广东省连州市人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1882民初943号原告（反诉被告）：成雄志，男，汉族，连州市人，住连州市。被告（反诉原告）：黄国强，男，汉族,连州市人,住连州市。委托代理人:陈立剑，连州市东陂法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：罗缓兰，女，瑶族，连州市人，住湖南省ＸＸ瑶族自治县。原告（反诉被告，以下简称原告）成雄志诉被告（反诉原告，以下简称被告）黄国强、罗缓兰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月19日立案受理后，依法由代理审判员欧学强适用简易程序于2016年11月14日公开开庭进行审理。由于案情复杂，依法由代理审判员欧学强、人民陪审员傅志英、陈冬冬组成合议庭适用普通程序于2016年12月28日公开开庭进行审理。原告成雄志，被告黄国强及其委托代理人陈立剑、被告罗缓兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告成雄志诉称，被告黄国强于2012年3月11日，将位于连州镇番禺路6巷12号房屋以人民币壹拾叁万元整总价（130000元整）转让给原告成雄志，并在当日合同签订时收取原告成雄志人民币叁万元整（30000元整），合同签订即日起到房管局办理过户手续，双方同意于2012年3月11日将该房产交付给原告成雄志使用。但被告在收取原告成雄志人民币叁万元整（30000元整）后以各种理由拒绝到房管局办理过户手续，拒绝承认和原告签订的房地产买卖合同，原告多次与被告协商要求办理过户手续，被告不予理采。特请求法院判令：一、被告继续履行双方于2012年3月11日签订的房产买卖合同；二、被告协助办理连州镇番禺路6巷12号房屋的过户手续，并将该房屋交付给原告使用。原告在举证期限内提供的证据有：1、原告身份证复印件；2、被告身份证复印件；3、2012年3月11日《房地产买卖合同》复印件；4、被告与罗缓兰结婚证复印件、罗缓兰身份证复印件；5、国有土地使用权证（连府国用（2010）第***号）复印件。被告黄国强、罗缓兰辩称，一、本案的房屋买卖合同纠纷案中所签订的《房屋地产买卖合同》不是答辩人的本意。答辩人与被答辩人从来都不相识，只是答辩人于2012年3月6日到被答辩人的公司贷款，接待的也不是被答辩人本人，只是该公司的一名经理名叫赖志华，当时赖志华称借款必须签订《房屋买卖合同》作为抵押，才可以借款。而答辩人第一次借款，不懂当中情况，按照赖志华经理所说的做，当即到连州市房管局作抵押，于2012年3月11日签订了所谓的《房屋买卖合同》，随后雄志公司借款叁万元人民币（30000元），答辩人公司先扣除一个季度利息，每月壹仟贰佰元（1200元），合计叁仟陆佰元人民币（3600元）,扣除手续费1200元，答辩人实际拿到只有贰万伍仟贰佰元人民币（25200元），于2014年9月28日止，答辩人已还款本金叁万元人民币（30000元），利息贰万贰仟捌佰元(22800元）给被答辩人，双方权利义务履行完毕。在答辩人要求收回被抵押的房产证时，被答辩人要求答辩人再交35000元的滞纳金，才可以给回房产证等。“合同”第六条税费由答辩人负责，意味着答辩人不单要送房屋给被答辩人，同时收不到房屋买卖款，按照评估价也值80万，税费20%即160000元，答辩人除没了房屋，拿不到卖屋款，还要补钱给被答辩人60000元，这绝对不是正常人的行为。二、从连州市不动产登记中心查实，答辩人与被答辩人在连州市房管局只办理了房屋抵押登记，并非房屋过户登记。三、从价格上看，答辩人不可能以如此低价卖给被答辩人。众所周知，连州市房地产自2010年以来价格飞速上涨。答辩人与被答辩人并不相识，一点交情都无，答辩人只是在被答辩人的公司借款。答辩人从未想过卖屋，怎么可能将一栋276.89平方，价值八十多万元的房屋以十三万元的低价卖给被答辩人，这是不合常理的，更何况答辩人从没有想过卖房子。四、从合同性质来看，本案中的房屋买卖合同实为房屋抵押合同，双方当中约定的债务人届期不履行债务、债权人直接取得抵押财产所有权的约定内容实为流质条款。根据《中华人民共和国担保法》第40条：设立抵押权同时抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移债权人所有，由此可见该合同约定的抵押物所有权转移为被答辩人所有条款实属无效。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》中第57条的内容：当事人在抵押合同中约定，债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效。该内容的无效不影响抵押合同其他部分内容的效力。根据《合同法》91条第一款规定，债务已经按照约定履行，合同的权利义务终止。而答辩人已将叁万元人民币（30000元）本金，利息贰万贰仟捌佰元（22800元）归还清，履行了合同的权利义务，合同权利义务终止。在答辩人要收回房产证和土地使用证时，被答辩人还要收回叁万伍仟元的滞纳金，才可以交还答辩人的证件，这是非法扣押答辩人的证件行为。五、从诉讼时效来看，被答辩人已放弃了诉讼的权利。从双方签订《房地产买卖合同》的内容看，第三条“本合同签订之日起壹年内，甲、乙双方应携带有关资料到房管局办理过户手续。”由于是贷款的抵押合同，被答辩人一直没有要求答辩人到房管局办理过户手续；第四条“双方同意于合同签订之日二十四小时内由甲方（答辩人）将该房地产腾出交付给乙方（被答辩人），”被答辩人自与答辩人签订了本案的合同，被答辩人知道是贷款抵押物，所以一直没有要求答辩人将该房地产腾出交付给被答辩人，至今四年已过去，根据《最高人民法院关于诉讼时效的最新规定》第六条未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算，《民法通则》第一百三十五条人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。被答辩人已放弃了本案双方签订《房地产买卖合同》的所有权利。综上所述，答辩人与被答辩人签订的房屋买卖合同，实为“借款的房屋抵押合同”，根据《合同法》91条第一款规定，答辩人已履行自身的权利义务，还清被答辩人的欠款本金叁万元人民币（30000元），利息贰万贰仟捌佰元（22800元），合同权利义务已终止。再者，双方在房屋管理局登记的是抵押登记，进一步说明双方签订是“借款的房屋抵押合同”，而合同当中约定的有关过户的条款实是流质条款，在《中华人民共和国担保法》第40条已明文禁止流质条款。退一步讲，被答辩人自2012年3月11日至2013年3月10日止一年内，没有与答辩人一起到连州市房屋管理局办理相关的过户手续，超过二年没有向法院提起诉讼，是自动放弃追索的权利。因此，为保护答辩人的合法权益，请求连州市人民法院依法驳回被答辩人的诉讼请求，依法判令被答辩人返还答辩人的房产证和土地使用证。被告黄国强、罗缓兰反诉称，2012年3月6日，反诉人到被反诉人处借款叁万元人民币（30000元），当时接待人是被反诉人公司的经理赖志华。赖志华对反诉人说明必须有房产证和土地使用证作为抵押，签订借款合同和房屋买卖合同，到连州市房管局办理抵押，才能借钱给反诉人。反诉人不明就同意了赖志华的说法，并会同被诉人到连州市房管局办理了抵押手续，并当场将本人的房产证和土地使用证交给被反诉人，2012年3月11日，被反诉人要求反诉人签订“房屋买卖合同”才可以借到钱，当时反诉人需叁万元急用，只好同意签名，当即拿到叁万元人民币（30000元），被反诉人方扣除了一个季度利息（每月1200元，共3600元），扣除手续费1200元，反诉人当时实际拿到借款仅贰万五千贰佰元人民币（25200元）。之后，反诉人每个季度交一次利息给被反诉人，在第二季度，反诉人因推迟了几天未交利息给被反诉人，被被反诉人罚款伍仟元人民币（5000元），到2014年9月28日止，共交给被反诉人本金叁万元（30000元）及利息贰万贰仟捌佰元(22800元），合计伍万贰仟捌佰元整（52800元），加上手续费1200元，罚款5000元，实际支付伍万玖千元人民币(59000元），每个季度交利息给被反诉人时，被反诉人并没有给票据给反诉人，只在还息表上签名确认（该签名确认表被反诉人也没有给反诉人，目前应在被反诉人公司）。反诉人还清本金、利息后，要求被反诉人返还反诉人的房产证和土地使用证时，被反诉人说要收叁万伍仟元整（35000元）的滞纳金才归还反诉人的房产证和土地使用证，原告也不知道由来，因无力缴纳滞纳金只能去打工还钱，怎知这是个骗局，到今年10月25日，收到贵院寄来的起诉状，才知道被反诉人是一名骗子，强行要反诉人的房屋。经查实，被反诉人的企业登记资料获知其业务范围，被反诉人无权贷款给反诉人，是非法贷款。为此，为维护法律的尊严和原告的合法权益，请求法院依法支持反诉人的诉讼请求。为支持其答辩与反诉请求，被告黄国强、罗缓兰在举证期限内提供的证据有：1、企业机读档案登记资料，证明原告作为法定代表人的企业经营范围是中介服务，不是贷款业务；2、连州市不动产登记资料查询结果，证明房产、土地抵押给原告；3、2014年9月28日《收据》，证明原告已收回原告支付的30000元；4、相片3张，原告在连州市贴的广告；5、《抵押合同》，证明因为借款而产生的抵押；6、《借款合同》，证明原、被告存在借款关系，实际上借款数额是30000元；7、房地产他项权证登记申请书，证明原告同意借款给被告的事实；8、抵押证明书；9、抵押物清单；10、房地产权证复印件；11、国有土地使用权证复印件（连府国用（2010）第***号）；12、被告罗缓兰身份证复印件。当庭提交证据13、契税完税证，票据、税收通用完税证，发票张、拍卖成交确认书，证明被告2005年购买涉诉房屋花了87056.64元，装修用了108000元，当时的价值超了13万元，所以不可能以13万元卖给原告，签订的房地产买卖合同实际上是借款合同。原告对被告的反诉抗辩称，被告反诉没有事实与法律依据。办理抵押是为了避免两次过户，减少交易成本。2012年成交的时候，房屋的正常价格是20万元左右，签订的合同约定13万元，也是正常。我多次与被告交涉要求过户，我与被告交涉是代表我个人，不代表公司。我要求被告要么过户，要么还钱，不能两样都不做。经庭审质证，被告对原告提交的证据1、2无异议；对证据3，真实性无异议，关联性、合法性有异议，目的是借款并不是买卖房屋，合同约定税费和过户费由被告承担不合常理；对《收条》无异议，买卖合同是基于借款合同产生的，签订了买卖合同才拿到借款；对证据4、5无异议。原告对被告提交的证据1至12的真实性无异议，但不同意被告所说的证明目，对证据13无异议，认为从价格判断是比较合理的。本院对原、被告提交的证据均予以确认。本院依职权向连州市住房和城乡规划建设局调取了：1、2012年3月7日原告成雄志与被告黄国强、罗缓兰签订的《借款合同》；2、2012年3月7日原告成雄志与被告黄国强、罗缓兰签订的《抵押合同》；3、2012年3月7日《房地产他项权利登记申请书》和《抵押证明书》。以上《借款合同》、《抵押合同》、《房地产他项权利登记申请书》、《抵押证明书》，经庭审质证,原、被告均无异议，本院予以确认。经审理查明：原、被告于2012年3月7日签订的《借款合同》主要约定：“…第二十八条借款人应将借款用于房产装修，未经贷款人书面同意，借款人不得改变借款用途。第二十九条借款人借款本金为人民币（大写）壹拾叁万元正。第三十条借款期限为24个月（即2012年3月6日起至2014年3月6日）。第三十二条约定还款日为：2014年3月6日前还清借款”。《抵押合同》主要约定：“抵押权人成雄志，抵押人黄国强，为了确保主合同的切实履行，保障抵押权人债权的实现，抵押人愿意为债务人依主合同与抵押权人所形成的债务提供抵押担保。第一条被担保的主债权种类有偿借款，本金数额人民币壹拾叁万元正。第三条抵押物1、抵押人同意以连州镇番禺路六巷12号作为抵押物。”《抵押证明书》主要内容：“本人愿意将属于本人所有的房地产（房产权证××号，坐落连州镇番禺路六巷12号）向成雄志贷款壹拾叁万元。抵押权人成雄志意见：“本人自愿有偿借款人民币壹拾叁万元正给黄国强用于房产装修，而黄国强用位于连州镇番禺路六巷12号房产一幢作为抵押”。2012年3月11日，原告成雄志（乙方）与被告黄国强、罗缓兰（乙方）签订《房地产买卖合同》，该合同主要约定：“第一条买卖房地产情况甲方拟将位于连州镇番禺路六巷12号的房地产转让给乙方。乙方对甲方拟转让的房地产作了了解，愿意购买该房地产。第二条买卖房地产价格、付款方式。甲乙双方议定该房地产交易总金额为人民币壹拾叁万元整，乙方应于合同签订时支付甲方房产款人民币叁万元整，其余房产款在过户后支付。第三条登记过户手续办理。本合同签订之日起壹年内，甲乙双方应携带有关资料到房管局办理过户手续，甲方必需协助乙方办理房地产过户手续。第四条房地产交接。双方同意于合同签订之日二十四小时内由甲方将该房地产交付给乙方使用。第六条税务和费用承担办理上述房地产过户所需缴纳的税费和其他有关费用，由甲方负责支付。附注：乙方同意将该房产出租给甲方，并有偿租赁给甲方使用，租金按每平方米五元计算”。落款处甲方（签字）：罗缓兰、黄国强，乙方（签字）成雄志。同日，被告黄国强、罗缓兰出具《收条》，内容：“今收到成雄志购买连州市番禺路六巷12号登记号（***）的房地产款项为人民币叁万元正，特此收条。收款人：罗缓兰、黄国强，2012.3.11连州。”另查明，连州市番禺路六巷12号房产系被告黄国强于2005年6月14日拍卖所得，成交价格57800元。该房产的房地产权证（粤房地权证连州字第××号）载明：“房地产权属人：黄国强，建筑面积276.89平方米，地号：***，层数：四层。权利种类：抵押权，权利人：成雄志，权利价值：130000，抵押权存续期限24个月，设定日期：20120306至201403056止”。连州市番禺路六巷12号房产土地使用权证为：连府国用（2010）第***号，土地使用权人黄国强，使用权面积93平方米。再查明，连州市雄志商业中介服务有限公司成立于1999年1月19日，企业类型：有限责任公司，法定代表人：成雄志，注册资本：伍拾万元人民币，投资者：成雄志、叶石强。被告黄国强提交的2014年9月28日《收据》（NO.0416399），内容“今收到黄国强交来叁万元，特此条”。收款单位盖有“祝君进步雄志企业赠电话：663****”字样的印章。被告黄国强、罗缓兰于2001年9月7日办理结婚登记手续。庭审中，经本院释明，原告成雄志仍坚持按原诉讼请求，认为本案中其与被告黄国强、罗缓兰的纠纷是房屋买卖合同纠纷，签订《抵押合同》、《借款合同》是为了保证《房地产买卖合同》的履行。原告在庭审中承认收取了被告涉讼房屋的房产证及土地使用权证原件，承认《借款合同》上约定的13万元与《房地产买卖合同》上约定的13万元是同一笔款，原告与被告没有其他的经济往来，认为被告提供的2014年9月28日《收据》与本案无关。本院认为，抵押，是指债务人或者第三人不转移对法律规定财产的占有，将该财产作为债权的担保。担保合同是主合同的从合同。本案中的《抵押合同》属于担保合同，它是主合同《借款合同》的从合同。被告黄国强、罗缓兰是抵押人，原告成雄志是抵押权人，被告黄国强、罗缓兰用作抵押的连州市番禺路六巷12号房产是抵押物。《抵押合同》担保《借款合同》的履行，而不是担保《房地产买卖合同》的履行。原、被告于2012年3月7日签订《借款合同》、《抵押合同》，于2012年3月11日签订《房地产买卖合同》,属于规避法律的情形，推定原、被告双方的真实意思是以房抵债，《房地产买卖合同》实际上是变相的流质契约，违反了《中华人民共和国担保法》第四十条“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有”的规定，应认定为无效。综上所述，本院认为，本案原、被告之间的纠纷实为民间借贷法律关系，而不是房屋买卖合同关系。原、被告于2012年3月7日签订《借款合同》，原告于2016年9月21日向本院提起诉讼，被告抗辩原告的诉请超过了诉讼时效，原告未提交相关证据证实涉案债权存在导致诉讼时效期间中断、中止的情形，由原告承担举证不能的不利后果。被告提出诉讼时效期间已过的抗辩，理由成立，本院予以采纳。原告的诉请已超过二年的诉讼时效，依法丧失胜诉权，本院依法予以驳回。关于被告的反诉请求，《房地产买卖合同》因违反了《中华人民共和国担保法》第四十条被认定为无效，被告亦无需协助原告办理涉讼房屋的过户手续，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”，原告无权占有被告的房地产权证、土地使用权证，被告反诉请求原告返还《房地产权证》（粤房地权证连州字第××号）、《土地使用权证》（连府国用（2010）第××号），理据充分，于法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国担保法》第五条、第三十三条、第四十条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十九条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、驳回原告成雄志的诉讼请求；二、限原告成雄志于本判决发生法律效力之日起十日内返还被告黄国强、罗缓兰《房地产权证》（粤房地权证连州字第××号）、《土地使用权证》（连府国用（2010）第××号）。本案受理费5800元，反诉费100元，均由原告成雄志承担。如不服本裁定，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  欧学强人民陪审员  傅志英人民陪审员  陈冬冬二〇一六年十二月三十日书 记 员  陆思廷附相关法律规定：一、《中华人民共和国担保法》第五条担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。担保合同另有约定的，按照约定。担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。第四十条订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。二、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十九条在诉讼时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，诉讼时效中止。从中止时效的原因消除之日起，诉讼时效期间继续计算。第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。三、《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。五、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。