黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黑02民终1163号
上诉人（原审被告）：讷河市环宇房屋开发有限责任公司，住所地黑龙江省齐齐哈尔市讷河市文化街。
法定代表人：宋晓春，该公司经理。
委托诉讼代理人：杨兆林，该公司法律顾问。
委托诉讼代理人：程翀，该公司法律顾问。
被上诉人（原审原告）：王萍，女，1960年7月23日出生，汉族，退休教师，住黑龙江省甘南县。
委托诉讼代理人：吴立山，男，1949年8月12日出生，汉族，黑龙江富华集团法律顾问，住黑龙江省甘南县。
被上诉人（原审原告）：沈晶，女，1962年7月5日出生，汉族，退休工人，住黑龙江省甘南县。
被上诉人（原审原告）：沈恒利，男，1958年10月24日出生，汉族，教师，住黑龙江省甘南县。
上诉人讷河市环宇房屋开发有限责任公司（以下简称环宇开发公司）因与被上诉人王萍、沈晶、沈恒利房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服甘南县人民法院（2016）黑0225民初2890号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年5月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
环宇开发公司不服，上诉请求：l.变更或撤销一审判决第一、二、三项。由原判决“被告环宇公司向原告合计交付商服1030㎡，住宅楼1273㎡，车库一个，临迁费每平米8元”变更为“上诉人向被上诉人合计交付商服458.7㎡，住宅楼755.02㎡”；2.诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：2014年4月30日，被上诉人以城南鸡场负责人的身份，与上诉人共同对房产和土地进行了实地测量，并以《城南鸡不动产统计表》的方式作出确认，认定有房照面积合计为922.8㎡（其中，王萍名下有613.1㎡，沈晶名下有309.7㎡），无房照面积合计为368.41㎡。2014年6月13日，被上诉人以城南鸡场名义与上诉人签订了《城南鸡场房屋征收转换补偿合同书》，合同签订后，上诉人发现被上诉人在签订合同时有提供虚假情况和隐瞒重要事实的情况。城南养鸡场不具备独立法人资格，公章为私刻。正在承租的房产由赵立明等人租赁同，导致无法如期拆迁。一审法院在事实认定和判决上均存在错误，应予纠正：一、原合同已被终止，不能成立本案的定案依据。被上诉人自2014年7月7日《关于房屋征收协议的补充意见》中“如贵公司不继续履行协议也不重新协商，此意见作为终止履行协议的书面通知”的约定内容，是对原合同生效的附条件。条件成就了合同才有效，条件未成就合同将无效。从本案看，该合同生效的附条件没有得到成就，显然是无效的。二、本案应采取公平原则，根据客观实际作出判决。该处房产后来被实际动迁，但双方对补偿标准未达成一致意见，属于未作出约定或约定不明，应当根据“有约定从约定，无约定从法定”的原则作出判决。因被上诉人选择房屋产权调换作为拆迁补偿，根据“拆一还一”的基本原则，在被动迁房产有照面积922.8㎡、无照面积368.41㎡的情况下，上诉人主张用商服450㎡和住宅楼800㎡进行补偿，符合国家房屋拆迁管理规定的补偿标准。被上诉人如认为该补偿标准不足以弥补其被拆迁房产，应由其承担举证责任。三、对于那份被终止的合同，也是被上诉人在违约，上诉人无违约。补偿协议签订后，被上诉人未按照约定在一个半月内迁出，存在违约。上诉人虽针对补偿协议出具过承诺书，但该承诺书是依据主合同作出，是对主合同的补充，在该承诺出具不久，主合同便被终止。因此，上诉人未在主合同终止后的12个月之内办理所谓批文，不属违约。一审判决认定上诉人违约，并承担向被上诉人交付200㎡商服的违约责任是错误的，应予纠正。四、原审判定由上诉人承担诉讼费和迟延回迁临迁费没有道理。上诉人向被上诉人移交房产，被上诉人不同意接收，形成了诉讼，责任不在上诉人。
王萍、沈晶、沈恒利辩称，1.双方签订的合同中加盖了王萍养鸡场的公章，事实上王萍养鸡的事实存在，大部分房屋用于养鸡，虽然王萍没有实际从事养鸡，但是其场地出租给赵立明，正在从事养殖业，王萍已经办理了蛋禽销售营业执照，但养殖营业执照当时正在办理中，后因拆迁没有继续办理，所以在双方签订合同时王萍加盖了养殖场的公章。但是被上诉人认为是否加盖养殖场的公章与双方的意思自治没有任何影响，双方是根据现场房屋的实际状况签订拆迁协议。2.被上诉人在2014年12月找上诉人恢复拆迁的事实不存在。2014年8月11日被上诉人已经完成了向上诉人交付拆迁的全部房屋，上诉人于当天为王萍和沈晶开具了房屋搬迁验收单，证明王萍与沈晶在2014年8月11日即完成了搬迁，比合同约定的仅晚了11天，且事出有因，因为承租人赵立明拒绝搬迁，后被上诉人将赵立明起诉至法院，经法院调解后赵才搬出，此期间被上诉人积极地履行合同义务，不存在任何过错。3.上诉人称已经在2015年11月30日就向被上诉人提供了回迁房源信息，是被上诉人拒绝接收，这与事实不符，在一审中，被上诉人方提供了上诉人方工作人员手写的房源信息。除了有两个是2楼、3楼，其余全部为6楼，这与合同约定的3-5层不符，说明上诉人履行合同有欺诈行为，被上诉人拒绝接收无可挑剔。4.关于被上诉人2014年7月7日递交的意见书，该意见书第一条十分清楚，因为赵立明拒绝搬迁，这一特殊情况要求进行协调处理，如果不能协调处理，延期施工的责任不在被上诉人，后面的两条是本案事实上并没有发生的，该意见书是7月7日提交，8月11日双方就完成了搬迁的验收，双方对该意见书的第一条是认真履行了，第一份合同没有终止，是继续履行。5.上诉人称双方的协议是无效的，无效合同自始无效，应采取返还原则，上诉人方将被上诉人的房屋已经灭籍拆迁完毕，且已经建成了商品房对外出售，返还原物已无可能，应以诚信为主。6.主合同终止的上诉意见没有道理，没有依据。7.关于临迁费8元按规定，住宅应是10元，且超过回迁期18个月后还应加倍，本案拆迁的是经营性房屋，从事生产加工，应参照18元的规定，但在双方签订协议的时候，只约定了8元，没有加倍。综上，上诉人以自己不具有征收的资格来对抗被上诉人回迁的安置房没有法律依据，应驳回上诉，维持原判。
王萍、沈晶、沈恒利向一审法起诉请求：1.被告立即向原告王萍交付拆迁置换的甘南县甘南镇幸福世家小区临街商服门市楼430平方米、住宅楼（3-5层）855.58平方米和车库一个（面积不少于25平方米）及支付延迟回迁的临迁费；2.被告依据其承诺交付原告王萍、沈恒利甘南县甘南镇幸福世家小区商服门市楼200平方米；3.被告立即向原告沈晶交付拆迁置换甘南县甘南镇幸福世家小区商服门市楼400平方米和住宅楼（3-5层）417.56平方米及支付延迟回迁的临迁费；4.案件受理费由被告承担。
一审法院认定事实：原告王萍与原告沈恒利系夫妻关系。2013年10月17日，原告王萍取得甘南县萍晶养鸡场蛋禽直销部的营业执照。2014年6月13日，甲方为被告讷河市环宇房屋开发有限责任公司，授权委托代理人孙彦海。与乙方为原告王萍和沈晶及沈恒利签订了房屋征收置换补偿合同书。合同约定，一、甲方授权委托代理人孙彦海全权代理甲方进行此次征收活动，甲方对孙彦海代理甲方签订的合同予以认可。二、本合同项下征收乙方城南鸡场王萍的房屋有照面积为613.1平方米，无照房屋面积为151.67平方米；沈晶的有照房屋面积为309.7平方米，无照房屋面积为216.74平方米，双方对此确认无疑。三、乙方被征收的房屋正在从事养鸡经营活动，还有一些附属设施，双方一致约定，所有养鸡经营与附属设施等拆迁损失不另行计算，均在征收补偿置换还给乙方的新建房产权面积中包含。双方对此予以确认。四、置换给乙方的新建楼房标准及其他设施有（1）置换给王萍位置坐落在液化气公司路北，污水处理厂西侧的土地经营使用权，面积约1500平方米。甲方负责为乙方到政府有关部门办理相关手续，取得合法使用权利，办理手续费用由甲方负责。（2）置换给王萍新建楼房1285.58平方米；沈晶新建楼房817.56平方米，其中置换给王萍新建临街商服门市楼不少于430平方米，沈晶新建临街商服门市楼不少于400平方米，选择位置国道楼西侧不超过30米内临街，单个门面开间不能小于5米，若甲方建地下室或半地下室归乙方所有，若甲方不建地下室或半地下室，乙方如有需求甲方应配合。（3）以上置换的新建楼房除门市楼外，一律为住宅楼，位置待图纸出来后在任意楼中选3-5楼，单个楼体面积在70-90平方米之间。另外甲方补偿乙方王萍一个地下车库，面积不少于25平方米，位置由乙方任意选取。（4）置换的楼房塑窗一律为三玻、拉手为联动器拉手，其余按图纸设计为准。五、上列置换面积若少于补偿约定面积甲方需向乙方按市场价双倍赔偿，如有超出，乙方不承担购买款；六、置换给乙方的楼房如乙方需外卖时，甲方应当按商品房对待，以甲方名义面向社会销售，并给予与其他购楼户同等待遇，包括贷款在内等。没有卖出部分免收物业费；七、乙方回迁的时间定于2014年11月末，如有延迟回迁，甲方必须按每平方米8元逐月给予乙方临迁费，直至回迁时止；八、甲方建楼完工后要为乙方办理新建楼房门市楼的产权证，所发生的费用由甲方负责（契税由乙方负责）；九、拆迁范围内的洗车行，甲方施工时可以不拆，允许洗车行使用至楼房验收交付使用后拆除围墙时一并拆除；十、本合同签订后，乙方在一个半月内搬迁完毕；十一、本合同签订后，甲方应将上列置换给王萍位置坐落在县液化气公司路北，污水处理厂西侧的土地，购买土地使用权原始合同和相关文件交付乙方；十二、本合同签订后，乙方应将本合同项下所涉及的全部房屋产权证照及土地使用证交付给甲方，由甲方办理灭籍等事宜；十三、本合同签订后，如甲方一年后不能向乙方交付新楼，甲方向乙方赔偿人民币壹仟万元；十四、本合同由王萍及丈夫、沈晶，甲方公章及代理人签字后生效；十五、以上协议双方意思表示真实，并共同遵守。日后如有未尽事宜，届时双方可签订补充协议，与本合同具有同等法律效力。2014年7月2日，被告为原告王萍出具了一份承诺书，承诺书注明我公司与王萍、沈晶在2014年6月13日签订的城南鸡场房屋征收置换补偿合同书，现对该合同书中内容做如下承诺：一、第四条第一项承诺如下：1、我公司保证在2015年7月30日前，将置换给王萍坐落在县液化气公司路北，污水处理厂西侧的土地给予向政府及土地所有权部门办理合法用于养殖的征收批文，使得王萍具有该土地的合法使用权，一切费用由我公司负责。2、负责该土地回填平整达到王萍满意为止。3、上述承诺事项若不能满足，我公司赔偿王萍幸福世家小区商服楼200平方米，位置由王萍任选。二、我公司对城南鸡场房屋征收置换补偿合同书的各条款若有违约愿承担一切法律责任，合伙开发人孟凡胜、孙彦海承担连带责任。乙方按合同约定时间内搬迁完毕，否则，一切损失由乙方包赔。2014年7月7日，原告给被告出具的关于房屋征收协议补充意见。因原告租赁的房屋租赁户赵立明拒绝搬迁，双方经调解也没有达成协议的情况下，原告向被告发出了要约补充意见，第三条如贵公司不继续履行协议也不重新协商，此意见同时作为终止履行协议的书面通知。原告方积极主张解除与赵立明的租赁合同，并赔偿赵立明的经济损失。2014年7月17日，原告方的鸡场不但有大规模的养殖设备，还有养殖的鸡禽。2016年8月15日，甘南县法院裁定将被告的楼房予以查封，裁定书上有房屋位置的具体明细。法院依原告的申请将被告的涉案房屋予以保全；2016年8月24日，经本院查询，甘南县不动产管理中心出具的一份幸福世家两户办理预售商品房买卖预告登记，住户为白秀芬、刘辉8号楼1601、李雪松8号楼1602；办理预售商品房抵押权预告登记住户为白秀芬、刘辉8号楼1601。2016年，王萍、沈晶交保全费5000.00元；本案的案件受理费是缓交的。孙彦海收到沈恒利房照882.41平方米（没有注明时间）。2014年6月12日，沈恒利借房照（王萍房照613.1平方米，沈晶房照309.7平方米）。甘南县城南养鸡场在工商部门没有注册登记，现在被告方将原告方的房屋已经拆除，至今被告方没有给原告方安置回迁房及被告承诺赔偿王萍甘南县甘南镇幸福世家小区商服楼200平方米没有交付。
一审法院认为，被告讷河市环宇房屋开发有限责任公司与原告王萍和沈晶及沈恒利签订了房屋征收置换补偿合同书，虽然甘南县城南养鸡场在工商部门没有注册登记，但原告王萍和沈晶及沈恒利系被拆迁房屋的产权人,所拆迁房屋当时用于养鸡的事实存在。且在拆迁时原告方将房屋租赁给赵立明，而原告方积极主张解除与赵立明的租赁合同，并赔偿赵立明的经济损失，现在被告方将原告方的房屋已经拆除。原、被告双方所签订的房屋征收置换补偿合同是双方的真实意思表示，故原、被告双方所签订的房屋征收置换补偿合同是合法有效的。被告讷河市环宇房屋开发有限责任公司的承诺书，是被告的单方的真实意思表示，是对原告王萍、沈恒利补偿的承诺，被告方应履行该承诺。原告回迁日期约定在2014年11月末，但至今被告方没有给原告方安置回迁房，被告承诺赔偿原告王萍、沈恒利甘南县甘南镇幸福世家小区商服楼200平方米也没有交付，被告的行为属于违约。原告方要求被告向原告王萍、沈恒利交付拆迁置换甘南县甘南镇幸福世家小区临街商服门市楼430平方米、住宅楼（3-5层）855.58平方米和车库一个（面积不少于25平方米）及支付迟延回迁的临迁费，被告依据其承诺交付原告王萍、沈恒利甘南县甘南镇幸福世家小区商服门市楼200平方米；被告向原告沈晶交付拆迁置换幸福世家小区商服门市楼400平方米住宅楼（3-5层）417.56平方米支付原告沈晶延迟回迁的临迁费的诉讼请求，本院应予以支持。被告方主张原告方不具备主体资格和违约及原、被告双方签订的房屋征收置换补偿合同无效，因被告方没有提供充分的证据予以证实，故本院不予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、被告讷河市环宇房屋开发有限责任公司向原告王萍、沈恒利交付拆迁置换的甘南县甘南镇幸福世家小区临街商服门市楼430平方米、住宅楼（3-5层）855.58平方米及车库一个（面积不少于25平方米）及支付延迟回迁临迁费（按回迁面积每平方米8元逐月给付临迁费，直至回迁时止）；二、被告讷河市环宇房屋开发有限责任公司向原告王萍、沈恒利交付甘南县甘南镇幸福世家小区商服门市楼200平方米；三、被告讷河市环宇房屋开发有限责任公司向原告沈晶交付拆迁置换的甘南县甘南镇幸福世家小区商服门市楼400平方米和住宅楼（3-5层）417.56平方米及支付延迟回迁的临迁费按回迁面积每平方米8元逐月给付临迁费，直至回迁时止）。以上三项于判决生效后30日内履行。案件受理费81,800.00元，保全费5000.00元，由被告讷河市环宇房屋开发有限责任公司负担。
本案二审审理中，环宇开发公司向本院提交了以下证据：1.施工图纸、施工合同及开工报告，意在证实上诉人于2014年6月之前完成了施工图纸设计，上诉人与讷河市保达建筑工程有限公司签订了《施工合同》，约定的开工时间为2014年8月。因被上诉人未按期搬迁，致使开工时间拖延一年，实际开工时间为2015年8月，被上诉人的行为给上诉人造成了巨大损失。被上诉人经质证认为，真实性无异议，与本案无关。2.土地证，意在证实土地证是2014年12月2日办理，证明被上诉人的土地证直至12月才交付给环宇开发公司。被上诉人经质证认为，何时办理土地证不能证明被上诉人是什么时间交给环宇开发公司的拆迁房屋。被上诉人提交了房屋搬迁验收单，意在证实在2014年8月11日完成了搬迁，只比合同约定晚了11天。上诉人经质证认为，真实性无异议，对证明的问题有异议。搬迁时间违约了，被上诉人承认拆迁的是个人房产，不是养鸡场的房产，房屋所有权人没有与上诉人签订过房屋补偿协议。虽然搬迁，但是没有交付权利凭证，仍然无法完成全部拆迁。本院经审查认为环宇开发公司提供的施工图纸、施工合同及开工报告、土地证与本案不具有关联性，不予采信。对被上诉人提供的房屋搬迁验收单的真实性予以确认。本案二审查明的事实与原审判决认定的事实一致，不再重述。
本院认为，环宇开发公司与王萍、沈晶、沈恒利签订的房屋征收置换补偿合同是双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的效力性强制性规定，合法有效。该合同签订后，环宇开发公司已经对原拆迁房屋进行了拆扒，原拆迁房屋已经灭籍，回迁房屋已经建成并验收合格。现本案争议的焦点是房屋征收置换补偿合同是否已经终止的问题。虽然被上诉人向上诉人出具的《关于房屋征收协议的补充意见》中提及到“如贵公司不继续履行协议也不重新协商，此意见同时作为终止履行协议的书面通知通知贵公司”，但环宇开发公司接到此通知后，并未向被上诉人作出解除或终止合同的明确意思表示。而是在此之后，同意继续履行合同并对涉案房屋进行了拆迁，上述行为足以表明，上诉人同意继续履行原房屋征收置换补偿合同，因此该合同并未终止。关于环宇开发公司上诉主张被上诉人未能提供城南鸡场营业执照存在隐瞒重要事实的问题。因双方在签订房屋征收置换补偿合同时，环宇开发公司并未要求被上诉人提供相关营业手续，且双方在协议第三条中明确约定：“乙方被征收的房屋正在从事养鸡经营活动……”说明上诉人对被上诉人被征收房屋的性质是认可的。该合同第十四条约定：“本合同由王萍及丈夫、沈晶，甲方公章及代理人签字后生效。”并未要求被上诉人提供营业执照，因此该合同为合法有效合同。现被征收房屋已经被拆扒完毕，环宇开发公司应当按照合同的约定及诚实信用原则履行合同义务，未按合同约定履行应当承担相应的违约责任。关于环宇开发公司提出的被上诉人存在违约给其造成损失的问题，因环宇开发公司原审中并未提出反诉，故该诉请不属于本案二审审理范围。
综上所述，环宇开发公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费39,264.00元，由上诉人讷河市环宇房屋开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨春雷
审判员 朱秀萍
审判员 周巍巍
二〇一七年六月二十六日
书记员 张朝阳