湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）湘02民终700号上诉人（原审被告）：刘怀德，女，1964年9月21日出生，汉族，住湖南省株洲市荷塘区，委托诉讼代理人：魏健，株洲市中良法律服务所法律工作者，代理权限：特别授权（代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起上诉，签收法律文书等）。委托诉讼代理人：廖赟，株洲市中良法律服务所法律工作者，代理权限：一般代理。被上诉人（原审原告）：肖将来，男，1976年11月16日出生，汉族，住湖南省株洲县，被上诉人（原审原告）：肖红平，女，1979年6月27日出生，汉族，住湖南省株洲县，委托诉讼代理人：曹艳红，湖南卓进律师事务所律师，代理权限:一般代理。被上诉人（原审第三人）：皮小毛，男，1965年9月8日出生，汉族，住湖南省株洲市荷塘区，被上诉人（原审第三人）：皮向阳，男，1970年10月1日出生，汉族，住湖南省醴陵市，原审第三人：袁洁，女，1985年5月17日出生，汉族，住湖南省株洲市天元区，上诉人刘怀德因与被上诉人肖将来、肖红平、皮小毛、皮向阳及一审第三人袁洁房屋租赁合同纠纷一案，不服株洲市荷塘区人民法院（2017）湘0202民初650号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，审理了本案，现已审理终结。上诉人刘怀德上诉请求：一、请求依法撤销湖南省株洲市荷塘区人民法院（2017）湘0202民初650号民事判决书，发回重审或改判上诉人不承担民事责任；二、本案一审和二审诉讼费用均由被上诉人共同承担。其理由是：一、一审法院认定事实不清，上诉人与被上诉人肖将来、肖红平、皮肖毛之间不存在合同租赁关系；二、一审法院适用法律错误，其一、被上诉人肖将来、肖红平、皮肖毛不是上诉人刘怀德所有的株洲市荷塘区房屋的产权人和承租人，依法不能获得拆迁补偿；其二、上诉人刘怀德已与被上诉人皮向阳的委托代理人即原审第三人袁洁签订了《协议书》，并补偿了皮向阳40万元，双方之间就合同终止后的相关事宜得到了妥善处理，双方之间的已无任何关联；其三、被上诉人肖将来、肖红平、皮肖毛称是房屋承租人以及他们之间存在合伙经营关系，但无实质性的证据予以证实。被上诉人肖将来、肖红平答辩称：1.上诉人与被上诉人之间存在租赁关系，上诉人所称的没有租赁关系没有事实和法律依据；2.原审法院依法判决房屋的附属设施及装饰、装修物补偿款、二楼（以上）住宅（办公）改扩建宾馆补偿款、按期搬迁奖、提前搬迁奖归被上诉人所有以及上诉人向被上诉人返还押金是正确的。被上诉人皮小毛、皮向阳以及原审第三人袁洁没有答辩意见。被上诉人肖将来、肖红平一审诉请：一、请求法院依法确认原告享有在株洲市荷塘区房屋的补偿款人民币2140717元（其中附属设施及装饰、装修物补偿446481元、二楼（以上）住宅（办公）改扩建宾馆补偿1168292元、按期搬迁奖292073元、提前搬迁奖233871元）；二、请求法院判决被告向原告支付上述款项；三、请求法院判决被告退还原告押金人民币40000元；四、本案诉讼费由被告承担。一审法院经审理查明：2010年9月份，原告肖将来征得被告的同意，自易志新手上租赁了被告所有的位于株洲市荷塘区房屋从事生活按摩服务，店名为“株洲市荷塘区亚泰足浴桶浴休闲中心”，转租费45万元。原告租赁该房屋后即对房屋进行了装修。2011年5月1日，第三人皮小毛入伙与原告一起经营该店面。2013年2月，皮小毛找到皮向阳，将株洲市荷塘区亚泰足浴桶浴休闲中心登记经营者登记为皮向阳，每月给皮向阳1000元。2013年3月1日，原告肖将来与被告刘怀德签订《租赁合同书》，约定租赁期限从2013年3月至2016年12月，合同有效期内未经出租人同意，承租人不得擅自将房屋转租或转向经营，一经发现，出租人有权提前终止合同，收回房屋，在租赁合同签订时，出租人向承租人收取了4万元作为押金。2015年3月份，因休闲中心经营效益不好，皮小毛决定增加“性服务”即卖淫活动，其中十楼为正规按摩场所，九楼提供“性服务”，后陆续招聘容留十余名卖淫女在休闲中心提供性服务，并聘请了楼面主管、收银、接待。2015年7月14日，被告刘怀德与株洲市国有土地上房屋征收处荷塘中心签订了《株洲市南岳岭、上月塘片区棚改项目国有土地上房屋征收补偿安置协议书》，株洲市荷塘区房屋建筑面积为1063.05平方米，装修费补偿446481元、二楼（以上）住宅（办公）改扩建宾馆补偿1168292元、按期搬迁奖292073元、提前搬迁奖233871元，以上合计2140717元。2015年10月10日，皮小毛因涉嫌犯容留卖淫罪被刑事拘留，同时，株洲市荷塘区亚泰足浴桶浴休闲中心停止经营。2016年9月30日，皮小毛被逮捕并被本院以容留卖淫罪判处有期徒刑三年六个月，现在茶陵监狱服刑。另查明，2015年10月17日，皮向阳以株洲市荷塘区亚泰足浴桶浴休闲中心法人代表身份向袁洁出具《委托书》，因株洲市荷塘区的株洲市荷塘区亚泰足浴桶浴休闲中心住屋改宾馆与装饰装修的补偿款一事，委托人委托受托人办理相关事宜：一、受托人权限为：全权代理，包括签收相关文件，商谈、签署安置补偿协议及办理其他补偿相关事宜等，代理委托人行使依据相关法律、法规、规章、制度等文件中的委托人的权利、承担相应义务等；二、本委托书系不可撤销委托书，证明人彭凤仙、廖慧签字。2015年10月19日，刘怀德作为甲方与袁洁作为乙方签订《协议书》，就装饰、装修物补偿、二楼（以上）住宅（办公）改扩建宾馆补偿款的分配问题达成如下协议：一、甲方住改宾补偿款包含因房屋征收而丧失使用价值的中央空调、热水锅炉等设施设备，电视机、沙发、其他家具等生产、生活用品，经营所需进行的改造设施，聘用人员的清退，劳动关系和租赁关系的解除以及其他损失等与经营行为的相关的所有补偿；二、甲方愿意将住改宾、装饰、装修补偿款40万元支付给乙方，随甲方第5笔付款时一并支付；三、乙方在签订本协议后停止经营，并按照区征收指挥部的要求及时腾房交钥匙，如乙方未按期腾房而影响付款，所有的责任全由乙方承担；四、本协议签订后，乙方承诺不得再申请与经营等相关的任何补偿；五、本协议一式三份，甲乙方各持一份，交一份区征收指挥部。同日，双方签订了《补充协议》，因甲方住房改宾馆补偿的相关问题，乙方已经全部40万包干，包含押金在内，以后不存在有任何经济纠纷，以后发生的经济纠纷与刘怀德无关。株洲市南岳岭、上月塘片区棚改项目征收指挥部文件株南月棚专纪〔2015〕10号《关于二楼（以上）住宅（办公）改扩建宾馆补偿和优化征收协议审核机制等问题的会议纪要》规定：二楼（以上）住宅（办公）改扩建宾馆有有效的工商营业执照、税务登记、连续合法经营三年以上，且经营场所与工商营业执照登记地址一致的，对其房屋征收而丧失使用价值的中央空调、热水锅炉等设施设备，电视机、沙发、其他家具等生产、生活用品，经营所需而进行的改造设施，聘用人员的清退，劳动关系和租赁关系的解除以及其他他损失等与经营行为相关的所有补偿，符合条件的，由各组核准执行。一审法院认为，本案纠纷发生在出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金后租赁房屋被征收，承租人基于租赁合同与出租人对拆迁补偿款的归属产生的纠纷，系租赁合同纠纷。原告肖将来与被告刘怀德于2013年3月1日签订的《租赁合同》系当事人的真实意思表示，应认定该租赁合同有效。出租人同意装修的，承租人有权主张享有出租人取得的因承租人装饰、装修获得的补偿款，对本案中，出租人刘怀德因承租人装饰、装修获得的补偿446481元，承租人有权主张该款项为其所有；承租人主张出租人的二楼（以上）住宅（办公）改扩建宾馆补偿款归其所有，依据为株洲市南岳岭、上月塘片区棚改项目征收指挥部文件株南月棚专纪〔2015〕10号《关于二楼（以上）住宅（办公）改扩建宾馆补偿和优化征收协议审核机制等问题的会议纪要》的规定：连续合法经营三年以上，且经营场所与工商营业执照登记地址一致的，对其房屋征收而丧失使用价值的中央空调、热水锅炉等设施设备，电视机、沙发、其他家具等生产、生活用品，经营所需而进行的改造设施，聘用人员的清退，劳动关系和租赁关系的解除以及其他他损失等与经营行为相关的所有补偿，符合条件的，予以补偿，本案中，株洲市荷塘区亚泰足浴桶浴休闲中心因存在上述情形及损失，但不能举证证明其完全符合上述条件，可获得该赔偿项目80%的补偿，即1168292元×80%＝934633.6元；株洲市荷塘区亚泰足浴桶浴休闲中心在被告刘怀德于2015年7月14日签订房屋征收补偿安置协议后，在租赁期未到的情形下，交出钥匙，致征收房屋能提前搬迁及按时搬迁，对出租人要求享有提前搬迁奖和按期搬迁奖的诉讼请求，本院酌情出租人与承租人各获得50%的补偿款，即（292073+233871）×50%＝262972元；对出租人收取的押金4万元，承租人有权要求退还。本案中，承租被告刘怀德房屋的“株洲市荷塘区亚泰足浴桶浴休闲中心”营业执照上登记的经营者与实际经营者不一致，且株洲市荷塘区亚泰足浴桶浴休闲中心已停止经营，本院应以登记的经营者和实际经营者为共同诉讼人，登记经营者皮向阳和实际经营者皮小毛并未表示放弃实体权利，本院应一并作出判决；被告认为其已与登记经营者皮向阳签订协议，原告不能另行再主张权利，但其与原告肖将来签订了租赁合同却没有经过肖将来及其他共同诉讼人的签字认可，对被告的这一主张，一审法院不予支持。袁洁并非本案的登记经营者和实际经营者，仅是登记经营者皮向阳签订协议时的受托人，不享有本案实体上的权利、不承担相应义务。一审法院对“株洲市荷塘区亚泰足浴桶浴休闲中心”的营业执照上登记的经营者皮向阳与实际经营者肖将来、肖红平、皮小毛请求确认其享有的相应补偿款，予以支持，出租人已向营业执照登记经营者皮向阳支付附属设施及装饰、装修物补偿款40万元，还应向承租其房屋的“株洲市荷塘区亚泰足浴桶浴休闲中心”营业执照上登记的经营者皮向阳与实际经营者肖将来、肖红平、皮小毛支付46481元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第五十九条、第七十三条，《最高人民法院法院民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、确认原告肖将来、肖红平、第三人皮小毛、皮向阳享有株洲市荷塘区房屋的附属设施及装饰、装修物补偿款人民币446481元、二楼（以上）住宅（办公）改扩建宾馆补偿款人民币934633.6元、按期搬迁奖、提前搬迁奖人民币262972元；二、被告刘怀德于本判决生效之日起十日内支付原告肖将来、肖红平、第三人皮小毛、皮向阳株洲市荷塘区房屋的附属设施及装饰、装修物补偿款人民币46481元，二楼（以上）住宅（办公）改扩建宾馆补偿款人民币934633.6元，按期搬迁奖、提前搬迁奖人民币262972元，共计人民币1244086.6元；三、被告刘怀德于本判决生效之日起十日内退还原告肖将来、肖红平、第三人皮小毛、皮向阳押金人民币40000元；四、驳回原告肖将来、肖红平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费24246元，由被告刘怀德承担16357元，原告肖将来、肖红平、第三人皮小毛、皮向阳承担7889元。二审中，上诉人提交一份新证据，被上诉人肖将来与袁洁的结婚证明，证明肖将来和授权书上的袁洁是夫妻关系，对授权委托书肖将来是知情的。被上诉人肖将来、肖红平质证称：该证据不是新证据，对关联性有异议，登记时间是2015年12月份，但是协议签订的时间是2015年10月份，证明签协议时两人不是夫妻关系，该证据不能达到其证明目的。本院对该证据的真实性予以采信，对关联性不予采信，该证据不能证明上诉人需要证明的事实。本院二审查明的案件事实与一审一致无异。本院认为：本案系租赁合同纠纷。本案二审争议的焦点是：一、上诉人是否应当支付给被上诉人以及原审第三人附属设施及装饰、装修物补偿款人民币46481元、住改宾补偿款人民币934633.6元、按期搬迁奖、提前搬迁奖人民币262972元，共计人民币1244086.6元；二、皮向阳委托原审第三人袁洁与上诉人签订的补偿协议是否有效？本院分析如下：一、关于上诉人是否应当支付给被上诉人以及原审第三人附属设施及装饰、装修物补偿款人民币46481元、住改宾补偿款人民币934633.6元、按期搬迁奖、提前搬迁奖人民币262972元，共计人民币1244086.6元的问题，被上诉人肖将来与上诉人刘怀德于2013年3月1日签订的《租赁合同》系当事人的真实意思表示，应认定该租赁合同有效。上诉人上诉提出与肖将来等没有租赁关系与事实不符；租赁合同中出租人同意装修的，承租人有权主张享有出租人取得的因承租人装饰、装修获得的补偿款，在本案中，出租人刘怀德因承租人装饰、装修获得的补偿446481元，承租人有权主张该款项为其所有；承租人主张出租人的二楼（以上）住宅（办公）改扩建宾馆补偿款归其所有，依据为株洲市南岳岭、上月塘片区棚改项目征收指挥部文件株南月棚专纪〔2015〕10号《关于二楼（以上）住宅（办公）改扩建宾馆补偿和优化征收协议审核机制等问题的会议纪要》的规定：连续合法经营三年以上，且经营场所与工商营业执照登记地址一致的，对其房屋征收而丧失使用价值的中央空调、热水锅炉等设施设备，电视机、沙发、其他家具等生产、生活用品，经营所需而进行的改造设施，聘用人员的清退，劳动关系和租赁关系的解除以及其他他损失等与经营行为相关的所有补偿，符合条件的，予以补偿，本案中，一审法院酌定被上诉人等可获得该赔偿项目80%的补偿，即1168292元×80%＝934633.6元适当，本院予以支持；株洲市荷塘区亚泰足浴桶浴休闲中心在上诉人刘怀德于2015年7月14日签订房屋征收补偿安置协议后，在租赁期未到的情形下，交出钥匙，致征收房屋能提前搬迁及按时搬迁，对承租人租人要求享有提前搬迁奖和按期搬迁奖的诉讼请求，一审法院酌定出租人与承租人各获得50%的补偿款，即（292073+233871）×50%＝262972元符合法律规定，本院予以支持；对出租人收取的押金4万元，承租人有权要求退还，故上诉人应当支付被上诉人各项补偿款及退还押金共计1684086.6元，上诉人上诉提出不应承担责任的上诉理由不成立，本院不予支持。二、关于皮向阳委托原审第三人袁洁与上诉人签订的补偿协议是否有效的问题，本案中，承租人肖将来与肖红平、皮小毛系株洲市荷塘区亚泰足浴桶浴休闲中心的实际经营者，而被上诉人皮向阳系登记经营者，其虽有一定的实体权利，其委托他人与上诉人刘怀德签订的《协议书》有效，但不能排除该房屋的承租人及合伙经营者主张补偿款的权利，而皮向阳因该协议获得的40万元补偿款，应当从被上诉人肖将来、肖红平、皮小毛应当获得的补偿款1684086.6元中扣除。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理适当。上诉人的各项上诉理由均不能成立，本院不予支持，其上诉请求应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费30225元，由上诉人刘怀德承担。本判决为终审判决。审判长  易文胜审判员  李少华审判员  邓画文二〇一八年六月四日书记员  罗茜琼