甘肃省天水市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）天民三终字第47号
上诉人（原审被告）张向荣，男，生于1975年7月30日，汉族，天水市秦州区人，天水长城控制电器有限公司职工。
委托代理人李世平，甘肃鑫盾律师事务所律师。
委托代理人张向丽（系张向荣姐姐），女，无业。
被上诉人（原审原告）张天灵，男，生于1964年3月29日，汉族，甘肃省甘谷县人，无业。
委托代理人葛建兴，男，无业。
委托代理人张鉴，男，天水市秦州区财政局干部。
上诉人张向荣与被上诉人张天灵房屋买卖合同纠纷一案，不服秦州区人民法院（2014）天秦民三初字第125号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张向荣的委托代理人李世平、张向丽，被上诉人张天灵的委托代理人葛建新、张鉴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2011年张向荣所在单位天水长城控制电器有限公司厂（原天水长城控制电器厂，以下简称长控厂）进行职工全资集资建房。张天灵从朋友李保民、金慧君处得知张向荣要将其取得的集资房转让。2011年11月25日，经双方口头协议，张向荣将其集资资格转让给张天灵，当天张天灵的朋友将第一期购房款8万元交到长控厂指定账户后，张天灵委托亲戚张鉴与张向荣签订了购房协议，双方约定：1.甲方（指张向荣）将其在长城控制电器公司靶场家属区集资的新房由乙方（指张天灵）出资购买，乙方愿意全程交付集资房所有房款项；2．甲方在购房过程中应及时通知乙方办理购房事宜；3．甲方第一次预交房款乙方已于2011年11月25日负责交付；4．自签订本协议起，甲方保证将房屋转让乙方，期间不得反悔转让给第三人；5．乙方保证按要求付清购房款。如由于房款交付不及时造成对购房的影响，一切损失由乙方负责；6．集资购房转让费共计10万元，由乙方在2012年元旦前交付甲方5万元，第二次交房款时再付转让费5万元；7．甲方尽力在集资过程中争取在集资房的面积、楼层上达到最好的情况；8.甲方违约应向乙方赔偿因此受到的损失，赔偿乙方购房集资款、转让费及利息；9．乙方违约，如不及时交房款、转让费，中途反悔受到的损失，乙方已交付的转让费不再退赔；10.该协议自双方（代理人）签字或盖章之日起生效。原告代理人张鉴、被告及中间人李保民和金慧君在该份协议上签名。2012年1月1日，双方签订购房补充协议，约定：张向荣保证所转让房屋产权归自己所有，有完全的转让处置权，其父母、兄弟姐妹、妻子均无权干涉，房屋不得有任何产权经济纠纷，因此造成的损失都由被告承担。该集资房如在修建过程中由于不可抗力造成的停建等问题，张向荣将退还集资款及转让费。该份协议张天灵、张向荣及中间人李保民、金慧君签名。当日，张天灵向张向荣支付房屋转让款5万元，张向荣向张天灵出具了收条。张天灵向张向荣支付第一次转让费后，因当时旧楼还没有拆除，双方口头重新约定在张向荣向张天灵交付房屋钥匙时由张天灵向张向荣支付剩余转让费5万元，当时张天灵及其代理人张鉴、张向荣、中间人李保民、金慧君均在场。2013年10月18日，张天灵向张向荣单位交付第二笔房款135471元，此时集资的房屋确定为“高6-1065号”，当天张向荣给张天灵出具了证明并交付长控厂财务科收款凭证。2014年9月，张向荣母亲和姐姐告知中间人李保民该房屋不再转让，经张天灵与张向荣联系协商未果，张天灵状诉到法院，要求处理。审理中，张向荣已于2014年10月27日将争议房屋钥匙从长控厂领走。
原审法院认为，本案争议的焦点一是原、被告签订的购房及补充协议是否有效；二是如果协议有效，被告是否因原告违约已口头通知原告解除了协议。关于第一个焦点问题，因签订协议时集资房屋尚未竣工，房屋所在的具体楼层、位置、房号及面积均未确定，被告张向荣当时并未取得集资房屋所有权，其享有的权利尚停留在参与集资的资格上，因此，双方签订的协议书实际上是集资建房资格的转让，并非房屋所有权转让纠纷。被告张向荣虽然不能立即、现实地取得该房屋的所有权，但却获得了对未来取得上述房屋所有权的合理期待，这种可期待利益是一种在交易中现实存在的、有着独立经济价值的财产利益，法律并未规定不允许当事人转让自己的合同权利。所以，原、被告在平等、自愿、协商的基础上订立的购房及补充协议，是双方真实意思的表示，没有违反法律法规的强制性规定，协议内容也没有损害国家、集体或第三人利益，该协议应属合法、有效。关于协议是否违反《经济适用住房管理办法》的禁止性规定的问题，因该《办法》是由建设部等七部委颁布的，其效力位阶属于部门规章，不属于“法律”和“行政法规”的范畴。所以，上述规定不能成为确认合同无效的法律依据。
关于第二个焦点问题，因原告支付第一笔转让费后，原、被告又口头约定，在被告向原告交付房屋钥匙时再向被告支付剩余转让费5万元，该口头协议是对之前约定的支付时间的变更，是双方当事人真实意思的表示，对于剩余转让费5万元双方应按照该口头协议执行。被告虽辩称没有该口头约定，因原告未按书面约定支付剩余5万元转让费已通知原告解除了购房协议，但根据《合同法》第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，被告未提供已向原告通知解除协议的证据，故其辩称不予采纳。综上，原、被告签订的购房协议、购房补充协议不违反法律、行政法规的强制性规定，不损害社会公共利益，亦非双方恶意串通损害他人利益，属正常的房屋交易行为，不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的法定无效情形，为合法有效合同，应受法律保护。现原告要求被告继续履行协议，交付房屋事实清楚，理由充分，应予支持。但原告也应将剩余转让费5万元给被告支付。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第八条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、原告张天灵、被告张向荣签订的《购房协议》、《购房补充协议》有效；二、被告张向荣于本判决生效后十日内向原告张天灵交付天水长城控制电器厂（天水长城控制电器有限公司）靶场家属区集资房高6-1065号房屋。案件受理费70元，因适用简易程序减半收取35元，由被告张向荣负担。
原审法院宣判后，原审被告张向荣不服原审判决，上诉认为：1、一审法院事实认定不清。上诉人认为，自己单位内部集资房资格是基于在单位工作多年的职工身份而取得。并且在单位通知不允许转让的情况下已经明确告知被上诉人这一事实，被上诉人为此也没有支付剩余5万元转让款。因此，上诉人取得的集资房资格，实质上具有很强的人身专属性及对象确定性，并非是一审法院认定的单纯的可转让的普通合同权利。2、一审法院判决适用法律错误。上诉人单位长城控制电器公司靶场家属区集资房按其性质是经济适用住房，对购房人资格有严格的限制。上诉人与被上诉人签订的购房协议、购房补充协议违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条（二）、（四）项、第五十八条的规定，应当认定为无效。故请求：1、撤销一审判决，依法判令确认上诉人与被上诉人签订的购房协议、购房补充协议无效；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人张天灵答辩认为：一是原审判决认定事实清楚，双方在签订购房协议和购房补充协议时，协议的标的实际上是集资建房资格的转让，而法律、行政法规未禁止这种资格的转让；二是原审判决适用法律正确。故请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
二审经审理查明的事实与一审基本一致。二审中双方当事人均未提交新证据。上述事实，有双方当事人陈述、购房协议、购房补充协议、收款凭证两份、证明两份，收条一份予以佐证，依法应予确认。
二审中本院到天水长城控制电器厂了解本案争议房屋的性质以及天水长城控制电器厂的分房情况，调取了天水市发展和改革委员会《关于下达天水市部分经济适用住房建设项目基建计划的通知》（天发改投资（2012）910号）以及天水市房地产管理局《关于天水长城控制电器厂全额集资建房方案的批复》（天市房（2012）4号）文件，上述两份文件证明本案争议房屋的性质。上诉人张向荣与被上诉人张天灵均质证认可其真实性，但被上诉人张天灵认为应按双方所签订的合同履行，文件与合同不具有关联性。本院认为，根据上述两份文件可以认定天水长城控制电器有限公司所建的靶场高层6号楼系天水市发展和改革委员会在2012年列入经济适用住房建设项目基建计划，天水市房地产管理局通过了天水长城控制电器厂全额集资建房的方案，故上述证据可以证明本案争议的房屋性质属于单位全额集资建房，土地是原天水长控厂的国有划拨住宅用地。
另查明，该房所在的6号楼目前没有进行竣工验收，房产证还未办理，厂里的分房对象为：一是拆迁完旧房的拆迁户；二是无房户；三是以旧房换新房的住户。本案上诉人张向荣属于新婚无房户。
此外，还查明，天水长城控制电器有限公司在合议庭调查时明确表示本案争议房屋根据国家政策不能出售，如果超过五年，要出售时需要到房管部门交纳一定的土地出让金。
本院认为，本案中上诉人张向荣与被上诉人张天灵签订的购房协议、购房补充协议是双方当事人的真实意思表示，作为购房人被上诉人张天灵已支付了全部购房款以及5万元的转让费，双方在支付剩余5万元转让费的时间上发生争议后，上诉人张向荣遂认为本案争议的天水长城控制电器有限公司靶场高6-1065号房屋属于单位集资建房，不能上市交易和转让，主张双方签订的购房协议和购房补充协议无效。被上诉人张天灵则认为双方签订协议时争议房屋尚在建设中，实际上是集资建房主体资格的转让。对此，根据七部委《经济适用房管理办法》第三十五条之规定，“单位集资合作建房是经济适用住房的组成部分”，根据从天水长城控制电器厂调查取证的两份文件，即天发改投资（2012）910号《关于下达天水市部分经济适用住房建设项目基建计划的通知》以及天市房（2012）4号《天水市房地产管理局关于天水长城控制电器厂全额集资房方案的批复》来看，本案争议房屋的性质属于单位全额集资建房，是经天水市发展和改革委员会列入天水市经济适用住房建设项目的基建计划。故双方争议的实质为单位全额集资房屋能否转让，即双方当事人签订的购房协议、购房补充协议是否有效，能否继续履行的问题。
虽然被上诉人张天灵辩称此房的取得属于一种可期待利益，双方签订的购房协议是真实意思表示，应为有效，仅是物权需等5年后方能转移，但本院认为，本案争议房屋属于经济适用房，所谓经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房，是国家为了缓解城市低收入家庭住房困难，进行宏观经济调控的一种手段。国务院七部委《经济适用房管理办法》中第三十条规定，“经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。”本案中，如上诉人张向荣确因特殊原因需要转让争议房屋，应按上述规定由政府或厂方按原价格考虑有关因素后进行回购，而不能随意上市交易。此外，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，“有下列情形之一的，合同无效：（四）损害社会公共利益”，本案争议房屋所占用的土地性质是天水长控厂的国有划拨住宅用地，房屋产权为有限产权，即有一部分产权是属于国家的，如果不加限制允许公民之间随意买卖，将会扰乱国家经济适用住房管理秩序，在一定程度上损害了社会公共利益。故为了维护正常的经济适用房管理秩序和市场经济秩序，限制非城市低收入、住房困难家庭的公民购买经济适用房，避免享受了经济适用住房的个人借经济适用房的买卖谋取私利的情况，应当认定本案中上诉人张向荣与被上诉人张天灵之间签订的购房协议和补充购房协议无效。
根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，由于双方签订的购房协议和补充购房协议无效，故上诉人张向荣首先应当给被上诉人张天灵归还收取的房款215471元，转让费5万元，并按同期人民银行的贷款利率支付利息。此外，上诉人张向荣在明知该房是单位集资建房的情况下仍向被上诉人张天灵予以出售的行为存在一定过错，双方签订购房协议是在2011年，从2011年至2015年本地房屋价格上涨幅度较大，故上诉人张向荣的过错行为导致被上诉人张天灵丧失了购房的机会，给其造成了一定损失，对于此部分损失，应酌情按被上诉人张天灵交付的房款、转让费数额，依照中国人民银行同期贷款利率计算利息，由上诉人张向荣给被上诉人张天灵按上述利息同等数额支付损失较为恰当。
综上，原审法院认定事实部分清楚，适用法律不当，判处结果不妥。上诉人张向荣的上诉请求成立，依法应予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）、（三）项之规定，判决如下：
一、撤销天水市秦州区人民法院（2014）天秦民三初字第125号民事判决；
二、上诉人张向荣与被上诉人张天灵签订的《购房协议》、《购房补充协议》无效；
三、上诉人张向荣在本判决生效之日起十五日内给被上诉人张天灵退还购房款215471元，转让费50000元（共计265471元）及利息（按中国人民银行同期贷款利率计算，自分期交款之日至本判决生效之日止），并按上述利息同等数额赔偿损失。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费35元，二审案件受理费70元，由被上诉人张天灵负担。
本判决为终审判决。
审判长 田 力
审判员 周俊英
审判员 石 岚
二〇一五年六月八日
书记员 冯 峰