福建省安溪县人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0524民初2379号原告：茶博汇投资有限公司，住所地福建省安溪县参内乡政府大院内。法定代表人：黄翁才，该公司董事长。委托诉讼代理人：钟志强，福建安荣律师事务所律师。委托诉讼代理人：林晓婷，福建安荣律师事务所律师。被告：赖梅英，女，1972年4月5日出生，汉族，住福建省安溪县。第三人：中国工商银行股份有限公司安溪支行，住所地福建省安溪县凤城镇新安路161号。负责人：王卫东，该行行长。委托诉讼代理人：谢福地，男，住福建省安溪县，系该行职工。委托诉讼代理人：蔡竹梅，女，住上海市长宁区，系该行职工。原告茶博汇投资有限公司与被告赖梅英、第三人中国工商银行股份有限公司安溪支行（以下简称工行安溪支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年6月1日立案后，依法适用普通程序，于2016年11月9日公开开庭进行了审理。原告茶博汇投资有限公司的委托诉讼代理人钟志强、第三人工行安溪支行的委托诉讼代理人谢福地到庭参加诉讼，被告赖梅英经公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。茶博汇投资有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除茶博汇投资有限公司与赖梅英于2014年8月4日就址在安溪县参内乡参洋片区隆恩公馆第1、2号楼2#2607室房屋签订的《商品房买卖合同》（总房价款504,857元，合同编号：201408040010，安溪县房地产交易管理所备案收件号：20141026398，房屋代码：162478）；2.判令赖梅英协助茶博汇投资有限公司办理上述房屋的备案注销登记手续；3.判令赖梅英支付茶博汇投资有限公司违约金75,728.55元；4.判令赖梅英支付茶博汇投资有限公司因本案诉讼而支付的律师代理费4000元；5.本案诉讼费用由赖梅英承担。事实和理由：2014年8月4日，茶博汇投资有限公司与赖梅英签订一�《商品房买卖合同》（合同编号：201408040010），约定：赖梅英以按揭贷款方式向茶博汇投资有限公司购买址在安溪县参内乡参洋片区隆恩公馆第1、2号楼2#2607室房屋，房屋建筑面积112.2平方米，总房价款504,857元。合同签订时，赖梅英支付首付款154,857元，余款35万元向银行申请按揭贷款，贷款银行为工行安溪支行。《商品房买卖合同》及补充协议约定：在购房借款合同履行中，若赖梅英连续三个月或累计六个月未偿还借款本息，导致茶博汇投资有限公司向银行承担担保责任，则赖梅英应在收到茶博汇投资有限公司通知之日起5日内向茶博汇投资有限公司清偿代为垫付的借款本息。若赖梅英逾期还款，则应承担违约责任，茶博汇投资有限公司有权解除《商品房买卖合同》，赖梅英应按总房价款的15%向茶博汇投资有限公司支付违约金。赖梅英应配合茶博汇投资有限公司�理备案注销登记手续。合同同时约定：若本合同发生争议通过诉讼途径解决，则败诉方应承担守约方因此支付的费用（包括但不限于诉讼费、保全费、律师代理费等费用）。合同签订后，茶博汇投资有限公司就讼争房屋买卖合同向安溪县房地产交易管理所备案，安溪县房地产交易管理所备案收件号：20141026398，房屋代码：162478。同时，茶博汇投资有限公司、赖梅英和工行安溪支行签订《个人购房借款/担保合同》，并办理抵押预登记。借款合同约定：赖梅英向工行安溪支行借款35万元用于支付上述购房款，贷款期限240个月，赖梅英按月等额本息还款法，于每月1日偿还当月应偿还借款本息。逾期还款的，应支付罚息；由茶博汇投资有限公司承担阶段性担保。在借款合同履行中，赖梅英自2016年1月至2016年4月，连续4期未能偿还银行借款本息，工�安溪支行按照约定，先后从茶博汇投资有限公司账户扣划10,172.89元用于偿还赖梅英逾期借款本息及罚息。在茶博汇投资有限公司代为垫付赖梅英的借款本息后，茶博汇投资有限公司于2016年4月29日委托法律顾问向赖梅英发出律师函，要求赖梅英在收到律师函之日起5日内偿还茶博汇投资有限公司之前代为垫付的借款本息7647.33元。赖梅英至今未能履行。依据《商品房买卖合同》的约定，赖梅英的行为已经构成根本性违约，茶博汇投资有限公司决定解除双方签订的《商品房买卖合同》，赖梅英应支付茶博汇投资有限公司违约金和承担相关损失。赖梅英已交首付款扣除茶博汇投资有限公司代为垫付款项及赖梅英应承担的违约金及律师代理费后，余额茶博汇投资有限公司同意返还。为此，特向法院提起诉讼，请求依法判决支持茶博汇投资有限公司的�讼请求。起诉后，工行安溪支行继续从茶博汇投资有限公司账户中扣款，现已代为还清全部贷款，至今工行安溪支行从茶博汇投资有限公司扣款共计368,437.95元。工行安溪支行述称，赖梅英的贷款已由茶博汇投资有限公司全部还清，茶博汇投资有限公司的阶段性担保责任已免除。赖梅英未作答辩。茶博汇投资有限公司提供如下证据：1.茶博汇投资有限公司营业执照复印件，证明茶博汇投资有限公司诉讼主体资格和基本情况。2.赖梅英身份证复印件，证明赖梅英诉讼主体资格和基本情况。3.《商品房买卖合同》及补充协议书、备案表复印件，证明赖梅英以按揭贷款方式向茶博汇投资有限公司购买商品房及合同约定、合�已备案的事实。4.销售不动产统一发票复印件，证明赖梅英支付首付款的数额。5.《个人购房借款/担保合同》复印件，证明赖梅英由茶博汇投资有限公司提供阶段性担保，向工行安溪支行办理购房按揭贷款的事实。6.银行扣款凭证、进账单，证明工行安溪支行从茶博汇投资有限公司账户扣款用于偿还赖梅英按揭贷款的事实。7.律师通知书、邮政特快单，证明茶博汇投资有限公司通过律师通知赖梅英履行合同的事实。8.律师委托合同、代理费发票，证明茶博汇投资有限公司因本案诉讼委托律师并支付律师代理费的事实。工行安溪支行提供《个人贷款结清证明》1份，证明赖梅英个人商用房贷款已于2016年11月9日由茶博汇投资有限公司全部结清。经质证，工行安溪支行对茶博汇投资有限公司提供的证据均无异议，茶博汇投资有限公司对工行安溪支行提供的证据无异议。本院认为，因赖梅英无正当理由拒不到庭参加诉讼，又未在本院指定的举证期限内提交证据或申请延期举证，视为自愿放弃举证、质证等相应的诉讼权利。经审查，茶博汇投资有限公司提供的证据1、2、3、4、5、6、7及工行安溪支行提供的证据，双方均无异议，其来源合法，内容客观真实，与本案的事实相关联，本院依法予以采信。茶博汇投资有限公司提供的证据8的真实性，本院予以认定。根据到庭当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年8月4日，茶博汇投资有限公司作为出卖人、赖梅英作为买受�共同签订《商品房买卖合同》（合同编号：201408040010，备案号：20141026398，房屋代码：162478）及附件六《合同补充协议》，约定：赖梅英向茶博汇投资有限公司购买址在安溪县参内乡参洋片区隆恩公馆第1、2号楼2#2607室房屋，总购房款504,857元，首付款154,857元，余款35万元向银行申请贷款。附件六《合同补充协议》第六条约定：买受人自办妥银行贷款手续至还清全部贷款前，如果买受人连续三个月或累计六个月未偿还贷款本息，导致出卖人履行担保义务，则买受人应在收到通知之日起5日内向出卖人清偿由出卖人代付的贷款本息（包括罚息，下同）。如买受人逾期还款，则按本协议的约定承担违约责任。第十三条约定：买受人、出卖人违反本协议上述约定应承担的责任……2.买受人违反第六条约定逾期归还出卖人代付的银行贷款本息，则出卖人有权解除合同。合同解除后，出卖人有权从买受人支付的购房款中扣除买受人应缴交的银行贷款本息、罚息及违约费用，并按本协议的约定支付违约金，剩余购房款（如有）无息退还买受人……。第三十二条约定：如买受人原因导致合同及本协议解除的，除本协议另有约定的情形外，买受人还应承担如下违约责任：1.买受人应向出卖人支付购房总价款15%的违约金……合同同时约定了讼争房屋的其他权利义务、违约责任等条款。2015年4月15日，赖梅英向茶博汇投资有限公司支付首付款154,857元。2015年4月23日，赖梅英作为借款人、茶博汇投资有限公司作为保证人、工行安溪支行作为贷款人共同签订一份《个人购房借款/担保合同》。合同约定：工行安溪支行向赖梅英发放个人购置商用房贷款35万元，用于购买安溪县参内乡参洋片区隆恩公馆第1、2号楼2#2607室房屋，贷款期限为240个月，按月等额本息还款法偿还贷款本息；茶博汇投资有限公司承担阶段性连带责任保证，对合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，等等。借款合同签订后，赖梅英自2015年10月起未向工行安溪支行缴交按揭款，工行安溪支行遂从茶博汇投资有限公司账户划扣按揭款、罚息等，截至2016年11月9日止，工行安溪支行共划款368,437.95元，即赖梅英个人商用房贷款已由茶博汇投资有限公司代垫全部结清。赖梅英至今未向茶博汇投资有限公司清偿上述划扣款，致茶博汇投资有限公司诉至本院。茶博汇投资有限公司至今未将讼争房屋交付赖梅英使用。茶博汇投资有限公司因本案诉讼支出律师代理费4000元。本院认为，茶博汇投资有限公司与赖梅英签订的《商品房买卖合同》及附件六《合同补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同合法有效。双方均应按合同约定全面履行各自的义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。合同签订后，赖梅英虽然依约向茶博汇投资有限公司支付了首付款154,857元，余款35万元由赖梅英向工行安溪支行申请按揭贷款、茶博汇投资有限公司作阶段性连带责任担保支付，但赖梅英在取得该银行按揭贷款后，并未按借款合同约定按期、足额偿还按揭贷款，导致茶博汇投资有限公司共代赖梅英偿还工行安溪支行按揭款、罚息等总计368,437.95元，根据《合同补充协议》的约定，赖梅英的行为已构成违约，故茶博汇投资有限公司请求解除该商品房买卖合同，并要求赖梅英协助茶博汇投资有限公司办理该合同的备案注销登记手续，于法有据，本院予以支持。茶博汇投资有限公司请求按总房价款504,857元的15%支付违约金75,728.55元，因该违约金的约定过分高于茶博汇投资有限公司因此造成的损失，应予适当调整，即违约金调整为按总房价款504,857元的8%计算，为40,388.56元。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据该规定，合同解除后，茶博汇投资有限公司应返还赖梅英购房款504,857元，赖梅英应支付茶博汇投资有限公司代为偿还的按揭款、罚息等368,437.95元。因茶博汇投资有限公司至今未交付讼争房屋给赖梅英使用，故茶博汇投资有限公司不必再交付该房屋给赖梅英。茶博汇投资有限公司请求赖梅英支付律师代理费4000元，因该费用非本案诉讼的必要支出，该请求于法无据，本院不予支持。赖梅英经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除茶博汇投资有限公司与赖梅英于2014年8月4日就址在安溪县参内乡参洋片区隆恩公馆第1、2号楼2#2607室房屋签订的合同编号为201408040010、备案号为20141026398的《商品房买卖合同》（包括附件六《合同补充协议》）；二、赖梅英应于本判决生效之日起15日内协助茶博汇投资有限公司到安溪县房屋权属登记机构办理合同编号为201408040010、备案号为20141026398的《商品房买卖合同》（包括附件六《合同补充协议》）的备案注销登记手续；三、赖梅英应支付茶博汇投资有限公司违约金40,388.56元；四、赖梅英应支付茶博汇投资有限公司代为偿还的按揭款、罚息等368,437.95元；五、茶博汇投资有限公司应返还赖梅英购房款504,857元；六、驳回茶博汇投资有限公司的其他诉讼请求。上述三、四、五项对抵后，茶博汇投资有限公司实际应返还赖梅英购房款96,030.49元。款项限于本判决生效之日起15日内支付。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8889元，由茶博汇投资有限公司负担784元，赖梅英负担8105元；公告费260元，由赖梅英负担（公告费茶博汇投资有限公司已垫付，由赖梅英直接支付给茶博汇投资有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。审 判 长  钟辉煌审 判 员  王秋琼人民陪审员  陈梅清二〇一六年十一月十四日书 记 员  曾秋华附：本案适用的主要法律条文及执行申请提示《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违�责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实�者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。