上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终6467号
上诉人（原审原告）周渭泉，XX年XX月XX日生，汉族。上诉人（原审原告）周根泉，XX年XX月XX日生，汉族。上诉人（原审原告）周金泉，XX年XX月XX日生，汉族。三上诉人之共同委托代理人梁蔚飞，上海市申房律师事务所律师。被上诉人（原审被告）周泉芳，XX年XX月XX日生，汉族。委托代理人周彩志（系周泉芳的丈夫），XX年XX月XX日生，汉族。原审第三人上海三凌物业管理公司。法定代表人胥根宝，董事长。委托代理人汪宝蕙，上海市徐浦律师事务所律师。上诉人周渭泉、周根泉、周金泉因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）浦民一（民）初字第30377号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月12日受理后，依法组成合议庭,于2016年7月12日公开开庭审理了本案。上诉人周渭泉、周根泉及三上诉人之共同委托代理人梁蔚飞、被上诉人周泉芳及委托代理人周彩志、原审第三人上海三凌物业管理公司（以下简称三凌物业）之委托代理人汪宝蕙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审认定，案外人周某甲共生育有四个子女，即本案的周渭泉、周根泉、周金泉与周泉芳。1999年，上海市XX路XX弄XX号房屋动迁，周某甲被安置了系争房屋，承租人为周某甲，该户的户主亦为周某甲。2000年4月26日，周某甲出具了一份《委托书》，内容为：本人周某甲住XX路XX弄XX号XX室，同意女儿周泉芳迁进本户。同年4月28日，周泉芳将其户口从XX路XX弄XX号XX室迁入系争房屋内。2013年4月24日，周某甲死亡。系争房屋的户主变更为周泉芳。2013年12月4日，周泉芳向三凌物业提交了变更系争房屋租赁证户名的申请并提交了变更租赁户名所需的相关材料。同日，上海市浦东新区XX街道XX新村XX居民委员会出具了一份证明，内容为：周泉芳目前居住在XX路XX弄XX号XX室，是XX居委的居民。同日，三凌物业向周泉芳颁发了XX路XX弄XX号XX室房屋的上海市租用居住公房凭证，凭证上载明租赁户名为周泉芳。之后，周泉芳按规定向三凌物业缴纳了系争房屋的租金和物业费。原审另认定，1996年1月29日，周泉芳的丈夫周彩志作为被拆迁人（乙方）与案外人上海XX有限公司（甲方）签订了一份《房屋拆迁安置协议》，约定甲方因工程建设需要，经南市区房管局审核同意拆迁乙方原居住XX街XX号房屋，该房屋属公房，乙方接受甲方的拆迁安置。根据《细则》规定，应安置乙方的人数为叁人，即周彩志、周泉芳、周乙，安置居住面积21平方米。乙方一次性买断，计25㎡X人民币（以下币种相同）5,500元/㎡=137,500元。户口由乙方自己解决。原审再认定，2007年7月9日，周泉芳及其丈夫周彩志、女儿周乙被核准登记为XX镇XX路XX弄XX幢XX号XX室房屋的权利人，所有权来源为买卖。2015年8月12日，周渭泉、周根泉、周金泉诉至上海市浦东新区人民法院，要求判令：1、撤销周泉芳作为上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋的承租人资格；2、案件受理费由周泉芳承担。原审庭审中，周渭泉、周根泉、周金泉变更诉请1为要求依法确认三凌物业变更上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室公有住房承租人为周泉芳的行为无效。原审庭审中，双方一致确认，周渭泉、周根泉、周金泉在系争房屋内从未居住过。关于周泉芳在系争房屋内的居住使用情况，周渭泉、周根泉、周金泉称1999年系争房屋动迁取得后对外出租，2002年前后，周泉芳因生病及与其婆婆不合等原因，与周渭泉、周根泉、周金泉及周某甲商量后由周泉芳一家三口暂住在系争房屋内，2009年周泉芳一家搬出系争房屋。在此期间，周某甲均与其再婚的配偶李某某共同居住生活在他处。2009年，周某甲配偶去世后，周某甲就搬回系争房屋内居住生活直至去世。2013年4月24日周某甲去世后系争房屋一直空关至今。周泉芳则称2000年5月周泉芳一家三口搬入系争房屋后与其母亲周某甲共同居住生活。2011年春节后，周泉芳的女儿搬离系争房屋后住在XX镇XX路XX弄XX幢XX号XX室新购置的婚房内。2013年4月24日，周某甲去世后，周渭泉、周根泉、周金泉将其骨灰安放在系争房屋内导致周泉芳与其丈夫无法正常居住生活，2015年5月，周泉芳的丈夫搬到其女儿处居住。现系争房屋由周泉芳一人居住使用。关于周渭泉、周根泉、周金泉的住房情况，双方一致确认，周渭泉拥有一套原租赁公房动迁后获得的安置房屋，位于上海市黄浦区XX路XX弄XX号XX室。周根泉拥有一套商品房，位于上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室，周根泉在购买上述商品房之前居住在南码头路动迁获得的安置承租公房内，该公房后由周根泉买下了产权。周金泉拥有一套原租赁公房动迁后获得的安置房屋，位于上海市徐汇区XX路XX弄XX号XX室。另，周泉芳称周根泉另有一套位于上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室的房屋，周根泉对此予以否认。此外，三凌物业表示即便法院认定周泉芳并非系争房屋的共同居住人，三凌物业依据《上海市房屋土地资源管理局关于贯彻实施的意见》的相关规定仍然会将系争房屋的承租户名变更为周泉芳。原审认为，《上海市房屋租赁条例》规定：“公有居住房屋承租人死亡的，其生前的共同居住人在该承租房屋处有本市常住户口的，可以继续履行租赁合同；其生前的共同居住人在该承租房屋处无本市常住户口或者其生前无共同居住人的，其生前有本市常住户口的配偶和直系亲属可以继续履行租赁合同。可以继续履行租赁合同者有多人的，应当协商确定承租人。协商一致的，出租人应当变更承租人；协商不一致的，由出租人在可以继续履行租赁合同者中确定承租人。”现本案中周渭泉、周根泉、周金泉并非系争房屋的共同居住人，即便周泉芳不属于系争房屋的共同居住人，在周渭泉、周根泉、周金泉与周泉芳同时有权继续履行租赁合同，且无法协商一致的情况下，作为出租人的三凌物业有权从中予以确定。故本案中三凌物业将系争房屋的承租户名确定为周泉芳，并无不妥。周渭泉、周根泉、周金泉要求确认三凌物业变更上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室公有住房承租人为周泉芳的行为无效，于法无据，法院不予支持。原审法院审理后，根据《上海市房屋租赁条例》第四十一条之规定，于二○一六年一月十五日作出判决:驳回周渭泉、周根泉、周金泉的全部诉讼请求。案件受理费人民币80元，由周渭泉、周根泉、周金泉负担。判决后，周渭泉、周根泉、周金泉不服，上诉于本院，诉称:被上诉人户口迁入涉讼房屋不是周某甲的真实意思表示，且其户籍在册不代表共同居住；上诉人已提供证据证明被上诉人在法律规定的期间内未实际居住于涉讼房屋；被上诉人他处有住房，享受了福利分房，不属于居住困难；原审第三人变更承租人的行为违反法律规定，应予更正，故要求二审法院撤销原审判决，支持其原审诉请。被上诉人周泉芳辩称:其系周某甲生前的同住人；户籍问题与本案无关，亦不属于法院管辖范围，故其不同意上诉请求。原审第三人三凌物业述称：被上诉人的户口于2000年4月28日迁入涉讼房屋，公安机关颁发的被上诉人身份证地址也为涉讼房屋，公安机关认定被上诉人的户口迁入行为合法；居委会出具证明证实被上诉人实际居住于涉讼房屋内；被上诉人申请变更承租人时，既有涉讼房屋的户口，又系同住人，原审第三人进行认真审核后予以变更，符合法律规定，故不同意上诉请求。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，上诉人周渭泉、周根泉、周金泉一二审均主张被上诉人周泉芳户口迁入涉讼房屋不是周某甲的真实意思表示。本院注意到，周泉芳户籍于2000年4月28日迁入涉讼房屋，周某甲在长达十几年的时间内均未提出任何异议，且周渭泉、周根泉、周金泉从公安机关调取的材料亦显示周某甲同意周泉芳户籍迁入。退而言之，即使周渭泉、周根泉、周金泉对户籍迁入有异议，亦应另行解决。二审中，周渭泉、周根泉、周金泉认可三人的户籍从未在涉讼房屋内。本院还注意到，原审中，周渭泉、周根泉、周金泉确认其从未居住于涉讼房屋内。原审中，本案双方对于周泉芳在涉讼房屋内的实际居住期间陈述不一，但根据现有证据可以确定，周泉芳曾于涉讼房屋内居住多年。综合前述情形，本院认为，三凌物业确定周泉芳为涉讼公房的承租人，未违反法律法规的规定，应予肯定。因此，周渭泉、周根泉、周金泉关于撤销原审判决，支持其原审诉请的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币80元，由上诉人周渭泉、周根泉、周金泉负担。本判决为终审判决。
审判长 叶振军
审判员 许 京
审判员 蒋辉霞
二〇一六年七月十五日
书记员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……