湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂武汉中民终字第00444号
上诉人（原审原告）：金文，男，1970年11月11日出生，汉族。
委托代理人：王建国，湖北得伟君尚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：湖北东盛房地产有限公司，住所地武汉市东湖新技术开发区珞瑜路鲁巷广场。
法定代理人：谢小青，该公司董事长。
委托代理人：刘晋，湖北易斯创律师事务所律师。
上诉人金文因与被上诉人湖北东盛房地产有限公司（以下简称东盛公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2014）鄂洪山民初字第00714号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月12日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年9月，金文诉至一审法院，请求判令东盛公司支付逾期交房违约金203644元及利息70087元人民币（自2009年9月至2014年8月起诉利息为70087元，具体利息金额计算至实际付款之日），并承担本案全部诉讼费用。
东盛公司辩称，东盛公司于2009年9月27日与金文办理交房手续，金文应当从交房之日起的两年内即最迟应在2011年9月27日前提起逾期交房违约金诉讼，现金文没有按照法律规定的期限行使权利，且金文在起诉中所称的每年都多次前往东盛公司处主张权利并非客观事实，亦无证据支持，故本案超过诉讼时效，金文丧失胜诉权，法院应当依法应予以驳回；鉴于法院在之前审理的有关光谷中心花园逾期交房的案件中，违约金比例已从每日万分之五调整降低至每日万分之三，仅针对逾期交房违约金的标准而言，双方所签商品房买卖合同中约定的逾期交房违约金比例明显过高，依法应予以调整降低至每日万分之三；金文所主张的逾期交房违约金支付利息的诉请缺乏事实和法律依据。请求驳回金文的诉讼请求。
一审法院审理查明，2005年11月30日，金文与东盛公司签订《武汉市商品房买卖合同》，约定金文以496692元购买由东盛公司开发的光谷中心花园C3-2002号商品房一套，东盛公司于2007年6月28日前交房，东盛公司逾期交房超过60日，金文要求继续履行合同，东盛公司应当每日按金文已付购房款的万分之五向金文支付违约金。合同签订后，金文依约向东盛公司交付全部购房款496692元，合同约定的交房日期2007年6月28日到期后，东盛公司未履行交房义务，直至2009年9月27日东盛公司才履行交房义务。金文与东盛公司于2009年9月24日签订承诺书，该承诺书约定，在房屋办理交接手续后，对逾期交房违约金事宜已诉至法院的购房业主，东盛公司将按照法院生效判决书所统一确定的违约金比例支付逾期交房违约金；对尚未提起诉讼的业主，双方可协商并参照法院生效判决书统一确定的违约金比例执行；逾期交房违约金计算至东盛公司送达交房通知之日止。2014年8月22日金文向东盛公司主张权利，因双方未能达成协议，金文故而提起诉讼。
一审另查明：一审法院受理的业主与东盛公司关于逾期交房违约金系列案件，于2009年12月作出一审判决，二审法院于2010年9月终审判决予以维持。
一审法院认为，金文与东盛公司签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方自愿平等签订，内容未违反法律规定，应为有效合同，双方当事人均应按照合同的约定遵守执行。合同约定东盛公司应于2007年6月28日前交房，东盛公司逾期交房超过60日的，金文要求继续履行合同，东盛公司应当每日按金文已付购房款的万分之五向金文支付违约金。东盛公司未按合同约定履行交房义务，金文有权在法定期间内主张逾期交房违约责任，即金文应该从知道或者应当知道权利被侵害之日起两年内向东盛公司主张权利或者向人民法院提起诉讼，从合同约定的履行期限（2007年6月28日）届满之日起，东盛公司逾期交房行为持续存在，2009年9月27日东盛公司与金文办理了交房手续，金文应当自交房之日起两年内，即2011年9月27日前向东盛公司主张权利或者向人民法院提起诉讼，现金文未按照法律规定的期限行使权利，亦无充分证据证明诉讼时效有中止、中断的情形，故金文提起本案诉讼已超过诉讼时效，金文要求东盛公司支付逾期交房违约金人民币203644元及利息人民币70087元（自2009年9月至2014年8月起诉利息为70087元，具体利息金额计算至东盛公司实际付款之日）的诉讼请求，不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十九条、第一百四十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第一百五十三条的规定，一审判决：驳回金文的诉讼请求。案件受理费人民币2730元，由金文负担。
判后，金文不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，改判支持其一审全部诉讼请求。事实和理由：一、一审法院对时效的事实认定模糊，应予撤销。一审法院认为东盛公司逾期交房日期为2009年9月27日，因此金文应于交房日期两年内，即2011年9月27日前向东盛公司主张权利或提起诉讼。然而东盛公司于交房之日对业主出具的承诺书，明确表达了对尚未提起诉讼的业主，可协商参照法院生效判决统一确定的违约金比例执行。此前二审法院作出终审判决日期为2010年9月8日，即便业主没有主张权利或向法院提起诉讼，诉讼时效也应从终审判决日期2010年9月8日起计算至2012年9月8日。二、一审法院事实认定错误。一审法院对金文提交的证据四影音资料的真实性予以认可，但却忽视该证据内容，断然以该证据不能充分证明金文一直在主张权利的判断，与事实完全不符。纵观影音资料的对话内容，金文自收房后每年向东盛公司楼盘代表处工作人员主张权利，此点东盛公司的代表也几处予以自认。金文每年向东盛公司主张权利且东盛公司对此明确承认，符合法律规定的造成诉讼时效中断的情形。三、一审法院适用法律错误。金文依据东盛公司每次交房时提供的承诺书，每次提出协商违约金事宜都未得到答复，东盛公司既未告知赔偿金额和赔偿期限，也未明确答复赔或者不赔，双方并未依照东盛公司的承诺书就违约金比例和赔付期限达成约定。金文每年向东盛公司提出协商违约金事宜，已形成诉讼时效中断，同时因金文未被东盛公司告知不会获得赔偿，金文依然认为权利未被侵害，只是尚处于协商过程中，诉讼时效尚未起算。
东盛公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。东盛公司与金文于2009年9月27日办理了交房手续，自该日起，东盛公司逾期交房停止，因逾期交房行为产生的违约金债权不再发生变动，故2009年9月27日应作为金文主张权利诉讼时效的起算点，金文最迟应于2011年9月27日前提起逾期交房违约金的诉讼。金文并无证据证实其在诉讼时效期间内主张权利，金文称在收房后每年向东盛公司楼盘代表处工作人员主张了权利，但具体是每年什么时间，金文从未有准确说法，更未提交证据予以证实，金文应承担举证不能的不利后果。金文提交的录音文件未经合法途径，同时该录音文件为孤证，没有其他证据印证，录音中东盛公司工作人员的身份不明，录音文件不能作为本案证据使用。
经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
二审另查明，本院于2010年9月8日针对业主与东盛公司关于逾期交房违约金系列案件作出终审判决。
本院认为，金文与东盛公司签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同合法有效。合同约定东盛公司应于2007年6月28日前交房，东盛公司逾期交房超过60日的，金文要求继续履行合同，东盛公司应当每日按金文已付购房款的万分之五向金文支付违约金。金文与东盛公司于2009年9月24日签订承诺书，约定对尚未提起诉讼的业主，双方可协商并参照法院生效判决书统一确定的违约金比例执行，该承诺书实质上变更了合同对逾期交房违约金的约定。东盛公司未按合同约定履行交房义务，应承担违约责任，但金文亦应在诉讼时效期间内主张权利，否则人民法院不予保护。2010年9月8日，本院作出终审判决，确定了东盛公司逾期交房违约金系列案件的违约金标准，至此承诺书约定的违约金标准已确定，违约金支付条件已成就。根据承诺书载明的内容，金文对2009年9月24日即有业主提起诉讼是明知的，该系列案件涉及业主众多，法院进行了公开审理和公开宣判，判决结果也与金文有直接关联，金文对此应当知情，其最迟应于2012年9月8日前向东盛公司主张权利或向人民法院提起诉讼。现金文提起诉讼已超过诉讼时效，一审对其诉讼请求不予支持正确。
金文根据其一审中提交的录音材料主张其于交房之日起每年均向东盛公司主张权利，以此认为构成诉讼时效中断。但该录音不能反映金文主张权利的具体时间，录音中东盛公司工作人员的身份不明。该录音存有疑点，同时金文也未提交其他证据印证，该录音不能作为本案认定事实的根据。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2730元，由金文负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 余小乔
代理审判员 骆朝辉
代理审判员 黄 浩
二〇一五年六月九日
书 记 员 申光伟