广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终3891号上诉人（原审原告）：谢观业，住广州市天河区。委托代理人：陈樟宜、肖梓槟，分别系广东广信君达律师事务所律师、实习律师。被上诉人（原审被告）：广东省南方进出口公司，住所地广州市。法定代表人：叶生陶。上诉人谢观业因与被上诉人广东省南方进出口公司（以下简称南方公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2016）粤0106民初6533号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人谢观业上诉请求：撤销原审判决，改判南方公司立即向谢观业履行合同义务，办理广州市天河区天河南二路六运七街某房的过户登记手续，将案涉房屋过户登记至谢观业名下；南方公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、谢观业对案涉房屋享有合法权益，南方公司应当履行协议约定将案涉房屋过户至谢观业名下。2000年11月15日，谢观业与南方公司签订《房产协议书》当日，即按协议约定向南方公司支付购买案涉房屋余款12．5万元，履行完毕协议项下的义务，买断案涉房屋，并一直居用案涉房屋至今，对案涉房屋享有合法权益。南方公司在《房产协议书》签订当日即将案涉房屋的房产证交付谢观业，但因南方公司原因至今未办理过户登记手续。(2015)穗中法民五终字第4640号案的判决中，法院已对谢观业就案涉房屋享有的合法权利予以确认和支持。因此，谢观业有权要求南方公司依照协议约定向谢观业办理案涉房屋的过户登记手续。二、谢观业是案涉房屋的最早权益人，对案涉房屋享有的合法权益应当依法保护。谢观业从2000年11月15日与南方公司签订《房产协议书》后即一直居用房屋至今，依协议约定享有案涉房屋的合法权益，谢观业对案涉房屋所享有合法权益的时间远早于案涉房屋被查封时间2010年10月22日。三、案涉房屋处于法院查封及轮候查封状状态的事实不影响双方房屋买卖合同的履行。广州市天河区人民法院2010年10月22日的查封，谢观业已经依法提出执行异议，且经过执行异议之诉，广州市中级人民法院的(2015)穗中法民五终字第4640号判决书已经明确谢观业对案涉房屋享有合法权益，谢观业可另行循途径解决。谢观业与南方公司签订《房屋协议书》之后就一直居住在案涉房屋之中，广州市中级人民法院(2003)穗中法执字第1184号、1185号协执轮候查封案涉房屋的情况从未有人告知，也未看到有关公告。而据谢观业了解，(2003)穗中法执字第1184号、1185号两案现已执行终结。综上，谢观业认为，谢观业对案涉房屋享有在先的合法权益，案涉房屋处于法院查封及轮候查封状状态的事实不影响双方房屋买卖合同的履行，原审判决错误。南方公司未答辩。一审法院经审理查明：2014年9月29日，谢观业以南方公司、招商银行股份有限公司广州五羊支行（以下简称招行五羊支行）为被告，向一审法院提起要求不得对涉案房屋强制执行、确认谢观业与南方公司签订的《房产协议书》合法有效、南方公司在涉案房屋解除查封后立即将涉案房屋过户至谢观业名下等诉请的案外人执行异议之诉纠纷一案，一审法院以（2014）穗天法民四初字第2509号受理该案；2015年6月9日，一审法院判决驳回谢观业的诉讼请求；后谢观业不服该判决提起上诉，广州市中级人民法院审理作出（2015）穗中法民五终字第4640号判决书（该判决书已发生法律效力，以下简称4640号判决书）查明以下事实（仅引用与本案有关的内容）：南方公司是涉案房屋的登记权属人；南方公司因不按规定参加2002年度企业年检，已于2004年10月29日被工商部门吊销营业执照；因南方公司及案外人广州市粤陵经济发展公司未按照广州市天河区公证处作出的（98）穗天证经字第169号强制执行公证书履行付款义务，招行五羊支行向一审法院申请强制执行，一审法院立案受理［案号（1998）天法公执字第6号］；在执行过程中，一审法院于2010年10月22日发出执行裁定及协助执行通知书，查封涉案房屋；2014年8月12日，谢观业向一审法院提起执行异议；2014年9月18日，一审法院作出（2014）穗天法执异字第63号《执行裁定书》，以谢观业对其付款购房事实只提供125000元收据一份，无法提供其它付款凭证，无法证实其已付清购房款为由，裁定驳回谢观业的异议。4640号判决书认定：从谢观业与南方公司签署的《房产协议书》约定的内容来看，虽然谢观业和南方公司在《房产协议书》中对涉案房屋的总价款并未明确，但在谢观业和南方公司签署协议时，双方已经确认谢观业在1994年12月20日时缴纳了首期购房款，在双方签署协议之后，谢观业只需再支付南方公司125000元即可买断该房，且谢观业提交了南方公司开具的125000元收据，由此可见，谢观业已经足额支付了购房款；在谢观业支付了涉案房屋的购房款后，其明知2004年南方公司被工商部门吊销营业执照的情况下，直至2013年才要求南方公司为其办证，并且谢观业确认与其情况类似的其他业主办理了产权证，因此，在谢观业未能举证证明其在此期间不存在怠于行使其权利的情形以及其自身无过错的情况下，一审法院依据《最高人民法院关于人民法院执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定驳回谢观业要求阻却一审法院对涉案房屋的执行的诉请，并无不当；谢观业要求确认合同效力并请求判令南方公司依法履行合同义务，在涉案房屋解除查封后立即将涉案房屋过户至谢观业名下的诉请，不属于执行异议之诉的审理范围，谢观业可另循途径解决等。广州市中级人民法院遂判决驳回上诉，维持原判。在本案审理中，一审法院向广州市国土资源和规划委员会发函查询涉案房屋的权属登记、查封（包括轮候查封）及抵押等情况，该单位于2016年10月12日出具的穗国土规划协查〔2016〕520号《关于（2016）粤0106民初6533号的复函》称：涉案房屋已以南方公司的名义以统字445997号案办理了产权登记，房屋用途为住宅，暂无抵押、转移登记信息；一审法院以（1998）天法执字第6号《协助执行通知书》查封该业，查封期限至2018年12月2日止；广州市中级人民法院以（2003）穗中法执字第1184、1185号协执轮候查封该业等。一审法院认为：谢观业称谢观业和南方公司就涉案房屋形成了房屋买卖合同关系，谢观业足额支付涉案房屋购房款且实际接收使用。但4046号判决书已驳回谢观业要求阻却一审法院对涉案房屋的查封执行的诉请，故涉案房屋已作为被执行财产纳入执行范围；结合涉案房屋现正处于法院查封及轮候查封状态的事实，故目前谢观业和南方公司房屋买卖合同的履行存在障碍，因此谢观业要求南方公司立即履行合同义务，办理涉案房屋的过户登记手续，将涉案房屋过户至谢观业名下的诉请，缺乏理据，一审法院不予支持。至于谢观业就涉案房屋买卖合同形成的合法权益，可另循法律途径解决。南方公司经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本案依法作缺席判决。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告谢观业的全部诉讼请求。本案受理费100元，由原告谢观业负担。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，谢观业在二审中以其将另行提起执行异议之诉为由申请中止本案审理。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，因此本案的争议焦点为谢观业要求南方公司履行办证义务是否成立？评析如下。首先，4640号判决书已认定谢观业与南方公司就案涉房屋建立了房屋买卖合同关系且谢观业已经足额支付了购房款，因此，谢观业主张其与南方公司签署的《房产协议书》有效，合理有据，本院予以支持。谢观业足额支付涉案房屋的购房款后已履行买方的合同义务，其享有要求南方公司履行出卖人义务的合同债权。其次，谢观业要求南方公司为其办理案涉房屋的过户手续虽有合同依据，但目前案涉房屋被法院轮候查封，案涉房屋处于限制转让的状态。因4640号判决书已终审驳回谢观业要求解除对案涉房屋查封的诉讼请求，现并无生效裁决改变该判决，故谢观业以其将另行提起执行异议之诉为由主张中止本案审理的异议不成立，本院不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一款的规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但法律上或者事实上不能履行的除外，故谢观业以其享有合同买受人的合法权益为由主张南方公司办理案涉房屋的过户手续，在案涉房屋尚处于查封状态的情况下，本院亦不予支持。综上所述，上诉人谢观业的上诉理由不成立，应予驳回；审查原审判决查明事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费100元，由上诉人谢观业负担。本判决为终审判决。审判长  岳为群审判员  刘碧莹审判员  黄春成二〇一七年六月八日书记员  林漫榆