新疆生产建设兵团乌鲁木齐垦区人民法院民 事 判 决 书（2017）兵1101民初115号原告：张刚，男，汉族，1976年11月20日出生，个体工商户，住新疆五家渠市。原告：吴睿，男，汉族，1980年5月14日出生，个体工商户，住新疆乌鲁木齐市天山区。被告：新疆九鼎农产品经营管理有限公司，住所地乌鲁木齐沙依巴克区西山路139号，统一社会信用代码91650100589312030P。法定代表人：文学军，公司董事长。委托诉讼代理人：孙进超，北京德恒（乌鲁木齐）律师事务所律师。原告张刚、吴睿与被告新疆九鼎农产品经营管理有限公司（以下简称九鼎公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月21日立案受理后，依法适用简易程序审理。2017年6月7日，原告吴睿因病住院治疗，不能参加诉讼，本院裁定中止审理，于2017年7月21日恢复审理，2017年7月24日公开开庭进行审理。原告张刚、吴睿，被告九鼎公司委托诉讼代理人孙进超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张刚、吴睿向本院提出诉讼请求：1、请求撤销原告张刚、吴睿与被告九鼎公司2013年6月30日签订的房屋买卖合同。2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告通过被告面向社会出售房产的宣传资料，得知被告有商品房销售。在了解、洽谈过程中，被告售楼部工作人员声称其所售房屋为五证齐全的商品房，并承诺在交房一年内办理房屋产权证。基于被告的上述介绍及承诺，原告与被告2013年10月31日签订了商品房买卖合同，购买了被告开发的新疆九鼎农产品批发市场A区A4栋A4-2-1201号房屋。因被告称该房屋土地规划用途为商服用地，不能办理住房公积金贷款，只能办理15年的商业按揭贷款。在被告的协助下，原告在被告指定的农村信用社办理了按揭贷款，并于2013年12月24日将总房款815822元支付给被告。2013年12月3日，被告将房屋交付原告，但至今未能办理房产证，严重影响房屋交易。后原告从其他业主处得知被告所销售的房屋无法办理产权证书，故将被告起诉至法院。但在开庭审理过程中，被告答辩称其向原告销售的房屋是自建房。此时，原告才得知被告销售的并非商品房。被告明知其所销售的是不能面向社会公开销售的自建房，却采用广发宣传资料、吸引社会公众的方式进行销售，在销售过程中有意隐瞒事实，并虚构房屋为商品房的事实，采用欺骗手段，诱骗原告与之签订合同，其行为严重违反诚实、信用原则，已构成欺诈，故提起诉讼。被告九鼎公司辩称：1、原、被告签订的买卖合同是房屋买卖合同，不属于商品房买卖合同。原告明知所买的是被告自建房屋，被告也履行了交房义务，因此被告不存在欺诈。2、原告2015年11月25日停止向银行偿还房屋贷款，已经知道所购房屋出现问题，就应当行使撤销权。原告现在主张撤销权，已经超过了行使撤销权的一年期限。3、原告之所以起诉，根本原因是现在房价下跌，且经营宾馆遇阻不能继续经营。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：一、原告提供的证据：1、原、被告2013年6月30日签订的《房屋买卖合同》，用以证明原告从被告处以略高于当时乌鲁木齐商品房市场价格，以购买商品房形式购得房屋一套，所有的手续都是商品房买卖的手续，包括按揭协议，被告诱骗原告称购买的是商品房。被告认可《房屋买卖合同》的真实性、合法性，对关联性不认可，认为双方签订的是《房屋买卖合同》，而非《商品房买卖合同》；合同第一、二条对房屋权属和性质明确告知是市场配套的商服用房，并非商品房；房屋虽然是以按揭方式购买的，但并非只有商品房能用按揭方式购买，自建房和二手房也可以用按揭方式购买。本院对《房屋买卖合同》的真实性予以确认，可以证明双方约定的合同内容，但《房屋买卖合同》中，特别是其中第一条、第二条中，并无“明确原告所购房屋系被告自建房”的内容。2、所购房屋现场照片三张，证明涉案房屋所在的临街12层商住小区，直观感觉是有正规手续的商品房小区。被告对照片的真实性认可，但认为照片拍摄时间是2016年5月，签订合同是2013年6月，中间相隔三年，对其合法性、关联性不予认可。本院对照片的真实性予以确认，但不能证明房屋是商品房，故关联性不予确认。3、被告售楼中心内部、外部照片三张，用以证明该售楼中心是被告设立的对外公开销售房屋机构；该售楼中心2013年已经建立，原告2013年签订合同、购买房屋、办理银行按揭都是在该售楼中心完成的，其相关楼盘信息、整体规划及销售方式都与商品房销售方式相同，在明显位置并未提示该楼盘的属性。被告对照片的真实性认可，对合法性、关联性不予认可，认为被告对九鼎农产品市场进行开发，配套住宅少部分对外销售，设立该售楼中心并不违反法律规定，不能证明被告存在欺诈行为。本院对该证据的真实性予以确认，可以证明被告设立的售楼中心的事实。4、“搜狐焦点（乌鲁木齐）网”中“新疆九鼎农产品批发交易市场楼盘信息”截图二张，用以证明被告公开在网络上发布相关房屋销售信息，对外销售房屋。被告对该截图的真实性、合法性和关联性均不认可，认为来源于第三方门户网站，是第三方自行发布的，不归被告管理，对被告没有法律的约束力。经本院核对，该截图与“搜狐焦点（乌鲁木齐）网”中“新疆九鼎农产品批发交易市场楼盘信息”板块内容完全一致。该板块中，对新疆九鼎农产品批发交易市场楼盘信息进行了详细说明，但未将楼盘属于自建房而非商品房的信息进行披露。据此，本院对原告提交的截图的真实性、合法性、关联性均予以确认，可以证明被告在“搜狐焦点网”就“新疆九鼎农产品批发交易市场楼盘”相关信息进行了介绍和宣传。5、被告对外销售房屋的广告牌照片二张，用以证明被告在城区主干道对外公开房屋销售信息，也未明显提及是自建房。被告对其真实性认可，对合法性不认可，认为广告牌匾是2015年竖立在九鼎农产品市场门口，并非原告所说的城区主干道，也不是在原告购房时设置的。本院认为，九鼎农产品市场临街，该广告牌竖立在市场门口，可以确认也是临街竖立的，对其真实性予以确认，可以证明被告对房屋销售进行宣传的事实，但该广告牌中无所售房屋系被告自建房而非商品房的内容。6、在售楼中心经理办公室拍摄的《商品房预售许可证》照片一张，证明被告伪造《商品房预售许可证》，存在欺骗消费者的行为。被告对照片的真实性不认可，同时认为照片中的《商品房预售许可证》落款时间是2014年9月23日，是B区房屋，本案房屋在A区，与本案没有关联性。本院对该照片中的《商品房预售许可证》真实性不予确认。7、《资产评估报告》、《审计报告》各一份，用以证明被告委托相关机构所做的《资产评估报告》及《审计报告》中认定涉案房屋属于商品房；报告中提及原告所购房屋土地被被告抵押，导致相关房屋不能办理所有权证。被告对《资产评估报告》、《审计报告》的真实性认可，对关联性和合法性不认可，认为报告形成于2016年6月，只是被告2016年的股权价值的评估审计，用于市场交易；原告并未基于上述报告与被告订立合同，报告仅反映股权价值；对被告所建房屋的性质不能以此报告作为依据。本院认为，上述报告系被告委托相关审计评估机构面向社会公开发布的，能够证实该机构接受被告委托对被告修建房屋的价格及价值进行评估等事实，具备真实性、合法性和关联性，本院予以确认。8、2016年12月21日在被告售楼中心咨询购买房屋事宜时录制的九段视频，用以证明被告自2013年至今，始终将房屋定义为手续齐全的商品房并对外销售。被告对视频不认可，并认为：（1）视频来源不合法，是原告委托第三人以隐蔽方式拍摄，用言语诱导方式取得的，不能作为定案的依据；2、视频拍摄时间是2016年12月，距原告购房时间已过三年，而且视频中售楼中心是在销售翼龙华庭小区的商品房，与原告所购买的A区房屋没有关联性。本院认为，视频反映了被告售楼中心销售人员在接待并回答客户咨询问题的客观情况，并不存在言语诱导情形，能够证明被告售楼人员2016年12月销售房屋时，仍多次宣传称被告所销售的房屋系手续齐全的商品房，并自2013年起即开始销售的事实。且该视频不属于以“严重侵害他人合法权益、违反法律禁止性规定或者严重违背公序良俗”的方法获取的证据，具备真实性、合法性和关联性，本院予以确认。二、被告提供的证据：1、《建筑用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《竣工验收报告》、（2017）兵11民终29号《民事判决书》，用以证明：（1）原告购买的房屋是被告自建市场配套商服用房，被告依法办理了用地、规划、建设施工等合法的建设手续；（2）原告所购买的A4栋2-1201房屋已于2013年8月竣工验收。原告对证据的真实性、合法性认可，对关联性不认可，认为被告在销售房屋过程中，是以商品房进行销售的。本院认为，（2017）兵11民终29号《民事判决书》对上述证据系涉案房屋相关审批手续的事实已经确认，故对上述证据本院予以确认。2、2013年6月30日《房屋买卖合同》、《个人购房按揭借款合同》，缴纳房款财务凭证4份，用以证明：（1）原告购买A区4栋2-1201号房屋面积167.52平方米、单价4870元/平方米、首付245822元、总价815822元，房屋抵押银行贷款570000元；（2）根据《房屋买卖合同》第一条、第二条约定，原告知晓所购房屋为被告自建的市场配套商服用房；（3）《房屋买卖合同》第十四条约定：“买受人对于目前所购置的房屋实际状况已知晓，对于购置后产权的办理存在滞后的情况已明白，同意产权证件的办理待相关政府部门批复后（360日内）再办理产权手续”。（4）A区（A2-A5）共计522套房屋，其中内部股东认购435套、安置房12套、对外出售75套。原告对上述证据的真实没有异议，但认为合同第一条、第二条的约定中，只是明确被告建设“市场配套商业用房”，房屋用途为“市场配套商服用房”，并没有明确表明涉案房屋是自建房。本院对上述证据的真实性予以确认，但《房屋买卖合同》第一条、第二条约定的内容，并不能证明涉案房屋性质系“自建房”，更未明示系“非商品房”。3、2015年11月25日《昌吉农商银行单位按揭贷款保证金账户扣款通知书》，用以证明：（1）因原告逾期偿还购房按揭款，昌吉农商银行2015年11月25日从被告保证金账户扣划贷款余额546988.07元，被告实际收到的购房款是268833.93元；（2）原告违约逾期还款的原因是所购房屋价格下跌及用于经营宾馆遇到消防、治安管理等行政障碍；（3）从2015年11月25日起计算，原告行使撤销权超过了一年法定期限。原告认为证据的真实性无法确认。本院对证据的真实性予以确认，但不能证明原告逾期偿还贷款的原因是“所购房屋价格下跌及用于经营宾馆遇到消防、治安管理等行政障碍”，且2015年11月25日仅是昌吉农商银行从被告账户扣划贷款的日期，并不能据此认定原告行使撤销权的一年法定期限，应当从此时开始起算，更不能认定原告提起本案诉讼时，已超过一年的法定行使撤销权期限。4、2017年4月13日兵房字1204第20171243号《房屋所有权证》，用以证明被告所建B区房屋已经开始办理房屋权属登记，涉案房屋所在的A区房屋产权登记正在办理中，证明被告可以履行办理房屋产权证的义务。原告对证据的真实性、合法性认可，但对关联性不认可，认为证明的是B区房屋，与涉案房屋无关。本院对其真实性认可，但与本案无关。根据当事人的陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年6月28日，十二师建设局颁发了十二师地字第2012028号《建设用地规划许可证》，准许被告在新疆生产建设兵团第十二师一〇四团四连土地上修建面积389693.27㎡的住宅。2012年8月19日，又颁发了编号为BT6590122012023《建设工程施工许可证》，准许被告施工建设55753.96㎡的住宅，2012年10月22日，十二师建设局颁发了十二师建字第2012029号《建设工程规划许可证》，批准被告建设兵团乌鲁木齐农产品批发市场1-5号楼。2013年6月30日，原、被告签订《房屋买卖合同》，约定由原告以4900元/平方米的价格购买被告修建的位于新疆九鼎农产品批发市场A区A4栋楼2-12号房屋。合同第一条“项目建设依据”约定：“出卖人以出让方式取得位于新疆九鼎农产品批发市场项目的土地使用权，土地使用权证号为兵十二师国用（2012）第12507029号。该地块土地面积为62882.19平方米，规划用途为商服用地，土地使用年限自2012年6月30日至2052年7月1日。出卖人经批准，在上述地块上建设市场配套商业用房，现定名：新疆九鼎农产品批发市场。建设用地规划许可证号为十二师地字第2012028号，建设工程规划许可证号为十二师建字第2012029号，施工许可证号为BT6590122012023号”。第二条“买受人所购房屋的基本情况”约定：“买受人所购买的房屋为本合同第一条规定的项目内容。房号：新疆九鼎农产品批发市场A区A4栋楼A4-2-1201号房屋。该房屋用途为市场配套商服用房，属框架结构，建设层数为地上十二层，地下零层。本合同约定该房屋的建筑面积为167.52平方米。最终的产权面积以主管部门颁发的产权证面积为准”。合同还对付款期限和方式、交房期限等内容进行了约定。合同签订后，被告于2013年12月2日向原告交付涉案房屋。2016年9月7日，原告向本院提起“商品房买卖合同纠纷”之诉，以“被告向原告销售的商品房无《商品房预售许可证》为由，要求确认双方2013年6月30日签订的《房屋买卖合同》无效”。该案审理中，被告抗辩称“双方交易的房屋不是商品房，而是被告自行建设的市场配套住宅”。后基于诉讼风险考虑，原告撤回了“商品房买卖合同纠纷”之诉，后又提起本案诉讼。另查明：1、为销售九鼎农产品市场配套商业用房（其中包括涉案房屋在内的A区房屋），被告在市场临街处树立了售楼广告牌，并专门设立了售楼中心，中心内所销售房屋的沙盘模型、鸟瞰图、宣传牌等设施一应俱全，并配备有专职售楼人员引导服务。但在广告牌及售楼中心内均未明示所销售的房屋系“非商品房”。2、2016年12月，被告售楼中心售楼人员在接受购房者咨询期间，仍然多次宣传称被告所销售的房屋系手续齐全的商品房，并自2013年起即开始销售。3、“搜狐焦点（乌鲁木齐）网”中“新疆九鼎农产品批发交易市场楼盘信息”板块中，对新疆九鼎农产品批发交易市场楼盘信息进行了详细说明，但未将楼盘属于自建房而非商品房的信息进行披露。4、北京中同华资产评估有限公司接受中信国安葡萄酒业服务有限公司、新疆九鼎农业集团有限公司的委托，对新疆九鼎农产品经营管理有限公司在2016年4月30日的股东全部权益价值进行评估，在评估报告中载明：新疆九鼎农产品经营管理有限公司委托新疆九鼎富通房地产开发有限公司在新疆九鼎农产品批发市场的土地红线边线内侧开发建设A1-A8号、A3号小商铺、B1-B5号共计14栋配套住宅.新疆九鼎农产品经营管理有限公司收入主要来自其销售开发的住宅及四个子公司的投资收益。在对剩余房产价值评估方法中载明：采用市场比较法进行评估，以销售价格扣减销售过程中需要发生的费用、销售税金、所得税、适当净利润等得出开发产品（待售商品房）的评估价值。5、原、被告签订的《房屋买卖合同》文本系被告提供的，该文本除合同名称不一致外，其他内容与国家有关部门制发的《商品房买卖合同》规范文本基本相同。6、本案审理中，被告除了称“《房屋买卖合同》第一条、第二条已明确约定原告所购房屋系被告自建房”外，未提供证据证明其曾向原告明确告知过“涉案房屋非商品房”。本院认为：所谓欺诈，就是故意隐瞒真实情况或者故意告知对方虚假的情况，欺骗对方，诱使对方作出错误的意思表示而与之订立合同。欺诈具有以下构成要件：（1）欺诈一方当事人有欺诈的故意。即欺诈方明知告知对方的情况是虚假的，并且会使对方当事人陷于错误而仍为之。欺诈的故意既包括欺诈人有使自己因此获得利益的目的，也包括使第三人因此获得利益而使对方当事人受到损失。（2）要有欺诈另一方的行为。所谓欺诈行为，是指欺诈方将其欺诈故意表示于外部的行为，欺诈行为既可是积极的行为，也可是消极的行为。欺诈行为在实践中可分故意陈述虚假事实的欺诈和故意隐瞒真实情况使他人陷入错误的欺诈。故意告知虚假情况就是虚假陈述，如将劣质品说成优等品；故意隐瞒真实情况是指行为人负有义务向他方如实告知某种真实情况而故意不告知的。（3）受欺诈方签订合同是由于受欺诈的结果。只有当欺诈行为使他人陷于错误，而他人由于此错误在违背其真实意愿的情况下而与之签订了合同，才能构成受欺诈的合同。本案中，被告存在故意隐瞒“所销售的市场配套商业用房系自建房，而非商品房”信息的行为。主要表现在：1、树立售楼广告牌，设立售楼中心，中心内沙盘模型、鸟瞰图、宣传牌等设施一应俱全，配备专职售楼人员服务。但在广告牌及售楼中心内均未明示所销售房屋系“非商品房”。2、“搜狐焦点（乌鲁木齐）网”中“新疆九鼎农产品批发交易市场楼盘信息”板块，对新疆九鼎农产品批发交易市场楼盘信息进行了详细说明，但未将楼盘属于自建房而非商品房的信息进行披露。3、《房屋买卖合同》文本系被告提供的，该文本除合同名称不一致外，其他内容与国家相关部门制发的《商品房买卖合同》规范文本内容基本相同。被告还存在故意陈述“所销售的市场配套商业用房系商品房虚假信息”的行为。主要表现在：1、2016年12月，被告售楼中心售楼人员在接受购房者咨询期间，仍然多次宣传称被告自2013年起即开始销售的房屋，系手续齐全的商品房。2、北京中同华资产评估有限公司对被告股东权益价值评估时，在评估报告中披露被告在新疆九鼎农产品批发市场的土地红线边线内侧开发建设A1-A8号、A3号小商铺、B1-B5号共计14栋配套住宅；被告收入主要来自其销售开发的住宅及四个子公司的投资收益。评估报告中，在“对剩余房产价值评估方法”中载明：采用市场比较法进行评估，以销售价格扣减销售过程中需要发生的费用、销售税金、所得税、适当净利润等得出开发产品（待售商品房）的评估价值。其中将涉案自建房性质陈述为“商品房”。基于被告上述“故意隐瞒所销售的市场配套商业用房系自建房，而非商品房信息的行为”、“故意对外宣传所销售的市场配套商业用房系商品房的行为”，以及涉案《房屋买卖合同》的约定中，特别是其中第一条、第二条，并无“明确原告所购房屋系被告自建房”的内容，加之被告未提供证据证明其曾向原告明确告知“涉案房屋非商品房”的信息，因此，被告在向包括原告在内的购房者销售房屋过程中，故意陈述虚假事实，故意隐瞒真实情况，欺骗并诱使原告等购房者误以为购买的是商品房，而与被告订立了合同，被告之行为符合欺诈的构成要件，构成欺诈。根据《合同法》“一方以欺诈的手段，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”的规定，原告有权申请撤销其2013年6月30日与被告订立的《房屋买卖合同》。具有撤销权的当事人，自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的，则撤销权消灭。本案中，原、被告订立的《房屋买卖合同》中并无“原告所购房屋系被告自建房，而非商品房”的内容，加之被告未提供证据证明其曾向原告明确告知“涉案房屋非商品房”的信息，导致原告一直以为所购房屋系商品房，并因此以被告“无商品房预售许可证”为由，起诉要求确认合同无效。后在该案诉讼中根据被告答辩陈述，才得知房屋系被告自建房而非商品房的事实。据此，本院确认原告知道撤销事由之日应当在其2016年9月7日向起诉之后。很显然，原告向被告主张行使撤销权并未超过法定的一年期限。综上所述，被告故意陈述虚假事实，隐瞒真实情况，欺骗并诱使原告与其订立合同，构成欺诈。原告据此在法定期限内主张撤销与被告签订的《房屋买卖合同》的诉讼请求，符合法律规定，本院应予以支持。被告称“其不存在欺诈，原告主张撤销权已超过法定的一年期限”的抗辩意见无事实根据及法律依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款、第五十五条第一款第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零六条规定，判决如下：撤销原告张刚、吴睿与被告新疆九鼎农产品经营管理有限公司2013年6月30日签订的《房屋买卖合同》。案件受理费减半收取50元，由被告新疆九鼎农产品经营管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第十二师中级人民法院。审判员  窦军保二〇一七年七月三十一日书记员  王立琴