济南市历城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）历城民初字第757号
原告（反诉被告）杨会兰，女，1960年3月3日出生，汉族，济南东舜制桶有限公司经理，住济南市。
委托代理人翟义荣，山东博翰源律师事务所律师，特别授权代理。
被告（反诉原告）张春山，男，1967年11月3日出生，汉族，个体业主，住济南市。
委托代理人李志涛、王婷婷，山东泉运律师事务所律师，特别授权代理。
原告杨会兰与被告张春山租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月16日受理，由审判员于东亮独任审判，于2015年4月9日公开开庭进行了审理。审理中，被告张春山提起反诉。原告（反诉被告）杨会兰及其委托代理人翟义荣，被告（反诉原告）张春山的委托代理人李志涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告杨会兰诉称，原、被告双方因各自经营的需要，于2013年3月1日经协商签订了坐落于济南市历城区董家镇孙唐路中段路东的鲁雅大酒店的《酒店租赁合同》。合同中约定了双方的权利义务，同时也约定了违约责任。该租赁合同是双方自愿签订的，是双方真实意思的表示。在合同履行中，被告张春山第一年能依法经营，按时履行交纳租金及水电费的义务。但在第二年的经营中，被告张春山开始不守约经营。鲁雅大酒店在工商局批准的营业执照中无宾馆住宿的经营范围，而被告却无视该规定，开始收留顾客住宿，并提出要进行经营宾馆住宿业务，原告杨会兰未同意该要求，被告张春山即暗地进行。当原告杨会兰发现并追问此事时，被告张春山声称系其亲戚来住宿。当第二年租赁期结束应交纳第三年酒店租赁费时，被告张春山提出2015年春节后不再承租经营。原告杨会兰于2015年1月30日前按被告提出的要求，起草了《酒店终止协议》，并将协议给付被告，要求签字认可。但直到现在被告也未签订终止协议，同时，也不交纳第三年的租金13万元。租赁合同明确约定，承租方超出一月未能交清租金、水电费等相关费用的，出租方有权利单方解除合同，且违约方负责赔偿对方的经济损失，赔偿额为年租金数额即13万元人民币。被告应在2015年2月1日前一次性交清第三年的租金13万元，而被告故意违约，不按期交纳租金，应承担违约责任。为维护其合法权益，特提起诉讼，请求判令：1、依法解除原、被告于2013年3月1日签订的《酒店租赁合同》；2、被告张春山支付原告杨会兰违约金13万元；3、被告支付判决生效前应交纳的租赁费：从2015年3月1日起，按年租金13万元的标准计算；4、诉讼费由被告承担。
被告张春山辩称，原被告之间确实存在饭店租赁关系，租赁期限为10年。被告第一、二年也如约支付23万元租金。被告的经营渐渐好转时，原告心理开始不平衡，找各种理由妨碍被告经营，例如对被告经营的饭店进行堵门、间歇性停水停电，甚至自2015年3月1日起至今对饭店完全停水停电，直到现在也没有恢复供应，对被告的饭店经营造成极大影响，并造成了极大的损失。被告多次找原告理论，甚至通过公安机关多次协调，均未果。原告的上述行为是严重违反合同约定的行为，给被告造成了恶劣的影响，导致损失重大。上述情况的出现，均系因原告不遵守合同约定，妄图迫使被告退出合同的履行和饭店的经营。因此请求法庭查清事实，依据法律法规的规定及合同的具体约定，驳回原告的起诉，维护被告的合法权益。
反诉原告张春山诉称，因反诉被告杨会兰经营历城区鲁雅大酒店不善，酒店处于亏损状态，其无心继续经营。2013年3月1日，双方经平等协商签订《酒店租赁合同》，约定由反诉原告张春山承包经营鲁雅大酒店，租金第一年10万元，以后每年13万元，租赁期限10年。合同约定反诉原告自主经营、自主用工、独立核算、自负盈亏。合同签订后，反诉原告如约支付了前两年的租金共计23万元，并基于经营需要花费大量财力、物力对饭店进行装饰装修，购进了桌椅板凳，聘请了高水平厨师和服务人员，各项投资约30余万元。第一年反诉原告的经营基本是亏损状态，但是反诉原告夫妻二人没有灰心，把全部精力放在饭店的经营上面，第二年经营状况好转，实现了扭亏为盈。可就在第二年下半段，反诉被告杨会兰经常找各种理由干扰反诉原告的正常经营，发生了诸如不对房屋进行维修、加收各种费用等行为，再后来对饭店进行堵门，且对饭店停水、停电，阻挠反诉原告的正常经营。反诉原告正常交房租，反诉被告杨会兰也以种种理由拒绝接收。现在反诉被告又起诉要求解除合同，反诉原告忍无可忍，提起反诉，要求判令：1、反诉被告向反诉原告继续履行2013年3月1日签订的《酒店租赁合同》至合同期满；2、反诉被告支付反诉原告违约金13万元。
反诉被告杨会兰辩称，反诉原告所诉不实。合同履行过程中，反诉被告无任何违约干扰反诉原告经营的事实和行为，不应承担违约责任。相反，反诉原告未按合同约定交纳第三年的租金，在一个月的宽限期内也没有交纳，属于违约，反诉被告有权解除合同，故反诉原告的反诉请求依法不能成立。
经审理本院认定，2013年3月1日，原告（反诉被告）杨会兰（出租方，合同甲方）与被告（反诉原告）张春山（承租方，合同乙方）签订《酒店租赁合同》一份，约定张春山租赁经营鲁雅大酒店，主要内容为：1、租赁经营范围和面积：主楼一、二楼、三楼楼梯北部房间面积、厨房，大宴会厅，含上下两层，留三楼一间餐厅由甲方自主使用。主楼后附带小院平房自澡堂向西的房间，院内活动场地面积约500平方米。乙方自主经营餐饮公司，甲方同意乙方继续使用鲁雅大酒店名称及手续，租赁期间内发生的一切事情及费用由乙方承担，甲方给予协调配合。乙方需变更名称时，双方另行协商。2、租赁经营期限和方式：暂定十年，甲方从2013年3月1日起将出租房屋交付乙方使用，至2023年2月28日期满收回。3、租金及交纳期限：第一年租金为10万元，第二年租金为13万元，从第三年开始每年支付租金13万元，还需随时承担支付西郭村增收使用该租房土地的增值租价。租金第一年分两次交纳，乙方在2013年3月1日、8月1日前各支付甲方5万元。第二年开始每年的2月1日前一次性支付13万元。采用先支付租金后用房的原则……6、双方责任：甲方责任为保证乙方水、电的正常使用；因甲方事由，不能影响乙方正常营业；楼房房顶维修由甲方负责。乙方责任为保证租赁房屋、餐饮设施、用具等完好，如有损坏照价赔偿；该餐饮业务仅限乙方本人经营使用，不得转包第三方；乙方在租赁期内要保证餐饮的正常营业，乙方如想开展其他经营业务必须事先征求甲方同意，否则甲方有权解除合同；乙方应合法经营，维护好甲方声誉。7、违约责任：乙方未能按时交纳租金、水电费等相关费用的，应按每延期一日按应交纳总金额的1%向甲方支付违约金，直到交清全部费用为止。若超过半个月不付租金，甲方有权让乙方停业。超过一个月仍未交清的，甲方有权利单方解除合同并追究乙方违约责任；一方违约的，守约方有权提前解除合同或终止本合同的履行；租赁期内双方任何一方未履行约定的有关条款的，违约方负责赔偿对方的经济损失，赔偿额为年租金数额13万元；乙方擅自将承租房屋进行非法转让，甲方有权责令停止转让行为，并终止租赁合同，收回出租的房屋及资产。8、其它：合同期满后，甲方如继续对外租赁经营，在同等条件下，乙方有优先租赁经营权……10、本合同双方均应严格执行，在履行中如有争议，双方协商解决，协商不成时双方均可向租赁房屋所在地济南市历城区人民法院起诉。11、乙方在租赁使用甲方房屋时，应妥善爱护房屋和用具。有意人为损坏房屋，应赔偿损坏房屋的实际损失。12、本合同未尽事宜，双方可共同协商，签订补充协议。补充协议与本合同具有同等效力。杨会兰及张春山均在合同落款处签名捺印。
合同签订后，被告（反诉原告）张春山开始承包经营，如期付清了第一年的房租10万元，并在2014年1月28日付清了第二年的租金13万元，租金付至2015年2月28日。
2014年5月24日，原告（反诉被告）杨会兰（甲方）与被告（反诉原告）张春山（乙方）又签订《酒店租赁合同》细化补充协议一份，主要内容为，乙方在租赁经营中，不得违反合同和超越法律规定经营，如乙方发生违法和超越原租赁合同约定和法律规定的经营行为，发生的违法责任、受到国家相关部门的处罚以及产生的一切经济损失均由乙方承担，给甲方造成的直接或间接损失由乙方赔偿；乙方在租赁经营中，对租用的甲方财产要合理使用……上述补充约定的内容，乙方无论违反任何一项，均视为违反原酒店租赁合同，甲方有权终止合同的履行，并对造成的各项财产和经济损失，有权要求乙方赔偿。双方另注明：房屋出现质量问题由甲方负责。
另查明，双方所称的鲁雅大酒店在工商部门登记的名称为历城区鲁雅大饭店，经营者姓名登记为ＸＸ，个体工商户营业执照中载明的经营范围为餐饮业。2015年1月下旬，因杨会兰认为张春山有违约违规进行经营宾馆住宿业务，提出终止酒店租赁合同，并起草了终止协议。因张春山不同意，双方未能达成一致。
2015年2月28日，张春山结清了其应承担的水、电费。2015年3月1日，杨会兰对张春山经营的鲁雅酒店停水、停电。3月2日上午9时许，杨会兰将鲁雅酒店正门上锁。张春山报警后，济南市公安局历城分局董家派出所出警并对双方做了询问笔录。3月9日，原告杨会兰向本院提取诉讼，本院于3月16日立案受理。
以上事实，由原、被告双方提交的《酒店租赁合同》各1份、《细化补充协议》各1份，杨会兰提交的《终止酒店租赁协议》1份、收款收据2份，张春山提交的收条4份、接处警登记表复印件1份、公安机关询问笔录复印件2份及原、被告的当庭陈述为证，经庭审质证，本院予以认定。
原告（反诉被告）杨会兰提交照片5张，称其中一张证实涉案酒店外墙悬挂了鲁雅宾馆的招牌，其余4张系酒店部分内部房间照片，拟证实张春山存在将部分酒店房间改造成宾馆、超营业范围经营的事实。经质证，被告（反诉原告）张春山称其一直经营酒店，从未经营过宾馆，照片上的房间也不能证实系涉案酒店的房间，不能证实杨会兰的主张。
原告（反诉被告）杨会兰提交2015年1月21日、1月24日原、被告通话录音各1份，称当时系因张春山经营宾馆被其发现，然后其提出终止租赁协议，张春山起初也同意了，但后来一直拖延，也没有在其起草的终止协议上签字。经质证，被告（反诉原告）张春山对录音证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为其从来没有同意过终止租赁合同，其承租酒店系长期行为，投入了大量人力、财力，不会任意解除协议。经审查本院认为，张春山对杨会兰提交的该两份录音证据的真实性无异议，该录音证据可予以采信；从录音内容来看，系当时杨会兰催促张春山签订终止租赁协议，张春山并未明确表示同意签订终止租赁协议。
原告（反诉被告）杨会兰提交照片1张，拟证实张春山在租赁的酒店楼房后面私自打井取水。经质证，被告（反诉原告）张春山对真实性无异议，但称之所以这样做，是因为杨会兰自2015年3月1日起给酒店停水停电，而酒店经营必须需要水电，故其采取了一定的自救行为。
被告（反诉原告）张春山提交录音证据1份，称系2015年1月27日其妻子王加荣与杨会兰在鲁雅大酒店的谈话录音，拟证实其曾提出交纳租金，但杨会兰予以回绝，故并非系其故意拖延支付租金，而是杨会兰拒收租金。经质证，原告（反诉被告）杨会兰对录音证据的真实性无异议，但称张春山提交的书面录音记录仅反映了对其有利的部分内容，并不全面，其在对话中并无拒收酒店租金的言语，该证据不具备证明效力。经审查本院认为，杨会兰对该份录音证据的真实性无异议，该份录音证据具备证明效力。从录音内容来看，主要系杨会兰提出终止租赁协议事宜，其称张春山之前因经营宾馆出现违约，同意终止租赁协议，对此王加荣提出异议，不认可杨会兰的说法，请求再协商一下，并提出“也到了该交房租的时候了，我该咋交还是咋交，3月1号提前一个月交不是吗，钱我也准备好了，给你现金也行，给你打卡上也行”，对此杨会兰表示要按之前说的办，坚持解除合同，并最终表示“钱的事咱别提，你俩再商量商量，商量好了定下来了，咱再打个电话”。由此可以认定，张春山在交纳租金期限前提出过交纳租金的要求，杨会兰不予同意，坚持要求终止履行协议。
被告（反诉原告）张春山提交2015年3月30日收款收据一份，加盖有济南东舜制桶有限公司公章，拟证实杨会兰给酒店停水停电，至停水停电期间的水电费均已结清。经质证，杨会兰对证据真实性无异议。
被告（反诉原告）张春山提交杨会兰出具的收条1份、案外人尹延民出具的证明1份、鑫鑫水泵城出具的收据1份、案外人杨位福出具的证明1份，拟证实杨会兰要求其交纳了门钱1000元、其维修酒店花费4600元、其购买水泵花费6400元、打井花费1500元的事实。经质证，杨会兰表示门钱1000元属实，因为一楼的门是其安装的，原先张春山称不用该门，后来又用了，所以收了门钱1000元；对其余证据真实性有异议，称房屋质量问题系指大的质量问题，不是指简单的修补，修补应由张春山负责；张春山违法打井产生的费用应由其个人承担，与其无关。经审查本院认为，张春山提交的上述证据可以证实杨会兰曾收取过门钱1000元，其余证据均非正规单据，不符合证据有效性要求，本院不予采信。
本院认为，原、被告间系租赁合同关系，双方于2013年3月1日签订的《酒店租赁协议》系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效合同。双方均应信守承诺、尊重合同，全面履行合同义务，不得随意解除合同。对双方的诉求，分述如下：
本诉部分。原告杨会兰起诉要求解除合同，理由是根据合同约定，被告张春山应在2015年2月1日前交纳第三年的租金13万元，但其未如期交纳。合同同时约定承租方未在1个月的宽限期内交纳房租的，出租方有权解除合同。对此，根据本院查明的事实，被告张春山如期交纳了第一、二年的房租，期限至2015年2月28日。第三年租金交纳前，原告杨会兰借故提出解除合同，双方未能协商一致。2015年1月27日被告张春山妻子王加荣提出交纳第三年的租金时，原告杨会兰未予同意，坚持要求解除合同。因此可以看出，并非被告张春山故意拖延或拒交租金，故双方约定的解除条件不能成就。另外，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条之规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。即根据该法律规定，因解除合同对双方影响重大，为衡平双方利益，即使存在承租人拖延支付租金的情形，也应审查承租方是否有正当理由且出租人应进行催告，承租人在合理期限内拒不交纳时，出租人才能行使解除权。而本案中，被告张春山并非有意拖延支付租金，且原告杨会兰也未履行催告程序，法定解除权也未成立。因此，原告杨会兰要求解除合同，未达到法定或约定情形和条件，不符合法律规定，本院不予支持。被告张春山之行为，并非违约行为，原告杨会兰要求被告张春山支付违约金亦不符合法律规定，本院亦不予支持。根据合同约定，原告杨会兰可要求被告张春山支付第三年的租金13万元，其在本案中仅主张自2015年3月1日至判决生效前的租金，不违反法律规定，本院予以支持。
反诉部分。如前所述，反诉被告杨会兰要求解除合同依法不能成立，则合同理应继续履行。反诉原告张春山要求继续履行合同，符合法律规定，本院予以支持。对于违约金，本院认为，反诉被告杨会兰在未依法解除合同的情况下，自行于2015年3月1日起对反诉原告张春山承租的酒店停水停电，并在3月2日锁过该酒店的大门，属于违约行为，但反诉原告张春山未提交有效证据证实其实际经济损失，因此对反诉原告要求反诉被告支付违约金13万元的诉讼请求，本院不予支持。
据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告张春山于本判决生效之日起十日内支付原告杨会兰租金（按年租金13万元的标准，自2013年3月1日起至本判决确定的付款之日止）。
二、驳回原告杨会兰的其他诉讼请求。
三、反诉被告杨会兰继续履行与反诉原告张春山于2013年3月1日签订的《酒店租赁合同》。
四、驳回反诉原告张春山的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3000元，减半收取1500元，由原告杨会兰负担。反诉案件受理费3000元，减半收取1500元，由反诉原告张春山负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审判员 于东亮
二〇一五年六月十一日
书记员 彭 鹏