广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2071民初10423号原告：何卫翠，女，1983年12月12日出生，汉族，住广东省潮安县。委托诉讼代理人：杨志明、顾英明，分别系广东保信律师事务所律师、律师助理。被告：周鑫，男，1990年12月27日出生，汉族，身份证住址湖南省新邵县。委托诉讼代理人：胡一帆，广东凯行律师事务所律师。原告何卫翠与被告周鑫房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告何卫翠委托诉讼代理人杨志明、顾英明，被告周鑫委托诉讼代理人胡一帆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何卫翠向本院提出诉讼请求：1.被告赔偿原告违约金206280元、中介服务费10000元、退还定金10000元及逾期利息（从起诉之日起按银行同期贷款利率上浮30%计算至清偿之日止）；2.被告向原告支付律师费30000元。诉讼中，原告变更诉讼请求为：1.确认原、被告签订的房屋买卖合同于2016年5月14日解除；2.被告赔偿原告违约金206280元，赔偿中介服务费10000元，退还购房定金10000元，并支付逾期付款利息（从起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率上浮50%计算至付清之日止）；3.被告向原告支付律师费30000元；4.被告向原告支付诉讼保全保函费用1793元。事实和理由：原告与被告在中山市创二房地产服务公司（以下简称创二公司）居间下于2016年2月18日签订房地产买卖合同，约定被告向原告出售位于中山市东区××路××城××房，成交价1146000元。合同签订当日，原告向被告支付定金10000元，向创二公司支付中介服务费10000元。合同还约定，如果该房出于抵押状态，卖方应于签署本合同之日起30个工作日内还清抵押贷款，以便解押过户；如果由于卖方悔约、重大违约等原因导致合同解除或合同无效的，卖方除了把已收款项返还给买方之外，另由卖方按房地产转让成交价的18%赔偿给买方；诉讼所需的调查费、诉讼费、律师费等费用由违约方或过错方承担。合同签订后至今，因交易房地产价格一直飙升，被告拒不向涉案房屋放贷银行还清所有贷款余额，以致无法办理解押过户。原告多次催促被告履行合同义务，但被告一直不予理会。原告对其主张的事实及诉讼请求提交的证据有：1.房地产买卖合同；2.收据、广东省地方税收通用发票（电子）；3.粤房地权证中府字第××号房产证、中府国用（2013）第易2105206号土地证；4.个人二手房按揭贷款承诺书；5.催告函、EMS快递单；6.（2016）保信律函字第107号律师函、EMS快递单；7.被告身份证复印件；8.不动产登记资料证明表；9.诉讼委托代理合同及律师费发票；10.保单及费用；11.百城新建住宅价格信息表；12.原告与创二公司中介黄春晖的对话录音；13.证人证言。被告周鑫辩称：被告不存在违约行为，原告的诉求没有事实依据。合同约定原告应于签订合同后10天内申请按揭，但根据原告提交的个人二手房按揭贷款承诺书反映，原告于2016年3月10日才向银行提出贷款申请。事实上，原告在与被告签订房地产买卖合同时对于是否购买涉案房屋持不确定态度。在签订房地产买卖合同时，原告仅愿意支付定金10000元。后在签订合同后10天内，被告询问原告银行贷款办理情况时，原告表示尚未向银行提出贷款申请，并表示被告也先无需向银行办理还清抵押贷款手续。直至2016年6月收到法院邮寄材料，被告方知原告向法院起诉并要求赔偿。原告要求被告按照合同约定转让价的18%进行赔偿，该约定明显过高，恳请法院依法予以减少。原告要求被告退还定金同时要求承担违约金，属重复主张。原告关于律师费的主张，没有证据也不符合相关规定。原告主张的诉讼担保保函费用，并不是必要产生的费用，该项请求没有法律依据。被告对其辩解没有向本院提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织了当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原、被告于2016年2月18日在创二公司居间下签订房地产买卖合同（编号：1405324），合同约定被告将位于中山市东区××路××城××房出售给原告，成交价1146000元；买方申请银行按揭，卖方无条件配合买方提交申请按揭所需的证件和法律文书，买方应于签订本合同后10天内申请按揭；该房出于抵押状态，卖方应于签署本合同之日起30个工作日内还清抵押贷款，以便解押过户；如果由于卖方悔约、重大违约等原因导致合同解除或合同无效的，卖方除了把已收款项返还给买方之外，另由卖方按房地产转让成交价的18%赔偿给买方；如果由于买方悔约、重大违约等原因导致合同解除或合同无效的，由买方按房地产转让成交价的18%赔偿给卖方；本合同履行过程中产生争议的，各方应及时协商解决，诉讼所需的调查费、诉讼费、律师费等费用由违约方或过错方承担。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付定金10000元，向创二公司支付中介费10000元，原告并按照合同约定向银行申请按揭贷款，被告也配合提供了贷款申请所需资料，但之后被告没有按照合同约定的时间将房产注销抵押，交易没有继续进行。原告于2016年4月28日向被告发出催告函，催促被告收函后3日内办理房产解押手续，被告收函后没有办理。原告又于2016年5月11日委托律师向被告发函，通知被告解除双方签订的房地产买卖合同并要求被告承担违约责任，被告于2016年5月14日签收该函件。后双方协商未果，原告遂诉至本院，主张前述实体权利。另查：根据原告的申请，本院依法委托中山市中正信德资产评估与土地房地产估价有限公司对中山市东区××路××城××房于2016年5月14日的价值进行评估，该公司于2016年8月12日出具评估报告，估价为1311900元。原告因此向评估公司预交评估费5780元。原告因本案诉讼聘请律师而支付律师费30000元。本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。原告与被告签订的房地产买卖合同是当事人真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，当事人均应恪守履行。合同签订后，原告按照合同约定支付了定金并向银行申请按揭贷款，被告也配合原告提供了相应资料，但之后被告并没有按照合同约定清偿抵押贷款并办理抵押注销手续，以致合同无法继续履行，被告的行为已构成违约，被告应当承担违约责任。原告据此向被告提出解除合同并已将解除合同通知书送达给被告，故原告请求确认合同于2016年5月14日解除，理据充分，本院予以支持。合同解除后，被告应当向原告返还已支付的定金10000元，并承担违约金。关于违约金，我国合同法规定的违约金具有补偿性，主要在于弥补守约方受到的损失，原告在本案中的损失有中介费10000元、律师费30000元及房产升值的逾期利益损失165900元（1311900元1146000元），合计205900元。本案合同约定违约金为房价款的18%即206280元，被告提出该标准过高，本院经审查，认为该标准不算过高，被告应当按合同约定向原告支付违约金206280元。同时，因合同约定的违约金可以弥补原告受到的损失，故对原告主张违约金之外的中介费10000元、律师费30000元，本院不予支持。原告主张的逾期利息没有依据，本院不予支持。原告主张的诉讼保全保函费用，不是必须发生的费用，本院亦不予支持。综上所述，原告诉求合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第三款、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认原告何卫翠与被告周鑫于2016年2月18日签订的房地产买卖合同（编号：1405324）中关于买卖双方的权利义务内容于2016年5月14日解除；二、被告周鑫于本判决生效之日起七日内向原告何卫翠返还定金1万元并支付违约金206280元；三、驳回原告何卫翠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17330元（原告已预交），由原告何卫翠负担520元，被告周鑫负担16810元；司法评估费5780元（原告已预交），由被告周鑫负担（被告周鑫于本判决生效之日起七日内迳付原告22590元）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  刘 宇审 判 员  梁丹妮人民陪审员  邓杏妹二〇一六年十月二十六日书 记 员  蔡春容刘佳林