天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民三终字第71号
上诉人（原审被告）天津农村商业银行股份有限公司宝坻王卜庄支行，住所地天津市宝坻区王卜庄镇王卜庄村。
负责人王进军，行长。
委托代理人ＸＸＸ，天津立德律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）汪琦伟，农民。
委托代理人朱彦明，天津市�坻区城区法律服务所法律工作者。
原审第三人陈同林，无职业。
上诉人天津农村商业银行股份有限公司宝坻王卜庄支行（以下简称农商行王卜庄支行）因与被上诉人汪琦伟、原审第三人陈同林买卖合同纠纷一案，不服天津市宝坻区人民法院（2013）宝民初字第4849号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人农商行王卜庄支行的委托代理人ＸＸＸ，被上诉人汪琦伟及其委托代理人朱彦明到庭参加诉讼，原审第三人陈同林经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
一审法院审理查明，2004年3月17日，天津市房地产管理局向陈同林颁发了房权证宝坻字第××号《房屋所有权证》。2004年3月15日，天津市人民政府向陈同林颁发了坻民国用（2004）第063号《国有土地使用权证》，上述房地产坐落于天津市宝坻区建设路东�北侧。2006年3月3日，因陈同林欠农商行王卜庄支行（原名称为天津市宝坻区农村信用合作联社王卜庄信用社）贷款到期未还，双方订立《协议书》，约定：陈同林以其贷款抵押物（上述房地产）抵偿农商行王卜庄支行贷款本息1473602.32元，陈同林配合农商行王卜庄支行办理过户手续。2007年11月19日，汪琦伟与农商行王卜庄支行订立《协议书》，约定：农商行王卜庄支行依据2006年11月24日协议取得陈同林名下的房地产，但未办理过户手续；农商行王卜庄支行以1350000元价格将上述房地产卖给汪琦伟，汪琦伟当日支付农商行王卜庄支行1350000元，农商行王卜庄支行将《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》交付汪琦伟；农商行王卜庄支行负责上述抵押物他项权证（号码240××××7001）的注销事宜，房地产过户事宜由农商行王卜庄支行协助汪琦伟办理，所需费用由汪琦伟负责。同日，农商行王卜庄支行办理了涉诉房地产他项权注销手续。2007年11月27日，《天津日报》刊登遗失农商行王卜庄支行持有的字第240××××7001号房屋他项权证，声明作废。2007年11月30日，农商行王卜庄支行申请补发房屋他项权证。同日，涉诉房地产再次进行了他项权登记，房屋他项权证号为124040700897。2008年1月4日至2009年1月4日，涉诉房地产被查封。2011年8月2日至2013年8月1日，涉诉房地产被天津市宝坻区人民法院查封。
另查，汪琦伟系天津市焱尔高煤业有限公司股东，亦是该公司的总经理、实际出资人、实际控制人，汪爱芝系天津市焱尔高煤业有限公司的法定代表人，汪琦伟与汪爱芝系兄妹关系。汪琦伟购买涉诉房屋系用于其经营的天津市焱尔高煤业有限公司办公用房。2008年1月1日、2010年1月1日、2012年1月1日，汪琦伟以天津市焱尔高煤业有限公司的名义与案外人李�订立三份《租房协议》，约定李雪将其所有的坐落于天津市宝坻区建设路38号的商业楼房三层共六间及一层附属两间出租给汪琦伟用于办公使用。2008年1月1日合同租期两年，自2008年1月1日至2009年12月30日，租金360000元，合同签订之时一笔付清；2010年1月1日合同租期两年，自2010年1月1日至2011年12月30日，租金400000元，合同签订之时一笔付清；2012年1月1日合同租期两年，自2012年1月1日至2013年12月30日，租金440000元，合同签订之时一笔付清。2013年9月4日，天津市宝坻区地方税务局出具的号码为04370318发票记载：汪琦伟付案外人李雪房屋租赁费1200000元，税额为67800元。
汪琦伟一审起诉，请求判令：一、农商行王卜庄支行及陈同林协助汪琦伟将坐落于天津市宝坻区建设路东段北侧的两层各七间共十四间，《房屋所有权证》为宝坻字第××号，《国有土地使用权》为坻民国用（2004）第063号的商用楼过户到汪琦伟名下；二、农商行王卜庄支行赔偿汪琦伟承租费损失1200000元；三、诉讼费由农商行王卜庄支行承担。
农商行王卜庄支行一审辩称，同意汪琦伟的第一项诉讼请求，不同意其他请求。汪琦伟的损失并非农商行王卜庄支行造成，因为在汪琦伟与农商行王卜庄支行订立的协议中，农商行王卜庄支行只负责办理涉诉房屋他项权注销手续，并不负责房屋过户事项。农商行王卜庄支行于2007年11月19日已经办理了涉诉房屋他项权注销手续，因陈同林与案外人王洋对涉诉房屋存在纠纷，天津市宝坻区房管局于2007年11月30日恢复了已经注销的涉诉房屋的他项权。
陈同林一审述称，同意汪琦伟的第一项诉讼请求。
一审法院认为，汪琦伟与农商行王卜庄支行于2007年11月19日订立的《协议书》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，确认合法有效。按照该协议约定，农商行王卜庄支行将登记在陈同林名下的涉诉房地产卖予汪琦伟，汪琦伟给付农商行王卜庄支行涉诉房地产款1350000元。协议订立后，汪琦伟履行了合同义务，给付农商行王卜庄支行1350000元房款。农商行王卜庄支行将涉诉《房屋所有权证》及《国有土地使用权证》交付汪琦伟，并于当日办理了涉诉房地产他项权注销手续。但2007年11月30日，农商行王卜庄支行以涉诉房地产原他项权证遗失为由申请补办房屋他项权证，补办的他项权证号为124040700897，抵押人为陈同林，抵押权人为农商行王卜庄支行，抵押期限自2005年2月26日至2006年2月20日，记载事项与原他项权证内容完全一致。一审庭审中，农商行王卜庄支行及陈同林均表示同意协助汪琦伟办理涉诉房地产的过户手续，符合合同约定及法律规定，应予照准。
关于汪琦伟请求农商行王卜庄支�赔偿承租费损失1200000元一节，按照2007年11月19日汪琦伟与农商行王卜庄支行订立的《协议书》约定，农商行王卜庄支行有义务协助汪琦伟办理涉诉房屋的过户手续及他项权注销手续，农商行王卜庄支行虽然于同日办理了涉诉房屋的他项权注销手续，但于同年11月30日再次申请办理了他项权证，致使汪琦伟无法办理涉诉房屋的过户手续长达六年之久，农商行王卜庄支行的行为系违约行为，应承担违约责任。汪琦伟购买涉诉房屋的目的是为其经营的天津市焱尔高煤业有限公司办公所用，因农商行王卜庄支行的违约行为，导致汪琦伟向案外人另行租赁房屋，并支付租赁费1200000元，汪琦伟的该损失系农商行王卜庄支行的违约行为造成的，农商行王卜庄支行应予赔偿。农商行王卜庄支行抗辩天津市宝坻区房管局于2007年11月30日恢复了已经注销的涉诉房屋的他项权，与事实不符�不予采信。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告天津农村商业银行股份有限公司宝坻王卜庄支行及第三人陈同林于判决生效后三十日内协助原告汪琦伟将坐落于天津市宝坻区建设路东段北侧的《房屋所有权证》为宝坻字第2400111133号、《国有土地使用权》为坻民国用（2004）第063号商住楼过户到原告汪琦伟名下。二、被告天津农村商业银行股份有限公司宝坻王卜庄支行于判决生效后三日内赔偿原告汪琦伟承租费损失1200000元。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15600元，由被告天津农村商业银行股份有限公司宝坻王卜庄支行负担。
上诉人农商行王卜庄支行不服一审法院的上述判决，向本院提起上诉称，1、上诉人农商行王卜庄支行与被上诉人汪琦伟签订的《协议书》未规定上诉人农商行王卜庄支行注销他项权证的具体时间，因此上诉人农商行王卜庄支行并未违约，不应承担违约责任。2、上诉人农商行王卜庄支行与被上诉人汪琦伟签订《协议书》，约定2007年11月19日双方签字盖章之日即为房地产交接日，因此涉诉房屋已经交接，交接后被上诉人汪琦伟如何使用与上诉人农商行王卜庄支行无关。3、被上诉人汪琦伟作为行政涉诉案件的委托代理人，应当知道涉诉房屋一直存在争议并被查封，其关于因上诉人农商行王卜庄支行补办他项权证而长达六年无法办理涉诉房屋过户手续之说不成立。4、上诉人农商行王卜庄支行补办他项权证行为与被上诉人汪琦伟不能使用涉诉房屋无关，与天津市焱尔高煤业有�公司承租费损失更无关系。上诉人农商行王卜庄支行没有阻止被上诉人汪琦伟使用涉诉房屋，补办他项权证更不会影响其使用房屋。且天津市焱尔高煤业有限公司不是签订涉诉《协议书》的当事人，其租赁行为与本案无关。
综上，上诉人农商行王卜庄支行并未构成违约，不应承担违约责任。请求撤销一审判决，驳回被上诉人汪琦伟一审诉讼请求。
被上诉人汪琦伟当庭答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。理由如下：1、上诉人农商行王卜庄支行负有协助办理房屋过户手续的义务，其在签订《协议书》的当天便向登记机关注销了抵押物他项权登记，但又于11天后在未告知被上诉人汪琦伟的情况下重新申办了抵押登记，违反了《协议书》第四、五条的约定，已构成违约，应承担违约责任。2、上诉人农商行王卜庄支行负有法定的出卖人权利瑕疵担保义务，其未采取任何措施去除权利瑕疵，属怠于履行权利瑕疵担保义务，亦应承担赔偿责任。3、上诉人农商行王卜庄支行因第三人的原因造成违约，依据《中华人民共和国合同法》第121条的规定，仍应向被上诉人汪琦伟承担违约责任。被上诉人汪琦伟是天津市焱尔高煤业有限公司的实际控制人，其购买涉诉房屋的目的是作为该公司的经营场所，该公司的承租费损失即是被上诉人汪琦伟的损失。
原审第三人陈同林提交书面陈述意见称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。理由如下：汪琦伟买房后得知房屋存在争议并涉及行政诉讼，陈同林认为该案与自己已无利害关系，怠于应诉，于是汪琦伟于2009年起自荐为陈同林的行政诉讼代理人，以促使陈同林积极应诉。现行政诉讼已判决结案并已生效，涉诉房屋的权属确认为陈同林所有，汪琦伟在本案中的诉讼请求具有事实和法律依据，应予支持。
经审理查明，本院查明的事实与一审法院查明的事实一致，对一审法院查明的事实，本院予以确认。
二审中，各方当事人均未提交新的证据。
本院认为，上诉人农商行王卜庄支行与被上诉人汪琦伟于2007年11月19日签订的《协议书》合法有效，本院应予确认。协议订立后，被上诉人汪琦伟如约向上诉人农商行王卜庄支行支付购房款1350000元，履行了合同义务，上诉人农商行王卜庄支行亦应按约交付房屋并协助被上诉人汪琦伟办理房屋过户手续。虽然协议中约定双方签字盖章日为房地产交接日，但因该涉诉房屋存在争议，被案外人王洋占有使用，上诉人农商行王卜庄支行未能完成实际交付房屋的合同义务。而上诉人农商行王卜庄支行虽然在协议签订当日办理了房屋他项权证的注销手续，但其后又补�了他项权证，其行为已构成违约。上诉人农商行王卜庄支行的补办他项权证行为造成被上诉人汪琦伟无法办理房屋的过户手续，亦无法作为房屋所有权人向房屋实际占有人主张赔偿损失，上诉人农商行王卜庄支行的上述违约行为与被上诉人汪琦伟的租房损失之间存在因果关系，上诉人农商行王卜庄支行应承担赔偿责任。被上诉人汪琦伟购买涉诉房屋的目的是作为天津市焱尔高煤业有限公司的经营场所，该公司的承租费损失属于被上诉人汪琦伟的实际损失，上诉人农商行王卜庄支行应予赔偿。上诉人农商行王卜庄支行关于其未构成违约，补办他项权证不影响房屋使用，故不应承担赔偿责任之上诉主张，理据不足，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
�回上诉，维持原判。
二审案件受理费15600元，由上诉人天津农村商业银行股份有限公司宝坻王卜庄支行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 董丽莲
审 判 员 赵慧敏
代理审判员 张振超
二〇一四年六月九日
书 记 员 姚 鹏
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……