江西省玉山县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣1123民初873号
原告：胡懿，女，1986年1月21日出生，汉族，江西省玉山县人，家住江西省南昌市青山湖区。
委托代理人：毛尊声，系江西淮玉律师事务所律师。
被告：胡水兰，女，1966年3月22日出生，汉族，江西省玉山县人，家住江西省玉山县，现住江西省玉山县。
第三人：林胜，男，1976年7月22日出生，汉族，江西省玉山县人，家住江西省玉山县。
原告胡懿与被告胡水兰租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月21日立案受理,并依被告胡水兰的申请追加第三人林胜参加诉讼,依法由审判员占晓华适用简易程序公开开庭进行了审理。原告胡懿的委托代理人毛尊声、被告胡水兰、第三人林胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告胡懿诉称：我与被告于2013年10月1日以我为甲方，以被告为乙方签订了一份“租赁合同”，约定由被告承租我所有的位于江西省玉山县冰溪镇沿河路逸夫小学旁的二直店面，租赁期限为三年，自2013年10月1日起至2016年10月1日止，乙方预交押金11,500元，每月租金为11,500元（第二年按10%的比例增加，第三年在第二年的基础上增加10%）、每个月的1日预交当月的租金，如出现迟、欠交租金，损坏甲方租赁财产、中途不租等违约行为，押金没收并自动终止合同，造成的损失由乙方负责。合同签订后，我依约将该二直店面房屋交付给了被告经营管理，履行了合同义务，但被告却经常不能按时交付房租。2016年1月，被告提出生意难做要求降低租金，双方经协商达成了二直店面房租由原来的每月12,600元降为每月11,000元，租金按季支付，每个季度的第一个月初交纳本季度的租金的口头协议。达成口头协议后，被告又没有按约支付2016年第一季度的租金33,000元，2016年4月12日下午，我委托第三人要求被告支付拖欠的第一季度的租金并交纳第二季度的租金时，被告不但不依约交付租金，反而将店面锁上离开，被告拖欠租金的行为构成了违约，根据我与被告所签订的租赁合同第三条的约定，租赁合同解除的条件已经成就，故此，我要求1、依法解除我与被告于2013年10月1日签订的玉山县冰溪镇沿河路逸夫小学大门旁两直店面的租赁合同；2、要求判令被告支付拖欠的2016年1月1日起至2016年4月20日止的店面租金肆万零叁佰叁拾叁元整，并支付自2016年4月21日起至被告搬离该店面的租金损失（庭审中变更第2项诉讼请求为：要求判令被告立即腾出原告的玉山县冰溪镇沿河路逸夫小学大门旁两直店面，并按每月11,000元的标准支付自2016年4月1日起至实际搬离为止的店面租金）；3、要求判令被告支付违约金11,500元。
原告胡懿向本院提交了其本人的身份证复印件一份，其与被告于2013年10月1日签订的租赁合同一份以证明其诉讼请求成立。
被告胡水兰辩称：原告胡懿为甲方、我为乙方，双方于2013年10月1日就原告的玉山县冰溪镇沿河路逸夫小学大门旁两直店面的租赁事宜签订了租赁合同，双方约定租赁期限为3年，自2013年10月1日起至2016年10月1日止，我应预交租房押金11,500元,第一年的租金为11,500元/月，第二年租金在第一年的基础上增加10%，第三年的租金在第二年的基础上增加10%，每个月1日预交当月的租金，如出现迟、欠交租金，损坏甲方租赁财产、中途不租等违约行为，押金没收并自动终止合同，造成的损失由乙方负责；2015年12月，我提出生意难做要求降低房租，双方经协商达成了二直店面房租由原来的每月12,600元降为每月11,000元，租金按季支付，每个季度的第一个月1号交纳本季度的租金的口头协议属实，但我交付给原告的租房押金是12,600元而不是11,500元，且我按时交清了2016年3月31日前的房租。2016年3月底，因经济形势不好，生意难做，我向原告的母亲提出再降低房租的要求，原告的母亲说可以考虑，双方尚在商谈中，原告却在2016年4月11日中午安排第三人将我的店门用锁锁起来，并张贴招租广告，直到2017年4月27日我才将店门打开，原告锁我的店门长达17天，造成了我经济损失102,000元，且给我精神上造成了损害，对此，我会另案提起诉讼。
被告向本院提交了店面大门被锁的照片及在店面大门上张贴有招租两字及第三人联系电话的照片两张为证明其抗辩意见成立。
第三人林胜辩称：原告的店面是委托我代为管理的，被告支付的租房押金是12,600元,而不是11,500元。原告的店面出租给被告后，房租都是我代收的，我接受委托后，被告按时交纳房租只有一次。2016年3月底，被告向我提出要求再次降低房租，我说刚降了房租而没有答应被告的要求，原告的母亲也没有答应被告降房租的要求。从2015年4月1日至4月12日，我每天到被告店面或打电话给被告，要求被告支付第二季度的租金，但被告一再推脱没有支付。4月12日中午，我给被告打电话告诉她再不交租金我就把店面锁掉，我到被告店面时，被告已经把店面锁上了，我见此就加了一把锁把店面锁上，当天傍晚，我跟被告见了面，告诉她租金问题可以协商，店面应先打开进行经营，但被告自己不把店面打开，如果被告每天有6,000元的纯利润，那么她就不可能拖欠房租，也不可能为了一点房租而不开门经营了。
经审理查明，被告胡水兰与原告胡懿于2013年10月1日以原告为甲方，以被告为乙方签订了被告租赁原告所有的玉山县冰溪镇沿河路逸夫小学旁两直店面的“租赁合同”，约定“乙方自愿承租甲方玉山县沿河路店面二直，面积约85平方米……二、租期：承租期限为叁年，从合同签订之日起至2016年10月1日止。三、租金：乙方预交押金壹万壹仟伍佰元整，月租金为壹万壹仟伍佰元整，每月1日预交壹万壹仟伍佰元整，第二年按10%比例增加，第三年在第二年基础上增加10%，押金系乙方履行合同的承诺，出现迟、欠交租金，损坏甲方租赁财产、中途不租等违约行为，押金没收并自动终止合同，一切损失概由乙方负责。押金在合同期满，约定履行后返还乙方。……六、合同期内乙方不得终止合同，否则没收押金。七、乙方不允许擅自转让店面，因经营不善需转让，需经甲方同意后方可转让。八、合同期限内未经甲方同意不得挪作他用或者转包他人……未尽事宜，双方协商解决”。租赁合同签订后，原告依约将该二直店面房屋交付给被告经营管理，履行了合同义务，被告亦向原告交付了租房押金12,600元及2015年12月31日前的房租。2015年12月底，被告提出租金过高、生意难做而要求降低房租，原、被告经协商达成了二直店面的租金由原来的每月12,600元降为每月11,000元，租金按季支付，每个季度的第一个月1号交纳本季度租金的口头协议，对原租金标准及交付方式和交付时间进行了变更,双方达成口头协议后，被告按约支付了2016年第一季度的租金33,000元。2016年4月初，原告委托第三人向被告收取2016年第二季度的房租时，被告以租金偏高为由拖延没有支付，2016年4月11日下午，第三人在多次索要被告所应交付给原告的第二季度的租金未果的情况下，将被告经营的店面锁上，造成被告不能正常经营，事后，双方多次协商未果，故原告诉来本院，要求解除其与被告于2013年10月1日签订的玉山县冰溪镇沿河路逸夫小学大门旁两直店面的租赁合同，由被告腾出该店面房屋且支付自2016年4月1日起至被告实际搬离为止的店面租金,同时要求被告支付违约金11,500元。
在本院审理过程中,被告于2015年4月27日下午自行将被第三人所锁的店门打开,正常经营至今。
原、被告及第三人对原、被告分别向法庭提交的证据的真实性、合法性均无异议，被告及第三人确认被告交纳的租房押金为12,600元，故根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十二条的规定，本院均予确认。
本院认为，被告因经营需要租赁原告的玉山县冰溪镇沿河路逸夫小学大门旁两直店面而与原告签订的租赁合同及其双方于2015年12月达成的变更原约定的租金标准及租金交付方式、交付时间的口头协议合法有效，双方当事人均应按照双方所达成的租赁合同及口头协议履行各自的义务。被告在履行租赁合同及口头协议过程中再次提出调降租金，在双方协商不成的情况下经原告多次要求拒不按双方在2015年12月协商达成的租金标准及租金交付方式、交付时间交纳租金，已经构成了违约，根据原、被告所签订的“租赁合同”第三条“……出现迟、欠交租金，损坏甲方租赁财产、中途不租等违约行为，押金没收，并自动终止合同，一切损失概由乙方负责……”的规定，原告要求解除与被告签订的店铺租赁合同的条件已经成就，故本院对原告要求解除其与被告的店铺租赁合同的诉讼请求予以支持。原告在被告拒不按时交付2016年第二季度租金的情况下，没有通过合法途径处理双方的纠纷，擅自将被告经营的店面大门锁上，导致被告无法在租赁期内使用租赁的店铺进行经营活动，由此给被告造成了损失，原告的行为存在过错，亦构成了违约，因原、被告双方均存在违约行为，故本院对原告要求被告支付违约金11,500元的诉讼请求不予支持。鉴于被告经本院释明就其店铺被锁期间所造成的损失拒不提起反诉,故本院对被告因店铺被锁期间所造成的各项损失不作处理，被告可以另行提起诉讼。为了保护双方当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条第一款、第九十三条第二款、第九十四条、第二百一十二条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、解除原、被告双方于2013年10月1日签订、并于2015年12月由双方协商进行了口头变更的由被告胡水兰租赁原告胡懿所有的玉山县冰溪镇沿河路逸夫小学大门旁两直店面的租赁合同；
二、限被告胡水兰于本判决发生法律效力之日起10日内腾出原告胡懿所有的玉山县冰溪镇沿河路逸夫小学大门旁两直店面，并按月租金11,000元的标准向原告胡懿支付自2016年4月1日起至腾出该店面期间的租金。
三、由原告胡懿退回被告胡水兰租房押金12,600元。
本案受理费1,098元，减半收取计人民币549元，由被告胡水兰负担349元，由原告胡懿负担200元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上饶市中级人民法院。
审 判 员 占晓华
二〇一六年六月二十七日
代书记员 施 卫