广西壮族自治区钦州市钦南区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）钦南民初字第1646号
原告钦州市年年丰商业经营管理有限公司，住所地钦州市钦州湾大道36号年年丰广场三楼。
法定代表人陈泽涛，经理。
委托代理人廖宏锋，该公司职员。
委托代理人陈晨，该公司职员。
被告甘怀凤。
委托代理人潘彩森，钦州市向阳街道法律事务中心法律工作者。
原告钦州市年年丰商业经营管理有限公司与被告甘怀凤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月14日立案受理后，由审判员张峰适用简易程序审理，于2015年8月26日第一次公开开庭审理，原告钦州市年年丰商业经营管理有限公司的委托代理人廖宏锋、陈晨到庭参加诉讼，被告甘怀凤的委托代理人潘彩森出庭参加诉讼，于2015年9月11日第二次公开开庭审理，原告钦州市年年丰商业经营管理有限公司的委托代理人陈晨到庭参加诉讼，被告甘怀凤的委托代理人潘彩森出庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告钦州市年年丰商业经营管理有限公司诉称，原、被告于2014年3月17日签订《商铺租赁合同》，约定被告承租位于钦州市年年丰广场2号楼102商铺，建筑面积为62.90平方，租赁期为2014年3月10日至2017年3月9日止，租金为115元／月／平方米，履约保证金为21700.50元。首期租金应在约定的装修结束之日前七个工作日内支付，其后应在每个月10日内支付下月租金，物业管理服务费为5元／月／平方米，在每月的10日前缴纳当月的管理费。被告于2014年4月14日接收该物业，原告自商铺交付给被告使用至合同约定的租赁期结束期间，被告一直未能向原告交付租金、物管费，水电公摊费用，经原告多次催告后仍未交付。原告于2015年4月23日再次发函催告被告，要求其清缴相关费用，被告仍置之不理。为此请求人民判决被告向原告支付租金、物业管理费、公摊费82311.20元（租金从2014年7月13日算至2015年5月31日止为77281.80元，物业管理费从2014年4月14日算至2015年5月31日止为4266.70元，公摊费截止至2015年3月31日，费用为2225.37元）；被告承担逾期缴费的违约责任，自被告欠费之日止缴清该项费用之日止，按应缴租金82311.20元的0.2%／天向原告支付违约金共计32410.66元；本案的诉讼费用被告承担。
原告钦州市年年丰商业经营管理有限公司对其陈述事实提供以下证据：1、营业执照副本，证明原告的诉讼主体资格；2、组织机构代码，证实原告的诉讼主体资格；3、法定代表人身份证明书，证实法定代表人的身份证明；4、法定代表人身份证，证实原告法定代表人的身份情况；5、被告身份证、税务登记证副本，证实被告是适格的主体；6、年年丰广场委托经营合同，证实原告有租赁权；7、商铺租赁合同，证实原、被告存在承租商铺的协议；8、房产交付确认书，证实原告已经将胜浦交付给被告；9、装修管理服务协议，证实被告已经在商铺内进行装修及营业；10、房产测绘成果报告书，证实被告承租商铺实测面积；11、费用清单，证实被告拖欠原告的费用明细；12、关于解除《商铺租赁合同》的通知，证明原、被告双方租赁合同已经解除，且原告已经书面催告被告缴费机办理物业交接返还手续，落款日期为“2014年”更正为“2015年”；13、快递单，证明原、被告双方租赁合同已经解除，且原告已经书面催告被告缴费机办理物业交接返还手续，落款日期为“2014年”更正为“2015年”；14、快递单复印件及物流记录，证实原告在2015年4月发函解除合同；15、电卡充费记录复印近，证实被告在2015年仍在营业；16、限期缴费通知，证实被告在2015年仍在营业。
被告甘怀凤辩称，原、被告于2014年3月8日签订《商铺租赁合同》，后原告要求增加租金，被告拒绝后，被告于2014年6月16日收到原告发出解除合同告知函，被告未能使用商铺，根本不产生任何租金、物业管理费和水电费；原告在签订合同是收取被告的履约保证金24248.50元，又收取原告的定金5000元，在本案中原告既不肯退还保证金和定金，且原告请求的违约金明显超过造成损失的百分之三十，原告请求被告支付违约金没有法律依据；原告的起诉已经超过诉讼时效，原、被告于2014年6月16日解除租赁关系，现原告于2015年7月3日才起诉，超出拒付租金1年的诉讼时效；综上所述，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。
被告甘怀凤为其辩解提供以下证据；1、被告身份证，证实被告身份情况；2、关于解除2#-102商铺租赁合同告知函，证实原告已经在2014年4月单方面与被告解除租合同；3、定金收据、保证金收据，证实原告收取被告的定金和保证金，原告请求违约金没有法律依据。
经开庭质证，被告对原告提供的证据1-5没有异议；证据6不能证实原告的主张被告租赁房屋的事实；证据7租赁合同已经解除，被告没有实际使用商铺；证据8装修是事实，但被告未能使用商铺；证据九被告不清楚；证据10的真实性有异议，被告没有拖欠任何费用，没有租金损失，违约金计算过高无效；证据11被告没有收到缴费通知；证据12、13不能证实原告主张，本案的诉讼时效已经过；证据14没有被告的签收；证据15没有被告签收，不予确认；证据16被告没有收到。原告对被告提供的证据1没有异议，证据2落款日期为笔误造成，实际落款日期为2015年；证据3没有异议。本院认为，对原告提供的证据1-16符合证据三性，故本院予以认定，被告提供的证据1-3未能证实其主张。
经审理查明，原、被告于2014年3月17日签订《商铺租赁合同》，约定被告承租位于钦州市年年丰广场2号楼102商铺，建筑面积为62.90平方米，租赁期为2014年3月10日至2017年3月9日止，首年的租金为115元／月／平方米，第二周年从2015年3月10日至2016年3月9日的月租金为7595.20元，租金以签订《房产交付确认书》的时间为准，被告有三个月的装修期，被告定于在每个月10日前支付下月租金，物业管理服务费为5元／月／平方米，在每月的10日前缴纳当月的管理费，在合同签订前，被告向原告缴纳合同履约保证金21700.50元及一个月租金7233.50元、物业管理费314.50元，被告逾期交付租金、物业管理费的，经原告通知仍未交付的，被告自费用交付之日起，每月按应付费用的0.2%向原告支付违约金，被告逾期缴纳租金、管理费等费用超过30天，被告有权单方解除合同收回物业，解除合同后，原告不予退还被告交付的履约保证金，被告应赔偿原告的损失等。被告于2014年4月17日接收该物业，原、被并签订《房产交付确认书》。被告于2014年2月28日向原告支付租赁定金5000元，于2014年3月14日向原告交付商铺保证金24248.50元。商铺交付使用后，被告一直未向原告交付租金的物业管理费，原告于2015年2月25日向被告发出缴费通知，要求被告于2015年2月16日15时前缴清费用。由于被告未能缴纳所欠的费用，原告于2015年4月26日通过邮寄方式向被告发出《关于解除2#-102商铺租赁合同的告知函》，被告于2015年5月4日收到该函，该告知函的文件号为年年丰商管函（2015）04-23-1号，告知函内容为截止至2105年4月份，被告所欠的租金为69686.60元、物业管理费为3952.20元、水电费762.79元，由于被告拖欠相关费用，被告决定解除租赁合同，并要求被告在2015年4月27日前交清所欠费用及交还商铺，落款时间为“二0一四年四月二十五日”。原告庭上主张《关于解除2#-102商铺租赁合同的告知函》落款时间实际是“二0一五年四月二十五日”，由于笔误造成落款时间错误。经原、被告双方一致确认《商铺租赁合同》已经解除，现已不履行该合同。该商铺至今仍未能出租。
本院认为，原、被告签订的《商铺租赁合同》是双方当事人真实意思表示，该租赁合同合法有效，合同当事人应当按照合同约定去履行。本案被告一直未向原告支付商铺租金及物业管理费，其行为构成违约，商铺交付的时间为2014年4月17日，原告给予被告三个月的装修期，原告主张租金从2014年7月13日起算，按照合同约定，被告未缴纳租金的违约行为导致原告对合同具有单方解除的权利，《商铺租赁合同》应当自被告收到原告发出的《关于解除2#-102商铺租赁合同的告知函》时解除，故本院对其租金计算时间从2014年4月17日至2015年5月4日，租赁合同解除后，被告仍需向原告支付所欠的租金及物业管理费，按照《商铺租赁合同》约定，被告承租钦州市年年丰广场2号楼102商铺首年即从2014年7月13日至2015年2月28日止租金为115元／月／平方米，建筑面积为62.90平方米，从2014年7月13日至2014年7月31日止的租金为4433.40元，从2014年8月1日至2015年1月31日的租金为115元／月／平方米×62.90平方米×6个月=43401元，2015年2月1日至2015年2月28日的租金为6766.80元，合同约定第二周年从2015年3月10日至2016年3月9日的月租金为7595.20元，为此2015年3月1日至2015年3月31日止的租金为7490.20元，2015年4月1日至2015年4月30日的租金为7595.20元；2015年5月1日至2015年5月4日的租金为1012.69元，以上租金共70699.29元。物管费从商铺交付时算至解除合同时即从2014年4月14日至2015年5月4日为5元／月／平方米×62.90平方米×12个月＋10.48元／天×21天=3994.08元。原告请求的公摊费，未能提供证据证实，本院不予支持。至于违约金问题，合同约定因被告违约导致原告解除合同后，原告收取了商铺保证金不予退还，该约定是对被告违约具有惩罚性，属于违约金的性质，合同同时同约定按照所欠费用的0.2%计付违约金，被告主张原告即不退还商铺保证金又再另行请求违约金，其请求的违约金过高，要求本院进行调整，本院认为原告未能证实违约导致的实际损失，本院酌情支持被告向支付违约金24248.50元，即原告收取的商铺保证金不予退还被告，被告无需再另行支付违约金。被告另交付给原告5000元商铺定金，定金具有担保及抵作价款的性质，租赁合同履行后，该款应抵作租金应进行扣减，为此被告尚欠原告租金65699.29元。至于被告主张《关于解除2#-102商铺租赁合同的告知函》是2014年4月25日落款发出的，其认为原告解除合同的时间为2014年，本案起诉追索租金已经超过诉讼时效，本院认为《关于解除2#-102商铺租赁合同的告知函》虽然落款时间为2014年4月25日，但从其合同内容来看，追索的是截止至2015年4月份的相关费用，且合同号为“年年丰商管函（2015年）04-23-1号”，另原告提供被告收取邮寄回执的时间为2014年5月4日，故本院认为该落款时间为笔误所致，被告所主张诉讼时效已经过没有事实依据，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第一百一十六条的规定，判决如下：
一、被告甘怀凤支付给原告钦州市年年丰商业经营管理有限公司从2014年7月13日至2015年5月4日的租金65699.29元；
二、被告甘怀凤支付给原告钦州市年年丰商业经营管理有限公司从2014年4月14日至2015年5月4日的物业管理费3994.08元；
三、驳回原告钦州市年年丰商业经营管理有限公司的其它诉讼请求。
案件受理费2594元，减半收取1297元，由原告原告钦州市年年丰商业经营管理有限公司负担518.80元，被告甘怀凤负担778.20。
上述判决规定的债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行，或向本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院，并在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费2594元（直接汇入银行帐户。开户行：农行钦州分行榕树分理处；开户名称：钦州市中级人民法院诉讼费汇缴专户；开户帐号：73×××20），逾期不交也不提出缓、减、免交申请的，按自动撤回上诉处理。
审判员 张 峰
二〇一五年十月十二日
书记员 曾美龄