江苏省太仓市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）太民初字第00376号
原告许杜昆。
委托代理人竺凌，江苏柏庐律师事务所律师。
委托代理人王莹，江苏柏庐律师事务所律师。
被告太仓市益方工贸有限公司。
法定代表人田仿伟，董事长。
委托代理人周建，江苏朋德律师事务所律师。
原告许杜昆诉被告太仓市益方工贸有限公司（以下简称益方公司）民间借贷纠纷一案，本院于2015年3月9日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年4月16日公开开庭进行了审理。原告许杜昆及其委托代理人竺凌、王莹，被告益方公司的委托代理人周建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告许杜昆诉称：2014年7月24日，原、被告签订借款抵押合同，双方约定，原告向被告提供借款，金额为800万元，借款期内利息为月息2%，借款期限为3个月。同时，双方还约定，如被告不能按时归还借款，则逾期利率为月息2%，被告提供位于昆山市开发区前进东路898号帝景天成广场8号楼304室作为抵押，并办理了抵押手续。抵押担保范围为借款合同项下的贷款本金、利息、逾期利息、违约金、诉讼费、律师费、执行费、公证费等实现债权的所有费用。双方就此借款事宜办理了公证手续。借款到期后，被告并未如约归还借款。现请求法院判令：1、被告归还原告借款800万元，支付借款期内利息480000元，并支付至借款实际清偿之日止的逾期还款利息；2、原告对位于昆山市开发区前进东路898号帝景天成广场8号楼304室享有抵押权及优先受偿权；3、被告承担本案的律师费28万元；4、本案的诉讼费用由被告承担。
被告益方公司辩称：被告确实结欠原告借款800万元未付，但被告对原告关于利息和其他费用的计算有异议，理由如下：1、关于利息，被告已向原告支付了244000元利息，应当予以扣除。合同约定利率为月息2分，折成年利率为24%，但是因现阶段的同期银行贷款利率标准是5.35%，24%的年利率已经超过了同期银行贷款利率的4倍，超出部分不应得到支持，因此利息部分应当分段计算。2、关于律师费，原告要求被告承担本案律师费28万元没有事实和法律依据。双方签订的借款抵押合同实为两份合同，其中第一部分借款为主合同，第二部分抵押为担保合同。在主合同中专门约定了借款本金及利息、违约金等事项，但并未约定原告为索要借款支出的律师费由被告承担，虽然在担保合同中有约定担保范围为本金、利息、公正费、律师费等，但该范围超出了主合同约定的范围，故担保合同中的约定要求被告支付律师费无效。原告要求被告承担律师费，应当提交聘用律师合同、支付律师费的凭据、律师费发票等证据来证明其该项主张。但是根据民事诉讼法的关于举证期限的相关规定，以及法院发放的《举证通知书》中关于举证期限的规定，原告并没有提交该项证据，依法应当承担举证不能的不利后果。另外，原告诉请逾期付款利息支付至实际清偿之日没有法律依据，依法计算至本案确定的履行期限的最后一日，此后的利息应当按照同期同类银行贷款利率进行计算，如果将来被告未能履行相应义务，应当在此基础上加付迟延履行的利息。对原告诉请的优先受偿权没有异议。
经审理查明：2014年7月24日，原、被告签订借款抵押合同一份，约定：一、被告向原告借款800万元；二、借款期限为三个月，自2014年7月24日起至2014年10月23日止。实际借款日以借款借据签署的日期为计息起始日；三、借款利息：1、借款期内的本金利率：月利率为2%；2、如借款本金逾期，借款期外的逾期利率：月利率按2%计算；3、利息从实际放款之日计算。利随本清，归还本金时一次性支付利息；八、为了确保上述借款的全面履行，抵押人自愿以其合法权利抵押给抵押权人，作为履行该合同的担保。抵押期限：自2014年7月24日起至2014年10月23日止。抵押房产位于昆山开发区前进东路898号帝景天成广场8号楼304室。房地产权利相对应证号：房证号：301169929，土地证号：1243**，建筑面积1235.37平方米，用地面积123.18平方米，土地使用权取得方式出让。；九、抵押担保范围为本合同项下的贷款本金、利息、逾期利息、违约金、诉讼费、执行费用、律师费、公证费、评估费、拍卖费、误工费、交通费、不良资产处置费等实现（际）债权的所有费用。合同还对其他事项进行了约定。原告在出借人处签名，借款人处及抵押人处分别有被告法定代表人签名并盖有被告公章。合同签订后，原、被告至昆山市正信公证处对双方签订的借款抵押合同进行了公证。2014年7月25日，原告通过银行转账将800万元出借给被告。2014年7月30日，原、被告至昆山市住房和城乡建设局办理了昆山开发区前进东路898号帝景天成广场8号楼304室房屋的抵押登记手续，原告取得抵押房屋的他项权证，房屋他项权证号为：昆房他证开发区字第3031048**号。借款到期后，被告未按约归还原告借款800万元。2015年1月5日，原告委托江苏柏庐律师事务所向被告发出律师函，要求被告在接到律师函之日起5日内归还借款以及相关利息。2015年1月8日，被告回函，表示目前经济紧张，暂时无力归还，并承诺在2015年2月中旬归还原告本息，但到期未能履行还款义务，引起诉讼。
另查明：原告与江苏柏庐律师事务所签订了法律服务委托协议，江苏柏庐律师事务所接受原告的委托，指派律师竺凌、王莹为本案一审诉讼代理人，律费以定额方式计算，律师费为28万元。后原告分三次共支付律师费28万元。
又查明：被告于2014年8月5日给付了原告144000元，2014年11月20日被告支付给原告100000元。原告认为该两笔款项均系被告支付的利息。被告则认为2014年7月25日支给付原告的144000元系支付借款利息，同年11月20日给付给原告的10万元系归还借款本金。
以上事实，有借款抵押合同、公证书、汇款凭证、昆房他证开发区他项权证、房屋所有权证、律师函、回复律师函、法律服务委托协议、发票及当事人陈述在卷佐证。
本院认为：原、被告之间签署的借款抵押合同不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。关于被告提出的原、被告双方在合同约定的利率为2%／月，折成年利率为24%，但是因现阶段的同期银行贷款利率标准是5.35%，24%的年利率已经超过了同期银行贷款利率的4倍，超出部分不应得到支持的意见。本院认为，原、被告约定的借款期限为3个月，当时中国人民银行6个月贷款基准利率为年息5.6%，故原、被告间约定的利率超过了中国人民银行同期贷款基准利率的四倍，超过部分本院不予保护。2014年7月25日至2014年8月5日，800万元的借款利息为59733元（12天／30天×800×0.056×4÷12），超出部分84267元依法应冲抵借款本金。2014年8月6日至2014年10月24日，7915733元借款的利息为394028元（80天／30天×791.5733×0.056×4÷12）。截止2014年10月24日，被告尚欠原告借款7915733元及借期内利息394028元。关于被告认为2014年11月20日给付原告100000元系归还本金的意见。本院认为，因被告尚欠原告借款借期内的利息394028元，根据先付息后还借款本金的原则，该100000元应认定系被告归还原告借款期内的利息，本院对被告此意见不予采纳。故被告结欠原告借款7915733元及借期内利息294028元，被告应支付给原告。
因被告未按约归还借款，原告要求被告按月利率2%向原告支付逾期付款利息至实际清偿之日止，被告认为逾期付款利息应计算至判决确定履行期限最后一日止。本院认为，虽原、被告约定的逾期付款的利率为年利率24%，但因原、被告约定的借款期限为3个月，当时中国人民银行6个月贷款基准利率为年息5.6%，故被告应按年利率22.4%向原告支付逾期付款利息，逾期付款利息应计算至被告实际给付之日止。
关于原告要求被告承担律师费28万元的请求。被告认为借款抵押合同中借款部分未对律师费进行约定，只是在抵押部分有此约定，但该约定超出了主合同的约定，应属无效。本院认为，根据原、被告签署的借款抵押合同的约定，被告以其自有的位于昆山市开发区前进东路898号帝景天成广场8号楼304室房产为向原告的借款提供抵押担保，且已办理了抵押登记，抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金和律师费等实现抵押权的费用，故被告应支付原告律师费。关于律师费的金额，根据原告与江苏柏庐律师事务所签订的法律服务委托协议、江苏省律师服务收费标准、江苏柏庐律师事务所开具的发票、原告支付律师费的情况、被告应支付原告的借款本息及逾期付款利息，原告主张的28万元律师费符合法律规定，本院予以支持。
关于原告要求对位于昆山市开发区前进东路898号帝景天成广场8号楼304室享有优先受偿权的请求。本院认为，原、被告已在借款抵押合同中约定被告以其自有的位于昆山市开发区前进东路898号帝景天成广场8号楼304室房产为向原告的借款提供抵押担保，且已办理了抵押登记，抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金和律师费等实现抵押权的费用，且被告对原告的请求无异议，故对原告该请求，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第三十四条、第四十一条、第四十六条之规定，判决如下：
一、被告太仓市益方工贸有限公司于本判决生效之日起10日内归还原告许杜昆借款7915733元并支付原告借期内利息294028元。
二、被告太仓市益方工贸有限公司于本判决生效后10日内支付原告许杜昆逾期付款利息（以7915733元为基数，自2014年10月25日起至实际给付之日，按年利率5.6%的4倍计算）。
三、被告太仓市益方工贸有限公司于本判决生效后10日内支付原告许杜昆律师费28万元。
四、被告太仓市益方工贸有限公司未能偿还上述债务，原告许杜昆有权以被告太仓市益方工贸有限公司名下位于昆山市开发区前进东路898号帝景天成广场8号楼304室的房屋（房屋他项权证号为：昆房他证开发区字第3031048**号）通过折价或者以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费77867元，由被告太仓市益方工贸有限公司负担。此款原告已预交，本院不再退还，由被告在给付上述款项一并给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院（开户行：农行园区支行，帐号：10×××99）预交上诉案件受理费。
审 判 长 卢东昕
人民陪审员 周跃良
人民陪审员 李培忠
二〇一五年七月二十二日
书 记 员 樊怡雯