河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫01民终5274号
上诉人（原审原告）郑州市二七区兰亭名苑业主委员会。
负责人王百顺，该业主委员会主任。
委托代理人张松峰，河南金杞律师事务所律师。
上诉人（原审被告）郑州市一龙物业管理有限公司。
法定代表人高歌，财务总监。
委托代理人陈思静、徐骁（实习），河南陆达律师事务所律师。
上诉人郑州市二七区兰亭名苑业主委员会（以下简称兰亭名苑业委会）因与上诉人郑州市一龙物业管理有限公司（以下简称一龙公司）物权保护纠纷一案，不服郑州市二七区人民法院（2016）豫0103民初961号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人兰亭名苑业委会的负责人王百顺及委托代理人陈思静，上诉人一龙公司的代理人张松峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2014年6月12日，兰亭名苑业委会在郑州市二七区住房保障服务中心备案。2014年8月1日，郑州市二七区兰亭名苑业主委员会作为甲方与郑州市一龙物业管理有
限公司作为乙方签订《物业服务合同》，约定一龙公司为位于郑州市二七区大学南路92号院的兰亭名苑小区提供物业服务，服务期限为2014年8月1日至2015年7月31日；物业经营收入分成的相关约定为机动车停车位租金收入和公共部位的广告位出租收益按照兰亭名苑业委会、一龙公司各50%分成；本合同期满前一个月，兰亭名苑业委会、一龙公司应就延长本合同期限达成协议，双方未达成协议的，兰亭名苑业委会应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。本合同签订之日起，一龙公司向兰亭名苑业委会交纳3万元，作为合同保证金，双方合同如有变化或合同解除时，该款需兰亭名苑业委会无条件退回一龙公司。同时该合同还对服务内容、标准、费用、物业的经营与管理以及违约责任等进行了约定。2015年11月18日，兰亭名苑业委会向一龙公司出具告知书：“致一龙公司物业管理有限公司：自去年2014年7月31日本兰亭名苑小区业主委员会与贵公司签订了物业管理服务合同到2014年8月1日，时至今日2015年11月18日，我业主委员会未曾见到过贵公司的法人，更未进行过面对面的认真沟通。另根据贵公司这一年在我兰亭名苑管理服务工作情况，熟视无睹，放任自由而造成现在糟糕混乱局面，为此本业主委员会正式下达告知书如下：1、鉴于贵公司一年来的管理服务情况，尊重你们的意愿，同意贵公司的撤出，并不再与贵公司续签服务合同。2、请贵公司彻底整理、清查各种广告合同账表簿，不得有任何的销毁、隐藏、转移的行为。3、和我业委会继续落实原2014.7.31日至2015年8.1合同中至今还尚未落实的条款内容。4、做好与我业委会新聘用的物业公司移交小区所有相关的档案、资料及图纸。5、如若上述条款不落实，我们将走法律程序。以上五条请贵公司一周内如实准备，以后若是因为贵公司移交手续不清而造成的后果和经济损失均由贵公司承担。兰亭名苑业主委员会（盖章）2015年11月18日。”2015年11月19日，一龙公司给兰亭名苑业委会出具回复函：“致兰亭名苑业主委员会：……自从业主委员会成立以来，只考虑问物业公司要钱，不考虑物业公司运营生存现状，不管要钱出于何种目的，首先应召开业主大会，并向全体业主公示，再则也要核算物业管理成本，在物业公司能够保障基本开支的情况下，再说分取多少。2015年9月起，业主委员会在未召开业主大会的情况下，擅自决议多次张贴攻击物业公司告示，严重影响物业公司收费率，长此以往下去势必影响小区物业服务质量，因此而产生的一切后果均应有业委会负责，并承担为此而造成的一切后果。一、我公司并无撤出意愿，尽管业主委员会多次贴单攻击，我们公司一直是一如既往的为小区业主服务，积极做好本职工作。二、根据相关规定，解聘和招聘物业服务企业，必须召开业主大会，再次告知：业主委员会只是执行业主大会的决议。三、服务合同的其它内容我们可以遵照执行，车辆秩序管理费减去管理成本，可以按50%执行。四、如有感不妥之处，可以按照法律、法规、条例来遵照执行。鉴于业主委员会15年11月8日告知书，我公司作出如上回复。郑州市一龙物业管理有限公司（盖章）2015年11月19日。”后，双方的纠纷未解决，故兰亭名苑业委会诉至法院。以上事实由物业服务合同、业主成立及备案材料、告知书、回复函等予以证明。
原审法院认为：依法成立的合同，受法律保护。本案中，兰亭名苑业委会、一龙公司签订的《物业服务合同》于2015年7月31日到期，合同到期后双方的合同自动终止，故郑州市一龙物业管理有限公司在该合同到期后即应搬出小区。关于兰亭名苑业委会要求一龙公司移交小区的所有资料（收取物业费档案、建筑图纸、停车费广告费的收取账簿）的诉讼请求，兰亭名苑业委会未提交收取物业费档案、建筑图纸、停车费广告费的收取账簿存在的证据，故对兰亭名苑业委会的该项诉讼请求，该院不予支持；关于兰亭名苑业委会要求一龙公司支付停车费及广告收费52000元的诉讼请求，证据不足，该院亦不予支持。一龙公司关于在合同届满后其管理小区的行为构成事实合同的辩解理由不成立，该院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，该院判决如下：一、郑州市一龙物业管理有限公司于判决生效之日起十日内搬出兰亭名苑小区。二、驳回郑州市二七区兰亭名苑业主委员会的其它诉讼请求。案件受理费1100元，由郑州市二七区兰亭名苑业主委员会和郑州市一龙物业管理有限公司各负担550元。
上诉人兰亭名苑业委会不服原审判决向本院上诉称：一、一审法院认定事实不清，判决驳回一审原告主张的停车费和广告费52000元错误，其理由如下：1、2014年8月1日至2015年7月31日一审原告与一审被告（郑州市一龙物业管理有限公司，简称一龙公司），双方签订为期一年的服务合同一份，合同到期后，我业委会多次向一龙公司提出让该公司撤离我兰亭名苑小区，一龙公司不但不退出还无中生有，编造虚假内容，恶意诽谤中伤、攻击我业委会成员，在广大业主心中已引起混乱，其手段、行为极其恶劣。2015年7月31日一龙物业公司徐晓辉经理给我们业主委员会亲笔签名表示撤出意愿，鉴于一龙物业公司在我小区服务的质量及造成的不良影响和后果，我业委会全体研究后，同意其撤出意愿，而后他却出尔反尔拒不撤出。一审原告在多次与一龙公司协商未果的情况下，在二七法院提出了诉讼，二七区人民法院依法作出（2016）豫0103民初961号民事判决书，判决“被告郑州市一龙物业管理有限公司于判决生效之日起十日内搬出兰亭名苑小区”。2、被上诉人（简称一龙物业公司）没有按照与上诉人（简称兰亭名苑业委会）签订的协议内容履行义务。因此，一审原告兰亭名苑业委会要求一审被告一龙物业公司支付双方合同约定的停车费和广告费52000元【注：104000元中的50%】，法律依据如下：依据双方签订的《物业服务合同》第三十四条关于物业经营收入分成的相关约定“乙方在本合同约定的物业服务区域内开展经营活动时，双方约定下列项目进行收入分成：①机动车停车位租金收入，按照（甲）50%，（乙）50%分成；②公共部位的广告位出租收益，按照（甲）50%，（乙）50%分成；”以上的约定被告一龙公司没有向原告兰亭名苑支付一分钱，业委会为了广大业主的利益，另依据物业服务合同第三十七条约定“本合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会”多次要求被告公司上交以上约定，被告公司总是一推再推，合同到期前后，原告要求被告撤出小区，移交所有相关手续，被告以自己有人有关系恐吓原告并且不撤出小区赖着不走，2014年8月1日，自从一龙物业入主住我兰亭名苑后，根本不执行合同条款，管理混乱，服务质量极差，至止造成我兰亭名苑小区现在的脏、乱、差的恶劣局面，致使我们小区内存在很大的安全隐患。业主丢车、丢物、入室盗窃等事件不断连续发生，小区内汽车经常被划伤、剐蹭，汽车轮胎被刺破，车辆经常被堵，机动车随意进出，乱停乱放，有无卡牌都能随意进出。规章制度不落实，非机动车辆凭牌出入形同虚设，保安不闻不问，闲杂人员随意出入等等情况发生，一龙物业公司的行为已严重侵害了兰亭名苑业委会所代表的广大业主的利益和影响了小区业主正常的生活，鉴于以上情况原告为了小区广大业主利益和小区整体利益在一审中提起两项诉讼请求，一审法院仅支持了一审原告的第一项请求部分请求，第二项请求内容为“要求被告一龙物业公司向兰亭名苑业委会支付停车费和广告费52000元【注：104000元中的50%】，法院没有支持，上诉人认为一审法院没有支持要求的第二项内容错误，因为一审原告提供了一审被告给一审原告交接的兰亭名苑小区内车辆车牌及联系方式，一审被告没有提供任何证据，推不翻一审原告所举证并提出的52000元证据，一审法院应当支持原告的请求，另外，如果一审法院认为原告提供的车辆车牌和车主信息不是兰亭名苑小区的，法院可以依职权到小区勘查或者给车辆的业主打电话核实真假，兰亭名苑小区在郑州也是有名的小区，小区内不可能没有一辆车，就算是有一辆车，收取的停车费也应当按合同约定支付兰亭名苑业委会50%费用，故此，一审法院没有支持兰亭名苑业委会提出停车费和广告费52000元错误。二、一审法院没有判决一审被告（一龙物业公司）向一审原告移交（郑州市二七区兰亭名苑业主委员会）移交小区所有资料（注：收取物业费档案、建筑图纸、停车费和广告费的收取账簿）错误，理由如下：一审法院既然判决郑州市一龙物业管理有限公司于判决生效十日内搬出兰亭名苑小区，那么根据原被告双方签订《物业服务合同》第三十七条约定“本合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会，一审法院没有支持原告此项要求错误，违反了原被告《物业服务合同》第37条约定，违背了《物业管理条例》第29条规定和39条规以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第10条规定。综上所述：一审法院没有支持一审原告兰亭名苑业委会提出的停车费和广告费52000元和没有判决被上诉人向上诉人（郑州市二七区兰亭名苑业主委员会）移交小区所有资料（注：收取物业费档案、建筑图纸、停车费和广告费的收取账簿），属于认定事实不清，判决错误，上诉人郑州市二七区兰亭名苑业主委员会请求二审法院查清事实后依法撤销（2016）豫0103民初961号民事判决书判决的第二项内容，要求依法改判，即支持一审原告主张停车费和广告费52000元。改判被上诉人向上诉人移交兰亭名苑所有资料（注：收取物业费档案、建筑图纸、停车费和广告费的收取账簿），支持上诉人的上诉人请求。
上诉人一龙公司针对上诉人兰亭名苑业委会答辩称：一、一龙公司在合同届满后继续管理兰亭名苑小区，小区内过半数业主继续向一龙公司缴纳物业费，双方的行为已经构成事实合同，兰亭名苑业委会在违法法定程序、违背业主真实意思的情况下要求一龙公司停止侵权、退出小区并移交资料的诉请没有事实和法律依据。一龙公司于2014年8月1日与兰亭名苑业委会签订物业服务合同，约定服务期限为1年（即2014年8月1日至2015年7月31日止）。合同期届满后，小区的广大业主继续向一龙公司缴纳物业费，一龙公司也继续管理该小区并提供物业服务。兰亭名苑业委会本应在合同到期后代表业主继续与一龙公司续签物业服务合同，然而其却因为自身私利一味的向一龙公司索要欠款，后由于索要不成而拒绝与一龙公司续签合同，并勒令一龙公司退出兰亭名苑小区。根据我国《物业管理条例》第十一条、十二条、第十五条的规定：解聘物业管理企业，由业主共同决定，业主决定该事项时应召开业主大会，且应当经专有部分占建筑总面积过半数且占总人数过半数的业主同意；业主委员会执行业主大会的决定事项，并履行代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同的职责。根据《中华人民共和国合同法》第三十六条的规定：“法律，行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采取书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”从上述事实和法律规定中可以明确得出以下结论：1、在物业服务合同届满后，小区内超过半数的业主（489户）继续向一龙公司缴纳物业费和一龙公司实际管理小区并提供物业服务的行为说明双方已经构成事实合同，小区大部分业主对于继续续聘一龙公司作为物业服务企业没有异议；2、一龙公司管理小区的行为并未对任何人构成侵权；3、兰亭名苑业委会作为业主大会的执行机构，公然违背广大业主真实意思表示，拒绝与一龙物业续签合同的行为违反法律规定；4、兰亭名苑业委会在未召开业主大会、并经专有部分占建筑总面积过半数且占总人数过半数的业主一致同意解聘一龙公司的情况下，擅自要求一龙公司退出小区的行为违反法定程序，其诉请没有事实和法律依据。因此，一龙公司在合同届满后继续管理兰亭名苑小区，小区内过半数业主继续向一龙公司缴纳物业费，双方的行为已经构成事实合同，兰亭名苑业委会在违反法定程序、违背业主真实意思的情况下要求一龙公司停止侵权，退出小区并移交资料的诉请没有事实和法律依据。二、兰亭名苑业委会要求一龙公司支付52000元的诉请无任何证据支持。兰亭名苑业委会并未提供任何有效证据证明其52000诉请的支付依据，其在上诉状中提出的所谓认定依据是兰亭名苑小区在郑州为知名小区，小区内不可能有一辆车，该解释明显过于牵强，不能作为支持兰亭名苑业委会的上诉请求的依据。综上所述，兰亭名苑业委会的上诉请求明显缺乏事实依据和法律依据，望法院依法驳回。
上诉人一龙公司不服原审判决向本院上诉称：一、在法律适用方面，一审法院适用法律错误。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”认定双方物业合同在合同到期后已经自动终止，上诉人应当在合同到期后搬出小区。而在本案中上诉人按照物业服务合同的约定履行了管理小区的义务，在合同届满后其管理小区的行为构成事实合同，因为不存在侵权行为，被上诉人要求一龙物业管理有限公司停止侵权，立即搬出兰亭名苑业委会场地并移交物业管理相关资料和财物给业主委员会的请求没有任何事实和法律依据，应当依法予以驳回。根据我国《物业管理条例》第十一条，十二条的规定以及《业主大会规程》第十七条的规定；选聘解聘物业管理企业，应当经专有部分占建筑总面积过半数且占总人数过半数的业主同意，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条的规定：“法律，行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采取书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”从上述条款中可以明确得出以下结论：1、兰亭名苑业委会在未召开业主大会并经专有部分占建筑总面积过半数且占总人数过半数的业主同意而做出的解聘一龙物业管理公司的行为无任何法律依据，是无效的；2、一龙物业管理公司并未提出任何正式的出面撤出意见，在物业服务合同届满后，业主继续向上诉人缴纳物业费和上诉人管理小区的行为足以证明上诉人一龙物业管理有限公司与兰亭名苑小区的业主构成事实合同。而一审法院仅仅适用《中华人民共和国合同法》第八条的规定作出判决，属于法律适用错误。二、在事实认定方面，一审法院认定事实不清。上诉人郑州市一龙物业管理有限公司于2014年8月1日与兰亭名苑业委会签订物业服务合同，约定服务期限为1年（即2014年8月1日至2015年7月31日止）。在提供物业服务期间按照物业服务合同的约定履行了管理小区的相关义务，在合同期届满后，一龙公司始终未出具任何正式书面撤出医院，而兰亭名苑小区业主中共有489户业主继续向一龙物业管理有限公司缴纳了物业服务费，并继续享受一龙公司提供的物业服务，该部分业主占有小区专有面积半数且占小总人数半数以上，因而可以认定在物业服务合同期限届满后一龙公司与小区业主构成事实合同，而对此部分事实，一审法院并未作出准确地认定。综上所述，上诉人认为一审判决书认定事实不清，适用法律错误。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二款的规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，原判决，裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。故请贵院依法改判，支持上诉人的上诉请求。
上诉人兰亭名苑业委会针对上诉人一龙公司答辩称：答辩人（一审原告）认为上诉人（一审被告）郑州市一龙物业管理有限公司要求撤销（2016）豫0103民初961号民事判决书第一项无法律依据和事实根据，一审法院判决一审“被告郑州市一龙物业管理有限公司于判决生效之日起十日内搬出兰亭名苑小区”正确。理由如下：首先分析一下双方之间是什么关系：答辩人（一审原告）与被答辩人（一审被告）之间是物业服务关系，详见双方之间于2014年8月1日签订的物业服务合同，根据双方的物业服务合同第三十五条约定“本合同期限自2014年8月1日起至2015年7月31日止。依据《中华人民共和国合同法》第四十六条规定“当事人对合同的效力可以约定附期限。附生效期限的合同，自期限届至时生效。附终止期限的合同，自期限届满时失效“。因双方合同约定的期限已经到期，故此该合同已经自动解除并失去法律效力。其次被答辩人（一审被告）在双方合同期限届满后，拒不搬离答辩人（一审原告）的场地，其行为是一种侵权行为。依据《中华人民共和国民法通则》第四条“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则”和第五条规定“公民、法人的合法权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯”以及《侵权责任法》第三条规定“被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任”。故此，一审原告要求一审被告停止侵权立即搬出一审原告的场地，一审法院对此予以支持符合法律规定。再次，本案件纠纷是双方服务合同到期后，双方不再续签合同，被告不搬离一审原告的小区场地和不移交小区所有资料（收取物业费档案、建筑图纸、停车费和广告费的收取账簿）而产生的纠纷。双方之间是服务与被服务之间的关系，根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第九条“消费者享有自主选择商品或者服务的权利。消费者有权自主选择提供商品或者服务的经营者，自主选择商品品种或者服务方式，自主决定购买或者不购买任何一种商品、接受或者不接受任何一项服务”。既然双物业服务合同已经到期，一方不愿意与其续签合同，另一发不得强迫接收服务，否者违犯以上规定。至于被上诉人的辩解和使用的法律对此案不适用。因为其使用的法律与本案件不是同一法律关系，故此，被上诉人（一审被告）的上诉请求不能够成立。综上所述：答辩人（一审原告）认为，一审法院依法作出的（2016）豫0103民初961号民事判决书第一项内容“被告郑州市一龙物业管理有限公司于判决生效之日起十日内搬出兰亭名苑小区”正确，认定事实清楚，适用法律正确，被上诉人（一审被告）提出的上诉请求和理由不能够成立，应依法驳回其上诉请求和理由，依法维持原判决第一项内容。
本院经审理查明的事实与原审法院查明事实一致。
本院认为，兰亭名苑业委会与一龙公司签订的《物业服务合同》系双方真实意思表示，合同合法有效。现合同已经到期，双方合同关系已经终止。上诉人兰亭名苑业委会诉称一龙公司应当支付兰亭名苑业委会停车费和广告费52000元，虽然兰亭名苑业委会提交了相关照片证明兰亭名苑小区内存在停放车辆情况，但一龙公司对该证据不予承认，且兰亭名苑业委会没有其他证据支持一龙公司应当支付其52000元的请求，对该上诉理由本院不予支持。上诉人兰亭名苑业委会要求一龙公司移交小区的资料，但没有提供有关证据证明该资料确实存在，对该上诉主张本院不予支持。上诉人一龙公司上诉称，依据《合同法》第三十六条的规定：“法律，行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采取书面形式但乙方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”一龙公司已经与兰亭名苑小区的业主之间形成了事实合同关系，但一龙公司与兰亭名苑小区的业主之间并没有约定采用书面形式订立合同，因此不能证明双方之间已经存在事实合同关系，对一龙公司的该上诉理由，本院不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2200元，由郑州市二七区兰亭名苑业主委员会负担1100元，由郑州市一龙物业管理有限公司承担1100元。
本判决为终审判决。
审判长 成 锴
审判员 陈启辉
审判员 于岸峰
二〇一六年六月二十八日
书记员 时颖杰