湖南省永州市冷水滩区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）永冷民初字第1016号
原告欧阳祥，男，1964年12月2日出生，汉族，冷水滩区人。
原告蒋志凤，女，1968年4月21日出生，瑶族，冷水滩区人。
二原告共同委托代理人聂邵武，湖南君义律师事务所律师，代理权限为特别代理。
被告永州市银海房地产开发有限公司。
法定代表人谭显明，该公司董事长。
委托代理人杨楚雄，男，1988年8月11日出生，汉族，该公司法律顾问，代理权限为特别代理。
委托代理人杨新勇，男，1963年6月15日出生，汉族，该公司法律顾问，代理权限为一般代理。
原告欧阳祥、蒋志凤与被告永州市银海房地产开发有限公司（以下简称银海房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，于2014年7月21日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用普通程序，组成由审判员黄登飞担任审判长，人民陪审员杨芳黎、赵文复参加的合议庭，于2014年8月28日在本院第五审判庭公开开庭进行了审理，代理书记员陈亚萍担任法庭记录。原告欧阳慈梅的委托代理人聂绍武，被告银海房地产公司的委托代理人杨楚雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告欧阳祥、蒋志凤诉称：2010年1月7日，原告与被告经协商一致，签订《商品房买卖合同》。合同约定：原告购买被告在永州市冷水滩区凤凰园湘跃路段开发的银海花园翰林苑贤林居一单元12-4号房。原告以银行按揭方式支付购房款220354元；被告需在2010年3月30日前交房。合同第十三条约定：房屋产权证以及土地使用证，在交房之日起360个工作日内，由被告办理房屋产权证以及土地使用权证，发放给原告。逾期未办理的，被告按日向原告支付已交付房款万分之五的违约金。原告按约定支付了全部购房款，并在2011年9月2日就已经将所有办理产权证的相关费用付给被告，但被告到2013年9月16日才为原告办理了房屋产权证和土地使用权证。根据合同约定，交房之日2010年3月30日起360个工作日后应为2011年9月2日，至2013年9月16日办妥产权证，被告逾期744天，被告应支付违约金81971.7元。经双方多次协商不成，原告特向法院起诉，请求依法判决。其诉讼请求为：1.请求判令被告支付违约金81971.7元；2、本案的诉讼费由被告承担。
原告欧阳祥、蒋志凤为支持其诉讼主张，在举证期限内向本院提交了下列证据：
证据一、商品房买卖合同，拟证实原、被告间存在合同关系，合同合法有效，合同约定违约责任和违约金计算方法；
证据二、销售不动产统一发票，拟证实原告支付了购房款，已经完全履行合同义务；
证据三、收款收据，拟证实被告收取原告办理房屋产权证的费用；
证据四、房屋所有权证，拟证实原告房屋所有权证的办理时间为2013年9月16日；
证据五、业主抗议书，拟证实原告和其他业主因被告拖延办理土地证与被告交涉；
证据六、业主代表向政府部门反应开发商违约拖延办理房产证、土地证的书面发言，拟证实原告委托业主代表向政府部门反映被告拖延办理房产证、土地使用权证违约的问题；
证据七、永州市市房产局的回复，拟证实永州市房产局在永州红网回复原告：对开发商合同违约的问题可以向法院诉讼。
被告银海房地产公司辩称：1、本案已过诉讼时效；2、未能办理土地使用权证的过错责任应由原告承担；3、产权证书的权属确定应以法律规定为准；4、原告的诉讼请求没有相应的事实和法律依据；综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告银海房地产公司为支持其答辩主张，在举证期限内向本院提交了下列证据：
证据一、商品房买卖合同，拟证实被告已履行了合同约定，没有侵害原告权益的事实；
证据二、银海花园办理交房费用明细，拟证实被告于2011年5月14日向原告交房，本案的实际办证时间点为2011年5月14日；
证据三、永州市万家仁和房地产营销策划有限公司《证明》，拟证实原告于2014年5月23日才将办理房屋产权证书及土地使用权证的手续交付给被告，被告没有违反合同约定，没有违约的事实；
证据四、《办理房产证、土地证授权委托书》，拟被告委托万家仁和公司办理原告的产权证，万家仁和公司的证明合法有效。
对原告提交的证据，被告银海房地产公司的质证意见为：
对证据一的真实性无异议；对证据二的真实性无异议；原告是2010年1月7日签订合同的，但是按照合同规定，原告是在2010年11月23日才将购房款交清；对证据三的真实性无异议；对证据四的真实性无异议，该证据恰恰证实被告为原告办理房产证是在合同约定的期限内办出来的；对证据五、六、七被告不予认可，与本案无关。
对被告银海房地产公司提交的证据，原告的质证意见为：
对证据一的真实性无异议，但对关联性有异议，不能达到被告的证明目的；对证据二的真实性、关联性、合法性均有异议，该公司与被告存在利害关系，出具的证明不是真实的，授权委托书没有时间；对证据三的真实性有异议，同证据二的质证意见；对证据四是复印件，原告无法确认，在原告起诉之前被告没有办理好土地使用权证。
经庭审质证，本院对证据作如下确认：对原告提交的证据一、二、三、四和被告提交的证据一，双方对其真实性均无异议，且均与本案相关联，依法认定为有效证据；被告对原告提交的证据五、六、七不予认可，本院依法不予采信。原告对被告提交的证据二、三的真实性、关联性、合法性均有异议，本院依法不予采信；原告对被告提交的证据四无法确认，经审核属实，本院依法予以采信。
根据以上采信的证据和原、被告当庭所作陈述，本院认定如下事实：
2010年1月7日，原告欧阳祥、蒋志凤与被告银海房地产公司经协商一致签订了一份《商品房买卖合同》。合同约定：原告购买被告开发的位于永州市冷水滩区凤凰园湘跃路段银海花园翰林苑贤林居一单元12-4号住房一套，建筑面积为144.46平方米，单价为1525.36元／平方米，房屋总价款220354元，采用银行按揭的方式付款，即原告签订合同时交纳全部房款的30%即80354元，剩余购房款140000元通过银行按揭支付；被告应在2010年3月30日前将房屋交付给原告使用；原告的房屋产权证和土地使用权证，由被告在交房之日起360个工作日内向当地的产权登记部门申请登记并发放给原告，办理证件所需的税、费均由原告承担。逾期未办理的，被告按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金。2010年2月2日，原告向被告交纳了交纳房款80354元，2010年6月25日，原告向被告交纳了交纳房款140000.52元，被告分别向原告开具了销售不动产统一发票，原告按约定支付了全部购房款。原告在2010年1月12日将所有办理产权证的相关费用15039元付给了被告。但本案被告于2013年9月16日才为原告办妥了房屋所有权证，证号为永房权证冷字第7xxxx**，7xxxx48号。根据合同约定，交房之日2010年3月30日起，360个工作日后应为2011年9月2日，至2013年9月16日办妥产权证，被告逾期744天，被告应支付违约金81971.7元。在2014年2月12日之前不久，银海花园小区的业主就该小区物业管理方面的问题和被告违反合同条款并要求被告赔偿的事项向永州市房产局进行了反映，永州市房产局于2014年2月12日通过永州市委网宣办在网络上就有关问题进行了回复。2014年7月21日，原告以被告逾期办理土地使用权证并要求被告支付违约金为由，向本院提起诉讼。
本院认为：一、原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行合同约定的义务。原告在合同签订后向被告交纳了全部购房款，被告也按约定在2010年3月30日将该房屋交付给原告使用，原告的房屋产权证和土地使用权证，由被告在交房之日起360个工作日内向当地的产权登记部门申请登记并发放给原告，被告在2013年9月16日才将原告的房屋产权证和土地使用权证办妥给原告，违反了在交房后360个工作日内办理出并交付土地使用权证的约定。被告的行为已构成违约，应当承担违约责任。被告认为其未能按合同的约定办妥土地使用权证的过错责任在于原告、被告为原告办理土地使用权证的360个工作日的期限应从2013年6月14日开始计算、被告没有违约等观点，证据不足，其理由不能成立，本院依法不予采纳。
关于违约金的确定问题，根据原、被告在《商品房买卖合同》中的约定，本案被告应在合同约定的交房日期后360个工作日内，即2011年9月2日前将房屋产权证和土地使用权证办妥并交给原告。但被告在2013年9月16日才将原告的房屋产权证和土地使用权证办妥给原告，违反了在交房后360个工作日内办理将原告的房屋产权证和土地使用权证办妥给原告的约定。原告主张被告逾期744天，被告应支付违约金81971.7元，因原告未提供证据证实被告逾期办证给其造成实际损失的金额，且该违约金过高。根据相关法律的规定，当事人约定的违约金过分高于实际损失的，当事人可以请求人民法院调低违约金，本院对此违约金依法予以核减，由被告酌情向原告欧阳祥、蒋志凤支付违约金人民币10000元。
三、关于本案诉讼时效的问题。根据合同的规定和本案的案情，被告应于2011年9月2日将土地使用权证办妥，原告应在2011年9月2日知道其合同中的权益受到侵害。根据我国法律的规定，一般诉讼时效的期间为二年，原告主张其权利的时效应截止至2013年9月2日。原告等购房户于2013年1月1日就被告违反合同条款并要求被告赔偿的事项向永州市房产局进行了反映，主张权利，诉讼时效依法中断，原告的起诉在法定的诉讼时效期间内，并未超过二年的诉讼时效。综上所述，对于原告的诉讼请求，本院依法予以部分支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、限被告永州市银海房地产开发有限公司在本判决生效之日起十五日向原告欧阳祥、蒋志凤支付违约金人民币10000元；
二、驳回原告欧阳祥、蒋志凤其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1849元，由被告永州市银海房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在本判决送达之日起十五内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。
本判决生效后，申请执行的期限为二年。
审 判 长 黄登飞
人民陪审员 赵文复
人民陪审员 杨芳黎
二〇一四年十一月十八日
代理书记员 陈亚萍
附相关法律条款：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。