湖南省岳阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）岳中民一终字第751号
上诉人（原审被告）ＸＸ军。
委托代理人殷昭。
被上诉人（原审原告）机关事务中心岳阳市人民政府机关事务管理中心，住所地岳阳市人民政府机关院内。
法定代表人唐爱国，该中心主任。
委托代理人安丽娣，湖南昌言律师事务所律师。
委托代理人李中波，湖南昌言律师事务所律师。
岳阳市人民政府机关事务管理中心（以下简称机关事务中心）诉ＸＸ军租赁合同纠纷一案，湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院于2015年7月17日作出了（2015）楼民一初字第14号民事判决。ＸＸ军不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2015年12月4日公开开庭审理了本案。上诉人ＸＸ军的委托代理人王波，被上诉人机关事务中心的委托代理人李中波到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。
机关事务中心诉称，2011年8月1日，其与ＸＸ军签订了《房屋租赁合同》，合同约定机关事务中心将市政府机关临街第一号楼365、373号门面租赁给ＸＸ军，租金为3000元／月。2011年3月至今，ＸＸ军却拖欠四十多个月的租金未支付。2014年12月12日，机关事务中心向ＸＸ军送达了《关于解除租赁关系的通知》，告知ＸＸ军双方租赁关系解除自通知送达之日起解除，并要求ＸＸ军2014年12月20日前交还承租房屋，但ＸＸ军至今仍未退还房屋。为维护其合法权益，特起诉至人民法院，请求判令：一、双方的房屋租赁关系已经解除；二、ＸＸ军立即腾退承租场地，将租赁场地返还机关事务中心；三、ＸＸ军支付所拖欠的租金、水电费，截止2014年11月30日，共计人民币134178元。
原审法院经审理查明，2008年1月1日，机关事务中心与ＸＸ军签订了《房屋租赁合同》，合同约定，机关事务中心将坐落于金鹗路市政府机关后勤中心临街第2-5号门面（即现在的市政府机关事务中心临街第1号楼365、373号门面）出租给ＸＸ军使用，租金为3000元／月，租赁期间为2008年1月1日至2009年1月1日。租金、水电费按月计算，由ＸＸ军在每月25日前交付给机关事务中心。合同还对其他租赁事宜做出了约定。合同到期后，ＸＸ军仍经营该门面，并履行上述约定。2010年1月1日，双方再次签订房屋租赁合同，除租期变为2010年1月1日至2010年12月31日外，租赁标的房屋、租金等均与上述条款相同。上述合同到期后，ＸＸ军仍在承租房屋经营，机关事务中心未提出异议。2011年8月1日，双方再次就上述门面达成租赁协议，协议约定的租赁期间为2011年8月1日至2012年7月31日，租赁标的房屋、租金等同样与上述条款相同。该合同到期后，机关事务中心与ＸＸ军未再签订新的租赁合同，ＸＸ军仍在上述门面内进行经营，机关事务中心也未通知ＸＸ军解除租赁合同。2011年10月14日，因包括ＸＸ军承租门面在内的临街门面被纳入旧城改造项目，机关服务中心向包括ＸＸ军在内的所有承租人下达了《拆迁通知》。通知显示：拆迁时间为2011年10月15日至2012年1月15日共三个月时间。拆迁补偿为市场评估补偿。在通知下发后，承租人不得再将门面转租或转让，也不得再搞装修。同时要求各承租人积极配合拆迁工作。该通知送达后，ＸＸ军因补偿存在纠纷，并未按照通知的要求及时搬出租赁的门面，而是继续经营。2014年1月1日，机关事务中心与岳阳市岳阳楼区益民大药房（以下简称益民大药房）达成了《房屋租赁合同》，将上述门面租赁给该药房（但门面号已经变更为第1号楼1-4号门面），期限为2014年1月1日至2014年12月31日。租金为3000元／月。益民大药房的性质为普通合伙企业，合伙人为殷昭和ＸＸ军，其中殷昭为执行事务合伙人，ＸＸ军与殷昭系夫妻关系。
另查明，ＸＸ军自2011年3月开始至今未再向机关事务中心缴纳房租、水电费等费用，至2013年12月已有34个月。2014年11月12日，机关事务中心向益民大药房发出通知，要求其缴纳拖欠的租金等费用。2014年11月17日，益民大药房就租金事宜向机关事务中心进行了说明并表明了其在处理租金事宜上的态度，但仍未缴纳租金。2014年12月12日，机关事务中心向ＸＸ军送达了《关于解除租赁关系的通知》，通知载明：“1、双方租赁关系自通知送达之日起解除；2、请于2014年12月20日前将租赁房屋内的所有物品搬离，并将房屋钥匙等物品交还我中心，逾期搬离的物品，视为废弃物；3、截至2014年11月，请于2014年12月20日前到我中心结清您拖欠的租金、水电费共计134178元；四、2014年12月20日后如仍未交还租赁房屋，我中心保留采取相关措施收回租赁房屋的权利。”该通知送达后，ＸＸ军仍未该房屋返还给机关事务中心，故机关事务中心于2014年12月25日提起诉讼。
原审法院认为：机关事务中心与ＸＸ军就房屋租赁事宜达成一致意见并签订了《房屋租赁合同》，该合同系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同的约定履行各自的义务。尽管双方签订了几份租赁合同，且不同租赁合同之间有时间间隔，但双方的租赁关系一直持续，未出现中断。双方在最后一份租赁合同中约定的租赁期为2011年8月1日至2012年7月31日，该合同到期后之后未签订新的合同，但ＸＸ军继续使用该房屋，机关事务中心也未提出解除，故双方形成了不定期租赁关系，该不定期租赁关系存续至2013年12月31日。2014年1月1日，机关事务中心与益民大药房签订了《房屋租赁合同》，因益民大药房为普通合伙企业，具有诉讼主体资格，合同的相对人已变更为益民大药房。故此，机关事务中心与ＸＸ军之间的租赁合同已经在2013年12月31日履行完毕，机关事务中心再要求与ＸＸ军解除租赁关系已无必要。机关事务中心如需要求返还出租房屋，应当另案向益民大药房主张权利。机关事务中心与ＸＸ军租赁关系存续期间，ＸＸ军共拖欠了机关事务中心的租金102000元（3000元／月＊34个月），该拖欠行为一直持续，未出现中断，拖欠的最后时间为2013年12月31日，机关事务中心起诉的时间为2014年12月25日，未超过一年的诉讼时效，故对ＸＸ军主张的机关事务中心的部分诉讼请求已经超过诉讼时效的辩称，不予采纳，对机关事务中心请求ＸＸ军支付截至2013年12月的租金的诉讼请求，予以支持。对2014年1月之后的租金，因诉讼主体不符合法律规定，不予支持，机关事务中心可另案主张权利。对机关事务中心请求ＸＸ军支付水电费的诉请，因机关事务中心未提供有效证据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十六条的规定，判决如下：一、ＸＸ军向机关事务中心支付租金102000元。限在判决生效之日起二十日内履行完毕。延期履行义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回机关事务中心的其他诉讼请求。案件受理费2983元，由机关事务中心负担643元，ＸＸ军负担2340元。
上诉人ＸＸ军上诉称，1、机关事务中心明确表示拆迁在即，承租的门面不用再交纳租金，故机关事务中心起诉上诉人拖欠房租水电费根本不成立；2、2012年12月25日前的租金66000元已经超过法定诉讼时效，应不予以支持；3、几年来，机关事务中心反复谈拆迁，致使上诉人不敢投资改造经营，生意每况愈下，难以为继，造成巨大损失。特别是2013年底，拆迁重新提上议事日程后，上诉人反复咨询拆迁各方负责人，在得到明确答复并友善提醒上诉人寻租门面后，上诉人为支持拆迁工作，于2014年1月在周边以近20万元受让两个门面以作药店经营备用。现该门面关闭至今，每月租金3720元，至2015年8月已损失租金119040元。故机关事务中心应赔偿多次通知拆迁而导致的各项损失共计50.9万元。综上，请求撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求，并由被上诉人承担一二审诉讼费。
被上诉人机关事务中心答辩称，1、最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”。一审已认定2014年1月1日后合同相对人已变更为益民大药房，上诉人与答辩人的合同在2013年12月31日已履行完毕，答辩人在2014年12月25日起诉主张租金，没有超过诉讼时效；2、租赁与拆迁补偿，是两种不同的法律关系，答辩人只是租赁关系的主体，不是拆迁补偿的主体。上诉人向答辩人主张拆迁损失没有任何事实和法律依据。且一审已认定2014年的租赁主体已变更为益民大药房，不再是上诉人，上诉人主张2014年后的拆迁损失，更无事实与法律依据。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审期间，上诉人ＸＸ军提供了如下两组证据：
1、岳阳市岳阳楼区益民大药房2015年12月的完税证明、2011年10月的完税证明及2014年5月的缴款书；
2、承租房屋的现场照片若干张；
上述两组证据拟证明因机关事务中心下达了拆迁通知，不允许装修导致门面形象下降，原有客户流失，营业额减少。
被上诉人机关事务中心质证称，对证据的真实性没有异议，但关联性有异议，认为营业额下降的原因有多种，不能证明仅仅是不允许装修造成，且2014年后的承租方也不是上诉人个人。
本院认证认为，证据虽真实，但不能证明是不允许装修导致营业额下降的唯一原因，故对该组证据的证明目的不予以采纳。
本院二审查明的事实与一审一致。
本院认为，本案二审争议的焦点主要有二个：一是2012年12月25日前的租金66000元是否已经超过法定诉讼时效；二是ＸＸ军要求机关事务中心赔偿多次通知拆迁而导致的各项损失共计50.9万元是否应予以支持。
关于第一个焦点，诉讼时效是指民事权利受到侵害的权利人在法定的时效期间内不行使权利，当时效期间届满时，人民法院对权利人的权利不再进行保护的制度。本案双方当事人对一审认定的“2012年7月31日合同到期之后未签订新的合同，但ＸＸ军继续使用租赁房屋，机关事务中心也未提出解除，故双方形成了不定期租赁关系，该不定期租赁关系存续至2013年12月31日”的事实均未提起上诉，因此截至2013年12月31日之前，双方在此之前签订的最后一份合同继续有效，虽然原合同约定了按月支付租金，各期租金的支付具备一定的独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性。如果诉讼时效从每一期租金债务履行期限届满之日分别计算，将会割裂同一租赁合同的整体性，还将导致债权人频繁地主张权利，动摇双方之间的互信。因此，为充分保护债权人，维护双方之间的互信，存在长期房屋租赁合同关系的双方当事人因租金支付发生纠纷的，诉讼时效应从最后一期租金履行期限届满之日起开始计算。ＸＸ军与机关事务中心的合同在2013年12月31日才履行完毕，答辩人在2014年12月25日起诉主张2013年12月31日之前的租金，没有超过诉讼时效；
关于第二个焦点，租赁与拆迁补偿，是两种不同的法律关系，机关事务中心只是租赁关系的主体，不是拆迁补偿的主体。租赁房屋纳入旧城改造后的征收标准，不由机关事务中心决定，因此在旧城改造项目正式启动及征收标准公布之前，无法确定补偿的具体金额。且即使ＸＸ军认为“其为支持拆迁工作，受让两个门面以作药店经营备用。现该门面关闭至2015年8月已损失租金119040元，机关事务中心应赔偿多次通知拆迁而导致的各项损失共计50.9万元”的事实成立，其也应另案主张权利，本院二审不作审理。
至于ＸＸ军上诉称，机关事务中心明确表示拆迁在即，承租的门面不用再交纳租金，其拖欠房租水电费根本不成立的意见，因ＸＸ军无证据证明机关事务中心明确表示放弃租金，故本院对该意见不予以采纳。
综上，上诉人ＸＸ军的上诉理由均不能成立，本院不予以采纳。考虑到2011年10月14日机关事务中心向包括ＸＸ军在内的所有承租人下达了《拆迁通知》后要求承租人不得再将门面转租或转让，也不得再搞装修。因门面不能翻新装修，致使购物环境变差，顾客流失，该行为客观上会对ＸＸ军的经营带来了不利影响，造成损失。因此本院酌情对ＸＸ军应交纳的租金减免5000元。本案一审认定事实清楚，适用法律正确，但处理欠妥。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第二百二十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2015）楼民一初字第14号民事判决的第二项；
二、变更湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2015）楼民一初字第14号民事判决的第一项为：ＸＸ军判决生效后20日内向岳阳市人民政府机关事务管理中心支付租金97000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
一审案件受理费2983元，二审案件受理费2340元，合计5323元，由ＸＸ军承担4000元，由岳阳市人民政府机关事务管理中心承担1323元。
本判决为终审判决。
审判长 蒋立春
审判员 万大洋
审判员 付 妮
二〇一五年十二月二十八日
书记员 毛宇宁