四川省双流县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）双流民初字第2585号
原告万海英，女，1982年1月14日出生，汉族，住四川省双流县。
委托代理人王浩驰，四川原石律师事务所律师。
被告四川鼎邦商业管理有限公司。住所地：成都市高新区。
法定代表人杨善，总经理。
委托代理人王芹，公司员工。
原告万海英与被告四川鼎邦商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月25日受理后，依法由审判员罗义适用简易程序于2015年4月16日公开开庭进行审理。原告万海英及其委托代理人王浩驰、被告的委托代理人王芹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年6月4日原、被告签订《关于双流润驰国际广场的租赁合同》（以下简称：《租赁合同》），约定原告租赁被告位于双流润驰国际广场商业步行街铺面用于开设饮品店铺。被告原定于2013年12月18日正式开业，但到期后被告未开业。2013年12月23日，被告发函说定于2013年12月28日正式开业，但仍未按期开业。后被告于2014年7月15日给原告发函，告知润驰广场步行街暂时不能正式开业。原告一直在为开业做准备，装修了商铺、购置了相关设备并聘请了员工，还支付了加盟费。由于被告一再推迟开业时间，至今也没有正式开业，其行为已构成违约，故起诉请求：1、解除原、被告于2013年6月4日签订的《租赁合同》；2、判令被告退还原告缴纳的履约保证金元9900元；及装修押金3810元；3、判令被告赔偿原告各项损失164866元（其中：装修费78000元、制冰机、刨冰机等设备26100元、果冻、配料等原材料5600元、玻璃门4956元、员工2人6个月的工资21600元、加盟费24800元、装修保证金及装修管理费3810元）；4、被告支付违约金71193.6元（24个月租金）。
被告辩称，原告不满足约定及法定的解除权；被告已将租赁商铺交给原告，原告可自行开业经营，现也有商家在营业，被告不存在违约情形。被告不同意原告要求解除合同及支付违约金和赔偿损失等诉讼请求，且原告要求违约金过高；原告所提交购置果冻等物品的票据没有加盖售货单位印章，对其真实性有异议；装修保证金等费用不是被告收取，不应由被告退还。
经审理查明，被告（甲方）与原告（乙方）于2013年6月18日签订《租赁合同》，约定：甲方是双流润驰国际广场的招商、经营管理单位，有权将商业广场出租；甲方同意将商业步行街三层的部分区域出租给乙方使用；租约年是指以本合同约定的进场日至次年当月当日的前一日为第一个租约年，其他租约年均一次类推；原告租赁场所建筑面积暂定49.44平方米；租赁场所用途为饮品；租赁期限为3个租约年，2013年8月18日起至2016年8月17日止；进场装修，双方确认进场日为2013年8月18日，甲方有权根据商业广场工程进展情况在前述约定进场日30日前通知乙方调整进场日；免租装修期为进场日起算3个月，期限具体为2013年8月18日至2013年11月17日；租赁场所应在商业广场整体开业日（暂定2013年10月18日，具体日期以甲方书面通知为准）对外整体营业；如乙方未能按约定实现租赁场所与商业广场同日开业，或租赁场所在商业广场整体开业日的开业面积比例不足80%的，视为乙方违约，乙方应在租赁场所开业面积比例达到80%之前按第一个租约年租金标准200%支付租金，如开业日后30日届满，租赁场所开业面积比例仍未达到80%，则甲方有权解除合同；第一至第二个租约年的月租金为60元／月／建筑面积平方米；乙方应在本合同签署后的7个工作日内向甲方支付相当于2个月租金的履约保证金9888元；若任何一方违反本合同项下的任何责任义务，均应赔偿另一方因此而遭受的相应损失；在下列情况下，一方有权经书面通知另一方，立即解除合同并不被视为违约：……；另一方停止或将要停止其业务，导致合同目的无法实现的；乙方因自身原因如未按本合同约定的日期正式开业经营，每迟延一天，按200元／日的标准向甲方支付迟延履行金。如迟延达到30日，甲方有权解除本合同；乙方因甲方违约依照约定解除合同或甲方单方面擅自解除合同的，甲方应在合同解除后20日内退还履约保证金，且甲方和物业服务公司应向乙方退还多收款项（如有）。乙方应在合同解除后20日内将租赁场所交还甲方；如本合同解除时，乙方租赁期限不满2个租约年（包括计租日前解除的情况）的，甲方除承担本合同18.10.1条责任外，还应赔偿乙方相当于24个月租金的违约金；如本合同解除时，乙方租赁期限满2个租约年的，甲方除承担本合同18.10.1条责任外，还应赔偿乙方相当于6个月租金的违约金。
同时查明，原告准备在其租赁的商铺经营“冰饮客”饮品。2013年6月7日，原告向被告交纳履约保证金9900元。2013年11月25日，原告向四川阳光尚和物业管理有限公司交纳装修保证金3000元、装修管理费及建渣清运费等费用810元。2013年12月23日，被告向原告发出工作联系函，告知润驰国际广场项目将于2013年12月28日全面开业，请根据开业时间节点尽快安排开业筹备，确保整体项目按时开业。2013年8月20日原告与唐敦勇签订装修协议，双方约定装修费用为78000元。在装修清单中列明包含玻璃带双开门。审理中被告认可原告的装修费用为78000元，双方一致认可原告所购设备中不能拆走的设备价值1150元，其余设备等物原告自愿拆除带走。原告于2013年11月聘请了2名员工，试用期月工资标准分别为2名服务员1800元。2014年7月15日，被告向原告发函，告知由于阶段性原因目前步行街暂不能对外正式开业，目前仅属于试营业阶段，故将合同约定开业时间延迟，正式开业时间将于开业前30日以书面形式通知，在原合同基础上增加三个月免租期。2014年7月8日，原告等租赁户委托四川省成都市成都公证处对润驰国际广场的经营状况进行拍照、摄像公证，摄像内容显示大部分商铺均未开业。庭审中，被告认可润驰国际广场的步行街目前没有正式营业，但提出有商家在试营业。
上述事实，有双方当事人的陈述、租赁合同、收款收据、公证书、工作联系函、商务联系函、劳动合同书、装修协议、预算清单（基装标准项目）等证据佐证。上述证据经庭审质证，具有合法性、客观性、关联性，本院予以采信。
本院认为，本案的争议焦点为：1、被告是否构成违约，合同能否解除；2、如构成违约，被告应当向原告支付的费用是多少。
关于第一个争议焦点，原告认为，双方签订《租赁合同》后原告就开始为开业积极准备，商铺移交后原告在被告通知的开业时间前装修完毕，但至今被告仍未正式开业，被告的行为构成违约，要求解除合同；被告认为，被告已将商铺交付给原告，原告可以试营业，并没有导致合同目的不能实现，被告不构成违约，合同不应解除。本院认为，被告作为商业综合体的经营管理单位，不同于一般的房屋租赁业主，原告与被告签订《租赁合同》的目的是为了利用被告商业综合体开业经营所带来的商业氛围促进其店铺的经营。原告租赁的商铺位于润驰广场商业步行街三楼区域，原告按照被告要求对商铺进行装修并做好与商场同步开业的准备，但被告一再推迟其管理的商业步行街的正式开业时间，且至今没有正式营业，不能为原告经营的商铺带来客源，导致原告租赁的商铺无法正常营业，被告的行为已构成违约，对于原告要求解除合同的诉讼请求本院予以支持。
关于第二个争议焦点，由于原告构成违约，导致合同解除，原告应当向被告赔偿相关损失。原告要求被告退还履约保证金9900元，由于合同解除，该费用应当退还原告。原告要求被告退还装修押金等费用3810元，由于收取押金的并非被告，而是四川阳光尚和物业管理有限公司，故本院对原告该项主张不予支持。原告要求被告支付违约金71193.6元（49.44平方㎡×60元／㎡／月×24月），被告认为原告无解除权，不应承担违约金。本院认为，双方在合同中约定了相当于24个月租金即71193.6元的违约金，被告构成违约，应当支付违约金。原告要求被告赔偿装修费78000元，本院认为，该商铺装修系在被告要求原告与商场同步开业而进行，现商铺装修后无法正常开业，合同解除系由被告违约导致，被告应当赔偿双方确认的原告装修损失78000元。对于原告主张营业设备损失26100元，除原告能够拆除拿走的外，双方确认的原告不能拆除的部分1150元属于原告的损失，被告应予赔偿。对于原告主张的玻璃门4956元，因被告提出异议且在原告签订的装修协议清单中已经包含该项目，故对该项请求不予支持。原告主张6个月储备人员工资21600元，本院认为，原告为积极准备开业而招聘人员所支付的合理费用系其为履行合同产生的损失，但由于被告一直未按期开业，原告未营业而持续6个月支付招聘人员工资的行为不符合正常商家控制损失的常理，因此，本院对原告支付招聘人员工资的合理期限认定为2个月，因此本院对原告所支付的招聘人员工资损失认定为7200元（1800元×2人×2个月）。原告主张加盟费24800元，但未提供支付该项费用的相关证据，故本院不予支持。原告主张储备食材费5600元，但未提供证据证明，本院不予支持。综上，原告因履行合同产生的实际损失为装修费78000元、工资支出7200元、设备1150元，合计86350元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，违约金的约定是为了在一方违约进便于对其损失进行计算从而对损失进行填补，但不应过分高于或低于其实际损失。现双方约定的违约金为71193.6元，该金额远低于原告损失86350元，但原告并未主张增加，而是同时主张的损失，鉴于原告的部分损失已通过违约金得到补偿，该损失部分本院不予支持，对于超出违约金部分的损失，被告应予赔偿，其金额为15156.4元（86350元-71193.6元）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条之规定，判决如下：
一、解除原告万海英与被告四川鼎邦商业管理有限公司于2013年6月4日签订的《关于双流润驰国际广场的租赁合同》。
二、被告四川鼎邦商业管理有限公司于判决生效之日起五日内向原告万海英退还履约保证金9900元、支付违约金71193.6元和损失款15156.4元。
三、驳回原告万海英的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2495元，由被告四川鼎邦商业管理有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 罗 义
二〇一五年四月二十日
书记员 李天睿