浙江省桐庐县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭桐民初字第1615号
原告（反诉被告）：邓林花。
委托代理人：柳益顺，浙江凯运律师事务所律师。
被告（反诉原告）：桐庐新恒基旅游开发有限公司。
法定代表人：王俊雄。
委托代理人：孙建平、陈金鑫，浙江春江明珠律师事务所律师。
原告邓林花与被告桐庐新恒基旅游开发有限公司（以下简称新恒基公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月19日立案受理后，依法由审判员陈秋亮适用简易程序进行审理。在诉讼过程中，被告新恒基公司提起反诉，本院审查受理后，决定将本诉与反诉合并审理，于2016年1月26日公开开庭进行了审理。原告邓林花的委托代理人柳益顺，被告新恒基公司的委托代理人陈金鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邓林花起诉称：2012年10月22日，原、被告签订《巴比松庄园度假房屋转让意向协议》一份，约定被告将其自行开发建设的坐落于桐庐县城南街道大奇山路1088号巴比松庄园A50幢房屋转让给原告，原告支付意向金500000元；签订正式房屋转让合同后，支付的意向金转为房价款。2013年7月16日，原、被告正式签订《桐庐县房屋转让合同》一份，约定：被告将城南街道大奇山路1088号巴比松度假庄园35幢（原A50幢）房屋转让给原告，建筑面积为252.6平方米，房屋所有权证为桐房权证补字第××号；房屋转让价格为3283000元；付款方式为签约后支付1643000元，余款相关银行按揭；交房时间为2013年12月31日交付；被告逾期交房的违约责任为：自本合同规定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，月利息按1%计算；逾期交付超过30天，被告向原告支付违约金100000元，合同终止，原告实际经济损失超过被告支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额部分由被告据实赔偿；自本合同生效之日起，原、被告于2012年10月22日签订的《巴比松庄园度假房屋转让意向协议》终止。原、被告双方还对其他事项作了约定。合同签订后，原告要求被告办理房屋转让登记手续，但由于被告的原因一直没有办理。交房时间到了以后，被告也没有按约交付房屋。原告认为双方之间存在房屋买卖合同关系，事实清楚，证据充分，被告不按约履行房屋转让合同的行为，违反了合同约定及相关法律的规定，并给原告造成了经济损失，故起诉至法院，诉讼请求：1、判令解除原、被告于2013年7月16日签订的《桐庐县房屋转让合同》；2、判令被告返还原告购房款500000元，并支付逾期交房违约金人民币100000元；3、本案诉讼费用由被告承担。
原告邓林花为证明其主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：
1、《巴比松庄园度假房屋转让意向协议》及收据各一份，用以证明原、被告双方于2012年10月22日签订《巴比松庄园度假房屋转让意向协议》及原告依据协议支付购房意向金500000元的事实。
2、《桐庐县房屋转让合同》一份，用以证明原、被告双方于2013年7月16日签订《桐庐县房屋转让合同》及被告未交房、未办理产权过户等违约事实。
3、桐庐县房地产管理处出具的查询记录及（2013）浙杭民初字第8-2号民事裁定书各一份，用以证明案涉房屋自2013年7月23日起至今一直被相关法院查封，即被告客观上不能交房的违约事实。
被告新恒基公司答辩称：对原告诉称的双方于2012年10月22日签订《巴比松庄园度假房屋转让意向协议》及2013年7月16日签订《桐庐县房屋转让合同》的事实，没有异议。对于原告主张的解除案涉合同的诉请，因被告亦提出反诉要求解除合同，故无异议。对于原告诉称的因被告的原因无法办理案涉房屋权属变更手续的违约情形有异议，该诉称与事实不符。案涉合同在履行过程中，系原告未能按约履行付款义务，原告违约在先，才造成后续的交房及权属变更手续无法办理。在案涉房屋具备办理权属变更手续条件时，被告已经多次催促原告办理，但原告未能配合办理过户手续，系原告违约。基于原告违约在先，要求判决驳回原告关于被告支付违约金及退还房款的诉请。
反诉原告新恒基公司反诉称：2012年10月22日，反诉原、被告签订《巴比松庄园度假房屋转让意向协议》一份，约定反诉原告将其自行开发建设的坐落于桐庐县城南街道大奇山路1088号巴比松庄园A50幢房屋转让给反诉被告。2013年7月16日，双方签订《桐庐县房屋转让合同》一份，约定房屋转让款为3283000元，合同签订后支付1643000元，余款相关银行按揭，如反诉被告逾期付款超过30天的，反诉原告有权解除合同，且反诉被告应支付违约金100000元。合同签订后，经反诉原告多次催讨，反诉被告未按约支付房款，已构成严重违约，应承担逾期付款的违约责任。诉讼请求：1、判令解除反诉原、被告于2013年7月16日签订的《桐庐县房屋转让合同》；2、判令反诉被告向反诉原告支付逾期付款违约金100000元；3、判令本案诉讼费用由反诉被告承担。
反诉被告邓林花答辩称：在合同履行过程中出现的案涉房屋未能办理过户手续及交房的责任在于反诉原告，据事后了解，案涉的房屋一直被相关的法院查封，导致房屋未能交付，反诉原告不能交房导致反诉被告无法交纳房款，反诉原告提出系反诉被告违约在先的理由不成立。当时双方讲好待银行按揭放款后一并支付首付款的，由于反诉原告的原因导致按揭未能办妥，反诉原告诉称多次要求反诉被告办理过户手续不属实，要求判决驳回反诉原告的反诉请求。
反诉原告新恒基公司未向本院提交证据。
经庭审质证，本院对原告邓林花所提交的证据认证如下：证据1，被告对真实性、合法性、关联性没有异议，本院予以认定。证据2、3，被告对真实性、合法性、关联性均没有异议，但对证明目的有异议。本院认为被告对该证据的三性无异议，应予以认定。
经审理查明：2012年10月22日，原、被告签订《巴比松庄园度假房屋转让意向协议》一份，约定：被告将其自行开发建设的坐落于桐庐县桐君街道（现为城南街道）大奇山路1088号巴比松庄园A50幢房屋转让给原告，原告支付意向金500000元；签订正式房屋转让合同后，支付的意向金转为房价款。2013年7月16日，原、被告签订《桐庐县房屋转让合同》一份，约定：被告将桐庐县城南街道大奇山路1088号巴比松度假庄园35幢（原A50幢）房屋转让给原告，建筑面积为252.6平方米，房屋转让价格为3283000元；付款方式为原告签约后支付首期购房款1643000元，余款相关银行按揭，若因原告原因导致银行不能办理按揭的，原告承诺由其自行筹款，并在接银行通知之日起15日内付清余款；交房日期为2013年12月31日；逾期付款超过30日的违约责任为原告向被告支付违约金共计100000元，合同终止，原告将房屋退还给被告。……；逾期交房超过30日的违约责任为被告向原告支付违约金共计100000元，合同终止。……；同时，合同还对双方的其他权利义务作出了约定。
另查明，因被告在另案中的债权债务关系，案涉房屋自2013年8月5日起被相关人民法院查封。
本院认为：原、被告双方签订的《桐庐县房屋转让合同》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，应认定有效，双方均应按合同的约定履行义务。本案的争议焦点在于原、被告（反诉原、被告）之间是否存在违约行为。合同约定的付款方式为原告签约后支付首期购房款1643000元，余款相关银行按揭。反诉被告辩称双方在实际履约过程中变更了付款方式，即待银行按揭放款后一并支付首付款，对于该辩称意见反诉被告未提供有效证据予以证明，且反诉原告不予认可，本院不予采信。对于反诉被告辩称的因案涉房屋被查封导致无法交纳房款，因合同签订至案涉房屋被查封存在20日的间隔期，且即使不存在间隔期，反诉被告亦可以通过行使不安抗辩权等途径保障权益，而不能据此怠于履行付款义务，故在意向金500000元转为购房款后反诉被告至今仍未付清首期购房款，反诉被告已构成违约。根据合同约定，反诉被告逾期付款的时间超过30日的，合同终止，反诉被告应支付违约金100000元。同时，合同约定的交房日期为2013年12月31日，且合同并未约定在交房日期将案涉房屋交付给原告使用的前提条件是原告已付清全部房价款，故对被告辩称系原告未能按约履行付款义务，原告违约在先，才造成未能交房的意见不予采信，截至法庭辩论终结被告仍未将案涉房屋交付原告使用，被告已构成违约。根据合同约定，被告逾期交房的时间超过30日的，合同终止，被告应支付违约金100000元。由于双方均要求解除案涉合同，故本院准许解除合同，在合同解除后，被告基于合同取得的购房款应予返还原告。综上所述，当事人双方均有违反合同的行为，应当各自承担相应的责任，故对原告与反诉原告诉讼请求中的合理部分均予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百二十条和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、于本判决生效之日起解除原告邓林花和被告桐庐新恒基旅游开发有限公司于2013年7月16日签订的《桐庐县房屋转让合同》。
二、被告桐庐新恒基旅游开发有限公司返还原告邓林花购房款500000元，于本判决生效之日起10日内付清。
三、被告桐庐新恒基旅游开发有限公司支付原告邓林花违约金100000元，于本判决生效之日起10日内付清。
四、反诉被告邓林花支付反诉原告桐庐新恒基旅游开发有限公司违约金100000元，于本判决生效之日起10日内付清。
如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务或者其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或者支付迟延履行金。
本案本诉案件受理费9800元，由原告邓林花负担4900元（已预交），由被告桐庐新恒基旅游开发有限公司负担4900元；反诉案件受理费1150元，由反诉原告桐庐新恒基旅游开发有限公司负担575元（已预交），由反诉被告邓林花负担575元，被告桐庐新恒基旅游开发有限公司与反诉被告邓林花应负担的案件受理费应于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费10950元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交（开户行：工商银行杭州湖滨支行，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68），在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审判员 陈秋亮
二〇一六年二月二十二日
书记员 张 抗