广东省广州市荔湾区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗荔法民三初字第136号
原告：广东厚园物业管理有限公司，住所地：广州市海珠区永翠路翠和街9号二楼。
法定代表人：谢礼海。
委托代理人：范成年，广东正大方略律师事务所律师。
被告：丁国成，住广州市荔湾区。
原告广东厚园物业管理有限公司诉被告丁国成物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张浩独任审判，公开开庭进行了审理。原告广东厚园物业管理有限公司的委托代理人范成年及被告丁国成到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告广东厚园物业管理有限公司诉称：2008年3月7日，原告通过与广州金辉洋房地产有限公司（以下简称：金辉洋公司）签订广州市荔湾区黄沙大道189-201号辉洋苑小区的《物业管理服务合同》，进场提供前期物业管理服务。2008年6月5日，原告在辉洋苑小区前期物业管理项目招投标中中标，和金辉洋公司签订了《“辉洋苑”小区前期物业管理合同书》，并经广州市国土资源和房产管理局荔湾分局备案登记。金辉洋公司于2010年5月31日在荔湾区人民法院强制执行下收回黄沙大道粤南大街15-17号辉洋苑D栋回迁楼，原告于当日接管并提供物业管理服务。
被告在2010年5月31日前已入住黄沙大道粤南大街15-17号辉洋苑D栋回迁楼1314房（建筑面积：59.75平方米），至今拖欠从2010年6月1日至2014年10月31的物业服务费3800.1元及2011年5月至2014年9月由原告代垫的公摊电费666元、电梯维修集资费193.96元。因此，原告起诉要求：1.被告按1.2元／平方米／月的标准向原告支付拖欠的2010年6月1日至2014年10月31的物业服务费3800.1元及至付清欠款之日止的滞纳金（从欠交服务费次月1日起按每日1‰计算）；2.被告支付2011年5月至2014年9月的代垫公摊电费666元、电梯维修集资费193.96元；3.被告承担所有诉讼费用。
被告丁国成辩称：一、被告并不是不同意缴交管理费，原来的管理公司是按照每月每平方米1.2元向被告收取管理费，其中已经包括了公摊电费和电梯维修、垃圾费等，所以被告现在只是同意按照原来的标准缴交管理费，不同意再支付其他公摊电费、电梯维修费。二、金辉洋公司委托原告管理的合同书中没有提及D栋回迁楼的管理费标准，滞纳金更没有收取的依据。另外，被告居住期间遭遇盗窃，原告是有责任的。只要原告日后端正其服务态度，公平、公正收取费用，提高服务质量，我们业主是不会拖欠其管理费用的。
经审理查明：广州金辉洋房地产有限公司是广州市黄沙大道189-201号“辉洋苑”小区的开发商，原告是具有物业管理三级资质的物业管理服务企业。2008年3月5日，金辉洋公司（甲方）与原告（乙方）签订《物业管理服务合同》约定，甲方委托乙方对“辉洋苑”小区提供物业管理服务，委托管理期限自2008年3月7日至开发方经过前期物业招投标方式选聘出新的物业管理企业时止。2008年3月7日，金辉洋公司发出《致“辉洋苑”业主的一封信》称：“辉洋苑”小区原物业管理公司广州市东胜物业管理有限公司已于2008年3月7日被法院强制执行撤离“辉洋苑”小区；为确保小区业主／住户们的正常生活不受影响，该司委托原告承担“辉洋苑”小区交接过渡期的物业管理工作。同日，原告向辉洋苑业主发出《服务承诺书》称：受金辉洋公司临时委托，原告进入“辉洋苑”代理物业服务工作，收费标准保持现时的标准基本一致。2008年6月5日，金辉洋公司向原告发出《中标通知书》，确认原告为辉洋苑小区物业管理项目投标的中标人。2008年6月6日，金辉洋公司（甲方）与原告（乙方）签订《“辉洋苑”小区前期物业管理合同书》约定：甲方将“辉洋苑”小区委托予乙方实行物业管理，委托管理期限自2008年6月6日至“辉洋苑”业主委员会依法选聘出新的物业管理企业，依法交接完毕之日止；委托管理范围包括A栋建筑物44597平方米、B栋建筑物44951平方米、幼儿园、D栋建筑物19942平方米；乙方须按广州市一级服务标准执行；本物业管理公共服务费由业主或物业使用人按该物业的建筑面积向乙方交纳，其中高层住宅管理费为1.87元／平方米；物业管理公共服务费每月交纳一次，每次交纳费用时间为当月25日前；业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交管理服务费的千分之一交纳滞纳金。2008年7月9日，广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局向金辉洋公司发出《前期物业管理中标备案通知书》，确认对金辉洋公司报送的“辉洋苑”小区前期物业管理中标材料给予备案。
2010年5月，金辉洋公司经申请执行法院生效判决收回了广州市荔湾区粤南大街15-17号辉洋苑D栋回迁楼。同年5月31日，原告向涉案房屋所在的D栋业主发出《关于辉洋苑小区D栋物业管理接管通告》，内容是原告受广州金辉洋房地产有限公司委托，于2010年5月31日接管辉洋苑小区D栋前期物业管理；住宅管理费为1.2元／平方米等，并于当日接管该区域。
2011年11月及2012年7月，原告因辉洋苑小区D栋电梯频繁出现故障、发生事故，分别委托广州市中菱电梯起重设备有限公司及广州市侨佳科技工程有限公司对电梯进行维修及更换配件工作，并就维修、更换工作支出了相关费用。
1999年底，被告通过拆迁安置入住粤南大街15号辉洋苑D栋1314房（建筑面积59.75平方米）。原告接管辉洋苑D栋之后，被告至今未向原告支付物业服务费，只支付了从2010年6月至2011年4月底的公摊电费，从2011年5月开始没有继续支付公摊电费。
诉讼中，原告提供广东电网公司开具的电力收费发票、公用电表抄表记录等证据，拟证明被告应支付2011年5月至2014年9月的公摊电费；提供电梯维修通知、合同、收据、分摊表，拟证明被告应分摊的电梯维修费；提交服务费催收单及邮政快递详情单，拟证明原告就上述款项催告被告。
本院认为：最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，“辉洋苑”小区尚未成立业主委员会，原告依据《“辉洋苑”小区前期物业管理合同书》，对“辉洋苑”小区进行物业管理，其行使物业管理的行为符合法律规定，该合同书对业主有约束力。
被告经拆迁安置入住使用涉案房屋并享受了原告提供的物业管理服务，应向原告支付物业管理费。由于被告逾期未支付从2010年6月1日至2014年10月31日的物业管理费，因此，原告要求被告支付拖欠的管理费及滞纳金没有违反合同约定，本院予以支持。至于被告主张《“辉洋苑”小区前期物业管理合同书》没有约定“辉洋苑”D栋物业管理费标准，收取滞纳金缺乏依据的问题。由于上述合同已约定了原告受委托管理的范围包括了D栋，原告接管D时也确定了D栋管理费标准为1.2元／月／平方米，该标准并没有超过合同约定的最高标准，也与被告之前向开发商及其他管理公司缴纳的物业管理费标准一致，因此，原告要求被告按该标准缴纳管理费没有违反规定。而滞纳金的约定针对的是业主逾期缴纳管理费的违约行为，只要是接受管理范围内的业主有该违约行为均应依约支付滞纳金。因此，对被告上述抗辩理由本院不予采纳。
关于原告能否要求被告支付由其代垫的公摊电费及电梯维修费的问题。首先，虽然被告主张之前向其他物业公司缴纳的物业服务费包含了公摊电费，但是没能提供证据予以证明，且依据《“辉洋苑”小区前期物业管理合同书》约定，物业管理公共服务费不含共用设施设备运行耗用的公摊电费，该费用应由小区各户分摊。因此，被告上述主张依据不足且不符合合同约定，本院不予采纳。其次，依据合同约定，房屋共用部位、共用设施、设备、公共场地的维修、养护费用在物业维修专项资金未落实前，由受益户分摊，因此，原告要求被告支付代垫电梯维修费及更换配件所生产的费用合法合理，本院予以支持。被告不同意支付上述费用的抗辩理由不成立，本院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项和最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：
一、被告丁国成自本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广东厚园物业管理有限公司支付从2010年6月1日起至2014年10月31日止的物业服务费（每月按59.75平方米×1.2元／平方米计）；
二、被告丁国成自本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广东厚园物业管理有限公司支付拖欠2010年6月1日起至2014年10月31日物业服务费的滞纳金（滞纳金按月计算，从欠交费用的次月1日起至被告付清当月的费用之日止，以59.75平方米×1.2元／平方米为本金，按每日1‰计算，每期滞纳金不超过当月的物业服务费本金）；
三、被告丁国成自本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广东厚园物业管理有限公司支付从2011年5月至2014年9月的代垫公摊电费666元及电梯维修费193.96元。
被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费25元，由被告丁国成负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上述请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判员 张 浩
二〇一五年二月十三日
书记员 魏冬菊