广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）东中法民一终字第1476号上诉人（原审被告）：东莞市康湖房地产开发有限公司，住所地：广东省东莞市。法定代表人：谭伟雄。委托代理人：许建军，广东智捷律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郑德行。被上诉人（原审原告）：刘正红。两名被上诉人共同委托代理人：廖东江，广东莞彰律师事务所律师。两名被上诉人共同委托代理人：廖兴洪，广东莞彰律师事务所辅助人员。上诉人东莞市康湖房地产开发有限公司（以下简称康湖公司）因与被上诉人郑德行、刘正红商品房预约合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2014）东三法樟民一初字第770号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2014年9月29日，郑德行、刘正红向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1.确认郑德行、刘正红与康湖公司签订的《宝泰花园（杏花村）认购书》无效。2.康湖公司返还郑德行、刘正红购楼款800000元及利息（从收款日始至还款日止，按中国人民银行同期贷款利率支付，其中500000元从2007年11月24日起、115227元从2008年4月8日起、12000元从2008年4月1日起、39651元从2008年5月29日起、116622元从2008年5月29日起、16500元从2008年5月28日起，暂计到起诉日止利息共计282151.76元）。3.康湖公司赔偿郑德行、刘正红信赖利益损失280000元。4.本案诉讼费由康湖公司负担。原审法院经审理查明：2007年11月21日，郑德行、刘正红与康湖公司签订《宝泰花园（杏花村）认购书》一份，约定郑德行、刘正红向康湖公司购买东莞市谢岗镇宝泰花园杏花村碧湖轩6幢A楼房屋（建筑面积386㎡、总价款2500000元）。该合同约定：首期房款800000元，于2007年11月28日前支付500000元、于2008年1月21日前支付300000元（同日并签订《商品房买卖合同》、办理按揭贷款手续）。合同手写注明“楼价余额发展商提供银行按揭”。郑德行、刘正红主张，合同签订后，其于2007年10月24日付500000元、于2008年4月8日付115227元、于2008年4月1日付12000元、于2008年5月29日付39651元、于2008年5月29日付116622元、于2008年5月28日付16500元，并提交康湖公司出具的收据为证。康湖公司对付款金额、时间予以确认。庭审中，郑德行、刘正红述称签订合同后，一直要求康湖公司提供按揭银行，今年才发现康湖公司无报建；信赖利益主要是康湖公司隐瞒房屋状况，导致2007年签订预约合同至今无法签订正式合同致使合同目的落空，且错失适宜买房的机会，参照银行利率的4倍以及房价递增的事实，主张280000元的信赖利益损失。康湖公司主张签约时已告知房屋状况、不是提供银行按揭而是开发商按揭，故不同意支付利息及信赖利益损失。康湖公司主张郑德行、刘正红签约当时已知晓房屋状况的依据为合同手写载明的“楼价余额发展商提供银行按揭”。康湖公司确认，涉案商品房至今未办齐相关销售手续，土地规划出了问题。另，因同一套房屋、同一份《宝泰花园（杏花村）认购书》，康湖公司于2014年8月28日将郑德行、刘正红诉请原审法院，诉请确认合同无效，案号为（2014）东三法樟民一初字第689号。康湖公司起诉后，郑德行、刘正红随后提起本案诉讼。原审法院认定上述事实的证据有：认购书、收据以及原审法院庭审笔录等。原审法院认为：郑德行、刘正红与康湖公司签订《宝泰花园（杏花村）认购书》，实际是双方就东莞市谢岗镇宝泰花园杏花村碧湖轩6幢A楼房屋买卖事宜而订立的预约合同。在该预约合同订立近7年后，双方均向原审法院诉请确认合同无效。因康湖公司所开发的楼盘缺乏合法有效的规划、报建等手续，导致涉案房屋在订立预约合同当时无合法的预售手续，且至今未能办理合法的销售手续，无法签订商品房买卖正式合同。因此，涉案预约合同因标的物无合法有效手续、无法正常销售，违反国家法律、法规的强制性规定而不具合法效力。郑德行、刘正红诉请确认预约合同无效的请求，于法有据，原审法院予以支持。合同无效，康湖公司已收的楼款800000元及法定孳息（自收款日起按中国人民银行同期贷款利率计算的利息）应予返还给郑德行、刘正红。现本案争议焦点为：郑德行、刘正红诉请康湖公司赔偿信赖利益损失应否予以支持，数额该如何确定？关于该焦点，原审法院分析如下：首先，关于合同无效的过错责任。郑德行、刘正红主张，导致合同无效系开发商的过错所致，是开发商故意隐瞒、恶意磋商所致，郑德行、刘正红至今年才知晓房屋无正规的报建手续。康湖公司则主张，签约当时已向郑德行、刘正红告知过房屋状况，其已明确知晓，依据是合同手写载明的“楼价余额发展商提供银行按揭”。经审查，《宝泰花园（杏花村）认购书》并未载明房屋规划、报建方面的任何信息，依惯常理解，“楼价余额发展商提供银行按揭”也无法推导出开发商已向买房人告知房屋规划、报建方面的瑕疵、由开发商提供按揭而非银行提供按揭的内容。从理性经济人角度，如果买房人明知商品房的规划、报建存在瑕疵，无法办理银行按揭、无法签订正式的商品方买卖合同，一般均会选择拒绝购买。并且，对标的物的瑕疵担保责任是卖方的合同义务。规划、报建手续方面的瑕疵也非绝对的、不可补正的瑕疵。预约合同签订后，近7年左右时间里，作为开发商的康湖公司仍未能补正该项瑕疵，康湖公司对合同无效具有明显过错，应对合同无效负全部责任。其次，关于信赖利益损失。郑德行、刘正红主张，依据合同目的落空、错失买房适宜时机、房价普涨等事实，诉请康湖公司赔偿信赖利益损失280000元。康湖公司不同意赔偿。原审法院认为，消费者购买商品房，通常是为自住或转售谋利。本案康湖公司是专业房地产开发商，但故意隐瞒商品房的规划、报建手续瑕疵，误导郑德行、刘正红与其签约，并收取楼款800000元，时至今日仍未能补正商品房的手续瑕疵以及时与郑德行、刘正红订立正式、合法有效的商品房买卖合同，导致郑德行、刘正红订约目的落空，确实给郑德行、刘正红造成一定损失，应予赔偿。郑德行、刘正红的信赖利益损失，应综合考虑订约目的、原告丧失另行买房的适宜机会、双方过错程度来综合衡量确定。众所周知，自2007年底至今，全国及本市商品房价格普通上涨，手续齐全、地段稍好的商品房价格翻倍属普遍现象。涉案商品房总价2500000元，郑德行、刘正红已付房款800000元。假设涉案商品房无瑕疵，合同正常履行，郑德行、刘正红理应能够获得一定收益。考虑到郑德行、刘正红订立预约合同后未及时催促订约、未及时了解房屋手续是否齐全，迟至2014年才发现房屋手续瑕疵，郑德行、刘正红也存在一定的过失，应对扩大损失部分负一定责任，以及涉案房屋所在镇区房价水平、小区地段环境等，原审法院酌情认定康湖公司应赔偿郑德行、刘正红的信赖利益损失以200000元为限。对于郑德行、刘正红超出该金额的请求，原审法院不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，于2014年11月18日作出判决：一、确认郑德行、刘正红与东莞市康湖房地产开发有限公司于2007年11月21日签订的《宝泰花园（杏花村）认购书》（房号：东莞市谢岗镇宝泰花园杏花村碧湖轩6幢A楼）无效。二、东莞市康湖房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内向郑德行、刘正红返还楼款800000元及法定孳息（按中国人民银行同期贷款利率，其中500000元从2007年11月24日起、115227元从2008年4月8日起、12000元从2008年4月1日起、39651元从2008年5月29日起、116622元从2008年5月29日起、16500元从2008年5月28日起，计至本判决确定的履行期限届满日止，提前清偿的，计至实际付清日止）。三、东莞市康湖房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内向郑德行、刘正红支付损失赔偿款200000元。四、驳回郑德行、刘正红其他诉讼请求。一审案件受理费8530元，由郑德行、刘正红负担360元，东莞市康湖房地产开发有限公司负担8170元。东莞市康湖房地产开发有限公司不服原审判决，向本院提起上诉称：原审法院不顾郑德行、刘正红在订立《宝泰花园（杏花村）认购书》时明确知道案涉房屋手续不全的事实，且康湖公司开发建设的案涉房屋手续不完整，全东莞都知道，无需隐瞒，双方在认购书中明确约定“楼价余款发展商提供银行按揭”就是明确的约定，如果手续完整，银行按揭就可以，不需要发展商提供按揭，但原审法院还是错误地做出康湖公司故意隐瞒商品房的规划，报建手续瑕疵，误导郑德行、刘正红与康湖公司签约的认定，完全背离公平原则和当事人意思自治原则。原审法院在郑德行、刘正红没有任何证据支持的情况下支持郑德行、刘正红主张的信赖利益损失，是缺乏依据的。原审法院也不顾及郑德行、刘正红拒不支付房款给康湖公司带来的巨大损失，康湖公司在东莞市两级人民法院有数十宗案件，都是因为购房者不支付房屋对价，导致康湖公司无力支付工程款和银行的借口，而康湖公司向银行申请开发贷款和支付工程款都是需要承担高额利息的，这些高额利息也是损失。原审法院只考虑到郑德行、刘正红的损失而不考虑康湖公司的损失，实属故意偏帮郑德行、刘正红，不符合公平原则和当事人意思自治原则，二审法院应当予以纠正。据此，康湖公司请求原审法院：1.撤销原审判决第三项，改判驳回郑德行、刘正红主张赔偿损失的诉请。2.一、二审诉讼费用由郑德行、刘正红负担。被上诉人郑德行、刘正红答辩称：（一）商品房预约合同无效的全部责任归于康湖公司，康湖公司理应承担全部责任。康湖公司是专业的房地产开发商，开发房地产项目应该办理立项、报建是其明知的事情，也是其法定义务。康湖公司未取得合法的审批手续却公然开发商品房项目，公开向社会兜售，视法律为无物；其公然违反国家法律法规的强制性规定导致预约合同无效，承担全部过错责任理所当然。即使在签订预约合同时手续不完整，但在签订预约合同至签订正式买卖合同的缓冲时间里，康湖公司也完全有机会、有条件、有必要去完善相关的法律手续；如果说开发商为了回笼资金在手续不齐时开始预售房屋可以允许可以原谅，那么在签订预约合同、收到客户巨额资金后长达五年的时间也不去完善相关立项、报建、规划审批、建筑施工审批等手续也还可以谅解吗？从本案查明的事实看，在签订预约合同后长达七年的时间里，康湖公司没有去做任何应该做的事情，其行为明显体现为：只图套取巨额购房款，开发商应尽的义务免谈。本案康湖公司的行为本质上是以销售商品房为幌子，恶意套取资金的欺骗行为。对本案预约合同无效和本案纠纷的发生，康湖公司的责任是不容推卸的，康湖公司理应承担全部过错责任。一审法院对此做出的认定是正确的。（二）根据我国《合同法》第四十二条之规定，康湖公司明知涉案商品房未立项审批、无规划报建，但在销售过程中却刻意隐瞒事实，公然违法销售；由此造成郑德行、刘正红损失，康湖公司应该承担赔偿责任。（三）对于信赖利益损失的赔偿数额，郑德行、刘正红认为：应从郑德行、刘正红订约目的、从2007年至2014年七年期间我国房价飙涨的事实、康湖公司占用郑德行、刘正红资金时间之长、数额之巨的情节、最高人民法院司法解释对民间借贷利率不超过银行利率四倍、违约金数额不超过合同标的额20%、逾期付款利息（或滞纳金）按每日万分之四的规定等因素综合考虑。1.涉案房屋总价款是2500000元人民币；2007年购买的房屋，在2008年、2009年、2010年等房价飙升的年代，一二年间价款翻番甚至翻两番是有目共睹的事实；从民间借贷而言，从2007年至2014年七年间，以涉案的800000元为本金，按月息五厘计算，84个月的利息是336000元。2.参照最高人民法院关于延期付利息按每日万分之四计算的司法解释：涉案800000元资金被康湖公司占用七年时间共2520天，利息应是806400元。3.根据最高人民法院关于担保法适用的司法解释规定：违约金不超过合同标的额20%；本案合同标的额是2500000元，本案违约金只要不超过500000元就是合法的。所以，本案一审法院认定郑德行、刘正红信赖利益损失200000元，与郑德行、刘正红的实际损失完全不成对价，仅仅起到对作为受害方的郑德行、刘正红在财产和精神损失方面些许慰籍的作用。一审法院判令康湖公司向郑德行、刘正红赔偿信赖利益损失200000元，对康湖公司给社会给郑德行、刘正红造成的恶劣影响也是不成对价的。一审法院酌情判令康湖公司向郑德行、刘正红赔偿信赖利益损失200000元已经是兼顾了康湖公司的最大利益，康湖公司却继续上诉，依照郑德行、刘正红的善良猜测，其直接目的可能是拖延时间。本院经审理查明，对原审查明的事实，本院予以确认。二审补充查明，双方均确认案涉房屋未取得建设工程规划许可证，因案涉房屋缺乏相关手续，即使郑德行、刘正红支付了房款，也签不了正式的买卖合同。郑德行、刘正红二审提交了案涉认购书的背面内容，拟证明认购书第五条注意事项中约定了由康湖公司提供安排银行提供按揭，不是由康湖公司提供按揭，康湖公司主张其已告知郑德行、刘正红案涉房屋没有报建等手续是没有依据的。康湖公司对于认购书背面内容的真实性予以确认，但认为应当以认购书手写部分的内容为准。郑德行、刘正红明确其主张的信赖利益损失的法律依据是《中华人民共和国合同法》第四十二条第二项，并称信赖利益损失主要是考虑到2007年至2014年期间东莞房价的上涨情况，关于信赖利益的具体数额未能提供相关证据予以证实。本院认为，本案系商品房预约合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对康湖公司上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。根据本案双方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点为：一、案涉认购书的效力问题；二、郑德行、刘正红主张的信赖利益损失能否得到支持。对此，本院分析如下：关于焦点一，案涉认购书是双方为将来签订正式的商品房买卖合同所做的承诺，其目的是通过订立合同来约束双方当事人承担在将来订立正式商品房买卖合同的义务，并非正式的商品房预售合同，故案涉房屋未取得建设工程规划许可证以及预售许可证并不影响该认购书的效力。原审法院认定该认购书无效有误，本院予以纠正。由于双方均确认无法继续签订正式的商品房买卖合同，故该认购书实际上不能履行，应予以解除。案涉认购书解除后，康湖公司应向郑德行、刘正红返还其已支付的房款800000元及相关利息，故原审法院该部分实体处理并无不当，本院予以维持。关于焦点二，《中华人民共和国合同法》第四十二条规定：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。”该规定是关于缔约过失责任的规定，是指当事人在订立合同过程中，因过错违反依诚实信用原则负有的先合同义务，导致合同不成立，或者合同虽然成立，但不符合法定的生效条件而被确认无效、被变更或被撤销，给对方造成损失时所应承担的民事责任。而本案中，由于案涉合同是成立的，且没有被确认无效、被变更或被撤销，故郑德行、刘正红依据上述法律规定主张信赖利益损失缺乏依据，且其也未提供任何证据证明有实际损失，因此，本院对其主张不予支持。原审法院对此处理有误，本院予以纠正。综上所述，原审判决认定事实不清，适用法律有误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省东莞市第三人民法院（2014）东三法樟民一初字第770号民事判决第二项。二、撤销广东省东莞市第三人民法院（2014）东三法樟民一初字第770号民事判决第一项、第三项和第四项。三、驳回郑德行、刘正红的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案审理过程中，预交了本案诉讼费用的当事人东莞市康湖房地产开发有限公司同意由败诉方当事人直接向其支付本案诉讼费用。根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条及《最高人民法院关于适用的通知》（法发[2007]16号）的规定，本院予以准许。本案一审案件受理费8530元，由郑德行、刘正红负担2212元，由东莞市康湖房地产开发有限公司负担6318元。二审案件受理费4300元（东莞市康湖房地产开发有限公司已预交），由郑德行、刘正红负担。本判决为终审判决。审 判 长  黎淑娴代理审判员  杨 浩代理审判员  冯婉娥二〇一五年十二月一日书 记 员  张 优附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。