广东省茂名市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）茂中法民四终字第97号
上诉人（原审原告）电白县南国进口汽车修配厂，住所地：电白县水东镇健康路*号。
法定代表人李南，厂长。
诉讼代理人崔广源，广东富临国泰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）广东省电白县机电排灌总站，住所地：电白县水东镇健康路*号。
法定代表人李志坚，站长。
诉讼代理人吴水良，广东粤鑫律师事务所律师。
原审第三人郑光强，男，汉族，成年，住电白县。
上诉人电白县南国进口汽车修配厂（下称南国修配厂）因与被上诉人广东省电白县机电排灌总站（下称排灌总站）、原审第三人郑光强租赁合同纠纷一案，不服电白县人民法院（2013）茂电法民二初字第393号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2001年2月15日，原告南国修配厂与被告排灌总站签订了一份《联营办修理厂协约》，双方约定，被告排灌总站将其位于电白县水东镇健康路1号的原锻打车间及原仓库一边（砖木结构）食堂等房屋及部分旷地给原告南国修配厂使用，若被告排灌总站建厂房应提前3个月通知南国修配厂终止合约。原告南国修配厂每年上缴管理费18000元给被告排灌总站，办厂期限自签字之日（即2001年2月15日）起至2006年12月31日止。此后，原告南国修配厂开始在该处办厂，至今仍有部分机械设备没有搬出。2010年3月9日，原告南国修配厂法定代表人李南向茂名市富煌拍卖行有限公司（下称富煌拍卖行）缴交了500000元保证金，参加富煌拍卖行对被告排灌总站位于电白县水东镇健康路1号土地的竞卖。2010年3月9日，富煌拍卖行与第三人郑光强签订了《成交确认书》，确认第三人郑光强以4650000元的价格竞得被告排灌总站的上述约1058.5平方米的土地。此后，第三人郑光强与李南等人认为该次拍卖存在竞买人恶意串通，抬高竞买价格等行为，联名提出了异议。2010年8月19日和2010年12月21日，富煌拍卖行与电白县土地矿产交易所分别两次联合发出拍卖公告，对原告南国修配厂承租的上述土地进行拍卖，但均未组织进行拍卖。2011年2月10日，被告排灌总站向原告南国修配厂发出通知，要求原告南国修配厂搬出上述房屋及土地，但被告至今尚未迁出。2013年7月30日，被告排灌总站向原审法院提起返还物权诉讼，要求判令原告南国修配厂搬离上述土地，并赔偿其租金损失78000元。2013年10月24日，原审法院作出（2013）茂电法民一初字第347号民事裁定书，以本案的审理结果对该返还物权的诉讼有重大影响为由，中止了被告排灌总站请求返还物权的诉讼。
原审法院认为：原告南国修配厂与被告排灌总站签订《联营办修理厂协约》，约定由原告南国修配厂承租被告排灌总站位于电白县水东镇健康路1号的土地和房屋经营南国修配厂至2006年12月31日止，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，是有效合同。在该合同约定的租赁期限内，原告南国修配厂是合法的承租人，被告在转让上述租赁物时，原告享有优先购买权。但被告在2010年3月份拍卖转让上述租赁物时，双方约定的租赁期限已经届满，原告未能提供租赁期满后被告继续收取其租金的证据，因此，对于原告主张在租赁期满后仍向被告交纳租金，双方构成不定期租赁关系，主张对电白县水东镇健康路1号的土地和房屋享有优先购买权，证据不足，难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告南国修配厂的诉讼请求。案件受理费50元，由原告南国修配厂负担。
上诉人南国修配厂不服原审判决，向本院提起上诉称：一、本案案由应是承租人优先购买权纠纷，而不是原审判决错误认定的“租赁合同纠纷”。案件的定性不同，所适用的法律条款及依据亦截然不同。原审判决的定性已混淆案件性质，造成实体处理不当。二、原审判决遗漏诉讼主体，程序违法。原审判决认定富煌拍卖行将排灌总站的不动产物业拍卖给郑光强，并在2010年3月19日签订了《成交确认书》，那么上诉人主张该不动产物业的优先购买权，必然涉及到富煌拍卖行的拍卖合同是否有效，只有追加富煌拍卖行作为本案一审的第三人参加诉讼才能确认该拍卖合同的效力，但原审法院不予追加，程序严重违法。三、原审判决不予认定上诉人对涉案标的物具有优先购买权是错误的。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期间内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买权”之规定，排灌总站在委托富煌拍卖行拍卖涉案标的物之前，从未口头或书面通知或征询过上诉人是否行使优先购买权，那么不管双方约定的租赁期限届满与否，在上诉人未明确承诺放弃对该租赁不动产物业的优先购买权之前，仍然享有优先购买权，但原审判决以租赁期已满，判令驳回上诉人主张对涉案不动产物业行使优先购买权的诉讼请求，是认定事实错误及适用法律不当。综上所述，原审程序违法，实体判决错误，严重损害了上诉人的合法权益，上诉人现依法向二审法院提起上诉，请求支持下列诉讼请求：1、撤销原审判决；2、支持上诉人在一审中所提出的诉讼请求，即确认上诉人南国修配厂对被上诉人排灌总站所有的位于电白县水东镇健康路1号的土地房屋等不动产物业在同等条件下有优先购买权；3、或者裁定本案一审因遗漏诉讼主体，程序违法而发回重审；4、由被上诉人承担本案一、二审受理费及其他诉讼费用。
被上诉人排灌总站答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的请求，维持原审判决。
原审第三人郑光强经本院传票传唤无正当理由拒不出庭，亦未提交书面意见。
本院对原审法院查明的事实予以确认。
另查明：2010年3月12日，富煌拍卖行与郑光强签订了《成交确认书》，确认郑光强以4650000元的价格竞得排灌总站所有的位于电白县水东镇健康路1号的约1058.5平方米的土地使用权。
本院认为：本案的争议焦点归纳如下：一、原审程序是否违法；二、南国修配厂对涉案标的物是否享有优先购买权。
一、关于原审程序是否违法的问题。南国修配厂上诉称本案应追加富煌拍卖行作为第三人才能确认该拍卖行与买受人郑光强的拍卖合同是否有效，原审法院未予追加属程序违法。本院认为，富煌拍卖行的拍卖行为是受委托进行的，对于拍卖行与买受人之间的拍卖合同所产生的法律后果应由委托人承担，因此，本案的审理结果与富煌拍卖行没有法律上的利害关系，原审法院不予追加其作为本案当事人并无不当。南国修配厂该上诉意见没有依据，本院不予采纳。
二、关于南国修配厂对涉案标的物是否享有优先购买权的问题。南国修配厂上诉称排灌总站委托拍卖行对涉案标的进行拍卖时未向其发出通知，即使双方约定的租赁期限已经届满，其作为原承租人在未明确放弃对租赁物的优先购买权之前，仍享有优先购买权。经查，第一，南国修配厂与排灌总站于2001年2月15日签订《联营办修理厂协约》，约定由排灌总站将涉案标的物交给南国修配厂使用，期限从2001年2月15日起至2006年12月31日止。期限届满后，双方未签订续租协议，南国修配厂至今尚未迁出。第二，南国修配厂的法定代表人李南于2010年3月9日向富煌拍卖行缴交500000元保证金，参加富煌拍卖行对涉案标的物的竞拍。从查明的事实来看，虽然南国修配厂租用排灌总站涉案标的物的期限已届满，但涉案标的物至拍卖时止仍然是由南国修配厂使用，排灌总站未能提供证据证实其在租赁期限届满后曾向南国修配厂提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，涉案租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。原审判决认定租赁合同期满后南国修配厂未能提供继续交纳租金的证据而否定双方构成不定期租赁关系，没有依据，本院予以纠正。另外，从南国修配厂的法定代表人李南于2010年3月9日交纳保证金参与竞拍的情况来看，应视为南国修配厂在拍卖涉案标的物前已经知悉该拍卖事宜，虽然租赁合同未解除，但南国修配厂的法定代表人在拍卖过程中却未主张优先购买权，因此，应视为南国修配厂放弃涉案标的物的优先购买权。
综上所述，南国修配厂的上诉理由不充分，本院予以驳回。原审判决虽认定事实不当，但处理正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人南国修配厂负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 莫 挺
审 判 员 陈朝通
代理审判员 陈春何
二〇一四年七月十七日
书 记 员 梁 哲
速 录 员 陈 颖