黑龙江省哈尔滨市呼兰区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）呼民初字第353号
原告马志琪，男，1982年1月24日出生，回族，无职业，现住黑龙江省延寿县。
委托代理人刘海峰，男，香坊区成义法律服务所主任，现住哈尔滨市道里区。
被告哈尔滨裕建房地产开发有限公司。住所地哈尔滨市利民开发区裕田小区*号楼8门。
法定代表人李培忠，男，董事长。
委托代理人刘丽娜，黑龙江龙电律师事务所律师。
被告哈尔滨裕建物业管理有限公司。住所地哈尔滨市利民开发区富佳新天地*期**号楼。
法定代表人李培忠，男，职务董事长。
委托代理人赵汝，女，该公司副总经理，现住哈尔滨市利民开发区。
原告马志琪诉被告哈尔滨裕建房地产开发有限公司（简称：裕建开发公司）、哈尔滨裕建物业管理有限公司（简称：裕建物业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年1月26日受理后，依法组成合议庭，于2014年7月30日公开开庭进行了审理，原告及二被告委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告于2010年3月份在裕建开发公司处购买位于呼兰区利民开发区利民大道西规划宝安路南富佳新天地二期18号楼4单元101门房产，总价款354，335元。于2010年3月9日签订编号000280号《商品房买卖合同》，同年9月2日向裕建开发公司交纳106，335元购房首付款，剩余房款24.8万元办理银行贷款，至起诉时共计偿还银行贷款本息88，381.50元，2011年11月份原告入住，并交纳装修保证金500元后开始装修，一直装修到次年6月份，共花费装修款7万元。被告于2011年11月15日收取原告办理产权登记各项费用11，391元，但至今仍未取得房地产权属证书。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，原告使用房产后90日内被告应当为原告办理并取得房地产权属证书。被告在收取原告契税后按最高院商品房买卖合同司法解释应在90日期满后一年内为原告办理产权登记手续。原告起诉前被告仍未为原告办理产权登记。现原告诉至法院，请求解除原告与裕建开发公司于2011年3月9日签订的000280号商品房买卖合同；裕建开发公司返还购房款354，335元及银行贷款利息自贷款之日至全部给付时止；裕建物业公司返还收取原告的各项费用19，437元（包括装修保证金、进户费、有线电视等）；承担房屋装修损失7万元。
被告裕建开发公司辩称：1、原告要求解除房屋买卖合同无事实及法律依据。双方签订的商品房买卖合同从未约定我公司为原告办理房地产权属证书的具体时间。2、解除合同不仅要求具备合同解除的条件，同时需要经过一定的程序。根据合同法第96条，当事人要求解除合同的应当通知对方。而本案原告在向法院起诉前从未通知过被告要求解除合同。我公司之所以在原告起诉前一直没有给原告办理产权证，是因黑龙江省住房和城乡建设厅于2011年9月6日出台了关于进一步加强供热计量改革工作的通知，该通知是在双方签订买卖合同后出台的，该通知的主要内容是要求所有的新建小区要统一必须安装供热计量和温度调控装置，如果不安装这个，就不给出具竣工手续。该文件出台以后，在具体实施过程中涉及到计量表的选型、购置、安装等，以及具体的住户缴费细则等等都没有具体的实施细则，所以导致被告房产不能验收。该责任不是我公司的责任。是政府的行为造成的。直到2013年7月29日我公司向利民开发区建设局抵押了两套楼房以后用作安装计量表的费用，呼兰区供热管理办公室才给出具了同意办理竣工备案的手续。到目前我公司已经陆续在为该小区的居民办理房产证，而且已经先期办理出一部分。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告裕建物业公司辩称：我公司只收取了物业费。我公司替裕建开发公司代收了契税11，391元，已交给房产住宅局，水、电费各200元已给原告充到相应的卡内，原告也实际使用了，装修保证金500元可以退，专项维修基金2，404元已交给政府，物业费1，642元（其中包含装修垃圾200元）实际用了，燃气初装费2，500元，已交给燃气公司，有线电视初装费300元，交给有线电视收费部门。这些钱都是原告实际用的，除了装修保证金之外都不能退。
原告为证明自己主张的事实成立，向本院提供如下证据：
证据一、商品房买卖合同复印件一份。证明：原、被告之间的房屋买卖合同关系，合同价款及标的；合同第15条约定了被告裕建开发公司有在交付房屋90日内为原告办理产权证的义务，并约定了违约金。
证据二、票据七张。证明原告办理进户手续时共支付了费用19，437元；1505585号收据证明被告于2011年的11月15日收取原告办理产权登记所需的契税11，391元；按双方合同约定，自此90日内被告应为原告办理产权登记手续。
证据三、中国银行股份有限公司住房贷款合同复印件一份。证明：2010年3月18日原告与中国银行股份有限公司呼兰支行签订了个人住房贷款合同，被告裕建开发公司作为保证人共同签订了该合同，贷款金额为24.8万元，合同约定的利率为5.5675%，该笔贷款已经由银行转付给被告裕建开发公司。
证据四、首付款票据。证明：2010年9月2日原告向被告裕建开发公司交付了首付款106，335元，原告按合同约定履行了付款义务。
证据五、银行存折、银行利息清单。证明：原告在签订贷款合同后按月支付银行本金及利息，至2014年7月17日原告共支付贷款本金77，843.27元，利息35，303.97元。该贷款明细清单中已还利息在解除合同后应由被告给付原告。
证据六、装修合同和购材料票据。证明：原告装修房屋共支付7万元装修款，该费用因被告违约造成的合同解除后应当依法赔偿给原告。
被告裕建开发公司对原告提供的证据一的真实性无异议，认为该合同的第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。这90日约定的是备案的日期，并不是约定的办理产权证书的日期。原告自行对该条款进行了扩大解释。对证据二认为费用不是我公司收取的，与我公司没有关联性。对证据三、四、五无异议。对证据六有异议。只有一份装修合同，并没有装修公司出具的装修费用的票据。其他购材料票据都不是正式发票，而且所购的商品无法证明用于装修诉争房屋。被告裕建物业公司对证据二无异议，其他证据跟我公司无关。
被告裕建开发公司为证明自己主张的事实成立，向本院提供如下证据：
证据一、商品房买卖合同。证明：就证明双方2011年3月9日签订了诉争房屋的买卖合同。
证据二、2013年7月29日哈尔滨市呼兰区供热管理办公室出具的关于哈尔滨裕建房地产开发有限公司办理竣工备案手续的函复印件。证明：我公司向供热公司抵押两套楼房，用于需要安装热计量表时的费用，该公司同意办理竣工备案手续。原件在利民开发区建设局。
原告对裕建开发公司提供的证据一的真实性及证明问题均无异议。对证据二：真实性有异议，因为是复印件，不能核对真伪。不能证明被告公司抵押房产是为了办理诉争房产的竣工及关联性。这个函不能对抗法律规定，所以该证据应该属于无效证据。被告裕建物业公司对裕建开发公司的证据无异议。
被告裕建物业公司未提供举证。
经审理查明：原告马志琪于2010年3月份在被告裕建开发公司处购买了位于呼兰区利民开发区利民大道西规划宝安路南富佳新天地二期18号楼4单元101门商品房，于2010年3月9日双方签订了编号000280号《商品房买卖合同》，约定房屋价款354，335元，同时约定“被告裕建开发公司应当在商品房交付使用后90日内，持办理产权登记需由裕建开发公司提供的资料到产权登记机关备案，如因裕建开发公司的责任，马志琪不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，裕建开发公司在马志琪提出退房要求之日30日内将马志琪已付房价款退还马志琪，并按已付房价款的0.05%赔偿马志琪损失”。同年9月2日马志琪向裕建开发公司交纳购房首付款106，335元，余款2.48万元办理按揭贷款。2011年11月份马志琪办理了入户，马志琪向被告裕建物业公司交纳办理房屋产权证契税11，391元、水、电费各200元、装修保证金500元、专项维修基金2，404元、物业费1，642元（其中包含装修垃圾200元）、燃气初装费2，500元、有线电视初装费300元。马志琪对房屋进行了装修。马志琪至起诉时已偿还银行贷款本息88，381.50元。至马志琪起诉前裕建开发公司未能为马志琪办理产权登记。马志琪起诉至本院，请求解除双方签订商品房买卖合同；裕建开发公司返还购房款354，335元及银行贷款利息自贷款之日至全部给付时止；裕建物业公司返还收取原告的各项费用19，437元；承担房屋装修损失7万元。
黑龙江省住房和城乡建设厅于2011年9月6日下发了《关于进一步加强供热计量改革工作的通知》，哈尔滨市呼兰区管理办公室依据该通知在被告裕建开发公司抵押2套楼房情况下，于2013年7月29日同意办理竣工备案手续。
本院认为：原告马志琪与被告裕建开发公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意见表示，应当认定合法有效。本案案由应当确定为商品房预售合同纠纷。合同签订后，马志琪已按合同约定向裕建开发公司全面履行了义务，并入住房屋和对房屋进行了装修。裕建开发公司已履行了交付房屋义务，但裕建开发公司未能按合同约定履行“应当在商品房交付使用后90日内，持办理产权登记需由裕建开发公司提供的资料到产权登记机关备案，如因裕建开发公司的责任，马志琪不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，裕建开发公司在马志琪提出退房要求之日30日内将马志琪已付房价款退还马志琪，并按已付房价款的0.05%赔偿马志琪损失”的义务，因涉及热计量改革，哈尔滨市呼兰区管理办公室于2013年7月29日才同意办理竣工备案手续，故未能办理产权证书不能完全是裕建开发公司责任。马志琪亦未有证据证实已向裕建开发公司通知解除合同和进行了催告，从维护合同的稳定性，马志琪主张解除商品房买卖合同的请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十六条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同若干问题的司法解释》第十九条及有关规定，判决如下：
驳回原告马志琪的诉讼请求。
案件受理费7，956.58元，由原告马志琪负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。
审 判 长 张树生
审 判 员 王春蚕
助理审判员 杨 波
二〇一四年八月四日
书 记 员 高莹莹