广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛中法民一终字第2922号
上诉人（原审被告）佛山市顺德区时代大厦酒店服务有限公司，住所地。
法定代表人叶永权。
委托代理人梁军。
委托代理人王煌。
被上诉人（原审原告）冯广德，男，1968年1月26日出生，住广东省佛山市顺德区。
委托代理人罗永东。
上诉人佛山市顺德区时代大厦酒店服务有限公司（以下简称时代酒店）因与被上诉人冯广德租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2014）佛顺法良民初字第797号民事判决，向本院提起上诉。该案经本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。
原审法院经审理，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，作出如下判决：一、时代酒店应于判决发生法律效力之日起十日内向冯广德支付2013年8月1日至2014年5月31日期间欠付的物业收益（差额部分）人民币6158.06元；二、时代酒店应于判决发生法律效力之日起十日内向冯广德支付违约金人民币5480.04元；三、驳回冯广德的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为86.45元（冯广德已预交），由冯广德负担20.45元，时代酒店负担66元。
上诉人时代酒店上诉提出：一、原审法院认为时代酒店通知冯广德要求其安排免费入住涉案租赁房产的行为属于单方变更合同履行方式的要约是错误的。首先，双方签订的合同约定的履行方式包括支付固定租金收益和冯广德免费入住涉案租赁房产，时代酒店通知冯广德严格履行原《委托经营管理合同》的约定，是对此前履行合同不当的修正，并非变更合同。其次，2013年8月前双方未按合同约定履行免费入住涉案租赁房产，时代酒店向冯广德支付不入住的回报收益，并非双方对合同履行的变更，而是冯广德与时代酒店之间达成新的口头委托合同关系。冯广德委托时代酒店代为销售免费入住房以获取相应回报，时代酒店并未因受托行为获得任何佣金或回报，因此这只是一种单务的、无偿的委托合同关系，依据我国《合同法》第四百零六条的规定，时代酒店作为无偿的受托人有权解除委托合同，时代酒店要求恢复租赁合同履行的原状不应视为故意或重大过失，而是属于正当的恢复合同履行，不应承担任何赔偿责任。再次，依据我国《合同法》第二百一十五条、第二百三十二条的规定，如果将时代酒店和冯广德就免费入住房权益的天数折现支付相应回报款的关系视为是一种租赁关系，亦属于不定期租赁合同。但是，时代酒店和冯广德之间就免费入住房的权益折现支付回报，并不是租赁关系，而是委托合同关系。二、原审法院认为时代酒店通知冯广德解除委托合同关系，不再支付免费入住房回报，要求冯广德实际入住的行为，需要经双方达成一致是错误的。依据我国《合同法》第四百一十条，时代酒店和冯广德之间的委托合同关系，不同于双方的租赁合同关系，租赁合同约定的支付固定收益加免费入住房权利从未变更过，双方实际履行的支付不入住的回报收益是建立在租赁合同之上的委托合同关系，而不能视为是租赁合同的自然变更。目前，在酒店房间空置率较高的现状下，时代酒店为减少损失只能取消代为销售业主免费入住房并将价款支付给业主的委托合同关系，恢复到按租赁合同约定由业主享受免费入住权益。因此时代酒店通知冯广德按原租赁合同履行无需经冯广德同意。三、原审法院认定生效判决中确认的“每月的收益分固定收益及不享受免费入住的回报收益，每月总金额为913.34元”为不可变更的固定收益是错误的。时代酒店在（2013）佛顺法良民初字第946号民事判决（以下简称946号判决）生效前没有书面通知冯广德解除委托合同关系，在委托合同关系仍然有效的情况下，法院判决时代酒店支付不享受免费入住的回报收益是合理的。但本案审理前，时代酒店已于2013年10月通知冯广德解除委托合同关系。因此，通知送达之后，时代酒店无需再支付不入住的回报收益，而是由冯广德直接享受入住免费房权益。法院不能强迫时代酒店在解除委托合同之后仍然超出自己的能力范围支付不入住的回报收益。946号判决所依据的事实情形已经变更，盲目参照该判决认定的事实，是不符合本案事实的错误判决。四、原审法院认定时代酒店在单方变更合同履行方式的要约行为未发生法律效力的情况下，从2013年8月开始不再足额支付租金收益，已构成违约是错误的。如前所述，时代酒店通知冯广德解除委托合同关系，不是变更原租赁合同的要约行为，而是解除口头委托合同的通知，通知自送达之日起生效。时代酒店无论是依据原租赁合同还是依据双方达成的口头委托合同，都不存在违约行为，无需承担任何违约责任。综上，请求：1.撤销原审判决；2.改判驳回冯广德的全部诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费由冯广德承担。
被上诉人冯广德答辩称：一、涉案合同的性质属于租赁合同。租赁合同起始于冯广德购买涉案房屋之时，即通过合同的方式将涉案房屋返租给时代酒店，合同期限到2014年5月30日止。合同的履行期内，冯广德从未入住过酒店，冯广德将房屋出租给时代酒店的根本目的也不是为了享受免费入住，而是获取租金收益。二、本案之前，时代酒店与冯广德曾因时代酒店解除合同发生纠纷，并经原审法院、佛山市中级人民法院一、二审审理，确认时代酒店作出的《解除合同通知书》无效，并认定冯广德享有的收益分为固定收益与不享受免费入住的回报收益两部分。在946号判决作出之前，时代酒店一直按照两部分收益支付租金。在前述判决作出并生效后，时代酒店提出仅需支付固定收益的主张是没有依据的。首先，时代酒店与冯广德已通过实际的合同履行行为表明冯广德的租金回报分为两部分，且在2013年8月前双方一直按上述方案履行。其次，在946号判决作出事实认定的情况下，时代酒店的主张没有法律依据。
双方当事人在二审期间均未向本院提交新的证据。
经审理，原审判决认定事实清楚，本院予以确认。
本院认为：本案是租赁合同纠纷，二审期间争议焦点一是租金计算标准问题，二是时代酒店是否应承担违约责任的问题。
关于第一个争议焦点。冯广德起诉要求时代酒店按913.34元／月的标准向其支付租金收益，时代酒店上诉主张按照合同约定只需支付250元／月的固定现金收益，对于超出固定现金收益部分即不享受免费入住的回报收益不属于租金性质，而是基于双方的口头委托合同关系由时代酒店代为销售免费入住房的相应回报，由于时代酒店已通知冯广德解除该委托合同关系而无需支付。《中华人民共和国合同法》第七十七条规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”经审查，虽然双方就涉案房屋签订的《委托经营管理合同书》的附件一《时代大厦物业经营管理全委托书》第五条物业收益约定：“业主委托公司经营可得到如下回报，为：A、固定现金收益：每月250元。B、每月免费入住业主本物业或同等标准的房间3天（当月有效）。C、另每年免费入住业主物业或同等标准的房间2天（当年有效）。D、免收委托期的物业管理服务费。”但是，在合同履行过程中，双方已经通过事实行为变更了该约定，即冯广德每月的收益分固定收益及不享受免费入住的回报收益，每月总金额为913.34元，根据前述法律规定，双方应按照变更后的约定全面履行合同义务。时代酒店于2013年10月21日向冯广德邮寄书面通知，要求冯广德安排免费入住，属于再次要求变更合同，但双方未对此协商一致，故不能发生合同变更的法律效力。因此，冯广德主张时代酒店按913.34元／月的标准向其支付租金收益，理据充分，本院予以支持。时代酒店上诉主张不享受免费入住的回报收益是基于双方达成的口头委托合同关系而支付的，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。
关于第二个争议焦点。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”根据本案查明的事实，时代酒店未按913.34元／月的标准足额支付2013年8月起的租金，已违反合同义务，构成违约，冯广德主张时代酒店承担违约责任，符合前述法律规定，应予支持。原审法院酌定时代酒店向冯广德支付六个月租金损失5480.04元，并无不当，本院予以维持。
综上所述，时代酒店的上诉请求，理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费90.95元，由上诉人佛山市顺德区时代大厦酒店服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 珊
代理审判员 王志恒
代理审判员 安 静
二〇一四年十一月十九日
书 记 员 袁嘉莹