天津市南开区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津0104民初13450号
原告：翁建荣，男，1975年2月7日出生，汉族，无职业，住浙江省洞头县。
委托诉讼代理人：夏立志，天津聚伟律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王旭明，天津昭元律师事务所律师。
被告：毛卫国，男，1950年12月28日出生，汉族，天津铁路机务段退休职工，住天津市南开区。
委托诉讼代理人：赵建华，天津金宜舰律师事务所律师。
被告：张金爽，女，1950年7月12日出生，汉族，天津市南开区理疗医院退休职工，住天津市南开区。
委托诉讼代理人：赵建华，天津金宜舰律师事务所律师。
原告翁建荣与被告毛卫国、被告张金爽物权保护纠纷一案，本院于2017年11月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告翁建荣的委托诉讼代理人夏立志、王旭明，被告毛卫国、被告张金爽及二被告的委托诉讼代理人赵建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
翁建荣向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2013年5月1日至2017年12月31日的房屋使用费234659.04元；2.判令被告向原告支付2013-2014年度取暖费2089.20元及2014-2015年度热能损失费410.50元；3.判令全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告系天津市南开区北城街天康园3-2-2501号房屋的所有权人。二被告系夫妻关系。2012年4月9日，原告将涉诉房屋出租给案外人田维平，租赁期限届满后原告上门收取房租时发现二被告居住于该房屋内。原告要求二被告腾房，二被告表示涉诉房屋是其从案外人田维平换得而拒绝腾房。被告自2012年4月在涉诉房屋内居住至今未向原告支付过房屋使用费用，也未缴纳过取暖费。被告的行为侵害了原告的合法权益，故成讼。
毛卫国、张金爽辩称，不同意原告的诉请，请求依法驳回原告诉请。第一、原告诉状所述不是事实，也没有事实和法律依据。原告不是涉诉房屋的所有权人，该房屋系原告于2012年通过陈松权、田维平出售给二被告，二被告已经交付了150万余元房款，且自购得该房屋至今一直在此居住。期间，因田维平涉及刑事案件的诉讼审理、判决和相关民事诉讼案件，至今未解决该房屋所有权登记转移事项。上述事实，有相关证据证实原告已经将该房屋实际出售给被告，被告实际取得该房屋并占有使用至今，故原告不是该房屋所有权人。第二、原告未与田维平签署过房屋租赁协议。原告曾向公检法机关出示过原告与田维平的房屋租赁合同，但田维平予以否认，且公安机关在办案过程中委托司法鉴定机构作出了鉴定，即田维平的签字并非其本人所签，而且合同中原告签字是否为其本人所签，被告也不予认可，故该协议是无效协议，是原告向被告索要房屋时出具的无效合同，因此原告所述与田维平的租赁关系不是事实，不能成立。第三、被告在交付房款，取得房屋之后一直居住在该房屋内，所有相关费用均由被告支出，故原告所述相关取暖费用与被告无关。第四、原告要求被告支付房屋使用费，没有事实和法律依据。被告购得涉诉房屋，原告已将该房屋予以出售，没有收取使用费的双方约定和事实、法律依据。既然该房屋不是原告所有，原告没有理由收取被告使用费。另外，被告毛卫国患有癌症，被告张金爽患有心脏病等各种疾病，双方均为年迈老人，原告的无理要求直接严重影响了被告的正常生活及身体权益。综上，请求法庭依照本案事实和法律，驳回原告诉请，维护被告的合法权益，促进社会稳定。
本院经审理认定事实如下：2009年12月2日，原告与天津富力城房地产开发有限公司签订《天津市商品房买卖合同》，约定原告购买该公司开发建设的位于天津市南开区房屋，建筑面积为108.84平方米，总价款为2102925元。2013年7月29日，原告取得上述房屋的所有权证，权利人为原告翁建荣，该房屋建筑面积为108.78平方米。二被告系夫妻关系。2012年4月，被告张金爽从案外人田维平手中取得上述房屋的钥匙，后二被告入住该房屋内居住至今。2013年3月，案外人田维平因涉嫌诈骗被刑事拘留，同年4月12日被逮捕，2014年12月4日天津市第一中级人民法院作出（2014）一中刑初字第38号刑事判决书，认为田维平主观上具有非法占有他人财物的故意，客观上虚构了代理销售商品房的事实，骗取被害人的购房款数额特别巨大，侵害了他人的财产所有权，其行为已构成诈骗罪，故依法判处无期徒刑，剥脱政治权利终身，并处没收个人全部财产，并依法追缴田维平等人诈骗所得赃款，按比例发还给各被害人。在该判决书附表中列明本案被告张金爽系该案被害人，应追缴发还额为150万元。后田维平不服该判决并提出上诉，2015年2月10日天津市高级人民法院作出（2015）津高刑二终字第5号刑事裁定书，裁定：驳回上诉，维持原判。
另，天津市国土资源和房屋管理局发布的《天津市房屋租赁市场指导租金》中载明：2014年涉诉房屋所在版块的指导租金为每建筑平方米每月37元；2015年涉诉房屋所在版块的指导租金为每建筑平方米每月38元；2016年涉诉房屋所在版块的指导租金为每建筑平方米每月40元。
庭审中，二被告表示其系从案外人田维平手中购买的涉诉房屋，并因此向案外人田维平支付购房款150万元，并从案外人田维平处取得涉诉房屋钥匙，自此在涉诉房屋内居住至今。
本院认为，原告系涉诉房屋登记的所有权人，对涉诉房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利，被告虽表示其系基于购房从案外人田维平处取得涉诉房屋，但案外人田维平向被告出售房屋的行为已经人民法院认定为虚构事实以骗取购房款，其已经生效判决认定构成诈骗罪，且被告的购房款损失已经生效判决予以确认，并以追缴的田维平的赃款予以发还，故被告占有使用涉诉房屋无合法依据，其占有使用涉诉房屋的行为已侵害了原告作为房屋所有权人的合法权利，原告主张被告支付自2013年5月1日至2017年12月31日的房屋使用费，符合法律规定，本院予以支持。关于房屋使用费的标准，参照天津市同期同地段的房屋租赁市场指导租金计算，其中2017年的租金参照2016年的租金标准。
关于原告主张的2013-2014年度取暖费及2014-2015年度热能损失费的请求，现原告已支付涉诉房屋2013-2014年度的供暖费，而该期间涉诉房屋由被告实际占有使用，相应的供暖费亦应由被告支付，故原告要求被告给付该年度的供暖费，本院予以支持。原告主张被告给付2014年-2015年度交纳的热能损失费，缺乏依据，本院不予支持。
综上所述，参照天津市房屋租赁市场指导租金标准，被告应给付原告自2013年5月1日至2017年12月31日期间的房屋使用费为234529.68元（37元/月/平方米×108.78平方米×20月+38元/月/平方米×108.78平方米×12月+40元/月/平方米×108.78平方米×24月）。对于被告占有使用涉诉房屋期间由原告支付的供暖费，应由被告承担。对于原告上述诉讼请求，本院予以支持。原告其他诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、本判决生效后三十日内，被告毛卫国、被告张金爽向原告翁建荣支付自2013年5月1日至2017年12月31日期间的房屋使用费234529.68元；
二、本判决生效后三十日内，被告毛卫国、被告张金爽给付原告翁建荣已付的2013-2014年度的供暖费2089.20元；
三、驳回原告翁建荣的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5481元，减半收取计2740.50，由原告翁建荣负担40.50元，由被告毛卫国、被告张金爽负担2700元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
审判员 郝家琨
二〇一八年一月十六日
书记员 尹晴晴
附相关法条：
《中华人民共和国物权法》
第三十二条物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。
第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
宣判后当事人权利义务告知书
一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。
当事人提出上诉的，应在上诉期内，将天津市第一中级人民法院上诉费缴费凭证及上诉状副本一并交至本院诉讼服务中心。逾期不提交，经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。由此产生的后果，由上诉人承担。
二、申请再审权的行使。当事人对已经发生的法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。
当事人审请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。
三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。
四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的人民法院不予受理。