广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中一法民一初字第118号
原告：中山市金汇置业有限公司，住所地中山市。
法定代表人：欧炳维，执行总经理。
委托代理人：方嘉咏、李素云，该司员工。
被告：中山市哈博建材有限公司，住所地中山市。
法定代表人：金冶。
原告中山市金汇置业有限公司（以下简称金汇公司）诉被告中山市哈博建材有限公司（以下简称哈博公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，并公开开庭进行了审理。原告金汇公司委托代理人方嘉咏到庭参加诉讼；被告哈博公司经本院公告送达，公告期满未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金汇公司诉称：原、被告双方于2013年1月29日签订中山市房屋租赁合同，并于同日签订补充协议，双方建立了租赁关系。被告承租原告位于中山市XX路XX号之X中山市XX中心XX楼XX单元，约定租赁期从2013年3月1日起至2016年2月29日。被告于2013年6月开始停止缴交租金，并于2013年8月22日将承租单元内之物品搬离。原告多次与被告联系，被告均不回应。被告一直拖欠原告2013年6月至9月租金。被告于2013年9月30日向原告提交退租申请，要求提前于2013年9月30日结束租赁关系，交租金至2013年9月30日。原告经内部审批后决定同意被告的退租申请，要求被告缴清欠款并办理解约手续，但被告却一直回避原告。截至原告起诉时，被告拒不缴清欠款，也不办理解约手续，更将租赁单元上锁，拒不将租赁单元交还原告。双方至今未正式解除租赁关系。被告拖欠原告2013年6月至11月租金共计122742元。原告多次向被告发律师函催收租金，但被告拒不签收催收函件。被告的行为构成违约，原告可以依法解除租赁合同。根据双方签订的租赁合同约定，被告需每天按未付款金额3‰向原告支付逾期付款违约金33017.6元。由于系被告原因导致合同提前解除，依据租赁合同约定，被告需向原告支付剩余租期租金总额50%即282307.5元的提前解约违约金。为维护自身合法权益，原告特诉至法院，请求判令：1.被告向原告支付2013年6月至2013年11月30日租金共计122742元；2.被告向原告支付延期支付租金的违约金33017.6元（计至2013年11月30日）；3.被告向原告支付导致合同提前解除的违约金282307.5元；4.双方租赁关系解除，被告将租赁单元恢复原状，并将租赁单元返还给原告；5.被告承担本案诉讼费用。
诉讼期间，原告金汇公司增加一项诉讼请求为：请求判令原告没收被告已经支付的租赁保证金40914元。
原告金汇公司为支持其诉讼请求在举证期限内提交证据如下：1.中山市房屋租赁合同；2.中山市房屋租赁合同补充协议；3.关于应缴费用的催收函；4.退租申请书；5.国际金融中心文件审批表；6.律师函寄送并退回件；7.被告营业执照、法定代表人身份证明文件。
被告哈博公司在法定期限内未提交书面答辩状，未提供任何证据，亦未到庭应诉、答辩。
经审理查明：2013年1月29日，金汇公司与哈博公司签订一份房屋租赁合同，约定金汇公司将座落在中山市东区XX路XX号之XXX中心第XX层XX单元房屋出租给哈博公司用作办公用途使用，房屋建筑面积为227.3㎡；租赁期限自2013年3月1日至2016年2月29日止；租金为20457元／月，租金按月结算，由哈博公司在每月5日前支付给金汇公司；约定哈博公司在合同生效后3日内向金汇公司交纳40914元作为房屋租赁保证金，租赁保证金不计利息，由金汇公司保管，在租赁期满或合法解除合同时，哈博公司未发生违约责任的，金汇公司将保证金本金退回哈博公司或抵偿租金；等等。同日，双方又签订一份补充协议，约定租赁期为36个月，从2013年3月1日起至2016年2月29日止（含免租装修期），租赁期内哈博公司享有1.5个月的免租装修期，即2013年3月1日至同年4月15日，免租装修期内哈博公司无需向金汇公司支付租赁单元的租金，但仍应按物业管理服务协议的规定支付租赁单元的物业管理费、电费等相关费用；约定租赁期内第一、二年租金为每月每平方米90元，即租赁单元月租金为20457元，从第三年起，月租金递增5%，每月每平方米94.5元，即租赁单元月租金为21480元；约定哈博公司应于租赁合同签订之日支付免租装修期后的首月租金，之后的租金按自然月以支票或转账方式支付，哈博公司应于每月5日前支付本月租金；约定哈博公司应于租赁合同签订之日起3个工作日内一次性交齐租赁保证金40914元，作为履行租赁合同的担保；约定如租赁合同租赁期满或因法定、约定的事由提前终止时，哈博公司仍有法律规定或租赁合同及本协议约定的应付款、违约金、赔偿金等尚未支付完毕的，金汇公司可从租赁保证金中扣除应付款、违约金、赔偿金后再将剩余部分租赁保证金无息退还哈博公司；约定在签订租赁合同同时，哈博公司应与金汇公司选聘的中山市利和物业管理有限公司签订租赁单元的物业管理服务协议，物业管理服务协议的有效期不应长于本租赁合同的有效期，物业管理费按租赁单元的建筑面积按月结算，物业管理费为每月每平方米22元，其中物业服务费为每月每平方米10元，公共能源费为每月每平方米12元，哈博公司使用租赁单元产生的电费或其他费用由哈博公司承担，由物管公司代为收取；约定租赁合同租赁期满且哈博公司不续租或租赁合同提前终止的，除非经金汇公司事先书面同意，哈博公司应负责拆除和清理其加设在租赁单元内的一切装修和设备设施，将租赁单元恢复至交付时的状态后交还金汇公司，由此产生的所有费用由哈博公司承担；约定租赁合同有效期内，哈博公司无法定或约定的理由提前解除租赁合同或因哈博公司原因导致租赁合同提前终止的，金汇公司没收租赁保证金，且哈博公司需向金汇公司支付剩余租期租金总额的50%作为违约金；租赁合同有效期内，金汇公司无法定或约定的理由提前解除租赁合同或因金汇公司原因导致租赁合同提前终止的，金汇公司双倍返还租赁保证金给哈博公司。补充协议约定，哈博公司逾期支付租金或租赁合同规定的其他款项超过7天的，每逾期1天，哈博公司应按应付未付款金额的3‰向金汇公司支付违约金；哈博公司逾期15天仍不全部支付应付款项的，在金汇公司发出催款通知后5天内哈博公司仍不支付全部应付款项，金汇公司有权停止向租赁单元供应水、电、中央空调及相关服务，由此给哈博公司和任何第三人造成的损失由哈博公司承担；哈博公司逾期30天仍不全部支付应付款项的，金汇公司有权解除合同，收回租赁单元，没收租赁保证金，向哈博公司追索应付款项，哈博公司应承担因此给金汇公司造成的其他损失。补充协议约定，本补充协议与双方签订的房屋租赁合同同具法律效力。上述房屋租赁合同以及补充协议签订后，哈博公司按约向金汇公司交纳租赁保证金40914元，金汇公司依约将租赁房屋交付给哈博公司使用。自2013年6月起，哈博公司没有向金汇公司支付租金。2013年8月22日，哈博公司将其放置在前述租赁房屋内的桌椅搬走。2013年9月30日，哈博公司向金汇公司发出一份退租申请书，载明以下内容：“由于我司现处于新成立初期，经营困难，资金紧张，经过认真研究，决定向贵司申请把该房屋的租赁期提前于2013年9月30日结束，租金支付到2013年9月30日止。在此，向贵司承诺：我司只搬离在工作中所需要的办公室设备，不损坏该单元的房屋结构，保持现有装修状况以便更有利于贵司该单元的出租。”金汇公司同意了哈博公司提出的退租申请，要求哈博公司交齐所欠租金，并办理退租手续。哈博公司拒不支付租金，且未办理退租手续。2013年12月27日，金汇公司具状诉至本院，主张前述实体权利。
另查：哈博公司成立于2013年1月9日，企业类型为有限责任公司，所属行业为矿产品、建材及化工产品批发，注册资本为201万元，实收资本为42.51万元，法定代表人为金冶，投资人为金冶、柳顺平，两人实缴出资额分别为40.5万元、2.01万元。
本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。金汇公司与哈博公司签订的房屋租赁合同以及补充协议是双方的真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，为有效的合同，双方均应按合同的约定履行自己的义务，享受相应的权利。金汇公司依合同约定将租赁物交付给哈博公司使用，哈博公司亦应依约按时足额交付租金。哈博公司从2013年6月起拖欠支付租金，已构成违约，应承担相应的违约责任。依照房屋租赁合同以及补充协议约定，若哈博公司逾期30天不全部支付应付款项，金汇公司有权解除合同，收回租赁单元。故本院对金汇公司主张解除与哈博公司之间的房屋租赁关系并要求哈博公司支付拖欠租金的诉讼请求予以支持。哈博公司应向金汇公司支付2013年6月至同年11月期间租金122742元（20457元／月×6个月）。依照房屋租赁合同以及补充协议约定，若租赁合同提前终止，除非经金汇公司事先书面同意，哈博公司应负责拆除和清理其加设在租赁单元内的一切装修和设备设施，将租赁单元恢复至交付时的状态后交还金汇公司。故本院对金汇公司主张哈博公司将涉讼租赁房屋恢复原状并返还的诉讼请求予以支持。
依照房屋租赁合同以及补充协议约定，哈博公司逾期支付租金或租赁合同规定的其他款项超过7天的，每逾期1天，哈博公司应按应付未付款金额的3‰向金汇公司支付违约金。该违约金实际为迟延履行违约金，具有一定惩罚性。双方约定每月5日前支付本月租金，故拖欠2013年6月份租金20457元的违约责任应从2013年6月6日起计至2013年11月30日，依此，2013年7月至同年11月的租金迟延履行违约金，分别应从2013年7月6日、2013年8月6日、2013年9月6日、2013年10月6日、2013年11月6日起计至2013年11月30日，逾期支付租金天数分别为：175天、145天、115天、85天、55天、25天。哈博公司应支付给金汇公司的迟延履行违约金为36822.6元（20457元×600天（175天＋145天＋115天＋85天＋55天＋25天）×3‰］。现金汇公司主张哈博公司支付迟延履行违约金33017.6元，与法无悖，本院予以支持。
双方签订的补充协议约定，租赁合同有效期内，哈博公司无法定或约定的理由提前解除租赁合同或因哈博公司原因导致租赁合同提前终止的，金汇公司没收租赁保证金，且哈博公司需向金汇公司支付剩余租期租金总额的50%作为违约金；租赁合同有效期内，金汇公司无法定或约定的理由提前解除租赁合同或因金汇公司原因导致租赁合同提前终止的，金汇公司双倍返还租赁保证金给哈博公司。由此可知，双方约定的租赁保证金实质为定金性质。《中华人民共和国合同法》第五条规定，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。现金汇公司起诉主张没收租赁保证金40914元，同时又主张哈博公司支付剩余租期租金总额的50%作为违约金。没收保证金和支付违约金属于违约责任的双重惩罚。本院认定补充协议中的违约金条款不符合《中华人民共和国合同法》第五条关于当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务的规定。本院对金汇公司主张没收租赁保证金40914元的诉讼请求予以支持，对金汇公司主张哈博公司支付违约金282307.5元的诉讼请求不予支持。
综上，金汇公司诉求合理部分，本院予以支持。哈博公司经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未向法庭说明正当理由，视为放弃质证和抗辩的权利，由此产生的诉讼风险将由其自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：
一、解除原告中山市金汇置业有限公司与被告中山市哈博建材有限公司之间的房屋租赁合同关系；
二、被告中山市哈博建材有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内将位于中山市XX路XX号之XXX中心第XX层XX单元房屋恢复原状，并交还给原告中山市金汇置业有限公司；
三、被告中山市哈博建材有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市金汇置业有限公司支付2013年6月至同年11月期间租金122742元以及迟延履行违约金33017.6元，合共155759.6元；
四、原告中山市金汇置业有限公司不予返还被告中山市哈博建材有限公司支付的租赁保证金40914元，该租赁保证金归原告中山市金汇置业有限公司所有；
五、驳回原告中山市金汇置业有限公司的其他诉讼请求。
若被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍向原告支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7871元（原告金汇公司已预交），由原告金汇公司负担5072元，由被告哈博公司负担2799元（被告哈博公司对其负担部分应于本判决生效之日起七日内迳付给原告金汇公司，本院不另收退）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 丁向娜
人民陪审员 陈蔚俊
人民陪审员 徐淑榆
二〇一四年六月十七日
书 记 员 梁心然