黑龙江省齐齐哈尔市富拉尔基区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黑0206民初1171号
原告齐齐哈尔市华盈物业有限责任公司，住所地黑龙江省齐齐哈尔市富拉尔基区。
法定代表人ＸＸＸ，系该公司经理。
被告刘璐，男，汉族，一重集团公司工人，住黑龙江省齐齐哈尔市富拉尔基区。
委托代理人徐洁，女，汉族，邮政储蓄职员，住黑龙江省齐齐哈尔市富拉尔基区。
原告齐齐哈尔市华盈物业有限责任公司（以下简称华盈物业公司）与被告刘璐物业服务合同纠纷一案，本院于2017年8月21日立案受理后，由审判员佟丰独任审判，公开开庭进行了审理。原告华盈物业公司法定代表人ＸＸＸ、被告刘璐及委托代理人徐洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告华盈物业公司诉称，华盈物业公司于2008年8月1日与哈尔滨市鑫马房地产开发有限公司签订了《红岸科技名苑前期物业服务合同》，合同生效的同时依法进行了小区物业服务的交接，此后由华盈物业公司进行该小区物业服务管理，直至2011年4月20日，业主委员会与华盈物业公司解除了物业服务合同。被告刘璐系红岸科技名苑小区业主之一，居住该小区，但刘璐未履行缴费义务，一直拖欠物业费、电梯费，经华盈物业公司多次索要，刘璐以种种理由拒不缴纳，故诉至法院，请求判令刘璐立即给付物业服务费2271.20元、电梯费1535.50元、违约金571.61元，合计人民币4378.31元。
原告华盈物业公司提交法庭的证据材料有：红岸科技名苑前期物业服务合同、物业补充协议、齐价联字（2008）20号文件、2011年4月红岸科技名苑物业管理交接事宜协议、富拉尔基区物业管理中心向法院出具的说明（以上均为复印件），以上证据欲证明华盈物业公司和开发商签订了物业服务合同及补充协议，及该公司的收费标准，证明2011年4月20日该公司撤离红岸科技名苑小区，不再提供物业服务；红岸科技名苑收费一览表、高层住宅单元表（以上均为复印件），欲证明刘璐从2007年至2011年欠物业费和电梯使用费的金额。
被告刘璐辩称，不同意原告华盈物业公司的诉讼请求，原告主张的物业费收费标准过高，其与开发商签订的合同不能约束小区业主，而且原告并没有提供合格的物业服务。刘璐是从2010年5月1日以后才开始在该小区内居住的，双方此前曾经协商过关于免收2010年5月份之前的费用的问题，原告的法定代表人也已经口头同意过了。因此现在刘璐只能同意给付2010年5月1日以后的物业费和电梯费，之前的费用不同意交纳。
被告刘璐提供的证据为：2009年6月4日购买装修房屋地热管票据1张、2013年3月1日送家具商品销售专用票据1张、2010年4月9日送沙发的销售票据1张、2010年3月25日送茶几票据1张，欲证明被告从2009年6月开始装修，2010年3月份进家具，在2010年5月开始入住；2014年4月及2015年3月物业费票据，欲证明物业费收费标准是每平方米0.5元，原告物业费收费标准过高;于海燕证人证言1份，欲证明刘璐于2009年年底开始装修，2010年开始入住；刘璐提供的房屋电费情况截图及应其申请法院调取的齐齐哈尔供电公司客户服务中心出具的该房屋用电情况明细，刘璐欲证明于2009年6月开始装修房屋，于2010年入住。
根据证据及当事人的陈述，本院查明的事实为：原告华盈物业公司于2008年8月1日与富拉尔基区红岸科技名苑（即富拉尔基区金茂华园小区）的建筑开发单位哈尔滨市鑫马房地产开发有限公司签订了《红岸科技名苑前期物业服务合同》，约定由华盈物业公司负责红岸科技名苑小区的前期物业服务，双方对各项费用的收费标准作了约定，合同签订后，华盈物业公司接管了该小区的物业服务管理工作。2009年1月1日，华盈物业公司与哈尔滨市鑫马房地产开发有限公司又签订了《物业补充协议》一份。2011年4月7日，红岸科技名苑小区业主委员会成立，2011年4月20日，业主委员会与华盈物业公司解除了物业服务合同。被告刘璐系红岸科技名苑小区的业主之一，其名下房屋为该小区A座7单元602室，房屋建筑面积为105.86平方米。华盈物业公司提供的高层住宅单元表显示办理了该房屋办理进户手续时间为2007年8月26日。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，在业主委员会选聘物业服务企业之前，建设开发单位依法与物业服务企业签订的小区前期物业服务合同，对小区业主有约束力，本案中作为红岸科技名苑小区建设开发单位的哈尔滨鑫马房地产开发有限公司与华盈物业公司签订的《红岸科技名苑前期物业服务合同》是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，该合同合法有效。华盈物业公司依据合同的约定为红岸科技名苑小区提供了物业服务，刘璐购买该小区房屋并接受了服务，就应当缴纳物业服务费用。刘璐虽对华盈物业公司服务质量提出异议，但不能提供充分证据证明，因此华盈物业公司诉求的合理费用本院应予以支持。从刘璐提供的证据及本院调取的齐齐哈尔供电公司客户服务中心出具的该房屋用电情况明细可知，该房屋在2009年6月份之前根本没有产生任何电费，可以推知该房屋在2009年6月份之前未装修、未实际投入使用，根据公平原则，刘璐应免交2009年6月份之前的电梯费用。
关于物业服务费用的计算问题，该房屋建筑面积为105.86平方米，根据《红岸科技名苑前期物业服务合同》的约定，2008年每月物业服务费按0.50元/平方米收取，根据齐齐哈尔市物价局和建设局联合下发的齐价联字（2008）20号文件规定及华盈物业公司与开发商签订的物业补充协议约定，2009年1月1日至2011年4月20日的每月物业服务费按0.70元/平方米收取，根据以上标准，2008年8月26日至2008年12月31日共计4个月零5天，0.50元×（4+5÷30）个月×105.86平方米=220.54元;2009年1月1日至2011年4月20日共27个月零20天，0.70元×（27+20÷30）个月×105.86平方米=2050.15元，综上，刘璐应交的物业服务费用共计应为人民币2270.69元（220.54+2050.15=2270.69）。
关于电梯使用费部分的计算，根据齐齐哈尔市物价局和建设局联合下发的齐价联字（2008）20号文件规定及物业补充协议约定的标准计算，基础费用为30.00元，运行费为14.00元，每月电梯服务费为44.00元，刘璐应交纳的该房屋的电梯使用费共计为人民币953.30元（2009年7月1日至2011年4月20日，共计21个月零20天，44元×（21+20÷30）=953.30元）。
关于华盈物业公司要求的按15%支付违约金问题，该计算方法符合《红岸科技名苑前期物业服务合同》第十八条的约定，不违反相关法律规定，该诉求本院予以支持，刘璐应按照欠交的物业服务费及电梯使用费总数的15%支付违约金即人民币483.60元【（2270.69+953.30元）×15%=483.60元】。
综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百九十五条、《物业管理条例》第二十一条、六十五条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告刘璐给付原告齐齐哈尔市华盈物业有限责任公司金茂花园（即红岸科技名苑小区）A座7单元602号房屋的物业服务费2270.69元，电梯使用费953.30元，两项合计为人民币3223.99元；
二、被告刘璐给付原告齐齐哈尔市华盈物业有限责任公司违约金人民币483.60元。
执行办法：于本判决生效后立即执行
如果刘璐未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50.00元，减半收取25.00元，由刘璐负担（此款已由华盈物业公司预付，待执行时刘璐一并给付华盈物业公司）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。
审判员 佟丰
二〇一八年一月二十九日
书记员 汪宇