山东省菏泽市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）菏民一终字第380号
上诉人（原审被告、反诉原告）：菏泽南华置业有限公司。
法定代表人：孙建琳，该公司总经理。
委托代理人：马亚雷。
委托代理人：于海寅，山东贵和律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：祝银超，市民。
委托代理人：李红军，山东天清律师事务所律师。
上诉人菏泽南华置业有限公司（以下简称南华置业公司）因与被上诉人祝银超商品房销售合同纠纷一案，不服山东省菏泽经济开发区人民法院（2O13）菏开民初字第888号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年6月13日受理后，依法组成合议庭，于2014年8月7日公开开庭进行了审理。上诉人南华置业公司委托代理人马亚雷、于海寅，被上诉人祝银超委托代理人李红军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告（反诉被告）祝银超诉称，2011年1月20日，原告祝银超和被告南华置业公司签订商品房买卖合同，约定原告祝银超购买被告南华置业公司出售的位于南华康城的住房一套，总金额440780元，按揭付款。被告南华置业公司应当于2012年8月30日前交房，逾期交房，被告南华置业公司应按日以应付款的万分之一向原告支付违约金。合同签订后，原告按约定履行了义务，被告却未按约定交房。请求被告承担逾期交房的违约责任，支付违约金2万元，违约金计算至2013年11月30日，对于2013年11月30日后的违约金保留诉权；被告立即交付房屋；诉讼费用由被告承担。
原审被告（反诉原告）南华置业公司答辩称，第一，被告按照约定通知原告交房，但原告不到公司办理交房手续，故原告要求违约金，缺乏根据，应当予以驳回；第二，原告逾期向公司支付购房款，故应当按约定支付被告违约金9450元。
原审被告（反诉原告）南华置业公司反诉称，2011年1月20日，祝银超和南华置业公司签订商品房买卖合同，约定将南华康城二期12号楼1单元10702号房出售给祝银超，房款总价为440780元。祝银超在签订合同时支付140780元，签订合同30日内支付房款300000元。祝银超按约首付房款140780元，剩余房款直至2012年1月4日才支付给公司。请求祝银超支付违约金9450元及利息损失16777元；诉讼费用由祝银超承担。
原告（反诉被告）祝银超针对反诉答辩称，被告（反诉原告）的反诉无事实根据和法律依据，原告（反诉被告）不存在违约行为，请求驳回反诉请求。
原审法院审理查明，2011年1月20日，原告祝银超与被告南华置业公司签订商品房买卖合同及商品房买卖补充协议。双方约定：原告祝银超购买被告开发的南华康城二期第12幢01单元10702号房，房屋总价440780元，原告在签定合同时交给被告140780元，剩余300000元在合同签定30日内以按揭贷款的方式支付。买受人如未按合同规定的时间付款，逾期在90日之内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过90日，双方同意继续履行合同的，自合同规定的应付款期限第二天至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。出卖人应当在2012年8月30日前，依照国家和人民政府的有关规定，将具备合同约定条件的商品房交付买受人使用。出卖人逾期交房不超过90日，自合同约定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当出示本合同规定的证明文件，并签署房屋交接单。由于买受人的原因，未能按期交付的，由买受人承担全部责任。双方签订的商品房买卖合同补充协议第三条约定：“出卖人于交房前，向买受人发出房屋交付使用通知书。如果买受人在此前没有完全履行本合同约定的付款义务，出卖人有权延迟向买受人交房。买受人未在房屋交付使用通知书规定的时间到指定的地点办理房屋交接手续的，则双方同意房屋交付使用书规定的办理房屋交付手续的期限之日视为出卖人实际交付房屋之日，有关物业管理费从该日起计收。与该商品房有关的权利义务风险责任自该日起转移至买受人。”合同签订后，原告祝银超首付房款140780元，并于2011年3月18日与中国银行股份有限公司菏泽分行签订了抵押贷款合同，于2011年4月14日在菏泽市住房保障和房产管理局办理完成抵押手续。2012年1月4日，中国银行股份有限公司菏泽分行打款300000元给被告南华置业公司。
原审法院认为，对于本诉部分。有效的合同应得到全面、正确的履行。原告祝银超的证人虽然为其父母，与其具有法律上的利害关系，但父母陪同孩子前去办理房屋交接手续，并不违背日常生活经验法则。以当时情形要求原告祝银超寻找无任何利害关系人作证显为苛求，且证人证言之间无明显矛盾之处，证人证言具有可信度。加之原告在案件诉讼过程中多次要求被告南华置业公司实际交付房屋，被告均以“视同已经交付”为由予以推脱，亦可佐证其证人证言的真实性，应当予以采信。结合全案证据，应认定原告祝银超按照被告南华置业公司通知的时间和地点，前去办理房屋交接手续，但被告南华置业有限公司未予办理，且迟至今日仍未能实际交付房屋，因此被告应当承担逾期交房的违约责任，并向原告交付房屋。根据合同条款，被告应当承担自2012年8月31日至2013年11月30日期间逾期交房的违约责任，违约金为20143.65元（440780×457×1÷10000）。原告要求违约金20000元，不超过约定的数额，应予支持。
对于反诉部分，原告祝银超与被告南华置业公司签订的商品房买卖合同，是双方真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同。合同条款对原、被告双方均有约束力。原告祝银超与被告南华置业公司在合同中约定：原告选择分期付款的方式购买房屋，在首付房款140780元后，需在合同签订30日内以商贷的方式支付300000元。逾期在90日内，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行。2011年4月14日，原告祝银超在菏泽市房产部门办理完成抵押手续，该登记完成之日代表原告已完成了办理按揭即商贷的必要手续，至于此后贷款何时到达被告帐户，则需要银行部门审批拨款等环节完成，并非是原告能够完成的行为，因此原告逾期办理贷款的期间为合同签订之日起30日（2011年2月19日）至办理完成抵押手续之日（2011年4月14日），此期间共计54天，按照合同约定的违约条款，原告应承担的违约金为1620元（300000×54×1÷10000）。对于被告南华置业公司主张的利息损失，合同当中没有约定，且违约金本身就是对被告损失的弥补，故对该部分反诉请求不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条之规定，经原审法院审判委员会讨论，判决如下：一、被告（反诉原告）菏泽南华置业有限公司向原告（反诉被告）交付南华康城二期第12幢01单元10702号房屋，限判决生效后五日内履行完毕；二、被告（反诉原告）菏泽南华置业有限公司支付原告（反诉被告）祝银超20000元，限判决生效后五日内履行完毕；三、原告（反诉被告）祝银超支付被告（反诉原告）菏泽南华置业有限公司1620元，限判决生效后五日内履行完毕；四、驳回原告（反诉被告）祝银超其它诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）菏泽南华置业有限公司其它反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7912元，由被告（反诉原告）菏泽南华置业有限公司负担；反诉案件受理费228元，原告（反诉被告）祝银超负担50元，被告（反诉原告）菏泽南华置业有限公司负担178元。
上诉人南华置业公司不服原审法院判决上诉称，一、被上诉人没有在房屋交付使用通知书规定的时间到指定的地点办理房屋交接手续，应视为上诉人实际交付了房屋。原审判决上诉人承担逾期交房违约金错误。二、被上诉人在签订合同后，不积极办理借贷，直到2011年4月14日才办理完借贷手续，而后也不进行积极催促，致使贷款迟延10个半月，这完全是被上诉人的过错造成的。原审判决被上诉人仅承担54天的逾期付款违约金错误。请求撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求；被上诉人向上诉人支付违约金9450元，并赔偿利息损失16777元。
被上诉人祝银超答辩称，上诉人的上诉理由不成立，违背了诚实信用原则。虽然原审判决被上诉人承担逾期付款54天的违约金，被上诉人不服，但为了尽快得到房屋，也为了减少麻烦，服从了原审判决。被上诉人认为，原审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院二审审理查明的事实和原审判决认定的事实一致。
本院认为，根据双方当事人的诉辩理由，本案主要的争议焦点问题是：一、上诉人是否应支付违约金2万元。二、被上诉人应支付逾期付款违约金的数额认定及是否应支付利息损失。
关于焦点一，被上诉人二审庭审时主张，在办理房屋交接手续时，上诉人没有交给被上诉人交接手续，原因是上诉人要求被上诉人必须签订一个以往纠纷不再追究的文书。上诉人主张，当时让被上诉人签订一个互不追究违约责任的协议，因为被上诉人迟延交款，要求收违约金9450元，被上诉人不同意。上述陈述表明，争议双方之所以没有交接房屋成功，原因是上诉人要求被上诉人以放弃追究上诉人违约责任为交房的前提。合同各方应当各自承担各自的违约责任，被上诉人是否承担了其逾期付款的违约责任不是上诉人履行交房义务的抗辩理由。上诉人在二审庭审时仍表示不同意现在交房，应当按照合同约定承担逾期交房的违约责任。原审判决其承担2万元的违约责任正确，本院予以认可。
关于焦点二，首先，上诉人主张被上诉人逾期付款，应当承担自2011年2月21日至2012年1月4日（银行贷款到账之日）期间的违约金。但被上诉人自2011年4月14日完成贷款抵押手续后，至于贷款何时进入上诉人的账户并非被上诉人所能控制。因此，在2011年4月14日之后至银行贷款进入上诉人账户的期间不应视为被上诉人逾期付款的时间。原审判决认定的被上诉人逾期付款违约金数额正确，本院予以认可。其次，上诉人主张的利息损失，性质上属于被上诉人违约行为给上诉人造成的损失，与合同约定的违约金性质相同，该损失本院不予支持。
综上，上诉人菏泽市南华置业有限公司的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判
--决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8090元，由上诉人菏泽市南华置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 路凤娟
审 判 员 李冠军
代理审判员 于 辉
二〇一四年九月二日
书 记 员 康延超