广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第4272号
上诉人（原审原告）：陈x志，住所地广东省台山市。
上诉人（原审原告）：陈x优，住所地广东省台山市。
两上诉人共同委托代理人：梁凤琼、陈星，均为广州格林律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：杨x伟，香港居民，现住广东省广州市海珠区。
委托代理人：卢彦声，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
上诉人陈x志、陈x优因与被上诉人杨x伟房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2014）穗海法民三初字第759号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2009年10月12日，陈x志（承租方、乙方）与杨x伟（出租方、甲方）签订《租赁合同（附件）》，约定甲方将海珠区xxx路x号首层的房屋出租给乙方使用；合同期限自2009年11月11日起至2014年11月10日止；租赁房屋用途为商业；自合同签订之日起，乙方应一次性支付83600元作为合同的保证金……甲方应在租赁或解除契约之日、且乙方搬出上述房屋并缴清该物业租金、水电费等使用物业产生的所有费用后三日内，将保证金本金退回，否则，保证金不予退还；本合同有效期内，乙方应在每月11日向甲方支付定额租金41800元；当月租金逾期不缴交，按每天加收当月租金费用总额3%的滞纳金，超过期限20天，甲方有权停止所有服务（停水、停电），收回该商铺的使用权，并以履行保证金抵偿所欠的租金和滞纳金，不足部分继续追缴……乙方须在规定日期内通过定额支付现金或银行过账的方式定额支付每月的租金，租金由甲方缴纳；甲方应于2009年11月11日前将租赁房地产交付乙方使用；租赁期满或者解除契约的，一切安装在房屋结构或者墙体内的装修乙方不得拆走，甲方不予赔偿；免租期为甲方交铺日起的30天；等。合同签订后，陈x志向杨x伟缴纳了保证金83600元，杨x伟于2009年11月25日将涉案房屋交付陈x志使用。陈x志、陈x优表示杨x伟交付房屋时，该房屋是毛坯状态。杨x伟对此表示该房屋的上一手租户是银行，是有装修的，至于陈x志、陈x优接收房屋后如何装修和装修的金额其不清楚。陈x志、陈x优向杨x伟交纳截止至2014年1月份的租金。
另查，陈x志、陈x优是夫妻关系。陈x志、陈x优在涉案房屋经营广州市海珠区合美快餐店，该店是个体工商户，经营者是陈x优。
陈x志、陈x优于2014年5月27日向原审法院提起本案诉讼，诉称：陈x志、陈x优与杨x伟签订《租赁合同》，约定其向杨x伟承租广州市海珠区艺苑南路5号首层商铺经营餐饮业，约定每月11日向杨x伟支付租金。之后，陈x志、陈x优共同经营快餐，并以陈x优的名义开设广州市海珠区合美快餐店。合同履行过程，陈x志、陈x优每月按时将租金通过银行转账方式汇至杨x伟指定帐户。2014年2月20日，陈x志、陈x优正常经营时，突遭杨x伟强行拉断商铺电源，致陈x志、陈x优无法经营。此日，杨x伟强行更换商铺门锁，阻止陈x志、陈x优开档经营至今。故起诉请求判令：1、依法解除陈x志、陈x优与杨x伟于2009年10月12日签订的《租赁合同》；2、杨x伟向陈x志、陈x优返还租赁保证金83600元；3、杨x伟赔偿陈x志、陈x优工人工资损失11869元、商铺装修损失80872元、加盟费损失7595元；4、杨x伟承担本案受理费。
杨x伟原审辩称：同意解除双方的租赁合同，但不同意其他诉请，理由是：陈x志、陈x优逾期不缴纳房租，已构成根本违约。合同约定的租赁期限为2009年11月11日至2014年11月10日止，若杨x伟迟延交付租赁地产，本租约的免租期和起租期相对顺延。杨x伟于2009年11月25日才交付租赁地产，故租赁时间应该从2009年11月25日开始计算，房租也应在每月25日缴纳下一月房租。那么陈x志、陈x优应在2014年1月25日缴纳下个月的房租，但到了2月20日，陈x志、陈x优仍没有缴纳房租，不接电话也不露面，其行为已违反了合同的约定。而根据租赁惯例，承租人应该先缴纳房租才能入住的。从陈x志、陈x优缴纳租金的情况看，陈x志、陈x优多次拖延缴纳租金，都是经过杨x伟催缴才交租的，但由于陈x志、陈x优还是有交租，所以杨x伟也没有计较。但是2014年2月份的租金拖欠长达25日之久，且陈x志、陈x优也不知所踪，所以杨x伟有权停水停电，解除合同，并用保证金抵偿拖欠的租金和滞纳金。陈x志、陈x优在杨x伟停水、停电后，也没有及时缴纳房租，也不与杨x伟联系，对其店内的物品也不管不问，导致涉案房屋一直被占用且闲置三个月之久。综上所述，陈x志、陈x优的主张缺乏依据，完全歪曲事实，故请求法院驳回陈x志、陈x优的其他诉讼请求。
原审诉讼中，陈x志、陈x优与杨x伟均确认：1、双方当事人没有就租金的交付时间再进行约定；2、杨x伟于2014年2月18日、2月20日对涉案房屋进行停电，且2月20日停电之后就没有再恢复；3、涉案房屋现已出租给他人使用。杨x伟在第一次庭审中表示其于2014年5月9日接收商铺，第二次庭审中表示其于2014年2月26日接收商铺，并表示其另行出租该商铺的时间为2014年5月份，其在重新出租时将该房屋内的物品都扔掉。另外，陈x志、陈x优表示其已缴清涉案房屋于2014年1月前的水电费和物业管理费。杨x伟对此不予确认，认为从2014年1月起的水电费和管理费均是杨x伟支付的，并认为陈x志、陈x优没有清缴尚欠的租金和相关费用，且陈x志、陈x优违约在先，其无须返还保证金给陈x志、陈x优，其在本案中不要求处理陈x志、陈x优欠费的问题。
为证明其主张，陈x志、陈x优还提交了以下证据：1、陈x志与周爱国签订的《装修合同》、《室内装修工程预（决）算表》（其中记载：工程名称为快餐店翻新装修；工程地点为海珠艺苑南路5号首层；分项工程包括厨房设备、空调等）、收款收据【其中记载今收到海珠区艺苑南路5号首层烧鹅仔装修预付及结算款（全部结清）553500元；收款单位为周爱国】；2、陈x优（乙方）与广州皇鹏烧鹅仔投资管理有限公司（甲方，以下简称皇鹏公司）签订的《特许经营皇鹏烧鹅仔加盟合同》（主要内容为甲方同意乙方成为“皇鹏烧鹅仔”特许加盟店经营商，特许经营地址在广州市海珠区艺苑南路5号首层，乙方店名为合美；乙方应在本合同签订时，须向甲方一次性缴纳特许加盟费12000元；等）、收据【其中记载今收到海珠区合美店陈x优交来广州皇鹏烧鹅仔续签加盟费（自2013年12月29日至2014年12月28日止）12000元，收款单位为皇鹏公司；等】；3、工资单若干张。杨x伟对上述证据的真实性、合法性和关联性均不予确认。
杨x伟为证明其抗辩意见，也提交了以下证据：1.短信信息截图；2、告示照片；3、广州供电局欠费客户停止供电执行通知书（复印件，日期为2014年4月23日）及代收费凭证（日期为2014年4月25日，付款账户名为唐爱平）；4、录音光碟。陈x志、陈x优对证据1、2的真实性、合法性、关联性均不予确认；对证据3中的代收凭证的真实性、合法性没有异议，但认为该收费凭证没有标注用电地址，且缴纳电费的账户名并不是杨x伟，而杨x伟在2月底3月初已将涉案房屋出租给他人使用，如果是陈x志、陈x优经营期间的电费应显示为1、2月份的电费，所以认为该电费与陈x志、陈x优无关；认为杨x伟提交证据4已超过举证期限，不同意进行质证。
原审法院认为，陈x志与杨x伟签订的《租赁合同（附件）》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，合同双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。
根据合同约定，杨x伟应在租赁或解除契约之日、且陈x志搬出上述房屋并缴清该物业租金、水电费等使用物业产生的所有费用后三日内，将保证金本金退回，否则，保证金不予退还；陈x志应在每月11日向杨x伟支付租金；当月租金预期不缴交，按每天加收当月租金费用总额3%的滞纳金，超过期限20天，杨x伟有权停止所有服务（停水、停电），收回该商铺的使用权，并以履行保证金抵偿所欠的租金和滞纳金，不足部分继续追缴……租赁期满或者解除契约的，一切安装在房屋结构或者墙体内的装修陈x志不得拆走，杨x伟不予赔偿。陈x志与杨x伟均确认双方没有再另行约定租金的交付时间，故涉案房屋的租金应按合同约定的在每月11日缴纳当月的租金。杨x伟认为已变更为每月25日缴纳下个月的租金的意见，陈x志对此不予确认，故杨x伟的该抗辩意见，依据不足，原审法院不予采纳。虽陈x志在2014年2月20日未支付当月的租金，但其逾期交租尚未超过合同约定20天期限，而杨x伟于2014年2月20日以陈x志没有缴纳当月的租金为由而对涉案房屋进行停电且没有再恢复供电的行为，违反了合同的约定，应承担违约责任。现陈x志主张解除涉案租赁合同，杨x伟对此也表示同意，故对陈x志的该诉请，原审法院予以支持。鉴于上述理由，且杨x伟也确认其在收回涉案房屋时已将该房屋内原来的物品扔掉，故陈x志、陈x优要求杨x伟向其赔偿加盟损失费7595元的请求，合理合法，原审法院予以支持。现涉案房屋已由杨x伟另行出租给他人使用并重修装修，原装修物价值无法评估，鉴于陈x志已使用原装修物多年，故原审法院酌情确定该装修赔偿额为1万元。工人工资是陈x志的实际经营成本，且陈x志提交证据不足以证实其已实际支付上述工资的事实，杨x伟对此也不予确认，故陈x志要求杨x伟向其赔偿工人工资损失的请求，依据不足，原审法院不予支持。陈x志与杨x伟至今未对涉案房屋的租金及相关费用进行结算，现陈x志要求杨x伟向其返还保证金的请求，不符合合同的约定，故原审法院对此不予支持。陈x志、陈x优是夫妻关系且共同经营涉案店铺，陈x志同意杨x伟应支付给其的款项由两陈x志、陈x优共同收取，并无不妥，故原审法院予以支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于七月十日作出如下判决：一、解除陈x志与杨x伟于2009年10月12日签订的《租赁合同（附件）》；二、杨x伟在本判决生效之日起15日内，赔偿装修费用10000元及加盟费7595元给陈x志、陈x优；三、驳回陈x志、陈x优的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案原审受理费3979元，由陈x志、陈x优负担3739元，杨x伟负担240元。上述受理费已经由陈x志、陈x优预交，陈x志、陈x优同意由杨x伟在履行本判决时将其应承担部分直接支付给陈x志、陈x优。
判后，上诉人陈x志、陈x优不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院以双方未结算租金及相关费用为由，不支持陈x志、陈x优返还保证金的请求错误。原审中，杨x伟从未要求对涉案租金、水电进行扣减，视为对其权利的自由处分。原审判决解除双方的租赁合同，理应对保证金同时处理。若原审法院认为保证金返还条件未成就，理应在庭审中释明并在庭审中对租金及相关费用予以结算，而非简单以双方未结算租金为由，不支持陈x志、陈x优返还保证金的请求。二、根据《租赁合同（附件）》第四条第二款，杨x伟无故于2014年2月18日、2月20日对涉案商铺进行断电、拉闸、上锁的行为已经违反合同的约定。原审判决仅支持陈x志、陈x优加盟费损失，而对工人工资部分予以驳回，对装修部分也仅是酌情确定为1万元，这无法弥补陈x志、陈x优的基本损失。故请求法院判令：1、撤销原审判决第二项关于装修费用的部分及第三项；2、判令杨x伟向陈x志、陈x优返还租赁保证金（扣减当月18天的租金32662.3元以及相关的水电费用）；3、赔偿陈x志、陈x优工人工资的损失9821.4元（27500÷28×10=9821.4）；4、赔偿陈x志、陈x优商铺装修损失80872元；5、本案一二审诉讼费用由杨x伟承担。
被上诉人杨x伟答辩称：同意一审判决结果，但对于一审认定我方违约及每月租金的缴纳时间为当月11号前有异议。答辩意见如下：一、陈x志、陈x优违约在先，其请求杨x伟返还保证金的诉求没有任何依据。陈x志、陈x优无故拖欠租金，并且失去联系，已明显表示故意逃避支付租金的意思，构成根本性违约。杨x伟采用短信、电话、上门追讨、张贴告示等方式充分履行了告知义务，陈x志、陈x优仍旧无回应，致使房屋被闲置三个月之久，使杨x伟无法获取相应的租金收益。二、陈x志、陈x优关于要求杨x伟赔偿其工人工资损失以及装修损失的诉求不能成立。因陈x志、陈x优一方逃避债务在先，杨x伟才采取相应断电、拉闸措施，故工人工资损失是由陈x志、陈x优自身造成的。关于装修费用的赔偿问题，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款的规定，“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。”本案是陈x志、陈x优违约导致合同解除，故其对于请求杨x伟赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失，应不予支持。
经审查，双方当事人对原审查明的事实均无异议，本院予以确认。
二审另查明：杨x伟提供了广州市供电局欠付客户停止供电执行通知书、中国建设银行代收费凭证，证明其代陈x志、陈x优缴纳的2014年1月至4月份的电费3969.42元，从2014年2月20日拉闸后涉案场地就没有再产生电费，故上述电费是陈x志、陈x优使用期间的电费。陈x志、陈x优对证据的真实性没有异议，对关联性有异议，通知书中记载的是2014年4月的电费。
二审中，双方均确认合同没有对由于单方违约导致合同解除时租赁保证金如何处理进行明确约定，均认为应当扣除相关的租金和费用，但陈x志、陈x优认为其只是拖欠18天的租金，而杨x伟认为拖欠了3个月的租金。
陈x志、陈x优提交如下证据：1、商铺内部设备清单及相关图片，拟证明部分设备损失的情况；2、工人工资表清单，总共13名员工10日的工资，拟证明由于对方的强行断电拉闸导致的经营损失。杨x伟称：陈x志、陈x优提交的证据不能作为新证据使用。商铺的清单是陈x志、陈x优打印，未经过第三人的签字及盘点，大部分照片无法显示是该租赁商铺，我方无法确认这些照片是否为涉案商铺，故对于该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。其次，工人工资的清单与本案无关。
本院认为，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”杨x伟虽然对原审认定杨x伟停电违约及每月租金应缴纳时间为当月11号前有异议，但未提出上诉，本院不予审理，确认原审的认定。根据双方的诉、辩意见，本案二审争议的焦点为：一、租赁保证金的处理；二、陈x志、陈x优主张杨x伟赔偿其涉案商铺的装修损失80872元、工人工资损失9821.4元是否合法有据。本院认定如下：
关于焦点一，双方合同约定甲方应在租赁或解除契约之日、且乙方搬出上述房屋并缴清该物业租金、水电费等使用物业产生的所有费用后三日内，将保证金本金退回，否则，保证金不予退还。但对于因单方违约导致合同解除时租赁保证金如何处理没有明确约定，二审中双方均认为应当扣除相关的租金和费用，双方的陈述系双方真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，本院予以确认，故该保证金应在缴清租金及相关费用后予以退还。本案陈x志、陈x优交租至2014年1月，至杨x伟实际收回涉案房屋，尚有部分租金及相关费用未付。陈x志、陈x优认为其只是拖欠18天的租金，但未能提供证据证明其于2014年2月18日将房屋移交给杨x伟，本院不予采纳。一审时杨x伟表示于2014年2月26日收回涉案房屋，系当事人自行处分民事权利，本院予以确认，故陈x志、陈x优还应支付26天的租金36227元（41800÷30×26）。杨x伟提供证据证明其代陈x志、陈x优缴纳的2014年1月至4月份的电费3969.42元，鉴于涉案商铺于5份才另行出租，故上述电费应发生于陈x志、陈x优租赁期间的费用，应由陈x志、陈x优承担。因此，租赁保证金83600元应扣除租金36227元及相关电费3969.42元后予以返还，杨x伟应向陈x志、陈x优返还43403.58元（83600元－36227元－3969.42元）。原审对此处理不当，本院予以纠正。
关于焦点二，陈x志、陈x优主张杨x伟应赔偿其涉案房屋的装修损失80872元，因涉案房屋已另行出租给他人使用并重新装修，无法对原装修价值进行评估。双方租赁合同约定2009年11月11日至2014年11月10日共五年的租赁期限，至杨x伟于2014年2月26日实际收回房屋止，陈x志、陈x优已实际使用房屋了四年三个月，故原审法院考虑到陈x志已使用原装修物多年，酌定该装修赔偿额为1万元，并无不当，本院予以维持。对于陈x志、陈x优主张工人工资损失问题，陈x志、陈x优提供的证据也不足以证明其实际支付该工人工资导致其实际损失，故原审不予支持该请求，并无不当，本院予以维持。
至于陈x志、陈x优二审提供的证据，不足以证明待证事实，本院不予采信。
综上所述，原审判决部分处理结果不当，本院予以改判，其他予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广州市海珠区人民法院（2014）穗海法民三初字第759号民事判决；
二、杨x伟于本判决生效之日起十五日内，向陈x志、陈x优返还43403.58元。
本案一审受理费3979元，由陈x志、陈x优负担2854元，杨x伟负担1125元。本案二审受理费3786元，由陈x志、陈x优负担2901元，杨x伟负担885元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张燕宁
代理审判员 黄春成
代理审判员 陈慧芳
二〇一五年十二月二十三日
书 记 员 林嘉丽