中华人民共和国
北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第05839号
上诉人（原审原告）刘国建，男，1953年9月5日出生。
委托代理人吴建峰，北京市中咨律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）港澳国际（集团）有限公司，住所地香港中环太子大厦22楼。
清盘负责人林学冲，清盘全权代表。
委托代理人王永刚，北京市地平线律师事务所律师。
委托代理人梁爽，男，1978年3月29日出生。
被上诉人（原审被告）郑伯妍，女，1955年8月16日出生。
原审第三人易通投资有限公司，住所地天津开发区洞庭路122号1段J315室。
法定代表人高雅，总经理。
委托代理人胡凌，北京市众天律师事务所律师。
原审第三人杨雪松，女，1984年5月11日出生。
委托代理人胡凌，北京市众天律师事务所律师。
上诉人刘国建因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2011）东民初字第01371号民事判决，向本院提起上诉。本院于2010年12月20日裁定，撤销原判，发回北京市东城区人民法院（以下简称原审法院）重审。原审法院经审理后，于2014年2月21日再以房屋买卖合同纠纷的案由，判决判决驳回刘国建的原审诉讼请求。上诉人刘国建仍不服该判决，再次向本院提起上诉。本院再次依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人刘国建及其委托代理人吴建峰，被上诉人港澳国际（集团）有限公司（以下简称港澳国际公司）之委托代理人王永刚、梁爽，被上诉人郑伯妍，原审第三人易通投资有限公司、杨雪松之委托代理人胡凌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2011年1月，刘国建诉至原审法院称：我原任国家经贸部经贸信托投资总公司投资部经理，于1988年10月被调入港澳国际公司，先后担任集团项目管理部经理、投资部助理总经理、全资附属新昌公司董事兼总经理等职务。1992年11月1日，我与港澳国际公司签订《协议书》。该协议主要约定，“一、港澳国际公司同意刘国建自1993年1月1日起用4单元4号宿舍房（以下简称涉案房屋）；二、宿舍只准予享有分房资格的职工与其直系亲属共住，刘国建无权将上述楼宇调换、转借或分借、出租与任何人等，如公司宿舍非职工本人居住时，公司有权即收回”。1993年3月27日，我与港澳国际公司签订《公房租赁合同》。该合同主要约定将涉案房屋分配给我租住。2007年2月1日，郑伯妍一纸通告要求我等12户于2007年2月8日前搬离。我认为郑伯妍对涉案房屋所有权的取得是违法的、无效的。首先，1993年港澳国际公司与我签订《公有住宅租赁合同》，将涉案房屋分配给我租住。我租住涉案房屋的性质属于福利分房。因此，按照国家房改政策规定，港澳国际公司不得再将涉案房屋出卖给与本单位毫无关联的郑伯妍。其次，我国《合同法》第230条对出卖租赁房屋的出租人作出了强制性规定，即“出租人出卖房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”港澳国际公司不仅没有在出卖涉案房屋之前的合理期限内通知我，而且也从没有将涉案房屋出卖的有关事实告知我。因此，根据《合同法》第52条第5项之规定，港澳国际公司与郑伯妍签订的房屋买卖合同属于无效合同。再次，涉案房屋及北京市东城区东花市北里东区5号楼3、4两个单元的其他房屋均属普通住宅房屋，但无论从郑伯妍一次性购买东花市北里东区5号楼3、4两个单元22套房屋，还是从郑伯妍已经开始抛售3、4两个单元部分住宅这一事实来看，郑伯妍购买涉案房屋的真实目的均是非法经营获利。因此，根据《合同法》第52条第3款之规定，港澳国际公司与郑伯妍签订的买卖合同属于无效合同。最后，港澳国际公司和郑伯妍明知我与港澳国际公司存在公有住宅租赁关系，仍然签订《房屋买卖合同》，侵犯了我及东花市北里东区5号楼3、4两个单元其他房屋承租人的优先购买权。综上，我请求人民法院依法宣告港澳国际公司与郑伯妍签订的《房屋买卖合同》无效；确认我享有对涉案房屋的优先购买权，并以人民币28万元的同等价格购买涉案房屋。
港澳国际公司辩称：我公司依法处置其拥有合法产权的涉案房产是行使所有权的行为，且该行为是根据国家金融资产处置政策依法进行。因此，涉案的房屋买卖合同是合法有效的，刘国建对涉案房屋不具备优先购买权。首先，涉案房屋是港澳国际公司提供给在职职工居住的宿舍，与刘国建之间不是平等主体的租赁关系，仅存在单位宿舍使用关系，刘国建已于1998年1月调回内地，即丧失职工宿舍使用权。其次，刘国建不具有作为承租人的优先购买权，该《协议书》不属于有关法律规定的房屋租赁合同，且该协议书亦早已终止，刘国建不能依据该《协议书》行使优先购买权。最后，刘国建提供的《公有住宅租赁合同》是无效合同。该合同出租方是北京市房地产开发经营公司房产管理经营公司，其非房屋的所有权人，也未得到房屋所有权人的授权，故该《公有住宅租赁合同》应属无效。综上，刘国建的诉讼请求缺乏事实及法律依据，请求人民法院驳回刘国建的诉讼请求。
郑伯妍辩称：我完全同意港澳国际公司的答辩意见。港澳国际公司依法委托了资产处理等中介机构，在完全公开、透明的前提下，在北京产权交易所进行公开竞价交易，并且进行了为期一年的公示，最后由我购得涉案房屋。随后，双方按照房屋产权过户登记的法定条件，办理了涉案房屋的产权过户登记手续。2007年1月12日，我取得产权证。我通过正常途径取得涉案房屋的产权。该买卖行为是合法的、善意的，我的权利应受到法律保护，故我不同意刘国建的诉讼请求。
第三人易通投资有限公司、杨雪松述称：易通投资有限公司、杨雪松原为三民公司的股东。刘国建要求第三人承担法律责任的请求毫无事实依据。首先，对于涉案房屋的竞买，原三民公司参加了邀请竞价，并按照产权交易中介机构规定的程序和条件，全部履行了作为竞价方的义务，竞价过程和结果在北京市第二公证处的现场监督下进行了公证，公证结果是“全部竞价过程符合预定的程序规则，竞价结果真实、有效”。在竞价完成后，原三民公司与港澳国际公司签订了《房屋买卖合同》，之后原三民公司支付了全部购房款项，该交易行为合法有效；其次，原三民公司取得权利后将《房屋买卖合同》项下的权利转让给第三方自然人郑伯妍、鞠丽璞并无不妥，该转让也事先取得港澳国际公司同意，该行为并未违反法律禁止性规定。港澳国际公司与郑伯妍、案外人鞠丽璞签订的《房屋买卖合同》是有效的，郑伯妍、案外人鞠丽璞分别取得涉案房屋的所有权应受法律的保护。刘国建的诉讼请求在事实和理由上均不成立，故易通投资有限公司、杨雪松不同意刘国建的诉讼请求。
原审法院经审理认为：当事人的合法权益受法律保护。依法成立的合同具有法律约束力，当事人均应按照合同的约定诚信履行。根据已查明的事实，港澳国际公司与北京市房地产开发经营公司签订《协议书》购买涉案房屋后，将涉案房屋分配给刘国建作为职工宿舍使用并无不当。港澳国际公司通过与刘国建签订《协议书》，该《协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，故该协议合法有效。该《协议书》中明确约定涉案房屋为职工宿舍的居住性质和将调离公司作为收回涉案房屋的条件，双方形成了附终止条件的房屋租赁关系，双方均应按照协议约定诚信履行。
北京市房地产开发经营公司房产管理经营公司作为涉案房屋的物业管理一方，为便于管理和收费，以出租人名义与刘国建签订《公有住宅租赁合同》。虽名为《公有住宅租赁合同》，但依据北京天鸿宝地物业管理经营有限公司东花市物业管理服务处出具的《公有住宅租赁合同》用途使用证明，以及双方实际履行中房租价格均由港澳国际公司制定，刘国建亦向港澳国际公司交纳等情况综合判定，该《公有住宅租赁合同》实质上具备涉案房屋物业服务管理合同性质，故该《公有住宅租赁合同》仍是以刘国建与港澳国际公司之间签订的《协议书》为基础，刘国建住用涉案房屋法律关系应以刘国建与港澳国际公司签订的《协议书》为准，该《公有住宅租赁合同》系对《协议书》的补充与辅助。《协议书》中双方约定的终止条件依然对刘国建与港澳国际公司之间具有约束力，故刘国建从港澳国际公司调回内地时，应自然明确知晓负有腾退交回涉案房屋的合同义务。
刘国建从港澳国际公司调回内地后，双方于1992年11月1日签定《协议书》中约定终止租赁关系的客观事实出现，从而导致协议约定终止租赁关系的条件成就，港澳国际公司据此有权随时主张终止双方之间的房屋租赁关系，要求刘国建腾退并交还涉案房屋。现港澳国际公司已举证证明曾于刘国建调回内地后以及2003年要求刘国建腾退并交还涉案房屋，该抗辩意见符合日常生活经验法则，故予以采信；刘国建未能提供其调回内地以及停交房租后，双方形成新的租赁关系或者港澳国际公司同意刘国建继续租住涉案房屋的证据，现刘国建以房屋承租人身份主张优先购买权缺乏事实基础；刘国建认为港澳国际公司及郑伯妍、第三人易通投资有限公司、杨雪松的房屋买卖行为侵犯其优先购买权，理由不足，不予支持。据此，原审法院于2014年2月判决：驳回刘国建的诉讼请求。
判决后，刘国建不服，持原审起诉理由及证据上诉至本院，请求本院撤销原判，依法改判支持其原审诉讼请求。郑伯妍、港澳国际公司、易通投资有限公司、杨雪松均同意原判。
经审理查明：1984年9月28日，港澳国际投资有限公司在香港注册成立。1995年10月24日，该公司更改名称为港澳国际（集团）有限公司。
刘国建原任国家经贸部经贸信托投资总公司投资部经理，于1988年10月被调入港澳国际公司，先后担任集团项目管理部经理、投资部助理总经理、全资附属新昌公司董事兼总经理等职务。
1991年11月28日，北京市房地产开发经营公司（甲方）与港澳国际公司（乙方）就乙方出资购买北京市崇文区东花市危改小区住宅事项签订《协议书》。该协议主要约定：乙方购买东花市危改小区的总建筑面积为2299平方米；住宅造价每平方米3700元，乙方应向甲方交付建房款850.63万元；住宅交用时间为1992年6月底。住宅交付乙方使用后，其产权归乙方所有。
此后，北京市房地产开发经营公司依约向港澳国际公司交付上述房屋，港澳国际公司将上述部分房屋分配给职工作为宿舍使用。北京市房地产开发经营公司房产管理经营公司作为上述房屋的物业管理方提供物业管理服务。
1992年11月1日，刘国建与港澳国际公司签订《协议书》。该协议主要约定：一、港澳国际公司同意刘国建自1993年1月1日起用涉案房屋；二、宿舍只准予享有分房资格的职工与其直系亲属共住，刘国建无权将上述楼宇调换、转借或分借、出租与任何人等，如公司宿舍非职工本人居住时，公司有权即收回；三、刘国建须每月依期缴付房租、水、电、卫生费、煤气及管理费等费用……；七、调离港澳国际公司系统者，应先办理退还上述楼宇手续；在交清租金、暖气费和应交纳的其它费用后，并经港澳国际公司验收认可符合协议书中规定之内容后注销租约……。
1993年3月27日，北京市房地产开发经营公司房产管理经营公司作为出租方（甲方）与刘国建作为承租方（乙方）签订《公有住宅租赁合同》。该合同主要约定：由乙方承租涉案房屋。二、甲方按照租金标准、房屋条件和有关规定核定乙方承租住宅应交纳的租金……。五、乙方有下列情况之一时，甲方有权中止合同、收回房屋。其中第（4）项为，无正当理由拖欠房租一个月以上的……。该合同未注明履行起止期限。
港澳国际公司将涉案房屋作为宿舍分配给刘国建租住后，港澳国际公司确定涉案房屋的租金标准及收取租金。刘国建向港澳国际公司交纳了1994年至2001年3月的房租。自2002年起刘国建未再向港澳国际公司交纳房租。
1998年1月，刘国建调回内地，现为社会退休人员。
1999年，港澳国际公司由于严重资不抵债，决定香港公司清盘，内地二级公司破产关闭。中国东方资产管理公司（以下简称东方资产公司）负责承接港澳国际公司的资产和负债。东方资产公司遂处理港澳国际公司的清盘以及内地公司破产事宜。
2002年6月5日，北京市房地产开发经营公司房产管理经营公司，更名为北京天鸿宝地物业管理经营公司。2006年6月27日，北京天鸿宝地物业管理经营公司，又更名为北京天鸿宝地物业管理经营有限公司。
2003年12月19日，港澳国际公司取得了涉案房屋的所有权证书。2005年3月10日，北京产权交易所受东方资产公司北京办事处的委托，对东方资产公司北京办事处拥有处置权的位于北京市原崇文区东花市北里东区5号楼3单元（5号、6号除外）、4单元的22套房产办理挂牌手续。2006年3月3日，北京产权交易所作为竞价组织人，国信招标有限责任公司作为竞价代理机构举行了竞价会，最终确定受让方为原三民公司，成交价格为650万元。2006年3月10日中华人民共和国北京市第二公证处对竞价全过程进行了公证，该22套房屋的所有权人港澳国际公司亦确认东方资产公司北京办事处的代理行为有效，并承认交易结果。
2006年8月28日，港澳国际公司与原三民公司签订《房屋买卖合同》。该合同约定，三民公司依法通过公开竞价，取得涉案房屋的所有权。
2006年12月19日，港澳国际公司（甲方）与三民公司（乙方）及郑伯妍、案外人鞠丽璞（丙方）签订《协议书》。该协议约定，“三方一致同意依照乙方之要求和指示，将房屋买卖合同中约定的22套房屋分别过户到乙方指定的丙方名下。22套房屋中的任意一套房屋产权过户至丙方之一自然人鞠丽璞名下，其余21套房屋及地下室的产权过户至丙方另一自然人郑伯妍名下。该22套房屋及地下室一旦过户到丙方名下即为该22套房屋及地下室已经按照房屋买卖合同的约定转让并过户到乙方名下”。同日，港澳国际公司与郑伯妍签订《房屋买卖合同》，郑伯妍以28万元人民币购买涉案房屋。
2007年1月12日，郑伯妍取得涉案房屋产权证。2007年2月1日，郑伯妍张贴《通告》。该通告主要内容：东花市北里东区5号楼3门的住户注意：现房主本人郑伯妍将收回本单元门除5、6号房屋外的所有住房，请住家于2007年2月8日前搬离。如限期不搬，后果自负。
刘国建称从其调回内地后至今，港澳国际公司从未要求刘国建交还涉案房屋并办理腾退手续；但刘国建亦未向法院提交港澳国际公司同意刘国建调回内地后继续承租涉案房屋或者双方之间形成事实上不定期租赁关系的证据。
港澳国际公司辩称在刘国建调回内地后，港澳国际公司人事部人员均曾书面或者口头要求刘国建按照《协议书》约定腾退涉案房屋和办理交还房屋手续，但因时间久远相关证据材料缺失；且在港澳国际公司清盘过程中，东方资产公司亦派员向刘国建进行催缴房租或者要求腾退涉案房屋。
为支持其答辩意见，港澳国际公司向原审法院提交了北京天鸿宝地物业管理经营有限公司东花市物业管理服务处于2007年8月15日出具《证明》。该证明主要内容为“港澳国际公司位于北京市崇文区东花市北里东区5号楼3单元、4单元的24套房屋，自1997年后一直拖欠物业管理费及供暖费。直至2003年，东方资产公司曾派朱冬来、赵正晖二人协助清理房产及催缴物业管理费及供暖费，但最终未能实现收缴工作。”同日，该物业管理服务处出具《证明》，证实北京市房地产开发经营公司作为上述房屋的管理单位，为管理方便，收取水、电、煤气等费用，先后与上述房屋居住使用人签订《公有住宅租赁合同》。《公有住宅租赁合同》仅为方便管理，不作为房产证明使用。
刘国建对港澳国际公司的上述证据材料的真实性不予认可，但未能提供相反证据。
在本院审理期间，刘国建等人以东方资产公司系港澳国际公司的清理人和涉案房屋的实际出卖人，申请追加东方资产公司参加本案诉讼。
上述事实，有北京市房地产开发经营公司于1991年11月28日与港澳国际公司签订的《协议书》，刘国建于1992年11月1日与港澳国际公司签订的《协议书》，北京市房地产开发经营公司房产管理经营公司于1993年3月27日与刘国建签订的《公有住宅租赁合同》，北京天鸿宝地物业管理经营有限公司东花市物业管理服务处于2007年8月15日出具的《证明》，港澳国际公司于1997年9月6日、1998年9月4日调租《通知》，刘国建交纳房租收据，港澳国际公司于2006年8月28日与原三民公司签订《房屋买卖合同》，港澳国际公司于2006年12月19日与原三民公司及郑伯妍、鞠丽璞签订的《协议书》，港澳国际公司与郑伯妍签订《房屋买卖合同》，《房屋所有权证书》和郑伯妍于2007年2月1日的《通告》等证据材料及庭审笔录在案佐证。
本院认为：港澳国际公司购买涉案房屋后，将涉案房屋分配给刘国建作为职工宿舍使用，并与刘国建签订了一份《协议书》。该《协议书》经双方当事人签字认可，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效协议。双方当事人均应按照该《协议书》的约定履行相应的权利和义务。原审法院对上述《公有住宅租赁合同》的效力及与该《协议书》的认定，并无不妥，本院予以支持。
关于刘国建要求确认《房屋买卖合同》无效的诉讼请求及上诉主张，刘国建曾依据《协议书》获得过承租和居住使用涉案房屋的权利。但是，该《协议书》明确约定涉案房屋的性质为职工宿舍，并明确约定调离公司作为收回涉案房屋的条件。因此，刘国建并未因《协议书》而获得永久使用权，一旦上述条件成就，双方即终止房屋租赁合同关系。关于终止房屋租赁合同关系的条件是否成就的问题。首先，在港澳国际公司清盘过程中，东方资产公司主张其于2003年亦曾派员向刘国建进行催缴房租及清理房产，并提供了公司档案文件及北京天鸿宝地物业管理经营有限公司东花市物业管理服务处《证明》，港澳国际公司完成了初步举证责任。刘国建虽然对港澳国际公司辩称意见及证据材料的真实性不予认可，但刘国建的该项抗辩主张明显违反《协议书》的约定；故本院对港澳国际公司的该项主张予以采信。其次，在刘国建调回内地后，根据《协议书》的约定，双方的租赁合同关系应予终止；刘国建未能提交证据证明港澳国际公司同意其在调回内地后仍有权继续承租涉案房屋。据此，刘国建于1998年1月调回内地时，应按该《协议书》的约定，向港澳国际公司交回涉案房屋。在该《协议书》的终止条件成就，且刘国建自2002年起未再向港澳国际公司交纳涉案房屋租金的情形下，本院确认刘国建与港澳国际公司签订的《协议书》自2002年起终止。在此之后，刘国建已不再享有了继续使用涉案房屋的合法权利。港澳国际公司作为涉案房屋的所有权人，有权处分涉案房屋。港澳国际公司于2003年12月19日取得了涉案房屋的所有权证书，后于2005年3月10日对涉案房屋办理挂牌拍卖手续，该行为属于所有权人对涉案房屋行使处分权的合法行为。刘国建已不是涉案房屋的权利人，其主张港澳国际公司与郑伯妍就涉案房屋签订《房屋买卖合同》无效的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。据此，原审法院依法驳回刘国建主张《房屋买卖合同》无效的请求，亦无不妥，本院予以维持。
关于刘国建对涉案房屋是否享有优先购买权的诉讼请求及上诉主张。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十条的规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内要通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买权利。刘国建主张承租人优先购买权，应当以其具备承租人的资格为前提。刘国建自2002年起已失去了涉案房屋承租人的资格。刘国建未能提供其调回内地以及停交房租后，双方形成新的租赁关系，或者港澳国际公司同意刘国建继续租住涉案房屋的证据，故刘国建以房屋承租人身份主张优先购买权缺乏事实基础及前提条件；原审判决刘国建对涉案房屋不具有优先购买权亦无不妥。因此，刘国建上诉主张港澳国际公司及郑伯妍、第三人易通投资有限公司、杨雪松的房屋买卖行为侵犯其优先购买权，理由不足，本院不予支持。
关于刘国建申请追加东方资产公司参加本案诉讼的请求，本院认为，本案是基于港澳国际公司与刘国建签订的《协议书》，涉及刘国建是否享有对涉案房屋的优先购买权及《房屋买卖合同》的效力两个问题。根据合同相对性原则，东方资产公司并非上述两份合同权利和义务的相对方，不应参加到本案诉讼中，故本院对刘国建的该项申请不予准许。
针对涉案房屋是否属于福利分房的问题。港澳国际公司系涉案房屋的所有权人。涉案房屋是否属于福利分房，属于刘国建与港澳国际公司之间的财产处理问题。本案审理的是刘国建要求确认《房屋买卖合同》无效和是否具有优先购买权问题；在刘国建未取得涉案房屋所有权或承租权的情况下，上述问题与本案不属于同一法律关系，故本院不宜在本案中对福利分房问题进行审理。
综上所述，刘国建的上诉理由，不能成立；对其上诉请求，本院予以驳回。原审判决，并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费5550元，由刘国建负担（已交纳）；二审案件受理费5550元，由刘国建负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾国增
代理审判员 李俊晔
代理审判员 李 淼
二〇一四年十二月十七日
书 记 员 周 洁