陕西省神木县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕0821民初3772号
原告孙小明，男，1987年4月出生，汉族，现住陕西省榆林市。
委托代理人王项辉，陕西方正时代律师事务所律师。
被告白小刚，男，1968年1月出生，汉族，现住陕西省榆林市。
委托代理人邓凤强，陕西辅衡律师事务所律师。
原告孙小明与被告白小刚返还原物纠纷一案，本院于2016年5月12日立案受理后，依法组成合议庭于2016年7月27日第一次公开开庭进行审理，原告孙小明委托代理人王项辉到庭，被告白小刚委托代理人邓凤强到庭；于2016年8月25日第二次公开开庭进行了审理，原告孙小明委托代理人王项辉到庭，被告白小刚委托代理人邓凤强到庭。本案现已审理终结。
原告孙小明诉称，2014年5月28日原告向被告借款870万元，双方约定月利率为3%，借款期限为180天。为担保借款，原告以自有的位于西安市******南一路******F座6******房屋抵押担保，双方签订了《抵押借款协议书》。《抵押借款协议书》约定：原告将抵押物、抵押物钥匙及抵押物的购房手续（房屋买卖合同、银行贷款合同、抵押合同、购房票据）于协议签订后、收到借款时交予被告，被告享有借款期间对房屋的占有、使用、收益权；借款到期后，如原告不能按期偿还借款，抵押物变更到被告名下，以物抵债归被告所有。原告依照协议向被告交付了《房屋买卖合同》、《银行贷款合同》、《抵押合同》、《购房票据》，又以向被告授权占有、使用、管理抵押物的方式，由物业部门直接将房屋钥匙及抵押物交予被告。
后借款到期，原告无力偿还借款，被告未依约定将房屋过户至自己名下，反而于2015年5月14日以民间借贷为由将原告诉至法院。法院认定抵押担保合同无效，判令原告向被告偿还借款本金及利息。原告认为2014年11月29日被告应当按合同约定实现对抵押物的所有，但被告未依协议履行，给原告造成损失，故起诉请求1、依法判令被告向原告返还占有原告的房屋（西安市******南一路******F座6******房屋）、房屋钥匙、及购房手续原件《房屋买卖合同》、《银行贷款合同》、《抵押合同》、《购房票据》；2、承担以房抵债《抵押借款协议书》无效给原告造成的直接经济损失，即从2014年11月29日起，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算直接利息损失1616254元；3、承担从2014年7月24日交付抵押物至2016年7月24日，被告占有、使用期间的租金收益损失1246848元（经评估每月租金51952元，51952元*24）；4、承担从2014年7月24日起交付抵押物至实际返还房屋之日止的物业管理费，物业费按每月4410元（6元/㎡*735㎡）计算；5、由被告承担本案诉讼费用及租金评估费3000元。
原告于第一次开庭时向本院提交以下证据：
1、编号305******《商品房买卖合同》复印件一份。证明西安市******南一路******F座6******房屋系孙小明所有。
2、《抵押借款协议书》复印件一份。证明原告依照抵押担保协议向被告交付了抵押房屋、房屋钥匙、及购房手续原件：《房屋买卖合同》、《银行贷款合同》、《抵押合同》、《购房票据》。
3、原、被告签订的《授权委托书》复印件一份。证明抵押借款合同签订当日原告按照《抵押借款协议书》约定给被告出具了授权委托书，授权被告享有占有房屋期间的管理、使用、收益等权利，并于2014年11月29日后办理合同更名事宜，原告向被告交付了房屋。
4、2014年7月24日白小刚交纳物业费《收据》复印件一支。证明被告根据原告《授权委托书》的授权，占有了西安市******南一路******F座6******房屋，并为该房屋交纳了物业管理费。
5、《******广场F座钥匙交接单》复印件一份（******后更名为******广场）。证明被告根据原告《授权委托书》的授权，2014年7月24日从西安仕安物业管理公司领到了房屋钥匙，占有了西安市******南一路******F座6******房屋。
6、房地产评估报告一份、租金评估发票一支。证明经评估西安市******南一路******F座6******房屋建筑面积为735.18㎡，71元／平方米·月，月租金为51952元，被告应按照月租金51952元支付原告占有期间使用费；原告支出评估费3000元。
原告孙小明于第二次开庭时向本院提交以下证据：
7、******广场房屋租赁合同一份，证明涉案房屋侧后的H座3、4、5层房屋及一楼门厅（毛坯房），共2500㎡，从2015年5月至2016年4月，房屋租赁费用85元／平方米·月，月租金为212500元，此后每年租金逐年上涨，均高于评估价格，故评估价格合理。
被告白小刚辩称，与原告签订《抵押借款协议书》属实，但抵押合同无须交付抵押物，被告未收到原告的抵押物，也未占有抵押物，故不应赔偿原告各项损失，法院应驳回原告诉请。
被告白小刚于第一次开庭时向向本院提交以下证据：
1、（2015）榆中民一初字第00010号民事判决书、（2016）陕民终141号判决书复印件各一份。证明原、被告间民间借贷纠纷经法院生效裁判，确认抵押涉案房屋的合同无效，抵押合同中约定以房抵债条款亦属无效条款，原告要求被告赔偿损失没有事实、法律依据。
被告白小刚于第二次开庭时向向本院提交以下证据：
2、2014年5月28日被告白小刚与孙晓军签订的《以房抵债协议书》、2014年9月16日孙晓军之妻李雪梅购买西安市******南一路******F座60401房屋的《商品房买卖合同》各一份，证明2014年5月28日西安市******南一路******F座60401房屋已属于被告白小刚所有，白小刚交纳物业费和领取钥匙均因被告白小刚系60401号房屋的业主。
第一次庭审后，原告申请本院与西安仕安物业管理有限公司核实原告提供《授权委托书》复印件真伪，西安仕安物业管理有限公司提供曼迪广场F座物业相关资料复印件七份，分别是：F座60301《******广场F座钥匙交接单》、F座60401《******广场F座钥匙交接单》、F座6******《******广场F座钥匙交接单》、孙小明与白小刚的《授权委托书》（同原告提供的）、孙万华与白小刚的《授权委托书》、《******广场F座钥匙交接单》、2014年7月24日白小刚交纳物业费《收据》。在核实原告提供《授权委托书》复印件真伪的同时，本院于2016年7月29日与西安仕安物业管理有限公司调查，西安仕安物业管理有限公司称涉案房产6******号房屋归孙小明所有，但2014年7月22日接收房屋的是白小刚，2014年7月24日也是由白小刚交纳的此前所欠的物业费，目前涉案房屋空置。
第二次庭审后，被告质疑西安仕安物业管理有限公司提供曼迪广场F座物业相关资料七份的真实性，认为是否有原件是核实证据真伪的关键。故本院于2016年9月2日与西安仕安物业管理有限公司再次调查，西安仕安物业管理有限公司称其提供的曼迪广场F座物业相关资料七份，除交纳物业费的收据是复印件，其余原件均保存在物业公司；被告白小刚2014年7月24日领取的F座钥匙系一楼门厅钥匙，1楼门厅系F座60301、60401、6******房屋必经公用通道，交付钥匙即是代表着物业向白小刚交付F座6******房屋；2014年年底白小刚将家具等搬进了F座60301、60401、6******房屋，但是2015年6月后白小刚把F座6******家具搬到了F座60401；白小刚所交纳物业费系F座60301、60401、6******三层的物业费，物业费交至2014年7月24日，交纳费用起点时间已记不清楚。同时西安仕安物业管理有限公司向本院提供孙小明购买F座6******房屋的《商品房买卖合同》复印件一份。
经庭审质证，被告白小刚对原告提供的对第一组证据真实性、证明目的有异议，认为被告未收到原告提供的原件，原告提供《商品房买卖合同》复印件，无法与原件核实；对第二组证据真实性无异议，对证明目的有异议，《抵押借款协议书》约定收到《房屋买卖合同》、《银行贷款合同》、《抵押合同》、《购房票据》应出具收条，被告因未收到任何东西，并未向原告出具收据，原告也未向被告交付房屋及钥匙；对第三组证据的真实性、证明目的均有异议，认为原告未提供原件，无法核实证据的真实性；对第四、第五组证据真实性无异议，对证明目的有异议，认为西安市******南一路******F座60401号房屋为被告所有，被告2014年7月24日交纳物业费和领取钥匙均为交纳自己所有房屋物业费，和领取自己所有房屋的钥匙，《******广场F座钥匙交接单》中显示“F座业主白小刚”亦能说明被告是领取自己所有F座60401号房屋的钥匙；对第六组证据不予认可，系原告单方委托；对第七组证据有异议，认为租赁标的物不同，本合同项下租赁房屋与涉案房屋并非同一栋，且合同中租赁房屋为三至五层及一楼大厅，而涉案房屋只有一层，不具有参照性。
被告白小刚对西安仕安物业管理有限公司提供曼迪广场F座物业相关资料七份有异议，认为物业公司提供相关资料七份均为复印件，无法考证资料的真伪，且所提供三份《******入伙交接单》中房号F座60301、60401、6******“业主或受委托人”均签名“孙晓军”，说明开发商是将上述三套房屋交给孙晓军，与原告所述交予被告不符；对法院于2016年7月29日与西安仕安物业管理有限公司调查中部分内容有异议，认为F座6******《******入伙交接单》显示业主或受委托人”为“孙晓军”，故物业公司应是将F座6******交给了孙晓军，且2014年7月24日白小刚也并非交纳F座6******房屋的物业费，而是交纳由被告所有F座60401房屋物业费。对法院于2016年9月2日与西安仕安物业管理有限公司调查中部分内容有异议，物业向被告交付的是F座60401的钥匙，被告所交纳的物业费也是F座60401的物业费，从未占有过F座6******。
原告对被告白小刚提供的第一组证据真实性无异议，对证明目的有异议，认为原告在民间借贷纠纷案件中并未反诉要求赔偿损失，故原告另案起诉赔偿损失并无不当；对第二组证据真实性无异议，对证明目的有异议，认为涉案房屋为F座6******，与F座60401无关联性。
原告孙小明对物业管理有限公司提供曼迪广场F座物业相关资料七份无异议；对法院于2016年7月29日与西安仕安物业管理有限公司调查中部分内容有异议，认为涉案房屋F座6******一直存放着被告的红木家具，并非无人占有、使用；对法院于2016年9月2日与西安仕安物业管理有限公司调查中部分内容有异议，物业将F座6******交付被告后，被告于2016年6月，即起诉时才将家具搬离涉案房屋。
本院对原、被告提交的证据作如下认定：原告提供第一组证据证明涉案F座6******房屋归原告所有，与西安仕安物业管理有限公司陈述，及F座6******《******广场F座钥匙交接单》中显示“业主姓名孙小明”相一致，故本院对此予以采信。
原告提供第二、三、四、五组证据证明被告占有原告所有的F座6******房屋，被告提供第二组证据证明被告并未占有涉案F座6******房屋，所交物业费及收取钥匙是因被告受让F座60401房屋，作为F座60401房屋业主，缴纳自己房屋的费用和领取自己房屋钥匙。本院综合原、被告提供的以上几组证据，以及西安仕安物业管理有限公司提供曼迪广场F座物业相关资料七份、本院与西安仕安物业管理有限公司的两次谈话，采信依照《抵押借款协议书》的约定，2014年5月28日原告向被告出具了《授权委托书》，授权被告占有西安市******南一路******F座6******房屋，即涉案房屋；为占有涉案房屋，被告交纳了F座6******所欠物业费，并领取了可以独立通行至F座60301、60401、6******房屋的大厅钥匙；被告于2014年7月24日至2015年6月1日将家具存放F座6******，于此期间占有涉案房屋的事实。
原告提供第六、第七组证据为证明被告应按照评估价格51952元／月支付占有期间使用费，该两组证据具有关联性，本院对真实性予以采信，对证明目的综合两组证据予以认定。
被告提供的第一组证据，原告对真实性无异议，本院对真实性予以采信。
被告提供的第二组证据，原告对真实性无异议，可以证明2014年5月28日被告白小刚与F座60401房屋原房主孙晓军签订《以房抵债协议书》，约定房屋归被告所有，被告于此后接管F座60401房屋的事实。
根据当事人的陈述、举证、质证及本院认证，查明以下事实：
2014年5月28日原告向被告借款1000万元，双方约定月利率为3%，借款期限为180天。为担保借款，原告以其位于西安市******南一路******F座6******房屋提供抵押担保，双方签订了《抵押借款协议书》。《抵押借款协议书》约定：“资料：乙方（原告）在本协议签订后收到借款前，应将与担保房产有关的所有资料原件、包括但不限于上述附件1、2、3、4（《房屋买卖合同》、《银行贷款合同》、《抵押合同》、《购房票据》）交给甲方收执，甲方（被告）收到后应出具收条。”，“委托：乙方同意自本协议签订之日起，将担保房委托甲方代管，代管期间甲方有权代表乙方收楼、占有、使用、收益。基于不同的代管事项，乙方应无条件出具委托书。”，“借款到期后，如乙方不能按时还本付息，甲方有权以‘合同更名’的方式，将抵押房屋变更到甲方或甲方指定的人或公司名下，乙方应当无条件配合。”。随即原告向被告出具《授权委托书》，委托被告代表原告占有、使用、管理抵押房屋，并注明“本次授权的期限自2014年5月29日起，到2015年6月1日至（止）。”，此《授权委托书》保存于管理涉案房屋的西安仕安物业管理有限公司。
2014年7月27日被告交清F座6******房屋截止此时所欠物业费，西安仕安物业管理有限公司将可以独立通行至F座60301、60401、6******的大厅钥匙两把交付被告（F座60301、60401、6******无独立门锁）。后被告白小刚将家具等搬到F座6******,并于2015年6月1日将家具搬离该房屋。案件审理过程中，本院于2016年7月27日与原告调查，告知其及时掌管涉案房屋，否则本院对扩大部分的损失不予理会，原告称由于被告拖欠占有期间物业费，物业公司对涉案房屋断水、断电，故而房屋无法收回。
又，原、被告于2014年5月28日所涉借款，因原告未偿还借款，被告以民间借贷纠纷诉至榆林市中级人民法院，榆林市中级人民法院作出（2015）榆中民一初字第00010号民事判决：《抵押借款协议书》中借款协议内容有效，抵押协议内容无效，判令原告向被告偿还借款本金1000万元及利息。后该案上诉至陕西省高级人民法院，陕西省高级人民法院作出（2016）陕民终141号判决：确认双方签订的《抵押借款协议书》中借款协议内容有效，抵押协议内容无效，由原告向被告偿还借款本金870万元及利息。现判决已生效。故原告以被告未依《抵押借款协议书》约定过户房屋，给原告造成经济损失为由起诉至本院。
案件审理过程中，原告为证明占有期间的使用费用标准，委托西安天正房地产价格评估咨询有限公司对涉案房屋占有期间的使用费进行评估，评估结果为：价值时点2016年7月7日，房号6******，建筑面积735.18㎡，评估单价71元／平方米·月，评估总价51952元／月；并提供雁南一路9号******广场H座3、4、5层商铺及一楼门厅（建筑面积2500㎡）租赁合同一份，合同约定：租期为2014年11月30日至2023年4月30日，2014年11月30日至2015年4月30日免收租金赠送5个月，2015年5月1日至2016年4月30日租金85元／平方米·月，2016年5月1日至2017年4月30日租金90元／平方米·月，此后每年均按较上一年度上涨5元／平方米·月计收租金。
另，2014年5月28日被告白小刚与西安市******南一路******F座60401房屋原房主孙晓军签订《以房抵债协议书》，约定房屋归被告所有。
本院认为，本案的争议焦点一：被告是否占有涉案房屋F座6******房，如占有，占有期间的起止时间？被告是否还持有原告房屋钥匙及购房手续？
被告否认占有原告的房屋、房屋钥匙及购房手续，并提供被告受让F座60401房屋的《商品房买卖合同》，以证明原告提供的交纳物业费《收据》、《******广场F座钥匙交接单》系其交纳自己F座60401房屋的物业费，和领取自己房屋的钥匙。虽原告对被告系F座60401房屋业主无异议，但对物业费《收据》、《******广场F座钥匙交接单》系哪户房屋的费用或钥匙，双方各执一词，而此两组证据本身又无法直观反映具体针对的是哪一户房屋。
原告陈述被告交纳了F座6******的物业费，被告陈述所交纳物业费系F座60401的物业费，本院审查物业费《收据》，认为收据载明“交款单位F座（白小刚）”与西安仕安物业管理有限公司表述“2014年7月24日被告交纳的物业费系F座60301、60401、6******三层的物业费”相印证。
被告表述物业交接的系F座60401的钥匙，本院审查《******广场F座钥匙交接单》，认为交接单载明“……将独栋F座两把钥匙（F座东门、东排一号）交接于……”与原告、西安仕安物业管理有限公司的表述“系通往F座60301、60401、6******的一楼门厅钥匙”相印证。
西安仕安物业公司提供的曼迪广场F座物业相关资料七份，与原告提供的《授权委托书》、物业费《收据》、《******广场F座钥匙交接单》复印件，经核对后一致。原、被告签订的《抵押借款协议书》条文中表述“委托：乙方同意自本协议签订之日起，将担保房委托甲方代管。代管期间甲方有权代表乙方收楼、占有、使用、收益。基于不同的代管事项，乙方应无条件出具委托书”，可见为了使被告占有涉案房屋，原、被告对出具《授权委托书》曾有约定。西安仕安物业管理有限公司在本院与其调查中陈述，在收到原、被告之间签订的《授权委托书》后,向被告交付了通行钥匙及涉案房屋，且2014年年底至2015年6月被告一直将其家具存放涉案房屋，与原告陈述被告占有涉案房屋相吻合。综合以上种种，本院认为被告占有原告F座6******房屋具有高度可能性，本院认定被告占有涉案房屋事实存在。
物业公司表述“2014年7月24日向被告交付了大厅钥匙后，即向被告交付了房屋，被告于2015年6月以后将家具搬离涉案房屋”与《授权委托书》中表明授权期限“自2014年5月29日起，到2015年6月1日至”，在时间上具有吻合性，故本院认定被告占有原告房屋的期间是“2014年7月24日至2015年6月1日”。
对原告要求被告返还持有原告房屋钥匙，因西安仕安物业管理有限公司向被告白小刚交纳的系通往F座60301、60401、6******共用的一楼门厅钥匙，且被告作为现F座60401房屋业主，有权持有通行大厅钥匙，故原告要求被告返还钥匙不合情理，本院不予支持。
对原告要求被告返还购房手续原件：《房屋买卖合同》、《银行贷款合同》、《抵押合同》、《购房票据》，并提供《抵押借款协议书》证明向被告交付了以上此物件，但协议中约定“乙方（原告）……应将与担保房产有关的所有资料原件，包括但不限于上述附件1、2、3、4交给甲方（被告）收执，甲方收到后应出具收条。”，本案并未见有被告收取原告以上物件的“收据”，且原告亦不能提供其他证据佐证，故对原告要求被告返还购房手续原件的诉请本院不予支持。
本案的争议焦点二：被告占有原告房屋，应当以何标准赔偿原告哪些费用。
原告要求被告赔偿未依《抵押借款协议书》约定以房抵债，给原告造成的直接经济损失—利息损失1616254元。原、被告因借贷关系，签订《抵押借款协议书》，《抵押借款协议书》经法院生效裁判被认定无效，故原告应按照借款合同向被告偿还借款本金及利息。原告要求被告赔偿2014年11月29日被告未按《抵押借款协议书》以房抵债、消除债务，致使原告负担的超期利息，于法无据，本院不予支持。
原告要求被告承担从2014年7月24日交付抵押物至2016年7月24日，被告占有、使用原告房屋期间的使用费1246848元。本院审查认为被告占有原告房屋的期间是“2014年7月24日至2015年6月1日”。原、被告签订的《抵押借款协议书》于2016年3月9日被陕西省高级人民法院生效裁判文书认定无效，抵押合同本身无需交付标的物，但因原、被告在《抵押借款协议书》中约定到期未归还借款，将抵押房屋过户至借款人名下的“流押条款”，即到期未归还债务以物抵债的条约，原告遂向被告交付了涉案房屋。“流押条款”为法律所禁止，故2014年7月24日至2016年3月9日生效法律文书认定抵押行为无效的情形下，被告占有原告涉案房屋没有合法依据，故被告应当支付原告此期间的占有、使用费。但因原告系在与被告约定“以房抵债”后向被告交付抵押物，双方签订无效条款“流押条款”，并按照无效条款交付标的物系双方共同的意思表示，故错误占有原告房屋，原、被告双方均有过错，原、被告各承担此期间一半的使用费。对于原告要求被告支付2015年6月1日后房屋使用费的诉请，因《授权委托书》中已明确标明了授权占有、管理的期限，且授权到期后房屋确已空置，故原告应及时收回、管理涉案房屋，此后扩大部分的损失应由原告自行承担。
原告提供第六、第七组证据为证明被告占有涉案房屋，应当按评估结果支付使用费。虽第六组证据系原告单方委托，且评估时点为“2016年7月7日”，但原告提供第七组证据涉案房屋所比照楼房，租期从2014年11月至2023年4月，与涉案房屋位置相毗邻，以此参照具有合理性，且所参照房屋各年度最低一年度的平米单价亦高于评估价，故本院认为涉案房屋按照评估价支付占有期间使用费，符合情理，本院予以支持。2014年7月24日至2015年6月1日房屋占有期间月租金为51952元，房屋占有期间使用费为533374元，被告应承担的费用损失是266687元。
对于鉴定评估费用3000元，因鉴定系原告单方委托，且原告鉴定系完成自己的举证责任，故本院认为此花费应由原告自行承担。
原告要求被告承担从2014年7月24日起交付抵押物至实际返还房屋之日止的物业管理费。因收缴物业费系物业管理部门的特定职能，原告并无收缴物业费之权利，且原告并未代被告交纳此期间的物业费，故原告要求被告向其支付物业费，本院不予支持。
依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，判决如下：
一、由被告白小刚于判决生效后十日内向原告孙小明支付占有期间使用费266687元。
二、鉴定费3000元，由原告孙小明负担。
三、驳回原告孙小明的其它诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费30550元，由原告孙小明负担27806元，被告白小刚负担2744元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按双方当事人的人数提起副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。
审 判 长 高亚飞
审 判 员 邱艳萍
人民陪审员 李林军
二〇一六年九月二十日
书 记 员 冯 梅