福建省三明市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽04民终17号上诉人(原审原告)：张仁根，男，1970年3月2日出生，汉族，住福建省明溪县。上诉人(原审原告)：温根姬，女，1972年3月3日出生，汉族，住福建省明溪县。委托诉讼代理人：张仁根（系上诉人温根姬的丈夫）,男,住福建省明溪县雪峰镇中山路人民银行宿舍*幢***室。上诉人(原审被告)：福建省旭城房产开发有限公司，住所地福建省明溪县夏阳乡夏阳村乌石乾108号2#栋。法定代表人：李春华，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄锡珍，福建明经律师事务所律师。上诉人张仁根、温根姬因与上诉人福建省旭城房产开发有限公司（以下简称旭城房产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省明溪县人民法院（2016）闽0421民初396号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张仁根并作为上诉人温根姬的委托诉讼代理人，上诉人旭城房产公司的委托诉讼代理人黄锡珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张仁根、温根姬上诉请求：一、撤销福建省明溪县人民法院（2016）闽0421民初396号民事判决第一项并依法改判旭城房产公司支付违约金28909.3元（违约天数从2015年8月1日至2016年10月17日，共计443天）；二、一、二审案件诉讼费由旭城房产公司负担。事实和理由：1.除去旭城房产公司提供气象证明的52天，东方军路改造工程只造成无法施工62天，且旭城房产公司没有提交《通知函》里所说的相关部门（建设局）批准延期交房时间。旭城房产公司于2015年7月27日才发出《通知函》，书面告知买受人时间已远远超过30日，长达近10个月，且通往施工地点的道路并非只有东方军路一条，东方军路施工不影响旭城房产公司施工。张仁根、温根姬不接受62天的延期交房时间；2.旭城房产公司于2016年8月25日通知张仁根、温根姬收房，其于2016年8月29日去收房时，旭城房产公司仍无法提供房屋竣工验收相关合格报告。根据双方签订的合同第八、十一条的约定需同时达到其中三个条件才可认定房屋达到交付条件，并且以旭城房产公司书面通知张仁根、温根姬收房的日期为止或以旭城房产公司实际交房日期为截止点。因此，一审法院认定2016年8月17日为旭城房产公司的交房时间不合理；3.一审法院不顾房屋按揭贷款的程序和我国办理房屋按揭贷款的实际情况，认定张仁根、温根姬借款申请的日期为提交贷款材料的日期是不合理的，借款申请表与本案无关联性，合同补充协议第二条属于霸王条款，不合法。旭城房产公司的答辩意见与其上诉意见一致。旭城房产公司上诉请求：一、撤销福建省明溪县人民法院（2016）闽0421民初396号民事判决并依法改判驳回张仁根、温根姬全部诉讼请求；二、一、二审案件诉讼费由张仁根、温根姬负担。事实和理由：一审判决认定旭城房产公司实际逾期交房天数为184天，构成违约，据此判决旭城房产公司应支付张仁根、温根姬违约金12007.4是错误的。根据《商品房买卖合同》第八条第二款及附件六合同补充协议第二条第2、3项之约定，旭城房产公司可顺延交房，故不构成违约。1.《国有建设用地使用权出让合同》约定，明溪县国土资源局应于2013年7月12日前将讼争房屋建筑工程的土地交付给旭城房产公司，旭城房产公司则应将本案讼争的限价商品房在2015年8月交付使用。但由于当时用地红线范围内地上附着物拆迁不到位及当地群众阻挠等问题，政府迟延至2013年10月才将符合规定的净地交付给旭城房产公司开发建设，由此影响本案讼争工程施工进度3个月，故可顺延3个月交房。《明溪县城市建设领导小组（2014）5号会议纪要》与《明溪县人民政府（2014）29号常务会议纪要》，均证明了前述事实；2.明溪县政府于2014年10月9日发出《关于东方军路面、东方军桥改造工程的通告》，造成讼争工程197天无法施工，也是由此影响本案讼争工程施工进度，故可顺延197天交房；3.明溪县气象局出具的《气象证明》，证明自2013年12月1日至2015年12月31日，明溪县出现中雨及中雨以上日数共52天，造成旭城房产公司无法施工，同样影响本案讼争工程施工进度，故可顺延52天交房。4.张仁根、温根姬逾期提交完整按揭材料导致逾期付款，旭城房产公司根据《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第二条第2、3项之约定，可顺延交房时间，且张仁根、温根姬还应按未付款的日万分之二支付旭城房产公司逾期付款违约金；5.《商品房买卖合同》关于逾期交房违约金的计算标准过高，故旭城房产公司一审已申请法院降低违约金计算标准。张仁根、温根姬的答辩意见与上诉意见一致。张仁根、温根姬向一审法院起诉请求：一.判令旭城房产公司支付张仁根、温根姬自2015年8月1日至2016年5月15日违约金18859.6元；二.自2016年5月16日起至符合交房条件之日止，按日向张仁根、温根姬支付全部房价款万分之二的违约金；三.旭城房产公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认为：张仁根、温根姬与旭城房产公司签订的商品房买卖合同，系双方自愿签订，不违反有关法律规定，该合同合法有效，双方应当按合同约定全面履行。针对张仁根、温根姬要求旭城房产公司自约定交房日（2015年8月1日）起至符合交房条件时止按合同第九条第二项的约定支付违约金的主张，依照上述对相关证据的认定，争议房屋符合交房条件为2016年8月17日，依合同约定交房时间已逾期382天。同时，依照合同中有关条款的约定，该时间尚应扣除道路封闭时间及气象原因造成停工时间114天和逾期付款顺延的84天。综上所述，张仁根、温根姬要求旭城房产公司支付逾期交房违约金的主张，部分予以支持。旭城房产公司因政府延期交地请求顺延交房3个月时间的主张，不予支持。旭城房产公司请求顺延因道路封闭造成停工及气象原因造成停工的请求，部分予以支持。一审法院认定旭城房产公司实际逾期交房天数为184天。旭城房产公司主张违约金过高请求调整的请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、旭城房产公司应支付张仁根、温根姬逾期交房违约金12007.4元，该款于判决生效之日起十日内付清；二、驳回张仁根、温根姬的其它诉讼请求。案件受理费271元，由张仁根、温根姬共同负担99元，旭城房产公司负担172元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审经审理查明以下事实：1.张仁根、温根姬与旭城房产公司于2014年8月29日签订一份《商品房买卖合同》，该合同主要约定张仁根、温根姬向旭城房产公司购买明溪县箭岗保障性住房2幢2梯404号房屋，房价款为人民币326290元，该款买受人须在合同签订之日前交付98290元，余款228000元由买受人向银行办理按揭贷款；该商品房应于2015年8月1日前验收合格并交付使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：⑴遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的；⑵因气象原因造成无法施工，24小时雨量超过50㎜以上或五级以上大风，以及政府相关部门要求暂停施工等不可抗力因素，出卖人可根据相关部门出具的证明顺延。出卖人逾期交房的违约责任：⑴逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之壹的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之贰的违约金。2.《合同补充协议》约定：“买受人须于2014年8月29日前支付首期款98290元，剩余购房款228000元由买受人通过银行申请按揭贷款方式支付。”“买受人应于本协议签订之日起七日内向出卖人提供银行要求的完整按揭贷款材料，并保证所提供材料的真实性、完整性。”“出卖人未收到买受人应支付的全部购房款之前或买受人未付清其他约定的应付款项之前，有权顺延向买受人交付房屋（每逾期付款一天，相应地相延一天），即使超过了双方约定的交房期限，出卖人也不构成违约”。3.张仁根于2014年11月27日向中国农业银行股份有限公司明溪县支行提交公积金贷款相关材料。张仁根、温根姬于2014年7月14日支付购房款98290元(现金支付)，于2015年2月3日支付购房款228000元(公积金贷款)。4.旭城房产公司于2015年7月27日发布《通知函》，该函的主要内容为在项目施工期间，因东方军路封闭施工及雷雨天等不可抗力累计造成无法施工114天。5.涉案房产于2015年7月31日办理竣工验收手续。于2016年8月17日消防备案复查合格。6.福建省明溪县气象局于2016年6月15日出具《气象证明》一份，主要内容为自2013年12月1日至2015年12月31日明溪县出现中雨及中雨以上天数共52天。对当事人二审有争议的事实及证据，本院认定如下：一、关于旭城房产公司逾期交房具体天数的问题。双方当事人对于《商品房买卖合同》约定：涉案商品房应于2015年8月1日前验收合格并交付使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的；2.因气象原因造成无法施工，24小时雨量超过50㎜以上或五级以上大风，以及政府相关部门要求暂停施工等不可抗力因素，出卖人可根据相关部门出具的证明顺延的事实，及涉案的商品房于2016年8月17日消防备案复查合格的事实均无异议。根据《国有建设用地使用权出让合同》的约定，案涉地块应交付给旭城房产公司的时间为2013年7月12日前，虽然案涉地块于2013年10月才实际交付给旭城房产公司，但本案双方当事人签订《商品房买卖合同》是在2014年7月17日，也就是说，双方当事人订立合同时，案涉地块逾期交付3个多月时间已既成事实，且政府拆迁本身就是一个渐进的过程，其中牵涉到拆迁协议的签订、补偿金的发放等不确定因素，对于旭城房产公司而言，拆迁不能构成一个“不可预见”的障碍，旭城房产公司作为建筑业的专业主体，对政府拆迁进度慢于预期，应该有所预见并做好充分的履约准备，故对案涉地块的逾期交付不存在不可预见的问题。构成不可抗力的事件必须是在合同签订之后、终止以前，即合同的履行期间内发生的。案涉地块的逾期交付在双方当事人订立合同前就已存在，不是双方当事人订立合同后的突发事件，故案涉地块逾期交付不能作为延迟交房的理由。福建省明溪县气象局于2016年6月15日出具《气象证明》可以证明自2013年12月1日至2015年12月31日明溪县出现中雨及中雨以上日数共52天，根据合同约定因天气原因造成无法施工的天数应在商品房交房时间中予以相应的顺延。明溪县政府于2014年10月9日发出《关于东方军路面、东方军桥改造工程的通告》，对国家政策需要进行的道路建设项目，其他工程均应予以配合，且该道路建设项目旭城房产公司无法提前预知，属意外因素，故道路封闭造成无法施工的天数应在商品房交房时间中予以相应的顺延。但是《关于东方军路面、东方军桥改造工程的通告》仅说明明溪县政府有对东方军路面、东方军桥进行改造，道路封闭的时间为197天，具体对商品房施工是否产生实际影响未能从通告得知，故因道路封闭施工而造成无法施工的具体天数无法认定。因旭城房产公司在出具给业主的《通知函》中自认东方军路封闭及雷雨天气给施工带来的实际影响天数为114天，故应当认定旭城房产公司可以顺延交房的天数为114天。按照合同约定张仁根、温根姬须于2014年8月29日起七日内（2014年9月5日前）向出卖人提供银行要求的完整的按揭贷款材料，但张仁根、温根姬于2014年11月27日才向中国农业银行股份有限公司明溪县支行提交公积金贷款的相关资料，构成违约，造成逾期付款，张仁根、温根姬逾期提交完整按揭材料导致逾期付款天数为84天（从2014年9月5至2014年11月27日）应当从逾期交房天数中予以扣除。案涉房产已于2016年8月17日消防备案复查合格，经消防验收合格后已符合交房条件，本案逾期交房违约金计算至该天。综上，旭城房产公司逾期交房的天数应为184天（382天－114天一84天＝184天）。二、关于双方约定逾期交房违约金计算标准是否过高的问题。《商品房买卖合同》明确约定，逾期交房90日内的，违约金为日万分之一，逾期交房超过90日的，违约金为日万分之二。故旭城房产公司应按双方订立的合同承担违约责任。张仁根、温根姬虽未举证证明其因旭城房产公司的违约行为而造成的实际损失情况，其损失数额难以确定，但最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少”、第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”而每日万分之二的违约金计算标准仅比同期银行利率略高，亦仅略高于同地段同类房屋租金标准，不属于“过分高于造成的损失”情形。根据诚实信用和公平原则，综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，本院确定逾期交房违约金按《商品房买卖合同》约定的标准计算，故对旭城房产公司调整违约金的请求不予支持。本院认为，张仁根、温根姬与旭城房产公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，应受法律保护。合同订立后，张仁根、温根姬按约履行了支付商品房价款的义务，旭城房产公司应当按约将商品房交付张仁根、温根姬使用。但旭城房产公司未按合同约定期限履行交付商品房的义务，已构成违约，依法应承担违约责任。但根据合同约定逾期交房天数应扣除逾期付款天数84天、道路封闭天数及气象原因停工天数114天。一审判决认定旭城房产公司逾期交房天数为184天，并无不当。故张仁根、温根姬要求以443天作为逾期交房天数计算违约金的上诉请求，于法无据，不予支持。旭城房产公司以不存在违约行为，不承担违约责任的上诉请求，缺乏事实及法律依据，不予支持。因每日万分之二的违约金计算标准仅比同期银行利率略高，不属于“过分高于造成的损失”情形。故旭城房产公司关于要求降低违约金计算标准的上诉主张，亦不予支持。综上所述，张仁根、温根姬、旭城房产公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费271元，由张仁根、温根姬共同负担135.5元，由福建省旭城房产开发有限公司负担135.5元。本判决为终审判决。审 判 长  王瑞峰审 判 员  吴树辉代理审判员  黄莉花二〇一七年五月八日书 记 员  张翠芳附：本案适用主要法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。