安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）合高新民一初字第00929号
原告：安徽金南化工有限公司。
法定代表人：何维朋，董事长。
委托代理人：代光敏，安徽华人律师事务所律师。
委托代理人：廖文娟，安徽华人律师事务所实习律师。
被告：安徽沣和投资担保有限公司。
法定代表人：王金海，总经理。
委托代理人：项勇，男，1954年5月15日出生，汉族。
被告：项勇，男，1954年5月15日出生，汉族。
原告安徽金南化工有限公司（以下简称金南公司）诉被告安徽沣和投资担保有限公司（以下简称沣和公司）、项勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月22日立案受理。依法由审判员刘正红适用简易程序于2014年6月5日公开开庭进行了审理。原告金南公司委托代理人代光敏、廖文娟，被告沣和公司委托代理人项勇及被告项勇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金南公司诉称：金南公司投资开发的金南大厦，其中南北向一至三楼建设为浴场等经营项目。为方便管理，金南公司委托合肥金经源大酒店有限责任公司（以下简称金经源大酒店）进行经营。2011年4月27日，金经源大酒店与沣和公司签订了《房屋及浴场设备租赁合同》，约定：租赁期自2011年4月28日至2016年4月27日止，租金第一年180万元，第二年185万元，第三年190万元，第四年195万元，第五年200万元等。合同签订后，沣和公司成立合肥御汤池浴场管理有限公司（以下简称御汤池公司），并以卸汤池名义对外经营，但实际经营主体为项勇。后金经源大酒店与沣和公司及项勇三方协商，解除了金经源大酒店与沣和公司之间的租赁合同，由项勇与沣和公司承继之前的债权债务并另行签订租赁合同。2013年4月3日，金南公司（甲方）与沣和公司、项勇（乙方）签订《房屋及浴场设备租赁合同》，约定：乙方承租金南大厦南北向一至三楼浴场，包括设备、设施及停车场地，租赁期限共五年，自2013年3月28日至2018年4月27日止，租金第一年190万元，第二年195万元，第三年200万元，第四年205万元，第五年210万元，租金按月平均缴纳一次，每月28日前提前预交下月租金，如逾期，乙方应当承担每日1000元违约金，直至租金全部缴纳时止，且原告有权停水停电；乙方拖欠租金累计达一个月或拖欠水、电、气等相关费用累计达二个月的，甲方有权单方解除合同，并有权收回全部出租房屋及设备设施；乙方应当将房屋及资产设备完好交付给甲方，如有损坏，应当按价赔偿；合同依约解除后，乙方应在合同解除后十日内归还房屋，逾期不归还则每逾期一天应向甲方支付原日租金三倍的违约金；乙方应当在2013年4月10日前支付甲方房屋、水电费45万元，2013年4月15日前支付4月份房租；乙方转租应当取得甲方同意，但租赁关系保持不变等。
合同签订后，金南公司将房屋及设施设备交付给沣和公司及项勇使用，但两被告在经营过程中，多次拖欠租金及水电费，且租赁物存在丢失或损坏现象。金南公司遂诉至法院，请求判令：1、解除2013年4月3日沣和公司、项勇与金南公司签订的《房屋及浴场设备租赁合同》；2、沣和公司、项勇返还房屋及设备；3、沣和公司及项勇支付房屋租金122万元（2013年7月27日之前欠50万元，自2013年7月28日起按合同约定暂计至2014年4月27日，之后计至实际返还房屋时止）、水电气等费用35万元（自2013年12月1日暂计至2014年4月27日，之后计至实际返还房屋时止）及违约金20万元（自2013年4月10日起按每日1000元计算至2014年4月27日止为36万元，仅主张20万元）；4、沣和公司及项勇赔偿租赁物损失10万元。
原告金南公司提供如下证据：1、委托书1份、《房屋及浴场设备租赁合同》2份，证明金经源大酒店受金南公司的委托，于2011年4月27日与沛和公司签订了租赁合同，之后金南公司于2013年4月3日直接与沣和公司、项勇签订租赁合同；2、还款计划、承诺书各1份，证明项勇同意赔偿灶台损失1万元，并承诺自2013年7月27日起将之前拖欠的房屋租金、水电费50万元及之后的预付款30万元逐月支付直至付清，故租赁主体仍为沣和公司与项勇，并非项勇所说的潘安平、潘安俊；3、水电气等费用抄表度数1张、计算清单5张、交纳水电费收条8张，证明沣和公司与项勇在经营过程中至今拖欠的水、电、气等费用，沣和公司工作人员雷庆俊对截至2014年4月2日的水、电、气度数签字确认；4、交接单6张、丢失物品清单1张，证明金南公司交付给沣和公司及项勇的物品有许多已丢失或损坏。
被告沣和公司及项勇同意解除合同，亦认可金南公司对租金、水、电、气的计算方式，但同时共同辩称：1、沣和公司先期是从金经源大酒店承租的房屋，并以御汤池的名义对外经营，双方于2011年签订租赁合同。2013年3月份，项勇征得何维朋（金经源大酒店及金南公司的董事长）同意，将浴场转给潘安平、潘安俊，由于租赁合同的租赁期限只剩三年，潘安平、潘安俊要求延长租赁期限两年，故才有了2013年4月份的租赁合同。2013年7月，沣和公司、项勇与潘安平、潘安俊另行签订《浴场经营权转让协议》。故本案应追加潘安平、潘安俊为共同被告，方能查清本案事实及拖欠房租、水、电等的具体数额；2、因案涉房屋是案外人潘安平、潘安俊实际经营，2014年4月26日，两人已将房屋及设备实际交付给了金南公司，故金南公司主张返还房屋及设备的请求不成立；3、金南公司主张的违约金过高，请求予以降低；4、金南公司要求赔偿各项设备损失10万元，但项勇仅承诺赔偿1万元的灶台损失，另外9万元没有依据；5、项勇交纳了2013年4月之前的房租及2013年6月前的水电气费。2013年7月10日，项勇将浴场交付给了潘安平、潘安俊。故项勇仅欠金南公司两个月零十天的房租，租金大概是40万（35万元租金＋每年递增的租金5万元）。2013年7月10日之后的房租、水电气费都是潘安平、潘安俊和金南公司直接结算的，沣和公司与项勇不知情，也与沣和公司与项勇无关。
被告沣和公司及项勇提供如下证据：1、浴场经营权转让协议书1份；2、潘安平、潘安俊身份证复印件；3、金南公司于2013年7月27日向潘安平、潘安俊出具的部分房租收据、部分水电费收据；4、金南公司向项勇出具的房租收据。以上证据均证明沣和公司实际将房屋转租给潘安平、潘安俊，金南公司知道这一事实，并且在转租后直接与潘安平、潘安俊结算，故应当追加潘安平、潘安俊才能查清事实及所欠租金数额。
本院经审理查明：金南公司投资开发的金南大厦，其中南北向一至三楼建设为浴场等经营项目。为方便管理，金南公司委托金经源大酒店进行经营。2011年4月27日，金经源大酒店（甲方）与沣和公司（乙方）签订了《房屋及浴场设备租赁合同》，约定：甲方自愿将金经源大酒店南北向一至三楼浴场，包括设备、设施及停车场出租给乙方使用；租赁期自2011年4月28日起至2016年4月27日止；租金第一年180万元，第二年185万元，第三年190万元，第四年195万元，第五年200万元；租金按月平均缴纳一次，提前十天交下月租金，如有逾期，乙方应当每日万分之二点一承担违约金；租赁期间，水、电、气、有线电视等由乙方承担；房屋设施押金50万元，于房屋及浴场设备交付之日起一个月内交20万元，另30万元于2013年5月底交纳；房屋租赁期满后退回押金，押金期间不计利息等。
合同签订后，金经源大酒店将房屋交付给沣和公司。双方对物品进行了清点与交接。沣和公司交纳押金20万元。
2013年4月，金经源大酒店与沣和公司及项勇三方协商，解除了金经源大酒店与沣和公司之间的租赁合同，由项勇与沣和公司（乙方）承继之前的债权债务并于2013年4月3日直接与金南公司（甲方）重新签订《房屋及浴场设备租赁合同》，约定：乙方承租金南大厦南北向一至三楼浴场，包括设备、设施及停车场地，租赁期限共五年，自2013年3月28日至2018年4月27日止，租金第一年190万元，第二年195万元，第三年200万元，第四年205万元，第五年210万元，租金按月平均缴纳一次，每月28日前提前预交下月租金，如逾期，乙方应当承担每日1000元违约金，直至租金全部缴纳时止，且原告有权停水停电；乙方拖欠租金累计达一个月的或拖欠水、电、气等相关费用累计达二个月的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋，由此而造成甲方损失的，乙方应当予以赔偿；租赁期满或甲方依法依约解除合同的，甲方有权收回全部出租房屋及设备设施，乙方应当将房屋及资产设备完好交付给甲方，如有损坏，应当按价赔偿；合同依约解除后，乙方应在合同解除后十日内归还房屋，逾期不归还则每逾期一天应向甲方支付原日租金三倍的违约金；房屋押金50万元，根据乙方与金经源大酒店签订的合同，已于2011年交纳的20万元押金冲抵本合同押金20万元，另30万元押金乙方应在2013年5月31日前交付；乙方应当在2013年4月10日前支付甲方房屋、水电费45万元，2013年4月15日前支付4月份房租；乙方转租应当取得甲方同意，但租赁关系保持不变等。
合同签订后，金南公司将房屋及设施设备交付给沣和公司及项勇使用。沣和公司及项勇以御汤池公司的名义对外经营并按合同约定陆续支付租金及水电等费用。2012年11月24日，项勇因私自拆除灶台向金南公司承诺赔偿1万元。2013年7月1日，项勇与金南公司对账，项勇向金南公司出具一份《还款计划》，认可欠金南公司截至2013年7月27日之前的房租共计50万元，合同约定的押金尚有30万元未支付，承诺上述80万元自2013年7月27日起分期支付。但项勇出具还款计划后对未支付上述欠款及押金。
2013年7月10日，沣和公司与项勇以御汤池公司（甲方）的名义将经营权转让给潘安平、潘安俊（乙方），双方签订《浴场经营权转让协议书》，约定：甲方将金南大厦南北向一至三楼浴场转让给乙方用于经营，转让经营权期限自2013年7月10日起至2018年4月28日止；转让期间，沣和公司与金南公司签订租赁合同的权利义务由乙方享有和承担，房租及水电费由乙方直接交给房东；乙方于2013年7月10日接收浴场，之前的房租、水电费、人员工资由甲方承担，之后的全部费用由乙方承担等。合同签订后，沣和公司与项勇将浴场交由潘安平、潘安俊经营，并陆续支付2013年7月28日至2013年12月27日房租135万元（每月房租为15.84万元，按15万元支付9个月，尚欠9个月零头7.56万元未付）及截至2013年11月30日的水、电等费用。
2014的4月2日，金南公司与浴场工作人员雷庆俊对水、电、气度数进行查看并进行了确认。
因沣和公司、项勇一直拖欠房租及水、电、气等费用，金南公司遂至本院。
本案在审理过程中，双方均同意解除合同，沣和公司与项勇于2014年6月24日将房屋返还给金南公司，并对物品进行了清点、交接。经清点，承租房屋内灶台1台被拆除、吸顶式空调2台损坏、海信电视2台损坏、DVD、功放各丢失1台，床单、被子、枕头、浴衣等物品丢失。
2014年7月3日，本院组织双方赴现场查看，租赁房屋的水、电、气的度数与2014年4月2日浴场工作人员雷庆俊确认的度数基本一致，沣和公司与项勇认可截至2014年6月24日的水、电、气度数以雷庆俊确认的数字为准，并同意金南公司对水、电、气的计算方式。据此计算，沣和公司与项勇自2013年12月1日至2014年6月24日所欠水电气费为306967.09元。
上述事实，有原、被告所举全部证据、庭审笔录、谈话笔录等予以证明，本院予以确认。
本院认为：金南公司与沣和公司、项勇之间签订的《房屋租赁合同》合法有效，依法应予保护。沣和公司、项勇作为共同承租人，应当对合同债务承担连带责任。沣和公司、项勇与潘安平、潘安俊签订的《浴场经营权转让协议书》，未经金南公司确认，其中约定的“2013年7月10日之前的房租、水电费、人员工资由御汤池公司承担，之后的全部费用由潘安平、潘安俊承担”等内容不能约束金南公司。沣和公司、项勇辩称自己仅欠金南公司两个月零十天的房租，其余房租与水、电等费用与自己无关，应追加潘安平、潘安俊为共同被告等理由不能成立，本院依法不予支持。
2014年6月24日，沣和公司与项勇将租赁房屋、物品返还给金南公司，本院确认双方之间的租赁合同于当日解除。鉴于此，本院对金南公司解除合同以及返还房屋、设备的诉请不予支持。
关于房租，因沣和公司、项勇对2013年12月28日之后的房租未能举证证明已交纳，且对金南公司房租的计算方式不持异议，则本院认定截至房屋返还之日即2014年6月24日，沣和公司、项勇尚欠租金为152.125万元（2013年7月27日前50万元﹢2013年7月28日至2014年3月27日欠9个月零头7.56万元及3个月租金47.52万元共计55万元﹢2014年3月28日至2014年6月24日47.125万元）。将沣和公司、项勇交纳的押金20万元抵扣后，实欠租金为132.125万元。
关于水、电、气费用，沣和公司与项勇认可浴场工作人员雷庆俊2014年4月2日确认的数字，且对金南公司的计算方式无异议，现其未能举证证明其交纳了2013年11月之后的水、电、气等费用，则本院认定沣和公司与项勇欠付自2013年12月1日起至2014年6月24日的水、电、气费用306967.09元。对于金南公司提出的相应诉请，本院予以支持。
关于违约金，双方对违约金标准约定过高，沣和公司与项勇亦请求本院减少，本院根据公平原则，结合合同履行情况酌情确定违约金15万元。
关于物品损失，项勇认可对拆除的灶台赔偿1万元，本院予以确认。对电视机等其他损失，因金南公司未举证损失计算的依据，本院综合考虑折旧等情况，酌情认定其他损失1万元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告安徽沣和投资担保有限公司、项勇于本判决生效后十日内向原告安徽金南化工有限公司连带支付租金132.125万元、水电气等费用306967.09元及违约金15万元；
二、被告安徽沣和投资担保有限公司、项勇于本判决生效后十日内向原告安徽金南化工有限公司连带赔偿物品损失2万元；
三、驳回原告安徽金南化工有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费21830元，减半收取为10915元，由被告安徽沣和投资担保有限公司、项勇共同承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审判员 刘正红
二〇一四年七月十五日
书记员 陈艳琴
附本案适用的相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。