浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙01民终1885号上诉人（原审原告）：孙厚明，男，1990年1月16日出生，汉族，住湖北省鄖县。委托代理人：陈发燕、裘斌，浙江光梁律师事务所律师。上诉人（原审原告）：雷艮玲，女，1991年10月11日出生，汉族，住湖北省鄖县。委托代理人：陈发燕、裘斌，浙江光梁律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：汪琎，男，1971年3月1日出生，汉族，住浙江省杭州市下城区。委托代理人：金聪聪，浙江融哲律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：汪银芳，女，1980年11月1日出生，汉族，住浙江省杭州市下城区。原审第三人：平安银行股份有限公司杭州分行，住所地杭州市庆春路36号。负责人：李海明。上诉人孙厚明、雷艮玲因与被上诉人汪琎、汪银芳和原审第三人平安银行股份有限公司杭州分行（以下简称平安银行杭州分行）房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市下城区人民法院（2016）浙0103民初8536号民事判决，向本院提出上诉，本院于2017年3月17日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院根据有效证据及双方当事人的庭审陈述认定事实如下：杭州市萧山区林之语嘉园清露苑2幢2单元202室房屋系汪琎、汪银芳共有。2016年8月8日，经杭州好房汇网络科技有限公司萧山分公司（以下简称好房汇萧山公司）居间，汪琎（出售方）、孙厚明（预购方）签订《二手房买卖定金合同》（以下简称定金合同），约定汪琎将上述房产（建筑面积133.43平方米）以1310000元的价格转让给孙厚明，房价款的支付方式为首付二成，余下房款在签订房屋买卖合同后由银行贷款支付。另定金合同第十六条特别约定，乙方支付肆拾叁万元用于办理目前房产下贷款偿还，待银行房款到甲方后，甲方支付超出乙方按揭首付金额。定金合同签订后，汪琎与孙厚明随即签订《杭州市房屋转让合同》（以下简称房屋转让合同）。汪琎、汪银芳为房屋转让合同的卖方（甲方），孙厚明、雷艮玲则是房屋转让合同的买方（乙方）。房屋转让合同约定，甲方房屋坐落杭州市，建筑面积133.43平方米，房屋用途为住宅，房屋转让总价为人民币壹佰贰拾伍万元整。关于付款方式，房屋转让合同约定，本合同签订之日起15天内，首付款贰拾伍万元整打入监督支付账户，余款人民币壹佰万元整，待乙方办出银行按揭贷款之后支付给甲方；监管账户开户行浙江萧山农村商业银行股份有限公司城南支行，账号20×××96。房屋转让合同约定交房方式为款清交房。当乙方逾期付款超过3天时，房屋转让合同约定乙方应向甲方支付违约金50000元，合同终止；当甲方逾期交房超过3天时，房屋转让合同约定甲方向乙方支付违约金共计50000元，合同终止。房屋转让合同并注明，该房屋设定了抵押，抵押权人平安银行股份有限公司杭州分行。庭审中，作为卖方的汪琎与作为买方的孙厚明均确认房屋转让价格按定金合同约定的1310000元履行。双方亦确认除转让款1310000元外，孙厚明、雷艮玲另需向汪琎、汪银芳交付款项120000元，该部分款项由汪琎、汪银芳在收到孙厚明、雷艮玲办理的按揭贷款1000000元后返还孙厚明、雷艮玲。上述两份合同签订当日，雷艮玲通过扫一扫的方式获得汪银芳的支付宝账号，并成功转账10000元定金。同时，孙厚明按汪琎出示的平安银行卡以支付宝转账方式向该账户支付50000元首付款。以上款项加上监管账户的250000元，孙厚明、雷艮玲已经支付首付款310000元。至庭审时，尚未能支付另有款项120000元。孙厚明提供的其与好房汇萧山分公司业务员的微信聊天记录发生于2016年9月9日至10月19日。业务员在微信中强调，“要先还钱，才能过户”。孙厚明则在9月26日的微信中向业务员问“要多少钱、好准备”。之后，孙厚明在微信中透露10月8日会准备好钱。业务员在10月7日告知孙厚明“房东要涨价”，也在10月19日告知孙厚明“你说8号就8号，房东说9月底之前，你也没到位”。2016年12月2日，汪琎以微信方式告知孙厚明，孙厚明与雷艮玲应在收到该通知后二日内按定金合同第十六条约定将款项支付到位，并按林之语嘉苑目前市场价计算和支付该房总价，继续保留追究违约责任的全部权利。另查明，杭州市所担保的主债权金额74万元。至2017年1月17日，尚有47万余元未有归还。孙厚明、雷艮玲于2016年11月28日向法院起诉，请求判令：1、判令汪琎、汪银芳继续履行《杭州市房屋转让合同》的内容，汪琎、汪银芳立即向第三人清偿位于杭州市萧山区房屋（杭房权证萧字第××号、共有权证号杭房权证萧字第××号）的贷款债务，注销房产抵押登记（杭房萧他字第00076757号），第三人予以协助配合；2、如汪琎、汪银芳不清偿第三人贷款债务，孙厚明、雷艮玲愿代为汪琎、汪银芳向第三人清偿上述房屋的贷款债务，第三人予以协助配合；孙厚明、雷艮玲代为清偿的款项在未支付的购房款中进行抵扣；3、判令汪琎、汪银芳应于房屋完成注销抵押登记之日起三日内将上述房屋过户登记至孙厚明、雷艮玲名下并将上述房屋腾空交付给孙厚明、雷艮玲；4、判令汪琎、汪银芳给付孙厚明、雷艮玲违约金人民币50000元；5、判令汪琎、汪银芳承担本案诉讼费用。原审法院认为，孙厚明与汪琎签订的定金合同，孙厚明、雷艮玲与汪琎、汪银芳签订的房屋转让合同均系各方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应当认定合法有效。现孙厚明、雷艮玲以汪琎、汪银芳未按约履行交房以及协助过户义务为由提起本案诉讼。而汪琎、汪银芳则以孙厚明、雷艮玲未按时付款为由辩解房屋转让合同终止。因此，孙厚明、雷艮玲有无按约履行付款义务是涉案房屋转让合同能否继续履行的关键。关于付款，首先看约定。本案中，双方就房屋转让前后订立了两份合同，即定金合同和房屋转让合同。两份合同在同一天订立，双方均认可转让价格以定金合同为准，故定金合同并不因房屋转让合同的签订而终止。相反，涉案定金合同是房屋转让合同的有益补充。无论是定金合同，还是房屋转让合同，其中关于付款的约定均约束本案当事人。定金合同第三条约定，该房转让总价为人民币壹佰叁拾壹万元；第六条约定，房价款支付方式为首付二成，余下房款在签订房屋买卖合同后办银行贷款支付；第十六条其他处约定，乙方支付肆拾叁万元用于办理目前房产下贷款偿还，待银行放款到汪琎、汪银芳后，汪琎、汪银芳支付超出孙厚明、雷艮玲按揭首付金额。房屋转让合同第二条约定，该套房屋转让总价为人民币壹佰贰拾伍万元整；第三条约定，本合同签订之日起15天内，首付款贰拾伍万元整打入监督支付账户，余款人民币壹佰万元整，待乙方办出银行按揭贷款之后支付给甲方；第五条逾期付款的违约责任处约定，逾期付款超过3天，乙方应向甲方支付违约金50000元，合同终止。其次看履行。根据庭审查明的事实，孙厚明、雷艮玲在合同签订后十五日内付清了首付款31万元，但比对定金合同约定的43万元仍有12万元的差额。对此，孙厚明、雷艮玲提出双方对该部分款项的支付时间未作约定。此是本案的症结所在。定金合同约定房屋转让价格131万元，但买方付款总金额为143万元。即孙厚明、雷艮玲在支付房屋转让款之外另需向孙厚明、雷艮玲再支付款项12万元，这是双方对房屋转让附加设定的条件。其用途如定金合同约定是“办理目前房产下贷款偿还”；其目的是为涉案房屋办理抵押注销登记和转移登记扫清障碍。由此可知，首付款31万元和本笔争议的12万元款项共同构成了首期款项43万元，系一个整体，缺一不可。缺少任何一笔，都发挥不了其作用，实现不了其目的。故双方关于首付款支付时间的约定同样适用于该笔争议的12万元款项，即应在签订合同后十五日内支付。因此，孙厚明、雷艮玲未能按约履行付款义务。对此，孙厚明、雷艮玲认为系汪琎、汪银芳未交付账号所致，该项陈述与事实不符。综上，对孙厚明、雷艮玲的请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回孙厚明、雷艮玲的诉讼请求。案件受理费16500元，减半收取8250元，由孙厚明、雷艮玲负担。宣判后，孙厚明、雷艮玲不服，向本院提出上诉称：一审判决认定事实错误，明显故意偏袒汪琎、汪银芳。理由如下：1、一审法院在认定事实方面断章取义，在判决书第9页第3段：业务员在微信中强调，“要先还钱，才能过户”。但是法院并没有结合后面的聊天记录，孙厚明、雷艮玲问业务员先还钱再过户是什么意思，业务员答“等下，我跟房东确认”，此后，业务员未提及还钱的事宜。在2016年9月28日，业务员跟孙厚明、雷艮玲沟通去银行还款办理抵押注销的事情，因此可见，孙厚明、雷艮玲自始至终从未拒绝支付过该笔款项，而且可以看出该笔款项在汪琎、汪银芳去办理抵押注销手续前一两天支付即可，同时也可以证明该笔款项应当直接还到汪琎、汪银芳贷款的账号，由于孙厚明、雷艮玲并不知道汪琎、汪银芳的银行账号。在2016年10月1日，孙厚明、雷艮玲问业务员“小于，我怎么帮他还，转到卡里还是？”“问一下什么银行的”，业务员在10月7日回复“房东说，要明天看一下合同”。由此可见，汪琎、汪银芳从未催促过孙厚明、雷艮玲支付12万元，而是在双方约定在10月8日办理相关手续时，汪琎、汪银芳单方面违约要求加钱，自始至终是汪琎、汪银芳违背诚实信用的原则不履行合同，不配合孙厚明、雷艮玲及中介公司提供银行账号不肯办理抵押注销手续。2、一审法院认定首付款31万元和12万元共同构成首期款项，系一个整体，缺一不可系认定事实错误。本案《二手房买卖定金合同》第三条约定，该房转让总价为人民币壹佰叁拾叁万。第十六条约定，乙方支付肆拾叁万用于甲方办理目前房产下贷款偿还，待银行放款到甲方后，甲方支付超出乙方按揭首付金额。而《杭州市房屋转让合同》第二条约定，该套房屋转让总价为人民币壹佰贰拾伍万元整。根据“甲方支付超出乙方按揭首付金额”，由此可见，12万并不是房款，43万元包含了首付款25万+避税的6万元及借款12万元。而房屋转让合同关于付款方式及逾期付款的违约责任约束的对象均为房款。因此，一审法院“故双方关于首付款支付时间的约定同样适用于该笔争议的12万元款项，即应在签订合同后十五日内支付”明显属于主观臆测，在孙厚明、雷艮玲与汪琎、汪银芳均认可对于12万没有约定交付时间的情况下，一审法院违背事实擅自进行了推测。综上，无论是《二手房买卖定金合同》、《杭州市房屋转让合同》孙厚明、雷艮玲与中介业务员的聊天记录，还是庭审中汪琎、汪银芳的陈述，孙厚明、雷艮玲和汪琎、汪银芳均认可对于12万未约定履行期限。因此，一审法院认定首付款的支付时间同样适用争议款项12万元，即应在签订合同后十五日内支付属于认定事实错误。3、一审判决本院认为第10页第五行，“而汪琎、汪银芳则以孙厚明、雷艮玲未按时付款为由辩解房屋转让合同终止”，在庭审中，汪琎、汪银芳并未主张房屋转让合同终止，只是主张其有先履行抗辩权同时只要孙厚明、雷艮玲同意涨价后的价格就可以继续履行合同，而一审法院擅自认定汪琎、汪银芳辩解房屋转让合同终止，属于认定事实错误。4、一审程序违法。由于孙厚明、雷艮玲并不知道汪琎、汪银芳的账号，正式开庭后，汪琎、汪银芳提交了银行流水，孙厚明、雷艮玲得知汪琎、汪银芳的账号后于一审庭审结束后次日将争议款项12万元汇给汪琎、汪银芳。此份新证据系一审庭审结束案件未宣判前产生，该份证据对案件事实的认定影响很大，法院应当重新组织开庭，组织举证、质证，但原审法院却并未组织开庭反而是非常着急的下了判决书，明显偏袒汪琎、汪银芳。二、一审判决适用法律错误，导致判决错误。因二手房市场普遍涨价，汪琎、汪银芳违背诚实信用原则，在明知孙厚明、雷艮玲及中介多次联系其告知银行账号以办理抵押手续后拒绝提供银行账号不履行协助义务，在常人都认为汪琎、汪银芳违约的情况下，一审法院却违背事实，在汪琎、汪银芳未主张合同终止的情况下，错误适用《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条规定，做出错误判决。故原审判决认定事实不清、适用法律错误、程序违法，请求撤销原判，依法发回重审或依法改判支持孙厚明、雷艮玲的全部诉讼请求并由汪琎、汪银芳承担本案一审、二审诉讼费用。被上诉人汪琎辩称：1、孙厚明、雷艮玲应先支付首期款项中的43万元中的12万一直未支付，汪琎完全有理由不同意办理相关过户手续，汪琎对此拥有先履行抗辩权。2、31万元和12万元构成的首期款项，是一个整体，不可分割。孙厚明、雷艮玲支付43万元后，汪琎还清银行贷款，款项全部到位后，汪琎将超过部分金额即12万返还给孙厚明、雷艮玲。因此，该首付款的支付方式不能单独割裂、肢解，必须统筹至43万元的首期款项中。根据首付款支付时间的约定，孙厚明、雷艮玲应在签订合同后15日内支付。若任意将43万元肢解，那么定金合同第16条的约定将毫无意义。双方签订定金合同的真实目的无法实现。综上，一审判决事实认定清楚、适用法律正确，请求维持原判。被上诉人汪银芳未予答辩。原审第三人平安银行杭州分行亦未发表意见。被上诉人汪银芳和原审第三人平安银行杭州分行在二审期间未向本院提交新的证据；上诉人孙厚明、雷艮玲向本院提交了1、中国工商银行汇款底单、EMS快递底单及签收记录，欲证明孙厚明、雷艮玲在庭审中知道汪琎、汪银芳银行账号后于庭审结束后次日将12万元汇给汪琎、汪银芳，且孙厚明、雷艮玲将该份补充证据寄给一审法院的事实。2、1818黄金眼视频CD及借记卡账户历史明细清单，欲证明汪琎、汪银芳要求房屋涨价，不配合办理相关手续，收到款项后拒绝接收，自始至终汪琎、汪银芳未履行协助义务，汪琎、汪银芳系违约方的事实。被上诉人汪琎向本院提交了平安银行业务回单，欲证明汪琎、汪银芳在收到12万元款项后又将其退回给孙厚明、雷艮玲帐户。经质证，对上诉人孙厚明、雷艮玲所提交的证据，被上诉人汪银芳和原审第三人平安银行杭州分行未予质证；被上诉人汪琎认为真实性、合法性无异议，款项确实与本案有关，但不能证明孙厚明、雷艮玲待证事实。对被上诉人汪琎所提交的证据，被上诉人汪银芳和原审第三人平安银行杭州分行未予质证，上诉人孙厚明、雷艮玲认为真实性无异议，恰恰可以证明合同没有解除的情况下，孙厚明、雷艮玲有权把款项支付给汪琎、汪银芳，现在汪琎、汪银芳拒收，证明汪琎、汪银芳违约。本院认为对于孙厚明、雷艮玲提交的证据1和汪琎向本院提交的证据，可证明孙厚明、雷艮玲在2017年2月10日支付给汪琎、汪银芳的12万元，后汪琎、汪银芳退回给孙厚明、雷艮玲的事实，对于孙厚明、雷艮玲提交的证据2尚不能证明汪琎、汪银芳违约。经二审审理查明，原审法院所认定的事实清楚，本院予以确认。本院认为，孙厚明与汪琎签订的定金合同，孙厚明、雷艮玲与汪琎、汪银芳签订的房屋转让合同均系各方当事人真实意思表示，内容并不违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属有效。根据定金合同第十六条的约定：“孙厚明支付肆拾叁万元用于办理目前房产下贷款偿还，待银行房款到汪琎后，汪琎支付超出孙厚明按揭首付金额。”因此，孙厚明需先行支付汪琎43万元，用于汪琎办理房产下的贷款偿还，待银行房款到汪琎后，汪琎再支付超出孙厚明按揭首付金额。又根据房屋转让合同第三条第4项约定：“本合同签订之日起15天内，首付款贰拾伍万元整打入监督支付账户，余款人民币壹佰万元整，待孙厚明、雷艮玲办出银行按揭贷款之后支付给汪琎、汪银芳。”合同签订后，孙厚明、雷艮玲已支付给汪琎、汪银芳31万元，其中，监管账户的25万元，直接支付给汪琎、汪银芳6万元。因此，结合定金合同和房屋转让合同，监管账户中的25万元可以认定孙厚明、雷艮玲根据房屋转让合同支付给汪琎、汪银芳的首付款，另6万元可认定孙厚明、雷艮玲根据定金合同支付给汪琎、汪银芳用于汪琎办理房产下的贷款偿还，然根据定金合同，孙厚明、雷艮玲应支付给汪琎、汪银芳43万元，扣除该6万元，孙厚明、雷艮玲还应支付给汪琎、汪银芳37万元，即便再扣除2017年2月10日孙厚明、雷艮玲支付给汪琎、汪银芳的12万元，孙厚明、雷艮玲还应支付给汪琎、汪银芳25万元。在孙厚明、雷艮玲未足额支付汪琎、汪银芳款项，用于汪琎办理房产下的贷款偿还的情况下，原审法院对孙厚明、雷艮玲的诉讼请求未予支持，并无不当。孙厚明、雷艮玲的上诉理由依据不足，不能成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，实体处理正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16500元，由孙厚明、雷艮玲负担。本判决为终审判决。审 判 长  赵为民代理审判员  睢晓鹏代理审判员  秦海龙二〇一七年六月十四日书 记 员  项 琳??