福建省大田县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大民初字第1061号
原告：大田县嘉德物业管理有限公司，住所地大田县均溪镇虹山路78号。
法定代表人：林开发，经理。
委托代理人：郑桂英，福建岩城律师事务所律师。
委托代理人：张南田，男，1969年12月17日出生。
被告：郭鸿华，女，1970年9月28日出生。
委托代理人：林凤托，男，1967年5月8日出生。
原告大田县嘉德物业管理有限公司（以下简称嘉德物业公司）与被告郭鸿华物业服务合同纠纷一案，本院于2015年5月7日立案受理。依法由审判员乐庆才适用简易程序公开开庭进行了审理。原告嘉德物业公司的委托代理人郑桂英、张南田、被告郭鸿华及其委托代理人林凤托到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告嘉德物业公司诉称：被告系大田县凤山东路263号东方嘉园11幢1单元601室房主，面积为174.64平方米，每月应支付物业服务费70元。从2014年1月1日起，被告按物业合同的约定，接受了原告的物业服务，从物业管理服务至今，原告完全履行了该协议约定的管理服务事项和义务，但被告拒不支付物业费、公共耗能费，故请求法院判令：1、被告支付物业管理服务费840元、公共耗能13.5元、违约金415.8元，计人民币1269.3元。2、本案诉讼费用由被告承担。
被告郭鸿华辩称：1、根据物业法、物业管理条例，东方嘉园小区业主委员会法人张春坦私自与原告签订合同侵害东方嘉园全体业主权利，为无效合同。2、原告未能按照物业合同约定提供物业服务，系违约在先，故被告有权拒交物业费，且经调查，大部分小区业主亦对原告提供的物业服务不满意。3、原告与东方嘉园小区业主委员会签订合同生效是2014年5月25日，与合同第2条规定自相矛盾，有伪造之嫌，所以物业费应从2014年5月25日计收。4、原告向被告收取的公共水电费没有依据。5、原告透露业主信息，向社会公布，属于违法行为，其要求原告赔礼道歉并赔偿精神损失费50000元。
经本院审理，查明的主要事实如下：
2013年12月31日，大田县东方嘉园小区业主委员会（甲方）与大田县均溪镇镇东社区居委会（乙方）签订合同一份，主要约定有：1、甲方以协议方式选聘乙方提供东方嘉园小区物业管理服务，物业服务合同期限为3年，自2014年1月1日至2016年12月31日止，乙方先以社区名义与甲方签订协议，待乙方注册物业服务企业后，另行拟定合同签，两份合同具备同等法律效力。2、物业服务费按建筑面积计算（不含公共水电分摊费和电梯保养和年检、保险费用），1、2、4、5、6号楼住宅0.4元／月／平方米，3、10、11号楼住宅0.6元／月／平方米。2014年度及之后交付使用的新楼盘，经报县物价部门批准按非电梯房0.6元／月／平方米，电梯房0.8元／月／平方米收取物业费，底楼营业性业主每平方1元，居住业主参照所在楼幢标准。3、乙方自用部分的物业费由乙方自行承担，物业共用部位及共用设施、设备用水用电费用由相关业主按照建筑面积分摊。4、收费起始时间：甲方建议乙方至少先管理服务一季度，才开始向业主征收当年度物业费，业主最迟不得超过每年12月31日交纳物业服务费。否则，按开征时间支付滞纳金。5、业主若经乙方书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，乙方有权向当地人民法院提起诉讼，业主应当每日按照千分之3标准向乙方支付滞纳金。2014年5月25日，大田县东方嘉园小区业主委员会（甲方）与原告嘉德物业公司（乙方）签订合同一份，其内容同上述合同内容一致。自2014年1月1日起至今，原告对大田县东方嘉园小区进行了物业管理。被告郭鸿华系大田县均溪镇凤山东路263号东方嘉园11幢1单元601室的户主，房屋面积为174.64平方米。被告尚欠2014年1月起至2014年12月止物业管理服务费840元、公共耗能费13.5元。
另查明，大田县东方嘉园小区业主委员会于2013年10月1日成立，于2013年11月1日在大田县住房和城乡规划建设局备案。2014年5月8日，大田县住房和城乡规划建设局批复原则上同意成立。
上述事实，原、被告双方除对大田县东方嘉园小区业主委员会成立有异议外，其他均无异议，本院予以确认。
本案双方争议的焦点：被告是否支付物业管理服务费840元、公共耗能费13.5元及违约金415.8元的问题。对此，本院予以查明、分析，并作如下认定：
原告嘉德物业公司认为，大田县东方嘉园小区业主委员会与原告签订合同合法有效，因小区业主太多，大田县东方嘉园小区业主委员会有权代表业主签订合同，被告郭鸿华系东方嘉园11幢1单元601室房主，其应当支付物业管理服务费、公共耗能费。被告未按约定支付物业费，根据大田县东方嘉园小区业主委员会与原告签订的合同第七、八条，原告有权要求被告支付违约金415.8元。原告提交了证明、大田县住房和城乡规划建设局关于同意大田县东方嘉园小区业主委员会的批复、业主委员会备案证明、东方嘉园业主委员会章程、东方嘉园业主委员会居民自治公约、合同书予以证实。
被告郭鸿华认为，其对尚欠被告物业管理服务费840元、公共耗能费13.5元没有异议。但大田县东方嘉园小区业主委员会与原告签订的合同侵害东方嘉园全体业主权利，为无效合同，因大田县东方嘉园小区业主委员会只有在业主大会决议选聘某物业服务企业后，才有权代表业主签订物业服务合同，但本案东方嘉园小区业主未参加过业主大会，对选聘物业服务企业不知情，对物业管理合同亦不知情，且原告提供的服务未到位，故被告有权拒绝支付物业费，另本案的物业费应当从2014年5月25日合同生效之日起开始计收。本案系原告违约在先，故被告无须支付违约金。被告提交了管理意见表、照片予以证实。
本院经审查认为，本案中原告已根据与大田县东方嘉园小区业主委员会签订的合同对东方嘉园小区进行了实际的物业管理，作为东方嘉园小区业主之一的被告对原告进行的实际管理表示认可，对尚欠物业费、公共耗能费无异议，被告作为该物业管理服务的受益人之一，原告要求其支付物业费、公共耗能费，并无不妥，故原告主张被告支付物业管理费、公共耗能费，本院予以支持。本案原告与大田县东方嘉园小区业主委员会签订的合同关于违约金的计算、支付约定存在一定瑕疵，且原告在管理东方嘉园小区亦存在一定瑕疵，故原告主张支付违约金，本院不予支持。本案中原告确实自2014年1月起提供物业服务至今，与被告间已存在事实上的物业服务合同关系，即使存在本案物业服务合同无效的情形，物业服务在客观上也无法返还，根据公平及权利义务对等原则，原告仍应支付物业管理费、公共耗能费，故被告主张因物业服务合同无效无须支付物业管理费、公共耗能费，本院不予支持。本案原告提供物业服务系从2014年1月起，被告亦表示认可，因此原告主张从2014年1月起收取物业管理费、公共耗能费，并无不妥，被告主张从2014年5月25日缴纳物业费、公共耗能费，本院不予采信。
综上所述，本院认为：根据法律规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，逾期不交纳，物业服务企业可以向人民法院起诉。本案中大田县东方嘉园小区业主委员会与原告签订合同后，原告作为大田县东方嘉园小区的物业管理公司对该小区进行了实际管理至今，被告作为该小区业主之一，其对原告进入小区进行实际管理的事实无异议，对尚欠物业管理费、公共耗能费亦无异议，被告作为物业管理服务的受益人，原告主张被告按合同约定支付物业管理服务费、公共耗能费，并无不妥，本院予以支持。因原告与大田县东方嘉园小区业主委员会签订的合同关于违约金的计算、支付约定存在一定瑕疵，且原告在管理东方嘉园小区亦存在一定瑕疵，故原告主张支付违约金，本院不予支持。被告辩称无须支付物业管理费等费用及应从2014年5月25日开始计收物业管理费等费用，依据不足，本院不予采纳。
被告主张因原告公开被告信息要求赔偿精神损失费50000元，本案系物业服务合同纠纷，该主张系另一法律，与本案不具有关联性，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条、第六十七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：
一、被告郭鸿华应支付给原告大田县嘉德物业管理有限公司物业管理服务费840元、公共耗能费13.5元，合计人民币853.5元，限于本判决发生法律效力后10日内付清。
二、驳回原告大田县嘉德物业管理有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费25元，由原告负担8元，被告负担17元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。
审判员 乐庆才
二〇一五年七月二十七日
书记员 林晓峰
附：本案适用的相关法律条文及执行申请提示：
1、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
2、《物业管理条例》
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
3、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
4、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。