广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂0102民初4423号
原告(反诉被告)：梁清云，女，1982年6月3日出生，汉族，住南宁市。
被告（反诉原告）：林旋娟，女，1985年1月22日出生，汉族，住南宁市兴宁区。
原告梁清云与被告林旋娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梁清云、被告林旋娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告(反诉被告)梁清云向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告、被告签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告（反诉原告）林旋娟返还原告梁清云保证金2454元；3、本案诉讼费由被告负担。
事实与理由：2015年7月22日原被告双方签订一份租赁合同，原告于签订合同当日交给被告保证金4600元及一个月租金2300元，涉案房屋原告已经实际租用至2015.9.20，原告不主张租金2300元，保证金4600元扣除2015年8月23日至2015年9月20日的租金2300÷30天×28=2147元，得到2454元，被告应返还原告2454元。经与被告协商多次，被告均不予返还，故原告诉至法院。
被告林旋娟辩称:2015年7月原被告双方签订房屋租赁合同，原告租赁被告位于南宁市衡阳东路19号衡东一建苑2栋1单元108B1号房，双方于2015年7月22日签订租赁合同，合同签订当日正式生效；原告已经实际入住被告出租房屋，被告2015年10月擅自向外出租被告房屋；从租赁合同生效开始每月租金为2300元每月，原告尚欠被告租金3783.87元；双方合同约定明确，合同一致性，被告已履行合同规定交房给原告使用，原告应当支付我违约金4600元，拖欠租金3783.87元。
被告林旋娟向本院提出反诉请求：1、确认反诉原、被告2015年7月22日签订的《房屋租赁合同》有效；2、判令反诉被告支付拖欠租金3833.3元及违约金4600元，共计8433.3元；3、本案诉讼费由原告承担。
事实与理由：原告与被告于2015年7月22日在南宁市兴宁区新民路公园派出所对面的猪霸王粉店签署了一份房屋租赁合同。原告在支付押金后，被告将涉诉房屋钥匙交与原告，2015年9月20日原告通过短信告知被告要求退租，并于2015年9月23日从衡东一建苑2栋1单元108B1号房搬出。2015年10月左右自行对外出租，于2015年10月20日将衡东一建苑2栋1单元108B1号房钥匙交给现任租户。原告只在合同生效第一个月支付2300元租金。原告应当支付2015年9月1日至2015年10月20日的租金，原告擅自转租房屋给他人，应当按照合同第十一条支付违约金4600元。
原告梁清云辩称：2015年9月20日原告通过短信告知被告要求停止租赁房屋并交付钥匙等房屋的交接工作，根据合同的补充条款的约定，原告经营不善可以退押金。原、被告约定原告可以将房屋租赁给案外人，但是实际上不是原告把房屋租赁给案外人，而是被告将房屋租赁给案外人。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
2011年11月12日，案外人广西建工集团第一建筑工程有限责任公司（甲方）与案外人周素英（乙方）签订《全额集资建房合同》，约定乙方参加全额集资建设坐落在南宁市衡阳东路19号衡东一建苑项目第2栋第一单元8层108B1号住房，房屋建筑面积121平方米。合同就其他事项进行约定。
2015年7月22日，被告林旋娟（甲方）与原告梁清云（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：“乙方租赁甲方坐落于南宁市建筑面积为121平方米的房屋；租赁期限自2015年8月1日至2016年8月1日止；月租金2300元，履约保证金为4600元；乙方于本合同生效之日向甲方支付首期租金及履约保证金6900元，租金按月交，以后缴纳时间在每月结束前20天支付；乙方擅自将承租房屋转让（租）、转借他人或擅自调换使用，擅自拆该承租房屋结构或改变承租房屋用途，李永承租房屋进行违法活动，损坏承租房屋及屋内物品，租期未到中途退租的甲方可以终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿，没收履约保证金；补充：1、乙方在办公室经营中，如发生意外事故均与甲方无关，2、乙方在办公经营中，如经营不善，可以要求退租，甲方应同意退回押金。合同还就其他事宜进行约定，双方在落款处签字加盖手印确认。合同签订当日原告向被告支付一个月租金2300元及保证金4600元。被告交付房屋给原告使用，2015年9月20日通过短信以经营不善为由与被告协商退租，原告租用被告出租房屋至2015年9月23日，当日原告搬走之时被告也在现场。2015年10月20日南宁市衡阳东路19号衡东一建苑2栋1单元108B1号房屋已经另行出租给案外人彭凯丽、范玉莲。原告因被告不退还押金诉至本院，诉请如前，被告因原告拖欠租金且违约诉至本院，诉请如前。
另查明，案外人周素英，女，1927年5月27日出生，于2009年8月6日去世，案外人周素英配偶林幸，男，1924年3月24日出生，于1995年10月20日去世，案外人周素英生前结婚一次，与配偶共有子女4名，分别是：林伟章，男，于1974年12月24日死亡；林华章，男，1952年6月12日出生；林杰章，男，1954年3月30日出生；林凯章，男，1956年12月26日出生；林旋娟，女，1958年1月22日出生；案外人周素英父亲周镇全，于辛已年死亡，母亲何氏，无死亡资料。
2013年案外人林华章、林杰章、林凯章共同委托被告林旋娟处理周素英位于南宁市衡阳东路9号衡东一建苑2栋1单元108B1号房使用管理等相关事宜。
2009年4月3日广西建工集团第一建筑工程有限责任公司取得南宁市西乡塘区衡阳东路36号2#住宅楼的建设工程规划许可证，建字第450101200900330号。
2012年6月29日广西建工集团第一建筑工程有限责任公司取得西乡塘区衡阳东路36号2#住宅楼竣工验收备案表。
南宁市西乡塘区衡阳东路36号衡东一建苑所在地址门牌号××年9月13日变更为南宁市西乡塘区衡阳东路19号，于2013年3月25日再次变更为南宁市西乡塘区衡阳东路9号衡东一建苑。
以上事实，有房屋租赁合同、全额集资建房合同、证明、委托书、门牌证明、建设规划许可证、竣工验收备案表、手机短信及当事人陈述予以证实。
本院认为：关于合同效力问题。南宁市衡阳东路9号衡东一建苑2栋1单元108B1号房是以案外人周素英名义于2011年11月12日参加广西建工集团第一建筑工程有限责任公司全额集资房，该房尚未取得房屋所有权证，但是已经取得规划许可证及竣工验收备案表，案外人周素英的继承人皆同意被告林旋娟使用管理涉案房屋。原告、被告签订《房屋租赁合同》，约定将房屋出租给原告，明确了租赁期限、租赁价格、租金支付方式等，上述合同属于当事人的真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效，双方均应当恪守履行合同，故对被告林旋娟主张原、被告于2015年7月22日签订的《房屋租赁合同》有效，本院予以支持。合同签订后，原告按合同约定支付了租金及押金，后因原告经营不善与被告协商解除合同，原告并于2015年9月23日搬离涉案房屋，双方合同约定原告如经营不善，可以要求退租，被告应同意退回押金，原告享有约定解除权，被告亦在诉讼过程中认可原告于2015年9月23日搬离涉诉房屋，且涉诉房屋已经于2015年10月20日另行出租给案外人，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，故原告主张解除《房屋买卖合同》本院予以支持，解除原告与被告在2015年7月22日签订的《房屋租赁合同》于2015年9月23日解除。
关于被告其他各项诉请是否应予支持的问题。原告、被告签订《房屋租赁合同》系因原告经营不善，原告享有约定解除权，双方协商解除合同，原告不存在违约行为违约责任，故原告不应承担违约责任，故对于被告主张原告承担违约责任的主张，本院不予支持。关于被告主张原告支付拖欠租金3833.3元的诉请，被告主张原告应当支付租金至2015年10月20日，庭审中原、被告双方均认可原告于2015年9月23日搬离涉诉房屋，被告主张原告搬走时未将房门钥匙交还被告，证据不足，本院不予支持，被告同意于2015年8月1日开始收取原告租金，因原告租赁房屋时已支付一个月租金2300元及保证金4600元，故原告应支付拖欠被告2015年9月1日至2015年9月23日的租金2300÷30天×23=1763元。
关于原告其他各项诉请是否应予支持的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”关于原告主张返还保证金的问题，2015年7月22日原、被告双方合同约定，原告如经营不善，可以要求退租，被告应同意退回押金，原告租住涉案房屋后向被告支付保证金4600元保证金及一个月租金2300元，原告在被告出租房屋租住至2015年9月23日，被告同意于2015年8月1日开始收取原告租金，2015年9月1日至2015年9月23日租金为2300÷30天×23=1763元，扣除以上租金被告应当返还原告保证金4600元-1763元=2837元，原告主张被告返还2454元，本院予以支持。
综上所述，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：
一、被告林旋娟与原告梁清云于2015年7月22日签订《房屋租赁合同》有效；
二、被告林旋娟与原告梁清云在2015年7月22日签订的《房屋租赁合同》于2015年9月23日解除；
三、被告林旋娟向原告梁清云返还保证金2454元；
四、驳回被告林旋娟的其他反诉请求。
案件受理费本诉25元，由被告林旋娟负担9元，由原告梁清云负担16元；反诉费25元，由被告林旋娟负担。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时于上诉期满之日起七日内向南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期未交纳又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 韦 娜
二〇一六年十二月二十二日
书 记 员 蔡建冰
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。