四川省内江市东兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川1011民初2837号
原告：泸县嘉明镇秀水社区居民委员会，住所地：四川省泸县。
负责人:廖运春，系居民委员会主任。
委托诉讼代理人：董平富（特别授权），系四川融创律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴春（一般授权），系四川周济律师事务所律师。
被告：杨龙海，男，1974年3月17日出生，汉族，内江市东兴区人，经商，住内江市东兴区。
第三人：四川弘圣房地产开发有限公司，住所地：成都市武侯区。
法定代表人：王小勇，系该公司董事长。
原告泸县嘉明镇秀水社区居民委员会与被告杨龙海、第三人四川弘圣房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2016年10月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告泸县嘉明镇秀水社区居民委员会的负责人廖运春和委托诉讼代理人董平富、被告杨龙海到庭参加了诉讼。第三人四川弘圣房地产开发有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告泸县嘉明镇秀水社区居民委员会向本院提出诉讼请求：1、要求立即停止对位于泸县嘉明镇董允文化广场的营业房（产权证号201106813、201106777）的强制执行，并解除查封扣押；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2011年7月24日同第三人签订《房屋拆迁补偿协议书》，约定原告将坐落在泸县嘉明镇牌坊街的公房提供给第三人改造，第三人返还原告营业房和住房。协议签订时，原告已将旧房的房产契约和国有土地使用权证一并移交给第三人。2012年5月30日，原告与第三人签订《房屋置换协议》，第三人将本案的五间门面房屋（其中：权证号为201106777三间：面积为133.71平方米，权证号201106813两间：95.42平方米，共229.13平方米）置换给原告。依照协议约定，原告于2012年6月1日将补差款150000元（其中：转款135688元+应扣房租费14312元）付清给了第三人，第三人将本案五间门面房屋全部移交给了原告。原告取得营业房后，对房屋进行了装修，作为本社区办公用房和活动用房。根据协议约定，第三人应在一年内为原告办理好两证，原告多次催促第三人将土地和房产证办理好给原告，均遭到以资金困难或在办理中等为借口，让原告等待其办理。被告系执行案件的申请人，第三人系执行案件的被申请人，在执行程序中被告向内江市东兴区人民法院申请对原告具有所有权的营业房（泸县嘉明镇董允文化广场的营业房，权证号201106813、201106777）申请执行，并查封了该房屋。原告对贵院的执行提出执行异议申请，贵院于2016年9月18日作出（2016）川1011执异11号执行裁定书，裁定驳回原告的执行异议申请。于2016年9月24日邮寄送达原告，但是裁定书并没有明确告知提起执行异议之诉的起诉期限。原告认为，根据《合同法》第130条、60条及《物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力的规定。原告已取得该房屋的所有权，没有登记只是物权未设立，第三人应当配合原告办理房屋过户手续。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，原告与第三人系旧房改造转换房屋，并且原告已经支付绝大部分补差款，未办理过户登记手续不是原告的过错。因此应当停止对位于泸县嘉明镇董允文化广场的营业房（权证号201106813、201106777）的强制执行，并解除查封扣押。
被告杨龙海辨称:原告与第三人是在房屋修好后才签订《房屋拆迁补偿协议书》和《房屋置换协议》，但法院查封的房屋与原告拆迁还房相距一公里，原告未提供初始房产证和土地证。查封的房屋登记在第三人名下，应以房产证登记为准。故法院查封的房屋与原告无关联，请求驳回原告的诉讼请求。
第三人四川弘圣房地产开发有限公司未答辩。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经庭审进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院经审理查明以下事实：2011年2月24日，四川弘圣房地产开发有限公司作为甲方与泸县嘉明镇秀水社区居民委员会作为乙方签订《房屋拆迁补偿协议书》，该协议中约定：“一、甲方将乙方所有的房屋拆除后，统一规划建设，按照国家的有关法规的政策实行一赔一的办法进行补偿。二、乙方在拆除范围内加明镇牌坊街，原有房屋产权证号，面积，土地证号0122**，进行拆迁改造，现达成如下协议：甲方向乙方提供两套住房，面积为90平方米和120平方米，一个门面，面积约40平方米，门面位置在步行街内侧（不在老位置，双方互不找补）（一）乙方将上述所有营业房和住房有偿提供给甲方进行改造。（二）甲方进行危房改造时所需费用全部由甲方负责。......”。
2012年5月30日，四川弘圣房地产开发有限公司作为甲方与泸县嘉明镇秀水社区居民委员会作为乙方签订《房屋房屋置换协议》，该协议的主要内容为“经甲乙双方共同协商，达成以下协议：1、乙方属于甲方在嘉明镇新华街锦绣华庭二期工程拆迁户，甲乙双方于2011年2月24日已签订房屋拆迁补偿协议书，根据该房屋拆迁补偿协议书内容规定，甲方应返还乙方面积为210平方米的住房和40平方米的门市，因乙方办公需要，现将该房屋拆迁协议规定的返还房产变更为属于甲方房产位于董允文化广场处五个门市（门市号分别为17，18,19,49，50）进行置换。2、根据上述房屋置换协议内容规定返还房产，210平方米住房按2280元人民币每平方米计算，共计478800元人民币，40平方米的门市按5000人民币进行计算，共计200000元人民币，两项共计总价为678800元人民币（大写：陆拾柒万捌仟捌佰元整），属甲方的房产位于嘉明镇董允文化广场的五个门市（门市号分别为17,18,19,49,50）共计面积为229.13平方米（最终面积以房产证面积为准），每平方米按4000元人民币每平方米计算，共计总价为：916520元人民币（大写：玖拾壹万陆仟伍佰贰拾元整），甲乙双方根据房产差价相互补差，经核算，乙方应补甲方237720元人民币（大写：贰拾叁万柒仟柒佰贰拾元整）3、付款方式，乙方首付甲方补差款150000元人民币（大写：壹拾伍万元整），其余款于甲方在为乙方办理好两证后一周内乙方付清余款。甲方应在一年内为乙方办理好两证，各项税费按国家规定各自承担。4、在该协议签订之日起，甲方返还乙方在位于泸县嘉明镇新华街锦绣华庭二期的房产，210平方米住房和40平方米的门市，该住房由乙方抓阄确定，门市不参与抓阄。抓阄确定之后由甲方自行处置，乙方不得干涉。甲方在乙方交清首付补差款后将钥匙交于乙方。5、水电的入户开通费用由乙方自行承担。6、本协议签字生效，双方不得违约，如有一方违约，违约方应付守约方违约金人民币伍万元整。7、本协议一式叁份，在签订之日起生效。”
2016年8月23日，内江市东兴区人民法院根据杨龙海与王小勇、四川弘圣房地产开发有限公司、四川弘圣房地产开发有限公司黄平分公司、黄平房地产开发有限公司民间借贷纠纷执行一案，作出本院（2016）川1011执394、428号《执行裁定书》，查封了登记在被执行人四川弘圣房地产开发有限公司名下的泸县嘉明镇顺河街一段，权证号为201106813、201106777、201300538、201300581号的房屋。
2016年9月8日，泸县嘉明镇秀水社区居民委员会以本院（2016）川1011执394、428号《执行裁定书》查封的房产（权证号201106813、201106777号）为其所有，并提举泸县嘉明镇秀水社区居民委员会与四川弘圣房地产开发有限公司之间签订的《房屋拆迁补偿协议书》、《房屋房屋置换协议》，提出书面申请，请求解除查封。
2016年9月18日，内江市东兴区人民法院对泸县嘉明镇秀水社区居民委员会的案外人异议依法进行审查，作出（2016）川1011执异11号《执行裁定书》，以案外人泸县嘉明镇秀水社区居民委员会提出的执行异议无事实和法律依据为由，裁定驳回案外人泸县嘉明镇秀水社区居民委员会的执行异议申请。
另查明，泸县嘉明镇秀水社区居民委员会拆迁前的地址位于四川弘圣房地产开发有限公司在嘉明镇新华街锦绣华庭二期。本案诉争的即本院（2016）川1011执394、428号《执行裁定书》查封的房产（权证号201106813、201106777号）属四川弘圣房地产开发有限公司于2010年完工的在嘉明镇顺河街一段锦绣华庭一期范围内。四川弘圣房地产开发有限公司开发的锦绣华庭一期与锦绣华庭二期相距1千米左右。
本院认为：本案的争议焦点是泸县嘉明镇秀水社区居民委员会的提起的案外人执行异议之诉是否成立的问题。结合本案相关证据，分析认定如下：
原告向本院提供的泸县嘉明镇秀水社区居民委员会与四川弘圣房地产开发有限公司之间签订的《房屋拆迁补偿协议书》、《房屋置换协议》拟证明其属内江市东兴区人民法院（2016）川1011执394、428号《执行裁定书》查封的房产（权证号201106813、201106777号）所有权人。但《房屋拆迁补偿协议书》中没有明确指明还房的具体位置；2012年5月30日，泸县嘉明镇秀水社区居民委员会与四川弘圣房地产开发有限公司之间签订的《房屋置换协议》第4条“在该协议签订之日起，甲方返还乙方在位于泸县嘉明镇新华街锦绣华庭二期的房产，210平方米住房和40平方米的门市，该住房由乙方抓阄确定，门市不参与抓阄。抓阄确定之后由甲方自行处置，乙方不得干涉。甲方在乙方交清首付补差款后将钥匙交于乙方”。该条约定四川弘圣房地产开发有限公司返还给泸县嘉明镇秀水社区居民委员会的房产位于泸县嘉明镇新华街锦绣华庭二期的房产。本院（2016）川1011执394、428号《执行裁定书》查封的房产（权证号201106813、201106777号）位于锦绣华庭一期；锦绣华庭一期与锦绣华庭二期相距1千米左右，且锦绣华庭一期由四川弘圣房地产开发有限公司于2010年建设完工，登记在四川弘圣房地产开发有限公司名下，四川弘圣房地产开发有限公司是该物权的所有权人。故原告泸县嘉明镇秀水社区居民委员会不享有足以排除强制执行的民事权益。
根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。本条是关于合同效力和物权效力区分的规定。依据合同法规定，除非法律有特别规定，合同一经成立，只要不违反法律的强制性规定和社会公共利益，无需登记就可以发生法律效力，受法律保护。登记是针对民事权利的变动而设定的，它是与物权的变动联系在一起的，是一种物权变动的公示的方法。登记并不是针对合同行为，而是针对物权的变动所采取的一种公示方法。如果当事人之间仅就物权的变动达成合意，而没有办理登记，该合同虽然有效，但是并不发生物权变动的法律效果，泸县嘉明镇秀水社区居民委员会并未取得该房屋的所有权。故仍不能阻却人民法院对案涉房屋的查封，原告的诉讼请求不成立，本院不予支持。
根据《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。该条明确地规定了房产的归属采取登记主义，即以登记生效为唯一的权利转移要件。在本案中，虽案外人称其与被执行人四川弘圣房地产开发有限公司于2011年7月24日签订了《房屋拆迁补偿协议》，于2012年5月30日补签了《房屋置换协议》，也支付了全部房款并实际占有房屋，且房屋至今未过户登记是由于被执行人四川弘圣房地产开发有限公司的过错造成的。但是，本案中所争议房屋至今登记在四川弘圣房地产开发有限公司名下，未办理房屋过户手续，该房屋的所有权并未发生变动，仍属四川弘圣房地产开发有限公司所有，人民法院对第三人所有的房屋进行查封合法，并无不当。被告以法院查封的房屋登记在四川弘圣房地产开发有限公司名下，应以房产证登记为准，请求驳回原告的诉讼请求的辩称理由成立，本院予以支持。
综上，泸县嘉明镇秀水社区居民委员会就本院查封的（2016）川1011执394、428号《执行裁定书》查封的房产（权证号201106813、201106777号）不享有足以排除强制执行的民事权益，其提出的执行异议之诉，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十四条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零七条、第三百一十条、第三百一十二条第一款第二项的规定，判决如下：
驳回原告泸县嘉明镇秀水社区居民委员会的诉讼请求。
案件受理费8800元，由原告泸县嘉明镇秀水社区居民委员会承担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省内江市中级人民法院。
审 判 长 曾幸刚
审 判 员 陈 剑
代理审判员 王 杰
二〇一六年十一月二十四日
书 记 员 曾梓宸