上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）闵民五（民）初字第240号
原告上海太平洋房屋服务有限公司。
法定代表人章某某。
委托代理人吴某某。
被告史亚楠。
被告张文燕。
上述两位被告的共同委托代理人潘晓枫，上海市光华律师事务所律师。
原告上海太平洋房屋服务有限公司与被告史亚楠、张文燕居间合同纠纷一案，本院于2014年1月14日立案受理。依法由代理审判员张莉适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人吴某某、两位被告的共同委托代理人潘晓枫到庭参加诉讼。审理中，双方当事人一致确认本案适用简易程序延长一个月审理期限。本案现已审理终结。
原告上海太平洋房屋服务有限公司诉称，2013年9月5日，经原告居间介绍，两被告与案外人姚某某就上海市闵行区佳宝三村XX号XX室房屋（以下简称涉案房屋）签订《上海市房地产买卖合同》。被告于当日就原告提供的居间服务与原告签订《佣金确认单》，约定被告于签订买卖合同当日向原告支付居间服务费人民币（币种下同）25，000元。但被告至今尚未向原告支付。故原告为维护自身权益，诉至本院，要求判令被告向原告支付居间服务费25，000元。
被告史亚楠、张文燕共同辩称，不同意原告的诉讼请求。首先，涉案房屋在被告与姚某某签订买卖合同时仍为公有使用权房屋，根据法律规定，公有使用权房屋未转为产权房前不能买卖。而姚某某也并非涉案房屋的承租人，其仅为同住人之一，其无权签订买卖合同。故被告与姚某某签订的买卖合同无效。而原告作为专业公司，对前述情况未进行审核，其仅向被告陈述涉案房屋是租赁房，并表示涉案房屋可以交易，姚某某是权利人，在此情况下，其要求被告签买卖合同及佣金确认单，原告的行为属欺诈行为。其次，原告依据《佣金确认单》所主张的居间服务费金额超过政策规定的标准。最后，被告签约后，经咨询被告公司内的法务得知，在公有使用权房屋的买卖过程中应注意承租人、同住人等问题，否则被告支付的款项会打水漂。故被告去找姚某某，姚某某方承认其不是承租人，涉案房屋内还有其他同住人。因此，被告不敢再付款。姚某某表示被告已经支付的1万元定金可以还给被告，但是目前拿不出钱。被告更加担心并向中介明确表示其还需再考虑涉案房屋买卖的事宜。被告又找到姚某某，姚某某表示被告不想买，其也不想卖，故双方撕掉合同。今年过年后，姚某某也已将1万元定金退还给了被告，故被告与姚某某的买卖合同实际已经解除。
经审理查明，两被告系夫妻关系。2013年9月5日，被告史亚楠、张文燕（买受人，签约乙方）与案外人姚某某（出卖人，签约甲方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定甲乙双方通过原告居间介绍由乙方受让甲方自有的涉案房屋，建筑面积65平方米，转让价款为160万元。合同的补充条款约定鉴于签订合同时，甲方尚未取得涉案房屋的《上海市房地产权证》，故甲、乙双方协商如下：甲方应于2013年10月25日前，办妥涉案房屋以其为权利人的《上海市房地产权证》，待甲方办妥涉案房屋房地产权证后5个工作日内，甲乙双方按合同约定的交易条件签订涉案房屋网络版的《上海市房地产买卖合同》。若甲方由于本人之原因，未在上述期限内办妥《上海市房地产权证》或签订涉案房屋网络版的《上海市房地产买卖合同》的，则乙方有权单方面终止合同，同时甲方应按合同约定的总房款的20%向乙方支付违约金；若乙方在上述期限内反悔不购买涉案房屋或未能签订涉案房屋网络版的《上海市房地产买卖合同》的，则甲方有权单方面终止合同，同时乙方应按照合同约定的总房款的20%向甲方支付违约金。该条款独立于合同，是合同得以全面履行的前提条件，即便合同无效或尚未发生效力，该条款仍为甲、乙双方发生该条款约定的违约事项，按该条款之约定处理。该合同还对过户时间、交房时间、房款支付时间、迁户口时间、违约责任等作了约定。同时买卖双方还签订了《补充协议》一份，约定甲方应缴纳的所有税费由乙方承担并支付，协议的违约责任适用买卖合同有关规定（参照买卖合同的九、十条履行）。
上述合同签订当日，原告（签约甲方）与被告史亚楠（签约乙方）签订《佣金确认单》一份，约定乙方经甲方居间介绍就涉案房屋签订了房地产买卖合同，现甲乙双方就此项服务确定服务费金额支付方式如下：乙方于签约当日支付甲方服务费25，000元；若乙方未按上述期限内支付服务费，乙方应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日千分之三计算。
另查明，涉案房屋原系公有使用权房屋，租赁户名为案外人谈某某，同住人为姚某某、金某某。2014年1月2日，涉案房屋被核准登记至谈某某名下。
以上事实，由原告提供的《上海市房地产买卖合同》、《补充协议》、《佣金确认单》、《上海市租用居住公房凭证》、涉案房屋的房地产登记簿等证据及当事人的庭审陈述所证实，本院确认其证据效力。
本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付酬金。本案中，原告作为中介机构，将出售人的房源信息提供给了被告。被告作为买受方，与出售人达成了《上海市房地产买卖合同》。对于该份买卖合同的效力，被告认为，涉案房屋在买卖双方签约时仍为公有使用权房屋，权利人也非姚某某本人，故买卖合同无效。本院认为，对于公有使用权房屋在符合一定条件后可以转让交易，故买卖合同的内容并不违反法律、行政法规的强制性规定。而对于姚某某非涉案房屋的权利人是否影响买卖合同的效力，本院认为，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。故即便姚某某在签约时未经谈某某同意，构成无权处分，但并不因此导致买卖合同无效。因此，被告与姚某某签署的《上海市房地产买卖合同》有效。原告与被告间依法成立居间合同关系。
现被告史亚楠已与原告就原告提供的居间服务签署了《佣金确认单》，该确认单系当事人真实意思表示，合法有效，被告史亚楠理应受该确认单的约束。而被告张文燕，虽未在该确认单上签字，但鉴于其与史亚楠系夫妻关系，且其亦在《上海市房地产买卖合同》上签字，参与了涉案房屋的买卖过程，故原告有理由相信被告史亚楠有权代表被告张文燕签署该确认单，故被告张文燕亦受该《佣金确认单》的约束。对于被告辩称的原告依据《佣金确认单》所主张的居间服务费金额超过政策规定的标准意见。本院认为，《佣金确认单》上约定的金额系经原、被告充分协商后予以确定的，且在二手房买卖中，上下家的居间服务费由下家承担亦属交易习惯，该金额亦小于涉案房屋成交价款的2％，未违反法律、行政法规的强制性规定。故被告的该点抗辩意见，本院不予采纳。
对于被告辩称的原告未尽审查义务、欺骗被告的意见，本院认为，涉案房屋在被告与出售人签订《上海市房地产买卖合同》时仍为公有使用权房屋，承租人为谈某某，同住人为姚某某、金某某。原告作为专业的中介机构，应在买卖合同签订当时核实清楚涉案房屋前述信息情况并向被告如实披露，现原告仅告知被告涉案房屋系公有使用权房屋、产证正在办理中，但没有证据证明原告已向被告明确告知涉案房屋的承租人和同住人的情况，故原告在披露房屋信息时确实存在一定的过错。此外，本院注意到，被告在与出售人订立买卖合同前，虽不清楚涉案房屋的承租人和同住人情况，但从买卖合同补充条款约定内容来看，被告对姚某某非涉案房屋的权利人系明知的，对涉案房屋能否取得产权证、能否最终交易完成所存在的风险也已了解，原告自身亦负有向出售人或有关部门核实涉案房屋权利归属的义务，而不能完全依赖居间人，故原告也需对买卖合同无法继续履行承担一定的责任。综上，考虑到原、被告之间的过错程度，以及原告居间服务的事项不仅限于提供房源信息等媒介服务，还包括协助办理房屋产权过户以及房屋交接等手续，故本院酌定被告应向原告支付的居间服务费为5，000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十六条之规定，判决如下：
被告史亚楠、张文燕于本判决生效之日起七日内向原告上海太平洋房屋服务有限公司支付居间服务费5，000元。
如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计212.50元，由原告上海太平洋房屋服务有限公司负担170元，由被告史亚楠、张文燕共同负担42.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 张莉
二〇一四年五月九日
书 记 员 林舒
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。