广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深宝法观民初字第1781号
原告（反诉被告）深圳市金鸣实业发展有限公司，住所地（办公场所），组织机构代码76347663X。
法定代表人赖庆伟，该公司经理。
委托代理人漆利平、李娅莉，广东商达律师事务所律师。
被告（反诉原告）深圳市英德尔电子有限公司，住所地，组织机构代码×××532。
法定代表人黄建福，该公司总经理。
委托代理人郭耀鹏，广东广和律师事务所律师。
委托代理人方炜君。
被告深圳市德森尼克科技发展有限公司，住所地，组织机构代码×××439。
法定代表人杨国梁，该公司总经理。
委托代理人郭耀鹏、杨超，广东广和律师事务所律师。
原告深圳市金鸣实业发展有限公司与被告深圳市英德尔电子有限公司、被告深圳市德森尼克科技发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员逯晓枫独任审判，公开开庭进行了审理。原告深圳市金鸣实业发展有限公司委托代理人漆利平、李娅莉，被告深圳市英德尔电子有限公司（下称英德尔公司）委托代理人郭耀鹏、方炜君，被告深圳市德森尼克科技发展有限公司（下称德森尼克公司）委托代理人郭耀鹏、杨超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告深圳市金鸣实业发展有限公司诉称，2013年1月8日，原告与被告英德尔公司就房屋租赁事宜达成一致，签订了《厂房租赁合同》（下称合同），约定将位于深圳市龙华新区大浪街道浪口社区浪口工业园金鸣工业区A栋1－4楼厂房、宿舍楼等，共计面积9753.2平方米出租给被告英德尔公司使用。原告给被告英德尔公司45天的装修免租期，租金计算期间从2013年2月1日起算，租期三年至2016年1月30日止。第一年租金每月每平方米17.50元，计170，681元／月；第二年递增5％，计175，557.60元／月；第三年递增5％，计185，310.80元／月。合同签订后，被告英德尔公司开始安装机器设备等开展经营活动。至2013年4月22日，未经原告允许，被告英德尔公司将所租赁的厂房、宿舍，转租给了被告德森尼克公司，至2014年7月28日被告向原告提出提前解除合同退租时，原告才知道该转租行为。2014年7月11日，在没有通知原告的情况下，两被告开始搬离租赁厂房内的机器设备，经原告阻止，被告才告知原告其拟提前解除合同。2014年7月28日，两被告向原告出具《退租协议》（下称协议），在协议中承诺两被告将于2014年8月31日前退租，同意补偿原告700，000元，水电押金150，000元用于支付2014年7月份及8月份的水电费及其他费用。合同第5条第4款约定“未经甲方同意，不得改变用途或转租他方，否则甲方有权终止合同，没收押金并索赔损失。”第15条约定“任何一方未能完全履行本合同各项条款，属违约行为，违约方应向守约方支付违约金，违约金的数额为年租金的30％。”据此，原告有权要求被告英德尔公司支付违约金632，007.36元（175，557.60元／月×12个月×30％）。原被告因被告擅自转租、提前解除合同的损害赔偿、赔偿实际损失及可预期收益、支付违约金等上述事宜，经多次协商未能达成一致意见。在此情形下，被告强行拆除、搬离机器设备，并没有按其在协议中列明的事项去履行，将应该留给原告的物品留下，将其承诺不得拆除的不拆除。按照合同第14条约定，原告有权要求两被告将厂房宿舍等修复至出租时的原状，返还给原告。故原告保留向两被告追究其不按协议约定履行给原告造成的损失。综上所述，原告依照相关法律规定诉至法院，请求法院判令：1、两被告向原告支付提前解除房屋租赁合同，拆除配电设施、其他设备、修缮费用等的补偿款700，000元及自2014年7月28日起逾期付款的利息；2、两被告向原告支付提前解除房屋租赁合同的违约金632，007.36元及自2014年7月28日起逾期付款的利息；3、两被告向原告支付解除房屋租赁合同向原告交付房屋之前的租金，至立案时计算到2014年8月31日为178，557.60元及逾期付款利息（自2014年8月10日起，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；4、原告保留向两被告追究不按“退租协议”约定履行给原告造成的损失，并由两被告承担本案诉讼费用。原告当庭撤回第2项诉讼请求，本院予以准许；原告当庭明确第4项诉讼请求中请求两被告予以赔偿的损失金额为500，000元。
被告深圳市英德尔电子有限公司及被告深圳市德森尼克科技发展有限公司辩称：一、因涉案厂房既未取得建设工程规划许可证，也未取得房地产登记证书，原被告之间签署的厂房租赁合同依法无效，原告请求赔偿没有事实和法律依据。1、从原告提供的关于该厂房2005年10月的B8－12－0031号复工通知书、2009年11月的违法建筑普查申报表等资料可以看出，原告本身未办理用地审批手续，涉案厂房性质上属于违法建筑，一直未取得房地产登记证书。2、虽然根据地方规定办理了复工手续，但原告仍然没有按照复工的通知进行建设。复工的通知是建造两栋厂房及一栋宿舍，但根据原告提供的违法建筑普查申报表可知，原告实际建设了三栋厂房和一栋宿舍、一栋办公楼及三栋门卫。这说明原告建设的厂房既不符合国家建设工程规划要求，也不符合地方建设工程规划要求，是没有取得合法建设工程规划手续的违法建筑。二、被告英德尔公司按照约定向原告缴纳了押金，原告应当依法退还给被告。1、原告与被告英德尔公司在2012年12月29日洽谈厂房租赁事宜时，签署了初步协议，并且被告英德尔公司当天就以现金支付了五万元押金给原告。原告与被告英德尔公司在2013年1月8日签署了正式的厂房租赁合同，约定了被告英德尔公司支付相当于三个月租金的租赁押金512，043元，支付水电费押金150，000元，合计662，043元，被告英德尔公司也在2013年1月10日将剩余押金612，043元汇入了原告指定账户。2、被告德森尼克公司是厂房的共同承租方，被告英德尔公司不存在任何转租行为。被告英德尔公司在承租厂房时，即向原告提交了承诺书，声明需注册新公司以涉案厂房办理租赁备案，被告德森尼克公司即登记成立。且合同履行期间，原告收取租金及费用时也向被告德森尼克公司开具了收据及发票。退租协议也是以原告与被告英德尔公司及被告德森尼克公司共同签署的。3、根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第118条的规定，当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，不适用定金规则。在厂房租赁合同无效且合同也没有约定定金性质的情况下，原告依法应当退还押金。综上所述，厂房租赁合同无效，原告请求赔偿没有事实和法律依据，原告应依法退还被告英德尔公司缴纳的押金。
被告英德尔公司反诉称，原告与被告英德尔公司在2013年1月8日签署了关于金鸣工业区A栋厂房等厂房租赁合同，被告英德尔公司按照约定向原告缴纳了租赁押金662，043元。双方在2014年8月达成了退租协议，被告英德尔公司也按约搬离了租赁物业。但原告至今未退还被告英德尔公司缴纳的押金。因此，被告英德尔公司请求人民法院依法判令：原告退还被告英德尔公司租赁押金662，043元及自2014年8月31日起的逾期付款利息。
针对被告英德尔公司的反诉，原告辩称，被告英德尔公司未经原告同意将涉案厂房转租给被告德森尼克公司。2014年7月28日原告与两被告签订退租协议，当时双方达成口头协议，租赁押金不予退还被告英德尔公司，且被告英德尔公司已经将押金条交付给原告。
经审理查明，2011年11月11日，原告作为甲方和被告英德尔公司作为乙方签订《厂房租赁合同》一份，约定原告将位于深圳市龙华新区大浪街道办浪口工业园金鸣工业区A栋厂房共四层，出租厂房建筑面积5824平方米，消防池42平方米，保安亭12平方米，围墙146平方米，宿舍楼第二、五、六、七层建筑面积3536平方米，宿舍楼走廊50平方米，楼梯间、水池按分摊另计113.2平方米，围墙30平方米，出租面积总共9753.2平方米给被告英德尔公司使用。租期为三年，自2013年2月1日至2016年1月30日。租金17.5元／平方米／月，即170，681.00元／月，租金第二年起递增5％，即第二年18.00元／平方米／月，第三年19.00元／平方米／月。被告英德尔公司向原告缴纳了租赁押金512，043元及水电费押金150，000元。
被告德森尼克公司于2013年4月18日注册成立，注册地址是深圳市龙华新区大浪街道浪口社区浪口工业园金鸣工业区A栋1－4楼，即本案涉案厂房。
2014年7月28日，原告作为甲方与被告英德尔公司及被告德森尼克公司作为乙方签订《退租协议》一份，约定2014年8月31日之前两被告退租，两被告同意补偿原告700，000元，被告英德尔公司向原告缴纳的水电费押金150，000元用于2014年7月及8月份的水电费，不退不补，另作为电梯检查和变压器维修检查费用、墙体维修费、玻璃维修费等。同时对分体空调等相关设施设备的归属作出约定。原告主张两被告拆除了所有设施设备，且将约定应当留给原告的物品一并拆除带走。两被告不予认可。
另查，庭审中两被告主张已于2014年8月31日搬离涉案厂房并将钥匙交还原告。原告主张两被告系强行搬离，未向原告交还钥匙。原告确认已于2014年10月底将涉案厂房的其中一半房屋进行出租。
本院依照原告提出的财产保全申请，依法作出（2014）深宝法观民初字第1781－1号民事裁定书，查封了被告德森尼克公司价值1，510，564.96元的财产。
以上事实，有厂房租赁合同、承诺书、退租协议、复工通知书、历史遗留建筑申报回执、建设工程消防验收意见书、授权委托书及委托人身份证复印件、历史遗留违法建筑普查申报表、施工安全监督收款单及安全监督登记表、报警回执、光碟、押金收据、房屋租赁凭证、银行明细、部分房租费用收据及发票等证据及开庭笔录等在卷佐证。
本院认为，原、被告均未提供涉案房屋的建设工程规划许可证或其他合法报建手续，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。因此本案原告与被告英德尔公司签订的《厂房租赁合同》违反了法律的强制性规定，为无效合同。
根据本院查明的事实，被告德森尼克公司的注册地址为涉案厂房地址，因此两被告主张其系涉案厂房的实际使用人，有事实依据，本院予以支持。庭审中两被告主张在2014年8月31日搬离，且并未向原告支付2014年8月的租金以及7月、8月的水电费。本院认为，原告与被告英德尔公司签订的厂房租赁合同虽然无效，但两被告实际使用了涉案房产，应向原告支付实际使用期间的房屋占有使用费和水电费，房屋占有使用费可参照双方签订的租赁合同中约定的租金标准计算，计得2014年8月1日至2014年8月31日期间房屋占有使用费为175，557.6元（18.00元／平方米／月×9753.2平方米×1个月）。被告英德尔公司与被告德森尼克公司应当向原告支付2014年8月1日至2014年8月31日期间房屋占有使用费175，557.6元。因双方签订的厂房租赁合同无效，故原告关于请求两被告自2014年8月10日开始支付逾期付款利息的请求，缺乏依据，本院不予支持。
关于补偿费700，000元。本院认为，两被告就不再使用涉案厂房的相关事宜与原告签订了《退租协议》，对两被告的搬离时间、厂房内相关设施设备的归属、两被告因搬离涉案厂房对原告的补偿等相关权利义务进行了明确的约定，是各方当事人真实意思表示，未违反相关法律规定，合法有效。因此对被告关于该退租协议无效的主张本院不予支持。退租协议明确约定，两被告自愿补偿原告700，000元，因此，原告要求被告支付补偿费700，000元有事实依据，本院予以支持，两被告应当向原告支付该笔款项。原告请求自退租协议签订之日即2014年7月28日起要求被告支付逾期付款利息，本院认为退租协议并未明确约定补偿费700，000元的支付时间，故原告关于利息起算时间的请求缺乏事实依据，本院不予支持。参照双方关于两被告于2014年8月31日之前搬离的约定，本院酌定被告自2014年9月1日起，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率向原告支付利息。
关于退还租赁押金512，043元及水电费押金150，000元。根据无效合同的处理原则，依据无效合同取得的财产应当各自返还。因此原告应当向被告英德尔公司返还租赁押金512，043元。因双方签订的厂房租赁合同无效，故被告英德尔公司关于请求原告自2014年8月31日开始支付逾期付款利息的请求，缺乏依据，本院不予支持。原告与两被告在退租协议中明确约定，将水电费押金150，000元用于抵作2014年7月及8月份的水电费、电梯检查和变压器维修检查费用、墙体维修费、玻璃维修费等，不退不补，且庭审中两被告确认未支付2014年7月及8月份的水电费，故应当视为原告与两被告就上述事项达成了合意，原告无需再向被告英德尔公司退还水电费押金150，000元。
关于赔偿因不按退租协议履行造成原告损失500，000元的主张。庭审中，原告确认其主张的损失包括两被告将退租协议约定应当留给原告的物品一并拆除带走的设施设备损失200，000元、被告搬离行为对涉案房屋墙体等造成破坏需要修复等费用300，000元。本院认为，首先，退租协议中已明确约定以部分水电费押金抵作墙体维修费、玻璃维修费等费用，原告再行主张该部分损失属重复请求；其次，原告在第1项诉讼请求中已明确表明，请求拆除配电设施、其他设备、修缮费用等补偿费700，000元，且该项诉讼请求已得到本院支持，可视为原告明确知悉该补偿费中已包含相关设施设备费用及修缮费用等，故原告再行主张损失赔偿属重复请求；再次，原告并未提供相应合法有效证据证明其存在上述损失之外的其他损失，原告请求赔偿损失证据不足。综上，原告该项损失赔偿请求，缺乏事实依据，本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十四条、第六十九条之规定，判决如下：
一、原告深圳市金鸣实业发展有限公司与被告深圳市英德尔电子有限公司签订的《厂房租赁合同》无效；
二、被告深圳市英德尔电子有限公司与被告深圳市德森尼克科技发展有限公司应当于本判决生效之日起十日内向原告深圳市金鸣实业发展有限公司支付补偿费700，000元（本金700，000元，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算，自2014年9月1日起计至本判决指定支付之日止）；
三、被告深圳市英德尔电子有限公司与被告深圳市德森尼克科技发展有限公司应当于本判决生效之日起十日内向原告深圳市金鸣实业发展有限公司支付2014年8月1日至2014年8月31日的房屋占有使用费175，557.6元；
四、原告深圳市金鸣实业发展有限公司应当于本判决生效之日起十日内向被告深圳市英德尔电子有限公司退还租赁押金512，043元；
五、驳回原告深圳市金鸣实业发展有限公司的其他诉讼请求；
六、驳回被告深圳市英德尔电子有限公司的其他反诉请求。
本案本诉案件受理费18，395元，由原告深圳市金鸣实业发展有限公司承担7，732.84元，被告深圳市英德尔电子有限公司及被告深圳市德森尼克科技发展有限公司承担10，662.16元；反诉案件受理费2，605元，由原告深圳市金鸣实业发展有限公司承担2，014.78元，被告深圳市英德尔电子有限公司承担590.22元；财产保全费5，000元，由原告深圳市金鸣实业发展有限公司承担2，101.89元，被告深圳市英德尔电子有限公司及被告深圳市德森尼克科技发展有限公司承担2，898.11元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
代理审判员 逯 晓 枫
二〇一四年十二月三日
书 记 员 郭绵慧（兼）
书 记 员 黄 梦 园
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
第六十四条审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。
第六十九条下列证据不能单独作为认定案件事实的依据：（一）未成年人所作的与其年龄和智力状况不相当的证言；（二）与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人出具的证言；（三）存有疑点的视听资料；（四）无法与原件、原物核对的复印件、复制品；（五）无正当理由未出庭作证的证人证言。