山东省济宁市兖州区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）兖民初字第1294号
原告：山东济宁烟草有限公司兖州营销部。
负责人：张敬民，职务经理。
委托代理人：蒋玉记，山东华安御桥律师事务所律师。（特别授权）
委托代理人：汪安新，山东华安御桥律师事务所律师。（特别授权）
被告：曹玉，女，1974年12月28日出生，汉族。
委托代理人：王永会，兖州恒基法律服务所法律工作者。（特别授权）
原告山东济宁烟草有限公司兖州营销部与被告曹玉房屋租赁合同纠纷一案，原告于2013年8月1日起诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2013年9月10日、2013年11月19日、2014年1月14日三次公开开庭进行了审理。原告山东济宁烟草有限公司兖州营销部的委托代理人汪安新，被告曹玉及委托代理人王永会到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告山东济宁烟草有限公司兖州营销部诉称，2012年6月25日，原、被告签订房屋租赁合同，双方约定合同到期日2013年2月15日。合同到期后，原被告未再签订房屋租赁合同。原告曾书面告知被告，2013年2月15日收回出租房屋，但是被告至今仍未腾退所租赁的房屋。为维护原告的合法权益，故诉讼至法院，要求依法判决1、终止原、被告之间的租赁合同，被告腾退原告出租的房屋四间（建设路13号门头房）。2、被告交纳占用出租房屋期间的电费、水费，并依法缴纳违约金164000元。庭审时，原告进一步明确诉讼请求，要求被告给付电费（单价按照实际价格计算），违约金29.9万元（每天按1000元计算）。
被告曹玉辩称，2006年，被告开始租赁原告的房屋，原、被告陆续签订租赁合同。签订合同之初，被告租赁原告是3间半，原告并没有4间门面房。2008年，被告出资3万余元对原告的传达室进行扩建。2012年6月25日，原、被告再次签订合同后，经原告的同意并允诺合同到期后继续使用，被告又花费十万余元对该租赁房屋进行装修、改造。合同到期后，虽然没有签订新的租赁合同，但是原告并未要求被告搬出该房屋，被告继续使用该房屋应为不定期租赁。现原告主张被告违约，承担每天1000元的违约金没有事实和法律依据。原告若坚持终止租赁合同，应赔偿被告扩建、装修该房屋的费用。
经审理查明，原告山东济宁烟草有限公司兖州营销部系山东济宁烟草有限公司的分支机构。被告所租赁的房屋院落为山东济宁烟草有限公司的国有资产。济宁市兖州区房地产服务中心颁发给兖州字第201000847号房屋所有权证。山东济宁烟草有限公司系该房屋的产权人。山东济宁烟草有限公司委托原告对其在济宁市兖州区域内的资产进行管理。自2007年6月26日，原告便将兖州建设路13号的一楼东侧门面房租赁给被告使用，原合同为每年一签。2012年6月25日，原告山东济宁烟草有限公司兖州营销部与被告曹玉经协商又签订《租赁合同》。合同约定：原告将兖州建设路13号办公楼一楼东侧房屋4间租赁给被告使用。租赁期限柒个月贰拾日，自2012年6月26日至2013年2月15日。租赁物的用途为经营服装生意。租金陆万肆仟元，2012年6月25日前一次性支付全部租金。出租人允许承租人对租赁物进行改善或增设他物。改善或增设他物不得因此损坏租赁物。租赁合同期满时，对租赁物的改善或增设的他物的处理办法是：空调等机器设备承租人可拆除，其他所有装饰装修或增（墙）设他物不可拆除。违约责任见补充条款。原、被告在合同上签字并加盖公章。原告提供房屋租赁补充条款，内容为：承租方租赁房屋共计4间，具体包括原早春茶庄租赁橱窗1间，原好记星租赁房屋2间，原恒信烟酒店1间。承租方租赁房屋经营范围为服装、冷饮，承租方不得超范围经营，不得利用该房屋经销违法经营，否则出租方有权单方面终止合同。租赁期满后租赁方应按照合同约定在规定时间内将房屋交换出租方。未按时交还，每超出一日须向出租方支付1000元的违约金。承租方承租期间承担承租的相关房屋维修费用、水电费用、经营费用及其他费用。原、被告未在房屋租赁补偿条款签字。
被告租赁原告的房屋对租赁物进行改造和装修。特别是，原、被告在签订2012年6月25日协议后，经原告的许可，被告再次对所租赁房屋的上下水、室内墙面等进行改造和装修。被告申请对装修、改造后工程剩余价值进行评估，本院委托济宁仁城工程咨询有限公司作出价值认定，济宁仁城工程咨询有限公司评估后工程造价为93840.72元。被告支付评估费3000元。
2012年11月15日，原告通过邮寄的方式向被告寄发了关于房屋租赁到期合同终止的通知。通知中，原告告知被告原告将出租屋收回自用，不再与摩高专卖店（曹玉）续签房屋租赁合同。2013年7月20日，原告向被告发出了关于限期交回租赁物的通知，要求被告于2013年7月27日前将租赁物交回，同时交纳2月15日至7月15日期间的租赁费41700元。
原告与另一租赁方兖州市恒大摩托车销售有限公司约定总电表由兖州市恒大摩托车销售有限公司进行管理，由兖州市恒大摩托车销售有限公司负责向山东电力集团公司济宁供电局结算电费，原告使用电费再从兖州市恒大摩托车销售有限公司应交纳的租赁费中扣除。原告与兖州市恒大摩托车销售有限公司亦发生纠纷诉讼本院审理。通过庭审调查、核实，从2011年3月30日起，原告未与兖州市恒大摩托车销售有限公司结算电费。另一案件中，兖州市恒大摩托车销售有限公司提供山东电力集团公司济宁供电局的3张发票，综合计算每度电为0.9997元。2011年3月30日，被告电表抄表时显示为60988。2013年11月12日，本院审判人员及原、被告一起到被告专用的电表处勘验，被告电表抄表数为12517。电表到100000清零。从2011年3月30日至2013年11月12日，被告实际用电为51529度。被告应承担电费51513.54元。
被告抗辩称于2013年10月27日清理货物后搬出原告的房屋，并通知原告验收。2013年11月5日，原告派单位工作人员查看租赁房屋。因原、被告对租赁物的装修处理未达成一致意见，被告未向原告交纳房屋钥匙。2013年12月11日，原、被告出具了书面交接手续。内容为：现甲乙双方达成租赁房屋交接时间以2013年12月11日为准，乙方交还的租赁物装饰装修已进行评估，以评估公司评估报告为准。
上述事实，主要是根据原告提交的租赁合同、房权证、供电合同变更协议、通知、特快专递详单及回执、电费详单、交接手续等，被告提供照片、录音、评估发票、交接手续等，评估报告以及庭审查证认定的，其材料均已收集记录在卷。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。虽然被告曹玉所租赁的房屋在济宁市兖州区房地产服务中心登记的产权人为山东济宁烟草有限公司，但是原告山东济宁烟草有限公司兖州营销部系山东济宁烟草有限公司的分支机构，山东济宁烟草有限公司授权原告管理其名下在兖州区域内的资产，且被告自租赁原告房屋均是与原告签订的合同。
原告山东济宁烟草有限公司兖州营销部与被告曹玉签订《租赁合同》已经到期，现原告要求被告腾退所租赁的房屋依法应予支持。被告曹玉在租赁合同到期后仍然占有、使用该房屋，给原告造成一定的经济损失。原告主张根据房屋租赁补充条款的约定每超出一日须向出租方支付1000元的违约金。但是被告否认签订房屋租赁补充条款，原告提供的房屋租赁补充条款亦没有被告的签名。故对原告要求被告支付自2013年2月15日起至2013年12月11日止共计299天的违约金即299000元的诉讼请求，本院不予支持。原、被告签订交接协议，原、被告均认可2013年12月11日为租赁房屋交接时间。被告在合同到期后仍然使用原告的租赁物，被告应支付占用期间的租赁费。租赁费可参照原、被告于2012年6月25日签订《租赁合同》中的约定，每天按272.34元计算。被告应支付原告租赁费81429.79元。
关于原告要求被告支付电费的问题，本院认为，原、被告在租赁合同约定被告应支付租赁期间电费。被告虽抗辩已经交纳2012年6月25日之前的电费，但是被告未能提供相关证据予以证实。本院对被告该抗辩意见不予采纳。通过庭审调查，原告自2011年3月30日起未交纳电费，因此原告也未与被告结算电费。自2011年3月30日至2013年11月12日，被告实际用电为51529度。综合计算每度电价格为0.9997元。现原告要求被告支付电费51513.54元，本院予以支持。
关于被告曹玉抗辩要求原告折价补偿改造、装修门面损失问题，本院认为，被告自2006年租赁原告房屋以来，已形成相对稳定的租赁关系，并且被告改造、装修租赁物是经过原告同意后所实施的。原告的行为使被告有理由相信原、被告仍能保持稳定的租赁关系。因此，被告花费十余万元进行改造和装修。原、被告在签订的《租赁合同》虽约定其他所有装饰装修或墙设他物不可拆除，但是原、被告对不拆除后的装饰装修物的处理意见没有作出明确约定。原告随后发出终止租赁的通知，被告在经济上受到了一定的损害。原、被告对造成损害都没有过错，可以责令对方或者受益人给予一定的经济补偿。根据本案的实际情况，由当事人分担民事责任，更有利于保护当事人的合法权益，维护和平衡当事人之间的利益。故原、被告依照公平原则分担装饰装修残值损失93840.72元。被告支付了评估费3000元，原、被告各负担一半。
综上所述，故依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十二条，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十三条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、被告曹玉支付原告山东济宁烟草有限公司兖州营销部租赁费81429.79元。
二、被告曹玉支付原告山东济宁烟草有限公司兖州营销部支付电费51513.54元。
三、原告山东济宁烟草有限公司兖州营销部补偿被告曹玉租赁物装修残值损失46920.36元。
四、原告山东济宁烟草有限公司兖州营销部给付被告曹玉承担评估费用1500元。
上述一、二、三、四项相互折抵后，被告曹玉于本判决生效之日起十日内给付原告山东济宁烟草有限公司兖州营销部84522.97元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7830元，由原告山东济宁烟草有限公司兖州营销部负担4595元，由被告曹玉负担3235元。原告已预交本院3580元，被告在履行本判决义务时与原告一并结清。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。
审 判 长 田 新
审 判 员 吕 杰
人民陪审员 孟宪亮
二〇一四年三月十三日
书 记 员 高会娟