福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽02民终1884号
上诉人（原审原告）：厦门福美莱物业管理有限公司，住所地厦门市思明区文屏路87号之十五。
法定代表人：汪堃，该公司经理。
委托诉讼代理人：洪宗明、王美华，福建厦金律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：厦门市思明区人民政府中华街道办事处，住所地厦门市思明区镇海路26号。
法定代表人：陈泽昭，该办事处主任。
委托诉讼代理人：陈曾盛，福建均融律师事务所律师。
委托诉讼代理人：廖英英，福建均融律师事务所实习律师
上诉人厦门福美莱物业管理有限公司（以下简称福美莱公司）与上诉人厦门市思明区人民政府中华街道办事处（以下简称中华街道办事处）因房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2017）闽0203民初15872号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
福美莱公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持福美莱公司一审的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审法院在该案的审理中认定事实不清。1.一审法院认定中华街道办事处取得的承租权系双民公司拆迁房屋的对价补偿是错误的。需要强调的一点是讼争房屋属于双民公司100%产权的私产这一点毫无争议。根据《物权法》第二条规定：“本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。《物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”厦门市国土资源与房产管理局《关于对已拆迁公房实行产权调换的安置房屋进行移交结算产权调换差价的申请的答复》明确写道：“厦门市双民房地产开发有限公司（拆迁人）共拆除我局（被拆迁人）公房5132.71平方米。拆迁人采用产权调换方式补偿我局安置房，共计面积7984.28平方米，该安置房已全部移交我局管理。位于文屏路77号之二702室等42套拆迁安置房（共计面积3605.12平方米），属于多增加的安置面积，由产权单位（拆迁人）自行管理。”由此可见，双民公司（拆迁人）在“新霞溪商城”拆迁项目中前面已超面积返还给厦门市国土资源与房产管理局房屋面积7984.28平方米，现包括讼争房屋在内的42套房屋不应再属于安置的面积范围内了。2.原安置对象林智果已故，中华街道办事处不属安置对象。因“新霞溪商城”建设需要，中华街道办事处所属原南田居委会租赁的位于居委会代管五保户林智果（已故）租赁的住宅房屋需予拆除。原安置对象林智果已故，已经不需要安置了，中华街道办事处作为法人单位，不具备安置条件，不属于安置对象。也根本不需要安置。一审法院对这一重要事实未予以认定是错误的。3.一审法院在该案的重要事实讼争房屋闲置这一事实未予以认定是错误的。在一审庭审过程中中华街道办事处承认讼争房屋自2016年2月起开始闲置至2017年8月。根据福美莱公司提供的厦门水务物业水费清单显示的该期间每月零用水量也足以证明该事实，在一审庭审中该份重要证据也已经过庭审质证。一审法院在判决书中对此重要证据和重要事实只字未提。4.在中华街道办事处拖欠缴纳房租期限这一事实一审法院认定不清。庭审查明双民公司于2006年12月18日注销，在双民公司注销后的一年多内中华街道办事处还有正常缴纳房租，自2008年1月1日起就无故不缴纳房租，拖欠房租至今。5.在缴纳房租的租金标准上一审法院认定错误。租金标准根据厦门市政府公布的公租房标准每平方米为3.99元，讼争房屋共计84.3平方米，月租金应为336.36元。福美莱公司主张月租金295元在规定的标准范围以下，一审法院应予以支持而未支持。二、一审法院在该案的审理中适用法律错误。该案的基础法律关系是房屋租赁关系这点毫无争议。既然是房屋租赁法律关系，就应适用《中华人民共和国合同法》和《厦门市房屋租赁管理规定》等法律调整。《合同法》第二百一十九条规定：“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。承租人违反约定方式，或者不依租赁房屋的性质而对租赁房屋进行使用收益的”。《厦门市房屋租赁管理规定》第十八条规定：“承租人有下列情形之一的，出租人有权解除租赁合同，收回房屋，并可要求赔偿损失：（四）逾期6个月未交付租金的；（六）公有住宅无正当理由闲置6个月以上的”根据上述法律规定，承租人逾期不交房租达九年之久，且闲置房屋达18个月之久，出租人完全有权解除合同，收回房屋。三、根据民法“约定优于法定”的原则，福美莱公司完全有依据收回讼争房屋。在双民公司与福美莱公司双方签订的《委托管理协议书》第六条明确约定：“若上述承租户自动搬离承租房，该房屋由乙方收回自行处理”。该约定系双方真实意思表示，约定内容合法真实有效。我国民法原则“约定优于法定”，本案中华街道办事处于2016年2月搬离讼争房屋至今，根据该条约定，福美莱公司完全有依据收回讼争房屋。既然《委托管理协议书》中约定了解除合同的条件，那么自条件发生时，合同就自动解除了。
中华街道办事处答辩称，一、福美莱公司并非案涉房屋的所有权人，案涉房屋与其无关，其不具有原告主体资格，其起诉依法应予驳回。根据厦地房证第00428781号《厦门市土地房屋权证》的记载，案涉房屋的所有权人系案外人厦门市双民房地产开发有限公司（以下简称双民公司），而非福美莱公司，案涉房屋与福美莱公司无关，福美莱公司不具有原告主体资格，其起诉依法应予驳回。二、福美莱公司与案外人双民公司之间的《委托管理协议书》不合法，福美莱公司据此协议书向中华街道办事处主张权利没有依据。案外人双民公司已于2003年10月将案涉房屋安置给中华街道办事处，中华街道办事处对案涉房屋享有相应的权利。在此情况下，案外人双民公司无权撇开中华街道办事处私自与福美莱公司于2004年10月8日签订《委托管理协议书》，案外人双民公司与福美莱公司的行为已严重损害中华街道办事处的合法权益，因此该协议书应被认定无效。三、退一步说，假设福美莱公司与案外人双民公司之间的《委托管理协议书》合法有效，则该协议书的权利义务已在案外人双民公司注销后终止，福美莱公司无权再依据该协议书向中华街道办事处主张任何权利。案外人双民公司已于2006年12月18日注销，其不再具备民事主体资格，因此若福美莱公司与案外人双民公司之间的《委托管理协议书》合法有效，则该协议书的权利义务已在案外人双民公司注销后终止，福美莱公司无权再依据该协议书向中华街道办事处主张任何权利。四、假设福美莱公司与案外人双民公司之间的《委托管理协议书》合法有效，则福美莱公司亦无权据此协议书向中华街道办事处主张权利。（一）案涉《委托管理协议书》对中华街道办事处没有约束力，福美莱公司无权据此协议书向中华街道办事处主张权利。案外人双民公司与福美莱公司均从未向中华街道办事处披露过2004年10月8日的《委托管理协议书》，中华街道办事处亦不知道该协议书的存在，同时福美莱公司亦未据此协议书与中华街道办事处签订房屋租赁合同，故该协议书对中华街道办事处没有约束力，福美莱公司无权据此协议书向中华街道办事处主张权利。（二）案涉房屋系安置房，具有特定用途，在此情况下福美莱公司无权要求收回案涉房屋。根据厦门市土地房屋权证（厦地房证第004287**号）、编号：公企（霞）05号《厦门市单位房屋拆迁补偿安置协议书》以及案外人新达利公司与案外人双民公司签订于2003年2月18日签订的《购房合同书》，案外人双民公司是为了解决“新霞溪商城”拆迁安置事宜而向案外人新达利公司购买包括案涉房屋在内的位于文屏路东段“文屏山庄”房屋278套作为安置房，并将案涉房屋安置给中华街道办事处。可见案涉房屋具有特定用途，即用于对被拆迁人进行安置，在此情况下福美莱公司无权要求收回案涉房屋。（三）案涉房屋的所有权权能已受限制，故福美莱公司无权要求收回案涉房屋。厦门市土地房屋权证（厦地房证第004287**号）的“房屋产权来源”一栏及“附记”、“附注部分”载明案涉房屋系案外人双民公司购买的安置房，案外人双民公司已于2003年10月将案涉房屋安置给被告中华街道办事处，上述内容记载于厦门市土地房屋权证（厦地房证第004287**号）上充分表明该内容已成为案涉房屋权属登记不可分割的组合部分，案涉房屋的所有权权能应受该记载内容的限制，即案涉房屋的权利人负有将案涉房屋安置给中华街道办事处的义务，在此情况下福美莱公司无权要求收回案涉房屋。（四）案外人双民公司并未在2004年10月8日的《委托管理协议书》中授予福美莱公司收回案涉房屋的权利，同时中华街道办事处有权要求购买案涉房屋，在此情况下，福美莱公司无权要求收回案涉房屋。根据2004年10月8日的《委托管理协议书》，案外人双民公司并未在该协议书中授予福美莱公司收回案涉房屋的权利，更何况案外人双民公司亦无此权利；同时，该协议书第四条载明：“若承租户愿意购买其承租房屋的使用权时，价格由乙方与承租户商谈”，该协议书第五条还载明：“今后若市政府有出台新的房改政策，允许拆迁安置户购买承租房时，如承租户愿意参加房改的，乙方应为其办理房改手续”，由此可见中华街道办事处有权要求购买案涉房屋，在此情况下，福美莱公司无权要求收回案涉房屋。五、假设福美莱公司与案外人双民公司之间的《委托管理协议书》合法有效，则福美莱公司据此主张其与中华街道办事处之间形成房屋租赁合同关系没有依据。假设福美莱公司与案外人双民公司之间的《委托管理协议书》合法有效，则福美莱公司仅系案外人双民公司的受托人，其在案外人双民公司的授权范围内实施的行为所产生的法律后果应由案外人双民公司承担，福美莱公司并不能替代案外人双民公司的法律地位。因此，福美莱公司以上述《委托管理协议书》主张其与中华街道办事处之间形成房屋租赁合同关系没有依据，其无权向中华街道办事处主张任何权利。六、假设福美莱公司与中华街道办事处之间存在房屋租赁合同关系，则福美莱公司要求解除房屋租赁合同关系没有依据。福美莱公司主张其与中华街道办事处之间存在不定期事实租赁关系，假设福美莱公司的主张成立，则根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”然而，福美莱公司在提起本案诉讼前从未通知中华街道办事处解除双方之间的房屋租赁合同关系，故福美莱公司的相关诉讼请求没有依据。七、假设福美莱公司与中华街道办事处之间存在房屋租赁合同关系，且福美莱公司有权要求解除合同，则在此情况下福美莱公司仍无权要求收回案涉房屋。2003年10月28日，案外人双民公司、厦门厦经企业房屋拆迁工程处与中华街道办事处共同签订一份编号：公企（霞）05号《厦门市单位房屋拆迁补偿安置协议书》，约定由案外人双民公司拆除福河街49、55号房屋，并将案涉房屋安置给中华街道办事处。可见案外人双民公司与中华街道办事处之间形成的是拆迁安置法律关系，该法律关系所包含的权利义务内容并不是房屋租赁合同关系所能涵盖。因此，假设法院认定福美莱公司与中华街道办事处之间存在房屋租赁合同关系，且福美莱公司有权要求解除合同，则在此情况下福美莱公司仍无权要求收回案涉房屋。八、一审判决认定案外人双民公司负有向中华街道办事处提供安置房的义务合法有据，福美莱公司相关主张不成立。根据编号：公企（霞）05号《厦门市单位房屋拆迁补偿安置协议书》，被拆迁人中华街道办事处所属原南田居委会租赁的位于居委会代管五保户林智果（已故）租赁的住宅房屋因“新霞溪商城”建设需要应予拆除，而案外人双民公司作为拆迁人，其理应负有安置被拆迁对象的义务，对此一审判决的认定合法有据，福美莱公司相关主张不成立。九、中华街道办事处并未拖欠案涉房屋租金，且中华街道办事处是否支付租金与福美莱公司无关，福美莱公司的相关主张没有任何依据，且与事实不符。自案外人双民公司于2003年10月将案涉房屋安置给中华街道办事处后，中华街道办事处一直有向案外人双民公司缴交租金。此后，因案外人双民公司于2006年12月18日注销，故中华街道办事处才未再支付租金，且中华街道办事处是否支付租金与福美莱公司无关，福美莱公司的相关主张没有任何依据，且与事实不符。十、假设福美莱公司对案涉房屋享有相应的权利，则福美莱公司要求提高租金标准没有依据。根据编号：公企（霞）05号《厦门市单位房屋拆迁补偿安置协议书》，案涉房屋的租金标准应以厦门市政府的有关规定为依据，现福美莱公司要求提高租金标准没有依据。十一、案涉房屋一直由中华街道办事处使用，并不存在闲置案涉房屋的情况，福美莱公司的相关主张与事实不符，且其亦无权干涉中华街道办事处使用案涉房屋。案外人双民公司于2003年10月将案涉房屋安置给中华街道办事处后，案涉房屋一直由中华街道办事处使用，并不存在闲置案涉房屋的情况，福美莱公司的相关主张没有依据，且与事实不符。更何况案涉房屋与福美莱公司无关，故福美莱公司无权干涉中华街道办事处使用案涉房屋。综上所诉，福美莱公司不具有原告主体资格，其上诉请求亦没有事实与法律依据，故恳请法院依法驳回福美莱公司的全部上诉请求。
中华街道办事处上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项，改判驳回福美莱公司的一审全部诉讼请求。2.判令福美莱公司承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、福美莱公司并非案涉房屋的所有权人，案涉房屋与其无关，其不具有原告主体资格，一审法院未驳回福美莱公司的起诉是错误的，依法应予纠正。根据厦地房证第00428781号《厦门市土地房屋权证》的记载，案涉房屋的所有权人系案外人厦门市双民房地产开发有限公司（以下简称双民公司），而非福美莱公司，案涉房屋与福美莱公司无关，福美莱公司不具有原告主体资格，其无权提起本案之诉。在此情况下，一审法院未驳回原告的起诉是错误的，依法应予纠正。二、福美莱公司与案外人双民公司之间的《委托管理协议书》不合法，福美莱公司据此协议书向简称中华街道办事处主张权利没有依据，一审法院未认定上述《委托管理协议书》无效是错误的，依法应予纠正。案外人双民公司已于2003年10月将案涉房屋安置给中华街道办事处，中华街道办事处对案涉房屋享有相应的权利。在此情况下，案外人双民公司无权撇开中华街道办事处私自与福美莱公司于2004年10月8日签订《委托管理协议书》，福美莱公司与案外人双民公司做法明显损害了中华街道办事处的合法权益，因此上述《委托管理协议书》应被认定无效。三、假设法院认定福美莱公司与案外人双民公司之间的《委托管理协议书》合法有效，则因上述《委托管理协议书》对中华街道办事处没有约束力，故福美莱公司亦无权据此协议书向中华街道办事处主张权利，一审法院未判决驳回福美莱公司的全部诉讼请求是错误的，依法应予纠正。案外人双民公司与福美莱公司均从未向中华街道办事处披露过2004年10月8日的《委托管理协议书》，中华街道办事处亦不知道该协议书的存在，同时福美莱公司亦未据此协议书与中华街道办事处签订房屋租赁合同，故该协议书对中华街道办事处没有约束力，福美莱公司无权据此协议书向中华街道办事处主张权利，一审法院未判决驳回福美莱公司的全部诉讼请求是错误的，依法应予纠正。四、假设法院认定福美莱公司与案外人双民公司之间的《委托管理协议书》合法有效，则该协议书的权利义务已在案外人双民公司注销后终止，福美莱公司不再享有代案外人双民公司管理讼争房屋和收取租金的权利，讼争房屋已与福美莱公司无关，其不具有原告主体资格，其起诉依法应予驳回案外人双民公司已于2006年12月18日注销，其不再具备民事主体资格，因此假设法院认定福美莱公司与案外人双民公司之间的《委托管理协议书》合法有效，则该协议书的权利义务已在案外人双民公司注销后终止，福美莱公司不再享有代案外人双民公司管理讼争房屋和收取租金的权利，讼争房屋已与福美莱公司无关，其不具有原告主体资格。在此情况下，一审法院未驳回福美莱公司的起诉是错误的，依法应予纠正。五、福美莱公司与中华街道办事处之间不存在房屋租赁合同关系，福美莱公司的相关主张不成立，其无权向中华街道办事处主张任何权利，一审法院未判决驳回福美莱公司的全部诉讼请求是错误的，依法应予纠正。1、福美莱公司起诉中华街道办事处房屋租赁合同纠纷一案，但双方之间并不存在房屋租赁合同关系，福美莱公司亦未提供证据证明双方之间存在房屋租赁合同关系，因此福美莱公司的相关主张不成立，其无权向中华街道办事处主张任何权利。2、假设法院认定福美莱公司与案外人双民公司之间的《委托管理协议书》合法有效，则福美莱公司仅系案外人双民公司的受托人，其在案外人双民公司的授权范围内实施的行为所产生的法律后果应由案外人双民公司承担，福美莱公司并不能替代案外人双民公司的法律地位。因此，福美莱公司以上述《委托管理协议书》主张其与中华街道办事处之间形成房屋租赁合同关系没有依据。
福美莱公司答辩称，一、福美莱公司系案涉房屋的管理人，完全具备诉讼主体资格。2004年10月8日，双民公司将案涉房屋收取租金和管理权等永久性委托给福美莱公司享有。见《委托管理协议书》第一条内容。据此福美莱公司有权提起诉讼。二、福美莱公司与双民公司之间签订的《委托管理协议书》合法有效。委托管理协议书》系福美莱公司与双民公司的真实意思表示，是双方自愿达成，不违反国家法律，不违背社会公德，是真实合法有效的。中华街道办事处不能以不知道该协议的存在来否定该协议书的效力。三、案外人双民公司虽已注销，但其委托行为是永久有效的。案外人双民公司虽于2006年12月18日注销，但《委托管理协议书》第一条注明其永久性委托给福美莱公司管理案涉房屋。《中华人民共和国民法总则》第174条第三项规定：“授权中明确代理权在代理事务完成时终止”该条第四项规定:“被代理人死亡前已经实施，为了被代理人的继承人的利益继续代理”委托代理人实施的代理行为继续有效。据此规定，福美莱公司的代理行为即使在委托人双民公司注销后还是有效的。只要案涉房屋存在，福美莱公司根据协议就有义务一直管理下去，不论年限，直到案涉房屋灭失为止。四、福美莱公司与中华街道办事处之间存在事实上的租赁关系，已审判决其应支付房租给福美莱公司证明了这一点。一审庭审中中华街道办事处承认该涉案房屋是租来的，前期有交房租，自双民公司注销后就未再缴纳房租。事实上2008年1月1日前中华街道办事处还能正常缴纳房租给福美莱公司，2008年1月1日后因管理混乱，中华街道办事处就未再缴纳房租。其违约事实清楚明确。
福美莱公司向一审法院提出诉讼请求：1.解除福美莱公司与中华街道办事处的房屋租赁关系；2.中华街道办事处立即腾退思明区文屏路99号3梯604室房屋给福美莱公司；3.中华街道办事处支付福美莱公司拖欠房租33630元（自2008年1月1日至2017年6月30日止的房租，以每月295元计算）及从2017年7月起按每月2000元计至实际腾退房屋之日止的房租，物业费1044.15元（2015年7月开始欠缴至2017年11月份）、水费9.9元、电费616.7元。
一审法院认定事实如下：因“新霞溪商城”建设需要，中华街道办事处所属原南田居委会租赁的位于居委会代管五保户林智果租赁的住宅房屋需予拆除。2003年10月28日，双民公司作为拆迁人，中华街道办事处作为被拆迁人，厦门厦经企业房屋拆迁工程处作为实施拆迁单位，三方订立《厦门市单位房屋拆迁补偿安置协议书》，约定：福河街49号被拆除房屋属承租公有非住宅作为办公用房，建筑面积35平方米，按照原承租面积的1.75倍即61.25平方米转为住宅安置，就近上靠70平方米标准户型，再上调一档安置；福河街55号的住宅房屋，建筑面积11.5平方米，就近上靠55平方米标准户型，再上调二档安置。给予安置单元住房一房一厅两套。中华街道办事处对该住宅仅拥有承租权，并应按市政府的有关规定缴交房租。安置房屋为文屏山庄文屏路99号之三604室（三房一厅，面积83.77㎡）、文屏山庄文屏路97号之四301室（面积82.5㎡）。
讼争房屋自2003年10月交付中华街道办事处使用。
2004年10月8日，双民公司与福美莱公司签订一份《委托管理协议书》，约定：双民公司委托福美莱公司管理和向46户承租户收取租金，1.双民公司永久性全权委托福美莱公司向承租“文屏小区”内的郑庭发等46户承租户收取租金和管理租赁房。2.租金按市政府有关部门规定的标准计收，如遇租金调整，应按调整后的新标准计收。3.双民公司授权福美莱公司在原承租合同期限届满后与上述承租户续签承租合同。4.若承租户愿意购买其承租房屋的使用权时，价格由福美莱公司直接与中华街道办事处签订房屋使用权买卖合同，所收款项归福美莱公司所有。5.今后若市政府出台新的房改政策，允许拆迁安置购买承租房时，如承租户愿意参加房改，福美莱公司应为其办理房改手续，所收取的房款仍归福美莱公司所有。6.若上述承租户自动搬离承租房，该房屋由福美莱公司收回自行处理……《委托管理协议书》并未涉及租赁合同解除权行使等相关事项。
讼争房屋权属于2006年1月6日登记至双民公司名下。讼争房屋土地房屋权证（厦地房证第004287**号）记载讼争房屋面积为84.3㎡，附记记载：2003年2月双民公司向新达利公司购买“文屏山庄”安置房278套，总房款35917705.34元，交纳契税1077531.16元。本单元系上述278套之一。附注备注：本单元经《“新霞溪商城”商品房建设用地拆迁补偿安置协议书确认表（私房承租、公房）》和厦门市双民房地产开发有限公司与被拆迁人厦门市思明区人民政府中华街道办事处于2003年10月达成承租安置协议，承租给厦门市思明区人民政府中华街道办事处。
2013年6月2日，厦门市国土资源与房产管理局向福美莱公司出具《关于对已拆迁公房实行产权调换的安置房屋进行移交结算产权调换的申请的答复》，答复双民公司采用产权调换方式补偿厦门市国土资源与房产管理局安置房已全部移交管理。原双民公司位于文屏路77号之二702室等42套拆迁安置房（共计3605.12平方米），属于多增加的面积，由产权单位（拆迁人）自行管理。
另查明，双民公司于2006年12月18日注销。福美莱公司主张中华街道办事处自2008年1月1日起未再支付租金。中华街道办事处主张一直使用讼争房屋，自双民公司注销后未再支付租金。中华街道办事处对于福美莱公司主张的尚欠的水电费情况及每月的租金标准均不予认可，确认讼争房屋每月租金标准为216元，2015年7月至2017年11月30日期间，拖欠讼争房屋物业费1044.15元。
一审法院认为，根据中华街道办事处与双民公司签订的《厦门市单位房屋拆迁补偿安置协议书》的约定，讼争房屋系作为拆迁中华街道办事处原承租的公有非住宅办公用房的安置房屋分配给中华街道办事处使用，中华街道办事处取得的承租权系双民公司拆迁房屋的对价补偿。双民公司作为拆迁人，负有提供出租房屋的义务，其作为出租人行使合同解除权应受到限制。双民公司取得的房屋权属证书在附注部分亦明确了讼争房屋权属上存在权利的限制，即已出租给厦门市思明区人民政府中华街道办事处。因此，双民公司虽然系讼争房屋的权属人，但其所有权的行使应符合相关部门关于拆迁安置的政策性规定及其与中华街道办事处订立的《厦门市单位房屋拆迁补偿安置协议书》的约定。《厦门市单位房屋拆迁补偿安置协议书》并未约定双民公司具有解除租赁关系的权利。福美莱公司虽受双民公司委托管理讼争房屋并收取房屋租金，但双民公司并未就解除讼争房屋租赁关系的相关事宜对福美莱公司进行授权，福美莱公司作为接受委托的一方，在委托方既无解除合同权利也未对其进行授权的情况下，要求解除租赁关系并收回讼争房屋缺乏合同及法律依据。双民公司并非行使住房保障职能的单位，讼争房屋也非属限定建设标准和租金水平，面向特定条件人员出租的保障性住房，因此，不属于专门用于出租给具备承租保障性住房资格群众的公房，福美莱公司主张租赁关系的调整应适用《公共租赁住房管理办法》的规定缺乏依据。
鉴于中华街道办事处对于福美莱公司提供的《委托管理协议书》真实性不持异议，双民公司亦永久性委托福美莱公司代为收取租金和管理讼争房屋，故福美莱公司要求中华街道办事处支付租金的部分诉求可予支持。关于租金标准，福美莱公司并未举证证明原租赁关系中关于租金的约定，亦未证明市政府有关部门规定可以调整租金，中华街道办事处自认租金标准为每月216元，应予以照准。福美莱公司未在诉讼时效期限内向中华街道办事处主张租金权利，亦未举证证明存在诉讼时效中止或中断事由，故2016年10月1日之前的租金诉讼时效已经届满。2016年10月1日至2016年10月11日期间的租金因《中华人民共和国民法总则》的施行并未超过诉讼时效。中华街道办事处应自2016年10月1日起按照每月216元的标准向福美莱公司支付租金，截止2017年12月31日中华街道办事处应支付租金为3240元（15个月），2018年1月以后的租金由福美莱公司另行向中华街道办事处收取。中华街道办事处还应向福美莱公司支付拖欠的物业管理费1044.15元。福美莱公司的其他诉讼请求缺乏证据，故不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、厦门市思明区人民政府中华街道办事处于判决生效之日起十日内支付厦门福美莱物业管理有限公司2016年10月1日至2017年12月31日期间的租金3240元；二、厦门市思明区人民政府中华街道办事处于判决生效之日起十日内支付厦门福美莱物业管理有限公司物业管理费1044.15元；三、驳回厦门福美莱物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案一审案件受理费519元，由厦门福美莱物业管理有限公司负担456元，厦门市思明区人民政府中华街道办事处负担63元。
二审审理期间，除福美莱公司对租金标准存在异议外，双方当事人对一审判决查明的其余事实均无异议，本院予以确认。双方当事人均未提交新的证据。
本院认为，首先，福美莱公司虽非讼争房产的所有权人，但根据福美莱公司与双民公司签订的《委托管理协议》，委托福美莱公司进行管理和收取租金，福美莱基于双民公司的委托可行使管理权，其提出本案的主张有其权利来源，中华街道办事处上诉主张的福美莱公司非适格主体不能成立。其次，双民公司作为讼争房产的所有人，将管理权及收取租金的权利委托给福美莱公司并无不当，故福美莱公司与双民公司签订的《委托管理协议》并不违反相关法律法规，应认定为合法有效。现双民公司或其继受主体并未撤销对福美莱公司的委托，故福美莱公司仍可行使管理权及收取租金的权利。再次，中华街道办事处系基于双民公司对承租人的补偿安置从而占有讼争房产，讼争房产系原被拆迁房屋的替代，故中华街道办事处与双民公司委托人福美莱公司仍形成租赁合同关系。福美莱公司上诉主张中华街道办事处的承租权为双民公司的对价补偿系属错误，双民公司就讼争房产的权属证书中，已经明确为中华街道办事处因达成承租安置协议，获得承租权。根据双民公司与中华街道办事处签订的《厦门市单位房屋拆迁补偿安置协议书》的约定，双民公司对合同解除权的行使应受到限制，其权属证书的记载亦予以明确。作为受托人的福美莱公司亦应受到该限制，且双民公司出具的《委托管理协议》中亦未授权福美莱公司解除租赁合同关系，故福美莱公司关于解除合同的上诉主张不应得到支持。最后，福美莱公司并无证据证明中华街道办事处主张的租金标准系属错误，一审法院综合证据及合同约定确定租金标准并无不当。根据诉讼时效的相关规定，一审法院支持15个月的租金亦属正确，应予以维持。综上，福美莱公司与中华街道办事处的上诉主张均缺乏事实和合同依据，应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1038元，由上诉人福美莱公司负担912元，上诉人中华街道办事处负担126元。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾 聆
审 判 员 章 毅
审 判 员 柯艳雪
二〇一八年六月五日
代书记员 陈 琳
附：本案所适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。