福建省龙岩市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）岩民终字第278号
上诉人（原审被告）游小双，女，1975年1月14日生，汉族，个体工商户，住福建省龙岩市新罗区。
被上诉人（原审原告）曾初玉，男，1967年9月22日生，汉族，个体工商户，住福建省龙岩市新罗区。
委托代理人蓝兴生，福建诺佳律师事务所律师。
委托代理人陈倩云，福建诺佳律师事务所实习律师。
上诉人游小双因与被上诉人曾初玉房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省龙岩市新罗区人民法院（2013）龙新民初字第6774号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人游小双，被上诉人曾初玉的委托代理人蓝兴生、陈倩云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决查明，原告从2006年6月1日起将坐落在龙岩市新罗区西安北路84号龙兴商场西侧肆号店面租给被告游小双使用并向被告游小双收取店铺押金10000元。双方每三年签订一次合同。2012年5月30日，原、被告再次续签《租赁合同》。合同约定：租期叁年，从2012年6月1日起至2015年5月31日止；租金为每月8140元（不含税），每季度初月五日前交清。如被告逾期未交纳，原告有权终止合同，并没收其保证金；被告应向原告交纳保证金壹万元正，并对其他权利与义务进行约定。在承租期间，被告因经营需要进行店内、外装修、装饰的费用由被告自行负责。合同期满后这些装修不得拆除，归原告所有，原告无须作任何补偿。合同签订后，被告游小双按约定支付租金至2012年11月30日止。被告游小双于2012年12月26日向原告支付了租金16280元，于2013年4月12日支付租金6280元、于2013年8月5日支付租金5000元。2013年8月5日，被告游小双通过手机发短信到原告曾初玉1360592****手机，内容为：“曾总，中午给你汇了两个月店租5000元”。原告曾初玉通过手机1360592****发短信被告游小双，内容为：“还差1000元”。原告曾初玉认为被告游小双未足额支付租金。另查明，2012年10月15日，龙岩市人民政府作出龙政征决（2013）23号征收决定，决定对龙岩大道三期（西安段）及连接线范围内的房屋进行征收。签约期限自2012年10月25日起至2013年6月30日止。原告曾初玉所有的龙岩市新罗区西安北路84号龙兴商场西侧肆号店面属于拆迁范围。2013年8月24日，原告曾初玉与拆迁公司签订了《龙岩市城市房屋征收补偿协议》。协议约定曾初玉应于2013年8月30日将被征收房屋腾空、完成搬迁并交付拆迁公司拆除。2013年9月24日，被告游小双将店铺交付给拆迁公司。诉讼中，原告曾初玉放弃要求被告游小双给付从2013年10月起的租金。原告起诉，请求法院判令：1、解除原、被告双方于2012年5月30日签订的租赁龙岩市新罗区西安北路龙兴商业城西侧4号店的《租赁合同》。2、被告将龙岩市新罗区西安北路龙兴商业城西侧4号店（含店内装修）交还给原告。3、被告向原告支付从2012年12月1日起至2013年9月30日止拖欠的租金共计47840元，并支付从2013年10月1日起至被告归还原告店面之日止的租金（每月8140元）。
原审判决认为，原、被告签订的租赁合同虽约定租赁期限三年，因政府作出的征收决定且讼争店铺已经交付给拆迁公司，双方签订的合同因此终止，原告曾初玉要求解除合同及归还店铺，不予支持。龙岩市人民政府作出龙政征决（2013）23号征收决定要求于2013年6月30日前与政府签订征收补偿协议，原告未在规定的时间内签订协议并继续将店铺租赁给被告，2013年6月30日之后的租赁环境因政府的征收行为而发生变化，必然对被告承租店铺的经济效益产生影响，这不是原、被告原因造成，应对租金进行调整，结合被告游小双发给原告的短信，原审法院认为2013年7月1日起的租金应按每月3000元计算，之前的租金应按双方签订的合同履行。双方因政府征收对租金的给付产生争议，不能认定被告存在违约。被告已经给付的押金10000元可以从中抵扣。故被告游小双应给付原告曾初玉从2012年12月1日起至2013年6月30日止的租金为56980元（8140元／月×7个月）、2013年7月1日起至2013年9月24日止租金9000元，合计65980元。扣除被告于2012年12月26日支付16280元、于2013年4月12日支付6280元、于2013年8月5日支付5000元及押金10000元，尚应给付原告租金28420元。原告曾初玉主张因被告游小双的原因致使未能签订征收合同未提供证据证明，不予采信。诉讼中，原告放弃要求被告给付2013年10月起的租金不违反法律规定，予以准许。因被告未提供证据证明讼争店面于2013年9月之前交付拆迁公司，被告主张其于2013年9月与拆迁公司形成租赁关系不需要支付租金给原告，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十一条、第二百一十二条之规定，判决：一、被告游小双应于本判决生效之日起十日内给付原告曾初玉租金22420元；二、驳回原告曾初玉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4460元、减半收取为2230元，由原、被告各负担1115元。
宣判后，原审被告游小双不服，向本院提起上诉。
上诉人游小双上诉称，一、原审法院对上诉人提交的证据未作全面、充分审查，对当事人之间根据行业惯例改变租金数额及支付方式的事实不予认定是错误的。上诉人于2006年6月起就承租被上诉人的店面，2012年5月30日系双方第三次续签租赁合同。在此前的租赁过程中，上诉人均是按约履行合同义务。2012年10月15日，龙岩市人民政府作出龙政征决（2013）23号征收决定，被上诉人得知其店面属于拆迁范围后，鉴于双方的租赁合同刚签订不久尚在履行期间，而且上诉人也刚对店面重新装修，如果提前终止合同势必会对上诉人的预期利益产生重大影响。双方因租赁环境的变化，依照行业惯例并参照相邻店铺的调租金额，达成将10000元租赁押金抵作2013年2月、3月的租金，从2013年4月起每月租金调整为3000元及每两个月后支付一次租金的口头意向应合乎情理，也是双方的真实意愿。对于租金数额及支付方式改变的事实，上诉人在一审中已提交证据证明上诉人已以事实行为履行（2013年6月6日支付2013年4月、5月两个月的租金6000元，2013年8月5日支付2013年6月、7月两个月的租金5000元（差额1000元）］，被上诉人也以短信回复的方式予以认可。但一审法院不予认定，仅以龙政征决（2013）23号征收决定载明的签约期限曲解双方的真实意愿，属认定事实错误。二、一审法院判决上诉人需支付2013年9月全月的租金3000元，也属认定事实和计算错误。被上诉人在2013年8月24日已和拆迁公司签订了《拆迁安置补偿协议》并领取相应拆迁补偿款，该店面的所有权即已转移。上诉人为了腾出店面，需合理时间寻找店面。在与拆迁公司协商后，拆迁公司同意给予上诉人合理时间处理，因此不存在上诉人还需支付被上诉人2013年9月份店租的事实。即使上诉人应承担2013年9月的租金，但最多只应计算至2013年9月24日，因为上诉人与被上诉人之间的租赁合同系因政府征收行为而提前终止，上诉人于2013年9月24日已将店面腾空交付拆除。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判。
被上诉人曾初玉答辩称，一、本案的租赁合同是上诉人与被上诉人第三次签订，上诉人在此次合同期间内未对店面进行重新装修。虽然在2013年6、7月上诉人曾找被上诉人协商调低租金事宜，但双方未谈成，因此上诉人交租金的标准还是每月8140元。被上诉人也没有同意以押金抵租金。上诉人在一审所举的手机短信证据，被上诉人未收到，也没有发送过。二、虽然被上诉人于2013年8月24日签订了《拆迁补偿协议》，但因上诉人在2013年9月24日才将店面交付拆迁，导致被上诉人的拆迁款推迟领取并造成被上诉人利息、奖金、违约金等损失。店面等固定资产的拆迁时间都是以实际交付为准，店铺交付拆除前，产权没有转移，还是归被上诉人所有。上诉人一直使用店面至2013年9月24日，因此上诉人应当支付租金至2013年9月底。综上，上诉人的上诉请求和理由没有事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。
经审理查明，上诉人除对一审判决查明认定的“2013年9月24日，被告游小双将店铺交付给拆迁公司”的事实有异议外，对其余事实无异议。上诉人认为其于2013年9月20日就将店面腾空，并要求被上诉人过来拿钥匙，但被上诉人未来办理店铺的交接手续。被上诉人除对一审判决查明认定的“2013年8月5日，被告游小双通过手机发短信到原告曾初玉1360592****手机，内容为：曾总，中午给你汇了两个月店租5000元。原告曾初玉通过手机1360592****发短信被告游小双，内容为：还差1000元”的事实有异议外，对其余事实无异议。被上诉人认为其根本就未收到上诉人在2013年8月5日发来的手机短信。本院对双方当事人均无异议的事实予以确认。由于双方当事人均无证据证明其主张的事实，因此双方当事人对一审判决认定的事实提出上述异议不成立，本院不予采纳。
本院认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。上诉人主张双方当事人达成“将10000元租赁押金抵作2013年2、3月的租金，从2013年4月起每月租金调整为3000元及每两个月后支付一次租金”的协议，无证据证明，本院不予采信。上诉人请求按上述标准计算租金，本院不予支持。上诉人主张其与拆迁公司协商后，拆迁公司同意其推迟至2013年9月腾出店铺，未提供证据证明，本院不予采信。虽然被上诉人与拆迁公司于2013年8月24日签订了《龙岩市城市房屋征收补偿协议》，但因讼争房屋尚未交付，因此讼争房屋的所有权仍归被上诉人所有。上诉人以房屋征收补偿协议签订后，讼争房屋的所有权已归拆迁公司所有、拆迁公司同意其使用讼争房屋为由，主张其无需向被上诉人支付2013年9月份的租金，无事实和法律依据，本院不予采纳。原审判决根据情势变更原则以及双方当事人的短信内容，酌情变更2013年7月1日起的月租金为每月3000元，符合法律规定，本院予以确认。由于上诉人于2013年9月24日就将店铺交付给拆迁公司，因此该月租金应计至24日止，计租金2400元。原审判决将该月租金计算至30日，依据不足，本院予以纠正。上诉人的此项上诉请求有理，本院予以支持。综上，上诉人尚欠被上诉人的租金为21820元，应限期给付。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：
一、维持福建省龙岩市新罗区人民法院（2013）龙新民初字第6774号民事判决第二项；
二、变更福建省龙岩市新罗区人民法院（2013）龙新民初字第6774号民事判决第一项为：上诉人游小双应于本判决生效之日起十日内给付被上诉人曾初玉租金21820元。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费360.5元，由上诉人游小双负担300元，被上诉人曾初玉负担60.5元。一审案件受理费按原审判决计收。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 小 东
代理审判员 赖 其 荣
代理审判员 陈 聪 聪
二〇一四年四月四日
书 记 员 刘羽芬（代）