广东省广州市白云区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0111民初15078号
原告：曾燮鹏，男，1957年8月28日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区，
原告：曾玮琦，女，1986年8月25日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区，
两原告共同委托诉讼代理人：刘东和，广东法制盛邦律师事务所律师。
被告：广东元邦房地产开发有限公司，住所地广东省广州市白云区黄石西路599号元邦大厦九楼，组织机构代码70767055-0。
法定代表人：林叶菊，董事长。
委托诉讼代理人：许西湖，男，1972年8月1日出生，该司职员。
委托诉讼代理人：黄志斌，男，1981年8月31日出生，该司职员。
原告曾燮鹏、曾玮琦诉被告广东元邦房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月7日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告曾燮鹏、曾玮琦的共同委托诉讼代理人刘东和，被告广东元邦房地产开发有限公司的委托诉讼代理人黄志斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告曾燮鹏、曾玮琦诉称：2012年7月，原告与被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》购买明月金岸花园环洲四路920号A栋2层204房，房屋总价为1375531元，购房合同约定被告应于2013年12月31日前向原告交付符合规定条件的房屋，并于交付之日起500个工作日之内为原告办妥房地产权�，合同签订后，原告依购房合同约定支付了所有房款并按被告要求向被告交纳契税费42164元，而被告未按约定时间为我办理房产证，但截至起诉之日，被告仍未将原告预付的部分税费退还原告，根据双方签订的购房合同约定，被告应向原告返还税费及支付资金期间占用利息。综上所述，原告提出如下诉讼请求：一、判令被告支付原告逾期办证违约金127036元（以房屋总价1375531元为本金，按中国人民银行同期同类逾期贷款利率[中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%]标准，自房屋实际交付之日起500个工作日届满之次日起计算至被告实际办妥并交付原告房地产权证之日为止）；二、判令被告向原告返还税费959.21元及资金期间占用利息（以剩余税费959.21元作为本金，以中国人民银行同期贷款利率计算，自办证期限届满之次日2016年1月1日计算至实际付清之日止）；三、本案诉讼费由被告承担。
被告广东元邦房地产开发有限公司辩称：一、原告主张的逾期办理房地产权证的违约金，不符合约定。根据《购房合同》补充协议第九条、第十条约定，我司应在房屋交付之日起500个工作日内办妥产权登记。逾期不超过180日的，每日按总房价款的0.003%支付违约金。而原告诉请中的计算标准并不符合约定，我司不予认可。二、原告要求返还契税并支付资金占用利息的主张，不仅不合理，而且缺乏依据。本案中原告是委托被告办理房产证，为便于办证，原告是委托被告代缴契税及相关办证费用，双方并没有就委托款项的利息及返还时间作出明确约定。三、涉案房屋已经办妥不动产权证，办证中已实际产生预告登记费、抵押权预告登记费、产权登记费、抵押权登记费，应由原告承担，返还剩余税费应予扣减。故原告诉请并无法律依据。
经审理查明：2012年7月16日，原告（买方，乙方）与被告（卖方，甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（以下简称《买卖合同》），约定：第四条乙方所购商品房为明月金岸花园环洲四路920号A栋2层204号房，房屋地址：白云区环洲四路920号204房（以下简称涉案房屋）。该商品房合同约定建筑面积为112.74平方米。第七条该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，总金额（人民币）1375531元。第八条甲方同意乙方按按揭贷款方式付款，首期款：自本预售合同网上签订之日0日内（不超过5日），支付全部房价款的63.65%，金额（人民币）875531元。除首期款外，剩余房款金额（人民币）500000元。须于2012年7月16日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。……第十条，按揭付款的如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将首期款支付至预售款�控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付总房价款0.05%的标准支付违约金……。第十三条甲方应当在2013年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书。第二十一条产权登记乙方委托甲方办理产权证，甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方，在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后2个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料。甲方应一次性如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料……。第二十二条乙方委托甲方办理产权登记，如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商�房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金……。
《买卖合同》附件七《本合同补充协议》（以下简称补充协议）第九条约定：合同第二十一条变更为：甲方应当在该商品房项目建设工程规划验收合格后一定期限内申请该商品房项目的房地产初始登记，双方同意选择以下方式为乙方办理《房地产权证》：乙方委托甲方办理，甲方应当在该商品房交付之日起500个工作日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后2个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料。第十条约定：合同第二十二条变更为：1.办理产权登记之前，乙方必须向甲方付清全部房价款及税费、维修资金（包括按合同第十八条约定因面积差异而产生的差价及税费），同时向甲方提供产权登记机关要求乙方提供的证件资料，否则甲方无法为乙方办理房地产权证，应免除甲方延期办证的责任。2.乙方委托甲方办理产权登记的，如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同补充协议第九条约定期限办妥《房地产权证》的，甲方应自逾期次日开始按以下方式处理：（1）逾期不超过180日（含）的，甲方每日按总房价款0.003%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。（2）逾期超过180日，不超过365日（含）的，甲方每日按总房价款0.005%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。（3）逾期超过365日，不超过730日（含）的，甲方每日按总房价款0.008%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。（4）逾期超过730日的，乙方有权单方面解除合同。乙方要求解除合同的，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起30日内，扣除已发生�费用后将乙方已支付房价款无息退还乙方。乙方要求继续履行的，甲方每日按总房价款0.008%的标准向乙方支付违约金，合同继续履行。第十七条约定：本补充协议是合同不可分割的一部分，如有与合同不一致的地方，以本补充协议为准。
上述合同签订后，原告已向被告付清全部房款。原告另提交被告于2012年7月16日向其出具的《收款收据》，内容为收到原告购涉案房屋契税等税费42164元。
2013年3月1日，原告在《收楼确认书》上签名，确认收到涉案房屋的全部房屋钥匙，确认完全接收涉案房屋。
另查，根据原告提交的不动产权证显示涉案房屋登记在曾燮鹏、曾玮琦名下，房屋登记地址为白云区环洲四路920号204房，出证日期为2016年4月21日。被告提供的房地产权证签收表显示原告领取不动产权证的日期为2016年5月9日，原告表示确认。原告提交2016年4月1日由广州白云地税纳税服务分局开具税收缴款书显示涉案房屋的办证契税实际发生为41204.79元。被告表示缴款还须扣除因代为办证所产生的预告登记费、抵押权预告登记费、产权登记费和抵押权登记四项费用共计270元。
原告于2016年12月7日向本院递交诉状，提起本案诉讼。
以上事实，有买卖合同、补充协议、发票、收款收据、收楼确认书、不动产权证、税收缴款书及当事人陈述等证据证实。
本院认为：原告与被告签订的《买卖合同》及其《补充协议》，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应自觉履行。
上述《买卖合同》和《补充协议》签订后，原告依约向被告支付了全部购房款，原告于2013年3月1日在《收楼确认书》上签名确认收楼，根据《补充协议》，双方�意变更《买卖合同》第二十一条为原告委托被告办理产权证，被告应当在该商品房交付之日起500个工作日内到房地产登记机构为原告办妥产权登记，并将以原告为产权人的房地产权证交付原告。被告已经于2013年3月1日向原告交付了涉案房屋，自2013年3月1日起算第500个工作日为2015年3月2日，即被告最迟应当在2015年3月2日为原告办妥产权证并将以原告为产权人的房地产权证交付给原告。被告主张产权证交付日期为2016年5月9日，原告表示确认。综上，逾期办证违约金的计付时间应为2015年3月3日至2016年5月9日。关于逾期办证违约金的标准，根据双方《补充协议》的约定，被告应当根据逾期办证时间的长短，每日按总房价款0.003%、0.005%、0.008%的标准向原告支付逾期办证违约金。原告现主张按中国人民银行同期同类逾期贷款利率（即中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%）的标准。关于违约金标准应否调整的问题。《中华人民共和国合同法》第五条规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”本案中，从案涉合同对于逾期办证违约金以及逾期付款违约金的标准审查来看，合同对于双方当事人各自应承担违约责任标准的约定不具有公平性，且争议的违约金标准约定亦明显过低，因此，原告主张违约金调整应予支持。但是，对于违约金标准的确定，则应根据举证责任分配原则，由原告对于被告违约行为给其造成的损失进行举证，在原告未能提交证据证明因违约造成损失数额的情况下，本院酌情调整为按照合同约定的总房款价为本金，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准（即中国人民银行同期同类贷款利率上浮40%）计算。被告抗辩称不应调整违约金，缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。
至于原告要求被告返还契税959.21元及利息的诉讼请求，根据双方《补充协议》约定，原告委托被告办理房地产权证，并向被告交纳了42164元契税等税费用于办理产权登记，被告实际履行了办证义务，且原告亦取得案涉房屋的权属证书，因此，被告理应在扣减实际发生的相关费用后，将剩余费用向原告予以返还。被告亦同意返还剩余费用，但其认为还应该扣除因代为办证所产生的预告登记费、抵押权预告登记、产权登记和抵押权登记四项费用共计270元。对此，根据房屋产权登记的交易习惯，上述四项费用的发生均是依附于办理产权登记所必然产生的费用。因此，在产权证办妥的情况下，上述费用理应由买受人即原告承担。被告主张扣减上述四项费用符合公平合理原则，本院予以采纳。据此，被告应向原告返还费用689.21元（42164元-41204.79元-270元=689.21元）。
关于利息的认定问题。《中华人民共和国物权法》第一百一十六条第二款之规定：“法定孳息，当事人有约定的，按照约定取得；没有约定或者约定不明确的，按照交易习惯取得。”本案中，双方当事人均表示对于争议费用的返还期限并无约定，原告亦确认无法提供证据证明其在提起本案诉请前曾向被告主张过该权利，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第（四）项之规定：履行期限不明确的，债权人可以随时要求履行。因此，被告应从原告向本院递交诉状提起本案诉状之日即2016年12月7日起，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率标准向原告计付返还款项的利息至实际付清之日止。原告提出的利息起算时间缺乏合同及法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百一十六条第二款、《中华人民共和国合同�》第五条、第六十条、第六十二条第一款第（四）项、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、自本判决生效之日起十日内，被告广东元邦房地产开发有限公司向原告曾燮鹏、曾玮琦支付逾期办证违约金（该违约金以1375531元为本金，按中国人民银行同期同类逾期贷款利率的标准即同期同类贷款利率上浮40%，从2015年3月3日起计至2016年5月9日止）；
二、自本判决生效之日起十日内，被告广东元邦房地产开发有限公司向原告曾燮鹏、曾玮琦返还费用689.21元及利息（利息以689.21元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准，从2016年12月7日起计至实际清偿之日止）；
三、驳回原告曾燮鹏、曾玮琦的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，�当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2747元，由原告曾燮鹏、曾玮琦负担199元，被告广东元邦房地产开发有限公司负担2548元（被告负担的受理费应于本判决生效之日起三日内向本院缴纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 陶向军
人民陪审员 陈惠玲
人民陪审员 张 蔚
二〇一七年五月四日
书 记 员 廖若薇