广东省广州市番禺区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗番法楼民初字第625号
原告（反诉被告）：广州市圆合房地产中介有限公司，住所广州市番禺区。
法定代表人：黄祥文。
被告（反诉原告）：杨伟源，住广州市番禺区。
原告（反诉被告）广州市圆合房地产中介有限公司（以下简称圆合中介公司）与被告（反诉原告）杨伟源居间合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）圆合中介公司的法定代表人黄祥文、被告（反诉原告）杨伟源到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
圆合中介公司诉称：我方与杨伟源于2015年7月11日签订了房地产买卖合同，约定杨伟源应于2015年7月11日签完合同当天支付中介服务费8000元，在签订完合同之后杨伟源只支付了中介服务费3000元。在我公司的协助下，杨伟源于2015年7月24日办理了交税和过户等手续并且于2015年7月25日已经收楼，合同已基本执行完毕。但杨伟源一直不按合同约定支付中介服务费余款，我方多次与其沟通，杨伟源一直推迟拖欠，为维护我公司的合法权益，现起诉要求1、判令杨伟源支付我公司中介服务费5000元；2、判令杨伟源支付违约金1800元。本案诉讼费由杨伟源负担。
杨伟源对圆合中介公司的起诉答辩称：以反诉状的事实和理由为准。
杨伟源诉称：1、圆合中介公司于2015年7月11日早上约9点带我看了位于石楼镇新城榕苑1号楼D座502号房屋，圆合中介公司反复强调该房产“证过五年，唯一物业”，并为我出具了详细的《购房费用预算表》，该表没有计算个人所得税，没有注明隐含所需缴纳的税费，诱使我当晚在圆合中介公司签订了模板合同《房地产买卖合同》。当时我对合同条款有质疑，但圆合中介公司称这是广州市房地产买卖统一合同，其他事项三方口头约定即可。三方约定付款方式是：房款按合同支付，中介费我方先缴纳3000元，尾款5000元与卖方的中介费2000元均在三方办清所有手续后支付。后于7月14日办理网签时，发现该房产并非“证过五年、唯一物业”，导致我方需承担额外税费，超出我方经济承受范围，且圆合中介公司态度恶劣，包括法人黄祥文、黄祥文太太，符姓业务员均否认“证过五年、唯一物业”的说法，胁迫我方“签了合同就按合同走”。圆合中介公司虚假陈述事实诱使我方签署《房地产买卖合同》，已构成欺诈。根据《合同法》第五十二条规定，该合同属欺诈合同，合同无效。2、在签订合同当天，我支付了中介费3000元。由于合同无效，圆合中介公司应退还该笔费用。根据《合同法》第四百二十五条，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。3、因圆合中介公司欺诈，导致我方不得不按合同流程履行合同，又必须多交个人所得税5000元，损害了我方的利益。我方曾多次与圆合中介公司沟通，但其一味否认承诺，推卸责任，毫无沟通的诚意，只是不断催促我交齐中介费，甚至此后没有履行“促成合同成立”的义务，包括合同中所提及的：（1）作为第三方，提供《物业交接确认书》，协助签订与收楼；（2）水电等过户手续。根据《合同法》第四百二十七条，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。综上所述，请求判令：1、我与圆合中介公司所签订的合同为无效合同；2、圆合中介公司退还我中介费3000元。圆合中介公司承担本案诉讼费和反诉费。
圆合中介公司对杨伟源的反诉答辩称：1、我方的业务员符民欢于2015年7月11日早晨带杨伟源看过广州市番禺区石楼镇新城榕苑1号楼D座502号房子（下称“该物业”）后，杨伟源曾以请卖方陈某吃饭为铺垫私自找卖方，想抛开我公司私下与卖方交易，但是卖方觉得杨伟源狡猾，信不过，并且在考虑到尊重业务员劳动成果的情况下拒绝了杨伟源的要求，杨伟源在对比了多家中介公司后，于2015年7月11日晚主动打电话给业务员，让业务员帮他约卖方过来我公司签订《房地产买卖合同》，完全出于杨伟源自主自愿签订的合同，所以其说我公司诱使其签订合同完全是虚假不存在的事实，以达到其不合理自私夺取别人劳动成果的目的，这显现出杨伟源不守信用狡猾自私的面目。2、我公司业务员从未向杨伟源说过或保证过该物业是过五年唯一物业，业务员曾多次强调业主在老家有宅基地，如果在房管局查册查得到就不是唯一，查不到就是唯一，并且在帮杨伟源所算的《购房费用预算表》中留空了那一项，并且明确告知被告，如果房管局查册结果不是唯一需要缴纳个人所得税，其余不用缴纳的税费业务员是直接划掉的，所以我公司不存在所谓的陈述虚假事实和欺诈。3、三方于2015年7月14日按约定去房管局做网签时，卖方在房管局查询处查出自己的农村几十年前老旧村屋也有登记在房管局系统，该物业并非唯一。当时三方未能协商一致，后来卖方提出建议如果杨伟源不愿意缴纳个人所得税，可以不购买该物业，并且愿意退回全部定金2万元，并且明确告知杨伟源，但是杨伟源并不接受卖方的建议，所以我公司并不存在所谓的胁迫，完全是杨伟源在清楚明知该物业并非唯一物业，需要承担个人所得税的情况下，再次认可之后，三方再次约定时间，于2015年7月17日去房管局做网签、去税局交税并且过户的。这证明了杨伟源已经完全默认签合同之前自己需要承担个人所得税的事实，所以没有放弃购买该物业，并且在三方约定时间内去交清他在买卖合同中需要缴纳的税费。4、我公司在协助杨伟源办理完成交税过户手续后，卖方已经把水电费、管理费、电视费缴清并且把该物业的钥匙交给杨伟源，在杨伟源收到钥匙后已经算是收楼了，而且杨伟源很快就把该物业出租出去，开始收取租金，证明杨伟源已经确认收楼了，接着我公司多次协商时间要求杨伟源在取回该物业房产证后告知业务员协助其与卖方办理水电过户，并且支付剩下的中介费，杨伟源却多次故意拖延说不在广州没有时间去拿房产证办理水电转名手续为理由，故意拖欠中介费。我公司业务员多次打电话发信息联系杨伟源，要求尽量早点去办理水电转名手续，但杨伟源却不予配合，最后不接电话，我公司在无法找到杨伟源的情况下，只好亲自去该物业找他，才得知杨伟源早已收楼，并且已将该物业出租给别人，所以并非我公司不协助杨伟源办理水电转名交楼手续，而是杨伟源故意拖欠、不履行合同支付剩余的中介费，有意不告知我公司办理水电转名和私自收楼，以达到拖欠中介费的目的。5、综上所述，杨伟源完全是在捏造事实，并且应当支付剩余的中介服务费5000元，以及违约金（暂时只要求支付1800元），如果杨伟源还是不对自己不守信用的行为负责，我公司必定完全按合同规定收取从签订合同当天到他支付完所有中介费和违约金之日止。
经审理查明：位于广州市番禺区石楼镇新城榕苑1号楼D座502号的房屋（以下简称涉案房屋）面积87.5平方米，原权属人是陈某。2015年7月11日，陈某、杨伟源、圆合中介公司三方签署一份《房地产买卖合同》（以下简称《合同》），约定杨伟源向陈某购买涉案房屋，总价款为55万元；“为本次交易而按规定向有关政府部门支付一切税费的方式为买方承担”；卖方中介服务费为2000元，买方中介服务费为8000元，“逾期支付的，须从签订本合同之日起每日按房地产咨询及买卖代理费总金额的千分之五支付违约金至全部支付完毕之日止”。签订《合同》当天，杨伟源向圆合中介公司支付了中介服务费3000元，双方口头约定剩余5000元在办理完过户和收楼手续时再支付。杨伟源提供了一份圆合中介公司业务员制作的《购房费用预算表》，包括房屋交易服务费、印花税、晒图费、契税等项目，其中“个人所得税”一栏为空，双方确认如果涉案房屋是卖方名下唯一物业，该项税费无须缴纳，否则需缴纳5500元，而涉案房屋是否满足上述条件则需权属人亲自到房管部门查询。杨伟源陈述，因三方签订《合同》时房管部门已经下班，而且杨伟源担心陈某将涉案房屋售于他人，并且圆合中介公司业务员向其口头保证涉案房屋是卖方名下唯一物业，因此在没有查询的情况下就签订了《合同》。圆合中介公司对此不予确认，认为并没有向杨伟源保证涉案房屋是唯一物业，经向卖方口头了解，涉案房屋可能存在不是唯一物业的情况，圆合中介公司已向杨伟源作了口头提醒，并且将《购房费用预算表》中该栏留空，而没有划掉。2015年7月14日，陈某、杨伟源、圆合中介公司三方前往房管部门办理过户手续，在查询卖方名下物业时发现涉案房屋需要缴纳个人所得税，杨伟源遂与圆合中介公司工作人员发生争执，三方当天未办理手续。2015年7月17日，经考虑，杨伟源再次与陈某、圆合中介公司前往房管部门缴纳了各项税费和房款，并办理了过户手续，陈某也将涉案房屋交付给杨伟源占有使用。杨伟源还提供了2015年8月6日办理水电过户的单据，认为圆合中介公司没有履行协助义务，圆合中介公司则称因多次致电杨伟源要求其支付剩余中介服务费，杨伟源为逃避支付义务而故意不通知圆合中介公司协助办理水电过户。
本院认为：圆合中介公司和杨伟源产生争议的原因在于双方都预见到涉案房屋可能出现需要缴纳个人所得税的情况，但双方均未核实该情况而签订了《合同》，现双方都认为由此而产生的责任应当由对方承担。结合本案实际情况，首先，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条第一款的规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。”圆合中介公司作为居间方，应当将与交易有关的情况如实报告委托人即杨伟源，由杨伟源在全面知悉涉案房屋的情况下选择是否交易，圆合中介公司没有要求卖方查询房产信息即组织三方签订合同，存在服务瑕疵。其次，杨伟源在发现涉案房屋需要缴纳个人所得税时，没有选择协商变更或解除合同，而是经过考虑后仍按照原合同约定继续履行，并且合同主要部分也很快履行完毕，杨伟源的行为应视为对合同条款的追认，且本案《合同》也不存在无效的法定情形，其主张《合同》无效并要求圆合中介公司退回3000元，无事实和法律依据，不予支持。鉴于杨伟源选择接受原合同条款，应按约定支付剩余的中介服务费5000元。至于违约金，本案因圆合中介公司未完全履行义务而导致出现争议，并非杨伟源恶意拖欠，考虑到杨伟源也额外增加了购房支出，并且因圆合中介公司的服务瑕疵而失去了在签订《合同》前对该笔费用进行协商的权利，圆合中介公司再要求杨伟源按合同约定支付违约金，超出合理范围，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
1、杨伟源于本判决生效之日起三日内向广州市圆合房地产中介有限公司支付中介服务费5000元；
2、驳回广州市圆合房地产中介有限公司的其余诉讼请求；
3、驳回杨伟源的全部诉讼请求。
本诉和反诉受理费各50元，均由杨伟源负担。
当事人如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。
审 判 长 邓 雪
人民陪审员 朱志明
人民陪审员 沈丽樱
二〇一六年一月二十二日
书 记 员 周明明