山东省东营市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）鲁05执异16号
异议人：郭周奎，男，1956年7月26日出生，汉族，住东营市东营区。
异议人：商卫华，女，1966年2月24日出生，汉族，住东营市东营区。
异议人：王国玉，男，1970年12月19日出生，汉族，住东营市东营区。
异议人：李玉荣，女，1956年7月9日出生，汉族，住东营市东营区。
以上四异议人共同委托代理人：纪康康：山东康桥（东营）律师事务所律师。
路颖：山东康桥（东营）律师事务所律师。
申请执行人：陈强，男，1988年4月28日出生，汉族，住东营区。
被执行人：张树江，男，1970年11月8日出生，汉族，住东营市东营区。
被执行人：东营鸿雁石油科技有限公司，住所地：东营市东营区黄河路433号。
法定代表人：王涛，董事长。
被执行人：张树东，男，1973年9月17日出生，汉族，住东营市东营区。
被执行人：苏永，男，1985年8月21日出生，汉族，住山东省青州市。
被执行人：王涛，男，1982年6月8日出生，汉族，东营鸿雁石油科技有限公司董事长，住。
被执行人：陈功明，男，1972年2月23日出生，汉族，住东营市东营区。
在本院执行申请执行人陈强与被执行人张树江、东营鸿雁石油科技有限公司、张树东、苏永、王涛、陈功明小额借款合同纠纷一案中，利害关系人郭周奎、商卫华、王国玉、李玉荣对本院于2016年5月17日作出（2014）东执字第283-8号执行裁定书不服，向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。
异议人称，四异议人是（2014）东执字第283-8号执行裁定书中东国用2000字465号土地中部分土地的实际使用权人。第一，张树江借用房开公司资质取得东国用2000字第465号土地使用权，并在其上进行了商业用房开发，其中四套房屋已经出售给四名异议人，目前该四处房屋均已实际交付给异议人使用，并于2000年办理了房产所有权证，对该宗土地的分割手续正在办理过程中。根据《物权法》，异议人取得地上建筑物所有权，同时也取得了该宗建筑物所占有土地的使用权。四异议人对该四处房屋所对应的土地拥有合法使用权，系土地的实际使用权人。第二，（2014）东执字第283-8号执行裁定书裁定东国用2000字第465号土地使用权交付给陈强侵害了四异议人的合法权益。东国用2000字第465号土地使用权系四异议人所有，中院将异议人拥有土地使用权的土地作为张树江的财产执行给申请执行人陈强，损害了申请人的合法权益。中院应当充分了解土地及地上建筑物的实际情况，否则损害四异议人的合法权益。请求撤销（2014）东执字第283-8号执行裁定书，并依法确认四异议人对该宗土地的土地使用权。
查明，本院于2014年6月23日做出（2014）东商初字第15号民事判决书，判决：一、被告张树江偿还原告东营市东营区汇通小额贷款股份有限公司借款本金225万及利息（以225万元为本金，自2012年6月4日至2012年6月7日，按年利率24%计收；自2012年6月8日至判决生效之日，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计收，最高不得超过年利率24%）；二、被告东营鸿雁石油科技有限公司、张树东、苏永、王涛、陈功明对上述款项承担连带清偿责任；三、被告东营鸿雁石油科技有限公司、张树东、苏永、王涛、陈功明承担清偿责任后，有权向被告张树江追偿；四、驳回东营市东营区汇通小额贷款股份有限公司的其他诉讼请求。2014年11月3日，东营区汇通小额贷款股份有限公司向本院申请强制执行，2014年11月14日，本院作出（2014）东执字第283号执行通知书，责令被执行人向申请执行人支付借款本金225万元、相应利息以及迟延履行期间加倍债务利息。2014年11月28日，根据申请人申请，本院对被执行人张树江所有的东营市东房权证曹州路字第××号房产进行评估。2015年6月1日，本院做出（2014）东执字第283-3号执行裁定书，裁定拍卖张树江位于东营区曹州路（东城商贸海关园1-2层）商用房一处（房产证号：东营市东房权证曹州路字第××号，土地证号：东国用99字第0**号）。2016年3月10日，本院技术室反馈对上述房地产在经过三次拍卖和一次变卖后流拍，流拍价格为2692157元。2016年4月26日，本院依据申请执行人的申请，做出（2014）东执字第283-7号执行裁定书，依法将本案的申请执行人东营市东营区汇通小额贷款股份有限公司变更为陈强。2016年5月17日，本院做出（2014）东执字第283-8号执行裁定书，裁定将被执行人张树江位于东营区曹州路（东城商贸海关园1-2层）商用房一处（房产证号：东营市东房权证曹州路字第××号，土地证号：东国用99字第027号）交付申请执行人抵偿债务26921**元。2016年8月1日，本院做出（2014）东执字第283-10号执行裁定书，对（2014）东执字第283-8号执行裁定书中的第一页25-26行、第31行至第2页第一行中的“土地证号：东国用99字第0**号”补正为“土地证号：东国用2000字第4**号”。2016年6月1日，本院向东营市房产交易中心送达了（2014）东执字第283-8号执行裁定书和协助执行通知书；后向东营市国土资源局送达了（2014）东执字第283-8号执行裁定书和协助执行通知书。
本院认为，本案的争议焦点是，将房产证号为东营市东房权证曹州路字第××号的商用房以及土地证号为东国用99字第027号（后补正为东国用2000字第4**号）的土地使用权，作为被执行人财产一并交付申请人抵偿债务的执行行为是否合法。
首先，委托评估涉案资产的价值中并不包含东国用99字第027号（后补正为东国用2000字第465号）土地使用权的全部价值。执行庭委托技术室评估的资产范围是：“被执行人张树江所有的位于东营市东房权证曹州路字第××号房产”。东营天诺房地产评估咨询有限公司出具的对于上述涉案标的《评估报告》以及后续提交的《情况说明》明确该案评估的范围是“东营市东房权证曹州路字第××号1-2层房产以及其合理分摊的土地面积”。因此，涉案资产在经过三次拍卖和一次流拍程序后以物抵债的范围应当是东营市东房权证曹州路字第××号1-2层房产以及其合理分摊的土地面积。
其次，四异议人在法院查封之前，已经办理了东国用99字第027号（后补正为东国用2000字第465号）土地使用权上的四套房屋所有权证书，但由于被执行人的原因，一直未办理相应的土地使用权分割手续。（2014）东执字第283-3号执行裁定书，仅对张树江位于东营区曹州路（东城商贸海关园1-2层）商用房一处（房产证号：东营市东房权证曹州路字第××号，土地证号：东国用99字第0**号）裁定拍卖。因此，（2014）东执字第283-8号执行裁定书，裁定将包含四异议人享有房屋所有权的合理分摊土地使用权一并作为被执行人财产抵偿给申请执行人，属执行错误。
关于四异议人请求依法确认相应土地使用权利的请求，不属于执行异议的审查范围，不予审查。
综上，以物抵债的范围应为被执行人所有的房屋及其合理分摊的土地使用权。（2014）东执字第283-8号执行裁定书中裁定将含四异议人共有的东国用99字第027号（后补正为东国用2000字第465号）土地使用权作为被执行人财产交付申请执行人的执行行为，属执行错误，应予撤销。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条的规定，裁定如下：
一、撤销本院（2014）东执字第283-8号执行裁定书;
二、重新作出执行行为。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内向山东省高级人民法院提起复议。
本裁定送达后立即生效。
审 判 长 董庆忠
审 判 员 李 敏
代理审判员 宋 婷
二〇一七年三月十七日
书 记 员 于浩然