安徽省宿州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宿中民一终字第00543号
上诉人（一审被告）：安徽玄凯房地产开发有限公司，住所地安徽省宿州市。
法定代表人：左立兵，该公司总经理。
委托代理人：张雪玲，安徽三联律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：张海瑞，男，1990年11月2日出生，汉族，农民，住安徽省宿州市埇桥区。
委托代理人：周建峰，安徽云飞律师事务所律师。
上诉人安徽玄凯房地产开发有限公司（以下简称玄凯公司）因与被上诉人张海瑞商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省宿州市埇桥区人民法院2015年7月3日作出的（2015）宿埇民一初字第04652号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月22日受理后，依法由审判员李德道担任审判长，与代理审判员杨俊举、杜飞组成合议庭，于2015年10月27日公开开庭审理了本案。上诉人玄凯公司的委托代理人张雪玲、被上诉人张海瑞的委托代理人周建峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张海瑞一审诉称：张海瑞购买了玄凯公司开发的玄凯·水木清华之26幢2单元305室房屋一套。双方在商品房买卖合同中约定交房日期为2014年12月28日前，并约定了逾期交房的违约责任。张海瑞依照合同的约定交付了购房款，但玄凯公司至今未书面通知张海瑞，并将符合交付条件的商品房交付张海瑞，属于逾期交房的违约行为。请求判令：玄凯公司支付2014年12月28日至2015年4月20日的违约金11535元，并负担本案的诉讼费用。
玄凯公司一审辩称：双方在合同中约定的交房条件是该商品房经验收合格，玄凯公司已提交了工程竣工验收报告。涉案房产经四部门验收合格后，玄凯公司多次通过书面、短信、电话等方式通知张海瑞上房，并明确告知愿承担至2015年1月27日的违约责任。张海瑞没有上房是其自身原因造成的，玄凯公司不应承担2015年1月27日以后的延期交房违约责任。
一审法院查明：2014年2月25日，张海瑞与玄凯公司签订编号为201307963号的商品房买卖合同一份，玄凯公司将其建设的玄凯·水木清华26幢2单元305室房屋卖与张海瑞。合同第八条约定交付期限：出卖人应当在2014年12月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。第九条约定出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况以外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第一种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不做累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金……”。张海瑞于2014年2月26日向玄凯公司交付房款205908元。玄凯公司称其在2014年12月23日向张海瑞邮寄了交房告知函，告知将在2015年1月18日办理交房手续，并按合同约定承担违约责任。但张海瑞称未收到该交房告知函。2015年1月16日，玄凯公司向张海瑞发送短信“水木清华业主您好：三期（17#、18#、25#、26#）原计划于2015年1月18日交房，因2014年秋季连续阴雨天气，造成施工延误。道路、绿化未能完善。经公司研究交房时间延至2015年1月27日……违约金统一计算到2015年1月27日……”，张海瑞收到该短信。涉案房屋未交付。玄凯公司提交了玄凯·水木清华26幢工程竣工验收报告，验收结论为合格，建设单位玄凯公司于2014年12月24日签章，监理单位安徽科创工程项目管理有限公司于2015年1月15日签章，施工单位安徽凯源建设集团有限责任公司于2014年12月26日签章，设计单位苏州苏合建筑设计顾问有限责任公司于2015年1月17日签章。
一审法院认为：张海瑞与玄凯公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反国家强制性规定，合法有效。双方约定以“该商品房经验收合格”作为交付条件，玄凯公司提供的工程竣工验收报告在法庭辩论终结前未取得公安消防、规划、环保等部门的认可，不能认定房屋已经验收合格，故玄凯公司应当承担延期交房的违约责任。张海瑞与玄凯公司在合同中约定“逾期超过90日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金……”，张海瑞于2014年2月26日向玄凯公司交付房款205908元，故违约金应自2015年2月26日计算至2015年4月20日，违约金的数额应为2223.81元（205908元×54天×0.0002元／天）。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：玄凯公司于判决生效后十日内给付张海瑞违约金2223.81元。案件受理费44元，由张海瑞负担19元，玄凯公司负担25元。
玄凯公司不服一审判决，向本院提起上诉称：1、一审法院将双方约定的该商品房交付的条件理解为工程竣工验收还需要公安消防、规划、环保等部门的认可，没有法律依据，也不符合建筑行业惯例。2、一审法院对玄凯公司违约金期限的认定错误。涉案工程于2015年1月17日通过竣工验收，符合约定的交房条件，玄凯公司在2014年12月23日通过各种方式通知张海瑞于2015年1月27日前办理交房手续，但张海瑞因房价等因素的影响，不愿接受房屋。因此玄凯公司延期交房的时间应当自2014年12月28日扣除合同约定的15日豁免期后计算至2015年1月27日，即逾期交房的天数为14天，故一审法院认定逾期交房期限错误。综上，请求撤销原判，依法改判。
张海瑞辩称：1、玄凯公司称涉案房屋符合交付条件与事实、法律相悖，该房屋不具备交房条件。2、合同对违约金作出了明确约定，玄凯公司并未通过约定的方式通知上房。应驳回其上诉请求。
双方所举证据与一审相同，相对方质证意见与一审一致，本院认证意见同于一审。
经二审审理查明：一审判决查明事实属实，本院予以确认。
本院认为：综合双方举证、质证及诉辩意见，本案二审争议的焦点是：涉案商品房是否符合交付条件，一审判决对违约期限及违约金的计算是否适当。
根据中华人民共和国住房和城乡建设部关于房屋建筑和市政基础设施竣工验收及备案的相关规定，工程竣工验收由建设单位负责组织实施，组织勘察、设计、施工、监理等单位组成验收组，对工程质量进行验收；工程竣工验收合格后，建设单位应当及时提出工程竣工验收报告，建设单位应当自竣工验收合格之日起15日内，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案，在备案时应当提交规划、环保、公安消防的证明文件。在审理房屋买卖合同纠纷案件中，出卖人与买受人签订的房屋买卖格式合同中约定以“该商品房经验收合格”作为交付条件的，一般应以出卖人（建设单位）组织勘察、设计、施工、监理等单位进行工程竣工验收并出具验收合格的意见作为认定房屋经验收合格的依据；但规划、公安消防、环保、城建档案管理等专门管理部门未作出认可意见的，不能认定房屋已经验收合格。本案中，涉案工程虽于2015年1月17日经建设、施工、设计、监理四单位验收合格，但截至本案二审法庭辩论终结前，该工程仍没有经公安消防、规划、环保、承建档案管理等专门管理部门作出认可意见，故该工程应认定为未经竣工验收合格，涉案商品房不符合交付条件。玄凯公司关于该商品房已经竣工验收合格，符合交付条件的上诉理由不能成立，本院不予采信。玄凯公司未按约定于2014年12月28日将符合交付条件的商品房交付张海瑞，其已构成违约，应承担违约责任。张海瑞要求玄凯公司自2014年12月28日起支付已付房款的违约金至2015年4月20日，根据其主张，玄凯公司的违约期间应为113天，因此，一审法院对玄凯公司承担违约金期间计算为54天、违约金计算为2223.81元缺乏依据。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定：第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理。鉴于一审法院按上述标准计算违约期间及违约金后张海瑞未提出上诉，故本院不予审理。双方虽约定由于买受人的原因导致未在15天内办理房屋交接手续的，视为买受人已经接收商品房，但由于涉案商品房不具备交付条件，不存在因买受人原因导致出现未能按期交付的情形，故，玄凯公司主张计算违约金应扣除15天的上诉理由也不能成立。
综上，一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，审判程序合法，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由安徽玄凯房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李德道
代理审判员 杨俊举
代理审判员 杜 飞
二〇一五年十二月四日
书 记 员 夏春秋
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。