湖南省沅陵县人民法院
民事�决书
（2015）沅民二初字第175号
原告沅陵宏达物业服务有限责任公司，组织机构代码：79478383-2。
法定代表人卢映宏，系该公司总经理。
委托代理人全海滨，湖南天宇律师事务所律师。
被告彭双秀，女，1977年8月12日出生，苗族，居民。
委托代理人姚健民（系彭双秀丈夫），男，1970年12月5日出生，汉族，居民。
原告沅陵宏达物业服务有限责任公司（以下简称宏达物业公司）因与被告彭双秀物业服务合同纠纷一案，于2015年9月15日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由审判员瞿勇适用小额诉讼程序于2015年10月13日公开开庭进行了审理。原告宏达物业公�的法定代表人卢映宏、委托代理人全海滨，被告彭双秀的委托代理人姚建民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宏达物业公司诉称，原告系一家于2006年11月3日依法成立的物业服务公司。沅陵县澳门花园小区建成后至今，该小区的物业服务一直由原告提供。被告彭双秀系沅陵县澳门花园小区B1栋302号房屋的业主，从2013年3月21日起至2015年8月30日共欠交物业服务费1481元，原告多次催收，被告至今未予交纳。现原告要求被告支付拖欠的物业服务费（至2015年8月30日止）1481元，并支付违约金2500元。
原告宏达物业公司为支持其主张，向本院提交了如下证据：
1、营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明各1份，用于证实原告的基本情况。
2、物业服务合同2份，用于证实被告彭双秀系澳门花园小区B1-302住宅业主，与原告存在物业服务合同关系。
3、沅价（2013）8号文件，用于证实沅陵县物价局、房产局对沅陵县澳门花园小区物业服务规定的收费标准为0.78元每平方米每月。
4、物业服务合同及补充协议各1份，用于证实原告于2013年1月23日与澳门花园小区业主委员会签订了物业服务合同，合同期限至2017年1月23日止，物业费为0.4元每平方米每月，业主应按月交费，逾期交费按每日千分之五的标准承担违约金。约定争议解决方式为向法院起诉。
5、物业服务合同补充协议及情况说明各1份，用于证实2013年9月1日原告与澳门花园小区业主委员会签订物业服务合同补充协议，将小区多层建筑的物业费标准提高至0.65元每平方米每�。
6、沅陵县澳门花园小区业主委员会通告、照片各1份，用于证实在原告与澳门花园业主委员会签订上调物业服务费的补充协议前，业主委员会以张贴通告的形式征求小区业主的意见，协议签订后，原告在物业公示栏对收费标准进行了公示。
7、业主委员会成立资料，用于证实澳门花园小区业主委员会是经合法选举程序成立的。
8、收据666张、交费汇总表1份，用于证实小区已按0.65元的标准交纳过物业服务费的业主已达77.13%的比例。
9、沅陵县宏达物业服务有限公司收费账目1页，用于证实彭双秀的物业服务费只交至2013年3月21日。
10、催费通知1份，用于证实原告向被告催收过物业服务费。
被告彭双秀辩称：原、被告之间确实存在物业服务合同关系，被告之前一直按照0.4元每平方米每月的标准向原告交纳物业服务费。2013年9月，原告与澳门花园小区业主委员会签订了1份物业服务合同补充协议，将物业费的收费标准提高至0.65元每平方米每月，但业主委员会就物业费上调事宜并未召开业主大会，也未以合法形式征求业主的意见，故该协议的签订未经合法程序，该协议不应对业主产生效力。另原告提供的物业服务在安保、卫生、绿化等方面均存在较多问题，服务质量与收费价格不对等。被告因此与原告在收费标准上产生分歧，才迟延交纳物业服务费。现被告愿意按照0.4元的标准向原告交纳物业费，但不应承担违约金。
被告彭双秀为支持其主张，向法庭提交了如下证据：
1、物业服务合�补充协议1份，用于证实原告提交的物业服务合同补充协议存在篡改的迹象。
2、照片1组及65位业主签名的情况反映1份，用于证实原告提供的物业服务质量存在问题。
3、澳门花园业主维权联名书6页，用于证实原告与业主委员会签订补充协议上调物业费，并没有召开业主大会，也没有征求业主的同意。
庭审质证时，被告彭双秀对原告宏达物业公司提交的证据1、2、4、7、8、9、10均无异议。对证据3的真实性无异议，但认为该文件是主管部门对物业收费标准的指导性文件，物业公司不能以此为收费标准；对证据5提出异议，认为补充协议有篡改的痕迹，且业主委员会签订该补充协议前未召开业主大会，也未以书面形式征求业主意见，程序不合法，故该协议无效；对证据6提出异议�认为原告未举证证实该通告已经张贴，且张贴通告也并非合法的征求意见途径，物业公司的公示时间在补充协议签订之后，显然也并非征求业主意见。原告对被告提交的证据1的真实性无异议，原告已提交证据证实该协议存在笔误，故原告才做出修改，并未影响合同双方的真实意思表示；对证据2的关联性提出异议，该情况反映系2014年部分业主向相关部门递交的材料，反应的大部分问题系开发商的遗留问题，当时主管部门答复也认定为开发商的责任；对证据3的真实性提出异议，业主签名的真实性无法核实，且签名的业主中有部分已经按照0.65元的标准交纳了物业费。
原、被告双方提交的证据，本院根据证据审查原则，审查认为：原告提交的证据1、2、4、7、8、9、10来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，为有效证据，应予以采信�原告提交的证据3系物价部门的文件，能够说明宏达物业公司的收费标准在主管部门规定的范围内，与案件有关联性，本院予以采信；原告提交的证据5系原告与业主委员会签订的物业合同及补充协议，被告虽认为补充协议有篡改的迹象，并对协议效力提出异议，但原告就合同修改已提交证据作出了合理说明，且该证据能证实本案的客观事实，至于该协议是否对被告发生效力，不影响该证据本身的真实性，故对该组证据，本院予以采信；原告提交的证据6中的照片能够证实物业公司在上调物业费后将新的收费标准予以公示，对此证据，本院予以采信，但该组证据中的通告，因原告未能证实该通告是否张贴，且也无业主的反馈意见，故该证据与案件缺乏关联性，本院不予采信。被告提交的证据1用于证实原告提交的同份协议有篡改的痕迹，原告对此并无异议，且已提交证�说明，对于该证据，本院予以采信；被告提交的证据2中的情况反应虽然不是针对本案做出的，但可以客观反应澳门花园小区存在的一些问题，本院予以采信；被告提交的证据3业主签名的真实性虽无法核实，但被告提交该证据的目的是用于证实原告与业主委员会签订上调物业费的协议前，业主委员会并未召开业主大会，也未以书面方式征求业主的意见，现原告认可未召开业主大会的事实，亦未能提交业主的书面意见反馈，故被告提交的该证据内容真实，本院予以采信。
根据采信的证据以及当事人的陈述，本院可以认定以下案件事实：
原告宏达物业公司系一家经工商登记的物业服务公司，成立于2006年11月3日。沅陵县澳门花园小区建成后的物业服务一直由宏达物业公司提供。被告彭双秀系该小区B1栋302号房�的业主，其住宅面积为84.19平方米。2013年1月，澳门花园小区业主委员会成立，宏达物业公司与澳门花园业主委员会于2013年1月23日签订了物业管理服务合同，合同期限为4年，在合同中约定：住宅物业费收取标准为0.4元每平方米每月，业主应按月交纳；如业主不按时交纳物业费，应按每日5‰的标准交纳滞纳金。2013年9月1日，宏达物业公司与小区业主委员会签订了1份物业服务合同补充协议，将澳门花园小区的住宅物业服务收费标准提高至0.65元每平方米每月，但双方在协议中表述为高层建筑的收费标准为0.65元每平方米每月，对多层建筑的物业费标准未作约定。经查明，该协议签订时澳门花园小区并无高层建筑业主入住，至今宏达物业公司也未对澳门花园小区的高层建筑提供物业服务，故该协议中的表述系笔误，系将“多层建筑”与“高层建筑”写反，对此业主委员会也表示认可。在签订该协议前，澳门花园小区业主委员会并未召开业主大会，也未以有效方式征求业主意见。但宏达物业公司在协议签订后将新的收费标准在小区物业公示栏予以公示，该小区至今已有超过75%的业主按照0.65元的收费标准交纳过物业服务费。
另查明，沅陵县物价局与沅陵县房产管理局于2013年制定的物业服务收费规范性文件中，将沅陵县澳门花园小区的物业服务收费标准定为0.78元每平方米每月。被告彭双秀的物业服务费交至2013年3月21日，之后未再交纳。
本院认为，本案被告彭双秀认可与原告宏达物业公司之间存在物业服务合同关系，并表示愿意按照0.4元每平方米每月的标准继续向宏达物业公司交纳物业服务费，对此本院予以确认。原、被告双方的争议焦点在于宏达物业公司与澳门花园业小区业主委员会于2015年9月1日签订的物业服务合同补充协议是否应对彭双秀产生约束力。《物业管理条例》第十二条规定：业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。《》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，澳门花园小区的业主委员会系经合法途径选举产生的，其与宏达物业公司签订的物业服务合同补充协议中对物业服务收费标准的约定未超出主管部门对该小区物业服务收费标准的规定，虽然协议中存在笔误，但并未影响合同双方的真实意思表示，故该份协议合法有效，依法应对澳门花园小区全体业主具有约束力。彭双秀辩称该协议签订前未召开业主大会，也未以以其他形式征求业主意见，协议无效。该辩解理由缺乏法律依据，根据《物业管理条例》第十二条的规定：业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。该补充协议中对物业服务收费标准作出的调整符合物价部门及主管部门的规定，也未明显高于本县物业服务行业的整体收费水平，且已有大部分业主按照此标准交纳了物业服务费，故不应认定该协议的内容侵害了业主的合法权益。且即使彭双秀坚持认为该协议侵犯了自身的合法权益，也应另行向法院起诉，要求撤销该协议，在协议被依法撤销之前，彭双秀仍应依照协议约定的标准交纳物业服务费。故对于宏达物业公司要求彭双秀交纳2015年8月30日前的物业服务费1481元的诉讼请求，本院予以支持。
关于被告彭双秀辩称的�业服务质量问题。彭双秀现有证据不足以证明宏达物业公司长期存在物业服务质量问题进而影响到小区业主正常生活或小区的正常运转，且物业服务具有全天候、不间断的特性，间或出现物业服务瑕疵在所难免。尤其是本案所涉的沅陵县澳门花园小区，因存在房屋质量等大量开发商遗留问题，物业服务工作的开展本身就有较多障碍，物业服务难以使所有业主完全满意，在物业服务单位提供的服务不构成根本违约的情形下，减免物业费必然导致物业服务无法继续开展进而阻碍双方合同目的的实现，且可能侵害到小区全体业主的权益。故对彭双秀以宏达物业公司存在服务瑕疵为由要求减免物业费的辩解意见，本院不予采纳。但宏达物业公司应虚心听取业主的意见，对服务工作中存在的不足切实加以改进，以维护广大业主的合法权益，取得与业主共赢的局面。
关于违约金。因物业服务合同中对逾期交纳物业服务费的违约责任作了约定，现彭双秀拖欠物业费的行为已构成违约，应承担相应违约责任。但考虑到本案的实际情况，彭双秀拖欠物业费是因在收费标准上与宏达物业公司存在争议，也指出了宏达物业公司在服务上存在的瑕疵，为避免双方矛盾扩大，造成恶性循环，同时亦可督促宏达物业公司提高服务水平、改善服务质量，本院认定原告诉请的违约金2500元金额过高，酌情支持500元。
综上所述，原、被告之间存在物业服务合同关系，被告逾期未交纳物业服务费的行为已构成违约，应承担补交物业服务费，并支付违约金的责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第十二条第四款、第五款、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百七十四条第（八）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
被告彭双秀支付原告沅陵宏达物业服务有限责任公司物业服务费1481元（交至2015年8月30日止）、违约金500元，共计1981元，限在本判决生效后十日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半�取25元由被告彭双秀负担。
本判决为终审判决。
审 判 员 瞿 勇
二〇一五年十月十五日
代理书记员 丁陵霞
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四�当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护�方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
业主可以委托代理人参加业主大会会议。
业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2／3以上的业主且占总人数2／3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤
第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一�五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第二百七十四条下列金钱给付的案件，适用小额诉讼程序审理：
（一）买卖合同、借款合同、租赁合同纠纷；
（二）身份关系清楚，仅在给付的数额、时间、方式上存在争议的赡养费、抚�费、扶养费纠纷；
（三）责任明确，仅在给付的数额、时间、方式上存在争议的交通事故损害赔偿和其他人身损害赔偿纠纷；
（四）供用水、电、气、热力合同纠纷；
（五）银行卡纠纷；
（六）劳动关系清楚，仅在劳动报酬、工伤医疗费、经济补偿金或者赔偿金给付数额、时间、方式上存在争议的劳动合同纠纷；
（七）劳务关系清楚，仅在劳务报酬给付数额、时间、方式上存在争议的劳务合同纠纷；
（八）物业、电信等服务合同纠纷；
（九）其他金钱给付纠纷。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。