浙江省丽水市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙11民终1201号
上诉人（原审被告）：浙江一按一惠网络服务有限公司。住所地：丽水市莲都区开发路***号*层。统一社会信用代码：91331102323457240E。
法定代表人：徐祖平，董事长。
委托诉讼代理人：王旭菲，浙江京衡律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈东升，男，1960年7月28日出生，汉族，住丽水市莲都区。
被上诉人（原审原告）：何惠莹，女，1963年5月6日出生，汉族，住址同上。
两被上诉人共同委托诉讼代理人：吴孚美，浙江泽大律师事务所律师。
两被上诉人共同委托诉讼代理人：吕晟溢，浙江泽大律师事务所实习律师。
上诉人浙江一按一惠网络服务有限公司因与被上诉人陈东升、何惠莹物权纠纷一案，不服丽水市莲都区人民法院（2017）浙1102民初1129号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
浙江一按一惠网络服务有限公司上诉请求：1、撤销原审判决；2、判决驳回被上诉人全部诉讼请求；3、判令被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、被上诉人陈东升是自愿以案涉房屋的使用权入股上诉人、上诉人以股权回报和装修房屋的方式“有偿”使用该房屋。因此陈东升是上诉人的股东，不存在上诉人无端占用、拒付使用费的情况。二、基于双方的投资合意，上诉人确实搬进了被上诉人的案涉房屋办公，但是具体事实与被上诉人所称的有多处不符。即使被上诉人认为上诉人使用了该房屋需要支付使用费用，也有多处事实无证据证明。（1）房屋使用面积与被上诉人所称不符；（2）房屋的使用期限与被上诉人所称不符；（3）上诉人搬进案涉房屋后，出资156345.8元对房屋进行修缮、室内软装及添置的家具均保留在案涉房屋内，应扣除该笔费用。三、原审中对房屋租赁价值的鉴定评估报告存在缺陷，并且根据本案的特殊性，不应仅凭租赁价值的鉴定金额进行认定。（1）该份《评估报告》评估测算时评估机构及人员未能考虑到评估对象存在严重的功能性贬值；（2）评估报告认定的交易时间有误。
陈东升、何惠莹辩称：浙江一按一惠网络服务有限公司上诉事实和理由没有依据。第一，被上诉人并未自愿入股上诉人。上诉人无法提供证据证明被上诉人的股份情况、占有比例、回报情况、如何兑现等。第二，关于面积使用，涉案房屋只有一个门，密码由上诉人设定，被上诉人进入亦需上诉人开门，不存在其他人共有，只有上诉人在使用涉案房屋。另，鉴定前，一审法官提出去现场勘验上诉人房屋使用面积，上诉人明确拒绝到场，鉴定时，上诉人亦拒绝到场，因此鉴定结果上的面积不存在问题。公司的老总、财务及其他工作人员也都住在这里，其面积绝对不仅是上诉人所说的这么点。第三，关于时间问题，被上诉人在一审提供了相应材料，水电和宽带费用的支付，以及搬迁情况等。第四，关于《评估报告》的内容一审已经质证过，上诉人说的建筑物贬值和各种贬值，并没有依据，被上诉人认为房屋是增值的。综上，请求法院驳回上诉人的上诉请求。
陈东升、何惠莹向一审法院起诉请求：1、判令被告支付房屋占有使用费共计人民币280389元；2、本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2015年4月15日，被告浙江一按一惠网络服务有限公司住所变更，由浙江省丽水市莲都区开发区651号变更到浙江省丽水市莲都区花园新村53幢二单元203
--204室。后又于2016年4月22日住所变更回浙江省丽水市莲都区开发区651号。原告陈东升、何惠莹系丽水市莲都区花园新村53幢二单元203--
204室房屋所有权人。2015年9月21日、2015年11月11日、2016年1月8日、2016年3月8日、2016年6月20日，被告浙江一按一惠网络服务有限公司通过银行向原告何惠莹支付水电费、招待费、茶叶及购开水瓶等费用。原告陈东升、何惠莹因案涉房屋的占有使用费诉至该院。另查明：坐落于莲都区房屋的建筑面积为346.16㎡。该案在审理过程中，依原告陈东升、何惠莹申请，依法委托丽水新时代资产评估有限公司对本案所涉位于丽水市莲都区花园新村53幢2单元203-2-4室房屋2015年1月至2016年6月间的租赁价值进行评估，评估结论为：委托评估的房地产市场租赁价值为人民币贰拾贰万陆仟元整（￥226，000.00元）。该院认为，丽水新时代资产评估有限公司出具的评估报告系本院依法委托，程序合法，且原告对此表示认可，被告并未举证证明上述评估报告存在《最高人民法院关于民事诉讼的若干规定》第二十七条存在的情形，故对上述评估报告，该院予以确认。
一审法院认为：原告陈东升、何惠莹系案涉房屋登记的权利人。原告虽未提供充分证据予以证实其与被告间租赁关系的合意及租赁的事实，但被告对于占有使用案涉房屋的事实予以认可。被告辩称其占有使用案涉房屋系原告陈东升与被告达成利用房屋使用权入股被告的合意，但其未提供证据予以证明。故被告实际使用案涉房屋，理应支付其占有使用期间的使用费。关于占用使用的期间，该院结合被告向原告支付水电费等费用的票据以及银行转账记录，认定为自2015年1月至2016年6月止。关于占有使用的面积，双方都未提供充分证据予以证明，本院按照房屋所有权证记载的建筑面积计算。关于占有使用费的计算标准，本院以租赁价值评估报告书为准。为此，原告诉请被告支付房屋占有使用费的合理部分，该院予以支持。为此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告浙江一按一惠网络服务有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告陈东升、何惠莹房屋占有使用费226000元；二、驳回原告陈东升、何惠莹的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5506元，减半收取2753元，由原告陈东升、何惠莹负担570元，由被告浙江一按一惠网络服务有限公司负担2183元。
二审中，陈东升、何惠提交房屋租赁协议一份，照片四张。房屋租赁协议拟证明涉案房屋的租赁价格情况，四张照片拟证明上诉人所说的装修款是另一处房屋所用，并非本案涉案房屋的装修款。浙江一按一惠网络服务有限公司质证认为，房屋租赁协议并非二审新证据，四张照片的真实性、合法性、关联性均不予认可，无法证明与本案有关。本院认为，房屋租赁合同与本案没有关联性，关于房屋的使用价值，一审已经进行了鉴定，四张照片的证据三性无法确定，不能待证被上诉方拟证明的事实，均不予采信。
本院查明的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，虽无法确定涉案房屋的租赁关系，但上诉人的确占用使用了案涉房屋，在此情况下，上诉人应当支付相应的占用使用费，关于上诉人以入股使用房屋的主张，一、二审中均没有提供任何证据能证明双方当事人之间存在投资或者入股的事实，故不予支持。关于使用面积及使用期限的问题，上诉人主张只使用了房屋一半不到的面积，但仅提供其所称的装修公司草拟的房屋结构示意图，无其他证据佐证，本院不予认可。上诉人主张一审认定的占有使用期限与事实不符，但不能提供证据来证明，在双方有争议的情况下，一审法院依据案涉房产2015年至2016年上诉人缴纳的水电费，以及搬走后网络宽带迁移的情况确定占有使用的期限为2015年的1月至2016年的6月是合理的。关于使用期间装修价值的折抵问题，上诉人要求扣除装修费用，双方均未作出过约定，没有相应的合同依据和法律依据，其要求扣减的理由也不能成立。关于评估报告的问题，鉴定机构的评估基准虽然是2017年4月28日，但特别说明评估人员经市场调查，2015年至今该区域内的办公用房租金波动幅度不大，故在此参考的前提下对案涉房产2015年和2016年的租赁价格作出了测算，在上诉人没有充分的证据反驳该鉴定结论的情况下，一审法院依据鉴定的评估报告作为案涉房产占有使用费计算的标准也是合理的。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5506元，由上诉人浙江一按一惠网络服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈江云
审 判 员 李 洋
审 判 员 金红萍
二〇一七年十月二十五日
代书记员 徐基恒
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