江苏省如皋市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）皋新民初字第1111号
原告陈建。
委托代理人吴迪山。
被告如皋市新美锦网络科技鸿泰加盟店（企业非法人）。
投资人许秀兵。
委托代理人宗卫兵。
原告陈建诉被告如皋市新美锦网络科技鸿泰加盟店（简称新美锦鸿泰店）房屋租赁合同纠纷一案，原告陈建于2014年8月29日向本院提起民事诉讼，本院同日依法立案受理后，先适用简易程序由审判员马跃独任审理，于2014年11月6日公开开庭进行了审理，后转为普通程序审理，依法组成合议庭，于2014年12月4日公开开庭进行了审理，原告陈建特别授权委托代理人吴迪山，被告新美锦鸿泰店特别授权委托代理人宗卫兵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告陈建诉称，原被告于2013年5月26日签订《房屋租赁合同》一份，合同约定，被告租赁华府名庭5号楼最东侧的二层四间房屋，租赁期限为5年，房屋租金为每年16万元，约定于每年5月26日支付下一合同年度的房屋租金。如被告不按时缴纳房屋租金等相关费用，原告可终止合同。对拖欠的房租按千分之五承担滞纳金。2014年5月26日至今，被告未能给付租金，经原告多次催要，未果。现要求：第一，确认原被告签订的《房屋租赁合同》已解除；第二，被告立即返还华府名庭5号楼最东侧的二层四间房屋；第三，被告向原告支付房屋租金至判决之日止（以年租金16万元从2014年7月26日计算至房屋返还之日）并承担违约金5万元；第四，被告承担本案的诉讼费用。
被告当庭辩称，原告陈建诉讼主体不适格，原告并非案涉房屋所有权人，也非合法使用权人，之所以出租房屋，对本案起诉基于的房屋所有权人陈琳的委托。本案原告陈建是自然人身份出现，但实际为讼争房屋所在小区华府名庭开发商的法定代表人。陈琳实际为陈建的女儿，陈建将房屋卖给自己的女儿，期间没有按照商品房销售规定同时签订物业服务合同，为今天的纠纷埋下隐患。陈建出售的租赁房屋没有与公司签订前期物业合同，导致被告在承租房屋之后，刚开始装潢就被物业强行断水断电，直至现在也未正常对租赁房屋进行使用。正常对房屋的经营使用时是租赁人享受权利履行义务的前提。虽然本案原告向被告发出了解除合同的书面通知，原告发出通知之前并未按照法律规定履行给予合理期间催告租金，不符合合同法规定。综上，被告认为原告单方解除合同的理由不成立，单方解除合同的诉求不应支持，其余诉求也应一并驳回。
经审理查明，2013年5月26日，原告陈建与被告新美锦鸿泰店签订《房屋租赁合同》，主要内容为，1、陈建将其位于本市如城街道华府名庭5#楼最东侧二层四间约600m2的房屋（5幢248号店面房）出租给新美锦鸿泰店用于经营网吧；租赁期自2013年7月26日起5年，租金16万元／年。2、房租交纳方法：合同签订之日起三日内付清首年房租，然后在下一年的5月26日前付清第二年的房租。以此类推，不得拖欠。若新美锦鸿泰店未取得陈建谅解拖欠租金超过半个月，陈建有权以年租金的千分之五按日计收滞纳金。3、新美锦鸿泰店租赁该房屋需另外缴纳押金5万元，在租赁期结束后，新美锦鸿泰店未违反合同，陈建将全额退回。4、房屋租金不包括其他任何费用。水电费、物业费及国家相关税费等费用由新美锦鸿泰店自行负责。5、合同签订后，双方派专人进行钥匙及水电表底数交接，之前费用由陈建负责，交接后一切费用由新美锦鸿泰店负责。6、新美锦鸿泰店在租赁期内基有下列情形之一，陈建有权扣减押金或者终止合同：（1）未经允许私自转租；（2）不按时缴纳租赁房屋后产生的费用；（3）在租赁房屋内从事违法违纪活动或者严重影响左右邻居生活；（4）擅自改变租赁房屋的结构。7、租赁期限不得随意变动，任何一方想要变动租赁期限，至少应提前两个月书面通知对方并取得对方的谅解和同意，单方面毁约无效。租赁期限结束后，新美锦鸿泰店如需续租，应提前一个月通知陈建，取得陈建同意后续签租赁合同。否则，新美锦鸿泰店须按期向陈建交还租赁房屋。8、新美锦鸿泰店对陈建提供的所有设施应妥善使用并加以保管，若人为损坏应按价赔偿（不可抗力因素除外）。9、合同签订后，新美锦鸿泰店须对所租房屋的一切安全负责（包括防火、防盗等）。
合同签订后，陈建即交付房屋及电费卡、水费卡。新美锦鸿泰店承租房屋后进行装修。2013年7月19日房屋供电被切断，装修人员孙长龙报警后供电恢复，7月22日房屋供电又被切断，孙长龙报警后，华府名庭5幢248号店面房水、电未恢复。陈建于7月25日向本院提起诉讼，要求陈建、如皋市一鸣物业有限公司立即停止对上述房屋用水用电的妨碍，并赔偿自2013年7月15日起按日438.36元标准计算至恢复正常用水用电之日止的租金损失。本院于2014年7月4日作出（2013）皋商初字第0797号民事判决，判令一鸣公司停止对如皋市宁海路华府名庭5幢248号店面房的用水、用电的权利的妨碍，赔偿新美锦鸿泰店自2013年7月26日起至停止妨碍之日止在新美锦鸿泰店已经支付的租金范围内按438.35元／天计算的租金损失，驳回新美锦鸿泰店的其他诉讼请求。一鸣公司不服上述判决，提起上诉。南通市中级人民法院经审理认为，陈建购买位于如皋市如城街道宁海路华府名庭248-1号房屋后，即取得该房屋所有权。鸿泰加盟店承租该房屋，取得用益物权。遂于2014年9月25日作出（2014）通中商终字第0491号民事判决，驳回上诉，维持原判。
2014年8月21日，原告致函被告，以被告未按时缴纳房屋租金，经多次催要仍不缴纳，根据《房屋租赁合同》第六条第（二）项“不按时缴纳租赁房屋后产生的相关费用”及《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项“当事人一方迟延履行主要债务，经催告在合理期限内仍未履行”的规定，通知被告：1、解除双方于2013年5月26日签订的《房屋租赁合同》；2、接到通知之日起5日内返还房屋；3、给付2014年7月26日至返还房屋之日的房屋租金。
2014年9月1日，被告回函称，1、承租的房屋由于某种原因被强行断电断水至今未能装修完毕投入使用；2、签订房屋租赁合同之时和之后，未能向被告提供原告与物业公司签订的《物业服务合同》，导致双方因物业费发生纠纷，作为房屋所有权人，对纠纷的发生负有不可推卸的责任；3、作为房屋承租人，被告已蒙受了巨大的经济损失，原告应承担相应的赔偿责任。认为原告存在一定的过错，导致被告承租的房屋未能被正常经营获利，原告单方所提解除合同、交纳房租的要求没有事实和法律依据，一概不予认可。
2014年8月29日，原告以被告未按约缴纳租金为由，向本院提起诉讼，要求判如所请。
上述事实，有原告提供2014年5月26日双方签订的房屋租赁合同、如皋市公安局户口簿、原告女儿陈琳出具的情况说明复印件各一份；如皋市人民法院（2013）皋商初字第0797号民事判决书、南通市中级人民法院（2014）通中商终字第0491号民事判决书等证据予以佐证。
庭审过程中，原告明确其诉讼请求要求被告承担违约金5万元，系根据房屋租赁合同的约定，以应缴租金自2014年5月26日起按日千分之五计算至起诉之日。
被告认为，本案的租赁房屋是用于商业经营的商铺，在繁华地段的商铺进行物业管理具有重要性和必要性，缺少水、电等管理是无法使用的，物业服务是承租房屋正常使用的必要前提，原告和被告在签订合同时虽然约定了物业费的缴纳，对缴纳数额和期限、方式既没有向被告说明也未提供书面合同作为租赁合同的附件，直到现在，原告还是没有和物业公司签订相关合同。这种条件下被告不能对租赁房屋使用，责任在于原告。且双方所约定的日千分之五的标准过高，应适当降低。
本院认为，根据合同相对性原则，原告与被告签订《房屋租赁合同》，对合同的履行、变更、解除发生争议，有权提起诉讼。故被告认为原告不具备诉讼主体资格的主张，本院不予采纳。
关于本案所涉房屋租赁合同是否符合提前解除的情形，原告主张根据房屋租赁合同相关约定，房屋租赁合同已经解除。被告认为，房屋租赁合同第6条仅仅约定了合同终止的情形。并不是合同解除的情形。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，被告不履行支付租金义务的理由在于出租房屋的断水断电，被告无法正常装潢、营业。事实上，被告基于用益物权已行使过权利，即向人民法院提起诉讼，人民法院一、二审判决驳回其要求作为出租人的陈建承担责任的诉讼请求，判决一鸣公司赔偿损失，因此，被告拒付租金的理由本院不予支持。因被告已明示拒付租金，故本案所涉的房屋租赁合同可以解除。合同解除后，被告应当将租赁房屋予以返还，并承担实际占用期间的租金。
关于被告新美锦鸿泰店是否应当承担违约金的问题，《中华人民共和国民法通则》第四条规定，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。可见，诚实信用原则，是实施民事行为必须遵循的基本原则。本案中，被告新美锦鸿泰店与原告陈建签订《房屋租赁合同》时，已约定于2014年5月26日前付清2015年的房租，应当按约履行支付房租的义务。虽然因一鸣公司的停电停水行为导致其未能及时装修、经营，但已经人民法院判决侵权人一鸣公司停止对其承租的房屋用水、用电的权利的妨碍，赔偿自2013年7月26日起至停止妨碍之日止在新美锦鸿泰店已经支付的租金范围内按438.35元／天计算的租金损失。故被告新美锦鸿泰店拒付租金的行为已违背诚实信用原则，属于违约行为。本案中，原告陈建要求被告承担违约金5万元，从双方所签订的《房屋租赁合同》第二条约定来看，违约金约定标准过高，本院酌情予以调整，本院支持原告主张的违约金1万元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、解除原告陈建与被告如皋市新美锦网络科技鸿泰加盟店2013年5月26日签订的《房屋租赁合同》。
二、被告如皋市新美锦网络科技鸿泰加盟店将如皋市如城街道华府名庭5#楼最东侧二层四间房屋（5幢248号店面房）返还给原告陈建。
三、被告如皋市新美锦网络科技鸿泰加盟店承担实际占用如皋市如城街道华府名庭5#楼最东侧二层四间房屋（5幢248号店面房）期间的租金（自2014年7月26日起按16万元／年的标准计算至实际返还交付之日）。
四、被告如皋市新美锦网络科技鸿泰加盟店给付原告陈建违约金1万元。
上述二、三、四项义务，于本判决生效后10日内履行。
五、驳回原告陈建的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10780元，由原告陈建负担800元，被告如皋市新美锦网络科技鸿泰加盟店负担9980元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院（户名：南通市财政局；帐号：471558227682；开户行：中国银行南通市西被闸支行）预交上诉案件受理费10780元。
审 判 长 马 跃
人民陪审员 杨福生
人民陪审员 曹梅芳
二〇一四年十二月四日
书 记 员 张荣兰