广东省连州市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）清连法民二初字第143号
原告（反诉被告）：连州市友联农业发展有限公司。
法定代表人：曾庆勋，系该公司总经理。
地址：连州市连州镇东门南路中心市场第三层2号办公室。
委托代理人：曾金华，男，汉族，广东省连南瑶族自治县人，住连南瑶族自治县。
委托代理人：房伟，男，瑶族，广东省连南瑶族自治县人，住连南瑶族自治县。
被告（反诉原告）：吴国金，男，汉族，广东省连州市人，现住连州市。
委托代理人：成辉华，系广东北湖律师事务所律师。
委托代理人：王积长，系广东北湖律师事务所律师。
原告（反诉被告）连州市友联农业发展有限公司诉被告（反诉原告）吴国金物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）连州市友联农业发展有限公司委托代理人曾金华、房伟、被告（反诉原告）吴国金及其委托代理人王积长到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）连州市友联农业发展有限公司诉称：原告于2014年8月4日由连州市友联房地产开发有限公司变更而来。原告前身连州市友联房地产开发有限公司于2000年投资兴建连州市城西西城雅居，并于2011年竣工交付业主使用。为了做好西城雅居小区物业服务工作，原告将该小区的物业服务承包给小区业主即被告吴国金代管。双方于2011年11月29日签订了《连州市西城雅居物业服务协议书》。
协议签订后，原告依约为被告提供了物业服务用房和相关资料。但被告未能依约履行义务，除按自己的规定向业主收取管理服务费外，协议约定的1-5项义务内容都没有履行。此外，被告在承包代管期间，安全措施极差，致使小区业主摩托车被盗十几台。小区环境卫生也几乎无人处理。被告承包代管物业服务也未向相关主管部门备案，并私刻公章收取服务费用。被告的承包代管物业服务行为，属于个体代管行为，不具备管理物业的资质资格、能力和水平。2014年8月，西城雅居业主委员会依法正式成立，西城雅居的物业依法属该区业主共同共有，并移交该区业委会接管，被告的承包代管行为应当结束，双方签订的承包代管协议应当解除。但经西城雅居业委会的多次催促移交，被告都予拒绝。为此，原告特向法院提起诉讼，请求判令：一、解除原告（即原“连州市友联房地产开发有限公司”）与被告于2011年11月29日签订的《连州市西城雅居物业服务协议书》；二、被告立即归还物业服务用的办公室、保安值班室、休息室、生活用餐室及卫生间等；三、本案诉讼费用由被告承担。
原告（反诉被告）连州市友联农业发展有限公司在举证期限内提供的证据有：1、连州市友联农业发展有限公司营业执照复印件；2、《连州市西城雅居物业服务协议书》复印件；3、《收据》复印件（6份）；4、连州市西城雅居业主委员会出具的《关于城西西城雅居2012年至2013年遗失两轮摩托车的概况》，黎辉、陆土安、唐俊杰出具的《遗失证明》，谢长毛、韦桂华出具的《遗失证明书》复印件；5、连州市住房和城乡规划建设局出具的《关于注销连州市友联房地产开发有限公司项目开发资质证书的通知》复印件；6、《证书》复印件；7、《备案意见》复印件；8、《关于要求移交西城雅居相关物业的函》、《关于要求返还非法占用公共用房决定》、《关于要求吴国金返还非法占有西城雅居全体业主物业服务用房的决定》、《通知》、《告知书》复印件；9、《关于“西城雅居”物业用房说明》复印件；10、《调解终结告知书》复印件；11、《核准变更登记通知书》复印件。
被告（反诉原告）吴国金答辩并反诉称：一、本人不存在违约行为。1、本人依约履行了自己的义务。2、在代管小区期间，本人只是代原告收取了部分业主的电梯使用费，其他费用从未收取过。3、小区业主摩托车被盗，是他人侵权所致，属另一法律关系，与本案服务合同无关。此外，摩托车被盗有多种原因，一是业主没有按规定停放摩托车，停放在监控死角，导致监控不到；二是部分车主遗失的摩托车可能是在本小区外遗失的；三是小区内的车辆流动性较大，保安人员难以分辨驾车人与车主为同一人。4、“代管小区期间没有处理环境卫生”不是事实。本人接管小区物业以来，按《协议》规定购买清洁卫生工具，并雇员负责小区的卫生工作，这是小区业主有目共睹的事实。5、本人未向有关部门备案是因为以代管人的身份签订《协议》，是代原告管理小区物业服务，向有关部门备案应由原告办理。原告于2011年11月22日准备成立一间公司而刻印“西城雅居物业服务有限公司”的章，同日让本人代管该印章并收取60元费用。
二、原告诉请解除《协议》，没有法定的事由和法律依据。本人作为代管小区的物业服务人，无权向业主移交小区的物业管理权。否则，本人将违反合同的相对性原则，构成违约，并承担违约责任。如原告愿意赔偿本人因履行《协议》而遭受的损失，本人愿协商解决。
根据《连州市西城雅居物业服务协议书》，由本人投资建设连州市西城雅居小区的各项物业，并对该小区的物业进行代管。本人在管理该小区期间投资的各项费用共239871.64元，在代管小区期间，本人依照协议书条款履行自己的义务，为小区业主提供了优质的服务。然而，原告却根本没有按照协议书的规定履行义务，主要存在以下违约行为：1、根据协议第二条第2项，小区应预留公共位置停放摩托车，但原告却将部分预留的停车地方送给他人作为门前花园，导致本人不能有足够的空间安排摩托车位。2、原告没有向本人提供第三条第2、3、4、6项资料和第5项电房技术资料，第9项由原告负责收取的大型设备维修基金、电梯维护维修费，但没有收取。3、因原告没有与小区业主签订物业服务合同并约定物业服务费，导致本人不能收取该项费用。由于原告违反协议约定的义务，致使协议无法继续履行。原告拒不支付本人对该小区的物业投资款项，造成本人的重大损失。为维护自身的合法权益，特提出反诉，请求：一、解除双方签订的《连州市西城雅居物业服务协议书》；二、被反诉人连州市友联农业发展有限公司赔偿反诉人吴国金各项损失共239871.64元；三、被反诉人连州市友联农业发展有限公司向反诉人吴国金支付违约金71961.50元；四、本案诉讼费由被反诉人连州市友联农业发展有限公司承担。
为支持其反诉请求，吴国金提交如下证据：一、吴国金身份证复印件；二、《连州市西城雅居物业服务协议书》复印件；三、《证明》复印件；四、《收据》复印件；五、《送货单》、《结算单》及收据复印件；六、《广东省清远市国家税务局通用机打发票》（43份）复印件；七、电梯维修、电梯门卡等产生的《收据》（9份）、《送货单》（2份）复印件；八、因电梯安检、年审、保养产生的《收据》（4份）、购买滑轮小票复印件；九、物业管理人员的工资《收据》（39份）复印件；十、代收到部分业主交纳电梯费《收据》（79份）复印件；十一、相片（11张）复印件；十二、《商品房买卖合同》（2份）复印件；十三、西城雅居物业管理人员及清洁员出具的《证明》（3份）复印件；十四、《电梯保养合同书》复印件。
连州市友联农业发展有限公司针对吴国金的反诉辩称：一、吴国金反诉要求连州市友联农业发展有限公司赔偿其各项损失239871.64元，没有事实依据。1、反诉人吴国金一直没有按双方签订的物业服务协议履行义务，已经构成违约。2011年11月29日，因西城雅居物业尚处在销售中，小区业主委员会尚未成立，为解决这段时间的物业管理，双方签订了《连州市西城雅居物业服务协议书》，西城雅居小区物业由吴国金承包并临时代管，但吴国金未能依约履行义务。2、吴国金提供的①安装视频监控费用收据；②办公物业建设、物业维修费用收据；③电梯、办公室等电费收据；④电梯维修、电梯门卡等费用收据；⑤电梯安检、年审、保养费用收据；⑥物业管理人员工资收据，绝大部分是白头单据。虽然当中的电费发票真实、合法，但也与连州市友联农业发展有限公司无关。因为按协议约定，吴国金代管期间是采取承包方式，一切所需投资全部由其负责。
二、连州市友联农业发展有限公司因客观原因解除《连州市西城雅居物业服务协议书》之诉，不构成违约。吴国金反诉要求连州市友联农业开发有限公司支付违约金71961.50元没有事实和法律依据。
1、2014年8月，西城雅居业主委员会依法正式成立，西城雅居的公共物业依法属于业主共同所有，应移给该小区业委会接管。
2、连州市友联农业发展有限公司是该小区的开发商。房产销售后，对该小区既没有所有权，也没有使用权，因此该物业服务协议的发包方主体已失去存在意义。如果继续作为物业产权人，继续履行该协议则构成侵权。
3、由于吴国金在承包代管西城雅居物业期间，未依约履行义务，造成物业服务质量较差，该小区业主意见较大，并强烈要求反诉人退出和移交物业用房，且已多次向市相关部门投诉解决。
综上，吴国金提起的反诉请求，理据不足，请求法院予以驳回。
经质证：吴国金对连州市友联农业发展有限公司提交的证据一、二、五、六、七、十、十一无异议，证据三、九的关联性有异议，证据四、八合法性、关联性有异议。连州市友联农业发展有限公司对吴国金提交的证据一、十无异议，证据二载明的关于费用支出的手写部分的内容有异议，证据三、四、五、七、八、九的真实性、合法性有异议，证据六的真实性和合法性无异议但关联性有异议，证据十一的三性有异议。
经审理查明：原告（反诉被告）连州市友联农业发展有限公司的前身连州市友联房地产开发有限公司是连州市西城雅居小区的建设单位，该小区建于原城西肉菜市场二楼之上，前后两幢座北向南，两侧最高为八层，中间为六层，对称性主体群总建筑面积为11000平方米，业主共86户，属袖珍型小区。2011年11月29日，以连州市友联房地产开发有限公司为甲方、被告（反诉原告）吴国金为乙方，双方签订了《连州市西城雅居物业服务协议书》。该《协议》载明：“西城雅居建于2000年10月28日，现已竣工交付业主使用。为做好本小区物业服务工作，甲乙双方协议如下：…因此按常规物业服务运作是无法经营的，故采取承包给本小区业主代管方法解决物业服务难题。二、本小区建设商友联房地产开发公司与业主签订有物业服务，收费为每平方米0.45元。因收费必有服务，服务必有质量。所以：①物业服务前期投入较大…预计本项投资38000元以上。②因本小区建于二楼之上，占地面积少，公用空间比较窄，业主摩托车停放位须合理、精心安排，30至40个左右摩托车停放位。此项遮雨棚建构预计投资40000元。③为使业主财物有保障，须安装两个防护栅栏大门便于人员、车、物流动管理。④物业服务人员标致服装、劳保工具、垃圾收集桶、手推车、铲、扫帚、水桶、花剪等每年投资不少于1000元。为此须作长期投资打算。⑤以上投资全部由乙方投资。三、公司为本小区物业服务承包人提供如下资料…四、代管物业服务收支从2011年12月1日起。本小区物业服务费为每平方米0.45元及摩托车停车费由乙方收取作为服务人员工资开支。五、本小区自签订协议日起，由乙方长期代管。六、甲方不得单方解除合约，否则赔偿乙方所投资费用的3倍。七、本协议书一式两份，自双方签字盖章之日起生效；双方各执一份。”
上述协议签订后，连州市友联房地产开发有限公司提供办公室、保安值班室、休息室、生活用餐室、卫生间等给被告（反诉原告）吴国金作物业服务使用，但双方没有到当地房地产行政主管部门补办物业服务批准手续，被告（反诉原告）吴国金至今未取得物业服务资质，处于不具有独立的法人资格向该小区投资置办了相关的物管设施而从事物业服务。经本院于2015年7月8日组织双方到该小区当场清点核对，确认被告（反诉原告）吴国金投入的物管设施有办公设备、保安亭、路灯、路边花基面、监控视频主机、监控头等16项（详见原、被告签认清单），所花费用合计35350元。另确认未设置摩托车停放位及其遮雨棚；未安装防护栏栅大门。
2014年8月上旬，该小区业主委员会成立，并于同月18日报连州市住房和城乡规划建设局备案。之后，该小区业主委员会征集各业主意见，认为被告（反诉原告）吴国金提供的物业服务不符合要求，不愿接受其物业服务，至此，该小区业主委员会自行管理物业，并要求原告（反诉被告）连州市友联农业发展有限公司收回提供给被告（反诉原告）吴国金作物业服务办公室的场所及当时协议约定的相关资料归全体业主。原告（反诉被告）连州市友联农业发展有限公司据此与被告（反诉原告）吴国金协商未达成协议，遂引起本诉。
另查，2014年8月4日，经连州市工商行政管理局核准，连州市友联房地产开发有限公司更名为连州市友联农业发展有限公司，经营范围由“西城雅居房地产开发”变更为“种植农作物；批发、零售：农副产品；农产品初加工”。法定代表人为曾庆勋。
本院认为：原告（反诉被告）连州市友联农业发展有限公司的前身连州市友联房地产开发有限公司与被告（反诉原告）吴国金于2011年11月29日签订的《连州市西城雅居物业服务协议书》虽为双方真实意思表示，但原告（反诉被告）的前身连州市友联房地产开发有限公司明知被告（反诉原告）吴国金为自然人，并非具有相应资质的物业服务企业，而被告（反诉原告）吴国金也明知自身不具物业服务资质，没有独立的法人资格，违反《物业管理条例》的相关规定签订上述合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第㈤项规定，应确认为无效合同。
在合同无效的情形下，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，原告（反诉被告）连州市友联农业发展有限公司对已交付给被告（反诉原告）吴国金作物业服务使用的财产享有返还请求权，故原告（反诉被告）连州市友联农业发展有限公司诉请被告（反诉原告）吴国金返还供物业服务使用的办公室、保安值班室、休息室、生活用餐室及卫生间等，于法有据，本院予以支持。
被告（反诉原告）吴国金因上述合同投入的物管设施有办公设备、保安亭、路灯、路边花基面、监控视频主机、监控头等16项，该投入连州市西城雅居小区物业服务建设所花款项已无法撤回，应由原告（反诉被告）连州市友联农业发展有限公司予以折价补偿。补偿金额以本院组织双方现场清点核对并确认的费用35350元为限，吴国金就该部分损失反诉连州市友联农业发展公司赔偿的，本院予以支持，反诉超出该赔偿额部分，因理由不充分，本院予以驳回，举证不能的责任自行承担。
关于违约金问题，因《连州市西城雅居物业服务协议书》为无效合同，故吴国金反诉连州市友联农业发展公司支付违约金，于法无据，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八条，《物业管理条例》第二十一条、第二十四条、第三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）连州市友联农业发展有限公司的前身连州市友联房地产开发有限公司与被告（反诉原告）吴国金于2011年11月29日签订的《连州市西城雅居物业服务协议书》无效；
二、被告（反诉原告）吴国金应于本判决生效之日起十日内返还供物业服务使用的办公室、保安值班室、休息室、生活用餐室及卫生间等财产给原告（反诉被告）连州市友联农业发展有限公司；
三、原告（反诉被告）连州市友联农业发展有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿被告（反诉原告）吴国金35350元；
四、驳回被告（反诉原告）吴国金的其他反诉请求。
本案诉讼费100元、反诉费5977元，因适用简易程序，共减半收取3038.50元，由原告（反诉被告）连州市友联农业发展有限公司负担2090元，被告（反诉原告）吴国金负担948.50元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。
审判员 颜少文
二〇一五年七月二十二日
书记员 廖妍妍
附本案相关法律条文：
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《物业管理条例》
第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
第二十四条国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
第三十二条从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。
国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。