重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝五中法民终字第05551号
上诉人（原审被告）重庆搏进置业有限公司，住所地重庆市綦江区（原万盛区）万东北路1号3楼，组织机构代码76268286-1。
法定代表人王杰才，该公司总经理。
委托代理人周明兵，重庆坤源衡泰律师事务所律师。
委托代理人张爱，重庆坤源衡泰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）万盛大厦业主委员会，住所地重庆市綦江区（原万盛区）万东北路1号。
负责人刘礼华，该业主委员会主任。
委托代理人张禄，男，1974年12月2日出生，汉族。
委托代理人广跃财，男，1963年6月19日出生，汉族。
上诉人重庆搏进置业有限公司（以下简称“博进置业公司”）因与被上诉人万盛大厦业主委员会（以下简称“业委会”）业主共有权纠纷一案，不服重庆市綦江区人民法院于2014年8月26日作出的（2014）綦法民初字第01975号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2004年，重庆搏进房地产开发有限公司（以下简称“搏进开发公司”）取得万盛大厦（原立泰大厦）的续建开发权。因原立泰大厦没有生化池、设备用房和物业管理用房，搏进开发公司于2004年12月向原重庆市万盛区发展计划委员会申请立项建设“万盛大厦配套工程项目”。当月，原重庆市万盛区发展计划委员会以《关于同意万盛大厦配套用房工程立项的函》（万盛计投［2004］16号）回复搏进开发公司，同意立项。该函记载：该项目总占地面积约1217平方米，配套建筑占地面积468平方米，生化池34平方米，绿化面积180平方米。项目总建筑面积576平方米，其中售房部116平方米（二层），配套用房460平方米。所附红线图记载有“1F万盛大厦配套用房”及“化粪池”字样及图形。原、被告均陈述，所附红线图中“1F万盛大厦配套用房”即为争议的万盛区万东北路1号附2-5号房屋，化粪池地表和周围绿化带到万东北路1号附2-5号房屋之间的空地即为争议的地面停车场。同年，搏进开发公司对万盛区万东北路1号附2-5号房屋申请房地产登记，该登记申请书记载，建筑面积315.32平方米，套内面积297.81平方米，用途为设备用房。2005年6月27日，重庆市房屋勘测院万盛区房产测量所出具《重庆市房产面积测算报告书》，记载万盛大厦总销售面积16464.45平方米，其中控制室在第1楼，37.69平方米；电梯机在第16楼，13.14平方米，物管房在负1楼，48.12平方米。房屋建成后，搏进开发公司于2005年8月开始向业主交房。原告业委会陈述，多数业主是2006-2007年入住的，业委会是2008年成立的；被告对此表示不清楚。2006年，万盛区万东北路1号附2-5号房屋初始登记在搏进开发公司。2008年，搏进开发公司变更为重庆搏进置业有限公司（即被告）。同年11月19日，重庆市国土资源和房屋管理局向被告搏进置业公司颁发108房地证2008字第2××4号《房地产权证》，该证记载，万盛区万东北路1号附2-5号的权利人为被告搏进置业公司，用途为商业，建筑面积315.32平方米，套内面积297.81平方米，共有使用权面积2636.5平方米。原告业委会陈述，该房屋第一间前面部分是配电房，后面部分堆放有设备；第二间前面部分是空着的，后面部分用于观察消防水池；第三间也设有消防水池观察孔；第四间是物业的配套房，用于堆放工具。被告搏进置业公司对此予以认可。因争议房屋及停车场的权属发生争议，原告业委会多次向相关部门反映。2008年8月21日，原重庆市万盛区房地产管理局作出《关于反映立泰大楼公共区域权属不明问题的回复》（万盛房发［2008］58号），该回复记载：该大厦的停车场土地面积已计入业主公摊面积，属于全体业主共有。2013年7月15日，重庆市万盛经济技术开发区国土房管局作出《关于万盛大厦业主委员会信访事项的答复意见》，该答复意见记载：万盛大厦小区院内在规划设计时设计了停车位，按照土地使用管理规定，地面积分摊到各业主。所以，小区地表使用权归全体业主共同所有，由业主共同管理。同年9月24日，重庆市万盛经济技术开发区土地房屋登记中心出具证明证实，万东北路1号楼宇（即万盛大厦），土地共有使用权面积为2636.5平方米。业主游飞勇、黄述芳、龙寿珍和刘柳等人的房地证产权也记载，共有使用权面积为2636.5平方米。2014年1月21日，重庆市万盛经济技术开发区国土房管局作出《关于“万盛大厦业主委会要求撤销108房地证2008字第2××4号房屋产权证的申请”的复函》，该复函记载：因108房地证2008字第2××4号房屋产权证办理初始登记时间是2006年，在《物权法》颁布实施前，该权证登记合法，不应撤销，但根据《物权法》第七十三条“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”的规定，该房屋属万盛大厦的设备用房，属全体业主共有，开发企业应将此证书交由业委会管理。根据《物权法》第七十四第三款“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”的规定，大厦一楼地面停车场土地已计入业主公摊面积，属全体业主共有。另查明，万盛大厦共有业主90余户。2014年1月12日，万盛大厦召开业主大会，讨论决定委托业委会行使对争议房屋及停车场的维权权利。
一审法院认为，原告业委会的起诉行为系业主大会讨论决定的，是为全体业主利益行使权力的行为，其起诉是合法的。故该院对被告搏进置业公司关于原告业委会不是适格主体的意见不予采信。从建设立项规划及其附图来看，万东北路1号附2-5号房屋系配套用房、设备用房；地面停车场系占用化粪池地表、绿化带、空地形成的，原、被告双方对此均无异议。既然系配套用房、设备用房、化粪池、公共绿化，则应属万盛大厦的公共设施；空地既不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或其他权利人所有的场所，也应属于业主共有。从实际用途来看，争议房屋用作配电房、消防水池、堆放工具等，也属于小区物业管理的公共设施。按照《物业管理条例》的规定，业主依法享有的物业共用部分、共用设施的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。按照《物权法》规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。占用业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。故该院对原告业委会关于确认争议房屋及建筑区划内地面停车场属万盛大厦全体业主共有的请求予以支持。关于《物权法》的适用问题，因此前没有专门的法律规定建筑物区分所有权问题，人民法院在处理此类纠纷可以参照适用。开发商基于开发行为对其开发的房屋及其公共设施享有权利是合法的，但随着专有部分的出售，其公共设施也应归于拥有专有部分的业主共有。被告搏进置业公司辩称争议房屋不是设备用房，与设计、立项和规划不一致，该院不予采信。为此，依照《中华人民共和国物业管理条例》第二十七条，参照《中华人民共和国物权法》第七十三条、第七十四条及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条之规定，遂判决：万盛区万东北路1号附2-5号房屋及万盛大厦建筑区划内的地面停车场属于万盛大厦全体业主共有。
搏进置业公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，驳回对方的诉讼请求；案件受理费由对方负担。主要事实和理由：搏进置业公司是另行申请土地1217平方米，立项进行的“万盛大厦配套用房”建设，该宗土地并非原万盛大厦的土地，也并未分摊给各个业主。本案的房屋及车位都是在《物权法》生效之前形成的，一审适用《物权法》错误。
主委会答辩称：一审判决事实清楚，适用法律正确，请求维持。
本院二审审理中，搏进置业公司提交争议房屋的《重庆市房产面积测算报告书》复印件一份，拟证明本案争议的土地是单独进行的测算，并未进入业主公摊面积。
业委会质证后认为，对该份证据的真实性予以认可，该证据恰好证明了争议房屋在建筑红线内，进入了业主公摊面积。
本院二审审理查明，2004年，搏进开发公司（现搏进置业有限公司）与重庆市原万盛区国土资源局签订了《重庆市城镇国有土地使用权出让合同》，取得了万盛大厦的续建开发权。
本院二审审理查明的其他事实与一审审理查明一致。
本院认为，本案争议的房屋及地面停车位均在万盛大厦的建筑区划内，土地共同使用权面积为2636.5平方米。上诉人搏进置业公司认为其申请立项建设的“万盛大厦配套用房”是在原万盛大厦土地之外另行申请的。本院经审查后认为，从搏进开发公司2004年向重庆市原万盛区发展计划委员会提出立项建设“万盛大厦配套用房”的申请及万盛计投［2004］16号回函上的记载表明，“万盛大厦配套用房”项目占地面积1217平方米系被包含在万盛大厦的总占地面积之中。且搏进置业公司并未向法院举示相关证据证明其在原万盛大厦之外还取得了其他国有土地使用权用以建设“万盛大厦配套用房”。上诉人在二审中提出的证据并不能达到其证明目的，本院依法不予采信。故上诉人提出的该上诉理由不能成立。
至于上诉人搏进置业公司提出其在2006年《中华人民共和国物权法》实施之前就已经办理了争议房屋的房地产权证，因此享有争议房屋的产权的上诉理由。本院认为，从建设立项规划及其附图看，争议房屋系万盛大厦的配套用房、设备用房且该房屋实际用途亦属于小区物业管理的公共设施，依照《中华人民共和国物业管理条例》之规定，物业管理用房的所有权依法属于业主。业主依法享有的物业共有部分、共用设施的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。本案中，虽然搏进置业有限公司于2006年取得了争议房屋的房地产权证书，不动产权利的登记对外产生公示效力，但并不影响房屋真正的权利人依法主张权利。一审法院参照适用《中华人民共和国物权法》虽有不妥，但案件处理结果正确，本院予以确认。
综上，上诉人的上诉理由均不能成立。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人重庆搏进置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 陈晓红
代理审判员 周 舟
代理审判员 陈 莹
二〇一四年十二月八日
书 记 员 潘建兴