广东省佛山市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2015）佛中法行终字第238号
上诉人（原审原告）黄志华，男，汉族，住佛山市禅城区。
委托代理人李吏民，北京京坤律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）佛山市住房和城乡建设管理局，住所地佛山市禅城区城门头西路4号。
法定代表人乔羽，局长。
委托代理人黄震，广东通法正承律师事务所律师。
原审第三人佛山市禅城区土地储备中心，住所地佛山市禅城区金澜北路**号*座*层***室。
法定代表人黄碧君，主任。
上诉人黄志华因诉佛山市住房和城乡建设管理局（以下简称市住建局）拆迁行政裁决一案，不服佛山市禅城区人民法院（2015）佛城法行初字第37号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。
原审法院审理查明：2009年12月30日，市住建局向佛山市禅城区土地储备中心（以下简称禅城土地储备中心）发出佛房禅拆许字（2009）第16号《房屋拆迁许可证》，并于同日发出公告，确定以该中心为拆迁人对澜石片区改造项目进行拆迁。后经依法申请，禅城土地储备中心取得房屋拆迁延期许可，拆迁期限延长至2015年12月31日，延期许可事项也进行了公告。黄志华是佛山市禅城区银苑商住城七座＊＊＊房房屋所有权人，该房屋位于拆迁范围内。拆迁人在动迁中经与黄志华就拆迁补偿安置方案进行协商，未能达成拆迁补偿安置协议。2013年3月29日，拆迁人向市住建局提交《行政裁决申请书》，申请拆迁行政裁决，并提交了被拆迁人身份资料复印件、拆迁人身份资料、委托授权资料、地籍档案馆档案查询结果答复书、房地产登记信息查询结果及附图、评估报告书、对被申请人的拆迁补偿安置方案、拆迁协商记录、未达成协议的比例及原因等资料。市住建局于2013年4月2日发出佛建拆裁字（2013）第18号《房屋拆迁行政裁决受理通知书》，受理了禅城土地储备中心的申请，并向黄志华发出了答辩通知和调解通知。市住建局于2013年4月15日召开拆迁行政裁决调解会，但调解未能成功。2013年4月21日，市住建局作出佛建拆裁字（2013）第18号《房屋拆迁补偿行政裁决书》，裁决内容为：（一）拆迁人在澜石二马路与佛山大道交界安置地块或东平河北岸佛山公园西侧安置地块，按1：1的比例补偿相应套内建筑面积98.98㎡的住宅房屋给被拆迁人。安置房屋套内建筑面积与应补偿房屋的套内建筑面积有差异的，差额部分按《澜石片区改造项目房屋拆迁补偿安置方案》的有关规定结算。临迁过渡期间，若被拆迁人自行安排住处的，拆迁人每月按临时被拆迁房屋的合法建筑面积以16元／㎡的标准像被拆迁人发放临时安置补助费，临时安置补助费的发放从被拆迁人办妥被拆迁房屋交接手续之日起至交付安置用房通知送达被拆迁人满60日止。（二）拆迁人在本裁决生效之日起15日内，支付下列补偿款给被拆迁人：一次性向被拆迁人按每户600元的标准支付搬家费；按被拆迁人提供的由有关部门出具的单据支付被拆房屋内的电话、电视等迁移费；（三）被拆迁人在本裁决生效之日起15日内自行搬出被拆迁房屋，并将该房屋交由拆迁人拆除。裁决书送达后，黄志华不服该行政裁决，向广东省住房和城乡建设厅申请行政复议，复议机关于2015年2月6日作出了粤建复决（2015）14号《行政复议决定书》，决定维持市住建局作出的《房屋拆迁补偿行政裁决书》。黄志华仍不服，向法院提起行政诉讼。
原审法院经审理认为：涉案的房屋拆迁项目于2009年取得《房屋拆迁许可证》，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条的规定，该案应适用原《城市房屋拆迁管理条例》及《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》等相关法律法规对被诉拆迁行政裁决的合法性进行审理。案件的行政争议焦点为：1.市住建局是否具有对涉案房屋作出房屋拆迁裁决的法定职权；2.禅城土地储备中心是否为适格的拆迁行政裁决的申请人；3.禅城土地储备中心提供的协商记录是否有效；4.黄志华主张市住建局在受理裁决之前未进行听证，程序违法，是否成立；5.黄志华对《评估报告书》提出的质疑是否成立；6.市住建局在行政裁决中的调解程序是否合法；7.黄志华认为市住建局作出行政裁决超过法定期限的主张是否成立；8.市住建局裁决的内容及补偿方案是否合法。
关于市住建局是否具有对涉案房屋作出房屋拆迁裁决的法定职权的问题。如前所述，案件纠纷应适用原《城市房屋拆迁管理条例》及《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》等相关法律法规。根据《城市房屋拆迁管理条例》第十六条以及参照《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第三条的规定，市住建局作为市人民政府城市房屋拆迁管理部门，具有作出讼争《行政裁决书》的法定职权，其裁决主体合法。
关于禅城土地储备中心是否为适格的拆迁行政裁决当事人的问题。禅城土地储备中心经拆迁许可程序取得佛房禅拆许字（2009）第16号《房屋拆迁许可证》，成为该许可证书确认的拆迁人，该拆迁许可行为是不同于本案讼争拆迁行政裁决的另一行政行为，拆迁许可未经法定程序撤销或变更前，对外具有法律效力。对于拆迁项目的批准文件、国有土地使用权批准文件、规划许可文件、拆迁计划和拆迁方案、进行拆迁项目所需资金的证明等内容的审查均属拆迁许可行为中的前置审批内容，禅城土地储备中心的拆迁人资格已经拆迁许可行政程序审查确认并对外公布，故黄志华对该中心的拆迁人资格的抗辩理由不成立。其作为拆迁人在无法就拆迁安置补偿问题达成协议的情况下，向市住建局申请拆迁裁决，符合法律法规的规定。因此，禅城土地储备中心具有拆迁裁决当事人资格。
关于禅城土地储备中心提供的协商记录是否有效的问题。根据《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第五条的规定，拆迁裁决申请人在申请裁决时应当提交与被申请人协商的记录。市住建局提供了《拆迁协商记录》，证明拆迁人在申请裁决时提交了协商记录。黄志华认为谈话笔录没有经过其签名确认，上述笔录不合法。房屋拆迁行政裁决的程序是对于拆迁人和被拆迁人达不成拆迁补偿安置协议的情形设置的争议解决方式，《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》规定申请人应提交协商记录，是为了保障申请人与被申请人之间有充分的协商机会，但在协商并无实质结果而需要以行政裁决的方式确定安置补偿方案的情况下，被申请人拒绝在协商记录上签名是符合常理的，《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》也并未对协商记录的形式作出强制性或指导性的规定，也未对协商的次数作出强制性或指导性的规定，《拆迁协商记录》记录的协商经过也并无违反法律法规的规定，可以作为受理拆迁裁决申请时的“申请人与被申请人的协商记录”。
关于黄志华主张市住建局在受理裁决之前未进行听证，程序违法，是否成立的问题。《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第七条规定：“未达成拆迁补偿安置协议户数较多或比例较高的，房屋拆迁管理部门在受理裁决之前，应当进行听证。具体标准、程序由省、自治区、直辖市人民政府房屋拆迁管理部门规定。”根据禅城土地储备中心提交的“未达成协议的比例和原因”显示，至2012年11月30日止，达成协议完成比例88.50%，由于广东省并无就听证的具体标准和程序进行规定，故对于以上的比例，是否需要进行听证，属于市住建局的行政裁量权范围。市住建局对于达成协议完成比例为88.50%的情形没有进行听证，并无违反法律法规的强制性规定，不构成程序违法。
关于黄志华对《评估报告书》提出的质疑是否成立的问题。1.对于市住建局依法在拆迁裁决程序中审查的内容，市住建局提供的《评估报告书》作出单位为佛山市公信土地房地产土地估价有限公司，其营业执照载明的经营范围中有房地产价格评估的业务范围，《房地产价格评估机构资格证书》证实其具有房地产评估资格，两估价人也提供了相应的注册房地产估价师资格证书，市住建局依据上述证据确认估价机构及估价人有效符合法律法规规定。《评估报告书》中被估价的房屋是本案讼争的拆迁房屋，估价的时点为澜石片区拆迁许可证颁发的时间，均符合法律的规定，故市住建局已履行了对评估报告形式合法性的审查职责。黄志华提出评估报告书的委托程序不合法，市住建局未提供拆迁人委托佛山市禅城区澜石片区改造工程指挥部进行委托评估的委托授权资料的意见，根据《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》的规定，评估结论是裁决申请人向房屋拆迁管理部门提交的材料，进行委托评估程序的证据拆迁人未向市住建局提交，也不属于市住建局对于评估报告的审查职责，故黄志华上述抗辩理由不成立。2.对于黄志华提出的评估程序的异议，根据《城市房屋拆迁估价指导意见》第十九条和第二十一条的规定，黄志华对于估价报告的依据、原则、程序、方法、参数选取和估价结果产生的过程有异议应当依照上述规定的救济途径解决，评估程序的合法性并非市住建局进行拆迁裁决时审查的法定职责。黄志华并未提供其依法提出异议的证据，却以评估程序违法为由主张市住建局作出的裁决违法，其理由无法律依据，应不予支持。3.当事人对评估结果有异议的，可以采取申请复核、提出异议的救济途径，黄志华未提供证据证明其在法定期限内提出了复核申请，也没有在裁决程序中对评估报告的结果提出异议，仅以评估程序违法为由主张裁决违法理由不充分，应不予支持。
关于市住建局在行政裁决中的调解程序是否合法的问题。市住建局以邮寄送达的形式向黄志华发出了答辩通知和调解通知，调解通知上载明了被通知人的姓名、通知的事由、调解会进行的时间地点、调解的注意事项、被通知人的权利义务及市住建局的联系方式，应确认市住建局依法组织了当事人进行调解，并履行了相关的告知义务和程序。拆迁当事人拒绝调解的，房屋拆迁管理部门应依法作出裁决。黄志华虽然称对行政裁决调解记录的真实性有异议，但该调解记录上的签名确为其所签，且法律并未对调解的程序、次数有明确的规定，因此黄志华称市住建局此后没有组织再次的调解的主张不成立，法院不予支持，在行政裁决调解不能达成一致意见的情况下，市住建局终结调解程序进行裁决不违反法律法规的规定。
关于黄志华认为市住建局作出行政裁决超过法定期限的主张是否成立的问题。禅城土地储备中心于2012年7月2日向市住建局递交《行政裁决申请书》，该局于2012年7月4日作出受理通知书，受理其申请，于2012年7月18日召开拆迁行政裁决调解会，并于2012年7月22日作出《房屋拆迁行政裁决书》，符合规定。黄志华认为市住建局于2014年1月向其送达行政裁决书超过了法定期限。由于《城市房屋拆迁管理条例》以及《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》等法律法规并未对行政裁决的送达期限作出强制性的规定，且黄志华也已经收取了行政裁决书，并在法定期限内提起行政复议和行政诉讼，并未影响其行使救济的权利。因此，黄志华上述的质疑不成立。
关于市住建局裁决的内容及补偿方案是否合法的问题。市住建局作出的房屋拆迁行政裁决中载明了申请人和被申请人的基本情况、争议的主要事实和理由、裁决的依据和理由，并采纳核准登记的拆迁面积，采用了房屋产权置换的补偿方式，确定了搬家补助费和搬迁期限，告知了当事人复议和诉讼的救济权利和途径，注明了裁决部门名称和裁决日期并加盖了公章，符合《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第十四条的规定。
综上所述，市住建局作出的佛建拆裁字（2013）第18号《房屋拆迁补偿行政裁决书》认定事实清楚，证据充分，程序合法，应予维持。依据《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第五十六条第（四）项的规定，判决：驳回黄志华的诉讼请求。案件受理费50元由黄志华负担。
上诉人黄志华上诉称：一、由于佛房禅拆许字（2009）第16号《房屋拆迁许可证》已于2011年11月29日失效，被上诉人市住建局依据2011年12月29日颁发的佛建设拆延字（2011）第12号《房屋拆迁许可证》作出的裁决。由于该拆迁许可发生在《国有土地上房屋征收与补偿条例》颁布生效之后，故应适用该条例审查本案。二、根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条的规定，只有作出房屋征收决定的市县人民政府才具有对无法达成补偿协议的被征收房屋作出补偿决定的权力，被上诉人无权作出拆迁裁决。三、被上诉人作出拆迁裁决存在多处违法。1.根据《广东省建设厅关于转发建设部城市房屋拆迁工作规程的通知》的规定，其他地级市拆迁面积超过2万平方米或拆迁户数超过200户的拆迁项目，房屋拆迁管理部门应当在核发拆迁许可证前，就拆迁许可有关事项召开听证会，听取拆迁当事人的意见。本案中，未达成拆迁协议的比例较高，被上诉人在受理之前应当进行听证。2.原审第三人提交的协商记录违法，应视为没有协商记录，不符合裁决的条件。3.房屋拆迁行政裁决的相关法律文书没有依法送达上诉人，行政裁决的送达也不符合邮寄送达的条件。4.被上诉人没有对原审第三人提交的材料的真实性和合法性进行审查。5.被上诉人作出的裁决超过法定期限30日。6.被上诉人没有对拆迁补偿标准进行核实，没有对评估报告进行专家鉴定。7.被上诉人没有履行调解程序，也没有证据证明被上诉人委托了其他人员进行。8.被上诉人作出的裁决没有经过集体讨论决定。四、关于禅城土地储备中心是否为适格的拆迁行政裁决当事人的问题。原审第三人禅城土地储备中心是全民性质的事业单位而非企业，不能有具体的建设项目，不能取得拆迁许可证，不是适格的拆迁裁决申请人。五、拆迁裁决申请人提交的申请材料不全，没有提交法定代表人证明书、协商记录、评估报告、拆迁补偿安置资金三方监管证明、没有被安置房屋的具体位置、朝向、楼层、面积等，不符合受理的条件。六、关于《评估报告书》的质疑。1.评估公司由澜石片区改造工程指挥部委托，未得到上诉人的认可；2.评估报告中估价不是市场价格，远远低于市场价格；3.评估机构2012年没有年检，主体资格不合法；4.评估报告有效期为2013年1月11日至2014年1月11日，但《房屋拆迁补偿行政裁决书》直至2014年11月21日才送达，该时间应视为作出时间，此时该评估报告已经失效；5.评估报告的估价时点违法；6.没有估价人员、拆迁人、被拆迁人签字认可的实地查勘记录；7.评估报告没有依法送达上诉人。七、原审判决未对原审第三人拆迁行为是否合法予以审查。八、关于裁决的内容及补偿方案是否合法的问题。置换房屋没有明确的地点及楼层、朝向、面积等问题，无法实际执行；裁决书仅是产权置换没有货币补偿，剥夺了对拆迁方式的选择权。综上，请求二审法院撤销原审判决，并撤销被上诉人作出的佛建拆裁字（2012）第6号《房屋拆迁补偿行政裁决书》。
被上诉人市住建局辩称：一、涉案房屋拆迁项目是在2009年就取得《房屋拆迁许可证》，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条的规定，本案应适用《城市房屋拆迁管理条例》、《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》等法律法规。二、被上诉人市住建局作为佛山市行政区域内城市房屋拆迁工作的行政主管部门，具有行政裁决的法定职权。三、作为房屋拆迁人的原审第三人禅城土地储备中心具有申请裁决的主体资格，其提交的申请材料亦符合《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第二条、第五条的规定。故被上诉人受理原审第三人行政裁决的申请并作出裁决，符合法律规定。四、《评估报告书》作为裁决依据符合法律规定。五、受理原审第三人的申请后，被上诉人对申请材料进行了合法性、真实性审查。由于法律没有规定裁决中需要进行听证，没有听证并不违反法律法规的强制性规定。在受理后，被上诉人已向原审第三人及上诉人送达调解会通知书，约定了调解会召开的时间、地点，上诉人亦参加了调解会，由于双方无法达成一致，调解不成功。被上诉人作出裁决的程序符合法律规定。六、受理原审第三人申请后，被上诉人依照法定程序向双方当事人送达《受理通知书》，并在法定期限内送达《房屋拆迁裁决申请书》、《评估报告书》、《房屋拆迁行政裁决答辩通知书》、《房屋拆迁裁决调解通知书》等。被上诉人裁决后，依法将《房屋拆迁补偿行政裁决书》分别送达原审第三人及上诉人。被上诉人的送达程序符合法律规定。七、协商记录显示上诉人明确表示选择置换房屋的意愿，参加调解会时亦表示要求置换房屋，只是要求现楼原址回迁。故被上诉人裁决以产权置换的方式对上诉人进行补偿没有违反法律规定，且充分考虑了上诉人的意愿。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审第三人禅城土地储备中心在二审期间未陈述意见。
本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实基本一致。但一审认定的佛房禅拆许字（2009）第16号《房屋拆迁许可证》的公告日期不当，应认定为该《房屋拆迁许可证》于2009年12月31日在《佛山日报》上公告。
本院认为：2011年1月21日施行的《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条规定：“本条例自公布之日起施行。2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。本条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，但政府不得责成有关部门强制拆迁。”本案是因房屋拆迁行为引发的不服行政裁决纠纷，涉案房屋拆迁项目于2009年取得佛房禅拆许字（2009）第16号《房屋拆迁许可证》，后经申请，原审第三人取得房屋拆迁延期许可，拆迁期限延长至2015年12月31日。根据上述规定，对于本案拆迁项目引起的纠纷，仍应适用原《城市房屋拆迁管理条例》及《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》等相关法律、法规对被上诉人作出的行政裁决的合法性进行审查。根据《城市房屋拆迁管理条例》第五条和《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第三条的规定，被上诉人市住建局作为城市房屋拆迁管理部门，依法具有受理房屋拆迁补偿裁决申请并作出行政裁决的职权，该局作出本案所诉之佛建拆裁字（2013）第18号《房屋拆迁补偿行政裁决书》，执法主体适格，本院予以确认。本案中，诉讼当事人对被诉行政行为合法性的争议主要集中在程序和实体两个方面。
首先，关于被上诉人作出佛建拆裁字（2013）第18号《房屋拆迁补偿行政裁决书》的程序合法性问题。被上诉人在受理拆迁人禅城区土地储备中心的裁决申请后，已向上诉人送达了裁决申请书、拆迁补偿安置方案、评估报告、答辩通知书、调解通知书等有关法律文书，符合法律规定。被上诉人提供的《行政裁决调解记录》可以证明该局按调解通知的时间召开了调解会，但双方当事人未达成一致意见。在拆迁双方当事人调解不成的情况下，被上诉人依法作出补偿安置裁决，符合法定程序，本院予以确认。由于佛山市禅城区国土城建和水务局是被上诉人的下级行政机关，被上诉人在行使职权中将部分工作根据属地原则交由下级机关办理，最终以自己名义对外作出行政行为，不违反法律规定，符合行政效率原则和行政事务属地管理的便利原则，下级机关办理事务的行政责任仍由被上诉人承担，故上诉人认为被上诉人没有依法组织调解的主张于法无据。上诉人主张被上诉人在没有尝试直接送达或者留置送达的情况下，径行邮寄送达，不符合送达的要求。但《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第十五条已经明确规定：“裁决书应当通过直接送达、留置送达、委托送达或邮寄送达等方式送达。”该规定只是列举了若干种送达的方式，并不是对送达方式的先后顺序进行强制性规定。上诉人的该项主张明显属于对法律的理解错误，应不予支持。上诉人还主张因未达成拆迁补偿安置协议户数比例较高，房屋拆迁管理部门在受理裁决申请前，应当进行听证，但被上诉人没有进行听证，属程序违法。经查，《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第七条规定：“未达成拆迁补偿安置协议户数较多或比例较高的，房屋拆迁管理部门在受理裁决申请前，应当进行听证。具体标准、程序由省、自治区、直辖市人民政府房屋拆迁管理部门规定。”《广东省建设厅转发建设部关于印发〈城市房屋拆迁行政裁决工作规程〉的通知》（粤建房字（2004）**号）第二点又规定：“根据《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第七条规定，未达成拆迁补偿安置协议的户数超过被拆迁总户数50%以上的项目，房管（拆迁管理）部门在受理裁决申请前，应当进行听证。……”根据禅城土地储备中心在申请行政裁决时向市住建局提交的《未达成协议的比例及原因》显示，澜石片区该宗项目未达成拆迁补偿安置协议的户数未超过被拆迁总户数的50%以上，按照上述规定，被上诉人在受理裁决申请前未进行听证并不违反法定程序。上诉人主张应当举行听证的法律依据——《广东省建设厅关于转发建设部城市房屋拆迁工作规程的通知》中的规定，是指在核发拆迁许可证前召开听证会的条件，而不是受理裁决申请前。故上诉人的该项主张没有法律依据，本院不予支持。上诉人还主张行政裁决作出的时间超过了《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第十四条规定的30日法定期限。经查，被上诉人于2013年4月2日发出佛建拆裁字（2013）第18号《房屋拆迁补偿行政裁决受理通知书》，后于2013年4月21日作出佛建拆裁字（2013）第18号《房屋拆迁补偿行政裁决书》，虽然作出裁决的时间未超过30日，但直至2014年11月才将该裁决书送达上诉人，存在程序上的不当，应予指正，但上述问题并不影响拆迁行政裁决结果的正确性，且以此为由撤销该行政裁决并责令重新作出已无必要，也不符合行政效率原则。
其次，关于被上诉人作出佛建拆裁字（2013）第18号《房屋拆迁补偿行政裁决书》的实体合法性问题。
一、根据《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第五条的规定，拆迁人申请行政裁决应提交裁决申请书、被拆迁房屋的估价报告、补偿安置方案、协商记录等材料。上诉人认为拆迁人提交的拆迁协商记录是拆迁关系以外的拆迁指挥部制作，不能证明拆迁人与被拆迁人进行了协商。经查，拆迁协商记录反映澜石片区旧城改造拆迁办工作人员曾与上诉人就拆迁补偿问题进行协商，佛山市禅城区澜石片区改造工程指挥部作为澜石片区改造项目的具体经办单位与上诉人进行协商并无不当，加之法律规定拆迁双方先行协商的目的是为了通过意思自治达成协议而不至于走行政裁决之路，但从被上诉人受理裁决后召集双方协商不成并最终强制裁决来看，导致裁决产生的原因不是双方无协商，而是达不成协商一致。因此，拆迁人提供的《拆迁协商记录》可以作为被上诉人受理拆迁裁决申请的“申请人与被申请人的协商记录”材料。上诉人还主张原审第三人没有提交法定代表人证明书、拆迁补偿安置资金三方监管证明，没有被安置房屋的具体位置、朝向、楼层、面积等，不符合拆迁裁决受理的条件。经查，《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第六条规定：“被拆迁人申请行政裁决，应当提交下列资料：（一）裁决申请书；（二）申请人的身份证明；（三）被拆迁房屋的权属证明；（四）申请裁决的理由及相关证明材料；（五）房屋拆迁管理部门认为应当提供的与行政裁决有关的其他材料。”根据以上规定，原审第三人申请行政裁决不需要提交上诉人主张的上述材料。上诉人的该项主张没有法律依据，本院不予支持。
二、关于拆迁人提交的涉案房屋《房地产估价报告》可否作为本案裁决依据的问题。经查，作出《房地产估价报告》的佛山市公信房地产土地估价有限公司具有房地产价格评估的业务经营范围和机构资质，而估价人也提供了相应的注册房地产估价师资格证书，同时《房地产评估报告》中被估价的房屋是本案讼争的拆迁房屋，估价的时点为涉案房拆迁许可证颁发的时间，均符合法律的规定，且上诉人在拆迁裁决过程中未对该估价报告提出异议，被上诉人经形式合法性审查后将其作为涉案房屋拆迁补偿行政裁决的依据并无不当。上诉人主张拆迁估价时点应当以房屋拆迁实施之日为估价时点。经查，《城市房屋拆迁估价指导意见》第十一条第二款规定：“拆迁估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日。拆迁规模大、分期分段实施的，以当期（段）房屋拆迁实施之日为估价时点。”虽然澜石片区改造项目规模较大，但没有证据显示其是分期分段实施，故涉案房屋以拆迁许可证颁发的时间为估价时点并无不当。上诉人还主张佛山市公信房地产土地估价有限公司在2012年没有年检，其主体资格不合法。由于年度检验是公司登记机关对公司登记事项有关的情况进行的审查，公司未进行年度检验并不必然影响该公司开展业务的合法性。故即使佛山市公信房地产土地估价有限公司在2012年未进行年度检验，也不影响该公司出具《房地产估价报告》的有效性。上诉人还主张涉案房屋的估价报告为佛山市禅城区澜石片区改造工程指挥部而非拆迁人委托佛山市公信房地产土地估价有限公司作出，不能作为拆迁人申请拆迁裁决的有效文件。但该指挥部作为澜石片区改造项目的具体经办单位进行委托，目的也是为了确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价值，且拆迁人禅城土地储备中心也认可该指挥部委托佛山市公信房地产土地估价有限公司进行评估的效力，故上述估价报告可以作为拆迁裁决的有效文件。上诉人认为该估价报告不合法的其他主张，本院不予支持。
三、关于本案裁决补偿内容及标准是否合法的问题。被上诉人作出的房屋拆迁行政裁决中载明了申请人和被申请人的基本情况、争议的主要事实和理由、裁决的依据和理由，并采用了产权置换的补偿方式，确定了搬家补助费和搬迁期限，告知了当事人复议和诉讼的救济权利和途径，注明了裁决部门名称和裁决日期并加盖了公章，符合《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第十四条的规定。根据《城市房屋拆迁管理条例》第二十三条的规定，拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换，被拆迁人可以选择拆迁补偿方式。经查，本案中拆迁人在拆迁补偿协商过程中及申请拆迁补偿裁决时均提供了房屋产权调换和货币补偿两种方式供上诉人选择，在拆迁双方不能就补偿安置协商一致的情况下，被上诉人以产权置换方式作出裁决具有实际操作性，亦符合上述法规的规定，不存在剥夺上诉人补偿方式的选择权。
四、关于本案房屋拆迁行政裁决中的《房屋拆迁许可证》和拆迁人资格审查的问题。根据《城市房屋拆迁管理条例》第四条第二款的规定，拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的单位。被上诉人提供的佛房禅拆许字（2009）第16号《房屋拆迁许可证》足以证明原审第三人是涉案拆迁项目的拆迁人。同时根据该《条例》第十六条的规定，原审第三人也具有作为申请本案房屋拆迁行政裁决的申请人资格。另外，根据《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》的有关规定，《房屋拆迁许可证》是补偿安置裁决的前置行政行为，其实体合法性问题以及原审第三人能否成为拆迁人不是被上诉人作出房屋拆迁行政裁决过程中需要审查的内容，在《房屋拆迁许可证》无重大明显违法的情况下，可以作为被上诉人作出拆迁裁决的依据。上诉人关于原审法院未履行上述问题合法性审查职责的意见，本院不予支持。
综上所述，被上诉人市住建局作出的佛建拆裁字（2013）第18号《房屋拆迁补偿行政裁决书》认定事实清楚，适用法律正确，补偿标准合理，程序基本合法。原审判决驳回上诉人黄志华的诉讼请求正确，本院予以支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费50元，由上诉人黄志华承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭 赟
代理审判员 何丽容
代理审判员 王 慧
二〇一五年七月二十七日
书 记 员 李蕴晖
附相关法律条文：
一、《城市房屋拆迁管理条例》
第五条国务院建设行政主管部门对全国城市房屋拆迁工作实施监督管理。
县级以上地方人民政府负责管理房屋拆迁工作的部门（以下简称房屋拆迁管理部门）对本行政区域内的城市房屋拆迁工作实施监督管理。县级以上地方人民政府有关部门应当依照本条例的规定，互相配合，保证房屋拆迁管理工作的顺利进行。
县级以上人民政府土地行政主管部门依照有关法律、行政法规的规定，负责与城市房屋拆迁有关的土地管理工作。
第二十二条拆迁人应当依照本条例规定，对被拆迁人给予补偿。
拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑，应当给予适当补偿。
二、《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》
第三条市、县人民政府城市房屋拆迁管理部门负责本行政区域内城市房屋拆迁行政裁决工作。房屋拆迁管理部门及其工作人员应当按照有关法律、法规规定，依法履行行政裁决职责。
第五条拆迁人申请行政裁决，应当提交下列资料：
（一）裁决申请书；
（二）法定代表人的身份证明；
（三）被拆迁房屋权属证明材料；
（四）被拆迁房屋的估价报告；
（五）对被申请人的补偿安置方案；
（六）申请人与被申请人的协商记录；
（七）未达成协议的被拆迁人比例及原因；
（八）其他与裁决有关的资料。
三、《中华人民共和国行政诉讼法》
第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律、法规错误的，依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清、证据不足的，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
人民法院审理上诉案件，需要改变原审判决的，应当同时对被诉行政行为作出判决。