浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙金民终字第52号
上诉人（原审原告）：胡素玲。
委托代理人：骆忠红。
委托代理人：汪大伟。
被上诉人（原审被告）：张介九。
委托代理人：蔡宗翰。
委托代理人：沈敏。
原审第三人：张锦益。
上诉人胡素玲为与被上诉人张介九、原审第三人张锦益确认合同无效纠纷一案，不服浙江省义乌市人民法院（2012）金义民初字第2162号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审原告胡素玲于2012年8月1日向原审法院起诉称：原告与第三人系夫妻。被告张介九系退休工人，属非农户口。坐落于义乌市后宅街道西关田村塘角，东靠张锦秋屋，南临空基，西至走路，北依张枝炎屋的两间两层一弄房屋（《集体土地建设用地使用证》号为义集建（1991）字第16325号），是原告夫妻共有的。1992年2月24日，张锦益与张介九签订房屋买卖契约，将上述房屋出卖给被告，原告不知情。此后，原告为此曾告知被告，不同意出卖涉案房屋。2012年5月18日被告以确认房屋买卖契约有效为由向法院起诉，后因无法实现诉讼目的而撤诉。综上，原告认为被告不是后宅街道西关田村集体经济组织成员，被告买房行为违反了现有法律、政策规定，且本案的房屋买卖契约未经房屋共有权人的追认，因此该房屋买卖契约显属无效，为此起诉，诉讼请求：确认被告张介九与第三人张锦益于1992年2月24日签订的房屋买卖契约无效。
原审被告张介九辩称：1、根据法律规定，原、被告签订的买卖契约有效，按照合同法第四十四条、第四十九条、第五十二条，土地管理法第六十二条的规定，不是说不准买卖房屋，而是不能再申请宅基地。所以，农村房屋可以转让，购买人在法律上并没有加以限制，该房屋买卖契约是有效的。2、被告购买原告的房屋是符合当时的法律规定的。第三人在将房屋出卖给被告一家时，原告是知情的。当时签契约请吃饭的时候还去叫过原告的。原告说丈夫去了也是一样的，吃饭就免了。我们义乌人卖房子都是户主签字即可的，从没有女人去签字的，这是历史遗留问题。当时村长、书记、两委都认为是合法合情合理的。房屋买卖契约签订后，该房屋由被告一家一直居住使用至2009年，时间长达20多年，且原告现在居住的地方与该房屋距离不到200米，原告怎么可能不知情。在2009年的时候，该房屋因为危房，被告向四邻征求改建意见，并且得到了上级部门的同意，原告都是知情的。3、根据法律法规被告可以在农村购买房屋，浙江省实施土地管理法第三十八条的规定，回乡落户的职工等申请住宅用地的，应当由原户口所在地的政府出具证明材料，按照当地的执行标准申请宅基地。4、房屋买卖契约的主体不仅仅是第三人和被告，还有被告的妻子和子女，虽然现在被告的子女已经单独立户了，但是至少被告的妻子应当作为房屋买卖契约的当事人及房屋所有人之一，而被告的妻子和子女与原告、第三人是同一集体经济组织成员，从这里看合同是有效的。
原审第三人张锦益述称：我妻子不知情这个情况，当时我妻子在温州，卖房子也是我做主的，但是后来她知道的。而且大家都是亲戚，就这么过来了。卖房子是两间一弄，那一弄没有倒掉，我们希望大家不要吵了，都服从法律的判决。
原审法院审理查明：被告张介九原为义乌市后宅街道西关田村人，1958年到杭州市上城区房管所工作，1984年退休后户籍迁回义乌市后宅街道西关田村非农业家庭户，其妻为义乌市后宅街道西关田村集体经济组织成员。第三人张锦益与原告胡素玲系夫妻，均为义乌市后宅街道西关田村集体经济组织成员。1976年，第三人张锦益户四人在本村集体土地65.44平方米上批建了的楼屋二间。1991年8月1日，第三人张锦益作为上述房屋土地使用者申领了义集建（1991）字第16325号《集体土地建设用地使用证》。1992年2月24日，在本村村民傅肃华等人的见证下，被告张介九家向第三人张锦益家购买上述楼屋二间，作价5050元整，双方签订了《卖屋契约》一份，载明了上述内容。被告张介九于签订契约时一次性付清了前述购房款，第三人张锦益家也向被告家交付了房屋及相关的《集体土地建设用地使用证》。此后该房屋由被告居住使用至今。期间，被告张介九以上述房屋系危房为由于2007年12月14日向后宅街道西关田村委会要求拆建。2009年8月3日，义乌市建设局房屋安全鉴定办公室向被告出具《房屋安全鉴定报告》确认涉案房屋为危房。2009年8月8日，被告张介九经邻居同意向后宅街道西关田村委会再次申请危房拆建，西关田村委会和后宅街道干部同意被告原拆原建。后被告对涉案房屋进行了拆建。2012年5月28日，被告以确认《卖屋契约》有效为由向法院起诉，后撤诉。
原审法院审理认为：本案争议为1992年2月24日被告张介九与第三人张锦益签订的《卖屋契约》的效力。该《卖屋契约》为双方当事人真实意思表示，当时双方的家庭住址均在后宅街道西关田村，根据本地习俗，由户主代理全家成员买卖房屋，其结果应由全家承担，被告和第三人的行为均为家事代理，原告当时即应当明知第三人的行为但未表示反对；合同成立后，被告已履行了支付购房款的义务，第三人一家已履行交付房屋及权利凭证的义务。虽然被告不是后宅街道西关田村集体经济组织成员，但其本人是回乡落户的职工，其家属和子女为该集体经济组织成员，从此后的危房拆建审批手续可知，后宅街道西关田村对被告一家的拆建行为也无异议，现有法律、行政法规也未明确规定本案被告户不得购买同村的房屋。《浙江省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》第三十八条规定，回乡落户的职工、军人和其他人员申请建造住宅用地的，应当持有原所在单位或者原户口所在地乡（镇）人民政府出具的无住房证明，宅基地面积按照当地标准执行，并应按规定办理申请报批手续。也即被告如果符合条件，可以按程序报批，取得涉案房屋的合法权利。因此原告提出被告买房行为违反法律、政策规定，且本案的房屋买卖契约未经房屋共有权人的追认，应属无效的意见，与事实和法律不符，与情理不符，故不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条第二款、第四十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告胡素玲的诉讼请求。案件受理费40元，由原告负担。
上诉人胡素玲不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、原判认定事实存在错误。原判认定：1992年2月24日，被告张介九家向第三人张锦益家购买讼争楼层二间，第三人张锦益家也向被告家交付了房屋及相关的《集体土地建设用地使用证》是错误的。因为签订《房屋契约》的主体分别为张锦益和张介九，而不是张锦益家与张介九家。二、原判完全采信被上诉人的一审证据五有误。理由是：后宅街道西关田村委会可以证明上诉人何时嫁给原审第三人，但何以证明第三人将讼争房屋出卖给被上诉人呢？也不能证明义乌风俗习惯绝卖房屋只需户主签名即可，更不能由此推断出张锦益与张介九之间的买卖房屋行为构成家事代理。三、原判认定被上诉人与原审第三人签订的房屋买卖合同有效错误。理由是：1、本案讼争房屋为农村房屋，被上诉人为城镇居民，与上诉人及原审第三人不属同一集体组织成员，国家政策严格禁止城镇居民在农村购买宅基地或房屋。2、《土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设”。由于转让时被上诉人为城镇居民，故原审第三人将讼争房屋转让给被上诉人属违法转让农民集体所有的土地使用权，应依法确认无效。3、根据婚姻法等法律规定，夫妻一方处置夫妻共同财产需另一方同意，一审中被上诉人并无充分证据证明原审第三人将房屋转让给被上诉人已征得上诉人的同意。且转让房屋属处置家庭重大财产，也不适用家事代理制度。请求二审法院撤销原判，改判支持上诉人在原审中的诉讼请求，一、二审案件受理费由被上诉人负担。
被上诉人张介九答辩称：一、上诉人无权主张合同无效，法院可以据此直接驳回上诉、维持原判。本案的案由是确认合同无效纠纷，但上诉人并非卖屋契约的合同当事人，本案也不存在《合同法》第五十二条第二项“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的情况，因此，上诉人没有实体法上主张合同无效的权利，应维持原判。二、被上诉人与原审第三人张锦益签订于1992年2月的卖屋契约合法有效。案涉房屋的集体用地使用证原登记在原审第三人张锦益的名下，由该项权属证书的登记信息能够推定该集体用地上的房屋的所有权人为张锦益，上诉人有理由相信张锦益为适格的房屋出卖人，被上诉人与原审第三人张锦益签订卖屋契约时，有包括村两委领导在内的多人在场见证，结合案涉房屋当地的由户主进行家事代理买卖房屋的风俗习惯，上诉人有理由相信张锦益的卖房行为系其夫妻双方的共同意思表示。上诉人自1976年6月嫁给张锦益后，一直与其共同生活，上诉人在卖屋契约签订后，在长达20年的时间里从未提出过异议，甚至在被上诉人将案涉房屋原拆原建，案涉房屋进行重大拆除、重建的过程中都未提出过任何异议，再考虑到上诉人所居房屋距离案涉房屋不到200米，上诉人所谓对案涉房屋买卖不知情的说法显然也是站不住脚的。三、原审法院适用当地风俗习惯作出判决并无不妥。案涉房屋所在地的当地习俗，是由户主代理全家成员买卖房屋，户主的行为构成家事代理，其结果由全家承担，基于此，原审第三人张锦益卖屋行为的结果应当由包括上诉人在内的全家人来承担。四、被上诉人有权取得集体用地上的房屋所有权。本案中，卖屋契约签订于1992年2月，有些法律法规并未发布施行，不能适用于本案。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审第三人张锦益未到庭也未作陈述。
二审期间，上诉人胡素玲无证据提供。被上诉人张介九提供以下证据：2012年12月26日义乌市后宅街道西关田村村民委员会出具的证明，证明上诉人在知道案涉房屋买卖一事的情况下，在长达二十年的时间里没有提出过异议，案涉房屋存在户主代理全家成员买卖的风俗习惯。
上诉人胡素玲对上述证据质证如下：这份证明由村委员印章属实，但没有出具人的签字，不能说明是后宅街道西关田村村民委员会的真实意思表示，据当事人反映一审的时候被上诉人向法院提供的二份村委会证明，也是没有经过村委会主任的同意，为了这件事情上诉人跟原审第三人发生过多次争吵。村委会也无权来证明整个义乌市的房地产交易是由户主来买卖的。
在原审中张介九也提供了义乌市后宅街道西关田村村民委员会的证明，内容基本一致，原审已作认证。
本院对原审查明的事实予以确认。
本院认为：1992年2月24日张介九与张锦益签订的《卖屋契约》系双方当事人真实意思表示，应认定合法有效。根据农村的习俗，由户主代理全家成员签订房屋买卖合同，房屋买来后家里人共同居住，应构成家事代理。胡素玲与张锦益系夫妻关系，且当时张介九与张锦益的家庭住址均在后宅街道西关田村，相距不远，胡素玲当时就应当明知张锦益买卖房屋的行为，但未表示反对，事后也未向张介九提供其不知情的证据。从此后的危房拆建审批手续中也可得知，后宅街道西关村对张介九家的拆建行为也无异议，且张介九在签订买卖合同时就已履行了支付购房款的义务，张锦益已履行交付房屋及权利凭证的义务。虽然张介九不是后宅街道西关田村集体经济组织成员，但其本人是回乡落户的职工，其家属和子女为该集体经济组织成员，现有法律、法规也并无明确的规定张介九户不得购买同村的房屋，故应认定张介九与张锦益签订的《卖屋契约》有效。综上，上诉人胡素玲的上诉理由不能成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人胡素玲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 姜 葵
审 判 员 王孜力哈
代理审判员 朱 红 彦
二〇一三年一月三十日
代书 记员 朱 丽 敏