广东省梅州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤14民终791号
上诉人（原审被告）：广东海航乐万家连锁超市有限公司，住所地：梅州市环市北路。
法定代表人：柯赛龙，该公司董事长。
委托诉讼代理人：罗琴，艾淑艳，均系该公司职员。
被上诉人（原审原告）：梅州市盈丰实业有限公司，住所地：兴宁市兴城镇。
法定代表人：陈远思，该公司总经理。
委托诉讼代理人：刘中强、陈小兰，分别系广东法泰律师事务所律师及律师助理。
原审第三人：广东省兴宁三建工程有限公司，住所地：兴宁市。
法定代表人：王美珍，该公司总经理。
上诉人广东海航乐万家连锁超市有限公司因与被上诉人梅州市盈丰实业有限公司（以下简称盈丰公司）、第三人广东省兴宁三建工程有限公司（以下简称三建公司）租赁合同纠纷一案，不服兴宁市人民法院（2017）粤1481民初675号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人的委托诉讼代理人罗琴，艾淑艳，被上诉人的委托诉讼代理人刘中强到庭参加诉讼。第三人经本院合法传唤，逾期未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
上诉人广东海航乐万家连锁超市有限公司上诉请求：1、请求人民法院撤销一审判决，发回重审或依法改判。2、本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定被上诉人梅州市盈丰实业有限公司与上诉人之间存在租赁合同关系属于事实认定错误。被上诉人梅州市盈丰实业有限公司（以下简称“盈丰公司”）若要求上诉人支付其租金，应当是基于二者之间的租赁合同或事实上的租赁关系提起。但是，在2012年9月至2017年5月期间，上诉人与被上诉人盈丰公司之间即没有书面租赁合同，也没有成立事实上的租赁关系，盈丰公司并非租赁合同当事人，无权要求上诉人向其支付其租金。2012年8月21日，上诉人与一审第三人广东省兴宁三建工程有限公司（以下简称“三建公司”）签署编号为2012年08-13的房屋租赁合同，约定自2012年9月1日起，由三建公司将涉案场地（土地及现经营乐万家连锁超市第8分店的地上建筑物，面积约8000㎡）出租给上诉人，合同有效期自2012年9月1日至2017年8月31日。一审第三人三建公司并指定由梅州市标明实业投资有限公司代收租金及物业管理费，上诉人应按期将租金支付至三建公司指定的账户。由此可见，自2012年9月1日起，上诉人与三建公司之间存在租赁合同关系，租赁标的物为“土地及地上建筑物”。因此有权向上诉人提出租金缴纳请求的合同对方当事人只能是一审第三人三建公司，而非被上诉人盈丰公司。一审法院在未查明案件事实的情况下，判令上诉人应向被上诉人盈丰公司支付租金，这既突破了上诉人与三建公司之间的租赁合同相对性，也突破了被上诉人盈丰公司与被上诉人三建公司内部合同约定的相对性，属于事实认定错误，也侵害了上诉人的信赖利益及合法权益。二、一审法院对于被上诉人盈丰公司提交的一审第三人三建公司的证明与上诉人提交的三建公司法定代表人录音相互矛盾的原因和事实未查证清楚，不应将该证明作为定案依据。被上诉人盈丰公司提供的《证明》，系一审第三人三建公司在2017年4月18日即开庭前出具的证明，其中关于物业租金每月3.1万元由上诉人付给被上诉人盈丰公司一节的表述缺乏其他证据的佐证。与此相反的是，上诉人提交的三建公司的录音、涉案房屋租赁合同及补充合同、租金支付凭证、三建公司在履行合同时出具的发票和函件能够形成完整的证据链，证明自始至终上诉人从未向被上诉人盈丰实业支付过任何租金，而是严格按照与一审第三人三建公司的租赁合同履行租金支付义务，分别支付租金至一审第三人三建公司指定账户：“梅州市标明实业有限公司”、自然人“王春玲、朱小玲、李秀梅”，这些证据均明确地显示，与上诉人存在涉案房屋租赁合同关系的相对方是一审第三人三建公司，而非被上诉人盈丰公司。一审法院对于一审第三人三建公司前后相互矛盾的说辞并未查证清楚，不应片面采信上述《证明》并作为定案依据。三、一审法院将上诉人向一审第三人三建公司指定的其中一位收款人朱小玲付款的行为认定为上诉人向被上诉人盈丰公司支付租金，与事实不符，也有违常理。针对被上诉人盈丰公司提供的陈远思和朱小玲的结婚证书，上诉人认为，该结婚证书只能证明陈远恩是朱小玲的配偶，但不能证明朱小玲这个自然人与被上诉人盈丰公司这一企业法人人格混同、财产混同。被上诉人盈丰公司作为独立的企业法人，其责任和财产均独立于其股东和员工。朱小玲并非被上诉人的法定代表人，在没有被上诉人对外出具授权委托书的情况下，其为三建公司代收租金的行为与被上诉人盈丰公司是毫无关联的，其收款行为仅能代表三建公司向上诉人收款。同时，在补充协议中约定的收款人并非仅朱小玲一人，还包括“王春玲、李秀梅”，若依照被上诉人盈丰公司的逻辑，岂非王春玲、李秀梅的收款行为都代表了其他公司的收款行为，那他们所在的公司都是涉案合同的出租方了？这些自然人都是涉案合同的当事人了？一审法院仅凭被上诉人盈丰公司的口头陈述，认定朱小玲是被上诉人盈丰公司的财务，其收款行为就代表了盈丰公司的收款行为，认定上诉人向朱小玲的付款的行为代表了默认被上诉人盈丰公司是涉案建筑物的实际控制人的判决，与事实不符，与证据不符。四、涉案土地在相关执行案件中进行了拍卖，但是《拍卖成交确认书》系广东中一拍卖有限公司与梅州市汇丰房地产开发有限公司签订，其认定的事实来源未查清楚，不应作为定案证据。根据一审法院(2014)梅兴法执字第829-2号《执行裁定书》及《拍卖成交确认书》显示，涉案兴宁市兴城城北鹅三的土地[证号：兴府国用(20T3)第01-045XX号]原属于三建公司，后经司法拍卖转移给梅州市汇丰房地产开发有限公司所有。因此，自2012年9月1日起，上诉人仅与三建公司之间存在租赁合同关系。而该土地被强制执行之后，经拍卖，受让人为梅州市汇丰房地产，也并非被上诉人盈丰公司。《拍卖成交确认书》上虽然载明“地上建筑（临时）钢结构架属于兴宁市盈丰现代物流配送中心”，但是这份《拍卖成交确认书》系广东中一拍卖有限公司与梅州市汇丰房地产开发有限公司签订，其所载明的上述事实认定的依据是什么，来源为何处，其效力如何，均在一审中并未查明，一审法院不应将其作为定案依据。五、一审判决关于涉案保证金退还一节的事实认定不清。一审判决第6页第3行关于“被告乐万家公司也未将保证金直接退还原告盈丰公司”的表述错误，上诉人乐万家从未收取过被上诉人盈丰公司的保证金，何来退还一说？综上所述，被上诉人盈丰公司明显并非涉案租赁合同的相对方，与上诉人之间亦不存在事实上的租赁关系。而一审法院在未查明案件事实真相的情况下，违背合同相对性原则和信赖利益保护原则判决上诉人向被上诉人盈丰公司支付租金，严重损害了上诉人的合法权益。为了维护上诉人的合法权益，请贵院查明案件事实，裁定撤销一审判决，对本案依法改判或者发回重审。
被上诉人梅州市盈丰实业有限公司答辩称，广东省兴宁市人民法院（2017)粤1481民初675号《民事判决书》（下称“一审判决”）认定事实清楚，适用法律正确，应予维持；上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，应当驳回。一、关于租赁关系问题。根据《合同法》第二百一十二条和第二百一十五条的规定，“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”、“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”，以此对照本案，双方有《合作合同书》在前，约定被上诉人投资场地、建筑设施、设备及装修然后提供给上诉人使用，上诉人实际使用并交付店铺保证金10万元和每月支付租金费用给被上诉人，期限5年又79天。这就说明，该合作合同在本质上就是租赁合同。在合同期满后，上诉人未收回保证金，亦未续签合同，但沿用原合同继续使用租赁物，继续交付租金。这就是双方合意采取的不定期租赁关系。可见，“一审判决”认定租赁关系正确。二、关于《上诉状》中提及的其他问题。双方对于本案涉及的出租物为被上诉人所有，上诉人使用了该出租物的焦点问题无异议。而且，无论是第三人广东省兴宁三建工程有限公司，还是竞买者梅州市汇丰房地产开发有限公司，均认可出租物的权利人属于被上诉人，被上诉人有权出租和收取租金。这就证实了双方的不定期租赁关系成立。所以，有关录音、有关支付租金和有关拍卖事实，均能够成为本案的定案依据，因为其符合证据规则，形成的证据链就是不定期租赁合同的补充，无矛盾之处。至于保证金10万元，“一审判决”的表述是“合同期满后，被告向盈丰公司支付的保证金10万元也未退还”，并从中抵扣了部分租金，而所谓的“被告乐万家公司也未将保证金直接退还给原告盈丰公司”不过笔误而已，并未影日向“一审判决”对事实的认定结果和依法判决结果。上诉人之所以提出这些没有理据的事端，其目的就想在使用了出租物后又能够规避支付租金的法律责任。综上所述，根据《合同法》的规定，“一审判决”正确。因此，被上诉人请求第二审人民法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判，以维护合法权益。
一审原告梅州市盈丰实业有限公司向一审法院起诉请求：1、被告向其支付拖欠的6个月店租186000元；2、受理费由被告负担。
一审法院经审理查明：1、现代物流配送中心的兴建和经营管理。2002年5月13日，兴宁市金安医药有限公司为乙方（原告盈丰公司法定代表人陈远思投资的另一家公司），三建公司为甲方，双方签订了《开办兴宁现代物流配送中心场地租赁协议书》，乙方承租兴田二路实验学校前面空地10000平方米（富兴市场对面），用于开办物流配送中心。合同约定租赁时间10年，自2002年9月1日至2012年8月30日止，2002年6月20日至2002年9月1日为建设时间，不计租金；乙方负责投资兴建物流配送中心，物流中心经营的一切费用由乙方负责，自主经营，自负盈亏；合同期满后，如双方不再续约，乙方自行拆除经营场地的兴建物，或通过协商折价方式交给甲方。2002年5月25日，兴宁市人民政府批准金安医药有限公司兴建现代物流配送中心。此后，金安医药有限公司在承租的土地上搭建钢结构架，兴建了现代物流配送中心，在盈丰公司（陈远思投资的公司，于2002年7月19日成立）成立后，该现代物流配送中心由盈丰公司经营管理。2、2007年6月至2012年8月，乐万家公司向盈丰公司承租位于兴田二路（富兴市场对面）的现代物流配送中心，经营乐万家连锁超市兴宁分店（第8分店）。2007年6月11日，盈丰公司为甲方与梅州市乐万家连锁超市有限公司为乙方签订了1份《合作合同书》，甲方将盈丰现代物流配送中心的场地、建筑设施、设备及装修，提供给乙方开设大型的乐万家连锁超市兴宁分店。该合同约定了合作期限，从2007年6月12日起至2012年8月31日止；每月的缴交款；乙方向甲方交付店铺保证金10万元。签订合同后，梅州市乐万家连锁超市有限公司向盈丰公司支付了保证金10万元，在上述现代物流中心开设了乐万家连锁超市兴宁分店（第8分店），并一直进行经营。在经营期间，梅州市乐万家连锁超市有限公司于2011年5月18日经工商核准变更公司名称为广东海航乐万家连锁超市有限公司（即本案被告）。该合同到期后，双方未再续签合同，被告乐万家公司也未将保证金直接退还给原告盈丰公司。3、现代物流配送中心的土地权属变更情况。现代物流配送中心占用的土地，该土地的权利人原是三建公司，土地证号原为兴府国用（2001）字第03-**××号，后变更登记为兴府国用（2013）字第01-04××号。2015年3月2日，案外人梅州市汇丰房地产开发有限公司通过拍卖程序竞拍受让取得了该土地，《拍卖成交确认书》载明成交的拍卖物为三建公司位于兴宁市兴田街道办城北的约12970平方米地产（不含地上建筑物），第八条其他约定载明：该标的物土地属于三建公司，地上建筑（临时）钢结构架属于兴宁市盈丰现代物流配送中心，现整体出租给乐万家超市使用，租期2013年11月1日至2023年8月31日止。2015年5月8日，一审法院作出执行裁定，裁定将上述土地[证号为兴府国用（2013）字第01-04××号]归买受人梅州市汇丰房地产开发有限公司。买受人梅州市汇丰房地产开发有限公司于2015年9月6日换领了土地使用证[证号为兴府国用（2015）字第03-28××号]。4、支付租金的情况。租赁上述场地和地上（临时）建筑物后，被告在承租的场地上经营乐万家连锁超市兴宁分店（第8分店），一直正常经营至2017年4月30日。租赁期间，被告乐万家公司按约支付租金至2016年10月，其中乐万家公司每月支付租金31000元给朱小玲（原告盈丰公司法定代表人陈远思的妻子），有原告提交的朱小玲的中国农业银行账户（尾数为0197）明细清单证实，予以认定。2016年11月，三建公司和土地买受人梅州市汇丰房地产开发有限公司通知被告乐万家公司撤场腾退交付土地，被告乐万家公司因此不再支付租金。上述事实，当事人双方没有争议，一审法院予以确认。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：1、兴宁市金安医药有限公司与三建公司签订的《开办兴宁现代物流配送中心场地租赁协议书》到期后，合同双方未再续签土地租赁合同，场地上的建筑物也未拆除，也未协商折价处理。在上述两份合同即将到期时，三建公司为甲方，被告乐万家公司为乙方，双方于2012年8月21日签订了1份《房屋租赁合同》。该合同约定：租赁标的物为编号为兴府国用（2001）字第03-06××号的土地及现经营乐万家连锁超市的地上建筑物，面积约8000平方米；租赁期限5年，从2012年9月1日至2017年8月31日止；租金收取标准和支付期限，物业管理费收取标准和支付期限；保证金，原乙方缴交给盈丰公司的合同保证金10万元作为本合同保证金，该保证金的具体移交工作由甲方与盈丰公司进行办理，保证金不计利息，在合同终止或解除前保证金由甲方退还给乙方，或乙方以抵扣租金的方式抵扣完为止。2013年6月8日，双方协商后，对租金和物业管理费的收取进行变更，签订了1份《补充协议》，约定乐万家公司按三笔分别支付到甲方指定账户：1、户名王春玲的账户及支付金额和期限；2、户名朱小玲，账号尾数为0197，支付期限自2013年7月1日至2017年8月31日，每月支付租金和物业管理费合计31000元；3、户名李秀梅的账户及支付金额和期限。现因业务调整的需要，自本补充协议签订生效之日起，甲方不再出具发票给乙方，由乙方自行解决发票问题。该《房屋租赁合同》由被告提交，三建公司（签订合同的另一方）确认合同真实有效并履行，原告在第二次庭审时也认可该合同的效力，故认定2012年8月21日签订的《房屋租赁合同》真实有效。2、2013年10月15日签订的《房屋租赁合同》的认定。该《房屋租赁合同》由原告提交，合同的甲方为三建公司，乙方为乐万家公司。该合同约定：租赁标的物为编号为兴府国用（2001）字第03-06××号的土地及现经营乐万家连锁超市的地上建筑物，面积约7500平方米；租赁期限10年，从2013年11月1日至2023年8月31日止；租金及支付，每月支付一次，于每月10日前支付当月租金；租金收取标准和支付期限，分十期，约定了每一期的每月租金标准；乙方应按期将租金款项支付至甲方指定账户，户名为王春玲的账户；保证金，原乙方缴交给甲方前合同保证金10万元延续作为本合同保证金，保证金不计利息，在合同终止或解除前保证金以抵扣租金的方式，扣完为止。合同还约定了双方的其他权利义务。但被告乐万家公司和三建公司（合同的甲、乙双方）对该《房屋租赁合同》均予以否认，故对该《房屋租赁合同》的真实性和效力不予认定。一审法院认为：本案的争议焦点在于原告盈丰公司是否为涉案地上建筑物的权利人和出租人。被告乐万家公司租赁编号为兴府国用（2001）字第03-06××号[后变更登记为兴府国用（2013）字第01-04××号，兴府国用（2015）字第03-28××号]的土地及现经营乐万家连锁超市的地上建筑物，根据查明的土地权属情况，2015年5月8日前的土地权利人是三建公司，2015年5月8日后的土地权利人是梅州市汇丰房地产开发有限公司。但地上建筑物是原告盈丰公司法定代表人陈远思投资兴建，在其与三建公司的土地租赁到期后，未拆除地上建筑物，三建公司也未折价购买或补偿；涉案土地在相关执行案件中进行拍卖，《拍卖成交确认书》也载明“地上建筑（临时）钢结构架属于兴宁市盈丰现代物流配送中心”，因此，地上建筑物的权利人仍是原告盈丰公司。从被告租赁土地和地上建筑物经营乐万家连锁超市的过程来看，2007年6月至2012年8月期间，被告直接向盈丰公司承租，合同期满后，被告向盈丰公司支付的保证金10万元也未予退还；2012年9月以后，被告与土地权利人三建公司签订租赁合同和补充协议，由三建公司将土地和地上建筑物整体出租给被告乐万家公司，约定租金分三笔支付，其中一笔是每月向朱小玲的账户支付租金31000元，被告在实际履行合同过程中也是每月支付租金31000至朱小玲的账户，朱小玲是原告法定代表人陈远思的妻子，是原告的财务经理，以上事实，足以反映出被告乐万家公司是知道地上建筑物的权利人仍是原告盈丰公司。每月租金中的31000元实质是地上建筑物的租金，其余是土地租金，该事实也已得到整体出租人三建公司的确认。因此，依法认定原告是涉案场地中地上建筑物的实际出租人，被告乐万家公司依约应继续向原告支付地上建筑物的租金。被告的抗辩与上述查明和认定的事实不符，依法不予采纳。被告乐万家公司自2016年11月未再支付租金，因此，2016年11月至2017年4月共6个月每月租金31000元，地上建筑物的租金为186000元。在一审法院确定的开庭时间、地点，第三人三建公司经本院送达开庭传票未到庭参加诉讼，一审法院依法可以缺席判决。综上所述，原告诉请支付6个月未付租金186000元，因原告已收取了被告的保证金10万元，根据租赁合同中“在合同终止或解除前保证金以抵扣租金的方式，扣完为止”的约定，该保证金应从中扣除，扣除后的未付租金为86000元，对该部分租金请求依法予以支持，超过部分依法不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条的规定，判决如下：一、被告广东海航乐万家连锁超市有限公司应在本判决生效之日起10日内向原告梅州市盈丰实业有限公司支付租金86000元。二、驳回原告梅州市盈丰实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1700元，由原告梅州市盈丰实业有限公司负担725元，由被告广东海航乐万家连锁超市有限公司负担975元。此款已由原告预交，不予退还，被告负担部分由被告在履行判决时迳行给付原告。
本院经审理查明，对一审判决查明的上述事实，本院予以确认。
另查明，2015年4月，租赁物土地因第三人梅州市汇丰房地产开发有限公司拍卖所得，该公司于2016年11月14日向上诉人发出通知要求在2016年12月底搬迁清场并将土地腾退。2016年11月27日，三建公司发送《合同终止函》给上诉人，函告上诉人因贵司租赁我公司原富兴乐万家超市的场地因我司遭遇变故而被兴宁法院拍卖，现买方汇丰公司要求腾出该场地交还给其，因此与贵司共同协商合同终止适宜，也请贵司于2017年2月28日前撤场腾退交付土地给现业主。特此函告，收到请复函。
本院认为，本案所涉租赁合同出租人是第三人兴宁三建公司，其是租赁标的物的整体出租人，上诉人依据兴宁三建公司的指示缴纳租金，是承租人根据合同的相对性及合同的约定履行义务。被上诉人梅州盈丰公司不是上述租赁合同的出租人，其作为原告向上诉人乐万家公司主张支付拖欠的租金，缺乏合同依据，其请求应予以驳回。兴宁三建公司经合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃相关抗辩权利。综上，上诉人的上诉请求成立，予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销兴宁市人民法院（2017）粤1481民初675号民事判决。
二、驳回被上诉人梅州市盈丰实业有限公司的诉讼请求。
二审受理费3400元，一审案件受理费1700元，合计5100元。由被上诉人梅州市盈丰实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐干忠
审 判 员 孔宁清
代理审判员 赖志明
二〇一七年八月三十一日
书 记 员 幸静容