辽宁省抚顺市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽04民终1225号
上诉人（原审被告）：抚顺兴隆宝通置业有限公司，住所地：抚顺市顺城区抚顺城路（东段）11-1号楼4、5号门市。
法定代表人：佟恩祥，该公司总经理。
委托代理人：李弘熙，该公司职员。
委托代理人：邢福，辽宁铭博律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王凤影，女，满族，1975年6月17日出生，无职业，住抚顺市顺城区。
被上诉人（原审原告）：范宏允，男，满族，1966年6月10日出生，住抚顺市顺城区。
上诉人抚顺兴隆宝通置业有限公司因与被上诉人王凤影、范宏允房屋买卖合同纠纷一案，不服抚顺市顺城区人民法院(2016)辽0411民初540号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人抚顺兴隆宝通置业有限公司委托代理人李弘熙、邢福到庭参加了诉讼，被上诉人王凤影、范宏允经本院合法传唤，未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
抚顺兴隆宝通置业有限公司上诉请求：（一）撤销一审判决，改判王凤影、范宏允继续履行双方签订的商品买卖合同；（二）改判抚顺兴隆宝通置业有限公司不返还王凤影、范宏允购房款及赔偿利息等款项；（三）一、二审诉讼费由王凤影、范宏允承担。事实及理由：双方签订《商品房买卖合同》时，约定上诉人返租王凤影、范宏允购买的商铺三年，年租金是总房款的8%，从合同约定的交房之日起返租王凤影、范宏允商铺并计算租金，三年的租金是总房款的24%，双方约定抚顺兴隆宝通置业有限公司先行支付21%的租金，余下3%租金按年返还1%，三年内支付完毕，而抚顺兴隆宝通置业有限公司支付租金的方式是从王凤影、范宏允购买商铺的总房款中直接扣除租金，以折抵房屋折价款的方式结算租金；双方已经形成事实上的房屋租赁合同关系，抚顺兴隆宝通置业有限公司已承租王凤影、范宏允购买的商铺，三年的租金已经支付90%以上，租赁合同已经实际履行，抚顺兴隆宝通置业有限公司交房之日即为租赁关系生效之日，双方的租赁合同已经形成，应视为交付房屋，不存在抚顺兴隆宝通置业有限公司逾期交房的情况，王凤影、范宏允无权请求解除商品房买卖合同。王凤影、范宏允请求支付利息损失无法律依据，双方在合同第12条约定即便抚顺兴隆宝通置业有限公司给予退房，仅向王凤影、范宏允支付已付房款的0.5%的违约金即可，双方既然已经明确违约金标准，王凤影、范宏允又请求利息损失，明显不合法；违约金就是给守约方的赔偿金，已然包括各项损失，双方已经约定违约金标准就不存在其他损失。
王凤影、范宏允未答辩。
王凤影、范宏允向一审法院起诉请求：1、解除王凤影、范宏允与抚顺兴隆宝通置业有限公司签订的《抚顺市商品房买卖合同》；2、抚顺兴隆宝通置业有限公司返还购房款253751元及从2014年8月5日至偿还之日止的利息，利息按照中国人民银行同期贷款利率计算。3、抚顺兴隆宝通置业有限公司承担本案诉讼费、保全费。
一审法院认定事实：王凤影、范宏允系夫妻关系。2014年8月5日，王凤影、范宏允与抚顺兴隆公司签订商品房买卖合同。双方在合同中约定：王凤影、范宏允购买抚顺兴隆摩尔世界商铺一处，该商铺销（预）售许可证号为XK2014106-722，位于抚顺市顺城区新城路东段5-15号楼3164铺，建筑面积21.66平方米，每平方米单价11715.19元，房屋总价款为253751元。抚顺兴隆宝通置业有限公司在2015年12月31日前将经综合验收合格的房屋交付王凤影、范宏允，逾期90日后王凤影、范宏允有权解除合同，抚顺兴隆宝通置业有限公司应自王凤影、范宏允解除合同通知到达之日起15日内返还全部已付款项，并按王凤影、范宏允累计已付款的0.5%向其支付违约金。王凤影、范宏允如未按合同规定的时间付款，逾期超过30日后，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金。双方未约定房款交付时间。王凤影、范宏允于2013年12月24日向抚顺兴隆宝通置业有限公司交纳购房款253751元。该房现处于停工状态。抚顺兴隆宝通置业有限公司未能在合同约定期限交付房屋。本案在诉讼过程中，经王凤影、范宏允申请并提供担保，法院依法预查封抚顺兴隆宝通置业有限公司名下位于抚顺市顺城区新城路（东段）5-11号楼1单元1202号房屋手续。保全费1770元由王凤影、范宏允交纳。
一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。本案，王凤影、范宏允、抚顺兴隆宝通置业有限公司签订商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规强制性规定，故该商品房买卖合同合法有效。王凤影、范宏允按合同约定交纳购房首付款后，抚顺兴隆宝通置业有限公司负有按合同约定时间交付房屋的义务。抚顺兴隆宝通置业有限公司未按合同约定交付房屋，王凤影、范宏允有权按双方在合同中约定选择解除合同，并要求抚顺兴隆宝通置业有限公司支付违约金。故对于王凤影、范宏允要求解除与抚顺兴隆宝通置业有限公司之间的商品房买卖合同，及要求抚顺兴隆宝通置业有限公司返还购房款的诉讼请求，予以支持。关于王凤影、范宏允主张按照银行同期贷款利率计算违约金一节，按照相关司法解释的规定，应按可得利益原则确定实际损失，双方约定的违约金低于王凤影、范宏允的实际损失，王凤影、范宏允增加违约金的主张符合法律规定，应予以支持。关于抚顺兴隆宝通置业有限公司辩称双方构成反租关系一节，双方既未签订反租协议，抚顺兴隆宝通置业有限公司又未在法定举证期限内提供相关证据证明房屋交付使用，其主张合同处于继续履行状态缺乏事实依据，故不予采信。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十三条，第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决：一、解除王凤影、范宏允与抚顺兴隆宝通置业有限公司之间的商品房买卖合同；二、抚顺兴隆宝通置业有限公司于本判决生效后三十日内一次性返还王凤影、范宏允购房款253751元；三、抚顺兴隆宝通置业有限公司于本判决生效后三十日内一次性支付王凤影、范宏允以253751元购房款为基数、自2015年10月1日起至本判决确定的给付之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的违约金；案件受理费5125元，减半收取2563元，保全费1770元，合计4333元，由抚顺兴隆宝通置业有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，王凤影、范宏允与抚顺兴隆宝通置业有限公司签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规强制性规定，故该商品房买卖合同合法有效，双方当事人应该按照合同的约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，王凤影、范宏允与抚顺兴隆宝通置业有限公司签订的《抚顺市商品房买卖合同》约定，出卖人应当在2015年9月30日前将经综合验收合格的商品房交付给买受人。逾期超过90日后，买受人有权解除合同。王凤影、范宏允作为买受人于2013年12月24日已全部履行交付购房款的义务，但抚顺兴隆宝通置业有限公司至今未将争议房屋交付给王凤影、范宏允，显然构成违约，应承担相应违约责任。现王凤影、范宏允主张抚顺兴隆宝通置业有限公司逾期交房的时间超过90天，要求解除合同，抚顺兴隆宝通置业有限公司亦未能提供任何证据证明其逾期交房存在正当理由，故一审判决解除王凤影、范宏允与抚顺兴隆宝通置业有限公司之间的商品房买卖合同并无不当，本院予以维持。
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。王凤影、范宏允与抚顺兴隆宝通置业有限公司之间的商品房买卖合同解除后，抚顺兴隆宝通置业有限公司应当返还已经收取的购房款253751元，并支付相应的利息。
关于利息的计算标准，本院认为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。从该条规定不难看出，我国违约金制度系以赔偿非违约方的损失为主要功能，而不是旨在严厉惩罚违约方，因此违约金比例的确定应参照非违约方的实际损失。一审判决以可得利益原则理论为基础，认定王凤影、范宏允与抚顺兴隆宝通置业有限公司约定的违约金低于王凤影、范宏允的实际损失，王凤影、范宏允增加违约金的主张符合法律规定，并判决抚顺兴隆宝通置业有限公司以253751元为本金，按中国人民银行同期贷款利率，给付自2015年10月1日起至判决确定的给付之日止违约金，并无不当，本院予以维持。
对于抚顺兴隆宝通置业有限公司辩称双方构成返租关系，因王凤影、范宏允不予认可，且抚顺兴隆宝通置业有限公司未提供证据证明双方存在返租法律关系，故一审判决没有采信抚顺兴隆宝通置业有限公司答辩意见，并无不当，本院予以支持。
综上所述，抚顺兴隆宝通置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5116元，由上诉人抚顺兴隆宝通置业有限公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 张 帆
审判员 秦 梦
审判员 何福苍
二〇一六年十月二十一日
书记员 罗晓姝