广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）惠中法民一终字第1048号
上诉人（原审被告）：惠州中财置业有限公司，住所地惠阳区淡水镇石坑邨18号。
法定代表人：王川生。
委托代理人梁勇飘，该公司员工。
被上诉人（原审原告）：陈洪萍，女，汉族。
委托代理人：姜晔，广东德纳律师事务所律师。
上诉人惠州中财置业有限公司（下称中财公司）与被上诉人陈洪萍因商品房销售合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠阳区人民法院（2014）惠阳法民一初字第466号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
2014年5月14日，原审原告陈洪萍向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、被告支付商铺回购尾款本金113182元及延期支付滞纳金16838.64元（计至实际付清之日止，暂计至2014年5月13日）；2、被告履行过户义务，预收的税费多退少补；3、本案诉讼费用由被告承担。
主要事实和理由是：2012年11月9日，原被告双方签订《都市广场商铺回购协议书》二份。约定被告以268770元回购都市广场A-
层A128号、以439171元回购A450号2套商铺，在扣除预收税费后，分两期支付该款项：2012年12月30日前付80%；2013年12月30日前，支付余款。并约定：延期付款，按日万分之五支付滞纳金。2013年2月5日，被告向原告支付首期款492727元。经原告再三催讨，被告于2014年1月27日仅支付了10000元，尾款113182元至今不付。为维护原告合法权益，特向法院提出诉请。
被告中财公司辩称：一、由于市场不景气，资金周转困难，答辩人与被答辩人签订的《都市广场商铺回购协议书》无法继续履行，为此导致答辩人至今仍未支付商铺回购的尾期款102793元；二、被答辩人要求答辩人一次性支付商铺尾款，没有任何合同依据及法律依据。答辩人与被答辩人关于都市广场A一层A128号、A450号商铺的回购款项有具体的约定，即根据2012年11月12日双方签订的两份《都市广场商铺回购协议书》第二条第2.2款的约定，即两个商铺剩余款分别为46766元及76416元合计123182元，应在被答辩人将上述商铺过户至答辩人或答辩人指定的第三人名下后，答辩人才须支付剩余商铺回购款两商铺的尾款。现在上述商铺的产权仍在被答辩人名下。剩余款项的支付是附条件的，付款条件至今未成就。为此，答辩人有权拒绝履行未到期的债务。三、答辩人于2013年2月6日分别向被答辩支付了180436元，2014年1月27日支付了10000元。同时，答辩人于上述两份《都市广场商铺回购协议书》签订前委托公司员工王某某分别于2012年11月8日、12月8日、2013年1月9日已向被答辩人广发银行账户6225680821001122392预先支付了商铺款合计10389元整，现答辩人仅仅欠被答辩人商铺尾款102793元未付。综上，为了维护被答辩人的合法权益，恳请人民法院依法驳回被答辩人诉讼请求。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：2012年11月12日原、被告双方签订都市广场A一层A128号、A450号商铺《都市广场商铺回购协议书》，约定甲方（被告）分别以268770元、439171元回购乙方（原告）都市广场A一层A128号、A450号商铺（转让商铺的相关税费由乙方承担，甲方预收税费（A128号商铺34940元、A450号商铺57092元）；付款方式为：2012年2月30日前将上述商铺回购款总价并扣除预收税费后的百分之捌拾即187064元、305663元以转账或支票的方式支付给乙方的都市广场商铺租金账户，如甲方拖延本条付款时间，按此款项每日万分之五的滞纳金交付给乙方，直至此款项全额划入乙方账户止；2013年12月30日前乙方将上述商铺过户至甲方或甲方指定第三人名下，甲方将余下的该商铺回购款46766元、76416元一次性支付给乙方的都市广场商铺租金账户，如甲方拖延本条付款时间，按此款项每日万分之五的滞纳金交付给乙方，直至此款项全额划入乙方账户止。2012年11月12日原告出具委托书委托被告为其代理人，全权代为办理上述惠阳区淡水镇人民四路都市广场A一层A128号、A450号商铺的房地产转让手续：包括但不限于签订商铺买卖合同、签订商铺认购协议书、代收商铺交易款项、缴纳税费、协助买受人办理过户等以及到惠阳区房地产管理局办理关于该商铺的房地产权转移登记手续等一切合法有关事宜。2013年2月4日被告收取原告都市广场A一层A128号、A450号商铺房地产权证、国有土地使用权证、购房发票、《惠阳都市广场商铺委托经营协议》、维修基金收款收据。回购协议签订后，被告于2013年2月5日向原告支付上述商铺第一期回购款492727元（A128号商铺187064元、A450号商铺305663元），2014年1月27日支付回购款10000元，尾款113182元至今未付，原告诉至法院，提出上述诉请。庭审时，被告称曾委托公司员工王某某分别于2012年11月8日、12月8日、2013年1月9日向原告银行帐号6225680821001122392预先支付了商铺款合计10389元，但被告没有提交该付款凭证。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为，原告与被告签订的《都市广场商铺回购协议书》系双方的真实意思表示，内容未违反法律禁止性规定，合法有效，对原、被告具有法律约束力。被告未按协议约定期限2013年12月30日前支付案涉A一层A128号、A450号商铺余款113182元（A128号商铺46766元、A450号商铺76416元，扣除被告已付10000元），违反合同约定，原告诉请被告付清该余款及滞纳金（实为违约金）有理，应予支持。但违约金按日万分之五计付过高，基于公平原则，违约金调为按日万分之三计付为宜。原告已委托被告全权处理案涉商铺事宜即“包括但不限于签订商铺买卖合同、签订商铺认购协议书、代收商铺交易款项、缴纳税费、协助买受人办理过户等以及到惠阳区房地产管理局办理关于该商铺的房地产权转移登记手续等一切合法有关事宜”，依据该委托书，被告可自行将案涉商铺过户至自己或第三人名下，故被告以原告未协助其将案涉商铺过户至自己或第三人名下为由而拒付商铺余款无理，本院不予采信。原告请求被告履行过户义务，预收的税费多退少补，有合同依据并于法不悖，应予支持。被告称曾委托公司员工王某某分别于2012年11月8日、12月8日、2013年1月9日向原告银行帐号6225680821001122392预先支付了商铺款合计10389元，但没有提交任何证据证明其说法成立，本院不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告惠州中财置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起30天内支付惠阳区淡水镇人民四路都市广场A一层A128号、A450号商铺余款113182元及违约金（违约金以113182元为基数，每日按万分之三从2013年12月31日起计至付清款之日止）给原告陈洪萍。
二、被告惠州中财置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起30天内配合原告陈洪萍将惠阳区淡水镇人民四路都市广场A一层A128号、A450号商铺过户至被告或被告指定的第三人名下，原告已付税费（A128号商铺34940元、A450号商铺57092元）多退少补。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按民事诉讼法第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4508元减半收取为2254元，由被告惠州中财置业有限公司承担。
当事人二审的意见
上诉人中财公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、二审法院依法撤销（2014）惠阳法民一初字第466号民事判决书，并依法改判上诉人向被上诉人支付A一层A128、A450号商铺余款102793元。2、本案一审、二审受理费用由被上诉人承担。
主要事实和理由：
根据2012年11月9日双方签订的关于都市广场A一层A128、A450号l商铺的《都市广场商铺回购协议书》第二条第2，2款的约定，即A一层A128、A450两商铺余款46766、76416元（合计123182元）应在被上诉人将上述商铺过户至上诉人或上诉人指定的第三人名下后，上诉人才须支付剩余商铺回购款，而现在上述商铺的产杈仍在被上诉人名下。为此，上诉人有权拒绝支付上述剩余商铺回购款。
并且，上诉人已委托公司员工王某某分别于2012年11月8日、12月8日、2013年1月9日共向被上诉人的银行账户6225680821001122392预先支付了商铺款合计10389元整，2014年1月27日又上被上诉人支付剩余商铺款10000元，现上诉人仅仅欠被上诉人商铺尾款102793元未付。上述三笔款是上诉人为支付被上诉人商铺回购款的，但该事实未被一审法院认定，请二审法院查明事实，依法裁判。
综上，为了维护上诉人的合法权益，恳请人民法院依法改判。
被上诉人陈洪萍答辩称：被上诉人在回购协议签订后支付的是租金，不能冲抵回购款。一审判决准确，请求予以维持。
本案二审中，中财公司提交了2012年11月8日、12月8日、2013年1月9日每日两笔共6笔合计向陈洪萍银行账户6225680821001122392支付10389元的银行转账凭证复印件。
本院查明的事实
本院除查明一审查明的事实外，还查明：本案二审中陈洪萍认可银行账户6225680821001122392收到中财公司支付的10389元资金，但认为是按照《委托经营协议》应当收取的租金，不能冲抵商铺回购款。
本案二审中，经本院主持调解因诉讼费负担问题发生分歧未果。
本院判决理由和结果
本院认为，本案属于商品房买卖合同纠纷。本案二审中争议的焦点问题，一是中财公司是否应当支付剩余的回购款，二是中财公司尚应当支付的回购款金额。
根据一审已经查明的事实，回购协议约定“2013年12月30日前乙方将上述商铺过户至甲方或甲方指定第三人名下，甲方将余下的该商铺回购款46766元、76416元一次性支付给乙方”，事实上，直到本案诉讼中中财公司并未按照协议办理商铺过户手续，也不存在因出卖方不予配合而无法办理过户手续的情形。因此，涉案的商铺至今未能过户的，并不是出卖方的过错而是买受方的的责任。上诉人中财公司以商铺仍未过户作为不应当支付剩余商铺款的上诉理由，没有法律依据，本院不予支持。
关于中财公司还应当继续支付的商铺款，双方争议的是2012年11月8日、12月8日、2013年1月9日共向陈洪萍银行账户6225680821001122392支付10389元能否冲抵的问题。由于该部分资金是中财公司依照《委托经营协议》按月支付的，至于在《回购协议》签订后还是否应当继续支付租金，中财公司只是在本案中作为抗辩理由而未单独提起反诉。因此，该部分资金的抵扣问题，应当根据《委托经营协议》另循法律途径解决。
综上所述，上诉人中财公司的上诉主张没有事实依据和法律依据，对其上诉请求本院不予支持。原审认定的事实和适用法律正确，实体处理得当，其判决本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币3000元，由上诉人惠州中财置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑 杰
审 判 员 邓耀辉
代理审判员 寇 倩
二〇一四年十二月五日
书 记 员 彭科梅
附：相关裁判依据：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；