广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0607民初1588号原告龚瑞莹，女，汉族，1978年7月27日出生，住广州市花都区，委托代理人黄志强，广东合誉律师事务所律师。委托代理人潘梓航，广东合誉律师事务所实习律师被告刘建志，男，汉族，1960年1月28日出生，住佛山市南海区，被告侯凌侠，女，汉族，1962年10月30日出生，住址同上，两被告的委托代理人庞敏珊，广东华法（三水）律师事务所律师。原告龚瑞莹诉被告刘建志、候凌侠建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2015年4月26日立案受理后，依法组成合议庭审理。本案于2016年5月23日公开开庭审理时，原告龚瑞莹的委托代理人黄志强、潘梓航，被告刘建志、侯凌侠的委托代理人庞敏珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龚瑞莹诉称：2014年5月6日，原告龚瑞莹与被告一刘建志签订《资产转让意向书》，刘建志向原告转让其名下位于广东省佛山市三水区乐平镇中心科技工业园范湖小区南区P-2-2号地块及其地上建筑物与相关设施。《资产转让意向书》约定：原告方以履约保证金形式支付给刘建志人民币150万元，刘建志收到上述款项后需解除转让标的原承租人的租赁合同，通知原承租人搬迁，确保在三个月内交付F1、F2、F3的土地及建筑物给乙方使用，2014年12月30日前将标的全部交付乙方使用；并约定了刘建志完成第三条义务后双方另签土地买卖合同，买卖合同以原告龚瑞莹成立的公司签订。《资产转让意向书》签订后，原告龚瑞莹委托龚钧渝给被告一刘建志名下的中国农业银行账号转账人民币150万元，龚钧渝于2014年5月7日分两笔向刘建志名下的中国农业银行账号转入150万元。2014年5月21日，原告根据《资产转让意向书》约定，登记成立了佛山镨敬机械科技有限公司，原告出资80%，担任公司法定代表人。刘建志收取保证金后，提出就《资产转让意向书》约定土地的转让，要求原告预付土地测量费用，原告根据《资产转让意向书》第二条约定“转让交易过程中的税费及费用由受让方承担”，原告龚瑞莹以佛山镨敬机械科技有限公司名义于2014年6月4日支付了18000元测量费给刘建志。刘建志收取上述费用后，根本没有履行《资产转让意向书》第三条解除原租赁合同的义务，原告反复催促，刘建志或者回避或者以父母（岳父母）生病等各种理由拖延，根据《合同法》第九十四条，刘建志的违约已导致原告2014年12月30日前接收标的的合同目的根本不能实现，原告有权请求解除《资产转让意向书》。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第一百二十条规定“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则”，刘建志除返还150万元保证金给原告外，另应支付150万元违约赔偿金给原告。被告二侯凌侠与被告一刘建志是夫妻关系，《资产转让意向书》的签订及履行均在二人婚姻关系存续期间，被告二侯凌侠理应对被告一刘建志的义务承担连带清偿责任。根据《民事诉讼法》第33条，特诉至贵院，请求依法判决:1、请求判决解除《资产转让意向书》；2、请求判决被告一刘建志向原告龚瑞莹返还保证金1500000元；3、请求判决被告一刘建志向原告龚瑞莹返还测量费18000元；4、请求判决被告一刘建志向原告龚瑞莹支付违约赔偿金1500000元；5、请求判决被告二侯凌侠对被告一刘建志的义务承担连带偿还责任；6、本案诉讼费用由二被告承担。被告刘建志、侯凌侠辩称：2014年8月原告就口头单方通知不买我方的土地了，单方解除双方签订的意向书，因此我方没有毁约。我方土地的承租户仍然是2012年的承租户，地一直没有卖给第三方，并一直在等原告履行意向书，我方认为当时签订的意向书依然可以履行，假如法院认定意向书可以解除的话也应按意向书中约定的150万保证金为我方所有。经审理查明：2014年5月6日，原告龚瑞莹与被告刘建志签订《资产转让意向书》一份，双方约定，被告刘建志将其所有的位于广东省佛山市三水区乐平镇中心科技工业园范湖小区南区P-2-2号地块及地上建筑物与相关设施（包括但不限于6宗主体建筑物、两套变压器设施系统、临时建筑及28.4亩土地围墙内的相关设施等）转让给原告龚瑞莹，转让价款为2000万元，原告于签订本意向书之日起5日内支付被告刘建志履约保证金人民币150万元。被告在收到上述履约保证金后完成以下义务：1、解除转让标的原第三人的租赁合同，通知原承租人搬迁，确保在3个月内交付F1、F2、F3的土地及建筑物及乙方使用，2014年12月30日前将标的全部交付乙方使用。2、与银行协调好提前还贷或转贷的相关手续，确保还贷后及时涂消标的的他项抵押权。3、提交关于土地及建筑物的税费票据及相关合同文件复印件一套给乙方。4、向税务部门了解补充缴纳建筑物等税费的相关手续及税率，经与乙方协商后补交相关税费，补交的税费在原建筑费用范围内由甲方承担，超出原建筑费用部分的税费由乙方承担。5、配合乙方办理乙方作为股东成立公司的工商登记。被告完成上述义务后双方另签订土地买卖合同，买卖合同基本条款参照本意向书及原双方磋商的意向书。违约责任的认定为：1、甲方收取保证金后将标的转让给第三人的，双倍返还保证金给乙方。2、甲方完成第三条义务后，乙方无正当理由终止合同，保证金归甲方所有。上述意向书签订后，原告于2014年5月7日向被告支付150万元，被告刘建志于当日向原告出具收据，内容为：“今收到龚瑞莹小姐购买刘建志名下位于佛山市三水区乐平镇中心科技工业园范湖小区南区P2-2号地及建筑物：F1、F2、F3、F4、F5、F6物业诚意金壹佰伍拾万元正（￥1500000.00元）。收款人：刘建志”。2014年5月21日，原告为履行合同，登记成立了佛山镨敬机械科技有限公司。2014年6月4日，原告以佛山镨敬机械科技有限公司名义向被告支付测量费18000元。被告在签订上述意向书后，未按意向书约定的期限将涉案的土地及建筑物交付原告使用。为此，原告诉至本院。本院认为，原告龚瑞莹与被告刘建志签订的《资产转让意向书》是双方在平等自愿协商一致的基础上签订的，内容合法，属于有效合同。该合同在性质上属于预约合同，依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条之规定“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”本案中，原告依约向被告支付了履约保证金，被告未按合同约定期限履行交付涉案土地及建筑物的合同义务，导致原、被告签订的意向书目的落空，属于违约行为，应承担违约责任。原告诉请解除《资产转让意向书》，返还履约保证金150万元以及测量费18000元的请求，本院予以支持。被告辩称原告于2014年8月通知被告解除合同，因此未交付涉案土地及建筑物的答辩理由，缺乏证据支持，本院不予采纳。关于原告诉请对被告适用定金罚则，要求其支付违约赔偿金150万元的请求，涉及到其交付150元履约保证金的法律性质问题，本院分析如下：依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十八条的规定“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金，或订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”对于在合同中未明确表述为定金，而是表述为“留置金、担保金、保证金、订约金、押金，或订金”，适用定金罚则的，应严格适用标准，以明确约定定金处罚内容情形为限，不能扩大解释。本案中，双方在合同中约定的是“履约保证金”，被告在收据上表述为“诚意金”，虽然在合同第五条“违约责任”中约定了以下两种情形下适用定金罚则：1、甲方收取保证金后将标的转让给第三人的，双倍返还保证金给乙方。2、甲方完成第三条义务后，乙方无正当理由终止合同，保证金归甲方所有。但不能据此推定该150万元履约保证金无条件构成定金性质，只能限于该两种情形转化为定金。对于未明确约定的其他违约情形，不能扩大适用。因此，对于本案被告违反合同第三条约定未按期交付土地及建筑物等违约情形，并不能当然地适用定金处罚。原告要求被告支付违约赔偿金150万元的请求，本院不予支持。经本院庭审释明，被告提出若法院未采纳定金性质的意见，要求原告赔偿从支付150万元之日起至偿还之日止按同期银行贷款利率计算的利息损失，本院对此予以支持。被告侯凌侠与被告刘建志是夫妻关系，应当承担连带清偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十八条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第二十四条之规定，判决如下：一、解除原告龚瑞莹与被告刘建志签订的《资产转让意向书》；二、被告刘建志于本判决生效之日起十日内返还原告龚瑞莹150万元履约保证金，并赔偿原告龚瑞莹自2014年5月7日起至偿清之日止以150万元为本金，按同期银行贷款利率计算的利息损失。三、被告刘建志于本判决生效之日起十日内返还原告龚瑞莹测量费18000元；四、被告侯凌侠对本判决确定的被告刘建志的上述付款义务承担连带清偿责任。五、驳回原告龚瑞莹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费32544元，由原告龚瑞莹负担17544元，被告刘建志、侯凌侠负担15000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  黄凤腾审 判 员  洪宗健人民陪审员  李美华二〇一六年六月十五日书 记 员  杨敏贞