江苏省兴化市人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）苏1281执异25号
案外人：吴珺，女，1974年10月23日生，汉族，住兴化市。
委托代理人：陈正桂，兴化市钓鱼法律服务所法律工作者。
申请执行人：魏万贵，男，1963年1月28日生，汉族，个体户，住兴化市。
委托代理人：顾悦，江苏天炜律师事务所律师。
被执行人：徐进，男，1963年11月10日生，汉族，兴化市顺通管件制造有限公司总经理，住兴化市。
被执行人：洪娟，女，1964年8月31日生，汉族，个体户，住兴化市。
被执行人：兴化市顺通管件制造有限公司（以下简称顺通公司），住所地兴化市戴南镇顾庄工业园。
法定代表人徐进，总经理。
申请执行人魏万贵与被执行人徐进、洪娟、兴化市顺通管件制造有限公司民间借贷纠纷一案，在执行过程中，案外人吴珺书面向本院提出执行异议，本院依法组成合议庭进行了听证审查，已审查终结。
案外人吴珺异议称，案外人与徐进双方于2010年5月20日签订房地产买卖合同，约定被执行人将其位于兴化市海德国际7号楼2单元902室房屋以70万元的价格出售给案外人。2012年10月11日，房款全部付清，徐进将房屋交付案外人使用，房屋归案外人所有，法院应中止对房产的执行。
为证明其主张，向本院提供下列证据：
1、房屋买卖合同书一份，证实案外人向被执行人购房的事实；
2、收条一份，证实购房款已交清的事实；
3、网购清单约60份，证实案外人从2010年至2012年先后为徐进网购物品，累计数额60余万元，加上订立合同时现金交付10万元，印证收条证实房款已交清；
4、有线电视、固定电话、宽带开户发票，居民水费交费卡、燃气开户交费单若干，证实购房后，相关开户手续、缴费事项都是案外人办理，且在案外人名下，证明在查封前已实际占有、使用该房；
5、民事判决书，证实徐进向魏万贵借款发生在2014年8月13日，而房屋买卖的事实发生在2010年5月20日，不存在相互串通、转移财产、规避执行的可能，从而印证房屋买卖是客观真实的。
综上，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人的，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
退一步讲，如果法院认为徐进与案外人吴珺没有办理过户登记而不发生物权变动效力，认定案外人未取得所有权，但本案争议房产并没有办理登记，徐进从金慎处购买亦没有办理过户登记，同理徐进亦没有取得房屋所有权，法院认定房屋系徐进所有亦没有依据，查封亦存在问题。
申请执行人魏万贵称，第一、案外人吴珺与被执行人徐进系多年的朋友关系，首先就令人对房屋买卖事实产生合理怀疑；第二、从时间上来看，金慎将房屋出售给徐进，相隔较短时间徐进即出售给吴珺，不符常理，鉴于徐进和吴珺的关系，该房如果吴珺购房，可直接向金慎购买；第三、根据案外人提供的网购清单内容可知，购买的东西为女士化妆品、保健品、沙发、男士衣物、电脑、眼镜等，以全套生活用品作为房款交付，不合常理，不能证明其已支付房款；第四、提供徐进与魏万贵于2014年12月16日签订协议书，证实徐进将该房作价80万元，转让给魏万贵抵偿债务；综上可知，吴珺与徐进签订的房屋买卖合同系倒签、伪造，不存在真实买卖关系。
本院经审查查明，魏万贵与徐进、洪娟、兴化市顺通管件制造有限公司民间借贷纠纷，本院已作出生效判决并立案执行，因被执行人未按判决书确定的义务履行，根据申请执行人提供的线索，本院依法进行核查得知，兴化市海德国际7号楼2单元902室房屋购房人为金慎，其与2008年5月25日与兴化市金港房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，约定房款为436566元，并已分两次付清，但未办理房屋初始登记。2016年5月17日，金慎向本院出具书面情况说明，证明其于2010年将兴化市海德国际7号楼2单元902室房屋出售给徐进，房款已付清。本院据此认定该房为徐进的财产，并于2016年5月25日采取查封措施。
听证程序中，本院询问吴珺至今不办理过户登记的理由，其陈述系因为徐进告知过段时间过户可减少税费。
本案争议焦点为：1、本院将未经初始登记的兴化市海德国际7号楼2单元902室房屋认定为徐进的财产进行查封是否合法有据；2、案外人基于房屋买卖合同及一系列占有、使用、交付房款的证据认为房屋归其所有，能否排除执行。
本院认为，第一、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第三款规定，对于第三人占有有动产或者登记在第三人名下的不动产、特定动产及其他财产权，第三人书面确认该财产属于被执行人的，人民法院可以查封、扣押、冻结。该规定本意就是指：登记是一种拟制事实，登记表彰的权利存在与真实权利状态不符的可能，登记作为一种公示方式，其最重要功能是以其公信力维护交易安全，在法律认可的权利人放弃自己的利益而确认他人对此享有真实的权利时，在不涉及其他人利益的前提下，法律尊重其态度。
金慎购房的兴化市海德国际7号楼2单元902室，因未办理初始登记，金慎尚未取得所有权，但基于房屋买卖合同的签订、全额房款的给付，金慎在履行义务后，取得了对开发商的房屋交付请求权，开发商交付了房屋，权利人开发商对金慎取得房屋不存在异议，同时，未有他人对金慎取得房屋提出异议并主张权利，本院对金慎事实上取得房屋，予以认可。
同理，根据买卖合同、购房发票等证据，金慎为事实上的权利人，向本院书面认可其已将房屋出售给被执行人徐进，亦属于法律认可的权利人放弃自己的利益而确认他人对此享有真实的权利，在未有他人对金慎与徐进就房屋的买卖提出异议时，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第三款的精神，本院根据权利人金慎出具的情况说明而认定兴化市海德国际7号楼2单元902室为徐进的财产，并进行查封，并无不当。
第二、能否对徐进与吴珺之间的房屋买卖关系进行认定或保护，即案外人提出的异议，能否排除执行。
能够产生排除执行效力的实体权利主要包括：所有权、物权期待权、特殊的担保物权、租赁权和用益物权，本案的情形下，案外人根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，主张的实际上就是物权期待权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条对未进行所有权移转登记的无过错买受人享有的物权期待权的保护问题作出了规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
执行异议审查程序中对案外人保护的本质，是对利益的衡量，判断哪一方的利益更值得保护，所以该条款对案外人保护需达到的标准作出了非常严格的规定，不符前述情形，法律将选择保护债权人的利益。结合本案，从房屋价款的支付事项来看，吴珺未按合同约定的方式和期限给付房款，其提交的2010年至2012年自己的网购清单，既不能证明系为徐进购物，也是不能证明系抵付房款，且所购物品大部分系生活用品，并有女士物品，有违常理；从办理过户登记是否存在过错角度来看，该房金慎没有办理初始登记，徐进没有办理过户登记，吴珺亦未办理过户登记，金慎、徐进对此均有过错，但不因此就免除吴珺对于未办理过户登记存在过错的认定，从2012年开始至今，吴珺均没有督促徐进、金慎尽快将房屋过户并登记到自己名下，使自身权益处于不稳定状态，吴珺属于明显怠于行使权利，自身存在过错，其应自行承担不利的法律后果。吴珺既不能证明已支付全部价款，又存在怠于办理过户登记的过错，故其对房屋主张权利排除执行，不予支持。
综上，案外人的异议请求不能成立。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第三款、第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条的规定，裁定如下：
驳回案外人吴珺的异议。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。
审 判 长 陈 荣
代理审判员 赵 怡
代理审判员 戴洪涛
二〇一七年四月二十四日
书 记 员 吴玉明