南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鼓民初字第82号
原告江苏天盾农副产品发展有限公司，组织机构代码78710876-X，住所地南京市秦淮区光华路10号。
法定代表人杨志龙，总经理。
委托代理人严震，江苏佳民律师事务所律师。
被告南京仁沁商贸有限公司，组织机构代码77397807-8，住所地南京市建邺区应天大街837号8幢1101室。
法定代表人陈健，总经理。
委托代理人张健。
原告江苏天盾农副产品发展有限公司（以下简称天盾农副产品公司）诉被告南京仁沁商贸有限公司（以下简称仁沁商贸公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月24日立案受理，依法由审判员李义军独任审判，于2015年1月29日公开开庭进行了审理。原告天盾农副产品公司的委托代理人严震，被告仁沁商贸公司的法定代表人陈健及其委托代理人张健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告天盾农副产品公司诉称，2012年11月11日，被告仁沁商贸公司自原告天盾农副产品公司处承租了位于南京市鼓楼区中央北路127号外门面9、10号的房屋用于其公司经营，双方在合同中约定租期为2年，自2012年11月1日至2014年10月31日，年租金16万元。租金于每年的9月30日一次性付清；上述房屋租期到期后，原告天盾农副产品公司与被告仁沁商贸公司无法就续租的租金标准达成一致，双方未能续签租赁合同，上述租赁合同到期终止。被告仁沁商贸公司在租赁合同到期后拒绝迁出上述承租房屋，给原告天盾农副产品公司造成了巨大的经济损失。原告天盾农副产品公司与被告仁沁商贸公司多次协商无果，现原告天盾农副产品公司诉至法院，请求判令：1.被告仁沁商贸公司立即迁出自原告天盾农副产品公司处承租的位于南京市鼓楼区中央北路127号外门面9、10号的房屋并向原告天盾农副产品公司支付房屋占用费（按每年30万元标准计算，自2014年11月1日起至实际迁出之日止）；2.被告仁沁商贸公司向原告天盾农副产品公司支付违约金8万元。
被告仁沁商贸公司辩称，第一，原告天盾农副产品公司调整房屋年租金为30万元是不成立的。2014年6月份，被告仁沁商贸公司到原告天盾农副产品公司处拿了相关租赁合同办理资质证书，此时双方已口头达成协议。原合同约定租金是16万元，现在调整至30万元是不成立的。第二，被告仁沁商贸公司不存在违约行为。因为双方在2014年6月份已经达成了口头协议，但原告天盾农副产品公司在租赁期限到期的时候即2014年10月底突然告知房租上涨。第三，原告天盾农副产品公司断水、断电致房屋无法正常使用。自2014年11月9日原告天盾农副产品公司开始对涉案房屋断水、断电，被告仁沁商贸公司反复与原告天盾农副产品公司联系，要求其进行处理。由于断水、断电，涉案房屋无法使用，现被告已经停业，被告也不愿意再承租了，被告仁沁商贸公司随时可以交还房屋。综上，请求法院依法判决。
经审理查明，2008年7月11日，原告天盾农副产品公司从产权人南京长江电子信息产业集团有限公司处承租了位于本市鼓楼区中央北路127号土地证上的全部房屋、附属设施，土地面积为4864.1平方米，建筑面积约8683.8平方米；租赁物的功能为菜市场及配套商业、服务业，本租赁物采取包租的方式，由承租方自行管理，自主经营；租赁期限为10年，即从2008年7月28日起至2018年7月27日止；出租方同意承租方的合法转租行为，但承租方将租赁物的面积转租的，承租方的转租合同应当交出租房（方）备案，转租部分的管理工作由承租方负责，包括向转租户收取租金。
2009年9月10日，原告天盾农副产品公司（出租方、甲方）与被告仁沁商贸公司（承租方、乙方）签订了《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将其承租的坐落于下关区（现鼓楼区）中央北路127号外门面9、10号（建筑面积约186平方米，共2间）出租给乙方使用；租赁期限为3年，自2009年11月1日至2012年10月31日止；房屋综合费用为每年15万元；租金每3年递增5%；甲方于签约时收取乙方2万元作为租赁保证金，租赁期限届满后，如乙方没有违约责任，应全额退还租赁保证金（不计利息），否则甲方有权扣除相应费用后将余额退还给乙方。合同签订当日，被告仁沁商贸公司向原告天盾农副产品公司支付保证金2万元。被告仁沁商贸公司自2009年11月开始使用租赁房屋从事经营活动。
2012年11月1日，原告天盾农副产品公司（出租方、甲方）又与被告仁沁商贸公司（承租方、乙方）续签了《房屋租赁合同》，合同约定：乙方向甲方承租坐落本市下关区（现鼓楼区）中央北路127号外门面9、10号（建筑面积为168平方米，共2间）；房屋用途为经营场所；租赁期限为2年，自2012年11月1日至2014年10月31日止；房屋年租金为16万元；乙方应于本合同生效当日向甲方支付保证金5000元；乙方不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需先征得甲方书面同意，一切费用由乙方自理，否则甲方有权要求乙方按原状恢复或向甲方交纳恢复工程所需费用；租赁期满后，可动资产归乙方所有，不动资产归甲方所有；租赁期满后，本合同即终止，届时乙方须将房屋退还甲方，同时应结清所有费用后，三个月内退还保证金，如乙方要求继续租赁，则须提前三个月书面向甲方提出，甲方在合同期满前一个月内向乙方正式书面答复，如同意继续租赁，则续签租赁合同。合同签订后，被告仁沁商贸公司继续租赁使用涉案房屋。
2014年6月，因被告仁沁商贸公司拟增加经营范围，原告天盾农副产品公司向被告仁沁商贸公司提供了房屋租赁合同和权属证书复印件供被告仁沁商贸公司办理营业执照之用。
双方因租赁标准无法协商一致，双方在上述房屋租赁合同期限届满前未能续签新的房屋租赁合同。
2014年11月18日，被告仁沁商贸公司向原告天盾农副产品公司发出《公函》，内容为：因原告天盾农副产品公司未按合同条款，无依据大幅度提高租金标准，已经严重影响到被告仁沁商贸公司的正常营运，希原告天盾农副产品公司在短时间内明确回复。
原告天盾农副产品公司称其于2014年11月19日向被告仁沁商贸公司发出《复函》，被告仁沁商贸公司称其于2014年11月21日收到该复函，复函内容为：涉案房屋的出租价格为每年30万元；如被告仁沁商贸公司有意愿按此价格继续洽商新的承租合同，原告天盾农副产品公司保证被告仁沁商贸公司的优先承租权利；如被告仁沁商贸公司在收到本复函10日内既未能与我司达成30万元每年的新租赁合同又不迁出上述房产的，原告天盾农副产品公司将通过法律途径追究被告仁沁商贸公司的法律责任（包括违约责任、按照每年30万元的标准计算房产占有使用费）。
2014年11月20日，被告仁沁商贸公司再次向原告天盾农副产品公司发出《公函》，内容为：因原告天盾农副产品公司至今未明确回复，决定于2014年11月21日关门停业，静候原告天盾农副产品公司给出明确的书面答复。同日，原告天盾农副产品公司对涉案房屋断电。
2014年11月24日，被告仁沁商贸公司又一次向原告天盾农副产品公司发出《公函》，内容为：被告仁沁商贸公司不能接受每年30万元的租赁标准，如果原告天盾农副产品公司坚持己见，望原告天盾农副产品公司快速组织工作组，妥善处理善后工作。
现涉案房屋仍由被告仁沁商贸公司控制，但由于停电，被告仁沁商贸公司已处于停业状态，停业前涉案房屋用于经营洗车业务。因双方最终就租金标准无法协商一致，且被告仁沁商贸公司拒不返还房屋，原告天盾农副产品公司为维护其合法权益，诉至本院，要求判如所请。
另查明，原告天盾农副产品公司出租本市鼓楼区中央北路127号中的1间房屋，其2015年租金标准为14万元。
审理中，原、被告双方意见分歧较大，致使调解未果。
以上事实有原、被告陈述、房屋租赁合同、公函、复函、租赁合同、房屋所有权证及国有土地使用权证等证据予以佐证，足以认定。
本院认为，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该租赁合同依法成立并有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同租赁期限届满后，因双方就租金标准无法协商一致，未能续签租赁合同，被告仁沁商贸公司应当返还租赁房屋，故原告天盾农副产品公司主张被告仁沁商贸公司迁出的租赁房屋诉讼请求，本院予以支持。被告仁沁商贸公司辩称其与原告天盾农副产品公司在2014年6月已就续租达成口头协议，但因被告仁沁商贸公司提供的现有证据不足以证明上述事实的存在，故该辩解意见本院不予采信。
关于房屋占有使用费的问题。被告仁沁商贸公司在租赁合同期限届满继续占用租赁房屋，应当承担占用期间的房屋使用费，但是由于原告天盾农副产品公司于2014年11月20日断电致使涉案房屋无法用于正常经营，本院对于2014年11月20日起的房屋占有使用费进行酌减，被告仁沁商贸公司自2014年11月20日起至实际迁出之日参照原合同约定租金标准的50%支付房屋占用使用费。2014年11月1日至2014年11月19日的房屋使用费标准参照原房屋租赁合同约定的租金标准支付。原告天盾农副产品公司主张按年租金30万元计算相对原合同涨幅偏高，不予采信。对于已收取的保证金可以直接冲抵上述费用。
关于违约金的问题。被告仁沁商贸公司在租赁合同期限届满后，未能及时返还租赁房屋，构成违约，应当承担违约责任。对于违约金标准，被告仁沁商贸公司认为过高，请求法院予以调低，本院综合被告仁沁商贸公司的过错程度以及原告天盾农副产品公司的损失酌定违约金为20000元。被告仁沁商贸公司辩称其不存在违约行为与事实不符，不予采信，原告天盾农副产品公司的该项诉讼请求部分予以支持。
综上，被告仁沁商贸公司应当迁出租赁房屋，并支付房屋占有使用费和违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告南京仁沁商贸有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内迁出南京市鼓楼区中央北路127号外门面9、10号房屋；
二、被告南京仁沁商贸有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告江苏天盾农副产品发展有限公司房屋占有使用费（自2014年11月1日至2014年11月19日止按年使用费标准16万元计算，自2014年11月20日至实际迁出之日止按年使用费8万元计算，上述房屋占有使用费扣除保证金2万元后支付）；
三、被告南京仁沁商贸有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告江苏天盾农副产品发展有限公司违约金2万元。
案件受理费2900元，减半收取1450元，由原告江苏天盾农副产品发展有限公司负担950元，被告南京仁沁商贸有限公司负担500元（此款原告已预交，被告应负担部分在给付上述款项时一并给付原告）
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 员 李义军
二〇一五年三月二十日
法官 助理 邢珊珊
见习书记员 夏 娜