河北省邯郸市丛台区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）冀0403民初字第1624号 原告（反诉被告）：邯郸市鑫尚都企业策划有限公司，住所地邯郸市滏东北大街。 法定代表人：王维中，该公司董事长。 委托诉讼代理人：柴鸿宾，河北新择律师事务所律师。 被告（反诉原告）：冯海芬，女，1963年8月19日生，汉族，现住邯郸市。 委托诉讼代理人：任贵成，男，1963年8月4日生，现住邯郸市魏县，与被告系夫妻关系。 原告（反诉被告）邯郸市鑫尚都企业策划有限公司与被告（反诉原告）冯海芬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月19日作出（2015）丛民初字第2750号民事判决。冯海芬不服该判决，向河北省邯郸市中级人民法院提起上诉。河北省邯郸市中级人民法院于2016年12月28日作出（2016）冀04民终5768号民事裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）邯郸市鑫尚都企业策划有限公司委托诉讼代理人柴鸿宾、被告（反诉原告）冯海芬及其委托诉讼代理人任贵成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）邯郸市鑫尚都企业策划有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告立即支付拖欠的房租37237元；2.被告承担全部诉讼费用。诉讼过程中，邯郸市鑫尚都企业策划有限公司增加诉讼请求：要求冯海芬支付逾期付款违约金从2015年9月1日开始至实际支付日止的违约金（每日欠租额的违约金为万分之五，37237元房租的日违约金为18.6元，至2017年7月31日止，共23个月，按每月30天计算，共计690天，违约金为12834元）。事实和理由：2014年8月21日，原被告签订“阳光滏瑞特建材家纺城租赁合同”，原告将有权出租的位于邯郸市滏东北大街599号阳光滏瑞特建材家纺城B区二层148、149、158、185、192号商铺共计143平米的房屋出租给被告经营木门使用，单价每平米43.4元，租赁期限为2014年9月1日至2015年8月31日，租金每半年交纳一次并应提前一个月交纳，租赁期间总合同金额为74474元。合同签订后，双方开始履行良好，但被告租金交到了2015年2月28日后，对2015年3月1日往后半年的租金以种种理由拒不交纳，拖欠2015年3月1日至2015年8月31日间共计6个月的房租37237元。原告认为，原、被告之间签订的房屋租赁合同合法有效且已实际履行，被告应当按时交纳房租履行合同义务，其拖欠房租拒不交纳势必损害了原告的合法利益，所以，为了保护自己的合法利益不受非法侵害，原告特诉至法院。 被告（反诉原告）冯海芬辩称，一、尽管商城管理者出具了租赁合同，但是合同B区二层148、149、158、185、192商铺的面积143平方米与实际用的面积存在虚假，严重不实，是商场单方面制作的格式合同，属于欺诈合同。在2014年9月签订合同时，商城管理层承诺的三大承诺没有履行。在2014年9月份签合同后，商城管理层在未通知商户的情况下，在商铺前强制修建收费停车场。签合同的阳光滏瑞特商城，没有法人资格，完全是欺诈合同。合同显失公平，合同的约定违反法律规定，已向公安机关报案，已向政府部门信访。二、之所以不缴纳下半年房租，原因为合同存在虚假行为，商城管理者未按约定履行合同义务，在2014年9月前商城管理层做出的三大承诺。商城房租不高于周边市场。商城每季搞两次大型活动。商城管理层承诺把招商率从2014年达到75%，2015年达到85%，2016年达到95%，可是到了2015年2月商城招商率降到了50%，房租更是远远高于周边市场，商城每季搞两次活动未履行。在此情况下商城管理层非但未积极解决此事，反而在未征求商户意见的情况下，在商铺前强制修建收费停车场，导致商户流失，客户进不去的局面。在此情况下商城非但未积极解决此事，反而在未征求商户意见的情况下，在商铺前强制修建收费停车场，导致商户流失，客户进不去的局面。租赁合同的商铺面积143平方米，存在虚假，与使用的面积严重不实，请求法院依法调查取证。已在2015年2月8日，未经事前通知的情况下，对我的商铺强制停电、停电梯。作为商城管理者对我一生血汗钱投资而不顾。对我的合法权益造成严重伤害，使在邯郸地区市场已造成严重混乱局面，使我已无法正常经营，逼迫停业。综上，造成此事严重局面，完全是商城管理者违约在先，作为商城管理者，供水、供电是商城的最基本义务和条件，只有正常供水供电，保障商城周边环境与安全，才能保证我的正常经营活动。但是，正是由于商城管理层的非法行为，使我没办法在商城正常经营，为此给我造成了极大的损失，对此，商城违反约定，应对我的损失负责，予以赔偿。商城管理层给我造成的虚假、欺诈、强制性的违法行为，由商城承担一切法律责任。原告无权、无资格诉讼本案。 反诉原告（被告）冯海芬向本院提出诉讼请求：1.反诉被告赔偿反诉原告经济损失60000元；2.反诉被告承担全部诉讼费及其他费用。诉讼过程中，冯海芬增加诉讼请求：判令邯郸市鑫尚都企业策划有限公司返还10000元商品信誉保证金。事实和理由：一、反诉原告之所以不缴纳租金，原因在于反诉被告未按约定履行合同义务。2014年9月在签订合同时，反诉被告向所有的商户作出了“三大承诺”：1、商城每季度搞两次大型活动；2、商城房租永远不高于周边市场；3、商城招商率2014年达到75%，2015年达到85%，2016年达到95%。可是到了2015年商城招商率却降到了50%，每季度两次活动的承诺也未履行，房租更是远远高于周边市场50%以上，这给我们商户造成了极大的损失。在此情况之下，商城非但未积极解决此事，反而在未征求商户意见的情况下修建了收费停车场，导致商户的客户进一步流失、减少。二、反诉被告擅自对商户停水、停电，为此对反诉原告造成了极大的损失。2015年2月8日，在未经事前通知情况下，反诉被告突然对反诉原告进行了强行停电14天，后又在2015年3月7日强行停电了7天，最后又于2015年5月6日对反诉被告强行停电至今；且在2015年5月6日反诉被告还对反诉原告强行停水了6天。反诉被告作为商城的管理者，供水、供电是反诉被告的基本义务，只有充足的、正常的供水、供电才能保证反诉原告的正常经营活动。但是，正是由于反诉被告的非法停水、停电行为，使得反诉原告没有办法在商城正常经营，为此给反诉原告造成了极大的损失。对此，反诉被告因违反约定，应对反诉原告的损失予以赔偿。综上，造成此事纠纷的出现，完全是反诉被告的错误。反诉被告应对此承担一切责任，并赔偿反诉原告的损失。望人民法院对此予以支持。 反诉被告(原告)邯郸市鑫尚都企业策划有限公司辩称,一、反诉被告没有任何合同违约行为，而反诉原告没有正当理由不交纳租金，是违约行为。首先，反诉原告在反诉状中所述反诉被告的几大违约行为均不是租赁合同约定的违约行为，反诉被告没有任何违反租赁合同约定的行为。其次，反诉原告在反诉状中所述的所谓反诉被告的“违约行为”无事实基础，均不属实。事实是：1、商城每年大型促销活动实际不低于三次，时间分别是：315专题活动、“五一”及“十一”重要节日活动，反诉被告都投入很大的财力、物力、人力搞活市场，并且在其他节点穿插一些别的专题活动。2、商城目前实际出租租金单价比同类别市场偏低。3、关于商城出租率，仅仅是反诉被告做出的工作计划和努力目标，由于后期受整体经济环境的影响，房地产低迷，下游建材产业受到严重冲击，导致部分商户经营压力过大，都处于经营收缩状态，其他同类别市场同样出现出租率下滑的情况，属于不可抗力。4、反诉原告在反诉被告没有先违约的情况下抗租不交，是违反租赁合同约定的违约行为，应当承担法律责任，反诉被告的本诉事实和法律依据充分，应予支持。二、反诉被告在反诉原告抗租不交严重违约的情况下，依据租赁合同的约定采取的停电措施不属违约行为，反诉原告的损失应当自行承担。1、2015年2月8日反诉原告说的强行停电14天未有事实，反诉被告没有对反诉原告进行停电。2、2015年3月7日停电7天，是反诉原告租金交纳时间于2015年2月28日已到期，在反诉原告未按合同约定交纳下年度租金违约情况下，反诉被告依据租赁合同的约定采取的催交措施，不属违约行为。3、2015年5月6日停电至今，是反诉被告经多次催交租金，但反诉原告一直未按合同约定交纳租金，因反诉原告单方面违约始终处于持续状态使得反诉被告被迫依据合同约定采取的措施，当然不属违约行为。4、反诉原告说2015年5月6日停水的原因，实际情况是由于水管漏水，暂时关闭主管道进行维修，不属反诉被告的违约行为。综上所述，反诉被告没有任何合同违约行为，反诉原告不按合同约定交纳房租属于严重的违约行为，应当承担法律责任。其因违约而受到反诉被告采取的对应措施给自己造成的所有经济损失只能自负。因此，反诉原告的反诉理由不能成立，应当予以驳回。反诉被告的本诉事实清楚，证据确实充分，应当予以支持。为此，反诉被告请求法院以事实为基础，以法律为准绳，依法驳回反诉原告的反诉请求，判决支持反诉被告的本诉请求。反诉原告要求返还10000元商品信誉保证金，反诉被告认可，但应从房租里扣除，而不应当另行支付。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2014年8月21日，原、被告双方签订了《阳光滏瑞特建材家纺城租赁合同》，该合同约定的主要内容为：1、甲方（原告）将有权出租的位于邯郸市滏东北大街599号阳光滏瑞特建材家纺城B区二层148、149、158、185、192号商铺，面积共计143平方米，出租给乙方（被告）做商品经营使用，经营品牌为木门；2、租赁期限为2014年9月1日至2015年8月31日；3、租金标准为每平方米×月43.4元；每半年交纳一次并应提前一个月交纳，租赁期间总合同金额为74474元；4、甲方负责商城内水、电的正常使用，并负责卫生、保洁治安、消防等管理工作；5、违约责任：乙方按合同约定的租金数额和期限向甲方支付商铺租金及其他费用，如逾期交纳，乙方应按逾期金额每日向甲方缴纳万分之五的延期付款违约金。合同签订后，被告已将2015年2月28日以前的租金全部付清，之后租金未付。因被告未交纳2015年2月28日以后的租金，原告于2015年3月7日停电7天，于2015年5月6日停电至今。原告诉至法院，要求被告支付拖欠租金以及违约金，被告应诉后提出反诉，要求原告赔偿损失以及返还商品信誉保证金，双方争议成讼。 关于反诉原告主张，反诉被告不履行“三大承诺”、擅自更换商场名称，未经其他商户同意修建停车场等双方租赁合同约定的以外的其他事项，因双方签订的租赁合同中均未约定，反诉被告亦不认可，反诉原告在本案原审时申请的三位证人出庭作证，鉴于证人身份也是承租户，且也是原告起诉的另案当事人，反诉原告无其他有效证据证明上述事实，故对冯海芬主张的上述事实，本案均不予采信。 本院认为，关于原告主张要求被告支付拖欠的租金以及违约金问题。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”本案中，原、被告签订的《阳光滏瑞特建材家纺城租赁合同》，是双方在平等、自愿协商一致的基础上达成的，是合法有效的，应受法律保护，双方均应按照合同履行各自的义务。双方签订合同后也已经实际履行，原告向被告交付了房屋，被告也支付了第一年租金，故原告主体适格。根据原、被告双方签订的合同，一年租金为74474元，即每月租金约为74474元÷12=6206元，每日租金约为6206元÷30=207元。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”根据原、被告签订的合同，原告提供给被告的租赁房屋系被告经营所需，原告提供管理服务和运营，且双方合同中明确约定原告负责商城内水、电的正常使用。被告自2015年3月1日后，一直占用租赁房屋，但未缴纳租金，却有过错。原告可以解除合同，防止损失扩大，但原告以追讨租金为由强制停电，导致被告停电期间无法经营，亦存在过错。除去原告停电天数，被告实际占用租赁房屋为59天，即被告实际拖欠原告租金为59天×207元=12213元，原告主张的超出该部分的租金，本院不予支持。关于违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”本案中，根据原、被签订的合同，原告应保证租赁期间水、电正常使用，鉴于原告的停电行为亦系违约，故原告要求被告支付违约金，本院不予支持。 关于反诉原告要求反诉被告赔偿反诉原告经济损失60000元。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”本案中，反诉原告提交的损失情况证明系反诉原告主观所述，不具备客观性，该证据不足以证明其损失，故对于该证明，本院不予采信，对于反诉原告该项主张，本院不予支持。 关于反诉原告要求反诉被告返还10000元商品信誉保证金。鉴于反诉被告对反诉原告该项主张不持异议，其辩称该款项应从租金中扣除，符合法律规定，本院予以支持。反诉原告应支付反诉被告租金12213元，扣除后反诉原告还应支付反诉被告租金2213元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十九条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）冯海芬于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）邯郸市鑫尚都企业策划有限公司支付租赁费2213元； 二、驳回原告（反诉被告）邯郸市鑫尚都企业策划有限公司的其他诉讼请求； 三、驳回反诉原告（被告）冯海芬的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费731元，由原告（反诉被告）邯郸市鑫尚都企业策划有限公司负担，反诉案件受理费650元，由被告（反诉原告）冯海芬负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。 审 判 长  张剑 人民陪审员  梁钊 人民陪审员  张慧 二〇一八年三月二十一日 书 记 员  张娴