黑龙江省鸡东县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鸡东民初字第206号
原告洪爱莲，女，1972年10月12日出生，朝鲜族，个体工商户。
委托代理人田龙俊，男，1968年5月24日出生，朝鲜族。
委托代理人高翠琴，鸡西市法律工作者。
被告鸡东县糖果厂（以下简称糖果厂）。
法定代表人赵明桐，职务厂长。
被告陈朝成，男，1956年4月21日出生，汉族。
委托代理人姜旨维，男，1946年9月5日生，汉族，退休工人。
被告杨荣光，男，1973年12月3日出生，满族，干部。
委托代理人夏炎炎，鸡东县利和律师事务所律师。
原告洪爱莲与被告糖果厂、陈朝成、杨荣光所有权确认纠纷一案，本院作出（2011）鸡东民初字第794号民事判决，被告陈朝成、杨荣光不服该判决提起上诉，鸡西市中级人民法院裁定撤销该判决，发回本院重审。本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案，因原告去外地，被告糖果厂已无经营场所，其法定代表人赵明桐出国无准确地址，表示回国后参加诉讼，其不参加诉讼不利于查明案情，故本院裁定中止诉讼，恢复诉讼后，原告洪爱莲的委托代理人田龙俊、高翠琴，被告糖果厂的法定代表人赵明桐，被告陈朝成的委托代理人姜旨维，杨荣光的委托代理人夏炎炎到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，糖果厂建综合楼前，与原告洪爱莲签订了房屋租赁合同，原告用于经营饭店。建综合楼时，被告陈朝成是该楼投资人。糖果厂对原告租赁期间房屋的维修和装潢投入确认为19万元，并约定：待楼建成后，用140平方米的门市抵偿原告投入款。房屋建成后，因原约定建筑户型不存在，糖果厂与原告协议用其东数第三个面积为97.72平方米的门市房抵偿给原告，并交付了该门市房，原告使用至今。2011年6月，被告杨荣光起诉原告，称其从被告陈朝成处购买该房并办理了产权转移登记，要求原告交付房屋。经查询房产档案，被告陈朝成以146580元的价格就争议的房屋与被告糖果厂签订《商品房买卖合同》后，于2007年10月9日申请房屋登记，并于2009年8月20日以14万元的价格将门市房出售给被告杨荣光，与杨荣光办理了产权转移登记。原告认为，被告陈朝成作为该楼投资人，明知被告糖果厂与原告有投入补偿协议，仍为了取得贷款，用于抵押担保与糖果厂签订争议房屋的买卖合同，办理产权登记，并转让给被告杨荣光，被告糖果厂与被告陈朝成之间恶意串通的事实清楚。而被告杨荣光在被告陈朝成未占有使用房屋，不具备交付条件的情况下，仍与被告陈朝成签订14万元房屋买卖协议，被告杨荣光不具有善意取得房屋的条件，其与被告陈朝成签订的协议应认定无效。三被告之间所形成的两次房屋买卖合同，均不具有合法性，不能妨碍原告的合法财产权益。诉请：一、确认被告糖果厂与陈朝成签订的商品房买卖合同无效；二、被告陈朝成与杨荣光签订的房屋买卖协议无效；三、确认原告享有争议房屋的所有权。
被告糖果厂未答辩。
被告陈朝成辩称：一、原告和糖果厂是债务关系，糖果厂分两次给付原告11万元，原告接受了9万元的债务偿还，不存在房屋所有权争议。二、陈朝成与糖果厂之间是合作关系，共同开发的关系，早在2004年就已和糖果厂依照利益再分配的原则，取得自建房屋的处置权，出卖房屋并无不当。三、陈朝成和杨荣光之间是正常的买卖关系，不存在欺诈的行为。
被告杨荣光辩称：一、糖果厂与原告之间的履行行为是债权，并不能得出物权的归属。二、杨荣光支付合理的价格，进行物权登记，是善意取得，争议房屋应归杨荣光所有。
原告为支持自己的主张，提交如下证据：
一、异议登记证明复印件一份，证明原告一直占有使用本案争议房屋，直至2011年被告杨荣光起诉原告返还该房屋时，原告才知道三被告恶意串通，该房屋登记在杨荣光名下，同时证明异议登记程序合法，三被告均没有异议。
二、2002年5月16日，糖果厂与鸡西市滴道区房地产开发公司签订的合同书复印件一份，证明根据合同约定双方合作建设一综合楼，一层、二层所有权归糖果厂，证明目的：糖果厂有权将本案争议的门市房抵偿给原告。被告糖果厂承认合同属实；被告陈朝成认为合同是真实的，但是履行期间有很大的变更；被告杨荣光对合同真实性没有异议，但合同在履行时发生变化，由于甲方不能按照合同约定办理免交配套费，才导致糖果厂将本案争议的房屋交给了陈朝成。
三、2002年8月7日，糖果厂与原告签订的解除合同补偿协议书复印件一份，证明糖果厂因翻建楼房，同意补偿原告维修装潢款19万元，因无钱支付，糖果厂用新建楼的一户140平方米门市抵偿补偿款，证明糖果厂抵偿房屋的时间早于被告陈朝成的“2004年就争议房屋与糖果厂达成协议”的时间。糖果厂的质证意见为：原糖果厂厂长江永强和陈朝成开发的楼房，糖果厂已经将二人告到纪检委，现正在调查中；被告陈朝成对真实性没有异议，认为这份合同不能证明房屋的所有权；被告杨荣光认为与本案争议的房屋无关。
四、2005年3月10日，原告与糖果厂签订的协议书复印件一份，证明糖果厂同意用本案争议的97.72平方米门市偿还原告补偿款19万元，协议签订后，糖果厂将房屋交付原告使用，证明江永强、陈朝成明知争议的房屋已偿还给原告，并交付使用，仍恶意串通，损害原告利益。
五、鸡东县人民法院（2011）鸡东商初字第46号民事判决书复印件一份，证明原告提交的证据三、四两份合同已经鸡东县人民法院判决认定有效合同，证明糖果厂将他所有的97.72平方米房屋抵偿给原告19万元补偿款，所以陈朝成将房屋卖给杨荣光是不合法的。糖果厂对证据三、四、五无异议，并说明9万元是江永强的个人行为，不是糖果厂给付的，当时时任厂长已是赵明桐。被告陈朝成的质证意见为：糖果厂与原告之间是债务关系。被告杨荣光的质证意见为：上述证据证明不了原告的诉讼请求，2005年10月30日糖果厂就已经对房屋的归属进行了处分，且陈朝成已经办理物权登记。
六、鸡东县人民法院对江永强所作询问笔录复印件一份，证明目的为：江永强任糖果厂厂长期间，于2005年10月9日在陈朝成未支付购房款的情况下，将本案争议的房屋产权登记在陈朝成名下，说明江永强、陈朝成恶意串通，损害集体和原告利益，故所签订的商品房买卖合同无效。被告糖果厂无异议；被告陈朝成对证据无异议，但认为是和糖果厂共同合作、共同开发，由于验收时糖果厂无钱交配套费，由陈朝成交付配套费，所以就登记在陈朝成的名下。被告杨荣光认为自己是善意取得，办购房合同是为了房屋登记，取得所有权以满足贷款的需要，不是恶意串通。
七、糖果厂与陈朝成签订的商品房买卖合同复印件一份，该合同没有签订日期、购买房屋地点、面积、价款等合同必备条款，说明该买卖合同是虚假的，从而证明江永强明知争议房屋已偿付原告，在陈朝成未支付房款的情况下，还与陈朝成恶意串通，签订虚假的商品房买卖合同，以达到陈朝成借款目的，该合同损害了集体和原告合法权益，故无效。被告糖果厂对该证据无异议；被告陈朝成认为本案争议的房屋不是原告的，所以被告没有损害原告利益；被告杨荣光对证据真实性无异议，并没有损害集体利益。
八、房屋产权登记证明复印件一份，证明填写的房屋竣工时间“2004”年是虚假的，与实际竣工时间2005年相互矛盾，个人出资额一栏填写“全部”也是虚假的，江永强在鸡东县人民法院对其询问时明确回答“未交付购房款”，经办人一栏为空白，进户专用章一栏加盖的是糖果厂公章，而不是进户专用章。证明该产权登记是江永强和陈朝成伪造的。被告糖果厂和陈朝成对此没有异议，被告杨荣光对证据本身没有异议，认为证据与其无关。
九、房屋抵押审批表、抵押担保借款合同、07916号房屋所有权证复印件各一份，陈朝成于2005年10月8日以本案争议的房屋作抵押借款，在信用社房屋抵押审批表一栏中注明有“房照”，而陈朝成于2005年10月9日才取得该房屋的所有权证，说明抵押借款在先，取得房照在后，房照上加盖了“不允许买卖，只限抵押”字样，证明陈朝成买卖房屋不合法，并且在取得房屋所有权时未支付购房款，证明抵押贷款单位、江永强、陈朝成和房产工作人员恶意串通。被告糖果厂认可恶意串通的事实；被告陈朝成认为这些和原告无关；被告杨荣光的质证意见为：这是行政机关行为，不应该在本案审查范围之内，抵押是江永强真实意思表示。
十、2004年12月16日，糖果厂为陈朝成出具的收据复印件一张，载明收到陈朝成购楼款146580元，与江永强在鸡东县人民法院对其询问时称“糖果厂的房子和陈朝成的房子一起办的房照，都办在陈朝成名下，后来在房屋验收时，糖果厂无钱交配套费，由陈朝成拿的配套费，后来房子就给陈朝成了”相互矛盾，说明陈朝成没有向鸡东县糖果厂交纳房款，该收据上加盖的公章是私刻的，陈朝成与江永强恶意串通损害集体和原告合法权益。
十一、2009年8月20日，陈朝成与杨荣光签订的买卖协议复印件、销售不动产统一发票复印件、契税完税证明复印件，证明陈朝成是在没有占有房屋，无权处分的情况下，将房屋出卖给杨荣光，杨荣光在鸡东县房产管理处备案的买卖协议、发票及完税证明均载明的购房价款为14万，故杨荣光以明显低于市场价格14万购买房屋，2005年该房屋19万，因此不构成善意取得，杨荣光购买房屋时不到房屋现场查看，有悖常理。说明杨荣光与陈朝成恶意串通，主观上不存在善意，故陈朝成与杨荣光买卖协议无效。被告糖果厂没有异议；被告陈朝成的质证意见为：和糖果厂的合同是否有效，与原告无关；被告杨荣光的委托代理人解释这个协议是为了少交税，写的是14万，实际交易额是23万元。
十二、杨荣光2011年6月15日诉状、鸡东县人民法院（2010）鸡东民初字第499号调解书，杨荣光在诉状中称房屋价值23万元，而杨荣光实际是以14万元的价款购买，杨荣光明知房屋价值23万，仍以极低的价款14万购买，所以不构成善意取得，杨荣光在诉状中称2009年8月29日从陈朝成手中购买房屋，而调解书中认定杨荣光于2009年8月25日租给江永强使用，时间上相互矛盾，杨荣光还没有购买房屋就租给江永强，所以租赁房屋是虚假的。被告糖果厂无异议；被告陈朝成的质证意见为：这个房屋确实收了23万元，房屋所有权不是原告的，房屋价格与原告无关；被告杨荣光的质证意见为：这恰恰证明了为了减税的需要，买房时，陈朝成让去找江永强交接，江永强没有告诉糖果厂与本案原告的事情，江永强就说想租用房屋两个月，调解书本身证明不了证明目的。
十三、保证书复印件，证实杨荣光在2009年11月24日没有得到糖果厂门市3号，他明知陈朝成无权处分上述门市，便以保证书的形式要求原任糖果厂法定代表人江永强保证在2010年春节前将房子交付杨荣光，这是恶意串通。被告糖果厂、陈朝成均无异议；被告杨荣光对证明目的不认同。
十四、黑龙江省工业销售发票复印件，证实原告使用糖果厂门市3号，并交付了供热费。三被告均无异议。
被告糖果厂未提供证据。
被告陈朝成为支持自己的抗辩意见，提供了如下证据：
一、2005年10月9日07916号房屋所有权证，证明陈朝成依法取得房屋所有权；原告认为在建房屋只能抵押，不能买卖，不发生取得产权的结果。
二、原告丈夫田龙俊的收条，证明原告与糖果厂之间是债务纠纷。原告的质证意见为：这9万元是江永强个人出资，由140平方米房屋变更为97.72平方米房屋的补偿款。
三、江永强2009年11月24日保证书复印件一份。证明争议房屋与自己无关。原告认为是复印件，且江永强已不是糖果厂厂长，争议房屋一直由原告占有使用，江永强作为出租人不真实。
四、2004年12月16日糖果厂出具的房屋产权登记证明，证明陈朝成通过购买形式取得了房屋产权。原告的质证意见为：江永强笔录中证实2005年验收，2004年加盖了入户单位公章，虚假。且07916和17888号房屋所有权证的取得不合法。
被告杨荣光为支持自己的抗辩意见，提供了如下证据：
1、购房合同和完税票据，证明自己从陈朝成手中购买争议房屋实际价款23万元，且办理了17888号房屋所有权过户手续。原告的质证意见为：被告杨荣光不是善意取得，完税票据也是19万5千元。不真实。第一、第二被告无异议。
2、18121号房屋所有权证，证明自己已取得房屋所有权。原告无异议。
3、17888号房屋所有权证，证明自己是在确认该房屋所有权证的法律效力后购买的。原告对证据本身无异议。
4、调解书一份；田龙俊收条一份。证明杨荣光是善意的，因为有了田龙俊收款行为，江永强和陈朝成才出售争议房屋。原告的质证意见为：9万元不是原告收到的，证实不了陈朝成委托江永强办理过户手续。
根据原、被告的诉、辩意见及质证意见，本院对本案证据认定如下：
原告提供的证据一，证明登记机构对原告的申请予以异议登记，原告在十五日内起诉，被告无异议，当庭予以认证；证据二，被告对真实性无异议，且该证据具有客观性、关联性，当庭予以认证；证据三、四、经证据五生效判决予以确认，故上述三证据予以认证；证据六证据来源合法，证明的事实客观存在，与本案有关联，具有合法性、客观性、关联性予以采信；证据七至十四被告对真实性无异议，证据来源合法，反映了案件的客观事实，予以认证；被告陈朝成、杨荣光提供的证据来源合法，均证明了案件的客观事实，与本案有关联，一并予以认证；
根据以上所确认的证据及当事人的当庭陈述，本院认定审理查明事实如下：
2000年，原告与糖果厂签订六年的房屋租赁合同，租用糖果厂仓库用于经营饭店。2002年5月16日，糖果厂和鸡西市滴道区房地产开发公司（以下简称开发公司，法定代表人徐俭）签订合同书，由开发公司在糖果厂院内开发建设综合楼，资金开发公司投入，糖果厂争取外来投资政策，办理配套费免交。竣工后开发公司还糖果厂面积门市320平方米（含一层、二层），住宅二户每户70平方米。由于糖果厂翻扩建房屋，原告与糖果厂签订的房屋租赁合同及电量增容合同约定解除，双方于2002年8月7日签订《解除合同补偿协议书》，约定糖果厂对原告投入的维修装潢费用作价19万元，用糖果厂新建楼房的门市抵偿，面积为140平方米，产权归原告所有。2005年3月10日，由于没有翻建上述约定的房屋户型，双方又签订《协议书》，是对前一协议的补充，将糖果厂家属楼97.72平方米门市房（即本案争议房屋）归原告使用，如果糖果厂在2006年5月1日前偿还原告19万，原告将门市予以归还，如不偿还，产权归原告所有，糖果厂给原告购买该门市房的收据19万元。2010年12月22日原告诉至本院，要求确认两份协议书有效，2011年3月10日本院作出（2011）鸡东商初字第46号判决书对上述二份协议书确认有效，该判决已生效。该房屋建成后一直在原告占有使用中。2005年10月8日陈朝成同鸡西市滴道农村信用合作社签订抵押合同，在没有取得该房屋所有权的情况下，以该争议房屋设定抵押权，房屋他项权利人为鸡西市滴道农村信用合作社。次日陈朝成方取得该房屋的所有权，所有权证号为鸡东镇房字079**号，标注“在建工程不允许买卖，只限抵押”。产权来源为购买，总金额146580元。陈朝成为申请该房屋转移登记而提供的《商品房买卖合同》（本案原告请求确认无效的合同）中对合同签订日期、房屋面积、价款、交付时间合同必备条款均未约定，庭审中陈朝成的委托代理人自认该房屋并非陈朝成买受，实为糖果厂未办理配套费免交，将该房屋产权归陈朝成。2007年陈朝成因还清贷款，申请注销他项权利。2009年7月8日，当时已不任糖果厂厂长的江永强个人给付原告丈夫田龙俊该房屋房款9万元，江永强认为是对原协议的变更，但原告未同意。2009年8月25日杨荣光作为出租人与已不任糖果厂厂长的江永强就争议房屋签订了租赁期限为二个月的租赁合同，租金3000元；2009年8月26日，鸡东县房产管理处就该房屋又为陈朝成办理了鸡东镇房字第178**号房屋所有权证。2009年8月20日杨荣光从陈朝成处购买该房屋，申请办理转移登记，并附有买卖协议，房屋价款为14万元（原告请求确认无效的合同），鸡东县房产管理处为杨荣光颁发了鸡东镇房字第181**号房屋所有权证。2009年11月24日，江永强给杨荣光书写“保证书”，内容为：承租杨荣光糖果厂门市房3号（本案争议房屋），本人于2010年春节前搬出，交付给杨荣光使用，特此证明。2010年4月8日杨荣光起诉江永强，诉状中称：买卖协议是2009年8月29日签订，房款为23万元，要求杨永强搬出房屋，给付房租费，经本院调解双方达成协议，解除租赁合同，江永强给付租赁费。2011年6月15日，杨荣光起诉洪爱莲及田龙俊，要求二人停止侵占房屋的行为，退出房屋，对装修予以恢复原状。至此，原告到房产管理处查询得知，该房屋已登记在杨荣光名下，2011年6月30日，原告对该房屋提出异议登记。并在法定期限15日内起诉。
另查明，依据当事人的陈述，结合糖果厂原任厂长江永强的证言，该楼的实际投资人为陈朝成。
本院归纳本案争议的焦点为：鸡东县糖果厂与鸡西市滴道区房地产开发公司、陈朝成之间的关系、房屋分配及谁享有销售权；房屋的初始登记应为哪一方；田龙俊收取了已不是糖果厂厂长的江永强出资的9万元，能否视为原告与糖果厂以房抵债协议的变更；糖果厂与陈朝成签订的商品房买卖合同效力；陈朝成是否构成善意善意取得。原告依据以房抵债协议能否当然取得物权。
本院认为：鸡东县糖果厂与鸡西市滴道区房地产开发公司签订的合同书，约定双方合作翻扩建职工综合住宅楼，一层、二层所有权归糖果厂，可以认定糖果厂有权处分本案争议的房屋。糖果厂与陈朝成签订的商品房买卖合同，未约定房屋的价款、面积、交付时间等合同必备条款，亦未体现合同签订的时间，作为买受人的陈朝成并未支付也不可能支付价款，签订合同的目的是为了办理贷款的需要，作为该合同标的物的房屋未办理初始登记，糖果厂即与陈朝成完成了产权转移登记，由此可以看出，双方签订该合同的真实意思表示并非出卖房屋和买受房屋，实为恶意串通，实施虚假意思表示的行为，由于该房屋所有权证的办理，客观上使原告无法主张糖果厂协助其办理转移登记，损害了原告的利益，故该商品房买卖合同无效；陈朝成与杨荣光签订的买卖合同，因陈朝成的房屋所有权证是为了办理贷款的需要而取得，房屋竣工时原告依据与糖果厂的协议一直占有该房屋，陈朝成2005年10月9日即已取得该争议房屋的所有权证，至2009年8月20日其将房屋出卖给杨荣光时，此期间一直未向原告主张权利，亦未占有该房屋，说明其明知糖果厂已将该房屋抵偿给原告；陈朝成取得的07916号房屋所有权证明确标注“不允许买卖，只限抵押”，2009年8月26日方才取得17888号房屋所有权证，8月20日在无权出售该房屋的情形下与杨荣光签订买卖协议，杨荣光抗辩自己是在确认该房屋的17888号所有权证的法律效力后购买的不符合客观事实，杨荣光作为买受人不到争议房屋处看房，在房屋所有权转移登记在自己名下后，不向出卖人陈朝成主张交付房屋，而向江永强主张交付，并与之签订虚假的租赁合同，虚假诉讼，不符合房屋买卖合同的交易习惯不具有真实性，由此可以认定陈朝成与杨荣光、江永强恶意串通，客观上侵害了原告利益，因此该房屋买卖合同亦无效，原告的上述两项诉讼请求予以支持；善意取得应具备一、受让人受让不动产时是善意的，二、以合理的价格转让，三、转让的不动产已经登记。被告杨荣光虽然取得了本案争议房屋的房屋所有权证，其在另案诉状中自认买卖合同签订时间为8月29日，房屋价款为23万元，而房屋档案中买卖合同签订时间为8月20日，房屋价款为14万元，结合其不向出卖人主张权利等事实，不能认定取得该房屋时是善意，故不构成善意取得。原告与糖果厂签订的以房抵债协议系附条件的合同，所附的“被告2006年5月1日未偿还原告19万”的条件成就，该合同生效，且已经生效判决确认。虽然原告丈夫在2009年收取已不是糖果厂厂长的江永强个人出资的9万元，但是此款不是糖果厂的，并且原告与原告丈夫不是同一民事主体，不能认定是对原告与糖果厂以房抵债协议的变更或解除。本案中，原告与糖果厂的以房抵债的协议取得的仅是债权，并不当然取得物权，房屋所有权确认纠纷只有在经过审理认定所有权应为原告所有，才直接判决房屋所有权的归属，故原告要求确认房屋所有权归其所有的诉讼请求不予支持，原告可以依照与糖果厂签订的协议要求糖果厂履行合同义务，协助其办理转移登记，另案主张此项权利。故依据《中华人民共和国合同法》五十二条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、被告鸡东县糖果厂与陈朝成签订的商品房买卖合同无效；
二、被告陈朝成与杨荣光签订的房屋买卖协议无效；
三、驳回原告洪爱莲的其它诉讼请求。
案件受理费100元，由三被告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省鸡西市中级人民法院。
审 判 长 常 虹
代审判员 丁建波
代审判员 梁晓云
二〇一四年十月九日
书 记 员 谭成博