云南省普洱市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云08民终3号
上诉人（原审原告）：姚勇飞，男，1980年10月8日生，现住江城哈尼族彝族自治县。
上诉人（原审原告）：谷会芳，女，1982年11月12�生，现住江城哈尼族彝族自治县。
二上诉人共同委托诉讼代理人：李家标，云南天溯律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。
二上诉人共同委托诉讼代理人：刘飞，云南天溯律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。
被上诉人（原审被告）：李军忠，男，1958年12月7日生，现住江城哈尼族彝族自治县。
委托诉讼代理人：梁远林，江城哈尼族彝族自治县法律援助中心法律援助律师。代理权限为特别授权代理。
上诉人姚勇飞、谷会芳因与被上诉人李军忠房屋买卖合同纠纷一案，不服江城哈尼族彝族自治县（以下简称江城县）人民法院（2016）云0826民初337号民事判决，向本院提起上诉。�院于2017年1月5日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
姚勇飞、谷会芳上诉请求：1.请求撤销（2016）云0826民初337号民事判决，依法改判解除姚勇飞、谷会芳与李军忠签订的《房地产买卖契约》；2.一、二审费用由李军忠负担。事实和理由：一审法院对集资建房合同、税收通用完税证复印件的真实性不予采信存在错误，该两份证据是证明李军忠是否履行《房地产买卖契约》及是否合法的重要证据。李军忠在房地产买卖契约的“附件一”中隐瞒土地使用终止年限、土地用途，以及隐瞒非法占地98.54平方米，因李军忠的非法占地行为导致的面积误差价款不应该由姚勇飞、谷会芳来承担。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条第2项规定，李军忠交付使用的建筑面积与约定面积误差比的绝对值已超过6％，双方签订的合同已符合解除条件。《房地产买卖契约》本身是一份无效的合同，从已办理的房屋所有权证登记事项可看出该房屋是初始登记，也就证明了李军忠所出售的房地产是没有取得房屋所有权证的，李军忠办理的房屋登记行为无效，《房地产买卖契约》从法律上无法履行。
李军忠辩称，姚勇飞、谷会芳所述与事实不符，因其二人拖欠部分电费、水费和房屋面积差额款，故暂时未将房屋所有权证及土地使用权证交付其二人，导致双方发生纠纷。李军忠依法取得国有土地使用权、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、建设用地规划许可证等合法证件并建盖综合楼，符合有关法律规定。姚勇飞、谷会芳与李军忠自愿签订《房地产买卖契约》，李军忠完全按照双方签订的协议履行义务，即交付了经建设部门验收合格的房屋并办理了房产证、土地使用证。本案中李军忠已经依法为姚勇飞、谷会芳办理房屋登记和土地使用权登记，登记人为姚勇飞，双方签订的《房地产买卖契约》已经实际履行完毕。姚勇飞、谷会芳在入住房屋近四年后提出签订的《房地产买卖契约》有隐瞒、欺诈行为，完全与事实相悖。
姚勇飞、谷会芳向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的《房地产买卖契约》；2.本案诉讼费用由李军忠负担。
一审法院认定事实：2012年5月12日，姚勇飞、谷会芳与李军忠签订《房地产买卖契约》，双方约定，李军忠将位于江城××××路贸欣公寓三楼301室房屋出售给姚勇飞、谷会芳，面积132.8平方米，每平方米2228元，共计295500元，由李军忠负责办理该房的土地使用证和房屋所有权证，办证费用由姚勇飞、谷会芳预先交给李军忠。2012年，姚勇飞、谷会芳在向李军忠支付购房款290000元后入住该房屋，至今已4年之久。2013年4月17日和8月11日，姚勇飞先后两次向李军忠缴纳共计20000元办理两证费用。2015年11月4日，李军忠为姚勇飞、谷会芳办理该房的房屋所有权证，产权人系姚勇飞、谷会芳，二人对该房屋按份共有各占50％。2016年1月22日，李军忠为姚勇飞、谷会芳办理该房的土地使用权证，土地使用权人系姚勇飞，土地使用年限截止2044年11月24日。其后姚勇飞、谷会芳认为，李军忠在出售该房屋时，隐瞒该房屋土地用途为商业用地，导致该房屋的土地使用年限仅有28年，因此，李军忠的行为已构成欺诈，姚勇飞、谷会芳要求解除双方签订的《房地产买卖契约》而诉讼至法院。
综合姚勇飞、谷会芳与李军忠双方诉辩主张，本案当事人存在以下争议焦点：应否解除双方于2012年5月12日签订的《房地产买卖契约》。
一审法院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自已提出的主张，有责任提供证据。”本案中，李军忠已将其住房交给姚勇飞、谷会芳居住使用，姚勇飞、谷会芳向李军忠支付购房款是事实，且双方自愿签订《房地产买卖契约》，姚勇飞、谷会芳对李军忠在出售该房屋时隐瞒土地用途存在欺诈行为负有举证责任，而姚勇飞、谷会芳提交的证据不足以证明李军忠在出售该房屋时隐瞒土地用途的事实，姚勇飞、谷会芳应承担举证不能的法律后果；其次，姚勇飞、谷会芳与李军忠签订的《房地产买卖契约》第一条明确约定：“乙方已对甲方所要出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房地产。”姚勇飞、谷会芳的主张与该约定相悖，故对于姚勇飞、谷会芳主张解除双方签订的《房地产买卖契约》的诉求，不予支持。另外，根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”本案中，李军忠依约将该房屋交付姚勇飞、谷会芳居住使用，并办理土地使用权证和房屋所有权证，李军忠已按约定履行完了自己的义务，双方合同的权利义务已经终止，双方不得擅自变更或者解除合同。因此，李军忠的该项辩解理由成立，予以支持。综上所述，姚勇飞、谷会芳的诉讼请求不成立，不予支持；一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款和《中华人民共和国�事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回姚勇飞、谷会芳的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取计50元，由姚勇飞、谷会芳负担。
本院二审期间，上诉人姚勇飞、谷会芳围绕上诉请求依法提交了三组证据，第一组为土地登记卡，欲证明本案所涉土地为商服用地，李军忠建盖房屋时没有办理相关的土地证，也没有向姚勇飞、谷会芳说过该土地为商服用地；第二组为江城县住房和城乡建设局档案摘抄表，欲证明本案所涉房屋建筑面积为141.45平方米，交付使用的建筑面积与约定面积误差比的绝对值已超过6%，双方所签合同符合解除条件；第三组证据为两份商品房购销合同复印件，欲证明姚勇飞、谷会芳向李军忠购买房屋时同地段的商品房单价仅为每平方米1791.90元，且是70年产权房屋。
李�忠质证认为，对第一、二组证据的真实性、合法性予以认可，但对其欲证明目的不予认可；对第三组证据因系复印件，不予认可。
根据以上举证、质证，本院认为，姚勇飞、谷会芳提交的以上第一、二组证据来源客观真实，能相互印证，本院予以采信，能否证明待证事实，将在说理部分加以综合评判；第三组证据因系复印件，加之与本案待证事实无关联性，本院不予认可。
二审期间，经征询双方当事人对一审判决认定事实的意见，双方当事人对一审判决认定事实均无异议。对双方当事人均无异议的一审判决认定事实，本院予以确认。
本院补充查明：姚勇飞、谷会芳共有的座落于江城××××路（农贸市场旁）贸欣公寓301室，建筑面积为141.45平方米。
本院认为，李军忠与姚勇飞、谷会芳签订《房地产买卖契约》后，李军忠已将座落于江城××××路贸欣公寓301室房屋交付姚勇飞、谷会芳居住使用，并办理了土地使用权证和房屋所有权证。根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效。”的规定，李军忠与姚勇飞、谷会芳签订的《房地产买卖契约》依法成立并有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方应当按照约定履行各自的义务，不得擅自变更或者解除合同。购买房产系家庭的重大决定，按照交易习惯，购买人在签订购房合同时应当对所购房产的土地用途等重大事项进行充分全面的了解，《房地产买卖契约》第一条明确约定：“乙方（姚勇飞、谷会芳）已对甲方（李军忠）所要出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房地产。”该约定应当视为姚勇飞、谷会芳在签订契约时对所购房屋进行过全面了解并知道该宗土地的用途，加之姚勇飞在2014年12月10日递交江城县国土资源局的《土地登记申请书》中已明确载明该宗土地的用途为商业用地，以上事实足以证明姚勇飞、谷会芳对该房屋的土地用途为商业用地是明知的。《房地产买卖契约》第二条中关于付款方式的约定为“该房屋按实际平方面积结算多退少补，房屋交付时每平方米价格不变，房价款总金额按实际面积调整。”该内容表明双方在契约中对交付使用的房屋建筑面积与约定面积不符时的处理原则进行了约定，故本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》�十四条规定的“合同没有约定或者约定不明确的”的面积误差比处理情形。
综上所述，姚勇飞、谷会芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由姚勇飞、谷会芳负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 坤
审判员 胡 荣
审判员 田 田
二〇一七年三月二十三日
书记员 欧阳成愉