广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中一法民一初字第3518号
原告：长沙美好愿京物业管理有限公司中山分公司，住所地广东省中山市城南一路金域街一号，组织机构代码68240964-6。
负责人：高玲。
委托代理人：刘方平，公司员工。
委托代理人：张爱文，广东广中律师事务所律师。
被告：陈月燕，女，1975年4月4日出生，汉族，住广东省中山市南区。
委托代理人：刘虎，系被告陈月燕的丈夫。
被告：刘虎，男，1975年8月20日出生，汉族，住广东省中山市南区。
原告长沙美好愿京物业管理有限公司中山分公司（以下简称美好愿京物业中山分公司）诉被告陈月燕、刘虎物业服务合同纠纷一案，本院于2015年10月12日受理后，依法由审判员梁泳诗独任审判，并于2015年12月10日公开开庭进行了审理。原告美好愿京物业中山分公司委托代理人刘方平、张爱文，被告陈月燕委托代理人暨本案被告刘虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告美好愿京物业中山分公司诉称：原告于2008年12月受中山市愿景房地产开发有限公司（以下简称愿景公司）委托，并签订金水湾前期物业服务协议，对金水湾小区物业进行物业管理，合同约定由原告提供物业服务，物业服务费由原告按自交房之日起按物业建筑面积，第一年每月每平方1.6元，第二年每月每平方1.7元，第三年每月每平方1.8元，第四年每月每平方1.9元向业主或物业使用人收取；业主或物业使用人逾期未缴纳物业管理费的，原告可收取所欠管理费每日千分之一的违约金。被告陈月燕、刘虎为金水湾4幢3单元801房的业主，其物业建筑面积90.77平方米，该物业已于2010年8月31日交付使用。自2012年12月至今便没有如约支付物业服务费，共计欠费5438.06元，违约金计算至2015年7月为2731.81元。原告经多次催讨未果，现特诉至法院，请求判令：1.被告支付物业服务费5438.06元及违约金2731.81元（物业服务费自2012年12月至2013年8月每月163.38元，2013年9月起每月172.46元，违约金自2013年1月起每日千分之一暂计至2015年7月，以实际执行时所欠管理费及违约金为准）；2.本案诉讼费由两被告承担。
诉讼中,原告变更诉求1中物业服务费的金额为5437元，并明确主张的物业服务费期间为2012年12月至2015年7月，明确逾期付款违约金的计算方法为以上述期间每月拖欠的物业服务费为基数,从次月的1日起每日按千分之一计算至清偿之日止；明确诉求2中的诉讼费用胜诉后由两被告迳付原告。
原告对其主张的事实及诉讼请求在举证期限内提交证据如下：1.中山市商品房销售登记备案表复印件、商品房买卖合同复印件、中山市不动产登记资料证明表；2.被告陈月燕、刘虎身份证复印件；3.金水湾前期物业服务合同及前期物业服务协议；4.广东省经营服务性收费许可证；5.物业服务费收款收据复印件；6.律师函、快递单及回执。
被告陈月燕、刘虎辩称：1.被告陈月燕、刘虎与原告美好愿京物业中山分公司签订的金水湾前期物业服务协议已终止，原、被告之间不存在物业服务合同关系，故原告无权要求被告支付届满后的物业服务费及违约金，且违约金计算标准过高，应适当予以调整；2.原告的提供物业服务存在多处物业服务不到位，如两被告小车曾在小区被盗、门锁被撬，汽车乱停放占用公共区域，小区保安与业主摩擦不断，小区内的狗、猫没有人管理，水管经常爆裂等问题，应由新的物业公司进场提供物业服务；3.原告主张的物业服务费用已超出法律规定的2年诉讼时效。
被告陈月燕、刘虎就其辩解在举证期限内提交照片8张为证。
经审理查明：陈月燕、刘虎系中山市南区城南一路金域街1号金水湾4幢3单元801房的业主。美好愿京物业中山分公司自2008年11月1日起受愿景公司委托对其开发的金水湾小区提供前期物业服务，双方约定服务期限至业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同生效之日止。陈月燕、刘虎于2010年8月29日办理收楼手续，并于当天与美好愿京物业中山分公司签订前期物业服务协议，约定住宅按建筑面积1.9元/平方米/月收取物业服务费（实际执行为：自业主收楼之日起，第一年按1.6元/平方米/月的标准收取；第二年按1.7元/平方米/月的标准收取；第三年按1.8元/平方米/月的标准收取；第四年开始按1.9元/平方米/月），物业服务费每个季度交纳一次，交纳时间为每个季度第一个月的1～5日，如逾期交纳的，按每日1‰收取滞纳金。协议还约定了其他内容。物业服务协议签订当天，陈月燕、刘虎向美好愿京物业中山分公司预付了三个月的物业服务费。自2012年12月至2015年7月期间，陈月燕、刘虎欠缴物业服务费，美好愿京物业中山分公司经多次催讨无果，遂于2015年10月12日诉至本院，主张前述实体权利。
另查：位于中山市南区城南一路金域街1号的金水湾小区至庭审当天尚未成立业主委员会。
又查：2014年11月20日，美好愿京物业中山分公司通过EMS邮政特快专递向陈月燕、刘虎发出律师函，要求陈月燕、刘虎在2014年11月30日前支付2012年12月1日至2014年10月31日期间的物业服务费3885.64元及违约金1552.17元。
再查：涉案房产建筑面积90.77平方米，2012年12月至2013年8月期间每月物业服务费为163.38元（90.77平方米×1.8元/平方米/月=163.38元），自2013年9月起每月物业服务费为172.46元（90.77平方米×1.9元/平方米/月=172.46元），陈月燕、刘虎自2012年12月起至2015年7月止拖欠的物业服务费为5437元（163.38元/月×9个月+172.46元/月×23个月=5437元）。
本院认为：本案是物业服务合同纠纷。美好愿京物业中山分公司与陈月燕、刘虎签订的前期物业服务协议是双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，亦无其他合同无效的情形，应认定合法有效。前期物业服务协议对服务期限未作约定，根据美好愿京物业中山分公司与愿景公司的约定可知，美好愿京物业中山分公司提供前期物业服务至“业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同生效之日止”，而金水湾小区至今仍未成立业主委员会，故美好愿京物业中山分公司与陈月燕、刘虎至今一直存在物业服务合同关系，双方应受协议的约束履行各自义务。美好愿京物业中山分公司已依约向金水湾小区提供物业服务，陈月燕、刘虎则应按时向美好愿京物业中山分公司交纳物业服务费。陈月燕、刘虎自2012年12月起不按时交纳物业服务费，已构成违约，依法应承担相应的民事责任。虽然陈月燕、刘虎辩称美好愿京物业中山分公司提供的物业服务不到位，本院认为，一般而言，物业公司面向全体小区业主提供的物业服务具有公共物品的性质，关系到全体业主的切身利益，如允许个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业服务费，将造成物业公司运营经费不足，影响其维持正常服务，最终损害小区其他正常交费的业主的利益。故在物业服务合同关系中，业主认为物业公司提供的服务存在一般瑕疵并不足以构成拒绝交纳物业服务费的正当理由，只有当物业公司提供的物业服务有较大瑕疵，影响业主正常生活的，相关业主才可以此为抗辩理由主张减免物业服务费。具体到本案中，陈月燕、刘虎提供的证据中反映的物业服务不到位问题均属一般瑕疵的范畴，不足以构成拒绝交纳物业服务费的合理抗辩，因此，对陈月燕、刘虎上述辩解意见，本院不予采信，并认定陈月燕、刘虎应向美好愿京物业中山分公司支付2012年12月至2015年7月期间拖欠的物业服务费5437元。陈月燕、刘虎表示美好愿京物业中山分公司从未催缴过物业服务费并提出诉讼时效的抗辩，对此美好愿京物业中山分公司已提交有效证据证实其通过邮寄律师函催收物业服务费的方式导致诉讼时效中断，依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条的规定，美好愿京物业中山分公司的诉求未超出法定诉讼时效，故本院对陈月燕、刘虎上述答辩意见不予采纳。
对于逾期付款违约金，美好愿京物业中山分公司与陈月燕、刘虎双方约定物业服务费交纳时间为每个季度的第一个月1～5日，逾期交纳物业服务费，则从逾期之日起每日按应交物业服务费的1‰计算滞纳金。该费用实际是由于陈月燕、刘虎违反双方约定，拖欠物业服务费所致，其性质属于违约金。陈月燕、刘虎拖欠物业服务费不予支付的行为已构成违约，应承担违约责任。庭审中，陈月燕、刘虎对美好愿京物业中山分公司关于每月拖欠的物业服务费从欠费次月的1日起计算违约金的主张未提出异议，但对违约金的计算标准提出抗辩，故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，本院将陈月燕、刘虎应承担的违约金调整为：从欠费次月1日起，以每月拖欠的物业服务费为基数，每日按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至清偿之日止。
综上，《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一、二款，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告陈月燕、刘虎于本判决发生法律效力之日起七日内向原告长沙美好愿京物业管理有限公司中山分公司支付2012年12月至2015年7月期间的物业服务费5437元及逾期付款违约金（其中2012年12月至2013年8月，每月拖欠的物业服务费以163.38元为基数；2013年9月至2015年7月，每月拖欠的物业服务费以172.46元为基数；均从次月1日起，每日按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至清偿之日止）；
二、驳回原告长沙美好愿京物业管理有限公司中山分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取为25元（原告已预交），由，由被告陈月燕、刘虎负担（两被告应于本判决生效之日起七日内迳付原告长沙美好愿京物业管理有限公司中山分公司）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判员 梁泳诗
二○二○一五年十二月十八日
书记员 谢雅怡
冯冰冰