湖南省怀化市鹤城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘1202民初2025号
原告尹琼，女，1985年7月18日出生，苗族。
被告怀化市大汉置业有限公司。
委托代理人李润奇，湖南人和人（怀化）律师事务所律师。
原告尹琼诉被告怀化市大汉置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，于2016年7月6日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，于2016年8月4日公开开庭进行了审理。原告尹琼、被告怀化市大汉置业有限公司的委托代理人李润奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告尹琼诉称：2012年6月28，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定：被告将位于位于怀化城北紫东片区“大汉龙城兴龙府”第19幢6层04号，建筑面积141.46平方米的商品房，以总价款413833元出售给原告。合同签定后原告付房款133833元，在通过银行按揭贷款280000元。合同约定的交房条件，即经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》，在《补充协议》第三条第3点中明确了原告交付房产的条件是经过主体分栋验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》。2013年12月31日大汉·龙城兴龙府住宅小区19号综合楼工程质量经竣工验收合格，但至今尚未取得《竣工验收备案表》。被告在房屋没有取得《竣工验收备案表》的情况下通知原告于2013年6月30日收房，原告有理由拒绝收房并要求被告按合同约定承担违约责任。合同第九条第一款第（2）项约定：被告逾期交房违约，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交房价款的万分之一的违约金。被告仍未主动将验收合格的商品房交付给原告使用。被告应向原告支付违约金自合同约定交付之日起按原告已付款的日万分之一计算，即日违约金为413833元×0.0001=41.38元。违约时间从2013年7月1日至2016年7月6日止为1100天。减去第一次起诉主张368天，本次主张违约时间为2014年7月5日至2016年7月6日止为732天。请求：1、由被告承担违约金413833元×0.0001×732=30290元；2、由被告承担本案诉讼费。
被告怀化市大汉置业有限公司辩称：被告已经履行了交房义务，其后不应当承担逾期交房责任；原告逾期缴纳维修基金等费用及违约金，被告有权拒绝交房；被告不交房属合法行为，不应承担逾期交房的法律责任；原告所购买的房屋已经取得了《工程竣工综合验收备案表》，之后被告不应当承担向原告支付违约金的义务。
经审理查明：原、被告于2012年6月28日签订了《商品房买卖合同》，载明被告建设的大汉·龙城兴龙府商品房，预售许可证号为怀房售许字（2012）第0011号。合同约定：原告购买被告的第19幢(该建筑地上30层)6层04号商品房，房屋总价款413833元，合同签订后付房款133833元，向银行按揭贷款280000元；原告需在2013年6月30日前将共用部分专项维修资金交予被告；被告需在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将商品房交付给原告，交付时商品房必须经竣工验收合格并在建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》（该合同第八条）；如果被告逾期交房超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，被告按日向原告支付已交付房价款的万分之二的违约金。
同日，原、被告又签订了《补充协议》，双方在协议第三条中约定：1、原告须在被告发出的交房通知或交房公告注明的交付使用日期内到被告指定的地点办理房屋交接手续。自注明交付使用日起未来接收的，视为验收合格，该房屋的风险责任转由原告承担，且该房屋有关的物业管理费自注明交付之日起由原告承担。原告未能按期接收房屋的，该房屋保修期自注明交付使用日起计算，如本补充条款与买卖合同第八条约定有不一致之处，以本条款为准。2、由于原告原因，未能办理完毕合同备案、贷款手续，或原告未付清房款、有关税费、维修基金及合同约定的违约金等，被告有权拒绝交付房屋，被告由此延期交房无需承担违约责任。3、被告在交付房屋时具备了买卖合同第八条约定的房屋交付条件后，原告不得以其他理由拒绝办理房屋接收手续等内容。双方在协议第四条中约定：因本商品房买卖产生的有关税费，由双方按国家及地方相关法律、法规和政策规定各自承担；由原告承担的有关税费、按现行标准由被告代为收取，按办理相关手续时相关规定多退少补。在协议第五条中约定：因买卖合同及补充协议履行所发的（包括但不限于）通知等文件原告同意被告的有效通知方式有电话通知、挂号邮件、EMS方式、传真或本地报纸刊登等可供查询的方式。在协议第十条中约定：本协议作为《商品房买卖合同》的附件，具有同等法律效力，与《商品房买卖合同》约定不一致的以补充协议为准。
在签订上述《商品房买卖合同》和《补充协议》前，原告于2011年11月28日支付购房款131112元，签订《商品房买卖合同》和《补充协议》的当天支付购房款2721元，2012年9月24日通过银行按揭贷款支付房款280000元。但原告至今未交纳契税和维修基金。
另查明，2013年12月31日大汉·龙城兴龙府住宅小区19号综合楼工程质量经竣工验收合格，2015年1月26日经消防验收合格，2016年6月14日取得《工程竣工综合验收备案表》。被告于2013年12月24日在边城晚报上发布“交房公告”，该公告载明：大汉·龙城一期兴龙府已全部具备交付条件，将自2013年12月30日起开始分批办理交房手续，敬请各位业主根据分批交付时间安排前来大汉·龙城营销中心办理交房手续，详情请见寄至您通讯地址的入伙通知书。原告至今未收房。
原告2014年9月3日起诉被告商品房预售合同纠纷一案中，请求判令被告支付原告逾期交房违约金30458.11元（即已付房款413833元×万分之二×368天），本院于2015年3月4日作出（2014）怀鹤民一初字第893号民事判决被告向原告支付违约金15227.84元（413833元×0.0001×368天）。原、被告均不服判决提出上诉，怀化市中级人民法院于2015年9月14日作出（2015）怀中民一终字第425号民事判决驳回上诉，维持原判。原告于2016年6月已收到被告支付的违约金15227.84元。
上述事实，经过公开开庭审理，原、被告当庭举证、质证和辩论，本院确认，有以下证据证实：
1、原告的身份证、被告的营业执照复印件，证实原、被告的诉讼主体身份情况；
2、《商品房买卖合同》一份，证实原、被告就商品房买卖的事宜进行了相关约定；
3、收款收据三张，证明原告交清购房款的事实；
4、建设工程消防验收意见书、《工程竣工综合验收备案表》复印件各一份，证实大汉·龙城兴龙府住宅小区19号综合楼，2015年1月26日经消防验收合格，2016年6月14日已取得《工程竣工综合验收备案表》；
5、（2014）怀鹤民一初字第893号民事判决书一份、（2015）怀中民一终字第425号民事判决书一份，证实已生效判决查明的事实；
6、原、被告的陈述及庭审笔录一份，证实本案的其他事实。
本院认为：本案双方争议的焦点为被告是否应承担逾期交房的违约金责任，对此应从双方约定的交房条件、履行合同的实际情况及法律效果进行辨析。
原、被告在《商品房买卖合同》第八条约定的交房条件，即经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》。双方在《补充协议》第三条第3点中明确了被告交付房产的条件仍然为买卖合同第八条的约定。被告2016年6月14日取得《竣工综合验收备案表》，2016年6月14日才达到约定交房条件。故被告应承担逾期交房违约金赔偿的民事责任。
被告提出双方约定：“乙方（原告）未付清房款、有关税费、维修基金及合同约定的违约金等，甲方（被告）有权拒绝交付房屋，被告由此延期交房无需承担违约责任。”认为原告未付清有关税费、维修基金，被告则可以主张先履行抗辩权，从而可以延期交房并无需承担违约责任。本院认为，对先履行抗辩权的约定应当具体明确，本案合同及协议均未对税费、维修基金的支付金额、支付时间等作出具体明确的规定，即约定不明，不符合《中华人民共和国合同法》第六十七条的有关先履行抗辩权的规定，故对被告在本案中主张的先履行抗辩权，本院不予支持。被告未能按照约定在2013年6月30日前履行交房义务，其应于2013年7月1日起至2016年6月14日止按日向原告支付已交付房价款的万分之一的违约金共计44652.58元（413833元×0.0001×1079天＝44652.58元）。被告已支付15227.84元，相减后，被告还应支付原告违约金29424.74元（44652.58元-15227.84元＝29424.74元）
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
被告怀化市大汉置业有限公司支付原告尹琼违约金29424.74元，限本判决生效之日起十日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费557元，原告尹琼负担21元，被告怀化市大汉置业有限公司负担536元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。
审 判 员 禹莉
二〇一六年九月十九日
代理书记员 刘庆
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。