沈阳市大东区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）大东民二初字第3174号
原告：杨晓明，男，1977年11月9日出生，汉族，现住址沈阳市大东区。
委托代理人：杨之丰，男，汉族，现住址沈阳市大东区。
被告：沈阳振浩黎明房地产开发（集团）有限公司，住所地沈阳市大东区大北街50号。
法定代表人：张玉成，职务：经理。
委托代理人：孙金玲，女，1966年12月26日出生，汉族，系该公司法律顾问，住址：沈阳市大东区联合路96-2号3-3-1。
原告杨晓明与被告沈阳振浩黎明房地产开发（集团）有限公司（以下简称振浩公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张品担任审判长，与审判员刘奇、人民陪审员韩绍辉组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人杨之丰、被告委托代理人孙金玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：其与被告于2009年11月9日签订商品房买卖合同，其购买被告开发的位于沈阳市大东区房屋一套，合同约定该房屋的建筑面积为143.88平方米，每平方米5500元，总房款为791340元。产权证下发后该房屋的面积为142.50平方米，与合同约定相差1.38平方米，被告应返还其多收取的购房款、物业费、采暖费等费用。根据合同约定被告未能如约为其办理房产证，其认为合同中关于办证违约金条款不公平，故应按照逾期付款违约责任按日万分之一的比例支付违约金。故起诉来院，1、请求判令被告退回原告购置商品房屋面积差1.38平方米价款7590元人民币及之前按照合同和发票上的面积143.88平方米多支付的物业费、采暖费等由此产生的相关费用；并为原告办理变更契税证等手续。2、请求判令被告延期为原告办理房屋产权证支付违约金，按照合同及相关法律、法规被告应承担违约赔偿责任。诉讼费由被告承担。
被告辩称：其与原告签订的《商品房买卖合同补充协议》第四条约定如合同约定面积与产权面积有差异，以产权登记面积为准，买受人不退房，商品房总价款维持不变。进驻后以产权面积为基准缴纳相关费用，如物业费、产权费等。此约定能证明双方协商一致的结果，如果产权面积与合同约定面积不变，那么总房款不变，多不退少不补，故不存在退回误差面积款的事实。第十条约定，出卖人与买受人协商一致，买受人不退房并同意将办理产权证期限延至商品房综合验收合格及完备手续后方可办理，如各种批件下来后60日内，不能办理产权证，出卖人按已付房价款的0.03%向买受人支付违约金，买受人应按出卖人通知的时间提供办理产权登记所需的资料及有关费用，逾期不提供导致房屋所有权证不能办理，或延期办理的，出卖人不承担第十五条项下的违约责任，买受人自行承担相应后果。依据此约定办理产权证的时间一直到商品综合验收手续齐备的60日办理，在办理完初始登记后，通知了买受人，因买受人的原因，没有办理产权证，责任不在被告。
其完成原告所购房屋综合验收备案的时间为2011年8月9日，房产机关于2011年9月29日下发了该房的房屋所有权初始登记证明。其已经按期履行了办理房屋所有权初始登记证明的义务，不存在违约。综上，被告请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：原与被告于2009年11月9日签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的位于沈阳市大东区、建筑面积为143.88平方米房屋一套，该合同第四条计价方式与价款约定：出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该房屋的单价为每平方米5500元，总金额为791340元。第五条面积确认及面积差异处理约定：合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式处理：1、双方自行约定：（1）见补充协议。该合同的补充条款第4条约定，如约定面积与产权登记的面积有差异的，以产权登记的面积为准，买受人不退房，商品房总价维持不变。该合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按补充条款第10条规定，即买受人在不退房并同意将办理产权证期限延至商品房综合验收合格及完备后续手续后方可办理，如各种批件下来后六十日内不能办理产权证，出卖人按已付房价款的0.03%向买受人支付违约金。合同签订后原告向被告支付购房款791340元，原告于2009年11月16日按合同约定的面积比例交纳了契税，办理了该房屋契证。入住时按合同约定的面积交纳了物业费、采暖费。
被告完成原告所购房屋综合验收备案的时间为2011年8月9日，房产机关于2011年9月29日下发了该房的房屋所有权初
始登记证明。
2012年10月31日本案诉争房屋所有权证书下发，该房屋所有权证书上登记的产权面积为142.50平方米
上述事实，有原告提供的商品房买卖合同、购房发票，房产证被告提供的沈阳市房屋所有权初始登记证明、房屋建筑工程竣工备案书及原、被告陈述，经当庭质证，本院予以确认。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条：采用格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提供对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。《中华人民共和国合同法》第四十条规定，格式条款在符合合同无效情形，或在提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形下，该条款无效。
依据原、被告双方签订的合同第四条计价方式与价款：出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该房屋的单价为每平方米5500元，总金额为791340元；合同第五条面积确认及面积差异处理约定：“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式处理：1、双方自行约定：（1）见补充协议。该合同的补充条款第4条约定，如约定面积与产权登记的面积有差异的，以产权登记的面积为准，买受人不退房，商品房总价维持不变。”该补充协议的约定属于格式条款，该项约定免除了其在合同约定面积小于产权登记面积时应将差额款退还原告的义务，被告未提供证据证明其提醒原告注意该条款，故该条款中商品房总价维持不变的约定应属无效。故原、被告双方签订的商品房买卖合同及补充协议除补充协议第4条外，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应严格履行。
依据合同第四条计价方式与价款：出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该房屋的单价为每平方米5500元，总金额为791340元的约定，本案诉争房屋系按实际面积结算而非按套计算，故被告应将房屋面积差价款7590元返还原告。
对于原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，因根据双方签订的合同及补充协议的约定，买受人在不要求退房的情况下，被告公司应当在所购房屋商品房综合验收合格后六十日内为原告办理房屋所有权初始登记证明，如不能按期办理被告公司应按已付房价款的0.03%向原告支付违约金。原告所购房屋综合验收备案的时间为2011年8月9日，被告负有在2011年10月8日前到产权登记机关办理房屋权属登记备案的义务。房产机关于2011年9月29日下发了该房的房屋所有权初始登记证明手续，说明被告在合同约定的期限内将需由其提供的资料报产权登记机关备案，不存在违约行为，故原告主张被告公司支付逾期办理房屋产权证的违约金的诉讼请求本院不予支持。
对原告提出要求被告返还因房屋面积差而多交的物业费、采暖费的诉讼请求，因原告系向物业公司交纳的物业费、向供暖公司交纳的采暖费，本案被告并不是收费主体，不负返还义务，故本院不予支持。
对原告提出要求被告出具办理变更契税证等手续的诉讼请求，因办理契税证系税务权关的职责，不属人民法院的受案范围，故本院不予审理。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告沈阳振浩黎明房地产开发（集团）有限公司于本判决发生法律效力后立即给付原告杨晓明房屋差价款7590元；
二、驳回原、被告其他诉讼请求。
案件受理费50元，由被告负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如上诉期满后7日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 张 品
审 判 员 刘 奇
人民陪审员 韩绍辉
二〇一四年三月三十日
书 记 员 陆萌萌