江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）苏中民终字第1896号上诉人（原审被告）眭雍哲，苏州市平江区通利星空客栈业主。委托代理人韩阳，江苏新苏律师事务所律师。委托代理人汤敏，江苏竹辉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）苏州庆安投资有限公司，住所地江苏省苏州市姑苏区平江路168号，组织机构代码68110548。法定代表人**，经理。委托代理人张敏，江苏苏合律师事务所律师。委托代理人杨雪峰，江苏苏合律师事务所律师。上诉人眭雍哲与被上诉人苏州庆安投资有限公司（以下简称庆安公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院（2013）姑苏民五初字第0624号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年5月19日立案受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。原审法院经审理查明：苏州市平江路164-170号房屋的所有权人为苏州平江历史街区保护整治有限责任公司（以下简称历史街区保护公司）。2006年12月28日，历史街区保护公司（甲方）与庆安集团（乙方）签订租赁合同1份，租赁物为平江路7个地块的房屋，建筑面积约5500平方米，平江路164号房屋也包含其中。双方约定租赁房屋的用途为会所、酒店、俱乐部及配套经营项目，租期自2007年1月1日起至2021年12月31日止；起租价为每月45元／平方米，租金半年一付，先付后用。2010年8月，历史街区保护办公室（甲方）、庆安集团（乙方）与原审原告庆安公司（丙方）签订转让协议1份，约定甲乙双方签订的租赁合同终止，乙方在租赁合同项下的所有权利义务转让给丙方，丙方愿意接受并承诺按约履行义务。2011年5月，眭雍哲及其丈夫费剑伟经人介绍至平江路看房，意向承租164号房屋，费剑伟于2011年5月20日签署的委托看房确认书中记载的房屋面积为580平方米，总价位为每年65万元。2011年6月30日，庆安公司（甲方）与眭雍哲（乙方）签订商铺租赁合同，约定将平江路164号房屋（建筑面积784平方米）出租给眭雍哲作为经营用房，合同期限自2011年7月1日起至2021年10月31日止，其中2011年7月1日至10月31日期间为装修免租期。双方约定年租金为43万元，可根据历史街区保护公司的租金标准调整，物业管理费按照乙方毛利的20%收取，半年一付，上半年1月20日前支付，下半年7月20日前支付。双方关于租金的支付方式约定“租金一季度一付，本合同签约同时乙方付一季度租金，以后租金乙方须在到期日前支付（待本合同签订后，经双方确认的租金付款日期将作为本合同的附件），逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按租金的千分之五支付滞纳金。”关于租赁期间房屋装修约定“因政府对平江路沿街立面有统一要求，所以在本合同有效期内，乙方需要对房屋进行装修，先把装修设计方案报甲方和平江路历史街区审批，通过甲方和平江路历史街区审批后，乙方可对出租房屋进行装修。乙方不得因装修或其他原因改变或破坏房屋结构，否则视为违约。”关于房屋使用要求和维修责任约定“租赁期间，乙方发现该房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方修复；甲方应在接到乙方通知后七日内进行维修。”关于房屋返还时的状态和租赁合同终止后的财产处理约定“本合同如租赁期限届满或提前解除租赁合同，属于乙方的家具、电器等设备由乙方负责搬走。由乙方增加的装修，乙方不得拆除，以免破坏室内的装修状况。”关于违约责任约定，乙方拖欠租金或物业管理费累计达15天的，乙方造成房屋主体结构损坏的，甲方可以终止合同，收回房屋，乙方并需赔偿违约金5万元。当日，双方另签订了商铺租赁合同附件1份，其中关于租金的支付补充约定为“租金一季度一付，本合同签约时乙方付第一季度租金107500元整。以后每年每季度租金支付日期为7月1日、10月1日、1月1日、4月1日前。”合同签订后，原审被告眭雍哲于2011年7月4日预付租金10万元，原审原告庆安公司向其交付了租赁房屋。之后，原审被告眭雍哲按照开设旅馆的需要对房屋进行了改造装修，于2012年领取了个体工商户营业执照，字号名称为苏州市平江区通利星空客栈。期间，原审原告庆安公司曾于2012年2至4月期间，按照特种经营业态的要求对室外污水管道进行过改造。2012年4月，原审原告庆安公司也曾就原审被告眭雍哲提出需将建筑门窗结构进行改造的申请向历史街区保护公司进行了报批。原审被告眭雍哲经营期间，于2012年7月6日支付租金10万元，8月4日支付租金122500元，原审原告庆安公司均向其开具了收据。2012年12月13日，庆安公司向原审被告眭雍哲发出通知书，以原审被告眭雍哲拖欠租金达5个月，且装修破坏房屋结构为由，通知其解除双方的租赁合同，并要求收回房屋和支付房租差价。原审被告眭雍哲当日接函后，于2012年12月18日委托律师向原审原告庆安公司回函，认为自己并不拖欠租金，也未进行破坏装修，对方要求解除合同的主张不能成立。之后，原审被告眭雍哲未向原审原告庆安公司交还房屋。其于2012年12月14日、2013年3月25日、6月21日、9月23日，分别向原审原告庆安公司账户转账支付107500元，合计43万元。在本案审理过程中，原审被告眭雍哲又于2013年12月中旬向原审原告庆安公司转账付款107500元。以上事实，由原审原、被告的当庭陈述及庆安公司提供的房屋所有权证、租赁合同、转让协议、委托看房确认书、情况说明、商铺租赁合同及附件、收据存根、通知书、律师函、照片、眭雍哲提供的申请、照片、历史街区保护公司情况说明等证据证实；上述证据均经庭审质证，原审法院予以确认。原审原告庆安公司的诉讼请求为：1、请求判决确认庆安公司2012年12月3日提前解除租赁合同合法成立，双方租赁合同关系已经终止，眭雍哲立即将租赁房屋恢复原状后迁出，并向庆安公司交付租赁房产。2、请求判令眭雍哲支付拖欠租金使用费626930.6元（暂计算至2013年10月23日，之后按每日3.11元／平方米计算值搬迁之日）逾期滞纳金695918.2元（计算至2013年10月23日）。3、本案的诉讼费用由眭雍哲承担。原审法院认为：综合原审被原、告的诉辩意见，双方主要争议问题如下：一、商铺租赁合同是否双方真实意思表示；二、眭雍哲是否结欠租金，庆安公司解除合同的通知是否有效；三、双方应如何结算。关于争议一即商铺租赁合同是否双方真实意思表示的问题。庆安公司提出眭雍哲用欺骗手段获取了合同中的盖章，约定的租金标准低于市场价格，非出租人的真实意思表示；眭雍哲则表示该合同系双方经协商后签订，真实有效。原审法院审查后认为，双方之间签订的租赁合同对租赁房屋的坐落、用途、租赁期限、租金金额及违约责任等都作出了明确的约定，庆安公司在落款和骑缝处均加盖了合同专用章，双方还就租金的具体支付日期签订了合同附件，应认为系双方真实意思表示。庆安公司仅以其提供的委托看房确认书价格高于合同约定价格为由，主张原审被告眭雍哲以欺骗手段获取合同盖章的观点，原审法院不予采纳。双方签订的商铺租赁合同约定的租赁期限在庆安公司向历史街区保护公司承租房屋的租赁期限范围内，产权人也未对转租情况提出异议，商铺租赁合同合法有效，应当作为确定双方权利义务的依据。关于争议二即眭雍哲是否结欠租金、庆安公司是否有权解除合同的问题。庆安公司主张租金应按照附件在每季度开始的1日付清，先付后用，截至发出解除合同通知的2012年12月3日，原审被告眭雍哲应支付2011年11月起至2012年12月止14个月的租金计501666元，而其实际仅支付9个月租金计322500元，拖欠5个月租金计179166元，庆安公司有权根据合同约定解除合同，双方租赁合同自解除通知到达原审被告眭雍哲的2012年12月13日解除。眭雍哲认为商铺租赁合同附件对租金的支付日期有明确约定，且按照双方的交易习惯应为先用后付，扣除免租期后，其在签订合同后付的10万元应为2011年11月至2012年1月期间的租金，2012年2至4月的租金应当在2012年7月1日支付，5至7月的租金在10月1日前支付，故在收到解除通知的12月13日前，仅需支付租金至2012年7月，眭雍哲一方已经实际支付322500元，并无拖欠，至于2012年8至10月的租金应当在2013年1月1日前支付，原审被告方已在2012年12月14日提前支付。庆安公司解除合同的理由不成立，解除通知无效。原审法院审查后认为，双方在商铺租赁合同中明确约定租金一季度一付，签约时即需支付第一季度的租金，以后在到期日前支付，随后，又在附件中特别明确了“每年每季度租金支付日期为7月1日、10月1日、1月1日、4月1日前”，结合市场交易习惯，应当认为租金的支付方式系先付后用，在每个季度开始的第一日前付清当季度的租金。即便合同中没有明确指出“先付后用”引发歧义，根据相关法律规定及合同中“在到期日前支付”的表述，眭雍哲也应当至迟在每个租赁季度结束前付清当季度的租金。原审原告庆安公司在眭雍哲迟延支付租金后仍开具收据并不表示对其支付租金方式的认可，眭雍哲所主张的在没有保证金的情况下，每一期租金均可滞后数月支付的支付方式更是有悖常理，缺乏事实和法律依据，原审法院不予采信。同时，眭雍哲提出的原审原告庆安公司未按期提供房产证复印件及维修排污管影响其经营等，均不能构成迟延支付租金的合理理由。据此，原审法院确认截至2012年12月13日，眭雍哲确实存在拖欠租金的情形，且拖欠的时间已经超过15天，原审原告庆安公司有权按照合同的约定行使解除权。原审原告庆安公司发出的解除通知于2012年12月13日到达眭雍哲，双方之间的商铺租赁合同自于该日期解除。关于争议三租赁合同解除后房屋的交接和租金、使用费、滞纳金的结算问题。1、房屋的交接。双方租赁合同解除后，眭雍哲应当将承租房屋腾清后交还原审原告庆安公司。双方在租赁合同中明确约定了房屋的用途，也同意眭雍哲按照经营目的对房屋进行装修，在房屋装修改造过程中，庆安公司也曾协助原审被告眭雍哲向历史街区保护公司对改造方案进行报批，现庆安公司主张原审被告方的装修破坏了房屋的承重结构等主张并未提供相关证据证明，原审法院不予采信。双方在合同中约定合同提前解除时装修不得拆除，庆安公司现主张将房屋恢复原状与该约定不符，原审法院不予支持。鉴于原审原告庆安公司在审理中明确表示对室内装修不再继续利用，原审被告眭雍哲在腾清房屋时可根据需要进行拆除，但不得破坏房屋的固定设施和结构。2、租金及滞纳金的结算。庆安公司主张2012年12月31日前的租金（2011年11月1日至2012年12月13日）和使用费（2012年12月14日至12月31日）按原合同标准计算，符合法律规定，应付金额合计501666元，应从眭雍哲已经支付的全部款项（86万元）中先行扣除。眭雍哲逾期支付租金，应当按照合同承担滞纳金，庆安公司主张按照每期实际逾期的金额按合同约定的每日千分之五计算至2013年10月23日，眭雍哲则认为约定的标准过高。原审法院审查后认为，在庆安公司未举证证明眭雍哲逾期支付租金给其造成的实际损失情况下，每日千分之五的标准确实过高，原审法院参照银行同期贷款利息对该项滞纳金予以调整，根据自2011年7月1日起至2012年12月13日止，原审被告眭雍哲应付租金的日期、金额及其实际支付租金的日期、金额，酌情计算确定滞纳金为1万元。3、房屋使用费的结算。双方租赁合同解除后，眭雍哲未及时将房屋交还庆安公司，应当承担房屋使用费。关于房屋使用费的标准，庆安公司要求其自2013年1月1日起按市场价格每平方米3.11元／天支付，眭雍哲认为过高不予认可。原审法院审查后认为，房屋的租金高低与房屋在商圈内的位置、面积、用途相关，庆安公司仅凭委托看房单上登记的金额主张房屋使用费为每天3.11元／平方米，并无相关事实依据，原审法院不予采信。房屋使用费的支付应以眭雍哲逾期交还房屋给庆安公司造成的实际损失为基础，在庆安公司主张其他损失存在的情况下，原审法院认为应当根据合同约定的租金标准支付，即每年43万元。眭雍哲已经支付的86万元扣除前述2012年12月31日前的租金和使用费后，还余358334元，可抵作2013年1月1日起至10月31日止的房屋使用费，2013年11月1日后，仍应按该标准继续支付至交还房屋之日止。庆安公司在合同解除后，未及时催告眭雍哲交还房屋，造成损失扩大，应由其自行承担，其就房屋使用费部分主张滞纳金，并无事实和法律依据，原审法院不予支持。综上，原审法院认为，原审原、被告之间签订的商铺租赁合同合法有效，因眭雍哲未按期支付租金，庆安公司有权行使解除权，双方的租赁合同于2012年12月13日解除。眭雍哲应当将房屋腾清后交还庆安公司，扣除其已经支付的款项外，还应按照43万元／年的标准向原审原告庆安公司支付自2013年11月1日起至实际交还房屋之日止的房屋使用费。庆安公司超出此范围的请求，原审法院不予支持。据此，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、确认原告苏州庆安投资有限公司与被告眭雍哲于2011年6月30日签订的商铺租赁合同于2012年12月13日解除；二、被告眭雍哲于判决生效后十五日内将苏州市平江路164号房屋腾清后交还原告苏州庆安投资有限公司；三、被告眭雍哲于判决生效后十五日内向原告苏州庆安投资有限公司支付逾期支付租金滞纳金1万元；四、被告眭雍哲于判决生效后十五日内按每年43万元的标准向原告苏州庆安投资有限公司支付自2013年11月1日起至实际交还房屋之日止的房屋使用费。五、驳回原告苏州庆安投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费48279元，减半收取24140元，由原告苏州庆安投资有限公司负担5420元，被告眭雍哲负担18720元。上诉人眭雍哲不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：1、一审判决认定事实不清，一审法院认为租金先付后租是房屋租赁市场的交易习惯，没有事实依据。上诉人和被上诉人之间的租金支付方式已经通过实际缴纳方式予以确认，是先使用房屋，后支付租金。2、上诉人向庆安公司支付第一笔10万元的款项时，尚处于合同约定的免租期内，故该笔款项系订金，待到付款日转成租金，这是符合房屋租赁市场的交易习惯的。3、关于合同履行情况，被上诉人没有履行其交付合格的符合合同目的的房屋。出租房交付之初，即存在质量缺陷、消防系统不达标、排污管道未与城市污水管道接通等问题。房屋交付后，庆安公司并未及时提供房屋产权权属证明和包括建筑图、结构图、水电图、消防图纸在内的各类图纸。出租人的上述行为有悖于《中华人民共和国合同法》第60条关于全面履行合同的规定、第216条关于出租人提供符合合同目的的租赁物的规定和第220条关于出租人履行维修义务的规定。根据合同履行抗辩权的规定，承租人有权迟延交付租金，直至庆安公司彻底纠正其违约行为。4、本案所涉商铺租赁合同关于违约责任条款属格式合同，同时也是免除己方义务而加重对方义务的条款，因此属于无效条款。据此，请求撤销原判，改判驳回庆安公司对上诉人的诉讼请求，并判令庆安公司承担一审、二审诉讼费。被上诉人庆安公司答辩称：1、上诉人支付预付款的时间是2011年7月4日；再次支付租金的时间是2012年7月4日，时间间隔长达一年。该份房屋租赁合同约定的租金分为两部分，即年租金43万元和以物业费形式约定的营业的20%。上诉人在一审中也承认其存在迟延支付租金的违约情形，违反了其主合同义务。2、上诉人在一审期间并未提交任何证据证明庆安公司提供的租赁物存在建筑安全等方面的瑕疵或者是不符合合同约定用途。3、上诉人以其仅迟延交付租金数日要求免除违约责任，没有法律依据。房屋租赁合同对承租人和出租人都具有约束力，上诉人应该严格按照合同履行并承担违约责任。4、本案所涉房屋租赁合同并非格式合同，这份合同的文本是上诉人提供的，上诉人也未提供其他证据证明上诉人一直使用该份合同与其他人签订合同。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。二审期间，上诉人眭雍哲向本院提交如下证据：1、代理人向上海凡舟装饰设计有限公司苏州分公司负责人陈莹就星空客栈装修事宜进行询问并制作的笔录、装饰装修合同、报价单和装修进度表，欲证明因庆安公司未全面履行协助义务，房屋质量存在缺陷、消防排水系统不达标，导致装修工程延误，消防验收迟延，相应费用增加。2、消防设计和竣工备案受理凭证、承诺书、营业前消防安全检查受理凭证及合格证，证明房屋于2011年7月4日完成消防设计备案，准予施工；2011年12月方完成消防工程竣工验收备案；2012年1月，经庆安公司和上诉人共同承诺，方通过消防安全检查。3、环境影响登记表、排水许可现场勘察意见书等环保审批材料，欲证明2012年2月下旬出租房屋污水管道接入城市污水管道后，客栈方通过环保审批。4、食品流通许可证、特种行业许可证、卫生许可证、营业执照，欲证明在通过消防验收后，星空客栈陆续办理各项证照。被上诉人庆安公司发表质证意见认为：上诉人在二审期间提交的证据并不符合最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》关于二审新证据的规定。1、上诉人的代理律师对上海凡舟装饰设计有限公司苏州分公司负责人陈莹进行调查而形成的笔录是书面证言，证人未出庭作证，不能单独作为认定事实的依据。书面证言在内容上前后矛盾，因为该设计公司是在2011年6月与上诉人签订设计合同的，但是，证人又陈述装修公司是在2011年8月方才根据行政规定制作喷淋消防设施，可见设计公司在设计之初并不清楚相应的消防要求。2、认可消防设计和竣工备案受理凭证、承诺书、营业前消防安全检查受理凭证及合格证的真实性，但是庆安公司为上诉人在通过消防验收方面提供过帮助不等于庆安公司就此承担任何义务。3、对环境影响登记表、食品流通许可证等证照的真实性无异议，但是取得上述证照是上诉人自己的商业行为与义务，其迟延取得不能归责于庆安公司，庆安公司给予其四个月的免租期，已经充分考虑到了上诉人的利益。二审期间，双方一致确认眭雍哲截至2014年6月18日一共向庆安公司支付租金1039170元。二审查明的其他事实与原审查明的事实一致。本院认为：上诉人眭雍哲与被上诉人庆安公司就本案所涉房屋于2011年6月30日签订的商铺租赁合同及其附件是双方真实的意思表示，且其内容并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，依法成立并生效。商铺租赁合同第四条约定年租金为43万元，按季度支付，在签约同时由承租人支付”壹季度”租金。该条同时约定经双方另行确认租金付款日为该合同的附件，除了签约当日支付的首笔租金外，以后的租金应由承租人在到期日之前支付。商铺租赁合同附件第一条明确约定在合同签订之日由承租人支付“第壹季度”租金107500元，此后每季度支付租金之日为7月1日、10月1日、1月1日和4月1日。根据商铺租赁合同第三条2011年7月1日至2011年10月31日是承租人的装修期，免收租金。因此，商铺租赁合同附件第一条约定的每季度支付租金日应理解为从2012年1月1日起租赁期限内每年每季度的第一日。根据商铺租赁合同及其附件对租金支付方式的约定和首笔租金的支付情况，可以确定本案所涉房屋租赁合同的双方合同义务履行顺序是承租人眭雍哲先履行按季度支付租金的义务，出租人庆安公司后履行在该季度内提供房屋供承租人使用的义务，即“先付后用”。眭雍哲在一审中当庭确认其于2011年7月4日向庆安公司支付的10万元为2011年11月1日，即装修免租期结束的次日起的首期租金，也可佐证本案房屋系“先付后用”的事实。因此，眭雍哲主张本案所涉商铺租赁合同应当按照“先用后付”的方式支付租金的上诉主张，有悖于商铺租赁合同及其附件的明确约定，也与合同实际履行的情况不符，故对该项上诉主张，本院不予支持。眭雍哲自2011年7月4日支付首期租金10万元后，时隔一年，方于2012年7月6日再行支付租金10万元，并于同年8月4日再支付122500元。承租人眭雍哲支付租金的数额和时间均不符合商铺租赁合同第四条及其附件第一条的约定。眭雍哲在2011年11月1日到2012年12月13日的13.5个月内共计向庆安公司支付租金322500元，只相当于9个月的租金。即使按照眭雍哲的主张，因为存在免租期，其在2011年7月4日向庆安公司支付的10万元是从2011年11月1日起算的租金，则该笔租金是2011年11月1日到2012年2月1日的租金。2012年2月起的各期租金也并未按约按期支付。因此，眭雍哲拖欠租金的事实客观存在，且其拖欠2012年第二、三、四季度租金的时间均远超15天。因此，庆安公司于2012年12月13日向其发出《通知书》，要求解除合同，符合商铺租赁合同第十条第3款关于合同单方解除权的约定，原审判决认定本案所涉商铺租赁合同于2012年12月13日解除，并无不当。商铺租赁合同及其附件均约定签订合同当日由承租人眭雍哲支付第一季度租金107500元，但事实上，直到合同签订后第四日，眭雍哲才向庆安公司支付10万元，该金额与双方约定的首期租金数额相差7500元。庆安公司辩称《收据存根》载明收款事由为“预收款”而非“租金”是因为存在上述差额，本院予以采信。上诉人眭雍哲主张该10万元为订金且在付款日转化为租金，有悖于商铺租赁合同第四条和商铺租赁合同附件第一条的明确约定。本院对该项上诉主张，不予支持。上诉人眭雍哲主张本案系争房屋自交付之初，即存在质量缺陷、消防系统不达标、排污管道未与城市污水管道接通等问题。在房屋交付后，庆安公司并未及时提供房屋产权权属证明和包括建筑图、结构图、水电图、消防图纸在内的各类图纸。庆安公司就上述情形存在违约行为，因此，眭雍哲迟延给付租金的行为系根据《中华人民共和国合同法》第六十六条、第六十七条的规定行使合同履行抗辩权，并非违约行为。对此，本院认为：首先，眭雍哲于2012年上半年先后取得消防许可证、特种经营许可证、卫生许可证、工商营业执照并开始经营，足以证明该房屋符合商铺租赁合同第二条约定的用途，因此，出租人庆安公司并不存在违反《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的违约行为。其次，根据商铺租赁合同附件第三条的约定，出租人庆安公司对眭雍哲办理与经营有关的证照和报批手续承担无偿提供协助的义务，而非为其代办的义务。庆安公司通过向历史街区保护公司提交关于改造回廊的《申请》、向眭雍哲提供房屋土地使用权证书正在办理中的《说明》及《会议纪要》等政府文件的方式，依约为眭雍哲履行报批手续和申办营业执照提供了适当的协助。再者，合同履行抗辩权是双务合同中一方因为另一方履行义务不符合约定而得以暂时拒绝履行己方义务的程序性抗辩权。根据现有证据，在本案所涉商铺合同履行的过程中，眭雍哲并未向庆安公司明确表示因该房屋存在上述质量缺陷或因庆安公司未及时提供房屋产权证书及相关图纸，所以承租人拒绝或迟延向庆安公司交付租金或要求延长免租期。因此，眭雍哲迟延交付租金的行为不符合行使合同履行抗辩权的基本特征，欠缺基本的行权行为。眭雍哲迟延交付租金的行为是违约行为，应当承担相应的违约责任。在房屋租赁合同法律关系中，收取租金是出租人的主合同权利，也是承租人的主合同义务。双方在商铺租赁合同中明确约定在承租人眭雍哲拖欠租金累计长达15天的情况下，庆安公司有权单方终止合同，这一约定符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，并非显失公平。因为眭雍哲拖欠租金超过15天，符合合同约定的单方解除条件，故庆安公司在向眭雍哲发出解除合同通知并要求其搬离后，商铺租赁合同即告解除。眭雍哲未按照解除通知的要求搬离该处，则其在2012年12月14日及其后向庆安公司支付的款项应视为参照租金标准支付的房屋使用费。综上，上诉人眭雍哲的上诉理由均不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下∶驳回上诉，维持原判。二审案件受理费37440元，由上诉人眭雍哲负担。本判决为终审判决。审 判 长 顾 平审 判 员 孙 毅代理审判员 姚 望二〇一四年八月十八日书 记 员 沈华君