广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤20民终4989号
上诉人（原审被告、反诉原告）：赵英红，女，1977年4月6日出生，汉族，住江西省南昌市南昌县。
委托诉讼代理人：杨慧，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：胡琼，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：胡雪久，男，1989年11月25日出生，汉族，住河南省固始县。
委托诉讼代理人：陈婷娇，广东千里行律师事务所律师。
原审第三人：中山市世华房地产代理有限公司，住所地广东省中山市坦洲镇南坦路68号州际新天花园赛乐苑3/4幢9卡。
法定代表人：刘文磊，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王玉倩，女，该公司工作人员。
上诉人赵英红因与被上诉人胡雪久、原审第三人中山市世华房地产代理有限公司（以下简称世华公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初14462号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
赵英红上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项，改判胡雪久承担违约金80000元、居间服务费16000元或发回重审。事实和理由：一、一审认定事实错误。1.一审判决第7页认定事实部分第5项“赵英红确认2016年6月2日收到办理银行监管手续的通知……”，一审庭审中无任何证据证明该事实，赵英红也没有确认收到该通知。根据合同第5条对首期款的约定，首期款支付方式有两种，一是买卖双方共同指定一个共管账户，二是买卖双方可以选择自行交付。合同第8条约定表明如果买方选择一次性付款才需办理资金监管手续。双方并未选择一次性付款，所以无需办理资金监管手续。一审法院认为赵英红没有配合胡雪久设立“共管账户”是不履行合同义务明显与事实不符。2.一审判决第8页倒数第7行“……同贷书虽然没有详细列明贷款房屋及收款账号，但并无法律法规明确规定同贷书的样式如何……”，此认定明显有失偏颇。从同贷书的用途和性质做通常理解，同贷书应载明贷款用于购买房产的基本信息，指定的收款人、收款账号等基本信息。胡雪久提供的没有任何关于580000元贷款汇给何人、汇到何处，不具备排他性和唯一性且不符合行规的同贷书如何得到认可。虽然赵英红与胡雪久一同到邮政储蓄珠海分行去核实，但没有得到该行出具的任何有效力的书面文件或证明，依然不能排除合理怀疑。3.胡雪久取得同贷书后，按照合同第4条第1项的约定，应在收到同贷书7日内支付首期款，如果按照一审法院认定“共管账户”是唯一支付首期款的方式，那么双方应当在2016年5月25日前完成“共管账户”设置并交付首期款，通知义务应在胡雪久，但此前赵英红未收到通知，胡雪久已构成违约。二、一审适用法律错误。本案应适用合同法第六十七条的规定，赵英红享有先履行抗辩权。综上，请二审法院依法改判。
胡雪久辩称，一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请予以维持。
原审第三人世华公司述称，第一，2016年5月18日，胡雪久取得同贷书后告知赵英红已经备齐首期款，世华公司协助胡雪久通知赵英红办理过户及资金监管手续，但赵英红以同贷书真伪不明为由拒绝办理，世华公司与赵英红去银行对同贷书真伪进行核实，银行答复同贷书是基于胡雪久与赵英红的买卖合同而做出，是真实的；第二，资金监管是需要赵英红与胡雪久共同到银行办理，如果赵英红不配合胡雪久设立监管账户的情况下胡雪久无法独立完成。
胡雪久向一审法院起诉请求：1.解除胡雪久、赵英红双方与世华公司于2016年4月18日签订的房地产买卖及居间合同；2.赵英红立即向胡雪久双倍返还定金共计100000元。诉讼过程中，胡雪久明确第1项诉讼请求为解除房地产买卖及居间合同中关于涉案不动产的买卖条款；变更第2项诉讼请求，要求赵英红向胡雪久返还定金50000元，并支付违约金80000元。
赵英红向一审法院反诉请求：1.解除赵英红、胡雪久及世华公司于2016年4月18日签订的房地产买卖及居间合同；2.胡雪久向赵英红支付违约金80000元；3.胡雪久承担居间服务费16000元。
一审法院认定事实：1.2016年4月18日赵英红（卖方）、胡雪久（买方）、世华公司（居间方）签订房地产买卖及居间合同，约定：买卖双方通过居间方式交易位于中山市××××房（房地产权证：02××64），房屋建筑面积120.61平方米，购房总价款为800000元。定金50000元由买方在签署合同时交予居间方，若卖方于2016年4月18日或之前签署本合同并以定金名义签收后，买方所交保证金自动转为定金，在前述期间内，买方不得要求退回保证金，若卖方未能签署本合同，则居间方无息退还已付保证金，买方将不得要求任何赔偿，买方在卖方签署本合同之日起3日内补足定金50000元至居间方处。除定金之外房款750000元付款方式为银行按揭付款，首期款220000元买方应在获得银行按揭贷款同意书之日起七日内支付给卖方，余款580000元由买方向银行申请按揭贷款支付给卖方，放款程序按银行规定。买方应自买卖双方签订合同之日起15日内递交完毕全部银行按揭申请资料及签署相应文件，卖方须无条件配合提交按揭申请所需的资料及签署相关文件，否则视为违约，办理银行按揭所产生的按揭服务费、律师费、保险费、抵押公证费、评估费、抵押登记费、按揭合同印花税等各项税费均由买方承担。为保障交易资金安全，除定金、户口保证金、交房保证金以外的房款均交由买卖双方指定的银行监管，买卖双方须在合同约定的付款期限内与监管机构签署资金监管协议，买方应在前述约定的付款期限内将需监管的资金存入监管账户，在领取新的不动产权证后由资金监管方按照约定将房款划入卖方指定的收款账户，如买卖双方选择自行交付上述房款的，则因此产生的纠纷或导致的其他后果，由买卖双方自行承担。鉴于居间方已促成买卖双方之间买卖合同的成立，买卖双方确认，卖方应向居间方支付佣金承诺的金额作为居间服务费，买方应向居间方支付以佣金支付承诺的居间服务费。如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以成交总价为基数按日0.1%的标准支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过30天或有其他根本违约行为的，卖方可要求买方继续履行合同并按照前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求买方支付合同成交总价10%的违约金或没收定金。如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以成交总价为基数按日0.1%的标准支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过30天或有其他根本违约行为的，买方可要求卖方继续履行合同并按照前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求卖方支付合同成交总价10%的违约金或没收定金。合同还约定了其他事项。
2.2016年4月18日世华公司代买方交付给赵英红用于购买中山市××××房的定金，赵英红出具收据。
3.2016年4月18日赵英红将涉案房产的房产证原件、土地使用证原件、契税完税证原件、不动产发票原件交给世华公司托管，世华公司出具收据。
4.签订买卖合同后，胡雪久、赵英红与世华公司到中国邮政储蓄银行股份有限公司珠海分行（以下简称邮政储蓄珠海分行）申请按揭贷款，赵英红向邮政储蓄珠海分行提供了贷款收款账号。2016年5月18日，邮政储蓄珠海分行对胡雪久作出个人消费贷款审批通知书，内容为：胡雪久申请的个人二手房贷款，现已审批通过，决定给予贷款金额为580000元。
5.赵英红确认2016年6月2日收到办理银行监管手续的通知，并于2016年6月18日收到胡雪久与世华公司发出的履约催告函。该函内容为：赵英红一直以买方获得的审批贷款通知书真伪不明为由不配合买方办理剩余房款监管手续及过户递件手续，赵英红的行为应已构成违约，赵英红需在2016年6月30日前按照合同约定履行义务，依时办理相关手续，否则将构成根本违约，需承担根本违约责任。赵英红以同贷书存在疑问为由，不同意继续履行合同。一审庭审中，赵英红确认于2016年6月15日与世华公司一同到邮政储蓄珠海分行核实同贷书的真伪。
6.2016年8月17日，胡雪久收到赵英红发出的律师函，该函内容为：胡雪久拒付首期款的行为已经造成严重违约，请胡雪久在收到律师函之日起五日内支付220000元房款及相应违约金，否则将解除买卖合同及没收定金。双方协商未果，胡雪久遂提起本案诉讼，主张前述实体权利。一审诉讼中，赵英红提起反诉，主张前述反诉实体权利。
一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。2016年4月18日胡雪久、赵英红、世华公司签订的房地产买卖及居间合同是当事人的真实意思表示，且内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应恪守履行。胡雪久与赵英红均同意解除买卖合同，一审法院予以支持。由于居间合同属于胡雪久、赵英红与世华公司签订的独立合同，世华公司不同意解除居间合同，赵英红没有提交证据世华公司存在违约行为，而商品房买卖合同解除不影响居间合同的效力，故对赵英红关于解除居间合同的请求一审法院不予支持。胡雪久与赵英红争议的焦点为：何方违反合同约定导致合同解除。
胡雪久以同贷书存在瑕疵为由，拒绝继续履行合同。邮政储蓄珠海分行发出的同贷书虽然没有详细列明贷款房屋及收款账号，但并无法律法规明确规定同贷书的样式如何。赵英红与胡雪久、世华公司一同到邮政储蓄珠海分行办理了贷款申请，并向邮政储蓄珠海分行提交了收款账户，同贷书的贷款金额与双方买卖合同约定的金额相符，赵英红还向银行核实了同贷书的真伪。因此，赵英红以同贷书真伪存在问题为由拒绝履行义务显然没有事实和法律依据。赵英红主张胡雪久在办理银行同贷书之日起7日内未按照合同约定支付首期款220000元，逾期超过30日，已经构成违约。合同约定首付款的支付方式为存入资金监管账户，但赵英红不愿意继续履行合同义务，不配合胡雪久开立资金监管账户，导致胡雪久无法依照合同约定支付首付款，故胡雪久未能支付首期款的原因是赵英红不履行合同义务，胡雪久不存在违约行为。胡雪久主张赵英红返还定金50000元及支付违约金80000元，符合合同约定及法律规定，一审法院予以支持。如上所述，赵英红系违约方，故其主张胡雪久支付违约金及居间服务费的反诉请求，一审法院均不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，第一百一十五条、第一百一十六条规定，判决：一、解除胡雪久与赵英红之间于2016年4月18日签订的房地产买卖及居间合同中关于中山市××××房的买卖条款；二、赵英红于一审判决生效之日起七日内向胡雪久返还定金50000元，并支付给胡雪久违约金80000元；三、驳回赵英红的其他反诉请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费12800元，减半收取6400元，财产保全费1020元，共计7420元（胡雪久已预交），由赵英红负担（赵英红于一审判决生效之日起七日内迳付胡雪久）；反诉案件受理费1100元（赵英红已预交），由赵英红负担。
本院二审期间，赵英红向本院提交一组微信聊天记录打印件，经质证，胡雪久对该组证据的真实性、合法性、关联性均不予确认。胡雪久在二审期间未提交新的证据。
本院另查明：世华公司一审庭审中陈述，2016年5月18日胡雪久取得同贷书后明确告知赵英红已备齐首期款，通知赵英红办理过户及资金监管手续，但赵英红以同贷书真伪不明为由拒绝办理，世华公司遂与赵英红一起去银行核对真伪，银行答复该同贷书是基于买卖双方合同而作出的。资金监管需要买卖双方共同到银行办理，赵英红不配合胡雪久设立监管账户的情况下，胡雪久没办法办理设立账户，单独完成监管手续。赵英红一审庭审中确认合同签订十五日内与胡雪久、世华公司共同前往中国邮政储蓄银行珠海分行香洲支行办理按揭贷款申请，得知同贷书批下来后，对同贷书不认可，于2016年6月15日与世华公司前往贷款银行核实同贷书的真伪，银行答复后仍认为同贷书内容太简单，没有提及贷款用途、物业地址、卖方转款账户等信息，要求胡雪久另行出具一份合法合规的同贷书。
一审法院查明的其他基本事实清楚，本院予以认定。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据民事诉讼的相对性审查规则，本院二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。双方对一审判令解除房地产买卖合同均无异议，故本案二审争议的焦点为：合同解除归责于何方。
赵英红上诉认为胡雪久构成违约导致合同解除基于两个理由，一是不认可胡雪久提供的同贷书的真实性，二是胡雪久未在取得同贷书七日内向其支付首期款，已构成违约。对此，本院作如下分析：一、关于同贷书真实性的问题。根据一审查明的事实，合同签订后，赵英红与胡雪久、世华公司一同到银行办理按揭贷款申请，向银行提供了收款账户。胡雪久取得同贷书后，赵英红又在世华公司的陪同下前往银行核实同贷书的真伪，在银行给予明确答复的情况下，赵英红仍以该份同贷书没有贷款用途、物业地址、卖方转款账户等信息为由，要求胡雪久另行提供一份同贷书。本院认为，当事人履行合同义务应遵循诚实信用原则。合同约定买方按揭贷款的，放款程序按银行规定。胡雪久提供的同贷书已经银行确认是基于双方房屋买卖合同作出，也即出具同贷书的主体已经确认了同贷书的真实性。尽管同贷书上无赵英红提及的贷款用途、物业地址、转账账户等内容，但赵英红此前已经按照银行规定，在胡雪久申请按揭贷款时向银行提供了包括收款账号在内的相关信息，银行也明确表示同贷书是基于双方买卖合同出具。由此可见，同贷书未载明收款账号等内容并不必然对银行放款造成障碍，赵英红也未能举证证明同贷书不载明收款方式等内容将导致无法收取剩余房款。因此，本院认为，赵英红要求胡雪久按其规定的格式重新提交同贷书，既有违合同约定的按银行规定程序办理贷款，也有违二手房交易惯例，系明显违背诚实信用原则的行为。赵英红以此为由拒绝履行合同，已构成违约。二、关于胡雪久未在取得同贷书七日内支付首期款是否构成违约的问题。合同约定买方应在获得银行按揭贷款同意书之日起七日内向卖方支付首期款220000元。同时还约定“除定金、户口保证金、交房保证金以外的房款均交由买卖双方指定的银行监管，……如买卖双方选择自行交付上述房款的，则因此产生的纠纷或导致的其他后果，由买卖双方自行承担。”从上述条款文义理解，在双方没有另行约定的情况下，首期房款应交由双方指定银行监管。因赵英红不配合开立资金监管账户导致胡雪久无法支付首期款，责任不在于胡雪久，赵英红主张胡雪久构成违约，理据不足。赵英红上诉认为根据合同第八条约定资金监管仅适用于一次性付款的情形，胡雪久应向其直接支付首期款，系对合同约定的曲解，本院不予采信。一审法院认定赵英红违约，判令其承担返还定金及支付违约金正确，本院予以维持。
综上，上诉人赵英红的上诉理据不足，本院不予支持。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12800元（上诉人赵英红已预交），由上诉人赵英红负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 官 琳
代理审判员 马燕清
代理审判员 刘 通
二〇一七年四月二十八日
书 记 员 易嘉璇