湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0104民初7966号
原告苏婧，女，汉族，1984年1月21日出生，住长沙市芙蓉区。
委托代理人黄殷，湖南人和人律师事务所律师。
被告湖南高瑞房地产开发有限公司，住所地长沙市岳麓区枫林三路899号万科城市花园。
法定代表人胡斌，董事长。
委托代理人魏华，北京炜衡（长沙）律师事务所律师。
委托代理人邓佑良，北京炜衡（长沙）律师事务所律师。
原告苏婧诉被告湖南高瑞房地产开发有限公司（以下简称高瑞公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年11月11日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人黄殷，被告高瑞公司的委托代理人魏华、邓佑良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告苏婧向本院提出诉讼请求�一、判令被告承担违约金8万元整；二、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年原告与被告高瑞公司签订了一份《长沙市商品房买卖合同》，作为商品房买卖的附属条件，也是原告在此进行房屋购置参考的重要因素，被告高瑞公司出具了《惠天然梅岭国际承诺书》，承诺原告直系亲属曾睿涵2016年9月进入长沙市实验小学就读。2016年上半年，原告多次与被告高瑞公司沟通，要求其按照承诺书履行义务，被告高瑞公司最终未履行其承诺。现经多次协商违约赔偿未果，特诉至法院，望判如所请。
被告高瑞公司答辩要点：一、该承诺书是附条件生效的合同，所附条件未成就，承诺书未生效，被告不承担任何的违约责任。1、该承诺书是附条件生效的，所附条件并未成就。2、所附条件未成就的原因非被告所为。3、承诺书所附条件并未成就，因此�承诺书并未生效，不存在被告所称的违约责任。二、被告也不存在需要承担缔约过失责任的情况。1、被告不存在以入读长沙市实验小学为承诺促使销售的行为。2、被告也未有故意隐瞒学区划定事宜。三、被告诉请违约赔偿没有任何依据。1、被告的直系小孩调整至长沙市××小学××学校入读，并未给其造成任何的经济损失。2、承诺书并未约定损失赔偿，对违反该承诺所采取的措施是原告享有退房并退还所交房款的权利。3、被告采取了相应的便利措施，尽力降低业主因学校变更所造成的不便影响。据此，被告请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明：2013年12月27日，长沙市教育局印发的《关于新住宅小区义务教育就读学校认定的公示》中明确了：按相对就近、统筹安排的原则，该局明确“梅岭国际”楼盘住宅小区适龄儿童就读学�为规划中的“川塘小学”（秀峰路与川塘路交汇的东南角）。“川塘小学”建成投入使用之前，“梅岭国际”小学学位需求暂安排在岳麓区实验小学解决。
2015年11月8日，原告与被告高瑞公司签订了一份编号为XX1401751201号的《长沙市商品房买卖合同》。2015年11月11日，被告向原告出具了《惠天然梅岭国际承诺书》，被告承诺：在满足×××岳麓区实验小学招生条件的情况下，确保2栋1201号房业主苏婧直系子女曾睿涵于2016年9月顺利入读长沙带岳麓区实验小学，如因客户苏婧自身原因（资料准备不齐等原因）或不可抗力原因导致不能入学，我司不承担任何责任，客户不得以此为理由提出退房；如因开发商原因，客户苏婧直系子女曾睿涵没有如期（2016年9月）入读长沙市实验小学，客户有权退房并还全部所交房款（不计利息），但客户应于收到开发�通知后三天内来售楼部办理退房手续，逾期开发商概不负责！
2016年9月，因义务教育招生入学政策调整，梅岭国际楼盘划归长沙市××小学××学校（即川塘小学）的招生范围，原告苏婧直系子女曾睿涵已入读了长沙市××小学××学校。现原告以被告没有履行承诺书中义务为由，诉至本院。
另查明：1、经长沙市实验小学教导处证明：2014年9月，梅岭国际业主的小孩被安排在长沙市实验小学就读。2015年9月，虽然川塘小学已经建成并投入使用，但梅岭国际业主的小孩仍被安排在长沙市实验小学就读。2、2016年2月27日，中共长沙市委办公厅、长沙市人民政府办公厅印发了《关于进一步做好义务教育招生入学工作的实施办法》（长办发【2016】5号）的通知，该通知明确了“坚持相对就近、免试入学。小学实行公示学区、划片招�、注册入学”的原则。同时印发了《2016年关于城区公办小学学区范围及覆盖具体楼盘信息的公告》，明确了梅岭国际小区属于长沙市××小学××学校招生范围。同时明确了城区公办小学学区划分保持相对稳定，教育行政管理部门可根据生源和学校动态变化情况每学年度作适当调整。3、梅岭国际楼盘的湖南惠天然物业管理有限公司长沙分公司从2016年9月起为业主小孩在长沙市××小学××学校上下学提供了便民班车服务。
上述事实，有到庭当事人陈述，原告提供并经庭审质证的《长沙市商品房买卖合同》、《惠天然梅岭国际承诺书》、长沙市××小学××学校入学通知书等证据，被告提交并经庭审质证的2015年岳麓区实验小学招生公告、长沙市实验小学2016年秋季招生简章、《关于新建住宅小区义务教育就读学校认定的公示》、就读长沙市实验小学名单等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为：本案争议的焦点是被告是否构成违约。首先，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的应该承担违约责任。本案被告向原告作出的承诺具体明确，结合当时双方签订商品房买卖合同时房地产市场低迷的实际情况，该承诺对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，虽然该允诺未载入商品房买卖合同，但应当视为商品房买卖合同内容。其次，学校的设立、学区（位）的划分、调整等事项系教育行政管理部门的职权范畴，且教育行政管理部门可根据生源和学校动态变化情况每学年度对招生范围作适当调整。从本案查明的事实来看，被告承诺时间在前，义务教育招生入学工作的实施办法的政策实施在后。由此可见，本案被告对学区（位）的划分、调整并没有相应权力，且其在承诺中明确告知了“在满足×××岳麓区实验小学招生条件的情况下，如因不可抗力原因导致不能入学，其不承担任何责任”。同时原告对没有满足×××岳麓区实验小学招生条件及因国家、政府、学校政策改变等不可抗力因素导致不能入学的风险是明知的。现因合同约定的义务教育招生入学政策变化原因导致原告直系亲属不能入读长沙市实验小学，故本案被告并不构成违约。最后，当事人对自己的主张有责任提供证据，不能提供证据的应承担举证不能的不利后果。本案原告主张的违约金在该承诺书中没有明确约定，且没有提供相关证据�明其损失，其违约金主张的依据不足。同时考虑到原告并没有就其直系亲属不能入读长沙市实验小学一事来解除双方之间的商品房买卖合同等实际情况，故对原告主张违约金的诉讼请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
驳回原告苏婧的全部诉讼请求。
本案案件受理费减半收取900元（原告已预付），由原告苏婧负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人�数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员 肖和平
二〇一七年二月十日
书记员 唐 佩
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。