吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉01民初969号
原告（执行案外人）：庄树学，男，汉族，1961年3月5日生，住长春市南关区。
委托诉讼代理人：邱江宁，吉林靖吉律师事务所律师。
被告（申请执行人）：吉林森工中小企业信用担保有限责任公司。住所：长春市净月经济开发区福祉大路****号。
法定代表人：陈树春，总经理。
委托诉讼代理人：王艺晓，吉林衡丰律师事务所律师。
第三人（被执行人）：长春益泰置业有限公司。住所：长春市宽城区青年路****号办公楼*楼***室。
法定代表人：肖跃双，董事长。
委托诉讼代理人：肖春会。
原告庄树学与被告吉林森工中小企业信用担保有限责任公司（以下简称森工担保公司）、第三人长春益泰置业有限公司（以下简称益泰置业公司）案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理。原告庄树学及其委托诉讼代理人邱江宁，被告森工担保公司的委托诉讼代理人王艺晓，第三人益泰置业公司的委托诉讼代理人肖春会到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.请求撤销（2016）吉01执异194号执行裁定，立即停止对财富领域大厦民航花园四期2号楼708、709号房屋的执行，并解除查封。2.诉讼费用由其他当事人承担。事实和理由：一、原告在2009年10月17日与益泰置业公司签订商品房认购协议，约定由原告以每平方米6038元购买益泰置业公司开发的财富领域大厦民航花园四期2号楼708、709室，建筑面积分别为60.23、64.46平方米，合同总价款分别为363669元、389209元。原告于签订合同当日交付上述房屋首付款共计382878元。2011年8月24日交付物业费用并办理交接手续。且在2012年3月1日经吉林省工商局批准以该房屋为办公地点设立以原告为法定代表人的吉林省子山通信有限公司，一直使用至今。二、原告在签订及履行合同过程中并无过错，益泰置业公司出售该房屋时，五证俱全，原告已尽审查义务，且原告已经按照协议约定支付购房款，被告也向原告转移房屋占有，该房屋未办理产权是由于益泰置业公司的原因，原告无过错，合同中明确约定，该房屋为按揭贷款形式购买，因益泰置业公司未办理产权故原告无法办理按揭贷款，才导致的至今没有给付尾款，原告在过程中无任何过错，应保护无过错权利人的合法权益。三、执行异议程序适用法律错误。原告与益泰置业公司在履行房屋买卖合同过程中，因其存在违约行为，应承担违约责任，并负有为原告办理产权的义务，贵院在办理执行异议案件中引用的法律条文将支付尾款作为阻却执行的唯一依据，剥夺了原告要求益泰置业公司承担违约责任、办理产权等义务的权利，是适用法律错误，有违公平原则。如果原告将余款交付法院后，便会存在该房屋无人给予办理产权手续、承担合同违约金等责任，是对原告权利的剥夺，是违背立法宗旨的。四、原执行异议案件中，存在程序违法。该案审理中，未向被执行人益泰置业公司送达传票，在被执行人未出庭的情况下进行审理，作出裁定是程序上的错误，应予撤销该裁定文书。益泰置业公司作为被执行人，其陈述、自认及相应证据的提交对原告及申请执行人至关重要，是必要的庭审参加人，其不参加审理不利于查清事实，剥夺原告的合法权益。原告向人民法院提出异议，被驳回异议请求，现向人民法院提起案外人执行异议之诉，请求支持原告的诉讼请求。
森工担保公司辩称：根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条之规定，只有在异议人支付全部价款并实际占有房屋的情况下才能够排除执行，本案原告不符合排除执行的情况，请法院驳回原告诉讼请求。
益泰置业公司述称：同意原告诉讼请求，认为被告说法不成立，我公司与原告签订的房屋买卖合同是真实有效的，在交完房款后原告已经实际占有房屋，由于我方原因导致原告的产权证没有办理下来。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
2013年合一经贸公司向中国建设银行股份有限公司吉林省分行借款，森工担保公司为该笔借款提供担保，益泰置业公司、肖跃双、肖际轩、辛丽华、尚巍向森工担保公司提供反担保。上述借款及担保行为经吉林省信维公证处公证后出具具有强制执行效力的公证债权文书。在森工担保公司于2014年7月1日替合一经贸公司代偿本金及利息后，森工担保公司向吉林省信维公证处申请执行证书，确定被执行人为合一经贸公司、益泰置业公司、肖际轩、肖跃双、辛丽华、尚巍，执行标的为本金壹仟万、利息及实现债权所支付的全部费用。因上述被执行人未履行公证债权文书确定义务，森工担保公司向本院申请执行，本院以（2014）长执字第254号立案执行。2014年8月25日，本院到长春市房地产交易权属登记大经路服务中心预查封被执行人益泰置业公司开发的，坐落于南关区人民大街207号财富大厦的38套房屋（包括本案涉案房屋）。涉案房屋的用途性质为商服。
2009年10月17日，出卖方吉林省强华房地产开发有限公司作为甲方、认购方庄树学作为乙方、益泰置业公司作为丙方共同签订了两份编号分别为0000144、0000145的《商品房认购协议》。该两份协议均约定庄树学以每平方米6038元的价格购买财富领域大厦708、709号房屋，该两套房屋建筑面积分别为60.23和64.46平方米，总房款分别为363669元和389209元。签约之日分别交183669元和199209元，余款于2010年4月17日补齐。同时该合同约定，本协议签订后，甲方有权将包括认购方所认购的商品房在内的财富领域整体项目转让给丙方，认购方同意该转让行为。2009年10月17日，益泰置业公司向庄树学出具金额分别为183669元和199209元的收据两枚。庄树学于2012年3月1日以涉案的两套房屋为住所地成立吉林省子山通信有限公司。其为该公司的法定代表人。经执行部门向房产部门调查，该房屋因益泰置业公司尚未办理初始登记，不具备办理产权的条件。涉案房屋的用途性质为商服。
另查明，庭前会议中，原告陈述首先应扣除第三人应给原告的违约金，另外如果第三人为其成功办理银行按揭同意将尾款交于法院。
上述事实，有当事人提交的证据、执行异议案件卷宗材料、当事人陈述足资为证。
本院认为：本案为案外人执行异议之诉，案外人执行异议之诉是指案外人对人民法院就执行标的异议所作裁定不服，对执行标的主张所有权或者其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利，且与原判决、裁定无关的，可以向人民法院提起诉讼。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”原告未支付全部购房价款，其向人民法院交付尾款负有条件，且现在此条件不能成立，故其诉讼请求不符合上述法律的规定。又因案涉房屋的性质为商服，亦不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条的规定。综上，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定，判决如下：
驳回原告庄树学的诉讼请求。
案件受理费11329.00元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。
审 判 长 梁伟
代理审判员 赵溪
代理审判员 郭宇
二〇一六年十二月二十八日
书 记 员 高飞