重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝五中法民终字第06139号
上诉人（原审被告）陈伟。
被上诉人（原审原告）第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司重庆分公司，地址重庆市渝中区民权路27号新华国际大厦3504-2室。
负责人胡裕华，经理。
委托代理人谭笑，北京大成（重庆）律师事务所律师。
上诉人陈伟因与被上诉人第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司重庆分公司物业服务合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院（2015）中区法民初字第03572号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院经审理查明，2009年9月27日，陈伟与重庆汇正房地产有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》，按揭购置重庆市渝中区新华路388号创汇首座大厦10—7号房屋，建筑面积78.82平方米。2009年9月30日，陈伟还签署《创汇首座大厦临时管理规约》及《承诺书》，承诺履行、遵守和承担《临时管理规约》的权利义务。《临时管理规约》约定：业主就其物业单位的服务应按本大厦前期物业服务合同的约定，按时足额向物业服务企业缴纳物业服务资金及其他相关费用，业主应于物业单位交付之日起每一个月的首日或之前预付下一个月的物业服务资金；业主、发展商和物业服务企业共同约定本大厦的物业服务资金标准为：住宅，按物业单位的建筑面积计算为每月每平方米3.5元（含电梯运行及公共能耗）；业主如未能按本规约规定的期限支付服务费或其它应付款项，则物业服务企业有权要求业主额外支付欠款总额的利息（银行同期实际贷款利息），并计收复利（以中国人民银行规定的复利收取标准的下限计收），并且同时按照每逾期一天按应付而未付款项的千分之三计算逾期付款违约金，计算期为直至该业主向物业服务企业清缴全部欠费之日为止；物业服务企业因追讨该欠费业主所欠费用时可同时收取手续费，其金额按实际所花时间及工作量而定，但最低不少于人民币100元；物业服务企业有权提起、抗辩或进行任何涉及本大厦管理的法律及诉讼程序，因此而发生的一切费用由败诉方承担，若物业服务企业败诉则由本大厦服务费用中支出等。2011年2月17日，陈伟取得该房屋产权。
2011年7月1日，甲方重庆汇正房地产有限公司与乙方第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司签订《物业管理服务合同》，约定选聘乙方对重庆创汇首座大厦实施物业管理服务；本合同期限为2年，自乙方证实接管本物业之日开始计算；物业服务资金以预收方式收取，收费标准按建筑面积计算住宅为每月每平方米3.5元（含电梯运行及公共能耗费用）；物业服务资金业主或物业使用人须按月交纳，业主或物业使用人应在每月首日或之前，履行交纳义务并向乙方支付下月之物业服务收费或物业服务资金；本合同期内，如本物业之业户不按时足额交纳本物业《管理规约》所规定的服务费用，乙方有权采取收取逾期付款违约金、利息、复利以及发出书面催缴通知书或法律诉讼等方式催促该物业单位之业户及时交纳，因此产生的律师费、诉讼费等相关费用从本物业之物业服务资金账户中支出或预支……；甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务资金的，应从逾期之日起按每天应交款项的千分之三向乙方支付逾期付款违约金等。2011年7月21日，该《物业管理服务合同》已备案。2013年6月18日，甲乙双方签订《物业管理服务合同续期协议》，约定续期期限为2013年7月1日至2015年6月30日。
上述《临时管理规约》及《物业管理服务合同》签订后，陈伟已交纳部分物业服务费，但尚欠2011年11月至2014年7月期间的物业服务费8827.92元未交纳。2013年3月、2014年4月和12月，第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司重庆分公司向陈伟发出《催款函》催收未果。
2014年12月30日，甲方第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司重庆分公司与乙方北京大成（重庆）律师事务所签订《法律事务委托合同》，约定甲方委托乙方就创汇首座大厦业主拖欠物业服务费纠纷提供法律服务，法律服务费用及支付方式为乙方实际追回每笔欠缴物业服务费后，甲方应按照实际追回的费用（含违约金）的10%向乙方支付法律服务费。2015年1月31日，北京大成（重庆）律师事务所已向陈伟发出《律师函》催收欠缴物业服务费未果。后第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司重庆分公司诉至一审法院，请求：1、判决被告陈伟立即支付2011年11月至2014年7月期间的物业服务费8827.92元、手续费100元，并按银行同期贷款利率的四倍计算违约金；2、判决被告陈伟承担按欠费金额（含违约金）的10%计算的律师费及本案诉讼费。
一审法院认为，《物业管理条例》第七条规定：业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用。第四十二条规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建筑单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。
根据上述法规及司法解释的规定，业主交纳物业服务费是业主应当履行的义务。本案中，陈伟系重庆市渝中区新华路388号创汇首座大厦10—7号房屋业主，其未按《临时管理规约》和《物业服务合同》的约定，向第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司重庆分公司交纳2011年11月至2014年7月期间的物业服务费，已违反上述法规及司法解释的规定，应依法予以交纳，一审法院对第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司重庆分公司要求陈伟支付物业服务费的诉讼请求予以主张；其要求陈伟支付因催收欠费产生的手续费和律师服务费的诉讼请求亦符合《临时管理规约》和《物业服务合同》的约定，一审法院亦予以支持。至于违约金，因《临时管理规约》和《物业服务合同》约定的违约金计算比例已超出最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释二》第二十九条的规定，一审法院依法予以调整。陈伟经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，一审法院依法可以缺席判决。综上所述，依照《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释二》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，遂判决：“一、被告陈伟应在本判决生效后十日内给付原告第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司重庆分公司从2011年11月1日至2014年7月31日期间的物业服务费8827.92元、违约金2648.38元，合计11476.3元。二、被告陈伟应给付原告第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司重庆分公司手续费100元、律师服务费1147.63元，合计1247.63元，随前款一并付清。三、驳回原告第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司重庆分公司的其他诉讼请求。案件受理费269元，由被告陈伟负担。”
陈伟不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销重庆市渝中区人民法院（2015）中区法民初字第03572号民事判决，依法改判；2.本案的诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由：1.本案所涉房产从交房开始一直处于反复整改状态，直到2014年春节前后才完成整改。其间，在2011年10月，开发商和上诉人沟通过一次，称免除上诉人从接房开始到2011年10月底的物业管理费。房屋整改完毕后上诉人也多次和整改小组以及物业公司沟通过整改期间的物管费减免的问题，上诉人要求比照2011年底的处理方式免除期间的物业管理费，被告知需等待领导批复。2014年8月，上诉人回重庆时也去和创汇以及物业公司、翻修小组进行了沟通，但暂时没有结果。于是，上诉人缴纳了2014年8月的物管费，并于当月将涉案房屋出租。上诉人并未拒交物管费，只是费用交纳问题一直处于协商状态才未缴纳。2.本案一审程序存在问题。上诉人是在本案留置判决书贴在该房屋的门上时才获知本案诉讼。上诉人在创汇首座的合同签订以及接房记录的信息登记上，上诉人的户口所在地和住房均不在“重庆市渝中区新华路388号10-7号”这个地址。上诉人于2013年12月6日将户口迁往“杭州市××区”，从2013年起，上诉人的户籍地和经常居住地均在“杭州市西湖区嘉绿苑西18幢4单元101室”，不属于“下落不明”的情形，不应适用公告留置送达，即使公告留置送达，也不应该是送达本案纠纷的房产地。上诉人预留在创汇首座的业主联系方式中，该手机号码从未变更，但从未收到关于本案的任何电话信息。3.判决依据上，判决的物管费计算时间和计算标准都存在问题。自2011年11月1日起计算缴费时间存在问题。上诉人在收房时缴纳过3个月的物管费，加上开发商给予上诉人的减免，应当从2012年2月1日起计算后续的物管费。收费标准也存在问题，上诉人的房屋一直处于空置状态，也在物管处有登记，并且在2013年到2015年7月期间绝大多数时候都是在关电关水的情况下，且房屋之前处于翻修状态，故本案物管费应按照半价收取。
第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司重庆分公司答辩称：1.本案程序合法，在一审过程中一审法院已经按照陈伟及被上诉人一审时提供的地址、联系方式向陈伟邮寄了传票，在陈伟拒绝签收的情况下通过留置送达方式将开庭时间和地点告知了上诉人，上诉人未到庭，视为放弃了诉讼权利，一审放弃的诉讼权利不能再在二审中主张。2.房屋质量问题是上诉人与开发商的房屋质量纠纷，与本案无关。3.被上诉人不认可上诉人所提出的房屋已经预交三个月物管费应该抵扣的陈述，与事实不符。4.上诉人的房屋并非三表未动，不属于空置房，前期也没有开发商代垫物业费的行为。5.上诉人所要求的半价收取物管费于法无据，没有任何法律法规规定要求空置房应该半价收取物管费，不具有强制执行力。在法律没有强制性规定的情况下，物管费的收取应该依据双方的约定，双方从来没有半价收取的条款，而是接房即应全额缴纳物管费，上诉人的上诉请求不应得到主张。
二审庭审中陈伟提交其户口簿和工作证明，拟证明陈伟2013年6月就到杭州上班，且全家于2013年6月已经搬到杭州市××区，不在重庆居住，无法签收相关文书，一审的送达地址不是陈伟的住址，也不是户口地址，而是争议房产地址。陈伟提交通话记录一份，拟证明2014年6月15日、6月17日、6月18日等时间陈伟同物管公司共计有7次通话记录，为物管费的问题和物管公司沟通，陈伟不是拒交物管费，而是在协商费用交纳问题。
第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司重庆分公司质证称，上诉人提供的证据均非新证据，二审法院不应采信。对陈伟的户口本的真实性予以认可，但与本案无关联性，上诉人在签署房屋买卖合同和临时管理公约时都明确提供了其联系方式和地址，并且申明如果有变更有及时告知义务，一审送达程序无误；对于陈伟的工作证明，被上诉人认为与本案无关，其证明单位非本案当事人，出具证明不具有效力；对于陈伟提交的通话记录真实性被上诉人予以认可，但同样与本案无关，无法证明通话对象和通话内容及通话结果，不具有证明力。
二审庭审中第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司重庆分公司向法庭提交创汇大厦选聘物业公司业主授权情况汇总表、创汇大厦（商场及停车场）选聘物业公司业主授权情况汇总表、现场照片，拟证明被上诉人被选聘为涉案房屋所在小区的物管公司程序合法，被上诉人有权提供物业服务并收取相关费用。
陈伟质证称，业主授权情况汇总表里面授权名册里面的名字绝大部分是电话授权，没有书面授权证据，通话记录不能代表通话内容和通话结果；公示照片上面双方名称载明的是北京公司，而不是现在的被上诉人重庆分公司，分公司是否是合同主体和是否得到授权不得而知；对创汇大厦（商场及停车场）选聘物业公司业主授权情况汇总表没有异议。
本院二审审理查明的事实与一审审理查明的事实一致。
针对双方争议的焦点，本院评述如下：
关于一审送达程序是否合法的问题。上诉人在签署房屋买卖合同和临时管理公约时都明确提供了其地址为“重庆市渝中区长江二路3号长城锦泰和园”，并且申明如果有变更有及时告知义务。上诉人虽于2013年12月6日将户口迁往“杭州市西湖区嘉绿苑西18幢4单元101室”，但并未及时向创汇首座大厦及物业管理公司更新其住址信息。后一审法院根据本案原告第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司重庆分公司诉状中载明的该地址向上诉人送达开庭通知无人认领被退回后，通过公告留置送达的方式告知上诉人，并未违反法定程序。故上诉人以此为由要求二审法院予以改判的请求不能成立，本院不予支持。
关于物管费的收取标准以及上诉人应向被上诉人支付的费用计算问题。一、二审庭审中，陈伟自己陈述小区内其他已缴纳物管费的业主是按照物业服务合同约定的3.5元每月每平方米的标准缴纳物管费用，且陈伟于2014年8月向被上诉人缴纳的物管费亦是全额缴纳，现陈伟提交的证据以及其个人陈述均不能证明双方已就陈伟应缴纳的物管费应减半收取达成一致。故作为经合法程序选聘为创汇首座大厦物业管理公司的被上诉人，有权要求陈伟依据《物业服务管理合同》约定的标准缴纳物业服务费。陈伟要求半价缴纳物管费的请求不能成立，本院不予支持。二、陈伟称其曾缴纳过3个月的物管费，应在本案讼争的物管费中予以扣除，但并未提交相关证据予以证明，本院不予采信。三、关于违约金和律师服务费、手续费的问题，均属《临时管理公约》和《物业服务合同》明确约定的事项，一审法院认定无误，本院予以确认。
综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人陈伟的上诉请求不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费538元，由上诉人陈伟负担。
本判决为终审判决。
本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 倪洪杰
审 判 员 秦 敏
代理审判员 宋 扬
二〇一五年十一月九日
书 记 员 蒋 茜