天津市南开区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）津0104民初9776号
原告：天津隆侨建材市场管理有限公司，住所地天津市南开区。
法定代表人：张荣，董事长。
委托诉讼代理人：张帅，该公司职员。
被告：天津科艺隆装饰工程有限公司，住所地天津市河西区。
法定代表人：黄兴隆，执行董事。
委托诉讼代理人：施展，北京中伦文德（天津）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王斌，北京中伦文德（天津）律师事务所律师。
原告天津隆侨建材市场管理有限公司与被告天津科艺隆装饰工程有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张帅，被告委托诉讼代理人施展、王斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告天津隆侨建材市场管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2016年1月至5月铺位租赁费用147920元、电费4178.20元，履约保证金45000元、2015年度暖气费9102.80元，共计206201元；2.判令被告支付自2016年1月1日起至判决确定给付之日止的违约金，按合同约定日千分之三标准计算；3.本案诉讼费用由被告负担。诉讼过程中，原告增加诉讼请求：判令解除原、被告签订的铺位租赁合同。事实和理由：原、被告系租赁合同关系，被告向原告承租天津市南开区南马路18号内编号为C区A1-02铺位用于经营，每月租金为29584元，按月支付。自2016年1月起，被告拖欠租赁费、电费等费用。原告于2016年5月底停止向被告供应能源，被告继续占用铺位，未向原告交纳租赁费、电费等费用。经原告多次催要，未果。
被告天津科艺隆装饰工程有限公司辩称，被告认可原告主张的租金、电费、暖气费，但对违约金不予认可。原告第一项诉请中主张的45000元与第二项诉请主张的违约金属于重复计算，合同第十二条第四款约定“因乙方原因导致合同解除或终止，乙方支付的履约保证金作为违约金支付给甲方”，但事实上被告并没有交纳履约保证金，因此合同中关于履约保证金的约定是无效的。原告主张的每逾期一日支付未缴纳金额千分之三的违约金明显过高，请求法院予以调整。被告认可按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率标准计算，且总数不能超过造成原告损失的30%。此外，被告已于2016年6月搬离讼争房屋。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2015年7月12日，原、被告签订《铺位租赁合同》，约定：甲方（原告）将坐落于天津市南开区南马路18号壹楼自编号为A1-02的铺位出租给乙方（被告）用于经营，铺位计租面积为227.57平方米，租赁期限为2015年8月1日至2017年7月31日。租金为20709元/月，物业费为8875元/月，以上租赁费用合计为29584元/月。按月支付，乙方应在每月7日前支付当期费用。乙方应在本合同签订之日起3日内向甲方缴纳45000元的履约保证金。乙方在合同期内发生的电费挂表计量，按国家商业电网价格计收，现电费为1.3元/度，国家电网价格变化则随之变化，乙方每月按实际发生金额向甲方支付电费，乙方应在收到甲方收费通知5日内支付当期电费。乙方在合同期内承租面积的暖气费，按照天津市暖气费现行收费标准计收，乙方应在收到甲方收费通知5日内支付应付费用。合同第九条第一款第一项约定：甲方享有按约定收取租赁费用及相关费用的权利，乙方出现欠费的，甲方有权撤销给予乙方的优惠政策，并停止能源供应至乙方结清欠费之日。第十一条约定：租赁期间，乙方拖欠租金、物业服务费、电费、空调费、暖气费等超过20日的或出现2次逾期支付前述款项的，甲方有权提前解除合同，要求乙方按现状返还租赁铺位，并按本合同相关约定追究乙方违约责任。第十二条第一款约定：乙方未按时缴纳租金、物业费及电费、空调费、暖气费等的，经甲方书面通知后仍未缴纳的，每逾期一日均应向甲方支付未缴纳金额千分之三的违约金。第十二条第四款约定：除本合同有特别约定外，因乙方原因导致本合同提前解除或终止，乙方支付的履约保证金将作为违约金支付给甲方。
合同签订后，原告将铺位交付被告使用。被告未按合同约定向原告交纳45000元履约保证金。2016年5月3日，原告向被告发出《租金催缴通知单》，内容为：被告收到此通知后，于2016年5月5日17时前交纳以下费用：1.2016年1月至5月租金147920元；2.2016年1月至4月电费3465.80元；3.滞纳金（所欠租金×3‰×延交天数）。如仍未按时交纳，商场除从2016年5月6日起按所欠未缴纳租金总金额的3‰/日收取逾期滞纳金外并做停电处理，为此所造成的影响及后果一切均由商户自行承担。同日，原告向被告发出《展位停电通知单》，内容为：根据《铺位租赁合同》第九条第一款规定，现通知被告于2016年5月5日17时前补齐所欠费用。否则做停电处理，待全部补齐后方可恢复通电。2016年5月26日，原告再次向被告发出《展位停电通知单》，限被告于2016年5月26日17时前补齐所欠费用。其余内容与上次发出的《展位停电通知单》一致。2016年6月，被告未与原告办理交接手续搬离承租的铺位，被告尚欠原告2016年1月至5月租赁费用147920元、2016年1月至5月电费4178.20元、2015-2016年度采暖费9102.80元。
另查，2016年3月31日，原告按40元/平方米向案外人天津市津安热电有限公司交纳2015-2016年度采暖费。计费面积包括被告承租的铺位。
庭审中，被告对所欠原告租赁费用、电费、采暖费数额不持异议。认为被告未向原告交纳履约保证金，合同第十二条第四款约定无效。另外，合同第十二条第一款约定的违约金过高。原告表示如果被告认为违约金约定过高，原告同意按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率标准计算。另外，原告述称2016年底，原告将被告承租的商铺对外进行了出租。
本院认为，原、被告于2015年7月12日签订的铺位租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，且已实际履行，为有效合同。
关于原告主张解除租赁合同一节，被告拖欠原告租金、物业服务费、电费等费用，按照双方合同第十一条约定，原告有权提前解除合同。对于原告该项诉请，本院予以支持。
对原告主张的租赁费用、电费、采暖费，被告不持异议，本院确认被告尚欠原告租赁费用147920元、电费4178.20元、采暖费9102.80元。
关于原告主张被告支付45000元违约金一节，鉴于本案被告并未支付履约保证金，而合同约定履约保证金45000元转化为违约金的前提条件是被告已支付履约保证金。故，原、被告铺位租赁合同第十二条第四款约定未生效。原告该项主张，本院不予支持。
关于原告主张被告支付所欠款项自2016年1月1日起至判决确认给付之日止每日千分之三的违约金一节，被告认为该违约金约定过分高于造成的损失，原告同意按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率标准计算，本院照准。所欠租赁费用的逾期付款违约金应自原告发出的《租金催缴通知单》通知的日期2016年5月6日开始计算。被告所欠原告电费及采暖费共计13281元，原告于2016年5月26日最后一次向被告发出《展位停电通知单》，限被告于2016年5月26日17时前补齐所欠费用。合同约定被告应在收到原告收费通知5日内支付电费及采暖费，故，被告应自2016年5月31日始，向原告支付逾期付款违约金。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：
一、解除原告天津隆侨建材市场管理有限公司与被告天津科艺隆装饰工程有限公司于2015年7月12日签订的《铺位租赁合同》；
二、本判决生效后十五日内，被告天津科艺隆装饰工程有限公司向原告天津隆侨建材市场管理有限公司支付租赁费用147920元、电费4178.20元、采暖费9102.80元，共计161201元；
三、本判决生效后十五日内，被告天津科艺隆装饰工程有限公司向原告天津隆侨建材市场管理有限公司支付逾期付款违约金，以欠款数额147920元为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率标准计算，自2016年5月6日始至本判决确认给付之日止。以欠款数额13281元为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率标准计算，自2016年5月31日始至本判决确认给付之日止；
四、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4116元，由被告天津科艺隆装饰工程有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
审 判 长 陈卫东
人民陪审员 轩淑敏
人民陪审员 任占中
二〇一七年五月二十六日
书 记 员 秦 艳
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
宣判后当事人权利义务告知书
一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。
当事人提出上诉的，应在上诉期内，将天津市第一中级人民法院上诉费缴费凭证及上诉状正副本一并交至本院诉讼服务中心。逾期不提交，经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。由此产生的后果，由上诉人承担。
二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。
当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。
三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。
四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。