江苏省太仓市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）太民初字第00188号
原告季本泉。
委托代理人陈晨，江苏孙剑良律师事务所律师。
委托代理人顾志强，江苏孙剑良律师事务所律师。
被告苏州华源置业有限公司。
法定代表人凌云伟，董事长。
委托代理人胡天锡，江苏新中远律师事务所律师。
原告季本泉与被告苏州华源置业有限公司（以下简称华源公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年1月22日立案受理，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告季本泉的委托代理人陈晨、顾志强，被告华源公司的委托代理人胡天锡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告季本泉诉称：2011年7月1日，原告就购买位于太仓市华源上海城北地块10号楼17-17层1702号房屋事宜与被告签订商品房买卖合同，双方约定该套房屋建筑面积共132.13平方米，层高2.9米，房屋总价款为1066000元，首付款为366000元，其余70万元采用银行贷款方式支付。另外，合同第八、九条约定了被告的交房时间和违约责任，即出卖方应于2012年9月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得商品房交付使用备案文件并符合合同中约定的商品房交付给买受人使用；逾期超过180日后，买受人有权解除合同。合同签订后，原告依约向被告履行了付款义务并付清了全部购房款，然而被告却未按约向原告履行了交房义务。为此，原告诉至法院，要求与被告解除购房合同，并要求被告退还购房款，此案鉴于被告在诉讼过程中同意调解，并对房屋层高不足等问题予以承认，原告暂时撤回了诉讼。但在原告撤诉后，被告却一直拒绝与原告沟通协商，使此事无法妥善解决。综上，原告认为，被告的行为已严重违反了合同约定，也损害了原告的合法权益。为维护自身的合法权益，现原告根据合同约定以及相关法律规定特具状起诉，请求法院判令：1、被告向原告返还因房屋层高不符合合同约定而产生的差价共36670.40元；2、被告向原告支付逾期交房违约金共234490.51元。
被告华源公司辩称：1、原告所称的层高误差主要是被告销售人员签订合同时笔误所致。涉案房屋层高楼层规划设计为2.8米，销售人员误写成2.9米。2、关于原告主张的层高损失，被告认为尽管合同约定的层高存在差距，但是2.8米层高是符合住宅设计规范的，并不影响原告对房屋的使用。因此，原告主张的层高差价没有依据。3、关于逾期交房，被告实际逾期交房一个月，关于逾期交房按照合同约定由被告支付违约金。4、与原告相似情况的业主，被告对这些业主统一作出了赔偿方案，除原告外其他业主都是按照赔偿方案解决的，故被告希望原告能够接受统一的赔偿方案。
经审理查明：2011年7月1日，原告季本泉作为买受人，被告华源公司作为出卖人签订商品房买卖合同一份，约定由被告将其开发的位于太仓市娄江路东、滨河路北，定名为华源上海城的北地块10号楼17-17单元1702号房屋预售给原告。合同第三条约定该商品房的用途为普通住宅，属钢筋混凝结构，层高为2.9米，建筑层数地上19层，地下1层；建筑面积为132.13平方米。合同第四条约定该商品房单价为8067.8121元／平方米，总价款为1066000元。合同第六条约定，买受人应在2011年7月1日前支付总房款的34.3%作为首付款，计366000元；买受人应在2011年7月31日前确保（商业贷款），计700000元汇入出卖人指定的账号。合同第八条约定出卖人应当在2012年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得商品房交付使用备案文件的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起三十日内告知买受人的；2、因国家城市规划发生重大变化而影响本合同履行的；3、因连续恶劣气候达15个工作日以上影响本合同履行的。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，自合同继续履行，本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金。该合同还对其他事项进行了约定。
上述合同签订后，原告履行了付款义务。
2012年10月22日，被告开发的华源上海城北的第1#-10#楼、架空层车库工程通过竣工验收。
2012年10月31日，被告开发的华源上海城北块1#、3#、5#、7#、10#商品房取得商品房现售前与交付使用备案通知。2015年1月22日，原告以被告房屋层高不符合约定以及被告逾期交房为由诉至本院，要求被告返还房屋相应差价，并支付逾期交房违约金。
审理中，为证明已通知原告交房，被告向本院提交了交房通知书和整付零寄交寄清单各一份。其中，交房通知书（落款日期为2012年10月）载明被告要求业主于2012年10月31日至被告处办理交房相关手续和产权证办理手续；整付零寄交寄清单显示2012年10月29日被告向原告等业主邮寄了交房通知书。被告陈述，2012年10月29日被告批量邮寄出交房通知书，现由于时间较长，无法从邮政部门调取上述信函的签收记录。被告从未收到退信，故在没有相反证据证明原告没有收到邮件的情况下，应当认定被告已向原告邮寄了该通知书。对此，原告表示其并没有收到过交房通知书，原告是否收到交房通知书应当以通知回执为准。同时，原告表示原告身份证件上地址所涉房屋已出租给他人使用，原告完全有可能没有收到交房通知。
就没有接收房屋的原因，庭审中原告陈述：合同约定的层高为2.9米，但被告房屋实际层高与合同约定不符，故原告没有接收房屋。同时，原告陈述2013年年初原告就涉案房屋的层高问题与被告沟通过，但双方未能协商处理。被告则陈述，层高误差主要是被告销售人员签订合同时笔误所致，涉案房屋的层高规划设计为2.8米，销售人员误写成2.9米。被告认为，原告的陈述印证其已收到交房通知书，仅是因为层高的赔偿问题才导致房屋至今没有交付，故逾期交房的违约责任不应由被告来承担。
另查明：1、2014年8月8日，季本泉以华源公司逾期交房、房屋的层高不符合约定为由，诉至本院，请求判令解除原、被告于2011年7月1日签订的商品房买卖合同；被告退还原告已付购房款1066000元并支付原告违约金250721.94元。2014年9月10日，在该案的庭审中，原告陈述：“原告父亲在2012年11月份接到被告经办人员电话通知交房，大概于2013年5月份原告想去收房，但发现层高比别人家的低，量了一下后发现净高只有2.65米。后来与被告协商，对于被告的方案，原告没有同意。”对此，本案中，原告陈述在2012年11月份确实收到被告电话通知交房，但具体应以书面通知为准。被告主张其在2012年10月份就邮寄了书面交房通知，但从处理纠纷的角度，被告同意以2012年11月30日作为被告通知原告交房的日期。
2、2012年12月3日，被告华源公司董事会作出决议，该决议中被告称由于销售人员的笔误，把已规划和图纸上确定的二米八的层高在销售合同上误写成二米九，现公司董事会作出以下处理结果：“1、有关错误员工除名”；（已执行）2、取消2012年11月27日初步决定方案；3、本公司决定对销售合同上笔误造成误写成二米九层高的业主，每户送一个车位；4、外加赔偿违约金每天万分之二，期限为两个月。”庭审中，被告陈述除原告外，其他业主均是按照该董事会决议的方案处理的。原告认为，该决议是被告单方决定，原告不同意，对原告也没有约束力。
以上事实有原告季本泉提交的商品房买卖合同、发票，被告华源公司提交的商品房现售前与交付使用备案通知书、交房通知书、整付零寄交寄清单、董事会决议，本院依职权调取的（2014）太民初字第00774号案件庭审笔录，当事人陈述等在卷佐证，本院予以认定。
本院认为：原告季本泉和被告华源公司签订的商品房买卖合同，约定被告将华源上海城北地块10号楼17-17单元1702号房预售给原告，双方之间的商品房预售合同关系依法成立并生效，双方均应按照合同约定全面、及时履行各自的义务。
关于原告要求被告返还房屋层高差价的诉讼请求。对于原告主张的房屋层高差价，合同约定房屋的层高为2.9米，而实际层高为2.8米。庭审中，被告提出房屋实际层高与设计层高一致，合同中关于层高的约定系被告工作人员填写错误。本院认为，因合同中关于商品房基本情况的条款由出卖人即被告填写，原告作为买受人对房屋具体设计情况并不知悉，合同签订后该条款即属于合同组成部分，对双方均具有约束力，双方理应按照合同约定履行各自的义务。虽然涉案房屋实际层高符合相关建筑规范要求，但与合同约定不一致，也与原告预期对房屋的使用存在较大差别。考虑到房屋层高的降低对房屋的使用价值及舒适度均存在一定影响，并进而影响到房屋的实际价值，故被告应当承担相应的违约责任，向原告返还房屋的层高差价。
对层高差价的计算方式，原告要求按照房屋体积的误差比例，参照合同约定中关于房屋面积误差的处理方式进行计算。本院认为，根据建筑面积计算房屋价款是房地产交易中常见的计算方式，与层高不同，单位面积的房屋价值不仅包含使用空间的价值，还包括土地分摊的价值。同时，在符合建筑规范要求的前提下，房屋价值与层高之间并不具有数量上的对应关系，故原告主张的按房屋体积误差比例计算层高差价并不具有合理性。鉴于原、被告对房屋层高差价的处理方式未作约定，法律法规也无相应的具体规定，结合层高差值及其对房屋使用功能的影响程度，本着公平和诚实信用的原则，本院酌定按房屋实际价值的2%计算层高差价，即由被告向原告返还21320元（1066000元＊2%）。
庭审中，双方对被告是否通知原告交房存在争议，原告称未收到被告的交房通知，被告称于2012年10月29日向原告邮寄了交房通知书。本院认为，虽然由于客观原因无法查询被告2012年10月29日向原告邮寄信函的回执，但在已书面邮寄交房通知书的情况下被告又于2012年11月份电话通知原告交房，原告亦陈述其父亲于2012年11月接到被告经办人员通知交房的电话，被告实际上已履行了通知交房的义务。现被告同意以2012年11月30日作为通知原告交房的日期，从有利于原告的角度，本院确定以该日期作为被告通知原告交房的日期。
关于原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求。原、被告在合同中约定被告应于2012年9月30日前将取得商品房交付使用备案文件的商品房交付原告使用，但被告直至2012年10月31日才取得涉案房屋的商品房现售前与交付使用备案通知，其已构成逾期交房。就原告提出的因房屋层高不符合约定而拒收房屋的意见，本院认为，原告有权就房屋层高问题要求被告承担相应的违约责任，但在涉案房屋已取得交付使用备案文件且被告已通知原告交房后，原告无权再以房屋层高不够为由拒收房屋并据此要求被告无限期地承担逾期交房的违约责任。结合上述确定的被告通知原告交房的时间（2012年11月30日），被告逾期交房两个月（自2012年9月30日至2012年11月30日），应向原告支付相应的违约金。关于违约金的计算方式，原、被告在合同中约定“逾期交房不超过180日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行”。审理中，原告认为合同中约定的逾期交房违约金过低，要求按照以总房款为基数按照银行同期同类贷款利率支付原告违约金。被告认为，合同条款是双方协商一致后订立的，合法有效，应当使用；原告主张按照贷款利率主张违约金没有依据。本院认为，每日万分之0.5的违约金标准无法涵盖因被告违约行为可能给原告造成的所有损失。从双方买卖房屋的目的来看，买受人交付房款是为了获得符合合同约定的房屋，出卖人出售房屋是为了获得相应的房款，房款与房屋形成了对价关系，在出卖人未能按照合同约定交付房屋的情况下，原告主张按银行同期贷款利率向被告主张违约金相对合理。考虑到原、被告合同中约定的逾期交房违约金过低，本院采纳原告主张的计算标准，确定按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算逾期交房的违约金。因此，被告应当支付原告逾期交房违约金9949.33元（1066000×5.6%÷12×2）。
至于被告提出的与原告相似情况的业主均接受了被告提供的赔偿方案，希望原告接受统一赔偿方案的意见，本院认为，其他业主与被告达成的赔偿方案并不能约束原告，原告有权依照法律规定要求被告承担相应的违约责任，故对被告上述意见本院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十四条第二款之规定，判决如下：
被告苏州华源置业有限公司于本判决生效后10日内向原告季本泉返还房屋层高差价21320元并支付逾期交房交房违约金9949.33元，合计31269.33元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5368元，由原告季本泉负担4749元，被告苏州华源置业有限公司负担619元。案件受理费原告已预交，本院不再退还，被告负担部分由被告于本判决生效后10日内直接支付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于苏州市中级人民法院，同时向该院（开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99）预交上诉案件受理费。
审 判 长 王 坤
人民陪审员 吴明珠
人民陪审员 张 益
二〇一五年七月十七日
书 记 员 张 燕