内蒙古自治区锡林郭勒盟中级人民法院民 事 判 决 书（2017）内25民终1055号上诉人(原审原告、反诉被告)：韩学梅，女，1963年9月17日出生，汉族。委托诉讼代理人：兰芳，内蒙古澳兰律师事务所。上诉人(原审被告、反诉原告)：刘俊超，男，1988年9月4日出生，汉族，现住锡林浩特市。委托诉讼代理人：王灏辉，内蒙古蒙中律师事务所律师。上诉人韩学梅与上诉人刘俊超房屋租赁合同纠纷一案，因不服锡林浩特市人民法院（2016）内2502民初2193号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年07月21日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人韩学梅的委托诉讼代理人兰芳，上诉人刘俊超的委托诉讼代理人王灏辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。韩学梅上诉请求：依法撤销（2016）内2502民初2193号民事判决书第一项和第三项，维持第二项；判令刘俊超继续履行《房屋租赁合同》；由刘俊超承担全部诉讼费用。事实和理由：原审判决解除韩学梅与刘俊超签订的《房屋租赁合同》违反法律规定，本案不具备解除合同的法定理由。在该房屋至今尚未交付的情况下强行解除合同极大地损害了上诉人的利益。原审判决韩学梅赔偿刘俊超各项损失没有事实和法律依据，刘俊超以房屋漏水为由要求予以赔偿的损失，在没有相关证据予以证实下酌情判决赔偿3万元，明显偏袒刘俊超。刘俊超辩称，双方租赁合同经双方协商一致已经解除，韩学梅的上诉没有事实和法律依据。刘俊超上诉请求：依法撤销（2016）内2502民初2193号民事判决书第二项，改判刘俊超无需向韩学梅支付租金利息；依法撤销（2016）内2502民初2193号民事判决书第三项，改判韩学梅向刘俊超支付各项损失60000元；由韩学梅承担全部诉讼费用。事实和理由：韩学梅在一审起诉时就主张收回房屋，起诉状已经起到了通知刘俊超解除合同的作用，且在2016年10月双方通过电话达成了解除合同的合意，一审法院认定刘俊超仍占有使用房屋直至2016年年底无事实依据；刘俊超是因为韩学梅不积极履行维修义务，才推迟缴纳租金，属于行使不安抗辩权，一审法院认定刘俊超支付租金利息无事实依据；刘俊超经韩学梅同意对租赁房屋进行了装饰装修，刘俊超只使用了两年房屋，剩余一年的装修价值还剩12万元，根据公平原则一审法院判决只赔偿3万元的损失明显违反了公平原则。韩学梅辩称，答辩意见同上诉意见。韩学梅向一审法院诉讼请求：1．依法判令刘俊超支付2016年的房屋租金170000元及利息，利息自2016年1月3日起至给付之日，并交回房屋；2．由刘俊超承担诉讼费用。刘俊超向一审法院反诉请求：1．请求韩学梅赔偿损失60000元；2．由韩学梅承担本案的诉讼费用。3、解除双方的租赁合同。一审法院认定事实：2014年11月30日，韩学梅与刘俊超签订了《房屋租赁合同》，刘俊超（乙方）租用韩学梅（甲方）位于锡林浩特市兴建广场2号楼15号、16号商铺。合同主要约定：一、承租年限为三年，租赁时间从2015年1月1日起生效，到2018年1月1日结束。租赁期间甲方不得收回房屋，如违约将赔偿乙方全部（房租费、装修费、水、电、气、物业管理费）费用。二、本房屋租金为每套每年人民币85000元，两套房屋租金每年共计170000元，按年交。每年1月2日前，乙方向甲方一次性支付本年房租。如乙方未按约定履行支付义务，甲方有权收回房屋，由此造成的一切损失由乙方承担。三、乙方租赁期间，一切税费由乙方负担。......乙方自2015年1月1日起承担供暖费，2015年1月1日前由甲方承担。四、......。合同签订后，承租人刘俊超交付了2015年全年租金170000元；经出租人韩学梅同意承租人刘俊超对租赁房屋进行了装饰装修，为此支出费用364240元；2015年5月承租人开始营业，在经营的过程中发生漏水，导致租赁房屋吊顶损坏，室内家具、地脚线浸泡受损，除物业维修外，自行雇人维修支出维修费用2800元。2015年10月，由于租赁房屋不能供暖，影响了承租人正常营业使用。为此，承租人要求出租人适当减少租金未果，导致拖欠租金发生。出租人于2016年6月13日诉至本院，要求承租人支付2016年房屋租金170000元及利息（利息按照中国人民银行同期贷款利率从2016年1月3日起支付至租金付清之日）并交回租赁房屋，承租人未提异议，刘俊超反诉请求赔偿损失60000元。2016年11月18日再次庭审时，出租人变更撤回了交回租赁房屋的诉求；为此，承租人增加了解除合同的反诉请求，并赔偿一楼吊顶维修费2800元、地脚线维修费7500元、展示柜两套50000元、停暖一个月销量下降损失60000元、装饰装修要求补偿50000元。2016年年底承租人搬离涉案出租房屋。一审法院认为双方签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立有效。关于当事人之间签订的《房屋租赁合同》是否解除的争议，在韩学梅起诉主张收回房屋，该院于2016年6月14日将起诉状副本送达刘俊超，在提交答辩状期间刘俊超并未对韩学梅主张收回租赁房屋提出异议，刘俊超在庭审当中也一直主张解除《房屋租赁合同》。在韩学梅主张收回房屋时，使刘俊超产生信赖利益而作出相应行为，此时韩学梅再撤销收回房屋的诉请会对刘俊超利益造成重大影响，此种情形有违公平，且当事人已经不可能再履行合同，双方之间《房屋租赁合同》已无履行必要，应当解除。因刘俊超仍占有使用房屋直至2016年年底（使用一年），故该院确认双方之间的《房屋租赁合同》于2017年1月1日解除。该院参照合同约定的租金数额计算被告占用费为170000元，故对韩学梅其主张170000元租金的诉讼请求予以支持；关于韩学梅要求支付欠付租金利息的诉请，该院认为依照《中华人民共和国合同法第九十七条”合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并要求赔偿损失。”的规定，该院院予以支持。关于刘俊超主张由于出租人出租的房屋不能按时供暖和存在多次漏水瑕疵，给承租人正常营业造成了一定影响和损失的诉请，因原告（反诉被告）违反了”出租人应当履行租赁物的维修义务，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”的法律规定，对刘俊超请求赔偿损失该院予以支持。关于损失额的确定，该院综合反诉原告的所有诉求，考虑到承租人已支出的装饰装修费用和剩余租期、已支出的维修费用和展柜损坏程度等多项因素及双方的过错程度，酌情判令韩学梅赔偿刘俊超各项损失30000元为宜。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条、第二百二十条、第二百二十一条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若该问题的解释》第十一条第（三）项的规定，判决：一、韩学梅与刘俊超签订的《房屋租赁合同》于2017年1月1日解除。二、被告刘俊超于判决生效后十日内支付原告韩学梅2016年全年房屋租金170000元及利息；三、原告韩学梅于判决生效后十日内赔偿被告刘俊超各项损失30000元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一、刘俊超占有使用涉案租赁房屋两年；二、刘俊超主张房屋不能供暖、房屋漏水等导致损失提供的证据因不能证明通知过韩学梅，亦未能提供充分证据证明房屋漏水原因及具体损失，本院对其提供的该组证据不予采信。本院认为，本案二审的争议焦点为：一、涉案房屋租赁合同应否予以解除，刘俊超应否承担租金利息；二、韩学梅应否赔偿刘俊超各项损失6万元。一、关于涉案房屋租赁合同应否予以解除的问题，韩学梅主张应继续履行合同，但是刘俊超违反合同约定未按时给付房屋租金，韩学梅在一审起诉时也主张收回房屋而刘俊超未提异议且在韩学梅撤回收回房屋的诉求后反诉主张解除合同，其现已搬离租赁房屋并明确表示不可能继续租赁，双方签订租赁合同的目的已无法继续实现，合同应当解除；因刘俊超继续占有使用涉案租赁房屋于2016年年底，故一审法院判决双方签订的《房屋租赁合同》于2017年1月1日解除并无不当，本院予以确认。关于刘俊超应否承担租金利息的问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零九条和《中华人民共和国民法通则》第一百一十五条的规定，合同解除后，当事人有权要求赔偿损失，一方迟延支付价款或者报酬的，除已支付价款或者报酬的外，还应当承担其它违约责任，如支付违约金、赔偿逾期利息。因此，一审法院判决刘俊超支付韩学梅2016年租金的利息并无不当，本院予以确认。二、关于韩学梅应否赔偿刘俊超6万元损失的问题，刘俊超主张其剩余装修价值12万元，根据公平原则应由韩学梅承担6万元。根据《最高人民法院》第十条的规定：”承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”和第十一条第二项的规定：”因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。”本案中刘俊超在搬离涉案租赁房屋时，已对装修、装饰进行了拆除，韩学梅也未同意对剩余的装修装修予以利用，所以对刘俊超主张根据公平原则应由韩学梅赔偿6万元的剩余装修价值的主张不予支持。一审认定刘俊超主张房屋不能供暖、房屋漏水等各项损失由韩学梅承担3万元，因刘俊超未能提供其通知过韩学梅对房屋进行维修及韩学梅拒不维修的相关证据予以证实韩学梅存在违约的情形，故对刘俊超一审的该项主张因证据不足，本院不予支持。综上所述，刘俊超的上诉请求不能成立，应予驳回；韩学梅的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条和第一百零九条、《中华人民共和国民法通则》第一百一十五条、《最高人民法院》第十条和第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持锡林浩特市人民法院（2016）内2502民初2193号民事判决第一项、第二项；二、撤销锡林浩特市人民法院（2016）内2502民初2193号民事判决第三项；三、驳回上诉人韩学梅、上诉人刘俊超的其他诉讼请求；一审案件受理费3700元，减半收取1850，反诉案件受理费650，减半收取325元；二审案件受理费1950元，韩学梅预交650，刘俊超预交1300元，合计4125元，由上诉人韩学梅负担1237.5元，上诉人刘俊超负担2887.5元。本判决为终审判决。审 判 长  孙志刚审 判 员  娜日苏代理审判员  程鹏皎二〇一七年九月二十二日书 记 员  陈墨颖