山东省泰安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁09民终280号
上诉人（原审被告）：泰安市天龙房地产有限公司。住所地：泰安市泰山区长城路**号天龙国际大厦*座**层。
法定代表人：李强，执行董事。
委托诉讼代理人：刘强，山东求新律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘兴洲，山东求新律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：中国银行股份有限公司泰安泰山支行。住所地：泰安市财源大街中段。
负责人：朱开峰，该行行长。
委托诉讼代理人：马国梁，山东一山律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：王宁，男，1977年3月31日出生，汉族，住泰安市。
被上诉人（原审被告）：杨焕玉，男，1968年1月8日出生，汉族，住泰安市泰山区。
被上诉人（原审被告）：李雪，女，1988年9月12日出生，汉族，住泰安市泰山区。
上诉人泰安市天龙房地产有限公司因与被上诉人中国银行股份有限公司泰安泰山支行、王宁、杨焕玉、李雪金融借款合同纠纷一案，不服泰安市泰山区人民法院（2016）鲁0902民初2304号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
泰安市天龙房地产有限公司上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判被上诉人王宁、李雪承担还款责任，免除上诉人的保证责任；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、本案涉案房屋之上的债权债务已经由王宁转移给李雪，且未经保证人同意，上诉人不再承担保证责任。2009年8月17日，上诉人与王宁签订的《商品房买卖合同》购买位于泰安市天龙国际大厦17层1708房产，但是双方并未办理房屋产权登记，被上诉人享有该房屋之上的债权，王宁与中国银行股份有限公司泰安泰山支行签订的《购房借款合同》办理房屋之上的银行贷款，承担该房屋之上的债务。泰安市岱岳区人民法院将涉案房产作价交付给李雪，该裁定作出时，涉案房屋的所有权尚未变更登记，银行贷款也未还清，不仅将物权变更到李雪名下，将该房产在银行处的债务一同转让给了李雪，李雪一审也认可房款由其偿还。因此，本案房产之上的债务已经由王宁概括转移给李雪，债权债务转移，未经保证人即上诉人同意，上诉人不再承担保证责任。二、涉案房产早已具备办理房产证及抵押证的条件，但是因王宁故意不办理登记手续导致上诉人的保证责任加大，目前虽未办理房产证及抵押权证，但应当自能够办理登记时上诉人的保证责任免除。三、王宁存在恶意转移抵押特定物（涉案房产）的行为，为了自己的利益不正当阻止涉案房屋之上办理产权证的条件成就，视为条件已成就，应当免除上诉人的保证责任。本案借款合同中约定的阶段性担保是一种附解除条件的担保，是以贷款所购房屋设立抵押为解除条件的担保，如果抵押人和抵押权人在条件成就时未能办理抵押，根据合同法的相关规定，当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就。四、李雪承认债务转移的事实且承诺逾期还款及剩余贷款由自己偿还，对于被上诉人自认的事实，一审法院没有认定是错误的。
中国银行股份有限公司泰安泰山支行辩称，一、《中国银行购房借款合同》合法有效，上诉人应当依约履行涉案借款的还款义务。上诉人与被上诉人中国银行股份有限公司泰安泰山支行、王宁签订的《中国银行购房借款合同》，是各方当事人的真实意思表示，内容不违背法律的强制性规定，借款合同合法有效，各方当事人均应当按照合同约定履行权利义务。《中国银行购房借款合同》保证条款第二十七条、第二十八条、第二十九条明确约定：保证人，即上诉人为涉案借款提供连带责任保证，借款人不按合同约定履行还款义务，保证人（上诉人）承诺履行还款义务。保证责任范围为合同项下的贷款本金、利息、实现债权费用、因债务人违约而给贷款人造成的损失和其他所有应付的费用。保证期间在借款合同签订之日起至借款人（王宁）办妥正是抵押登记手续并向贷款人交付他项权益证之日止。二、办理房屋所有权证及相关登记手续义务人是借款人王宁及开发商泰安市天龙房地产有限公司，被上诉人中国银行股份有限公司泰安泰山支行不承担相关义务，没有过错。根据上诉人与被上诉人王宁签订的《商品房预售合同》第十五条关于产权登记的约定及实践可知，办理房屋所有权证是购房者与开发商的义务，被上诉人中国银行股份有限公司泰安泰山支行没有义务，履约行为不存在过错。三、泰安市岱岳区人民法院作出的（2010）岱民执字第753
--1号民事裁定书不影响上诉人对涉案借款的保证责任。综上，一审法院判决事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的诉讼请求。
王宁、杨焕玉、李雪未答辩。
中国银行股份有限公司泰安泰山支行向一审法院起诉请求：1、判令解除原告与被告王宁签订的《中国银行购房借款合同》；2、判令被告王宁、李雪立即偿还原告借款本金155878.76元及相应利息、复利、罚息等（按照借款合同约定计算至实际付款之日），至起诉之日共计159907.3元；3、就其抵押房产（泰安市泰山家园商务楼7层1708号）享有优先受偿权；4、判令二、三被告对此借款承担连带担保责任；5、判令被告立即支付原告为实现债权所支出的费用10300元；6、判令诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2009年8月14日，原告与被告王宁签订《中国银行购房借款合同》一份，合同编号为2009年泰山商借字第0052号，合同约定：贷款人根据借款人的申请，经审查同意向借款人发放个人住房贷款，金额为35万元。贷款用于购买座落于泰山家园商务楼的住房。贷款利率按照贷款发放日中国人民银行有关政策规定执行，月利率5.445%，利息从放款之日起计算并按月结息。贷款期限为120个月。还款日为每月14日，按等额本息还款法归还贷款本息。如未按约定时间归还，贷款人将按中国人民银行规定按借款合同载明的贷款利率水平上加收50%逾期利息。借款人不按期偿还贷款利息时，贷款人有权对借款人未支付的利息计收复利。贷款发放后，借款人与售房者就该房产有关质量、条件、权属或其他事宜发生的任何纠纷，均与贷款人无关，本合同应正常履行，借款人应按照约定归还贷款本息。借款人违反本合同任何条款的，贷款人有权宣布本合同项下的全部贷款提前到期，并向借款人和保证人发出《提前还款函》，要求借款人在规定期限内清偿部分或全部贷款本息（包括逾期利息），而无须为正当行使上述权利所引起的任何损失负责。订立、执行本合同所需有关费用，由借款人负责支付。被告泰安市天龙房地产有限公司作为保证人，在该《中国银行购房借款合同》中签字。合同约定：保证人自愿为借款人提供连带责任保证，在借款人没有按合同约定履行还款义务时，保证人承诺按贷款人要求履行还款义务。保证责任范围为本合同项下的贷款本金、利息（包括逾期利息、复利）、违约金、赔偿金、实现债权的费用（包括诉讼费、律师费、公证费、执行费等）、因债务人违约而给债权人造成的损失和其他所有的应付费用。如保证人为售房人，其保证期间在本合同签订之日起至借款人办妥正式抵押登记手续并向贷款人交付他项权益证之日止。2009年8月14日，原告与被告杨焕玉签订《中国银行个人购房贷款保证合同》一份，合同编号为2009年泰山商保字第0052号。合同约定：为确保2009年泰山商借字第0052号借款合同的履行，保证人愿意向贷款人提供保证担保。保证人保证的贷款金额为35万元，贷款期限自2009年8月14日至2019年8月14日。本合同的保证方式为连带责任保证。保证担保的范围包括借款合同项下的贷款金额35万元及利息、借款人应支付的违约金（包括罚息）和赔偿金、质物保管费用及实现贷款债权和质权的费用（包括诉讼费、律师费等）。保证期限为自本合同生效之日起至借款合同借款合同履行期间届满之日后两年。2009年8月14日，原告向被告王宁发放借款35万元，被告王宁未按约定期限支付该笔借款的本金及利息。根据原告提供的中国农业银行股份有限公司泰安分行出具的被告王宁还款明细显示，截至2017年3月21日被告王宁尚欠借款本金117678元，利息1539.46元，罚息83.23元，利息的罚息12.61元，共计119313.3元，构成违约。
另查明，被告泰安市天龙房地产有限公司提交泰安市岱岳区人民法院（2010）岱民执字753-1号民事裁定书、协助执行书各一份，证实2010年12月13日，泰安市岱岳区人民法院作出民事裁定书一份，裁定将涉案房屋泰安市长城路天龙国际大厦1708号房产作价594806元交付申请执行人李雪抵偿债务371283.33元，财产权自本裁定送达申请执行人李雪时转移该房产余款223533.67元，由申请执行人李雪在办理房产过户登记手续时支付给被执行人王宁；申请执行人李雪可持本裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续。被告泰安市天龙房地产有限公司辩称现该裁定已生效，被告王宁作为债务人将涉案贷款转移给被告李雪，未经保证人泰安市天龙房地产有限公司同意，因此保证人不再承担保证责任。被告泰安市天龙房地产有限公司还提交2016年7月29日、2016年12月22日贷款还款回单及扣款通知各一份证实2016年7月29日、2016年12月22日原告分别自被告泰安市天龙房地产有限公司保证金账户扣除26285.73元、14992.08元代为偿还银行借款，以上两笔共计41277.81元。还查明，原告中国银行股份有公司泰安泰山支行为行使权利委托山东一山律师事务所指派律师为其代理诉讼，双方于2016年6月10日签订委托代理协议，山东一山律师事务所于2017年3月22日向原告出具发票，向原告收取代理费10300元。关于律师服务费的收取标准，《山东省律师服务收费管理实施办法》规定，原告中国银行股份有公司泰安泰山支行支付的律师代理费未高于有关部门规定的范围。一审法院认为，原告中国银行股份有限公司泰安泰山支行与被告王宁、杨焕玉、泰安市天龙房地产有限公司、李雪金融借款合同纠纷一案，2009年8月14日，被告王宁、杨焕玉、泰安市天龙房地产有限公司与原告签订的《中国银行购房借款合同》、《中国银行个人购房贷款保证合同》系双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，为合法有效的合同。《中华人民共和国合同法》第二百零七条规定，借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或国家有关规定支付逾期利息。合同签订后，各方均应按照约定履行自己的义务，被告不按时还款属于合同约定的违约情形，出现违约后，原告中国银行股份有限公司泰安泰山支行按照合同约定，要求解除与被告王宁签订的编号为2009年泰山商借字第0052号的《中国银行购房借款合同》，符合法律规定及合同约定，予以支持；要求被告王宁偿还原告借款本金117678元及利息、罚息等的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。因被告王宁不按时还款，原告为实现其债权而支出的代理服务费10300元，属于合同约定的应由被告承担的费用，且原告提交转账凭证证实该费用已支付，现原告要求被告王宁承担该费用的诉讼请求，符合法律规定，依法应予支持。被告杨焕玉作为保证人，应按《中国银行个人购房贷款保证合同》的约定对被告王宁欠原告的借款本息及实现债权费用承担连带保证责任。被告杨焕玉承担保证责任后，依照《中华人民共和国担保法》第三十一条之规定，可向被告王宁行使追偿权。关于被告泰安市天龙房地产有限公司是否承担保证责任，本案《中国银行购房借款合同》约定，如保证人为售房人，其保证期间在本合同签订之日起至借款人办妥正式抵押登记手续并向贷款人交付他项权益证之日止。本案中，涉案房产的产权虽已转移到被告李雪名下，但涉案借款的还款人仍为被告王宁，被告泰安市天龙房地产有限公司是为借款人王宁提供连带责任保证，且涉案房屋至今仍未办理房产证及他项权证。因此，根据合同约定，被告泰安市天龙房地产有限公司的保证责任不能免除，仍应继续承担连带保证责任。被告泰安市天龙房地产有限公司承担保证责任后，依照《中华人民共和国担保法》第三十一条之规定，可向被告王宁行使追偿权。原告要求被告李雪承担共同还款责任的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。综上所述，解除原告与被告王宁签订的《中国银行购房借款合同》；被告王宁应偿还原告借款本金117678元及利息、罚息等；被告王宁应偿还原告为实现债权而支出的费用10300元；被告杨焕玉、泰安市天龙房地产有限公司应对被告王宁欠原告的借款本息及实现债权费用承担连带清偿责任；被告杨焕玉、泰安市天龙房地产有限公司承担保证责任后可向被告王宁行使追偿权；驳回原告的其他诉讼请求。根据《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，缺席判决：一、解除原告中国银行股份有限公司泰安泰山支行与被告王宁签订的编号为2009年泰山商借字第0052号的《中国银行购房借款合同》；二、被告王宁于本判决生效之日起十日内，偿还原告中国银行股份有限公司泰安泰山支行借款本金117678元及截至2017年3月31日的利息1539.46元、罚息83.23元、利息的罚息12.61元；三、被告王宁于本判决生效之日起十日内，偿还原告中国银行股份有限公司泰安泰山支行借款本金117678元的相应利息、罚息等（按本合同约定的利息、罚息的利率及计算方式，自2017年4月1日起至借款还清之日止）；四、被告王宁在本判决生效后十日内，支付原告中国银行股份有限公司泰安泰山支行诉讼代理费10300元；五、被告杨焕玉、泰安市天龙房地产有限公司应对本判决第二、三、四项确定的借款本息及实现债权费用承担连带清偿责任；六、被告杨焕玉、泰安市天龙房地产有限公司承担保证责任后，享有向被告王宁追偿的权利；七、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决规定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3720元，财产保全费1520元，由被告王宁、杨焕玉、泰安市天龙房地产有限公司负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：被上诉人中国银行股份有限公司泰安泰山支行提交商品房预售合同复印件一份，证实办理涉案房屋所有权证以及相关登记手续义务人是借款人王宁与保证人泰安市天龙房地产有限公司。上诉人对该份合同无异议，但认为所有权证、登记手续是由上诉人与被上诉人王宁办理，但是涉案房屋的抵押权证应由被上诉人王宁与被上诉人中国银行股份有公司泰安泰山支行办理。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，泰安市岱岳区人民法院将涉案房屋裁定给李雪，是对物权作出的处分，而上诉人所担保的系王宁在中国银行股份有限公司泰安泰山支行的35万元贷款及利息等债权，因此，上诉人应承担相应的担保责任。《担保法》第二十三条规定，保证期间，债权人许可债务人转让债务的，应当取得保证人书面同意，保证人对未经其同意转让的债务，不再承担保证责任。本案中，上诉人并未提供证据证明中国银行股份有限公司泰安泰山支行作为债权人许可王宁转让涉案债务，因此，上诉人主张涉案债权债务未经其同意王宁已经转移给李雪，其不应承担保证责任的上诉理由不能成立。上诉人主张该房屋之上的债权债务已经转移给李雪，李雪应承担还款责任的上诉理由亦不能成立。双方在《中国银行购房借款合同》中约定，如保证人为售房人，其保证期间在本合同签订之日起至借款人办妥正式抵押登记手续并向贷款人交付他项权益证之日止。本案中，泰安市天龙房地产有限公司系涉案房屋的售房人，涉案房屋至今仍未办理房产证及他项权证。因此，根据合同约定，上诉人泰安市天龙房地产有限公司的保证责任不能免除，仍应承担连带保证责任。泰安市天龙房地产有限公司承担保证责任后，依照《中华人民共和国担保法》第三十一条之规定，可向王宁行使追偿权。上诉人与王宁并未办理涉案房屋的所有权登记手续，致使中国银行股份有限公司泰安泰山支行无法办理抵押登记手续，因此，中国银行股份有限公司泰安泰山支行在办理抵押登记行为中并不存在违约行为。故上诉人称其是以贷款所购房屋设立抵押为解除条件的担保，抵押人和抵押权人在条件成就时未能办理抵押，视为条件已成就，其应当免除保证责任的上诉理由不能成立。
综上所述，泰安市天龙房地产有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3720元，由泰安市天龙房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 峰
审判员 梁丽梅
审判员 张 萍
二〇一八年六月六日
书记员 李智伟