湖北省宜昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂05民终2033号
上诉人（原审被告）：胡新华，男，1971年8月20日出生,汉族，住枝江市。
上诉人（原审被告）：季辉菊，女，1974年8月23日出生,汉族，住枝江市。
二上诉人共同委托的诉讼代理人:吴顺法，枝江市为民法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：杜敏，男，1965年5月21日出生,汉族，住枝江市。
被上诉人（原审原告）：刘文芬，女，1965年1月24日出生,汉族，住枝江市。
二被上诉人共同委托的诉讼代理人:罗兰碧，湖北骁阳律师事务所律师。
上诉人胡新华、季辉菊因与被上诉人杜敏、刘文芬房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省枝江市人民法院（2017）鄂0583民初463号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
胡新华、季辉菊上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回杜敏、刘文芬的诉讼请求；2、杜敏、刘文芬承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：胡新华、季辉菊经人介绍将房屋卖给杜敏、刘文芬，双方协议约定，如果买方违约，卖方只退订金4万元，另外5万元作为违约金不退还，并有鉴证人签字。杜敏、刘文芬支付了上述款项后拒绝给付剩余房款10万元，双方协商不成，胡新华、季辉菊于2016年3月6日解除房屋转让协议，退还订金4万元，剩下5万元为违约金。胡新华、季辉菊退还杜敏、刘文芬4万元，就是履行解除合同通知义务，一审认为胡新华、季辉菊违约，没有事实和法律依据。
杜敏、刘文芬辩称：我国合同法规定，卖方要解除合同必须履行通知义务，否则就是违约。一审认定胡新华、季辉菊在双方未协商一致或者未经过法定程序解除的情况下，将房屋卖给他人是违约行为，适用法律正确。请求二审人民法院依法驳回上诉，维持原判。
杜敏、刘文芬向一审法院起诉请求：撤销双方签订的《房屋转让协议书》，后变更诉讼请求为解除双方签订的《房屋转让协议书》，判令胡新华、季辉菊返还购房订金5万元。
一审法院认定事实：2015年7月10日，杜敏、刘文芬在介绍人曾富国的带领下，到枝江市马××店街办××路金湖××小区××栋看房。因房屋还在建设中，杜敏、刘文芬与介绍人就在一楼看房屋户型。2015年7月21日，杜敏、刘文芬与胡新华、季辉菊签订《房屋转让协议书》，介绍人曾富国作为鉴证方在合同上签字。协议书中约定，杜敏、刘文芬自愿购买被告位于枝江市马××店街办××路金湖××小区××还××套。面积81.7㎡，交房时以房产部门实际测量为准，房屋价款为固定价20万元；签订合同之日杜敏、刘文芬付订金5万元，2015年8月1日前付购房款4万元，交付房屋时付购房款10万元，可以办理过户手续时，被告配合办理过户登记后，付购房款1万元；如果胡新华、季辉菊违约，胡新华、季辉菊应退还购房款9万元，另付违约金5万元。如果杜敏、刘文芬违约，胡新华、季辉菊只退购房订金4万元，另外5万元作为违约金不退。转让协议书签订当日，杜敏、刘文芬交付购房订金5万元，季辉菊出具“现收到刘文芬购房款伍万元整”的收条一张。2015年7月31日，杜敏、刘文芬按协议约定支付购房款4万元。2015年12月18日，胡新华、季辉菊通知杜敏、刘文芬交房。杜敏、刘文芬因为金湖柳苑小区4栋1603号房屋为西边的房屋与被告产生争议，杜敏、刘文芬没有交余下的房款，胡新华、季辉菊也没有交付房屋，双方在介绍人的协调下协商未果。2016年3月6日，胡新华、季辉菊给杜敏、刘文芬的账户汇款4万元。2016年4月29日，胡新华、季辉菊将房屋卖给了案外人苏保华，售价205000元，现已办理交接手续。杜敏、刘文芬为催收余下的购房订金5万元，向法院起诉。
一审法院认为，双方签订的《房屋转让协议书》中明确约定了转让房屋的位置、地点、号码、性质、面积、价款、付款方式及违约责任，杜敏、刘文芬按协议支付了前两期购房款，该转让合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。2015年12月18日，胡新华、季辉菊通知杜敏、刘文芬交房款，杜敏、刘文芬理应按合同约定交付10万元的房款并接受交付的房屋。杜敏、刘文芬以户型不是东边的为由拒付余下的房款，已属于违约。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。胡新华、季辉菊既未与杜敏、刘文芬达成解除原房屋转让合同的协议，也未通知杜敏、刘文芬因其违约而解除原房屋转让合同，胡新华、季辉菊于2016年3月6日单方给杜敏、刘文芬转款4万元，无其他证据证明胡新华、季辉菊已经通知杜敏、刘文芬解除合同，不能视为《房屋转让协议书》已当然解除，对胡新华、季辉菊称双方之间的房屋转让协议已终止的辩解理由，不予采信。胡新华、季辉菊在没有解除双方之间房屋转让合同的情况下，将协议约定转让的房屋单方转让给案外人，也属于违约。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；现胡新华、季辉菊已将协议书中约定的房屋出售给他人，致使该合同目的不能实现，故杜敏、刘文芬要求解除《房屋转让协议书》的诉讼请求，予以支持。“定金”是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。签合同时，对定金必需以书面形式进行约定，同时还应约定定金的数额和交付期限。给付定金一方如果不履行债务，无权要求另一方返还定金；接受定金的一方如果不履行债务，需向另一方双倍返还债务。债务人履行债务后，依照约定，定金应抵作价款或者收回。而“订金”它不具备定金所具有的担保性质，可视为“预付款”，当合同不能履行时，除不可抗力外，应根据双方当事人的过错承担违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条规定：“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或订金等,但没约定定金性质的,当事人主张定金权利的,人民法院不予支持。”法律规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。现胡新华、季辉菊已将合同约定的房屋转让给案外人，在双方均存在违约的情况下，应各自承担违约责任。本案中，胡新华、季辉菊单方将“订金”视为“定金”是对合同的误解，同时，胡新华、季辉菊将该房屋出售给第三人后并未受到损失，相反还比出售给杜敏、刘文芬多出5000元，对于杜敏、刘文芬已缴纳的购房款5万元，胡新华、季辉菊应当予以返还。综上，杜敏、刘文芬的诉讼请求应予支持。经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条之规定，判决：一、解除胡新华、季辉菊与杜敏、刘文芬于2015年7月21日签订《房屋转让协议书》;二、胡新华、季辉菊于判决生效之日起十日内返还杜敏、刘文芬房屋订金5万元；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。一审案件受理费1050元，由杜敏、刘文芬负担525元，胡新华、季辉菊负担525元。
二审期间，当事人未向本院提交新的证据。
二审审理查明，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同具有法律约束力，当事人应按合同约定的时间、方式等全面履行义务。杜敏、刘文芬按《房屋转让协议书》合同约定的时间支付9万元后，因房屋户型问题未将后期款项支付给胡新华、季辉菊，违反了价款履行期限的约定，构成根本违约，理应承担违约责任。《房屋转让协议书》约定“如果甲方（胡新华、季辉菊）违约，甲方应退还乙方（杜敏、刘文芬）购房订金九万元，另付给乙方违约金五万元。如果乙方违约，乙方购房订金甲方只退四万元，另外五万元作为违约金，不退给乙方”，上述条款对双方的权利义务约定对等，“五万元”属于双方协商确定的违约金。胡新华、季辉菊于2016年3月6日向杜敏、刘文芬退款4万元的行为，是按约履行退款义务，因交易未完成，此时房屋不存在交付问题，故胡新华、季辉菊此后将房屋转让给他人的行为不属于违约。虽然胡新华、季辉菊转让房屋的价款要高于其与杜敏、刘文芬约定的房屋价款，但违约金条款是体现当事人意思自治兼具补偿性和惩罚性的违约责任，不应仅以损失实际发生为承担条件，而应根据当事人的违约程度来确定，鉴于双方约定的违约金数额过高，本院酌情认定为20000元。
综上所述，对胡新华、季辉菊提出的部分上诉请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持湖北省枝江市人民法院（2017）鄂0583民初463号民事判决第一项，即解除胡新华、季辉菊与杜敏、刘文芬于2015年7月21日签订的《房屋转让协议书》；
二、变更湖北省枝江市人民法院（2017）鄂0583民初463号民事判决第二项，为胡新华、季辉菊于判决生效之日起十日内返还杜敏、刘文芬房屋订金3万元。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费依原审判决执行。二审案件受理费1050元，由胡新华、季辉菊负担525元，由杜敏、刘文芬负担525元。上述费用在当事人履行给付义务时一并冲抵。
本判决为终审判决。
审判长 陈继雄
审判员 刘 强
审判员 王明兵
二〇一七年九月二十九日
书记员 袁昌芹