重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝一中法民终字第03147号
上诉人（原审原告）：刘文庸。
委托代理人：张明银。
委托代理人：徐俊，重庆鼎之律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：张忠凤。
委托代理人：张明银。
委托代理人：徐俊，重庆鼎之律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：重庆渝松建筑劳务有限公司，住所地重庆市渝中区上大田湾80号6-5号。
法定代表人：梁长荣，该公司总经理。
委托代理人：罗成毅，重庆市沙坪坝区西永法律服务所法律工作者。
原审被告：梁长荣。
委托代理人：罗成毅，重庆市沙坪坝区西永法律服务所法律工作者。
上诉人刘文庸、张忠凤与被上诉人重庆渝松建筑劳务有限公司（以下简称渝松劳务公司）、原审被告梁长荣房屋买卖合同纠纷一案，重庆市沙坪坝区人民法院于2014年12月9日作出（2014）沙法民初字第06058号民事判决，刘文庸、张忠凤对该判决不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法本院审判员陈孟琼担任审判长，代理审判员罗太平主审，与代理审判员陈娅梅组成合议庭公开审理了本案。上诉人刘文庸、张忠凤共同的委托代理人张明银、徐俊，被上诉人渝松劳务公司和原审被告梁长荣共同的委托代理人罗成毅到庭参加了询问。本案现已审理终结。
刘文庸、张忠凤一审诉称：被告梁长荣以欺骗手段，于2011年1月30日将位于XXXX房屋出售给原告，面积为105.64平方米，金额为216700元。但被告至今未为原告办理房屋的产权手续。现要求被告承担至2014年6月30日前的违约金及损失费61080元；按合同条款交房及办理产权手续。诉讼费由被告承担。
渝松劳务公司和梁长荣一审辩称：房屋已交付给了原告，被告只负责代办产权手续，不同意原告的诉讼请求。
一审法院审理查明：2011年1月30日，原告与被告渝松劳务公司签订云天佳苑房屋集资协议，约定该栋楼由刘文庸、张忠凤（乙方）集资，渝松劳务公司（甲方）牵头承建，该地块属于沙坪坝区青木关危房改造项目；乙方购买的房屋为现房，位于XXXX，建筑面积105.64平方米；按建筑面积计算，该房屋单价为每平方米1900元，总金额200700元，乙方首付房款70000元，剩余房款（含大修基金和五通费）146700元在2011年3月10日之前须全部付清；甲方应当在2011年2月28日之前，依照国家和地方人民政府的有关规定，并符合本协议约定的房屋交付乙方使用；在正常情况下，逾期不超过30日，自本协议第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房价款万分之一的违约金，协议继续履行；除政策原因和不可抗力因素外，逾期超过90天后，乙方有权解除协议，若乙方解除协议，甲方应当自乙方解除协议通知到达之日起三天内退还全部已付款，并按乙方累计已付款的25%向乙方支付违约金，乙方要求继续履行协议的，协议继续履行，自本协议第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房价款万分之五的违约金等条款。该协议签订后，原告于同年3月9日向被告渝松劳务公司支付了购房款200700元，支付了大修基金等费用16000元，共计216700元，被告渝松劳务公司向原告出具了收据。此后，被告将房屋钥匙交付给原告，但未能按照协议的约定为原告办理房屋产权手续，原告起诉来院，要求判如所请。审理中，原告变更诉讼请求为按合同无效，被告退还购房款216700元，赔偿经济损失150000元。被告梁长荣、被告渝松劳务公司不同意原告的诉讼请求。
另查明，被告渝松劳务公司并无开发房地产的资质，且被告渝松劳务公司所销售的房屋亦未向相关部门办理相应的建房、施工、销售等手续，仅办理了建设工程规划许可证及建设用地批准书，该许可证和批准书上载明建设单位为重庆青木关木器厂，建设项目名称为危房改建工程。
一审法院认为，被告渝松劳务公司并无开发房地产的资质，且被告渝松劳务公司所销售的房屋亦未向相关部门办理相应的建房、施工、销售等手续，其行为违反法律强制性规定，其与原告签订的云天佳苑房屋集资协议应属无效。依照法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故被告渝松劳务公司应当返还原告已支付的购房款及大修基金216700元，原告的该请求一审法院予以支持。被告渝松劳务公司因其过错致使其与原告签订的云天佳苑房屋集资协议无效，被告渝松劳务公司理应承担相应的赔偿责任。原告要求被告赔偿经济损失150000元，但未提供充分证据予以佐证，其证据不充分，一审法院不予支持。原告与被告渝松劳务公司是云天佳苑房屋集资协议的相对方，被告梁长荣并非该协议的相对方，其仅是被告渝松劳务公司的法定代表人，被告梁长荣不应当承担责任。故原告要求被告梁长荣承担责任的请求不当，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、原告刘文庸、原告张忠凤与被告重庆渝松建筑劳务有限公司2011年1月30日签订的云天佳苑房屋集资协议无效；二、被告重庆渝松建筑劳务有限公司退还原告刘文庸、原告张忠凤购房款及大修基金共计216700元。此款于本判决发生法律效力后十五日内付清；三、原告刘文庸、原告张忠凤于本判决发生法律效力后十五日内，将重庆市沙坪坝区青木关青北路下街24号云天佳苑第一幢4单元3层12号房屋退还给被告重庆渝松建筑劳务有限公司；四、驳回原告刘文庸、原告张忠凤的其他诉讼请求。案件受理费1408元，减半交纳704元，由重庆渝松建筑劳务有限公司负担。
刘文庸、张忠凤不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，改判支持其全部诉讼请求，本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由：一、一审法院查明事实不清，适用法律不当，判决错误。渝松劳务公司无房地产开发的主体资质，也未办理相关建房、销售手续，设立商品房售房部，进行虚假宣传，构成欺诈，应根据《合同法》及《消费者权益保护法》的规定判决赔偿刘文庸、张忠凤的经济损失。二、一审法院未在审理中向刘文庸、张忠凤释明主张赔偿的请求及法律规定，违反了法定程序。一审法官有责任向刘文庸、张忠凤释明应对涉案房屋的经济损失进行评估，误导刘文庸、张忠凤只需找房屋中介机构证明产权房的价值就行了，请二审法院查明这一事实，并予以纠正。三、即使按刘文庸、张忠凤请求赔偿经济损失15万元，其证据也是充分的，依法应予以支持。
渝松劳务公司、梁长荣辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。
本院认为，涉案《云天佳苑房屋集资协议》无效的原因主要在于渝松劳务公司无房地产开发资质以及未办理相关建房、施工、销售等手续，其对该房屋集资协议之无效存在重大过错，渝松劳务公司应当赔偿刘文庸、张忠凤因此所受到的损失。同时，刘文庸、张忠凤作为具有完全民事行为能力的成年人，对购买房屋这种重大的民事法律行为，应当谨慎行事，其在未充分了解相关情况的情形下贸然签订该房屋集资协议，也有一定的过错，亦应承担相应的责任。
关于刘文庸、张忠凤的损失如何确定的问题。首先，刘文庸、张忠凤应对其损失承担举证责任，至于需要举示哪些证据以及如何举证的问题不属于一审法院必须释明的范围；其次，刘文庸、张忠凤主张以产权房与非产权房的价差作为其损失的依据，由于双方签订的协议中明确载明涉案房屋属于危房改造项目，并非商品房，且双方约定的房屋单价也远低于该项目所在地之普通商品房的价格，故其该项主张，本院不予支持；最后，刘文庸、张忠凤主张其经济损失为15万元，因其提供的证据不足以证明该主张，本院不予支持。但是，刘文庸、张忠凤已于2011年3月9日向渝松劳务公司支付了购房款及大修基金共计216700元，现因合同无效，渝松劳务公司应当将上述款项予以退还，且从2011年3月9日至实际退还之日的资金利息损失是客观存在的，结合刘文庸、张忠凤提供的证据不足以证明其除资金利息损失之外的其他经济损失，故本院认定刘文庸、张忠凤因此所受到的损失为其在此期间的资金利息损失；加之，渝松劳务公司对合同无效具有主要过错，所以该期间的资金利息损失应以人民银行同期同类贷款利率计算为宜。
另外，本院注意到，刘文庸、张忠凤的诉讼请求中并不包括退还涉案房屋，而渝松劳务公司也未就返还房屋提起反诉，故一审判决第三项的内容超越了当事人的诉请。但由于双方当事人对此没有提出任何异议，且退还涉案房屋是本案合同无效之后的法定后果，为了不增加当事人不必要的诉累，本院对此予以维持。
综上所述，一审判决认定事实不清，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
一、维持重庆市沙坪坝区人民法院（2014）沙法民初字第06058号民事判决第一项、第二项、第三项；
二、撤销重庆市沙坪坝区人民法院（2014）沙法民初字第06058号民事判决第四项；
三、重庆渝松建筑劳务有限公司于本判决生效后十五日内支付刘文庸、张忠凤资金利息损失（以216700元为基数，从2011年3月9日起至付清时止按人民银行同期同类贷款利率计算）；
四、驳回刘文庸、张忠凤的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费减半收取704元，由重庆渝松建筑劳务有限公司负担；二审案件受理费3300元，由刘文庸、张忠凤负担990元，由重庆渝松建筑劳务有限公司负担2310元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈孟琼
代理审判员 陈娅梅
代理审判员 罗太平
二〇一五年九月二日
书 记 员 王睿杰