河北省唐山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）冀02民终1262号上诉人（原审被告、反诉原告)：唐山天明房地产有限公司，住所地：唐山市丰润区小八里庄村南。法定代表人：高秀明，该公司董事长。委托诉讼代理人：费国良，男，1979年8月12日出生，汉族，该公司员工，现住遵化市。委托诉讼代理人：郁爱康，河北腾邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘汉兴，男，1966年5月7日出生，汉族，农民，现住唐山市丰润区。委托诉讼代理人：邱瑾，河北鸿翔律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：甄瑞平，女，1963年12月1日出生，汉族，农民，现住唐山市丰润区。委托诉讼代理人：邱瑾，河北鸿翔律师事务所律师。上诉人唐山天明房地产有限公司（以下简称天明公司）与被上诉人刘汉兴、甄瑞平商品房销售合同纠纷一案，不服唐山市丰润区人民法院（2016）冀0208民初4043号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2017年2月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人天明公司的委托诉讼代理人费国良、郁爱康，被上诉人刘汉兴、甄瑞平的委托诉讼代理人邱瑾到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。天明公司上诉请求：二审法院依法改判被上诉人继续履行《商品房买卖合同》。事实和理由：1.上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，并且经过唐山市丰润区房地产交易所的监证，该合同真实、合法、有效；2.《商品房买卖合同》约定买受人逾期付款，出卖人有权解除合同。被上诉人作为买受人逾期付款，无权要求解除合同；3.一审法院适用合同法第94条第四项系适用法律错误，适用解除权的主体在守约方，并非违约方，被上诉人迟延付款的违约行为，并不能影响实现合同目的，且上诉人在一审中已经提出反诉要求被上诉人继续履行合同；4.一审法院认定被上诉人没有履行能力认定事实错误，被上诉人刘汉兴只是涉及其他诉讼，并不能证明其无实际履约能力，而且也没有任何证据证明甄瑞平无实际履约能力；5.一审法院判决解除合同，对上诉人不公平。被上诉人刘汉兴、甄端平辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。事实和理由：1.被上诉人无能力一次性付清除首付款以外的其余房款，《商品房买卖合同》签订后，被上诉人经济状况急剧恶化，涉诉较多，已无履行能力；2.被上诉人诉请解除《商品房买卖合同》符合法律规定，一审判决适用法律正确；3.被上诉人甄端平同样没有履行能力，甄端平与刘汉兴系夫妻关系，在家从事家务劳动，无其他生活来源，全家靠刘汉兴经营的唐山鸿顺建材有限公司的收入维持，现唐山鸿顺建材有限公司与刘汉兴均被列入失信名单，被上诉人不具备偿债能力和履行能力。刘汉兴、甄端平向一审法院起诉请求：解除双方签订的《商品房买卖合同》，退还已交付的房款686985元。天明公司向一审法院提出反讼请求：判令刘汉兴、甄端平支付剩余房款62万元及逾期付款违约金。一审法院认定事实：刘汉兴、甄瑞平为夫妻关系，2010年，天明公司开发建设天明钢铁物流中心初期，刘汉兴、甄瑞平预定了天明钢铁物流中心商业楼一套，并于2010年12月18日预交购房款677376元，2012年2月20日预交购房款9609元，合计预交了购房款686985元。2012年3月4日，刘汉兴、甄瑞平与天明公司签订了《商品房买卖合同》,合同编号为GF-2000-0170号，合同约定：刘汉兴、甄瑞平购买天明公司开发的天明钢铁物流中心5座17号商业楼一处（包括地下室），建筑面积180.96平方米，总房价款1306985元。付款方式为，首付款626995元，地下室59990元，贷款62万元，合同鉴（监）证之日起30日内到银行完成按揭手续，否则按逾期处理。违约责任部分约定，买受人逾期付款在30日内的，按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自应付款之日第二天起至全额支付应付款之日止，按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金；出卖人逾期交房的违约责任与买受人逾期付款的违约责任相同。合同规定的交房时间为2012年5月1日前。2012年3月26日，唐山市丰润区房地产交易所对该合同进行了监证。合同签订并监证后，当刘汉兴、甄瑞平到相关银行办理按揭贷款手续时，因刘汉兴在银行系统存在不良记录，银行拒绝为二人办理贷款，刘汉兴、甄瑞平未能在合同约定的时间交纳剩余房款。后刘汉兴、甄瑞平与天明公司之间，就应退房解除合同还是继续履行合同交付剩余房款问题一直未能达成一致意见。另查明，刘汉兴系唐山鸿顺建材有限公司股东，任该公司法定代表人，其本人及公司均为多起民事案件的被执行人，因未能履行法院判决裁定，均被最高人民法院网列为失信被执行人。一审法院认为，刘汉兴、甄瑞平与天明公司所签订的《商品房买卖合同》为双方真实意思表示，依据合同约定，刘汉兴、甄瑞平因其个人原因未能在合同监证后30日内完成银行按揭贷款手续或交纳剩余购房款，构成违约，应依照合同约定承担相应的违约责任。天明公司在刘汉兴、甄瑞平逾期未能交纳剩余购房款超过90日，且刘汉兴、甄瑞平不能继续履行付款义务后，应依照合同约定解除合同，因未行使该项权利，从而导致合同长期未能得到实际履行，应对自身损失承担责任。刘汉兴、甄瑞平在长达四年多的时间里，始终未能交纳剩余购房款，结合其提交的证据，可以证明二人已无力支付剩余购房款，在此情况下，双方继续履行《商品房买卖合同》已无实际意义，也不能实现双方当初签订合同的目的，且天明公司也一直未向刘汉兴、甄瑞平交付本案涉及的商业楼房，《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定，“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”，本案符合该条款规定的解除合同条件，双方所签《商品房买卖合同》应予解除，刘汉兴、甄瑞平要求解除合同的诉讼请求依法予以支持。合同解除后，刘汉兴、甄瑞平已交纳的预付款在承担相应的违约金后，由天明公司予以退回，违约金参照合同第七条第一款第1项第（2）目执行，即按累计应付款的2%支付违约金。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，判决如下：一、解除刘汉兴、甄瑞平与天明公司所签订的编号为GF-2000-0170号的《商品房买卖合同》；二、刘汉兴、甄瑞平给付天明公司违约金26139.7元；三、天明公司退还刘汉兴、甄瑞平已交付的房款686985元；四、驳回天明公司的反诉请求。案件受理费10670元，减半收取5335元，刘汉兴、甄瑞平负担226元，天明公司负担5109元；反诉费5000元，由天明公司负担。本院二审期间，当事人未提交新证据。二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，双方于2012年3月4日签订了《商品房买卖合同》，被上诉人支付了首付款，但因其个人原因未能办理按揭贷款，且被上诉人涉及数起诉讼，被上诉人刘汉平亦被最高人民法院网列为失信被执行人。被上诉人已在一审举证证明该二人无实际履行能力，导致合同目的不能实现。被上诉人作为合同一方当事人，有权依据合同法的相关规定提出解除合同。但应根据合同约定承担相应的违约责任。一审法院判决解除刘汉兴、甄瑞平与天明公司签订的《商品房买卖合同》，并判令刘汉兴、甄瑞平给付天明公司违约金并无不当。天明公司的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10670元，由上诉人唐山天明房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  徐志辉审判员  毕作宝审判员  刘 岩二〇一七年五月十五日书记员  田美慧