江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第6497号
上诉人（原审被告）江苏春迈建筑科技有限公司，住所地南京市溧水区经济开发区。
法定代表人徐国启，该公司董事长。
委托代理人刘艳龙，江苏致邦律师事务所律师。
委托代理人陶若晨，江苏致邦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）南京新世纪机车科技有限公司，住所地南京市溧水区经济开发区。
法定代表人张文宝，该公司董事长。
委托代理人周晓鸿，江苏崇安律师事务所律师。
委托代理人束仁杰，江苏崇安律师事务所律师。
上诉人江苏春迈建筑科技有限公司（以下简称春迈公司）与被上诉人南京新世纪机车科技有限公司（以下简称新世纪公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市溧水区人民法院（2015）溧民初字第395号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人春迈公司的委托代理人刘艳龙和陶若晨、被上诉人新世纪公司的委托代理人周晓鸿和束仁杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
新世纪公司一审诉称，2011年6月5日，新世纪公司与春迈公司签订房屋《租赁合同》，约定由春迈公司租用新世纪公司位于溧水开发区二号路厂房05、06、10幢，建筑面积19000㎡，用于工业生产；租赁期限自2011年8月1日至2014年7月31日止；年租金为136.8万元，执行“先付租金后使用”原则。《租赁合同》特别约定，租赁合同因期满而终止合同时，承租人应在合同终止日起10天内，将其所属设备、设施及物品及时搬迁，否则作废弃物处理。由于春迈公司生产需要，边角料暂时存放于新世纪公司公司2号库门前和3号库房后空地上（08幢），春迈公司于2012年6月26日作出承诺，如新世纪公司需要用此地或到期不租用厂房时，春迈公司将尽快清理完毕，如不清理堆放的边角料，一切责任由春迈公司承担，2014年4月，新世纪公司发函春迈公司明确告知，租赁合同期满后，将不再续签租赁合同，希望春迈公司届时准时搬迁，将租赁厂房交还新世纪公司。但春迈公司在租赁期满后并未搬迁，新世纪公司就春迈公司搬迁事宜多次与其沟通，但春迈公司至今未搬出，且2013年12月底前应付房租金68.4万元未支付（自2014年2月1日起至2014年7月31日止）。新世纪公司认为春迈公司在《租赁合同》到期后继续使用承租房屋拒不归还，场地也未清理，已构成违约，为维护自身合法权益，诉至法院，请求判令：1、春迈公司立即腾出违约占用的涉案房屋归还给新世纪公司；2、春迈公司立即清理其堆放边角料的有关场地并恢复原状；3、春迈公司立即向新世纪公司支付拖欠的租金68.4万元以及租期届满后的违约占用房屋使用费57万元；4、春迈公司立即向新世纪公司支付拖欠的门卫、厂区环境管理费4.2万元；5、春迈公司立即向新世纪公司支付拖欠租金的滞纳金170.1万元；6、本案诉讼费用及保全费用由春迈公司承担。
春迈公司一审辩称，新世纪公司与溧水经济技术开发总公司在2013年8月27日签订了《企业资产收购合同》，将案涉租赁物转让给溧水经济技术开发总公司，且新世纪公司于2013年11月4日办理了土地注销登记手续。现新世纪公司已对案涉春迈公司租用厂房丧失所有权，无权向春迈公司主张租金。新世纪公司诉请缺乏事实和法律依据，请求法院驳回新世纪公司诉讼请求。
一审法院经审理查明，2011年6月5日，新世纪公司与春迈公司签订《租赁合同》，约定：由春迈公司租用新世纪公司位于溧水开发区二号路厂房05、06、10幢，建筑面积19000平方米；租赁期限自2011年8月1日至2014年7月31日止。《租赁合同》同时约定：承租户应执行“先付租金，后使用”的原则，具体租金支付要求如下：“…2014年2月1日一2014年7月31日，租金68.4万元，租金支付时间：2013年12月底前支付”；门卫、厂区环境管理费：承租方应承担1500元／月；承租方逾期交纳租金的，除数日交齐外，逾期内每天需缴纳滞纳金1000元，如超过30天，按每天5000元交滞纳金；租赁合同因期满而终止合同时，承租人应在合同终止日起10天内，将其所属设备、设施及物品及时搬迁。若不及时搬迁，出租方在发出书面通知五日内，如不清理，出租方有权将遗留在厂房内的设备、设施及物品作废品任意处理。
一审法院另查明，2012年6月26日，春迈公司向新世纪公司作出承诺书一份，内容如下：“因我公司生产材料特殊，边角料产生过多，暂时存放于2号库门前和3号库房后空地上（08幢），且我公司边角料将回收再利用，但承诺不影响贵公司的规划布局。若贵公司需要用此地，或以后到期不租用厂房时，我公司将尽快清理完毕，如不清理堆放的边角料，一切责任由我公司承担。”2013年8月27日，新世纪公司与溧水经济技术开发总公司签订《开发区企业资产收购合同》一份，约定新世纪公司将位于城北二号路以北，城北三号路以南的房屋所有权及国有土地使用权转让给溧水经济技术开发总公司所有进行收购，包括该房水电及地面一切附属物。工业用房建筑面积合计为31874.58平方米，国有土地证号为宁溧国用2008字第12**号，双方约定的交房交地的时间是2014年10月31日。2013年11月4日，新世纪公司向国土局申请注销其名下土地证号为宁溧国用2008字第12**号国有土地使用证。
一审庭审中，关于案涉租赁厂房的租金，春迈公司自认交付至2014年1月30日。关于案涉租赁厂房的交付时间，春迈公司称在2015年春节前溧水开发总公司接管后未再继续使用案涉租赁厂房，新世纪公司认可案涉租赁的5、6、10栋厂房春迈公司已于2015年2月13日交付。关于新世纪公司主张春迈公司将边角料堆放在2号库门前和3号库房后空地上（08幢）的事实，春迈公司不持异议。关于门卫、厂区环境管理费，新世纪公司主张春迈公司尚欠21000元未支付（自2014年1月起计算至2015年2月共计14个月），春迈公司认为该项费用已交至2014年11月，并提供了清单及转账记录、发票予以印证，新世纪公司认为清单上载明的管理费是电耗、变压器投资等方面的费用，与门卫、厂区环境管理费无关。
一审法院认为，案涉租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，合法有效。双方当事人均应按约履行。案涉租赁合同约定，2014年2月1日-2014年7月31日间的租金68.4万元，应于2013年12月底前支付。一审庭审中，春迈公司自认其租金仅交至2014年1月30日，对于2014年2月1日-2014年7月31日间的租金68.4万元，春迈公司应当按约交纳。其逾期未缴纳租金，构成违约，新世纪公司主张春迈公司支付租金68.4万元及滞纳金于法有据，一审法院予以支持，春迈公司认为按照合同约定的滞纳金标准即“逾期内每天需缴纳滞纳金1000元，如超过30天，按每天5000元交滞纳金”过高，一审法院酌情调整为中国人民银行同期同类银行贷款利率的两倍。
另根据查明事实，案涉房屋租赁合同于2014年7月31日到期，新世纪公司于2014年4月8日致函春迈公司告知不再续租，故双方的租赁合同应于2014年7月31日终止。合同到期后，春迈公司继续占有使用案涉房屋于法无据。新世纪公司称春迈公司于2015年2月13日交付了案涉租赁的厂房，春迈公司亦认可在2015年春节前溧水开发总公司接管后未再继续使用案涉租赁厂房，故新世纪公司要求春迈公司支付按照月租金11.4万元（半年租金68.4万元／6个月）从2014年8月1日计算至2014年12月31日止共计57万元的房屋占用使用费，符合法律规定，一审法院予以支持。新世纪公司既认可春迈公司于2015年2月13日交付了案涉租赁的厂房，故一审法院再判决春迈公司腾出占用的案涉租赁房屋归还新世纪公司已无意义。结合春迈公司的承诺函及其在庭审中认可其堆放边角料的事实，对于新世纪公司主张春迈公司应当立即清理其堆放边角料的2号库门前和3号库房后空地上（08幢）并恢复原状的诉讼请求，一审法院予以支持。
关于门卫、厂区环境管理费，新世纪公司主张春迈公司尚欠21000元未支付（自2014年1月起计算至2015年2月共计14个月），春迈公司辩称该项费用已交至2014年11月，并提供了清单及转账记录、发票予以印证，新世纪公司认为清单上载明的管理费是电耗、变压器投资等方面的管理费用，与厂区管理费无关，但未提供证据证明，鉴于案涉合同并无新世纪公司所称费用的约定，一审法院认定春迈公司该项费用已交至2014年11月，对于剩余3个月的门卫、厂区环境管理费4500元，春迈公司仍需向新世纪公司支付。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条的规定，一审法院判决：一、江苏春迈建筑科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付新世纪公司南京新世纪机车科技有限公司租金68.4万元、房屋占有使用费57万元、厂区管理费4500元及滞纳金（以68.4万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的两倍，自2014年1月1日起计算至实际给付之日止）；二、江苏春迈建筑科技有限公司于本判决生效之日起十日内清理其堆放边角料的2号库门前和3号库房后空地（08幢）并恢复原状；三、驳回新世纪公司南京新世纪机车科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费36673元，保全费用5000元，共计41673元，由南京新世纪机车科技有限公司负担19673元，江苏春迈建筑科技有限公司负担22000元。
春迈公司不服一审法院判决，向本院提起上诉称：1、一审判决支持被上诉人收取租金及房屋占有使用费缺乏事实根据和法律依据。上诉人与被上诉人的租赁合同的期限为2011年8月1日至2014年7月31日止，2013年8月27日，被上诉人将上诉人的承租物转卖给溧水经济技术开发总公司，且2013年11月4日办理了土地注销登记。至此，被上诉人已丧失了租赁物的所有权，权利主体已变更，债权的请求权也随之转移，而上诉人支付的租金已付至2014年1月底。因此，被上诉人在丧失物权且没有约定的前提下收取租金显然缺乏依据。2、被上诉人在租赁期间，隐瞒事实真相，未告知上诉人租赁物转让给溧水经济开发区总公司，损害了上诉人的优先购买权，已构成实质违约（即有过错），而一审法院判决没有查明该事实，相反，判决上诉人承担违约责任，缺乏事实和法律依据。3、一审法院判决被上诉人支付门卫、厂区环境管理费及房屋占有使用费错误。首先，被上诉人权利主体资格已丧失，也不在租赁合同期内；其次，上诉人在合同期内已随每月支付电费时一并支付了管理费，实际支付到2014年11月底；再次，2014年11月底，厂区已被溧水区经济开发总公司断电。上诉人除办公用房外，生产设备已搬出了租赁物，因此一审法院判决上诉人支付服务合同使用费和门卫、厂区环境管理费是错误的。一审法院认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院撤销一审判决，依法改判或发回重审，由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。
被上诉人新世纪公司答辩称：1、答辩人认为有权主张租金及房屋占有使用费。根据上诉人与被上诉人签订的租赁合同，首先合同是双方真实意思表示，合法有效，且房屋的具体的租赁及使用情况在一审中也已查明，整个租赁过程并没有影响上诉人实现租赁目的的发生，所以上诉人应当支付租金及使用费。2、结合开发区企业资产收购合同及相应的补充协议，答辩人是具有本案的诉权，有权起诉被答辩人要求支付租金和使用费。对于上诉人提到的优先购买权，第三方收购我们的资产是在溧水经济开发区大范围的收购，上诉人不可能不知道这件事情，被上诉人多次前往上诉人处协商租赁到期后的搬迁事宜，上诉人从未提出购买，甚至还口头答应搬迁。根据资产收购合同，这是一个整体的收购，并不是对某一间具体的由上诉人承租的房屋进行收购，所以不应当简单套用优先购买权。3、上诉人明知这样一个大范围的收购，但是它连租金都拒不支付，是根本没有可能有这个能力来行使优先购买权。对于上诉人提到的门卫和厂区管理费用，在一审庭审中双方确认上诉人是2015年2月搬出涉案厂房，但是其只缴纳相关费用至2014年11月，所以一审法院判决支付剩余的费用是正确的。请求驳回全部上诉请求，维持原判。
二审经审理查明，一审法院查明的事实正确，本院予以确认。
另查明，涉案房屋由新世纪公司于2003年3月领取建设用地规划许可证，并于2007年6月领取建筑工程施工许可证。
本院认为，当事人合法的民事权益受法律保护。涉案房屋原由新世纪公司领取了建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证和土地使用权证，因此，上诉人与新世纪公司就涉案房屋签订的租赁合同合法有效。
依照法律规定，房屋权利人转让房屋后，新的权利人当然继受房屋的相关权利。新世纪公司就涉案房屋与溧水经济技术开发总公司签订合同，将涉案房屋所有权及国有土地使用权转让给了溧水经济技术开发总公司，且新世纪公司已于2013年11月4日注销了其名下的土地使用权证，因此，至2013年11月4日，新世纪公司对于涉案房屋已不再享用相关权益，溧水经济技术开发总公司已当然继受取得了涉案房屋的权益，按照买卖不破租赁的原则，溧水经济技术开发总公司此时即取得出租方的权利并承担出租方的义务。新世纪公司在本案中主张的租金等费用均发生在2013年11月4日之后，新世纪公司的主张没有合法依据，不应予以采纳。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
一、撤销南京市溧水区人民法院（2015）溧民初字第395号民事判决；
二、驳回南京新世纪机车科技有限公司一审诉讼请求。
一审案件受理费36673元，保全费用5000元，共计41673元，均由南京新世纪机车科技有限公司。二审案件受理费16126元，由南京新世纪机车科技有限公司负担（此款由江苏春迈建筑科技有限公司预交，南京新世纪机车科技有限公司于本判决生效后3日内将此款直接支付给江苏春迈建筑科技有限公司）。
本判决为终审判决。
审 判 长 殷源源
审 判 员 孙 伟
代理审判员 张卓慧
二〇一六年一月二十三日
书 记 员 朱亚芳