河南省洛阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫03民终1324号
上诉人（原审被告）：黄志谦，男，1963年10月1日生，汉族，住洛阳市涧西区。
委托诉讼代理人：王明伟，河南开为律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：胡爱利，女，1974年1月15日生，汉族，住洛阳市高新区。
委托诉讼代理人：郭车军，洛阳市天津路法律服务所法律工作者。
上诉人黄志谦因与被上诉人胡爱利租赁合同纠纷一案，不服洛阳高新技术产业开发区人民法院（2016）豫0391民初721号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人黄志谦及其委托诉讼代理人王明伟，被上诉人胡爱利及其委托诉讼代理人郭车军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
黄志谦上诉请求：1、请求撤销洛阳高新技术产业开发区人民法院(2016)豫0391民初721号民事判决，依法改判驳回胡爱利的诉讼请求。2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审遗漏当事人。一审法院认为诉争出租房间系被上诉人胡爱利的老公公孙恒甲所有，孙恒甲于2016年2月16日病逝，孙恒甲有三个儿子和一个女儿，虽然孙恒甲的另外两个儿子因故不在了，但是另外两个儿子也有孩子，诉争出租房间应为全体第一顺序继承人所共有。本案只有孙恒甲的女儿出具了放弃继承的证明，而其他继承人却没有表明态度。二、租房协议无效。本案诉争出租房间没有依法取得建设工程规划许可证，依据城乡规划法以及合同法的有关规定，本案所涉租赁协议应属无效。三、被上诉人对诉争房间擅自换锁，被上诉人严重过错。2016年6月份，上诉人黄志谦一次性交了7、8、9月份三个月的房租，但是2016年8、9月歇业，2016年10月份，因被上诉人胡爱利的丈夫与实际经营人黄志谦的儿子黄亮有矛盾，其设置障碍不想让黄亮继续经营，想把房屋租给案外人黄飞经营，黄志谦知道后便不再经营，也不再交房租。四、上诉人是按照五年租期对诉争房间进行了装修，由于被上诉人的原因导致无法继续经营，所以被上诉人对上诉人的装修费用应当给予一定的补偿。
胡爱利辩称，1、本案没有遗漏当事人，在1996年5月6日被上诉人的父亲、母亲，已经将房产分清，属于被上诉人所有。2、上诉人与被上诉人所签订的房屋租赁协议，是双方的真实意思表示，合法有效，且协议内容并无违反有关法律规定，应依法成立有效。3、上诉人在上诉状中称被上诉人私自换锁，是上诉人在没有证据的情况下，为了使租赁协议违约，但是没有直接的证据因换锁导致无法租赁房屋，所以其上诉理由不能成立。4、因一审判决至今未能生效，导致2016年7月6日起解除租赁合同无法履行，所以房屋现在还是上诉人所占有，因此从2015年10月起至该案结案前的租赁费用都应该由上诉人承担。综上，一审判决成立，请求驳回上诉人的上诉请求。
胡爱利向一审法院起诉请求：1、解除双方租赁协议；2、判令黄志谦支付胡爱利所欠租金3600元。
一审法院认定事实：2014年4月1日，胡爱利（甲方）与黄志谦（乙方）签订了一份《房屋租赁协议》，约定胡爱利将其位于孙旗屯九组的房间一间出租给黄志谦，租期五年，自2014年4月1日至2019年4月1日。协议第二条约定租金每月400元，租金每三个月一付，租期内如乙方拖欠房租过期30日不交，甲方有权终止合同。协议第三条约定租期内水电等一切费用由乙方自付，按时交纳，如有拖欠，甲方有权终止合同。上述协议签订后，胡爱利即将房屋交付黄志谦使用，黄志谦支付租金至2015年9月。自2015年10月起，黄志谦未再向胡爱利支付租金。胡爱利向该院提起诉讼后，该院于2016年7月6日向黄志谦送达了包括胡爱利起诉书在内的有关材料。另查明，胡爱利与案外人孙新立系夫妻关系，黄志谦与案外人黄亮系父子关系。讼争出租房间所在的房屋原系孙新立的父亲孙恒甲所有。该房屋共有两层，每层有房间7间，本案租赁房间位于二层。孙恒甲于2016年2月16日病逝，病逝前一直与胡爱利夫妻二人共同居住在案涉房屋一层未出租的两间房间内。2013年11月4日，孙新立与黄亮签订了一份《房屋租赁协议》，由孙新立将案涉房屋一层的4间及二层的2间房间出租给黄亮，2014年1月1日，孙恒甲与黄亮就前述一层4间及二层2间房间又另行签订了一份《房屋出租协议》。因黄亮未按时支付租金，孙新立向该院提起了诉讼，该院以（2016）豫0391民初722号予以立案受理。2014年4月1日，黄志谦还与孙新立签订了另外一份《房屋租赁协议》，向孙新立承租了案涉房屋二层房间7间，因黄志谦未按时支付租金，孙新立亦向该院提起了诉讼，该院以（2016）豫0391民初723号予以立案受理。又查明，案涉房屋所有房间为共用电表，用电户号为3030289675和3030280681。有关本案出租房间在租赁期间发生的电费，双方当事人及孙新立和黄亮均同意在（2016）豫0391民初722号案中一并处理。
一审法院认为，本案《房屋租赁协议》签订时，胡爱利虽然不是租赁房屋的所有权人，但为房屋的实际占有人，房屋的所有权人孙恒甲与胡爱利共同生活在租赁房屋内，并未对胡爱利的占有和使用提出异议，故黄志谦有关胡爱利无权出租房屋的主张，该院不予认可。胡爱利与黄志谦签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，依法成立有效，双方均应依约履行。黄志谦虽然抗辩胡爱利在承租房屋门前加盖房屋影响其正常经营，但该抗辩理由不足以构成胡爱利提供租赁物本身不符合合同约定的情形，故对黄志谦该抗辩，该院不予采纳。黄志谦虽然抗辩胡爱利2015年10月更换门锁致其未能使用租赁房屋，但是黄志谦并未提交有效证据证明更换门锁的事实确实存在、该行为确系胡爱利所为以及黄志谦事后就更换门锁一事与胡爱利进行了交涉，故对黄志谦该抗辩，该院不予采纳。黄志谦超过30日未能按照协议约定支付租金，依照协议第二条的约定及有关法律规定，胡爱利有权解除合同，合同自通知到达黄志谦之日即黄志谦签收本案起诉书之日起解除。胡爱利依法并可要求黄志谦承担继续履行支付欠缴租金的义务。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，经合议庭评议，判决：一、自2016年7月6日起解除胡爱利与黄志谦的房屋租赁合同关系；二、黄志谦于判决生效之日起七日内支付胡爱利自2015年10月至2016年6月的房屋租金3600元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由黄志谦负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定与一审查明相关事实基本一致。
本院认为，黄志谦上诉称本案遗漏当事人，因胡爱利是房屋的实际占有人，黄志谦与胡爱利签订房屋租赁协议后该协议亦顺利履行，并未有人对黄志谦的占有和使用提出异议，本案未遗漏当事人，黄志谦相关主张本院不予支持。胡爱利与黄志谦签订的房屋租赁协议系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合法有效，黄志谦上诉称租赁合同无效的主张本院不予支持。黄志谦称胡爱利存在严重过错，但其上诉中认可2015年8、9月属歇业，且黄志谦不能提交有效证据证明2015年10月胡爱利更换门锁致其未能使用租赁房屋，一审法院根据案情进行判决，并无不当。黄志谦称其对诉争房间进行了装修，对于装修费用等因其未能提供证据予以证明，双方可另行解决。
综上所述，黄志谦的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由黄志谦负担。
本判决为终审判决。
审判长 祖 萌
审判员 董 艳
审判员 王茂兵
二〇一七年三月二十八日
书记员 黄思维