重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝一中法民终字第06312号
上诉人（原审被告）：重庆市嘉瑞房地产开发（集团）有限公司。
被上诉人（原审原告）：石淞尹。
上诉人重庆市嘉瑞房地产开发（集团）有限公司（以下简称嘉瑞公司）与被上诉人石淞尹商品房预售合同纠纷一案，重庆市潼南县人民法院于2014年6月9日作出（2013）潼法民初字第03763号民事判决，嘉瑞公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2014年9月16日公开开庭进行了审理。上诉人嘉瑞公司的委托代理人邵磊，被上诉人石淞尹的委托代理人邓云峰到庭参加了审理。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2013年，石淞尹与嘉瑞公司签订《重庆市商品房买卖合同》，合同约定嘉瑞公司将其开发的嘉瑞广场大同街XX门市（建筑面积31.88平方米）出售给石淞尹。合同约定房价款191280元，石淞尹于2013年1月31日付房款15000元，2013年2月14日付房款176280元。合同第七条约定属现售商品房的，应在2013年3月30日前将房屋交付使用。第十一条第（1）款约定甲方（即嘉瑞公司）保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。保证本商品房没有销售给除乙方（即石淞尹）以外的其他人，保证该商品房没有司法查封或其他受到限制交易的情况（本商品房涉及抵押的，按本条第2款的约定执行）…第2款对该商品房是否设定抵押未明示。第十三条第1款约定现售商品房的，自合同签订之日起30日内，甲乙双方应向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房房地产权证的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。合同签订后，石淞尹于2013年1月31日交付房款15000元，2013年2月5日交付房款185000元，由重庆市嘉瑞房地产开发（集团）有限公司潼南分公司出具收据并加盖发票专用章。2013年2月2日双方签订补充协议明确该门市的实际价格为318800元。
另查明石淞尹购买的房地产权证为208房地证2011字第02826号房屋嘉瑞公司已于2011年4月20日为重庆嘉瑞动物生化药业有限公司的贷款设定了抵押，作为履行债务的担保。抵押权人是恒丰银行股份有限公司重庆分公司，抵押期限2011年4月20日-2013年4月18日。现嘉瑞公司也未在一审法院规定的举证期限内提供证据证明石淞尹所购房屋已解除抵押。
石淞尹一审诉称：石淞尹、嘉瑞公司于2013年1月31日签订《重庆市商品房买卖合同》，嘉瑞公司将位于潼南县梓潼街道办事处大同街XX号门市卖给石淞尹，石淞尹按合同交付了购房款。合同约定交房时间为2013年3月30日，但因该房的水、电、气不通，房屋渗漏严重，不具备交房条件，未能交房。嘉瑞公司未对出卖的门市登记备案，也未在合同规定的期限为石淞尹办理房产证。请求人民法院判决解除该商品房买卖合同，由嘉瑞公司返还购房款200000元，按银行同期贷款利率给付资金利息（从2013年1月31日至商品房买卖合同判决解除之日），并支付石淞尹赔偿金200000元。
嘉瑞公司一审辩称：石淞尹将200000元购房款交给重庆市嘉瑞房地产开发（集团）有限公司潼南分公司，嘉瑞公司并未收取石淞尹的购房款，且该门市已实际交付石淞尹，石淞尹已将门市出租给他人。即使法院判决解除该房屋买卖合同，嘉瑞公司同意给付10%的违约金，但石淞尹应返还房屋，恢复原状，石淞尹收取的房屋租金应予以扣除。
一审法院认为，石淞尹、嘉瑞公司于2013年2月2日签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，双方应按照合同约定全面履行各自的义务。石淞尹已分别于2013年1月31日、2013年2月5日共付房款200000元，并由重庆市嘉瑞房地产开发（集团）有限公司潼南分公司出具收据并加盖发票专用章。重庆市嘉瑞房地产开发（集团）有限公司潼南分公司作为嘉瑞公司的分公司，其分公司的权利、义务应由总公司承担。故即使重庆市嘉瑞房地产开发（集团）有限公司潼南分公司未将收取石淞尹的房款给付嘉瑞公司，也应由嘉瑞公司承担责任，一审法院认定嘉瑞公司收取了石淞尹购房款。故嘉瑞公司认为未收取石淞尹房款的辩解一审法院不予支持。石淞尹、嘉瑞公司签订的《重庆市商品房买卖合同》第十一条第（1）款约定甲方（即嘉瑞公司）保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。保证本商品房没有销售给除乙方（即石淞尹）以外的其他人，保证该商品房没有司法查封或其他受到限制交易的情况（本商品房涉及抵押的，按本条第2款的约定执行）…第2款对该商品房是否设定抵押未明示。本案中，嘉瑞公司已于2011年4月20日将包括石淞尹购买的208房地证2011字第02826号等房抵押给恒丰银行股份有限公司重庆分公司，抵押期至2013年4月18日。嘉瑞公司于2013年2月5日将已抵押的208房地证2011字第02826号房屋出售给石淞尹，嘉瑞公司未举示相关证据证明其在签订合同时已告知石淞尹该房已抵押的事实，购房合同中也未约定该房屋已设定抵押。石淞尹已付购房款200000元。嘉瑞公司未向一审法院提供该房屋已解除抵押的证据，导致石淞尹购买房屋的合同目的不能实现。故石淞尹请求被告解除合同、返还购房款200000元及利息、赔偿损失200000元的请求符合法律规定，一审法院予以支持。嘉瑞公司辩称即使解除合同，只给付房价款10%的违约金，无法律规定和合同约定，一审法院不予支持。嘉瑞公司认为石淞尹应返还房屋、恢复原状、扣除石淞尹收取的房屋租金。嘉瑞公司未在本案中提起反诉，嘉瑞公司可另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条及相关民事政策之规定，判决如下：一、解除石淞尹与重庆市嘉瑞房地产开发（集团）有限公司于2013年2月5日签订的购买位于潼南县梓潼街道办事处大同街xx号房屋（房地产权证号：208房地证2011字第02826号）的买卖合同。二、重庆市嘉瑞房地产开发（集团）有限公司一次性返还原告石淞尹购房款200000元并给付资金利息（利息以200000元为基数，按同期银行贷款利率计算，从2013年2月5日起计算至本判决生效之日止）。三、重庆市嘉瑞房地产开发（集团）有限公司一次性赔偿石淞尹200000元。上述款项在本判决生效后二十日内付清。案件受理费4720元，减半收取2360元，由重庆市嘉瑞房地产开发（集团）有限公司负担（石淞尹已预缴）。
嘉瑞公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，并依法予以改判；一、二审诉讼费由石淞尹负担。主要事实和理由：1、一审在审理过程中没有充分调查案件事实，致使判决依据错误。一是嘉瑞公司作为合同的相对方，并没有收到房款；二是一审对房屋的抵押状况认定不清，一审石淞尹提交的证据仅能证明嘉瑞公司在2011年4月20日曾将房屋抵押给恒丰银行重庆分行这一事实，但不能证明在订立合同之日该房屋仍然处于抵押状态这一事实；三是本案涉及房屋未办理产权证的原因系被上诉人未履行配合义务。2、一审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》判决本案，适用法律错误。一是该条款适用的前提是买卖合同的目的不能实现，无法取得房屋。但实际上，本案被上诉人已经实际取得房屋并将房屋以对外出租的方式获取利益；二是基于被上诉人未向上诉人付款的事实，即便是认定解除合同的情况下，一审认定上诉人承担20万元的赔偿责任也是不合理的；三是即便是要认定解除合同，那么被上诉人占有并使用房屋的费用也应相应进行返还并恢复原状。
石淞尹答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，双方均未举示新证据。
本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。
本院认为，石淞尹、嘉瑞公司于2013年2月2日签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，双方应按照合同约定全面履行各自的义务。石淞尹已分别于2013年1月31日、2013年2月5日共付房款200000元，并由重庆市嘉瑞房地产开发（集团）有限公司潼南分公司出具收据并加盖发票专用章。重庆市嘉瑞房地产开发（集团）有限公司潼南分公司作为嘉瑞公司的分公司，其分公司的权利、义务应由总公司承担。即使重庆市嘉瑞房地产开发（集团）有限公司潼南分公司未将收取石淞尹的房款给付嘉瑞公司，也应由嘉瑞公司承担责任，故上诉人嘉瑞公司认为未收到购房款的上诉理由不能成立，本院不予支持。石淞尹、嘉瑞公司签订的《重庆市商品房买卖合同》第十一条第（1）款约定甲方（即嘉瑞公司）保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。保证本商品房没有销售给除乙方（即石淞尹）以外的其他人，保证该商品房没有司法查封或其他受到限制交易的情况（本商品房涉及抵押的，按本条第2款的约定执行）…第2款对该商品房是否设定抵押未明示。本案中，嘉瑞公司已于2011年4月20日将包括石淞尹购买的208房地证2011字第02826号等房抵押给恒丰银行股份有限公司重庆分公司，抵押期至2013年4月18日。嘉瑞公司于2013年2月5日将已抵押的208房地证2011字第02826号房屋出售给石淞尹，嘉瑞公司未提供证据证明该房屋已解除抵押，本院有理由推定该房屋目前仍处于抵押状态，故嘉瑞公司认为不能证明该房屋在订立合同之日仍然处于抵押状态的上诉理由不能成立，本院不予支持。至于上诉人认为本案涉及房屋未办理产权证的原因系被上诉人未履行配合义务，因未提供相关证据予以佐证，故其上诉理由不能成立，本院不予支持。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条：“具有下列情形之一的，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实。”本案中嘉瑞公司未举示相关证据证明其在签订合同时已告知石淞尹该房已抵押的事实，本案符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的相关规定，上诉人认为本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的上诉请求不能成立，本院不予支持。嘉瑞公司上诉称即使解除合同，只给付房价款10%的违约金，无法律规定和合同约定，其上诉理由不能成立，本院不予支持。嘉瑞公司认为石淞尹应返还房屋、恢复原状、扣除石淞尹收取的房屋租金。嘉瑞公司未在本案中提起反诉，嘉瑞公司可另行主张权利。
综上所述，嘉瑞公司的上诉理由均不成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4720元，由上诉人重庆市嘉瑞房地产开发（集团）有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈孟琼
审 判 员 刘家秀
代理审判员 赵 青
二〇一四年十一月十日
书 记 员 邓 超