江西省吉安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）赣08民终1308号
上诉人（原审被告）:胡晓芳，女，1975年1月24日生，汉族，住江西省泰和县。
被上诉人（原审原告）：泰和县房地产管理局，住所地江西省泰和县城白凤大道311号，统一社会信用代码12361026492540627R。
法定代表人：蒋敦渝，该局局长。
委托诉讼代理人：晏仲全，男，1968年2月26日生，系该局职工。
委托诉讼代理人：罗灵，江西西昌律师事务所律师。
上诉人胡晓芳因与被上诉人泰和县房地产管理局租赁合同纠纷一案，不服江西省泰和县人民法院（2018）赣0826民初697号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月25日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人胡晓芳上诉请求：一、撤销泰和县人民法院（2018）赣0826民初697号民事判决，并改判租金按每月20元/平方米计算。二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审认定上诉人拖欠租金4个月。上诉人认为，2017年4月份，上诉人发现被上诉人招投标后又将泰和县怡心家园5号店面以底标价出租给他人后，遂与被上诉人沟通请求降低租金，被上诉人也同意降低租金并组织上诉人4次进行协商但未达成一致意见，最后一次协商是2018年3月13日。由于2018年3月13日前上诉人虽欠缴租金，但上诉人不是恶意欠缴而是双方一直在协商租金问题，租金尚未确定。虽然租赁合同也约定有租金，但被上诉人在2018年3月13日前并没有明确不降租只不过是降租多少问题上举棋不定。因此，即使要认定上诉人拖欠租金也应当从2018年3月13日起算。二、被上诉人将泰和县怡心家园5号店面以底标价（2400元/月）出租给他人，实际上是人为地变动该地段租金价格，人为地造成该地段租金的市场变动，符合租赁合同约定的市场变动可以请求降低租金的情况。同时被上诉人的降租行为也使上诉人在经营过程中处于不利地位，事实上造成了不公平对待。三、自始至终上诉人从来没有说不缴纳租金，一直在请求降低租金标准，这对上诉人来说是符合情理的。被上诉人如果认为租金不应当降低就应当直截了当地告诉上诉人，更不应当多次组织双方协商，后又以上诉人连续拖欠租金3个月为由要求上诉人腾房。被上诉人的这一行为明显有损政府公信力。四、一审被上诉人的诉讼请求仅是立即腾空店面，而在一审判决时就变为腾空房屋并交付被上诉人。上诉人认为，一审裁判明显超裁。综上，请求二审法院依法改判并支持上诉人的上诉请求。
被上诉人泰和县房地产管理局辩称：一审法院认定事实清楚、适用法律正确，理应得到二审法院维持，请求二审驳回上诉请求，上诉人在诉状中认可拖欠租金的事实，标准是适用招投标的程序，上诉状中提到的5号店面的上诉理由与本案无关，虽然上诉人多次找被上诉人协商，但被上诉人态度明确首先应理清合同，支付租金再进行协商，目前拖欠的租金至今未付，故一直未协商成功，上诉人虽口头提出支付租金但仍未支付，上诉人违约应承担相应后果。
泰和县房地产管理局向一审法院起诉请求：胡晓芳立即腾空店面，并按每月2610元的标准支付从2017年1月1日起计算至腾店之日止的租金。
一审法院查明：2016年9月29日，原告泰和县房地产管理局和被告胡晓芳签订了一份《泰和县公有房屋租赁合同》，合同约定：原告将坐落于怡心家园第1层共7间建筑面积为302.67平方米的房屋出租给被告使用，租赁期限自2016年11月1日至2017年10月31日止，月租金10000元，被告应于合同生效之日向原告支付租赁保证金36000元，被告如有违约行为，原告予以没收；被告按半年一次缴纳租金，每半年租金需在第一月的20日前全部交清；被告不得拖欠或拖交租金；被告拖欠租金累计达3个月，原告可终止合同并收回房屋，造成原告损失，由被告负责赔偿。2017年4月7日，原、被告签订了一份《租赁合同》，合同约定原告将怡心家园2号楼西侧场地出租给被告限于幼儿园使用，租赁期限为2017年1月1日至2017年12月31日，月租金300元。合同签订后，原告将房屋交付给被告使用，被告也交纳了押金20000元，并支付2016年12月前的租金，之后便未再支付租金，拖欠租金已超过3个月，原告多次追索无果。现租赁合同已到期，被告拒绝交还店面。
一审法院认为：原、被告之间的租赁合同关系依法成立，合同约定内容合法有效，受法律保护，双方均应遵照执行。该租赁合同期限届满之前被告已存在拖欠租金四个多月的违约情形，原告可终止合同并收回房屋，房屋押金20000元作为违约金不予退还，并由被告赔偿原告的相应损失（即租金损失，该损失以租赁期间租金标准计算并无不妥）。现租赁期限已满，合同终止，因此原告要求被告立即腾空房屋，并按每月10300元的标准支付从2017年1月1日起计算至腾房之日止租金的诉请，具有事实依据和法律依据，一审法院予以支持。被告以原告将同地段的5号门面以底标价出租给承租人，对被告造成了事实上的不公平，同时也人为地造成了该地段租金的市场变动，不交纳租金的辩解意见不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院判决：一、限被告胡晓芳于本判决生效后十日内腾空房屋交付给原告泰和县房地产管理局。二、限被告胡晓芳于本判决生效后十日内支付原告泰和县房地产管理局租金（含租金损失）164800元（计算至2018年4月30日，之后租金损失按每月10300元标准计算至腾房交还之日止），被告胡晓芳交纳的房屋押金20000元不予退还。
本院二审期间，上诉人向本院提交了四份证据：《泰和县行政事业单位国有资产管理实施办法试行条例》、《江西省人民政府关于在市场建设中建立公平竞争审查制度的实施意见》、5号店面的交费明细、5号店面的租赁合同一份，证明被上诉人违反规定将5号店面转租，出租给他人的店面价格过低，损害了其他租户的利益。被上诉人质证后提出，上诉人所举证据在一审时即已存在，不属于二审新证据，且对上诉人提交的证据关联性有异议。本院认为，上诉人所提交的5号店面的交费明细及5号店面的租赁合同，均已在一审中作为证据提交，本院对该二份证据不再作为二审新证据进行评判；上诉人所提交的其他二份证据，证明的是5号店面存在违规出租的情形，与本案所争议的事实没有关联性，本院对上述证据不予认定。
本院二审审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，本案双方争议的焦点为：1、涉案店面的租金额能否调整？2、上诉人所缴纳的保证金应否退还？3、上诉人应否腾空并退还所涉店面？
关于第一个焦点。上诉人以5号店面的租金降低为由，要求调低涉案店面的租金标准。对此本院认为，本案上诉人系通过依法投标中标涉案店面的租赁权，涉案租赁合同的签订系出于双方当事人自愿，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效。合同具有相对性，5号店面的租金额调低是否违反规定并不影响本案合同的效力，合同的双方当事人应本着诚实信用的原则履行合同义务。上诉人认为依照合同的约定市场变动可以请求降低租金，但涉案合同约定的市场变动情形，特指的是国家政策调整引起的市场变动，且是对被上诉人调整租金的权利性约定，在本案中，被上诉人并不同意调整租金，因而该约定并不适用于本案，上诉人要求调低涉案店面的租金标准，无法律及事实依据，本院不予支持。
关于第二个焦点。依据涉案店面的租赁合同第五条的约定，上诉人所缴纳的20000元保证金，如果上诉人有违约行为，被上诉人有权予以没收。同时该条约定，上诉人半年一次缴纳租金，每半年租金需在第一个月的20日前全部交清，并不得拖欠或拖交租金。本案已查明，至二审询问前，上诉人一直租赁店面，但上诉人仅缴纳了2016年12月31日前的租金，存在拖欠租金的违约情形，尽管上诉人陈述该事实是因为双方一直在就租金额的调整进行协商并非不缴租金，但欠缴租金是事实，依照双方合同约定，被上诉人有权没收保证金，故上诉人上诉退还保证金，本院不予支持。
关于第三个焦点。上诉人认为一审就腾空店面并交付被上诉人的判决存在超判情形。本院认为，依据涉案店面的租赁合同第十条的约定，上诉人拖欠租金累计达3个月的，被上诉人可终止合同并收回房屋。本案上诉人拖欠租金累计达3个月以上，被上诉人基于合同约定，诉请腾空店面，且在民事诉状中写明依据的是合同第十条内容“终止合同并收回房屋”，可见被上诉人腾空店面的诉请亦包含交付店面的意思表示，一审法院的判项规范、明确，可防止双方当事人再就涉案租赁合同产生纠纷，并无不当，本院予以确认。
综上所述，彭晓芳的上诉请求不成立，应予驳回；原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3172元，由上诉人彭晓芳负担。
本判决为终审判决。
审判长 肖建文
审判员 黄小红
审判员 胡 婧
二〇一八年六月十九日
书记员 王 拯