广东省肇庆市端州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）肇端法民一初字第686号
原告：陈慧贤，女，汉族，住广东省德庆县。
委托代理人：赵文娟、黄志鹏，广东沧江律师事务所律师。
被告：肇庆市顺宝骏景房地产发展有限公司，住所地肇庆市端州区。
法定代表人：何昶明。
委托代理人：陈淑欢，广东勤思进律师事务所律师。
第三人：中国农业银行股份有限公司肇庆端州支行，住所地广东省肇庆市端州区星湖大道9号恒裕海湾A1幢一楼101、102、103、105卡。
负责人：陈享标，该行行长。
委托代理人：傅浩成、李永根，该行办事员。
原告陈慧贤诉被告肇庆市顺宝骏景房地产发展有限公司（以下简称顺宝公司）、第三人中国农业银行股份有限公司肇庆端州支行（以下简称农业银行）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，于2015年11月27日公开开庭进行了审理。原告陈慧贤的委托代理人赵文娟，被告顺宝公司的委托代理人陈淑欢，第三人农业银行的委托代理人傅浩成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2013年2月19日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的骏景湾豪庭第六幢第二十二层之二2203房，房款总价731193元，首付款为401193元，余款330000元采取银行按揭方式支付；合同约定被告应于2014年7月31日前向原告交付房屋，若被告逾期交房超过90日，原告有权解除合同。2013年2月19日，原告支付首期房款401193元，同日，原告支付了个人贷款按揭费用360元；2013年2月20日，原告缴交契税10967.9元。2013年3月4日，原告与农业银行签订了《个人购房担保借款合同》，约定原告以涉案房产作为抵押物，向农业银行按揭贷款330000元，该笔贷款直接划至被告账户；2013年4月1日被告收到农业银行直接向其划付的330000元抵押贷款；2013年4月15日，被告向原告开出330000元购房款发票。此后原告一直正常向农业银行还款，截止2015年7月7日，原告共计向农业银行归还本金74250元，支付利息38646.53元，合计112896.53元。根据合同约定，被告应于2014年7月31日前向原告交付房屋，若被告逾期交房超过90日后，原告有权解除合同。为此，原告于2015年7月21日委托律师以《律师函》方式通知被告解除上述《商品房买卖合同》，被告于2015年7月22日签收。被告应退还原告全部已付款，并按原告累计已付款的5％向原告支付违约金36559.65元。同时，根据法律的规定由于被告违约导致本合同解除，对原告因购买涉案房屋及办理房产相关证明、办理契税、抵押贷款等所支付的全部费用11327.9元及利息损失均应由被告承担。此外，在《商品房买卖合同》解除后，原告与农业银行签订的《个人购房担保借款合同》的合同目的已无法实现，应一并解除，因提前解除该合同所产生的违约金及造成的损失均应由被告承担，截止2015年7月7日原告共计向农业银行归还本金74250元，支付利息38646.53元，合计112896.53元应由被告承担。借款合同解除后，自2015年7月7日起原告未归还给农业银行的剩余本息应由被告直接支付给农业银行。同时，被告应协助原告办理撤销涉案商品房买卖合同的备案登记、预告登记手续。为维护原告的合法权益，特请求法院判决：1、确认原告与被告于2013年2月19日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：第2013021912296305号）于2015年7月22日解除；2、被告立即返还原告已付首期房款401193元及相应利息（以401193元为本金，按中国人民银行同期贷款利率自2013年2月19日起暂计至2015年8月25日为61958.13元，实计至实际支付之日止）；3、被告赔偿原告所缴交的契税、按揭费用等费用损失11327.9元及相应利息（以11327.9元为本金，按中国人民银行同期贷款利率自2013年2月20日起暂计至2015年8月25日为1747.59元，实计至实际支付之日止）；4、被告赔偿原告向中国农业银行股份有限公司肇庆端州支行已支付的抵押贷款本金74250元及利息38646.53元，合计112896.53元（暂计至2015年7月7日）；5、被告立即向原告支付违约金36559.65元；6、被告协助原告办理撤销合同备案登记、预告登记手续；7、本案诉讼费用由被告承担。
诉讼中，陈慧贤增加一项诉讼请求，要求一并解除陈慧贤与农业银行签订的《个人购房担保借款合同》。
被告辩称：一、原告请求确认涉案合同已解除缺乏事实和法律依据，依法不应获得支持。（一）涉案商品房已经履行完毕，原告在合同终止后提出解除缺乏事实和法律依据。被告已于2015年6月19日按原告签约的通信地址以快递方式将收楼通知寄给原告，而原告在收到书面收楼通知后，无正当理由拒不收楼，根据司法解释规定，自交房通知确定交付使用之日起，被告已经完成了交付房屋的义务，合同已经履行完毕，合同已经终止。（二）原告用于解除涉案商品房买卖合同的律师函内容不符合法律规定，不产生解除的效力。首先，根据司法解释规定，出卖人延迟交付房屋或者买受人延迟支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行的，当事人一方请求解除合同的，应予支持。本案的商品房买卖合同已于原告发出律师函之前已经履行完毕，原告行使解除权不符合法定条件，不应获得支持。其次，根据司法解释规定，当事人发出解除合同通知书应给予另一方异议期间，如无约定，依法应为三个月的异议期间。原告在2015年7月发出的律师函中表述为寄到答辩人处发生解除，该表述违反法律规定，也剥夺了被告人异议的权利。二、原告请求返还首期房款及利息和抵押贷款本金及利息缺乏事实和法律依据，依法不应获得支持。本案的商品房买卖合同不存在解除的基础，也并非民间借贷，原告与按揭银行的贷款合同尚未解除，故原告的该项请求缺乏事实和法律依据。三、原告请求被告支付其缴纳的契税及有关费用毫无事实和法律依据，应予驳回。原告该项诉求所述的款项均非答辩人收取，无论涉案合同是否解除，被告均无需向原告支付。综上，原告请求确认涉案预售商品房买卖合同已经解除缺乏事实和法律依据，不应获得支持，故此，原告提出的其他诉求也应当予以驳回。
第三人陈述：原告与我行于2013年3月4日签订《个人购房担保借款合同》，以其所购买的房屋作抵押担保向我行借款330000元，截止2015年10月1日，结欠我行按揭贷款本金247500元（无欠供，利息暂计算至2015年10月1日，之后的按三方签订《个人购房担保借款合同》计算至贷款本息结清日止）。根据《个人购房担保借款合同》第十四条：“借款人与售房人的商品房买卖合同被确认无效、变更、撤销、解除的，贷款人有权根据情况单方面解除与借款人的借款合同或采取其他相应措施。本合同被解除时，借款人同意贷款人有权要求售房人将借款人结欠借款本息及相关费用由售房人账户直接划至贷款人指定账户，用于偿还本合同项下债务。如售房人将购房贷款本金和利息直接返还贷款人，借款人应承担本合同项下其他剩余债务；如售房人未将购房贷款本金及利息直接返还贷款人，借款人应承担本合同项下全部债务”。借款人选择履约，我行无异议；若原告与被告解除《商品房买卖合同》，原、被告两房则均有责任在法院判决生效后15天内清偿我行贷款本息。
经审理查明：2013年2月19日，陈慧贤与顺宝公司签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：2013021912296305），约定：陈慧贤购买顺宝公司开发的位于肇庆市端州区信安路东侧109区骏景湾豪庭第六幢第二十二层之二2203房一套，商品房总价为731193元，该商品房建筑面积127.06㎡，其中套内建筑面积103.66㎡，分摊建筑面积23.4㎡；合同第八条“交付期限”明确：出卖人应当在2014年7月31日前将具备“该商品房经验收合格”、“该商品房经验收合格是指该商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续”的商品房交付买受人使用；合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金；合同第十一条“交接”约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：商品房具备交付使用条件，自出卖人通知买受人收楼之日起，视出卖人已按期交楼，该商品房一切责任由买受人承担。该合同附件四《合同补充协议》约定：五、由于买受人原因，导致以下情况发生的，双方同意按以下方式处理（对合同第七条及第十一条的补充）：……3、买受人应当按照出卖人《收楼通知书》中约定的交付时间到出卖人指定地点付清相关的应付款项并办理收楼手续；……如买受人未按《收楼通知书》或合同约定时间办理收楼手续的，自《收楼通知书》约定的交付时间届满时视为合同项下的商品房已交付。2013年2月19日，陈慧贤按合同约定支付首期购房款401193元。2013年3月4日，陈慧贤与农业银行签订一份《个人购房担保借款合同》，约定：陈慧贤向农业银行申请贷款330000元，贷款用途为购买位于肇庆市端州区信安路东侧109区骏景湾豪庭第六幢第二十二层之二2203房，贷款期限为120个月；贷款一次划入顺宝公司账户；还款方式为按月等本递减还款法；合同还约定了陈慧贤以其所购买的位于肇庆市端州区信安路东侧109区骏景湾豪庭第六幢第二十二层之二2203房作贷款的抵押。合同签订后，陈慧贤与农业银行对合同办理了律师见证手续；2013年4月1日，农业银行将330000元贷款划入顺宝公司账户。随后，陈慧贤按约定每月履行还款义务。2013年8月9日，陈慧贤与农业银行就抵押房产到房管部门办理了抵押权预告登记手续（粤房地预登肇字第0100041010号）。
陈慧贤办理购房手续过程中，支付个人贷款按揭费用360元、契税10967.9元。
另查明：2015年6月19日，顺宝公司向陈慧贤发出《收楼通知书》，通知陈慧贤购买的商品房已按约定完成竣工验收备案，具备了交付使用条件，于2015年6月30日前办理收楼手续。陈慧贤在2015年6月20日收到该《收楼通知书》，之后未办理收楼手续。2015年7月21日，陈慧贤委托广东沧江律师事务所向顺宝公司寄出一份《律师函》，载明：顺宝公司通知陈慧贤收楼时已超过合同约定的交房时间，由于顺宝公司逾期交房超过90天，双方合同约定的解除条件已经成就，双方签订的《商品房买卖合同》及所有附件自此函件邮寄到贵司之日起解除，顺宝公司收到函件之日起三日内务必退还陈慧贤已支付的首期款、各项杂费、已付银行按揭款本息及违约金等损失。顺宝公司在2015年7月22日收到该《律师函》。
又查明：顺宝公司开发的肇庆市端州区信安路东侧109区骏景湾豪庭第六幢于2015年6月18日办理竣工验收备案登记手续。
诉讼中，陈慧贤与顺宝公司确认在顺宝公司发出《收楼通知书》之前，陈慧贤没有催告顺宝公司交房，双方亦没有进行过协商。
本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。陈慧贤与顺宝公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容没有违反法律法规强制性规定，是有效合同，应受法律保护。双方当事人应当按照合同约定的内容全面履行自己的义务。本案的争议焦点是《商品房买卖合同》是否解除问题。首先，根据《商品房买卖合同》约定，顺宝公司应在2014年7月31日前将经验收合格并在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续的商品房交付给陈慧贤，顺宝公司直至2015年6月19日才向陈慧贤发出《收楼通知书》，顺宝公司未依约向陈慧贤交房，显属违约，应承担相应的违约责任。陈慧贤在2015年6月20日收到《收楼通知书》后并未办理收楼手续，根据《合同补充协议》第五条“买受人应当按照出卖人《收楼通知书》中约定的交付时间到出卖人指定地点付清相关的应付款项并办理收楼手续；……如买受人未按《收楼通知书》或合同约定时间办理收楼手续的，自《收楼通知书》约定的交付时间届满时视为合同项下的商品房已交付。”的约定，应视为顺宝公司已将房屋交付给陈慧贤。其次，虽然《商品房买卖合同》约定顺宝公司如未按合同规定的期限交付房屋逾期超过90日的，陈慧贤有权解除合同，但在顺宝公司逾期交付房屋后，陈慧贤与顺宝公司在诉讼中确认在顺宝公司发出《收楼通知书》之前，陈慧贤没有催告顺宝公司交房，双方亦没有进行过协商，可见陈慧贤在解除合同条件成就时怠于行使解除权。顺宝公司在2015年7月22日收到陈慧贤发出要求解除合同的《律师函》时，如上所述顺宝公司已将房屋交付给陈慧贤，即顺宝公司已经履行合同的主要义务，本案并不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”的规定，因此，陈慧贤请求解除《商品房买卖合同》，缺乏理据，本院不予支持。顺宝公司关于解除《商品房买卖合同》缺乏事实和法律依据的抗辩，理由成立，本院予以采纳。综上所述，陈慧贤请求解除《商品房买卖合同》和《个人购房担保借款合同》，要求顺宝公司返还购房款、赔偿损失、支付违约金并撤销合同备案登记、预告登记的主张，缺乏理据，本院不予支持。至于顺宝公司迟延交房的违约责任，陈慧贤可另循途径解决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十二条的规定，判决如下：
驳回原告陈慧贤的全部诉讼请求。
本案案件受理费10056元（原告已交纳），由原告陈慧贤承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审案件判决部份的上诉请求数额向广东省肇庆市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 廖铭道
审 判 员 王 敏
代理审判员 郑 君
二〇一六年三月十一日
书 记 员 陈宗华
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