广东省化州市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）茂化法民一初字第221号
原告梁振海，男，汉族，化州市人。
委托代理人许耀超，广东橘乡律师事务所律师。
委托代理人杨志文，男，化州市龙兴商业有限公司员工。
被告吴天然，女，汉族，化州市人。
委托代理人柯起富，男，住化州市河西街道办惠南路**号，系被告吴天然的丈夫。
委托代理人陈宇宁，男，住茂名市茂南区光华南路*号***房。
原告梁振海诉被告吴天然排除妨害纠纷，被告吴天然反诉原告梁振海租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了合并审理，原告梁振海的委托代理人许耀超、杨志文，被告吴天然及其委托代理人柯起富、陈宇宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告于2014年3月11日签订《租赁合同》一份，合同主要约定：被告租赁原告位于化州市北京路北京大桥东侧大楼粤西商业城B幢商场1楼的商铺经营尚品宅配全屋家居定制专卖店。租赁铺位计租面积为344.6平方米，实用面积为224平方米，铺位实用面积与计租面积的比例为65：100。租赁期限自2014年4月16日起至2021年4月15日止，共计七年（其中2014年3月16日至2014年4月15日为装修免租期）。第一年每月租金为27568元（按照计租面积344.6平方米×80元／平方米计算）。合同第三条第5款还约定，乙方（被告）装修前应事先向甲方（原告）提供装修设计方案，经甲方认可办理装修手续后方可进行。合同第六条第2款约定，合同期内，未经甲方同意，乙方不得擅自改变或破坏租赁场地的房屋结构及配套设施。如因乙方使用不当或不合理使用，导致甲方提供的配套设施出现损坏或损毁等情况的，乙方应及时通知甲方并负责恢复原状或赔偿甲方相关损失。合同还约定了其他事项。但是，被告在未提交装修设计图的情况下，未经原告同意，私自将原本不属于其租赁面积范围的公用通道（实用面积为68平方米）侵占，将商场公用通道的原有天花向下改装30公分，装修成其商铺的整体天花。同时，被告在未提交任何设计图纸也未经原告同意的情况下，将原告户外铝塑板拆除，安装其巨型招牌。就被告上述问题，原告委托化州龙兴商业有限公司多次与被告协商，要求被告拆除其私自装修的天花并恢复公共通道原功能，后又于2014年3月31日、2014年4月14日两次书面发函给被告，被告均不予理会，继续其侵权行为。现原告向本院起诉，请求：1、判令被告对其私自侵占装修的三条公共通道上的天花予以限期拆除，恢复原状；二、判令被告将阻碍南北走向公共通道部分的南面墙体（合板玻璃结构）予以限期拆除，恢复原状；三、判令被告支付侵占公共通道使用费8369元（该款项按278.97元／日计算，自2014年16日起暂计到2014年5月15日止，以后一直计至恢复原状日为止）；四、判令被告限期拆除未经原告同意而私自安装的户外“尚品宅配”招牌、恢复原状；五、判令被告承担本案全部诉讼费用。
被告辩称，2013年10月开始，被告与原告梁振海（下简称原告）就租用商铺（包括使用性质、店面装修要求等等）事项进行了充分磋商，2014年3月11日，双方签订了《租赁合同》一份，由被告正式租用原告位于市府大楼旁的粤西商业城B栋1楼的商铺开办“尚品宅配全屋家居定制专卖店”。合同期自2014年4月16日起至2021年4月15日止共7年，合同对双方的相关权利义务作了约定。合同附件中，已经就计租面积和范围、摆场装修范围、天花装修高度等作出了标记和明确说明。因此，原告诉称“被告在未提交装修设计图的情况下，未经原告同意，私自将原本不属于其租赁面积范围的公用通道侵占”等完全是歪曲事实之讼词。1、合同附件明确标示了被告租用的面积、范围和装修要求。需要强调的是，合同中的计租面积（344.6平方米），即被告需要支付租金的面积，无论是从法律方面讲还是依照常理，既然由被告支付租金，就必然属被告可以支配和使用的范围。实用面积（224平方米）系原告提供给被告的能够直接实际使用的面积。如果完全属于公共通道，就不可能由被告来交付租金，这是最简单不过的道理。2、被告所交的租金为344.6平方米，而所装修的天花面积为290平方米（其中，实际摆设商品的面积为152平方米），被告按照合同附件的要求对合同约定范围内的天花进行装修，何来“侵占”和“妨碍”之说？事实上，在拆除原天花和装修新天花的过程中，原告每天均到装修现场查勘装修进度和状态，直至装修结束时一直均无任何异议。而且原告计收租金的面积，远远超过了被告实际使用面积，并且已经收取了被告的一个月租金（证据3），其权益已经行使。被告所作的天花装修，对原告的建筑主体安全及其权益没有造成任何妨害，原告诉请拆除被告所装修的天花是违反双方约定和法律规定的无理请求，应依法予以驳回。3、本案的实质是原告企图单方面修改合同变相增收租金的目的。原告在被告装修完成后，于今年3月31日、4月14日、4月28日先后三次发函给被告要求增加租金。其提出的计租面积三次均不相同，第一次主张面积为464平方米，第二次239.6平方米，第三次为307平方米，均不在合同或合同附件的约定范围内，也没有经过测绘单位或原、被告双方丈量认可，只由原告单方任意增减。被告本着诚实守信和平等友好的原则对上述函件一一做了回复。但原告继续一意孤行，于5月8日又发函威胁被告说，如果不按其主张的307平方计租，就要强行拆除被告的天花和招牌。其司马昭之心由此可见。4、原告诉请限令被告拆除户外招牌更不合情理。普天之下任何一家正式商铺都会有其招牌。双方签订本合同之前，原告已经十分明确被告租用其商铺的目的是经营“尚品宅配全屋家居定制专卖店”，对这样的知名连锁经营商铺，店面内外装修标准、要求等原告不可能不知。签订合同后直至原告提起本诉前，原告一直均未提及户外招牌之事，由此可见原告为求达到加收租金之目的而不择手段的真实面目。事实上，被告安装招牌非但没有影响建筑主体结构安全，反而是给整栋商楼添加了一道美丽的风景。事实上，被告安装招牌之前，就已经得了原告方的同意，在拆除原来铝塑板的过程中，原告方并无异议，而是一直正常收取被告的租金和水电费。直到2014年5月15日，被告安装好招牌投入使用两个多月后原告要求修改合同增加租金没有得到被告同意，才以妨害为由要求拆除，此足以证明，原告主张拆除户外招牌的原因，不是招牌对其造成妨害，而是商铺要求增加的目的没有达到。综上所述。原告的诉讼请求没有任何事实和法律依据，更不合情理。请法院驳回原告的诉讼请求，维护被告的合法权益。
被告反诉，2014年3月11日，反诉原、被告签订了《租赁合同》一份，由反诉人正式租用原告位于市府大楼旁的粤西商业城B栋1楼的商铺开办“尚品宅配全屋家居定制专卖店”。合同期自2014年4月16日起至2021年4月15日止共7年。合同对双方的相关权利义务作了约定。合同约定的计租面积（即被反诉人应提供反诉人的商铺总面积）为344.6平方米，按此面积计算第一年每月租金为27568元（即每平方米80元）。合同第五条之5.4项中还约定，甲方（被反诉人）应提供中央空调等公共设备设施。合同签订后，反诉人依约进行装修和准备开业经营。但被反诉人于今年3月31日、4月14日、4月28日以使用面积超出合同约定为由先后三次发函给反诉人要求增加租金。反诉人本着诚实守信和平等友好的原则对上述函件一一做了回复。但被反诉人仍然继续一意孤行，要求反诉人多交租金，直至无理提起争讼。反诉人无奈依照实地测量面积提出反诉。事实上，被反诉人提供的商铺面积只有290平方米，根本没有达到合同约定的344.6平方米。同时，被反诉人并没有完全履行合同第五条第5.4项约定的义务，至今没有提供中央空调，致使反诉人因此增加了经营成本和产生了经济损失。按照实际租用面积计算，上诉人每月应交租金为23200元。至目前，被反诉人共多收了反诉人的租金13104元。依照法律规定，被反诉人只能按实际租赁面积计收租金，同时应全面和准确履行合同约定义务，完善并提供相关的公共设备设施给客户使用，其多收反诉人的租金应依法退还给反诉人。现被告反诉请求：1、判令原告正确履行合同义务，按实际租赁面积收取租金；2、判令原告退还多收的租金13104元给反诉人；3、判令原告限期拆除位于被告所租位置西北原通道口阻挡构筑物、回复原状，或减少相应的租金，并采取有效措施，阻隔和杜绝其他租户的经营对申请人的妨害；4、判令原告退换多收被告的物业管理费每个月12405.6元，共6.5个月，总计：80636.4元；5、判令原告在申请人的租期内，不得收取物业管理费；6、判令原告承担本案全部诉讼费。
原告对反诉的辩称，1、合同明确约定计租面积344.6平方米，实用面积224，比例65：100，被告提出按实际面积收取租金没依据；根据以上理由，被告反诉请求返还多收的租金没有依据。2、分摊面积包括楼梯、货梯等公共分摊面积，不存在多收被告的租金。
经审理查明，座落于化州市鉴江区北京路北侧粤西商业城B幢第一层（河东区第7段31号）属原告梁振海所有。被告吴天然租赁原告的该房屋的五个铺位经营尚品宅配全屋家居定制专卖店。被告租赁的五个铺位中，西面有二条东西走向的公共通道。北面对着消防门有一条南北走向的公共通道。2014年3月11日原告梁振海委托化州龙兴商业有限公司，该公司委托陈飞华与被告吴天然签订一份《租赁合同》，一、租赁方式：双方约定此租赁铺位计租面积344.6平方米，实用面积224平方米，铺位实用面积与计租面积的比例为（65：100）。租赁铺位详细位置见附件（附件共6份：1、委托授权书、2、双方身份证复印件、3、甲方房产证复印件、4、乙方摆样图、5、位置图）。租赁期限。租金：第一年每月租金为27568元，第二年每月租金为31014元，第三年每月租金为34460元。上述租赁费用包括租金与物业管理费，租金与物业管理费的比例为55：45。二、合同保证金。三、经营管理。四、中央空调使用。五、甲方义务。六、其它事项。七、争议的解决等内容。原、被告双方签订合同后，被告按期向原告交纳了租金及保证金。原告委托化州市龙兴商业有限公司对位于化州市鉴江区北京路北侧粤西商业城B幢第一层商铺出租，租金收取，商铺日常管理，商铺合同签订、变更、中止、解除等相关的一切事项。签订合同后，被告开始装修，将西面的二条东西走向的通道及南北走向的一条通道与五铺位一同装修了整体天花及地板，被告在北面的消防门对着的南面装着玻璃结构的太空窗。被告所装修的面积为290平方米。被告并在户外安装了“尚品宅配”招牌。被告装修后，原告认为被告实质占用了通道面积，向被告发出了《整改通知》及《关于装修问题的公函》。原、被告就被告的租赁使用面积产生矛盾。原告于2014年5月22日向本院起诉，请求：1、判令被告对其私自侵占装修的三条公共通道上的天花予以限期拆除，恢复原状；二、判令被告将阻碍南北走向公共通道部分的南面墙体（合板玻璃结构）予以限期拆除，恢复原状；三、判令被告支付侵占公共通道使用费8369元（该款项按278.97元／日计算，自2014年16日起暂计到2014年5月15日止，以后一直计至恢复原状日为止）；四、判令被告限期拆除未经原告同意而私自安装的户外“尚品宅配”招牌、恢复原状；五、判令被告承担本案全部诉讼费用。被告认为原告将被告所租位置西北面原通道口用木板阻挡，减少人流量，且被告认为原告委托的化州龙兴商业有限公司没有物业管理资质，不能收取物业管理费。于2014年6月24日向本院提出反诉，请求1、判令被原告正确履行合同义务，按实际租赁面积收取租金；2、判令原告人退还多收的租金13104元给被告；3、判令原告限期拆除位于被告所租位置西北原通道口阻挡构筑物、回复原状，或减少相应的租金，并采取有效措施，阻隔和杜绝其他租户的经营对被告的妨害；4、判令原告退还多收申请人的物业管理费每个月12405.6元，共6.5个月，总计：80636.4元；5、判令原告在被告的租期内，不得收取物业管理费；6、判令原告承担本案全部诉讼费。
另查明，现原告将被告租赁铺位的西北面的一条通道用木板临时封闭。被告也用了木板将西南面的一条通道临时封堵。
再查明，2014年7月15日化州市工商行政管理局核发了《营业执照》给化州市龙兴商业有限公司，其经营范围有购销及物业管理等。
以上事实有原、被告双方的身份资料，原、被告双方签订的《租赁合同》及附件，原告梁振海委托化州龙兴商业有限公司及化州龙兴商业有限公司委托陈飞华与尚品宅配全屋家居定制专卖店的租赁合同委托授权书，被告交缴的租金，原告向被告发出的《整改通知》及《关于装修问题的公函》，现场照片，化州龙兴商业有限公司的《营业执照》及庭审笔录等证据证实。
本院认为，一、关于本诉，原、被告的争议焦点内容都基于原、被告所签订的《租赁合同》，《租赁合同》是原、被告的真实意思的表示，具有法律效力，原、被告双方均应按合同的内容履行。根据原、被告提供《租赁合同》中的附件，含有被告的摆样图，摆样图里五个铺位包含了三条通道，被告将三条通道及五个铺位一起装修天花，并没有违反《租赁合同》的约定。本院认为对于被告对通道的装修不影响其他商铺的经营及人员流通的情况下，可以不必拆除通道的天花。所以原告请求被告对其私自侵占装修的三条公共通道上的天花予以限期拆除，恢复原状，及要求支付侵占公共通道使用费8369元的主张，本院不予采纳。对于被告租赁的五个铺位中，北面有个消防门，属于安全设备，被告必须保证有通道直达消防门，同时符合消防安全的规定及规划。但原告没有提供消防的通道原状，也没有提供消防部门指定消防通道的具体线路。因此原告提出将被告阻碍南北走向公共通道部分的南面墙体（合板玻璃结构）予限期拆除，恢复原状的主张，证据不充分，本院不予支持。原告可待消防部门做出具体消防通道的规划及规定后，另循法律途径解决。被告作为经销商，在其经营范围的户外安装广告牌，合情合理，其安装的广告牌的位置没有影响到其他经销商，且在原、被告签订的《租赁合同》中也没有规定不准被告安装广告牌。原告请求被告限期拆除未经原告同意而私自安装的户外“尚品宅配”招牌、恢复原状的主张证据不足，本院不予采纳。
二、关于反诉。根据双方签订的《租赁合同》中规定了计租面积为344.6平方米，实用面积为224平方米，且规定了每月的租金。经查明，被告的使用面积已达到了224平方米，根据合同约定计算，原告并没有多收被告的租金。因此，被告反诉提出原告提供的商铺面积没有达到344.6平方米，要求按实际租赁面积收取租金及原告退还多收的租金13104元给被告的主张，没有理由，本院不予支持。经现场勘查，位于被告所租位置的西面已由原告租给其他租户使用，但该租户并没有对被告经营造成妨害，且被告也已将该两条通道一并装修，使通道及其所租的铺位形成了统一的整体。因此，被告提出原告限期拆除位于被告所租位置西北面原通道口阻挡构筑物，或减少相应的租金，并采取有效措施，阻隔和杜绝其他租户的经营对被告的妨害的主张，理由不充分，本院不予支持。在原、被告签订的《租赁合同》中，双方约定了铺位的租赁费用（租赁费用包括租金与物业管理费），且原告所委托的化州龙兴商业有限公司也对商场内履行了物业管理（包括对被告的租铺实行了管理），且原告所委托的化州龙兴商业有限公司办理的营业执照的经营范围中包含了物业管理项目。因此，被告提出原告退回多收申请人的物业管理费每个月12405.6元，共6个月又15天，总计80636.4元及原告在申请人的租期内，不得收取物业管理费的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、驳回原告梁振海的诉讼请求。
二、驳回被告吴天然的反诉请求。
本案案件受理费100元，由原告梁振海负担。反诉费972元，由被告吴天然负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉茂名市中级人民法院。
审 判 长 伍国强
审 判 员 邹 虹
人民陪审员 冼国英
二〇一五年四月二十七日
书 记 员 陈土娟
相关法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效。”
2、《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”
3、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”
4、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。”