山东省青岛市市北区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0203民初4793号原告（反诉被告）：青岛市新兴旅社，住所地青岛市市北区山东路***号。法定代表人：陈胜，董事长。委托诉讼代理人：刘曰刚，山东百佳信律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙玙，山东百佳信律师事务所律师。被告（反诉原告）：青岛金狮壹佰酒店有限公司，住所地青岛市市北区华阳路36号乙。法定代表人：张钧，总经理。被告（反诉原告）：青岛金狮壹佰酒店有限公司山东路分店，住所地青岛市市北区山东路136号。负责人：张钧，经理。以上两被告共同委托诉讼代理人：宋娜，女，1982年5月26日出生，汉族，系被告营销经理，住所青岛市市北区。被告（反诉原告）：张钧，男，1965年6月26日出生，汉族，青岛金狮壹佰酒店有限公司法定代表人，住所青岛市崂山区。第三人周晶，女，1973年3月22日出生，汉族，住所青岛市崂山区。原告青岛市新兴旅社（以下简称新兴旅社）为与被告青岛金狮壹佰酒店有限公司（以下简称金狮公司）、被告青岛金狮壹佰酒店有限公司山东路分店（以下简称金狮公司山东路分店）、被告张钧、第三人周晶等房屋租赁合同纠纷一案，于2016年5月11日起诉至本院。本院受理后，被告张钧在提交答辩状期间对管辖权提出异议，本院依法裁定驳回张钧的管辖权异议，被告逾期未上诉。后被告金狮公司、被告金狮公司山东路分店、被告张钧提起反诉，本院依法予以受理。本院遂依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告新兴旅社的委托诉讼代理人刘曰刚、孙玙律师、被告金狮公司的法定代表人、金狮公司山东路分店的负责人张钧及其共同委托诉讼代理人宋娜、被告张钧等到庭参加诉讼，第三人周晶经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新兴旅社向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告张钧、被告金狮公司山东路分店签订的房屋租赁合同；2、判决三被告向原告支付2014年2月18日至2016年9月18日期间的房屋租金4403042.75元；3、判决三被告向原告支付违约金：按合同约定的当年年度租金的日万分之五为标准，计算1年；4、判决被告向原告支付代付的水电费15800.01元；5、判决第三人周晶对其丈夫张钧所负债务在其夫妻共同财产范围内承担连带责任；6、诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2006年2月16日被告张钧以金狮（国际）酒店管理集团有限公司和青岛金狮壹佰酒店有限公司山东路分店的名义与原告签订了两份房屋租赁合同，租赁原告位于青岛市市北区山东路136号新兴旅社东楼，租赁期限自2006年2月16日至2018年2月15日，并约定两份合同具有相同的法律效力。合同签订后，被告金狮公司山东路分店使用租赁房屋，但一直未按合同约定支付租金，经催要仍拖欠原告租金达4403042.75元，给原告造成了极大经济损失。被告金狮公司山东路分店是金狮公司设立的分公司，现山东路分店已经关闭。分公司的民事责任应当由总公司承担。经原告工商查询，金狮（国际）酒店管理集团有限公司未进行工商登记，合同签订人应承担相应的法律责任，且张钧也是金狮公司和山东分店的法定代表人和实际管理人。第三人周晶对其丈夫张钧所负债务应在夫妻共同财产范围内承担清偿责任。三被告共同书面答辩称，1、本案主体错误，答辩人不是被告。被答辩人提供的第二份合同没有当事人签字，且合同签订时间早于答辩人公司成立时间达7个月之久。答辩人与被答辩人没有合同关系，被答辩人错列主体。2、被答辩人违约在先，仍然占有一楼房屋31间，已经造成答辩人直接经济损失600余万元。3、被答辩人应当承担占用一楼房屋31间的违约金。被答辩人提交的第二份房屋租赁合同第八条明确规定“甲方未按合同约定向乙方交付房屋，应按每日年租金标准的万分之五缴纳违约滞纳金，如造成重大损失，甲方应予以赔偿。”答辩人多次要求被答辩人履行合同，交付一楼房屋31间，但被答辩人一直不履行义务。答辩人每年扣除相应房屋租金。4、被答辩人擅自停电，破坏合同履行，应当承担完全的赔偿责任。5、被答辩人擅自招租，破坏合同履行，也应当承担完全的赔偿责任。综上，请求人民法院驳回被答辩人的诉讼请求。反诉原告金狮公司、反诉原告金狮公司山东路分店、反诉原告张钧共同向本院提出反诉请求：1、反诉被告赔偿反诉原告经济损失4293425.31元，其中因占用房屋应扣除的租金1660197.11元，占用房屋所使用的水费132388.20元、电费861840元，装修残值1639000元；2、反诉被告赔偿反诉原告恶意查封造成的经济损失30万元。事实与理由：1、反诉被告违约在先，已经造成反诉原告经济损失429万元。由反诉被告提供的两份合同可以看出，自2006年2月18日起，反诉被告须交付除临街店铺外的房屋，但反诉被告仍然占有一楼19间房屋（含3个套间）。2、反诉被告擅自停电，破坏合同履行，应承担完全的赔偿责任。2015年12月反诉被告擅自拉下电闸，驱赶反诉原告的员工，破坏合同履行。3、反诉被告擅自招租，破坏合同履行，也应当承担完全的赔偿责任。反诉被告新兴旅社对反诉辩称，1、根据原告新兴旅社的证据和双方履行过程来看，双方在2006年2月实际交接房屋时，已经确认新兴旅社使用的一楼房屋不在租赁范围内。被告金狮公司从未就此问题向原告主张权利，根本不存在答辩人违约问题，被告金狮公司主张的直接经济损失也不能成立。也早已超过诉讼时效。2、原告停电是被告同意的，也是被告违约在先引起的，不存在原告违约行为。原告并没有在2015年12月给被告拉闸限电。实际上被告当时已经歇业不再对外经营，而且被告自2015年12月开始不再向电业局缴纳电费，原告为了不让电业局停电，在2016年3月代被告交上了拖欠的电费和水费，这也是原告要求被告支付代缴水电费的由来。由于当时二楼水管冻坏致一楼房屋被淹严重，且原告留守员工也在正常用电，因此在被告既欠房租又欠水电费的情况下，原告就拿着被告留守人员提供的钥匙，将电闸拉下。3、被告所提的原告招租改造新闻是传来证据，不足采信。退一步讲，原告既未通知被告解除合同，也没有影响被告对外经营酒店，被告主张受到损失和影响根本不能成立。4、原告为维权依法提起诉讼和财产保全，是合理正当行为，被告主张其受到重大损失的观点不成立。5、被告在租赁房屋期间，擅自利用未在租赁范围内的原告楼房屋顶，对外租赁发布广告获取收入，原告对此保留另行起诉的权利。第三人周晶未应诉，未陈述意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人提供的证据以及陈述，认定事实如下（对有争议的证据和事实一并予以分析认定）：1、2006年2月16日原告新兴旅社作为出租方（甲方），与作为承租方的案外人金狮（国际）酒店管理集团有限公司（乙方）签订房屋租赁合同，约定甲方将其位于青岛市山东路136号正在经营中的新兴旅社东楼租赁给乙方使用。租赁范围“除楼房外还包括现有的基础和配套设施以及楼外场地，不含其一层的商业网点房（即山东路临街商业店铺和西吴路网点）。租赁期限12年，自2006年2月16日起至2018年2月15日。租金及缴纳方式约定1-3年每年租金180万元，第四年开始租金每年按3%递增；第一年每季度支付一次，第二年开始每六个月支付一次，以先交租金后用房原则缴纳；约定2006年2月18日交房，免租期4个月自2006年2月18日至2006年6月18日。租赁用途为酒店客房以及相关经营项目。违约责任约定:甲方未按合同约定时间向乙方交付房屋，应按每日年租金标准的万分之五向乙方缴纳违约金，如因此造成重大损失，甲方应予赔偿；乙方逾期交付租金，除补交外，须按每日支付年租金标准的万分之五缴纳违约滞纳金，如乙方违约逾期三个月仍不缴纳租金，甲方有权解除合同，并无条件收回房屋，乙方承担全部责任。案外人金狮（国际）酒店管理集团有限公司在合同乙方栏签章，被告张钧以乙方法定代表人名义在合同上签字。同日，原告新兴旅社作为出租方（甲方），与作为承租方的被告金狮公司山东路分店（乙方）签订房屋租赁合同，合同约定的租赁物及其范围、租赁期限、租金及缴纳方式、逾期交付房屋及缴纳租金的违约责任等内容同上述租赁合同完全一致。以上两份房屋租赁合同系原告当庭出示。三被告质证称，对第一份合同没有异议；对第二份合同真实性有异议，金狮公司山东路分店在2006年9月8日成立，在合同签订时即2006年2月16日并没有取得营业执照和印章，怀疑该份合同系伪造，该合同只有印章，没有签字。被告张钧还称案外人金狮（国际）酒店管理集团有限公司系在香港注册，当时金狮公司打算和金狮（国际）酒店管理集团有限公司在青岛推广“金狮壹佰”这个品牌，后来金狮（国际）酒店管理集团有限公司退出了合作；与新兴公司签订合同时金狮公司尚未成立，原告为了享受招商引资的待遇，要求以金狮（国际）酒店管理集团有限公司的名义签订租赁合同；金狮（国际）酒店管理集团有限公司退出合作后我们要求以金狮公司名义同新兴旅社重新签订租赁合同，但原告当时告诉我们他们会守信用，因此就没有另行以金狮公司名义与原告签订合同；我们要求对方交付一楼的房屋，对方一直拖延没有交付。原告对三被告的质证意见辩称，第二份合同的签订日期只是打印日期，该份合同是在金狮公司山东路分店成立后补签的合同；该合同是债务加入的合同，两个合同主体均应对欠租行为承担清偿责任；房屋是由金狮公司山东路分店实际经营管理；关于被告主张不向其交付一楼房屋问题，两份合同明确约定房屋租赁不含一层网点房，被告主张不成立；被告金狮公司山东路分店在办理工商登记时提交了金狮（国际）酒店管理集团有限公司提供出租房屋由金狮公司山东路分店使用的情况说明。关于原告是否应当向被告交付一层房屋事项，被告则进一步辩解称合同约定出租的房屋不含一层商业临街店铺，我们主张的是一层非临街房屋。经本院组织现场勘验、核实，涉案房屋一层包括临街房屋和非临街房屋，该部分非临街房屋共计21间，皆临涉案楼房的内院。三反诉原告主张上述21间房屋的租赁费应当予以抵扣。2、原告主张，扣除被告已支付租金，2006年2月18日至2016年9月18日期间尚欠房屋租金4403042.75元未支付。三被告对该数额表示无异议，并确认已付租金系由金狮公司山东路分店缴纳。但主张其于2015年12月21日因原告停水停电无法继续经营而停止经营并退出房屋。原告则主张房屋一直由被告控制，直到2016年9月18日原告正式清理出租房屋。各被告未能进一步向法庭出示证明其向原告移交房屋的证据材料。3、原告当庭出示出具日期为2016年3月3日的水、电费发票各一份，据此主张其为被告代付水电费15800.01元，要求被告支付。被告辩称2015年12月21日原告就给停水停电了，不存在3月份的水电费。原告则解释称系在此之前的水电费，水电费是两个月一结，缴纳的是被告以前欠缴的水电费。被告未提供其已经结清至2015年12月21日已发生水电费的证据材料。4、原告要求被告按合同约定年租金万分之五的标准，支付逾期支付租金的滞纳金3665766.35元。三被告则认为违约金标准过高，且对方没有交付一楼房屋违约在先，实际上每年交租时间和数额并没有按照合同履行，不同意支付滞纳金。5、三被告主张一层21间非临街房屋的租金计算至2015年12月31日为1660197.11元，应当予以抵扣；其计算下方式为：承租房屋共计234间，按照合同约定的年度租金价格计算出9年6个月期间每间房屋的平均租赁价格，从而计算出该21间房屋9年6个月的租金价格为1660197.11元。原告对房间数量表示无异议，但认为按照合同约定房屋的租赁费不仅仅包括房间，还包括公共部位、设施等，将租赁费分摊到个房间上不合理，应按这种计算方式所得结果的80%计算。三被告则表示停车场合同约定免费使用，配套设施也是公用空间，对按80%计算方式不接受。此外，原告还对此出示了新兴旅社法定代表人陈胜与被告张钧的短信记录、谈话录音以及金狮集团公司和新兴旅社水电表数据交接记录、一层水电表照片等证据材料，并据此陈述了以下意见：被告从未就一层新兴旅社占用房屋未交付事宜提出过异议，说明房屋交接时双方均认可一楼新兴旅社占用的房屋未租给金狮酒店；被告的该项请求已经超过诉讼时效期间。原告还称被告反诉主张认可了两份租赁合同的真实性，如果对方不认可第二份金狮公司山东路分店签订的租赁合同，那么金狮公司依据金狮（国际）酒店管理集团有限公司签订的合同向新兴旅社主张权利就没有合同依据，因为金狮（国际）酒店管理集团有限公司享有的合同权利不是金狮公司山东路分店享有的。6、三被告主张原告所占用21间非临街房屋的水费132388.20元、电费861840元以及所租赁房屋的装修残值1639000元，原告不认可，三被告亦未能向法庭出示相关证据材料。三被告还认为原告恶意查封造成的经济损失，要求原告赔偿其损失30万元，原告不认可，三被告未能提供证据材料。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条关于“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，原告新兴旅社与被告金狮公司山东路分店作为租赁合同的当事人，应当依约定和法律规定履行各自义务、享受相应权利。关于原告新兴旅社同被告金狮公司山东路分店签订的租赁合同，原被告均据此主张各自权利，且被告金狮公司山东路分店实际履行该合同，占有、使用合同标的物、缴纳租赁费用，因此，该租赁合同应当作为确定原告新兴旅社与被告金狮公司山东路分店权利与义务的依据。至于原告同金狮公司依据金狮（国际）酒店管理集团有限公司签订的合同，如同原告所称，金狮（国际）酒店管理集团有限公司享有的合同权利并不为金狮公司山东路分店所享有，且原告并未将该合同对方当事人列为本案诉讼当事人，在相关合同当事人未参与诉讼的情况下，本院对该合同的效力及其相关合同权利与义务，在本案中不予审查。关于租赁合同的解除与租金计算期间等事项，原告主张租金计算至2016年9月18日其实际收回房屋之日，被告则主张计算至因原告停水停电而停止经营并退出房屋之日——2015年12月21日。对此，本院认为，根据本案租赁合同履行情况，被告停止经营、原告收回房屋的行为属于中途解除合同的行为。本案被告未能证明其向原告移交租赁物的日期，因此，本院采信原告的自认意见，即认定2016年9月18日为原告取回租赁房屋的日期。同时，原告取回租赁合同标的物行为，具有解除租赁合同的法律效果，因此，本院确认原告新兴旅社与被告金狮公司山东路分店间的租赁合同于2016年9月18日解除。解除租赁合同的，承租人负有返还租赁物的义务，在返还租赁物之前，承租人负有继续支付租金和使用费的义务。也就是说，原告主张扣除被告已支付租金，2006年2月18日至2016年9月18日期间尚欠房屋租金4403042.75元应支付，依据充分，本院予以支持；被告金狮公司山东路分店应当按约支付所欠租金。根据《中华人民共和国公司法》（以下简称《公司法》）第十四条关于“分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”的规定，被告金狮公司对其分支机构金狮公司山东路分店的上述金钱给付义务承担连带清偿责任。被告金狮公司山东路分店停止经营的行为不能认定为向原告移交租赁房屋的行为，其主张的停止经营日期不能认定为其向原告移交租赁房屋的日期。至于被告因原告停水停电、收回房屋而可能导致的经济损失，其与认定涉案房屋移交日期、合同解除日期无关，被告可持据依法另行主张权利。此外，由于如上所述，原告与被告金狮公司山东路分店间的租赁合同已经于2016年9月18日解除，因此，原告要求法院解除该合同的诉讼请求，既无必要也与事实不符，其该项请求应予以驳回。关于2016年3月3日出具的水、电费发票所记载的水电费15800.01元，原告主张水电费两个月一结，其代为缴纳的是被告此前欠缴的水电费。原告上述主张符合社会日常生活实际情况，在被告未能证明其已经结清至2015年12月21日已发生水电费的情况下，根据《最高人民法院关于适用《中环人民共和国民事诉讼法》的解释》第一百零八条关于“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在”的规定，本院采信原告主张，被告金狮公司山东路分店应当支付原告上述水电费。根据《公司法》第十四条的规定，被告金狮公司对金狮公司山东路分店的上述金钱给付义务承担连带清偿责任。关于原告要求被告按合同约定年租金万分之五的标准，支付逾期支付租金的滞纳金3665766.35元的主张，因原被告履行合同期间跨度达十余年、缴纳租金笔数众多，每笔租金的逾期金额、逾期期间等事实仅仅通过庭审难以确定，在各方当事人均未能提供审计报告等能够准确认定上述事实的证据材料这一情况下，对原告该项诉讼请求不宜在本案中一并处理，原告可持据另行主张。关于被告金狮公司以及被告金狮公司山东路分店反诉主张赔偿其一层21间非临街房屋的租金损失1660197.11元，应当予以抵扣这一请求，本院认为，其一，按照租赁合同约定，租赁合同标的物包括一层21间非临街房屋，但原告并未按合同约定将该房屋交付被告金狮公司山东路分店，其行为构成违约，根据《合同法》第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失”等规定，原告应当赔偿金狮公司及其山东路分店经济损失，相应减少租金。原告主张被告从未向其主张过该部分房屋、其请求已过诉讼时效期间的抗辩意见，理由不成立，本院不予采纳；其二，该一层21间非临街房屋的租金计算方法，考虑到委托第三方测绘、评估等的经济成本和时间成本，本院认为被告方主张的平均租金价格计算方法，虽不精确，但具有合理性。且原告也并未拒绝该计算方法，仅是主张考虑到公共设施因素应在根据此计算方法得到的结果基础上，取其80%为妥。由于公共设施、设备等系房屋作为“物”的不可分割的构成要素，双方合同约定的标的物及其租金价格均已包括相应的公共设施、设备及其使用价值，也就是说，被告方主张的平均价格计算方法实际上已经包含原告主张的公共设施等因素；因此，原告主张在平均租赁价格计算方法所得的基础上取其80%的理由不成立。总之，本院采纳被告方主张的平均租赁价格计算法，认定一层21间非临街房屋至2015年12月31日共计9年6个月的租金价值为1660197.11元。综上，对被告金狮公司以及被告金狮公司山东路分店要求原告新兴旅社赔偿其该部分经济损失、从租金中予以抵扣这一请求，本院予以支持。此外，由于被告张钧在两份租赁合同中均是以法定代表人身份代表相应的公司签字，系代表相应公司的职务行为，张钧个人并不是本案所涉租赁合同的当事人。因此，原告要求解除其与被告张钧所签租赁合同的诉讼请求以及要求被告张钧承担相关合同责任的诉讼请求无事实和法律依据。至于原告要求第三人周晶对其丈夫张钧所负债务应在夫妻共同财产范围内承担清偿责任的请求，基于上述理由，该主张不成立，本院不予支持，其该项请求应予以驳回。基于同样的理由，张钧要求原告赔偿其一层21间非临街房屋的租金损失1660197.11元的诉讼请求，不成立，本院不予支持，应予以驳回。至于各被告要求原告支付所占用21间非临街房屋的水费132388.20元、电费861840元以及所租赁房屋的装修残值1639000元的诉讼请求，原告不认可，被告亦未能向法庭出示相关证据材料，该部分事实不清，且考虑到委托第三方评估装修残值的时间成本，该部分争议不宜与本案合并处理，被告可持据另行主张。至于各被告要求原告赔偿其因恶意查封造成的经济损失30万元的诉讼请求，因该请求与本案不是同一法律关系，不宜与本案合并审理，各被告可持据另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国公司法》第十四、《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条的规定，判决如下：一、被告青岛金狮壹佰酒店有限公司山东路分店支付原告青岛市新兴旅社房屋租金4403042.75元；被告青岛金狮壹佰酒店有限公司对此承担连带清偿责任；二、反诉被告青岛市新兴旅社赔偿反诉原告青岛金狮壹佰酒店有限公司、青岛金狮壹佰酒店有限公司山东路分店房屋租金损失1660197.11元；上述一、二项所确定的金钱债务相互折抵后，被告青岛金狮壹佰酒店有限公司与青岛金狮壹佰酒店有限公司山东路分店连带支付原告青岛市新兴旅社2742845.64元，于本判决生效后3日内履行。三、被告青岛金狮壹佰酒店有限公司与青岛金狮壹佰酒店有限公司山东路分店连带支付原告青岛市新兴旅社水、电费15800.01元，于本判决生效后3日内履行；四、驳回原告青岛市新兴旅社要求解除其与被告青岛金狮壹佰酒店有限公司山东路分店所签订房屋租赁合同的诉讼请求；五、驳回原告青岛市新兴旅社要求解除其与被告张钧间租赁合同的诉讼请求；六、驳回原告青岛市新兴旅社要求被告张钧支付房屋租金、水电费等诉讼请求；七、驳回原告青岛市新兴旅社要求第三人周晶支付房屋租金、水电费等诉讼请求；八、驳回反诉原告张钧要求反诉被告青岛市新兴旅社赔偿其房屋租金损失的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币42150.74元，由被告青岛金狮壹佰酒店有限公司与青岛金狮壹佰酒店有限公司山东路分店负担（原告已预交，两被告于本判决生效后3日内支付原告）；反诉案件受理费9870.88元，由反诉被告青岛市新兴旅社负担（反诉原告已预交，反诉被告于本判决生效后3日内支付反诉原告青岛金狮壹佰酒店有限公司或青岛金狮壹佰酒店有限公司山东路分店）。如不服本判决，可自判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  孔繁军审 判 员  田继青代理审判员  李婉君二〇一七年三月七日书 记 员  张 蕾