广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终4042号
上诉人（原审原告）：李凤珍，住广东省增城市。
委托代理人：卢卫国，广东国政律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：李清华，住广东省广州市天河区。
被上诉人（原审被告）：东莞长安昌众造纸有限公司，住所地广东省东莞市。
法定代表人：吴森，经理。
委托代理人：娄永强，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
委托代理人：朱柳洁，北京市盈科（广州）律师事务所实习律师。
上诉人李凤珍因房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2015）穗天法民四初字第384号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：李清华为广州市黄埔区人民法院（2011）黄执字第30号执行案的被执行人之一，广州市黄埔区人民法院委托广州中资信房地产评估咨询有限公司（以下简称中资信公司）对李清华名下的座落在广州市天河区粤垦路213号XXX房（粤房地证字第××，以下简称涉案房屋）进行价格评估，评估公司作出中资信房评字【2013】第0907号《房地产评估报告书》，涉案房屋的评估价为2234752元。
2013年11月20日，广州市黄埔区人民法院作出（2011）黄执字第30号-3民事裁定，裁定以不交吉方式公开拍卖涉案房屋。
2013年12月31日，广州市黄埔区人民法院作出关于（2011）黄执字第30号执行一案，该院已委托广东亿竞拍卖有限公司对涉案房屋进行拍卖的《通知书》【（2013）穗黄法司法委托字第108-111号】。
2014年1月3日，《【2014】第5期标的1广州市天河区粤垦路213号XXX房查看拍卖公告》，载明拍卖标的为涉案房屋，拍卖号为（2013）穗黄法司法委托字第108号，委托方为广州市黄埔区人民法院，案号为（2011）黄执字第30号，拍卖机构为广东亿竞拍卖有限公司，标的评估价值2234752元，拍卖标的简介为拍卖标的位于粤垦路瑞心苑瑞雅阁小区内，所在楼宇为钢筋混凝土结构16层电梯楼，拍卖标的位于第2层，朝向西向，通风采光较好，室内布局为三房一厅一厨一卫两阳台，现对外出租（详细参考《房屋租赁合同》），委托法院对拍卖标的的竞买条件及情况说明：拍卖标的交付方式为不交吉，买受人负责自行检验，若发生标的物瑕疵责任由买受人负责；优先购买权人为承租人东莞长安昌众造纸有限公司（以下简称昌众公司），标的按现状不交吉拍卖，由买受人承担交易过程中的税、费和房产存在的风险。
2014年7月8日，广州市黄埔区人民法院作出《公告》【（2011）黄执字第30号-1】，主要内容为该院依法查封并拍卖李清华名下的涉案房屋，但经三次公开拍卖仍未能成交，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条第二款之规定，该院决定以1430320元的价格变卖涉案房屋。
2014年9月9日，李凤珍成功购买涉案房屋，成交价1430320元。
2014年9月16日，广州市黄埔区人民法院（2011）黄执字第30号-4执行裁定，确认李凤珍购买涉案房屋的事实，并裁定：涉案房屋的所有权归李凤珍；李凤珍可持该裁定书到相关管理部门办理涉案房屋所有权权属变更手续。
2014年9月29日，李凤珍取得涉案房屋的《房地产权证》（载明共有情况为单独所有，建筑面积为108.04平方米）。
2015年2月17日，李凤珍向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、确认李清华、昌众公司于2008年9月1日所签订的关于广州市天河区粤垦路213号XXX房的《房屋租赁合同》无效；2、李清华、昌众公司将广州市天河区粤垦路213号XXX房腾空，并交给李凤珍管业自用；3、李清华、昌众公司承担本案的诉讼费。
原审庭审中，李凤珍称其在竞买涉案房屋时只知道涉案房屋是以不交吉方式拍卖并存在租赁合同，且知悉承租人是昌众公司，昌众公司对涉案房屋有优先购买权，但不知道租期为20年，拍卖公示的内容根本没有《房屋租赁合同》，买受人必须到法院查看，才将合同出示给买受人。李凤珍还提交李清华、昌众公司于2008年9月1日签订的《房屋租赁合同》复印件，载明：李清华将涉案房屋出租给昌众公司，租期为20年，自2008年9月1日起至2028年8月31日止。
昌众公司确认上述《房屋租赁合同》的真实性，并称其于2013年10月6日以承租人的身份向广州市黄埔区人民法院申报权利并提交了《房屋租赁合同》，该院在数次拍卖中均公示了涉案房屋以不交吉方式拍卖，并注明其为承租人，且在2014年1月3日的公告中，不仅公示了涉案房屋不交吉，而且还公示了《房屋租赁合同》的内容，李凤珍作为买受人不可能无视该《房屋租赁合同》。
另，原审法院依职权调取广州市黄埔区人民法院（2011）黄执字第30号-3执行案件材料中的《房屋租赁合同》一份，该《房屋租赁合同》载明：李清华将涉案房屋出租给昌众公司，租期为20年，自2008年9月1日起至2028年8月31日止。
关于李凤珍主张要求对《房屋租赁合同》的形成时间进行鉴定的问题，原审法院审查后认为上述鉴定对本案事实认定无意义，并已告知李凤珍，故原审法院对李凤珍的上述鉴定申请不予准许。
原审法院认为：根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”及《最高人民法院<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”由此可见，“买卖不破租赁”是一般原则，但房屋出租前已设立抵押且因抵押权人实现抵押权发生所有权变动以及出租前房屋已被法院查封的情形除外。
本案中，关于昌众公司与李清华签订的《房屋租赁合同》是否虚假的问题。首先，根据李凤珍关于其竞买涉案房屋时已知道涉案房屋是为不交吉且存在租赁合同，且知悉承租人是昌众公司，昌众公司对涉案房屋有优先购买权，买受人必须到法院查看的陈述来看，李凤珍对涉案房屋带租约、不交吉且昌众公司为承租人的情况是知悉的，且其亦知晓其作为买受人可到法院查看相关租赁合同，而根据查明的事实，广州市黄埔区人民法院（2011）黄执字第30号执行案中亦存在该《房屋租赁合同》，故原审法院对李凤珍关于其并不清楚该租约及租赁期限的陈述难以采信；其次，从日常生活经验判断，涉案房屋带租约、不交吉拍卖的情况对房屋的拍卖成交价具有重大影响，李凤珍在知悉涉案房屋存在租约且知悉通过法院可查看该租约的情况下而未进一步对涉案房屋的租约进行了解，亦应由李凤珍自行承担因其未尽谨慎义务而产生的风险，且事实上，李凤珍也以1430320元的价格购买涉案房屋，该价格比评估价低804432元。李凤珍作为完全民事行为能力人，在清楚涉案房屋存在租约且不交吉方式交付，亦清楚可到法院对租约进行查看的情况下，理应清楚预计涉案房屋带租约、不交吉的情况对其购买涉案房屋后行使业主权利所产生的种种约束，其在变卖中购买涉案房屋即可以认定李凤珍愿意接受涉案房屋存在租约的权利使用瑕疵。现李凤珍又对《房屋租赁合同》的真实性提出异议及确认该合同无效并要求昌众公司腾空交还涉案房屋，缺乏理据，不予支持。亦鉴于以上事实及理由，原审法院对李凤珍要求对《房屋租赁合同》的形成时间进行鉴定的申请不予准许。
李清华经原审法院合法传唤未到庭应诉，原审法院依法作缺席判决。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十四条、第二百二十九条，《最高人民法院<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，于2015年1月15日作出判决：驳回李凤珍的全部诉讼请求。案件受理费11000元、公告费500元，均由李凤珍负担。
判后，上诉人李凤珍不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院对李凤珍陈述的事实没有作出任何认定，故意遗漏事实。李凤珍在原审中围绕自己的诉求，向法院提交了十份证据，以此证明李清华、昌众公司所形成的房屋租赁事实并非真实存在的，是其双方恶意串通、损害第三人的利益，并且是以合法形式掩盖其霸占房屋使用权的非法目的的。在李凤珍原审证据中的第三、七、八、九、十等这几份证据，充分反映了李清华、昌众公司所签订的《房屋租赁合同》是伪造的，无论从时间节点上，还是从合同内容上足以看出该合同是其双方串通起来损害第三人的利益的，尤其是“证据十”经过公证的《房地产抵押合同》。该合同签订的时间是2009年1月5日，该合同的第九条已明确显示了在这个签订时间点之前，李清华作为抵押人并没有将天河区粤垦路213号XXX房出租给任何人，再加上证人谢某的证言，也证明了在2009年7月29日前也没有任何的“租赁合同”存在。二、原审法院适用法律错误。对于李清华、昌众公司之间的恶意民事行为，《中华人民共和国合同法》第五十二条明确规定了这类行为是无效的，法律赋予了利害关系人可以有权申请法院确认其无效的权利，作为房屋所有权人和使用权人的李凤珍，在法律上享有这项权利是明确无误的，任何人均不得剥夺。但原审法院却明显地有法不依，而去适用《最高人民法院<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第二十条，故意只选择适用前款，而罔顾后款规定。这条法律规定了两种情形存在的情况下，承租人要求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院就不能支持。从证据上反映，在2009年8月之前，粤垦路213号XXX房既设立了抵押权，又被人民法院查封，更如前面所述的没有租赁事实的发生，即就算依据最高人民法院的这条解释，也应判定租赁合同不能继续履行。三、原审法院违反程序，偏袒李清华、昌众公司。李凤珍为了便于原审法院查明本案的事实，在第一次庭审时即2015年7月15日，当庭提出了对《房屋租赁合同》的形成时间进行司法鉴定，法庭接纳了鉴定申请书。但至2015年12月份长达五个多月的时间里，经过李凤珍无数次的催促，原审法院拿出一份与粤垦路213号XXX房无关的租赁合同作为搪塞，并称这是昌众公司申请向黄埔区法院所调取的资料，但对李凤珍这项有法律依据的鉴定请求却不予采纳，完全置《中华人民共和国民事诉讼法》第76条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第96条之规定于不顾，违反法定程序。请求法院判决：1、撤销原审判决，确认李清华、昌众公司于2008年9月1日所签订的关于广州市天河区粤垦路213号XXX房的《房屋租赁合同》无效；2、李清华、昌众公司将广州市天河区粤垦路213号XXX房腾空，并交给李凤珍自用；3、李清华、昌众公司承担两审的诉讼费用。
被上诉人李清华无向本院提交答辩意见。
被上诉人昌众公司答辩称：一、一审法院经审理查明本案的事实，刚好与李凤珍主张的事实相反，而并非未查明。事实上，就连李凤珍自己也在一审中确认，其买受涉案房屋前，就明确知晓涉案房屋存在租约这一客观存在的事实。关于涉案房屋的被执行拍卖，从2013年11月执行法院启动执行程序始，就以拍卖公告、执行通知等方式，公示了该执行标的物存在对外出租的事实，涉案房屋存在着租赁权负担；且在其后的一系列执行文书、公告中均明确涉案房屋拍卖为不交吉拍卖，均注明“（由）买受人负责自行检查（涉案房屋现状等），若发生标的物瑕疵责任的，则由买受人负责”，并注明了“优先购买权人：承租人东莞长安昌众造纸有限公司”等。李凤珍明知的情况下，仍然购买涉案房屋，证明其确认该租赁合同的真实性和租赁关系的客观性的，并接受该租赁负担。涉案房屋因存在租赁权负担，而在长达一年时间里历经3次流拍，其后在2014年9月的变卖中，该拍卖标的物从原评估价2234752元下调为不交吉之变现价1430320元，下调了804432元（变卖时仅为评估价、交吉价的64%）。李凤珍也是以此不交吉价格购得该房屋的（涉案房屋建筑面积108平方米，而当时同地段的房价均在20000元/平方米以上）。无论从交易价格合理性及法院、广州产权交易所公示的信息等均可知道，李凤珍在受让涉案房屋时不可能不知道，涉案房屋存在租赁负担的事实以及尚存较长期限的租约负担—14年的情况（原20年，经过了6年）；该尚存的14年租约负担，即是该变卖标的物从原评估价2234752元下调为不交吉变现价1430320元、下调804432元的根本原因。而李凤珍一审提交的证据7、8，指出其它两套被变卖房屋也存在同样的租赁情况，并指称为“两被上诉人如法炮制的其他虚假租赁合同”。事实上，该两房屋的买受人同样是以不交吉、带租约的方式买受该房屋的。2015年，该两买受人均通过协商与昌众公司签订解约补偿协议、解除原租约，分别补偿38万元给昌众公司；其后该两买受人均将吉屋又转让与了第三人，均获利超过20万元。二、李凤珍上诉认为原审法院适用法律错误毫无理据。涉案租赁合同根本不存在《中华人民共和国合同法》第52条关于“有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家利益、集体利益或第三人利益；……”的情形，不存在任何无效的情形。李清华、昌众公司就涉案租赁合同的签订和履行，当时也与李凤珍无任何关联。本案中，早在2008年9月1日，昌众公司就与李清华就租赁涉案房屋签订租赁合同，期限20年；而直至2009年7月29日，李清华才将涉案房屋抵押给案外人，即本案涉案房屋为先出租、后抵押。因此一审法院适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第20条第1款规定处理本案完全正确。本案根本不存在适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第20条第2款规定的余地（即先抵后租的规定）。且早在2013年11月6日，即在广州市黄埔区人民法院执行有关案件之始，昌众公司就向执行法院提交了涉案租赁合同文本，声明了该租赁权，且该租约在执行法院均有存档、公示。三、关于李凤珍要求对涉案《房屋租赁合同》的形成进行司法鉴定，昌众公司认为该鉴定申请与其一审所确认的事实自相矛盾，也与其主张无关，毫无意义。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
经审理查明，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
另查明：李凤珍于原审期间提交的证据3为涉案租赁合同；证据7、8为李清华与昌众公司于2008年8月1日签订的《房屋租赁合同》（分别是粤垦路161号802房、粤垦路213号1102房）；证据9为谢某于2015年1月10日出具的《证明》（主要内容为谢某称其2009年7月29日受让债权的抵押房产即涉案房屋没有出租给第三方使用，没有人居住）；证据10为广东银达典当有限公司与李清华于2009年1月5日签订的《房地产抵押合同》（主要内容为李清华以涉案房屋进行抵押，典当期为2009年1月至7月，抵押期间，李清华确须出租抵押房地产的，应事先征得广东银达典当有限公司的书面同意，将租赁合同备案）。谢浩彪为广州市黄埔区人民法院（2011）黄执字第30号执行案的申请执行人。
本院庭审时，李凤珍确认在拍卖涉案房屋之前看过《房屋租赁合同》，当时认为是真实的合同，但拍卖后发现是一个虚假的合同。二审期间，李凤珍向本院提出对李清华与昌众公司于2008年9月1日所签订《房屋租赁合同》的形成时间进行司法鉴定。
本院认为:李凤珍以李清华、昌众公司恶意串通，损害其合法利益为由要求确认《房屋租赁合同》无效及要求李清华、昌众公司交付涉案房屋。《房屋租赁合同》是否属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项规定的情形及李清华、昌众公司应否迁出涉案房屋为本案争议的焦点。经查，李凤珍是参与竞拍而取得涉案房屋的所有权，其行使物权权利应受到拍卖公告的约束。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条所确定的“买卖不破租赁原则”及《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖”的规定，本案中，执行法院已经披露了涉案房屋存有租约，标的按现状不交吉拍卖，竞买人也可查阅到租赁合同，在涉案房屋拍卖之前，李凤珍亦承认看过租赁合同，依据上述法律规定，涉案房屋上的原租赁权不因拍卖而消灭，承租人昌众公司仍然享有继续履行租赁合同的请求权。
关于《房屋租赁合同》是否为虚假的问题。李凤珍主张其提交的证据3、7、8、9、10可以证明其主张。本院认为，李凤珍提交了李清华与昌众公司签订的三份租赁合同，一份为本案争议的合同，另两份合同是另两套房屋的合同，现无证据证实该两份合同是虚假的。而谢某出具的《证明》，由于谢某是涉案房屋执行案的申请执行人，与李清华存在债务及诉讼纠纷，且谢某的陈述没有书面的证据证实，故本院对于谢某出具的《证明》不予采信。《房地产抵押合同》虽有如出租涉案房屋需征得抵押权人的内容，但尚不足以证明涉案房屋实际上不存在租赁合同关系的事实。故李凤珍以其提交的证据足以证明涉案租赁合同为虚假合同、该合同违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项的规定依据不足，本院不予认定。对于李凤珍提出的鉴定申请，原审法院对此已详尽阐述了不予接纳的理由，本院予以认可，不再赘述。李凤珍认为原审法院违反程序本院不予认定，对李凤珍二审要求鉴定亦不予接纳。上诉人李凤珍的上诉理由依据不足，本院不予采纳。原判认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11000元，由上诉人李凤珍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蔡粤海
代理审判员 曹佑平
代理审判员 闫 娜
二〇一六年六月十六日
书 记 员 徐毅敏