甘肃省兰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）兰民一终字第830号
上诉人（原审被告、反诉原告）马某某，男，东乡族，1975年4月8日出生，住兰州市七里河区。
委托代理人褚海波，兰州黄河律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）朱某某，女，汉族，1972年8月13日出生，住渭源县。
委托代理人戴明刚，系甘肃明源律师事务所律师。
委托代理人段映映，系甘肃明源律师事务所律师。
原审被告董某某，男，汉族，1979年9月22日出生，住兰州市。
上诉人马某某因房屋租赁合同纠纷一案，不服兰州市七里河区人民法院（2015）七民初字第30017号民事判决，提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明，2013年1月4日，被告马某某（甲方）与原告朱某某（乙方）签订《租赁合同》，约定马某某将小西湖义乌附近伊和源宾馆八楼整体及楼顶两间操作室五百五十平方米转让给原告，房租为每年十二万元，半年交一次。合同期限为五年，前三年即从2012年1月5日到2015年1月5日每年按照十二万元收取房租，后两年2015年1月5日到2017年1月5日以每年十三万元收取房租。合同第四条约定，乙方挂靠甲方的资质（证书），每年证件年检，由甲方负责检验，所产生费用由乙方负担；宾馆水电暖气费、电梯费由甲方承担。所有费用按季度交付给甲方。2013年1月4日，第二被告董某某出具证明，内容如下：“我于2011年12月31日，将伊和源宾馆内从马某某手里以十六万元整的价格转让过来，转让的具体事宜：五年的经营使用权。在经营一年后，在2013年1月4日又将宾馆经马某某同意，转让给朱某某，以29万元价格转让，使用经营权四年。签合同时，马某某没给我退转让费，朱某某的十六万顶在29万元里，剩余13万元用于宾馆装修，具体电梯维修，房间装修。证明人：董某某。”2013年1月4日，第二被告董某某出具收据，收据注明：经甲、乙双方协定，将伊和源宾馆以贰拾玖万元整转让给乙方朱某某。2013年6月20日，被告马某某向原告出具收据三张，收据上注明，收款事由为2013年1月至2014年6月房租，金额共计为十八万元。同日，马某某出具收据两张，证实收到朱某某缴纳的水电费（2013.1-6）10900元（不包含电梯使用费），及2013年度暖气费20000元。2014年9月2日、3日，原告朱某某两次报警，报警内容为：义乌商贸城后面伊和源宾馆内，有人冒充房东闹事，不肯离开。2014年8月27日，兰州市七里河区人民法院针对涉案房屋，做出（2009）七法执字第00179号等八份执行裁定书，要求被执行人兰州兰海房地产开发公司将位于兰州市七里河区小西湖兰海小区八号楼第八层的房屋交付给申请执行人王晓昆等。
原审认为，依据（2009）七法执字第00179号等八份执行裁定书可知，涉案房屋属王晓昆等八人所有，马某某对此房屋没有所有权，故无权处分。第五十一条规定：无权处分的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。故马某某与朱某某签订的《租赁合同》无效，对反诉原告马某某的第一项诉请，本院不予支持，予以驳回。租赁合同虽无效，但马某某对宾馆转让一事应是明知且认可的，否则，朱某某不能够在涉案房屋内经营长达一年半之久。朱某某将29万元的转让款交付给董某某，依据董某某出具的证明，其中16万元顶抵马某某本应退还给他的转让费16万元，鉴于货币的通用性特性，本院认为这16万元应视为马某某收取原告朱某某的，剩余13万元董某某收取。朱某某与董某某转让的是伊和源宾馆四年的经营权，实际上，原告朱某某在此仅经营一年九个月即21个月，故剩余的27个月的转让费应由马某某与董某某退还，马某某应退还转让费的计算方式为：16万元÷48个月×27个月＝9万元，董某某应退还转让费的计算方式为：13万元÷48个月×27个月＝7.3125万元。关于原告朱某某的第二项诉请，伊和源宾馆的电梯是专用电梯，应视为房屋不可分割的设施。依据《合同法》第二百二十条规定：出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。第二百二十一条规定：承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人承担。故本诉原告朱某某维修电梯的35120元费用应由马某某承担。关于其他的损失诉求，因证据证明力不足，本院不予支持。关于原告朱某某要求马某某退还1万元押金的诉请，因未能提供证据证明押金由马某某收取，故对此项诉请亦不予支持。关于反诉原告马某某的第二项诉请，因原告朱某某与被告马某某均认可，朱某某离开伊和源宾馆的时间为2014年9月，故朱某某应该缴清2014年7月至9月的房租3万元。关于马某某要求朱某某支付233080元的各项费用的诉请，根据最高人民法院《关于民事诉讼法证据的若干规定》第二条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”反诉原告马某某提供两份加盖伊和源宾馆印章的清单欲证明其主张，反诉被告朱某某对此并不认可。本院认为，两份清单均为本诉原告自身出具，且无其他证据予以佐证，故本院对此项诉求不予支持。关于反诉原告马某某要求被告朱某某支付违约金4万元的诉请，因租赁合同未对违约责任做出约定，且马某某未提交证据证明朱某某违约在先及违约的实际损失，故对反诉原告的此项诉求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第二百二十条、第二百二十一条、《最高人民法院关于民事诉讼法证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、原告（反诉被告）朱某某与被告（反诉原告）马某某签订的《租赁合同》无效；二、被告马某某、董某某自本判决生效之日起五日内，分别向原告朱某某返还转让费9万元及73125元；三、被告马某某自本判决生效之日起五日内，向原告朱某某支付电梯维修款35120元；四、反诉被告朱某某自本判决生效之日起五日内，向反诉原告马某某支付房屋租金3万元；五、驳回本诉原告朱某某与反诉原告马某某的其它诉讼请求。本诉案件受理费6678元，反诉案件受理费2698元，由原告（反诉被告）朱某某承担3284元，由被告（反诉原告）马某某承担4421元、被告董某某承担1671元。
宣判后，原审被告（反诉原告）马某某不服，提出上诉称：1、本案中，双方签订的《租赁合同》是真实意思表示，不存在欺诈的情形。另外，（2009）七法执字第00179号等八份执行裁定书中的被执行人为兰州兰海房地产开发公司，而非上诉人。上诉人与兰州兰海房地产开发公司签订的《商品房买卖合同》并未被认定为无效合同，故上诉人依据该合同而取得合同内约定房屋的所有权及用益物权具有法律依据。原审判决确认《租赁合同》无效的依据不足。2、董某某出具的证明属于一种单方行为，没有取得上诉人的授权或认可，故其在证明中所言收取29万的问题对上诉人并没有约束力。3、被上诉人提交的《租赁合同》中内容有涂改，且无法证明其诉讼主张，上诉人当庭提出了异议，原审法院仍将该证据却作为本案定案依据，明显错误。4、被上诉人在履行《租赁合同》的过程中，无故不缴纳房租，已经严重违约，应当受到相应的惩罚。5、电梯主板被盗并非是在使用过程中出现的损坏，而是被上诉人在使用租赁物的过程中，管理不严格造成的，故该责任应当由被上诉人承担。综上，请求二审法院依法维持原审判决第四项，撤销其他项，改判《租赁合同》有效并继续履行，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人朱某某服判并答辩称：1、答辩人与被答辩人之间签订的《租赁合同》，基于被答辩人无权处分行为而无效。2、答辩人与被答辩人于2013年1月4日签订了《租赁合同》，租赁期限为五年，但合同期限内的第一年实际是由原审被告经营。后原审被告经被答辩人同意，将涉案房屋转租给答辩人，经三方协商同意后，原审被告收取了29万元转让费并向答辩人出具了收据一张，并在一审时出具书面证明，证实此29万元转让费被答辩人收取16万，原审被告收取l3万。原审法院对此事实已经查明，不存在争议。3、《租赁合同》上的涂改事项，是在双方签署合同时协商一致后进行的更改，在一审开庭审理中被答辩人也予以了认可，能够作为本案定案的依据。4、《租赁合同》履行初期，答辩人一直在缴纳房租，后因被答辩人拖欠电费导致宾馆停电歇业、强行将答辩人赶出宾馆等行为，导致合同无法继续履行。违约的是被答辩人，而非答辩人。5、依据合同法的相关规定，电梯被盗后，答辩人进行了修复，该费用应当由作为出租人的被答辩人承担，原审对此判决正确。综上，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。
原审被告董某某服判。
本案在法庭询问时，要求上诉人马某某明确其上诉请求，上诉人马某某表示其上诉请求为：维持原审判决第四项，撤销其他项，改判其与被上诉人朱某某签订的《租赁合同》有效并继续履行，诉讼费用由被上诉人朱某某承担。
二审查明，原审查明的事实属实，予以确认。
另查，本案在法庭询问时，上诉人马某某对《租赁合同》中除合同签订时间以外的涂改部分表示认可。
再查，兰州市七里河区人民法院作出的已经发生法律效力的（2014）七民初字第30321号民事判决书中查明，兰州市七里河区人民法院于2005年6月22日作出的（2005）七法民初字第10211号民事调解书，2008年10月25日作出的（2008）七法民初字第30108号、第30109号、第30110号、第30111号、第30112号、第30113号、第30114号、第30115号民事判决书，确认了位于兰州市七里河区小西湖兰海小区七号楼八层、面积为31.4到94.2平方米不等的房屋（本案涉案房屋），属案外人王恩山、刁兰香等九人所有。
本院认为，本案的争议焦点有二：一是上诉人马某某与被上诉人朱某某签订的《租赁合同》是否有效、是否应当继续履行；二是原审判决判定的各项费用有无事实和法律依据。
一、关于上诉人马某某与被上诉人朱某某签订的《租赁合同》是否有效、是否应当继续履行的问题
首先，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。本案中，上诉人马某某没有提交其为涉案房屋所有权人的相关产权证明，不能证明其就是涉案房屋的所有权人。
其次，本案中，兰州市七里河区人民法院业已生效的民事调解书和民事判决书，对涉案房屋的所有权进行了确认。涉案房屋为案外人王恩山、刁兰香等九人所有，而非上诉人马某某所有。
第三、《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。结合上述证据，上诉人马某某不是涉案房屋的所有权人，其行使所有权人的权利将涉案房屋对外出租，已经构成无权处分。现马某某没有提交房屋所有权人对其无权处分行为进行追认的证据，故上诉人马某某与被上诉人朱某某就涉案房屋签订《租赁合同》的行为，应属无效。
最后，《中华人民共和国民法通则》第五十八条第二款规定：“无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力”。故上诉人马某某与被上诉人朱某某就涉案房屋签订的《租赁合同》，自签订时即为无效。故上诉人马某某要求继续履行合同的上诉请求于法无据，不予支持。
二、关于原审判决判定的各项费用有无事实和法律依据的问题
1、原审判决朱某某向马某某支付房屋租金3万元，因朱某某未提出上诉，二审中马某某也明确要求维持该项判决，故对此项判决本院予以确认。
2、原审判决马某某、董某某分别向原告朱某某返还转让费9万元及73125元。对此本院认为，《中华人民共和国民法通则》第六十一条规定：“民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。结合本案，因马某某与朱某某签订《租赁合同》被确认为无效，朱某某请求返还其交纳转让费的诉请应予支持。董某某向朱某某收取的29万元转让费中，包含了马某某向其收取的16万元转让费，故马某某应当在16万元范围内向朱某某承担退还转让费的义务，董某某在剩余的13万元范围内向朱某某承担退还转让费的义务。朱某某未就原审转让费的计算方式提起上诉，故对此项判决予以确认。
3、原审判决马某某向朱某某支付电梯维修款35120元的问题。本院认为，本案中马某某与朱某某签订《租赁合同》的行为虽被认定无效，但马某某仍旧依照房屋出租人的法律地位获取了房租收益，故马某某亦应当参照房屋出租人的地位承担相应的法律义务，对涉案房屋的相关设施进行维修。原审此项判决正确，予以确认。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4265元，由上诉人马某某承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 石 浩
代理审判员 王海燕
代理审判员 刘 伟
二〇一五年十二月十一日
书 记 员 党 容