内蒙古自治区兴安盟中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内22民终286号
上诉人（一审原告）张宏举，女，1976年11月1日出生，汉族，公司职员，现住内蒙古自治区乌兰浩特市。
委托代理人赵巍巍，内蒙古圣泉律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）兴安盟金福泰房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区科右前旗科尔沁镇。
法定代表人未连印，董事长。
委托代理人田淑华，女，1950年12月18日出生，汉族，兴安盟金福泰房地产开发有限公司副总经理，现住内蒙古自治区乌兰浩特市。
被上诉人（一审第三人）杨剑锋，男，1985年10月22日出生，汉族，个体，现住内蒙古自治区乌兰浩特市。
委托代理人陈阳，内蒙古匡维律师事务所律师。
上诉人张宏举因与被上诉人兴安盟金福泰房地产开发有限公司（以下简称金福泰公司）、杨剑锋商品房销售合同纠纷一案，不服内蒙古自治区科右前旗人民法院（2015）科民初字第1835号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月16日受理后，依法组成合议庭，并于同年4月18日公开开庭进行了审理。上诉人张宏举的委托代理人赵巍巍，被上诉人金福泰公司的委托代理人田淑华，被上诉人杨剑锋的委托代理人陈阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2012年9月5日，金福泰公司向张宏举借款本金300万元，约定借款期限一年，月利率按20‰计息，并用几套门市作抵押担保，双方约定如果到期未能还款，将依法抵押门市房。当时计至约为7000元／平方米，但金福泰公司以2890元／平方米价格卖给张宏举，双方签订了房屋买卖合同，并到房产部门作了预告登记，预告登记包括本案争议房屋，当时张宏举与金福泰公司约定该商品房的单价为每平方米2890元，合计782，958.80元。2012年11月13日，金福泰公司向张宏举借款本金100万元，约定借款时间为一年，按月利率25‰计息。2014年4月29日，张宏举与金福泰公司签订协议约定门市房的单价不低于每平方米6000元。2014年10月9日，张宏举以金福泰公司拖欠借款为由向乌兰浩特市人民法院提起诉讼，要求金福泰公司履行给付借款义务。2014年11月18日，张宏举与金福泰公司解除了购房合同，金福泰公司用四套门市房五套住宅顶账给张宏举，借贷关系履行完毕，张宏举遂将起诉金福泰公司两个民间借贷案件撤回起诉。另查明，2012年4月3日，杨剑锋以每平方米7000元用砖款购买了金福泰公司开发位于科右前旗科尔沁镇金碧苑小区B2-1号门市。2014年6月6日，金福泰公司通知杨剑锋入户，杨剑锋办理入住手续，2014年11月18日，杨剑锋交付全部费用后，进行装修出租。2014年11月26日，金福泰公司出具证明，证明该房产属于杨剑锋所有。
一审法院认为，张宏举与金福泰公司之间属借贷关系，签订的《商品房买卖合同》及《商品房预售登记》是张宏举与金福泰公司为保障债权的实现，张宏举与金福泰公司之间名为买卖，实为借贷，故张宏举与金福泰公司之间的房屋买卖属无效。杨剑锋以砖款抵顶该门市房，属于双方真实意思表示，杨剑锋与金福泰公司的房屋买卖合同成立于2012年4月3日，张宏举与金福泰公司的借贷关系与房屋买卖合同成立于2012年9月3日，合同约定该门市房的单价为每平方米2890元，低于市场价，是按当时金福泰公司拖欠张宏举借款本金计算的商品房价格。2014年4月29日张宏举与金福泰公司之间用门市房抵顶的借贷协议，明确约定门市房的每平方米价格在在6000元以上，仍低于市场价。在2014年11月18日的《协议书》虽然确立金福泰公司用本案争议的门市房抵顶给了张宏举欠款，但这一抵顶行为在后，并且杨剑锋已经对抵账的房屋占有并装修入住。故对于张宏举诉请要求金福泰公司继续履行合同并赔偿损失不予支持。金福泰公司将争议的门市房抵账给杨剑锋属于商品房买卖行为，其买卖行为合法有效，该争议房屋杨剑锋合法取得。根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第四十七条、第四十九条第二款之规定，判决：驳回张宏举的诉讼请求。
宣判后，张宏举不服，向本院提起上诉。
上诉人张宏举上诉称：（一）根据法律规定，从张宏举与金福泰公司签订合同那天起，张宏举就有了该房屋权益，且权益受法律保护，其诉求权任何人或部门不能剥夺。张宏举要求金福泰公司交房是维护法律尊严的实践，也是张宏举履行法律赋予其权力的具体体现。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，金福泰公司将出售给张宏举的房屋又顶账给杨剑锋，应承担不能交付房屋的法律后果，一审法院应该判决金福泰公司履行合同交付房屋并赔偿损失；（二）根据《中华人民共和国物权法》第十四条、第二十条及《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条的规定，张宏举与金福泰公司的商品房买卖合同既有登记请求权的合同效力，又有物权合同效力，张宏举有合法正规的购房合同以及预告登记手续，其权利完全优于杨剑锋，一审判决自相矛盾，以《中华人民共和国物权法》第十五条规定否定了张宏举的合法权益却又依据此维护了没有合同也没有预告登记只有顶账关系并实际侵占了该商品房的杨剑锋的权益。一审判决认定事实和适用法律错误，请求撤销原判，依法改判维护张宏举的诉讼请求或将本案发回重审。
被上诉人金福泰公司答辩称：金福泰公司与张宏举之间是借款关系，不是房屋买卖合同关系，张宏举以《商品房买卖合同》为依据请求金福泰公司交付房屋与实际不符，金福泰公司于2012年9月5日向张宏举借款本金300万元，约定借款期限一年，月利息20‰计息，金福泰公司每月向张宏举支付利息6万元，直到2013年9月金福泰公司资金链断了才停止付息，金福泰公司用几套房屋作抵押担保，并约定如到期不还款将抵押房屋卖给张宏举，预告登记是张宏举要求的作为借款担保。金福泰公司欠杨剑锋砖款，已经将该房屋抵顶给了杨剑锋。金福泰公司实际欠张宏举70万元，所以该房屋单价是2890元，而对外价格是7000元／平方米，当时住宅价格是2800元／平方米，所以房屋单价方面有明显瑕疵。2014年10月18日金福泰公司与张宏举签订《协议书》、《商品房买卖合同》用以证明在协议书中表明六套住宅抵顶给张宏举，用以偿还本息，除了协议中注明的四套门市五套住宅抵顶给张宏举，其余房屋归金福泰所有，借款抵押协议撤销，这四套门市包括张宏举要求履行的本案房屋。本案两份借款合同可以证明张宏举与金福泰公司之间是借贷关系，而非商品房买卖关系，同时也证明张宏举的预告登记实际是抵押登记，而不是买卖关系中的物权登记，且张宏举曾向乌兰浩特市人民法院提起诉讼也证明双方是借贷关系。2014年张宏举向科右前旗人民法院申请执行，同年6月6日法院向金福泰公司下达执行通知书，张宏举要求给付300万元借款及利息66万元，300万元本金包括本案房屋，而张宏举没有向金福泰公司交付该房屋购房款，也可以证明金福泰公司与张宏举之间是借贷关系，金福泰公司欠张宏举的借款其应参与资金分配，故请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人杨剑锋答辩称：杨剑锋交纳房款是在2012年4月3日，是期房，张宏举的预告登记时间在杨剑锋与金福泰公司之后，显然是以合法形式掩盖非法目的损害第三人的情形。2014年6月杨剑锋办理了各种入住手续，包括大修基金、交纳卫生费、物业费等，并进行装修，2014年11月正式入住。从交纳房款看，该争议房屋是门市楼，门市价是6000元，杨剑锋交纳的房款是高于市场价格即190余万元（门市面积275平方米），而张宏举的房屋价款系70万元，明显低于市场价格，金福泰公司也给杨剑锋出具证明该房屋所有权人为杨剑锋。故张宏举与金福泰公司之间是债权债务关系，其房屋买卖协议及预告登记都是假的，张宏举的主张对抗不了杨剑锋对该房屋的效力。请求驳回上诉，维持原判。
二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，2012年4月3日，杨剑锋以每平方米7000元价格，用砖款购买了涉案房屋，金福泰公司为杨剑锋出具购房发票，双方虽未签订房屋买卖合同，但从购房发票中明确载明了房屋价款、位置、面积及单价，符合房屋买卖合同的必备要件，该行为是杨剑锋与金福泰公司真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。而金福泰公司因向张宏举借款与张宏举于2012年9月3日以明显低于市场价的购房价格签订《商品房买卖合同》及张宏举曾向乌兰浩特市人民法院提起诉讼要求金福泰公司偿还借款本息的事实足以认定金福泰公司与张宏举之间形成的是借贷法律关系，双方之间房屋买卖合同应属无效。金福泰公司在不能偿还借款情况下，与张宏举又达成以房抵债协议，但在该协议达成前，杨剑锋已以合理价格购买了涉案房屋，后期又交纳相关费用，对房屋进行装修出租，该买卖合同已经履行完毕，杨剑锋已实际取得诉争房屋物权权益，但金福泰公司在明知其已将房屋出卖给杨剑锋的情况下仍与张宏举签订《商品房买卖合同》和以房抵债协议，其行为主观上存在恶意，且已损害杨剑锋合法权益，故该以房抵债协议涉及杨剑锋所有的本案争议房屋部分应属无效。另张宏举虽对争议房屋办理了预告登记，其在本案中亦无恶意行为，且张宏举与杨剑锋均是以房抵债方式转化为房屋买卖行为，但基于杨剑锋在张宏举与金福泰公司形成借贷关系及以房抵债关系之前对于诉争房屋已经取得实际物权，依据物权优于债权的原则及权利保护的顺位，杨剑锋应为诉争房屋的实际物权权益人。故张宏举要求金福泰公司交付房屋并赔偿损失的请求不应予以维护，张宏举就因本案诉争房屋不能取得物权利益而遭受的损失可另行向金福泰公司主张权利。张宏举庭审中主张金福泰公司给其开具的购房发票票据号先于金福泰公司给杨剑锋开具购房发票票据号，但就两份购房发票是否出自于同一发票薄无任何证据证实，故对张宏举认为其购买行为先于杨剑锋的主张本院不予支持。综上，上诉人张宏举的上诉理由不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费316.00元，由上诉人张宏举负担。
本判决为终审判决。
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审判长 陈长虹
审判员 吕中权
审判员 云 峰
二〇一六年五月十一日
书记员 春 燕