宝鸡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宝中民一终字第00589号
上诉人（原审被告）陕西迅达实业发展有限公司。
法定代表人鲁兵，任董事长。
委托代理人袁保龙，该公司员工。
被上诉人（原审原告）翟亮延，男，汉族，生于1985年6月13日。
委托代理人翟治平，男，汉族，生于1960年11月24日，系原告翟亮延之父。
上诉人陕西迅达实业发展有限公司为与被上诉人翟亮延商品房预售合同纠纷一案，不服陕西省扶风县人民法院（2015）扶民初字第00631号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2010年3月9日，原告翟亮延与被告迅达公司签订《商品房买卖合同》，购买被告迅达公司开发建设的迅达扶风印象2号楼13层213A1号房屋，总价款241251元，后原告翟亮延通过首付加按揭的形式付清全部价款。该合同第八条约定：出卖人应当在2011年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格、并符合合同约定的商品房交付买受人使用；第九条约定：出卖人如未按照合同约定的期限将商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金；第二十条约定：本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）；第二十一条约定：合同附件与本合同具有同等法律效力；第二十三条约定：本合同自双方签订之日起生效。
2010年3月9日，原告翟亮延与被告迅达公司签订《商品房买卖合同》附件。该附件第三条第一项约定：买受人所购房屋分户产权由买受人委托出卖人代办；第三项约定：为能及时、统一地办理出产权证书，买受人应在办理交房手续时，按当时规定的标准预交应由买受人承担的税、费，若实际缴费时标准或房款发生变化，则多退少补；第四项约定：买受人委托出卖人办理房屋�属证书，应在交房时签订委托书，买受人须全力配合办证事宜，向出卖人支付应由买受人承担的办理房屋分户所有权证所需各种税、费，并提交相关资料；出卖人应当在买受人交清全部资料和税、费及房屋专项维修基金，且办理完房屋交付手续后365日内将办理房屋分户产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人原因导致买受人在上述期限内不能办理上述权属登记事宜的，出卖人按已付房价款的每日万分之一向买受人支付违约金。
2011年8月2日，被告迅达公司将该房屋交付原告翟亮延，原告翟亮延向被告迅达公司交纳契税3619元、登记费80元。
另查明：截止2015年5月29日，即原告翟亮延本案起诉之日，被告迅达公司尚未办理迅达扶风印象2号楼的初始登记。
原审法院经审理认为，原告翟亮延与被告迅达公司签订的《商品房买卖合同》及附件系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。
双方的争议焦点是：1.被告迅达公司迟延交房是否因不可抗力影响；2.办理房屋产权证书的义务主体是原告翟亮延，还是被告迅达公司；3.原告翟亮延请求迟延交房违约金、迟延办证违约金是否超过诉讼时效。
（一）关于被告迅达公司迟延交房是否因不可抗力影响的问题。
不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。房地产的开发建设一般需要较长的周期，在此期间发生雨、雪天气影响施工也不可避免，但被告迅达公司作为专业的房地产开发企业，对建设施工期间发生的雨、雪等自然现象应当预见，在这些因素影响工期后，也可以通过其他办法合理安排工期，克服影响。因此，被告迅达�司辩称的自来水管冻裂及雨雪影响应当免责的理由，不予采信，其迟延交房属违约行为。
（二）关于办理房屋产权证书义务主体的问题。
根据双方签订的《商品房买卖合同》中“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的约定，以及《商品房买卖合同》附件中“买受人所购房屋分户产权由买受人委托出卖人代办”的约定，可以表明办理房屋所有权证书的义务属于原告翟亮延，被告迅达公司只是基于合同附件的约定代为办理。虽被告迅达公司辩称原告翟亮延未向其出具委托办证的委托书，但其已于交房之日向原告翟亮延收取了契税、登记费，应视为其同意代为办理房屋权属登记，双方之间的委托关系成立，被告迅达公司应当代理原告翟亮延办理房屋产权证书。
另外，原告翟亮延办理房屋产权证书，必须以被告迅达公司完成初始登记为前提，但被告迅达公司未在交房后365日内完成初始登记，也就是说其未在交房后365日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，从而导致原告翟亮延至今未能办理房屋产权证书，其行为属违约，应按约定承担违约责任。
（三）关于原告翟亮延请求迟延交房违约金、迟延办证违约金是否超过诉讼时效的问题。
1.关于迟延交房。双方约定2011年5月31日前交付房屋，对于该期限原告翟亮延明知，但被告迅达公司直至2011年8月2日才交付房屋，也是就说原告翟亮延自2011年6月1日起就应当知道自己的权利受到侵害，现其2015年5月29日才起诉，已超过两年的诉讼时效，被告迅达公司现提出诉讼时效答辩，原告翟亮延也未提交诉讼时效中止、中断的有关证据，故原告翟亮延丧失胜诉权，对�其请求被告迅达公司支付迟延交房违约金，不予支持。
2.关于迟延办证。双方约定以日为单位累计计算违约金数额，违约金的数额随着违约行为的持续发生不断增长，对这一违约金的请求给付是一种继续性债权，随着时间推移不断发生变化，违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效，此种继续性债权的诉讼时效也为两年。本案中，被告迅达公司的违约行为导致原告翟亮延未能在交房后365日办理房屋产权证书，也就是说原告翟亮延自2012年8月2日起就应当知道自己的权利受到侵害，现其2015年5月29日才起诉，被告迅达公司提出诉讼时效答辩，原告翟亮延也未提交诉讼时效中止、中断的有关证据，故其起诉的迟延办证违约金部分超过诉讼时效，原审法院仅支持自起诉之日倒推两年（2015年5月29日至2013年5月30日，共计730日）的违约金17611.32元（241251元×0.01％×730日），之前的违约金丧失胜诉权，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十七条、第三百九十六条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释?》第十八条第一款第一项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告陕西迅达实业发展有限公司于判决生效后三十日内代理为原告翟亮延办理代办迅达扶风印象2号楼13层213A1号房屋产权证书；二、被告陕西迅达实业发展有限公司于判决生效后十日内向原告翟亮延支付逾期办理房屋产权证书的违约金17611.32元；三、驳回原告翟亮延的其它诉讼请求。案件受理费510元（原告翟亮延已预交），减半收取255元，由原告翟亮延负担97元，由�告陕西迅达实业发展有限公司负担158元。
宣判后，陕西迅达实业发展有限公司不服，提起上诉，认为第一，上诉人并非办理房屋产权证书的义务主体，原审法院判令上诉人为被上诉人代办房屋产权证书明显属于事实认定不清；第二，即使上诉人有义务为被上诉人办理房屋产权证书，原审判决支持逾期办证违约金的判决也显失公平；第三，被上诉人关于逾期办证违约金的诉讼请求已明显超过诉讼时效，原审法院置上诉人答辩意见于不顾支持了被上诉人的诉讼请求，亦属事实认定不清。综上，上诉人请求撤销原审判决，依法改判，驳回被上诉人的诉讼请求，本案诉讼费由被上诉人全部承担。
被上诉人翟亮延辩称，原审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。
二审查明事实与原审相同。
本院认为，�诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》及附件均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，为有效合同。现被上诉人已经按照合同约定支付完所有价款及契税等在内的全部所有费用，上诉人有义务为被上诉人办理房屋产权证书，故原审判决由上诉人为被上诉人办理涉案房屋产权证书正确，应予维持。上诉人违反合同约定迟延办理房屋产权证书，应当按照约定支付相应的违约金，关于违约金的计算办法，经审查原审判决计算正确，应予维持。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，应予驳回。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉费510元，由上诉人陕西迅达实业发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邹军红
审 判 员 王根芳
代理审判员 王云飞
二〇一五年十一月二十六日
书 记 员 黄 鑫