湖北省孝感市孝南区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂孝南民初字第00921号
原告张忠文。
委托代理人王慧峰、徐文娟，湖北书院律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，签收法律文书。
被告湖北天厦房地产开发有限公司。住所地：孝感市城站路北段八一路。
法定代表人刘望珍，该公司董事长。
委托代理人汪敏霞，湖北锡爱律师事务所律师。代理权限：一般代理。
原告张忠文诉被告湖北天厦房地产开发有限公司（以下简称天厦公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月16日立案受理后，依法适用简易程序由审判员肖应友独任审判，于2015年5月13日公开开庭进行了审理。原告张忠文的委托代理人徐文娟，被告天厦公司的委托代理人汪敏霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张忠文诉称，原告于2011年3月23日在被告处购买被告开发的位于孝感市解放街天厦商城商品房一套，于同日签订《商品房买卖合同》。合同约定，原告购买该天厦商城第3幢1单元702号房，建筑面积为102.58平方米，总房款为347746元。合同还约定，被告于2011年8月28日前交房，逾期则按日向原告支付已交付房价款万分之4的违约金；原告于合同签订时付房款150000元，于2011年6月30日付房款100000元，剩余房款在交接商品房时付清。原告于合同签订当日交付房款150000元整，于2011年6月30日交付房款50000元整。交房期限届满后，被告一直不能如期的交付房屋，且被告在承诺于2013年12月31日交房后也未实现，被告亦未按照合同约定支付违约金。原告为了生活，按年租金8000元租住他人房屋，并一直租房至今。故请求人民法院判决：1、判令被告立即将原告在被告处购买的房屋交付给原告，并按照合同约定为原告办理房屋产权证书；2、判令被告支付逾期交房违约金102200元（暂算至2015年4月28日）；3、判令被告赔偿原告因租房支付的租金18000元；4、本案的诉讼费用由被告承担。
原告张忠文为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：
证据一：原告的身份证。
证据二：《商品房买卖合同》、收据二张，证明：1、证明原告在被告处购买房屋一套，且原告已交付房款200000元；2、证明被告已逾期交房，应该按照合同第九条追究被告的违约责任。
被告三：承诺书，证明被告曾承诺于2013年12月31日交接房屋，原告追究被告的违约责任的时间不受两年的限制。
证据四：租房协议、证人证言、户口本，证明由于被告一直不能如期交付房屋，原告及家人为了生活租房居住。
被告天厦公司辩称，一、天厦公司无办理房地产权属证书的义务。《商品房买卖合同》第十五条“关于产权登记的约定”部分约定：“出卖人应当在商品房交付使用后480日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案……”。据此约定，被告负有的义务是在房屋“交付使用”后“480日内”将“办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，即在交付房屋后的约定期限内向房管部门递件备案协助原告办理权属证书，不负有办妥产权证的义务，原告要求被告办理权属证书无合同依据。二、原告要求支付逾期交房违约金102200元无事实和法律依据。其一、天厦公司不存在逾期交房的事实，无需承担逾期交房违约金。《商品房买卖合同》第六条“付款方式及期限”部分约定：“买受人按下列第2种方式按期付款：2、分期付款，签合同时付壹拾伍万元整，2011年6月30日交房款壹拾万元整，余款在交接商品房之日付清”。原告在2011年6月30日只向被告交房款5万元，其后未向被告支付任何购房款，本身存在违约行为。《商品房买卖合同》附件《补充合同》是对《商品房买卖合同》的补充，根据《合同法》第七十七条“当事人协商一致，可以变更合同”之规定，《补充合同》内容约定与《商品房买卖合同》不一致的，应当视为对《商品房买卖合同》的变更。《补充合同》第七条约定“《签订商品房买卖合同》当日买受人一次性向出卖人支付代办房产证和土地证的相关税费”、第八条约定“买受人必须付全部房款和支付完办理土地证、房产证等税费以及其他费用（包括按揭房贷到出卖人账上）后，出卖人才有义务将房屋交付给买受人”，应当视为双方对交房期限的变更。据此，在原告未按《补充合同》约定将购房款及办理土地证、房产证等税费及其他费用支付给被告的情况下，被告没有交房义务，更不存在支付逾期交房违约金、租金损失等费用。另外，根据合同约定，原告支付房款的义务在前，原告未按约在2011年6月30日交房款10万元，存在违约行为。《合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”，被告有权拒绝履行在后的交付房屋的义务。其二、原告主张逾期交房违约金已超过诉讼时效。即使逾期交房成立，根据合同第八条规定，被告应于2011年8月28日前将房屋交付原告，原告自己亦清楚知晓此期限，一旦被告违约行为成立，其侵害原告权益事实就已确定，而违约金约定按日计算只是对如何确定违约方应当承担的违约金数额的标准或计算方法的约定，并不因该种约定而产生新的债务。依据本案事实，被告应在2011年8月28日前交付房屋，故原告向被告主张逾期交房违约责任的期限应当自2011年8月29日起其侵害原告合法权益的事实即已确定，诉讼时效开始计算。《民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年”，原告无任何证据证明诉讼时效中断的情况下，原告主张债权（违约金）显然已超过法定的诉讼时效期间，依法不应支持。其三、即使逾期交房成立，原告主张的逾期交房违约金标准明显过高，应当依法予以减少。违约金应当以赔偿损失为依据，根据《合同法》114条第2款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《合同法》解释二第27条“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持”、第29条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失3０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”之规定，本案中《商品房买卖合同》约定的违约金标准明显过高，应当按照实际造成的损失予以确定，原告自己提交的租房合同显示的实际租金损失明显低于原告主张的违约金。其四、被告已通知原告办理交房手续，原告怠于办理手续，导致房屋至今未交付，原告自身亦须承担相应的责任。三、原告要求被告支付租房租金18000元无合同依据。即使被告逾期交房成立，《商品房买卖合同》亦只约定了过高的“逾期交房违约金”，并未另行约定赔偿原告租金损失，租金损失本身是违约金的性质，原告主张租金损失无合同和法律依据，其目的是获得双重赔偿，依法不应支持。
被告天厦公司为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：
证据一：企业法人营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证各一份。证明被告的基本情况。
证据二：商品房买卖合同（含补充合同）一份。证明：1、被告未违约；2、合同约定的逾期交房违约金过高，依法应予以减少。
证据三：租房协议二份，证明比照同地段房屋租赁价格，合同约定的逾期交房违约金过高，依法应予以减少。
证据四：孝感日报公告、国内挂号信函收据，证明被告已通知原告收房。
证据五：收款收据，证明原告未按约定交付购房款违约在先，被告有权延期交房。
经庭审质证，被告天厦公司对原告张忠文提交的证据一无异议，原告张忠文对被告天厦公司提交的证据一无异议。对以上无争议的证据，本院依法予以采信。
被告天厦公司对原告张忠文提交的证据二的真实性无异议，对证明目的有异议，认为根据合同补充协议约定，被告没有违约；对证据三有异议，认为承诺书上加盖的是开发部印章，不能代表被告公司；对证据四的真实性有异议，认为证人未出庭作证，反而从原告自己提交的租房合同显示的租金证明其实际损失明显低于原告主张的违约金。原告张忠文对被告天厦公司提交的证据二的真实性无异议，对证明目的有异议，认为应以合同第六条、第九条为依据，逾期交房违约金约定合法；对证据三有异议，认为不能证明该地段房屋租金的真实情况；对证据四、五的真实性无异议，但不认可其主张的证明内容。
对上述有争议的证据，本院认为，原告张忠文提交的证据二，因被告天厦公司对其真实性不持异议，本院予以采信；证据三系开发部履行被告公司的职务行为，本院依法予以采信；证据四因证人未出庭作证，其真实性不能确定，本院不予采信。被告天厦公司提交的证据二、四、五，因原告张忠文对其真实性不持异议，本院予以采信；证据三因相关人员未出庭作证，本院不予采信。
经审理查明，2011年3月23日，原告张忠文与被告天厦公司签订《商品房买卖合同》一份，约定由其购买被告天厦公司开发的位于孝感市解放街天厦商城3幢1单元702号、建筑面积为102.58㎡的房屋一套，房屋价款347746元（3390元／㎡），付款方式为合同签订时付150000元，2011年6月30日交房款100000元，余款在交接房屋之日付清。合同对面积确认及面积差异处理、房屋交付期限、交接、出卖人逾期交房的违约责任、规划设计变更、产权登记等事项均作出具体约定。其中第八条交付期限约定：出卖人应当在2011年8月28日前将经验收合格的商品房交付买受人使用；第九条约定：出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期不超过30日的，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之二的违约金，合同继续履行，逾期超过60日后，买受人有权解除合同，出卖人应当在合同解除30日内退还全部已付款，并按已付款1%向买受人交付违约金，买受人要求继续履行合同的，出卖人自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房款万分之四的违约金；第十一条交接方式约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后480日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。该合同附件《补充合同》第七条约定：签订商品房买卖合同当日买受人一次性向出卖人支付代办房产证和土地证的相关税费。第八条约定：买受人必须付全部房款和支付完办理土地证、房产证等税费以及其他费用（包括按揭房贷到出卖人账上）后，出卖人才有义务将房屋交付给买受人。合同签订后，原告张忠文于2011年3月23日付购房款150000元、2011年6月30日付款50000元。2013年2月28日，被告向该3号楼业主出具承诺书，承诺于2013年12月31日交付房屋。因被告未能如期交付房屋，以致成讼。诉讼过程中，被告于2015年4月18日在孝感日报上刊登公告，通知业主于2015年4月18日至2015年4月22日办理房屋交接手续。2015年4月24日又向原告发出书面交房通知。因双方争议较大，至今未交接房屋。
本院认为，原告张忠文与被告天厦公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思的表示，且不违反法律法规的强制性规定，应当认定为合法有效，双方当事人均应当依照合同的约定履行各自的义务。《商品房买卖合同》第八条明确约定房屋交付期限为2011年8月28日，该合同附件《补充合同》第七条、第八条是对买受人在接收房屋时应同时履行付清全部购房款及办理土地证、房产证等税费等义务的约定，不是对交房期限的变更，故对被告相关抗辩意见，本院不予采纳。被告天厦公司未能依照合同的约定如期向原告交付商品房，应承担向原告交付房屋并按照合同约定向原告支付逾期交房违约金的民事责任。原告虽存在未按期支付一部分房款的违约行为，但对该责任承担无实质影响。关于合同约定的违约金是否明显过高的问题。被告逾期交房给原告造成的损失，一般情况下体现为其没有按时收到房屋另行租房的费用，与原告主张的租金或者同地段同类房屋租金相比，合同约定的按日向买受人支付已交房款万分之四的违约金，明显超过租金即实际损失的30%，应认定为约定过高，故本院结合本案的具体情况，根据公平原则，酌定将违约金比例调整为已付房款的日万分之二。被告天厦公司于2015年4月24日以合同约定的方式向原告发出书面交房通知，因本案诉讼导致房屋至今未交付，原、被告双方均有责任，故该日应视为“实际交付日”，被告应当向原告支付自2011年8月29日起至该日期间的逾期交房违约金，违约金应为53400元（200000元×2?×1335天）。被告辩称原告主张逾期交房违约金超过了诉讼时效与事实不符，本院不予支持。原告主张逾期交房违约金已足以补偿其损失，其同时主张租金损失本院不予支持。此外，被告天厦公司应按照约定履行协助原告办理房地产权属登记的义务，故对原告该诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告湖北天厦房地产开发有限公司于本判决生效后五日内向原告张忠文交付房屋，并支付逾期交房违约金53400元；
二、被告湖北天厦房地产开发有限公司按照合同约定协助原告张忠文办理房地产权属登记；
三、驳回原告张忠文其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定办理。
本案诉讼费2704元，由原告张忠文负担1569元，被告湖北天厦房地产开发有限公司负担1135元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。上诉人在递交上诉状时，应预交上诉案件诉讼费2704元。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 肖应友
二〇一五年七月三日
书记员 聂华丽
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
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