安徽省黄山市屯溪区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）屯民一初字第00954号
原告：严忠海，男，住安徽省歙县。
被告：王夏明，男，住安徽省黄山市屯溪区。
被告：肖剑波，男，住安徽省黄山市屯溪区。
委托代理人：蒋思清，安徽金天都律师事务所律师。
委托代理人：程奇伟，安徽金天都律师事务所实习律师。
被告：徐玲燕，女，住安徽省黄山市屯溪区。
委托代理人：蒋思清，安徽金天都律师事务所律师。
委托代理人：程奇伟，安徽金天都律师事务所实习律师。
原告严忠海诉被告王夏明、肖剑波、徐玲燕房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2014年10月30日公开开庭进行了审理。原告严忠海、被告徐玲燕及被告徐玲燕、肖剑波的共同委托代理人蒋思清、程奇伟到庭参加诉讼，被告王夏明经本院公告送达出庭传票无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
严忠海诉称：2012年4月12日，原、被告签订房屋租赁合同，合同约定，原告将坐落于黄山市屯溪区滨江路店面租赁给被告使用，租赁期限3年，年租金150000元，被告须于每年3月30日前一次性付清租金，否则，原告有权收回店面，并可扣除相应押金作为赔偿。合同签订后，原告依约向被告交付了店面及店面部分物品给被告使用，被告也按合同约定支付了2年租金。但第3年应付租金期限到期后，经原告多次催讨，被告王夏明称其已于2013年4月23日将店面转让给肖剑波经营。原告也与肖、徐协商解决未果。至今，被告拒不支付租金，也不返还房屋。为维护原告合法权益，诉至法院，请求判令1、支付原告按合同约定的租赁费用（自2014年4月30日至2014年7月8日）计28330元，该案审理期间至本店收回日止，按实际天数计算，并解除该合同，承担违约责任。庭审中，原告明确诉讼请求为要求支付2014年5月1日至2014年9月1日4个月的租金50000元；与王夏明签订合同的10000元押金不退还，两次诉讼费由被告承担。
为支持其诉请，严忠海提交了以下证据：
证据一、原告身份证复印件，证明原告诉讼主体资格；
证据二、民事裁定书一份，证明王夏明违约，没有支付租金；
证据三、房屋租赁合同及物品交接清单，证明原被告存在租赁关系；
证据四、原告与肖剑波的手机短信内容摘抄件，证明被告肖剑波、徐玲燕承认租赁关系；
证据五、酒店转让说明，证明酒店已转交给肖剑波、徐玲燕；
证据六、黄山市建工集团有限公司领款条3张、存款凭条1张，证明店面已转让给肖剑波、徐玲燕，徐玲燕也将租金转付给原告。
王夏明未提交书面答辩状，也未应诉和提交任何证据。
肖剑波、徐玲燕共同辩称：1、答辩人与原告之间不存在租赁合同关系，原告主张的支付租金和违约责任无事实及法律依据。2、根据公平原则，答辩人装饰装修残值应由原告进行补偿。
为支持其答辩意见，肖剑波、徐玲燕向本院提交以下证据：
证据一、收条，证明原告收押金10000元的事实；
证据二、黄山市奥圣特不锈钢厨房设备有限公司出货单、报价清单，证明肖剑波、徐玲燕对厨房进行改造花费11250元；
证据三、装饰工程结算清单、黄山市利新装饰材料销售清单两份（2012年5月10日85298元，2012年5月20日23700元）、嘉宝莉漆油漆材料款收据42547元、清理打扫保洁费收条14800元，证明肖剑波、徐玲燕对店面装潢的费用；
证据四、黄山开源电力建设有限公司三相电安装工程预算书、施工设计图，证明肖剑波、徐玲燕对店面电路改造所支出的费用4986.42元。
对严忠海提交的证据，肖剑波、徐玲燕共同质证如下：证据一、无异议；证据二、真实性、合法性无异议，关联性有异议，无法达到原告的证明目的，无法证明原告与肖剑波、徐玲燕有关；证据三、原告没有原件，我们不能查明真实性，如果能证明是真实的，也只能证明与王夏明有关，与我两位当事人没有关系；证据四、原告应当提供信息载体（原告手机信息），核实后对三性无异议；证据五、鉴于原告无法提供原件，真实性无法确定，名字也不是王夏明本人签字，上面陈述的事实是不存在的，与客观不符，其真实性是不存在的；证据六、没有原件，真实性无法核实，领款条明确是转让费，与原告诉状中表述是一致的，转租给肖剑波、徐玲燕没有事实依据。
对肖剑波、徐玲燕提交的证据，严忠海质证如下：证据一，无异议；证据二、三、四，装潢是存在的，但在店面交接的时候双方已对缺少的物品进行了抵销。
本院认证如下：对严忠海提交的证据一、二，被告无异议，本院经审查予以确认；证据三，本院经核实原件后对其真实性、合法性、关联性予以采信；证据四，被告核实手机短信内容后无异议，本院对其真实性予以确认；证据五，原告未提交原件，真实性无法核实，本院经审查后不予采信；证据六，虽然原告未提交原件，但经庭审核实，对原告收到肖剑波租金150000元的事实双方均认可，对该事实本院予以认定。对肖剑波、徐玲燕提交的证据一，原告无异议，本院经审查予以确认；对证据二、三、四，原告认为装潢属实，但在店面交接时双方已对缺少物品进行抵销。本院经审查后认为，对被告装潢店面的事实予以认定，但对装潢所支付的价款不予采信；证据四只是预算书而无结算书和结算发票予以佐证，本院经审查后不予采信。
经审理查明：严忠海系黄山市屯溪区滨江东路店面产权人。2012年4月12日，严忠海（甲方）与王夏明（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：甲方将坐落于黄山市屯溪区滨江路门面租赁给乙方作餐饮使用；租期从2012年4月30日起至2015年4月30日止；房屋租赁合同签订之日起，乙方应一次性向甲方交付首年租金150000元，并交付10000元押金（不计利息），合同期满押金退回；年租金150000元，三年不变共计450000元，乙方于每年3月30日前一次性向甲方交清当年的租金，乙方必须依约按时交付租金，不得拖欠，否则甲方有权收回店面，并适当扣除相应押金作为补偿；承租期内乙方在不改变和不影响房屋整体结构的前提下，可进行装修装饰，期满不续租或者提前退租，除乙方自备的活动家具和空调可搬走外，其他固定装修（包含灯具）无偿归甲方所有。店内物品，如有损坏由乙方赔偿；租赁期间，乙方未经甲方同意，不得将房屋租给第三方，或改变用途，租期届满或者解除合同时，乙方需按时归还房屋给甲方，如需续租，须提前3个月与甲方协商；合同自签订之日起生效。合同还约定了其他内容。2012年4月12日，王夏明支付严忠海160000元，其中租金150000元，押金10000元。同日，由严忠海出具收条一张，双方交接了租赁店面内的物品。2013年4月，王夏明将店面转让（因160000元的收条原件在肖剑波处，转让包含押金10000元）给肖剑波使用，并委托徐玲燕经营。2013年4月30日，徐玲燕将2013年5月1日至2014年4月30日的租金150000元汇入严忠海指定的账户上。因肖剑波未能及时支付2014年5月1日至2015年4月30日的店面租金，严忠海遂与肖剑波进行交涉。但双方就店面装潢费用问题产生分歧，协商未果。严忠海遂以王夏明为被告向本院提起诉讼，后于2014年6月10日撤回起诉。2014年7月9日，严忠海再次起诉，提出前述之诉请。为减少双方店面闲置的损失，2014年9月2日，本院组织严忠海、肖剑波、徐玲燕对租赁店面进行了交接，双方对严忠海交接时缺少的物品与肖剑波添置的物品同意予以折抵，未付的租金同意从2014年5月1日计算至2014年9月1日，共计4个月为50000元。
本院认为：严忠海、王夏明于2012年4月12日所签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，合同合法有效。王夏明在合同履行期限内将其租赁的店面转让给肖剑波使用，并由肖剑波按严忠海指示支付租金，视为对王夏明转租行为的认可，肖剑波应当按照严忠海与王夏明签订的房屋租赁合同履行。肖剑波在租赁期间，未按照合同约定按时支付租金，存在违约行为，按合同第四条约定和法律规定，严忠海有权解除合同。案件审理中，本院组织双方对租赁房屋进行了交接，双方同意解除租赁合同，并对未支付的租金同意按4个月计算（每年150000元）为50000元，依法应当由实际承租人肖剑波支付。按照合同第四条“乙方必须依约按时交付租金，不得拖欠，否则甲方有权收回店面，并适当扣除相应押金作为补偿”的约定，现严忠海提出租赁房屋时承租人交纳的押金10000元不予退还的请求，本院认为，合同约定对拖欠租金的行为所产生的违约责任为扣除相应的押金作为补偿，但具体数额没有约定，按照法律规定，拖欠租金对权利人受损的是租金的利息损失，因此，本院结合肖剑波所欠租金50000元的期限，并参照贷款利率酌情认定从押金中扣除1000元作为肖剑波拖欠租金对严忠海的补偿。严忠海应当返还肖剑波押金9000元。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条、第一百一十二条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条及《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告严忠海和被告王夏明于2012年4月12日签订的房屋租赁合同；
二、被告肖剑波于本判决生效之日起十日内支付原告严忠海2014年5月1日至2014年9月1日止的租金50000元；
三、原告严忠海于本判决生效之日起十日内退还被告肖剑波押金9000元；
四、驳回原告严忠海其他诉讼请求。
如未按判决指定的期限履行给付义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付延期履行期间的债务利息。
本案受理费1300元（原告已预交508元），由原告严忠海负担200元，由被告肖剑波负担1100元。两次公告费560元，由被告肖剑波负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。
审 判 长 胡建华
审 判 员 吴洁宇
人民陪审员 许毅龙
二〇一四年十月三十一日
书 记 员 余 烨
附：相关法律条文
1、《中华人民共和国共和国民法通则》第八十四条：债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。第一百零八条：债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。由能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。第一百一十二条第一款：当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。
2、《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零九条：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第二百二十六条：承租人应当按照约定的期限支付租金。第二百二十七条：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
3、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。
4、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。