湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘11民终304号上诉人（原审被告）：永州市三江商业管理有限公司。法定代表人：周祖文，该公司董事长。委托诉讼代理人:邹兴洪，湖南正赢律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：谢昭平。委托诉讼代理人：龙严荣，湖南湘律律师事务所律师。原审被告：永州广利来房地产有限公司。法定代表人：李良树，该公司董事长。委托诉讼代理人:邹卫忠，湖南正赢律师事务所律师。上诉人永州市三江商业管理有限公司（以下简称三江公司）因与被上诉人谢昭平、原审被告永州广利来房地产有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省永州市冷水滩人民法院(2016)湘1103民初1790号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月1日立案后，依法组成合议庭，因本案事实清楚，本院通过阅卷、询问等方式，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。三江公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人所有诉讼请求；2、本案二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人、被上诉人就三年租金已达成合意，通过即买即租的方式抵扣了被上诉人的购房款；2、即使认定上诉人未支付三年租金，被上诉人主张三年租金也过了诉讼时效。谢昭平辩称，上诉人称三年房租已经在购房款中抵扣了是没有事实和法律依据的，上诉人在一审时并未以诉讼时效作为抗辩理由。二审提出时效抗辩的，人民法院应不予支持。永州广利来房地产有限公司述称，本案与我公司无关。谢昭平向一审法院起诉请求：1、由二被告给付原告合同约定的租金收益152,682元，期限届满后的租金收益19,320元（暂计算至2016年6月30日止），由被告支付上述款项的逾期付款违约金20,612元，共计192,614元；2、被告返还房屋维修基金804元。一审法院认定事实：2012年9月8日，原告与被告广利来公司签订了二份《商铺购买合同》（合同编号分别为0035、0036），被告广利来公司将永州市冷水滩区潇湘大道原广源购物中心新中国服装城批发城1层112号、113号商铺转让给原告，两个门面建筑面积均为13.58平方米，单价均为17,783元/㎡，112号门面总价款为241,500元、113号门面总价款为241,500元。合同约定被告广利来公司在该商铺交付给原告之日起365个工作日内代为原告办理房屋所有产权证和国有土地使用证。2015年6月22日原告谢昭平向长沙市三江投资有限公司缴纳房屋维修资金804元。2012年9月8日，原告还与被告三江公司签订了二份《商铺委托经营合同》（合同编号分别为0035、0036），约定：甲方（原告）将自己“新中国服装城批发城”1层112号、113号商铺委托乙方（被告）统一经营管理，由乙方在法律规定的范围内进行合法经营；委托期限为3年，即2013年1月1日起至2015年12月31日止，委托期间在保证甲方按本协议获得收益时，乙方有权改变冠名及经营方向，委托期届满，在同等条件下乙方享有优先继续经营管理权，期限3年，双方签订继续经营管理合同，乙方给予甲方年回报不低于商铺购买款的8%；收益时限及金额，从2013年1月1日止2015年12月31日，收益期限共36个月，112号商铺收益金额为人民币77,033元、113号商铺收益金额为人民币75,649元，收益在签订本协议时，一次性支付给甲方；乙方逾期向甲方交付收益，应向甲方支付违约金，违约金按每日应付收益的万分之一计算等等。协议签订后，原告按约将自己拥有的112号、113号商铺交付被告三江公司，被告三江公司未支付原告收益。2016年5月16日，新中国服装批发城业主就解除商铺买卖合同，退铺退款，付清业主租金等问题上访。二被告于2016年6月22日向永州市冷水滩区长冲社区提交了一份《新中国服装批发城运营情况报告》，三江公司自认目前运营状况非常困难，希望购铺业主在返点给予调整，目前公司无力承担8%的返租率，但会积极筹措资金，兑现解决违约赔偿及返租问题。同时查明：原告在与被告广利来公司签订购买门面合同之前，已经将购买商铺款全部支付给长沙市三江投资有限公司，本案被告广利来公司未收取原告的任何购房款和维修资金。一审法院认为，原告与被告三江公司签订的0035号和0036号《商铺委托经营合同》是双方的自愿行为，不违反法律法规强制性规定，合法有效。合同签订后原告按约定将商铺交付被告三江公司，履行了合同的义务。被告三江公司自认为积极筹措资金，兑现解决违约赔偿及返租问题，故本案不受诉讼时效限制，被告三江公司辩称其三年的租金已通过即买即租的方式返还给了原告，但未提供证据证实，故对该辩称不予采信，被告三江公司应当给付原告合同期内的112号商铺收益77,033元和113号商铺收益75,649元，共计152,682元；虽然原告与被告三江公司约定的委托期限至2015年12月31日止，到期后双方未再签订委托经营合同，但被告三江公司未将112号、113号商铺返还原告，应当按照合同约定向原告支付合同到期后计算至2016年6月30日止的商铺收益19,320元。故对原告诉请被告三江公司支付三年合同期内的收益和合同期限届满后的收益即172,002元（152,682元+19,320元），予以支持。原告诉请被告三江公司支付逾期支付收益的违约金，符合原告与被告三江公司之间的约定，故被告三江公司应当支付自2012年9月8日起计算至2015年12月31日止的违约金20,612元；二、原告作为所购商铺业主，负有缴纳房屋维修基金的义务，其诉请被告返还房屋维修基金，不予支持；三、本案0035号、0036号《商铺委托经营合同》相对方为被告三江公司，被告广利来公司并无合同义务，故对原告诉请被告广利来公司承担共同偿付义务的请求，不予支持。综上，对原告谢昭平的诉讼请求部分予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告永州市三江商业管理有限公司在本判决生效之日起五日内给付原告谢昭平至2016年6月30日止的商铺收益172,002元并支付违约金20,612元；二、驳回原告谢昭平对被告永州广利来房地产有限公司的诉讼请求；三、驳回原告谢昭平的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4168元，由被告永州市三江商业管理有限公司负担。二审期间，当事人均未向本院提交新的证据。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致，对一审查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案争执的焦点为：一、三江公司是否将其承租谢昭平所购商铺三年的租金通过即买即租的方式返还给谢昭平。谢昭平实际支付的购买商铺款与合同约定的一致，并未体现三江公司辩称的“即买即租”方式。三江公司没有提交证据证明其将三年的租金通过即买即租的方式返还给谢昭平。况且，商铺买卖合同与返祖合同两份合同签订的主体不同，主张抵扣的主体不一致，不能发生抵扣的法律效力。从两份合同的签订内容来看，两份合同均没有体现三江公司将三年的租金通过即买即租的方式返还给谢昭平的事实。故三江公司提出通过即买即租的方式返还给谢昭平三年租金的上诉理由不能成立。二、谢昭平的诉讼请求是否超过诉讼时效。三江公司在给永州市冷水滩区长冲社区提交的新中国服装批发城运营情况报告中提出三江公司积极筹措资金，兑现解决违约赔偿等问题，且谢昭平等业主也一直通过电视媒体或社区向三江公司主张租金问题，故本案没有超过诉讼时效。综上所述，上诉人永州市三江商业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4168元，由上诉人永州市三江商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  唐向东审 判 员  刘志军代理审判员  陈 楠二〇一七年四月二十八日书 记 员  杨红英附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。