吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书2014年长民一终字第00285号上诉人（原审被告）：恒盛汇鑫（长春）置业有限公司。住所：长春高新技术产业开发区。法定代表人：严志荣，董事长。委托代理人：刘学文，该公司职员。被上诉人（原审原告）：王娟，女，1975年3月19日生，汉族，住长春市南关区。委托代理人：金华，吉林衡丰律师事务所律师。上诉人恒盛汇鑫（长春）置业有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服长春高新技术产业开发区人民法院（2014）长高开民初字第1421号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人恒盛汇鑫（长春）置业有限公司的委托代理人刘学文、被上诉人王娟的委托代理人金华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审原告王娟在原审时诉称：2012年11月10日，原、被告签订了编号为×××号《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于长春高新技术产业开发区超凡大街恒盛豪庭·长春小区C区2期C6幢2单元1104号，建筑面积165.58平方米的商品房，交房日期为2013年10月20日之前。合同生效后，原告向被告交付购房款600001元，原告又向被告交纳了物业维修基金20698元。合同约定被告逾期超过180日未能交房的，原告有权解除合同，被告应当自原告解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的5%向原告支付违约金。因被告逾期未能交房，双方就解除合同事宜协商未果，原告诉至本院，请求判令：解除原、被告签订的商品房买卖合同；被告返还原告购房款600001元、物业维修基金20698元及利息；被告依据合同约定向原告支付违约金30000元。案件受理费由被告承担。原审被告恒盛汇鑫（长春）置业有限公司在原审时辩称：按照合同执行违约金法罚则，实际损失超过违约金的应该按照同期存款利率计算。原审法院经审理查明：2012年11月10日，原告王娟与被告签订了编号为×××号《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于长春高新技术产业开发区超凡大街恒盛豪庭·长春小区C区2期C6幢2单元1104号，建筑面积165.58平方米的商品房，总房款600001元；交房日期为2013年10月20日之前；被告逾期超过180日未能交房的，原告有权解除合同，被告应当自原告解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的5%向原告支付违约金。合同签订后，原告于2012年11月10日向被告支付了购房款600001元，物业维修基金20698元。因被告逾期未能交房，双方就解除合同事宜协商未果，原告诉至本院。原审法院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，并不违反法律、法规的强制性规定，不损害他人及社会公共利益，合法有效。双方应按合同约定全面履行各自的义务。在原告及第三人履行付款义务后，被告应按约定履行交房义务。按合同约定，被告逾期交房超过180日后，原告有权解除合同。因被告已超过约定交房日期180日未能交房，双方约定的解除合同的条件已成就，原告提出解除合同的诉讼请求应予支持。合同解除后，被告应返还原告购房款及其他费用。被告未按约定日期交付房屋构成违约，应承担违约责任，按约定向原告支付不能按期交付房屋的违约金。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求增加。双方约定的违约金以购房款的5%计算低于被告占用原告购房款期间的利息损失。因此，原告提出的判令被告支付购房款利息的诉讼请求应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告王娟与被告恒盛汇鑫（长春）置业有限公司签订的编号为×××号《商品房买卖合同》；二、被告恒盛汇鑫（长春）置业有限公司于本判决生效后立即向原告王娟返还购房款600001元及利息（自2012年11月10日起至付清之日止按照中国人民银行规定的同期贷款利率计算）；三、被告恒盛汇鑫（长春）置业有限公司于本判决生效后立即向原告王娟返还物业维修基金20698元；四、驳回原告王娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10307元，由被告恒盛汇鑫（长春）置业有限公司承担。宣判后，恒盛汇鑫（长春）置业有限公司不服，向本院提起上诉，上诉请求为：撤销一审判决第二项，依法改判返还购房款及支付合同约定的违约金；二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由为：1、商品房买卖合同明确约定了逾期交房的解约条件和违约金标准，上述约定符合双方意思自治原则，应予遵守。根据商品房买卖合同第九条规定，出卖人逾期超过180天，买受人有权解除合同，出卖人退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。违约金非法律强制性规定，是合同当事人意思自治选择的范畴。合同双方已经明确约定逾期交付解除合同的条件及违约金，系双方意思自治的表现，现在被上诉人依约解除合同，理应遵守合同违约金之约定。二、商品房买卖合同约定的违约金公平对等，符合合同法公平原则。本案商品房买卖合同第九条出卖人逾期交房违约金的约定与合同第七条买受人逾期付款的违约金约定事项应对等，合同当事人之间的权利义务相对等，符合合同法的公平原则，而且，合同总价款5%的违约金比例适中合理，应予遵守。3、被上诉人没有向一审法院提出实际损失超过违约金的事实与相应的证据，一审法院不能依照职权单方调整违约金。本案被上诉人在一审中并没有向一审法院提出实际损失和实际损失的相关证据。合同法第一百一十四条第二款的立法本意主要是针对违约金数额主张，确立了以当事人主张实际损失为参照物，防止严重脱离实际情况漫天要价或损失赔付不足，以体现公平原则。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失的百分之三十为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”。是基于当事人主动提出实际损失情况经人民法院认定后才能衡量违约金额度是否过高或者过低，法院不能依职权单方调整合同违约金条款约定。4、一审法院认为违约金低于被上诉人利息损失而调整合同违约金条款不符合最高人民法院关于实际损失的认定标准。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条和第十八条的规定，在商品房买卖合同中，买方逾期付款的，约定的违约金可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准来认定合理性；卖方逾期交付使用房屋的，约定的违约金可以参照逾期交付房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准来认定合理性。也就是说即使被上诉人在一审提出调整违约金高低的请求的，自己不能提供证据证明实际损失的，应该依据有关部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准来认定违约金的合理性，而不应简单套用同期银行贷款利息。被上诉人王娟二审答辩称：1、双方签订的商品房买卖合同并非完全出于意思自治原则，该商品房买卖合同系上诉人提供的制式合同，所有条款都是格式条款。2、上诉人主张的商品房买卖合同约定的违约金公平对等不符合事实，根据合同第9条出卖人逾期违约金规定，逾期交房180日，买受人有权解除合同，出卖人应向买受人支付已付款5%违约金，合同补充协议约定如买受人逾期付款60日，出卖人有权解除合同，买受人应向出卖人支付15%作为违约金，因此，无论是在有权解除合同的前提条件还是违约金计算方式均是显失公平的，该违约金条款应属无效。上诉人应按照被上诉人的实际购房款利息损失进行赔偿。本院经审理查明的事实与一审认定的一致。另，被上诉人二审表示购房款的利息系其实际损失，应按照此标准调整违约金。本院认为：根据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》的约定，上诉人逾期交付房屋，被上诉人有权解除合同，并要求上诉人返还购房款及赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，双方合同约定的违约金低于被上诉人所支付的购房款的利息，而被上诉人因上诉人未能按合同约定交付房屋后解除合同所造成的直接损失即为购房款利息，上诉人亦同时主张了合同约定的违约金和购房款利息作为其损失，一审法院按照购房款的利息标准保护被上诉人的损失是对被上诉人因上诉人的违约行为造成损失的补偿，并无不当。综上，原判决认定事实基本清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由上诉人恒盛汇鑫（长春）置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  王晓艳代理审判员  白雪成代理审判员  吴东旭二〇一四年十月二十二日书 记 员  梁 芳