天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2015）滨汉民初字第4777号原告天津市嘉越物业管理有限公司，住所地天津市河东区张贵庄路116号4楼。法定代表人夏彤玮，职务：总经理。委托代理人潘文利，该公司职员。被告张凯。原告天津市嘉越物业管理有限公司与被告张凯物业服务合同纠纷一案，本院于2015年8月7日受理后，依法由代理审判员柳斌适�简易程序于2015年8月25日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人潘文利，被告张凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告为天津市滨海新区汉沽润和馨苑小区X号楼X门X室业主，房屋建筑面积为106.44平方米，根据原、被告达成的物业服务合同，被告每月应缴纳物业服务管理费170.3元。但被告自2013年1月始拒不向原告缴纳物业费，经原告物业服务人员多次催收，被告始终拒绝交纳。被告此举严重侵害了原告的合法权益，为维护原告合法权益，诉请判令：被告给付2013年1月1日至2015年3月31日共计27个月拖欠的物业服务费4598元以及逾期缴费滞纳金993元；本案诉讼费用由被告担负。原告为证实其主张，向本院提交证据如下：1.企业法人营业执照复印件以及组织机构代码证复印件，拟证实原告主体适格；2.《天津市住宅前期物业服务合同》以及《业主确认书》复印件各一份，拟证实原、被告双方签订物业服务合同，约定的物业服务标准以及物业服务费收费标准及交付时间；3.《催收通知》以及快递单据，拟证实原告就被告拖欠的物业服务费已进行书面催缴，但被告仍未履行交费义务。被告辩称，被告居住的14号楼下长期堆置一辆废弃面包车，旁边是他人搭建的修理机动船发动机的简易小棚，原告从没有制止过；其次，小区业主共有的地下室被原告租赁给他人，严重侵害了被告业主的合法权益；最后，小区诸多的物业服务严重不到位，比如小区照明、楼宇的对讲系统、楼道他人肆意张贴的广告单、车位管理、安全保卫、绿地设施等等均存有严重瑕疵。综上，被告仅同意向原告缴纳机电费（每月每平米0.8元），物业服务费被告不同意交纳。被告未向本院提交证据。经审理查明，原告为二级物业服务企业，其2009年8月20日与天津金厦环海置业有限公司签订了《天津市住宅前期物业服务合同》，约定：由原告为天津金厦环海置业有限公司开发建设的润和馨苑提供物业服务。物业服务内容及标准如下：房屋共用部位和共用设施设备的维修、养护和管理（房屋外观完好，整洁外墙及公共空间无乱张贴、乱涂、乱画，室外招牌按规范设置、整齐有序）；电梯、水泵、智能系统等设备的管理与服务（按计划实施维修养护工作，确保设备正常运行，设备用房整洁，主要设施设备标识清楚齐全，排水设施定期检查疏通确保通畅，楼道照明设备完好率95%以上）；共有区域内环境卫生清扫保洁和绿地、树木、绿化设施的养护、管理（环境专职保洁员进行保洁并实施巡查制度、建档记录，公共区域定期定次清洁，对区内主路及时清理积水、积雪、烟花、炮屑，适时投放消杀药物，有效控制鼠、蟑、蚊、蝇�害虫滋生，确保花草树木生长正常，绿化效果好，有较好的的观赏效果，适时组织灌溉、施肥松土，预防病虫害）；物业装饰装修的管理（有装修管理制度，与业主签订装修协议，对装修现场进行检查，有记录和验收手续，对违规行为进行劝告，问题严重及时报有关部门，督促装修垃圾及时清洁）；车辆行驶和停放秩序的服务、管理（对外来机动车辆登记换证，车辆行驶通畅、停泊有序，场地无积水、平坦整洁）；物业管理区域内公共秩序的服务、管理（充分利用小区智能化设施，人防、物防相结合的治安管理，确保小区居民享受良好的生活秩序）；物业档案的建立、保管和使用（有档案管理制度，整理及时、规范、方便检索）。物业服务合同自2009年8月20日始至业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日终止。物业服务费采取包干制，业主应于每月10�前按照住宅房屋建筑面积每月每平米0.8元交纳，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用的按照建筑面积每月每平方米0.8元交纳；逾期交纳的，从逾期之日起按应交物业管理服务费的万分之八缴纳滞纳金。因房屋建筑质量、设备设施质量或者安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由开发商承担责任并作善后处理。产生质量事故的直接原因，以有资质的鉴定部门的鉴定为准。另查，被告为润和馨苑小区XXX号房屋业主（高层房屋，配备电梯、消防等二次供水设施等），其建筑面积为106.44平方米，其办理房屋交付手续时已签订《物业管理服务合同确认书》，确认已阅读《前期物业管理服务合同》的条款，并理解、认同该条款内容，同意严格遵守。被告向原告仅交纳入住后第一年的物业费，2013年1月1日以后的物业费再未交纳。期间，�告曾通过电话以及人民调解的形式向被告主张拖欠的物业费，但被告始终未予交纳。2015年8月，原告诉至本院请求被告给付拖欠的物业服务费。再查，就被告庭审中主张的物业瑕疵问题，本院现场进行了勘验，涉案楼宇14号楼下确实停放废旧面包车、他人在楼下搭建修理机动船发动机修理架；小区的门禁系统完好，但是楼宇进口楼门被他人用砖块进行垫支，无法正常关门；小区绿化基本完好，小区车位未实行有偿服务，业主自行停放；小区地下室经核实不受物业公司所管理，至今仍由房屋开发商实际管理与处置等。上述事实有当事人陈述及原告提交的书证予以证明，本院予以认定。本院认为，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，原、被告之间的物业管理服务合同关系已为《天津市前期物业管理服务合同》以及业主确认书所证实，合法有效，受法律保护。双方均应按照合同约定和相关法律法规的规定履行各自义务，原告按约向被告提供了物业服务，被告应按约向原告履行付款义务。被告作为该小区业主，双方已达成物业服务合同关系，原告提供了物业服务，被告亦享受到了服务，应当履行交费义务。小区公共环境与秩序的好、坏与物业公司的服务水平和小区全体业主是否遵守《业主公约》具有密切关联，不能简单的将小区物业服务中存在的问题直接归以物业公司服务不符合标准、不到位所致，创建小区良好的公共环境和生活秩序需要全体业主以及物业公司的共同努力，全体业主在遵守《业主公约》按时交纳物业服务费的前提下，原告物业公司应根据业主的反馈以及小区的整体现状进一步提高物业服务质量和水平，现被告拖欠原告2013年1月1日至2015年3月31日期间的物业费106.44平方米×1.6元/平方米×27个月﹦4598.2元，经�现场勘验原告物业服务质量确有一定瑕疵存在，故本院酌情被告给付原告物业费的85%，计4598.2元×85%=3908.47元。借此契机，原告作为物业服务公司对于被告反映的小区情况应积极予以改善，就物业中存在的问题应与业主积极协商；经过庭审调查，原告物业服务确有一定瑕疵，故原告主张的逾期滞纳金本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告张凯于本判决生效后三日内向原告天津市嘉越物业管理有限公司支付拖欠的2013年1月1日至2015年3月31日期间的物业管理费人民币3908.47元。二、驳回原告天津市嘉越物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受�费人民币25元，由被告担负，并于本判决生效后十日内直接向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于天津市第二中级人民法院，并由上诉人直接向天津市第二中级人民法院交纳上诉费，上诉期满后七日内仍未交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 柳 斌二〇一五年八月三十一日书 记 员 王丽丽附：法律释明1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。3.《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十条一审宣判时或者判决书、裁定书送达时，当事人口头表示上诉的，人民法院应当告知其必须在法定上诉期间内递交上诉状。未在法定上诉期间内递交上诉状的，视为未提起上诉。虽递交上诉状，但未在指定的期限内交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。温馨提示天津市第二中级人民法院地址：天津市河西区新围堤道6号。