湖北省武汉市江岸区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂江岸民商初字第00675号
原告薛超，自报无职业。
委托代理人蒋树晶、毛庆（一般授权代理），湖北谦顺律师事务所律师。
被告王菊英，武汉市汉阳区钢模板厂退休职工。
被告彭延安，江汉大学退休职工。
第三人江汉大学。住所地：武汉经济技术开发区三角湖路*号。
法定代表人杨卫东，校长。
委托代理人狄志龙（一般授权代理），男。
委托代理人王波（一般授权代理），男。
本院于2014年1月21日立案受理了原告薛超诉被告王菊英、彭延安、第三人江汉大学租赁合同纠纷一案，本案依法适用简易程序由审判员魏平独任审判，于2014年2月21日公开开庭进行了审理，原告薛超的委托代理人蒋树晶、毛庆，被告王菊英、彭延安，第三人江汉大学的委托代理人狄志龙到庭参加诉讼。审理中，被告王菊英、彭延安提起反诉，后又申请撤回对薛超的反诉，本院口头裁定予以准许。因当事人争议较大，经本院裁定转为普通程序审理，组成由审判员魏平担任审判长，与人民陪审员杨文明、李荣享参加的合议庭，于2014年6月4日公开开庭进行了审理。原告薛超的委托代理人蒋树晶、毛庆，被告菊英、彭延安，第三人江汉大学的委托代理人狄志龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告薛超诉称：2012年12月11日，王菊英与我签订《门面经营权转让协议》，协议约定：王菊英将武汉市江岸区球场路150号房屋（以下简称球场路房屋）租给我经营餐饮，房屋租赁为期三年，转让费130，000元，每月租金2，600元，租金每半年一付，2013年1月1日起租；王菊英保证球场路房屋三年内不被拆迁，并在两年内协助我与江汉大学直接签订房屋租赁合同。协议签订后，我当即支付了130，000元的转让费和房屋租金16，600元，并对房屋进行了装修。2013年4月，江汉大学房屋管理处工作人员告知我球场路房屋已准备拆迁，王菊英与江汉大学签订的房屋租赁合同早已于2012年12月到期，要求我立即停止经营并腾退房屋。我认为，王菊英、彭延安故意隐瞒重要客观事实，与我签订无效的房屋租赁合同，导致我无法使用该房屋，给我造成了巨大的经济损失，应当承担赔偿责任、王菊英、彭延安系夫妻关系，该债务应认定为夫妻共同债务，彭延安应承担共同清偿责任。我为维护自身的合法权益，故诉至法院请求：1、判令薛超与王菊英于2012年12月11日签订的《门面经营权转让协议》无效；2、判令王菊英向薛超返还转让费130，000元、租金16，600元，赔偿薛超各项经济损失82，926.7元，共计229，526.7元；3、判令彭延安对上述诉讼请求中的债务承担共同清偿责任；4、本案所有诉讼费用由王菊英、彭延安承担。
原告薛超为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：
证据一、2012年12月11日门面转让协议、汇款回单2份，证明薛超与王菊英签订协议，王菊英将球场路房屋租给薛超经营餐饮，房屋租赁为期三年，转让费130，000元，每月租金2，600元，租金每半年一付，2013年1月1日起租；王菊英保证房屋三年内不被拆迁，并在两年内协助薛超与江汉大学直接签订房屋租赁合同，薛超支付了130，000元的转让费和房屋租金16，600元；
证据二、工程施工合同、收款收据各1份，证明薛超对球场路房屋进行装修，装修费用为45，636元；
证据三、照片4份、谈话光盘2份、江汉大学与王菊英签订的《房屋租赁协议书》，证明王菊英与江汉大学于2012年6月26日签订了《房屋租赁协议书》，将球场路房屋出租给王菊英，租期一年，从2012年1月1日至2012年12月31日止，并约定在租期内王菊英不得将房屋转租给他人，王菊英与江汉大学签订的房屋租赁协议已于2012年12月到期，江汉大学不认可薛超与王菊英于2012年12月11日签订的《门面经营权转让协议书》，要求薛超停止经营并腾退房屋，王菊英、彭延安故意隐瞒球场路房屋无权转租以及其租赁江汉大学的房屋已到期的重要事实，导致薛超无法使用该房屋，应当赔偿薛超受到的损失；
证据四、薛超为经营餐饮购买厨房设备、用具及餐饮原材料的票据，证明薛超为经营餐饮购买了厨房设备、用具及原材料，现因无法使用该房屋给薛超造成了经济损失；
证据五、催款通知，证明江汉大学涨房租的行为致使薛超不能正常经营，江汉大学和王菊英之间以涨租金的形式迫使薛超不能正常经营，王菊英隐瞒江汉大学涨租金的行为欺骗了薛超也欺骗了江汉大学。
被告王菊英、彭延安共同辨称：2012年11月，我们将球场路房屋“上海家常菜”餐饮店（其房屋产权属江汉大学）转让经营权信息发布网上，由于已经营十余年，且逐年投入较多，又具有一定经营基础和优势，整体转让费为180，000元。不日，薛超等自称为其合伙人的于某、魏某数次联系并到店内和周围察看、了解情况。经过多次协商，双方遂于2012年12月11日签订了以整体转让金额130，000元，房屋租金每月2，600元、半年交一次，薛超在签订合同之日起付定金10，000元等为基本要素的门面经营权转让协议，协议交房时间为2013年1月1日。薛超为早日进店经营，要求我们提前10余天交付房屋，并在预付半年租金中增加1，000元作为对我们损失的补偿。薛超称我们故意隐瞒与事实不符。双方合同第4条约定我方三年内保证乙方转让房屋不拆迁，因拆迁导致乙方无法经营，则按年计算退还转让费。此条款不仅清楚表述双方都知晓存在房屋拆迁的可能性，而且表明了双方就拆迁问题进行了深入讨论，并在时间范围内确定了发生拆迁情况时转让费退还办法。因此不仅根本不存在隐瞒客观事实之说，而且双方对拆迁发生后如何进行善后处理进行了明确约定，该约定符合法律规定，是发生拆迁时如何处理纠纷的唯一依据。但实际情况，球场路房屋相关联的江汉大学汉口校区至今没有拆迁，也没有进入拆迁招、拍、挂程序。薛超自房屋租赁之日起，一直在该房屋内经营餐饮和居住。
双方所签订的合同合法有效，薛超要求退还转让费和房屋租金的理由不能成立。薛超具有民事行为能力，双方签字盖章的合同成立有效，合同当事人的法律地位平等，双方应该按照合同履行，否则违约则应承担相应的违约责任。王菊英与江汉大学签订的房屋租赁合同至2012年12月31日届满，薛超提出的合同到期问题，江汉大学同意我们继续使用，不影响薛超与我们之间的合同关系的效力。2013年12月，我们多次催收薛超2013年7月交付合同内下半年房租及江汉大学增加的租金。薛超的起诉没有事实及法律依据，请求法院支持。
被告王菊英、彭延安为支持其抗辩理由，向本院提交如下证据：
证据一、2012年12月11日门面经营转让权协议，证明合同签订的真实性及有效性，其中对合同的后续处理进行了约定，2013年下半年起薛超未交房租；
证据二、2013年12月24日照片6份、2014年2月9日照片5份，证明薛超在正常经营。
第三人江汉大学述称：江汉大学的门面转租在不损害学校的前提下学校是不予干涉的。我方认为薛超所述的事实不成立，王菊英、彭延安的事实充分，请求驳回薛超的诉讼请求。
第三人江汉大学在举证期限内未向本院提交证据。
经庭审质证，王菊英、彭延安对薛超提交的证据一无异议；对证据二认为与王菊英、彭延安无关，那是薛超的个人投资行为；对证据三中的照片认为是薛超自己要关门，与王菊英、彭延安无关，且附近的其他门面还在经营，并不认识录音中的张光耀，杨光明的声音也不能确认，谈话内容与王菊英、彭延安无关，对王菊英与江汉大学签订的《房屋租赁协议书》的真实性无异议；对证据四认为与本案无关；对证据五的真实性无异议，涨房租是江汉大学的行为，并不影响薛超的经营。江汉大学对薛超提交的证据一、二无异议；对证据三中录音及证明内容有异议，认为杨光明是江汉大学的工作人员，但不能确定是杨光明的录音，江汉大学的门面在不损害学校利益的前提下转租合法经营，学校是不予干涉的；对证据四无异议；对证据五的真实性无异议，但认为涨房租是江汉大学的行为，并不影响薛超的经营。薛超对王菊英、彭延安提交的证据一的真实性无异议，对证明目的有异议，因为江汉大学不认可转让，且王菊英、彭延安与江汉大学的租赁期限到期，故薛超与王菊英的协议无效；对证据二的真实性有异议，认为照片中同时出现了搬家公司及学生在里面走的情景，没有出现店面内部的经营情况。江汉大学对王菊英、彭延安提交的证据无异议。
对于上述证据材料，经合议庭评议认为，对于双方提交的均无异议的证据，本院予以采信。薛超提交的证据二的装修与证据四的餐饮设备、材料的购买属于合同目的，本院予以采信；证据三的照片能够证明房屋现在的状况，本院予以采信；薛超提交的录音中被录音的对象不被王菊英、彭延安、江汉大学认可，其也未提交其他证据予以佐证，本院不予采信。王菊英、彭延安提交的证据二的照片能够证明房屋现在的状况，本院予以采信。
经审理查明：江汉大学为球场路房屋的所有权人。王菊英、彭延安系夫妻关系。王菊英、彭延安多年来在租赁球场路房屋经营使用。2012年6月26日，王菊英与江汉大学签订了《房屋租赁协议书》，江汉大学将其名下50㎡的球场路房屋出租给王菊英，租期一年，从2012年1月1日至2012年12月31日止，并约定在租期内王菊英不得将房屋转租给他人。2012年12月11日，在王菊英与江汉大学签订的房屋租赁协议到期前，王菊英与薛超签订《门面经营权转让协议》，协议约定：王菊英将其承租的球场路房屋转租给薛超经营，整体转让费130，000元，包括电器、桌椅；2013年1月1日起租，月租金2，600元，租金每半年一付；王菊英三年内保证球场路房屋不拆迁，因拆迁导致无法经营，则按年计算退还转让费；两年内王菊英协助薛超与江汉大学房屋管理处直接签订房屋租赁合同。协议签订当月，薛超支付了转让费130，000元的和半年的房屋租金16，600元，并对房屋进行了装修，购买了相关器材设备等。后薛超认为因王菊英的原因导致其不能正常营业，故对合同效力产生异议而诉至本院，请求1、确认其与王菊英2012年12月11日签订的《门面经营权转让协议》无效；2、王菊英应返还转让费、租金、赔偿各项经济损失；3、彭延安承担共同清偿责任4、诉讼费用由王菊英与彭延安承担。
庭审中，江汉大学追认了王菊英的转租行为，薛超在主张合同无效的同时仍继续占用租赁房屋至今。经本院释明，薛超在指定期限内未向本院提交书面变更诉讼请求的申请。
审理中，因各方分歧较大，故调解未成。
本院认为：2012年12月11日薛超与王菊英签订的《门面经营权转让协议》是合同双方当事人的真实意思表示。从该协议的内容来分析，薛超向王菊英支付的转让费既包含物的转让（电器、桌椅等），也包含承租权、优先续租权（协助薛超与江汉大学直接签订房屋租赁合同、担保三年内不拆迁）的转让。这种转让费不都以出租方即王菊英的同意为前提。这本是市场经济正常的交易习惯，在不违反法律、行政法规强制性规定的情况下，双方当事人都应该遵守。另外，经营权的转让首先建立在王菊英能够将其所承租的房屋转租的前提上。现薛超认为《门面经营权转让协议》无效，理由是江汉大学与王菊英的合同约定了不得转租条款，在双方签订转让协议时王菊英与江汉大学的合同即将到期，房屋已准备拆迁。但庭审中江汉大学对王菊英的转租行为予以追认，且现房屋并未因拆迁而不能经营。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。江汉大学当庭对王菊英的转租行为予以认可，故王菊英转租房屋的行为有效。所以，王菊英在可以转租的情况下可以自由转让租赁房屋项下的经营权。薛超当庭提出最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用若干问题的解释》第十五条：承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。在本案中，尽管薛超与王菊英签订书面协议的期间超出了王菊英的承租时间，但租赁合同不是要式合同，除了书面以外还可以口头约定，还可以法定不定期租赁。王菊英与江汉大学签订的书面房屋租赁合同到期后，江汉大学仍然就球场路房屋向王菊英进行催款，双方虽未续签书面租赁合同，但是双方都认可租赁关系，属于出租人与承租人的另行约定。综上，本院认为薛超与王菊英之间的租赁已转为不定期租赁。综上，本院认为薛超与王菊英订立的《门面经营权转让协议》不存在欺诈、胁迫的情形时，在当事人之间自愿产生的转让费应予以认可。故对薛超请求返还转让费、租金、赔偿损失、要求王菊英、彭延安承担共同清偿责任的诉讼请求无法律依据，应予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
驳回原告薛超的诉讼请求。
案件受理费4，740元、邮寄送达费60元、反诉费190元，共计4，990元由原告薛超负担4，800元、王菊英负担190元。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 魏 平
人民陪审员 李荣享
人民陪审员 杨文明
二〇一四年七月十一日
书 记 员 姚忠全