上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浦民一（民）初字第18785号
原告（反诉被告）上海万和亚隆国际酒店管理有限公司。
法定代表人张扬文。
委托代理人刘放，国浩律师（上海）律师事务所律师。
委托代理人薛兆枫，国浩律师（上海）律师事务所律师。
被告（反诉原告）迟峰。
委托代理人李忠发。
被告邱正海。
被告康君。
被告邱正海、康君共同委托代理人吴雯麒，上海市旭灿律师事务所律师。
原告上海万和亚隆国际酒店管理有限公司（以下简称万和公司）诉被告迟峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年5月30日立案受理。经原告万和公司申请，本院依法追加邱正海、康君为本案共同被告。诉讼中，被告迟峰、邱正海、康君提起反诉，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）万和公司委托代理人刘放、薛兆枫，被告（反诉原告）迟峰委托代理人李忠发，被告（反诉原告）邱正海以及被告（反诉原告）康君、邱正海共同委托代理人吴雯麒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）万和公司诉称，万和公司、迟峰于2012年4月6日签订《租赁合同》，并于2012年10月29日签订《租赁合同补充协议》，约定租赁场地到期日为2013年3月31日，但截止2013年4月8日迟峰仍未搬离租赁场地，万和公司多次与迟峰交涉均未果。故万和公司诉至法院，要求判令：1、终止双方租赁关系，迟峰、邱正海、康君搬离租赁场地；2、迟峰、邱正海、康君支付租赁期间产生的能耗费用人民币（以下币种同）49，733.99元；3、迟峰、邱正海、康君支付自2013年4月1日至判决生效之日止的使用费，按每日1，666.67元计算。审理中，万和公司将诉讼请求2变更为：要求判令迟峰、邱正海、康君支付各项拖欠费用共计549，125.07元。
被告（反诉原告）迟峰辩称，不同意万和公司的诉讼请求。迟峰在未得到邱正海、康君同意的情况下与万和公司签订了补充协议，该补充协议是不生效的，双方应按照原合同履行。现万和公司私自断水断电并锁门，应赔偿承租方相应损失。
被告（反诉原告）邱正海、康君共同辩称，迟峰与万和公司负责人有过关于提前终止协议的草稿，当时其称去征求公司意见并盖章，迟峰也要征求邱正海、康君的意见，该补充协议没有生效也没有履行。
审理中，被告（反诉原告）迟峰、邱正海、康君表示其与万和公司之间租赁关系至2015年4月9日。2012年10月29日，万和公司与迟峰单独协商变更租赁合同并签署补充协议，但该协议未得到邱正海、康君的同意，双方也未履行此协议。2013年3月18日、3月25日，万和公司发函要求迟峰、邱正海、康君搬离租赁场所。2013年3月26日，迟峰、邱正海、康君回函明确补充协议无效。2013年4月1日，万和公司单方面停水、停电，致使迟峰、邱正海、康君经营不得不终止。故迟峰、邱正海、康君提起反诉，要求判令：1、万和公司恢复租赁房屋的水、电供应，使迟峰、邱正海、康君能恢复正常营业并给予其三个月免租期；2、万和公司赔偿违约金30万元；3、万和公司按照每日7，900元赔偿自2013年4月1日至恢复经营之日止的经营损失。
针对反诉部分，万和公司辩称，双方之后签订了补充协议，已经变更了原来的租赁期限。万和公司没有任何违约行为，不应该赔偿任何损失。
经审理查明，2012年4月6日，万和公司作为出租方（甲方），迟峰、邱正海、康君作为承租方（乙方），双方签订一份《租赁合同》，约定甲方将上海市浦东新区崮山路XXX号万和亚隆国际酒店三楼出租给乙方使用，乙方承租该房屋用于经营酒店配套功能服务场所，该房屋租赁期为三年，自2012年4月10日至2015年4月9日，房屋租金每月10万元，乙方须在每月30日前支付下月房租。乙方须向甲方支付房屋租赁押金30万元，合同终止后，在乙方付清甲方租金和应交费用之日起五个工作日内甲方无条件返还乙方30万元的房屋押金，如乙方尚有未支付的应付费用，甲方可在押金中扣除，并提供证明。该房屋的水、电、煤，交房之日起，由乙方负责支付，双方抄表计数并附于本合同，计数之前视为归零，双方以抄表计数之后使用数字计数。甲方于本合同承诺，从甲、乙双方交房之日起，三个月的免租期（2012年4月10日至2012年7月9日），以便乙方针对该房屋所定经营项目予以策划。乙方及乙方雇员、代理人在该房屋内的一切活动，应遵守中华人民共和国的法律、法规和政策的规定。迟峰作为乙方合伙人授权人在合同尾部签字署期。同日，迟峰作为乙方合伙人授权人还与万和公司签订一份承租方为连宏的《租赁合同》，内容与上述合同一致。
2012年4月10日，万和公司与迟峰签署一份交接清单，载明：动力电抄表数为5442，照明电抄表数为9412，冷水表抄表数为8281，热水表抄表数为07289。之后，迟峰、邱正海、康君对房屋进行了装修并开业。
2012年6月26日，上海市公安局浦东分局治安支队治安行动大队在涉案租赁场所发现卖淫嫖娼行为，并对相关人士进行了行政处罚。
2012年9月12日，万和公司出具一份关于三楼出租房对账结果的通知，载明：“今与三楼出租房承租人迟峰核对账目，截止2012年9月12日三楼出租房留存酒店信用卡账面数637，565.99元和挂账数8，337元，总计645，902.99元；酒店方扣除2012年7月10日至2012年10月9日房租30万元、2012年4月至8月能源费和开票税金14，891.53元、信用卡手续费10，201.06元及2012年5月至2012年9月5日已支付现金316，583.72元总计641，676.31元，两者相抵后酒店方实际应支付迟峰4，226.68元。特此通知。”迟峰作为出租房核对人于2012年9月13日在该通知上签名署期。
2012年9月26日，迟峰作为三楼承租方向万和公司发送一份函件，载明：“根据贵公司提出终止三楼的租赁合同，我方以理解并同意的态度，提出因我方投资成本上为收回的以下几点条件：1、从2012年10月份起到2013年1月底四个月时间，我方自主经营尽量挽回损失，1月底无条件终止原三楼租赁合同；2、贵公司需免去从2012年10月到2013年1月底的房屋租金作为终止合同的补偿也是帮助我方挽回损失，水、电、煤其它合同上的费用我方正常支付；3、我方押在贵公司的30万押金先退还10万于我方，2013年1月底待我方付清除租金之外的其它费用后，退还剩余的20万押金；4、我方愿意与贵公司另签一份在2012年10月——2013年1月底这四个月时间里因经营上的法律责任由我方承担的协议，并注明承担责任人；5、以上几点，望贵公司同意。”
2012年10月29日，万和公司作为甲方，迟峰作为乙方，双方签订一份《租赁合同补充协议》，约定：一、甲、乙双方友好协商同意从2012年10月——2013年3月31日由原房屋租金10万元让利5万元，但押金30万元不变，并且租赁期截止到2013年3月31日到期，其它原房屋租赁合同条件不变。二、甲方承诺补充协议到期限内给予乙方在其本身合法经营的基础上无条件全力支持。三、乙方承诺在补充协议生效期间内因乙方自身经营而产生了违法事宜造成甲方被政府有关部门处罚，罚金乙方以五倍赔偿，甲方有权根据具体情况扣除乙方房屋租金的押金，保留追究其它责任的权利。
2013年3月18日、2013年3月25日，万和公司两次向迟峰发函，称双方租赁期至2013年3月31日终止，要求其于4月1日将租赁场地内的设施设备清场。
2013年3月26日，迟峰、邱正海、康君向万和公司发送一份回复，载明：“……我们三位承租人于2012年10月29日没有与贵司签订过合法有效的《租赁补充合同》，请贵司认真履行双方已生效的合法的《租赁合同》，如贵司有意要约我们承租人提前终止《租赁合同》，我们三位共同承租人也愿意与贵司就提前终止《租赁合同》事宜进行协商。”同日，万和公司发送迟峰一份回复函，载明：“……1、双方于2012年4月6日第一次签订租赁合同时，承租方虽为三人，但合同内说明乙方合伙人授权人定为迟峰并附有迟峰的签名字样。2、双方于2012年10月29日第二次签订的《租赁合同补充协议》有书面的并双方签字画押，乙方确认人为迟峰。综上所述，迟峰为乙方共同确认的全权代表，在2012年10月29日签订的租赁补充协议是合法有效的。……”
2013年3月底，万和公司对涉案房屋采取了断水断电。
2014年1月24日上午本案审理中，承办人与万和公司、迟峰代理人一起至涉案租赁房屋查看，经现场对表，各表读数为：冷水表13211，热水表08335，照明电11678，动力电7217。
另查明，号码为XXXXXXXXXX的手机于2012年10月27日发送给万和公司范总的短信载明：“……我刚刚和另两个股东谈完！今天上午九点左右你要有时间最好我们见个面……。”2012年11月6日发送的短信载明：“范总兄弟够可以的了！我到九号才该付十一月房屋！财务现在就要扣出！本来我们这回签订的协议就是弟弟我让了一步！账上还有我十万七千多！付掉十月房租五万，余五万七！我今天只结两万，余三万七。到九号如刷卡的钱加余的三万七不够十一月房租差多少我补多少！”2013年1月15日发生的短信载明：“你好范总，在酒店的刷卡账上12月整月加上1月1至14日共计137，890元，其中包括周末没到账的，十二月房租和水电共计68，000元！今天十五号，我们结钱给技师，先结于我两万，其它本周末对好帐下周再说！谢谢。”
经万和公司、迟峰、邱正海、康君一致确认，双方履行的是承租方为迟峰、邱正海、康君的租赁合同。2012年4月10日至2013年3月31日期间，三楼桑拿房单独使用终端号为XXXXXXXX的POS机收取其信用卡收入为1，065，925.02元，银行手续费为17，281.78元，迟峰共领取716，384.25元。迟峰、邱正海、康君支付房屋押金30万元，其中10万元系从信用卡收入中直接转出。迟峰、邱正海、康君同意支付天燃气费用2，823.78元。迟峰确认自己曾使用过XXXXXXXXXX的手机号码。
审理中，万和公司提供2013年12月20日的抄表照片，证明该日各表读数为：冷水表13132，热水表8335，动力电7192，照明电11159。相比2013年3月31日的抄表数，热水表增加了3，应属正常损耗。动力电增加了54，是因为迟峰、邱正海、康君搬走后，万和公司在三楼增加了一台空调，增加部分与承租人没有关系。照明电增加了127，是因为三楼桑拿房外门面上的灯一直在亮着。冷水增加了2882，可能是桑拿房马桶漏水所致。但万和公司对增加部分均不主张。对此，迟峰、邱正海、康君表示对2013年3月底万和公司的抄表数不确认，属其单方抄写。自2013年4月1日起离开现场后，其没有使用过水、电，但从2013年12月20日的抄表数来看，表还是在走的。
迟峰、邱正海、康君提供一份《合作经营合同》，证明三人内部系合作经营关系，该合同载明：甲（迟峰）、乙（康君）、丙（邱正海）三方所要合作的项目是承租万和亚隆国际酒店三楼桑拿浴室，作为收费公共场所经营之用。甲方投资该项目资金为32万元，占有该项目原始资金股权份额为40%。乙方投资该项目资金为24万元，占有该项目原始资金股权份额为30%。丙方投资该项目资金为24万元，占有该项目原始资金股权份额为30%。对此，万和公司表示不予确认。
万和公司明确本诉请求2系由以下部分组成：迟峰、邱正海、康君应付2012年4月10日至2012年10月9日租金每月10万元，不包括三个月免租期，2012年10月10日至2013年3月31日租金每月5万元，共计585，484元，应付税金（营业税及附加税）60，224.76元，应付能耗费用为135，675.30元，其中冷水费5，690.41元、排污费4，146.71元、热水费21，903元、动力电费用99，216元、照明电费用1，895.40元、天燃气费用2，823.78元，以上费用共计781，384.06元。信用卡收入共计1，065，925.02元，扣除银行卡手续费17，281.78元、迟峰领取的716，384.25元以及转出的押金10万元，剩余232，258.99元在应付费用中扣除，扣除后迟峰、邱正海、康君还欠付549，125.07元。另，万和公司表示2013年3月底各表读数分别为：冷水表10250，热水表8332，动力电7138，照明电11032，但已经找不到原始记录了。2012年9月12日之前挂账费用为8，337元，该费用应在欠费中扣除。之后，经双方共同核对，没有挂账费用。
迟峰、邱正海、康君表示2012年10月1日至2013年3月31日期间存在挂账费用48，423元，双方虽然进行了核对，未找到相关挂账费用，但该些票证均是万和公司提供的，不确定其是否提供了全部的票证。手机短信是否为其本人所发不确认。
以上事实，有《租赁合同》、《租赁合同补充协议》、回复、回复函、短信记录、关于三楼出租房对账结果的通知及万和公司、迟峰、邱正海、康君的庭审陈述等在案佐证。
本院认为，万和公司与迟峰、邱正海、康君履行的租赁合同明确载明承租方为迟峰、邱正海、康君，虽合同尾部仅有迟峰一人签名，但迟峰系作为承租方合伙人授权人名义所签，现邱正海、康君也一致认为涉案房屋系三人共同承租，故涉案房屋承租人应系迟峰、邱正海、康君。本案的争议焦点在于迟峰与万和公司签订的租赁合同补充协议是否有效？对此，本院认为该补充协议应属有效，对迟峰、邱正海、康君具有约束力。理由如下：一、万和公司手中的租赁合同系迟峰作为合伙人授权人一人签署，且合同履行过程中，交接清单、关于三楼出租房对账结果的通知、账款往来也均系迟峰一人出面签署及办理。二、迟峰确认使用过号码为XXXXXXXXXX的手机，虽其不确认万和公司提供的短信属本人所发，但未能提供相反证据，本院推定该些短信为其本人所发。从迟峰发送的短信内容来看，其就签订补充协议一事曾与邱正海、康君事先沟通过，事实上补充协议签订后双方也是按照该协议来结算租金的。三、迟峰在三人合伙中投资比例最大，其与邱正海、康君三人之间也并无矛盾，邱正海、康君在合同终止之前也从未提出过任何异议，应推定邱正海、康君默示同意。涉案租赁合同及补充协议系当事人真实意思表示，内容合法有效，双方均应恪守约定。依补充协议，双方合同于2013年3月31日到期终止。合同终止前，迟峰、邱正海、康君应按约支付租金。关于三楼出租房对账结果的通知中双方确认结算时要扣除POS机刷卡手续费，故万和公司要求扣除该项手续费17，281.78元，也并无不当。万和公司主张押金30万元、信用卡收入余额232，258.99元及2013年9月12日之前挂账费用8，337元抵扣欠付费用，并无不当。迟峰、邱正海、康君辩称2013年10月1日之后仍有挂账费用48，423元，对此万和公司予以否认，其也未能提供相应证据，对此本院不予处理。万和公司要求扣除5%的营业税及0.65%的附加税，依据不足，本院不予支持。综上，迟峰、邱正海、康君仍需支付2012年4月10日至2013年3月31日期间租金44，888.01元。合同终止后，迟峰、邱正海、康君已无权占用租赁场地，万和公司要求其搬离涉案租赁场地并支付合同终止后至判决生效之日止的使用费，具有法律依据。关于使用费的标准，考虑到万和公司的断水断电行为致使迟峰、邱正海、康君无法正常使用租赁房屋，存在一定过错，本院酌定按照原租金标准60%的计算。迟峰、邱正海、康君自愿支付使用期间的天燃气费用2，823.78元，于法不悖。就双方争议的水、电费用，迟峰、邱正海、康君不认可万和公司单方于2013年3月31日的抄表数字，对此万和公司也未能提供相应的抄表记录，另需注意的是，从双方2012年9月12日的对账情况来看，2012年4月至8月发生能源费用与开票税金共计14，891.53元，而从万和公司的抄表数来看，2012年9月至2013年3月底却发生能源费用12万余元，两者相差明显较大，且相比2013年3月31日万和公司的抄表数，双方共同于2014年1月24日的抄表数在冷水表、照明电表上又有大幅度增加，这与双方共同确认的2013年3月底断水断电的事实也不相印证，故万和公司要求按照其于2013年3月31日的单方抄表数计算水、电费用，本院难以支持，考虑到迟峰、邱正海、康君在使用期间从未支付过上述费用，本院依据双方确认的2012年4月至8月的能源费用情况并在考虑本案实际情况的基础上酌定2012年4月至2013年3月底的水、电费用为5万元。涉案租赁合同属到期终止，迟峰、邱正海、康君再以万和公司违约为由要求其恢复水、电供应、给予三个月免租期用于恢复经营、赔偿违约金30万元及经营损失的反诉请求，均不具有合同与法律依据。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）上海万和亚隆国际酒店管理有限公司与被告（反诉原告）迟峰、邱正海、康君之间的租赁合同于2013年3月31日终止，被告（反诉原告）迟峰、邱正海、康君应于本判决生效之日起三十日内搬离上海市浦东新区崮山路XXX号万和亚隆国际酒店三楼房屋；
二、被告（反诉原告）迟峰、邱正海、康君应于本判决生效之日起三十日内支付原告（反诉被告）上海万和亚隆国际酒店管理有限公司自2012年4月10日至2013年3月31日期间欠付租金44，888.01元、天燃气费用2，823.78元以及水、电费用5万元；
三、被告（反诉原告）迟峰、邱正海、康君应于本判决生效之日起三十日内按每月3万元的标准支付自2013年4月1日至判决生效之日止的使用费；
四、驳回被告（反诉原告）迟峰、邱正海、康君的反诉请求。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费9，291元，减半收取计4，645.50元，由原告（反诉被告）上海万和亚隆国际酒店管理有限公司负担3，524.50元，由被告（反诉原告）迟峰、邱正海、康君负担1，121元。反诉案件受理费（已减半收取）7，802.50元，由被告（反诉原告）迟峰、邱正海、康君负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 杜献伟
二〇一四年四月十五日
书 记 员 朱晓骅
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。