河北省衡水市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）衡民二终字第91号
上诉人（原审原告）：马春平。
上诉人（原审被告）：彭进泉，农民。
委托代理人：张钊，河北明宇律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：安平县安平镇北关村村民委员会。
法定代表人：李占青，该村委会主任。
委托代理人：王玮，河北网都律师事务所律师。
上诉人马春平、彭进泉因与被上诉人安平县安平镇北关村村民委员会（以下简称：北关村委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省安平县人民法院（2013）安民二初字第1836号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人马春平、上诉人彭进泉委托代理人张钊、被上诉人北关村委会委托代理人王玮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告马春平起诉称：2009年原告租赁了被告安平县安平镇北关村村民委员会一间门市，位于安平县圣姑路圣姑庙北头十字路口东南角北关村商业东楼。后因县政府统一规划开发重建该片建筑，经过与被告协商，被告同意该房屋重建后继续租赁给原告一间门店，并签订了协议书。现该商业楼已于2013年6月初重建成功，但是没有通知原告继续租赁。同年6月20日，原告得知情况后，找到被告法定代表人李占青交涉，李占青同意继续租赁给原告一间门店，但是迟迟不履行，被告行为属于违约。另外由于被告的欺骗行为给原告造成了损失6.5万元。经多次协商未果，特向人民法院提起起诉，要求被告按照双方所签协议书内容租给原告一间门店，并要求被告赔偿经济损失5万元，精神损失1万元，误工费5000元，共计6.5万元，诉讼费由被告承担。
原审被告北关村委会庭审中辩称：第一、北关村委会与马春平之间根本不存在房屋租赁合同关系，北关村委会没与其签订过租赁合同。马春平诉状中所称其2009年租赁的门店，是彭进泉从北关村委会以北关钢板网厂的名义租用的，后彭进泉把临街的一间办公室转租给原告作为门店，彭进泉与原告之间的转租行为并没有经村委会同意，原告根本没有从被告处租赁过门店，也没有签订过租赁协议，原告马春平更没有给北关村委会交过租金，因此，原告要求被告按照约定内容租给其一间门店无事实依据，原告起诉被告主体不适格。第二、被告没有与原告签订过其向法庭提交的（2011年2月11日）“协议书”。该协议书是当时北关村委会统一制作好十几份并加盖村委会公章后放在村委会的办公桌上，原告趁办公人员在给其他人办理过程中，趁人多混乱从被告处偷拿走的。被告与租户签订的协议上，抬头处的乙方签名均是由村委会办公人员统一填写的，只有协议底部乙方的签名是乙方本人签的，而原告提交的协议书中上下两处“乙方”的签字均是由其自己签的，这充分说明原告持有的该份“协议书”根本不是被告与其签订的。并且当时被告不仅与每个租户签订了搬迁协议书，同时还给每位租户出具了租金转押金的收据。第三、在房屋拆迁前所有租赁被告门店的承租户均在拆迁时与被告签有搬迁协议，被告北关村委会统计了所有的承租人名单，并向租户出具了租赁押金收据，门店建成后被告也是依据搬迁协议、承租人名单、收据向承租人重新签订租赁合同的。在被告统计的承租人名单及收据底单中均没有原告马春平的名字，原告根本不是被告的租户。第四、原告第二项诉讼请求要求被告赔偿经济损失5万元、赔偿精神损失1万元，误工费5000元，没有任何事实和法律依据。依据《中华人民共和国合同法》的规定，被告承担赔偿损失的前提是被告存在违约行为，正如前所述，被告与原告之间没有合约，因此不存在任何违约行为，依法不应承担赔偿损失。依据“谁主张，谁举证”的民事证据规则，原告对其所谓的“损失”应提交证据支持，但在本案中原告不能证实其实际损失及误工费，其要求赔偿精神损失费更没有事实依据和法律依据。请求人民法院依法驳回原告全部诉讼请求。
原审被告彭进泉在原审法院追加其为被告参与诉讼并送达开庭传票后，其在答辩期内未向原审法院递交答辩状亦未提交证据材料。
原审原告马春平原审举证如下：
证据1、原告与被告签订的协议书一份。协议书第一条为：门店租金自2010年10月1日起至2011年2月1日止。租占期四个月，将剩余租金作为新楼建成后租占门店押金（以后计入房租款）并且以后有优先租占权，不再租占者可退回剩余租金。
证据2、原告与北关村委会干部及相关人员的通话录音光盘及录音整理文字资料。
证据3、原告给县妇联、县拆迁办及村委会的反映信。
北关村委会质证后认为：协议书不是真实的，被告的证人张某、宋某均证实签协议时是村里统一把协议打印好盖好章，在与租房户签协议时，抬头部的乙方均为村委会工作人员填写的，只有底部乙方处是租户自己签订的，而原告提供的协议书，上下两处乙方签名均是出自一人笔体，所以根本不是村委会与原告签署的，该协议不具有真实性。原告录音的内容只是证明其曾经找相关人员协调解决租门店的事宜以及澄清原告提供的这份协议书不是偷拿的这件事，不能证实其提供的协议书是与村委会签署的，只能证明是搬迁协议，根本不是租赁协议。原告找孙同双的录音证明找小红（也就是彭进泉）不好说，才找的村委会，她认为找村委会事好办，这更证明她租房是租的彭进泉的，根本不是租赁的北关村委会的房子。对原告与老板的录音无法核实与谁的录音，被告对其真实性有异议，也不知道原告想证明什么，认为原告提交的录音与本案没有关系。
原审被告北关村委会陈述、举证：原、被告双方根本不存在房屋租赁关系，原告从没在被告处租赁过房屋，在拆迁前，其承租的房屋是北关村委会大约在1992、1993年左右租给彭进泉做办公室用，后来彭进泉的办公室不用后改成临街门店租了出去，原告是从彭进泉处租的门店，不是从被告处租赁的，且被告提供的协议书根本也不是被告与原告签订的，因为该协议书上乙方（原告）的签字只有下面的签字是乙方签的，抬头处乙方的签字是村委会工作人员签的，而原告提交的协议书两处乙方签字均由乙方签字，且也没有捺手印。当时拆迁时，村委会为了签协议方便统一制作好十几份空白的协议书放在办公桌上，并在协议书中加盖了村委会的公章，拆迁前所有租赁被告门店的承租户房租未到期，村委会在签订协议的同时还给承租人出具了剩余的租金转作押金的收款收据，村委会并制作了所有承租人的名单。村委会要求原承租人回迁时应提交与村委会签订的协议书及押金收条，即按照村委会统计的回迁人员名单，重新签订租赁协议，并且将村委会所有门店租赁给签订协议的原所有承租人。提交村委会收款收据十二份，押金名单一份，门店概图一份，租金表一份，房屋租赁合同十二份，并申请证人彭进泉、宋某、张某出庭作证。
证人彭进泉证言：我是被告北关村的村民，原告马春平是租的我的房，与被告村委会没有关系，租赁具体时间记不清了，开始是别人租的，后来原告又从别人的手中转租的，原告从别人手中转租好后才和我说的。房子是北关村委会的，租赁使用权是我，我和村委会有租赁协议，因为我承包的村委会的北关钢板网厂，以前是集体的，后又改为股份制，村里一半我们一半，再后来就又一年给村里拿多少钱的。现在争执的门店原来是我厂里的办公室，我从1995年租出去的，我把办公室当做门店租出去是为了增加点收入，北关村委会管不着。拆迁后新建的房屋村里给了我三间门店，在我原来使用的范围内剩余的还归我，我也给原告留着房了，但原告马春平见到我一直也没提过这事，我以为原告不租了，所以我的房又租出去了。
证人宋某证言：我是北关村委会的会计，和原告没有关系。原告与我们村没有经济来往，也没给过我们村房租。拆迁前我们村委会制了份表，拆迁后又制了份表。2010年10月1日到2011年10月1日一年的租期。拆迁是2011年2月1日结算完房租，实际租占房屋4个月。剩余几个月打算给承租户退回，租户普遍反映不想退钱，用做新楼门店回迁后的租金，当时给每户都开具了押金收据，注明了租期、时间及按实际租金扣除实际租占4个月的房租，剩余部分作为门店回迁时的押金，并给每人开了收据。当时与租户说凭开具的押金收据签订拆迁协议。新门店建成后，凭押金收据、拆迁协议书优先租占，租金另议，没有开具押金收据的不能优先占房。被告提交的收取租金的证据中没有彭进泉的名字，是因为彭进泉租赁的是厂房，在拆迁时与村委会还有纠纷，现还没处理清，所以彭进泉没有交2010年10月1日到2011年10月1日的租金。现在涉及到拆迁的事正在协商处理，2011年10月1日到2012年10月1日租金也没向村委会交纳。原告提交的协议书不是村委会与其签订的，因为协议书左上角的乙方的签字及右下角的签约日期均由我书写，右下角乙方处是由乙方亲自签写并捺手印。拆迁前村委会出租了14间门店，由12个人租用。拆迁后除了彭进泉3间外，剩余的14间都是由原先的租赁户回迁重新租赁，所有的承租户都在2013年6月30日回迁完毕，房租一次缴纳5年的租金。现在村委会没有空房对外出租。
证人张某证言：我是北关村委会委员，和原告没有关系，房屋拆迁的事是我与村会计宋某负责的。事情的起因是2011年1月31日我与我们村委会的副书记李亚中配合县政府的拆迁，2011年1月31日对租门店的各户进行了口头通知，通知后各门店租户开始搬迁，过去十来天后仍有租户没做搬迁准备，2011年2月10日，拆迁办又对没有搬迁的租户再一次下达拆迁通知，限五日内搬清，村委会接拆迁办的通知也开了会，原来的租户找到村委会让我们为其办理搬迁协议，且租金都说不想退，作为新门店的抵押金。原告所持有的拆迁协议书的内容是经我们村委会研究决定的，2月10日我们将租户叫到一起凭收款收据签订这份协议，但是原告与村委会没有租赁关系，村里也没有她交款的凭证，因此没通知原告。签订协议时自始至终我都在场。协议书是村委会打印好后先盖的章，并且多印了两份，以防租户签错了重新再签，最后清点时发现少了一份，我们也没在意，以为是租户多拿了一份。原告提交的协议书不是村委会与其签订的，因为原告没有收款收据，我们以收据为准，必须有收据我们才与租户签订协议。被告提交的证据中有三间门店是空着的，是因为彭进泉与村委会有纠纷，还没有与彭进泉达成协议。现在三间门店都有人租赁经营。
原告质证后认为：北关村委会提交的书面证据与案件无关，因为原告以前的情况村干部都知道，签订协议书村干部也知道。证人彭进泉、宋某、张某的证言与本案无关，与和被告签协议没有关系。证人宋某、张某是被告村委会成员与被告存在利害关系，对证人证言的真实性有异议。同时，原告述称在2009年夏天租的彭进泉的房子是转租来的，当时租房的人不知道叫什么名字，转租的时候和彭进泉打招呼了，没有租赁协议。说好每年租金11000元，半年一交，交给了彭进泉。
关于回迁问题，原审原告马春平陈述、举证如下：2011年1月份，村委会村干部通知我搬迁，当时说村里不要补偿，要求回迁，让签回迁协议书，我是在协议上签订的限期前搬出去的，是在2011年正月十五以前。回迁时我找过村书记孙同双、主任李占青，副书记张某，没找过彭进泉。我找拆迁办，拆迁办说让我找房主，要求协商赔偿，所以我才找的村干部。原告认为被告应继续租给原告门店，证人的陈述及录音都证明我的协议书是真实有效的，该份协议书村干部都知道，什么情况他们也都知道，所以他们必须租给我一间门店。
北关村委会陈述、举证如下：我村委会不应该租给原告房子，被告从来没有与原告签订过房屋租赁协议，因此没有义务租赁房子给原告，原告提交的证据根本不能证明原、被告之间存在合法有效的租赁协议。在2011年2月10日，安平县拆迁指挥部办公室给北关村委会下达了限期拆除的通知，在接到该通知后，北关村委会通知了各承租户，要求租户在五日内搬出租赁北关村的门店，并与承租北关村门店的租赁户签订了搬迁协议书，并将原租户的不到期租金转为新楼建成后的租占门店的押金，以保证新店建成后原承租户的优先承租权，并给北关村的原租户开具了相关收据。县拆迁以后，因为当时彭进泉有两间办公室，一个大门口，建成后彭进泉占了三间门店，至今与北关村委会没有协议，现正在协商中。
关于马春平主张的损失问题，其陈述、举证如下：因被告的欺骗行为导致了原告的损失，被告与原告签订了协议书，原告怀着盖好房后搬回去就好了的美好愿望，租了一间偏僻、生意不好、转让费低的门市，间接导致了原告发生火灾遭受了损失，所以被告应当赔偿原告经济损失。大约在2009年夏天，租赁了北关村委会的一间门店，年租金11000元，一直租到了县政府要求开发的时间，租金交给了彭进泉（小名彭红），租金半年一交，除了房租还有转让费35000元，装修费19700元。北关村委会述称：村委会不应赔偿原告的损失，原、被告双方不存在房屋租赁协议，并且原告也说损失是间接损失，也没提出任何证据证实其损失，因此，被告不应赔偿原告任何损失。
村委会提交的安平县拆迁指挥部（2011）现迁第1号限期拆除通知，原告质证后称与我没关系。
北关村委会质证后认为：该证据证明北关村委会是根据该通知精神，先通知的北关村的原承租户，传达县拆迁指挥部的限期五天搬迁的要求。
原审法院对尚彦卿的调查笔录，尚彦卿证实在2009年9月给马春平装修门店，装修款19700元，原告对此无异议。北关村委会认为该证据与本案原告是否租赁北关村委会的门店、装修款是否真实、数额多少均与被告无关。
原审法院审理查明：原告马春平于2009年8、9月份从他人处转租由被告彭进泉租用的被告北关村委会门店一间，年租金11000元，租金每半年向被告彭进泉交一次。为装修该房屋原告当时共花费19700元。被告彭进泉所租用的的房屋是其从被告北关村委会以北关钢板网厂的名义租用的，后彭进泉将临街的办公室改为门店出租。2011年该片建筑被安平县政府统一规划、拆除重建。房屋建成后，被告彭进泉继续占用新门店三间，后陆续出租给他人。原告马春平以与被告北关村委会签有协议书为由，要求被告北关村村民委员会继续租给原告一间门店，并要求被告赔偿经济损失50000元，精神损失10000元，误工费5000元，共计65000元。被告北关村委会认为原告提交的协议书系虚假的，原、被告之间不存在租赁关系，请求驳回原告的诉讼请求。
原审法院认为：原告马春平与被告北关村委会签订的协议书，有原告签名及被告北关村委会的盖章，应认定该协议书的真实性。但事实上，被告彭进泉租赁北关村委会房屋后，将临街的办公室改成门店出租，北关村委会未进行阻止、制止，在此期间，原告从他人处转租该门店从事经营，并按约定将房屋租金交付被告彭进泉，因此，原告马春平与被告彭进泉之间形成了租赁关系，并未直接与被告北关村委会形成租赁关系。在涉案房屋拆迁过程中，被告北关村委会未对原告租赁的该门店进行妥善解决，以致造成出现原、被告双方签订的协议书。而原告按北关村委会的统一要求，按期迁出了该门店。房屋建成后，被告彭进泉继续占用建成后的门店三间，但并未租赁给原告门店。对此，被告彭进泉应对原告承担违约责任，赔偿原告实际经济损失。故被告彭进泉应赔偿原告装修门店的实际费用。原告要求被告赔偿其它经济损失、精神损失、误工费，理由不足，且未提交证据，故不予支持。遂依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，经原审法院审判委员会研究决定判决：一、被告彭进泉于判决生效后三日内赔偿原告马春平经济损失19700元；二、驳回原告马春平的其他诉讼请求。案件受理费1425元，由原告马春平负担713元，被告彭进泉负担712元。
原审法院判决后，原告马春平及被告彭进泉不服，均向本院提起上诉。马春平上诉请求撤销原审判决，依法改判或发还重审；一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实与理由：原审法院判决彭进泉赔偿我经济损失19700元，认定事实错误。本案是上诉人马春平与北关村委会签订的拆迁协议，该村委会应当履行协议内容，重建后应出租给上诉人新门店使用，并赔偿经济损失。
彭进泉上诉请求撤销原判，依法改判或发还重审；诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：1、原审审理程序违法。原审法院在未给上诉人送达开庭传票情况下，缺席审理并判决，属程序错误，应发还重审。2、原审判令上诉人彭进泉赔偿马春平经济损失19700元，属认定事实错误。本案与上诉人彭进泉无关，马春平是从他人处几经转手转租的。马春平与北关村委会签订的协议与我无关，我不应承担违约责任。
被上诉人北关村委会庭审时辩称：北关村委会与上诉人马春平不存在房屋租赁合同关系，我村委会不应承担任何责任，应依法驳回上诉人马春平上诉。
原审诉讼期间，双方当事人所举证据均经庭审质证，并已随卷移送本院。二审庭审中，双方未提交新的证据。
本院二审查明与原审查明事实基本一致。
本院认为：本案双方争执的焦点主要是马春平与北关村委会是否存在房屋租赁合同关系，以及北关村委会应否将重建后的涉案房屋再租赁给马春平一间门店。根据双方当事人所举证据及各方陈述，涉案房屋是北关村委会原租赁给彭进泉做厂办公室使用，后彭进泉将其改成门店进行出租，几经转手，2009年马春平租下该房屋，并向彭进泉交纳租金。庭审中，双方虽未提供房屋租赁合同，但从彭进泉收取租金等行为看，马春平与彭进泉之间成立房屋租赁合同关系且合法有效。2011年2月，安平县人民政府为促进县域经济发展，对案涉房屋坐落地块进行拆迁重建，北关村委会遂按要求安排与其有房屋租赁合同的商户限期搬迁，并与各商户签订了（搬迁）协议书，根据各商户要求，原所交纳一年的租金搬迁后尚有8个月剩余租金不退，租金转为房屋建好后继续租赁的押金，村委会向每个租户开具了收款收据。改建后，北关村委会与原有租赁合同商户重新签订了为期五年的房屋租赁合同，每年租金3－6万元不等，同时也给彭进泉预留了三间房屋。
关于马春平主张其于2011年2月11日与北关村委会签订了协议书，要求对新建后的房屋享有优先租占权问题。北关村委会对协议书的内容并不否认，该协议是村委会为配合县政府统一拆迁由其与每个原与村委会有租赁合同的商户所签订，其中明确约定了剩余租金不退并转押金，说明签订该协议的前提是须与北关村委会存在房屋租赁合同关系，马春平虽持有加盖有村委会印章的协议书，但不能说明其是双方真实合意，按协议经办人说法，该协议由村委会事先拟订，并由一名村委会委员和一名村会计与每个与村有租赁合同关系的商户具体签订，协议书的抬头乙方名字也都由村里统一填写，然后由各商户签字确认，再由各商户持原交租金收据换成押金收据，而马春平不符合签协议回租条件，所举协议上下两处乙方名字均系自己填写，其所提供的录音证据也能印证上述经办人的说法。录音中，马春平也认可房子是租的彭进泉的，并恳切要求村里如有没人租的话给租赁一间，村委会也明确表示没有多余的房间，主要是你马春平没票即与村委会不存在租赁关系，新建房屋都安排原承租户继续租赁，并且房屋建成后与原每个租房户重新签订了租赁合同。诉讼中，上诉人马春平称北关村委会同意房屋重建后继续租给其一间门店，并无证据佐证，其亦不能说明与村委会具体何人签订的该2011年2月11日协议书。因此，该协议对马春平与北关村委会之间不发生法律效力，马春平不能享有新建房屋的优先承租权。
另外，彭进泉称房屋拆迁建成后村委会给其预留了房屋，也可供马春平租赁，但彭进泉与马春平双方未就继续租赁事宜进行协商，彭进泉又将建成后的房屋进行了出租。关于彭进泉上诉所提其原审诉讼中未接到法院开庭传票、缺席审理系程序违法一事，经查，彭进泉被追加为被告参与诉讼后，原审法院将本案有关法律文书包括开庭传票，已向其送达并由其妻刘玉芹代收。因此，原审审理程序不违法。
关于原审判令彭进泉赔偿马春平房屋装修的19700元经济损失一节，马春平认为原审该判决是错误的，其也未提出该诉讼请求要求彭进泉赔偿我损失。因此，原审该判决内容缺乏事实和法律依据，依法应予撤销。彭进泉应否向马春平赔偿以及赔偿多少问题，不是本案理涉的范围。
综上，原审判决认定事实基本清楚，但适用法律不当，判决结果部分有误，依法应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销河北省安平县人民法院（2013）安民二初字第1836号民事判决；
二、驳回上诉人马春平的诉讼请求。
一、二审案件受理费各1425元，均由上诉人马春平负担。
本判决为终审判决。
审判长 王新强
审判员 张 晓
审判员 高彦明
二〇一五年四月十六日
书记员 刘婷婷