上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0112民初20287号
原告（反诉被告）:江佩娟。
委托诉讼代理人:郭强，上海济昀律师事务所律师。
委托诉讼代理人:黄文君，上海济昀律师事务所律师。
被告（反诉原告）:杨竹菁。
委托诉讼代理人:班晓英，上海市新闵律师事务所。
原告江佩娟诉被告杨竹菁房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月15日立案受理，依法由审判员邹巧弟独任审判。诉讼期间，被告向本院提起反诉，本院受理后与本诉合并，公开开庭进行了审理。原告江佩娟及其委托诉讼代理人郭强、黄文君，被告杨竹菁及其委托诉讼代理人班晓英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告江佩娟向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2015年12月12日签订的《上海市房地产买卖合同》；2、被告返还原告购房款225万元（人民币，下同）。事实与理由：2015年12月12日，经上海A有限公司居间介绍，原、被告签订一份《上海市房地产买卖合同》（合同编号：2573236）及补偿协议，约定，原告向被告购买上海市闵行区×路×弄×号×室房屋，房屋转让价为300万元，原告需另行支付装修补偿款70万元，双方应于2016年5月31日前办理房屋产权过户手续。2016年5月30日，原告接到居间方经办人的电话通知，由于原告非上海市户籍且单身，属房屋限购对象，不能办理涉案房屋的过户手续。之后，原告多次与被告以及居间方寻求解决方案，并提出增加原告女儿蹇甲作为共同买受人，但被告却趁机涨价，要求房屋转让价增加至500万元。双方协商未果。原告受居间方的误导，与被告签订了买卖合同并支付了225万元的购房款，现因房屋限购的政策导致原告无法取得房屋产权，无法实现合同目的，故诉诸法院。
被告杨竹菁辩称：在签订买卖合同前，原告应当知道是否属于限购对象。原告认为自己有权购房的情况下才与被告签订了买卖合同。在签订了合同后，原告未能设法解决被限购的相关情形，却要求解除合同，已构成违约。现同意解除合同。
由于原告违约，不能向被告支付后续的购房款，而被告出售房屋的目的是为了筹集资金用于投资“B”项目，投资该项目每月可获利30%。现提起反诉，要求原告偿付违约金60万元（以合同约定的总房价款300万元的20%计算）。
针对被告的反诉，原告辩称：房屋买卖合同中的“补充条款二”对于因限购而导致合同无法履行的后果处理作了约定，即双方解除合同，造成被告损失的，则由原告赔偿。被告收取了原告225万元的购房款用于投资，而且现买卖合同解除，目前房屋的市场价格比双方约定的价格上涨了100万元，被告不存在损失，故不同意被告的反诉请求。
经审理查明，被告杨竹菁系上海市闵行区×路×弄×号×室房屋产权人。
2015年12月12日，经上海A有限公司居间介绍，原告作为买受方（乙方）、被告作为出售方（甲方），双方签订一份《上海市房地产买卖合同》（合同编号：2573236），约定，甲方将涉案的上述房屋出售给乙方，转让价为300万元；房屋建筑面积103.69平方米；双方确认于2016年5月31日前共同向房地产交易中心办理转让过户手续；如乙方未按合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付赔偿金，赔偿金按乙方逾期未付款的每日万分之五计算，赔偿金自本合同应付期限之第2日起计算至实际付款之日止。逾期超过15日乙方仍未完全履行付款义务的，甲方有权解除合同。甲方单方解除合同的应当书面通知乙方，并有权要求乙方承担违约责任，违约金为房屋总价的20%。合同的“补充条款（二）”约定，在签订本合同时，甲、乙双方均已知晓国家和本市住房限售规定，如因违反限售规定，房地产交易中心不予办理房地产登记，并出具《不予办理房地产交易、过户通知》的，甲、乙双方同意按下列约定处理：1、双方共同办理合同网上备案撤销等解除本合同手续；2、因未如实提供家庭及家庭成员名下拥有的住房情况等属于乙方责任，造成甲方经济损失的，乙方应赔偿相应的损失。合同附件三“付款协议”约定：乙方于签约时，支付甲方房款3万元，于2015年12月14日前支付房款122万元（上述款项专项用于提前归还甲方尚欠的贷款及注销对该房地产设有的抵押权），于2016年3月31日前支付房款30万元，于双方办理过户手续当日支付房款145万元。合同对其他事项亦作了约定。
同日，原、被告签订一份《补偿协议》，约定，双方签订的房地产买卖合同约定的成交价300万元，未包含房屋装潢、厨卫设施及附属设施、设备，乙方同意就现有的装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿甲方70万元。
2015年12月12日，原告支付购房款3万元。同月14日，原告支付购房款122万元。2016年3月31日，原告支付购房款100万元。被告收到上述款项后均出具了收据。原告另行向上海A有限公司支付了居间报酬12,000元。
2016年5月30日，居间方业务员电话联系原告，告知原告不符合购房条件，属于上海市房屋限购对象。次日，居间方业务员将原告属于限购对象的情况告知了被告。
另查，原告非上海市户籍且单身。
现原告以诉称理由诉至本院，被告则提出反诉。
庭审中，被告表示目前房屋的交易单价在每平方米5万元左右。原告表示被告主张的违约金不合理，过高。如果在被告充分举证证明其存在实际损失的情况下，愿意承担一部分损失。
上述事实，由原告提供的房地产权证、房地产买卖合同及补偿协议、房款收据、原告的离婚证、户口簿及基本养老金保险缴费清单等，以及双方当事人陈述所证实。
本院认为，原、被告签订的合同系双方真实意思表示，内容不违反国家强制性的法律和行政法规，合法有效。受上海市关于楼市调控的相关政策规定，由于原告属于房屋限购对象，无法按合同约定期限完成房屋产权过户的相关手续，因此合同无法履行。现原告要求解除合同，而被告在庭审中同意解除合同，对此本院确认合同解除。原告因其自身原因导致合同无法履行，该责任在于原告，实质是原告违约，故其并不享有合同解除权，但对于原告主张解除合同，被告在庭审中予以同意，双方对合同解除达成合意，本院确认合同以及补偿协议于本案庭审日即2016年9月5日解除。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原、被告签订的买卖合同及补偿协议解除后，被告应当将已收取的购房款225万元退还原告。
合同被解除原因是原告限购而无法履行，原告在签订合同前应当审查其是否符合购房条件，显然原告未能谨慎审核，原告应当对此承担违约责任，向被告承担违约金。违约金具有惩罚性也兼具补偿性。惩罚性即对违约方的违约行为进行制裁，补偿性即弥补守约方的损失。因此，违约金的金额应当综合考虑违约方的违约情节、守约方的损失等因素。在签订合同后，被告实际收取的原告225万元购房款，使用了该笔钱款，并且目前的房屋已远高于双方约定的交易价格，买卖合同解除后，未给被告造成损失。被告表示其出售房屋的目的是为了投资且每月可收益30%，但对此证据不充分。鉴于到原告确实已违约，应当向被告支付违约金，但原告对于被告反诉主张的违约金金额表示过高的意见，本院予以采纳，本院酌情确定原告向被告支付违约金5万元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条第一、二款之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）江佩娟与被告（反诉原告）杨竹菁于2015年12月12日就上海市闵行区×路×弄×号×室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》（合同编号：2573236）及《补偿协议》于2016年9月5日解除；
二、被告（反诉原告）杨竹菁于本判决生效之日起十日内退还原告（反诉被告）江佩娟购房款人民币225万元；
三、原告（反诉被告）江佩娟于本判决生效之日起十日内偿付被告（反诉原告）杨竹菁违约金人民币5万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费减半收取计人民币12,400元，由原告（反诉被告）江佩娟负担。
反诉案件受理费减半收取计人民币4,900元，由原告（反诉被告）江佩娟负担406.70元，被告（反诉原告）杨竹菁负担4,493.30元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 邹巧弟
二〇一六年九月二十八日
书记员 许婵娟
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。