重庆市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝二中法民终字第01681号
上诉人（原审被告）谭长明，女，1963年5月23日出生，土家族。
委托代理人冉启植，重庆泰源律师事务所律师。
委托代理人秦燕，重庆泰源律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）忠县特殊教育学校。
法定代表人邓大琼，系该校校长。
委托代理人袁伦顺，重庆聚义律师事务所律师。
上诉人谭长明因房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市忠县人民法院（2014）忠法民初字第01023号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院审理查明，被告谭长明又名“谭小玲”。从2006年11月16日起，原告与被告签订房屋租赁合同，约定将自己所有的位于忠县忠州镇健康路130号附2号综合楼临农机局通道门面及忠县忠州镇健康路130号2-1房屋出租给被告经营、居住。2011年5月10日，原告与被告签订租期从2011年5月16日至2012年1月31日止，租金为5100元的房屋租赁合同。从2012年2月1日起，原、被告未签订房屋租赁合同，但被告仍占有原告的房屋继续居住使用。被告在占有使用期间，于2012年12月3日下午向原告出具租金欠条一张，载明：今欠到聋哑学校2012年房租费3600元（大写叁仟陆佰元）此欠条欠款人谭小玲。2013年7月27日被告向原告交纳现金10000元，并由原告向被告出具收条一张。2013年9月16日，忠县教育委员会印发关于特殊教育学校原校舍公开拍卖文件（忠教函（2013）173号）致函忠县财政局，请财政局按有关规定对外公开拍卖。忠县财政局收悉后，经研究决定于2013年10月28日以忠财企（2013）35号批复同意处置忠县特殊教育学校原校舍国有资产，具体内容是将忠县特殊教育学校位于忠州镇健康路130号附1号房产（建筑面积424.32平方米）以评估价值146.39万元为低价，按规定进入联合产权交易所渝东分所忠县支所公开竞价出售，其收入全额上缴财政，并做好有关财务处理。2013年11月11日，原告与重庆联合产权交易所股份有限公司渝东分所忠县支所签订项目交易服务协议，约定由重交所忠县支所进行挂牌交易。同日，在重庆联合交易所内网网站公布。2013年11月19日、20日，忠县特殊教育学校先后在重庆商报、忠州日报刊登了忠县忠州镇健康路130号附1号综合楼的1-3层部分房产整体转让公告。其挂牌期限为2013年11月19日起至2013年12月26日止。公告告知报名的一是通过互联网、二是直接到重交所忠县支所两种方式报名。原告同时，也在被告经营的门面处张贴公告，告知其所租门面要出售需搬出。原告要求被告腾出房屋无果，遂诉讼来院。
另查明，原告提交的一份租赁期间为2013年1月31日至2014年1月30日，租金为10800元的租赁合同，其承租方的签名并非被告谭小玲的本人签名。庭审中，原告主张2013年的租金应按10800元计算，除去被告已交10000元，尚欠800元，加上2012年尚欠3600元，共计4400元（10800元-10000元＝800元﹢3600元＝4400元）。被告辩解，按2012年租金7200元计算，尚欠3600元，加上2013年的租金7200元，减去已交的10000元，尚欠800元属实（3600元﹢7200元﹦10800－10000元﹦800元）。被告同时陈述同意解除房屋租赁合同关系，但要求原告承担堡坎费400元、电路增容费2000元、水、电一户一表改造费1500元、转租费2500元、扣除押金400元，同时赔偿停水、停电造成的损失。
另查明，忠县特殊教育学校于2008年5月整体搬迁到忠县忠州镇郑公路30号。忠县忠州镇健康路130号附1号老校校舍一直处于闲置状态，该校舍占地面积211.7平方米，建筑面积424.32平方米（套内面积400.56平方米），经重庆恒基土地房地产资产评估有限公司（重恒基房评字（2013）评估价值位46.39万元。
一审法院根据当事人诉辩称意见及其提供的证据材料和庭审确认的事实，对本案争议的问题作如下综合分析认定：
一、关于原告提供的房屋租赁合同及被告提供的租赁合同的效力问题？
根据租赁合同的内容及特征来看，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，承租人应当按照约定支付租金。本案中，原告提供的2013年5月3日由他人代签的，不是被告本人所签房屋租赁合同，仅为原告单方的意思表示，非双方的真实意思的表示，不符合《合同法》第十三条“当事人订立合同，采取邀约、承诺方式”，第二十一条“承诺是受要约人同意邀约的意思表示。”第二十五条“承诺生效时合同成立。”的规定精神；同时，《合同法》第四十四条规定“依法成立的合同，自成立时生效。”故原告提供的非依法成立的房屋租赁合同的内容，对被告不具有约束力。因此，原告要求被告按合同载明租金为10800元计算2013年的租金，不符合法律的规定，其请求不予支持。对原告诉称被告尚欠2013年租金为4400元的主张，不予支持。《合同法》第二百三十六条规定，在租赁期限届满后，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。被告提供的2011年5月10日双方签字确认的房屋租赁合同，系其真实意思表示，符合法律规定，约定的内容对双方均有约束力，予以确认。被告抗辩2013年的租金应按2012年约定的租金按7200元计算，符合双方的约定，予以支持。被告所欠租金为800元（3600元﹢7200元﹦10800－10000元﹦800元）的抗辩理由，予以采纳。
二、关于被告2013年未与原告签订房屋租赁合同的性质认定的问题？
《合同法》第二百一十四条第二款“租赁期间届满后，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”原、被告原租赁合同于2012年1月31日到期后，可以继续签订租赁合同，但双方不管是基于什么原因，尚未续签租赁合同，被告仍然继续在原告的房屋、门面内租赁使用至今，远远超过了2年之久。《合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”根据该规定，被告现已在原告的门面、房屋居住使用状况为不定期租赁性质。对于不定期租赁合同当事人可以随时解除合同，但承租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。原告已在2013年底通知了被告，现被告也同意解除合同，故原、被告之间的租赁合同关系已经解除。
三、原告要求被告返还门面及住房的诉讼请求是否得到支持的问题？
《合同法》第二百二十七条规定“承租人无正当理由未支付租金或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”也就是说，承租人应当按期交纳租金，交纳租金是承租人的义务。本案查明被告尚欠2013年租金800元直至庭审辩论终结时没有正当理由未支付原告，被告抗辩原告不收取租金的理由，未向法院提供充分的证据予以证明，其抗辩理由不予采纳。被告未支付租金条件成就时是承租人解除合同的法定理由，现原告要求被告解除合同，腾出门面及住房的请求，符合法律规定，予以支持。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”虽然原告由他人代签的房屋租赁合同予以证明被告尚欠2013年的租金4400元，但其提供的证据不足以证明被告尚欠租金4400元事实，故该院对原告的该诉讼请求不予支持。对被告同意解除房屋租赁合同关系，系其真实意思表示，予以确认。被告抗辩要求原告承担堡坎费400元、电增容2000元、水、电一户一表改道1500元、转租费2500元、押金400元予以扣除，同时赔偿停水、停电造成的损失的理由，未向法院提供证据予以证明，不予采纳。
综上，原告作为位于忠州镇健康路130号附1号房产的国有资产的管理人，负有对该处房产的管理、使用、处置的义务。原告在向被告发出解除合同腾出房屋的通知后，被告就应当积极作为。对被告抗辩原告的告知方式不妥当，应当亲自送达给承租人的理由无相关的法律、法规的规定，对其抗辩理由不予采纳。《合同法》第二百三十条“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”规定的精神，该条规定的合理期限并没有指出具体的时间是多少，该院认为合理期限仅为让承租人另行寻找租赁物及腾出租赁物内东西的准备期限，其2个多月时间加上诉讼期间的时间足以能够在忠县完成寻找、物色租赁物。对于被告未交付租赁物的损失应以年租金7200元÷12月＝600元为每月的租金。故被告应支付原告从2014年2月1起至交付住房、门面为止的期间损失每月600元。对于原告提出的电费问题涉及多户分摊，无法核实确认，不予调整。据此，依照《中华人民共和国合同法法》第十三条、第二十一条、第二十五条、第四十四条、第二百一十四条第二款、第二百二十七条、第二百三十条、第二百三十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告谭长明在判决生效后十日内将位于忠县忠州镇健康路130号附2号综合楼临农机局通道门面及忠县忠州镇健康路130号2-1房屋腾出交付给原告忠县特殊教育学校；二、被告谭长明在判决生效后十日内向原告忠县特殊教育学校支付从2014年2月1起至腾出时止按每月600元标准支付占用房屋的损失；三、驳回原告忠县特殊教育学校的其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告谭长明负担。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
上诉人谭长明请求：1、撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费均由被上诉人承担。主要事实和理由：1、上诉人未收到任何腾房通知，且被上诉人的告知方式不妥当，应当亲自送达给承租人；2、上诉人在承租涉案房屋时，自行出资安装了电表、并对部分设施进行了维护加固，支出近20000元，且从2014年3月开始，被上诉人强行对上诉人所租房屋进行停电、停水，给上诉人造成了损失，要求法院对此一并处理；3、上诉人想继续租赁涉案房屋，并且愿意适当提高租金。
被上诉人忠县特殊教育学校答辩称：1、上诉人与被上诉人所签订的租赁合同已经到期，后被上诉人催促上诉人签订租赁合同，并缴纳2013年的租金，上诉人缴纳了10000元，证明上诉人认可租赁期为2013年1月31日至2014年1月30日，在2014年1月30日合同到期后，被上诉人有权要求腾房，并且被上诉人通过在涉案门面张贴公告的形式告知了上诉人腾房事宜，履行了告知义务；2、上诉人拖欠2012年的租金及2013年的租金，不履行合同义务，被上诉人也有权解除合同；3、被上诉人要将涉案房屋与其他房屋整体出卖，收回房屋，是被上诉人行使所有权的体现，上诉人无权干涉。综上，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，双方当事人对一审认定的事实均无异议，本院予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的租赁合同于2012年1月31日到期，合同到期之后，双方未再续签租赁合同，但上诉人缴纳租金，被上诉人予以接受，视为双方按照原租赁合同继续履行，但租赁合同的期限变为不定期。对于不定期租赁合同，出租人即本案的被上诉人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。被上诉人认可上诉人的租金是缴纳至2014年1月30日，在2014年1月30日到来之前，被上诉人在上诉人经营的门面处张贴公告，告知涉案房屋将出售，上诉人在看到该告知书时，应该积极作为，着手搬迁，但在被上诉人给予一个月搬迁期之后，上诉人仍未搬迁。被上诉人又于2014年3月1日张贴告知书，明确表达了房屋不再对外出租。被上诉人通过张贴告知书的形式表达了解除租赁合同的意思表示，且在合理的期限之前通知了上诉人，故被上诉人要求解除租赁合同符合法律规定，上诉人与被上诉人的租赁合同应予解除，而上诉人认为被上诉人告知腾房的方式不妥当的抗辩理由无法律依据，本院不予支持。上诉人与被上诉人的租赁合同解除后，上诉人继续占有租赁物没有法律依据，被上诉人要求返还租赁物及要求上诉人支付逾期占用房屋的损失符合法律规定，应予支持。
上诉人要求被上诉人承担电表安装费、部分设施维护加固费等费用，同时赔偿停水、停电损失，但上诉人对该请求未提供相应的证据予以佐证，本院不予支持。
综上所述，上诉人的上诉理由均不成立，本院不予支持。一审认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人谭长明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 姜长城
代理审判员 熊德才
代理审判员 毋向娟
二〇一四年十一月七日
书 记 员 柯 进