江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终3358号
上诉人（原审原告、反诉被告）南京澄天环境工程有限公司（原为南京富轹贸易有限公司），住所地南京化学工业园区方水路158号235室。
法定代表人花序，该公司总经理。
委托代理人周晓菲，江苏道多律师事务所律师。
委托代理人高路，男，汉族，该公司股东。
被上诉人（原审被告、反诉原告）南京台湾名品城管理有限公司，住所地南京市建邺区河西大街230号。
法定代表人焦子颐，该公司董事长。
委托代理人索明瑜，江苏天豪律师事务所律师。
委托代理人张翔，江苏天豪律师事务所实习律师。
上诉人南京澄天环境工程有限公司（以下简称澄天公司）因与被上诉人南京台湾名品城管理有限公司（以下简称台湾名品城公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院（2015）建民初字第4509民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
澄天公司一审诉称，澄天公司和台湾名品城公司于2011年12月31日、2012年1月17日和4月26日签订了《南京台湾名品城店面租约》及补充协议。根据约定，澄天公司租用台湾名品城公司商场9-01-01店铺用于开设五粮液旗舰店，店铺使用面积为178.2平方米，租期5年，从2012年4月26日至2017年4月25日。双方另约定了租金、管理费、履约保证金支付标准及支付方式等。协议签订后，澄天公司依约向台湾名品城公司缴纳了履约保证金、管理费以及代收水电费等。澄天公司并对租赁店铺进行了装修。2012年7月，澄天公司完成店铺装修，亦取得五粮液专卖店资格。但是由于台湾名品城公司商场的公共设施未完成，无其他商家入驻，商场不具备经营条件，澄天公司开设的五粮液旗舰店一直未投入使用。为此，双方经多次协商，台湾名品城公司承诺在2013年上半年商场达到投入使用条件，且招商的其他商家入驻。基于台湾名品城公司的承诺，澄天公司应台湾名品城公司要求继续交纳管理费及水电费。但是，2013年上半年过去了，台湾名品城公司没有兑现承诺，整个商场依然不具备投入使用条件。澄天公司多次致函台湾名品城公司，告知商场未能投入使用，已经给澄天公司造成巨大损失，要求台湾名品城公司书面答复赔偿并协商赔偿事宜，但台湾名品城公司不予理睬，同时台湾名品城公司还歪曲事实发函要求澄天公司给付欠付租金和管理费，并发函解除租约。据查，台湾名品城公司出租给澄天公司的店铺所属的九号馆和十号馆一直没有通过竣工验收，依法不能投入使用。澄天公司认为，台湾名品城公司隐瞒工程未竣工验收以及无法进行正常招商事实，致使与澄天公司签约后，整个商场未能投入使用，无商家进驻，澄天公司租赁的店铺亦无法投入使用，澄天公司租赁店铺的目的无法实现，同时致使澄天公司遭受重大的损失，为此，请求判令：1、台湾名品城公司退还澄天公司履约保证金23522.4元、管理费36352.8元、装修服务费712.8元；2、台湾名品城公司赔偿澄天公司损失1488158.23元；3、台湾名品城公司承担本案诉讼费用。
台湾名品城公司一审辩称，台湾名品城公司已经按照合同约定交付了租赁房屋，特别是在2012年4月26日补充协议上，双方约定了该签订日实际交付租赁物，澄天公司也签署了物业交付确认单。澄天公司的商铺未投入使用是其自身原因造成的，与台湾名品城公司无关，其经营是否盈利也完全与台湾名品城公司无关。澄天公司未按约交纳租金和管理费已经构成违约，经台湾名品城公司发函催促后，澄天公司至今没有交纳相关的费用，故台湾名品城公司依约解除合同合理合法。
台湾名品城公司一审诉称，台湾名品城公司与澄天公司分别于2011年12月31日、2012年1月17日和4月26日分别签订了《台湾名品城店面租约》及补充协议，台湾名品城公司于2012年4月27日如约交付了台湾名品城9号馆一楼店面，澄天公司业已进场装修。但截至2014年12月15日，澄天公司一直拖欠台湾名品城公司店面租金3063799.26元、管理费59578.2元。台湾名品城公司已经履行完毕合同义务，但澄天公司却未履行合同项下的义务。根据约定，澄天公司的行为构成根本违约，台湾名品城公司有权终止合同，且台湾名品城公司已经发出解约通知，澄天公司应当依约承担其拖欠的租金、管理费、逾期利息等。为此，请求判令：1、台湾名品城公司和澄天公司之间签订的《南京台湾名品城店面租约》及补充协议已于2014年12月15日解除；2、澄天公司支付拖欠的店面租金306379.26元和管理费59578.2元及银行同期贷款利息（自起诉之日起计算至实际支付之日）；3、澄天公司承担本案诉讼费用。
澄天公司一审反诉辩称，因台湾名品城公司违约，其反诉请求均不成立，请求驳回反诉请求。
一审法院经审理查明，2011年12月31日，富轹公司（乙方）、台湾名品城公司（甲方）双方签订《南京台湾名品城店面租约》，约定，乙方租用南京台湾名品城商场九号馆1楼使用面积为178.2平方米的店面用于经营五粮液酒及其相关产品，租期为5年；租金为每月每平方米66-72.9元，管理费为每月每平方米17元，租金及管理费每三个月为一期，乙方应于甲方通知交房之日的7天前缴清首期应付租金和管理费，以后每期租金和管理费应于当期首月的5天前向甲方缴纳；乙方应于协议签订后14天内按相当于两个月的租金向甲方交纳租赁保证金，作为乙方履行协议的保证，如果由于乙方违约致协议提前终止，甲方无须退还租赁保证金；甲方的权利义务包括：甲方应提供电梯、自动扶梯及公共区域照明、公共区域清洁、中央空调或通风等服务，甲方为乙方提供物业管理服务，甲方为乙方提供一条龙式商贸服务，等；违约责任包括：乙方如果未按约定支付租金、管理费或其他费用，应向甲方按每日支付拖欠金额每月5%的违约金，甲方有权发出终止通知书提前终止协议，收回店面。
2012年1月17日，富轹公司作为乙方与台湾名品城公司作为甲方就涉案店铺又签订了《南京台湾名品城店面租约补充协议》，约定，租赁期间以甲方交付的租赁店面作为起租日，租赁期间自起租日起算，共计5年；乙方每三个月支付一期租金，实际租金为第一年每天每平方米2.2元、第二年每天每平方米2.2元、第三年每天每平方2.31元、第四年每天每平方2.31元、第五年每天每平方米2.43元，自起租日起，乙方享有6个月的免租期，乙方应于起租日起第七个月的第五日前支付首期租金；自起租日起，乙方每三个月支付一期管理费，每期管理费为三个月，按每月每平方米17元计算，管理费包含公共区域的保安保洁费用、物业管理费、公共设施维护保养费、公共区域的水电费，等。
2012年4月26日，富轹公司和台湾名品城公司就上述涉案店面再行签订《店面租约补充协议》，约定，乙方租用甲方台湾名品城商场九馆，编号为9-01-01号店面，租赁期为2012年4月26日至2017年4月25日，乙方实际开业日期为2012年7月18日。
2012年4月27日，富轹公司和台湾名品城公司就交接涉案店面签订了《物业交付确认书》，富轹公司就台湾名品城公司交付的名品城九号馆1层01区域01商铺、使用面积为178.2平方米的的租赁场地予以签收确认。
上述协议签订后，富轹公司于2012年4月28日交纳了保证金23522.4元，于2012年7月2日交纳了4月27日至7月26日期间的管理费9098.2元、于8月8日交纳了7月27日至10月26日期间的管理费9098.2元、于11月14日交纳了10月26日至2013年1月26日期间的管理费9098.2元、于2013年1月16日交纳了1月26日至4月25日期间的管理费9098.2元。富轹公司接收涉案店面后，因装修需要，其于2012年5月2日向台湾名品城公司交纳了装修垃圾清运费712.8元，富轹公司自述涉案店面于2012年7月装饰装修完毕，并提供了照片证实涉案店面装修完工后的情形。
2013年9月22日，富轹公司以台湾名品城公司未按照承诺的“台湾富士康和其他餐饮、娱乐企业会在2013年上半年全部入住，未能完工的公用设施（洗手间的装修和监控设施）保证在年底前全部完工和投入使用”以及“先免收6个月的租金，2013年1季度双方根据招商企业入住情况再商议房屋租金缴纳事宜”履行义务为由，向台湾名品城公司发出《告知函》，要求其履行承诺，并要求台湾名品城公司承担自2012年7月起无法运营所造成的损失1000万元。
2013年12月9日，富轹公司向台湾名品城公司发出《索赔函》，要求台湾名品城公司接函后15个工作日内商谈富轹公司的损失赔偿事宜。
2014年12月2日，台湾名品城公司向富轹公司发出《履约催告函》，言明富轹公司截止2014年11月25日尚欠店面租金和管理费，并要求富轹公司在2014年12月13日前缴清欠付的租金、管理费及滞纳金，否则其将选择解除合同并追究违约责任。富轹公司收到催告函后，于同年12月6日回函，言明要求台湾名品城公司商谈因其违约给富轹公司造成停业期间的全部损失。
2014年12月15日，台湾名品城公司以富轹公司没有按约履行合同项下的租金、管理费义务为由，发出《解约通知书》解除双方之间的租赁合同。
富轹公司出示的《专卖店经销证书》载明的有效期限为2012年8月至2013年8月。
富轹公司于2015年11月24日经工商核准变更登记为澄天公司，且经营范围也进行了相应的变更，变更后的澄天公司不再具有食品批发与零售的经营范围。
涉案店面所属的台湾名品城原为南京市人民政府和台北世界贸易中心根据2009年11月14日签署的会展备忘录有关精神在河西新城落地的项目，该项目已经规划部门规划许可建设，项目建成后已经规划部门于2013年6月17日核实合格，且于2014年3月18日经南京市建筑安装工程质量建筑站竣工验收备案。
一审庭审中，澄天公司就其主张的损失1488158.23元列举了明细汇总并提交了相关的合同以及票据予以证实，其中：支付五粮液公司款项903466元（保证金80万元、标准件款10万元、统一服装款3466元）、支付重庆普迪公司款项16835元、涉案店面装修款项135023.95元、装修费用明细36485元、支付水电费2525.2元、人工成本139423.08元、市场支持费254400元。台湾名品城对澄天公司据以主张损失赔偿所提供发票的真实性不持异议，但对澄天公司提供的收据真实性不予认可、对澄天公司提出的人工费和市场支持费不予认可。
一审庭审中，针对澄天公司所述的台湾名品城公司存在违约行为的事实，经一审法院询问，澄天公司表示台湾名品城公司存在的违约行为有：1、台湾名品城公司未能提供商场的公共服务，包括：合同约定的电梯、公共区域的照明、保洁、物业保安、物业维修以及一条龙的商贸服务；2、台湾名品城公司未能提供商场应有的商业氛围。
一审另查明，2015年4月9日，台湾名品城公司在涉案店面上锁的情况下自行将澄天公司存放在店面内的物品进行了搬离。2015年7月7日，台湾名品城公司对涉案店面的装修进行了拆除。
一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的合同义务。本案中，台湾名品城公司将其经过规划许可的店面出租给澄天公司使用并与澄天公司所签订的租赁协议是当事人的真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，当属合法有效。双方当事人之间争议的焦点问题是澄天公司和台湾名品城公司在履行合同过程中，究竟是哪方存在违约行为？结合合同约定和查明的事实看，台湾名品城公司按约定将涉案店面出租给澄天公司使用，澄天公司在已经对涉案店面进行装饰装修，且具备对外营业条件的情况下，其理应按约定给付租金、管理费，但澄天公司仅给付了部分管理费，约定的租金一直没有给付，澄天公司的该种行为属于违约，依法应当承担相应的违约责任。在台湾名品城公司依法向澄天公司催告后，澄天公司也没有履行协议约定的租金和管理费给付义务，为此，台湾名品城公司发函解除双方之间的租赁协议，符合协议和法律的规定，一审法院对台湾名品城公司发函解除协议的效力予以认定。台湾名品城公司发函解除和澄天公司的协议后，其于2015年4月9日自行将澄天公司店面的物品进行搬离收回店面符合协议约定，为此，台湾名品城公司主张的租金和管理费应从2012年4月26日计算至2015年4月9日止，经计算，现台湾名品城公司主张的租金306379.26元和管理费59578.2元并没有超过澄天公司应付未付的租金和管理费，一审法院予以支持。同时，导致协议解除的原因系澄天公司违约造成，依照协议约定，澄天公司无权就已交付的保证金23522.4元进行主张；虽然当事人的协议并没有就装修垃圾清运费进行书面约定，但澄天公司对涉案店面进行装修后产生的垃圾由台湾名品城公司进行清运，并由澄天公司支付装修垃圾清运费，该种行为属于当事人之间的一种合意，现澄天公司主张返还，一审法院不予支持。又因导致协议解除的原因系澄天公司造成，澄天公司主张使用期间的管理费、保证金和停业损失，不符合法律规定，一审法院均不予支持。
关于澄天公司在诉讼中以台湾名品城公司没有提供协议约定的公共服务作为主张的依据是否成立的问题，虽然当事人在协议中约定了台湾名品城公司对澄天公司在使用涉案店面时负有提供公共服务的义务，但在澄天公司使用涉案店面过程中，澄天公司通过交付至2013年4月25日之前的管理费表明其是认可台湾名品城公司提供的公共服务的。现澄天公司以此作为台湾名品城公司存在违约的依据，但其并不能提供证据予以证实，一审法院不予支持。
关于澄天公司在诉讼中以台湾名品城公司未提供商场应有的商业氛围作为主张的依据是否成立的问题，因双方当事人在协议中并没有就是否提供应有的商业氛围进行过约定，澄天公司提供涉案店面的照片和位置图可以看出，虽然该店面属于整个台湾名品城的组成部分，但该店面属于面朝主干道可以独立经营的店面，澄天公司在协议签订前后对涉案店面周围的商业状况或商业氛围应当是知情的，且澄天公司出示的涉案店面装饰装修后的照片可以看出其已经完全具备了对外经营的条件；虽然澄天公司表述其装修完毕后没有对外进行过经营，但没有对外进行经营并不排除其出于自身商业行为的需要或其他非属于台湾名品城公司的原因所致。况且，澄天公司并不能提供证据证实其不能经营或经营不好的情形是由于商业氛围不够所致，澄天公司以此作为主张的依据，一审法院不予支持。
综上，一审法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第三款、第九十六条、第九十七条的规定，判决：一、确认澄天公司和台湾名品城公司之间签订的《南京台湾名品城店面租约》及补充协议于2014年12月15日解除。二、澄天公司于判决生效之日起十日内给付台湾名品城公司租金306379.26元、管理费59578.2元及利息（以租金306379.26元和管理费59578.2元作为计算基数，自2015年12月9日起至判决给付之日止按中国人民银行同期贷款利率予以计算）。三、驳回澄天公司的诉讼请求。一审本诉案件受理费18650元及反诉费用3395元均由澄天公司负担。
上诉人澄天公司不服一审法院判决，向本院提起上诉称：1、被上诉人负有使整个商场能够正常运营，营造整个商场良好商业氛围和购物环境之合同义务。被上诉人提供与出租商铺相适宜的商业氛围是商业惯例，并非一定要有书面约定。上诉人租赁涉案商铺进行营业的基础是9号馆商铺的整体开业，而9号馆至今未整体开业。2、被上诉人对台湾名品城1-8号馆自顾不暇，对9、10号馆也停止招商，对只有上诉人1家商家的9、10号馆未提供公共区域照明、保洁、物业保洁等公共服务。关于上诉人缴纳管理费意识，上诉人在2013年9月22日致被上诉人《关于台湾名品城为履行合同的告知函》中已陈述，系双方洽谈后，上诉人继续交纳物业管理费。虽然该告知函系上诉人单方函件，但上诉人2013年9月致被上诉人函件，被上诉人收函后亦未提出任何异议，且函件提到的引进新运营商、减免租金等事实、与后来关于台湾名品城新闻报道中事实相互印证，函件能够客观反映事实。另外，如果继续交纳管理费非基于告知函中陈述的原因，而仅是上诉人继续履行合同，那么依据合同约定，上诉人也应于2012年10月31日和2013年1月31日交纳租金，但事实是，上诉人仅交纳了管理费，并未交纳租金，对此，直至2014年12月2日被上诉人发出《履约告知函》之前，被上诉人从未提出任何异议。3、本案系被上诉人违约，一审判决支持被上诉人反诉请求，无事实与法律依据。综上，请求二审法院撤销原判，改判支持上诉人一审的诉讼请求，驳回被上诉人一审提出的反诉请求，诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人台湾名品城答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审经审理查明，一审法院查明的事实正确，本院予以确认。
二审审理中，上诉人提供以下新证据：1、百度地图截图全景图片，证明在合同履行期间现场的实际情况，上诉人的店铺并非临街商铺。2、一审判决后现场照片，证明9号馆的施工目前仍处于停滞状态。3、2013年12月份《南京晨报》，证明在2013年年底，《南京晨报》的记者曾经到现场了解和采访过商铺，说明当时的运营方平时都不开灯和开空调，除非有客人来。4、《中国南京网站》调取的政府信息公示截图，证明在2014年11月，南京美中宜和妇儿医院已经就9号馆位置开立医院进行了公示，同时证明被上诉人在涉案的商铺合同期内将涉案商铺另行出租。
被上诉人质证称，对证据1、2的真实性无法确认，但是从一审澄天公司提供的相关照片来看，可以清楚显示该店面是临街的，并且店面的前面就有道路可以行走，可以用于单独经营。证据3、4的真实性无法确认，特别是证据4中，并没有讲到本案所涉的9号馆，只是写地址是河西大街230号，刚才上诉人也陈述了目前9号馆还存在停业之中，所以就不存在开设医院的事实。
本院认为，当事人合法的民事权益受法律保护。双方签订的租赁合同是双方真实意思表示，双方均应按约履行。
上诉人提出，被上诉人负有使整个商场能够正常运营，营造整个商场良好商业氛围和购物环境之合同义务，但上诉人这一主张并非双方合同约定的内容。上诉人主张被上诉人提供与出租商铺相适宜的商业氛围是商业惯例，这一观点没有依据。涉案商铺所在的9号馆未能整体开业，但在上诉人承租涉案商铺时即为此种情形，因此对上诉人经营造成的不利影响属于商业风险，应当由上诉人自行承担。上诉人主张被上诉人对9号、10号馆未提供公共区域照明、保洁、物业保洁等公共服务，经审查，因9号馆未整体开业，被上诉人只需提供能够满足上诉人所需的公共服务即可，现上诉人无证据证明因被上诉人未提供其所需的公共服务造成其不能经营或经营受到影响，故上诉人这一主张一审法院不予支持并无不当。综上，上诉人的上诉理由依据不足，本院不予采纳，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费22045元，由上诉人澄天公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 殷源源
审 判 员 孙 伟
代理审判员 张卓慧
二〇一六年六月二十七日
书 记 员 汪海燕