浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙杭民终字第2049号
上诉人（原审原告）：魏苏玲。
委托代理人：魏信云。
被上诉人（原审被告）：浙江朗佑医药有限公司。
法定代表人：ＸＸ。
委托代理人：林海群。
上诉人魏苏玲因与被上诉人浙江朗佑医药有限公司（以下简称朗佑公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市上城区人民法院（2014）杭上民初字第348号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院认定：2012年11月26日，魏苏玲、朗佑公司签订房屋租赁合同一份，约定朗佑公司向魏苏玲租赁魏苏玲所有的位于本市上城区江城路887号联银大厦东楼1302室房屋，租赁期限为2012年12月1日至2017年8月31日止；年租金第一年115000元，第二年120000元，此后每年度租金在上一年度的基础上再增加5%；租金支付方法，第一年度一次性付清，第二年度起每半年支付一次，分别为每年度的12月1日前及次年5月1日前各支付一半；租赁期间的物业管理费及使用物业的一切费用由朗佑公司负担；租赁合同期间，任意一方提前解除合同的，需提前三个月通知对方并经另一方许可，不然应向另一方支付当年度租金的20%作为违约金；押金2000元由朗佑公司交纳等事项。该协议由魏苏玲父亲即本案委托代理人魏信云代魏苏玲签名。该协议签订后，双方依约履行。魏苏玲于当日交付房屋，朗佑公司于2012年11月27日支付第一年度租金115000元，押金2000元。2013年8月中旬，朗佑公司向魏苏玲父亲魏信云提出搬迁办公场所，并于同年9月27日腾退了租赁房屋，将租赁房屋钥匙交于浙江耀江物业管理有限公司联银大厦物业服务中心处。该房屋空置至今。朗佑公司支付物业管理费至2013年9月底，支付公摊水电费至2013年9月27日。2014年3月5日魏苏玲以朗佑公司未依约履行合同为由诉至原审法院，请求判令：1、朗佑公司即时支付2014年一年度房租费120000元，剩余年度租房遵约履行；2、朗佑公司支付违约金24000元；3、朗佑公司支付物业管理费及水电公摊费，合计4815.3元。审理中，魏苏玲表示系全权委托魏信云处理涉案房屋租赁事宜和本案的起诉事宜。
原审法院认为，魏苏玲系全权委托其父魏信云处理涉案房屋租赁事宜，双方之间的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律法规的禁止性规定，应属合法有效。双方当事人应依约全面履行自己的合同义务。根据本案的证据和该院核实的情况来看，可确认在2013年9月27日，朗佑公司腾空租赁房屋时，浙江耀江物业管理有限公司联银大厦物业服务中心工作人员经电话联系魏苏玲的委托代理人魏信云，其表示让工作人员将钥匙收下的事实。结合朗佑公司于2013年8月中旬曾向魏信云提出搬迁办公场所的事实，表明朗佑公司已经于2013年9月27日以明示的方式提出提前解除房屋租赁合同，而魏信云在同日让有关物业管理人员收下租赁房屋钥匙，则表明其已接受朗佑公司提前退租的事实。因此，原审法院确认涉案房屋租赁合同已于2013年9月27日终止履行，故魏苏玲要求朗佑公司继续履行合同、支付2014年度租金的诉讼请求，原审法院不予支持。但朗佑公司未依房屋租赁合同之约定，提前3个月通知对方提前解除合同，其行为已构成违约。同时，双方之间亦未签订书面的解除房屋租赁合同协议等，不能直接推定双方已就违约责任事宜达成一致，故魏苏玲仍享有追究朗佑公司违约责任的权利，朗佑公司应依法承担违约责任。根据涉案房屋租赁合同之约定和结合魏苏玲的实际损失情况，原审法院酌定2013年9月28日至2013年11月30日已缴纳的租金，由其自行负担，朗佑公司相应的抗辩理由，原审法院不予采信。另朗佑公司尚应支付约定的违约金23000元，押金2000元予以抵扣，故魏苏玲相应的诉讼请求，原审法院予以支持。魏苏玲要求朗佑公司支付拖欠的物业管理费和公摊水电费的诉讼请求，原审法院认为朗佑公司实际使用租赁房屋至2013年9月27日，并已结清其时的物业管理费和公摊水电费，故魏苏玲的此项请求，原审法院难以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，于2014年6月26日判决：一、朗佑公司应于判决生效之日起10日内支付魏苏玲违约金21000元；二、驳回魏苏玲的其他诉讼请求。如果朗佑公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。预收案件受理费3276元，减半收取，由魏苏玲负担1475.5元，由朗佑公司负担162.5元。
宣判后，魏苏玲不服，向本院提起上诉称：一、原审认定事实错误。一审以被上诉人腾空时物业服务中心工作人员经电话联系委托代理人，其表示让工作人员将钥匙收下及被上诉人于搬迁前曾以明示的方式提出提前解除房屋租赁合同表明已接受提前退租的事实的认定有违事实。二、原审证据采信有误。原审法院以依职权收集的证据为凭作出判决，且不说该证据的采集合法性存疑，对该证据的理解显存偏颇。三、据以作出判决的依据不足。请求本院撤销原审判决第（二）项，改判支持上诉人的一审诉讼请求。
针对魏苏玲的上诉，朗佑公司辩称：一、原审法院认定事实正确，不存在错误之处。本案实际上是在被上诉人腾房之前就多次告知上诉人的父亲魏信云，并且在达成一致的情况下，根据上诉人的要求将房屋钥匙交至物业中心，按照当时口头达成的约定，双方之间不存在欠款的往来，剩余的租金当做解除房屋租赁合同的违约金给上诉人。事实上，因为房屋租赁合同解除后，上诉人的代理人在之后的租赁过程中，由于经济下行，实际租金下降，才在之后提起本案诉讼。上诉人代理人在一审时有过这样的交流。房屋腾空后，上诉人多次去物业，要求物业中心寻找租户。所以涉案房屋合同早已解除，并达成一致，但双方没有以书面形式固定。我方认为，原审法院的判决，实际上是有利于上诉人的，如果按照实际情况的话，我方是不需要再支付违约金；二、上诉人称证据采信错误，法院没有按规定依职权调取证据的说法是毫无依据的。双方都向法庭递交了一份涉案房屋物业管理中心出具的情况说明，鉴于双方都出示这样一份说明，从事实上讲，原审法院有必要向浙江耀江物业管理有限公司进行调查。综上，上诉人的上诉理由不成立，请求法院驳回上诉人的上诉。
二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据材料。
本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第二款规定：“当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。”故原审法院根据审理案件的需要向浙江耀江物业管理有限公司员工调查取证符合法律规定，并无不当。2013年8月中旬朗佑公司曾向魏苏玲的委托代理人魏信云提出搬迁办公场所。2013年9月27日，朗佑公司腾空租赁房屋时，浙江耀江物业管理有限公司联银大厦物业服务中心工作人员曾电话联系魏信云，魏信云表示让工作人员将钥匙收下，据此可以认定魏信云接受朗佑公司提前退租的事实。由此，原审法院确认案涉房屋租赁合同已于2013年9月27日终止履行，并驳回魏苏玲要求朗佑公司继续履行合同、支付相应租金的诉讼请求，并无不当。2013年9月27日之前案涉租赁房屋的物业管理费和公摊水电费，朗佑公司已经结清，之后的相关费用朗佑公司无需负担。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，魏苏玲的上诉理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2856元，由上诉人魏苏玲负担。魏苏玲于本判决生效之日起十五日内来本院办理多预缴上诉费用的退费手续。
本判决为终审判决。
审判长 胡 宇
审判员 陈 艳
审判员 王 宓
二〇一四年九月二十四日
书记员 袁其伟