北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京02民终2914号
上诉人（原审被告、反诉原告）张惠智，女，1964年3月1日出生。
被上诉人（原审原告、反诉被告）邢英，女，1982年5月13日出生。
原审第三人我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。
法定代表人刘田，董事长。
委托代理人姜萍，女，1986年10月15日出生。
上诉人张惠智因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2015）西民初字第01339号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年12月，邢英起诉至原审法院称：我与张惠智于2014年6月11日经北京我爱我家房地产经纪有限公司（下称我爱我家公司）居间签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定我购买张惠智位于北京市西城区402号房屋（下称涉诉房屋），建筑面积为44.6平米，产权转移手续由经纪方负责办理，买卖双方应积极协助和配合经纪方办理相关手续。2014年6月24日，双方及经纪方经过协商签订了补充协议，约定：三方在合同执行中，若甲乙双方有一方违约，守约方有权要求违约方承担合同金额百分之十的违约金。根据《居间服务合同》，张惠智违反合同约定，我将向张惠智追偿居间代理费67800元。合同签订后，我向张惠智支付了购房定金100000元、首付款410000元，并按要求在建委的资金监管账户汇入880000元，剩余钱款2000000元按合同约定申请贷款，2014年9月19日银行批贷函下发，但张惠智未及时配合办理过户手续，要求我给予批贷函原件，并承诺如果我给批贷函原件就于2014年10月8日配合我办理过户手续，2014年10月8日，我将批贷函交给张惠智后，其在毫无理由的情况下拒绝过户，后，我曾多次与张惠智协商继续履行合同，但其坚决表示不予履行。2014年10月20日我向张惠智发出正式的催告函，要求其5个工作日内配合履行过户手续，其仍然不履行。我向张惠智主张解除合同，并返还我买房的定金和首付款，但遭到张惠智拒绝，张惠智的行为严重损害了我的利益。现我诉至法院，请求判令：1、解除我与张惠智之间签订的对涉诉房屋买卖的《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号XXX）和《补充协议》、《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（合同编号CXXX）；2、判令张惠智返还我定金100000元及首付款410000元；3、判令张惠智承担房屋总价款10%的违约金339000元；4、判令张惠智承担代理居间费用67800元；5、判令我单方撤销房屋登记部门的网签；6、判令在资金监管帐号中的880000元划转给我。
张惠智辩称：房屋买卖合同已经过期，邢英在合同有效期内不能提供《贷款合同》，未获得银行贷款，是其违约逾期付款，邢英无法提供《贷款合同》，却多次要求我过户房产，是欺骗我房产的犯罪行为；其拒绝提供与房产交易相关的离婚证、职业和收入证明等，目的是违法申请高额贷款，邢英拒绝支付510000元装修款是逾期付款的违约行为，其与中介串通签订违法违规的“阴阳合同”，损害了我的利益，我同意解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号EXXX）和《补充协议》、《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（合同编号CXXX）等与此次房屋交易相关的所有文件，确认已收到邢英交付的100000元定金和410000元房屋首付款；不同意将在建委监管中的880000元划转给邢英，不同意支付339000元违约金和居间代理服务费67800元。
张惠智反诉称：1、邢英提交的缴存监管资金银行进账单，没有收款人，账号错误，收款人开户银行不确定，该进账单是其伪造的，没有法律效力，880000元房款未支付。2、我爱我家公司员工伪造《存量房自有交易资金划转协议》，该协议的监管方丙方房管局，不能从事监管，没约定收款人名称、监管资金数额、收款人开户行，账号有问题。3、房屋买卖合同已过期，邢英在合同有效期内不能向我提供《贷款合同》，邢英违约逾期付款。4、邢英无法提供贷款合同，却多次要求我过户房产，是诈骗的犯罪行为。5、邢英拒绝提供与房产交易相关的重要文件材料，包括：离婚证、职业和收入证明，目的是违法违规申请高额贷款，图谋不轨，导致交易无法继续进行下去，应由其承担违约责任。6、邢英拒绝支付510000元装修款是违约逾期付款的行为，按10％计算，应承51000元违约金。7、邢英与中介串通签订违法违规的“阴阳合同”，损害我的利益。8、我在签订合同中多次受到欺骗和胁迫，房屋买卖合同中没有提到贷款2000000元的事，合同签订后，邢英称必须贷款，并胁迫我，签了合同，如果不答应此条件就双倍返还定金；当我指出邢英自称有一套房产，只能贷款30％，不能贷200万元时，邢英称刚办理了离婚手续，此前其一直声称是夫妻二人为孩子买学区房，无疑是对我的又一次欺骗；邢英用《同意贷款通知书》欺骗我，要求我过户房产，当我索要文件原件，以便核实贷款的真实性时，其条件是我必须在《同意贷款通知书》上约定于2014年10月8日办理房产过户、交税手续，但邢英不能提供《贷款合同》，我当然不会过户，约定也是无效的，《同意贷款通知书》是伪造的。现我诉至法院，请求判令：1、解除我与邢英签订的《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号E09154086）和《补充协议》、《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（合同编号Cxxx）以及一切与此次房屋交易相关的所有文件；2、邢英承担房屋成交价10%的违约金339000元；3、邢英承担我聘请律师的费用33900元；4、邢英承担装修款的10%违约金51000元；5、邢英承担精神损害抚慰金20000元；6、邢英支付误工费63727元；7、邢英承担房屋差价损失123000元；8、邢英承担本案的案件受理费。
邢英针对张惠智的反诉辩称：张惠智的反诉请求无事实与法律依据，不同意张惠智的反诉请求。第一，解除合同我方同意，但张惠智所说理由我方不同意；第二，违约金与律师服务费、房屋装修款的违约金都没有事实依据，房屋装修款是包含在合同房屋价款中；第三，房屋差价、误工费与误工损失都没有依据，该房屋的单价已涨2万元、总价涨了不少，不存在差价损失；最后，针对资金监管的问题，我方已提交北京银行的进账单，该资金在房管局的监管账户上，是过完户之后直接划给卖方，所以不存在资金监管不实的情况，对于我爱我家公司伪造证据的情况更不存在；虽然合同约定了3个月没过户，合同因同意贷款通知书而进行了合同变更，并不存在无效问题，且张惠智已经明确收到过该同意贷款通知书；对于贷款合同，当时在恒生银行，我与张惠智的账户都提供给了银行，但是需要张惠智将房本提交给银行，进行过户抵押后，合同才生效，才会给我合同，这是正常的手续，是张惠智原因造成的，因其不给过户，导致当时的贷款合同没有办下来；张惠智说我没向其提供离婚证等没有理由，没有合同依据与法律依据，建委和银行会进行相关的资质审核；此外，本案不是阴阳合同，合同总价就是3390000元，其中510000元是房屋附属装修设施的价款。综上，不同意张惠智的反诉请求。
原审法院经审理确认：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。张惠智与邢英签订的两份《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》均系双方自愿签订，未违反法律、法规的强制性规定，系有效合同，双方应按合同约定履行各自的合同义务。关于双方均要求对方承担违约责任一节，张惠智主张邢英违约导致合同已过期，根据《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号Exxx）和《补充协议》约定，双方应自合同签订之日起九十日内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属登记手续，2014年7月17日网签《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号Cxxx）约定同一条款，网签合同系建委备案合同，在合同履行中，邢英将前期的定金、首付款、和资金监管款项支付到位，2014年9月19日邢英获得银行同意贷款通知书，邢英并未逾期，合同也无过期之说。张惠智主张邢英提供的缴存资金监管银行进账单及《存量房自有交易资金划转协议》系邢英及我爱我家公司伪造，法院与北京市西城区房管局及北京银行联系核实，邢英提供缴存资金监管银行进账单及《存量房自有交易资金划转协议》均系真实，且邢英依据《存量房自有交易资金划转协议》已将人民币880000元存入北京市西城区房屋管理局的监管账户内。法院对张惠智所述伪造不予采信。张惠智主张邢英未向其提供与房产交易相关的重要材料，包括离婚证、职业、收入证明和贷款合同，法院认为，依据《补充协议》约定，甲乙丙三方任何一方如对另一方或两方做出承诺，都会以协议、证明或承诺书等书面形式体现，三方不存在也不认可口头约定或承诺，在合同履行中，如任何一方提出与《买卖合同》、《居间合同》或《补充协议》等书面约定不符的要求，合同另外两方有权拒绝配合，如提出要求方因所提条件未被配合而拒绝继续履行合同，则视为违约。张惠智要求邢英提供的材料非合同约定，邢英是否违法违规申请高额贷款是由邢英申请贷款的银行根据邢英提供的上述材料审核并决定是否批准贷款，邢英未向张惠智提供离婚证、职业、收入证明、贷款合同，不属于违约。而张惠智因所提条件未被配合而拒绝继续履行合同，则应视为违约。根据合同约定和交易习惯，邢英在将前期的定金、首付款、和资金监管款项支付到位且已获得《同意贷款通知书》后，张惠智应配合邢英办理房屋权属过户手续以完成贷款抵押手续，张惠智以不相信邢英、我爱我家公司和银行为由不予配合协助办理，在邢英第二次申请到《同意贷款通知书》之后，张惠智仍以不相信邢英、我爱我家公司和银行为由不同意继续履行，张惠智不配合办理过户及贷款抵押手续的行为没有事实和法律根据，是造成合同不能完全履行之原因，法院确认张惠智构成违约，邢英未违约。关于约定房屋买卖价款数额问题，《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号Exxx）和《补充协议》里约定房屋总价款为3390000元，另在双方签订《装修款补充协议》中明确约定，房屋总价款3390000元，其中包含标的房屋的配套设施折价款为510000元，除房屋配套设施折价款以外的金额，为该房屋的过户价款2880000元。故网签的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（合同编号Cxxx）约定房屋价款2880000元，及配套设施折价款510000元，合计为该房屋买卖成交价款。张惠智主张除房屋交易价格3390000元以外买方仍需支付510000元装修款的事实法院不予采信。鉴于双方当事人均同意解除《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号Exxx）、《补充协议》和《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（合同编号Cxxx），法院不持异议。由于合同无法继续履行，系由于张惠智未配合办理房屋过户手续造成，故由此造成的后果责任应由张惠智承担。合同终止履行后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其它补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》解除后，邢英已付的购房定金和首付款张惠智应当返还，并应撤销房屋登记部门的网签备案；关于邢英主张判令张惠智按照房屋购房款的10%支付违约金的请求，鉴于本案中合同未完全履行是因张惠智没有配合邢英办理房屋过户手续违约所致，张惠智系违约方，根据《补充协议》第二条之规定，邢英关于违约金的诉讼请求法院予以支持。关于邢英主张张惠智向其支付居间服务费的诉讼请求，鉴于合同未完全履行是因张惠智没有配合邢英办理房屋过户手续违约所致，根据《居间服务合同》第四条第3款之规定，法院予以支持。关于资金监管账户中的880000元，鉴于监管单位为北京市西城区房屋管理局，邢英可向该单位提出申请，法院不做判定。关于张惠智反诉请求判令邢英承担房屋成交价10%的违约金339000元，由于邢英不构成违约，法院不予支持。关于张惠智反诉请求判令邢英承担其聘请律师的费用33900元，该主张没有法律依据，法院不予支持。关于张惠智反诉请求判令邢英承担510000元装修款的10%的违约金51000元，没事实依据，法院不予支持。关于张惠智反诉请求判令邢英承担精神损害抚慰金20000元，没有法律依据，法院不予支持。关于张惠智反诉请求判令邢英支付误工费63727元，该主张没有事实和法律依据，法院不予支持；关于张惠智反诉请求判令邢英承担房屋差价损失123000元，没有事实依据，法院不予支持。张惠智于法庭辩论结束后，提出增加赔偿的诉讼请求，本案不作处理。据此，原审法院于2016年1月判决：一、解除邢英与张惠智就北京市西城区402号房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号Exxx）、《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（合同编号Cxxx）；二、解除邢英、张惠智及北京我爱我家房地产经纪有限公司二零一四年六月二十四日签订的《补充协议》；三、自判决生效之日起五日内，张惠智退还邢英购房定金人民币十万元；四、自判决生效之日起五日内，张惠智退还邢英购房首付款人民币四十一万元；五、自判决生效之日起五日内，张惠智支付邢英违约金人民币三十三万九千元；六、自判决生效之日起五日内，张惠智支付邢英居间代理费人民币六万七千八百元；七、驳回邢英的其他诉讼请求；八、驳回张惠智的全部反诉请求。如果张惠智未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
判决后，张惠智不服上诉至本院，仍坚持原审意见，要求撤销原判第五、六、八项，不同意给付邢英违约金及居间代理费，并要求邢英给付其违约金339000元、律师费33900元、装修款510000元的违约金51000元、精神抚慰金20000元。邢英、我爱我家公司均同意原判。
经审理查明：邢英与张惠智经我爱我家公司居间介绍，于2014年6月11日签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（合同编号：Exxx），张惠智将其所有的位于北京市西城区402号房屋出售给邢英，建筑面积44.6平方米，成交价格3390000元。该合同第十条约定自合同签订之日起九十日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。同日，双方签订《装修款补充协议》，协议约定：甲方出售给乙方的标的房屋总价款为3390000元，其中包含标的房屋的配套设施折价款510000元，因此除房屋配套设施折价款以外的金额，为该房屋的过户价款2880000元。合同签订当日，邢英向张惠智交纳定金100000元。
2014年6月24日，邢英（乙方）与张惠智（甲方）及我爱我家公司（丙方）签订《补充协议》，协议第二条约定：若甲乙双方有一方违约，则甲乙双方中的守约方有权要求甲乙双方中的违约方承担合同金额10％的违约金；若丙方违约，则甲乙双方有权要求丙方退还全部已支付代理费。协议第八条约定房款交接的方式：“乙方以4次交付房款的方式交接房款：1、在合同签订当时，乙方交付甲方定金10万元，交付方式为自行交接；2、乙方在网签当日交付首付款41万元，交付方式为自行交接；3、在2014年8月15日前（过户前）乙方再交付甲方房款88万元，交付方式为资金监管；4、贷款部分房款200万元，由金融贷款机构依照贷款流程及条件直接发放给甲方；丙方对乙方交付的房款，仅承担见证责任。”。
2014年7月17日，邢英和张惠智在北京市建委网站上网签了《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（合同编号CXXX）。该合同与双方于2014年6月11日签订的合同编号为EXXX《北京市存量房屋买卖合同》约定交易标的为同一处房屋，即张惠智名下的位于北京市西城区402号房屋，网签合同约定的房屋成交价格为2880000元；双方约定付款方式为通过存量房自有交易资金监管账户划转自有资金，买受人将房价款880000元存入自有交易资金监管账户，买受人取得房屋所有权证书后，存量房交易平台将存量房自有交易资金监管账户内的监管资金一次性划转至双方在《存量房自有交易资金划转协议》中的约定卖方收款账户，剩余房款2000000元，买受人向银行申办抵押贷款。
该网签合同附件六为《存量房交易结算资金划转协议》，张惠智为甲方，邢英为乙方，北京市西城区房屋管理局为丙方。该协议约定：“第一条，甲乙双方同意账户名CXXX（网签合同编号），账号为×××的账户作为存量房自有交易资金监管账户（下称监管账户），自愿将《北京市存量房屋买卖合同》中约定的乙方自有交易资金（下称自有资金）存入该账户。如交易完成，自有资金及在监管账户存续期间的存款利息归甲方所有，如甲乙双方交易失败，账户内本息归乙方所有。甲方在北京银行开立的账户，户名为张惠智，账号为×××，交易完成时，作为自有资金收款账户；乙方在北京银行开立的账户，户名为邢英，账号为×××，交易失败时，自有资金划付至该账户；第三条，丙方的监管义务：在监管期间，丙方通过存量房交易服务平出具电子指令要求监管银行进行划转监管账户内的自有资金……房屋权属转移登记完成后二日内，丙方通过存量房交易服务平台出具电子指令，要求监管银行将乙方存入监管账户内的自有资金划转至甲方账户。……”该协议落款处有邢英、张惠智的签名，丙方处盖有北京市西城区房屋管理局存量房资金监管合同专用章，日期为2014年7月17日。
同日，邢英按《补充协议》约定，向张惠智支付房款410000元。
2014年8月1日，邢英按约定向北京市西城区房管局在北京银行开设的资金监管账户转入88万元，北京银行向邢英出具进账单（回单），该进账单（回单）显示：付款人邢英，收款人为存量房存款，账号为CXXX，开户银行为官园支行营业部。张惠智对邢英是否向监管账户交付了880000元一事提出质疑。原审法院到邢英办理存款业务的北京银行总行营业部核实，银行人员确认，邢英已将880000元存入北京市西城区房屋管理局指定的监管账户，收款单位为北京市西城区房屋管理局，账号为×××。
2014年9月19日，恒生银行（中国）有限公司北京分行给邢英出具《同意贷款通知书》，《同意贷款通知书》写明：“鉴于借款人邢英因购买位于北京市西城区402房屋与出售方张惠智签订了《存量房屋买卖合同》（经纪成交版）并向我行提出了发放期限为24年，金额为人民币2000000元的住房按揭贷款的申请。经审查，借款人符合恒生银行（中国）有限公司北京分行按揭贷款基本条件，如在我行批准借款人贷款申请之日起的三十日内，借款人与我行签订了《房地产抵押贷款合同》，且在该合同签署之日起六十日内，买卖双方办妥产权过户和抵押登记手续并且借款人与我行签署完毕我行所要求的全部按揭贷款文件、提供全部证明材料并办妥我行内部流程所要求的所有必要手续后提出贷款发放申请，则我行拟依据与借款人签订的《房地产抵押贷款合同》的有关约定，将该贷款金额转至借款人的指定账户。……我行保留对包括贷款金额和期限在内的所有贷款条件的最终决定权，本通知书内容与我行最终贷安排不一致的，以我行实际贷款安排为准。……”邢英在收到恒生银行出具的《同意贷款通知书》后，即通知张惠智协助办理过户手续，张惠智于2014年9月25日收到邢英的《同意贷款通知书》，在《同意贷款通知书》签名并书写：“本人收到同意贷款通知书（恒生银行发放）原件、并会在需要时出示此文件，约定2014年10月8日上午办理房产过户、交费税手续”。张惠智未按约定于2014年10月8日协助邢英办理房屋过户登记手续，并以邢英申请贷款的恒生银行（中国）有限公司北京分行没有出具《贷款合同》而拒绝办理房屋登记手续。由于邢英、张惠智未按《同意贷款通知书》规定的时间办理相关手续，邢英申请的购房贷款未办成。
另查，邢英、张惠智及我爱我家公司签订的《居间服务合同》约定，居间服务费为67800元。第四条违约责任第3项约定，甲方或乙方违反合同约定，导致丙方不能继续履行义务的，丙方不承担责任，且丙方有权收取本合同约定的居间代理费用，无须退还，如支付费用为守约方，可向违约方追偿该笔费用。邢英共向我爱我家公司交纳居间服务费67800元。
在审理过程中，经原审法院主持调解，邢英表示会做出更多努力让合同得以履行，张惠智也表现出了继续履行的意愿，邢英向恒生银行（中国）有限公司北京分行申请了第二次贷款，2015年1月29日《同意贷款通知书》下发后，张惠智表示不再相信邢英和我爱我家公司，认为邢英和我爱我家公司没有给其提供离婚证明、收入证明、资金监管凭条等文件，不同意继续履行合同，调解未果。
上述事实，有各方当事人的陈述、《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号E09154086）、《补充协议》、《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（合同编号CXXX）、《房地产经纪服务事项告知书》、《我爱我家签约提示》、《居间服务合同》、交易方信息留存表、交易税费提示、业务收据、《存量房交易结算资金自行划转声明》、《房屋交易保障服务合同》、《房屋买卖定金协议》、《存量房自有交易资金划转协议》、定金收据、收条、北京银行进账单、同意贷款通知书、关于配合办理房产过户等手续的催告函、快递单复印件、房屋买卖／租赁委托书、《装修款补充协议》等证据在案佐证。
本院认为：邢英与张惠智、我爱我家公司签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》均系各方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效，各方均应依约履行。现各方均同意解除上述合同，本院对此不持异议。合同解除后，张惠智应将邢英已付的购房定金100000元及首付款410000元返还邢英。关于违约责任一节，合同签订后，邢英依据《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》的约定，按期给付了约定的购房定金及首付款，网签完毕后，其依约将除贷款外剩余的880000元购房款存入北京市西城区房屋管理局指定的资金监管账户，邢英于2014年9月19日取得银行出具的《同意贷款通知书》，并将上述通知书送达张惠智，张惠智亦认可其收到该通知书。现张惠智以资金监管账户虚假、缴存资金监管银行进账单系伪造及不相信邢英、我爱我家公司和银行为由，不同意配合邢英办理房屋过户及抵押贷款手续，缺乏依据，其因此导致合同无法继续履行，存在违约。邢英依据上述合同的约定起诉要求张惠智给付购房款10%的违约金及其已支付的居间代理费，有事实和法律依据，本院予以支持。张惠智主张邢英违约在先，反诉要求其给付违约金，缺乏依据，本院不予支持。张惠智要求邢英给付装修款的违约金51000元，因装修折价款510000元包含在房屋实际成交价3390000元中，且邢英不存在违约行为，故张惠智的该反诉请求，缺乏依据，本院不予支持。张惠智另主张邢英给付律师费、精神抚慰金，亦缺乏相应依据，本院亦不予支持。综上，原审法院判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
保全费1760元，由张惠智负担（于本判决生效之日起7日内交纳）。
一审案件受理费12968元，由张惠智负担（于本判决生效之日起7日内交至原审法院），反诉案件受理费5053元，由张惠智负担（已交纳）；二审案件受理费9113元，由张惠智负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 珊
代理审判员 陈雨菡
代理审判员 杜传金
二〇一六年四月二十九日
书 记 员 孙辰姝