甘肃省张掖市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）甘07民初56号原告(案外人)：曹淑荣，女。委托诉讼代理人：王文灿，甘肃重光律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈强，甘肃重光律师事务所律师。被告(申请执行人)：韩斌，男。被告(申请执行人)：王彩霞，女。被告(申请执行人)：韩金龙，男。被告(申请执行人)：韩娜娜，女。共同委托诉讼代理人：代宏峰，男。第三人(被执行人)：张掖市瑞丰房地产开发有限责任公司。法定代表人：任吉真，该公司总经理。委托诉讼代理人：ＸＸ锋，男原告曹淑荣为与被告韩斌、王彩霞、韩金龙、韩娜娜、第三人张掖市瑞丰房地产开发有限责任公司（下称瑞丰公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2017年7月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告曹淑荣的委托诉讼代理人王文灿、陈强，被告韩斌及被告韩斌、王彩霞、韩金龙、韩娜娜的共同委托诉讼代理人代宏峰、第三人瑞丰公司的委托诉讼代理人ＸＸ峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曹淑荣向本院提出诉讼请求：1.停止对曹淑荣购买的位于甘州区丽景名苑3号楼1层3号店铺的查封；2.确认曹淑荣与瑞丰公司2013年12月30日签订的《商品房买卖合同》合法有效，该店铺归曹淑荣所有；3.判令瑞丰公司协助和配合曹淑荣办理该店铺的房屋产权过户登记。事实与理由：2013年12月30日，曹淑荣与瑞丰公司签订了《商品房买卖合同》，该合同第三条载明：所购商品房为丽景名苑第3幢2单元3号门店房，建筑面积为58.83平方米。曹淑荣以转账方式交纳购房款472000元，瑞丰公司出具了《张掖市瑞丰房地产开发有限责任公司收据》1张。曹淑荣认为该《商品房买卖合同》真实、合法、有效，合同所指的丽景名苑小区三号楼一层第3号店铺为曹淑荣所有。韩斌等四被告与瑞丰公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，张掖市中级人民法院作出(2017)甘07执恢字3号查封公告：责令曹淑荣在2017年5月20日前迁出位于甘州区丽景名苑小区三号楼一层3号店铺。曹淑荣认为此查封公告侵害了其合法权益，于2017年5月23日向张掖市中级人民法院提出执行异议，但该院依据甘肃省高级人民法院作出的(2016)甘民再46号民事判决作出了(2017)甘07执异10号执行裁定，驳回了曹淑荣的异议。曹淑荣认为，甘肃省高级人民法院(2016)甘民再46号民事判决中没有涉及到丽景名苑三号楼一层第3号店铺，另，判决书判定瑞丰公司向四被告交付丽景名苑小区2套140m2的铺面，法院应该执行瑞丰公司所有的尚未销售的铺面，而不应当是原告已经取得所有权的铺面。依据该判决执行曹淑荣所有的店铺不能成立。所以张掖市中级人民法院(2017)甘07执异10号执行裁定是错误的。曹淑荣购买的甘州区丽景名苑小区三号楼一层第3号店铺虽然未办理过户登记，但根据《中华人民国和国物权法》第15条：”当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，曹淑荣与瑞丰公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，曹淑荣已经取得了该铺面的所有权。故请确认位于张掖市甘州区丽景名苑小区三号住宅楼一层第3号店铺归曹淑荣所有，并请求判令瑞丰公司立即协助和配合曹淑荣办理该店铺的房屋产权过户登记。退一步来说，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第17条：”被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定，曹淑荣取得铺面后，未登记只是物权未设立，但并不影响合同的效力，且已经支付全部价款并实际占有，曹淑荣在本案中并无过错。因此，法院不得对甘州区丽景名苑小区三号住宅楼一层第3号店铺进行查封执行。被告韩斌、王彩霞、韩金龙、韩娜娜辩称，1.瑞丰公司虽将本案涉案商铺卖给曹淑荣，但是商铺是瑞丰公司开发建设的，所有权依然在瑞丰公司名下。2.根据《物权法》的相关规定，商铺没有进行变更登记，所以曹淑荣不能取得所有权。3.商铺买卖的事实没有办法确定。曹淑荣陈述取得房屋所有权没有相关的事实和法律依据。4.曹淑荣没有对商品房预售许可和产权登记进行审查，存在重大过错，所以不能取得该商铺的所有权。5.曹淑荣与瑞丰公司的房屋买卖合同即便是存在，也不能阻却法院执行，因未将物权变更到曹淑荣名下。6.对买卖合同的真实性无法确认，现涉案商铺仍为开发商所有，人民法院依据生效的法律文书进行执行，程序正当，依据明确。对曹淑荣的诉讼请求应予驳回。瑞丰公司述称，本公司与曹淑荣签订的《商品房买卖合同》真实有效。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。曹淑荣为证明其主张，提交了以下证据：1.甘肃省高级人民法院（2016）甘民再字46号民事判决书，拟证明该判决的判项中均不能反映出案涉房屋为曹淑荣已经合法取得的房屋；2.张掖市中级人民法院(2017)甘07执恢字3号查封公告，拟证明法院对曹淑荣所有的案涉店铺进行强制执行，将侵害到曹淑荣的合法权益；3.张掖市中级人民法院（2017）甘07执异10号执行裁定书，证明该院驳回了曹淑荣的的执行异议请求，将会对该房屋进行执行；4.曹淑荣与瑞丰公司于2013年12月30日签订的《商品房买卖合同》1份，拟证明曹淑荣购买了位于张掖市甘州区丽景名苑小区三号住宅楼一层第3号店铺；5.提交2013年12月8日，原告曹淑荣转账给第三人张掖市瑞丰房地产开发有限责任公司签订的现金存款凭证2张，证明曹淑荣通过中国工商银行向张掖市瑞丰房地产开发有限责任公司账户转账472000元；6.张掖市瑞丰房地产开发有限责任公司于2013年12月30日向曹淑荣出具《收据》1张，证明交款人为曹淑荣，收款方式为转账，人民币为肆拾柒万贰仟元整（￥472000），收款事由为丽景名苑3#楼2单元3号门店。7.张掖市房产管理局2011年9月14日颁发的《商品房预售许可证》，证明瑞丰公司合法取得甘州区丽景名苑居住组团3号楼房屋预售许可的事实。四被告的质证意见是：1.对法律文书的真实性没有异议，但不能证明原告的观点。2.对于《商品房买卖合同》，商铺处于预售期间，应当签订商品房预售合同，房屋竣工以后签订的商品房买卖合同才合法有效。如果签订预售合同，必须经过备案登记，经查，曹淑荣的房屋并没有进行备案登记，所以法院查封案涉房屋有事实依据。3、对于原告提交的收款收据没有见到原件，见到原件后在发表质证意见。4.对于商品房预售许可证，因曹淑荣在2013年就已经付款，直到2016年法院查封时，瑞丰公司还没有办理涉案房屋房产证，只有商品房预售许可证，且在预售许可证中载明有60套房屋，但是没有明确载明哪一套是140㎡的。四被告为证明其主张，提交张掖市中级人民法院（2015）张中执字第88号执行裁定书，拟证明2016年2月2日对包括丽景名苑三号楼一层3号商铺在内的三套房屋进行了查封。对此证据，经本院组织质证，原告的质证意见是：1.查封的三间铺面的具体位置没有标明。2.该裁定没有向原告送达。2017年5月5日张掖市中级人民法院在曹淑荣的门口张贴了查封公告，原告才知道这一事实。3.查封裁定中载明预查封，在法律上没有这一规定，裁定书上表明查封的面积远远超过了140平方米，裁定书查封了340平方米，面积超过了执行面积，严重违反法律规定。第三人提交了原告于2013年12月8日的进账单2张，收款收据一张，以证明原告已付清房款。被告经质证对上述证据的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议。对各方当事人提供的上述证据，能够证明本案事实，对其证明效力本院予以确认。根据上述证据，本院认定以下事实：韩斌等四人与瑞丰公司房屋拆迁安置补偿纠纷一案，张掖市中级人民法院作出(2014)张中民初字第60号民事判决，瑞丰公司不服提起上诉后，甘肃省高级人民法院作出(2015)甘民一终字第63号民事判决，维持原判。韩斌等四人申请执行。2016年2月2日张掖中院作出(2015)张中执字第88号执行裁定，对丽景名苑3号楼1层3号店铺预查封，2016年4月1日发出查封公告。2016年5月24日，最高人民法院作出(2016)最高法民申432号民事裁定，指令再审。案件中止执行。甘肃省高级人民法院再审后作出(2016)甘民再46号民事判决，维持张掖市中级人民法院(2014)张中民初字第60号民事判决第三项、第四项，内容为：瑞丰公司向韩斌等四人交付丽景名苑小区二号楼3单元建筑面积为56.6m2的住宅一间，逾期不能履行时，按照同地段市场评估价格支付价款，交付时，韩斌等四人向瑞丰公司支付成本价30000元；驳回韩斌等人的其他诉讼请求。变更第一项为：瑞丰公司向韩斌等四人交付丽景名苑小区140m2的铺面，逾期不能交付的，按该地段市场评估价格支付价款，并承担违约金6万元，交付时韩斌等四人同时向瑞丰公司支付成本价210000元。变更第二项为：瑞丰公司向韩斌等四人交付丽景名苑小区三号楼2单元楼下140m2铺面或周边相同小区面积为140m2的铺面，不能交付的按该地段市场评估价格支付价款，并承担违约金5万元。2017年5月5日，本院作出(2017)甘07执恢字3号查封公告，欲对丽景名苑小区三号住宅楼一层3号店铺强制执行，曹淑荣于5月23日提出执行异议，本院于6月22日作出(2017)甘07执异10号执行裁定，驳回曹淑荣的异议请求，曹淑荣不服提起本案诉讼。2013年12月30日，曹淑荣与瑞丰公司签订了《商品房买卖合同》，约定曹淑荣购买瑞丰公司丽景名苑第三幢2单元3号门店，面积58.83㎡，总价款472000元，签订合同之前，曹淑荣于2013年12月8日分两次存入瑞丰公司账户购房款472000元，2013年12月30日，瑞丰公司向曹淑荣出具收款收据一张，收款事由为丽景名苑3号楼2单元3号门店。该店铺所在的小区因拆迁补偿、消防等问题未验收，均未办理产权登记或预售登记。本院认为，本案争议的焦点是曹淑荣与瑞丰公司签订的《商品房买卖合同》是否合法有效、曹淑荣是否对甘州区丽景名苑小区三号住宅楼一层3号店铺享有足以排除强制执行的合法权益。根据曹淑荣提供的《商品房买卖合同》及现金存款凭证、房款收条等证据，应当认定签订《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且合同内容并不违反法律的强制性规定，对韩斌等四被告来说，不论是其与瑞丰公司达成的拆迁安置补偿协议，还是甘肃省高级人民法院(2016)甘民再46号民事判决，内容中均没有确定该案涉丽景名苑小区三号楼一层3号店铺属某人所有，也没有证据证明其对该物享有优先权，在尚未办理产权登记的情况下，依据《中华人民共和国物权法》第十五条”当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，曹淑荣与瑞丰公司签订的《商品房买卖合同》合法有效。关于曹淑荣是否对该案涉店铺享有足以排除强制执行的合法权益的问题。因甘州区丽景名苑小区均未办理产权登记，案涉的3号店铺也未进行初始登记，本院在执行瑞丰公司的过程中，经审查认为该店铺尚在瑞丰公司名下，遂作出查封裁定，但《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第17条规定，”被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，曹淑荣已支付了涉案商铺的对价，并已实际占有使用该商铺，其在该商铺买卖过程中并无过错，依据该规定，人民法院不得对该店铺查封、扣押、冻结。关于被告韩斌提出2016年4月1日法院发出查封公告时，曹淑荣为何不提出执行异议，而在本次法院恢复执行后才提出异议的问题。根据本院(2015)张中执字第88号卷内材料反映，瑞丰公司曾于2016年4月18日针对该公告提出执行异议，陈述案涉店铺以现金转账的方式出售给曹淑荣，且在88号案件中曹淑荣属案外人，曹淑荣陈述自己当时并不知情也未提异议并无不妥，对该意见不予支持。另外，2016年2月2日本院作出(2015)张中执字第88号执行裁定，对丽景名苑3号楼1层3号店铺预查封时，曹淑荣与瑞丰公司已经完成了对该店铺的交付，所以，对该店铺不得作为非瑞丰公司的财产予以强制执行。对曹淑荣请求判令瑞丰公司协助、配合办理该店铺的房屋产权过户登记的诉请，因本案属执行异议之诉，该诉请不属于本案涉理的范围，对该请求不予审理。综上，依据《中华人民国和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项、第二款规定，判决如下：一、确认曹淑荣与张掖市瑞丰房地产开发有限责任公司2013年12月30日签订的购买甘州区丽景名苑三号楼一层3号店铺的《商品房买卖合同》合法有效；二、不得执行曹淑荣主张权利的甘州区丽景名苑三号楼一层3号店铺。三、驳回原告曹淑荣的其他诉讼请求。案件受理费100元，由张掖市瑞丰房地产开发有限责任公司负担，限于判决生效后7日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省高级人民法院。本院（2017）甘07执异10号执行裁定书于本判决生效时自动失效。审判长  袁建银审判员  岳小芸审判员  杨祝续二〇一七年十月二十四日书记员  张远远