安徽省宿州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宿中民一终字第00007号
上诉人（一审被告）：李玉，男，1992年9月12日出生，汉族，农民，住安徽省宿州市埇桥区。
委托代理人：张善友，宿州市埇桥区桃园镇法律服务所法律工作者。
被上诉人（一审原告）：吴普健，男，1990年8月10日出生，汉族，农民，住安徽省宿州市埇桥区。
委托代理人：柏亚华，宿州市埇桥区大泽乡镇法律服务所法律工作者。
被上诉人（一审被告）：庄庆，男，1969年3月17日出生，汉族，居民，住安徽省宿州市埇桥区。
上诉人李玉因与被上诉人吴普健、庄庆合同纠纷一案，不服安徽省宿州市埇桥区人民法院2014年10月21日作出的（2014）宿埇民一初字第05385号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年12月17日受理后，依法由审判员许劲松担任审判长，与审判员丁伟、代理审判员李震组成合议庭，审理了本案。现已审理终结。
吴普健一审诉称：2013年10月，李玉将自己承租的店面转租给吴普健，约定转让费及月租共计55300元。吴普健先支付给李玉40300元，下余款15000元定于一个半月后付清。之后吴普健开始经营店面，期间添置各类物品支出23329元。由于房东庄庆于2014年3月10日强行收回店面，导致吴普健无法继续经营，给吴普健造成了较大的经济损失。吴普健提起诉讼，请求判令：李玉、庄庆返还房屋转让费30300元、赔偿经济损失11664.5元，并承担本案的诉讼费用。
李玉一审答辩称：房东庄庆同意李玉将承租店面转租给吴普健。因吴普健不及时预交房租，庄庆才收回的店面。吴普健的损失是自己造成的，应驳回吴普健的诉讼请求。
庄庆一审未出庭应诉，亦未提供答辩状。
一审法院查明：2012年3月份，庄庆将自己所有的位于安徽省宿州市埇桥区芦岭镇求知路北侧的两层房屋楼下一间出租给案外人王燕，双方约定月租金1500元，先预交下一年度房屋租金，并由庄庆的胞妹庄英代为收取，王燕在租赁房屋一年后，王燕与李玉达成了房屋租赁权转让协议，将店面转租给李玉，其中王燕已将2013年3月份至2014年3月份的房屋租金交给庄庆，事后庄庆对王燕的转租行为予以认可。李玉租赁房屋后用于经营“芭贝乐”冰淇淋店。2013年10月，李玉与吴普健签订了书面协议，约定将店面转让给吴普健，协议载明：费用共计55300元，包括5个月的房租7500元。协议的履行期间至2015年3月13日，到期后可优先继续与房东续签协议。现吴普健已向李玉支付了40300元，其中包括5个月的房租。余款15000元吴普健向李玉出具了欠条，此后李玉作为原告起诉至安徽省宿州市埇桥区人民法院，安徽省宿州市埇桥区人民法院作出（2014）宿埇民一初字第03077号民事判决书，确认了吴普健负有向李玉支付15000元转让费的义务。吴普健承租店面用于经营麻辣烫期间，2014年3月，庄庆开始向李玉要求按约定给付2014年4月至2015年4月的租金。后得知李玉与吴普健之间存在店面租赁权转让协议，遂又向吴普健索要房屋租金。吴普健因经营资金周转不开，欲迟延给付房屋租金，经与庄庆协商未果。2014年4月，庄庆将房屋收回，另租他人经营沙县小吃。现吴普健、李玉因合同的履行问题发生纠纷，吴普健提起诉讼。
一审法院认为：本案应定性为合同纠纷，涉及一个房屋，五个合同关系：庄庆与案外人王燕的房屋租赁合同关系、王燕与李玉的租赁权转让合同关系、庄庆与李玉的房屋租赁合同关系、李玉与吴普健的租赁权转让合同关系、庄庆与吴普健的房屋租赁合同关系。
第一、关于庄庆、李玉是否应返还吴普健的店面转让费的问题。庄庆的店面租赁期间跨度为2012年3月13日至2015年3月13日。现庄庆已收取至2014年3月份的房租，自己也认可李玉的承租人地位，即表明对王燕与李玉之间的房屋租赁权转让协议是经过庄庆认可同意的。根据《中华人民共和国合同法》第八十八条的规定，王燕与李玉之间的租赁权转让协议，实为王燕把自己在与庄庆的房屋租赁合同中的权利、义务一并转让给李玉，并经庄庆的同意。李玉即取代了王燕的承租人地位，享有权利、负有义务。2014年3月，庄庆要求李玉与吴普健给付租金，因庄庆后来知晓李玉将承租店面又转让于吴普健，据庄庆陈述：不论转让给谁、转让费多少，只要有人交纳房租就行。庄庆向吴普健要求给付租金的行为，视为庄庆认可了李玉与吴普健之间的店面租赁权转让协议，因此吴普健已取代了李玉的承租人地位。由于吴普健没有按协议给付租金，在吴普健与庄庆未就租金交付协商达成一致意见的情况下，庄庆在2014年4月收回房屋实为行使自己的权利。至今，庄庆并没有从吴普健处收取李玉转让店面的费用，另根据合同的相对性，吴普健应向李玉主张返还店面转让费用。故，吴普健要求庄庆承担返还店面转让费的诉讼请求，不予支持。
李玉将承租的店面转让给吴普健，吴普健已支付了40300元，尚余15000元没有支付。吴普健与李玉均认可已支付的40300元中包括5个月的租金7500元，余下的32800元实为吴普健向李玉支付的转让费用。根据（2014）宿埇民一初字第03077号已经产生法律效力民事判决书所确认，吴普健仍负有向李玉支付15000元的转让费用的义务。由于吴普健实际只经营了5个月，却已向李玉支付32800元的转让费用，结合房屋租金为一个月1500元来看，不具有合理性；吴普健与李玉应本着符合公平的理念从事民事活动，正当行使权利和履行义务。因此，吴普健要求李玉返还转让费用的诉讼请求，予以支持；考虑到吴普健仍负有向李玉支付15000元的转让费用的义务被生效的民事判决所确认，酌定由李玉向吴普健返还30000元。
第二、关于吴普健的损失是否有合法依据、是否应由李玉、庄庆承担赔偿责任的问题。吴普健提供的五张单据，仅能说明吴普健为经营麻辣烫购置餐具等用具支出部分费用。由于吴普健未按期支付房屋租金，致使庄庆收回房屋，吴普健因另行寻租经营活动等又需产生一定支出，但上述费用系因吴普健没有及时支付租金而导致，吴普健要求李玉、庄庆承担赔偿责任的诉讼请求，不予以支持。
综上，李玉、吴普健、庄庆之间的纠纷，是由于上述五合同当事人间因房屋租赁问题处置不妥，店面短期几经易手、转让费用过高，均与市场交易的正常稳定秩序不符。从公平原则出发，依照《中华人民共和国合同法》第八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决：一、限李玉于判决生效后十日内付给吴普健30000元整。二、驳回吴普健的其他诉讼请求。案件受理费425元，由吴普健承担325元、李玉承担100元。
李玉不服一审判决，向本院提起上诉称：李玉与吴普健经过充分协商，自愿签订的店面转让协议，李玉将承租庄庆的房屋连同屋内的设施（空调、冰箱等价值约15000余元物品）及下余5个月的房租一并转让给吴普健。双方之间签订的转让协议合法有效，且事后经庄庆予以认可。吴普健在接受转让物后因经营不善，无力向庄庆交纳下一年度的租金，庄庆在未能收取到租金的情况下才解除的租赁协议，并收回房屋。吴普健作为经营者在没有经过市场调研而盲目运营，该风险应由其自行负担。一审认定以上事实，却判决李玉向吴普健支付30000元，显失公平、公正。一审法院认定的事实与判决事项及所引用的法律条款明显不相适应，请求撤销一审判决，改判驳回吴普健的诉讼请求。
吴普健答辩称：吴普健与房主庄庆之间未签订房屋租赁合同，而是与李玉之间签订的转让合同，李玉收取了吴普健的转让费用，且与吴普健约定房屋租赁的期限至2015年3月13日止，双方并未约定由吴普健交纳2014年3月至2015年3月的租赁费用。但庄庆在房屋租赁期限尚未到期的情况下强行收回房屋，致使吴普健无法再继续经营，由此给吴普健造成的转让费损失理应由李玉负担。一审认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回李玉的上诉，维持一审判决。
庄庆答辩称：李玉与吴普健之间的纷争与庄庆无关，庄庆对李玉将房屋转租给吴普健无异议，但不论是谁租赁，租赁人都必须按期交纳房租。
双方所举证据与一审相同，质证意见也同于一审，本院认证意见与一审一致。
经二审审理查明：一审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：综合双方举证、质证及诉辩意见，本案二审争议的焦点是：一审判决李玉返还吴普健30000元转让费是否适当。
《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定“依法成立的合同，自成立时生效”，王燕与庄庆之间的房屋租赁合同、李玉与王燕之间及吴普健与李玉之间的转让协议均系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为有效。李玉依据其与王燕之间的转让协议，并经出租人庄庆同意，继受了王燕的承租人地位，同理李玉可以将自己在涉案租赁合同的权利和义务转让给吴普健，吴普健可以自与李玉订立合同之日起继受李玉在涉案租赁合同的权利和义务。按照吴普健与李玉之间签订的“合同书”中的约定，李玉“将芭贝乐冰淇淋店以五万五千元整，转让给吴普健，并注明“包括房租五个月”及“房租到2014年3月13日”。因此，李玉与吴普健明确约定转让费中仅包括自“合同书”签订之日起至2014年3月13日止的5个月房租，并不包括2014年3月14日至2015年3月13日的房屋租金，剩余租期内的房屋租赁费应由吴普健向房东庄庆支付。李玉收取吴普健的部分转让费用后，将租赁房屋及设施交付给吴普健，已履行自己的合同义务，而吴普健在经营五个月后至庄庆于2014年3月份收取租赁费时，其却不能按期交纳租赁费，后吴普健与庄庆亦未能就迟延支付租金协商一致，导致庄庆于2014年4月份收回出租房屋，李玉在此事的引发上不存在过错。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条中的“承租人应当按照约定的期限支付租金”及该法第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”之规定，因吴普健未按约向庄庆预交租金，存在过错，庄庆收回出租房屋的行为正当，其有权依法行使合同解除权，由此而导致的后果应由吴普健本人自行承担。但一审法院只结合吴普健实际经营5个月而已支付32800元转让费用及每月房屋租金1500元的情况，认定吴普健与李玉之间的转让费用过高，与市场交易的正常稳定秩序不符，违反公平原则，无事实依据，且与生效的民事判决相抵触，本院予以纠正。李玉的上诉理由成立，本院予以支持。吴普健的诉讼请求于法无据，本院予以驳回。
综上，一审法院认定事实基本正确，但判决理由与裁判结果有失妥当，本院予以纠正。上诉人李玉的上诉理由成立，被上诉人吴普健的反驳理由不能成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百七十条第一款（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、撤销安徽省宿州市埇桥区人民法院（2014）宿埇民一初字第05385号民事判决；
二、驳回吴普健的诉讼请求。
一审案件受理费850元，因适用简易程序减半收取为425元；二审案件受理费850元，合计1275元，均由吴普健负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 许劲松
审 判 员 丁 伟
代理审判员 李 震
二〇一五年二月十一日
书 记 员 张 猛
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，有负有举证责任的当事人承担不利的后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序、全面地、客观地审查核实证据。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审的判决、裁定，是终审的判决、裁定。