广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第2105号
上诉人（原审被告）王宏，男，汉族。
上诉人（原审被告）广州普兰内特物业管理有限公司。
法定代表人王宏，董事长。
两上诉人的共同委托代理人刘颖，北京大成（广州）律师事务所律师。
两上诉人的共同委托代理人钟炜，北京大成（广州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）广州市荔湾区中发大酒店。
法定代表人杨那惠，该公司总经理。
委托代理人余汉华，广东瑞迪安律师事务所律师。
上诉人王宏、广州普兰内特物业管理有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2013）穗荔法民三初字第1126号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2007年8月31日广州市荔湾区中发大酒店（乙方，以下简称中发酒店）和中化广东进出口公司（甲方，以下简称中化公司）签订了《房屋租赁合同》约定：中发酒店承租广州市荔湾区XX路XX号C座楼房3-12楼3500平方米以及C座首层楼间、服务台周围约355平方米作旅业使用。租赁期间自2007年9月1日至2011年9月30日止。租金为每月8万元（甲方不提供中央空调，分体空调的电费由乙方承担）。（第五条）甲方负责对C座楼房3-12楼的80个房间安装分体空调，即每个房间安装一台空调，对C座首层大堂安装三台柜式空调。
2008年11月25日中发酒店与中化公司签订了《补充协议》约定：双方就出租给乙方房屋C座楼房3-12楼及C座首层、AB座3楼的更换管道及渗漏处理事宜达成协议：一、甲方同意以减免四个月租金的形式用于乙方进行更换所有生活用水管道、热水管道、排粪管道排污管道、渗漏维修。同时为弥补同期对乙方正常经营的全部影响和后果，甲方同意乙方C座从2008年7月至2008年10月每月租金调整到每月6万元。九、本补充协议项下实施完毕后，双方对于C座和AB座3楼没有任何未尽事宜，乙方不能以任何理由拒付和缓付应付的租金和水电费等各项费用。
2009年5月13日中发酒店与中化公司签订了《补充协议》约定：一、甲方同意C座、AB座3楼的租赁期限变更至2014年9月30日。三、甲方同意从2009年5月1日至2014年9月30日将C座的每月应付基准租金由8万元调整为6万元。四、甲方充分考虑到乙方在经营中所遇到的困难和甲方出租给乙方房屋的现状，同意给予减免租金和部分水电费，具体方式为：1）甲方同意减免乙方2008年6月至2009年4月30日所欠租金605010.03元；3）甲方同意从2009年5月1日至2010年4月30日每月减免乙方C座租金和AB座3楼租金合共9万元；4）从2010年5月1日至2012年12月31日，甲方在本协议第三条基础上将C座和AB座3楼房屋应付租金总额给予每月3万元的减免，即租金总额减为每月6万元；5）从2013年1月1日至2014年9月30日，甲方在本协议第三条基础上将C座和AB座3楼房屋应付租金总额给予每月5.25万元的减免，即租金总额减为每月3.75万元等。九、本补充协议签订后双方关于租赁合同、补充协议及所有相关协议、文件等所有未尽事宜均已处理完毕，不存在任何未处理问题，双方不得再以任何事宜向另一方追究。
合同签订后，中化公司将租赁场地交付给中发酒店使用，中化公司没有为中发酒店安装分体和柜式空调，但为中发酒店提供了中央空调。
2010年8月王宏购买了讼争物业，后委托普兰内特公司出租讼争物业。王宏、普兰内特公司接收物业后的初期仍有为中发酒店提供中央空调。
2011年12月至2012年4月27日期间及2012年6月25日至2012年7月。王宏、普兰内特公司没有为中发酒店提供中央空调。2012年4月，讼争大楼的中央空调不能正常工作，王宏、普兰内特公司聘请了广州市新锐空调设备工程有限公司对中央空调机组的故障进行检测，广州市公证处对检测行为和过程进行证据保全公证。
中发酒店于2013年7月12日向广州市荔湾区人民法院起诉，请求判令：一、王宏、普兰内特公司支付中发酒店安装空调费用404187元以及利息（利息按同期银行贷款利率自2012年9月11日计算到完全给付日）。二、王宏、普兰内特公司赔偿停止供应空调6个月期间造成中发酒店客房收入损失100万元。三、诉讼费由王宏、普兰内特公司承担。
中发酒店为证明另行购买和安装了空调，向原审法院提供了2012年7月17日中发酒店与广州市致诚贸易发展有限公司签订的《空调工程项目购销合同》（购买83套空调，价格为404187元）及销售小票作为证据。《合同》中注明购买KF-26GW单冷风机80台，KF-72LW冷暖空调1套，KF-120LW冷暖空调2套，6张销售小票的总金额为404187元）。王宏、普兰内特公司认为：据王宏、普兰内特公司现在所能看到的，在中发酒店承租的物业区域外墙并不存在有这么多的空调，所看到的空调的新旧程度和型号跟中发酒店提供的书面证据不一致，从销售小票上来看，真实的交易必须以正规的发票形式来体现，故对证据4的三性不予认可。
因中发酒店拖欠水电费，普兰内特公司和王宏曾于2011年起诉要求中发酒店2010年10月至2011年5月的水电费等，原审法院作出（2011）荔法民三初字第135号判决，中发酒店需向普兰内特公司和王宏支付水电费、违约金等，广州市中级人民法院作出（2011）穗中法民五终字第3327号判决书维持了原审法院的一审判决。之后，普兰内特公司和王宏申请了强制执行［（2012）穗荔法执加字第2号］。2012年普兰内特公司和王宏以中发酒店拖欠新的水电费为由，再次起诉要求解除合同及支付水电费等，原审法院作出（2012）穗荔法民三初字第1690号判决，解除双方之间的租赁合同及判令中发酒店支付水电费。该判决因当事人上诉，尚未作出终审判决。
原审审理中，原审法院到现场勘验，大部分房间有客人居住，故仅勘验了部分棋牌房间和旅客房间，这些房间空调的品牌有部分是美的，有部分是华凌，有部分是惠普。
原审庭审中，王宏、普兰内特公司对中发酒店安装的空调的价值有异议，原审法院征询其是否申请对空调的价值进行评估，王宏、普兰内特公司认为不同意赔偿空调款，没有必要进行评估。
原审法院认为：中发酒店、中化公司签订的《房屋租赁合同》是当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合同合法有效。王宏购买了讼争房屋后，依据法律规定，上述《房屋租赁合同》中的权利义务转移给王宏。
根据《房屋租赁合同》约定，业主方应为中发酒店安装分体空调。2008年至2011年11月期间，由于原业主和王宏向中发酒店提供了中央空调，双方没有争议，视为合同双方当事人同意变更安装分体空调的约定。由于王宏、普兰内特公司2011年12月至2012年4月及2012年6月停止供应中央空调，导致中发酒店为了经营的需要另行购买分体空调，其责任在于王宏、普兰内特公司，因此中发酒店要求王宏、普兰内特公司赔偿空调款损失合理，予以支持。对于空调机的价格问题，王宏、普兰内特公司对中发酒店的证据及空调的价值提出质疑，但没有向法院提供证据证实，在向王宏、普兰内特公司征询后，王宏、普兰内特公司仍认为没有对空调价值进行评估的必要。根据证据规则的规定，当事人对自己的主张应提供证据证实。现王宏、普兰内特公司对空调的价值没有提供相反的证据，依法采信中发酒店的证据，认定中发酒店的空调价值（含安装费）为404187元。对于两份《补充协议》，签订的时间是2008年和2009年，双方协商的内容没有明确约定因为没有安装分体空调所以减免水电费和租金，且双方应空调安装的纠纷发生在2011年至2012年期间，《补充协议》的内容不可能对2011年发生的事项进行约定，因此，王宏、普兰内特公司主张双方已经在《补充协议》中约定以减免租金、水电费的方式解决了分体空调的安装问题缺乏事实依据，不予采信。中发酒店要求王宏、普兰内特公司支付空调款利息缺乏依据，不予支持。对于中发酒店主张的客房收入损失，因王宏、普兰内特公司停止供应中央空调的期间大部分处于冬季和春季，房间温度的高低对客人的入住影响不大，且中发酒店没有提供其它证据证明存在经营收入损失，因此中发酒店要求王宏、普兰内特公司赔偿客房收入损失缺乏事实依据，不予支持。公证费是中发酒店收集证据所支出的费用，中发酒店要求王宏、普兰内特公司支付缺乏法律依据，不予支持。普兰内特公司不是房屋的业主，与中发酒店没有合同关系，中发酒店要求普兰内特公司承担民事责任缺乏法律依据，不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，参照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2014年3月19日作出判决：一、自判决发生法律效力之日起十日内，王宏向广州市荔湾区中发大酒店支付空调机及安装费404187元；二、驳回广州市荔湾区中发大酒店要求王宏支付利息、客房收入损失、公证费的诉讼请求；三、驳回广州市荔湾区中发大酒店要求普兰内特公司支付利息、客房收入损失、公证费的诉讼请求。案件受理费17644元，由中发酒店负担10162元，由王宏负担7482元。
判后，上诉人王宏、普兰内特公司不服原判，向本院上诉称：一、中发酒店与诉争物业的原业主已经达成补充协议，约定原业主以减免租金、水电费的方式解决了诉争物业的全部未尽事宜，其中包括已经解决了安装分体空调的相关事宜，因此中发酒店无权要求王宏向其支付空调机及安装费用。中发酒店与诉争物业原业主中化公司在2007年8月31日签订的合同编号为2007ZL001号《房屋租赁合同》约定，中化公司不提供中央空调，中化公司负责对C座楼房3-12楼的80个房间安装分体空调，对C座首层大堂安装3台柜式空调，其他每层楼走廊部分的空调由中发酒店自行安装。据了解，原业主中化公司已经购买了分体空调准备安装时，中发酒店要求安装分体空调的全部管线要暗藏，并且要将墙面恢复到与原来一致，否则，不同意安装分体空调；由于考虑到该房屋的客观情形根本无法达到中发酒店的要求，所以后来没有安装分体空调，由原业主中化公司继续提供中央空调，中发酒店按照约定交纳水电费等；即原合同双方的实际履行行为已经变更了该合同约定条款。虽然中化公司与中发酒店签订的2007ZL001-B《补充协议》中没有明确约定中化公司是因为没有安装分体空调才给予中发酒店减免水电费和租金，但是该《补充协议》第四条也提到“甲方充分考虑到乙方经营中所遇到的问题和甲方出租给乙方房屋的现状，同意给予减免租金和部分水电费”，因此双方是考虑到前述通过实际履行变更了《房屋租赁合同》中关于安装分体空调事宜的情况，因此才在该《补充协议》第九号约定中化公司通过减免租金和部分水电费的形式对中发酒店包括安装分体空调事宜变更的补充，减免的水电费和租金总额约为300万元，双方在第九条中更加清晰的约定“本补充协议签订之后甲方与乙方关于出租给乙方C座和AB座3楼以及甲方与乙方签订的《房屋租赁合同》、《三楼租赁合同》和《补充协议》及所有相关协议、文件等所有未尽事宜均已处理完毕，不存在任何未处理问题，甲方和乙方不得再以任何事宜向另一方追究”，也就是说，在《补充协议》签订后，中化公司与中发酒店就诉争物业有关事宜已经全部解决，其中当然包括与安装分体空调有关的事宜，王宏在购买了诉争物业之后，也是继续按照中化公司与中发酒店的上述协议继续履行，并且中发酒店从未向王宏提出过要安装分体空调。二、在中发酒店不按《房屋租赁合同》履行支付水电费的情况下，王宏有权行使先履行抗辩权，停止向中发酒店供应中央空调，广州市荔湾区人民法院作出（2011）穗荔法民三初字第135号判决以及发生法律效力的广州市中级人法院（2011）穗中法民五终字第3327号民事判决，均已查明认定王宏自2010年10月至2011年5月期间为中发酒店垫付诉争物业的水电费合计188395.28元，王宏已经为其垫付了高额的水电费。中发酒店使用了中央空调并实际产生了水电费，因此中发酒店应当缴纳水电费，但是中发酒店在已有的法院生效判决书的情况下仍然持续拖欠应缴水电费，王宏不可能继续为其垫付水电费。因此王宏依据合同法规定的先履行抗辩权的规定，在2011年12月至2014年4月27日期间及2012年6月25日至2012年7月，停止为中发酒店提供中央空调。因此，王宏停止向中发酒店提供中央空调具备法定理由，并非如一审法院所认为，王宏停止供应中央空调，导致中发酒店需要另行购买分体空调，其责任在于王宏。三、一审法院没有核实中发酒店提供的《空调工程项目购销合同》及销售小票真实性的情况下，并且一审法院在现场查看情况明显与中发酒店提供的证据不相符合的情况下，就草率认定中发酒店实际产生了购买和安装分体空调的费用，属于事实不清，请求二审予以纠正。1、中发酒店提供的《空调项目购销合同》及非正式销售发票的销售小票存在多处一点和明显不合理之处。该购销合同中名没有列明采购空调的牌子，该购销合同中没有注明购买空调的安装地点。没有中发酒店向广州市至诚贸易发展有限公司支付购买空调款项的银行转账凭证等付款凭证。仅凭非正式发票的销售小票不能证明其有实际购买空调的支出。而且该销售小票中连购买什么商品也没有显示。因此，该所谓的购销合同及销售小票不能证实中发酒店已经购买全新分体空调以及在诉争物业中安装分体空调的数量。2、根据一审法院到物业现场勘查空调的情况，在现场勘查的情况明显与中发酒店提供证据不符。一审判决写明空调品牌有部分是美的、有部分是华凌、有部分是惠普。而且根据一审法院拍摄的照片显示，诉争物业的空调新旧程度和型号与中发酒店主张购买的空调明显不一致。而且，一审法院仅是勘验部分房间和旅馆客房，即一审法院并未全部查看中发酒店所主张安装分体空调的全部房间，所以无法证明中发酒店所主张安装分体空调的事实。故请求法院判令：1、撤销广州市荔湾区人民法院（2013）穗荔法民三初字第1126民事判决第一项，改判驳回中发酒店的全部诉讼请求；2、本案一审、二审的诉讼费由中发酒店负担。
被上诉人中发酒店答辩称：1、王宏有意误导法庭，曲解补充协议，肆意扩大补充协议的解决范围，不断拿未尽事宜说事，事实上，所谓补充协议在总纲中已经说明解决的事宜只是“更换管道以及渗漏”，并不涉及中央空调水电费问题。也就是说，王宏一直说的未尽事宜也只是更换管道以及渗漏有关问题，减免也未涉及到中央空调费问题。2、王宏没有任何理由可以证明原业主有进行安装分体空调，而实际上原业主和王宏一直提供的是中央空调。3、虽然业主一直提供中央空调，但是并不代表中发酒店就同意变更合同条款，虽然王宏认为一直是这样履行的，但是我们看到中发酒店一直都不同意，一直都拒绝缴纳中央空调产生的水电费，即使王宏多次就中央空调水电费起诉仍是如此。二、王宏认为其行使先履行抗辩权没有任何依据。既然王宏认为其可以行使先履行抗辩权，那么，在中发酒店拒缴中央空调费后，王宏就应当拆除、停止供应中央空调。但是王宏并没有这么做。三、关于“空调购销合同”以及小票，在一审开庭已经质证，王宏没有证据予以反证，也没有在举证期间内提供答辩和证据反驳。一审时，原审法院到现场勘查，王宏也有多名员工在场，中发酒店安装的分体空调和柜式空调数量无误。依据合同法规定，王宏停止供应中央空调就应即时安装分体空调给中发酒店，在中发酒店函告无果后，自行购买委托他人安装分体空调减少损失，是积极履约的行为，而违约方即王宏就应当承担赔偿损失的责任。
经审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。
二审审理过程中，王宏提交：1、广东省人民检察院粤检民不字（2014）15号民事行政检查不支持监督申请决定书一份载明“经一审法院及本院调查，中化广东公司已经按照约定购买了80分体空调。据此，王宏，普兰内特公司未为中发酒店安装分体空调不构成违约”，以证明中发酒店的检查监督申请，广东省人民检察院已查明原业主已按约定购买80台分体空调，并认定王宏未为中发酒店安装分体空调不构成违约；2、照片五张，以证明中发酒店安装的空调与情况其提供的《空调项目工程购销合同》不符合；3、中发酒店拖欠的水电费、中央空调费的情况统计。以证明中发酒店拖欠水电费、中央空调费150万元，王宏有权行使先履行抗辩权；4、减免中发酒店租金、水电费情况、2013年广州市越秀区房屋租金参考价，以证明王宏收取的租金低于同地段物业租金参考件，原业主已通过减免租金、水电费385万元变更了安装分体空调的约定。中发酒店认为上述证据不属于中华人民共和国民事诉讼法规定的新证据，且并未在举证期限内提交。
二审庭审中，对于中发酒店安装空调品牌不一致问题，中发酒店陈述当时购买的时候销售商答应给同一品牌，结果在安装的时候才告知无法提供相同的品牌。当时因为是夏天，不尽快安装会造成营业损失，所以才安装了。对于中发酒店无法提供购买空调的发票，中发酒店解释是因为销售商说如果不要发票，价格上可以给予优惠1万元，所以就没有要发票。对于中发酒店能否提供银行付款证明，对此中发酒店解释，是采用现金支付的，所以无银行付款证明。
本院认为：本案争议焦点为，一、王宏是否有义务按照《房屋租赁合同》的约定为中发酒店安装分体空调。二、王宏是否应承担中发酒店自行安装分体空调的费用。现本院综合分析如下：关于争议焦点一，原业主中化公司与中发酒店签订的《房屋租赁合同》约定，中化公司不向中发酒店提供中央空调，负责对C座楼房3-12楼的房间安装分体空调，C座大堂安装三台柜式空调。之后中发酒店与中化公司签订了《补充协议》约定“……九、本补充协议签订后双方关于租赁合同、补充协议及所有相关协议、文件等所有未尽事宜均已处理完毕，不存在任何未处理问题，双方不得再以任何事宜向另一方追究。”，综合分析中发酒店签订《房屋租赁合同》后一直未安装空调的事实及在合同履行20个月后又签订《补充协议》的事实可知，中化公司本意应为按照约定履行为中发酒店安装空调，但双方在实际情况中因故并未履行。故中化公司在与中发酒店签订延长租赁期限协议之时，通过减免租金的方式，将双方关于《租赁合同》及补充协议等相关文件的所有未尽事宜处理完毕，该未尽事宜理应包含上述安装分体空调的约定。且在签订《补充协议》之后，原业主中化公司继续为中发酒店提供中央空调，中发酒店也再未提出要求中化公司履行安装分体空调之义务，足以表明双方确已达成以减免租金水电的方式免除原业主中化公司安装分体空调的义务。至于中化公司与中发酒店之间关于中央空调电费、水费分担方面的分歧，只是在使用中央空调过程中如何分担费用产生的争议，并不能否认双方达成免除中化公司安装分体空调的意思表示。在原业主中化公司与中发酒店已经达成免除安装空调协议的情况下，王宏作为诉争房产的买受人，承受原业主中化公司与中发酒店之间的《房屋租赁合同》及《补充协议》约定的权利义务，当然已无义务为中发酒店安装分体空调，原审法院认定王宏不为中发酒店安装分体空调是违约行为不当，本院予以纠正。
对于争议焦点二，如上所述，在王宏并无义务为其安装空调的情况下，理应由中发酒店自行负担购买及安装空调的费用。
综上所述，原审判决王宏承担中发酒店安装空调费用的处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第七十七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：