广东省深圳市福田区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）深福法民一初字第54号
原告简某。
原告梁娣，女，1962年8月10日出生，系香港居民。
两原告共同委托代理人骆红毅，广东天胜律师事务所律师。
两原告共同委托代理人杨明玖，广东君之杰律师事务所律师。
被告简英丽，女，1939年3月26日出生，系香港居民。
被告简玉娟，女，1969年12月4日出生，系香港居民。
被告简玉伟，男，1971年3月20日出生，系香港居民。
上述被告的共同委托代理人沈玉文，北京市时代九和（深圳）律师事务所律师。
上述被告的共同委托代理人闫立娟，北京市时代九和（深圳）律师事务所律师。
原告简某、梁娣诉被告简英丽、简玉娟、简玉伟分割共有物纠纷一案，本院于2011年12月22日受理后，依法适用简易程序于2012年3月13日、2012年3月23日公开开庭进行了审理，后本案转为普通程序，依法组成合议庭，于2013年3月13日、2014年3月24日公开开庭进行了审理，原告简某、梁娣及其委托代理人骆红毅、杨明玖，被告简玉娟、简玉伟、简英丽的共同委托代理人沈玉文、闫立娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告简某和已故父亲简锦和以及三被告原籍均为广东省深圳市福田区新洲南村。1992年，原告简某与父母、弟、妹在深圳市福田区新洲南村共同分得一块宅基地（当时未办理宅基地使用权证），简某出资约5万元，与父亲简锦和一同在该宅基地的部分地基上建了一幢三层楼房，该楼房于1993年底建成。1994年1月，原告简某与原告梁娣在香港结婚，同年3、4月间，简某夫妇回乡，并筹资约15万元在原三层楼房旁加建一幢四层楼房。1997年4月初，简某夫妇与简锦和商量，打算拆除原两幢旧楼房建一幢新楼。同年4月10日，简某和父亲简锦及当时承揽工程的包工头张新财（已故）签订了协议书，协议约定，简某与简锦和经协商同意拆去两间旧屋（两幢旧楼房），在旧址上新建一幢七层半楼房，由简某出部分资金，不足部分由包工头张新财暂时垫资承建，楼房建好后，房屋出租所得租金先付清包工头的垫资，楼房的产权简某与简锦和“两人平分”各得一半。同时，简某、简锦和与张新财还签订了承建工程协议书。其后，由于简某、简锦和均需回香港工作，该楼房的整个施工建造过程均由梁娣负责联系、监督和管理。1998年，该楼房（即现福田区新洲南村62号）竣工，经结算，建楼房共花去人民币1352236元，其中简某夫妇在楼房建造过程中以工程进度款的形式支付了约40万元给张新财，其余由张新财垫资的款项，由梁娣负责建成楼房的出租管理及收取租金，并以租金陆续偿还欠款。2000年初，因梁娣返港生育小孩，自2000年2月18日始，其后的房屋租金则转由简锦和收取。至2003年2月6日，建该楼房所欠张新财的资金已全部偿还完毕。2006年3月6日下午，简锦和趁原告简某夫妇在香港期间，强行将原告夫妇位于62号603房门撬开，致使原告夫妇在该房内的所有财产至今下落不明，简锦和同时强占了整幢楼房。多年以来，因该幢楼房而起的析产纠纷经福田区沙头街道新洲社区居民委员会及当地派出所多次协调，一直未果。2005年8月17日，负责管理原深圳市福田区新洲南村宅基地上房屋的深圳市新洲实业有限公司出具证明，证实该幢位于深圳市福田区新洲南村62号的七层半楼房属简某和简锦和共同拥有。2007年7月1日，简锦和去世，简英丽、简玉娟、简玉伟从香港回乡，一直霸占着整幢楼房居住及出租经营至今。原告认为，诉争楼房为宅基地上房屋，虽原址旧楼房是以简锦和的名义办理建房证，但依据“一户一宅基地”的分配原则，该宅基地是分配给一户人的，其使用权为原、被告共同共有。且诉争楼房由原告夫妇主要出资建造，整个建造过程及建成后的出租收取租金偿还建房款等均主要由原告梁娣负责管理，根据协议约定，楼房建成后原告简某与父亲简锦和各拥有一半产权。但三被告却不顾亲情强行霸占着整幢楼房至今，三被告的行为侵犯了原告的合法权益。为此，原告诉至法院，请求法院依法判如所请，以维护原告合法的财产权益。为维护原告的合法权益，原告提起诉讼，请求法院判令：1、依法分割原被告共同所有的位于广东省深圳市福田区新洲南村62号的楼房，并责令被告将分割所得房屋腾空交还原告，房屋造价共计人民币1352236元；2、被告承担本案的诉讼费用。原告在第一次庭审时，明确第一项诉讼请求为：要求分割取得由两原告获得标的房产一半的用益物权，并责令被告将分割取得用益物权的房产腾空交还给原告。
被告辩称，一、原告请求分割新洲南村62号楼房没有事实和法律依据。首先，第一次建造的三层楼房是父亲在旧屋的基础上建造完成，既非共同分得宅基地，更非共同建造房屋。原告在诉状中声称：1992年，原告简某与父母、弟、妹在深圳市福田区新洲南村共分得一块宅基地，并出资与父亲同建一栋三层楼房与事实不符。事实为：1987年11月，父亲在原祠堂村198号旧屋的基础上改建为一栋三层楼房。因为父亲及家人早前已经举家移居香港，己非本村村民，不可能按村民的身份分得一块宅基地。只因原有祖屋的缘故，按照深圳市人民政府关于颁发《深圳市经济特区农村社员建房用地的暂行规定》第五部分第二条规定即现已移居国外的华侨、港澳同胞，在本村有祖屋或者宅基地，可申报建房之规定，才得报建。并非因村民身份按照“一户一宅”的原则分配得到（详见证据一、二）。因此，该房当属父亲和母亲即原告共有，而非原告所称的家庭共有。其次，61栋、62栋均是父亲在拆除上述三层旧楼的基础上先后重建的，不存在与原告协议“合资建造”的事实。1994年，父亲有感国内环境的发展和改变，就从香港带钱回来，将旧屋拆除分别建造起61栋、62栋，均由父亲一人出资建造。61栋从1994年3月开始到1995年1月结束，父亲从其香港账户取出现金共计22万港元，约合人民币25万元；62栋从1997年4月开始，到1998年6月结束，共计取出382000港币，约合人民币435480元（详见证据三）。因原告结婚后有一段时间在国内生活，父亲随将62栋的建造及付款事宜委托原告代办。故原告所谓协议“合资建造”不符合事实，其提供的《协议书》及《工程协议书》上父亲签名一项系伪造，已提请笔记鉴定的申请。并且对其提交的系列证据均不予认可。试想：原告刚刚结婚，怎么可能在短短时间之内支付如此巨额的建房资金呢？二、被告有充分的证据证明诉争房产归属被告所有。从新南居委会到新洲社区居委会一再证明61栋、62栋房产归属被告所有，从建造的来历到房产的归属，脉络清楚，权属明确。原告诉求建立在伪造证据和歪曲事实的基础上，不仅不能得到法院的支持，而且其不当行为更损害了被告简英丽，一位母亲的情感及被告简玉伟和简玉娟兄妹的情感。因为在父亲在世之时，原告曾经不孝，还殴打父亲，已经伤害父亲的心，现在，父亲过世，原告又无理缠诉，实在有悖法律和事理人情。三、原告的诉讼请求已过时效。综上，原告诉讼请求没有事实和法律依据，请求驳回。
经审理查明，被告提供深圳市人民政府上步管理区城市建设管理办公室于1987年11月12日颁发上建证第（87）284号《建筑许可证》一份，其内容是：经审查，批准新洲村简锦和在新洲村建房壹栋叁层，共计建筑面积240㎡；深圳市上步管理区城市建设管理办公室同日向简锦和颁发上施证第155号《施工许可证》，并载明：本证有效期：自1987年11月13日至1988年6月30日止。原告提供落款日期为1993年11月12日的《建筑许可证》一份，该《建筑许可证》证号、颁发单位名称和内容与原告提供的《建筑许可证》相同。原告没有出示原件，被告主张原告提供的《建筑许可证》是从被告提供的《建筑许可证》变造出来的。原告主张该复印件是简锦和提供给原告。福田政府在线网“深圳市福田区住房和建设局机构沿革简介”显示：深圳市人民政府上步管理区城市建设管理办公室印章从1985年3月22日正式启用；1990年10月，福田区人民政府成立，上步区城市建设局更名为福田区城市建设局，工作职能不变，1991年3月11日，福田区城市建设局加挂“区国土局”牌子。根据该介绍，被告主张1993年时，深圳市人民政府上步管理区城市建设管理办公室已经变更名称。因此，原告提供的系变造。
简锦和依据上述《建筑许可证》、《施工许可证》建造了三层房屋，该三层房屋系由原祠堂村198号旧屋改建而来，该198号旧屋为简锦和的母亲所有。
关于涉案房屋的来源，原告主张，只有一块宅基地198号，最早是有个三层楼，后来在1994年的时候在三层楼西边的空地上原告出资修了一个四层楼，就变成了2栋，到了1995年的时候，在198号南面，修建了一座五层高的楼房，即61号楼，1997年原告和简锦和共同委托张新财将三层楼和四层楼推倒修了七层楼，即现在的62号楼。被告主张，对原告陈述的建楼过程没有异议，但是对于62号楼是否建立在原三层楼和4层楼推倒的基础上存在怀疑。对于委托出资情况，被告方认为该三栋楼都是简锦和出资修建的。61号楼建在原三层楼南面，实际上是在198号宅基地上建的。
2004年7月29日，新洲社区居委会出具《证明》一份，其内容是：兹有新洲村原村民简锦和，该村民拥有原祠堂村198号旧屋。1987年该旧屋被其改建为一幢三层240平方米楼房（建筑许可证号：土建证第（87）284号，施工许可证：上施证第155号）。1996年又被其改建为两处楼房，门牌号为新洲南村61号、62号。61号为五层楼房，62号为七层楼房。该两处楼房都为简锦和所有。
2006年1月4日，简锦和以公证方式立遗嘱两份，第一份遗嘱内容是：现本人在广东省深圳市福田区新洲南村（原村土地）建房屋一栋，伍层楼房高房产。建筑许可证：土建证第（87）284号，在1996年改建成为新洲南村陆拾壹号房产。该房产是在本人原有旧屋改建而来。为我拥有。现因我年老体弱，为防不测和发生纠纷，特立本遗嘱：在我死后，将上述属于我所有的房产，遗留给我妻子简英丽继承所有。香港身份证号××所有。任何人不得干涉。第二份遗嘱内容是：本人现住广东省深圳市福田区新洲南村陆拾贰号。我本人拥有在广东省深圳市福田区新洲南村门牌为陆拾贰号建房壹栋。共有七层房产，现因我年老体弱，为防不测和发生纠纷，特立本遗嘱：在我死后，将上述属于我所有的房产分配给妻子及儿女本人。分配如下：1、二楼三楼归妻子简英丽，香港身份证号码××所有；2、四楼五楼归儿子简玉伟，香港身份证号码××所有；3、六楼七楼归女儿简玉娟，香港身份证号码××所有；另有地下铺位共六间，北面壹间西面五间，全部都分配归我妻子简英丽、儿子简玉伟、女儿简玉娟共同所有。本遗嘱等我死亡后，继承人才有生效。遗嘱人死亡后，继承人应持本遗嘱到深圳市公证处办理继承权公证。并到房产管理机关办理产权变更登记手续。本遗嘱制作一式二份，一份由我保管，另一份由深圳市公证处保存。
原告提供书写日期为1997年4月10日的《协议书》一份，其内容是：我同光都同意，拆去两间旧屋，起回一幢七层高，光出钱做屋，同工头带资做好，屋做好，收屋租，还清工头做屋钱后，屋是两人平分。以上所讲一式两份。承落人：张新财、简锦和、简某。原告提供的《协议书》系复印件，原告主张原件在张新财和简锦和处，该复印件从简锦和处的原件复印。证人刘婉玲2011年在该《协议书》上注明：该协议书是我姑丈张新财于1997年4月10日建造现新洲南村62号七层楼房时，在阿伯（简锦和）的授意下，由简锦和口述我执笔写的，该协议书是一式两份，我写完该协议书后，由简某父子、姑丈张新财三人签名，姑丈张新财拿了一份协议书，就和我一起离开。证人刘婉玲在本院出庭作证称：《协议书》为其所书写，当时未满18周岁；《协议书》系三个当事人亲笔签名，原件有两份，一份由简锦和拿，一份由其姑丈拿；张新财（才）系其姑父，姑丈签名时“才”与“财”都有使用过。
原告主张有出资建房，但无银行相应取款记录或转账凭证。原告对此解释称，主要是以收租款（61号房屋）及向叔叔的借款及简某工资收入来支付建房的款项。被告确认原告有协助建楼，但主张建房的出资款均是由简锦和支付。被告为此提供了开户人为简锦和的银行存折一份及张新财出具的收条多份，该存折显示多次取款记录。被告主张收条记载的金额与取款记录能够形成对应关系，证明62号楼是简锦和出资建造。
原告提供书写日期为1998年9月13日的《欠条》一份，其内容是：新洲祠堂南村62号简锦和同儿子简某建楼，张新才承建，楼房已建好。现简锦和、简某欠张新才工程数人民币总共玖拾柒万陆仟元正（976000元）。经双方认下，每月付数贰万伍仟元正（25000元）。如有多钱的话，应要多付一点。双方都要讲信用。经欠人：简锦和、简某。
受简玉伟委托，广东众合司法鉴定所于2012年3月20日对《协议书》、《欠条》上简锦和签字的真实性予以了鉴定，鉴定意见为：《协议书》、《欠条》上简锦和签名笔迹与样本上简锦和签名笔迹不是出自同一人书写。
因当事人不服上述鉴定意见，经本院委托，西南政法大学司法鉴定中心于2012年7月6日--
2012年7月19日对《协议书》、《欠条》上简锦和签字的真实性予以了鉴定，鉴定意见为：1、《协议书》上“简锦和”署名复印字迹与供检的简锦和签名样本字迹笔迹特征总体相同，其检材字迹原件与签名样本字迹应是同一人书写。2、《欠条》上“简锦和”署名字迹与供检的简锦和签名样本字迹是同一人书写。
2005年8月17日，深圳市新洲实业股份有限公司出具《证明》一份，其内容是：兹经查核证实：深圳市福田区新洲南村62号房屋为新洲村原籍村民简锦和与简某共同拥有。同时，本公司此前出具的关于新洲南村61号房屋为简锦和拥有的证明作废。
2005年8月22日，深圳市公安局福田分局向简锦和发出《受理信访事项告知单》，其内容是：你于2005年8月22日反映2003年4月23日简某将你殴打致轻伤，派出所目前仍未处理，要求抓紧处理的问题。我们已经受理，将于60日内向你反馈结果，请耐心等待。
2005年11月19日，深圳市公安局福田分局向简锦和发出《答复意见书》，内容为：简锦和公民，你好！你于2005年8月22日，反映你被儿子简某殴打致伤的问题。经调查，现在答复如下：一、因你儿子简某一直在香港居住，公安机关无法将其抓获，所以至今未能处理；二、你与儿子在房屋产权方面的纠纷，请通过法律途径解决。如你对本意见处理不服，可于30日内向上一级公安机关信访部门提出复查。
2006年3月16日，新洲社区居委会出具《房屋产权纠纷说明》一份，其内容是：关于本辖区新洲南村62号的产权所属问题，简锦和与简某父子俩各持有关建房单据（原件或复印件）。双方各持己见（简锦和认为拥有全部产权，简某认为是共同拥有产权），经居委会多年调解未果。特此说明。
2006年4月24日，深圳市新洲实业股份有限公司出具《声明》一份，其内容是：兹我公司现声明如下：我公司此前为简某及简锦和两人出具的关于福田区新洲南村61号、62号房屋权属的所有证明全部作废。
1982年9月17日，深圳市人民政府关于颁发《深圳市经济特区农村社员建房用地的暂行规定》的通知规定：目前，特区农村社员的建房规划不一，有些社员未经政府有关部门审批，任意占用土地，乱建房屋，这对特区建设妨碍极大。为确保特区建设能够按照城市总体规划顺利进行，根据有关规定精神，作出如下规定：四、凡国家机关、集体、企事业单位的干部职工（含办事处干部）如其夫妇有一方是社员，并参加生产劳动及分配，承担社队各项集体事业义务的，可给予建房用地，但只能在本人所在生产队划定的本村地点建房。五、华侨、港澳同胞建房问题。1、现已移居国外的华侨、港澳同胞，如有直系亲属（指父母、子女）是社员，并在本社、本村（镇）居住的，其建房可参照第四条规定办理。2、现已移居国外的华侨、港澳同胞，在本村、社（镇）没有直系亲属，但原有祖屋或宅基地，而要求在本社、本村（镇）建新房者，可提出申请报告，经罗湖区人民政府审批同意后，按本规定，在原地或本村划定的范围内建房。
深府办（1986）411号《关于进一步加强深圳特区内农村规划工作的通知》第五点规定“现已移居国外的华侨、港澳同胞，要求建房的户数，以其出国前已成立户为一户计算。”
简锦和系新洲村原村民，后移居香港，于2007年7月1日去世。原告简某系简锦和大儿子，原告梁娣系简某妻子，两原告1994年1月在香港登记结婚。被告简英丽系简锦和妻子，被告简玉娟、简玉伟系简锦和的女儿和小儿子。原、被告均系我国香港居民，在涉案房屋建造时，简锦和与简某均已取得香港身份。
原告起初是以分家析产纠纷提起本案诉讼。2013年3月14日，原告向本院申请将本案案由变更为共有物分割纠纷，其理由是：诉争房屋是简某与其父简锦和在共同拥有使用权的宅基地上合作修建的房屋，由简某、梁娣夫妇主要出资建造，且有书面的《协议书》约定对诉争共有房屋“两人平分”的分配原则。现申请人就共有房屋提出分割诉求，符合《民事案件案由规定》。本案最后一次庭审中，原告再次明确本案为分割共有物纠纷，其理由是：1、双方共同拥有的全家共有宅基地使用权；2、原告简某与简锦和共同签署《协议书》；3、涉案房屋是由原告出资建成。
本院认为，根据原告确定的案由，本案系共有物分割纠纷。原告主张分割本案所涉房屋，应当举证证明其与被告对涉案房屋存在合法的共有关系。根据本院查明的事实，本案所涉房屋没有权属证书等证据显示房屋为原告与被告所共有，也没有证据显示本案所涉房屋的建造经过有关部门合法批准或者许可，但涉案房屋现由被告占有与使用。原告主张涉案房屋系由其与其父亲简锦和在共同拥有使用权的宅基地上合作修建的房屋，且《协议书》约定了对涉案房屋“两人平分”的分配原则。综合本案全部证据，对原告的该事实主张能否成立，本院分析认定如下。
首先，关于涉案房屋所属宅基地是否为原告与其父简锦和共有的问题。有关部门颁发的《建筑许可证》与《施工许可证》显示简锦和依法取得了在新洲村宅基地上建筑三层房屋的权利。从本案证据来，涉案房屋是在简锦和的该三层房屋所属宅基地上建造的。原告认为，宅基地虽然是以简锦和个人名义申请的，但是分配给一户人使用的，因此原告简某作为家庭成员之一，对简锦和申请的宅基地享有合法权益。被告主张，简锦和及家人早前已经移居香港，已非新洲村村民，不可能按村民待遇身份分得一块宅基地。只因原有祖屋的缘故，按照“现已移居国外的华侨、港澳同胞，在本村有祖屋或者宅基地，可申报建房”之规定，简锦和才得报建房屋。并非因村民身份按照“一户一宅”的原则分配得到。因此涉案房屋所属宅基地的使用权属于简锦和与其妻子共有，而非原告所称家庭共有。本院认为，涉案房屋所属的宅基地系简锦和依照《深圳市经济特区农村社员建房用地的暂行规定》，以香港同胞身份，因在本村拥有祖屋的缘故申请得到，并非由原告简锦和与其父共同申请。我国《土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”因此，“一户一宅”原则系对农村村民适用，简锦和获批在新洲村建房时，系香港居民，原告与简锦和均非新洲村村民，并不具有依据“一户一宅”原则申请宅基地建房的资格。因此，原告以涉案房屋所属宅基地系基于“一户一宅”原则分配而来，法律依据并不充分，本院不予采纳。同时，虽然简锦和获批在新洲村建房时，原告尚未结婚，属于简锦和的家庭成员之一，但建房所属的宅基地来源于简锦和拥有的祖屋，没有证据显示该宅基地使用权应属于简锦和家庭共有。而按照我国法律规定，在该宅基地上所建三层房屋亦是属于简锦和夫妻共有，而非简锦和家庭共有。另外，如果原告简某对涉案房屋所属宅基地享有使用权，则不需要通过协议的方式来明确其对涉案房屋的权益，因为依照法律规定，宅基地使用权人对其宅基地上的房屋享有法定的权益。综上，原告主张其与简锦和对涉案房屋所属宅基地具有共同的使用权，缺乏法律和事实依据，本院不予支持。
其次，原告主张涉案房屋系原告简某与其父亲简锦和合作修建，且《协议书》约定了对涉案房屋“两人平分”的分配原则，并据此主张对涉案房屋享有共有权。我国《物权法》第一百五十二条规定：“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”我国《土地管理法》第六十三条规定：“农民集体的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。因此，只有宅基地的使用权人才能依法利用该土地建造住宅及其附属设施，宅基地的使用权不得出让、转让或者出租。本院前已查明，原告简某并非本案所涉宅基地的申请人与使用权人，因此，原告简某依法不能通过受让等方式在涉案宅基地上建造住宅及其附属设施，包括以合作建房名义与对涉案宅基地拥有合法使用权的人共同建造房屋并约定对房屋享有共有权，否则有违宅基地使用权不得出让、转让或者出租的基本精神。据此，不论《协议书》约定的内容是否属实，在我国法律严禁宅基地买卖或者以其他形式非法转让的情况下，《协议书》关于“房屋平分”的约定，明显违反了我国《合同法》第五十二条第（四）项之规定，应属无效。同时，有关部门批准简锦和在宅基地上建房时，对其建筑面积与楼层是有明确规定的，简锦和依照有关部门批准建造的房屋只有三层，而并非本案所涉房屋，本案所涉房屋是在将该三层房屋拆除后的宅基地上建造起来的，既没有相关的报建手续，也没有经过有关部门的批准。因此，虽然《协议书》对涉案房屋建成后的权属有明确约定，但涉案房屋的建造并没有合法的报建手续，建成后亦没有取得合法的权属证明，因此，仅仅依据原告有参与建房的事实，难以认定原告与简锦和对涉案房屋形成了共有关系。
综上所述。原告简某要求确认涉案房屋为其与简锦和共有并请求分割该房屋及要求被告腾房，缺乏事实与法律依据，本院予以驳回。本案系分割共有物纠纷，属于物权纠纷，涉案房屋是由原告出资建成还是由简锦和出资建成，本案双方虽然有争议，但涉及的是债权债务关系，与本案案由不属同一法律关系，且原告并未就此提出诉讼请求，本案对此不作处理，双方可另循法律途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
驳回原告简某、梁娣的诉讼请求。
本案案件受理费16970元（原告已预交），由原告简某、梁娣负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。当事人提出上诉的，应在收到上诉费缴费通知之日起七日内预交上诉案件受理费，逾期不预交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 雷 桂 森
人民陪审员 张 穗 芬
人民陪审员 刘 小 雄
二〇一四年四月十一日
书 记 员 李淑蓉（代）
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