广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第4210号
上诉人（原审原告）：单帅帅，男，1979年8月5日出生，汉族，户籍登记地辽宁省昌图县，现住广州市。
委托代理人：王迪，广东恒益律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广州大驿站物流有限公司，住所地。
法定代表人：相国卿。
委托代理人：杨小青，广东泌森律师事务所律师。
上诉人单帅帅因与被上诉人广州大驿站物流有限公司（以下简称大驿站物流公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2014）穗云法太民初字第86号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2013年3月4日，单帅帅（乙方）与大驿站物流公司（甲方）签订《铺位租赁合同》，约定：1、甲方将位于广州市白云区太和镇黄庄北路121号广州沙太货运站内1A14号铺位租赁给乙方；2、月租金2200元，每月5日前交付，期限自2013年4月1日至2014年3月31日；3、乙方支付保证金4400元；4、铺位用途为道路运输业务，超出经营范围，甲方有权提前解除合同，收回铺位；5、甲方对乙方使用该铺位过程中的安全、防火、治安等事项进行监督，对铺位进行综合管理，监督乙方的经营与管理；6、乙方负责所使用铺位及设施的日常维修和维护并承担所有的费用（主体结构自然损耗的除外）；7、乙方自行做好防盗、防火等安全工作，并承担所有责任，做好铺位的环境卫生；8、合同终止，乙方必须于终止之日内搬迁铺位内的自有物品，将铺位交还甲方，如超过约定期限仍有未搬迁的物件，视为乙方放弃所有权，由甲方处理；9、合同终止时，乙方应按甲方要求交回铺位，甲方对铺位进行验收，并扣除所欠费用后，将剩余的保证金返还给乙方；10、乙方违约使用铺位或拖欠费达20天的，甲方可以提前解除合同；11、发生自然灾害等不可抗力事件，其他不可预测的因素造成无法防止或避免的事故，导致合同无法履行时，本合同自然终止，双方互不承担责任；等等。单帅帅于2013年3月5日分别支付保证金4400元、租金2200元、管理费100元、水电费150元、电表押金及IC卡350元；于2013年5月14日支付租金2200元、管理费100元。
2013年12月23日，单帅帅向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、解除双方签订的《铺位租赁合同》；2、大驿站物流公司支付违约金7920元；3、返还单帅帅已支付的4、5两个月份租金、履行保证金、招牌制作费及水电等相关费用共12000元；4、返还非法侵占承租铺位内的属于单帅帅所有的台式电脑、打印机等全部财产，不能返还则折价赔偿；5、大驿站物流公司承担本案的诉讼费用。大驿站物流公司提出反诉，请求判令：1、单帅帅支付2013年6月1日至2013年9月5日的租金、有线电视费、管理及卫生费合计7206.67元；2、单帅帅支付迟延支付第一项请求的违约金1871.88元；3、单帅帅支付违约金8208元；4、单帅帅支付上述费用的利息；5、单帅帅承担本案全部诉讼费用。原审诉讼中，单帅帅称于2013年3月15日发现铺位有大量白蚁，故没法使用涉案铺位，大驿站物流公司对铺位有白蚁的事实没有异议。单帅帅主张大驿站物流公司在没有取得其同意的情况下，自行锁住铺位，并侵占其存放在铺位内的台式电脑、打印机、自行车、电饭煲、风扇等物品，提交发票、于2013年4月拍摄的照片、于2013年9月3日拍摄的照片、录音及报警回执予以证明。单帅帅称于2013年9月3日向广州市公安局白云区分局太和派出所报案，原因是发现铺位内的物品丢失。2013年9月3日拍摄的照片显示有自行车一辆及公安人员的现场查看等。录音复本显示的内容为单帅帅与“周经理”的谈话，单帅帅在谈话中提及物品，但没有提及具体的物品清单，单帅帅称“周经理”是大驿站物流公司物业部经理，大驿站物流公司虽对录音的真实性有异议，但于合议庭指定的期限内，没有申请司法鉴定。大驿站物流公司称已通知单帅帅支付2013年6月、7月的租金，但其没有缴纳，故于2013年7月25日封锁铺位，于2013年9月5日收回铺位，并提交照片、《关于要求从速交纳房租及服务费的函》《退铺通知单》予以证明。
以上事实，有铺位租赁合同、收据、照片、录音、报警回执、发票、函、通知单及当事人陈述等证据证实。
原审法院认为，单帅帅与大驿站物流公司签订的《铺位租赁合同》是双方在平等自愿基础上作出的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，合法有效，双方应遵约履行。双方于合同中约定发生自然灾害等不可抗力事件，其他不可预测的因素造成无法防止或避免的事件，导致合同无法履行时，本合同自然终止，双方互不承担责任。本案单帅帅承租的涉讼铺位的用途为道路运输业务，该铺位理应用于存放货物，铺位出现白蚁致使合同无法履行，应属于双方约定的“其他不可预测的因素造成无法防止或避免的事件”的情形，合同自然终止，双方无须承担责任。单帅帅于2013年3月5日支付2013年4月租金后，于2013年5月14日又交付2013年5月的租金2200元，故综合本案，双方合同自然终止时间应确定为2013年5月。因合同已自然终止，大驿站物流公司于2013年7月25日封锁涉讼铺位，于2013年9月5日收回铺位。因此，单帅帅请求解除《铺位租赁合同》，已无必要。合同终止后，大驿站物流公司应依约定退还单帅帅交付的保证金，单帅帅请求返还保证金4400元，于法有据，原审法院予以支持。因涉讼合同自然终止，单帅帅请求大驿站物流公司支付违约金、返还已缴纳的租金、招牌制作费及水电等费用，理据不足，原审法院不予支持。大驿站物流公司反诉请求单帅帅支付租金、违约金、电视费、管理费、卫生费及相关利息，于法无据，原审法院不予支持。合同约定单帅帅自行做好防盗、防火等安全工作，并承担所有责任；必须于合同终止之日内搬迁铺位内的自有物品，将铺位交还大驿站物流公司，如超过约定期限仍有未搬迁的物件，视为单帅帅放弃所有权，由大驿站物流公司处理。本案单帅帅称于2013年3月15日已发现铺位出现白蚁，无法正常使用，而大驿站物流公司于2013年7月25日才封锁该铺位。据此，单帅帅应对存在于铺位内的物品的缺失，应自行承担责任，其请求大驿站物流公司予以返还或折价赔偿，理据不足，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第（七）项、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条之规定，于2014年6月13日作出如下判决：一、于本判决生效之日起三日内，广州大驿站物流有限公司向单帅帅返还保证金4400元；二、驳回单帅帅的其他本诉请求；三、驳回广州大驿站物流有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费498元，由广州大驿站物流有限公司负担110元，由单帅帅负担388元；反诉受理费232元，由广州大驿站物流有限公司负担。
上诉人单帅帅不服原审判决，向本院提起上诉称：请求撤销原审判决第一、第二项判决，支持我方原审诉讼请求。理由：一、租赁物业出现白蚁蚁害并非《铺位租赁合同》及法律所规定的自然灾害等不可抗力。二、《铺位租赁合同》并非出现白蚁蚁害而系被上诉人未履行白蚁防治义务而终止。（一）被上诉人违反合同的约定，交付的租赁物存在重大瑕疵，致使合同目的无法实现。1、被上诉人违反标的物瑕疵担保责任，交付的租赁物业存在大量白蚁蚁路。2013年3月4日，上诉人为经营货运代理、中转、联运、仓储理货、堆存等道路运输服务业务，与被上诉人就位于广州市白云区太和镇黄庄北路121号广州沙太货运站内1A14号铺位签订了编号为“（PW）2013”的《铺位租赁合同》。因白蚁蚁害较隐蔽，一般情况下较难发现，因此，直至2013年3月15日，被上诉人将房屋交付上诉人后，上诉人在租赁物业打扫卫生时，才发现墙面瓷砖自然脱落，大量白蚁涌出。因上诉人所经营的道路运输服务业务，会长期存放大量的货物，货物以木质和纸质纤袋包装居多。同时根据被上诉人提供的证据八（4-1页）的照片，及被上诉人提供的证据四（第9页）的照片，都显示在被上诉人处经营道路交通运输服业务的经营主体，都会在租赁物内存放易被白蚁啃食的木制及纸质包装。因担心白蚁啃食货物及木制及纸质包装，上诉人遂立即将上述向被上诉人处反映，要求其对租赁物业进行白蚁防治，但被上诉人未予以处理。2、被上诉人已承认租赁物业中存在白蚁蚁害。被上诉人已在《民事答辩状》第二点及一审庭审中已承认上诉人所主张的租赁物业中存在白蚁蚁害的事实。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第72条的规定，“诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认”。因此，贵院应就租赁物业中存在白蚁蚁害的事实予以认定。（详见被上诉人提供的《民事答辩状》及一审判决书）。3、被上诉人交付的租赁物致使无法实现合同目的。（1）《铺位租赁合同》约定的租赁物业的用途。被上诉人对于租赁物业将被上诉人用于经营道路运输服务业务场所，且会在其中存放货物、物品的行为是明知的。《铺位租赁合同》第三条“租赁物业租赁用途”约定，上诉人承租租赁物业的使用用途系“用作道路运输业务”。而对于道路运输服务业务的范围，《广东省道路运输管理条例》第32条对于道路道路运输服务的定义中，明确规定道路运输服务业务中包括：客货运代理、配载、中转、联运，货物包装、仓储理货、堆存等内容。《铺位租赁合同》第6条第1款，第7条第5款的内容，均表明，被上诉人对上诉人将对租赁物业用于存放货物、物品的行为是明知，且允许的。（详见证据一）。（2）租赁物业中存在大量白蚁蚁路。4、被上诉人提供的租赁物业目前已出租的证据不能证明此前租赁物无瑕疵。5、从法律规定、行业规范及监管体系来看，白蚁防治并非上诉人的义务。（三）被上诉人未履行白蚁防治义务。《广州市房屋安全管理规定》第50条第2款规定，“其他房屋未实施白蚁预防处理的，由房屋安全责任人承担白蚁防治责任。”《广州市房屋安全管理规定》51条第2、3款规定，“其已实施白蚁预防处理的其他房屋，在白蚁预防合同约定的包治期限内发生蚁害的，由原白蚁防治单位负责无偿灭治。超出包治期限发生蚁害的，由房屋安全责任人负责灭治。”《广州市房屋安全管理规定》第52条规定，“房屋安全责任人应当加强蚁情检查，发现蚁害应当及时灭治。”而《广州市房屋安全管理规定》第10条规定，“房屋所有人是房屋安全责任人。房屋所有人下落不明或者房屋权属不清晰的，代管人是房屋安全责任人；没有代管人的，房屋使用人是房屋安全责任人。租赁房屋另有约定的除外。”被上诉人不但拒绝履行白蚁防治义务，反而以自己的行为表明不再继续履行《铺位租赁合同》。2013年7月，被上诉人非但没有履行白蚁防治义务，反而强行停电，并以上诉人欠缴租金为由，擅自加锁强行收铺，以自己的行为表明不再继续履行《铺位租赁合同》。（详见证据十：二、20130723-103812）。（四）上诉人有权解除合同。1、被上诉人提供的租赁物业质量不符合合同要求，存在重大瑕疵，致使不能实现合同目的。被上诉人违反了《合同法》第216条的规定，“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”，并未将符合《铺位租赁合同》约定用途的租赁物业交付给上诉人，导致上诉人不能正常使用租赁物业，致使上诉人合同目的不能实现。因此，上诉人有权根据《合同法》第148条“标的物的瑕疵担保责任”及第94条第4项“迟延履行致使合同目的无法实现的法定解除权”的规定，解除《铺位租赁合同》。2、被上诉人迟延履行白蚁防治义务，经催告仍未履行。3、被上诉人应返还上诉人已支付的所有款项共计11100元。《合同法》第97条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”《铺位租赁合同》签订后，因被上诉人交付的租赁物业内存在白蚁蚁害，上诉人未曾正常使用租赁物业，被上诉人应返还上诉人已支付的4、5月份的租金共计4400元，履约保证金4400元，招牌制作费1600元，水电费、卫生管理费及其他费用700元，上述费用共计11100元。（详见证据二、三、四、五、六、七）。三、被上诉人应承担《铺位租赁合同》终止后，租赁物业内财产遗失的全部责任。（一）《铺位租赁合同》的终止日期为被上诉人擅自加锁，强行收铺之日。1、《铺位租赁合同》第七条第8款的规定，“合同终止，乙方必须于终止日内搬迁铺位内的自有物品，将铺位交还甲方，如超过约定期限仍未搬迁的物件，视为乙方放弃所有权，由甲方处理。”上诉人解除《铺位租赁合同》后，被上诉人单方认为上诉人未按期履行支付房租的义务，遂擅自加锁，强行收铺，在这种情况下上诉人没有钥匙已无可能取回租赁物业中的财产。在这种情况下一审法院认定上诉人在《铺位租赁合同》终止后，应主动搬迁铺位内的物品，系认定事实错误。上诉人之所以无法取回租赁物业内的财产系被上诉人违约，致使上诉人无法自由进出租赁物业所致。因此，在被上诉人擅自加锁，强行收铺后，《铺位租赁合同》随即终止，应由被上诉人承担租赁物业内财产的保管义务。（二）被上诉人应返还非法侵占上诉人的全部财产。已有证据显示租赁物业中确有财产。上诉人为经营道路运输服务业务，势必需要购置经营该业务相匹配的办公设备，例如电脑、电子秤、打印机等电子设备以及相应的生活配套的家具家电（详见证据八（4-1）、证据十：{二、20130723103812【6：51】：被上诉人告知上诉人留在租赁物业中的东西没少，但并没有像2013年9月5日那样拍照取证。}、补充证据一）。同时根据被上诉人提供的证据三（第5、7页）证据也显示，租赁物业内确有上诉人所主张的财产。被上诉人在上诉人因租赁房产内的财产被盗报警2天后，于2013年9月5日，才进入租赁物业，拍摄了几张照片来证明租赁物业中没有上诉人要求其返还的财产（详见被上诉人提供的第5、7页证据）。2013年7月23日，根据上诉人与被上诉人的电话录音记录，被上诉人告知上诉人，租赁物业被加锁后，留在租赁物业中的财产没少。（详见证据十：二、20130723-103812【6：51】）。（2）被上诉人承诺承担保管责任。2013年8月13日，根据上诉人与被上诉人的电话录音记录，被上诉人再次向上诉人承诺东西没少，且明确会承担保管责任。（详见证据十：四、20130813-134253【0：28】）。2013年9月3日，根据上诉人与被上诉人的电话录音记录，被上诉人威胁上诉人，如不交房租就会处理掉上诉人留在租赁物业中的财产。（详见证据十一：一、20130903145941【2：35】）且被上诉人再次告知上诉人，上诉人不交租金就不会将上诉人留在租赁物业中的财产还给上诉人。（详见证据十一：一、20130903：145941【5：12】）而后，被上诉人承认，因上诉人没交租金，上诉人留在租赁物业中的财产被被上诉人侵占，只有上诉人交了房租，才会将侵占的财产返还给上诉人。（详见证据十一：一、20130903145941【6：05】）。（三）上诉人发现其留在租赁物业内的财产被盗。2013年9月3日，上诉人发现经由被上诉人加锁后的租赁物业被盗。因钥匙在被上诉人手上，上诉人客观上不可能私自转走留在租赁物业中的财产，但被上诉人却可以。
被上诉人广州大驿站物流有限公司辩称：不认同上诉人的上诉请求。一、我方同意物业出现白蚁并非合同约定的自然灾害或不可抗力；二、上诉人所称租赁合同终止并非因为上诉人没有履行白蚁防治工作，我方认可，解除原因是上诉人拖欠租金，我方认为合同终止的时间是2013年9月15日，即被上诉人收回铺位的时间。三、铺位租赁终止后物业内财产损失责任，我方不予认可，上诉人在原审中没有提供证据证明其物业内存有财产，被上诉人并未私自占有或转移其所称的财产，所以被上诉人不认可上诉全部请求。
本院二审经庭询调查，确认原审法院查明事实。
二审另查明：一、上诉人在原审庭审中出示财物损失的书面证据，包括：美的落地扇发票（金额169元）、美的电饭煲发票（金额769元）及延保费发票55元，现场照片中自行车两部。二、上诉人二审陈述自签订合同以后，在2013年3月15日进场打扫卫生，租赁物为两层，首层租赁面积大概五六十平方，当时发现在楼下的厨房有白蚁，墙壁已经腐烂了，瓷砖已经因白蚁侵蚀严重脱落，可以看到白蚁出入。橱柜的木板基本被白蚁咬空。发现以后就和南方物业的周贤平经理商量消灭白蚁的事情，对方口头答应处理，上诉人就搬入租赁物，配备办公设备。但是被上诉人没有灭蚁。同年5月份我们再催促，被上诉人还是没有处理。所以我们就不再交纳租金。被上诉人对上诉人的陈述认为，移交租赁物时没有发现白蚁，5月份时听上诉人反映有白蚁，根据合同约定，应当由承租人解决。
本院认为，本案主要争议在于消灭白蚁是出租人还是承租人的义务？上诉人主张白蚁在其承租前已经存在，并且应由出租人解决。被上诉人主张白蚁在上诉人搬入后出现，应由承租人解决。经审查，上诉人主张白蚁在其承租前已经存在，仅为单方陈述，缺乏其他证据印证，也未得到被上诉人确认，依法不予采纳。在租赁期间，当房屋出现白蚁时，既对房屋主体造成损害，也会对房屋内设施造成损害，因此，承租人和出租人都有权利也有义务聘请专业机构灭蚁。根据被上诉人的陈述，其在5月份知道白蚁灾害，其没有及时处理，影响了租赁房屋的使用，原审法院认定租赁关系至2013年5月终止，并无不当。上诉人请求由被上诉人负担租赁终止前的经营费用及违约金，缺乏合同依据和法律依据。合同终止后，上诉人应当取回物品移交租赁场地给被上诉人，但是，上诉人一直没有交还租赁物，也没有支付场地占用费。被上诉人单方收回租赁物，导致上诉人没有取回滞留场地内的财物。双方当事人均承担了经济上的损失。考虑到双方当事人各自承担的损失基本平衡，原审法院不予支持原审关于赔偿损失及违约责任请求，并无不当。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费388元，由上诉人单帅帅负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 涛
审 判 员 陈珊彬
代理审判员 李 焕
二〇一四年十一月十七日
书 记 员 阮志雄
陈迪