西藏自治区拉萨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）藏01民终637号
上诉人（原审被告、反诉原告）：谭顺珍，女，汉族，重庆市万州区人，经商，现住拉萨市。
委托诉讼代理人：张宪刚，男，汉族，经商，现住拉萨市。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：西藏拉威实业发展有限公司拉威宾馆，营业场所拉萨市。
负责人：卓嘎，系该宾馆总经理。
委托诉讼代理人：曹务阳，北京市北斗鼎铭律师事务所西藏分所律师。
委托诉讼代理人：袁溥钰，北京市北斗鼎铭律师事务所西藏分所律师。
原审被告：美基客汉堡店，经营场所拉萨市林廓北路拉威宾馆商品房。
经营者：谭顺珍，女，汉族，重庆市万州区人，经商，现住拉萨市林廓北路*号，身份证号码×××。
委托诉讼代理人：张宪刚，男，汉族，经商，现住拉萨市林廓北路*号美基客汉堡店内。
上诉人谭顺珍因与被上诉人西藏拉威实业发展有限公司拉威宾馆（以下简称拉威宾馆）、原审被告美基客汉堡店房屋租赁合同纠纷一案，不服西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2017）藏0102民初1016号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。谭顺珍及美基客汉堡店的委托诉讼代理人张宪刚，拉威宾馆的委托诉讼代理人袁溥钰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
谭顺珍上诉请求：1、请求撤销西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2017）藏0102民初1016号民事判决书，依法驳回拉威宾馆的全部诉讼请求，并支持其反诉请求或发回重审；2、本案一、二审诉讼费用由拉威宾馆承担。事实及理由：⑴本院遗漏涉案房屋所有人拉萨市第三高级中学继受人拉萨市实验小学为本案第三人,以致案件事实不清,判决错误;⑵谭顺珍不知晓拉威宾馆与第三人拉萨市实验小学签订的《关于解决不定期租赁合同协议》，该协议系拉威宾馆在谭顺珍行使抗辩权一年以后才出示，一审法院据此认定谭顺珍违约于法无据；⑶一审法院仅凭拉威宾馆单方制作的缴纳水电费通知，就判定谭顺珍要缴纳水电费的具体数额属于主观臆断，与事实不符。故拉威宾馆的诉请不应予以支持；⑷谭顺珍在一审中出示了押金收据，被一审法院以无法核实其真实性而驳回要求拉威宾馆退还押金10000元与事实不符。
拉威宾馆答辩称：关于拉威宾馆是否对涉案房屋有出租权的问题，一审法院已查清。对于在二审中提交的押金收据原件，因缴纳金额数字显示模糊不清，故对其真实性不予认可。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判，驳回上诉。
原审被告美基客汉堡店的答辩理由与谭顺珍的意见一致。
拉威宾馆向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告之间签订的不定期《拉威宾馆门面房屋租赁合同》，并返还租赁房屋；2.判令被告向原告支付拖欠的房屋租金51007.77元及水电费5374.6元；3.判令被告向原告支付违约金15214.45元；4.本案诉讼费用由被告承担。
谭顺珍向一审法院反诉请求：1.判令反诉拉威宾馆退还押金10000元；2.反诉费由拉威宾馆承担。
一审法院认定事实：2013年4月1日，原告拉威宾馆作为甲方（出租房）与作为乙方（承租方）的被告谭顺珍签订《拉威宾馆门面房租赁合同书》，该合同约定：”甲方将位于西藏拉萨市林廓北路3号拉威宾馆门面房房号57号的房屋出租给乙方；本合同项下房屋租赁期共2年，自2013年4月1日起至2015年3月31日止。乙方向甲方承诺所租赁的本合同项下房屋的用途为餐饮，未经甲方书面同意，乙方不得改变使用用途；乙方在本合同生效的当日内，按本租赁合同中甲方实际应收取的第一季度的房屋租金总额标准作为房屋押金，并将押金10000元支付给甲方。在本合同约定租赁期间，如乙方没有对本合同项下房屋及其设备设施造成损毁、破坏及未拖欠甲方一次性缴纳费用、定期性缴纳费用或临时性缴纳费用等相关费用时，该押金在本合同履行期满或本合同解除后十个工作日内由甲方无息退还给乙方。同时，在本合同履行期满或本合同解除时，甲方可将押金抵作乙方应承担的修理费、赔偿金、一次性缴纳费用、定期性缴纳费用或临时性缴纳费用等，如甲方在冲抵后押金仍有余款由甲方在本合同期满后或本合同解除后将余款部分无息退还给乙方；如押金不足以冲抵乙方承担的修理费、赔偿金、一次性缴纳费用、定期性缴纳费用或临时性缴纳费用等费用时，乙方还应补齐不足的部分。在本合同项下房屋的租金采取按月的方式支付，乙方应在本合同生效的当日内将（第一期）的租金人民币5667.53元一次性支付给甲方；其余租金的支付方式为现金，以此类推直至本合同约定租赁期满或本合同解除时止。乙方应按每度电人民币1.6元，每吨水人民币1.5元向甲方支付水电费；如遇电力和自来水公司调整电价或水价，甲方有权单方调整水、电费的标准。乙方应在每月最后一日内，向甲方支付水、电费。乙方按每月用水量收取（按表计量月）按每吨水人民币2元的标准向甲方缴纳管道疏通费，乙方应在每月最后一日内，向甲方支付管道疏通费。”该合同项下还就租赁期间的相关费用及房屋修缮和使用、合同的变更、解除与终止、违约责任及免责条件等其他事项进行了具体约定。该合同落款处甲方加盖有原告拉威宾馆的印章，乙方附有被告谭顺珍的签字。被告谭顺珍向原告缴纳房屋租金至2016年10月，水电费缴纳至2016年9月。
2016年12月31日，原告作为乙方与作为甲方的拉萨市实验小学签订了一份《关于解除不定期租赁合同的协议》，该协议上载明：”甲方不干涉乙方在2017年12月31日前对甲方房产出租的行为，但无论什么原因，乙方与第三人签订的出租甲方房屋的终止日不得晚于2017年12月31日。”同日原告向拉萨市实验小学出具了一份《承诺书》，该承诺上载明：”我公司同意双方议定的租赁物归还期为2017年12月31日。”
2017年7月4日原告通过在报刊上刊登通知的形式向被告谭顺珍告知催缴所拖欠的租金事宜。对于该报纸上刊登的通知，被告谭顺珍及被告美基客汉堡店均称并未看到。
另查明，被告谭顺珍租赁57号房屋以个体工商户方式从事经营活动，且办理了相应的营业执照、营业执照上名称为”美基客汉堡店”，经营者姓名为谭顺珍。在原告依法起诉谭顺珍为本案被告后，本院依法追加美基客汉堡店为本案的被告。
一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。原告拉威宾馆与被告谭顺珍签订的《拉威宾馆门面房租赁合同书》是在双方平等、自愿、协商的基础上形成的，代表了双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，应受法律保护，双方均应按照合同的约定全面履行各自的义务。二被告辩称根据双方合同约定发生争议应当先进行协商，原告直接诉讼不符合约定。一审法院认为诉权是国家赋予公民申请司法救济的基本权利，应当受到法律保护，当事人可选择诉或不诉，但不能通过约定的方式排除国家的司法救济方式，故对该辩解意见不予采纳。二被告辩称原告主体不适格，对租赁物不享有出租权，而其拒交租金的行为是依法行使不安抗辩权。不安抗辩权是应当履行债务的当事人有确切的证据证明对方有丧失或者可能丧失履行债务能力的情形，但原告提交的《关于解除不定期租赁合同的协议》上所载明的内容，可以证实原告拉威宾馆对于涉案房屋所享有的承租期限截止到2017年12月31日，故对其辩解意见不予认可。合同中约定了房屋租赁期限为2年，自2013年4月1日起至2015年3月31日止，租赁期满合同自然终止。原告与被告谭顺珍签订的《拉威宾馆门面房租赁合同书》于2015年3月31日终止。租赁期届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。原被告双方在租赁期限届满之次日起未签订书面租赁合同，但原告继续收取了被告谭顺珍的租金至2016年10月，双方形成不定期租赁关系，不定期租赁关系存续期间，双方均可以要求单方解除，现原告要求解除与被告谭顺珍之间的不定期租赁合同，于法有据，予以支持。在原、被告双方的租赁关系解除后，被告谭顺珍继续占有诉争房屋无任何法律依据，其理应将承租的房屋返还给原告，但被告一直久拖不还，其已构成违约，应承担相应的违约责任，故原告主张被告谭顺珍返还租赁房屋的诉讼请求，有相应的事实及法律依据，理由正当，予以支持。另该租赁合同中的房屋由被告美基客汉堡店作为实际使用人无权继续占有使用租赁房屋，故对原告要求被告美基客汉堡店返还租赁物的诉讼请求予以支持。不定期租赁关系存续期间，按原租赁协议内容履行。原告主张被告谭顺珍支付自2016年11月1日至2017年7月31日的房屋租金51007.77元的诉讼请求，经核算，符合合同约定和本案事实，故对该项诉请予以支持。原告拉威宾馆主张被告谭顺珍支付2016年10月至2017年4月的水电费5374.6元的诉讼请求，该笔费用系被告谭顺珍承租使用涉案房屋期间所实际产生，且双方在合同中约定了该笔费用的单价及支付方式，经核算，符合合同约定和本案事实，故对该项诉请予以支持。被告谭顺珍存在逾期未支付租赁费的违约行为，应向原告承担支付违约金的违约责任。原告主张被告谭顺珍支付15214.45元违约损失的诉讼请求，审核后认为，其违约金的计算标准并不违背相关法律法规的强制性规定，故对原告的该项诉讼请求予以支持。对于被告（反诉原告）谭顺珍主张双方签订的《拉威宾馆门面房租赁合同书》无效而要求原告（反诉被告）退还押金10000元的反诉请求，因原告（反诉被告）对租赁物依法享有出租权，且被告（反诉原告）提交的收据复印件原告（反诉被告）不予认可，故对被告（反诉原告）的该项诉讼请求，不予支持。
综上所述，原告要求解除与被告谭顺珍之间的不定期租赁关系的诉讼请求，予以支持。原告要求被告谭顺珍、美基客汉堡店返还租赁房屋的诉讼请求，予以支持。原告要求被告谭顺珍支付自2016年11月1日至2017年7月31日的房屋租金51007.77元的诉讼请求予以支持。原告要求被告谭顺珍支付自2016年10月至2017年4月的水电费5374.6元的诉讼请求予以支持。原告要求被告谭顺珍支付违约金15214.45元的诉讼请求予以支持。被告（反诉原告）谭顺珍要求原告（反诉被告）退还押金10000元的反诉请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：一、解除原告西藏拉威实业发展有限公司拉威宾馆与被告谭顺珍之间关于西藏拉萨市林廓北路3号拉威宾馆门面房57号房屋的租赁合同关系；二、被告谭顺珍、美基客汉堡店于本判决生效之日起十五日内向原告西藏拉威实业发展有限公司拉威宾馆返还位于西藏拉萨市林廓北路3号拉威宾馆门面房57号租赁房屋；三、被告谭顺珍于本判决生效之日起十五日内向原告西藏拉威实业发展有限公司拉威宾馆支付自2016年11月1日至2017年7月31日的房屋租金51007.77元；四、被告谭顺珍于本判决生效之日起十五日内向原告西藏拉威实业发展有限公司拉威宾馆支付自2016年10月至2017年4月的水电费5374.6元；五、被告谭顺珍于本判决生效之日起十五日内向原告西藏拉威实业发展有限公司拉威宾馆支付违约金15214.45元；六、驳回被告（反诉原告）谭顺珍的全部反诉请求。本诉案件受理费1448.23元，由谭顺珍负担；反诉案件受理费25元，由谭顺珍负担。
本院二审期间，谭顺珍围绕上诉请求依法提交了押金收据原件及2014年11月至2016年8月缴纳水电费《拉威实业收费单》。本院组织当事人进行了证据交换和质证。拉威宾馆认为押金收据中缴纳金额无法确定，以及其缴纳水电费单据与本诉请求水电费无关联，故对该组证据不予认可。对当事人二审争议的事实，本院认证如下：
本院认为，本案的争议焦点为拉威宾馆是否对涉案房屋具有出租权问题；谭顺珍与拉威宾馆签订的《拉威宾馆门面房租赁合同》是否有效问题；谭顺珍缴纳押金数额如何确定，应否由拉威宾馆退还。
一、关于拉威宾馆是否对涉案房屋具有出租权的问题。
本院认为，原告提交的《关于解除不定期租赁合同的协议》上所载明的内容，可以证实原告拉威宾馆对于涉案房屋所享有的承租期限截止到2017年12月31日，故拉威宾馆享有拉威宾馆门面房的出租权。一审法院认定拉威宾馆为有权出租方正确，本院予以确认。
二、谭顺珍与拉威宾馆签订的《拉威宾馆门面房租赁合同》是否有效问题。
拉威宾馆与谭顺珍所签订的《拉威宾馆门面房租赁合同书》系双方平等、自愿、协商的基础上形成的，代表了双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，一审法院认定为合法有效合同无误。双方均应按照合同的约定全面履行各自的义务，谭顺珍应向拉威宾馆支付房租费51007.77元。双方合同租赁期届满至2015年3月31日后，未再签订书面租赁合同，但拉威宾馆继续收取了谭顺珍的租金至2016年10月，则双方形成不定期租赁关系，在不定期租赁关系存续期间，双方如有违约可以要求单方解除该关系。一审法院认定双方租赁关系解除后，谭顺珍继续占有诉争房屋无任何法律依据，理应返还承租的房屋给拉威宾馆，并构成违约，应承担相应的违约责任的事实，并判决其承担违约金15214.45元并无不当。谭顺珍二审提交的2014年11月至2016年9月缴纳水电费《拉威实业收费单》，只能证实谭顺珍之前与拉威宾馆存在房屋租赁关系，该证据不能推翻后期谭顺珍使用拉威宾馆房屋理应缴纳的水电费，一审法院以谭顺珍实际使用涉案房屋，认定期间产生的水电费由其向拉威宾馆支付（2016年10月至2017年4月）水电费5374.60元并无不当。另谭顺珍上诉认为本案遗漏当事人，对此二审审理认为，按照合同相对性原则，本案系拉威宾馆与谭顺珍及美基客汉堡店之间的房屋租赁关系，故一审认定事实并无不当。
谭顺珍在一审中出示押金收据复印件，现在二审中提交原件，虽然金额显示模糊不清，拉威宾馆不予认可，但该原件能够反映支付租赁房屋押金10000元的事实，故谭顺珍二审要求拉威宾馆退还该押金的上诉请求，本院予以支持。
综上所述，谭顺珍的上诉请求部分成立。一审法院认定的部分事实清楚，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定判决如下：
一、维持西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2017）藏0102民初1016号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项、第五项；
二、撤销西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2017）藏0102民初1016号民事判决第六项”驳回被告（反诉原告）谭顺珍的全部反诉请求”；
三、变更西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2017）藏0102民初1016号民事判决第六项”驳回被告（反诉原告）谭顺珍的全部反诉请求”为被上诉人西藏拉威实业发展有限公司拉威宾馆于本判决生效之日起十日内向上诉人谭顺珍退还押金10000元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费1448.23元（拉威宾馆已预交），由上诉人谭顺珍承担1000元，被上诉人西藏拉威实业发展有限公司拉威宾馆承担448.23元；一审案件反诉费25元（谭顺珍已预交），由被上诉人西藏拉威实业发展有限公司拉威宾馆承担；二审案件受理费1523.23元（谭顺珍已预交），由上诉人谭顺珍承担1000元，由被上诉人西藏拉威实业发展有限公司拉威宾馆承担523.23元。
本判决为终审判决。
审判长 德吉卓嘎
审判员 杨 东 平
审判员 尼玛卓嘎
二〇一七年十二月十九日
书记员 王 秋 曼