广东省江门市新会区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）江新法会民初字第1385号
原告刘丽香，女，汉族。
委托代理人杜福香、罗杏勇，均系广东福香律师事务所律师。
被告黄健俊，男，汉族。
原告刘丽香诉被告黄健俊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月7日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序于2016年1月11日公开开庭进行了审理。原告刘丽香（下称刘丽香）以及委托代理人杜福香、被告黄健俊（下称黄健俊）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘丽香诉称：刘丽香与黄健俊于2014年8月6日签订《房屋租赁合同》，约定：刘丽香将新会会城菱东路15号104-1的房屋出租给黄健俊，租赁期间为2014年10月1日至2019年9月31日；第一年月租金为1800元、第二年月租金为1900元、第三年月租金为2100元、第四年月租金为2300元、第五年月租金为2500元；交租后使用，每月月底交租金；不按约定交租半月以上，或拖欠各项费用达两千元以上，或未经出租人同意转租给第三人的，出租人有权解除合同。
租赁期间，刘丽香应黄健俊要求，由刘丽香出资为其办理了以其母亲陈玉婵为登记经营者的新会区会城桂粤商店的营业执照，双方于2015年2月5日签订《关于营业执照的使用协定》，约定合同期满或被告中途退出，黄健俊需协助办理将营业执照变更到刘丽香名下的手续，如不能，须交回办证费用1900元。
2015年9月起，黄健俊以各种理由拖欠租金，并且未经刘丽香同意擅自转租租赁物给第三人。为此，为维护自身合法权益，刘丽香特向法院提起诉讼，请求判令：1.解除刘丽香、黄健俊于2014年8月6日签订的《房屋租赁合同》，并判令黄健俊立即交还会城菱东路15号104-1的租赁房屋给刘丽香；2.黄健俊立即支付2015年9-11月租金5700元给刘丽香，并判令黄健俊自2015年12月1日起按每月1900元支付使用费给刘丽香至实际交还租赁房屋之日止；3.黄健俊支付营业执照办理费1900元给刘丽香；4.诉讼费用由黄健俊承担�
刘丽香为证明其主张向本院提供如下证据：
证据1、房屋租赁合同、房地产权证各1份，证明刘丽香、黄健俊于2014年8月6日签订《房屋租赁合同》，约定：刘丽香将新会会城菱东路15号104-1的房屋租赁给黄健俊，租赁期限从2014年10月1日至2019年9月31日；第一年月租金为1800元，第二年月租金为1900元，第三年月租金为2100元，第四年月租金为2500元；交租后使用，每月月底交下月租金；若不按约定交租达半个月以上，或拖欠各项费用达两千元以上的，或未经出租人同意擅自转租给第三人的，刘丽香有权解除合同。
证据2、收据12份，证明自2015年9月起，黄健俊开始拖欠租金。
证据3、关于营业执照的使用协定、营业执照各1份，证明租赁期间，刘丽香应黄健俊的要求，由刘丽香出资为被告办理了以黄健俊母亲陈玉婵为登记经营者的新会区会城桂粤商店的营业执照，双方于2015年2月5日签订《关于营业执照的使用协定》，约定合同期满或黄健俊中途退出，黄健俊需协助刘丽香将营业执照变更至刘丽香名下，如不能，则需交回办理费1900元给刘丽香。
证据4、录音1份，证明：1、黄健俊承认每月租金1800元的事实，但要求扣减200元的维修费，刘丽香不同意；2、自2015年9月起，黄健俊以各种理由拖欠租金，并未经刘丽香同意，擅自将租赁房屋转租给第三人。
证据5、欠电费催缴短信、电费通知单各1份，证明黄健俊拖欠电费被催缴。刘丽香把交电费的存折交给黄健俊，并由其自己存电费进存折，但当时留的电话是刘丽香的电话，所以刘丽香收到催缴电费的信息。
证据6、人口信息全项1份，证明黄健俊与陈玉婵是母子关系。
黄健俊辩称：一、我方认为我方与刘丽香于2014年8月6�签订的《房屋租赁合同》在2014年9月1日已经解除，若我方不同意解除的话，刘丽香是无法与陈玉婵签订租赁合同的。现在房屋的承租人是陈玉婵，因此也不存在我方向刘丽香交还租赁房屋的问题。二、我方认为也不需要支付9月-11月的租金。三、关于营业执照办理费1900元，我方不同意支付，我方曾询问过林鸿健，林鸿健称没有收过1900元的办理费，且我方现在仍在质疑营业执照的真实性，我方也是受害者，我方要求刘丽香赔偿我方损失。办理执照是陈玉婵及刘丽香之间的事情，与我无关。我方要求对方补偿100000元作为我方经营的损失，这部分内容我方另案主张。
黄健俊没有向本院提供证据。
案经审理查明：江门市新会区会城凌东路15号104#小车房之一（以下简称“104#车房”）为刘丽香所有。
2014年8月6日，刘丽香与黄健俊签订《房屋租赁�同》，主要约定：刘丽香将会城凌东路15号104-1车房出租给黄健俊；租赁期限为2014年10月1日至2019年9月31日；租金第一年为1800元/月、第二年为1900元/月、第三年为2100元/月、第四年为2300元/月，先交租后使用，每月底交下月月租；承租人负责支付出租房屋的水费、电费、电话费等；租赁房屋的用途为经营饮食，租赁期间房屋维修由承租方负责；签订合同时，承租人缴纳押金3600元；承租人不交付或者不按约定交付租金达半个月以上，或承租人所欠各项费用达两千元以上，或未经出租人书面同意，承租人将出租房屋转租第三人，出租人有权解除合同。2014年8月6日，黄健俊向刘丽香交纳104#小车房的押金3600元。
2014年9月1日，刘丽香与陈玉婵就104#小车房签订《房屋租赁合同》，合同双方约定每月租金为900元。黄健俊在庭审中陈述因其在新会悦洋市场附近已登记成立�个个体工商户，以同一人作为经营者再登记成立另一个体工商户会造成不便，此为由陈玉婵与刘丽香签订上述合同的原因之一。
刘丽香与黄健俊一方协商一致，由刘丽香、黄寿昌办理相关营业执照。2015年1月29日，江门市新会区工商行政管理局颁发新会区会城桂粤商店《营业执照》，陈玉婵为该商店的登记经营者，该商店经营范围为食品流通、零售卷烟、烟丝、服装。
2015年2月5日，刘丽香与黄健俊签订《关于营业执照的使用协定》，双方约定：菱东路15号104-1车房由业主刘丽香出租给黄健俊经营，时间为2014年10月11日至2019年9月30日，由于某种原因，营业执照由业主刘丽香出资办理。承租方在租赁期内可使用营业执照，合同期满或中途退出，承租方应协助将营业执照的经营者变更为原业主。如承租方带走营业执照，则要交回办理费用1900元。刘丽香�“出租方”一栏签名确认，黄健俊在“承租方”一栏签名确认。
另查明，2014年8月6日，黄健俊向刘丽香交付104#小车房的押金3600元，刘丽香向黄健俊出具相应收据。2014年9月30日至2015年7月31日期间，黄健俊每月30日向刘丽香交纳租金1800元，刘丽香向黄健俊出具相应收据。此后，黄健俊未向刘丽香支付租金。2015年9月4日，黄寿昌致电黄健俊，称其要到黄健俊处收取租金，黄健俊称因其维修了租赁物雨棚花费了200元，该费用应在租金中扣除，所以只同意向刘丽香支付租金1600元，但黄寿昌表示异议。由此双方在通话中发生争吵，黄健俊表示如黄寿昌不同意收取租金1600元，则要执行刘丽香与陈玉婵签订的租金为900元/月的《房屋租赁合同》，黄寿昌表示刘丽香与黄健俊约定实际执行的是刘丽香与黄健俊签订的合同，而不是刘丽香与陈玉婵签订的合同。
再查明，陈玉婵与黄健俊为母子关系。新会区会城桂粤商店由黄健俊实际经营，目前，江门市新会区会城凌东路15号104#小车房之一由黄健俊占有、使用。
又查明，2015年10月21日，刘丽香一方向黄健俊邮寄《租赁合同解除通知》，该通知主要载明：承租人已经逾期一个月未交租金，出租人有权解除租赁合同。根据合同的条款，出租人现正式解除会城菱东路15号104车房之一的租赁合同，承租人应于2015年10月27日前搬离租赁物并向刘丽香交还租赁物，清偿拖欠租金3700元。否则，出租方将停水停电，强制收回物业。
刘丽香认为黄健俊欠交2015年9月至今的租金，并且擅自向他人转租租赁物，已构成违约，遂于2015年12月7日向本院提起诉讼，请求判令：1.解除刘丽香、黄健俊于2014年8月6日签订的《房屋租赁合同》，并判令黄健俊立即交还会城菱东路15号104-1的租赁�屋给刘丽香；2.黄健俊立即支付2015年9-11月租金5700元给刘丽香，并自2015年12月1日起按每月1900元支付使用费给刘丽香，直至实际交还租赁房屋之日止；3.黄健俊支付营业执照办理费1900元给刘丽香；4.诉讼费用由黄健俊承担。
本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。
一、关于刘丽香主张解除其与黄健俊于2014年8月6日签订的《房屋租赁合同》并由黄健俊返还租赁物的问题。
刘丽香向黄健俊出租104#小车房的事实有刘丽香提供的其与黄健俊于2014年8月6日签订的《房屋租赁合同》、刘丽香出具的《租金收据》、双方签订的《关于营业执照的使用协定》及当事人陈述予以佐证，形成完整的证据链，本院予以确认。刘丽香与黄健俊之间成立的租赁合同关系，是双方的真实意思表示，没有违反法律规定，双方之间的租赁合同依法具有法律效力。黄健俊辩�，因刘丽香与黄健俊的母亲陈玉婵在2014年9月1日签订了《房屋租赁合同》，故黄健俊与刘丽香签订的合同在2014年9月1日已经解除，并且此后刘丽香、陈玉婵均履行了双方在2014年9月1日签订的《房屋租赁合同》。对此，本院认为，第一，根据刘丽香提供的租金收据，黄健俊在2014年8月6日交付了押金3600元后，又按1800元/月的标准向刘丽香交付2014年10月至2015年8月的租金，即在陈玉婵与刘丽香签订《房屋租赁合同》后，该合同并未实际履行，刘丽香实际履行的是其与黄健俊在2014年8月6日签订的《房屋租赁合同》。对于黄健俊称陈玉婵每月向刘丽香交付租金900元，但黄健俊并未能提供收据等证据予以证明该事实或推翻刘丽香提供的上述证据，故本院对黄健俊的答辩意见不予采纳采信。第二，《关于营业执照的使用协定》是在2015年2月5日签订，但签订该协议的双方分别是刘丽�与黄健俊，而非刘丽香与陈玉婵，同时，该协议亦明确载明“菱东路15号104-1车房由业主刘丽香出租给黄健俊经营”，可见，在陈玉婵与刘丽香签订了《房屋租赁合同》后，针对104#小车房成立租赁关系的依然是刘丽香与黄健俊，黄健俊并未因刘丽香与陈玉婵签订了租赁合同而解除其与刘丽香于2014年8月6日签订的《房屋租赁合同》。第三，2015年9月4日，黄健俊在其与黄寿昌的通话中，称扣除维修雨棚的费用200元后，向黄寿昌交付租金1600元，由此可以推算出黄健俊原应向黄寿昌交付租金1800元，此租金标准与黄健俊、刘丽香签订的《房屋租赁合同》约定的租金标准一致。虽然黄健俊称该1800元是两个月租金的总和，但通话录音并未显示双方对此进行约定，黄健俊亦未能提供证据予以证明，因此本院对黄健俊的辩解不予采信。此外，该录音中，黄寿昌称双方已约定履行黄健俊与刘丽香签订的合同，而不是履行陈玉婵与刘丽香签订的合同，黄健俊并未表示反对黄寿昌的陈述，亦未予抗辩。由此可见，陈玉婵与刘丽香签订的《房屋租赁合同》并未实际履行。综上，刘丽香与黄健俊于2014年8月6日签订的《房屋租赁合同》并未于2014年9月1日解除，该合同依法生效，并由刘丽香与黄健俊实际履行。
黄健俊自2015年8月起没有向刘丽香支付租金，至今已超过十个月，依照其与刘丽香签订的《房屋租赁合同》“承租人不交付或者不按约定交付租金达半个月以上，或承租人所欠各项费用达两千元以上，或未经出租人书面同意，承租人将出租房屋转租第三人，出租人有权解除合同”的约定，解除合同的条件已成就。因此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。”之规定，刘丽香可解除其与黄健俊于2014年8月6日签订的《房屋租赁合同》。上述合同解除后，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”之规定，黄健俊应向刘丽香返还104#小车房。综上，刘丽香的此项主张合法有据，本院予以支持。
二、关于刘丽香主张黄健俊支付拖欠的租金的问题。
黄健俊自2015年8月起没有依约支付104#小车房的租金，即黄健俊拖欠了2015年9月至今的租金，根据《中华人民共和国合同法》第二百六十条“承租人应当按照约定的期限支付租金。”的规定，其应承担相应的责任。根据刘丽香、黄健俊签订的《房屋租赁合同》，租金第一年为1800元/月、第二年为1900元/月，先交租后使用，每月底交下月月租�因黄健俊自2014年10月1日起承租上述场地，故其应按1800元/月向刘丽香支付上述租赁房屋2015年9月的租金，2015年10月至2016年4月的租金按1900元/月的标准支付，由此计得2015年9月至2016年4月的租金为15100元（1800元＋1900元/月×7个月），此后的租金按1900元/月计算。
三、关于刘丽香主张黄健俊向其支付办证费用1900元的问题。
根据《关于营业执照的使用协定》的约定，承租方在租赁期内可使用营业执照，合同期满或中途退出，承租方应协助出租方将营业执照的经营者变更为原业主。如承租方带走营业执照，则要交回办证费用1900元。本案中，虽刘丽香与黄健俊于2014年8月6日签订的《房屋租赁合同》应予以解除，但黄健俊向刘丽香支付办证费用1900元的前提条件为黄健俊带走营业执照或拒绝协助办理变更手续，但刘丽香并未能提供证据证明黄健俊拒绝协助办理变更新会区会城桂粤商店营业执照经营者的手续或已带走该营业执照，因此刘丽香的此项主张缺乏事实依据，本院不予支持。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第二百三十五条、第二百六十条之规定，判决如下：
一、原告刘丽香与被告黄健俊于2014年8月6日签订的《房屋租赁合同》，自本判决发生法律效力之日起解除。被告黄健俊应自上述合同解除之日起十五日内向原告刘丽香返还位于江门市新会区会城凌东路15号104#小车房之一的租赁房屋。
二、被告黄健俊应自本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘丽香支付2015年9月至2016年4月的租金15100元，此后的租金（使用费）按照1900元/月从2016年5月1日起计至被告黄健俊向原告刘丽香返还江门市新会区会城凌东路15号104#小车房之一的租赁房屋之日止。
三、驳回原告刘丽香的其他诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2108元，由原告刘丽香负担44元，由被告黄健俊负担2064元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。
审 判 长 陈辉灿
代理审判员 温艳清
代理审判员 陈仲庆
二〇一六年五月十日
书 记 员 钟文浩