辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）辽02民终6455号上诉人(原审原告)：黄茜。委托诉讼代理人：王敬，辽宁哲盛律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：大连航逸房地产开发有限公司。法定代表人：周博，该公司董事长。委托诉讼代理人：马兴骅，北京市盈科（大连）律师事务所律师。委托诉讼代理人：于跃，北京市盈科（大连）律师事务所实习律师。上诉人黄茜因与被上诉人大连航逸房地产开发有限公司（以下简称航逸公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2018）辽0211民初931号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人黄茜的委托诉讼代理人王敬到庭参加诉讼，被上诉人航逸公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。黄茜上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求或发回重审。事实与理由：一、关于上诉人要求被上诉人立即协助办理案涉房屋的房地产权属证书一节，一审判决认定的事实和判决结果相互矛盾，理由含混不清，判决结论形同虚设。1.一审判决以”案涉房屋至今尚不具备办理房产登记的法定条件”为由，判令”待具备办理房产登记的法定条件后三十日内，被告协助原告办理案涉房屋过户手续”，而”法定条件”是什么，一审法院未予释明。法院应查清被上诉人在哪个环节出了问题导致房产证迟迟不能办理。退一步讲，即便不具备法定条件也是被上诉人的原因导致，依照合同约定，被上诉人应当立即履行约定和法定义务，及时协助上诉人办理案涉房屋的房屋所有权登记。2.法院的判决结果应当明确、具体、可供执行，但一审判决第一项无法作为执行依据，没有解决任何实际问题。二、关于违约金数额一节，一审法院计算方式不当，理由错误。1.合同约定的交付日为2016年12月25日前，并不是2016年12月25日当天，在这个日期之前哪天交付都符合约定，不存在”提前”交付。被上诉人也不存在让渡利益的事实，因为上诉人的物业费等都是从实际交房时起计算给付的。故违约金起算应以实际交房日期为准。2.一审判令违约金计算至起诉之日不正确，合同明确约定违约金截止时间为可以办理房屋所有权登记之日，应尊重当事人意思自治，从节约司法资源角度考虑，违约金截止日期应当以约定为准。三、一审适用简易程序但未在三个月内审结，程序违法。被上诉人航逸公司提交书面答辩意见称，不同意上诉人的上诉请求，请求维持原审判决。主要理由：一、截至目前，案涉房屋所在楼盘不具备办理产权的条件，上诉人要求立即协助办理产权因不具备条件而无法实现。同时，原审判决第一项不具有可执行性，请二审法院根据实际情况予以维持或纠正。二、原审法院认定违约金自合同约定交付之次日（2016年12月26日）起算正确，符合双方合同的本意，合理合法。被上诉人于合同约定交房的最后一日前就将房屋交付给上诉人，是提前完成了交付义务。提前交付房屋有利于上诉人，被上诉人不应承担更严重的违约责任。若判令从实际交房之日起算违约金，则等同于不允许开发商提前交付房屋，提前交付可能还要承担更重的违约责任。从实际交房之日起计算违约金没有事实和法律依据。上诉人的物业费不是从实际交房之日计算的，收取物业费的物业公司与被上诉人无关，上诉人缴纳物业费的同时，也享受了物业服务，属于等价交换。三、原审法院认定违约金计算的截止日期正确，符合法律规定。上诉人一审缴纳诉讼费的诉请计算至2018年1月31日，对未缴纳诉讼费部分的诉请，一审不予支持正确。另外，不能对未来可能产生的违约金进行提前裁判，否则无法计算金额而导致无法执行终结。四、原审判决未严重违反法定程序，不属于民事诉讼法规定的需发回重审的情形。黄茜向一审法院起诉请求：1.判令被告立即协助原告办理案涉房屋的房地产权属证书；2.判令被告向原告支付违约金，违约金自2017年11月6日起按日115.12元计算至被告办理完房地产权属证书之日止，暂定10,015.44元（至2018年1月31日共计87天，违约金按每日总房款的万分之一计算）；3.由被告承担诉讼费用。一审法院认定事实：2015年10月30日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买位于甘井子区里程东园42号X单元X层X号房屋一套，总价款1,151,999元。该合同第八条约定：”出卖人应当在2016年12月25日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”。该合同第十五条约定：”双方约定办理该房屋所有权登记的期限为一年，自该房屋交付之日起计算，由买受人负责办理。如因出卖人责任，自房屋交付之日起超过一年买受人仍无法办理房屋所有权登记或无法取得房屋权属证书的，自该一年届满之日起，出卖人承担已收房款日万分之一的赔偿金，直至可以办理”。上述《商品房买卖合同》订立后，原告按照合同约定缴纳了购房款1,151,999元，被告于2016年11月5日将案涉房屋交付原告。2017年7月2日，原、被告双方签订《面积补差（退款）补充协议》，因经竣工查丈，交付房屋面价小于买卖合同约定的房屋面积，故被告依约退还原告购房款802元，案涉房产的实际房款总额为1,151,197元。2018年1月4日，大连市人民防空办公室就案涉房屋所在楼盘颁发《人防工程竣工验收备案证》。一审法院认为，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，意思表示真实且不违反法律强制性规定，依法有效，原告依约付款，被告未依约协助原告办理房屋所有权登记，其行为构成违约。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：”当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，原告有权要求被告履行合同，协助原告办理案涉房屋的房屋所有权登记，但案涉房屋至今尚不具备办理房产登记的法定条件，待具备办理房产登记的法定条件后，被告负有协助原告办理产权登记的义务，故对原告要求被告协助办理房产登记的部分，一审法院予以支持。关于被告应否支付违约金一节。原告主张被告应自交房之日起至办理完房地产权属证书之日止按照购房款的日万分之一支付违约金。被告辩称，案涉房屋无法在约定期限内取得房地产权属证书，系因大连市人民防空办公室迟延下发备案证造成的，而非被告原因，故被告不应承担违约责任。一审法院认为，被告作为房地产开发企业，有义务在合理期限内取得包括《人防工程竣工验收备案证》及其他相关审批手续，以保证在约定的期间内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。而《人防工程竣工验收备案证》的发放时间取决于被告建设的工程是否符合人民防空办公室的验收标准，故该证的迟延发放系被告原因，被告主张免除违约责任无事实及法律依据，一审法院不予采纳。故依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，被告应当按照合同约定向原告支付违约金。关于违约金数额一节。《商品房买卖合同》第十五条约定：”自房屋交付之日起超过一年买受人仍无法办理房屋所有权登记或无法取得房屋权属证书的，自该一年届满之日起，出卖人承担已收房款日万分之一的赔偿金，直至可以办理”。第一，关于房屋交付日期，原告主张按照实际交付之日起算，被告辩称应当按照合同约定的交付之日起算，一审法院认为，因合同明确约定了房屋的交付日期，但是被告提前将房屋交付原告使用，是向原告让渡了部分利益，不应依此加重被告的违约责任，故对被告该项辩称，一审法院予以采纳，违约金按合同约定的交付日，自2017年12月26日起计算。第二，关于违约金计算的截止日期，原告主张计算至办理完房地产权属证书之日止，被告辩称因双方约定产权办理的业务是原告自行办理，故原告主张无法律依据，一审法院认为，因案涉房屋现在还不具备办理房屋登记的法定条件，对原告主张尚未产生的违约金的诉请，一审法院不予支持。但对于原告主张至2018年1月31日期间的违约金，已经实际发生，一审法院予以支持。第三，关于违约金的计算标准，《商品房买卖合同》中约定的购房款日万分之一的违约金标准，系双方自愿达成，也在法律规定的合理范围之内，对原告该项主张一审法院予以支持。故被告共应向原告支付违约金4259元（1,151,197元×1/10,000元/日×37日）。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告大连航逸房地产开发有限公司应于判决生效且具备房屋所有权登记备案手续办理条件后三十日内，协助原告黄茜办理位于大连市甘井子区里程东园42号2单元3层1号房屋的过户手续，将该房屋的房地产权利登记至原告黄茜名下；二、被告大连航逸房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内偿付原告黄茜违约金4259元；三、驳回原告黄茜其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预付），因适用简易程序结案，减半收取计25元（待判决生效后原告可办理退费手续）,其余25元由被告大连航逸房地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人未提供新证据。对一审查明的事实本院二审予以确认。本院认为，在本案二审审理过程中，上诉人表示不坚持第三点上诉理由，故本案二审争议焦点为：一、被上诉人是否应立即协助上诉人办理案涉房屋权属证书；二、被上诉人应向上诉人支付逾期办证违约金的起止时间应如何认定。关于争议焦点一，本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。被上诉人未按约履行协助上诉人办理房屋所有权登记义务，构成违约，被上诉人应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。上诉人要求被上诉人立即协助其办理案涉房屋权属证书，但双方当事人均表示目前案涉房屋尚不具备办理权属证书的条件，故上诉人要求被上诉人立即协助办证无法实现，一审判决第一项判项并无不当。关于争议焦点二，1.关于被上诉人应支付逾期办证违约金的起始时间问题，上诉人主张起算日期应为实际交房之日，被上诉人主张起算日期应为合同约定的交房最后一日。本院认为，合同约定的交房时间为2016年12月25日前，双方约定的房屋交付时间并非某一具体日期，而是自合同签订之日起至2016年12月25日前的整个时间区段。故被上诉人于2016年11月5日将房屋交付给上诉人，并不属于”提前”交房，而属于按约交房。双方在《商品房买卖合同》第十五条又约定：”如因出卖人责任，自房屋交付之日起超过一年买受人仍无法办理房屋所有权登记或无法取得房屋权属证书的，自该一年届满之日起，出卖人承担已收房款日万分之一的赔偿金，直至可以办理”。在双方约定交房为一个时间区段的情况下，被上诉人在这一时间区段内任何一天交房均属于按约交房，双方在签订《商品房买卖合同》时并不能预见到将来的实际交房日期究竟是哪一天。如果双方对违约金起算日期为”约定交房的最后一日”达成合意则应在合同中予以明确表示，否则，按照通常理解，《商品房买卖合同》第十五条约定的”房屋交付之日”应理解为实际交房之日。故被上诉人应支付逾期办证违约金的起算日期应为实际交房之日，自该日起一年届满之日即2017年11月6日开始计算违约金。2.关于被上诉人应支付逾期办证违约金的截止时间问题，上诉人主张违约金应截至案涉房屋可以办证之日。本院认为，因案涉房屋何时具备办证条件尚无法确定，故无法按上诉人主张计算出具体的违约金数额，且上诉人在一审过程中交纳诉讼费时针对违约金数额的计算有截止时间即2018年1月31日，对此后产生的违约金上诉人并未交纳诉讼费，原审判决采用该时间节点作为违约金的截止时间并无不当。另外，双方对原审以合同为依据认定的已付房款日万分之一的违约金计算标准均无异议。故被上诉人应向上诉人支付逾期办证违约金9900.29元(1,151,197元×1/10,000元/日×86天)。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，对成立部分予以支持。一审判决适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持大连市甘井子区人民法院（2018）辽0211民初931号民事判决第一项；二、撤销大连市甘井子区人民法院（2018）辽0211民初931号民事判决第三项；三、变更大连市甘井子区人民法院（2018）辽0211民初931号民事判决第二项为：大连航逸房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向黄茜支付逾期办证违约金9900.29元；四、驳回黄茜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元（原审原告已预付），减半收取25元，由原审被告大连航逸房地产开发有限公司负担，由一审法院退回25元给原审原告黄茜；二审案件受理费50元（上诉人已预付），由被上诉人大连航逸房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 钱审判员 王 亮审判员 季 烨二〇一八年九月十四日书记员 王丽秋