辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈中民二终字第136号
上诉人（原审原告）：刘巍，男，1964年9月27日出生，汉族，系沈阳市皇姑区公安分局警察，住址沈阳市皇姑区。
被上诉人（原审被告）：沈阳豪麒物业管理有限公司，住所地沈阳市铁西区齐贤南街162号。
法定代表人：杨军，该公司总经理。
委托代理人：刘大义，沈阳市铁西区政和法律服务所法律工作者。
委托代理人：徐兰杰，女，1986年12月1日出生，汉族，该公司经理。
上诉人刘巍因与被上诉人沈阳豪麒物业管理有限公司（以下简称豪麒物业公司）物业服务合同纠纷，不服沈阳市铁西区人民法院（2013）沈铁西民二初字第3059号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由审判员赵明静担任审判长，代理审判员郑竹玉、代理审判员孙卓参加评议的合议庭，于2014年1月15日开庭公开审理了本案，上诉人刘巍，被上诉人豪麒物业公司的委托代理人刘大义、徐兰杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，被告刘巍为沈阳市铁西区北三东路26-2号211号房屋的所有权人，该房屋尚未办理所有权证书。房屋建筑面积138.65平方米。2009年5月22日，原告与辽宁信大房屋开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定原告为欧尚一品小区提供物业服务，同时合同约定，物业费的收费保准按照住宅每月每平方米1.2元收取。合同期限为2009年5月22日至2013年12月31日。被告购买本案诉争房屋后办理入住手续时与建设单位签订了业主管理规约，该规约中被告签字确认对原告提供物业服务予以认可，并在管理规约中与沈阳豪麒物业管理有限公司签订了前期物业管理服务协议，协议中对原告提供物业服务的事实及物业服务费的标准（每月每平方米1.2元）都进行了约定。被告对原告主张的拖欠物业费的时间没有异议。按照合同约定，被告每月应缴纳物业费166.38元，自2010年11月18日起，共拖欠物业费30个月，拖欠物业费总额为4，991元。
原审法院另查明，本案审理过程中，原告自认对被告收取的物业费标准调整为第一年按照0.8元每平方米收取，即2010年11月18日至2011年11月27日，被告按照每月110.9元，每年1，331元的标准交纳；第二年、第三年按照1元每平方米的标准收取，即2011年11月28日至原告向本院提起诉讼之日止，被告按照每月138.65元，每年1663.8元的标准交纳，本院对此予以确认。
2013年5月16日，原告沈阳豪麒物业管理有限公司起诉至原审法院，诉讼请求：一、判令被告支付2010年11月18日至2013年11月18日物业费总额5，991元；二、本案诉讼费、送达费均由被告承担。
原审法院认为，在前期物业管理阶段，由建设单位和物业公司签订的物业管理合同，对继受该物业的业主具有约束力。建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。当事人应当按照合同约定履行自己的义务。本案诉争园区的建设单位与本案原告签订了前期物业服务合同，被告与原告签订了前期物业管理服务协议，该两份合同不违背法律的强制性规定，本院予以确认，在合同约定的服务期内，对该园区的业主具有约束力，被告作为该小区业主，已经接受了原告提供的物业服务，应当按照合同约定的物业费收费标准向原告支付相应的物业费。原告要求被告支付物业费至原告立案之日止，于法有据，本院予以支持。关于被告辩称原告提供的物业服务不达标的问题，不能否认原告已经为被告提供了物业服务的事实，被告不能据此认定物业公司不应收费，物业公司已经进行了物业管理，即应按照约定获取报酬，被告此答辩意见，本院不予采纳。因建设一个祥和文明的住宅小区不能仅仅依靠物业公司的单方努力，更需要全体业主的理解、支持和爱护，同时物业公司应听从业主的不同意见，加强与业主的沟通，尽心尽力为业主服务，共同创造一个文明、和谐小区。综上所述，依照《物业管理条例》第二十一条、第二十三条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，判决如下：一、被告刘巍于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告沈阳豪麒物业管理有限公司位于沈阳市铁西区北三东路26-2号211号房屋的物业费人民币3827元（从2010年11月28日起至2013年5月16日止，其中2010年8月28日至2011年8月27日按照每平方米每月0.8元×138.65平方米×12个月计费；2011年11月28日至2013年5月15日按照每平方米每月1元×138.65平方米×18个月计费）；二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费减半收取25元，由被告承担。（原告已预交，由被告直接给付原告）。
宣判后，刘巍不服，向本院提出上诉，上诉请求：一、依法撤销原审法院民事判决书。二、请求人民法院查清事实后依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。三、一、二审全部诉讼费由被上诉人承担。主要上诉理由：上诉人有重要证据证明该合同严重违法，不具有法律效应。1、业主管理规约是格式合同，没有本着公平公正自愿的原则签订，是霸王条款，不签订规约不给钥匙。2、被上诉人提供的收费许可证时被物价局废除的许可，属于无证收费。3、物业公司没有尽到应尽的责任和义务，收费不合理。综上，原审法院判决认定事实错误，判决结果不公，应予撤销并改判驳回被上诉人的全部诉求。
被上诉人豪麒物业公司答辩称：驳回上诉请求，要求二审法院予以维持，一审法院根据双方的合同没有全部支持对方请求，被上诉人认为前期物业管理的合同是由建筑单位和我公司签订的。对于业主是有约束力的，被上诉人收取物业费是符合法律规定的。前期物业合同是平等主体自愿签订的合同，是合法有效的。物业公司已经进行了管理，应当取得合理的报酬，一审法院经过多方调查和了解，采纳了被上诉人的意见，一审法院认定事实清楚，判决符合法律规定，我方请求二审法院维持原判。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实相一致。
本院认为：在前期物业管理阶段，由建设单位和物业公司签订的物业管理合同，对包括上诉人在内的全体业主具有约束力。本案欧尚一品小区的建设单位与被上诉人签订的前期物业服务合同，上诉人与被上诉人签订的前期物业管理服务协议，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按合同约定履行各自义务。上诉人接受了被上诉人提供的物业服务，应当按照合同约定交纳相应的物业费。
关于上诉人主张业主管理规约是格式合同，霸王条款，不签规约不给钥匙问题。业主管理公约是对前期物业服务合同及上诉人与被上诉人之间物业服务关系的确认，并不存在免除被上诉人物业服务责任，侵害上诉人合法权益的情形。上诉人亦未提供证据证明被上诉人存在欺诈、胁迫等行为。上诉人的该项主张，无事实和法律依据，本院不予采信。
关于上诉人主张被上诉人超出服务资质，被上诉人的收费许可证被物价局废除，属于无证收费问题。前期物业服务合同合法有效，对全体业主具有约束力。被上诉人未取得收费许可证及超资质提供物业服务，属行政管理范畴，均不能否认被上诉人已经为上诉人提供了物业服务的事实，不影响双方之间的物业服务关系。上诉人的该项主张，不能够成为拒付物业服务费的合理抗辩理由，本院不予采信。
关于上诉人主张物业公司没有尽应尽的责任与义务，收费不合理。被上诉人并未按合同约定的每平方米1.2元全额主张物业费，对上诉人收取的物业费标准调整为第一年按照每平方米0.8元收取，第二年、第三年按照每平方米1元的标准收取，原审法院按0.8元和1元予以了确认。上诉人未提供证据证明上诉人主动降低的收费标准存在与市场价格存在显著不符之处。上诉人的该项主张，不能够成拒付物业服务费的合理抗辩理由，本院不予采信。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人刘巍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵明静
代理审判员 孙 卓
代理审判员 郑竹玉
二〇一四年二月十一日
书 记 员 张 莹
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；