苏州市姑苏区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）姑苏民五初字第00662号
原告（反诉被告）姜翠军。
委托代理人仲玥，江苏简恒律师事务所律师。
委托代理人卢心悦，江苏简恒律师事务所律师。
被告（反诉原告）郑浩明。
委托代理人张永泉，江苏新天伦律师事务所律师。
委托代理人薛玉平。
原告姜翠军与被告郑浩明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月9日立案受理后，依法由代理审判员郏献涛独任审判。审理中，被告郑浩明提起反诉，本院受理后，决定与本诉合并审理，并于2014年10月15日公开开庭进行了审理。后本院依法组成合议庭，于2015年3月5日再次公开开庭进行了审理。姜翠军的委托代理人仲玥、卢心悦，郑浩明及其委托代理人张永泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告姜翠军诉称：2012年年中原告为开办婚纱店寻找商铺，正遇被告以海涌坊C区招商办公室名义对外招租，称市场主营婚纱经营，于是2012年8月10日被告作为房屋的所有权人与原告签订了房屋租赁合同，约定原告承租被告的海涌坊XXX号A室房屋，租赁面积160平方米，租赁用途为商业经营，租赁期限三年，自2012年10月1日至2015年9月30日，年租金18万元。承租后，原告投入巨资对租赁房屋进行了装修，备货准备经营。但被告迟迟未能提供涉案房屋的所有权证，后经原告了解，被告并非出租房屋的所有权人，且在2009年开始至今，苏州市住房和城乡建设局即发函通知当地工商部门暂停办理海涌坊1－300号内的工商营业执照等相关手续。2014年8月15日，原告向被告发函要求解除租赁合同，并且要求被告承担赔偿责任。因双方协商未果，原告诉至法院，请求判令：1、确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于2014年8月16日解除；2、被告返还租金20万、保证金2万，共计22万元；3、被告赔偿原告装修损失141295元、备货损失114010元、工人工资损失138000元；4、被告承担原告6个月的经营损失50524.50元；5、诉讼费用由被告承担。
被告郑浩明辩称：1、我们同意在2014年8月16日解除合同。2、被告在与原告签订合同后严格按照合同履行，被告没有任何违约行为，原告主张的损失与被告无关，被告不应承担任何责任，请法院驳回原告的其他诉讼请求。
反诉原告郑浩明诉称：2012年8月10日，反诉原告与反诉被告签订了房屋租赁合同，约定反诉被告向反诉原告承租苏州海涌坊XXX号A室房屋，租赁期限为2012年10月1日至2015年9月30日止，租金按年支付，先付租金后使用房屋，每年租金为18万元。建筑面积160平方米，物业费每月每平方米3元。合同签订后，反诉原告将租赁房屋交付反诉被告使用至今，反诉被告支付了租金22万元，之后，反诉被告以生意不好为借口，未按照合同的约定按期支付租金。反诉被告已构成严重违约，故提起反诉，要求法院判令：1、反诉被告立即退还租赁房屋；2、反诉被告支付拖欠的租金及房屋使用费14万元（计算至2014年9月30日止），并支付2014年10月1日至实际退还房屋之日止的房屋使用费（房屋使用费均按原租金标准18万元／年计算）；3、反诉被告支付2012年10月1日到2014年9月30日期间的物业费用11520元（建筑面积160平米，3元／平米／月）；4、诉讼费用由反诉被告承担。
反诉被告姜翠军辩称：1、反诉原告并非房屋所有权人也未得到授权，无权向反诉被告收取租金或房屋使用费。反诉原告无法提供办理营业执照的房产证明致使反诉被告的合同目的不能实现，不支付租金是在行使不安抗辩权。2、反诉原告无物业经营资质，无权收取物业费。3、反诉原告在房屋出租期间，合同刚生效没多久就知道房屋不可能办理营业执照，但他故意隐瞒该事实，以达到继续向反诉被告收取房租的目的。反诉被告认为目前相关费用均是反诉原告恶意扩大损失造成，不应由反诉被告承担。4、对合同解除后的房屋使用费，我们不同意按原合同标准主张，认为应该按评估确定，因为所承租的房屋不能达到商业用房的租赁目的，无法办营业执照。
经审理查明：苏州市海涌坊XXX号房屋（规划用途为非居住）所有权人系上海东点企业发展有限公司。2012年2月29日，上海东点企业发展有限公司（甲方）与郑浩明、陈根泉、殷建新（乙方）签订房地产包销合同一份，约定由乙方负责包销甲方所有的包括海涌坊XXX号房屋在内的39间商铺，包销期为2012年2月29日至2012年12月15日，包销期内，乙方有权决定自行购买所有未售出的商铺，在包销期结束，未售出的商铺由乙方购买。
2012年8月10日，郑浩明（甲方）与姜翠军（乙方）签订房屋租赁合同一份，约定姜翠军向郑浩明承租苏州市海涌坊XXX号A室房屋，用途为商业，合同期为三年，自2012年10月1日至2015年9月30日。租用形式以先付后住为原则，第二、三年租金提前一个月支付，每年租金18万元。物业费每月每平方米3元，建筑面积160平方米。合同第2条约定，租期期间乙方应主动办理治安、经营等各类合法手续，不得从事非法活动；第3条约定，乙方因经营需要装修的，需经甲方同意，费用均由乙方承担，装修后的物件在租赁合同结束后不得拆除带走，甲方不承担任何补偿。合同签订后，郑浩明向姜翠军交付了上述房屋，姜翠军对房屋进行了装修。姜翠军先后共计支付郑浩明租金22万元。
2014年8月5日，苏州工商行政管理局姑苏分局向姜翠军下发责令改正通知书，载明：经现场检查，你无营业执照从事经营活动，违反规定，现通知你立即停止相关经营活动。
2014年8月15日，姜翠军委托律师函告郑浩明，认为郑浩明非租赁房屋的所有权人，且相关行政机关自2009年起即通知停办包括涉案房屋在内的工商营业执照等手续，导致姜翠军无法办理营业执照，租赁合同目的无法实现，故通知郑浩明解除租赁合同。郑浩明于次日收到该份函件。
另查明：2012年10月15日，苏州市住房和城乡建设局（以下简称市住建局）通知苏州市房产交易登记管理中心，要求从即日起暂停办理海涌坊1号至300号内的房屋买卖、工商营业执照等相关手续，时间自2012年10月15日至2013年10月14日。2013年10月11日，市住建局再次发出通知，要求从即日起暂停办理海涌坊1号至300号内的房屋买卖、工商营业执照等相关手续，时间自2013年10月15日至2014年10月14日。工商行政管理机关接到上述通知后，于2012年10月15日至2014年10月14日期间对指定区域暂停核发营业执照。2014年12月12日，市住建局下发文件，其中载明：对苏州虎丘景区环境综合整治和建设项目（天赐广场）的房屋征收及停办手续由姑苏区人民政府房屋征收部门负责办理，该项目原暂停办理相关手续自行解冻。
再查明：2010年1月15日，案外人苏晓东取得了以海涌坊10号为经营场所、字号为苏州市金阊区依之都婚纱礼服经营部的个体工商户营业执照。2010年2月25日，案外人郑芳取得了以海涌坊2号为经营场所、字号为姑苏区蔓莎婚纱礼服店的个体工商户营业执照，2014年2月17日案外人郑芳换领新的营业执照。
审理中，姜翠军申请对其承租房屋内不可拆除的装修及附着物价值以2014年11月14日作为基准日进行评估。经本院委托，苏州拓普森土地房地产评估有限公司于2014年12月25日作出评估结论：姜翠军承租的本市海涌坊XXX号A室房屋内不可拆除的装修及附着物价值2014年11月14日时的价值为141295元。
审理中，郑浩明承诺如果本案所涉租赁房屋的登记所有权人向姜翠军主张权利，其愿意承担相应的赔偿责任。姜翠军在2015年3月5日的庭审中陈述，去年一直在经营，今年没有怎么经营，目前占有租赁房屋，并没有返还郑浩明。
以上事实，由姜翠军提交的房屋租赁合同、收款收据、收据、律师函及快递凭证、签收证明、苏州工商行政管理局姑苏分局责令改正通知书、郑浩明提交的房屋所有权证、营业执照、房地产包销合同、关于房屋征收暂停办理相关手续的通知、住建局2014年12月12日的函、经本院委托的评估报告、本院致工商行政管理机关的函及复函、当事人在庭审中的陈述等证据予以证实。
本院认为：姜翠军与郑浩明签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应按约履行。现姜翠军以承租房屋无法办理工商营业执照、无法实现合同目的为由主张要求确认双方房屋租赁合同于2014年8月16日解除，审理中，被告同意双方租赁合同于2014年8月16日解除，故本院确认姜翠军与郑浩明之间的房屋租赁合同于2014年8月16日解除。
关于何方违约的问题。姜翠军主张郑浩明未提供租赁房屋的所有权证，并且明知2009年起租赁房屋无法办理营业证照还对其出租，构成违约。郑浩明对此不予认可，并主张姜翠军没有营业执照系因为其没有去积极办理。郑浩明在反诉中主张姜翠军仅支付22万元的租金，之后未再支付，构成违约。本院认为，本案系房屋租赁合同，出租人的主要义务为向承租人提供约定的房屋，承租人的主要义务为向出租人支付约定的租金，作为商业用途的出租，提供办证所需材料系出租人的附随义务，但该义务的负担以由承租人向出租人提出为前提。本案中，作为出租人的郑浩明已向承租人姜翠军提供了用途为非居住的商业用房，合同中亦约定办理营业证照系承租人的义务而非出租人的义务。姜翠军主张郑浩明没有提供房屋所有权证，且明知2009年起已无法办理营业执照而仍然出租，然其并未提供有效证据证明其曾向郑浩明要求提供租赁房屋的所有权证以及曾向工商行政管理部门申请办理营业执照的事实，事实上同一区域内的其他经营户确有在2010年办理了营业执照，并且经本院向工商行政管理机关核实，本案租赁房屋所在区域暂停核发营业执照的的时间自2012年10月15日起，本案租赁合同签订于2012年8月10日，至限制办证之日期间长达两个月，在限制办证之前有足够的时间可以办理营业执照，故对姜翠军认为郑浩明未提供租赁房屋的所有权证，并且明知2009年起租赁房屋无法办理营业证照还对其出租，从而构成违约的意见，本院不予采纳。反观姜翠军至今仅支付了22万元的租金，其余租金至今未付，然实际占用房屋至今，构成违约，故对郑浩明认为姜翠军未按约支付租金，构成违约的意见，本院予以采纳。关于姜翠军认为郑浩明并非房屋所有权人，也未得到授权，无权收取租金或房屋使用费的意见，本院认为虽然郑浩明不是租赁房屋登记的所有权人，但其与登记的所有权人存在包销关系，并且事实上租赁房屋亦是由其交付的，同时郑浩明也承诺如果登记的所有权人向姜翠军主张权利，其愿意承担相应的赔偿责任，故姜翠军的该意见，本院不予采纳。关于工商部门所发的责令通知的问题，本院认为，虽然因无证要求姜翠军停止经营，但根据姜翠军的陈述，去年一直在经营，今年没怎么经营，故可以认定该通知并未致使姜翠军停止经营。
关于姜翠军要求郑浩明返还租金20万元、保证金2万元的问题。本院认为，郑浩明交付了约定的房屋，姜翠军占有使用租赁房屋至今已有二年有余，并且目前仍然占有之中，故要求返还租金、保证金的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。
关于姜翠军要求郑浩明赔偿装修损失、备货损失、工人工资损失、经营损失的问题。本院认为，如上所述，郑浩明并不存在违约行为，故姜翠军要求赔偿这些损失的诉讼请求，没有事实与法律依据，本院不予支持。
关于郑浩明要求姜翠军返还租赁房屋的问题。本院认为，双方的房屋租赁合同于2014年8月16日解除，在租赁合同解除后，姜翠军已无权继续占用房屋，应予返还，故本院支持郑浩明要求姜翠军返还租赁房屋的诉讼请求。
关于郑浩明要求姜翠军支付截止至2014年9月30日拖欠的租金及房屋使用费14万元的问题。本院认为，双方的合同于2014年8月16日解除，至2014年8月16日期间的租金姜翠军应依约支付。合同解除后至2014年9月30日期间，姜翠军占有使用房屋，应当支付房屋使用费，郑浩明要求参照租金标准支付房屋使用费，并未超出合理范围，本院予以准许。至于姜翠军要求对房屋使用费进行评估的意见，本院认为，在有约定租金的情况下，再行进行评估没有必要，故对该意见本院不予采纳。因2012年10月1日至2014年9月30日期间姜翠军应支付郑浩明36万元租金，现已实际支付22万元，故对郑浩明要求姜翠军支付截止至2014年9月30日期间拖欠的租金及房屋使用费14万元的诉讼请求，本院予以支持。
关于郑浩明要求姜翠军支付2014年10月1日至实际返还房屋之日止的房屋使用费的问题。本院认为，双方合同解除后，姜翠军理应返还租赁房屋，而其占用至今拒不返还，造成郑浩明的租金损失，应当赔偿房屋使用费。郑浩明要求参照租金标准支付房屋使用费，并未超出合理范围，本院予以准许。故对郑浩明要求姜翠军支付2014年10月1日至实际返还房屋之日止的房屋使用费的诉讼请求，本院予以支持。
关于郑浩明要求姜翠军支付2012年10月1日到2014年9月30日期间的物业费用11520元（建筑面积160平米，3元／平米／月）的问题。本院认为，租赁房屋为商业用房，出租人按照合同约定向承租人收取约定的物业费，法律并不禁止。故郑浩明要求姜翠军支付2012年10月1日至2014年9月30日期间的物业费用11520元的诉讼请求，于约有据，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项之规定，判决如下：
一、确认姜翠军与郑浩明于2012年8月16日就苏州市海涌坊XXX号A室房屋签订的《房屋租赁合同》于2014年8月16日解除。二、姜翠军于本判决生效之日起30日内将苏州市海涌坊XXX号A室房屋返还郑浩明。三、姜翠军于本判决生效之日起30日内支付郑浩明截止至2014年9月30日拖欠的租金及房屋使用费14万元。
四、姜翠军于本判决生效之日起30日内支付郑浩明房屋使用费（按18万元／年的标准从2014年10月1日计算至实际返还房屋之日止）。
五、姜翠军于本判决生效之日起30日内支付郑浩明2012年10月1日至2014年9月30日期间的物业费11520元。
六、驳回姜翠军的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费12463元，司法评估费1630元，合计14093元由原告姜翠军负担。反诉案件受理费1634元，由反诉被告姜翠军负担，于本判决生效之日起30日内直接支付反诉原告郑浩明。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费缴纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院；开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部；账号：10×××99。
审 判 长 潘宇容
代理审判员 郏献涛
人民陪审员 王建英
二〇一五年四月二十一日
书 记 员 周苏彦