湖北省通山县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂通山民二初字第92号
原告通山县通隆房地产开发有限责任公司（以下简称通隆房地产公司）。
法定代表人陈子刚。
委托代理人张鹏程。
被告汪冬朵。
委托代理人全细喜。
原告通隆房地产公司与被告汪冬朵商品房买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人张鹏程，被告汪冬朵及其委托代理人全细喜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2012年5月，被告汪冬朵提出要约，购买原告开发建设的通羊镇新城社区新城华府（商龙大厦）商品房屋。原告承诺后，双方于同年5月16日签订了《新城华府认购协议书》。该协议约定了价款、房屋买卖合同签订时间、定金交付、双方的权利义务、争议解决的方式等。协议签订后，原告按约定履行了义务，可被告在原告通知其签订正式购房合同及办理相关手续时，被告不但拒不签订合同，而且拒不交付剩余房款，甚至在不履行该义务情况下，强行将房屋装修入住，虽经原告多次催告被告履行义务而无果。综上，原告认为双方签订的房屋认购协议合法有效，双方应当履行，被告拒不履行构成违约。故特诉至本院，要求判令被告继续履行合同，给付原告购房款370514元并承担违约责任。
原告为证明自己的诉讼请求所依据的事实和理由成立，在举证期限内向本院提交了下列证据：
证据一，组织机构代码证及企业法人营业执照各一份。以证明原告诉讼主体适格及有权开发商品房的资格。
证据二，《新城华府认购协议书》一份及通知书一份。以证明原、被告双方于2012年5月16日签订的认购协议对双方权利义务关系的约定以及原告于2012年6月20日通知被告汪冬朵在接到通知书起60日内签订《商品房买卖合同》的事实。
被告辩称：一、2012年2月5日，原商龙大厦的开发商郑某某在被告家中借了450000元现金，一直没有偿还。同日，郑某某在湖北自成律师事务所的见证下，自愿将商龙大厦商品房一套抵付被告，并在借条上写明此款是借款本息，不论么样，只以商龙大厦商品房一套给沈某某、汪冬朵抵清（二人系夫妻关系）。然后将该借条交给了被告。于是，被告在取得该商品房后，即对房屋装修入住，至今已二年有余，从未有人干涉，因此说明被告现住房屋是从郑某某手中以450000元所购得，原告并没有向被告交付任何房屋；二、被告现住房屋是2012年2月5日在原商龙大厦开发商郑某某手中就已购买，被告虽与2012年5月16日与原告签订了一份《新城华府认购协议书》，但事实上被告已于该协议签订前三个月已取得了现住房屋，故该协议并没有实际履行，且已无履行基础，应当认定为是一份无法履行的合同；三、原、被告双方签订了《新城华府认购协议书》，并向原告交付了10000元定金，但原告并未向被告交付任何房屋，事实上说明是原告一直没有履行合同在违约，对此，被告将依法保留追究原告违约责任的诉讼权利；四、本案已超过二年诉讼时效。综上，请求法院依法驳回原告的各项诉讼请求。
被告为反驳原告所依据的事实和理由成立，在举证期限内向本院提交了下列证据：
证据一，被告汪冬朵身份证复印件一份，证明被告身份。
证据二，借条一份，以证明郑某某欠沈某某、被告汪冬朵450000元，被告汪冬朵现住房屋是郑某某以欠款450000元抵付给被告的事实。
经庭审质证，被告对原告提交的证据一的真实性不持异义；对证据二中的认购协议认为系复印件，但对该协议中载明的被告汪冬朵已交纳原告10000元定金的事实认可；对通知书被告称从未收到不予认可。
原告对被告提交的证据一真实性无异议；对证据二郑某某将属于原告所有的商龙大厦房屋一套抵清其下欠被告汪冬朵450000元欠款的行为不予认可。
本院认为：原告提交的证据一真实、来源合法，予以采信；对证据二中的协议书经与原件核对一致，原、被告诉辩均认可双方签订了《新城华府认购协议书》的事实，且被告对该认购协议中交纳给原告10000元定金的真实性无异议，故本院认定该认购协议为有效证据，予以采信；对证据二中的通知书原告称已书面通知了被告，被告称从未收到通知。本院认为原告所提交的通知书未提交送达回执予以证明，故本院对该通知书原告所称的证明目的不予采信。
对被告提交的证据一身份证系相关职能部门颁发的证件，具备真实合法性，予以采信；对证据二借条本院认为，原告对该证据内容未持异议，但该条据并未明确具体的房屋，且郑某某无权擅自处理商龙大厦的房子，故该证据虽予以采信，但不能证明被告所称的证明目的。
在诉讼过程中，法院依职权调取了通隆房地产公司新城华府（商龙大厦）售楼部负责人方莎证言一份。该证人证言证实：沈某某、被告汪冬朵在与原告签订协议后，对协议中约定的商品房进行装修，经本人及售楼部其他工作人员劝阻无效，并称是郑某某欠汪冬朵、沈某某的钱，不用售楼部干预。后证人将该情况汇报于新城华府（商龙大厦）项目部负责人李某某，李某某得知后亦劝阻无果。之后，原告一直要求被告给付房款，但被告一直不予给付。
原、被告对法院依职权调取的证据的真实性、合法性均无异议。但被告对证人证明的事实认为不属实，不认可。
本院认为：本院依职权调取的证据与本案事实具关联性，双方亦对其真实性均无异议，可作为本案认定事实的有效证据予以采信。
根据以上依法确认的有效证据及双方当事人的庭审陈述，本院认定本案事实如下：
2012年2月5日，案外人郑某某借到沈某某、被告汪冬朵450000元，郑某某出具欠据并在欠据上载明：此款为借款本息，不论么样，只以商龙大厦房子一套给沈某某、被告汪冬朵抵清。2012年5月16日，经被告汪冬朵要约，被告承诺，双方协商一致，签订了《新城华府认购协议书》一份。协议约定：被告汪冬朵决定购买原告开发建设的位于通山新城大道新城华府（商龙大厦）项目第19层02号房一套。该房建筑面积为144.25平方米，每平方米按2637元计算，房屋总价款为380514元；原、被告在签订该认购协议时，被告汪冬朵须向原告交纳该房屋定金10000元，在认购协议签订后，被告汪冬朵应在接到原告通知起60日内携带相关证件与原告签订《商品房买卖合同书》，如果被告汪冬朵未在约定时间内与原告签订《商品房买卖合同》，以任何理由拖延时间或放弃购买该房，原告则有权将该房另售他人不负责任，定金10000元不予返还，被告不得有任何异议等。该认购协议签订后，被告汪冬朵即进入与原告认购协议中约定的房屋，并对该房屋进行装修，原告得知后进行劝阻，责令被告停止装修，并要求给付房款，但被告称该房屋于2012年2月5日已与原商龙大厦开发商郑某某约定，因郑某某欠款450000元，郑某某以商龙大厦房屋抵清其欠款所得，不予给付原告房款，将房屋装修好后居住至今。被告汪冬朵已交纳的10000元定金，原告亦未返还。现原告诉至本院，要求被告给付原告购房款370514元并承担违约责任。
另查明：原告于2010年12月3日取得通山新城大道新城华府（商龙大厦）商品房预售许可证书。
本院认为：原告在取得商品房预售许可证后，经被告要约，原告承诺，双方签订了通山新城大道新城华府（商龙大厦）商品房认购协议。协议中双方对当事人的名称、房屋的座落、面积、价款、解决争议的方法、违约责任等均作了明确约定。该认购协议签订后，被告汪冬朵即按约定交付了原告定金10000元，原告亦承诺将通山新城大道新城华府（商龙大厦）第19层02号房出卖与被告汪冬朵。综上，原、被告双方于2012年5月16日签订的《新城华府认购协议书》是双方当事人的真实意思表示，内容亦不违反法律、法规的强制性规定，为合法有效。依法成立的合同，自成立时生效，双方均应按照合同约定行使权利，履行义务。本案被告汪冬朵与原告于2012年5月16日签订该合同后，即对合同约定的房屋进行装修，原告在劝阻无效的情形下，接受被告入住装修后的商品房的事实。至此，原告已按约完成向被告交付出售商品房屋的义务。被告亦应按约履行给付原告购房款。本案至原告起诉之日，被告未给付原告购房款，故原告要求被告按约给付房款370514元，事实清楚，证据充分，理由正当，本院予以支持；本案原、被告双方于2012年5月16日签订合同后，被告汪冬朵即装修入住原告商品房屋，期间，原告通知被告要求签订商品房买卖合同，但提交的证据通知书未提交送达回执证明，对方亦不予认可，故应视为原告未履行通知义务。根据《民法通则》第113条之规定，当事人双方都违反合同约定的，应当分别承担各自应负的民事责任。因此，原告诉求要求被告未给付房款应承担违约责任的请求，本院不予支持；被告已交纳的购房定金10000元，原告已自动在该房总价款380514元中予以了冲减，系原告对自己民事权利的处分，本院予以准许；本案被告汪冬朵与案外人郑某某之间的债权债务关系，依法属另一法律关系，与本案无关联，被告可另行主张权利，且郑某某个人无权擅自处理新城华府的商品房，故对被告辩称已与郑某某达成以房抵债协议的理由，本院不予支持。因原、被告在2012年5月16日签订的认购协议书明确约定由被告在收到通知后60日内签订正式合同，故诉讼时效的计算时间最早也应从2012年7月17日起算，原告于2014年6月23日起诉并未超过诉讼时效。故对被告辩称原告起诉已超过诉讼时效的理由，本院不予支持。本案经本院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第八条、第三十六条、第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、由被告汪冬朵在本判决生效后七日内给付原告通隆房地产公司购房款370514元。
驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费6858元，由被告汪冬朵负担。
如不服本判决，可在判决书送达后十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定预交上诉案件受理费。湖北省咸宁市中级人民法院诉讼费专户名称：湖北省咸宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行咸宁温泉支行，帐号：17-680501040008389-222。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 何 卫
审 判 员 徐光金
人民陪审员 赵冬平
二〇一四年十二月十九日
书 记 员 胡英杰
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。