宁波市鄞州区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0212民初3345号
原告：宁波市鄞州区高桥镇芦港村股份经济合作社（组织机构代码为71118149-3）。住所地：宁波市鄞州区高桥镇芦港村。
法定代表人：张岳良，该社社长。
委托代理人：马传业，浙江共业律师事务所律师。
委托代理人：王小光，浙江共业律师事务所律师。
被告：浙江万华建设有限公司（组织机构代码为70485311-6）。住所地：宁波市鄞州区高桥镇大西坝蟹堰头。
法定代表人：张龙棋，该公司总经理。
委托代理人：沙唐波，浙江正甬律师事务所律师。
委托代理人：董海能，该公司员工。
原告宁波市鄞州区高桥镇芦港村股份经济合作社（以下简称芦港村合作社）与被告浙江万华建设有限公司（以下简称万华建设）土地租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月19日立案受理后，依法由审判员何正伟适用简易程序审理。后因案情较为复杂，依法于2016年6月20日转为普通程序，组成合议庭进行审理。本案分别于2016年5月24日、9月28日公开开庭进行了审理。第一次开庭时，原告委托代理人王小光，被告委托代理人沙唐波、董海能到庭参加诉讼；第二次开庭时，原告委托代理人马传业，被告委托代理人沙唐波、董海能到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告芦港村合作社起诉称：2001年6月30日，原、被告签订《一次性土地租赁合同书》一份，约定被告向原告租用面积为2.78亩的土地，租赁期限为50年（自2001年7月1日至2051年6月30日止），土地用途为发展建筑业等。2010年1月1日起，原、被告就上述2.78亩土地租金增加问题每年签订《资产租赁合同》一份。2010年1月1日、12月29日签订的《资产租赁合同》约定每年增加租金15000元；2011年12月31日、2013年1月1日签订的《资产租赁合同》约定每年增加租金16500元；2013年12月31日、2015年1月7日签订的《资产租赁合同》约定每年增加租金19000元，被告亦均履行了上述合同。2015年底或2016年初，原、被告本应继续签订《资产租赁合同》，但被告拒绝签订且拒付租金。2015年12月16日，原告书面通知被告继续签订《资产租赁合同》并支付租金，被告收到通知后回复拒绝签订合同并支付租金。2016年1月18日，原告再次书面通知被告签订《资产租赁合同》，并告知其按每年每亩20000元标准续租，或立即腾退所租赁的土地，但被告以双方于2001年6月30日签订了《一次性土地租赁合同书》，且被告已一次性支付了全部租金为由，既不续签合同、支付租金又不腾退土地。原告认为双方于2001年6月30日签订的《一次性土地租赁合同书》不符合法律规定，且双方从2010年起已每年签订一次租赁合同，说明双方之间的合同内容已发生变更。现被告在原告两次书面通知被告后，既不续签合同，又不支付租金，表明其不再履行租赁合同，为此请求：1.解除原、被告于2001年6月30日签订的《一次性土地租赁合同书》；2.被告支付土地使用费20850元（自2016年1月1日起按每亩20000元暂计算至2016年4月15日，要求计算至实际腾退之日）；3.被告在涉案合同解除后十日内将承租土地恢复原状并返还原告。审理中，原告认为涉案土地系集体所有，不能出租用于非农业建设，否则应认定合同无效，为此原告将诉讼请求变更为：1.确认原、被告于2001年6月30日签订的《一次性土地租赁合同书》无效；2.被告支付土地使用费20850元（自2016年1月1日起按每亩20000元暂计算至2016年4月15日，要求计算至实际腾退之日）；3.被告在涉案合同被确认无效后十日内将承租土地恢复原状并返还原告。
被告万华建设答辩称：1.原、被告于2001年6月30日签订的《一次性土地租赁合同书》未与法律相抵触，且被告已一次性支付了50年的租金，被告亦按合同约定使用土地，不存在任何违约的事实；2.2010年起由于经济发展形势较快，原告要求被告适当补偿一下租金，被告表示同意，故之后双方签订的《资产租赁合同》只是在原来基础上每年适当增加一部分租金，并没有否定双方之前签订的《一次性土地租赁合同书》。原告自2016年起未与被告协商就擅自将租金增加至每年每亩20000元，如此大幅度增加租金不合理；3.按照法律规定，指的是集体土地中的农用地不得出租用于非农业建设，而涉案土地东面为河流，其余相邻的三面均是建设用地，因此该土地不属于农用地，而是属于建设用地，故不应确认《一次性土地租赁合同书》无效。
原告为证明自己的诉讼主张，向本院提交了以下证据：
1.2001年6月30日《一次性土地租赁合同书》一份，拟证明原、被告于2001年6月30日签订了《一次性土地租赁合同书》，约定了相关权利义务的事实。
2.原、被告于2010年至2015年签订的《资产租赁合同》六份，拟证明双方已对之前签订的《一次性土地租赁合同书》进行了变更的事实；
3.2015年12月16日通知及“关于催款通知的回复”各一份，拟证明原告催促被告签订合同并支付租金，被告予以拒绝的事实；
4.2016年1月18日通知、EMS面单及邮件查询单各一份，拟证明原告再次催促被告签订合同并支付租金的事实。
被告万华建设未向本院提交任何证据。
对原告提交的上述证据经被告质证，被告对证据1无异议，本院予以确认。对证据2，被告认为真实性无异议，但《资产租赁合同》已明确是在双方之前签订的《一次性土地租赁合同书》基础上，经双方协商一致确定2010年至2015年增加的租金，并没否定《一次性土地租赁合同书》。对证据3、4，被告认为真实性无异议，但租金价格是原告单方提出，未经双方协商一致，不能证明被告违约。本院对原告提供的证据2、3、4的真实性予以确认。
本院根据原、被告的陈述以及对上述证据的认证情况，认定下列事实：
2001年6月30日，原、被告签订《一次性土地租赁合同书》一份，约定被告为发展建筑业向原告租用土地，土地位置为东起西周河河塘、西至汽车通道止、南起宏达金属制品厂北面围墙离开1.5公尺、北至西周低田河塘止；土地面积待被告围墙建成后实际丈量计算；租赁期限为50年（自2001年7月1日至2051年6月30日止）；租赁价格为每市亩土地一次性支付租价40000元；付款方式为协议签订生效后预付80000元，待被告围墙建成后实际丈量结算等。合同签订后，被告支付了《一次性土地租赁合同书》所确定的租赁费。2010年1月1日，原、被告签订《资产租赁合同》一份，约定涉案土地的面积为2.78亩，租赁期限为1年，自2010年1月1日起至2010年12月31日，租金在原《一次性土地租赁合同书》基础上再增加15000元，并约定了租金交纳方式及期限、违约责任等。此后的2010年12月29日、2011年12月31日、2013年1月1日、2013年12月31日、2015年1月7日，原、被告分别签订了《资产租赁合同》一份，除租赁期限及增加的租金金额不同外，其余内容基本没有变化。其中2010年12月29日《资产租赁合同》约定每年增加租金15000元，2011年12月31日、2013年1月1日《资产租赁合同》约定每年各增加租金16500元，2013年12月31日、2015年1月7日《资产租赁合同》约定每年各增加租金19000元，被告亦均支付了上述合同约定的租金。2015年12月16日，原告书面通知被告继续签订租赁合同并支付租金。被告收到该通知后，回复：原、被告于2001年6月30日签订《一次性土地租赁合同书》后，被告已按约一次性支付了每亩40000元的租金；之后，原告提出每年支付赞助费19000元，被告尚可接受，但现原告提出要每年每亩20000元无法接受等。2016年1月18日，原告又向被告邮寄书面通知，告知：终止原、被告于2001年6月30日签订《一次性土地租赁合同书》；土地租赁费为每年每亩20000元，如被告同意可限期办理续租手续并支付2016年全年租金，如被告未按期办理续租手续并支付租金的，则视为放弃承租该宗土地，并自行腾退。之后，原、被告未再签订租赁合同，被告亦未支付2016年起的租金，涉案土地目前仍由被告占用。
又查明，涉案土地属宁波市鄞州区高桥镇芦港村股份经济合作社集体所有，至少在2005年已被登记为建设用地。该土地在出租给被告之前地表上无任何建筑物，被告承租涉案土地后，在该土地上建造了围墙、厂房，用于建筑设备堆放。
本院认为：原告将集体所有的建设用地出租给被告用于非农业建设，并未违反相关法律强制性规定，故原、被告签订的《一次性土地租赁合同书》（除超出二十年的租赁期限外）及《资产租赁合同》均合法有效。虽然双方之前已签订了《一次性土地租赁合同书》，且被告已一次性支付了相应租金，但此后双方每年签订的《资产租赁合同》对租赁时间、租金价格、违约责任等重要条款作了重新约定，应视为已取代了此前的《一次性土地租赁合同书》。鉴于双方于2015年1月7日签订的《资产租赁合同》已履行完毕，且之后双方就涉案土地并未达成新的租赁合意，因此被告理应在租赁期间届满后将涉案土地恢复原状并返还原告。现原告要求被告将涉案土地恢复原状并返还原告，理由正当，本院予以支持。因涉案土地至今仍由被告占用使用，原告有权参照合同约定的租金标准要求被告支付自2016年1月1日起的土地占有使用费。由于原、被告并未就2016年的租金价格达成协议，故原告要求按照每年每亩20000元的标准计算土地占有使用费，本院难以支持。原告主张的土地占有使用费应参照2015年的租金价格（即《一次性土地租赁合同书》中约定的租金价格加上2015年1月7日《资产租赁合同》约定的租金价格，但应扣除被告已支付的《一次性土地租赁合同书》中约定的租金价格）计算。经核算，涉案土地的占有使用费为每年19000元。至于被告按照《一次性土地租赁合同书》约定已支付的其余租金，原告可另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十四条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、限被告浙江万华建设有限公司于本判决生效后十日内将《一次性土地租赁合同书》及《资产租赁合同》记载的位于宁波市鄞州区高桥镇芦港村的现仍由被告浙江万华建设有限公司占有使用的2.78亩土地恢复原状，并返还原告宁波市鄞州区高桥镇芦港村股份经济合作社；
二、被告浙江万华建设有限公司支付原告宁波市鄞州区高桥镇芦港村股份经济合作社土地占有使用费5541.65元（自2016年1月1日起按每年19000元标准暂计算至2016年4月15日），并支付自2016年4月16日起按每年19000元标准计算至被告浙江万华建设有限公司实际腾退之日止，限于本判决生效之日起十日内履行完毕；
三、驳回原告宁波市鄞州区高桥镇芦港村股份经济合作社的其他诉讼请求。
案件受理费321元，由原告宁波市鄞州区高桥镇芦港村股份经济合作社负担236元，被告浙江万华建设有限公司负担85元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。
审 判 长 何正伟
人民陪审员 翁志道
人民陪审员 金夏生
二〇一六年十月十日
代书 记员 陈佳玮
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