四川省达州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）达中民终字第491号
上诉人（原审原告）王仁华，男，汉族，住大竹县。
上诉人（原审原告）王仁瑛，女，汉族，住大竹县。
二上诉人的委托代理人唐士六，男，汉族，住大竹县。
被上诉人（原审被告）张祥容，女，汉族，住大竹县。
被上诉人（原审被告）林道丽，女，汉族，住大竹县。
二被上诉人的委托代理人张伏林，大竹县法律援助中心律师。
原审第三人王秀娟，女，汉族，住大竹县。
原审第三人王竹兵，男，汉族，住大竹县。
原审第三人王亮，男，汉族，住大竹县。
原审第三人王璋，女，汉族，住大竹县。
原审第三人王仁才，男，汉族，住大竹县。
上诉人王仁华、王仁瑛因与被上诉人张祥容、林道丽，原审第三人王秀娟、王竹兵、王亮、王璋、王仁才确认合同无效纠纷一案，不服四川省大竹县人民法院（2013）大竹民初字第237号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王仁华、王仁瑛及其委托代理人唐士六，被上诉人张祥容、林道丽及其代理人张伏林到庭参加诉讼。原审第三人王秀娟、王竹兵、王亮、王璋、王仁才经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，王从模与其妻邓正凤共生育有五个子女，长子王仁兴、次子王仁才、三子王仁华、长女王仁瑛、次女王璋。王仁兴已去世，王秀娟、王竹兵、王亮是王仁兴的三个子女。大竹县竹阳镇幸福街97号房屋是王从模之父王洪顺的财产，1976年，王从模与其兄弟王从安对父亲王洪顺的遗产进行了分割，王从模分得竹阳镇幸福街97号房屋，房屋面积包括通道68.22平米。1982年，王从模夫妇在原地基上对该房进行改建，改建后增加建筑面积35.13平米，过道改为门面房面积为10.85平米。2000年该房办理产权登记，产权登记于王从模名下，建筑面积114.2平米，其中住宅103.35平米，商业10.85平米。2003年4月邓正凤去世，争议之房未进行分割。2007年12月27日，王从模（甲方）将原幸福街97号房屋卖给张祥容、林道丽（乙方）。双方签订了《购房合同》，约定“售房价款为22.8万元；甲方将房产证、土地证、身份证复印件给乙方，乙方一次性付清所有现金；由甲方负责将出租的门市办理清楚（未满期的租金由甲方退还），时间为一个月（2007年12月27号至2008年1月31号）；售房的一切税费等费用，甲方概不承担，由乙方自己承担；双方协议签订后即生效，互不反悔，如有反悔，均按法律程序办理，双方约定违约金为一万元，并承担相应的经济损失”。王从模及张祥容、林道丽均在该合同上签字摁手印，王从模次子王仁才作为在场人亦在合同上签字摁手印。当日，张祥容、林道丽各出资114000元向王从模付清了房款，王从模出具收到购房款228000元收条。随后，王从模将原幸福街97号房屋交付给了张祥容、林道丽。由于原告王仁华等人明确提出异议，该房没有办理产权转让手续。2009年5月1日，张祥容、林道丽与四川煌歌房地产开发有限公司签订了《房屋拆迁产权调换协议书》，该协议书的第十条其它约定事项补充了两条内容：1、乙方的水、电、光纤等设施按原房设施返还；2、乙方被拆迁房为购买所得，未办理产权过户手续，若因此产生产权争议，给甲方或第三方造成的一切损失，由乙方承担。张祥容、林道丽已于2011年9月7日接受了安置住房，安置住房的产权手续未办理，安置门市正在建设之中，未办交接。2012年11月30日，原审法院对原告王仁华、王仁瑛、王秀娟、王竹兵、王亮诉被告王从模遗产继承析产纠纷案作出（2010）大竹民初字第543号民事判决：“王仁华、王仁瑛分别继承享有大竹县竹阳镇幸福街97号房屋的1／12的所有权；王秀娟、王竹兵、王亮共同继承享有大竹县竹阳镇幸福街97号房屋的1／12的所有权；被告王从模继承分割享有大竹县竹阳镇幸福街97号房屋的3／4的所有权”。该判决已于2012年12月30日发生法律效力。2007年8月20日，四川鹏源房地产评估咨询有限责任公司对四川煌歌房地产开发有限公司拆迁范围内的房地产进行评估，评估结果为“幸福街砖混结构门市评估价格为7630元／㎡，住宅评估价格为1250元／㎡；砖木结构成新程度为6-7成的住宅评估价格为1100元／㎡”。本案在审理过程中，王从模于2013年11月3日因病死亡。上述事实，有当事人的陈述，王从模与张祥容、林道丽签订的《购房合同》，王从模出具的收条，张祥容、林道丽与四川煌歌房地产开发有限公司签订的《房屋拆迁产权调换协议书》，四川鹏源房地产评估咨询有限责任公司《房地产评估报告书》，大竹县人民院（2010）大竹民初字第543号民事判决书，法律文书生效证明，大竹县中医院死亡证明书等证据证明，原审法院予以确认。本案在审理中，原告王仁华、王仁瑛申请本院调取大竹县人民政府对四川煌歌房地产开发有限公司拆迁安置区发布的拆迁公告。原审法院依职权调取了2003年9月5日《大竹县人民政府关于收回大竹县国有土地使用权2003-拍-07号地块国有土地使用权的公告》，公告第二条内容为“自公告之日起该地块范围内暂停办理房地产使用性质变更、修建装修、转移、分割、设定他项权利和居民入户、分户等手续，暂停办理工商企业、个体工商户注册登记和税务登记”。本案在审理中，原告王仁华、王仁瑛向法庭提供了《对幸福街97号私有房屋的声明》复印件，声明内容为：“幸福街97号房屋的产权证及土地使用权证，是在1982年改建以后，由王仁兴之女王秀娟出钱去办理的产权证，王从模只是名义上的产权人，该房屋的大部分是共同财产，王从模无权处分；希望公证处、房产管理所、国土局、煌歌集团等有关单位在涉及幸福街97号房屋的拆迁、买卖、遗嘱办理等事项中，站在国家法律法规和公正的立场，及时告知声明人，拒绝办理任何以王从模个人名义申请的事项，切实保护声明人的合法权益”，声明落款时间为2007年1月15日。
原审法院认为，大竹县竹阳镇幸福街97号房屋经本院生效判决已认定王仁华、王仁瑛分别享有1／12所有权，王秀娟、王竹兵、王亮共同享有1／12所有权，王从模享有3／4所有权。根据《中华人民共和国物权法》第九十四条规定：“按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权”，故原告王仁华、王仁瑛与王从模及第三人王秀娟、王竹兵、王亮系大竹县竹阳镇幸福街97号房屋按份共有人，应按照份额享有所有权。王从模将该房屋出售给被告张祥容、林道丽，双方签订了《购房合同》，张祥容、林道丽按照合同约定支付了购房款，王从模按照合同约定交付了房屋，该合同已履行。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”。被告王从模享有该房屋3／4所有权，超过法律规定的三分之二以上份额，其处分共有不动产符合法律规定。根据四川鹏源房地产评估咨询有限责任公司对四川煌歌房地产开发有限公司拆迁范围内的房地产进行的评估，该售房价款亦为合理价款，王从模的售房行为没有损坏国家、集体或者其他按份共有人的利益，故王从模与被告张祥容、林道丽签订的《购房合同》应为有效合同。原告王仁华、王仁瑛主张王从模与被告张祥容、林道丽恶意串通损害其合法权益，但未提供相关证据证明；原告王仁华、王仁瑛主张王从模出售共有房屋损害其优先购买权，根据《中华人民共和国物权法》第一百零一条规定：“按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利”，因王从模出售大竹县竹阳镇幸福街97号房屋系对共有物进行处分而不是对其享有的四分之三份额进行转让，故不属于《中华人民共和国物权法》第一百零一条优先购买范围。《大竹县人民政府关于收回大竹县国有土地使用权2003-拍-07号地块国有土地使用权的公告》亦不能证明原告王仁华、王仁瑛主张的国家拆迁政策不允许被拆迁房屋私自转让的观点；综上，原告要求确认王从模与被告张祥容、林道丽于2007年12月27日签订的竹阳镇幸福街97号房屋买卖合同无效的理由无事实及法律依据，其主张本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第九十四条、第九十七条的规定，判决如下：一、王从模与被告张祥容、林道丽与2007年12月27日签订的关于大竹县竹阳镇幸福街97号房屋《购房合同》有效。二、驳回原告王仁华、王仁瑛的诉讼请求。案件受理费4720元，由原告王仁华、王仁瑛负担。
宣判后，王仁华、王仁瑛不服，向本院提起上诉称：1、原审法院认定事实错误。本案被上诉人张祥容为林道兴之妻，林道丽为林道兴之妹，林道兴原系大竹县电力公司职工，于1995年被借调到大竹县拆迁办公室工作并拆迁幸福街片区，其为谋取不正当利与王从模签订合同，存在恶意串通行为。2、原审判决以评估报告认定房屋买卖价格错误。3、原审判决适用法律错误，剥夺了上诉人的优先购买权。请求撤销原判，依法改判房屋买卖合同无效。
被上诉人张祥容、林道丽答辩称，上诉人主张恶意串通不成立，本案涉诉房屋的产权人是上诉人之父王从模，王从模享有房屋的份额超过了四分之三，其处分房屋合法。上诉人上诉提出的评估报告认定房屋买卖价格错误超出了本案确认合同无效的范围。请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
原审第三人王秀娟、王竹兵、王亮、王璋、王仁才未提出答辩意见。
二审查明的案件事实与原审法院查明的案件事实一致，本院予以确认。
本院认为，2007年12月27日上诉人王仁华、王仁瑛之父王从模将原幸福街97号房屋卖给被上诉人张祥容、林道丽并签订《购房合同》，系双方真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，王从模生前对该合同亦未提出异议，且该合同已履行完毕，应为合法有效。上诉人提出林道兴于1995年被借调到大竹县拆迁办公室工作并拆迁幸福街片区，其为谋取不正当利与王从模签订合同，存在恶意串通行为，但未提供该合同双方存在恶意串通损害上诉人利益的相关证据。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，其该上诉请求和理由缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。在本案涉诉合同签订之前的2007年8月20日，四川鹏源房地产评估咨询有限责任公司对四川煌歌房地产开发有限公司拆迁范围内的房地产进行评估，原审法院据此认定房屋价格并无不当。故上诉人提出原审判决以评估报告认定房屋买卖价格错误的上诉理由不能成立，本院不予支持。依据（2010）大竹民初字第543号生效民事判决的确认，上诉人王仁华、王仁瑛之父王从模继承分割享有大竹县竹阳镇幸福街97号房屋的3／4的所有权，原审法院适用《中华人民共和国物权法》第九十七条规定的规定认定上诉人不属于《中华人民共和国物权法》第一百零一条规定的优先购买范围亦无不当。综上，上诉人的上诉请求和理由不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。据此，依照《中华人名共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）项的规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4720元，由上诉人王仁华、王仁瑛负担。
本判决为终审判决。
审判长 杜 谨
审判员 郭 力
审判员 刘全明
二〇一五年一月八日
书记员 杜琼瑶