湖南省常德市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）常民三终字第61号
上诉人（原审被告）澧县东升房地产开发有限责任公司（以下简称东升公司），住所地澧县澧阳镇棚场街居委会澧阳南路10号。
法定代表人肖波，董事长。
委托代理人孙元斌，男，住澧县澧阳镇水德庙居委会。
委托代理人范道华，湖南城头山律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）汤艳，女，1983年7月13日出生，汉族，住澧县。
委托代理人汤真平，男，住澧县，系被上诉人汤艳之父。
委托代理人黄道湘，澧县澧阳法律服务所法律工作者。
上诉人澧县东升房地产开发有限责任公司因与被上诉人汤艳房屋拆迁安置补偿合同纠纷案，不服湖南省澧县人民法院（2013）澧民一初字第1124号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，于2014年6月17日公开开庭进行了审理。上诉人澧县东升房地产开发有限责任公司的委托代理人孙元斌、范道华，被上诉人汤艳的委托代理人汤真平、黄道湘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2008年上半年，上诉人东升公司向澧县房地产开发建设的行政主管部门申请在澧县澧阳镇芬司街社区居委会辖区进行帝景苑小区房地产项目开发。在未获得该项目建设用地使用权和规划许可的情况下，孙元斌以“澧县东升房地产开发有限责任公司帝景苑项目部”（该项目部一直未经工商行政管理部门核准）名义自行违法建设。2009年8月24日，被上诉人汤艳之父汤真平代表汤艳与该项目部签订了《房屋拆迁安置补偿协议》，该协议主要内容约定：因东升公司进行房地产开发，汤艳将其位于澧县澧阳镇芬司街居委会的3间1层砖木结构房屋（土地使用权证号为澧国用（2001）字第11**号，房产证号为0088**号）交给东升公司拆迁，东升公司以置换形式对汤艳进行补偿，于2011年8月24日前交给汤艳置换建成后帝景苑小区电梯楼住房（5A04号，面积114平方米）1套和小区物业管理用房往南第1间门面房（面积27-30平方米）；东升公司为汤艳办理置换补偿房屋的土地使用证和房产证及水电立户办证，办证所需税费由东升公司负责，汤艳只负责办证契税。合同加盖了东升公司帝景苑项目部的印章，何峰代表东升公司帝景苑项目部签名。2010年4月22日，汤艳将房屋所有权证及国有土地（租赁）使用证交给了帝景苑项目部何峰。同年5月14日，汤真平代汤艳与澧县国土资源储备中心签订《土地收购协议书》，汤艳将其所有的上述3间1层房屋（含土地使用权证、房产证原件）交给澧县国土资源储备中心收购，并与2010年10月中旬获得了该储备中心支付的房屋补偿款23720元。2010年11月2日，澧县清理整治违法用地和违法建设领导小组办公室以《关于帝景苑违法建设项目的处理决定》对东升公司违法开发建设帝景苑小区的行为进行了处理。2010年11月24日，澧县人民政府给东升公司制作了帝景苑小区项目建设用地1858.58平米（包含汤艳三间房屋的占地面积）的澧国用（2010）第3346号国有土地（出让）使用权证。2010年11月25日，澧县规划局对帝景苑小区项目给予了规划许可。嗣后，汤艳与孙元斌因《房屋拆迁安置补偿协议》的履行事宜发生争议。2012年10月30日，帝景苑项目部将帝景苑小区电梯楼403室（即5A04号住房）交给汤艳占有、使用。但东升公司一直未与汤艳签订书面商品房交易合同。帝景苑小区项目工程至今未到建设行政主管部门进行工程竣工验收和备案。2013年10月12日，澧县人民法院根据汤艳提出的诉前财产保全申请，查封了东升公司位于帝景苑小区大门南侧第1间门面房屋。2013年10月28日，汤艳向澧县人民法院起诉东升公司。
另查明，东升公司与澧县澧阳镇芬司街居委会2007年12月12日签订了《房屋产权置换合同书》1份，约定芬司街居委会同意东升公司按规划要求将其8间门面（159.4平米）进行升级改造。房屋改造后，东升公司置换给芬司街居委会一层靠南边的门面2间，约70平米，第二层230平米，合计置换300平米，双方互不找补资金等。诉讼中，芬司街居委会书面申明本案涉案门面处理问题，芬司街居委会的财产合法权利应得到保护。
原审法院认为，当事人订立合同应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。帝景苑项目部系未经工商行政管理部门核准登记的机构，故帝景苑项目部不具有民事行为能力。但帝景苑项目部2009年8月24日与汤艳签订《房屋拆迁安置补偿协议》时，虽未取得东升公司的委托授权，由于孙元斌2009年上半年即开始以东升公司名义违法开发建设帝景苑小区，故汤艳有理由相信帝景苑项目部有东升公司的授权而具有代理权，故该《协议》应视为是东升公司的真实意思表示，且东升公司事后的开发行为亦表示追认了该协议，应认定为有效合同。至于汤艳又于2010年5月将其所有的3间平房与澧县国土资源储备中心签订收储协议，实为配合东升公司的房产开发，且收取的收储房屋拆迁补偿款仅23720元，该数额明显低于本地旧房屋自由交易市场的房屋交易价格。东升公司应当按照双方签订的《房屋拆迁安置补偿协议》的内容继续向汤艳交付门面房屋1间，并办理该门面与已交付房屋的有关登记有手续。据此判决：一、东升公司交付汤艳位于澧县澧阳镇帝景苑小区大门南侧的第1间门面房屋；二、东升公司协助汤艳办理位于澧县澧阳镇帝景苑小区电梯楼403室住房1套及上述门面房屋的产权、土地使用权登记手续，并承担登记办证费用（契税除外）。上述款项，均与本判决生效后10日内履行。本案受理费9300元，诉前财产保全费1200元，合计10500元，由东升公司承担。
原审判决宣判后，上诉人东升公司不服，认为：1、原审认定《房屋拆迁补偿协议》有效明显错误；帝景苑项目部无民事主体资格，无权订立合同；合同经办人何峰亦未获东升公司授权，无权代表公司签协议。2、原审认定汤艳与澧县国土资源储备中心签订收储协议地行为是配合东升公司的房产开发行为错误，汤艳实际上是另行将土地交给国家收购；3、一审认定事实不清，合同并未明确确定置换交付的是哪一间门面，一审未做调查就直接判决不当；汤艳目前占有的房屋亦非合同约定位置的房屋，面积也不清楚，一审判决东升公司办理房产证是错误的。4、涉案房屋与芬司街居委会存在权属争议，且该小区尚未通过综合竣工验收，无法取得权属证书。未经验收、确权的房屋禁止转让。据此，请求依法改判或发回重审。
被上诉人汤艳辩称，上诉人的上诉理由均不能成立，请求依法驳回上诉，维持原判。
在二审举证期间，上诉人东升公司向本院提交了澧县芬司街居委会《关于孙元斌与芬司街社区帝景苑房产项目置换的说明》1份，拟证明芬司街居委会与东升公司项目部签订了置换协议，孙元斌同意将2楼150平米和1楼北面的门面2间（约70平米）给芬司街居委会。
被上诉人汤艳向本院提交了以下证据：
1、东升公司帝景苑项目部与案外人孙亮签订的商品房买卖合同1份，拟证明东升公司帝景苑项目部虽未在工商部门备案，但与被上诉人及其他人签订的合同均使用了东升公司帝景苑项目部的印章，且与其他人签订的合同已经履行。被上诉人有理由相信东升公司帝景苑项目部有权代表东升公司订立合同。
2、照片3份，证明东升公司承诺给被上诉人的门面不属于芬司街居委会的置换门面。
对于上诉人提交的证据，被上诉人认为与本案无关。对于被上诉人提交的证据1，上诉人对其真实性无异议，承认合同已经履行，但认为帝景苑项目部无权签订合同；对于被上诉人提交的证据2，上诉人认为照片属实，但不能证明照片中标注的门面就是东升公司承诺给汤艳的门面。
本院认为，对于上诉人东升公司提交的澧县芬司街居委会的说明，只能证明东升公司在开发帝景苑小区的过程中与芬司街居委会也签订了置换协议的事实。此系另一层法律关系，与本案没有关联性，本院不予采信。
被上诉人提交的东升公司帝景苑项目部与案外人孙亮签订的商品房买卖合同，上诉人对其真实性没有提出异议，该证据来源合法，能够证明东升公司用东升公司帝景苑项目部的印章与被上诉人及其他人签订合同的事实，本院予以采信。
被上诉人提交的证明门面位置的照片，其中所标注的门面位置，与东升公司与汤艳签订的《房屋拆迁安置补偿协议》中约定的门面位置“物业管理用房往南第一间”相互印证，本院予以采信。
本院查明的事实与原审查明的事实基本一致。
另查明，1、澧县帝景苑小区由孙元斌挂靠澧县东升公司开发建设。在开发建设中，孙元斌雕刻了帝景苑项目部的印章，该印章没有在工商部门备案登记。在开发、销售过程中，东升公司用帝景苑项目部的印章除了与被上诉人汤艳签订房屋拆迁安置补偿协议外，还与部分购房业主签订了商品房买卖合同。
2、2009年5月25日，东升公司给澧县房产局开出了一份《法定代表人授权委托书》，载明何峰系东升公司的项目经理。授权书加盖有东升公司的印章。
3、2009年8月24日，汤艳与东升公司帝景苑项目部签订的《房屋拆迁安置补偿协议》加盖有东升公司帝景苑项目部的印章，并由何峰签名。协议签订后，汤艳于2010年4月22日将原有住房的房产证和土地使用权证交给了何峰。2010年5月14日，在何峰的带领下，汤艳等被拆迁户在澧县国土资源储备中心签订了《土地收购协议书》。2010年10月18日，汤艳、于冬生等被拆迁户共同出具委托书，委托何峰领取汤艳等人在澧县国土资源储备中心的房屋拆迁补偿款。
4、2012年10月30日，东升公司帝景苑项目部将帝景苑小区电梯楼403室交给汤艳使用。当日，汤艳支付东升公司帝景苑项目部403室房屋办证等费用26000元。东升公司帝景苑项目部为汤艳出具了加盖项目部印章的收款收据，孙元斌在该收据上签名。
本院认为，本案双方当事人争议的焦点主要有二：一是汤艳与东升公司帝景苑项目部签订的《房屋拆迁安置补偿协议》是否有效；二是汤艳与澧县国土资源储备中心签订的《土地收购协议书》是配合东升公司的开发行为还是另行申请国家收购其土地的行为。
关于焦点一。何峰以东升公司的名义与汤艳签订《房屋拆迁安置补偿协议》时，虽然没有向汤艳出具东升公司的授权委托书，合同加盖的不是东升公司的印章，而是东升公司帝景苑项目部的印章，但东升公司在对有关行政机关出具的加盖有公司印章的文件上明确表明何峰系该公司的项目经理；东升公司在开发销售帝景苑楼盘时，亦用帝景苑项目部的印章与他人签订过合同。故汤艳有理由相信何峰的行为系代表东升公司的职务行为，东升公司帝景苑项目部的印章就是东升公司对外签订合同时所用的印章。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或代理权终止后以被代理人的名义订立的合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。故何峰以东升公司的名义和汤艳签订合同的代理行为有效，应当由东升公司承担民事责任。汤艳与东升公司签订的《房屋拆迁安置补偿协议》系双方当事人真实意思的表示，没有违反法律禁止性规定，系有效合同。上诉人认为《房屋拆迁安置补偿协议》无效的上诉主张不能成立，本院不予支持。
关于焦点二。从上诉人东升公司在庭审中陈述的其取得开发帝景苑楼盘土地使用权的程序来看，东升公司先与各拆迁户分别协商，达成协议，然后由各拆迁户将土地交给国家收购。上诉人再通过市场挂牌交易取得土地使用权。汤艳在与东升公司签订《房屋拆迁安置补偿协议》之后，在何峰的带领下，与澧县国土资源储备中心签订《土地收购协议书》将土地交给国家收购的过程能够与上诉人陈述的其取得土地使用权的程序相互吻合。其次，汤艳与东升公司签订《房屋拆迁安置补偿协议》之后已经将土地使用权证和房屋产权证交给了何峰，而土地收购协议明确约定，汤艳负责向澧县国土资源储备中心提供收购宗地的权属资料，即土地使用权证、房屋产权证。如果没有何峰参与，汤艳即便想另行将土地交给国家收购亦无可能。再次，汤艳若想另行将土地交给国家收购，亦无必要委托何峰领取拆迁补偿款。综上，汤艳在与东升公司签订《房屋拆迁安置补偿协议》之后，再与澧县国土资源储备中心签订《土地收购协议书》的行为应实属履行《房屋拆迁安置补偿协议》的附随义务，配合东升公司取得土地使用权，进行房产开发的行为。上诉人认为汤艳与澧县国土资源储备中心签订《土地收购协议书》的行为系汤艳另行将土地交给国家收购的行为，不是配合东升公司的行为，其上诉主张不能成立，本院亦不予支持。
上诉人上诉称，本案事实不清，合同并未确定置换的是哪一间门面。本院认为，东升公司与汤艳签订的《房屋拆迁安置补偿协议》中约定的门面位置为“物业管理用房往南第一间”。帝景苑小区物业管理用房是确定的，东升公司置换给汤艳的门面位置就相应可以确定。即便双方对门面具体位置没有明确约定，但从双方签订的安置补偿协议来看，东升公司要给汤艳置换一间门面的意思是清楚明确的，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定，双方可就门面的位置协议补充。门面位置的不确定，并不影响合同的效力。上诉人上诉还称，汤艳目前占有占用的房屋并非合同约定的房屋。本院认为，东升公司交给汤艳的房屋不是合同约定的房屋，双方当事人都未提出异议，且已实际履行，应当视为在合同履行期间对合同内容进行了变更。该变更行为亦不影响合同效力。
《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同签订后，汤艳将原房屋的产权证和土地使用权证交给了东升公司，配合东升公司与澧县国土资源储备中心签订土地收购协议，履行了自己的合同义务；东升公司亦将一套住房交给汤艳，收取了汤艳交纳的办证费用，部分履行了合同义务。对于没有履行的部分，东升公司应当按照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，承担继续履行交付门面、办理产权过户的违约责任。
至于东升公司给汤艳交付门面的行为是否侵犯了澧县芬司街居委会的利益，系另一层法律关系，本院不予审理。澧县芬司街居委会可以依法另行向东升公司主张自己的权利。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币9300元，由上诉人澧县东升房地产开发有限责任公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蒋晓玲
审 判 员 刘松林
审 判 员 朱晨辉
二〇一四年六月十八日
代理书记员 徐晓敏
附相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。