湖南省娄底市娄星区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘1302民初2080号
原告王泽文。
特别授权委托代理人周贵芳，湖南宇能律师事务所律师。
被告张亮华。
被告谢英姿。
以上二被告共同委托代理人曾方萍，湖南人和人（娄底）律师事务所律师。
被告龙炳贵。
特别授权委托代理人张婷。系被告龙炳贵之儿媳。
原告王泽文诉被告张亮华、谢英姿、龙炳贵房屋买卖合同纠纷一案本院于2016年6月20日受理，2016年10月21日本院依法由审判员喻建明担任审判长，与人民陪审员廖瑛、喻日光组成合议庭对本案公开开庭进行了审理，原告王泽文及特别授权委托代理人周贵芳，被告张亮华、谢英姿及委托代理人曾方萍，被告龙炳贵的特别授权委托代理人张婷到庭参与诉讼，本案现已审理终结。
原告王泽文诉称：2012年1月5日，原告王泽文经被告龙炳贵开办的娄星区有家经纪行的介绍与被告张亮华、谢英姿签订房地产买卖合同，约定交易房屋为娄底市山水名苑×栋×单元住房×楼左，房屋价格为255800元，买卖合同签订时原告需向被告张亮华、谢英姿支付房款235800元，余款20000元待两证办完之时付清，被告张亮华、谢英姿需在原告第一期房款付清后将交易房屋交付原告。原告于2015年1月5日支付了第一期房款235800元，并向娄星区有家房地产经纪行支付中介佣金2550元；但被告张亮华、谢英姿至今未按合同约定交付标的房屋及相关权证，三被告已严重违约，请求人民法院依法判令解除2012年1月5日原告与三被告签订的房屋买卖合同，判令三被告退还原告购房款235800元并支付违约金235800元；判令被告龙炳贵返还中介佣金2550元。
被告张亮华、谢英姿辩称：被告已按合同将房屋交付给原告；房屋权证的办理按合同是由开发商统一办理，现因开发商法定代表人涉嫌刑事犯罪被限制人身自由，暂时不能办理相关手续，并非被告违约，故不具备解除《商品房买卖合同》的法定条件；应依法驳回原告的诉讼请求。
被告龙炳贵辩称：原告控诉不实，我们带原告看了房子，房屋所有人张亮华、谢英姿将房屋钥匙已交付给原告，应驳回原告的诉讼请求。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：
1、原告、被告的身份证明及工商登记资料。
2、房地产转让合同、收条、银行转款凭证、证明、证人身份证复印件，拟证明原、被告签订房屋买卖合同后原告通过亲戚谢嘉玲的银行账户按合同的约定支付了房款235800元，被告出具收条。
3、购买意向书、收据，拟证明原告和被告龙炳贵开办的娄星区有家地产经纪行之间存在买卖中介关系及原告支付佣金2550元的事实。
4、照片，拟证实娄底山水名×栋在小区内的位置，被告未向原告交付房屋。
5、短信记录，拟证明被告既未交房亦未办证，原告要求解除合同的事实。
被告张亮华、谢英姿对原告提交的证据发表了如下质证意见：
1、对原告、被告的身份证明及房屋买卖合同、收条无异议。
2、被告对中介公司不熟悉，对中介合同及中介费收据不予质证。
3、原告提交的照片不能达到原告的证明目的。
4、短信记录确是原告、被告之间的沟通记录，被告要原告自己去交水电费，交付完毕之后方可入住。
被告龙炳贵对原告的证据没有异议
被告张亮华、谢英姿及被告龙炳贵没有向本院提交证据。
经审理查明：2012年1月4日原告王泽文与被告龙炳贵开办的娄星区有家地产经纪行签订房屋购买意向书；有家地产经纪行介绍原告王泽文购买山水名苑小区后栋四楼面积125㎡的毛坯房，原告王泽文有购买意愿，当时向经纪行交付2000元意向金，并约定签订正式房屋买卖合同后，王泽文按房款的1％交中介佣金。2012年1月5日，经娄星区有家经纪行中介服务，原告王泽文（乙方）与被告张亮华、谢英姿（甲方）、有家地产经纪行（丙方）签订房屋买卖合同，约定被告张亮华、谢英姿夫妻共同所有的位于娄底市娄星区山水名苑24栋1单元4楼左面积124、7㎡的房屋出卖给原告王泽文，成交价为255800元，合同签订时交付第一期房款235800元，余款20000元在两证办好后交付。乙方在付清第一期房款后甲方将房屋交付乙方；房屋所有权证、国有土地使用权证由开发商统一办理，办证费用由甲方承担，甲方和乙方各支付丙方中介佣金为总房款的1％。甲方和乙方如一方违约按合同交易标的日千分之三支付违约金给对方。
合同签订当日，原告王泽文（乙方）通过朋友谢嘉玲网银转账支付房款235800元给被告张亮华、谢英姿，由被告张亮华出具收条。同日原告王泽文向有家地产经纪行（丙方）支付中介服务费2550元。因原告王泽文长期在外打工，不需即时装修入住，直至2015年5月才委托他人去看房，发现合同约定的山水名苑24栋1单元4楼左的住房系他人所有，并非被告张亮华、谢英姿合同约定要出售的房屋，原告王泽文即通过短信和被告张亮华联系询问原因，被告张亮华称房子编号有误，要原告联系查水表的杨师傅到23栋找房子，同时告知原告王泽文两证因其他原因暂时办不下来，原告王泽文认为被告张亮华、谢英姿违约，要求解除合同，双方协商未果，遂诉至本院。
另查明，被告张亮华、谢英姿意欲出售的房屋虽在山水名苑小区内，实为被告与他人联建的私房，不是房地产开发企业开发的商品房，至今没有办理国有土地使用权证和房屋产权证。
本院认为：《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。本案被告张亮华、谢英姿与原告王泽文签订合同转让的房屋系私人联建，未取得国有土地使用权证及房屋产权证，依法不能转让，故原告王泽文与被告张亮华、谢英姿签订的房屋买卖合同无效。被告张亮华、谢英姿因合同取得的财产即原告王泽文支付的235800元应依法予以返还，且被告张亮华、谢英姿对合同无效要承担主要过错责任，原告王泽文对交易标的房屋没有谨慎审查，也应承担部分责任，故被告张亮华、谢英姿应适当赔偿原告王泽文因合同无效而造成的损失；原告王泽文与娄星区有家地产经纪行之间构成居间合同关系，《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定：居间人故意隐瞒与订立合同有关的主要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。被告龙炳贵开办的娄星区有家地产经纪行作为长期从事地产交易中介服务的个体工商户明知交易房产没有依法登记取得权属证书而促成原告王泽文与被告张亮华、谢英姿订立合同，导致原告王泽文因合同无效而遭受损失，被告龙炳贵作为娄星区有家地产经纪行业主，应返还原告王泽文支付的报酬2550元，并适当赔偿原告王泽文的经济损失。据此，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、第四百二十五条之规定判决如下：
1、被告张亮华、谢英姿在本判决生效之日起十日内返还原告王泽文房屋买卖款235800元，并按中国人民银行同期贷款利率从2012年1月5日开始计算至判决之日止的利息损失赔偿原告王泽文。
2、被告龙炳贵返还原告王泽文中介服务费2550元，并赔偿原告王泽文损失3000元。
3、驳回原告王泽文的其他诉讼请求。
本案诉讼费4875元，由被告张亮华、谢英姿承担3875元，
被告龙炳贵承担500元，原告王泽文承担500元。
审 判 长 喻建明
人民陪审员 喻日光
人民陪审员 廖 瑛
二〇一六年十一月七日
书 记 员 肖 都
附相关法条：
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第三十八条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：
（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；
（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。
转让房地产时房屋已经建成的，还应当支持有房屋所有权证书。
《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。
居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。