广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第1587号
上诉人（原审原告）方侠，女，1966年10月8日出生，汉族。
委托代理人林伟列，广东岭南律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）高学新，男，1980年11月2日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）李新华，男，1955年1月12日出生，回族。
被上诉人（原审被告）郭家有，男，1964年12月18日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）陈良保，男，1972年12月12日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）吕翠兰，女，1973年4月26日出生，汉族。
上述被上诉人的共同委托代理人周丽华，广东耀辉律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）丁佩发，男，1965年10月8日出生，汉族。
上诉人方侠因执行异议之诉纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2013）穗云法民四初字第24号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
方侠原审诉称，我与丁佩发是男女同居关系，双方在2011年3月解除了同居关系。双方在同居期间，我出资购买了广州市白云区丽城路37号603房，房产登记在丁佩发名下。上述房产购买后，我与丁佩发一直居住在该房内。2011年3月，因丁佩发多次在外有第三者，我决意解除双方的同居关系。丁佩发同时确认并承诺广州市白云区丽城路37号603房为我出资购买，同意该房产全部归我所有。此后，丁佩发以上述房产证丢失为由，一直拖延办理上述房产过户手续。2012年3月，因丁佩发与高学新、李新华、郭家有、陈良保、吕翠兰的债务纠纷，高学新、李新华、郭家有、陈良保、吕翠兰申请法院查封了广州市白云区丽城路37号603房。现该债务纠纷正由广州市白云区人民法院执行，案号为（2012）穗云法执字第1893-1897号。我据此提出执行异议，广州市白云区人民法院于2012年12月11日向我送达了（2012）穗云法执外异字第20-24号执行裁定书，以我的异议未经司法确认为由驳回了我的执行异议申请。现特向法院提起诉讼，请法院判令：1广州市白云区丽城路37号603房归我所有；2、待涉案房屋解封后，丁佩发协助我办理房产的过户及登记手续；3、停止（2012）穗云法执字第1893-1897号案对涉案房屋的执行；4、本案的诉讼费由六被告承担。
丁佩发原审无答辩。
高学新、李新华、郭家有、陈良保、吕翠兰原审辩称，不同意方侠的诉讼请求。广州市白云区丽城路37号603房是丁佩发的个人财产，该房屋产权与方侠无关。依照物权公示原则，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，发生效力。未经登记，不发生效力，法律另有规定的除外。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。即便购买该房产的定金以及三期付款均由方侠支付，购买房产支付的契税以及房产的物业维修基金等也是由其支付，也不能够因此而推翻物权的公示公信原则，认定该房屋产权归方侠所有。并且商品房认购书、付款发票并非方侠签署，而是由丁佩发签署的，足以证明该房屋产权与方侠无关。而缴纳房屋契税凭证、房屋专项维修基金缴款凭证中，方侠也仅仅是代办人而已，又从何谈起该房屋的产权归方侠所有。方侠提供的证据《房款转账凭证》，此转账凭证根本无从知晓收款人以及付款用途，而且四张转账凭证的总额为665676元，与实际购房款694884元相差29208元。方侠称该房产的认购书及所有缴款凭证的原件均由方侠持有，因此而认定该房产的产权归方侠，这种推断缺乏法律依据。正如方侠所称，方侠与丁佩发为男女同居关系，由同居女友替男友保管相关物品难道不符合常理。退一步讲，即使该房屋的购房款为方侠支付，那么也只能证明方侠与丁佩发之间可能存在债权债务关系，方侠可以向丁佩发主张债权，而不能对涉案房屋主张所有权。方侠意图通过提起案外人异议诉讼，以便达到规避执行的目的，严重损害了我方的合法权益。我们对丁佩发的债权合法有效，方侠认为（2012）穗云法执字第1893-1897号执行文书的债权虚假，完全缺乏事实和法律依据。该债权真实存在，我方与丁佩发之间签订的《还款协议书》合法有效，并且该债权还经过了生效仲裁文书的确认，反倒是方侠出示的由丁佩发所拟定的两份《承诺书》纯属方侠与丁佩发之间的恶意串通，逃避债务，损害我方的合法权益。如果《承诺书》有效，该承诺只在方侠与丁佩发之间产生法律效力，不能对外抗辩第三人，对本案涉案的房产的所有权人认定不产生任何影响。综上所述，方侠提起的案外人异议之诉缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回。
原审法院经审理查明，2007年1月2日，丁佩发与广州富力地产股份有限公司（以下简称开发商）签署《富力城花园商品房认购书》，买卖位于广州市白云区新市镇平沙新广公路东侧富力城花园B5栋6层03号住宅，房屋总价款803929元。方侠在签署认购书时交付定金20000元，首期于2007年1月8日前交付房款的20%，即118977元（已扣除定金），第二期于2007年2月8日前交付房款的30%，即208465元，第三期于2007年5月8日前交付房款的50%，即347442元。认购书签订后，开发商分别以被告丁佩发名义开出了定金及房款的支付发票。为证明上述房款由方侠支付，方侠出示了以下证据：1、金额为20000元的刷卡银联存根；2、金额为118987元的交通银行个人转账凭证（付款人：方侠，时间：2007年1月9日），3、金额为208475元的交通银行个人转账凭证（付款人：方侠，时间：2007年2月8日）；4、金额为347442元的交通银行进账单、金额为347452元的交通银行个人转账凭证（付款人：方侠，时间2007年5月8日）；5、挂销账通知书。方侠另陈述，每笔支付的款项中均包含10元的手续费，其余款项与认购书约定的房款一致。2007年11月1日，方侠代丁佩发办理了涉案房屋的专项维修资金专用账户申请手续；2009年8月11日，方侠代丁佩发办理了涉案房屋的契税纳税申报手续，专项维修资金代收费凭证及契税完税证明均以丁佩发名义开出。原审审理中，方侠陈述由于涉案房屋房产证丢失，故丁佩发补领了涉案房屋的《房地产权证》，根据房地产登记簿查册表显示，涉案房屋现地址为广州市白云区丽城路37号603房，在2012年2月29日登记产权于丁佩发名下，房屋所有权取得方式为购买，占有部分为全部（权属人），登记附注：补发。为证明方侠已与丁佩发解除同居关系，并承诺涉案房产归方侠所有，方侠出示了两份承诺书，落款日期为2010年的承诺书部分内容为“如果再犯，我什么都不要（净身出户，不要任何家产）……悔改人：丁佩发”；落款日期为2011年3月11日承诺书内容为“我愿意解除同居关系净身出户，富力城B幢603房的购房款全部是由方侠支付。全部归方侠所有，与本人无关联，在重新办理房产证后，本人负责将房子更名给方侠，绝无反悔。承诺人丁佩发。”原审审理中，方侠出示丁佩发与高学新、李新华、郭家有、陈良保、吕翠兰签订的落款日期为2011年11月3日的《还款协议书》，拟证明以下事实：1、还款协议书所述债务不真实；2、即使协议书所述债务真实，该债务为丁佩发个人债务，与方侠无关。高学新、李新华、郭家有、陈良保、吕翠兰对方侠的该陈述不予确认，认为协议所述债务已经生效法律文书确认，合法有效。
另查，广州仲裁委员会于2012年3月8日作出（2011）穗仲案字第4541、4542、4543、4544、4545号裁决书，裁决主文分别如下：“丁佩发向郭家有偿还货款288000元及利息；仲裁费12750元由丁佩发迳付给郭家有”；“丁佩发向李新华偿还货款230000元及利息；仲裁费11250元由丁佩发迳付给李新华”；“丁佩发向陈良保偿还货款200000元及利息；仲裁费10470元由丁佩发迳付给陈良保”；丁佩发向高学新偿还货款60000元及利息；仲裁费4490元由丁佩发迳付给高学新“；“丁佩发向吕翠兰偿还货款20000元及利息；仲裁费2020元由丁佩发迳付给吕翠兰”。高学新、李新华、郭家有、陈良保、吕翠兰根据上述生效裁决，于2012年4月13日向原审法院申请强制执行，原审法院于4月18日立案受理，案号为（2012）穗云法执字第1893-1897号。根据已发生法律效力的（2011）穗仲案字第4541、4542、4543、4544、4545号裁决书，原审法院向丁佩发（被执行人）发出了执行通知书，责令其立即履行生效法律文书所确定的义务，原审法院于2012年8月3日作出（2012）穗云法执字第1893-1897号执行裁定书，裁定：拍卖本案丁佩发（被执行人）名下位于广州市白云区丽城路37号603房房屋一套以清偿债务。2012年9月27日，方侠作为案外人向原审法院提出执行异议，原审法院以（2012）穗云法执外异字第20-24案号立案受理，2012年11月27日，原审法院作出（2012）穗云法执外异字第20-24号执行裁定书，以方侠的请求未经相应的司法确认，应另循其他法律途径解决为由，驳回了本案方侠的异议申请。方侠遂向原审法院提起本案诉讼。
原审法院认为，对于方侠陈述其与丁佩发为同居关系，涉案房屋在同居期间购买，应予保护方侠相应权利的意见，首先，方侠与丁佩发是否为同居关系，涉案房屋是否在同居期间购得，在丁佩发未有出庭的情形下，方侠亦并无举证证明，通过现有证据，本院无法认定方侠与丁佩发之间是否存在同居关系；其次，同居关系不属于经婚姻登记的合法婚姻，不适用《婚姻法》及相关司法解释关于对合法婚姻关系存续期间，夫妻共同财产保护的规定。在本案中，高学新、李新华、郭家有、陈良保、吕翠兰在方侠与丁佩发未有告知的情形下，亦不能对于其二人可能存在的同居关系知情，故方侠的上述意见无理据，不予支持。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”由此可见，经依法登记的不动产物权具有公示公信力。未经登记的不动产物权，即使当事人之间订立有关设立、变更、转让、消灭不动产物权的合同有效，亦不具有公示公信力，不得对抗善意第三人。关于方侠出示的有丁佩发签字的两份承诺书，首先，丁佩发并未出庭，承诺书的真实性无法认定；其次，即使两份承诺书是真实的，方侠与丁佩发对于涉案房屋权属的约定并未至房管部门办理相应的权属变更手续，亦未有证据证实方侠及丁佩发将承诺书约定内容告知过高学新、李新华、郭家有、陈良保、吕翠兰，由此可以推定高学新、李新华、郭家有、陈良保、吕翠兰应为善意，丁佩发是依法登记的讼争房屋产权人，方侠对于讼争房屋登记在丁佩发名下知情且未有证据显示其在签订承诺书之前对讼争房屋的产权登记状况存有异议。因我国不动产采取登记要件主义，故方侠理应预见未经登记的权属具有风险。现该风险产生了不利于方侠的法律后果，如不存在善意第三人，方侠可通过确权诉讼对其权益加以保护。但因现存在经生效法律文书确定的在丁佩发的债权人。如果本案确认涉案房屋的所有权属于方侠，意味着方侠对涉案房屋具有另行处分的权利，变相将方侠应当预见到因未登记权属之风险导致的不利后果转嫁于善意第三人，势必影响到原来交易的稳定性和善意第三人的合法权益。故上述承诺书约定的内容仅在方侠与丁佩发内部有效，无法对抗善意的债权人，即高学新、李新华、郭家有、陈良保、吕翠兰。方侠出示了付款凭证的证据，证明涉案房屋的房款由其支付，根据现有证据，可以确定涉案房屋的出资确由方侠名下账户款项支付予开发商，但是出资并不是法律规定的确定不动产权属的要件。涉案房屋登记在丁佩发名下，依法属于丁佩发的财产。现经生效法律文书确定的债权人要求丁佩发就其名下财产清偿债务，合理合法。方侠请求停止（2012）穗云法执字第1893-1897号案对涉案房屋的执行于法无据，不予支持。方侠请求确认讼争房屋是方侠所有的诉讼请求无法律依据，不予支持，予以驳回。依照物权法的规定，方侠尚未取得该房屋所有权，其仅享有依照承诺书要求被告丁佩发办理房屋过户手续的请求权，目前涉案房屋仍处于查封状态，依法该房屋产权转移受到限制，即暂不具备过户条件，故对方侠要求办理房屋过户手续的诉讼请求，不予支持。丁佩发经原审法院公告送达诉讼副本及开庭传票，公告期限届满后无到庭参加诉讼。依法缺席判决。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，原审法院判决如下：驳回方侠全部的诉讼请求。本案受理费13900元，由方侠负担。
判决后，方侠不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审法院未认定上诉人与丁佩发的同居关系，明显错误。上诉人和丁佩发虽未办理婚姻登记手续，但按家乡风俗“结婚”多年，并长期共同生活，实际上已是夫妻，但在法律上只能界定为同居关系。一审中，上诉人提交的多个证据均能证明上诉人与丁佩发的同居关系。第一，两者的户籍登记地为同一地点，同为安徽省蒙成县双涧镇双涧村吴元庄1-1号（请见上诉人提交的身份证和户口本复印件）；第二，丁佩发的两份承诺书也确认了与上诉人之间的同居关系；第三，其他被上诉人在另案中向丁佩发追索债权之前就均已知悉上诉人与丁佩发之间的“夫妻”关系。但一审法院却以丁佩发未出庭为由不予认定上诉人与丁佩发的同居关系，明显错误。二、一审法院未认定涉案房产系上诉人与丁佩发同居期间的共同财产，明显有误。2007年1月2日，上诉人与丁佩发向开发商购买涉案房屋，以丁佩发作为代表与开发商签订了买卖合同，以上诉人的名义支付了购房款（全部购房款均通过上诉人的银行账户转账支付），对于这一事实一审法院也予以了确认。在购房后，所有关于房屋的税费均由上诉人支付。房屋也一直由上诉人和丁佩发居住（丁佩发至2011年3月因双方分居而搬出）。根据1989年11月21日由最高人民法院颁布实施的《关于人民法院审理未办结婚登记而以夫妻名义同居生活案件的若干意见》第10条“同居生活期间双方共同所得的收入和购置的财产，按一般共有财产处理”的规定，涉案房屋依法应当认定为上诉人与丁佩发同居期间的共同财产，上诉人对涉案房屋至少具有一半的份额。但一审法院仅以《物权法》的规定认为涉案房屋仅登记在丁佩发名下为由认定属丁佩发个人所有，未考虑同居期间以一人名义购买的共有财产的情况，明显有误，依法应予纠正。三、涉案房屋在上诉人与丁佩发解除同居关系的协议中已确定归上诉人所有。丁佩发分别在2010年1月25日和2011年3月11日两次向上诉人出具《承诺书》，放弃涉案房产的份额，全部归上诉人所有，且上述《承诺书》的做出时间均早于丁佩发与其他被上诉人产生债务的时间。一审法院却以丁佩发未出庭为由认为无法确认《承诺书》的真实性。实际上，上述《承诺书》上面的丁佩发的签名与其在2011年11月3日与其他被上诉人达成的《还款协议书》上的签名是一致的，因此，丁佩发向上诉人出具的《承诺书》的真实性是毋庸置疑的。故请求：1、撤销一审判决，依法改判；2、本案的诉讼费用由六被上诉人承担。
高学新、李新华、郭家有、陈良保、吕翠兰答辩称同意原审判决。
丁佩发没有答辩意见。
经查，原审查明事实无误，本院予以确认。
另查明，涉案房屋的建筑面积为102.7182平方米。
二审中，方侠提交了村委会的一份证明，另方侠确认在购买涉案房屋的同时其还购买了广州市白云区丽城路33号601房，该房建筑面积为138.5413平方米，其已于2012年9月将之转让给了其他人。
本院认为，本案中，方侠确认在其与丁佩发同居期间由其出资以丁佩发的名义购买了涉案房屋，再结合丁佩发所出具的两份承诺书，可认定方侠购买涉案房屋时的真实意思表示为涉案房屋由方侠赠送给丁佩发的，方侠与丁佩发均确定涉案房屋所有权归丁佩发。现方侠提供丁佩发所出具的两份承诺书，仅能证实丁佩发在2010年后同意涉案房屋归方侠所有，但该承诺只是丁佩发与方侠两人之间的约定，并不能改变涉案房屋原属丁佩发所有的事实，故原审法院因执行已发生法律效力的裁决书而查封现仍登记在丁佩发名下的涉案房屋并无不当，方侠现又以由其出资及丁佩发的承诺书为依据要求确认涉案房屋归其所有理由不成立，本院不予支持，随之原审驳回方侠的全部诉讼请求并无当，本院予以维持。
对于方侠在本案二审审理期间提交的证据，因可在原审期间取得，故不属于二审新证据的范畴，本院不予接纳。
综上所述，方侠的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回；审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费13900元，由方侠负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴国庆
代理审判员 姚伟华
代理审判员 李 民
二〇一四年八月××日
书 记 员 杨仁义