天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2016）津0116民初40613号原告文教栋。被告天津生态城生星房地产开发有限公司，住所地天津市生态城动漫中路126号动漫大厦B1区二层201-89号。法定代表人董照辉，职务：董事长。委托代理人吴晓利，北京盈科（天津）律师事务所律师。委托代理人高娟娟，北京盈科（天津）律师事务所律师。原告文教栋与被告天津生态城生星房地产开发有限公司（以下简称“生星公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院作出判决后，原告对判决不服，上诉于天津市第二中级人民法院，天津市第二中级人民法院后经审理发回本院重审。本院于2016年1月15日重新立案受理后，因原告申请就涉诉房屋质量申请司法鉴定，本案依法扣除审限。本案依法由代理审判员柳斌担任审判长，与代理审判员韩俊森、人民陪审员邵桂明依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告文教栋，被告生星公司的委托代理人吴晓利、高娟娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告文教栋诉称，2013年11月21日原告与被告签订了《天�市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的坐落于天津中××生态城和韵路××号房屋，被告应于2014年3月31日前将验收合格的房屋交付原告。被告迟至2014年6月28日才向原告送达了房屋交付通知书，原告按照被告通知前往被告处办理房屋入住手续时，发现涉诉房屋存在严重的质量问题，如地板大面积起鼓、卧室与客厅隔断墙严重歪斜等，基于房屋质量原因原告于2014年7月1日向被告寄发了拒绝接受房屋函件，被告于2014年7月2日予以签收，但始终未就房屋质量的维修与原告进行协商，直至2014年8月原告与被告达成口头协议，由被告委托正规房屋装修公司对涉诉房屋予以维修，并承诺维修期间给予原告每月2000元的房屋租金。2015年7月13日被告向原告送达了涉诉房屋交付通知书，原告前往被告处办理房屋交付手续时，被告仅认可给付原告2014年3月31日至2014年6月29日共计90天逾期交房违约金，拒不赔偿原告房屋维修期间所造成的经济损失。故，为维护原告合法权益，请求法院依法判令：被告给付原告2014年3月31日至2014年6月29日共计90天的延期交房违约金13173.29元；被告赔偿原告涉诉房屋墙体歪斜所致原告的经济损失10000元；被告赔偿原告2014年6月30日至2015年7月13日期间因房屋维修不能正常入住的房屋租金损失25000元；请求判令被告延长涉诉房屋各项保修质保期一年；案件受理费由被告依法承担。原告为证明其主张，向本院提交了以下证据：1.《天津市商品房买卖合同》以及涉诉房屋不动产统一发票和契税发票复印件，拟证实原、被告达成房屋买卖合同，原告已经按照合同约定向被告履行了付款义务；2.邮政特快专递单据及查询复印件、查询详情单，拟证实涉诉房屋存在严重质量问题，原告向被告发函拒绝接受涉诉房屋；3.交房通知书，拟证实涉诉房屋维修完毕后被告书面通知原告于2015年7月13日前去被告处办理房屋交付手续；4.涉诉房屋存在质量问题照片以及被告人员维修时的照片，拟证实涉诉房屋存在严重的质量问题，被告予以维修的事实；5.维修意见表以及维修方案，拟证实就涉诉房屋维修问题原、被告多次进行沟通协商；6.电话录音以及短信记录，拟证实就涉诉房屋补偿问题原、被告多次协商沟通，被告曾经承诺给原告的补偿方案；7.涉诉房屋视频录像，拟证实涉诉房屋交付时的质量问题以及维修时的状况；8.房屋租赁合同以及租赁人所得税票据，拟证实涉诉房屋维修期间原告租赁他人房屋居住。被告生星公司辩称，请求法院依法驳回原告的诉讼请求，具体答辩意见如下：1.生星公司于2014年6月24日取得了涉诉房屋所在商品房项目的《天津市建设工程竣工验收备案书》，并于2014年6月25日取得了涉诉房屋所在楼栋的《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，原告按照被告书面通知已经于2014年6月30日办理了房屋交付手续，原告主张涉诉房屋存在严重质量问题，但其未提供证据证实涉诉房屋存在足以影响其正常居住使用的房屋质量问题，故应承担举证不能的后果。同时，根据合同约定，如涉诉房屋确实存在质量问题，原告可向被告书面提出维修申请，由被告承担维修质保责任，但原告以涉诉房屋存在质量瑕疵为由从而拒绝入住，并要求被告赔偿其未入住房屋的损失无事实和法律依据。2.就涉诉房屋而言，被告一直积极配合解决原告所提出的房屋质量瑕疵，并已于2014年12月底将涉诉房屋所有质量瑕疵维修完毕，即使被告在上述房屋维修期间确实造成原告不能�住的经济损失，依据相关法律规定，原告主张的房屋租金标准也过高，应当参照有关部门公布的同地段同类型房屋租金标准并扣除被告合理维修时间后确定其租房损失。3.根据合同约定，涉诉房屋的保修期限自合同约定的交付之日起计算，如逾期交房的，以实际交房之日起计算保修期限。涉诉房屋实际交房日期为2014年6月30日，故涉诉房屋各项保修期限应从2014年6月30日起计算，原告主张延长各项保修质保期限一年无事实和法律依据，法院应不予支持。4.合同约定涉诉房屋交付期限为2014年3月31日，实际交房日期为2014年6月30日，被告同意按照合同约定按照银行同期贷款利率向原告支付2014年4月1日至2014年6月29日期间的逾期交房违约金。5.就涉诉房屋现状而言，经原、被告会同法院共同对涉诉房屋进行了勘验，涉诉房屋入户门庭墙壁确实存在一定的歪斜，被告认可就涉诉房屋墙体歪斜对原告给予一定的经济补偿，但原告主张的10000元赔偿数额过高，无任何事实及法律依据，请求法院依法予以酌减。综上，请求法院依法判决。被告为支持其抗辩，向本院提交了以下证据：1.《天津市建设工程竣工验收备案书》、《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》以及《天津市商品房买卖合同》，拟证实被告已经按照合同约定将合格房屋交付给原告；2.邮政特快专递单据以及《交房通知书》，拟证实被告按照合同约定书面通知原告办理房屋交房手续，原告于2014年6月30日办理了房屋交付手续；3.《工程竣工验收单》，拟证实涉诉房屋所有质量问题已经于2014年12月20日维修完毕。经审理查明，2013年11月21日，原、被告签订《天津市商品房买卖合同》（合同编号：2013-0004637），原告出资954018元购买被告�发建设的中新天津生态城和韵路106号首玺园X-X室商品房，建筑面积为106.42平方米。合同约定：被告应于2014年3月31日前将经竣工验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》的商品房交付原告，被告应当按照《天津市商品住宅质量保证书》的规定履行保修职责。如被告未按合同约定日期交付商品房，逾期在90日内的，原告有权向被告追究已付款利息，利息自合同约定被告应支付商品房之日次日至其实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。其中双方在补充协议中还约定：房屋的保修期限自合同约定的交付之日起计算，如商品房实际交付之日早于合同约定之日，则以实际交付之日起计算；如被告逾期交付商品房的，以实际交付之日起计算保修期。如被告已如期发出商品房交付通知书或原告已经领取商品房交付通知书后，而原告在被告通知交付的期限内仍未接收商品房的，则视为被告已将合同项下的房屋交付给原告。原告在办理商品房交付手续过程中，认为有需要维修的事项，应按《商品房质量保证书》中的规定要求被告承担保修义务，但维修事项不能作为原告拒绝接收商品房并要求被告承担逾期交房责任的理由。另查，被告于2014年6月24日取得《天津市建设工程竣工验收备案书》并于同年6月25日取得《天津市新建商品房准许交付使用证》，2014年6月被告向原告通过EMS邮政特快专递形式向原告送达了交房通知书，通知原告可于2014年6月28日前往被告处办理房屋交付手续。原告按照通知于2014年6月29日前往被告处办理房屋交付手续，原告陈述验房当日涉诉房屋存在严重的质量问题，故原告未办理房屋交付手续，并于2014年7月1日通过EMS特快专递向被告邮寄送达了拒收房屋通知函。被告庭审中认可的名为“李伟昀”与原告2014年9月15日以及2014年9月27日协商维修的记录单上载明，涉诉房屋存在墙面空鼓、窗户漏水、房顶不平、墙面裂缝起皮、厨房墙砖空鼓检修孔裂、房梁不正、地暖管道裸露等质量问题。原告提供的视频资料显示的内容为涉诉房屋整体处于维修状况，主要为全体墙面、房顶以及窗户的维修情况。庭审中，被告依据《工程竣工验收单》主张涉诉房屋于2014年12月20日维修完毕，但该《工程竣工验收单》上验收意见处为空白，仅有建设单位负责人陈晔签字以及施工单位天津高迪建筑安装有限公司公章以及负责人签字。再查，原告于2013年10月10日与案外人谷杰签订了《房屋租赁合同》，约定房屋租赁期限为2013年10月11日至2014年10月11日止，每月租金3000元。原告后持交房通知书（盖有被告公章，其上明确记载涉诉房屋门牌号码以及具体交付时间）于2015年7月13日前往被告处办理了房屋交付手续，因原告就涉诉房屋的维修质量问题和经济补偿问题协商无果，原告遂诉至本院。庭审中因原告就涉诉房屋维修质量申请司法鉴定，本院会同双方当事人共同就涉诉房屋进行了勘验，经勘验双方当事人共同确认涉诉房屋入户墙面、走廊确实存在墙体歪斜等瑕疵，鉴于涉诉房屋整体其他质量问题已经维修完毕且原告妻子刚生育小孩（担心房屋维修影响小孩发育），原告不再向被告主张承担歪斜墙体的维修义务并撤回司法鉴定申请，主张被告给予10000元的经济补偿；被告鉴于涉诉房屋现状，认可涉诉房屋不再维修，同意给予原告一定的经济补偿，但认为原告主张的经济补偿费10000元过高。上述事实，有原、被告提交的证据、双方当事人当庭陈述以及现场勘验照片在案予以佐证，本院予以认定。本院认为，�、被告签订的商品房买卖合同合法有效，被告应当按照合同约定和法律规定，对商品房出现的质量问题承担维修保证责任。被告对原告主张的逾期交房违约金无异议，对原告主张的墙体歪斜经济补偿金数额认为过高，请求法院酌减；主要存有争议的为涉诉房屋是否存在影响正常入住的房屋质量以及房屋的维修时间以及补偿问题。根据原、被告双方在合同中的约定：原告在办理商品房交付手续过程中，认为有需要维修的事项，应按《商品房质量保证书》中的规定要求被告承担保修义务，但维修事项不能作为原告拒绝接收商品房并要求被告承担逾期交房责任的理由。那么，涉诉房屋交付时是否存在影响原告正常入住的房屋质量，通过原告提交的房屋维修协商单以及原告提供的视频资料能够证实涉诉房屋交付时确实存在房屋质量问题；至于涉诉房屋的维修时间�被告依据《工程竣工验收单》主张涉诉房屋所有质量问题已经于2014年12月20日维修完毕，原告对被告提交的《工程竣工验收单》的真实性不予认可，主张涉诉房屋直至2015年7月13日才通知原告办理房屋交付手续。就涉诉房屋的具体维修时间原告提交了交房通知书、涉诉房屋维修视频资料以及其与涉诉房屋维修人员的电话录音，被告提交了《工程竣工验收单》，就原告提供的上述证据而言，交房通知书上明确记载了涉诉房屋门牌号码、具体办理房屋交付时间的通知以及加盖了被告公章，而被告所提交的《工程竣工验收单》上并未有验收意见以及原告验收确认，结合原告提交的视频资料以及电话录音，原告提供的证据的证明力大于被告提供的《工程竣工验收单》，故本院认定涉诉房屋维修至2015年7月13日，在此期间原告因维修致使无法正常使用房屋从而主张经济损失符合�律规定，本院予以支持。但涉诉房屋的维修应限定合理维修期限，超过合理期限造成原告不能正常使用房屋的，被告应承担赔偿责任，根据涉诉房屋存在的质量问题大小本院酌定涉诉房屋合理维修时间为2个月，被告应赔偿原告2014年9月至2015年7月13日期间因房屋不能正常入住的损失，根据涉诉房屋面积大小以及主管部门公布的同地段同类房屋租金标准，本院酌定为每月1800元。同时，原告主张的延长涉诉房屋各项质保期限于法无据，本院不予支持；至于原告主张的歪斜墙体经济补偿数额，本院参照原、被告曾就涉诉房屋补偿协商意见酌定为5000元。综上，被告应赔偿原告2014年4月1日至2014年6月29日期间的逾期交房违约金13356.25元（954018元×90天×5.6%÷360日），原告主张的13173.29元未超过法律规定，本院予以支持；被告赔偿原告因房屋维修不能正常入住的损失�1800元/月×10月+1800元/30天×13天=18780元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起十日内，被告天津生态城生星房地产开发有限公司赔偿原告文教栋房屋租金损失18780元、逾期交房违约金13173.29元以及房屋墙体歪斜经济补偿金5000元，共计人民币36953.29元。二、驳回原告文教栋的其他诉讼请求。当事人如未按本判决指定期限履行金钱给付义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1004元，由原告文教栋担负234元，被告天津生态城生星房地产开发有限公司担负770元。被告天津生态城生星房地产开发有限公司担负�案件受理费于本判决生效后十日内直接向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院，并由上诉人直接向天津市第二中级人民法院缴纳上诉费，上诉期满后七日内仍未缴纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  柳 斌代理审判员  韩俊森人民陪审员  邵桂明二〇一六年七月十九日书 记 员  唐艺翾附：法律释明1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。3、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十条一审宣判时或者判决书、裁定书送达时，当事人口头表示上诉的，人民法院应告知其必须在法定上诉期间内递交上诉状。未在法定上诉期间内�交上诉状的，视为未提起上诉。虽递交上诉状，但未在指定的期限内交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。温馨提示天津市第二中级人民法院地址：天津市河西区新围堤道6号。