湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂01民终6272号
上诉人（原审原告）：武汉顺捷安物业服务有限公司，住所地湖北省武汉市硚口区硚口路137号（东辉花园）4号楼3层1号。
法定代表人：张丽，该公司董事长。
委托诉讼代理人：曾令灿，湖北诺亚律师事务所律师（特别授权代理）。
被上诉人（原审被告）：武汉食之翘楚餐饮管理有限公司，住所地湖北省武汉市硚口区硚口路137号（东辉花园）4号楼2层1-2号。
法定代表人：王秋勇，该公司总经理。
被上诉人（原审被告）：李敬利，男，汉族，1980年12月10日出生，户籍地湖北省武汉市江汉区。
委托诉讼代理人：王银华，湖北诚明律师事务所律师（一般授权代理）。
被上诉人（原审被告）：李桂莲，女，汉族，1967年8月15日出生，户籍地湖北省武汉市东西湖区。
委托诉讼代理人：王银华，湖北诚明律师事务所律师（一般授权代理）。
被上诉人（原审被告）：韩亮亮，男，汉族，1981年6月12日出生，户籍地湖北省武汉市汉阳区。
委托诉讼代理人：王银华，湖北诚明律师事务所律师（一般授权代理）。
被上诉人（原审被告）：刘建春，女，汉族，1972年2月17日出生，户籍地湖北省武汉市硚口区。
委托诉讼代理人：王银华，湖北诚明律师事务所律师（一般授权代理）。
上诉人武汉顺捷安物业服务有限公司（以下简称顺捷安物业）因与被上诉人武汉食之翘楚餐饮管理有限公司（以下简称餐饮公司或承租户），被上诉人李敬利、李桂莲、韩亮亮、刘建春（以下简称业主）的物业服务合同纠纷一案，不服湖北省武汉市硚口区人民法院（2016）鄂0104民初1868号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月13日立案后，依法组成由审判员晏明任审判长，审判员潘捷、万军参加的合议庭审理了本案，书记员周常青担任记录。2016年11月15日对本案进行了法庭调查，上诉人顺捷安物业的委托诉讼代理人曾令灿，被上诉人业主的共同委托诉讼代理人王银华到庭参加诉讼。经本院合法传唤，餐饮公司未到庭参加二审诉讼。本案现已审理终结。
顺捷安物业上诉请求：二审法院撤销原判、改判支持其一审诉请。事实和理由：一审判决未认定顺捷安物业承接上家物业公司的权利并向对方催缴，属于认定事实错误。
业主辩称，请求二审法院驳回上诉、维持原判。
2016年5月23日，顺捷安物业向一审法院起诉请求：判令对方立即向其支付物业服务费15，644元及截止到2016年5月16日的逾期违约金10，387.60元（此后违约金以15，644元为基数，按日千分之二至实际清偿之日止）。
一审法院认定事实：2014年6月20日，顺捷安物业与武汉东辉花园小区业主委员会（以下简称业委会）签订的《武汉市物业服务合同》（以下简称《物业合同》）约定，自2014年6月20日至2015年6月19日，顺捷安物业为东辉花园小区提供物业服务，商业物业为2元／m2／月，小高层住宅为0.8元／m2／月。2011年1月8日，业主与承租户签订《房屋租赁合同书》（以下简称《租房合同》）约定，将业主共有的独体18层楼房的第2层、实际建筑面积2616.52m2的房屋出租给承租户使用，以餐饮公司用于餐饮经营，将第1层房屋及1层通2层的楼梯约200m2的房屋出租给承租户用作公共通道，总租赁面积为2816.52m2；《租房合同》中约定有，物业管理等费用由承租户负责缴纳。2014年12月9日，承租户按照1.5元／m2／月缴纳了2014年7月1日至12月31日期间2600m2营业面积的物业服务费，承租户按照2元／m2／月缴纳了2015年1月至6月19日期间的2600m2营业面积的物业服务费，共计缴纳物业服务费52，693元。
一审法院认为，顺捷安物业为具有资质的物业管理企业，其与业主所在小区的业委会签订的《物业合同》合法、有效，应受到法律保护，且该合同对双方均具有约束力。承租户依《租房合同》及《物业合同》的约定，向顺捷安物业缴纳了部分物业管理费，但没有依照合同的约定足额缴纳，应当补足未缴纳部分。顺捷安物业与业委会签订的《物业合同》期限为一年，物业服务费按月计算，计算12个月即止。因此，顺捷安物业计算方式有误，法院依法予以纠正。据此计算承租户应当向顺捷安物业缴纳2014年6月20日至2015年6月19日期间的物业服务费67，596元，承租户已经缴纳物业服务费52，693元，还应当向顺捷安物业缴纳物业服务费14，903元。顺捷安物业要求对方补足营业面积物业服务费的请求，法院予以部分的支持。顺捷安物业要求对方支付违约金的请求，因其并没有提供充分证据证明其在进行物业服务期间，针对对方所欠缴的物业服务费用的时间、金额进行了书面催缴，对此项诉讼请求，法院不予支持。业主与承租户签订《租房合同》约定，物业服务费由承租户承担，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持”的规定，承租户和业主认为自己并不拖欠物业服务费的答辩意见与事实不符，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条、第一百四十二条之规定，判决：一、餐饮公司于本判决生效之日起十日内向顺捷安物业补充支付2014年6月20日至2015年6月19日期间的物业服务费14，903元；二、李敬利、李桂莲、韩亮亮、刘建春针对上述应付款项承担连带责任；三、驳回顺捷安物业的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取人民币225元，由餐饮公司、李敬利、李桂莲、韩亮亮、刘建春负担128元，顺捷安物业负担97元（此款顺捷安物业已先行垫付，对方在支付欠款项时一并支付）。
第二审程序中，双方当事人均承认的事实有，1、李敬利、李桂莲、韩亮亮、刘建春为涉案房屋的所有权人；2、业主将涉案房屋出租给承租人；3、《物业合同》约定物业服务的期限为2014年6月20日至2015年6月19日的1年，届满后并未续签合同；物业费约定，员工宿舍和高层的为1.20元／m2／月，小高层的为0.80元／m2／月，营业区的为2.00元／m2／月；4、顺捷安物业表示二审针对的是其承接上家物业公司享有的权利，即业主所欠上家物业公司的物业费及其逾期违约金、水费损失差价。
二审另查明，1、2009年7月15日，出租人李敬利、李桂莲、韩亮亮、刘建春（甲方）与承租人餐饮公司（乙方）签订的《租房合同》约定，租赁标的为18层楼房中第2层、实际建筑面积2616.52m2的房屋出租给乙方使用，用于餐饮经营；将第1层房屋（轴线11-12交T-Y）及一层通二层的楼梯约200m2出租给乙方用作共同通道，总租赁面积2816.52m2；租赁期为10年，从2011年1月8日起至2021年1月8日止；乙方应当另行支付水费、电费、物业费、经营期间发生的各种规费；2、2014年6月20日，业委会（甲方）与顺捷安物业（乙方）签订的《物业合同》约定，物业服务合同期限为1年，自2014年6月20日至2015年6月19日；本物业管理区域物业服务收费方式为包干制，具体标准为，小高层住宅0.80元／m2／月，高层住宅1.20元／m2／月，商业物业2.00元／m2／月；业主违反本合同约定，经乙方书面催缴，未能按时足额缴纳物业服务费，应当按每日应缴纳费用的2‰的标准向乙方支付违约金；3、顺捷安物业的收款收据显示，付款单位楚香汇，①项目物业费，自2014年7月1日至12月31日按1.50元／m2／月标准缴纳商业物业费；自2015年1月1日至6月30日按2.00元／m2／月标准商业物业费；②收款事由代收代缴水费，2014年6月30日至2015年5月11日；4、顺捷安物业的工作联系函显示，收文单位各商铺，发文时间2015年1月5日，“各商铺的物业费已到缴纳期，为物业服务工作得以正常进行，请各位于元月十五日前到物业办公室缴纳2015年一季度物业费，望各位如期缴纳为盼！承租户（签名）”；5、2016年7月20日一审对原房地产公司留守人员刘伟的调查笔录记载，刘伟陈述“顺捷安物业是7月1日进场，我作为门面房东代表领着商铺的与物业张丽都见了面。由于房屋漏水、卫生等问题，商铺对物业公司提出了意见，然后张丽就提出要缴一部分物业费，一直都在僵持，双方各执一词。…直到2014年12月份，因为商铺向政府相关部门投诉，由社区书记组织，还有派出所经管的警官参与，物业、商铺、房东代表一起协商，达成的协议就是2014年以前按1.50元／m2／月收取，物业公司提高服务质量，商铺10天以内缴纳物业服务费。我也到社区去了的”；6、2016年6月22日一审开庭笔录记载有，对顺捷安物业提交证据，质证时，对方认可其真实性，但有的异议其关联性；顺捷安物业陈述“（违约金）从2015年6月20日开始计算到2016年6月16日，一共332天，每日千分之二。特种用水的吨数，我们按照向水务集团缴费的均价计算。（员工宿舍的物业费）从2013年7月14日计算到2013年12月14日，我们从前任物业公司买了之前的债权，但是没有证据提交”；业主及承租户陈述“我们全部按照原告（指顺捷安物业）要求足额缴纳了（物业费和水费）。差额部分是因为双方已经达成协议，具体物业费的收取，物业公司有权做调整，不一定按照合同来”。
本院认定如下：一审判决认定的事实属实。
本院认为，李敬利、李桂莲、韩亮亮、刘建春共同所有的房屋，位于业委会所在的辖区，业主将涉案房屋出租给承租户，顺捷安物业与所在小区业委会签订《物业合同》并提供相关物业服务，双方构成业主与物业服务企业的物业服务合同关系。
关于债权转让的问题。根据《中华人民共和国合同法》第八十条“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力”的规定，即使该债权转让成立，由于并未提供证据证明该债权转让通知债务人的事实，对债务人也不发生效力。顺捷安物业提出其受让于上家物业公司债权的主张，一审判决未予认定其对对方享有受让的债权，于法有据。顺捷安物业提出一审判决未认定其承接上家物业公司的权利属于认定事实错误的主张，缺乏证据证明，本院不予支持。
关于物业费差价的问题。依顺捷安物业出具的收款收据所示，其按1.50元／m2／月的标准收取承租户自2014年7月1日至12月31日期间的商业物业费之后，并无因差价而催缴的书面通知，结合一审法院对原开发商留守人员的调查内容，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二条“当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的‘其他形式’订立的合同。但法律另有规定的除外”的规定，可以认定，物业服务合同的双方当事人以其民事行为达成变更相应期间收费标准的合意。顺捷安物业提出对方拖欠物业费应承担违约金的主张，缺乏证据证明，本院不予支持。
关于书面催交的问题。从顺捷安物业一审提供的工作联系函中所示“各商铺的物业费已到缴纳期，为物业服务工作得以正常进行，请各位于元月十五日前到物业办公室缴纳2015年一季度物业费，望各位如期缴纳为盼！承租户（签名）”的内容分析，该函仅为相关物业服务期临近届满而予的告知，并无对方因拒缴物业费而催交的内容。顺捷安物业提出一审判决未认定其向对方催缴属于认定事实错误的主张，缺乏证据证明，本院不予支持。
综上，顺捷安物业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币450元，由武汉顺捷安物业服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 晏 明
审判员 潘 捷
审判员 万 军
二〇一六年十二月九日
书记员 周常青