重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝01民终7058号
上诉人（原审原告）：刘学，男，1963年1月10日出生，汉族，居民。
委托诉讼理人：徐栋梁，重庆水木律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：重庆市潼南区辰龙房地产开发有限公司，住所地重庆市潼南区梓潼街道办事处大同街362号。
法定代表人：宋果，总经理。
委托诉讼代理人：陈宏，重庆华立万韬律师事务所律师。
上诉人刘学因与被上诉人重庆市潼南区辰龙房地产开发有限公司（以下简称潼南区辰龙公司）商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市潼南区人民法院（2016）渝0152民初576号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月19日立案后，依法由审判员宋勇担任审判长，代理审判员万怡主审，与代理审判员陈娅梅组成合议庭，于2016年9月26日进行了询问。上诉人刘学的委托诉讼代理人徐栋梁，被上诉人潼南区辰龙公司的委托诉讼代理人陈宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘学上诉请求：一、改判潼南区辰龙公司承担逾期交房违约金共计9332元；二、潼南区辰龙公司承担一、二审诉讼费用。主要事实和理由：一、一审法院对基本事实认定不清。1.一审法院未经调查核实，对潼南区辰龙公司于2013年4月1日作出的公告及工作沟通会会议纪要予以认定。2.一审法院认定潼南区辰龙公司对刘学供电进行了保障，与事实不符。3.《关于建设北四路电缆沟的协议》及原潼南县新城建设管理委员会出具的《说明》与本案无关联性，不应认可。二、一审法院滥用职权，违反合同自治原则，任意改变合同双方当事人的约定。1.一审法院认定商品房虽然未达到合同约定的交房条件，但已经通过建设工程竣工验收、消防验收，且已经交付房屋钥匙的，可以视为对房屋的交付。该认定是在没有任何法律依据的情况下，依职权改变了合同约定，将商品房逾期交房违约金计算的结点定在综合评定消防验收合格时间，即2014年3月18日，而非合同约定条件下的时间，即2014年4月8日。2.一审法院在无任何法律依据的前提下，依职权降低违约金的计算标准。3.根据双方合同第7条第1款第1项和第2款第1项的约定，本案商品房取得竣工验收备案登记证的时间是2014年4月8日，所以逾期交房违约金时间为2013年6月1日至2014年4月8日，共计311天。一审法院违约天数认定错误。三、二审询问中，刘学补充以下上诉理由：1.一审法院认定刘学在2013年5月31日接房没有实际损失或实际损失较小，对刘学显失公平。2.一审法院认定潼南区辰龙公司在履行合同中采取了补救措施，但提供电源是潼南区辰龙公司的的义务，不能认定是减少损失的行为。3.合同约定的违约金计算标准低于同期贷款利息，不存在过高。
潼南区辰龙公司答辩称，一审起诉时已过诉讼时效。部分业主在接房会议纪要时明确放弃追索延期交房责任。购房者均在合同约定的交房时间内接房，视为对接房条件的变更。延期交房是政府配套设施原因导致，潼南区辰龙公司无责任，业主也无损失。即便潼南区辰龙公司承担违约责任，按照重庆市高级人民法院的相关规定，应当比照合同约定的延期办证违约金万分之零点一处理。
刘学向一审法院起诉请求：判令重庆市潼南县辰龙房地产开发有限公司（以下简称潼南县辰龙公司）向刘学支付逾期交房违约金共计9332元；诉讼费由潼南县辰龙公司承担。
一审法院认定事实：2011年10月8日，刘学与潼南县辰龙公司自愿签订了《重庆市商品房买卖合同》，该合同约定：潼南县辰龙公司将其开发修建的位于重庆市潼南县桂林街道办事处巴渝大道288号“北城丽都”二期8幢14单元18-2号房屋一套以预售的方式出让给刘学。此外，双方在该合同中还约定：刘学所购房屋的建筑面积为83.99㎡；总成交金为300075元；付款方式为按揭付款。合同第七条“交房期限及交付条件”约定：“属预售商品房的，甲方（即潼南县辰龙公司）应当在2013年5月31日前依照国家和地方的有关规定，将已进行竣工验收备案的房屋交付乙方（即刘学）使用。本商品房交付时应符合以下条件：（1）本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。”该合同第八条“交房的手续办理”约定：“甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交房时，甲方应当出《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房质量保证书》和《新建商品房使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。”该合同第九条“甲方逾期交房的违约责任”约定：“除本合同第七（条）约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将商品房交付乙方使用，按下列方式处理：（1）逾期在180日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金；合同继续履行；（2）逾期超过180日，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息，并按乙方已付房价款百分之零点五向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。”该合同签订后，刘学即按照合同约定向潼南县辰龙公司支付了购房款300075元。潼南县辰龙公司于2013年8月9日将刘学所购房屋的要是交付给刘学。潼南县辰龙公司未按约给付刘学违约金。2016年2月23日，刘学告诉至一审法院，请求如诉称。
一审法院另查明，2011年9月14日，潼南县辰龙公司取得了其开发的“北城丽都”（二期）7幢、8幢（14、15）、9幢（16、17）房屋的《商品房预售许可证》。2012年12月30日，“北城丽都”（二期）7、8、9幢房屋通过了竣工验收。2014年3月18日，“北城丽都”（一期）7、8、9幢房屋通过了消防验收。2014年4月8日，潼南县辰龙公司取得了其开发的“北城丽都”（二期）7、8、9幢房屋的《建设工程竣工验收备案登记证》。
一审法院再查明，2013年5月17日，潼南县辰龙公司与重庆亿润地产开发有限公司、重庆熙阅房地产开发有限公司等十一家公司签订了《关于建设北四路电缆沟的协议》，该协议约定：“由重庆亿润地产开发有限公司作为建设业主承头，由十一家公司共同出资建设北四路电沟。”2015年6月10日，原潼南县新城建设管理委员会出具说明，该说明载明：“为了解决北四路周边地块开发建设的用电问题，根据业主的要求，2012年10月18日下午，新城公司会同规划局和电力公司等相关人员，在六楼会议室召开了联席会，会议同意由北四路周边地块的开发业主共同出资，自行修建1条16回10千伏电力廊道，供‘北城丽都’等新建小区的居民生活用电。同时会议要求相关部门大力支持，积极配合，业主单位要立即启动建设，尽早竣工投入使用。”
一审法院又查明，2013年4月1日，潼南县辰龙公司作出《公告》并予以张贴，该公告载明：“尊敬的北城丽都二期业主：首先感谢全体业主对我公司长期以来的支持和关注！由我公司所开发建设的‘北城丽都二期’项目在全体业主的支持下，现已全体竣工完成，北城丽都二期项目拟定于二○一三年五月三十一日交房，现建设工程各单项工程均已达到职能部门的验收标准，但由于政府及相关职能部门投入电力设施尚未完善。因此导致该项目的消防设施未能入（如）期验收。致此，特向全体业主公告：请业主于二○一三年四月二十一日前来我公司参加北城丽都二期交房沟通会。共同出谋如何解决业主接房后装修入住的用电问题以及及时完成单项验收的问题。由此给您带来的不便敬请谅解，感谢你的支持和配合。特此公告！重庆市辰龙房地产开发有限公司二○一三年四月一日”。2013年4月21日，“北城丽都（二期）”部分业主参加了由潼南县辰龙公司召开的座谈会。
一审法院审理中，刘学和潼南县辰龙公司均同意以2013年5月31日作为潼南县辰龙公司实际向刘学交付房屋钥匙的时间。此外，刘学亦认可其在接收上述房屋后，潼南县辰龙公司保证了刘学的基本供电需要。
一审法院认为，刘学与潼南县辰龙公司自愿签订的《商品房买卖合同》及其补充协议系双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，且潼南县辰龙公司依法取得了《商品房预售许可证》，该合同依法成立，合法有效，应当受到法律保护，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
其二，商品房虽然未达到合同约定的交房条件，但已经通过建设工程竣工验收、消防验收，且已经交付房屋钥匙的，可以视为对房屋的交付。本案中，虽然至2014年4月8日，涉案房屋才达到合同约定的取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》的交房条件。但2012年12月30日，“北城丽都（二期）”项目通过了建设、监理、施工、设计、勘察单位竣工验收；2014年3月18日，上述工程经原潼南县公安消防大队综合评定消防验收合格；刘学亦认可在合同约定的2013年5月31日内实际接房。故可以视为潼南县辰龙公司于2014年3月18日向刘学交付了房屋。因刘学与潼南县辰龙公司双方自愿约定于2013年5月31日前向刘学交付房屋，故潼南县辰龙公司存在逾期交房的违约行为，应当承担逾期交房的违约责任，其逾期交房的期间应为2013年6月1日起至2014年3月18日止。
其三，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。当事人主张约定的违约金过高请求予以减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，潼南县辰龙公司虽然存在逾期交房的违约行为，但对于房屋交付后，通过竣工验收和消防验收合格前的逾期违约责任，应有别于普通的逾期交房违约责任。综合评判而言，潼南县辰龙公司在知晓不能按期交付房屋后，向“北城丽都（二期）”购房户张贴公告并进行磋商；在合同约定的时间内刘学实际接房，未影响刘学居住权的行使；之后，潼南县辰龙公司亦积极采取措施，对刘学供电进行保障。故一审法院对潼南县辰龙公司主张要求对违约金进行调整的主张予以支持。结合潼南县辰龙公司逾期交房的时限、履行合同的程度，一审法院对双方约定的逾期交房违约金按“约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日支付已付房价款万分之零点五的违约金”进行调整，对潼南县辰龙公司主张参照逾期办证违约金按“最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日支付已付房价款万分之零点一”的主张不予支持。潼南县辰龙公司应当给付的违约金为4366.09元（以300075元为基数，自2013年6月1日起至2014年3月18日止，按每日万分之零点五计算）；
其四，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期限为二年，法律另有规定的除外。诉讼时效因提起诉讼，当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断之日起，诉讼时效期间重新计算。本案中，潼南县辰龙公司主张刘学诉请已经超过诉讼时效。但根据刘学与潼南县辰龙公司签订的《重庆市商品房买卖合同》第九条“甲方逾期交房违约责任”中载明的“自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金”的规定，潼南县辰龙公司应于2014年3月18日起30日内向刘学支付违约金。故刘学向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间应从履行期限届满的2014年4月17日起算，至2016年4月16日止。刘学于2016年2月22日向一审法院提起诉讼，故刘学诉请未超过法定的诉讼时效期限。
一审庭审中，潼南县辰龙公司辩称，潼南县辰龙公司逾期交房系政府对该区域供电设施修缮所致，且潼南县辰龙公司在刘学接受房屋后，积极采取措施保证了刘学供电需要，履行相应义务，并不存在过错，故不应当由潼南县辰龙公司承担责任。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》在违约责任一般归责原则上采取了严格责任原则，即除非存在法定或约定的免责事由，违约方不论在主观上是否具有过错，均应对其违约行为承担违约责任。本案中，刘学与潼南县辰龙公司签订的《重庆市商品房买卖合同》第九条“甲方逾期交房的违约责任”约定：“除本合同第七（条）约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将商品房交付乙方使用，按逾期时间，分别处理。”但潼南县辰龙公司在举证期限内并未举示充分证据证明其存在法定的免责事由，或发生了潼南县辰龙公司不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，故一审法院对潼南县辰龙公司该辩解意见不予采纳。此外，潼南县辰龙公司辩称，刘学于2013年5月31日接受房屋应视为同意变更合同约定的交房条件，即潼南县辰龙公司已于2013年5月31日向潼南县辰龙公司交付符合双方约定的房屋。一审法院认为，建设工程通过消防验收系开发商的法定义务，该义务不能通过双方约定的方式予以免除；且在签订合同时，潼南县辰龙公司并未告知刘学如接收未达到合同要求的房屋视为对合同约定的变更；在刘学接房时，潼南县辰龙公司亦未向刘学释明，其所接房屋尚未达到合同约定的交房条件。故一审法院对潼南县辰龙公司该辩解意见不予采纳。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款、第一百二十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、限被告重庆市潼南县辰龙房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起三十日内向原告刘学支付逾期交房的违约金4366.09元。二、驳回刘学其他诉讼请求。案件受理费减半收取25元，由被告重庆市潼南县辰龙房地产开发有限公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据，均陈述对一审法院查明的事实无异议。
本院二审查明：重庆市潼南县辰龙房地产开发有限公司于2016年7月1日名称变更为重庆市潼南区辰龙房地产开发有限公司。
本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，潼南区辰龙公司在取得涉案商品房预售许可证之后，与刘学签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合约内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。二审中，双方当事人对潼南区辰龙公司存在逾期交房的违约事实并无异议，二审争议焦点在于逾期交房违约金的计算期间和计算标准。
本案中，双方合同约定的交房条件即取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》成就的时间是2014年4月8日，已经超过了合同约定的交房时间，但潼南区辰龙公司在合同约定的2013年5月31日内交付了涉案房屋钥匙。在刘学接受房屋钥匙之前，涉案房屋于2012年12月30日通过建设、监理、施工、涉及和勘察单位竣工验收，但直至2014年3月18日，涉案房屋才经综合评定消防验收合格。根据上述无争议的事实，一审法院认定涉案房屋通过消防验收，即符合法律规定的交付使用条件的时间为交付时间，并无不妥。故一审法院认定逾期交房违约金的计算期间为2013年6月1日至2014年3月18日，本院予以维持。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定了当事人在合同约定的违约金过分高于造成的损失的情况下，可以请求人民法院予以适当减少。潼南县辰龙公司在一审答辩中提出请求人民法院对于其承担逾期交房违约责任比照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》中关于逾期办证违约责任的规定酌情处理，实际上就是请求人民法院予以适当减少。一审法院以实际损失为基础，在结合合同履行情况等综合因素的基础上，根据潼南区辰龙公司的请求对逾期交房违约金的计算标准进行调整，并无不妥。
关于刘学就一审法院对潼南区辰龙公司一审举示的公告、工作沟通会会议纪要、《关于建设北四路电缆沟的协议》、原潼南县新城建设管理委员会出具的说明等证据采信以及相关事实认定的异议。本院认为，刘学虽对相关证据提出异议，但并未提供充分的反驳理由和证据，且其在二审询问中陈述对一审法院查明的事实无异议，故一审法院对相关证据的认证和对相关事实的认定符合民事诉讼法的相关规定，本院予以维持。
综上所述，刘学的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由刘学负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 宋 勇
代理审判员 陈娅梅
代理审判员 万 怡
二〇一六年十月十四日
书 记 员 王银银