江苏省镇江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）镇民终字第1626号
上诉人（原审原告）权龙。
委托代理人封孝权，江苏汇典律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）吕律烽。
被上诉人（原审被告）吕海敏。
两被上诉人共同委托代理人谭登才，江苏思扬律师事务所律师。
上诉人权龙因合作协议纠纷一案，不服镇江经济开发区人民法院（2013）镇经民初字第1428号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人权龙及其委托代理人封孝权、被上诉人吕律烽、吕海敏的共同委托代理人谭登才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：吕律烽、吕海敏系父子关系。2007年1月17日，权龙（甲方）与吕律烽（乙方）在张建顺见证下签订合作协议一份，协议载明：“甲乙双方在公证人的介绍下，经友好协商，各自发挥优势，为解决甲方贸易中资金需求……共同订立本合作协议以便共同遵守：一、甲方愿意把李鼎光座落在江苏省镇江市新区大港通港路28号两栋房屋及土地使用权暂时转让更名给乙方之子吕海敏名下，房屋建筑面积1479平方米，土地使用面积3510.2平方米（详见房产证和土地使用证）时间暂定三年至五年，按当地房地产评估部门的评估价格和国家有关房地产交易规定进行转让更名；二、转让更名过程中发生的一切费用由甲方承担，更名后乙方在拿到两证后尽快在乙方所在地银行申请房地产抵押贷款事宜，贷款额度为300万元至500万元人民币，尽量增加贷款数额，贷到的资金除扣除掉给甲方过去使用的现金和费用外全部支付给甲方使用；三、乙方拿到银行贷款之前，如果甲方需要资金时，乙方可借给甲方有息资金，经协商利息定为月息6%即每壹万元每天20元人民币计算，乙方把款拨到甲方手中之日期计息，当银行贷款到位后扣除此借款后余额留用费用外付给甲方使用，此后甲方应承担银行的正常利息；四、双方责任和义务：1、甲方继续使用和管理上述房地产，使用过程中发生的债权债务全部由甲方承担。2、使用该房地产过程中发生的一切事故由甲方负责，与乙方无关。3、甲方必须配合乙方及时支付银行利息，否则承担乙方的经济损失。4、甲方绝不允许给乙方任何以与此产权有关的经济损失，有损失责任由甲方承担。5、当甲方还清银行贷款本息，不再使用贷款时，乙方无条件把房地产重新过户给甲方之子权利民名下，过户过程中发生的费用由甲方承担。6、乙方不能以任何理由将房地产转让给其他人，否则承担责任。7、当重新过户给甲方时，乙方积极配合甲方，如不配合造成的经济损失由乙方承担。五、甲方今后愿意有好的经营项目同乙方合作，合作内容及方法另做项目合作协议，原则上互惠互利双方自愿，共同发展达到预期目的。”
2007年1月17日，权龙以李鼎光和金英粉（出卖人，甲方）的委托代理人的身份与吕海敏（买受人，乙方）签订房地产买卖契约一份，将位于镇江新区大港通港路28号房屋出卖给吕海敏。契约约定房屋价款243.11万元，乙方在到市房地产交易所缴纳税费当日将房款付清给甲方，购房定金在付款时冲抵房款，甲方在乙方房款付清之日将房屋交付给乙方。
2007年1月22日，上述房屋变更至吕海敏名下；同年3月13日，上述土地使用证也变更至吕海敏名下。
李鼎光于2012年以吕律烽、权龙、吕海敏为被告诉至法院，要求判令上述合作协议、房地产买卖契约及土地使用权转让合同无效；判令吕海敏将镇江市大港通港路28号房屋及土地使用权返还给李鼎光。法院于2012年8月27日作出（2012）镇经民初字第0292号民事判决，确认：权龙接受委托后与吕律烽签订合作协议以及作为李鼎光、金英粉的代理人与吕海敏签订房屋买卖契约，并不违背委托书的委托事项，合作协议、房地产买卖契约及土地使用权转让合同系双方自愿签订，是真实意思表示，上述协议中有关房屋买卖及土地使用权转让部分的内容不违反法律规定，故应认定有效。判决驳回了李鼎光的诉讼请求。
现权龙起诉，请求判令按合作协议约定把上述房屋过户到权利民名下。
原审法院认为：权龙以李鼎光、金英粉的代理人身份与吕海敏签订的房地产买卖契约，经已生效法律文书确认有效，该房屋已过户到吕海敏名下；2007年1月17日的合作协议系权龙与吕律烽签订，与房屋买卖系两个不同的法律关系，该协议效力不及于吕海敏。权龙的诉讼请求无法律依据，不予支持。权龙与吕律烽的其他纠纷，双方可另行处理。
一审判决：驳回权龙的诉讼请求；案件受理费减半收取40元、保全费3020元，合计3060元，由权龙负担。
权龙对上述判决不服，上诉称，签订合作协议以及房屋买卖协议的目的是委托融资，不是转让房地产，具有非典型性让与担保的特点。请求依法改判，支持上诉人的一审诉讼请求。
两被上诉人辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不成立，请求驳回上诉，维持原判。
一审已经查明，但一审判决书未记载的事实有：
1、涉案房屋的所有权1999年1月29日开始登记在案外人李鼎光名下。
2、2005年6月14日，案外人李鼎光、金英粉夫妇向上诉人出具委托书，委托事项为：出租、出卖上述房屋，追偿与此产生的债权、偿还债务，到房屋管理机关办理产权转移手续或到人民法院提起诉讼。李鼎光、金英粉夫妇还在委托书上载明，对权龙签署的文件均予以认可。
3、2007年1月17日的合作协议和房地产买卖契约签订后，被上诉人吕律烽未实现以讼争房地产做抵押向银行贷款的目的。被上诉人吕律烽按照合作协议的约定，向上诉人提供了借款，借款本息至今尚未清偿。
二审期间查明的事实与一审查明的事实一致。
二审另查明，所有权登记至被上诉人吕海敏名下之前和之后，诉争房屋均一直由上诉人实际占有或者对外出租。
上述事实，有双方当事人称述、上诉人提交的租赁合同等证据证实。
本院认为：上诉人与被上诉人吕海敏于2007年1月17日签订的，关于买卖涉案房屋的房地产买卖契约并非基于真实的买卖意思表示，该买卖契约与上诉人与吕律烽签订的合作协议有牵连，具有担保性质。
理由如下：1、房地产买卖契约与上诉人和吕律烽之间的合作协议是同一天签订，吕海敏是吕律烽的儿子，签订买卖契约的行为与合作协议约定的内容吻合，买卖契约与合作协议的牵连关系明显；2、上诉人与被上诉人吕律烽签订的合作协议明确约定，暂时将涉案房屋更名给吕律烽的儿子吕海敏；吕律烽拿到两证后尽快申请房地产抵押贷款事宜，贷款全部给上诉人使用，贷款成功前，吕律烽可以出借有息资金给上诉人，贷款成功后，首先清偿上诉人向吕律烽的借款本息；吕律烽贷款后，贷款由上诉人清偿，清偿完毕后，吕律烽无条件将房地产重新过户至上诉人儿子名下，上述内容与设定担保的法律效果相符；3、合作协议约定，上诉人继续使用和管理涉案房地产，使用过程中发生的债权债务全部由上诉人承担，吕律烽不能以任何理由把房地产转让给其他人，该约定与房地产买卖的法律效果不相符；4、房地产买卖契约中并未约定前条记载的合作协议的内容，但讼争房地产变更至被上诉人吕海敏名下后的占有使用事实与合作协议约定的事实一致；而且，本案中，被上诉人吕海敏并未提交足够的证据证实其已经按照房地产买卖契约的约定，足额支付了购房款。
因为上述买卖契约具有担保性质，而且根据合作协议，所涉债权包括被上诉人吕律烽借款给上诉人形成的债权，根据公平、诚实信用原则，在没有依法履行合作协议约定的义务时，上诉人要求被上诉人将涉案房地产所有权变更登记至权利民名下不应支持。现上诉人尚未清偿被上诉人吕律烽根据合作协议出借给上诉人的借款，一审判决驳回上诉人的诉讼请求并无不当。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第一百二十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人权龙负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 静
代理审判员 李益成
代理审判员 戴晓东
二〇一四年八月二十六日
书 记 员 刘 静