重庆市渝北区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0112民初5308号
原告招商银行股份有限公司重庆分行，住所地重庆市北部新区星光大道88号，组织机构代码90291122-5。
负责人曲亮，行长。
委托代理人尹豪，重庆坤博律师事务所律师。
委托代理人张静，重庆坤博律师事务所律师。
被告刘华，女，生于1974年11月11日，汉族，住重庆市北部新区。
被告黄立新，男，生于1967年7月12日，汉族，住重庆市北部新区。
委托代理人王晓江，重庆尚然律师事务所律师。
被告重庆润智建设开发有限公司，住所地重庆市九龙坡区谢家湾龙腾大道79号，社会信用代码915001072031461576。
法定代表人王征戍。
原告招商银行股份有限公司重庆分行与被告刘华、黄立新、重庆润智建设开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2016年4月5日受理后，依法由代理审判员刘骁畅担任审判长，与人民陪审员代小戈、李国华组成合议庭适用普通程序于2016年8月8日公开开庭进行了审理。书记员李婷婷担任法庭记录。原告招商银行股份有限公司重庆分行的委托代理人尹豪，被告黄立新的委托代理人王晓江到庭参加了诉讼。被告刘华、重庆润智建设开发有限公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告招商银行股份有限公司重庆分行诉称：2013年2月1日，被告刘华与原告签订了《个人购房借款及担保合同》和《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，约定原告向被告刘华发放2470000元的个人住房按揭贷款，用于购买房屋，贷款期限240个月，采取等额还款方式归还贷款本息，并用上述房屋作抵押并办妥了预告抵押登记，同时，被告重庆润智建设开发有限公司对该笔贷款承担连带保证责任。2013年2月1日，被告黄立新向原告出具《个人贷款不可撤销担保书》，自愿为借款人刘华拖欠原告的贷款本息承担连带保证责任。2013年2月4日，原告按约向被告刘华发放了该笔贷款，截至2016年2月25日，该笔贷款已连续逾期3期，拖欠金额53856.16元。现原告诉至本院要求：1、被告刘华立即偿还原告贷款本金2292796.67元；2、被告刘华立即偿还截至2016年2月25日的利息39999.16元，复息409.58元，罚息236.43元）；从2016年2月26日（含）后，以本金2292796.67元为基数，按照《个人购房借款及担保合同》约定的执行利率水平上浮50%按日计收罚息，以利息39999.16元为基数，按照《个人购房借款及担保合同》约定的执行利率水平上浮50%按日计收复息，罚息、复息利随本清；3、被告黄立新、重庆润智建设开发有限公司对被告刘华的上述债务承担连带保证责任；4、确认原告对房屋享有优先受偿权；4、本案律师费108337元、诉讼费等实现债权的费用由被告承担。
被告黄立新辩称：被告刘华与重庆润智建设开发有限公司的买卖合同已经解除，故被告黄立新不应承担担保责任。
被告刘华、重庆润智建设开发有限公司未有答辩意见，亦未到庭参加诉讼。
经审理查明：2013年2月1日，原告为贷款人、抵押权人，被告刘华为借款人、抵押人，被告重庆润智建设开发有限公司为保证人签订《个人购房借款及担保合同》，主要约定：被告向原告借款用于从重庆润智建设开发有限公司购买房屋；贷款金额贰佰肆拾柒万元，具体贷款金额以借款借据为准；贷款期限为240个月，即从2013年2月1日起到2033年2月1日止，具体贷款期限以借款借据为准；本合同执行利率以国家公布的贷款基准年利率6.55%为基础浮动0%，即为年利率6.55%；本合同有效期内，如遇国家调整贷款利率的，从每年的1月1日开始执行最新的基准利率标准，1月1日前后分段计息；借款人采取等额本息的方式归还贷款本息，借款人未按合同的约定按时足额偿还贷款的，贷款人有权对其未偿还的贷款本金按日在本合同执行利率水平上加收50%计收罚息，直至贷款本息清偿完毕为止，对不能按时支付的利息，按罚息利率按日计收复息；抵押人愿意以其从售房人处购买的房产的全部权益抵押给贷款人（即抵押权人），作为偿还本合同项下贷款本息及其他一切相关费用的担保；本合同抵押担保的范围包括但不限于本合同项下贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费）等；在借款人不能按期归还本合同项下贷款本息和偿付应付费用情况下，贷款人为实现债权而支付的律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费等所有费用，均由借款人全数负担；借款人出现连续三个月或累计六次未按本合同约定按时足额偿还贷款本息的视为已发生违约事件，一旦发生违约事件，贷款人有权宣布本合同提前到期，并采取提前收回已发放贷款的本息并要求支付费用的措施，与抵押人达成协议直接以抵押物折价或拍卖、变卖抵押物，自出现本合同规定的任何违约事件之日起15日之内双方未就抵押物折价或者拍卖、变卖抵押物达成协议的，贷款人有权直接请求人民法院拍卖、变卖抵押物；保证人的保证期间为自本合同签订之日起至借款人持抵押物之房地产权证办妥正式抵押登记，并将房地产权证或/和房地产他项权证交由贷款人保管之日止；保证人自愿为借款人在本合同项下的债务提供连带责任保证；保证范围包括但不限于本合同项下贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费）等；自愿放弃要求原告首先向借款人或其他人士追索、对抵押物、质物先行处置或采取诉讼等法律手段之权利。
之后，原告为贷款方（抵押权人），被告刘华为借款方（抵押人）签订《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，被告以其购买的为本案前述贷款提供抵押担保，并在房屋管理部门办理了预告抵押登记。
2013年2月1日，被告黄立新向原告出具《个人贷款不可撤销担保书》，自愿为被告刘华与原告签订的《个人购房借款及担保合同》项下的全部债务承担连带保证责任；保证责任的范围为借款合同项下的贷款本金（担保限额为人民币2470000元），以及利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金以及原告实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费等）；保证期间为自本担保书签订之日起至借款合同履行期限届满后另加两年；自愿放弃要求原告首先向借款人或其他人士追索、对抵押物、质物先行处置或采取诉讼等法律手段之权利。
2013年2月4日，原告向被告发放了贷款2470000元。被告刘华借款后，未按约定还款，已3期逾期，截至2016年2月25日欠原告借款逾期贷款本金20325.09元、尚未到期的贷款本金2272471.58元、利息39999.16元、复息409.58元，罚息236.43元。原告要求被告还款无果，诉至本院。
另查明，原告招商银行股份有限公司重庆分行为实现本案债权，委托重庆坤博律师事务所进行诉讼代理活动，并支付了律师代理费108337元；重庆市九龙坡区人民法院作出（2015）九法民初字第16644号民事判决书，判决被告刘华与重庆润智建设开发有限公司签订的《重庆市商品房买卖合同》于2014年1月20日解除。
上述事实，有《个人购房借款及担保合同》、《重庆市预购商品房抵押贷款合同》、《个人贷款不可撤销担保书》、房屋登记信息查询证明、个人贷款借款借据、贷款基本信息、贷款关键信息、贷款附属信息、已出账单列表、未来账单列表、逾期账单、委托代理合同、付款回单以及原告的陈述等在案为据，足以认定。
本院认为：原告招商银行股份有限公司重庆分行与被告刘华、重庆润智建设开发有限公司签订的《个人购房借款及担保合同》、与被告刘华签订的《重庆市预购商品房抵押贷款合同》均是当事人真实意思表示，内容亦不违背法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。双方当事人均应当按照合同的约定履行义务、行使权利。原告按约定发放了贷款，履行了合同的义务。本案《个人购房借款及担保合同》与被告刘华与重庆润智建设开发有限公司签订的《重庆市商品房买卖合同》具有独立性，虽《重庆市商品房买卖合同》解除，但在原告、被告刘华均未主张解除本案《个人购房借款及担保合同》的情况下，《个人购房借款及担保合同》不当然解除，被告刘华对原告仍负有还款责任、被告黄立新对原告仍负有对被告刘华的债务承担保证担保责任。被告刘华连续3期未按约定足额还本付息，已构成违约，原告有权按照双方的约定，要求本案贷款立即全部提前到期并向被告收取其已欠原告的逾期贷款本金20325.09元、尚未到期的贷款本金2272471.58元、利息39999.16元、复息409.58元，罚息236.43元及律师费108337元，并对被告刘华逾期贷款本金20325.09元、尚未到期的贷款本金2272471.58元及利息39999.16元在贷款执行利率基础上加收50%计收罚息、复息，利随本清。因双方并未就被告提供的房屋办理正式抵押登记，而已办理的预告登记是待房屋建成交付原告后，原告设立抵押权的一种预先的排他性保全，该预告登记并未使原告获得现实的抵押权，故原告并未对预售商品房享有抵押权，故对该项诉讼请求不予支持。虽被告黄立新并未举示证据证明（2015）九法民初字第16644号民事判决书是否生效，但根据原告举示的房屋登记信息查询证明，重庆市九龙坡区XX镇XX路X号XX幢XX号的产权证尚未办理，根据《个人购房借款及担保合同》的约定，被告重庆润智建设开发有限公司应对被告刘华的债务承担连带责任保证。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百五十二条，《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条以及《中华人民共和国担保法》第十八条之规定，判决如下：
一、被告刘华于本判决生效之日起十日内支付原告招商银行股份有限公司重庆分行贷款本金2292796.67元及截至2016年2月25日的利息39999.16元、复息409.58元，罚息236.43元；
二、被告刘华于本判决生效之日起十日内支付原告招商银行股份有限公司重庆分行罚息及复息（以本金2292796.67元为基数计收罚息，以利息39999.16元为基数计收复息；均从2016年2月26日起，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率为基数上浮50%计算，均计算至相应本息清偿时为止，从每年的1月1日开始执行最新的基准利率标准，1月1日前后分段计息）；
三、被告刘华于本判决生效之日起十日内支付原告招商银行股份有限公司重庆分行律师费108337元；
四、被告黄立新、重庆润智建设开发有限公司对被告刘华的上述债务承担连带清偿责任；
五、驳回原告招商银行股份有限公司重庆分行的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费26330元，由被告刘华、黄立新、重庆润智建设开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 刘骁畅
人民陪审员 代小戈
人民陪审员 李国华
二〇一六年八月十一日
书 记 员 李婷婷