广东省深圳市福田区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）深福法民一初字第331号
原告郑某甲，香港居民，身份号码B261433（）。
原告郑某乙，香港居民，身份号码K6990（）。
上述原告的共同委托代理人吴伟，广东经天律师事务所律师。
上述原告的共同委托代理人黄力，住址广东省深圳市福田区。
被告郑某丙，香港居民，（A）。
委托代理人彭丹，上海市建纬（深圳）律师事务所律师。
委托代理人张燕婷，香港居民。
上列原告与被告分家析产纠纷一案，本院于2011年12月29日立案受理后，组成合议庭，分别于2014年5月9日、6月16日、9月24日公开开庭进行了审理。原、被告及其各自委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告郑某甲与原告郑某乙、被告郑某丙系父子关系；所需分家析产的家产标的建筑物位于深圳市福田区南园街道巴登社区27号，目前是一栋1-8层的私房建筑物；该建筑物使用的土地来源是原告郑某甲的宅基地，该宅基地分配确认方是现有的深圳市上步实业股份有限公司，属于原村内红线分配的宅基地。1998年8月24日，原告郑某甲于美国费城准备了一份遗嘱性质文件，即《房屋产权转名声明书》，声明：“郑某丙和郑某乙两人共同承继深圳市福田区巴登村27号房屋所有权（当时为三层半建筑物）、本人有生之年，上述房产经出租后，租金收益的三分之一为本人的生活费用”。该文件有父子三人的亲笔签名。同年12月18日原告郑某甲又在深圳市南洋律师事务所出具一份《见证遗嘱》，再次声明：“郑某丙、郑某乙二人共同承继本人的深圳市福田区巴登村27号房屋的所有权。本人过世后，上述房屋产权及其收益由郑某丙、郑某乙二人各按二分之一承继、本人有生之年，上述房产经出租后，租金收益的三分之一为本人的生活费用。”
标的建筑物曾几经翻修建筑，最近一次开工在1998年4月、竣工在1999年7月，将原三层半建筑物改建成目前的1栋8层、每层4单元的建筑格局。翻建前父子三人仍按照前面意思予以约定：标的建筑物归兄弟二人共有、各50%权益，费用由二人共担；父子三人各享有租金收益的三分之一。为支持建设，原告郑某乙多次向被告汇款用于标的建筑物改建，有记录可查的加起来至少有5万美元。标的建筑物建成后，被告每个月给其父原告郑某甲6000元租金收益（而不是上述遗嘱提及的房屋收益的三分之一租金），延续至今都是6000元。而对于原告郑某乙则一分钱租金收益也没有给，被告理由是：原告郑某乙出钱太少，房子花费了太多钱，房子一直都在还债，所以原告郑某乙就不享有租金收益。与此同时，被告也拒绝向两原告提供具体的建筑成本和费用清单明细。2009年深圳政府开展历史遗留建筑申报，同年11月27日被告隐瞒两原告，擅自以自己名义填报《深圳市农村城市化历史遗留建筑普查申报表》，声称享有标的建筑物所占100%的份额（两原告约在2010年8月才知道该情况）。2010年4月6日，父子三人又签署一份《协议书》，对己经竣工的标的建筑物由原口头确定为书面约定：“甲方原告郑某甲将上述楼宇房地产权益（指标的建筑物）分配给乙方郑某丙和丙方郑某乙共有，各享有50%权益，一致同意，对于上述楼宇涉及办理产权普查、产权确认、产权登记等事务时，由乙方作为宅基地及楼宇产权人代表。”那时，当父亲和弟弟询问普查申报情形，被告郑某丙则告诉他们说，申报了三个人的名字，每个人三分之一。2010年8月，两原告查阅留底的《历史遗留建筑普查申报表》，才发现被告的谎言。当原告郑某乙质问被告“为什么申报单上只有他一个人的名字？”被告直接说：“这个房子你当年出钱不够，房子是我的，你没有份，你想告我的话，尽管去告。从而引起纠纷至今。”请求判令：1、两原告与被告对深圳市福田区南园街道巴登社区27号1至8层建筑物分家析产，各占有三分之一份额；2、被告支付本案的诉讼受理费。
被告辩称，1997年底，一家人商量重建房产，1998年被告叫原告郑某乙回来商量，原告郑某乙返程的回国机票是被告支付的，原告郑某乙回来后告诉被告他炒股票有钱。被告本来不想建这标的房产的，1997年被告在香港买了两套房产，不建房是因为被告没有钱，原告郑某乙回来后告诉被告他有钱，让被告去建房，他会出其中的一半，如果不够还会借给被告，让被告放心去做，原告郑某乙说上述话的时候父母也在，还有美国回来的一个朋友，他说回到美国后就会寄钱回来给被告建房，回去后三个月没有钱回来，被告开始觉得不妥便开始紧张，不断打电话催促原告郑某乙，让原告郑某甲也跟原告郑某乙吵架吵了无数次，让郑某乙寄钱过来，郑某乙一直以税收等问题做借口，但那时被告已经将涉案的旧房产拆了，已经挖了地基，但没有钱，只等放在那等着，然后被村隔壁的人起诉，称我们的地基将他们的楼变成危楼，村干部均知晓该事情，再次向原告郑某乙打电话寄钱过来，但原告郑某乙称他在美国出了事被调查并被起诉，没有钱寄给被告，让被告自己出钱建房，他也不要这房子，被告对此不知所措。被告的岳父见此情况不妥，将其福田分得一套房退回并取得23万元给被告，将该23万元给包工头开始建房，建房过程中被告也联系原告郑某乙要求寄钱，原告郑某乙均表态他没有钱也不要该房子。在上次庭审中，被告的朋友罗慧芳知道此情况后回来看了被告建房的过程，于是借了钱给被告，但罗慧芳借给被告的钱有限，不能一次将房子建完，由于缺乏资金，不断借钱、停工，最后被告岳父用自己一生的积蓄10万美元给被告，被告建该房产共用了两三年时间。原告郑某甲对此事也知情，也催促过原告郑某甲向人借钱。1999年底房屋完工，被告均支付了完工后的装修、拉水电等费用。关于被告艰辛建房的过程，原告郑某甲是知情的。2011年底被告才知道被两原告起诉，当时被告觉得难以置信，因为原告郑某乙从美国回来没有地方住，在被告家住了四年，原告郑某甲回国之后也一直住在张燕婷安排的住处，也提供给原告郑某甲的妻子共同居住。
被告作为原告郑某甲的儿子，原告郑某乙的哥哥，之间的关系一直很好，原告郑某乙在美国时做事不顺利，之后回来香港，在香港时也在被告家住，关系非常好。原告诉求是进行分家析产，即对房屋的权属进行分割，而分割的前提必须是房屋产权清晰，而2013年深福法民三初字第315号、2013深中法房终字第1477号裁决书均认定涉案房产已作为农村城市化历史遗留建筑普查申报，现有关行政主管部门对涉案房屋还未作出处理决定，在有关行政主管部门对涉案房屋是否能否确认或转化为合法房产作出明确确认之前，人民法院对涉案房屋的所有权问题无法进行确认和处理，因此我方认为原告诉请分家析产的前提条件并不具备，应于驳回起诉。涉案房产所附着的宅基地是原告郑某甲家庭获得的，其使用权是家庭共有，而非原告郑某甲一人所有，原告基于土地来源于郑某甲个人所有，因此地上建筑物应归郑某甲所有的推论缺乏事实依据，不能成立，涉案房产是由被告及其妻子全额出资重建，该事实已在上述两个案件的判决中得到确认，依据物权法30条规定，建造人与建造房屋的行为成就时，可以当然取得该房屋的所有权，而不以登记为要件，即涉案房屋在房屋建成之时，被告及其妻子就原始取得了该建筑物的所有权，退一步讲，如果基于宅基地为家庭共有，由此房地一体而形成的房地产权益亦应共有的话，那么无论如何涉案房屋也不可能为郑某甲个人所有，基于此原告所提交的房屋产权转明申明书、见证遗嘱及协议书均应无权处分，而应认定无效，假定协议书有效，根据协议书的内容郑某甲将涉案房产权益分配给原告郑某乙和被告两兄弟，也就是说郑某甲本身对涉案房产并不享有权益，那么原告诉求的各三分之一份额显然没有事实根据，原告提出者提出他的诉讼请求时事实上已经否认了协议书的效力。被告及其妻子承担了涉案房产的全部建设资金，房屋建成后的管理和修缮也由被告及其妻子一并承担，即使最终要进行分家析产，在确认份额时也应考虑各方对财产贡献的大小，以体现公平原则，绝不应当是平均分配。
经审理查明，1986年，以原告郑某甲为户主，以其母黄咱婆、妻曾瑞金、子郑国强、郑某丙、郑某乙、女郑宝玉为家庭成员申请巴登村建房一处，后于1998年重建为8层。黄咱婆于1992年11月29日去世。曾瑞金于1996年12月21日去世。郑国强无身份信息本院无法联系。郑宝玉通过中国委托公证人及香港律师声明并转递：“其对位于深圳市福田区南园街道巴登社区27号1-8层建筑物的析产争执，不予参与，该资产与其无关，应该由其父亲决定。”深圳市上步实业股份有限公司出具证明，载明该宅基地在巴丁村27号，属于郑某甲。原、被告均对涉案房产申报了历史遗留建筑问题。
2010年4月6日，原、被告3人以及张燕婷经广东世纪华人律师事务所见证签订协议书一份约定“广东省深圳市福田区南园街道巴丁街27号占地面积110平方米，由原上步区巴丁村分配给原告郑某甲作为宅基地（属原村民非商品房宅用地）。1986年，郑某甲在上述土地建筑三层半住宅一栋。1998年，将上述住宅拆除，由被告郑某丙重建为八层楼宇一栋，建筑面积880平方米。三方经协商，对上述楼宇的处置与分配达成本协议，以供今后共同遵守。一、原告郑某甲将上述楼宇房地产权益，分配给被告郑某丙、原告郑某甲共有，各享有50%权益。本协议签订之前或以后，凡涉及上述楼宇房地产权益分配与处置的其他文件（包括医嘱、声明、合同、协议、授权、赠与等）若与本协议有冲突或不一致的，则以本协议的内容为准。二、若将来该楼宇因城市规划需要，涉及拆迁、补偿、安置时，由被告郑某丙作为代表，与政府、上步股份公司级拆迁方进行谈判、沟通、协商。拆迁所得补偿、赔偿款项（或面积折算价款）或回迁房产面积，由被告郑某丙、原告郑某乙各享有50%。3人一致同意，对于上述楼宇涉及办理产权普查、产权确认、产权登记等事务时，由被告郑某丙作为宅基地及楼宇产权人代表。今后涉及该楼宇补缴低价、超面积罚款、缴纳契税费等也均由被告郑某丙垫付”。2013年4月份以前，被告每月支付原告郑某甲生活费6000-8000不等。
经本院委托评估，涉案房产评估单价为第一层每平方米11955元、第八层每平方米8076元。原告郑某乙支付评估费9344元。对涉案房产，双方均要求取得实物，双方确认建筑面积880平方米。原告表示楼层选择可以由被告先挑，被告表示优先选择楼层较低的房产。
本院认为，2010年4月6日，原、被告3人以及张燕婷经广东世纪华人律师事务所见证签订协议书属当事人的真实意思表示，合法有效，当事人均应当遵守。根据该协议书，涉案房产归原告郑某乙与被告郑某丙。原告郑某甲按现状每月从租金里获取基本生活费8000元。根据双方对楼层的选择、对建筑面积的确认，根据评估价格，涉案房产1-4层归被告郑某丙使用，今后关于该楼层房产的权利义务由其享有和承担；涉案房产5-8层归原告郑某乙使用，今后关于该楼层房产的权利义务由其享有和承担；被告郑某丙补偿原告（11955-8076）×880／8÷2=213345元。被告从2013年4月起每月支付原告郑某甲基本生活费8000元至本判决生效之月，此后由原告郑某乙与被告郑某甲各承担4000元。被告郑某丙补偿原告郑某乙一半评估费4672元。
因郑国强无法查找亦其具体身份信息，为避免影响其权利，其是否对涉案财产享有权益，本院不做审查，本判决不影响今后其依照法律规定向本案当事人主张权利。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、广东省深圳市福田区南园街道巴丁街27号房产1-4层归被告郑某丙使用，今后关于该楼层房产的权利义务由其享有和承担；
二、广东省深圳市福田区南园街道巴丁街27号房产5-8层归原告郑某乙使用，今后关于该楼层房产的权利义务由其享有和承担；
三、被告郑某丙补偿原告郑某乙房款213345元；
四、被告郑某丙补偿原告郑某乙评估费4672元；
五、被告郑某丙从2013年4月起每月支付原告郑某甲基本生活费8000元至本判决生效之月，此后由原告郑某乙与被告郑某甲每月15日各支付4000元；
六、驳回原告郑某甲、郑某乙的其他诉讼请求。
上述法律义务，各相应义务人应在本判决生效后十日内履行。如果未按本判决确定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费13800元（已由原告预交），由原告郑某乙、被告郑某丙各负担6900元。
如不服本判决，应在领取判决书之日起十五日内（涉外、涉港澳台当事人应在领取判决书之日起三十日内），向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到预交上诉费通知次日起七日内预交上诉案件受理费。逾期不预交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 赵 辉
人民陪审员 井 梅
人民陪审员 王晓端
二〇一四年十月二十一日
书 记 员 刘兴海
谢寒
第10页，共10页