湖北省襄阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂襄阳中民三终字第00349号
上诉人（原审原告）尚来成，男，汉族。
上诉人（原审被告）章勇，男，汉族。
委托代理人张志全、张丹（实习），湖北春园律师事务所律师。代理权限：特别授权代理，即代理诉讼、调解等。
被上诉人（原审原告）王大群，男，汉族。
委托代理人何洪海，湖北联帮律师事务所律师。代理权限：一般授权代理。
上诉人尚来成、章勇因与被上诉人王大群租赁合同纠纷一案，不服襄阳市高新技术产业开发区人民法院于2013年2月26日作出的（2013）鄂襄新民初字第01315号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月27日受理后，依法组成由审判员魏俊担任审判长，审判员任侨、代理审判员荣雯芳参加的合议庭，于2015年8月14日公开开庭进行了审理。上诉人尚来成，上诉人章勇及其委托代理人张志全、张丹，被上诉人王大群及其委托代理人何洪海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王大群一审诉请：依法判令被告章勇立即搬出原告的围院，停止非法侵占；支付从2011年10月1日起至搬出围院之日止的占用费（每月按3250元计算）；承担本案一切诉讼费用。
原审判决认定，2008年9月11日，原告王大群作为襄樊市王家汽车修理厂（以下简称王家修理厂）的负责人（甲方）与被告章勇（乙方）签订了一份《房屋场地租赁协议》，双方约定：甲方将王家修理厂的5.35亩场地及地上的仓库车间及所有房屋整体出租给乙方经营。租赁期限为3年，从2008年10月1日至2011年10月1日止，第一年租金为3.3万元，第二年为3.6万元，第三年为3.9万元，以后再续按每年20%增长租金。其中第七条约定，在履行合同期间，甲方需转让土地时，应提前一个月告知乙方终止合同，乙方在一个月内必须搬出厂地，土地转让时在同等条件下，乙方享有优先购买权。第八条又约定上述协议，甲乙双方必须认真执行，到期后，甲方有意出租，在同等条件下，乙方有优先权。原告王大群及追加原告周长富、尚来成在合同甲方处，被告章勇在乙方处签名并按了指印。协议签订后，原告将上述场地、仓库车间及所有房屋整体出租并交付给被告经营。2011年2月，在被告章勇第三年的租期未满前，原告王大群经与周长富等其他合伙人商议，将上述修理厂的场地及房屋以83万元的价格整体转让给案外人王成显，并委托王成显向章勇收取未到期的部分租金。当王成显向章勇索要租金时，被告以其享有优先购买权为由拒不支付2011年4月以后的租金。2012年1月12日，原告王大群以租赁合同纠纷向本院起诉章勇，后以遗漏原告主体为由又撤回了起诉，本院于2012年3月30日作出（2012）鄂襄新民初字第00140号民事裁定，准许王大群撤回起诉。2012年5月8日，原告王大群以章勇租赁协议到期为由，再次向本院起诉，要求判令被告立即搬出原告的围院，停止非法侵占，并按3250元／月支付协议到期后的占用费，故引起本案诉讼。庭审中，被告章勇以其已于2012年5月20日从尚来成手中购买了本案的房屋场地为由，要求驳回原告的诉讼请求。
另查明，案外人王成显向章勇收取2011年4月份以后拖欠的租金遭到拒绝后，经向有关部门了解得知，上述场地和房屋无法办理合法的产权手续，遂与王大群协商解除了的买卖协议，王大群退还28万元现金，并于2012年1月5日出具了55万元的欠条一份。
还查明，原告王大群原系襄运集团职工，下岗后与原单位下岗职工在高新区黄家村委会租场地开办“黄家汽车修理厂”。因村委会要收回场地，1999年5月18日，王大群又以原襄运集团下岗职工身份申请开办“王家修理厂”，于2001年11月正式经营。2004年高新区工商行政管理局核准以“襄樊王家汽车修理厂”的名称登记并为王大群办理了个体工商户营业执照。原告王大群申请开办该修理厂后，为平整场地、修建房屋和围墙，先后吸收周长富、吴仕清、王长明、张道运、许云、李秀庭、王华、王召军、尚来成等9人入伙，按每股5000元入股。其中，王大群占8股，周长富占4股，吴仕清占6股，王长明占3股，尚来成及其他人均占1股。2011年2月，王大群经与合伙人商议将修理厂场地及房屋转让给案外人王成显并收到83万元转让款后，按合伙人的出资比例，扣除前期支出的有关费用，对剩余款项进行了分配，全体合伙人均参与了分配。尚来成也签字领取了所得款项26110元。因被告章勇拒付受让人王成显租金，加之该土地及地上附属物不能办理土地使用权证和房屋所有权证，王成显遂解除了与王大群的转让协议，王大群独自退还了王成显28万元现金另出具55万元欠款条。2013年3月，本案在原审过程中，原告王大群与全体合伙人协商，达成了《出让修理厂土地退还征求意见书》，其他合伙人均签字表示“自愿放弃继续合伙经营、退出合伙经营”关系；尚来成签字领取了分配款后，没有签字同意放弃，也没有退还所分转让款。
原审法院认为：原告王大群以襄运集团下岗职工名义申请开办的“襄樊市王家汽车修理厂”，虽工商注册登记业主为王大群，但王大群采取集资入股的方式先后吸收周长富、尚来成等9人入伙，客观上形成了按份共有的合伙关系，故该修理厂的财产应认定为合伙人按份共有关系。原告尚来成虽领取了分配的转让款份额，但其没有签字表示放弃合伙经营，应认定其继续参与合伙并具有原告主体资格。2008年9月11日，王大群、周长富、尚来成代表全体合伙人与被告章勇签订的《房屋场地租赁协议》，因修理厂土地征地手续尚在办理之中，该建设项目也未经相关部门规划批准，至今仍未取得合法手续，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，故双方该《房屋场地租赁协议》属无效协议。现协议约定的租赁期间届满并已逾期3年有余，原告诉请判令被告搬出修理厂的请求应予支持。对原告要求被告支付在租赁期届满后房屋场地的实际占有使用费的诉讼请求，依照《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第5条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”之规定，应予以支持。被告章勇应当自2011年10月1日起至搬出修理厂之日止按3250元／月支付原告相应的占有使用费。被告章勇辩称原告已将租赁物转让给案外人王成显，已丧失向被告主张租金等权利的理由，与事实不符，不予采纳。被告章勇还辩称其已从追加原告尚来成手中购买了该租赁标的物，原告已丧失向被告主张租金等权利的理由，因该转让协议无效，故不予支持。本案经原审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第52条（2）款、（5）款、第56条及《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第2条、第5条之规定，判决如下：（一）被告章勇于本判决生效后30日内搬出原告王大群、尚来成位于襄阳高新技术产业开发区团山镇蔡庄村一组的王家汽车修理厂房屋和场地。（二）被告章勇于本判决生效后30日内按3250元／月向原告支付自2011年10月1日起至搬出之日止的房屋场地占有使用费。案件受理费1200元，由被告章勇负担。
上诉人尚来成不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称：（一）租赁物不是王大群的个人财产，是全体合伙人的共有财产，王大群个人无权单独起诉章勇。（二）章勇对租赁物有优先购买权，2012年5月20日，上诉人已以王大群卖给王成显的价格将租赁物卖给了章勇，章勇在签订合同同时已付定金200000元，因此上诉人不诉章勇，并要求王大群在上诉人与章勇签订的《房屋场地转让协议》上签字。原审法院违背上诉人的意见判决本案，判非所诉，请求二审法院判决履行上诉人与章勇签订的《房屋场地转让协议》，驳回王大群的诉讼请求。
上诉人章勇不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称：（一）程序问题。1、原审法院故意遗漏上诉人的反诉请求，非法剥夺上诉人的辩论权和上诉权。上诉人针对本诉当庭提交了书面答辩及反诉状，原审法院也已合并审理。之后，上诉人也按原审法院的要求提交了单独的反诉状，原审法院也把上诉人反诉状送达给了被上诉人和周长富。但事后又以向市中级人民法院请示汇报后认为不能与本诉合并审理为由动员上诉人撤诉。上诉人当即表态不撤诉，坚持要求与本诉合并审理。对于这些客观事实，原审法院在其判决中只字不提，既不表述，也不评判。原审法院这一做法，严重违反了《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第233条第2、3款，以及《最高人民法院关于规范上下级人民法院审判业务关系的若干意见》的规定。2、原审法院对本案必要共同诉讼人尚来成、周长富等人追加为本案一审原告后的处理违法，且损害上诉人的合法权益。尚来成在一审中明确表示不同意被上诉人王大群的诉讼请求，主张将本案租赁物转让给章勇，因此被上诉人王大群的诉讼请求对尚来成不产生法律约束力，依法应予驳回。但原审法院却将被上诉人王大群的诉讼请求强加给尚来成。同时追加的一审原告周长富，原审法院在判决中表述“其自愿退出本案诉讼，本院予以准许”，由此所产生的法律后果应为周长富不同意被上诉人王大群的诉讼请求。同时，原审法院也未对周长富的撤诉行为制作裁定书。3、未依法追加案外人王成显为本案第三人。本案的处理与案外人王成显有法律上的利害关系，王成显依法应为本案第三人，上诉人向原审法院申请追加王成显为本案第三人，但原审法院置之不理。4、原审法院采信违法向案外人王成显调查的笔录。5、严重超审限。（二）实体问题。1、上诉人承租的房屋是经相关部门同意建设的，不属于违章建筑，王大群、尚来成、周长富等人对本案租赁物享有合法占有权，其与上诉人签订《房屋场地租赁合同》未违反法律、行政法规强制性规定中的效力性规定，是合法有效的民事行为，而非无效。原审法院认定本案租赁协议无效，是错误的。2、尚来成和被上诉人王大群一样，是10个合伙人推选的3个合伙负责人之一，其与上诉人签订的《房屋场地转让协议》有效，对被上诉人王大群等全体合伙人产生法律效力。3、被上诉人合伙负责人之一的尚来成已将本案租赁物以83万元的同等条件转让给上诉人，被上诉人王大群已丧失了向上诉人主张搬出围院和占用费的权利。4、原审判决上诉人按租赁合同约定3250元／月标准支付租赁期满后的占有使用费是错误的。请求二审法院撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审，支持上诉人的反诉请求；本案诉讼费用全部由被上诉人承担。
被上诉人王大群答辩称：一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，两上诉人恶意串通，歪曲事实，请求二审法院驳回两上诉人的上诉请求，维持原判，以保护被上诉人的合法权利。
上诉人尚来成与上诉人章勇相互认可彼此意见。
经二审审理查明：对于一审判决所认定的事实，除被上诉人王大群与王成显解除合同后已将83万元转让款退还给王成显外，其他事实与原审判决所认定的事实一致。
本院认为：本案系租赁合同纠纷，租赁物为5.35亩场地及地上所建仓库车间。由于涉案土地征地手续尚在办理之中，所建仓库车间也未办理建设规划审批手续，原审法院依照《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第二条、第五条的规定判决认定双方当事人所签订的《房屋场地租赁协议》无效，并据此判决上诉人章勇腾出所占用的仓库车间和土地，同时参照协议约定的租金标准承担自租赁期届满之日起（即2011年10月1日）至搬出租赁场地和仓库车间之日止的占有使用费，适用法律正确。本案租赁物原系王大群、尚来成、周长富等十人合伙购买的资产，2011年2月王大群将本案租赁物转让给案外人王成显后，合伙人商定按各自出资比例、扣除前期购买资产支出的相关费用后对剩余款项进行分配，包含尚来成在内的合伙人均按其出资比例领取了分配款，合伙关系因此而终止。之后，王成显因受让的场地、仓库车间不能办理土地使用权证、房屋所有权证而要求解除合同时，包含尚来成在内的原合伙人既未重新签订合伙协议也未退还转让款，而由王大群一人向王成显退还了全部转让款，王大群因此取得了本案租赁物的相关权利。尚来成在其与王大群等人的合伙关系已终止、王大群已依据《房屋场地租赁协议》向上诉人章勇提起本案诉讼的情况下，又与上诉人章勇签订《房屋场地转让协议》，双方均存在明显恶意。上诉人章勇因非善意第三人，故其以此协议抗辩王大群要求其搬离租赁场地和仓库车间的诉讼请求，本院不予支持。上诉人章勇在一审答辩中虽同时提出反诉要求确认其与尚来成签订的《房屋场地转让协议》的效力，原审法院对此主张未按反诉而作为抗辩理由进行处理，程序上并无不当。王大群与王成显之间的转让合同关系与本案租赁合同关系不是同一法律关系，王成显不是本案必须参加诉讼的当事人，原审法院未通知王成显参加诉讼，程序也无不当。原审法院基于尚来成、周长富与王大群同属本案《房屋场地租赁协议》的出租方而通知二人参加本案诉讼，周长富以其领款后不再参与修理厂的经营活动为由要求退出本案诉讼，系对其诉讼权利的放弃，原审法院予以准许，符合法律规定。尚来成虽参与本案诉讼，但案经审理其与王大群之间的合伙关系已终止，其无权再对原合伙财产即本案租赁物主张权利，且其与一审原告王大群的诉讼请求相矛盾、与一审被告章勇的主张相一致，故其在本案诉讼中的诉讼地位应为第三人，原审法院将其列为原告并判决章勇向其和王大群承担责任，违反了法定程序。但由于权利人王大群对此未提出上诉，系对其民事权利的放弃，本院对一审判决内容予以维持。
综上，上诉人章勇、尚来成的上诉理由均不成立，其上诉请求本院不予支持。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉人章勇上诉部分案件受理费1300元，由上诉章勇人负担。上诉人尚来成上诉部分案件受理费1200元，由上诉人尚来成负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 魏 俊
审 判 员 任 侨
代理审判员 荣雯芳
二〇一五年九月二十一日
书 记 员 张建设