重庆市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）渝02民终188号
上诉人（原审原告）：张春涛,女,1971年12月28日出生,汉族，住江苏省东台市。
委托诉讼代理人：李钦白，重庆龙脊律师事务所律师，特别授权。
委托诉讼代理人：旷燕，重庆龙脊律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）:沈秀峰,男,1975年10月5日出生,汉族，住重庆市万州区。
委托诉讼代理人：王成君，重庆市万州区周家坝法律服务所法律工作者，特别授权。
被上诉人（原审被告）:杨素清,男,1964年10月30日出生,汉族，住重庆市云阳县。
上诉人张春涛与被上诉人沈秀峰、杨素清案外人执行异议之诉一案，重庆市万州区人民法院于2017年11月27日作出(2017)渝0101民初10752号民事判决。张春涛不服该判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
张春涛上诉请求：撤销一审判决，改判诉争房屋归张春涛所有、使用，并停止执行；一、二审诉讼费由沈秀峰承担。主要理由：一、一审以物权未变更登记为由否定张春涛对诉争房屋的所有权和使用权错误。2011年9月8日，张春涛与杨素清就诉争房屋签订《房屋买卖合同》，支付了20万元，对房屋进行了装修，并已实际交付给张春涛使用至今。由于按揭贷款没有还清，故尚未办理过户手续。房屋买卖合同是双方真实意思表示，未违反法律规定，自成立时生效。一审以未变更物权登记为由，否认张春涛的所有权错误。二、一审以诉争房屋水电费、物管费业主是杨素清为由，认定张春涛没有取得诉争房屋产权理由不成立。因为物权未变更，所以水电及物管费登记的业主没有变更。但日常生活中，有些物权变更后，水电、物管费的登记业主也没有变更，并不能以此否认房屋产权，一审认定脱离社会现实。三、一审认定张春涛延迟付款没有重新订立合同、重新约价不符合生活法则错误。张春涛与杨素清已经签订合同，法律也没有要求逾期付款的必须重新签订合同或重新约价，属双方自愿行为。四、一审不认定张春涛已经支付合同约定价款、按揭款错误。张春涛支付了20万元购房款，并每月支付按揭款，已举示了银行取款明细、收据及按揭付款清单，履行了约定的付款义务。五、张春涛对房屋享有足以排除强制执行的权益。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，张春涛在签订买卖合同后，支付了价款，并已实际占有房屋，对该房屋享有所有权和使用权。综上，一审判决事实错误、法律适用错误，请求改判。
沈秀峰二审辩称，《中华人民共和国物权法》规定房屋产权以登记为准。诉争房屋是杨素清与前妻买的，杨素清与张春涛是同居关系，二人其实是借贷关系，不存在房屋买卖事实，是杨素清欠钱后为了逃避债务才写的假合同。2015年万州区人民法院判决时，已经告知房屋被查封，当时杨素清与张春涛仍在同居期间，张春涛对此情况应该是清楚的，当时并没有提出异议，也没有提出房屋已经卖了。综上，张春涛上诉理由均不成立，一审判决正确，请求驳回上诉。
杨素清二审辩称，诉争房屋是与前妻离婚前购买的，首付款、每月的按揭款、装修款均是其支付。离婚后，与张春涛同居了一段时间，2016年因没钱了，张春涛还的贷款。欠的钱，有钱了一定还，但房屋还是杨素清的，肯定不会过户给张春涛。
张春涛向一审法院起诉请求：1.请求判决登记为杨素清的云阳县双江镇移民大道668号绿森名都1-23A4号房屋由张春涛所有、使用，并停止对该房屋的执行。2.诉讼费由对方承担。
一审法院认定事实：沈秀峰诉杨素清民间借贷纠纷一案，重庆市万州区人民法院于2015年3月24日依据沈秀峰的财产保全申请，查封了登记所有人为杨素清、许定芳的位于重庆市云阳县双江镇移民大道668号“绿森名都”1-23A-4号房屋一套。2015年5月12日，重庆市万州区人民法院作出（2015）万法民初字第02818号民事判决书，判决：“一、被告杨素清在判决生效后五日内偿还被告沈秀峰借款114000元及利息，利息从2013年12月18日起按照中国人民银行同期同类贷款利率4倍计算支付至付清时止；二、被告杨素清在本判决生效后五日内支付原告沈秀峰诉讼代理费6000元；三、驳回原告沈秀峰的其他诉讼请求；案件受理费2700元，减半收取1350元、保全费1270元。合计2620元，由被告杨素清负担”。因杨素清未按该民事判决书履行义务，沈秀峰于2015年07月08日申请强制执行。2015年10月15日，重庆市万州区人民法院作出（2015）万法民执字第01870号附1号执行裁定，“对被执行人杨素清所有的已被本院查封的位于重庆市云阳县双江镇移民大道668号“绿森名都”1-23A4号房屋（合同登记备案310-2009字第0008**号，房屋代码66089934-9）予以拍（变）卖”。张春涛于2017年6月14日对查封的位于重庆市云阳县双江镇移民大道668号“绿森名都”1-23A4号房屋提出执行异议，一审法院于2017年08月20日作出（2017）渝0101执异74号执行裁定书，驳回张春涛的异议请求。张春涛对该裁定不服，提起了案外人执行异议之诉。
另查明，2009年9月15日，杨素清及其前妻许定芳与重庆绿森实业有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》，以按揭付款方式购买了重庆市云阳县双江镇移民大道668号“绿森名都”1-23A-4号房屋一套，房屋总价款408900元，首付款88900元，按揭贷款320000元。杨素清与其前妻许定芳于2003年01月07日登记结婚，2010年11月16日经重庆市云阳县人民法院作出（2010）云法民初字第2906号民事调解书协议离婚，并约定所有债权及家庭财产归杨素清所有，债务由杨素清负责清偿。张春涛与杨素清曾是男女朋友关系并同居生活在重庆市云阳县双江镇移民大道668号“绿森名都”1-23A-4号房屋内。2011年3月6日，张春涛与云阳多美装饰工程有限公司签订的《装饰装修工程施工合同》，对重庆市云阳县双江镇移民大道668号“绿森名都”1-23A-4号房屋进行装修。2011年09月08日，张春涛和杨素清签订《按揭房屋买卖合同》，约定由杨素清所有的位于重庆市云阳县双江镇移民大道668号“绿森名都”1-23A-4号房屋卖给张春涛，房屋价款200000元（含杨素清因该房屋支付的所有费用），房屋余下贷款由张春涛偿还；该房屋面积150平方米（以房屋产权证的面积为准），该房屋已装修及房屋内的所有家具生活用品一并转让，“付款方式：1、由买方张春涛在签订合同之日支付房款20万元给卖方杨素清，2、卖方所应支付的该房屋的贷款即按揭款从2011年9月8号至按揭款付清止，现从2013年7月由买方转账到卖方的银行账号上由银行在卖方的账号上扣款（以前款都是张春涛打，但没有在银行转账到杨素清的卡上）”，张春涛、杨素清分别在甲方、乙方处签名并捺印。2013年3月7日，杨素清出具收条一张“今收到张春涛购房款20万元，系支付绿森名都1-23A-4号房款。收款人杨素清2013、3、7”。
一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”,位于重庆市云阳县双江镇移民大道668号“绿森名都”1-23A-4号房屋现仍登记在杨素清及其前妻许定芳名下,至今尚未发生产权变更登记，且从张春涛提供的水、电、物管费票据证实了该房业主仍是杨素清，张春涛在法院采取保全措施、执行措施时仍未取得该房产权。根据《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定:金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。张春涛与杨素清于2011年9月8日签订房屋买卖合同，买卖合同发生在张春涛和杨素清同居生活期间，双方约定应当于签订合同当日支付价款，张春涛主张在2013年3月7日交付的购房款，属双方自愿延长交款期限,在双方达成买卖房屋合意后1年多的时间内张春涛未交付房款而无不可抗力等阻却事由存在的情况下，杨素清作为卖房人不向张春涛主张支付价款、不重新约定价款及签订房屋买卖合同不符合生活法则。从张春涛提供的银行记录显示2013年3月7日张春涛取现190000元，其是否将此款作为购房款交付给杨素清除了银行取款记录和杨素清出具的收条外并无其他证据予以佐证，不能证实张春涛已支付了首付款200000元。关于房屋剩余按揭贷款张春涛主张由其将钱款转账至杨素清贷款账户扣缴，根据其提供的银行明细从2013年8月20日至2015年12月25日均是先收款后付款，不能证实是其每月在按时转账偿还银行按揭贷款。张春涛提供的证据不能证明其已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，故张春涛主张位于重庆市云阳县双江镇移民大道668号“绿森名都”1-23A-4号房屋归其所有依据不足，不足以排除法院对位于重庆市云阳县双江镇移民大道668号“绿森名都”1-23A-4号房屋的执行，其要求停止对该房屋执行的理由不能成立。综上，根据《中华人民共和国物权法》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：驳回张春涛的诉讼请求。
二审审理中，张春涛举示了2张银行凭证，拟证明仍在还款。沈秀峰举示听证笔录一份。对于张春涛举示证据，沈秀峰、杨素清均不认可，该证据仅能证明银行扣款事实，不能佐证房屋所有权为张春涛所有，故不予采信。对于沈秀峰所举示听证笔录，系执行程序中形成，客观、真实，与本案相关联，张春涛亦认可，故本院予以采信。同时，本院对一审查明事实予以确认。
本院认为，根据张春涛上诉请求及理由以及沈秀峰、杨素清答辩意见，本案争议焦点为：张春涛对案涉房屋是否享有足以排除法院执行行为的民事权益？该房屋是否为其所有？
本案系法院在执行杨素清所欠金钱债务过程中，对登记在其名下的案涉房屋采取强制措施时，案外人张春涛提出异议，主张其是房屋实际产权人。对此类纠纷，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案张春涛对案涉房屋主张产权，应举示充分证据证明其符合前述规定，才足以排除法院强制执行。首先，张春涛主张2011年9月8日与杨素清签订《按揭房屋买卖合同》，根据该合同约定签约当日即应支付房款20万元给杨素清，但却在2013年3月7日才支付该款，这与合同约定不符，亦不符合常情。且杨素清在二审中陈述该款并非房款，而是他修公路的工程款，对此予以否认。其次，张春涛购买案涉房屋时，该房屋按揭贷款尚未还清。张春涛称由其代为偿还剩余贷款本息，从其二审举示的银行凭证看，银行按揭部分的法定还款义务人仍为出卖人杨素清，其还款仍然是以杨素清名义偿还。张春涛偿还贷款系基于双方之间的房屋买卖合同关系而分期支付给杨素清相应对价，在贷款清偿完毕之前，不能视为其已经付清了涉案房屋的全部价款。再者，张春涛对案涉房屋已抵押贷款、尚未还清银行按揭款是明知的。在明知案涉房屋存在抵押权的情况下，张春涛没有履行合理的注意义务，并以此为由未办理过户手续，不能认定为非因自身原因未办理过户登记。综上，张春涛所举示证据不足以证明其对案涉房屋享有所有权，亦不能排除法院执行。故张春涛上诉请求排除法院执行的理由不能成立，其上诉请求撤销一审，确权并停止执行的上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4300元，由上诉人张春涛负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨 超
审判员 冯 波
审判员 朱晓丽
二〇一八年三月二十七日
书记员 蹇佳莉