北京市丰台区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0106民初852号
原告：北京玉泉五洲创意文化有限公司，住所地北京市丰台区玉泉营111号西幢108室。
法定代表人：英志臣，董事长。
委托诉讼代理人：唐恭申，北京市钧盛律师事务所律师。
委托诉讼代理人：曹敏月，女，1987年6月5日出生，汉族，北京玉泉五洲创意文化有限公司法务，住北京市丰台区。
被告：梁志桥，男，1966年4月22日出生，汉族，无业，住北京市昌平区。
委托诉讼代理人：王俊林，北京市盈科律师事务所律师。
委托诉讼代理人：索昊林，北京市盈科律师事务所实习律师。
原告北京玉泉五洲创意文化有限公司（以下简称玉泉五洲公司）与被告梁志桥房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告玉泉五洲公司的委托诉讼代理人唐恭申、曹敏月，被告梁志桥及其委托诉讼代理人王俊林、索昊林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告玉泉五洲公司向本院提出如下诉讼请求：1、要求被告支付房屋使用费3101491.72元并按24%标准支付房屋使用费利息；2、被告负担诉讼费。事实理由如下：2012年12月6日，被告与中科基业（北京）投资股份有限公司签订《房屋租赁合同》，原告于2015年5月19日从北京环三环原创投资管理有限公司处取得丰台区玉泉111号院的承租权。根据原告与中科基业（北京）投资股份有限公司、中科伟业（北京）物业管理有限公司签订的三方《协议书》及被告未变更租赁合同的事实，被告应当支付自2015年2月8日以后租金给原告。2015年7月3日，原、被告签订了《房屋租赁合同》、《财务管理协议》对被告占用房屋及拖欠租金的事实进行了确认。然而被告违反了《财务管理协议》，造成大量租金拖欠构成根本违约，被告应当支付自2016年2月22日始的租金，故提起本案诉讼。
被告梁志桥辩称：不同意原告的诉讼请求。本案中对双方有约束力的合同仅有2015年7月3日签订的房屋租赁合同和财务管理协议，我们没有违反这两份合同，不存在拖欠租金情况，也不用承担违约金，理由如下：1、我们欠原告的租金我们认可，但在房屋租赁合同书中第四条约定为保证原告的正常经营，原告应支付给被告的租金直接冲抵给原告，直到被告不欠原告的租金（包括被告拖欠和新产生的租金）。签订此条约定有特殊的背景，当时被告增建涉案标的物投资巨大，无力再投资，原告找到我方承租我方房屋，我方提出一个条件，我方原来承租原告的房屋，欠租金，原告租我方房子我方可以用部分租金冲抵我方所欠租金，冲抵范围就是原来欠的和新产生的租金，直到被告不再欠租金，以实现我方出租房屋给原告，我方也不用再拿钱支付原告租金的目的。所以双方签了房屋租赁合同，其中有88%冲抵租金，剩下的12%给我们。合同签订后在2015年7月24日至2016年7月23日就已经抵扣了。在2015年2月8日至2016年2月7日，2016年8月7日至2016年8月7日，钱已经抵扣了，依据房屋租赁合同，我方没有违约。从长远看，依据合同约定，我方欠付原告的租金终有一日可以冲抵完毕。即便我们可能欠原告租金，但是我们并未因此违约。2.我方通过财务管理协议，让原告收取我方对次承租户的租金，用于冲抵我们欠原告的租金和占用费，直到冲抵完毕。在财务管理协议第五条和第六条明确约定原告按照我们和次承租户签订合同约定的时间数额收取租金。如果时间没有到，原告不能提前收取租金。2015年7月3日签订协议，原告说他已经收取了财务管理协议约定的两笔租金。其中慕家公司支付的120万元是2016年1月1日至2016年6月30日期间租金。慕家公司应于2016年5月31日支付下一个季度的租金。如果在2016年5月31日前，慕家公司没有支付租金，责任应由我方承担。但在5月31日前，还未到慕家公司支付租金的时候，原告采取了停电的措施说我方欠租金。停电后我方立即发出警示函，跟原告说明情况。后原告停了5月11日下午二点至5月13日下午九点和5月14日上午九点二次电，在8月22日至8月26号都有过停电，造成东西区次承租户经营受到影响，慕家公司向我方提出如果不解决好停电事宜，就不再向我方支付租金。后慕家公司已经起诉了我方，要求我方赔偿停电损失。依据财务管理协议第8条约定，如次承租户造成损失由我方承担，但是现在慕家没有按照时间支付租金系因原告停电行为所致，在5月11日原告第一次停电时，我方尚不欠原告的租金，后果应由原告承担。我们不存在违约。原告没有按照合同约定向我方返付12%的租金，按照租赁合同，在三四层租金收取之后，原告应把12%给我们返还，要么直接冲抵西区的租金，直到现在原告没有给我方答复，是原告违约。本案争议焦点是原告采取停电措施是否符合合同约定，符合法律规定。请求法院驳回原告的全部诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2012年12月6日，中科基业（北京）投资股份有限公司（出租人，以下简称中科基业公司）与梁志桥（承租人）签订《房屋租赁合同》（合同号：ZKJY-
HSH-2012013）约定：房屋坐落于北京市丰台区玉泉营111号，中科基业大厦A座一二层建筑面积约4440平方米，甲方保证对租赁房屋拥有合法的租赁权限；房屋租赁期限自2012年11月27日起至2030年8月7日止，租金标准为2012年11月27日起至2017年11月26日止，每年租金为4861800元，2017年11月27日起至2022年11月26日止，每年租金为5104890元……；租金支付方式为押三个月付半年。
2015年5月12日，中科基业公司（甲方）与中科伟业（北京）物业管理有限公司（乙方，以下简称中科伟业公司）及玉泉五洲公司（丙方）签订《协议书》约定：鉴于：1、北京环三环原创家装大院市场有限公司（下称“环三环公司”）与甲方于2012年7月13日签订了《租赁合同书》，并于2012年10月8日、11月16日、12月1日分别签署了三份《补充协议》，甲方取得对位于北京市丰台区玉泉营111号房屋建筑面积34802平方米及相关院落的承租权……；2、甲方与乙方于2013年12月1日签署了《合同转让协议书》，由甲方将鉴于部分第1条的《租赁合同书》及补充协议一并转移给乙方；3、租赁房屋及相关院落目前对转租的具体情况如下：（1）由甲方作为出租人签署房屋租赁合同的情况如下……3、合同编号ZKJY-
HSH-2012013，承租人梁志桥……；鉴于上述情况，甲乙丙三方就乙方不再租赁鉴于部分第3条的《房屋租赁合同》及其三份《补充协议》约定的租赁房屋、院落，而更换由丙方承租的相关事宜，经友好协商，达成一致协议如下：二、三方确认，自2015年2月8日起发生的租金由丙方向环三环公司支付。2015年5月16日，玉泉五洲公司与北京环三环原创投资管理有限公司另行签订了《租赁合同书》，承租北京市丰台区玉泉营111号房屋建筑面积34802平方米及院落。
2015年7月3日，梁志桥（甲方）与玉泉五洲公司（乙方）签订《房屋租赁合同书》约定：鉴于甲方于2012年10月10日与中科基业（北京）投资股份有限公司签订了《房屋租赁合同》，合同签订后甲方进行了改、扩建，北京玉泉五洲创意文化有限公司于2015年5月19日取得了对甲方的出租权，甲方现拖欠租金或占用费，乙方现承租甲方的三、四层房屋；现甲、乙双方确认，租赁房屋已被甲方进行了改造、扩建，改扩建的面积共13680平方米，乙方承租甲方三层建筑面积2280平方米，乙方承租甲方四层建筑面积2280平方米，三四层共计4560平方米，一层大厅90平方米归乙方使用，总面积为4650平方米；为保证乙方的正常经营，乙方应支付给甲方的租金直接支付给北京玉泉五洲创意文化有限公司，直至甲方不再拖欠北京玉泉五洲创意文化有限公司租金或占用费（包括原来拖欠和新产生的租金或占用费）时止；租金标准：三、四层按每天每平方米1.6元计算，大厅按每天每平方米3元计算，每五年递增5%，自2015年7月24日起至2020年7月23日止，每年租金为2663040元，大厅98550元……；乙方每年向甲方交付房租金总合的12%给甲方，作为甲方的人员开支费用，剩余88%冲抵甲方所欠房款；租金支付方式：每次租金期届满前二个月支付下年度的租金。
当日，玉泉五洲公司（受托管理人、甲方）与梁志桥（委托管理人、乙方）另签订《财务管理协议》约定：甲方于2015年5月19日取得了对乙方的出租权，由于乙方拖欠甲方自2015年2月8日以后的租金（转让取得）和房屋占用费，甲方接受乙方委托管理其财务以便回收租金或房屋占用费；甲乙双方自签订协议之日起，三日内可派驻财务人员收取一、二层短租房（面积约定为4000平方米）该收取的租金；甲方应按乙方与次承租户签订合同约定的时间、数额等收取租金及提供必要的材料收转，乙方与次承租户的其他权利和义务由乙方享有或承担；甲方收取乙方应收取的租金全部用于折抵乙方欠甲方的租金或占用费。当乙方不再拖欠甲方租金或占用费时，甲方应交还乙方财务管理权；甲方对次承租户提出或产生的问题不能解决时，应及时通知乙方，乙方接通知后必须进行协调解决，如甲方不能及时反馈信息造成损失应承担相应的责任，如乙方接通知后不能及时解决问题造成损失应承担相应的责任；甲乙双方应互相配合作好租金的收取等工作，如一方不配合导致租金收取不及时或不能收取应当承担相应的责任。
2015年12月18日，梁志桥、杨跃柳与北京慕家资产管理有限公司（以下简称慕家公司）签订《房屋租赁合同》约定：慕家公司承租东西区一二层房屋用于办公、商业或公寓，租赁期限共10年，自2016年1月1日起至2025年12月31日止，2015年12月16日至2015年12月31日为免租期，年租金496.08万元，每三年租金递增5%，即第一次递增时间为2019年1月1日；首期按照押三个月付六个月方式支付，第二期始每三个月为一期支付，并在每一期到期前一个月支付下一期租金。
上述合同签订后，玉泉五洲公司按《财务管理协议》收取梁志桥转租的租金，后双方产生争议。庭审中，玉泉五洲公司称双方签订《财务管理协议》时，承租房屋的都是散户，押金都是一个月租金或者无押金，租金支付方式为半年付或者一年付，但梁志桥与慕家公司于2015年12月签订的合同，将押金调整为三个月租金，租金收取方式为半年，后变更为季付，变相导致其方收取租金减少。梁志桥对此不予认可，称如何与慕家公司签订租赁合同约定租金、押金的收取及支付方式系其方权利，只要不违反《财务管理协议》关于玉泉五洲公司收取租金的规定即可，玉泉五洲公司已按《财务管理协议》收取了慕家公司的租金，后慕家公司不支付租金，系因玉泉五洲公司于2016年5月11日停电，影响慕家公司正常经营所致，因慕家公司不按时支付租金，梁志桥已起诉慕家公司，慕家公司提起了反诉；庭审中，梁志桥提交2016年5月16日其方向玉泉五洲公司发出的《警示函》，就2016年5月11日14时至18时及5月14日9时至18时，玉泉五洲公司的停电行为进行交涉。
2017年4月12日，玉泉五洲公司与慕家公司签订了《租金代付协议》，确认慕家公司自2016年9月起向玉泉五洲公司支付的60万元是代梁志桥支付的2016年11月25日前的租金，约定由慕家公司按梁志桥与玉泉五洲公司所签《财务管理协议》约定，每月10日前向玉泉五洲公司支付20万元租金，作为梁志桥或慕家公司本月20日至下月19日的租金。
另查，梁志桥、杨跃柳以房屋租赁合同纠纷起诉慕家公司，要求解除租赁合同，支付租金、违约金及利息（案号为2016京01**民初18417号），慕家公司提起反诉，要求降低租金标准并支付违约金。
又查，本院就涉案丰台区玉泉营桥西111号院房屋规划情况向北京市规划委员会丰台分局发函咨询，北京市规划委员会丰台分局函复本院：“经与贵院沟通，并按贵院要求与案件原告联系确认，来函中提及的丰台区111号院具体地址为丰台区玉泉营桥西111号院。经查询规管系统，原北京市城市规划管理局曾于1980年至1990年期间核发过位于上述地点多栋仓库项目的《建设工程登记表》（83建市字1057号、84建市字1562号、86建市字1001号），批准均为地上1层、地上建筑高度3.15米至6.18米。经现场踏勘，现场实际为1栋地上5层商业楼，未查询到该栋商业楼的相关规划许可文件，我局已于2015年12月依法配合丰台区城管执法局对该5层商业楼进行了未经规划许可的认定。经了解，丰台区城管执法局已对其立案查处”。
庭审中，经本院释明，若双方所签租赁合同无效，玉泉五洲公司表示仅要求支付房屋使用费，不主张房屋腾退事宜。
以上事实，有双方当事人陈述及《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同书》、《财务管理协议》、《租金代付协议》、《警示函》、北京市规划委员会丰台分局复函等证据在案佐证。
本院认为：中科基业公司从环三环公司处承租涉案房屋，后将涉案房屋出租与梁志桥。此后中科基业与中科伟业公司与玉泉五洲公司签订《协议书》，将涉案房屋的出租权转让与玉泉五洲公司，由玉泉五洲公司向环三环公司支付租金，后玉泉五洲公司与环三环公司签订了租赁合同。故此原中科基业公司与梁志桥签订的合同号为ZKJY-
HSH-2012013的《房屋租赁合同》的合同双方，现应为玉泉五洲公司与梁志桥。涉案房屋经梁志桥改、扩建，经北京市规划委员会丰台分局确认未经规划许可，并已由相关行政部门立案查处，因此合同号为ZKJY-
HSH-2012013的《房屋租赁合同》应属无效合同。2015年7月3日，梁志桥与玉泉五洲公司签订《房屋租赁合同书》所涉房屋亦在前述确认无规划的五层商业楼中，该《房屋租赁合同书》亦属无效合同。但合同虽然无效，占有使用房屋仍应支付房屋使用费，使用费的支付仍应依据双方合同中对租金支付的约定进行。双方在《房屋租赁合同书》中约定：为保证玉泉五洲公司的正常经营，玉泉五洲公司应支付给梁志桥的租金直接支付给玉泉五洲公司，直至梁志桥不再拖欠玉泉五洲公司租金或占用费（包括原来拖欠和新产生的租金或占用费）时止，本院认为，此条约定系对双方互有房屋使用关系，用此合同中产生的房屋使用费抵付梁志桥所欠玉泉五洲公司其他房屋使用费的约定，故本院对梁志桥辩称此协议有其签订背景，在不违反双方所签《财务管理协议》的前提下，其方无需再行向玉泉五洲公司支付租金或占用费之抗辩意见予以采纳。关于玉泉五洲公司所称梁志桥与慕家公司所签《房屋租赁合同》变更了押金、租金收取的时间和额度，影响其租金收取，本院认为，玉泉五洲公司曾收取了慕家公司部分房屋使用费，在《财务管理协议》中并未约定梁志桥与次承租人签订租赁合同关于押金收取和租金支付期限的限制，故本院对玉泉五洲公司此项主张不予采纳。但梁志桥亦负有义务配合玉泉五洲公司顺利收取房屋使用费，梁志桥于庭审中陈述，慕家公司不按时交纳租金系因玉泉五洲公司停电行为所致，且梁志桥已起诉慕家公司，双方诉讼正在进行中，待该案件审结后，关于慕家公司应支付的房屋使用费事宜，玉泉五洲公司可另行起诉主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：
驳回北京玉泉五洲创意文化有限公司的诉讼请求。
案件受理费18182元，由北京玉泉五洲创意文化有限公司负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 郑 阳
人民陪审员 王连弟
人民陪审员 王素林
二〇一八年四月十八日
书 记 员 孙 超