黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黑0102民初984号
原告：黑龙江海富金钥匙物业管理有限公司，代码91230103690733542A（1-1），住所地哈尔滨市南岗区。
法定代表人：宫长青，总经理。
委托诉讼代理人：王玉，黑龙江金马律师事务所律师。
被告：崔博识，男，1983年7月20日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市道里区。
委托诉讼代理人：王丹阳，黑龙江上欧律师事务所律师。
委托诉讼代理人：申凤娇，黑龙江上欧律师事务所律师。
原告黑龙江海富金钥匙物业管理有限公司（以下简称海富物业）与被告崔博识物业服务合同纠纷一案，本院于2016年12月13日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告原告委托诉讼代理人王玉，被告崔博识委托诉讼代理人王丹阳、申凤娇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、请求被告支付物业服务费2064元（2014年1月1日至2015年1月14日）；2、请求被告支付电梯费689元；3、请求被告支付违约金至上述费用支付完毕时止，起诉时计算至2015年11月20日，违约金为3432元（逾期每日3‰），合计6185元。事实和理由：原告与被告于2010年12月25日签订海富第五大道前期物业服务合同，约定由原告向被告提供物业管理服务，该合同第二条第二项约定收费标准，物业服务费为建筑面积1.5元每平方米每月，电梯费为二层30元每月每户，每加一层加收3元，该合同第四条第四项约定“乙方（被告）未能按期缴纳费用的，自逾期付款之日起按欠费总额3‰每日缴纳违约金”。被告为海富第五大道一期哈17栋1单元202室业主，其房屋建筑面积为110.51平方米，物业服务费应为每年1989元，电梯费应为每年360元。合同履行至今，原告按照合同约定为被告所在的小区提供了优质高效的物业管理服务，但被告迟迟不履行缴费义务，自2014年1月1日起拖欠物业管理费,2012年9月16日起拖欠电梯费至今。原告多次催要无果。
被告辩称：1、焦点问题：该案是否已经超过诉讼时效；原告是否履行了海富第五大道前期物业服务合同约定的义务；原告的收费标准及服务是否符合哈尔滨物价监督管理局的规定；被告未支付物业费、电梯费等费用是否应当支付滞纳金。2、辩论观点：原告追溯其物业费的时效已过。原告与业主签订的海富第五大道前期物业服务合同中并没有约定本合同的履行期限，根据《中华人民共和国物业管理条例》第二十六条规定“前期物业服务合同可以约定期限;但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”，可以看出，前期物业服务协议是一个无固定期限的合同，且交纳物业费的时间为每年年初，即根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条，未约定履行期限的合同，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。从2012年开始未缴纳电梯费，即已明确表示对其服务的不满意，拒绝缴纳，根据法律规定此时即应当计算诉讼时效，而且在物业服务期间，并未以任何形式追讨过诉讼费，最后一期物业费也应为2014年初缴纳，时至2016年底（原告起诉之日）已超过诉讼时效，故应当驳回原告起诉。原告在服务期间，并未履行海富第五大道前期物业服务合同约定的义务。按照协议第一条第二款和第四款的约定：原告负责“内外称重墙体”的维修和管理；“绿地”保持平整。现实是在小区内出现一楼业主私挖地下室破坏承重墙无人劝阻，从2010年末进户至2012年年初小区没有绿化，围墙损坏维修不及时致使院墙私自开门成风。按照协议第一条第二款关于公共部分及公共设施管理的约定：原告应提供”公共照明”设施的维修、维护及管理，在入户后2011年和2012年整个小区内的路灯照明完全不亮，原告以入住率低为由拒绝提供照明，给业主出行造成严重的出行安全。根据约定，户外墙面、道路也属于原告维修和管理的公用部分，但原告并未进行及时维修管理，导致多处住宅楼外墙出现成片的墙砖脱落，步道板、楼梯板也有大面积破损，对于入户电梯，被告在入户近10个月还不能进入使用，原告物业从开发商手中接手该电梯，在未提供电梯使用的情况下收取当年电梯费用（此事曾被新闻媒体曝光）。小区内的供水管线、池、喷泉根据协议约定应属于物业维护和管理的共用设施，而小区内的喷泉却在2014年之前一直不能正常喷水。小区内井盖也严重破损无人管理，对小区内业主造成了严重的生命财产威胁。按照协议第一条第三款关于环境卫生管理服务的约定：“公共部位清洁设施摆放整洁，生产垃圾日产日清”。物业并未履行协议约定的义务，垃圾不及时清理导致在小区内很大范围都能闻到垃圾腐败变质的恶臭味，严重污染小区环境。小区内环境卫生清扫不干净，楼梯电梯不及时清扫，小区院内塑料袋、白色废弃物到处可见，垃圾桶异味严重，院内灯具从未清理过，宠物排泄物不能及时清理等，种种环境污染都是由于原告不履行物业服务协议的内容导致。关于小区安全管理，按照协议第一条第五款的约定：“原告应做好重点部位、重点设施设备的安全防范检查”。而本小区的围墙被开出一个大洞，并非本小区住户的拾荒者能够随意出入，可见小区内的基本安全保障都没有，同时小区进户时小区安保监控设施严重不足，导致小区业主被盗多次。在原告管理小区期间还出现了原物业经理和保安队长以销售车位的名义合伙诈骗小区业主的刑事案件，可见原告在人员管理上十分松散，达不到协议约定的保障业主利益的目的。被告曾多次要求原告给付已缴纳的物业费和电梯费的正规发票，而原告仅以收据代替，此行为严重侵害了国家及所有业主的利益，不符合相关法律法规的规定。综上所述，原告在做为小区物业期间，严重的违反双方签订的海富第五大道前期物业服务合同的约定，使被告并未享受到服务合同内约定的权利，原告的服务并达不到所收服务费的价值。原告的收费标准及服务不符合哈尔滨物价监督管理局的规定。自2013年哈尔滨市物价监督管理局与哈尔滨市住房保障和房产管理局便联合印发了哈价联发[2013]39号文件，其附件中明确《哈尔滨市普通住宅小区物业服务等级指导标准》，此标准中对于每一级别物业的收费及服务标准都做了严格的规定，原告的收费标准为一级物业，而服务标准却不及最低级物业的标准，根据被告提供的照片证据及2013年海富第五大道小区911上访后信访局组织相关部门第一次信访约谈结果公示可以看出，2013年上访时原告的服务情况极其恶劣，且在上访后也并未完全得到解决，其物业的服务与收费标准完全不符，高额的收费提供低劣的服务，故业主有理由不支付其乱收乱要的物业费。原告迟延给付物业费及电梯费不应当支付滞纳金。按照《中华人民共和国合同法》第六十六条的规定，当事人互负义务的，没有约定先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行义务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。在本案中因原告提供的物业服务未达到合同约定及哈尔滨物价监督管理局规定的标准，按照法律规定被告可行使同时履行抗辩权，故对于原告要求被告给付逾期交纳物业费的滞纳金的诉讼请求贵院不应予以支持。关于小区内出租广告牌的费用。在原告管理小区期间，原告私自将属于全体业主的公共部分（小区公示牌、电梯内、停车场等）对外出租广告位，根据《中华人民共和国物权法》第73条规定：”建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。原告在未经被告小区业主的同意的前提下将其出租，并且出租费用都被原告私自侵占。此行为严重侵犯小区业主的权益，要求其返还四年的出租收入。综上所述，本案事实清楚，法律关系明确，原告无理由要求其缴纳物业费、电梯费及违约金，并应当返还4年来出租广告牌的收费。
原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：证据A2系催缴通知2份、欠费业主催缴明细2份及照片8张，该组证据无法证实被告已收到催缴通知书，与待证事实没有关联性，本院不予采信。证据B1系复印件且不能证明与本案具有关联性，本院不予采信。证据B2非原件，本院不予采信。证据B3因原告对真实性无异议，本院予以采信。证据B4不能证明与本案具有关联性，本院不予采信。
本院经审理认定事实如下：被告系坐落于哈尔滨市××大道××单元××室房屋的业主，该房屋建筑面积110.51平方米。2010年12月25日，原告与被告签订物业服务协议，约定原告为被告提供物业管理服务，物业服务费为建筑面积1.5元/平方米/月，电梯费为30元/月。2014年1月1日至2015年1月14日期间的物业费为2064元，2012年9月16日至2015年1月14日期间的电梯费为689元。被告至今没有给付。
另查明，因原告为海富第五大道小区提供的物业服务不符合合同约定，该小区业主委员会与原告解聘后重新选定物业公司。2015年1月15日，原告退出海富第五大道小区。
本院认为，原、被告之间订立的物业服务协议系双方真实意思表示，该合同合法有效。在原告提供物业服务后，被告应当按照合同约定支付相应的物业服务费。原告要求被告支付2014年1月1日至2015年1月14日期间的物业服务费3871元的诉讼请求，虽然被告辩称已过诉讼时效，但原告系于2016年12月13日提起诉讼，其请求2014年1月1日至2015年1月14日的物业服务费未超过法律规定的诉讼时效，但鉴于原告为被告提供的服务存在不符合物业合同约定的情况，本院仅支持70%即1445元。原告请求被告支付2012年9月16日至2015年1月14日的电梯费，其中2012年9月16日至2014年9月16日期间的电梯费已超过诉讼时效，对该部分诉讼请求，本院不予支持。2014年9月17日至2015年1月14日期间的电梯费119元，本院予以支持。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，因原告在物业合同履行期间也存在违约行为，故本院对该项诉讼请求不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决如下：
一、被告崔博识于本判决生效之日起十日给付原告黑龙江海富金钥匙物业管理有限公司物业服务费1445元、电梯费119元，共计1564元；
二、驳回原告黑龙江海富金钥匙物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告崔博识负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人人数提交副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。
审判员 孙艳杰
二〇一七年八月十一日
书记员 孙晓宇