陕西省岐山县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）岐民二初字第00115号
原告（反诉被告）宁启虎，男，生于1964年2月6日，汉族。
委托代理人徐卫忠，陕西扶济律师事务所律师。
被告（反诉原告）韦钦连，男，生于1962年6月13日，汉族。
委托代理人武志浩，岐山县“148”法律服务所法律工作者。
委托代理人邢辉，男，生于1968年4月8日，汉族。
原告宁启虎与被告韦钦连租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告宁启虎委托代理人徐卫忠，被告韦钦连委托代理人武志浩、邢辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告宁启虎诉称，2012年5月11日，原告与被告双方签订了《场地房屋租赁合同》，约定由原告租赁被告位于岐山县蒲村镇蒲村邢三组的场地厂房，租金每年为20000元。合同签订后，被告消极履行合同，没有按照约定提供动力电，也不腾空厂房，致使原告额外花费38765元自行解决动力电，直至2012年8月12日，被告才腾空厂房，完成交接手续，合同实际开始生效履行。2013年4月份，被告要求原告交纳下一年租金，原告认为合同实际履行时间为2012年8月12日，未到交纳租金时间，双方协商未果。2013年7月1日，受被告指使邢辉带领两人，强行拉走原告成品、半成品木材3车，约9立方米，价值7200元；同年7月6日，被告在违约事实下，继续侵害原告合法权益，带领5人，以武力威胁，强行将原告大门道路及后门道路挖断，用土将门口堵住，并强行用铁链大锁锁住大门，致使原告停业；同年7月12日至13日，被告更加严重侵害原告合法权益，派人开车抢夺原告场外堆放材料137吨，价值109600元。被告毫无诚信，违反合同、粗暴违法，致使原告无法经营下去，现状诉来院，请求法院依法判令：①解除双方的租赁合同；②赔偿原告营业损失28600元，材料146吨损失116800元，其他损失104600元，以上共计250000元；③承担交通费、律师费、诉讼费。
被告韦钦连辩称，①双方签订的租赁合同合法有效，应判令合同继续履行。②关于提供动力电之事，被告方为电力增容委托他人给电管所提交了申请书，但原告更换了申请，以自己名义改造了动力电设施，故动力电改造费用，应由原告承担。③2012年5月11日，原告与被告双方签订合同当天，被告代理人邢辉亲手将大门钥匙及院内房屋钥匙交给原告，原告就入住院内，合同从签订之日起开始生效履行，并非原告所说2012年8月12日合同实际履行。④原告所说2013年7月份以后发生纠纷之事，是原告先行侵犯被告合法权益之后，被告为维护自身权益而采取的正当措施，本案审理的是合同纠纷，而非侵权纠纷，原告请求的各项损失，法院应予以驳回，不予受理。同时，被告韦钦连反诉称：2012年5月份，原告双方签订合同时，原、被告口头约定，为了保证被告院内外树木不被破坏，原告应交纳5000元保证金，若原告损坏树木，保证金不退还。2012年5月11日，原告与被告双方签订了《场地房屋租赁合同》当天，原告仅交纳了5000元保证金，2012年5月12日交纳租金15000元。下欠25000元租金经被告催收，原告一直不交纳，并且继续占用木材厂院内、外场地干活，才引发纠纷。原告不但拒交第二年租金，而且超合同约定，在被告木材厂院外林地胡堆乱放，非法占用，导致被告损失巨大，现依法提起反诉，请求依法判令本诉原告：①支付拖欠2012年、2013年度租金25000元；②支付违约金20万元；③承担本诉及反诉诉讼费。
原告宁启虎针对被告韦钦连的反诉，答辩称：①2012年的租金20000元已付清，当时交纳的押金5000元双方并未约定，应该是租金。②关于2013年租金20000元，当时被告收的时候还没到期，2013年8月12日才到期；③被告要求原告承担违约责任，无事实和法律依据，法院应依法驳回。
经审理查明，2004年11月21日，岐山县蒲村镇蒲村邢三组与被告韦钦连签订了《土地租赁协议书》，约定：将关中厂西侧瓦窑土场5亩土地租赁给被告韦钦连用于木材加工；租赁期限为10年，自2004年11月22日至2014年11月21日止。2006年被告在租赁的木材厂院内建造了厂房（该房屋属未经批准的临时建筑）。2012年5月11日，原告与被告双方签订了《场地房屋租赁合同》，该合同约定：由原告租赁被告位于岐山县蒲村镇蒲村邢三组关中厂西侧路北院内的场地、以及房屋和设施（一间房屋被告使用）；租赁期限为15年，自2012年5月起至2027年5月止；租金每年为20000元，每年年初第1个月内必须将租金全额交给被告，不得拖欠；被告在原告承租期间，必须保证水、电、路全天候通畅和保障供给，高压动力电必须保证正常供应100千瓦，以保证原告的正常工作，保证原告大小车辆在院内公共通道和出入门的畅通无阻；在合同执行期间，如被告违背合同规定，致使合同无法执行，被告赔偿原告全年生产利润总额的双倍金额；如果原告违背合同规定，致使合同无法执行，原告赔偿被告5年租金的双倍金额。合同还对其他相关事宜进行了约定。合同签订当天，原告给被告交纳了押金5000元，被告代理人邢辉亲手将大门钥匙及院内房屋钥匙交给原告，原告入住木材厂院内。合同签订的第二天，原告给被告交纳租金15000元。2012年7月5日，因高压动力电不足100千瓦，原告以邢辉名义申请100千瓦动力电，并支付材料费及工费25000元。原被告因交纳租金、堆放木料发生纠纷，2013年7月6日被告将原告租赁场地大门道路及后门道路挖断，用土将门口堵住，并锁住大门，致使原告不能正常通行。2013年8月1日原告提起诉讼，请求法院依法判令：①解除双方的租赁合同；②赔偿原告营业损失28600元，材料146吨损失116800元，其他损失104600元，以上共计250000元；③承担交通费、律师费、诉讼费。2013年8月15日，原告提出保全申请，要求被告韦钦连立即停止侵害，打开门锁、铺平挖断的道路。本院于当天作出裁定书，裁定：被告韦钦连立即停止侵害，打开门锁、铺平挖断的道路。并于当天送达执行了该裁定书。本案审理过程中，原告撤回了第①项诉讼请求。被告当庭提出反诉，请求依法判令本诉原告：①支付拖欠2012年、2013年度租金25000元；②支付违约金20万元；③承担本诉及反诉诉讼费。但被告一直未交纳反诉费。
上述事实，有原告提供的：①《土地租赁协议书》和《场地房屋租赁合同》各1份、②收款收据1份，以及原、被告陈述在卷佐证，经质证核实，应予认定。
本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。”第十五条规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。”因原、被告签订的《场地房屋租赁合同》涉及租赁的房屋为未经批准的临时建筑，故《场地房屋租赁合同》中关于房屋租赁部分无效；又因原、被告签订的《场地房屋租赁合同》属岐山县蒲村镇蒲村邢三组与被告韦钦连签订《土地租赁协议书》的转租合同，转租期限已超过承租人韦钦连剩余租赁期限，故转租期限超过承租人韦钦连剩余租赁期限的部分约定无效。综上，本案原、被告双方签订的《场地房屋租赁合同》属部分有效合同，该合同部分无效，不影响其他部分的，其他部分仍然有效。因被告未按合同约定在原告承租期间，保证水、电、路全天候通畅和保障供给，被告应承担违约责任。原告自愿撤回部分诉讼请求，属对自己民事权利的处分，本院应依法予以准许。原告关于被告赔偿强行拉走146吨材料损失116800元的请求，属侵权之诉，本院已告知原告另行起诉。被告提出反诉后，未交纳反诉费，本院按撤回反诉处理。故原告关于被告支付100千瓦动力电材料费及工费25000元的诉讼请求，证据充分，其理由成立，本院应予以支持。但原告的其他诉讼请求，证据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十六条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第十五条之规定，判决如下：
一、被告韦钦连于判决生效后十日内支付原告宁启虎动力电材料费及工费25000元；
二、驳回原告宁启虎的其它诉讼请求。
诉讼费5050元，由原告承担4550元，被告承担500元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日以内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省宝鸡市中级人民法院。
审 判 长 张红波
审 判 员 卢金锁
代理审判员 杨选雄
二〇一四年四月二日
书 记 员 赵 蓓