北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0105民初2585号原告邱小连，女，1957年10月19日出生，汉族，住北京市朝阳区。被告北京宏润伟业房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区东大桥路43号楼2单元102室。法定代表人孙芳臣，经理。委托代理人严华明，男，1980年8月12日出生，汉族，北京宏润伟业房地产经纪有限公司员工，住江苏省南京市江宁区江宁街道XXXXXX。委托代理人沈红军，男，1978年2月6日出生，汉族，北京宏润伟业房地产经纪有限公司员工，住吉林省双辽市辽南街XXXXXX。原告邱小连与被告北京宏润伟业房地产经纪有限公司（以下简称宏润公司）委托合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理�判员孟妍独任审判，公开开庭进行了审理。邱小连，宏润公司的委托代理人沈红军到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。邱小连起诉称：邱小连于2016年4月1日将其位于北京市朝阳区双龙南里XXXXXX房屋（以下简称涉案房屋）委托宏润公司对外出租。2016年9月，邱小连到涉案房屋发现房内的家具、电器丢失，经多次向宏润公司索要，均未归还。现邱小连要求宏润公司返还四门硬木卧室柜（价值6800元）、二门硬木书柜（价值1900元），如无法返还原物则赔偿上述价值，支付违约金3650元，支付拖欠的房租6205元。宏润公司答辩称：不同意邱小连的诉讼请求。宏润公司并未违约，合同中约定的屋内物品均在屋中，因为涉案房屋漏水，租户于2016年10月20日就退房了，宏润公司于2016年10月21日向租户退还了剩余房租、押金，并赔偿了一个月租金作为赔偿金，此事也�知了邱小连，因涉案房屋2016年10月21日至今一直空置，宏润公司曾联系过邱小连，协商邱小连将剩余房租退还，宏润公司交还房屋，但被邱小连拒绝。经审理查明：2016年3月28日，邱小连作为甲方与乙方宏润公司签订《北京市房屋出租代理合同》，约定：代理期为1年自2016年4月1日起，至2017年4月1日止，其中免租期为30天；甲方应于2016年4月1日前将该房屋交付给乙方；代理期满，甲方有权收回房屋，乙方应如期交还；乙方代理甲方房屋，每月租金为（含税）3650元；代理房屋租金按季度缴纳；在代理期内，房屋内所发生的水、电、煤气、有线收视及电话费由乙方客户承担，物业费、供暖费、房屋租赁税费以及本合同中未列明的其他费用均由甲方负担；在代理期间，甲方不得无故收回房屋，如甲方中途要求收回房屋，乙方可以拒绝；甲方在交房时，有义务对房�设施进行检查修缮，保证电器正常使用，乙方积极配合；代理期间，房屋租户如有更换，乙方负责房内各项费用结算及清点检查修缮屋内家具电器等设施，并免费为甲方寻找下拨客户；代理期间，房屋因自然损坏，乙方应及时通知甲方修缮；不承担约定的维修义务导致乙方无法正常代理出租该房屋的，甲方应赔偿乙方在此期间所受的损失；代理期满，乙方交房时，结清房内各项费用及清点家具电器等设施；甲方不得单方解除合同，如有特殊原因，须提前一个月以书面形式通知对方，必须退还乙方未满期约的租金和赔偿乙方因此带来的一切损失，并支付给乙方一个月的租金作为违约金；房屋如因不可抗拒力及不能预想之因素导致损毁或造成损失，乙方不承担任何责任。合同中房屋设备清单中包括电视2、冰箱1、洗衣机1、空调2、热水器1、燃气灶1、抽油烟机1，双人床1�衣柜1组、书柜1个，其中衣柜和书柜标注了“两样合同期内不能搬动”。2017年2月22日，本院工作人员与邱小连、宏润公司一同前往涉案房屋进行现场勘验。勘验时屋内有双人床2张、空调2台、电视机2台、小柜子1个、书柜1个、衣柜1个（两开门）、冰箱1个、床头柜1个、折叠椅2把、垃圾桶1个、洗衣机1个、热水器1个、燃气灶1个、抽油烟机1个，涉案房屋主卧屋顶、次卧屋顶有渗水留下的痕迹。同日，宏润公司将涉案房屋交还邱小连。庭审中，邱小连主张，涉案房屋中现存放的书柜和衣柜并非邱小连将房屋交给宏润公司时的原物，交房时的原衣柜价值6800元、书柜价值1900元，并提交了2张照片、发票予以证明。该两张照片中的衣柜及书柜与2017年2月22日勘验时房屋内的衣柜和书柜不一致，该发票显示：开票日期为1997年6月7日，付款单位为邱小连，华日�开门硬木卧室柜1个金额6800元，两门书柜1个1900元，收款单位为北京XX家具有限公司。宏润公司对照片真实性不予认可，表示合同中未体现家具的样貌、品牌等信息，该照片中的家具并非邱小连交房时屋内的家具，宏润公司对发票真实性认可，但不认可发票中体现的家具为邱小连交房时的家具。庭审中，宏润公司为证明因涉案房屋漏水，租户于2016年10月20日搬离涉案房屋，宏润公司因此退还了剩余房租、押金，并赔偿了1个月租金，提交了韩X于2017年2月8日出具的证词、韩亮的身份证复印件、2016年10月21日的2张支出凭单、《北京市房屋租赁合同》予以证明。邱小连对上述证据均不予认可，不认可韩X为涉案房屋的租户，并表示其已就房屋漏水一事向物业公司报修。经本院工作人员向XXXX物业核实，涉案房屋在2016年7月28日有房屋漏水的报修记录，物业公司已在报修后一个星期内安排维修公司进行维修，后涉案房屋未再有漏水的报修记录。经询，邱小连、宏润公司均认可，双方于2016年3月28日签订的《北京市房屋出租代理合同》已于2017年2月22日解除，宏润公司已向邱小连支付截至2016年12月31日的房屋租金。上述事实，有《北京市房屋出租代理合同》、发票、照片、证词、身份证复印件、支出凭单、《北京市房屋租赁合同》，以及当事人的陈述意见等在案佐证。本院认为：邱小连与宏润公司签订的《北京市房屋出租代理合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。当事人协商一致，可以解除合同。邱小连、宏润公司均认可该合同于2017年2月22日解除，对此本院不持异议。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和�同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于家具，房屋设备清单中仅列明了家具名称和个数，并未对家具的具体外形、品牌等进行描述。2017年2月22日交房时，房屋中有衣柜和书柜，邱小连主张该衣柜、书柜并非其向宏润公司交房时的衣柜、书柜，宏润公司对此不予认可，邱小连未提交充分的证据予以证明，对此本院不予采信。同时，违约金需当事人之间明确约定，本案中，双方未对宏润公司向邱小连支付违约金的情形进行过约定。故邱小连关于要求宏润公司向其返还衣柜、书柜，并支付违约金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于租金，双方均认可宏润公司的租金支付至2016年12月31日，宏润公司于2017年2月22日才将涉案房屋交还邱小连，2017年1月1日至2017年2月21日期间涉案房屋始终由宏润公司占有，故邱小连要求宏润公司支付期间的租金，于法有据，本院予以支持。宏润公司主张其曾于2016年10月要求邱小连收房，但被邱小连拒绝，对此邱小连不予认可，宏润公司亦未举证证明，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告北京宏润伟业房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告邱小连房屋租金六千二百零五元；二、驳回原告邱小连的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一百三十二元，由原告邱小连负担一百零七元（已交纳），由被告北京宏润伟业房地产经纪有限公司负担二十五元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。代理审判员  孟妍二〇一七年三月二十八日书 记 员  杨颖