上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终6450号
上诉人（原审被告、反诉原告）：吴厚堂，男，1975年12月18日生，汉族，住福建省寿宁县。
上诉人（原审被告、反诉原告）：上海秉堂石业有限公司，住所地上海市奉贤区光泰路1999号36幢1254室。
法定代表人：卢忠娇，执行董事。
上诉人（原审被告、反诉原告）：卢忠娇，女，1975年5月9日生，汉族，住福建省寿宁县。
上列三上诉人的共同委托诉讼代理人：何建安，上海市浩信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海奉贤同福易家丽国际石材市场经营管理有限公司，住所地上海市奉贤区金汇镇大叶公路6818号。
法定代表人：陈萍，董事长。
委托诉讼代理人：廖佩娟，上海廖得律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邓斯玲，上海廖得律师事务所律师。
上诉人吴厚堂、上海秉堂石业有限公司、卢忠娇因与被上诉人上海奉贤同福易家丽国际石材市场经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2016）沪0120民初12461号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月16日受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人吴厚堂、上海秉堂石业有限公司、卢忠娇的共同委托诉讼代理人何建安，被上诉人上海奉贤同福易家丽国际石材市场经营管理有限公司的委托诉讼代理人廖佩娟、邓斯玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
吴厚堂、上海秉堂石业有限公司、卢忠娇（以下简称“吴厚堂等”）上诉请求：撤销一审判决第一、二、三、四、五、七项，改判驳回被上诉人的一审全部诉讼请求，支持上诉人的一审反诉请求。事实和理由：1、一审法院无视被上诉人作为石材市场的开办者对作为入驻商户的上诉人应承担的责任，片面认定双方之间只是单纯的房屋租赁关系，属于基本事实认定错误；2本案不存在合同到期终止的问题，上诉人受让及投资建设后，加盖的办公楼属于上诉人所有，上诉人有权要求与被上诉人每年续签租赁合同，且被上诉人有义务签署；3、即便按照单纯的租赁关系被上诉人亦应承担地面建筑物的建造费用，一审法院错误地解读了租赁合同第六条第二款第四项的规定；4、被上诉人存在诸多违法行为被政府清理整顿，其决定关闭石材城造成上诉人巨大损失，应当承担赔偿责任；5、上诉人出于保全需要保持现场现状，不应承担占有使用费；6、《协议书》及《承诺书》系在被上诉人停电要挟下签署，并非上诉人的真实意思表示，且不影响上诉人索赔。
上海奉贤同福易家丽国际石材市场经营管理有限公司（以下简称“同福易家丽公司”）辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，故请求驳回上诉，维持原判。
同福易家丽公司向一审法院起诉请求：1、判令吴厚堂等将承租房屋腾退并归还；2、判令吴厚堂等支付2016年7月1日起至实际搬离日止的占有使用费，按每年852,202元（人民币，下同）计算；3、判令吴厚堂等支付合同期内欠付的租金150,000元；4、判令吴厚堂等支付2015年7月1日起至2015年12月31日的市场物业管理费21,552元；5、判令吴厚堂等支付2016年5月、6月拖欠水费、电费（包含加价部分的电费）、电信费等各项费用30,967元；6、判令吴厚堂等支付以欠付租金150,000元为本金，自2014年7月1日起至吴厚堂等清偿之日止，按每日千分之五计算的滞纳金。
吴厚堂等则提起反诉请求：1、判令同福易家丽公司赔偿办公楼及机械设备等投资损失3,569,070元（具体以法院委托评估价格为准）；2、判令同福易家丽公司赔偿石材搬迁运费300,000元；3、判令同福易家丽公司赔偿停产停业损失390,000元。
一审法院认定事实：2015年4月17日，同福易家丽公司与吴厚堂等签订《租赁合同（石材）》一份，约定：吴厚堂等承租同福易家丽公司位于上海市奉贤区XX公路XX号XX城XX加XX、XX号XX房；租赁面积3,592平方米；租赁期限自2015年4月1日起至2016年3月31日止；房屋租金为每年852,202元；于2015年4月25日至7月25日前分四期付清全部租金；吴厚堂等在法律范畴内和合同约定范围内，有权处置在承租区域内自行添置的机械设备和可移动设施；对承租区域内加盖、添置的所有固定物及其附属物，有权在合同期内转让或变更使用人，但其所有权无偿归同福易家丽公司所有。2015年12月31日，吴厚堂等向同福易家丽公司出具《承诺书》一份，承诺于2015年12月31日全面停止一切加工及经营活动，并于2016年1月1日起实施全面搬迁，至2016年6月30日全面搬离；于2016年5、6月分两期付清所欠2015年4月1日起至2015年6月30日的150,000元租金。2016年1月12日，吴厚堂等与同福易家丽公司签订《协议书（2）》一份，约定：吴厚堂等于2016年5、6月分两期付清所欠2015年4月1日起至2015年6月30日的150,000元租金；于2015年12月31日停止一切加工经营活动，自2016年1月1日起实施搬迁，至2016年6月30日全部搬清，退还租赁场地给同福易家丽公司；同福易家丽公司给予吴厚堂等6个月（2015年7月1日起至2015年12月31日）的免租期，6个月（2016年1月1日起至2016年6月30日）的搬场期。免租期内，同福易家丽公司不收取场地租金，发生的水、电等公用事业费必须按现行价格如数支付；搬场期间，同福易家丽公司不收取场地租金，但吴厚堂等必须每月支付每天每平方米0.05元的物业管理费，此期间所发生的水、电等公用事业费也必须按现行价格如数付清。上述协议签订后，吴厚堂至今未向同福易家丽公司支付上述欠交的租金150,000元。合同到期后，吴厚堂等实际使用、占用租赁场地至今。2016年7月1日起同福易家丽公司对租赁场地实施了断水断电行为。吴厚堂等尚欠同福易家丽公司2015年5月、6月的水电费、电信费等各项费用30,967元。
一审法院认为，同福易家丽公司、吴厚堂等签订的《租赁合同》，由吴厚堂等向同福易家丽公司承租房屋，是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守。按照合同的约定，吴厚堂等应于合同到期后将租赁房屋归还同福易家丽公司，但吴厚堂等至今仍占用系争房屋，故对同福易家丽公司要求吴厚堂等腾退并归还房屋的诉讼请求，一审法院依法予以支持。对于吴厚堂等辩称同福易家丽公司在2016年7月1日对系争房屋停水停电并关闭“国际石材产业城”，对吴厚堂等造成巨大损失，但同福易家丽公司拒绝赔偿这些损失，造成吴厚堂等无法将房屋交还同福易家丽公司，故不应支付占有使用费的辩解意见，一审法院认为，租赁合同到期后，吴厚堂等应当按约将租赁房屋返还同福易家丽公司，吴厚堂等未能按约归还租赁房屋，应承担相应的占有使用费，但由于同福易家丽公司于2016年7月1日起对系争场地停水停电，系争场地内已无法生产使用，故一审法院酌定2016年7月1日起的占有使用费为每年170,000元。故对同福易家丽公司要求吴厚堂等支付自2016年7月1日起至吴厚堂等实际搬离日止，按每年170,000元计算的占有使用费的诉讼请求，一审法院依法予以支持。对于吴厚堂等辩称系受到同福易家丽公司以停电相要挟才被迫签订《协议书》及《承诺书》的辩解意见，因吴厚堂等未能提供相应证据证明存在胁迫的事实，故一审法院对该辩解意见不予采信。吴厚堂等未能按照双方签订的《租赁合同》及《协议书》的约定的期限支付自2015年4月1日起至2015年6月30日的租金150,000元，应承担相应的民事责任，故一审法院对同福易家丽公司要求吴厚堂等支付上述期间的所欠租金150,000元的诉讼请求，依法予以支持。因双方签订的《协议书》中，对欠付租金的支付时间进行了约定，而该约定对2016年5月及6月的付款比例未进行明确约定，故一审法院认定吴厚堂等应于2016年6月前付清所欠租金；庭审中，吴厚堂等对《租赁合同》约定的违约金计算方法认为约定过高，故一审法院依法对违约金计算标准予以调整；综上，一审法院对同福易家丽公司要求吴厚堂等承担以上述欠付租金为本金，自2016年7月1日起至清偿日止，按每日万分之五计算的滞纳金的诉讼请求，依法予以支持。对于同福易家丽公司要求吴厚堂等支付自2015年7月1日起至2015年12月31日止的物业管理费21,552元的诉讼请求，因双方在《协议书》中约定，搬场期间即2016年1月1日起至2016年6月30日，吴厚堂等才需要支付同福易家丽公司物业管理费，而双方在《租赁合同》中没有支付物业管理费的约定，故同福易家丽公司要求吴厚堂等支付上述期间的物业管理费的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。吴厚堂等未能支付占有使用系争场地期间的水电费、电信费等费用，应承担相应的民事责任，故对同福易家丽公司要求吴厚堂等支付2016年5月、6月拖欠的水费、电费（包括差别化电价）、电信费等各项费用30,967元的诉讼请求，一审法院亦依法予以支持。对于吴厚堂等辩称，就差别化电价问题已提起行政诉讼，故要求待行政判决结果以确定是否应当承担差别化电价的辩解意见，一审法院认为，该差别化电价的收取为政府行政行为，吴厚堂等作为房屋内电量的实际使用人，应当按照规定支付电费；吴厚堂等针对电费计价提起的行政诉讼与同福易家丽公司无关，且至今没有审理结果，故一审法院对吴厚堂等该辩解意见不予采信。吴厚堂等可在今后有合法依据时要求同福易家丽公司退还收取的差别化电价。对于吴厚堂等要求同福易家丽公司支付办公楼及机械设备投资等损失3,569,070元以及石材搬迁费300,000元、停产停业损失390,000元的反诉诉讼请求，一审法院认为，双方的租赁合同已经到期终止，在合同期间，也没有证据证明存在影响吴厚堂等正常使用租赁房屋的情形，且根据双方《租赁合同》的约定，吴厚堂等在承租区域内加盖、添置的所有固定物及其附属物，所有权无偿归同福易家丽公司所有，双方均应当遵从双方的上述合同约定，故吴厚堂等的上述反诉诉讼请求于法无据，一审法院不予支持。
一审法院判决：一、吴厚堂、上海秉堂石业有限公司、卢忠娇于判决生效之日起十五日内将位于上海市奉贤区XX公路XX号XX加XX、XX号XX房腾空并归还上海奉贤同福易家丽国际石材市场经营管理有限公司；二、吴厚堂、上海秉堂石业有限公司、卢忠娇于判决生效之日起十日内支付上海奉贤同福易家丽国际石材市场经营管理有限公司自2016年7月1日起至实际搬离日止，按每年170,000元计算的占有使用费；三、吴厚堂、上海秉堂石业有限公司、卢忠娇于判决生效之日起十日内支付上海奉贤同福易家丽国际石材市场经营管理有限公司合同期内的欠付租金150,000元；四、吴厚堂、上海秉堂石业有限公司、卢忠娇于判决生效之日起十日内支付上海奉贤同福易家丽国际石材市场经营管理有限公司以欠款1,500,000元为本金，自2016年7月1日起至清偿日止，按每日万分之五计算的滞纳金；五、吴厚堂、上海秉堂石业有限公司、卢忠娇于判决生效之日起十日内支付上海奉贤同福易家丽国际石材市场经营管理有限公司2016年5月、6月的水费、电费（包括差别化电价）、电信费等各项费用人民币30,967元；六、对上海奉贤同福易家丽国际石材市场经营管理有限公司的其余诉讼请求不予支持。七、对吴厚堂、上海秉堂石业有限公司、卢忠娇的反诉诉讼请求不予支持。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4,186元，由吴厚堂、上海秉堂石业有限公司、卢忠娇负担；反诉案件受理费20,436元，由吴厚堂、上海秉堂石业有限公司、卢忠娇负担。
经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人就系争房屋签订的租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，亦不存在违反法律、法规禁止性规定的情形，应为合法有效，双方均应恪守履行。现双方合同约定的租期已经届满，被上诉人作为出租方要求上诉人腾空并返还系争房屋，于法有据。上诉人关于双方之间并非单纯租赁关系而被上诉人有义务续签合同的抗辩意见，缺乏事实和法律依据，本院难以支持。关于上诉人欠付租金的问题，双方签署的《协议书》对于欠租数额及支付时间均有约定，被上诉人有权要求上诉人依约支付该笔租金及相应的滞纳金。上诉人虽辩称该《协议书》系受被上诉人要挟而签订，但其并未提供相应的证据加以证明，故一审法院对其上述抗辩意见未予采纳，并无不当，本院予以认同。但本院注意到，一审法院判决第四项关于滞纳金本金数额的表述存在错误，本院二审中依法予以更正。关于房屋占有使用费的问题，上诉人在租赁合同到期后仍继续占有系争房屋，其关于拒不返还房屋的抗辩意见亦难以成立，一审法院据此判决上诉人承担占有使用费，于法不悖。至于使用费的支付标准，考虑到租赁房屋已经停水停电而无法实际生产，一审法院酌定上诉人按照每年17万元的标准支付，应属合理，本院予以维持。至于上诉人主张的损失问题，一则，双方合同已经到期，上诉人主张搬迁费、停产停业及机械设备损失缺乏法律依据；二则，根据双方合同的约定，承租人在租赁区域加盖、添置的固定物及其附属物归出租人所有，故上诉人要求被上诉人就建筑物予以赔偿亦有违诚信。据此，一审法院判决驳回上诉人要求被上诉人赔偿损失的反诉请求，并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持上海市奉贤区人民法院（2016）沪0120民初12461号民事判决第一、二、三、五、六、七项；
二、变更上海市奉贤区人民法院（2016）沪0120民初12461号民事判决第四项为：吴厚堂、上海秉堂石业有限公司、卢忠娇于本判决生效之日起十日内支付上海奉贤同福易家丽国际石材市场经营管理有限公司以欠款150,000元为本金，自2016年7月1日起至清偿日止，按每日万分之五计算的滞纳金；
一审本诉案件受理费人民币4,186元，由吴厚堂、上海秉堂石业有限公司、卢忠娇负担；反诉案件受理费20,436元，由吴厚堂、上海秉堂石业有限公司、卢忠娇负担。
二审案件受理费人民币40,872元，由吴厚堂、上海秉堂石业有限公司、卢忠娇负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 毛焱
代理审判员 谢猛
代理审判员 娄永
二〇一七年八月十五日
书 记 员 许晶
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
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（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
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