广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终19330号上诉人（原审被告）：广州市长誉贸易有限公司，住所地广东省广州市荔湾区西华路太保直街21号205房。法定代表人：卢岳淑，经理。委托诉讼代理人：李文健，广东南国德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹喆，广东南国德赛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市标准件工业公司，住所地广东省广州市越秀区大德路128号二楼。法定代表人：骆继荣，经理。委托诉讼代理人：罗国林，广东格林律师事务所律师。委托诉讼代理人：何叶，广东格林律师事务所实习律师。原审第三人：刘良宗，男，汉族，1972年8月4日出生，住广东省广州市荔湾区。原审第三人：邓汝花，女，汉族，1979年7月3日出生，住广东省广州市荔湾区。原审第三人：卢城辉，男，汉族，1987年2月13日出生，住广东省广州市荔湾区。原审第三人：张耀芳，女，汉族，1968年11月25日出生，住广东省广州市荔湾区。原审第三人：武柳红，男，汉族，1974年4月10日出生，住广东省广州市荔湾区。原审第三人：陈国广，男，汉族，1969年4月16日出生，住广东省广州市荔湾区。原审第三人：韦秀梅，女，汉族，1963年2月10日出生，住广东省广州市荔湾区。原审第三人：赵华成，男，汉族，1964年8月27日出生，住广东省广州市荔湾区。原审第三人：阳纯余，男，汉族，1962年12月15日出生，住广东省广州市荔湾区。原审第三人：江先武，男，汉族，1966年12月3日出生，住广东省广州市荔湾区。原审第三人：梁任移，女，汉族，1978年9月5日出生，住广东省广州市荔湾区。原审第三人：甘志猛，男，汉族，1972年9月25日出生，住广东省广州市荔湾区。原审第三人：李正姣，女，汉族，1977年1月5日出生，住广东省广州市荔湾区。原审第三人：周汉兴，男，汉族，1951年8月30日出生，住广东省广州市荔湾区。上诉人广州市长誉贸易有限公司（以下简称长誉公司）因与被上诉人广州市标准件工业公司（以下简称标准件公司）及原审第三人刘良宗、邓汝花、卢城辉、张耀芳、武柳红、陈国广、韦秀梅、赵华成、阳纯余、江先武、梁任移、甘志猛、李正姣、周汉兴房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2017）粤0103民初3858号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人长誉公司委托诉讼代理人李文健，被上诉人标准件公司委托诉讼代理人罗国林、何叶，原审第三人刘良宗、邓汝花、卢城辉、张耀芳、陈国广、阳纯余到庭参加诉讼。本案现已审理终结。长誉公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法发回重审；或撤销一审判决第三、四、五、六项，改判长誉公司无需承担腾空、搬迁及返还的义务，并改判长誉公司按照与标准件公司签订的《广州市房屋租赁合同》的约定支付使用费。2.本案受理费由标准件公司负担。事实和理由：（一）本案遗漏了必要诉讼当事人。长誉公司已将涉案房屋分拆转租给第三人，长誉公司并非实际使用人。标准件公司要求腾空、退回房产理应将全部使用人列为本案第三人参加诉讼。一审法院公告后，长誉公司也提出还有未参加诉讼的第三人，但一审法院未予理会。本案遗漏了刘卓昕、陈惠卿两位房屋实际使用人作为必要参加诉讼的当事人，因此依法应发回重审。（二）因长誉公司并非房屋实际使用人，故长誉公司不能向标准件公司交还房产。因长誉公司已将房屋转租给本案第三人使用，在各第三人不能将房屋交还的情况下，长誉公司也不能将已转租的房屋交付给标准件公司，且长誉公司也无权强制要求第三人搬走。一审法院判决长誉公司有义务将各第三人使用的房屋交还给标准件公司，该判项是长誉公司无法履行的，只有等标准件公司申请法院强制执行。（三）长誉公司与标准件公司之间形成不定期租赁合同关系。涉案租赁合同到期后，长誉公司与标准件公司一直就继续承租事宜进行协商，且在此期间，长誉公司一直缴交租金，标准件公司也收取了长誉公司缴纳的租金且对租金的数额无异议。因此，长誉公司与标准件公司之间形成了不定期租赁合同关系，故应按照双方签订的《广州市房屋租赁合同》计算房屋使用费。标准件公司辩称，（一）长誉公司与标准件公司之间并不形成不定期租赁关系。长誉公司与标准件公司于2011年10月27日签订的《广州市房屋租赁合同》及《补充协议》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法属于合法有效合同。该租赁合同于2016年12月31日期限届满，但在期限届满前，标准件公司曾于2016年11月2日向长誉公司发出《通知》并征询其是否续租，但长誉公司收到该通知后并未在指定的期限内作出续租的意思表示；2016年12月23日，标准件公司再次告知长誉公司租赁合同即将期限届满，要求长誉公司在合同期满前腾空返还租赁物，双方并未达成继续租赁的合意。租赁期满后，对于长誉公司继续占有使用租赁物的行为，标准件公司也通过发送律师函、当场催告甚至提起诉讼等方式明确提出异议，不符合《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第二百三十六条关于不定期租赁的规定，至于长誉公司支付的所谓租金只是其恶意、非法占有租赁物期间的部分占有使用费，长誉公司仍应按照租赁物的实际经营用途并参照广州市房屋租金参考价支付剩余占用使用费。因此，一审法院认定长誉公司与标准件公司之间的租赁关系于2016年12月31日租赁合同及补充协议期满时终止，事实认定清楚，适用法律正确。（二）租赁期限届满，长誉公司应将租赁物腾空、返还给标准件公司。基于前述，长誉公司与标准件公司之间的租赁关系已于2016年12月31日租赁合同及补充协议期满时终止，根据双方签订的涉案租赁合同第七条“乙方的权利和义务”第3项“租赁期届满，应将原承租房屋交回甲方（即标准件公司）”的约定以及合同法第二百三十五条的规定，长誉公司应将租赁物腾空、返还给标准件公司。（三）本案并不存在遗漏必要参加诉讼的当事人的情况，长誉公司要求法院发回重审无事实和法律依据。一审审理期间，一审法院已经在租赁物显眼处张贴公告，要求租赁物的实际使用人前往一审法院主张权利，为此，一审法院履行了相应了法定程序。经公告送达后，即使存在所谓的实际使用人未能出庭参加诉讼，也是其个人原因。且根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十六条及第二百四十条的规定，经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，不影响案件的审理。（四）长誉公司应按照租赁物的实际经营用途并参照广州市房屋租金参考价向标准件公司支付占有使用费。首先，合同到期后，标准件公司从未同意长誉公司以原租赁合同的租金标准支付占有使用费。长誉公司参照原租赁合同的租金标准所支付的占有使用费，只是长誉公司恶意、非法占有涉案物业期间的部分占有使用费，长誉公司仍应按照租赁物的实际经营用途并参照广州市房屋租金参考价支付剩余占有使用费差额。其次，根据涉案租赁合同第九条约定以及合同法第一百一十三条规定，租赁期满后，长誉公司不及时返还涉案物业的行为属于违约行为，标准件公司因长誉公司违约而受到的最直接的损失即房屋进入租赁市场后可获得的租金收益，即标准件公司可按照同地段附近区域租金参考价所获得的租金收益。最后，原租赁合同约定的租金虽然是合同双方真实意思表示，但该意思表示的效力范围只是在原合同期限内，合同期满，双方基于合同产生的租赁关系也归于消灭。在双方没有达成新的合意的情况下，如果适用原租金标准来确定房屋占有使用费，在当今房屋租金价格不断上涨的市场形势下，长誉公司不按时返还房屋构成违约，却无需按租赁期满后上涨的租金参考价支付租金，这样就获得了比按时返还房屋更大的经济利益，其导致的社会效果可能是更多的承租人会选择违约，等于变相鼓励了不诚信行为，违背了侧重保护守约方的司法政策。因此，只有以长誉公司违约时涉案物业同地段附近区域的租金参考价来确定占有使用费，才能够起到弥补标准件公司损失的作用。综上所述，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，程序合法，请求法院依法驳回长誉公司的上诉请求。刘良宗、邓汝花、卢城辉、张耀芳、陈国广、阳纯余陈述称，搬迁有困难，不同意搬迁。武柳红、韦秀梅、赵华成、江先武、梁任移、甘志猛、李正姣、周汉兴经本院传票传唤无到庭应诉。标准件公司向一审法院起诉请求：1.长誉公司腾空、返还位于广州市荔湾区西华路太保直街21号205房、太保直街23号103房、乐华街2号之一首层、乐华街1号的租赁物；2.长誉公司支付自2017年5月1日至实际腾空、交还租赁物之日止的占有使用费（按照2016年度广州市房屋租金参考价计算，暂计至2017年5月15日的占有使用费72751.46元），及2017年1月1日至2017年4月30日的占有使用费差额人民币474563.68元；3.长誉公司支付自2017年1月1日起至实际腾空、返还租赁物之日止的占有使用费利息损失（以欠交的占有使用费（包括差额）为基数，按照银行同期贷款年利率4.35%上浮50%计算，暂计至2017年5月15日的利息损失为8035.9元）。一审法院认定事实：广州市国土局房管局在2001年2月20日核发的穗房地证字第××号房地产证，显示广州市荔湾区西华路太保直街23号103房的权属人是标准件公司，建筑面积450.37平方米，登记工业用途。广州市国土局房管局在2001年2月20日核发的穗房地证字第××号房地产证，显示广州市荔湾区西华路太保直街21号205房的权属人是标准件公司，建筑面积153.92平方米，登记办公用途。广州市房地产权属证明书、房地产产权情况表显示广州市荔湾区西华路乐华街2号之一首层的权属人是标准件公司，登记综合用途。2011年10月27日，标准件公司与长誉公司签订《广州市房屋租赁合同》，约定长誉公司承租广州市荔湾区西华路太保直街21号205房、太保直街23号103房、乐华街2号之一首层、乐华街1号的租赁物作商业用途，建筑面积2600平方米，租赁期限2012年1月1日至2013年12月31日的月租金25583元，2014年1月1日至2016年12月31日的月租金26862元，租金按月结算，在每月的第十日前支付；租赁保证金33000元在租赁期满或解除合同之日退回；逾期支付租金的，每逾期一天按欠款额的2%支付违约金；租赁期满，如需继续租赁房屋的，应提前90天协商另行签订合同。同日，双方还签订《补充协议》，约定长誉公司负责维护租赁房屋的所有设施并承担所有的维修费用；标准件公司同意长誉公司根据自身经营实际情况需要，可对场地进行转租或分租经营，分租、转租场地及商铺由长誉公司直接管理。长誉公司支付了租赁保证金33000元。长誉公司陈述承租租赁物后，广州市荔湾区西华路太保直街21号205房登记办公用途，实际作住房用途，由公司使用；太保直街23号103房登记工业用途，实际作商业用途，有一部分由公司使用，经营快餐店，另一部分转租给别人经营，作仓库存放桶装水；乐华街2号之一首层登记综合用途，实际作商业用途，转租给别人经营小型超市；乐华街1号未登记用途，实际作居住用途，转租给街道的清洁工、保安约几十人；作宿舍用途。一审法院在审理期间，在租赁物显眼处张贴公告，要求实际使用人来院登记主张权利，刘良宗、邓汝花、卢城辉、张耀芳作为太保直街23号103房的实际使用人主张权利，武柳红、陈国广、韦秀梅、赵华成、阳纯余、江先武、梁任移、甘志猛、李正姣作为乐华街1号房屋的实际使用人主张权利，周汉兴作为乐华街2号之一首层的实际使用人主张权利。2016年11月2日，标准件公司委托广州机电物业管理有限公司发出《通知》，告知租赁合同将于2016年12月31日到期，要求在2016年11月15日前以书面确认是否续租，如不按时确认续租意向，视为不续租。11月8日，长誉公司的卢长贵签收此通知。2016年12月23日，标准件公司发出《告知函》，告知租赁合同将于2016年12月31日到期，要求长誉公司在2016年12月31日前立即腾空房屋并返还租赁物，广州市荔湾区西华路乐华街1号的租赁物作为宿舍转租给自然人，该租赁物存在重大防火隐患，应在返还前进行消防整改。当日，长誉公司的卢长成签收此函。租赁合同期限内的租金已按约定正常支付。2017年1-4月期间的租金也按合同约定的租金数额26862元/月支付。2017年4月17日，标准件公司委托广东格林律师事务所发出《律师函》，称广州市荔湾区西华路太保直街21号205房、太保直街23号103房、乐华街2号之一首层、乐华街1号的租赁物的租赁合同在2016年12月31日期满，要求长誉公司返还租赁物。2017年5月2日，长誉公司向广州机电物业管理有限公司发出《关于场地租赁的几点建议》，称承租广州市荔湾区西华路太保直街21号场地经营多年，租赁合同将于2016年12月31日到期，希望能按原租金增加10%签订新的租赁合同。一审法院认为，标准件公司与长誉公司在2011年10月27日签订的《广州市房屋租赁合同》和《补充协议》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，依法应认定为有效合同。租赁合同在2016年12月31日期限届满，标准件公司在2016年11月2日通知并征询是否续租，但长誉公司在指定的期限内并未作出续租的意见表示；标准件公司在12月23日再次告知租赁合同即将期限届满，要求长誉公司在合同期满前腾空返还租赁物，租赁双方未达成继续租赁的合意，标准件公司对长誉公司的继续占有使用也明确提出异议，不符合《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”，因此，一审法院依法确定租赁双方在2011年10月27日签订的《广州市房屋租赁合同》和《补充协议》于2016年12月31日期满终止。按照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。房屋承租人长誉公司、实际使用人刘良宗、邓汝花、卢城辉、张耀芳、武柳红、陈国广、韦秀梅、赵华成、阳纯余、江先武、梁任移、甘志猛、李正姣、周汉兴等及同住人员在判决发生法律效力之次日起30天内腾空、返还租赁物给标准件公司。租赁合同期满后，双方未形成不定期租赁关系，标准件公司已通知长誉公司返还租赁物，如仍按原租赁合同的约定计算占有使用费，于标准件公司则显失公允，可参照房管部门公布的同时期同地段同类型的房屋租金参考价确定，已支付的2017年1-4月份期间的费用26862元/月×4月=107448元可从中扣减，租赁保证金33000元也可用以抵扣。由于双方对租赁合同期满后是否形成不定期的事实租赁关系存有争议，一审法院确定从2017年1月1日起，长誉公司应参照上述标准支付占有使用费，标准件公司诉请的占有使用费利息损失，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，于2017年8月16日作出如下判决：一、确认标准件公司与长誉公司在2011年10月27日签订的《广州市房屋租赁合同》和《补充协议》于2016年12月31日期满终止。二、在判决发生法律效力之次日起三十天内，长誉公司将租赁物广州市荔湾区西华路太保直街21号205房腾空、搬迁并返还给标准件公司。三、在判决发生法律效力之次日起三十天内，长誉公司及实际使用人刘良宗、邓汝花、卢城辉、张耀芳及其同住人员将租赁物广州市荔湾区西华路太保直街23号103房腾空、搬迁并返还给标准件公司。四、在判决发生法律效力之次日起三十天内，长誉公司及实际使用人武柳红、陈国广、韦秀梅、赵华成、阳纯余、江先武、梁任移、甘志猛、李正姣及其同住人员将租赁物广州市荔湾区西华路乐华街1号房屋的腾空、搬迁并返还给标准件公司。五、在判决发生法律效力之次日起三十天内，长誉公司及实际使用人周汉兴及其同住人员将租赁物广州市荔湾区西华路乐华街2号之一首层腾空、搬迁并返还给标准件公司。六、从2017年1月1日起至租赁物实际返还日止的占有使用费，参照房管部门公布的同时期同地段同类型的房屋租金参考价确定（广州市荔湾区西华路太保直街21号205房参照办公用房用途，太保直街23号103房参照工业用房用途，乐华街2号之一首层参照商业用房用途，乐华街1号参照居住用房用途）由长誉公司支付。已支付的1-4月费用107448元及租赁保证金33000元可用作抵扣。七、驳回标准件公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4677元，由长誉公司负担4000元，标准件公司负担677元。二审期间，长誉公司提交了以下证据，证据一，刘卓昕与长誉公司签订的租赁合同，拟证明刘卓昕租赁了太保直街23号103房自编A9号；证据二，陈惠卿与长誉公司签订的租赁合同，拟证明刘卓昕租赁了太保直街23号103房自编A13号。经质证，标准件公司的意见：该两份证据未在一审举证期限内提交，二审中提交不能作为新证据。经审理，本院对于一审判决查明的事实予以确认。二审查明，一审庭审中本案第三人均作为承租人到庭参加诉讼，长誉公司作为出租人没有当庭提出在涉案租赁物承租房屋的还有刘卓昕和陈惠卿。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。根据长誉公司的上诉及标准件公司的答辩意见来看，现本案的争议焦点为：（一）关于刘卓昕、陈惠卿是否为涉案物业太保直街23号实际承租人的问题；（二）关于长誉公司是否应与实际使用人共同腾空涉案租赁物的问题；（三）对于2017年1月1日之后的租金，长誉公司要求依照约定支付租金，依据是否充分。关于第一个争议焦点问题，一审法院在审理期间，在涉案租赁物显眼处张贴公告，要求实际使用人到一审法院登记主张权利，在此情况下，刘良宗等十四人作为相关租赁物的实际使用人均登记权利并到庭参加诉讼。长誉公司上诉称一审遗漏了刘卓昕、陈惠卿两位实际使用人，但从一审庭审笔录记载的内容来看，长誉公司在一审庭审中并无主张一审法院遗漏了刘卓昕、陈惠卿参加诉讼。因此，本院对于长誉公司上述所称不予采纳。长誉公司二审以有“刘卓昕”、“陈惠卿”签名的租赁合同主张其与该二人在诉讼之前都已形成了实际租赁合同关系，由于依据不充分，故本院不予支持。关于第二个争议焦点问题，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。现长誉公司、标准件公司之间的租赁合同关系已经解除，因此作为承租人的长誉公司应将涉案房屋返还给标准件公司。一审法院鉴于长誉公司、标准件公司之间的租赁关系，认定长誉公司应与实际使用人将涉案的房屋返还给标准件公司符合法律规定及双方当事人合同的约定，故本院对于长誉公司该项上诉理由不予支持。关于第三个争议焦点问题，关于如何确定不定期租赁关系的期间，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”及第二百三十二条：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。本案中，长誉公司、标准件公司在双方租赁合同于2016年12月31日届满。在双方租赁合同期满之前，标准件公司曾于2016年11月2日发《通知》给长誉公司询问是否续租，并明确如果长誉公司在2016年11月15日前不以书面形式确认是否续租，则视为不续租。但长誉公司在2016年11月8日签收过该《通知》之后没有答复标准件公司。因此，在此情况下，一审法院根据查明的事实认定长誉公司、标准件公司的租赁合同关系已于2016年12月31日合同届满之后终止依据充分。故长誉公司主张2017年1月1日起其与标准件公司之间形成了不定期租赁关系，依据不足，本院不予支持。一审法院认定长誉公司在2017年1月1日之后应依照房管部门公布的同时期同地段同类型的房屋租金参考价交付占用费给标准件公司正确，本院予以维持。综上所述，长誉公司上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，故本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8000元，由上诉人广州市长誉贸易有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王会峰审判员  蔡培娟审判员  黄春成二〇一七年十一月二十二日书记员  甄雪皓王敏