山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁01民终2155号
上诉人（原审被告）：济南东拓置业有限公司，住所地济南市。
法定代表人：刘金辉，总经理。
委托诉讼代理人：李荣荣，山东豪才律师事务所律师。
委托诉讼代理人：秦承龙，山东豪才律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张春红，女，1971年2月26日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：李孝刚，山东平正大律师事务所律师。
委托诉讼代理人：许志超，山东平正大律师事务所律师。
上诉人济南东拓置业有限公司（以下简称东拓置业）因与被上诉人张春红商品房预售合同纠纷一案，不服济南高新技术产业开发区人民法院（2015）高民初字第730号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
东拓置业上诉请求：撤销原判，发回重审或依法改判。事实和理由：一、一审未考虑张春红系团购客户，在购房时已享受优惠、现在涉案房屋增值巨大的事实，而判决东拓置业承担巨额违约金，显失公平。二、车位作为房屋的附属设施，不具有独立产权和所有权，仅具备使用权，若东拓置业的违约行为导致张春红遭受损失，东拓置业应承担的赔偿责任应通过法院给予整体性处理，而无需单独对逾期交付车位承担违约责任。三、即使东拓置业存在违约行为，一审违约金计算期间错误。1.东拓置业于2013年12月29日电话通知张春红办理房屋交接手续，但由于其怠于行使自己的权利，一直拖延至2014年1月22日才办理房屋及车位交接手续。因此，即使东拓置业存在违约行为，违约期间也应为2013年5月31日至2013年12月28曰，共计211天，而非一审认定的2013年8月1日至2014年1月22日。2.东拓置业为该涉案楼房办理房产大证，并于当天电话通知张春红办理房屋产权证。因此，即使东拓置业存在逾期办证违约行为,但并未给张春红造成损失。四、东拓置业电话通知张春红交房，不违反合同约定。双方签订的《商品房买卖合同》补充协议第七条明确约定:任何用电话或传真发出的每一通知或书信，发出当日为送达日，该内容已经将《商品房买卖合同》第十一条关于书面通知买受人办理交付手续的约定予以变更。因此，东拓置业电话通知并没有违反合同约定。另外，在取得“综合验收备案证明”后，以最短的时间通知买受人交房，以此减轻逾期交房的责任，符合常理;东拓置业主张电话通知，虽然没有书面证据加以佐证，但并不违反常理。
张春红辩称，一、针对东拓置业提出张春红系团购客户，在购房时已享受优惠且房屋增值巨大，故不愿承担违约责任的意见，张春红不予认可。房屋买卖合同系双方真实意思表示，且房地产交易系市场行为，东拓置业作为从事房地产交易的专业公司，可以确定其在交易时已经预留足够的企业利润并进行充分的违约风险评估。再者，房屋是否增值亦与是否应承担违约责任不属于同一问题。双方在合同中约定的逾期交房违约金计算标准为按照已付房款为基数，按照每日万分之一的标准计付违约金，一审通过鉴定对同等地段房屋租金进行了评估，并据此认定2013、2014年度租金，然后按照租金标准计付违约金。虽然上述租金标准与双方约定相去甚远，但张春红考虑本案涉及业主较多，亦不愿增加东拓置业的负担和法院案件数量，对此数额予以认可。然东拓置业既不能提出相反证据，又不认可该明显较低的违约金数额，有违诚实守信原则。二、东拓置业提出车位系附属设施，故不应承担违约金的说法明显与事实和法律不符。车位与房屋系两个独立的部分，使用功能不同，且在销售时系独立核算价款，不能认定为附属物。因涉案的车位系张春红从东拓置业合法购得，双方对于车位交付的时间约定明确，对于逾期交付车位的责任也作出了具体约定。该格式合同文本系由东拓置业提供和起草，据此可以认定其在合同签订时已经充分预料到了违约风险，依法应按照约定计付违约金。三、东拓置业认为逾期交房与逾期办证的计算期间错误，与事实不符。1.关于逾期交房。东拓置业提出2013年12月29日电话通知办理房屋交接手续，该说法明显与事实不符。双方在房屋交接单上的日期为2014年1月22日，东拓置业应对自己的主张具有举证责任。2.关于逾期办证。东拓置业在上诉状中并未明确提出何日向张春红送达办证通知。事实上，涉案房屋至今没有办理权属登记，张春红也没有接到东拓置业发出的办理权属登记的书面通知。四、东拓置业提出电话通知交房及办证不违反合同约定的说法，张春红不予认可。张春红作为房屋买受人，在接到通知后均是第一时间前往东拓置业办理交接手续。房产交易对张春红整个家庭来说并非儿戏，怎能因为区区数万元违约金而放弃交房，这明显不符合常理。
张春红向一审法院起诉请求：1.东拓置业支付逾期交房违约金57534.34元（以已交付总房款及车位款合计812632元为基数，按照合同约定的每日万分之三的标准，自合同约定的交房日期2013年5月30日起算至实际交房日期2014年1月22日）；2.东拓置业支付逾期办理产权登记违约金共计人民币27439.91元（以已交付的总房款737632元为基数，按照合同约定的每日万分之一的标准，自约定的应办理日期2014年2月24日起暂算至2015年3月3日），剩余违约金按上述标准计算至实际书面通知办理之日；3.本案的诉讼费由东拓置业承担。
一审法院认定事实：2011年8月28日，张春红（买受人）与东拓置业（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份。合同约定由张春红购买东拓置业开发的涉案房屋一套，该商品房的建筑面积为157.31平方米，储藏室建筑面积为9.07平方米，房屋总价款为718907元。合同第八条约定：出卖人应当在2013年5月30日前，依照国家有关规定，将取得《综合验收备案证明》的商品房交付买受人使用。第九条约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列约定处理：……逾期超过60日后，买受人有权解除合同，但必须提出书面通知，出卖人应在接到通知书之日起30日内退还买受人已付房款本金，并按买受人已付房款的千分之十五向买受人支付违约金。若买受人要求继续履行合同，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金。第十五条约定：出卖人应当在商品房交付后270日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并书面通知买受人向房管部门申请办理房屋所有权证。否则出卖人按照买受人不退房，出卖人自逾期第一天起按日向买受人支付已交付房价款的万分之一的违约金。此外，双方还就房屋的计价与价款、面积的确认及面积差异的处理、买受人逾期付款的违约责任、设计变更、交接物业服务等方面进行了约定。同日，双方又签订《地下车位使用权转让协议》一份，该协议约定张春红向东拓置业购买涉案车位的使用权，车位款75000元。协议第四条约定：交付期限为出卖人应当在买受人付清全部价款后，于2013年5月30日前将地下车位交付买受人使用。届时双方办理交接手续。第八条约定：买受人逾期付款的违约责任适用双方签订的《商品房买卖合同》第六条的计算方式处理，出卖人逾期交付该车位的违约责任适用《商品房买卖合同》第九条的计算方式处理。上述合同签订后，张春红依约支付了全部购房款及车位款。2014年1月22日，双方签订了《房产移交结算书》以及《房产及车位交接单》，确定该房屋建筑面积为157.32平方米，储藏室建筑面积为9.34平方米，房屋总价款为737632元。由于东拓置业逾期交房，致使包括张春红在内的诸多该小区业主向一审法院提起诉讼，要求东拓置业按照合同约定向其支付预期交房违约金，但东拓置业主张合同中约定的违约金过高，要求对张春红的实际损失进行鉴定。一审法院通过本院技术室委托山东裕丰资产评估有限公司对2013年5月30日至2014年2月28日期间，涉案小区同等地段房屋每天每平方米的租金价格进行了评估。该评估公司于2015年8月31日作出鲁裕丰评字（2015）第059号涉案小区房屋租金项目资产评估报告书。该评估结论为：2013年日租金为0.28-0.40元/平方米；2014年日租金为0.29-0.42元/平方米,租金年增长率为1.045。张春红对该鉴定报告的真实性没有异议，但是认为与本案无关，也没有提交因东拓置业因逾期交房的违约事实给其造成的实际损失的相关证据。
一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》、《地下车位使用权转让协议》均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，均合法有效。双方当事人均应依照合同约定全面履行自己的义务。合同签订后，张春红按照约定合同向东拓置业支付了购房款及车位款，东拓置业亦应按照合同约定于2013年5月30日前将涉案房屋及车位交付于张春红。但东拓置业于2014年1月22日才将该涉案房屋及车位交付给张春红，且未就逾期交房提出正当事由，已构成违约。根据双方在合同中的约定，张春红主张东拓置业支付逾期交房违约金、逾期交停车位、逾期办理房产证违约金的诉讼请求，事实清楚。张春红主张东拓置业应当按照合同约定支付违约金，但东拓置业认为合同中约定的违约金过高，根据法律规定约定的违约金不得超过实际损失的30%，故请求法院予以调整。一审法院通过本院技术室委托山东裕丰资产评估有限公司对2013年5月30日至2014年2月28日期间，涉案小区同等地段房屋每天每平方米的租金价格进行了评估，评估结论为：2013年日租金为0.28-0.40元/平方米；2014年日租金为0.29-0.42元/平方米,租金年增长率为1.045。该鉴定机构具有相关鉴定资质，鉴定程序合法，且张春红未就东拓置业的违约事实给其造成的实际损失提供证据证明，故一审法院对该鉴定意见予以采信。一审法院参照上述鉴定意见，本着公平公正原则，酌情确定东拓置业逾期交房行为给张春红造成的实际损失为2013年日租金为0.38元/平方米；2014年日租金为0.40元/平方米。一审法院依据该标准，依法按照130%支持张春红主张的逾期交房（含储藏室）的违约金。对于案涉停车位，一审法院依法支持东拓置业以车位款75000元为基数，按日万分之三向张春红支付违约金。对于逾期办理房屋所有权证的违约金，根据《商品房买卖合同》第十五条约定，一审法院支持以已付房款737632元为基数，按日万分之一计算自2014年2月24日至本判决生效之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：一、被告济南东拓置业有限公司于判决生效之日起十日内支付原告张春红自2013年5月31日至2013年12月31日期间的逾期交房违约金17700.96元[（157.32平方米+9.34平方米）×0.38元/平方米/天×215天×130%）]；二、被告济南东拓置业有限公司于判决生效之日起十日内支付原告张春红自2014年1月1日至2014年1月22日期间的逾期交房违约金1906.6元[（157.32平方米+9.34平方米）×0.40元/平方米/天×22天×130%）]；三、被告济南东拓置业有限公司于判决生效之日起十日内支付原告张春红逾期交付车位违约金5332.5元（以75000元为基数，按日万分之三，计237天）；四、被告济南东拓置业有限公司于判决生效之日起十日内支付原告张春红逾期办理房屋所有权证的违约金（以737632元为基数，按日万分之一，计算自2014年2月24日至判决生效之日止）；五、驳回原告张春红的其他诉讼请求。如果被告济南东拓置业有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1930元，由原告张春红负担567元，由被告济南东拓置业有限公司负担1363元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审判决认定的事实属实，本院予以确认。二审期间，东拓置业提交：1.济南市物价局于2015年9月30日在互联网上发布的物业服务收费公示打印件，证明涉案小区同时期同地段每个车位停车费为每月220元至242元。东拓置业要求调整逾期交付车位违约金的数额。张春红质证称，首先，该证据从形式上是从济南市物价局网站上打印所得，是否与原文一致不能确定，对其真实性不予认可。其次，该证据不能证明张春红损失的具体数额，与本案没有关联性。再次，双方在车位购买合同中对违约金标准约定明确，应当按照合同约定支付违约金。2.房屋权属状况信息一份，证明东拓置业于2015年7月15日为涉案房屋所在楼宇办理了初始登记，现业主均可办理房产证。张春红对该证据的真实性无异议，对证明内容有异议，质证称《商品房买卖合同》第十五条约定的东拓置业办证义务不是办理房屋初始登记，而是办理业主分户房屋权属登记义务。东拓置业即便已经办理了涉案房屋所在楼宇的初始登记，也不能否认其违约办理分户产权登记的事实。根据《商品房买卖合同》第十五条的约定，东拓置业的办证义务至少包含两个方面，一是将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，二是书面通知买受人向房管部门申请办理房屋所有权证。首先，东拓置业即便办理了房屋初始登记，也不等于提供了办理产权登记需要由出卖人提供的所有材料。办证需要由开发商东拓置业提供的材料,包括但不限于房屋初始登记证及复印件、加盖东拓置业印章的房屋所有权登记申请表、东拓置业出具给业主的房屋价款结算书、房屋实测面积和房价结算的确认书、测绘表、房屋登记表、分户平面图等。初始登记材料仅是办理房产证所需的重要材料之一，其他材料东拓置业并未提供给张春红。其次，张春红从未收到东拓置业有关办理产权登记的通知，更没有收到任何书面通知。《商品房买卖合同》第十五条确定的办证义务，东拓置业并未完成，其应当承担违约责任。并且东拓置业在一审时并未提交该证据，而该证据在一审期间已经客观存在，东拓置业在二审中提交不符合法律规定。经张春红与济南市国土资源局产权登记中心联系，该中心答复办理房产证需要由开发商统一向该中心提交材料，该业务不对业主个人办理，而截至法庭调查时张春红并未收到任何口头或书面形式的办证通知，也无法向东拓置业提交相关材料。
本院认为，关于东拓置业逾期交房期间，东拓置业主张已经电话通知张春红交房，应当以电话通知的时间作为逾期交房期间止期。但是东拓置业未举证证明其电话通知交房的事实，在张春红不予认可的情况下，本院难以采信。一审判决依据双方签署《房屋及车位交接单》的日期确定东拓置业逾期交房期间止期并无不当，本院予以确认。关于东拓置业主张逾期交房违约金数额过高的问题，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”若东拓置业认为违约金数额过高，其应当举证证明该违约金过分高于因逾期交房给张春红造成的实际损失。东拓置业提交的济南市物价局在互联网上发布的物业服务收费公示打印件与涉案小区无关联性，本院不予采信。东拓置业主张张春红系团购客户的事实不能证明违约金过分高于因逾期交房给张春红造成的实际损失。东拓置业关于车位不具有独立产权，其无需单独对逾期交付车位承担违约责任的主张无法律依据，本院不予采信。关于东拓置业承担逾期办证违约金的问题，本院认为，双方订立的《商品房买卖合同》第十五条约定，东拓置业应当在涉案房屋交付后270日内，将办理权属登记需由东拓置业提供的资料报产权登记机关备案并书面通知张春红向房管部门申请办理房屋所有权证。现涉案房屋系于2014年1月22日交付张春红，东拓置业应于该日期后的270日内即2014年10月19日之前将办理权属登记需由东拓置业提供的资料报产权登记机关备案并书面通知张春红向房管部门申请办理房屋所有权证。东拓置业未在该期限内履行上述合同义务，应当自2014年10月19日起向张春红支付逾期办证违约金。关于一审判决以《商品房买卖合同》第八条约定的东拓置业应当交付涉案房屋日期2013年5月30日后的270日作为计算东拓置业逾期办证期间始期的问题，本院认为，无论从《商品房买卖合同》约定的内容还是商品房买卖交易习惯来看，房地产开发企业向买受人交付商品房、双方共同办理商品房所有权转移登记手续具有履行顺序，一般先由房地产开发企业向买受人交付商品房，然后再由双方共同办理商品房所有权转移登记手续。所以房地产开发企业与买受人在商品房买卖合同中约定在商品房交付日期后一段期间内办理所有权转移登记手续中的商品房交付日期，系指商品房实际交付日期，并非商品房买卖合同约定的拟交付日期。一审判决的该问题不符合《商品房买卖合同》的约定，亦不符合商品房买卖交易习惯，应予纠正。涉案房屋已经于2015年7月15日办理了房屋权属初始登记，张春红未举证证明东拓置业未完成将办理权属登记需由东拓置业提供的资料报产权登记机关备案的义务，应当认定东拓置业已经完成该合同义务。但是东拓置业未举证证明其书面通知张春红向房管部门申请办理房屋所有权证，在2017年5月23日法庭调查时张春红已经知晓涉案房屋已经办理了房屋权属初始登记的事实，在此之后不应当再要求东拓置业支付逾期办证违约金。因此，东拓置业应当向张春红支付自2014年10月19日起至2017年5月23日止的逾期办证违约金。关于东拓置业主张其承担的逾期办证违约金过高的问题，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，若东拓置业认为合同约定的违约金过高，其应当举证证明该违约金过分高于因逾期办证给张春红造成的实际损失。现东拓置业未举证证明，其该项主张无事实依据，本院不予采信。综上所述，上诉人东拓置业之上诉理由部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持济南高新技术产业开发区人民法院（2015）高民初字第730号民事判决第一项、第二项、第三项和诉讼费负担项；
二、撤销济南高新技术产业开发区人民法院（2015）高民初字第730号民事判决第四项、第五项；
三、上诉人济南东拓置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付被上诉人张春红逾期办理房屋所有权证的违约金（以737632元为基数，自2014年10月19日起至2017年5月23日止，按日万分之一的标准计算）；
四、驳回被上诉人张春红的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费1930元，由上诉人济南东拓置业有限公司负担1363元，由被上诉人张春红负担567元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王德强
审 判 员 施 红
代理审判员 唐鸣亮
二〇一七年五月二十四日
书 记 员 刘 翔
书 记 员 马 晴