上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）松民三（民）初字第3415号
原告上海恺岱房地产开发有限公司，住所地上海市松江区。
法定代表人徐荣璞，总经理。
委托代理人张晨，男。
委托代理人刘明荣，男。
被告万俊，女，1977年9月25日生，汉族，住上海市浦东新区。
委托代理人罗杰，北京市中银（上海）律师事务所律师。
原告上海恺岱房地产开发有限公司（以下简称“恺岱公司”）与被告万俊商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年9月6日立案受理后，依法适用简易程序审理。本院于2015年10月13日和11月4日公开开庭进行了审理。因案件复杂，本案转为普通程序进行审理，并于2016年1月11日再次公开开庭审理。原告的委托代理人张晨、被告万俊及其委托代理人罗杰三次到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告恺岱公司诉称，2015年2月3日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》。该合同约定被告购买原告位于上海市松江区新农河路XXX弄XXX号XXX层XXX-
XXX室房屋（以下简称“系争房屋”），总价4，008，020元，被告应于2014年12月28日前支付房屋房款500，000元，应于2015年1月31日前支付该房屋房款302，406元，应于2015年4月10日前支付房款400，614元，应于2015年4月25日前支付该房屋返款2，805，000元。合同约定，如被告未按《预售合同》约定时间付款，被告应支付违约金，违约金按逾期未付款金额每日万分之五计算，违约金自预售合同应付款期限第二天计算至实际付款日。现原告前两笔房款按期支付，但之后分别于2015年4月30日支付400，614元，于2015年8月16日支付5，000元，于2015年8月17日支付2，800，000元。被告严重拖欠部分房款，虽经原告催讨，被告一直拖延支付，据此原告诉至法院请求法院判令被告支付原告违约金163，889元。
被告万俊辩称，对于原告陈述的被告实际付款日期和金额无异议，被告在购买房屋时明确告知原告销售人员李誉其已经有一套房屋，二套房70%的房款无力支付，需要将其原有房屋出卖后才能签订合同，因此双方签订的《住宅定购协议》中未约定贷款的付款时间。在签订正式合同时，原告告知合同不能修改，但时间上原告不会因此追究被告责任，于是其按照原告提供的格式文本签订。在合同履行过程中，被告一直同原告进行沟通，原告表示贷款下来就没有问题。综上，原告不同意被告全部诉请。
经审理查明：2014年12月21日，原告恺岱公司同被告丈夫施瑜就系争房屋签订《住宅定购协议》，协议约定房屋总价4，428，592元，定金10，000元。付款方式约定2014年12月30日前支付不低于总房价10%的首付款50万元（含定金）；2、2015年1月30日前付款302，406元，3、2015年3月30日前付款400，614元，4、其余贷款2，805，000元。双方于2015年12月30日前签订购房合同并付款50万，方可享受优惠签约总价4，008，020元。该合同中原告工作人员李誉作为销售员签字确认。
2015年2月3日，原、被告签订关于系争房屋的《上海市商品房预售合同》，合同总价暂定4，008，020元，付款方式为2014年12月28日前支付首期房款500，000元，2015年1月31日前支付房款302，406元，2015年4月10日前支付房款400，614元，2015年4月25日前支付房款2，805，000元。合同第七条第一款约定，如被告未按合同约定的时间付款，应向原告支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之五计算，违约金从本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止。……该合同补充条款一第三条第二款约定：被告支付房款采用银行贷款的，1）若被告自行办理银行贷款，原告不做担保，同时如银行未按本合同约定的期限代被告向原告付款的，仍视为被告未按合同约定付款，原告有权按本合同第七条第一款执行；2）被告委托原告代为办理有关贷款手续，则被告应在签订本预售合同的同时签署贷款文件，提供贷款所需各类资料并支付相关费用，并且严格按照原告或银行通知的时间办理相关手续，如因乙方原因造成银行未能按合同约定的期限代被告向原告付款的，仍视为被告未按合同约定付款，原告有权按照本合同第七条第一款执行。
被告于2014年12月27日支付10000元；2014年12月28日支付490000元；2015年1月31日支付302406元；2015年4月30日支付400，614元；2015年8月16日支付5，000元；2015年8月19日通过案外人中国建设银行股份有限公司上海闵行支行（以下简称“建设银行闵行支行”）贷款支付2，800，000元。
2015年6月7日，绿地控股集团事业部向被告发出诉讼通知函，载明被告同原告签订预售合同后逾期支付房款，要求其于2015年6月14日前将所欠房款及逾期付款产生的违约金（按日万分之五标准）支付给原告，否则原告将通过诉讼解决该事宜。
另查明，被告万俊及其丈夫施瑜另有上海市浦东新区锦绣路XXX弄XXX号XXX室房屋。2009年8月17日，施瑜向中国农业银行股份有限公司上海浦东分行以上述房产作为抵押申请二手房贷款，贷款金额为580，000元。
2015年4月28日，被告万俊及其丈夫施瑜同案外人杨某某签订《房屋买卖合同》，被告将其位于上海市浦东新区锦绣路XXX弄XXX号XXX室房屋进行出售。2015年6月9日，被告丈夫施瑜将锦绣路房屋贷款提前结清。被告丈夫施瑜填写预约还款单，载明还款日期为6月16日。2015年6月29日，被告和施瑜同案外人许光磊、杨某某办理锦绣路房屋的过户手续。2015年7月16日，许光磊、杨某某登记为锦绣路房屋的所有权人。
2015年6月9日，被告万俊向建设银行闵行支行申请办理系争房屋的住房贷款，申请金额为2，800，000元。由于被告要求做成首套住房，因此2015年7月20日建设银行闵行支行查询到被告万俊原住房已经出售后开始办理贷款。2015年8月12日，案外人建设银行闵行支行作为贷款人、被告作为借款人签订关于系争房屋的《个人住房抵押借款合同》，借款金额2，800，000元，借款期限从2015年8月12日起至2042年8月12日止。借款人首付金额为1，208，020元，发放贷款的其他条件为凭开发商担保函房款。贷款人将贷款一次性划入借款人指定的原告恺岱公司账户。2015年8月17日建设银行闵行支行向原告支付房款2，800，000元。系争房屋上述贷款由原告进行阶段性担保。原告向建设银行闵行支行提交的已付款发票载明的时间为2015年7月5日。
再查明，2015年9月9日，被告同原告销售人员李誉通电话，电话中被告陈述其于购房时已经说明已有一套房屋，二套房首付70%被告无力支付，需等被告将原房屋出卖。2015年4月被告曾电话告知李誉其已经将原房屋出卖，李誉说等到被告全部过户完申请贷款，同时表明将被告的事宜向领导进行申请。电话中，李誉表示已向案场经理汇报了上述情况并获得同意。被告向李誉说明原告法务电话其询问付款情况，询问李誉是否给法务电话沟通。李誉表明没有问题，将联系法务，并表示贷款审批下来就没有问题。2015年9月10日，被告同李誉再次通话，李誉同意找经理就被告的情况开具证明。
以上事实，有上海市商品房预售合同、诉讼通知函、住宅定购协议、结婚证、名片、个人贷款支付凭证、个人住房抵押借款合同、房地产登记收件收据、房屋买卖合同、业务凭证、预约还款单、上海市房地产登记簿、个人住房贷款申请表、房屋按揭贷款阶段性担保函、上海市房屋状况信息查询系统查询记录以及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。双方签订的《上海市商品房预售合同》明确约定了被告的付款时间，现被告逾期支付房款，但提出原告销售人员认可其出售原房产后办理贷款的抗辩主张。因此本案的争议焦点在于被告延期付款的抗辩主张是否成立。根据《住宅订购协议》中约定的已付款和贷款金额的比例，表明被告购买系争房屋的前提应当为系争房屋被认定为首套住房；同时结合原告销售人员同被告的录音，本院认为，原告销售人员亦明知被告已有一套住房且认可该房屋出售作为办理系争房屋贷款的条件，并据此签订系争房屋的预售合同。因此，被告如在出售房屋的合理期限内办理贷款，则不应当承担贷款金额部分逾期付款的违约责任。本案中，被告于提前归还原房屋贷款当日2015年6月9日申请系争房屋的抵押贷款，并于原房屋过户后2015年7月16日及时启动系争房屋贷款审批流程，并于2015年8月17日支付贷款，因此就贷款部分不应当承担逾期付款的违约金。然而，就被告逾期支付第三笔400，614元的房款，本院认为其应当承担自2015年4月11日开始至2015年4月30日止的违约金，同时被告在2015年6月9日申请2，800，000元抵押贷款时应当支付贷款差额部分5，000元的房款，因此就5，000元房款应当从2015年6月9日至2015年8月16日止的违约金。就原告主张的违约金标准，于法不悖，本院予以准许。综上，被告应当支付原告违约金4，178.5元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，判决如下：
被告万俊于本判决生效之日起十日内支付原告上海恺岱房地产开发有限公司违约金4，178.5元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3，578元，由原告上海恺岱房地产开发有限公司负担3，528元（已付），由被告万俊负担50元（于本判决生效之日起七日内支付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张 利
代理审判员 吕荣珍
人民陪审员 陆为明
二〇一六年一月十五日
书 记 员 何诘弥
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。