重庆市渝中区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中区法民初字第03079号
原告第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司重庆分公司，住所地重庆市渝中区民权路27号新华国际大厦3504-2，组织机构代码56346184-7。
法定代表人胡裕华，总经理。
委托代理人谭笑，北京大成（重庆）律师事务所律师。
被告陈美芳，女，1971年2月13日出生，汉族，住重庆市云阳县。
委托代理人郭斌，重庆言定律师事务所律师。
原告第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司重庆分公司（以下简称戴维斯重庆分公司）与被告陈美芳物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员颜莉丽独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理，书记员蒋雪琴担任法庭记录。原告戴维斯重庆分公司的委托代理人谭笑，被告陈美芳的委托代理人郭斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告戴维斯重庆分公司诉称，陈美芳于2011年10月31日与重庆汇正房地产有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》，购买重庆市渝中区新华路XX号房屋，该房屋建筑面积109.52平方米。陈美芳购房前已详细阅读并知晓《重庆市商品房买卖合同》的附件即《重庆创汇首座大厦临时管理规约》。《重庆创汇首座大厦临时管理规约》明确约定：陈美芳应按时向物业服务企业支付物业管理费、公摊水电费等费用；创汇首座大厦写字楼物业服务费按物业单位的建筑面积计算，为11元／平方·月（含电梯运行及公共能耗）；业主未能按规定的期限支付服务费或其他应付款项，则物业服务企业有权要求业主额外支付欠款总额的利息（银行同期实际贷款利息）并计收复利，并且同时按照每逾期一天按应付而未付之款项千分之三计算逾期付款违约金，计算期为直至该业主向物业服务企业缴清全部欠费之日止。物业服务企业追讨该欠费业主所欠费用时可同时向该欠费业主收取手续费，其金额按实际所花时间及工作量而定，但不少于人民币100元。陈美芳自2013年8月至2014年5月，一直拒不缴纳物业管理费。陈美芳欠费后，戴维斯重庆分公司多次通过各种方式向其催收，但陈美芳均未予理睬。戴维斯重庆分公司于2015年2月2日委托北京大成（重庆）律师事务所向陈美芳邮寄了《律师函》再次进行催收，但截至本诉讼提起之日，被告仍未缴纳所欠物业管理费及相应违约金。为维护原告的合法权益，现起诉请求判令：1、陈美芳立即支付2013年8月至2014年5月期间所欠缴的物业管理费12047.2元、手续费100元、违约金（按银行同期贷款利率的四倍计算，计算期限从陈美芳应缴纳物业管理费而未缴纳之日起至陈美芳缴清物业管理费之日止）；2、陈美芳支付戴维斯重庆分公司因本案产生的全部律师费用2642.07元；3、本案诉讼费由陈美芳承担。
被告陈美芳辩称，第一，戴维斯重庆分公司未得到第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司（以下简称戴维斯北京公司）的授权，不是本案的适格原告；第二，戴维斯重庆分公司不能引用临时管理规约中的条款，因为陈美芳购买房屋时开发商已和戴维斯北京公司建立了物业合同关系，但却没有按照《重庆市物业管理条例》第41条的规定向陈美芳出示物业服务合同，陈美芳并不知晓该份合同的内容，因此临时管理规约和物业服务合同不能约束陈美芳；第三，戴维斯重庆分公司不能证明开发商在选聘物业服务企业时的程序合法；第四，陈美芳认为开发商没有按照物业服务合同中约定的监督义务执行，未向广大业主公布除物管公司应得报酬之外的开销情况，陈美芳能够行使开发商对原告的抗辩权；第五，违约金和律师费的收取条款应当在物业服务合同中规定，并且其内容应当让陈美芳知晓。并且临时管理规约中对律师费的条款是模糊的规定，并未明确包括律师费。因此，请求根据原告所提供的服务结合重庆市物业管理费指导价格确定物业管理费，对违约金、律师费不予认可。
经审理查明，重庆汇正房地产有限公司2009年7月8日制定的《重庆“创汇首座大厦”临时管理规约》的主要内容为：第4.2条，业主须就其物业单位、本大厦公用部分及共有设备设施的管理服务向物业服务企业交付物业服务资金。物业服务资金由物业服务企业按各物业单位的具体建筑面积（以重庆市国土资源和房屋管理局或其指定的测绘单位出具的有效测绘报告为准）进行计收。第4.4条第（2）项，写字楼按物业单位的建筑面积计算，物业服务资金标准为人民币11元／平米·月（含电梯运行及公共能耗）。第4.5条，业主应在与开发商所约定的物业单位交付之日起，开始向物业服务企业交纳物业服务资金，首次交纳须预付首三个月物业服务资金，之后于每一个月的首日或之前预付下一个月的物业服务资金。第4.7条第（2）项，按本规约规定的由业主支付本大厦的其他分摊费用，业主应当在物业服务企业发出通知之日起30日内支付。第4.9条，业主如未能按本规约规定的期限支付服务费或其他应付款项，则物业服务企业有权要求业主额外支付欠款总额的利息（银行同期实际贷款利息）并计收复利（以中国人民银行规定的复利收取标准的下限计收），并且同时按照每逾期一天按应付而未付之款项的千分之三计算逾期付款违约金，计算期为直至该业主向物业服务企业缴清全部欠费之日止。物业服务企业因追讨该欠费业主所欠费用时可同时向该欠费业主收取手续费，其金额按实际所花时间及工作量而定，但不少于人民币100元。第5.1条第（20）项，如业主未按本规约规定向物业服务企业支付有关的服务费或其他任何应付款项，物业服务企业除根据法律和本规约的规定行使有关权利以外，还有权针对有关违约行为提起法律诉讼，因此发生的一切相关费用、损失及法律责任由业主承担。
2010年7月23日，重庆市房屋勘测院出具《重庆市房产面积测算报告书》，载明重庆市渝中区新华路XX号房屋建筑面积为109.52平米。
2011年7月1日，重庆汇正房地产有限公司与戴维斯北京公司签订《重庆市物业管理服务合同》，约定由戴维斯北京公司作为物业服务企业为重庆市渝中区新华路XX号创汇首座大厦提供物业服务，并约定合同期限为2年。2011年7月21日，重庆市渝中区房屋管理局出具《物业服务合同备案证明存根》，载明：重庆汇正房地产有限公司委托戴维斯北京公司作为重庆市渝中区新华路388号创汇首座的物业服务企业。
2011年10月31日，重庆汇正房地产有限公司与陈美芳签订《重庆市商品房买卖合同》，约定由陈美芳购买汇正房地产有限公司位于重庆市渝中区新华路XX号房屋，该房屋建筑面积为109.52平方米，房屋用途为非住宅，属于办公用房。该合同同时约定，汇正公司应向陈美芳出示《前期物业服务合同》和《业主临时管理规约》，陈美芳应详细阅读有关前期物业服务合同和业主临时管理规约的全部内容，陈美芳同意，因该物业管理区域尚未成立业主大会，自该房屋交付之日起，即应接受汇正房地产有限公司在《前期物业服务合同》中委托的物业服务企业实施物业管理，并遵守业主临时管理规约。《重庆市商品房买卖合同》之“附件五”《合同补充协议》第17条约定，陈美芳承诺遵守汇正公司制定的《临时管理规约》，并遵守汇正公司选聘的物业服务企业根据《临时管理规约》制定的各项管理规定。第18条约定，物业服务实行有偿服务，陈美芳应按时向物业服务企业缴纳物业服务费用，物业服务费用按每户建筑面积计收，建筑面积以房地产权证上所示的房屋建筑面积作为计算依据，物业服务费用的计收还应当遵守《临时管理规约》第四条“服务费用”及该规约的其他相关规定。
2012年3月28日，重庆汇正房地产有限公司与戴维斯北京公司及戴维斯重庆分公司签订《重庆市物业管理服务合同之补充协议》，约定由戴维斯北京公司在重庆依法设立的非法人分支机构戴维斯重庆分公司向重庆汇正房地产有限公司提供物业服务及履行《重庆市物业管理服务合同》，并单独于创汇首座大厦设立物业管理处在创汇首座大厦进行物业管理服务工作。
2013年6月18日，重庆汇正房地产有限公司与戴维斯北京公司签订《﹤重庆市物业管理服务合同﹥续签协议》，约定继续选聘戴维斯北京公司为重庆市渝中区新华路XX号提供物业服务，合同续期期限为2013年7月1日至2015年6月30日。
2014年12月11日，戴维斯重庆分公司向陈美芳发送了《催款函》，要求陈美芳缴清所欠的物业管理费及相应的滞纳金。2015年1月31日，戴维斯重庆分公司委托北京大成（重庆）律师事务所就上述欠费问题向陈美芳发送律师函，要求陈美芳缴纳2013年8月至2014年5月期间所欠缴的物业管理费用，但陈美芳至今仍未交纳上述费用。
上述事实，有《重庆“创汇首座大厦”临时管理规约》、《重庆市物业管理服务合同》、渝中物备（2011）第28号物业服务合同备案证明存根、《﹤重庆市物业管理服务合同﹥续签协议》、《重庆市商品房买卖合同》、《重庆市房产面积测算报告书》、《重庆市物业管理服务合同之补充协议》、催款函、律师函等证据以及当事人的陈述载卷为凭，并经质证，足以认定。
本院认为，《物业管理条例》第二十二条规定，建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。根据前述规定，业主交纳物业服务费是业主应当履行的义务，被告陈美芳未按《重庆“创汇首座大厦”临时管理规约》和《重庆市物业管理服务合同》的约定按时向原告戴维斯重庆分公司交纳物业服务费用，已违反相关法规及司法解释的规定，应依法予以交纳。本案中，原告戴维斯重庆分公司关于物业服务费金额及手续费的计算，以及原告主张的违约金的计算标准，符合临时管理规约和物业服务合同的约定及相关法律之规定，本院予以支持。关于原告律师费的主张，戴维斯重庆分公司并无充分证据证明其在本案中已实际支出了律师费，且该笔费用亦不属于戴维斯重庆分公司因陈美芳违约而必须支付的费用，故本院不予支持。
本案中，被告陈美芳辩称戴维斯重庆分公司未能得到戴维斯北京公司的授权，不是本案的适格原告。因戴维斯重庆分公司系戴维斯北京公司下设的取得有营业执照的分支机构，且《重庆市物业管理服务合同之补充协议》约定由戴维斯重庆分公司向重庆汇正房地产有限公司履行《重庆市物业管理服务合同》，加之重庆市渝中区新华路XX号的物业管理服务实际上也是由戴维斯重庆分公司一直在提供，故本院对陈美芳的该条答辩意见不予支持。陈美芳辩称其并不知晓《重庆市物业管理服务合同》的内容，因此无需受到临时管理规约和物业服务合同的约束，并且戴维斯重庆分公司不能举证证明重庆汇正房地产有限公司选聘物业服务企业程序的合法性。因戴维斯重庆分公司已充分举示相关证据证明重庆汇正房地产有限公司已根据临时管理规约的约定选聘其作为重庆市渝中区新华路XX号的物业服务企业，并且也证明陈美芳已清楚知晓重庆汇正房地产有限公司对临时管理规约和前期物业服务合同的约定，故对陈美芳该条答辩意见本院不予认可。陈美芳辩称重庆汇正房地产有限公司未能按照物业服务合同的约定履行监督义务，因重庆汇正房地产有限公司并非本案当事人，且被告也未举示相关证据予以证明，故对陈美芳陈述的上述问4题本院不予处理。
综上所述，依照《物业管理条例》第二十二条、第四十二条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告陈美芳于本判决生效之日起3日内支付原告第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司重庆分公司2013年8月至2014年5月的物业服务费12047.2元。被告陈美芳并从应交纳前述物业服务费而未交纳之日起至付清前述款项之日止，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算支付原告第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司重庆分公司违约金。
二、被告陈美芳于本判决生效之日起3日内支付原告第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司重庆分公司追收物业服务费的手续费100元。
三、驳回原告第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司重庆分公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计265元，由被告陈美芳负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
审判员 颜莉丽
二〇一五年十二月十七日
书记员 蒋雪琴