上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）闵民五（民）初字第1321号
原告陈守龙。
委托代理人赵井胜，上海震亚律师事务所律师。
被告上海加来房地产开发有限公司。
法定代表人周政，该公司总经理。
委托代理人单新宇，上海单新宇律师事务所律师。
委托代理人夏易，上海单新宇律师事务所律师。
原告陈守龙与被告上海加来房地产开发有限公司定金合同纠纷一案，本院于2014年6月12日立案受理。依法由审判员刘锋适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈守龙及其委托代理人赵井胜，被告上海加来房地产开发有限公司的委托代理人单新宇、夏易到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈守龙诉称，2012年12月8日就原告向被告预定上海市闵行区某路某园某室商品房事宜签订了《定金合同》和《定金合同补充协议》，原告并于当日向被告支付了人民币（以下币种相同）50，000元的定金。定金合同约定原告于2012年12月15日前到上海市闵行区中粮万科早城售楼处与被告签订《上海市商品房预售合同》。原告在2012年12月13日来到定金合同约定处与被告签订《上海市商品房预售合同》，但在当日该售楼处签订合同人员要求原告先支付预定商品房的首付款310，000元，原告当日因事先并不知要支付首付款，故原告钱款不足，在当日只支付首付款60，000元。该售楼处的负责人就告知原告因原告当日商品房的首付款支付不足，拒绝与原告签订《上海市商品房预售合同》，之后原告与该售楼处人员交涉无果。2012年12月20日原告就收到被告《关于没收定金的函》的书面通知。原告收到该函后一直想与被告负责人联系，但始终无法联系到。故原告诉至法院要求判令被告继续履行《定金合同》即与原告签订《上海市商品房预售合同》。诉讼中，由于被告已经将涉案房屋予以出售，故变更诉请为：1、判令被告双倍返还定金100，000元；2、判令被告退还给原告首付款60，000元及支付相应利息，利息从2012年12月15日起算；3、判令被告支付原告聘请律师的费用8，000元。
原告向本院提供了以下书面证据，用以证明其上述诉请：
1、2012年12月8日原、被告签订的定金合同一份、定金合同补充协议一份，证明原告有意向购买被告的预售房屋，为此支付了相应的定金。
被告对该组证据经质证后认为，对真实性无异议，但认为合同已经写明原告拒签预售合同的，无权要求被告返还定金，而且在补充协议中也有类似约定。
2、2012年12月8日定金收据一份、2012年12月13日首付款收据一份，证明原告支付定金的事实，同时原告在2012年12月13日到被告约定的地点签订合同，但因为被告要求多支付首付款，而原告仅带了60，000元首付款。
被告对该组证据经质证后认为，真实性无异议，但对2012年12月13日的正式收据，是由于原告自身原因付不足首付款，原告个人原因未与被告签订正式合同。
3、2012年12月20日被告发给原告的关于没收定金的函一份，证明被告表示与原告之间的定金合同终止，并不再退还原告支付的定金。
被告对该份证据经质证后认为，真实性无异议，被告依照定金的约定有权没收定金。
被告上海加来房地产开发有限公司辩称，不同意原告诉请。原告所称并非事实，是原告反悔不愿意与被告签订预售合同，违约方是原告，故被告没收定金是有法律依据的。至于原告提出的律师费诉请，缺乏合同及法律依据。另愿意返还原告支付的首付款60，000元。
被告向本院提供了以下书面证据证明其辩称：
1、涉案房屋的房地产登记簿一份，证明涉案房屋被告已经出售给案外人郑某、袁某、元某，故原告要求继续履行定金合同的诉请实际上无法履行。
原告对该份证据经质证后认为，对真实性无异议。
2、客户签约信息单一份，证明在2012年12月13日应当支付317，000元的首付款，原告对此签字确认，原告也明知房屋的总价款金额，该份信息单中明确约定了首付款支付的时间及金额，故是原告违约，被告有权依据定金合同约定没收定金。
原告对该份证据经质证后认为，对于原告签字的真实性无异议，但对信息单中的内容有异议，在定金合同签订当日，原告签署了很多文件，但是在原告签字之时，对于房屋总金额是没有记载的。
3、上海市商品房预售合同草签文本一份，在合同文本的首页及签字页都有原告的签字，证明在定金合同约定的签约当日原告到场并草签合同，但并未付足317，000元的首付款。
原告对该份证据经质证后认为，这份合同是被告打印出来给其看的，原告提出了问题，但是被告并未给予解释，当时售楼处的人员说，先支付60，000元首付款，先签订合同然后再补足首付款，随后原告就支付了60，000元，当时是周四，在次日中午，售楼处打电话告知原告要求必须在周五补足首付款，否则将不给予购房优惠。
本院对双方提供的证据认证如下：证据真实、合法，且与本案有关联，本院予以确认。
经审理查明：2012年12月8日由原告作为乙方（预购方），被告作为甲方（卖方），就乙方向甲方预定《某园127-6地块》商品房事宜签订定金合同一份，合同约定：1、乙方预定上海市闵行区某路某园某室。甲方已领取该房屋商品房预售许可证，并经上海市闵房房地产测绘有限公司测绘机构预测，该房屋地上建筑面积47.55平方米，该房屋定于2013年12月31日交付；2、乙方预定的该房屋每平方米建筑单价为14，342.22元，乙方预定的该房屋总房价为684，841元；乙方采取付款方式为：按揭付款方式；3、乙方同意签订本合同时，当日支付定金50，000元，作为甲、乙双方当事人订立商品房预售合同的担保，签订商品房预售合同后，乙方支付的定金转为房价款；4、甲、乙双方商定，乙方于2012年12月15日前到上海市闵行区中粮万科早城售楼处与甲方签订《上海市商品房预售合同》；5、甲方同意将发布或提供的广告、售楼书、样品所标明的房屋平面布局、结构、建筑质量、装饰标准及附属设施、配套设施作为商品房预售合同的条件；6、在本合同的第四条约定的预定期限内，除本合同第七条、第八条约定的情形外，甲方拒绝签订商品房预售合同的，双倍返还已收取的定金；乙方拒绝签订商品房预售合同的，无权要求甲方返还已收取的定金；7、有下列情况之一，乙方拒绝签订商品房预售合同的，甲方应全额返还已经已支付的定金：（1）、甲乙双方在签订商品房预售合同时，因面积误差处理、房屋交付、房屋质量、违约责任、争议解决方式等条款，存在分歧，不能协商一致；（2）、甲乙双方签订本合同后、签订商品房预售合同前，由司法机关、行政机关依法限制该房屋房地产权利的；8、有下列情形之一的，乙方拒绝签订商品房预售合同的，甲方应双倍返还乙方已支付的定金：（1）、甲方未遵守本合同第二条、第五条约定的；（2）、甲方未告知乙方在签订本合同前该房屋已经存在的抵押、预租、查封等事实的。
同日，原、被告另签订了《定金合同补充协议》一份，该补充协议约定：1、若由于乙方原因造成付款方式变化，乙方同意甲方由此调整定金合同约定的房屋单价及总价，除符合定金合同第七条第二款和第八条约定的情形外，乙方未在预订期内签订预售合同的，无权要求甲方返还已收取的定金；2、乙方若以银行贷款的方式支付部分房价款，须在签订定金合同前提供借款人经银行查询的资信证明，如乙方无法提供，则须向甲方提供借款人资信状况良好的承诺书一份；3、签订定金合同时乙方已明确了解甲方出示的预售合同示范文本，并对预售合同示范文本的各项条款均无异议；4、乙方的付款安排是在充分了解不断调整的相关贷款政策后，经综合考虑予以确定，乙方承诺不会以无法贷款或无法足额贷款未有拒绝签署预售合同，否则乙方无权要求甲方返还已收取的定金。当日，原告签订确认的客户签约信息单中载明：涉案房屋建筑面积为47.75平方米，预计签约时间2012年12月15日，标准总价684，841元，拟付款方式按揭，标准单价14，342.22元，应付定金50，000元。另该份信息单中载明：成交折扣明细有：开盘优惠4%＋感恩卡优惠1%＋5天签约首付50%优惠2%＋会员折扣（蓝卡）优惠0.2%%，成交总价635，532元，成交单价13，309.57元；付款详情：金额318，532元（包含50，000元定金），2012年12月13日；317，000元，付款时间2013年1月27日，付款方式以首付款与银行贷款方式，签约日期2012年12月13日。
另查明，原告于2012年12月8日向被告支付定金50，000元，被告方出具定金收据给原告。
另再查明，2012年12月13日原告至被告方售楼处，欲与被告签订商品房预售合同，被告将预售合同的示范文本提供给原告，原告在查看完示范文本之后向被告提出了疑问，但是被告并未给予解释，当时被告售楼处的人员说，先支付60，000元首付款，先签订合同然后再补足首付款，随后原告就支付了60，000元（被告于当日出具首付款60，000元的收据），当时是周四，在次日中午，被告售楼处人员打电话告知原告要求必须在周五补足首付款，否则将不给予购房优惠。嗣后，原告未能补足首付款，双方最终未能签订涉案房屋的预售合同。
2012年12月20日被告向原告发出关于没收定金的函件一份，函件中载明：根据定金的合同约定，原告须于2012年12月15日前到万科早城项目销售中心与被告签订上海市商品房预售合同，并支付相应房款。但至本函发出之日，预定期已经届满，原告仍未与被告签订上海市商品房预售合同，亦未支付房款。根据定金合同的约定，原告无权要求被告返还已收取的定金；现被告正式通知原告，原告与被告签订的定金合同已经终止，被告对原告已支付的定金依法不予退还，同时被告有权将该房屋销售给第三方。
再查明，被告已于2013年6月将涉案房屋出售于案外人郑某、袁某、元某，并已完成涉案房屋的产权登记。
本院认为，原、被告之间所签订的定金合同系双方当事人真实意思表示，合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，合同当属有效，对双方当事人均具有合同约束力，原、被告均应按照合同约定全面履行各自的合同义务。结合本案定金合同所约定的性质，本案所涉的定金应当属于立约定金，但立约定金属预约，是以从合同担保本约的订立。预约是本约的对称，是当事人约定将来订立一定合同的合同。预约事宜订立本约为其债务内容，其当事人与本约的当事人相同。本案定金合同中规定了交易的大部分条款，并且当事人都同意受其约束，但双方对于付款方式仅约定为按揭付款方式，但是对于首付款的比例并未作出明确约定，故双方当事人有义务就该未决条款继续谈判，先达成所谓“关于未决条款的协议”，再整合其本约。该类型的预约当事人有履行磋商义务的责任，若他们不能达成“关于未决条款的协议”，则均受预约之条款的约束，而法院可以补充其他缺失条款。结合本案双方在约定的本约签订日期，被告提出要求原告首付款的金额应该达到房屋价款一半的谈判要求，但是原告未能按照该谈判要求履行，仅是在签约当日支付了60，000元预付款，嗣后被告明确表示若首付款比例达不到房款一半，则无法保证购房的优惠，自然亦无法签订预售合同。原告在支付部分首付款之后亦未能同意按照被告给出的谈判条件履行支付义务，说明其并不接受被告提出的首付款比例的签约条件，正是由于双方在预约中并未明确首付款的比例，原告实际支付的定金加上已付预付款合计为110，000元，参照总的房价，预付款加上定金的比例也仅为16%左右，但是被告提出的首付款比例需要达到总房价的50%，显然双方对于首付款支付比例的谈判磋商存在较大的差距，且实际双方未能达成最终一致意见。而被告提出的首付款比例对应的是原告在购房时有较大的优惠，基于此本院认为被告所提出的签约条件并不使原告在本约关系中明显居于不利地位。故本院认为双方当事人在对本约成立过程中是依据公平或诚信进行磋商谈判，即使最终未成立本约，在本案中亦不应适用定金罚则，原告无权要求被告双倍返还定金，被告亦无权没收原告交付的定金。另考虑到被告已经实际将涉案房屋对外出售，双方在法院主持下补充首付款比例条款不具备可行性，本约合同不存在继续签订的可能性，故被告理应向原告返还所收取的定金与房屋预收款。被告在将涉案房屋出售之后，理应及时归还原告上述定金及预收款，但是至今被告仍未能返还，由此造成原告相应的损失，原告主张相应的利息损失于法有据，本院予以支持，但原告主张利息损失的起算点有所不当，本院将酌情予以调整。至于原告主张的律师费诉请，因缺乏相应的合同及法律依据，对此诉请本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：
一、被告上海加来房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告陈守龙定金50，000元、房屋首付款60，000元，合计金额为110，000元；
二、被告上海加来房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告陈守龙以110，000元为本金，自2013年1月1日起算至本判决生效之日止，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算的利息损失；
三、驳回原告陈守龙的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计1，830元，由原告负担640.50元，由被告负担1，189.50元（于本判决生效之日起十日内向原告直接支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 刘 锋
二〇一四年九月十六日
书记员 谭静贤
附：相关法律条文
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律规定关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。