辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽02民终146号
上诉人（原审被告）：大连丰盈房地产开发有限公司。
法定代表人：林美喜，该公司执行董事。
委托代理人：王春旭，该公司职员。
委托代理人：王玉，辽宁恒义律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：徐广伟。
委托代理人：邱艳华，辽宁领域律师事务所律师。
委托代理人：孙霁琛，辽宁领域律师事务所律师。
原审原告徐广伟与原审被告大连丰盈房地产开发有限公司（以下简称“丰盈公司”）商品房销售合同纠纷一案，大连市沙河口区人民法院于2015年11月30日作出（2015）沙民初字第2577号民事判决，丰盈公司不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年1月27日公开开庭审理了本案。上诉人丰盈公司的委托代理人王玉，被上诉人徐广伟的委托代理人邱艳华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐广伟一审诉称：原告与被告于2008年12月30日签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于大连市沙河口区胜利路＊号丰盈星海大楼＊层＊号的房屋，该房屋建筑面积为113.19平方米，总价款为382，582元。合同签订后，原告按约定足额支付了房款，并于2008年12月21日入住。但被告一直没有按照合同约定将办理房屋权属证书所需的材料报产权登记机关备案。2012年6月，原告与其他业主因被告逾期办证违约金诉至一审法院，一审法院对原告的案件进行了审理，该判决已发生法律效力。该案在二审过程中，被告就办理产权证的期限作出了承诺，二审法院也阐明若被告不能如期办妥产权证，应参照合同逾期交房的违约责任向原告支付违约金。被告直至2015年2月16日才将办理产权证所需的资料报产权机关备案，超过其承诺的最后办理期限412天。根据双方合同关于逾期交房违约责任的约定，“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条约定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。原告请求法院判令被告支付自2014年1月1日起至2015年2月15日止按合同约定的房屋总价的日万分之二标准计算的逾期办理产权证违约金31，524.76元。
被告丰盈公司一审辩称：原告与被告签订《商品房买卖合同》属实。大连市中级人民法院（2013）大民二终字第281号民事判决书判决驳回了原告支付违约金的诉讼请求，原告再次起诉要求支付违约金违反了一事不再理原则，属于重复诉讼。原告所依据的上述判决书系为了促成双方调解，由被告对办证时间进行了推定性的承诺，该承诺在判决书中作为认定的事实所引述，但该承诺不是判决结果，不能直接作为证据使用。原告依据双方签的合同第九条提出本案的诉讼请求，生效的判决已经确定双方应当依据合同第十五条第三款的处理方式由被告继续协调办理，并据此驳回原告的上诉请求，故原告在本案中的主张并没有法律依据。我国不是判例法国家，不能依据所引用的事实作为定案的依据，而只有生效的判决结果才可作为证据。故被告不同意原告的诉讼请求。
一审法院审理查明：2008年12月30日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买大连市沙河口区胜利路＊号第＊幢＊层＊号的房屋，房屋建筑面积为113.19平方米，房屋总价款为382，582元。合同第八条约定，被告应在2008年12月30日前将案涉房屋交付原告。合同第十九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，逾期超过60日后，原告有权解除合同。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。合同第十五条约定，被告应在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属登记的，双方同意按第三项“出卖人继续协调办理”处理。合同还约定了双方的其他权利、义务。
合同签订后，原告向被告支付了全部房款，被告于2008年12月21日将案涉房屋交付给原告使用。
2013年9月26日，被告与大连渤海检测有限公司签订《建设工程检测服务合同书》，委托大连渤海检测有限公司对案涉大厦的建筑工程质量进行检测。2014年1月20日，大连渤海检测有限公司出具检测鉴定报告。2014年5月13日，大连市建设工程质量监督站出具《证明》，证明五豪大厦未发现有影响结构安全的质量问题。2014年9月9日，大连公义房地产测绘行对案涉大厦进行测绘并出具《房屋面积测绘报告》。2014年10月30日，大连市房地产档案馆出具《新建商品房面积测绘成果备案通知》。被告在庭审中陈述，其自取得该《备案通知》起案涉大厦既已具备了办理房屋产权手续的所有条件。被告主张其自取得该《备案通知》起案涉房既已具备了办理房屋产权手续的所有条件。被告主张其于2014年11月2日、2015年1月张贴公告，告知原告可以办理案涉房屋产权证。原告认可其于2015年1月知晓办理测绘、开发票及办理产权证的通知。
另查，原告于2012年将被告诉至一审法院，请求判令被告支付自原告入住满60日起至起诉之日止逾期办理产权证违约金119，966.81元。一审法院经审理驳回原告的诉讼请求。原告不服该判决，上诉至大连市中级人民法院，大连市中级人民法院经审理认为“……但继续协调办理本身即是丰盈公司应负有不言自明的基本义务，双方对具体办理时间没有约定，现双方仍协商不成，原告购买案涉房屋至今长达八年时间不能取得产权证书，如果仍由丰盈公司继续协调办理而不能确定办证时间，对原告亦不公平，现丰盈公司承诺在2013年年底前办妥产权证，故应以此时间为办理时限，如不能在丰盈公司承诺的时间内办妥产权证，应参照合同逾期交房的责任由丰盈公司承担违约责任。”大连市中级人民法院于2013年4月18日作出（2013）大民二终字第281号民事判决书，驳回上诉，维持原判。
一审法院认为：原告与被告签订《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。原告按合同的约定向被告支付了全部购房款，被告理应按照合同的约定履行将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的义务。根据案涉合同第十五条关于产权登记的约定：被告应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。被告自述案涉大厦自2014年10月30日才符合办理产权证的条件，其的确违反了该条中的关于办理产权证报送资料备案的时间约定。根据大连市中级人民法院于2013年4月18作出（2013）大民二终字第281号民事判决书的认定，被告如不能在2013年年底前办妥产权证，应参照合同逾期交房的责任承担违约责任。该判决书所作出的认定系针对案涉房屋办理产权证违约金事项，对原告与被告均有约束力，双方当事人均应依据该生效判决履行各自的义务。被告2013年度前仍未能办妥产权证，故应当自2014年1月1日起参照逾期交房违约责任承担逾期办证违约责任。虽然被告主张案涉房屋于2014年10月30日具备办理产权证条件，但被告未提供证据证明其及时通知原告，故应以原告认可的2015年1月知晓可以办证时间为准，违约金应计算至2015年1月31日。原告主张被告支付2014年1月1日至2015年1月31日（共计396天）按总房款382，582元日万分之二标准计算的逾期办证违约金30，300.49元的诉讼请求，一审法院予以支持。
关于被告提出本案属于重复诉讼的抗辩意见，一审法院认为，原告于2012年起诉被告支付的系该案起诉之日前的违约金，非案涉时间段违约金，故本案不属于重复诉讼。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告大连丰盈房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付原告徐广伟逾期办理产权证违约金30，300.49元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如为按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费588元（原告已预交），由原告负担25元、被告负担563元，给付时间同上。
丰盈公司上诉的理由及请求是：1.（2013）大民二终字第281号生效民事判决已经驳回徐广伟要求丰盈公司支付违约金的诉讼请求，徐广伟再次就同一事实向法院提起诉讼违反了一事不再理原则，应依法驳回。2.徐广伟提起诉讼的依据是因中院为促成双方调解由丰盈公司对办证时间所作的推定性承诺，被一审法院在认定事实上引述，但不是判决结果，不能作为直接证据使用。并且徐广伟依据商品房买卖合同第九条主张权利，但已被上述判决作出驳回诉请的处理。故徐广伟的主张无合同依据。请求依法撤销（2015）沙民初字第2577号民事判决，依法发回重审或改判驳回徐广伟的一审诉讼请求。
徐广伟二审答辩认为：不同意丰盈公司的上诉请求，服从一审判决。
本院经审理查明：一审判决认定事实属实。
本院认为，徐广伟与丰盈公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为合法有效。一审判决对合同效力的认定正确。本案的争议焦点为丰盈公司是否应向徐广伟支付逾期办理产权证的违约金。
根据双方《商品房买卖合同》第十五条的约定，丰盈公司应自商品房交付使用后60日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。现案涉房屋已于2008年12月21日交付使用，而丰盈公司自认直至2014年10月30日案涉房屋才具备办理产权的所有条件。故丰盈公司的行为已严重违反了双方合同约定。双方《商品房买卖合同》第十五条同时约定，如因丰盈公司的责任，徐广伟不能在规定期限内取得房地产权属证书的，由丰盈公司继续协调办理。但协调办理本身即是丰盈公司应负有的法定义务。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”《商品房销售管理办法》第三十四条规定，“房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”因此，即使双方未约定由丰盈公司继续协调办理，丰盈公司亦应按照上述规定履行协调办理的义务。双方《商品房买卖合同》第十五条虽约定由丰盈公司继续协调办理，但未约定具体期限，如义务履行期限一直不予确定，无异于免除了丰盈公司应负的法定责任，有悖上述规定，对徐广伟亦有失公平。因此，丰盈公司理应在合理期限内积极办理需由其提供的权属登记所需资料，并报产权登记机关备案，协助徐广伟办理房屋权属登记。
关于丰盈公司继续协调办理的履约期限，本院认为，徐广伟已于2012年将丰盈公司诉至法院，要求丰盈公司支付逾期办理产权证的违约金。该案中丰盈公司承诺于2013年年底前办妥产权证。本院于2013年4月18日作出（2013）大民二终字第281号民事判决，虽未支持徐广伟的诉讼请求，但亦认为应以丰盈公司承诺的时间作为办理时限，如丰盈公司不能在承诺的时间内办妥产权证，应参照合同逾期交房的责任由丰盈公司承担违约责任。该判决已发生法律效力，对当事人具有约束力。由此，丰盈公司继续协调办理的履约期限应至2013年年底（即2013年12月31日）届满。
关于丰盈公司应承担的违约责任，本院认为，丰盈公司继续协调办理的期限已被生效判决所确定，如丰盈公司违反承诺内容，则应依法承担违约责任，而不再适用《商品房买卖合同》第十五条约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”现丰盈公司未能在其承诺的期限内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，未尽协调办理义务，按照上述规定，应依法承担支付违约金的违约责任。徐广伟以生效判决为依据，要求丰盈公司按照房屋总价款的日万分之二标准支付违约金，并未超过法律规定可以参照的违约金标准，其主张有事实和法律依据，应予支持。丰盈公司应按此标准承担自履行期限届满之次日即2014年1月1日起的违约金。关于违约金计算的截止日期，虽然丰盈公司主张案涉小区自2014年10月30日即具备办理产权证的条件，但房屋权属证书的取得，不仅需要房地产开发企业提供必要的资料报产权登记机关备案，还需房地产开发企业履行通知协助义务。故不应以上述日期作为违约金计算的截止日期。丰盈公司主张于2014年11月、2015年1月已通过张贴公告的方式通知业主办理产权证，但未提供证据加以证明，故无法采信其主张。徐广伟认可于2015年1月知晓可以办证，可以其认可时间作为通知时间。且鉴于丰盈公司对履行通知义务负有举证责任，其未能提供证据，故在具体通知日期无法确定的情况下，应作对其不利的推定，以2015年1月的最后一日即2015年1月31日作为丰盈公司履行通知义务的日期。因此，丰盈公司应自2014年1月1日起至2015年1月31日止（共计396天）按照总房款（382，582元）的日万分之二标准向徐广伟支付违约金30，300.49元。据此，对于丰盈公司上诉称，徐广伟依据商品房买卖合同第九条主张权利，已被生效判决驳回其诉请，故徐广伟的主张无依据的抗辩理由，本院不予支持。
关于丰盈公司主张徐广伟本次诉讼违反一事不再理原则一节，本院认为，徐广伟前次是于2012年提起诉讼，诉请逾期办证违约金起止日期为自入住满60日起至起诉之日止，而本案诉请为2014年1月1日起至2015年1月31日，并非同一时间段的违约金，一审此节认定并无不当。故丰盈公司该项主张缺乏充分的事实和法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费588元（大连丰盈房地产开发有限公司已预交），由上诉人大连丰盈房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 霍 宏
审 判 员 吕 瑛
代理审判员 刘小南
二〇一六年三月二十五日
书 记 员 王丽秋