北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0105民初803号原告袁燕华，女，1972年11月10日出生，汉族，住北京市。委托代理人刘玉芬，女，1942年3月13日出生，汉族，中国邮政科学研究规划院退休职工，住北京市海淀区。被告北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼。法定代表人左晖，董事长。委托代理人刘丛，女，1994年2月2日出生，汉族，北京链家房地产经纪有限公司法务专员，住北京市朝阳区将台路XXXXX。原告袁燕华与被告北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家房地产公司）居间合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员李默菡独任审判，公开开庭进行了审理。袁燕华的委托代理人刘玉芬，链家房地产公司的委托代理人刘丛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告袁燕华起诉称：2016年6月17日，袁燕华的委托代理人刘玉芬在链家房地产公司的居间下，与卖房人李XX签订《房屋买卖合同》，购买了李XX名下位于北京市朝阳区XXXXXX203号的房屋（以下简称203号房屋），建筑面积68.05平方米，售价445万元人民币，同日还签订了《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》、《补充协议》等。2016年9月28日，袁燕华支付全部购房款后，链家房地产公司通知袁燕华2016年9月30日去朝阳区不动产登记服务中心进行买卖房屋双方的产权过户，但是北京市朝阳区不动产登记服务中心并没有203号房屋的档案信息，无法过户，导致买房人支付了445万元购房款，却无法获得203号房屋的产权证，是链家房地产公司服务失察，导致买房人无法获得203号房屋的产权证，链家房地产公司在居间服务期间疏漏，应当承担全部责任，后来在2016年10月18日，买房人才获得203号房屋的房产证。因此链家房地产公司应当对2016年9月28日到2016年10月18日之间原告的利息损失进行赔偿，还要支付违约金，此外还要赔偿法律规定的保险金。由于链家房地产公司未能及时办理房产证，导致房屋交付时间延迟，也应当按照房屋买卖合同第七条第一款第2项逾期交房超过15日的，买受人可以退房，并按照买受人全部已付款的20%支付违约金。另外，当时买房时合同第四条第二款约定房屋的家具家电及配套设施作价285万元，包含在445万元中，但是交付房子时什么都没有，就是一套房子，损失了家具家电和附属设施，链家房地产公司失职了，其应该监管督促我和卖方房屋的交接，但是没有尽到监督监管责任，而且203号房屋的西侧主墙做过保温装修，破坏了墙体的坚固性，存在安全隐患，但是链家房地产公司没有将这一情况告知袁燕华，在居间服务期间疏漏、失察，隐瞒与签订合同有关的重要事实，因此要求链家房地产公司退还居间服务费和担保费。故诉至法院，要求判令：1、链家房地产公司支付违约金、保险金及利息损失8万元（从2016年9月28日起算到2016年10月18日，以445万元为基数，按照日万分之五计算的违约金44500元；利息以445万元为基数，乘以贷款利率6%，计算的期间是20天，共计13000元）；2、链家房地产公司赔偿袁燕华违约金89万元（以445万元为基数，乘以20%）；3、链家房地产公司赔偿袁燕华家具家电等损失50万元；4、链家房地产公司退还居间服务费和担保费11万元。共计要求链家房地产公司赔偿158万元。被告链家房地产公司答辩称：不同意袁燕华的全部诉讼请求。1、房屋在约定期内顺利过户，且原告延迟取得房本，并不是因为经纪人的过错导致的，2016年9月30日，经纪人带原告袁燕华及其委托代理人刘玉芬和业主李XX办理房屋过户产权手续，但因为涉案房屋的档案在第4档案库，无法现场核对档案信息，只能在调档后才能继续办理，所以在10个工作日后房屋才顺利过户完毕。根据《北京市存量房屋买卖合同》第九条第一款约定，当事人双方同意自本合同签订150日内共同向有关部门办理房屋权属转移登记，因此买卖合同于2016年6月17日签订，过户日期在签订合同后150日内，不存在违约情形，原告延迟取得房本，是因为双方无法预知的原因导致的，不是经纪人的过错导致的；2、我司经纪人陈X在签订房屋买卖合同前曾多次带领袁燕华和刘玉芬及刘玉芬的儿子看涉案房屋，墙体情况及做过室内保温情况袁燕华及刘玉芬都知情，刘玉芬还与业主进行过多次沟通，刘玉芬对涉案房屋的情况有真实的认知，并在此基础上自愿与业主李XX签订房屋买卖合同，我司员工尽职完成了居间服务义务，不存在违规的事由；3、根据买卖合同第七条第一款第二项的规定，逾期超过15日后，买受人有权退房，买受人退房的，业主应当退还买房方全部付款，并向买房人支付违约金，在房屋交易过程中，不存在此项违约事由，并且袁燕华没有退房，而且此条是规定买受人与出卖人之间的法律义务关系，与我司无关，我司不应当承担违约责任；4、根据补充协议的最后一页，关于装饰装修家居家电等事项，家具家电为0，仅有装饰装修保持原状，清单的约定中均可以明确看出。在签订买卖合同时双方并未约定业主有义务将家具家电留给袁燕华，因此不存在家具家电的给付义务，而且此交付义务与我司无关，我司不应当承担责任；5、根据房屋买卖合同第四条第二款，是经出卖人和买受人的真实意思表示，不存在任何此条款无效的情形；6、根据居间服务合同第一条第二款约定，甲乙签订买卖合同时，居间服务完成，居间服务合同是双方真实意思表示，且陈X在提供居间服务期间积极履行义务，不存在任何违约行为，现交易双方签订买卖合同，居间服务合同履行完毕，按照该合同，袁燕华应当支付居间服务费，因此袁燕华要求退还居间服务费没有任何理由和依据。本院经审理查明：2016年6月17日，李XX作为甲方（出卖人），袁燕华作为乙方（买受人），链家房地产公司作为丙方（居间人）签订了《居间服务合同》，约定甲、乙双方在丙方的居间服务下就203号房屋签订《房屋买卖合同》。甲、乙双方同意，共同委托丙方作为交易居间人，丙方提供的居间服务包括：提供房屋买卖市场行情咨询；寻找、提供并发布房源、客源信息；引领买受人实地看房；协助查看房屋权属证明文件；协助交易双方协商房屋买卖合同的相关条款内容；促成交易双方签署合法有效的买卖合同。甲、乙双方签订买卖合同时，居间行为完成，甲、乙双方应向丙方支付本合同约定的居间代理费。乙方向丙方支付97900元作为居间代理费。甲方和乙方应积极配合丙方的居间活动，按照丙方的要求提交房屋买卖所需的一切证书、证件及材料，并依照本合同的约定，及时足额向丙方支付居间代理费；甲、乙双方应保证其提交的资料及签名真实、合法、有效。丙方应遵循相关法律规定，尽职提供居间服务；丙方不得在交易中提供虚假信息或故意隐瞒真实情况；甲、乙双方授权丙方办理网上签约手续；本次交易的后续手续由北京中融信担保有限公司办理，并另行签署相关合同。丙方将积极督促后续事宜的办理。甲、乙双方利用丙方提供的信息、条件、机会等，私自或者另行通过其他居间方签署买卖合同，甲乙双方应当承担违约责任；丙方有权要求甲、乙双方支付本合同约定的全部居间代理费。甲、乙双方或一方延迟向丙方支付本协议第二条约定的居间代理费，该延迟方除应向丙方支付居间代理费外，还应就其未支付的部分，按照每日1%的标准支付违约金。在居间服务中，丙方因工作疏漏，遗失甲、乙双方相关文件及资料，丙方承担补办手续费并给予相应的经济补偿。丙方违反本合同第三条约定的，丙方应承担相应的违约责任；甲方或乙方违反本合同第三条约定，导致丙方不能继续履行义务的，丙方不承担责任，且丙方有权收取本合同约定的居间代理费用，无须退还，如支付费用为守约方，可向违约方追偿该笔费用。甲、乙双方中任何一方拖延或拒绝配合补办交易中各项手续，造成另一方损失，由拖延或拒绝配合一方承担赔偿责任；除本合同有约定的外，各方不得擅自单方解除或变更本协议。同日，李XX作为甲方，袁燕华作为乙方（刘玉芬代理）及丙方链家房地产公司还签订了《北京市存量房屋买卖合同》（经济成交版）、《补充协议》，李XX作为甲方，袁燕华作为乙方（刘玉芬代理）及丙方北京中融信担保有限公司（以下简称中融信公司）还签订了《房屋交易保障服务合同》。《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称买卖合同）约定，李XX将其名下所有的203号房屋出售给袁燕华，203号房屋的产权证证号为：X京房权证朝字第XX**号。出卖人与买受人协商一致，该房屋成交价格为人民币160万元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为285万元，总价款共计435万元。买房人向出卖人支付房屋定金8万元。出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让。出卖人确认，该房屋在其本人或其近亲属持有期间，在房屋本体结构内未发生非常正常死亡事件（包括但不限于自杀、他杀、从该房屋内坠出死亡、意外死亡等）。出卖人确认该房屋主体结构内（不含公共区域：如公共管道、外墙、屋顶等）不存在漏水（“漏水”指房屋顶部、墙面、室内管道或地面发生的渗水或漏水现象）的情况。出卖人应当保证应如实陈述该房屋权属状况、附属设施设备，装饰装修情况和相关关系，补充协议及物业交割清单所列的该房屋附属设施设备及其装饰装修随同该房屋一并转让给买受人，买受人对出卖人出售的该房屋具体状况充分了解，自愿买受该房屋。出卖人应当保证自本合同签订之日起至该房屋验收交接完成，对各项房屋附属设施设备及其装饰装修保持良好的状况。第六条房屋的交付，办理完毕该房屋所有权转移登记手续后，5个工作日内将该房屋交付给买受人。该房屋交付时，应当履行下列第1、2、3项手续：1、出卖人与买受人共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、点、气表的读数，并交接补充协议及物业交割单中所列物品；2、买卖双方在房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单上签字；3、移交该房屋房门钥匙。第七条违约责任，逾期交房除不可抗力外，出卖人未按照第六条约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，按照下列方式处理：按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加），1、逾期在15日内，自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过15日（该日期应当与第1项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金。第九条权属转移登记，当事人双方同意，自本合同签订之日起150日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；买受人未能在办理房屋权属转移登记手续后5个工作日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：如因出卖人的责任，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还买受人全部已付款，并按照央行现行存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内向买受人支付。《补充协议》约定，甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为人民币445万元。乙方于2016年6月17日将第一笔定金8万元自行支付甲方。乙方于2016年11月10日前十个工作日内将第一笔首付款160万元以理房通托管的方式支付甲方；乙方于2016年11月10日前十个工作日内将第二笔首付款275万元以理房通托管的方式支付给甲方。甲乙双方同意，在2016年11月15日前五个工作日内（请约定支付时间或条件），甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。甲乙双方应当在权属转移登记后五个工作日内（请约定支付时间或条件）自行办理物业交割手续，丙方陪同。甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存人民币2万元作为物业交割保证金；该保证金按照乙方应于过户前五个工作日内（请约定支付时间或条件）以理房通托管的方式支付甲方。甲乙双方任何一方逾期履行本协议补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。甲方出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：甲方提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；拒绝将该房屋出售给乙方或擅自提高房屋交易价格的；将房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付给乙方。关于装饰、装修、家具、家电等附属设施清单的约定：以下装饰、装修及附属设施保持原状：卫浴设施设备、整体橱柜、地板、墙壁、门、窗、热水器、暖气片，上述名称均以对号标记；家具栏均以叉号标记，家电栏均以叉号标记。上述四份合同签订后，袁燕华于2016年6月17日向李XX支付了定金8万元，李XX向袁燕华出具收条。2016年6月19日，袁燕华通过理XXXXX科技有限公司（以下简称理XX公司）向链家房地产公司及中融信公司支付了中介费97900元以及服务保障金17800元，共计115700元。2016年9月28日，袁燕华通过理XX公司支付了第一笔首付款及第二笔房款共计435万元。2016年9月30日，链家房地产公司通知袁燕华到朝阳区不动产服务中心（以下简称服务中心）办理房屋权属转移登记，由于服务中心当日无法查询到李XX的房屋档案，故无法为袁燕华办理房屋权属转移登记，也无法出具不动产权登记证书。2016年10月18日，链家房地产公司再次通知袁燕华到服务中心办理203号房屋的权属转移登记，袁燕华当日取得了203号房屋的不动产权登记证书。2016年10月22日，203号房屋交接事宜全部完成，房屋交付时无家具、家电，袁燕华向李XX支付了物业交割保证金2万元，李XX向袁燕华出具收条。庭审中，袁燕华认可买卖合同约定的办理房屋产权转移登记的期限为合同签订后的150日内，认可补充协议中明确办理房屋权属转移登记的时间是2016年11月15日之前，亦认可服务中心办理房屋产权转移登记需要预约，因此当时约定的时间较长。但是称因为后来服务中心是在2016年9月30日通知其去办理房屋权属转移登记的，因此之前约定的时间应当以该时间为准相应提前。庭审中，袁燕华认可在购买203号房屋之前，链家房地产公司经纪人带其委托代理人刘玉芬到203号房屋实地看过两次房，当时看到203号房屋的格局已经发生了变动，朝南的卧室窗户及阳台门已经全部拆除，改为卧室与阳台一体，卫生间和厨房原来的门已经拆除，全部改成推拉门，地上都是复合地板。庭审中，袁燕华称对于203号房屋西侧主体墙整体做过保温装修一事签订买卖合同后才获知，并提供了2016年8月14日陈X签字并交给刘玉芬的草拟203号房屋买卖合同条款的草稿，链家房地产公司的华清嘉园新店经理张XX于2016年10月23日签字的房屋售前格局变动声明（以下简称变动声明），链家房地产公司的经纪人陈X于2016年11月7日签字的另一份变动声明作为证明。袁燕华称由于西侧主墙做过保温装修后从表面看起来与正常普通的白墙没有任何分别，因此其看房时无法知晓，而链家房地产公司以及李XX均未向其告知过。袁燕华称因在2016年8月14日接到链家房地产公司的经纪人陈X通知其委托代理人刘玉芬第二天缴纳房屋买卖税款时，要求陈X将203号房屋的物业装修等相关情况写个清单，当日陈X将草拟203号房屋买卖合同条款的草稿拿出，其见到该草稿上有房屋格局变动一项，但该项最终并未写入房屋买卖合同中，于是向陈X询问为何没有将格局变动一项写入合同，并因此得知房屋西侧承重墙做过保温装修，后陈X于2016年8月14日将该草稿交给刘玉芬，随后刘玉芬自拟了变动声明，要求李XX签字，但李XX拒绝在该声明上签字，后链家房地产公司的华清嘉园新店经理张XX于2016年10月23日在声明上签字，链家房地产公司的经纪人陈X于2016年11月7日亦在另一份变动声明上签字。但链家房地产公司否认袁燕华买房前对房屋格局变动一事不知情，特别是对于房屋西侧主墙做保温装修一事，链家房地产公司称袁燕华的委托代理人刘玉芬购房之前自行查看过两次，且两次李XX均在家，将房屋情况向刘玉芬做过详细的介绍，并称草拟房屋买卖合同的草稿当时刘玉芬亦见过，上面记载了房屋格局变动一事。并称买卖双方在房屋的买卖过程中多次协商过这个问题，还就这个问题争吵过，到2016年10月17日合同已经履行完毕，房屋已经交付了，刘玉芬拿着变动声明来找李XX和链家房地产公司签字，并不能表明其之前就不知道房屋格局变动的情况，只是对已知情况的确认。上述事实，有《北京市存量房买卖合同》、《补充协议》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》、银联商务签购单、房屋售前格局变动声明、收条等书面证据以及庭审笔录在案佐证。本院认为：袁燕华与链家房地产公司签订的《居间服务合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。从袁燕华购买203号房屋的过程来看，链家房地产公司履行了合同约定的主要义务，包括为袁燕华寻找、提供房源信息，引领袁燕华实地看房，协助查看房屋权属证明文件，协助双方协商房屋买卖合同的相关条款内容，并最终促成袁燕华与李XX签署了合法有效的买卖合同，此外，亦协助买卖双方办理完毕203号房屋的权属转移登记等事项。关于袁燕华请求链家房地产公司支付违约金、保险金及利息损失8万元一项，袁燕华主张因链家房地产公司失职失察，导致其2016年9月28支付全部房款之后未能立即办理房屋权属转移登记一事，因合同约定的办理房屋权属转移登记时间为2016年11月15日之前，袁燕华已于2016年10月18日获得203号房屋的不动产权登记证书，在合同约定的期限之内，并不存在违约情形。袁燕华主张应当以服务中心2016年9月30日通知其办理房屋权属登记为准计算违约时间，缺乏合同依据，且袁燕华亦认可当天未能办理妥当，系服务中心当天无法查询到203号房屋的档案，故因服务中心原因导致的办理不能，并非链家房地产公司失职失察。且按照合同约定，袁燕华主张的违约责任的相对方系甲方李XX，亦非链家房地产公司，袁燕华要求链家房地产公司承担延迟办理房屋权属转移登记的违约金、利息及保险金，缺乏事实、合同及法律依据，本院不予支持。关于袁燕华要求链家房地产公司支付违约金89万元一事，袁燕华主张系逾期交房的违约金，但按照买卖合同及补充协议约定，办理权属转移登记后5日内交房，袁燕华2016年10月18日取得203号房屋的不动产权证书，2016年10月22日即已经实际接收203号房屋，并不存在违约情形，对该项诉讼请求，本院亦不予支持。关于袁燕华要求链家房地产公司赔偿原告家具、家电和附属设施损失50万元一项，从双方签订的《居间服务合同》来看，链家房地产公司并无向袁燕华交付家具、家电以及附属设施的义务，且按照补充协议后的关于装饰、装修、家具、家电等附属设施清单的约定，家具、家电全部用叉号标记，表明交付房屋时亦不附带对家具、家电的交付，袁燕华要求链家房地产公司承担交付上述物品不能的赔偿责任，缺乏事实和合同依据，本院不予支持。关于袁燕华要求链家房地产公司退还居间服务费和担保费11万元一项，袁燕华主张链家房地产公司隐瞒了203号房屋西侧主墙做过保温装修一事，属于隐瞒真实情况，存在欺诈，袁燕华认为203号房屋的西侧主墙保温装修属于房屋的重大瑕疵，存在安全隐患。从双方陈述及提供证据情况来看，链家公司称当时袁燕华看房时李XX详细告知过，并且称链家房地产公司亦告知过袁燕华，但是并未有相关的记录。袁燕华所出示的证据显示其确实在2016年8月14日才首次拿到记录房屋格局变动的书面材料，而且经保温装修后的墙体与正常墙体无异，虽然袁燕华购房之前看过房，但确实很难通过观看辨认，故本院认可袁燕华系签订房屋买卖合同后才知晓房屋西侧主墙做过保温装修一事。但《居间服务合同》中并未对链家房地产公司需要告知的事项进行明确，而袁燕华提供的链家房地产经纪服务事项告知书中，对于链家房地产公司需要告知的重大瑕疵列举为，“凶宅”、高压电力设施电磁辐射超标、漏水或隐患，并不包括墙体的保温装修。而且203号房屋西侧主墙的保温装修是房主为自身居住采取的正常装修方式，在房屋出售前若干年已经实际完成，袁燕华提供的证据无法证明该装修存在对人体产生危害或者居住危险的情形，从实际生活经验而言，正常的保温装修与“凶宅”、漏水等重大瑕疵亦不能等同，称之为隐患并不妥当，结合链家房地产公司已经履行了居间服务义务的事实，对于袁燕华请求退还居间服务费的诉讼请求，不予支持。当然，本案中本院虽认可链家房地产公司未违反合同义务，但作为专业的中介结构，从更好地维护买房人权益以及商业道德的角度出发，对于虽然在合同中没有明确约定应明确告知买房人，但是其已经掌握的关于房屋的情况，也应当全面告知，更加审慎、负责地为客户提供居间服务。担保费并非链家房地产公司收取，袁燕华要求链家房地产公司退还，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决如下：驳回原告袁燕华的全部诉讼请求。案件受理费九千八百一十元，由原告袁燕华负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  李默菡二〇一七年四月六日书记员  魏 敏