贵州省遵义市红花岗区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）红民长初字第657号
原告遵义市鑫涛房地产开发有限责任公司，住所地遵义市红花岗区沙河路华南商贸广场C1栋2号。
法定代表人喻少辉，该公司总经理。
委托代理人罗春廷，贵州谋信律师事务所律师。
被告李鸿，女，汉族，贵州省都匀市人
原告遵义市鑫涛房地产开发有限责任公司（以下简称鑫涛公司）与被告李鸿租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月15日立案受理。依法由审判员黄瑾静适用简易程序公开开庭进行审理。原告鑫涛公司的委托代理人罗春廷，被告李鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年9月1日，原告鑫涛公司将红花岗区外环路“鑫涛公寓”小区XX号商铺（建筑面积：339.35平方米）出租于被告经营布艺，并与被告签订了房屋租赁合同。合同约定：“租赁期限从2012年9月1日起至2017年9月1日止，其中被告所承租商铺从2013年每月租金按每平方37元计算。该合同第十一条：出现下列情况之一，甲方有权单方面解除租赁合同，收取租金、保证金不退。1、乙方开业后未经甲方同意，连续20天未经营的；2、乙方应提前10天向甲方交纳租金和相关费用，到期甲方派人收取，如超过30日未交租金的。”之后，被告于2014年3月4日支付40000元租金。2014年5月被告无故停业至今。为维护原告合法利益，诉至法院要求依法解除原、被告房屋的租赁合同；被告返还位于红花岗区外环路“鑫涛公寓”小区XX号商铺（建筑面积：339.35平方米）；被告支付租金74678元（从2014年3月7日起至2014年9月4日按每平方米37元计算）及4649元物业管理费（从2013年12月1日于2014年9月4）；支付原告违约金10000元。
被告辩称，我并未拖欠房租费。2012年9月1日在鑫涛公司租门面是事实，租期为五年也是事实，预交了一万元保证金。后与陈忠兰（原告法人代表的妻子）洽谈，从2013年9月1日起至2013年12月1日按每平方24元交纳了房租，每平方米1.5元交纳了物管费并已交清。2014年2月27日将我的21号门面转租，在公司办理相关手续时公司要求我交纳XX号门面房租，我于2014年3月4日向陈忠兰支付了四万元，该四万元是2013年12月1日至2014年4月1日租金及2013年12月1日至2014年12月1日物管费。因我身上只带了四万元钱，公司先收四万，剩余的一千四百元之后再交。我要求公司更合同，公司的答复是合同未整理好。2014年5月12日我门面生意确不好，加之我有私事，便将门面关闭。5月20日左右物管公司在我门面上加了一把锁，我要求物管公司给我开锁，但是一直未给我开。我所有经济来源均是门面，既然门面被锁，我只有离开门面外出打工赚钱。我的手机号从未停过机，原告称联系不上我，不是事实。
经审理查明，2012年9月1日，原告鑫涛公司将其所有的位于红花岗区外环路“鑫涛公寓”小区XX号商铺（建筑面积：339.35平方米）出租给被告，并与被告签订了《房屋租赁合同》。合同第二条：租赁时间为5年，时间从2012年9月1日起至2017年9月1日止；第三条：第2年月租单价为37元／平方米，保证金为10000元；第十一条：乙方违约责任约定“出现下列情况之一，甲方有权单方面解除租赁合同，收取租金、保证金不退。1.乙方开业后未经甲方同意，连续20天未经营的；2.乙方应提前10天向甲方交纳租金和相关费用，到期甲方派人收取，如超过30日未交租金的；3.乙方非法经营的”。2011年11月3日遵义市成瑞物业服务有限责任公司与被告签订了《物业服务合同》，双方约定按每平方米1.5元交纳了物管费，合同第十五条约定：“合同期限自2011年11月3日起至2012年11月3日止，本合同到期后如双方均未提出异议的，合同将继续有效”；2014年9月，遵义市成瑞物业服务有限责任公司作出情况说明，将被告所欠的物管费用转让于原告，由原告享有并收取。双方认可2013年9月1日起至2013年12月1日止，原告与被告之间的房租及物管费已清。被告于2014年3月4日向原告支付了40000元。被告于2014年5月12日左右停业至今。2014年9月1日，原告因被告拖欠房租等事宜曾登报要求被告与原告联系，2014年9月4日，原告在遵义市红花岗区长征镇民政村委会参与下，对被告的物品进行了封存，并已收回了该租赁房屋。
另查明，原告已收取被告房屋租赁保证金10000元。
以上事实有原、被告陈述，《房屋租赁合同》，《物业服务合同》，报纸公告，清点物品清单，情况说明，土地使用证，遵义市商品房屋预售许可证，收条等证据佐证，经庭审质证，足以认定。
本院认为，2012年9月1日原告与被告、案外人遵义市成瑞物业服务有限责任公司签订的《房屋租赁合同》、《物业服务合同》，不违反法律的规定，合法有效。案外人遵义市成瑞物业服务有限责任公司将被告欠其物管费的债务让于原告，由原告向被告追要物管费，不违反相关法律法规，本院予以许可。在《房屋租赁合同》、《物业服务合同》中，对租赁房屋的租金、租赁时间、违约责任、合同解除、物业管理费等均作出了约定。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，被告于2014年5月停业至今，原告根据双方租赁合同约定，要求解除原、被告房屋的租赁合同，本院予以支持；被告于2014年3月4日向原告支付了40000元，原告认可该款系被告支付的2013年12月1日至2014年3月7日止的房租费用，对此本院予以采信，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，原告要求被告支付2014年3月7日起至2014年9月4日租金（按每平方米37元计算）、从2013年12月1日至2014年9月4的物业管理费的诉求，本院予以支持，经本院确认金额分别为74678元、4581元；原、被告双方对违约责任亦作出了约定，因被告违约，原告要求扣除被告已交付的保证金10000元的诉求，本院予以支持。被告庭审中辨称，被告与原告法定代表人喻少辉的妻子陈忠兰已经对租赁房屋的租金进行了协调并降至每平方米26元／月，但未能提供相应证据予以佐证，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，对被告的辩解理由本院不予采信。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告遵义市鑫涛房地产开发有限责任公司与被告李鸿的房屋租赁合同；
二、被告李鸿于本判决生效后十日支付原告房屋租赁费74678元，物业管理费4581元；
三、被告李鸿向原告遵义市鑫涛房地产开发有限责任公司交纳的保证金10000元，归原告所有；
四、驳回原告遵义市鑫涛房地产开发有限责任公司的其它诉讼请求。
案件受理费1025元（已减半收取），由被告李鸿承担。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，应在判决书送达后十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期届满后七日内交纳上诉费用，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。
申请执行的期间为二年，从本判决规定的履行期间的最后一日起计算；分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；未规定履行期间的，从判决生效之日起计算。
审判员 黄瑾静
二〇一四年十一月十一日
书记员 刁孝娟