湖南省湘潭市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘03民再19号
上诉人（原审被告）：黄学术，男，1949年4月23日出生，汉族，湖南省湘潭市人，湘潭市第四建筑公司退休职工，住湘潭市岳塘区。
委托代理人：戴桂秋，湖南众擎律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：邓安明，男，1974年9月11日出生，汉族，湖南省湘潭市人，住湘潭市岳塘区。
委托代理人：戴铁山，男，1947年11月9日出生，汉族，住湖南省湘潭市岳塘区湘纺社建村*栋*单元***号。
原审第三人：邓军辉，女，1969年4月6日出生，汉族，湖南省湘潭市人，系邓安明姐姐，住湖南省长沙县。
原审第三人：邓权名，女，1972年6月16日出生，汉族，湖南省湘潭市人，系邓安明姐姐，住湘潭市岳塘区。
上诉人黄学术与被上诉人邓安明、原审第三人邓军辉、邓权名房屋买卖合同纠纷一案，原审法院于2012年10月18日作出（2011）岳民商初字第583号民事判决，已经发生法律效力。经原审法院院长发现，并提交审判委员会讨论决定进入再审。原审法院于2017年1月18日作出（2016）湘0304民再6号民事判决，黄学术不服，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，于2017年3月23日公开开庭审理了本案，上诉人黄学术及其委托代理人戴桂秋，被上诉人邓安明及委托代理人戴铁山到庭参加诉讼，原审第三人邓军辉、邓权名作出声明，其诉讼权利和义务全由弟弟邓安明承担和处分。本案现已审理终结。
黄学术上诉请求：一、撤销一审法院（2016）湘0304民再6号民事判决，驳回上诉人和原审第三人的全部诉讼请求;二、维持一审法院(2011)岳民商初字第583号民事判决；三、判令被上诉人负担本案全部诉讼费用。
事实和理由:一、一审法院(2011)岳民商初字第583号民事判决对原、被告信赖利益的损失以90%和10%分担是正确的，但一审法院（2016）湘0304民再6号民事判决将对原、被告信赖利益损失责任分担调整为70%和30%，是没有法律依据的，这是滥用自由裁量权；二、再审一审判决中“以上二、三项冲抵，原审被告黄学术还应向原审原告邓安明返还房屋拆价款86461.31元”存在错误。上诉人在2007年买房签合同时支付了39280元给邓安明，原审判决后上诉人又向邓安明支付了37985.71元，再审一审没有考虑原审判决后支付的款项，作出错误计算而得出的判决结果是明显错误的；三、被上诉人卖给上诉人的房屋涉及到的征拆款，有如下因素再审没考虑：1、上诉人购买的是集体土地的建筑物，邓安明由于征拆才反悔的，如果所购买的房屋没有征拆，邓安明是不会反悔的；2、本案所涉及的诉讼标的物是集体土地上的建筑物，如没有征拆，邓安明提出买卖合同无效，要求返还原屋是站得脚住的，但现在该房拆除多年，上诉只领取了建筑物的款项，没有领取相关土地征收补偿款，被上诉人在组里领取了相关的土地补偿款，上诉人领取的款项，是自己的物权款与合同没有关联，也不是不当得利；3、被上诉人邓安明因本案诉争房屋征拆得到了两套安置房指标，邓安明违法倒卖一套指标房获利20多万，他根本不是弱势群体，也没有遭受任何损失。
综上所述，原再审判决事实不清、综合考虑不周、计算错误、运用法律不当，上诉人为维护法律的正义，维护自己的合法权益，特提出上诉，恳请上级法院依法支持上诉请求。
邓安明辩称：一、一审法院(2014)岳民商初字第583号民事判决已确认《购房协议》是无效合同，并同时判决双方返还财产，该判决依法成立，双方并无异议；二、上诉人在原审时并未提出“信赖利益”的损害赔偿，即上诉人在答辩中没有提出所谓“信赖利益”诉求，而是在法庭调查阶段提出“信赖利益”。答辩人认为，本案不存在“信赖利益”的损害赔偿，上诉人既无主张，又无事实和证据支持，据不告不理原则，原审作出“信赖利益”损害赔偿的判决，确实错误；三、在原审的法庭质证阶段，答辩人已就上诉人提出的书证13予以否定，该书证交费人并非上诉人，而是答辩人本村村民黄学智（黄学术的哥哥)，不能作为上诉人已经交费的证据，同时说明上诉人明知非本集体组织村民不能进行土地和土地上附着物的买卖，又何来“信赖利益”；四、本案再审，上诉人亦未就“信赖利益”损害赔偿作出新的事实说明，举出任何支持“信赖利益”损害赔偿的新证据，判决合同无效后，双方必须返还财产；五、上诉人系城市居民，在明知农村集体土地及土地上附着物不能买卖的情况下，出于牟利而违反政策规定，法律不应支持；六、上诉人在其上诉状中所列二、三理由，事实错误，理据错误，答辩人不予答辩，任由法院审理裁判；七、本案诉讼费由上诉人承担。
邓安明向一审法院起诉请求：确认本人与黄学术签订的《购房协议》为无效合同，黄学术归还本人房屋拆迁补偿款44.8万元。
邓军辉、邓权名共同述称：请求确认邓安明与黄学术签订的《购房协议》为无效合同，黄学术归还属于邓军辉、邓权名应得的房屋拆迁补偿款份额。
原判认定：原告原系湘潭市岳塘区昭山乡新民村农民，被告系城镇居民。原告欲向被告转让位于湘潭市岳塘区昭山乡新民村瓦屋村民组98号的房屋所有权及附着土地的使用权，并向被告提供土地使用权人为原告之父邓长生的集体土地建设用地使用证和户主姓名为原告本人的建设用地批准书，被告据此相信原告于父亲邓长生去世后依法继承了本案所涉房屋的所有权。2007年11月15日，双方签订《购方协议》（注：实为《购房协议》），将本案所涉房屋及其土地使用权作价39280元转让。协议签订后，被告向原告支付了购房款，并向湘潭市岳塘区昭山乡新民村村委会缴纳土地使用费3800元，但由于农民将其住宅向城市居民出售系国家法律和行政法规严格禁止的行为，双方未办理房屋的产权变更登记手续。2011年5月6日，被告与昭山示范区征地拆迁事务所签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，确定本案所涉房屋的各项拆迁补偿费合计419137.07元，被告领取了该款。原告认为，原、被告之间转让农村集体所有土地上房屋的行为属违法行为，双方签订的《购方协议》应当认定为无效，被告应将房屋拆迁补偿款予以返还。双方就此经村、组多次协调，均未果。原告为维护其合法权益，遂诉至法院。
另查明，本案所涉房屋系原告与两第三人之父邓长生生前财产，邓长生于2001年2月24日因病去世。两第三人邓军辉、邓权名2008年就已经了解本案所涉房屋的转让和拆迁补偿事宜。本院受理本案后，两第三人以自己是邓长生生前财产的合法继承人，对本案所涉房屋享有共同所有权，原告擅自处理该房屋未经两第三人同意为由，亦主张原、被告之间的《购房协议》无效，并要求被告返还其应得的房屋拆迁补偿款份额。
原审认为，本案争议的焦点是：一、原、被告之间的《购房协议》的效力问题。根据《中华人民共和国民法通则》的规定，民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。本案所涉房屋系农村集体土地上的农民住宅，根据“房地一体主义”的要求，建筑物占有范围内的土地随建筑物所有权的变更而一并处分。城市居民受让农民的房屋后，将与农村集体经济组织成员一起限购农村集体土地的使用权，这种行为是我国相关土地法律和行政法规严格禁止的。因此，原、被告之间的《购房协议》违背了法律和政策的禁止性规定，应被认定为无效。对被告以自己是房屋的善意购买人，原告起诉超出了法律规定的诉讼时效为由，主张合同有效的答辩意见，不予采纳。两第三人明知《购房协议》的签订事宜，也清楚原告擅自处分该房屋的行为侵犯了其作为房屋共同所有人的合法权益，却未在合理期限内行使撤销权，应视为对自身权益的放弃，对其据此主张《购房协议》无效的述称意见，不予采纳。
二、《购房协议》被认定无效后的法律后果。根据《中华人民共和国合同法》的规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《购房协议》被认定为无效的，自始无效，被告应当向原告及两第三人返还本案所涉房屋拆迁获得的拆迁补偿款，原告应将被告支付的购房款予以返还。根据《中华人民共和国民法通则》的规定，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。原告提供集体土地建设用地使用证、建设用地批准书，并隐瞒了房屋系其与两第三人共有的财产的事实，被告基于相信原告依法继承取得本案所涉房屋的所有权，而与其签订《购房协议》，两第三人明知此情况，却怠于行使自己的权利，原告与两第三人的行为导致被告受让本案所涉房屋却不能作为房屋的所有权人主张权利，有违诚实信用原则。基于对被告信赖利益的保护，法院酌情认定原告与两第三人对被告的信赖利益损失承担90%的责任，剩余10%的责任由被告自行承担。参照《购房协议》约定的房屋转让价格和《房屋拆迁补偿安置协议书》确定的房屋拆迁补偿费用之间的价格差，原告与两第三人应承担的损失金额为341871.36元[（419137.07元-39280元）×90%]。因此，原告及两第三人要求被告返还房屋拆迁补偿费37985.71元（419137.07元-39280元-341871.36元）的诉讼请求，法院予以支持，对超出的部分，没有法律依据，不予支持。对被告认为原告及两第三人应当赔偿其信赖利益损失的答辩意见，法院予以采纳。对于原告与两第三人就本案所涉房屋的共有形式及其份额，没有证据证实，在此暂不予分割，两第三人可就此另行主张权利。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第四条、第六条、第一百零六条第二款，《中华人民共和国合同法》第五十五条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百四十七条，《中华人民共和国土地管理法》第六条之规定，遂判决：一、确认原告邓安明与被告黄学术之间签订的《购房协议》为无效合同；二、被告黄学术于本判决生效之日起五日内一次性返还原告邓安明、第三人邓军辉、邓权名房屋拆迁补偿款37985.71元；三、驳回原告邓安明的其他诉讼请求；四、驳回第三人邓军辉、邓权名的其他述称请求。
一审法院再审查明：2007年11月，原审原告邓安明因购买房屋需要资金，欲将父亲邓长生(已去世)名下的位于湘潭市昭山乡新民村瓦屋组用地面积150.5平方米的房屋和杂屋两间（约80平方米及自留土、山地）出售并委托好友颜铁钢帮忙寻找买主，经颜铁钢多方寻找买主，最终本案被告黄学术同意购买。经原审原、被告协商后，双方于2007年11月15日签订了一份《购房协议》，以39280元的价格成交。协议签订后邓安明将其父邓长生名下的潭郊集建﹙1989﹚字第B509-17-238号集体土地建设用地使用证及其自已名下的建字﹙2005﹚第51号建设用地批准书交给黄学术。2010年1月14日，被告黄学术将3800元土地使用费交给新民村瓦屋组，收款人为冯彩群。2008年9月6日，湘潭市岳塘区昭山乡新民村村民委员会对上述房屋买卖行为及两第三人对此事知情提供了一份情况属实的证明。
因昭山安置区项目征地拆迁需要，被告黄学术所购买的房屋面临拆迁。2011年5月6日，本市昭山安置区协调指挥部对被告黄学术购买的房屋各项补偿费进行汇总。其中房屋补偿费为96177.70元，附属设施补偿费为45150元，搬家费1505元，误工费1505元，住房补助150500元，按期拆迁腾地奖30100元，支持征地拆迁奖30100元，无违法建设奖60200元，青苗补偿3900元，合计总费用为419137.70元。同日，昭山安置区协调指挥部与黄学术签订了《房屋拆迁补偿安置协议书》。原告见上述房屋被征收，遂于2011年11月7日向法院提起诉讼。
另查明：据湘潭市公安局东坪派出所2011年9月7日出具的户籍证明证实，被告黄学术为非农业家庭户口。
一审法院再审认为，本案争议的焦点：一、原、被告签订的《购房协议》是否合法有效。宅基地使用权是农村集体经济组织成员才能享有的权利，农村房屋买卖必然会涉及宅基地使用权的流转。根据2004年８月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议《关于修改〈中华人民共和国土地管理法〉的决定》第二次修正）第六十三条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。国务院办公厅1999年发布的国办发〔1999〕39号《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》第二条第二款规定“农村的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”。国务院办公厅国办发（2007）71号《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》第二条第三款规定：农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。《民法通则》第6条规定：“民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。”综上，城镇居民购买农村房屋和宅基地，为国家政策一再明令禁止，是一种违法行为，因此，原、被告签订的《购房协议》无效。
二、房屋拆迁补偿款是否应全额支付给原审原告。《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”依据上述规定，因无效合同取得的房屋（系特定物）应予返还，鉴于本案当事人买卖的房屋已被征收，原财产已不能返还，应按法律规定折价补偿。在返还财产时应考虑双方当事人在本案中的过错程度分别承担责任。
关于房屋被征收后，如何确定返还金额。鉴于本案房屋拆迁补偿是针对房屋所有权人的，且被告在诉讼期间未提供证据证明在转让房屋后对房屋主体进行了修缮或是否额外添加了户内外附属设施，因此应以征收方所列房屋补偿明细作为返还金额（房屋拆迁各项补偿费用为419137.70元）。在返还房屋拆迁补偿款时，还应考虑房价上涨因素而导致原审被告重置房屋所增加的成本，以及原审原告占用原审被告房屋转让费期间给其造成的损失。
关于原、被告在本案中的责任划分，原审原告因急需资金购房，在明知农村房屋不得向城镇居民出售，且出售的房屋系未分割的遗产的情况下，还主动委托朋友寻找买家进行转让，过错在先。交易完成时隔三年后，得知出让的房屋被征收，又向法院提出确认协议无效之诉，违反了诚实信用原则。其行为给原审被告因确认《购房协议》无效所造成了巨额信赖利益损失，故原审原告在本案中应负主要责任。原审原告不应从其过错在先行为中获得巨额的利益。
综上所述，由于原审原、被告签订的《购房协议》违反了国家法律和政策强制性规定，应依法确认其无效。法院对原审原告要求依法确认《购房协议》无效的诉讼请求予以支持。因原审原告在本次纠纷中应负主要责任，其要求原审被告全额返还房屋拆迁补偿款的诉请，法院予以部分支持。原审原告要求原审被告返还土地征收补偿费，因该项费用未列入《房屋拆迁补偿安置协议书》中，对原审原告该项诉请法院不予支持。此外，原审原告未经遗产继承人同意，擅自处理遗产，亦侵犯了遗产继承人的合法权益。由此造成的损失应由原审原告自行承担。原审被告因无效合同所返还的房屋折价款系原审原告与第三人应继承的遗产，不属本次纠纷审理范围，可由原审原告与第三人自行分配。依据《中华人民共和国民法通则》第四条、第六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见第201条之规定，遂判决：一、维持本院（2011）岳民商初字第583号民事判决书判决主文第一、第三、第四项；二、原审被告黄学术自本判决生效之日起十日内，向原审原告邓安明返还房屋折价款125741.31元（即按房屋拆迁补偿款总额419137.70元的30％返还）；三、原审原告邓安明自本判决生效之日起十日内返还原被告黄学术购房款39280元。以上二、三项冲抵，原审被告黄学术还应向原审原告邓安明返还房屋折价款86461.31元。案件受理费8020元，由原审被告负担2814.83元，由原审原告自负5205.17元。
二审期间，上诉人黄学术提交建筑企业资质证、湘潭市岳塘区昭山镇新民村《证明》各一份，拟证明黄学术购买邓安明房屋是经过村委会同意的，黄学术当时是新民村集体企业承包者，有产业在村里，购买主体适格。被上诉人邓安明质证认为：该两份证据不具有证据效力，我国法律规定房地一体，本案购房是法律禁止的，村委会已经过多次改选，村委会无权同意。本院认证认为：上诉人黄学术的证据达不到其证明目的，本院不予采信。
二审期间，被上诉人邓安明未提交新的证据。
本院经审理查明:湘潭市岳塘区人民法院作出（2011）岳民商初字第583号民事判决书生效后，黄学术依据该判决向邓安明支付房屋拆迁补偿款37985.70元。其他事实与一审查明的事实相同，本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，本案争议的焦点是，再审一审对本案诉争房屋拆迁款分配是否适当。邓安明向黄学术出售房屋违反了国家禁止性规定，双方签订的《购房协议》无效。现本案诉争的房屋被拆迁，房屋无法返还，对于拆迁款的分配，考虑到邓安明、黄学术2007年买卖房屋的目的，房价上涨因素等，再审一审将本案诉争房屋拆迁款的30%分配给邓安明、70%分配给黄学术并无不当。另外，因（2011）岳民商初字第583号民事判决书生效后，黄学术依据该判决已向邓安明支付37985.70元，该款应当冲抵黄学术应支付的款项。因《购房协议》无效，黄学术在2007年11月向邓安明购房时支付的房款39280元，邓安明亦应予退还。黄学术应支付的款项为48475.61元(419137.70×30％－37985.70－39280)。综上所述，原判认定主要事实正确，但未撤销原一审判决第二项的情形下直接改判不当。依据《中华人民共和国民法通则》第四条、第六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款(二)项之规定，判决如下：
一、维持湘潭市岳塘区人民法院（2011）岳民商初字第583号民事判决第一项；
二、撤销湘潭市岳塘区人民法院（2016）湘0304民再6号民事判决和（2011）岳民商初字第583号民事判决第二、三、四项；
三、上诉人黄学术自本判决生效之日起十日内向被上诉人邓安明返还房屋拆迁补偿款人民币48475.61元；
四、驳回被上诉人邓安明的其他诉讼请求；
五、驳回原审第三人邓军辉、邓权名其他述称请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费8020元，由上诉人黄学术负担2815元，由被上诉人邓安明负担5205元；二审案件受理费8020元，由上诉人黄学术负担7020元，由被上诉人邓安明负担1000元。
本判决为终审判决。
审判长 肖剑英
审判员 冯海燕
审判员 何 翔
二〇一七年六月十九日
书记员 吴慧娟
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
第六条民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。