广东省四会市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）肇四法民一初字第110号
原告何桂棠，男，1956年出生，汉族，住四会市。
原告黎志平，男，1977年出生，汉族，住四会市。
被告吴文达（曾用名：吴泗），男，1971年出生，汉族，住四会市。
被告曾红英，女，1971年出生，汉族，住四会市。
俩被告委托代理人唐达、李加果，广东杰泰律师事务所律师。
原告何桂棠、黎志平诉被告吴文达、曾红英租赁合同纠纷一案，本院于2013年7月11日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告何桂棠、黎志平，俩被告委托代理人李加果到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：俩原告是生意合作伙伴，共同开办“棠棠山庄”。俩被告是夫妻关系。2011年9月1日，原告何桂堂与被告吴文达经协商，将位于四会市龙甫工业园三号楼房的“棠棠山庄”租给被告吴文达经营，并以原告何桂堂的名义与被告吴文达签订一份“棠棠山庄租赁合同书”，合同约定了租赁期限、租金及付款方式、违约责任等。合同签订后双方按合同约定履行，2012年1月之后被告开始拖欠租金，至2012年10月30日双方结算，被告欠原告租金、水电费等共227500元；被告吴文达立下“抵押证明”字据，确认2012年1月至10月共欠俩原告租金等227500元，订明在2012年11月份前还清，同时自愿将粤HK81**号丰田卡罗拉小汽车（登记权属人为被告曾红英）一台交由原告作抵押，在还清款后归还。之后双方继续履行合同，期间被告交付部分租金，2013年7月7日双方再行结算，被告拖欠租金共270500元。由于被告欠旧租金尚未清还，又继续欠租金，经双方协商均同意终止合同，故被告吴文达重新立下欠条，确认欠俩原告租金270550元。俩被告是夫妻关系，租赁“棠棠山庄”期间所欠租金270550元是其夫妻共同债务，应由俩被告共同清偿。
原告举证的证据及拟证明内容：1、身份证。拟证明原告主体资格。2、户籍资料。拟证明被告主体资格。3、租赁合同。拟证明被告租用原告棠棠山庄。4、抵押证明、欠据。拟证明被告确认欠原告租金270500元。
被告辩称：1、原告何桂棠与黎志平是何关系被告并不清楚，但黎志平并非是租赁合同的合同一方，因此黎志平不属于本案的主体。2、原告与被告签订的棠棠山庄租赁合同书为无效合同，理由是原告并没有证据证明涉案租赁物具备合法产权或是符合建设规划许可的建筑物，依据最高院相关司法解释，双方签订的租赁合同无效。3、原告已收取被告租赁押金150000元，现原告强行终止了租赁合同并扣押了被告的经营物资，影响被告的经营，故被告主张上述以押金和被扣押物资抵销租金。4、原告侵犯了被告的经营权，且造成了被告的损失，被告依法保留追究的权利。
被告举证的证据及拟证明的内容：棠棠山庄物资盘点清算报告书。拟证明2013年7月10日，被告正常经营的饭店被原告强行终止经营，经营货物被扣留，被告主张以该物资抵偿部分租金。
经质证，被告对原告举证的质证意见：对证据1、2没有异议。对证据3的真实性无异议，关联性认为该租赁合同为无效合同。对证据4的真实性没有异议，关联性认为原告已收取的150000元押金以及扣押的经营物资可抵偿本案租金。
经质证，原告对被告举证的质证意见：对棠棠山庄物资，具体要回去核对后才清楚。押金和扣押的物资不能抵销租金，是被告违约在先，被告承认无法经营下去才签下欠单的。
本院查明：被告吴文达、曾红英是夫妻关系。2011年9月1日，原告何桂堂（甲方）与被告吴文达（乙方）签订一份《棠棠山庄租赁合同书》，约定将位于四会市龙甫工业园三号楼房的“棠棠山庄”租给被告经营饭店，租赁期限从2011年9月1日至2021年8月31日，其中2011年9月1日至2014年8月31日的租金为20000元／月。同时约定了按金为15万元，合同期内甲方不得随意收回场地（城市规划除外），乙方也不得提前终止合同。如甲方要终止合同，要赔偿六个月租金给乙方，按金如数退还；乙方要提前终止合同，所交租金、按金一律不退；乙方应在每年的6月30日、12月31日前向甲方交纳下一个半年的租金，逾期甲方按每日5%加收违约金，超期七天甲方有权收回所有山庄地，按金不退等内容。2012年1月起被告开始拖欠租金，2012年10月30日经双方结算，被告吴文达立下“抵押证明”字据，承认拖欠黎志平、何桂棠“棠棠山庄”2012年1月至10月的租金及按金、电费、酒水费共227500元，订明在2012年11月份前还清，自愿将粤HK81**号丰田卡罗拉小汽车（登记权属人为被告曾红英）一台抵押给黎志平、何桂棠，约定在还清款后取回。之后双方继续履行合同，期间被告交付部分租金，2013年7月7日双方再行结算，被告吴文达立下“欠条”一份，承认拖欠黎志平、何桂棠“棠棠山庄”租金共270500元；7月11日原告对被告经营的“棠棠山庄”强行拉门并对物资进行清点，之后被告退出经营。7月11日原告向本院起诉要求被告给付租金270500元。双方对被告已交押金150000元给原告没有异议。
另本院根据原告申请，于2013年7月11日以（2013）肇四法民一初字第110号之一民事裁定书裁定对被告位于四会市城中街道新风路一巷32座78号房屋一间及粤H094**号、粤H5A7**号、粤HK81**号、粤H808**号、粤HK58**号汽车予以查封。
本院认为，综合原告的诉讼请求和被告的抗辩，双方对被告租赁“棠棠山庄”欠租金270500元无异议。争议的焦点是：1、黎志平没有参与租赁合同的签订，其是否属于本案的原告权利主体。2、原告何桂堂与被告吴文达签订的《棠棠山庄租赁合同书》是否有效。3、“棠棠山庄”租赁合同是否已终止，被告称原告强行终止了租赁合同并扣押了被告的经营物资，影响被告的经营，主张以按金和被扣押物资抵销租金是否有依据。
对于双方无异议的被告租赁“棠棠山庄”欠租金270500元的事实，本院予以确认。对于争议焦点1，因被告吴文达在“抵押证明”、“欠条”两份字据上均写明黎志平是债权人之一，原告何桂棠亦承认其与黎志平是生意合作伙伴，共同开办“棠棠山庄”，故本院认为黎志平是本案租赁合同的权利人，在本案享有诉讼权利。对于争议焦点2，《棠棠山庄租赁合同书》是被告吴文达与原告何桂棠经协商后自愿签订，被告租赁“棠棠山庄”后能实现经营饭店的目的，“棠棠山庄”没有因第三人的原因影响被告经营，被告亦无举证该合同存在法律规定的合同无效的情形，故被告主张租赁合同无效没有法律和事实依据，本院不予采纳。对于争议焦点3，原告在本案中是对被告拖欠的租金提起诉讼，而被告提出的抗辩意见中，主张按金抵减租金属抗辩意见，应予审理。2013年7月10日原告对被告经营的“棠棠山庄”拉门及对物资进行清点，之后被告退出经营，双方租赁合同终止；造成此合同在履行途中终止的直接原因是被告长期拖欠租金，被告已构成根本性违约，按合同约定应承担违约责任，但原告主张150000元按金作为违约金应属过高，应予适当调整，本院酌定违约金按其合同履行期间同期3个月的租金共60000元为宜，余款90000元可抵减被告所欠的部分租金。被告主张以物资及原告造成的损失抵偿租金的问题，不属抗辩意见，被告无提出反诉，本案不作审理，且诉讼中被告亦提出对原告强行终止租赁合同的行为保留追究的权利，因此双方可通过协商或另依法律途径解决。
俩被告是夫妻关系，租赁“棠棠山庄”经营饭店属家庭经营，期间所欠租金是其夫妻共同债务，应共同清偿。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条、《中华人民共和国民事合同法》第五十二条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国婚姻法》第十九条的规定，判决如下：
被告吴文达、曾红英应于本判决发生法律效力之日起10日内支付给原告何桂棠、黎志平租金180550元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费5358元、财产保全费1873元，合共7231元（原告已预交），由原告何桂棠、黎志平负担2400元，被告吴文达、曾红英负担4831元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。
审判长 邱 毅
审判员 黄建强
审判员 夏睿娜
二〇一四年二月十七日
书记员 黎淑雯