四川省广元市利州区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）广利州民初字第2520号
原告彭天和，男，生于1956年8月16日，汉族。
委托代理人彭天宝，男，生于1959年2月26日，汉族，系原告之弟。
委托代理人龚显春，四川路石律师事务所律师。
被告彭大庆，男，生于1970年10月1日，汉族。
被告宋翠菊，女，生于1972年4月17日，汉族，现住址同上。
上列二被告委托代理人吴敏，四川力发律师事务所律师。
被告广元市润发商贸有限公司（以下简称：润发公司）。
法定代表人倪良渠，执行董事。
委托代理人万永红，系该公司员工。
委托代理人裴志刚，四川通慧律师事务所律师。
第三人中国农业银行股份有限公司广元利州支行（以下简称:广元利州农行）。
代表人何珣，行长。
委托代理人任蓉，系该行工作人员。
委托代理人熊义春，系该行工作人员。
原告彭天和与被告彭大庆、宋翠菊、润发公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年9月26日立案受理。依法由审判员周虹适用简易程序公开开庭进行了审理。原告彭天和及其委托代理人彭天宝、龚显春，被告彭大庆、宋翠菊的委托代理人吴敏，被告润发公司的委托代理人万永红、裴志刚，第三人广元利州农行的委托代理人任蓉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告彭天和诉称：2001年10月，原告与被告润发公司签订《商品房销售合同》，从被告润发公司处购买了位于广元市利州区南河办事处北京路南鑫大厦1栋3－6－2号住房一套，并支付了全部购房价款151755元及相关费用5680元。2001年10月21日，被告向原告交付了房屋。原告收房后一直空置。2012年11月，三被告恶意串通，被告润发公司将已经卖给原告并已实际交付的房屋，又以40万元的价格转卖给被告彭大庆、宋翠菊，并为其办理了过户手续。被告彭大庆、宋翠菊购房后，又以该房在第三人广元利州农行处进行抵押贷款。当原告发现被告彭大庆、宋翠菊正在装修自己的房屋时，当即进行了制止并报案。因三被告的行为违反法律规定，三被告之间的房屋买卖行为及与第三人之间的抵押行为都应无效。现要求：1、解除原告与被告润发公司签订的房屋买卖合同。2、要求被告润发公司返还购房款157435元（含天然气等费用）及利息，赔偿房屋价差损失608812.24元（三被告签订购房合同的总房价766247.24元，减去原告购房价款），并要求润发公司承担已付购房款一倍的赔偿责任。被告彭大庆、宋翠菊承担连带责任。
被告彭大庆、宋翠菊辩称：我们从被告润发公司购买房屋是合法取得，并已办理了登记。请求驳回原告的诉讼请求。
被告润发公司辩称：1、原告不履行自己的义务，在购房后长达12年之久没有申请过户，造成了被告公司要支付土地税、维修费和物管费、购房款的重大损失，且被告公司两次登报催告原告履行义务未果，故按《合同法》第94条的规定解除了与原告的合同后才与被告彭大庆、宋翠菊重新签订了《房屋买卖合同》。2、讼争房屋一直在被告润发公司名下，被告润发公司与被告彭大庆、宋翠菊签订房屋买卖合同合法有效。3、原告主张的损失不能成立。本案是原告违约，给被告造成了损失，被告保留追究原告责任的权利。
第三人广元利州农行辩称：第三人与被告彭大庆、宋翠菊签订的抵押合同合法有效，并办理了抵押登记，应受法律保护。
经审理查明：2001年10月20日，原告彭天和（合同中的乙方）与广元市南区开发建设集团有限公司（合同中的甲方）签订《商品房购销合同》，约定原告以每平米680元的单价购买该公司开发的位于广元市利州区南河坝“南鑫大厦”1幢3单元6楼2号住房一套（建筑面积223.17平方米），总房款151755元，约定在2001年5月3日前支付7万元，在10月20日前支付81755元。并约定：房屋交付时间为2001年10月31日前；产权登记：乙方在实际接收该商品房之日起，在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记手续，甲方给予协助。如因甲方的过失造成乙方不能在双方实际交接之日起180天内取得房地产权属证书，乙方有权提出退房，甲方须在乙方提出退房要求之日起30天内将乙方已付款退还给乙方，并按已付款的0.4%赔偿乙方损失。同年10月20日，双方又签订《房屋销售补充协议》，约定乙方向甲方交纳天然气、闭路电视、电话入网费合计5680元。合同签订后，原告分别在2001年5月4日、10月21日向该公司交购房款7万元、81755元，和天然气、闭路电视、电话入网费5680元。2001年10月21日，该公司向原告交付了房屋。原告收房后一直空置未入住。2004年广元市南区开发建设集团有限公司更名为广元市东胜实业有限公司，2006年6月广元市东胜实业有限公司更名为广元市东胜房地产开发有限公司，2010年6月广元市东胜房地产开发有限公司更名为广元市润发商贸有限公司。2010年10月，被告润发公司召开股东会议，决定将登记在润发公司名下含原告所购买房屋等房屋以协议出售形式进行处置。被告彭大庆以股东身份参加了会议。2012年4月、9月被告润发公司在《广元日报》上刊登公告，通知原告与其联系并办理房屋相关手续，逾期将另行处置该房屋。2012年11月23日，润发公司与被告彭大庆、宋翠菊签订《房地产买卖契约》，将原告购买的房屋（实测建筑面积237.49㎡）又卖与被告彭大庆、宋翠菊，并约定购房单价3226.44元∕㎡，总房款766247.24元，在2012年11月23日前一次付清。2012年11月19日，润发公司向其财务室发通知称：经公司研究决定，鉴于南鑫大厦1幢3单元6层2号房屋现状，该房价款以60万元进行销售。2012年11月21日彭大庆向润发公司交付购房款首付40万元，润发公司为其出具同等金额收据一张。尔后，润发公司将该房屋过户给彭大庆、宋翠菊，并为其办理了《房屋所有权证》（证号：广房权证城字第20121123003**）。2013年4月25日被告彭大庆、宋翠菊以该房屋作抵押，与第三人广元利州农行签订《个人担保借款合同》，在第三人处以装修房屋为由贷款25万元。并办理抵押登记【房屋他项权证：广房他证城字第20130425009**；土地他项权证：广他项（2013）第628号】。彭大庆、宋翠菊接收房屋后，遂对房屋进行装修，在装修过程中被原告发现，原告遂于2013年8月向公安机关报警。后三方协商未果，原告遂诉至本院，请求处理。
上述事实，有原、被告及第三人陈述，《商品房购销合同》及《房屋销售补充协议》，《房地产买卖契约》，《个人担保借款合同》，购房款收据，股东会决议，房屋所有权证，房屋、土地他项权证，企业名称变更核准通知书，接（报）处警登记表，房产所有权属变更征税证明等证据证实，足以认定。
本院认为：原告彭天和与被告润发公司之间签订的《商品房购销合同》及《房屋销售补充协议》，系双方真实意思的表示，且不违反国家法律规定，应为合法有效，双方均应按照合同约定，全面履行各自的合同义务。被告润发公司在原告履行合同约定的付款义务后，也应当按照合同约定履行向原告交付房屋的义务。但被告润发公司在向原告交付房屋后，趁原告未办理房屋产权证书，又与被告彭大庆、宋翠菊签订《房地产买卖契约》，将已出卖并交付原告的房屋再次出售给被告彭大庆、宋翠菊，并为彭大庆、宋翠菊办理了该房屋的相关权属证书，导致原告购买房屋的合同目的不能实现，无法实际取得该房屋，被告润发公司的行为已构成违约。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定“具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”，现原告要求解除合同，返还已付购房款及赔偿损失的诉讼请求，理由正当，合法有据，本院予以支持。关于赔偿金额问题，原告要求以三被告之间签订的《房地产买卖契约》约定的房屋总价款766247.24元作为市场价，扣减其已付购房款157435元后的房屋价差款608812.24元作为损失进行赔偿，其主张于情合理，于法有据，本院予以支持。同时，由于被告润发公司将已出卖并交付原告的房屋再次出售给他人，导致原告购买房屋的合同目的不能实现，被告的行为属恶意违约，现原告要求被告润发公司承担已付购房款一倍的赔偿责任的主张，符合法律规定，本院也予以支持。故本院确认被告润发公司应给付原告赔偿金额为房屋价差损失608812.24元，加原告已付购房款一倍的赔偿金151755元，合计760567.24元。本院同时认为，由于被告润发公司所承担的赔偿责任足以弥补原告的利息损失，故对原告要求被告返还购房款利息的诉讼请求，本院不予支持。此外，被告润发公司在本案中承担的是违约责任，而被告彭大庆、宋翠菊既不是原、被告买卖合同的相对方，在本案中没有违约行为，不应承担责任，故对原告要求被告彭大庆、宋翠菊承担连带责任的诉讼请求，本院也不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第（二）项之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、解除原告彭天和与被告广元市润发商贸有限公司（原名广元市南区开发建设集团有限公司）签订的《商品房购销合同》及《房屋销售补充协议》；
二、被告广元市润发商贸有限公司在本判决生效后的十日内，返还原告彭天和购房款157435元（含天然气、闭路电视、电话入网费5680元），给付原告赔偿款760567.24元，合计918002.24元；被告彭大庆、宋翠菊不承担责任；
三、驳回原告彭天和的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取6900元，由被告广元市润发商贸有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。
审判员 周 虹
二〇一四年七月三日
书记员 杨国书