四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川13民终799号
上诉人（原审被告）：冯兰，男，1962年9月2日出生，汉族，住四川省南部县。
上诉人（原审被告）：杨林志，男，1964年11月5日出生，汉族，住四川省南部县。
上诉人（原审被告）：罗玉华，女，1966年4月1日出生，汉族，住四川省南部县。
被上诉人（原审原告）：冯克彦，男，1975年1月29日出生，汉族，住四川省南部县。
委托诉讼代理人：汪荣，南部县陵江法律服务所法律工作者。
上诉人冯兰、杨林志、罗玉华因与被上诉人冯克彦房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省南部县人民法院（2016）川1321民初2633号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人冯兰、杨林志，被上诉人冯克彦及其委托诉讼代理人汪荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
冯兰、杨林志、罗玉华上诉请求：一、依法判决撤销原判,驳回被上诉人冯克彦要求上诉人协助其办理门面产权过户手续的诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、本案一审庭审中被上诉人无任何证据证实案涉门面所在的其余门面均已全部由上诉人出售完毕，事实上，至今尚有一间门面未能出售，根据双方合同中约定的“整个门面出售完，甲方为乙方所有售房统一办理房产证”，应驳回冯克彦在本案中要求上诉人协助其办理门面产权过户手续的诉讼请求。二、一审判决脱离协议第一条所约定的房屋面积计算方法“房前左右按中到边计算”而是按照被上诉人的要求以房产证登记面积进行计算，属于实体处理错误，应当纠正，上诉人不应当向被上诉人找补任何所谓超额支付的购房款。三、上诉人与被上诉人于2008年3月5日签订《售房协议》时其案涉房土地性质为划拨土地，当时办理住宅使用权年限为15年，现改变为商住使用年限为40年，房产使用年限为70年。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定，房屋土地由划拨性质变更为出让性质应由买方承担缴纳出让金的义务。上诉人共缴纳出让金20余万元。为此，请求二审法院协调要求被上诉人给予补偿3万元。四、既然被上诉人的诉讼请求应当全部驳回，一、二审诉讼费应当由被上诉人全部承担。一审判决由上诉人与被上诉人平均分担违法，二审应当纠正。
冯克彦答辨称，一、双方房屋买卖关系合法有效，我方以合理价格购买房屋，购房款中包括了土地和房屋的价值。我方已交付购房款，并实际使用房屋至今达8年之久，上诉人违反合同约定没有履行办理房屋产权过户的义务。购房款双方至今没有进行结算。二、应以产权部门测绘登记的面积作为双方结算的房屋面积。三、上诉人是土地的开发方，应当由其缴纳土地出让金，要求我方补偿3万元不合理。四、案涉门面房已经出售给冯克彦，上诉人已经取得该门面房的产权，其与冯克彦签订的合同中约定了办理产权应提供必要手续，上诉人对冯克彦办理案涉门面房的产权迟延提供手续构成违约。
冯克彦向一审法院起诉请求：1、请求判令被告继续履行合同，限被告无条件交付原告房屋合法手续，并依法判决被告协助原告将位于南部县伏虎镇东街87号农业银行对面口面房两间的过户（办理房产证及土地使用证）到原告名下，而办理产权过户手续产生的费用由原告负担6000元，其余税、费全部由被告承担；2、请求依法判令被告立即对原告已支付的房价款（面积以房产证为准按3000元/㎡计算）予以结算，并多退少补；3、请求依法判令被告支付安装口面房门补助款人民币2000元；4、请求依法判令被告承担违约金人民币20000元；5、请求依法判令本案包含诉讼在内的一切相关费用由被告承担。
一审法院认定事实：冯兰与罗玉华系夫妻关系。2009年12月25日，冯克彦与冯兰、杨林志签订《售门面协议》，约定“售门面协议甲方：冯兰杨林志乙方：冯克彦乙方向甲方定购门面位于伏虎镇农业银行对面门面两间，经甲、乙双方协商，达成如下协议：一、该门面房位于伏虎镇西街87号农业银行对面（原系黄大海处）1楼拐角号，建筑面积以实际平方米（房前左右按中到边）计算，按实际建筑面积以叁仟元/㎡计算，共计该门面款为以房产证为准元（大写：贰拾壹万元正）。由甲方协助乙方办理房产证，乙方支付办理房产证的应给的费用和开支。二、甲方负责室内外水泥沙浆、外墙装饰。三、水、电、气上户安装由乙方自行负责。四、付款方式：签订协议之日起，乙方必须向甲方付清门面款。四、违约责任：如任何一方违约，向对方付违约金壹万元。五、整个门面售完后，甲方为乙方所有售房户统一办理房产证。六、违约责任：如任何一方违约，向对方付违约金贰万元。七、本协议一式两份，甲、乙双方各执一份，自签订之日起生效。备注：（1）门由乙方自行负责，甲方补助贰仟元。（2）办理房产证及土地使用证等相关证件、乙方向甲方提供所有费税陆仟元正、甲方负责所有费用办理好证件交给乙方。（3）房款总价以房产证为准（约70㎡×3000元）到时多退少补。甲方（签字）：冯兰、杨林志字乙方（签字）：冯克彦2009年12月25日”2009年12月25日，冯克彦缴纳了购房款12万元；2010年3月30日，冯克彦缴纳了购房款8万元，共计付款人民币20万元；冯兰、杨林志也将诉争房屋交付了冯克彦。2015年10月15日，冯兰、罗玉华将诉争房屋产权证办到了冯兰、罗玉华名下，诉请房屋坐落于伏虎镇东街A层1-5号（产权证号为南房权证201508x**号，建筑面积30.08㎡）、伏虎镇东街A层1-6号（产权证号为南房权证201508x**号，建筑面积30.06㎡）。
一审法院认为，冯克彦与冯兰、杨林志所签订的《售门面协议》系双方当事人双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照合同条款履行义务。罗玉华虽未在《售房协议》上签字，但通过罗玉华参加诉讼与冯兰、杨林志共同委托代理人参加诉讼，且不另行出具答辩意见，足以认定罗玉华对《售门面协议》知情并认可为《售门面协议》当事人。本案中冯克彦已向冯兰、杨林共计交付购房款20万元，冯兰、杨林志已向冯克彦交付所购房屋，其口面房二间（建筑面积共计60.14㎡（30.08㎡+0.06㎡），其按照售房协议应付房款为18.042万元（60.14㎡×3000元/㎡），冯兰、杨林志、罗玉华超额收取购房款1.958万元(20万元-18.042万元)，应予以返还。冯克彦主张依据该协议由应当由冯兰、杨林、罗玉华补助安装门的费用0.2万元、过户税、费由冯克彦负担0.6万元，其余由冯兰、杨林、罗玉华负担并由冯兰、杨林、罗玉华办理过户手续；本案中的《售门面协议》虽系冯兰、杨林志提供的格式条款合同，但双方当事人在本案中双方另行特别条款约定“（1）门由乙方自行负责，甲方补助贰仟元。（2）办理房产证及土地使用证等相关证件、乙方向甲方提供所有费税陆仟元正、甲方负责所有费用办理号证件交给乙方”系双方当事者人真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，应予以支持，故冯兰、杨林志、罗玉华应协助冯克彦办理过户手续，但双方过户应缴纳的税、费应由冯克彦负担0.6万元，冯兰、杨林志、罗玉华负担其余过户应缴纳的相关税、费，并由冯兰、杨林志、罗玉华补助冯克彦安装门的费用0.2万元。至于冯克彦主张冯兰、杨林志、罗玉华应承担违约责任并支付违约金的诉讼请求，因冯克彦未按照协议约定履行金钱给付义务，冯兰、杨林志、罗玉华未及时为冯克彦办理产权手续，双方都存在一定的违约情形，故均应承担违约责任，鉴于本案双方当事人均应向对方支付违约金1万元，故确定双方互不支付违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、限被告冯兰、杨林志、罗玉华在本判决发生法律效力后十日内协助原告冯克彦办理位于伏虎镇东街A层1-5号（产权证号为南房权证201508x**号，建筑面积30.08㎡）、伏虎镇东街1层1-6号房屋（产权证号为南房权证201508x**号，建筑面积30.06㎡）的过户手续，过户所需的税、费由原告冯克彦负担0.6万元，过户所需的其余税、费由被告冯兰、杨林志、罗玉华负担；二、限被告冯兰、杨林志、罗玉华在本判决发生法律效力后十日返还原告冯克彦超额支付的购房款1.958万元；三、限被告冯兰、杨林志、罗玉华在本判决发生法律效力后十日补助原告冯克彦安装门的费用0.2万元；四、驳回原告冯克彦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费500元，由原告冯克彦负担50元，由被告冯兰、杨林志、罗玉华负担450元。
二审查明：案涉房屋由冯兰、杨林志合伙修建，其中，住房18套、门面房8间。现住房18套已全部出售，门面出售7间。
二审庭审中，上诉人在回答合议庭提出的“冯克彦案件，合同手书部分，写明房屋总价款以房产证为准，多退少补如何理解？”时，认可本案的房屋面积差价款该退就退。
本院二审查明的其余事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为：《售房协议》是双方当事人的真实意思表示，合法有效。房屋买受人冯克彦已履行合同义务支付了购房款，出卖人冯兰、杨林志、罗玉华除应当履行交付房屋义务外，还应当协助履行办理房屋产权过户的附随义务。关于上诉人主张，根据合同约定，“整个门面售完后，甲方为乙方所有售房户统一办理房产证”，至今尚有一间门面没有出售，因此，办证条件不具备。本院认为，上诉人所出售的门面共有8间，每间门面各自独立存在，上诉人对出售的房屋应当分别向各购房人履行协助办证义务。同时，《售房协议》系上诉人提供的格式合同，其对门面办证的相关约定，限制了购房人的权利，此格式条款无效。因此，上诉人主张办证条件不具备的理由不成立，本院不予支持。
关于房屋面积计算问题。虽然《售房协议》载明有“建筑面积以实际平方米（房前左右按中到边）计算”的内容，但该内容对房屋具体面积没有明确约定，而在该协议的手书部分，双方明确约定“房款总价以房产证为准，到时多退少补”，该内容系双方当事人协议一致的结果，是各自的真实意思表示，对双方均具有约束力，二审庭审中，上诉人亦认可本案的房屋面积差价款该退就退，故一审以房屋所有权证载明的面积作为双方当事人房款的结算依据并无不当，冯兰、杨林志、罗玉华上诉认为以房屋所有权证登记面积计算购房款错误，不应向被上诉人退还超额支付的购房款，理由不成立，本院不予支持。
关于冯兰、杨林志、罗玉华认为案涉房屋土地性质为划拨土地，当时办理住宅使用权年限为15年，现改变为商住使用年限40年，房屋使用年限70年，上诉人共缴纳出让金20余元，请求二审法院协调由被上诉人补偿3万元问题。本院认为，冯兰、杨林志合伙修建房屋并对外出售，案涉土地使用权性质为拨土地，依照有关国家规定应当缴纳土地使用权出让金，而缴纳地使用权出让金是冯兰、杨林志应当履行的义务。冯兰、杨林志、罗玉华主张由房屋买受人冯克彦承担其增加的土地出让金费用，审理中，冯克彦不同意向冯兰、杨林、罗玉华志补偿出让金，因此，上诉人冯兰、杨林志、罗玉华的主张无事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，冯兰、杨林志、罗玉华的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费500元，由上诉人冯兰、杨林志、罗玉华负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨 辉
审判员 刘荣耀
审判员 田 娟
二〇一七年六月八日
书记员 刘 南