浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙01民终3358号
上诉人（原审被告）：华洪妹，女，汉族，1974年3月19日出生，住浙江省杭州市富阳区。
委托代理人：明月，浙江裕丰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：俞旭影，女，汉族，1965年2月9日出生，住浙江省杭州市上城区。
委托代理人：陈志明，男，1963年9月3日出生，汉族，住浙江省桐庐县。系俞旭影的丈夫。
原审第三人:杭州光典置业有限公司，住所地：浙江省桐庐县县城迎春南路28号海陆世贸中心23区2号。统一社会信用代码：91330122699835916A。
法定代表人：王水良。
委托诉讼代理人：钱祝平，男，1976年9月24日出生，汉族，住浙江省桐庐县。系该公司工作人员。
上诉人华洪妹因与被上诉人俞旭影、原审第三人杭州光典置业有限公司（以下简称光典公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服桐庐县人民法院（2016）浙0122民初4618号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院认定，俞旭影系光典公司的股东之一，经光典公司的股东会决议确认将案涉光典大厦第24层分配给俞旭影，由俞旭影自行寻找买家。2013年10月22日，俞旭影、华洪妹签订《房屋买卖协议书》一份，约定甲方俞旭影在光典大厦拥有20%的股权，出让其分得的部分房屋给乙方华洪妹。1、甲方出让给乙方的楼层为24楼，共4间，建筑面积965平方米左右，具体面积（面积以测绘机构测量面积为准）在正式合同中确定；2、房价及付款方式为房屋价格为每平方米6520元，房款共计629.18万元（签订正式合同时按测绘面积多还少补），定于2013年10月22日支付149.18万元，在正式签订合同后2013年12月31日前按揭支付300万元，余款180万元在2014年9月30日前付清，甲方保证三证能做齐全（费用由乙方自理）；3、正式购房合同在日后另行签订。2013年11月30日，华洪妹向俞旭影出具欠条一份，内容为：今欠俞旭影光典大厦24层购房款180万元，定于2014年9月30日前付清，若逾期则从欠款之日起按月利率2%计息。2014年4月9日，华洪妹与光典公司就上述房屋分别签订三份商品房买卖合同（合同编号分别为：2014预0001449号、2014预0001454号、2014预0001456号），约定：华洪妹购买杭州光典置业有限公司开发的位于桐庐县县城环城南路598号光典大厦2401、2402、2403室非住宅商品房，单价6780元/㎡，建筑面积分别为254.04㎡、254.04㎡、242.59㎡，房款分别为1722391.2元、1722391.2元、1644760.2元；合同签订7日内分别支付首付款862391.2元、862391.2元、824760.2元，余款86万元、86万元、82万元采用银行按揭方式支付；出卖人杭州光典置业有限公司应当在2014年9月30日前，将该三室房屋交付买受人华洪妹使用。该合同对其他权利义务作了约定。同日，光典公司开具付款方为华洪妹，金额分别为862391.2元、862391.2元、824760.2元的三张不动产统一发票。期间，俞旭影陆续收到华洪妹购房款共计1691800元。2014年4月28日，华洪妹就其所购买的上述2401、2402、2403室房产向中国农业银行股份有限公司桐庐县支行申请抵押贷款，贷款金额分别为86万元、86万元、82万，该三笔贷款金额共计254万元均已打入光典公司指定账户。
原审法院另查明，不动产权利人为光典公司，坐落于桐庐县县城环城南路598号的光典大厦2404室的房产于2014年12月26日抵押给杭州市桐庐县浙富小额贷款股份有限公司，现该房产无查封、无抵押，宗地无查封、无抵押，为待售商品房。根据桐庐县开元房地产测绘有限公司对光典大厦房屋建筑面积实测为：其中2401室房屋实测面积为253.9㎡；2402室房屋实测面积为253.9㎡；2403室房屋实测面积为242.46㎡；2404室房屋实测面积为211.73㎡。
原审法院再查明，虽然房屋买卖协议及商品房买卖合同上约定的房屋单价不一致，但俞旭影及光典公司均同意按照双方签订的房屋买卖协议书确定的价格即每平方米6520元进行结算。
俞旭影于2016年9月27日起诉至原审法院，请求：一、判令华洪妹立即支付购房款206万元，支付经济损失98.88万元（损失按月利率2%的标准计算，从2014年9月30日至2016年9月29日，共24个月），合计304.88万元；后续损失按月利率2%标准计算至款项还清时止。二、本案诉讼费由华洪妹承担。
原审法院认为，俞旭影为光典公司的股东，光典公司经股东会决议同意按股份将其公司的光典大厦第24层房屋分配给俞旭影，允许俞旭影找买家，并由光典公司与买家签订正式的商品房买卖合同。而后俞旭影与华洪妹订立了案涉24层4间房屋的买卖协议书，该房屋买卖协议书内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效；而后华洪妹与光典公司订立了其中三间房屋的商品房买卖合同，该合同也系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。华洪妹以俞旭影意图通过光典公司与其签订一手房商品房买卖合同来掩盖俞旭影、华洪妹之间的二手房买卖，因此达到规避税收的目的，是以合法形式掩盖非法目的，房屋买卖协议书与商品房买卖合同应为无效的辩解，该院不予采信。房屋买卖协议书虽具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的合同主要内容，但协议明确需由作为产权人的光典公司与华洪妹签订正式的商品房买卖合同，因此可以认定房屋买卖协议书的性质为预约合同，华洪妹应按商品房买卖合同履行义务，其依房屋买卖协议向俞旭影交纳的购房款应抵作向光典公司履行相应的付款义务。案涉2404室房屋双方未签订商品房买卖合同，原因在于华洪妹，构成对预约合同即房屋买卖协议书的违约，鉴于交纳房款是本约合同即商品房买卖合同的义务，现华洪妹已明确不签订本约合同，故俞旭影要求华洪妹按预约合同交纳该房款，将导致权力失衡、有违公平。因此对俞旭影主张的2404室房屋的购房款，该院不予支持。根据2401、2402、2403室房屋的实测面积共为750.26㎡，该三间房屋的总房款应为4891695.2元（6520元/㎡×750.26㎡），扣除华洪妹已支付的购房款423.18万元，尚需支付房款659895.2元。华洪妹未按约履行房屋买卖协议书，应承担相应的违约责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，于2017年4月17日判决：一、华洪妹于判决生效之日起十日内支付俞旭影购房款659895.2元及从2014年9月30日起至判决确定之日止以206万元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计算的违约金；二、驳回俞旭影的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31190元，由俞旭影负担24453元，华洪妹负担6737元。
宣判后，华洪妹不服，向本院提起上诉称：一审判决的违约金计算基数错误。一审法院已经明确认定对俞旭影主张的2404室房屋的购房款不予支持。扣除已付款后，剩余房屋的未付房款为659895.2元，故违约金亦应以此为基数计算，而非以206万元为基数。请求二审法院撤销原审判决第一项，改判华洪妹支付俞旭影购房款659895.2元及从2014年9月30日起至判决确定之日止以659895.2元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计算的违约金。
被上诉人俞旭影答辩称：一审法院以同期贷款利率计算违约金，是错误的。根据双方签订的合同约定，180万元欠款从2014年9月30日开始计算利息，故应以180万元为基数，承担2分的利息损失。原审法院认定双方的协议有效，即应按照合同约定判决，且俞旭影一审中起诉要求华洪妹赔偿利息损失，而非违约金。综上，请求二审法院改判支持俞旭影一审中的诉讼请求。
原审第三人光典公司认为，俞旭影系光典公司的股东，案涉四间房屋系分配给股东俞旭影，由其自行进行市场交易，在交易过程中由光典公司来进行买卖合同的网签。关于买方、价格等都是自行协商，与光典公司无关。综上，请求人民法院公正判决。
二审中，华洪妹与俞旭影、光典公司均未向本院提交新的证据。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十条规定，二审法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。原审法院作出本案原审判决后，俞旭影并未提起上诉，其于答辩中对原审判决提出的异议，不属于本案的审理范围。本案二审仅就华洪妹提出的上诉请求有关的事实和适用法律进行审查。本案系俞旭影以华洪妹逾期支付购房款为由起诉华洪妹要求支付剩余购房款及赔偿相应利息损失。原审法院已经查明华洪妹无需支付2404室房屋的购房款，故逾期付款的违约责任仍以206万元为基数计算不当，本院予以纠正。至于俞旭影起诉要求华洪妹赔偿利息损失，原审法院判决华洪妹支付俞旭影违约金虽有不当，但鉴于华洪妹上诉未就此提出异议，本院确定仍以违约金计算。如俞旭影认为华洪妹未按照《房屋买卖协议书》签订商品房买卖合同而向华洪妹主张违约责任，可依法另行主张。综上，原审判决事实认定清楚，但实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销桐庐县人民法院（2016）浙0122民初4618号民事判决；
二、华洪妹于本判决生效之日起十日内支付俞旭影购房款659895.2元及从2014年9月30日起至判决确定之日止以659895.2元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计算的违约金；
三、驳回俞旭影的其他诉讼请求。
如华洪妹未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费31190元，由俞旭影负担24453元，华洪妹负担6737元。二审案件受理费3751元，由俞旭影负担。（华洪妹已经预缴二审案件受理费3751元，于本判决生效之日起十五日内至本院办理退费。俞旭影应负担二审案件受理费3751元，于本判决生效之日起十五日内缴纳至本院。）
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 丹
审 判 员 金瑞芳
代理审判员 毕克来
二〇一七年七月十二日
书 记 员 姚丽萍