重庆市酉阳土家族苗族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）酉法民初字第01674号
原告：席朝庆，男，1957年4月8日生，土家族，重庆市酉阳土家族苗族自治县人。
委托代理人：冉华宇，重庆百仁律师事务所律师。
被告：白爱军，男，1960年3月10日出生，重庆市酉阳土家族苗族自治县人。
被告：陈瑞芬，女，土家族，1963年6月3日生，重庆市酉阳土家族苗族自治县人。
以上二被告委托代理人：樊洪，重庆汇润律师事务所律师。
被告：陈瑜，男，土家族，1981年12月8日生，重庆市酉阳土家族苗族自治县人。
委托代理人：冉启福，重庆渝鑫律师事务所法律工作者。
原告席朝庆诉被告白爱军、陈瑞芬、陈瑜确认合同效力纠纷一案，本院受理后，于2015年8月20日依法由本院审判员喻梅公开开庭进行了独任审理。原告的委托代理人冉华宇，被告白爱军、陈瑞芬的委托代理人樊洪，陈瑜的委托代理人冉启福到庭参加了诉讼，本案现已�理终结。
原告诉称：原、被告系酉阳县国税局职工。2002年5月8日，原告与被告签订《住房所有权转让协议书》，被告白爱军将位于酉阳县城酉阳县国税局职工宿舍一单元3-2号住房转让给原告。因当时未落实单位房改政策，不能办理房屋过户登记手续，所以双方约定待房改结束后再办理过户登记手续。协议签订后，原告支付了购房款，并于同年5月9日搬进该房居住至今。经原告查询，2009年12月20日，酉阳县国土资源房屋管理局给被告颁发《房屋产权证》。原告多次与被告白爱军协商，要求办理产权过户登记手续。白爱军以身体不适为由，拖延至今未办理。2015年5月28日，原告知道被告白爱军于2015年3月27日与被告陈瑜签订《重庆市房地产抵押合同》，将该房屋抵押给被告陈瑜作借款担保，并办理抵押登记。故请求人民法院依法确认被告白爱军与陈瑜2015年3月27日签订的《重庆市房地产抵押合同》无效。
被告白爱军、陈瑞芬辩称：原、被告双方转让房屋时，房屋尚没有取得《产权证书》，房屋产权属于国家，二被告无权转让，因此双方订立的房屋转让合同无效，不发生所有权转让的法律效果，故原告请求不符合法律规定，应予驳回。
被告陈瑜辩称：我与白爱军签订《抵押合同》，系双方真实意思表示，抵押合同合法有效，白爱军依法享有抵押物的物权，我享有担保物权，且系善意取得，依法享有担保财产优先受偿权。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：原告席朝庆、被告白爱军系酉阳县国税局职工。被告白爱军、陈瑞芬系夫妻关系。2002年5月8日，原告与被告白爱军签订《住房所有权转让协议》，被告白爱军将位于酉阳县城酉阳县国税局职工宿舍住房转让给原告。合同第一条约定：�产所有权转让费计人民币29800元，由乙方（席朝庆）付给甲方（白爱军），同时甲方按原交给单位的购房款（或住房保证金）人民币4007.22元付给乙方。合同第二条约定：由于房改未全部到位，甲方原住房尚未取得房产证，甲方转让的住房一套，甲方以其本人的名义享受房改优惠政策，在甲方原交的购房款4007.22元基础上，超出支付的房改购房款，由乙方负担。房改结束及甲方取得的该房产证交乙方收存并同时依规定共同办理该项房产所有权过户手续，其过户费用依规定各自负担。合同第三条约定：甲乙双方从成交之日起，互不违约，如有违约，应向对方赔偿价款一倍的违约金。协议签订后，原告支付被告陈瑞芬转让费29800元，之后搬进该房居住使用至今。2009年12月10日，酉阳县国土资源房屋管理局给被告颁发本案《房屋产权证》。此后双方因产权交付事宜多次协商未果。
2015年4月28日，原告向本院起诉要求被告白爱军办理房产过户手续。2015年5月4日，被告白爱军收到本院送达的原告起诉状副本等诉讼材料。2015年5月6日，被告白爱军、陈瑜向酉阳县国土资源和房屋管理局申请办理该房屋抵押权登记，同时提供《民间借款合同》、《重庆市房地产抵押合同》等材料。《民间借款合同》载明：陈瑜向白爱军提供借款170000元，借款期限12个月，借款时间2015年3月27日，月利息2‰。《重庆市房地产抵押合同》载明：白爱军以315房地产权证2009字第017**号房屋产设定抵押，作为白爱军向陈瑜履行债务的担保，贷款金额人民币170000元，贷款期限一年，至2016年3月26日。同时，提供被告陈瑞芬作出载明时间为2015年3月27日的同意抵押承诺书。2015年5月11日，酉阳县国土资源和房屋管理局办理了抵押登记。2015年7月20日，原告向本院提起本案诉�。
另查明，被告陈瑜与白爱军进行房屋抵押之前，无证据证实陈瑜对争议房屋进行过现场查看，另及对该房屋居住使用情况进行了解。
认定上述事实，有当事人的当庭陈述，《住房所有权转让协议》、《民间借款合同》、《重庆市房地产抵押合同》等证据在案佐证，事实清楚，足以认定。
本院认为：2012年5月8日，原告与被告白爱军签订《住房所有权转让协议》之时，因房改未能全部落实故白爱军尚未取得争议房屋全部房产证而属于无权处分。无权处分合同在法律上属于效力待定合同而非当然无效合同。故在被告白爱军于2009年12月10日经房改而取得争议房屋《产权证书》暨完全产权之日起，双方之间合同的效力待定状态消除，房屋转让合同成为有效合同。依法成立的合同对当事人具有法律约束力，缔约双方均负有诚信履约之法律义务。�案而言，原告已如约支付被告购房款并受领交易房屋实际入住长达13年之久，故双方之间转让协议之主要义务实际已经履行完毕。故此时，产权证书办理交付之意义侧重于体现物权上的公示而轻于合同的实际履行，此为一。
二，关于本案抵押合同效力问题。抵押权属于他项权暨物权，即依合同行为而取得针对标的物财产之债权优先受偿权利。《中华人民共和国物权法》第一百八十四条第（四）项规定，“……所有权、使用权不明或者有争议的财产……”不得抵押。故抵押权设立应当依法进行并不得损害他人利益，协议参与各方均负有保证和注意义务，协议本身及协议标的物均须符合法律规定且标的物无权利瑕疵。本案中，被告白爱军在收到本院送达起诉状副本两日后，将争议房屋抵押给此前并无抵押的普通债权人陈瑜，致前转让协议履行存事实障碍，应�认定为有意损害原告利益。
其次，白爱军既已身患重病，而被告陈瑜在无担保、无抵押情况下于此前出借给白爱军现金170000元，依经验法则，双方此前应当相识并互知基本情况。而陈瑜为自身多达170000元之巨的债权在此后补设抵押权，负有“知道”或者“应当知道”抵押财产真实状况之义务。本案抵押物长达13年之久已为他人所有之事实，陈瑜或为明知，或为“应当知道”上的重大过失行为，两者均不能构成善意取得之事实基础。故于本案，虽然白爱军出示持有的房产证，被告陈瑜仍应了解该房屋事实状况。因此，本案中抵押合同因损害他人利益且存明知或重大过失情形，应当认定无效。
综上，为了维护正常市场交易秩序，弘扬诚信守法之社会风尚，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
被告白爱军、陈瑜签订的《重庆市房地产抵押合同》（315房地产（押）2015字第00532号）无效。
本案案件受理费80元由原告预交，因适用简易程序减半收取40元，由被告白爱军、陈瑞芬、陈瑜负担。
如不服本判决，可在收到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。同时，直接向该院预交诉讼费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
当事人应自觉履行判决的全部义务，一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 喻梅
二〇一五年八月二十日
书记�冉杏宇