上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初68023号
原告上海塑料制品公司群利塑料制品厂，住所地上海市浦东新区。
法定代表人朱庆洪，总经理。
委托代理人邬强，男。
委托代理人潘守平,上海市国鑫律师事务所律师。
被告倪胜荣，男，1965年2月6日生，汉族，住上海市浦东新区。
委托代理人赵成刚，上海安盟律师事务所律师。
原告上海塑料制品公司群利塑料制品厂诉被告倪胜荣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月22日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员周婉独任审判，于2016年10月31日公开开庭进行了审理。原告上海塑料制品公司群利塑料制品厂的委托代理人邬强、潘守平、被告倪胜荣的委托代理人赵成刚均到庭参加诉讼。审理中，当事人一致同意延长本案简易程序一个月审限。本案现已审理终结。
原告上海塑料制品公司群利塑料制品厂诉称，2011年7月20日，原、被告签订房屋租赁合同，由原告将上海市浦东南路XXX号1号楼第二层楼面(建筑面积625.75平方米，使用面积513.20平方米)及原锅炉房底层南面第一间(建筑面积35.84平方米)房屋出租给被告作为生产经营场地，租赁期限为2011年8月10日至2012年8月9日，租金每年人民币(以下币种同)108,000元，先付款后租用，每三个月支付27,000元，在每三个月租赁期十日为付款日，超过十日仍未缴满房租，原告可单方面解除合同，同时双方又签订房屋租赁协议，规定房屋管理费及服务费每年222,000元，支付方法及未付款的法律后果与第一份协议一样。合同到期后，双方未签订租赁合同，但被告仍实际使用房屋。2015年9月18日，被告写下确认书及还款计划，至2012年8月10日至2015年9月10日，被告欠原告房租(浦东南路XXX号生产楼二楼)及水电费计377497.99元，并约定了还款日期，若不按时归还，一切后果由被告负责，但之后被告仅支付了15万元。2015年9月11日至今仍未支付房屋实际使用费、房屋管理费及服务费。为此，2016年6月1日，原告律师发函给被告，催讨上述款项，要求在十日内付清，否则被告应在三十日内搬离房屋等，被告接函后未履行上述义务。为维护原告合法权益，现原告起诉，要求：1、判令被告偿还所欠房屋实际使用费、房屋管理费及服务费、水电费，自2012年8月10日起至2015年9月17日欠付租金及水电费共计227,497.99元(377,497.99元减去被告已经支付的15万)，自2015年9月18日至实际迁出之日止的租金及管理费、服务费，按照每月26,000元标准计算；2、判令被告迁出系争房屋并将上海市浦东新区浦东南路XXX号1号楼二层房屋返还原告；3承担本案诉讼费用。审理中，原告明确要求被告迁出及返还的系上海市浦东新区浦东南路XXX号1号楼第二层房屋。
被告倪胜荣辩称，不同意原告诉请。第一，2015年9月18日确实确认了377497.99元的金额，但被告的前任厂长拿了一些艺术品；2015年9月18日以后，原告让被告迁走，被告迁走的时候，原告又不让被告迁走，而且断水断电，一直到现在，故不同意支付2015年9月18日以后的使用费。被告愿意按照实际情况来结算欠付的使用费。被告认为从期满到2015年9月18日双方处于未约定租赁期限的租赁关系，从2015年9月18日之后，是原告不让被告走，被告是被迫占用系争房屋。
经审理查明：上海市浦东新区浦东南路XXX号房屋登记在上海群利塑料制品厂名下。2011年7月20日，原、被告签订《房屋租赁合同》，明确由原告将位于上海市浦东新区浦东南路XXX号1号楼第二层楼面(建筑面积625.75平方米，使用面积513.20平方米)及原锅炉房底层南面第一间(建筑面积35.84平方米)房屋出租给被告作为生产经营场地，租赁期限自2011年8月10日起至2012年8月9日止，月租金为9,000元，租金支付方式为先付款后租用，每三个月支付27,000元，每三个月租赁期前十日为付款日，如被告超过付款日十日仍未缴纳房租，原告可以单方面解除合同等。同日，双方签订房屋租赁协议，明确被告承租上海市浦东新区浦东南路XXX号1号楼第二层楼面及原锅炉房底层南面第一间房屋，租赁期限自2011年8月10日其至2012年8月9日止，房屋管理费及服务费每月18,500元，支付方法先付款后租用，每三个月支付55,500元，每三个月租赁期前十天为付款日(与租金同时)支付，如被告超过付款日十日仍未缴款，原告可以单方面解除协议。合同及协议签订后，原告将合同约定房屋交付被告。合同及协议约定的租赁期届满后，被告仍继续使用租赁的房屋，并向原告支付租金及使用费，使用过程中，原告先行收回了原锅炉房底层南面第一间房屋，相应租金亦作减少，被告每月按照租金7,500元和房屋管理费及服务费18,500元标准向原告付款。2015年9月18日，被告出具确认书，确认自2012年8月起至2015年9月17日止，共计欠原告房租及水电费377,497.99元；同日，被告出具还款计划，确认上述钱款于2015年9月25日前还5万元，2015年10月30日前还8万元，2015年11月15日前还5万元，2015年11月27日前结清余款。被告于2015年9月17日支付1万元，9月25日支付3万元，9月29日支付1万元，10月27日支付4万元，11月2日支付4万元，2016年5月19日支付2万元。2015年11月15日起，原告对被告租赁房屋断水断电。2016年6月1日，原告委托律师发函给被告，要求被告接到函件后十日内付清欠付的款项，否则要求被告自接函之日起三十日内搬离租赁的场地。
庭审中，原、被告确认双方在2011年7月20日房屋租赁合同及房屋租赁协议约定租赁期限届满后，未再签订书面租赁合同或协议，双方之间形成不定期租赁关系，双方同意解除双方之间不定期租赁关系。
审理中，被告提交原告原负责人林国珍出具的物品签单，证明林国珍于2013年从被告处取走物品价值，该物品用于抵扣被告欠付租金，之后原告提出因无法做帐而要求被告出具确认函及还款计划；原告则表示，林国珍确系原告副厂长，但林国珍从被告处拿走相应物品是要求被告支付欠付的租金而把取走的东西作为抵押，林国珍出具清单上的物品由原告保管，被告付清相应的租金后，原告亦愿意将相应物品返还。被告另提交与朱弈的录音资料，证明这些物品的用途；原告对录音资料表示朱弈不是原告方的厂长，已于2016年4月离开原告单位，且原告也未委托过朱弈处理与被告的租赁事宜。
上述事实，由房屋所有权证、房屋租赁合同、房屋租赁协议、确认书、还款计划、关于催讨欠款的函等证据及当事人的当庭陈述在案佐证。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告之间签订的房屋租赁合同及房屋租赁协议系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方租赁合同及协议届满后，未再签订书面租赁合同，被告仍继续占用租赁房屋，并参照原合同约定支付相应的租金及管理费、服务费，双方之间形成不定期租赁合同关系，庭审中双方一致同意解除该不定期租赁合同关系，本院予以准许。双方不定期租赁关系解除后，被告理应将其租用的房屋返还原告。被告提出系原告不让被告搬离租用的房屋，但对此被告未提交证据，本院不予采信。双方合同履行中，被告出具相应的确认书及还款计划，被告虽辩称原告从被告处取走的物品抵扣房屋租金、管理费及服务费，确认书及还款计划系应原告要求而出具，对此原告不予确认，被告提交的证据亦不足以证明双方之间就租金抵扣已经达成一致；被告出具了确认书及还款计划，之后亦依据还款计划支付了相应欠付的租金及水电费，即使如被告陈述双方之前曾就租金等抵扣达成过协议，但之后双方变更了相应欠付租金及水电费的支付方式，故被告应按照变更后的内容积极履行；现原告确认被告根据还款计划已支付15万元，被告仍应向原告支付确认书及还款计划确认的剩余款项。对于原告主张的2015年9月18日起的租金、使用费及房屋管理费、服务费，被告提出原告自2015年9月18日起停水停电，但未提交证据本院不予采信；故对于2015年11月15日前租金、使用费及房屋管理费、服务费标准本院参照双方实际履行情况确定为26,000元，自2015年11月15日起原告对被告租用房屋停水停电，相应的租金、使用费及房屋管理费、服务费标准本院酌情确定为18,000元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告倪胜荣于本判决生效之日起十五日内支付原告上海塑料制品公司群利塑料制品厂自2012年8月10日起至2015年9月17日租金及水电费227,497.99元；
二、被告倪胜荣于本判决生效之日起十五日内支付原告上海塑料制品公司群利塑料制品厂租金、使用费和房屋管理费及服务费(自2015年9月18日起至2015年11月14日，按照每月26,000元的标准计算，自2015年11月15日起至房屋实际返还之日止，按照每月18,000元的标准计算)；
三、被告倪胜荣于本判决生效之日起十五日内将承租的上海市浦东新区浦东南路XXX号1号楼第二层房屋返还给原告上海塑料制品公司群利塑料制品厂。
负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9,239元，减半收取计4,619.50元，由原告上海塑料制品公司群利塑料制品厂负担419.50元，由被告倪胜荣负担4,200元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 周婉
二〇一七年一月十八日
书记员 刘露
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。