内蒙古自治区赤峰市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）内04民终172号
上诉人（原审被告）：吴树有，男，1963年5月6日出生，汉族，无职业，住内蒙古自治区赤峰市。
委托诉讼代理人：李宝山，内蒙古蒙晟瑞律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：赤峰新世界物业服务有限责任公司，住所地：内蒙古自治区赤峰市红山区钢铁西街路北红城新世界。
法定代表人：岳强，总经理。
委托诉讼代理人：王景爽、曹慧婷，内蒙古昭乌达律师事务所律师。
上诉人吴树有因与被上诉人赤峰新世界物业服务有限责任公司物业服务合同纠纷一案，不服内蒙古自治区赤峰市红山区人民法院（2016）内0402民初4614号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月5日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年2月20日公开开庭进行了审理。上诉人吴树有及其委托诉讼代理人李宝山，被上诉人赤峰新世界物业服务有限责任公司的委托诉讼代理人王景双、曹慧婷到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
吴树有上诉请求：要求撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。一审判决认定被上诉人和赤峰市湘峰房地产开发有限责任公司签订了《前期物业服务合同》，被上诉人按照该合同向上诉人提供了物业服务，为此双方就形成了物业服务合同关系。本案的事实是：2008年，被上诉人和赤峰市湘峰房地产开发有限责任公司签订了《前期物业服务合同》，而上诉人在2007年7月27日已经在赤峰市湘峰房地产开发有限责任公司购置了红城商厦2-118商厅。赤峰市湘峰房地产开发有限责任公司在出售商厅时没有向吴树有释明，也没有在商品房买卖合同中注明，该《前期物业服务合同》上诉人不知晓，也不认可，因此该合同对上诉人吴树有没有法律约束力，上诉人和被上诉人之间没有形成物业服务合同关系，被上诉人没有向上诉人收取物业费的法律依据。二、一审判决适用法律错误。《物业管理条例》第25条规定：”建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。”《前期物业服务合同》第38条也约定”湘峰公司与物业买受人签订房屋销售合同，应当包括本合同约定的内容，物业买受人签订房屋销售合同，即为对接受本合同内容的承诺”，一审法院适用合同法而没有适用《物业管理条例》属于适用法律错误。故要求撤销原判，依法改判。
赤峰新世界物业服务有限责任公司答辩：一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一、上诉人主张《前期物业服务合同》对上诉人不产生拘束力是错误的。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：”建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”因此该《前期物业服务合同》对上诉人具有拘束力。二、《合同法》第三十六条规定：”法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”上诉人主张《前期物业服务合同》在2013年6月30日已经到期，合同已经失效，但被上诉人至今仍履行合同义务，对红城新世界商厦进行物业服务，而上诉人并未对此提出异议，因此合同仍旧成立。三、上诉人根据《物业管理条例》第25条认为一审判决适用法律错误没有依据。该条例第25条说明建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包括前期物业服务合同约定的内容，但买卖合同并未约定前期物业服务合同的内容不代表前期物业服务合同无效或者对上诉人没有拘束力。
赤峰新世界物业服务有限责任公司向一审法院起诉请求：请求判令被告向原告支付拖欠的物业费15402.24元及违约金7496元，合计22898.24元。
一审法院查明，2008年，原告赤峰新世界物业服务有限责任公司与赤峰市湘峰房地产开发有限责任公司签订前期物业服务合同，约定由原告为红城商厦提供物业管理服务；合同期限为自2008年7月30日起至2013年6月30日止。合同到期后，红城商厦的业主并未选聘新的物业服务企业，由原告继续为该商厦提供物业服务。被告吴树有系红城商厦2-118商厅的业主，物业面积为30.56平方米。被告未交纳2013年8月18日至2016年8月17日期间的物业费15402.24元。
一审法院认为，原告赤峰新世界物业服务有限责任公司按照《前期物业服务合同》向被告提供了物业服务，双方形成了物业服务合同关系，被告应及时向原告交纳物业费。前期物业服务合同到期后，原告虽未与被告签订新的物业服务合同，但被告并未聘请新的物业公司，原告仍然继续为红城商厦的业主提供物业服务，故原告依据前期物业服务合同向被告主张物业费并无不当。被告未交纳2013年8月18日至2016年8月17日期间的物业费，原告有权要求被告支付物业费。原告要求被告给付违约金的主张，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、被告吴树有于本判决生效后立即给付原告赤峰新世界物业服务有限责任公司物业服务费15402.24元；二、驳回原告赤峰新世界物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。
二审期间上诉人吴树有为证明其主张，向本院提交证据如下：证据一、房产证一份，证明案涉房屋归吴树有所有；证据二、商品房买卖合同一份，证明该合同中未注明建设单位在出让前已经与被上诉人签订前期物业合同；证据三、判决书三份，证明与本案相同的案件已有相关判例，被上诉人诉讼请求应当予以驳回；证据四、照片23张，证明：1、被上诉人对上诉人公用面积占用；2、维护不到位；3、卫生差；4、电梯经常停用；综合证明被上诉人物业服务水平较低；证据五、平面图一份，证明上诉人商厅附近通道的原貌，被上诉人不予维护，已经堵死。被上诉人质证称：对证据一的真实性没有异议，对证据二的真实性没有异议，但商品房买卖合同中没有载明不能导致前期物业合同无效，对证据三的真实性没有异议，但和本案没有关联，对证据四的真实性有异议，不能证明拍摄地点和真实情况，对证据五的真实性没有异议，但关联性有异议，不能证明上诉人的上诉请求。因被上诉人对证据一的真实性没有异议，故本院对证据一予以采信，对证据二被上诉人对其真实性亦没有异议，本院予以采信，证据三为生效判决，本院予以采信，证据四因该23张照片没有拍摄的时间也不能看出拍摄地点，故本院不予采信，证据五不能证明上诉人的证明目的，本院不予采信。
二审诉讼期间，被上诉人提交收据两枚，证明上诉人吴树有已经按照每平米14元的标准交纳了2010年-2011年、2012年-2013年的物业费，双方形成事实物业服务合同期间对服务价格已经形成合意并按每平米14元的标准实际履行。上诉人吴树有对该收据的真实性有异议，称收据上没有财务公章，收据款项不是吴树有缴纳，而是由被上诉人直接从代租的租金里扣除。上诉人虽然对该收据的真实性有异议，但并未提出相反证据证明，也未对收据上”吴树有”的签名的真实性申请鉴定，故本院对该证据予以采信。
二审经审理查明，被上诉人在二审诉讼期间提交收据两枚，内容分别为：”收据。2010年9月29日。今收到娄秀芬（吴树有）交来2-118厅2010年10月1日-2011年8月17日物业费人民币肆仟伍佰贰拾伍元整，30.56㎡×14元/㎡×12个月÷365×322￥4529.00。””收据。2012年4月17日。今收到吴树有交来2-118厅2012年3月28日-2013年8月17日的物业费人民币伍仟壹佰叁拾肆元整，30.56㎡×14元/㎡×12个月”。该两枚收据收款人为韩淑军，交款人为吴树有。
二审另查明，涉案房屋由案外人赤峰市湘峰房地产开发有限责任公司开发建设，上诉人在2007年7月27日与赤峰市湘峰房地产开发有限责任公司签订商品房买卖合同，购置了红城商厦2-118号商厅。2008年7月30日赤峰市湘峰房地产开发有限责任公司与被上诉人签订《前期物业服务合同》，该合同第三十八条约定：”甲方与物业买受人签订的房屋销售合同，应当包含本合同约定的内容；物业买受人签订房屋销售合同，即为对接受本合同内容的承诺”。赤峰市湘峰房地产开发有限责任公司与吴树有签订的房屋买卖合同并未包括前期物业服务合同的内容。新世界商厦未成立业主委员会。
本院经审理查明的其他事实与一审认定的事实一致，本院直接予以确认。
本院认为，本案双方当事人对赤峰新世界物业服务有限责任公司实际提供了物业服务这一事实无异议，双方的争议焦点为赤峰新世界物业服务有限责任公司和赤峰市湘峰房地产开发有限责任公司所签订的前期物业服务合同对上诉人吴树有是否有约束力及赤峰新世界物业服务有限责任公司按每月14元每平方米的标准向吴树有收取物业费的请求能否成立。
关于案涉的前期物业服务合同的约束力问题，本院认为，赤峰新世界物业服务有限责任公司向吴树有主张物业费及违约金，依据的是前期物业服务合同。《物业管理条例》第二十五条规定：”建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同的内容”，本案前期物业管理合同第38条亦约定”赤峰市湘峰房地产开发有限责任公司与物业买受人签订的房屋销售合同，应当包括本合同约定的内容；物业买受人签订房屋销售合同，即为对接受本合同内容的承诺”，可见，本案的前期物业服务合同及国家法律均规定只有在建设单位和买受人在买卖合同中约定了前期物业服务合同的内容后，前期物业服务合同才能对吴树有产生约束力，但在本案房屋销售合同中，赤峰市湘峰房地产开发有限责任公司没有依据《物业管理条例》的有关规定和本案前期物业管理合同第38条的约定包含有前期物业服务合同的内容，故该前期物业服务合同因未得到物业买受人的承认而对其不具有约束力。
关于赤峰新世界物业服务有限责任公司向吴树有按每月14元每平方米的标准收取物业费的请求能否成立的问题，赤峰新世界物业服务有限责任公司已实际为吴树有提供了物业服务，双方已形成了事实上的物业服务合同关系，故吴树有应交纳相应的物业费。关于收费标准问题，被上诉人在二审诉讼期间提交了物业费收据，用以证明双方形成事实物业服务合同期间对服务价格已经形成合意并按每平米14元的标准实际履行，该收据上有交款人吴树有的签名，上诉人吴树有虽对该收据有异议，但并未提交相反证据推翻上述收据，因此应当认定双方已经按照每月每平米14元的标准实际履行，由此，赤峰新世界物业服务有限责任公司要求吴树有按每月14元每平方米的标准交纳物业费应当得到支持，一审法院认定赤峰新世界物业服务有限责任公司可以依据前期物业服务合同向吴树有主张物业费欠当，但按照每平米14元的标准判令上诉人支付物业费并无不但，本院予以支持。综上，一审判决适用法律欠当，但判决结果正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费372元，由上诉人吴树有承担；邮寄送达费40元，由被上诉人赤峰新世界物业服务有限责任公司、上诉人吴树有各承担20元。
本判决为终审判决。
审判长 徐国坤
审判员 其其格
审判员 张伟波
二〇一七年三月二十九日
书记员 刘应锦