安徽省淮北市相山区人民法院
行 政 判 决 书
（2017）皖0603行初58号
原告:陈兴,男,1980年12月6日出生,汉族，上海铁路局淮北车务段职工，住安徽省淮北市相山区。
被告:淮北市房地产管理局,住所地安徽省淮北市淮海中路73号。
法定代表人：李建华，该局局长。
委托诉讼代理人：王静，该局司法协助科职员。
委托诉讼代理人：翟培敏，安徽亚星律师事务所律师。
第三人:尹洪芹,女,1967年7月15日出生,汉族，原淮北第一纺织厂下岗职工，住安徽省淮北市相山区。
第三人:翟晓峰,男,1964年2月22日出生,汉族,原淮北第一纺织厂下岗职工，住安徽省淮北市相山区。
第三人:淮北市九方房地产开发有限责任公�,住所地安徽省淮北市相山区孟山中路红旗商厦红**幢A30。
法定代表人：曹岩，该公司总经理。
委托诉讼代理人：黄彬，该公司副经理。
原告陈兴不服被告淮北市房地产管理局（以下简称市房管局）于2012年6月13日作出的2012001031号《商品房买卖合同》备案登记的行政行为，于2017年11月17日向本院提起行政诉讼，本院于当日受理，于同年11月20日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书等材料。本院依法组成合议庭，于2017年12月12日公开开庭进行了审理。原告陈兴，被告市房管局的委托诉讼代理人王静、翟培敏，第三人尹洪芹、淮北市九方房地产开发有限责任公司（以下简称九方公司）的委托诉讼代理人黄彬到庭参加诉讼，第三人翟晓峰经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈兴诉称：2008年5月6日，我与九方公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：我购买九方公司开发建设的九方东紫昱苑14幢19单元102室住宅等内容。合同签订后，我如约支付了购房款、维修基金及办证费用，并向淮北市地税局缴纳契税，九方公司亦于2009年6月1日将该房交付于我，我装修后入住至今。我曾多次要求九方公司办理产权证，其一直推脱。后，九方公司才告知我案涉房屋已经备案登记至尹洪芹、翟晓峰名下。市房管局将我购买的房屋备案登记在他人名下的行为是错误的。为此，特诉至法院，请求依法撤销市房管局作出的对尹洪芹、翟晓峰与九方公司签订的《商品房买卖合同》备案登记的行政行为。
为支持其诉讼请求，陈兴向本院提供了如下证据：
1、陈兴身份证复印件、市房管局组织机构代码证，欲证明当事人的身份情况；
2、陈兴与九方公司之间签订的�商品房买卖合同》，
3、销售不动产统一发票、契税完税证明、收据，
4、协议，
5、东紫昱苑业主入住通知书、入住验收记录、入住联系单、入住业主登记表，
6、业主（住户）装修协议书、《东紫昱苑物业服务合同书》、物业费收款收据，
上述证据欲证明陈兴购买案涉房屋，缴纳房款、契税、维修基金等费用，后九方公司交付房屋，陈兴对案涉房屋进行装修并入住使用至今的事实；
7、九方公司情况说明二份，欲证明案涉房屋现编号为14幢2单元104室，陈兴购买房屋后一直居住使用至今，九方公司为向尹洪芹、翟晓峰借款，与其二人签订房屋买卖合同，并办理备案登记；
8、《借款合同》、（2017）皖0603民初984号民事判决书，欲证明尹洪芹、翟晓峰与九方公司之间系借贷法律关系；
9、备案登记信息表，
10、尹洪芹、翟晓峰与九方公司签订的《商品房买卖合同》，
11、《补充协议》，
上述证据欲证明尹洪芹、翟晓峰与九方公司签订的《商品房买卖合同》系附生效条件的合同，该合同在市房管局备案时尚未生效，另尹洪芹、翟晓峰已明确表示同意解除其二人与九方公司之间签订的房屋买卖合同。
被告市房管局辩称，2008年5月陈兴与九方公司就案涉房屋签订买卖合同，后九方公司又与尹洪芹、翟晓峰签订《商品房买卖合同》并将该合同进行备案登记。本案实质系民事纠纷，应先行进行对案涉房屋进行权属确认。另，开发商将房屋买卖合同进行备案是法律赋予的法定义务，房屋登记部门根据开发商申请而提供相应服务，本案备案登记办理程序合法、证据确凿、适用法律法规正确，应依法驳回陈兴的诉请。
市房管局为证明其登记行为合法，向本院提交了备案登记信息表，欲证明市房管局根据开发商申请于2012年6月13日为尹洪芹、翟晓峰与九方公司签订的《商品房买卖合同》办理备案登记。
第三人尹洪芹述称，房屋买卖合同系对借款的担保，该合同办理备案登记系我向九方公司出借款项的前提条件，对案涉房屋我享有优先受偿权。为维护我的合法权益，我不同意撤销备案登记。
针对其陈述，尹洪芹向本院提供了（2016）皖0603民初2783号、（2017）皖06民终254号、（2017）皖0603民初984号民事判决书，欲证明九方公司未按约履行《借款合同》，其与九方公司签订的《商品房买卖合同》合法有效。
第三人翟晓峰未提供书面陈述意见亦未提供证据。
第三人九方公司述称，房屋备案至尹洪芹、翟晓峰名下系公司融资需要，公司准备逐步偿还所�款项，陈兴系案涉房屋实际买受人。
针对其诉称，九方公司未提供证据，
经庭审举证、质证，市房管局对陈兴提供证据意见如下：
对陈兴与九方公司之间的房屋买卖情况，市房管局不知情，案涉房屋未备案至陈兴名下系九方公司过错所致；尹洪芹、翟晓峰与九方公司之间的借贷关系与本案行政行为无关联性；引发本案纠纷产生的原因系民事争议，相关当事人应通过民事诉讼对案涉房屋产权归属进行确认后再行解决行政争议。尹洪芹对陈兴提供的证据意见如下：对真实性无异议，对于案涉房屋已经出售给陈兴的事实不知情，签订房屋买卖协议系对借款的担保，因九方公司未偿还借款，所以未解除《商品房买卖合同》。九方公司无异议。
陈兴、尹洪芹、九方公司对市房管局提供的证据均无异议。对尹洪芹提供的证据，陈兴无异�，市房管局提出真实性无异议，但与被诉行政行为无关联性。
本院认证如下：对陈兴提供的证据9系被诉行政行为，其他证据均具备真实性、合法性、关联性，本院予以认定。对市房管局提供的证据系被诉行政行为。对尹洪芹提供的证据，陈兴及市房管局对尹洪芹、翟晓峰与九方公司之间基于民间借贷法律关系而建立的债权债务关系均无异议，故本院予以认定。
经审理查明，2008年5月6日，陈兴购买九方公司开发建设的坐落于淮北市相山区××单元××室（房屋编号后××为××单元××室），双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定：总房款为369471元，一次性付清房款，九方公司于2009年6月1日前交付房屋；商品房预售的，自本合同生效之日起30日内，由九方公司向市房管局申请登记备案等内容。2009年6月1日，九方公司向陈兴发出入住通知书，陈兴当�与淮北市宏发物业管理有限责任公司签订物业服务合同及装修协议。2009年6月30日，陈兴一次性付清房款369471元。九方公司于2011年3月6日将案涉房屋交付给陈兴使用。2012年6月6日，九方公司与陈兴签订协议，约定九方公司因延期交房补偿陈兴23424元，因暖气问题补偿陈兴4382元。九方公司交付案涉房屋后，陈兴一直居住使用至今。
另查，尹洪芹向九方公司出借款项30万元，2012年6月13日，双方为此签订《借款合同》，同时就涉案房屋签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定九方公司将九方东紫昱苑小区14栋2单元104室出卖给翟晓峰、尹洪芹，商品房总价款30万元，该房地产买卖合同为附条件生效的合同，如九方公司严格按照借款合同约定完全履行合同义务，该房地产买卖合同不生效；如九方公司没有严格按照借款合同约定完全履行合同义务以及因九方公司�有严格按照借款合同约定完全履行合同义务致使尹洪芹提前解除借款合同的，该房地产买卖合同自动生效等内容。同日，九方公司向市房管局办理该《商品房买卖合同》登记备案手续（合同备案号：2012001031），备案买受人为翟晓峰、尹洪芹。后因九方公司未按合同约定偿还借款，尹洪芹遂诉至本院，经本院（2017）皖0603民初984号民事判决书，确认了双方之间存在民间借贷法律关系，并责令九方公司偿还尹洪芹借款本金30万元及相应利息。该判决书生效后，九方公司仍未履行还款义务。
本院认为：根据《城市商品房预售管理办法》（2004年修正）第四条第三款规定，市、县人民政府建设行政主管部门或房地产行政主管部门（以下简称房地产管理部门）负责本行政区域内城市商品房预售管理。因此，市房管局具有对案涉《商品房买卖合同》备案登记的法定职责。
《中华人民共和国房地产管理法》第四十五条第二款规定，商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。《城市商品房预售管理办法》第十条第一款规定，商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。作为开发商将其预售房屋合同报至行政管理部门登记备案，由行政机关审核后作出登记，系行政机关对开发商预售行为的一种监督管理措施，目的是制约开发商将已出售的房屋再行出售，实质是防止开发商一房二卖行为从而保护购房人的合法权益。
本案中，九方公司先将涉案房屋售与陈兴并签订《商品房买卖合同》，双方分别按合同约定各自履行了支�购房款、交付房屋的义务，且陈兴自2011年居住使用至今，双方之间商品房买卖合同关系合法有效并已实际履行。后九方公司为周转资金而向尹洪芹借款，虽然名义上翟晓峰、尹洪芹与九方公司签订了《商品房买卖合同》，但双方之间的基础法律关系实际为民间借贷，尹洪芹向九方公司支付的30万元实为借款，其并未向九方公司支付购房款。参照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担”等规定，占有的推定效力决定了占有事实具有一定意义上符合物权法规范性要求的公示效力。陈兴对案涉房屋的占有行为就是在公示其对于房屋的权利主张，且这种占有具有公开性、排他性和持续性特点。基于陈兴就案涉房屋支付全部购房款且已经取得九方公司交付并实际占有使用的事实，陈兴与九方公司签订的《商品房买卖合同》应当优先于翟晓峰、尹洪芹与九方公司签订的《商品房买卖合同》得到履行。
据此，九方公司隐瞒涉案房屋已售与陈兴的事实，为其自身融资需要将涉案《商品房买卖合同》登记备案至翟晓峰、尹洪芹下，其行为显然与法律法规规定的备案登记的要件不符，导致市房管局作出登记备案行政行为的的主要证据不足，依法应予撤销。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）�之规定，判决如下：
撤销被告淮北市房地产管理局于2012年6月13日作出对第三人翟晓峰、尹洪芹与淮北市九方房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》备案登记的行政行为。
案件受理费50元，由被告淮北市房地产管理局负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。
审 判 长 王 鸿
人民陪审员 谭满意
人民陪审员 董筱筱
二〇一八年三月二十日
书 记 员 刘国庆
附本判决适用的相关法律规定：
《中华人民共和国行政诉讼法》
第七十条第（一）项行政行为有下列情形之一的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新�出行政行为：
（一）主要证据不足的；