北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终8595号
上诉人（原审被告）：孙璐路，女，1981年12月25日出生，汉族，无业，住黑龙江省肇州。
委托诉讼代理人：曹岩，北京市檀州律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：北京极顺建筑有限公司，住所地北京市密云区育才路9号檀营乡政府办公楼215室-550（檀营集中办公区）。
法定代表人：陈昉韬，董事长。
委托诉讼代理人：张怀义，男，1974年12月31日出生，北京极顺建筑有限公司会计。
原审被告：北京久润房地产开发有限公司，住所地北京市密云区新北路北、行宫路西6号楼1单元101室。
法定代表人：严奇，总经理。
委托诉讼代理人：苏伟，男，1982年3月21日出生，北京久润房地产开发有限公司法律专员。
上诉人孙璐路因与被上诉人北京极顺建筑有限公司（以下简称极顺公司）、原审被告北京久润房地产开发有限公司（以下简称久润公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市密云区人民法院（2018）京0118民初4112号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。
孙璐路上诉请求：改判北京市密云区人民法院（2018）京0118民初4112号民事判决或者发回重审。
事实与理由：一审法院认定事实有误。孙璐路合法取得涉诉房屋产权，不存在与久润公司恶意串通情况。属于善意相对人的地位。
（1）一审法院查明情况与事实不符。
极顺公司称孙璐路未能进入房屋，且当时该房屋已经被装修入住的情况下购买与事实严重不符。孙璐路购买涉案房屋的交纳房款的时间为2009年11月28日，签订合同时间为2009年11月28日。当时由中介人员引领进入该房屋进行查看之后才与久润公司签订书面协议书。查看房屋时，涉案房屋状态无人居住、没有装修，孙璐路对于久润公司是否与极顺公司存在争议更是完全不知情。之后在符合网签条件时（2011年5月16日），孙璐路与久润公司签订网签协议，并由久润公司办理产权登记，完全符合市场交易惯例。
（2）孙璐路购买涉案房屋完全善意。且无论久润公司向孙璐路出售该房屋时是否为无权处分，孙璐路购买的过程完全善意。首先，孙璐路相信久润公司作为开发单位有权处分涉案房屋；其次，孙璐路看房之后向久润公司支付合理价人民币26万元，该价格完全符合当时的市场价格；第三，孙璐路已经取得涉案房屋产权，完成物权公示，完全符合物权法106条的相关规定。综上，孙璐路已经按照市场交易习惯尽到审慎义务，支付合理对价，取得房屋权。原告所称存在恶意，没有任何事实和法律依据。完成产权登记，起诉要求交房都是孙璐路积极主张权利，信任公权力机关的正当行为。孙璐路与久润公司合同成立之后，就一直积主张权利。久润公司在符合办理产权登记的情况下将房屋登记至上诉名下，孙璐路取得房屋权属证书的结果已经足以说明房屋权属定论，孙璐路亦依据社会普遍大众思维相信行政机关颁发的房产证便是唯一的权属证明。其次，原告所诉的调解书亦是孙璐路积极主张权利的证明，正是因为久润公司延时交房，孙璐路才通过法院诉讼要求交房。积极主张权利，调解书出具三年之后才出现原告与久润公司之诉讼。根据常理判断，原告不存在任何主观恶意。孙璐路的信赖利益应当得到法律保护。
（3）一审法院推定孙璐路不具有善意，不符合客观情况。孙璐路起诉久润公司交房属于房屋买卖合同中约定的出卖方义务，双方在法院主持之下对于合同约定事项进行调解符合法律规定。且该案件为合同纠纷，合同相对性要求当事人为孙璐路与久润公司两方亦符合法律规定。孙璐路未能明确获知久润公司于极顺公司之间的纠纷情况，也不能明确知晓由他人装修入住的事实。久润公司一直向孙璐路承诺会妥善处理，且当时极顺公司与久润公司之间纠纷并没有实质性的结论。故孙璐路已经取得房屋所有权证书的情况下，根据物权优先原则完全可以向久润公司主张交付房屋。未能说明房屋产权纠纷的事实责任在于久润公司。
极顺公司辩称，孙璐路买房时，不可能进入房屋内看房，极顺公司已经用围档挡住了房屋，并且当作了仓储宿舍使用。2011年孙璐路起诉久润公司，在密云法院达成调解时，孙璐路、久润公司对于房屋不属于久润公司控制是知情的，二方是串通起来，要求法院出具裁判文书。久润公司利用开发商的优势，给17户涉及以房抵帐的房屋办理了房本，其中就包括了孙璐路的房屋。极顺公司同意一审判决。
久润公司述称，孙璐路的房屋房产证办理是两个公司诉讼之前就办理了。在2015三中民终11883号民事判决书生效之前，久润公司与极顺公司之间关于房屋没有正式的抵帐手续，双方当初有过一个顶帐的协议，但是没有关于顶帐的任何手续，只是意向性协议。在11883号判决书生效之后，才正式履行了顶帐手续。久润公司在此之前将房屋进行出售，不违反任何法律规定。
极顺公司向一审法院提出诉讼请求：1.请求确认久润公司与孙璐路之间关于密云区久润花园西区5-7号房屋的房屋买卖合同无效；2.请求确认久润公司与孙璐路之间关于密云区久润花园西区5-7号房屋的物权变更无效；3.请求判令久润公司与孙璐路协助极顺公司将密云区久润花园西区5-7号房屋变更到极顺公司名下，并承担除契税、测绘费之外的相关税费；4.判令久润公司、孙璐路承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：2005年6月13日，久润公司将密云区久润花园小区16号商住楼工程发包给湖北久源建筑安装有限公司。2006年10月20日，湖北久源建筑安装有限公司将该工程转包给极顺公司。2012年3月，因久润公司、湖北久源建筑安装有限公司、极顺公司、陈昉韬在施工过程中发生纠纷，久润公司诉于一审法院，要求极顺公司、陈昉韬交付密云县久润花园小区16号商住楼（现更名久润花园西区）5-1至5-19的十九套商铺等。2012年2月，一审法院作出（2012）密民初字第02374号民事判决书。久润公司、湖北久源建筑安装有限公司、极顺公司均不服判决。上诉于北京市第三中级人民法院。北京市第三中级人民法院于2014年6月作出（2014）三中民终字第06085号民事裁定书，撤销原判决，发回重审。一审法院另行组成合议庭进行了审理，2015年7月作出（2014）密民初字第4470号民事判决书：确认北京极顺建筑有限公司用已经出售的三十一套涉案房屋抵顶北京久润房地产开发有限公司应付北京极顺建筑有限公司工程款有效（详见清单）；清单记载了久润花园西区（原久润花园16#楼）5-1至5-19的商铺十九套。久润公司、湖北久源建筑安装有限公司不服判决，上诉于北京市第三中级人民法院。2015年12月9日，北京市第三中级人民法院作出（2015）三中民终字第11883号民事判决书：“驳回上诉，维持原判”。一审法院作出的（2014）密民初字第4470号及北京市第三中级人民法院作出（2015）三中民终字第11883号民事判决书主要依据以下三份证据作出的：证据一、2008年4月15日，久润公司与极顺公司达成备忘录一份，约定：“一、由极顺公司代拆久润公司代征地上陈文玲、马长生、刘春等三户居民，拆迁补偿的房屋及现金由极顺公司先期垫付解决，最终由久润公司给予同等面积房屋（或按时价折现）和现金支付给极顺公司，同时按每拆一户奖金5万元奖励极顺公司。二、久润公司同意16号楼极顺公司办公用房和陈昉韬个人住房进行顶账并装修入住，顶账价格为每平方米3000元。鉴于目前16号楼未办理竣工手续，极顺公司保证不会影响16号楼的验收，建委及验收部门由极顺公司负责联系，如因入住影响验收，一切后果由极顺公司全部承担。三、鉴于当前的资金状况，双方同意久润公司用16号楼全部商铺抵顶极顺公司工程款，顶账价格按合同执行，原则上低于市场销售价10%。”证据二、2008年9月28日，久润公司为极顺公司出具授权委托书，其内容为：“兹授权北京极顺建筑有限公司（陈某）可以出售北京久润房地产开发有限公司开发的住宅和商铺，用于抵顶北京久润房地产开发有限公司应付给陈昉韬的工程款。北京极顺建筑有限公司（陈某）出售的房屋面积以最终实际测量为准，出售的房屋的顶账价格以双方协商后书面形式确定为准，出售的房屋的网签手续必须在双方顶账价格确定后方可办理。北京极顺建筑有限公司（陈陈某）出售的房屋如北京久润房地产开发有限公司重复销售，则一切经济及法律责任全部由北京久润房地产开发有限公司自行承担。”证据三、2010年2月1日，在住建委领导的主持下，久润公司代表严某与久源公司代表陈某在密云县住房和城乡建设委员会处达成会议纪要，其内容为：“关于北京久润房地产开发有限公司，以住宅房产已抵顶湖北省龙感湖建筑安装总公司工程款一事，依实际情况达成如下一致意见：1、门面房按4200元/㎡计算。2、住宅房按3200元/㎡计算。以上房价由双方共同确认，在一周内核实完财务手续，双方尽快决算。3、关于其余工程款，双方做出还款计划，加入备案资料中。”2011年4月11日、13日，久润公司用久润花园西区共16套房屋协议价每平方米3200元，总价款5879360元，抵顶给付极顺公司工程款，并出具了出库单。现极顺公司以上述证据为依据诉于一审法院。经质证，久润公司对《备忘录》、《授权委托书》、《会议纪要》三份证据的真实性有异议，但尊重法院已生效的判决，孙璐路对上述证据未发表质证意见。孙璐路向一审法院提交涉案房屋房产证、购房发票、契税发票、久润公司与其签订的房屋买卖合同、网签合同、补充协议，拟证明购买涉案房屋的合法性。经质证，极顺公司认为上述证据证明久润公司与孙璐路之间恶意串通取得的产权证书，对上述证据不予认可。
另查：涉案房屋（面积48.74平方米）极顺公司于2008年10月30日以18万元的价格卖给陈某1，2017年4月国家对商业用房限购政策出台后，因陈某1不能办理个人产权证书，于2017年5月28日，将涉案房屋返还给极顺公司，极顺公司退还陈某1购房款及补偿款共计58万元。
2011年，孙璐路以久润公司未交付涉案房屋为由诉于一审法院，要求久润公司交付涉案房屋，一审法院作出（2011）密民初字第1910号民事调解书，久润公司同意于该调解书生效之日起十日内将涉案房屋交付给孙璐路。后孙璐路在执行过程中，因涉案房屋极顺公司已出售给陈某1，陈某1已实际装修入住，故孙璐路未实际取得涉案房屋。一审法院作出的（2014）密民初字第4470号民事判决，及北京市第三中级人民法院作出的（2015）三中民终字第11883号民事判决书生效后，极顺公司于2017年向一审法院提起诉讼，要求久润公司、孙璐路配合其对涉案房屋办理产权转移手续，在审理过程中，孙璐路向一审法院提交一审法院作出的（2011）密民初字第1910号民事调解书，为此，极顺公司又向一审法院提起诉讼，要求撤销一审法院作出的（2011）密民初字第1910号民事调解书。一审法院作出（2017）京0118民撤1号民事判决书，判令撤销北京市密云区人民法院（2011）密民初字第1910号民事调解书。孙璐路对该判决不服并上诉至北京市第三中级人民法院，北京市第三中级人民法院作出（2018）京03终57号民事判决书，驳回上诉、维持原判。为此，极顺公司就本案诉求再次诉于一审法院。
一审法院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。一审法院依据民事诉讼活动“谁主张、谁举证”的原则，依法根据证据确认双方的权利义务，并由不能提供有效证据支持自己主张的一方，承担对其不利的法律后果。关于极顺公司请求确认久润公司与孙璐路之间关于密云区久润花园西区5-7号房屋的房屋买卖合同无效的诉讼请求，根据查明的事实，孙璐路与久润公司于2009年12月2日签订了《北京市商品房买卖合同》，2011年5月16日，孙璐路与久润公司签订了《北京市商品房现房买卖合同》，极顺公司未能提供充分证据证明《北京市商品房现房买卖合同》存在法定的无效情形，故其要求确认该房屋买卖合同无效的诉讼请求，证据不足，一审法院不予支持；关于极顺公司要求确认久润公司与孙璐路之间关于密云区久润花园西区5-7号房屋的物权变更无效的诉讼请求，在2008年10月30日，极顺公司将涉案房屋出售给陈某1，后陈陈某对涉案房屋进行装修并入住，此后孙璐路未实际取得涉案房屋；2011年5月16日久润公司与孙璐路另行签订了关于涉案房屋的《北京市商品房现房买卖合同》。而久润公司在2008年4月15日与极顺公司达成备忘录第三条“鉴于当前的资金状况，双方同意久润公司用16号楼全部商铺抵顶极顺公司工程款”的约定，久润公司明知涉案房屋归属存在争议，在此争议未解决的情况下，久润公司与孙璐路签订现房买卖合同的行为，漠视了陈某1的权利，此行为具有主观上的恶意；孙璐路与久润公司签订商品房买卖合同时，即便其对涉案房屋存在纠纷不知情，但在涉案房屋成为现房之后，孙璐路在物权变更时陈某1已装修入住，一审法院在审理（2011）密民初字第1910号久润公司与孙璐路房屋买卖合同纠纷一案时，久润公司及孙璐路明知涉案房屋已由他人装修入住，均未向一审法院说明涉案房屋有产权纠纷，久润公司明知不能交付房屋的情况下，仍承诺于调解书生效之日起十日内交付涉案房屋，故一审法院认定孙璐路在进行物权登记时主观上不具有善意，其行为不构成对涉案房屋的善意取得，故极顺公司请求确认久润公司与孙璐路之间关于密云区久润花园西区5-7号房屋物权变更无效的诉讼请求，理由正当，证据充分，一审法院予以支持；关于极顺公司要求久润公司与孙璐路协助其将密云区久润花园西区5-7号房屋变更到极顺公司名下，并承担除契税、测绘费之外的相关税费之请求，根据（2014）密民初字第4470号民事判决书，极顺公司用已经出售的三十一套房屋抵顶久润公司应付工程款的行为有效，且此三十一套房屋中包括涉案房屋，故极顺公司对涉案房屋的处分行为合法有效，鉴于涉案房屋原实际占有人陈某1已将房屋返还给极顺公司，现极顺公司为涉案房屋的实际占有人，因久润公司与孙璐路漠视原房屋购买人的合法权益，主观上不具有善意，孙璐路取得物权登记的行为不能认定有效，此时应该按照处理一房数卖纠纷的原则确定谁能够依法取得涉案房屋，根据一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位，但是已办理登记的恶意买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人的原则，涉案房屋应由极顺公司依法取得，久润公司与孙璐路均具有过错，给极顺公司造成的损失应当由其两方承担责任，故对极顺公司该项诉讼请求，一审法院予以支持。据此，一审法院判决：一、北京久润房地产开发有限公司与孙璐路之间关于密云区久润花园西区5-7号房屋的物权变更行为无效；二、北京久润房地产开发有限公司、孙璐路于判决生效之日起十日内，协助原告北京极顺建筑有限公司办理关于密云区久润花园西区5-7号房屋的物权变更登记手续，并承担契税、测绘费以外的变更登记费用；三、驳回北京极顺建筑有限公司的其他诉讼请求。
二审中，双方当事人没有提交新的证据。
本院在审理中查明：根据孙璐路提交的其与久润公司签订的《北京市商品房买卖合同》，该合同显示的签订日期为2009年12月2日，合同约定久润公司将其开发的久润花园西区101号房出售给孙璐路，房屋建筑面积为48.74平方米，房款总额26万元。涉案房屋交付时间为2010年6月30日前。2009年11月28日久润公司为孙璐璐出具了26万元房款的发票。2011年5月16日，孙璐路与久润公司签订《北京市商品房现房买卖合同》，约定久润公司将密云县久润花园西区5-7房屋出售给孙璐路，房屋建筑面积为48.51平方米，房款总额26万元。涉案房屋交付时间为2011年4月30日后。当日孙璐路与久润公司签订补充协议，协议约定孙璐路购买的久润花园西区5-7房屋原楼号为密云县久润花园西区101，原建筑面积48.74平方米，现建筑面积变更为48.51平方米，房屋总价款为26万元，无面积差价。2011年5月18日，涉案房屋即密云县久润花园西区5-7登记在孙璐路名下，房屋所有权证书号码为X京房权证密字第XX**号。
本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，本案争议的焦点是孙璐路对于涉案房屋是否构成善意取得。依照《中华人民共和国物权法》第106条的规定，构成善意取得必须满足三个条件，即受让人受让该不动产或者动产时是善意的；以合理的价格转让；转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。孙璐路是否构成善意取得的判断重点在于受让涉案房屋时时主观上是否是“善意的”。具体于本案中，《北京市商品房现房买卖合同》签订时涉案房屋已经由陈某1装修并实际居住，在此情形下孙璐路对于涉案房屋实际状况应当是明知的，但孙璐路未进一步与涉诉房屋出售方久润公司了解询问情况，以保证交易的真实性、正当性，于交易习惯不符；其甚至未就案涉房屋内住户问题与涉诉房屋出售方久润公司进一步协商处理，仍然与久润公司办理物权变更登记，未尽到谨慎注意义务，一审法院据此推定孙璐路主观上不具有善意，其行为不构成对涉案房屋的善意取得并无明显不当。久润公司明知涉案房屋归属存在争议，在此争议未解决的情况下，与孙璐路签订现房买卖合同的行为，漠视了陈某1的权利，此行为亦存在明显的主观恶意。鉴于双方在主观方面均不具有善意，按照处理一房数卖纠纷合同履行的原则，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位，但已经先行办理登记的恶意买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人，故涉案房屋应由极顺公司依法取得。
综上，孙璐路的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决并无明显不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4300元，由孙璐路负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 黎
审 判 员 玄明虎
审 判 员 何灵灵
二〇一八年七月二十日
法官助理 吴 栋
书 记 员 高 媛
书 记 员 刘 欣