上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终1242号
上诉人（原审被告）嘉华（中国）投资有限公司，住所地上海市。
法定代表人吕慧瑜。
委托代理人潘轶，上海市光大律师事务所律师。
委托代理人程安卿，上海市光大律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）黄飞鹏，男，1990年3月15日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区。
委托代理人黄体建（系黄飞鹏父亲），男，1963年9月7日出生，汉族，户籍地浙江省。
上诉人嘉华（中国）投资有限公司（以下简称“嘉华公司”）因商品房预售合同纠纷一案，不服原上海市闸北区人民法院（2015）闸民三（民）初字第2188号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2011年3月25日，上海国广房地产经营有限公司（以下简称“国广房地产”，甲方）与黄飞鹏（乙方）签订《上海市商品房预售合同》，约定：乙方向甲方购买上海市平型关路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋（以下简称“系争房屋”），房屋总价暂定为人民币（以下币种均为人民币）5，069，051元；签约当日支付首付款1，529，051元，2011年6月23日前支付房款3，540，000元；甲方定于2012年5月15日前将系争房屋交付给乙方；乙方若未按合同约定的时间付款，应按逾期未付款额的日万分之三向甲方支付违约金，违约金自应付款期限第二天起算至实际付款之日止，逾期超过60天后，甲方有权按照补充条款第七条追究乙方责任。合同补充条款第五条第1款第3项载明：乙方应充分考虑到国家的按揭贷款政策及按揭贷款审批和发放流程中可能产生的各种不确定因素；不论任何原因致使甲方未能按约定的期限收到乙方本拟通过银行贷款支付的款项的，乙方有义务以自有资金在剩余房价款约定的付款期限内付清所有的剩余房价款，否则甲方有权根据补充条款第七条之相关规定追究乙方的违约责任。补充条款第七条约定：乙方以银行按揭贷款方式支付房款的，以贷款到达甲方指定账户之日为付款日；乙方逾期付款累计超逾六十日，甲方选择（a）继续履行合同的，则自第六十一日起至乙方实际付款日为止的连续期间，乙方须按日向甲方支付逾期应付款的千分之一的违约金，或（b）解除本合同，在�等情况下，乙方应向甲方支付房价款的10%作为违约金；为避免歧义，甲方在选择本合同继续履行后，在乙方付清全额房价款及违约金前，甲方有权随时解除本合同而无需承担任何责任。补充条款第九条约定：为避免疑问，双方一致确认，无论本合同是否有相反规定，只有在完全满足下述所列之全部条件后，甲方有义务将房屋交付乙方，否则甲方有权推迟该房屋的交付日期直至乙方付清总房价款或／及违约金、赔偿金等，并且甲方不承担任何延期交房责任，但乙方承担的违约责任并不因此减少或减低：（i）甲方已收到乙方支付的该房屋的总房价款（包括乙方自付部分及以按揭贷款支付的部分、违约金等，并办理完毕因实测建筑面积与预测建筑面积的面积差而进行房价款多退少补的结算手续）；……。补充条款第十条约定：甲方承诺按本合同约定的交付日期将房�交付给乙方，如甲方未按合同约定的交付日期将该房屋交付乙方的，应按如下约定处理：（i）若延期交房在六十日（含六十日）之内的，则自本合同约定的交付日期后的第一天起至甲方实际交付或视为交付之日为止的连续期间，甲方应按日向乙方支付乙方已付房价款的万分之三的违约金，本合同继续履行。（ii）若延期交房超逾六十日的，则自第六十一日起，乙方有权选择：（a）继续履行本合同（无须另行通知甲方），甲方应自第六十一日起至实际交付或视为交付该房屋之日为止的连续期间，按日向乙方支付乙方已付房价款的千分之一的违约金。此外，双方还约定了其他合同权利义务。
合同签订后，黄飞鹏按约向国广房地产支付首期房款1，529，051元。同年5月9日，黄飞鹏登记为系争房屋的预购权利人。
2014年11月4日中国银行CPS来账凭证（客户入账回单）载明：黄飞鹏向国广房地产支付房款3，540，000元。
2015年9月，黄飞鹏诉至原审法院，原审法院立案受理，后因国广房地产于2015年11月23日被注销，原审法院依法追加该公司债权债务承继人嘉华公司作为本案被告参加诉讼。黄飞鹏诉称，其与国广房地产签订《上海市商品房预售合同》，约定其向国广房地产购买系争房屋。后因国家调整限购、贷款政策等原因，导致国广房地产推荐的贷款银行未能按期发放贷款为此，双方发生诉讼，原审法院曾作出（2013）闸民三（民）初字第1744号民事判决书（以下简称“1744号民事判决书”），判令黄飞鹏与国广房地产签订的预售合同继续履行，黄飞鹏应于该判决生效之日起三个月内支付房款3，540，000元。后国广房地产不服提起上诉，上海市第二中级人民法院于2014年7月18日判决驳回上诉，维持原判。之后，黄飞鹏及�筹措房款并于2014年10月14日向原审法院申请执行，后国广房地产同意收取黄飞鹏房款，但国广房地产至今未按约向黄飞鹏交付系争房屋，根据双方签订的买卖合同，国广房地产的行为已经构成违约，故请求判令：1、嘉华公司向黄飞鹏交付系争房屋；2、嘉华公司支付逾期交房的违约金（以总房价5，057，461元为标准，从2014年10月24日至2014年12月24日，按日万分之三计算；从2014年12月25日至实际交房之日止，按日千分之一计算）。
原审另查明：2013年7月，国广房地产（反诉被告）与黄飞鹏（反诉原告）商品房预售合同纠纷诉至原审法院，国广房地产要求确认其与黄飞鹏双方签署的《上海市商品房预售合同》已于2012年8月16日解除，黄飞鹏向国广房地产支付违约金506，905.10元，黄飞鹏配合国广房地产办理系争房屋的预告登记，反诉原告黄飞鹏要求继续履行国广房地�与黄飞鹏签订的《上海市商品房预售合同》、继续履行《车位购买合同》及由国广房地产承担逾期交房的违约责任。原审法院于2014年4月8日做出1744号民事判决书，判决国广房地产与黄飞鹏于2011年3月25日签订的《上海市商品房预售合同》继续履行，黄飞鹏应于判决生效之日起三个月内支付房款3，540，000元，驳回国广房地产的全部诉讼请求，驳回黄飞鹏的其余诉讼请求。嗣后，国广房地产向上海市第二中级人民法院提起上诉，上海市第二中级人民法院驳回上诉，维持原判。
原审再查明，2015年3月，国广房地产（反诉被告）与黄飞鹏（反诉原告）因商品房预售合同纠纷诉至原审法院，国广房地产要求确认黄飞鹏向其支付违约金4，195，083元，反诉原告黄飞鹏要求国广房地产赔偿773，674元，原审法院于2015年7月20日做出（2015）闸民三（民）初字第272号民事判决书�以下简称“272号民事判决书”），判决黄飞鹏应于判决生效之日起三十日内支付国广房地产违约金570，000元，驳回黄飞鹏的反诉请求。嗣后，黄飞鹏向上海市第二中级人民法院提起上诉。
原审审理中，黄飞鹏表示：272号案件判决后黄飞鹏不服提起上诉，黄飞鹏将以上海市第二中级人民法院判决的金额来交付违约金，但系争房屋黄飞鹏已经缴纳全部房款，且房产证已经办理，系黄飞鹏的产权房屋，国广房地产无权拒不交房。2014年10月24日黄飞鹏向原审法院申请执行，2014年11月4日黄飞鹏付清系争房屋全部房款，黄飞鹏计算嘉华公司违约金的日期从其向法院申请执行之日起计算。
嘉华公司表示：国广房地产确实收到黄飞鹏交付的房款3，540，000元，但黄飞鹏尚欠570，000元违约金未支付，故国广房地产有权在黄飞鹏未付清违约金之前不予交付房屋。目前系争房屋为空关状态，若黄飞鹏将违约金付至法院，嘉华公司愿意交房。
原审法院经审理后认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。首先，根据相关法律规定，提供格式条款的一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。系争房屋预售合同中关于国广房地产在黄飞鹏未付清房款或违约金之前可随时解除合同以及未付清房款或违约金之前可不予履行交房义务等条款在免除已方责任的同时加重对方义务，亦未明确提醒购房人注意，应归属无效。其次，根据权利义务相对等原则，黄飞鹏已全额履行交付购房款的义务，故国广房地产理应交付系争房屋。本案中，国广房地产拒绝交房缺乏事实和法律依据，原审法院不予认可。再次，关于黄飞鹏要求国广房地产支付逾期交房违约金一节。根据合同约定，国广房地产逾期交房应承担相应的违约金，但考虑到合同履行的实际情况，在国广房地产逾期交房构成违约的基础上，仍应分析违约金标准的合理性。本案中，结合黄飞鹏的实际损失、当事人的过错程度、预期利益等综合因素考虑，黄飞鹏主张的违约金过高，原审法院酌情予以调整。
原审法院据此作出判决：一、嘉华（中国）投资有限公司自判决生效之日起十日内与黄飞鹏办理上海市闸北区平型关路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋的交接手续；二、嘉华（中国）投资有限公司自判决生效之日起十日内向黄飞鹏支付逾期交房的违约金（以总房价5，057，461元为本金，从2014年11月5日至2015年1月3日，按日万分之一计算；从2015年1月4日至实际交付之日止，按日万分之四计算）。
原审判决后，上诉人嘉华公司不服，向本院提起上诉称：一、国广房地产、黄飞鹏签订的《上海市商品房预售合同�是合法有效的。二、根据预售合同补充条款第七条第三项以及第九条第一款的约定，国广房地产有权延迟交房。在黄飞鹏没有付清违约金的情况下，国广房地产延迟交房符合法律和合同约定。三、预售合同中关于国广房地产在黄飞鹏未付清房款或违约金之前可不予履行交房义务的条款应属有效。1、该合同是双方共同签订，所约定的条款是有效条款。2、即使在没有任何约定的情况下，在黄飞鹏付清违约金之前，国广房地产也有权延迟交房。3、原审法院随意确认预售合同中关于国广房地产在黄飞鹏未付清房款或违约金之前可不予履行交房义务的条款无效，是对社会交易的过度干预。综上，请求二审法院撤销原审判决，驳回黄飞鹏的原审诉讼请求。
被上诉人黄飞鹏答辩称：嘉华公司拒绝交房缺乏事实和法律依据。涉案的《上海市商品房预售合同》约定，交房义务是在付清房款即可履行，而不是付清违约金赔偿金之后再交房。而根据法理的依据，黄飞鹏已履行了全部付款义务，嘉华公司应当履行交房义务。预售合同补充条款第九条是免除开发商主要责任，加重购房人责任、排除购房人主要权利的无效格式条款。且从实际履行方式来看，违约金等相关费用在未经法院等认定的情况下，无法明确其准确数额，这使购房人与开发商之间的权利义务长期处于不确定状态，纵容了开发商长时间不交房，对购房人来说是不公平的。国广房地产的违约行为已导致黄飞鹏遭受很大损失。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院另查明，黄飞鹏因不服原审法院（2015）闸民三（民）初字第272号民事判决向本院提起上诉，本院于2016年3月9日作出（2015）沪二中民�（民）终字第2444号民事判决，驳回上诉，维持原判。
二审审理中，本院询问双方是否愿意先行交接系争房屋，嘉华公司明确表示不同意交接。黄飞鹏表示若嘉华公司同意交房，则黄飞鹏同意接收属于自己的房产。
本院认为，法律规定采取格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务。格式条款具有法律规定的无效情形或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。原审法院鉴于国广房地产、黄飞鹏在涉案《上海市商品房预售合同》中就黄飞鹏未付清房款或违约金之前国广房地产有权随时解除合同以及可以不予履行交房义务等条款的约定不对等，认定上述条款明显加重了买方的责任，应为无效，本院认同，不再赘述。国广房地产在黄飞鹏已全额履行支付购房款义务的情况下拒绝交房，存在过错。参酌合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等因素，本院认为原审酌定的违约金尚属合理，本院予以确认。因国广房地产在审理中依法注销，其权利义务的继受人嘉华公司应对上述的违约金承担给付责任。综上所述，嘉华公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币12，500元，由上诉人嘉华（中国）投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁康威
审 判 员 徐 江
代理审判员 俞 璐
二〇一六年四月二十日
书 记 员 徐 晨
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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