江西省新余市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）余民一终字第83号
上诉人（原审被告、反诉原告）：袁拾牙，曾用名袁国辉，男。
上诉人（原审被告、反诉原告）：吴秋香（即昊秋香）。
两上诉人委托代理人：邹文节，江西钤阳律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：袁小辉，男。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：张珍珍，女。
两被上诉人委托代理人：钟力，江西钤阳律师事务所律师。
上诉人袁拾牙、吴秋香（下称上诉人）因与被上诉人袁小辉、张珍珍（下称被上诉人）相邻通行、排除妨碍纠纷一案，不服江西省分宜县人民法院（2014）分民一初字第379号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，于2015年5月7日公开开庭审理了本案。上诉人袁拾牙、吴秋香及其委托代理人邹文节，被上诉人袁小辉、张珍珍及其委托代理人钟力到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，1995年，上诉人与案外人邹淳荣在分宜县昌山北路西侧272号共同建房，一楼、二楼、四楼及地下室系上诉人承建，三楼房屋系邹淳荣承建，房屋建造后，邹淳荣房屋一直由袁春发夫妇（即邹淳荣岳父岳母）居住至几年前搬离，现袁春发已去世。2013年3月，被上诉人向案外人邹淳荣、袁淑英购得位于分宜县昌山北路西侧272号三楼房屋一套，并签订了房屋买卖合同，合同约定房屋面积为89.6平方米，房价为10万元整。合同签订后，被上诉人向邹淳荣、袁淑英支付了购房款10万元，并交纳了相关税费。2013年3月21日被上诉人取得了该房屋的所有权证。被上诉人购房后曾对外出租，但上诉人将租户赶走，当被上诉人交纳水电分户费用准备重新布设管线时，却遭到上诉人的强力阻拦。被上诉人于是找上诉人理论，上诉人以该楼道为其个人出资承建，且土地使用权亦登记在其名下为由，阻止被上诉人通行，被上诉人多次与上诉人协商未果，故提起诉讼。在诉讼过程中，上诉人认为被上诉人不具有通行权，且侵害其土地使用权，提出了反诉。经一审法院调查核实，分宜县昌山北路西侧272号三楼房屋原所有权证于1997年8月5日登记在邹淳荣名下，但邹淳荣未取得该房屋的土地使用权证。1996年12月31日，袁国辉、邹桂根（邹桂根系邹淳荣曾用名）两人取得该栋房屋的建设工程规划许可证。1996年12月12日袁国辉取得昌山北路E80地号的土地使用权证，总面积为202.84平方米，后因上诉人将其部分产权转让他人，2011年9月22日，其名下的土地使用权面积变更为124.65平方米。
一审法院认为，本案属相邻通行纠纷及排除妨碍纠纷。本案的争议焦点为：1.被上诉人是否享有通行权，上诉人是否侵害了被上诉人的通行权。2.被上诉人是否侵害了上诉人的土地使用权。关于被上诉人是否享有通行权问题。双方系上下楼邻居，根据《中华人民共和国民法通则》第八十三条之规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”最高人民法院《关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》的通知第100条规定：“一方必须在相邻一方使用的土地上通行的，应当予以准许；因此造成损失的，应当给予适当补偿。”第101条规定：“对于一方所有的或者使用的建筑物范围内历史形成的必经通道，所有权人或者使用权人不得堵塞。因堵塞影响他人生产、生活，他人要求排除妨碍或者恢复原状的，应当予以支持。但有条件另开通道的，也可以另开通道。”结合本案，被上诉人依法向案外人邹淳荣、袁淑英购得房屋，并取得房屋所有权证，被上诉人对该房屋应当享有占有、使用、处分等权利。被上诉人所购房屋位于三楼，涉诉楼梯系唯一通道，不能另辟通道，且原房主居住于此十余年在此楼道通行，上诉人亦未提出异议。因此，一审法院认为，被上诉人可继受原房主对该楼道享有的通行权，上诉人不得以其享有土地使用权为由阻止被上诉人的通行，上诉人的行为侵害了被上诉人的合法权益，应予以停止侵害。对于上诉人辩称该楼道系其个人出资承建被上诉人不得通行的意见，因本案双方均未提供证据证明楼道是否为上诉人一方出资承建，无法核实。若楼道确为上诉人一方承建，被上诉人可适当补偿上诉人相关费用。在法庭上，被上诉人也曾表示补偿上诉人相关费用，但上诉人不予接受，经多次调解未果，双方可自行协商。二、对于被上诉人是否侵害了上诉人的土地使用权问题。上诉人认为被上诉人侵害了其土地使用权即用益物权，理由是被上诉人所购房屋土地使用权为上诉人享有。一审法院认为，被上诉人正常的居住、通行，并不会造成对上诉人的土地使用权的侵害。经征询，上诉人认为被上诉人在布设水电管线过程中实施过砸地面等行为，但上诉人自认未造成严重后果无需赔偿损失，只需停止侵害。一审法院认为，被上诉人日后为居住而布设水电管线系正常行为，在符合正常操作规范情况下，上诉人不得阻止，但被上诉人应当在布设完毕后恢复原状，且不得对上诉人的通行及生活造成影响。现因被上诉人尚未对上诉人的土地使用权造成具体侵害，上诉人亦未提供证据证明被上诉人具体侵害其何种权益，因此，对上诉人要求被上诉人停止侵害其土地使用权的诉请不予支持。对于上诉人提出的要求确认被上诉人与邹淳荣签订的房屋买卖合同中有关土地使用权的部分无效的诉请，经查，本案被上诉人与邹淳荣所签订的房屋买卖合同并未涉及到土地使用权内容，因此对上诉人该项诉请，亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十三条、《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第100条、第101条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认袁小辉、张珍珍对所购买的位于分宜县昌山北路西侧272号房屋的楼梯享有通行权；二、袁拾牙、吴秋香（即昊秋香）不得阻止袁小辉、张珍珍行使楼梯通行权，并于本判决生效后五日内向袁小辉、张珍珍提供楼梯底层铁门钥匙；三、驳回袁拾牙、吴秋香（即昊秋香）的全部诉讼请求。本诉案件受理费100元（袁小辉、张珍珍已预缴50元）及反诉案件受理费减半收取50元（袁拾牙、吴秋香已预缴100元）共计150元，由袁拾牙、吴秋香承担。
上诉人袁拾牙、吴秋香对一审判决不服，提起上诉，请求撤销一审判决，驳回被上诉人在一审的诉讼请求或发回重审，支持上诉人在一审的反诉请求。其主要理由是：1、被上诉人未依法取得用益物权，故其不享有通行权；2、被上诉人非善意取得涉案房屋，上诉人阻却其通行并无不当；3、楼梯为上诉人所建系不争的事实，被上诉人无权继受原房主的通行权；4、一审应当根据上诉人的请求依法通知邹淳荣作为第三人参加诉讼而未通知；5、上诉人在一审的反诉请求是请求确认被上诉人与邹淳荣签订的房屋买卖合同中有关土地使用权部分无效，判令其停止对上诉人土地使用权的侵害，该反诉请求于法有据，应当予以支持。
被上诉人袁小辉、吴秋香辩称，认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求判决驳回上诉，维持原判。其主要理由：1、不动产的相邻各方应该按照有利于生活、生产、公平合理的基础上正确处理相关的相邻关系，一审法院适用民法通则及其意见是正确的；2、被上诉人已经合法善意取得该房屋产权，即便要主张非善意取得，也是原房东邹淳荣主张而非上诉人，如果上诉人认为房屋值25-30万元的价格，被上诉人愿意保本转卖给上诉人；3、通道是谁所建不得而知，即使是上诉人所建，该通道也是唯一通道，也不能妨碍被上诉人通行，何况被上诉人为了能够和睦相处，承诺不管通道是谁建的，都愿意适当补偿，但上诉人拒绝，一直不同意；4、上诉人在一审的反诉请求是无中生有，一审判决全部驳回其反诉请求是合理的。被上诉人的水管电线是请水电工包括自来水公司的人前来布设的，没有给上诉人造成破坏，不存在侵权。
二审期间，双方当事人均未提供新的证据。
经审理，本院查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，本案的争执焦点为：一、被上诉人对涉案楼道是否享有通行权？二、被上诉人是否侵害了上诉人的土地使用权？三、一审是否遗漏必要共同诉讼当事人？
一、关于被上诉人对涉案楼道是否享有通行权的问题。上诉人认为，被上诉人未依法取得用益物权，根据物权法的相关规定，被上诉人不享有通行权，一审适用民法通则，属适用法律错误。本院认为，根据法律规定，用益物权是指非所有人对他人之物所享有的占有、使用、收益的排他性的权利，以对物的占有为前提。相邻通行纠纷是指相邻不动产权利人之间在通行方面发生的相邻纠纷。本案被上诉人已通过买卖方式依法取得了位于分宜县昌山北路西侧272号三楼房屋的所有权，其与同栋楼的上诉人之间形成相邻关系，被上诉人以该栋楼的唯一楼梯通道被两上诉人锁住妨碍了其通行为由，起诉主张通行权，当属于相邻通行纠纷。被上诉人对涉案楼道是否享有用益物权，并不影响其对通行权的主张。因涉案楼道为上诉人出入其三楼房屋的唯一通道，且原房主居住数十年期间也一直在该楼道通行，上诉人亦未提出异议。故一审根据《民法通则》的相关规定认定被上诉人对该楼道享有通行权，符合客观事实，适用法律正确，并无不当，应当予以维持。
二、被上诉人是否侵害了上诉人的土地使用权问题。上诉人认为被上诉人与原房东邹淳荣签订的房屋买卖合同侵害了其土地使用权。本院认为，被上诉人与原房东邹淳荣签订的是房屋买卖合同，该合同内容并未涉及到土地使用权的问题，被上诉人办理的也是房屋所有权证。被上诉人为了正常的生活方便，使用唯一必经的楼道通行，正当合理，符合法律规定，不属侵权。关于被上诉人为了日后居住而布设水电管线的行为，被上诉人认为是水电工包括自来水公司的人所为，是正常行为，没有给土地造成破坏，不存在侵权。而上诉人也并没有举证证明该行为是否构成侵权及侵权的后果。因此，上诉人主张被上诉人侵害了其土地使用权，与事实不符，于法无据，本院不予采纳，对其一审反诉请求，本院不予支持。
三、一审是否遗漏必要共同诉讼当事人的问题。上诉人认为邹淳荣将其不具有土地使用权的房屋出卖给被上诉人，被上诉人与邹淳荣之间恶意串通，损害了上诉人的土地使用权，应通知邹淳荣参加诉讼。本院认为，被上诉人从邹淳荣处购买房屋并办理了相关房屋产权登记取得了房屋所有权证，该买卖不涉及土地使用权内容，购买价格相对合理。上诉人主张被上诉人与邹淳荣恶意串通，但未提交证据证实，且本案处理的是上诉人与被上诉人间的相邻通行、侵权纠纷，被上诉人与邹淳荣之间的房屋买卖合同关系对本案的处理没有影响，故邹淳荣并不是本案的必要共同诉讼当事人，一审未遗漏必要共同诉讼当事人，程序合法。上诉人的该项上诉主张无事实和法律依据，本院不予采纳。
综上，上诉人袁拾牙、吴秋香的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，处理恰当，应当予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费200元，由上诉人袁拾牙、吴秋香承担。
本判决为终审判决。
审判长 邓尧昌
审判员 甘致易
审判员 赵素萍
二〇一五年七月一日
书记员 袁 文