湖南省常德市武陵区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）湘0702执异32号
案外人蔡建林。
申请执行人李莹。
被执行人余珍蓉。
本院在执行申请执行人李莹与被执行人余珍蓉返还原物纠纷一案中，案外人蔡建林于2016年3月22日对执行标的提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。
案外人蔡建林称，本院作出的（2015）武民初字第01547号民事判决已确认其与常德凯通房地产开发有限公司（以下简称凯通公司）在楠沙小区第105栋102、103号门面存在房屋买卖关系，故其将上述异议门面出租给被执行人余珍蓉是合法的。凯通公司将异议门面出卖给第三人梅恒和第三人梅恒将异议门面出卖给申请执行人李莹的行为存在违法情形。且蔡建林诉常德市房地产管理局、梅恒、李莹房屋行政登记一案已由湖南省高级人民法院立案再审，故请求对（2014）武民初字第00998号民事判�书中止执行。
为证明自己的主张，案外人蔡建林提交了下列证据：
1、蔡建林的身份证明；
2、（2015）武民初字第01547号民事判决书；
3、（2014）武民初字第00998号民事判决书；
4、（2015）武民初字第00786号民事判决书；
5、（2014）武行初字第00022号行政判决书；
6、（2015）常行监字第17号驳回再审申请通知书；
7、（2015）湘高法行监字第196号行政裁定书。
本院查明，2007年5月17日，常德华星宇实业有限公司变更为常德凯通房地产开发有限公司，2009年10月13日凯通公司法定代表人由胡志龙变更为王大云。
2007年3月2日，第三人梅恒与凯通公司（原华星宇公司）签订《商品房买卖合同》，合同约定梅恒向凯通公司购买楠沙小区第105栋102、103、105号门面，总价款为374396元，建筑�积为139.7㎡。2007年3月5日，梅恒交纳了房屋买卖的契税14976元，同日，常德市房地产管理局向梅恒发放了常房权证武字第001624**号产权证。
2010年11月12日，第三人梅恒与申请执行人李莹填写了《常德市房屋转移登记申请书》，由申请执行人李莹购买第三人梅恒名下位于楠沙小区105栋102、103、105号门面，李莹支付了购房款406000元，并于2010年11月23日和2010年12月1日分别办理了上述三间门面的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》。
2007年3月29日，案外人蔡建林与凯通公司（原华星宇公司）签订《商品房买卖合同》，约定凯通公司将楠沙小区第105栋102、103号门面出售给案外人蔡建林，总价款为188800元，建筑面积为94.4㎡；合同签订后，案外人蔡建林以其弟蔡建军的名义分三次向凯通公司交纳房款共计110000元。2013年11月4日，案外人蔡建林之妻何梅芳将上述门面出租给被执行人余珍蓉，租期为2013年11月4日至2017年12月4日，租金为18000元／年。2014年5月28日，申请执行人李莹以自己系楠沙小区105栋102、103号门面所有权人为由，起诉被执行人余珍蓉，要求返还门面并支付门面占用使用费，本院作出（2014）武民初字第00998号民事判决书，判决“一、被告余珍蓉于判决生效之日起十日内将楠沙小区第105栋102、103号门面返还给原告李莹；二、被告余珍蓉赔偿原告李莹门面使用费18000元”。该判决书已发生法律效力。余珍蓉为维护自己的权益，于2015年5月4日向本院另案起诉何梅芳、蔡建林，要求解除其与蔡建林之妻何梅芳签订的关于租用楠沙小区第105栋102、103号门面的租房协议，并由两被告赔偿原告损失。本院审理后作出（2015）武民初字第00786号民事判决书，判决“一、解除原告余珍蓉与被告何梅芳签订的《租房协议》；二、被告何梅芳和蔡建林于判决生效之日起十日内连带赔偿原告余珍蓉66039元”。
另查明，案外人蔡建林认为自己系楠沙小区第105栋102、103号门面实际产权人，于2015年7月22日向本院起诉，请求：一、确认蔡建林与凯通公司在楠沙小区第105栋102、103号门面上存在买卖合同关系，二、确认第三人梅恒与凯通公司在楠沙小区第105栋门面102、103号门面上不存在买卖合同关系。本院经审理后，作出（2015）武民初字第01547号民事判决书，判决“一、蔡建林与凯通公司在楠沙小区第105栋102、103号门面上存在买卖合同关系；二、驳回了蔡建林的其他诉讼请求”。该民事判决书尚未生效。
还查明，案外人蔡建林诉常德市房地产管理局、梅恒、李莹房屋行政登记一案，经本院一审和常德市中级人民法院二审，均判决驳回了蔡建林的诉讼请求，蔡建林不服，向常德市中级人民法院申请再审，常德市中级人民法院驳回蔡建林的再审申请后，蔡建林又向湖南省高级人民法院申诉，湖南省高级人民法院作出（2015）湘高法行监字第196号行政裁定书，裁定该案由湖南省高院提审。
本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生法律效力，未经登记不发生效力。蔡建林与凯通公司签定了关于楠沙小区第105栋102、103号门面的《商品房买卖合同》，仅能证明其与凯通公司在买卖上述异议门面时达成合意，双方之间形成的是合同关系。因蔡建林并未办理异议门面的房屋所有权登记，故蔡建林不是异议门面的所有权人，其对异议门面不具有直接支配和排他的权利；本院在执行申请执行人李莹与被执行人余珍蓉返还原物纠纷一案中，采取的执行措施是冻结、扣划被执行人余珍蓉的银行存款和责令被执行人余珍蓉腾出异议门面，本案�执行行为正当合法，未侵害案外人蔡建林及其他当事人、利害关系人的合法权益；另湖南省高级人民法院对蔡建林诉常德市房地产管理局、梅恒、李莹房屋行政登记一案，作出（2015）湘高法行监字第196号行政裁定：“一、本案由本院提审；二、再审期间中止原判决的执行”，该行政裁定书中止的原判决应是行政裁定书中载明的行政判决，与（2015）武执字第00418号案件执行无关联。案外人蔡建林的权利可依法另行主张，其所提异议理由因无证据和法律依据而不能成立。依照《中华人民和国物权法》第九条、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条、第二十四条、第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于执行立案、结案若干问题的意见》第二十四条的规定，裁定如下：
驳回案外人蔡�林的异议。
如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
本裁定送达后即发生法律效力。
审判长 艾军
审判员 许鹏
审判员 黄媛
二〇一六年四月五日
书记员 朱黎
附：相关法律条文
《中华人民和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第十二条人民法院对执行异议和复议案件实行书面审查。案情复杂、争议较大的，应当进行听证。
第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民�院应当审查下列内容：
（一）案外人是否系权利人；
（二）该权利的合法性与真实性；
（三）该权利能否排除执行。
第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：
（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；
（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断；
（三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断；
（四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断；
（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。
案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内�人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于执行立案、结案若干问题的意见》
第二十四条执行异议案件的结案方式包括：
（一）准予撤回异议或申请，即异议人撤回异议或申请的；
（二）驳回异议或申请，即异议不成立或者案外人虽然对执行标的享有实体权利但不能阻止执行的；
（三）撤销相关执行行为、中止对执行标的的执行、不予执行、追加变更当事人，即异议成立的；
（四）部分撤销并变更执行行为、部分不予执行、部分追加变更当事人，即异议部分成立的；
（五）不能撤销、变更执行行为，即异议成立或部分成立，但不能撤销、变更执行行为的；
（六）移送其他人民法院管辖，即管辖权异议成立的。
执行异议案件应当制作裁定书，并送达当事人。法律、司法解释�定对执行异议案件可以口头裁定的，应当记入笔录。