呼和浩特市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）内01民终3011号
上诉人（原审原告）：刘华智，男，1960年12月22日出生，汉族，无固定职业，住呼和浩特市新城区。
被上诉人（原审被告）：雷春燕，女，1964年9月15日出生，汉族，私营企业主，住呼和浩特市回民区。
上诉人雷春燕因与被上诉人刘华智房屋租赁合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院(2017)内0105民初155号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月13日立案后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人雷春燕、被上诉人刘华智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
雷春燕的上诉请求：撤销呼和浩特市赛罕区人民法院（2017）内0105民初155号民事判决，改判驳回刘华智的诉讼请求。事实和理由：一、刘华智请求解除《租赁合同》并不满足法定的解除条件。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款的规定，当事人解除合同应当事先催告合同相对方，要求其在合理期限内履行义务，逾期不履行才可以行使解除权。本案刘华智在起诉前并未向雷春燕催告也未通知雷春燕在合理期限内支付租金，刘华智并不满足解除合同的法定条件。刘华智起诉后，以雷春燕未支付2016年6月15日-2016年12月15日的租金为由要求解除合同，雷春燕在收到起诉状后于2017年3月23日已经支付租金115000元，对于刘华智请求支付2016年6月15日-2016年12月15日的租金经起诉后己付清，刘华智要求解除合同的理由因房租己支付，不满足法定解除条件。在一审判决前、合同未解除之前雷春燕主动履行义务，不满足《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款解除合同的法定条件，故刘华智的诉请不应当得到支持，一审法院认定事实不清，适用法律错误。二、滞纳金属于法定设置，个人和团体无权私自设立，《房屋租赁合同》设立滞纳金条款，违反法律规定，属无效条款。滞纳金是由国家法律、法规明文规定的款项，具有法定性，任何个人和团体都无权私自设立。雷春燕与刘华智签订的《房屋租赁合同》私自约定滞纳金，属于违反法律规定，应当视为无效条款，刘华智无权向雷春燕主张滞纳金。一审法院支持刘华智滞纳金的诉请属于适用法律错误。
刘华智辩称，一、关于雷春燕“……没有催告对方支付租金就解除合同……”的答辩。1.刘华智与雷春燕在《房屋租赁合同》中第二条第3款有明确约定：……只要乙方逾期不支付租金，违约金30%，累计二个月以上不支付租金时甲方有权终止合同……”。这一点应该足以说明支付租金的理由了，原则上用不着催要雷春燕支付租金事宜，而事实上刘华智曾长时间的向雷春燕催要租金。2.2015年，刘华智委托王海燕和任喜财催要租金，雷春燕开始以王海燕、任喜财无权代收房租为由拒绝支付，后刘华智给任喜财出具授权委托书，期间刘华智也找到其他中间人督促雷春燕支付房租，但雷春燕仍然推诿，拒付房租。2016年5月20日，雷春燕提出年租金减免5万元的要求，刘华智同意只要在6月15日支付一年租金可以考虑45万元。雷春燕到7月份开始陆续支付5月15日约定的租金，直到2017年3月23日才把2016年5月15日约定的租金支付完毕。3.雷春燕与2015年12月将房屋转租给他人经营。转租的年租金70万元，并且转租租金已经收到2017年的4月份。与刘华智的年租金50万元，欠刘华智的租金2016年5月份的租金还没有付清。这样，刘华智的管理人员数次找到转租承租人刘建国催要租金，刘建国看到刘华智与雷春燕的《房屋租赁合同》后，在2016年12月23日和29日代支付了9.5万元租金。综上所述，没有“催要租金”的说法是不成立的。二、对雷春燕“……租金已经付清……，”的答辩。双方《房屋租赁合同》中约定：……2015年11月15日一次性应付25万元，结果分八次于2016年5月17日才付清；2016年5月15日应付租金25万元，结果在2016年12月29日才支付了所欠的部分租金（9.5万元，尚欠2.5万元）；2016年11月15日应付25万元，结果在2017年3月23日支付11.5万元，仍然欠付租金16万元（现在应欠41万元，实欠28.5万元）。因此付清租金的说法不能成立。三、关于提出“滞纳金”、“违约金”使用的解释。1.当时签订合同时双方对此是共同认可的，并且对此用词双方审核后都没有意见，通常在民间合同中经常是“滞纳金、违约金”同时使用的条款。2.双方在合同内就一处使用了“滞纳金”，其它条款皆是“违约金”的描述。况且，从合同条款逻辑上也是违约金的意思。
刘华智向一审法院起诉请求：1.解除刘华智与雷春燕签订的《房屋租赁合同》，雷春燕腾出位于呼和浩特市赛罕区展东路内蒙古纤检局东侧综合楼一栋共六层的房屋，结清房屋返还至日前产生的水、点、暖、物业、卫生等费用；2.雷春燕向刘华智支付自2016年6月16日至2016年12月15日期间的租金2.52万元，并支付至实际返还房屋之日止；3、雷春燕向刘华智支付逾期支付租金产生的利息（以2.5万元为基数，按照年息24%的标准从2016年5月15日至实际给付租金之日止，暂计至2017年1月3日为3883.33元）；4、雷春燕向刘华智支付擅自转租导致合同解除的违约金15万元。
一审法院认定的事实：2015年4月1日，刘华智与雷春燕签订《房屋租赁合同》，约定刘华智将位于赛罕区展东路内蒙古纤检局东侧（华丽巷2号）砖混结构综合楼一栋六层出租雷春燕使用。租赁期间为2015年6月16日至2024年6月15日，共计九年，装修时间为75天。租金为前五年租金50万元，后四年即2020年6月15日以后的租金为530000元。租金半年一付，签订合同当时一次性支付上半年的租金，以后每半年提前一个月支付下半年度租金，逾期不支付滞纳金30%，累计两个月以上不支付时刘华智有权解除合同。水、电、暖、物业、卫生等所有费用由雷春燕自行缴纳。特别约定，未经刘华智同意雷春燕不得擅自转租房屋，否则构成违约，违约金为本合同约定租金的两倍，届时，刘华智有权终止合同。4月10日，刘华智、雷春燕签订《房屋租赁交底、交接书》，刘华智将该房屋交付雷春燕，雷春燕将该租赁房屋开设名为健丰老树客栈。2015年12月1日，雷春燕与案外人刘建国签订《健丰老树客栈承包经营合同书》，约定该宾馆由雷春燕全额投资，由刘建国出资承包并办理独立法人资质，刘建国愿意整体承包经营宾馆，并向雷春燕支付承包金，雷春燕有权对刘建国的经营行为监督检查。承包期限为2015年12月1日至2025年12月1日。雷春燕和刘建国的权利和义务：雷春燕负责协助刘建国办理特种行业许可证、卫生许可证、营业执照、税务登记证等证照，根据刘建国正常的经营需要，并经自身审核同意，雷春燕应按规定出示营业执照、印章等证照，并按照上述证照的复印件。为使宾馆能满足承包经营需要，在事先征得雷春燕的书面同意，刘建国有权对宾馆进行必要的整改和装饰，有权自行招聘宾馆的工作人员。2017年1月29日，内蒙古健丰老树酒店有限公司（代表人雷春燕）与刘建国签订《解除合同协议书》，约定2015年12月1日签订的合同因生意亏损于2017年1月20日解除。另查明，截止2016年12月15日，雷春燕欠付租金2.5万元，2017年3月23日，雷春燕向刘华智支付租金115000元。又查明，内蒙古健丰老树酒店有限公司的发起人为雷春燕、秦俊清、雷芳，其中雷芳为法定代表人。
一审法院认为，刘华智、雷春燕签订的《房屋租赁合同》是真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的规定，是有效合同。首先对于刘华智主张解除合同的诉讼请求，合同约定累计两个月以上不支付时刘华智有权解除合同，首先，雷春燕并未按期足额的支付2016年下半年的租金，其次，对于2017年上半年的租金，依照合同约定，雷春燕应当于2016年11月15日支付，雷春燕至起诉之日已经足够2个月，构成解除合同的条件，故一审法院对刘华智解除合同的诉讼请求予以支持。对于雷春燕于2017年3月23日支付租金，刘华智亦接收的事实，由于雷春燕至今尚未搬离房屋，其亦欠付刘华智的租金，雷春燕向刘华智支付租金并无不妥，其不能作为阻却合同解除的事由。对于欠付租金的具体数额，由于雷春燕向刘华智支付租金115000元，故雷春燕于2016年12月15日之前欠付的2.5万元的租金已经交清，2017年的房租按照年租金500000元计算已经付至2017年2月19日，剩余的租金应当支付至雷春燕向刘华智返还房屋之日，根据年租金500000元，日租金为1370元。对于刘华智主张雷春燕擅自转租的违约金，根据刘华智出示的雷春燕与刘建国的合同，该租赁房屋所成立的宾馆由雷春燕投资，刘建国仅为在宾馆已经设立并且装修完毕之后依据合同约定从事经营和收益的行为，并且雷春燕仍为内蒙古健丰老树酒店有限公司的股东，根据法律规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同，本案中，该租赁房屋的使用权仍属雷春燕、用途依然是开设宾馆，收益亦是雷春燕收取承包金，故使用权和收益权均未转移，刘华智主张雷春燕转租该房屋不予认可。对于迟延支付租金滞纳金的诉讼请求，雷春燕认可刘华智的计算标准，故依照刘华智主张的年利率24%计算，刘华智主张至2017年1月3日的滞纳金3883.33元应予以支持，雷春燕实际于2017年3月23日已经付清2016年12月15日之前的租金，故实际计算至2017年3月23日的滞纳金5133元。对于刘华智主张结清房屋返还之日前产生的水、电、暖、物业等费用刘华智并未举证证明实际数额，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、确认原告刘华智与被告雷春燕于2015年4月1日签订的《房屋租赁合同》于本判决生效之日起解除；被告雷春燕于本判决生效之日起三十日内向原告腾退位于呼和浩特市赛罕区展东路内蒙古纤检局东侧综合楼一栋共六层的房屋；二、被告雷春燕于本判决生效之日起三十日内向原告刘华智支付自2017年2月20日至腾退房屋至日止的租金（按照日租金1370元的标准支付）；三、被告雷春燕于本判决生效之日起三十日内向原告刘华智支付滞纳金5133元；四、驳回原告刘华智的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计1939元（原告已预交），由原告刘华智负担1650元，被告雷春燕负担289元。
二审期间，雷春燕向本院递交新证据如下：第一组，维修暖气的支付凭证，包括购买材料的票据、与维修工的聊天记录、维修后的照片、付款凭证。拟证明涉案房屋暖气存在问题;第二组，租房（常包房）协议。拟证明雷春燕将宾馆租给旅游公司，因为暖气不热导致旅游公司解除协议；第三组，通话录音。拟证明与刘华智联系维修暖气的过程以及消防整改的有关情况。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：一、刘华智与雷春燕签订的租赁合同约定的解除条件是否成就；二、一审法院判令雷春燕向刘华智支付滞纳金有无事实及法律依据。
针对第一个争议焦点，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”即在合同明确约定解除条件的，解除条件成就后，解除权人即有权主张解除合同。本案中，刘华智与雷春燕签订《房屋租赁合同》第二条第3项中约定累计二个月以上不支付租金时刘华智有权终止合同。现已查明雷春燕已累计两个月以上未向刘华智支付租金，合同解除条件已成就，刘华智可以主张解除合同。虽然雷春燕在一审诉讼过程中向刘华智支付了11.5万元，但此款项的支付仍然是履行刘华智起诉之前的付款义务，故该付款行为并不产生阻却合同解除条件成就的法律效果。
对于雷春燕提出的刘华智并未催告雷春燕履行合同义务，故其不能主张解除合同的上诉理由。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第三项规定:“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人乙方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内未履行”,该规定为法定解除情形之一，根据合同法约定优于法定的理论，在已有合同约定的解除条件的情况下，应当优先适用约定解除，故本案不适用上述第九十四条第一款第三项的规定，刘华智无需履行催告义务即可主张解除合同。
对于雷春燕提出的刘华智应当承担瑕疵担保责任的上诉理由。对于暖气不热的问题，本院认为，雷春燕提出暖气不热的问题不构成拒付租金的理由，理由如下：一、雷春燕所举证据无法证明供热存在问题责任在于刘华智，无法排除雷春燕改造以及供热公司供热不利导致冬季室内温度低的可能；二、雷春燕在履行合同过程中一直未向刘华智反映暖气不热的问题，且在一审中亦未向一审法院提交证明上述事实的证据，二审中再提交有关证据在证明力上有所不足。对于消防隐患的问题，本院认为，根据刘华智与雷春燕于2015年4月10日签订的《房屋租赁交底、交接书》中的约定，刘华智已将《消防验收合格证》交予雷春燕，这意味着租赁房屋已经完成消防验收，而雷春燕将租赁房屋用于经营宾馆，其在装修翻修过程中应当按照相应国家建筑消防技术标准进行的相应的改造，以符合人员密集型场所的相关消防要求。本案中，公安消防机关向雷春燕经营的宾馆所提出的相关整改要求系针对人员密集型场所的消防要求，与刘华智无关，刘华智向雷春燕提供已经消防验收的房屋视为已经履行了合同义务，故雷春燕主张的消防隐患不能构成拒付租金的理由。
针对第二个争议焦点，《房屋租赁合同》第二条第3项中约定，逾期不缴纳房租需支付滞纳金，刘华智依据该约定主张逾期付款利息，雷春燕对此并无异议，故一审法院根据雷春燕的付款情况计算滞纳金并无不当。
综上所述，雷春燕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1939元，由上诉人雷春燕负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴铁刚
审 判 员 杨蔚堃
代理审判员 韩东妹
二〇一七年九月十三日
书 记 员 齐兴宇