内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内07民终1049号
上诉人（原审原告）：于声红，女，汉族，住内蒙古自治区牙克石市。
委托诉讼代理人：谭林，北京王玉梅律师事务所海拉尔分所律师。
被上诉人（原审被告）：牙克石市大城房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区牙克石市。
法定代表人：李泓萱，总经理。
委托诉讼代理人：赵广宇，女，该公司法律顾问。
上诉人于声红因与被上诉人牙克石市大城房地产开发有限公司（以下简称大城公司）买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区牙克石市人民法院（2016）内0782民初1242号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月09日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人于声红的委托诉讼代理人谭林、被上诉人大城公司的委托诉讼代理人赵广宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
于声红上诉请求：1.撤销一审判决；2.判令解除其与大城公司签订的买卖合同；3.判令大城公司返还已付购摊位款150,000元；4.判令大城公司返还已付大修基金750元；4.判令大城公司赔偿利息损失27,895.66元；6.由大城公司承担本案诉讼费用。事实和理由：一、一审法院不能依法确认涉案的买卖标的物是房屋还是摊位。对于摊位是否能够办理产权证，一审法院要求于声红明知，显然加重了作为一般购买人的责任。无论大城公司是事前明知不能办理产权证或事后因某种原因不能办理产权证，均属于大城公司违约，一审判决将应由大城公司承担的法律后果转嫁给于声红，有悖法律和事实。涉案买卖标的物无论是房屋或者是摊位，均属于不动产，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条及《中华人民共和国物权法》第九条之规定，不动产的转让必须依法履行登记程序，否则，不发生所有权转移的效力。据此，大城公司应为于声红办理所有权转移登记。一审法院以双方当事人未在合同中约定办理单独所有权证书为由，否定大城公司应尽的义务，与法相悖。涉案买卖合同的相对方为于声红和大城公司，不涉及其他人，因此不能办理共同产权，只能办理于声红单独的所有权证书。另外，根据《富贵市场摊位买卖合同》的约定，于声红交纳了公摊面积款、大修基金及契税等项费用，结合大城公司提交的《房屋预售许可证》，可以充分证明，大城公司是以房屋买卖的形式在销售摊位。既然大城公司是以房屋的形式进行摊位销售，就应依约为于声红办理产权证，如因客观原因办理不了，过错责任完全在大城公司，其构成根本违约，一审法院应判定解除涉案合同。二、在涉案合同为买卖合同，买卖标的物为不动产的情况下，依据《中华人民共和国合同法》第一百三十条及《中华人民共和国物权法》第九条的规定，无论涉案的标的物是房屋还是摊位，大城公司均应依法转移涉案标的物所有权给于声红，而不动产所有权的转移，依法必须办理所有权转移登记。现大城公司无法为于声红办理涉案标的物所有权登记手续，因此至今涉案标的物的所有权仍归属大城公司。三、大城公司向法院提交了富贵家园商住综合楼的预售许可证，但该许可证不能证明大城公司可以将涉案的综合楼地下分户进行销售。因此大城公司不能证明其买卖标的物的行为合法。四、一审判决涉及的房屋共有和所有的问题，有悖法律。首先，房屋共有是基于法律规定或共有人约定。其次，涉案房屋产权办理为大城公司所有，就会出现于声红支付房款，所有权却属于大城公司的现象。
大城公司辩称，一、一审判决对涉案的标的物已经明确是摊位，而且论述了摊位具有不可封闭性和位置的公有性等特点，并明确双方构建的是买卖合同关系。二、于声红持有的”现有证据不能证明涉案标的物的买卖行为合法有效”的上诉意见，与其要求解除合同的诉求相互矛盾，不知于声红是要求解除合同还是要求确认合同无效，所以该上诉理由显然不能成立。三、涉案摊位是全体业主的，而且所有购买者都是在地下市场竣工之后才购买的，即于声红对其购买的是摊位而不是房屋这一客观事实是非常清楚的。四、大城公司从未拒绝给于声红开具不动产发票及办理房屋产权证。由于各个业主购买的是摊位，大城公司根据规定只能开具一个大的不动产发票，里面包含每个业主。综上，于声红与大城公司的合同已经履行了四年，于声红要求解除合同的做法违背了双方当时构建合同关系的客观情况，违背了诚实信用原则。据大城公司了解参与起诉的业主中有32名业主的47个摊位现在已由业主委员会出租，于声红一边对外签订租赁合同，收取摊位租金，一边又要求解除买卖合同，其主张没有事实和法律依据，请求二审法院驳回于声红的上诉请求维持原判。
于声红向一审法院起诉请求：1.依法解除买卖合同；2.判令大城公司返还已付购摊位款150,000元；3.判令大城公司返还一次性购买公摊面积款5,755元；4.判令大城公司返还已付大修基金750元；5.判令大城公司赔偿利息损失30,025.54元。庭审过程中，于声红放弃要求大城公司返还一次性购买公摊面积款5,755元的诉讼请求。
一审法院认定事实，2011年3月11日，牙克石市发展和改革局以牙发改字（2011）25号文件批准大城公司建设富贵家园商住楼项目，其中地下2870平方米为仓储。同年4月28日，大城公司向牙克石市委、市政府递交了”关于富贵家园商住综合楼建设工程有关问题的请示”，有请示开发建设综合楼地下小商品及农副产品市场的相关内容。2011年9月，满洲里建筑勘察设计有限公司出具了地下菜市场的设计图纸。大城公司取得了建设工程规划许可证。2012年9月18日，呼伦贝尔市维衡房产测绘有限公司为富贵家园综合楼出具了房屋面积测绘成果报告书，确定地下室建筑总面积为2322.64平方米，其中摊位面积为1394.06平方米，公摊面积883.36平方米。2012年10月8日，大城公司取得了富贵家园小区A座、B座”商品房预销售许可证”。同年11月9日，呼伦贝尔市公安消防支队出具了建设工程消防验收意见书，综合评定地下菜市场消防验收合格。2013年4月15日，于声红和大城公司签订富贵市场摊位买卖合同，约定大城公司将富贵家园综合楼地下摊位XX座XXX号，以15万元的价格出售给于声红，建筑面积18.76平方米（其中摊位面积11.51平方米，公摊面积是7.25平方米）。合同签订后，于声红依约交纳了摊位款15万元、一次性购买公摊面积款5755元、大修基金750元。2013年底，地下菜市场开始经营。后未取得预期效果。2015年5月15日，富贵家园综合楼业主委员会向地下摊位所有业主发出公告，要求放宽招商条件、降低招商门槛，以使商家尽快进驻市场。2016年7月7日，业主委员会与隋某某等人签订了场地租赁合同，将地下菜市场部分场租赁给隋某某等人使用收益，租赁期间暂定为三年。另查明，富贵家园商住综合楼已经于2013年3月16日办理完初始登记手续。经牙克石市住房和城乡建设局城建档案馆查询，富贵家园商住综合楼地下市场在履行建设基本程序时为整体一户。因此，牙克石市房产管理中心在办理该项目商品房转移登记时，不能办理分户，只能办理为该项目所有业共有产权或者办理为开发商所有。
一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案的争议焦点之一为大城公司是否擅自改变了设计用途，将本是批复为地下仓储的房屋按照地下菜市场出卖给于声红。根据牙克石市发展和改革局牙发改字（2011）25号文件，能够看出系批准大城公司建设富贵家园商住楼项目，其中地下2870平方米仓储。嗣后，大城公司向牙克石市委、市政府递交的请示中要求将地下部分开发建设为地下小商品及农副产品市场。再之后，无论设计图纸、房屋面积测绘成果报告书，建设工程消防验收意见书等相关材料都将地下部分确认为地下市场。由此，大城公司在与于声红签订买卖合同时不存在欺诈或者欺骗的故意。争议焦点之二为于声红至今未能够取得摊位所有权证书是否构成解除合同的法定条件。于声红提供的法律依据为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定，”商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。本条规定侧重的是买受人无法办理所有权登记的情形，也就是在法律规定的时间内由于出卖人的原因无法办理房屋所有权登记的，买受人可以解除合同。本案自2013年3月16日起（双方订立合同时间为同年4月），大城公司已经在住建部门办理初始登记手续。房屋产权初始登记，是指”新建房屋，申请人应当在竣工三个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，提交土地使用权出让合同、土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料等。”亦表明从此时起大城公司已经为于声红办理房屋所有权登记手续准备了必要的条件，完成了其义务。而之所以没有按于声红理解的办理房屋所有权登记，是由于房屋的特殊性导致的，即于声红与大城公司签订的是摊位买卖合同，不是典型意义上的商品房买卖。摊位，按照字义，指出售货物的摊子，也指货摊的位置。正是摊位的不可封闭性和一些位置的必须共有性，及其在履行建设基本程序时为整体一户，才导致在办理该项目商品房转移登记时，不能办理分户，只能办理为该项目所有业主共有产权或者办理为开发商所有。所以出现以上情况并非由于出卖人的原因，而是由于摊位的特殊性造成的，故于声红提起解除合同的主要理由赖以成立的基础事实不存在，因此对于声红依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定解除合同的请求不予支持。另外，于声红长期占有涉案摊位，若解除合同势必违反了公平原则且不利于交易的稳定。最后在双方签订合同时地下市场已经建成，于声红明知其购买的就是地下菜市场的摊位，双方在买卖合同中只是约定了位置、面积、价款以及付款时间、公推面积、取暖费、物业费的缴纳等内容，未约定大城公司在签订合同时或者事后为于声红单独办理所有权证书的内容，加之于声红未能提供证据证实大城公司对此进行了承诺，故于声红应当承担举证不能的不利后果。综上所述，于声红的起诉无事实及法律依据，一审法院不予支持。判决：驳回于声红的全部诉讼请求。
本院二审期间，于声红围绕上诉请求提交了富贵家园认购书三份，证明出售方与认购方签订合同约定的标的物不一样，有的买的是房屋，有的买的是摊位。经质证，大城公司认为上述认购书均为复印件，对证据形式不认可。另外认购方都是在市场验收之后才与大城公司签订的合同，对自己购买的就是摊位这一事实是明知的，不能因为认购书上写的是房屋就来要房屋，上述三份认购书不能证明于声红待证的问题。大城公司为了支持其抗辩理由提交了《应返场地租金明细表》7张，证明所有摊位业主正在将涉案的摊位委托业主委员会对外出租使用并且受益。经质证，于声红对该组证据的真实性不认可，没有证据证明涉案小区的业主委员会是所有业主推选出来的，业主委员会不能代表业主出租，且与本案涉及的办理产权证没有关联性。本院经审理认为，于声红以及大城公司提供的证据均与本案争议的认购合同是否应当解除不具有关联性，不予采信。
本院对一审查明的事实予以确认。另外，2016年12月22日法院对于声红所购买的摊位XX座XXX号进行了现场勘查，于声红所购买的摊位与其相邻的业主之间没有固定隔断，各业主均以摊位号区分各自位置。
本院认为，于声红与大城公司签订的《大城富贵商场摊位认购合同》，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人应当按照合同约定履行各自的权利义务。现于声红主张大城公司不能给其购买的摊位办理所有权证书，按照法律规定，双方签订的合同应予解除。本案中，于声红所购买的XX座XXX号是南面有墙体，而其他三个方位均没有固定隔断的一个摊位，不具备房屋的特征，亦不符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条第二款”本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物”，以及《不动产登记暂行条例》第二条第二款”本条例所称不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物”的规定，只是大城地下菜市场这一整体中的一部分，各业主对该不动产按份所有，因此本院对于声红要求按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条”商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”的规定解除合同的主张，不予支持。
关于于声红认为大城公司已经收取了大修基金、契税等项费用，就应依约为其办理产权证的主张。本院认为，双方当事人的约定内容应当明确，在没有其他证据佐证的情况下，仅以大城公司收取了上述费用的行为不能推定其承诺给于声红的摊位办理产权手续，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，于声红应承担举证不能的不利后果。
关于于声红认为大城公司将地下菜市场分割出售不合法的主张。虽大城公司于2011年4月28日向牙克石市政府提交的《牙克石市大城房地产开发有限公司关于富贵家园商住综合楼建设工程有关问题的请示》没有书面的答复，但通过其于2012年10月8日富贵家园（包括地下市场）取得了商品房预销售许可证，以及同年11月9日地下菜市场消防验收合格的事实，可视为大城公司将地下仓储变更为地下菜市场经营是经过审批的。对于大城公司将地下菜市场分割成若干摊位出售的行为是否违法的问题，因法律、法规对此没有具体规定，故于声红认为分割出售摊位违法的主张于法无据，不予支持。
关于于声红认为本案应当适用《中华人民共和国合同法》第一百三十条和《中华人民共和国物权法》第九条规定的主张，因于声红购买的摊位不属于法律意义上的不动产，只是富贵地下菜市场整体中的一部分，不适用上述法律规定。根据牙克石市房产管理中心的答复可以办理所有业主按份共有的产权登记，亦不存在于声红认为的其所购买的摊位所有权归大城公司所有的情形。
综上所述，于声红的上诉主张不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4,416元，由于声红负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 栾 雪
审 判 员 李 光
代理审判员 张套特格胡
二〇一七年八月十六日
书 记 员 姜 楠