甘肃省武威市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）武中民终字第453号
上诉人（原审被告）孟庆，男，汉族，1986年9月3日出生，初中文化，无业。
委托代理人杜赟，甘肃纵横律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）赵茂文，男，汉族，1968年12月4日出生，初中文化，个体工商户。
被上诉人（原审原告）李瑞萍，女，汉族，1972年10月5日出生，初中文化，无业，系被上诉人赵茂文妻子。
原审第三人甘肃吉泰工贸有限公司（以下简称吉泰工贸公司）。
法定代表人李文顺，该公司经理。
原审第三人中央储备粮武威直属库（以下简称中储粮武威直属库）。
法定代表人张永平，该直属库主任。
委托代理人徐金山，该直属库经营科科长。
原审第三人武威荣华工贸有限公司（以下简称荣华公司）。
法定代表人张严德，该公司董事长。
委托代理人查金堂，该公司法务部经理。
上诉人孟庆因返还原物纠纷一案，不服凉州区人民法院（2014）凉民初字第164号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人孟庆及其委托代理人杜赟，被上诉人赵茂文、李瑞萍，原审第三人甘肃吉泰工贸有限公司法定代表人李文顺、中央储备粮武威直属库委托代理人徐金山、武威荣华工贸有限公司委托代理人查金堂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，刘成原为第三人武威荣华工贸有限公司职工，2001年7月24日第三人武威荣华工贸有限公司将位于凉州区荣华东路230号（原7号楼）2栋5单元西6层562室楼房一套出售给刘成。2008年5月20日刘成将该楼房转让给原告赵茂文、李瑞萍。原告付给刘成转让费16000元，代刘成偿还了因购房欠银行贷款本息48038元。2012年8月16日原告赵茂文、李瑞萍在房屋过户时与刘成签订房屋买卖协议一份，原告赵茂文、李瑞萍再支付刘成转让费10000元。2009年8月26日第三人武威荣华工贸有限公司与第三人中央储备粮武威直属库签订债务抵顶协议，约定将第三人荣华工贸公司的荣华东路7、8号楼的100套楼房（包括涉案房屋）抵顶给第三人中央储备粮武威直属库以抵顶第三人荣华工贸公司拖欠第三人中央储备粮武威直属库欠款。同日，第三人中央储备粮武威直属库与第三人甘肃吉泰工贸有限公司签订房屋买卖协议，第三人中央储备粮武威直属库将荣华东路7、8号楼的100套楼房（包括涉案房屋）出售给第三人甘肃吉泰工贸有限公司。随后第三人甘肃吉泰工贸有限公司对该房屋上下水、门窗、暖气进行了改造，2011年将涉诉房屋出售给被告孟庆，现该楼房由被告孟庆居住。
原审认为，第三人荣华工贸公司与刘成签订的住房协议书，意思表示真实、内容合法，属有效合同，予以确认。原告赵茂文、李瑞萍与刘成房屋转让协议，意思表示真实，虽然该协议违背了刘成和第三人荣华工贸公司签订的住房协议书中约定“不得出租、转让，更不得自行出售，若出售时由甲方购买，不得推向市场，甲方按实际房屋状况评估作价收购”但刘成将该房屋出售后，第三人荣华公司至今也未对该行为是否合理、合法提出异议，且二原告也在相关部门办理了房屋过户登记手续，故原审法院对二原告与刘成签订的房屋转让协议依法予以确认。第三人荣华工贸公司在2009年8月26日未征得房屋所有人的同意，私自将涉诉房屋抵顶给第三人中央储备粮武威直属库的行为属无效行为。据此，第三人中央储备粮武威直属库与第三人甘肃吉泰工贸有限公司，第三人甘肃吉泰工贸有限公司与被告孟庆关于涉案房屋的买卖自始无效。现原告赵茂文、李瑞萍要求被告孟庆返还房屋的请求，依法有据，应予支持。第三人甘肃吉泰工贸有限公司抗辩追加原房屋所有人刘成参加诉讼，因刘成将具有全部所有权的房屋出售并无不当，其抗辩理由不予采信。原审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定，判决：被告孟庆将原告赵茂文、李瑞萍所有的位于凉州区荣华东路230号2栋5单元西6层562室楼房一套返还原告赵茂文、李瑞萍。限判决书生效后30日内交付。案件受理费4300元，由被告孟庆负担。
一审宣判后，原审被告孟庆不服，向本院提出上诉，请求撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求。其上诉理由为：1、原审法院遗漏当事人，程序违法，应追加刘成为本案第三人参加诉讼；2、原审法院认定事实错误，被上诉人在明知涉案房屋被他人占有的情形下，与刘成恶意串通签订房屋买卖合同，损害上诉人的利益，该买卖合同属无效合同。
被上诉人赵茂文、李瑞萍当庭答辩称，原审法院审理程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人吉泰工贸公司当庭陈述，我从中储粮武威直属库购买房屋的时候，并不知道房屋归属有纠纷，当时涉案房屋没有上下水、暖气、还漏水，基本就是一个空架子。我把房子买回来之后重新进行了装修。被上诉人赵茂文与刘成之间的买卖关系，我公司并不清楚，赵茂文也一直没有来找过我。我公司虽没有上诉，但是也认为应当追加刘成为本案的当事人参加诉讼。
原审第三人中储粮武威直属库意见与吉泰工贸公司一致。
原审第三人荣华公司当庭陈述，涉案房屋最初是我公司分给职工的，当时与每个职工都签订了协议书。我公司与中储粮武威直属库的买卖合同是合法有效的。2009年重新安置职工时，找不到刘成。后来吉泰公司重新装修房屋时，我们也没有听说过赵茂文索要房屋的情况。我们认为刘成对查明案件事实至关重要，应当追加为当事人参加诉讼。
本案争议的焦点问题是：1、被上诉人赵茂文对涉案房屋是否合法拥有所有权？上诉人孟庆应否向被上诉人赵茂文返还房屋？2、一审审理程序是否合法？是否遗漏当事人？
二审庭审中，经组织双方当事人对一审认定的事实进行核对，上诉人孟庆与被上诉人赵茂文对一审查明认定的事实无异议，原审第三人吉泰工贸公司、中储粮武威直属库、荣华公司均认为对刘成与赵茂文之间买卖涉案房屋的事情不知情，对一审查明的其他事实无异议。
二审中，各方当事人均未提交新证据。
二审查明的事实与一审一致。
二审另查明，2009年，荣华公司用包括涉案房屋在内的100套住宅楼房抵顶中储粮武威直属库的债务时，通过置换新住宅楼的方式对原住户进行安置。但有包括刘成在内的16套楼房未进行置换。
本院认为，根据原武房权证字第××号房屋所有权证登记的关于涉案房屋的基本信息，涉案房屋原属荣华公司的单位集资房，房屋所有权人登记为刘成。根据《经济适用住房管理办法》（建住房（2007）258号）的规定，单位集资合作建房是经济适用住房的组成部分，个人购买的单位集资房，职工若全额集资，则可办理100%的产权，在取得房屋产权证后可上市交易；若为部分集资，只能办理部分产权，另部分产权属于集资的单位，职工只能在取得合法的房屋所有权证后，并经过产权共有人单位同意的情况下才可以转让拥有部分产权的集资房，并且单位有优先购买权。本案一审审理中，第三人吉泰工贸公司和荣华公司均提交了刘成与荣华公司签订的住房协议，但根据刘成的房产证，其中并无关于部分产权的登记，但记载有“集资建房实交房价款61500元，售房单位：甘肃荣华工贸（集团）有限公司”，应以房产证上登记的情况为准，能够认定刘成对涉案房屋拥有完全的所有权，其对该房屋可以依法处分。故荣华公司于2009年8月26日，将涉案楼房抵顶中储粮武威直属库债务的行为系无权处分。其后，诉争房屋在中储粮武威直属库、吉泰工贸公司、孟庆之间的连环买卖过程中，因均未办理物权变更登记，物权亦未发生变动，涉案房屋的所有权人仍是刘成，其有权对涉案房屋进行处分。被上诉人赵茂文与刘成签订房屋买卖协议，按约定付清购房款，并依法办理房屋过户登记手续，将其妻李瑞萍登记为房屋共有人之后，被上诉人赵茂文、李瑞萍即合法取得涉案房屋的所有权。物权具有排他的效力，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”、第一百零六条“无权处分人将不动产或者动产转让给受让人，所有权人有权追回”的规定，被上诉人赵茂文、李瑞萍有权主张返还原物，因该房屋现实际由上诉人孟庆占有，故应由上诉人孟庆向被上诉人赵茂文、李瑞萍返还。关于原审是否遗漏当事人、程序是否违法的问题，根据赵茂文一审时提交的与刘成签订的房屋转让协议、偿还涉案房屋银行贷款的还款凭证、刘成出具的转让费收条、已办理在赵茂文、李瑞萍名下的房屋所有权证，足以认定刘成与赵茂文之间存在合法有效的房屋买卖关系，上诉人与第三人虽对房屋买卖过程提出异议，但并未提供有效的证据予以证实，且三原审第三人在一审判决后并未提出上诉，故上诉人的该上诉理由和原审第三人的抗辩理由均不能成立。另，对于原审第三人中储粮武威直属库、吉泰工贸公司、孟庆之间连环买卖合同效力的问题，本案是返还原物纠纷，应适用《中华人民共和国物权法》的有关规定处理，且合同效力问题涉及到因连环房屋买卖合同产生的债权债务，故不宜在本案中作出认定，应在有关当事人主张权利时，根据买卖合同的有关法律规定予以认定。故原审认定中储粮武威直属库与吉泰工贸公司、吉泰工贸公司与孟庆之间的买卖自始无效不当，应予以纠正，但该认定并不影响本案的判决结果。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4300元，由上诉人孟庆负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王德昌
审 判 员 杨文龙
代理审判员 朱晓梅
二〇一四年十二月五日
书 记 员 韩 勇