河北省廊坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀10民终78号
上诉人（原审被告）：靳峰，男，1983年6月26日出生，汉族，住廊坊市广阳区。
委托诉讼代理人：李景玉，河北李景玉律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨云涵，女，1956年9月23日出生，汉族，住廊坊市广阳区，系靳峰之母。
被上诉人（原审原告）：张金梅，女，1968年4月13日出生，汉族，现住廊坊市广阳区。
委托诉讼代理人：王孝军，河北天纵律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：靳西庆，男，1955年5月19日出生，汉族，住廊坊市广阳区。
上诉人靳峰因与被上诉人张金梅、靳西庆之间所有权确认纠纷一案，不服河北省廊坊市广阳区人民法院（2016）冀1003民初3273号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开审理了本案，本案现已审理终结。
上诉人靳峰上诉请求：撤销一审判决书，依法改判或发回重审；本案全部诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。如果靳西庆对张金梅确实在结婚登记前作出了将本案诉争的房屋归靳西庆和张金梅共有的承诺，在法律上，该行为仅属于靳西庆将其个人婚前房产部分赠与张金梅。由于靳西庆对张金梅作出以上赠与承诺后，并未到房地产管理部门办理房屋变更登记，靳西庆依法有权在没有办理房屋变更登记之前撤销该赠与。靳西庆将该没有变更登记的房屋自行出让过户到上诉人靳峰名下即应视为其对张金梅房屋赠与的撤销，故张金梅不再享有该涉案房屋的任何权利。二、一审判决适用法律错误。2O15年1O月30日，上诉人靳峰在不知道靳西庆对张金梅就涉案房屋作出共有承诺的前提下与靳西庆签订廊坊市存量房屋买卖合同，上诉人是善意购买，双方签订的合同真实合法。即使靳西庆对张金梅确实存在承诺婚后涉案房产系二人共有，依据相关法律规定，靳西庆单独对涉案房屋的处分行为并不影响该房屋买卖合同的效力。故一审判决适用合同法第五十二条、五十八条规定系适用法律错误。涉案房屋已经办理过户登记，上诉人靳峰已经取得该房屋的所有权，上诉人取得该涉案房屋所有权完全符合物权法相关规定，上诉人已经善意取得该涉案房屋。三、根据相关法律规定夫妻约定婚前财产共同所有，应当采用书面形式。而2015年5月19日，靳西庆给张金梅出具的承诺系靳西庆在将涉案房屋过户到上诉人靳峰名下后才后补的，该承诺是在房屋过户后，靳西庆已经没有所有权的前提下出具的，依法不具有法律效力。综上，请求二审法院在查明本案客观事实的基础上，依法撤销一审判决，驳回被上诉人张金梅的诉讼请求。
被上诉人张金梅答辩称：一、根据我国相关法律规定，夫妻之间对财产的约定对双方具有约束力。夫妻财产约定系诺成民事法律行为，只要约定事项不违背法律强制性规定，无须办理财产变更即产生法律效力。在被上诉人张金梅与靳西庆结婚时，靳西庆就公开承诺过涉案房屋婚后为夫妻共有，且靳西庆与单位签订公有住房出售合同时系双方婚姻关系存续期间，因双方彼此信任，感情较好，才未进行共有登记，2015年5月19日，靳西庆又向张金梅出具了书面承诺，故涉案房产为双方共有具有事实与法律依据。另外，根据我国合同法关于赠与合同的约定，受赠人取得财产所有权需以动产交付和不动产变更登记为必要条件，故赠与法律行为并非诺成法律行为，因此夫妻财产约定并不是赠与。上诉人靳峰上诉称被上诉人靳西庆与张金梅的财产约定为赠与行为，没有法律依据。二、上诉人靳峰对涉案房屋不构成善意取得。首先，上诉人靳峰与被上诉人靳西庆在被上诉人张金梅不知情的情况下私自将靳西庆与张金梅的仅有住房变更登记到靳峰名下，显然上诉人靳峰不是善意。其次，上诉人靳峰与被上诉人靳西庆所签订的房屋买卖合同，房屋价格明显低于市场价格，且上诉人靳峰根本未支付对价，即双方系以签订买卖协议的形式，将涉案房屋无偿变更登记到了靳峰名下，双方的行为严重侵犯了张金梅的合法权利。综上，上诉人靳峰不能善意取得涉案房产，涉案房产应当返还变更回原有登记状态。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。
被上诉人靳西庆答辩称：1、被上诉人靳西庆完全认可一审判决。2、被上诉人靳西庆与张金梅自2002年4月25日结婚至今，近15年感情一直很好，在被上诉人靳西庆困难的时候，张金梅义不容辞的在经济和精神上给予了同甘共苦的支持。3、结婚之前，被上诉人靳西庆就确实承诺了涉案房产婚后为靳西庆与张金梅共同共有，当时没有办理房屋相关登记手续，主要是基于双方相互信任。4、被上诉人靳西庆将仅有涉案房屋赠与上诉人靳峰，系因被上诉人靳西庆法律知识欠缺，才个人私下处理了房产，此行为严重侵害了张金梅的权利。5、被上诉人靳西庆私自将涉案房屋赠与上诉人靳峰，在办理手续时，因考虑到合理避税，才签订的买卖合同，并没有任何经济交易。6、因担心牵扯房产纠纷，被上诉人靳西庆本着实事求是，诚信待人的态度，给张金梅写了书面承诺，再次明确涉案房屋是靳西庆与张金梅夫妻共同共有的财产。7、被上诉人靳西庆现就涉案房屋撤销对上诉人靳峰的赠与，请求确认靳西庆与靳峰的房屋买卖合同无效。
张金梅（原审原告）向一审法院起诉请求：确认位于廊坊市管道局康乐小区管道局宿舍楼9区28栋1单元906室房屋为其与靳西庆夫妻共同共有，被告靳西庆与被告靳峰就该房屋签订的房屋买卖合同无效。
一审法院认定事实：被告靳西庆与案外人杨兰英经廊坊市安次区人民法院调解离婚，并约定了位于廊坊市管道局康乐小区管道局宿舍楼9区28栋1单元906室房屋（建筑面积为99.32平米）归被告靳西庆所有，被告靳西庆于2001年12月30日取得了诉争房屋的产权；原告张金梅与被告靳西庆于2002年4月25日登记结婚；2015年5月19日，被告靳西庆承诺本案诉争房屋归原告张金梅与被告靳西庆共同共有。2015年10月30日，被告靳西庆与被告靳峰签订了廊坊市存量房屋买卖合同，约定被告靳西庆将本案诉争房屋以50万元的价格出售给被告靳峰，被告靳峰系被告靳西庆与其前妻杨兰英之子，随后被告靳西庆将房屋过户给被告靳峰，至法庭辩论终结前，被告靳峰未向被告靳西庆支付房屋价款50万元。上述事实有房屋所有权证，廊坊市安次区人民法院调解书，被告靳西庆出具的承诺书，原告张金梅与被告靳西庆的结婚证及原、被告庭审笔录等证据证实。
一审法院认为，被告靳西庆出具的承诺系其真实意思表示，合法有效。依照该承诺书的约定，本案诉争房屋系夫妻共同财产，被告靳西庆未征得原告张金梅同意，私自将房屋出售给被告靳峰，系侵害了共有人原告张金梅的合法权益，被告靳西庆与被告靳峰签订的廊坊市存量房屋买卖合同无效。对于原告的诉讼请求，一审法院予以支持。故依据《中华人民共和国婚姻法》第十九条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定做出判决，一、位于廊坊市管道局康乐小区管道局宿舍楼9区28-1-906室系原告张金梅与被告靳西庆夫妻共同财产；二、被告靳西庆与被告靳峰签订的廊坊市存量房屋买卖合同无效。案件受理费11800元，减半收取5900元，保全费5000元，由被告靳西庆、靳峰承担。
二审期间，上诉人靳峰申请了证人郭某、王某出庭作证，证明被上诉人靳西庆明确表示过涉案房屋给上诉人靳峰。被上诉人张金梅针对二证人的证言质证称，因为这两位证人在与靳西庆谈房子的事时，被上诉人张金梅并不知情，具体的真实情况张金梅也不了解。但张金梅相信靳西庆当时说的话可能是被迫的，因为这些人给他的压力太大，只是想口头上应付过去。被上诉人靳西庆针对二证人的证言质证称，被上诉人靳西庆当时处于两难的情况，当时只是口头答应靳峰结婚用房子是可以的。但当时考虑欠佳，被上诉人靳西庆就这一套房子，并不想给上诉人靳峰办过户。另外，上诉人靳峰当庭播放了其与靳西庆的谈话录音，证明2015年5月19日靳西庆给张金梅的承诺书是后补的。被上诉人张金梅针对录音质证称，靳峰的计算机水平很高，可能会对录音进行剪辑。且对于靳峰私下进行录音的合法性不予认可。被上诉人靳西庆针对录音质证称，对靳峰在与其闲聊时录音的行为不认可，被上诉人靳西庆对靳峰说过给张金梅写过承诺，但对在什么时间写的没说过。
被上诉人张金梅申请了证人徐某出庭作证，证明靳西庆结婚时承诺过涉案房屋为其与张金梅共同共有，并写过书面承诺。上诉人靳峰对该证人证言质证称，证人所作为虚假证言，其证言内容与一审证据中的书面承诺相矛盾，对其证言不予认可。被上诉人靳西庆对该证人证言质证称，证人证言是真实的。另外，被上诉人张金梅提交管道局出具的涉案房屋公有住房出售合同一份，证明涉案房屋出售合同系2002年7月11日出具，是在张金梅与靳西庆结婚之后签发的，张金梅完全有理由和时间去办理共有登记，但基于相互信任，才没有去办理共有登记。上诉人靳峰针对被上诉人提交的证据质证称，该证据不能证明被上诉人主张，靳西庆与杨兰英曾经在1999年８月29日经廊坊市安次区人民法院调解离婚，在调解书中明确标明该争议的房产一套归靳西庆所有，房屋所有权人是靳西庆个人。二审查明其他事实与一审认定的事实一致，本院对一审认定事实予以确认。
本院认为，涉案房屋为被上诉人靳西庆的婚前个人财产，被上诉人靳西庆始终坚持称其在与被上诉人张金梅结婚前即已承诺涉案房屋在双方结婚后为共同共有，足以说明靳西庆将涉案房屋承诺为其与张金梅共同共有系其真实意思表示，系对其个人财产所做出的有权处分和进行的夫妻财产约定，虽然2015年5月19日的承诺为后补，但可以认定该书面承诺系靳西庆对其以前处分行为的书面确认，故应当认定张金梅与靳西庆系涉案房屋的共有权人。被上诉人靳西庆在共有人张金梅不知情的情况下，与上诉人靳峰私自签订房屋买卖合同，并将其与张金梅仅有的涉案房屋过户到上诉人靳峰名下，但合同中约定的房屋价格明显低于市场价格，且上诉人靳峰并未支付任何房款，可以认定靳西庆与靳峰构成恶意串通，损害了房屋共有人张金梅的利益，故靳西庆与靳峰所签订的房屋买卖合同应属无效。另外，靳峰就涉案房屋虽已过户，但并未支付对价，故其不能构成物权法上的善意取得。综上，一审法院确认靳西庆与靳峰之间的房屋买卖合同无效，并无不当。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11800元，由上诉人靳峰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李成佳
代理审判员 杨 莉
代理审判员 杨学军
二〇一七年三月二十三日
书 记 员 薛 炜