杭州市余杭区人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）杭余撤初字第1号
原告：程龙军。
委托代理人：朱丹萍，浙江五星国泰律师事务所律师。
委托代理人：陈翔伟，浙江五星国泰律师事务所律师。
被告：金素莲。
委托代理人：陈林莲，天册（上海）律师事务所律师。
委托代理人：宋方旦，天册（上海）律师事务所律师。
被告：浙江中意房地产开发有限公司，住所地为杭州市余杭区南苑街道藕花洲大街463-1号。
诉讼代表人：浙江金道律师事务所。
委托代理人：周忠伟，浙江金道律师事务所律师。
委托代理人：郑梁，浙江金道律师事务所律师。
原告程龙军与被告金素莲、浙江中意房地产开发有限公司（以下简称中意房产公司）第三人撤销之诉一案，于2015年6月10日向法院起诉，本院于同日受理。本院依法适用普通程序于2015年7月31日公开开庭审理了本案。原告的委托代理人朱丹萍、陈翔伟，被告金素莲的委托代理人陈林莲、宋方旦，被告中意房产公司委托代理人郑梁到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告起诉称：余杭法院于2014年12月21日作出的（2014）杭余民初字第3107号民事判决书内容明显错误，严重侵犯了原告的合法权益，理由如下：一、被告金素莲与被告浙江中意房地产开发有限公司签订的《房屋买卖合同》属于双方虚假行为，应为无效。根据（2014）杭余民初字第3107号民事判决书金素莲提交的证据5、证据6的相关事实显示，金素莲并没有向中意房产公司购房的意思表示，中意房产公司亦无向金素莲出售房产的意思表示，故双方一直未办理预售房屋登记手续。金素莲未支付过任何购房款，中意房产公司亦确认从未收到过金素莲的购房款。综上，双方所签订的房屋买卖合同属于民法上的双方虚假行为，应确认合同无效。基于此，金素莲根本无权要求中意房产公司履行过户义务。二、中意房产公司与案外人黄信立存在债权债务关系，也即黄信立本人有权要求中意房产公司进行房产抵债，抵债行为与金素莲无任何关连，黄信立通过指定方式要求中意房产公司将抵债房屋直接过户给金素莲的行为涉嫌非法逃税避税，该行为因违反法律强制性规定应认定无效。三、原告与中意房产公司签订的房屋买卖合同合法有效，系善意第三人。1、2014年10月12日，原告以购买房屋为目的与中意房产公司签订房屋买卖合同，并同时向房地产管理部门办理了“网签”手续；2、原告向中意房产公司支付了所有购房款，中意房产公司将房屋实际交付原告使用至今；3、原告按约支付物业管理费。综上，（2014）杭余民初字第3107号民事判决书确认要求中意房产公司协助金素莲办理过户的判决内容违法，侵害了原告的合法权益。现原告依照《中华人民共和国民事诉讼法》关于第三人撤销之诉的规定，向贵院提起诉讼，请求依法撤销（2014）杭余民初字第3107号民事判决。
原告程龙军提供如下证据：
1、物业管理费发票，用于证明中意房产公司将房屋已实际交付原告使用，原告按约支付所购房屋的物业管理及相关能耗费的事实；
2、购房款支付凭证，用于证明原告已经向中意房产公司支付位于名仕苑1幢1单元602室的购房款项的事实；
3、商品房买卖合同（行工商余格式备案），用于证明原告与中意房产公司存在商品房买卖合同关系；并完成商品房预售登记手续；
4、（2014）杭余民初字第3107号民事判决书，用于证明判决协助金素莲办理房屋过户手续严重损害了原告程龙军的合法权益。
5、中国工商银行浙江省分行营业部补制收账通知一份，证明原告程龙军已按《商品房买卖合同》如约向中意房产公司实际支付房款人民币165万元的事实。
6、房屋钥匙、房屋租赁合同、承租人身份信息各一份，证明原告程龙军现实际占有名仕苑1幢1单元602室房屋的事实；
7、透明售房网“中意名仕苑”均价走势图一份，证明原告程龙军于2014年10月购置案涉房产的价格合理的事实。
被告金素莲答辩称：针对原告起诉事实及理由，我方认为要求撤销3107号民事判决无法律依据。金素莲与中意房产公司签订合同是合法有效的，双方于2011年12月12日签订了商品房买卖合同，并于2012年5月31日前将房屋交付给金素莲，合同的内容与中意房产公司都是协商签订的，双方达成一致意见。签订商品房买卖合同的时候，中意房产公司因债务原因，以七套房屋抵债给案外人黄信立，我方购买的是七套房屋中的其中一套。中意房产公司与案外人有借贷关系，并已经履行了债务，对于购房，中意房产公司也向我方出具了收条，表明双方已结算该房屋款项。在案件审理中，中意房产公司向法庭陈述的事实，以及我方提供的收条等材料都足以证明双方之间的合同是合法有效的。原告与被告中意房产公司签订房屋买卖合同，有恶意串通之嫌，是不合法的，双方成交的价格远低于市场价，甚至低于透明网售价50%，这样的价格是不现实的。被告金素莲在向法院申请强制执行案涉房屋时，原告非法入侵房屋。被告金素莲在交房后，按时交付物业管理费等费用，而原告在诉状中提到自己也按时交付物业管理费，物业管理部门明知道房屋已经交付给金素莲，却又收下原告交付的管理费，这是管理部门管理失职的问题。我方认为原告提出撤销判决的诉请，无事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告金素莲提供如下证据：
1、《浙江省商品房买卖合同》，证明被告金素莲与被告中意房产公司于2011年12月12日签订了《浙江省商品房买卖合同》，总房款为2992162元。合同第九条约定被告中意房产公司应在2012年5月31日前将房屋交付被告金素莲使用；
2、收条，证明被告金素莲于合同签订当日结算支付全额购房款，被告中意房产公司确认收到该笔购房款；
3、承诺书，证明被告中意房产公司于2010年与案外人黄信立指定的权利人金素莲签订商品房买卖合同，案涉房屋1-1-602为该7套房屋之一；被告金素莲与被告中意房产公司签订《浙江省商品房买卖合同》为双方当事人的真实意思表示，合法有效；黄信立对中意房产公司享有的债权直接用于支付《浙江省商品房买卖合同》的购房款，双方于合同签订之日确认结算。
4、房屋钥匙及钥匙盒一套、物业管理费发票、能耗费发票，证明被告中意房产公司在2012年5月30日已交房给金素莲，且将整个房屋物品均交付给金素莲，房屋交付后，金素莲按照规定缴纳了物业管理费、能耗费，物业管理部门也出具了相关发票；
5、房屋记载信息查询记录，证明2014年10月20日，被告金素莲并未看到原告有备案及网签信息；同时证明商品房买卖合同备案登记并非公开可查的公示信息，不具有准物权的效力；
6、（2014）杭余民初字第3107号《民事判决书》，证明被告中意房产公司认可其与金素莲有房屋买卖的关系，同时其在该案审理中到庭参加诉讼，但并未提及或举证说明其与程龙军签订商品房买卖合同以及网签的任何情况；
7、照片（2015年4月20日拍摄），证明原告以非法手段入侵金素莲的涉案房屋，金素莲向公安局报案的事实；
8、《浙江省商品房买卖合同》，原告与被告中意房产公司之间的房屋买卖事实；
9、“透明售房网”案涉房屋一房一价截图，证明该商品房价格与事实不符，涉案房屋早已交付，原告不属于善意第三人，原告与被告中意房产公司有恶意串通之嫌，共同侵犯金素莲的合法权益。
10、（2014）杭余民初字第3288号《民事判决书》，证明2014年8月22日开通网签程序，后因企业未按交办单要求报送资金监管材料，于2014年8月29日停止该项目网签，2014年10月8日，再次开通网签程序，后于10月20日网签关闭。我方认为网签行为是无效的，属于恶意行为。
被告中意房产公司辩称：1、原告与中意房产公司之间系民间借贷关系，并不存在真实的商品房买卖关系。中意房产公司向原告借款255万元，而双方签订的两份商品房买卖合同，是中意房产公司为借款接受的一种债权担保方式，双方之间并不存在商品房买卖的真实意思表示。从建设银行的转账凭证、农业银行的取款凭证，可以证明中意房产公司的法定代表人陈松林向程龙军偿还过部分本息，如果双方为商品房买卖关系，中意房产公司根本无义务向程龙军打款。程龙军出具的收条，注明“款还清后钥匙归还”，这证明案涉房产及相应的钥匙只是为程龙军的债权作担保的本质。程龙军签订商品房买卖合同并无要求办理权属登记的意思表示，案涉房产并非中意房产公司交付给程龙军的，而为程龙军抢夺走的。双方签订的商品房买卖合同约定的价款也显失公平，远低于市场价，案涉房屋合同约定价为每平方米7782.65元，远低于同期、同地段价格。总房款为整数，而单价为非整数，这也不符合常理。2、中意房产公司与程龙军签订的商品房买卖合同的目的，是为了担保债务的履行，但双方未办理抵押登记，该种担保方式不符合《担保法》、《物权法》规定的担保方式，也违反物权法禁止流质的效力性强制性规定，应属于无效。3、（2014）杭余民初字第3107号判决没有损害原告程龙军民事权益。因程龙军与中意房产公司实为民间借贷关系，并不存在真实商品房买卖关系，案涉商品房不属于程龙军所有，程龙军也没有依据就案涉房产向中意房产主张权利。4、（2014）杭余民初字第3107号判决内容存在错误。金素莲与中意房产公司签订的商品房买卖合同是为黄信立对中意房产公司的1500万元债权设立的担保，违反禁止流质的规定。中意房产公司之后出具的《承诺书》，也系以物抵债协议，以物抵债协议应当是实践性合同，而非诺成性合同。在中意房产公司实际履行将房屋物权转移登记给金素莲之时，该协议始发生效力，原审判决不应当认定该商品房买卖合同有效，并判决中意房产公司协助办理过户手续。
综上，中意房产公司与原告实为民间借贷关系，（2014）杭余民初字第3107号判决并不损害原告权益。原告的诉请无事实与法律依据，请求法院予以驳回。
被告中意房产公司提供如下证据：
1、程龙军出具的收条，证明原告与中意房产公司存在民间借贷关系，用案涉房屋作为债权担保，而非真正商品房买卖关系；
2、取款凭证、银行存取款业务回单，证明原告与中意房产公司存在民间借贷关系，中意房产公司法定代表人陈松林已归还部分本息。
根据被告金素莲的申请，本院依职权调取余杭区房地产管理处出具的关于中意名仕苑项目网签情况说明。证明中意名仕苑1-7号楼于2014年8月22日开通网签程序，后因企业未按交办单要求报送资金监管材料，于2014年8月29日停止该项目网签，2014年10月8日，再次开通网签程序，10月20日网签关闭至今。
上述证据材料，经庭审质证，本院认证如下：
（一）原告提供的证据。证据1，被告金素莲对其三性均有异议，认为收款收据不是正规税务发票，开具时间是2015年4月1日，是开庭之前补开的，房屋交付应该是全套手续，仅凭物业管理费收据并不能证明案涉房屋已交付给原告。中意房产公司对证据1的三性有异议，认为从未向原告交付过房屋，物业费等也都是在诉讼前缴纳的。证据2、证据5，被告金素莲对该证据的真实性、合法性无异议，对关联性及证明对象有异议，认为无法证明是否用于支付购房款，若是支付购房款，也应该是中意房产公司出具发票或者收条。被告中意房产公司对该证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，不能证明是支付购买房屋款项，而是原告借给中意房产公司的借款。证据3，被告金素莲对真实性无异议，对合法性及证明的内容有异议，合同的约定价款明显低于市场价，是原告和出卖人之间的恶意串通；网签只是行政部门规范销售行为，不具备预售备案，准物权的概念。中意房产公司对该证据的真实性无异议，对合法性有异议，该买卖合同是借款担保，根据流质性规定，是无效的，并不能证明双方之间存在房屋买卖合同关系，原告也未办理网签。证据4，被告金素莲对真实性、合法性及关联性均无异议，但不能证明原告的待证事实，原告的损失由中意房产公司造成，与本案被告金素莲无关。中意房产公司对证据真实性无异议，对待证事实有异议，认为判决书并不侵害原告的合法权益。证据6，被告金素莲对三性均有异议，房屋早就交付给金素莲，不可能再交付给其他第三方。中意房产公司对该证据真实性有异议，原告与第三人签订租赁合同，与本案无关。证据7，被告金素莲对三性有异议，无法确定走势图是什么标准，且中意房产公司卖房不可能下降市场价的50%。中意房产公司对证据7的质证意见与被告金素莲相同。
证据1-5，被告金素莲和中意房产公司对其真实性均无异议，本院对真实性予以确认。证据6因涉及与案外人签订的合同，真实性无法确认。证据7，因无法确认其真实性，不作为本案证据使用。
（二）被告金素莲提供的证据。
证据1，原告对三性均有异议。《商品房买卖合同》签订的缘由是因为被告中意房产公司欠案外人黄信立借款，是黄信立要将中意房产公司抵债的房产指定过户到金素莲名下，金素莲并没有与中意房产公司签订房屋买卖的真实意思表示，也没有实际履行支付购房款的合同义务，故该《浙江省商品房买卖合同》只是抵债的产物，是双方逃避了二次买卖需缴纳的税款而签订的虚假合同，合同无效。中意房产公司对该证据的真实性、合法性无异议，对待证事实有异议。认为中意房产公司与金素莲签订房屋买卖合同，并非是真实意思表示，只是担保。证据2，原告对三性均有异议，认为金素莲没有提供相关的打款凭证和中意房产出具的购房发票等证据证明其支付过购房款，对该收条的真实性不予认可。中意房产公司对该证据的真实性、合法性无异议，对待证事实有异议，金素莲并未向中意房产公司支付购房款，中意房产公司是因为黄信立的关系才出具收条。证据3，原告对真实性、合法性、关联性无异议，但对证明对象有异议。该承诺书系中意房产公司出具给案外人黄信立的，不能作为认定被告金素莲与中意房产公司签订的房屋买卖合同是当事人真实意思表示的证据。中意房产公司对该证据的真实性、合法性无异议，对待证事实有异议。证据4，原告对证据的三性无异议，但对证明内容有异议，认为发票和收据只显示物业费支付至2013年12月31日止，无法证明一直占有使用的事实。且中意房产公司亦向原告交付了房屋钥匙，原告一直使用至今并且缴纳了相关的物业、能耗费，并已实际出租给第三人使用至今。中意房产公司对证据的真实性没有异议，对待证事实有异议，根据合同，在交接时，双方要签署房屋交接书，金素莲的钥匙等材料是从物业公司领取，她也未入住该房屋。证据5，原告对三性无异议，对证明内容有异议。认为房屋记载信息查询记录本身就无法显示合同网签备案的信息，涉案房产因没有实际过户，所以所有权并未转移，故显示所有权人为被告中意房产公司并不能证明原告未备过案。中意房产公司对该证据三性无异议。证据6，原告对三性无异议，但对证明内容有异议，该判决不能排除原告与中意房产公司签订买卖合同及办理网签的事实。中意房产公司对证据6真实性、合法性无异议，对待证事实，认为原告与中意房产公司未办理网签手续。证据7，原告对真实性、合法性、关联性无异议，但对证明内容有异议，原告购房取得房屋使用权是合法的。中意房产公司认为证据7不能证明中意房产公司已将房屋合法交付给金素莲。证据8、9，原告对真实性、合法性、关联性无异议，但对证明内容有异议，认为不能证明原告与中意房产公司签订房屋买卖合同系恶意串通的事实。中意房产公司对证据8、9无异议，认为合同只是借款担保，属于流质性条款，是无效的，且约定出售给程龙军的价款也远远低于市场价。证据10，原告对真实性、合法性无异议，关联性有异议，认为该民事判决书系他案判决，与本案无直接联系，且原告签订的合同所做的网签备案手续真实、合法。中意房产公司对证据10待复查，不作质证意见。
经审核，本院对证据1-6、证据8、证据10的真实性予以确认，并根据相关内容作为认定本案相关事实的依据。证据7，不能证明待证事实，故不作为本案证据使用。证据9，原告及被告中意房产公司对真实性无异议，故对其真实性予以确认。
（三）被告中意房产公司提供的证据
证据1，原告对三性均有异议，认为原告与中意房产公司或其法定代表人陈松林间没有借贷关系，故对于收条上原告签字的真实性有异议。被告金素莲对该证据无异议。证据2，原告对真实性、合法性无异议，关联性有异议，认为银行回单均是陈松林与原告个人之间的款项往来，并不是中意房产公司与原告的款项来往，该证据与本案无关。被告金素莲对该证据无异议。
证据1，原告虽对收条上本人的签名有异议，但其既不要求鉴定也未提出反驳证据，故本院对其真实性予以确认。证据2，真实性虽能确认，但不能证明相关事实，故不作为本案证据使用。
（四）本院依职权向余杭区房地产管理处调取的“关于中意名仕苑项目网签情况说明”。原、被告对该证据均无异议，对真实性予以确认。
本院根据各方当事人的陈述以及确认的有效证据，认定事实如下：
2011年12月12日，金素莲与中意房产公司签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定金素莲向中意房产公司购买位于杭州市余杭区南苑街道名仕苑1幢1单元602室的房屋。合同第七条约定，买受人于合同签订当日一次性付清2992162元。合同第十六条约定，中意房产公司承诺于2012年8月31日前取得土地、房屋权属证书交付金素莲。金素莲自行办理该商品房转移登记。中意房产公司不能在上述期限内交付权属证书，自约定日期起90日内，中意房产公司交付权属证书或登记证明的，按已付房款的万分之二承担违约责任；自约定日期起90日后，中意房产公司仍不能交付权属证书或登记证明的，如金素莲不退房，中意房产公司自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日起，按日向金素莲支付已交付房款万分之二的违约金。合同签订当天，中意房产公司向金素莲出具收条一份，内容为：中意房产公司收到金素莲支付的名仕苑1幢1单元602室房款2992162元，该套房屋建筑面积为212.18平方米。2012年5月31日，金素莲领到房屋钥匙、门禁卡、门牌证等材料。
2014年7月2日，中意房产公司向黄信立出具承诺书一份，内容为：中意房产公司于2010年因项目建设资金需求向黄信立借款人民币1500万元整，后因中意房产公司资金短缺无法按时偿还黄信立的借款本息，中意房产公司决定将公司开发的名仕苑7套房子转让黄信立指定的房屋产权登记人并签订购房合同，用于偿还黄信立的借款本息（具体房屋登记分配为：1、1幢1单元602室，2、1幢2单元202室已登记手续，3、1幢3单元201室，4、1幢3单元202室已登记手续，5、2幢1单元102室，6、4幢1单元101室已登记手续，7、1幢3单元602室），其中3套房屋已成功办理产权登记手续，另外4套因当时政府限购政策影响无法办理产权登记手续，现政府已对限购政策进行解令，中意房产公司承诺在本承诺书出具之日起1个月内对剩余4套房屋开具不动产销售发票并协助办理产权登记手续及交付房屋、物业。2014年7月2日，金素莲补交了案涉房屋2012年6月至2013年12月31日止的物业管理费及能耗费。
2014年10月22日，金素莲因中意房产公司未按约为其办理产权转让登记手续而诉至本院要求处理。同年12月21日本院作出（2014）杭余民初字第3107号民事判决：一、金素莲与中意房产公司于2011年12月12日签订的《浙江省商品房买卖合同》合法有效；二、中意房产公司于判决生效之日起十日内协助金素莲办理位于杭州市余杭区南苑街道名仕苑1幢1单元602室（建筑面积为212.01平方米）的房屋过户登记手续；三、中意房产公司支付金素莲违约金53260.48元（自2014年8月3日起暂计算至2014年10月31日，按金额2992162元以每日万分之二的标准计算），自2014年11月1日至房屋产权过户登记手续办理完毕之日的违约金按金额2992162元以每日万分之二的标准另行计付，于判决生效之日起十日内付清；四、驳回金素莲的其他诉讼请求。
2014年10月15日，程龙军与中意房产公司签订《浙江省商品房买卖合同》，并办理网签备案手续。合同约定程龙军向中意房产公司购买位于杭州市余杭区南苑街道名仕苑1幢1单元602室的房屋，房屋总价款为165万元，单价为每平方米7782.65元，约定程龙军于2014年10月15日前一次性付清全部房款，中意房产公司应于2014年12月31日前交付房屋。同时还约定了其他违约条款。2014年10月20日，程龙军分两次通过工行转给中意房产公司人民币165万元。2014年11月28日，程龙军出具收条一份给中意房产公司，收条内容为：今程龙军收到中意名仕苑1-1-602、2-1-102钥匙各一把，款还清后钥匙归还。2015年4月1日，程龙军向杭州名仕物业管理有限公司交纳涉案房屋2014年11月至2015年6月的物业费及能耗费。
本院认为，本案属第三人撤销之诉，审理的焦点主要是（2014）杭余民初字第3107号民事判决内容有无错误，并损害原告的合法权益。而该判决的事实依据是基于认定金素莲与中意房产公司签订的商品房买卖合同合法有效，因此，该合同是否合法有效是本案当事人争议的焦点。中意公司出具的《承诺书》明确将涉案房屋在内的七套房屋转让给黄信立指定的房屋产权登记人并签订购房合同，用于偿还黄信立的借款本息。金素莲持有该承诺书，因此其应为黄信立指定的涉案房屋的房屋产权人，三方对上述以房抵债的内容是明知的，故金素莲与中意房产公司签订的《浙江省商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律强制性规定，应属合法有效，对当事人具有约束力。合同签订后，中意房产公司也按约履行了合同部分义务（将房屋交付金素莲使用），仅未履行协助办理房屋过户登记手续义务，我院据此作出（2014）杭余民初字第3107号民事判决，判决其继续履行合同义务及承担相应违约责任并无不妥。程龙军与中意房产公司虽签订商品房买卖合同并办理了网签手续，但网签属于建设行政管理部门对于商品房销售的行政管理措施，网签与否与购房人购房的民事权利保护的效力无关，并不是对购房人主张房屋权利保护的登记。中意房产公司在将涉案房屋交付金素莲使用后，又将该房屋的钥匙交给程龙军，有违诚实信用原则。因此，即使程龙军与中意房产公司签订的商品房买卖合同真实有效，也不能对抗金素莲与中意房产公司签订的商品房买卖合同。综上，（2014）杭余民初字第3107号民事判决在事实认定和法律适用上并无不当，程龙军要求撤销该判决的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百条第一款第（三）项之规定，判决如下：
驳回原告程龙军要求撤销（2014）杭余民初字第3107号民事判决的诉讼请求。
本案案件受理费80元，由原告程龙军负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费80元，对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交，在上诉期满后的次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（杭州市中级人民法院开户行为工商银行湖滨分处，户名浙江省杭州市中级人民法院，帐号1268）。
审判长 章春霞
审判员 瞿慎鸣
审判员 张 帆
二〇一六年三月七日
书记员 何 媛