北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第11888号
原告（反诉被告）杨淑媛，女，1943年3月21日出生。
委托代理人余锋，男，1973年2月1日出生，北京家乐福商业有限公司职员。
委托代理人李弃非，北京市中洋律师事务所律师。
被告（反诉原告）关崇烽，男，1987年11月7日出生。
委托代理人杨晓红，北京市国联律师事务所律师。
被告（反诉原告）刘晓洁，女，1985年4月28日出生。
委托代理人关崇烽（刘晓洁之夫），男，1987年11月7日出生，北京建工集团职员。
原告（反诉被告）杨淑媛（以下简称原告）与被告（反诉原告）关崇烽、刘晓洁（以下简称姓名）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，由本院审判员徐娟独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人余锋、李弃非，关崇烽（同时为刘晓洁的委托代理人）及其委托代理人杨晓红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2013年12月13日，原告与关崇烽、刘晓洁签署《北京市存量房屋买卖合同》，约定由关崇烽、刘晓洁购买原告位于北京市朝阳区马道口5号楼5门602号房屋，房款共计228万元。同时，我们双方还与北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）签署了《补充协议》及《居间服务合同》。为了保障《房屋买卖合同》项下交易的顺利进行，我们双方又与北京伟嘉安捷投资担保有限公司（以下简称伟嘉公司）签署《房屋交易保障服务合同》一份。
合同签订后，关崇烽、刘晓洁向原告支付了2万元定金。2014年1月10日，原告为了配合关崇烽、刘晓洁贷款，对涉案房屋进行了评估。此后，伟嘉公司多次催促关崇烽、刘晓洁履行合同义务，并向关崇烽、刘晓洁发出了《告知函》，要求关崇烽、刘晓洁在同月28日前办理相关事宜，但关崇烽、刘晓洁不履行。
由于房屋没有卖出去，我女儿和女婿在国外也没有买成房，给我们造成了40万元的经济损失。现我诉至法院，要求关崇烽、刘晓洁履行合同，并承担我们的经济损失。如果关崇烽、刘晓洁不同意履行合同，我也同意解除合同，但要求原告承担违约责任，按照合同约定支付违约金，扣除2万元定金后，还应向我支付436000元。
关崇烽、刘晓洁辩称并反诉称：经我爱我家公司提供信息，我们获知涉案房屋要出售，同意购买。但是签约当天，房主即原告本人并未到场，而是一个叫“余锋”的人，自称是原告的女婿，代替原告签署的合同。当时余锋既没有原告的授权委托书，也没有向我们出示房产证原件，而是余锋自己书写了一份原告的委托书，还写了一份代理人承诺书。余锋说两天内，会拿出原告的委托书及房产证原件，我们当时信任了余锋的承诺，签署了《北京市存量房屋买卖合同》。余锋在签合同时，也是签署的原告的名字，并未在代理人处签署自己的名字。两天后，余锋并未向我出示原告的授权委托书及房产证原件。2013年12月16日，我对合同交易的安全性产生质疑，请中介公司协调，要求余锋出示有效的授权委托书、房主的身份证原件及房产证原件，中介协调后，余锋仍未出示以上原件。由于我们从未见过原告，也不知道原告的电话，就与余锋电话沟通此事，明确提出撤销合同，退还定金，余锋也同意了我的要求。2014年4月8日，我们以特快专递的形式向余锋和原告发出了撤销合同的通知。我们认为，签署合同时，原告本人并未签字，代理人直接签署原告的名字，也未签署代理人的名字，该合同应为无效合同。如果该合同不是自始无效，余锋已经在电话中同意撤销合同，退还定金。如果该合同签署时处于效力未定状态，我们在原告追认合同之前已经发出了撤销合同的通知，也应被认定为合同已经被撤销。现我们反诉要求法院确认双方签署的《北京市存量房屋买卖合同》无效，或者确认我们撤销该合同行为有效，由原告退还定金2万元。
原告对关崇烽、刘晓洁的反诉辩称：不同意关崇烽、刘晓洁的反诉请求。
经审理查明：2013年12月13日，经我爱我家公司居间，原告的女婿余锋以原告（出卖人）的名义与关崇烽、刘晓洁（买受人）签署《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定由关崇烽、刘晓洁购买原告名下位于北京市朝阳区马道口5号楼5门602号房屋，房屋成交价格为228万元，定金2万元。同日双方与我爱我家公司还签订有《补充协议》，协议约定2013年12月13日乙方向甲方支付定金2万元，买卖合同签署时，该定金则视为首付款的一部分。甲方应在接到丙方的评估通知后，三日内配合评估公司对房屋进行评估。乙方于银行面签之前将首付款人民币七十一万元整自行直接支付甲方。甲乙双方应于出评估报告后二个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。乙方若拒绝购买该房屋，逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金，乙方向甲方支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；丙方收取的费用不予退还。
合同签订前，余锋未能出示原告的授权委托书，也未向关崇烽、刘晓洁出示房产证原件。余锋表示事后会及时出具上述两项文件。余锋在合同落款处直接签署了原告的名字，没有在代理人处签署自己的名字。关崇烽、刘晓洁向余锋交付了2万元定金，余锋以原告的名义向关崇烽、刘晓洁出具了收条。双方还约定自行划转交易结算资金。此后双方合同未再继续履行。
案件审理中，我爱我家公司的工作人员王×作为证人到庭作证陈述：签署合同时余锋没有出示房主的委托书及房产证原件，但我公司曾经审查过房产证原件，并告诉关崇烽、刘晓洁房屋没有问题。余锋承诺三个工作日内补齐委托手续，房屋钥匙也在我公司处。2013年12月16日，原告本人到我公司为余锋签署了授权委托书，我公司还进行了录像。当日关崇烽就打电话说委托书是无效的，合同是无效的。此后，我们再通知关崇烽、刘晓洁，他们就表示要求增加贷款额度，并由出卖方保证贷款利率达到8.5折，还要求增加合同条款，要求增加的内容为：如果贷款办理不下来就要解除合同，但原告这边不同意。我公司为了保证合同的顺利履行，还垫资对房屋进行了评估，并于2014年1月20日17：37短信通知了关崇烽。
关崇烽为了证明没有收到我爱我家公司2014年1月20日的短信，向本院提供了从联通公司处打印的手机短信清单，该清单没有显示当天有该条短信。
关崇烽、刘晓洁为了证明曾经在2013年12月16日就向余锋提出曾经撤销合同、退还定金，余锋也同意，向本院提供了2013年12月17日关崇烽与余锋的电话录音一份，该电话录音时长为十余秒。录音内容中，余锋对于关崇烽表示“昨天咱们都说好，协商取消交易么”表示认可，并对关崇烽要求退定金的要求表示没有时间。该录音证据为关崇烽使用他人手机录音，原始文件已经被删除。关崇烽提供的电话通话清单中，该次通话时长为5分零4秒。
关崇烽于2013年4月8日向原告及余锋分别邮寄了要求撤销合同的通知，原告表示未收到该通知，余锋表示收到了该通知。
案件审理中，原告当庭出示了房产证原件，原告本人到庭表示出售房屋是由原告委托女婿余锋办理相关事宜。
以上事实，有双方当事人当庭陈述、《北京市存量房屋买卖合同》、房产证、定金收据、通话记录、短信记录等证据在案佐证。
本院认为：本案争议的主要焦点是涉案合同的效力问题。余锋以原告的名义签署房屋买卖合同时，未向关崇烽、刘晓洁出示原告的委托书、原告的身份证原件、房产证原件等材料，该合同属于效力待定的合同。法律规定，行为人没有代理权时以被代理人名义签订的合同，在被代理人追认之前，善意相对人有撤销的权利，撤销应当以通知的方式作出。原告在获知余锋已经代其签订房屋买卖合同之后，应当及时将有关材料向关崇烽、刘晓洁出示，对合同进行追认。在原告未向关崇烽、刘晓洁出示上述材料、确认追认合同之前，关崇烽、刘晓洁有权撤销合同。我爱我家公司的工作人员王×到庭作证陈述称，余锋承诺三个工作日内补齐授权委托书，原告也于2013年12月16日到我爱我家公司签署了授权给余锋的委托书，同时还进行了录像，但原告及证人王×均未向本院提供上述两份证据，且王×也陈述证实并未向关崇烽、刘晓洁出示过该授权书，本院对该追认事实无法认定，故关崇烽、刘晓洁仍旧享有撤销合同的权利。关崇烽提供通知撤销合同的电话录音中显示关崇烽已经在2013年12月16日向余锋表示要求撤销合同、退还定金，该录音内容虽然不完整，但结合王×的证言，可以证实关崇烽已经于当日履行了撤销合同的通知义务，撤销由撤销权人单方作出即有效，故该合同应当已经撤销。证人王×到庭陈述关崇烽、刘晓洁一直要求提高贷款额度的事实，没有向本院提供证据，本院无法采信。原告现要求关崇烽、刘晓洁继续履行合同或解除合同并由关崇烽、刘晓洁承担违约金的诉讼请求本院不予支持。原告认可2万元定金已经收到，合同撤销后，定金应当退还。本院对于被告要求确认合同无效的诉讼请求不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十八条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）杨淑媛与被告（反诉原告）关崇烽、刘晓洁之间的《北京市存量房屋买卖合同》于二○一三年十二月十六日撤销。
二、原告（反诉被告）杨淑媛于本判决生效后十日内退还被告（反诉原告）关崇烽、刘晓洁定金二万元。
三、驳回原告（反诉被告）杨淑媛诉讼请求。
四、驳回被告（反诉原告）关崇烽、刘晓洁其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费3920元，由原告（反诉被告）杨淑媛承担（已交纳）；反诉费150元，由原告（反诉被告）杨淑媛承担［被告（反诉原告）关崇烽、刘晓洁已交纳，原告（反诉被告）杨淑媛于本判决生效后十日内给付被告（反诉原告）关崇烽、刘晓洁］。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审判员 徐 娟
二〇一四年五月五日
书记员 孙媛媛