内蒙古鄂托克旗人民法院
民 事 判 决 书
（2017）内0624民初1467号
原告薛瑞，男，汉族，公司职工，现住内蒙古鄂尔多斯市鄂托克旗棋盘井镇。
委托代理人姚瑶，系内蒙古坤泰律师事务所律师。
委托代理人石峰，系内蒙古天晟律师事务所律师。
被告张勇，男，汉族，个体，现住内蒙古鄂托克旗棋盘井镇。
被告杨雨燕，女，汉族，教师，现住内蒙古鄂托克旗棋盘井镇。
原告薛瑞诉被告张勇、杨雨燕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月10日立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告薛瑞及其委托代理人姚瑶、石峰、被告张勇、杨雨燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告薛瑞向本院提出诉讼请求：1.判令被告张勇、杨雨燕向原告薛瑞支付房屋租金66000元及2013年12月1日至2017年5月9日期间的逾期付款违约金14500元和恢复原状损失35000元，共计115500元；2.判令被告张勇、杨雨燕按照中国人民银行同期贷款利率向原告薛瑞支付从2017年5月10日至付清租金为止期间的逾期付款违约金；3.判令被告张勇、杨雨燕向原告薛瑞给付采暖费17360元；4.判令被告张勇、杨雨燕承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告薛瑞与被告张勇于2010年9月7日签订了《房屋转租合同》，原告薛瑞将位于棋盘井镇阿尔巴斯大街星光集团对面商业楼三、四层转租给被告张勇，租赁期限为自2010年12月1日至2014年12月1日止，租金为每年66000元，租金支付方式为每年12月1日前一次性付清。根据合同约定，被告张勇应于2013年12月1日前支付第四年度的租金，但截至目前仍未支付。合同还约定，租赁期间的采暖费由被告张勇承担，但被告张勇未支付2013年度和2014年度的采暖费，共欠下17360元。此外，被告张勇未经原告薛瑞同意擅自拆除墙面，依法应当赔偿损失。被告张勇和被告杨雨燕系夫妻关系，应共同承担本案债务。现原告薛瑞诉至法院，请求法院支持其全部诉讼请求。
原告薛瑞为证明其主张向法庭提供了以下证据：
一、房屋转租合同一份，证明原告薛瑞将位于棋盘井镇阿尔巴斯大街星光集团对面商业楼三、四层房屋转租给被告张勇，租赁期限为自2010年12月1日至2014年12月1日止，租金为每年66000元，租金支付方式为每年12月1日前付清，故被告张勇、杨雨燕应于2013年12月1日前付清第四年度（2013年12月1日至2014年12月1日）的租金，而且租赁期间的采暖费应由被告承担的事实。
被告张勇、杨雨燕质证认为，对该证据的真实性予以认可，对证明目的不予认可。前两年的租金是66000元，后两年的租金按市场价作了重新调整，2013年被告张勇与原告薛瑞口头约定第三年的租金66000元和押金25000元顶了2013年和2014年房租，而且已经付清；采暖费包含在押金25000元和第三年的租金66000元里面，故租赁期间的全部采暖费已经付清。本院认为，该证据具有真实性、合法性，而且与本案具有关联，虽然被告张勇、杨雨燕对该证据的证明目的不予认可，但经过庭审被告张勇、杨雨燕没有提供证据反驳该证明目的，故对该证据予以采信。
二、房屋改造照片3张，证明被告张勇在租赁期间，对承租房的墙体、地面进行了装修改造，租赁期限满后未恢复原状的事实。
被告张勇、杨雨燕质证认为，对该证据的真实性予以认可，对证明目的不予认可。被告张勇对承租房的墙体、地面改造是经过与原告薛瑞协商好的，合同第四条也写清了原告薛瑞同意改造，而且合同也没有约定合同到期后被告张勇把房屋的改造恢复原状。本院认为，该证据具有真实性、合法性，而且与本案具有关联，虽然被告张勇对承租房地面改造是合同未约定的，但是被告张勇改造承租房墙体是合同约定的，故对该证据的证明目的不完全采信。
三、鄂托克旗天棋源供热有限公司交费记录情况一份（法庭调取），证明被告张勇不仅没有交清承租期间的房租费，还一直未交纳2013年和2014年的采暖费，在房主陈振国起诉原告薛瑞以后，原告薛瑞把采暖费给了房主陈振国，由房主陈振国于2017年1月份去供热公司交纳了采暖费的事实。
被告张勇、杨雨燕质证认为，对该证据的真实性予以认可，但对证明目的不予认可。承租期间的采暖费一直是由被告张勇向原告薛瑞支付，由原告薛瑞再去供热公司交费，因为被告张勇只承租了原告薛瑞的三、四层楼房，由被告张勇向原告薛瑞支付采暖费后，原告薛瑞就与一、二层的采暖费一起交到供热公司，因为一栋楼的采暖费，采暖公司不可能让分开交费。本院认为，该证据具有真实性、合法性，且与本案具有关联，虽然被告张勇、杨雨燕对该证据的证明目的不予认可，但经过庭审被告张勇、杨雨燕没有提供证据反驳该证明目的，故对该证据予以采信。
四、（2015）鄂托民初字第3316号民事调解书复印件一份（与原件核对无异议），证明被告张勇返还房屋时未恢复原状，导致原告薛瑞将房屋向房主陈振国返还时额外支付了35000元的恢复房屋原状损失费，该费用应由被告张勇、杨雨燕赔偿的事实。
被告张勇、杨雨燕质证认为，对该证据的真实性予以认可，对证明目的不予认可。合同未约定被告张勇恢复原状的义务，故被告张勇和杨雨燕不应承担该损失费。本院认为，该证据具有真实性、合法性，而且与本案具有关联，但被告张勇对承租房墙体的改造是合同约定的，对此不应承担恢复原状责任，被告张勇只对承租房地面的改造承担恢复原状责任，故该证据的证明目的不完全采信。
五、证明一份（涉案房屋房主陈振国出具），证明该房屋在原告薛瑞转租给被告张勇后，被告张勇擅自改造房屋事实存在，并且被告张勇欠付的房租原告薛瑞一直在向被告张勇催要，结合证据四能够证明被告张勇欠付房租的事实。
被告张勇、杨雨燕质证认为，被告张勇、杨雨燕不认识房主陈振国，对该证据不予认可。该证据与本案没有关联，被告张勇是直接向原告薛瑞租的房子，和房主陈振国没有关系。房主陈振国说不允许原告薛瑞转租，但原告薛瑞转租给了被告张勇，本身就不符合他们的约定。而且改造房屋是经原告薛瑞允许的，还有证明里面房主陈振国说，他听原告薛瑞妻子说原告薛瑞一直在向被告张勇催要房租，并不代表房主陈振国知道原告薛瑞向被告张勇催要房租的事实。本院认为，因陈振国本人未到庭确认该证据的真实性，而且该证据不能直接证明原告薛瑞的证明目的，故对该证据不予采信。
六、通话清单一份，证明2016年6月1日和2016年1月18日，原告薛瑞给被告张勇的1513487****手机号码打过电话催要房租，但被告张勇没有接听的事实。
被告张勇、杨雨燕质证认为，对该证据的真实性予以认可，对证明目的不予认可。这个手机号码确实是被告张勇的手机号码，但去年这个手机号码被告张勇一直在家里放着，一直用的是1331034****的电话号码，1331034****的电话号码一直通着的，没有接到过电话。本院认为，该证据具有真实性，但不能直接证明原告薛瑞的证明目的，故对该证据不予采信。
七、证人付旭的证言，证明2015年11月份和2016年4月份原告薛瑞向被告张勇催要过债务的事实。
被告张勇、杨雨燕质证认为，对该证据不予认可，被告张勇、杨雨燕不认识证人，也没见过证人，新区幼儿园没有与原告薛瑞见面，原告薛瑞也没去过被告张勇、杨雨燕家。本院认为，证人付旭系原告薛瑞同学，与原告薛瑞存在利害关系，而且2015年11月份在新区幼儿园证人付旭虽然听原告薛瑞向他讲向被告张勇索要债务并且远处看见原告薛瑞与被告张勇见面对话，但是实际对话内容没有听见，不能直接证明原告薛瑞向被告张勇催要过债务的事实；虽然2016年4月份证人付旭与原告薛瑞一起去被告张勇、杨雨燕所居住的小区向被告张勇、杨雨燕催要债务，但是证人付旭停留在小区里，没有与原告薛瑞一起进被告张勇、杨雨燕家里，也没有看见原告薛瑞与被告张勇、杨雨燕见面，更没有听到原告薛瑞与被告张勇、杨雨燕的对话，不能直接证明原告薛瑞向被告张勇、杨雨燕催要债务的事实，故对该证人证言不予采信。
八、证人王飞的证言，证明2016年9月份原告薛瑞向被告张勇催要债务的事实。
被告被告张勇、杨雨燕质证认为，对该证据不予认可，被告张勇、杨雨燕不认识证人，原告薛瑞没去过被告张勇、杨雨燕家。本院认为，证人王飞系原告薛瑞同学，与原告薛瑞存在利害关系，而且2016年9月份证人王飞虽然与原告薛瑞一起去被告张勇、杨雨燕所居住的小区向被告张勇、杨雨燕催要债务，但是证人王飞停留在小区里，没有与原告薛瑞一起进被告张勇、杨雨燕家里，也没有看见原告薛瑞与被告张勇、杨雨燕见面，更没有听到原告薛瑞与被告张勇、杨雨燕的对话，不能直接证明原告薛瑞向被告张勇、杨雨燕催要债务的事实，故对该证人证言不予采信。
被告张勇、杨雨燕未提供证据。
经审理查明，原告薛瑞与被告张勇于2010年9月7日签订了《房屋转租合同》，原告薛瑞将位于棋盘井镇阿尔巴斯大街星光集团对面商业楼三、四层转租给被告张勇，租赁期限为自2010年12月1日至2014年12月1日止，前两年的租金为每年66000元，租金支付方式为每年12月1日前一次性付清，后两年的租金按当时市场租金重新调整。合同还约定，租赁期间的采暖费由被告张勇承担。承租后，被告张勇向原告薛瑞房租费付至2013年12月1日，采暖费付至2012年，现在尚欠2014年度的房租费和2013年、2014年度的采暖费。此外，被告张勇承租期间擅自改造了承租房地面，未恢复原状。另查明，原告薛瑞向被告张勇转租房屋的所有权人为陈振国，该房屋是原告薛瑞向陈振国承租，再向被告张勇转租的。再查明被告张勇和被告杨雨燕系夫妻关系。
本院认为，原、被告之间签订的房屋转租合同合法有效，应受法律保护。合同当事人应全面积极履行自己的义务。本案中，原告薛瑞按照合同约定向被告张勇交付房屋使用，被告张勇应按照合同约定按时向原告薛瑞支付房租、交纳采暖费并维护房屋的完好无损。按照合同约定，被告张勇应于2013年12月1日之前付清2014年度的租金，虽然被告张勇主张已与原告薛瑞达成口头协议付清了全部房租费，但是没有提供证据证明其主张，视为被告张勇没有支付2014年度的租金，故原告薛瑞要求被告张勇付清2014年度的租金符合法律规定，但被告张勇主张原告薛瑞的诉请已过诉讼时效期间，就算被告张勇没有支付2014年度的租金，也不应再支付，对此原告薛瑞没有提供有力的证据反驳，且原告薛瑞向被告张勇、杨雨燕主张权利时既超过法律规定的延付或者拒付租金的一年诉讼时效期间，又超过了普通民事权利二年的诉讼时效期间，故视为原告薛瑞的该诉请已过诉讼时效期间，不予支持。原、被告双方对采暖费的交纳没有约定明确的交纳时间，但最迟也不应超过合同到期时间，即2014年12月1日，虽然被告张勇主张已与原告薛瑞达成口头协议付清了全部采暖费，但是没有提供证据证明其主张，视为被告张勇没有交纳2013年、2014年度的采暖费，故原告薛瑞要求被告张勇交纳2013年、2014年度采暖费符合法律规定，但被告张勇主张原告薛瑞的诉请已过诉讼时效期间，就算被告张勇没有交纳2013年、2014年度的采暖费，也不应再交纳，对此原告薛瑞没有提供有力的证据反驳，且原告薛瑞向被告张勇、杨雨燕主张权利时已超过普通民事权利二年的诉讼时效期间，故视为原告薛瑞的该诉请已过诉讼时效期间，不予支持。按照合同约定，被告张勇只可以改造房屋三楼北面两堵墙和四楼北面一间房，但是被告张勇除了合同约定还擅自改造了房屋地面，虽然被告张勇主张合同没有约定房租到期后被告张勇恢复房屋原状，但是根据合同约定被告张勇擅自改造的地面应向原告薛瑞赔偿损失，赔偿时间应从合同到期向原告薛瑞交付房屋时计算，即2014年12月1日开始计算，故原告薛瑞要求被告张勇赔偿擅自改造地面损失符合法律规定，但被告张勇主张原告薛瑞的诉请已过诉讼时效期间，就算被告张勇应向原告薛瑞赔偿损失，也不应再赔偿，对此原告薛瑞没有提供有力的证据反驳，且原告薛瑞向被告张勇、杨雨燕主张权利时已超过普通民事权利二年的诉讼时效期间，故视为原告薛瑞的该诉请已过诉讼时效期间，不予支持。综上，原告薛瑞的全部诉讼请求已过诉讼时效，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第六十条第一款、第六十一条、第一百零七条、《中户人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十六条第三项、第一百三十七条之规定，判决如下：
驳回原告薛瑞的诉讼请求。
案件受理费2700元，减半收取1350元，由原告薛瑞负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。
审判员 代兄
二〇一七年八月十日
书记员 青兰