广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）东中法民一终字第1501号
上诉人（原审被告）：深圳市飞霖实业有限公司。住所地：广东省深圳市宝安区宝城13区***号*座218。
法定代表人：温友飞，该公司总经理。
委托代理人：杨能武，该公司员工。
委托代理人：王元第，广东太上律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：东莞市中医院。住所地：东莞市城区东门路**号。
法定代表人：郑志文，该院院长。
委托代理人：徐建波，广东慕正律师事务所律师。
委托代理人：梁石兰，广东慕正律师事务所律师。
上诉人深圳市飞霖实业有限公司（以下简称飞霖公司）因与被上诉人东莞市中医院租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2010）东一法民一初字第8563号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2010年7月2日，东莞市中医院向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、飞霖公司支付2008年2月至2010年3月的租金556400元，按照银行同期贷款利率支付逾期利息至租金清偿之日止，利息从2008年2月11日起计。2、飞霖公司支付2009年10月至2010年2月的电费15671.04元，按照月息10厘支付滞纳金至电费清偿之日，滞纳金从2009年11月1日起计。3、东莞市中医院、飞霖公司解除租赁合同关系。4、本案诉讼费由飞霖公司承担。
原审法院经审理查明：2004年8月1日，东莞市中医院、飞霖公司签订一份《租赁合同》，约定东莞市中医院将位于上桥中医院工业区宿舍2至7层房产出租给飞霖公司使用，租赁面积共计4280平方米，租赁期限自2004年8月15日至2034年8月14日，合同签订后两个月为装修期，计租时间从2004年10月15日开始，租金按房产面积每平方米每月5元计算，月租金为21400元，租金每隔五年增高10%，每月10日前交当月租金；租赁合同签订时，飞霖公司应向东莞市中医院交付两个月租金即42800元作为租赁保证金，保证金在租赁期满后，如飞霖公司不拖欠东莞市中医院租金，东莞市中医院将保证金退回飞霖公司。2004年10月21日，东莞市中医院、飞霖公司签订一份《补充协议》，约定为方便飞霖公司管理原上桥中医院工业区宿舍整体租给飞霖公司，但原东莞市中医院已租出部分合同期未满，东莞市中医院、飞霖公司同意原东莞市中医院出租部分按现有合同期限继续执行。东莞市中医院租出部分收取的租金作为飞霖公司交给东莞市中医院整栋宿舍的部分租金，东莞市中医院原租出的租户中途搬出或到期的场地交回飞霖公司使用管理，该交回飞霖公司的场地不再享受免租装修期（另：原东莞市中医院租出部分的合同复印一套给飞霖公司备案）。2007年10月31日，东莞市中医院、飞霖公司签订一份《补充协议》，约定当月租金应在当月10日前缴付，逾期未付的从第二月10日起通知飞霖公司，逾期缴付租金超过三个月，东莞市中医院有权单方（停水停电）解除合同。合同签订后，飞霖公司于2004年11月26日开始向东莞市中医院支付租金和电费。
2011年3月2日，东莞市中医院向飞霖公司发出一份《深圳市飞霖实业有限公司前欠租金及电费明细》（以下简称“租金及电费明细”），其中第一项租金载明“（2004年10月15日-2010年12月31日）：1、2004年10月15日-2005年6月：53946元／月×8.5月=458541元；2、2005年7月-2008年6月：59345元／月×36月=2136420元；3、2008年7月-2010年12月：62900元／月×30月=1887000元。”；第二项应交电费载明2005年9月至2010年11月各月的电费数额；第三项已交款项载明飞霖公司共向东莞市中医院支付的款项为3043625.07元。飞霖公司对于该租金及电费明细中载明的第一项租金的计算不予确认，但对于第二项应交电费中的2006年6月至2010年2月的应交电费数额确认。
另查，东莞市中医院、飞霖公司除案涉合同外，还于2004年8月1日签订了两份《租赁合同》，租赁期限与本案中的《租赁合同》一致。东莞市中医院、飞霖公司双方在履行该两份《租赁合同》过程中产生争议，东莞市中医院并向原审法院提起诉讼（案号：（2010）东一法民一初字第8564号、8565号），其中8564号案的《租赁合同》约定，东莞市中医院将位于上桥中医院工业区A座厂房出租给飞霖公司使用，租赁面积共6800平方米，月租金为3740元，每月10日前交付当月租金，租金每隔五年增高10%，飞霖公司应向东莞市中医院交付两个月租金作为租赁保证金。8565号案的《租赁合同》约定，东莞市中医院将位于上桥中医院工业区宿舍首层出租给飞霖公司使用，租赁面积共410平方米，月租金为4100元，每月10日前交付当月租金，租金每隔五年增高10%，飞霖公司应向东莞市中医院交付两个月租金作为租赁保证金。庭审中，东莞市中医院、飞霖公司均确认，本案案涉《租赁合同》约定的租赁物宿舍2-7层与8565号案《租赁合同》约定的租赁物宿舍首层是属同一栋楼；飞霖公司就上述三份《租赁合同》共向东莞市中医院支付了保证金100000元，在上述三份《租赁合同》的履行过程中，飞霖公司没有按合同约定的租金支付方式向东莞市中医院支付租金和电费，飞霖公司不定期向东莞市中医院支付不等的金额作为三份租赁合同的租金及电费，故，现已无法区分各份合同的租金及电费的支付情况；东莞市中医院、飞霖公司均同意将8563号、8564号、8565号三个案件的证据及庭审笔录作为三个案件的证据使用。另，庭审中，东莞市中医院变更第一项诉讼请求为要求飞霖公司支付自2008年2月至飞霖公司实际返还租赁物之日止的租金。
在一审审理过程中，原审法院向东莞市东城区建设工程质量监督组调取了两份《建筑工程竣工验收证书》，其中编号为建验证字第96-30-122号的《建筑工程竣工验收证书》显示：“工程名称：东莞市中医院上桥厂区宿舍，建设单位：东莞市中医院，建筑面积：4500㎡，层数：七层，在1995年11月3日的竣工验收中，被核定为合格工程。”；编号为建验证字第96-30123号的《建筑工程竣工验收证书》显示：“工程名称：东莞市中医院上桥厂区A座厂房，建设单位：东莞市中医院，建筑面积：6500㎡，层数：六层，在1995年11月3日的竣工验收中，被核定为合格工程。”
本案中，双方对以下事实存在争议：
一、案涉《租赁合同》是否有效。东莞市中医院认为案涉租赁物已取得了《建筑工程竣工验收证书》，因此案涉的租赁合同是合法有效的。飞霖公司则认为案涉租赁物没有办理建设工程规划许可证、房地产权证，建筑工程竣工验收证书中的建筑面积与租赁合同中约定的面积并不一致，无法证明案涉租赁物的权属情况，因此案涉租赁合同无效。
二、东莞市中医院何时将合同约定的租赁物交付给飞霖公司。东莞市中医院主张，由于在东莞市中医院、飞霖公司签订本案及8564号、8565号案《租赁合同》前东莞市中医院已将宿舍首层的商铺及宿舍第2层出租给案外人，因此东莞市中医院、飞霖公司签订《补充协议》约定在案外人租赁期间飞霖公司无需向东莞市中医院支付该部分的租金，2005年5月31日东莞市中医院与案外人的租赁合同到期，东莞市中医院就将宿舍首层的商铺交付给飞霖公司使用，2008年6月案外人将宿舍第2层交回给东莞市中医院，东莞市中医院就将宿舍第2层交付给飞霖公司使用，宿舍的其他3-7层及8564号案的A座厂房均在合同签订时已交付给飞霖公司使用，并不存在飞霖公司所称的门窗损坏的情况，飞霖公司亦从2004年11月26日开始向东莞市中医院支付租金，飞霖公司从未向东莞市中医院发函要求整改。对此，东莞市中医院提交七份《出租铺位合同书》、一份《租赁合同》（复印件）佐证，该七份《出租铺位合同书》显示租赁期限至2005年5月31日止，七份合同的租金共5399.8元。《租赁合同》（复印件）显示，2004年3月26日东莞市中医院与东莞市东城东顺电子厂签订租赁合同，约定将东莞市中医院位于板桥工业大道的自有厂房三层共1578平方米，宿舍二层共711平方米出租给东莞市东城东顺电子厂，宿舍租金每平方米5元，租金期限自2004年7月1日起到2014年6月30日止。飞霖公司则认为，东莞市中医院在2006年11月15日才将宿舍的首层及第3、4、5、7层、A座厂房的1-4层交付给飞霖公司使用，宿舍的第2层因东莞市中医院出租给案外人因此一直没有向飞霖公司交付，宿舍第6层及A座厂房第5、6层因为门窗破损的原因一直无法使用，为此，飞霖公司分别于2007年1月5日、2008年1月7日、2009年1月11日、2010年8月28日向东莞市中医院发函要求解决。由于东莞市中医院承诺在正式交付租赁物给飞霖公司使用前飞霖公司已交的款项可以抵扣正式交付使用后的费用，因此飞霖公司才自2004年11月26日开始向东莞市中医院交缴租金。对此，飞霖公司向原审法院提交《东莞市公安消防局复查意见书》复印件、《致东莞市中医院函》佐证，其中《东莞市公安消防局复查意见书》复印件显示，东莞市中医院厂房A座于2006年11月15日消防整改符合整改要求。
三、双方对于飞霖公司已向东莞市中医院支付的租金及电费数额存在争议。东莞市中医院认为，东莞市中医院、飞霖公司之间存在三份《租赁合同》，其中宿舍首层及宿舍第2层因与案外人存在租赁合同，东莞市中医院与案外人之间的《出租铺位合同书》到期后，东莞市中医院于2005年5月31日将宿舍首层交付飞霖公司使用，东莞市中医院并于2008年6月将宿舍第2层交付给飞霖公司使用，因此，飞霖公司应在2005年7月开始向东莞市中医院支付宿舍首层的租金。除飞霖公司向东莞市中医院支付的租赁保证金（三份租赁合同的押金共100000元），飞霖公司就与东莞市中医院存在的三份《租赁合同》共向东莞市中医院支付了租金及电费合计2990464元，由于飞霖公司就与东莞市中医院存在的三份《租赁合同》的租金及电费是合在一起交纳已无法区分出每份《租赁合同》项下租金及电费的支付情况，因此，东莞市中医院根据飞霖公司应付租金的情况与飞霖公司已支付的金额相抵扣后得出飞霖公司的租金支付至2008年2月，2009年10月前的电费飞霖公司已付清。因此要求飞霖公司支付自2008年2月至返还租赁物之日止的租金及2009年10月至2010年2月的电费。飞霖公司则认为，东莞市中医院向飞霖公司发出的《租金及电费明细》上的已交金额未将飞霖公司另外交纳的430000元计算在内，根据飞霖公司的统计截止到2010年3月，飞霖公司基于与东莞市中医院存在的三份《租赁合同》共向东莞市中医院支付了3420464元，由于案涉租赁物于2006年11月15日才通过消防验收，2006年11月15日之前飞霖公司并没有实际使用案涉租赁物，因此，租金应从2006年11月16日开始计算。对此，飞霖公司提交往来收据、租赁业发票、收据、银行进帐单佐证。其中往来收据是东莞市中医院、飞霖公司三份租金合同的订金100000元；2004年11月26日东莞市中医院向飞霖公司出具了编号为NO.80058268-NO.80058273共6张租赁业发票，金额共50000元；2005年2月28日，东莞市中医院向飞霖公司出具了编号为NO.00094058-NO.00094063共6张租赁业发票，金额共50000元；2005年3月22日，东莞市中医院向飞霖公司出具了编号为NO.00094077-NO.00094082共6张租赁业发票，金额共50000元。东莞市中医院对此回应称，飞霖公司提交的往来收据、租赁业发票、收据、银行进帐单中涉及的款项已全部在《租金及电费明细》中统计了，对应的分别是《租金及电费明细》中第三项“已交款项”中的“2004年11月26日35000元、2004年11月29日15000元、2005年2月8日50000元、2005年3月22日50000元、2005年4月30日50000元、2005年6月30日50000元”。
原审法院认定上述事实的依据：东莞市中医院提供的《租赁合同》、《补充协议》、电费通知单、电费分配表、《建筑工程竣工验收证书》复印件、《出租铺位合同书》、《租赁合同》，飞霖公司提供的《东莞市公安消防复查意见书》复印件、《致东莞中医院函》、《深圳市飞霖实业有限公司前欠租金及电费明细》、往来收据、租赁业发票、收据、银行进帐单、《补充协议》，原审法院调取的《建筑工程竣工验收证书》以及本案一审庭审笔录、问话笔录等副卷为证。
原审法院认为：东莞市中医院、飞霖公司签订的《租赁合同》是双方真实的意思表示，原审法院予以确认。本案的争议焦点为：（一）案涉租赁合同是否有效。（二）飞霖公司是否拖欠东莞市中医院租金、电费未付及东莞市中医院要求解除租赁合同依据是否充分。
关于第一个焦点。双方均确认本案的宿舍2-7层与8565号案中的宿舍首层均是同一栋楼（上桥中医院工业区宿舍），本案租赁合同中约定的租赁面积共4280平方米，8565号案租赁合同中约定的租赁面积共410平方米，即两份租赁合同的租赁面积共4680平方米。原审法院调取的编号为建验证字第96-30-122号的《建筑工程竣工验收证书》显示：“工程名称：东莞市中医院上桥厂区宿舍，建设单位：东莞市中医院，建筑面积：4500㎡，层数：七层，在1995年11月3日的竣工验收中，被核定为合格工程。”；8564号案《租赁合同》中约定的租赁面积为6800平方米，原审法院调取的编号为建验证字第96-30-123号的《建筑工程竣工验收证书》显示：“工程名称：东莞市中医院上桥厂区A座厂房，建设单位：东莞市中医院，建筑面积：6500㎡，层数：六层，在1995年11月3日的竣工验收中，被核定为合格工程。”，虽然本案及8565号两案《租赁合同》中约定的租赁面积共计4680平方米及8564号案《租赁合同》中约定的租赁面积6800平方米与上述两份《建筑工程竣工验收证书》中载明建筑面积4500平方米、6500平方米存在一定差异，但“租赁面积”与“建筑面积”是不同的概念，且《建筑工程竣工验收证书》中的建设单位、工程名称、层数均能与三份《租赁合同》约定的内容相对应，因此，原审法院认定编号为建验证字第96-30-123号的《建筑工程竣工验收证书》就是8564号案租赁合同约定的《租赁物的建筑工程竣工验收证书》、编号为建验证字第96-30-122号的《建筑工程竣工验收证书》就是本案与8565号案《租赁合同》中约定的租赁物的《建筑工程竣工验收证书》，故东莞市中医院、飞霖公司所订立的三份《租赁合同》均没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应切实履行。
关于第二个焦点。首先，关于8565号案《租赁合同》中约定的租赁物宿舍首层何时交付的问题。根据庭审中东莞市中医院、飞霖公司的陈述及《补充协议》的约定，东莞市中医院与案外人签订的《出租铺位合同书》在2005年5月31日到期，飞霖公司亦没有向原审法院提交证据证明在2005年5月31日之后东莞市中医院另行将宿舍首层出租给他人，因此，原审法院认定2005年6月东莞市中医院已将宿舍首层交付飞霖公司使用。其次，关于本案《租赁合同》约定的租赁物宿舍第2层何时交付的问题。飞霖公司称东莞市中医院至今没有将本案《租赁合同》中约定的宿舍第2层交付给飞霖公司使用，东莞市中医院确认在双方签订《租赁合同》前已将宿舍第2层出租给案外人，但认为在2008年6月已将宿舍第2层交付给飞霖公司使用，对此提交了与案外人签订的《租赁合同》复印件佐证，该《租赁合同》中约定的租赁期限是从2004年7月1日至2014年6月30日，东莞市中医院没有证据证明在2008年6月已收回宿舍第2层并交付给飞霖公司使用，飞霖公司对此亦不予确认，应由东莞市中医院自行承担举证不能的不利后果，因此，对于飞霖公司主张东莞市中医院至今没有向其交付宿舍第2层，原审法院予以采信。再次，关于本案《租赁合同》约定的租赁物宿舍第6层及8564号案《租赁合同》约定的租赁物A座厂房第5、6层何时交付的问题。飞霖公司主张宿舍第6层及A座厂房第5、6层的门窗损坏不符合使用条件，多次要求东莞市中医院整改，对此向原审法院提交了四份《致东莞中医院函》佐证，该四份函件是飞霖公司单方制作的，东莞市中医院也不确认曾收到飞霖公司的函件，因此，对于该四份函件的真实性，原审法院难以采信，由于飞霖公司没有提供充分证据证明宿舍第6层及A座厂房第5、6层存在门窗不符合使用的情况，因此，对于飞霖公司主张东莞市中医院至今未向其交付宿舍第6层及A座厂房第5、6层，原审法院不予采信。最后，飞霖公司主张案涉宿舍在2006年11月15日才通过消防验收，因此认为2006年11月15日东莞市中医院才将宿舍首层及第3、4、5、7层交付飞霖公司使用，对此提交《东莞市公安消防局复查意见书》佐证，但该意见书中载明的检查对象是“中医院厂房A座”，并非宿舍，且案涉租赁物宿舍及A座厂房均已在1996年3月26日取得《建筑工程竣工验收证书》，飞霖公司亦最早于2004年11月26日向东莞市中医院交纳租金，因此，对于东莞市中医院主张在2004年8月15日已将宿舍第3-7层及8564号案《租赁合同》中约定的A座厂房交付给飞霖公司使用，原审法院予以采信。
关于第三个焦点。如前述分析，由于东莞市中医院于2005年6月才向飞霖公司交付宿舍首层，东莞市中医院亦确认应于2005年7月开始收取宿舍首层的租金；另，由于东莞市中医院没有向飞霖公司交付宿舍第2层，因此根据8563号案《租赁合同》及《补充协议》的约定，2009年8月15日前飞霖公司应向东莞市中医院支付8563号案的租金为21400元／月-4280平方米÷6层×5元=17833元／月。由于东莞市中医院、飞霖公司均确认已无法具体区分三份《租赁合同》中各自的租金及电费支付情况，根据前述分析，2004年10月15日至2005年6月三份《租赁合同》每月租金为：17833元（8563号案）＋37400元（8564号案）=55233元，东莞市中医院庭审中自认2004年10月15日至2005年6月三份《租赁合同》的每月租金为53946元，是对其权利的合法处分，故原审法院认定2004年10月15日至2005年6月三份《租赁合同》每月租金为53946元；2005年7月至2009年8月15日三份《租赁合同》每月租金为：17833元（8563号案）＋4100元（8565号案）＋37400元（8564号案）=59333元；2009年8月16日至东莞市中医院起诉之日（2010年7月12日）止三份《租赁合同》每月租金为：59333元×（1＋10%）=65266.3元。据此，截止2010年7月15日止，飞霖公司应向东莞市中医院支付的租金为：53946元／月×8.5月＋59333元／月×50.5月＋65266.3元／月×11月=4172786.8元。其次，飞霖公司对于《租金及电费明细》中第二项“2005年9月-2010年11月应交电费”中的2006年6月至2010年2月的电费确认，但认为2006年6月前没有使用案涉租赁物，因此对2006年6月前的电费不予确认。如前述分析，东莞市中医院已在2004年8月15日将租赁物交付给飞霖公司使用，因此，对于2006年6月前的产生的电费也应由飞霖公司承担。根据《租金及电费明细》2005年9月至2010年2月三份《租赁合同》的电费共747899.04元。再次，飞霖公司主张《租金及电费明细》上的第三项“已交款项”未将飞霖公司另外交纳的430000元计入，但从飞霖公司提交的往来收据、租赁业发票、收据、银行进帐单看，其中往来收据是东莞市中医院、飞霖公司三份《租金合同》的订金100000元；2004年11月26日东莞市中医院向飞霖公司出具的编号为NO.80058268-NO.80058273共6张租赁业发票，金额共50000元；2005年2月28日，东莞市中医院向飞霖公司出具了编号为NO.00094058-NO.00094063共6张租赁业发票，金额共50000元；2005年3月22日，东莞市中医院向飞霖公司出具了编号为NO.00094077-NO.00094082共6张租赁业发票，金额共50000元。与《租金及电费明细》中第三项“已交款项”中的“2004年11月26日35000元、2004年11月29日15000元、2005年2月8日50000元、2005年3月22日50000元、2005年4月30日50000元、2005年6月30日50000元”是相对应的，因此，原审法院认定飞霖公司就东莞市中医院、飞霖公司之间的三份《租赁合同》共向东莞市中医院支付的租金及电费为3043625.07元。
综上，飞霖公司向东莞市中医院支付的款项并不足以抵扣飞霖公司应向东莞市中医院支付的租金及电费，因此，根据《补充协议》的约定，飞霖公司已构成违约，因此，东莞市中医院要求解除与飞霖公司签订的《租赁合同》，合法有据，原审法院予以支持。飞霖公司并应向东莞市中医院返还租赁物。因已无法区分出东莞市中医院、飞霖公司之间的三份《租赁合同》项下的租金及电费支付情况，原审法院推定根据飞霖公司向东莞市中医院支付款项的数额3043625.07元先用于抵扣2005年9月至2010年2月的电费共747899.04元，剩余款项2295726.03元，根据前述分析推算，剩余款项2295726.03元刚好与2008年1月之前的租金相抵，因此，根据本案《租赁合同》的约定，飞霖公司应向东莞市中医院支付的租金分段计算为：自2008年2月16日至2009年8月15日按17833元／月支付；自2009年8月16日至飞霖公司实际返还租赁物之日止按《租赁合同》第四条约定的租金标准计算；关于逾期支付租金的利息计算：以上述拖欠的租金为本金，自每月11日起按中国人民银行规定的同期逾期贷款利率计至飞霖公司实际返还租赁物之日止。东莞市中医院超出部分的诉讼请求，原审法院予以驳回。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十条、《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条的规定，于2012年6月10日作出（2010）东一法民一初字第8563号民事判决：一、东莞市中医院与深圳市飞霖实业有限公司签订的《租赁合同》解除。二、限深圳市飞霖实业有限公司于判决发生法律效力之日起五日内向东莞市中医院支付2008年2月16日至实际返还租赁物之日止的租金（租金分段计算为：自2008年2月16日至2009年8月15日按17833元／月计算；自2009年8月16日至深圳市飞霖实业有限公司实际返还租赁物之日止按《租赁合同》第四条约定的租金标准计算）及违约金（以每月拖欠的租金数额为本金，自每月11日起按中国人民银行规定的同期逾期贷款利率计至深圳市飞霖实业有限公司实际返还租赁物之日止）。三、驳回东莞市中医院的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10213元由深圳市飞霖实业有限公司承担。
飞霖公司不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）原审判决对本案关键证据的认定违反法律规定。1、原审将不能提供原件的复印件作为本案主要证据，并据以认定本案事实系错误的。东莞市中医院在举证期满后提交七份《出租铺位合同书》的复印件，且删改明显，在飞霖公司明确表示不确认并不予质证的情况下原审法院仍予以采信是不当的。2、原审将与案涉租赁物相关数据完全不符的竣工许可证作为案涉租赁物的竣工许可证，并将该证等同于消防合格证，进而认定案涉租赁合同有效、案涉房产具备交付条件，与事实不符。《建筑工程竣工验收证书》由东莞市附城区建设工程质量安全监督组颁发，形式不合法，且东莞市中医院不能提供案涉租赁物的规划许可证、房产证、消防合格证。证书上与案涉租赁物合同载明的相关数据差距达140平方米，案涉租赁合同第二条明确表明为房产面积，房产面积不可能大于建筑面积，但本案正好相反，原审判决对此解释不清。3、案涉租赁物属于东莞市中医院所有，案涉房产有没有交付、何时交付，应由东莞市中医院举证，原审判决认定案涉租赁物已交付的理由不充分，且将该举证责任判定由飞霖公司承担并承担举证不能的后果不当。另外，飞霖公司2004年11月26日交租的行为与案涉房产是否交付没有关联，交租只是飞霖公司应履行的合同义务，不能反证东莞市中医院已交房。（二）原审法院认定事实错误，关键事实没有查清。1、原审判决对租金计算方式及数额的判决超过了东莞市中医院自认的金额，也超过了东莞市中医院在一审中的诉讼请求，除2005年7月至2009年8月15日法院判定的租金数额与东莞市中医院自认的数额持平外，其它每月均超出2000元左右。2、是否通过消防验收直接涉及租赁房产能否使用，原审法院对案涉租赁物在2006年11月15日前是否通过消防验收没有查清。3、原审法院对案涉租赁物有没有交付、何时交付没有进行任何调查，直接全部采信东莞市中医院的主张是不当的。4、与本案有关的几个关键数据没有查清。首先，已交款项没有查清。《租金和电费明细》中由东莞市中医院盖章确认的飞霖公司已经支付了3043625.07元，另外飞霖公司还支付了43万，所以截止到2010年12月17日飞霖公司已经向东莞市中医院支付租金和电费共3473625.07元。飞霖公司已交款项与《租金及电费明细》无法一一对应，且2004年7月14日交纳的10万定金与后面交纳租金根本无关。其次，电费没有查清。飞霖公司在承租前及承租过程中，有部分案涉租赁物由其他公司或个人承租，所以相应电费或由其他承租户产生或由飞霖公司与其他承租户共同产生，电费不应由飞霖公司全部承担。再者，2008年1月前应缴纳租金没作具体计算，根据原审判决认定的租金计算方式算出的结果与判决认定的剩余款项相差3万元。最后，东莞市中医院确认2008年5月之前的租金及电费飞霖公司已经缴清，且还剩余103232.96元，根据《租金及电费明细》，飞霖公司已经缴纳了2010年10月、11月、12月的电费，但原审却用于抵扣2005年9月至2010年2月期间的电费，且东莞市中医院超过举证期限增加诉讼请求，应不予支持。（三）原审判决结果超过东莞市中医院的诉讼请求，违反法律规定。东莞市中医院诉讼请求为2008年2月至2010年3月租金共556400元及部分电费，原审法院的判决远远超过该数额。（四）原审判决程序不合法。1、原审判决将东莞市中医院在庭审中变更的诉讼请求进行审理并进而作出判决不当。2、庭审程序不当。据此，飞霖公司请求本院撤销原审判决，发回重审。
东莞市中医院答辩称：（一）《建筑工程竣工验收证书》是原审法院依职权调取，并经核实确认是案涉租赁物所有，证书所述建筑面积因丈量标准、计算方法及正常误差等原因与本案租赁面积存在差异是建筑领域普遍现象，且协议中的租赁面积是合同双方根据租赁物实际情况所确认的面积，理应作为本案计算租金的依据，原审判决认定无不当。（二）案涉租赁物均已按协议交付。首先，三份租赁合同标的物仅有原租赁合同未到期的未交付，其余均已整体交付给飞霖公司，且未交付部分也签订了补充协议，不存在飞霖公司所说的厂房第5、6层未移交、宿舍第2层未移交的情况。其次，如按飞霖公司所诉则租金仅需43000元，但飞霖公司在合同履行初期每月均支付50000租金，表明飞霖公司所诉部分物业未移交的事实不能成立。再者，飞霖公司提交的多份往来函件中从未提出东莞市中医院未向其移交租赁物。（三）原审法院认定事实清楚，所有事实均已查清。1、原审法院对租金的计算均符合合同规定，并无飞霖公司所称“超过诉讼请求……每月超过2000元等情况”。2、东莞市中医院出租物业已经通过建筑过程竣工验收，验收内容包括对消防的验收，同时根据《中华人民共和国消防法》第十条规定，案涉租赁物并不属于必须经公安消防验收的公众聚集场所，且申报消防安全检查的义务人也应为企业的经营者。3、飞霖公司称其交款数应为《租金及电费明细》中的数额加上其提供的收据的说法不是事实，《租金及电费明细》中的交款数包括其提交的部分票据并一一对应。（四）原审法院将后面的电费抵销前面的电费是由于飞霖公司从履行合同开始就没有按时支付电费和房租，已缴金额也没有区分电费和房租，因此原审法院才会将所有拖欠费用总计后减去已经缴纳的部分。（五）原审判决并没有超过东莞市中医院的诉讼请求，本案经过了简易程序和普通程序，东莞市中医院变更诉讼请求符合法律程序。
本院经审理查明：东莞市中医院在原审第一次庭审中增加诉请为：1、要求飞霖公司支付2010年4月至本案判决生效之日的租金，每月按23540元计算。除上述事实外，对原审查明的其他事实，本院予以确认。
另查明，东莞市中医院于2010年7月2日向原审法院起诉，飞霖公司于2011年2月21日收到原审法院送达的诉讼材料。东莞市中医院二审期间提交承建工程施工执照（复印件）、收据（复印件）、东公消《证》字（95）第172号消防证（原件），拟证明案涉工程有施工许可证及消防验收合格证，飞霖公司对上述证据不予确认。
再查明，飞霖公司分别就其与东莞市中医院签订的三个租赁合同纠纷向本院提起上诉，除本案所涉租赁合同外，租赁物为A座厂房的上诉案件案号为（2012）东中法民一终字第1502号（以下简称1502号案），租赁物为宿舍首层的上诉案件案号为（2012）东中法民一终字第1503号（以下简称1503号案）。
本院认为，本案系租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对飞霖公司上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：（一）案涉租赁合同是否有效。（二）案涉租赁物何时交付飞霖公司。（三）飞霖公司是否拖欠租金、电费未付。
关于租赁合同的效力问题。原审法院依职权调取的编号为建验证字第96-30-122号、第96-30-123号《建筑工程竣工验收证书》显示的建设单位为东莞市中医院，工程名称为东莞市中医院上桥厂区宿舍和A座厂房，宿舍和厂房的层数分别是七层和六层，上述数据与飞霖公司和东莞市中医院签订的三份《租赁合同》约定的内容相对应，虽然在面积上两者存在偏差，但两者所使用的“建筑面积”和“租赁面积”并非同一概念，不能等同，在飞霖公司未提供其他证据反驳的情况下，原审据此认定上述《建筑工程竣工验收证书》是飞霖公司和东莞市中医院签订的三份《租赁合同》项下租赁物的竣工验收证书并无不当。虽然东莞市中医院未能取得案涉租赁物的建设规划许可证及房产证，但没有证据表明案涉租赁物在建造时是作为违法建筑对待的，相反，根据《建筑工程竣工验收证书》，案涉租赁物于1995年11月3日被东莞市附城区建设工程质量安全监督组认定为合格工程，故本院认定案涉租赁物符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“经主管部门批准建设”的规定，案涉《租赁合同》合法有效，双方均应按该《租赁合同》的约定享受权利及履行义务。
关于案涉租赁物何时交付飞霖公司的问题。双方确认案涉租赁物交付并无相应的交付手续，且双方陈述不一，本院根据双方的陈述和举证情况，对各租赁物的交付时间进行认定。首先，关于宿舍首层交付时间。双方签订的《补充协议》约定，东莞市中医院在案外人租赁期届满后将宿舍首层交付飞霖公司，且约定东莞市中医院将其与案外人的租赁合同复印一份给飞霖公司备案，即飞霖公司在签订《补充协议》之时已清楚知道东莞市中医院与案外人之间的租赁合同关系，在飞霖公司并未提供相反证据予以反驳的情况下，原审法院根据东莞市中医院与案外人签订的租赁合同到期日认定东莞市中医院于2005年6月将宿舍首层交付飞霖公司并无不当。其次，关于宿舍2层交付时间。根据前述分析，东莞市中医院与案外人的租赁宿舍2层的合同约定的租赁期限至2014年到期，东莞市中医院主张已将宿舍2层交付但没有其他证据支持，原审法院不予采信正确。第三，关于宿舍第6层及A座厂房第5、6层交付问题。飞霖公司主张上述租赁物存在漏水、门窗损坏等不符合使用条件的情形，但飞霖公司提供的函件属其单方制作，飞霖公司亦未提供证据证明东莞市中医院已收到该函件，在双方确认并无相应的交付手续的情况下，原审法院根据租赁合同认定上述租赁物已在合同约定期限，即2004年8月15日交付并无不当。第四，关于宿舍3、4、5、7层及A座厂房1-4层交付问题。飞霖公司主张是在2006年11月15日才通过消防验收并交付使用，但飞霖公司最早于2004年11月26日缴纳租金，且飞霖公司亦确认2006年6月案涉租赁物所产生的水电费数额，可见飞霖公司已在2006年11月之前使用了案涉租赁物，原审法院对飞霖公司上述主张不予采信正确，原审法院根据租赁合同认定上述租赁物交付时间为2004年8月15日亦无不当。综上，本院认定：宿舍首层交付时间是2005年6月，宿舍2层至今未交付，宿舍3-7层和A座厂房交付时间是2004年8月15日。
关于飞霖公司是否拖欠租金、电费未付。由于双方均无法具体区分三份《租赁合同》中各自的租金和电费支付情况，原审法院将飞霖公司已付款先用于支付拖欠的电费，再用于支付三份《租赁合同》总共应付的租金，进而计算出未付租金，本院对此计算方法予以确认。
首先，关于已付款数额。原审法院认定飞霖公司已付款为3043625.07元，飞霖公司上诉主张有430000元未计入。但飞霖公司提交的证据涉及到的330000元均能与《租金及电费明细》中“已交款项”相对应，在飞霖公司未提交其他付款凭证证明《租金及电费明细》中“已交款项”相应的款项已另行支付的情况下，该330000元不应再重复计入已付款。至于剩余的2004年7月14日支付的100000元，收据写明是厂房订金，双方亦确认与合同约定的保证金是同一笔款，由于双方对此没有诉请，故原审法院不予计入已付款正确，飞霖公司可另行主张权利。
其次，关于电费。飞霖公司确认2006年6月至2010年2月的电费729249.15元，但不确认2005年9月至2006年5月的电费。虽然根据本院前述分析，2005年9月至2006年5月期间案涉租赁物已交付飞霖公司使用，此期间的电费亦应由飞霖公司承担，但东莞市中医院未提交此期间供电公司出具的电费单等凭证，亦未提交任何已垫付电费的证据，东莞市中医院应承担举证不能的不利后果。故对2005年9月至2006年5月的电费数额本院不予采信。原审对此认定有误，本院予以纠正。
最后，关于租金数额。由于各租赁物的交付时间不一，本院分段计算如下：1、2004年10月15日（合同约定的计租日）至2005年6月三份《租赁合同》月租金。东莞市中医院确认应于2005年7月开始收取宿舍首层租金，该段期间宿舍首层无租金产生。宿舍2层未交付，无租金产生。宿舍3-7层的月租金为：21400元／月-4280平方米÷6层×5元=17833元／月，A座厂房的月租金为37400元／月，两者合计55233元／月，东莞市中医院在原审中自认上述时间段月租金为53946元，本院予以确定。2、2005年7月至2009年8月15日三份《租赁合同》月租金为：17833元（宿舍3-7层）＋4100（宿舍首层）＋37400元（A座厂房）=59333元。3、2009年8月16日至2010年3月三份《租赁合同》月租金为：59333元／月×（1＋10%）=65266.3元／月。综上，至2008年1月（含1月），飞霖公司应支付的三份《租赁合同》的租金为：53946元／月×8.5月＋59333元／月×31月=2297864元。
综上，飞霖公司已付款3043625.07元，扣减未付的电费729249.15元后，剩余2314375.92元，扣减至2008年1月的租金2297864元后，剩余16511.92元。由于双方均无法具体区分三份《租赁合同》中各自的租金支付情况，故本院酌定剩余16511.92元按照三份《租赁合同》约定的租金比例用于支付三份《租赁合同》2008年2月的部分租金，数额分别是付宿舍首层1141元，付宿舍3-7层4964元，付A座厂房10406.92元。则2008年2月剩余未付租金为宿舍首层2959元，宿舍3-7层12869元，A座厂房26993.08元。
根据前述分析，2008年3月至2009年8月15日宿舍首层的租金为4100元／月×17.5月=71750元，宿舍3-7层的租金为17833元／月×17.5月=312077.5元，A座厂房的租金为37400元／月×17.5月=654500元。2009年8月16日至2010年3月（按合同约定每隔五年增加10%月租金）宿舍首层的租金为4100元／月×（1＋10%）×7.5月=33825元，宿舍3-7层的租金为17833元／月×（1＋10%）×7.5月=147122.25元，A座厂房的租金为37400元／月×（1＋10%）×7.5月=308550元。
故2008年2月至2010年3月（包括3月），飞霖公司应支付的租金为：宿舍首层：2959元＋71750元＋33825元=108534元，宿舍3-7层：12869元＋312077.5元＋147122.25元=472068.75元，A座厂房：26993.08元＋654500元＋308550元=990043.08元，本案东莞市中医院诉请的2008年2月至2010年3月宿舍2-7层的租金超过上述部分，本院不予支持。飞霖公司未足额支付租金，东莞市中医院有权根据合同约定解除合同，东莞市中医院并未提交证据证明其在起诉前向飞霖公司主张过解除合同，故案涉合同应自飞霖公司收到原审法院送达的东莞市中医院的诉讼材料时即2011年2月21日解除，原审法院没有确定合同解除的时间不当，本院予以纠正。东莞市中医院有权要求飞霖公司支付2008年2月至2010年3月租金的逾期利息，利息以每月拖欠的租金数额为本金，自每月11日起按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算至实际付清之日止。
根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第156条“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提起反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理”的规定，东莞市中医院在原审庭审法庭辩论结束前增加诉请并未违反上述法律规定，飞霖公司应支付2010年4月至合同解除之日即2011年2月21日的租金以及2011年2月22日至本案判决生效之日的占有使用费。根据《租赁合同》的约定，该期间段宿舍3-7层的每月租金数额为17833元／月×（1＋10%）=19616.3元／月。故，2010年4月至合同解除之日即2011年2月21日的租金数额为19616.3元／月×10月＋19616.3元／月÷30天×21天=209894.41元。2011年2月22日至本案判决生效之日的占有使用费参照租金标准即每月19616.3元／月计算。
综上所述，原审判决认定事实不清，本院依法予以纠正。飞霖公司的上诉部分有理，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销广东省东莞市第一人民法院（2010）东一法民一初字第8563号民事判决第二、三项。
二、变更广东省东莞市第一人民法院（2010）东一法民一初字第8563号民事判决第一项为：确认东莞市中医院与深圳市飞霖实业有限公司签订的《租赁合同》于2011年2月21日解除。
三、限深圳市飞霖实业有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向东莞市中医院支付2008年2月至2010年3月的租金472068.75元及逾期利息（以每月拖欠的租金数额为本金，自每月11日起按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计至实际付清之日止）。
四、限深圳市飞霖实业有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向东莞市中医院支付2010年4月至合同解除之日即2011年2月21日的租金209894.41元以及2011年2月22日至本判决发生法律效力之日止的占有使用费（每月为19616.3元）。
五、驳回东莞市中医院的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费10864元，由深圳市飞霖实业有限公司负担7936元，东莞市中医院负担2928元，东莞市中医院预交了10213元，剩余未足额预交的部分由深圳市飞霖实业有限公司直接向原审法院缴纳。二审案件受理费人民币10213元，由深圳市飞霖实业有限公司负担7586元，东莞市中医院负担2627元。
本判决为终审判决。
审 判 长 高 斌
代理审判员 廖志明
代理审判员 杨 浩
二〇一三年十一月四日
书 记 员 梁玮珊
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
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