广西壮族自治区融安县人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0224民初984号原告：融安县城市建设开发有限责任公司，住所地：广西融安县长安镇桔香南路132号1#楼602室。法定代表人：何文峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄显俊，广西三创律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄铁兵，该公司副总经理。被告：叶璟，男，1970年12月12日生，汉族，大学文化，个体户，住广西柳州市柳北区。委托诉讼代理人：项光艺，广西君行律师事务所律师。原告融安县城市建设开发有限责任公司与被告叶璟房屋租赁合同纠纷一案，本院2016年8月2日受理后，依法适用普通程序，于2016年11月28日公开开庭进行了审理。原告融安县城市建设开发有限责任公司的委托诉讼代理人黄显俊、被告叶璟的委托诉讼代理人项光艺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告融安县城市建设开发有限责任公司向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告于2012年1月11日签订的《商铺租赁合同》，被告交纳的300000元保证金原告不再退回；二、被告支付拖欠原告的商铺租金1182493.35元（截止2016年6月的租金）；三、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2012年1月11日签订《商铺租赁合同》，原告将自己名下的位于融安县“长安城市购物广场”步行街的部分一楼铺位租赁给被告。经双方确认，一楼的商铺面积共计：1865.5平方米。合同约定，一楼商铺每平方米为55元。被告承租原告的商铺后并未自己经营，而将商铺转租他人经营。合同签订后，被告陆陆续续支付租金。但至去年底起，被告开始拖欠租金。经原告多次催促，被告均置之不理。现被告已拖欠原告租金达1182493.35元。根据《商铺租赁合同》第18条规定，被告的行为已构成严重违约，除应依约支付拖欠的租金外，还应承担违约责任。被告叶璟辩称：一、2016年5月前，原、被告就解除合同事宜进行了协商，双方已就解除合同的事项达成一致，原告已于2016年5月30日接收了《商铺租赁合同》项下的全部门面。因此双方签订的《商铺租赁合同》已于2016年5月30日解除。二、双方在《商铺租赁合同》中约定的保证金没有违约金的性质。因此，如因被告违约给原告造成损失，应适用《合同法》第一百一十三条的规定，赔偿原告的实际损失，而不是没收被告的保证金。即便保证金有违约金的性质，因约定的违约金过分高于造成的损失的，被告也有权要求人民法院根据《合同法》第一百一十三条的规定予以适当减少，因此原告要求判决不予返还保证金没有法律依据。三、原告要求被告支付拖欠的租金1182493.35元没有事实依据，按照双方《商铺租赁合同》的约定，被告按照约定的改造事项，则冲减所交的一层租金5元。被告已经按照约定于2013年12月6日完成了改造，并按照50元每平方米缴纳了租金，截止双方协商解除合同之日2016年5月30日，被告只是尚欠原告租金404496.61元。四、原告曾经向被告购买手机，总价为27538元，原告尚未向被告支付购机款，被告要求在本案中予以冲抵，因此在扣除被告预先交付的保证金300000元和上述购机款后，被告实际还应支付原告租金76958.61元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、原告提交的融安县房产管理局出具的查档结果证明书及证明、房屋产权证、2012年2月23日和2012年8月16日交铺通知书复印件各一份，用以证明租赁合同标的物E栋1层1-21号商铺及D栋整栋的所有人为原告，原告已经向被告交付了商铺。被告质证认为被告实际接受的商铺面积共计为1849.8㎡，F栋的实际面积为420.87㎡比合同约定的面积436.87㎡少了16㎡，E栋1号、13号商铺约定的交付为2012年3月1日但原告实际的时间为2012年8月16日。对于F栋商铺实际面积为多少的问题，由于原告在庭后询问中认可F栋的门面由于建造公共厕所，导致交付给被告的F栋商铺的实际面积减少了16㎡，因此对于被告这一质证意见本院予以采信。对于E栋1号、13号商铺于什么时间交付给被告的问题，由于被告在原告于2012年3月1日向其送达的“交铺通知”上签注“已收到此通知”并签名进行了确认，庭审中未能提交证据证实其质证意见，因此对于被告这一质证意见，本院不予采信。二、被告提交的2012年1月11日《商铺租赁合同》、2012年4月18日《商铺租赁合同》补充协议、长安城市购物广场改造后照片及确认书复印件各一份，用以证明按照双方合同约定，被告已经对长安城市购物广场进行了改造并通过原告的验收，所以被告从2014年4月起可以按照每平方米50元的租金标准向原告交付商铺租金，合同中关于违约责任的约定，并未赋予原告可以没收被告保证金的权利。原告质证认为被告并未全部完成改造工程，故不能按照合同约定减少租金标准。被告迟延交付租金构成违约，按照合同约定原告可以不退还被告所缴纳的保证金。对于被告是否对长安城市购物广场进行了改造并通过原告验收的问题，由于原告法定代表人在被告送达的验收请示（附有改造后现场照片）最后一页予以签名并加盖原告公章且自2014年4月起被告按照每平方50的租金标准向原告交付租金，原告并未提出过异议。故对于原告这一质证意见，本院不予采信。对于被告是否违约以及原告是否可以不退还被告保证金的问题，由于被告客观存在迟延交付租金的事实，故被告迟延交付租金的行为构成违约，但原告以此不予退还被告保证金的违约惩罚措施过重且显失公平，故对于原告这一质证意见，本院部分予以采信。被告提交的2011年8月2日至2015年12月23日间的已付租金明细表、中国农业银行卡交易明细清单复印件各一份，用以证明被告已向原告交付租金包括保证金共计4037478.14元的事实。原告质证认为对原告明细表中2011年8月2日和2011年8月8日两笔共计136500元，收款人为案外人陈果的汇款不予认可，案外人陈果并非原告单位工作人员，其他汇款予以认可。对于被告2011年8月2日和2011年8月8日两笔共计136500元，收款人为案外人陈果的汇款是否为交付原告租金的问题，由于被告不予认可且原告无法提供证据证实该两笔汇款的收款人陈果系原告的工作人员以及该两笔借款的性质为交付租金。故对于原告这一质证意见，本院予以采信。被告提交的原告于2016年5月30日出具的收条复印件一份，用以证明双方通过协商已经于2016年5月30日解除了《商铺租赁合同》，原告已经收回商铺，商铺次承租人已经向原告履行交付租金义务的事实。原告质证认为该证据真实性没有异议，但双方并没有协商过如何解除双方签订的《商铺租赁合同》。对于双方签订的《商铺租赁合同》是否于2016年5月30日已经协商解除的问题。由于被告已经将所承租的空商铺及与次承租人签订的《商铺租赁合同》实际交还和交付给原告，原告亦予以接收，从双方的行为上审查，具有解除此前双方签订的《商铺租赁合同》的意思表示。故对于原告这一质证意见，本院不予采信。本院认为，一、关于原、被告于2012年1月11日签订的《商铺租赁合同》是否已经解除的问题。由于被告于2016年5月30日将其所承租的商铺及与次承租人签订的《商铺租赁合同》实际交还和交付给原告，原告亦予以接收，从双方的行为上审查，双方均不愿意继续履行《商铺租赁合同》所约定的权利义务，具有解除此前双方签订的《商铺租赁合同》的意思表示。故该合同双方已经协商解除，无需本院判决予以解除。二、关于被告是否违约，被告所缴纳的保证金是否属于可以没收的违约金性质的问题。由于被告客观存在拖欠租金的事实，被告迟延或未足额交付租金的行为构成违约。原告可以要求被告按照合同约定支付相应的违约金，但原告主张以此不退还原告所缴纳的保证金的主张，属于针对违约方的惩罚措施且显失公平，本院不予支持。三、关于被告拖欠原告租金的具体数额是多少的问题。根据双方提交的商铺租金明细表计算：1、E栋1号、13号商铺租金为（26.08㎡﹢44.54㎡）×50元×51个月（2012年3月1日至2016年5月31日）=180081元；2、E栋一层商铺租金为1231.08㎡×50元×46个月（2012年8月16日至2016年5月31日）=2831484元；3、F栋商铺租金为420.87㎡×50元×57个月（2011年9月1日至2016年5月31日）=1199479.5元；4、D栋商铺租金为127.23㎡×50元×48个月（2012年6月15日至2016年5月31日）=305352元，上述商铺租金共计4516396.5元。通过庭审质证，原告认可被告共向其交付包括保证金在内的租金数额为4200978.14元，被告主张原告尚欠其手机款27538元，在本案中应予以抵冲的辩解意见，因该主张属于另一法律关系，双方如有纠纷，被告应另案起诉予以处理。故被告本案还应向原告交付拖欠的商铺租金共计315418.36元。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条，《最高人民法院的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告叶璟向原告融安县城市建设开发有限责任公司支付拖欠的商铺租金共计315418.36元；二、驳回原告融安县城市建设开发有限责任公司的其他诉讼请求。上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。案件受理费15442元，由被告叶璟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。审 判 长  周文勇审 判 员  韦明明人民陪审员  邓文嘉二〇一七年二月二十七日书 记 员  谢晓霞