辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民六终字第555号
上诉人（原审被告）：沈阳市大东区房产局政府机关房产管理所，住所地大东区津桥路40-1号。
法定代表人：贺明，该公司经理。
委托代理人：蒋希亮，辽宁越佳律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张朋良，男，1958年12月10日出生，汉族，住址沈阳市大东区。
委托代理人：关海丰，辽宁迅驰律师事务所律师。
原审被告：沈阳市大东区房产局实业公司，住所地沈阳市大东区津桥路40-1号。
法定代表人：贺明，该公司经理。
委托代理人：赵雪飞，女，1979年1月27日出生，汉族，该单位工作人员。
委托代理人：步涛，男，1978年5月4日出生，汉族，该公司工作人员。
上诉人沈阳市大东区房产局政府机关房产管理所（以下大东区房产管理所）与被上诉人张朋良、原审被告沈阳市大东区房产局实业公司（以下简称房产局实业公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服沈阳市大东区人民法院（2015）大东民二初字第99号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由审判员刘冬担任审判长，审判员郑竹玉、审判员相蒙参加评议的合议庭，于2015年9月29日开庭公开审理了本案，上诉人大东区房产管理所的委托代理人蒋希亮，被上诉人张朋良的委托代理人关海丰、原审被告房产局实业公司的委托代理人赵雪飞、步涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审原告张朋良诉称：沈阳市大东区大北街华炉北里9号平房一处，建筑面积35平方米，当时房屋有三人居住。1993年，因城市规划改造基建用地需要迁出，按照规定，该户平房在回迁时由大东区房产局政府机关房管所负责安置，应分两套房屋，一套分给张朋涛，一套分给本案原告张朋良。1995年回迁时，由于原告在服刑，加上办房手续丢失，房子一直没有收到。2010年原告释放回来后，找到大东区房产局政府机关房管所，而此时，房管所已经与大东区房产实业公司合署。原、被告双方经过协商，双方于2010年8月20日达成《回迁安置协议书》，被告将位于大东区和睦教师花园19号5-2-1单室住宅作为安置房提供给原告。原告自2010年8月一直在该房屋居住，直至2014年10月19日原告交出该房。原因是被告无权处分案外人大东区教育局的房产，导致原告至今无法得到应得的回迁住房。为了维护原告的合法权益，故诉至法院：1、请求依法判令安置双室房屋一套（房屋面积为58平方米）或按价赔偿；2、未安置的15年房租合计6万元（1995-2010期间）以及2014年10月至本案结束止的房租；3、本案诉讼费由被告承担。
一审被告房产局实业公司辩称：1、我方不应列为本案的被告。我方与沈阳市大东区房产局政府机关房产管理所都是独立的法人单位，两家单位在2006年合署办公。实业公司并未参与政府所的拆迁改造回迁工作。2、回迁安置协议不具备法律效力。大东区和睦路19号5-2-1房屋是大东区教育局基建办2007年作为折抵公共设施维修费交给实业公司的房产，实业公司所属的房产不能作为政府机关房产管理所的房产进行安置或抵债。原告提供的回迁安置协议经沈阳市大东区纪律检查委员会认定是胡晓明擅自决定并属违纪行为，不符合法律规定属无效协议。3、根据《沈阳市建设动迁安置条例》第十一条，安置被动迁户住房的居住面积，当与被动迁户原居住面积相当。对住房面积原则上不超过五点五平方米。依据《沈阳市建设动迁安置实施细则》第三十九条，由于房屋结构，户型设计等原因，超过人均五点五平方米的，也视为合理增加面积。但对于三口人以下，子女不超过十五周岁的，按原居住面积不予增加面积。原告拆迁时的房屋建筑面积为35平方米，应该安置一套住房，而不是两套。原告诉讼的安置双室房屋一套及15年未安置的房租费6万元无相关依据，不符合法律规定。综上所述，原告对我方的该次起诉是完全错误的，希望法院驳回原告的起诉。
一审被告大东区房产管理所辩称：1、本案应当先申请房地产仲裁机关仲裁，无权直接提起诉讼。根据《沈阳市建设动迁安置条例》第二十二条规定，原告对答辩人回迁安置行为有异议，应当向房地产仲裁机关申请仲裁，无权直接起诉。2、本案已经超过了两年诉讼时效，理应驳回原告的诉讼请求。原告在1993年便知悉答辩人对被拆迁房产的原居住成员将如何进行安置，而原告在此期间并未向法院提起诉讼以解决此纠纷。现原告提起本诉讼，已经超过了法律规定两年诉讼时效，理应驳回其诉讼请求。3、答辩人已按照法律规定完成了对被拆迁房产的原居住成员的回迁安置，无义务给原告另行安置双室房产一套。1993年，因城市规划改造基建用地需要，对原告原居住的位于大东区大北街华炉北里9号的一套房产实施拆迁。该被拆迁房产面积为35平方米，居住人员为原告本人、原告父亲张宝成、原告弟弟张朋涛三人。1995年，答辩人依照《沈阳市建设动迁安置条例》以及《沈阳市建设动迁安置实施细则》对被拆迁房产的原居住人员，即张朋涛完成了回迁安置。上述《实施细则》第十二条规定，城区私有房屋“所有者要求保留产权的，建设单位应与所有者按等价原则交还产权。交换办法：自住房按同结构、同面积、同质量的房屋交换”。根据此规定，对于被拆迁房产，答辩人仅需提供一套同结构、同面积、同质量的房产用于安置原居住人员。而答辩人已于1995年对涉案房产的原居住成员进行了安置，答辩人无义务再另行提供一套房产用于回迁安置原告。4、答辩人不应承担原告1995年至2010年期间以及自2014年10月起至本案结束止的房租，如前所述，答辩人已经按照法律规定完全履行了对被拆迁房产原居住人员回迁安置的义务，没有义务对原告在回迁安置完成后，即1995年至2010年期间以及2014年10月以后的房租费用承担给付义务。原告所要求的1995年至2010年期间的房屋租金，即使答辩人应当承担此期间的房租费用，该诉求也已经超过了诉讼时效，答辩人不应对此租金承担给付义务。根据上述理由，答辩人认为原告的诉求请求无事实和法律上的依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求，维护答辩人的合法权益。
一审法院经审理查明：1993年，因城市规划改造基建用地需要，被告房产管理所对原告原居住的位于大东区大北街华炉北里9号的一套房产实施拆迁。该被拆迁房产面积为35平方米，居住人员为原告本人、原告父亲张宝成、原告弟弟张朋涛三人。被告为原告出具了一份住户迁出证，上写有“单室张朋涛”，“中双室张朋良”字样，及“原住大东区大北街华炉北里9号，城市规划改造基建用地需要迁出，待统一分配住房”。被告房产管理所已为张朋涛分配一套单室住房。2010年8月20日，原告与被告房产实业公司签订了一份回迁安置协议书，内容为：就大东区房产局政府房管所开发遗留的回迁安置达成协议，因张朋良与张宝成确实没有回迁安置，房产实业公司代为政府房管所将张朋良安置到大东区和睦路教师花园19号楼521室居住。因该住宅为大东区教育局抵债房产，无法办理房屋产权，张朋良有永久使用权和处理权。2014年9月14日，原沈阳市大东区房产局实业公司经理胡晓明出具了一份情况说明，内容为：“大东区大北街一段华炉里9号，为沈阳市轻工四厂自管房，建筑面积35平方米，承租人为张宝成，人口状况为四人，儿子张朋良，儿媳王秀红，孙子张英华。于1993年动迁，1995年回迁，预分房源为华炉小区1号楼（白塔路63号）442双室。因张朋良在此期间入狱服刑，没有办理回迁手续，经当时拆迁回迁安置单位大东区房产局政府机关房管所核查，上述回迁安置房源没有分配给张宝成与其儿子张朋良而是安置了其他回迁户入住。张朋良因此多次到市、区信访部门上访。大东区房产局政府机关房管所与大东区房产公司合署之后，由大东区房产局实业公司为张朋良提供了一套大东区和睦路教师花园19号楼521单室住宅（详见：回迁安置协议书），作为安置张朋良回迁房屋”。该情况说明中位于大东区白塔路63号442室房屋面积为57.87平方米，该地址与原告身份证所登记地址相同。2014年10月31日，沈阳市大东教育局将张朋良所使用的位于大东区和睦路99-1号521室房屋收回。2014年11月4日，沈阳市大东区纪律检查委员会作出对被告房产实业公司原经理胡晓明予以严重警告处分的决定，其中包括擅自决定将大东区和睦路教师花园19号楼521室安置给大东区房产局政府房管所遗留回迁安置户张朋良使用。
一审法院认为：本案的争议焦点是原告是否应当给予安置回迁房屋。原告原居住于大东区大北街华炉北里9号，此地块为1993年被告房产管理所实施拆迁时的拆迁区域，原告为被动迁人。原告为证明其主张，提供的证据有住户迁出证，该证据原件上写明原告应当分得中双室房屋一套，原告弟弟张朋涛应当分得单室一套。因张朋涛已得到安置，那么按此住户迁出证显示，原告应当给予安置房屋。并且经本院询问原沈阳市大东区房产局实业公司经理胡晓明了解情况并结合原告提供的其他证据及当时的动迁政策后认为，原告具备安置回迁房屋的资格。虽然大东区纪委对胡晓明安置房屋予以撤销，但是纪委只是对胡晓明以房产实业公司名义代替房产管理所将大东区教育局房屋对原告进行安置不当为由予以处分，与原告是否应当获得安置无关。因回迁安置单位为被告房产管理所，故其应负责为原告办理回迁安置义务。有关安置房屋的面积问题，因住户迁出证中写明安置的房屋类型为中双室，但中双室的标准问题，经本院询问被告房产管理所，其陈述无相关依据。原告要求补偿面积为58平方米，被告房产管理所作为回迁安置单位未能提供相关依据的情况下，本院根据胡晓明原调查了解原告原预分房源位于沈阳市大东区白塔路63号442室及原告提供的常住人口户页、原告身份证所登记地址所显示，原告原预分房源为沈阳市大东区白塔路63号442室有事实依据。那么以此房屋建筑面积即57.87平方米作为安置标准更符合客观情况，安置地为原拆迁地区，但如被告房产管理所不能在原拆迁地为原告安置房屋，则应按实际履行时当地的市场价格对原告进行补偿。关于原告要求被告给付从1995年至2010年及2014年10月31日至本案结束止房租的请求，因从1995年至2010年的房租，被告提出抗辩称已过诉讼时效，因原告未能提供证据证明其就房租问题向被告主张过权利，且没有中止、中断或延长事由，故本院对此期间的房租不予支持。关于从2014年10月31日以来的房租，原告要求每月1500元标准计算，本院认为标准过高，酌情以每月600元为宜。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，一审法院判决如下：一、被告沈阳市大东区房产局政府机关房产管理所于本判决发生法律效力后90日内为原告张朋良在原拆迁地安置一套建筑面积为57.87平方米的房屋。如逾期不能提供上述条件的住房，应以实际履行时当地的市场价格向原告支付房屋价款；二、被告沈阳市大东区房产局政府机关房产管理所在履行第一项判决义务后5日内给付原告张朋良从2014年11月1日起至判决确定给付之日止的租金，给付标准按每月600元计算；三、驳回原、被告其它诉讼请求。如被告沈阳市大东区房产局政府机关房产管理所未按本判决所指定的期限履行给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9000元，由被告沈阳市大东区房产局政府机关房产管理所负担。
宣判后，大东区房产管理所不服原审法院判决，向本院提出上诉。上诉请求：一、请求依法撤销原审法院民事判决。二、依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或者发回重审。三、由被上诉人承担一、二审案件诉讼费用。上诉人认为一审判决认定部分事实错误、主要证据不足，以及适用法律错误，主要上诉理由：一、上诉人认为一审判决认定给予被上诉人安置中双室的事实是错误的。具体理由就是，上诉人已根据《沈阳市建设动迁安置条例》第十一条安置被动迁户住房的居住面积，当与被动迁户原居住面积相当。对住房确实拥挤的被动迁户，允许增加面积，但增加后的人均居住面积原则上不超过五点五平方米。依据《沈阳市建设动迁安置实施细则》第三十九条由于房屋结构，户型设计等原因，超过人均五点五平方米的，也视为合理增加面积；但对于三口人以下，子女不超过十五周岁的，按原居住面积安置，不予增加面积。于是，按照相应规定，被上诉人拆迁时的房屋建筑面积为35平方米，应该安置一套住房，并不是两套。而事实上，上诉人已经给予被拆迁房屋予以安置一套房屋。所以，一审判决既缺乏事实依据，也违背当时的拆迁规定。其次，上诉人认为一审判决所依据的主要证据不足。一审判决所依据的主要证据是迁出证和回迁安置协议。而上诉人认为该两份证据均存在以下疑义，不足以作为判决依据。1、对迁出证真实性有异议，迁出证书写用的笔为两种，一种是蓝黑钢笔为当时的书写笔迹，而蓝色油笔是后填写上去的，同时有涂抹。单室、小双室、中双室有三个章，但下面有一个章与其它颜色不一致，因此怀疑真实性。此证上的印章并不能证明分给原告多少住房的依据，分配住房应依据沈阳市建设动迁安置细则及条例进行，故关联性有异议。由于其它两份证据为复印件，故真实性有异议。2、回迁安置协议与起诉状签名笔迹不同，质疑回迁安置协议真实性。最后，上诉人认为一审判决适用法律错误。本案件争议房屋的拆迁行为发生在1993年，而合同法是1999年颁布并实施的。按照我国法律不溯及既往的效力惯例。本案件的审理显然并不适用合同法的相关规定。当庭增加的事实和理由有：上诉人完全不认同被上诉人的事实及诉讼请求。上诉人认为被拆迁房屋的被动迁人为张宝成而不是被上诉人，该动迁房已经得到了回迁安置，现登记为张朋涛。被上诉人与大东区房产局实业公司之间的回迁安置协议书与上诉人无关，对上诉人不具有效力，该协议书不具有回迁安置协议的性质。本案的回迁安置没有经过仲裁，一审法院直接作为民事案件受理，上诉人认为程序上不合法。一审法院认定事实错误，适用法律错误。上诉人认为一审法院的裁决等同于认可了被动迁人的所有共同居住人都具有回迁安置的权利，这种裁决的结果与我国的法律法规以及相关政策是不相符的，对上诉人来讲也是不公平的，会造成国有资产的流失。
被上诉人张朋良答辩称：案件事实清楚，适用法律正确，请求维持原审判决。具体答辩意见如下：一、针对上诉人提出的主体不适格问题，原审法院追加了本案上诉人，依据原回迁证以及大东区房产实业公司与本案被上诉人达成的补偿协议（已撤销）均显示本案的回迁安置单位为大东区房管所。因此，被上诉人起诉的是大东区房管所下属实业公司，后在庭审过程中一审法院追加本案上诉人，经查证本案上诉人与原审的被告为同一法人，合署办公。同时回迁证上载明安置权利人是张朋良及张朋涛，因此上诉人所述与事实不符。二、关于仲裁问题，在一审时已经辩论过，坚持一审的意见。
原审被告房产局实业公司答辩称：同意上诉人的上诉意见。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实基本一致。
本院另查明：在本院庭审中，上诉人大东区房产管理所确认其系案涉房屋的回迁安置的部门。上诉人确认已为张宝成家的房屋进行了回迁安置，但因为时间过久其无法提供该房屋回迁的相关资料。
就位于沈阳市大东区白塔路63号442室的原有预分房源，上诉人表示该房屋的确是回迁房屋，但该房屋已经分配给他人，因时间过长无法提供相应的资料。
上述事实，有动迁住户登记表、住房迁出证、回迁安置协议书、收条、情况说明等证据材料及当事人陈述，经一审法院庭审质证及本院审查，予以确认，在一审卷宗佐证。
本院认为，本案的争议焦点为上诉人是否应向被上诉人履行回迁安置的义务。本案被上诉人张朋良原居住于大东区大北街华炉北里9号，其房屋所在地块于1993年被拆迁，被上诉人张朋良为被动迁人。为证明其主张，被上诉人张朋良在一审审理期间提供的证据包括住户迁出证、动迁住户登记表、常住人口户页、被上诉人与房产局实业公司签订的回迁安置协议书以及房产局实业公司、大东区房产管理所的原法定代表人胡晓明出具的情况说明，在其提供的住户迁出证上标注张朋涛单室、被上诉人张朋良中双室，被上诉人提供的常住人口户页上显示的原预分房源为大东区白塔路63号442室，现上诉人大东区房产管理所作为回迁安置的义务主体，仅向张朋涛履行了回迁安置的义务，且结合一审法院对于上诉人及原审被告原法定代表人胡晓明的询问及胡晓明出具的情况说明，可确定上诉人并未向被上诉人张朋良履行回迁安置义务，故一审法院判令上诉人履行回迁安置义务，为被上诉人张朋良在原拆迁地安置一套建筑面积为57.87平方米的房屋是正确的，本院予以确认。关于上诉人所提本案的回迁安置没有经过仲裁，一审法院直接作为民事案件受理之主张，本院认为，在案涉房屋1993年被拆迁时，并不是通过签署拆迁协议的形式，而是通过为被拆迁人开具住户迁出证、准住通知等形式进行的，且为解决被上诉人的回迁问题，原审被告房产局实业公司亦于2010年8月20日与被上诉人签署了一份回迁安置协议书，对被上诉人进行了安置，故对上诉人以此为由拒绝履行回迁安置义务的主张，本院不予支持。因房产局实业公司原有安置给张朋良的房屋于2014年10月31日被收回，上诉人也应当支付从2014年11月1日起的房屋租金，故对一审酌定按照每月600元的租金标准判令上诉人支付租金并无不当，本院予以确认。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9000元，由上诉人沈阳市大东区房产局政府机关房产管理所负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 冬
审判员 郑竹玉
审判员 相 蒙
二〇一五年十月二十一日
书记员 那萌萌
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；