重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）渝01民终4519号上诉人（原审被告）：戴权，男，汉族，1973年4月18日出生，住重庆市南岸区，委托诉讼代理人：张建华，重庆西田律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：重庆大陆扬子江城市建设开发有限公司，住所地渝北区紫园路116号鼎泰公寓1-14-1，统一社会信用代码915001127094159080。法定代表人：郑宾，董事长。委托诉讼代理人：伍纯建，重庆百君律师事务所律师。上诉人戴权与被上诉人重庆大陆扬子江城市建设开发有限公司（以下简称“扬子江公司”）租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2017）渝0112民初6104号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理本案。上诉人戴权及其委托诉讼代理人张建华，被上诉人扬子江公司的委托诉讼代理人伍纯建参加了诉讼。本案现已审理终结。戴权上诉请求：撤销（2017）渝0112民初民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求，由被上诉人承担一、二审案件受理费。事实及理由：一审判决认定事实不清，未查明钟鸣、涂斯浩的租赁或转租行为，是经上诉人戴权同意的转租行为。未查明钟鸣与涂斯浩之间《转租协议》中载明“房租按钟鸣和物业公司所签订的合同价格为准”中钟鸣与物业公司所签订的合同的情形。未查明被上诉人为何一直未向上诉人主张房屋租金，一直未向上诉人催收租金。一审程序严重违法，没有依法追加张蜀伟、钟鸣、涂斯浩为当事人，导致本案事实不清。上诉人与被上诉人之间签订的合同中约定了履约保证金，且约定在欠缴租金时，应该以履约保证金冲抵租金，一审法院不予抵扣，判决严重不公。扬子江公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。上诉人混淆了房屋转租和租赁权的概念，在本案中同时存在上诉人与被上诉人之间的租赁合同以及上诉人与第三人的转租合同。上诉人认为在同一个房屋上不可能存在多个租赁合同的观点是错误的。上诉人认为转租合同所约定的租金价格与上诉人与被上诉人之间的租赁价格相同，以此证明双方的租赁合同已经解除的理由不能成立。第三人代上诉人支付租金的行为是相当于上诉人履行合同。扬子江公司向一审法院请求：1.被告支付原告2016年3月1日至2016年8月31日期间的租金93426元；2.被告支付原告垫付的2016年3月1日至2016年8月31日期间的水电气费、物管费共计14317.46元；诉讼费由被告承担。一审法院确认事实：2011年8月30日，原告扬子江公司为出租方（甲方）、被告戴权为承租方（乙方）签订了《商业房屋租赁合同》，约定甲方将其所有的坐落于渝北区鼎泰公寓1-3号商铺、2-3号商铺租赁给乙方作为餐饮使用；租金每月40元/平方米，1年后按5%递增；其中第一年度月租金为12809元，第二年度月租金为13450元，第三年度月租金为14123元，第四年度月租金为14829元，第五年度月租金为15571元；租赁期限自2011年9月1日至2016年8月31日止，甲方免除乙方2011年9月1日至2011年10月31日期间2个月的租金；租金按季度结算，乙方在每季度末月15日前向甲方交付下一季度的租金；乙方向甲方交纳38000元作为承租的履约保证金，当合同结束且双方结清所有手续后在15日内无息返还；合同签订之日起五日内，乙方向重庆大陆扬子江物业管理有限公司（以下简称“扬子江物业公司”）交纳一个季度的物业管理费用；乙方所用之水、电、气、等费用，乙方在物业管理公司发出交款通知五日内按时交清；乙方如需转租第三人使用或与第三人互换房屋使用时，必须提前一个月通知甲方，并取得甲方同意后另行签订合同，新合同必须保证甲方利益不受损害。合同还对其他事项进行了约定。2014年8月26日，戴权为出租方（甲方），张蜀伟为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定戴权将涉案房屋中的2-3号楼出租给张蜀伟居住使用，租赁期限自2014年8月30日至2016年8月30日，计24个月；月租金为7823元；未经戴权同意，张蜀伟无权转租或转借该房屋。合同还对其他事项进行了约定。2015年1月20日，扬子江公司在该份租赁合同上签署“就以上合同内容，我方有权随时要求戴权终止该合同”并加盖印章。2015年8月15日，钟鸣为甲方，涂斯浩为乙方签订《转租协议》，约定钟鸣将承租的渝北区鼎泰公寓1-3、2-3转租给乙方，房租按钟鸣和物业所签的合同价格为准，钟鸣不另外向涂斯浩收取其他费用，承租有效期为钟鸣所签合同的期限，即2015年8月15日至2016年8月31日止；涂斯浩在合同期内如需转租他人，须通知钟鸣，本合同自行解除。涂斯浩承租涉案商铺后用于经营“一起胖串串香”餐馆。2015年12月16日，扬子江公司向涂斯浩送达《关于按时足额支付房屋租金的函》，该函载明：你于2015年8月15日承租我公司位于渝北区鼎泰公寓1-3和2-3号门面用作商业经营，根据原合同的约定，你有按时足额支付房屋备用金的义务。截止2015年12月16日，你已经逾期向我公司支付房屋租金46713元，你的行为已违反原租赁合同第二条第3款的约定及《合同法》的规定，故拖欠的租金必须在2015年12月18日前支付到我公司。另查明：扬子江物业公司于2017年3月2日出具《收据》，上面载明付款人系“一起胖串串”、水费515.7元、电费5775元、2016年1月至8月的物管费6404.8元，共计12695.5元。庭审中，扬子江公司举示了两张气费专用收据，其中一张收据号码为16151928的收据上载明，抄表日期为2016年2月14日、类型为气费、收款金额为838.72元，扬子江公司通过转账的方式向重庆燃气集团股份有限公司支付了该838.72元；另外一张收据号码为16151930的收据上载明，类型为气费预存、收款金额为783.24元。戴权举示了三张收据及一张发票，内容均为涂斯浩向扬子江公司支付租金，其中发票上备注栏载明2015年9月1日-11月30日（原戴权、张蜀伟、钟鸣）。一审法院认为，扬子江公司与戴权所签订的《商业房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力，双方均应按合同约定履行义务。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。本案中，2014年8月26日，戴权与张蜀伟签订《房屋租赁合同》，只能证明戴权与张蜀伟之间建立了转租关系，扬子江公司在戴权转租合同上的备注，只能证明扬子江公司于2015年1月20日知晓戴权将商铺转租给了张蜀伟，并不能证明扬子江公司与戴权之间的租赁合同已解除。同理，钟鸣与涂斯浩签订的《转租协议》也只能证明钟鸣与涂斯浩之间建立了转租关系，也无法证明扬子江公司与戴权签订的租赁合同已解除。综上，戴权将涉案商铺转租后，扬子江公司与戴权之间的租赁关系继续有效，戴权仍应按原租赁合同履行支付租金的义务，戴权未举示证据证明其已支付了2016年3月1日至2016年8月31日期间的租金，其应承担举证不能的法律后果，故其应向扬子江公司支付2016年3月1日至2016年8月31日期间的租金93426元（15571元/月×6个月）。关于水费、电费、物管费。扬子江物业公司于2017年3月2日出具《收据》上虽载明付款人系“一起胖串串香”，但该收据由扬子江公司持有，结合其陈述，一审法院合理采信该收据上的费用是扬子江公司支付的。但该收据未载明水费、电费产生的时间段，不能证明该水费、电费是在租赁期间产生的，故扬子江公司要求戴权支付该两笔费用，无事实依据，一审法院不予支持，但扬子江公司支付的2016年1月至8月期间的物管费6404.8元，戴权应当支付给扬子江公司。关于气费。收据号码为16151928的气费收据上载明抄表时间为2016年2月14日，显然该张收据上的费用产生于租赁期，按照租赁合同的约定，该笔收据上的838.72元，应由戴权支付，现扬子江公司垫付了该费用后，戴权应向扬子江公司返还，故对扬子江公司要求戴权支付该笔费用838.72元，一审法院予以支持；另外一张收据号码为16151930的气费收据上载明类型为气费预存，且未载明抄表时间，不能证明该张收据上的气费是租赁期间产生的，故扬子江公司要求戴权支付该张收据上的气费783.24元，无事实依据，一审法院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定之规定，判决：一、被告戴权限本判决生效之日起五日内向原告重庆大陆扬子江城市建设开发有限公司支付2016年3月1日至2016年8月31日期间的租金93426元；二、被告戴权限本判决生效之日起五日内向原告重庆大陆扬子江城市建设开发有限公司支付2016年1月至8月的物管费6404.8元；三、被告戴权限本判决生效之日起五日内向原告重庆大陆扬子江城市建设开发有限公司支付气费838.72元；四、驳回原告重庆大陆扬子江城市建设开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2450元，减半收取1225元，由被告戴权负担。本院二审期间，戴权申请对扬子江公司提交的2014年8月26日形成的《房屋租赁合同》上诉人戴权的签名及指纹进行鉴定。经本院准许，拟对该合同上戴权的签名及指纹进行鉴定。该合同系扬子江公司向一审法院提交的证据，在本院要求扬子江公司提交该合同原件并向扬子江公司释明扬子江公司若不能提交该合同原件的法律后果的情形下，扬子江公司仍未提交该合同原件，致笔迹及指纹鉴定不能进行。扬子江公司应承担相应的法律责任。二审查明，戴权向扬子江公司缴纳的履约保证金38000元未予退还，扬子江公司同意冲抵租金。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点为扬子江公司与戴权的合同是否已经解除。从查明的事实来看，2011年8月30日，扬子江公司与戴权签订房屋租赁合同。约定租期至2016年8月31日止。而扬子江公司举示的2014年8月26日戴权与张蜀伟签订《房屋租赁合同》，该合同上扬子江公司于2015年1月20日在该份租赁合同上签署“就以上合同内容，我方有权随时要求戴权终止该合同”并加盖印章。表明扬子江公司至少于2015年1月20日知道戴权并未使用涉案房屋。诉讼中，戴权否认2014年8月26日与张蜀伟签订的《房屋租赁合同》上“戴权”的签名及指纹的真实性并申请对签名及指纹进行鉴定，但扬子江公司不提交该合同的原件。因此本院认为2014年8月26日与张蜀伟签订的《房屋租赁合同》上戴权的签名及指纹不是戴权本人所为。2015年1月20日扬子江公司在该份租赁合同上签署“就以上合同内容，我方有权随时要求戴权终止该合同”并加盖印章的行为，应是扬子江公司与张蜀伟之间的行为。此后，张蜀伟又将涉案的房屋转租给钟鸣，钟鸣于2015年8月15日将涉案房屋转租给涂斯浩。2015年12月16日，扬子江公司向涂斯浩送达《关于按时足额支付房屋租金的函》。该函载明：你于2015年8月15日承租我公司位于渝北区鼎泰公寓1-3和2-3号门面用作商业经营……你已经逾期向我公司支付房屋租金46713元……故拖欠的租金必须在2015年12月18日前支付到我公司。表明扬子江公司同意并知道使用涉案房屋的人是涂斯浩，不是戴权。事实上涂斯浩也向扬子江公司支付了租赁部分期间的租金。扬子江公司租金仅主张2016年3月1日至2016年8月31日期间。结合扬子江公司与戴权签订的合同中关于“乙方如需转租第三人使用或与第三人互换房屋使用时，必须提前一个月通知甲方，并取得甲方同意后另行签订合同，新合同必须保证甲方利益不受损害。”约定，综上以上事实，本院认为，扬子江公司与戴权之间的合同已经解除，扬子江公司与此后的涉案房屋使用人建立了新的房屋租赁合同关系。综上所述，上诉人戴权的上诉理由成立。原判事实清楚，适用法律错误，二审中出现新的程序事实。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销（2017）渝0112民初6104号民事判决；二、驳回重庆大陆扬子江城市建设开发有限公司的诉讼请求。一审案件受理费1225元，二审案件受理费2450元，由被上诉人重庆大陆扬子江城市建设开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  李盛刚审 判 员  张欲晓代理审判员  彭松涛二〇一七年八月八日书 记 员  李 莉