浙江省湖州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）浙湖民终字第474号
上诉人（原审被告）：蔡淦强。
委托代理人：周淦生。
上诉人（原审被告）：王末堂。
委托代理人：徐培华。
被上诉人（原审原告）：万建荣。
委托代理人：顾敏旻，浙江家本律师事务所律师。
上诉人蔡淦强、王末堂因与被上诉人万建荣房屋买卖合同纠纷一案，不服湖州市吴兴区人民法院于2012年8月17日作出的（2012）湖吴环民初字第150号民事判决，向本院提起上诉。本院于2012年10月24日立案受理后，依法组成合议庭，经过阅卷和调查，询问当事人，认为事实清楚，决定不开庭审理。本案现已审理终结。
原判认定，原告万建荣与被告蔡淦强于2007年3月4日前已达成买卖房屋的意向，交付房屋部分购房款。2008年10月，原告与被告蔡淦强签订《房屋买卖协议》一份，约定被告蔡淦强将其位于清河嘉园92幢304室的房屋（建筑面积100平方米）转让给原告，成交价格28万元，房产证过户费（评估费、交易费、契税、印花税等）有乙方（原告）承担，土地证费用由乙方承担，房屋误差平方返回款由乙方取得。并约定待三证齐全后办理过户手续，同时约定：房屋误差平方返回款由乙方取得，并按2800元取，所取多余房屋误差平方款再由乙方返还甲方（被告蔡淦强）。合同签订后，原告向被告蔡淦强付清房款，被告蔡淦强向原告交付了房屋钥匙，原告遂对房屋进行装修，于2009年1月搬入居住该房屋至今。2011年8月1日被告蔡淦强办好该房屋房产证，原告多次要求依约同原告去办理房屋产权过户变更登记手续未果，纠纷成讼。
原审认为，原告万建荣与被告蔡淦强签订的房屋买卖合同系双方真实意思的表示，未扰乱社会经济秩序，未损害社会公共利益，被告蔡淦强将房屋交付原告占有、使用，原告按协议支付了全部房款，符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第六十六条、《中华人民共和国合同法》第一百三十二条之规定，买卖合同成立且生效。虽然本案争议房屋系被告蔡淦强与王末堂共同共有，但蔡淦强与王末堂系夫妻关系，该房屋原告于2008年取得，并装修入住至今已达三年多，被告蔡淦强与王末堂居住在同一小区，其中有部分房款由被告蔡淦强父亲及其儿子收取，且有两被告所在村委会领导证明部分房款收取后用于归还夫妻共同债务，应推定对于蔡淦强出售房屋王末堂是明知的，直至原告起诉前也未有证据证明，王末堂对房屋买卖有异议，鉴于被告蔡淦强与王末堂的夫妻关系，该院认为能推定被告王末堂对于出售房屋是认可的。故对原告判令两被告履行房屋产权过户手续的请求，该院予以支持。对两被告关于房屋买卖协议无效，驳回原告诉讼请求的辨称，该院不予采纳。关于本案诉争房屋的面积超过2.16平方米，被告要求按现市场价计算，依法无据，《房屋买卖合同》明确约定房屋误差平方按2800元，根据公平原则，多余平方也应按2800元计算较为合理，虽然两被告未提起反诉，为减少当事人诉累，节省司法资源，在本案中一并予以处理为宜。为维护正常的社会秩序，尊重社会公德。据此，原审依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第六十六条及《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十二条之规定，判决：一、被告蔡淦强、王末堂协助原告万建荣将座落于湖州市吴兴区清河嘉园92幢304室的房屋（权证号：湖房权证湖州市字第××号、湖房权证湖州市字第××号）过户给原告万建荣所有，限于本判决生效之日起十日办理完毕。二、原告万建荣应支付被告蔡淦强、王末堂房屋超平方款6048元，限于本判决生效之日起十日内给付。如果原告万建荣未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元，减半收取75元，由原告万建荣负担25元，被告蔡淦强、王末堂共同负担50元。
蔡淦强上诉称：1、原判认定事实错误。清河嘉园92幢304室房屋属于蔡淦强与王末堂拆迁安置房屋，蔡淦强与万建荣于2008年10月8日签订房屋买卖协议时，蔡淦强并未实际取得该房屋的所有权证，且该房屋产权属于蔡淦强与王末堂共同共有，蔡淦强在欠万建荣赌债无法及时归还情况下，私自与万建荣签订房屋买卖协议。原判认为，该房屋万建荣于2008年取得，并装修入住至今已三年多，蔡淦强与王末堂居住同一小区，其中有部分房款由蔡淦强父亲及其儿子收取，且有蔡淦强、王末堂所在村委会领导证明部分房款收取后用于归还夫妻共同债务，应推定对于蔡淦强出售房屋王末堂是明知的，属认定事实错误。《城市房地产管理法》第38条第4项规定“共有房地产，未经其他共有人书面同意的”及第6项“未依法登记领取权属证书的房产不得转让”，本案中，蔡淦强与万建荣签订房屋买卖协议时，该房屋未取得房屋权属证书，共有人王末堂不知情且未经书面同意，万建荣知道该拆迁安置房屋属蔡淦强与王末堂共同共有情况下，恶意串通，原审法院未查清事实而推定王末堂明知该房屋买卖属认定事实错误。2、蔡淦强与万建荣签订的房屋买卖协议显失公平，应认定为无效合同或判决撤销。据蔡淦强了解，2008年底该地段房屋均价为每平方米4000元左右，而蔡淦强与万建荣达成的单价为每平方米2800元的房屋买卖协议显失公平，根据《合同法》第52条第2项的规定，恶意串通，损害国家、集体或第三人利益的应认定合同无效，以及根据该法第54条第2项的规定，在订立合同时显失公平的当事人有权请求人民法院撤销，蔡淦强请求确认房屋买卖协议无效或判决撤销。综上，请求本院判决撤销一审判决，并判决驳回被上诉人万建荣的诉讼请求，一、二审诉讼费均由被上诉人承担。
王末堂上诉称：1、涉案房屋买卖合同须由王末堂与蔡淦强共同行为，不能由蔡淦强一人主导，无论是合同签订还是履行，均应由王末堂与蔡淦强合意行为，不能由蔡淦强一人所为。原判认为，虽争议房屋为王末堂与蔡淦强共同财产，但王末堂与蔡淦强系夫妻关系，认定由蔡淦强一人签订的房屋买卖合同有效，显然适用法律错误，定性不当。首先，涉案房屋系王末堂与蔡淦强拆迁安置所得的共同财产。从房屋买卖过程来看，由蔡淦强一人出面与万建荣交涉，蔡淦强收取房款，王末堂并不在场。其中部分房款，原判认为，因蔡淦强借万建荣钱，该借款未经法院审理判决就认定为王末堂与蔡淦强的共同债务，且用该债务来抵房款，该认定扩大审理范围。从万建荣提交的电话录音证据来看，蔡淦强与万建荣协商该房屋买卖过程中，明确表示房屋买卖问题，蔡淦强不可能也无法代表王末堂。其次，房屋买卖协议只有蔡淦强与万建荣两人签字，蔡淦强从未代表王末堂履行任何法律行为，也不能表明蔡淦强取得了王末堂的全权委托。该协议说明是蔡淦强一人的意思。原判推定蔡淦强取得了代理权显然扩大审理权利范围，忽视了王末堂对房屋的处分权。2、涉案房屋买卖协议系效力待定协议。首先，涉案房屋买卖协议仅有蔡淦强一人签字，王末堂并不知情，事后王末堂坚决反对，至今也不予追认。根据《城市房地产管理法》第38条第1款第4项和《民法通则》若干问题的意见的规定，共有房屋未经其他共有人书面同意的，不得转让，部分共有人擅自转让的，其行为视为无效。蔡淦强不构成表见代理，不能代表王末堂，房屋买卖违背王末堂意思，房屋买卖价格显失公平，房屋买卖协议处于效力待定状态，万建荣也没有证据证明蔡淦强有代理权，原判推定蔡淦强有代理权，认定房屋买卖协议有效与事实不符，于法无据。其次，至于王末堂知道该房屋已有他人居住，是因为蔡淦强告知其房屋已出租才没有说法，并非知道其真实意思。原判认定房屋已实际交付，并推定王末堂用行为对房屋买卖协议的效力予以认可及追认，不符合逻辑。《城市房地产管理法》规定禁止转让尚未确权发证的房地产，而蔡淦强与万建荣签订房屋买卖协议时，蔡淦强与王末堂还未取得该安置房屋。3、约定价格畸低，买卖协议应认定无效。房屋买卖协议约定102.16平方米的房屋价格为28万元，价格畸低，显失公平。本案房屋买卖违反公平和诚实信用原则，当属无效，不应予以支持。故请求本院判决撤销一审判决，并认定万建荣与蔡淦强签订于2008年10月的房屋买卖协议无效，一、二审诉讼费由万建荣、蔡淦强承担。
被上诉人万建荣辩称：1、两上诉人的理由就是合同效力问题，两上诉人都提到王末堂因没有签字是否明知的问题，该问题一审法院作出了正确的认定且进行了详细阐述，万建荣认为基于王末堂、蔡淦强的夫妻关系且居住地也是在同一小区，时间跨度也很大，2008年就拿到了房子由万建荣进行装修，整个小区、整个村都知道这件事，王末堂在法庭上说不清楚与事实不符。王末堂作出这样的推脱无论事实还是法律都是不能成立的。房屋买卖协议虽没有王末堂的签字，但王末堂应该是明知的，合同的效力也没有问题。本案起诉时蔡淦强与王末堂已依法取得了房屋产权，房屋也是可以过户的，签订协议时也是双方的共同意思表示，不存在法律禁止的情况存在，所以合同应当成立有效。2、关于房屋价格问题，两上诉人认为显失公平，在2008年时房屋单价2800元在该地段也是反映了当时的市场行情。恶意串通更加不存在，万建荣与蔡淦强是普通关系，蔡淦强与王末堂确是夫妻关系。即使房屋价格有一点点的误差，两上诉人提出确认无效或撤销的时效也早已过了。引起本案纠纷的原因是俩上诉人到履行合同时觉得房屋卖得便宜，要求被上诉人脱离合同另外加钱，该行为违反诚实信用，不应予以提倡保护。综上，被上诉人认为一审判决认定事实正确，适用法律正确，请求本院驳回上诉，维持原判。
双方当事人在一审时提供的有关证据已随案移送本院，经审查，可作为定案的依据。
本院于2012年11月5日组织双方当事人法庭调查中，上诉人蔡淦强向本院提交以下证据材料：
1、农村房屋拆迁安置协议的复印件，证明涉案房屋是农村拆迁安置房，2010年4月3日蔡淦强、王末堂与拆迁办签订协议后取得该房屋，该房屋系蔡淦强与王末堂共同共有，蔡淦强与万建荣签订房屋买卖协议时还不知道房屋在哪里。
2、清河嘉园92幢304室的房屋所有权证的复印件，证明涉案房屋产权取得时间及该房系蔡淦强与王末堂共同共有，房屋买卖协议无效。
3、清河嘉园92幢304室的土地使用权证的复印件，证明该土地使用权证的取得时间是2011年8月4日。
对上述证据材料，被上诉人万建荣质证认为，证据1系复印件故不予质证，被上诉人要求上诉人提供证据原件让被上诉人到房产部门核实，且一审中双方当事人对何时交付房屋并无争议，2009年万建荣已入住涉案房屋。对证据2、3的真实性无异议，对上诉人要证明的内容有异议，证据2、3可以证明涉案房屋是两上诉人合法取得且依法可以转让。
本院审查认为，证据1系复印件，且上诉人蔡淦强承诺于法庭调查后5日内将证据原件提交本院，但其并未提交；对于涉案房屋系蔡淦强与王末堂共同共有的拆迁安置房屋，双方当事人并无争议。对于蔡淦强取得拆迁安置的涉案房屋和交付万建荣涉案房屋的时间，一审中双方当事人亦无争议，蔡淦强在一审庭审中自认“钥匙是在2008年村里面组织统一拿房，当天拿完钥匙就给原告了”，在案的《房屋买卖合同》明确约定“第一条甲方将座落于清河嘉园92幢304室建筑面积100平方米，车库（无）出售给乙方。……第四条房屋交付日期：2008年10月8日”，故本院对证据1不作认定。证据2，蔡淦强在一审中已提交，本院不作重复认定。证据3的证明对象不影响本案争议事实的认定，本院不作认定。
经审理，本院对一审判决查明的事实予以确认。
本院认为，本案争议焦点为：1、上诉人蔡淦强与被上诉人万建荣签订的《房屋买卖合同》是否有效？2、被诉《房屋买卖合同》有无存在显失公平情形？
关于争议焦点1，审查认为，未依法登记领取权属证书的房地产，不能发生物权变动的后果，但这一转让不能的后果并不能否定为转让该房地产而签订的合同的效力，对于买卖合同效力的判断应依据《合同法》进行。《城市房地产管理法》第三十八条第（六）项规定未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，是管理性规范，不是效力性规范，违反该条款不必然导致合同无效。因此，蔡淦强与万建荣签订《房屋买卖合同》时，涉案房屋虽未办理房产证但并不必然导致合同无效。《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合同签订后，蔡淦强将房屋交付万建荣占有、使用，万建荣也依约支付了全部房款，双方均以实际行动履行合同，《房屋买卖合同》成立且生效。关于王末堂对涉案房屋买卖是否知情的问题，审查认为，蔡淦强与王末堂系夫妻关系，万建荣入住涉案房屋已达数年，王末堂与万建荣居住在同一小区，且部分房款由蔡淦强的父亲蔡海宝、蔡淦强的儿子蔡力华领取，部分房款的支付也有两上诉人所在村委会领导在场作证，王末堂和蔡淦强领取拆迁安置的清河嘉园92幢304室房屋前，蔡淦强夫妻与其父亲蔡海宝同住，因此从《房屋买卖合同》履行过程来看，王末堂作为蔡淦强的妻子，对涉案房屋买卖应当是明知的，王末堂上诉称不知道涉案房屋已卖给万建荣有悖常理，两上诉人所称蔡淦强一人签字将夫妻共同所有的房屋卖与他人行为系无权处分行为的理由不成立。
关于争议焦点2，蔡淦强上诉称2008年底涉案房屋同地段的房屋均价为每平方米4000元左右，王末堂上诉称《房屋买卖合同》约定的房价畸低，两上诉人均认为蔡淦强与万建荣达成单价为每平方米2800元的《房屋买卖合同》显失公平，而被上诉人万建荣则反驳认为该房价能反映当时的市场行情，本院审查认为，两上诉人虽认为《房屋买卖合同》约定的房价畸低但并未提交证据证明，故对其主张，本院不予采信。
综上，蔡淦强与万建荣签订的《房屋买卖合同》成立有效，对蔡淦强的妻子王末堂同样具有约束力，双方当事人应遵照诚实信用原则履行合同。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。蔡淦强和王末堂提出的各上诉意见，理由均不能成立，对其上诉请求，本院不予照准。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费150元，由上诉人蔡淦强、王末堂各负担75元。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨瑞芳
审 判 员 潘嘉玲
代理审判员 赵 龙
二〇一二年十二月十九日
书 记 员 凌烈妮