文书内容广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤03民终22892号上诉人（原审被告）：刘晓红，女，汉族，1970年6月18日出生。委托诉讼代理人：徐天，广东品睿律师事务所律师。上诉人（原审被告）：吴诚，男，汉族，1960年2月19日出生。委托诉讼代理人：王耀，男，汉族，1967年10月11日出生。被上诉人（原审原告）：庞熬和，男，汉族，1965年6月4日出生。委托诉讼代理人：吴桂福，北京市百瑞(深圳)律师事务所律师。上诉人刘晓红、吴诚因与被上诉人庞熬和确认合同无效纠纷一案，不服广东省深圳市南山区人民法院（2015）深南法民三初字第1155号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人刘晓红及委托诉讼代理人徐天、上诉人吴诚的委托诉讼代理人王耀、被上诉人庞熬和及委托诉讼代理人吴桂福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴诚上诉请求：一、驳回庞熬和的诉讼请求；二、由庞熬和承担诉讼费用。事实与理由：首先，庞熬和要求确认合同无效，但其与房屋出售人是夫妻关系，房产为共同财产，表见代理成立，而且至今双方仍未解除婚约。其次，转款给吴诚的虽然是出售人的哥哥和弟弟，但从1990年开始，吴诚和出售人的哥哥已经是合伙关系，一起共同经营项目，吴诚有大额资金在合伙人处，需要用款的时候，相互之间调款的现象比较频繁，也很正常，没有任何法律规定买方购房不可以从合伙人（即使是出售人的哥哥）处调取资金，所用的购房款本身也是吴诚自己的资产。事实上，本案纠纷的起因是房产涨价，庞熬和后悔了，找出各种理由来想把房产拿回。如果他的妻子是瞒着他出售房产的，他怎么会知道吴诚的账号里会有刘晓红哥哥和弟弟转的款。原审判决分析的四点理由不成立。第一，刘晓红是庞熬和的妻子，其财产属于共同财产，因此刘晓红处分共同财产的行为，属于《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效，即表见代理。其夫妻间是否存在转移资产的恶意与吴诚无关，吴诚是以当时的合理价格购买的房产，有银行转账记录为证。第二，2013年10月期间，由于房地产税收是由国土局制定最低交税标准，所以当时深圳购房的交易习惯，就是双方约定一个真实成交价格，然后由国土局评估出一个最低交税的价格，按照国土局限定的最低价格，在国土局签订《深圳市二手房买卖合同》并且交税和过户。几乎90%以上的房产，约定成交价格与国土局签订合同价格金额相差较大，并非法院认为的，由于价格相差较大，而不符合交易习惯。第三，原审法院认为房产交易支付房款存在疑点，纯属于推理。没有任何法律规定，分两次支付193万元的房款必须进行资金监管，地产界过千万的合同，付款时均不需要银行监管，而且付款期限较短，有银行凭证可查，虽然没有监管，即使当时出现问题也可以追回款项；也没有法律规定当购房人与卖房人的亲属是合伙关系之时，不能从卖房人亲属处取回合作款项支付房款；至于卖房人收到款项后，提取150万元现金行为，也不属于法律禁止行为。可见上述行为均合法，合法即合理。第四，刘晓红卖房后，继续租用一年，有租约，租金也就四千元，也不是大额的资金，没有法律规定必须银行转账。而且吴诚是深圳户口，在深圳管着孩子读书，取回现金不用转账完全合法合理。更何况庞熬和与吴诚之间还签订了三个月的租约，庞熬和本人都向吴诚租用房屋，更说明了这一点。既然庞熬和支付吴诚的租金，不是通过银行转账，有什么理由要求刘晓红支付租金必须进行银行转账。综上所述，原审法院认为恶意串通，损害第三人利益的行为，并不发生在吴诚与庞熬和之间。反而是由于房产涨价了，卖房人后悔了，想要回房产。如果我们换位思考，我们在2013年买的房产，现在被卖房人找理由原价收回，平白损失几百万，这才是真正的利益受到了重大侵害。此外，本案在程序上出现问题，本案并非夫妻离婚分割财产案件，法官按照司法习惯，不应该前往外地调取他人账户，这个举证责任在当事人，如果庞熬和与刘晓红夫妻反目的话，庞熬和不可能知道刘晓红的亲戚有转给买房人款项的情形，可见是充分沟通过的。法官用推理的形式确定当事人行为的不合法，明显偏帮庞熬和。更重要的是，按照法律规定，一旦合同无效，应当双方各自返还。而本案的判决结果，在认定合同无效的情形下，只要求房产归还，并没有对等的要求归还193万元房款，此行为对吴诚极不公平。从法律意义来说，这193万元的房款是吴诚已经支付了，而原审法官却认为该房款没有支付、不用归还，而且如果判决书生效，吴诚也没有救济途径来要求归还193万元的房款，原因是法官推理出房款未付。按照程序，法官应该查清房款是否支付的事实，并且告知吴诚是否提起反诉，可以请求如果合同无效要求归还193万元的房款，而原审法官没有任何告知，除非经法官提醒后吴诚仍不要求返还193万元的房款，原审法院才能下此判决。本案中对房款是否支付的事实没有查清，合同无效各自返还的法律规定没有适用，明显是事实认定不清，适用法律错误，严重侵害了吴诚的合法权益。因此，吴诚请求改判驳回庞熬和的诉讼请求。庞熬和辩称，一、吴诚上诉称是因为现在房价高了庞熬和后悔，实际上，庞熬和在2015年4月27日才知道刘晓红将房屋转移。通常情况下，夫妻利益是一致的，但如果这样，为什么刘晓红没有后悔，而是与吴诚极力想维持这一虚假交易。显然刘晓红想独吞夫妻共同财产。二、吴诚与刘晓红之间的房屋买卖是不真实的，是刘晓红为转移夫妻共同财产而进行的虚假交易，是无效的。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。刘晓红述称，刘晓红对吴诚上诉中主张刘晓红与庞熬和是婚姻关系，属于表见代理这一点与事实不符。涉案房产本身是刘晓红的婚前个人财产，其本人有权自行合法处理其个人财产，不存在表见代理。除此以外，认可刘晓红的上诉意见。刘晓红上诉请求：一、撤销一审判决；二、刘晓红和吴诚签订的《深圳市二手房买卖合同》合法有效；三、刘晓红和吴诚无需将涉案的深圳市南山区桂庙路光彩新世纪家园X栋XX号房转移登记至刘晓红名下；3、由庞熬和承担本案一审诉讼费7603元、保全费5000元。二、由庞熬和承担本案二审的全部诉讼费用。事实与理由：一、刘晓红对吴诚和案外人刘X华、刘X、伍X芳之间的经济往来一无所知。虽然案外人刘X华、刘X是刘晓红的哥哥和弟弟，但是刘晓红对其兄弟和吴诚之间的经济交易并不知情；且刘晓红并不认识伍X芳，对案外人伍X芳和吴诚之间的经济交易没有任何关系。二、案外人和吴诚之间的经济往来，和本案的房产交易没有任何关联性，一审判决认定本案购房款的支付情况存在疑点，但“疑点”并不等于案件事实，一审法院在没有充分证据证明的情况下，仅凭案件存在疑点就认定涉案房屋买卖合同是虚假的，明显证据不足。综上所述，刘晓红认为，本案判决涉及不动产的产权归属，是对当事人重大财产的法律处分。一审法院在缺乏充分、确凿地直接证据的情况下，仅以查明事实存在疑点为由，判决认定涉案房屋买房合同无效，明显事实不清，证据不足。请求二审法院依法裁决，维护刘晓红的合法权益。庞熬和辩称，与针对吴诚上诉的答辩意见一致。吴诚辩称，认可刘晓红的上诉意见。庞熬和向一审法院起诉请求：1、刘晓红、吴诚关于光彩新世纪家园X栋XX房的买卖合同无效，恢复该房屋登记权利人为庞熬和、刘晓红；2、诉讼费由吴诚、刘晓红承担。一审法院认定：庞熬和与刘晓红系夫妻关系，结婚证上记载的婚姻登记日期为2004年3月30日。2004年11月14日，刘晓红（买方）与光彩建设集团股份有限公司（卖方）签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定买方向卖方购买南山大道与桂庙路交汇处的光彩新世纪家园X座XX房，建筑面积为69.73平方米，及其它内容。涉案房产于2005年6月21日登记至刘晓红名下。2013年10月24日，刘晓红（卖方）与吴诚（买方）签订《深圳市二手房买卖合同》，约定买方向卖方购买涉案房产，房产转让总价款为1156194元，及其它内容。2013年10月29日，涉案房产转移登记至吴诚名下。庭审中，吴诚陈述其通过中介得知刘晓红出售涉案房产，后两人私下进行了交易过户，未通过中介，吴诚看房时，庞熬和不在房内，刘晓红也未告知其婚姻状况；刘晓红、吴诚商量好了价格为193万元，并在国土局签订了购房合同，办理了过户。刘晓红认可吴诚上述陈述，刘晓红表示其曾告知庞熬和出售涉案房产，庞熬和同意，事实上，涉案房产是刘晓红的个人财产，刘晓红并无须征得庞熬和同意。庞熬和表示，直至2015年4月才知道刘晓红出售了涉案房产。2013年10月10日，吴诚向刘晓红转账185万元；2013年10月12日，吴诚向刘晓红转账8万元。刘晓红陈述，因为要赎楼，故吴诚很快将房款支付给庞熬和。刘晓红、吴诚均表示，双方曾签订成交价为193万元的房地产买卖合同，但因时隔较久，已经找不到了。刘晓红、吴诚提交了《房屋租赁合同书》作为证据，该合同系刘晓红、吴诚于2013年10月24日签订，约定吴诚将涉案房产出租给刘晓红，租期为1年，租金为每月4000元及其它内容；吴诚提交了收条作为证据，收条载明吴诚于2014年5月6日出具收条，收到刘晓红支付的租金2.4万元。庞熬和对上述证据不予认可，认为合同系补签的，且双方没有真实的支付租金的银行转账记录，收条在出租方吴诚处也不合理。吴诚提交了《房屋租赁协议书》作为证据，该协议系吴诚和庞熬和于2015年6月13日签订，约定吴诚将涉案房产出租给庞熬和，租期为3个月，租金为每月4000元及其它内容。庞熬和认为因吴诚用胶水把房门封锁后，双方产生矛盾至派出所，庞熬和为了让小孩安心居住，被迫签订的协议书，庞熬和并不认可双方的房屋转让关系。庞熬和提交了住户基本情况登记表、委托银行代收款协议书等拟证明刘晓红、吴诚的房产交易不是真实的，涉案房屋没有办理交接手续，直到2015年4月8日，庞熬和与刘晓红发生矛盾后才办理房屋交接手续。刘晓红、吴诚对上述证据的真实性认可，关联性不予认可。庭审中，刘晓红认为涉案房产是其婚前购买的个人财产，刘晓红陈述，双方不是在2004年3月30日登记结婚的，2004年8月刘晓红经深圳市南山区妇联婚介所介绍，才与庞熬和认识并建立恋爱关系，2004年11月，庞熬和知道刘晓红购买了涉案房产，2004年12月，庞熬和借口回老家四川省南充市西充县办事，擅自复印了刘晓红的身份证、户口本等户籍资料，独自在西充县民政局办理了结婚登记手续，庞熬和在独自办理结婚登记时与西充县民政局婚姻登记工作人员故意串通，将结婚登记时间伪造成2004年3月30日，并在结婚登记审查处理表、申请结婚登记声明书等文件上伪造了刘晓红的签名和手印，将结婚证上的登记日期伪造倒签成2004年3月30日，而刘晓红并未到场，事先对此也毫不知情，庞熬和事后才告知刘晓红已办好结婚证，直至2013年夫妻感情发生矛盾时，才知道庞熬和的上述行为。另查，刘晓红诉西充县民政局、第三人庞熬和撤销婚姻登记一案，四川省西充县人民法院作出（2015）西充行初字第30号行政裁定书，裁定驳回刘晓红的起诉，该裁定已生效。再查，吴诚的中国银行武汉光谷支行XXX账户2013年10月9日由伍X芳转入款项20万元；2013年10月9日、10月10日由刘X华分别转入款项100万元、8万元；2013年10月10日由刘X分别转入款项20万元、35万元、10万元，上述款项均由三位案外人从深圳转入吴诚在湖北武汉的银行账户。刘晓红认可刘X华、刘X分别为其哥哥和弟弟，但对刘X华、刘X与被告吴诚之间的经济往来不知情，不认识伍X芳。庞熬和表示伍X芳系刘晓红的同事。吴诚表示其与刘X华有合作项目，销售款项由刘X华处理。2013年10月10日，吴诚向刘晓红转账185万元；2013年10月12日，吴诚向刘晓红转账8万元。对于款项去向，刘晓红向原审法院出具情况说明：2013年10月11日，刘晓红将15万元、65万元、80万元分别转至其建设银行、招商银行、工商银行账户，其中15万元用于归还涉案房产的按揭贷款；65万元于2013年10月15日至23日期间全部取款提现；80万元于2013年10月13日至27日期间全部取款提现，用于治病和旅游散心。一审法院认为，（2015）西充行初字第30号行政裁定书已裁定驳回刘晓红撤销婚姻登记的起诉，该裁定已生效。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。原审法院认为，涉案房产于2005年6月21日登记至刘晓红名下，刘晓红也未举证证明对涉案房产的权属有其它约定，故涉案房产应为庞熬和与刘晓红婚姻关系存续期间购买的夫妻共同财产。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条的规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”。因涉案房产系庞熬和与刘晓红婚内购买的夫妻共同财产，故刘晓红对涉案房产的处分应征得庞熬和的同意。本案中，并无证据证明刘晓红、吴诚之间转让涉案房产的行为征得了庞熬和同意，故刘晓红无权利处分涉案房产。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，“无处分权人将不动产或动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人……”本案中，如果刘晓红、吴诚的转让涉案房产的行为符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条关于所有权取得的特别规定，即使在刘晓红无处分权的情况下，吴诚也应取得涉案房产的所有权。根据本案查明的事实，原审法院认为刘晓红、吴诚关于涉案房产的交易不符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，对此，原审法院作如下分析：第一，刘晓红在未征得庞熬和同意的情况下，将涉案房产转让给吴诚，造成共同财产的减少，其主观上存在恶意。第二，刘晓红、吴诚陈述涉案房产的实际成交价为193万元，但刘晓红、吴诚仅签订了备案登记的《深圳市二手房买卖合同》，并未提交记载有实际成交价的购房合同予以佐证，对此，原审法院认为，涉案房产的买卖涉及的金额较大，且房屋买卖流程复杂，应通过购房合同对交易的流程以及买卖双方的权利义务进行约定，刘晓红、吴诚之间在未签订购房合同的情况下转让涉案房产，不符合交易习惯。第三，关于购房款的支付和收取。原审法院认为，本案购房款的支付和收取存在以下疑点：1、吴诚陈述其通过中介得知刘晓红出售涉案房产，随后吴诚于2013年10月10日、10月12分别向刘晓红转账185万元和8万元。吴诚在房屋过户前直接向刘晓红支付193万元的巨额款项，而未进行资金监管等，不利于资金安全，不符合交易习惯。2、在吴诚向刘晓红支付购房款之前，刘晓红的哥哥刘X华和弟弟刘X分别向吴诚转账108万元、65万元，吴诚虽辩称其与刘X华存在项目合作，但并未举证证明。也即吴诚支付的购房款主要来自于刘晓红的亲属。3、刘晓红在收到吴诚支付的购房款后，在十几日内将150多万元购房款提现，而无法说明款项去向，存在疑点。第四，关于涉案房产的实际交付、使用、收益。刘晓红、吴诚陈述刘晓红、吴诚于2013年10月24日签订《房屋租赁合同书》，约定吴诚将涉案房产出租给刘晓红，租期为1年，租金为每月4000元及其它内容。而涉案房产在此期间一直由庞熬和使用，刘晓红、吴诚也未提交支付、收取租金的相关银行转账证据，故原审法院认为，刘晓红、吴诚提交的证据不足以证明其吴诚实际出租涉案房产并收益。综上，刘晓红、吴诚之间的房产转让存在诸多疑点以及不合交易习惯、生活常理之处，刘晓红、吴诚之间未签订购房合同，吴诚支付的购房款主要来源于刘晓红的亲属，刘晓红收到购房款后即取现，且无法合理说明款项去向，吴诚取得涉案房产产权后并未使用涉案房产，刘晓红、吴诚提交的证据也不足以证明刘晓红返租涉案房产并支付了合理对价，据此，原审法院认为，刘晓红、吴诚关于涉案房产的交易行为不符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条关于所有权取得的特别规定，吴诚不应依法取得涉案房产的所有权。刘晓红私自转让共有的涉案房产，存在恶意，吴诚协助刘晓红转移涉案房产，刘晓红、吴诚转让涉案房产的行为实际损害了庞熬和作为涉案房产共有人的利益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；……”故刘晓红、吴诚关于转让涉案房产的《深圳市二手房买卖合同》应为无效。对于庞熬和要求确认刘晓红、吴诚之间的房产买卖合同无效的诉讼请求，原审法院予以支持。因涉案房产在转移至吴诚名下之前系登记在刘晓红名下，刘晓红、吴诚应协助庞熬和将涉案房产恢复转移登记至刘晓红名下。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第九十七条、第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、刘晓红与吴诚签订的《深圳市二手房买卖合同》无效；二、刘晓红与吴诚应于判决生效后十日内将光彩新世纪家园X座XX房转移登记至刘晓红名下；三、驳回庞熬和的其它诉讼请求。案件受理费7603元，保全费5000元，由刘晓红、吴诚负担。本院二审与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十六条“审判人员对案件的全部证据，应当从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断”之规定，原审法院并未仅就涉案购房款的支付情况存在疑点即认定涉案房屋买卖合同虚假，而是根据案件的全部证据，从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系，对刘晓红是否有权处分涉案房产、在无权处分权人将不动产转让给受让人的，受让人取得该动产的所有权应具备何种条件以及双方之间的交易是否符合相关规定，均进行了详细分析。特别是原审法院对刘晓红、吴诚涉案房产的交易行为是否符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条关于所有权取得的特别规定，进一步进行了认定。从刘晓红是否存在主观恶意、刘晓红与吴诚之间的交易是否符合交易习惯、吴诚购房款的支付以及刘晓红对购房款的收取及去向、涉案房屋的实际交付、使用、收益等各方面综合分析后，认定刘晓红与吴诚之间的房屋转让存在诸多疑点以及不符合交易习惯、生活常理之处，吴诚支付的购房款主要来源于刘晓红的亲属，刘晓红收到购房款后即取现，且无法合理说明款项去向，吴诚取得涉案房产产权后并未使用涉案房产，刘晓红、吴诚提交的证据也不足以证明刘晓红返租涉案房产并支付了合理对价，故原审法院认为吴诚不应依法取得涉案房产的所有权，认定正确。刘晓红与吴诚上诉称一审法院仅凭案件存在疑点就认定涉案房屋买卖合同虚假，证据不足的理由不能成立，本院不予采纳。吴诚上诉称庞熬和与刘晓红系夫妻关系，刘晓红出售其与庞熬和的共同房产，表见代理成立。对此，本院认为，婚姻法第十七条规定:夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权。因此，表见代理并不能适用于夫妻关系之间的行为。刘晓红私自转让共有的涉案房产，存在恶意。吴诚协助刘晓红转移涉案房产，吴诚与刘晓红转让涉案房产的行为实际损害了庞熬和作为房产共有人的利益，因属恶意串通而无效。故本案吴诚与刘晓红之间的房屋转让不符合表见代理的要件，因此，吴诚该项上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上，刘晓红与吴诚的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费共计30412元，由刘晓红负担15206元，由吴诚负担15206元。本判决为终审判决。审  判  长  唐 毅审  判  员  张 睿审  判  员  曹 静二〇一七年二月二十四日书记员（兼）  李开宇