广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第3418号
上诉人（原审被告）：黎建恒，住广州市白云区望岗西岭路15号
委托代理人：麦佳耀，广东合邦律师事务所律师。
委托代理人：温财胜，广东合邦律师事务所实习人员。
被上诉人（原审原告）：广州市金濠城物业管理有限公司，住所地广州市白云区。
法定代表人：曹天来，该公司经理。
委托代理人：陈秋人，广东环球经纬律师事务所律师。
委托代理人：徐锡林，广东环球经纬律师事务所律师助理。
上诉人黎建恒因与被上诉人广州市金濠城物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2015）穗云法民四初字第65号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：广州市金濠城物业管理有限公司（以下简称金濠城公司）是具有三级资质等级的物业管理公司。黎建恒是位于广州市白云区松柏路松柏东街17号2005号铺（下称“涉案商铺”）的产权人，涉案商铺建筑面积为23.31平方米。2005年12月20日，广州市白云区景泰名苑第三届业主委员会（甲方，下称“第三届业主委员会”）与金濠城公司（乙方）签订《物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方广州金濠城物业管理有限公司为位于广州市白云区松柏东街17-21号的金濠城包装广场（原景泰名苑名店城，下称“涉案商场”）提供物业管理服务；物业服务内容包括：房屋建筑公用部位的日常维修、养护和管理，共用部位包括楼盖、屋顶、外墙面、承重墙体、楼梯间、走廊通道，共用设施设备的日常维修、养护和管理，公共环境卫生等；物业服务费由乙方按20元／平方米／月向业主收取；委托管理期限为3年，从2005年12月20日起至2008年12月19日止。2007年4月12日，第三届业主委员会（甲方）与金濠城公司（乙方）签订《补充协议》，约定：根据甲、乙双方于2005年12月20日共同签订的物业管理合同，甲乙双方经友好协商并达成以下补充修改协议：原合同的期限为2005年12月20日至2008年12月19日止共三年，现合同期限变更为从2005年12月20日至2015年12月19日止共计10年；原合同条款不变；等。2008年1月12日，广州市白云区景泰“名苑”“名店城”第四届业主委员会（甲方，下称“第四届业主委员会”）与金濠城公司（乙方）签订《补充协议》，约定：现根据乙方与第三届业主委员会签订的《物业服务合同》补充修改以下条款：将原《物业服务合同》第四条第13项第（1）点，物业管理费由建筑面积20元／平方米调整为40元／平方米；原《物业服务合同》的其他条款维持不变；本补充协议经甲乙双方签订后生效，新的物业管理费标准从2008年2月1日起开始执行。上述合同签订后，金濠城公司一直为涉案商场提供物业服务至今。
2010年5月21日，黎建恒曾就涉案商铺被广东龙宫休闲服务有限公司（下称“龙宫公司”，即龙宫休闲会所）围蔽在原审法院起诉广州市龙汇企业经营管理有限公司（下称“龙汇公司”）、龙宫公司等，要求龙宫公司、龙汇公司等黎建恒恢复商铺原状并赔偿损失。2011年7月1日，原审法院作出（2010）云某四初字第687号民事判决书，查明：“2006年6月26日，金濠城公司与潘某签订《租赁合同》，约定金濠城公司将位于广州市松柏东街17-21号的广州金濠城百货二层全层（涉案商铺等18间商铺除外）出租给潘某（龙宫公司的法定代表人）作为经营桑拿、沐足等使用，租赁期限从2006年7月1日至2014年6月30日止。……。并认为，涉案商铺事实上处于被包围以及需经龙宫公司出入的现状……从包括涉案商铺在内的涉案场地经营流转来看，龙汇公司是场地的经营者……现黎建恒要求龙宫公司、龙汇公司承担本案责任合理合法，本院予以支持……关于黎建恒要求将涉案商铺恢复原状的诉讼请求，虽然涉案商铺是独立物权，但不可否认其也是涉案场地的一部分，行使物权亦应衡量与其他商铺的合理使用而互惠互利……如恢复商场原状的成本比较高，不利于目前商铺的整体利用……因此，对原告要求恢复原状及交还使用的诉讼请求本院不予支持，予以驳回”。上述判决经广州市中级人民法院于2012年7月16日作出（2011）穗中法民五终字第2663号民事判决书确认了上述判决查明的事实，维持了上述判决认定龙汇公司、龙宫公司应承担责任和涉案商铺不宜恢复原状的意见。该二审判决在另查明部分写道“龙宫公司称其向金濠城缴纳的租金包含了物业管理费，其无须再向金濠城公司缴纳物业管理费。”此外，该二审判决对赔偿租金损失问题认为考虑到黎建恒还需承担物业管理费等因素，从公平合理的角度出发，龙宫公司、龙汇公司应支付的租金损失（自2011年2月19日起至判决生效之日）按房管部门公布的同地段同类房屋租金标准适当上调30%计算。该判决于2012年9月16日生效。
2012年9月3日，金濠城公司向原审法院提起诉讼，要求黎建恒支付自2010年8月至2012年7月的物业管理费及滞纳金。原审法院于2013年4月11日作出（2012）穗云某四初字第1237号民事判决书，查明：涉案商场共两层，涉案商铺位于商场二楼，二楼有一“龙宫休闲会所”在经营，进入涉案商铺须经过龙宫休闲会所的男宾部，玻璃门外墙砌有砖墙，并安装了木制门框，商铺处于未经营状态，内堆放了大量杂物（2013年3月15日现场）。该案认定：“……在侵权人向被告赔偿2011年2月19日至2012年9月16日的租金损失问题上考虑了被告缴交物业管理费的因素而将赔偿标准在房管部门公布的同地段同类房屋租金标准的基础上上调了30%。由此，涉案商铺上述时间段的物业管理费，已经通过上述侵权判决得到补偿，故在本案中对2011年2月19日至2012年7月的物业管理费不再予以调整……对于2010年8月至2011年2月18日的物业管理费问题。虽前案法院认定被告未能证明原告存在侵权行为而未予以采纳被告的抗辩。……原告是龙宫公司的出租方，原告完全有物业管理服务上的义务及可能去协助被告处理龙宫公司对被告商铺使用的影响，但原告没有证据证明其对解决或起码是减轻涉案商铺被龙宫公司侵权的问题实施过任何积极义务，且放任至今。……从公平原则考虑，本院对2010年8月至2011年2月18日的物业管理费标准调整为按每月约定的40元／平方米物业管理费下调50%，以20元／平方米计算。”据此，该案判决：“被告向原告支付2010年8月至2012年7月的物业管理费及滞纳金（2010年8月至2011年2月18日的物业服务费以20元／平方米计算；2011年2月19日至2012年7月的物业管理费以40元／平方米计算。滞纳金以每月欠缴物业服务费为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率从每月5日起计至实际支付之日止，以每月应缴款为限）。”该案判后，金濠城公司不服，上诉至广州市中级人民法院，广州市中级人民法院于2014年5月8日作出（2014）穗中法民五终字第431号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。
2013年7月8日，黎建恒再次在原审法院提起物权保护诉讼，要求龙宫公司与龙汇公司就围蔽涉案商铺承责。原审法院以（2013）穗云某四初字第870号立案审理后，于2014年1月13日作出民事判决：认定：……（2011）穗中法民五终字第2663号民事判决书关于租金标准上浮30%的判定考虑了本案被告应缴物业管理费的因素，但由于现本案被告因物业管理费而产生的损失补偿已通过降低物业管理费标准的形式予以实现，故本院对于租金损失不再作上浮处理。涉案商铺所在场地的经营状况在本判决生效之后有可能发生变更，具有不确定性，故而损失应自2012年9月17日计算至本判决生效之日止为宜。据此判决：“龙宫公司与龙汇公司支付黎建恒广州市白云区松柏路松柏东街17号2005号铺自2012年9月17日起至判决生效之日止的损失（计算标准按商铺建筑面积23.31平方米，按房管部门公布的同地段同类房屋租金标准计算，并以130元／月／平方米为限）。”判后，黎建恒不服，上诉至广州市中级人民法院。广州市中级人民法院于2014年8月8日作出（2014）穗中法民五终字第1765号终审判决：驳回上诉，维持原判。
金濠城公司于2014年12月29日向原审法院提起本案诉讼，请求：黎建恒向金濠城公司支付广州市白云区广园中路松柏东街17号2005铺自2012年8月1日至2014年7月31日的物业管理费22377.6元及滞纳金（以当月管理费为基数，从当月5日起按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计至实际付清之日止）；本案诉讼费由黎建恒承担。黎建恒原审答辩称：我不同意金濠城公司的诉讼请求。理由如下：1、金濠城公司没有履行物业服务合同所约定的义务。2、金濠城公司不仅没有履行相应的义务，还勾结他人围蔽二楼业主的商铺，导致我的商铺无法正常经营及使用，因此我认为我无须交纳物业管理费及滞纳金。
在原审中，经双方当事人确认，上述生效判决认定的情况至今没有发生改变。
原审法院另查，黎建恒向原审法院提交广州市白云区景泰名店城第五届业主委员会盖章确认的《证明》，主要内容为证明金濠城公司不履行合同约定义务，与龙宫公司等擅自围蔽二楼部分业主商铺。金濠城公司向原审法院提交广州市国土资源和房屋管理局白云区分局《复函》，证明该局于2013年7月17日对该届业委会撤销备案。黎建恒至今未有交纳讼争期间的物业管理费。
原审法院认为：涉案商场的第三届业主委员会、第四届业主委员会与金濠城公司签订的《物业服务合同》和《补充协议》合法有效，故对小区的全体业主均有约束力。金濠城公司、黎建恒此前已经诉讼确认黎建恒负有支付2010年8月至2012年7月的物业管理费的义务，现金濠城公司继续对2012年8月至2014年7月的物业管理费提出诉讼，因金濠城公司仍为涉案商铺的物业管理服务公司，故黎建恒作为涉案商铺的业主，仍应向金濠城公司支付物业管理费。关于物业管理费的支付标准，审理中，双方均确认涉案商铺在讼争期间的状况与生效判决查明事实一致，没有发生改变，即金濠城公司至今也没有对协助黎建恒处理龙宫公司对黎建恒商铺使用的影响、对解决或起码是减轻涉案商铺被龙宫公司侵权的问题实施过任何积极义务，并放任至今。金濠城公司未善尽物业管理公司的职责，无权依合同约定收取物业管理费，原审法院根据公平合理原则，将2012年9月17日至2014年7月31日期间的物业管理费标准下调50%，即按照20元／月／平方米计算。至于2012年8月1日至2012年9月16日期间的物业管理费，由于该段期间侵权人向黎建恒的租金损失问题上已考虑了黎建恒缴交物业管理费的因素而将赔偿标准在房管部门公布的同地段同类房屋租金标准的基础上上调了30%。由此，涉案商铺上述时间段的物业管理费，已经通过上述侵权判决得到补偿，上述期间物业管理费标准，原审法院不予调整。
关于金濠城公司主张黎建恒支付滞纳金的问题，因金濠城公司确未善尽物业管理服务职责，黎建恒对金濠城公司的服务亦提出异议，黎建恒至今未向金濠城公司支付2012年8月至2014年7月的物业管理费亦和金濠城公司未对黎建恒的要求进行合理回应有关，故对于金濠城公司主张的滞纳金按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准有失公平，应按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算。
据此，原审法院《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2015年3月23日作出判决：一、在判决生效之日起十日内，黎建恒向金濠城公司支付2012年8月1日至2014年7月31日的物业服务费及滞纳金（2012年8月1日至2012年9月16日期间的物业管理费按照40元／月／平方米计算；2012年9月17日至2014年7月31日期间的物业管理费按照20元／月／平方米计算。滞纳金以当月欠缴物业服务费为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率，从当月5日起计至实际支付之日止，并以本金为限）。二、驳回金濠城公司的其他诉讼请求。
判后，上诉人黎建恒不服原审判决，向本院提起上诉称：金濠城公司严重违反《物业服务合同》约定，根本无履行合同义务，勾结他人侵害涉案商铺，黎建恒无需缴纳物业管理费。原审判决查明事实不清，证据不足，适用法律错误。为此上诉请求：1、撤销原审判决；2、驳回金濠城公司的原审诉讼请求；3、本案一、二审受理费由金濠城公司承担。
被上诉人金濠城公司答辩同意原审判决，黎建恒提出的上诉请求没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。
经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
本院认为：本案二审当事人争议的焦点问题是：黎建恒是否有权抗辩拒交涉案商铺的全部物业管理费。金濠城公司是具有三级资质等级的物业管理公司，依据与第三届业主委员会和第四届业主委员会签订的《物业服务合同》和《补充协议》对金濠城商场进行物业管理，其要求黎建恒支付物业管理费合法合理，原审认定正确，本院予以支持。但鉴于金濠城公司在管理上没有尽到合理的管理义务，履行合同不完全，致使金濠城商场的管理存在混乱，理应为此承担相应责任，原审法院依据公平原则将物业管理费的标准适当予以调整，并无不妥，本院予以维持。现黎建恒上诉认为因金濠城公司根本未履行物业服务合同义务，勾结他人侵害涉案商铺，故其无需向金濠城公司支付物业管理费。对此，因物业管理服务是一个由多项物业服务项目及内容所组成的综合性服务，因此，在黎建恒未能提供证据证明金濠城公司不履行全部物业服务项目的情况下，其抗辩主张拒交案涉物业的全部物业管理费，缺乏事实依据，本院不予采信。
综上所述，上诉人黎建恒的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回；审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费67元，由上诉人黎建恒承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 梁淑敏
审 判 员 蔡粤海
代理审判员 曹佑平
二〇一五年七月六日
书 记 员 谢 淳