河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫01民终1571号上诉人（原审被告）：董文宏，女，1983年10月3日出生，汉族，住河南省沁阳市。被上诉人（原审原告）：河南成益置业有限公司，住所地：郑州市郑东新区金水东路北心怡路东2号楼1单元23层2310号。法定代表人：李清芳，董事长。委托诉讼代理人：吕姣姣，上海市建纬（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：栗魁，上海市建纬（郑州）律师事务所律师。上诉人董文宏与被上诉人河南成益置业有限公司（以下简称成益公司）商品房预售合同纠纷一案，不服河南省新郑市人民法院（2016）豫0184民初5762号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭对本案经行了审理。上诉人董文宏，被上诉人成益公司的委托诉讼代理人吕姣姣到庭参加诉讼，本案现已审理终结。董文宏不服原审判决，上诉请求：依法撤销原审判决第二项，改判上诉人应当承担的违约金，同时判令被上诉人退换上诉人交付的定金、维修基金、产权代办费、交易手续费、测绘费、按揭费（缴纳了八个月）等费用，共计49130元；一、二审诉讼费用、保全费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，严重侵害了上诉人的诉权。二、一审法院适用法律错误，对上诉人一审中提出的证据、主张的诉求毫无依据的不予认定、不予处理。三、上诉人与被上诉人在本案中均存在过错，而一审法院仅判令上诉人向被上诉人支付违约金17067.22元，而未要求被上诉人承担相应的责任，属于认定错误，应予纠正。成益公司答辩称：一审判决查明事实清楚，适用法律正确应予以维持。上诉人诉请要求判令返还交付定金等费用49130元不应由二审法院予以审理。上诉人所称其一按照合同缴纳了首付款并非事实，其应当提交交付的凭证如银行转账凭证或者被上诉人所出具的合法收据。其在一审中提交了首付款发票复印件并不能证明其已交付相应首付款，即使首付款发票为真实有效，也仅是税务记账凭证而非其付款凭证。二、被上诉人依照双方签订的商品房买卖合同及补充协议，解除合同是基于上诉人逾期还贷，被上诉人向银行承担了贷款清偿的阶段性担保责任，依照双方签订的商品房合同附件4，第六条被上诉人履行担保责任后有权解除合同，并按还款总额10%收取违约金，且有权从支付房款中扣除应支付银行的违约金、利息等其他各项费用。三、上诉人所称开发商代其还款，上诉人不知情，并非事实也不符合常理。被上诉人解除合同也是行使了合同约定的解除权。四、商品房合同为双方签订的真实意思表示的房屋买卖合同，上诉人作为成年人并在协议上签字、按指印，其以清楚该合同对其产生的约束力。综上，原审判决事实清楚，应当驳回上诉人诉请。成益公司向法院提出诉讼请求：1、请求判令解除成益公司、董文宏双方签订的《商品房买卖合同》（编号：140××××8781），并判令董文宏协助成益公司办理《商品房买卖合同》备案信息解除（撤销）手续；2、请求判令董文宏支付成益公司违约金85336.1元；3、请求判令董文宏赔偿给成益公司造成的损失102403.32元；4、请求判令董文宏承担全部诉讼费用。一审法院查明：2014年12月22日，成益公司与董文宏签订《商品房买卖合同》（合同编号：140××××8781）。合同约定主要内容如下:买受人购买出卖人开发的位于新郑市××镇龙泊××魏庄村××卡风情××楼××单元××号房屋,该商品房的用途为成套住宅，房屋建筑面积共132.53平方米，房屋总价款为853361元。第六条、付款方式及期限。买受人按下列第3种方式按期付款：3、其它方式。约定金额：263361元，付款方式：现金，约定付款时间：20141222，交纳比例：30.86%；约定金额：590000元，付款方式：商业贷款，交纳比例：69.14%；备注：买受人办理商业贷款，相应费用由买受人承担。第七条、买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1.5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第二十一条、本合同履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，按下列第2种方式解决：2、依法向人民法院起诉。第二十二条、本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）。第二十三条、合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。第二十五条、本合同自双方签订之日起生效。附件（四）：合同补充协议。出卖人和买受人经协商一致，应《商品房买卖合同》一些未尽事宜，订立下列补充条款，若补充条款与买卖合同不一致的，以本补充条款为准。6、买受人选择按揭付款方式的，在支付完首付款后签订《商品房买卖合同》。并向出卖人指定的按揭银行提交符合银行要求的完整资料及缴清相关费用。出卖人协议买受人在合同签订后7天内与银行签订按揭贷款合同，相关手续费由买受人自行承担。如买受人未能在规定时间内办理完毕的或者未缴清相关费用导致不能正常办理按揭贷款手续的，买受人应自合同签订之日起的第8天开始按每日未付房款额的万分之一向出卖人支付违约金，不支付违约金的，出卖人有权扣留买受人原始购房凭证。如合同签订之日起的第30日仍未办理的，出卖人于次日即有权单方解除合同，有权将上述商品房另行出售，有权从买受人已付房款中直接扣除其房款总额的百分之十的违约金，剩余房款退还给买受人。如遇国家政策调整、银行政策调整或买受人征信原因导致银行批准贷款额度与买受人申请额度不符，需在提高首付或完善其他贷款资料，买受人保证在接到相关通知或按揭银行公布新政策7日内补足按揭所需的首付房款及相关费用。如提供以上资料后仍不能满足银行贷款批复条件的，需在7日内采取一次性付款方式补足剩余房款。买受人由此提出退房的，出卖人有权从预付房款中扣除房款总额的百分之十作为违约金；或者逾期付款的，出卖人有权单方解除合同，有权将该商品房另行出售，并有权从已付房款中直接扣除其房款总额百分之十的违约金。本合同中如买受人采用按揭贷款方式，并由出卖人提供阶段性按揭贷款担保，买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本金及利息视同对本合同违约。如买受人对按揭银行构成根本违约，出卖人履行担保责任后有权解除合同，有权将合同标的物业另行出售，并按本合同房款总金额的百分之十向买受人收取违约金；出卖人有权从买受人已支付的房款中代为扣除应支付银行的借款本息、罚息、违约金及其它各项费用，剩余房款退还买受人。如出卖人损失超过向买受人收取的违约金时，出卖人有权向买受人追偿。《商品房买卖合同》签订后，董文宏就剩余购房款向银行进行了商业贷款，并以涉案房屋办理了抵押权登记，但董文宏未按期偿还银行贷款，成益公司于2016年3月30号代董文宏向中国工商银行商都路支行结清了贷款，该行于2016年3月30号出具了结清证明。在庭审中，1、成益公司提交银行交易明细及银行出具的结清证明。拟证明成益公司代董文宏偿还每月逾期贷款的金额及其公司代董文宏已结清银行贷款。2、成益公司提交董文宏交付定金、维修基金、产权代办费、交易手续费、测绘费的收据，拟证明董文宏为购买房屋共向成益公司交付的各项费用计19362元，董文宏对以上费用金额予以认可。3、董文宏同意解除与成益公司签订的《商品房买卖合同》，同时抗辩称其向成益公司交付的所有房贷及其他一切费用应全部退还，不应承担诉讼费和其他赔偿。4、成益公司在庭审中明确违约金85336.1元计算方式为总房款853361元的10%，依据是双方合同附件四补充协议第6条约定。损失102403.32元的计算方式及依据是其公司按总房款853361元的12%，即已向税务部门交纳税款来计算，但，对其主张未提供证据。一审认为：董文宏与成益公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：140××××8781），系双方当事人的真实意思表示，且其内容不违反国家相关法律法规，合法有效。依法成立的合同，对当事人双方具有法律约束力，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。根据《商品房买卖合同》第七条及该合同附件四补充协议第6条第四项约定，如董文宏逾期付款超过60日，成益公司有权解除合同。成益公司解除合同的，董文宏按累计应付款2%向成益公司支付违约金；如董文宏未能按期向按揭银行偿还到期贷款本金及利息视同对本合同违约。如董文宏对按揭银行构成根本违约，成益公司履行担保责任后有权解除合同，并按本合同房款总金额的百分之十向董文宏收取违约金；成益公司有权从董文宏已支付的房款中代为扣除应支付银行的借款本息、罚息、违约金及其它各项费用，剩余房款退还董文宏。本案中，董文宏未按合同约定在2014年12月22日前向成益公司交纳购房首付款263361元；且董文宏因购房向银行贷款的59万元因未按期偿还，导致成益公司向贷款银行结清了贷款。董文宏构成根本违约。成益公司请求解除双方签订的《商品房买卖合同》的主张，在庭审中，董文宏同意解除双方签订的《商品房买卖合同》，法院予以准许。同时，董文宏辩称其向成益公司交付的所有房贷及其他一切费用应全部退还，不应承担诉讼费和其他赔偿，董文宏对其抗辩未提供证据予以证实，故法院对董文宏的抗辩不予支持。同时，成益公司要求董文宏按照总房款10%支付违约金85336.1元诉讼请求，法院认为，本补充协议作为主合同不可分割的重要组成部分，与主合同具有同等法律效力，由于《商品房买卖合同》与合同补充协议均为格式条款，对格式条款的理解发生争议的，按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。本案中，《商品房买卖合同》与合同补充协议对违约金作出两种不同解释，应作出不利于成益公司的解释，即本案违约金应按《商品房买卖合同》中约定的按累计应付款2%计算违约金，故，董文宏向成益公司支付违约金17067.22元（853361×2%）。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。成益公司要求董文宏支付损失102403.32元的诉讼请求，因成益公司未提供证据加以证实，法院对成益公司的该项诉讼请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第九十八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：解除河南成益置业有限公司与董文宏于2014年12月22日签订的《商品房买卖合同》（合同编号140××××8781）。一、董文宏应于本判决生效之日起十日内向河南成益置业有限公司支付违约金17067.22元。二、驳回河南成益置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4055元，保全费4786元，共计8841元，河南成益置业有限公司承担3829元，董文宏承担5012元。本院经审理查明的事实与原审法院查明事实一致。本院认为：董文宏与成益公司签订的商品房买卖合同，双方意思表示真实，合法有效，双方均应依约履行。董文宏未按期偿还银行贷款，导致成益公司代其结清银行贷款，致使成益公司合同目的无法实现，成益公司依约请求解除合同，应予支持。董文宏上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1455元，由董文宏负担。本判决为终审判决。审判长 王 怡审判员 马常有审判员 赵晓涵二〇一七年三月二十五日书记员 唐珍珠