大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0211民初4618号原告：大连运达物业管理有限公司。法定代表人：姚运善，系董事长。委托诉讼代理人：梁红，系辽宁智库律师事务所律师。被告：周忠阁，男。委托诉讼代理人：刘梅玲（与被告系夫妻关系），女。原告大连运达物业管理有限公司与被告周忠阁物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告大连运达物业管理有限公司的委托诉讼代理人梁红、被告周忠阁及其委托诉讼代理人刘梅玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告大连运达物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付所欠物业费5,319.67元。2、判令被告向原告支付所欠交物业费的滞纳金6,971.43元。3、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系诺维溪谷小区的前期物业服务企业，自该小区建成后为其提供前期物业服务。被告系诺维溪谷小区辛博北园**-*-*-*（建筑号D*-*-*-*）房屋（下称该房屋）业主，该房屋建筑面积87.62平方米，被告于2013年7月办理了该房屋交付手续，并签署了《运达·诺维溪谷前期物业管理服务协议》、《临时管理规约》等文件。诺维溪谷小区物业费标准为2元/平方米/月。根据被告签署的《运达·诺维溪谷前期物业管理服务协议》、《临时管理规约》的约定，被告应于每季度首月1-5日前按其房屋建筑面积向原告足额交纳该季度的物业费，如逾期交纳，被告应补交并从逾期之日起按每日0.3%的标准交纳滞纳金。但被告自2014年7月起欠交物业费，截至2016年12月31日，欠交物业费总金额为5,319.67元，根据约定，被告还应当向原告承担逾期交纳物业费的滞纳金。经原告多次催要，被告始终未履行付款义务，故诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告周忠阁辩称，不同意原告的诉讼请求。对房屋面积没有异议，物业费标准没有异议，对拖欠物业费的期间没有异议。不同意缴纳物业费的理由是：这个房子虽然是被告买的，从法律意义上讲被告不是业主，购房合同是被告签订的，到被告2017年3月9日取得房产证为止被告才是该房屋的业主，签发日是2016年12月22日。对房屋面积有异议，现在实际房屋面积为87.62平方米，但是以前的是87.41平方米。对每月收费标准，因为签订购房合同时是格式合同，没有其他问题被告也是按照这个交的。对拖欠期间被告确实没有交，但是不应该由被告交。具体理由如下：一、物业费未交的过错和购房违约责任在以姚运善为法定代表人的运达置业公司（开发商），也就是说是由于开发商的过错原因，当时房屋产权并不属于被告，被告既不是业主也未实际入住接受物业服务，根据相关法律法规的规定物业费应由运达置业公司（开发商即建设单位）全额支付。二、被告尽管至今未见到《房屋竣工备案表》，但一年的前期物业费被告已交，原告向被告收取一年以后的物业服务费依据不足。三、原告与被告签订的业主《临时管理规约》合同和主购房合同一样存在霸王条款，并非协商一致签署，属合同欺诈行为。四、合同约定的滞纳金标准和原告诉状计算的额度显失公平。根据综上所述，被告的意见主张是若原告拿不出物业收费依据，就不能向被告收费，且应退还已收取的一年物业费，被告从2017年1月（取得房产证后）开始交费。请法院依法支持被告的主张及诉求，维护我方的合法权益。经审理查明，2010年6月1日，“运达·诺维溪谷”项目的开发商大连运达置业有限公司与原告签订了《前期物业管理服务合同》，委托原告为“运达·诺维溪谷”小区提供物业管理服务，委托管理期限自2010年6月1日至业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效之日止；物业服务费收取标准为住宅按建筑面积每月每平方米2元，电梯费每月每人4元。合同第六条约定，物业服务费用于本物业交付使用之日起计收。每位业主应在办理入住手续时预交一年的物业服务费作为首期物业服务费，其后的物业服务费用按季交纳，业主或物业使用人应在每季首月1-5日（国家法定节假日顺延）内履行交纳义务。第三十四条约定，业主或物业使用人违反本合同第五条、第六条、第十条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用或停车费用的，每逾期一日，按应交纳欠费总额的百分之三支付违约金。《运达·诺维溪谷临时管理规约》第二十八条约定，物业服务费收取标准为住宅按建筑面积每月每平方米2元，电梯费每月每人4元。第三十条约定，业主不得以相邻权或房屋质量问题为由拒交物业服务费。未按时缴纳物业管理费、代收代缴费用等任何一切费用的，自逾期之日起，业主应当承担应缴费用每日0.3%的滞纳金，物业管理公司有权督促限期缴纳。2013年7月11日，原告在承诺书上签订确认已详细阅读运达物业管理有限公司指定的《临时管理规约》及《前期物业服务合同》，并同意遵守临时规约及前期物业服务合同。上述合同签订后，原告为该小区提供物业服务至今。被告周忠阁系大连市甘井子区运达诺维溪谷小区辛博北园**-*-*-*号房屋的业主，该房屋建筑面积87.62平方米。被告自2013年7月11日交纳了2013年7月11日至2014年7月10日的物业服务费及电梯费。被告自2014年7月11日起至2016年12月31日止没有交纳物业费及电梯费。本院所确认的上述事实，有原告提供的《前期物业管理服务合同》、《运达·诺维溪谷临时管理规约》、非经营性收款收据，原、被告陈述及本案庭审笔录等在案为凭，上述证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，大连运达置业有限公司与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力，被告也已签署承诺书同意遵守前期物业合同。原告作为具有收费资质的物业服务单位，依法为被告所在小区提供物业服务，被告作为该小区业主应按物业服务合同约定的价格标准交纳物业费。根据原告提供的《前期物业服务合同》及《临时管理规约》，案涉房屋的物业费标准为按建筑面积每月每平方米2元，电梯费为每月每人4元，自2014年7月11日起至2016年12月31日止依法应向原告交纳物业服务费5,200.67元[118.71元（2014年7月11日至2014年7月31日的物业服务费87.62平×2元/月/平÷31×21天）＋5,081.96（2014年8月1日至2016年12月31日的物业服务费87.62平×2元/月/平×29个月）]，电梯费119元（29个月×4元/月/人＋3元），被告借故拖欠无理。故原告要求被告支付物业服务费5,200.67元及电梯费119元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告所提违约金的诉讼请求，本院认为，被告存在迟延交纳物业费的行为，依法应当承担相应的违约责任，但原、被告双方在合同中约定的违约金交纳标准过高，且本院考虑，原告现仍是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障。现原告与少部分业主之间存在纠纷，双方理应加强沟通、良好的履行各自的义务。考虑整个小区和谐发展和被告每天的生活均与原告相关，双方矛盾须及时化解，且考虑到违约金的数额应与逾期交费所造成的损失大体相当，故本院酌定违约金支付标准为欠费总额的10%。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。对于被告辩称的由于开发商迟延向其开具销售发票给其造成损失，而拒绝交纳物业费的问题，本院认为，大连运达置业有限公司虽然与原告公司的法定代表人为同一人，但两者属于不同的民事主体，且被告所陈述的问题系其与大连运达置业有限公司之间因房屋买卖合同关系产生的纠纷，与本案属不同的民事法律关系，被告以此拒交物业服务费用于法无据，其与大连运达置业有限公司之间的纠纷可以通过其他方式另行解决。关于被告辩称的其应从取得房产证之日开始交纳物业服务费用的辩解，本院认为，依照《前期物业服务合同》及《临时管理规约》的规定，物业服务费用自物业交付使用之日起计收，被告在2013年7月11日接收房屋，原告自2013年7月11日收取被告物业服务费用符合合同约定，被告以此拒交物业服务费用依据不足。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告周忠阁于本判决发生法律效力之日起十日内向原告大连运达物业管理有限公司支付拖欠的自2014年7月11日起至2016年12月31日止的物业服务费5,200.67元及电梯费119元。二、被告周忠阁于本判决发生法律效力之日起十日内向原告大连运达物业管理有限公司支付违约金人民币532元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告大连运达物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币110元（原告已预付），由原告负担58元，被告周忠阁负担52元。被告负担部分于本判决发生法律效力之日起十日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审 判 长  赵丽艳人民陪审员  王景华人民陪审员  于园园二〇一七年十月十六日书 记 员  戚 鑫附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。