上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第812号
上诉人（原审被告）上海川沪房产开发有限公司。
法定代表人汪时纶。
委托代理人徐维唐。
委托代理人吕军，上海城大律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）徐爱珍。
委托代理人和法礼，上海欧森律师事务所律师。
上诉人上海川沪房产开发有限公司（以下简称川沪公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院（2012）黄浦民四（民）初字第1134号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年6月3日公开开庭进行了审理，上诉人川沪公司的委托代理人徐维唐、吕军，被上诉人徐爱珍之委托代理人和法礼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，1997年6月3日，徐爱珍通过案外人俞甲的关系与川沪公司签订《上海市内销商品房预售合同》（以下简称《预售合同》）一份，约定徐爱珍购买川沪公司开发的本市中山南一路XXX号《天歌大地商厦》23层D座（即2304室）房屋（以下简称系争房屋），建筑面积为86.35平方米，单价为每平方米人民币（以下币种均为人民币）5，804元，暂定价格为501，190元，如交房时，实际面积与暂测面积的差别正负不超过1%，则双方按照合同约定完成交易；如超过，则按双方约定的补充条款处理；合同还约定川沪公司定于1997年11月30日交付房产；合同第四条约定，双方同意按上述售价款由徐爱珍按本合同附件二，按工程进度确定的分期付款时间、金额和付款方式，按期汇入由川沪公司指定的在上海市注册的银行；第五条约定徐爱珍如未按本合同第四条规定的时间付款，川沪公司对徐爱珍的逾期付款有权追索违约利息，自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，日利息按市人民银行固定资产贷款利息率计算。逾期超过三十天后，即视为徐爱珍不履行本合同，届时，徐爱珍同意川沪公司按本合同补充条款第二条的约定，追索徐爱珍的违约责任；合同第七条约定，川沪公司如未在本合同规定期限内将该物业交付徐爱珍使用，徐爱珍有权按已交付的价款向川沪公司追索违约利息。违约利息按本合同第六条规定的最后交付期限第二条起算至实际交付日止，日利息按市人民银行固定资产贷款利率计算。若逾期超过三十天，则视为川沪公司不履行本合同，川沪公司同意徐爱珍有权按双方订立的补充条款第三条约定追索川沪公司的违约责任；合同第九条约定，该物业竣工验收合格后，川沪公司将书面通知徐爱珍交付该物业。徐爱珍应在该通知发出之日起三十天内，到川沪公司指定地点付清本合同及其附件规定的全部的应交款项，并与川沪公司签订出售合同，双方在签订出售合同后的三十日内，对该物业进行验收交接。双方交接钥匙，签署房屋交接单，即为该物业已正式交付；若通知发出之日起三十天内，徐爱珍仍未付清上述应交款及签订出售合同，川沪公司有权根据本合同第五条规定向徐爱珍追索违约责任。《补充合同》约定，对合同第三条的补充，建筑面积按实计算，多退少补（以本合同约定价计算），土地面积以实际复测面积为准；对第五条补充，徐爱珍如未按本合同第四条规定的时间付款，应付款逾期三十天后�按银行贷款利息加倍计算，逾期超过六十天，川沪公司有权终止合同；第七条补充，川沪公司如未在本合同规定期内将该物业交付徐爱珍使用，逾期三十天后，则按银行贷款利息加倍计算，川沪公司逾期超过一百二十天，徐爱珍有权终止合同。
同期，案外人俞乙亦通过俞甲与川沪公司签订了本市中山南一路XXX号《天歌大地商厦》23层E座（即2305室）的《上海市内销商品房预售合同》。
徐爱珍在合同签订后，即向中国建设银行上海市徐汇支行申请贷款300，000元用于支付所购房屋的房款。系争房屋已于1997年6月20日预登记在徐爱珍名下。
系争房屋的购买款除了前述300，000元外，其余部分的款项及2305室的房款均由案外人俞甲支付。
之后徐爱珍要求川沪公司协助办理系争房屋的房地产权证，却被告知因未付足房款，房屋已由川沪公司收回，故引起争议，徐爱珍于2012年9�14日提起诉讼，请求判令川沪公司协助办理徐爱珍为权利人的系争房屋产权过户登记手续。
原审中，关于付款金额的争议，徐爱珍认为1997年5月21日、6月20日、6月26日及1998年12月28日的四笔钱款已将系争房屋的房款全部付清，且超额支付约13，000元。
川沪公司认为当时购买系争房屋的实际付款人系俞甲，其向川沪公司定购了两套房屋，一套是2304室，另一套是2305室，而《预售合同》则是川沪公司按俞甲的意思表示分别与徐爱珍和案外人俞乙签署的，两套房屋的定金29，450元是俞甲一起支付的，无法区分，1998年12月28日的50，000元系俞乙支付其购买的2305室的房款，只是发票收据误写为2304室。其他2304室的付款金额没有异议。至2000年4月3日，由于上述两套房屋的房款均未付清，俞甲和俞乙向川沪公司提出《协办申请》：“兹因本人请求，请将徐爱珍房款中陆万捌千柒佰捌�贰（68782）元转入俞乙房款中，请协助办理为盼”。川沪公司即按照该申请将该部分付款转入俞乙的房款，至此，2305室房款已全部付清，川沪公司即为2305室办理了房屋产权证。由于当时交房时是两套房屋一并交付给案外人俞乙的，且徐爱珍从未使用过，在徐爱珍的2304室的房屋尚有119，615元未支付的情况下，川沪公司在征得俞乙的同意后，于2011年3月将2304室房屋收回，用于出租至今。
对此，徐爱珍则认为，2304和2305室二套房屋的定金在无法区分的情况下，应当按各半为妥，而川沪公司与俞甲、俞乙的协商将2304室的部分付款转入2305室，事先并未得到徐爱珍的同意，事后川沪公司也没有通过任何方式告知徐爱珍，川沪公司也从未告知过徐爱珍2304室的未付房款金额或者发出催款通知，故徐爱珍对川沪公司前述说法不认可。
关于1998年12月28日的支付给川沪公司50，000元�款一节，经查，川沪公司收款后开具的发票台头为案外人俞乙，但是室号标注为2304。
诉讼中，徐爱珍另表示为解决争议，愿意将争议房款119，615元先交至法院代管，且已履行。
原审法院认为，本案争议的焦点是徐爱珍是否已经付清了房款。无论通过何种关系，徐爱珍与川沪公司之间存在《预售合同》是不争的事实。由于合同履行过程中涉及案外人，且该案外人又系徐爱珍之友，故徐爱珍称支付房款的情况其不了解，难以取得他人相信；另外，关于50，000元房款一节，川沪公司辩称标注在2304室系笔误所致，而徐爱珍也确无其他证据证明该款系其支付，故应采信川沪公司的说法。但是，川沪公司在交房后，又以系争房屋房款未全部支付为由，在未征得徐爱珍同意的情况下，擅自从他人处将系争房屋收回用于出租，对此，川沪公司亦存在过错。现徐爱珍鉴于案件的实�情况，已主动表示放弃对川沪公司擅自收回系争房屋出租的收益追索，且愿意支付系争房屋的缺额119，615元，徐爱珍的该行为，可予许可。鉴于当事人双方之间就合同履行均存在瑕疵，现徐爱珍已表明积极履行的态度，川沪公司再不愿意办理系争房屋的过户手续，已无理由。据此，原审法院作出判决：一、徐爱珍与上海川沪房地产开发有限公司应在判决生效之日起十日内共同办理上海市中山南一路XXX号2304室房屋产权人为“徐爱珍”的《上海市房地产权证》，登记所产生的费用按照规定各自承担。二、徐爱珍已经支付的119，615元归上海川沪房地产开发有限公司。案件受理费8，812元，由当事人双方各半负担。
川沪公司不服原判，向本院提起上诉称，系争房屋是俞甲用徐爱珍的名义操作购买，川沪公司尊重俞甲的意见，对签订以徐爱珍为购房人的《预售合同》不持异�，认可合同的相对方为徐爱珍。但购房款是由俞甲支付，另据俞甲反映以徐爱珍名义的贷款300，000元实际也由俞甲向银行归还。2000年4月3日，俞甲向川沪公司书面申请将系争房屋付款中的68，782元划转为另一套房屋（2305室）的购房款。及至2011年3月9日，川沪公司通过财务知道系争房屋的购房款并未付清，由于此时与俞甲失联，遂通过当时负责管理该房的俞甲之妹俞乙之手，将系争房屋收回用以对外出租。徐爱珍的诉请是办理系争房屋的过户手续，其前提应是《预售合同》履行完毕，但实际徐爱珍却未履行合同约定的付款义务，构成违约。期间，川沪公司收回系争房屋，是典型的以自身行为表示解除合同的意愿，符合双方合同的约定。原审法院对本案所作的处理是错误的，故上诉要求撤销原判，依法改判对徐爱珍的原审诉请不予支持。
被上诉人徐爱珍辩称，系争房屋系由徐爱珍向川沪公司购买，双方签订的《预售合同》合法有效，并已办理了《预售合同》登记手续，应当受到法律保护。川沪公司自己也确认其合同的相对方为徐爱珍。作为合同一方的川沪公司，其无资格也无权利对购房人另再妄下结论。徐爱珍用以购房的银行贷款300，000元全部由徐爱珍归还，有相关凭据等为证，川沪公司现称该房系由俞甲购买及300，000元贷款系由俞甲归还，毫无依据和理由。实际徐爱珍已付清购房款并早在1998年12月14日已支付了房屋维修基金、进户费及垃圾清运费，办理了入住手续并实际入住过一段时间，并不存在违约，川沪公司也从未向徐爱珍提出购房款未付清的主张。退而言之，即便存在房款未付清的情况，川沪公司也已超过了法定追索的诉讼时效期间。徐爱珍曾要求川沪公司协助办理系争房屋的过户手续，但一直无法找到川沪公司，后来通过律师查询，才得知川沪公司在2007年即被工商部门吊销了营业执照，早已停止营业。除交易过户手续因故尚未办理外，包括系争房屋交接等事宜双方均已履行完毕。川沪公司所称其与俞甲办理购房款划转并从代管人俞乙手中收回房屋的事宜，并未告知及征得徐爱珍同意，系川沪公司的擅自所为，不具有任何法律效力。原审中，徐爱珍同意再给付川沪公司钱款119，615元的方案，是建立在妥善化解矛盾自愿让步的基础上，并非认可存在违约。原审法院查明事实清楚，适用法律正确，故不同意对方的上诉请求，要求维持原判。
本院经审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为，系争房屋的《预售合同》系由徐爱珍与川沪公司签订，签约后，双方并已办理了预售合同登记手续。由此合同当事人之间建立了债权债务关系。川沪公司诉讼中所称的�争房屋当时是由俞甲操办并实际购买之问题，涉及川沪公司签约时意思表示的真实性与合同效力的问题，但签约后川沪公司并未在法定期间内对涉案的《预售合同》行使过撤销权，也未对该合同效力提出异议，且诉讼中仍确认其合同的相对方为徐爱珍，据此，对该合同的效力应予确认，该合同对当事人双方具有约束力。签约后川沪公司已实际交付了房屋，也从未向合同相对方的徐爱珍主张房款未付清。至于川沪公司所称其根据2000年4月3日俞甲的申请已将系争房屋付款中的68，782元划转为另一套房屋（2305室）的购房款，则并未征得当事人徐爱珍的同意或事后追认；川沪公司称于2011年3月9日通过当时负责管理系争房屋的俞甲之妹俞乙之手收回了系争房屋，也未履行向合同相对方徐爱珍告知的法定义务，其单方的行为对合同相对方的徐爱珍不具有约束力。针对徐爱珍提出继续履约的诉求，鉴于徐爱珍自愿同意再向川沪公司支付钱款119，615元，原审法院所作的川沪公司协助徐爱珍办理系争房屋的产权过户手续之判决，并无不当。川沪公司的上诉请求，缺乏依据和理由，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币8，812元，由上诉人上海川沪房产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾慧忠
审 判 员 周刘金
代理审判员 张的日
二〇一四年六月十八日
书 记 员 戚佳娴
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁�方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……