广西壮族自治区钦州市钦南区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂0702民初1212号
原告中国工商银行股份有限公司钦州分行，住所地钦州市向阳路8号。
负责人郑志海，分行长。
委托代理人温冬梅，女，中国工商银行股份有限公司钦州分行职员。
委托代理人丁智勇，男，中国工商银行股份有限公司钦州分行职员。
被告黄昭刚，汉族，住所地重庆市綦江县。
被告胡宗平，住所地重庆市綦江县。
被告广西钦州华信置业有限责任公司，住所地钦州市北部湾大道51号。
法定代表人方柏璋，总经理。
委托代理人张莎，广西万益律师事务所律师。
委托代理人杨渭凯，广西万益律师事务所律师。
原告中国工商银行股份有限公司钦州分行与被告黄昭刚、胡宗平、广西钦州华信置业有限责任公司（以下简称“华信公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年5月3日立案受理后，依法适用普通程序，于2016年9月2日公开开庭审理，原告中国工商银行股份有限公司钦州分行的委托代理人温冬梅、丁智勇、广西钦州华信置业有限责任公司的委托代理人张莎、杨渭凯到庭参加诉讼，被告黄昭刚、胡宗平经本院依法发出公告传唤，公告期满未到庭参与诉讼。本案现已审理终结。
原告中国工商银行股份有限公司钦州分行诉称，被告黄昭刚、胡宗平向原告申请个人住房贷款，金额为人民币294000元，贷款用于购买住房，贷款期限为15年，即2009年6月21日至2024年6月21日，被告黄昭刚、胡宗平以其自有的位于钦州市沙井大道华信香江花园6#盛翠华庭1单元0902号的房产，为上述贷款提供抵押担保，并依法办理了预抵押登记手续（钦州市房屋产权交易监理处预购商品房屋贷款抵押登记证明，预登记号编号：预20093347号），所以原告对该贷款抵押物享有优先受偿权。被告广西钦州华信置业有限责任公司作为保证人为该笔贷款提供连带责任保证。上述借款合同签订后，原告于2009年6月29日依借款合同约定发放了贷款给黄昭刚、胡宗平授权的在工行营业部开立账户的广西钦州华信置业有限责任公司，账号：21×××55。但被告黄昭刚、胡宗平不按借款合同约定履行还款义务，截止2016年2月29日，已累计违约68次，尚欠原告贷款本金190126.54元及利息582.26元，合计本息190708.8元（以后按合同约定另计，至清偿债务为止）。经原告多次催收，被告黄昭刚、胡宗平至今仍未清偿拖欠原告的上述贷款本息。借款合同第十条“违约及违约责任”10。2约定“借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直到解除合同。”借款合同第十条10。3约定借款人违约的，除第10。2条的约定外，贷款人有权采取本合同约定和法律规定的其他措施。所以原告请求解除合同，被告黄昭刚、胡宗平偿还贷款本息，被告广西钦州华信置业有限责任公司对被告黄昭刚、胡宗平的欠款承担连带清偿责任。现原告向法院提起诉讼，请求判令：1、解除原、被告于2009年6月21日签订的房信购字钦州行2009年904号《个人购房借款／担保合同》；2、被告黄昭刚、胡宗平偿还原告贷款本金190126.54元及利息582.26元，合计本息190708.8元（截止2016年2月29日，以后按合同约定另计，至清偿债务为止），被告广西钦州市华信置业有限责任公司对该项债务承担连带清偿责任；3、原告对位于钦州市沙井大道华信香江花园6#盛翠华庭1单元0902号的房产享有优先受偿权；4、本案的诉讼费由两被告共同负担。被告黄昭刚、胡宗平未作答辩也没有向本院提供证据。
被告广西钦州市华信置业有限责任公司辩称，一、华信公司在本案中提供的只是阶段性连带责任保证，保证的阶段为涉案房屋正式抵押登记手续办理完毕，贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书之日止；二、黄昭刚提供的抵押房产早于2014年8月28日取得房屋所有权证书，工行钦州分行至今超过两年未办理抵押房屋他项权证书属于其不正当地阻止华信公司阶段性连带责任保证解除条件生效，故根据《中华人民共和国合同法》第四十五条的规定，华信公司阶段性连带保证责任已失效，无需承担本案连带保证责任；三、假设法院认定华信公司阶段性连带责任保证未解除，华信公司也仅应对黄昭刚提供的房产担保以外的债务承担保证责任，工行钦州分行要求华信公司对黄昭刚所负的全部债务承担连带清偿责任无法律依据；四、假设法院认定华信公司阶段性连带责任保证未解除，无论法院是认定华信公司仅应对黄昭刚提供的房产担保以外的债务承担保证责任或认定华信公司应对黄昭刚的全部债务承担保证责任，华信公司承担保证责任后均有权直接向被告黄昭刚、胡宗平追偿，法院依法应在判决书主文中明确华信公司的前述追偿权。
被告广西钦州市华信置业有限责任公司在举证期限内提供房屋所有权证一份，证明被告黄昭刚的抵押房产早于2014年8月28日取得房屋所有权证书，工行钦州分行至今近两年未办理抵押房屋他项权证书属其不正当地阻止华信公司阶段性连带责任保证解除条件生效，故依法视为华信公司阶段性连带保证责任解除条件已成就，无需承担保证责任。
经审理查明，2009年6月21日，原告（贷款人）与被告黄昭刚、胡宗平（借款人）、华信公司（保证人）签订《个人购房借款／担保合同》（编号A：［房信购］字［钦州分］行（2009）年［904］号），合同约定被告黄昭刚、胡宗平向原告贷款294000元，用于购买坐落于钦州市沙井大道华信香江花园6#盛翠华庭1单元0902号房，贷款期限为15年，采取按月等额本息还款。合同第四条约定“1、贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为蕨利率，下浮25%，据此确定年利率为4.455%，并按下列公式换算：月利率=年利率／12，日利率=年利率／360。”第九条约定“1、借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收得利。罚息利率按在第四条约定的利率基础上加收50%确定。”第十条约定“借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直到解除合同。”第十七条约定“贷款到期（包括被宣布提前到期）借款人未予清偿，贷款人可请求法院拍卖、变卖抵押物优先受偿。”第二十三条约定“保证人承担阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但如下列条件同时满足的，保证人对该等条件同时满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任：A、本合同第16.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕；B、贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书。”合同签订后，被告黄昭刚以其购买的坐落于钦州市沙井大道华信香江花园6#盛翠华庭1单元0902号房产，为上述贷款提供抵押担保，并办理了预抵押登记手续，原告依约向被告发放了贷款294000元，但被告黄昭刚、胡宗平未依约履行还款付息义务，截止2016年2月29日，被告黄昭刚、胡宗平尚欠原告贷款本金190126.54元，利息582.26元。因被告黄昭刚、胡宗平未按期归还贷款本息，原告遂诉至本院。以上事实，有原、被告提供的个人购房借款／担保合同、借款凭证、预购商品房抵押登记证明、贷款积欠本息清单、房屋所有权证等证据及当事人在庭审中的陈述在案附卷予以证实。
本院认为，原告与两被告签订的《个人购房借款／担保合同》是各方真实意思表示，没有违反法律的禁止性规定，为合法有效合同，各方均应依约履行。被告黄昭刚、胡宗平未能按时还款付息，其行为构成违约，合同解除的条件已成就，原告要求解除合同并要求被告黄昭刚、胡宗平承担归还借款本金及支付利息的请求，依法有据，本院予以支持。关于被告华信公司的保证责任是否免除的问题，按照合同中约定“保证人对该等条件同时满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任：A、本合同第16.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕；B、贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书”，可见原告与被告保证人签订的保证条款是附解除条件的，被告华信公司主张免责的条件并未成就，被告华信公司另辩称，原告至今超过两年未办理抵押房屋他项权证书，属于不其不正当地阻止被告华信公司阶段性连带责任保证解除条件生效的情形，该辩称无事实证据予以证明，且合同中约定其保证范围是“本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用”，因此被告华信公司仍要承担相应的保证责任。关于原告与被告黄昭刚、胡宗平就涉案房屋办理了预购商品房贷款抵押登记，原告据此主张优先受偿权的诉求，本院评判如下，依据《中华人民共和国物权法》第九条规定，抵押权的设立依抵押登记发生法律效力，依据《中华人民共和国物权法》第二十条规定，抵押预告登记作为一种临时性登记行为，既不是行政部门对期房交易的监管行为，也不能等同于直接产生支配效力的抵押登记，其设立目的在于期房买卖中，债权行为的成立和不动产的转移登记之间常常因房屋建造等各种原因而导致相当长时间的间隔，为平衡不动产交易中各方利益，维护交易安全，法律赋予了抵押预告登记能够对抗第三人的物权效力，但鉴于不动产物权尚未成立，不具备法定的抵押登记条件，不产生优先受偿的效力，本案当事人就抵押房产仅办理预告登记手续，至今未办妥正式抵押登记手续，原告并没有取得房屋他项权证，故对原告要求优先受偿权的诉求，本院不予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告中国工商银行股份有限公司钦州分行与被告黄昭刚、胡宗平、广西钦州市华信置业有限责任公司于2009年6月21日签订的《个人购房借款／担保合同》（编号A：［房信购］字［钦州分］行（2009）年［904］号）；
二、被告黄昭刚、胡宗平于本判决生效之日起十日内，偿还原告中国工商银行股份有限公司钦州分行借款本金190126.54元及利息（1、计至2016年2月29日止的利息为582.26元；2、2016年2月30日起至本判决生效确定的履行期最后一日止的利息按照《个人购房借款／担保合同》的约定计付）；
三、被告广西钦州市华信置业有限责任公司对被告黄昭刚、胡宗平的上述第二项债务承担连带清偿责任，被告广西钦州市华信置业有限责任公司承担保证责任后，有权向被告黄昭刚、胡宗平追偿；
四、驳回原告中国工商银行股份有限公司钦州分行的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4214元，公告费700元，合计4914元，由被告黄昭刚、胡宗平负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院。
审 判 长 刘茂科
人民陪审员 黄锦政
人民陪审员 罗 能
二〇一六年九月二十七日
书 记 员 曾美龄