江苏省苏州市吴江区人民法院
民事判�书
（2015）吴江民初字第1041号
原告吴江市联发置业有限公司。
法定代表人施建忠，董事长。
委托代理人徐飞，江苏剑桥人律师事务所律师。
委托代理人汪双春，江苏剑桥人律师事务所律师。
被告陈钦云。
原告吴江市联发置业有限公司（以下简称联发公司）诉被告陈钦云商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年4月23日立案受理，依法由审判员康琳适用简易程序于2015年6月4日公开开庭进行了审理。原告联发公司的委托代理人徐飞、被告陈钦云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告联发公司诉称：2009年8月24日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定被告向原告购买奥林清华三区第100幢3106号房屋，房屋总价607532元，首付127532元、按揭贷款480000元，合同附件约定若银行因买受人的违约行为提前收回贷款，出卖人在代偿贷款后未得到买受人偿还的，有权单方面�除合同并要求买受人支付按总房款5%计算的违约金。由于被告逾期还贷，致使银行起诉提前收贷，原告被迫为其代偿了贷款本息及其他费用合计399448.4元。事后，被告未及时归还代偿款，给原告合法权益造成重大损害。原告为维护自身合法权益，诉至法院请求判令解除原被告双方签订的关于奥林清华三区第100幢3106号房屋的《商品房买卖合同》；判令被告将房屋返还原告，并协助办理在苏州市吴江区住建局购房合同的网签备案注销手续；判令被告向原告支付总房款5%的违约金30376元及代偿银行费用399448.4元，扣除违约金及代偿费用后，原告退还被告剩余的购房款，本案诉讼费用由被告承担。
被告陈钦云辩称：房屋已由被告出卖给第三人，不同意解除合同，但对原告陈述的事实无异议。
经审理查明：2009年8月4日，联发公司与陈钦云签订《吴江市商品房买卖合同》，约�陈钦云向联发公司购买奥林清华三区第100幢3106号房屋，房屋价款607532元，其中首付127532元、按揭贷款480000元。合同约定若出卖人为买受人申请的按揭贷款提供了担保责任的，若买受人对银行的违约行为导致银行提前收回全部贷款，则买受人应在银行收回全部贷款后10天内向出卖人付清全部房款（包括出卖人代为向银行偿付的所有费用），否则出卖人有权单方面解除合同，在出卖人据此解除合同的情况下，买受人除应向出卖人支付出卖人代为向银行偿付的所有费用，还应向出卖人支付总房款的5%作为违约金。合同签订后，被告陈钦云向原告联发公司支付了购房款607532元。2012年8月6日，原告联发公司向被告陈钦云交付了系争房屋。
2009年9月15日，陈钦云作为借款人、中国农业银行股份有限公司吴江分行（以下简称中国农业银行）作为贷款人、联发公司作为阶段性担保人�方签订《个人担保借款合同》。
贷款合同签订后，中国农业银行向陈钦云发放了贷款，但陈钦云自2014年12月15日起，连续三期未能履行还贷义务，中国农业银行于2015年2月4日向联发公司签发《担保人履行责任通知书》，要求联发公司履行担保责任。联发公司收到《担保人履行责任通知书》后，于2015年3月9日向中国农业银行归还了陈钦云结欠的贷款本息合计399448.4元，中国农业银行收到款项后，于2015年3月9日出具了《个人贷款结清证明》，证明陈钦云个人住房贷款480000元于2009年9月15日放贷，于2015年3月9日结清。
联发公司支付代偿款后，于2015年3月11日委托律师向陈钦云发律师函，要求陈钦云在十日内支付代偿款，否则将单方面解除合同，收回房屋，并要求陈钦云承担总房款5%的违约金。
另查明，系争商品房买卖合同中载明的商品房建筑面积135平方米为预售面积，据此计算出的房屋价款为607532元，实际交付房屋时的实测面积为139.04平方米，据此计算出的房屋价款为625713元。房屋实际交付时，被告已向原告补交了其间的差价，因此本案中原告实际收取的被告的购房款为625713元。另外，被告还收取了原告交付的代收代缴费用总计7082元（包括契税6257元、权证费200元、办证费625元）。
再查明，2013年7月27日，案外人柯昌霞与吴江市松陵镇鼎盛房产信息服务部和被告配偶潘利平签订《吴江存量房买卖居间合同》，约定由柯昌霞向潘利平购买系争房屋。2013年12月23日，系争房屋被本院依法预查封。2014年7月7日，案外人柯昌霞起诉请求法院判令停止对系争房屋的执行，并确认其为系争房屋的所有权人，2014年12月24日，本院判决驳回柯昌霞的诉讼请求，该判决已生效。
以上事实，有原告提供的吴江市商品房买卖合同、民事起诉状、担保人履�责任通知书、交房结算单、贷款还款凭证、个人贷款结清证明、律师函及快递凭证、（2013）吴江执字第4121-1号执行裁定书、（2014）吴江民初字第1571号民事判决书、原告和被告的当庭陈述等证据予以证实。
本院认为：原告联发公司与被告陈钦云之间的商品房买卖合同关系合法有效，系双方当事人的真实意思表示，双方应当按约全面履行自己的义务。根据该合同附件四第二部分第二条第二款第三项的约定，原告代被告向银行偿付的所有费用后，被告未在十日内向原告付清的，原告有权单方解除合同。本案中，系争房屋尚未登记在被告陈钦云名下，根据（2014）吴江民初字第1571号民事判决书，案外人柯昌霞也并非系争房屋的所有权人，房屋的物权仍属于原告吴江市联发置业有限公司。原被告双方签订商品房买卖合同后，被告经银行贷款付清房款后享有将系争房屋登记�自己名下的请求权，本院对系争房屋的预查封，限制了原告对系争房屋再行处分的权利，保全的是被告符合法律规定的不动产物权变动请求权能够顺利实现，该请求权是否成立、能否行使应依据产生该请求权的基础法律关系。但预查封并不能改变产生该请求权的法律关系，同样也不能限制商品房买卖合同不能履行时，基于正当合理的理由予以解除。另外，合同关系具有相对性，合同关系的成立和解除均仅在合同当事人之间发生效力，被告因系争房屋已出卖给他人而拒绝解除合同的抗辩理由不成立。故本院对原告要求解除双方之间商品房买卖合同的诉讼请求，予以支持。
根据合同法规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失；合同解除，不影响合同中结算和清理条款的效力。故本案中，双方合同解除后，被告应将系争房屋返还原告，原告已收取的由被告支付的购房款625713元及代收代缴费用7082元，应返还被告。
关于原告要求被告向其支付总房款5%的违约金30376元的诉讼请求，本院认为：依据系争商品房买卖合同附件四第二部分第二条第二款第三项的约定，被告应向原告支付总房款的5%作为违约金。但根据本院查明的案件事实，被告实际收取原告交付的购房款为625713元，据此计算出的违约金应为31285.65元。故本院认定，原告应向被告支付违约金31285.65元。
原告联发公司依据个人担保借款合同中担保条款的约定，按约承担了担保责任，代被告陈钦云向中国农业银行代偿了贷款本息合计399448.4元，根据担保法的规定，有权向被告追偿。故本院对原告要求被告支付代偿银行费用399448.4元的诉讼请求，予以支持。
系争商品房买�合同解除后，原告应当返还被告的购房款625713元及代收代缴费用7082元，是被告基于合同解除所享有的债权请求权，并非预查封所保全的对象。现因双方当事人互负债务，原告以诉讼形式通知被告主张抵销，被告在合理期限内亦未提出异议，故原告要求抵销的主张合法成立。本院对原告要求扣除违约金及代偿费用后，退还被告剩余的购房款的诉讼请求，予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百三十条，《中华人民共和国担保法》第三十一条、《中华人民共和国物权法》第九条的规定，判决如下：
一、解除原告吴江市联发置业有限公司与被告陈钦云之间关于奥林清华三区第100幢3106号房屋的商品房买卖合同，被告于本判决生效之日十日内将上述房屋返还原告，并协助原告到苏州市吴江区住房�城乡建设局办理网签合同备案注销手续。
二、被告陈钦云应给付原告吴江市联发置业有限公司代偿银行费用399448.4元、违约金31285.65元，合计430734.05元；原告吴江市联发置业有限公司应返还被告陈钦云购房款及代收代缴费用合计632795元。上述款项折抵后，原告吴江市联发置业有限公司应返还被告陈钦云2020**.95元，于本判决生效后十日内履行（汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：吴江农村商业银行营业部，帐号：0706678011120100001793）。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取4938元，由被告陈钦云负担，并于本判决生效之日起十日内直接给付原告吴江市联发置业有限公司，原告已预交的诉讼费用本院不再退还。
如不服本判决，可在判决书�达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部；帐户：苏州市中级人民法院；帐号10×××99），并将已交上诉费的凭证提交本院。
审判员 康琳
二〇一五年七月十三日
书记员 陈红