广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第3978号
上诉人（原审原告）：广州建阳房地产发展有限公司，住所地广东省广州市天河区。
法定代表人：吴清龙，职务总经理。
委托代理人：喻玲，广东正大方略律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广东博投集团有限公司，住所地广东省广州市天河区。
法定代表人：林野，职务总经理。
委托代理人：朱秋霞，广东诺臣律师事务所律师。
上诉人广州建阳房地产发展有限公司（以下简称建阳公司）因与被上诉人广东博投集团有限公司（以下简称博投公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第637号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：2014年9月，建阳公司（为甲方、卖方）与博投公司（原广州中新房粤投实业有限公司，为乙方、买方）签订《商铺买卖协议》，其中内容为：乙方现购买甲方位于广州市越秀区建设四马路19-29号的部分物业，共计13处房产，使用性质为商铺，建筑面积共计11776.8729平方米，房款总金额266000000元。签订本协议当日，乙方向甲方支付20000000元作为诚意金。本次房产买卖需获得甲方之香港上市公司新天地产集团公司董事会通过，其后获得香港联合交易所批准印发股东通函，并在新天集团之特别股东大会上获得通过有关决议案，才能最终生效和执行。本协议签订及甲方收齐诚意金30日内，新天集团将着手开展上述工作，如新天集团有需要，甲乙双方同意重签一份与本协议条款相同的协议，如本次房产买卖未能顺利完成上述工作，甲乙双方同意终止本次房产买卖，本协议即行终止，甲方应于本协议终止之日起3个工作日内向乙方无息退回已收的诚意金，双方互不承担任何责任。如本次房产买卖顺利完成上述工作，如乙方有需求，甲方同意该房地产根据所属楼层分为两批次，按先后顺序付款和过户，其中第3-4层为第一批次房地产，对应房款总额为113000000元。第1-2层为第二批次房地产，对应房款总额为153000000元。乙方应于接到甲方付款通知之日起5个工作日内，向甲方支付第一批次房地产房款。从第一批次房地产已更名的房产证发出之日起30个工作日内，乙方应向甲方全额付清第二批次房款（含诚意金20000000元），乙方同意诚意金在乙方向甲方支付第二批次房地产款项时转为房款。甲方收齐各批次房地产款后15个工作日内，完成办理该房地产抵押登记的涂销手续。甲方应当在收齐各批次房地产房款，且该房地产抵押登记涂销后5天内，与乙方共同向房地产登记机构递交申请办理产权转移登记所需的所有资料。甲方收齐各批次房地产总款当日，甲、乙双方一起到场办理相应批次房地产的交接手续。如乙方未按约定付清任一批次房地产总房款，或乙方支付第一批次房地产房款后放弃购买第二批次房地产的，则甲方有权解除本协议，没收乙方已支付的所有房款及诚意金作为本次房产买卖的损失赔偿。乙方未能按照本协议约定支付诚意金及房款的，应当每日按未付诚意金或房款0.05%的标准向甲方支付违约金，逾期超过15日仍未支付的，甲方有权解除本协议；本协议自甲方提出解除本协议的书面通知送达乙方之日自行终止；当乙方超过本协议约定的付款时间尚未付清全部房款，甲方要求解除本协议的，乙方应向甲方支付违约金20000000元，甲方并有权没收乙方已支付的所有房款及诚意金作为本次房产买卖的损失赔偿。送达约定，本协议首页记载的各方通讯地址为所有通知、文件、资料等送达地址；上述地址如有变更，应在变更后3日内书面通知有关当事人，否则一经发至上述地址，无论是否签收，投邮后3日后即视为送达；等。
2014年12月17日，建阳公司向某甲投公司发出《有关﹤商铺买卖协议﹥之付款通知书》，其中内容为：现请贵公司按照《商铺买卖协议》约定之自本通知发出日的五个工作天内，支付约定之第一批次价款113000000元。博投公司于2014年12月18日收到通知书。2014年12月31日，建阳公司向某甲投公司发出《催款函》，其中内容为：现我司已于2014年12月18日向某乙司送达了付款通知书，通知贵司支付第一期房款113000000元；但是，贵司至今仍未按协议约定支付第一期房款，已超过了协议约定的付款期限。在此，请贵司于2015年1月5日之前付清第一期房款，否则，我司将根据协议约定追究贵司的违约责任。博投公司于2015年1月4日收到该函。
2015年1月4日，建阳公司向某甲投公司发出《律师函》，其中内容为：贵公司至今仍未按协议约定支付第一期房款，已超过了协议约定的付款期限。贵公司逾期支付第一期房款已构成违约，依法应承担相应的违约责任。请贵公司在2015年1月5日前付清上述第一期房款。博投公司于2015年1月5日收到该函。2015年1月14日，建阳公司再次向某甲投公司发出《律师函》，要求博投公司在收到本函后三个工作日内向某丙公司付清第一期房款及违约金，否则，建阳公司自本函送达之日起第四个工作日即解除协议，没收博投公司已付的诚意金，并要求博投公司支付违约金20000000元。博投公司于2015年1月15日收到该函。2015年1月21日，建阳公司向某甲投公司发出《解除﹤商铺买卖协议﹥通知函》，表示：贵我双方签署的《商铺买卖协议》自2015年1月21日起解除，我司没收贵司已支付的诚意金，同时，请贵司按照合同约定向我司支付违约金20000000元。博投公司于2015年1月22日收到该通知函。
原审诉讼中，建阳公司称：建阳公司和博投公司实际签订了两份《商品房买卖合同》，本案所涉的仅是第二份买卖合同，并没有涉及第一份合同，但博投公司所述的相关情况与第一份合同有关，故必须披露第一份合同。双方谈及整个商铺的买卖从2014年2月开始，一直延续至2014年8月达成意向，准备签订合同。开始双方意向以整体买卖作为一次买受，但因为考虑涉及的标的额过大，博投公司提出希望分期购买，如果先行过户一部分，更能在抵押获得贷款后再进行另一部分的付款。所以在2014年8月29日博投公司支付购买负一楼的定金10000000元，在2014年9月1、2日支付诚意金20000000元。双方意向是先履行第一份合同即购买负一楼的合同，再履行第二份合同。现在负一楼的买卖已履行完毕。负一楼的购买标的额为32000000元，博投公司已付清，第一份合同也已履行完毕。2014年8月29日博投公司支付购买负一楼的定金10000000元，建阳公司办理负一楼房屋的涂销抵押手续，博投公司于2014年10月15日付清剩余款项，负一楼合同现已履行完毕。并非如博投公司所称的上市公司批准滞后导致迟延履行合同，而是双方达成意思表示先履行第一份合同后履行第二份合同。博投公司未履行支付义务，无论是否恶意，或有何特殊情况，其均应该按照合同约定支付房款。关于违约金和诚意金，根据合同约定，建阳公司有权没收诚意金及要求博投公司支付违约金。解除合同对于建阳公司所造成的损失远远不止40000000元。本合同磋商的时间成本达一年之久，牵涉的资金巨大，仅就本案所涉房款2.66亿，一年的利息就达到15000000元。鉴于本案涉及资金巨大，建阳公司、博投公司双方协商合同均牵涉公司高层的时间及精力，并且牵涉公司多部门配合。再者，为了促成交易，建阳公司对房产没有继续引进租赁，其他有购买意向的客户也终止了谈判，还遣散了一部分租赁商家，各部门促成合作达成交易作了非常多及繁杂的事情，例如放弃优先购买权、相应文件资料准备等，全是本次交易看不见的成本。另外，新天地产集团公司为促成本次交易也作了很多努力。解除合同即意味建阳公司所有的工作均要重来，建阳公司认为20000000元作为建阳公司的损失赔偿一点都不为过。20000000元的违约金本身就是商人之间对不履行合同的惩罚性约定。新天地产集团公司是建阳公司的股东。建阳公司于2014年12月17日向某甲投公司发出付款通知。但博投公司一直没有付款，才导致本案诉讼。2014年12月25日博投公司手写回函，只是表示尽快付款，没有说明原因或何时付款。2014年12月25日博投公司曾经口头答复将会在2014年12月31日付款，但2014年12月31日博投公司仍然未付款，故建阳公司于2014年12月31日发出催款函，于2015年1月4日发出律师函。之后博投公司仍然没有回复何时付款，但建阳公司、博投公司确实多次协商，但协商的内容并非付款，而是要求变更合同履行方式。建阳公司、博投公司至今未能达成一致。博投公司没有履行合同的诚意，故向某甲投公司发出解除合同函。
博投公司在原审中称：博投公司于2015年12月31日（此处为笔误，应为2014年12月31日）向某丙公司发了一份函件，内容为告知博投公司股权变更，希望变更买卖主体，继续由中新房南方资产管理有限公司完成购房手续。
2015年2月5日，建阳公司向原审法院提起本案诉讼，请求：一、确认建阳公司、博投公司双方的《商铺买卖协议》于2015年1月22日解除；二、诚意金20000000元归建阳公司所有；三、博投公司向某丙公司支付违约金20000000元。
原审法院审理认为：建阳公司与博投公司签订的《商铺买卖协议》是双方的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。博投公司于2014年12月18日收到建阳公司发出的付款通知书后，未在合同约定的期限内向某丙公司支付第一批次房款113000000元，已构成违约。依照合同的约定，建阳公司有权解除合同。建阳公司已于2015年1月22日向某甲投公司送达《解除﹤商铺买卖协议﹥通知函》，主张解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，上述《商铺买卖协议》自该日解除。现建阳公司要求确认合同解除，原审法院予以支持。基于博投公司逾期付款，建阳公司还有权没收博投公司已支付的所有房款及诚意金作为本次房产买卖的损失赔偿，故建阳公司要求没收博投公司已支付的诚意金20000000元，归建阳公司所有，原审法院亦予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条的规定，违约责任应相当于因违约所造成的损失，约定违约金与损失赔偿金均是以补偿损失为原则，二者不能并用。在已要求没收诚意金20000000元作为损失赔偿的情况下，建阳公司再要求博投公司支付违约金20000000元，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第七条、第八条、第九十六条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：一、广州建阳房地产发展有限公司与广东博投集团有限公司签订的关于买卖广州市越秀区建设四马路19-29号13处房产的《商铺买卖协议》自2015年1月22日解除。二、广东博投集团有限公司已支付的诚意金20000000元，由广州建阳房地产发展有限公司没收，归广州建阳房地产发展有限公司所有。三、驳回广州建阳房地产发展有限公司的其他诉讼请求。本案受理费241800元，由广州建阳房地产发展有限公司负担120900元，广东博投集团有限公司负担120900元。
建阳公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1.“契约神圣”是现代合同法的精髓所在，在既已认定合同合法有效的情况下，理应尊重双方的约定。根据《商铺买卖协议》第十条“逾期付款违约责任”的约定，乙方（即博投公司）若未能如约付清房款，甲方（即建阳公司）要求解除本协议的，乙方应支付违约金2000万元，甲方并有权没收乙方已支付的所有房款及诚意金作为本次房产买卖的损失赔偿。因此博投公司在签署该协议时已经清楚了解违约行为可能造成的后果并接受该条款的制约；2.博投公司的故意违约给建阳公司造成了巨额损失，原审认定博投公司违约却不支持赔付违约金，有违法理，更难以弥补建阳公司由此造成的损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十六条之规定：“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理”。因此，守约方在合同解除的情况下要求赔偿违约金是有法律依据的。关于建阳公司的损失具体如下，本次交易自双方洽谈到正式签订合同耗费近一年，再到博投公司拖欠房款诉讼至今又一年，以涉案房款金额2.66亿元计算，一年的融资成本（按贷款利息）至少在1500万元以上；由于与博投公司达成交易合意，停止了与其他商家的接洽，丧失了同等条件下的其他交易机会；自2014年下半年至今经济形势不景气，涉案商铺因博投公司的违约已丧失了最佳的出售机会和价位，导致巨额价值的稀释、蒸发；涉案房产有八处带租约，其他五处房产自2014年2月份双方洽谈开始未继续对外出租，空置的租金损失累计600余万元，另外，为配合交付商铺对两处商铺提前解除租约导致租金损失470余万元。因此，原审认定的2000万元赔偿金不足以弥补建阳公司的损失。请求：1.撤销原审判决第三项，依法改判博投公司向某丙公司支付违约金20000000元；2.本案一、二审诉讼费均由博投公司承担。
博投公司答辩称：1.根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定损失赔偿的计算方法”。从立法的表述和本意看，当事人可以选择一种承担违约责任的方式，但不可并用，而且违约金本质上就是损失赔偿金，因此不得判决博投公司既承担违约金又承担损失赔偿金。上述法律规定不论在学术界还是实务界都得到广泛肯定和运用。因此，在涉案合同同时约定违约金和损失赔偿金的情况下，建阳公司既要求没收诚意金2000万元，又要求博投公司支付2000万违约金，有悖法律规定。2.建阳公司称博投公司已支付的2000万诚意金不足以弥补其损失，但事实情况并未如此。（1）博投公司在2014年9月支付诚意金2000万，这笔诚意金的利息按照银行同期贷款利率计算，直至现在即2015年8月份约75万元，即事实上建阳公司获得利益已经有2075万；（2）涉案房屋基本上都有租户且正常向某丙公司交付租金，从双方协商合同直至现在，租户的租金都是交给建阳公司的，建阳公司不存在租金损失。另外，根据《商铺买卖协议》的约定，博投公司是连同涉案房产现有租约一并购入，继续履行现有租约，因此，建阳公司无需就现有租赁情况作改动或遣散，根据不存在其所称遣散租赁商家等产生损失事项；（3）即使按照合同标的额2.66亿元、以银行同期贷款利率（一年期）计算利息，从2014年12月25日起截止2015年8月24日期间，产生的利息大约是900万。可见，博投公司支付的诚意金及产生的利息2075万已经远远高于逾期支付房款所产生的利息900万。因此，博投公司支付的2000万诚意金完全足以弥补建阳公司的损失。3.建阳公司称博投公司可能因商铺的市场行情下跌而毁约弃买，还称其因解除合同导致丧失了最佳的出售机会和价位，这种说法明显和自身的诉讼请求自相矛盾。本案是建阳公司起诉要求解约，而不是博投公司不愿买。事实上博投公司在一审阶段一直声明和希望继续履行合同。综上，请求维持原判。
经审理查明，双方当事人对原审法院查明的事实没有异议，本院予以确认。
建阳公司在二审提交了如下证据：1.《新天地重大物业出售披露报告》；2.房地产权证记载事项清单；3.《房地产租赁合同》（编号：天伦花园1005）、《房地产租赁合同》终止协议；4.《房地产租赁合同》（编号：天伦花园4001）、《房地产租赁合同》终止协议；5.《商铺临时租赁合同》（编号：TLHY-
ZL-140519-1）、《商铺临时租赁合同》（编号：TLHY-
ZL-140826）；6.《广州商铺成交均价同比降45%》（羊城晚报2015年5月16日A14版）、《商铺难卖下半年开发商或“放价”》（广州日报2015年7月31日A18版）、《东塔明年才交付已预租五成》（广州日报2015年7月17日B12版）；7.《房地产估价报告》（编号：粤京房评字（2015）第109号）。以上证据拟证明建阳公司的实际损失超过4000万元，即使没收博投公司2000万诚意金及要求博投公司支付2000万违约金还不足以弥补建阳公司的损失。博投公司质证认为，建阳公司提交的上述七份证据均不属于新证据，上述七份证据中仅证据3、4、5中的租赁合同及证据7有原件，对于其余没有原件的证据，不确认其真实性、合法性和关联性。租赁合同即使真实也与本案无关联性，因为涉案合同约定是连同租赁合同一并购入，建阳公司无需对租赁情况作任何变动。证据7《房地产估价报告》与本案无直接关联性，建阳公司单方委托评估公司作评估，我方不予确认，即使评估报告证明现在涉案房产的价值，但也无法证明建阳公司将涉案房屋出售给第三人的售价，故无法证明建阳公司的实际损失。
本院认为，建阳公司与博投公司签订的《商铺买卖协议》是双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。博投公司未按照合同约定向某丙公司履行付款义务，构成违约，原审据此认定建阳公司有合同解除权并确认双方签订的《商铺买卖协议》自2015年1月22日解除，并无不当，应予维持。由于博投公司违约，根据双方合同约定，建阳公司有权没收博投公司已支付的所有房款及诚意金作为本次房产买卖的损失赔偿，故原审对建阳公司没收博投公司已支付的诚意金20000000元的请求予以支持，亦无不当。
建阳公司上诉认为没收诚意金20000000元难以弥补建阳公司由此导致的损失、博投公司仍应向其支付违约金20000000元。关于建阳公司上诉所称其为履行涉案《商铺买卖协议》而提前解除租约导致租金损失的问题，因《商铺买卖协议》中约定博投公司连同涉案房产现有租赁合同及临时租约一起购入并继续履行涉案房产现有租赁合同及临时租约，因此，建阳公司所称其提前解除租约的租金损失是因博投公司违约所导致的理由不能成立。关于建阳公司上诉所称涉案房产价格下跌导致其巨额价值损失的问题，建阳公司为证明涉案房产价格下跌提交了涉案房产的《房地产估价报告》，但该报告为建阳公司单方委托评估作出，《房地产估价报告》仅是对涉案房产市场价格作出的评估，并非建阳公司将涉案房产实际出售给第三人的价格，且博投公司在原审中仍表示愿意履行合同，因此，建阳公司上诉所称其因涉案房产价格下跌遭受巨额损失的理由依据不足，不予采信。依据本案双方合同的约定，建阳公司所没收的诚意金属于损失赔偿金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条的规定，违约金与损失赔偿金都是以补偿损失为原则，合同中约定的违约金是对损失赔偿金额的预先确定，违约金与损失赔偿金某者不可并用。本案中，建阳公司已要求没收博投公司交纳的诚意金20000000元作为损失赔偿，且建阳公司未能证实其因博投公司的违约所遭受的实际损失超过20000000元，因此，建阳公司的上诉理由缺乏理据，不予支持。
综上所述，上诉人建阳公司的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费120900元，由上诉人广州建阳房地产发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 廖俊莲
审 判 员 覃信群
代理审判员 林锐君
二〇一五年十月二十日
书 记 员 熊志遥
高宝韫