辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽01民初820号
原告（案外人）：郭秀莲，女，汉族，1965年4月8日出生，住址:沈阳市沈河区。
被告（申请执行人）：辽宁宏久红投资有限公司，住所地沈阳市大东区沈铁路180号。
法定代表人：刘红光，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王旭，辽宁骏哲律师事务所律师。
委托诉讼代理人：胡小明，男，汉族，1955年4月9日出生，住址沈阳市东陵区。
被告（申请执行人）：赵莉，女，汉族，1956年2月27日出生，住址沈阳市皇姑区。
委托诉讼代理人：冯煦，男，汉族，1985年3月19日出生，住址沈阳市皇姑区。
被告（被执行人）：沈阳冠信房产开发有限公司，住所地沈阳市大东区。
法定代表人：王心慈，该公司总经理。
原告郭秀莲诉被告辽宁宏久红投资有限公司（以下简称“宏久红公司”）、赵莉、沈阳冠信房产开发有限公司（以下简称“冠信公司”）案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法适用普通程序，分别于2017年3月16日、2017年6月22日公开开庭进行了审理。原告郭秀莲，被告辽宁宏久红投资有限公司的委托代理人王旭、胡小明，被告赵莉的委托代理人冯煦到庭参加诉讼，被告沈阳冠信房产开发有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郭秀莲诉称：请求不得执行坐落于沈阳市大东区北顺城路212-1号127-12栋9楼3号房屋。事实和理由：1.00644号他项权证的抵押档案在该判决书下发前6个月已经被注销，2013年执行时法院在没有抵押档案的情况下仍按有优先受偿权合并执行和查封、扣押原告房屋；2.2003年1月5日建立的房产部门档案房屋编号是127-12栋，原判决标的物房屋编号是127-8栋，127-8栋来源于019614证产权档案和06644证抵押档案，两档案被注销后，127-8栋也随之注销；3.原告2002年交首付款并装修入住，法院以合并执行为由要求交尾款未果驳回原告请求。
被告宏久红公司辩称：1.通过房产管理机关颁布的房屋他项权证和市法院（2003）沈中民（3）合初字第550号民事判决书，已确认诉争房屋具有合法的抵押权，原告诉讼请求主张没有抵押权应当提供证据证明；2.原告诉讼主张终结宏久红公司和赵莉合并执行程序并赔偿原告损失，系对人民法院强制执行行为存有异议，按照法律规定应当在执行裁决作出后，向上一级法院申请复议，不应提起案外人执行异议；3.原告应在执行裁决作出15日内提起案外人执行异议之诉，原告虽起诉，但其诉请并不符合执行异议之诉要求的对执行标的物具有所有权足以阻却执行行为的主张。综上，应驳回原告诉讼请求。
被告赵莉辩称：认可原告的诉讼请求。
本院经审理查明：2002年7月5日，案外人郭秀莲与被执行人冠信公司签署了《商品房买卖合同》，合同约定房屋位置为B座9层3号房，房屋建筑面积80.229平方米，房屋单价为每平方米2450元，总金额为192550元。合同约定的付款方式为按揭贷款。房屋交付日期处合同未填写。关于产权登记的约定为出卖人应在房屋交付使用后60日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。
2002年7月5日，郭秀莲向冠信公司支付购房首付款62550元（《专用收款收据》编号：0282569）；同日，郭秀莲向沈阳惠盛供热有限责任公司第四分公司支付地址为冠信9楼3号的供暖费1600元，供暖时间为2002年至2003年（《辽宁省沈阳市供暖收费剪贴发票发票联》编号：0910061）；同日，郭秀莲向冠信公司支付地址为冠信9楼3号的管网费1600元，物业费240元，水费200元（《专用收款收据》编号：0003178）。
2002年7月6日，郭秀莲向冠信公司支付地址为冠信9楼3号的冠信公寓拆改押金500元（《专用收款收据》编号：0003159）。
2003年6月24日，沈阳市中级人民法院作出（2003）沈中民（3）合初字第550号生效民事判决，判决：“一、被告沈阳冠信房产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告中国建设银行沈阳皇姑支行偿还借款本金1380万元及利息（自1999年12月30日起至本判决生效之日止本金为1380万元及利息，按中国银行银行同期贷款利率计付，并扣除已付利息）；二、如被告沈阳冠信房产开发有限公司不能按期履行本判决主文第一项，原告中国建设银行沈阳皇姑支行对沈阳冠信房产开发有限公司坐落在沈阳市大东区北顺城路212号的房产（建筑面积9493.94平方米）享有优先受偿权”。
2004年4月27日，沈阳市中级人民法院作出（2003）沈法执字第1078号民事（执行）裁定书，裁定：“本院[2003]沈中民（3）合初字第550号民事判决书已经发生法律效力，权利人中国建设银行沈阳皇姑支行已向本院申请执行。本案在执行过程中，经查被执行人沈阳冠信房产开发有限公司无可供执行财产，申请人向本院申请领取债权凭证，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十五条（六）项的规定，裁定如下：辽宁省沈阳市中级人民法院[2003]沈法执字第1078号案的本次执行程序终结。”
本院于2012年1月20日依法由轮候查封转为查封，对登记在被执行人沈阳冠信房产开发有限公司名下位于沈阳市大东区北顺城路212号、登记卷号为3-2-0206838、总建筑面积为8760.56平方米的房屋进行了查封，其中包括案外人郭秀莲主张的沈阳市大东区北顺城路212-1号127-12栋9楼3号（建筑面积80.229平方米）房屋。另，（1997）沈法执字第282号案件与（2003）沈法执字第1078号案件合并执行。
2013年8月14日，沈阳市中级人民法院作出（2013）沈中执裁字第10号执行裁定书，裁定将（2003）沈法执字第1078号执行案件的申请执行人由中国建设银行沈阳皇姑支行变更为辽宁宏久红投资有限公司。
2015年4月16日，沈阳市中级人民法院作出[2015]沈中民二终字第1069号民事裁定书，审理查明：“2007年9月24日，大东区综合办、区房产局、区安监局、公安大东分局、消防大东大队、行政执法大东分局、工商大东分局、大北街道办事处成立整治办公室，对冠信公寓所有业主进行通告，因消防设施不到位，消防隐患整改没有达标前，不允许进行入住”。
上述事实，有当事人当庭陈述、商品房买卖合同、专用收款收据、民事判决书、民事裁定书、执行裁定书、供暖收费剪贴发票、物业费（含管网费、水费）交费收据等证据佐证，经庭审质证，予以确认。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。
首先，2002年7月5日，郭秀莲与冠信公司签署了《商品房买卖合同》，于当日支付了购房首付款、供暖费、物业费、水费及管网费，并装修入住了案涉房屋，直至2007年9月24日，因冠信公寓消防设施不到位，消防隐患整改未达标，大东区综合办、区房产局、区安监局、公安大东分局、消防大东大队、行政执法大东分局、工商大东分局、大北街道办事处成立整治办公室通知冠信公寓所有业主在消防整改达标前，不得进行入住，因此，包括郭秀莲在内的冠信公寓业主搬出冠信公寓。2012年1月20日，本院依据（2003）沈法执字第1078号执行案件依法查封了登记在被执行人沈阳冠信房产开发有限公司名下位于沈阳市大东区北顺城路212号房屋，其中包括郭秀莲主张的沈阳市大东区北顺城路212-1号127-12栋9楼3号房屋。2013年8月14日，沈阳市中级人民法院作出（2013）沈中执裁字第10号执行裁定书，裁定将（2003）沈法执字第1078号执行案件的申请执行人由中国建设银行沈阳皇姑支行变更为辽宁宏久红投资有限公司。故郭秀莲在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同并合法占有该不动产。
其次，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释[2002]16号）规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”据此规定，建筑工程款优先受偿权优先于抵押权和其他债权，而建筑工程款优先受偿权不能对抗已经交付全部或大部分购房款的购房者，故登记财产的无过错买受人和商品房的消费者对购买的标的物虽然不拥有所有权，但其享有物权期待权，即享有对标的物的登记请求权或交付请求权，虽然仍属于债权范畴，但其又与一般债权仅是向相对人的请求权不同，基于对购房者生存权这一更高价值的维护，法律基于特殊的价值取向赋予其具有排除一般债权，甚至是抵押权执行的效力。本案中，郭秀莲作为购房者，在房屋买卖过程中不存在过错，交付了首付款并装修入住，2002至2007年一直占有、使用案涉房屋，由于案涉房屋消防验收不合格被相关部门行政查封，严重影响到买受人即郭秀莲的使用，故郭秀莲对案涉房屋享有物权期待权，该物权期待权在执行程序中，优于抵押权。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：
一、不得执行坐落于沈阳市大东区北顺城路212-1号127-12栋9楼3号房屋。
（2016）辽01执异591号执行裁定书失效。
案件受理费7300元，由被告辽宁宏久红投资有限公司负担。
如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。
审 判 长 孙卓
审 判 员 王虹
审 判 员 单立
二〇一七年七月二十一日
法官助理 蔡韵
书 记 员 齐萌
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条规定：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条规定：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。