杭州市拱墅区人民法院民 事 判 决 书(2016)浙0105民初954号原告：杭州博尚房地产营销策划有限公司，住所地浙江省杭州市拱墅区左家新村19幢104室。法定代表人：梁恩青，总经理。委托代理人（特别授权代理）：凌斌，浙江楷立律师事务所律师。委托代理人（特别授权代理）：闻晓芳，女，39岁，系公司员工，住浙江省杭州市余杭区。被告：三门春雨置业有限公司，住所地浙江省台州市三门县六敖镇马庄村。法定代表人：朱军民，董事长。委托代理人（特别授权代理）：王滨，浙江昶日律师事务所律师。原告杭州博尚房地产营销策划有限公司（以下称原告）为与被告三门春雨置业有限公司（以下称被告）合同纠纷一案，向本院提起诉讼，本院于2016年2月4日受理后，被告在答辩期内提出管辖异议申请，本院于2016年4月10日依法作出民事裁定书，驳回被告提出的管辖异议。被告不服，遂上诉至杭州市中级人民法院，杭州市中院于2016年6月17日依法作出（2016）浙01民辖终1186号民事裁定书，驳回上诉，维持原裁定。本案依法组成合议庭，于2016年9月29日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人凌斌、闻晓芳，被告的法定代表人朱军民、委托代理人王滨均到庭参加诉讼。审理中，原、被告双方均向法院提出申请，要求给予双方庭外调解的时间，本院予以准许。现因双方最终未能达成调解，故本案已审理终结。原告诉称，2014年1月9日，被告与原告签订《三门春雨置业六敖镇项目销售代理合同》一份，约定：由被告委托原告对其开发的六敖镇春雨豪庭房地产项目进行独家代理销售，该项目的一期开盘销售时间定于2014年9月9日；委托期限自合同签订之日至2016年12月31日；委托内容包括：市场调研、营销策划、广告策划、市场推广、代理销售；自合同生效之日至2014年6月10日前，被告应于每月15日向原告支付前期费服务费25000元；自2014年6月11日至9月10日，被告应于每月15日向原告支付前期费服务费50000元；如被告未能按期开盘，则在迟延开盘期间被告应于每月15日向被告支付运营费50000元直至开盘；双方还对开盘后被告应支付给原告的销售代理费用作出了详细约定。另约定，任何违反合同并可能导致合同约定无法履行的行为均属违约行为，若因被告原因导致原告单方面解除合同的，被告应按合同未销售部分物业所对应的代理佣金的20%支付违约金；还约定，被告不按合同约定支付费用的行为视为违约行为，被告除应按约支付相应费用外，每逾期一日还应承担未付款金额千分之三的滞纳金；累计迟延支付超过30天的，原告有权单方面解除合同，并有权要求被告支付所欠款项及滞纳金、违约金；此外，合同约定发生争议可向原告方所在法院提起诉讼。合同签订后，原告按照合同及其附件《服务内容》的约定要求履行了自身的全部合同义务。但由于被告委托的房地产项目一直无法取得预售许可证，一直不具备开盘销售条件，故导致原告无法开展商品房代理销售工作，而被告却未按照约定按时足额向原告支付相关费用。经被告确认：截止2015年3月26日，被告尚欠原告425000元未支付。此后，原告又陆续向被告提交了一系列策划方案并多次催促被告支付应付款项。但被告仅于2015年8月向原告支付费用100000元，其余款项至今未付，故原告诉至法院，并变更诉讼请求为：1、解除原、被告双方签订的《三门春雨置业六敖镇项目销售代理合同》；2、被告向原告支付所欠费用825000元，并总计按照年息24%标准分段计收滞纳金及违约金；3、被告承担本案全部诉讼费用。原告对其诉称提供以下证据材料：1、三门春雨置业六敖镇项目销售代理合同一份，以证明原、被告签订的销售代理合同的具体内容。2、工作成果汇总（含签收单原件十七份，交付材料系复印件）一本、客户名单（电脑打印件）、价格制定依据一本、考勤表（电脑打印件），以证明原告已经按照合同约定全面履行了合同义务。3、发票存根联（复印件）十份，以证明原告向被告交付了发票的事实。4、对账单一份，以证明被告于2015年3月确认的欠款金额之事实。5、特快专递面单、签收凭证（电脑打印件）、催款函（电脑打印件）各一份、策划方案（电脑打印件）七组，以证明原告在2015年3月26日之后仍为被告提供服务并向被告多次催款的事实。被告辩称，1、同意解除涉案合同；2、滞纳金和违约金不能重复计算，不管计算哪一项，都是偏高的；3、2015年3月26日之后工地已全部停工，且原告把工作人员全部撤回，故不存在后面还有业务。综上，被告对2015年3月26日的结算单予以认可，同意支付相应款项。被告对其辩称提供停工报告一份、监理公司的联系函一份，以证明涉案工地于2015年3月份已经停工的事实。经开庭审理，对原、被告提供的上述证据材料，经过庭审质证，本院认证如下：1、对原告提供的证据一，被告对其真实性、关联性没有异议。本院确认具有证据效力。2、对原告提供的证据二，被告对其中的工作成果汇总的真实性没有异议，同时认为2015年3月31日是最后一张签收单，可以印证2015年3月份之前原告确实在工作，但不能证明2015年3月份之后仍在继续工作；对于客户名单，因系电脑打印件，故对其真实性无法判断；对于价格制定依据被告没有异议；对于考勤表亦为电脑打印件，且系原告单方制作，并没有得到被告的认可，故对其真实性无法判断。此外，考勤表的时间也是到2015年3月份为止，没有之后仍在继续工作、考勤的凭证。本院对证据二中的工作成果汇总以及价格制定依据的真实性予以确认；对于证据二中的其他证据材料，本院认为被告的质证意见成立。3、对原告提供的证据三、证据四，被告均无异议，本院确认具有证据效力。4、对原告提供的证据五，被告确认朱军民签收过一份，但没有看里面的内容；李千影原先确系被告公司员工，但早已离开公司了，哪怕他签收了被告公司也没有拿到，因为工地都停工了；至于杨卫星不清楚是谁；不管签收人是谁，被告公司均没有拿到原告所谓的策划方案。本院对证据五的真实性予以确认。5、对被告提供的证据材料，原告对该证据形式上的真实性没有异议；但从内容上而言，是安装公司和监理公司发出的，不是政府职能部门，故对停工报告的效力有异议。即使2015年3月份工地停工，与原、被告之间的合同履行并没有关联性。如果工地停工，所造成的后果也应当由被告承担，过错不在于原告。本院对被告提供的停工报告、联系函的真实性予以确认。综合上述有效证据及当事人的陈述，本院认定以下事实：2014年1月9日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《三门春雨置业六敖镇项目销售代理合同》一份，双方就甲方位于台州市六敖镇的房产项目（物业包括住宅和商业）委托乙方为独家销售代理商事宜，具体内容约定如下：1甲方委托乙方负责该物业的策划、推广及销售；合同期限自合同签订之日起至2016年12月31日，其中一期定于2014年9月9日前作为首期开盘销售时间，其后批期由甲乙双方另行确定具体时间，但甲方不得捂盘惜售，否则为甲方违约。2、合同期内，乙方负责该物业的市场调研、营销策划、广告策划、市场推广等工作（具体内容详见合同附件），物业之推广费和派发海报人员的费用和客户介绍客户的费用及礼品由甲方承担。策划、推广方案经甲方确认后，甲方直接与各广告及宣传等单位订立各项推广合同，支付各项费用，乙方负责对上述单位实施业务监管。3、甲方应按照合同约定支付佣金、承担策划推广、售楼处、样板房、房展会等所涉及的费用；此外，甲方提供精装修售楼处，并配置相关办公用品，费用由甲方承担。乙方在销售总代理期内对现场售楼处享有无偿使用权，并负责保管，期满后完好移交甲方。甲方负责办理预售所需的与政府部门有关的手续，如预售许可证、预售面积分摊测绘表等。甲方指派专案人员黄燕配合乙方的销售代理工作，从事购房款的收取及审核预售合同盖章确认。该专案人员的盖章或本人实名签字的确认行为视为甲方对于合同内容的确认。4、乙方负责该物业的市场调研、营销策划、广告策划、推广计划、销售计划、销售组织与控制等工作的编制，并应提前报请甲方批准，经确认后实施。对乙方报送至甲方的所有资料、方案、工作成果，甲方均应进行签收，并有权注明理由和发回要求乙方整改。如甲方由于工作繁忙等原因未及时签字确认的，则在乙方按甲方住所地寄送工作成果后视为甲方对乙方的该等工作的签收确认。5、甲方应当针对乙方的销售代理行为支付给乙方佣金，包括基本佣金、溢价佣金。乙方收到甲方支付的销售代理费（佣金）后，乙方应向甲方开具票据并按照国家规定自行缴纳各项税费。6、甲乙双方约定开盘的时间为2014年9月10日前。在2014年6月10日前，每月的15日甲方向乙方每月支付该时段市场调研工作、营销策划人员、交通费用等前期费服务费25000元/月；在2014年6月11日-9月10日，每月的15日甲方向乙方每月支付该时段营销策划人员、销售团队人员薪资、交通费用等前期费、服务费50000元/月。如甲方未能按期开盘（迟延开盘或捂盘惜售）的，则造成乙方的销售周期加长费用增加，则迟延开盘期间每月15日每次甲方支付乙方运营费用50000元/月直至开盘。在一期开盘后六个月内，如果乙方一期的销售率在60%以下，则基本佣金一期按销售额的0.8%核算；若销售率在60%-70%之间，则基本佣金甲方按销售总额的1.2%核算，并按销售额的1.2%核算标准补足支付乙方一期销售率60%以内时未发放部分的基本佣金；若销售率在70%-80%之间，则基本佣金甲方按销售总额的1.3%核算，并按销售额的1.3%核算标准补足支付乙方一期销售率70%以内时未发放部分的基本佣金；若销售率在80%以上，则基本佣金甲方按销售总额的1.5%核算，并按销售额的1.5%核算标准补足支付乙方一期销售率80%以内时未发放部分的基本佣金。若乙方成功销售出的每一套房子价格高于双方商定的底价，则高出部分为溢价，双方按八二分成，即甲方得80%，乙方得20%。每次的次月15日前结清上月的溢价佣金。7、由于不可抗力的因素和国家有关部门的政策、法规以及销售环境等原因致使本合同无法履行或本合同约定的销售无法按期完成，均不属于违约行为，甲乙双方结清有关费用，互不承担任何责任。届时双方另行签订补充协议。除此之外，合同签订后，双方均不得单方解除合同。任何违反合同，并可能导致合同约定无法履行的行为均属违约行为，守约方有权追究对方的违约责任，没收违约方已预付款项，并按以下条款处理：（1）乙方单方解除合同的，应按合同已销售部分物业所对应的代理佣金的20%向甲方支付违约金；（2）甲方单方解除合同的，甲方应按合同未销售部分物业所对应的代理佣金的20%支付违约金；（3）如果乙方在双方所约定的时间（开盘后六个月）内销售业绩未达到第一期销售率的60%时，甲乙双方均有权解除合同并结清款项。甲方不按合同的约定支付或抵扣佣金及费用的行为视为违约行为，甲方除应按约支付相应佣金、费用外，每逾一日还应承担未付款金额千分之三的滞纳金。甲方累计延迟支付超过30天，视为违约，乙方则有权单方解除合同，并要求甲方支付所欠金额及滞纳金、违约金，造成乙方其他损失的，甲方也应给予赔偿。此外，作为上述代理合同的附件，甲乙双方对“服务内容”亦作出明确约定：（一）前期策划：包括市场调研、项目定位以及产品优化建议；（二）营销策划：包括项目营销整体计划、项目阶段性营销计划、入市时机选择、销售分期控制以及价格定位及策略；（三）广告策划：包括项目推广口号、项目卖点整合包装、整体广告计划、广告预算及媒体组合、项目形象策划以及传播工具的创意与设计；（四）销售代理：包括建立销售队伍，执行销售行为、销售文件及管理文件的制订销售人员培训、制订销控计划、销售执行的内部协调程序、客户资源库的建立、售后服务机制建立、定期报送各项统计报表、销售计划、时间安排表。上述合同分别经原、被告的授权代表签字并加盖各自单位公章后生效。自2014年1月9日至2015年3月31日期间，被告指派的专案人员黄燕分别向原告出具《签收单》共计十七份，对原告就前期策划、营销策划、广告策划、项目形象策划、传播工具的创意与设计、销售代理六大方面所提供的营销方略、广告设计、活动方案、年度计划等工作成果予以了签收确认。2015年3月16日，浙江恒超工程管理有限公司临海分公司作为监理单位向被告出具《联系函》一份，称：该公司已接到三门建设规划局要求被告单位暂停春雨豪庭项目工程施工的电话通知，同时要求该公司督促施工单位于2015年3月19日前立即停止施工。鉴于此事，请被告单位抓紧到三门建设规划局补办相关前期手续并立即落实好相关事宜，同时考虑该单位在该项目现场监理人员留置人数及留置时间。同日，台州建筑安装工程公司作为施工单位亦向被告公司发出《停工报告》一份，称由于被告公司开发的春雨豪庭项目相关前期手续没有办齐，该公司已于2015年3月16日接到三门建设规划局要求该单位暂停该项目工程施工及听候处理的电话通知；同时该单位也接到了要求于2015年3月19日前停工的监理通知。鉴于上述情况，该单位于2015年3月18日暂停施工，特此告知。2015年3月26日，原、被告双方进行对账，并出具《对账单》一份，备注内容为：由于三门春雨置业有限公司资金紧张，未能及时支付原告博尚公司应付款项。截止到2015年1月博尚公司已开发票30万，共支付博尚公司12.5万，应付欠款42.5万，2014年11月-2015年3月发票25万待开。以上确认无误。被告在确认单位处加盖了公司公章，该公司的法定代表人朱军民亦签署了“情况属实”字样，并予以了签字确认。自2015年5月至2015年12月期间，原告除向被告位于台州市××镇春雨豪庭售楼处邮寄催款函以催收被告依约应当支付的前期款项外，又陆续向被告提供了七份活动策划及方案。被告的法定代表人朱军民以及被告公司员工李千影以及杨卫星签收了上述函件及材料。然被告除于2015年8月向原告支付了100000元款项外，其余款项一直拖欠未付；而涉案楼盘因被告一直未能取得预售许可证，而不具备开盘销售条件。据此，原告遂于2016年2月4日以合同纠纷为案由将被告起诉来院，要求解除原、被告双方签订的《三门春雨置业六敖镇项目销售代理合同》；由被告向原告支付所欠费用共计825000元，并按照年息24%标准分段计收滞纳金及违约金等。本院认为，原告与被告签订的《三门春雨置业六敖镇项目销售代理合同》以及附件，系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律的规定，应属有效。原告作为代理方依照双方合同所约定的服务内容向被告交付了工作成果，但被告作为委托方不仅未按合同约定向原告支付前期运营费用，已构成违约；还由于被告自身的原因一直未能领取涉案楼盘的预售许可证，导致涉案楼盘未能按期开盘，从而影响原告无法开展该商品房的代理销售工作。对此，根据双方合同约定，原告有权单方解除合同，并要求被告支付所欠金额及滞纳金、违约金，造成原告其他损失的，被告也应给予赔偿。现原告要求解除双方的销售代理合同，因符合合同的约定，且被告亦表示同意，故本院予以支持；涉案的销售代理合同自被告收到原告的起诉状时解除。此外，原告要求被告立即支付至双方合同解除时止所拖欠的前期运营费用825000元并按照年利率24%标准支付滞纳金等诉请，被告认为双方于2015年3月26日经对账确认的欠款金额在扣除被告之后支付的100000元款项后尚欠金额，被告应予支付；另被告应当按照银行同期贷款利率标准向原告支付利息损失。本院认为，根据双方合同约定：如被告未能按期开盘（即2014年9月10日前）的，则造成原告的销售周期加长费用增加，则迟延开盘期间每月15日每次被告支付原告营运费用人民币50000元直至开盘。另原告在庭审中亦举证证明了其在2015年3月涉案工地停止施工至2015年年底期间，仍向被告提供了活动策划及方案共计七份，在涉案合同的有效期限内继续履行着合同义务。此外，被告在庭审中也未能提供原、被告双方在涉案工程停止施工期间，就延期开盘期间的营运费用的支付条款进行过有效变更的相关证据。因此，本院对被告只承担工程停止施工前所欠费用之抗辩，不予支持。经计算，截至原告于2016年2月4日起诉至法院并要求解除双方涉案合同时止，被告尚拖欠原告前期营运费用金额为人民币825000元[425000元（截至2015年3月15日）+50000元/月×10个月-100000元(2015年8月已付款)=825000元]。被告作为委托方除应予支付上述欠款外，依约还应承担每逾期一日向原告支付未付金额千分之三的滞纳金等违约责任。现原告虽已主动将滞纳金的计付标准降至按照年利率24%计付，但被告仍认为偏高，要求按照银行同期贷款利率标准支付。对此，本院认为，根据本案合同的履行情况及当事人的过错程度、预期利益等综合因素，并结合原告的实际损失，酌情调整按照月息1%标准计算滞纳金较为适当。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条二款、第九十六条、第九十七条、第九十八条的规定，判决如下：被告三门春雨置业有限公司支付给原告杭州博尚房地产营销策划有限公司前期运营费用人民币825000元，偿付滞纳金76000元（暂计算至2016年1月16日，此后以825000元为计算基数，按照月利率1%标准支付至款项实际付清时止），于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13570元，财产保全申请费5000元，合计人民币18570元，由原告杭州博尚房地产营销策划有限公司负担1445元，由被告三门春雨置业有限公司负担17125元。原告杭州博尚房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告三门春雨置业有限公司于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（杭州市中级人民法院开户银行：工商银行湖滨支行；帐号：12×××68；户名：浙江省杭州市中级人民法院）。审 判 长  石 红人民陪审员  胡亦安人民陪审员  吴晓航二〇一七年六月二十七日代书 记员  袁小莉