浙江省绍兴市越城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0602民初7928号
原告董立平，男，1985年1月1日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。
委托代理人（特别授权代理）陈志锋，绍兴市明成法律服务所法律工作者。
被告杨伯海，男，1963年3月15日出生，汉族，住绍兴市越城区。
委托代理人（特别授权代理）何建新，绍兴市同舟法律服务所法律工作者。
原告董立平与被告杨伯海房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月12日立案受理，依法由代理审判员刘婷婷适用简易程序于2016年9月21日公开开庭进行了审理，后依法适用普通程序，组成合议庭于2016年12月9日公开开庭进行了审理。原告董立平、被告杨伯海参加第一次庭审，原告董立平之委托代理人陈志锋到庭参加第二次庭审、被告杨伯海之委托代理人何建新到庭参加二次庭审。本案庭外和解时间为一个月。本案现已审理终结。
原告董立平诉称：2016年7月27日被告将位于绍兴市越城区投醪河233号（塔山特种养殖场）面积200平方米的店铺转让给原告经营使用，转让费为人民币18万元。同时，双方在协议中约定“两年内如房子问题导致无法经营，甲方将赔偿乙方人民币5万元现金”。协议签订后，原告于当天支付给被告转让费162000元，并开始着手实施装修工作（截至2016年8月10日，原告实际投入装修包括材料费、人工费等为88000元）。2016年8月10日，塔山街道办事处突然告知所租赁的房屋因无合法产权证，要求原告在2016年8月15日前自行腾空，并于2016年8月20日实施拆除。这时原告才知道自己所租赁的房屋是属于无产权证的违章建筑，并且被告在转让之前早已知道该房屋马上要被拆除的。综上，原告认为本案被告在明知该房屋属于违章建筑并马上要被拆除的情况下，采取欺诈的手段将该房屋转让给原告，故双方所签订的店面转让协议应当依法予以撤销，被告依据该协议取得的财产应当依法予以返还。现原告诉至法院，请求判令：1、撤销原、被告双方于2016年7月27日所签订的店面转让协议；2、被告立即返还原告所支付的转让费计人民币162000元，并支付违约金人民币5万元。同时赔偿原告因被告的欺诈行为导致的装修费损失计人民币88000元，合计人民币300000元；3、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告要求变更第一项和第二项诉讼请求为：一、请求依法确认原被告于2016年7月27日签订的店面转让协议无效；二、依法判令被告支付给原告转让费162000元，并支付自2016年7月28日起至判决确定履行之日止的利息；同时赔偿原告因被告的欺诈行为而导致的装修费损失计人民币88000元。
被告杨伯海辩称：一、2016年原被告双方自愿订立《店面转让协议书》，协议书第一条明确甲方即被告将位于塔山特种养殖场（投醪河233号）店铺转让给乙方即原告使用，建筑面积为200平方，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利和义务，由此可见受让后乙方（即原告）所享有的权利和义务应当参照被告与塔山养殖场原来所签订的《房屋租赁合同》，而该合同已经明确出租的是临时建筑，可见原告对该房屋的性质是明知和了解的。原《房屋租赁合同》第五条明确规定“乙方所承租的房屋原则上不得装修，但乙方确因使用需要的一切装修与甲方无涉”，可见房屋所有人是不允许承租人装修的，而原告受让后的装修显然没有经过出租人的同意，也违反了该合同的约定，其擅自装修的损失应当自行承担。其三，合同第八条明确规定“乙方在承租期内如遇国家、集体拆迁等需要，乙方必须无条件服从”，该条款也明确了如遇国家国家、集体等拆迁需要，承租人须无条件服从，这一条款本身就是原合同中承租人的义务。二、房屋被拆迁的损失应当由原告自行承担。前述，被告将从塔山养殖场承租的房屋转租给原告，经得塔山养殖场的同意并收取7000元转让管理费，原告对转租的这一事实也是明知和了解的，原告交付的转让费是指店铺内现有的装修、装饰以及其他所有设备和房屋装修、营业设备等。从双方签订的《店面转让协议书》内容来看，被告并不存在违约的事实和情形，原告要求被告承担违约责任无事实依据，原告又认为受被告欺诈，在庭审中没有出示证据证明，事实上被告也无欺诈行为，因此原告诉请因受被告欺诈行为导致的装修损失没有事实依据。三、原告诉讼行为存在诸多不当，本案被告接到法院传票和副本，证据仅有《店面转让协议书》、收条、拆前告知书，再无其他证据，然而在开庭时且在举证期限届满后又当庭出示了几份证据，且无证据副本交付给被告方，后接到法庭转为普通程序告知书，在举证期满开庭时又出示“新证据”，且又无证据副本交付给被告方，这些行为明显与法律规定的程序和规则不符，值得法庭引起注意。
原告为证明其主张的事实，向本院提交如下证据：
1、店面转让协议书1份，证明被告将没有产权的即将拆迁的房屋转让给原告的事实。被告质证认为，对店面转让协议的真实性没有异议，但是对原告所要证明的对象及证明目的有异议。注意该协议第一条明确写着保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁协议中所享有的权利义务，就这一条可以明确看出原告举证所述的房产权证等问题，本来房屋就是塔山村委租赁过来的，而且在转让过中是与原租赁房屋享有同等权利义务的。本院对该证据的真实性予以认定。
2、收条1份，证明原告已经按照协议约定支付给了被告162000元租赁款的事实。被告对收条无异议。本院对该证据予以认定。
3、公证书1份，证明原告转让取得房屋后已经对房屋进行了装修的事实。被告质证认为，原告系当庭提交，被告认为从举证规则来讲，已经超过举证期限；从其证明内容来说，纯属原告要求公证部门公证，而被告完全不知情。其照片所显示的内容经被告辨别，全是被告退出房屋时留下的装修。本院对该份证据本身的真实性予以确认。
4、拆前告知书1份，证明被告转让给原告的房屋是无产权的，而且即将被拆迁的事实。经质证，被告认为对原告出示的拆迁告知书的真实性、合法性和关联性均有异议。首先，该告知书上经营户抬头是老九门，被告不知道老九门是哪一家；其次，就这个拆迁告知书下面的公章问题，被告认为塔山街道没有资格和权利来认定房产是否合法。其三，该告知书签发时间是2016年8月10日，而原被告签订协议时间是2016年7月27日，原告以此证明被告事先所知显然不能成立。本院对该证据予以认定。
5、发票2份、人工费清单1份，证明原为装修店面支付了88000元装修费的事实。经质证，被告认为装饰材料发票的付款单位是老九门，但是老九门未注册登记，就其项目而言，装修材料即没有装修清单也没有装修明细、装修材料的单价，对该证据的真实性、合法性、关联性被告均有异议。从发票内容而言，收款单位是装饰设计有限公司，是否实施了设计、施工等一系列工作都无从证明。对于招牌制作的发票，原告所谓的招牌制作，跟被告没有关系，而且原告制作的招牌应该是老九门，被告认为企业或者商家自号订立首先需要工商部门的核准，而老九门是未经工商部门核准的。人工费清单也不知道该证据来自那里，对其上面所列的明细被告均有异议，而且即没有出具单位公章，也没有项目负责人的身份信息，被告认为不具有证明效力。本院对两份发票予以确认，人工费清单没有相应的发票进行佐证，本院不予确认。
6、招牌制作安装合同1份，证明本案原告与被告签订店面转让协议后，即进行了相应的招牌制作，因制作招牌支出费用15000元，该招牌制作费用包函在原告诉请要求赔偿的装修费88000元中的事实。被告质证认为，从证据规则来讲，在举证期限内原告均未提供该份合同，按照诉讼法及证据规则，在举证期届满之前原告都应该有副本给被告。被告认为原告向被告转让小瀛州饭店后是否装修及怎样装修与被告无任何关联。被告对该份装修安装合同的真实性也有异议，从原告提交的转让协议的日子是2016年7月27日，他的装修合同签订日期是7月20日，也就是说在未取得或转让小瀛州饭店前他就进行了装修安装，无论从情理上还是客观情况下该证据都不能足以让人相信。本院对该份证据将结合原、被告提供的其他证据及庭审情况综合予以认定。
被告为证明其主张的事实，向本院提交如下证据：
7、2016年3月29日被告与绍兴市越城区塔山特种养殖场签订的房屋租赁合同复印件1份，证明被告原来承租的就是塔山养殖场的临时建筑，因此原告对被告转让的房产属性是清楚的事实。原告经质证，认为这个合同原告没有见过，只有到后面房屋要被拆了，原告到村委去问有否签订原始合同被告才知晓的，要求被告提供合同原件，同时认为被告的房屋是向塔山村委租赁的合同，但该房屋没有办理相应产权证，也没有进行过审批，既然被告与村委签订的合同，那么被告与原告签订的转让合同也应当认定无效。本院对该份证据将结合原、被告提供的其他证据及庭审情况综合予以认定。
8、个体工商营业执照复印件1份，证明被告盘出去的是绍兴市越城区小瀛州饭店，其所经营属于合法经营场所的事实。原告经质证后认为被告的店是合法经营的，对该证据没有意见。被告以前是小瀛州饭店，但原告盘下来就说店名要更改成老九门的，因当时G20无法更改店面，需G20结束后再更改，故原告有押着2万元没有给被告。本院对该份证据予以确认。
综合上述予以确认的证据及原、被告双方陈述，可以认定以下事实：2016年7月27日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《店面转让协议书》一份，约定甲方将位于塔山特种养殖场（投醪河233号）店铺转让给乙方，使用面积为200平方米，乙方在2016年7月27日向甲方支付转让费共计人民币180000元；协议签订后，原告向被告支付了转让费162000元。后原告将店铺门面更换为“老九门”。
同时查明，绍兴市越城区塔山街道办事处于2016年8月10日向老九门经营户出具了拆前告知书：经查，你（单位）租赁用于经营的房产无合法权证，按照相关法律法规，我街道将对该房产予以拆除。现将有关事项告知如下1：请于8月15日前自行腾空；2、8月15日起开始对上述房产停水停电；3、8月20日开始事实拆除。
本院认为，本案争议焦点之一为合同效力问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，根据绍兴市越城区塔山街道办事处出具的拆前告知书，涉案房屋未取得合法权证，故本院对原告主张原、被告之间的店面转让合同无效的请求予以支持。本案争议焦点之二为原、被告约定的经营权转让费162000元是否应当返还。被告认为该经营权转让费包含店面、房屋装修及屋内家具设备，且设备及装饰装修的价值超过18万元，但其亦未能向本院提交相应证据予以证明，原告认为屋内装饰装修价值不高。本院认为，考虑到原、被告签订的店面转让协议书无效，且原告对涉案房屋没有实际经营的事实，被告应当返还原告支付的店面转让费及支出的相应店面装修费，但考虑到本案中被告在转让店面的同时包含了店面内部的装修及家具设备，根据公平原则，同时为了减少当事人的诉累，促进社会和谐，根据实际情况及双方过错程度，本院酌情认定被告杨伯海应返还原告董立平转让费120000元并支付自2016年7月28日起至判决确定履行之日止按银行同期同类贷款利率计算的利息。对于原告要求被告赔偿原告装修费损失计人民币88000元的主张，本院根据实际情况及双方过错程度，酌情确定由被告赔偿给原告20000元。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告董立平与被告杨伯海于2016年7月27日签订的店面转让协议无效；
二、被告杨伯海应于本判决生效之日起三十日内返还给原告董立平转让费人民币120000元并支付自2016年7月28日起至判决确定履行之日止按银行同期同类贷款利率计算的利息；
三、被告杨伯海应于本判决生效之日起三十日内赔偿给原告董立平房屋装修损失20000元；
四、驳回原告董立平的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的日期履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取5050元，由被告杨伯海负担2828元，由原告董立平负担2222元，其中由被告负担部分，应于本判决生效之日起七日内向本院交纳。财产保全费2020元，由被告杨伯海负担1131元，由原告董立平负担889元，由被告负担部分，于本判决生效之日起三十日内支付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审 判 长 赵钦宇
代理审判员 刘婷婷
人民陪审员 万春霞
二〇一七年二月七日
书 记 员 李 芳
本案引用的法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。