惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1391民初630号
原告：赵宇盈，女，汉族，1996年10月16日出生，户籍地：辽宁省营口市老边区，
委托代理人：王永平，广东天立律师事务所律师。
被告：惠州大亚湾华彩房地产开发有限公司，住所地：惠州大亚湾澳头南山国际大厦A座8层05-06室。
法定代表人：周梅香。
委托代理人：彭斯妮，系该公司职员。
原告赵宇盈诉被告惠州大亚湾华彩房地产开发有限公司（下称华彩房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2017年4月11日受理后，依法组成由审判员周勇担任审判长，审判员李海仁、代理审判员钟丹燕参加的合议庭，适用普通程序，于2017年6月26日公开开庭进行了审理,原告的委托代理人王永平、被告的委托代理人彭斯妮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告于2013年11月12日与被告签订华彩公馆《楼宇认购书》，认购被告开发的位于惠州××经济技术开发区澳头××北路××号华彩公馆2栋1单元604房，并支付了定金20000元，被告开具了定金收据。后来在被告的要求下，原告又在2014年1月6日向被告支付了购房款20000元、维修基金5129元、律师见证费600元、契税4457元、办理社保或纳税证明费用5000元，工本费160元、查档费50元，上述各项费用合计：55396元。但是由于房价上涨，被告单方毁约，拒绝与原告签订正式《广东省商品房买卖合同》，原告就此事曾多次与被告交涉，多年无果。后经原告向大亚湾经济技术开发区房管局网站查询，本案诉争房屋华彩公馆2栋1单元604房已经办证至第三人名下，因此被告已经涉嫌构成欺诈和一房两卖，原告委托律师向被告发出《律师催告函》，被告仍不退房退款。为维护原告的合法权益，原告起诉至法院，请求判令：一、解除原、被告双方在2013年11月12日签订的华彩公馆《楼宇认购书》；二、被告双倍返还原告定金40000元人民币；三、被告双倍赔偿原告购房款40000元人民币；四、被告返还原告支付的维修基金、律师见证费、契税、办理社保或纳税证明费用、工本费、查档费等合计15396元人民币；五、被告承担本案的诉讼费。
原告向法庭提交的主要证据有：
证据1.身份证。拟证明原告诉讼主体资格。
证据2.企业信息查询单。拟证明被告诉讼主体资格。
证据3.华彩公馆楼宇认购书。拟证明原告于2013年11月12日与被告签订华彩公馆《楼宇认购书》，认购被告开发的位于惠州××经济技术开发区澳头××北路××号华彩公馆2栋604房。
证据4.收款收据【2125585号】。拟证明2013年11月12日，被告收取原告定金20000元。
证据5.收款收据【2301223号】。拟证明2014年1月6日，被告收取原告购房款20000元。
证据6.收款收据【1189817号】。拟证明2014年1月6日，被告收取原告维修基金5129元。
证据7.收款收据【1189917号】。拟证明2014年1月6日，被告收取原告查档费50元。
证据8.收款收据【1188363号】。拟证明2014年1月6日，被告收取原告律师见证费600元。
证据9.收款收据【1189765号】。拟证明2014年1月6日，被告收取原告契税4457元。
证据10.收款收据【1121766号】。拟证明2014年1月6日，被告收取原告工本费160元。
证据11.代缴费用明细表。拟证明被告向原告收费的依据，其中收取的社保纳税证明费用5000元，未开具收据。
证据12.房管局楼房销控信息。拟证明华彩公馆2栋1单元604房已经办证第三人名下，因此被告涉嫌构成欺诈和一房两卖。
证据13.律师催告函。拟证明原告曾于2017年2月23日委托律师向被告发出催告函。
证据14.EMS快递单。拟证明原告曾于2017年2月23日委托律师向被告发出催告函。
被告辩称：原告签认购书时未告知被告当时其系未成年人，我公司在知道原告系未成年人之后也给与原告一定时间办理按揭，但是因原告自身原因要求不继续履行认购书，因此没有签订买卖合同。
被告向法庭提交了楼宇认购书。拟证明原告在楼宇认购书上的时候资料与原告身份证上的身份资料不一样。
经审理查明：2013年11月12日，原告赵宇盈与被告华彩房地产公司签订了一份《华彩公馆楼宇认购书》，主要约定：原告认购被告开发的华彩公馆1期二栋一单元604号房，该房建筑面积为85.49平方米，成交总房价为392000元；付款方式为银行按揭，原告须在签订本楼宇认购书的同时支付定金20000元，2013年11月22日前付清首期房款118000元并持付款凭证与被告签订《商品房买卖合同》，剩余274000元以银行按揭付款方式支付；如原告未按上述期限付清房款、税费或未与被告签订《商品房买卖合同》，每逾期一天，被告有权以总房款的千分之一向原告计收违约金，逾期超过七天，被告有权解除本楼宇认购书，不予退还原告支付的定金，并不再通知原告而将涉案物业另行出售。该协议还就其他事项进行了约定。该认购书中，乙方即原告赵宇盈的信息仅填写了住址：营口市××中心街水御兰庭夜明珠音乐城，手机：133××××9193、132××××3390。
该认购书签订当天，原告即向被告支付了购房定金20000元，被告出具了一份编号为2125585的收据确认收到该款项。
2014年1月6日，原告到被告处协商签订合同事宜，原告向被告支付购房款20000元、维修基金5129元、契税4457元、查档费50元、工本费160元、律师见证费600元，并向被告提交原告个人身份证，被告得知原告身份证记载的出生时间为1996年10月16日，尚未参加工作，户籍地址为辽宁省××边区蓝桥里4号61，因此，双方当天未能签订商品房买卖合同。此后，原、被告仅通过电话等方式联系，双方没有直接会面再次协商签订商品房买卖合同事宜。2016年3月，被告将涉案房屋售与案外人。2017年2月23日，原告通过广东天立律师事务所以快递形式向被告发出律师催告函，次日该快递送达。2017年3月29日，原告起诉至本院，提出上述诉讼请求。
以上事实，有原、被告的庭审陈述，原告提交的原告身份证、华彩公馆楼宇认购书、收款收据2125585号、2301223号、1189817号、1189917号、1188363号、1189765号、1121766号、房管局楼房销控信息、EMS快递单、律师催告函等证据证实，足以认定。
本院认为，原、被告双方签订的认购书性质属于预约合同，双方以此预约合同约定将来订立本合同。该认购书虽对双方交易房屋有关事宜进行了初步确认，但对双方买卖房屋的交房时间、办证时间、违约责任等诸多直接影响双方权利义务的重要条款无法并无明确约定，需要在签订本合同即商品房买卖合同时协商一致达成。该认购协议书的主要合同义务对原、被告双方而言均系依预约合同履行签订本合同的行为。
关于该认购书的效力问题。原告在签订认购书时，虽年满十六周岁但未满十八周岁，且未以自己的劳动收入为主要生活来源，是限制民事行为能力人，因此，原告与被告于2013年11月12日签订的华彩公馆楼宇认购书处于效力待定状态，被告未积极催告原告的法定代理人对该认购书予以追认，原告在本人年满十八周岁后也未积极行使追认权，直至2017年3月29日向本院诉请解除该认购书，视为原告以其行为追认该认购书，本院确认该认购书合法有效。由于预约合同即华彩公馆认购书所指向的标的房屋已于2016年3月另售案外人，原、被告已丧失了订立本合同即商品房买卖合同的事实基础，该认购书已无法履行，原告诉请解除与被告于2013年11月12日签订的华彩公馆楼宇认购书，本院予以支持。
关于违约责任的承担。涉案的认购书无法履行的主要原因是原告在与被告签订该认购书时系限制民事行为能力人，导致该认购的效力存在瑕疵。原告在签订认购书里未履行告知义务，被告也未尽谨慎的审查义务，即使在原告年满十八周岁后具备了完全民事行为能力，原、被告双方既不积极处理认购书的效力问题，也怠于磋商签订商品房合同具体事宜，导致最终未能签订商品房买卖合同，原、被告双方过错相当，原告无权要求被告双倍返还定金，被告也无权没收，应将原告所交定金退还。原、被告双方签订的认购协议书属于预约合同而非本合同，并未对涉案房屋的所有权作出实质的处分，原告诉称被告一房二卖要求被告双倍返还购房款，没有事实和法律，本院不予以支持，但被告应将原告所交的房款退还。原告在庭审中称向被告公司财务交纳了5000元代办社保费用，但未提交相关的转账和被告的收款凭证，被告在庭审中也不予认可，因此原告诉请被告向其退还代办社保费用本院不予支持，但被告应将原告所交的维修基金、契税、查档费、工本费、律师见证费退还。综上，被告共应向原告退还50396元。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第十一条、第十二条，《中华人民共和国合同法》第四十七条、第六十条、第一百二十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：
解除原、被告签订的《华彩公馆楼宇认购书》；
被告惠州大亚湾华彩房地产开发有限公司于本判决生效后三日内退还原告赵宇盈已付款项50396元；
驳回原告赵宇盈的其他诉讼请求。
案件受理费2185元，由原告赵宇盈负担1000元、被告惠州大亚湾华彩房地产开发有限公司负担1185元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。
审 判 长 周 勇
审 判 员 李海仁
代理审判员 钟丹燕
二〇一七年九月二十五日
书 记 员 黄慧谊