湖南省岳阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘06民终1640号
上诉人（原审被告）：李燕，女，1965年5月13日出生，汉族，居民，住岳阳市岳阳楼区。
委托诉讼代理人:袁波浪，湖南金鹗律师事务律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王小青，岳阳市求真法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：周满华，男，1959年11月28日出生，汉族，居民，住岳阳市岳阳楼区。
委托诉讼代理人：许爱国，湖南惠风律师事务所律师。
委托诉讼代理人：许汀，湖南惠风律师事务所律师。
上诉人李燕因与被上诉人周满华民间借贷纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2015）楼民二初字第916号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月27日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
李燕上诉请求：撤销原审法院判决，依法改判或发回重审。事实和理由：1、租赁经营权不是物权，不应适用“流押无效”的条款；2、李燕、周满华签订的《借款抵押协议》是附条件借款协议，即周满华将剩余的租赁权以6万元价格转让给李燕的附条件借款合同，因李燕数次违约，交付门面租赁权的条件已成就；3、周满华在债务履行期限届满后，已认可《借款抵押协议》的效力。
周满华辩称，本案主合同是典型的民间借贷合同，从合同是非典型的担保合同，双方当事人签订的《借款抵押协议》是借款合同的从合同，因违反了“禁止流押”的强制性规定，该协议无效，应驳回李燕的上诉请求。
周满华向一审法院起诉请求：一、李燕受领周满华借款本金6万元；二、李燕返还周满华同乐酒家的租赁经营权及押金2万元，并自2015年4月1日起至租赁的门面实际交付之日，按年租金48000元向周满华支付租金；3、由李燕返还周满华多支付的利息1200元。
一审法院认定事实:2014年12月6日，周满华与李燕签订《借款抵押协议》，协议载明“1、周满华借李燕6万元，月息2000元，借期二个月；2、周满华将其拥有的同乐酒家的租赁经营权协议（周满华与林绍庆、罗少谋租赁协议）抵给李燕，同时周满华交给林绍庆、罗少谋的2万元押金条一并抵押给李燕；3、周满华二个月内未按期还清借款，将同乐酒家的租赁经营权及2万元押金条无条件抵清给李燕”。同日，周满华向李燕出具了借条，李燕向周满华交付了借款。借款到期后，双方经协商将借款延期至2015年6月5日。之后，周满华按每月2000元支付李燕利息至2015年4月6日。2015年7月，周满华到同乐酒家偿还李燕借款时，李燕却以周满华的还款已逾期，同乐酒家的经营权已归李燕为由拒收。另查明，按月利率3%计算，周满华每月应支付李燕利息1800元。2008年6月5日，以岳阳市南天工贸总公司为甲方，周满华周满华为乙方，签订《租赁协议》，甲方将南天大厦与楼区国税局交界通道后面（原桂林人美食城厨房，现为同乐酒家）出租给乙方，租赁期限自2008年8月1日至2019年7月31日。（后因岳阳市南天工贸总公司破产将上述租赁场地转卖给了林绍庆、罗少谋，2013年11月29日，周满华与林绍庆、罗少谋另行签订《租赁协议》，并载明租赁期限自2013年10月16日至2019年7月31日止，合同期内租金已由原产权人收取，自合同正式签订之日周满华向林绍庆、罗少谋交付2万元押金）。2008年7月13日，周满华为甲方、李燕为乙方签订《租赁协议》：“原桂林人美食城厨房属临时建筑，由甲方改造后承租，租金每月1000元，其中《租赁协议》第八条：承租时间从2008年10月1日至2018年9月30日，租金一年一交，租价二年一定。2010年11月24日，周满华向李燕出具“收到李燕租赁门面年租金48000元，以后无论市场如何变化租金不变，租金起止日期从2010年10月1日至2018年9月30日，原合同第八条内容以此为准”。之后，李燕按年租金48000元支付周满华租金至2015年3月30日。
一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定：抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。本案原、李燕签订的《借款抵押协议》载明的是周满华向李燕借款6万元，主合同为民间借贷，周满华、李燕约定在周满华不能清偿李燕到期债务时将门面的租赁经营权直接抵偿给李燕，违反法律规定，该部分约定无效。周满华、李燕之间约定的借款月息为2000元，折合月利率3.3%，超过了国家法律关于限制利率的上限，超出部分周满华不应支付。按月利率3%计算，周满华每月应支付李燕利息1800元，周满华实际按每月2000元支付了李燕部分利息，截止2015年4月6日周满华多支付李燕利息共800元（共四个月），周满华请求返还，因周满华尚未还清李燕借款，该款直接抵扣本金，故截止2015年4月6日，周满华尚欠李燕本金59200元。在周满华清偿上述借款本息后，周满华、李燕签订的《借款抵押协议》解除，李燕应当返还林绍庆、罗少谋向周满华出具的2万元押金条，且李燕应当按照租赁合同约定支付周满华占用期间的租金。对于周满华要求李燕返还同乐酒家的租赁经营权，因本案纠纷的产生，周满华存在过错，租赁期限尚未届满，李燕返还门面租赁权的约定条件尚未成就，周满华的该项请求法院不予支持。李燕辩称，周满华、李燕签订了借款抵押协议，因周满华违约，该门面的经营权已归李燕所有的辩论意见法院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十一条，《最高人民法院关于民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、第二十九条，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条之规定，判决：一、限周满华于本判决生效之日起十日内偿还李燕借款本金59200元及其利息（自2015年4月7日至清偿之日按月利率2%计算）；二、李燕自2015年4月1日起至租赁的同乐酒家门面实际交付之日，按年租金48000元向周满华支付租金；三、李燕返还林绍庆、罗少谋向周满华出具的2万元押金条给周满华；四、驳回周满华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2130元，由周满华负担1565元、由李燕负担1565元。
二审中，上诉人李燕向本院提交了以下证据：
1、两张《收条》，拟证明上诉人通过妹夫喻文辉分别于2008年4月6日、2008年4月22日向被上诉人支付了承租场地改造费各一万元；
2、《承诺》及小阁楼改造费用清单，拟证明上诉人承租场地的后厅小阁楼由上诉人自行改造，上诉人为此开支约2万元；
3、照片一组，拟证明上诉人承租的场地系通道改建，位置差，面积小，月租金4000元显然高于市场价；
4、《租赁协议》，拟证明上诉人与南天工贸总公司签订的租赁协议，租金为每月1000元，被上诉人是南天工贸总公司的工作人员，被上诉人用手段取得出租人地位；
5、《收条》，拟证明被上诉人单方面强行变更租金标准、按新标准收取租金，引发矛盾。
6、民事一审案件立案审查、审判流程管理信息表，拟证明被上诉人向法院提交诉状的时间是2015年12月14日，其以显示公平要求撤销2014年12月6日的《借款抵押协议》已超过一年的除斥期间。
被上诉人发表质证意见如下：对证据1、2、3的关联性有异议，上诉人提交的该证据仅能证实承租人对承租物改造了，但不影响本案法律关系的成立。对证据4的合法性和关联性有异议。证据5达不到上诉人的证明目的。对证据6的合法性有异议，且该证据达不到上诉人的证明目的。本院认证如下：对证据1、2，因该证据系用以证明上诉人改造承租场地支付的费用，与本案无关，本院不予采信。对证据3，该证据单一，无其他证据相佐证，无法达到上诉人提出的月租金高于市场价的证明目的。对证据4、5，因被上诉人对真实性未提出异议，本院对该证据的真实性予以采信。且《租赁协议》第八条规定，“租价贰年一定”，故该证据达不到上诉人的证明目的。对证据6，因被上诉人的诉请中并未主张撤销《借款抵押协议》，故对本案是否超过除斥期间本院不予审查。
被上诉人周满华在二审中未提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为周满华与李燕签订的《借款抵押协议》第二条和第三条的效力认定问题，即周满华未按期向李燕还清借款，李燕是否有权直接取得租赁经营权及2万元押金条。李燕上诉主张租赁经营权不是物权，不应适用《物权法》第一百八十六条“禁止流押”的规定而认定无效。该协议是附条件的借款协议，且周满华在债务履行期限届满后认可了协议的效力，故应认定协议有效。本院认为，《借款抵押协议》第二条和第三条的效力应综合该协议订立的目的、“抵押财产”的性质、担保的方式等方面进行认定。首先，从《借款抵押协议》第二条和第三条订立的目的来看，周满华与李燕订立《借款抵押协议》第二条和第三条的目的是为了对第一条约定债务的履行进行担保，即周满华是为了其对所负李燕的6万元债务进行担保。虽然双方约定的“抵押方式”不符合《物权法》和《担保法》规定的担保方式，但并不能由此否认双方签订《借款抵押协议》的真实目的。其次，从“抵押财产”的性质来看，双方约定“抵押”的是租赁经营权及押金条。因周满华并非租赁场地的产权人，且租赁场地实际由李燕承租并经营，故《借款抵押协议》中的租赁经营权实际是指周满华基于其与租赁场地产权人林少庆、罗少谋签订的《租赁协议》而享有的一种收益权。该租赁经营权与押金条从性质上来说名为“抵押”实则类似于权利质权，依据《物权法》第五条：“物权的种类和内容，由法律规定。”和第二百二十三条：“债务人或者第三人有权处分的下列权利可以出质：（一）汇票、支票、本票；（二）债券、存款单；（三）仓单、提单；（四）可以转让的基金份额、股权；（五）可以转让的注册商标专用权、专利权、著作权等知识产权中的财产权；（六）应收账款；（七）法律、行政法规规定可以出质的其他财产权利”之规定，物权的种类和内容必须由法律规定。可以出质的权利范围亦应由法律、行政法规规定。由此可知，双方约定的租赁经营权与押金条并非法定的权利质权的范围。再次，从《借款抵押协议》第三条的担保方式来看，《物权法》第二百一十一条规定，质权人在债务履行期届满前，不得与出质人约定债务人不履行到期债务时质押财产归债权人所有。该规定主要是基于平衡双方当事人利益的考虑，防止居于优势地位的债权人牟取不当利益进而损害债务人或其他债权人的利益。《借款抵押协议》第三条的约定周满华不能清偿李燕到期债务时将租金经营权和押金条直接抵偿给李燕违反了物权法有关禁止流质的原则。如前所述，周满华和李燕订立《借款抵押协议》第二条和第三条是为了对周满华所借债务进行担保，担保物的性质类似于权利质权但不属于权利质权的法定范围，双方约定流质的方式也不符合法律的规定，故周满华和李燕签订的《借款抵押协议》第二条和第三条无效，周满华仍向享有同乐酒家门面的租赁经营权，李燕应向周满华返还2万元押金条。同时依据《合同法》第五十六条之规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。虽然李燕和周满华签订的《借款抵押协议》第二、三条无效，但不影响第一条的效力。原审法院根据双方约定的利息、已付的利息，认定周满华须偿还李燕借款本金59200元及利息（自2015年4月7日至清偿之日按月利率2%计算），符合法律的规定，本院予以确认。因双方约定的租赁合同的期限尚未届满，李燕返还门面租赁权的约定的条件尚未成就，李燕仍可继续承租同乐酒家门面，并须自2015年4月1日起至承租门面的交付之日按年租金48000元向周满华支付租金。
综上所述，上诉人李燕的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定本案的事实清楚，适用法律部分错误，但处理正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费2130元，由上诉人李燕负担。
本判决为终审判决。
审判长 胡铁霞
审判员 许 进
审判员 曹 维
二〇一七年六月十二日
书记员 荣晴瑶