广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终985号上诉人（原审被告）：黄健平，身份证住址广州市天河区，现住广州市天河区。被上诉人（原审原告）：广州和顺物业管理公司，住所地广州市天河区，统一社会信用代码：91440101190497897F。法定代表人：洪毅玲，总经理。委托代理人：杨金娜，广东格林律师事务所律师。上诉人黄健平因与被上诉人广州和顺物业管理公司（以下简称和顺公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2016）粤0106民初9842号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人黄健平上诉请求：1、原审判决第一项改判为：在和顺公司按黄健平在原审答辩状提出的要求(即黄健平作为21位业主之一在(2016)粤0106民初2038号案件的诉讼请求)，纠正了违法物业服务行为后，黄健平向其支付2014年6月1日起至2016年1月14日的物业管理费；2、撤销原审判决第二项。事实和理由：原审判决违反了《中华人民共和国合同法》第六十八条规定精神，纵容并支持了和顺公司长期施加到XX小区业主的违法物业服务行为，因而是错误的。根据我国合同法第六十八条规定精神，有确切证据并已提交原审法庭进行质证，证明和顺公司有该条规定“(三)丧失商业信誉；(四)有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形”的情形。并已按第六十九条规定将终止履行事宜及时通知了和顺公司，且提起了(2016)粤0106民初2038号案件的诉讼。因此，黄健平中止履行支付物业管理费的行为是有充足的法律依据的。在和顺公司按黄健平在原审答辩状提出的要求纠正了违法物业服务行为后，黄健平向其支付因中止履行而没有支付的2014年6月1日起至2016年1月14日的物业管理费。和顺公司极端恶劣和极其差劲的物业服务行为，由始至终的恶性持续、被多次投诉仍然屡教不改。黄健平已经向法院提供了确凿的证据，列举了和顺公司在安保、清洁、车位管理、消防等方面的工作与合同不符严重违约，在维护小区环境和公共配套设施方面的工作与合同不符严重违约，涉嫌参与侵占业主共有财产严重违约，在资质方面和公开维修基金使用方面的工作与合同不符严重违约，最恶劣的是多次侵害业主的合法权益乃至危害业主的人身安全。和顺公司向黄健平追讨2014年6月1日之前的物业管理费已过诉讼时效时间，因此法院不应予以支持。被上诉人和顺公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判，驳回黄健平的上诉。黄健平上诉提出的一审答辩的诉讼请求与本案并不是同一法律关系，黄健平的上诉请求不应在本案中处理。和顺公司向原审法院提起诉讼，请求：1、黄健平向和顺公司支付自2013年7月1日至2016年4月30日的物业服务费5144.2元；2、黄健平向和顺公司支付逾期缴纳物业服务费的滞纳金2546.38元（每日按所欠缴费用的千分之一计算，自次月1日起计至黄健平实际付清为止）；3、黄健平承担本案诉讼费用。原审法院认定事实：1993年5月22日，和顺公司经准予从事物业管理活动，是具备壹级物业管理资质的物业管理企业法人。黄健平为广州市天河区黄埔大道中路XX街7号XXX房（以下简称涉案房屋）的产权人，涉案房屋建筑面积为104.31平方米。2010年12月11日，和顺公司（乙方）与广州市XX山庄社区业主委员会（甲方）签订《物业服务合同》，约定甲方续聘乙方为XX山庄提供物业服务；乙方提供的物业服务包括以下事项：1、制订物业服务工作计划并组织实施，根据法律、法规、规章和《管理规约》的授权制定物业服务的各项制度；2、房屋共用部位（承重结构、屋顶、外墙面、楼梯间、走廊通道、大堂、公共门厅、电梯井、楼内下水立管及通向污水井的下水通道、雨落管）的日常维修、养护和管理；3、共用设施设备的日常维护养护、运行和管理；4、附属建筑物、构筑物（包括道路、化粪池、泵房、自行车棚、中庭花园的木屋、士多店、停车场、水系、护栏、围墙、游泳池等，但属于甲方经营性设施或部位的维修费用除外）的维修、养护和管理；5、公共绿地、园林、金鱼池的清洁和养护；6、清洁服务，包括房屋共用部位、公共场所的清洁卫生，垃圾的收集等；7、协助维护秩序，对车辆（包括自行车）停放进行管理；8、协助做好安全防范工作等；合同期限为自2011年1月15日至2016年1月14日；住宅物业按建筑面积计算物管费，标准为1.45元/平方米/月，业主应在当月底前向乙方交纳当月物业管理费；业主逾期的，按所欠交费用每日1‰计收滞纳金；等内容。其后，和顺公司与广州XX山庄社区第四届业主委员会签订《物业服务合同》，约定和顺公司为XX山庄提供物业服务，物业服务期限为2016年1月15日至2021年1月14日止；其他条款与和顺公司与广州市XX山庄社区业主委员会于2010年12月11日签订的《物业服务合同》条款基本一致。关于黄健平提出的诉讼时效问题。和顺公司提交了日期为2016年1月7日的《律师函》（函称黄健平从2013年7月至今一直拖欠物业管理费，要求黄健平于收到律师函后七日内向和顺公司交清2013年7月至2015年12月的物业管理费4539元）、《邮寄详情单》（邮单号1026418302918，收件人显示为黄健平，收件人地址为涉案房屋，内件品名为文件资料）及《EMS妥投证明》（加盖有广东省邮政速递物流有限公司广州市分公司速递业务档案专用章，显示邮单号为1026418302918的邮件于2016年1月8日收寄，2016年1月8日本人签收），证明和顺公司曾向黄健平寄送催费函件。经质证，黄健平对上述证据的真实性不予确认，并称上述快递单显示2015年1月8日邮寄，但妥投证明显示收寄时间为2016年1月8日，与常理不符，即使存在笔误，也不可能所有邮件在同一时间邮寄同一时间签收，且快递单并非是业主本人签收。关于黄健平主张的和顺公司没有尽到维修、安保、消防、车位管理等的物业服务责任等问题，黄健平提交相关照片及录像证明XX山庄小区车辆乱停乱放、消防通道占用、保安围攻业主及小区垃圾成堆等问题。和顺公司对此持有异议，认为黄健平的陈述不属实，且认为和顺公司已按照合同履行了相应的物业管理职责，由于物业服务是动态长期的过程，物业服务合同本身具有长期性及综合性的特性，有多项服务内容组成，物业使用人不能因某项物业服务的瑕疵拒绝交纳物业管理费。经查，涉案房屋所在小区的部分业主于2016年1月27日以和顺公司未尽物业服务责任为由向原审法院提起诉讼【案号为（2016）粤0106民初2038号】，要求和顺公司停止对涉案房屋所在小区业主的人身及财产权益侵犯、为恶劣的物业服务书面赔礼道歉等，该案尚在审理中。另，和顺公司于2016年11月1日向原审法院申请撤回要求黄健平支付2016年1月15日起至2016年4月30日期间的物业管理费的诉讼请求。原审法院认为：经审查，和顺公司申请撤回上述部分诉讼请求，符合法律规定，原审法院予以准许。和顺公司与广州市XX山庄社区业主委员会签订了《物业服务合同》，并对涉案房屋所在小区实施物业管理。黄健平虽对和顺公司提供的物业管理服务存在诸多不满，但实际上接受了和顺公司的服务，双方已经形成了物业服务合同关系，黄健平应按《物业服务合同》的约定向和顺公司支付物业管理费。和顺公司现主张黄健平支付2013年7月1日至2016年1月14日期间的物业管理费。其一，黄健平关于和顺公司主张的物业管理费已超过诉讼时效的抗辩。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”。根据合同约定，黄健平应于每月月底前向和顺公司交纳当月物业管理费，和顺公司于2016年1月8日向黄健平（地址为涉案房屋地址）邮寄《律师函》催收物业管理费，且相应妥投证明显示该邮件于2016年1月8日被本人签收，黄健平虽对此不予确认，但并未提交相反证据予以反驳，原审法院对和顺公司关于其通过邮寄律师函向黄健平追讨物业管理费的主张予以采信。因2014年1月的物业管理费和顺公司可在2014年1月底前主张，在和顺公司未能提供证据证明其于2016年1月8日向黄健平发出律师函之前曾向黄健平催收物业管理费的情况下，2014年1月之前的物业管理费已经丧失胜诉权，原审法院不予支持。其二，黄健平关于和顺公司对XX山庄小区没有尽到维修、安保、消防、车位管理等的物业服务责任的抗辩，现涉案小区部分业主已就和顺公司的物业服务质量问题另案提起诉讼，因物业管理服务是长期动态的过程，黄健平的上述抗辩只能证明在某一时间小区物业管理的状况，且和顺公司在管理服务上的瑕疵亦不能免除黄健平应支付物业管理费的义务，不应以此作为理由拒绝支付物业管理费。黄健平应向和顺公司缴纳2014年1月1日至2016年1月14日期间的物业管理费，涉案房屋建筑面积为104.31平方米，按1.45元/平方米/月计算，每月物业管理费为151.25元（1.45元/平方米/月×104.31平方米）。故黄健平应向和顺公司支付2014年1月1日至2016年1月14日期间的物业管理费共计3698.31元（151.25元/月×24个月＋151.25元/月÷31天×14天）。黄健平拖欠物业管理费，应承担相应的违约责任。现和顺公司主张滞纳金按每日千分之一的标准，自次月1日起计至黄健平实际清偿之日止。黄健平辩称不同意支付物业管理费，即对和顺公司主张的上述滞纳金亦持有异议，鉴于和顺公司未对其实际损失进行具体举证，基于公平原则，原审法院酌情将滞纳金计付标准调整为按中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计算，故黄健平应向和顺公司支付拖欠2014年1月1日至2015年12月31日期间物业管理费的滞纳金每月以当月拖欠的物业管理费151.25元为本金，2016年1月1日至2016年1月14日期间物业管理费的滞纳金以当月拖欠的物业管理费68.31元（151.25元/月÷31天×14天）为本金，均按中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准，分别自次月1日起计至付清之日止，根据公平合理原则，每月滞纳金均以不超过当月物业管理费为限。原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款的规定，于2016年11月17日作出判决：一、黄健平自判决发生法律效力之日起10日内，向广州和顺物业管理公司支付广州市天河区黄埔大道中路XX街7号XXX房2014年1月1日至2016年1月14日期间的物业管理费3698.31元；二、黄健平自判决发生法律效力之日起10日内，向广州和顺物业管理公司支付拖欠上述物业管理费的滞纳金（其中2014年1月1日至2015年12月31日期间滞纳金每月以当月拖欠的物业管理费151.25元为本金，2016年1月1日至2016年1月14日期间滞纳金以当月拖欠的物业管理费68.31元为本金，均按中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准，分别自次月1日起计至付清之日止；每月滞纳金均以不超过当月所拖欠的物业管理费本金为限）；三、驳回广州和顺物业管理公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，由广州和顺物业管理公司负担10元，由黄健平负担40元。本院二审认定事实：黄健平、和顺公司对于原审法院查明事实无异议，本院予以确认。另查明：黄健平于二审期间提交10张照片，拟证明和顺公司一直没有整改并造假、欺骗业主。和顺公司的质证意见，对于上述证据均不认可。本院认为:和顺公司与广州市XX山庄社区业主委员会签有《物业服务合同》，由和顺公司对XX山庄小区提供物业服务，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，该合同对于黄健平具有约束力。和顺公司据此向黄健平主张支付物业管理费具有合同及法律依据。关于黄健平以和顺公司的物业服务未达到合同所要求的标准为由而认为可以中止交纳物业管理费及本案应待另案判决后才应处理的抗辩理由是否成立的问题。本院认为，首先，和顺公司提供的物业服务的范围是整个涉案住宅小区，包括公共部分，而非仅针对黄健平一户，因此，和顺公司提供的服务应考虑整个小区的情况；其次，关于服务质量的问题，在涉案小区已经成立业主委员会的情况下，黄健平应该通过向业主委员会反映情况、要求整改等方式予以解决服务质量问题，而中止交纳物业管理费无助于问题的解决，而可能引发新的纠纷；再次，根据《物业管理条例》第三十五条“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”的规定，对于物业服务企业对业主造成侵害的，业主有权向其主张相应合法的权益。因此，对于黄健平的上述抗辩意见，本院不予采纳。关于诉讼时效。和顺公司于原审诉讼期间提交了2016年1月7日《律师函》及《EMS妥投证明》，和顺公司也对为何快递单载明的日期为“2015年”1月8日“17时”进行了解释，陈述是其律师事务所用了已经载明年份（2015年）及时间（17时）的快递单，本院认为和顺公司的解释无明显不合理之处，再结合邮政部门的妥投证明，予以采信。黄健平辩称2014年6月1日前的物业管理费已经超过诉讼时效，本院不予认定。上诉人黄健平的上诉理由依据不足，本院不予采纳。原判认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人黄健平负担。本判决为终审判决。审判长  蔡粤海审判员  曹佑平审判员  闫 娜二〇一七年四月十日书记员  徐毅敏