上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终2365号
上诉人（原审原告）上海同进物业服务有限公司。法定代表人杨德林，总经理。委托代理人薛振华，该公司员工。委托代理人张剑，北京盈科（上海）律师事务所律师。上诉人（原审被告）张健，XX年XX月XX日出生，汉族。委托代理人张亮，上海段和段律师事务所律师。委托代理人王峭，上海段和段律师事务所律师。上诉人上海同进物业服务有限公司（以下简称同进物业）、上诉人张健因物业服务合同纠纷一案，均不服上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一（民）初字第38246号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月23日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。原审经审理查明，张健系上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX幢房屋的权利人，房屋建筑面积350.23平方米。2003年12月15日，上海同运物业服务有限公司（以下简称同运公司）与案外人上海A有限公司签订《XX别墅前期物业管理服务合同》，约定由同运公司为张健房屋所在的XX别墅小区（XX路XX弄）提供物业服务，物业管理服务费的收费标准为人民币（下同）5元/月/平方米（其中管理费1.57元、保安费1.20元、保洁费0.64元、房屋设备运行费0.73元、维护养护费0.62元），逾期交纳物业管理费的，可以从逾期之日按应缴费用千分之三加收滞纳金，服务期限自2003年9月1日至业主委员会成立之日为止。2004年9月28日，同运公司经上海市工商行政管理局核准变更企业名称为同进物业。2015年12月2日，上海市XX办事处出具情况说明一份，言明：XX别墅的业主大会已于2014年9月成立，业主大会在物业服务企业选聘工作中，目前该小区仍由前期物业管理服务单位即同进物业按照原合同继续提供服务。因张健未支付相应的物业费，故同进物业提起诉讼，要求张健向同进物业支付2009年1月至2014年12月期间的物业管理费126,082.80元及滞纳金126,082.80元；本案诉讼费由张健承担。原审认为，同进物业与案外人上海A有限公司签订的《XX别墅前期物业管理服务合同》依法成立、合法有效，对同进物业、张健均具有约束力。2014年9月小区业委会成立后，尚处在物业服务企业的选聘工作中，同进物业按照原合同权利义务继续提供服务，张健亦实际接受了同进物业的物业服务，同进物业的收费标准延续原合同标准，并无不当，法院予以确认。关于诉讼时效，当事人一方以发送信件的方式主张权利，信件到达或者应当到达对方当事人的，产生诉讼时效中断的效果。现同进物业虽主张曾多次通过挂号信的方式向张健寄送催缴通知书，但同进物业仅向法院提供了2010年4月、2011年11月、2013年12月署有收件人姓名为张健的国内挂号信函收据，而无其他签收凭证或退函加以佐证，因其未能提供充分证据证明同进物业系向张健催讨物业费事宜，且无法证明张健已经收到或应当收到催款通知书，法院对上述收据不予采信。同进物业于2015年7月向张健系争房屋地址发出催讨费用的律师函，并经签收，应当视为送达，据此产生诉讼时效中断的效力。故2009年1月至2013年6月欠费的诉请已过诉讼时效，该期间的物业管理费，法院不予支持。关于物业管理费，综合相关证据，同进物业为张健小区提供物业服务，基本尽到了与其职责相适应的管理之责和善良管理人的注意义务；张健作为该小区的业主，多年来未支付费用，显属违约，应当承担相应的法律后果。张健虽以同进物业未能提供质价相符的物业服务、张健失窃损失严重、同进物业擅自将小区会所出租、违章改造等为由要求扣减物业管理费，但张健的证据不足以构成拒付和减免物业费的理由，法院不予采信。若张健认为同进物业有损害小区业主的公共利益，亦应由适格的主体另行主张权利。故张健要求扣减物业管理费的要求，法院不予支持。关于滞纳金，因前期物业管理服务合同系同进物业与开发商之间的约定、加之张健欠费事出有因并非无故拖欠，故同进物业要求按照每日千分之三加收滞纳金，依据不足，法院不予支持。综上，原审法院于二○一六年一月十八日依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《物业管理条例》第七条、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条第二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，作出判决：一、张健于判决生效之日起十日内支付上海同进物业服务有限公司2013年7月至2014年12月的物业管理费31,520.70元（房屋坐落于上海市浦东新区XX路XX弄XX号）；二、驳回上海同进物业服务有限公司要求张健支付滞纳金126,082.80元的诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5,082.48元，减半收取计2,541.24元，由上海同进物业服务有限公司、张健各半负担1,270.62元。原审判决后，同进物业、张健均不服，分别向本院提起上诉。同进物业上诉称，1、其公司通过挂号信的方式催讨物业费构成诉讼时效中断。其公司于2010年4月、2011年4月、2013年12月通过挂号信的方式向张健发送催款函催讨物业费，并由邮局提供挂号信邮寄凭证为证。基于对邮政企业邮政服务的合理信赖，应推定该邮件已到达张健，由此构成诉讼时效中断。2、前期物业管理服务合同虽系与开发商签订，但其效力及于全体业主。根据前期物业管理服务合同约定，业主逾期缴纳物业管理费的，应加收滞纳金。张健恶意拖欠物业服务费长达6年之久，严重损害了其公司及小区其他业主的合法权益，理应按照合同约定支付滞纳金。3、其公司提供的物业管理服务没有任何问题，张健要求扣减物业费理由不能成立。张健的失窃案件警方尚未破案，究竟如何失窃尚未可知，且张健如要索赔应另案诉讼。小区会所不是其公司所有，其公司也没有进行出租，更没有改变绿化。公共设施设备的维修需要经业委会审批运用维修资金才可进行，其公司的物业服务不存在问题。综上，原审认定事实不清、适用法律错误，故请求撤销原判，改判支持其公司原审全部诉请。张健上诉称，1、同进物业提交的证据不能证明诉讼时效中断，物业费应自同进物业起诉时向前推两年即2013年10月起算。诉讼时效中断的标准是义务人“收到或应当收到”，同进物业邮寄的挂号信没有签收凭证，不能证明其已收到，故2013年10月之前的物业费因诉讼时效届满，同进物业已丧失胜诉权。2、同进物业提供的物业管理服务严重不符合合同约定，物业费应予扣减。小区内安防、报警设施、设备出现严重损坏，同进物业怠于进行维修；小区内卫生清洁服务差、绿化维护不佳；同进物业将专属于小区业主使用的会所对外出租，会所前的公共绿地被改造成开放式停车场，损害了小区全体业主的合法权益，故同进物业违约在先，其有权要求扣减相应的物业服务费用。综上，请求撤销原判，改判其按合同约定物业费标准的60%支付自2013年10月起至2014年12月止的物业费。经本院审理查明，原审判决查明事实属实，本院依法予以确认。本院二审审理期间，同进物业表示，为了化解其公司与业主张健之间的矛盾，其公司愿意放弃2009年1月至2011年11月期间的物业管理费共计61,290.25元。本院认为，同进物业依据与上海A有限公司签订的前期物业管理服务合同，为张健所住的XX别墅小区提供了物业管理服务，张健作为小区业主，应按照合同约定及时支付物业管理费。张健自2009年1月以来长期拖欠物业管理费，显属不当，同进物业现诉请要求张健支付其所欠的物业管理费，依法有据。本院二审审理期间，同进物业自愿放弃自2009年1月至2011年11月期间的物业管理费，系其公司对自己民事权益的自由处分，于法不悖，本院予以准许。关于2011年12月至2013年9月的物业管理费是否超过诉讼时效的问题，同进物业为证明其公司已向张健进行催讨，在原审中已提供了其公司于2013年12月向张健寄送的物业费催缴通知和挂号信邮寄凭证、于2015年7月向张健所发的律师函及挂号信邮寄凭证、回执，故自2013年12月起往前推两年，即自2011年12月起的物业管理费并未超过诉讼时效。原审以2013年12月的挂号信仅有邮寄凭证而无签收凭证为由对此未作认定，缺乏依据，本院予以纠正。张健主张2013年9月之前的物业管理费均已超过诉讼时效，本院不予采纳。关于滞纳金问题，原审考虑到本案具体情况而对同进物业的滞纳金请求未予支持，并无不当。同进物业上诉坚持其滞纳金请求，本院不予支持。关于本案物业管理费标准是否应予扣减的问题，张健主张同进物业提供的物业管理服务与合同约定严重不符，对此，张健并未提供充分有效的证据予以证明，原审综合本案相关证据，认定同进物业为小区所提供的物业服务已基本尽到了与其职责相适应的管理义务，并无不当，本院予以认同，张健上诉坚持要求减免其40%的物业管理费，依据不足，且对小区其他按约缴费业主不公，本院对此难以支持。需要说明的是，物业管理服务是一项日常性、持续性的管理服务工作，小区和谐、文明、有序环境的营造，需要物业管理单位与小区全体业主及业主委员会的共同努力及相互配合和支持。张健所述的小区内安防、报警等公共设施、设备的维修问题，涉及小区维修基金的使用程序，而小区会所的使用则涉及会所的产权归属等，张健可通过向业委会反映，促使相关问题得以尽快明确并解决。综上，原审对本案部分物业管理费诉讼时效的认定有误，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一（民）初字第38246号民事判决主文第二项；二、撤销上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一（民）初字第38246号民事判决主文第一项；三、张健应于本判决生效之日起十日内支付上海同进物业服务有限公司2011年12月至2014年12月期间的物业管理费人民币64,792.55元（房屋坐落于上海市浦东新区XX路XX弄XX号）。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费人民币5,082.48元，减半收取计人民币2,541.24元，由上海同进物业服务有限公司负担人民币1,906.24元，由张健负担人民币635元。二审案件受理费人民币3,409元，由上海同进物业服务有限公司负担人民币2,557元，由张健负担人民币852元。本判决为终审判决。
审判长 张薇佳
审判员 唐建芳
审判员 盛伟玲
二〇一六年五月二十日
书记员 莫 莉
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……