云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）昆民一终字第458号
上诉人（原审原告）张艳，女，1973年11月13日出生，汉族。
特别授权诉讼代理人李姣，云南华序律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）ＸＸ昆，男，1972年1月25日出生，汉族。
特别授权诉讼代理人梁正国，金虹法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）诸文智，男，1969年7月19日出生，汉族。
特别授权诉讼代理人毛希，北京大成（昆明）律师事务所律师。
原审第三人张祥，男，1976年3月19日出生，汉族。
上诉人张艳因与被上诉人ＸＸ昆、诸文智以及原审第三人张祥确认合同无效纠纷一案，不服昆明市盘龙区人民法院（2013）盘法民二初字第88号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年9月26日受理后，依法组成合议庭于2014年1月3日公开开庭审理了本案，上诉人张艳及其诉讼代理人李姣，上诉人诸文智的诉讼代理人毛希以及ＸＸ昆的诉讼代理人梁正国到庭参加了诉讼，原审第三人张祥经合法传唤，无正当理由拒不到庭参与诉讼，本院依法对其缺席审理，经报请本院院长批准延长审理期限三个月。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明以下法律事实：原告张艳于2003年11月11日取得位于昆明市盘龙区北晨小区桂花苑24栋1单元102号房屋的所有权证，于2004年3月29日与第三人张祥结婚，双方于2011年10月27日离婚。2010年1月10日，第三人张祥与交通银行股份有限公司云南省分（支）行（以下简称：交通银行）签订《个人借款合同》，约定张祥向银行申请贷款35万元，期限一年。2010年1月21日，原告张艳与交通银行签订《抵押合同》，约定张艳以其有处分权的位于昆明市盘龙区北晨小区桂花苑24栋1单元102号房屋为张祥的35万元贷款设定抵押，第三人张祥、原告张艳与交通银行将《个人借款合同》、《抵押合同》进行了公证，云南省昆明市明信公证处于2010年1月26日出具了（2010）云昆明信证经字第509号公证书。之后，交通银行向第三人张祥发放了35万元贷款。2011年1月27日，原告张艳、第三人张祥与被告ＸＸ昆签订《委托合同》，约定：由被告ＸＸ昆代为办理向银行结清贷款手续，领取《他项权利证》；代为办理解除抵押登记手续，领取《房屋所有权证》；代为出售原告张艳所有的位于昆明市盘龙区北晨小区桂花苑24栋1单元102号房屋；代为收取售房款项等事项。并将该委托合同进行了公证，云南省昆明市明信公证处于2011年1月28日出具了（2011）云昆明信证民字第257号公证书。2011年1月28日，第三人张祥与被告ＸＸ昆签订《借款协议》，约定第三人张祥向被告ＸＸ昆借款35万元，此款于签订合同当日支付，借款期限为一个月，借款用途为从银行取出本案诉争房屋产权证，第三人张祥以本案诉争房屋作抵押物，双方约定：如2011年2月27日不能归还借款，被告ＸＸ昆有权处置诉争房屋。同日，第三人张祥向被告ＸＸ昆出具了收到35万元借款的收条。第三人张祥于2011年1月30日归还交通银行本息共计人民币371350.28元，同时从银行取出本案诉争房屋产权证。2011年3月4日，第三人张祥与深圳发展银行股份有限公司昆明分行（以下简称：深发银行）签订《个人循环授信额度合同》，约定深发银行自2011年3月起至2026年3月止为第三人张祥提供最高金额为人民币500000元的贷款。同日，原告张艳与深发银行签订《最高额抵押担保合同》，约定原告张艳以其有处分权的位于昆明市盘龙区北晨小区桂花苑24栋1单元102号房屋为第三人张祥的50万元贷款设定抵押，第三人张祥、原告张艳与深发银行将《个人循环授信额度合同》、《最高额抵押担保合同》进行了公证，云南省昆明市国信公证处于2011年3月8日出具了（2011）云昆国信证字第6217号公证书。2012年5月9日，被告ＸＸ昆以受托人身份与被告诸文智签订了《房屋买卖合同》，约定：被告诸文智购买原告张艳所有的位于昆明市盘龙区北晨小区桂花苑24栋1单元102号房屋，成交价50万元，于拿到收件回执单当天一次付清，双方还约定了房屋交付时间、违约责任等相关事宜，并将该合同进行了公证，云南省昆明市东骏公证处于2012年5月9日出具了（2012）云昆东骏证字第3496号公证书。同日，第三人张祥归还深发银行50万元贷款，同时从银行取出本案诉争房屋产权证。之后，被告诸文智向房产管理部门申请办理房屋过户手续，其提交的原告张艳、第三人张祥与被告ＸＸ昆于2011年1月27日签订的《委托合同》中“由张祥向交通银行借款”变更为“由张祥向银行借款”，在变更处加盖有云南省昆明市明信公证处的校对章。2012年5月10日，被告诸文智取得了本案诉争房屋所有权证。原告认为，两名被告的行为侵犯了其财产权益，特诉至法院，遂请求：1、确认被告ＸＸ昆与诸文智于2012年5月9日签订的买卖位于昆明市盘龙区北晨小区桂花苑24栋1单元102号房屋的《房屋买卖合同》无效；2、本案诉讼费、保全费、律师代费理由两被告承担。
根据上述确认事实，一审法院认为：合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国合同法》第三百九十六条规定：“委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。”第三百九十九条规定：“受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。”本案中，原告张艳、第三人张祥与被告ＸＸ昆于2011年1月27日签订《委托合同》，约定由被告ＸＸ昆代为办理向银行结清贷款手续，办理解除抵押登记手续，领取《房屋所有权证》，出售原告张艳所有的位于昆明市盘龙区北晨小区桂花苑24栋1单元102号房屋并代为收取售房款项等事项，并将该委托合同进行了公证，云南省昆明市明信公证处于2011年1月28日出具了（2011）云昆明信证民字第257号公证书。该委托合同中第五条约定了原告张艳、第三人张祥作为委托人对于受托人被告ＸＸ昆执行和处理委托事项过程中签署的合同予以承认并承担由此产生的一切法律责任，因此被告ＸＸ昆将本案诉争房屋出售给被告诸文智并收取了购房款是经过委托合同所确认的，在原告张艳、第三人张祥没有与被告ＸＸ昆解除委托合同的情况下，被告ＸＸ昆作为受托人与被告诸文智于2012年5月9日签订的《房屋买卖合同》是合法有效的，双方当事人均应按照合同履行自己的义务。至于原告张艳关于被告ＸＸ昆使用经过篡改的委托合同公证书的主张，因被告ＸＸ昆保留的委托合同和房产管理部门留存的委托合同中，有修改的地方加盖了公证机关的校对印章，同时结合原、被告提交的所有书面证据，证实原告张艳、第三人张祥与被告ＸＸ昆签订委托合同是为实现借款人张祥，担保人张艳向深发银行清偿抵押贷款50万元的目的，50万元贷款系第三人张祥向深圳发展银行所贷，而非交通银行，故原告提交的所有证据不足以证明存在被告ＸＸ昆使用经过篡改的委托合同公证书这一事实，原告对其诉请未能提交充分证据予以证明，应承担举证不能的责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第三百九十六条、第三百九十九条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告张艳的诉讼请求。案件受理费人民币8800元、公告费人民币260元，由原告张艳承担。
一审判决宣判后，张艳不服，向本院提起上诉，称：一、一审判决书文字多处错误。二、一审判决认定事实不清，适用法律错误。委托合同公证书是认定ＸＸ昆是否对争议房屋有处分权的关键，一审法院在没有查清事实的情况下，就采信了经过篡改的公证书。1、公证书加盖校对章的情况没有查到任何登记和记载，无法确定该份加盖校对章的公证文书是否是通过正当途径进行的文字性修改，其修改违背了上诉人的真实意思表示。2、委托合同公证书的篡改系对委托事项的更改，实际上，上诉人与张祥结清交通银行的贷款并领回产权证，ＸＸ昆也未将房屋出卖，此时委托已经结束。三、诸文智在明知ＸＸ昆没有代理权的情况下仍然与其签订《房屋买卖合同》，且50万元明显低于市场价格，其行为不符合《合同法》中关于善意取得的规定。综上，遂请求二审法院判令：一、撤销一审判决，改判支持上诉人的全部诉讼请求。二、一、二审案件受理费、公告费、律师代理费由被上诉人承担。
被上诉人ＸＸ昆答辩称：修改公证书时张祥与张艳均在场，我方是有权代理。上诉人的上诉理由均不成立，综上，请求法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人诸文智答辩称：一、一审认定事实基本清楚，适用法律准确。二、上诉人的上诉不能成立。理由：1、本案中，通过一审审理，可以确定并不具有合同无效的情形。2、我方通过上诉人的代理人进行交易时，上诉人代理人持有公证机关核发的委托手续，办理了房屋产权证明等，在交易过程中，经过房屋交易部门进行确认，交易过程是合法有效。三、关于上诉人与被上诉人ＸＸ昆之间的事宜，我方并未参与，我方尊重一审判决的认定，上诉人所诉称的我方与被上诉人ＸＸ昆存在恶意串通的问题，没有事实依据。综上，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，本院于2014年2月20日依职权向云南省昆明市明信公证处调查了解，云南省昆明市明信公证处对（2011）云昆明信证民字第2579号《公证书》所做修改并加盖校对章的行为是否有相应的用章记录。云南省昆明市明信公证处向本院出具《证明》，载明：“我处于二○一一年一月二十八日出具的（2011）云昆明信证民字第2579号《公证书》，后于二○一一年十二月三十日对该公证书中的委托合同已作修改并加盖‘云南省昆明市明信公证处校对章’，取代了原未作修改的公证书，经加盖校对章的公证书系有公证效力的文书”。该证明并附有《关于维持（2011）云昆明信证民字第2579号公证书的决定》以及校对章用章登记表，该登记表记载：证书编号为（2011）昆明信证民字2579号，承办人为张瑜明，日期为十二月三十日，校对章使用原因为合同上委托人后多打二字。上诉人张艳针对本院调取的上述证据质证认为：真实性、合法性、关联性均不予认可。被上诉人ＸＸ昆、诸文智质证认为：对真实性、合法性、关联性予以认可。本院认为，上述证据系本院依职权向云南省昆明市明信公证处调查取得，对其真实性、合法性、关联性予以确认。另，本院当日向平安银行（原深圳发展银行）调取张祥账户的个人明细、诸文智向上述账户汇入购房款的汇款凭证以及ＸＸ昆为向平安银行取得涉案房产证所出具的收条（所依据的即为经过加盖校对章的公证书），上诉人张艳、被上诉人ＸＸ昆、诸文智对上述证据的真实性、合法性、关联性均予以认可。本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认。
根据本院新调取的证据以及二审审理情况，本院补充确认以下法律事实：一、2011年12月30日，云南省昆明市明信公证处对（2011）云昆明信证民字第2579号《公证书》进行修改，删去“交通”二字，进行了校对章用章登记，记载：证书编号为（2011）昆明信证民字2579号，承办人为张瑜明，日期为十二月三十日，校对章使用原因为合同上委托人后多打二字。二、ＸＸ昆依据修改后的公证书到平安银行处取出了涉案产权证，由诸文智向张祥账户先后汇入490700元、9000元，共计499700元。三、张艳与深圳发展银行股份有限公司于2011年3月4日所签的《最高额抵押担保合同》认定的抵押物价值是72万元。诸文智在二审中明确陈述其在签订涉案房屋买卖合同时知晓涉案房屋的市场价格是70余万元。二审查明的其他事实与一审一致，本院予以确认。
本院认为：首先，ＸＸ昆于2011年12月30日到云南省昆明市明信公证处对委托合同进行修改时，校对章用章登记表并未当事人的签字确认，即虽然公证处出具《证明》认为经过修改的《公证书》系有效的公证书，但从修改委托合同的程序看，并无委托人张艳、张祥的确认，故本院认为，对修改之后的委托内容不予确认。因未修改公证书的委托内容是张艳、张祥委托ＸＸ昆代为办理张祥向交通银行贷款所延伸的委托事项，而交通银行贷款事宜已办理完毕，ＸＸ昆无权再依据修改后的委托书办理委托事宜，故ＸＸ昆于2012年5月9日代理张艳与诸文智签订的《房屋买卖合同》的代理行为，系无权代理。其次，诸文智在二审中明确陈述，其在签订《房屋买卖合同》时知晓涉案房屋的市场价格是70余万元，且涉案房屋在2011年3月4日进行抵押贷款所认定的抵押价值是72万元，但诸文智却以50万元的价格购得所涉房屋，该价格明显低于市场价值。综上，ＸＸ昆无代理权无权处分涉案房屋，而诸文智以明显不合理低价购买涉案房屋，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款关于“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”之规定，诸文智购买涉案房屋的行为并不具有善意，现张艳对ＸＸ昆出售房屋的行为不予追认，故根据《中华人民共和国合同法》第四十八条关于“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”的规定，本院确认ＸＸ昆与诸文智于2012年5月9日所签的《房屋买卖合同》系无效合同。另外，经审查，张艳并未在诉讼中进行保全，未产生费用，且由对方承担无法律依据。而公告费、律师代理费系张艳参与诉讼的必要支出，应由张艳自行承担。
综上，上诉人张艳的上诉请求成立，本院予以支持。一审法院认定事实基本清楚，适用法律不当，本院予以改判。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第四十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百一十八条之规定，判决如下：
一、撤销昆明市盘龙区（2013）盘法民二初字第88号民事判决；
二、确认ＸＸ昆与诸文智于2012年5月9日签订的《房屋买卖合同》无效；
三、驳回张艳的其他诉讼请求。
一、二审案件受理费17600元，由被上诉人ＸＸ昆、诸文智承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 田 庄
审 判 员 郑会利
代理审判员 蔡 芸
二〇一四年四月二十五日
书 记 员 吴 帅