四川省德阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）川06民终86号上诉人（原审被告、反诉原告）：马忠兴，男，1954年8月20日出生，汉族，住四川省绵竹市。委托诉讼代理人：吕发弟，四川蜀一律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：李明群，女，1956年10月26日出生，汉族，住四川省绵竹市。委托诉讼代理人：吕发弟，四川蜀一律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：龚波，男，1981年9月1日出生，汉族，住四川省绵竹市。委托诉讼代理人：王明明，绵竹市新正法律服务所法律工作者。上诉人马忠兴、李明群因与被上诉人龚波房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省绵竹市人民法院（2017）川0683民初2196号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月22日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人马忠兴、李明群委托诉讼代理人吕发弟，被上诉人龚波及其委托诉讼代理人王明明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马忠兴、李明群上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：1.一审事实认定错误。上诉人无违约行为。在涉案合同履行过程中，上诉人得知相邻房屋作房屋鉴定，为对承租人负责，于2017年1月13日也委托鉴定机构对房屋进行鉴定，2017年3月，上诉人收到鉴定报告，意见为工程建筑结构安全性评级为CSU级，存在安全隐患，建议拆除。收到报告当月，上诉人将鉴定报告复印件送交被上诉人，被上诉人拒收，上诉人将报告贴于出租房屋柱子上。基于租赁房屋的安全性考虑，上诉人提出解除合同，但被上诉人不同意，双方曾因此发生争吵。后经双方协商，于2017年8月3日口头达成一致解除合同，被上诉人另行租赁房屋，2017年10月4日被上诉人腾空房屋将租赁物归还上诉人，上诉人要求解除合同是为了保障租赁物正常使用，因房屋经鉴定为危房，属于情势变更，故上诉人并未存在违约。2.一审计算损失不当。第一，关于装修费用的计算，一审中被上诉人是以违约金主张权利，并非以损失来主张，法院不应超过请求来进行审理。且被上诉人在装修房屋时并未通知上诉人，根据《最高人民法院关于审查城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，其损失就由承租人负担。第二，关于转租费及租金差价，该部份为被上诉人经营需要付出的成本，属商业风险范围，与本案无关。第三，一审认定上诉人支付70000元违约金不当。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定，被上诉人主张的损失仅为34000元，违约金不应超过损失的30%。龚波辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应驳回上诉，维持原判。龚波向一审法院起诉请求：1.被告支付原告解除合同双倍违约金70000元；2.被告支付原告双倍装修费82206元；3.被告支付原告转租费10000元；4.被告支付原告租赁李琼兰商铺4年的租金差价24000元。马忠兴、李明群向一审法院反诉请求：解除原、被告签订的《门面租赁合同》。一审法院认定事实：（一）马忠兴（甲方）与黄安庆（乙方）签订《门面租赁合同》，约定将甲方所有的位于绵竹市安国社区二居委554、556、558号门面房3间、住房4间出租给乙方用于经营，合同期为5年，自2014年7月30日至2019年7月30日。2016年3月，原告转租上述商铺。2016年3月8日，原告（乙方）与马忠兴、李明群（甲方）签订《门面租赁合同》，约定甲方将其合法拥有的坐落于绵竹市大南路556-554-558及后院4间、住房3间出租给乙方用于经营；合同租赁期为2016年8月1日至2021年8月1日止；租金为35000元/年，按年以现金支付；甲方必须保证出租给乙方的门面能够从事商业经营。合同期内不得将乙方租用的门面转租（卖）给任何第三者，也不得以任何理由收回门面，否则视为违约，应按照乙方所付租金及装修费用的双倍作为赔偿。原告以案涉商铺为经营场所，注册成立绵竹市龚波小食店（个体工商户，经营者：龚波）。之后，原告对案涉商铺进行装修，支出装修费用共计41103元。另外，原告向二被告支付2016年8月至2017年8月期间的租金35000元。（二）2017年1月，马忠兴委托四川省禾力建设工程检测鉴定咨询有限公司对案涉商铺安全性进行鉴定，该公司于2017年2月14日出具鉴定报告：绵竹市大南路554号、556号、558号马忠兴私房，该工程建筑结构安全性评级为CSU级，存在安全隐患，建议拆除。2017年7月27日，马忠兴向原告发送《通知》，载明“由你承租的绵竹市大南路554号556号558号房屋已鉴定为危房，不能继续租赁与你从事经营性活动，为保证人身财产安全，现通知你解除租房合同。请在收到本通知之日起三日内搬离房屋并移交房主。如逾期未搬离，因危房造成的财产损失和人身伤害由你方承担全部责任，我方概不负责。附：鉴定报告。”2017年7月31日，马忠兴再次向原告发出通知，要求解除合同并搬离。(三)从2017年8月3日起，原告所经营的案涉商铺停止营业。2017年10月4日，原告将案涉商铺移交二被告并搬离，现案涉商铺已经拆除。另查明，绵竹市大南路554号、556号、558号私人综合用房一套（包括门市）系马忠兴所建，该建筑产权证正在办理中。（四）2017年8月，原告转租绵竹市商铺。原告与李琼兰（案外人）签订《门面及后房租赁合同》，约定李琼兰将其所有的位于绵竹市商铺出租给原告使用，租期5年，租金为41000元/年。庭审中，一审法院主持调解，因双方分歧较大，调解未果。一审法院认为，本案争议焦点：一是二被告是否违约；二是原告的主张能否成立。关于焦点一。一审法院认为，原告与马忠兴、李明群签订的《门面租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，依法应受法律保护。现二被告提出解除该份租赁合同，原告当庭表示同意，予以确认。根据《中华人民共和国合同法》相关规定，双方建立房屋租赁合同关系，出租人应当保证租赁物符合约定和一般用途，即保证房屋能够正常且安全使用。本案中，二被告作为出租人，将存有安全隐患的房屋租赁给原告使用，违反了合同法规定的出租人一般义务，也违反双方关于保障案涉商铺能够从事商业经营的约定。二被告辩称，其之前不清楚房屋是否存有安全隐患，现鉴定结论作出，符合合同法关于情势变更原则的相关规定，因此，二被告不存在违约。一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十六条之规定，“情势变更”是指合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化。结合本案而言，案涉商铺虽经鉴定存有安全隐患，但房屋安全性在租赁期间并无外在因素导致客观情况发生变化，且该安全隐患也并非属当事人订立合同时无法预见的情形。因此，本案不适用情势变更相关规定。即便如二被告所言，其在房屋结构安全性尚不确定情况下将案涉商铺出租给原告，并在鉴定报告作出后间隔数月才向原告进行送达并以此为由要求原告搬离、解除租赁合同，其行为违反了诚实信用原则，也违反了双方签订的租赁合同中关于收回案涉商铺的约定。综上，应当认定二被告存在违约。关于焦点二。原告主张二被告应向其支付双倍租金、双倍装修费，转租费以及租赁他人商铺所产生的租金差价。其中，双倍租金、双倍装修费，原告陈述其主张依据是双方签订的《门面租赁合同》第五条约定，该条载明“甲方必须保证出租给乙方的门面能够从事商业经营。合同期内不得将乙方租用的门面转租（卖）给任何第三者，也不得以任何理由收回门面，否则视为违约，应按照乙方所付租金及装修费用的双倍作为赔偿”，从内容反映，上述条款是对违约金及违约金计算方式的约定。本案中，二被告存在违约，应当支付原告违约金，根据上述计算方式，原告已付租金为35000元，所付装修费根据原告所出示的装修票据显示，共计41103元，因此，违约金金额为（35000元+41103元）×2倍=152206元。二被告辩称，原告主张违约金过高，应予以调整。一审法院认为，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，判断违约金是否过高，应以当事人的实际损失为基础。关于原告的实际损失，原告认为包含三部分，即装修费损失41103元、转租费损失10000元以及在他人处租赁商铺所产生的租金差价损失24000元。一审法院认为：（一）关于装修费损失。双方对于原告之前从他人处转租案涉商铺的基本事实无异议，转租时间据原告陈述为2016年3月，这与原、被告之间《门面租赁合同》的签订时间能够吻合，因此，原告陈述具有真实性，予以认定。原告从2016年3月起实际使用案涉商铺，后又与二被告签订从2016年8月起至2021年8月为期5年的租赁合同。原告就案涉商铺装修支出费用共计41103元，而上述费用均系对已形成附合的装饰装修物的支出，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”的规定，原告于2017年10月4日搬离案涉商铺，通过折算，其剩余租赁期间内装修残值损失为29088元（41103元÷65月×46月）。二被告辩称，装修损失不应支持，因其装修未获被告同意。一审法院认为，案涉商铺与二被告居住房屋紧邻，原告对案涉商铺进行装修，二被告应当知晓，但其未提出任何异议。另外，《门面租赁合同》中也有关于“装修费用”字样的约定，即二被告对原告需就案涉商铺进行装修也是清楚和同意的。综上，二被告上述辩称意见不能成立，不予采纳。（二）关于转租费用。该项费用系原告为经营自愿支付的费用，不属于二被告违约造成的实际损失，故原告对该项费用的主张，不予支持。（三）关于租金差价损失。二被告违约导致原告另行租赁商铺，中间存有差价，属客观存在损失。因新租赁商铺与原案涉商铺属同一区域和地段，根据原告与他人签订的租赁合同反映，租金差价为6000元/年。现原告与二被告之间5年期限的租赁合同仅履行1年，故租金差价损失可按24000元计算。综上，原告因二被告违约造成的实际损失为53088元。依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”的规定，违约金152206元超过实际损失53088元的百分之三十，已过分高于造成的损失。现原告同时主张违约金和实际损失，因违约金过分高于实际损失，对实际损失部分，不再计算。二被告主张减少违约金，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌定违约金为70000元，该项费用应由二被告共同承担。据此，为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、解除龚波与马忠兴、李明群签订的《门面租赁合同》；二、马忠兴、李明群应于本判决生效之日起三十日内共同向龚波支付违约金70000元；三、驳回龚波的其他诉讼请求。二审中，当事人均未提交新证据。二审查明的案件事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，涉案租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于合法有效的合同，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。因此，保持租赁房屋符合租赁合同的目的、能够正常承租使用是出租人的基本义务。本案中虽上诉人自行委托鉴定机构鉴定房屋安全性能为CSU级，存在安全隐患，建议拆除，但并不能排除上诉人作为房屋出租人对出租房屋的正常使用和基本安全应负有的责任和义务，上诉人的行为不符合情势变更的要件，故上诉人对于合同的解除存在违约行为。现因涉案房屋被拆除导致被上诉人的合同目的不能实现，上诉人应对此承担相应的责任。在涉案合同中约定甲方（出租方）必须保证出租给乙方（承租方）的门面能够从事商业经营。合同期内不得将乙方租用的门面转租（卖）给任何第三者，也不得以任何理由收回门面，否则视为违约，应按照乙方所付租金装修费用的双倍作为赔偿。该条款应为对甲方违约的责任承担条款，因一审中上诉人认为违约金过高，应予调整，根据《最高人民法院印发的通知》第7条规定，人民法院根据合同法第一百一十四条第二款调整过高违约金时，应当根据案件的具体情形，以违约造成的损失为基准，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益、当事人缔约地位强弱、是否适用格式合同或条款等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以综合权衡，避免简单地采用固定比例等“一刀切”的做法，防止机械司法而可能造成的实质不公平。一审根据被上诉人因上诉人违约造成的损失为基准，综合考虑本案的实际情况酌情确定上诉人支付给被上诉人违约金70000元并无不当，上诉人上诉理由不成立，本院不予采纳。综上所述，马忠兴、李明群的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1800元，由马忠兴、李明群负担。本判决为终审判决。审判长 周 畅审判员 陈书娟审判员 陈洪斌二〇一八年二月二十八日书记员 吕筱瑜