大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0211民初3457号原告大连万科物业服务有限公司。法定代表人张会。委托代理人董婉莹，系辽宁双护律师事务所律师。委托代理人孙岱，系辽宁金刚石律师事务所律师。被告翟明杰，女。委托代理人孙庆春，男。原告大连万科物业服务有限公司（以下简称万科物业公司）与被告翟明杰物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，由代理审判员克李枫依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人董婉莹、孙岱，被告委托代理人孙庆春到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告万科物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付欠交的物业服务费（从2013年4月1日起至实际支付之日止），到起诉时即2017年3月暂计为11,022.72元；2、判令被告支付违约金（从2013年4月1日起至足额缴纳物业服务费之日止），到起诉时即2017年3月暂计为4,273.6元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告系大连市甘井子红旗西路惠泽中园假日风景小区的业主（多层），房屋建筑面积为153.09平方米，依据原告与大连万科房地产开发有限公司签订的《大连万科假日风景前期物业服务合同》的约定，原告为大连万科假日风景小区提供物业服务，业主应当按照其拥有物业的建筑面积按季度交纳物业服务费，且应于每自然季度首月十日前交付当期的物业服务费，未按时交纳的，每逾期一日按欠费总额的0.3%支付违约金（现原告自愿将违约金的标准调整为日0.05%），被告自2013年4月起拖欠物业服务费，经原告多次催交未果，原告为维护合法权益诉至本院。被告翟明杰辩称，不同意原告诉请。被告称，其自有车库门前经常被他人占用，原告没有尽到监管职责，且因此事与其他业主发生厮打，造成被告轻伤害；被告房屋墙面渗水，造成墙面发霉、墙皮脱落；被告所在楼的楼道存在下雨漏水问题，有积水情况；原告对公共区域维修不及时。经审理查明，原告系被告所在大连万科假日风景小区的物业服务企业，被告系该小区房屋的业主，该房屋建筑面积为153.09平方米。大连万科房地产开发有限公司（甲方）与原告（乙方）签订了《前期物业服务合同》，合同约定，甲方选聘乙方对大连万科假日风景提供前期物业管理服务事宜，合同期限自2006年10月10日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为多层住宅1.00元/月·平方米，高层住宅1.30元/月·平方米。同时约定，物业服务费用按季度当季交纳，业主或物业使用人应于每自然季度首月10日前向乙方交纳当期的物业服务费，未能按时足额交纳的，每逾期一日应按欠费总额的0.3%的标准向乙方支付违约金。合同中还规定了其他甲乙双方的权利、义务及物业管理服务标准等内容。2006年10月30日，被告与大连万科房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，同日，被告又签署了《业主临时公约》及《业主确认函》，确认买受人同意，在业主大会聘任物业服务企业之前，由大连万科物业服务有限公司提供物业服务，物业服务费为多层住宅1.00元/月·平方米。另查，自2013年4月1日起，案涉小区的物业服务费收费标准调整为多层住宅及高层住宅（首层）1.50元/月·平方米，高层住宅1.80元/月·平方米（含电梯费）。本院所确认的上述事实，有原告提供的商品房买卖合同、前期物业服务合同、业主临时公约、业主确认函、收费许可证、大连万科假日风景小区业主大会关于物业服务费标准调整表决决议、大连市住宅小区物业服务收费标准审核表、（2013）甘民初字第4580号民事判决书、（2014）大民二终字第12号民事判决书以及原、被告的陈述和本院的庭审笔录等证据在案为凭。这些证据经过开庭质证和本院审查，应予采信。本院认为，依法成立的合同受法律保护。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，大连万科房地产开发有限公司与原告签订的《大连万科假日风景前期物业服务合同》对被告具有约束力，同时，业主和物业公司之间是平等主体，原告是具有收费资质的物业服务企业，依法为被告小区提供了物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区业主，在接受物业服务的同时，应按时足额交纳物业服务费用。故被告应交纳自2013年4月1日起至2017年3月31日止的物业服务费共计11,022.72元。关于被告辩称原告服务不到位，存在自有车库门前被占、房屋存在漏水、楼道下雨有积水、公共区域维修不及时等问题一节，本院认为，物业管理是一种服务，物业管理服务的最终效果要通过服务对象的感受体现，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样，对于物业公司的物业服务质量可以合理方式提出异议，而非以拒交物业服务费的方式进行对抗。而关于被告受伤一事，系案外人所为，不宜在本案中处理，如被告认为原告的物业服务不到位或存在侵害业主合法权益的行为，其可以通过合法渠道向原告反映或另行主张，也可以与小区业主委员会进一步协商。在此之前，被告以此为由拒交物业服务费没有法律依据。关于原告主张被告给付违约金一节。本院认为，物业公司与业主是相互依存的关系，小区服务质量的提高，和谐秩序的创建，需要全体业主、物业公司的相互配合，相互努力。物业公司应依约提供物业服务并根据业主的合理要求不断完善服务质量，小区业主应依约交纳物业服务费。考虑原告现仍是该小区的物业服务企业，物业服务企业与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障。现原告与少部分业主之间存在纠纷，双方理应加强沟通、及时化解矛盾，为维系双方之间的和谐稳定关系，本院对本次诉讼违约金部分不予支持。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局，多考虑全体业主特别是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整体权益。综上所述，依据《物业管理条例》第七条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起十日内，被告翟明杰给付原告大连万科物业服务有限公司物业服务费人民币11,022.72元（自2013年4月1日起至2017年3月31日止）；二、驳回原告大连万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。上述第一项，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取人民币91.00元（原告已预交），由原告承担26.00元，被告承担65.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。代理审判员  克李枫二〇一七年九月十八日书 记 员  林雨欣附：适用法律条文国务院《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。