广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤20民终4043号
上诉人（原审被告）：中山市东升镇益隆村益隆十一经济合作社，住所地广东省中山市东升镇益隆村。
主要负责人：何顺添，该合作社主任。
委托诉讼代理人：罗春宝，广东中亿律师事务所律师。
委托诉讼代理人：欧阳艳君，广东中亿律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：司徒伟权，男，1977年6月6日出生，汉族，住广东省中山市。
被上诉人（原审原告）：何钜德，男，1977年12月14日出生，汉族，住广东省中山市。
被上诉人（原审原告）：伍淳华，男，1981年8月28日出生，汉族，住广东省中山市。
上述三名被上诉人共同委托诉讼代理人：陈伟强，广东衡德律师事务所律师。
上述三名被上诉人共同委托诉讼代理人：吴海雄，广东香山律师事务所律师。
原审被告：中山市东升镇益隆村民委员会，住所地广东省中山市东升镇益隆村。
主要负责人：吴星权，该村民委员会主任。
委托诉讼代理人：罗春宝，广东中亿律师事务所律师。
委托诉讼代理人：欧阳艳君，广东中亿律师事务所实习律师。
上诉人中山市东升镇益隆村益隆十一经济合作社（以下简称益隆十一经合社）因与被上诉人司徒伟权、何钜德、伍淳华、原审被告中山市东升镇益隆村民委员会（以下简称益隆村委会）土地使用权转让合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2016）粤2072民初2297号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人益隆十一经合社上诉请求：请求撤销一审判决，并将一审判决第三项改判为上诉人无须向三被上诉人赔偿182280元及该款的迟延付款利息损失。事实和理由：一、根据合同解决争议条款的独立性，即使涉案土地租赁合同无效，并不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。土地租赁合同第十二条明确约定，因上级政策性问题不能办理土地报批或报建的，甲方不负一切责任，显然该条约定属合同解决争议条款，独立有效。因未办报建手续致使建筑物被强制拆除所带来的一切损失，上诉人无需承担赔偿责任。二、涉案土地租赁合同虽无效，合同中均可反映，三被上诉人对办理规划、报建负有直接义务，三被上诉人若在土地上施工需先行报建，在订立合同时，上诉人无法预见三被上诉人建造违章建筑的行为。三、三被上诉人明知未能办理报建手续的情况下，擅自在涉案土地进行施工，其放任损失的扩大应自行承担，上诉人对此损失不存在任何过错，无须承担任何赔偿责任。一审判决上诉人需承担30%的赔偿责任于法无据。
被上诉人司徒伟权、何钜德、伍淳华共同辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一、上诉人将农用地作为商住、工业用地进行公开招租，规定投标人只能作为商住或工业用地。土地租赁合同中也明确约定益隆十一经合社负责排污总管、用电总线、用水总管的建设，被上诉人只能将土地作为商住或工业适用。无论从招标文件和合同约定，益隆十一经合社均明知被上诉人承租土地后会进行商住或工业建筑物建设。二、益隆十一经合社作为土地的所有权人，是法定办理规划、报建等相关建设手续办理人，被上诉人作为承租方无法办理相关报建手续，益隆十一经合社明知被上诉人未办理规划、报建的情况下仍然放任被上诉人在土地上建造建筑物，并收取施工押金，允许搭建工业厂房，益隆十一经合社明显存在重大过错。三、土地租赁合同第十二条不属于解决双方争议条款，该条款是益隆十一经合社起草的格式合同，单方免除其责任的条款无效。本案合同是因违反了法律的强制性规定而无效，根本不能作为商住或工业报批，并非因上级政策性问题而不能办理土地的报批或报建，因此土地租赁合同第十二条也不适用。
司徒伟权、何钜德、伍淳华于2016年1月14日向一审法院起诉请求：1.确认司徒伟权、何钜德、伍淳华与益隆十一经合社于2013年9月11日签订的土地租赁合同无效；2.益隆十一经合社、益隆村委会向司徒伟权、何钜德、伍淳华返还租金268万元及利息（从起诉之日起至返还之日止，按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算）；3.益隆十一经合社、益隆村委会返还施工押金1万元及利息（从起诉之日起至返还之日止，按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算）；4.益隆十一经合社、益隆村委会向司徒伟权、何钜德、伍淳华赔偿损失68.4万元及利息（从起诉之日起至返还之日止，按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算）。
一审法院认定事实：2013年9月9日，司徒伟权、何钜德、伍淳华向益隆十一经合社支付租金268万元。同月11日，司徒伟权、何钜德、伍淳华与益隆十一经合社签订土地租赁合同，合同主要订明：“益隆十一经合社将中山市东升镇益隆村内新平围2号用地出租给司徒伟权、何钜德、伍淳华使用，期限70年，从2013年9月11日起至2083年9月11日止；土地为自留地，租金268万元，司徒伟权、何钜德、伍淳华在签订合同后七天内支付；益隆十一经合社负责排污总管，用电总线、用水总管到路边，其余支线、支管由司徒伟权、何钜德、伍淳华负责；司徒伟权、何钜德、伍淳华在建时，必须符合镇村规划要求，并办理报建有关手续，费用由司徒伟权、何钜德、伍淳华支付；司徒伟权、何钜德、伍淳华需要办理土地有关的报批手续才能实施报建的，益隆十一经合社只做协助办理，所有费用由司徒伟权、何钜德、伍淳华支付；土地报批、报建手续，以及通水、通电所有一切的费用由司徒伟权、何钜德、伍淳华负责，益隆十一经合社只作尽量协助办理，如因上级政策性问题而不能办理土地的报批或报建的，益隆十一经合社不负一切责任，司徒伟权、何钜德、伍淳华也承诺不追究益隆十一经合社的一切责任；租赁期间，土地使用功能分为商住、无污染无噪音工业两种，在租赁期间发现违反指定土地使用功能，或者影响到周围居民生活的，益隆十一经合社有权终止租赁。”合同签订后，益隆十一经合社将土地交付司徒伟权、何钜德、伍淳华使用。2014年10月10日，司徒伟权、何钜德、伍淳华向益隆十一经合社支付施工押金1万元。司徒伟权、何钜德、伍淳华在未经规划、报建施工的情况下在上述土地上建设锌棚。2015年10月16日，中山市东升镇人民政府向益隆村委会发出强制清拆通知书，通知司徒伟权、何钜德、伍淳华所建建筑物属违法建筑，限令于2015年10月25日前拆除。上述建筑物被拆除后，司徒伟权、何钜德、伍淳华于2016年1月14日提起本案诉讼，主张前述实体权利。
另查：司徒伟权、何钜德、伍淳华、益隆十一经合社、益隆村委会均确认涉案土地属集体土地。根据司徒伟权、何钜德、伍淳华的申请，中山市安达土地房地产估价咨询有限公司于2015年11月12日对司徒伟权、何钜德、伍淳华建设的锌棚的市场价值进行评估，评估总值为68.4万元。评估报告附司徒伟权、何钜德、伍淳华提交的钢结构制作安装承包合同，合同由司徒伟权、何钜德、伍淳华与中山市中建钢结构工程有限公司（以下简称中建公司）签订，落款时间为2014年9月18日，合同主要约定：“中建公司承接司徒伟权、何钜德、伍淳华的简易锌棚，面积1600平方米，包括土建及钢结构部分，承包款61万元，总工期70天”。此外，司徒伟权、何钜德、伍淳华补充提交有收据、结算资料，以证明工程款已结清，合同价为71万元，结算价为72万元。司徒伟权、何钜德、伍淳华主张该锌棚未予使用，不存在折旧问题，益隆十一经合社、益隆村委会则不予同意。
一审庭审中，益隆十一经合社先主张土地租赁合同有效并提起反诉，要求司徒伟权、何钜德、伍淳华支付自2013年9月11日起至给付之日止占用土地的租金。后益隆十一经合社又主张合同无效并请求一审法院确认，但表示不能确定租金（占用费）是计至给付之日止还是土地实际返还之日止。一审法院于2016年3月30日向益隆十一经合社送达预交反诉费通知书，通知益隆十一经合社在七日内交纳反诉费，否则按自动撤诉处理，益隆十一经合社至今未交纳反诉费用。
一审法院认为：《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”司徒伟权、何钜德、伍淳华与益隆十一经合社签订的土地租赁合同，因违反上述强制性规定，属无效合同。益隆十一经合社作为涉案土地辖区的集体经济组织，明知上述土地属集体用地，不能出租且用作工业、商住等用途仍然将土地出租，对合同的无效负有过错；司徒伟权、何钜德、伍淳华作为承租人，在知道或应当知道该土地在未经有权批准的政府批准转为国有用地的情况下与益隆十一经合社签订合同，使用土地作工业用途，亦负有过错。益隆十一经合社请求司徒伟权、何钜德、伍淳华支付土地占用费属独立的给付请求，符合反诉有关抵销、吞并本诉诉讼请求的特征，其虽提起反诉但未依法交纳诉讼费用，应视为撤回反诉请求，一审法院对其反诉请求不作审查、处理。合同无效后，双方取得的财产应予返还，司徒伟权、何钜德、伍淳华诉请益隆十一经合社返还已交纳的租金268万元及施工押金1万元，并赔偿迟延付款利息损失的诉讼请求符合法律规定，一审法院予以支持。
司徒伟权、何钜德、伍淳华作为涉案土地的使用人，其需要在地上建造建筑物，必须依法先向规划部门及建设部门申请规划、报建，方能施工。根据土地租赁合同的约定以及法律、法规的规定，司徒伟权、何钜德、伍淳华对办理规划、报建负有直接义务。现司徒伟权、何钜德、伍淳华在未经规划、报建的情况下建造锌棚，后被政府限期拆除，司徒伟权、何钜德、伍淳华对此负有主要过错，应自行承担大部分的损失。与此同时，益隆十一经合社在签订合同时已约定水电、管线以及报建等事宜，其明知司徒伟权、何钜德、伍淳华承租土地后会进行建筑物建设，仍然将集体土地出租给司徒伟权、何钜德、伍淳华作工业、商住用途，并在收取施工押金，明知司徒伟权、何钜德、伍淳华未办理规划、报建的情况下放任司徒伟权、何钜德、伍淳华在土地上建造建筑物，益隆十一经合社有过失。上述损失，益隆十一经合社在合同订立时可予预见，其应承担缔约过失责任，就上述建筑物被拆除的损失承担次要责任。一审法院根据双方的过错大小，确定司徒伟权、何钜德、伍淳华承担70%的责任，益隆十一经合社承担30%的责任。司徒伟权、何钜德、伍淳华提供的评估报告，系针对锌棚的市场价值作出，在该建筑物被认定为违法建筑的情况下，该评估结果不应采信，建筑物的价值应以建造成本予以确定。根据司徒伟权、何钜德、伍淳华提供的钢结构制作安装承包合同、收据及结算资料显示，建造涉案锌棚的费用为62万元，在益隆十一经合社未能提供反证予以反驳上述证据的情况下，一审法院对此予以采信。同时，锌棚建造后至被拆除将近一年时间，应存在一定折旧。考虑到建造时间不长且涉案土地不能作工业用途，司徒伟权、何钜德、伍淳华即便能利用该锌棚但也不能按合同目的进行合理使用，一审法院酌定以2%的比例计算折旧率。据此，益隆十一经合社应予赔偿的损失为182280元[620000元×（1-2%）×30%]。该款司徒伟权、何钜德、伍淳华提起诉讼、请求给付后益隆十一经合社仍予以拒绝赔偿，司徒伟权、何钜德、伍淳华为此诉请其赔偿迟延付款利息损失的请求理据充分，应予支持。益隆十一经合社为具有民事诉讼主体资格的经济组织，对外能独立承担民事责任。涉案合同与益隆村委会无关，其并非合同当事人，司徒伟权、何钜德、伍淳华诉请其承担责任于法无据，一审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决：一、确认司徒伟权、何钜德、伍淳华与益隆十一经合社于2013年9月11日签订的土地租赁合同无效；二、益隆十一经合社于一审判决发生法律效力之日起七日内向司徒伟权、何钜德、伍淳华返还租金268万元、施工押金1万元，并赔偿迟延付款的利息损失（从2016年1月14日起计至给付之日止，以269万元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；三、益隆十一经合社于一审判决发生法律效力之日起七日内向司徒伟权、何钜德、伍淳华赔偿182280元及该款的迟延付款利息损失（从2016年1月14日起计至给付之日止，以182280元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；四、驳回司徒伟权、何钜德、伍淳华的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费33792元，由司徒伟权、何钜德、伍淳华负担5025元，益隆十一经合社负担28767元（该款由司徒伟权、何钜德、伍淳华预交，一审法院不作收退，益隆十一经合社于上述付款期限内一并迳付给司徒伟权、何钜德、伍淳华）。
本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。对当事人争议的事实，本院认定如下，一审查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为：本案双方当事人签订的土地租赁合同约定的租用期限为70年，租金268万元，且在签订合同后七天内一次性支付，实际为司徒伟权、何钜德、何淳华在签订合同前已支付了268万元，从双方签订的合同的内容以及履行方式可以明确，本案合同名义上为土地租赁合同，实为土地使用权转让合同，上述租金268万元实为土地转让费用，一审法院对合同的性质认定错误，本院予以纠正。益隆十一经合社主张双方签订的土地租赁合同第十二条的约定属于合同解决争议条款，应当认定该条款独立有效，对于司徒伟权、何钜德、伍淳华未办报建手续导致建筑物被拆除的损失应当由其自行承担。本院认为，土地租赁合同第十二条约定：“土地报批、报建手续，以及通水、通电所有一切的费用由司徒伟权、何钜德、伍淳华负责，益隆十一经合社只作尽量协助办理，如因上级政策性问题而不能办理土地的报批或报建的，益隆十一经合社不负一切责任，司徒伟权、何钜德、伍淳华也承诺不追究益隆十一经合社的一切责任。”依据《中华人民共和国合同法》第五十七条：“合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。”该规定中有关解决争议的方法的条款，指的是仲裁条款、选择受诉法院的条款、选择检验、鉴定机构的条款、法律适用条款等内容，本案租赁合同第十二条约定的内容并不属有关解决争议的方法的条款。司徒伟权、何钜德、伍淳华与益隆十一经合社签订的土地租赁合同，因违反法律、行政法规的强制性规定，属无效合同，该条款亦属无效条款。益隆十一经合社应对于本案合同无效承担相应的缔约过失责任。益隆十一经合社作为涉案土地辖区的集体经济组织，明知上述土地属集体用地，不能出租且用作工业、商住等用途仍然将土地出租，且在签订合同时已约定水电、管线以及报建等事宜，并收取施工押金，在明知司徒伟权、何钜德、伍淳华未办理规划、报建的情况下放任司徒伟权、何钜德、伍淳华在土地上建造建筑物，对于造成建筑物被拆除的损失，一审法院根据双方的过错大小，确定司徒伟权、何钜德、伍淳华承担70%的责任，益隆十一经合社承担30%的责任，并无不当，本院予以维持。合同无效，益隆十一经合社亦应向司徒伟权、何钜德、伍淳华返还财产即名为租金实为土地使用权转让费用268万元。
综上所述，益隆十一经合社的上诉请求不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，实体处理并无不妥，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3946元（上诉人中山市东升镇益隆村益隆十一经济合作社已预交），由上诉人中山市东升镇益隆村益隆十一经济合作社承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 牛庆利
代理审判员 赖晓筠
代理审判员 卢俊廷
二〇一七年三月二十八日
书 记 员 魏立明