湖北省宜昌市伍家岗区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0503民初1056号
原告唐毕华，女，1947年10月25日出生，汉族，住湖北省宜昌市伍家岗区。
委托代理人刘鹤彦，湖北普济律师事务所律师。
委托代理人文竹君，湖北普济律师事务所律师。
被告邓潇，男，1982年4月8日出生，汉族，住宜昌市伍家岗区。
被告宜昌市伍家岗区永兴房产经纪代理事务所，住所地宜昌市伍家岗区沿江大道***号，注册号420503600061866。
个体经营者尹亮，男，1980年10月23日出生，汉族，公民身份号码4205031980********,住宜昌市伍家岗区胜利三路********号。
委托代理人成浩，宜昌市伍家岗区长江法律服务所法律工作者。
原告唐毕华与被告邓潇、宜昌市伍家岗区永兴房产经纪代理事务所（以下简称“永兴房产经纪所”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月24日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员马丽、人民陪审员曲淑明、李卫民组成合议庭，马丽担任审判长，于2016年8月15日公开开庭进行了审理。原告唐毕华及其委托代理人文竹君，被告邓潇，被告永兴房产经纪所的委托代理人成浩到庭参加了诉讼。原、被告双方申请进行庭外调解，未能达成一致。本案现已审理终结。
原告唐毕华诉称，2015年11月17日，原告通过被告永兴房产经纪所与被告邓潇签订《宜昌市房屋买卖合同》，约定原告以510000元的价格购买被告邓潇座落于宜昌市××区××号的房屋。合同签订后，原告分4次向被告以付了购房款410000元，但是在协助被告办理过户中，原告发现该房屋已经抵押给湖北三峡农村商业�行股份有限公司金东山支行，无法办理房屋过户手续，原告多次找被告协商退房事宜，并于2016年4月20日签订《补充协议》，但被告至今未履行该协议。原告认为，该房屋无法过户，原告合同目的无法实现，为维护自身合法权利，现诉至人民法院，请求判令：1、解除原、被告于2015年10月17日签订的《宜昌市房屋买卖合同》；2、二被告连带退还原告购房款41万元，并连带支付原告违约金15.3万元；3、二被告承担本案全部诉讼费用、保全费用。
被告邓潇辩称，签订房屋买卖合同是属实的，而且在合同签订后我已经将房屋交付给原告在居住使用了，并不是我主要造成违约的，我们在签订合同之前，我们三方约定2015年底前将过户手续办完，后来因为我个人的问题导致没有办完，并不是我不积极配合。原告自己也有部分原因，原告本人在2015年底前购房款也没有支付完，是到2016年3月2日才将前款付清。我不同意解除2015年10月17日签订的《宜昌市房屋买卖合同》及退还原告购房款41万元并支付违约金，现在房屋确实还在存在抵押情况，只要原告将剩余的房屋购房款支付给我，我将钱还给了银行抵押马上就可以解除，就可以办理过户手续了。
被告永兴房产经纪所辩称，2015年11月17日，原告通过我所中介，与本案被告邓潇签订了《宜昌市房屋买卖合同》，约定原告以510000元的价格购买被告邓潇座落于宜昌市××××号的房屋。签合同时，我所已经向原告如实告知该房屋在湖北三峡农村商业银行股份有限公司金东山支行办理了贷款抵押的情况，被告邓潇表示待原告交清购房款后，由他去办理解除房屋的抵押手续，再由原告协助双方办理房屋产权过户事宜。签合同当日，原告向被告邓潇支付了1万元定金，随后被告邓潇将房屋钥匙交予原告。自此，原告搬进该房居住至今。合同约定2015年11月27日原告向被告邓潇支付购房款15万元。合同还约定，被告在向原告交钥匙后30个工作日内原告向被告邓潇支付尾款35万元。被告邓潇的房产抵押给银行贷款额为41万元，只要被告如数次41万元还给银行，解除抵押后就能办过户手续。原告未按约定在交钥匙后30个工作日付清尾款，被告邓潇也没按约定积极还贷，双方在履约上均存在过错。被告永兴房产作为居间人尽到了自己的职责和义务，在本案中没有过错。针对被告邓潇的怠慢行为，其在被告多次催促下才于2016年3月向银行还贷10万元，之后便迟迟不将原告支付的购房款用于还贷。双方在发生矛盾的情况，经永兴房产经纪所主持，才于2016年4月20日又签订了一份《补充协议》。被告邓潇于7月2日再次还贷17万元，但目前仍有14万贷款余额未还，致使房屋无法办理过户手续。本案中，永兴房产作为居间人，在事前已经向买方告知了买卖房屋的基本情况，合同签订后，又督促双方积极履约，已经尽到了一个居间人应尽的职责和义务。请求依法驳回原告对被告永兴房产的全部诉讼请求。
经审理查明，2015年10月17日，经永兴房产经纪所居间介绍，邓潇（甲方）、唐毕华（乙方）与永兴房产经纪所（丙方）签订《宜昌市房屋买卖合同》，约定：“1、甲方自愿将坐落在宜昌市伍家岗区中南路22-2号的房屋，房产证号：宜市房权证伍家岗区字第××号出售给乙方，乙方对该房屋已做充分了解并实地看房，对该房屋现状无异议愿意购买该房屋。2、房屋性质住宅，所有权人邓潇，房型3-1-1，建筑面积89.9㎡，楼层6，总层数7，使用性质出让，建筑年份2004年。3、甲乙双方协商后的实际成交价格�人民币51万元，该房屋为甲方唯一房屋，购买已满五年。产权过户的相关费用由乙方承担，该房屋配套设施过户的相关费用由乙方承担。4、乙方需在过户时向丙方交纳经纪代理费人民币9000元。5、2015年10月17日向甲方交付定金10000元，于2015年11月27日前支付甲方房款150000元，35万元过户当日支付，其中10万元签字后当日支付。6、甲方承诺于收到首付款3日内腾出该房屋，并将房屋钥匙交予乙方。7、违约责任：甲方须保证该房屋权属无争议，若发生与甲方有关权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任；甲乙双方须保证该房屋结构无拆改或拆改得到相关管理部门的同意及持有合法、有效证件，若因此影响办理过户手续，产生的一切后果及违约责任由违约方负责。8、乙方须按约定按时付款，若逾期支付，甲方除要求乙方继续支付房款外，还可要求乙�支付相应的利息，或约定逾期付款违约金。9、约定其他事宜：甲方将得51万元，乙方将出519000元，丙收取9000元包含过户费中价佣金、办证费，不含评估费及税费；乙方过户时须带拆迁抵税单方可抵契税，否则乙方自行承担契税；甲方交钥匙后30个工作日乙方支付甲方尾款35万元，如遇30个工作日未交款可协商解决。”合同签订后，唐毕华于2015年11月17日向邓潇支付了购房定金10000元，于同月24日向邓潇支付了购房款150000元。邓潇于2015年12月2日将房屋钥匙交付给唐毕华，现唐毕华在该房屋内居住至今。2016年2月2日唐毕华再次向邓潇支付购房款150000元，于同年3月2日支付购房款100000元。
2016年4月20日，邓潇（甲方）、唐毕华（乙方）与永兴房产经纪所（丙方）签订《补充协议》，载明：“2015年10月17日，甲、乙、丙三方签订了房屋买卖合同，乙方购�位于甲方所拥有的位于中南路××号的房屋，面积89.88平米，产权证号0230777。房屋售价为510000元，乙方已于2016年3月2日支付甲方购房款410000元。但因甲方未按约定时间将银行贷款还清，房屋仍处抵押状态，导致房屋无法过户乙方名下。甲方于2016年4月20日慎重承诺：将在2016年5月10日前将偿还银行贷款，并于次日申请注销房屋抵押（具体时间按银行工作时限）,抵押注销后一日内，甲、乙双方办理该房屋过户相关手续，丙方充分督促甲方履约并协助过户。若甲方未按本补充协议清偿贷款，解除抵押及配合乙方办理房屋过户事宜，乙方将向人民法院起诉甲方及丙方，并要求责任方承担违约责任及赔偿责任（按房价款30%）。”此后，永兴房产经纪所多次通过电话联系邓潇，督促其尽快偿还银行贷款，解除抵押登记，邓潇遂于2016年7月2日偿还了部分银行贷款。
同时查明，邓潇于2014年8月7日将本案诉争房屋向湖北三峡农村商业银行股份有限公司金东山支行抵押贷款，并办理了抵押登记，截止2016年7月2日，邓潇尚欠银行贷款未偿还，本案诉争房屋抵押登记尚未解除，无法办理过户手续。永兴房产经纪所目前尚未收取中介费9000元。
上述事实，有原告的陈述、被告的答辩，原告提交的房屋产权证复印件，宜昌市房屋买卖合同，收款收据复印件四份，浦发银行个人业务凭证回单复印件，抵押物清单，补充协议，被告永兴房产经纪所提交的通话录音，借款偿还凭证复印件一份以及本案的庭审笔录在卷佐证，足以证实。
本院认为，一、原告唐毕华与被告邓潇、永兴房产经纪所签订的《宜昌市房屋买卖合同》以及三方于2016年4月20日签订的《补充协议》，系双方真实意思表�，且不违反法律禁止性规定，为有效的合同，双方当事人均应遵循诚实信用原则，全面履行合同义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的的；（五）法律规定的其他情形。本案中，原告作为房屋买受人已经按照合同的约定履行了支付前期购房款的义务，被告邓潇作为出卖人则应当按照合同约定履行为原告办理讼争房屋所有权过户的义务，根据双方签订的补充协议，被告邓潇最迟应于2016年5月10日前将偿还其所欠的银行贷款，并于�销房屋抵押，办理房屋所有权的过权手续，但截止目前，被告邓潇仍未及时偿还湖北三峡农村商业银行的贷款，其已逾期未履行其义务，现原告根据上述法律规定，要求解除其与被告签订的《宜昌市房屋买卖合同》，有事实和法律依据，本院予以支持。
二、合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告目前已向被告邓潇支付了购房款41万元，现合同解除，原告要求被告邓潇返还购房款41万元，符合法律规定，本院予以支持。
三、因被告邓潇未按双方约定的期限清偿银行贷款，导致双方签订的《宜昌市房屋买卖合同》未能履行，被告邓潇理应按双方签订的《补充协议》约定承担违约责任，支付违约金，双方约定按房价款30%支付违约金，未超过法律规定的范围，现原告要求被告邓潇支付违约金153000元，本院予以支持。关于被告永兴房产经纪是否应当承担违约责任的问题，本院认为，被告永兴房产经纪作为房屋买卖中介机构，目前并未收取双方任何费用，且在发生纠纷后，积极协调，并督促被告邓潇履行清偿贷款的义务，且本案因归责于被告邓潇的原因导致未能履行房屋买卖合同，现原告要求被告永兴房产经纪连带返还购房款并承担违约责任，无事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告唐毕华与被告邓潇、宜昌市伍家岗区永兴房产经纪代理事务所于2015年10月17日签订的《宜昌市房屋买卖合同》。
二、�告邓潇在判决生效之日起十日内返还原告唐毕华购房款人民币410000元，并支付违约金153000元。
三、驳回原告唐毕华的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费9430元、财产保全费3335元，合计12765元，由被告邓潇负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。
审 判 长 马 丽
人民陪审员 曲淑明
人民陪审员 李卫民
�〇一七年三月十日
书 记 员 税梦宁