江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第5032号
上诉人（原审被告）刘葶葶，女，汉族，1975年8月31日生，某出版社职工。
委托代理人王汇（系被告刘葶葶之前夫），男，汉族，1973年5月12日生，无业。
上诉人（原审被告）王汇，男，汉族，1973年5月12日生，无业。
上诉人（原审第三人）张建，男，汉族，1970年7月15日生，无业。
被上诉人（原审原告）南京师范大学（以下简称南师大），组织机构代码46600679-7，住所地南京市宁海路122号。
法定代表人宋永忠，该校校长。
委托代理人蒋宜璇，江苏永衡昭辉律师事务所律师。
上诉人刘葶葶、王汇、张建因与被上诉人南京师范大学（以下简称南师大）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2013）鼓民初字第3955号民事判决，向本院提起上诉。本院受理本案后，依法组成合议庭于2014年12月16日公开开庭审理了本案。上诉人刘葶葶的委托代理人暨上诉人王汇、上诉人张建，被上诉人南师大的委托代理人蒋宜璇、梅婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
南师大原审诉称，2012年2月28日，其与刘葶葶、王汇签订了《房屋场地设施有偿使用合同》，约定其将本市汉口西路67-2号房屋（建筑面积约28平方米）出租给刘葶葶、王汇使用，租赁期限为2012年3月1日至2013年2月28日止。2013年1月9日，双方签订《房屋续租协议》，双方一致同意租赁合同期限延长至2013年3月31日止。2013年1月，其通知刘葶葶、王汇就涉案房屋以招投标方式重新招租，并邀请刘葶葶、王汇参加招标程序。因刘葶葶、王汇发出的投标单未能中标，双方未能继续签订租赁合同。其要求刘葶葶、王汇交还承租的房屋，但刘葶葶、王汇予以拒绝，且第三人陈述其实际占用使用涉案房屋。现请求法院判决刘葶葶、王汇及第三人立即交还承租的本市汉口西路67-2号房屋；刘葶葶、王汇支付南师大自2013年4月1日起至实际交还之日止的房屋占用使用费，按年租金80000元标准计算；本案诉讼费用由刘葶葶、王汇两及第三人承担。
刘葶葶原审辩称，涉案房屋由王汇和第三人张建实际占用使用，其受王汇、张建委托与南师大签订租赁合同，并非本案适格被告，请求法院驳回南师大的诉讼请求。
王汇原审辩称，其与第三人张建自2005起共同承租涉案房屋并合伙经营“南京老太太纯银手工坊”，之前租金正常向南师大支付，但南师大从未出具过正规发票。因南师大在2003年1月进行的关于涉案房屋对外招租的招投标程序违法，王汇已向纪检部门反映情况，故不同意迁出并返还涉案房屋，亦不同意支付房屋占用使用费，且南师大主张的房屋占用使用费标准过高。综上，请求法院驳回南师大的诉讼请求。
第三人张建原审述称，王汇所称内容属实，因南师大进行的招投标程序不合法，致使其与王汇未中标，故不同意从涉案房屋内迁出，请求法院驳回南师大的诉讼请求。
原审法院经审理查明，座落于本市鼓楼区汉口西路67-2号房屋登记所有权人为南师大。自2005年起，南师大将上述房屋中的一间（建筑面积约28平方米）出租给刘葶葶、王汇使用。刘葶葶、王汇在此经营“南京老太太纯银手工坊”。
南师大与刘葶葶、王汇之间就涉案房屋承租使用曾签过数份合同，最近一期《房屋场地设施有偿使用合同》于2012年3月1日签订，南师大后勤服务中心代表南师大作为出租人（甲方）与王汇作为承租人（乙方）签订了该合同。合同约定：甲方将涉案房屋出租给乙方使用；租赁期限为一年，甲方从2012年3月1日起出租房屋至2013年2月28日收回，到期如需继续使用，须经双方协商一致后，重新签订协议；年租金为31320元，签订合同时一次性付清；乙方应交纳租房押金1000元，作为装修保证金、按时交还房屋担保金、避免违规违法经营保证金等；合同到期前，乙方如需续租，必须提前一个月向甲方申请，经甲方同意重新签订合同，并在第一次合同期限前一个月按新标准缴纳下一个合同期房租等等。
2013年1月9日，南师大与刘葶葶另行签订了《房屋续租协议》，约定：双方于2012年所签的《房屋场地设施有偿使用合同》将于2013年2月28日到期，双方一致同意将该合同租赁期限延长至2013年3月31日止；续约期内，租金标准按原合同执行，计2610元／月；本协议未约定内容，按原协议条款执行等。
2013年2月28日，南师大以其后勤服务中心名义发布《南京师范大学后勤服务中心经营用房招标文件》，内容为：对涉案房屋进行招租；本次招标为邀请招标，采用暗投竞价的方式进行；本次招标租金底价为47000元／年，报价低于底价的标书视为废标等。2013年3月5日，刘葶葶应邀投标，其投标竞价为63000元。同年3月20日，刘葶葶、王汇向第三人张建出具委托书，委托其全权处理涉案房屋租赁事宜。此后，因刘葶葶、王汇未中标，南师大通知刘葶葶、王汇于2013年4月16日办理涉案房屋交接手续。刘葶葶、王汇以南师大招投标程序不合法为由，拒绝返还房屋，亦未向南师大支付自2013年4月1日起的房屋使用费。
另查，刘葶葶、王汇曾系夫妻关系。双方于1999年12月16日登记结婚，2013年5月30日办理了离婚登记手续。2014年7月10日，黄翠萍向原审法院出具情况说明，称其于2005年9月领取了“南京老太太纯银工坊”的营业执照，因其身体原因无法经营，从2005年起由女婿王汇及其朋友张建共同出资经营，一直到现在。
庭审中，南师大为证明其主张的房屋占用使用费标准，提供了投标人为唐亮的招租投标单一份，证明涉案房屋的新中标价为80000元，刘葶葶、王汇应按此年租金标准支付房屋占用使用费。
刘葶葶、王汇及第三人质证后对该证据的真实性不予认可，且认为南师大招投标程序违法，故不认可该投标价格。
王汇称其与第三人张建是合伙关系，共同承租涉案房屋，共同经营“南京老太太纯银手工坊”，并提供了2005年10月21日双方签订的《合伙经营协议书》一份，内容为：双方合伙经营位于南京市鼓楼区汉口西路67-2的老太太纯银手工坊饰品商店，营业执照是王汇岳母黄翠萍领取，协议对双方出资方式、出资比例、债务分担等进行了约定。
南师大质证后对该证据的真实性无异议，但认为此系刘葶葶、王汇与第三人张建之间的内部法律关系，不能改变刘葶葶、王汇作为承租人与南师大之间的租赁法律关系，同时张建作为涉案房屋的实际占用使用人之一，依法应当负有返还房屋的义务。
刘葶葶对该证据的真实性无异议，认为其未参与经营，亦未实际承租涉案房屋。第三人张建对该证据的真实性无异议。
第三人为证明南师大关于涉案房屋租赁的招投标程序违法，提供了其与王汇书写的投诉信、投诉情况反映、情况说明、情况补充说明以及反映投诉过程的录音证据一组。南师大质证后，对该组证据的真实性不予认可，亦认为与本案无关联性。刘葶葶、王汇质证后，对该证据的真实性予以认可，亦认可第三人的举证目的。
以上事实，有当事人陈述、房屋产权证、房屋场地设施有偿使用合同、房屋续租协议、招标文件、招标书领取登记表、门面房招标投标单、公证书、委托书、个体工商户营业执照、往来结算票据、情况说明、合伙经营协议书以及原审开庭笔录等证据予以证实。
原审法院认为，南师大与刘葶葶、王汇签订的有偿使用合同系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按约履行各自的合同义务。根据双方合同约定，租赁期限届满后，承租人如继续承租房屋，需双方协商后重新签订合同。因2013年3月31日原租赁合同履行期限届满后，双方未就继续签订合同达成一致意见，则双方租赁合同义务终止，刘葶葶、王汇负有将涉案房屋及时返还给南师大的合同义务。现刘葶葶、王汇在原租赁合同期限届满后，仍持续占用使用涉案房屋，其行为已构成违约。第三人张建自认与王汇系合伙关系，与王汇共同承租使用涉案房屋，并在原租赁期限届满后持续占用使用涉案房屋，故南师大主张刘葶葶、王汇及第三人共同迁出涉案房屋，有事实和法律依据，原审法院予以支持。
王汇、刘葶葶分别于2012年3月1日、2013年1月9日以承租人身份在涉案合同中签名，且刘葶葶在最后一期有偿使用合同到期前以投标人身份参加涉案房屋的招租投标。结合2013年3月20日王汇、刘葶葶委托第三人张建全权处理涉案房屋租赁事宜，可以认定王汇、刘葶葶系涉案房屋的承租使用人。刘葶葶虽辩称其系受王汇委托，代理王汇在涉案合同中签名，但未提供证据予以证明。故对刘葶葶抗辩意见，原审法院不予采纳。
刘葶葶、王汇及第三人另辩称因南师大招投标程序违法，故拒绝向南师大交还涉案房屋。因南师大在原租赁期限届满后，采取何种方式出让房屋使用权是其自身经营行为。故对上述抗辩意见，原审法院不予采纳。
关于南师大主张刘葶葶、王汇按年租金80000元标准，支付自2013年4月1日起至实际迁出之日止的房屋使用费问题。因双方就合同到期后，刘葶葶、王汇逾期交还房屋期间的房屋占用使用费未作约定，南师大亦无充分证据证明涉案房屋目前的市场租赁价格。故结合双方原租赁合同约定的年租金标准，刘葶葶、王汇应按照年租金31320元标准支付房屋使用费。
综上，为维护当事人合法权益，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：1、刘葶葶、王汇及第三人张建于判决生效之日起十五日内迁出承租的本市汉口西路67-2号房屋中的一间（建筑面积约28平方米，用于经营“南京老太太纯银工坊”），并将该房屋腾空后交还南京师范大学。2、刘葶葶、王汇于判决生效之日起十五日内支付南京师范大学房屋使用费（自2013年4月1日起至实际迁出之日止，按年租金31320元标准计算）。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审案件受理费150元，由刘葶葶、王汇负担（南师大已预交，刘葶葶、王汇在履行上述给付义务时一并给付南师大）。
上诉人王汇、刘葶葶、张建不服原审法院判决，向本院提起上诉称，原审判决认定事实不清。原审判决认定，被上诉人的招标行为是在上诉人租赁期届满之后，该行为是被上诉人自身经营行为，与上诉人无关。对此上诉人原审法院对此认定错误。实际上，上诉人与被上诉人之间签订的租赁合同，不仅约定了同等条件下的优先承租权，而且合同的期限也被延到2013年3月31日止。被上诉人的招标行为是在2013年2月28日，这一时间仍然在双方的合同期限之内，由于被上诉人的招投标程序不合法，导致上诉人没有中标，这一行为极大地损害了上诉人的合法权益，直接导致上诉人不能经营，造成很大损失。
综上，请求二审法院依法查明事实，撤销原审判决，改判驳回被上诉人在原审中的诉讼请求；被上诉人承担所有诉讼费用。
被上诉人南师大要求维持原判决。
经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
二审庭审中，本院征询三上诉人意见，以中标价8万元继续与南师大续租涉案房屋，签订租赁合同其是否愿意，三上诉人明确表示不同意，南师大对此表示愿意接受。此节事实有二审开庭笔录在卷证实。
本院认为，南师大与刘葶葶、王汇签订的房屋场地设施有偿使用合同及其房屋续租协议，合法有效，对双方当事人具有约束力，双方均应按约履行各自的合同义务。2013年3月31日原租赁合同履行期限届满后，双方未就继续签订合同达成一致意见，则双方租赁合同义务终止，刘葶葶、王汇负有将涉案房屋及时返还给南师大的合同义务。现刘葶葶、王汇仍持续占有使用涉案房屋，没有依据。张建与王汇系合伙关系，与王汇共同承租使用涉案房屋，并在原租赁期限届满后持续占有使用涉案房屋，故南师大主张刘葶葶、王汇及张建共同迁出涉案房屋，有事实和法律依据，原审法院予以支持，并无不当。
上诉人刘葶葶、王汇、张建上诉主张南师大招投标程序违法，故拒绝向南师大交还涉案房屋。因南师大在原租赁期限届满后，采取何种方式出让房屋使用权是其行使经营权的行为，该次招标中标价为8万元。二审中，本院当庭询问三上诉人是否愿意以中标价8万元与南师大就涉案房屋签订租赁合同，三上诉人明确表示不愿意，但愿意以64000元价格与南师大签订房屋租赁合同，但南师大不同意，故三上诉人继续占用涉案房屋，已经没有任何依据，其上诉人认为南师大招投标不合法，其不愿意迁让的主张不能成立，依法应予驳回。综上所述，上诉人上诉理由不能成立，本院依法不予支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费150元，由上诉人刘葶葶、王汇、张建负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 林
代理审判员 左自才
代理审判员 汪德全
二〇一四年十二月十九日
书 记 员 朱亚芳