四川省泸定县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川3322民初232号
原告：泸定县祥睿物业管理有限公司，住所地：泸定县泸桥镇泸桥御锦C幢2楼1号。
法定代表人：任军，男，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：沈余红，女，30岁，汉族，住四川省泸定县，系该公司员工。
被告：杨兰，女，45岁，汉族，住四川省泸定县。
原告泸定县祥睿物业管理有限公司（以下简称祥睿物业公司）与被告杨兰物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告祥睿物业公司的委托诉讼代理人沈余红，被告杨兰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告祥睿物业公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付拖欠2012年10月8日至2017年5月31日的物业管理费（以下简称物管费）本金10413元；2.判决被告向原告支付2012年10月8日至2017年5月31日的滞纳违约金8803元；3.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告依照物业管理相关法律法规与被告签订《前期物业管理服务协议》（以下简称协议一），与某某小区开发商签订《前期物业服务合同》，与某某业主委员会（以下简称业委会）签订《某某物业管理协议》（以下简称协议二），履行了小区公共区域的秩序维护、保洁、消防设施、电梯、上下供水排污主管道、小区绿化等维护保养义务。支付了近20人的工资，支付了公共设施设备所产生的电费、电梯维护费、年检费等，受到了广大业主和业委会的好评。但被告未按照合同约定履行按时交纳物管费的义务，还应支付滞纳违约金，因按天收取（合同约定）数额较大，原告自愿按年计算为8803元。经原告电话催缴、张榜催缴、上门催缴、业委会发文催缴未果，故诉至法院，请求依法判决。
被告杨兰辩称，1、被告系某某小区*单元***号房屋的业主，但原告所诉不实，被告已缴纳了部分物管费，且原告诉请的2012年的物管费已过诉讼时效。2、被告所在小区成立业委会未召开业主大会，是不合法的，因此，被告与原告签订的协议一认可，但业委会与原告签订的协议二不认可，被告物管费应从2012年10月交至业委会成立（2015年7月）时止。业委会签订的协议不能代表被告。3、原告虽然一直在该小区服务，但服务始终不到位，电梯在2017年6月30日之前只开通一部，电梯里也没有安检标志，消防栓里没有消防水带，公共区域照明由被告自己安装，地下停车场也无照明，二楼没有通道下一楼，电梯按钮坏了没有及时修理，小区没有绿化，原告没有进行绿化维护，原告的水电工都是与其他小区共用的，所以原告收取1.2元每平方的物业费过高了。原告服务不到位，是其先违约的。
本院经审理认定事实如下：泸定县某某小区建设单位泸州市能建房地产开发有限公司泸定分公司与原告祥睿物业公司签订《前期物业服务合同》，委托原告为被告所在小区提供物业服务，委托期限为2012年3月26日至2014年3月26日，约定物业服务主要内容为物业共有部位的维护、养护和管理；物业共用设施设备的维护、养护和管理（包含道路、停车场、路灯等）、交通与车辆停放秩序的管理等。2012年7月8日，原、被告签订了协议一，服务期限至业委会与物业管理公司签订的《物业管理合同》生效时止，约定物业管理服务内容为房屋共用部分的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理（包含电梯、照明、消防设施、道路、路灯、经营性车场车库等）、环境卫生、交通秩序和车辆停放等。后被告缴纳了2012年7月8日至10月8日（三个月）的物管费。2015年，某某小区业委会成立。2016年1月6日，原告与某某小区业委会签订了协议二，协议期限为2015年8月5日至2020年8月5日（五年），约定物业管理服务内容为房屋共用部分的维护和管理、房屋本体共用设施设备的维护和管理（包含电梯、照明、消防设施、道路、路灯等）、环境卫生、保安服务交通秩序和车辆停放等。原告接受了小区建设单位、被告和业委会不同时间的委托后，自2012年3月开始为该小区提供保安、保洁及公共设施设备维护等物业服务至今。
另查明：1、被告杨兰系某某小区业主，其在该小区的住宅面积为139.22平方米，其住宅自2012年10月9日至今未交物管费。
2、原告与小区建设单位签订的《前期物业服务合同》，与被告签订的协议一，以及与业委会签订的协议二中均约定了住宅房屋的物管费为1.2元／月／平方米。
3、原告与被告签订的协议一中约定了业主逾期交纳物管费，原告有权要求业主补交并从逾期之日起按每天百分之一交纳违约金。原告与业委会签订的协议二中约定了业主逾期交纳物管费，原告有权要求业主补交并从逾期之日起每天以应交费用总额的0.3%交纳违约金。
4、原、被告均认可：原告自2012年起至今一直在某某小区从事物业管理服务；某某小区建设单位证实其2015年移交小区时，小区的电梯、二次供电、供水等主要设施设备完好和正常运行。
5、原告在提供小区物业服务过程中，在公共设施设备（消防水带的缺失、电梯无安检标志、电梯面板和按钮时常损坏、公共卫生差及公共照明不完善等方面）的维护中存在一定的瑕疵。
6、原告自2013年起至2017年不定期在涉案小区张贴缴费通知对未交费业主进行催告。
以上事实，有如下经庭审质证的证据及本案庭审笔录在卷予以佐证：
《前期物业服务合同》、《前期物业管理服务协议》、《某某物业管理协议》、缴费通知（2013年至2017年）、照片（原告履行保安、保洁及水电公共设施在维护保养）、收据、情况说明（建设单位提供），照片（原告服务中的瑕疵）。
本院认为，合法有效的合同关系受法律保护。（一）关于被告是否应缴纳物管费的问题。原、被告之间签订的协议一系双方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，被告也表示认可，本院依法予以确认，故双方均应该按照该协议履行义务，协议一期限至业委会与物业管理公司签订的《物业管理合同》生效时止。被告所在小区业委会依法与物业服务企业即原告签订的协议二，双方在协议二上签章进行了确认，协议生效，就此，原、被告之间签订的协议一因自动到期而终止，按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，协议二对业主具有约束力。原告依据上述两份协议的约定在不同时间段内为被告所在小区履行相关的保安、保洁及公共设备维护等物业管理义务，被告也接受了该物管服务，但其自2012年10月9日起一直未缴纳物管费，因此应履行缴纳物管费的义务，故对原告要求被告缴纳拖欠物管费的诉求，依法予以支持。但案件事实同时也反映，原告提供的物业管理服务存在一定的瑕疵，需要进一步加强和改进，管理服务不到位的现象时有发生，从而导致作为业主的被告缴纳物管费未能按约定进行。本案综合考量双方签订的协议约定、原告提供物业管理服务的现状、业主即被告对原告服务的评述，认为减轻被告20%的物管费给付义务符合案件实际。庭审中，原告称其服务中存在的问题系客观原因所致，并提出“1、业主委员会并未向原告移交地下停车场，地下停车场的照明是由业委会负责的；2、小区电梯按钮及面板间歇性缺失时间久，是因为被告或者其他业主损害所致；3、消防通道被阻断已向有关部门报告；4、小区公共照明损坏只要保安巡视发现即更换，没有及时发现的就未更换，消防栓中的消防水带在原告办公室，并未缺失；5、小区电梯每年均进行安检，未张贴标志是因为被告及部分业主拖欠物管费，未缴清安检费而已”的异议，对其第1项异议，原告与业委会签订的协议二中明确约定，停车场以及交通秩序和车辆停放属于物业管理服务内容，故对其该项异议依法不予采信；对其第2项异议，因并未提交相应证据予以证实，且即便是业主损坏，原告也应当及时修复，保证电梯的正常使用，并另行采取合法途径让损毁财物的业主承担相应责任；对其第3项异议，因并未提交相应证据予以证实其采取了必要的措施，且该问题至今未得到解决，直接影响了业主的正常通行，造成了消防安全隐患；对其第4项异议，公共照明系小区的必要照明设施，消防水带系发生火警时必不可少的消防设备，公共照明灯的损坏修复和消防水带的完善安装关系到业主的人身和财产安全，原告作为小区的物业公司，应当及时进行修复和完善；对其第5项异议，因并未提交相应证据予以证实，且电梯的维护和管理属于物业管理服务内容，因此原告应当及时提请、配合相关部门完成电梯年检，保障电梯的安全运行。综上，对原告的以上异议均依法不予采信。（二）关于本案的费用：1、物管费，协议一的委托期限为2012年7月8日至业委会与物业服务企业签订的合同生效时止，即到协议二生效时（2016年1月6日）止，原告与业委会签订的协议二服务期限至2020年8月5日，原告要求物管费计算至2017年5月31日符合协议约定，故物管费应从2012年7月8日支付至原告要求之日即2017年5月31日。又因原、被告均认可，被告已缴纳了2012年7月8日至10月8日（三个月）的物管费，故应从2012年10月开始计算为四年零八个月（2012年10月9日至2017年5月31日）即56个月。被告房屋面积为139.22平方米，应支付物管费确定为7484.47元（139.22平方米×1.2元／月／平方米×56个月×80%）。2、违约金，案件事实反映原告虽然自2012年至今一直在涉案小区从事物业管理服务，但其提供的服务存在一定的瑕疵，并不完全符合协议的约定，其也构成了一定的违约，被告未按约缴纳物管费也是基于原告服务不到位所致，故原告要求被告支付违约金无事实和法律依据，本院依法不予支持。被告在庭审中也承认原告在小区内提供了保安、保洁等物业管理服务，但以“业委会成立不合法，不认可其与原告签订的协议”为由提出异议，因原告并未提交相应的有效证据证实其异议，应承担举证不力的法律后果，对该异议依法不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第三十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条规定，判决如下：
一、被告杨兰在本判决生效之日起十日内向原告泸定县祥睿物业管理有限公司支付物业管理费7484.47元。
二、驳回原告泸定县祥睿物业管理有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费280元，减半收取计140元，由被告杨兰承担70元，由原告泸定县祥睿物业管理有限公司负担70元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘孜藏族自治州中级人民法院。
审判员 刘东芳
二〇一七年八月三日
书记员 邹明洪