广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）惠中法民一终字第734号
上诉人（原审原告）：张得清。
委托代理人：徐林海，余晓琼，广东跨越博罗县公职律师事务所律师及实习律师。
被上诉人一（原审被告）：王贵英。
被上诉人二（原审被告）：温桥庆。
以上两上诉人的共同委托代理人：王志明。
上诉人张得清因租赁合同纠纷一案，不服博罗县人民法院（2015）惠博法民一初字第57号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
当事人原审的意见
2014年10月28日，原审原告张得清向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、判决解除原、被告所签的土地租赁转让合同。2、判令被告返还土地租赁合同转让费18万元给原告。3、本案诉讼费由被告承担。主要事实和理由：被告王贵英于2007年2月10日与博罗县观音阁镇泳新村老下塘村民小组签订《泳新村老下塘小组土地租赁合同》，取得该小组二十亩土地二十年（2007．210-2028．210）的使用权。被告在承租的土地上建设了房屋、猪舍、大棚等设施，但未办理用地和报建手续。2013年3月2日，被告故意隐瞒该用地和建设未履行报批手续及用地属“禁养区”的事实，以18万元的高价将其租赁的土地及地上附着物（房屋、猪舍、大棚等）转让给原告（见收款收据）。正当原告准备投资养殖之际，从2013年4月起原告多次收到政府的《通知》，认定并告知原告受让的土地及其附着物属于违法用地和违法建设，且属于“禁养区”范围，要求原告停止养殖，自行搬迁（拆除）和恢复用地原状（见《通知》）。综上所述，被告故意隐瞒事实，将其未报批的用于养殖的土地和建设施转让给原告，且该养殖属于政府明文（博府（2013）48文）舰定的“禁养区”范围，其转让行为违法违规，应属无效；且转让的土地属丁“禁养区范围，客观上导致转让合同被终止，合同不能履行，合同目的（养殖）无法实现。二被告系夫妻关系，对上述债务应承担共同偿还责任。为此，原告多次要求被告退回转让费和赔偿损失，但双方无法达成一致。
两被告辩称，答辩人王贵英经公开竞标形式取得博罗县观音阁镇泳新村老下塘村民小组约二十亩荒地二十年经营权（2007．2．10-2028．2．10），2007年2月l0日与村民小组签订了《泳新村老下塘小组土地租赁合同》，并同时在镇司法所作了见证。签订合同后，答辩人王贵英投入资金十多万挖了圹，完善经营养殖业等的相关设施，并在经营期间经村小组同意，再租村民3亩地用于扩大经营。经营时至2013年3月，经中间人（系另一村委主任，被答辩人好友）介绍，本镇专业养殖户被答辩人张得清实地反复察看，丈量，了解十多天后，经双方商议，答辩人王贵英同意以18万元价格把合同剩余经营年限转给被答辩人继续经营，并于2013年3月2日上午在镇司法所见证下，到场的答辩人、被答辩人、泳新村及老下塘小组村组干部一致同意，办理了相关手续（原合同注明乙方有权转让合同，镇司法所提出在原合同上直接注明，简便明了）。为了不引起转让后不必要争议，被答辩人付款时要求答辩人出具收据要注明含房屋、猪舍、大棚等。故答辩人与被答辩人所签的合同是双方真实意思的表示。合同有效，双方应当继续履行。被答辩人张得清称被告故意隐瞒用地和建设未履行报批手续及用地属“禁养区”的事实，以18万元高价转让，完全不符合事理。其一被答辩人张得清作为已在当地经营养殖业的专业户，实地反复察看，了解，明知鱼塘养殖的一些设施是不可能有报批手续，且也没有必要报批（类似这样情况，在农村几乎是100％没有报批），何况答辩人已把原签合同原件给被答辩人，同意把合同剩余经营年限转给被答辩人，从没也无须有过任何其他承诺，何来故意隐瞒其二，双方签订转让合同是2013年3月2日，而博府［（2013）48文］是4月8日发布，由此确定了“禁养区”范围，答辩人，被答辩人均无法提前知道，答辩人何来故意隐瞒其三，观音阁镇每亩鱼塘承包价是每年1200元以上，地每亩近800元，23亩鱼塘、地每年可租2万多元，十四年经营不会少于30万元租金，18万元转让何来高价。另外，据答辩人了解虽然镇政府2013年6月19日和2014年7月16日分别通知被答辩人要自行清理违章建筑等，但被答辩人均没执行，镇府也没有按通知所言强行清除，被答辩人从转让合同起至今一直不间断在该处从事养殖经营活动，并取得较好地经济效。综上所述，答辩人认为，答辩人与被答辩人签订的合同依法有效，双方应继续履行。被答辩人张得清所述事实不符事理，所述理由不能成立。为此，答辩人王贵英请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。同时，答辩人恳请被答辩人讲良心，退回4000元给答辩人（这4000元，是被答辩人称要把银行定期存款提前支取来履行合同造成4000元利息损失，他老婆很伤心，叫答辩人照顾，答辩人出于同情少收转让费4000元）这也因原告2年经营经济效益十分可观，有条件归还。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明，2007年2月10日，被告一王贵英与博罗县观音阁镇泳新村老下塘村民小组（及户代表同意）签订一份《泳新村老下塘小组土地租赁合同》，约定该村民小组将其中排渠以北的土地20亩租给被告一，合同第一条约定经营项目：养殖业、农牧业综合开发。第三条约定租赁期限20年（从2007年2月10日起至2028年2月10日止）。第五条第5项约定乙方（王贵英）必须在国家法律、政策允许范围内从事各项生产经营活动。可转包，转租。之后，被告一在上述土地上搭建简易砖瓦房子（50至80平方米）、简易猪舍（300多平方米）。2013年3月2日，被告一经老下塘村民小组同意，将上述土地租赁合同转包给原告，被告一收取了转让费18万元，并于同日出具收据给原告，收据注明收到“土地租赁合同（含房、猪舍、大棚）转让费18万元”。双方在原《泳新村老下塘小组土地租赁合同》上备注转让方及承包方，没有重新签订转让合同。2013年4月8日，博罗县人民政府下发博府（2013）48号文件《关于进一步扩大畜禽禁养区范围》，扩大了畜禽禁养区范围。据此，博罗县国土资源局观音阁国土资源所于2013年5月9日书面责令原告限期改正违法使用土地200平方米。同年6月19日，博罗县观音阁镇人民政府书面通知原告的鸭场属禁养区范围，责令停止养殖，并在2013年9月30日前自行搬迁或清理。同年7月16日，观音阁镇人民政府再次书面通知原告的住宅、猪舍、鸡棚、工棚未办理用地和报建手续，属违法用地和违法建设，限期10日内自行拆除违法建筑，恢复用地原状。由此，原告认为转让的合同不能履行，从而引起纠纷。本案在庭审时，原告提交观音阁镇人民政府通知其立即停止养殖活动，并在2015年3月20日前自行清理或拆除的书面通知书。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为，被告一王贵英与博罗县观音阁镇泳新村老下塘村民小组（及户代表同意）签订的《泳新村老下塘小组土地租赁合同》约定的承包地点、数量、经营项目、租赁期限、双方的权利（可转包、转租）等均符合《中华人民共和国农村土地承包法》的相关规定，属合法有效的合同。被告一在承包取得涉案土地的经营权后，从原、被告对上述土地经营转的转让费收据注明的“收到的转让费”属“土地租赁合同的转让费”表明，该转让、流转的是上述土地经营权，且以上流转经原发包方老下塘村民小组同意，转让经营权的期间也在被告的承包期内，属剩余经营期限转，双方在转包中也没有改变土地的经营项目范围、用途，为此，根据《中华人民共和国农村土地承包法》第四十九条及《中华人民共和国农业部农村土地承包经营权流转管理办法》第三条、第十一条、第十五条的规定，以上原、被告关于以上涉案土地承包经营权的流转属合法有效。为此，原告主张以上转让、转包行为无效，理由不足，依法无据，本院不予以采纳。原、被告转让以上土地的经营权时间为2013年3月2日，博罗县人民政府下发博府（2013）48号文件（关于进一步扩大畜禽禁养区范围时间是2013年4月8日，转让行为在先，文件在后，为此，原告主张被告故意隐瞒涉案土地属“禁养区”缺乏事实，依据不足，本院不予以采纳。原告在转让取得上述土地经营权后一直经营至今，虽相关部门、政府要求原告不得养殖、不得未经批准占用住房用地、猪舍、大棚等的用地，但以上用地数额较小，且属简易搭建，不影响本案中土地经营权、特别是农牧业综合开发用途的流转的合法性，为此，原告主张转让合同无效，理由不足，依法无据，本院不予采纳。终止所述，原告请求解除原、被告所签的土地租赁转让合同及被告返还土地租赁合同转让费18万元理由不充分，依法无据，本院予以驳回。至于被告要求原告支付仍欠的转让费4000元，因其未反诉，且无提供相关证据，本院不予支持。根据《中华人民共和国农村土地承包法》第十条、第四十九条、及《中华人民共和国农业部农村土地承包经营权流转管理办法》第三条、第十一条、第十五条、《中华人民共和国民诉诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告张得清的全部诉讼请求。案件受理费1950元，由原告承担。
当事人二审的意见
上诉人张得清不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、依法撤销广东省博罗县人民法院2015年惠博法民一初字第57号民事判决书，并依法支持上诉人一审的诉讼请求。2、本案的全部上诉费用由被上诉人负担。主要事实和理由：被上诉人一王贵英于2007年2月10日与博罗县观音阁镇泳新村老下塘村民小组签订《泳新村老下塘小组土地租赁合同》，取得该小组贰拾亩土地20年的使用权（2007年2月10日至2O28年2月10日）。被上诉人一在承租的土地上建设了房屋、猪舍、大棚等设施，但未办理用地和报建手续，2013年3月2日，被上诉人以18万的价格将其租赁的土地及设施转租给上诉人。但从2013年4月起，上诉人多次收到观音阁镇政府的《清拆通知》，要求上诉人停止养殖，合同无法实现养殖经营的目的。因此，上诉人于⒛15年1月5日向博罗县人民法院提起诉讼，请求法院判决解除租赁合同及被告返还18万元转让费给原告，但经法院公开审理后最终判决驳回上诉人的全部诉讼请求。上诉人认为，一审法院判决适用法律错误，理由如下：一、上诉人于2013年3月2日与被上诉人一签订租赁土地合同后，4月8日博罗县人民政府博府（2013）48号将该土地列入畜禽禁养区的范围。观音阁镇政府多次向上诉人发出清拆通知，要求上诉人停止养殖活动，并自行搬迁或清理，因此导致上诉人与被上诉人的合同继续履行对上诉人明显不公平，也无法实现养殖经营的目的。根据《最高人民法院关于适用﹤合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十六条：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的。当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”之规定，结合本案中，该土地属于禁养区范围而导致合同继续履行对于上诉人明显不公平，因此应当解除合同。二、根据《合同法》第九十六条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行”之规定，结合本案，土地租赁合同被解除后，合同只履行了2年，仍剩余13年未履行应当终止履行，而上诉人一次性交付给被上诉人的18万元租金，也应当按照公平交易原则，由被上诉人相应返还未履行期限的租金给上诉人。综上所述，一审法院的判决适用法律错误的，现上诉人根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二款、一百七十一之规定，特诉至贵院，请求依法判决。
被上诉人王贵英辩称：请求事项：1、请求驳回原告的全部诉讼请求2、请求判令原告赔付被告诉讼发生的误工费，交通等费用5000元。理由如下：一、答辩人王贵英在一审答辩状中叙述非常清楚，县法院也依法作出判决。二、2013年3月2日，在镇司法所见证下，到场的答辩人、被答辩人、村、组干部同意，答辩人以18万元的价格把合同剩余的经营年限转让给被答辩人继续经营，办理了相关手续。由被答辩人直接与土地权属方村小组面对。这是一次性买断，被答辩人有独立的处置权（转让、租赁，与他人合作经营等）。后面发生变故，得益受损均由被答辩人负责。至于划畜禽养区，是县政府4月8日发文划定。合同再先，发文再后。何况禁养区不是不能从事养殖业，而是不能经营可能造成污染的养殖业，比如鱼塘养鱼从没禁过。三、虽然从2013年4月起至2014年7月镇政府多次通知被答辩人停止超规模养殖，但据了解，镇府至今没有按通知要求实施，被答辩人仍然从事养殖经营活动，何况有处置权的县政府职能部门也从未发文给被答辩人。综上所述，答辩人认为，答辩人与被答辩人签订的合同依法有效。为此，答辩人王贵英请求市法院依法驳回原告的全部诉讼请求。同时，请求判令原告赔付被告诉讼发生的误工费，交通等费用50OO元。
上诉人向本院提交了一份新证据，即：六张照片。证明的内容是签订合同的时候，租赁的时候跟租赁物上的情况，从事养殖业是合同的目的。土地的目的是经营养殖业。
被上诉人对该份证据的质证意见是：大棚当时是原来经营肥料的，转让的时候说清楚了拆不拆是上诉人的事。
被上诉人向本院提交了一份新证据，即三张照片，证明虽然政府2O13年发文要上诉人不能超规模在养殖，但是上诉人现在仍在经营。
上诉人对该份证据的质证意见是：对方提交的证据我不认可，我一年都没有养殖了。
本院查明的事实、判决理由及结果
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为：本案是租赁合同，根据双方当事人在二审的上诉和答辩意见，本案争议焦点是：一是双方当事人签订的土地租赁转让合同是否应当解除；二是被上诉人王贵英、温桥庆是否应当返还土地租赁合同转让费。具体判析如下：
关于双方当事人签订的土地租赁转让合同是否应当解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，上诉人承包涉案土地及土地上建设的房屋、猪舍、大棚等设施，并支付18万元承包款，其合同目的是经营养殖业。博罗县人民政府下发的博府（2013）48号文件《关于进一步扩大畜禽禁养区范围的通告》，案涉的土地被确认为“禁养区”范围，2013年6月19日，博罗县观音阁镇人民政府书面通知上诉人的鸭场属于禁养范围，责令停止养殖，并在2013年9月30日前自行搬迁或清理。此外，2013年7月16日，观音阁镇人民政府再次书面通知上诉人的住宅、猪舍、鸡棚、工棚未办理用地和报建手续，属违法用地和违法建设，限期10日内自行拆除违法建筑，恢复用地原状。因上述事由，上诉人的合同目的不能实现，并且该事由上诉人均不能预见，不能避免，不能克服，属于合同法规定的不可抗力事由导致无法实现合同目的情形。据此，上诉人依法享有解除租赁合同的权利。原审法院认为，上诉人解除双方签订的土地租赁合同理由不充分，属认定事实不清，处理欠妥，本院予以纠正。
关于被上诉人王贵英、温桥庆是否应当返还土地租赁合同转让费的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，双方当事人签订的土地租赁合同应予解除，上诉人一次性支付18万元的承包款，但实际的承包期限仅履行了部分，剩余未履行部分的相应承包款项被上诉人应当予以返还。上诉人于2013年3月起开始承包涉案土地及土地上建设的房屋、猪舍、大棚等设施，至今为止一直由上诉人实际占用控制使用，虽然上诉人陈述承租上述土地及地上建筑物是从2014年7月停止经营使用的，但未能举证证明，本院不予采信。上诉人应当承担实际占有使用租赁物期间的租赁费用（从2013年3月起至本案作出判决之日止，合计31个月）。因此，被上诉人应当退还未履行的土地租赁合同转让费14.90万元{18万元×（180－31）个月／180个月≈14.90万元}。据此，上诉人主张请求退还未履行租赁合同期限的款项，有事实和法律依据，应予以支持。原审法院判决驳回上诉人的诉请处理不当，应予纠正。此外，被上诉人王贵英与案外人博罗县观音阁镇泳新村老下塘村民小组之间签订的《泳新村老下塘小组土地租赁合同》，同样受博罗县人民政府关于“禁养”通知的影响，被上诉人可以请求调整合同内容或另行法律途径解决，双方之间的租赁合同纠纷本院不予以处理。
综上所述，上诉人的上诉部分有理，有理部分本院予以支持。原审判决查明事实基本清楚，但适用法律欠妥，本院予以纠正。依据《中华人民共和国民法通则》第一百零一条、第百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销惠州市博罗县人民法院（2015）惠博法民一初字第57号民事判决及诉讼费用承担；
二、解除上诉人张得清与被上诉人王贵英于2013年3月2日，签订的租赁转让合同；
三、被上诉人王贵英、温桥庆应于本判决发生法律效力之日起十日内一次性支付上诉人张得清土地租赁合同转让费14.9万元；
四、驳回上诉人张得清的其他诉讼请求。
本案一审案件受理费共计1950元，由被上诉人王贵英、温桥庆负担；二审案件受理费3900元，由上诉人张得清负担650元，被上诉人王贵英、温桥庆负担3250元。张得清预交二审受理费3900元，除其负担部分外，剩余3250元法院予退回。王贵英、温桥庆于本判决生效之日起，七日内向本院缴交3250元二审案件受理费，逾期未交，本院将强制执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 池志勇
审 判 员 赖锦荣
代理审判员 黄宇乐
二〇一五年九月二十六日
书 记 员 黄美静
附：相关裁判依据：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；