广东省深圳市福田区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深福法民三重字第4号
原告（反诉被告）深圳市祥泰宁实业有限公司，住所地深圳市福田区彩田北路艺丰花园B区A栋214室，组织机构代码72618082-1。
法定代表人何小玉。
委托代理人刘炜，广东仁人律师事务所律师。
委托代理人孙懿，广东仁人律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）江苏凯伦防水工程有限公司深圳分公司，住所地深圳市福田区彩田北路7026号的士码头第四层401室，组织机构代码06143421-6。
负责人杨辉，该公司总经理。
被告江苏凯伦防水工程有限公司，住所地江苏省苏州市北环东路60-82号，组织机构代码67833638-4。
法定代表人吴荣新，该公司董事长。
两被告共同委托代理人沈玉华，广东广和律师事务所律师。
原告深圳市祥泰宁实业有限公司诉被告江苏凯伦防水工程有限公司深圳分公司（以下简称凯伦深圳分公司）、江苏凯伦防水工程有限公司（以下简称凯伦公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月1日作出（2014）深福法民三初字第1140号民事判决书后，被告凯伦深圳分公司提起上诉，深圳市中级人民法院于2015年6月5日作出（2015）深中法房终字第836号民事裁定书，以本院未对被告凯伦深圳分公司的反诉请求进行判决且双方在二审期间均不同意调解为由，将原案发回重审。本院依法重新立案受理，另行组成合议庭，于2016年4月28日公开开庭对本诉和反诉合并进行了审理，原告的委托代理人刘炜、孙懿，被告的委托代理人沈玉华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年4月27日，原告与被告凯伦深圳分公司签订了《房屋租赁合同》一份，约定原告将位于深圳市福田区彩田北路7026号深圳市源祥彩田加油站南侧的士码头四楼（建筑面积750平米）出租给被告凯伦深圳分公司。租赁房屋租金（第一年和第二年）标准为人民币58000元/月，之后递增。《房屋租赁合同》第八条第1款约定，被告凯伦深圳分公司经原告同意后可将租赁房屋全部或部分转租予他人。第九条第2款约定，出现下列情形之一时，甲方（原告）可立即解除本合同，不予退还履约保证金：（1）乙方（被告凯伦深圳分公司）拖欠租金达两个月以上。第十条第1款约定，本合同终止后十日内，乙方应迁离及交回租赁房屋，并保证租赁房屋及附属设施的完好，同时结清应当由乙方承担的各项费用并办理有关移交手续。第2款约定，乙方逾期不迁离的或不返还房屋的，甲方有权收回租赁房屋，并就逾期部分向乙方收取双倍租金。上述《房屋租赁合同》签订后，原告即将房屋交付给被告凯伦深圳分公司使用。但是，自2014年6月开始，被告凯伦深圳分公司开始拖欠水费、电费及租金，截止至2014年9月22日，累计拖欠原告租金146533元。2014年6月18日，被告凯伦深圳分公司提出为广东铭濠润建工有限公司深圳分公司（下称铭濠润公司）办理房屋租赁备案登记，原告才知道被告凯伦深圳分公司擅自将其承租的房屋的一部分转租给他人。经原告核实，铭濠润公司确实承租了四楼的402室。鉴于被告凯伦深圳分公司的两项违约事实，原告于2014年9月11日发出了《解除〈房屋租赁合同〉通知书》，明确通知被告凯伦深圳分公司：“本公司根据《房屋租赁合同》第八条第1款、第九条第2款第（1）项之约定及合同法的有关规定，正式通知贵司：自贵司签收本通知之日起(以邮戳为准)，解除与贵司签订的《房屋租赁合同》。”被告凯伦深圳分公司于2014年9月12日签收。原告认为，被告凯伦深圳分公司违反《房屋租赁合同》的约定，不仅拖欠租金2个月以上，而且未经原告同意，擅自转租，已经属于严重的违约行为，根据《房屋租赁合同》第九条第2款第（1）项的约定，及《合同法》第九十三条、第九十四条、第二百二十四条的规定，原告有权解除与被告凯伦深圳分公司签订的《房屋租赁合同》。同时，根据《合同法》第九十六条的规定，合同自通知到达对方时解除，即本案解除合同的通知已经发生法律效力。请求判令：1、原告与被告凯伦深圳分公司签订的《房屋租赁合同》已解除，被告凯伦深圳分公司立即返还租赁房屋；2、原告有权不予退还被告凯伦深圳分公司的履约保证金58000元；3、被告凯伦深圳分公司支付拖欠原告的租金146533元（截止至2014年9月22日）；4、被告凯伦公司对被告凯伦深圳分公司的债务承担连带责任；5、两被告承担本案全部诉讼费用。庭审时，原告补充陈述称，因涉案房屋已于2014年12月12日收回，故撤回第1项诉讼请求中关于返还租赁房屋的请求，增加诉讼请求要求被告凯伦深圳分公司支付2014年9月23日至2014年12月12日期间的房屋占用使用费309333元，变更第4项诉讼请求为被告凯伦公司对被告凯伦深圳分公司的债务承担补充清偿责任。
被告凯伦深圳分公司答辩称，一、被答辩人拒绝办理且不能办理租赁合同登记备案，致使合同目的未能实现，被答辩人存在严重过错，应予以赔偿。1、2013年4月27日，答辩人与被答辩人签订《房屋租赁合同》，约定被答辩人将位于深圳巿福田区彩田北路7026号深深圳市源祥彩田加油站南侧的士码头第四层出租给答辩人，租金为58000元/月。合同签订后，答辩人进场装修使用，并按月交纳租金及水电费用，后因答辩人生产经营、承包工程需要，且依据《深圳经济特区房屋租赁条例》第五条：“房屋租赁实行租赁合同登记制度。”和第六条：“房屋租赁关系的设立、变更，当事人应当自签订租赁合同之日起十日内到区主管机关登记或者备案。”以及《租赁合同》第四条：“房屋交付2.甲方迟于前款时间交付租赁房屋，乙方可要求将本合同有效期顺延，双方应书面签字确认并报合同登记机关备案。”的规定，答辩人在口头通知被答辩人办理租赁备案无效后，于2014年6月6日、6月18日、7月1日、8月14日、8月27日分别数次向被答辩人发函，要求提供资料办理租赁登记备案，但被答辩人一直拒不办理。2、答辩人承租该租赁房屋，是为经营公司、承包工程需要，办理租赁登记备案不仅是双方合同约定之义务，也是此类公司强制性规定。答辩人事后得知被答辩人之所以拒绝办理登记备案，是因为该租赁房屋未取得房地产权证，属于临时建筑，致使未达合同目的，严重影响答辩人经营公司业务，答辩人不得已以缓交房屋租金予以抗辩，换言之是因为被答辩人不配合也不能办理登记备案，从而导致答辩人缓交租金，答辩人依法行使先履行抗辩权。最终答辩人还是在2014年8月14日通过工商银行向被答辩人支付了6月份租金和7月份部分租金，共计7万元，但被答辩人却于2014年9月11日擅自单方解除《房屋租赁合同》，甚至采取剪断电线等恶劣手段对承租房屋停水停电停电梯，导致答辩人无法办公、无法正常使用该承租房屋，这不仅使答辩人刚刚装修完的房屋未实现利用价值，还因为被答辩人不能办理登记备案，导致答辩人不得不支付高额的桂靠费来承揽工程，甚至有些已签约的工程，因为没有租赁登记备案资料无法在住建局备案，而遭到甲方的罚款。3、根据《租赁合同》第七条：01lydyh011、甲方应确保交付的租赁房屋及其附属设施能实现租赁目的，并保证其安全性符合有关法律、法规或规章的规定。因甲方的故意或过失，致使乙方在租赁房屋内受到人身或财产损害，乙方有权向甲方请求相应赔偿。01lydyh01第九条3款：“出现下列情形之一时，乙方可就造成的损失，向甲方请求损害赔偿；（2）甲方违反本合同约定，交付的房屋不符合合同约定，使乙方无法实现承租目的。”因此因被答辩人不能办理租赁合同登记备案，致使合同目的无法实现，被答辩人存在严重过错，严重违反合同约定，给答辩人造成巨大经济损失，被答辩人理应予以赔偿。二、答辩人并未违反合同规定将租赁房屋转租，被答辩人擅自单方解除租赁合同，并釆取恶劣手段迫使答辩人退离，应赔偿答辩人装修损失。1、被答辩人于2014年9月11日向答辩人发出单方解除《房屋租赁合同》通知书，理由是：擅自转租房屋；拖欠房屋租金超过两个月以上。实际上，答辩人与广东铭濠润建工有限公司深圳分公司（简称铭濠润公司）之间并非转租，而是合租行为，2014年3月17日，答辩人将闲置的办公室提供给铭濠润公司使用，事后不足一个月，由被答辩人牵头，三方于2014年4月8日在铭濠润公司就办公室提供给铭濠润公司合租使用事宜，进行沟通和协商，最终得到被答辩人认可和同意，-并要求答辩人不得再有此行为，下不为例。因此答辩人并不存在擅自转租房屋的情况，而是经过了被答辩人的追认和允许。2、答辩人早在2014年5月份就已通知被答辩人办理租赁备案，后于2014年6月6日、6月18日、7月1日、8月14日、8月27日分别数次向被答辩人发函，要求提供资料办理租赁登记备案，就是说在应交纳2014年6月份租金之前，答辩人就已通知被答辩人，要求办理租赁登记，但被答辩人一直不予办理，导致答辩人不得已以缓交房屋租金予以抗辩，因此缓交租金的原因完全是因为被答辩人的过错导致的。答辩人在2014年8月交纳了6月份租金和7月份部分租金7万元后，被答辩人却于2014年9月擅自单方解除合同，并采取恶劣手段对承租房屋停水停电停电梯，导致答辩人刚刚装修完的办公区域无法正常使用，被答辩人应赔偿其装修损失。3、即使被答辩人认为答辩人拖欠租金超两个月，进而单方解除合同，其原因也完全是因为被答辩人不能办理租赁合同登记备案，致使合同目的无法实现而引起的，被答辩人对此存在严重过错，违约在先，应承担主要责任，答辩人缓交租金，完全是依法行使先履行抗辩权。综上所述，答辩人承租该租赁房屋，是为经营公司、承包工程所需，办理租赁登记备案不仅是双方合同约定之义务，也是强制性规定。被答辩人拒绝办理和不能办理租赁合同登记备案，致使合同目的未能实现，被答辩人存在严重过错，应承担主要责任，并赔偿答辩人损失。被答辩人擅自单方解除租赁合同，并采取恶劣手段强迫答辩人退离，影响答辩人正常经营，应赔偿答辩人装修等损失。因此，答辩人恳请法院驳回被答辩人的诉讼请求，支持答辩人要求被答辩人赔偿损失的请求，维护答辩人的合法权益。
被告凯伦深圳分公司反诉称，2013年4月27日，被告凯伦深圳分公司与原告签订《房屋租赁合同》，被告凯伦深圳分公司承租彩田北路7026号的士码头四楼，租金为58000元/月。《房屋租赁合同》签订后，被告凯伦深圳分公司进场装修后，入驻使用，并按月缴纳租金及水电费用。到2014年春，被告凯伦深圳分公司因承接防水工程，住建局要求出具所承租房屋的租赁备案登记表，被告凯伦深圳分公司数次去函去电，要求原告作为出租人配合办理，但原告一直拒绝办理，导致被告凯伦深圳分公司承接的防水工程无法在住建局备案，无法进场施工；已经施工完毕的也无法领取工程款，迫不得已采取挂靠其他施工公司的形式，支付高额的挂靠费；有些已签约的工程，因为没有租赁登记备案资料而无法在住建局备案，遭到甲方的罚款，给被告凯伦深圳分公司造成了巨大的损失。由于原告拒不办理房屋租赁备案登记手续，给被告凯伦深圳分公司造成巨大损失，因此，被告凯伦深圳分公司在交纳7月份租金、水电等费用7万元便停交了2014年8月份的租金，但原告却于2014年9月发出《解除〈房屋租赁合同〉通知书》，擅自要求解除租赁合同，收回出租房屋。而被告凯伦深圳分公司刚刚在前一年对承租房屋进行了装修，使用才一年时间，现原告要求解除租赁合同，则必须承担被告凯伦深圳分公司的装修费用。更有甚者，原告在向法院起诉通过法律途径解决双方争议过程中，在2014年9月初、9月下旬对出租房屋采取拉闸停电措施，第三次即10月13日采取剪断电线的恶劣手段对被告凯伦深圳分公司承租房屋停水停电停电梯，导致被告凯伦深圳分公司无法办公、无法使用该承租房屋，被告凯伦深圳分公司恳请法院责令原告迅速通电通水通电梯，避免被告凯伦深圳分公司的损失扩大，而且该损失也应由原告承担。原告违反《房屋租赁合同》的约定，拒绝承担出租人义务，拒不配合办理房屋租赁备案登记，给被告凯伦深圳分公司造成的损失理当赔偿；现原告要求解除房屋租赁合同，造成被告凯伦深圳分公司对承租房屋的装修损失，应当予以承担；双方纠纷在法律途径解决过程中，原告擅自停水停电停电梯，导致被告凯伦深圳分公司无法办公、无法使用租赁房屋，产生的损失亦应由原告承担。请求判令：1、原告拒不办理租赁备案登记手续给被告凯伦深圳分公司造成的损失人民币10万元；2、原告承担被告凯伦深圳分公司的装修费用人民币380680.8元；3、原告承担因其擅自停水停电导致被告凯伦深圳分公司无法办公造成的损失（暂计人民币5万元）；4、原告承担本案反诉费用。
原告对于被告凯伦深圳分公司的反诉答辩称，1、被告凯伦深圳分公司提出房屋租赁备案时已经出现违约事实。2、办理房屋租赁备案不是原告单方合同义务，合同并未约定要办理租赁备案，包括是否办理、何时办理及相关违约责任；被告凯伦深圳分公司营业执照、组织机构代码证实2014年才领到，登记时间是2013年年底，被告凯伦深圳分公司最早通知原告办理备案的时间为2014年6月18日。3、被告凯伦深圳分公司称不能办理房屋租赁备案的损失没有证据支持。4、被告凯伦深圳分公司提出的装修损失问题在合同中没有约定，被告凯伦深圳分公司的证据不能证明装修的实际开销，发票等证据的交款方全部在第三人名下，收据也不符合证据要求，扣除补充证据外的金额已达40多万元，与诉讼请求无法对应。
经审理查明，2013年4月27日，原告（甲方、出租方）与被告凯伦深圳分公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于深圳市福田区彩田北路7026号深圳市源祥彩田加油站南侧，房屋（间）编码为518049的房屋出租给乙方使用。租赁房屋建筑面积750平方米，建筑物总层数第四层；租赁房屋权利人为原告；租赁房屋月租金58000元，从第三年起每平方米租金递增10%，即月租金总额为63795元，第四年起月租金70170元，第五年月租金77190元；乙方应在2013年6月1日前交付房屋首期租金，金额58000元，之后每期租金，乙方应于每月10日前向甲方交付租金；乙方应在2013年6月1日前支付1个月的房屋租赁保证金，该保证金在合同终止后15个工作日内，在乙方无违约存在的情况下无息退还给乙方；租赁期间，甲方负责支付租赁房屋所用土地的使用费及基于房屋租赁产生的税费等费用；乙方负责按时支付租赁房屋的水、电费、卫生费、房屋物业管理费等因使用租赁房屋所产生的其他费用，前两年免收物业管理费，第三年双方再商议物业管理费；乙方租用租赁房屋的期限自2013年7月1日起至2018年6月30日止；前款约定之期限不得超过批准的土地使用年限，超出部分无效，由此造成的损失，双方有约定的，从约定，没有约定的，互不追究责任；甲方应于2013年5月1日前将租赁房屋交付乙方使用，并办理有关移交手续；租赁期间，乙方经甲方书面确认后，可将租赁房屋全部或部分转租予他人，并到房屋租赁主管机关办理登记手续，但转租期限不得超过合同约定之租赁期限；乙方拖欠租金达两个月以上；乙方拖欠可能导致甲方损失的各项费用达20万元以上的，甲方可立即解除合同，不予返还履行保证金，此外，甲方有权就因此遭受的损失，向乙方请求损害赔偿，乙方应赔偿的甲方损失不得以保证金作为损失折抵的部分；合同终止后十日内，乙方应迁离及交回租赁房屋，并保证租赁房屋即附属设施的完好，同时结清应当由乙方承担的各项费用并办理有关移交手续；房屋内的装修、装饰能够拆除办理的，乙方自行办理，不能拆除或者拆除影响房屋结构和正常使用的装修装饰，不得拆除，甲方亦无需进行相应补偿；乙方逾期不迁离或不返还租赁房屋的，甲方有权收回租赁房屋，并就逾期部分向乙方收取双倍租金。
2014年3月17日，被告凯伦深圳分公司与案外人铭濠润公司签订《办公室租赁合同》，约定将涉案房产四楼402室租赁给铭濠润公司，租期从2014年3月10日至2016年3月10日，每月租金为10500元。
2014年6月，被告凯伦深圳分公司未按期交纳租金。
2014年6月6日，被告凯伦深圳分公司向原告发出《工作联系函》称，目前我司各类证照已经办理得差不多了，急需办理《房屋租赁证明书》，要求原告在6月10日前向其提供完整的办理《房屋租赁证明书》资料，如不能按时提供办理房屋租赁证明书资料，我司将暂停支付租金。被告未提交该份联系函的送达凭证，原告称未收到该份联系函。
2014年6月11日，被告凯伦深圳分公司向原告发出《业务往来联系函》称，由于我司前期考虑不周，在没有经过我司同意的前提下，便将闲置的办公用房租给铭濠润公司作办公使用，在此表示诚挚的道歉。事后，经你我双方协商达成了谅解，我司表示感谢。现铭濠润公司因经营需要，急需办理备案，而我司无法为其提供房产所有权证明资料，恳请贵司为铭濠润公司提供相关备案资料或者与其签订没有任何法律责任的房屋租赁合同，供其申报备案使用。待其备案办好后，你司与其签订的租赁合同作废。
2014年6月18日，被告凯伦深圳分公司向原告发出《公司业务工作来往联系函》称，由于我司办理防水工程项目备案时，需要提供租赁办公地的相关资料，因此，诚请贵司在本周内给被告凯伦深圳分公司提供办证相关资料：1、租赁房屋的《建筑许可证》，《红线图》，《建设用地许可证》；2、产权人身份证；3、法定代表人证明书，委托书；4、与铭濠润公司签订一份没有任何法律效果的房屋租赁合同（此租赁合同待办好备案后作废）。原告确认收到该份联系函。
2014年7月1日，被告凯伦深圳分公司再次向原告发出工作联系函，内容与2014年6月18日的联系函基本一致，增加了一点“暂缓的房租待房屋租赁证明书办好后付清”。被告未提交该份联系函的送达凭证，原告称未收到该份联系函。
2014年8月13日，被告凯伦深圳分公司向原告支付房租70000元；庭审中双方当事人确认，该笔租金系被告凯伦深圳分公司支付的2014年6月份租金58000元及2014年7月份部分租金12000元。
2014年8月14日，铭濠润公司向被告凯伦深圳分公司发出《办公室租赁合同联系函》称，2014年5月6日将房屋租金合同登记（备案）相关资料提交给被告凯伦深圳分公司办理租赁合同登记备案，但被告凯伦深圳分公司至今未办理，要求解除与被告凯伦深圳分公司签订的租赁合同并赔偿其相应损失。
2014年9月11日，原告向被告凯伦深圳分公司发出《解除<房屋租赁合同>通知书》称，因为被告凯伦深圳分公司未经原告同意，擅自转租房屋并拖欠房屋租金超过两个月以上，故自被告凯伦深圳分公司签收通知书之日起解除与被告凯伦深圳分公司签订的《房屋租赁合同》，并要求被告凯伦深圳分公司在合同终止后十日内交回租赁房屋，保证房屋设施完好，结清相关费用并办理移交手续。2014年9月12日，被告凯伦深圳分公司签收上述通知书。
2014年9月12日，被告凯伦深圳分公司向原告发出《关于解除房屋租赁合同通知的回复》称，1、转租虽然没有与原告沟通，但事后原告提出异议后，原告同意被告凯伦深圳分公司在按时交租、以后未经同意不得转租以及不准在办公楼层使用煤气煮饭的情况下不再追究被告凯伦深圳分公司的责任；2、由于原告未能办理租赁证明，影响被告凯伦深圳分公司的经营，构成违约，被告凯伦深圳分公司只能缓交租金，并要求原告退还保证金、赔偿被告凯伦深圳分公司装修费和搬迁费及补偿被告凯伦深圳分公司在经营中因无租赁证明而造成的实际损失等，才能与被告凯伦深圳分公司解除房屋租赁合同。
另查，涉案房产为临时建筑，2013年5月9日，深圳市福田区住房和建设局向涉案房产用地单位深圳市源祥彩加油站有限公司颁发临时建筑规划许可证，显示使用年限为2年；深圳市源祥彩加油站有限公司出具证明称涉案房产的所有投资建设资金均为该公司股东原告提供，原告有权占有使用房屋，有权合法利用房屋并获取相关收益。
原审庭审时，被告凯伦深圳分公司申请该公司行政人事经理邱国强出庭作证称，缓交租金是因为原告无法办理租赁合同备案登记；实际被告凯伦深圳分公司不是转租，是有朋友（铭濠润公司）需要办公用房就与朋友共同使用涉案房产，铭濠润公司缴纳了共同使用房屋的费用，并且铭濠润公司与被告凯伦深圳分公司均需要进行备案登记，原告均无法办理。原告陈述未办理租赁备案登记的原因是被告凯伦深圳分公司在2014年6月份的租金已经逾期的情况下才提出办理租赁备案登记。
重审庭审时，原告自认其于2014年12月12日自行收回了租赁房屋，被告陈述其于2014年11月搬离租赁房屋，双方未办理交接手续。双方就此均未举证。
再查，被告凯伦深圳分公司2013年11月才取得营业执照和组织机构代码证，经营场所为涉案房产。工商登记注册信息载明，被告凯伦深圳分公司系隶属于被告凯伦公司的下属分公司。
本院认为，原告与被告凯伦深圳分公司签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力。根据合同约定，被告凯伦深圳分公司应于每月10日前向原告支付租金，如被告拖欠租金达2个月以上，原告有权立即解除合同并不予退还履约保证金。本案中，被告凯伦深圳分公司本应在2014年6月10日前支付6月份租金，但其直至2014年8月13日才补交了6月份租金及7月份部分租金，被告凯伦深圳分公司迟延支付租金超过2个月，已构成违约，应承担相应的违约责任。因此，原告有权要求解除合同、返还租赁房屋、支付拖欠租金并没收被告支付的租赁保证金。
关于本诉请求。1、关于合同解除。根据法律规定，解除条件成就时，解除权人可以解除合同。合同自通知到达对方时解除。本案中，原告于2014年9月11日向被告凯伦深圳分公司发出解除合同通知，被告凯伦深圳分公司于次日收到该通知，故原告与被告签订的《房屋租赁合同》应自被告收到原告解除合同通知之日即2014年9月12日起解除。2、关于返还房屋。鉴于原告已在本案诉讼过程中收回了租赁房屋，在重审时原告当庭撤回了该项诉求，本院对该事实予以确认，但不列入判项。3、关于租金。合同及解除通知载明被告凯伦深圳分公司应于合同解除后十日内向原告返还涉案房屋，则被告凯伦深圳分公司应向原告支付截至2014年9月22日所欠租金146533元【7月份尚欠租金46000元+8月份租金58000元+9月份租金42533元（58000元/30日×22日）】。4、关于房屋占用使用费。在本案诉讼过程中，原告自行收回了租赁房屋，在重审时当庭要求被告凯伦深圳分公司支付2014年9月22日至12月12日期间按双倍租金支付占用使用费。为避免诉累，本院对该增加诉讼请求部分予以受理，与本案合并进行审理。关于被告凯伦深圳分公司搬离租赁房屋的时间，鉴于双方就该事实均未举证，结合双方当事人的陈述及庭审查明的事实，按照公平原则，本院认定被告凯伦深圳分公司于2014年11月30日搬离租赁房屋。合同约定，被告逾期不搬离租赁房屋的，应就逾期部分向原告支付双倍租金。故被告凯伦深圳分公司应按双倍租赁标准向原告支付2014年9月23日至11月30日期间的房屋占用使用费262933元（58000×2÷30×8＋58000×2×2）。被告凯伦深圳分公司系被告凯伦公司的下属分公司，在该分公司不能清偿债务时，被告凯伦公司应承担补充清偿责任。
关于反诉请求。被告凯伦深圳分公司以原告未为其办理房屋租赁证明书为由，反诉要求原告赔偿损失及装修费用等。首先，原、被告之间的合同约定被告凯伦深圳分公司转租涉案房屋需要取得原告的书面同意，被告凯伦深圳分公司虽辩称将涉案房产转租给铭濠润公司事后得到了原告的追认，但其提交的有关工作联系函不能证实原告对其擅自转租行为进行了追认，且原告对该事实不予认可，本院认定被告凯伦深圳分公司未经原告书面同意擅自转租的行为构成了违约；其次，被告凯伦深圳分公司虽辩称并非不交租金而是因为原告无法为其办理房屋租赁备案登记而缓交租金，但合同并未约定原告无法为被告凯伦深圳分公司办理房屋租赁备案登记时，被告凯伦深圳分公司可以缓交租金，从被告凯伦深圳分公司提交的证据来看，也无法证明在其开始拖欠租金之前就已经向原告要求办理房屋租赁备案登记而遭到原告的拒绝，或者双方有前往相关管理部门办理备案登记但因为原告的过错无法办理，被告凯伦深圳分公司以此为由拖欠租金事实依据不足，理由不充分，其拖欠租金的行为亦构成了违约。原告因被告凯伦深圳分公司的违约行为而行使合同单方解除权符合合同约定及法律规定，被告凯伦深圳分公司因其自身违约而导致合同被解除，其反诉请求原告赔偿相关损失，没有合同和法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、确认原告深圳市祥泰宁实业有限公司与被告江苏凯伦防水工程有限公司深圳分公司于2013年4月27日签订的《房屋租赁合同》于2014年9月12日解除；
二、原告深圳市祥泰宁实业有限公司不予退还被告江苏凯伦防水工程有限公司深圳分公司租赁保证金58000元；
三、被告江苏凯伦防水工程有限公司深圳分公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市祥泰宁实业有限公司支付截至2014年9月22日拖欠租金146533元；
四、被告江苏凯伦防水工程有限公司深圳分公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市祥泰宁实业有限公司支付2014年9月23日至2014年11月30日期间的房屋占用使用费262933元；
五、被告江苏凯伦防水工程有限公司对被告江苏凯伦防水工程有限公司深圳分公司的上述债务承担补充清偿责任；
六、驳回原告深圳市祥泰宁实业有限公司的其他诉讼请求；
七、驳回被告江苏凯伦防水工程有限公司深圳分公司的反诉请求。
如被告未在本判决指定的期限内履行金钱给付义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费12492元（已由原告预交），由原告负担1128元，由被告负担11364元。反诉受理费9106.8元（已由被告凯伦深圳分公司预交），由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，并按规定预交上诉费，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 张 敏
人民陪审员 侯媛蓉
人民陪审员 高 兰
二〇一六年五月五日
本件与原件核对无异
书 记 员 苏 颖
附法律条文：
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方按照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。