广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第2794号
上诉人（原审被告）：广州市富基房地产开发有限公司，住所地广州市海珠区。
法定代表人：关宝伟，该司总经理。
委托代理人：王旭阳，广东法圣律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘朝光，住广州市越秀区。
被上诉人（原审原告）：杭黎华，住广州市东山区。
上诉人广州市富基房地产开发有限公司（以下简称富基公司）因与被上诉人刘朝光、杭黎华商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2015）穗海法民三初字第150号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2013年1月11日，刘朝光、杭黎华与富基公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，订明刘朝光、杭黎华以3000000元向富基公司购买广州市海珠区江南大道以东、南华东路以南、宝岗路以北草芳围地块富基广场（自编B1、B2栋）第自编B1幢16层1602号房；富某公司应当在2014年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付刘朝光、杭黎华使用；因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，富某公司应当及时书面告知刘朝光、杭黎华；富某公司交付的房屋应当符合“该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件”条件；富某公司如未能按本合同规定的期限交房，每逾期交付房屋一日的，富某公司向刘朝光、杭黎华支付已付房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行；如果遇有以下特殊原因，富某公司交房的时间可以相应延期，且双方互不追究责任：富某公司取得施工许可证之日以后，如遇日降雨量达25毫米以上（含25毫米）或者八级（含八级强风）以上的强风或者高温达35摄氏度以上（含35摄氏度）的异常天气；富某公司的施工遭遇异常地质状况；由于政府行为和不能预见、不能避免或者不能控制的事件等原因延期及地铁公司施工地铁通道和风亭等原因延期；除政府行为、不能预见或地铁公司施工等原因外，上述其他原因造成的延期不得超过180个工作日，如延期超过180个工作日的，从超过该180个工作日之次日起至实际交付之日止，每逾期一日，富某公司向刘朝光、杭黎华支付已付房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行；如果刘朝光、杭黎华未能按照本合同第八条约定的期限将首期款支付至预售款监控账号，富某公司有权要求刘朝光、杭黎华每日按未支付房价款0.05%的标准支付违约金；等。附件七为《广州市商品房买卖合同（预售）》补充协议，其中第四条约定：刘朝光、杭黎华须在签订《房地产定购书》当日亲自前往按揭银行办理按揭申请手续，并签署一切所需之文件；因刘朝光、杭黎华未签署相关文件或其他自身原因导致银行不同意为其办理按揭的，刘朝光、杭黎华应在《合同》签订之日起3日内书面告知富某公司，并在15日内一次性向某公司付清全部房款，否则视为刘朝光、杭黎华逾期付款，刘朝光、杭黎华应每日按累计应付款万分之五的标准向某公司支付违约金；如刘朝光、杭黎华逾期付款超过15日的，富某公司有权单方解除合同，刘朝光、杭黎华应按累计应付款30%的标准向某公司支付违约金并承担解除合同的所有费用；第六条：双方同意该商品房的交房条件为：该商品房经建设工程规划验收合格；供水，供电、供煤气及通邮；等。合同签订后，刘朝光、杭黎华依约付清全部购房款3000000元给富某公司，刘朝光、杭黎华至今未收楼。
2014年12月31日，刘朝光、杭黎华以富某公司迟延交楼为由，向原审法院提起本案诉讼，请求法院判令：1.富某公司从约定交楼日的次日（2014年7月1日）到交楼的期间，每日按购房总金额万分之二点五（0.025%／日）标准计算违约金，三个月支付一次违约金给刘朝光、杭黎华（190天×700元／月=133000元）（190天：从2014年7月1日起计算至商品房交付使用之日止，现暂时计算至2014年12月31日共190天）；2、富某公司承担本案诉讼费用。原审诉讼过程中，刘朝光、杭黎华与富某公司均确认以下情况：1.从涉案合同签订之日即2013年1月11日至合同约定的交楼时间即2014年6月30日合同约定的异常天气天数为52天；2.富某公司尚未取得涉案房屋所在的楼宇竣工验收备案表，富某公司尚未将涉案房屋交付给刘朝光、杭黎华。原审诉讼过程中，刘朝光、杭黎华表示违约金的计算标准是不公平的，认为如果刘朝光、杭黎华延期付款则按总房款的万分之五支付违约金，而富某公司迟延交楼则只需按已付房款的每日万分之零点五的标准计算违约金，双方的违约责任标准是不对等的。根据合同法第39、40、107、114条，刘朝光、杭黎华认为合同约定的延期交房违约金的计算标准是无效的，要求的违约金计算标准是根据刘朝光、杭黎华实际损失提出的，该损失包括银行贷款的利率及付贷相关费用、担保费用、延期收楼的租金收益等。对此，富某公司表示不同意刘朝光、杭黎华的意见。富某公司为证明其抗辩主张，提交如下证据：1、广州市海珠区建设和市政局于2009年9月16日核发的《建筑工程施工许可证》，载明富基公司开发建设的海珠区江南大道北以东地段商业、住宅楼工程2幢（自编B1、B2栋），合同开工日期为2009年9月16日，合同竣工日期为2012年9月16日；等。2、广东省气象台（广州中心气象台、广州海洋气象台）于2014年6月11日向广东省建筑工程集团有限公司出具的气象资料，载明：2009年9月至2014年5月期间其中24个月的逐日最高气温和降雨量实测资料统计，测得日最高气温≥35.0℃的天数为82天，测得日降雨量≥25.0毫米的天数为93天，两者合共175天，其中有2天同时出现日最高气温≥35℃和日降雨量≥25.0毫米。广东省气象台（广州中心气象台、广州海洋气象台）于2014年12月12日向广东省建筑工程集团有限公司出具的气象资料，载明：2014年6-9月共4个月的逐日最高气温和降雨量实测资料统计，测得日最高气温≥35.0℃的天数为24天，测得日降雨量≥25.0毫米的天数为16天，两者合共40天，其中有2天同时出现日最高气温≥35℃和日降雨量≥25.0毫米。3、广州市地下铁道总公司于2008年3月17日发给富基公司的《关于富基广场项目基坑支护设计请审的复函》、于2008年4月9日发给富基公司的《关于富基广场项目调整建筑设计施工图请审的复函》、日期为2013年7月18日的《关于地铁二号线市二宫站北端风亭冷水机组迁移的环评问题以及富某广场项目迁改地铁风亭、增加连接口等合建问题协调会议的纪要》。4、《广州市城乡建设委员会文件》（穗建质（2010）1188号）关于印发《关于2010年广州亚运会残运会期间严格控制建设工地施工作业管理的通知》的通知，广东建设工程监理有限公司于2010年9月15日向广东省建筑工程集团有限公司发出的《停工通知》，内容：接广州市城乡建设委员会穗建质（2010）1188号文件通知，贵司在建富某广场项目商业、住宅楼工程2幢（自编B1、B2栋）的建设工程，属该文件规定必须停工的一类控制区；现按市建委的要求，该项目在2010年9月30日至2010年12月22日期间停止施工；停工期间，工期顺延。5、富某公司于2014年6月16日向刘朝光、杭黎华发出的《顺延交楼通知书》及韵达快递单、快件跟踪记录。刘朝光、杭黎华对于富某公司提交的上述证据的真实性、合法性和关联性均没有异议，但不同意富某公司依据气象异常、地铁施工、亚运停工等因素主张顺延交楼，认为在签订合同之前的情况与其无关。
原审法院认为，刘朝光、杭黎华与富某公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，对双方均具约束力。根据合同约定，富某公司应当在2014年6月30日前将符合“经建设工程规划验收合格；供水、供电、供煤气及通邮”条件的商品房交付给刘朝光、杭黎华使用。根据《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条规定，建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门（以下简称备案机关）备案。该办法第六条第一款规定，备案机关收到建设单位报送的竣工验收备案文件，验证文件齐全后，应当在工程竣工验收备案表上签署文件收讫。可见，建设单位在建设工程竣工验收合格后应当履行向相关行政主管部门办理备案登记的义务。据此，可以认定取得《建设工程竣工验收备案表》是房屋交付的法定条件。但富某公司至今未将符合合同约定和法定交楼条件的房屋交付给刘朝光、杭黎华，其行为已构成违约，应承担违约责任。根据合同约定“如果遇有以下特殊原因，富某公司交房的时间可以相应延期，且双方互不追究责任：富某公司取得施工许可证之日以后，如遇日降雨量达25毫米以上（含25毫米）或者八级（含八级强风）以上的强风或者高温达35摄氏度以上（含35摄氏度）的异常天气；……”以及富某公司提供的气象资料证据显示，在本案合同履行期限内，即自2013年1月11日起至2014年6月30日止，共有52天合同约定的异常天气，依约该期间应予顺延，富某公司无须承担违约责任。至于签订合同前的异常天气问题，富某公司在签订合同时明知已经发生异常天气的事实，不但没有告知刘朝光、杭黎华，还承诺在2014年6月30日前交楼，表明富某公司对此是有把握的。故富某公司据此要求对合同签订前异常天气的时间在交楼时间中予以顺延的抗辩意见，依据不足，原审法院不予采纳。同理，地铁施工和因亚运会的原因需要停工的事实均发生在合同签订前，且富某公司提交的证据不能证明地铁施工与涉案房屋迟延交付之间有因果关系，富某公司据此要求顺延交楼时间的抗辩意见，依据不足，原审法院亦不予采纳。因此刘朝光、杭黎华要求富某公司支付迟延交房违约金，合法合理，原审法院予以支持。根据合同约定，存在合同约定的异常天气时富某公司交房的时间可以相应延期，富某公司无须承担违约责任，故刘朝光、杭黎华要求的2014年7月1日至2014年8月21日期间的迟延交房违约金，原审法院不予支持。迟延交房违约金应从2014年8月22日开始计算。由于涉案房屋尚未交付，房屋何时交付无法确定，故本案迟延交房违约金以计算至本判决生效之日止为宜，且违约金总额以刘朝光、杭黎华已付房款为限。对刘朝光、杭黎华主张的本判决生效之后的迟延交房违约金请求，本案暂不予处理。关于迟延交房违约金标准的问题。合同约定，刘朝光、杭黎华延期支付房款，每日须按未支付房价款0.05%的标准支付违约金给富某公司，而富某公司延期交房，每日只需支付房价款万分之零点五的违约金，双方的违约责任明显不对等，不符合权利义务相一致的原则，故刘朝光、杭黎华请求将迟延交房违约金调整为每日按房价款的万分之二点五计算，合法合理，原审法院予以支持。综上所述，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条的规定，于2015年3月25日作出如下判决：一、广州市富基房地产开发有限公司在本判决生效之日起10日内支付从2014年8月22日起至本判决生效之日止的迟延交楼违约金（每日按刘朝光、杭黎华已付房款3000000元的万分之二点五的标准计算，违约金总额以刘朝光、杭黎华已付房款为限）给刘朝光、杭黎华；二、驳回刘朝光、杭黎华要求广州市富基房地产开发有限公司支付2014年7月1日至2014年8月21日期间的迟延交楼违约金的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1480元，由广州市富基房地产开发有限公司负担。
上诉人广州市富基房地产开发有限公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认定异常天气的起算时间是错误的。1、鉴于刘朝光、杭黎华在房屋买卖合同中已经明确约定作为延期交楼事由的异常天气时间的计算始于取得施工许可证之日，而非合同签订之日。要求富某公司向刘朝光、杭黎华告知合同签订之前已经发生异常天气事实具体天数根本无现实可操作性，且一审法院附加给富某公司的告知义务既没有法律依据，也没有合同依据。2、富某公司虽然知道其在与刘朝光、杭黎华签订房屋买卖合同前已存在着异常天气的事实，但由于当时工程尚未竣工，还未与施工单位核对异常天气的具体天数，所以富某公司知道发生异常天气的事实不等于已经清楚异常天气的具体天数。因此，富某公司与刘朝光、杭黎华签订房屋买卖合同时也不可能向刘朝光、杭黎华告知之前发生异常天气的具体天数。3、富某公司在合同中承诺在2014年6月30日前交楼，即便可以籍此推定为富某公司对交楼时间具有一定程度的把握，但这不意味着双方当事人不可以将签订合同之前发生异常天气的事实作为延期交楼的事由。二、由于政府行为、地铁施工等非富某公司可控原因造成争议房产证迟交楼的情况富某公司可予以免责。刘朝光、杭黎华向某公司购买房屋的交付时间尚未超出《商品房买卖合同（预售）》所约定的顺延交房期限，并且由于地铁施工等非富某公司可控制原因直接影响楼宇的工期和规划验收，因此富某公司没有违反合同的约定。三、讼争房产所属工程在亚运期间停工三个月有也是富某公司延期交楼的约定事由之一。因亚运期间停工确为现实存在的实际情况，对工期的顺延也是实际发生的，不予认定亚运停工对工期的影响是不合理的。四、一审判决调高违约金是错误的。合同约定的延期交楼的违约金虽然不高，但并没有违反法律的规定，且是双方当事人真实意思的表示，不存在有失公平的问题。综上所述，请求二审法院判令：1、撤销一审判决第一项，改判驳回刘朝光、杭黎华的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由刘朝光、杭黎华承担。
被上诉人刘朝光、杭黎华辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，合法有效，请求维持原判。富某公司逾期交楼是因为上诉人申请预售时递交的图和规划用地的图不一致，所以迟延取得预售证。另外，富某公司违反规定导致规划局不进行验收。关于合同，富某公司刻意通过合同减轻自身的违约责任，并且提供格式条款，合同无效。
本院二审经庭询调查，确认原审法院查明事实。
二审期间，一、富某公司向本院提交十二份证据材料，分别为：证据1、《房地产订购书及发票》；证据2、穗铁地保函（2007）62号；证据3、穗铁地保函（2008）54号；证据4、穗地铁保护字（2010）302号；证据5、穗地铁保护字（2011）第35号；证据6、穗地铁保护字（2013）第271号；证据7、2014年10月28日的施工合同及付款凭证；证据8、工商银行业务回单；证据9、规划局复函；证据10、建筑工程竣工验收报告；证据11、建设工程施工安全评价书；证据12、穗铁运（2015）99号复函。拟证明富某公司逾期交楼是因为客观原因，不应承担违约责任。刘朝光、杭黎华确认上述证据材料的真实性，但认为材料与本案审理缺乏关联。刘朝光、杭黎华向本院提交五份证据材料，分别为：证据1、广州市规划局出具的穗规函{2015}2194号；证据2、广东省广州市商品房预售许可证；证据3、广州市城乡建设委员会关于杭黎华信访问题的复函；证据4、广州市国土资源和房屋管理局的告知函；证据5、中国人寿保险股份有限公司的借款申请书以及保单。拟证明富某公司违约行为已经成立，且是有意违约。富某公司认为刘朝光、杭黎华提交的证据材料与本案缺乏关联。
本院认为，根据合同约定，富某公司应当在2014年6月30日前将符合“经建设工程规划验收合格；供水、供电、供煤气及通邮”条件的商品房交付给刘朝光、杭黎华使用。富某公司只要未具备其中一项条件导致延期交楼，即构成违约，应承担逾期交楼的违约责任。供水、供电、供煤气及通邮并不以建设工程规划验收合格为前提，富某公司均可向相关部门同时申请办理，该司以涉案建设工程未取得规划验收合格为由，主张其可延迟向相关部门申请办理其他使涉案房屋具备交付的条件，本院不予采纳。本案无证据显示富某公司交付的房屋已取得建设工程规划验收合格，已具备供水、供电、供煤气及通邮等条件，故原审法院认为富某公司构成违约，应承担逾期交楼的违约责任并无不妥。
富某公司承诺于2014年6月30日前交楼，该交楼时间为购买方正常期望。买卖双方所签订的《商品房买卖合同（预售）》中虽约定如遇有特殊原因，富某公司交房时间可以相应延期的情况，但对于合同签订之前的异常天气，本案现无证据显示富某公司明确告知过刘朝光、杭黎华，而相对于开发房产方来说，对该方于取得施工许可证之日以后遭遇的异常天气不能强求购买方有审慎审查之义务。况且，对签约之前出现的异常天气，富某公司作为提供签约合同的一方仍然可在合同中相应的调整交楼时间。为此，对富某公司承诺于2014年6月30日前交楼行为，原审法院认为富某公司对此是有把握的，该司依据约定要求对合同签订前异常天气的时间在交楼时间予以顺延的抗辩意见依据不足并无不妥。依据富某公司提交的气象资料，原审法院认定在本案合同履行期限内共有52天合同约定的异常天气，依约扣除该52天作为富某公司交楼时间，起计某公司应承担逾期交楼的违约责任亦无不妥。如上所述，本案无证据显示富某公司交付的房屋已取得建设工程规划验收合格，已具备供水、供电、供煤气及通邮等条件，而富某公司只要未具备其中一项已构成违约。与异常天气同理，富某公司提出的地铁施工和亚运亦均发生在合同签订之前，且富某公司提交的证据并不足以证明地铁施工与涉案房屋尚不具备全部交楼条件之间存在因果关系，故对富某公司据此要求顺延交楼时间的抗辩意见，原审法院不予采纳并无不当。
根据富某公司与刘朝光、杭黎华所签订的《商品房买卖合同（预售）》中约定，刘朝光、杭黎华延期支付房款则每日按未支付房价款的万分之五的标准支付违约金给富某公司，此与富某公司延期交房则每日按已付房价款万分之零点五的标准支付违约金不对等，且富某公司提供的签约合同中多处以补充约定变更房管部门提供的商品房买卖合同版本，亦有违诚信。另根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加”的规定以及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十八条“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限”的规定，并综合本案案情，本院认为刘某、杭黎华要求调整合同约定的延期交楼违约金标准基本合理，但标准稍高，本院酌情调整为按每日按刘某、杭黎华已付房款3000000元的万分之二的标准计付。由于本案纠纷系因富某公司违约造成，故本案诉讼费由富某公司负担为宜。
至于双方当事人二审提交的证据材料，均非客观原因不能在一审举证期限届满前提交，且与本案审理缺乏关联，本院不予采纳为二审新证据。综上所述，审查原审判决查明事实清楚，唯部分处理不当，应予以相应变更。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十八条的规定，判决如下：
一、变更广州市海珠区人民法院（2015）穗海法民三初字第150号民事判决第一项为：广州市富基房地产开发有限公司在本判决送达之日起10日内支付从2014年8月22日起至本判决送达之日止的迟延交楼违约金（每日按刘朝光、杭黎华已付房款3000000元的万分之二的标准计算，违约金总额以刘朝光、杭黎华已付房款为限）给刘朝光、杭黎华；
二、变更广州市海珠区人民法院（2015）穗海法民三初字第150号民事判决第二项为：驳回刘朝光、杭黎华其他诉讼请求。
一审案件受理费1480元及二审案件受理费2960元，均由广州市富基房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 涛
审 判 员 陈珊彬
代理审判员 李 焕
二〇一五年八月七日
书 记 员 宋德光
邝伟贤