广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0604民初5000号原告：张肯诚，男，汉族，1992年8月1日出生，住广东省汕尾市，委托诉讼代理人：陈思婷，北京市盈科（佛山）律师事务所律师。被告：佛山市雄盛王府商城投资有限公司，住所地佛山市禅城区季华五路2号一座901室之二，统一社会信用代码914406045847366278。法定代表人：郭峻海。委托诉讼代理人：黄世刚，广东联顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：田唯，广东联顺律师事务所律师。原告张肯诚诉被告佛山市雄盛王府商城投资有限公司（简称雄盛王府公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月14日立案受理后，依法适用简易程序于2018年4月3日公开开庭审理。现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告支付逾期交房违约金18450元（从2017年7月1日暂计至2018年2月1日，截止时间以实际交楼时间为准）；2、被告拆除涉案房产内的消防管道；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告于2016年6月15日签订了《商品房买卖合同》，购买禅城区季华四路66号一座2311房，其中合同约定被告应于2017年3月31日将商品房交付原告使用。然而，被告逾期交付房产并已逾期支付违约金至今。被告向原告发出《收楼通知》中要求原告按照买卖合同约定即收到收楼通知之日起5天内到被告处办理收楼手续。然而，在原告前往商品房现场查看时却发现交付的商品房并不符合收楼条件，基础设施和公共配套建筑还没完成导致无法正常运行等等，且发现涉案房产安装了消防管道，严重影响原告的正常使用。原告认为被告逾期交付房产已构成违约，依法应支付逾期交房违约金，且至今仍未符合商品房交付的条件，特提起诉讼。被告雄盛王府公司辩称：1、应按照《广东省商品房买卖合同》约定处理逾期交付商品房的违约问题。根据原告与被告签订《广东省商品房买卖合同》（下称《买卖合同》），约定原告向被告购买位于佛山市禅城区季华四路66号一座2311房，建筑面积为114.6平方米，价款为1245641元；约定被告在2017年3月31日前（交付期限），将具备已办理竣工验收合格（指已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》）的商品房交付给原告，逾期超过90天，原告有权解除合同，原告不解除合同的，被告自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按该商品房的市场租金向原告支付违约金，合同继续履行。2、被告向原告支付逾期交房违约金的起止时间为2017年4月1日起至2018年1月17日止。原告主张被告支付至2018年2月1日止的逾期交房违约金与合同约定不符，没有事实依据。按照《买卖合同》第八条“交付期限”约定，被告在2017年3月31日前（交付期限），将具备已办理竣工验收合格（指已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》）的商品房交付给原告。被告于2018年1月17日已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，即达到合同约定交付条件，故计算逾期截止时间为2018年1月17日。被告现已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，即达到合同约定交付条件和标准，原告无权拒绝办理交付，被告不因此承担延期交楼的违约责任。3、原被告双方已签订《逾期交楼处理协议书》，明确约定逾期交楼违约金赔偿标准为23元/平方米，且原告已收取2017年4月1日至2017年6月30日的逾期交楼违约金7907元。综上，根据本案证据和事实，被告应按每月每平方米23元计算支付自2017年7月1日起至2018年1月17日止的逾期交房违约金共17308.42元给原告，且2018年1月17日之后被告无须向原告支付逾期交房违约金，原告诉求超过部分没有事实依据，应予以驳回。诉讼中，原告举证如下：1、商品房买卖合同。证明被告应于2017年3月31日前将商品房交付给原告，其中合同第14条约定关于被告符合基础设施公共配套正常运行的商品房交付原告，但到被告通知收楼的时间为止，被告交付的商品房远不符合基础设施公共配套正常运行的条件。2、涉案商品房的现场照片（2018年1月27日）。证明涉案商品房室内安装有消防管道，按消防法的规定，公共消防管道应属于公共基础设施，被告应提供消防管道的设计图纸，以核查是否符合消防法规定的公共消防管道，消防管道占用业主私人住宅且严重影响业主正常生活使用的，被告应予拆除。3、2018年1月26日原告发出的拒绝收楼通知的律师函一份及邮寄底单。证明原告于2018年1月23日才收到被告发出的收楼通知，原告在合同约定的收楼5天内以书面形式告知被告拒绝收楼的原因。4、2018年1月27日涉案住宅楼下大门、过道、下水道、绿化区等公共基础设施的施工现场。证明被告通知的交付涉案商品房完全不符合合同约定。5、物业公司出具的收楼通知书。证明原告于2018年1月23日收到物业公司寄出的通知书。诉讼中，被告举证如下：1、被告营业执照。证明被告的诉讼主体适格。2、《广东省商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议书》。证明双方自愿签订商品房买卖合同及补充协议，合同真实有效。被告是毛坯交房；补充协议第十八条约定了出卖人按照买卖合同载明的地址寄件即履行了通知义务。3、佛山市禅城区国土城建和水务局关于第三次调整发布《佛山市禅城区房屋租赁市场指导租金标准》的通知。证明涉案房屋属于禅城区石湾街道季华地段，市场租金标准为每月每平方米22元，被告以每月每平方米23元支付逾期交房违约金符合该规定，符合合同关于按市场租金标准支付违约金的约定。4、《房屋租赁合同》三份、租金收据两份、房产证两份。证明事实上涉案房产周围如盈彩美居、唐园小区、金子苑社区等小区商品房租金（含家具及电器等）均为每平方米20-23元/月之间。被告以每月每平方米23元支付逾期交房违约金与市场水平相符。5、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表。证明涉案房屋已于2018年1月17日办理竣工验收合格，已达到买卖合同约定的商品房交付条件，逾期交楼违约金仅应计算至2018年1月17日，原告应按照约定办理收楼手续。6、《收楼通知书》、《佛山雄盛王府广场住宅质量保证书》、《商品住宅使用说明书》、《收楼须知》、EMS邮寄单及投递详情单。证明被告已达到合同约定交付条件，并按照原告预留的地址向原告邮寄送达了收楼的相关文件，原告已签收，但原告拒绝收楼，责任应由其自行承担。7、《逾期交楼处理协议书》、收据、佛山农商行批量代收付结果明细清单。证明原、被告已就逾期交楼违约金按照23元/平方米/月的标准支付达成一致，并签订了处理协议书，原告按期出具《收据》给被告，被告则支付相应款项至原告指定账户，本案中原告已收取部分违约金。8、《佛山市公安消防局建设工程消防验收意见书》（佛公消验字[2018]第0003号）、《佛山市公安消防局建设工程消防设计审核意见书》（佛公消审字[2017]第0315号）、消防设计图纸。证明根据法律法规及政府主管部门的要求，被告对涉案房屋报建时，必须设计安装有室内外消火栓给水系统、自动喷水灭火系统等消防设施。涉案房屋竣工后报请佛山市公安消防局进行消防验收，并于2018年1月4日取得《建筑工程消防验收意见书》，综合评定涉案工程消防验收合格。涉案房屋内的消防管道是依法强制必须配备的消防设施，否则不能通过政府主管部门规划验收，不能交付使用，故不得拆除。经庭审质证，本院认证如下：原告提交的证据1、3、5，被告对真实性均无异议，本院对该三组证据的真实性予以确认；证据2、4已当庭出示原始载体，本院对真实性予以确认。被告提交的证据1、2、3、5、8，原告对真实性均无异议，本院对该五组证据的真实性予以确认；证据4所涉房屋并非涉案小区，且原、被告均非合同相对人，本院对关联性不予确认；证据6、7有原件核对，本院对真实性予以确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下事实：2016年6月15日，原告为购买禅城区季华四路66号一座2311房与被告签订《广东省商品房买卖合同》，该商品房为住宅，建筑面积114.60平方米。合同主要约定：第六条付款方式及期限。现金方式支付首期款255641元，约定日期：2016年6月15日；商业贷款方式支付990000元，约定日期：2016年6月30日。第七条买受人逾期付款的违约责任。买受人逾期支付购房款（包括但不限于逾期办理按揭贷款、逾期支付房款或按揭贷款未能按期足额支付给出卖人等），应按欠付款额每日向出卖人支付万分之五的违约金。逾期一个月仍未付清的，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人除须支付前述迟延付款违约金外，还应按照总房款的10%向出卖人支付违约金。第八条交付期限。出卖人应当在2017年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将办理竣工验收合格（指已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》）的商品房交付给买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、买受人在约定的交付日期前，未缴清全部购房款（包括银行放款以及专项维修基金）的，出卖人有权拒绝交付。3、对非因出卖人原因造成的延期交房或者其他违反本合同约定义务的，出卖人有权相应顺延履行相应义务的期限，且不承担违约责任。第九条出卖人逾期交房的违约责任。出卖人逾期交房超过90天后，买受人不解除合同的，出卖人自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按该商品房的市场租金向买受人支付违约金，合同继续履行。第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人应在收到《收楼通知书》之日起5日内（验收期限）前来验收该商品房。买受人如对商品房已达到商品房交付标准（下称“交付标准”）有异议，应在验收期限届满之日前一次性书面提出，否则，视为买受人同意接受本商品房，本商品房的交付日期为验收期限（即买方收到《收楼通知书》之日起第五日）届满之日；如买受人未收到《收楼通知书》的，则买受人应当在本合同第八条约定的最迟交付日期前主动与出卖人沟通房屋交付使用事宜，并于前述最迟交付日期前到房屋所在地接收房屋。否则，视为出卖人已于验收期限届满之日向买受人交付房屋。经买受人与出卖人协商，双方同意当该商品房同时符合以下条件时，该商品房即达到本合同约定的交付标准，买受人应按合同约定签署《房屋交接单》并办理交付手续：（1）拟交付的商品房坐落位置、户型与本合同约定相符，竣工测绘面积符合本合同约定（包括面积差异在本合同允许范围内）；（2）出卖人取得《房屋建筑工程和市政基础设计工程竣工验收备案表》；（3）已按照本合同第十一条的规定出示相关文件的。除不满足以上条件外，买受人无权拒绝办理交付手续，出卖人不因此承担延期交楼的违约责任。若房屋存在质量问题，出卖人应按照本合同第十八条的约定承担保修责任。保修期间，不视为出卖人逾期交付。若买受人提出异议不成立，因重新验收导致交付时间迟延的，出卖人不承担违约责任。买受人无正当理由拒绝办理交付手续的，本商品房的交付时间视为验收期限（即买受人收到《收楼通知书》之日起第五日）届满之日。第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。出卖人承诺与商品房正常使用直接关系的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、共用设施与附属配套项目的投入使用的具体时间及经营项目和类型由相关买受人或经营者或管理者确定；2、该商品房的供水、供电、有线电视、网络设备、电话、燃气等配套设施应在甲方向乙方交付该房地产时达到使用条件。但需由乙方向该设施的经营管理单位办理开通使用手续并缴纳相关费用。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：甲方赔偿因此给乙方造成的实际损失，但最高不超过该商品房总价款的1%，双方继续履行本合同。同日，双方签订《商品房买卖合同补充协议书》，其中第十六大点第6小点约定：鉴于“佛山雄盛王府广场为统一规划设计的项目，共有5个分区，除A1为住宅区外，其余的A2、A3、B4和B5均为商业区。因规划报建等原因，本项目5个分区不同步进行建设，目前先建有A1和A2区，其余各区待建。此外该补充协议书第十八大点对送达约定如下：出卖人可按如下方式之一向买受人履行本合同约定的通知义务：1）出卖人通知买受人签收，买受人签收之日为通知送达之日；2）出卖人按照本合同载明地址寄出挂号信或特快专递，寄出后的第5日视为送达日；3）出卖人将通知内容公告于《佛山日报》，公告发布的第三日为送达日。一方联系方式如有变更，应在变更五天内书面通知对方。2016年6月15日，原、被告双方签订《商品住宅使用说明书》，根据该说明书的约定，消防设施配置为：1、公共通道配有声光报警器装置、疏散标志和感烟探测器；2、室内外配有消防喷淋管道，室外配有消火栓管道及消火栓，消防管道采用热镀锌钢管，消火栓箱和电梯间配有紧急按钮，通道配有声光报警器装置、疏散标志和感烟探测器，消防设施平时严禁乱动，遇有紧急情况，方可启动，保护住户的人生安全。佛山市雄盛王府广场综合体A地块A1区（住宅区）于2018年1月17日竣工验收备案。被告于2017年1月19日向原告在涉案买卖合同中载明的地址“广东省汕尾市城区担水三巷2号”通过中国邮政EMS邮寄送达《收楼通知书》、《住宅房屋使用说明》及《住宅质量保证书》，该邮件于2018年1月20日签收。庭审中，被告确认涉案物业由被告委托物业管理方也即第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司佛山禅城分公司办理收楼的具体事宜。根据第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司佛山禅城分公司雄盛王府广场管理处出具的《通知书》，因收楼业主太多，物业公司对各楼层的业主安排分批收楼，涉案商品房安排的收楼时间为2018年1月24日。原告于2018年1月26日向被告邮寄《律师函》，原告在该《律师函》中载明涉案房屋不符合收楼条件，并认为存在如下问题：商品房户型与合同约定不符、商品房质量存在严重质量问题、基础设施和公告配套建筑还没完成导致无法正常运行等等。2017年4月17日，原、被告签订《逾期交楼处理协议书》，约定：因涉案房屋逾期交楼，乙方（原告）提出继续履行合同并依据《商品房买卖合同》约定收取合同违约金，甲方同意，经充分协商，达成协议如下：一、双方同意按《商品房买卖合同》约定，甲方自2017年4月1日起按该商品房的市场租金即建筑面积每平方米23元/月的标准向乙方支付违约金至实际交付日止。二、双方同意上述违约金按每逾期90日支付，即本协议签订之日起每逾期90日支付一次违约金给乙方，至实际交付日止。三、如甲方未能未按上述方式按时足额支付上述违约金则须加倍支付。四、就商品房逾期交楼问题，双方按本协议履行，双方不再就此相互追究。协议签订后，原告于2017年7月24日收取被告支付涉案房屋逾期交楼自2017年4月1日至2017年6月30日的违约金7907元。另查明，2016年9月23日，佛山市禅城区国土城建和水务局发布了《佛山市禅城区国土城建和水务局关于第三次调整发布的通知》[禅建发（2016）609号]，通知规定石湾街道住宅用房电梯楼（小区）市场指导租金最高标准为每月22元/平方米。佛山市公安消防局于2018年1月4日对佛山雄盛王府广场综合体A地块住宅小区、商业区建设项目进行消防验收，并出具《建设工程消防验收意见书》，综合评定该工程消防验收合格。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。涉案《广东省商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议书》及《逾期交楼处理协议书》是双方当事人的真实意思表示，合同内容合法有效，受法律保护，双方当事人均应按合同约定履行权利及义务。关于原告诉请的逾期交房违约金。本案中，就被告逾期交楼的事实及逾期交楼违约金的计算标准，双方并无争议。本案争议的焦点在于逾期交楼违约金的计算终止日期如何确定。原告主张涉案房屋尚不符合交楼标准，故逾期交楼违约金应计算至原告实际办理收楼手续之日；被告则抗辩认为仅应计算至竣工验收之日也即2018年1月17日。根据涉案《商品房买卖合同》第九条关于出卖人逾期交房的违约责任的约定，逾期交房违约金应计算至“实际交付之日止”。据此，本院认为，对该问题审查的关键在于如何正确理解合同约定的“实际交付之日”。对此，本院分析如下：首先，关于涉案房屋是否符合交付标准。根据涉案合同第十一条关于“交接”的约定，涉案商品房达到合同约定的交付标准，应同时符合以下条件：（1）拟交付的商品房坐落位置、户型与本合同约定相符，竣工测绘面积符合本合同约定（包括面积差异在本合同允许范围内）；（2）出卖人取得《房屋建筑工程和市政基础设计工程竣工验收备案表》；（3）已按照本合同第十一条的规定出示相关文件的。本案中，被告在涉案房屋取得《竣工验收备案表》及时通知原告办理收楼手续，并同时邮寄送达《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》，且原告未举证证明被告交付的房屋存在坐落位置、户型与合同约定不符或竣工测绘面积不符合合同约定的情形，足以认定涉案房屋符合合同约定的交付标准，根据约定，涉案房屋在符合上述三项条件后，原告无权拒绝办理交付手续。其次，原告主张涉案住宅楼楼下大门、过道、绿化区等公共基础设施尚未完善，故不符合交楼标准。本院认为，首先，公共基础设施的完善本身并非合同约定的交付标准之一；其次，根据双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第十六大点第6项的约定，佛山雄盛王府广场为统一规划设计的项目，共有5个分区，除A1为住宅区外，其余的A2、A3、B4和B5均为商业区。因规划报建等原因，本项目5个分区不同步进行建设，目前先建有A1和A2区，其余各区待建。可见，佛山雄盛王府广场作为一个整体项目，在其他各区尚未建设完成的情况下，A1区住宅在竣工验收后，部分公共基础设施尚未完善符合常理，原告签约时对该情况是应当预见到的，且本案中，原告并未提供充分的证据证明该部分尚未完善的基础设施对其接收及使用涉案房屋造成正常无法容忍的不便，故本院对其主张不予采纳。综合以上两点，本院认定涉案房屋已经符合合同约定的交付标准，原告在收到被告邮寄的《收楼通知书》后应及时办理收楼手续，原告拒绝办理交付手续的理由不成立，根据《商品房买卖合同》第十一条的约定，涉案商品房的交付时间应为验收期限（买受人收到《收楼通知书》之日起第五日）届满之日。本案中，被告确认其委托第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司佛山禅城分公司办理收楼事宜，且根据该物业公司的收楼安排，涉案商品房办理收楼的时间为2018年1月24日，故本院确定验收期限应从2018年1月24日起算，因原告拒绝办理收楼手续的理由不成立，本院确定涉案物业的验收期限届满之日为物业公司安排的收楼日期之日起第五日，也即涉案物业的交付时间为2018年1月29日。经核算，自2017年7月1日至2018年1月29日，被告应向原告支付逾期交房违约金为18714.18元（23元/㎡×114.60㎡÷30天×213天），原告主张超出部分，本院不予支持。关于原告主张的拆除室内消防管道。根据双方签订的《商品住宅使用说明书》中关于“消防设施配置”的约定可知，原告签约时对涉案房屋室内配有消防喷淋管道是知情的，且涉案房屋的消防设施配置符合规划图纸，并经消防主管部门验收合格，消防设施的配置本身亦有利于居住安全，原告要求拆除没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告佛山市雄盛王府商城投资有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内，向原告张肯诚支付逾期交楼违约金18714.18元；二、驳回原告张肯诚的其他诉讼请求。如果被告未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，案件受理费减半收取131元，由原告负担11元，被告负担120元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 肖 华二〇一八年四月二十五日书记员 余柔敏