广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第1664号
上诉人（原审被告）：沈丽霞。
委托代理人：李清泉，广东宝城律师事务所律师。
委托代理人：皮彦超，广东宝城律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：王宗辉。
委托代理人：宗贵东，广东商达律师事务所律师。
上诉人沈丽霞因与被上诉人王宗辉房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法民三初字第709号民事判决，向本院提出上诉，本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2005年10月25日，深圳市国土资源和房产管理局宝安分局向沈丽霞颁发了深房地字第xxx**号《房地产证》，沈丽霞系深圳市龙华新区xxx街道xx公路北侧xxxx苑x栋x单元xxx号房产权利人，该房建筑面积为105.09平方米，用途为住宅，性质为市场商品房。
2015年1月7日，作为卖方的沈丽霞与作为买方的王宗辉签订了一份《房产买卖合同》，相关约定如下：1、卖方将其所有的深圳市龙华新区xxx街道xx公路北侧xxxx苑x栋x单元xxx号房产转让给买方，转让成交价为213万元；2、定金3万元，买方须于签署本合同当日支付给卖方；3、买方须于5月1日将首期款存入双方约定的银行账号进行资金监管（约定银行即买方申请按揭的银行），并应银行要求办理相关手续签署相关文件，相关监管文件须卖方到场签署的，卖方须无条件配合，如卖方不到场配合签署文件办理监管手续，买方有权待监管手续办理完毕后三个工作日内付款监管；4、买方须在双方约定的首期楼款监管截止日前向银行提交按揭贷款申请资料，并应按揭银行要求办理相关手续签署相关文件，卖方须无条件配合买方申请按揭手续，并应按揭银行要求办理相关手续签署相关文件（卖方最多配合买方换银行申请按揭三次）；5、卖方须于签署本合同起三个工作日内做全权公证委托给担保公司指定人员，并应担保公司要求签署相关文件，提供相关资料。卖方不得通知欠款银行停止赎楼，否则视为根本性违约。卖方撤销公证委托又不在撤销之日起三十日内（含当日）自行筹资还清贷款，注销抵押登记的，视为根本性违约。卖方虽有担保公司赎楼但仍不能获得银行赎楼贷款的，须在签署本合同之日起五十日内（含当日）自行赎楼，注销抵押登记；6、卖方同意在所收定金中预留5000元交付第三方作为交楼押金，第三方于交楼起五日内将交楼押金无息退还给卖方，如发生以下情况（附送家私电器与家私清单载明不符的、卖方拒不结清拖欠费用、卖方不配合办理附属设施过户、固定装修在本合同订立后损坏），买方有权于交楼起二日内提出，要求将交楼押金抵扣补偿损失，不足部分买方仍有追索权；7、买卖双方约定涉案房产转让所产生的产权过户税费全部由买方支付；8、任何一方未按合同期限履行义务，守约方有权要求违约方以转让成交价的每日万分之五支付违约金，并继续履行合同，如逾期履行超过十日，守约方可解除合同并要求违约方承担定金罚则或要求违约方按房产转让价20%支付违约金；9、双方在备注条款中约定“买方同意在2015年7月1日之前付清房款给卖方（买方如果未执行此条款，卖方有权收回此房）、卖方同意买方指定过户产权人”。
2015年1月7日，沈丽霞向王宗辉出具《收款收据》，载明收到王宗辉购买涉案房产的定金3万元。
2015年1月7日，深圳市xx房地产经纪有限公司（原深圳市xx房地产经纪有限公司）向沈丽霞出具了一份《收款收据》，载明收到涉案房产水电押金5000元。
2015年1月12日，沈丽霞办理了公证委托手续，将转让涉案房产的相关事宜委托给武xx、罗xx、赖xx、傅x。
2015年4月16日，沈丽霞办理了涉案房产的注销抵押登记手续。
2015年4月28日，王宗辉委托律师以特快专递的方式向卖方发送律师函，告知沈丽霞应当于2015年5月10日前配合办理首期款监管以及按揭贷款手续，并要求继续履行合同，否则沈丽霞将承担相应的法律责任。庭审中，沈丽霞称其未收到上述律师函。
2015年5月5日，王宗辉提起本案诉讼。
2015年5月7日，卖方委托谭玲春律师以特快专递的方式向王宗辉发出律师函，称王宗辉未按合同约定将首期款进行监管，王宗辉已经构成根本性违约，王宗辉应当在收到本函后三日内协商解决相关违约事宜。
2015年5月10日，沈丽霞以特快专递的方式向龙华国土所发送了《通知》，称因沈丽霞和王宗辉存在交易纠纷，且沈丽霞已经赎出房产证，因此不需要再委托武xx、罗xx、赖xx、傅x办理任何房产手续，如上述四人持委托书办理任何手续，请均不予办理。
2015年5月11日，沈丽霞和钟xx向深圳市房地产权登记中心递交了申请赠与房地产登记的申请材料。沈丽霞在庭审中称因公证委托尚未撤回，其为了防止王宗辉擅自转移房产，故申请将其丈夫钟xx登记为涉案房产的共同权利人。
2015年5月13日，卖方在晶报刊登《通知》，该通知载明因沈丽霞无法和王宗辉取得联系，故现告知王宗辉其已经赎出房地产证，王宗辉应当在7日内与其联系，尽快明确首期款金额、监管银行以及取得银行贷款承诺函。
2015年5月19日，沈丽霞提起诉讼，该院亦已受理，案号为（2015）深宝法民三初字第859号，沈丽霞在该案中请求判令解除王宗辉和沈丽霞签订的《房产买卖合同》，且王宗辉应向其支付违约金426000元，居间人xxx公司应当向其返还水电押金5000元，且王宗辉和xxx公司应当承担连带责任，同时，王宗辉应当向其返还涉案房产。沈丽霞主张王宗辉存在以下违约行为：1、沈丽霞将涉案房产以出租的形式交付给王宗辉使用，沈丽霞办理公证委托手续是受托人为自然人，与二手房交易习惯不相符。且王宗辉不断带人看房并将涉案房产在网上挂盘出售的行为涉嫌炒房。2、王宗辉在2015年5月1日之前并未办理首期款监管手续，也并未向沈丽霞告知办理资金监管手续的具体时间和地点，王宗辉也不具备支付能力。3、沈丽霞与王宗辉联系时，王宗辉拒绝接听电话。
王宗辉在本案及（2015）深宝法民三初字第859号案件中均提交了手机短信记录，主要内容为：①2015年4月23日，王宗辉向沈丽霞告发出短信，告知沈丽霞，据合同约定，2015年7月1日前支付全部购房款，现王宗辉购房款已经到位，沈丽霞收到该短信后应尽快与王宗辉联系办理首期款资金监管手续。而回复内容为：涉案合同是假合同，是个阴谋，王宗辉应当返还涉案房屋，沈丽霞会将王宗辉交付的款项25000元加上8000元返还给王宗辉。2015年4月28日，王宗辉向沈丽霞发出短信，告知沈丽霞应当在2015年5月10日前往银行配合王宗辉办理按揭手续，逾期不办，后果自负。而回复内容为王宗辉应当将涉案房产返还，沈丽霞会将款项退还给王宗辉。本案庭审中，沈丽霞称上述短信手机号码并非其本人，且短信只显示了部分内容，不能证明沈丽霞不履行合同。在（2015）深宝法民三初字第859号案件庭审中，沈丽霞确认手机号码为其丈夫的手机号码，且沈丽霞确认其与其丈夫在一起居住，并未存在分居的情形。
另查明，王宗辉在深圳市连续缴交社保一年以上，且在深圳市无住宅类房产，可以在深圳市购买住房；王宗辉愿意一次性支付购房款。
王宗辉请求判令：1、沈丽霞继续履行双方签订的《房产买卖合同》；2、沈丽霞返还王宗辉租金2万元；3、沈丽霞承担全部诉讼费用。
原审法院认为，沈丽霞与王宗辉签署的《房产买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，合同各方均应全面遵照合同约定履行义务。
关于涉案合同不能履行的原因。该院认为，沈丽霞虽然对王宗辉提交的手机短信不予认可，但王宗辉已经在本案庭审中出示了载有该短信内容的手机，且沈丽霞确认手机号码为其丈夫的手机号码，沈丽霞亦确认其与其丈夫在一起居住，并未存在分居的情形。该院认为，对于一般家庭而言，出售房产属于家庭财产重大变更，属于家庭重大事项，沈丽霞知晓或者应当知悉其丈夫与王宗辉就涉案房产进行短信沟通的内容。因此，上述短信信息足以说明王宗辉已经于2015年4月23日、4月28日以短信方式通知沈丽霞办理资金监管，而沈丽霞均未予配合，且手机短信的回复内容显示为拒绝配合办理，沈丽霞已构成违约。
关于合同继续履行。该院认为，王宗辉基于涉案房产买卖合同的约定有权选择银行按揭贷款方式支付剩余购房款，但根据《中华人民共和国合同法》第四条关于合同自愿原则和《中华人民共和国商业银行法》第四十一条关于任何单位和个人均不得强令商业银行发放贷款的规定，在王宗辉尚未取得住房按揭贷款承诺书及该判决生效日期存在不确定性的情况下，该院无法迳行判决确定贷款银行及其可发放的具体贷款金额，只有判令王宗辉一次性支付剩余购房款才能确保依据王宗辉继续履行诉讼请求所做出的判决具有确定性和可强制执行性，尽管这在一定程度上会增加王宗辉履行涉案合同的负担。对此增加的负担，王宗辉已经知晓，并在庭审中作出同意将购房款一次性支付给沈丽霞的承诺。综上，该院认为，王宗辉应当将除定金之外的剩余购房款210万元一次性支付给沈丽霞，沈丽霞应当将涉案房产过户登记至王宗辉名下，并于过户后三日内将涉案房产实际交付给王宗辉；涉案交易所产生的税费应当按照合同的约定由王宗辉承担。
关于王宗辉请求判令沈丽霞返还租金的诉讼请求。该院认为，本案为房产买卖合同纠纷，王宗辉主张返还租金属于另一租赁合同关系，不属于本案的处理范畴，王宗辉应当另循法律途径解决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国商业银行法》第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、王宗辉应于该判决生效之日起十日内支付沈丽霞剩余购房款210万元；沈丽霞应于该判决生效之日起十日内将深圳市龙华新区xxx街道xx公路北侧xxxx苑x栋x单元xxx号房产（房地产证号码为深房地字第xxx**号）过户登记至王宗辉名下，过户登记的税费由王宗辉承担；二、沈丽霞应于上述房产过户登记之日起三日内将上述房产交付给王宗辉，并将涉案房产煤气、水电等过户至王宗辉名下；三、驳回王宗辉的其他诉讼请求。如未按该判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24000元、保全费5000元，由沈丽霞负担。
沈丽霞上诉称，一、沈丽霞在受到王宗辉和地产公司联合欺骗下签订《房产买卖合同》，将涉案房屋卖给王宗辉并非沈丽霞的真实意思表示。二、原审法院单凭王宗辉与沈丽霞丈夫的信息记录认定沈丽霞违约，属于认定事实有误。涉案合同首期款金额及监管银行约定不明，在未达成补充协议前无法实际履行。沈丽霞积极履行合同义务，并不存在违约。三、原审法院在王宗辉不能提供购房资格证明书的情况下，认定王宗辉具有购房资格，与生效裁判案例不符。请求：1、撤销原审判决；2、判决撤销沈丽霞与王宗辉签订的《房产买卖合同》；3、一、二审案件诉讼费由王宗辉负担。
王宗辉辩称，原审法院结合沈丽霞丈夫的手机信息和其他相关事实，综合认定沈丽霞存在违约，王宗辉也具有购房资格，请求驳回沈丽霞的上诉，维持原审判决。
本院查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，关于沈丽霞与王宗辉于2015年1月7日签订的《房产买卖合同》的效力问题。沈丽霞上诉称王宗辉在签订涉案合同中存在欺诈，但未能提交相关证据予以证明，且成交价格与其委托地产公司出卖的价格均是213万元，故本院对其该主张不予支持。沈丽霞申请本院调取案外人武xx的手机通话记录，以及深圳市龙岗区人民法院（2014）深龙法民三初字第126号和本院（2014）深中法房终字第2425号案卷，上述材料与本案并无关联，故本院对其该请求不予准许。
关于沈丽霞是否违约以及涉案合同是否因具体条款约定不明导致不具备履行条件的问题。王宗辉于2015年4月23日、4月28日以手机短信的方式通知沈丽霞办理资金监管，而沈丽霞丈夫的手机回复“我不想要你的钱，在27号前你退房了，我把你给我的钱退给你25000元加8000元”等内容，该回复表明沈丽霞不愿意继续履行合同，并非其上诉所称的因合同约定不明确导致不能履行。因此，沈丽霞的行为构成违约。原审判决对此论述详备，认定正确。另外，虽然涉案合同部分条款约定不明，但王宗辉在庭审中已经明确表示可以一次性支付剩余购房款210万元，且深圳市房地产权登记中心于2015年6月26日出具的《购房资格证明》载明“王宗辉家庭具备本市住房限购区域内的住房购房资格”，涉案合同的履行不存在事实和法律上的障碍。
综上，沈丽霞的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费23840元，由上诉人沈丽霞负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邱 裕 华
审 判 员 张 秀 萍
代理审判员 蔡 妍 婷
二〇一五年十一月三日
书 记 员 谢文琦（兼）
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。