甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）甘01民终204号上诉人（原审原告）：兰州晟地汽车修配有限责任公司，住所地甘肃省兰州市城关区。法定代表人：陈星，该公司董事长。委托诉讼代理人：岩天斌，甘肃合睿律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：兰州益群物业管理有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区。法定代表人：李亚平，该公司总经理。被上诉人（原审被告）心悦幼儿托护点，住所地甘肃省兰州市城关区。法定代表人：李淑艳，该托护点园长。委托诉讼代理人：郑素娟，女，1962年9月22日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。该托护点员工。上诉人兰州晟地汽车修配有限责任公司（简称晟地公业）因与被上诉人兰州益群物业管理有限公司（简称益群物业）、被上诉人心悦幼儿托护点返还原物纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2016）甘0102民初3452号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年1月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。晟地公司上诉请求：1.依法撤销兰州市城关区人民法院(2016)甘0102民初3452号民事判决书；2.依法改判二被上诉人腾交心悦幼儿托护点房屋；3.依法改判被上诉人益群公司向上诉人支付土地占用费及物业管理费183888元；4.依法判决被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实及理由：一、一审判决涉案合同没有解除错误。上诉人三次通过公证送达的方式书面通知被上诉人益群公司，要求支付拖欠费用并收回转租幼儿园，并在2016年2月23日的通知中解除了与被上诉人益群公司签订的《投资建设协议》。二、一审认为上诉人解除合同证据不足错误。合同自通知到达对方时解除，只要通知到达对方，合同即告解除。三、一审判决二被上诉人不腾交房屋错误。如果本案涉案合同已经解除，那么两被上诉人占有涉案房屋就无合同依据，理应腾交涉案房屋。四、一审判决自相矛盾，不能令人信服。五、一审以“暂免”为由判决不支持土地占用费错误。涉案合同明确约定被上诉人益群公司应当支付土地占用费，2013年9月6日，被上诉人益群公司与上诉人移交物业时，提出因为困难要求暂免此前的士地占用费，上诉人予以同意，并未免除以后的费用。六、一审适用法律错误。七、一审在事实认定中大篇幅引用《晟地公司与益群公司会议纪要》内容，除“暂免土地占用费”一条与本案有关联性外，其余均与本案无关。益群物业答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请维持一审判决。心悦幼儿托护点答辨称，场地系合法占有使用，与益群物业签有合同。请求维持一审判决。晟地公司向一审院提出诉讼请求：1.二被告向原告腾交心悦幼儿托护点房屋；2.被告益群物业向原告支付土地占用费及物业管理费183888元；3.二被告承担本案诉讼费用。一审认定事实：2005年5月27日，原告晟地公司取得了兰国用（2003）第C06709号国有土地使用证，该土地座落于排洪南路325号，地号为168（1），地类（用途）工业、住宅，使用权类型划拨，使用权面积为61398.3平方米。2007年10月12日，原告晟地公司（甲方）与被告益群物业（乙方）签订了一份《投资建设协议》，该协议主要约定，为提升小区物业管理配套服务功能，解决小区业主们小孩学前教育入托难的问题，由乙方提议，经甲方同意，在小区内甲、乙双方共同投资建设一所幼儿园。该项目的限制为小区4#楼前东侧空地，长约15米，宽约5.7米（具体占地面积，待幼儿园开园后，以甲、乙双方共同签署的确认书为准，确认书附后），甲方以土地作为该项目的投资，乙方为幼儿园投入的建造费用作为该项目的投资。该项目建成后，产权归甲方所有，使用权归乙方所有。该项目建成竣工后，前五年作为乙方收益回收期，在此期间甲方免收土地占用费。从第六年起甲方按每平方米、每月5.4元收取土地占用费，其标准随政府价格的调整而变动，并按此面积收取物业管理费。该项目建成后，该房屋只能作为幼儿园用房，任何一方不得以任何方式、借口或理由，改变房屋的使用性质，也不得转租或变相将房屋改为其他经营活动用房。该项目的设计、建设、施工、质量、安全及在经营过程中的维修和保养及由此产生的一切费用有乙方承担。甲、乙双方若有一方违约，违约方应承担该项目投资的5‰违约责任。合同签订后，幼儿园如约建成，但是案涉幼儿园用房并未取得所有权证。2013年9月6日，原告晟地公司与被告益群物业达成《晟地公司与益群物业会议纪要》，该纪要主要约定，原告晟地公司于2007年9月7日将公司家属院物业管理工作移交被告益群物业，合同约定三年，合同到期后被告益群物业无续签合同，已超过两年，2013年9月2日上午，被告益群物业经理李亚平同志提出退出原告晟地公司家属院物业管理，移交原告晟地公司管理，双方就有关事宜达成如下一致意见：1、被告益群物业终止结算时间为2013年9月30日止；2、被告益群物业对现有工作人员的工资，结算至2013年9月30日前发清；3、被告益群物业对居民收取的各项费用截止时间为2013年9月30日止，多收取的部分应移交原告晟地公司，同时应提交收取费用的户名户数明细移交清单。4、被告益群物业要求原告晟地公司对其经营的幼儿园给予优惠照顾，暂免土地占用使用费，原告晟地公司表示同意。5、物业移交工作以确定的时间为界，凡移交前被告益群物业与单位和居民个人发生的经营经济、债权债务等问题，由被告益群物业全部承担责任，与原告晟地公司无任何关系。2013年9月30日，原告晟地公司与被告益群物业就原告公司家属院物业管理进行了交接，并达成了移交清单，该清单载明，移交内容为“1、家属院卫生费收费表、办公室2间、值班室（注：办公桌2张、沙发1个、椅子2把）、门口菜部（菜部费用交至2013年9月30日）、车棚、办公用电电卡一张、大门电动门”。2014年2月1日，被告益群物业在未经原告同意的情况下，与被告心悦幼儿托护点签订了《房屋租赁合同》，合同主要约定，被告益群物业将座落在城关区排洪南路199-280号建筑面积500㎡（使用面积400㎡）的房屋（即案涉幼儿园）出租给被告心悦幼儿托护点，作幼儿园使用。租赁期限自2014年2月1日至2019年1月31日，房屋租金为每月6000元。合同签订后，被告益群物业单方将幼儿园转租给了心悦幼儿托护点。原告晟地公司于2016年1月22日、2月3日、2月23日三次通过公证送达的方式书面通知被告益群物业，要求其支付拖欠的费用并收回转租的幼儿园，并在2016年2月23日的通知中，通知解除与被告益群物业签订的《投资建设协议》，与此协议相关的所有补充协议，会议纪要等一并解除。期间，被告益群物业未向原告支付拖欠的费用并收回转租的幼儿园，经三方协商未果，遂酿成纠纷。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告晟地公司与被告益群物业签订的《投资建设协议》、《晟地公司与益群物业会议纪要》系双方当事人真实的意思表示，且未违法法律、行政法律的规定，本院依法确认为合法有效。关于原告称其已经解除与被告益群物业签订的《投资建设协议》，与此协议相关的所有补充协议，会议纪要等的主张，根据《合同法》的规定，合同解除分为约定解除和法定解除，原告并未提供证据予以证明其通知被告益群物业解除双方所签订的所有协议系符合合同约定解除抑或是法定解除的条件，故原告的该主张，证据不足，不院不予采信。原告晟地公司与被告益群物业在《投资建设协议》中已明确约定案涉幼儿园的使用权归被告益群物业所有，故被告益群物业对案涉幼儿园享有合法的使用权，并且在《晟地公司与益群物业会议纪要》中，并未涉及案涉幼儿园的移交问题，故被告益群物业对案涉幼儿园即托护点房屋系有权占有，原告无权要求其腾退。被告心悦幼儿托护点依照与被告益群物业签订的《房屋租赁合同》，系合法租赁案涉幼儿园，亦系有权占有，故原告也无权要求其腾退。关于原告要求被告益群物业支付土地占用费的诉请，本案中，《晟地公司与益群物业会议纪要》已明确约定“原告晟地公司对其经营的幼儿园给予优惠照顾，暂免土地占用使用费，原告晟地公司表示同意。”原告晟地公司暂免土地占用使用费，并未约定暂免的截止时间，故原告要求被告益群物业支付土地占用使用费的诉请，本院不予支持。关于原告要求被告益群物业支付物业管理费的诉请，因为案涉幼儿园房屋的面积仅仅是被告自己测量，未经过有关房地产管理机关的测绘，被告对案涉幼儿园房屋的面积不认可，原告亦未向本院申请测绘案涉幼儿园的面积，故无法核实案涉幼儿园的面积，原告要求被告益群物业支付物业管理费的诉请，证据不足，本院不予支持。综上所述，原告的主张两被告腾交心悦幼儿托护点房屋诉请，不符合法律规定，本院不予支持。原告要求被告益群物业支付土地占用费及物业管理费183888元的诉请，证据不足，本院亦不予支持。依据《中华人民共和国物权法》第二百四十一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、《最高人民法院关于的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告兰州晟地汽车修配有限责任公司的诉讼请求。案件受理费3978元，由原告兰州晟地汽车修配有限责任公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是：1.涉案《１#家属区幼儿园投资建设项目协议》是否符合法定解除条件？腾房诉请应否支持？2.上诉人请求支付土地占用费及物业管理费应否支持？《物权法》第三十四条规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。本案中，晟地公司依据2016年2月23日向益群物业发出解除通知认定双方间《１#家属区幼儿园投资建设项目协议》已经解除，进而要求心悦幼儿托护点腾交房屋。经查，2014年2月1日，益群物业与李淑艳签订为期五年的《房屋租赁合同》将涉案房屋出租用于经营幼儿园。心悦幼儿托护点正是基于此合同占有使用涉案房屋。在未被依法解除之前，《房屋租赁合同》合法有效，心悦幼儿托护点对涉案房屋属有权占有。晟地公司诉请心悦幼儿托护点腾退房屋依据不足。因晟地公司与益群物业曾就双方间《１#家属区幼儿园投资建设项目协议》履行中发生过费用争执，审查《晟地公司与益群物业会议纪要》内容，结合当事人庭审陈述，双方对土地占用使用费及物业费等尚有遗留问题未决，协商未果，益群物业也表示相关费用应交当缴。故，费用事宜可待双方当事人充分协商一致后另行主张。综上所述，晟地公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3978元，由兰州晟地汽车修配有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨伟东代理审判员  张 茜代理审判员  王晶琦二〇一七年三月十五日书 记 员  何丽霞