重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝一中法民终字第06103号
上诉人（一审原告、反诉被告）：游艺。
委托代理人：何东隆，重庆德普律师事务所律师。
被上诉人（一审被告、反诉原告）：罗明洋。
委托代理人：万丽，重庆昆德律师事务所律师。
委托代理人：曾莉佳，重庆昆德律师事务所律师。
上诉人游艺与被上诉人罗明洋房屋买卖合同纠纷一案，重庆市渝北区人民法院于2014年7月2日作出（2014）渝北法民初字第07650号民事判决，游艺对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法由审判员陈瑜担任审判长，代理审判员康炜主审，与审判员李盛刚组成合议庭于2014年9月29日对本案进行了审理，游艺的委托代理人何东隆，罗明洋的委托代理人曾莉佳、万丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：重庆市渝北区龙头寺39号黄龙花园系太极集团有限公司为其员工修建的经济适用住房。其中×-×-3号房屋系太极集团有限公司员工刘兵所购。2011年，刘兵将该房出售给罗明洋，并在太极集团有限公司将房屋产权指定给罗明洋。该房至今未办理房地产权证。
2014年1月22日，以罗明洋为甲方（卖方）、游艺为乙方（买方），签订《房屋买卖（居间）合同》，该合同主要约定：罗明洋将重庆市渝北区龙头寺39号黄龙花园×-×-3号房屋出售给游艺，该物业现未办理房产证，属于经济适用房；成交价格为333000元；付款方式为一次性付清，买方于2014年1月22日交付定金33000元，于更名当天交付300000元；若买方逾期支付任何一期款项…应按欠付款每日万分之五向卖方支付违约金；合同第六条约定，买方按约定交清全款，买卖双方按经纪方要求于2014年3月30日前到房交所现场办理该房屋产权转移登记手续…卖方同意于收到房屋尾款当日交付房屋予买方使用；合同第七条约定，因卖方原因违约导致合同未能继续履行的，卖方应向买方支付违约金66000元…合同第九条备注约定，备注条款内容与前述条款不一致的，以备注条款为准：1、卖方承诺此物业非继承、赠与、遗赠所得，并无法院查封等其他形式导致无法交易，若因此产生的费用及责任由卖方自行承担；2、上述物业未取得房产证，属于经济适用房，卖方负责办理更名手续，于2014年3月30日前办理完成，在办理完成更名手续的当天买方支付剩余房款300000元；3、卖方负责将房屋内部的屋顶漏水及墙角渗水问题处理好后，进行交接手续。合同签订当天，游艺向罗明洋支付定金33000元，双方还对案涉房屋内物品进行了清点。
2014年2月24日，游艺、罗明洋到太极集团有限公司签署了《关于变更黄龙花园一期房屋产权指定人的申请》和《黄龙花园经济适用房一期房屋产权办理确认书》。《关于变更黄龙花园一期房屋产权指定人的申请》载明，公司职工刘兵购有黄龙花园一期经济适用房一套×-×-3号（合同号001255），产权于2011年已指定给罗明洋，现因罗明洋提出要将此房产产权指定人变更为游艺，本人也同意变更，现特此申请将该房产权指定人由罗明洋变更为游艺。申请上有刘兵和游艺、罗明洋双方签字，及太极集团有限公司相关人员签字、盖章。《黄龙花园经济适用房一期房屋产权办理确认书》载明：本人刘兵指定合同编号0001255《企业自建房转让合同》所购房屋之产权办理到被指定人游艺名下，本人同意并确认太极集团有限公司将房屋产权办理至指定人名下，在办理房屋产权登记、过户手续时，房屋产权的所有人、房屋产权权属登记及相关法律文件、权证所载明的权利人为被指定人…本人同意并确认在房屋产权办理过程中需要本人或被指定人配合办理的，本人和被指定人将予以充分的配合，因本人、被指定人不配合或其他自身原因导致不能办理房屋产权或办理延迟的由本人及被指定人自行承担后果。刘兵、游艺、罗明洋均在该确认书上签字。
游艺、罗明洋在太极集团有限公司办理完上述更名手续后，游艺至今未向罗明洋支付剩余房款，罗明洋也未向游艺交房。
庭审中，游艺陈述其是通过中介购买的罗明洋房屋，在签订合同时中介方和罗明洋均向其承诺在2014年5月能办理房地产权证，游艺理解的“更名手续”是在房交所可以查询的更名手续。罗明洋称在签订合同时已明确告知游艺是在开发商处即到太极集团有限公司办理更名。
游艺一审诉称：游艺、罗明洋于2014年1月22日签订了房屋买卖合同，约定罗明洋出让渝北区龙头寺路39号黄龙花园×-×-3号物业给游艺，总价为333000元，罗明洋于2014年3月30日前完成房屋的产权更名，游艺于更名当天交清全部购房款。合同签订后游艺立即支付了33000元购房定金。之后，罗明洋未按时履行房屋产权更名的合同义务，并告知游艺该房屋系单位集资房，不能办理房屋产权证件，仅有房屋产权办理确认书。罗明洋故意隐瞒游艺房屋产权不能办理正规转移登记手续，致使游艺实际支付购房款后仍不能获得相关房屋的完整权益，履行合同已没有实际意义，故游艺起诉至一审法院，请求判令：解除房屋买卖合同，罗明洋退还定金33000元、支付违约金33000元；诉讼费由罗明洋承担。
罗明洋一审辩称并反诉称：双方签订房屋买卖合同属实，罗明洋已经按照合同约定在2014年2月24日在太极集团有限公司办理了房屋更名手续，但游艺却未履行合同义务，至今未支付剩余房款；罗明洋未告知过游艺案涉房屋不可以办理产权证，只是目前还未办理。故罗明洋反诉请求：1、游艺支付罗明洋购房款300000元；2、游艺支付罗明洋逾期付款违约金，计算标准为以300000元为基数，按每日万分之五的标准从2014年2月24日起至付清之日止；本诉及反诉诉讼费由游艺承担。
反诉被告游艺一审辩称：游艺不认可在太极集团有限公司签订的房屋产权更名手续，合同中没有约定是在太极集团有限公司办理，游艺认为应该在房交所办理，罗明洋故意混淆了更名与过户的概念，存在重大误解；罗明洋要求的违约金主张过高，且系罗明洋的过错导致合同不能履行，不应由游艺承担违约责任。
一审法院认为，双方签订的《房屋买卖（居间）合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律规定，合法有效，对双方均具有约束力。
本案争议的焦点是游艺对合同中约定的“更名手续”的理解是否存在重大误解。
首先，合同中已载明案涉房屋系经济适用房，未办理房产证。虽然合同第六条约定有“买方按约定交清全款，买卖双方按经济方要求于2014年3月30日前到房交所现场办理该房屋产权转移登记手续”，但该条款系中介方事先打印的格式条款，仅有日期“2014年3月30日”系现场填写，且合同第九条备注已明确载明“卖方负责办理更名手续，于2014年3月30日前办理完成，在办理完成更名手续的当天买方支付剩余房款300000元，备注条款内容与前述条款不一致的以备注条款为准”，故应以合同备注条款为准，合同约定的应是在2014年3月30日前办理“更名手续”。
其次，游艺在庭审中称在签订合同时罗明洋已告知2014年5月才能办理房地产权证，可见，游艺是明确知晓合同中约定的“更名手续”与办理房屋产权转移登记手续不同。
再次，游艺在2014年2月24日也与罗明洋一起到太极集团有限公司办理了案涉房屋更名手续，在游艺签署的《黄龙花园经济适用房一期房屋产权办理确认书》中也明确载明“在办理房屋产权登记、过户手续时，房屋产权的所有人、房屋产权权属登记及相关法律文件、权证所载明的权利人为被指定人…”，游艺对此未提出异议并签字确认，也表明游艺是知晓“更名手续”与办理房屋产权转移登记手续不同，办理更名手续后还需办理房屋产权登记、过户等手续，游艺是认可在太极集团有限公司办理的更名手续的。
故一审法院认为，游艺在签订合同时并无重大误解，游艺也未举示证据证明案涉房屋不能办理房地产权证，故游艺以其对合同内容有误解和房屋不能办理房地产权证为由要求解除合同的诉讼请求该院不予支持。罗明洋在履行合同的过程中并无违约行为，游艺要求罗明洋退还定金、支付赔偿金的诉讼请求一审法院不予支持。
罗明洋已按合同约定办理了案涉房屋的更名手续，游艺也应履行其合同义务在更名当天即2014年2月24日向罗明洋支付房款300000元，游艺逾期未付的，还应当支付违约金。故罗明洋要求游艺支付房款300000元的诉讼请求一审法院予以支持。游艺辩称合同中约定的违约金过高，一审法院依法调整为以未付款300000元为本金，从2014年2月25日起至支付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍向罗明洋支付违约金。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条、《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条之规定，判决：“一、原告（反诉被告）游艺在本判决生效后三日内支付被告（反诉原告）罗明洋购房款300000元，并从2014年2月25日起至付清之日止以300000元为本金按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍向罗明洋支付违约金；二、驳回原告游艺的诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）罗明洋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉诉讼费减半收取765元、反诉诉讼费2900元由游艺负担。”
游艺不服一审判决，向本院提起上诉。请求：1、撤销一审判决，依法改判；2、一、二审案件受理费由罗明洋负担。主要事实和理由：1、一审判决对合同效力认定错误，合同应无效；2、游艺购买涉案房屋是为了办理房屋产权登记，而非办理更名，由于无法办理产权证，撤销合同的请求应予准许；3、涉案合同第六条约定的办理产权转移登记手续与第九条约定的办理更名手续意思相同，都应适用。
罗明洋二审答辩：请求驳回上诉，维持原判。
本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。
本院认为，双方签订的《房屋买卖（居间）合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规禁止性规定，应属合法有效。上诉人游艺提出合同无效的上诉理由，缺乏法律依据，本院不予支持。至于游艺提出其购买涉案房屋是为了办理房屋产权登记，而非办理更名，由于无法办理产权证，撤销合同的请求应予准许的上诉理由，因其撤销合同即为解除合同之意，对此，本院认为其解除合同不符合法律规定，故对该项上诉理由不予支持。
对于双方合同约定的履行顺序，应是签订合同后，游艺于2014年1月22日支付定金33000元；双方在2014年3月30日前办理更名和产权转移登记手续；更名的当天应支付房屋尾款300000元；办理产权转移登记手续前应付清全部房屋价款。实际履行中，游艺向罗明洋支付了定金33000元后，双方亦于2014年2月24日共同到太极集团办理了更名手续，但游艺并未在2014年2月24日向罗明洋支付房屋尾款300000元，时至今日亦未支付。故，游艺因完成更名手续而未向罗明洋支付房屋尾款300000元违约，且其在未付清300000元房屋尾款的情况下，要求罗明洋办理房屋产权转移登记手续条件不成就。罗明洋并无违约行为，游艺请求解除合同，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。
至于罗明洋提出合同的真实意思在于2014年3月30日前完成更名、而非过户的主张缺乏依据，一审判决采信罗明洋该主张不当，本院二审认定双方同时约定了更名和办理过户登记。
一审判决其他评判，本院予以支持。综上，上诉人游艺的上诉理由均不成立，对其上诉请求本院依法不予支持。一审判决适用法律不当，但认定游艺违约而罗明洋未违约正确，判决结果尚可维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1530元，由游艺负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 瑜
审 判 员 李盛刚
代理审判员 康 炜
二〇一四年十一月十九日
书 记 员 杨 柳