上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第21832号
原告敖志斌。
原告陈芳。
上列二原告共同委托代理人徐铭，上海市成平律师事务所律师。
被告翁振昇。
原告敖志斌、陈芳与被告翁振昇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年6月11日立案受理后，依法适用简易程序，并于2014年7月17日公开开庭进行了审理。原告敖志斌、陈芳的委托代理人徐铭、被告翁振昇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告敖志斌、陈芳诉称，原、被告于2013年4月10日签订《上海市房地产买卖合同》（以下简称“买卖合同”），约定原告以人民币（以下币种相同）119万元购买被告位于浦东新区潍坊六村XXX号XXX室房屋，合同约定被告未按约定交付房屋的，违约金按原告已付款日万分之四计算。2013年5月17日，原、被告签订补充协议，约定交房日为2013年6月30日，若被告未交房，则以每月2，500元租金承租该房，另约定被告应于2013年12月30日之前将该房屋内户口全部迁出，否则须赔偿原告12.50万元。合同签订后，原告分四次支付被告房款共计93万元，2013年6月4日，原告取得“系争房屋”的上海市房地产权证，但被告至今未腾让房屋，也未迁出房屋内的户口，原告多次与被告交涉，未果，故提起诉讼，1、判令被告腾出“系争房屋”，交付原告；2、判令被告支付原告从2013年7月1日至实际交付日的延迟交房违约金（已付房款93万元的日万分之四为每天372元，暂算至2014年5月31日共335天，计124，620元）；3、判令被告支付从2013年7月1日至实际交付日的租金（每月2，500元，暂算至2014年5月31日共11个月，计27，500元）；4、判令被告支付原告未迁户口违约金125，000元。审理中，原告自愿将未迁户口违约金调整为4万元。
被告翁振昇辩称，双方签订的补充协议明确约定2013年12月31日原告付清房款，被告迁出户口并交房。因被告购买经适房需要付款，2013年12月8日，被告告知原告还有26万元必须要支付。12月31日上午10点多，原告发短信通知被告当天下午2点在派出所见，被告迁户口，原告付款，但是，当天下午双方到派出所后，原告说只有10万元，因原告没钱付款，故被告才不迁出户口、不交房，现同意支付租金，不同意原告的其余诉讼请求。
经审理查明，2013年4月10日，由原告作为乙方、被告作为甲方，双方签订“买卖合同”，合同约定：乙方以119万元的价格向甲方购买“系争房屋”，乙方于2013年4月10日支付定金3万元，于2013年4月18日前支付房款30万元，于2013年4月24日前支付房款35万元，乙方于双方共赴浦东新区房地产交易中心产权交易过户前将房款50万元支付给甲方，交房当日，乙方支付甲方尾款1万元；双方确认于2013年5月31日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；甲方于房地产交易中心出具以乙方为权利人的该房屋上海市房地产权证且甲方收到乙方支付的除尾款外的所有房款（含贷款部分）后五日内将房屋交付给乙方，该房屋交付标志为甲、乙双方签订物业交接单（房屋交接书）；甲方未按本合同约定的期限将房屋交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金应按照乙方已付款日万分之四计算，违约金自本合同应交房期限之第二日起算至实际交房之日止；甲方承诺于产权交易过户前向房屋所在地的公安派出机构办妥原有户口的全部迁出手续；等等。“买卖合同”签订当日，原告支付被告定金3万元。2013年4月17日，原告支付被告房款30万元，4月23日，原告支付被告房款35万元，5月18日原告支付被告房款25万元。
2013年5月17日，由原告作为乙方、被告作为甲方，双方签订《协议》一份，该《协议》载明：甲、乙双方于2013年4月11日签订了“系争房屋”的“买卖合同”，该“买卖合同”中约定的成交价格为119万元，在合同执行中，乙方已按照合同要求支付68万元给甲方，可由于甲方无法按合同于2013年5月31日前将户口迁出，将构成甲方违约，现双方友好协商，达成如下协议，以资共同遵守：一、甲、乙双方约定，甲方需于2013年5月18日前过户且承诺于2013年6月13日之前领取产证，若到时产证尚未办妥导致乙方无法领取产证，则甲方需赔付乙方10万元，此款将于房屋尾款中扣除。二、甲、乙双方约定，甲方需在2013年12月30日之前将该房屋内全部户口迁出，户口抵押金额为25万元，若甲方于2013年12月30日之前未将户口迁出，则该笔款项直接赔付予乙方并且甲方需另行赔偿乙方12.50万元。三、甲方承诺房屋过户后，无论甲方全部户口迁出与否，甲方户口本内全部人员不享受该房屋产生的任何经济效益。四、甲方承诺所签署之协议已获该房屋其他权利人的许可，若因其他权利人的原因导致该协议无法履行，则甲方承担相关责任。五、甲方承诺于迁出户口前二十日内提前通知乙方付款。六、关于交房，甲、乙双方约定，交房日期为2013年6月30日，若甲方不能如期交房，则甲方以每月2，500元承租该房，不满一个月租期的以一个月为准。七、本协议自双方签字之日起生效。若本协议与买卖合同有异议，以本协议为准。本协议违约责任参照买卖合同中的约定。本协议为买卖合同的一部分，本协议一式叁份，甲、乙双方各执一份、备用一份。《协议》签订后，原告于5月18日支付被告房款25万元。之后，原、被告共同至浦东新区房地产交易中心申请办理了“系争房屋”的转让过户手续，2013年6月4日，“系争房屋”产权登记至原告名下。
2013年12月26日，原告向被告发送内容为“翁先生，如果你迁出户口了，请通知我，以便我转账，还有，如你还想住在那，请你和我签正式租房合同”的短信。2013年12月31日上午，原告向被告发送内容为“翁先生，两点钟派出所见，交房户口迁出交钱后两清!”的短信。2014年1月2日，原告向被告发送内容为“翁先生，请你今天前给我回话，我的要求是2014年1月9日前你交房给我后搬走，煤气过户，户口迁出，请你认真考虑。另外，当你跟我约好了时间，请按时，有变更，请事先通知我，这是起码的诚信！谢谢！”的短信。
另查明，“系争房屋”内有四个户口，即被告、被告前妻张春英、被告女儿翁佳美、被告外孙女张紫玲，至2014年8月29日，被告尚未迁出上述户口。
以上事实，由经庭审质证的“买卖合同”、房款收据、《协议》、常住人口登记表摘录、上海市房地产权证、被告提供的短信记录及原、被告的陈述在案佐证。
审理中，原告表示，签订《协议》时，原告已付房款68万元，余款51万元，其中25万元作为户口押金，25万元在过户时支付，剩余1万元在交房时结清水电煤后支付，之后，原告支付给被告25万元，尚余26万元，原告同意在被告交房、迁出户口当天支付。2013年12月30日，被告没有约原告去派出所迁户口。2013年12月31日上午，原告短信通知被告下午2点到派出所迁户口、交房及付款，但是，上午11时，被告打电话给原告，称要收到现金，再去派出所，原告原准备打款给被告的，故双方约在2014年1月2日上午10时去派出所，当天，原告在派出所没有等到被告，就打电话给被告，被告以12月31日原告没有给他现金他买不到经适房为由反悔不来派出所。当天，原告发短信给被告，要求被告在1月9日前搬出房屋，并迁出户口，但被告一直没有回音。被告则表示，“系争房屋”是学区房，因为原告小孩要读书，所以原告只支付了68万元被告就同意过户了，余款中的25万元作为户口押金，还有25万元在过户的第二天原告付给了被告，剩余1万元在交房时结清水电煤后支付给被告。12月30日，原告没有空，故双方约定在12月31日下午2点去派出所，但12月31日原告称只有10万元，因原告没有钱支付房款，故被告没有迁户口，当天没有说到交房。“系争房屋”内的户口凭被告前妻张春英购买经适房已获批准的《上海市共有产权保障房（经济适用住房）申请户登录证明》都可以迁到派出所的公共户口内。被告为此，提供了复印件。
本院认为，原、被告签订的“买卖合同”系双方真实意思表示，内容于法不悖，合法有效。由于被告未能在合同约定的期限内迁移户口，故双方另行签订了《协议》，对交房及户口迁移重新作出约定，该《协议》也系双方真实意思表示，内容于法不悖，合法有效。根据《协议》约定，被告应于2013年12月30日前将“系争房屋”内的户口全部迁出，同时，被告应于2013年6月30日将房屋交付给原告。被告称，《协议》约定12月31日原告付清房款，被告迁出户口并交付房屋，这与《协议》约定明显不符，本院不予采纳。现被告未能在2013年12月30日前迁出“系争房屋”内的全部户口，已构成违约，应当承担相应的违约责任，但原告自愿调整为要求被告支付未迁出户口违约金4万元，25万元户口押金在被告迁出“系争房屋”内全部户口时支付，并无不妥，可予准许。
至于交房，本院认为，虽然“买卖合同”对于交房日期及违约责任分别作出了约定，但是，之后双方签订的《协议》对交房日期及逾期交房的违约责任又重新作出了约定，该约定是对“买卖合同”中约定的交房日期及违约责任的变更，故交房日期及违约责任应当以《协议》约定为准。《协议》约定被告应于2013年6月30日交房，若不能如期交房的，以每月2，500元承租该房，该约定表明，被告应当于2013年6月30日交房，如到期不能交付的，原、被告之间就“系争房屋”形成租赁关系，由被告每月支付原告租金2，500元，但是，由于该约定并未明确具体的租期，故双方之间形成的是不定期的租赁关系，原告可随时主张解除，现原告要求被告交房，即为解除该租赁关系，并无不妥，应予准许，被告应当承担自2013年7月起至实际交付房屋时止每月2，500元的租金，不满一个月租期的以一个月为准。原告同意在被告向其交付房屋时支付房款1万元，符合约定，可予准许。原告向被告主张逾期交房违约金，依据不足，本院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告翁振昇应于本判决生效之日起三十日内将上海市浦东新区潍坊六村XXX号XXX室房屋交付给原告敖志斌、陈芳；当天，原告敖志斌、陈芳支付被告翁振昇房款1万元；
二、被告翁振昇应于本判决生效之日起十五日内按每月2，500元支付原告敖志斌、陈芳自2013年7月起至被告翁振昇向原告敖志斌、陈芳交付上海市浦东新区潍坊六村XXX号XXX室房屋时止的租金，不满一个月租期的以一个月为准；
三、被告翁振昇应于本判决生效之日起十五日内支付原告敖志斌、陈芳未迁户口违约金4万元。
负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4，142元，减半收取计2，071元，由原告敖志斌、陈芳负担1，300元，被告翁振昇负担771元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 张 敏
二〇一四年九月十日
书记员 王晓燕
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。