山东省青岛市黄岛区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）黄民初字第1704号
原告（反诉被告）：中国人民解放军海军北海舰队司令部直属工作处。住所地：青岛市香港西路**号。
法定代表人：邹杰，处长。
委托代理人：张友江，男，1967年11月30日出生，汉族，居民，青岛黄岛周正法律服务所法律工作者，住青岛市黄岛区。
委托代理人：张成杰，男，1982年4月5日出生，汉族，居民，青岛黄岛周正法律服务所法律工作者，住青岛市黄岛区。
被告：青岛市黄岛区畜牧兽医局。住所地：青岛市黄岛区水灵山路**号。组织机构代码：73059570-4。
法定代表人：孙守悦，局长。
委托代理人：张莉，山东光浩律师事务所律师。
委托代理人：崔云青，山东光浩律师事务所律师。
被告（反诉原告）：陈瑞金，男，1943年7月14日出生，汉族，居民，住青岛市黄岛区。
委托代理人：杨均芳，山东青衡律师事务所律师。
委托代理人：陈瑞志，山东青衡律师事务所律师。
原告（反诉被告）中国人民解放军海军北海舰队司令部直属工作处（以下简称直工处）为与被告青岛市黄岛区畜牧兽医局（以下简称畜牧局）、陈瑞金（反诉原告）土地租赁合同纠纷一案，于2015年1月23日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告直工处之委托代理人张友江，被告畜牧局之委托代理人张莉、崔云青，被告陈瑞金及其委托代理人杨均芳、陈瑞志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告直工处诉称，1998年4月13日，原告与被告畜牧局所属的青岛环球体育场草坪绿化中心（以下简称绿化中心）签订《土地租赁合同书》，约定被告承租原告位于青岛市黄岛区逯家庄营房南院靶场63亩土地种植苗木，租期自1998年5月1日起至2008年4月30日止。原告依约将土地交付给被告，被告只向原告支付租赁费46000元。合同期满，原告及时书面通知被告要求收回土地、催收租赁费，期间原告又多次致函被告要求解除合同、交还土地无果。故具状诉至法院，请求判令：1、解除原、被告签订的土地租赁合同，被告将承租土地交还原告；2、被告向原告支付拖欠土地租赁费162000元；3、被告向原告支付违约金3000元；4、本案诉讼费由被告承担。
被告畜牧局辩称，一、原告主张与畜牧局解除土地租赁合同无事实依据。称绿化中心2006年12月31日被吊销营业执照，2007年4月29日注销登记，已不具备民事主体资格。该
单位的清算报告约定绿化中心承担债权债务；绿化中心系国有企业，原告若给予绿化中心相关赔偿，清算日前的地上附着物部分应该归畜牧局所有，之后部分归被告陈瑞金所有。绿化中心注销后，畜牧局既非合同主体又未实际占用土地，故原告起诉畜牧局主体不适格；二、绿化中心应支付租赁费期限已超诉讼时效；基于占有使用关系的事实，租赁费等应由陈瑞金承担。
被告陈瑞金答辩并反诉称：一、与陈瑞金签订《土地租赁合同书》的并非原告，若原告系合同签订方的权利义务人，也不是法律规定的适格主体；二、原告主张的租赁费已超诉讼时效，且原告与陈瑞金于2002年5月21日终止了合同，陈瑞金不应再支付租金、违约金；三、根据2002年合同终止方案，原告对苗圃内苗木进行了清点评估，却不向陈瑞金支付各项费用、苗木款也不进行交接。陈瑞金为避免损失扩大代管苗圃至今已有13年。原告于2013年8月对苗圃内苗木再次进行清点，但仍未付款和交接。陈瑞金自2002年为管理涉案苗圃先后投入各项费用：庭院绿化费71673.69元、机井费30000元、院墙建设费55000元、人员工资、水电费、机械费、化肥农药费1308586.92元、房屋修建费5000元、供电设施费3000元、大门修建费2000元，共计1475260.61元，原告对陈瑞金在无因管理期间的合理支出应予补偿，故请求判令：1、绿化中心与直工处签订的《土地租赁合同》解除并终止；2、判令直工处赔偿陈瑞金上述各项损失共计1475260.61元；3、苗木款10万元；4、反诉费由直工处承担。在本案审理过程中，原告增加第三项诉讼请求为苗木款2408384元。
对陈瑞金的反诉，直工处辩称：因原、被告签订的租赁合同已于2008年到期，原告可随时解除，故陈瑞金应自行移除地上附着物和苗木，并驳回陈瑞金的反诉请求。
经本院开庭审理查明：1998年4月13日，中国人民解放军37401部队第八工作处（甲方）与被告绿化中心（乙方）签订《土地租赁合同》，约定内容如下：第一条租赁条件：1、乙方租用营房院外靶场地63亩，用作种植苗木、花卉、草坪等；2、租赁期十年，自1998年5月1日起至2008年4月30日止；3、第一年租金10000元，第二年起每年租金12000元，合同生效之日起乙方向甲方预交第一年租金10000元，之后每使用满一年以预交的形式向甲方交纳下年度租赁费。第二条双方应承担的义务1、乙方不得擅自将租得土地转租、转让，必须在法律允许的范围内从事业务活动，不拖欠租金；2、乙方人员必须遵守部队管理规定，不作与合同相违事宜，不干扰部队的正常工作秩序；变更设施、建设房屋等需经甲方同意；3、甲方负责向乙方供电，并根据胶南供电部门的收费范围和标准向乙方收缴电费，每月结算一次；4、租赁期内，甲方无关人员不得随意进入乙方租区，不破坏或影响乙方正常经营活动；5、乙方逾期不交付租金，除仍应如数补交外，应支付违约金3000元，擅自将土地转给他人使用，除甲方收回土地外，乙方应支付违约金2000元；第三条合同终止条件1、乙方凡违反租约条件之一的，甲方有权收回土地终止合同；2、营房属于国防设施的重要组成部分，如出现战事或甲、乙双方不可抗拒的因素，双方应无条件终止合同；3、乙方如因经营不力，经双方认定不能继续履行本合同时，可协商终止合同。第四条免责条件如因不可抗拒的原因导致靶场设施毁坏和造成乙方损失的，双方互不承担责任。第五条本合同未尽事宜一律按《中华人民共和国经济合同法》的有关规定执行。第六条本合同自双方签约之日起生效。甲方：中国人民解放军37401部队第八工作处王希森；乙方：青岛环球体育场地草坪绿化中心陈瑞金签约时间：九八年四月十三日。
中国人民解放军海军北海舰队司令部出具证明证实：北海舰队原技术勤务二所（番号：37401部队八处）管理的青岛市黄岛区（原胶南市）逯家庄南院营区于2001年调整给北海舰队司令部管理处管理使用，该营区涉及的房地产权利和义务一并转让给舰司管理处。2003年11月军队编制体制调整，舰司管理处与直政处合并为直工处，原管理处管理使用的房地产交由直工处管理使用，该营区涉及的房地产权利义务一并转让给舰司直工处。
原告提交的国有土地使用证载明：本案涉案的租赁土地，土地使用者：中国人民解放军37401部队，座落：青岛市黄岛区珠海街道办事处逯家庄村，地号：GI-01-04。
原告提交2008年3月24日《关于逯家庄军用土地收回事（函）》一份，内容为：根据军队房地产租赁管理规定，双方签订的合同于2008年4月30日到期后，对出租的逯家庄营房外靶场土地不再出租，要求绿化中心于合同到期后六个月内，将种植的花卉、苗木移出、电费结清。被告陈瑞金于2008年4月12日在该函的下部签写：此文已收阅，并签名。
原告提交的企业法人注销材料显示，绿化中心为全民所有制企业，注册资本18万元，法定代表人为陈瑞金。绿化中心于2007年4月23日提交了注销登记申请书，该绿化中心于2007年4月29日被注销。该单位清算报告载明：绿化中心由原胶南市畜牧局投资设立，因未参加2005年度年检，于2006年12月29日被吊销，根据市委办公室通知清理挂靠企业的通知，经绿化中心研究决定，新办理注销手续，该公司债权债务已清理完毕，无债权债务。如注销后出现法律责任，由绿化中心承担。
根据被告陈瑞金申请，本院委托中天华资产评估公司对涉案租赁土地的苗木、花卉及草坪等附着物的价值进行了评估。该公司于2015年8月28日出具评估报告书，确定在评估基准日（2015年6月8日）的公允市场价值为2408384元。陈瑞金支出评估费24000元。
证人张某在出庭作证时称，其原系青岛市中山公园副工程师，本人没有评估鉴定资质。2002年5月份北海舰队要回收涉案苗圃土地，就派车接自己评估苗圃内树木、花卉等价值。当时部队让陈瑞金出具了苗圃苗木清单，包含价格、规格等，让证人核对是否合理。证人看后感觉比较合理。记不清具体金额，应在200万以上。当时部队一名处长说，苗圃归部队，让陈瑞金管理。不清楚双方是否达成协议。
另查明，本案讼争的土地及附着物现由被告陈瑞金管理、使用。
庭审中，原告明确表示，不同意对涉案土地上的苗木等附着物折价收回。
关于原、被告双方签订的《土地租赁合同书》应系何时终止。原告直工处称，双方租赁合同并非2002年终止，而是履行期满后终止。关于被告陈瑞金提交的证据，原告质证称，《逯家庄苗圃处理意见》上无相关人员签字，真实性无法确认；2013年苗木明细表及苗木评估明细表，系原告方准备收回土地承包给薛江玉，而让薛江玉与陈瑞金对苗木进行清点评估，评估单位是薛江玉找的，清点时陈瑞金也在现场；《工人工资表》及其他证据与本案没有关联性，不予认可。为证明其主张，原告提交了通知三份。
被告陈瑞金称，2002年合同终止时陈瑞金选定了原告方方案中第二方案，即把苗木等附着物折价给原告，双方为此对苗木等进行了清点估价，价值约为290万余元，原告还找了张某鉴定和见证，明细表和估价表均在原告处。原告当时要求陈瑞金在付清补偿款前代为管理，且不准卖、栽，陈瑞金按约定管理至今。2013年原告通知陈瑞金，要将土地租给薛江玉，让陈瑞金和薛江玉对苗木进行清点评估，若双方对价格没有异议，由薛江玉接手承包土地。薛江玉与陈瑞金对苗木进行了清点，列出了明细表，并由双方签字确认，交由原告找的评估公司进行了评估，但因评估价格过低陈瑞金不予认可。陈瑞金在2013年时购买了约500棵樱花苗种植。关于原告证据，陈瑞金质证称，其在2008年收到原告通知时已当面告知原告2002年终止合同事宜，并要求结算苗木款及管理费用，对其它二份通知不予认可。为证明其主张，陈瑞金提交了《逯家庄苗圃处理意见》一份、《花卉苗木明细表》一份、电话号码一份、《军以下作战部队停止出租空余房地产》一份、《工人工资表》一宗、《苗木明细表》、《苗木评估明细表》，并申请了证人张某出庭作证。
被告畜牧局质证称，从三份通知看，原告通知的是绿化中心而非被告陈瑞金个人，原告在自2007年4月29日起并未通知绿化中心的开办单位。因陈瑞金自述自2002年始涉案土地未新增树木、林木等，因此目前所有附着物应属开办单位所有，陈瑞金无权对所租用的土地、附着物主张权利，只能主张管理费用。畜牧局同意腾出土地，但补偿款应归畜牧局。
上述事实，有原、被告陈述，原告海军北海舰队司令部直属工作处提交《土地租赁合同书》复印件、企业法人注销登记材料、国有土地使用证、证明、通知，被告畜牧局提交的变更申请报告、变更登记表、验资报告，被告陈瑞金提交的《土地租赁合同书》以及证人证言等证据的在案佐证，并经开庭质证和本院审查，本院予以确认。
本院认为：本案争议的焦点一是原告主体是否适格，二是如何认定《土地租赁合同》的终止及涉案地面附着物、附属物的处理。第一，原告提交的国有土地使用证、军队编制体制调整的证明，证实了原告系涉案土地的实际权利义务人，作为本案原告并无不当。第二，根据法律规定，主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。从陈瑞金提交的《逯家庄苗圃处理意见》、《花卉苗木明细表》、电话号码等证据的形式看，既无双方合同签字，也非具体明确的处理意见，不符合合同成立要件，不能证明双方达成了合同终止协议，且根据陈瑞金及证人张某陈述，2002年原告方与陈瑞金核定的苗木价值为290万余元，但该价值估算仅以陈瑞金出具苗木清单，由无鉴定资质的证人核对方式确定，双方以此为据确定陈瑞金所称的合同终止，且未签定书面协议，不合常理。另一方面，若陈瑞金主张2002年双方终止合同后其按原告要求代管苗圃，并在十余年间投入各项建设费用140余万元属实，其投资行为理应征得原告的授权、同意或事后追认，其投入资金也理应及时向原告报告和索要。陈瑞金虽称其向原告主张过人工费及投入的建设费用，但并无证据证明，且2002年后原告从未给付过陈瑞金所称的各项费用，亦与常理不合。再则，从陈瑞金庭审中关于2013年苗木评估的起因、过程、结果的陈述及其当时的想法、态度看，涉案土地实际由其管理控制使用，而非其所称的代管。故对被告陈瑞金关于双方2002年终止租赁合同的主张，本院不予采信，对陈瑞金要求直工处赔偿其人工费、苗木款的主张，本院不予支持。
原、被告签订的《土地租赁合同书》2008年4月30日到期，且原告已明确表示不再出租该土地，故可以认定该合同因期满而终止。关于涉案土地地上附着物和地面附属物的处理，本院认为，陈瑞金在租赁期内投入各项建设费用，系其必要的生产花费，为独立的经济行为，其各项费用投入既非合同约定的内容，且租赁合同约定，变更设施，建设房屋等需经原告方同意，但陈瑞金亦未提供证据证实其投资和建设行为系经原告同意、授权或经事后追认，并约定补偿方式，故对陈瑞金要求原告赔偿各项费用的反诉主张，本院不予支持。根据法律规定，承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。因原告已明确表示不接收该涉案土地地面附着物，且该土地系陈瑞金实际管理、使用，被告畜物局也同意腾出土地，故应由陈瑞金移除地面附着物，并将涉案土地交还原告。
关于原告主张的租赁费。原告向陈瑞金送达的事函，并未要求被告支付租金，原告虽在其提交的2013年、2014年《通知》中要求被告补交租金，但该两份《通知》系单方证据，且陈瑞金不予认可，无法证明是否送达被告。根据法律规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年，故对原告主张2013年5月1日前的租赁费，本院不予支持。因2008年合同期满后，原告已明确表示不再出租该土地，故原租赁合同已终止，但因被告陈瑞金2013年5月1日后继续管理、使用该涉案土地，故应由其支付在此期间的租金。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十二条、第二百二十三条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）陈瑞金于本判决生效之日起三个月内移除位于青岛市黄岛区珠海街道办事处逯家庄营房靶场63亩土地地面附着物，并将该土地交还原告中国人民解放军海军北海舰队司令部直属工作处。
二、被告（反诉原告）陈瑞金于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）中国人民解放军海军北海舰队司令部直属工作处24000元。
三、驳回原告（反诉被告）中国人民解放军海军北海舰队司令部直属工作处的其他诉讼请求。
四、驳回被告（反诉原告）陈瑞金的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费3600元，反诉费18648元，共计22248元，由原告（反诉被告）中国人民解放军海军北海舰队司令部直属工作处负担3076元，被告（反诉原告）陈瑞金负担19172元。因原、被告已预交，由被告（反诉原告）陈瑞金于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）海军北海舰队司令部直属工作处524元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院或第二审人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 陶 军
人民陪审员 王坤平
人民陪审员 张强配
二〇一五年十一月二十日
书 记 员 赵珑慧