广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终18642号
上诉人（原审原告）：中铁房地产集团广州有限公司，住所地：广东省广州市荔湾区。
法定代表人：张伟，该公司执行董事。
委托代理人：张伶娟，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
委托代理人：叶文欣，北京市盈科（广州）律师事务所实习律师。
被上诉人(原审被告)：李东美，住广东省茂名市茂港区。
被上诉人（原审被告）：潘兴献，住广东省茂名市茂港区。
上诉人中铁房地产集团广州有限公司(以下简称中铁公司)因与被上诉人李东美、潘兴献商品房销售合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2016）粤0103民初186号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人中铁公司上诉请求：一、维持一审判决的第一、二、三项；二、撤销一审判决第四项，改判：1.解除中铁公司与李东美签署的《广州市商品房买卖合同》;2.李东美、潘兴献支付违约金685589.2元；3.李东美、潘兴献支付商品房折旧费和使用费，费用计算从交房之日起至李东美、潘兴献交回房屋给中铁公司之日止(暂计至2015年12月28日，按每月6855.892元的标准计，共计89126.596元)；4.李东美、潘兴献退回涉案房屋给中铁公司；5、解除《广州市商品房买卖合同》后，中铁公司有权从应当退回给李东美的购房款中，直接扣除中铁公司因此支出的相关损失。事实理由如下：一、借款合同的订立，是李东美、潘兴献为了履行自己在《广州市商品房买卖合同》中的房款支付义务。买受人为了履行自己在《广州市商品房买卖合同》中的款项支付义务，而订立借款合同，故二者的履行情况是密不可分的。借款合同签订后，银行的划账行为实际上是代李东美、潘兴献履行房屋买卖合同中的付款支付义务。该款项虽划至中铁公司帐户，但其后又因李东美、潘兴献的违约行为，导致款项又被银行从中铁公司的帐户中划走。也即中铁公司根本没有取得该房款的利益，甚至还因李东美、潘兴献的违约行为，遭受了更大的损失。李东美的行为符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；第（三）项当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；第（四）项当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的规定的情况，特别是第(四)项的规定。上述条款即为本案解除合同的主要法律依据。二、双方合同约定重要的条款就是双方签署的《广州市商品房买卖合同》附件七：本合同补充协议的第四条第3款第（1）项约定：李东美在签订合同前……已经清楚认知自身的支付能力及资信情况，完全知悉用按揭方式履行合同的商业风险；并认可办理按揭付款仅是乙方支付房款的融资渠道，以何种方式支付房款均是乙方的合同义务。第(2)项约定：……若乙方的按揭贷款未能获批……则甲方有权解除合同。李东美与银行签署的《个人购房借款／担保合同》如今已经被法院的判决解除，中铁公司还为此承担远远超出其首付款两倍的担保责任费用，这等同于银行拒绝为其贷款，按时足额支付购房款仍是李东美、潘兴献的合同义务。三、一审裁判机械理解合同法，没有将双方履行合同义务进行全流程的整体考虑，完全忽视了中铁公司出让房产过程中合同目的的落空。购房人履行合同的义务期间，应当从签约之日起，履行支付房款的义务，直到产权证的移交接收之日止，才是合同整个履行期限，应当据此来看房款是否支付齐全，按揭贷款只是购房人个人的融资方式，款项被银行收回后，应当视为买方没有履行合同主要义务，支付房款手段失败，之后在长达两年的时间里，房款仍然支付不能。本案存在法定解除依据、约定解除依据以及不可抗力、情势变更、政府行为解除三种情形。另外，购房人的合同义务包括支付房款、缴纳契税、提供符合政府限购政策的个人资料。四、一审判决应当改判的其他理由：(一)双方的合同到目前为止还没有履行完毕是由于李东美、潘兴献的原因，中铁公司一直未能办理产权证。（二)不解除涉案买卖合同对中铁公司这一非违约方严重不公平，现实中合同也无法继续履行，中铁公司虽然已收李东美支付的首期房款1037946元，可是中铁公司为其承担担保责任被银行扣划2557423元，支付律师费3万元以及诉讼费、公告费等，扣除已经收取的首付款，中铁公司出让房屋，凭空损失约1609000元，房屋还被李东美、潘兴献占用，至今无法查找到其本人；李东美、潘兴献不缴纳契税，未提交办证资料导致无法将涉案房屋过户在其名下，双方合同也无法继续履行。综上，原审法院将买卖合同与借款合同完全割裂来看，不审查二者之间的必然联系，有违当事人的合同原意。中铁公司与李东美、潘兴献的权利，应当平等保护，不能忽视一方，不解除双方的《广州市商品房买卖合同》，有违民法通则的公平合理、诚实信用的基本原则。为此，中铁公司上诉请求二审法院依法改判。
被上诉人李东美、潘兴献二审经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
中铁公司于2016年9月30日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：一、解除中铁公司与李东美签署的《广州市商品房买卖合同》；二、李东美、潘兴献清偿中铁公司因承担连带保证责任而向银行支付的人民币5万元；三、李东美、潘兴献支付逾期付款违约金685589.2元；四、李东美、潘兴献支付商品房折旧费和使用费，从2014年11月29日起计至交还房屋之日止，按每月6855.892元的标准计算；五、李东美、潘兴献清偿因中铁公司承担连带责任保证而向银行支付的借款本金2343328.83元及利息164094.17元。六、李东美、潘兴献承担中铁公司在（2015）穗越法金民初字第3224号案件中判决承担的该案受理费25934元，律师费20000元；七、李东美、潘兴献承担中铁公司因行使担保追偿权实际支付的本案受理费、本案律师费10000元、公告费等费用；八、解除《广州市商品房买卖合同》后，中铁公司有权从应退回给李东美的购房款1037946元中直接扣除中铁公司因此支出的上述所有损失；九、李东美、潘兴献退回荔湾区悦澜一街1号2603房。
一审法院经审理查明：李东美、潘兴献为夫妻。2014年中铁公司（甲方、卖方）与李冬美（乙方、买方）签订《广州市商品房买卖合同》（一手房现售，合同编号201410217590）及七个附件，约定乙方向甲方购买中铁建水岸花园A地块自编5栋住宅楼幢26层2603号房（门牌地址：荔湾区悦澜一街1号2603房），该商品房产权登记建筑面积共143.9038平方米，其中，套内建筑面积113.7342平方米，共有分摊面积30.1696元；该商品房按总价交易，总金额为3427946平方米；甲方同意乙方以按揭贷款方式付款，首期款1027946元自本合同网上签订之日支付，剩余房款2400000元向中国工商银行股份有限公司广州流花支行（以下简称工行流花支行）申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；乙方委托甲方办理《房地产权证》，乙方应当在收到甲方书面通知后10个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件材料等。该《广州市商品房买卖合同》于2014年10月30日办理网签。另外，合同附件七《本合同补充协议》第四条中甲方向乙方提示了选择按揭贷款的风险，双方约定：若乙方的按揭贷款申请未获批准或者银行批准的按揭贷款金额少于乙方申请的按揭贷款金额，乙方必须在收到甲方或银行的书面通知之日起5日内到甲方处变更为一次性付款或将差额部分一次性支付甲方，否则视为乙方逾期付款，每逾期一天，乙方按照按揭贷款总金额或者差额部分的0.05%的标准向甲方支付违约金，逾期超过30天的，甲方有权解除合同；乙方已知应依合同约定时间按时缴付各种应付款项，否则须承担相应责任，不需甲方再以任何方式通知催款；乙方构成逾期付款行为并导致甲方解除合同的，乙方除向甲方支付本合同约定的逾期违约金外，还应向甲方支付房价款总额的20%作为违约金；甲方要求解除合同的，甲方应自其要求解除合同通知书到达乙方之日起15日内，在扣除乙方应向甲方承担的违约金及其他费用后，将乙方剩余房款不计息退还给乙方，房屋由甲方另行处置。《本合同补充协议》第九条对产权登记补充约定：乙方须在交接商品房时或在甲方通知的时间内缴交完毕全部应由乙方承担的税、费及全部房款，向甲方提供办理产权登记所需的全部资料，并签署一切乙方委托甲方办理产权所必要的文件；若乙方未收到办理房地产证的书面通知，则乙方应当在该商品房交付之日后210个工作日内主动与甲方联系办理该商品房的房地产证事宜；乙方应及时提交办理房地产证所需的办证资料、缴清房款及缴纳相关税费，因乙方原因或房地产登记机构改变政策或程序或其他非甲方原因导致延期办证，乙方不得向甲方主张延期办证的违约责任。
2014年11月11日，中铁公司（甲方、卖方）与李东美（乙方、买方）签订《补充协议》，约定变更《广州市商品房买卖合同》中的付款方式，双方约定付款方式仍为按揭贷款，具体变更为：首期款分两期，第一期首期款1027946元在预售合同网上签订之日支付，第二期首期款10000元在2014年11月11日支付；剩余房款2390000元应于2014年10月30日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。
2014年11月13日，李东美（借款人、抵押人）、工行流花支行（贷款人）与中铁公司（保证人）签订《个人购房借款／担保合同》约定：贷款人同意向借款人发放个人一手住房购置贷款2390000元；该贷款用于购买坐落于荔湾区悦澜一街1号2603房；借款人授权贷款人向中铁房地产集团广州有限公司的银行账号发放贷款；贷款期限为240个月；贷款担保方式为抵押、保证；抵押人自愿以位于广州市荔湾区悦澜一街1号2603房向贷款人提供抵押担保，潘兴献作为抵押物共有人在合同中签名；保证人对合同项下的全部贷款本息、利息、罚息、复利等承担阶段性连带保证责任，保证人在合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书之日后，到期的借款人的债务，免除保证责任。2014年11月20日，工行流花支行向中铁公司的账户发放贷款239万元。2015年2月开始，李东美没有按时还款，经工行流花支行催促，中铁公司在2015年6月30日代李东美偿还借款本息5万元。荔湾区悦澜一街1号2603房至今没有办理抵押登记。
2015年，工行流花支行因李东美未依约偿还贷款，将本案中铁公司及李东美、潘兴献诉至广州市越秀区法院。2015年12月23日，广州市越秀区人民法院作出（2015）穗越法金民初字第3224号民事判决书，判决：一、解除中铁公司与李东美、潘兴献、中铁公司于2014年11月13日签订的《个人购房借款／担保合同》；二、李东美、潘兴献应向工行流花支行偿还借款本金2343328.83元及利息；三、中铁公司对李东美、潘兴献的上述债务承担连带清偿责任。中铁公司承担保证责任后，有权在其承担责任范围内向李东美、潘兴献追偿。案件受理费25934元，由李东美、潘兴献、中铁公司负担。2016年5月13日，本案中铁公司向工行流花支行支付2533357元，其中含贷款本金2343328.83元、利息（含罚息）164094.17元，案件受理费25934元。中铁公司因（2015）穗越法金民初字第3224号案支付律师费20000元，因本案支付律师费10000元、公告费1050元。
另查，2014年11月29日，李东美签署《房屋交接确认书》，接收涉案房屋。涉案房屋现在仍备案登记在中铁公司名下。2015年10月15日，中铁公司向李东美邮寄《解除商品房买卖合同的通知函》，通知李东美在2015年10月31日前履行对银行和中铁公司的付款义务，否则中铁公司于2015年11月1日起解除双方于2014年10月30日签署的《广州市商品房买卖合同》。李东美于2015年10月17日签收该邮件。
一审法院认为，中铁公司与李东美签订的《广州市商品房买卖合同》及《补充协议》是合法有效的，双方均应依约履行。《补充协议》约定李东美就剩余房款2390000元向银行申请贷款，李东美按照《广州市商品房买卖合同》的约定向工行流花支行申请贷款获批，工行流花支行向中铁公司的银行账户发放了2390000元的贷款，等同于李东美已向中铁公司支付购房款。李东美与工行流花支行之间的《个人购房借款／担保合同》是借款法律关系，与中铁公司与李东美签订的《广州市商品房买卖合同》属不同的法律关系。虽然李东美与工行流花支行之间的贷款合同后来被解除，中铁公司因承担连带保证责任向银行支付了借款及利息。中铁公司据此认为贷款被取消理由不成立。李东美已经履行完毕支付房款的付款义务。中铁公司称李东美、潘兴献至今未履行提供办证资料即缴纳相关税费，但双方签订的《广州市商品房买卖合同》及七个附件并没有约定中铁公司可以因此单方解除合同。综上，中铁公司要求解除《广州市商品房买卖合同》、收回涉案房屋、支付逾期付款违约金、支付商品房折旧费和使用费没有合同和法律依据。
中铁公司向工行流花支行承担保证责任，偿还贷款和利息共2557423元，李东美、潘兴献应当补偿。因工行流花支行追索支付的（2015）穗越法金民初字第3224号案件的受理费和律师费，中铁公司也有权向李东美、潘兴献追偿。本案律师费与公告费是中铁公司实现债权的必要费用，李东美、潘兴献应当支付给中铁公司。
李东美、潘兴献经一审法院合法传唤，无正当理由，拒不到庭，一审法院依法作出缺席判决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中国人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，一审法院于2016年9月27日作出判决如下：一、自本判决发生效力之日起10日内，被告李东美、潘兴献向原告中铁房地产集团广州有限公司偿还原告代为支付的贷款及利息2557423元。二、自本判决发生效力之日起10日内，被告李东美、潘兴献向原告中铁房地产集团广州有限公司支付（2015）穗越法金民初字第3224号案的受理费25934元、律师费20000元。三、自本判决发生效力之日起10日内，被告李东美、潘兴献向原告中铁房地产集团广州有限公司支付本案律师费10000元、公告费1050元。四、驳回原告中铁房地产集团广州有限公司其它的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费32992元，原告中铁房地产集团广州有限公司承担5000元，被告李东美、潘兴献承担27992元。
本院二审经庭询调查确认一审查明事实。
另查明，中铁公司二审提交下证据：1、广州市越秀区尊之浩海味商行的工商登记信息（商事登记基本信息、企业信用信息公示报告、个体工商户开业登记申请资料），拟证明李东美所经营的商行已经连续三年未报送年度报告；2、广州市越秀区尊之浩海味商行的现场照片，拟证明李东美未在登记的档口经营；3、广州浩融贸易有限公司工商登记信息（商事登记基本信息、企业信用信息公示报告、有限责任公司变更登记申请书、公司变更备案记录、企业历年年检资料），拟证明李东美、潘兴献共同经营的公司近三年亦未提交年度报告；4、广州浩融贸易有限公司的现场照片，拟证明注册地址现没有作为办公使用，李东美、潘兴献没有进行实质经营；上述证据1-1、1-2、3-1、3-2是网上打印，证据2、4是现场拍摄的照片，其他证据为工商部门内档查询资料，经工商部门加盖公章确认其真实性。另外，中铁公司于二审庭后又向法院提交了一份由中铁建（北京）物业管理有限公司广州分公司出具的《房屋使用情况证明》，拟证明涉案房屋自收楼后未有人使用居住以及购房人欠付物业管理费持续至今已达两年。
本院认为，一审法院对中铁公司与李东美签订的《广州市商品房买卖合同》、《补充协议》效力以及中铁公司有权向李东美、潘兴献追偿贷款本息及相关费用的认定，合法有据，本院不作赘述。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。据此，针对中铁公司的上诉主张，认定如下：
一、中铁公司上诉主张李东美未实际支付全部购房款，违反合同约定亦构成根本违约，中铁公司依约依法均有权主张解除涉案《广州市商品房买卖合同》及《补充协议》的问题。因双方《广州市商品房买卖合同》及《补充协议》明确约定付款方式为按揭贷款，首期款分两期，第一期首期款1027946元在预售合同网上签订之日支付，第二期首期款10000元在2014年11月11日支付；剩余房款2390000元应于2014年10月30日前申请办理银行按揭手续。李东美已依约向中铁公司支付了首期款1037946元，并依约向工行流花支行申请贷款获批，工行流花支行也于2014年11月20日向中铁公司的银行账户发放了2390000元的贷款。也即李东美已履行了双方合同所约定的支付购房款的全部义务，至此中铁公司作为商品房出卖方收取购房款的合同目的已经实现。虽然中铁公司因李东美与工行流花支行之间的贷款合同后来被解除而承担连带保证责任向银行支付了借款及利息，但与本案并非同一法律关系。中铁公司据此认为银行贷款被取消，李东美未履行支付全部房款的付款义务，理由不能成立。另外，中铁公司称李东美、潘兴献至今未履行提供办证资料、缴纳相关税费以及未实际使用涉案房屋，但因双方签订的《广州市商品房买卖合同》及七个附件并没有约定中铁公司可以据此单方解除合同。因此，中铁公司主张李东美未履行合同付款义务，构成根本违约，其有权依照合同“乙方的按揭款未能获批……甲方有权解除合同”的约定主张解除合同于约不符。因如前文所述，中铁公司的主张亦不符《中华人民共和国合同法》第九十四条规定依照法律规定而解除合同的情形，本院均不予采纳。
二、中铁公司诉请收回涉案房屋，由李东美、潘兴献支付逾期付款违约金、商品房折旧费和使用费的问题。因中铁公司前述请求李东美存在违约解除涉案《广州市商品房买卖合同》及《补充协议》的主张不能成立。中铁公司的该项上诉主张亦缺乏合同和法律依据，本院不予支持。
综上所述，一审查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人中铁公司的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11200元，由上诉人中铁房地产集团广州有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 岳为群
审判员 柳玮玮
审判员 黄春成
二〇一七年三月二十八日
书记员 璩方慧