陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西中民高终字第00205号
上诉人（原审原告）和记黄埔地产（西安）有限公司。
法定代表人周伟淦，系该公司董事长。
委托代理人王阿丽，北京市惠诚律师事务所西安分所律师。
委托代理人刘爽，北京市惠诚律师事务所西安分所律师。
被上诉人（原审被告）薛创霞。
委托代理人宋路凯，陕西云德律师事务所律师。
委托代理人张旭东，陕西云德律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）杨克敏。
委托代理人宋路凯，陕西云德律师事务所律师。
委托代理人张旭东，陕西云德律师事务所律师。
上诉人和记黄埔地产（西安）有限公司（以下简称和记黄埔公司）因与被上诉人薛创霞、杨克敏商品房预售合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2013）雁民初字第05585号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人和记黄埔公司之委托代理人王阿丽、刘爽，被上诉人薛创霞及杨克敏之共同委托代理人宋路凯、张旭东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2012年6月18日，薛创霞、杨克敏与和记黄埔公司签订了《商品房买卖合同》及其补充协议。合同约定由薛创霞、杨克敏购买和记黄埔公司开发的位于西安市高新区唐延南路东侧的逸翠园.西安（二期）项目第10幢1单元1-2层10108号商品房；建筑面积为29.25平方米，房屋单价为37997.30元，房屋总价款为1111421元。合同第六条付款方式及期限约定为，商业贷款：首期楼款：楼价50%（包含定金100000元），扣除定金后即人民币461421元，须于2012年6月18日18：00或以前付清并签署本合同及其补充协议；楼款余额：楼价50%即人民币550000元，买受人以按揭贷款方式支付。买受人须在签署本合同后及时向选定的贷款机构提交符合要求的贷款申请资料并签署相关贷款合同，且须在签署本合同之日起60日内贷款申请获得贷款机构书面批准。买受人的相关贷款应在接到出卖人发出有关书面付款通知之日起30日内发放。据此，薛创霞、杨克敏当日支付房屋首付款561421元（含定金），双方均无异议；余款550000元因按揭贷款未办理成功，至今未付。对于按揭贷款未能办理的原因，和记黄埔公司认为其公司没有为薛创霞、杨克敏办理按揭贷款的义务，也没有提供担保的义务。薛创霞、杨克敏认为和记黄埔公司未向其提供选定的银行，无法与银行商谈此事，其还找了两个银行协商。但银行要求开发商提供的资料和记黄埔公司拒绝提供，导致按揭贷款未能办理成功。并提交兴业银行曲江支行员工孙科、浦发银行高新支行员工张斌的律师谈话笔录，以证明办理按揭贷款时需要提供开发商和记黄埔公司的股东会决议、担保决议及法人代表身份证明等资料。
和记黄埔公司于2013年9月向原审法院起诉称，2012年6月18日，薛创霞、杨克敏与其公司签订了逸翠园.西安（二期）项目《商品房买卖合同》及其补充协议（合同登记号Y12057083），购买了其公司开发的逸翠园.西安（二期）项目第10幢1单元1层10108号商品房。合同约定，房屋总价款为1111421元，首期购房款为561421元，二期购房款为550000元，由薛创霞、杨克敏以按揭贷款方式支付。薛创霞、杨克敏应在买卖合同签订后及时向选定的贷款机构提交符合要求的贷款申请资料并签署相关贷款合同，且须在买卖合同签订之日起60日内获得贷款机构的书面批准。薛创霞、杨克敏的相关贷款应在接到其公司的书面付款通知之日起30日内发放，如薛创霞、杨克敏在其公司发出有关书面付款通知之日起满30日购房款仍未全部付清，则视为薛创霞、杨克敏逾期付款，需承担逾期付款的违约责任。同时，根据买卖合同补充协议第三条约定：如果薛创霞、杨克敏逾期付款超过90日，其公司有权选择继续履行本合同或选择书面形式通知薛创霞、杨克敏立即解除本合同而无需另行催告。如果其公司选择解除合同，则薛创霞、杨克敏需按照该房屋总价款的10%向其公司支付违约金计111142.1元。合同签订后，薛创霞、杨克敏如约支付了首期购房款（含定金）561421元，但却以各种理由迟迟不选贷款银行并签订相关贷款合同、提交贷款申请资料，也不变更付款方式另行支付。期间其公司曾多次以口头催促、发送书面催款公函、律师函的形式要求薛创霞、杨克敏及时履行付款义务，但薛创霞、杨克敏始终以种种理由推脱。从双方签订买卖合同至今已近一年，合同约定的薛创霞、杨克敏选定贷款机构并签订贷款合同、提交贷款资料的最晚期限（即2012年8月17日）至今已有329天。为此，其公司曾以催款通知书、追款通知书的形式向薛创霞、杨克敏催要该房屋的购房款和违约金，希望薛创霞、杨克敏能践信守诺，以积极的态度确保买卖合同的全面履行。截至目前，薛创霞、杨克敏对二期购房款的支付仍未有任何明确表态和积极履约行为。种种迹象表明薛创霞、杨克敏对于该合同的继续履行已经不存在任何诚意，而其公司在长期不能取得房屋销售款的同时也无法重新进行二次销售，合同目的也已经落空。综上，薛创霞、杨克敏的行为已经严重违反了买卖合同的约定，为维护其公司的合法权益，现诉至法院，请求：1、判令解除其公司与薛创霞、杨克敏双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议（合同登记号：Y12057083），并由薛创霞、杨克敏配合其公司办理该《商品房买卖合同》的备案注销手续。2、判令薛创霞、杨克敏连带向其公司支付违约金合计111142.1元。3、薛创霞、杨克敏连带承担本案诉讼费。
薛创霞、杨克敏辩称，同意解除与和记黄埔公司之间签订的《商品房买卖合同》。和记黄埔公司拒不履行协助办理按揭贷款的义务，导致《商品房买卖合同》不能继续履行；其并未违约，和记黄埔公司未向其提供选定的银行，无法与银行商谈此事，其还找了两个银行与和记黄埔公司协商，但银行要求和记黄埔公司提供的资料其拒绝提供，因此未果。根据合同约定选定银行的义务是由卖方履行的，没有约定是由买方选定银行；且和记黄埔公司与其双方无权约定银行何时提供贷款。和记黄埔公司立案后，东亚银行才找过其；售楼人员一直未将实情告诉其，一直说的是付全款，后来才知道可以按揭。由卖方提供银行，银行何时提供贷款买方无法控制。和记黄埔公司没有配合其办理按揭贷款，其一直在积极履行合同义务，但因和记黄埔公司不协助而无法履行。综上，和记黄埔公司拒绝协助其办理按揭贷款的行为显属违约，请求驳回和记黄埔公司第二、三项诉讼请求。
原审法院认为，和记黄埔公司与薛创霞、杨克敏双方签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，并不违反相关的法律规定，应当予以保护。合同签订后，薛创霞、杨克敏依约向和记黄埔公司缴纳了50%的首付购房款；余款因按揭贷款未能办理，至今未付。现和记黄埔公司要求解除双方签订的商品房买卖合同，对此，薛创霞、杨克敏庭审中表示同意解除，故和记黄埔公司请求解除双方所签订的商品房买卖合同，并由薛创霞、杨克敏协助和记黄埔公司办理该商品房买卖合同的备案注销手续的诉讼请求，应予支持。对于和记黄埔公司要求薛创霞、杨克敏连带向其公司支付房屋总价款10%的违约金一节，因双方签订的合同中关于50%余款的付款方式约定为以按揭贷款方式支付；但对于银行的选定及按揭贷款未能成功办理情况下的余款支付方式并未明确约定，余款支付方式显属约定不明。导致合同不能继续履行，系双方合同约定存在瑕疵，和记黄埔公司也无证据证明薛创霞、杨克敏存在合同违约。因此，和记黄埔公司主张薛创霞、杨克敏连带支付房屋总价款10%违约金的诉讼请求，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、《中华人民共和国民法通则》第八十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款的规定，判决：一、自本判决生效之日起原告和记黄埔地产（西安）有限公司与被告薛创霞、杨克敏所签订的关于西安市高新区唐延南路东侧的逸翠园.西安（二期）项目第10幢1单元1-2层10108号商品房买卖合同予以解除。二、自本判决生效之日起30日内被告薛创霞、杨克敏协助原告和记黄埔地产（西安）有限公司办理商品房买卖合同（合同登记号：Y12057083）的备案注销手续。三、驳回原告和记黄埔公司其余的诉讼请求。本案案件受理费12037元，由和记黄埔地产（西安）有限公司承担11937元；薛创霞、杨克敏承担100元。由于和记黄埔公司已预交，薛创霞、杨克敏于本判决生效后十日内支付和记黄埔公司。
宣判后，和记黄埔公司不服，向本院提起上诉称，其公司曾与多家银行就逸翠园项目客户办理按揭贷款的事宜签订了合作协议，薛创霞、杨克敏与其公司签订《商品房买卖合同》时亦有四五家银行在项目营销中心派驻有专人提供现场服务。薛创霞、杨克敏迟迟不选定银行、不与其合作银行洽谈贷款手续，导致按揭贷款未能办理；薛创霞、杨克敏虽提供了律师与银行相关工作人员的两份谈话笔录证明和记黄埔公司不配合办理按揭贷款手续，但银行工作人员并未到庭接受质询，谈话内容亦不能证明薛创霞、杨克敏二人联系商业银行申办贷款手续的具体时间，该谈话笔录无法作为认定案件事实的有效证据；其公司按揭贷款合作银行并不需要其公司为买受人的贷款提供阶段性担保，薛创霞、杨克敏二人未按《商品房买卖合同》附件六第三条的约定付清余款，已构成合同违约，其公司有权解除合同，并要求薛创霞、杨克敏二人承担违约责任；原判诉讼费分担不当。请求维持原判第一、二项，撤销第三项，判令薛创霞、杨克敏连带向其公司支付违约金111142.1元，并承担本案一、二审诉讼费。
薛创霞、杨克敏共同辩称，双方签订《商品房买卖合同》后，其已如约向和记黄埔公司支付了首付款，剩余款项应以按揭贷款方式支付。双方在合同中没有约定明确的贷款机构，和记黄埔公司作为开发商理应向其提供按揭贷款银行。但和记黄埔公司不仅迟迟未向其提供选定的银行，而且在其主动联系商业银行与之沟通贷款事宜时，和记黄埔公司亦拒不提供办理按揭贷款所必要的资料和担保，终致其无法办理按揭贷款。综上，其不存在任何违约情形，不应承担违约责任。请求驳回上诉，维持原判。本院经审理查明的事实同原审查明的事实一致。
本院认为，和记黄埔公司与薛创霞、杨克敏签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方当事人均应遵照履行。本案中，薛创霞、杨克敏在合同签订后，已如约支付了首付购房款，《商品房买卖合同》亦经房地产管理部门备案登记，和记黄埔公司以薛创霞、杨克敏未能支付剩余购房款为由诉请解除《商品房买卖合同》，薛创霞、杨克敏对和记黄埔公司解除合同并无异议。据此，双方当事人已就解除涉案合同达成意思表示一致。原审法院判决涉案合同予以解除，并判令薛创霞、杨克敏协助和记黄埔公司办理涉案合同的备案注销手续，符合《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定，本院对此予以确认。薛创霞、杨克敏虽然的确未能以按揭贷款方式支付剩余购房款，但根据《商品房买卖合同》第六条及补充协议条款中对支付剩余购房款及违约责任的相关约定，双方只约定了余款由买受人以按揭贷款方式支付，买受人及时向选定的贷款机构提交符合要求的贷款申请资料并签署相关贷款合同等内容，并未对按揭贷款银行的具体选定、按揭贷款办理流程及未能成功办理情况下余款支付方式进行明确约定，致使现在双方对未能办理按揭贷款的责任问题各执一词。原审法院认定涉案合同中余款支付方式显属约定不明，导致合同不能继续履行系双方合同约定存在瑕疵，继而判决驳回和记黄埔公司违约金之诉请，既考虑了合同约定不明、双方具体履约等情况，又综合了诉讼中涉案合同已经协商解除、和记黄埔公司亦无证据证明薛创霞、杨克敏存在合同违约这一实际，与《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条、第九十七条之规定不悖，并无不妥。上诉人和记黄埔公司提起的上诉，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2762元，由和记黄埔地产（西安）有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李雪晴
审 判 员 季立耘
代理审判员 何 强
二〇一五年一月七日
书 记 员 潘丽娜