江苏省常熟市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0581民初6456号
原告:陆健，男，1973年3月27日出生，汉族，住江苏省常熟市。
委托诉讼代理人：袁伟东，江苏正大发展律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐军，江苏正大发展律师事务所律师。
被告：江苏中贯置业有限公司，住所地常熟市梅李镇人民路76号401，统一社会信用代码：91320581759685930D。
法定代表人：孙小龙，该公司董事长。
委托诉讼代理人：邵建平，江苏圣益律师事务所律师。
原告陆健与被告江苏中贯置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年6月13日立案后，依法适用简易程序于2017年12月25日公开开庭进行了审理，原告陆健的委托诉讼代理人袁伟东、被告江苏中贯置业有限公司的委托诉讼代理人邵建平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陆健向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告交付领取位于常熟市金沙江路11号中汇广场一期A幢1单元1703、1704、1705、1706、1707、1708、1709、1710、1711室房屋不动产权利证书所需的房屋初始登记证明及国有建设用地使用权分割转让协议书；2.判令被告向原告开具领取位于常熟市金沙江路11号中汇广场一期A幢1单元1703、1704、1705、1706、1707、1708、1709、1710、1711室房屋不动产权利证书所需的商品房销售不动产统一发票；3.判令被告支付自2014年6月29日起至现状房屋实际交付之日止的逾期交房违约金（每逾期一天，被告按天向原告支付房屋总价款万分之1.5的违约金）；4.判令被告赔偿原告现状房屋与装修房屋之间的差价损失（具体金额以评估为准）；5.判令被告支付自2017年3月2日起至原告取得不动产权利证书之日止的逾期办证违约金（每逾期一天，被告按天向原告支付房屋总价款万分之1.5的违约金）；6.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年8月25日，原、被告签订《商品房买卖合同》九份，约定原告向被告购买常熟市中汇广场一期A幢1单元1703、1704、1705、1706、1707、1708、1709、1710、1711室房屋，为装修房，被告应于2014年6月28日前将符合合同约定的商品房交付原告。原告按约支付了购房款，但被告未能按约交房。2015年7月，原告向常熟市人民法院起诉要求被告交付现状房屋，后经法院判决被告应于判决生效之日起三十日内按照现状条件向原告交付房屋。2016年12月，常熟市人民法院强制执行，并进行了指示交付，但由于被告至今未向原告交付办理不动产权证书所需的相关资料，且未能就交付的现状房屋与装修房之间的差价损失及逾期交房、逾期办证等损失向原告赔偿，原告为维护权利诉至法院。
被告江苏中贯置业有限公司辩称，本案所涉商品房买卖合同的购房首付款是由被告结欠第三方货款支付的，2015年原告向法院提起诉讼，涉及到房屋的交付和票据的开具，由于第三方至今未向被告开具电梯销售安装的发票，从财务角度讲被告与第三方之间的货款也未实际结算。同时，按照原告及另案当事人季敏强、王卫星与被告签订的商品房买卖合同约定的房屋首付款总金额与被告结欠第三方的货款相抵后，还涉及差价470多万元，被告提出这笔差价的税收由原告承担，但原告未同意，导致房屋销售发票至今未能开具。基于上述事实，原告第三、五项诉请没有事实依据。合同约定的装修房屋与交付的现状房屋之间的差价问题，希望法院主持下由第三方做出客观评估。
本院经审理查明：2012年8月9日，江苏中贯置业有限公司（甲方）与苏州广菱电梯有限公司签订编号为120810的《产品定作合同》一份，约定由苏州广菱电梯有限公司为江苏中贯置业有限公司提供梯号为L1-L32的电梯，其中L1-L24电梯品牌为曼隆，计24台；L25-L32电梯品牌为东芝，计8台，设备价格合计956万元。
同日，江苏中贯置业有限公司（甲方）与常熟市芝友电梯安装工程有限公司签订编号为YD2012089B的《电梯设备安装合同》一份，约定由常熟市芝友电梯安装工程有限公司为江苏中贯置业有限公司进行梯号为L1-L32的电梯安装，其中L1-L24电梯品牌为曼隆，计25台；L25-L32电梯品牌为东芝，计8台，安装价格合计312万元。
同日，江苏中贯置业有限公司（甲方）与常熟市芝友电梯安装工程有限公司（陆健）、苏州广菱电梯有限公司（季敏强）（乙方）签订《补充协议》一份，约定：”现有乙方向甲方购买中汇广场A栋17层、19层共计22间商用房，房款共计人民币贰仟柒佰万元。本着诚信合作的意愿，签订本补充协议如下：此22间商用房总房款的50%部分，由乙方办理该房产的银行按揭贷款，此笔贷款到甲方账户金额，用于支付此部分房款。在办理过程中，由甲方指定银行，乙方全力配合办理按揭所需的手续。房款扣除按揭贷款余下的50%部分，乙方向甲方提供中汇广场项目中所需的电梯，该电梯货款仍不足抵房款的，由乙方在今后提供甲方其他项目的所需电梯，以抵足余下的房款（类同此电梯合同供货价）。”
上述协议签订后，苏州广菱电梯有限公司和常熟市芝友电梯安装工程有限公司履行了八台电梯的定作和安装，梯号为L25-L32，制作安装款项合计624万元。江苏中贯置业有限公司支付苏州广菱电梯有限公司电梯定作款330996.16元，支付常熟市芝友电梯安装工程有限公司电梯安装款496736.38元。
另查明：2012年8月25日，江苏中贯置业有限公司（出卖方）与陆健（买受方）签订《商品房买卖合同》九份，约定陆健向江苏中贯置业有限公司购买常熟市中汇广场（暂名）一期A幢1单元1703、1704、1705、1706、1707、1708、1709、1710、1711室商品房，规划用途均为商业，建筑面积分别为平方米93.66平方米、93.66平方米、100.17平方米、57.27平方米、73.64平方米、43.47平方米、63.53平方米、55.11平方米、69.58平方米；均为装修房；商品房总价款分别为1535421元、1530738元、1597067元、861544元、1074670元、632208元、939835元、809349元、1071078元，买受方于2012年9月26日前合计支付首付款5081910元，余款合计497万元在合同签订之日起7个工作日内以银行贷款方式支付，买受人于签约当日备齐所有按揭资料，并办理按揭贷款手续，否则，出卖人有权单方面解除合同，买受人同意出卖人单方面解除合同备案，买受人承担违约责任；出卖方应当在2014年6月28日前，依据国家和地方有关规定，取得《常熟市商品房交付使用备案通知书》，并将符合本合同约定的上述商品房交付买受方使用；出卖方如未按合同约定交付买受方使用，逾期超过90天后，买受方要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的房屋最后交付期限之第二天起，至房屋实际交付之日止，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付合同约定房屋总价款万分之1.5的违约金；出卖方应当在该商品房交付使用后及时向房屋权属登记机构申请房屋所有权初始登记，如因出卖方的责任，致使买受方不能在期房交付使用之日起90天内申请房屋所有权转移登记的，逾期超过90天后，买受方要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的房屋所有权转移登记申请期限之第二天起，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付本合同约定房屋总价款万分之1.5的违约金。合同对面积差异处理均约定为:合同约定面积与实际交付面积有差异的，以产权处最终测算面积为准，多退少补。
2012年10月8日，陆健向中国建设银行股份有限公司常熟支行申请贷款358万元，该款项于当日支付至江苏中贯置业有限公司账户。2012年10月9日，陆健向上海浦东发展银行股份有限公司常熟支行申请贷款139万元，该款项于当日支付至江苏中贯置业有限公司账户。
又查明：2015年4月21日，江苏中贯置业有限公司取得常熟市商品房交付使用备案通知书，载明其开发建设的金沙江路11号中汇商业广场一期商品房工程已通过交付使用备案，涉案房屋状况均为毛坯，经常熟市房屋产权登记发证中心勘测，常熟市中汇广场一期A幢1单元1703、1704、1705、1706、1707、1708、1709、1710、1711房屋实测建筑面积分别为96.54平方米、96.54平方米、100.48平方米、57.29平方米、73.94平方米、43.34平方米、63.59平方米、55.85平方米、68.40平方米。
2015年7月，陆健诉至本院，要求江苏中贯置业有限公司交付常熟市中汇广场一期A幢1单元1703、1704、1705、1706、1707、1708、1709、1710、1711室的毛坯房屋。该案审理中，苏州广菱电梯有限公司及常熟市芝友电梯安装工程有限公司于2015年8月3日出具情况说明一份，表明两公司根据2012年8月9日的补充协议分别指定陆健、季敏强、王卫星认购中汇广场相关房屋，两公司自愿以其在中汇广场项目上的电梯设备款及安装款及根据其与江苏中贯置业有限公司签订的有关协议或补充协议的约定抵付陆健应付房款并由两公司与陆健另行结算。本院于2015年12月出具（2015）熟民初字第00788号民事判决书，判决江苏中贯置业有限公司于判决生效之日起三十日内按照现状条件向陆健交付常熟市金沙江路11号中汇广场一期A幢1单元1703、1704、1705、1706、1707、1708、1709、1710、1711室房屋。双方均未上诉，判决生效后陆健向本院申请执行，要求江苏中贯置业有限公司履行（2015）熟民初字第00788号民事判决，本院于2016年12月1日向陆健交付了上述房屋。
又查明：2017年12月6日，苏州广菱电梯有限公司及常熟市芝友电梯安装工程有限公司出具情况说明一份，表示扣除江苏中贯置业有限公司支付两公司的827732.54元及两公司为王卫星购买常熟市中汇广场一期A幢1单元1701室房屋用电梯设备款及安装款优先抵付首付款945760元外，剩余电梯设备款及安装款4466507.46元由两公司分别为陆健、季敏强各抵付2233253.73元作为陆健、季敏强的购房首付款。
审理中，双方对被告交付原告的常熟市中汇广场一期A幢1单元1703、1704、1705、1706、1707、1708、1709、1710、1711室毛坯房与商品房买卖合同约定的装修房的差价损失未能协商一致，原告申请依据商品房买卖合同附件六约定的装饰装修项目、标准进行评估，作为计算差价损失的依据，本院依法先后委托苏州东正资产评估事务所、苏州名典资产评估事务所进行评估，均因商品房买卖合同附件六中约定的装修范围、面积、装修材料的品牌、规格型号等模糊不清，致无法履行评估程序，退卷。后原告申请对涉案房屋在商品房买卖合同签订时毛坯房的市场价进行评估，作为计算差价损失的依据，本院依法委托昆山市中建房地产评估有限责任公司进行评估，该公司于2017年10月出具鉴定评估报告，估价结果为：常熟市金沙江路11号中汇广场一期A幢1单元1703、1704、1705、1706、1707、1708、1709、1710、1711室商品房（毛坯）在2012年8月25日价值时点时的单价分别为9493.14元/平方米、9400.07元/平方米、9260.47元/平方米、9176.70元/平方米、9074.32元/平方米、9027.79元/平方米、9120.86元/平方米、9120.86元/平方米、9213.93元/平方米，总价分别为889127元、880411元、927621元、525550元、668233元、392438元、579448元、502651元、641105元。原告为此支付鉴定费35883元。
被告对上述鉴定报告提出异议如下：一、本案原告提出的诉请是装修返还，而评估公司对房屋价格作了评估，且评估报告未考虑下列因素：1.市场因素，报告采用比较法作为评估依据，但未提供参照案例；2.代物清偿因素，本案原告未支付房款，房款是用电梯款折抵的，双方折价过是通过协商确定，正常情况下，代物清偿的价格会比现金购买的要高一些，但报告为体现出来；3.本案所涉的精装修房并不完全是指室内部分，尚有公共空间部分，这部分的装修开发商还是要进行的，报告应当扣除该部分的费用。二、报告价格明显背离了当时的市场价格，根据常熟市场2012年位同类商业用房的市场价格，毛坯房的价格均超过一万元，且有关楼盘的地段还没有本案所涉房产的地段优势。
针对被告的上述异议，昆山市中建房地产评估有限责任公司书面函复如下：1.异议一”市场因素”，本次评估我们向委托方提供的是估价结果报告，参考案例信息只体现在估价技术报告中，根据《房地产估价规范》GB/T50291-2015第7.0.5条规定”估价技术报告可按估价委托合同约定不向估价委托人提供”，本次评估是司法鉴定评估，只有委托方要求的情况下才提供估价技术报告，但仅限提供给委托方。2.异议二”代物清偿因素”，本次评估我们根据常熟市人民法院司法评估委托书进行评估，根据《房地产估价基本术语标准》GB/T50899-2013第3.0.5条定义”市场价值是经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。”在《房地产估价基本术语标准》第57页第3.0.5条中进一步阐明了”公平交易”的概念，即”买方和卖方都是出于自己利益的需要进行估价对象交易的，没有诸如亲友之间、母子公司之间、业主与租户之间等特殊或特别的关系，不是关联的交易”。你方提出的”代物清偿因素”就是特殊情况下的交易，因此根据规范要求和委托方要求，我方评估的是正常情况下的市场价值，而不是存在特殊情况下的交易价格。3.异议三”公共空间部分开发商还是要进行的”，本次评估是司法鉴定评估，按委托书的要求是评估特定的价值时点且估价对象为毛坯状态下的市场价值。4.异议四”报告价格明显背离了当时的市场价格”，我方本次估价严格按照《房地产估价规范》中比较法的步骤进行评估，严格按照《房地产估价规范》中的规定选取了三个可比实例，可比实例及其有关信息真实、可靠，选取可比实例后，我方对相关因素（包括地段优势）进行了修正。为此，我方可提供相关具体可比实例，详见附件。
后被告书面申请鉴定人员出庭质询，本院依法通知昆山市中建房地产评估有限责任公司相关鉴定人员到庭接受质询，被告对鉴定人员提出的问题与其书面异议基本一致，鉴定人员也做出与其书面回函内容意思一致的解释。原告对鉴定报告、鉴定公司的书面回函及鉴定人员的解释均无异议。
以上事实，有商品房买卖合同、（2015）熟民初字第00788号民事判决书、执行卷宗材料、情况说明、退卷函、鉴定报告及鉴定费发票、异议书及书面回函、质证笔录及本院庭审笔录等在卷佐证。
本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应依约履行。根据商品房买卖合同约定被告应于2014年6月28日前向原告交付符合合同约定的商品房，但其未能依约履行，致原告于2015年7月诉至本院，并经本院判决、执行，涉案商品房（毛坯）于2016年12月1日交付于原告，现原告要求被告支付自2014年6月29日起至现状房屋交付之日止的逾期交房违约金符合双方约定及法律规定，本院予以支持，经核算为1337406.63元（10051910×0.15‰×887）。
涉案房屋交付后，被告未及时将办理权属登记需由其提供的资料交付原告，致原告未能在交房之日起90天内申请房屋所有权转移登记，被告应当承担逾期办理权属登记的违约责任，现原告要求被告交付办理涉案房屋不动产权利证书所需的房屋初始登记证明及国有建设用地使用权分割转让协议书，并开具相应的商品房销售不动产统一发票，符合双方约定及法律规定，本院予以支持；同时，被告还应向原告支付自2017年3月2日起至其向原告交付办理涉案房屋权属登记需由其提供的资料之日止的违约金（每天按房屋总价款10051910元的0.15‰计算），原告主张计算至权属登记之日的请求无依据，本院不予采信。
原告主张被告赔偿已交付的涉案房屋（毛坯）与合同约定的装修房之间的差价损失符合双方约定，应予支持。合同附件六虽对房屋装修标准进行了些许约定，但因约定模糊、不够明确，致鉴定机构无法对房屋装修部分的价值进行评估；而且，被告也未能提供其他有效证据证明装修价值，故以商品房买卖合同签订时房屋的毛坯价格与合同约定的房屋价格差价作为装修补偿较为合理。昆山市中建房地产评估有限责任公司接受本院委托后，出具了相应的评估报告，被告虽对评估报告提出异议，但鉴定公司通过书面函复及鉴定人员出庭说明的方式均予以了合法、合理的解释，被告提出的异议均无事实和法律依据，本院不予采纳；且评估报告也无明显不妥之处，故本院对评估报告予以采信。结合评估结论及商品房买卖合同约定房屋总价，本院认定被告应赔偿原告装修补偿4045326元（10051910-6006584）。据本院查明事实，并结合苏州广菱电梯有限公司和常熟市芝友电梯安装工程有限公司出具的情况说明，原告总计已向被告支付购房款7203253.73元（4970000+2233253.73），尚有购房款2848656.27元未支付（10051910-7203253.73）。虽然江苏中贯置业有限公司（甲方）与常熟市芝友电梯安装工程有限公司（陆健）、苏州广菱电梯有限公司（陆健）（乙方）于2012年8月9日签订《补充协议》约定”总房款扣除按揭贷款余下的50%部分，乙方向甲方提供中汇广场项目中所需的电梯，该电梯货款仍不足抵房款的，由乙方在今后提供甲方其他项目的所需电梯，以抵足余下的房款”，但因常熟市芝友电梯安装工程有限公司、苏州广菱电梯有限公司与江苏中贯置业有限公司的电梯定做、安装合同履行640万元后，双方未再继续履行，且目前也未有其他相关业务发生，原告表示，对于电梯定做、安装款不足支付购房首付款的部分，在被告应赔偿原告的装修款中予以扣除，本院予以准许；另，双方约定对合同约定房屋面积与实际交付面积有差异的，以产权处最终测算面积为准，多退少补，涉案房屋经常熟市房屋产权登记发证中心勘测面积分别为96.54平方米、96.54平方米、100.48平方米、57.29平方米、73.94平方米、43.34平方米、63.59平方米、55.85平方米、68.40平方米，故原告应向被告补足差价，对面积差异部分的单价双方未协商一致，本院参照评估报告予以核算，为55439.66元【（96.54-93.66）×9493.14+（96.54-93.66）×9400.07+（100.48-100.17）×9260.47+（57.29-57.27）×9176.70+（73.94-73.64）×9074.32+（43.34-43.47）×9027.79+（63.59-63.53）×9120.86+（55.85-55.11）×9120.86+（68.40-69.58）×9213.93】，审理中，原告表示对其应支付被告的房屋面积差异价同意在被告应支付其的装修补偿款中予以扣除，本院予以准许。经核算相抵后，被告还应支付原告装修补偿款1141230.07元（4045326-2848656.27-55439.66）。
依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十八条规定，判决如下：
一、被告江苏中贯置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告陆健交付办理常熟市金沙江路11号中汇广场一期A幢1单元1703、1704、1705、1706、1707、1708、1709、1710、1711室房屋不动产权利证书所需的房屋初始登记证明、国有建设用地使用权分割转让协议书，并向原告陆健开具办理常熟市金沙江路11号中汇广场一期A幢1单元1703、1704、1705、1706、1707、1708、1709、1710、1711室房屋不动产权利证书所需的商品房销售不动产统一发票。
二、被告江苏中贯置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告陆健逾期交房违约金1337406.63元。
三、被告江苏中贯置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告陆健自2017年3月2日起至被告向原告陆健交付办理房屋权属登记需由其提供的资料之日止每天按10051910元的0.15‰计算的逾期办理房屋权属登记的违约金。
四、被告江苏中贯置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告陆健装修补偿款1141230.07元。
上述二、三、四项判决，如被告江苏中贯置业有限公司采用转账方式支付，请汇入原告陆健指定账户；或汇入常熟市人民法院账户。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；未按本判决指定的期间履行其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。
五、驳回原告陆健的其他诉讼请求。
案件受理费减半收取15043元，鉴定费35883元，合计50926元，由被告江苏中贯置业有限公司负担（原告同意其预交的案件诉讼费由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决生效之日起十日内向原告支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。
审判员 翟艳伟
二〇一八年一月十二日
书记员 宋 洁