安徽省合肥市庐阳区人民法院民 事 判 决 书（2013）庐民二初字第00920号原告：合肥祥源物业管理有限公司，组织机构代码证号76689478－1。法定代表人：余方生，总经理。委托代理人：杜金堂，安徽安天行律师事务所律师。委托代理人：刘刚正，安徽安天行律师事务所实习律师。被告：赵学峰，男，1977年8月18日出生，汉族，户籍地安徽省合肥市蜀山区，经常居住地安徽省合肥市庐阳区。合肥祥源物业管理有限公司（以下简称“祥源物业公司”）与赵学峰物业服务合同纠纷一案，本院于2013年5月30日立案受理，依法由代理审判员陆翠玲适用小额诉讼程序，于2013年6月17日公开开庭进行了审理。原告委托代理人杜金堂、被告赵学峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。祥源物业公司诉称：被告系上城国际新城玫瑰苑业主，原告系该小区物业服务企业。双方于2006年12月4日签订《上城国际玫瑰苑前期物业管理服务协议》，约定由原告对上城国际新城提供前期物业服务，物业费每半年支付一次，被告应于每年度一月和七月上旬支付该半年物业费，逾期支付的按日千分之三支付违约金。后原告依约履行合同义务，被告从2009年7月1日至今无故拖欠物业费，原告多次催缴未果。为此诉至法院，请求判令：1、被告支付物业费4186元（自2009年7月1日至2012年12月31日期间）；2、被告支付违约金3390.7元（按应付款项的日千之一分段计算，自2010年1月10日暂计至2013年4月10日，款清息止）；3、本案诉讼费由被告承担。赵学峰辩称：1、原告与被告没有签订物业管理委托合同，仅签订了前期物业服务协议，且没有约定合同期限。2、被告不知道原告是否经过合法招投标程序，被告没有接到通知参加业主大会。3、原告提供的资质证书中企业名称中的“祥”字写为“祥”字与原告名称不符；提供的收费许可证是针对上城国际新城，而非上城国际新城·玫瑰苑，发证日期为2010年9月29日，原告没有提供此前收费标准和收费许可。4、原告物业服务不到位。被告向原告反映房屋存在质量问题，一直没有解决，且拒收被告向其提交的书面材料；被告居住的所在单元电梯维护保养截止时间是2013年3月，没有进行维护保养。5、原告的部分诉请超过诉讼时效。经审理查明：赵学峰系合肥市上城国际新城玫瑰苑小区小高层房屋业主，房屋建筑面积86.64平方米。2006年11月20日，赵学峰与原告就“上城国际新城玫瑰苑”前期物业管理服务签订《前期物业管理服务协议》，委托原告对小区房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生等进行维护、修缮、服务、管理。物业服务内容为：（一）房屋共同部位、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等的维护和管理；（二）房屋共用设施设备及其运行的维护和管理；（三）环境卫生；（四）安保；（五）交通秩序与车辆停放；（六）房屋装饰装修管理；（七）消防管理；（八）公共绿化。物业管理服务费用（不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用），每半年预收一次，每年度元月份、七月份收取，高层、小高层住宅按建筑面积每月每平方米1.15元收取；被告未按约交纳费用的，原告有权要求补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。原告为上城国际新城玫瑰苑小区提供物业服务至今，被告欠付2009年7月1日至2012年12月31日期间物业费。原告催要未果于2013年5月30日诉至法院，要求判如所请。另查，安徽省住房和城乡建设厅向原告核发物业服务企业《资质证书》，从事物业管理活动时间为2004年11月，有效期至2014年10月19日；合肥市物价局以合价服证第（01758）号《收费许可证》核准原告在上城国际玫瑰苑小区小高层住宅收费标准为1.15元／平方米／月，有效期为2010年9月至2013年9月。上述事实有原告提供的《物业服务企业资质证书》、《经营性服务收费许可证》、《前期物业管理服务协议》、《业主资料、钥匙交付确认表》、《律师函》及当事人的陈述予以证明。另被告提供照片两张证明上城国际玫瑰苑小区16幢第二单元电梯保养时间到2013年3月份，被告之后没有进行电梯保养，未履行公共设施设备维护义务。原告质证认为照片反映电梯下次检验日期应是2013年3月份，被告欠缴的系之前物业费，与本案无关联。本院认为：被告虽然作为自然人主体与原告签订前期物业服务协议，但协议内容系委托原告对小区房屋共用部位、设施设备、绿化、环境卫生等进行维护、修缮、服务、管理，原告为包括被告在内的小区业主提供了物业服务，故原、被告之间成立物业服务合同关系，被告应承担交纳物业服务费的合同义务。原告已举证证明其对上城国际玫瑰苑的收费依据及服务资质，故本院对被告抗辩2、3项不予采信；被告抗辩的未参加业主大会、房屋质量问题因不属物业服务内容，故对该抗辩意见本院不予采信；关于电梯的维护保养，被告虽抗辩原告应在2013年3月之前保养电梯，但以此拒交电梯正常维护保养期间的物业费用理由不能成立；关于诉讼时效，由于物业费属于继续性合同在合同履行中持续定期发生的债务，因而各期债务履行期限届满后，均为独立债务，故应适用诉讼时效的规定，合同约定的物业费为每半年预收一次，原告仅举证于2013年1月向被告邮递的催款函，故被告抗辩的2009年7月1日至2010年12月31日的物业费超过诉讼时效，本院予以采信；被告应支付原告2011年1月1日至2012年12月31日期间物业费2391.26元（86.64平方米×1.15元／平方米／月×24个月）；关于逾期违约金，因合同约定标准过高，原告自愿减少为日万分之五的标准计算至2013年5月31日为681.72元，不违反法律规定，本院对该部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告赵学峰于判决生效之日起十日内向原告合肥祥源物业管理有限公司交纳拖欠的物业费2391.26元（2011年1月1日至2012年12月31日），并支付违约金536.26元（暂计算至2013年5月31日，之后的违约金以2391.26元为基数，按照每日万分之五的利率标准顺延计算至本判决确定的履行期限届满之日止）；二、驳回原告合肥祥源物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为25元，由赵学峰负担10元，合肥祥源物业管理有限公司负担15元。本判决为终审判决，一经送达即发生法律效力。代理审判员  陆翠玲二〇一三年七月××日书 记 员  陈丽娟附：本案引用的法律条文1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。2、《最高人民法院＜关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。4、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。