江苏省苏州市虎丘区人民法院
行 政 判 决 书
（2015）虎行初字第00002号
原告张志。
委托代理人徐珺，江苏仁海方舟律师事务所律师。
委托代理人徐海峰，江苏仁海方舟律师事务所实习律师。
原告李茹。
委托代理人徐珺，江苏仁海方舟律师事务所律师。
委托代理人徐海峰，江苏仁海方舟律师事务所实习律师。
被告苏州高新区房产交易管理中心，住所地苏州高新区狮山路新创大厦*楼东首。
法定代表人许喆明，主任。
委托代理人汪洪，江苏益友天元律师事务所律师。
委托代理人蒋宁，江苏益友天元律师事务所实习律师。
第三人黄素芳。
原告张志、李茹诉被告苏州高新区房产交易管理中心房屋登记行政管理一案，本院于2015年3月2日受理后，于2015年3月6日向被告送达了起诉状副本、应诉通知书。因黄素芳与案件处理有利害关系，本院依法通知其为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，并于2015年8月5日公开开庭审理了本案。原告张志及原告方共同委托代理人徐珺、徐海峰，被告法定代表人许喆明，委托代理人汪洪、蒋宁到庭参加了诉讼。第三人黄素芳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。经江苏省高级人民法院批准延长本案审理期限三个月。本案现已审理终结。
原告张志、李茹诉称，原告与黄素芳按份共有苏州高新区学府花苑一区49幢106室房屋。2014年7月7日原告与黄素芳在被告处与买房人连学刚签订了存量房买卖合同。同日在签订的存量房交易资金托管协议时，被告仅要求房屋共有人黄素芳代表出卖方签字，未要求原告签字。被告这一行为，违反了苏州市房管局与中国人民银行苏州市中心支行联合发布的苏房[2007]6号《关于开展存量房交易资金托管工作的通知》文件的规定。被告在房屋买卖资金托管放款前，未尽形式和实质审查义务。在共有人张志或其公证受托人李茹未到场的情况下，被告未审查委托公证书的内容，单方面与黄素芳办理了资金交割手续，并于2014年8月15日将全部卖房款108万元转到了黄素芳个人帐户，其中含原告108000元房款。被告的以上行为存在严重的过错，且这些行为直接导致原告未拿到卖房款，这侵害了原告民事权益。请求法院判决被告行为违法，赔偿原告108000元损失及自资金交割之日至被告赔偿损失之日的利息。
原告张志、李茹向本院提交了以下证据：1、房屋共有权证存根；2、房屋权属登记信息查询结果证明；3、房产证；4、淮安市清浦区人民法院民事调解书；5、存量房买卖合同；6、公证书；7、苏州市区存量房交易资金托管协议；8、工商银行个人贷款提前归还凭证；9、销售不动产统一发票；10、苏州市区存量房交易资金托管支付凭证;11、情况说明；12、《存量房交易资金托管细则》。
被告苏州高新区房产交易管理中心辩称，一、资金托管协议的签订、托管资金的支付均为合法。苏房[2007]6号《关于开展存量房交易资金托管工作的通知》及《资金托管办事指南》并未要求卖方全体共有人在资金托管协议上签字，只要到场即可。原告张志委托原告李茹作为本次房产交易的受托人，在办理资金托管手续时，李茹是到场参与的，资金托管协议内容其也看过，并未有任何异议。至于该协议签署，由黄素芳签字即可，原告认为李茹必须签字没有法律依据，李茹在当场也没有要求签字。因此，资金托管协议的签订是合法的。原告在此后申请房屋所有权转移登记时，也没有向被告就资金托管问题提出过任何的异议。在托管资金的支付上，黄素芳为资金托管协议的当事人，有权根据协议申领托管资金，被告根据其申请发放支付凭证同样是合法的。二、原告权利如受侵害，应向黄素芳主张相关权利。资金托管制度主要是为了降低买方的交易风险，即保证转让登记（过户）成功后才将资金交给卖方，该制度并不涉及卖方内部关系问题。被告作为资金托管机构，在房屋转移登记完成后根据托管协议将房款交卖方结算账户户主即可，至于卖方内部如何分配房款与被告无关。
被告苏州高新区房产交易管理中心向本院提交了以下证据、依据：1、存量房买卖合同、房屋权属证书、国有土地使用权证书；2、黄素芳、连学刚身份证、借记卡；3、录像资料、录像截图；4、房屋登记申请书（转移登记）；5、房屋所有权证存根、苏州市房产登记委托书；6、苏州市区存量房交易资金托管支付凭证；7、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、事业单位法人证书；8、《关于开展存量房交易资金托管工作的通知》、《资金托管办事指南》；9、证人刘学明的证言。
经庭审质证，原告对被告所举证据1、5、7的真实性不持异议，对关联性有异议；对证据2、3、4、6、9的真实性有异议，且对证据2的关联性有异议，对证据6的合法性有异议；对证据8中《关于开展存量房交易资金托管工作的通知》的真实性、关联性均无异议，对《资金托管办事指南》的合法性有异议。被告对原告所举证据1、2、3、5、6、7、10、12的真实性、合法性无异议；对证据4的证明目的无异议，对真实性有异议，对部分内容的关联性有异议；对证据7证明目的有异议；对证据8、9的真实性不持异议，对关联性有异议；对证据11的形式真实性无异议，内容真实性无法确认。本院经审核认定，原告所举证据真实有效，可以作为本案证据使用，本院予以确认。被告所举证据真实有效，可以作为本案证据使用，本院予以确认。
经审理查明，原告张志、李茹与第三人黄素芳按份共有苏州高新区学府花苑一区49幢106室房屋，房屋产权证号为002100**。2014年7月7日，原告李茹作为共有人并受原告张志委托，与第三人黄素芳、房屋买受人连学刚签订苏州高新区学府花苑一区49幢106室房屋的存量房买卖合同，合同编号为苏存新合同201407070086，合同价款为1080000元。同日，李茹、黄素芳与连学刚及苏州长远房地产经纪有限公司工作人员刘学明到被告苏州高新区房产交易管理中心办理编号为20114070092的存量房交易资金托管协议，协议中约定以黄素芳名义开设的银行帐户作为结算账户，由其根据相关规定办理托管资金领款手续。黄素芳与连学刚以及被告在协议书上签字盖章。李茹到场并阅读了资金托管协议，但未在协议书上签字。2014年8月13日，李茹、黄素芳与连学刚的委托代理人刘学明到被告处办理房屋转移登记手续，并签署了房屋转移登记申请书，申请书中提示存量房交易资金托管凭证是存量房交易资金领款和退款的重要凭证之一，受、转让双方自申请房屋登记时起至领取房屋所有权证前，自行办理资金托管凭证交付手续。2014年8月15日，刘学明领取了产权人为连学刚的房屋所有权证，编号为苏房权证新区字第002136**号。同日，黄素芳申请存量房交易资金托管支付凭证，据此领取了所有房款。原告张志、李茹以未拿到卖房款为由，向本院提起诉讼。
另查明，黄素芳与张伟于1999年登记结婚。2005年张伟与张志共同购买位于苏州高新区学府花苑1区49幢106室房屋一套，张伟占90%的份额，张志占10%的份额。后张伟与黄素芳于2013年10月经淮安市清浦区人民法院调解离婚，将上述房屋中属于张伟所有的份额全部转归黄素芳所有。房屋所有权人变更为黄素芳、张志、李茹共有，黄素芳占90%的份额，张志、李茹占10%份额，张志、李茹系夫妻。2014年7月4日，张志委托李茹代为签订苏州高新区学府花苑1区49幢106室房屋存量房买卖合同、资金托管协议、办理房屋所有权转移登记等事项。
又查明，根据苏房[2007]6号《关于开展存量房交易资金托管工作的通知》及《资金托管办事指南》规定，办理存量房交易资金托管，需买卖双方至托管窗口签订《苏州市区存量房交易资金托管协议》，且卖方需全体共有人到场。托管协议中支取人为结算帐户户主，办理资金交割需结算帐户户主本人至托管窗口申请领款，支取人具有唯一性。
本院认为，依照苏房[2007]6号《关于开展存量房交易资金托管工作的通知》的规定，苏州市实行存量房交易资金托管制度。原告张志、李茹与第三人黄素芳按份共有苏州高新区学府花苑一区49幢106室房屋。共有人李茹并受共有人张志委托与黄素芳、买方连学刚签订了存量房买卖合同。被告在李茹并作为张志的委托代理人、黄素芳、连学刚均到场的情况下，核对了李茹、黄素芳和连学刚提交的存量房买卖合同、房屋权属证书、国有土地使用权证、买卖双方帐户等相关材料后，与黄素芳、连学刚签订了资金托管协议。后被告依据资金托管协议的约定，履行了放款义务。被告的操作过程符合法律、法规及有关资金托管的规定，不存在违法情形。对于原告提出的诉讼请求和理由，本院认为，第一，根据存量房交易资金托管制度实施的具体操作规程，买卖双方至托管窗口签订资金托管协议，须卖方全体共有人到场。据视频资料和证人刘学明的证言可以证实办理存量房资金托管协议时原告李茹亦在场，提供了相关的核对材料并看过协议未提出任何异议，证明苏州高新区学府花苑一区49幢106室房屋出卖方全体共有人均到场，被告在签订资金托管协议时符合资金托管规定。第二，资金托管协议不同于存量房买卖合同，资金托管协议设计旨在确保买卖双方资金交易安全，并不涉及卖房款在出卖方共有人之间分配问题。按照苏州市区存量房交易资金托管协议规定支取人只对应结算帐户所有人，本案结算帐户开户人是黄素芳，因此，被告依据资金托管协议，根据第三人黄素芳的申请向其发放支付凭证，亦符合相关程序规定。第三，在买卖双方签订的房屋登记申请书中，再次提示存量房交易资金托管凭证是存量房交易资金领款和退款的重要凭证之一，受、转让双方自申请房屋登记时起至领取房屋所有权证前，自行办理资金托管凭证交付手续。该份申请书签订时点位于资金托管协议之后，有原告方李茹签字，亦说明原告方对于资金托管协议的内容应当知晓且无异议。第四，有关资金托管协议的签订需要双方自愿签署，原告李茹在看过资金托管协议之后，没有在资金托管协议上签字，被告无权要求其必须签字。且原告李茹当时已明知资金托管结算户为黄素芳个人帐户，未提出任何异议。故即使其在资金托管协议上签字，对于托管资金被告只能按照协议约定支付至黄素芳帐户。第五，对于原告的赔偿损失请求，原告未提供任何证据证明其损失存在。综上，原告要求确认被告行政行为违法并赔偿其108000元损失及利息6480元的诉讼请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。被告的答辩理由，事实与法律依据充分，本院予以支持。
据此，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条、《最高人民法院关于审理行政赔偿案件若干问题的规定》第三十三条之规定，判决如下：
驳回原告张志、李茹的诉讼请求。
案件受理费50元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。
审 判 长 徐兴华
审 判 员 王 莺
人民陪审员 李 萍
二〇一五年八月五日
书 记 员 王道冲