大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0211民初3101号原告：大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司。法定代表人：王立峰，系该单位总经理。委托诉讼代理人：史晓丹，系辽宁利金律师事务所律师。委托诉讼代理人：王小溪，系辽宁利金律师事务所实习律师。被告：李茂，男。原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司与被告李茂物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司的委托诉讼代理人史晓丹、王小溪及被告李茂到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付原告物业管理费4134.24元（2014年1�1日至2014年12月31日、2016年1月1日至2017年12月31日）；2、判令被告给付拖欠该物业费的违约金1,240.27元。事实和理由：原、被告双方于2012年11月1日签订了《前期物业服务协议》，协议约定物业服务费交纳方式为首期物业服务费按年度交纳。首期交费期满后第一个月内，预交下一年度物业服务费，以此类推。逾期交纳服务费的，逾期之日起每日加收应交费用的千分之三的违约金。被告是大连远洋广场小区**#***号业主，拖欠2014年1月1日至2014年12月31日及2016年1月1日至2017年12月31日期间的物业服务管理费及违约金共计5,374.51元。虽经原告多次催缴，被告拒不交纳。故诉至法院，请求依法判决。被告李茂辩称，对原告起诉的房屋面积、物业费收费标准没有异议。被告未交纳2014年度物业服务费的原因是被告房屋存在墙体透寒、墙体漏缝等问题�经与原告沟通，双方协商一致，被告不必交纳2014年度的物业服务费。被告已经交纳了2016年度的物业费。不同意交纳2017年度的物业服务费及违约金，理由是原告作为物业服务企业，应当为小区业主提供物业服务，但是在被告因房屋质量等问题与原告工作人员进行沟通时，原告工作人员不仅未给被告解决问题，还动手打了被告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审查认定事实如下：原告系经过工商局核准登记并依法成立的物业公司，为被告所居住的大连市甘井子区远洋广场小区提供物业管理服务。被告系大连市甘井子区远洋广场小区14号楼*单元***号业主，房屋面积68.36平方米。原、被告双方于2012年11月1日签订了《前期物业服务协议》，约定高层住宅、精装修公寓物业服务费收费标准为每月每平方米1.68元；物业费预缴费方式为每年预缴纳一次，第一年物业服务费业主于房屋交付时交纳，以后每年在当年物业服务费到期前一个月缴纳次年度的物业服务费；逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日加收应交费用的千分之三的违约金。被告2012年11月领取房屋钥匙后，按照每月每平方米1.68元的标准交纳了第一年度及2016年度的物业服务费，但未交纳2014年1月1日至2014年12月31日及2017年1月1日至2017年12月31日的物业服务费。原告多次催收，被告均未交纳，被告总计拖欠物业服务费4,134.24元。另查，2014年12月19日，被告向开发商出具确认书，确认书内容为“本人购买了远洋广场小区14号楼*单元***号房屋，该房屋由于房屋卧室、墙体出现裂纹、空鼓、长毛等问题，带来居住环境等损失，贵司一次性以现金形式给予赔付经济损失，金额18,000元，经双方协商同意后一次性对业主房间进行维修及造成的损失进行赔付，后续本人不再向贵司追究其他主张。”2016年，被告至原告处协商房屋维修问题与被告工作人员丛者亮发生肢体冲突，被告起诉丛者亮至本院。本院于2016年12月30日作出（2016）辽0211民初9599号民事判决，判令丛者亮向被告赔偿823.04元。又查，案涉远洋广场小区已成立了业主委员会，但还未与原告签订物业服务合同。本院认为，业主和物业单位之间是平等主体，原告是具有收费资质的物业服务单位，依法为被告所在小区提供了物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区业主应按约定交纳物业费。根据原、被告双方签订的《前期物业服务协议》约定，案涉房屋的物业服务费收费标准为每月每平方米1.68元，物业服务费采用每年预交方式，即前一年的11月30日之前交纳次年度的物业服务费。因此，被告理应依约交纳2014年1月1日至2014年12月31日及2017年1月1日至2017年12月31日的物业服务费2,756.28元，借故拖欠无理。关于原告主张被告给付违约金1,240.27元的诉讼请求。本院认为，被告存在迟延交纳物业费的行为，依法应当承担相应的违约责任。现原告认为双方在合同中约定的滞纳金的计算标准过高，主张按照欠费总额的30%计算。本院考虑，原告现仍是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障；现原告与少部分业主之间存在纠纷，双方理应加强沟通、履行各自的义务。同时考虑到原告在履行合同的过程中，也有需要不断完善的�面。综合考虑整个小区和谐发展和被告每天的生活均与原告相关，双方矛盾须及时化解切不能再深化，故对于违约金本院按照被告欠费总额的10%予以支持。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。关于被告的其房屋质量存在问题未进行维修，且已与原告达成协议，不需交纳2014年度物业费的辩解，本院认为，根据原、被告签订的《前期物业服务协议》，原告的物业服务内容包括房屋建筑共用部位的维修、保养和管理，共用设施、设备的维修、保养、运行和管理等，而被告房屋存在裂纹、长毛等问题系被告房屋自有部分存在的问题，非原告物业服务范围，被告也与开发商就房屋存在的问题达成了协议，且�提供相应的证据证明与原告达成过不需要交纳2014年度物业服务费的协议，故本院对被告的该辩解不予采纳，被告不应以此拒绝交纳物业服务费。关于被告提出的广告费用未公示的问题，本院认为，建筑区划内包括公用电梯在内的公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有，其收益应归全体业主所有，被告作为小区其中一个业户，不能以未公示为由拒交物业费。关于被告提出的空调管被盗的问题，本院认为，盗窃系他人违法行为所致，被告的证据不能证明原告对此有过错或未履行相关责任，不能以此免除被告交纳物业费的义务。关于被告提出的要求原告赔偿一万元精神损失费及3,000元误工费的主张，本院认为，本案系物业服务合同纠纷，被告提出的主张系侵权纠纷，故在本案中不予受理。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告李茂于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司物业服务费人民币2,756.28元（2014年1月1日至2014年12月31日及2017年1月1日至2017年12月31日）及违约金人民币275.63元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币50元（原告已预付交），由原告负担22元，被告李茂负担28元，被告负担部分于本判决发生法律效力之日起十日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审 判 长  赵丽艳代理审判员  李琦文人民陪审员  于园园二〇一七年七月二十日书 记 员  戚 鑫�案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。