广东省清远市清城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1802民初2039号
原告：廖春红，女，1970年2月13日出生，汉族，住梅州市梅江区。
委托诉讼代理人：廖志球，广东贤兴律师事务所律师。
委托诉讼代理人：金秀芳，广东贤兴律师事务所律师助理。
被告：何剑槟，男，1982年9月12日出生，汉族，住佛山市三水区。
被告：林俏芬，女，1986年6月13日出生，汉族，住清远市清城区。
上述被告的委托诉讼代理人：温桂明，清远市清城区下廓法律服务所法律工作者。
第三人：中国农业银行股份有限公司清远分行，住所地清远市清城区新城连江路9号。
主要负责人：廖晓云，该分行行长。
委托诉讼代理人：刁海华、苏雨婷，该分行职员。
原告廖春红与被告何剑槟、林俏芬、第三人中国农业银行股份有限公司清远分行（以下简称农行清远分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告廖春红的委托诉讼代理人廖志球、被告何剑槟和林俏芬的共同委托诉讼代理人温桂明、第三人农行清远分行的委托诉讼代理人刁海华、苏雨婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告廖春红向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告与被告签订的关于清远市清城区××号湖××房的《房屋买卖合约》为有效合同；2.请求判令被告继续履行合同，将位于清远市清城区××号湖××房的房产在解除抵押后过户给原告；3.请求被告承担原告支付的律师费23750元；4.本案的诉讼费由被告承担。在诉讼中，原告增加诉讼请求：由原告代为归还涉案房屋被告尚欠的银行贷款。事实和理由：2017年3月7日，被告委托卢莎莎为代理人与原告签署了《房屋买卖合同》，原告购买被告位于清远市清城区××号湖××房。协议中双方议定房屋交易总金额为人民币475000元，原告于2017年3月7日将定金人民币50000元付给被告，同时约定首期款230000元在过户当天支付，如果卖方不卖，导致诉讼买方支付的诉讼费和财产保全费、律师费由卖方承担。并于2017年3月7日到东莞银行股份有限公司清远分行办理了按揭贷款手续，被告并出具了同意将清远市清城区××号湖××房出售给原告的承诺书和房屋买卖合同给银行申请办理按揭贷款。在办理银行按揭手续期间，因清远的房价急促上涨，被告见利忘义，拒绝办理银行赎证和过户给原告的手续，并通过刘东华律师发出律师函给本宗交易的中介所，要求中止交易，此后被告经原告多次催促后仍不办理赎证及过户手续。被告所出售的房屋是通过按揭购买，现抵押给银行，原告愿意支付被告尚欠的银行按揭款，以解除抵押。在过户当天支付首期款给被告。原告认为：双方签订的房屋买卖合同是合法有效的合同，根据诚实信用的原则，被告应当履行合同，按合同约定履行将房屋在解除抵押后过户给原告，现被告怠于履行过户义务侵犯了原告的合法权益，现向法院起诉，请查明事实，依法判决。
原告廖春红提供如下证据：1、原告与被告的身份证，拟证明原告与被告的诉讼主体资格；2、委托书、公证书、身份证，拟证明被告委托卢莎莎出售涉案的房屋；3、房屋买卖合同和收款收据，拟证明被告委托卢莎莎与原告签订合同，并收取原告支付的定金50000元；4、结婚证、户口本、产权证、权籍调查表，拟证明两被告是夫妻关系，所出售的房屋属两被告共同共有；5、承诺书、房屋买卖合同，拟证明被告向银行出具承诺书和签署买卖合同，同意将涉案房屋出售给原告；6、律师函，拟证明被告拒绝交易；7、委托代理合同、律师费发票，拟证明原告因诉讼支付了律师费23750元。
被告何剑槟、林俏芬辩称，被告何剑槟、林俏芬原来计划将位于清远市清城区××号湖××房屋出卖，并于2017年3月7日在广东××市国信公证处办理公证委托授权卢莎莎作为代理人，代理权限中第三点为：代为到清远住房和城乡建设局、国土、税务及相关部门办理上述房屋、国有土地使用证的登记过户、不动产登记、查册、转移登记、纳税的相关手续、代为签署和领取房地产、国土部门的转让合同及相关文件。经卢莎莎介绍被告何剑槟、林俏芬认识了原告廖春红，并于2017年3月7日签订一份房地产买卖合同，约定被告何剑槟、林俏芬将位于清远市清城区××号湖××房屋出卖给原告，成交价为545000元。2017年4月10日被告何剑槟、林俏芬发现卢莎莎在超越代理权的情况下同样在2017年3月7日用永盛置业的格式合同与原告廖春红签订一份房屋买卖合约。约定将被告何剑槟、林俏芬位于清远市清城区××号湖××房屋出卖给原告，成交价为475000元。被告何剑槟、林俏芬认为卢莎莎与原告廖春红在房屋交易中有欺骗行为，在2017年4月14日前往广东××市国信公证处办理了声明公证撤销卢莎莎作为房屋交易的代理人，并用电话、信息、微信通知卢莎莎。同日委托广东业证律师事务所发函《关于不再委托出售房屋的通知书》给清远清城区永盛中介服务部，不再委托中介出售房屋。2013年6月被告何剑槟、林俏芬购买清远市清城区××号湖××房屋时是先交首付，然后向农行清远分行按揭抵押贷款购买的，两被告至今仍每月依约归还贷款。房屋在2014年7月17日办理了房地产他项权证，清字第0100077234给农行清远分行。后来经查相关资料被告何剑槟、林俏芬位于清远市清城区××号湖××房屋因产权已经办了他项证，被告何剑槟、林俏芬无权出卖房屋给原告，便通知原告房屋交易终止。综上所述：两被告认为卢莎莎在2017年3月7日用永盛置业的格式合同与原告廖春红签订一份房屋买卖合约。约定将被告何剑槟、林俏芬将位于清远市清城区××号湖××房屋以475000的价格出卖给原告，卢莎莎的行为超越了代理权，卢莎莎与原告廖春红在房屋交易中有欺骗两被告的行为。在房屋交易过程原告明知两被告的房屋办了他项权证给农行清远分行，还与两被告交易，原告存在过错，位于清远市清城区××号湖××房屋因已经办了他项证给农行清远分行，房屋在未办理解除抵押手续的情况下交易必定损害抵押权人农行清远分行的利益，很显然两被告与原告于2017年3月7日签订的房地产买卖合同为无效合同，现原告请求确认两被告与原告于2017年3月7日签订的房地产买卖合同为有效合同，并要求继续履行合同支付律师费23750元于法无椐，请法院查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。
被告何剑槟、林俏芬提供如下证据：1、公证书、微信对话，拟证明两被告知道卢莎莎在房屋交易过程有超越代理权即取消授权委托，并通知卢莎莎本人；2、房地产权证、他项权证，拟证明两被告的涉案的房屋已办理他项权证给农行清远分行；3、个人借款凭证、借款合同，拟证明两被告购买涉案房屋向第三人借款280000元；4、中国农业银行个人明细对账单，拟证明两被告向银行借款后按月每月按时还款。
第三人农业行清远分行述称，一、原告与被告何剑槟、林俏芬之间的买卖合同纠纷，应由原被告之间解决。本案中，位于清远市清城区××号湖××房屋为被告何剑槟、林俏芬向清远豪美房地产开发有限公司按揭购买的商品房，并在不动产中心办妥了所有权预登记手续。依据我国物权法的有关规定，何剑槟、林俏芬有权处理该房屋。《中华人民共和国物权法》第十五条[合同效力和物权效力区分]当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。因此，原告与被告之间的买卖合同是否生效、是否存在纠纷，不影响第三人的抵押预告登记权利，应该由原被告双方之间解决。二、第三人撤销抵押预告登记的前提是必须收清贷款本息。何剑槟、林俏芬购买清远市清城区××号湖××房屋时，于2013年9月3日向第三人农行清远分行借款280000元，第三人农行清远分行已按约定发放贷款，并办妥了抵押预告登记手续，截止2017年6月4日，被告林俏芬仍欠第三人230743.65元（目前无发生逾期）。第三人农行清远分行办理的抵押预告登记是合法有效的，因此，第三人农行清远分行撤销抵押预告登记的前提是需收回贷款本息。
本院经审理认定事实如下，对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2017年3月7日，原告廖春红为买方、被告何剑槟、林俏芬为卖方、清远清城区永盛房屋中介服务部为经纪方签订一份《房屋买卖合约》，卖方由卢莎莎签名确认，该合约约定：“买卖房屋之地址为清远市清城区××号湖××号，建筑面积为94.27㎡，成交价格475000元；签订合同当天支付50000元作为定金，定金由中介方代管，首期款230000元（含定金）在过户当天支付给卖方,余款195000元办理银行按揭支付；双方约定真实成交价为475000元，银行签订的《按揭合同》和房管局签订的《广东省房地产买卖合同》关于总房价的条款与本合约如有冲突，以本合约的价格为准；如果卖方不卖房违约导致诉讼，则买方所支付的诉讼费、财产保全费、律师费由卖方承担；交易税费由买方支付，卖方交付房屋予买方使用之日期为卖方收齐楼款当天，卖方在交付房屋前必须付清一切欠费(如水电费、煤气费、管理费、电话费、有线电视费等)；卖方应在办理交易过户手续前将房屋的产权纠纷、债务、税项、租赁以及解除抵押等事项处理完毕，并保证交易过户完成时买方无须对上述事项负责，否则卖方赔偿买方由此引起的一切损失；如卖方在收取定金后不依合约条款将该物业售予买方视为违约，在经纪方发出通知关于到银行签署《按揭合同》或到房管局签署《广东省房地产买卖合同》并办理房屋交易手续后，仍不履行合约之条款，合约自动解除，卖方应承担违约责任，同时，卖方须退还所收买方之已付款项外，并须赔偿与定金同等数目之金额给买方以弥补买方之损失；买方不依合约履行视为违约，在经纪方发出通知关于到银行签署《按揭合同》或到房管局签署《广东省房地产买卖合同》并办理房屋交易手续后，仍未能履行合约之条款以至合约不能顺利完成，合约自动解除，买方应按合约的有关规定承担违约责任，同时，卖方有权没收定金，且有权再将物业售予任何人，但卖方不得再为此向买方追究责任或要求赔偿损失；等…。”同日，在东莞银行股份有限公司清远分行（以下简称东莞银行清远分行）办理涉案房屋按揭贷款手续时，原告（乙方）与两被告（甲方）签订了一份《房地产买卖合同》，该合同约定：“买卖房屋之地址为清远市清城区××号湖××号，建筑面积为94.27㎡，成交价格545000元，签订合同当天支付定金20000元，2017年7月30日前支付第一期房款145000元，余款380000元办理银行按揭支付，在办理好转让手续并核发新的《房地产权证》时付清，已付定金在最后一期付款时冲抵；双方在签订合同之日起30日内到市房产交易中心办理过户手续，2017年7月30日将房产交付给乙方；等…。”当日，两被告向东莞银行清远分行签署承诺书，承诺内容如下：1、本人将位于湖景湾花园地址为清远市清城区××号湖××号的房产出售给廖春红；2、本人已就上述房产出售事宜征得本人配偶及其他共有人的同意；3、本承诺是本人的真实表示，本人愿意承担因该承诺所引起的一切法律后果。庭审中，原告称东莞银行清远分行对按揭贷款申请未获得审批通过，但愿意一次性付清房款。
在签订合同当日，原告支付了定金50000元，涉案房屋的产权证登记权属人为何剑槟和林俏芬，共有情况登记为共同拥有。涉案房屋已办理抵押登记，抵押权人为农行清远分行，抵押借款280000元，截止2017年6月4日尚欠借款230743.65元，无发生逾期还款，农行清远分行同意涉案房屋在提前还清贷款的情况下可以撤销抵押登记。
2017年3月7日，两被告在清远国信公证处公证了一份《委托书》，受托人为卢莎莎，委托代办事务及权限如下：一、代为到中国农业银行股份有限公司办理位于清远市清城区××号湖××房屋的提前清还银行按揭贷款及还款手续，签署相关文件及办理相关手续，领取相关证件；二、代为向上述房屋所在地房管部门办理上述房屋的抵押、撤销抵押，领取他项权利证、房地产权证、国有土地使用证及签署相关文件；三、代为到清远住房和城乡建设局、国土、税务及相关部门办理上述房屋国有土地使用证的登记过户、不动产登记、查册、转移登记、纳税的相关手续、代为签署和领取房地产、国土部门的转让合同及相关文件；四、如需做二手按揭，则代为办理银行按揭贷款收取银行放款及首期楼款并签署相关文件；五、到相关部门代办有线电视、水、电、煤气的报装过户和缴费手续。委托权限至上述委托事项办理完毕之日止。2017年4月14日，两被告在清远国信公证处再公证了一份《声明书》，声明撤销2017年3月7日委托卢莎莎办理出售位于清远市清城区××号湖××房屋的相关事项的委托。2017年4月14日，广东业证律师事务所受两被告的委托，向经纪方清远清城区永盛房屋中介服务部发出《关于不再委托出售房屋的通知书》，告知清远清城区永盛房屋中介服务部不再委托出售位于清远市清城区××号湖××房屋，否则承担一切法律责任及后果。2017年4月25日，原告与广东贤兴律师事务所签订了一份《委托代理合同》，委托广东贤光律师事务所代理本案，代理费为23750元。
2017年7月27日，经本院向卢莎莎调查，据卢莎莎反映，林俏芬与卢莎莎是表姐妹关系，大约在2016年12月至2017年1月左右，林俏芬口头委托卢莎莎全权代售位于清远市清城区××号湖××房屋，何剑槟对此是知情无异议的，并由何剑槟将房屋锁匙交给卢莎莎以方便买受人看房，卢莎莎在与买受人廖春红及经纪方签订《房屋买卖合约》前，一直与林俏芬保持联系，交易价格475000元是林俏芬和何剑槟确定的，林俏芬是完全知悉并清楚房屋交易价格及付款方式的，2017年3月7日，由卢莎莎通知林俏芬和何剑槟一同到东莞银行清远分行与原告办理涉案房屋按揭贷款手续的，林俏芬和何剑槟对房屋转让的事实并无异议，2017年4月14日，林俏芬发信息给卢莎莎，通知卢莎莎撤销代售房屋的授权。
本院认为，本案争议焦点主要有：1、卢莎莎与原告及经纪方三方签订的《房屋买卖合约》是否有效及能否继续履行；2、被告是否违约。
关于卢莎莎与原告及经纪方签订的《房屋买卖合约》是否有效及能否继续履行，原告廖春红为买方，被告何剑槟、林俏芬为卖方，清远清城区永盛房屋中介服务部为经纪方，三方于2017年3月7日签订了一份《房屋买卖合约》，卖方由卢莎莎签名，合约约定在签订合同当天支付定金50000元。当日，原被告在东莞银行清远分行办理涉案房屋二手房按揭贷款手续时再签订了《房地产买卖合同》，该合同约定签订合同当天支付定金20000元，并由两被告向东莞银行股份有限公司清远分行签署了承诺书，承诺将涉案房屋出售给原告。当日，原告支付了定金50000元。涉案房屋属于重大价值财产，正常情况下，如果未经得产权人即两被告的授权同意，卢莎莎擅自出售处分被告的房屋，将会承担巨大的法律风险，卢莎莎具有完全民事行为能力，应当清楚擅自处分他人财产需要承担的法律后果，故此，对卢莎莎称是获得被告授权同意才代售处分涉案房屋，具有高度的可信性，此外，从支付定金来看，原告是按照与卢莎莎及经纪方三方签订的合同约定支付了定金50000元，而被告与原告在后签订的《房地产买卖合同》约定支付定金金额为20000元，在东莞银行清远分行办理按揭贷款时，被告对房屋转让的事实及定金支付方式和金额均没有异议，当天，被告还办理了公证委托，授权卢莎莎办理涉案房屋提前还贷赎证及产权转移登记等相关手续，综合上述情况来看，两被告对卢莎莎与原告及经纪方三方签订了《房屋买卖合约》转让涉案房屋是知悉并无异议的事实，存在客观真实性，本院予以确认，对被告抗辩认为卢莎莎无权代理出售涉案房屋及不予确认卢莎莎与原告及经纪方三方签订的《房屋买卖合约》的意见，本院不予采纳。上述《房屋买卖合约》及《房地产买卖合同》，其内容是当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，原被告均应恪守履行。原告已按合同约定支付了定金，并且在未获得同贷审批通过的情况下愿意一次性付清房款，原告已履行了合同约定义务，但被告未按合同约定提前还贷赎回房产证及办理房屋产权转让登记手续，并且明确表示悔约，被告的行为已构成违约，根据《房屋买卖合约》第十一条约定“卖方在收取定金后不依合约条款将该物业售予买方，则视为卖方违约。在经纪方发出通知关于到贷款银行签署《按揭合同》或到房管局签署《广东省房地产买卖合同》及办理房屋交易手续后，仍不履行合约之条款，本合约自动解除，卖方应按本合约之有关规定承担违约责任。同时，卖方除须退还所收买方之已付款项外，并须赔偿与定金同等数目之金额给买方以弥补买方之损失”，该条款已约定解除合同的条件，在被告明确表示不再出售房屋给原告的情况下，原告无权利主张要求被告继续履行合同办理房屋产权转移登记，而应当向被告主张违约责任，故对原告请求确认与被告签订的关于清远市清城区××号湖××房的《房屋买卖合约》为有效合同，事实及依据充分，本院予以支持，对原告要求被告继续履行合同，将位于清远市清城区××号湖××房的房产在解除抵押后过户给原告的请求，依据不足，本院不予支持。
关于被告是否违约，由于被告未按合同约定履行义务已构成违约而导致本案纠纷，原告为此雇请律师代理诉讼，并提供了代理费发票，代理费23750元并未违反有关收费标准，本院予以确认，根据合同补充协议约定“如果卖方不卖房违约导致诉讼，则买方所支付的诉讼费、财产保全费、律师费由卖方承担”，故对原告请求被告承担律师费23750元，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、限被告何剑槟、林俏芬于本判决生效之日起7日内向原告廖春红支付律师费23750元；
二、驳回原告廖春红的其他诉讼请求。
案件受理费8426元，减半收取计4213元，保全费2895元，合共7108元，由被告何剑槟、林俏芬负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。
审判员 梁健球
二〇一七年七月二十七日
书记员 黎婉华
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。