湖北省宜昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂宜昌中民一终字第00120号
上诉人（原审原告、反诉被告）湖北省人民防空办公室。
法定代表人杨世友，主任。
委托代理人江兴魁，湖北西陵律师事务所律师。特别授权代理。
被上诉人（原审被告、反诉原告）程宏政。
被上诉人（原审被告、反诉原告）蔡吉瑛。
被上诉人（原审被告、反诉原告）程鑫。
三被上诉人的共同委托代理人付军华，湖北百思特律师事务所律师。一般授权代理。
上诉人湖北省人民防空办公室（以下简称省人防办）为与被上诉人程宏政、蔡吉瑛、程鑫建设用地使用权纠纷一案，不服神农架林区人民法院（2013）鄂神农架民初字第00105号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月13日受理后，依法组成由审判员杨昊担任审判长，代理审判员邓宜华、王明兵参加的合议庭进行了审理。经本院院长批准，延长审理期限六个月。本案现已审理终结。
原审查明：2003年9月8日，程宏军取得了位于木鱼居委会地号为210602051、面积为380平方米的国有土地使用证，后在此土地上建造了房屋。2004年12月10日，程宏军取得了所有权证号为神房权证木鱼镇字第私200000168号、座落于神农架林区木鱼居委会、面积为1741.44平方米的七层自建房屋的所有权，该房屋土地证号为2106020**，共有人为程宏政、程宏元。2009年12月25日，省人防办与程宏军、程宏政、程宏元三兄弟签订了《房屋产权买卖合同》，合同基本内容为：“程宏军、程宏元、程宏政为甲方出卖方，省人防办为乙方买受方，双方就位于神农架林区木鱼镇居委会二组的一栋房产、设施设备、土地使用权及林木等房屋产权的买卖事宜签订合同条款。一、房屋权属地址及相关证件，该房产共七层，证载面积为1741.44平方米，……土地独用面积为380平方米，土地使用权证号210602051。二、价格，该房屋产权、设施设备、家俱用具、土地使用权及林木等整体出售，总售价为贰佰捌拾万元。……”该合同签订后，双方对房屋资产进行了清点，省人防办接手该房屋并进行装修，于2010年3月开始以“神农架映山红酒店”的店名进行营业。同年9月5日，省人防办汇出56万元的定金，程宏政、程宏军、程宏元于10月29日收到该款。
程宏政、蔡吉瑛系夫妻，程鑫系其子。2008年12月29日，程鑫、蔡吉瑛取得了证号为神国用（2008）第210600139号、地号为210601的位于木鱼镇木鱼居委会的面积为1802.6平方米的国有土地使用权证。2009年12月25日，省人防办与程鑫、蔡吉瑛、程宏政签订了《土地转让协议》，其基本内容为：“转让方程鑫、蔡吉瑛、程宏政为甲方，被转让方省人防办为乙方，因乙方疏散基地建设，需使用甲方位于映山红酒店与颐顺园酒店之间的土地1802.6平方米，并达成协议。一、乙方转让甲方土地的基本情况：1、具体位置神农架林区木鱼镇二组，南至209国道，西至颐顺园酒店，北至国土分局，东至映山红酒店与国土分局靠东墙的垂直线；2、转让土地的情况。土地等级编码为210601。二、转让土地的价格。该土地转让含林木及地面附着物补偿每亩按30万元计价，共计811980元。三、付款方式。1、合同签订后20日内，乙方按合同总价款的20%向甲方支付定金，甲方开始办理土地过户的各种手续。2、土地过户的各种手续完毕后60日内，乙方再向甲方支付总价款50%。3、剩余价款乙方在2010年12月28日前一次性付清。四、甲乙双方的权利和义务。甲方的权利义务：1、甲方负责协助乙方办理土地转让的各种过户手续，办理过户手续中发生的税费由乙方承担。……3、乙方在向甲方支付定金的同时，甲方应同时将土地证移交给乙方。乙方的权利义务：1、乙方有权要求甲方协助办理土地转让的各种过户手续。2、乙方必须按合同约定的时间和金额向甲方支付定金和价款。五、违约责任。……2、如果乙方未按合同按时支付相应款项，每超期一日，应向甲方支付0.1‰的违约滞纳金；超过90日，甲方有权收回土地使用权，并没收合同定金”。该协议签订后，双方未将该土地进行移交，亦未办理各种手续。
2010年2月9日，程宏政、蔡吉瑛、程鑫向神农架林区人民防空办公室及省人防办发出《终止土地转让协议的通知》，主要内容为：“关于程鑫（甲方）与省人防办（乙方）于2009年12月25日签订的土地转让协议明确约定乙方自签订协议后20日内支付土地转让定金，但乙方至今未履约，甲方通知贵方终止该土地转让协议”。2010年8月20日，神农架林区人民防空办公室函告省人防办，称“根据省人防办与映山红酒店签订的合同，林区人防办多次协调，向省人防办作如下说明：一、林区人防办积极协调，协助省人防办按双方签订的合同要求，依法做好映山红房产及土地手续的过户手续。二、关于映山红酒店与锦院花园酒店（原颐顺园）中间的空地问题，由于没有履行合同，土地持有人认为省人防办不能依法按合同行事，该土地转让合同自动终止。后经林区人防办多次做工作，土地持有人表态，该宗土地如转让，优先考虑用于省人防办疏散基地建设”。
2013年7月8日，省人防办诉至原审法院，要求程宏政、程宏军、程宏元履行房屋产权买卖合同，该案由原审法院另案受理。2013年7月18日，省人防办就本案土地转让协议诉至原审法院，要求判令程宏政、程鑫、蔡吉瑛履行合同，将编号为（2008）第210600139号的土地权利证书办理变更登记手续，立即过户至省人防办名下，由程宏政、程鑫、蔡吉瑛承担本案诉讼费用。程宏政、程鑫、蔡吉瑛在法定期限内提出了反诉，请求法院判决解除双方签订的土地转让协议。
原审认为：双方当事人签订的《土地转让协议》是双方真实意思表示，系合法有效的合同，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。但双方在签订合同后未办理移交手续，省人防办亦未按合同约定支付相应定金及价款，其行为属违约，程宏政、程鑫、蔡吉瑛不管是作为土地使用权人，还是作为转让协议的一方当事人，有权依据双方合同约定收回土地使用权。程宏政、程鑫、蔡吉瑛在2010年2月9日的《终止土地转让协议的通知》中明确提出了解除土地转让协议的意见，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，省人防办在收到该函件后至其2013年7月起诉时未提出异议，应视为其默认并同意双方解除合同。故省人防办在本案中要求对方履行合同的诉讼请求，无相应事实和法律依据，不予支持；程宏政、程鑫、蔡吉瑛反诉要求解除合同的请求，因有相应事实和法律依据，予以支持。关于省人防办认为房屋买卖合同和土地转让协议是同一个整体的意见，因房屋所占土地与《土地转让协议》中的土地分属不同的所有权人，位置虽有联系但系两块地界，其土地证号亦不相同，两份合同中亦无关于两份合同系一个整体的表示，故省人防办这一意见缺乏事实依据，不予采纳；对于省人防办认为已支付了56万元定金的意见，因《土地转让协议》中约定的总价款为811980元，依据该合同约定定金应为162396元，而《房屋产权买卖合同》中约定的总价款为280万元，合同约定的定金应为56万元，省人防办汇出的56万元定金与《房屋产权买卖合同》的定金数额相互吻合，省人防办也未举出相应证据证实该56万元定金中包含了土地转让协议中的定金162396元，故对于省人防办这一意见，不予采纳。综上所述，原审依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、第一百零六条第一款，《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第九十六条第一款之规定，判决：一、驳回湖北省人民防空办公室的诉讼请求。二、解除湖北省人民防空办公室与程宏政、程鑫、蔡吉瑛于2009年12月25日签订的《土地转让协议》。本诉案件受理费11920元、反诉案件受理费80元，由湖北省人民防空办公室负担。
上诉人省人防办不服原审法院的上述判决，向本院提起上诉称：一、一审判决认定事实错误。1、一审判决实质上已经承认本案土地使用权与《房屋产权买卖合同》中约定的土地使用权是同一个标的物。一审确定的案件诉讼费与涉案房屋标价、土地标价是一致的，说明《房屋产权买卖合同》和《土地转让协议》是一个整体、关联的合同。2、《房屋产权买卖合同》不需单独约定林木、土地使用权转让，这与交易习惯和法律规定相一致。结合神农架林区当时的房地产市场价格分析，《房屋产权买卖合同》确定的总价款280万元包含了《土地转让协议》的土地价值。《房屋产权买卖合同》和《土地转让协议》中的房屋、林木、土地使用权既是整体关联，也是整体打包作价转让。3、一审按照合同价款811980元认定定金为162396元与事实相违背。4、土地使用权证编号是发证机关为归档需要编写的号码，土地等级编码是对土地质量级别的认定编号。一审认定《房屋产权买卖合同》和《土地转让协议》中的土地使用证编号地块不同，混淆了二者的区别。5、程宏政是作为签订代表在《房屋产权买卖合同》和《土地转让协议》上签字，上诉人有充分理由相信上述合同是同一主体委托程宏政签订。一审认定两案主体不同，从而两份合同中所涉土地使用权不同是错误的。二、一审判决适用法律错误。1、被上诉人提出反诉是在2013年8月23日，超过了反诉的规定时间，不具有法律效力。2、被上诉人最后一份发函是在2012年2月29日，距上诉人起诉时间已过一年，被上诉人既不享有法定合同解除权，也超过了行使撤销权的合理催告期限。综上，请求二审撤销原判，依法改判。
被上诉人程宏政、程鑫、蔡吉瑛答辩称：上诉人与程宏政、程宏军、程宏元签订的《房屋产权买卖合同》对房屋面积、位置、土地使用面积、土地证号、房屋土地价款都作了详细具体的约定，且未说明有附件或补充合同。上诉人与程鑫、蔡吉瑛委托程宏政代签的《土地转让协议》对签约主体、土地位置、土地面积单价、地块总价进行了明确约定，与《房屋产权买卖合同》完全无关，是独立的买卖合同。在被上诉人多次催讨上诉人付款无果后，被上诉人发函给上诉人解除合同。综上，一审判决认定事实清楚、证据确实充分、适用法律正确，上诉人省人防办的上诉理由不能成立。请求二审驳回上诉，维持原判。
二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。
经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：1、根据双方当事人在一审提供的证据，上诉人省人防办与被上诉人程宏政、程鑫、蔡吉瑛签订的《土地转让协议》对转让土地的具体位置、面积、等级编码、土地附属物，每亩单价、总价等均已明确。程宏政、程鑫、蔡吉瑛提供的神国用（2008）第210600139号国有土地使用证载明，该宗土地使用权人为程鑫、蔡吉英，地号为210601，独用面积1802.60平方米，与《土地转让协议》描述的土地权属情况相同。而上诉人与程宏政、程宏军、程宏元签订的《房屋产权买卖合同》中的房屋所占土地独用面积为380平方米，其土地使用权证号码与《土地转让协议》中的土地权属情况均不相符。上述二份合同虽均由程宏政代其近亲属签订，但二份合同主体上有明确区别，且与被上诉人程宏政、程鑫、蔡吉瑛提供的二份国有土地使用证权属情况相对应。因此，《房屋产权买卖合同》中的房屋所占土地和《土地转让协议》中的转让土地不属同一标的物。上诉人提出《房屋产权买卖合同》和《土地转让协议》是同一个整体合同，约定的土地使用权是同一个标的物等上诉理由，与本案客观证据不符，本院不予采纳。2、根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，“当事人一方依据本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”。即合同解除权为形成权，在单方解除的意思表示到达对方时生效。上诉人未能按照《土地转让协议》约定履行付款义务，被上诉人于2010年2月9日向上诉人发出《终止土地转让协议的通知》，即是以函件形式通知上诉人解除合同。上诉人提出被上诉人不享有法定合同解除权，且行使权力超过了合理催告期限的上诉理由，本院不予采纳。3、根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十三条、第三十四条的规定，“当事人增加、变更诉讼请求或者提出反诉的，应当在举证期限届满前提出；由人民法院指定举证期限的，指定的期限不少于三十日，自当事人收到案件受理通知书和应诉通知书的次日起计算”。被上诉人程宏政、程鑫、蔡吉瑛收到应诉通知书的时间是2013年7月29日，提出反诉的时间是2013年8月23日，未超过上述规定的举证期限，反诉请求符合法律规定。对上诉人提出被上诉人反诉超过法律规定期限，不具有法律效力的上诉理由，本院不予采纳。另对上诉人提出的其他上诉理由，与本案纠纷性质无关联，本院均不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，审理程序合法，适用法律正确。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第㈠项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12000元，由上诉人湖北省人民防空办公室负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 昊
代理审判员 邓宜华
代理审判员 王明兵
二〇一四年九月二十八日
书 记 员 袁昌芹