广东省佛冈县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）清佛法民二初字第120号
原告佛冈县文康物业管理有限公司（下称文康公司）。
法定代表人罗某某，董事长。
委托代理人黄志荣，广东金联律师事务所律师。
被告朱某某。
委托代理人郑某某。
原告文康公司诉被告朱某某物业服务合同纠纷一案，本院于2014年2月7日立案受理。依法由审判员王惠民适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的文康公司委托代理人黄志荣、被告朱某某的委托代理人郑某某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：被告在佛冈县石角镇泰康新村内拥有商品房一套。原告是该商品房所在小区泰康新村的合法物业管理公司且已经提供了相应的物业管理服务。但计至2013年12月31日止，被告合共拖欠了1320元的物业管理费（被告共拖欠了24个月，每个月是55元）。经原告多次催告，被告仍置若罔闻。为维护原告的合法权益，请求法院判令：一、被告支付物业管理费1320元及从起诉之日起至付清前述款项之日止按中国人民银行同期贷款利率计算所得的利息；二、判令被告承担本案全部诉讼费用。
为支持其主张，原告文康公司在举证期限内向本院提供的证据有：
证据一、《企业法人营业执照》及《收费许可证》，拟证明原告的诉讼主体资格及原告具有物业管理资质且按有关标准收费的事实。
证据二、《物业管理委托合同》及其《补充协议》，拟证明原告对泰康新村小区具有合法有效的物业管理权。
证据三、商品房（商铺）认购书，拟证明被告是适格主体，房屋建筑面积83.28平方米，套内面积73.7平方米。
被告朱某某未作书面答辩，亦未向本院提供证据。
经审理查明：2007年8月24日，佛冈县泰康房地产开发有限公司（下称泰康公司）与被告朱某某签订了一份《商品房认购书》，双方约定：“泰康公司将其开发的座落在佛冈县石角镇教育路298号泰康新村第20幢康祥梯601号商品房卖给朱某某，该房屋建筑面积83.28平方米，套内面积73.7平方米；物业管理费每月0.6元／平方米（该商品房以套内面积计价）；水费、电费、有线电视费以市政为准”。之后，被告入住上述房屋，并一直支付物业服务费用。但自2012年1月至2013年12月，被告没有按约定支付物业服务费用及每月分摊楼梯电费2元。该款经原告多次追付无果，于2014年2月诉至本院，要求处理。庭审中，原告认为，原告是泰康新村小区内合法的物业管理公司，且已经为业主提供了相应的管理服务，被告应按约定支付管理费用。被告认为，每月52元管理费、从2012年1月起至2013年12月未交管理费是事实，原因是：物业管理公司与买楼前的承诺不一致，没有停车位、娱乐室，管理上出现很大问题，公共卫生无人打扫，原停车场租给他人做仓库，业主的车全都停在外面日晒雨淋；我的摩托车被盗了，物管不问不管；更换管理公司也没有通知业主；里面保安没有上岗证，全都是老人家等现象，不同意支付物业管理费用。由于双方意见分歧较大，本案经调解无效。
另查明：2010年3月28日，泰康公司（甲方）与原告文康公司（乙方）签订了一份《物业管理委托合同》，合同主要内容是：“……甲方将泰康新村物业管理工作承包给乙方，乙方同意承包该物业的管理工作。……第一条：承包的内容、面积、地点：甲方将位于佛冈县石角镇教育路298号泰康新村共计85000平方米的物业承包给乙方管理，乙方负责该物业小区日常维护管理等全面工作。第二条：承包期限：10年，自2010年4月1日起至2020年3月31日止。……第三条：物业管理服务费用、住宅公共维修基金和车辆停车费：1、乙方按目前的标准向业主（住户）收取管理费，根据管理需要又符合政府规定的，双方协商再作调整。”签订合同后，原告文康公司依据泰康公司的委托，从2010年4月1日开始，对佛冈县石角镇教育路298号泰康新村小区行使物业管理权至今。
再查明：原告文康公司于2010年8月办领了《企业法人营业执照》，营业执照核定的经营范围为：“物业管理（持有效的资质证书经营）、物业管理咨询服务、房地产信息咨询服务、室内装饰、园林绿化”。2010年8月19日，佛冈县物价局颁发广东省收费许可证给原告，有效期至2013年8月18日。2013年11月4日，佛冈县物价局再次颁发广东省收费许可证给原告。上述许可证标注的收费项目“：……二、物业管理服务费：（一）多层住宅（一级服务）的收费标准均为0.6元／㎡／月”。根据被告朱某某办领的《房地产权证》显示：被告朱某某房屋座落在佛冈县石角镇青松东路泰华街6号3幢3梯601号房（泰康新村康祥梯），该房建筑面积为83.35平方米，套内面积为72.84平方米。根据物价局核发的《广东省收费许可证》收费标准核定，被告的房屋应支付物业管理费50.01元（83.35㎡×0.6元／㎡／月），另楼梯电费分摊款2元，共52.01元。
本院认为：本案因业主与小区物业管理公司之间就物业管理费问题引发的纠纷。从双方提供的证据和庭审材料上看，被告在购买房屋时，与开发商泰康公司签订的《商品房认购书》中，对小区内房屋的管理服务问题的作出的明确约定。而原告文康公司受泰康公司的委托，依据与泰康公司的《物业管理委托合同》，对小区物业行使管理权，没有违反法律、法规的相关规定，应认定委托合同有效。而原告作为具有合法资质的物业管理公司，从2010年4月起对泰康新村小区的物业进行管理服务，被告作为小区内的业主，享受了原告提供的管理服务，并支付了一段时间的物业服务费用，从原、被告上列行为中可以确认，被告对开发商泰康公司委托原告进行管理服务的认可，原告延续了开发商泰康公司与被告的物业管理服务合同关系。根据《物业管理条例》第四十二条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。……”、《广东省物业管理条例》第四十七条“业主应当按照物业服务合同的约定，按时交纳物业服务费用；物业产权转移时，业主应当与物业服务企业结清物业服务费用。……”和《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。……”的规定，原告作为小区物业的管理者，有权要求区内业主支付物业服务费用。因此，原告要求被告支付拖欠的物业服务费用，于法有据，本院予以支持。对于楼梯电灯分摊每月2元的电费，属于合理的费用，且在《商品房认购书》也明确作出约定，故原告该请求本院予以支持。至于物业服务费用，应以佛冈县物价局批准核定的收费标准确定。结合本案，被告拖欠原告从2012年1月起至2013年12月管理费共24个月，每月管理费52.01元（含楼梯电费2元），按物价部门0.6元／㎡／月计算，被告应支付给原告的物业服务费共1248.24元（52.01元／月×24个月）。现原告主张每月按52元收取，是其自行处分财产权的行为，没有违反法律规定，本院予以准许。因被告拖欠原告物业服务费用，原告主张从起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率计付逾期付款利息的请求，符合法律的相关规定，本院予以支持。对被告提出原告管理服务差、车辆失窃等问题，属于另一个法律关系，权利人可以通过业主委员会或者其它合法途径另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《广东省物业管理条例》第四十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第六条的规定，判决如下：
被告朱某某欠原告佛冈县文康物业管理有限公司物业管理服务费共1248元（2012年1月起至2013年12月）及利息（利息从2014年2月7日起按中国人民银行同期同类基准贷款利率计至付清上述欠款止），于本判决发生法律效力之日起10日内付清。
本案受理费50元，减半收取25元，由被告朱某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。
审判员 王惠民
二〇一四年五月四日
书记员 刘 烨
附引用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《物业管理条例》（2007修订）
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
《广东省物业管理条例》（2008年修订）
第四十七条业主应当按照物业服务合同的约定，按时交纳物业服务费用；物业产权转移时，业主应当与物业服务企业结清物业服务费用。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。