湖南省永州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）永中法民二终字第21号
上诉人（原审被告）永州康隆房地产开发有限公司。
法定代表人何永健。
委托代理人屈玲燕。
被上诉人（原审原告）尹国政。
被上诉人（原审原告）郭彩虹，系被上诉人尹国政之妻。
上诉人永州康隆房地产开发有限公司因与被上诉人尹国政、郭彩虹商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省永州市零陵区人民法院（2014）零民初字第1150号民事判决，于2014年10月23日向本院提起上诉。零陵区人民法院于2014年12月21日将该案移送至本院后，本院于同日立案受理，并依法组成合议庭，于2015年1月23日在本院第七审判庭公开开庭进行了审理。上诉人永州康隆房地产开发有限公司的委托代理人屈玲燕及被上诉人尹国政、郭彩虹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：2009年9月28日，原告尹国政、郭彩虹（买受人）与被告永州康隆房地产开发有限公司（出卖人）签订了一份《都市•心海岸商品房买卖合同》，该合同约定的主要内容为：1、原告购买被告开发的都市•心海岸住宅小区第9幢1单元402室住房一套，交房时间为2010年5月31日前；2、出卖人逾期交房的违约责任：逾期交房超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；3、出卖人应当在商品房交付使用后180日内办理好房地产权属证书，逾期交付出卖人按已付房价款的1％向买受人支付违约金；4、房屋交付时通水、通电，水、电开户费用自理；5、附件二约定：小区内安装配套健身娱乐器械，公共部分内墙刮涂优质乳胶漆，小区路面使用花岗石路沿石。合同签订后，原告依法交清了所有购房款119，682元，原、被告均认可的实际交房时间为2011年4月28日。房屋所有权证于2013年1月23日登记办理，国有土地使用证至今未办理，房屋交付前，被告共收取原告办证费用8，696元，其中水开户费1，350元，电开户费550元，但被告至今未给原告办理水电开户手续。被告在合同附件二中承诺的小区内安装配套健身娱乐器械，公共部分内墙刮涂优质乳胶漆，小区路面使用花岗石均没兑现。为此，双方发生纠纷，经多次协商未果。
原审法院认为，原、被告双方所签订的商品房买卖合同系双方真实意思的表示，合法有效，双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。原告依约全面履行了自己交纳购房款及办证的各项费用的义务，但被告未依约于2010年5月31日前交房，实际交房时间为2011年4月28日，延期交房332天，属违约行为，应承担违约的民事责任。鉴于原告在交房后两年内未主张该项权利，又未能举证证实有诉讼时效中断、中止的情形发生，故原告要求被告给付逾期交房违约金的诉请，超过了法律规定的诉讼时效，法院不予支持。原告要求被告给付逾期办证的违约金l，196.82元的诉请，因被告在交房后180日内没有办理出房产证及土地使用证，已构成违约，故原告的该项诉请本院予以支持；原告要求被告为原告办理水、电开户或退还原告水、电开户费的诉请，因被告至今未给原告办理水、电开户相关手续，只为原告办理了水、电分户，不符合商品房买卖合同的约定，原告所交的水、电开户费l，900元被告应予退还原告，故原告的该项诉请，法院选择支持其中的一项即退还水、电开户费为宜。根据物权法的规定，建筑区划内的建筑物外墙，屋顶等基本结构部分，公共通行部分以及公共照明等附属设施属于全体业主的共有部分，开发商对上述共有部分的建设不符合合同约定时，应当由全体业主或业主成立的业主委员会提起诉讼，主张权利，故原告要求被告在小区内安装配套健身娱乐器械，公共部分内墙刮涂优质乳胶漆，小区路面使用花岗石的诉请不是本案的审理范围，法院对这一诉讼请求不予支持；原告要求被告办理《国有土地使用证》的诉请，合理合法，法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十四条第一款之规定，判决：一、被告永州康隆房地产开发有限公司于本判决生效后十日内，一次性给付原告尹国政、郭彩虹逾期办证违约金1，196.82元；二、被告永州康隆房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还原告尹国政、郭彩虹水、电开户费1，900元；三、被告永州康隆房地产开发有限公司于本判决生效后三个月内办理好原告所购住房的《国有土地使用证》交付原告尹国政、郭彩虹；四、驳回原告尹国政、郭彩虹其他诉讼请求。
永州康隆房地产开发有限公司不服原审判决，向本院提出上诉称：一、被上诉人要求上诉人支付延期办证违约金超过法定的二年诉讼时效；二、上诉人和被上诉人签订的商品房买卖合同约定水、电开户费用由被上诉人承担，并且在合同附件交房标准上约定了上诉人为被上诉人水电开得是分户，双方的该约定不违反法律强制性规定，但一审法院判决上诉人退还被上诉人水电开户费用完全违背合同双方当时的意愿，是不公平的。请求本院撤销原审法院判决内容中的第一、二项。
尹国政、郭彩虹答辩称：被上诉人要求上诉人支付逾期办证违约金未超过法定的二年诉讼时效；上诉人至今未为被上诉人办理水电开户，应当退还水电开户费。
二审期间，在本院指定的举证期限内，上诉人与被上诉人均未提交新的证据。
本院查明的事实与一审查明的一致，对原判决认定的事实予以确认。
本院认为，本案双方当事人争议的焦点问题是：一、尹国政、郭彩虹要求永州康隆房地产开发有限公司支付延期办证违约金是否已经超过诉讼时效；二、永州康隆房地产开发有限公司是否应当将水电开户费退还给尹国政、郭彩虹。本案中，双方当事人签订的《都市·心海岸商品房买卖合同》第十三条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”上述合同约定中的房地产权属证书应当包括房屋所有权证和国有土地使用证。永州康隆房地产开发有限公司于2011年4月28日将房屋交付尹国政、郭彩虹使用，虽然已于2013年1月23日为尹国政、郭彩虹办理了房屋所有权证，但至今未为尹国政、郭彩虹办理好国有土地使用证。永州康隆房地产开发有限公司并未举证证明该公司对尹国政、郭彩虹至今未能取得国有土地使用证的后果不负责任，故该公司的行为已经构成违约。至于尹国政、郭彩虹要求永州康隆房地产开发有限公司支付延期办证违约金是否已经超过诉讼时效，由于诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算，而本案双方当事人并未对合同条款“买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书”中的“期限”进行释明，作为普通民众的买受人难以知道自己会于何时之前取得所购房屋的房地产权属证书。尹国政、郭彩虹在于2013年1月23日取得房屋所有权证后却迟迟未能取得国有土地使用证的情况下，得知自己的权利遭受侵害，并于2014年7月23日向法院起诉要求维护自己的权益，其提出永州康隆房地产开发有限公司应当支付延期办证违约金的诉讼请求并未超过诉讼时效。双方当事人签订的《都市·心海岸商品房买卖合同》第十二条约定：合同约定交付时通水、通电；供水接至一个卫生间或厨房止；水电开户费用自理。因永州康隆房地产开发有限公司至今未为尹国政、郭彩虹办理水、电单独开户，该公司预收的水、电开户费1，900元应当退还给尹国政、郭彩虹。因此，本院对永州康隆房地产开发有限公司的上诉意见不予采纳，对其上诉请求不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费50元，由上诉人永州康隆房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 禹楚丹
审 判 员 彭卫民
代理审判员 刘 爱
二〇一五年三月十三日
代理书记员 杨红英
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。