湖北省安陆市人民法院
行 政 判 决 书
（2014）鄂安陆行初字第00076号
原告张翠兰，无业。
委托代理人刘仁忠，北京盈科（武汉）律师事务所律师。代理权限：特别授权代为调查、提供证据，代为出庭，代为申请财产保全或证据保全，申请追加被告或第三人，自行和解，申请撤诉，代为承认、变更、放弃诉讼请求，代为签署和受领相关文书。
被告安陆市住房保障和房屋管理局（以下简称安陆市房管局）。住所地：安陆市府城环城路。
法定代表人鲍力，该局局长。
委托代理人杨远平。
委托代理人周晓东。
以上两名委托代理人的代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉或者上诉，代签法律文书，出庭。
第三人张维金，务农。
委托代理人李娟，湖北浩法律师事务所律师。
委托代理人赵川。
以上两名委托代理人的代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉或者上诉，代签法律文书，出庭。
第三人李克伟，无业，系原告张翠兰的丈夫。
委托代理人李源，男，1985年12月出生，汉族，系第三人李克伟之子。代理权限：一般代理。
原告张翠兰不服被告安陆市房管局房屋行政登记，于2014年7月15日向本院提起行政诉讼。本院于2014年7月31日受理后，于2014年8月5日向被告及第三人张维金、李克伟送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2014年8月29�公开开庭审理了本案。原告张翠兰的委托代理人刘仁忠，被告安陆市房管局的委托代理人周晓东、杨远平，第三人张维金的委托代理人李娟、赵川，第三人李克伟的委托代理人李源等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
被告安陆市房管局2006年11月22日为第三人张维金办理了位于安陆市城区迎春街凤凰路69号，面积183.15平方米房屋的房屋登记，房产证号为A0180**号。被告于2014年3月12日向本院提供了作出被诉具体行政行为的证据：1、李克伟原始房屋登记档案。拟证明李克伟房屋来源。2、李克伟原址改建的建设工程规划许可证。3、李克伟房屋改造竣工证明、测绘图、初始登记申请，拟证明李克伟房屋依程序登记。4、李克伟房屋权属证书，拟证明该房屋为李克伟所有。5、李克伟与张维金的售房协议，拟证明李克伟自愿处置房产的事实。6、房屋转让申请书，拟证明李克伟�张维金双方申请时的承诺。7、测绘报告，拟证明被告根据李克伟、张维金授意进行测绘。8、张维金申请登记书，拟证明张维金依法取得该房屋权属。
原告张翠兰诉称，原告与第三人李克伟于1981年1月30日登记结婚，1993年自建位于安陆市迎春街凤凰路69号占地面积158.7平方米、建筑面积183.15平方米的2层房屋一栋。1994年5月23日在被告处办理了房屋所有权登记手续，依法取得C060009号房屋所有权证。第三人李克伟因在外负债，对原告谎称为躲避债主追债将夫妻共同共有的该处房屋租赁给他人居住，其实际是背着原告于2006年6月25日将夫妻共有的该处住房，以人民币6万元的价值偷偷卖给了第三人张维金，双方事后在被告处悄悄办理了房屋交易过户手续。被告亦未经严格审核即于2006年11月22日为第三人张维金颁发了A018048号房屋所有权证。直至2014年5月22日原告通过在被告处查�房屋产权信息，方才直销真相。原告认为，被告在办理李克伟张维金私下房屋买卖过程中，既未尽严格审慎义务，也未征询原告意见，其滥用职权且违反法定程序，错误为第三人张维金颁发房屋产权证明的行为，严重侵害了原告的合法财产权益，请求法院依法撤销被告2006年11月22日颁发给第三人张维金A018048号房屋所有权证的具体行政行为。为支持其诉请，原告方向法庭提供了下列证据：1、原告张翠兰与第三人李克伟的结婚证，拟证明原告与李克伟的夫妻关系。2、2006年6月25日李克伟与张维金所签房屋买卖协议，拟证明第三人李克伟将夫妻共有房屋私下出售给张维金。3、1994年5月23日李克伟房屋所有权证，拟证明该房屋是李克伟与张翠兰夫妻共有。4、被告为张维金办理房屋登记的房屋所有权申请审批表及国有土地使用权证，拟证明被告违反法定程序，未尽到严格审�义务，未征询原告意见，错误办理产权变更登记，损害原告利益，原告直至2014年5月22日通过委托律师查询方知道事实真相。5、2014年7月15日被告出具的张维金产权产籍情况证明书及原告复印的2006年11月10日张维金与李克伟的售房协议书，拟证明被告档案显示该房屋实际成交价格为6万元。6、缴费票据六张，拟证明李克伟按照与张维金的约定缴纳各项过户费用3000余元。7、李克伟出具的卖房情况说明及借据、（2008）安民初字第851号民事调解书、关于李克伟与方秀志经济连带纠纷处理结论，拟证明李克伟因赌博欠债，为躲避纠缠违心以低于市价的价格将房屋出售给张维金，同时向原告隐瞒事实，欺骗原告说对外出租房屋。8、房租协议，拟证明原告与第三人李克伟自2007年10月1日至2009年9月30日在外租房居住。9、证人刘某的证言，拟证明李克伟搬家时说房子要出租，张维金�进去后才知道房子已经卖了。10、证人李某的证言，拟证明张翠兰一直以为房子是出租的。
被告安陆市房管局辩称，原告在诉状中的两个理由不能成立，经不起推敲：第一，原告诉称李克伟以逃避债务为由将房屋租给他人居住，既然是租给他人居住，作为房屋共有人的原告就应该与承租人签订租赁合同，还需要对房屋进行管理维护。在长达八年之久的时间里，原告不可能不过问房屋承租人的情况。第二，2008年《房屋登记办法》实施后，被告对于类似的房屋交易都与安陆市公证处出具证明办理产权产籍过户事宜，已经形成了惯例。被告为第三人张维金办理房屋登记的过程是依法依规进行，请求法院驳回原告的诉讼请求。
第三人张维金述称，我与原告张翠兰是同族兄妹，购买他们家房屋是张翠兰主动提出，张翠兰是家中的当家之人，不可能对卖房一事不知情。我购�李克伟家的房屋支付了10.5万元价款，完全符合当时的市场价格，房产登记手续是约定好由李克伟出面办理的，从法律上讲，我购买房屋已经构成善意取得，即使房产过户存在瑕疵，也不应撤销登记行为。张维金向法庭提供以下证据：1、张维金身份证复印件，拟证明第三人身份。2、2007年10月11日李克伟收据一份，拟证明房屋买卖事实。3、张维金代理人对证人张某甲、严某甲、严某乙的调查笔录各一份，拟证明原告对房屋买卖知情，且尽力促成的事实。4、证人张某乙的证言，拟证明张翠兰在2010年11月及2012年国庆节均与自己谈到房屋买卖的事情。
经庭审质证，本院对以下证据作如下确认：1、被告提供的证据一、证据二、证据三、证据四、证据七，原告和第三人均无异议，本院对上列证据予以采信。2、被告提供的证据五，原告和第三人李克伟质证认为，售房协议上�甲乙双方签字均不是当事人本人所签。3、被告提供的证据六房地产转让申请书，原告和第三人李克伟质证认为申请书上张维金的签字与售房协议上的签字明显不同，且申请书上没有原告张翠兰的签字。4、被告提供的证据八，原告和第三人对七真实性没有异议，但原告质证认为该申请书上的签字并非张维金本人所签。本院认为，上述三份证据是被告办理房屋转移登记的主要依据，其效力需结合其他证据予以确定。5、原告提供的证据一被告和第三人均无异议，该证据可以证明原告张翠兰与第三人李克伟的夫妻关系，本院予以采信。6、原告提供的证据二，2006年6月25日李克伟与张维金签订的房屋买卖协议书，被告和第三人李克伟、张维金均无异议，本院予以采信。7、原告提供的证据三李克伟的房屋所有权证，被告和第三人张维金质证认为，房屋所有权证上只有李克伟一个人的名字，所以是李克伟的私产，不是夫妻共同财产。本院认为，虽然该房产证上记载的所有权人是李克伟，但该房屋是李克伟与张翠兰在夫妻关系存续期间改建所得，应当属于夫妻共同财产，被告和第三人张维金的质证意见不能成立，对该证据本院予以采信。8、原告提供的第四组证据，被告和第三人张维金、李克伟对其真实性没有异议，但被告和张维金认为不能证明被告的登记程序违法，也不认可原告直至查询登记信息时才知道房屋已经被卖给张维金。本院认为，原告提供的上述该组证据中的登记资料与被告提供的相同，但查询的资料本身不能证明原告何时知道房屋买卖情况。9、原告提供的第五组证据，第三人李克伟没有异议，被告质证认为房屋买卖协议中的价款部分与被告登记没有直接关联，第三人张维金质证认为该协议是李克伟办理过户登记时提供的，�我没有关系。本院认为，该售房协议与原告提供的证据二中的售房协议存在不同，结合当事人陈述可以看出，该售房协议是李克伟在办理过户登记时为减少办证费用所提供的协议，协议上张维金的签字明显不是其本人所签。同时也可以看出办理过户登记的申请表及其他文件上的张维金签字均不是其本人所签。9、原告提供的证据六缴费票据，被告和第三人没有异议，被告质证认为该证据可以证明李克伟与张维金交易的事实。本院认为，缴费票据由李克伟保存，可以说明李克伟按照买卖协议的约定单方办理房屋过户登记手续，对该证据本院采信。但房屋买卖的具体金额不能单纯依照票据上的金额认定。10、原告提供的第七组证据，被告和第三人张维金质证认为，李克伟的情况说明不是证据，对其余欠条、债务情况和法院调解书不予认可。本院认为，因李克伟是本案第三人，其所写的情况说明只是当事人陈述，需要与其他证据相互印证才能达到证明目的。第七组证据中的（2008）安民初字第851号民事调解书和借据均不没有李克伟本人名字出现，与本案没有关联性。张维金和李克伟房屋买卖时2006年，原告提供的2011年6月15日经济连带纠纷处理结论也形成于房屋买卖之后，从处理结论中也无法看出经济纠纷何时形成，与房屋买卖是否存在关系，所以原告提供的第七组证据除李克伟的情况说明外均与本案没有关联性，不能达到原告的证明目的，本院不予采信。11、原告提供的证据八房屋租赁协议，被告和第三人张维金质证认为该协议是近期打印出来的。本院认为，原告是否租房居住与对卖房行为是否知情没有必然联系，所以该证据与本案没有关联性，本院不予采信。12、原告提供的证人刘某的证言，本院认为该证人只能证明在李克伟卖房子时，其不知道房屋已经出售，到张维金搬进该房屋后，其已经知道房屋买卖的事实，不能证明原告张翠兰是否知道和何时知道房屋已经出售的事实。13、原告提供的证人李某的证言，本院认为，证人李克某说明听说李克伟家的房子是出租，其证言属于传来证据而不是直接证据，且李某是第三人李克伟的妹妹，也就是原告张翠兰的小姑子，与原告有直接亲属关系，其所做的对原告有利的证言不能单独作为定案证据。14、第三人张维金提供的证据一、证据二，原被告和第三人李克伟没有异议，本院予以采信。15、第三人张维金提供的第三组证据其代理人对三名证人的调查笔录，原告和第三人李克伟质证认为不符合证据的形式要件。本院认为，根据《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第十三条的规定，第三人张维金提供的对三名证人的调查笔录，除证人的职�、住址等基本情况没有完全写清楚外，基本符合证人证言的提供条件。但是由于证人没有出庭作证，所以其证明效力相对较低。结合前面原告张翠兰提供的证据二的房屋转让协议书和证人张某甲的证言，可以证明第三人张维金购买李克伟的房屋价款是10万余元，而不是原告所称的6万元。16、第三人张维金提供的证人张某乙的证言，本院认为张某乙只能证明张翠兰2010年对卖房一事已经知情，并没有参加具体交易过程。而且张某乙与张维金的亲属关系比张翠兰近，其所作的对张维金有利的证言不能单独作为定案证据，对张某乙的证言本院不予采信。17、第三人李克伟提供的证据李克伟脑溢血病历、张翠兰就诊病历及诊疗费收据和李克伟保证书，被告和第三人张维金均质证认为与本案无关。本院认为，第三人李克伟提供的上述证明材料与本行政诉讼没有直接关联性，也不能直接证明张翠兰是否知道房屋买卖情况，所以本院不予采信。
经审理查明，原告张翠兰1981年1月30日与本案第三人李克伟结婚。1991年李克伟夫妇对自家位于安陆市迎春街凤凰路69号建筑面积93.45平方米的房屋进行改建，建成占地面积158.7平方米、建筑面积183.15平方米房屋，并于1994年5月办理了房屋登记。2006年6月25日第三人李克伟以10.8万元的价格将房屋出售给第三人张维金。此后，李克伟按照约定自行到被告安陆市房管局办理了过户登记手续。为少缴相关税费，李克伟向被告提供的售房协议中价款为6万元，李克伟按照6万元的金额缴纳了相关税费。第三人张维金并未参与办理过户登记，也未到场签字。2006年11月22日被告向第三人张维金颁发了A018048号房屋所有权证。李克伟一家从该房屋中搬出，经过一段时间后第三人张维金搬入该房屋居住，直至2013年房屋被拆迁。
同时查明，原告张翠兰与第三人张维金系同村同族的兄妹，第三人李克伟与第三人张维金买卖房屋时，张翠兰同族的叔叔张某甲作为中间人在房屋买卖协议上签字鉴证。
本院认为，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和《房屋登记办法》的规定，安陆市住房保障和房屋管理局是我市范围内负责房屋行政登记的行政机关，应当依法对本市范围内的房屋申请进行审核登记。被告在2006年第三人办理转移登记过程中，没有认真审查售房协议的真实性，没有核实交易是否当事人的真实意思表示，也没有对房屋是否为共有房屋进行审查，就办理了转移登记，没有尽到合理审查职责，其为第三人张维金办理的房屋登记的具体行政行为明显违反法定程序。但是本案第三人张维金为购买李克伟房屋支付了10万余元的价款，并实际占有使用该房屋多年�属于善意取得该不动产。原告张翠兰提供的证据不足以证明第三人张维金在房屋买卖过程中采用了欺诈、胁迫等不正当手段，所以无论张翠兰对李克伟的买房行为是否知情，按照《物权法》第一百零六条规定，张维金都已经取得该不动产的所有权。按照《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款的规定，即使被告房屋行政登记行为违法，为维护交易安全和保护善意第三人的合法权益，对该登记行为也不予撤销。综上所述，依照《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第五十八条、《物权法》第一百零六条和《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款的规定，判决如下：
确认被告安陆市住房保障和房屋管理局2006年11月22日向第三人张维金颁发的A018048号房屋所有权证及相应的房屋登记具体行政行为违法。
本案受理费50元由被告安陆市住房保障和房屋管理局负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。
审判长 朱亚平
审判员 杨 静
审判员 杨立波
二〇一四年十月二十四日
书记员 吴军平