广东省阳江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）阳中法民一终字第147号
上诉人（原审被告）：阳江市高达工业发展有限公司，住所地：广东省阳江市体育路阳江市水上活动中心大楼五楼之四室。
法定代表人：谭剑明，该公司董事长。
委托代理人：吴伟权，广东言必行律师事务所律师。
委托代理人：丘灵君，广东言必行律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：范娟，女，1949年8月17日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。
委托代理人：周朵，男，1974年10月3日出生，汉族，住广东省阳江市江城区，与范娟是母子关系。
原审被告：阳东县东骏房地产开发有限公司，住所地：广东省阳东县经济开发区北惯镇金鸡山工业园（金田十路）。
法定代表人：郭小琴，该公司董事长。
委托代理人：吴伟权，广东言必行律师事务所律师。
委托代理人：丘灵君，广东言必行律师事务所实习律师。
上诉人阳江市高达工业发展有限公司（以下简称高达公司）因与被上诉人范娟、原审被告阳东县东骏房地产开发有限公司（以下简称东骏公司）土地使用权转让合同纠纷一案，不服阳东县人民法院（2013）阳东法合民初字第147号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明：2011年2月19日，高达公司与范娟、案外人周文星、周宏、项雪梅以及广东阳东经济开发区管理局签订一份《转让土地使用权协议书》，协议书的甲方为高达公司，乙方为范娟以及案外人周文星、周宏、项雪梅，丙方为广东阳东经济开发区管理局，主要约定：甲方将位于广东阳东经济开发区高达工业城内约29248.8平方米的工业用地转让给乙方；该土地由甲方以160元／平方米的价格转让给乙方，总地款为4679808元；乙方在签订本协议两天内，首付地款50%即2339904元，在平整土地时乙方再付总地款的30%即1403942.40元，余款20%即935961.60元在完成土地三通一平时全部付清；甲方需在2012年6月30日前交付土地给乙方使用，并负责支付土地三通一平费用及道路建设费用；若因国家政策性原因致使甲方无法如期交地的，乙方可要求退款，甲方按照所收地款按月息2%计息给乙方，并一次性退款给乙方；丙方应督促甲方按甲、丙双方于2009年10月18日签订的建设广东阳东经济开发区高达工业城《协议书》的要求进行园区建设。同日，范娟与案外人周文星、周宏、项雪梅签订了一份《购地内部分割协议》，约定将其4人共同向高达公司购买的上述土地进行内部分割并相应履行购地合同，其中范娟分割取得土地面积为7312.2平方米，价格为165元／平方米，总地款为1206513元，其相应向高达公司首付地款的50%，即为603256.5元。高达公司派员在上述《购地内部分割协议》上作见证人。上述《转让土地使用权协议书》及《购地内部分割协议》签订后，范娟依约于2011年2月21日向高达公司支付了首期购地款603256.50元。2011年2月23日，高达公司又与范娟、案外人卓世亮以及广东阳东经济开发区管理局签订一份《转让土地使用权协议书》，协议书的甲方为高达公司，乙方为范娟以及案外人卓世亮，丙方为广东阳东经济开发区管理局，主要约定：甲方将位于广东阳东经济开发区高达工业城内约50000平方米的工业用地转让给乙方；该土地由甲方以158元／平方米的价格转让给乙方，总地款为7900000元；乙方在签订本协议两天内，首付地款50%即3950000元，在平整土地时乙方再付总地款的30%即2370000元，余款20%即1580000元在完成土地三通一平时全部付清；甲方需在2012年6月30日前交付土地给乙方使用，并负责支付土地三通一平费用及道路建设费用；若因国家政策性原因致使甲方无法如期交地的，乙方可要求退款，甲方按照所收地款按月息2%计息给乙方，并一次性退款给乙方；丙方应督促甲方按甲、丙双方于2009年10月18日签订的建设广东阳东经济开发区高达工业城《协议书》的要求进行园区建设。同日，范娟与卓世亮签订了一份《购地内部分割协议》，约定将其俩人共同向高达公司购买的上述土地进行内部分割并相应履行购地合同，其中范娟分割取得土地面积为25000平方米，价格为158元／平方米，总地款为3950000元，其相应向高达公司首付地款的50%，即为1975000元。高达公司在上述《购地内部分割协议》上作见证人。上述《转让土地使用权协议书》及《购地内部分割协议》签订后，范娟于2011年2月24日、2011年3月11日分别向被告高达公司支付了首期购地款1000000元、975000元，合共1975000元。另查明：高达公司转让给范娟的上述两块土地，因未取得征地批准文件，故高达公司无法依约将土地交付给范娟使用。为此，范娟与高达公司、东骏公司于2013年2月4日签订了一份《土地转让补充协议书》，主要约定：高达公司在2013年6月1日前将范娟支付的土地转让款及利息合计为3883136元（利息计至2013年2月2日）退还给范娟；高达公司应支付给范娟的款项3883136元，于2013年2月3日至2013年6月1日期间的利息按月利率2%计算；高达公司全部支付完毕上述款项当日，与范娟解除2011年2月19日和2011年2月23日签订的《转让土地使用权协议书》，自解除之日起该二份《转让土地使用权协议书》效力终止；高达公司自愿将座落在阳东经济开发区北惯新城东骏格外商住小区A3-12、A3-13、A3-15、A4-15、A4-16、A4-17、A11-2、A11-3号共8间房屋抵押给范娟；高达公司未按本协议约定期限全额退还范娟土地转让款及其利息，抵押的房屋所有权归范娟所有，以抵销高达公司应退还给范娟的全部款项。东骏公司的法定代表人郭小琴在上述《土地转让补充协议书》上的担保方处签名并加盖东骏公司的公章。上述《土地转让补充协议书》签订后，高达公司至今未向范娟退还购地款本息，范娟遂于2013年7月31日向原审法院提起诉讼，原审法院分别以（2013）阳东法合民初字第147号、（2013）阳东法合民初字第148号立案受理。本案的诉讼请求是：1、判令高达公司返还购地款1975000元及利息（从2011年3月11日起按月利率2%计至付清款时止）给范娟；2、判令东骏公司对上述购地款及利息在抵押的房产价值范围内承担清偿责任。在一审庭审中，范娟与高达公司、东骏公司均确认上述《土地转让补充协议书》约定的退还给范娟的款项3883136元，包括购地款本金2578256.5元及利息（从收购地款之日起按月利率2%计至2013年2月2日止）在内。原审法院依范娟的财产保全申请，于2013年8月5日作出（2013）阳东法合民初字第147-1号民事裁定，预查封东骏公司名下的位于阳东县北惯镇北惯新城东骏格外商住小区A3-12、A3-13、A3-15、A4-15、A4-16、A4-17号共6套房地产。高达公司在提交答辩状期间向原审法院提出管辖权异议，认为原审法院对本案无管辖权，应移送至阳江市江城区人民法院审理。原审法院经审查后，于2013年8月23日作出（2013）阳东法合民初字第147-2号民事裁定，驳回高达公司对本案管辖权提出的异议。高达公司对本裁定不服，在法定期限内向本院提起上诉。本院于2013年11月6日作出（2013）阳中法立民终字第31号民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。
原审认为：本案的争议焦点之一是关于《转让土地使用权协议书》以及《土地转让补充协议书》是否有效的问题。高达公司将尚未取得征地批准文件的土地转让给范娟，其行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十四条、第四十五条的规定，双方为此于2011年2月19日、2011年2月23日签订的《转让土地使用权协议书》，因违反法律的强制性规定，该二份《转让土地使用权协议书》应为无效合同。由于高达公司与范娟签订上述二份《转让土地使用权协议书》之后，无法向范娟交付土地，范娟与高达公司、东骏公司于2013年2月4日就解除上述二份《转让土地使用权协议书》、退还购地款本息、债务担保等事项达成一致意见，并就此另行签订了《土地转让补充协议书》进行书面确认，显然，该《土地转让补充协议书》是一个独立的合同，并不是《转让土地使用权协议书》的从合同。经审查，《土地转让补充协议书》约定《转让土地使用权协议书》的效力自解除之日起终止以及约定高达公司未按协议约定的期限退款，则抵押的房屋所有权归原告范娟所有，该条款内容违反了法律的禁止性规定，应为无效，其他条款内容并没有违反法律、行政法规的强制性规定，故《土地转让补充协议书》的其他条款内容应为有效。高达公司、东骏公司提出《土地转让补充协议书》是本案《转让土地使用权协议书》的从合同，应为无效合同的意见，理据不足，不予支持。高达公司没有按《土地转让补充协议书》的约定退还购地款本息给范娟，其行为显属违约，应承担相应的违约责任。现范娟诉请高达公司退还购地款1975000元及利息（从2011年3月11日起按月利率2%计算），合法有据，应予支持。本案的争议焦点之二是关于东骏公司如何承担抵押担保责任的问题。经查，本案《土地转让补充协议书》上约定由东骏公司提供抵押的位于阳东县北惯镇北惯新城东骏格外商住小区A3-12、A3-13、A3-15、A4-15、A4-16、A4-17、A11-2、A11-3号共8套房产，双方并没有到有关房地产管理部门办理抵押登记手续。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定，抵押权未能设立，范娟就该抵押的房产不享有优先受偿及对抗第三人的权利。又根据《中华人民共和国物权法》第十五条关于“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，双方当事人在《土地转让补充协议书》上约定的抵押条款为合法有效，应受到法律保护。因此，本案的抵押权虽未能设立，令范娟就抵押的房产不享有优先受偿及对抗第三人的权利，但并不意味着东骏公司据此可以免除其抵押担保责任。鉴于东骏公司与范娟在订立抵押条款时，双方的真实意思表示均是以抵押物价值为限承担担保责任，因此，当高达公司到期不履行上述债务时，东骏公司应以其抵押的房产的实际价值为限对高达公司上述债务承担清偿责任。至于东骏公司提出其提供担保的行为未经过公司股东会同意，担保行为应为无效的问题，因担保是公司作为民事主体的权利能力之一，《公司法》和公司章程关于提供担保的规定，系调整公司内部法律关系的规范，在公司内部产生相应的法律后果，对公司以外的债权人等第三人，一般不发生法律效力。本案中，东骏公司的法定代表人郭小琴在《土地转让补充协议书》上的担保方处签名并加盖东骏公司的公章，因此，该担保行为应为合法有效，东骏公司提出其担保行为无效的意见，依据不足，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，作出判决：一、阳江市高达工业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还购地款1975000元及利息（从2011年3月11日起按月利率2%计至本判决确定的还款之日止）给范娟；二、阳江市高达工业发展有限公司到期不履行上述债务，阳东县东骏房地产开发有限公司应以其名下的位于阳东县北惯镇北惯新城东骏格外商住小区A3-12、A3-13、A3-15、A4-15、A4-16、A4-17、A11-2、A11-3号共8套房产的实际价值为限对上述债务承担清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费22570元，财产保全费5000元，合共27570元（该款范娟已垫付），由阳江市高达工业发展有限公司、阳东县东骏房地产开发有限公司负担。
上诉人阳江市高达工业发展有限公司不服原审判决，向本院提起上诉称：原审判令上诉人按照月利率2％支付购地款利息给被上诉人，是错误理解了《土地转让补充协议书》的合同性质，属于认定法律事实错误。理由：一、2011年2月23日签订的《转让土地使用权协议书》及《购地内部分割协议》，因违反法律的强制性规定，该《转让土地使用权协议书》及《购地内部分割协议》应为无效合同，对此原审法院也予以了认定。但对上诉人与被上诉人于2013年2月4日在上述两份无效协议基础上签订的《土地转让补充协议书》，却认定是独立的有效合同，而不是属于原合同的从合同，这是错误的认定。l、从内容上看，《土地转让补充协议书》是就如何解除原《转让土地使用权协议书》所作的补充约定，但该《土地转让补充协议书》并没有明确即时解除《转让土地使用权协议书》而是约定了附条件的解除。该补充协议第二条约定：“双方同意由甲方全部支付完毕本协议第一条约定款项给乙方当日，与乙方解除2011年2月19日签订的《转让土地使用权协议书》和2011年2月23日签订的《转让土地使用权协议书》，自解除之日起该《土地转让协议》效力终止”。由此可见，协议的第一条约定还款付息是协议第二条约定解除合同的前提条件。原《转让土地使用权协议书》已经被认定为无效合同，不存在解除合同。解除合同是针对有效合同而言，对无效合同来说，合同自始至终不发生效力，根本不需要解除。所以，《土地转让补充协议书》应该建立在主合同存在的基础上，并且是主合同所作的补充条款，附属于主合同，其以主合同的存在为前提，不能也不可能独立存在，如无主合同，就不可能产生《土地转让补充协议书》。因此，该《土地转让补充协议书》具有从合同性质，主合同无效，则从合同所作条款自然也就失去了效力及意义。2、从字面上看，《土地转让补充协议书》也明确是对2011年2月23日签订的《转让土地使用权协议书》及《购地内部分割协议》所作的补充协议。“补充协议”，是指当事人对于合同中的内容没有约定或者约定不明确，而补充达成的协议。“补充协议”是相对于已经存在的合同而言，通过协议方式补充已经存在的合同中存在的漏洞，已经存在的合同与“补充协议”之间是主从关系，不能独立存在。主合同无效，补充协议当然也应该无效，补充协议约定的利息应属无效约定。二、土地不能交付，主要是因阳东开发区承诺的用地指标没有批给上诉人，上诉人主观上没有过错。阳东经济开发区管理局也支持上诉人转让该土地使用权给被上诉人，被上诉人也知道该土地还没有完善报批手续，对可能存在的风险知情且应该有心理预期。上诉人不存在主观故意，所以只需返还被上诉人购地款1975000元。退一万步，即使上诉人有过错，也是双方都有过错，被上诉人明知该土地还没有办理相关手续取得建设用地使用权证，但仍然坚持和上诉人签订土地使用权转让合同。合同无效的缔约过失造成的损失必须是已经实际发生的损失，如果按照月利率2％进行赔偿，显然对上诉人不公平。综上所述，请求二审改判上诉人仅退还购地款1975000元给被上诉人，驳回被上诉人要求按月利率2%计算利息的诉讼请求。
被上诉人范娟答辩称：购买土地时，上诉人明确表示有土地交付，但被上诉人支付购地款后，上诉人却无法交付土地给被上诉人。双方经几次协商，后被上诉人提交了一份退款申请书给上诉人，上诉人同意退款，但一直拖到2013年2月4日都没有退款给我。后来上诉人同意用八套房子作抵押，双方签订一份补充协议书，上诉人主张两个合同属于主合同与从合同关系没有根据。《土地转让补充协议书》是后来上诉人没有钱退回时与被上诉人签订，利息也是经过阳东经济开发区管理局三方进行约定，请求二审驳回上诉，维持原判。
原审被告阳东县东骏房地产开发有限公司述称：同意上诉人的上诉请求。
本院查明：原审查明的事实清楚、属实，本院予以确认。
本院认为：本案是土地使用权转让合同纠纷，争议焦点是双方签订的《土地转让补充协议书》是否有效，上诉人应否按月利率2%计付该款利息。在上诉人无法交付土地给被上诉人的情况下，双方就土地转让款的退还问题达成协议，签订《土地转让补充协议书》。该协议书实质是一份退款协议，属于一份独立的合同，并非是《转让土地使用权协议书》的从合同。双方在协议中就购地款本息的退还及债务担保等事项达成一致意见，是双方的真实意思表示，亦没有违反法律、法规的禁止性规定，故《土地转让补充协议书》除约定上诉人未按协议约定的期限退款，则抵押房屋的所有权归被上诉人所有这一条款无效外，其他条款合法有效。根据协议约定，上诉人除退还购地款外，还应按月利率2%计付该款利息。虽然利率约定较高，但该利息不仅包含购地款在被上诉人占用期间的法定孳息，其实质亦包含因合同无效导致被上诉人无法取得土地的适当补偿，根据当事人意思自治原则，上诉人应按协议约定的月利率2%计付利息。综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当。上诉人上诉理据不足，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费17242元，由上诉人阳江市高达工业发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 关 衡 勋
审 判 员 司徒达国
代理审判员 周 国 汉
二〇一四年六月二十四日
书 记 员 冯 梅 瑰