江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏03民终6821号
上诉人（原审原告）：苗书卫,男,1969年12月13日出生，汉族,住新沂市。
委托诉讼代理人:刘栋林，江苏良修律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：徐召徽,男,1968年7月13日出生，汉族,住新沂市。
被上诉人（原审被告）：薛光超，男，1968年7月13日出生，汉族,住新沂市。
委托诉讼代理人：杨帆，新沂市翔宇法律服务所法律工作者。
上诉人苗书卫因与被上诉人徐召辉、薛光超案外人执行异议之诉纠纷一案，不服江苏省新沂市人民法院（2016）苏0381民初889号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月13日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人，苗书卫的委托诉讼代理人刘栋林，被上诉人徐召辉，被上诉人薛光超及其委托诉讼代理人杨帆到庭接受询问，本案现已审理终结。
苗书卫上诉请求：1.依法撤销（2016）苏0381民初889号民事判决书；2.确认位于新沂市北沟街道神山村六组的房屋归上诉人所有并终止执行该房屋。3.由被上诉人承担本案一、二审案件受理费。事实和理由：一、一审法院在对涉案房屋的真正权利人没有查明和作出认定的情况下，就作出驳回上诉人对涉案房屋停止执行的请求，没有事实和法律依据。一审法院没有对陈修方与薛光超的房屋买卖协议的效力作出认定是错误的。首先，涉案房屋，系案外人陈修方于2012年8月7日从被上诉人薛光超处购买并占有，是事实。被上诉人徐召徽对这一事实也是认可的，见（2014）新民初字第01063号民事判决书第2页第4-5行。这足以认定陈修方已经实际占有涉案房屋的事实存在。其次，不论涉案房屋占有范围内的土地性质是国有，还是集体所有，陈修方作为神山村集体经济组织中的一员，具备宅基地使用权的主体身份要求。其与薛光超签订的《房屋买卖合同》并不违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的。再次，陈修方已经支付了23万元的房款对价。再其次，房屋不能办理过户手续，是因为薛光超没有房屋产权证且政府房管机关因区划调整也冻结了办理相关过户手续。不能办理过户手续不是陈修方的过错所致。综上所述，根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，陈修方是涉案房屋的实际所有权人。其权利能够排除执行。所以，一审法院撇开陈修方与薛光超买卖房屋的事实，直接以上诉人无宅基地主体资格为由，认定上诉人与陈修方签订的房屋买卖协议无效，进而得出上诉人不享有排除强制执行的民事权益是错误的。二、一审法院没有查明涉案房屋占有范围内的土地性质，认定苗书卫与陈修方签订的房屋买卖无效是错误的。涉案房屋占有范围内的土地，因神山村被规划调整为北沟街道办事处的社区委员会，土地性质已经变为国有土地，所以，一审法院以上诉人非神山村集体经济组织成员为由，认定苗书卫与陈修方签订的协议无效，无事实依据。上诉人苗书卫与陈修方签订的房屋买卖协议是合法有效的。三、一审法院适用法律错误。从一审法院的裁判理由和适用《中华人民共和国土地管理法》第六十二条的规定，无法得出：上诉人与陈修方签订的房屋买卖协议是无效合同的结论。综上所述，一审法院认定事实错误，适用法律不当，故提起上诉，请求二审法院依法改判或发回重审。
徐召辉辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
薛光超辩称其答辩意见同徐召徽的答辩意见。
苗书卫向一审法院起诉请求：1.确认位于新沂市北沟街道神山村六组的房屋（以下简称涉案房屋）归苗书卫所有；2.停止对涉案房屋的强制执行；3.案件受理费由徐召辉、薛光超负担。
一审法院认定事实：涉案房屋位于新沂市北沟街道神山村六组（该房屋三间两层、偏房两间；东临沙路、西临薛新义、南临薛春生、北临马雷）。2012年8月3日，徐召徽与薛光超签订涉案房屋买卖协议。该协议约定，薛光超将涉案房屋以310000元的价款出售给徐召徽。上述协议签订后，徐召徽按照约定付清了购房款，薛光超却未能将涉案房屋交付徐召徽。为此，徐召徽于2014年4月4日向一审法院提起诉讼,要求双倍返还购房款。一审法院于2014年10月12日作出（2014）新民初字第01063号民事判决，判令薛光超返还徐召徽购房款310000元。该判决生效后薛光超未履行判决义务，徐召徽遂向一审法院申请强制执行。在案件执行过程中，苗书卫向一审法院提起执行异议，被一审法院裁定驳回【（2016）苏0381执异1号】，苗书卫遂于法定期限内提起执行异议之诉。在上述房屋买卖合同案件起诉前,一审法院根据徐召徽的申请，于2013年11月26日作出（2013）新双民诉保字第0135号民事裁定，查封了薛光超所有的位于新沂市北沟街道神山社区六组楼房一栋（即涉案房屋）。在案件执行过程中，一审法院于2015年11月5日作出（2014）新执字第02793-1号执行裁定，续行查封了涉案房屋。
涉案房屋占用用地为集体土地性质，宅基地审批表上的申请人及村镇规划选址意见书、村镇工程建设许可证上的建设人均为何书林。据苗书卫称，何书林将涉案房屋的宅基地出售给薛光超，薛光超建造涉案房屋后，于2012年7月8日以230000元价格出售给陈修方。陈修方又于2012年12月26日将涉案房屋以300000元价款出售给苗书卫，苗书卫与陈修方签订房屋买卖协议并支付购房款后，在涉案房屋内居住至今。另查明：苗书卫户籍所在地为新沂市马陵山镇小周村小苗组11号。
一审法院认为，首先，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案苗书卫虽主张其购买了涉案房屋，且入住至今，并提供了涉案房屋的买卖合同，但其提供的证据不能证明其已取得涉案房屋的所有权；其次，苗书卫户籍所在地系新沂市马陵山镇小周村小苗组11号，其购买位于新沂市北沟街道神山村六组的房屋(即涉案房屋）违反了土地管理法律法规的强制性规定，其签订的涉案房屋买卖协议系无效合同。综上所述，苗书卫对涉案房屋不享有所有权，也不享有足以排除强制执行的民事权益，其诉讼请求应当判决驳回。
依据《中华人民共和国物权法》第九条、第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十二条规定，判决如下：驳回苗书卫要求确认位于新沂市北沟街道神山村六组三间两层房屋归其所有以及对该房屋停止执行的诉讼请求。
二审期间，双方当事人均未提供新证据。
二审对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案二审期间的争议焦点为上诉人苗书卫要求停止涉案房屋的执行应否支持。针对该争议焦点，本院评判如下：
一、上诉人上诉称，涉案房屋占有范围内的土地，因神山村被规划调整为北沟街道办事处的社区委员会，土地性质已经变为国有土地。对此主张，上诉人并未向法庭提供证据予以证实。
二、上诉人上诉称，一审法院没有对陈修方与薛光超的房屋买卖协议的效力作出认定是错误的。对此，本院认为，陈修方不是本案的当事人，因涉及到案外人的合同权益，故不属于本案的审理范围。
三、上诉人上诉称，根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，陈修方是涉案房屋的实际所有权人。其权利能够排除执行。对此，本院认为，陈修方是否为涉案房屋的实际所有权人，已超出本案的审理范围，且即使认定陈修方为涉案房屋的实际所有权人，但因陈修方不是本案的被执行人，本案不存在适用上述规定的前提条件。
四、上诉人主张其与陈修方签订的房屋买卖协议是合法有效的。对此，本院认为，根据《土地管理法》的相关规定，因本案宅基地审批表载明的土地性质为农村集体土地，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案中，上诉人苗书卫主张该房屋由其向陈修方购买，且陈修方为涉案房屋所在地神山村的集体经济组织的成员。但上诉人户籍所在地系新沂市马陵山镇小周村小苗组11号，其非涉案宅基地所在地的集体经济组织成员，非同一集体经济组织内购房是法律所禁止的，违反我国土地管理法的强制性规定，应属于无效。上诉人不能基于无效的买卖合同阻却涉案房屋的执行。
综上，上诉人苗书卫对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，其上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5050元，由上诉人苗书卫负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 潘全民
审 判 员 张 伟
代理审判员 胡元静
二〇一七年六月十二日
书 记 员 杨淑娴
书 记 员 杭恒宇