山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁06民终765号
上诉人（原审被告、反诉原告）：莱州市庆宏物业管理有限公司，住所地：莱州市莱州南路山水国际B幢202室。
法定代表人：宋建丽，经理。
委托代理人：吴国鸿，山东平鼎律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：莱州市国安房地产开发有限公司，住所地：莱州市文昌路198号。
法定代表人：李清堂，董事长。
委托代理人：曲颂军，山东一天律师事务所律师。
上诉人莱州市庆宏物业管理有限公司因与被上诉人莱州市国安房地产开发有限公司物业服务合同纠纷一案，不服山东省莱州市人民法院（2014）莱州民初字第2326号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审原告诉称，2012年11月1日，我公司与被告签订了物业服务合同，合同期限至2014年5月31日。被告在物业服务期间，收取了业主装修保证金、垃圾清理费以及预缴的水费。物业服务合同到期后，我公司与被告终止了合同，并办理了相关的物资、设备、资料的交接手续，但被告仍有131户业主的装修保证金263000元、52户业主的垃圾清理费15600元，以及业主的预缴水费3077.30元，应承担的电梯、公用电费等未返还及支付。诉请法院依法判令被告支付原告款305002.30元，并承担本案诉讼费用。
原审被告辩称，原告无权向我公司主张装修保证金、垃圾清理费、预交水费，上述费用应该是由我公司返还给业主，而不是返还给原告；原告主张的电梯公用电费23325元的数额错误，应当由原告提供证据证实。
原审被告（反诉原告）诉称，根据原告与我公司签订的物业服务合同第八条的约定，我公司物业亏损部分由原告将管理的几家企业电权交由我公司管理来进行弥补。根据双方成本核算，我公司每年的亏损为77992元，我公司共经营了一年半，亏损数额为116988元。但在实际履行过程中，原告未将企业电权交于我公司管理，也未对我公司的亏损采取其它措施弥补。截止原告起诉我公司之日，原告尚欠我公司未领钥匙5家住户的物业费5451.8元、未领钥匙车库物业费1586.1元、消防安装用水313.6元、安装大门用电1000度费用549元、办公室装修款30031元。综上所述，我公司要求原告给付亏损损失116988元、未领钥匙5家住户的物业费5451.8元、未领钥匙车库物业费1586.1元、消防安装用水313.6元、安装大门用电1000度费用549元、办公室装修款30031元，共计154919.5元。
原审原告（反诉被告）辩称，一、被告要求我公司补偿经营损失116988元没有依据。双方签订的《物业服务合同》第8条约定“被告物业管理亏损部分，由原告将管理的几家企业交由其管理，以弥补其损失”的内容，显失公平。自主经营、自负盈亏是企业从事经营活动的基本规律，被告作为一家正规物业服务企业不会不知道此道理；即便上述约定有效，前提也建立在被告是否有亏损。根据我公司掌握的情况，被告在合同履行期间盈利大约88369元，不存在亏损。二、被告主张的未领钥匙5家住户的物业费5451.8元、未领钥匙车库物业费1586.1元，我公司表示认可，同意从我公司主张的款项中扣除。三、被告主张的消防安装用水313.6元、安装大门用电1000度费用549元，费用过高。四、被告主张办公室装修款30031元。根据双方签订的合同第三章前期投入的约定，我公司已支付给被告办公室装修及设备购置等费用5万元，办公室虽由被告装修，但装修款是我公司事先支付的，被告不应另行索要。综上所述请人民法院依法驳回被告的不当诉求。
原审审理查明，原告是一家房地产开发企业，国安明德嘉苑小区系由原告开发。被告是一家物业管理公司。2012年11月1日，原、被告签订物业服务合同一份，原告将其开发建设的国安明德嘉苑小区的物业管理服务事务交由被告负责，合同期限从2012年11月1日至2013年5月31日。合同期满后，双方终止了该物业服务合同，并办理了相关的交接手续。庭审中，原告提交了物业服务合同，经质证，被告无异议。审理中，原、被告双方对于原告的诉讼请求（要求被告返还131户业主的装修保证金263000元、52户业主的垃圾清理费15600元、业主的预交水费3077.30元以及应承担的电梯、公用电费等共计305002.30元），被告的部分反诉请求（要求原告给付未领钥匙5家住户的物业费5451.8元、未领钥匙车库物业费1586.1元、消防安装用水313.6元、安装大门用电1000度费用549元）协商一致，达成调解协议。原审法院为此出具了（2014）莱州民初字第2326-1号民事调解书。该调解书裁明了以下内容：本案在审理过程中，双方对原告的诉讼请求及被告的部分反诉请求协商一致，本院对此先行依法确认。此后，双方对于被告反诉主张的亏损损失116988元、办公室装修款30031元仍存在争议，对此，法院今后将根据情况依法作出处理。经法院主持调解，双方当事人就原告的诉讼请求及被告的部分反诉请求自愿达成如下协议：一、被告莱州市庆宏物业管理有限公司给付原告莱州市国安房地产开发有限公司装修保证金227000元、垃圾清理费13500元、预交水费2584.7元、电梯公用电费22145.6元，共计265230.3元。二、原告莱州市国安房地产开发有限公司给付被告莱州市庆宏物业管理有限公司未领钥匙5家住户的物业费5451.8元、未领钥匙车库物业费1586.1元、消防用水、安装大门用电费400元，共计7437.9元。以上的一、二项相互兑除后，由被告莱州市庆宏物业管理有限公司给付原告莱州市国安房地产开发有限公司差额款257792.4元，于法院对本案所涉其他诉求的裁判文书（含调解书、裁定书）生效后十日内付清。案件受理费2938元（原告已交纳），反诉费25元（被告已交纳），由原告负担25元，被告负担2938元，合并计算后，由被告将款2913元直接付给原告，于法院对本案所涉其他诉求的裁判文书（含调解书、裁定书）生效后十日内付清。
上述调解协议生效后，本案所涉双方存在的争议在于被告的其他反诉请求，即要求原告补偿亏损损失116988元及给付办公室装修款30031元如何处理。一、被告要求原告补偿亏损损失116988元的问题。上述物业服务合同，第四章关于服务费用约定的内容为：“第八条、物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：住宅一、二层0.6元月平方米，住宅0.9元月平方米，商业1.5元月平方米；物业服务费用主要用于以下开支：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共用部分、共用设施设备的日常运行、维护费用；3、物业管理区域清洁卫生费用；4、物业管理区域绿化养护费用；5、物业管理区域秩序维护费用；6、办公费用；7、物业管理企业固定资产折旧；8、物业共用部分、共用设施设备及公众责任保险费用；9、法定税费；10、物业管理企业的利润。乙方（被告）按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，乙方物业管理亏损部分，由甲方（原告）将管理的几家企业电权交由乙方管理，以弥补乙方亏损部分。第九条……业主自房屋移交之日起，因甲方在小区内施工，免业主7月物业费由甲方承担（期限自2012年11月1日-2013年5月31日），甲方应在2013年5月31日前一次性结清给乙方（业主交纳的一年物业费自2013年5月31日至2014年5月31日）……”。上述合同附表还载明了以下内容“住宅面积27575.57平方米，月收入27575.57平方米×0.9元=24848元，年收入27575.57平方米×0.9元×12个月=297816元；年支出：1、保安5人工资：月收入5×1500元=7500元，年收入7500×12=90000元，2、办公室：月收入2人×1800元=3600元，年收入3600元×12=43200元，3、经理：月收入1人×3000=3000元，年收入3000元×12=36000元，4、保洁：月收入3人×1100=3300元，年收入3300元×12=39600元，5、8人保险：8×5341.12=42729元，6、电梯运作费：每平方米0.3元，年收入：27575.57元×0.3×12=99272元，7、税金：297816元×3%＋297816元×3%×12%=10007元，8、工商年检、物业资质年审等：15000元。年收入负：77992元。被告主张根据以上合同内容及附表，因原告没有将由其管理的几家企业的电权交给被告管理以弥补亏损部分，因此原告应承担该部分亏损116988元（年亏损额77992元×1.5年）。原告对此有异议，认为附表是双方对被告经营情况的预估，而不是实际物业管理费用的真实反映；附表第6项电梯运作费99272元实际应是收入，不应列为支出，是个明显的错误，如此计算，被告并没有亏损。被告对于原告提出的电梯运作费99272的异议又提供了以下二份证据：1、被告公司的记帐凭证（2013年4月至2014月5月）。被告解释称，上述支出费用主要用于支付看护电梯工作人员的工资。为了确保不让业主使用电梯运送装修材料及家具用品，自己公司就安排4个工作人员白黑轮流看护。经质证，原告认为该记帐凭证是被告单方制作，没有证明力；小区电梯是新架设的，两年之内厂家免费养护，不需支出费用；被告所提到的电梯看护问题，已列入预算的工作人员足以完成，无需另行再安排人员。2、被告单位出具的承诺书一份，上面载明：“我单位于2013年3月31日全面接管明德嘉园1#、2#、3#住宅楼的12台电梯。自今日起电梯的使用、管理由我单位负责，特作如下承诺：1、负责电梯维修保养合同的签订；2、负责与电梯安装单位办理电梯交接手续；3、保证不用电梯上料，特别是不运送砂子、水泥、砖及装修垃圾等。接受业主及莱州市国安房地产开发有限公司的监督；4、电梯接管后，出现的任何质量、安全、事故责任和费用均由我单位协调责任方处理”。经质证，原告有异议，认为该承诺书上无签字盖章，无法证明与本案有关联。二、关于被告要求原告给付物业用房装修款30031元的问题。被告主张根据有关规定，作为建设单位的原告应当提供必要的物业管理用房（办公室），但本案中原告提供的物业用房不符合规定的条件，为此被告进行了装修，花费了30031元，此款应由原告支付给被告。原告则认为根据规定，物业管理用房只要具备水电等基本条件即可，没要求进行装修；原告方提供的用房是符合规定条件的，原告方已按合同约定支付给被告前期投入5万元的费用；另外，物业用房属于全体业主，即便被告投入超过预支，也应向业主主张权利。经原审法院现场勘验，双方当事人共同确认以下事实：被告在接手原告交付的物业用房后进行了装修，装修项目包括：各房间的木地板地面、六个房间门及门框、踢角线、木间壁五个、窗台面五个、两个卫生间的地面和墙面瓷砖、卫生浴具、吸顶灯四个、室内墙面刮泥子、粉刷。经双方协商确认，以上装修部分在被告将物业用房交回给原告时的市场价值为22000元。原审审理中，对于物业用房的装修部分是否包含在向被告交付的前期投入5万元之中是该争议的焦点。物业服务合同第三章关于前期投入约定的内容为：“第七条物业管理接管期间，前期投入（详见附表标牌及管理用品配置明细表）1、办公设施、办公用品购置费：办公桌椅、档案柜、电脑、计算机、办公耗材等。2、通讯器材、固定电话。3、保安器材等、对话机、警棍、应急灯；4、员工服装配置费；5、垃圾箱、垃圾车、疏通机；6、保洁绿化用具、大小条帚、撮子、草坪修剪机等；7、一个月员工工资；8、以上费用5万元”。在附表标牌及管理用品配置明细表中详细载明如下内容：“一、标牌。通知栏12个×150元／个=1800元；宣传栏2个×3000元／个=6000元……（略）小计9800元。二、物业管理用品。电脑2台×3500元／台=7000元；打印机1台×2500元／台=2500元……（略）小计34730元。三、工资。经理1名×3000元=3000元……（略）小计20960元，总计65490元。经质证，被告对真实性无异议。被告为此还向法庭提供了该前期投入5万元的费用明细表及相对应的记帐凭证，总计55358元。经质证，原告认为大部分的价格无法确认。庭审中，原告提供了双方交接办公物品明细表一份。经质证，被告对真实性无异议，但主张当时还向原告交接了台式电脑2台，只是没有记录在交接表上。对此，原告表示认可。经核对，上述物业服务合同中附表标牌及管理用品配置明细表中载明的前期投入项目不包括物业房屋装修，同时该明细表上载明各个项目的名称、数量与被告提供的前期投入明细表记载的内容及原告提供的交接办公物品明细表所载明的相关内容基本一致。
原审法院依据当事人的陈述、提供的证据、本院庭审笔录等证据认定上述事实。
原审法院认为，原、被告签订的物业服务合同，系双方当事人真实意思表示，合法有效。合同期满后，双方终止了合同，并办理了相关交接手续，事实清楚。审理中，对于原告的所有本诉请求及被告的部分反诉请求，双方已达成一致意见，法院对此依法予以先行确认，并向双方出具了调解书。因此，对于原、被告双方已达成调解协议各项请求，法院不再进行裁判，双方应依据调解协议的规定履行。关于双方存在争议的被告要求原告补偿亏损损失116988元的问题。综合分析原、被告双方对该项争议的诉辩主张，其实质是对合同附表中所列的电梯运行费99272元／年如何看待的问题。被告主张该电梯运行费是为看管电梯、防止运送装修材料及家具用品而安排4个工作人员轮流看护所支出的费用；原告则认为根据合同约定已列入预算的工作人员的数量足以完成以上工作任务，无需另行再安排人员，被告属于重复计算。对此原审法院认为，原、被告在合同中将电梯运行费列为支出预算，该项预算如在履行合同中实际发生，应当予以计算；若没有实际发生，则不能予以计算。被告对其该项主张所提供的记帐凭证及承诺书，不足以证明该预算支出已实际发生。且按被告的解释，该项支出实际为物业管理人员的工资性支出，而关于物业管理人员的人数及工资问题在合同中均已有约定，被告再另行主张该项费用，属于重复计算。综上所述，被告要求原告补偿亏损损失116988元，证据不足，不予支持。二、关于双方存在争议的被告要求原告给付物业用房装修款30031元的问题。该项争议的焦点是被告所主张的物业用房装修部分是否包含在原告向被告交付的前期投入款5万元之内。对此原审法院认为，合同中关于前期投入的标牌及管理用品配置明细表所载明的具体项目预算款额为65490元并不含有物业用房装修，被告举证所证明的前期投入款额为55358元，均高于5万元。被告主张物业用房的装修不含在合同约定的5万元之内，法院予以采信；原告对此的抗辩主张，没有证据证明，法院不予采纳。被告对物业用房进行了装修，增添了物业用房的价值，从公平原则出发，合同终止后，原告作为接收物业用房的一方，应对被告的以上装修部分按市场价值予以补偿。原、被告双方对该部分价值协商一致，共同确认为22000元，对此原审法院予以认定。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条，最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第八十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决：一、原告（反诉被告）莱州市国安房地产开发有限公司给付被告（反诉原告）莱州市庆宏物业管理有限公司装修补偿款22000元，限判决生效后十日内付清。二、驳回被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）补偿亏损损失116988元的反诉请求。如果付款义务人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。反诉费1674元，由被告（反诉原告）负担1431元，原告（反诉被告）负担243元，限判决生效后七日内交纳法院。
宣判后，上诉人莱州市庆宏物业管理有限公司不服，提起上诉称，一审判决第二项在认定事实方面犯了以偏概全的错误。一审判决认为电梯运行费没有实际发生，因上诉人主张的补偿亏损损失116988元证据不足，不予支持。一审判决的该认定是错误的。上诉人应当着重说明的是根据双方在2012年11月1日的合同第八条第三款约定：“乙方物业管理亏损部分，由甲方将管理的几家企业电权交由乙方管理，以弥补乙方亏损部分。”可以看出，双方约定的亏损指的是上诉人物业管理中的各方面的亏损，并不单单指的是电梯运行费。因此一审判决认为上诉人的亏损只是发生在电梯运行费方面，上诉人除了双方约定的支出以外，再无其他支出是错误的。上诉人认为上诉人在一审的反诉请求应当得到支持。理由如下：1、上诉人反诉请求有法律法规政策的依据。对上诉人与被上诉人在2012年11月1日签订的物业管理合同分析，该物业管理合同应当为《物业管理条例》中第三章规定的前期物业管理合同。再从《山东省住宅物业服务收费管理办法》第十条第三款的规定：“前期物业管理住宅小区，因开发建设单位分期开发、分批交付使用的原因，造成小区配套设施和绿化环境等未能达到购房合同约定标准的，物业服务收费应当适当减免，差额部分由建设单位补偿物业服务企业。”可以看出，前期物业管理由于各种原因，物业服务企业必定存在某种亏损，建设单位补偿物业服务企业也是有规定的。这是从有关政策法规及双方的约定上来确定上诉人的主张应当成立。2、上诉人的反诉请求有双方的约定支持。双方在2012年11月1日的合同第八条第三款约定的是：“乙方物业管理亏损部分，由甲方将管理的几家企业电权交由乙方管理，以弥补乙方亏损部分。”可以看出，双方约定的亏损指的是上诉人物业管理中的各方面的亏损，并不单单指的是电梯运行费。再从双方的附表中可以看出，双方预见到的上诉人的亏损应当在年亏损77992元，18个月应当为77992×1.5=116988元。双方在该表中约定的年收入为297816元，18个月的收入应当为446724元。年支出除电梯运行费以外应当是276536元，18个月应当为414804元。电梯运作费年支出为99272元，18个月应当为148908元。双方约定了电梯运作费应当作为支出列支，因此根据该表上诉人在履行上诉人与被上诉人之间的前期物业管理合同，上诉人的亏损应当为116988元。3、上诉人的反诉请求实际存在。一审认为电梯运作费没有实际花费，因此不应当计算为支出。这种认定是错误的，在本案中电梯运作费已经实际支出。应当这样讲，所有小区的物业对于电梯的管理各有各的规定，有的允许业主使用电梯运送装修材料及家具，不加任何限制；有的不允许甚至是禁止业主使用电梯运送装修材料及家具。对于禁止业主使用电梯运送有关装修装饰材料的物业管理企业就在原来物业管理的基础上增加了一项服务项目，相应的也就增加了一定的服务人员。虽然上诉人与被上诉人在合同的附表中没有约定用人员看管电梯的形式来确定电梯的正常使用，但是从该表中能看出双方对电梯的使用有特殊的约定的，对电梯的看护、保养、管理有特殊的约定，也就不排除上诉人重新安排人员对电梯进行看管的形式来保证电梯的正常使用，保证电梯的使用寿命。对于上诉人与被上诉人约定的5个人的保安，指的是小区日常的进出人员管理、车辆及交通安全管理、治安保卫管理及消防管理。需要二十四小时轮流值班。电梯的看管是在保安工作之外的责任和义务，是在保安工作之外的额外责任和义务，如果让保安再看管电梯的话，根本没有精力和时间，也达不到禁止业主自己使用电梯运送装修材料及家具的要求。因此上诉人在一审时主张电梯看管人员的费用是实际支出的，是实际存在的。再者，上诉人在实际经营中，即使没有看管电梯人员的费用支出，上诉人经营中也是存在亏损的。对于上诉人在经营中是否存在亏损，只需要看上诉人单位的账目就可以清楚。上诉人每月的工资支出为18700元，保险每月支出3600元，总支出为22300元，18个月的支出应当为401400元。每月比约定的多支出1339.25元；电梯检修费8640元，工商年检、物业资质年审16831元。实际上诉人在平时的经营中还有其他的各项支出，如燃修费5700元；邮电费2231.1元；业务费如餐费、加班餐费等6232元；其他费用14451元；中秋节、春节福利13200元等其他支出共计41814元。相对于一审调查的事实来讲，上诉人实际上也是亏损的。本案所涉小区的前期物业由于被上诉人分期开发、分期交付使用的原因，造成小区配套设施和绿化环境等均未达到购房合同约定的标准，也造成物业管理的各项收入达不到理想的效果，造成上诉人的亏损是正常的。上诉人本来想在本案所涉小区各项配套设施及业主等全部入住后，会有停车费、广告费、各项有偿服务费等收入，会造成收入的增加，会有一定的利润，但没想到被上诉人会终止合同，造成上诉人亏损无法收回。但就双方约定的亏损，在上诉人结算、交接各种材料时，与被上诉人有过协商，被上诉人同意对于上诉人的亏损补偿12万元，但后来由于被上诉人以各种理由推倭给付，才造成本案的诉讼。综上所述，上诉人在本案所主张的反诉请求有理有据，应当得到支持。一审判决仅仅审查电梯运作费的支出，但没有审查上诉人在其他方面是否存在亏损。何况上诉人的亏损是现实存在的。一审判决不支持上诉人主张补偿亏损116988元的判决是错误的，请求二审法院依法撤销（2014）莱州民初字第2326号民事判决第二项，依法改判或发回重审。
被上诉人答辩称，上诉人主张一审判决电梯运行费没有实际发生、其主张的亏损损失116988元证据不足不予支持的认定是错误的，该主张没有事实依据。1、上诉人主张其反诉请求有法律法规政策依据。其列举的《物业管理条例》第三章以及《山东省住宅物业服务收费管理办法》第十条第三款的规定并不完全适用于本案，《山东省住宅物业服务收费管理办法》第十条第三款规定的“物业服务收费适当减免、差额部分由建设单位补偿”的前提条件是：前期物业管理住宅小区因开发建设单位分期开发、分批交付使用的原因，造成噪音、粉尘污染、小区配套设施和绿化环境等未能达到购房合同约定标准”。而实际上，上诉人管理的明德嘉苑小区1、2、3号楼是答辩人一次性开发、一次性交付的。考虑到后期开发建设该小区6号楼施工可能给业主以及物业管理形成的影响，答辩人减免了业主应缴纳的2012年5―11月份的物业费，而将该费用直接支付给了上诉人。因此，上诉人此主张不符合规定，即便符合规定，答辩人业已履行了规定。2、上诉人主张其反诉请求有双方约定。其主张2012年11月1日双方签订的物业服务合同第八条第三款有着答辩人对其亏损予以弥补的规定。答辩人是2010年成立的房地产开发企业，明德嘉苑小区是答辩人开发建设的第一个房地产项目，对包括物业管理等在内的房地产开发领域的常识和经验都是不足的，上述合同约定明显显失公平。但合同既已签订，且答辩人未在法定时效内主张撤销或变更，合同条款的确对答辩人具有约束力。但上诉人主张的116988元经营亏损，是将物业合同附表中对于后期经营收入和支出结果计算作为了依据。该附表中收入是根据物业管理面积乘以单位物业费金额计算的，应该是确切的数字；而支出中列举了保安5人、办公室2人、经理1人、保洁3人的年工资数额，以及8人的保险费。支出第6项电梯运行费计算为：住宅面积27575.57平方米×0.3元每平方米，这完全是上诉人收取业主电梯运行费的收入计算方法，而不是上诉人支出电梯运行费的计算方法。上述人员工资及保险是否实际发生支出了现暂不定论，但电梯运行费以收入计算到支出中则明显是错误的。因为支出中皆为预估费用，且存在电梯运行费这一错误计算数额，因此附表最后计算年亏损77992元明显是不真实、不客观的。上诉人以预估亏损数字来向答辩人主张权利，怎会令人信服，怎会得到法律支持。3、上诉人主张其电梯运行费已经实际支出。如上所言，物业合同附表已列入保安、办公室、经理、保洁等11个人的工资支出，而列举的人员组成基本涵盖了物业管理企业正常运营所需人员。上诉人以业主装修时需加派电梯看护人员因此增加费用的说法，明显不符合客观事实，也没有合同或其他依据。一共三栋楼、百十余户业主的物业管理，11个人还管理不过来，这从哪都说不过去。如上诉人所言，是否存在亏损看其账目就清楚，上诉人原审举证的费用支出单据皆为其自理账目凭证，缺乏客观证据证实，不能作为认定事实的依据。综上所述，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，并无不当，上诉人的上诉理由缺乏事实依据，依法不应得到支持。请求驳回上诉、维持原判。
本院二审审理中，上诉人提交三份承诺书。上诉人称这是小区的业主因为违反了禁止使用电梯的规定而给上诉人出具的承诺书，承诺书印证与上诉人在一审时提交的向被上诉人的承诺书的真实性，也印证了电梯平时必须有专人来看护管理。用于证明平时电梯必须有一定的看护管理费，看护管理费是在上诉人与被上诉人附件中约定的保安五人之外的。经质证，被上诉人称，对上诉人提供的三份承诺书真实性有异议，因为根据证据规则证人应当出庭接受双方当事人的质证，而在一审接近一年审理过程中，上诉人并没有提供三人的出证证明。退一步讲，即便三份承诺书是客观真实的，也无法证实上诉人主张的由此应该增加除合同约定保安人数之外的专门的电梯看护人员，并由此增加额外的费用列支到电梯运行费中。对上诉人强调的装修管理规定，其真实性没有异议，但从该规定中也无法佐证上诉人的主张。
被上诉人提供一份2013年9月13日上诉人收取被上诉人代业主缴纳的前期物业管理费156168.60元明细表，及银行转账回单一份，证实作为涉案的前期物业管理企业，上诉人也已收到被上诉人依照相关规定支付的物业费，证实被上诉人依法履行了法定及合同约定的相关义务。经质证，上诉人称，被上诉人上诉答辩状中说的是2012年5到11月份的物业费是错误的，曾经给我们打过156168.60元这个事实我们认可，这个是根据双方约定合同第9条期限是2012年11月1日到2013年5月31日的物业费，上诉人认可这个证据与本案争执的问题没有关联性。被上诉人明确答辩状中第一项载明的2012年5到11月份的物业费是笔误，应该是2012年11月份到2013年5月份。
本院二审查明的其他事实与原审一致。
本院认为，上诉人所主张的116988元亏损，是上诉人与被上诉人双方在签订的物业服务合同中预估的亏损，在实际履行中，是否发生了亏损，亏损的数额是否是上诉人主张的116988元，须由上诉人提供证据证实。在物业服务合同到期，双方终止了服务合同后，上诉人未对其经营状况进行审计，仅凭现有证据，不足以证实其主张的亏损116988元，况且在上诉人与被上诉人签订的物业服务合同第八条中，约定“乙方物业管理亏损部分，由甲方将管理的几家企业电权交由乙方管理，以弥补乙方亏损部分”，即如果上诉人在经营中发生了亏损，也是由被上诉人将管理的几家企业电权交由上诉人管理用以弥补损失，而并非由上诉人直接主张由被上诉人支付该损失数额。综合本案事实，本院认为上诉人主张的116988元亏损证据不足，其上诉主张本院不予采纳。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1431元，由上诉人莱州市庆宏物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 郑 勇
审判员 罗春光
审判员 刘 腾
二〇一六年五月五日
书记员 王 琪