广西壮族自治区贺州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）贺民二终字第219号
上诉人（一审被告）：李世勇。
委托代理人：杨桦，贺州市八步区法律事务中心法律工作者。
被上诉人（一审原告）：彭鼎乾。
委托代理人：钟晨，广西桂东律师事务所律师。
委托代理人：梁红霞，广西桂东律师事务所律师。
上诉人李世勇因与被上诉人彭鼎乾房屋买卖合同纠纷一案，不服贺州市八步区人民法院（2014）贺八民二初字第778号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月18日受理后，依法组成由审判员凌丽琪担任审判长，代理审判员邓行奇、蒙晓华参加的合议庭，于2015年9月14日公开开庭审理了本案，书记员李经连担任法庭记录。上诉人李世勇及其委托代理人杨桦，被上诉人彭鼎乾及其委托代理人钟晨、梁红霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2009年12月15日，原告彭鼎乾与被告李世勇签订房屋买卖协议，约定：彭鼎乾自愿将位于贺州市八步区巩桥村牛仔湾房屋1栋［贺房权证字第××号，建筑面积726.90平方米。土地证号为贺集用（1994）字第28**号，土地使用面积118.84平方米］出售给李世勇。整栋房屋及土地总价198万元。分三期付款：第一期在2009年12月15日付5万元，第二期在房产证过户前付50万元，第三期在过户后，领到房产证和土地证时付清。过户所需一切费用由彭鼎乾负责。该土地现为集体土地，彭鼎乾负责将该土地转为国有出让土地，一切费用由彭鼎乾负责。彭鼎乾在收到李世勇第二期房款第61天起，该房屋交由李世勇使用。房屋土地证、房产证未过户到李世勇名下前，彭鼎乾将该房屋无限期租赁给李世勇永久使用，总租金就是第一期房款和第二期房款共55万元。李世勇租用后不论做任何使用都与彭鼎乾无关，彭鼎乾不得干涉。协议签订后，2009年12月15日，李世勇支付第一期5万元。2010年2月21日支付第二期房款5万元，同年3月3日支付第二期房款5万元，同年3月8日支付第二期房款40万元，同日支付第三期房款5万元，2010年5月15日支付第三期房款6.848万元。至此，被告李世勇共支付购房款66.848万元给原告彭鼎乾。原告彭鼎乾则按协议约定按时将房屋交付给被告李世勇使用。2011年4月18日，原告彭鼎乾前妻贺桂艳向该院提起诉讼，请求判令原告彭鼎乾与被告李世勇签订的房屋买卖协议无效。2011年6月8日，该院作出（2011）贺八民二初字第231号民事判决书，判决：驳回原告贺桂艳的诉讼请求。原告彭鼎乾前妻贺桂艳不服判决，提起上诉。2011年10月12日，本院作出（2011）贺民二终字第73号判决书，判决：驳回上诉，维持原判。协议履行期间，在被告李世勇使用房屋约两年时间左右，原告彭鼎乾未经被告李世勇同意，将房屋占归自己，不准被告使用。为此，2014，年4月4日，被告向该院提起诉讼，请求判令原告彭鼎乾立即停止侵权，撤离占用房屋并赔偿损坏房屋的损失。2014年8月28日，该院作出（2014）贺八民一初字第212号民事判决书，判决：一、被告彭鼎乾应立即停止对原告李世勇购买的座落贺州市建设西路168号房屋［房产证为：桂房证字第××号，集体使用权证为：贺集用（1994）字第2839号］的侵权，撤离该房屋。二、驳回原告李世勇的其他诉讼请求。原告彭鼎乾不服判决，提起上诉。2014年12月12日，本院作出（2014）贺民一终字第281号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。
一审法院经审理认为，本案争议的焦点是：因原、被告双方交易的房屋使用的土地属于集体土地而使得合同无法履行，是否应认定双方签订的房屋买卖协议存在违背公平原则情形进而适用情势变更原则予以解除。
关于合同标的物问题。原、被告双方交易的房屋属于农村村民自建，依法进行了房屋产权登记，而建房所使用的土地属于集体土地中由农村集体组织分配给作为该集体组织成员农村村民的建设住宅使用的宅基地。对于房屋原告享有完全的所有权，而对于建房所用集体土地性质的宅基地所有权当属集体无疑，未建房屋的农村村民自留宅基地以及建有房屋的农村村民自留宅基地能否转让流转、如何转让流转，国家法律政策目前尚无明确作出规定。
合同本意即合同目的问题。根据原、被告双方签订的协议内容，可以认定双方合同的本意是转让房屋所有权，即房屋买卖的意思表示，由于所交易的房屋使用了集体土地的特殊原因，双方订立协议时已预见到转让房屋所有权的合同目的不一定能实现，退而以租赁方式追求房屋使用权的转让，即协议第6条约定的“房屋土地证，房产证还未过户到乙方名下前，甲方将该房屋无限期租赁给乙方永久使用，总租金就是第一期房款和第二期房款共五十五万元整”。因此，合同本意既有房屋买卖也有房屋租赁的意思表示。
合同义务及义务履行问题。本案房屋买卖协议为双务合同，由被告给付房款及有关证照的办理费用，原告交付房屋并办理房屋及房地产的相关过户手续。实际履行过程中，被告依约给付了约定应付的款项，而原告也依约交付了房屋给被告使用，但是，原告必须履行的房地产过户手续办理义务未履行。原告的该项义务未能履行的原因，原告主张是由于建房所使用的土地属于集体土地，目前国家政策不允许过户，被告认为是由于原告懈怠所致，存在消极履行。根据该院调取自贺州市国土资源局的证明材料所。反映的情况看，涉及本案房屋交易的土地过户流转问题，能否过户流转，如何过户流转，法规政策规定并不明确。原告是否履行懈怠，存在消极履行，双方均负有举证责任，但是，原告应提供确实证据证明自己已经履行过该项义务。
合同应否解除问题。原告主张双方签订的协议存在不公平，履行过程中发生了可以适用“情势变更原则”而解除合同的情形。公平问题，因协议是双方在平等、自愿、协商一致的基础上达成的，并不有违公平原则。所谓的“情势变更原则”指的是在合同履行过程中，发生了合同双方订立合同时无法预见的客观情形，致使合同目的无法实现则变更或者解除合同的规则，本案协议买卖房屋所有权转移的合同目的不能实现的原因，是由于建房所用土地为集体土地，存在过户问题，而这一问题，原、被告双方在订立合同时已经预见到了，并约定了解决这一问题的条款，即由卖转为租，因而，原告主张适用“情势变更原则”而解除合同，理由不能成立。但是，本案交易的房屋历经多年未能实现所有权转移的合同目的，也是客观事实，事实上存在合同履行不能的客观现实。房地产过户，必须由相关部门依据相关规定给予办理，结合本案实际，目前不能办理过户手续，可以归结于合同法第九十四条第（五）项“法律规定的其他情形”的原因。因此，根据上述客观现实，双方协议中关于房屋所有权转移的约定条款应予解除。至于原、被告双方关于房屋不能过户即由卖转租问题，原、被告双方在协议中作出了“彭鼎乾将该房屋无限期租赁给李世勇永久使用”的约定，该约定违背了合同法关于租赁期限的相关法律规定。双方在房屋买卖协议关于所有权转移条款解除后，房屋租赁即房屋使用权条款是否还要履行下去的问题，原、被告双方应进行再协商，协商不成，双方都有起诉至法院请求变更或者解除合同的权利。房屋所有权转移的条款解除后，原、被告双方据此条款所获得的对价，依法应相互返还，被告返还房屋给原告，原告返还购房款及资金占用费给被告，资金占用费应以同期银行贷款利率计算较为适宜。原告主张放弃追索被告使用房屋两年的收益，但是，在协议相关条款未解除前，该项权益并不属于原告。
综上所述，判决：一、解除原告彭鼎乾与被告李世勇于2009年12月15日签订的房屋买卖协议关于房屋所有权转让的条款。二、被告李世勇应于本判决生效后十日内将座落贺州市建设西路168号房屋［房产证为：桂房证字第××号，集体使用权证为：贺集用（1994）字第2839号］交还给原告彭鼎乾。三、原告彭鼎乾返还购房款本金66.848万元及利息（中国人民银行同期同类贷款利率计算，本金及起算时间：2009年12月15日本金5万元；2010年2月21日本金5万元；2010年3月3日本金5万元；2010年3月8日本金45万元；2010年5月15日本金6.848万元）给被告李世勇。
上诉人李世勇不服一审判决，上诉称，一、一审判决认定事实和适用法律不当，实体处理显失公平。1、一审法院以“本案交易的房屋历经多年未能实现所有权转移的合同目的”、“目前不能办理过户手续，可以归结合同法第九十四条第（五）法律规定的其他解除情形的原因”解除上诉人与被上诉人于的房屋买卖协议关于房屋所有权转让的条款属于适用法律错误。合同法第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（五）法律规定的其他情形。第（五）项法律规定的其他解除情形，并不是一个兜底条款，即除了上述四种法定解除情形，该法还规定了其他解除合同的情形。本案不存在上述法律条款所规定的情形，因此，一审法院判决适用该条款来支持被上诉人的请求解除权与本案客观事实和法律规定不符。2、涉案房屋是依法取得产权登记的自建房，不属于法律禁止买卖出让范围，也不属于禁止办理产权过户登记手续范围。现行《土地管理法》、《物权法》及房地产交易的法律法规均未有对涉案房产作出强制性或禁止性规定，而从合同效力来说，该合同合法有效，且该合同效力亦经人民法院生效判决确认。既然合同效力明确，合同条款对合同双方均具有法律拘束力，双方均负有履行合同的权利义务。因此，一审认定本案合同存在解除的法定事由或者合同客观不能履行的事实并不明确，完全没有事实依据，仅凭“房地产过户必须由相关规定给予办理，结合本案实际，目前不能办理过户手续”为由解除合同。事实上自本案合同签订至今未有我市土地或房产管理部门或者是国家法律法规作出明确规定此类房屋买卖交易违法，不准予办理过户手续，而依据现行房地产交易办理房产登记过户手续的流程是先对交易房屋所占用的土地性质流转后再办理房屋产权登记手续，并不是不能办理。因此一审判决以本案争议房屋买卖合同客观上不能办理登记过户手续作为合同客观上无法履行的事由，解除司法程序上己生效的合同显然错误。3、房屋买卖协议己约定，卖方应于房屋交付使用后负责将该土地转为国有出让地，一切费用由卖方负责。而事实上在合同履行期间，卖方由于房屋出售价格因市场发生变化反悔，至今未向相关部门提交办理过户申请才是导致未能进行产权过户的真正原因，房地产登记管理部门至今也未对涉案房屋过户申请作出不准予办理的行政行为。一审判决用民事审判权替代行政许可权或行政部门行政行为违法违宪。4、本案诉讼中，一审法院以案件争议较大、案情复杂为由将审判程序由简易程序转为普通程序审理，实体处理存在原判决与本案判决冲突问题，应依法提交该院审委会讨论而未提交，程序不合法。
二、一审法院受理程序和实体判决处理错误，并引发连环诉讼，激化本案双方当事人的矛盾，直接损害上诉人的切身利益，极可能引起冲突。1、本案被上诉人诉讼属于重复诉讼，双方争议的房屋买卖合同经人民法院两审终审并作出生效判决，确认双方签定的房屋买卖协议合法有效，双方应继续按买卖协议履行。贺州市八步区人民法院（2014）贺八民一初字第212号民事判决书也确认双方签定的房屋买卖协议合法有效，双方应继续按该协议履行，并认为被上诉人违反约定，违反诚实信用原则而支持上诉人要求被上诉人停止侵权、撤离占用房屋的请求。被上诉人以同一事由向同一人民法院请求处理，属于重复诉讼，违背一事不二诉的民事诉讼原则，而前后矛盾的判决明显错误。2、被上诉人具有不当得利或虚假诉讼的企图，因为在合同履行期间，卖方出于房屋出售价格市场发生升值变化而反悔，至今未向相关部门提交办理过户申请，其目的是为了争取房产升值的收益。诉讼中，被上诉人曾多次提出解除合同的目的是房产升值收益和再次出售的获益。一审判决支持被上诉人解除合同可重新获利的目的，违背司法公平公正的意义和原则。3、一审法院实体判决不当，不利于本案纠纷解决并引发连环诉讼，激化矛盾，双方极可能因合同履行引发冲突，影响社会团结稳定，未体现社会效益。4、一审法院判决解除房屋买卖协议，只判决被上诉人返还上诉人购房款本金668480元和利息，没有考虑到上诉人对房屋修缮、装修投入的巨大费用及上诉人对投资的预期收入。被上诉人请求解除合同的请求权应该在签订合同之日起一年之内，而不是房屋升值后的今天提出。当时的交易价格与目前的市场价格有巨大的差价，而依合同约定房屋升值或增值部分的利益属于上诉人而不是被上诉人。本案的被上诉人基于见利忘义诉讼及主张解除合同，侵害了上诉人依合同所取得房屋升值的收益权，有悖信赖利益保护原则、诚实信用原则以及公平买卖原则。按照合同法的相关规定：合同解除后，确因一方的过错造成另一方损害的，有过错的一方应向受损害方赔偿损害，不能因合同解除而免除其应负的赔偿责任。5、一审法院确认依据合同约定，交易房产如无法办理过户的情况下，由房屋买卖转为租赁的约定，该条款己由法院生效判决确认且已申请执行，依据合同法有关租赁期限的相关规定，是超出租赁期限的部分无效而己。上诉人有权继续租用利用该房子，直到20年期限满为止。一审法院判决否定原生效判决执行，解除己生效应履行的合同义务是错误的。
综上所述，1、请求二审法院依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或驳回起诉；2、本案的诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人彭鼎乾答辩称，一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确、程序合法，应予以维持。一、原审判决适用法律正确。贺州市国土资源局的复函中明确，根据我国的土地管理法，集体土地不能直接过户，涉及集体土地使用权处置的，应报批相应政府部门，依法公开供应，重新确定土地使用权人；上诉人提供的申请报告证明被上诉人到过国土资源局办理本案土地的过户手续，但未获许可。由于我国目前法律及法规的限制导致本案的房地产无法过户，上诉人无法获得该房屋的所有权、被上诉人无法获得未支付的将近70％的售房款，双方合同目的都无法实现，因此原审判决认定该情形符合合同法第九十四条第（五）款法律规定的其他可以解除合同的情形并无不妥。二、本案不是重复诉讼。虽然围绕本案的房屋买卖协议有合同效力之诉、排除妨碍之诉、解除合同之诉，三个诉讼并不是同一案由且前两个诉讼也不是被上诉人提起的，对于被上诉人而言，因房地产无法过户，无法取得剩下的绝大部分房款，故提起解除合同之诉以维护自己的合法权益，前两个诉讼并不能解决房地产过户及剩下房款问题，本案只有解除合同之诉能解决这些问题。三、该房屋买卖协议实际己口头解除，上诉人才是真正不讲诚信耍赖的一方。知道房地产无法过户后，双方就达成了口头协议：解除房屋买卖协议，为弥补上诉人的损失，被上诉人支付了48480元利息给上诉人，并把房屋免费让上诉人使用两年，两年期满交还被上诉人。这两年的免费使用也给上诉人带来了近40万元的租金收入，被上诉人并不是没有承担相应的责任。上述如果不是事实，被上诉人不会在两年期满后才收回房屋。四、房屋买卖协议签订时被上诉人并不知道房屋不能过户，其中的租赁条款是指未办好房地产过户手续之前以租赁的形式给上诉人使用，而不是永久，在知道不能过户后，双方亦己口头解除协议。如果是永久，上诉人只支付62万元就能使用该房屋至少20年，一个月才不到2600元的租金，在这寸土寸金的商业区，一栋建筑面积700多平米的门面房，明显是过低的，违反公平原则的。被上诉人如果知道本案房地产不能过户，肯定不会订立该条款。五、一审判决是最符合法律规定、最兼顾双方利益、公序良俗、社会效果的判决。一审判决解除了协议中关于所有权转让的条款、上诉人返还房屋，并判决被上诉人返还已支付房款的本金和利息，被上诉人在拿回房屋的同时也要承担返还已支付房款及赔偿上诉人损失即房款利息，这是合同法第九十七的规定；本案而言，因房地产无法过户导致双方合同目的无法实现，只能解除所有权转让的条款，如果不解除，上诉人就会提出继续履行合同之诉，要求过户，这一诉求被上诉人是无法做到的，因此一审判决兼顾了双方利益和法律规定，判决解除，但也判决被上诉人承担相应的责任，被上诉人也付出了相应的代价，之前就已支付过一次利息，也让上诉人免费使用了两年，判决后又再次承担返还房款和支付利息。被上诉人实际上己承担超过法律规定的责任。本案的房屋本来就是国家近年来在各种媒体上宣传的小产权房，不能过户的，整个社会也形成了这样的认知，因此一审判决也是最符合公序良俗、社会效果的判决。
双方当事人对一审查明的事实没有异议，但上诉人认为一审遗漏查明：1、合同无法履行的目的是被上诉人彭鼎乾消极履行，上诉人李世勇一审提交的证据5、6、7、8都能客观反映诉争房屋被上诉人没有按照合同约定的义务去履行防务的过户义务；2、产权行政部门至今也没有作出房屋不能登记过户的行政决定；3、已经进行装修使用的事实。
双方当事人在二审期间没有新证据提交。
综合诉辩意见，一审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，双方当事人对2009年12月15日签订的《房屋买卖协议》效力无异议，且本院（2014）贺民一终字第231号生效民事判决书中已确认该合同合法有效，因此，当事人应当按照合同约定全面履行合同义务。本案买卖房屋目的目前虽不能实现，但双方在买卖协议中约定了解决办法即第6条明确约定，在房屋过户之前，双方为租赁关系，也即买卖不成可转为租赁并非约定解除协议或解除买卖条款。协议中讼争房屋的租赁期限约定为未过户之前永久性使用，该约定违反《中华人民共和国合同法》第二百一十四条租赁期限为20年的规定，但该条款还规定超过20年期限部分无效，并不是规定“约定为永久性使用”的协议就无效或应当解除。20年租赁期限内合法租赁仍是法律应当保护的租赁关系，且双方也实际履行，不存在不能履行的问题。双方当事人2009年12月15日签订的《房屋买卖协议》不具备《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除情形，也不具备合同约定的解除条件，《房屋买卖协议》解除将消灭双方全部租赁关系，违反法律关于租赁的相关规定，被上诉人彭鼎乾要求解除协议的理由不成立，对被上诉人彭鼎乾的主张本院不予支持。
一审判决解除协议中关于房屋所有权转让的条款没有事实依据，与被上诉人彭鼎乾一审诉求不符；诉争房屋房产证返还不是被上诉人的诉求，本案不宜处理；协议约定的前期房款已转为租金，作为房款返还没有依据。以上一审判决不当之处本院予以纠正。
综上，上诉人李世勇上诉有理，一审认定事实清楚，但适用法律不当。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、撤销贺州市八步区人民法院（2014）贺八民二初字第778号民事判决；
二、驳回被上诉人彭鼎乾的诉讼请求。
一、二审案件受理费200元，由被上诉人彭鼎乾负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 凌丽琪
代理审判员 邓行奇
代理审判员 蒙晓华
二〇一五年十月八日
书 记 员 李经连