四平市铁西区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西郊民初字第190号
原告宋凤春，女，现住吉林省梨树县。
委托代理人徐航，四平市。
委托代理人贾男（原告宋凤春次女），现住吉林省梨树县。
被告贾芳（现用名贾珍，原告长女），现住四平市铁西区。
被告王凤芹，女，现住四平市铁西区。
委托代理人曹东新，吉林东泰律师事务所律师。
委托代理人李雷（被告王凤芹之女），现住四平市铁西区。
原告宋凤春诉被告贾芳、被告王凤芹房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告宋凤春的委托代理人徐航、贾男，被告贾芳，被告王凤芹的委托代理人曹东新、李雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宋凤春诉称，原告与前夫贾志国有两个女儿，被告贾芳系原告的长女，代理人贾男系原告的次女。2005年7月12日，原告与其前夫贾志国经梨树县法院（2005）梨民一初字第205号《民事调解书》调解：一、准予离婚；二、原被告家中现有所有财产全部归被告宋凤春所有（其中吉房执梨乡房执吉字第叁号《房产执照》产权人贾志国）；三、承包田3.3亩，由原被告之女贾男耕种至2009年年末止。据此原告取得了涉诉房屋买卖等物。后因原告身体不好，搬至梨树县万发镇的二女儿贾男家同二女儿一起共同生活至今。但令原告没有想到的是，在此期间的2006年9月20日，被告王凤芹在明知该房屋的房照所有权人载明的是贾志国，而不是被告贾芳（现用名贾珍）且中间人也告之房屋所有权人不是贾芳的情况下，仍执意与第一被告贾芳签订了房屋买卖《协议书》，并进行了交易，侵害了原告人的权利。对此原告曾多次找二被告要求返还房地，但均不果。无奈原告提起诉讼，请求人民法院确认第一被告与第二被告于2006年9月20日签订的房屋买卖《协议书》无效；判令二被告依据该无效协议买卖的3间正房7间付房和附属物返还给原告。诉讼费用由被告承担。
被告贾芳（现用名贾珍）辩称，2006年我动迁把房子卖了，原告不知道，我等着用钱，经过中间人赵林和宋德余联系把房子卖了。对原告的证据无异议，协议书上王凤芹的签字是王凤芹的姐姐代签的。我没和赵林去过梨树苗圃找原告，我当时孩子小，赵林说的不是事实。我妈离婚后房子由我大舅宋德余看管一年多，我大舅2005年在孤榆树村养鱼，原告去贾男那里生活，宋德余就来看管房子。宋德余给我打电话说有人买房子，就让我去的。房产证搬家是我搬走的，房照是我给被告王凤芹的。卖房子钱我花了，我没和原告宋凤春及贾男说过，也没和原告宋凤春和贾男联系过。
被告王凤芹辩称，原告所诉与客观事实不符，纯属胡编乱造，无中生有，颠倒是非：一、该买卖房屋和所转让的3.8亩土地均为原告宋凤春，被告贾芳等四人的共同所有财产，并非是原告所诉属于原告个人所有，梨树县人民政府颁发的房产执照和四平市土地局确认的土地承包书均证明这一事实。二、被告贾芳是售房人之一，也是其他共有人出售房屋的代表，从以下几点可以看出：一是共有的房屋产权证和共有的土地使用证交付给被告贾芳之手，说明其他共有人同意被告贾芳对房屋土地进行管理和处分。二是原告宋凤春（共有人之一）口头同意并向买卖房屋中间人明确表示，委托被告贾芳办理房屋出售和土地转让的事实。三是房屋买卖及土地转让的价款是由原告宋凤春制定的，同时被告贾芳也是同意的。四是被告贾芳是代表共有人收取房款，并向被告王凤芹出具了收条。五是房屋是被告贾芳和原告宋凤春及中间人宋德余共同交付给购买人王凤芹的，交付前该房一直由中间人宋德余居住看管，交付后原告宋凤春和被告贾芳才将室内家具和其他物品搬走。以上足可说明被告贾芳是代表共有人从事的售房行为，原告不仅知情而且也积极参与。三、被告贾芳在房屋买卖中并没有实施欺诈，也没有与中间人宋德余恶意串通。被告贾芳是共有产权人之一，在出售过程中已告知了其他共有人。同时也告知被告王凤芹她是房屋和土地的共有人之一。中间人宋德余、赵林也告知被告王凤芹：贾芳是代表原告宋凤春和其他共有人的，由此被告王凤芹完全有理由相信被告贾芳出售房屋具有代表性。被告王凤芹属于善意取得，造成损失应由出卖人赔偿，本案属于出卖人与原告恶意串通，因为房屋涨价。四、买卖协议已履行近八年，转让款也已经全部付清，房屋和土地已交付被告王凤芹居住和使用八年之久，被告已将房屋多次大规模进行装修和修缮。被告王凤芹曾多次同被告贾芳及原告宋凤春联系办理变更手续，但她们一直推托没办。原告因房屋增值，见利忘义，不讲信用，企图反悔，故请法院驳回其诉讼请求。
庭审过程中，原、被告就自己的主张分别进行了陈述和辩解，原告宋凤春为诉讼请求提交了下列证据：
1、《土地登记申请书审批表》、《房产执照》（吉房执梨乡房执吉字第3号）复印件。证明争执的房屋产权人是贾志国。
2、梨树县人民法院《民事调解书》（2005）梨民一初字第205号，证明2005年7月12日经法院调解宋凤春与贾志国离婚，家中现有所有财产全部归宋凤春所有，所有财产就涉及房屋和承包田，房屋和承包田归原告宋凤春所有，由二女儿贾男耕种到2009年年末止。
3、《土地承包证》。证明承包方代表人是贾志国，不是被告贾芳，贾芳无权代表其他3人处分财产。
4、房屋买卖《协议书》，证明2006年9月20日，由出售人贾芳、买房人王凤芹及中间人赵林、宋德余签字的协议无效。该协议出售人不是原告，没有原告的任何签名确认，被告亦没有举出原告事后的追认，不让原告宋凤春签字，其过错在买房人王凤芹。交易不动产没有进行过户，未经其他共有人同意，应认定无效。
5、梨树县万发镇长胜村村民委员会《证明信》，证明原告宋凤春从2005年一直在梨树县万发镇长胜村和女儿贾男一起居住到现在。原告对于房屋买卖不知情。
6、诊断书。证明原告宋凤春2009年1月12日被诊断为脑梗塞、脑萎缩、肢体障碍。
7、住院病案。证明2013年6月10日因高血压、双侧多发腔隙性脑梗塞等住院治疗14天。
被告贾芳没有向本院提交证据。
被告王凤芹为证明自己的主张，提交了下列证据：
1、《房屋执照》（吉房执梨乡房执吉字第3号）原件，土地登记证。证明房屋是共有关系，房屋执照原件买卖的时候交给了被告王凤芹。
2、《协议书》和收条，证明协议书签订有缺陷，但已经全部履行完毕，被告贾芳代表其他共有人收齐了房款。
3、证人赵林出庭证言：宋凤春的哥哥宋德余老两口给宋凤春看管房子在那住，我经常去，宋德余问我房子连前面的地有没有人买，我给联系的，我和贾芳骑摩托去的，到梨树的一个苗圃找到宋凤春，说能不能便宜点，宋凤春在梨树苗圃找个老伴，原告宋凤春说签字让贾芳代理，钱都给贾芳。原告同意卖房子，而且把房照给贾芳了，内容是宋德余写的，我就签了自己的名
4、证人曹春禹出庭证言，证明被告王凤芹在争执的房屋居住时候，有个老太太去过，说是原来的房主。
为查清案件事实，本院依法于2014年9月22日调取了平西乡孤榆树村王淑媛、柴淑清的笔录。
经审理查明：2005年7月12日经梨树县法院调解原告宋凤春与前夫贾志国离婚，所有财产全部归宋凤春所有，即争议的房屋归原告宋凤春所有，该房坐落于四平市铁西区平西乡孤榆树村，《房产执照》上产权人姓名贾志国。2006年9月20日被告贾芳与被告王凤芹签订买卖协议，将该有照房屋三间、附房七间及门前面的承包田一起出售给被告王凤芹并居住至今，《房屋执照》原件由被告贾芳给付被告王凤芹，卖房款38000元被告贾芳全部收齐。上述事实有被告王凤芹提供的《房屋执照》原件、《协议书》、收条及中间人赵林的证明予以佐证。
本院认为，被告贾芳作为原告宋凤春的女儿与被告王凤芹签订协议，将《房屋执照》原件交给被告王凤芹，并收到全部房款38000元，被告贾芳的行为足以令人有理由相信是其母亲宋凤春的真实意思表示，被告贾芳的行为构成表见代理。该协议书虽然原告没有签字，但不影响合同的履行和效力，房屋自2005年实际交付至今已经八年，房款亦全部履行完毕，买卖行为已在八年前完成，购房人王凤芹在该房屋居住长达八年之久，并进行了修缮，原告宋凤春诉称对出售房屋不知情，被告贾芳亦辩称出售房屋没有告知母亲宋凤春，不符合常理。根据上级有关规定，流转合同纠纷应当在一年内主张权利，原告宋凤春亦未在协议书签订之日起一年内提起诉讼，故本院认定被告贾芳与被告王凤芹2006年9月20日签订的《协议书》合法有效。现在房屋涨价，原告宋凤春受增值利益驱使反悔，损害善意购买人王凤芹的合法权益，原告毁约违背法律诚实信用的基本原则。根据《中华人民共和国民法通则》第四条：“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则”之规定，本院对原告宋凤春的诉讼请求不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条之规定，判决如下：
驳回原告宋凤春的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告宋凤春负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于吉林省四平市中级人民法院。
审 判 长 米丽宏
人民陪审员 皮淑梅
人民陪审员 周艳红
二〇一四年十一月四日
书 记 员 刘 成