广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0607民初4717号原告：佛山市嘉赢物业管理有限公司，住所地：佛山市三水区白坭镇黄金大道33号综合市场二座南D18号铺，统一社会信用代码：91440607553687826T。法定代表人：李成林，该公司负责人。委托诉讼代理人：林冬晓，广东百浩律师事务所律师。被告：李振辉，男，汉族，1962年7月2日出生，住佛山市南海区，委托诉讼代理人：魏剑鸿，广东南天明律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄嘉莹，广东南天明律师事务所律师。原告佛山市嘉赢物业管理有限公司与被告李振辉物业服务合同纠纷一案，本院于2016年11月25日立案受理，依法适用简易程序审理。被告李振辉在答辩期间向本院提出管辖权异议，本案于2016年12月20日裁定驳回，被告李振辉不服裁定提出上诉，佛山市中级人民法院于2017年3月2日裁定驳回上诉。原告的委托诉讼代理人林冬晓，被告李振辉的委托诉讼代理人魏剑鸿到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告立即向原告支付2014年5月1日至2016年7月31日所欠的物业管理费25134.57元及自逾期之日按日2‰计至实际清偿之日止的违约金（暂计至2016年7月31日违约金为20941.75元）；2、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：佛山市三水云东海花园房地产开发有限公司通过招投标选聘原告为山水庄园小区的物业服务单位，并于2011年12月1日与原告签订了《山水庄园前期物业服务合同》（下称前期服务合同），约定南区住宅2.1元/月/㎡、北区住宅2.8元/月/㎡、花园0.5元/月/㎡，每月10日前交纳当月物业管理费用，逾期交费按日2‰支付违约金。被告李振辉于2007年4月3日向佛山市三水云东海花园房地产开发有限公司购买了位于佛山市三水区西南街道三水大道中的山水庄园35号房屋（施工编号××号），该房屋建筑面积为342.13㎡、花园面积424.88㎡。被告李振辉从2014年5月1日起没有向原告交纳物业管理费，期间原告多次向被告催收，但被告仍拒不交纳。为维护原告的合法权益，特诉至法院。被告李振辉辩称：从2014年5月起，答辩人拒绝向原告交纳物业管理费，这是答辩人为维护自身合法权益而行使法律赋予的抗辩权。原告作为物业管理服务的提供者，应当按其承诺的标准配足物业管理服务的从业人员，并按其承诺的标准提供物业管理服务，由此才能享有收取物业管理费的权利。换句话说，按承诺的标准配足物业管理服务从业人员并提供其承诺的标准的物业管理服务是原告向答辩人收取物业管理费的前提条件。原告在《前期服务合同》附件四中承诺提供“普通住宅小区物业管理服务一级标准”的物业管理服务，并列明提供物业管理服务的六项标准。事实上，原告在2011年底接管山水庄园物业管理服务后，没有按其承诺的标准提供物业管理服务，小区内“脏、乱、差”，业主反映普遍不好。在此情形下，原告不应当收取物业管理费或者降低物业管理费收取标准，答辩人有权拒绝向其交纳物业管理费或者拒绝按原告主张的标准交纳物业管理费。一、原告在本案诉讼中没有提供相应的证据，以证明其已经按承诺的标准配足物业管理服务从业人员并按其承诺的标准提供物业管理服务《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。”原告在其诉状中主张：“原告接管山水庄园小区后一直按照合同约定提供物业管理服务。”但是，原告并未就其主张的该事实向法院提供证据。1、没有证据证明原告按照《物业管理企业备案登记表》以及《佛山市三水区物业管理服务收费备案表》配足了物业管理服务从业人员。原告提交的《物业管理企业备案登记表》以及《佛山市三水区物业管理服务收费备案表》载明，原告应配备的物业管理服务从业人员共141人，其中管理人员7人，保安70人，保洁员37人，绿化员8人，其他19人；原告也是按此人员配备进行物业管理费进行成本核算的（见原告证据材料P84，P89，P90）。在本案诉讼中，原告应当向法院提供其已配足141名相关从业人员的证据，比如原告员工花名册、原告与其聘请的从业人员之间的劳动合同、社会保险参保证明、代扣代缴个人所得税完税证明、物业管理人员的从业资格证书等材料。但是，原告没有提供。由此证明原告没有按其承诺配足141名相关从业人员。人员配备严重不足，是导致其提供的物业管理服务质量极差的重要原因。2、没有证据证明原告按照《山水庄园前期物业服务合同》附件四第（一）项要求，征询已入住业主对物业服务的意见以及满意率达到80%。《山水庄园前期物业服务合同》附件四（一）“基本要求”第10点：“每年至少1次征询入住业主对物业服务的意见，满意率80%以上。”（见原告证据材料P104）在本案诉讼中，原告应当向法院提供证明其接管山水庄园物业管理服务后，每年至少一次征询入住业主对物业服务的意见表等材料，并且这些材料汇总后能够证明满意率达到80%以上。但是，原告没有提供。由此证明原告没有做到每年至少1次征询入住业主对物业服务的意见，入住业主对其提供物业管理服务的满意率也没有达到80%以上。3、没有证据证明原告按照《山水庄园前期物业服务合同》附件四第（二）项要求，对就房屋管理履行了巡查、检查、维修、检修和保养义务。《山水庄园前期物业服务合同》附件四（二）“房屋管理”第1点：“对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。”第3点：“每日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。”（见原告证据材料P104）在本案诉讼中，原告应当向法院提供齐全的对房屋共用部位进行日常管理和维修养护的检修记录和保养记录，提供齐全的每日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃的巡查记录，以及及时维修养护的记录。但是，原告没有提供。由此证明，原告并没有按其承诺的服务标准对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，没有对小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等进行每日1次的巡查并及时维修养护。4、没有证据证明原告按照《山水庄园前期物业服务合同》附件四第（三）项要求，对共用设施设备实施了基本的巡查、检查、维修和保养。《山水庄园前期物业服务合同》附件四（三）“共用设施设备养护”第1点：“对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。”第2点：“建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。”第4点：“对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录。”（见原告证据材料P105）在本案诉讼中，原告应当向法院提供共用设施设备的档案（设备台帐），提供齐全的对共用设施设备定期巡查、检查、维修和保养的记录。但是，原告没有提供。由此证明，原告并没有按其承诺的服务标准建立共用设施设备档案（设备台帐），没有对共用设施设备进行定期巡查、检查、维修和保养。5、没有证据证明原告按照《山水庄园前期物业服务合同》附件四第（四）项要求，维护小区内的公共秩序。《山水庄园前期物业服务合同》附件四第（四）项“维护公共秩序”第1点：“小区主出入口24小时站岗值勤。”第2点：“对重点区域、重点部位每1小时至少巡查1次。”第5点：“对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案。”（原告材料证据P106）在本案诉讼中，原告应当向法院提供保安人员在小区主出入口24小时站岗值勤的上岗、换岗、值勤记录，提供对重点区域、重要部位每1小时巡查1次的记录等材料，提供对火灾、治安、公共卫生等突发事件的应急预案材料。但是，原告没有提供。由此证明，原告并没有按其承诺的服务标准在小区主出入口24小时站岗值勤，没有对重点区域、重点部位每1小时至少巡查1次，没有制定对火灾、治安、公共卫生等突发事件的应急预案。6、没有证据证明原告按照《山水庄园前期物业服务合同》附件四第（五）项要求，提供保洁服务。《山水庄园前期物业服务合同》附件四第（五）“保洁服务”第1点：“高层按层、多层按幢设置垃圾桶，每日清运2次。”第2点，“合理设置果壳或者垃圾桶，每日清运2次。”第3点：“小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫2次；电梯厅、楼道每日清扫2次，每周拖洗1次；一层共用大厅每日拖洗1次；楼梯扶手每日擦洗1次；共用部位玻璃每周清洁1次；路灯、楼道灯每月清洁1次。及时清除道路积水。”第4点，共用雨、污水管道每年疏通1次；雨污水井每月检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池每月检查1次，每半年清掏1次，发现异常及时清掏。”第5点：“二次供水水箱按规定清洗，定时巡查。”第6点：“根据当地实际情况定期进行消毒和灭虫除害。”上述关于保洁服务有具体的量化标准。本案诉讼中，原告应当向法院提供其已经按保洁服务的量化标准提供保洁服务的巡查、检查、清扫、清运、清洗、拖洗、清洁、清掏、疏通、消毒、灭害的记录等材料，以证明已按量化标准提供了保洁服务。但是，原告没有提供。由此证明，原告没有按照其承诺的服务标准提供保洁服务。7、没有证据证明原告按照《山水庄园前期物业服务合同》附件四第（六）项要求，提供绿化养护管理服务。《山水庄园前期物业服务合同》附件四第（六）项“绿化养护管理”第1点：“绿化复盖率达30%，有专业人员实施绿化管理。”第2点：“草坪生长良好，及时修剪和补栽补种，无杂草、杂物。”第3点：“花卉、绿蓠、树木应根据其品种生长情况，及时修剪整形、保持观赏效果。”第4点：“定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。”第5点：“定期喷洒药物，预防病虫害。”本案诉讼中，原告应当向法院提供其聘请专业人员实施绿化管理的相关合同、专业资格证书，提供其及时修剪、补栽补种以及定期浇灌、施肥、松土、喷洒药物的记录等材料，以证明其按承诺的标准提供绿化养护管理义务。但是，原告没有提供。由此证明，原告没有按其承诺的标准提供绿化养护义务。二、山水庄园很多业主从2014年以来不愿交纳物业管理费的事实，证明原告在接管山水庄园后没有按照其承诺的标准提供物业管理服务原告自2012年接管山水庄园物业管理后，没有按其承诺，配足141个相应物业管理服务的从业人员，也没有按照其在《山水庄园前期物业服务合同》承诺的质量标准提供物业管理服务，水山庄园小区内“脏、乱、差”，由此引起了业主公愤，很多业主从2014年开始拒绝交纳物业管理费。原告自2016年以来，陆续对三十余户以上的业主提起诉讼，追讨物业管理费。由此证明，原告接管三水庄园后，没有按其承诺的标准提供物业管理服务。三、原告作为物业管理服务的提供者，没有尽到善良管理人的应尽的基本义务《中华人民共和国合同法》第六十条第二款规定，“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”作为物业管理服务的提供者，原告应当诚实信用，尽到勤勉、通知、协助、保密等善良管理人的基本义务。原告在接管山水庄园后，没有向业主提供其承诺标准的物业管理服务。由此导致业主拒绝交纳物业管理费后，不但没有反思其提供物业管理服务存在的严重缺陷，也没有以友好协商的方式解决争议，而是直接以诉讼方式追讨物业管理费。答辩人为维护自身权益，自2014年5月起拒绝交纳物业管理费。就此争议，原告从未与答辩人以口头或者书面方式进行友好协商。收到本案诉讼材料之前，答辩人也从未收到原告催交物业管理费的口头或者书面通知。本案开庭之前，答辩人的代理人多次主动与原告协商，希望双方能够和解，但是原告无端设置障碍，根本没有达成和解的诚意和善意。原告在履行义务和解决争议中的表现，既违反了合同法规定的通知、协助等义务，也背离了物业管理服务提供者应有的职业道德。享有权利必然要承担相应的义务。如果物业管理服务公司仅仅因为与发展商签订了前期物业服务合同而不按承诺的标准履行义务，强行要求业主向其支付物业管理费，这种行为明显违背了基本的公平正义原则。原告没有按其承诺配足物业管理服务从业人员，没有按其承诺的标准提供物业管理服务，就不应当收取物业管理费或者降低物业管理费收取标准；原告没有尽善良管理人应尽的诚信、通知、协助等义务，不应当要求答辩人支付违约金。答辩人从2014年5月起拒绝向原告交纳物业管理费，是维护自身合法权益、行使法律赋予的抗辩权的行为，是正当合法的。恳请法院秉承公平、正义原则，依法驳回原告的诉讼请求。对于原告提供的证据：《前期物业管理服务协议》、业主临时公约、公司更名通知、撤场声明、资质证书等，被告无异议，本院予以确认。对于原告提供的证据：《广东省商品房买卖合同》、《三水区商品房产权权属证明书》、《三水区城建水务档案馆查询结果》、《不动产档案馆查询结果答复书》、《前期服务合同》、招投标资料、《物业管理企业备案登记表》、《佛山市三水区物业管理服务收费备案表》、收款收据等证据的真实性无异议，但认为原告无按承诺配足物业管理服务人员及提供相应的管理服务。对原告提供的该些证据，来源合法，内容真实，本院予以采信。对于原告提供的证据：EMS邮件，被告不认可。因该邮件是寄往被告的身份证登记住址，且有人签收，故对该证据本院予以采信。诉讼中被告没有向本院提供证据。根据本院采信的证据，结合本案其他材料，本院认定原告诉称的事实。本院认为，在山水庄园小区未成立业主委员会前，建设单位委托原告对涉案小区进行前期物业管理，合法。原告与被告李振辉虽然没有签订物业服务协议，但原告根据建设单位的委托对涉案小区进行了物业管理服务，被告李振辉作为小区业主亦享受了该服务，根据《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第7条：“物业服务企业与业主委员会或者业主虽未签订书面物业服务合同，但业主事实上已接受了物业服务，物业服务企业请求业主支付相应的物业费的，可予支持……”的规定，原告依照物业服务合同约定对被告李振辉提供了物业管理服务，被告李振辉应向原告缴纳管理费用。被告李振辉未按时交纳物业管理费，构成违约。现原告诉请被告李振辉缴纳拖欠的物业管理费及违约金，合法有据，本院予以支持。但原告诉请被告支付的逾期付款违约金，标准过高，本院予以调整。本院认为以银行同期贷款利率计算为宜，并且违约金应从每月11日起计算。被告李振辉辩称认为原告无按承诺配足物业管理服务人员及提供相应的管理服务，无充分的事实依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《物业管理条例》第十二条第四款、第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告李振辉于本判决生效之日起十日内向原告佛山市嘉赢物业管理有限公司支付2014年5月1日至2016年7月31日所欠的物业管理费25134.57元，并支付从2014年5月11日起分别以每月物业管理费930.91元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率类推计算至欠款清偿之日止的违约金。二、驳回原告佛山市嘉赢物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为476元，由被告李振辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  林伟庭二〇一七年五月二十五日书记员  曾兰娟