江苏省宜兴市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宜商初字第1904号
原告中国建设银行股份有限公司宜兴支行，住所地宜兴市宜城街道龙潭西路286号。
负责人戴伟刚，该行行长。
委托代理人陆国中，江苏孟元强律师事务所律师。
委托代理人任涛，该行职员。
被告沈美芬。
被告无锡市住房置业担保有限公司，住所地无锡市五爱家园89号。
法定代表人张中云，该公司董事长。
委托代理人朱保忠，该公司职员。
原告中国建设银行股份有限公司宜兴支行（以下简称建行宜兴支行）与被告沈美芬、无锡市住房置业担保有限公司（以下简称住房置业公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2014年11月12日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年3月12日公开开庭进行了审理。原告建行宜兴支行的委托代理人陆国中、任涛，被告住房置业公司的委托代理人朱保忠到庭参加诉讼，被告沈美芬经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告建行宜兴支行诉称：2010年11月22日，沈美芬向其借款20万元用于购买房屋，并以其所有的房产为该笔借款提供抵押担保，由住房置业公司提供连带责任保证。合同签订后，其按约向沈美芬发放了贷款，但沈美芬未按约定支付贷款本息，根据合同约定，其有权提前收回贷款，故其诉至法院，请求判令：1、沈美芬立即归还贷款本息171037.12元，其中本金160049.8元、利息罚息10987.32元（暂计算至2014年7月25日，自2014年7月26日起至给付之日止按借款合同约定的利率上浮50%计算）；2、建行宜兴支行有权以沈美芬提供的抵押财产拍卖、变卖所得的价款优先受偿；3、由沈美芬承担律师费8231元；4、由住房置业公司对上述第一、三项诉讼请求及诉讼费承担连带保证责任；5、由二被告承担诉讼费用。审理中，建行宜兴支行变更第一项诉讼请求为：沈美芬立即归还借款本息177704.61元（利息罚息暂计算至2015年3月11日，此后自2015年3月12日起至给付之日止按借款合同约定的利率上浮50%计算）。
被告沈美芬未作答辩。
被告住房置业公司辩称：对担保的事实均无异议，借款金额由法院依法审核；要求法院先行处置抵押的房产，不足部分由其承担责任；其承担责任后，要求明�追偿权。
经审理查明：2004年8月6日，建行宜兴支行与住房置业公司签订保证合同一份，约定双方合作贷款担保种类为个人住房贷款（含个人住房按揭贷款，个人商用房贷款，个人住房抵押消费贷款以及个人住房加按揭、转按揭贷款等）。合同第三条约定，担保范围包括贷款本金、利息（包括罚息、复息）及实现债权的费用（含诉讼费、律师费）等。合同第五条约定，若借款人连续3个月、累计6个月或者贷款到期前1-2个月没有归还贷款本息，住房置业公司应自收到建行宜兴支行《履行担保责任通知书》之日起十五日内，还清借款人尚欠的（包括罚息）全部借款本息，建行宜兴支行有权在住房置业公司的保证金账户中直接扣除。
2010年11月22日，建行宜兴支行与沈美芬签订个人住房借款合同（以下简称借款合同）一份，约定：沈美芬向建行宜兴支行借款20万元用于购买房屋，借款期限自2010年11月20日起至2020年11月20日止，贷款利率采用浮动利率即基准利率下浮15%，借款逾期的，罚息利率为合同执行利率基础上上浮50%，约定还款日为每月22日；若沈美芬不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，建行宜兴支行有权宣布各笔或单笔贷款立即到期，要求沈美芬立即清偿借款本息及相关费用；建行宜兴支行为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）均由沈美芬承担；沈美芬以其所有的坐落于宜兴市宜城街道阳羡新村7幢156号305室的房产（房屋所有权证号为XXX）为上述借款提供抵押担保，抵押担保范围为主合同项下全部债务，包括债务人支用的借款本金以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向建行宜兴支行支付的其他款项（包括但不限于建行宜兴支行垫付的有关手续费、杂费等）、建行宜兴支行为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）。合同签订后，双方向登记部门办理了抵押登记，登记记载的债权金额为20万元，并领取了宜房他证宜城字第X**号房屋他项权证。同日，建行宜兴支行向沈美芬发放了贷款20万元。
2011年1月25日，中国建设银行股份有限公司无锡分行（以下简称建行无锡分行）与住房置业公司签订最高额保证合同一份，约定：住房置业公司为建行无锡分行与债务人在2002年9月19日至2015年12月31日之间签订的借款合同等提供最高额保证担保，最高额保证金额为50亿元，保证方式为连带责任�证，保证期间为债务履行期届满后两年，保证范围包括借款本金。利息（包括罚息及复利）、违约金、实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、差旅费、律师费等）；无论建行无锡分行对主合同项下的债权是否拥有其他担保，也不论其他担保是否由债务人自己所提供，住房置业公司在本合同项下的保证责任均不因此减免，建行无锡分行均可要求住房置业公司在约定的保证范围内承担保证责任，住房置业公司不提任何异议；本合同适用建行无锡分行下属所有分支机构。
另查明：自2013年起，沈美芬多次未能按时支付贷款本息，截至2015年3月11日，尚欠借款本息共计177704.61元（其中本金160049.80元、利息17654.81元）。现建行宜兴支行根据合同约定宣布贷款提前到期。
再查明：2014年11月4日，建行宜兴支行与江苏孟元强律师事务所签订代理协议一份，约定由建行宜兴支行委托江苏孟元强律师事务所代理本案纠纷，并约定律师费8231元。
审理中，对于建行宜兴支行提供的最高额保证合同，住房置业公司对2011年1月25日签订的该合同是否适用本案存在异议，且合同中也未明确约定排除物的担保优先权。
以上事实，有个人住房借款合同、支付凭证、保证合同、欠款明细、他项权证、最高额保证合同、代理协议、律师费发票及庭审笔录等证据在卷佐证。
本院认为：本案所涉个人住房借款合同、保证合同、最高额保证合同等均系各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效。根据借款合同约定，沈美芬未按约归还本息，建行宜兴支行有权宣布贷款提前到期并提前收回贷款，故对于建行宜兴支行要求沈美芬归还全部贷款本息的诉请，本院予以支持。沈美芬以其所�的房产为其借款向建行宜兴支行提供抵押担保并办理了抵押登记手续，建行宜兴支行对该抵押财产依法在登记债权金额范围内享有优先受偿权。对于住房置业公司称，其应当就抵押的房产不足清偿部分承担保证责任，且对与建行无锡分行签订的最高额保证合同是否适用本案存在异议，首先，最高额保证合同明确约定了提供保证的债务确定期间为2002年9月19日至2015年12月31日之间签订的借款合同等，而本案借款合同签订的期间为2010年11月22日，属于该期间之内，且合同中也约定了该合同适用于建行无锡分行所有下属分支机构，而建行宜兴支行属于建行无锡分行的下属分支机构，故本案可根据最高额保证合同进行处理；其次，最高额保证合同中明确约定了“无论建行无锡分行对主合同项下的债权是否拥有其他担保，也不论其他担保是否由债务人自己所提供，住房置业公司�本合同项下的保证责任均不因此减免，建行无锡分行均可要求住房置业公司在约定的保证范围内承担保证责任，住房置业公司不提任何异议”，视为住房置业公司放弃了物的担保优先权，故住房置业公司应当就沈美芬的全部债务承担连带保证责任。住房置业公司承担保证责任后，有权向沈美芬追偿。对建行宜兴支行主张的律师费用，因在合同中均明确了实现债权费用的负担，且江苏孟元强律师事务所也实际提供了律师服务，收费未超过江苏省律师服务收费标准，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百七十六条、第一百七十九条、第一百八十条第一款第（一）项、第一百八十七条、第一百九�五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
沈美芬于本判决发生法律效力之日起10日内归还中国建设银行股份有限公司宜兴支行借款本金160049.8元、利息及罚息17654.81元（暂计算至2015年3月11日），并承担以本金160049.8元为基数2015年3月12日起至实际付款之日止按照中国人民银行同期同档贷款基准利率下浮15%再上浮50%计算的罚息。
沈美芬于本判决发生法律效力之日起10日内支付中国建行宜兴支行股份有限公司宜兴支行因本案支出的律师费8231元。
三、对沈美芬的上述第一、二项确定的债务及本案诉讼费，中国建设银行股份有限公司宜兴支行有权就沈美芬提供的坐落于宜兴市宜城街道阳羡新村7幢156号305室的房产（房屋所有权证号为XXX）以折价或拍卖、变卖等方式所得价款在登记记载的债权金额20万元范围�优先受偿。
四、无锡市住房置业担保有限公司对沈美芬的上述第一、二项确定的债务承担连带保证责任；无锡市住房置业担保有限公司承担保证责任后，有权向沈美芬追偿。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4235元，公告费600元，合计4835元，由沈美芬、住房置业公司负担。该款已由建行宜兴支行垫付，沈美芬、住房置业公司于本判决发生法律效力之日10日内支付给建行宜兴支行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省无�市中级人民法院开户行：中国工商银行无锡城中支行，账号11×××05）。
审 判 长 陈 俊
人民陪审员 田锦莉
人民陪审员 蒋 伟
二〇一五年四月八日
书 记 员 夏沈陶