山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁06民终4716号上诉人（原审被告）：张效亮，居民。委托诉讼代理人：孙大江，山东翔宇韶宽律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王明成，居民。委托诉讼代理人：赵贵强，山东南山东海律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙晓玮，山东南山东海律师事务所律师。原审被告：王言峰，居民。上诉人张效亮因与被上诉人王明成、原审被告王言峰租赁合同纠纷一案，不服龙口市人民法院（2013）龙民三初字第285号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月7日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。上诉人张效亮及其委托诉讼代理人孙大江，被上诉人王明成及其委托诉讼代理人孙晓玮到庭参加诉讼。原审被告王言峰经传票传唤无正当理由没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人张效亮上诉请求：1、撤销龙口市人民法院（2013）龙民三初字第285号民事判决，依法改判或发回重审；2、诉讼费由王明成负担。事实和理由：1、王明成诉请支付欠付租金已过诉讼时效。本案属于欠付租金纠纷，诉讼时效为一年，王明成起诉已过诉讼时效。2、一审法院不认定张效亮出资建设涉案土地上的房屋是错误的，涉案土地上房屋建设主要是由张效亮出资完成。王明成主张房屋由其投资建设应承担举证责任。事实是王明成在进行地基建设时没有资金继续完成后续建设，便找到张效亮，要张效亮出资建设，仅要求张效亮支付土地使用费2000元／年，张效亮遂支付5年的费用共计1万元；但建设方面要由王明成的施工队以包工包料的方式完成。当时工程总价款31万元，双方协商按30万元计算，由于王明成买房向张效亮父亲借款10万元，结算时便抵顶了部分工程款，张效亮通过朋友直接支付给王明成20万元工程款。故涉案土地上房屋建设主要是由张效亮出资完成的，这一点与纪某在调查笔录当中的陈述是一致的，而且有证人可以证实，一审法院对此不予认定是错误的。且一审法院对证据的采信标准不一致也值得商榷。3、一审法院判决张效亮支付王明成占用房屋及土地期间的使用费260000元缺少法律依据。双方当事人未就转租的租金标准进行约定，一审法院仅凭王明成一面之词予以认定并参照执行于法无据。正是由张效亮出资建设涉案土地上房屋，双方才约定张效亮仅支付2000元／年的土地使用费而无其他任何费用。4、本案系租赁合同纠纷，合同无效，导致请求支付租金缺少法律依据，一审法院判决支付占用房屋及土地期间的使用费值得商榷。本案王明成系次承租人，其对租赁物不享有和出租人同等的权利，其再行对外转租，仅享有收取转租租金的权利，而不应享有收取占用房屋及土地期间的使用费的物上权力。也就是王明成不是适格的权利主体，没有收取占用房屋及土地期间的使用费的权利。被上诉人王明成辩称，一、王明成要求张效亮支付租金未过诉讼时效。张效亮一审期间未提出诉讼时效抗辩，二审期间提出，依法应予驳回；二、在张效亮租用涉案土地之前，王明成就已于2005年建设了厂房及仓库，只是未封顶。也正是考虑到未封顶的事实，王明成才只收取张效亮前三年每年1万元的房租，远低于鉴定机构评估的前三年租金价格145717元。涉案房屋由谁出资并不影响王明成按约定收取占有使用费；三、一审法院判决张效亮支付占用期间的使用费正确，应予维持。被上诉人王明成向一审法院起诉请求：1、解除王明成与张效亮之间的租赁合同；2、张效亮支付所欠租金270000元（2006年3月至2009年2月的租金按照年租金10000元标准计算为30000元，2009年3月至2013年2月的租金按照年租金60000元标准计算为240000元）；张效亮与王言峰立即搬离租赁场所，将所租赁场所返还王明成。一审法院认定的事实：本案所涉土地位于龙口市东莱街道南关村红星加油站北1号地，面积2.28亩，东至慕盈禄承包地，南至红星加油站，西至柳林承包地，北至慕蓉贤承包地。该土地租赁使用流转过程如下：1、2002年12月22日，南关村委与吴长任签订土地租赁合同，将红星加油站北以东土地一块租赁给吴长任使用，合同涉及的土地面积为5.87亩，租期自2004年2月1日起至2019年1月31日止，年租金6670元，合同约定转租需经南关村委同意。本案所涉的2.28亩土地即为该5.87亩土地的南面部分；2、2009年12月4日，王明成与吴长任在吴某、纪学利的见证下签订了转租协议书，协议书载明2009年12月4日将吴长任南关租地转让给王明成，手续、款项当天交接清楚，06、08、09年租金由王明成支付。王明成主张虽然是2009年12月4日签订的转租协议，但从2005年4月开始该5.87亩土地就已经实际由吴长任转租给王明成使用了，这一点从该转租协议书上的租金交付情况即可以看出。证人吴某出庭作证时亦表明2005年年底经其介绍，吴长任将该5.87亩土地转租给王明成，王明成从2006年开始就经营使用该块土地，因当时王明成未能付清转租费用，故于2009年王明成付清转租费用后方签订了正式的转租协议书。通过本案对南关村书记兼村委主任纪某所做的调查笔录及南关村出具的证明亦可以表明，2005年4月涉案的5.87亩土地已由吴长任转租给王明成经营使用，2009年12月补办的转租手续，且转租一事南关村委知情并同意。3、2013年1月1日，因形势需要，上述5.87亩土地分为两个部分，王明成与南关村委就该5.87亩土地的南面部分即涉案的2.28亩土地重新签订了土地租赁合同，合同约定租期自2013年1月1日至2019年1月31日止，年租金为2592元，王明成一次交齐租金15770元后，合同生效。转租需经南关村委同意。合同签订后，王明成交齐了全部租金。该合同签订后，2013年1月16日，时任村委会计王全基在2002年吴长任与南关村委签订的土地租赁合同上写上了“此合同作废”字样。2005年4月王明成从吴长任手中转租了涉案土地后，经南关村委会同意，当年便在涉案的2.28亩土地上进行了投资建设。王明成主张于2006年3月将涉案土地及房屋转租给张效亮，双方并未签订书面租赁合同，口头约定前三年租金每年10000元，三年之后每年租金60000元，张效亮至今只给付租金10000元。南关村书记兼村委主任纪某在一审法院对其所做的调查笔录中表示，“当时王明成和张效亮关系非常好，正好张效亮也需要个场所，2005年年底左右，他俩就商议把这个没封顶的厂房给张效亮用……他俩当时好的要命，没有书面的租赁合同，只是口头的，当时说了要租金的，租金给没给我不知道，当时约定的租金好像是一年一万元，三年之后随行就市……王明成将2.28亩土地及房屋租给张效亮使用，村委知情并同意”。张效亮租用涉案土地房屋后，王言峰又于2011年6月从张效亮处承租其中的厂房，从事净化水加工。关于该2.28亩土地上的房屋建设出资情况，王明成与张效亮说法不一。王明成系金盛公司的法定代表人，该公司的经营范围为建筑装修，涉案土地上的房屋均系由该公司承建。王明成主张涉案土地上的房屋均系由其出资建设。2005年在2.28亩土地的北面建设了车间、西面建设了办公室，当年因为资金紧张没有封顶，2006年3月因张效亮要连地带房一起租，王明成便按照张效亮的要求将厂房和办公室封顶，同时在东面又建设了办公室，在南面建设了个门卫，将以上这些房屋均租给了张效亮。王明成同时申请证人迟某、吴某出庭作证，证人迟某系金盛公司的工作人员，其当庭作证表示房屋建设由王明成出资购料，所以是由王明成出资建设的。证人吴某经营铝合金门窗，与王明成素有业务往来，同时亦是王明成与吴长任转租协议的见证人，其当庭作证表示涉案土地及房屋由王明成租给张效亮，屋面钢结构、门窗等由其制作安装，费用均是由王明成支付，但具体是谁给的王明成的钱，证人并不清楚。张效亮主张该2.28亩土地上的房屋均系由其出资委托王明成进行建设，但未提供任何证据。王言峰也当庭陈述其曾多次听王明成和张效亮说过，涉案土地上的房屋系由张效亮出资300000元由王明成负责承建的。南关村书记兼村委主任纪某在一审法院对其所做的调查笔录中表示，“王明成从吴长任手里转租土地后，2005年左右就在土地南面（即涉案的2.28亩土地）建了跨度比较大的厂房、仓库等，但好像因资金不够未封顶……2005年年底左右，他俩就商议把这个没封顶的厂房给张效亮用，而且又根据张效亮的需要在厂房旁边盖了办公室、餐厅等。施工应该是王明成的建筑队，但是钱是张效亮出的。这个事我之所以知道，是因为我和王明成、张效亮经常在一起，听他俩说的……”关于涉案2.28亩土地及房屋2006年3月至2013年3月的市场租赁价格，经王明成申请，一审法院委托烟台天平价格评估事务所有限公司进行了鉴定，鉴定意见为:鉴定标的2006年3月至2009年3月的市场租赁价格为145715元，2009年3月至2013年3月的市场租赁价格为227163元。王明成对该鉴定报告无异议，并表示仍按原诉讼请求标准要求张效亮给付租金。另查明，涉案土地系龙口市东莱街道南关村集体土地，村委将该块土地出租前该块土地系空地，出租后该块土地上所进行的相关建设均无相关审批手续。一审法院依据租赁合同、证人证言、证明、调查笔录、价格评估报告书、当事人的庭审陈述认定以上事实。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。当事人订立租赁合同，并不限于书面形式，口头达成合意亦可形成租赁合同。通过本案庭审调查，涉案土地从2005年开始至今一直由王明成承租，而该土地及地上房屋从2006年开始却一直由张效亮占有使用，张效亮与原承租人吴长任、南关村委之间未有任何租赁协议，其未对其如何占有使用土地及房屋提供任何证据亦未作出任何合理解释，而王明成方证人吴某出庭作证时表示涉案房屋土地由张效亮租用、南关村书记兼村委主任纪某在调查笔录中亦表示涉案房屋及土地系张效亮从王明成处转租，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款规定，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。依据该法律规定，结合庭审调查及相关证据，关于王明成与张效亮之间存在口头租赁协议这一待证事实具有高度可能性，故对该事实予以认定。依法成立的合同，自成立时生效，违反法律、行政法规的强制性规定的合同，自始无效。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设。涉案土地系南关村集体土地，王明成从南关村委承租土地后将该土地转租给张效亮用于非农建设，故王明成与张效亮之间的租赁合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。关于涉案土地上的房屋，张效亮主张系由其出资建设，但未提供任何证据。南关村书记兼村委主任纪某在调查笔录中也只是表示听王明成和张效亮说由王明成建筑队施工，由张效亮出资。故关于房屋由张效亮出资建设这一主张，证据不足，依法不予采信，张效亮应将占用的土地及房屋返还给王明成，并按照合同约定的租金标准支付占用房屋及土地期间的使用费。王言峰亦应搬离涉案房屋及土地。关于使用费标准，王明成主张2006年3月至2009年2月每年10000元，2009年3月至2013年2月每年60000元，南关村书记兼村委主任纪某在调查笔录中亦表示前三年每年10000元，三年之后随行就市，再结合价格鉴定机构对涉案房屋土地市场租赁价格所进行的评估，王明成主张张效亮给付2006年3月至2013年2月占用土地房屋的使用费270000元，于法有据，予以支持。因庭审查明张效亮已给付10000元，故尚需给付260000元。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款之规定判决：一、王明成与张效亮之间的租赁合同无效。二、张效亮于本判决生效之日起十日内给付王明成占用房屋及土地期间的使用费260000元。三、张效亮、王言峰于本判决生效后三十日内立即搬离涉案土地及地上房屋(龙口市东莱街道南关村红星加油站北1号地，面积2.28亩)。四、驳回王明成其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5350元，王明成负担198元，张效亮负担5152元。二审中，当事人没有提交新证据。张效亮认为王明成不具备适格权利主体资格，指的是涉案房屋主要是张效亮投资建设，王明成无权收取房屋占用费，但张效亮对其投资未提交证据证明。王明成认可因房屋未封顶，张效亮出资了35万元。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条的规定，当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持。本案张效亮一审期间未提出诉讼时效抗辩，二审虽提出亦未提供新证据证明，故对其所提王明成请求权已过诉讼时效的抗辩，不予支持。本案争执的焦点问题为王明成是否是适格的权利主体，张效亮应否向王明成支付土地及房屋占有使用费。王明成租赁南关村委土地后，在涉案土地上建设了涉案房屋，一审审理时，王明成提供证人出庭作证，证明是王明成投资建设了涉案租赁房屋，张效亮对证人证言提出异议，认为证人虽证实材料款及工程款由王明成支付，但并不能证实王明成系房屋的实际出资人。张效亮主张涉案房屋主要由其投资所建未向法庭提交证据证明。王明成自认因房屋封顶张效亮有部分投资与证人证言相符，据此，应认定涉案房屋主要由王明成投资所建。张效亮占有使用涉案房屋，理应向王明成支付占有使用费，张效亮主张与王明成约定只交土地使用费，不交房屋租赁费，因其不能向法庭提交证据证明，本院不予认定。因此，王明成向张效亮主张权利，主体适格。张效亮应向王明成支付土地及房屋占有使用费。对于房屋及土地使用费标准，一审法院委托鉴定部门做出的鉴定结论与王明成主张的使用费数额基本相符，一审法院采纳王明成主张的土地及房屋的占有使用费数额并无不当。一审法院所作判决正确，应予维持，张效亮上诉证据不足，对其请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5200元，由上诉人张效亮负担。本判决为终审判决。审判长  侯伟平审判员  王守远审判员  姜松诚二〇一六年十二月十二日书记员  姜鲁云