广东省惠州市惠阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1303民初1948号
原告：彭亚芳，女，汉族，1989年5月14日出生，住址：河南省伊川县。
委托诉讼代理人：黄议民、陈春江，广东日升律师事务所律师。
被告：深圳市厚基房地产开发有限公司惠阳分公司，住所地：惠阳区淡水土湖白云一路。
负责人：郑俊。
委托诉讼代理人：陈文格，该公司员工。
第三人：兴业银行股份有限公司深圳后海支行，住所地：深圳市南山区蛇口东填海区工业八路东致远大厦一楼13、15-23号商铺。
负责人：陈淑玲。
原告彭亚芳与被告深圳市厚基房地产开发有限公司惠阳分公司（以下简称厚基房地产）、第三人兴业银行股份有限公司深圳后海支行（以下简称兴业银行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年6月24日立案后，依法适用简易程序于2016年8月23日公开开庭进行审理。原告彭亚芳及其委托诉讼代理人黄议民、陈春江到庭参加应诉。被告深圳市厚基房地产开发有限公司惠阳分公司、第三人兴业银行股份有限公司深圳后海支行经本院传票合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉请:1、判令解除原被告双方签订的《广东省商品房买卖合同》；2、判令被告向原告返还购房款225000元及备案费、公证费等7914元。合计人民币232914元；并支付该款项利息（按照中国人民银行同类同期贷款利率标准计算利息，自2011年8月1日计算至全部款项及利息付清之日止，暂计至2016年6月20日止利息共计58228.5元）；3、判令原告在已付购房款225000元内对位于惠州市惠阳区淡水××××××在处置时享有优先受偿权；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2011年期间原告认购了被告开发的惠州市惠阳区淡水××××�×，原告向被告交付了定金10000元。2011年8月1日原告与被告双方签订了《广东省商品房买卖合同》（未备案）。合同约定由原告以单价每平方米5568.96元的标准购买被告开发的位于惠州市惠阳区淡水×××面积为107.74平方米的×××一套，房产总金额陆拾万元。签订合同后，原告共计向被告支付购房款225000元及备案费、公证费等费用7914元，共计232914元。后因被告的原因导致涉案房屋被兴业银行股份有限公司深圳后海支行查封，时至今日，被告一直没有履行合同备案及为原告办理涉案房屋过户登记手续的义务，其行为已构成严重违约，且给原告带来了严重的经济损失。综上所述，原告为了维护自身合法权益，依据相关的法律法规规定，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法秉公裁决，维护原告的合法权益。
原告为其诉请向本院提交以下证据：
1、身份证；2、工商登记信息；3、商品房买卖合同、认购书；4、收款收据、银行刷卡消费存根、发票；5、（2015）深中法执外异字第13号执行裁定书。补充提交证据：6、房屋档案查询单；7、交楼协议书；8、购房分期付款合同
被告未答辩亦未向本院提交任何证据。
第三人未答辩亦未向本院提交任何证据。
对上述无异议的证据，本院予以采信。对有异议的证据，本院将根据上述已确认的证据，结合原被告的质证意见、庭审笔录等进行综合予以认定，并将采信的证据作为本案认定事实的依据。
经审理查明，2011年7月23日原告彭亚芳与被告厚基房地产就签署《广东省商品房买卖合同》前的有关事宜签订《[枫叶雅堤]花园认购书》并当日支付定金1万元，后又于2011年8月1日签订了《广东省商品房买卖合同》并当日支付首期款17万元及抵押费、备案费、公证费等费用7544元。该合同约定原告以总价60万元向被告购买位于广东省惠州市惠阳区淡水镇××××××，并确认原告已付清定金1万元和首期款17万元，房款余额42万元办理银行按揭。该合同还约定，出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。合同第十五条，关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：…3、买受人不退房，出卖人按已付购房款的万分之零点一向买受人支付违约金，特殊情况除外，可以继续顺延。”但被告至今未能履行合同约定的义务进行备案登记以及产权过户。
另查，原被告双方又于2011年12月13日签订了《购房分期付款合同》，约定分期付款金额为6万元，专款用途为只能用于购买涉案房产。分期付款期限自2011年12月15日起至2012年11月15日止，共计12个月。分期付款周期：以每一个月为一个付款周期，共12期，每期还款额5000元。自签订本合同后，每月15日为当月最后付款日。该分期付款合同签订后，原告彭亚芳依照合同约定支付被告9期房款共计45000元。
又查，涉案房产于2013年3月6日因兴业银行股份有限公司深圳后海支行与深圳市厚基房地产开发有限公司、郑俊、陈文格、郑伟、陈海娟借款合同纠纷一案[执行案号为（2013）深中法执字第544号，执行依据为深圳仲裁委（2013）深仲裁字331号裁决书]由深圳市罗湖区人民法院对涉案房产首位轮候查封，并于2013年8月5日由轮候查封转为正式查封。原告彭亚芳向深圳市中级人民法院提出案外人执行异议之诉，广东省深圳市中级人民法院于2015年11月27日作出（2015）深中法执外异字第13号执行裁定书裁定如下：驳回案外异议人彭亚芳的异议请求。原告彭亚芳于2016年6月24日以涉案房屋已被查封为由起诉至本院请求解除双方所签订的商品房买卖合同等。
本院认为，原被告所签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示并未违反法律的强制性规定，应认定为有效合同，双方应恪守履行。在合同的履行过程中，被告因为其他纠纷，导致涉案房屋被相关法院查封，至本案辩论终结前仍无法履行合同约定的将合同备案及为原告办理涉案房屋过户登记手续，已构成根本违约，应负本案纠纷的全部责任。现就原告的诉讼请求分析如下：
关于解除合同问题。涉案房屋因被告原因被相关法院查封，造成合同无法履行，且原告所付房款仅为合同约定总房款的37.5%，原告诉请解除双方所签的商品房买卖合同符合法律规定，本院予以支持。
关于原告要求被告返还购房款、备案费、公证费等费用及支付利息问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因此，原告要求被告返还已交房款、备案费、公证费等费用并支付占用期间的利息理由充分，本院予以支持。利息按照中国人民银行同期同类贷款利率从付款之日起计至全部款项付清之日止。
关于优先受偿权问题。根据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一、第二条：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”，“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定可知，支付了全部或者大部分款项后的消费者作为买受人所享有的权利优先于抵押权和其他债权。本案中，原告支付的涉案房款仅为37.5%，不属于交付购买商品房的全部或者大部分款项后的消费者的范畴，其要求在已支付购房款内对涉案房屋在处置时享有优先受偿权的诉讼请求缺乏事实依据和法律依据，应予以驳回。
被告深圳市厚基房地产开发有限�司惠阳分公司、第三人兴业银行股份有限公司深圳后海支行经本院传票合法传唤无正当理由拒不到庭，视为自动放弃抗辩权利，按缺席论处。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百八十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告彭亚芳与被告深圳市厚基房地产开发有限公司惠阳分公司之间所签订的《广东省商品房买卖合同》；
二、被告深圳市厚基房地产开发有限公司惠阳分公司在本判决生效之日起十日内退还原告彭亚芳已付款合计226064元及备案费、公证费等7914元，合计人民币232914元，并按照中国人民银行同期同类贷款利率支付相应利息【利息计算：�2011年8月1日起以187544元为基数；从2011年12月13日起以192544元为基数；从2012年2月13日起以202544元为基数；从2012年6月15日起以222544元为基数；从2012年8月7日起以232544元为基数，计算至全部款项付清之日止】；
三、驳回原告彭亚芳的其他诉讼请求。
本案案件受理费5667元减半收取为2833.5元，由被告深圳市厚基房地产开发有限公司惠阳分公司负担（原告彭亚芳已预交诉讼费2833.5元）。
如不服本判决，原被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。
审判员 胡卓贤
二〇一六年十一月二十九日
书记员 黄靖雅