福建省南平市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽07民终991号上诉人（原审原告）：詹国坤，男，1935年5月22日出生，汉族，农民，住南平市建阳区，现住南平市建阳区。委托诉讼代理人：吴晓晖，南平市建阳区“148”法律服务所法律服务工作者。委托诉讼代理人：蓝美珠，南平市建阳区“148”法律服务所法律服务工作者。被上诉人（原审被告）：刘仕太，男，1954年2月1日出生，汉族，农民，住南平市建阳区。被上诉人（原审被告）：王瑶姿，女，1956年2月19日出生，汉族，农民，住南平市建阳区。上诉人詹国坤与被上诉人刘仕太、王瑶姿房�租赁合同纠纷一案，不服南平市建阳区人民法院（2017）闽0703民初83号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月30日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。詹国坤上诉请求：一、撤销原审判决；二、判决解除双方当事人之间的不定期租赁关系，及刘仕太、王瑶姿立即返还詹国坤坐落在南平市××区将口镇薛家巷19号的房屋。事实和理由：詹国坤和刘仕太同住于南平市××区将口村薛家巷19号，双方系相邻关系。2004年2月期间，詹国坤因长期患病乏人照料，遂至其女儿家中生活，并将涉案房屋出租给刘仕太、王瑶姿使用。当时双方口头约定每年租金为200元。刘仕太、王瑶姿向詹国坤支付了2004年的租金，此后租金由王木兴收取。2014年冬天，詹国坤身患疾病，担心在女儿家中去世，因此要求与刘仕太、王瑶姿解除租赁关�，由刘仕太、王瑶姿返还房屋。但刘仕太、王瑶姿却以其已向王木兴购买了涉案房屋为由予以拒绝。詹国坤只好向原审法院提起诉讼。原审法院仅以未生效的《转让房屋及土地使用权协议》为依据认定双方当事人之间的买卖关系成立，属认定事实错误。王瑶姿辩称，刘仕太、王瑶姿已经购买了涉案房屋，且支付了14000元购房款，并获得房屋占有范围内的土地使用权证原件。现双方当事人已履行购房协议多年，詹国坤要求返还房屋于法无据。请求驳回上诉，维持原判。刘仕太未作答辩。詹国坤向一审法院起诉请求：请求解除詹国坤与刘仕太、王瑶姿的房屋租赁关系，并判决刘仕太、王瑶姿立即腾空坐落于南平市××区将口镇将口村薛家巷19号房屋归詹国坤所有。一审法院认定事实：2007年之前，詹国坤将座落于南平市建阳区××将口村××（现已××为××号，房屋为多户居住所有）××其××房屋××以口头××形式××同××在××号房屋内的邻居刘仕太、王瑶姿夫妻使用，每年租金200元。詹国坤自己收取租金。2007年后未向刘仕太、王瑶姿提出收取租金。2015年以生病需要居住为由向刘仕太、王瑶姿提出收回房屋。刘仕太、王瑶姿以该房屋自己已买下为由拒绝。一审法院另查明，詹国坤儿子王木兴因需要资金，在未征得父亲詹国坤同意下，通过配偶周文玉找到刘仕太问是否购买父亲詹国坤的房屋，刘仕太嫌贵没有立即答应。之后王木兴通过妻妹周文丽与刘仕太协商，2007年7月3日双方达成购买意向后，刘仕太请村里姓王的村民起草了转让房屋及土地使用权的协议，协议上出让方以詹国坤的名义将薛家巷14号属于詹国坤所有的房屋部分以及土地使用权转让给刘仕太，该房屋土地使用证号为潭集建（93）字第00499号，土地面积为42.6平方米，并注明四至。订立协议时周文丽将王木兴交给她的土地审批手续原件交给刘仕太，刘仕太当日支付了房款14,000元，周文丽以见证人身份在协议上签字。之后周文丽将卖房款14,000元交给王木兴。2015年王木兴在协议上补签字并确认收到房款。一审法院认为，詹国坤与刘仕太、王瑶姿之间2007年7月3日前租赁关系系双方真实意思表示，为不定期租赁合同关系。之后刘仕太、王瑶姿因购买该租赁房屋所有权停止履行承租义务，詹国坤在2015年之前亦未提出异议，詹国坤与刘仕太、王瑶姿以自己的行为表明双方之间不定期租赁合同关系已解除终止履行。詹国坤再诉请要求解除与刘仕太、王瑶姿租赁关系没有法律依据。詹国坤儿子王木兴在未征得詹国坤同意下以詹国坤名义于2007年7月3日将本案诉争房屋转让给刘仕太、王瑶姿，虽属于无权代理，但詹国坤与刘仕太、王瑶姿双方为多年邻居，并无矛盾，出卖房屋是王木兴主动找刘仕太购买，王木兴在转让房屋时一并将相关审批手续原件交付给刘仕太、王瑶姿，刘仕太、王瑶姿有理由相信王木兴有出卖詹国坤房屋的代理权限，詹国坤没有相应证据证明刘仕太、王瑶姿在受让该房屋及土地使用权过程中存在恶意或有过失，且詹国坤与刘仕太、王瑶姿双方房屋及土地使用权转让不违反法律规定。因此该房屋转让应受法律保护。詹国坤诉请要求刘仕太、王瑶姿腾空房屋归还詹国坤依据不足。刘仕太、王瑶姿辩解予以采纳。综上，对詹国坤要求解除与刘仕太、王瑶姿房屋租赁关系，并立即腾空房屋归�的诉讼请求不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十九条、第九十一条第一款第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：驳回詹国坤的诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：詹国坤于二审中提交了四份证据。证据一、信访事项告知单及信访事项处理答复意见书复印件各一份，用于证明刘仕太、王瑶姿和周文玉曾共同胁迫詹国坤撤回对（2016）闽0703民初602号案件的起诉。证据二、原审法院（2016）闽0703民初602号民事判决复印件一份，用于证明双方当事人之间系租赁合同关系，而非买卖合�关系。证据三、转让房屋及土地使用权的协议复印件两份，用于证明詹国坤从未将房屋出售给刘仕太、王瑶姿。证据四、集体土地建设用地使用证复印件一份，用于证明涉案房屋归属于詹国坤所有的事实。王瑶姿经质证认为：证据一，无法确认是否真实。证据二，真实性无异议，但（2016）闽0703民初602号民事判决已被南平市中级人民法院裁定撤销原判，发回重审。证据三，真实性、合法性、关联性无异议，但詹国坤知道王木兴出售房子的事实。证据四，真实性、合法性、关联性均无异议，但涉案房屋已由刘仕太、王瑶姿买受，应归刘仕太、王瑶姿所有。对詹国坤提交的证据，本院认为，证据一，为复印件，无法确认其真实性，不予采信；对证据二、三、四的真实性均予以确认，但就双方当事人之间是否成立房屋买卖合同关系的问题，尚需结合在案的其他证据和事实进行综合分析和判断。本院对原审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点问题为《转让房屋及土地使用权的协议》能否产生拘束詹国坤的法律效力。2007年7月3日，詹国坤之子王木兴通过周文丽与刘仕太签订《转让房屋及土地使用权的协议》。《转让房屋及土地使用权的协议》载明出让方为詹国坤、受让方为刘仕太，并约定詹国坤将涉案房屋转让给刘仕太，房屋买卖价款为14000元等。詹国坤未在《转让房屋及土地使用权的协议》上签名。但由于，第一，王木兴与詹国坤系父子关系，周文丽系王木兴妻子的妹妹。第二，根据王木兴的陈述，其主动向刘仕太提出转让涉案房屋之请求。第三，刘仕太于协议签订当日既将14000元房屋买卖价款一次性交付周文丽，亦于同日收到周文丽转交的涉案房屋占用范围内的土地审批手续原件。因此，原审判决认定刘仕太有理由相信王木兴有代理詹国坤出卖涉案房屋的权限，在签订协议时不存在恶意或过失并无不当。刘仕太、王瑶姿自2007年7月3日至2014年间占有使用房屋而未支付租金分文。同时，涉案房屋土地使用权登记于詹国坤，土地审批手续原件理应由詹国坤持有。然涉案房屋土地审批手续原件自合同签订之日起既由刘仕太、王瑶姿持有。若詹国坤关于其不知晓王木兴与刘仕太之间达成房屋转让协议的陈述属实，则詹国坤在上述期间从未就上述事实提出异议有悖于日常生活经验。再鉴于詹国坤与王木兴、周文丽之间的身份关系，本案可推定詹国坤知晓王木兴与刘仕太之间达成的房屋转让协议。根据《中华人民共和国民法通则》六十六条第一款关于“本人知道他人以本�名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意”之规定，应当视詹国坤同意王木兴将房屋转让于刘仕太。综上，涉案《转让房屋及土地使用权的协议》应当能产生直接拘束詹国坤的效力。自《转让房屋及土地使用权的协议》签订之日，詹国坤与刘仕太、王瑶姿之间的租赁合同关系终止。故詹国坤关于要求解除双方的租赁合同关系及刘仕太、王瑶姿返还涉案房屋的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，原审判决不予支持并无不当。综上所述，詹国坤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人詹国坤负担。本判决为终审判决。审判长 乐 芳审判员 陈君精审判员 陈志勇二〇一七年九月二十日书记员 郑烁辉本案依据的主要法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。