广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第1215号
上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市世纪华盈科技有限公司。
法定代表人：黄光郁，系该公司总经理。
委托代理人：李团结，广东盛唐律师事务所律师。
委托代理人：李大鹏，广东盛唐律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市天健物业管理有限公司。
法定代表人：高建柏，系该公司董事长。
委托代理人：高翔，广东广和律师事务所律师。
委托代理人：陈梅，广东广和律师事务所律师。
上诉人深圳市世纪华盈科技有限公司（以下简称世纪华盈公司）与被上诉人深圳市天健物业管理有限公司（以下简称天健物业）因物业服务合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法横民初字第34号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：某花园小区的物业管理人，2010年6月18日，天健物业与该小区业主委员会签订一份《物业服务合同》，合同约定：1、合同期限自2010年6月23日至2015年6月22日；2、物业管理费标准为：多层楼房住宅0.6元／月·平方米（建筑面积）、商铺1.2元／月·平方米，高层楼房住宅1.8元／月·平方米、商铺4元／月·平方米。日常专项维修资金收取标准为多层楼房0.15元／月·平方米、高层楼房0.25元／月·平方米。同时合同约定业主应在每月25日前缴交本月物业服务费和日常专项维修资金等费用，逾期未交，应按拖欠金额的每日万分之五的标准支付违约金；3、房屋建筑（本体）的共用部位及公用设施、设备的维修、养护与更新改造，可先由天健物业提出总体设计或计划方案，天健物业依据业主委员会的要求依法进行招标等合理、合法方式，选择施工队伍及确定维修、养护或提供其它特约服务费用，所需经费从物业专项维修资金中开支。
2008年7月22日，世纪华盈公司与天健房地产公司签订一份《房地产租赁合同》，约定：世纪华盈公司承租天健房地产公司名下位于某花园二期9-11栋1层、2层房地产做商业用途，建筑面积3910平方米。租赁期间，世纪华盈公司负责按时支付租赁房地产的水电费、卫生费、房屋管理费等因使用租赁房地产所产生的其他费用。同时合同约定世纪华盈公司在使用租赁房产期间，如非因世纪华盈公司过错，租赁房产或其附属设施出现或发生妨碍安全、正常使用的损坏或故障时，世纪华盈公司应及时通知天健房地产公司并采取可能之有效措施防止缺陷的进一步扩大，天健房地产公司应在接到通知后五日内进行维修或径直委托世纪华盈公司代为维修，世纪华盈公司无法通知天健房地产公司或其接到通知后不在上述约定时间内履行维修义务的，经合同登记机关备案后世纪华盈公司可代为维修。发生特别紧急情况必须立即维修的，世纪华盈公司应先行代为维修并及时将有关情况通知天健房地产公司。上述情况下发生的维修费用由天健房地产公司承担，世纪华盈公司未尽上述两款规定义务，未能及时通知或采取可能之有效措施导致损失扩大时，该扩大部分维修费用由世纪华盈公司自行承担。合同签订后，世纪华盈公司承租上述物业，并将部分物业转租案外人经营“天健宾馆”、“某网吧”等，截止2012年12月，世纪华盈公司均按建筑面积3910平方米、物业管理费1.5元／月·平方米、专项维修资金0.15元／月·平方米的标准向天健物业交纳管理费及维修资金。2014年7月1日，天健物业与某花园业主委员会协商解除了《物业服务合同》并撤出该小区物业管理。双方确认，世纪华盈公司未交纳2013年1月至2014年6月期间的物业管理费及专项维修资金。
另查明，1、2013年7月22日、7月26日，世纪华盈公司两次向天健物业及天健房地产公司发出《关于龙岗某花园二期9-11栋房屋天面伸缩缝严重漏水的函》，2014年6月10日向天健房产公司发出《关于处理龙岗某花园二期9-11栋房屋天面伸缩缝严重漏水问题的函》，在函件中提出由于涉案房屋天面伸缩缝严重漏水，导致影响“天健宾馆”、“某网吧”正常经营，要求天健物业及天健房地产公司尽快维修，同时在管理费中扣除损失，及要求赔偿损失。2013年11月27日，天健物业向小区业主委员会提交一份《关于龙岗某花园屋面、伸缩缝、外墙的补漏维修的报告》，对于包含世纪华盈公司承租物业“伸缩缝渗水”等问题的维修费用从专项维修资金中支出，申请业主委员会审批。2014年3月11日，天健房地产公司与深圳市宇洋建筑防水加固工程有限公司签订一份《工程施工合同》，天健房地产公司将某花园天面伸缩缝防水补漏工程发包该公司施工。2014年7月24日，工程通过竣工验收，对于本案所涉漏水事项完成维修。2、世纪华盈公司提供三份由深圳市龙岗区天健宾馆于2011年7月9日、2013年7月20日、2014年5月28日的函件，以及其与该宾馆于2013年9月15日、2014年6月27日签订的赔偿协议，以证明世纪华盈公司因涉案房屋漏水导致世纪华盈公司免除深圳市龙岗区天健宾馆5个月的租金共计125000元。3、2014年11月21日，天健房地产公司将本案所涉房屋转让给某企业，房地产权证上登记某花园9、10、11栋商场101的建筑面积1905.8平方米、201的建筑面积1939.39平方米。4、本案审理过程中，世纪华盈公司确认涉案物业一直由其实际支付管理费，并愿意承担管理费支付义务。同时天健物业明确表示放弃要求涉案房屋原业主深圳市龙岗区天健房地产开发有限公司对于本案承担连带责任的权利。
原审原告天健物业诉讼请求：1、世纪华盈公司支付天健物业物业管理费104924.50元、物业专项维修资金9911.50元；2、世纪华盈公司支付天健物业违约金（滞纳金）24240元（违约金暂计至起诉之日，实际应计至世纪华盈公司实际履行之日）；3、世纪华盈公司承担本案的诉讼费用。
原审被告世纪华盈公司反诉请求：1、天健物业赔偿世纪华盈公司因怠于维修义务而给世纪华盈公司造成的经济损失125000元；2、天健物业承担反诉诉讼费。
原审法院认为，天健物业作为物业服务企业，为本案所涉物业所在小区提供了物业管理服务，世纪华盈公司作为租赁物业的实际使用人，根据其租赁合同约定应由其交纳物业管理费、专项维修资金，该约定合法有效，应予支持，故世纪华盈公司应按约定及时交纳物业管理费及物业专项维修资金等费用。根据天健物业与小区业主委员会签订的《物业服务合同》约定，多层楼房商铺物业管理费为1.2元／月·平方米、日常专项维修资金为0.15元／月·平方米，虽然在2012年12月之前世纪华盈公司按1.5元／月·平方米标准交纳物业管理费，但因天健物业未提供证据证明涉案房产属高层建筑，故世纪华盈公司只应按合同约定的多层楼房标准1.2元／月·平方米支付相关费用，同时，房地产权证上登记的建筑面积为3845.19平方米，故2013年1月至2014年6月期间物业管理费为3845.19平方米×1.2元／月·平方米×18个月=83056.10元。对于世纪华盈公司提出其在2012年12月之前超标准支付的管理费问题，因其未提出反诉，原审法院不予处理。关于专项维修资金问题，因属由天健物业代业主委员会收取，天健物业目前已不属该小区物业服务企业，其未提供证据证明其在撤离该小区管理前向小区业主委员会代付维修资金，故其向世纪华盈公司主张，依据不足，原审法院不予支持。关于天健物业主张的违约金问题，因双方存在房屋维修纠纷，世纪华盈公司在给天健物业的函件中也提供在维修之前扣减管理费，故世纪华盈公司迟延交纳管理费，具有客观原因，天健物业主张逾期付款违约金，原审法院不予支持。关于世纪华盈公司反诉要求天健物业赔偿损失问题，世纪华盈公司提供的证据仅证明其与案外人深圳市龙岗区天健宾馆签订赔偿协议，不足以证明天健物业过错给其造成损失以及损失的数额，同时关于世纪华盈公司的反诉主张涉及其与天健房地产公司之间租赁合同的约定，不应与本案一并处理，故其反诉请求依据不足，不予支持。综上，依照《中华人民共和国物业管理法》第七条、第二十一条、第四十五条、第五十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之的规定，判决如下：一、深圳市世纪华盈科技有限公司应于本判决生效后三日内支付天健物业深圳市天健物业管理有限公司2013年1月至2014年6月期间的物业管理费83056.10元。二、驳回天健物业深圳市天健物业管理有限公司的其他诉讼请求。三、驳回世纪华盈公司深圳市世纪华盈科技有限公司的反诉请求。上述付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3079.52元，因本案适用简易程序，减半收取1539.76元，由天健物业负担539.76元，世纪华盈公司负担1000元。反诉案件受理费700元，由世纪华盈公司负担。
世纪华盈公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决第一项，改判驳回天健物业的诉讼请求；2、撤销原审判决第三项，改判支持世纪华盈公司的反诉请求；3、判决天健物业承担本案一审、二审诉讼费用。
上诉事实和理由：一、天健物业擅自提高物业服务的收费标准，向世纪华盈公司违规乱收费，其应退回给世纪华盈公司的物业服务费用数额，已经超过世纪华盈公司未交的物业服务费数额，二者相互折抵后，世纪华盈公司没有拖欠天健物业的任何物业服务费。世纪华盈公司以此作为天健物业要求支付物业费的抗辩事由，符合法律规定，一审判决以世纪华盈公司未在反诉请求中提及而不予处理，并进而忽视世纪华盈公司“折抵后”没有拖欠天健物业任何物业服务费的事实，而要求世纪华盈公司向天健物业支付物业服务费，显然是错误的。
1、一审判决已经查明，天健物业违反法律规定和《物业服务合同》的约定，违规向世纪华盈公司多收物业服务费。天健物业应根据《物业服务合同》的约定，按照多层楼房“1.2元／月·平方米”的收费标准，以及应按照房地产证登记的“3845.19平方米”物业面积计收物业服务费，即天健物业每月应向世纪华盈公司收取的物业服务费为4614.22元。但是，天健物业违规乱收费，自2008年8月份起，一直按照1.5元／月·平方米的收费标准，以及3910平方米的建筑面积向世纪华盈公司收取物业服务费，即天健物业实际每月向世纪华盈公司收取5865.0元的物业服务费（3910平方米×1.5元／月·平方米）。显然，天健物业每月向世纪华盈公司多收了1250.78元（计算方式：5865元-4614.22元=1250.78元）。截止2012年12月份，天健物业已向世纪华盈公司多收物业服务费共计66291.34元（计算方式：每月多收款项1250.78元×多收时间53个月）。
2、天健物业应退回给世纪华盈公司多收的物业服务费，已经超过世纪华盈公司未支付的物业服务费，二者相互折抵后，世纪华盈公司没有拖欠天健物业任何物业服务费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称“最高院审理物业纠纷若干解释”）第五条规定：“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。”就本案而言，按照涉案物业房产证注明的建筑面积为3845.19平方米，以及物业服务费1.2元／月·平方米计算，世纪华盈公司未交的物业服务费为83056元（2013.1-2014.6）。而根据法律以及上述《最高院审理物业纠纷若干解释》规定，天健物业应退回给世纪华盈公司违规多收的物业服务费及逾期利息为111692.5万元，显然天健物业应退回给世纪华盈公司多收的物业服务费数额，已经超过世纪华盈公司未支付的物业服务费数额。二者相互折抵后，世纪华盈公司已经不拖欠天健物业任何物业服务费，天健物业要求世纪华盈公司支付物业服务费没有任何依据。
3、一审判决已经认定天健物业违规乱收费，但是却以世纪华盈公司未在反诉请求中提及“返还物业服务费”而不予处理。相反地，对于天健物业要求世纪华盈公司支付物业服务费的诉讼请求，一审判决却忽略世纪华盈公司“折抵后”已经不拖欠天健物业任何物业服务费的事实，转而认定世纪华盈公司应向天健物业支付物业服务费，显然属于认定事实错误，适用法律不当。对于天健物业要求世纪华盈公司支付物业服务的诉讼请求，世纪华盈公司的答辩事由是明确的，有依据的，即天健物业向世纪华盈公司违规多收的物业服务费，已经超过世纪华盈公司未支付的物业服务费，二者相互折抵后，世纪华盈公司没有拖欠天健物业任何费用。一审判决也已确认天健物业违规乱收费的事实，然而，在这种情况下，一审判决仍然要求世纪华盈公司向天健物业支付物业服务费，显然属于认定事实错误，适用法律不当。事实上，正是基于天健物业应退回的物业服务费已与世纪华盈公司拖欠的物业费用相互折抵，以及减少诉讼成本的考虑，世纪华盈公司才没有在反诉请求中提及返还多收的物业服务费。这是世纪华盈公司对自己权利的合法行使，完全服从法律规定。一审判决以世纪华盈公司未通过反诉的形式提及，而驳回答辩人的抗辩事由，显然属于认定事实错误，适用法律不当。
二、根据法律规定和合同约定，对涉案某花园建筑本体“共用部位”进行及时、有效的维修、养护和管理，是天健物业应承担的最基本的职责和义务。天健物业违反法律规定和合同约定，拖延履行对上述房屋“共用部位”的维护、养护和管理义务，已经给世纪华盈公司造成了重大经济损失，世纪华盈公司有权要求天健物业赔偿损失。
1、对案涉房屋本体“共用部位”进行及时、有效的维修、养护和管理，是天健物业提供物业服务最基本的范围。对该部分有效维护、养护和管理是天健物业的责任，而非该物业的业主“天健地产公司”的责任，相关权利义务也属于《物业服务合同》规范的范围。一审判决以世纪华盈公司的反诉请求涉及与天健地产公司的房屋租赁合同约定，而认定相关事宜不应一并处理，显然属于认定事实错误，适用法律不当。《物业服务条例》第三条规定：“本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。”根据天健物业与某花园业委会签订的《物业服务合同》第二条规定（物业服务事项和范围）：“在本物业管理区域内，乙方（即天健物业）提供的物业管理服务包括以下内容：本物业房屋建筑本体共用部位（楼盖、房屋、梁、柱、墙体和基础等承重部位、外墙面、楼梯间…）的维护、养护和管理”。《物业服务合同》第五条第12款规定：“房屋建筑（本体）的共用部位及公用设施、设备的维护、养护与更新改造，先由乙方（即天健物业）提出总体或计划设计方案，乙方依据甲方的要求（即某花园业委会）进行招标等合理、合法方式，选择施工队伍及确定维修、养护服务，所需费用从物业专项维修资金中开支…”显然，根据上述规定和约定，涉案房屋“楼顶天面伸缩缝”，属于建筑本体的“共用部位”而非业主的“专有部位”，该共用部分出现漏水等问题，应由天健物业承担，而非由业主或者世纪华盈公司自己承担。世纪华盈公司正是基于法律规定和《物业服务合同》约定的责任主体为天健物业，才向天健物业要求维护的，天健物业对此具有不可推卸的责任。事实上，根据一审判决“本院查明”部分：天健物业于2013年11月27日向某花园小区业委会提交一份《关于龙岗某花园屋面、伸缩缝、外墙的补漏维修报告》，于2014年3月1日与深圳市宇洋建筑防水加固工程有限公司签订一份《工程施工合同》，显然，天健物业的行为表明，该部分的维修、养护属于天健物业的责任范围，一审判决以该部分的维修属于天健地产公司的责任，显然属于认定事实错误，适用法律不当。
2、天健物业未尽到自己的责任，怠于履行对上述房屋“共用部位”的维护、养护和管理义务，应当承担违约责任。《物业管理条例》第五十六条规定：“物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。”《物业服务合同》第三条“物业服务标准规定”规定：“对本物业业主房屋或设施设备的维修应该及时、有效”。《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第十条规定：“物业服务企业具有下列行为之一的，应承担违约责任：（1）对共用部位、共用设施设备维护管理不善的…”。因涉案物业楼顶“天面伸缩缝”存在漏水问题，天健宾馆多个房间及布草房常年无法使用，宾馆大堂楼梯间大面积渗水无法进入。“某网吧”也存在至少六处严重漏水。漏水问题从天健物业证据七“关于龙岗某花园屋面、伸缩缝、外墙的补漏维修报告”中也可以得到印证。上述漏水严重影响了租户“天健宾馆”、“某网吧”等租户的正常经营。自2011年起，世纪华盈公司已经多次与天健物业及出租人进行沟通，并先后于2011年、2013年7月22日、2013年7月26日、2014年6月10日发函给天健物业及出租人，恳请天健物业尽快安排维修漏水屋顶，以减少承租人的损失。但是，天健物业对于世纪华盈公司等租户的维修请求一直怠于解决。天健物业在一审时提交的证据：《住户渗漏水统计表》，用以证明其已经履行了职责。但是，显然该物业统计表只是部分漏水房屋，对于世纪华盈公司在函件中要求维修的房屋并未全部提及。而且，该《住户漏水统计表》备注的申报时间可以证明天健物业存在怠于履行职责：天健宾馆漏水申报时间是2013年4月21日，某网吧申报时间是2013年5月15日，更早甚至还有2012年12月12日申报维修的，但是，天健物业却拖延到2013年11月29日才向业委会提交申请，施工人员于2014年3月15日才进场施工，而竣工验收已经是2014年7月24日的事情了，从申报维修到实际竣工已经拖延了一年多的时间。显然天健物业未尽到《物业管理条例》第五十六条以及《物业服务合同》第三条规定的及时、有效的维修、养护和管理义务，应当赔偿因此而给世纪华盈公司造成的损失。
3、天健物业违反合同约定及法律、法规确定的维修、养护、管理和维护义务，应当赔偿因此而给世纪华盈公司造成的损失。世纪华盈公司因此而遭受的损失是明确的，一审判决认定世纪华盈公司提交的证明不足以证明天健物业的过错给其造成的损失以及损失数额，显然属于认定事实错误。《最高院审理物业纠纷若干解释》第三条：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。…”《物业管理条例》第三十六条规定：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”就本案而言，天健物业对涉案房屋共有部位楼顶天面“伸缩缝漏水”等问题负有不可推卸的保养、维护的义务。天健物业对于该等可能对业主财产造成损害的小区共用部分的安全隐患，理应及时、有效地解决。但是，在世纪华盈公司多次提请对楼顶天面等漏雨处进行维修的情况下，天健物业依然拖延维修致使世纪华盈公司财产受到重大损害，根据《最高院审理物业纠纷若干解释》第三条、《物业管理条例》第三十六条的规定，天健物业应当承担违约责任，并赔偿由此给世纪华盈公司造成的全部经济损失。世纪华盈公司从天健地产公司承租案涉物业后，又转租给天健宾馆、网吧等小租户。因上述“伸缩缝漏水”等漏水，给天健宾馆、网吧等造成损失近30万元，为此，天健宾馆、网吧等均向世纪华盈公司提起索赔。为减少损失，世纪华盈公司不得已而同意免除天健宾馆等小租户的部分租金。世纪华盈公司因此而遭受的租金损失，完全是由于天健物业怠于履行其职责造成的，该等损失数额也是确定的，一审判决认定世纪华盈公司提交的证据不足以证明是天健物业的过错造成了世纪华盈公司损失，以及损失的具体数额，显然属于认定事实错误，适用法律不当。
天健物业答辩称，一、世纪华盈公司作为涉案物业的实际使用人与天健物业建立了事实上的物业管理服务关系，双方已经履行6年，已经建立了多年的交易习惯，双方以事实履行的方式确认了对物业服务合同进行变更，根据物业服务法律规定，天健物业获得物业管理权来自于涉案小区的业委会委托，从法律上看，业主委员会基于法律规定有权代表全体业主与物业公司签订物业服务合同，而该合同因为法律规定对全体业主具有当然的约束力，因此适用于全体业主并无法律障碍，但并不必然适用物业承租人。世纪华盈公司与天健物业实际上通过事实履行的方式，变更了物业服务合同中有关管理费收费标准的条款，这种方式可视为双方对物业管理费的重新约定。世纪华盈公司所列举的《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》，该条款明确适用的主体为业主，而并不是物业承租人，同时，天健物业基于双方事实履行并没有擅自提高物业管理费，因此天健物业按照双方多年的交易习惯以及事实履行的情况向世纪华盈公司收取管理费，符合双方的特殊约定。二、世纪华盈公司认为已经缴纳多余管理费，并主张返还或者抵消缺乏法律依据。从世纪华盈公司与案外人签订的租赁合同上所载的承租时间来看，截止一审开庭前，双方物业管理服务关系已经履行6年之久，世纪华盈公司从未向天健物业提出过异议，因此天健物业完全认为双方已经认可了历史存在的收费标准，并不存在任何的重大误解。从2010年7月1日开始，世纪华盈公司便以种种理由拖欠管理费用，在这期间也从未向天健物业提出异议要求变更收费标准。如果世纪华盈公司所称的对管理费标准存在重大误解，世纪华盈公司已经超过了法律规定的除斥期间，丧失了法律赋予的权利。三、世纪华盈公司与案外人签订了房地产租赁合同，该合同明确房屋承租的面积，即便该面积存在差异，也是在法律允许的范围内，世纪华盈公司与案外人签订的房地产租赁合同第1条明确了其承租的物业为3910平方米，该面积根据涉案物业的测绘报告所定，签订合同至今，世纪华盈公司从未向天健物业主张过管理费收费面积与实际不符。再者，即便该物业登记面积如世纪华盈公司所认为的3845.19平方米，根据房地产相关法律法规的规定，房屋面积允许误差在正负3%以内，3819.5平方米并未超过法律允许的房屋面积误差。因此世纪华盈公司所主张的收费面积与实际履行的面积并没有违反法律规定，而同时该收费面积与收费标准一样，双方通过事实履行的方式予以认可，因此世纪华盈公司主张的收费面积有误差没有法律和事实依据。四、世纪华盈公司与案外人在合同中明确约定了物业发生损害时维修责任的归属和赔偿条款，世纪华盈公司据此向天健物业主张，完全适用了错误的法律关系。世纪华盈公司与案外人在合同中明确约定物业损害责任在承租业主方，在业主方因故没有及时维修时承租方可以自行维修。根据合同规定优先及最密切联系责任，世纪华盈公司无权向天健物业主张房屋漏水的赔偿。如果世纪华盈公司因此获得赔偿，其对案外人天健公司的请求权依然存在，并没有消灭，而天健物业也不能获得法律规定的代为求偿权。因此世纪华盈公司主张的赔偿请求权没有法律依据。五、世纪华盈公司长期逾期支付物业管理费等费用，已经严重构成违约，根据合同法的规定在世纪华盈公司违约的情况下，天健物业有权选择不履行相关的管理义务，因此世纪华盈公司主张的要求天健物业承担的违约责任没有法律依据。综上，一审判决书审理的事实认定清楚，虽然变更了天健物业一直以来向世纪华盈公司收取的费用标准与面积，但天健物业认为一审判决适用法律并无不当，因此请求二审驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，上诉人世纪华盈公司作为涉案物业的实际使用人，负有交纳物业管理费及物业专项维修资金等费用的合同义务。世纪华盈公司关于其在本案争议发生前向天健物业超额支付的物业管理费应当予以返还的请求，属于与本案本诉基于同一法律事实，但具有独立性的反请求，由于世纪华盈公司于一审期间未提起反诉，且天健物业对该项请求不同意调解或二审一并审理，故本案中不予处理，世纪华盈公司可另循法律途径解决。
对于世纪华盈公司主张的租金损失问题：首先，根据世纪华盈公司提交的证据，该公司于2013年7月期间、2013年11月期间先后向被上诉人天健物业、案外人天健房地产公司发函要求维修漏水部分墙体，于2013年11月27日向小区业主委员会提交关于从专项维修资金中支出维修费用的报告。其后，该漏水部分即于2014年3月11日进行施工并于2014年7月24日通过竣工验收。世纪华盈公司认为天健物业未能及时有效履行维修义务的主张依据不足。其次，世纪华盈公司为证明因涉案房屋漏水导致其免除案外人深圳市龙岗区天健宾馆5个月租金，提供了与深圳市龙岗区天健宾馆签订的赔偿协议等证据，由于该事实涉及世纪华盈公司与案外人之间的合同约定，天健物业公司对协议的真实性亦不予确认，因此，即使天健物业在维修漏水墙体过程中存在部分履行瑕疵，世纪华盈公司对损失发生的因果关系及损失数额均无确凿证据予以证实，世纪华盈公司主张的租金损失125000元无事实与法律依据，本院不予支持。综上，世纪华盈公司的上诉理由均不能成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3400元，由上诉人深圳市世纪华盈科技有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞 红
代理审判员 吴 思 罕
代理审判员 邓 媛
二〇一五年八月三十一日
书 记 员 刘尹琳（兼）
相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。