重庆市九龙坡区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）九法民初字第12639号
原告龙贵华，男，汉族，1972年5月25日生。
委托代理人赵邦君，四川鼎正律师事务所律师，特别授权代理。
被告重庆熙林房地产开发有限公司，住所地重庆市九龙坡区袁家岗80号17-B2号，组织机构代码75305838-9。
法定代表人伍林，职务董事长。
委托代理人段进军，重庆海证律师事务所律师，特别授权代理。
被告四川省合江县利宏房地产开发有限责任公司，住所地四川省泸州市合江县合江镇复兴路46号，组织机构代码70893635-7。
法定代表人徐春林，职务总经理。
原告龙贵华诉被告重庆熙林房地产开发有限公司（以下简称熙林公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员桂克适用简易程序于2014年1月23日公开开庭进行了审理。诉讼中，本院依法追加四川省合江县利宏房地产开发有限责任公司（以下简称利宏公司）为本案共同被告参加诉讼。原告龙贵华及其委托代理人赵邦君，被告重庆熙林房地产开发有限公司委托代理人段进军，被告四川省合江县利宏房地产开发有限责任公司法定代表人徐春林到庭参加了诉讼。原、被告双方申请庭外和解三个月，未能达成一致协议。本案现已审理终结。
原告龙贵华诉称，2011年1月19日，原告向被告熙林公司交付了12万元定金，用以购买被告开发的位于四川省合江县张家沟住宅小区××××××××××号的房屋，双方签订了《商品房预选协议书》。2012年3月4日，被告熙林公司明确告知原告本案房屋已卖与他人，属一房二卖，承诺双倍退还定金，并赔偿原告相关损失，后原告多次与被告就赔偿事宜进行协商无果。因此，原告遂起诉要求：一、被告熙林公司双倍返还原告定金24万元；二、被告熙林公司向原告支付资金占用损失，该资金占用损失以12万元为本金，自2011年1月19日计算至2013年11月19日，共计34个月，按照中国人民银行同期贷款利率计算；三、购房差额损失20万元（125平方米×1600元／平方米）；四、律师费5000元；五、被告利宏公司对上述支付义务承担连带责任；六、本案案件受理费由两被告承担。
被告熙林公司辩称，2011年1月19日，双方签订《商品房预选协议书》，约定由原告购买被告开发的位于四川省合江县张家沟住宅小区××××××××××号的房屋。后因政府规划变更，涉案房屋改为还建房，对拆迁户进行安置，因此无法出售给原告，但这是因为政府行为造成的，被告熙林公司不存在违约行为；并且双方签订的只是预约合同，而非正式的商品房买卖合同，根据法律规定，签订预约购房合同后，因不可归责于双方当事人以外的其他原因导致无法签订正式购房合同的，开发商只承担退回定金的责任。
被告利宏公司辩称，利宏公司并未参与原告和被告熙林公司之间的购房协议，不清楚双方之间的买卖关系，也未收取原告支付的任何购房款和定金，利宏公司在本案中不应承担连带责任，请求驳回原告要求利宏公司承担连带责任的诉讼请求。
经审理查明，2011年1月19日，原告与被告熙林公司、被告利宏公司签订《张家沟住宅小区商品房预选协议书》，约定由原告购买两被告联合开发的位于四川省合江县张家沟住宅小区××××××××××号房屋，房屋建筑面积为125平方米，单价为3200元／平方米，合同总价为400000元。签订合同时由原告支付120000元作为购房定金，两被告应当在2012年12月31日之前将房屋交付给原告，合同落款处加盖有两被告联合开发项目专用章。当日，原告向被告熙林公司的账户打款支付120000元购房定金，被告熙林公司出具收据一份，载明“龙贵华交来张家沟住宅小区××××××××××号房预选定金”。
另查明，被告熙林公司与被告利宏公司于2010年1月25日签订《合江县张家沟住宅小区联合开发合同》，约定由两被告联合对四川省合江县合江镇张家沟住宅小区进行开发，被告利宏公司全权委托被告熙林公司对张家沟住宅小区的4、5号楼进行销售。
审理中，被告熙林公司举示了产权调换协议书、申请书、合建发（2007）政规字27号文件、合建发（2007）政规字24号文件、规划审批公示、会议纪要、施工图设计文件审查报告等证据，拟证明在2007年时张家沟小区原规划修建1#、2#、3#、4#、5#号楼。2007年9月26日，被告利宏公司与被拆迁人李亚君签订产权调换协议书，将李亚君安置在张家沟小区3#楼。2011年3月31日，合江县住房和城乡规划建设局对原有规划进行了调整，取消了原规划中的3#楼不修建，对4#、5#楼予以增高，4#楼实际为4#楼A栋，5#楼实际为4#楼B栋。在规划调整后，被告利宏公司重新将李亚君安置在了张家沟小区××××××××××号房屋，即本案争议房屋，但双方并未重新签订安置协议，而是在原协议中对原安置房的房号进行涂改后直接更改为涉案房屋的房号。因此，被告熙林公司主张不能依照合同约定将本案房屋交付给原告系政府规划变更所致，不是被告的主观原因，被告熙林公司不应承担违约责任。原告对产权调换协议书的真实性不予认可，因其系复印件，即使是真实的，也无法确定更改的内容是何时涂改的。原告对被告熙林公司举示的上述证据中的其他证据真实性无异议，但认为与本案无关。被告利宏公司对上述证据真实性无异议，并陈述其与李亚君第一次签订拆迁安置协议的时间为2007年9月26日，当时确定的安置房屋不是本案房屋，后因政府规划调整，3#楼并未修建，在2012年时与李亚君重新达成协议，将安置房屋变更为本案房屋。
原告举示合江县江语长滩小区购房预算表一份，拟证明目前与涉案房屋同户型同地段的房屋价格为4800元／平方米。因此，原告的购房差价损失为125平方米×（4800元／平方米-3200元／平方米）=200000元。两被告对该预算表的真实性不予认可，并主张江语长滩小区与张家沟小区虽都在合江县，但小区位置和品质有较大差异，两者不具有可比性。
庭审中，原告自认已收到被告熙林公司支付的4万元。二被告一致确认已不可能继续履行与原告之间的合同，因本案房屋已经被安置给了李亚君。
诉讼中，为查清案件事实，本院于2014年1月2日前往四川省合江县合江镇张家沟住宅小区及江语长滩小区周边进行了走访调查，经过走访发现涉案房屋所在的张家沟住宅小区位于老城区，小区环境较为一般，几乎没有任何绿化景观等配套设施。而江语长滩小区紧邻江边，视野开阔，环境怡人，房屋造型美观，两个小区在位置和品质上存在明显区别。另外，通过走访张家沟小区附件的房屋中介机构，确认了目前张家沟小区与涉案房屋同面积同户型的房屋价格约为3500元／平方米。原告同意以本院通过走访调查核实的房屋价格作为其主张房屋差价损失的计算依据。
上述事实，有双方当事人陈述、产权调换协议书、申请书、合建发（2007）政规字27号文件、合建发（2007）政规字24号文件、规划审批公示、会议纪要、施工图设计文件审查报告、购房预算表、合江县张家沟住宅小区联合开发合同等证据在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。
本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。当事人可以在合同中约定一方向另一方支付给付定金作为履行合同的担保。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，2011年1月19日，原告与被告熙林公司、被告利宏公司签订《张家沟住宅小区商品房预选协议书》，约定由原告购买两被告联合开发的位于四川省合江县张家沟住宅小区××××××××××号房屋，合同总价为400000元。案外人李亚君与被告利宏公司于2007年9月26日签订产权调换协议书，但该产权调换协议书第一页中显示还建安置房房号信息的内容均被涂抹掉，无法辨认其原本填写的内容。在第一页页尾空白处有两行手写字迹，内容为“因方案调整，乙方（李亚君）同意将安置房调整安置在张家沟住宅小区×××××××××××号户型，建筑面积125平方米，今后按产权面积结算”。因此，从该份协议书上无法判断李亚君初次达成安置协议时的安置房的房号，也不能确定之后对该协议进行更改的具体时间。且规划变更虽属于政府行为，但被告利宏公司与李亚君签订产权调换协议书的行为是平等主体之间的民事法律行为，其将本案房屋安置给李亚君后导致不能履行与原告之间签订的购房合同的后果是可以被预见和避免的，因此不属于不可抗力的范畴。庭审中，两被告确认本案房屋目前已被安置给了李亚君，故无法按照合同约定交付给原告，两被告的行为已构成违约，应当承担违约责任。被告熙林公司与被告利宏公司系联合开发涉案小区，在与原告签订的购房合同的落款处加盖有两被告联合开发项目专用章，两被告均为合同相对方，均负有履行合同约定向原告交房的义务，故两被告应共同向原告承担违约责任。原告要求两被告承担连带支付责任的诉讼请求既无双方约定亦无法律规定，本院不予支持。
当事人约定的定金数额不得超过主合同标的额的20%，对超过部分，人民法院不予支持。本案中，合同总价为40万元，双方约定12万元的定金数额已经超过合同总价的20%，故对超出部分，本院不予支持。因此，在原告支付的12万元定金中，只有其中的8万元能够适用定金罚则，对于剩余的4万元，两被告应当返还给原告。故两被告应共同向原告双倍返还购房定金16万元及剩余的4万元预付款共计20万元。原告在支付12万元定金后因被告违约而遭受的损失已通过主张定金罚则得到了补偿，故对于原告主张该12万元定金利息损失的诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张的5000元律师费，双方并未在合同中进行约定，亦无法律上的依据，本院不予支持。双方签订的《张家沟住宅小区商品房预选协议书》虽然名预约合同，但该协议已经对房屋的价格、面积、付款方式、交房时间等事项进行了详细的约定，符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的购房合同的主要内容，且原告已向两被告支付了部分购房款，因此，双方签订的《张家沟住宅小区商品房预选协议书》应视为正式的购房合同，而不是预约合同。对被告熙林公司主张双方签订的是预约合同而非正式购房合同的抗辩，本院不予采信。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给合同相对方造成损失的，应当赔偿损失，损失赔偿的金额应相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。本案中，双方于2011年签订购房合同，若合同得到履行，原告可以得到本案房屋因升值而带来的利益。但由于两被告违约，未能向原告交付本案房屋，造成了原告可得利益的损失，应由两被告向原告进行赔偿。根据本院于2014年1月2日前往四川省合江县合江镇张家沟住宅小区及江语长滩小区周边进行的走访调查，目前张家沟小区与涉案房屋同面积同户型的房屋价格约为3500元／平方米。原告同意以此作为其主张房屋差价损失的计算依据，两被告未向本院提交能够证明房屋差价的其他证据。故两被告应向原告支付的房屋差价损失赔偿为125平方米×（3500元／平方米-3200元／平方米）=37500元。综上，两被告应向原告双倍返还购房定金16万元及剩余的4万元预付款，共计20万元，减去被告熙林公司已经支付给原告的4万元，两被告应向原告双倍返还购房定金16万元，并另行向原告支付房屋差价损失赔偿37500元。
据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第九十一条之规定，判决如下：
一、被告重庆熙林房地产开发有限公司、被告四川省合江县利宏房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内向原告龙贵华双倍返还购房定金16万元；
二、被告重庆熙林房地产开发有限公司、被告四川省合江县利宏房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内向原告龙贵华支付房屋差价损失37500元；
三、驳回原告龙贵华的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费400元，由原告负担100元，被告重庆熙林房地产开发有限公司负担150元，被告四川省合江县利宏房地产开发有限责任公司负担150元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
代理审判员 桂克
二〇一四年四月十一日
书 记 员 王礼