江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第3868号
上诉人（原审被告）南京华光房地产开发有限公司，组织机构代码75686666-4，住所地南京市江宁区麒麟街道悦民东路。
法定代表人钱菊生，该公司董事长。
委托代理人王小国，江苏当代国安律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）邵文波，男，1970年2月19日生，汉族，北京大成（南京）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）孙淑平，女，1972年1月20日生，某所注册会计师，汉族。
委托代理人邵文波（系孙淑平之夫），自然情况同上。
被上诉人（原审原告）邵雨桐，女，2004年6月7日生，学生，汉族。
法定代理人邵文波（系邵雨桐之父），自然情况同上。
上诉人南京华光房地产开发有限公司（以下简称华光房地产公司）因与被上诉人邵文波、孙淑平、邵雨桐商品房预售合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2014）江宁汤民初字第348号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月4日立案受理后，依法组成合议庭于2014年10月8日公开开庭审理了本案。上诉人华光房地产公司的委托代理人王小国，被上诉人邵文波（亦是被上诉人孙淑平的委托代理人、被上诉人邵雨桐的法定代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2007年8月11日，邵文波、孙淑平、邵雨桐（乙方）与华光房地产公司（甲方）签订《南京市商品房预售合同》1份，约定甲方预售给乙方位于南京市江宁区麒麟街道丹青路8号银河湾紫苑某幢102室商品房，该房屋主体建筑层数为3层，建筑面积为162.13平方米，总价款为1346523元；甲方应于2008年11月30日前向乙方交付该商品房，甲方迟延交付该商品房的，应按照已收价款的中国人民银行同期商业贷款基准利率计算的迟延期间的利息，向乙方支付违约金。该合同的附件2套型及分层平面位置图的一层平面图中用较小的字体标注有“一层楼梯用户自理”。邵文波、孙淑平、邵雨桐方已将全部购房款支付给了华光房地产公司。2010年4月28日，华光房地产公司发函给邵文波、孙淑平、邵雨桐方，内容为“您所购买的房屋于2009年1月7日已交付。若您有申请楼梯或卷帘门改装的要求，请于2010年5月8日前来办理，逾期不来办理的，我司将不再接受楼梯或卷帘门改装的申请，由业主自行办理。申请楼梯或卷帘门改装的要求：需业主办理完房屋交付手续后，到我司现场交房大厅办理申请手续”。邵文波、孙淑平、邵雨桐方表示在华光房地产公司安装楼梯后，其再接收房屋。双方一直未办理房屋交接手续。2014年4月24日，邵文波、孙淑平、邵雨桐向原审法院提起诉讼。审理中，邵文波、孙淑平、邵雨桐方认为《南京市商品房预售合同》中的附件2中“一层楼梯用户处理”字体很小，根本无法看清，且华光房地产公司从未进行过提示，该条款系格式条款，应属无效，且一层楼梯也可以理解为通往负一层的楼梯，并不必然理解为一、二层之间的楼梯。华光房地产公司认为其曾提请邵文波、孙淑平、邵雨桐方注意该约定，但未能提供相应的证据加以证实。
另查明，双方签订的《南京市商品房预售合同》系由华光房地产公司提供。本案所涉房屋为地上三层、地下一层，一层至二层之间现无楼梯，一层有楼梯通往地下一层。
上述事实，有《南京市商品房预售合同》、告知函、房屋建筑工程竣工验收备案表及双方当事人的陈述等证据证实。
原审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，邵文波、孙淑平、邵雨桐与华光房地产公司之间的房屋买卖合同合法、有效，应受法律保护。本案争议的焦点在于华光房地产公司交付的房屋是否应有一层至二层的楼梯。双方签订的《南京市商品房预售合同》系由华光房地产公司提供，且该合同附件2中的平面图中不仅包含邵文波、孙淑平、邵雨桐所购房屋，而包含邵文波、孙淑平、邵雨桐所购房屋相并排的其他房屋，系华光房地产公司为重复使用而预先拟定，应属格式条款。该平面图中标注有“一层楼梯用户自理”，但字体较小，且较模糊，不足以引起邵文波、孙淑平、邵雨桐方的注意，华光房地产公司未能提供证据证明采取合理的方式提请邵文波、孙淑平、邵雨桐方注意。该条款免除了华光房地产公司的责任，排除了邵文波、孙淑平、邵雨桐的权利，应属无效。房屋不能交付的责任在于华光房地产公司。邵文波、孙淑平、邵雨桐方要求华光房地产公司交付给的房屋在一、二层之间建有楼梯的请求，原审法院予以支持，且该楼梯还应符合工程质量标准。华光房地产公司同意将建设工程规划验收合格书复印件、房屋建筑工程竣工验收备案证明复印件、房屋测绘成果的复印件、住宅质量保证书、住宅使用说明书交付给邵文波、孙淑平、邵雨桐方，故原审法院对邵文波、孙淑平、邵雨桐方要求华光房地产公司交付上述文书的请求予以支持。华光房地产公司未能按约定的期限交付房屋应承担违约责任。双方约定华光房地产公司迟延交付该商品房的，应按照已收价款的中国人民银行同期商业贷款基准利率计算的迟延期间的利息，向邵文波、孙淑平、邵雨桐方支付违约金，故违约金可从2008年12月1日起，以1346523元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的标准计算至房屋交付之日止。现邵文波、孙淑平、邵雨桐方主张违约金26万元，未超过合同约定的计算方法而得出的数额，故原审法院对邵文波、孙淑平、邵雨桐方要求支付违约金26万元的请求予以支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第六条、第十条之规定，判决：一、南京华光房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起30日内向邵文波、孙淑平、邵雨桐交付位于南京市江宁区麒麟街道丹青路8号银河湾紫苑某幢102室商品房（第一、二层之间应有楼梯），并将建设工程规划验收合格书复印件、房屋建筑工程竣工验收备案证明复印件、房屋测绘成果的复印件、住宅质量保证书、住宅使用说明书交付给邵文波、孙淑平、邵雨桐。二、南京华光房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起10日内给付邵文波、孙淑平、邵雨桐逾期交房违约金26万元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审案件受理费5280元，减半收取2640元，由南京华光房地产开发有限公司负担。
华光房地产公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称，一、原审法院适用法律错误，合同附件2的套型及分层平面位置图不属于格式条款，对双方具有法律约束力，按合同约定，一楼至二楼的楼梯应由被上诉人自理。二、上诉人取得了诉争房屋的竣工验收备案材料，具备交付条件，上诉人也是按《商品房销售合同》约定的标准交付，由于被上诉人自身的原因不接收房屋，因此，上诉人不应当支付违约金。综上，请求二审法院依法改判驳回被上诉人在原审全部诉讼请求，并由被上诉人承担全部诉讼费。
被上诉人邵文波、孙淑平、邵雨桐答辩称，原审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院维持原判。
本院二审查明的事实与原审认定一致，本院予以确认。
本院认为，上诉人华光房地产公司与被上诉人邵文波、孙淑平、邵雨桐签订的《南京市商品房预售合同》，未违反法律法规强制性规定，合法有效。该合同系由上诉人提供，且该合同附件2平面图中不仅包含被上诉人所购房屋，也包含与被上诉人房屋相并排的其他房屋。该平面图系上诉人为重复使用而预先拟定，应属格式条款。该平面图中标注有“一层楼梯用户自理”，但字体较小，且较模糊，不足以引起被上诉人的注意，上诉人未能提供证据证明采取合理的方式提请被上诉人注意，该条款免除了上诉人的义务，排除了被上诉人的权利，应属无效条款，该条款对被上诉人不具有约束力，上诉人应当按一般正常标准向被上诉人交付房屋，以满足房屋的正常使用功能，而上诉人交付的房屋缺少楼梯，不能正常使用，应承担相应的违约责任。虽然上诉人提出该房屋已取得竣工备案满足交付条件的理由，但不能以此抗辩其向被上诉人应承担的合同责任，故本院对其上诉不构成违约的意见，不予采纳。
综上，原审法院认定事实清楚、适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉、维持原判。
二审诉讼费5280元，由上诉人南京华光房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 林
代理审判员 左自才
代理审判员 汪德全
二〇一四年十月三十日
书 记 员 林雨虹