大连市普兰店区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽0214民初2552号
原告：叶发富，系普兰店市辽东物贸有限公司经理。
委托代理人：吕玉品，系辽宁博信律师事务所律师。
被告：马日亮。
被告：大连中展房地产有限公司，所在地大连市沙河口区红旗东路12号2-5。
法定代表人：韩见志，系该公司总经理。
被告：大连鑫凤置业有限公司，住所地大连市普兰店区中心路古城花园6号2-5层2号。
法定代表人：何新军，系该公司总经理。
原告叶发富诉被告马日亮、大连中展房地产有限公司、大连鑫凤置业有限公司为民间借贷纠纷一案，本院受理后，依法由审判员颜丙丽适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告叶发富的委托代理人吕玉品、被告马日亮、被告大连中展房地产有限公司（以下简称“中展公司”）的法定代表人韩见志、被告大连鑫凤置业有限公司（以下简称“鑫凤公司”）的法定代表人何新军到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：被告马日亮因施工普兰店市老店街二期改造工程需要流动资金，在原告处多次多笔借款，截止到2014年7月15日，尚欠借款人民币14428100没有偿还。针对借款人民币14428100元的还款事宜，原告与三被告在2014年7月15日签订《借款抵顶购房款合同》，约定：以老店街二期改造工程4#楼的31套房屋抵顶等额借款，并约定2015年5月8日前向原告交付房屋，又约定因三被告违约或其他原因造成本合同无法履行，则被告马日亮继续承担偿还借款责任，被告中展公司、被告鑫凤公司承担连带担保责任。现三被告已经违约，未按约定时间向原告交付房屋，且上述31套房屋至今没有竣工，也不具备入住条件，故原告诉至法院，请求判令被告马日亮偿还借款14428100元及利息，若被告马日亮不能按期履行还款义务，则利息从明年即自2017年12月25日起至被告清偿借款之日止按年利率24%计算；判令被告中展公司及被告鑫凤公司对借款本息承担连带还款责任；判令对31套房屋强制执行予以清偿借款本息；诉讼费由三被告承担。
被告马日亮辩称：原告主张借款的事实我认可，但现在没有能力偿还。我不同意被告鑫凤公司承担连带责任，被告鑫凤公司只负责在我提供房屋给原告以后配合办理合法有效的房屋产权手续。
被告中展公司辩称：不同意原告要求我方承担欠款连带责任的诉讼请求，但是被告中展公司同意以法院查封的房屋配合被告马日亮抵顶案涉欠款，除此之外被告中展公司不同意承担任何法律责任。
被告鑫凤公司辩称：不同意原告要求我方承担欠款连带责任的诉讼请求，但是被告鑫凤公司同意以法院查封的房屋配合被告马日亮抵顶案涉欠款，除此之外被告鑫凤公司不同意承担任何法律责任。
经审理查明：2014年7月15日前，被告马日亮因资金周转需要多次多笔向原告叶发富借款，截止2014年7月15日，被告马日亮及其妻子金淑芬向原告叶发富出具借条及收条各一份，借条具体内容为“借叶发富人民币壹仟肆佰肆拾贰万捌仟壹佰元整。付款方式：银行转账3笔现金付款18笔以上借款为多次多笔借款中的尚欠款。本借条出具前的手续，借款人收回作废。尚欠款以本借条为准。借款人：马日亮金淑芬2014年7月15日”；收条具体内容为“收到叶发富人民币壹仟肆佰肆拾贰万捌仟壹佰元整收款方式：银行转账3笔现金收款18笔收款人：马日亮金淑芬2014年7月15日”。
同日，原告与三被告签订《借款抵顶购房款合同》，甲方为原告叶发富，乙方为被告马日亮，丙方为被告中展公司，丁方为被告鑫凤公司，该合同约定：一、在2012年至2014年间，乙方为了施工老店街二期改造工程向甲方借款，截止2014年7月15日，借款总额为人民币壹仟肆佰肆拾贰万捌仟壹佰元（14428100.00元）。对于上述借款，丙方作为担保方，以老店街二期改造工程中的房屋向甲方提供担保和连带保证责任担保；并将抵押的房屋以商品房买卖的方式，由丙方与甲方签订《商品房买卖合同》，且有丙方向甲方出具购买房屋的收款收据，以上商品房，丁方为登记开发单位。二、现因乙方没有按期还款，甲、乙、丙、丁四方协商一致，由甲方真正购买丙、丁双方开发的商品房，购房款则由乙方欠甲方的借款（包括本金、利息、违约金）抵付。抵付后，丙、丁双方不再另行向甲方索要购房款。三、具体购买的房屋，由甲、乙、丙、丁四方确认，详见附表：以上房屋已经签订过《商品房买卖合同》和收款收据；但鉴于商品房低迷的市场情形，乙、丙双方同意在已经开具收款收据的数额基础上予以降价，确定为上述房每屋平方米5200元。（总价款与欠款总额不一致）四、……。五、……。六、……。七、若因乙、丙、丁三方违约或其他原因，造成本合同无法履行，甲方有权要求乙方须继续向甲方承担偿还借款的责任；利息自2014年7月1日起按月息5%计算至还款日；丙、丁方对乙方的借款本息偿还，在本合同签订之日起两年内，向甲方承担抵押财产抵押担保责任和连带偿还借款本息、费用的连带担保责任。八、丁方对甲、乙、丙三方借款抵付购房款的行为予以认可。九、……。十、……。庭审中三被告对于原告提供的上述《借款抵顶购房款合同》的真实性无异议，但对原告要求三被告承担连带责任的主张有异议，被告中展公司及鑫凤公司辩称签订《借款抵顶购房款合同》的本意是配合办理房屋过户手续，而非承担借款的担保责任。
另查，被告鑫凤公司与被告中展公司合伙开发老店街二期改造工程，被告马日亮系案涉工程中建筑号为3号、4号（其中4号楼，地名办登记备案楼号为64号）的实际施工人。2014年7月15日，原、被告双方签订《借款抵顶购房款合同》当日签订了附表明确了31套房屋的明细。附表中所含的31套房屋，原告已与被告中展公司已于2014年10月15日、16日签订了商品房买卖合同，被告中展公司向原告出具了收款收据。庭审中原告主张若三被告于2017年12月25日仍未全部清偿借款，则要求三被告自2017年12月25日起至清偿借款之日止按年利率24%计算。
本院所确认的上述事实，有原告提供的《借款抵顶购房款合同》、附表、借条、收条、银行转账凭证、商品房买卖合同、购房款收款收据、工程分包协议书及双方当事人的陈述笔录在案为凭，这些证据已经开庭质证并经本院审查，可以采信。
本院认为：合法的借款合同受法律保护。通过原告提供的借条、收条及本庭的当庭核实可以认定原告与被告马日亮之间存在14428100元的借贷合同关系，该关系不违反法律规定，应予保护。因被告马日亮未按期还款，后期原、被告各方另行协商签订的《借款抵顶购房款合同》，该《借款抵顶购房款合同》亦系各方真实意思表示，不违反法律强制性规定，应为有效。该《借款抵顶购房款合同》签订后三被告并未在合同约定的2015年5月8日向原告交付案涉31套房屋，现原告诉至法院要求被告马日亮继续承担偿还借款的责任于法有据。根据该合同第七条约定，若因三被告违约或其他原因，造成本合同无法履行，原告有权要求被告马日亮须继续向原告承担偿还借款的责任，被告中展公司、鑫凤公司对被告马日亮的借款本息偿还，在本合同签订之日起两年内，向原告承担抵押财产抵押担保责任和连带偿还借款本息、费用的连带担保责任，但因案涉31套房屋未在房产部门办理抵押登记备案手续，故不产生物权抵押的法律效力，现原告要求二被告中展公司及鑫凤公司承担连带保证责任本院予以支持。关于二被告中展公司及鑫凤公司辩称，与原告签订《借款抵顶购房款合同》是为了配合原告办理案涉31套房屋手续而非表示愿意替被告马日亮承担连带责任一节，因被告中展公司及鑫凤公司在与原告签订该合同时各二被告公司法定代表人均签字且在合同上加盖了公司印章，二被告现未提供证据证明其与原告签订《借款抵顶购房款合同》时存在重大误解、或受到欺诈、胁迫的证据材料，该《借款抵顶购房款合同》不存在无效或可撤销的情形，原、被告双方应当按照合同的约定如实履行各自的权利义务，合同中二被告公司明确表示同意对被告马日亮的借款本息偿还，在本合同签订之日起两年内，向原告承担抵押财产抵押担保责任和连带偿还借款本息、费用的连带担保责任，故本院对二被告的该项辩解不予采信。关于原告主张要求三被告自2017年12月25日始开始支付利息一节，虽合同中约定利息自2014年7月1日起按月息5%计算至还款日，原告自愿变更利息的起算日期及利率是对自身权益的处分本院予以照准。关于原告要求三被告如不按期履行给付金钱债务义务时，可申请拍卖买卖合同标的物一节，因原告与三被告协商后，三被告均同意按照买卖合同做手续，且原与被告中展公司双方对案涉31套房屋均签订了商品房买卖合同手续，故原告的该项主张于法有据，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、五十二条、五十四条、第六十条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七、最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定，判决如下：
一、被告马日亮于本判决生效之日起十日内偿还原告叶发富借款14428100元及利息（利息从2017年12月25日起至被告清偿借款之日止按年利率24%计算）；
二、大连中展房地产有限公司、大连鑫凤置业有限公司对上述款项承担连带偿还责任；
三、若三被告不按期履行本判决书确定的金钱债务，则原告叶发富可依据本判决书申请强制执行买卖合同的标的物（详见附表）。
如三被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取54184元、保全费5000元，合计59184元，由被告马日亮、大连中展房地产有限公司、大连鑫凤置业有限公司连带承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
审判员 颜丙丽
二〇一六年七月二十八日
书记员 于 佳
普兰店市老店街二期改造工程四号楼（建筑号，对应行政号为六十四号）的31套房屋具体明细表
1、地名办登记备案号楼为64#1-1-1房屋，面积为85㎡（对应的建筑号为：4#1-1-1）；
2、地名办登记备案号楼为64#1-2-1房屋，面积为85㎡（对应的建筑号为：4#1-2-1）；
3、地名办登记备案号楼为64#1-3-1房屋，面积为85㎡（对应的建筑号为：4#1-3-1）；
4、地名办登记备案号楼为64#1-4-1房屋，面积为85㎡（对应的建筑号为：4#1-4-1）；
5、地名办登记备案号楼为64#1-5-1房屋，面积为85㎡（对应的建筑号为：4#1-5-1）；
6、地名办登记备案号楼为64#1-6-1房屋，面积为85㎡（对应的建筑号为：4#1-6-1）；
7、地名办登记备案号楼为64#1-7-1房屋，面积为85㎡（对应的建筑号为：4#1-7-1）；
8、地名办登记备案号楼为64#1-8-1房屋，面积为85㎡（对应的建筑号为：4#1-8-1）；
9、地名办登记备案号楼为64#1-9-1房屋，面积为85㎡（对应的建筑号为：4#1-9-1）；
10、地名办登记备案号楼为64#1-10-1房屋，面积为85㎡（对应的建筑号为：4#1-10-1）；
11、地名办登记备案号楼为64#1-11-1房屋，面积为85㎡（对应的建筑号为：4#1-11-1）；
12、地名办登记备案号楼为64#1-12-1房屋，面积为85㎡（对应的建筑号为：4#1-12-1）；
13、地名办登记备案号楼为64#1-13-1房屋，面积为85㎡（对应的建筑号为：4#1-13-1）；
14、地名办登记备案号楼为64#1-14-1房屋，面积为85㎡（对应的建筑号为：4#1-14-1）；
15、地名办登记备案号楼为64#1-15-1房屋，面积为85㎡（对应的建筑号为：4#1-15-1）；
16、地名办登记备案号楼为64#1-16-1房屋，面积为85㎡（对应的建筑号为：4#1-16-1）；
17、地名办登记备案号楼为64#1-17-1房屋，面积为85㎡（对应的建筑号为：4#1-17-1）；
18、地名办登记备案号楼为64#1-18-1房屋，面积为85㎡（对应的建筑号为：4#1-18-1）；
19、地名办登记备案号楼为64#1-19-1房屋，面积为85㎡（对应的建筑号为：4#1-19-1）；
20、地名办登记备案号楼为64#1-20-1房屋，面积为85㎡（对应的建筑号为：4#1-20-1）；
21、地名办登记备案号楼为64#1-21-1房屋，面积为85㎡（对应的建筑号为：4#1-21-1）；
22、地名办登记备案号楼为64#1-22-1房屋，面积为85㎡（对应的建筑号为：4#1-22-1）；
23、地名办登记备案号楼为64#1-23-1房屋，面积为85㎡（对应的建筑号为：4#1-23-1）；
24、地名办登记备案号楼为64#1-24-1房屋，面积为85㎡（对应的建筑号为：4#1-24-1）；
25、地名办登记备案号楼为64#1-25-1房屋，面积为85㎡（对应的建筑号为：4#1-25-1）；
26、地名办登记备案号楼为64#1-8-3房屋，面积为93.91㎡（对应的建筑号为：4#1-8-3）；
27、地名办登记备案号楼为64#1-9-3房屋，面积为93.91㎡（对应的建筑号为：4#1-9-3）；
28、地名办登记备案号楼为64#1-10-3房屋，面积为93.91㎡（对应的建筑号为：4#1-10-3）；
29、地名办登记备案号楼为64#1-11-3房屋，面积为93.91㎡（对应的建筑号为：4#1-11-3）；
30、地名办登记备案号楼为64#1-1-2房屋，面积为94㎡（对应的建筑号为：4#1-1-2）；
31、地名办登记备案号楼为64#1-2-2房屋，面积为94㎡（对应的建筑号为：4#1-2-2）。
附：相关法律法规
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销
（一）因重大误解订立的；
（二）在订立合同时显失公平的。
一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的
合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。
当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
《中华人民共和国物权法》
第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
（一）建筑物和其他土地附着物；
（二）建设用地使用权；
（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；
（四）生产设备、原材料、半成品、产品；
（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；
（六）交通运输工具；
（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》
第二十四条当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。
按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。