北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0105民初27736号
原告：郭俊玉，男，1956年4月24日出生，汉族，退休人员，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：郭智勇（郭俊玉之子），男，1983年4月9日出生，汉族，惠民投资管理有限公司运营经理，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：任杨，北京市北方律师事务所律师。
被告：陈秋美，女，1979年9月17日出生，汉族，北京秋韵博辉商贸有限公司总经理，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：李硕，北京市亿达律师事务所律师。
第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。
法定代表人：左晖，董事长。
委托诉讼代理人：杨怡芳，女，1989年8月28日出生，汉族，北京链家房地产经纪有限公司法务，住北京市朝阳区。
原告郭俊玉与被告陈秋美、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。郭俊玉及其委托诉讼代理人郭智勇、任杨，陈秋美及其委托诉讼代理人李硕到庭参加诉讼，链家公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
郭俊玉向本院提出诉讼请求：判令解除我与陈秋美、链家公司签订的房屋买卖业务签约文件；陈秋美向我支付违约金70万元、返还定金10万元、赔偿房屋增值部分150万元、赔偿因筹集购房款造成的损失70万元、赔偿居间代理费77000元、保障服务费17500元、代收评估费600元。事实和理由：2015年8月24日，我与陈秋美在链家公司居间下签订房屋买卖业务签约文件，购买陈秋美名下北京市朝阳区XXX号房屋，并支付定金10万元。2016年3月24日，我根据合同约定准备支付首付款并进行网签，在网签过程中链接公司告知案涉房屋已被法院查封冻结无法进行网签。经与陈秋美了解，陈秋美称在2014年4月30日曾对房屋进行抵押贷款并进行抵押借款公证，债权人对房屋申请了查封。陈秋美在签订合同时未向我告知房屋存在抵押且公证的情形，我对此完全不知情。
陈秋美辩称，我同意解除双方签署的房屋买卖业务签约文件，同意支付违约金，但违约金过高，同意退还定金。郭俊玉主张房屋增值部分损失没有事实依据和合同约定依据，不同意支付。郭俊玉已经主张了违约金，无权再主张合同损失。不同意支付70万元的筹集房款的损失，没有事实及合同依据，也是订立合同时无法预见的。
链家公司述称，我公司作为居间方，诉讼请求与我公司无关。2016年3月24日，我公司在协助双方办理网签手续时，得知案涉房屋被查封，无法继续履行后续流程。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明如下事实：2015年8月24日，郭俊玉与陈秋美签订《北京市存量房屋买卖合同》，购买案涉房屋，约定成交价格220万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价130万元；陈秋美应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让。如因一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由违反承诺方按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方的损失。同时，郭俊玉、陈秋美与链家公司签订《补充协议》，约定陈秋美若出现下列情形之一的，构成根本违约，且郭俊玉有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：......（2）该房屋被查封或限制转让，导致郭俊玉无法取得房屋所有权的......。出现上述根本违约情形之一的，陈秋美应以相当于该房屋总价款的20%向郭俊玉支付违约金，链家公司收取郭俊玉的所有费用不予退还，由陈秋美直接赔付郭俊玉。
合同签订后，郭俊玉向陈秋美支付定金10万元，并支付居间代理费77000元、保障服务费17500元、代收评估费600元。
案涉房屋在2016年3月18日被本院（2016）京0105民初6084号之一民事裁定书裁定查封，2016年3月22日被（2014）朝执字第16361号执行裁定书裁定查封。陈秋美称（2016）京0105民初6084号案件是郭兰平起诉其民间借贷，郭兰平在2016年2月起诉，其5月收到起诉材料；（2014）朝执字第16361号案件系出借人赵琳依据公证书申请强制执行，双方并未就案涉房屋与赵琳办理抵押登记。
在合同履行过程中，因案涉房屋上述诉讼保全、执行查封措施，导致2016年3月底双方未能继续履行房屋买卖后续事宜。
另，陈秋美于2016年9月2日收到本案的起诉书等材料，链家公司于2016年11月23日收到本案的起诉书等材料。
经郭俊玉申请，本院对案涉房屋和担保人张巧霞名下北京市朝阳区双惠苑XXX号房屋采取财产保全措施。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。郭俊玉与陈秋美签订的《北京市存量房屋买卖合同》，与陈秋美、链家公司签订的《补充协议》系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应遵照执行。后因案涉房屋被采取诉讼保全措施导致双方无法办理房屋买卖后续事宜，郭俊玉提出解除合同，陈秋美也同意解除合同，本院不持异议。因房屋买卖双方已经解除合同，链家公司作为居间方与买卖双方签订的《补充协议》已无继续履行的必要，也应当解除。本院根据《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》的关系以及郭俊玉解除合同意思表示达到链家公司的时间，认定《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》于2016年11月23日解除。
当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的”过分高于造成的损失”。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。陈秋美同意退还定金10万元，本院不持异议。同时，陈秋美应当支付郭俊玉违约金。本案中，由于陈秋美未能充分预见自身对外负债可能带来的风险，导致未能履行与郭俊玉签订的房屋买卖合同，而造成郭俊玉丧失以原合同价格购买房屋的合同利益，但郭俊玉主张的违约金应与因违约所造成的损失相适应，且不应超过违约一方订立合同时可以预见到的损失。由于郭俊玉仅支付了10万元定金，未支付全部购房款，关于违约金数额，本院根据合同履行情况、双方知晓合同未能继续履行的时间、过错程度、预期利益等综合因素，依据公平原则和诚实信用原则确定。关于郭俊玉主张房屋增值部分、居间代理费、保障服务费、代收评估费等损失，本院在判定违约金时一并予以考虑，不再单独判决。郭俊玉主张的因筹集购房款造成的损失70万元，因其并未向陈秋美支付剩余购房款，且本院已在违约金中考虑房屋增值部分利益，故就该项请求，本院不予支持。
链家公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第九十四条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二款、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认郭俊玉与陈秋美签订的《北京市存量房屋买卖合同》及与陈秋美、北京链家房地产经纪有限公司签订的《补充协议》于2016年11月23日解除；
二、陈秋美于本判决生效后十日内支付郭俊玉违约金五十万元；
三、陈秋美于本判决生效后十日内退还郭俊玉定金十万元；
四、驳回郭俊玉的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费57300元，由郭俊玉负担17700元（已交纳），由陈秋美负担39600元（于本判决生效后七日内交纳）。
保全申请费5000元，由陈秋美负担（郭俊玉已交纳，陈秋美于本判决生效后十日内给付郭俊玉）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 ＸＸ林
人民陪审员 林长明
人民陪审员 张 宪
二〇一七年三月十四日
书 记 员 裴 娜