湖南省溆浦县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘1224民初366号
原告怀化市永发房地产开发有限公司，住所地：溆浦县卢峰镇民主街12组28号。组织机构代码：77676429-4。
法定代表人李名东，该公司经理。
委托代理人严谋德，溆浦县中心法律服务所法律工作者。
被告溆浦县经济和信息化局，住所地：溆浦县卢峰镇解放街二组38号。组织机构代码：00665824-1。
法定代表人张斌，该局局长。
委托代理人朱世国，溆浦县天裁法律服务所法律工作者。
被告邓本善，男，1952年10月25日出生，汉族。
原告怀化市永发房地产开发有限公司（以下简称“永发公司”）与被告溆浦县城镇集体工业联社、邓本善确认合同无效纠纷一案，本院于2014年3月17日受理后，于2014年4月28日作出判决，被告溆浦县城镇集体工业联社不服提出上诉。怀化市中级人民法院于2016年1月26日作出裁定，撤销本院（2014）溆民一初字第351号民事判决，发回本院重审。本院于2016年4月22日立案，另行组成由审判员向昱谦担任审判长，人民陪审员谌生周、黄全柱参加的合议庭，书记员张帆担任法庭记录。被告溆浦县城镇集体工业联社在本案审理过程中被撤销，其行政职能划入溆浦县经济和信息化局，原告向本院申请变更被告为溆浦县经济和信息化局，本院于2016年7月2日裁定准许溆浦县经济和信息化局替代溆浦县城镇集体工业联社作为本案的被告参加诉讼，溆浦县城镇集体工业联社退出诉讼。本院于2016年7月22日公开开庭进行了审理。原告永发公司的委托代理人严谋德、被告溆浦县经济和信息化局的委托代理人朱世国、被告邓本善到庭参加诉讼，被告永发公司的法定代表人李名东、被告溆浦县经济和信息化局的法定代表人张斌未到庭参加诉讼。2016年9月6日，被告溆浦县经济和信息化局向本院申请庭外和解，原告永发公司、被告邓本善同意庭外和解，和解期限1个月。本案现已审理终结。
原告诉称：溆浦县城镇集体工业联社与被告邓本善于2011年11月1日签订了《产权确认协议》，被告邓本善主体不合法，该协议为无效协议，理由如下：此协议涉及的房产权、土地使用权属原告所有，非被告邓本善个人所有；原告没有授权邓本善签订该协议，邓本善的行为侵害了原告的利益。事后，两被告也没有通知原告进行追认，故原告在2013年11月才知道有此协议。该协议自签订之日起，就违背了《合同法》、《土地法》、《物权法》的规定，系无效协议，为保护原告的合法权益，请求人民法院依法判决两被告签订的《产权确认协议》无效。
原告为支持其诉讼主张，提交了如下证据材料：
1、《产权确认协议》（复印件）1份，拟证明签订该协议的乙方是被告邓本善个人，被告邓本善的行为超出了其委托范围，且该协议违背了合同法、国土法的规定；
2、《房屋开发建设合同》（原件）1份，拟证明该合同甲乙双方均属于法人的行为，溆浦县城镇集体工业联社明知房屋产权是原告的却与被告邓本善签订协议。
被告溆浦县经济和信息化局对原告永发公司提交的上述证据材料提出如下质证意见：对该两份证据的真实性均无异议。证据1，双方签订的产权确认协议是有效的，虽然乙方系被告邓本善个人签名，但综合被告溆浦县经济和信息化局提交的证据可以证明被告邓本善是以原告的名义签订协议；证据2，合同虽是原告与溆浦县城镇集体工业联社签订，但被告邓本善作为项目部经理，被告邓本善对该工程的所有项目进行的法律行为应视为原告的行为。
被告邓本善对原告永发公司提交的上述证据材料提出如下质证意见：对证据1的真实性无异议，但对该证据的证明目的有异议，被告邓本善在签订该协议时受到了胁迫；对证据2无异议。
被告溆浦县经济和信息化局辩称：在本案的审理过程中，湖南省高级人民法院就双方当事人的其他案件作出判决，认定被告邓本善是被告永发公司的项目部负责人，其所签订的协议是被告永发公司的行为。如果该份协议无效，将引起一系列的负面社会效果。
被告溆浦县经济和信息化局为支持其答辩理由，向本院提交了如下证据材料：
1、《房屋开发建设合同》（复印件）1份，拟证明该合同是原告与溆浦县城镇集体工业联社于2005年10月21日签订的合同，被告邓本善是项目负责人；
2、《营业执照》（复印件）1份，拟证明怀化市永发房地产有限公司锦源华天项目部为原告的分公司，项目负责人为邓本善，分公司无独立法人资质，其行为就是原告的行为；
3、票据（复印件）4份，拟证明整个工程由邓本善邀集谭德良出资，原告没有出资的事实；
4、《合伙共建锦源华天工程协议书》（复印件）1份，拟证明被告邓本善与案外人签订的协议有效，被告邓本善与溆浦县城镇集体工业联社签订的协议也应当有效；
5、（2015）湘高法民一终字第322号民事判决书（复印件）1份，拟证明原告与被告邓本善的关系，法院的判决书已经确认，从工程筹建到结算以及房屋产权分割和该工程涉及产权所有的有关项目，都由本案被告邓本善实施，其实施行为就是原告的行为。
原告永发公司对被告溆浦县经济和信息化局提交的上述证据材料提出如下质证意见：对证据1、2的真实性无异议，但证据2不能达到被告的证明目的；证据3与本案无关联性；证据4与本案没有关联性，该份协议虽以邓本善个人名义签订，但签订该协议在被告邓本善的授权范围内；证据5,该判决书系被告邓本善与他人的合伙纠纷，该证据不能达到被告的证明目的，不能认定被告邓本善以个人名义对外签订的协议均得到被告永发公司授权，该证据与本案没有关联性。
被告邓本善对被告溆浦县经济和信息化局提交的上述证据材料提出如下质证意见：对证据1的真实性没有异议，但对其证明目的有异议；对证据2没有异议；对证据3的真实性没有异议，但对其关联性、证明目的有异议；证据4的协议不涉及产权，在原告对被告邓本善的授权范围内，而且谭德良的产权是通过原告取得的；证据5是复印件，没有原件核对，不能达到被告的证明目的。
被告邓本善辩称：本案的协议是被告邓本善以个人名义签订的，原告没有授权。
被告邓本善为支持其答辩理由，向本院提交了如下证据材料：委托书复印件1份，拟证明原告对被告邓本善的授权范围。
原告对该份委托书的真实性没有异议，被告溆浦县经济和信息化局认为该份委托书系复印件，对其真实性有异议。
本院对原告永发公司所提交的证据材料认证如下：原、被告对该两份证据的真实性均无异议，该两份证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，本院对该两份证据予以采信。
本院对被告溆浦县经济和信息化局所提交的证据材料认证如下：证据1与原告的证据2系同一证据，本院予以采信；证据2的真实性予以采信，但不能达到证明邓本善个人的行为均为原告行为的证明目的；证据3、4与本案没有关联性，本院不予采信。证据5，被告溆浦县经济和信息化局在庭审中不能指出证据5中有关确认“从工程筹建到结算以及房屋产权分割和该工程涉及产权所有的有关项目，都由本案被告邓本善实施，其实施行为就是原告的行为”这一事实的内容，该证据与本案没有关联性，不能达到被告的证明目的，本院不予采信。
本院对被告邓本善所提交的证据材料认证如下：该证据系复印件，被告邓本善在庭审后未能提供原件予以核对，本院不予采信。
本院根据采信的证据和当事人的陈述，确认本案的法律事实如下:
2005年10月21日，原告与溆浦县城镇集体工业联社签订了《房屋开发建设合同》，合同的甲乙双方分别为溆浦县城镇集体工业联社、怀化市永发房地产开发有限公司。双方约定溆浦县城镇集体工业联社以其位于本县卢峰镇解放街的1053平方米的土地使用权作为投资，原告全额出资修建锦源华天房产项目，新楼建成后的产权划分范围为：新楼的整体一层归溆浦县城镇集体工业联社所有，整体二层由集体工业联社按成本价回收，1号楼的三楼办公室由集体工业联社按低于市场价格回收，其余楼层归原告所有，土地面积按规定进行分摊等。该合同甲方签名处盖有溆浦县城镇集体工业联社的公章且有其法定代表人谌均的签名，乙方签名处盖有原告的合同专用章公章及其法定代表人李名东、项目部负责人邓本善的签名。
被告邓本善系怀化市房地产开发有限公司委托的金源大厦项目部（后更名为“锦源华天项目部”）负责人。项目部于2007年3月在工商注册登记，经营范围为凭资质从事房地产开发和销售。项目建成后，因办理房产证照需注销原房产证照，应溆浦县集体工业联社的要求，2011年11月1日被告邓本善以个人名义与溆浦县集体工业联社签订了《产权确认协议》，合同的甲乙双方分别为县城镇集体工业联社、邓本善。约定整个大楼一层（含夹层）除宾馆大堂外，无条件归溆浦县集体工业联社所有，无条件交付溆浦县集体工业联社使用；防洪大堤门面无条件归溆浦县集体工业联社所有，无条件交付溆浦县集体工业联社使用；临街五楼整层邓本善装修后，无条件归溆浦县集体工业联社所有，无条件交付溆浦县集体工业联社使用等。该协议甲方签字处有溆浦县城镇集体工业联社的盖章及经办人武兴华的签名，乙方签字处为邓本善的签名。溆浦县城镇集体工业联社在与被告邓本善签订该协议时未审查被告邓本善的授权委托情况，且溆浦县城镇集体工业联社和被告邓本善就签订该协议的事项事先均未告知原告，事后亦未告知原告进行追认。
原告认为溆浦县城镇集体工业联社与被告邓本善签订的《产权确认协议》，被告邓本善系无处分权人处分了原告的财产，侵害了原告的合法权益，便诉至本院要求依法确认该协议无效。
本院认为：合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。本案中原告与溆浦县城镇集体工业联社2005年10月21日签订的《房屋开发建设合同》对房屋开发建设后的产权已经做出了约定，该合同系依法成立的合同，为双方的真实意思表示，对双方具有法律约束力，双方应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更合同。溆浦县城镇集体工业联社与被告邓本善2011年11月1日签订的《产权确认协议》，实质上是对原告与被告溆浦县集体工业联社签订的《房屋开发建设合同》部分内容的变更，合同变更必须经签订合同的双方协商一致。溆浦县城镇集体工业联社在事先未告知原告的情况下与被告邓本善个人签订产权确认协议，对《房屋开发建设合同》的内容进行了变更。被告溆浦县经济和信息化局提供的证据不足以证明被告邓本善与溆浦县集体工业联社签订《产权确认协议》得到了原告的授权并在授权范围内，且被告溆浦县经济和信息化局在庭审中陈述溆浦县集体工业联社与被告邓本善签订合同时未审查被告邓本善的授权情况，故溆浦县城镇集体工业联社与被告邓本善的行为侵犯了原告对《产权确认协议》所涉及房屋的所有权。被告邓本善为无处分权人，溆浦县城镇集体工业联社与被告邓本善2011年11月1日签订的《产权确认协议》应认定为效力待定的合同，但被告溆浦县经济和信息化局未提供证据证明原告对被告邓本善的无权处分作出了追认或被告邓本善已经取得处分权，且原告在庭审中对该协议不予认可，故不能认定该协议有效。原告要求确认溆浦县城镇集体工业联社与被告邓本善2011年11月1日签订的《产权确认协议》无效的诉讼请求，理由充分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条、第七十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条第一款之规定，判决如下：
溆浦县城镇集体工业联社与被告邓本善2011年11月1日签订的《产权确认协议》无效。
案件受理费80元，二被告各承担40元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。
(此页无正文)
审 判 长 向昱谦
人民陪审员 谌生周
人民陪审员 黄全柱
二〇一六年七月二十二日
书 记 员 张 帆
附法律条文:
《中华人民共和国物权法》
第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自更变或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。
法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记手续的，依照其规定。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：
（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；
（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。
第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。
对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。
自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。