青岛市崂山区人民法院 民 事 判 决 书 （2013）崂民三初字第304号 原告张华，女。 委托代理人**，山东乾恒律师事务所律师。 被告青岛齐耀瓦锡兰菱重麟山船用柴油机有限公司，住所地：青岛经济技术开发区。 法定代表人金东寒，职务董事长。。 委托代理人张毅、王中华，山东友华律师事务所律师。 原告张华与被告青岛齐耀瓦锡兰菱重麟山船用柴油机有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告张华委托代理人**，被告青岛齐耀瓦锡兰菱重麟山船用柴油机有限公司委托代理人张毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张华诉称：原告于2012年6月1日与被告签订房屋《租约》一份，约定原告将位于青岛市崂山区户房屋租赁给被告使用，租期24个月，自2012年8月1日起至2014年7月31日止，租金每月24000元。租约签订后双方各自履行了自己的义务。2013年6月28日被告无故提出解约，不再承租该房屋，为此原告多次提出异议，要求被告按照租约约定履行义务，支付约定的两个月额外租金作为解约赔偿。由于被告未能按约赔偿，原告只好依法提起诉讼，以维护自己的合法权益。现请求法院判令：1、被告青岛齐耀瓦锡兰菱重麟山船用柴油机有限公司支付原告张华解约赔偿金人民币48000元；2、本案诉讼费由被告承担。 被告青岛齐耀瓦锡兰菱重麟山船用柴油机有限公司辩称：原告与被告所签《租约》约定租期为2年，自2012年8月1日起至2014年7月31日止。《租约》第2.2条明确约定：“租赁期开始十个月以后乙方（青岛齐耀瓦锡兰菱重麟山船用柴油机有限公司）要求解除租约，乙方（青岛齐耀瓦锡兰菱重麟山船用柴油机有限公司）应提前两个月书面通知甲方（张华），且本租约于通知发出两个月后解除，同时甲方（张华）应返还乙方（青岛齐耀瓦锡兰菱重麟山船用柴油机有限公司）押金。”被告于2013年6月28日书面通知原告，租约将于2013年8月31日解除。被告2013年6月28日送达解除通知给原告时，距离租期开始日已超过十个月。根据《租约》第2.2条的约定，被告可行使约定合同解除权，经提前两个月书面通知原告提前解除双方之间的租赁合同。原告已收到被告提前两个月的书面解除合同通知，被告行使约定合同解除权符合合同约定，并非违约提前解除合同。原告以被告违约提前解除租赁合同为由要求被告支付相当于两个月房租（48000元）解约赔偿金的诉请应予驳回。 原告提交证据及被告质证情况如下： 证据一，租约一份含附件4份，证明原、被告双方存在租赁合同关系，根据该租约第6.3条，被告应支付原告解约赔偿金人民币48000元。 被告青岛齐耀瓦锡兰菱重麟山船用柴油机有限公司质证称：租约中有被告公章的真实性无异议，第一页没有被告公章但认可，第20页即附件中第1页没有被告的骑封章，真实性不认可，需回去落实手中是否有该份担保书，5日内书面回复落实结果逾期承担相应的法律后果。但对原告举证要证明的事实有异议，第2.2条是租期已满10个月以后被告单方解除合同所做的约定是特别约定，适用于本案，因被告解除租约时租期已满10个月，应优先适用第2.2条的特别约定而非第6.3条的一般约定，另外第2.2条和第6.3条也不能并用。 证据二，函件一份，证明被告青岛齐耀瓦锡兰菱重麟山船用柴油机有限公司于2013年6月28日通知原告于2013年8月31日终止与原告签订的房屋租赁合同。 被告青岛齐耀瓦锡兰菱重麟山船用柴油机有限公司质证称：真实性无异议，要证明的事实也无异议。 证据三，房产证一份，证明原告对该出租屋享有合法的权利，有权出租该房屋。 被告青岛齐耀瓦锡兰菱重麟山船用柴油机有限公司质证称，真实性无异议。 证据四，发票一份。证明年租金为288000元，该发票记载房租费2012年8月至2013年7月租金为288000元。 被告青岛齐耀瓦锡兰菱重麟山船用柴油机有限公司质证称：发票真实性无异议，但系原告单方开具未经被告确认，该288000元是24个月的租金，该288000元是一次性支付，支付时间需落实，根据合同第3.2条约定，租金应是一年一付。 被告青岛齐耀瓦锡兰菱重麟山船用柴油机有限公司提交证据，原告张华质证情况如下： 证据一，租赁合同一份（共10页），不含附件，与原告提交的上述证据一致。证明租约第2.2条约定租赁期开始10个月以后被告要求解除租约，被告应提前2个月书面通知原告，本租约于通知发出2个月之后解除，同时原告应发还被告押金。 原告质证称，真实性无异议，但与原告所持的租约缺少附件，对被告所要证明的意见有异议，第2.2条的约定与第6.3条的约定是一个相互补充的关系，第2.2条只是约定被告有权对租期的变更和合同的解除向原告提出，而第6.3条是约定被告如果提出解除合同，在原告同意的基础上需支2个月的额外租金作为代价，这种约定带有赔偿性质，所以该约定是对解除合同的条件补充。根据6.3条乙方无故退租甲方有权拒绝，一旦甲方拒绝合同不予解除，在甲方同意退租的情况下，适用第2.2条及第6.3条乙方支付2个月额外租金。第2条是关于租期的一般性约定、第5、6条约定的双方权利义务，应当是特殊约定，第5、6条均约定了双方在提前解除合同及违约等情况下应当承担的责任。 证据二，解除租赁合同的通知，出示原件提交复印件。证明被告已按租约第2.2条提前超过2个月向原告送达了解除合同的通知。 原告质证称，认可。 经审理查明，原告张华与被告青岛齐耀瓦锡兰菱重麟山船用柴油机有限公司于2012年6月1日签订《租约》，原告将位于青岛市崂山区松岭路户房屋（房产证号为青房地权市字第号，房主为张华）租赁给被告使用，租赁期为24个月，自2012年8月1日至2014年7月31日，租赁期内租金共计288000元整（含税），不包括租期内物业管理费、电梯费、网络费、有线电视、境外电视收视费、暖气费、水费、电费、煤气费等，约定租金一年支付，在被告收到原告开具的正规发票后一周内支付全款；第2.2条约定租赁期开始十个月以后被告要求解除租约，应提前两个月书面通知原告，且本租约于通知发出两个月后解除，同时原告应返还被告押金；第6.3条约定租约签订后，被告无故退租，原告有权拒绝，如果原告同意被告退租，被告至少向原告支付两个月额外的租金以及所缴纳的税金作为代价而解除合同；第9.2条约定被告需向青岛海置地不动产代理有限公司支付中介费24000元。该《租约》附件4系被告向原告出具的公司担保书，记载鉴于原告同意被告无须就租赁合同向原告支付押金，被告提供担保，担保总额不超过两个月的租金计48000元。被告未向原告支付押金。 原告于2012年6月14日向原告出具00201570号发票，项目内容为房屋租赁房租费2012.8—2013.7，数额为288000元，被告已将上述款项给付原告。此外，被告还支付原告房租24000元。 被告于2013年6月28日通知原告：我公司与贵方签订的关于员工AlexandrosPirounakis的房屋租赁合同（青岛市崂山区松岭路户）原本于2014年7月31日期满结束，但因该员工私人原因，我公司将于2013年8月31日终止与贵方签订的该房屋租赁合同。根据合同2.2所述，“租赁期开始十个月以后乙方要求解除租约，应提前两个月书面通知甲方，且租约于通知发出两月后解除。”现我公司正式通知贵方，望知悉。 另查，被告已搬离涉案房屋。 以上事实，有当事人的陈述、原告提交的租约含附件、被告解除合同的函件、房产证、发票，被告青岛齐耀瓦锡兰菱重麟山船用柴油机有限公司提供的租赁合同、解除租赁合同的通知及庭审笔录在卷佐证，经庭审质证，可以采信。 本院认为：原、被告于2012年6月1日签订的《租约》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应严格履行。该租约第2.2条约定租赁期开始十个月以后被告要求解除租约，应提前两个月书面通知原告，且本租约于通知发出两个月后解除；第6.3条约定租约签订后，如果原告同意被告退租，被告至少向原告支付两个月额外的租金以及所缴纳的税金作为代价而解除合同。本案被告于2013年6月28日通知原告于2013年8月31日解除房屋租赁合同，原告同意被告退租，原告要求被告支付两个月额外的租金，符合约定，本院予以支持。被告称其按第2.2条约定解除合同，不应支付两个月额外的租金，本院认为，第2.2条为原、被告对租期的约定，该租约第6.3条还约定了被告的责任，即原告同意被告退租，被告至少向原告支付两个月额外的租金，故对被告的主张本院无法支持。关于原、被告约定的月租金数额，虽租约主文表述为“自2012年8月1日至2014年7月31日，租赁期内租金共计288000元整（含税）……约定租金一年支付，在被告收到原告开具的正规发票后一周内支付全款”，但该《租约》附件4被告向原告出具的公司担保书表述为“被告提供担保，担保总额不超过两个月的租金计48000元”，故在租约记载月租金数额前后不一致情况下，考虑原告出具的发票载明房租费2012年8月至2013年7月租金288000元，被告收到发票后未提异议并据此付款，结合被告通知原告于2013年8月31日终止租赁合同后，又支付2013年8月房租24000元，可以认定原、被告约定的房屋租赁合同月租金为24000元，且按此数额履行。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下： 被告青岛齐耀瓦锡兰菱重麟山船用柴油机有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告张华人民币48000元。 案件受理费1000元，由被告青岛齐耀瓦锡兰菱重麟山船用柴油机有限公司承担（因原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内给付原告）。 如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 长  刘 佳 人民陪审员  王君峰 人民陪审员  邱 怡 二〇一四年八月十八日 书 记 员  曲晓华