广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1972民初3190号
原告：黄靖标，男，汉族，1986年11月22日出生，住广东省揭东县，
委托代理人：黄乐声，东莞市启明律师事务所律师。
委托代理人：邓江双，东莞市启明律师事务所辅助人员。
被告：东莞市镇龙房地产开发有限公司。住所地：广东省东莞市长安镇长青街*座***号。组织机构代码为76573964-0。
法定代表人：陈伟球。
被告：东莞市陶然居房地产开发有限公司。住所地：广东省东莞市长安镇咸西社区办公楼。组织机构代码为77622882-X。
法定代表人：王耿松。
委托代理人：杨加放，广东万言律师事务所律师。
委托代理人：张佳丽，广东万言律师事务所实习律师。
原告黄靖标诉被告东莞市镇龙房地产开发有限公司（以下简称“镇龙公司”）、被告东莞市陶然居房地产开发有限公司（以下简称“陶然居公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年3月29日受理后，依法由代理审判员陈波适用简易程序独任审判，于2016年6月13日公开开庭进行了审理。原告黄靖标的委托代理人黄乐声、邓江双，被告陶然居公司的委托代理人杨加放、张佳丽到庭参加了诉讼。被告镇龙公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。诉讼过程中，原告与被告陶然居公司申请庭外和解，并同意扣除对应审限15天，本院予以准许。
原告黄靖标诉称：原告与被告镇龙公司于2011年1月13日签订一份《商品房买卖合同》，约定原告向被告镇龙公司购买东莞市长安镇陶然豪园4#、5#住宅楼2单元1502号房屋。房屋总价款为1100000元，分期支付，其中首期款于合同签订后付清，余款通过银行按揭支付。按照《商品房买卖合同》第八条的约定，出卖人应当在2009年12月31日前将验收合格的商品房交付给买受人。该合同第十五条约定：因出卖人的原因导致买受人无法申请办理产权登记的，买受人有权解除合同，无论买受人是否解除合同，买受人均可按照已付房价款的每日万分之一要求出卖人支付违约金（期限从法定办证期限届满后90日计至合同解除日或实际办证日）。合同签订后，原告向被告镇龙公司支付了房屋价款、房屋契税、维修基金、房产证代办费等所有费用；被告镇龙公司于2011年1月1日向原告交付了房屋，但由于被告镇龙公司的原因造成原告不能在约定期限内领取所购房屋的《房地产权证》；直至2014年12月16日，原告才取得东莞市房地产权登记机关核发原告所购房屋的《房地产权证》。综上，原告与被告镇龙公司签订的《商品房买卖合同》，主体适格、内容合法，具有法律约束力，双方应全面履行合同规定的义务。原告已经按约履行合同义务，由于被告镇龙公司的原因导致原告不能在法定期限内领取所购房屋的《房地产权证》，该公司已经构成违约，应当按照《商品房买卖合同》第十五条的规定向原告支付延期办理房地产权证的违约金。被告陶然居公司与被告镇龙公司约定合作开发涉案商品房，并且被告陶然居公司也有作为出卖人参与收取相关款项等行为，故亦属于陶然豪园商品房的开发商，对外应与被告镇龙公司承担连带责任。为了维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：1.被告镇龙公司支付逾期协助办理房屋所有权证的违约金共计139040元；2.被告镇龙公司承担本案诉讼费、保全费；3.被告陶然居公司对上述1、2项诉讼请求承担连带责任。
被告镇龙公司未提出答辩意见，亦未向本院提交证据或提出质证意见。
被告陶然居公司辩称：一、《商品房买卖合同》的签订日期与房屋交付时间有矛盾，房屋交付时间显示早于合同签订时间，原告有关交付房屋的证明涉及虚假，原告有关交房证明不属实；二、从合同主体看，被告陶然居公司并非与原告签订合同的相对方，并非本案适格主体，应驳回原告的诉请；三、根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，诉讼时效为两年，在本案被告逾期办证90日开始计算诉讼时效。因此，本案起诉时已超过诉讼时效两年，应驳回其诉讼请求；四、原告在计算违约金时，从其自认的违约金起算之日按照合同约定的价款作为本金，但实际上原告当时并非付清全部价款，而合同约定要按照已付房款计算违约金，因此原告违约金计算错误。
经审理查明：原告黄靖标作为买受人，被告镇龙公司作为出卖人，双方于2011年1月13日签订一份《商品房买卖合同》，约定黄靖标购买镇龙公司位于东莞市××然××＃、××＃住宅××单元××号房屋，套内建筑面积为123.80平方米，房屋总价款为1100000.00元，分期支付，其中首期款于合同签订前付清，余款通过银行按揭支付。合同第八条约定，出卖人应当在2009年12月31日前将验收合格的商品房交付给买受人。合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，自法定的办理产权登记的期限届满后超过90日，因出卖人的原因导致买受人无法申请办理产权登记的，买受人有权解除合同。无论买受人是否解除合同，买受人均可按照已付房款的每日万分之一要求出卖人支付违约金（期限从法定办证期限届满后90日计至合同解除日或实际办证日）。”
合同签订之后，黄靖标已向镇龙公司支付了房屋楼款1100000元、“住宅专项维修资金”6139.2元。其后，镇龙公司交付案涉房屋给黄靖标。对于交楼时间，原告主张其是在2011年1月1日交付，为此，其提交一份由深圳市鼎诚物业管理有限公司东莞分公司陶然豪园物业管理处（以下简称“鼎诚物业公司”）出具的《证明》予以佐证，上载明陶然豪园5栋1502室业主：黄靖标，自2011年1月1日至2011年3月物业管理费用已缴清。被告陶然居公司则称案涉物业交付的时间是在2012年9月10日之后，因其在2012年9月10日通过《东莞时报》催办部分业主办理入伙手续。根据被告陶然居公司提交的2012年9月10日《东莞时报》A13版刊登的《关于催办入伙手续的通知》载明：“东莞市长安镇陶然豪园小区，已于2011年1月1日开始办理入伙手续，《入伙通知》已于2010年12月25日以特快专递方式邮寄至业主”。2014年12月16日，案涉房屋办理了房地产权证。黄靖标认为，案涉合同约定镇龙公司负有办理房产证之义务，现镇龙公司未在合同约定的时间内办证，已构成违约，应当承担违约责任。黄靖标为此诉至本院，请求判如所请。
另，部分陶然豪园商住区业主因两被告逾期办证提起的系列商品房销售合同纠纷案件的民事判决书现已生效，其中查明“陶然豪园商住区开发项目是由镇龙公司与陶然居公司共同合作开发。二者于2005年7月5日经律师见证签署合作开发的《协议书》，约定陶然居公司出资80%，镇龙公司出资20%。同年9月14日，东莞市发展和改革局以东发改（2005）927号文件同意二者合作开发。同年11月17日，陶然居公司以其陆续安置随军家属就业为由申请减免营业税、城建税、教育费附加等。2006年4月11日，东莞市地方税务局长安税务分局在《安置就业税收优惠申请表（资格认定）》中审核同意减免陶然居公司2005年11月份至2008年11月份期间相关税费。此外，东莞市国家税务局于2006年5月8日以东国税函（2006）75号批复同意免征陶然居公司2005年至2007年企业所得税。2013年3月11日，东莞市地方税务局向长安税务分局发出东地税函（2013）24号《关于陶然豪园项目减免税问题的批复》，以陶然豪园项目的立项申请单位、土地使用权人、大确权权属单位均为镇龙公司为由，认定陶然豪园项目的建设单位为镇龙公司，故该项目销售不动产相关的营业税、企业所得税、土地增值税等税种均应由镇龙公司申报缴纳，而镇龙公司不适用相关随军家属就业的税收减免政策。镇龙公司和陶然居公司提出，陶然豪园内属于原减免税费范围的共计195户，此部分税费问题正在协调当中，故相关税费至本案一审庭审辩论时尚未缴纳。也基于此原因，税务部门未能开具相关完税证明，致使镇龙公司无法向业主开具办理房产证所需之购房发票和证明文件。至于以上195户之外，被告主张已缴清税费，但因税务部门需与前195户税费问题捆绑处理而亦未开具完税证明，致使镇龙公司无法开具办证所需之发票及证明文件。镇龙公司和陶然居公司认为，税务部门对陶然豪园195户实施减免税费政策后又取消减免，对195户以外因捆绑处理而不开具完税证明，以及业主本身怠于申请和配合办证程序，是导致房产证未能完成办理的直接原因。”另案中还认定，“镇龙公司于2012年2月17日取得《商品房屋产权权属证明书》，故镇龙公司未在合同约定的期间内进行大确权并报产权登记机关备案。”
另外，关于违约金，黄靖标主张从实际交房即2011年1月1日后180天起按每日万分之一计至实际办证之日即2014年12月16日。陶然居公司对此提出了诉讼时效的抗辩。
另，原告于诉讼过程中请求保全被告镇龙公司及陶然居公司价值139040元的财产，中国平安财产保险股份有限公司东莞分公司为该财产保全提供担保。本院经审查后予以同意，并裁定予以执行。
以上事实，有《商品房买卖合同》、住宅专项维修资金专用收据、《个人购房担保借款合同》、存折明细、房产证、民事判决书、生效证明、本案庭审笔录以及庭前会议笔录等附卷为证。
本院认为：被告镇龙公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证和抗辩的权利。本案为商品房销售合同纠纷。原告黄靖标与被告镇龙公司签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，合同内容不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应受合同条款的约束。本案争议焦点为：第一，原告之诉请是否已超过诉讼时效；第二，镇龙公司是否存在逾期办证的违约行为，如存在，其违约责任应如何确定；第三，被告陶然居公司是否应对镇龙公司的债务承担连带清偿责任。
关于第一个争议焦点。我国法律规定诉讼时效为两年，从当事人知道或应当知道权利受到侵害之日起算。逾期办证违约金作为债权请求权，适用诉讼时效规定。案涉合同约定逾期办证违约金以日为单位累计计算，此为卖方逾期办证时买方可以主张的违约金债权的计算方法，属于没有履行期限的整体债务，该债务最迟应当在实际办证或解除合同之日履行。现案涉房屋的实际办证日期为2014年12月16日，黄靖标系在2016年3月29日提起本案诉讼，并未超过法律规定的两年诉讼时效。陶然居公司提出的时效抗辩不成立，本院不予采信。
关于第二个争议焦点。根据鼎诚物业公司出具的《证明》显示，原告已缴清2011年1月1日至同年3月的物业管理费用，由此可以推断原告至迟于2011年1月1日已接收房屋，虽然被告陶然居公司对该《证明》的真实性予以否认，但未能提供相反证据予以推翻，且该《证明》内容与被告提交的《东莞时报》上载明的案涉小区于2011年1月1日开始办理入伙手续的内容亦可相互印证，故本院对该《证明》予以确认，并采信原告的主张，认定案涉房屋已于2011年1月1日进行交付。被告镇龙公司作为商品房的出卖人，有协助办证的义务，其应在合同约定的期限内办理大确权以及向买受人出具办证所需的相关资料。首先，案涉房屋买卖合同第十五条约定了出卖人应在商品房交付使用后60日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，而案涉房屋于2011年1月1日交付使用，镇龙公司于2012年2月17日才取得《商品房屋产权权属证明书》，故镇龙公司未在合同约定的期间内进行大确权并报产权登记机关备案，明显存在逾期办证的违约行为，因此，原告要求镇龙公司承担逾期办证的违约责任，有事实和法律依据，本院予以支持。
案涉合同第十五条约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，自法定的办理产权登记的期限届满后超过90日，因出卖人的原因导致买受人无法申请办理产权登记的，买受人可按照已付房款的每日万分之一要求出卖人支付违约金（期限从法定办证期限届满后90日计至合同解除日或实际办证日）。根据该条款，原告主张逾期办证违约金以其已付清房款的全额1100000元为基数，按每日万分之一的标准，从房屋交付（2011年1月1日）后180天即2011年7月1日计至实际办证之日即2014年12月16日止，符合双方合同约定及法律规定，本院予以支持，被告镇龙公司应向原告支付逾期办证违约金为139040元（1100000元×1264天×0.1‰）。
关于第三个争议焦点。虽然案涉商品房买卖合同是镇龙公司与黄靖标签订，但实际上案涉房地产项目是陶然居公司与镇龙公司共同合作开发，根据《协议书》的内容可知，双方在合作开发的过程中共同投资、共享利润、共担风险。而且，在本系列案的部分案件中，陶然居公司在首期款收据加盖财务专用章、作为收款方开具房款收费发票以及以保证人及开发商身份在住房贷款合同上盖章等行为可以表明，陶然居公司在商品房销售过程中以出卖人的身份行使权利及履行义务。因此，本院认定陶然居公司与镇龙公司为案涉楼盘共同开发商，陶然居公司应对镇龙公司因逾期办证的违约责任而产生的债务承担连带清偿责任。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项、第一百零七条、第一百二十一条、《最高人民法院关于审理民事案件诉讼时效制度若干问题的规定》第六条、《最高人民法院关于人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和第一百四十二条的规定，判决如下：
限被告东莞市镇龙房地产开发有限公司、东莞市陶然居房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告黄靖标支付逾期办证的违约金139040元。
如果被告未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1540元和保全费1215元，由被告东莞市镇龙房地产开发有限公司、东莞市陶然居房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。
代理审判员 陈 波
二〇一六年七月八日
书 记 员 邓秀琳
钟家明
附：相关的主要法律条文（节选）
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
《中华人民共和国合同法》
第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：
（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。
（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。
（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。
（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。
（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。
（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。
《最高人民法院关于审理民事案件诉讼时效制度若干问题的规定》
第六条未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。
《最高人民法院关于人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
……
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。