甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2016）甘0102民初8412号原告:甘肃时利和商贸有限公司。法定代表人：曹高洪，该公司经理。委托诉讼代理人：马军，甘肃英之剑律师事务所律师。委托诉讼代理人：周剑欧，甘肃英之剑律师事务所律师。被告鲁明星。委托诉讼代理人：李东，甘肃合睿律师事务所律师。被告：甘肃鲜品塘餐饮有限公司，住所地兰州市城关区。法定代表人：伊腾，该公司总经理。被告伊腾。被告伊兆阳。原告甘肃时利和商贸有限公司与被告鲁明星、甘肃鲜品塘餐饮有限公司、伊腾、伊兆�房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告甘肃时利和商贸有限公司的委托诉讼代理人马军、周剑欧，被告鲁明星的委托诉讼代理人李东，被告甘肃鲜品塘餐饮有限公司法定代表人伊腾，被告伊腾，伊兆阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告甘肃时利和商贸有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告鲁明星签订的《房屋租赁合同》，四被告将承租的房屋腾交给原告。2、判令四被告支付拖欠的房租843471元（租金从2015年5月26日计算至2016年12月26日，以后的租金按实际发生额计算至被告交还承租房屋为止）。3、判令四被告因逾期交付租金向原告支付滞纳金103182元（滞纳金从2015年5月欠租金时计算至2016年12月止，以后按实际天数计算至清偿全部租金为止）。4、本案诉讼费�由被告承担。事实与理由：原告与被告鲁明星于2014年2月25日签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于兰州市城关区和政路阳光雅居1号楼（建筑面积794.1平方米）房屋出租给被告使用，租赁期限从2014年2月25日至2017年11月26日，其中2014年2月25日至2014年11月26日租金为585972元，2014年11月26日至2017年11月26日租金为867157元，租金按季度预付，在承租前3日内承租人一次性支付第一季度租金，本期租金到期前10日内由承租人主动缴纳下期租金。合同第十三条约定“有下列情形之一，出租人有权解除合同：1、承租人不交付或不按期交付租金达壹个月；2、承租人所欠租金或各项费用达到每年应交租金10%时。”合同履行过程中，被告鲁明星于2015年6月退出经营，由被告伊腾、伊兆阳继续承租使用。被告自2015年6月26日至今多次违约，不按时缴纳租金，至今共拖欠租金843471元，原告为维护合法权益，故诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告鲁明星辩称，原告与被告鲁明星虽签订《房屋租赁合同》，但被告鲁明星于2015年5月25日已退出经营，故不应承担房屋租金和违约金。被告甘肃鲜品塘餐饮有限公司、伊腾共同辩称，当时被告伊腾与被告鲁明星系亲戚关系，被告鲁明星因存在经营不善、资金短缺等困难，被告鲁明星为了摆脱银行贷款，于2015年5月25日将涉案房屋转移给被告甘肃鲜品塘餐饮有限公司和伊腾，被告甘肃鲜品塘餐饮有限公司、伊腾，不同意解除合同，关于拖欠的房租尽快解决，但关于违约金的部分，被告甘肃鲜品塘餐饮有限公司和伊腾不予认同。被告伊兆阳辩称，被告伊兆阳不是适格的诉讼主体。当事人围绕诉讼请求依法提�了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述及所举证据，本院认定事实如下：2014年2月25日，原告与被告鲁明星签订《房屋租赁合同》，合同约定，被告鲁明星承租原告坐落于兰州市城关区和政路阳光雅居1号楼18-20轴一层140.6平方米，18-27轴2层653.5平方米（建筑面积794.10平方米）的房屋，租赁期限从2014年2月26日至2017年11月26日，合同租期到2014年11月26日的租金单价均为82元/平米/月，合计租金585972元；2014年11月26日至2017年11月26日的租金单价均为91元/平米/月，合计租金867157元。租金支付方式为合同签订后3日内先交保证金190584元，合同租金按季度预付，在承租前3日内承租人一次性支付第一季度租金，本期租金到期前10日内由承租人主动缴纳下期租金。合同第十三条约定，合同解除的条件，有下列情形之一，出租人有权解除合同：1、承租人不交付或�按期交付租金达壹个月；2、承租人所欠租金或各项费用达到每年应交租金10%时┈。合同第十四条约定，承租人逾期交付租金的，除应如数补缴以外，还应支付滞纳金，滞纳金按天计算，标准为本期应交费用的5%。合同签订后，原告根据合同约定将房屋交付被告鲁明星，被告鲁明星根据合同约定履行付款义务。被告鲁明星在承租房屋内经营甘肃鲜品塘餐饮有限公司，2015年5月20日被告鲁明星与被告伊腾签订内部股权转让协议书，被告鲁明星将甘肃鲜品塘餐饮有限公司股权转让给被告伊腾，双方于2015年6月16日在工商部门办理了股权变更登记手续，法定代表人由鲁明星变更为伊腾。之后由被告伊腾在承租房屋内经营甘肃鲜品塘餐饮有限公司，被告伊腾在支付租金385000元后，一直未支付房屋租金。另查明，被告伊兆阳系被告伊腾之父，原告�被告甘肃鲜品塘餐饮有限公司、伊腾索要租金时，被告伊兆阳于2016年1月17日向原告出具了其欠付房屋租金428104元的欠条一份。原告于2016年10月25日向被告甘肃鲜品塘餐饮有限公司、伊腾发出通知要求交纳拖欠的房租，逾期不交，则要求解除房屋租赁合同并收回房屋。本院认为，本案的争议焦点为：一、被告伊兆阳是否是本案适格的主体；二、四被告是否违约，《房屋租赁合同》是否应予解除；三、原告要求四被告支付租金和滞纳金的诉讼请求是否应予支持。合同法规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”被告虽支付了部分房屋租金，但根据原、被告签订的房屋租赁合同中关于解除合同的条件“1、承租人不交付或不按期交付租金达壹个月；2、承租人所欠租金或各项费用达到每年应交租金10%时┈。”的约定，被告拖欠租金的行为已达到双方约定解除合同的条件。原告已根据合同法的规定履行了通知义务，因此，本院对原告要求解除合同的诉讼请求，予以支持。合同法规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”现涉案房屋由被告伊腾经营甘肃鲜品塘餐饮有限公司而实际占用，故被告鲁明星、甘肃鲜品塘餐饮有限公司、伊腾共同将租赁房屋返还给原告。关于原告要求四被告支付拖欠的房屋租金843471元（2015年5月26日至2016年12月26日）的诉讼请求，因被告鲁明星与原告签订《房屋租赁合同》后，将其经营的甘肃鲜品塘餐饮有限公司转让给被告伊腾，但其并无将租赁房屋转租给被告甘肃鲜品塘餐饮有限公司和伊腾的书面转租协议，原告亦未同意其转租。另被告鲁明星为《房屋租赁合同》的承租人，被告甘肃鲜品塘餐饮有限公司及被告伊腾为租赁房屋的实际使用人，故被告鲁明星、甘肃鲜品塘餐饮有限公司、伊腾应共同向原告支付2015年5月26日至2016年12月26日共计17个月的房屋租金843471元（867157元/12月ⅹ17个月−已付房租385000元）。被告伊兆阳与被告伊腾系父子关系，原告仅凭被告伊兆阳书写的《欠条》一张，无法证明被告伊兆阳经营甘肃鲜品塘餐饮有限公司并实际使用租赁房屋，故被告伊兆阳不是本案适格的主体，不应当承担本案的实体责任。关于原告诉求四被告支付逾期交付房租的滞纳金103182元的诉讼请求，因被告已构成违约，故应向原告支付滞纳金，但本院认为原告主�的滞纳金过高，为衡平双方当事人利益关系，综合考量被告逾期支付房租的期限，本院依法酌定被告按同期银行贷款利率对原告支付拖延17个月的滞纳金为宜。即843471元×4.85%(年利率)/12月×17月≈57953元。故对于原告诉讼要求被告支付滞纳金103182元的诉讼请求，本院予以部分支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定：一、解除原告甘肃时利和商贸有限公司与被告鲁明星于2014年2月25日签订的《房屋租赁合同》。被告鲁明星、甘肃鲜品塘餐饮有限公司、伊腾于本判决生效后三十日内将坐落于兰州市城关区和政路阳光雅居1号楼18-20轴一层140.6平方米，18-27轴二层653.5平方米（建筑面积794.10平方米）的房屋返还给原告甘肃时利和商贸有限公司；二、被告鲁明星、甘肃鲜品塘餐饮有限公司、伊腾于本判决生效后三十日内共同向原告甘肃时利和商贸有限公司支付房屋租金843471元（2015年5月26日至2016年12月26日），逾期交付房屋租金产生的滞纳金57953元，合计901424元。二、驳回原告甘肃时利和商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期限的债务利息。案件受理费13167元，由被告鲁明星、甘肃鲜品塘餐饮有限公司、伊腾共同负担。如不服本判决，可在判决书�达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长  陶生莲代理审判员  黄劲松人民陪审员  张繁芹二〇一七年五月二十六日书 记 员  施璞琰