福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）榕民终字第2042号
上诉人（原审原告、反诉被告）吴少波，男，1987年6月3日出生，汉族。
委托代理人李春梅，福建中美律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）福建春伦茶业集团有限公司。
法定代表人傅天龙，董事长。
委托代理人兰永华、郑翔，福建亚太天正律师事务所律师。
上诉人吴少波因与被上诉人福建春伦茶业集团有限公司（以下简称春伦公司）租赁合同纠纷一案，不服福州市仓山区人民法院（2013）仓民初字第3342号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，2011年7月15日，原、被告签订《商铺租赁合同》。合同约定：㈠被告将坐落于福州市仓山区“临江新天地”小区烟山苑第2号楼第一层第03号商铺出租给原告；商铺面积42.38平方米；租赁期限为五年，即自2011年7月15日起至2016年7月14日止。㈡被告收取市场管理费和租金：第一年自2011年7月15日起至2012年7月14日止免收市场管理费和租金，自2012年1月15日至2012年7月14日收取市场管理费和租金为2543元／月（其中市场管理费为每月424元，租金为每月2119元）；第二年自2012年7月15日起至2013年7月14日收取市场管理费和租金合计2746元／月（其中市场管理费为每月458元，租金为每月2288元）；第三年自2013年7月15日起至2014年7月14日收取市场管理费和租金合计2966元／月（其中市场管理费为每月495元，租金为每月2471元）……。市场管理费和租金每3个月结算一次，先付费后使用。在签订合同时原告应向被告支付第一期（3个月）的市场管理费和租金合计7629元；第二期费用原告应在该期（3个月）首月5天内（即2012年4月20日之前）一次性付清，以此类推。㈢原告应当于合同签订之日，向被告支付租赁保证金10000元。原告每月应向被告支付卫生费和保安费等每月2.5元／平方米，合计每月106元。装修垃圾清运费每平方米4元，合计170元。㈣原告可以根据经营需要对租赁商铺内部重新进行装修改造，具体装修改造的方案应向被告报备，装修改造不得影响租赁商铺建筑结构、消防安全，以及给排水、供电、通讯的正常使用。㈤原告有下列情形之一时，被告有权解除合同：1、擅自改变租赁商铺的用途；2、擅自转让租赁商铺或利用商铺从事非法经营活动；3、逾期30日交纳市场管理费或租金者；4、原告严重违反市场管理制度且不听规劝者。㈥原告未按合同约定交付租金等有关费用，应当按未付租金等的金额为基数，按日万分之八向被告支付违约金；如果逾期30日未支付市场管理费或租金，被告有权单方解除合同，原告已支付的房屋保证金不予返还；原告应当无条件腾出房屋，并赔偿因此给被告造成的其他损失。㈦在合同履行期间，若发生争议的，则由双方协商解决，协商不成的，则任何一方均有权向租赁商铺所在地人民法院提起诉讼，败诉一方应承担胜诉方包括律师费在内的必要费用。合同签订后，被告即向原告交付了坐落于福州市仓山区“临江新天地”小区烟山苑第2号楼第一层第03号商铺。原告向被告交纳了2012年1月15日至2012年7月14日的租金12078元、2012年1月15日至2012年7月14日的市场管理费2416元、租赁保证金10000元、六个月的卫生费及保安费636元、装修垃圾清运费170元。
原审法院另查明：（1）2011年1月31日被告与福州仓山国有资产营运有限公司签订《商铺租赁合同》，被告承租位于福州市仓山区“临江新天地”小区商铺，用于开发福州茉莉花市场，租赁期限为十八年，自2011年2月1日起至2029年1月31日止。（2）被告与福州茉莉花茶市场管理有限公司均系开发福州茉莉花市场相互关联的单位。（3）被告于2011年9月30日出具《声明》，福州茉莉花茶市场管理有限公司于2011年10月4日出具《关于促进南台岛茶城发展的通知》，均主张享有福州市仓山区“临江新天地”小区商铺的承租权和转租权。
原审法院认为，原、被告于2011年7月15日签订的《商铺租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。原告按合同约定支付第一期的租金、市场管理费、租赁保证金、装修垃圾清运费、卫生费和保安费并进场经营。之后，被告与福州茉莉花茶市场管理有限公司因开发福州茉莉花市场发生纠纷，两公司先后于2011年9月30日和2011年10月4日向商铺承租人出具《声明》和《关于促进南台岛茶城发展的通知》，主张享有福州市仓山区“临江新天地”小区商铺的承租权和转租权，但其告知行为并没有影响原告对承租商铺的占有和使用。原告拒交租金、市场管理费等费用的行为缺乏合法性。租赁的商铺从交付之日起一直由原告占用，原告应按合同约定向被告支付占用租赁场地的租金、市场管理费及卫生费和保安费。本案《商铺租赁合同》并未对有关招商引资、市场管理等方面的双方权利义务进行约定，亦无证据证明存在因合同的原因导致原告无法办理营业执照，且被告与福州茉莉花茶市场管理有限公司的承租权和转租权发生的争议，也没有妨碍原告对诉争商铺的正常占有和使用。原告以被告未尽到其在招商引资时的承诺，存在多头管理，妨碍原告正常经营为由，起诉要求解除合同缺乏合同及法律依据。原告自交付首期的租金、市场管理费等费用后，一直占有和使用商铺，之后原告没有按合同约定交付相关费用，构成合同违约。依据合同约定，现被告反诉主张解除合同，原审法院予以准许。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。本案合同解除后，原告占有的商铺应当返还被告，占有期间拖欠的租金、市场管理费及卫生费和保安费等应当结算，原告已支付的租赁保证金不予返还。本案合同约定如果逾期30日未支付市场管理费或租金，被告有权单方解除合同，原告已支付的租赁保证金不予返还。被告单方解除合同的罚则即原告已支付的租赁保证金不予返还，现被告已按合同约定主张保证金不予返还，再要求原告按未付租金等的金额为基数的日万分之八支付违约金，原审法院不予支持。原告诉请要求被告支付违约金及营业损失、装修损失、租金损失，缺乏依据，原审法院不予支持。双方合同约定，若发生争议的，由双方协商解决，协商不成的，任何一方均有权向租赁商铺所在地人民法院提起诉讼，败诉一方应承担胜诉方包括律师费在内的必要费用。但本案发生的诉讼，原、被告双方诉请各有胜负，故对双方要求对方支付律师费的诉请，原审法院均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零九条、第一百一十四条第一、三款之规定，判决：一、解除原告吴少波与被告福建春伦茶业集团有限公司于2011年7月15日签订的《商铺租赁合同》；二、反诉被告吴少波于本判决生效之日起三十日内将福州市仓山区“临江新天地”小区烟山苑第2号楼第一层第03号商铺腾空并交还反诉原告福建春伦茶业集团有限公司；三、反诉被告吴少波于本判决生效后十日内向反诉原告福建春伦茶业集团有限公司支付2012年7月15日至2013年7月14日租金27456元、2012年7月15日至2013年7月14日市场管理费5496元及18个月的卫生费和保安费1908元；并按租金2471元／月、市场管理费495元／月、卫生费和保安费106元／月的标准，支付从2013年7月15日起至搬离诉争租赁商铺期间的租金、市场管理费、卫生费和保安费；四、反诉被告吴少波支付给反诉原告福建春伦茶业集团有限公司的租赁保证金10000元不予返还；五、驳回原告吴少波的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告福建春伦茶业集团有限公司的其他反诉请求。
一审宣判后，原审原告吴少波不服，向本院提起上诉。
上诉人吴少波上诉称：一、由于被上诉人无法兑现当初招商引资的承诺，参与投资“茉莉花茶一条街”的所有承租人均无法办理营业执照，致使上诉人承租店铺店面的目的无法实现，被上诉人已经构成根本性违约，应承担违约赔偿责任。二、原审关于“上诉人应交纳2012年7月15日至2013年的商铺租金的认定没有事实和法律依据，上诉人没有交纳从2012年7月15日起租金的原因是因为被上诉人构成违约，无法提供办理工商登记所需的权属证明。由于被上诉人的责任，致使上诉人无法对租赁商铺进行使用、受益。三、被上诉人反诉请求支付“2012年7月15日至2013年7月商铺租金”已经有部分超过时效，该部分诉请应予以驳回。请求二审法院撤销原审判决，改判支持上诉人一审诉请，驳回被上诉人一审反诉请求。
被上诉人春伦公司答辩称：一、被上诉人诉称被上诉人违约没有事实和法律依据。1、上诉人与上诉人之间签订的《商铺租赁合同》没有约定招商引资条款，上诉人也没有对被上诉人就招商引资事宜作承诺，因此其诉称被上诉人“无法兑现招商引资的承诺”无依据。2、上诉人无法办理营业执照的责任不应由被上诉人承担。二、上诉人在二审时提出被上诉人的诉请超过诉讼时效的抗辩不应给予支持。根据司法解释的规定，上诉人在一审时没有提出诉讼时效抗辩，而在二审时才提出，不应当给予支持。三、上诉人拒付租金等相关费用无事实与法律依据。双方签订的《商铺租赁合同》合法有效，上诉人一直实际占有、使用该租赁商铺，且上诉人无法提供其拒付租金等费用的相关依据。综上，原审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
二审审理中，上诉人吴少波提供证据：证据一：招商手册、证据二：照片、证据三：商铺租赁合同，以上证据证明：1、被上诉人招商时的承诺；2、租赁店铺所在街道的现状；3、被上诉人严重违反了承诺，未进行配套设施建设。证据四：节目录像光盘、证据五：录像对话整理，以上证据证明：1、被上诉人清楚知道本案店铺转租的前提是店铺权属证明；2、被上诉人无法提供租赁店铺的权属证明；3、上诉人无法办理营业执照系被上诉人造成的。
被上诉人春伦公司认为，对证据一招商手册真实性没有异议，但不属于新证据，是另外的法律关系，不属于本案租赁合同关系的范围，对证据二的真实性有异议，也无法证明对象。证据三不属于新证据；证据四真实性没有异议，但是与本案无关，其性质属于证人证言，不能够作为认定事实的依据，另节目的报道很多是不属实的。
本院认为，上诉人提供的证据一、二、三均不属于新证据，且证据四系电视节目，该证据上的陈述多系利害关系人的陈述，其证明力较低也没有其他证据予以印证，故本院对上述证据均不予采纳。
当事人在本案第一审程序中向法院提交的证据均已随一审案卷移送至本院。根据双方当事人在一审诉讼过程中的举证、质证和原审法院的认证及二审的审理情况，本院依法确认一审认定事实属实。
本院认为，本案的焦点问题是在本案《商铺租赁合同》履行中，上诉人与被上诉人是否存在违约行为。
上诉人认为被上诉人未能兑现招商引资的承诺，而且参与投资“茉莉花茶一条街”的所有承租人均无法办理营业执照，致使上诉人承租商铺店面的目的无法实现，因此，被上诉人构成根本性违约，应承担违约赔偿责任。本院认为有关招商宣传，根据《中华人民共和国合同法》第十五条第一款的规定，属于被上诉人向上诉人发出的要约邀请，其内容与合同条款不一致时，应以合同为准，上诉人并未提供证据证明相关宣传内容符合要约的规定，且在《商铺租赁合同》中，对于招商引资的内容也未作出明确约定，故对上诉人认为被上诉人未能兑现招商引资的承诺的主张，本院不予采信。关于被上诉人是否应当向上诉人提供办理工商营业执照所需的权属证明，上诉人并无证据证明未能办理营业执照系上诉人未能提供权属证书所致，且在《商铺租赁合同》中，双方也未约定被上诉人有协助上诉人办理营业执照的义务，故本院对于上诉人认为被上诉人违约的主张不予采信。被上诉人占有和使用商铺，又未按约定按时交纳租金，已构成违约，应根据合同约定缴纳租金、市场管理费等费用，上诉人认为因被上诉人违约才拒付租金没有事实和法律依据，本院不予支持。上诉人主张被上诉人请求2012年7月15日至2013年7月的租金已经超过诉讼时效。本院认为，部分延付或者拒付租金的诉讼时效为一年，根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效从最后一期履行期限届满之日起计算”的规定，本案双方签订的租赁协议约定的租赁费是分期履行的，故诉讼时效应从最后一期租赁费履行期满之日起计算，被上诉人诉请的租金是2012年7月15日至2013年7月的租金，被上诉人最迟应于2014年7月起诉，上诉人于2013年8月25日起诉，并未超过诉讼时效，上诉人主张被上诉人起诉已超过诉讼时效，本院不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费按照原审判决执行，二审案件受理费2470元，由上诉人吴少波负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑克华
代理审判员 黄 锋
代理审判员 缪 羽
二〇一四年八月二十九日
书 记 员 卢灵真