安徽省宿州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宿中民一终字第00005号
上诉人（一审被告）：周琳，女，1951年6月10日出生，汉族，居民，住安徽省宿州市埇桥区。
被上诉人（一审原告）：徐丽丽，女，1976年5月2日出生，汉族，居民，住安徽省宿州市埇桥区。
被上诉人（一审原告）：徐菲菲，女，1982年5月1日出生，汉族，居民，住址。
被上诉人（一审原告）：徐凡凡，女，1982年7月5日出生，汉族，居民，住址。
被上诉人（一审原告）：徐媛媛，女，1982年7月5日出生，汉族，居民，住址。
上列四被上诉人的共同委托代理人：周义林，安徽云飞律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：胡志皊，女，汉族，1954年10月2日出生，汉族，居民，户籍地安徽省宿州市埇桥区，现住广东省深圳市罗湖区。
被上诉人（一审被告）：杨守荣，女，汉族，1955年9月2日出生，汉族，居民，住安徽省宿州市埇桥区。
委托代理人：黄云，居民。
上诉人周琳因与被上诉人徐丽丽、徐菲菲、徐凡凡、徐媛媛（以下简称徐丽丽等四人）、胡志皊、杨守荣确认合同无效纠纷一案，不服安徽省宿州市埇桥区人民法院2013年4月8日作出的（2011）宿埇民一初字第02884号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月17日受理后，依法由审判员李德道担任审判长，与代理审判员杨俊举、杜飞组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
徐丽丽等四人一审诉称：胡志皊系徐丽丽等四人的母亲。1999年3月3日，胡志皊与徐绍平离婚，约定房产归徐绍平所有，共同生活期间的债权债务均归胡志皊。2001年4月7日，胡志皊因债务问题，在共有人徐绍平、徐丽丽不知情的情况下，将坐落在西关水巷一宅院抵付给杨守荣。后，杨守荣将宅院出卖给周琳。2011年徐绍平去世，徐丽丽等四人在整理徐绍平遗物时发现离婚协议，才知晓房屋被胡志皊非法处置的事实。胡志皊与徐绍平离婚时约定将涉案宅院分给徐绍平，该处房屋的所有权人为徐绍平与徐丽丽。胡志皊在徐绍平、徐丽丽不知情的情况下，将该宅院非法抵付给杨守荣，周琳明知上述事实，与杨守荣就涉案房屋签订买卖协议，买卖行为不受法律保护。请求确认胡志皊与杨守荣之间订立的协议及杨守荣与周琳之间订立的协议无效；判令周琳返还涉案房屋及庭院。
胡志皊一审辩称：情况属实。
杨守荣一审辩称：情况属实。
周琳一审辩称：交易均是双方真实意思表示，周琳系善意取得，并已在涉案房屋内居住多年，徐丽丽等四人从未提出异议。徐丽丽等四人的诉讼请求不能成立，应予驳回。
一审法院查明：胡志皊与徐绍平原系夫妻，胡志皊系徐丽丽等四人之母。1999年3月4日，胡志皊与徐绍平协议离婚，约定：婚生四女，徐丽丽随胡志皊生活，徐媛媛、徐菲菲、徐凡凡随徐绍平生活，抚养费双方自理；家中房屋及所有财产归徐绍平所有；共同生活期间的债权债务归胡志皊所有。胡志皊与徐绍平离婚后，胡志皊、徐绍平、徐丽丽共有的位于宿州市埇桥区水巷的67.5平方米的自建房一套未按离婚协议约定办理产权过户手续。2001年4月7日，胡志皊因债务问题与杨守荣订立协议一份，约定：胡志皊欠杨守荣40000元，愿以房产作抵押将院内全部房产一次性处理给杨守荣，永不反悔。胡志皊将房产证交付杨守荣。2004年2月4日，在黄诗华的见证下，杨守荣与周琳订立房屋买卖协议，约定：“甲方（杨守荣）将宿州市西关水巷一处宅院内全部房地产出售给乙方（周琳），售价40000元，甲方将房产证（胡志皊的名）及相关手续票据交与乙方……”协议订立后，杨守荣向周琳交付了涉案房屋及房产证，周琳向杨守荣支付了40000元房款。此后，周琳一直在该房屋居住，并对房屋进行扩建。至2011年6月拆迁时，房屋面积为198.35平方米。2011年2月，徐绍平因病去世，徐丽丽等四人在整理徐绍平遗物时发现徐绍平与胡志皊的离婚协议，认为胡志皊在徐丽丽等四人不知情的情况下，将涉案房屋抵付给杨守荣，周琳明知房屋所有权人并非杨守荣，而与其签订房屋买卖协议，侵犯了徐丽丽等四人的合法权益，后提起诉讼。
一审法院认为：本案争议的房屋的所有权证载明的房屋所有权人为胡志皊、徐绍平、徐丽丽，胡志皊因个人债务，将涉案房屋出售给杨守荣用于抵付其个人债务，胡志皊属无权处分，杨守荣明知胡志皊并非唯一的权利人，不属于善意取得，胡志皊与杨守荣订立的协议无效。杨守荣将房屋出售给周琳时，向其告知了房屋存在权利争议，周琳明知该事实而购买该房屋，也不属于善意取得，杨守荣与周琳订立的协议亦无效。徐丽丽等四人要求确认胡志皊与杨守荣订立的协议及杨守荣与周琳订立的协议无效的诉讼请求予以支持。由于涉案房屋已经扩建并拆迁，徐丽丽等四人要求返还房屋的诉讼请求不能实现，其可另行向过错方要求折价赔偿。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条第一款（五）项之规定、第五十八条之规定，判决：一、胡志皊与杨守荣于2001年4月7日订立的协议无效；二、杨守荣与周琳于2004年2月4日订立的协议无效；三、驳回徐丽丽等四人的其他诉讼请求。案件受理费50元，由胡志皊负担。
周琳不服一审判决，向本院提起上诉称：一审判决认定涉案协议无效错误。周琳在与杨守荣签订房屋买卖协议时，该房屋的实际占有人为杨守荣，杨守荣向周琳出具了其与胡志皊签订的房屋买卖协议，并将房产证原件交与周琳。周琳按约定支付房屋价款后，对该房屋进行修缮并实际使用多年，徐丽丽等四人均未提出过异议，其与胡志皊、杨守荣等主张房屋利益，有违诚信。一审法院以周琳不属于善意取得为由认定周琳与杨守荣签订的合同无效错误。同理，杨守荣与胡志皊签订的协议也不存在合同法规定的合同无效的情形，应为有效。综上，一审判决认定事实错误，请求支持周琳的上诉请求。
徐丽丽等四人辩称：1、一审判决认定事实清楚，周琳取得房屋不适用善意取得制度，其持有涉案房屋产权证书，知晓房屋共有权人的情况，杨守荣明确告知其该房屋存在争议，杨守荣收取周琳的40000元系房屋租金，并非购房款。2、一审判决确认涉案协议无效正确。胡志皊处分该房屋时有其他共有人存在，其处分行为无效；杨守荣对房屋不享有所有权，其亦无权处分该房屋。根据相关法律规定，无权处分的合同须经有处分权人的追认才能确认有效，涉案合同未经权利人追认，故合同无效。
胡志皊辩称：同意徐丽丽等人的答辩意见。
杨守荣辩称：同意徐丽丽等人的答辩意见。
各方当事人所举证据与一审相同，相对方质证意见同于一审，本院认证意见与一审一致。
经二审审理查明：一审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为：综合各方当事人举证、质证及诉辩意见，本案二审的争议焦点为：徐丽丽等四人主张涉案协议无效的诉讼请求能否支持。
《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”本案中，胡志皊与杨守荣签订的协议及杨守荣与周琳签订的协议均系双方当事人真实意思表示，不具有法律、行政法规规定的无效情形，协议均合法有效。虽涉案房屋产权证载明存在其他权利人，胡志皊对共有房产没有处分权，杨守荣与周琳签订协议时，也未办理房屋产权变更登记，其处分涉案房产的行为亦属于无权处分，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，涉案两份协议不因胡志皊、杨守荣对房屋不享有处分权而无效，故徐丽丽等四人要求确认的涉案协议无效的诉讼请求无法律依据，不予支持。周琳关于涉案两份协议不存在无效情形，应为有效的上诉理由成立，予以支持。
综上，一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、撤销安徽省宿州市埇桥区人民法院（2011）宿埇民一初字第02884号民事判决；
二、驳回徐丽丽、徐菲菲、徐媛媛、徐凡凡的诉讼请求。
一审案件受理费50元，二审案件受理费50元，合计100元，均由徐丽丽、徐菲菲、徐媛媛、徐凡凡负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李德道
代理审判员 杨俊举
代理审判员 杜 飞
二〇一五年一月九日
书 记 员 曹 志
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
……
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
……
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。