北京市第一中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）一中民再终字第05017号
再审申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：北京阳光上庄艺术有限公司，住所地北京市海淀区上地十街1号院4号楼16层1612。
法定代表人：寇全军，公司总经理。
委托代理人：杜利安，北京市道衡律师事务所律师。
被申请人（一审被告、反诉原告、二审被上诉人）：刘亚雄，男，1962年3月24日出生。
委托代理人：郑瑞，北京市新开律师事务所律师。
再审申请人北京阳光上庄艺术有限公司（以下简称阳光公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服本院（2013）一中民终字第5664号民事判决，向北京市高级人民法院申请再审，北京市高级人民法院于2014年12月9日作出（2014）高民申字第1189号民事裁定，指令本院再审本案，本院依法另行组成合议庭公开开庭审理了本案。再审申请人阳光公司法定代表人寇全军及其委托代理人杜利安，被申请人刘亚雄之委托代理人郑瑞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2012年6月18日，阳光公司起诉至北京市海淀区人民法院称：2011年6月25日，阳光公司与刘亚雄签订租赁合同，刘亚雄将位于北京市海淀区X号房屋租赁给阳光公司。上述房屋租赁合同签订后，阳光公司即将第一年的租金90万元支付给刘亚雄，并对上述房屋进行了装修及扩建。阳光公司支付上述房屋租金后，刘亚雄一直无法出具正规租赁费发票给阳光公司，且阳光公司准备将住所地迁至上述房屋需刘亚雄提供房屋产权，阳光公司才得知上述房屋系非法建筑，刘亚雄根本无法提供发票，该处房屋无法进行工商注册。阳光公司认为，鉴于刘亚雄提供的房屋系建于集体土地之上，而刘亚雄为城镇居民，且无该房屋合法产权证书，相应房屋系非法建筑，双方签订的房屋租赁合同系无效合同。此外，刘亚雄提供的房屋无法进行工商注册，其行为给阳光公司带来巨大损失，为维护合法权益，故诉至法院。诉讼请求：1、判令阳光公司与刘亚雄签订的租赁合同无效；2、刘亚雄赔偿阳光公司装修费95万元。
被申请人刘亚雄在一审法院答辩并反诉称：不同意阳光公司的诉讼请求。刘亚雄没有同意阳光公司扩建，刘亚雄只认可经过其书面同意的装修部分。由于建筑没有相关审批手续，故合同应属无效。阳光公司由于无力经营，导致其不想承租房屋，且未缴纳2012年7月1日后的租金，故提起反诉，反诉请求：1、阳光公司支付自2012年7月1日起至实际腾房之日止的房屋使用费，按每日2465.75元计算；2、反诉费由阳光公司承担。
阳光公司针对刘亚雄的反诉辩称：2012年7月1日以后阳光公司并未使用涉案房屋，而是由刘亚雄实际控制，故并未给刘亚雄造成任何损失。阳光公司不同意刘亚雄的反诉请求。阳光公司租赁刘亚雄房屋的目的是将房屋交予阳光公司联系的画家使用，阳光公司不收取租金，而是画家每月交予阳光公司一幅画，承租一段时间后，刘亚雄单独与画家达成协议，抛开阳光公司，故阳光公司无法经营下去。
一审法院经审理查明：2011年6月25日，刘亚雄（甲方）与阳光公司（乙方）签订租赁合同，合同约定：甲方将坐落于北京市海淀区X号房屋，出租给乙方作为文化基地使用（院落建筑面积约4000平方米。其中：办公用房9间，面积400平方米、双层独栋建筑5栋，每栋面积600平方米，合计3000平方米、单层独栋建筑2栋，每栋面积300平方米，合计600平方米）。出租期限为10年，起租日期2011年7月1日、出租终止日期2021年6月30日。每年租金为90万元整，付款方式，年付。第一次付租金日为合同签订日，之后付租金为每年7月1日。甲方保证出租建筑三通：通电、通水、接通网络。但其费用由乙方自行支付。甲方有责任协助乙方，在租赁期间与当地政府沟通协调关系，及配合处理不可预见的问题。甲方承诺在租赁期间租金没有递增。在保证主体建筑结构不改变的前提下，甲方配合乙方进行文化基地整体装修设计，乙方需经甲方书面同意设计方案后方可施工。在承租期间，乙方没有转租权，也不能将房屋抵押或与他人置换，由此发生的一切问题均由乙方负责，并向甲方赔偿由此造成的一切经济损失。由于在租赁期间，甲方承诺租金不递增，乙方承诺所有驻馆艺术家，每年每个艺术家无偿为甲方提供一副作品，规格不小于4平方尺。乙方保证在承租期间，在没有征得甲方同意的情况下，不私自搭建。如发生类似情况，后果由乙方自负。乙方保证按合同约定向甲方支付租金，如果发生延期1个月未支付租金，甲方按3‰向乙方收取滞纳金，超过两个月未付租金，甲方有权利收回房屋使用权。乙方保证，在承租期间，合法经营，维护当地利益。如果发生违反法律，由乙方自行承担责任。在出租期限内，甲乙双方不得无故毁约，如果发生不可抗拒的问题，如遇政府拆迁等，双方互不赔偿，合同自动解除，乙方搬出该房屋。
合同签订后，刘亚雄将涉案房屋交付阳光公司使用。同年7月12日，阳光公司向刘亚雄支付了2011年7月1日至2012年6月30日的租金90万元。
另查，涉案房屋所占用土地为农村集体土地，涉案房屋建设未取得相关审批手续。
一审法院认定上述事实，有双方当事人陈述及租赁合同、收据等证据在案佐证。
一审法院认为：本案为房屋租赁合同纠纷，涉案房屋为建设在农村集体土地上的房屋，并非城镇房屋，故不应仅因房屋未取得相关审批手续而认定房屋租赁合同无效。而本案本诉及反诉均基于合同无效而提出，故均应予以驳回。综上，法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项之规定，判决：一、驳回北京阳光上庄文化艺术有限公司的全部诉讼请求；二、驳回刘亚雄的全部反诉请求。
阳光公司不服一审法院判决，上诉至本院。要求二审法院撤销一审法院判决，将本案发回重审或者依法改判认定合同无效。上诉理由为：刘亚雄不是北京市海淀区X村村民，其将涉案房屋出租给阳光公司并收取了“租金”，该行为系集体土地使用权的非法流转行为，该行为因违反了相关法律的强制性规定而归于无效。一审法院认定该合同有效不当。请求二审法院公正处理本案。
刘亚雄同意一审法院判决，认为无论合同是否有效，本人的权益亦应得到保障。
本院经二审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院二审认为：双方签订的合同系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律行政法规的强制性规定，在相关管理部门对上述房屋确认是违法建筑之前，应为有效。原审法院认定合同有效并无不当。因涉案房屋为建设在农村集体土地上的房屋，不应以是否取得建设工程规划许可证等作为认定合同效力的标准，另外，现无证据表明双方签订的合同存在违反《中华人民共和国土地管理法》规定的情形，故上诉人阳光公司认为涉案合同应当认定无效的主张，本院不予支持。一审法院判决认定合同有效适当。
综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，上诉请求本院不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。
本案再审过程中，再审申请人阳光公司称：原审法院未对诉争房屋的性质、房屋所在土地的性质及被申请人的主体身份综合考虑，原审法院对本案的适用法律错误，原审判决应予以撤销。诉争房屋系建在农民集体所有土地之上，无任何审批手续，而被申请人在保留了北京市城镇居民身份的同时还持有香港持有身份证。可以确定的是被申请人根本不是东马坊村民，并非该村集体组织的成员。至于房屋的建造未取得任何审批手续的事实在一审庭审中，被申请人代理人亦予以确认，并反诉要求因合同无效而发生的“房屋使用费”。根据在案查明的事实，被申请人将涉案房屋出租给申请人并收取了租金。该行为系集体土地使用权的非法流转行为，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，其行为因违反了法律的强制性规定而归于无效。同时，考虑被申请人的主体身份，根本不具备签订房屋租赁合同的合法主体资格，诉争房屋合同应属于无效，而不应经相关管理部门确认违法建筑或依据是否取得建设工程规划许可证作为认定合同效力的依据。综上，请求撤销原审判决，依法支持申请人在原审中的所有诉讼请求。被申请人刘亚雄辩称：签订的合同不管是否具有效力，对方都应承担相应的责任。坚持一审、二审意见。
本院再审认为：双方争诉之房屋在双方签订租赁合同之前即已被有关行政部门确定为违章建筑并进行了处罚，对此事实双方均予以认可，在涉案房屋被有关部门确定为违章建筑的情况下，双方所签租赁合同的效力应依据相关法律及司法解释予以认定。因涉及合同效力的基本事实原审未予审查。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款，第一百七十条第一款第（三）项之规定，裁定如下：
一、撤销本院（2013）一中民终字第5664号民事判决及北京市海淀区人民法院（2013）海民初字第3271号民事判决。
二、本案发回北京市海淀区人民法院重审。
审 判 长 刘玉红
审 判 员 胡 沛
代理审判员 纪艳琼
二〇一五年七月二十四日
书 记 员 秦梦晨