北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终12554号
上诉人（原审原告）：赵晓冬，男，1974年12月13日出生。
上诉人（原审原告）：郭翠萍，女，1975年2月12日出生。
被上诉人（原审被告）：李隆翔，男，1973年10月24日出生。
委托诉讼代理人张高洋，女，1973年8月14日出生。
上诉人赵晓冬、郭翠萍因与被上诉人李隆翔房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初31496号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人赵晓冬、郭翠萍，被上诉人李隆翔之委托诉讼代理人张高洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
赵晓冬、郭翠萍上诉请求：1.要求李隆翔按房屋买卖合同约定日万分之五支付逾期交房违约金109980元（以2340000元为基数，自2016年5月2日至2016年8月3日）；2.赔付厨房改回卧室费用12330元（材料费5400元、人工费用6000元、燃气改造费用930元）、因改造租金损失2000元；3.一审、二审诉讼费用由李隆翔承担。事实和理由：一、一审判决认定李隆翔逾期交房违约责任，但赔偿金额明显过低，有失公平。1.合同是双方在自愿的基础上签订的，对日万分之五违约金李隆翔是认可的，并没有向法庭申请降低违约金标准。2.本案的违约金具有惩罚性质，逾期交房的违约金不能简单按照租金损失来改变违约金的性质。3.双方约定的日万分之五的违约金的计算法方法并不高，之所以违约金的总数看起来过高是由李隆翔任意违约单方过错造成的。4.与此次买卖中和买方支付的巨额房款比，违约金并不高。二、购房前，赵晓冬、郭翠萍看过一次房屋，但不清楚，也没有能力知道李隆翔家的燃气是私改的，装修时燃气公司发了整改通知，造成房屋不能正常使用，必须按要求恢复原格局。合同约定了因维修房屋影响买受人使用的，出卖人应当赔付买受人因此所受的损失。
李隆翔辩称，双方签订协议约定2016年5月1日交房，己方自4月28日开始，时刻准备交房，并按约定买卖双方和中介于5月1日到房屋所在地办理房屋交付。李隆翔依据买卖合同第六条第二款的相关规定，当时多次催促赵晓冬、郭翠萍查询燃气表数字，赵晓冬、郭翠萍拒不验房、查看水电气数字，只抢钥匙，有相关录音为证，赵晓冬、郭翠萍违背买卖合同应追究其违约责任。厨房改造费问题，赵晓冬、郭翠萍看房时知情房屋结构，双方1月10日自愿签订房屋买卖合同，因此赵晓冬、郭翠萍违约。李隆翔搬家时为了搬东西方便，有些设施确实移除门外，法院判决赔偿2000元没有根据。燃气费139元，因为是交付房屋后产生的费用，李隆翔不予支付。
赵晓冬、郭翠萍向一审法院起诉请求：1.要求李隆翔支付逾期交房违约金109980元（以2340000元为基数，按日万分之五的标准，自2016年5月2日计算至2016年8月3日）；2.要求李隆翔支付燃气费139元、物业费276元、燃气改造费10000元；3.要求李隆翔赔偿房屋附属设施损失2900元、租金损失2000元。
一审法院认定事实：2016年1月10日，李隆翔（出卖人）与赵晓冬、郭翠萍（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《房屋买卖合同》），约定：出卖人向买受人出售涉诉房屋，成交价格为2230000元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价120000元；买受人向出卖人支付定金100000元，定金支付方式为直接支付给出卖人，剩余房款如全部或部分通过存量房交易结算资金专用存款账户划转，买卖双方应签订相关存量房交易结算资金划转协议；买受人具体付款方式及期限的约定见补充协议；买受人向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人，买受人拟贷款金额为1560000元；出卖人在2016年5月30日前将房屋交付买受人；当事人双方同意，自本合同签订之日起140日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。
同日，李隆翔（甲方、出卖人）与赵晓冬、郭翠萍（乙方、买受人）、链家公司（丙方、居间人）签订《补充协议》，约定：双方同意交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计2350000元，此价格为甲方净得价，不含税；乙方于2016年1月10日将第一笔定金10万元自行支付甲方；乙方于办理该房屋的产权转移登记手续前5个工作日内将第一笔首付款680000元（不包括前期支付的全部定金）以理房通方式支付甲方；甲乙双方应于2016年1月30日前共同前往贷款机构办理贷款申请手续；甲乙双方同意在2016年5月30日前，双方应共同办理房屋所有权转移登记手续；甲乙双方应当在办理完毕该房屋的产权转移登记手续后3个工作日内自行办理物业交割手续，丙方陪同；甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存10000元作为物业交割保证金，该保证金于办理物业交割当日，由乙方自行支付给甲方；甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；卫浴设施设备、整体橱柜、地板、墙壁、门窗保持原状，空调两台、油烟机一台、灶台一个随房屋一并转移并交付乙方。
2016年3月24日，李隆翔（甲方）与赵晓冬、郭翠萍（乙方）签订《协议书》，约定:1.甲乙双方约定2016年4月1日之前过户，过户时间最早为2016年3月25日下午；2.甲乙双方约定2016年5月1日交房，甲方腾出房屋，如不腾房，按购房合同进行赔偿；3.2016年3月24日晚，甲方补偿乙方30000元，如因乙方原因不配合过户，乙方赔偿甲方60000元整。
2016年3月25日，涉诉房屋办理了所有权转移登记手续，过户至赵晓冬、郭翠萍名下。
2016年5月1日，赵晓冬、郭翠萍、李隆翔妻子张高洋以及链家公司经纪人张佳均到涉诉房屋处。期间，张高洋称“怎么样？商量好了吗？等几天不行吗”，赵晓冬称“不行了，不能再等了”，张高洋称“那今天物业交割不了，咱也没说啥，今天物业不上班”，赵晓冬称“这不是物业的问题吧”，张高洋称“我不交割物业，怎么给你钥匙呀，我要把水、电、煤气给你结清”，赵晓冬称“你先把钥匙给我吧，等物业交割再结”，张高洋称“那可不行，必须交割物业，要不然有这个程序干什么，交割物业才能交钥匙”，赵晓冬称“不是这个问题，你给我钥匙”，张高洋称“那您说怎么着吧”，赵晓冬称“我今天目的就是来收钥匙的”，张高洋称“那您说今天交割不了物业，您说怎么办，您说”，赵晓冬称“你觉得呢”，张高洋称“那我觉得再商量吧，您再约我吧，我再过来一趟我还没说啥呢”。随后，张高洋、赵晓冬、郭翠萍相继离开，未进行房屋交接。
离开后，赵晓冬给张高洋打电话称“刚才中介公司和我沟通了，不就差这一两天的事么?3号物业就上班了么？咱俩定一下3号上午10点，可以吧”，张高洋称“再约吧！再约一下，回来我看一下，3号不是都上班了，我看什么时间有空”，赵晓冬称“我不管，3号不来我可能就要撬锁了，我只等到10点半”，张高洋称“约吧，再约吧”。随后，赵晓冬给李隆翔发短信称“李老师，今天是咱们交房子的最后日期，您爱人以物业无法交割为由，拒绝钥匙交付，已经违反了合同及协议的约定。通知您，现定于2016年5月3日上午10点去物业办理交割手续（最晚时间在上午10点30分），如不能按时到达，我们将申请强制措施”。
2016年5月3日7时49分，李隆翔给赵晓冬发短信称“兄弟不好意思，我今天没时间过去，这周特别忙，我爱人去外地培训了，孩子搬家后没找到幼儿园呢，周末再约吧，你不是听中介的吗？让她和我联系吧”，赵晓冬回复称“您还是来一趟吧，我们马上到了。今天必须把事情解决掉”，李隆翔回复称“真的过不去啊！马上就上课了”，赵晓冬回复称“您看着办吧，我只等到十点，在这之前您随时过来都成”。当日10时29分，赵晓冬给李隆翔发短信称“李老师10点半到了，商量有结果没”，李隆翔回复称“您就再等几天吧，我们这周确实没时间，有很多难处，周末再约吧，凡事好商量”。
2016年5月4日，链家公司向李隆翔发出《催告函》，要求李隆翔于2016年5月7日21时前，配合赵晓冬、郭翠萍办理房屋物业交割、房屋交付手续。李隆翔认可于2016年5月5日收到了此《催告函》。
2016年5月6日，链家公司经纪人张佳给张高洋发短信称“姐，今天星期五了，您看您明天方便吗，明天是周六，正好您和客户学校都礼拜”，张高洋回复称“我下周四或周五应该有空吧”。2016年5月9日，张佳给张高洋发短信称“姐，您看咱们是周四还是周五呢”。2016年5月10日，张佳给张高洋发短信称“姐，您看到了信息回我一下，周四呢还是周五”。2016年5月11日，张佳给张高洋发短信称“姐，尾款已经打到大哥的账户上了”，张高洋回复称“知道了，但跟这没关系”。
该案于2016年8月2日第一次开庭，庭审中，经释明，李隆翔不同意向赵晓冬、郭翠萍交付房屋。2016年8月3日，李隆翔到庭表示愿意在案件审理过程中将涉诉房屋交付赵晓冬、郭翠萍。当日下午，双方查验了房屋、结清了水电费用并交付了房屋，赵晓冬、郭翠萍向李隆翔支付了尾款10000元。
赵晓冬、郭翠萍提交物业费收据一张，载明由赵晓冬支付了涉诉房屋2016年的物业费838.5元、垃圾清运费30元。经询，赵晓冬、郭翠萍认可李隆翔已负担了涉诉房屋2016年1月至3月的物业费，但因房屋在2016年8月3日才交付，故赵晓冬、郭翠萍认为2016年4月至8月的物业费亦应由李隆翔承担。李隆翔认可收据的真实性，但认为涉诉房屋已于2016年3月25日过户至赵晓冬、郭翠萍名下，此后的物业费亦应由赵晓冬、郭翠萍负担。
赵晓冬、郭翠萍要求李隆翔支付燃气费并提交了燃气缴费通知单一张，证明其在2016年8月5日交纳了涉诉房屋燃气费139.08元。李隆翔认为双方已在交房当天结清了水、电、燃气费，故不认可赵晓冬、郭翠萍的此项诉讼请求。
赵晓冬、郭翠萍提交录像及录音各一段，证明在2016年8月3日查验房屋过程中发现李隆翔已将燃气灶、热水器、卫生间洗漱台和厨房洗菜池拆除，且因当日未能打通燃气公司电话，故未就燃气费进行结算。李隆翔认可录音及录像的真实性。
赵晓冬、郭翠萍认为李隆翔私自拆除燃气灶、热水器、卫生间洗漱台和厨房洗菜池，构成违约，故要求赔偿上述附属设施设备损失。为此，赵晓冬、郭翠萍提交了《采购合同》一份，证明其重新购买上述物品的价格。李隆翔对此证据不予认可。
赵晓冬、郭翠萍表示李隆翔曾将涉诉房屋厨房作为卧室，并将其中的燃气管道进行了改造，将阳台改为厨房，现燃气公司以涉诉房屋燃气设施存在安全隐患为由要求其整改，故赵晓冬、郭翠萍向李隆翔主张改造费及改造期间的租金损失。为此，赵晓冬、郭翠萍提交了照片四张以及《资产管理服务合同》一份，证明燃气改造的费用以及涉诉房屋的租金标准。经询，赵晓冬、郭翠萍认可在购房前进行了看房，且看房时的房屋结构、燃气情况与其收房时一致。李隆翔据此不同意赔偿燃气改造费及租金损失。
一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
该案中，《房屋买卖合同》、《补充协议》、《协议书》均为各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当全面履行。李隆翔表示《协议书》系受到赵晓冬、郭翠萍逼迫所签，但未能提供证据，法院不予采信。《协议书》中约定的交房日期为2015年5月1日，根据已经查明的事实，李隆翔在当日以物业公司不上班，无法办理物业交割为由未向赵晓冬、郭翠萍交付房屋，此后赵晓冬、郭翠萍通知李隆翔在2016年5月3日交房，而李隆翔未到场。随后，链家公司向李隆翔发出《催告函》，链家公司经纪人亦多次联系李隆翔询问交房时间，但李隆翔仍未明确答复。此后直到2016年8月3日，李隆翔从未主动联系赵晓冬、郭翠萍要求交付房屋，因李隆翔未能举证证明房屋的逾期交付存在不可抗力或系赵晓冬、郭翠萍怠于履行其义务所致，在此情况下，李隆翔应就逾期交房承担违约责任。关于违约金金额，双方约定的标准明显过高，故具体金额由法院以赵晓冬、郭翠萍的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、李隆翔的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则依法酌情确定。
房屋交付前，虽已过户至赵晓冬、郭翠萍名下，但赵晓冬、郭翠萍并未使用过房屋以及其中的设施设备，故相应燃气费、物业费应由李隆翔承担。现赵晓冬、郭翠萍主张的物业费金额，未超过合理范围，法院予以支持。关于燃气费，赵晓冬、郭翠萍提供的证据能够证明双方交房当日未能查验、结清燃气费，而赵晓冬、郭翠萍交纳燃气费时仅与交房时隔两天，故该费用应为交房前确已实际发生，应由李隆翔承担。
关于附属设施设备损失，根据双方《补充协议》的约定，赵晓冬、郭翠萍向李隆翔支付的房价款中包含了家具家电和配套设施的作价，李隆翔应将涉诉房屋内的卫浴设施设备、整体橱柜、油烟机、灶台等随房屋一并转移并交付赵晓冬、郭翠萍。现李隆翔未经赵晓冬、郭翠萍同意，将热水器、灶台、洗漱台、洗菜池拆除，违反了双方约定，故赵晓冬、郭翠萍要求李隆翔予以赔偿，具有事实及法律依据，具体金额由法院依法酌情确定。
关于燃气改造费用及租金损失，赵晓冬、郭翠萍在签订《房屋买卖合同》前确已看过房屋，明知李隆翔将涉诉房屋厨房改为卧室，并将阳台改为厨房。在此情况下，赵晓冬、郭翠萍与李隆翔签订《房屋买卖合同》，应视为赵晓冬、郭翠萍认可并接受了李隆翔的改造行为，其现要求李隆翔赔偿燃气改造费用及租金损失，于法无据，法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、李隆翔于判决生效之日起七日内向赵晓冬、郭翠萍支付逾期交房违约金25000元；二、李隆翔于判决生效之日起七日内向赵晓冬、郭翠萍支付燃气费139元、物业费276元；三、李隆翔于判决生效之日起七日内向赵晓冬、郭翠萍赔偿房屋附属设施设备损失2000元。四、驳回赵晓冬、郭翠萍的其他诉讼请求。
二审中，赵晓冬、郭翠萍向本院提交以下新的证据：郭翠萍与燃气公司的电话录音，证明2015年2月份前就已经有了燃气整改通知单，要求李隆翔整改但其没整改就卖房了。
李隆翔向本院提交以下新的证据：中国科学研附属实验学校开具的两份证明，一份证明2016年5月9日-5月20日期间张高洋在培训，一份证明2016年5月27日-6月6日张高洋出差在外地，证明其不是刻意不交房。
关于当事人在二审期间向本院提交的新的证据，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第（二）项“二审程序中的新的证据包括：一审庭审结束后新发现的证据；当事人在一审举证期限届满前申请人民法院调查取证未获准许，二审法院经审查认为应当准许并依当事人申请调取的证据”的规定，赵晓冬、郭翠萍及李隆翔提供的证据在一审法院审理期间已经客观存在，但赵晓冬、郭翠萍及李隆翔均未予提供，且该证据不能证明赵晓冬、郭翠萍及李隆翔所主张的事实成立，故该证据不属于二审程序中的新证据，本院不予采纳。本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，赵晓冬、郭翠萍与李隆翔签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》及于2016年3月24日签订的《协议书》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《协议书》约定，甲、乙双方约定2016年5月1日交房，甲方腾出房屋，如不腾房，按购房合同进行赔偿。《房屋买卖合同》关于违约责任约定，逾期交房责任除不可抗力外，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。根据合同约定，双方应于2016年5月1日交房，李隆翔一方以物业不上班、没有时间等原因延迟交房，不属于不可抗力，上述原因均不能作为逾期交房的正当理由，故其应按合同约定赔偿赵晓冬、郭翠萍逾期交房的违约金。关于违约金标准的认定，双方约定合同总价款日万分之五的违约金标准，该标准不属于法律规定的违约金明显过高应予调整的范围，一审法院不应在未释明且李隆翔未提出降低申请亦未举证的情况下主动对该违约金标准予以调整。对其该做法本院予以纠正，并按照合同约定的违约金标准计算交付期限次日起至实际交付之日止的违约金数额。关于赵晓冬、郭翠萍要求赔偿厨房改回卧室费用12330元（材料费5400元、人工费用6000元、燃气改造费用930元），其在一审中要求赔偿燃气改造费10000元，其二审期间超出一审诉讼请求的数额，在李隆翔对增加的数额不同意进行调解的情况下，本院对该增加部分的数额不予处理。赵晓冬、郭翠萍要求的与燃气改造相关的费用，因其未提供证据证明该部分费用已经实际发生，故本院在本案中对其该部分损失的赔偿主张不予支持。
综上所述，赵晓冬、郭翠萍的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、维持北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初31496号民事判决第二项、第三项；
二、撤销北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初31496号民事判决第四项；
三、变更北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初31496号民事判决第一项为李隆翔于本判决生效之日起七日内向赵晓冬、郭翠萍支付逾期交房违约金十万九千九百八十元；
四、驳回赵晓冬、郭翠萍的其他诉讼请求。
一审案件受理费1403元，由赵晓冬、郭翠萍负担141元（已交纳35元，余款于本判决生效之日起七日内交纳），由李隆翔负担1262元（于本判决生效之日起七日内交纳）。二审案件受理费2786元，由赵晓冬、郭翠萍负担334元（已交纳），由李隆翔负担2452元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张印龙
审 判 员 张 慧
代理审判员 赵 卉
二〇一六年十一月三十日
书 记 员 冯雅琼
书 记 员 邸 硕