广东省连州市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）清连法民二初字第371号
原告：连州市城西西城雅居业主委员会，地址：连州市连州。
负责人：吴永强，男，该业主委员会主任。
委托代理人：房伟，男，××年××月××日出生，汉族，连南瑶族自治县人，住连南瑶族自治县。
委托代理人：温火生，男，××年××月××日出生，汉族，连州市人，住连州市连州。
被告：连州市友联农业发展有限公司，住所：连州市连州。
法定代表人：曾庆勋，该公司总经理。
被告：吴国金，男，汉族，连州市人，住连州市连州。
原告连州市城西西城雅居业主委员会诉被告连州市友联农业发展有限公司、吴国金物业管理纠纷一案，本院受理后，依法由审判员颜少文适用简易程序公开开庭进行了审理。原告负责人吴永强、委托代理人房伟、温火生及被告吴国金到庭参加诉讼，被告连州市友联农业发展有限公司经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告连州市城西西城雅居业主委员会诉称，连州市城西西城雅居建于2000年，开发商为连州市友联农业发展有限公司的前身“连州市友联房地产开发有限公司”（于2014年8月4日经连州市工商行政管理局核准变更登记）。2011年已全部移交业主使用。共有业主86户，2011年11月29日，两被告经协商，被告连州市友联房地产开发有限公司以临时代管的方法将西城雅居小区物业交给被告吴国金承包代管。双方于当日签订了《连州市西城雅居物业服务协议书》约定临时代管物业服务从2011年12月1日起。2014年8月初，西城雅居业主成立了“连州市城西西城雅居业主委员会”，选举产生吴永强同志为该业主委员会主任，并报上级行政主管部门批准备案。为了搞好西城雅居小区的物业管理，经小区业主讨论决定，一致同意收回小区所有物业。从2014年8月23日至今，原告多次用电话和书面通知，要求两被告立即返还西城雅居的物业用房及相关资料。并要求相关行政主管部门协助解决，但两被告仍然漠视国家的相关法律法规规定和西城雅居业主及业委会的决定，继续强行非法占有西城雅居全体业主所有的公共物业财产和相关资料。原告认为，两被告于2011年11月29日签订的《协议书》是无效的，（2015）清连法民二初字第143号《民事判决书》也已作出判决认定。两被告长期占用西城雅居物业用房及相关资料，已构成侵权，是违法的。为维护原告全体业主的合法权益，特提起诉讼，请求判令：1、两被告立即共同返还原告西城雅居全体业主所有的用于该西城雅居物业管理用房（首层在楼梯间的30.05平方米办公室、二层停步台的11.75平方米值班室和二层通道的31.49平方米电房）；2、两被告共同承担本案诉讼费用。
为支持其诉讼主张，原告提供证据如下：证据一、营业执照、核准变更登记通知书复印件（证明被告连州市友联农业发展有限公司主体适格，是经连州市工商局登记、注册、变更的公司法人企业）；证据二、《连州市西城雅居物业服务协议书》复印件（证明2011年11月29日两被告在当时西城雅居业委会未成立的情形下，曾经签订过临时承包代管物业的协议书。该协议还明确约定被告代管物业的义务和接收公司移交的相关物业财产和资料）；证据三、《证书》复印件（证明2014年8月18日经西城雅居业主大会选举产生吴永强同志为西城雅居业委会主任）；证据四、《备案意见》复印件（证明连州市西城雅居业委会是经业主大会多次努力后于2014年8月18日依法成立并经上级行政主管部门批准、备案）；证据五、《关于注销连州市友联房地产开发有限公司项目开发资质证书的通知》（连住建（2014）97号）复印件（证明《连州市西城雅居物业服务协议书》的一方主体连州市友联房地产开发有限公司于2014年8月22日因已完成该公司的项目开发后由连州市住房和城乡规划建设局注销。该代管协议的存在和履行已无实际意义）；证据六、西城雅居业委会催收西城雅居物业财产和相关资料的通知或决定或通知等复印件（证明西城雅居业委会成立后已多次依法向两被告催收西城雅居业主共同所有的物业管理财产和相关资料）；证据七、关于西城雅居物业用房说明复印件（证明2015年1月15日被告一法定代表人对西城雅居的物业管理用房作出了说明或证明）；证据八、调解终结告知书复印件（证明西城雅居业委会于2014年11月11日已向连州市住房和城乡规划建设局反映两被告拒绝移交强行占用西城雅居物业管理用房财产和相关资料的侵权行为，并要求予以解决，但未果）；证据九、（2015）清连法民二初字第143号《民事判决书》复印件（证明两被告因西城雅居物业临时承包代管协议纠纷案的判决已生效，认定两被告签订的临时代管西城雅居物业服务协议无效）。
被告吴国金质证意见如下：对证据一、二无异议；对证据三不知情，没见过；对证据四不认可；对证据五不清楚，是否注销与本人无关；对证据六没见过，也无关，属于对象不清，向本人发出手续不对；对证据七应该有正式的图纸说明，就凭该纸条不能说明是业委会的财产；对证据八没见过，在住建局解决不了的原因是曾庆勋没有到场；对证据九没意义，判决生效后由于友联公司不履行判决，本人也申请了强制执行，但友联公司至今都没有赔偿。
被告吴国金辩称，本人是帮友联公司打工，本诉讼应针对友联公司，原告所诉标的物应由本人移交给友联公司，再由友联公司移交给业主委员会才合法。可（2015）清连法民二初字第143号《民事判决书》生效后，友联公司没向本人赔偿，本人都已经申请强制执行了，但至今未受偿，打电话给其老板也不接，一直回避本人，故其不来解决，标的物无法移交。
被告连州市友联农业发展有限公司未答辩，亦无证据提交。
经审理查明，被告连州市友联农业发展有限公司的前身连州市友联房地产开发有限公司是原告连州市城西西城雅居小区的建设单位，该小区建于原城西肉菜市场二楼之上，前后两幢座北向南，两侧最高为八层，中间为六层，对称性主体群总建筑面积为11000平方米，业主共86户，属袖珍型小区。2011年11月29日，被告连州市友联农业发展有限公司前身连州市友联房地产开发有限公司为甲方、被告吴国金为乙方，双方签订《连州市西城雅居物业服务协议书》，主要载明：西城雅居建于2000年10月28日，现已竣工交付业主使用。为做好本小区物业服务工作，甲乙双方协议如下：…因此按常规物业服务运作是无法经营的，故采取承包给本小区业主代管方法解决物业服务难题。二、本小区建设商友联房地产开发公司与业主签订有物业服务，收费为每平方米0.45元。因收费必有服务，服务必有质量。所以：①物业服务前期投入较大…预计本项投资38000元以上。②因本小区建于二楼之上，占地面积少，公用空间比较窄，业主摩托车停放位须合理、精心安排，30至40个左右摩托车停放位。此项遮雨棚建构预计投资40000元。③为使业主财物有保障，须安装两个防护栅栏大门便于人员、车、物流动管理。④物业服务人员标致服装、劳保工具、垃圾收集桶、手推车、铲、扫帚、水桶、花剪等每年投资不少于1000元。为此须作长期投资打算。⑤以上投资全部由乙方投资。三、公司为本小区物业服务承包人提供如下资料…四、代管物业服务收支从2011年12月1日起。本小区物业服务费为每平方米0.45元及摩托车停车费由乙方收取作为服务人员工资开支。五、本小区自签订协议日起，由乙方长期代管……
上述协议签订后，连州市友联房地产开发有限公司提供办公室、保安值班室、休息室、生活用餐室、卫生间等给被告吴国金作物业服务使用，但双方没有到当地房地产行政主管部门补办物业服务批准手续，被告吴国金属未取得物业服务资质，处于不具有独立的法人资格向该小区投资置办了相关的物管设施（已被确认的有办公设备、保安亭、路灯、路边花基面、监控视频主机、监控头等16项，所花费用合计35350元）便从事物业服务。至今未设置的有摩托车停放位及其遮雨棚和未安装防护栏栅大门。
2014年8月上旬，原告即连州市城西西城雅居业主委员会成立，并于同月18日报连州市住房和城乡规划建设局备案。之后，原告征集各业主意见，认为被告吴国金提供的物业服务不符合要求，不愿接受其物业服务，至此，原告自行管理物业，并于同月23日向被告连州市友联房地产开发有限公司发出《关于要求移交西城雅居相关物业的函》，因发函后未能解决该小区相关物业及资料的移交，原告于同年10月31日直接向被告吴国金发出《关于要求返还非法占有公共用房决定》和《关于要求吴国金返还非法占有西城雅居全体业主物业服务用房的决定》，要求被告吴国金于同年11月20日前清空公共用房内的所有私人杂物，将非法占有的公共场所和相关公物及有关资料返还原告。期限届满，原告于同年11月21日向被告连州市友联农业发展有限公司法人曾庆勋发出《告知书》，告知被告吴国金占用的两间公共用房至今得不到解决等情况。2015年1月5日，被告连州市友联农业发展有限公司法人代表曾庆勋作出《关于“西城雅居”物业用房说明》，涉及的主要内容为：一、按原图纸设计在楼梯间处首层34.05平方米作办公用，二层停步台处建11.75平方米做值班室，二层通道处31.49平方米作电房。二、以上所有面积全部为“西城雅居”全体业主所有，不属于个人或任何投资人拥有等。期间，原告代表房伟曾向连州市住房和城乡规划建设局反映上述问题，该局经多次调解无法达成一致意见，于2015年2月11日出具《调解终结告知书》，建议通过诉讼程序解决。尔后，原告起诉被告吴国金，鉴于被告吴国金系依《连州市西城雅居物业服务协议书》取得物业服务而先行申请撤诉，本院于2015年4月22日作出（2015）清连法民二初字第78号《民事裁定书》，准许原告撤回起诉。随后，连州市友联农业发展有限公司提起与吴国金物业服务合同纠纷一案，案经审理，本院于2015年7月22日作出（2015）清连法民二初字第143号《民事判决书》，判决主文如下：“一、原告（反诉被告）连州市友联农业发展有限公司的前身连州市友联房地产开发有限公司与被告（反诉原告）吴国金于2011年11月29日签订的《连州市西城雅居物业服务协议书》无效；二、被告（反诉原告）吴国金应于本判决生效之日起十日内返还供物业服务使用的办公室、保安值班室、休息室、生活用餐室及卫生间等财产给原告（反诉被告）连州市友联农业发展有限公司；三、原告（反诉被告）连州市友联农业发展有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿被告（反诉原告）吴国金35350元；四、驳回被告（反诉原告）吴国金的其他反诉请求。”该判决生效后，连州市友联农业发展有限公司与吴国金均未在期限内履行各自的义务，导致原告对涉案标的物无法收回并管理，遂引起本诉。
本院认为，被告连州市友联农业发展有限公司的前身连州市友联房地产开发有限公司与被告吴国金于2011年11月29日签订的《连州市西城雅居物业服务协议书》已经被本院生效的（2015）清连法民二初字第143号《民事判决书》确认为无效，被告吴国金依据该合同取得的涉案标的物使用权不受法律保护，应当返还权利人。根据《关于“西城雅居”物业用房说明》，涉案标的物（首层在楼梯间的30.05平方米办公室、二层停步台的11.75平方米值班室和二层通道的31.49平方米电房）是建设方预留用作公共管理用房，属全体业主所有，不属于个人或任何投资人拥有。该说明符合法律的相关规定，依《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十三条的规定，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有，并享有共同管理的权利。据此，原告诉请被告连州市友联农业发展有限公司、吴国金返还涉案标的物于法有据，本院予以支持。被告吴国金辩称理由不充分，本院不予采纳。被告连州市友联农业发展有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法视为放弃抗辩权利。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十三条、第八十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
被告连州市友联农业发展有限公司、吴国金在本判决发生法律效力之日起十日内向原告连州市城西西城雅居业主委员会返还全体业主所有的用于该西城雅居物业管理用房（首层在楼梯间的30.05平方米办公室、二层停步台的11.75平方米值班室和二层通道的31.49平方米电房）。
本案受理费3300元，因适用简易程序减半收取1650元，由被告连州市友联农业发展有限公司、吴国金负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。
审判员 颜少文
二〇一六年二月三日
书记员 廖妍妍
附本案相关法律条文：
一、《中华人民共和国物权法》
第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
第八十一条业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。
对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
连州市人民法院
民事判决书
（2015）清连法民二初字第371号
原告连州市城西西城雅居业主委员会
法定代表人吴永强
法定代理人
委托代理人
被告连州市友联农业发展有限公司、吴国金
法定代表人
法定代理人
委托代理人
第三人
法定代表人
法定代理人
委托代理人
连州市友联农业发展有限公司、吴国金物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭（或依法由审判员颜少文独任审判），公开（或不公开）开庭进行了审理。到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告连州市城西西城雅居业主委员会诉称
被告连州市友联农业发展有限公司、吴国金辨称
第三人述称
经审理查明
本院认为。依照的规定，判决如下：
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于清远市中级人民法院。
审判长
审判员颜少文
审判员
二〇一六年二月二日
书记员廖妍妍