西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西中民一终字第00106号
上诉人（原审被告）山海丹医院，住所地西安市新城区西八路***号。
法定代表人程绪钊，该院院长。
委托代理人李金社，陕西大瑞律师事务所律师。
上诉人（原审被告）山海丹企业集团西安中医多学科研究所，住所地西安市新城区西八路116号。
法定代表人王光民，所长。
委托代理人宋磊，该研究所职工。
被上诉人（原申原告）中国人民解放军第二炮兵工程大学，住所地西安市灞桥区同心路*号。
法定代表人王耀鹏，该校校长。
委托代理人刘新功，陕西丰瑞律师事务所律师。
委托代理人牛晓征，陕西丰瑞律师事务所律师。
上诉人山海丹医院、山海丹企业集团西安中医多学科研究所（以下简称山海丹研究所）因与被上诉人中国人民解放军第二炮兵工程大学（以下简称二炮工程大学）租赁合同纠纷一案，不服西安市新城区人民法院（2014）新民初字第01715号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
2014年5月4日二炮工程大学诉称，2011年8月31日，二炮工程大学与山海丹研究所签订了《军队房地产租赁合同》，合同约定二炮工程大学将其所有的位于西安市新城区西八路116号，房屋建筑面积1636平方米、场地面积828平方米出租给山海丹研究所，由山海丹医院使用并交纳租金，租期从2011年9月1至2014年8月31日止，租金为每年180000元。合同生效后，二炮工程大学履行了合同义务，但山海丹医院却未按期支付租金。山海丹医院在2013年4月18日向二炮工程大学出具了还款计划，但至今仍未交纳，截止2014年4月1日尚欠租金380000元。为此，二炮工程大学多次与山海丹医院协商处理此事，但山海丹医院均未履行。依据二炮工程大学、山海丹研究所签订的《军队房地产租赁合同》约定，拖欠租金达1个月，二炮工程大学有权解除该合同，现山海丹研究所拖欠租金已达到解除合同条件。二炮工程大学于2014年3月向山海丹医院、山海丹研究所发出解除《军队房地产租赁合同》函，但两单位至2014年4月30日未提出任何书面异议，依据法律规定二炮工程大学与山海丹研究所己解除了《军队房地产租赁合同》，山海丹医院、山海丹研究所应腾交所租赁的房产，并付清所拖欠的租金。请求依法判令：l、二炮工程大学、山海丹医院签订的《军队房地产租赁合同》解除，山海丹医院向二炮工程大学腾交所租赁的房产；2、请求判令山海丹医院向二炮工程大学支付拖欠的租金380000元（截止2014年4月1日），山海丹研究所承担连带责任；3、请求判令山海丹医院承担本案诉讼费用。
山海丹医院辩称，山海丹医院与二炮工程大学之间没有租赁合同关系，所以二炮工程大学起诉并要求其支付租金没有合同依据。其使用的房屋是基于和山海丹研究所签订的合同，所以其只与山海丹研究所之间存在法律关系。另外二炮工程大学与山海丹研究所之间的租赁合同在法律上没有进行备案登记，该合同应属无效。山海丹研究所在1992年就开始使用诉争房产，在其医院成立时也是由医院无偿使用的，但是后来为何山海丹研究所和二炮工程大学签订租赁合同，山海丹医院并不知晓。表示不同意二炮工程大学的诉讼请求。
山海丹研究所辩称，二炮工程大学所持的租赁协议明确约定是和自己所签，但这么长时间以来，二炮工程大学从未找其商谈此事，因此二炮工程大学的诉请已经过了诉讼时效。同时在军转地时，山海丹研究所就已将涉案房屋租给山海丹医院使用，当时是双方领导口头达成的协议，并由山海丹医院替交租金。而且二炮工程大学当时把涉案房屋出租给山海丹研究所时，二炮工程大学是否按照规定进行了登记备案。因山海丹研究所实际是合同相对方，故不应承担连带责任。并且按照工商登记备案，涉诉房屋应当是属于山海丹研究所的财产。表示不同意二炮工程大学的诉讼请求。
原审法院经审理查明，2011年8月31日，二炮工程大学（甲方）与山海丹研究所（乙方）签订《军队房地产租赁合同》，约定：“第一条、甲方自愿将坐落在陕西省西安市新城区西八路116号（原88号）的房屋建筑面积1636平方米、场地面积828平方米，出租给乙方使用。乙方己对甲方所要出租的房地产做了充分的了解，愿意承租该房屋。第二条、租赁用途为山海丹医院。第三条、租赁期限自2011年9月1日起至2014年8月31日止。第四条、房地产年租金（不含永、电、暖、煤气、设备等费用）为人民币（大写）壹拾捌万元整；租金按季结算，每季45000元，乙方于每季的前十日内交付甲方。付款方式：转账。……”合同签订后，二炮工程大学依约履行了合同义务。合同约定的房屋及场地均由山海丹医院使用并向二炮工程大学交纳租金。2013年4月18日，山海丹医院向原告二炮工程大学出具还款计划书，内容为：“山海丹医院于2011年9月份以每年18万元租金，租赁贵校位于西安市西八路116号房产作为医院的经营场地，自租赁至今医院共分两次支付租赁费5.5万元，截止2013年4月尚欠23万元的租赁费。2012年由于受到企业改制等政策影响，导致经营业务收入大幅下降。目前，医院暂时无力一次性偿还该笔租赁费。但为了履行房屋租赁合同，一方面申请减免所欠租赁费，另一方面，我院制定以下还款计划：1、6月1日前，还款4.5万元；2、7月1日前，还款4.5万元；3、8月1日前，还款5万元；4、12月l曰前，还款9万元；5、2013年5月份后的房租，在12月底前一次性缴纳”。但山海丹医院未按还款计划向二炮工程大学支付拖欠租金。2014年3月24日，二炮工程大学向山海丹医院、山海丹研究所寄发律师函，要求解除二炮工程大学、山海丹研究所签订的《军队房地产租赁合同》，并交还承租房屋未果，二炮工程大学遂诉至本院。本院受理后，山海丹医院在提交答辩状期间提出管辖权异议申请，经本院审查后裁定驳回其异议申请。山海丹医院不服提起上诉，经西安市中级人民法院审查后裁定驳回上诉，维持原裁定。在审理过程中，二炮工程大学追加山海丹研究所作为本案被告参加诉讼。另查，位于西安市新城区西八路116号（原88号）的房屋产权人为中国人民解放军总后勤部，使用单位为中国人民解放军第二炮兵工程学院，房屋性质为军产。山海丹研究所于1992年成立，原隶属于二炮工程大学，名称为西安二炮中医多学科研究所。1998年11月28日，中国人民解放军第二炮兵后勤部垒产管理部下发了《关于二炮工程学院企业移交的通知》，要求二炮工程大学在接到此通知后，速到当地交接工作办公室办理包括西安二炮中医多学科研究所在内的企业移交手续。1998年12月3日，第二炮兵工程学院总务处出具军产情况说明，内容为：第二炮兵西安中医多学科研究所，使用学院招待所房地产，土地面积为828平方米，房屋3栋，面积1932平方米，属军产，不随企业移交。根据总后（1998）后营字第346号文件精神，移交地方后，签订出租合同。1999年9月14日，第二炮兵西安中医多学科研究所在工商部门办理了名称变更，变更后名称为山海丹企业集团西安中医多学科研究所。2011年7月28日，第二炮兵工程学院（甲方）、陕西医药控股集团有限责任公司（乙方）、山海丹企业集团公司（丙方）签订了《第二炮兵工程学院与陕西医药控股集团有限责任公司权属山海丹企业集团公司有关资产处置问题的协议》，协议内容：山海丹企业集团公司原为甲方军办企业，1998年根据国家政策移交陕西省交接办管理，1999年省交接办将丙方及所属企业移交陕西省医药总公司，即现在的乙方。目前，丙方为乙方控股子公司。为支持甲方重点工程按期顺利启动，在陕西省政府的高度重视和省国资委的多方协调下，甲乙丙三方本着尊重历史、顾全大局、客观公正、互谅互让的原则，就有关拆迁补偿和资产处置达成以下协议。其中协议第四条：鉴于移交的实际情况，甲方同意将其所有的西安市西八路l16号房地产（军产）由山海丹集团西安中医多学科研究所（即山海丹医院）继续租用，双方重新签订军队房地产租赁合同，确定租用关系。依照上述约定，2011年8月31日，二炮工程大学与山海丹研究所签订《军队房地产租赁合同》。依据中央军委（2001）8号文件通知，中国人民解放军第二炮兵工程学院于2011年6月4日更名为中国人民解放军第二炮兵工程大学。
原审法院经审理认为，位于西安市西八路116号房屋性质属于军产，在1998年12月未随企业移交给地方，使用权人仍为二炮工程大学，其依法享有占有、使用、收益的权利。依据2011年7月28日《第二炮兵工程学院与陕西医药控股集团有限责任公司权属山海丹企业集团公司有关资产处置问题的协议》约定，二炮工程大学与山海丹研究所签订了《军队房地产租赁合同》，系双方真实意思的表示，合同内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合同合法有效。山海丹研究所虽是合同的相对方，但依合同约定，本案诉争房屋实际是由山海丹医院承租使用，因此山海丹医院作为实际承租人负有支付租金的义务。二炮工程大学要求山海丹医院支付截止2014年4月1日止的房屋租金本院应予支持，但要求山海丹研究所承担连带清偿责任本院不予准许。本案在审理过程中，租赁期间己满，合同双方权利义务已经终止，并且二炮工程大学在2014年3月24日己向山海丹研究所、山海丹医院寄发了合同解除的律师函，山海丹研究所在收到后未提出异议，因此二炮工程大学与山海丹研究所间的租赁合同已经解除，二炮工程大学要求解除合同之请求，本院依法不予支持。租赁期间届满后，承租人应当返还租赁物，山海丹医院作为实际承租人应向二炮工程大学腾交占有使用的房屋。我国虽实行房屋租赁登记备案制度，但登记备案是行政机关针对房屋租赁行为采取的行政管理手段，是政府的行政行为，不是合同成立或生效的要件，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，故对山海丹医院、山海丹研究所的辩称理由本院不予采信。西安市新城区人民法院于2014年12月19日，依照《中华人民共和国物权法》第一百一十七祭、《中华人民共和国合同法》．第六十条、第九十一条、第九十四条、第九十八条、第二百二十四条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决：一、被告山海丹医院于本判决生效后三十日内将位于西安市西八路116号占用房屋腾交与原告中国人民解放军第二炮兵工程大学。二、被告山海丹医院于本判决生效后十日内向原告中国人民解放军第二炮兵工程大学支付房屋租金380000元。（截止2014年4月1日）三、驳回原告中国人民解放军第二炮兵工程大学其余的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费7100元，由原告承担100元，被告山海丹医院承担7000元。（原告己预付，被告山海丹医院直付原告）
上诉人山海丹医院不服上述判决，向本院提起上诉称，根据租赁合同约定的内容，山海丹医院只是使用人，合同权利义务人是山海丹研究所，其医院不应是本案被告。山海丹医院不是合同当事人，山海丹研究所应当承担租金及房产返还的义务。根据山海丹研究所的工商登记资料，在成立山海丹研究所时，二炮工程大学已将涉案房产划拨给山海丹研究所，该项资产应属山海丹研究所所有。本案所涉租赁合同在签订时研究所领导并不知情，该合同应属无效。二炮工程大学现在拿不出房产证，依法主张该房产的所有权人应为山海丹研究所和总后。涉案房屋没有进行登记备案，显然违法属于无效合同。在山海丹医院成立时，山海丹研究所将涉案房屋向其院提供使用，与山海丹研究所与二炮工程大学属于不同的租赁关系。山海丹医院与二炮工程大学的函件往来并没有反映出出租赁合同的变更，山海丹医院并未成为合同的承租人，原审法院判决其承担合同义务无事实依据。请求：1、撤销原审判决；2、驳回原告二炮工程大学的诉讼请求；3、由二炮工程大学承担一、二审诉讼费用。
上诉人山海丹研究所不服上述判决，向本院提起上诉称，2011年8月31日其与二炮工程大学签订租赁合同，合同签订一年内双方均未按约履行义务，其未收到任何通知及函件，故该合同诉讼时效已过，合同也应自然解除。原审法院未该其举证期限及未进行证据交换违反法定程序。根据山海丹研究所的工商登记资料，在成立山海丹研究所时，二炮工程大学已将涉案房产划拨给山海丹研究所，该项资产应属山海丹研究所所有。其单位领导在不知情情况下所签租赁合同属于重大误解，合同无效。二炮工程大学于1998年将研究所交给省交接办，在交接材料中固定资产内容包括该房屋，该企业已经移交给陕西省人民政府，属于国有资产。山海丹研究所属于独立法人，二炮工程大学于陕西医药控股集团有限责任公司、山海丹企业集团公司所签订的协议对其无法律约束力，该约定亦不能对抗工商登记。请求：1、撤销原审判决；2、驳回原告二炮工程大学的诉讼请求；3、由二炮工程大学承担一、二审诉讼费用；4、判令山海丹医院将涉案房产向其腾交。
被上诉人二炮工程大学针对上诉人山海丹医院、山海丹研究所的上诉答辩称，本案所涉房屋产权属于二炮工程大学，山海丹研究所及山海丹医院的法定代表人对此都是知道的。根据减免房租的申请及还款计划表明，租赁合同的实际履行主体是山海丹医院。山海丹医院及山海丹研究所的上诉无依据，原审判决正确，应以维持。
本院经审理查明，原审判决查明的事实属实。
本院认为，本案所涉西安市西八路116号房屋系军产，二炮工程大学为该房屋的使用权人。2011年8月31日，二炮工程大学与山海丹研究所就涉案房屋签订的《军队房地产租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同有效，双方应依约履行各自的合同义务。山海丹研究所作为承租人未能依约履行支付租金的义务，二炮工程大学要求其支付相应租金之请求依法应予支持。山海丹医院并非该租赁合同的相对方，故二炮工程大学要求山海丹医院支付租金的请求依法不予支持。现涉案合同租赁期限已满，合同双方的权利义务终止。二炮工程大学作为房屋的使用权人，要求房屋实际使用人山海丹医院腾交房屋之请求，依法应予支持。综上，原审判决应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持西安市新城区人民法院（2014）新民初字第01715号民事判决第一项、第三项；
二、变更西安市新城区人民法院（2014）新民初字第01715号民事判决第二项为，山海丹企业集团西安中医多学科研究所于本判决生效后十日内向中国人民解放军第二炮兵工程大学支付房屋租金380000元。
如果未按本判决指定期间履行上述金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费7100元，由中国人民解放军第二炮兵工程大学负担100元，由山海丹医院负担3500元，由山海丹企业集团西安中医多学科研究所负担3500元。山海丹医院预交二审案件受理费7100元，由山海丹医院负担；山海丹企业集团西安中医多学科研究所预交二审案件受理费7100元，由山海丹企业集团西安中医多学科研究所负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 玲
代理审判员 刘 旭
代理审判员 高西平
二〇一五年四月八日
书 记 员 骆 敏