四川省绵阳市涪城区人民法院民 事 判 决 书（2015）涪民初字第2447号原告：绵阳美宏实业有限公司（原绵阳杰安物业服务有限公司），住所地：绵阳市涪城区。法人代表：姜小平，该公司经理。委托诉讼代理人：廖伟，四川川北律师事务所律师。被告：贺继昌，男，汉族，生于1963年11月16日，住绵阳市涪城区。原告绵阳美宏实业有限公司诉被告贺继昌物业服务合同纠纷一案，本院于2015年5月14日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告绵阳市花园物业服务有限责任公司的委托诉讼代理人廖伟，被告贺继昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告支付所欠物管费1738.9元，生活垃圾费66元，共计1804.9元，并按合同约定支付滞纳金；2、本案诉讼费由被告承担。本案在审理过程中，原告明确滞纳金从2013年1月1日起至付清之日止以未付物业服务费、生活垃圾费1804.9为基数按人民银行同期同类贷款利率的130%计算。事实与理由：被告于2004年购买了绵阳市宏杰房地产开发有限公司所开发的位于绵阳市健安路“宏杰花园”商品房，并于2004年8月接收了该房屋。在被告接房的同时与原告签订了《业主公约》、《前期物业管理服务协议》、《小区住户消防责任书》、《业主费用收缴协议》。从2004年8月被告接收房屋至今，均接受了原告的相关服务。根据《业主费用收缴协议》的约定，被告应于每月5日前缴清上月的全部费用。被告从2012年1月1日起至2012年11月30日共欠物业服务费、生活垃圾清运费共计1804.9元。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判如诉请。被告辩称：我对欠付原告2012年1月1日到2012年11月30日期间的物管费、垃圾清运费时间无异议，垃圾清运费66元无异议，对物管费计算标准有异议，应该是每平方米0.3元，对建筑面积无异议，滞纳金有异议。未交付的原因不是我造成的，我不应当承担滞纳金。我不同意按人民银行一年期的贷款利率的130%计算滞纳金。我们之间签订的是每平方米0.3元，他们没经过我们同意擅自长到了每平方米0.8元，后来又长到了1元，所以我们拒绝交物业费，只要房产公司把该给我的钱给我，我就交物业费。综合双方在诉讼中提供的证据及陈述，本院认定以下事实：2004年8月15日，绵阳市宏杰物业管理有限公司（乙方）与被告（甲方）签订《前期物业管理服务协议》一份，约定“住宅按建筑面积每月每平方米0.30元，物业管理服务费用标准按政府部门规定调整，以后每季度收取一次；甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起每天按应交纳费用总款1%交纳违约金”。同日，双方签订了《业主公约》一份，约定“业主不按规定缴纳物业管理服务费、房屋本体维修基金等费用以及赔偿金、违约金的，处以每日千分之三的滞纳金”。同一天，绵阳市宏杰物业管理有限公司（甲方）与被告（乙方）还签订了《业主费用收缴协议》一份，约定“E栋1单元3楼1号业主贺继昌，建筑面积157.34平方米。一、根据甲乙双方签订的管理制度，乙方每年向甲方缴纳费用如下：1、物业综合管理费47.2元/月，全年共计188.8元。2、收袋装垃圾清运费6元/月，全年共计24元。3、代收有限电视收视费15元/月，全年共计60元。4、水、气费，按绵阳市物价局核定价格标准，以乙方每月使用数收取。二、乙方应于每月5日前缴清上月的全部费用（物业综合管理费、收袋装垃圾清运费、有限电视收视费、水费、气费），若延期缴付，甲方可按延期天数收取乙方每天应收费用3%的滞纳金。三、甲方有权根据市物价局核定标准对以上项目的收费标准进行调整。”上述合同签订后，被告从2012年1月1日至2012年11月30日未缴纳物业管理费、生活垃圾清运费。原告经多次催收未果，遂起诉来院，请求判如诉请。庭审中，被告对原告主张的建筑面积158.09㎡无异议。2004年3月，绵阳市物价局、绵阳市房产管理局发布了绵价费【2004】56号文件《关于印发的通知》，该细则第六条规定：物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。对于实行专业化物业管理的企业（已取得物管资质证书和工商营业执照）所管理的普通住宅项目，统一实行政府指导价；高档别墅区、专用商场、专用写字楼、工业区和特约服务实行市场调节价。各县市区应当根据物业管理服务等级标准等因素，制定、调整物业服务收费指导价基准价及其浮动幅度。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定，但不得突破最高限价。同年，绵阳市物价局、绵阳市房产管理局还联合发布了《绵阳市普通住宅物业服务收费管理指导标准》，根据此标准显示，高层住宅的政府指导价标准为一级服务等级每平方米每月为1.80-2.00元，二级服务等级每平方米每月为1.30-1.70元，三级服务等级每平方米每月为1.00-1.20元。本院审理的（2013）涪民初字第1686号等绵阳市杰安物业服务有限公司物业服务合同纠纷批案中查明：原告于2005年将宏杰花园高层住宅的物业管理综合费收费标准调整为0.8元/㎡，从2009年1月起将收费标准调整为1.0元/㎡，并将收费标准、收费依据等在小区内进行张贴公告，大部分业主按此标准交纳物业费用。绵阳市杰安物业服务有限公司原系具有三级资质的物业服务企业，2010年6月4日，原告取得了物业服务企业的二级资质，2013年7月9日，原告取得了物业服务企业的一级资质。原告于2012年11月30日退出该小区后未再提供物业服务，并且原告在小区内张贴公告，告知业主物业费收至2012年11月30日。还查明，2008年2月22日，绵阳市宏杰物业管理有限公司在绵阳市工商行政管理局核准变更为绵阳市宏杰物业服务有限公司，2012年7月25日，绵阳市宏杰物业服务有限公司变更名称为绵阳杰安物业服务有限公司，2015年6月16日，绵阳杰安物业服务有限公司变更名称为绵阳美宏实业有限公司。本院认为：绵阳市杰安物业服务有限公司与被告签订的《前期物业管理服务协议》及《业主费用收缴协议》，系双方真实意思表示，合法有效。被告在接受原告提供物业管理服务的同时，理应履行缴纳物业管理费之义务。本案争议的焦点在于原告调整物业费收费标准是否具有法律效力，原、被告在签订的协议中明确约定原告有权根据市物价局核定标准及政府部门规定对物业管理服务费的收费标准进行调整，该约定并不违反法律、法规，对双方应具有约束力。原告所服务的宏杰花园小区为高层住宅楼，2010年6月4日前原告系具有三级服务资质的物业服务企业，而在2010年6月4日后取得二级服务资质，其根据绵阳市物价局、绵阳市房管局确定的收费指导价标准按高层住宅的最低服务等级标准在2009年1月至2012年11月期间收取被告1.0元/㎡的物业服务费用公平合理，原告调整收费标准行为有效，并不违约。被告自2012年1月至2012年11月未缴纳物业服务费的行为已构成违约，依法应当承担违约责任，故被告应支付的物业管理费为1738.99元（158.09㎡×1元／月×11月）、垃圾清运费为66元（6元／月×11月），现原告要求被告支付物业管理费为1738.9元及垃圾清运费未超过上述金额，本院予以支持。双方在《业主费用收缴协议》中约定被告应于每月5日前缴清上月的物业管理费用，逾期按3%收取滞纳金；同一天签订的《前期物业管理服务协议》中将收取物业管理费用的时间约定为每季度收取一次并按应交费用的每天1%收取滞纳金。上述约定滞纳金标准明显过分高于其实际损失，该约定有失合理性。现原告主张从2013年1月1日起至付清之日止以1804.9为基数按人民银行同期同类贷款利率的130%计算滞纳金，并未超过双方约定的滞纳金收取比率且该金额足以弥补原告所受损失，本院予以支持。综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条（五）项、第四十二条之规定，判决如下：一、被告贺继昌于本判决生效之日起三日内支付原告绵阳美宏实业有限公司2012年1月至2012年11月的物业服务费1738.9元及垃圾清运费66元，合计1804.9元，并承担以1804.9元为基数从2013年1月1日起至本院确定的给付之日止按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的130%计算的滞纳金；若未按本判决确定的给付之日给付本金，上述利息计算至本金付清之日止；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、本案案件受理费50元，由被告贺继昌负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于绵阳市中级人民法院。审 判 长  张梓入人民陪审员  蒲长胜人民陪审员  雍李霞二〇一七年三月三十日书 记 员  窦 杨