广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终20597号
上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市招商置业顾问有限公司，住所地深圳市南山区招商路招商大厦801-804#、821-827#、831A#、838-839#，组织机构代码75253375-8。
法定代表人：何飞。
委托诉讼代理人：钟胜荣，广东中安律师事务所律师。
委托诉讼代理人：梁晶，广东中安律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：李金泽，女，汉族，1982年2月14日出生，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：陈适贤，广东潮联律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张健欣，广东潮联律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：陈川，男，汉族，1971年9月8日出生，住广东省深圳市福田区。
委托诉讼代理人：陈文景，广东世纪华人律师事务所律师。
委托诉讼代理人：方燕媚，广东世纪华人律师事务所实习律师。
上诉人深圳市招商置业顾问有限公司（以下简称招商置业）与上诉人李金泽、陈川居间合同纠纷一案，三方均不服深圳市南山区人民法院（2016）粤0305民初5997号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理。本案现已审理终结。
一审法院认定事实：一、2015年6月20日，被告陈川（卖方）、被告李金泽（买方）与原告招商置业（居间方）签订了《深圳市招商置业顾问有限公司房地产买卖居间合同》，约定居间方接受买卖双方之委托，居间促成被告深圳市南山区××××房（该房地产登记在被告陈川名下，房产证号为深房地字第××号）。
买卖双方确认：买卖双方独家委托居间方提供的居间服务为向买卖双方报告订立房地产交易合同的机会和提供订立该合同的媒介服务；如居间方促成买卖双方签署本合同，则标志居间方已促成买卖双方就房地产转让的真实意思表示达成一致意见并订立合约，居间方有权据此向买卖双方收取约定的居间报酬（佣金）。房产转让成交价格为2300万元，定金200万元；该房产处于抵押状态，卖方须于签署本合同之日起5个月内自行筹资还清银行贷款、注销抵押登记，将房地产证原件交给居间方；买方须在签署本合同时，向居间方交购房保证金50万元，买方须于同年7月31日之前补足定金余款150万元。
双方同意，卖方签收买方所交纳的定金后，须于当日将定金托管于居间方。其中199万元定金由卖方托管在居间方，待卖方将房地产证原件托管给居间方或居间方指定担保公司后再领取；另外1万元由卖方作为交房保证金交居间方托管。
关于付款方式，双方约定采用按揭付款方式，买方应在2015年9月20日前将首期房款1300万元存放于买方按揭银行监管，首期款金额以贷款银行批准为准。800万元为按揭付款，由买方以向银行申请按揭贷款的方式支付给卖方。关于居间费用，买方同意向居间方支付居间报酬69万元。
关于违约责任，双方约定，如买方未按本合同约定期限支付或补足定金逾期超过2日，卖方有权单方书面解除合同，同时有权选择没收买方已付定金或要求买方支付房产总价20%违约金。如卖方提供虚假产权证明或隐瞒产权瑕疵，导致本合同无法履行，或转让房产在转移登记过程中被司法机关查封或以其它形式显示房地产权转移登记导致本合同无法履行的，买方有权单方书面解除本合同，同时有权选择要求卖方双倍返还定金，或要求卖方支付相等于该房产总价款20%的违约金。
关于居间合同关系中的违约责任，双方约定，本合同签署后，如因买方或卖方其中一方或双方的违约行为导致本合同未能履行，且居间方尚未收到约定的居间报酬（佣金），则违约方应向居间方支付违约金，违约金数额相等于本合同约定的居间方应收取的居间报酬（佣金）总额。
二、原告提供一份《承诺函》（2015年6月20日）复印件，内容为：“本人陈川通过贵公司出售物业××××房，现本人承诺在国土部门签署《深圳市房地产买卖合同（现售）》之前一次性支付佣金30万元整。逾期本人愿意承担由此产生的一切法律责任。”
原告提供一份其与被告陈川签订的《业主定金证明及托管协议》（2015年6月20日），被告陈川在该协议中承诺买方李金泽通过居间方转交的定金50万元交由居间方托管，居间方从此笔款项中扣除陈川应付交房保证金1万元，扣除陈川应付佣金30万元，实付给陈川19万元。庭审中，被告陈川对上述《承诺函》及《业主定金证明及托管协议》的真实性均不予认可。
2015年6月20日，被告李金泽在原告处依约托管首期定金50万元。
三、2015年7月31日，被告李金泽向原告的业务员翟艳平发送如下信息：“你好我是李金泽，我购买的××××房，因为目前我老家的有个项目急需工程款大约一千万，如无法按期支付工程款，即将面临被起诉，所以不能在2015年7月31日补足定金150万，以及首付款资金，没有能力再购买××××房，请转告业主本人，随后洽谈如何解除购房协议！”
2015年9月11日，被告李金泽打印深圳市房地产权登记中心《房地产权抵押登记查询表》，显示涉案房产在本案交易之前，已由被告陈川作为抵押人抵押给抵押权人李森（身份证号码××××）同日，被告李金泽打印《深圳市房地产权登记中心房地产查封（备案）表》，显示涉案房产被深圳前海合作区人民法院于2015年4月17日查封，查封期限自2015年4月17日至2018年4月16日。
四、已发生法律效力的（2015）深南法民三初字第1070号《民事判决书》[该案的原告为李金泽，被告为陈川及招商置业，李金泽的诉讼请求为：1.确认原、被告三方签订的《深圳市招商置业顾问有限公司房地产买卖居间合同》（编号1405999）无效；2.被告招商置业向原告返还已经收取的定金人民币50万元；3.被告陈川和被告招商置业连带赔偿原告已付定金的一倍金额50万元]认定：根据《深圳市招商置业顾问有限公司房地产买卖居间合同》的约定，陈川应保证涉案房产产权完整，而涉案房产在本案交易进行前已被法院查封，陈川隐瞒查封事实已依约构成根本违约。按照合同约定，李金泽应于2015年7月31日前补足定金余款150万元，但其未能办理该笔定金的缴纳手续，且其于7月31日当日告知招商置业的经办业务员说明资金周转不佳欲解除合同，亦可印证李金泽系因个人原因无法继续履行合同。李金泽未能补足定金已依约构成根本违约。因此，在李金泽与陈川均存在根本违约行为的情况下，合同已无法继续履行，应予以解除。判令：1、招商置业向李金泽返还收取的定金50万元；2、驳回李金泽的其他诉讼请求。
五、关于《深圳市招商置业顾问有限公司房地产买卖居间合同》签订时原告及两被告对××××房产的查封情况是否知情，以及原告、被告陈川是否向被告李金泽进行了告知的问题。庭审中，原告称2015年6月5日被告陈川告知原告涉案房产有查封，原告查询属实，被告陈川称房产几天内就可以解封。2015年6月20日签订合同时，被告陈川告知原告房产已经解封，因此原告没有再将2015年6月5日房产的查询结果告知被告李金泽。另外，签订合同时为端午节，无法通过密钥系统查询房产的权利记载信息。
六、被告李金泽提供《委托代理合同》（2份）与律师费发票（2份）显示，李金泽因与陈川、招商置业的房屋买卖合同纠纷支出律师费45000元，因本案居间合同纠纷支出律师费2万元。
原告深圳市招商置业顾问有限公司向一审法院起诉请求：一、被告李金泽立即向原告支付69万元以及该款按中国人民银行同期贷款利率从2015年6月20日起，计至判决书确定的付款之日止的利息（暂计至起诉之日为35000元）；二、被告陈川立即向原告支付30万元，以及该款按中国人民银行同期贷款利率从2015年6月20日起，计至判决书确定的付款之日止的利息（暂计至起诉之日为2万元）；三、两被告承担本案案件受理费、保全费等诉讼费用。被告李金泽提起反诉，请求判令：一、原告赔偿被告李金泽向其交付的保证金50万元的资金占用费25965.28元（按中国人民银行规定的同期银行贷款利率，自2015年6月20日起计至判决确定的付款之日止，暂计至2016年7月6日）；二、原告赔偿被告李金泽的律师服务费65000元；三、原告承担本案的所有诉讼费用。
一审法院认为，基于原告提供的居间服务，作为房产买卖双方的两被告就涉案房产达成买卖合同合意，最终原、被告三方签订了《房地产买卖居间合同》。虽然根据生效判决的认定，在房产买卖合同的履行过程中，两被告均存在根本违约行为，导致合同事实上无法履行，应予解除，但合同解除后，不影响合同中关于居间条款的结算效力。本案的争议焦点在于：原告为两被告提供居间服务时有无故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况，损害了两被告的利益，以及在两被告均有根本违约行为的情况下，是否应向原告支付违约金。
首先，关于原告向被告李金泽提供的居间服务。根据查明事实，2015年6月5日，原告即已知晓涉案房产被查封的事实。2015年6月20日签订合同时，虽然没有证据证明原告明知该房产尚未解除查封而向被告李金泽隐瞒真实情况，且即使按原告所称当天为端午节，无法通过密钥系统查询房产的权利记载信息，但原告作为专业房产中介，依行业规范，应向买方及时提供涉案房产有关信息，因此，原告在向被告李金泽提供居间服务时确有过错。但由于涉案合同中并未说明该房产不存在查封的问题，且约定了定金托管和卖方的瑕疵担保责任，对积极履约的买方设定了充分的权利保障。被告李金泽在2015年7月31日的手机短信中并未说明系因房产存在查封导致其弃购，弃购原因是其资金不足，生效判决已认定其根本违约行为是合同未能履行的一方面原因。因此，在合同未能实际履行的情况下，没有证据证明买方因居间方的原因而利益受损。
其次，关于原告在向被告陈川提供居间服务时有无过错行为并损害了其利益的问题。被告陈川明知其房产在签订合同时处于查封状态，委托原告提供居间买卖服务，亦未向被告李金泽披露真实房产信息状态，在原告促成合同订立后，自愿支付佣金30万元。没有证据显示原告向被告陈川隐瞒重要情况或提供虚假事实，导致其利益受损。
因此，在原告促成合同订立的情况下，两被告应向原告支付佣金。在合同的履行过程中，由于两被告均存在根本违约行为，导致合同无法履行，根据合同约定，违约方应向居间方支付违约金，违约金数额相等于本合同约定的居间方应收取的居间报酬（佣金）总额。但由于本案原告在签订合同时并未完全履行居间方的如实报告义务，存在一定过错，因此，结合本案具体情况，应由被告李金泽向原告支付违约金10万元，被告陈川向原告支付违约金20万元。原告主张违约金的利息，没有法律依据，不予支持。
关于被告李金泽的反诉请求，由于其已于（2015）深南法民三初字第1070号案中要求原告返还定金50万元，并由原告及被告陈川连带赔偿一倍定金损失，法院已经对此做出了生效判决，因此，被告李金泽于本案中再行主张定金50万元的利息损失违反了“一事不再理”原则，不予支持；被告李金泽的律师费反诉请求没有法律依据，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第一款、第四百二十五条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告李金泽应于判决生效之日起十五日内向原告深圳市招商置业顾问有限公司支付违约金10万元；二、被告陈川应于判决生效之日起十五日内向原告深圳市招商置业顾问有限公司支付违约金20万元；三、驳回原告深圳市招商置业顾问有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告李金泽的反诉诉讼请求。被告如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费7102.5元，由原告承担5063.5元，被告李金泽承担680元，被告陈川承担1359元；财产保全费5000元，由两被告各承担2500元；反诉受理费518.53元，由被告李金泽负担。
李金泽上诉请求：1、撤销原审判决第一项，判决招商置业赔偿上诉人律师服务费65000元。2、由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审判决我方支付违约金10万元，程序违法，认定事实不清，证据不足，适用法律错误。l、招商置业作为居间服务方，故意隐瞒涉案房产被法院查封及抵押给个人的真实情况，骗得我方的信任，愿意以市场价购买涉案房产，在交易无法完成且被申请人已经退回定金50万元的情况下，法院居然认定招商置业不存在过错，反而判决作为受害人的我方支付违约金10万元，有误。2、招商置业在一审诉讼请求中只申请支付居间报酬，并没有请求支付违约金，一审判决上诉人支付违约金已经超过诉讼请求范围，属违法裁判。
二、我方因为招商置业的坑蒙拐骗行为，为了追回定金及应对起诉，费尽精力，耗费了诉讼费、律师费、交通住宿费等费用，要求招商置业赔偿律师费合理合法。
陈川上诉请求：一、撤销原审判决第二项，依法改判，驳回被上诉人的诉讼请求；二、本案的一审、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、招商置业并未促成两方签订《房地产买卖合同》，一审判决认定事实错误。事实上，三方仅签订了《房地产买卖居间合同》（以下简称《居间合同》），该合同无论从形式上还是实质上来看都不是《房地产买卖合同》。《居间合同》仅为预约性、临时性的合同，其中所有与房屋买卖合同条款的规定只是为进一步明确买卖双方之间的权利义务关系，充其量属于房地产买卖的意向性约定，不能以此认定招商置业促成《房地产买卖合同》成立。
二、我方无义务向招商置业支付居间报酬，一审判决认定事实错误、适用法律错误。房地产交易居间服务中，招商置业作为居间方取得居间报酬的权利是附条件与不确定的，只有在居间方促成交易双方签订了《房地产买卖合同》，该权利才从期待利益转化成一种实在的、确定的、具备权利功效的既得请求权。现被上诉人并未促成交易双方签订《房地产买卖合同》，无权主张居间报酬。此外，《居间合同》第九条第4项约定我方无须向招商置业支付居间报酬，且已生效的(2015)深南法民三初字第1070、1095号《民事判决书》也均认定“关于居间费用，买方同意向居间方支付居间报酬69万元”。招商置业要求我方支付居间报酬的依据是我方于《居间合同》外另行出具的《承诺函》。该《承诺函》己明确30万元的支付期限为“在国土部门签署《深圳市房地产买卖合同（现售）》之前”，己包含了额外承诺的费用的支付为附条件的意思表示，该条件为居间方促成交易双方在国土部门签订《深圳市房地产买卖合同（现售）》。现上诉人在《居间合同》外的相关承诺所附条件未成就，我方无义务向招商置业支付任何费用。
三、我方在居间合同关系中并不存在违约事实，一审判决混淆法律关系，认定事实错误。本案涉及房屋买卖合同法律关系和居间合同法律关系。在居间合同法律关系中，我方已如实向招商置业披露涉案房屋被查封的事实，从未隐瞒任何相关情况，所以不存在我方违约的事实。在房屋买卖合同法律关系中，我方虽未直接向李金泽披露房屋的真实权利状况，但已如实向招商置业披露，招商置业作为受我方全权委托的专业房地产中介机构，有义务向买方披露涉案房屋的权利状况；也正是因为招商置业的严重失职行为导致我方被认定为根本违约。
四、招商置业作为居间方对交易双方不能在国土部门签订《深圳市房地产买卖合同（现售）》存在重大过错，无权取得居间报酬，一审法院认定事实错误。有关涉案房产的产权状况，我方已如实向招商置业披露。被法院查封的房产属于禁止交易的房产范围，根据《深圳市房地产市场监管办法》第四十一条第四款的规定，房地产经纪机构不能为被禁止交易的房地产提供居间服务。我方作为普通公众，不具备辨别房产法律属性及能否交易的专业知识，而招商置业作为专业中介机构，罔顾事实与法律，非但未如实向买方披露上述房产的真实权利状况，还虚假主张其无法发现该房产已被查封的事实，最终导致我方被法院认定为“隐瞒查封事实，构成根本违约”，造成我方重大经济损失。招商置业在居间合同关系中存在重大过错，违反了职业操守，根据《合同法》第四百二十五条的规定，其无权主张居间报酬。
五、一审判决超出招商置业诉讼请求范围。本案一审中，招商置业诉请的是69万佣金和30万元佣金，根本没有主张违约金的诉讼请求。一审判决判令我方向招商置业支付违约金20万元，显然超出了招商置业的诉讼请求范围，属于违法裁判。
深圳市招商置业顾问有限公司上诉请求：一、维持原审判决第四项；二、变更原审判决第一项为：李金泽立即向上诉人支付人民币69万元，以及该款按中国人民银行规定的同期贷款利率从2015年6月20日起计至判决书确定付款之日止的利息（暂计至起诉之日为3.5万元）；三、变更原审判决第二项为：陈川立即向上诉人支付人民币30万元，以及该款按中国人民银行规定的同期贷款利率从2015年6月20日起计至判决书确定付款之日止的利息（暂计至起诉之日为2万元）：四、两被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、李金泽（买方）应当向招商置业支付全部违约金69万元。（一）根据建设部《房屋权属登记信息查询暂行办法》第五、七条可见，任何单位和个人可以到登记机关公开查询房屋权利的记载信息。据此，李金泽完全可以公开查询涉案房产的权利记载信息，但其并未查询，表明其未尽审慎注意义务，应自行承担责任。该规章第五条明确规定，登记机关对房屋权利的记载信息包括房屋自然状况、房屋权利状况（含所有权、他项权和房屋权利的其他限制等）以及其他必要信息；第七条规定，对于前述记载信息，任何单位和个人可以公开查询一一据此可见，并非只有房地产经纪机构才有权查询房屋权利记载信息，普通公民亦有权公开查询。所以，李金泽自己在签署合同前就有权而且应当到登记机关查询交易房产的权利记载信息，但是其并未查询，表明其未尽审慎注意义务，应自行承担责任。
（二）涉案合同约定了定金等全部款项在产权已过户完即成功过户至买方李金泽名下后才会转付给卖方陈川，表明合同已经为李金泽的资金安全设置了充分的保障，李金泽完全可以放心地履行义务，而且应当积极地履行合同义务。涉案合同第十二条“补充条款”改变了合同第五条第一款“定金的支付及领取”第2项第1点关于“定金在卖方将房地产证原件托管给居间方或居间方指定担保公司处后领取，或卖方出具全权公证委托书并将原件交至居间方处后领取”（即定金在递件过户前就要转付给卖方）的约定（应当强调，该点的约定是符合当前二手房交易习惯的通行约定，我市各大中介公司的合同版本也是作了类似的约定），改而约定“待递件过户完2日内放定金给卖方”。根据上述约定，并结合银行监管的首期款须在交易房产产权成功过户至买方名下之后才会转付给卖方、银行《贷款承诺函》所载贷款须在买方已取得交易房产产权并将新房地产证原件交给按揭银行并办妥抵押登记之后才会转付给卖方的通行做法可见，买方李金泽只有在成功取得涉案房产产权之后才会向卖方陈川实际转付交易款项，而在此之前，如果因为没有解除查封或其他原因致使李金泽无法取得产权，李金泽不会损失一分钱。据此可见，合同已经为李金泽的资金安全设置了充分的保障，其完全可以放心地、而且应当积极地履行合同义务。其没有履行合同义务，表明其因自身原因构成根本违约。
（三）涉案合同明确约定了“权利瑕疵担保责任”，表明合同已经为李金泽设置了充分的产权担保，李金泽完全可以放心地履行义务，而且应当积极地履行合同义务。涉案合同第三条确认了涉讼房产有抵押、无租约的内容，但没有明确载明“不存在查封”的内容，而且第十条第二款第（二）项“卖方的违约责任”第2点明确约定了“因查封等情形导致合同无法履行时，买方有权解除合同并要求卖方承担违约责任”的内容一一可见，合同并没有明确确认“不存在查封”的情况，且已经约定了“卖方的瑕疵担保责任”，交易各方已经预见到了包括查封在内的各种瑕疵情况，并仍自愿签署合同，所以，李金泽完全可以放心地、而且应当积极地履行合同义务。其没有履行合同义务，表明其因自身原因构成根本违约。
（四）退一步而言，查封的房产仍可转让，当事人就此类房产订立的买卖合同仍然合法有效，应当严格履行；本案中，如果买方李金泽如期履行顺序在先的补足定金、支付首期款的义务，而卖方陈川没有履行顺序在后的于合同签署之日起5个月内交付房地产证原件的义务，那么李金泽完全可以向陈川主张根本违约的赔偿，实现自己的合法权益，换言之，李金泽的权益亦不会因房产查封而受到损害。众所周知，查封情形并不属于导致合同目的无法实现的不可抗力，而是属于可克服可消除的障碍。《城市房地产管理法》第三十八条第二项关于查封房产不得转让的规定仅是管理性强制规定而非效力性强制规定；而且，根据《物权法》第十五条关于“物权变动的原因行为与结果相区分原则”，房地产买卖合同属于原因行为，属于债权性合同，其效力不受物权最后能否完成变动的影响，当事人应当严格履行。涉案合同第三条第2款第(2)项约定“卖方应于签署合同之曰起5个月内自行筹资还清银行贷款、注销抵押登记，并将无抵押查封等任何权利负担的《房地产证》原件交给居间方”；合同第十条第二款第（二）项“卖方的违约责任”第1点约定了“卖方逾期交付房地产证原件超过10日时，买方有权解除合同并要求卖方承担违约责任”的内容一一可见，在李金泽继续履行顺序在先的补足定金、支付首期款等义务（而不是中途因资金不足放弃购买）的情形下，如果陈川没有履行顺序在后的于合同签署之日起5个月内交付房地产证原件的义务，那么李金泽完全可以向陈川主张根本违约的赔偿，实现自己的合法权益。换言之，李金泽的权益并不会因房产查封而受到损害。
（五）然而，根据上诉人一审证据四即已生效的(2015)深南法民三初字第1070号民事判决书可见，李金泽放弃购买涉讼房产的真实原因并不是其所谓的房产被查封，而是其资金不足即系自身原因及过错所致，所以，其已构成根本违约，无权要求减免向上诉人支付居间报酬的义务。具体到本案中，李金泽应当自行承担其违约损失，无权将相关责任推到上诉人身上，并以此为由要求减免向上诉人支付居间报酬的义务。
（六）应当强调，根据上诉人一审证据四即已生效民事判决书可见，李金泽在该案中就已经以原告存在过错为由诉请原告连带向其双倍赔偿定金，但其诉讼请求及理由并没有获得法院支持。可见，法院在本案之前已经以生效判决的形式认定我方不存在过错。合同无法履行完全是李金泽因资金不足放弃购买造成的。
二、陈川（卖方）应当向招商置业支付全部违约金30万元。陈川作为涉案房产的产权人（卖方），对产权状况是最为清楚了解的，所以，在此情形下，其应当如实向买方和招商置业（居间方）报告产权状况。
三、涉案合同、陈川《承诺函》及《业主定金证明及托管协议》约定了李金泽应付的佣金为69万元、陈川应付的佣金为30万元，招商置业一审起诉主张的金额没有超过而是相等于前述金额，也没有超过上诉人根据合同可获得的利益，故不应调低。《合同法》第四百二十六条规定：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬”，可见，居间人只要促成合同成立即有权收取居间报酬，该合同是否履行、履行程度如何以及是否提前解除，均不影响居间报酬权利的实现。对此，上诉人一审时向法院提交的《广东省高级人民法院民二庭民商事审判实践中有关疑难法律问题的解答意见》第一（十六）条亦有类似规定。同时，《合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益”，第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，依照上述规定可见，上诉人起诉主张的金额并没有超过根据合同约定可获得的利益，因此，不应调低。
针对招商置业的上诉，李金泽的答辩意见与上诉意见一致。
针对招商置业的上诉，陈川辩称，一、深圳市招商置业顾问有限公司在一审、二审中反复强调的查封房产仍可转让的说辞有误。陈川作为普通公众，在深圳市招商置业顾问有限公司的游说下也被误导。根据《最高人民法院关于转卖人民法院查封房屋行为无效问题的复函的规定》：“查封房屋不得转让，转卖被人民法院查封的房屋，所订立的合同为无效合同”。因此，《房地产管理法》第三十八条是效力性强制规定，而非管理性规定。二、陈川在一审中提交的证据足以证明居间合同签订前陈川已如实向深圳市招商置业顾问有限公司披露涉案房屋被查封的状态，基于对深圳市招商置业顾问有限公司的信任，陈川全权委托其与买方交易房产的交易事务，并未与买方直接接触。而深圳市招商置业顾问有限公司作为专业中介机构，枉顾事实与法律，违背职业操守，未向买方如实报告涉案房产被查封的状况。
针对李金泽的上诉，招商置业辩称，一、合同中并未明确载明房产没有查封，相反，合同的第十条关于卖方的违约责任还约定了关于查封情形的处理，表明了双方均已预见到房产可能存在查封的情形。所以，我方不存在故意隐瞒的情形。二、我方的一审诉讼请求为判令陈川向我方支付30万元、李金泽支付69万元，并未指明该款的性质仅限于居间报酬。所以，人民法院有权在审理之后对判决支持款项的性质作出明确的界定。所以，即使法院判决对方支付违约金也没有超出我方的诉讼请求。其他意见与我方上诉意见一致。
针对李金泽的上诉，陈川辩称，一、赞同李金泽第一点上诉意见。二、陈川已如实向深圳市招商置业顾问有限公司披露了房产的产权状况。但深圳市招商置业顾问有限公司作为与买方直接接触的中介机构，对买方隐瞒该重要事实造成买方利益受损，买方有权要求深圳市招商置业顾问有限公司予以赔偿。我方也保留向深圳市招商置业顾问有限公司要求赔偿的权利。
针对陈川的上诉，招商置业辩称，一、我方的一审诉讼请求为判令陈川向我方支付30万元、李金泽支付69万元，并未指明该款的性质仅限于居间报酬。所以，人民法院有权在审理之后对判决支持款项的性质做出明确的界定。所以，即使法院判决对方支付违约金也没有超出我方的诉讼请求。二、根据《最高法院司法解释二第二条的规定》：“合同只要具备当事人名称、标的、数量，三要素，即应认为合同成立”。涉案合同不仅具备了前述三要素，还具备了《合同法》第十二条规定的合同八大要素，对各方的权利义务做出了具体明确的约定，具有可履行性和可操作性。所以，应当认定为合同已经成立。而根据《合同法》第四百二十六条的规定以及我方提交的《广东高院指导文件》第十六条的规定：“促成合同成立，即可收取居间报酬，合同的履行情况并不影响居间报酬的实现”。三、上诉人陈川作为产权人自己最清楚交易房产的产权状况，而且签订合同时是与买方李金泽面对面签订的。所以，有披露产权瑕疵义务的恰恰是产权人陈川，陈川不能将此责任推卸给我方承担。其他意见与我方上诉意见一致。
针对陈川的上诉，李金泽辩称，一、深圳市招商置业顾问有限公司在起诉状中要求判令李金泽及陈川支付69万元及30万元均是依据合同中的居间报酬条款及相关的法律关于应当支付居间报酬的规定，而且，该请求明确要求支付利息，因此，可以认定深圳市招商置业顾问有限公司在起诉状中并没有请求支付违约金，而是请求支付居间报酬。二、李金泽委托深圳市招商置业顾问有限公司，那么对于房屋产权的真实性进行披露应该由深圳市招商置业顾问有限公司承担该责任，而不是作为卖方的陈川来承担，因为作为买方的李金泽只相信居间方的信息。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案为居间合同纠纷。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。作为房屋买卖中的居间方，其在居间过程中最主要的义务是为委托人寻找、介绍订立房屋买卖合同的机会，促成购买方和出售方达成买卖意向并签订房屋买卖合同。案涉房产的买方李金泽、卖方陈川与经纪方招商置业共同签订本案《房地产买卖居间合同》，约定由招商置业提供居间服务，促成双方买卖合同成立，故招商置业属报告订立合同机会和提供媒介服务的居间人，李金泽、陈川与招商置业之间存在居间合同关系。前述合同为三方真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效，各方理应按照合同约定履行义务。已生效民事判决驳回李金泽关于确认该合同无效的诉讼请求。以上查明的事实表明，招商置业通过为买卖双方介绍房源、带看房屋、议价斡旋，最终促成了本案房屋买卖居间合同成立。
本案中，招商置业主张其在签订、履行合同的过程中并无过错，李金泽、陈川应按约支付款项，而李金泽、陈川则主张招商置业在订立合同时隐瞒案涉房屋被查封的事实，提供了虚假情况。经查，该合同中并没有注明案涉房屋被查封的情况，已生效判决查明招商置业和陈川都确认其在签订案涉合同时已经清楚房屋被查封的情况。本院认为，陈川作为出卖方，理应如实向买受方告知房屋的所有情况，而招商置业作为专业的中介机构，理应审核与订约、履约有直接影响的重大事项，并如实报告。招商置业没有向李金泽披露该事实，违反了其作为中介服务机构应尽的职责，对此存在过错。陈川作为案涉房产的权利人，将受限制的房产转让出售，自身也有向买受人履行告知真实情况的义务，且在本案合同中未写明房屋真实情况下就签字认可，陈川未尽合同义务，对此也有过错。而作为买受方的李金泽，已生效判决认定其未按合同约定支付定金余额，因个人原因无法继续履行合同义务，该根本违约行为系本案合同无法继续履行的原因之一。综上，各方在此过程中均有过错，应各自承担相应的责任。现本案合同无法继续履行，在已生效判决确认解除合同的情况下，没有证据证明系因招商置业的单方行为导致本案合同未能履行，买卖双方亦难辞其咎。原审结合考虑居间合同特性、各方当事人均有违约以及合同中违约条款的约定，认定李金泽、陈川向招商置业支付违约金的数额，与招商置业的诉请并无冲突，符合事实和法律依据，本院予以维持。
综上所述，三上诉人的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费30005元，由上诉人深圳市招商置业顾问有限公司承担14205元，上诉人李金泽承担7200元，上诉人陈川承担8600元。
本判决为终审判决。
审 判 长 赖建华
审 判 员 沈 炬
代理审判员 易 静
二〇一六年十二月二十九日
书 记 员 黄光赟