浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙03民终5877号
上诉人（原审被告、反诉原告）：张韶芳，女，1973年11月24日出生，汉族，户籍所在地温州市鹿城区。
委托诉讼代理人：姜正，浙江合一律师事务所律师。
委托诉讼代理人：戴力，浙江合一律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：瑞安市港瑞商业管理有限公司，住所地瑞安市玉海街道文化巷与邮电北路交叉口西北处。
法定代表人：郑统弟。
委托诉讼代理人：陈继锋，浙江玉海律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈督，浙江玉海律师事务所律师。
上诉人张韶芳因与被上诉人瑞安市港瑞商业管理有限公司（以下简称港瑞公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服瑞安市人民法院（2016）浙0381民初1838号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月21日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
张韶芳上诉请求：撤销原判，依法改判驳回港瑞公司一审的诉讼请求。事实和理由：一、港瑞公司不具备诉讼主体资格。港瑞公司与业主签订的《委托经营管理合同》明确约定必须以业主的名义与张韶芳签订合同，并以业主的名义收取租金收益。港瑞公司以自己的名义签订租赁合同并收取租金，系超越代理权限，且明显侵犯业主的合法权益。二、一审法院依据《新玉海广场租赁意向书》认定双方之间存在租赁合同关系与事实和法律不符。双方签订的《新玉海广场租赁意向书》已实际解除。
根据双方签订的《新玉海广场租赁意向书》的规定，张韶芳收到港瑞公司通知一周内需签署《商铺租赁合同》，否则视为张韶芳自动放弃承租权。故张韶芳拒绝续签《商铺租赁合同》，自动放弃承租权，张韶芳解除《新玉海广场租赁意向书》合法有效。三、一审法院认定张韶芳违约，缺乏事实和法律依据。张韶芳拖延支付租金的行为系履行抗辩权，张韶芳未按约交付租金是因为港瑞公司虚假宣传，未按照其广告宣传中的承诺招商引入知名品牌等。且港瑞公司还单方面采取强制停电措施，导致张韶芳无法正常营业。故张韶芳的行为不属于违约行为。四、一审法院判决张韶芳支付租金的标准以《新玉海广场租赁意向书》中约定的租金每月22959元缺乏事实与法律依据。租金计算的标准应以第二份租赁合同约定的年租金114793元计算。五、一审法院判决张韶芳支付公共能耗、综合管理费、收银机使用费缺乏事实和法律依据。根据约定，综合管理费、能耗费均以实际产生收取，而港瑞公司未提供综合管理费及能耗费的实际支出费用，简单的按照暂定的计算标准，对张韶芳不利，且不符合合同约定。
港瑞公司辩称，一、港瑞公司具有诉讼主体资格，港瑞公司与业主签订的委托经营合同明确商铺所有的事由均由港瑞公司完成，业主无条件确认港瑞公司的活动。二、一审法院认定张韶芳违约事实充分，适用法律正确。张韶芳主张港瑞公司存在违约缺乏依据，且其主张的事实并非合同约定的违约事项。张韶芳认为其未按约缴纳租金系行使抗辩权且有正当理由是不成立的。三、一审认定的撤铺时间正确，张韶芳在一审提供的证据无法证实其主张的撤铺和停水停电情况。四、一审法院依据《新玉海广场租赁意向书》来确定张韶芳的租金，而非张韶芳提交的第二份合同，依据充分，适用法律正确。该份合同从始至终都不是双方真实意思表示，系为了办理工商备案登记所需，港瑞公司之所以提供该版本，在金额上有出入，是因为工商纳税的标准是与租金挂钩，为了让张韶芳避税。第二份合同并非双方真实意思表示，是无效的，对双方无约束力。五、一审法院对公共能耗费、综合管理费等的认定正确，双方在合同中已经明确了公共能耗费、综合管理费，且该约定属于手写，不属于格式条款，也不存在法律规定的其他无效情形。六、意向书约定的内容已经涵盖了租赁合同的所有内容，双方亦按照意向书约定履行了各自的义务，因此，意向书是本案租赁合同关系的依据，对双方都有法律约束力。
港瑞公司向一审法院起诉请求：1.解除港瑞公司与张韶芳签订的《新玉海广场租赁意向书（2-208、209、210）》，并责令张韶芳腾空商铺；2.张韶芳支付租金344385元，并支付违约金（租金自2014年10月18日起计算至张韶芳实际腾空商铺之日止，暂计至2016年1月17日；违约金自2014年10月18日起按银行同期同类贷款利率计算至实际履行完毕之日止）；3.张韶芳支付综合管理费、公共能耗费、收银机使用费共计75476元（自2014年10月18日起计算至张韶芳实际腾空商铺之日止，暂计至2016年1月17日）；4.张韶芳支付装修管理费2264元、消防施工费2830元。
一审法院认定事实：2014年5月26日，张韶芳在《新玉海项目租赁商务条件确认单》上签字，就瑞安玉海街道玉海商务广场2幢208、209、210室的租赁事宜予以确认，其中租赁面积150.96㎡，租赁年限3年，租金价格5元/㎡/天，装修保证金10000元，装修管理费0.5元/㎡/天，物业管理费25元/㎡/月，公共能耗费8元/㎡/月，开业庆典费3000元，履约保证金45917元。2014年5月28日，张韶芳在《新玉海广场租赁意向书》上签字，其中载明：建筑面积150.96㎡，租赁期限2014年10月1日至2017年9月30日，租金5元/㎡/天，月租金22959元，年租金275502元，综合管理费25元/㎡/月，能耗费8元/㎡/月，开业庆典、周年庆活动促销费3000元，装修保证金10000元，装修管理费0.5元/㎡/天。该租金不包括张韶芳需缴付之综合管理费、推广费用、中央空调流量费及其他费用，其他未列明的张韶芳所承担的费用在本租赁意向书签订后正式《商铺租赁合同》签订前予以确定或以后根据实际情况确定。张韶芳应于本租赁意向书签订后5个工作日内向港瑞公司支付45917元作为履约保证金。并在补充条款中注明：开铺率达到85%以上，免租2个月。2014年7月11日，张韶芳向港瑞公司缴纳履约保证金45917元，而对租金等其他费用一直未付。2015年12月4日，港瑞公司向张韶芳书面催收租金及物业管理费，并限令张韶芳于2015年12月9日下午17时前一次性缴纳，否则采取停电停水措施。张韶芳在港瑞公司采取停水、停电措施后，于2015年12月10日腾空商铺。而港瑞公司以张韶芳未结算租金等费用为由一直拒绝接收商铺。审理过程中，港瑞公司承认已接收商铺。
瑞安玉海商务广场的商铺已具备办理房屋所有权证的条件。产权共有人周桂蕾（共有人董静波）、预告登记人陈彩娟、预告登记人李丽敏与徐定余已就购买的坐落于瑞安玉海商务广场（推广名港瑞新玉海）2幢210室（建筑面积44.26㎡）、209室（建筑面积44.26㎡）、208室（建筑面积62.48㎡）的商铺与港瑞公司分别签订《港瑞新玉海购物广场商铺委托经营管理合同》，委托港瑞公司就上述商铺进行经营管理。其中约定：港瑞公司有权出租、发包商铺；玉海商务广场统一开业之日（租赁起始日）起算三周年的收益委托人已实际享受，委托人不得再有任何收益主张。并明确港瑞公司进行商铺经营、管理、策划、出租、发包等活动过程中，港瑞公司的陈述、决定、签字、盖章均代表涉案商铺的所有人，业主均无条件予以追认。瑞安玉海商务广场于2014年10月18日正式开业。物业管理费实为综合管理费。瑞安玉海街道玉海商务广场2幢208、209、210室实际面积合计为151㎡。
一审法院认为，港瑞公司依法享有瑞安玉海街道玉海商务广场2幢208、209、210室的出租权、收益权。双方虽未签订书面的租赁合同，但港瑞公司将该商铺交付张韶芳，张韶芳已装修并入驻经营，可见原、张韶芳租赁关系成立并已实际履行。当事人应当全面履行自己的义务。现港瑞公司已按约向张韶芳交付商铺，张韶芳装修营业后也应按约支付租金及综合管理费、公共能耗费等。而张韶芳仅交纳了履约保证金，属不完全履行，已构成违约，应承担相应的违约责任。港瑞公司由此主张解除租赁关系，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项的规定，即当事人一方迟延履行主要债务，经催告在合理期限内仍未履行，予以准许。鉴于张韶芳已实际腾空商铺，港瑞公司也已接收涉案商铺，对港瑞公司责令张韶芳腾空商铺的主张，不予支持。双方约定：开铺率达到85%以上，免租两个月。结合瑞安玉海商务广场于2014年10月18日开业及开铺率，且港瑞公司主张自开业之日起算租金的实际情况，则租金起算日期也应作相应调整，一审法院确定租金自2014年12月18日起算。由于张韶芳违约，未向港瑞公司支付租金等费用，港瑞公司采取停水、停电措施后，张韶芳于2015年12月10日腾空商铺，港瑞公司应及时接收商铺。由于港瑞公司没有采取适当措施致使损失扩大，对扩大的损失，不予支持，故港瑞公司主张的租金、综合管理费、公共能耗费等只能计算至商铺腾空之日即2015年12月10日止。张韶芳租赁商铺的实际面积为151㎡，港瑞公司诉请按150.96㎡计算综合管理费、公共能耗费，并不损害张韶芳利益，予以准许。根据公平原则，张韶芳交纳的履约保证金45917元在张韶芳应付租金总额中予以扣减。双方之间虽不存在法定、约定违约金的情形，但张韶芳延付租金确实造成港瑞公司经济损失。考虑到双方对租金支付时间规定的不是很明确，为便于操作，结合本案实际，可自2015年1月18日开始以张韶芳每月未交租金为基数按中国人民银行同期同类贷款基准利率为准计算损失至实际履行完毕之日止。港瑞公司主张装修管理费按2264元计（0.5元/㎡/天×150.96㎡×30天），张韶芳未持异议，予以支持。港瑞公司要求张韶芳支付收银机使用费、消防施工费，于法无据，不予支持。港瑞公司诉请，合理部分，予以支持。张韶芳反诉称港瑞公司虚假宣传，要求港瑞公司赔偿经济损失10万元，缺乏相应证据佐证，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十四条第（三）项、第一百零七条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十七条的规定，判决：一、解除港瑞公司与张韶芳关于瑞安玉海商务广场2幢208、209、210室的租赁合同关系；二、张韶芳于本判决生效后十日内支付港瑞公司租金并赔偿损失（租金按每月22959元，自2014年12月18日起计算至2015年12月10日止，租金总额扣除45917元；损失自2015年1月18日起，以每月未交租金为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率为准计算至实际履行完毕之日止）；三、张韶芳于本判决生效后十日内支付港瑞公司装修管理费2264元，自2014年10月18日起至2015年12月10日止的综合管理费、公共能耗费（计算标准：综合管理费25元/㎡/月，能耗费8元/㎡/月，商铺面积150.96㎡）；四、驳回港瑞公司的其他诉讼请求；五、驳回张韶芳的反诉请求。本案本诉受理费7674元，由港瑞公司负担1574元，张韶芳负担6100元；反诉受理费2300元，由张韶芳负担。
二审期间，双方当事人均未提供新的证据。本院经审核当事人向一审法院提供的证据，依法对一审法院认定的事实予以确认。本院依职权向瑞安市场监督管理局玉海所调取了张韶芳在申请涉案商铺经营的工商登记中所提交的租赁合同。该合同与张韶芳提供的《房屋租赁合同》一致。
本院认为，关于港瑞公司的诉讼主体资格问题。港瑞公司提供的委托经营管理合同明确港瑞公司进行商铺经营、管理、策划、出租、发包等活动过程中，港瑞公司的陈述、决定、签字、盖章均代表涉案商铺的所有人，业主均无条件予以追认。且根据合同相对性原则，涉案商铺系以港瑞公司的名义出租且交付张韶芳使用。故港瑞公司有权以自己的名义起诉。
关于合同解除的问题。张韶芳主张双方仅签订《新玉海广场租赁意向书》，因张韶芳在收到港瑞公司通知一周内未签署《商铺租赁合同》，故双方租赁合同关系解除。本院认为，尽管在意向书中双方约定张韶芳需在收到港瑞公司通知后一周内签署《商铺租赁合同》，否则视为张韶芳自动放弃承租权。但在港瑞公司向张韶芳发出要求签订《商铺租赁合同》后，张韶芳继续对店铺进行装修并经营，而港瑞公司亦未提出收回店铺的要求。故双方以其实际行为就继续保持租赁关系达成一致意见，双方应按照意向书继续履行合同。张韶芳称港瑞公司存在夸大宣传，使其经营目的落空，但其提供的证据不能其主张的事实。张韶芳应当按照约定履行支付租金和相关费用。
关于租金的计算标准问题。关于租金的计算标准，双方在一审中分别提供了2014年8月2日《新玉海项目租赁商务条件确认单》、《新玉海广场租赁意向书》，2014年10月1日《房屋租赁合同》。本院认为，本案中张韶芳实际交纳履约保证金45917元，符合双方在《新玉海项目租赁商务条件确认单》、《新玉海广场租赁意向书》中约定的“付六押二”的租金支付方式。考察港瑞新玉海商铺的其他租户租金履行情况，港瑞公司一审提交的证据显示，其他签订了前后两份租金不一致合同的租户亦系按照第一份合同所约定的租金标准履行；只签订一份合同的涉案相近商铺所履行的租金与《新玉海项目租赁商务条件确认单》、《新玉海广场租赁意向书》约定的租金相当。结合《房屋租赁合同》系其在工商登记备案合同的事实，本院认为一审判决认定《新玉海项目租赁商务条件确认单》、《新玉海广场租赁意向书》系双方真实的意思表示，符合客观事实。张韶芳就此提出的上诉理由不能成立，其要求以《房屋租赁合同》作为计算租金标准，本院不予支持。租金应当按照《新玉海项目租赁商务条件确认单》、《新玉海广场租赁意向书》约定的标准计算。即涉案租金应当按照月租金11370元的标准计算。
关于公共能耗费、综合管理费、收银机使用费的计算标准问题。双方签订的《新玉海项目租赁商务条件确认单》、《新玉海广场租赁意向书》均约定：综合管理费（物业管理费）为25元/㎡·月，公共能耗费为8元/㎡·月。即双方已约定以固定的数额计收公共能耗费、综合管理费、收银机使用费。现张韶芳认为应当按照实际支出计收，依据不足，不予支持。
综上所述，张韶芳的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7674元，由张韶芳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 余 萌
审 判 员 刘宏杰
代理审判员 陈黛锦
二〇一七年三月十七日
代书 记员 姜岳良