福建省漳州市龙文区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）文民初字第978号
原告漳州市佳联食品有限公司。
法定代表人朱和平，总经理。
委托代理人曾晓明，福建仁胜律师事务所律师。
委托代理人林汉坤，福建仁胜律师事务所实习律师。
被告福建省东南码头食品有限公司。
法定代表人丁靖，总经理。
委托代理人叶世荡、林敏辉，福建信海律师事务所律师。
原告漳州市佳联食品有限公司（以下简称佳联食品公司）与被告福建省东南码头食品有限公司（以下简称东南码头公司）租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月25日立案受理后，依法由审判员林长江适用简易程序于2014年5月20日、6月30日公开开庭进行了审理。原告佳联食品公司委托代理人曾晓明、林汉坤、被告东南码头公司委托代理人林敏辉到庭参加诉讼。被告东南码头公司经本院合法传唤在6月30日第二次开庭未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告佳联食品公司诉称，2013年5月18日，原、被告双方签订两份租赁合同，约定被告向原告租赁位于漳州市龙文经济开发区横二路的一楼、二楼厂房，其中一楼租金为37137.28元／月，二楼租金为18900元／月；支付方式为每季度支付一次。两份合同均约定如因被告违约无法履行合同，应支付原告违约金200000元。合同履行过程中，被告于2014年4月23日出具结算单，确认截止2014年3月31日尚欠原告2014年第一季度租金及水电费136722.15元。后经原告多次催讨，被告均拒绝支付尚欠的租金、水电费及后续租金，且被告已停止生产经营。故请求判令被告支付第一季度租金及水电费136722.15元；第二季度租金168111.84元及违约金400000元并承担本案诉讼费。诉讼过程中，原告以与被告就二楼厂房租赁合同的违约金达成协议为由申请变更诉讼请求，请求判令被告支付第一季度租金及水电费136722.15元；第二季度租金168111.84元及违约金200000元。
被告东南码头公司对原告主张的事实无异议，但认为：1、原、被告在签订租赁合同时约定厂房是原告的合法产权，而至今原告仍未提供相关的产权材料，被告有权拒绝支付租金。2、原告主张违约金没有事实和法律依据，在租赁合同履行过程中是原告违约在先，在此情况下原告无权要求违约金，反而应赔偿答辩人因此造成的损失。3、在合同中约定的条件是违约致使合同无法履行，现在无论被告是否违约，都没有存在致使合同无法履行的情况，且原告并未要求解除合同，也说明并未存在该违约情况，原告的诉讼请求不应得到支持。
诉讼过程中，原告佳联食品公司向本院申请诉讼保全，请求保全被告东南码头公司价值相当于704833.99元的财产。本院于2014年4月29日裁定查封、冻结被告东南码头公司价值相当于704833.99元的财产，并于同年5月9日查封被告东南码头公司在其承租的原告佳联食品公司一楼厂房内的机器设备。
本院认为，被告东南码头公司承认原告佳联食品有限公司在本案中所主张的事实。对原告主张的事实本院予以确认。原告佳联食品公司与被告东南码头公司签订的租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，应认定合法有效。原告佳联食品公司主张被告东南码头公司尚欠原告2014年第一季度租金及水电费136722.15元及第二季度租金168111.84元，因被告东南码头公司对结欠租金、水电费的事实予以确认，故该主张应予支持；主张被告东南码头公司支付一楼厂房租赁合同违约金200000元，因本案属租赁合同纠纷，其合同特性就是出租方通过将租赁物移交承租人使用并收取租金，承租人取得租赁物使用权并支付租金。对出租人而言其合同的主要目的就是收取租金。因此就本案租赁合同纠纷而言，原告佳联食品公司不能实现合同目的系被告东南码头公司拒绝履行合同义务导致。故被告东南码头公司的拒绝履行行为属双方合同约定的根本性违约，依约定应支付相应的违约金。故原告佳联食品公司的该违约金主张符合双方的约定及法律规定，应予支持。被告东南码头公司辩解原告佳联食品公司不能依约定提供租赁物的权属证书，属违约在先，被告有权拒付租金。因原、被告双方对本案租赁物属原告所有不持异议，仅在合同中约定将租赁物的国家房产证书作为合同附件，且被告东南码头公司在签订本案合同时对原告是否将约定的国家房产证书提供为合同附件并未提出异议，也实际使用租赁物至停止生产经营，因此原告并未影响被告对本案租赁物的使用、收益，不存在违约行为，被告辩解原告违约在先，可拒付租金，缺乏法律依据，不予采纳。被告码头公司辩解原告佳联食品公司无权主张违约金，如上所述，被告东南码头公司长期拒付租金，并停止生产经营的行为致原告不能实现合同目的，符合双方合同约定的被告行为导致合同无法履行的违约情形，原告依合同约定取得主张违约金的权利。故被告东南码头公司的该辩解不予采纳。被告东南码头公司辩解原告佳联食品公司违约在先并造成其损失，却未举证证明，也未提出反诉请求，故依法不予采纳。至于原告佳联食品公司是否主张解除合同属其权利，不影响原告依法主张租金及违约金。被告东南码头公司经本院合法传唤在本案第二次开庭审理时拒不到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，本院依法予以缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十八条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
被告福建省东南码头食品有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告漳州市佳联食品有限公司2014年前二季度租金及水电费304833.99元，并支付违约金200000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8848.34元，减半收取4424.17元，保全费4044.17元，均由被告福建省东南码头食品有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。
审判员 林长江
二〇一四年七月十七日
书记员 陈晓琪
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十八条因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
申请执行法律条文提示
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。