北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第10361号
上诉人（原审原告）冯华，女，1955年5月19日出生。
委托代理人岳涛，北京金沃律师事务所律师。
委托代理人彭锐，北京市两高律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）周现丽，女，1977年8月30日出生。
委托代理人陈光军，男，1969年8月11日出生。
被上诉人（原审被告）郗百钢，男，1960年2月4日出生。
被上诉人（原审被告）北京天鼎龙房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区安慧里三区9号楼L层。
法定代表人武伟民，经理。
委托代理人王宝江，男，1988年1月1日出生，北京天鼎龙房地产经纪有限公司销售经理。
上诉人冯华因与被上诉人周现丽、郗百钢、北京天鼎龙房地产经纪有限公司（以下简称天鼎龙公司）确认合同无效纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第02986号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
冯华于2013年12月向原审法院起诉称：冯华、郗百钢于1986年1月10日登记结婚。婚姻存续期间，冯华出资购买了位于北京市朝阳区×房屋，该房屋登记于郗百钢名下。2012年6月，郗百钢明知自己没有处分权情况下，将房屋出售给周现丽，周现丽没有尽到谨慎的审查义务，在明知郗百钢有配偶的情况下，以低于市场价格的情况购买上述房屋。故此诉至法院，请求人民法院确认周现丽与郗百钢之间《存量房屋买卖合同》无效，确认2012年6月22日郗百钢、周现丽、天鼎龙公司签署的《房屋买卖三方合同》无效。
周现丽辩称：不同意冯华的诉讼请求。周现丽在网上发现的房源，并通过天鼎龙公司居间购买房屋，房屋所有权证登记者是郗百钢，且郗百钢提供书面说明没有其他共有人。周现丽已经支付了全部的购房款，房屋是大户型，税费很高，郗百钢要求一次性付款，所以房屋交易符合实际情况。现北京市朝阳区×房屋已经登记在周现丽名下，且已经实际交付。周现丽是善意购买人，其与郗百钢不相识。上述房屋的合理价格不同于市场价格，应该考虑税费、朝向、一次性付款等因素，所以本案中房屋的成交价格没有不合理的地方。
郗百钢辩称：我认为本案的房屋买卖合同是有效的，当时房屋是以最高价格出售的，2万元一平方米出售的。我是通过中介公司与周现丽联系的，我没有与周现丽恶意串通，现在价格涨了就是涨了。380万元购房款在我这里。
天鼎龙公司辩称：北京市朝阳区×房屋是我公司从网上自行开发的房源，其成交价格比当时的市场价格便宜10-20万，因为郗百钢着急用钱。郗百钢持房产证原件、身份证原件来我公司签署合同，根据建委规定，独立的私人产权是不需要配偶同意，所以上述房屋是可以买卖的。我公司带周现丽看了同小区同户型的房屋，没有看过上述房屋。
原审法院经审理查明：2012年6月22日，郗百钢、周现丽、天鼎龙公司签署《房屋买卖三方合同》，其内容为郗百钢自愿将位于北京市朝阳区×房屋转让给周现丽。上述房屋成交价格为380万元。周现丽直接支付郗百钢定金10万元，郗百钢出具收款凭证给周现丽，同时郗百钢的《房屋所有权证》原件须交由天鼎龙公司保管。在双方办理权属过户手续之日，周现丽在拿到领证通知单之后一次性将290万元支付给郗百钢。尾款80万元，周现丽在过户之后45日内支付给郗百钢，周现丽先给郗百钢打欠条。周现丽承担契税、营业税、个人所得税。周现丽支付天鼎龙公司居间报酬45600元郗百钢在签订本合同之后办理该房产在此之前所产生的物业、水、电、煤气等费用结清单。郗百钢持所有费用结清单，由天鼎龙公司通知双方办理权属过户手续后于2012年11月5日腾出该房屋。
2012年6月22日，郗百钢出具《收条》，其内容为今收到周现丽交来购买位于北京市朝阳区×房屋的定金10万元。2012年6月29日，郗百钢与周现丽签署《存量房屋买卖合同》，其内容为郗百钢将北京市朝阳区×房屋出售给周现丽，房屋成交价格为380万元。同日，位于北京市朝阳区×房屋登记于周现丽名下，周现丽通过中国建设银行汇款290万元至郗百钢名下。2012年8月3日，陈光军汇款75万元至郗百钢名下。
诉讼中，经冯华申请，法院委托北京京城捷信房地产评估有限公司对北京市朝阳区×房屋进行房地产市场价值评估。后该鉴定机构出具《估价报告书》，其鉴定意见为上述房屋2012年6月29日的市场总价值为537.45万元。冯华为此次鉴定支付12749元。
另查，郗百钢、冯华于1986年1月10日登记结婚。
经询，周现丽称因为北京市朝阳区×房屋内有租户，2012年6月29日上述房屋登记于周现丽，故租户应将登记之日后的租金交给周现丽，但郗百钢收取了租金，故折抵部分购房款。郗百钢确认其收到了380万元购房款。
原审法院认为：根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”按冯华所述涉案房屋在出卖于周现丽之前属于冯华、郗百钢夫妻共同财产的情况下，冯华不能以此为由主张合同无效。冯华主张周现丽与郗百钢之间存在恶意串通的行为，但冯华就此未能提供充分的证据予以证明，法院对其意见不予采纳。另依据《估价报告书》，结合郗百钢出售价格、税费等因素，法院认为郗百钢出售上述房屋的价格不构成明显不合理的低价。综上，法院对于冯华之诉讼请求不予支持。
据此，原审法院于2014年4月作出判决：驳回冯华的全部诉讼请求。
判决后，冯华不服，上诉至本院请求撤销原审判决，依法改判支持其原审诉讼请求。冯华的上诉理由为，第一，冯华主张合同无效，不仅仅是该房屋交易侵犯了冯华的房屋共有权利，更因为该房屋交易不是一个正常的、善意的、值得法律保护的交易；第二，郗百钢在未告知冯华并经冯华同意的情况下，为了达到其不法目的，将涉诉房屋出卖并过户至周现丽名下，行为显属恶意；第三，周现丽在交易过称中存在并未实地看房、房款支付不合常理、交税情况不合常理、未审查房屋共有情况以及交易价格严重低于市场价格等多处重大错误，行为显属恶意等。周现丽、郗百钢、天鼎龙公司同意原审判决。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实无异。
上述事实，有双方当事人陈述、《房屋买卖三方合同》、《收条》、《存量房屋买卖合同》、《估价报告书》等在案佐证。
本院认为：本案争议的焦点在于周现丽与郗百钢之间签订的《存量房屋买卖合同》以及郗百钢、周现丽、天鼎龙公司签署的《房屋买卖三方合同》是否无效。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。郗百钢、冯华于1986年1月10日登记结婚，涉案房屋系双方婚后购买，冯华认为涉案房屋为婚后财产，郗百钢对此并未否认，在无相反证据的情况下，涉案房屋应为郗百钢、冯华的夫妻共同财产，郗百钢对涉案房屋具有共同共有的权利。现郗百钢虽将其并不具有完整所有权的涉案房屋出卖给周现丽，但依据上述规定，冯华不能据郗百钢对涉案房屋没有完整所有权或者处分权为由主张合同无效。
《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，郗百钢将涉案房屋出卖给了周现丽，周现丽支付了房屋价款，并取得了房屋所有权证书。根据现有证据本院可以认定郗百钢确实隐瞒了冯华将其与冯华共有的涉案房屋售予周现丽，且周现丽在购买涉案房屋所支付的房屋价款略低于当时的市场价值，但本院无法认定郗百钢与周现丽之间存在恶意串通的行为。冯华亦未举证证明争议的合同存在上述合同法五十二规定的合同无效的情形。综上，冯华的上诉主张不成立，原判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
鉴定费12749元，由冯华负担（已交纳）。
一审案件受理费70元，由冯华负担（已交纳）；二审案件受理费70元，由冯华负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘建刚
代理审判员 宫 淼
代理审判员 郑吉喆
二〇一四年九月十九日
书 记 员 吴可加