文书内容海南省三亚市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）琼02民终333号上诉人（原审被告）：沈岩。委托诉讼代理人：谭少涛。被上诉人（原审原告）：潘忠燕。委托诉讼代理人：王竹。原审被告：胡振禄。委托诉讼代理人：吴桑。委托诉讼代理人：吉旭。原审第三人：王战友。上诉人沈岩因与被上诉人潘忠燕，原审被告胡振禄，原审第三人王战友房屋租赁合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2016）琼0271民初7530号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人沈岩的委托诉讼代理人谭少涛，被上诉人潘忠燕的委托诉讼代理人王竹，原审被告胡振禄的委托诉讼代理人吉旭到庭参加诉讼。经本院合法传唤，原审第三人王战友未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。沈岩上诉请求：1.请求撤销三亚市城郊人民法院（2016)琼0271民初7530号民事判决第一、二项，发回重审或依法改判;2.由潘忠燕承担一、二审诉讼费。二审庭审中，沈岩明确改判内容为：由胡振禄返还租金与相应利息，沈岩不承担连带责任。事实与理由：一、对涉案商铺的转租行为系胡振禄个人超出授权委托范围的无权代理行为，应由胡振禄对其个人行为所造成的后果承担相关法律责任。2014年7月31日,沈岩与王战友签订《租赁合同》，承租王战友名下位于三亚市大东海蓝海豪苑裙楼5号、6号商铺，租赁期限自2014年8月1日至2026年11月30日止。合同明确约定，上述商铺仅限于沈岩经营欧式简餐及快捷酒店使用，未经王战友许可不得转租。后因沈岩常年在国外及海南省外经营其它事务，无法亲自经营其在上述商铺中开办的“三亚凤凰樽厨星城市牛扒屋”，故将该餐厅委托给胡振禄经营。胡振禄仅得到该餐厅的经营事项授权，并无权对商铺进行转租。胡振禄擅自转租行为，不仅违反了沈岩与王战友签订的《租赁合同》,更超出了沈岩对胡振禄的授权范围，属于无权代理行为。胡振禄应自行承担其无权转租行为造成的不利后果，且沈岩保留另案起诉追究胡振禄的无权代理行为相关法律责任的权利。二、潘忠燕所有租金及保证金均是直接支付给胡振禄，但胡振禄收取潘忠燕租金及保证金后，并未支付给沈岩分毫。一审法院认定“胡振禄于2015年5月11日向王战友银行账户转账120万元、于2014年3月1日至2016年3月2日期间向沈岩银行账户转账199.5万元（包含以黄国华名义转账30万元、给李永彦转账6.5万元)，上述收取款项部分在涉案商铺转租期间发生，该款项中包含租金”属于认定事实错误。理由如下：1.胡振禄于2015年5月11日向王战友银行账户转账120万元，时间早于潘忠燕与胡振禄签署租赁合同的时间2015年7月10日；2.胡振禄所称于2014年3月1日至2016年3月2日期间向沈岩银行账户转账199.5万元，据其所提供转账凭证应为195.5万元。且其中具体情况为：（1）2014年8月18日转款100万元的时间明显早于潘忠燕与胡振禄签署租赁合同的时间；（2）黄国华向沈岩转款30万元、胡振禄向李永彦转款6.5万元，均与本案无关；（3）胡振禄向沈岩转款4万元和5万元时间分别为2014年8月18日和2014年8月30日，均早于潘忠燕与胡振禄签署租赁合同时间。3.在潘忠燕与胡振禄租赁期内，由胡振禄转给沈岩的款项仅有2015年12月11日的30万元和2016年1月16日的20万元。按照潘忠燕与胡振禄签署的租赁合同，约定支付租金时间应为每年6月。上述两笔款项与潘忠燕约定支付租金的时间存在半年的时间差，明显不应为租金及保证金。一审法院以偏概全，忽略上述事实时间节点，认定上述款项包含租金，是明显的事实认定错误。本案涉案租金及保证金，均由胡振禄个人收取，且并未向沈岩交付分毫。胡振禄应对就其不当得利，承担返还责任。三、一审法院认定沈岩对胡振禄转租商铺一事予以认可，属于主观推断，没有事实根据。因沈岩住在内蒙古自治区满洲里市，且常年在国外及海南省外，对胡振禄在三亚擅自越权转租的行为确实存在知晓的困难。且从沈岩将年租金两百多万元的餐厅委托给胡振禄经营，可见沈岩对胡振禄的过分信任程度。胡振禄既未和沈岩提及任何转租事宜，亦没有将其转租所得的租金支付分毫给沈岩，沈岩身在外地又对胡振禄过分信任，难以察觉也难以预料胡振禄会明知沈岩与王战友的《租赁合同》中明文约定禁止转租，还故意转租的行为。一审法院仅以“涉诉商铺己转租并改变用途近两年”为由，认定沈岩对胡振禄转租商铺一事予以认可，明显犯了以“常理”代替事实，脱离本案客观实际情况，主观臆断的错误。且胡振禄于2015年7月10日转租涉案商铺至王战友2016年7月13日收回商铺仅一年零三天。一审法院认定“近两年”错误。四、潘忠燕自身存在严重过错，应自行承担责任。1.潘忠燕在明知沈岩与王战友签订的《租赁合同》明确约定禁止转租的情形下，仍然与胡振禄签署转租涉案商铺的《房屋租赁协议》，存在过错；2.沈岩作为第一承租人，在知悉胡振禄的转租行为后，第一时间要求胡振禄立即停止转租，并同时通知潘忠燕，胡振禄无权对外出租涉案商铺，应立即终止租赁关系。沈岩已对潘忠燕尽到善意告知义务。但潘忠燕在此情况下，继续向胡振禄支付租金，潘忠燕存在严重过错，应自行承担责任。综上所述，沈岩没有理由也没有事实根据，应对胡振禄无权转租和私自牟利的过错行为承担责任。潘忠燕辩称，胡振禄作为管理人，在沈岩的授权范围内的行为应由沈岩承担法律责任；胡振禄未向沈岩支付收取的房租，故应承担连带责任。胡振禄辩称，1.胡振禄作为管理人，在沈岩的授权范围内的行为应由沈岩承担法律责任；2.胡振禄与潘忠燕签订合同时，沈岩出现过，沈岩是知情并认可胡振禄的转租行为；3.胡振禄收取了租金，也将租金支付给了沈岩。王战友未作陈述。潘忠燕向一审法院起诉请求：1.沈岩向潘忠燕退还租金24万元、履约保证金2万元，以及占用上述款项的利息损失（以26万元为本金，按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率，自2016年7月13日计算至债务付清之日止）；2.沈岩赔偿潘忠燕经济损失3万元；3.沈岩向潘忠燕支付补偿金6.6万元；4.胡振禄对上述款项承担连带责任。一审诉讼中，潘忠燕撤回第2、3项请求。一审法院认定的事实：2014年7月31日，王战友与沈岩签订《租赁合同》，约定王战友将其名下的三亚市大东海蓝海豪苑裙楼5号、6号商铺出租给沈岩，租赁期限为2014年8月1日至2026年11月30日止。该合同第1.2条款还明确约定租赁商铺仅限于沈岩名义经营欧式简餐及快捷酒店使用，不得擅自变更。随后，沈岩将商铺开办三亚凤凰樽厨星城市牛扒屋经营餐饮。因沈岩长期不在三亚，于是将牛扒屋经营委托给胡振禄管理。胡振禄在管理牛扒屋期间，将该商铺分割成若干个小商铺对外出租。2015年7月10日，胡振禄与潘忠燕签订《对外承包合同》，约定将分割出来的3号商铺出租给潘忠燕，年租金24万元，履约保证金2万元。潘忠燕租赁商铺后用于经营旅游产品，也依约定向胡振禄支付租金和履约保证金。2016年7月13日，王战友与沈岩自行将潘忠燕租赁的商铺收回，潘忠燕不再使用该商铺。胡振禄承认已收到潘忠燕交来第二年租金24万元（即2016年7月10日至2017年7月9日的租金），以及2万元履约保证金也没有退还。在一审庭审中，潘忠燕提供一份沈岩出具的《授权书》复印件，证明沈岩将牛扒屋经营事务委托给胡振禄全权处理，并对胡振禄签署的一切经营文件均予以认可。潘忠燕陈述该证据材料来源于胡振禄转租商铺时出具的原件复印证，沈岩、胡振禄认可该证材料的真实性，对该证据不予采纳。胡振禄提供银行账户往来明细，其中胡振禄于2015年5月11日向王战友银行账户转账120万元、于2014年3月1日至2016年3月2日期间向沈岩银行账户转账199.5万元（包括以黄国华名义转账30万元、给李永彦转账6.5万元），上述收取款项部分在涉案商铺转租期间发生的，该款中包含租金。另外，沈岩陈述上述来往的款项系与胡振禄另外生意来往的款项，与本案无关，但没有提供相应的证据予以证明，不予采纳。而且，涉诉商铺已转租并改变用途近两年，沈岩作为出租人不知道转租的事实不符合常理。因此，应认定沈岩对胡振禄转租商铺一事予以认可。一审法院认为，潘忠燕在诉讼中撤回其起诉中的第二、三项请求，不违反法律法规规定，应予准许。潘忠燕与胡振禄签订《对外承包合同》系涉诉商铺的转租合同，且该转租行为未经原出租人王战友同意或者事后认可，该转租合同应认定无效。胡振禄转租行为业经沈岩认可，该转租产生的后果应由沈岩承担。根据合同法规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；如有过错的，有过错的一方应承担相应的责任。因王战友及沈岩自行将涉诉商铺收回，潘忠燕已于2016年7月13日停止使用租赁商铺，该转租合同实际已终止履行。潘忠燕已向胡振禄支付2016年7月10日至2017年7月9日的租金24万元以及履约保证金2万元。潘忠燕在该租赁年度已实际使用4天，应扣除该时间的租金2,666元，剩余租金237,334元及履约保证金2万元应予返还，潘忠燕主张沈岩返还上述款项，有事实根据和法律依据，应予支持。涉诉租金及履约保证金系胡振禄收取，且胡振禄至今占有该款没有交付给沈岩，对返还该款应承担连带责任，对潘忠燕主张胡振禄承担连带责任的请求，有事实根据和法律根据，应予支持。潘忠燕明知涉诉商铺系转租，且未经原出租人王战友同意，对转租合同无效存在一定过错，亦应承担相应的过错责任。潘忠燕主张支付租金及履约保证金的利息损失，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第四百零二条规定，遂判决：一、沈岩于判决生效之日起十日内向潘忠燕返还剩余租金237,334元及履约保证金2万元；二、胡振禄对上述第一项款项承担连带责任；三、驳回潘忠燕其他诉讼请求。案件受理费5,200元（潘忠燕已预交2,846元），减半收取计2,600元，由沈岩、胡振禄共同负担2,550元，潘忠燕负担50元;退回潘忠燕246元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的证据和事实，本院认定如下：一、胡振禄是否将收取潘忠燕的租金支付给沈岩的事实。1.胡振禄与潘忠燕签订《对外承包合同》的时间是2015年7月10日，故胡振禄于2014年8月18日分别转账支付4万元和100万元、2014年8月30日转账支付5万元、2015年5月11日向王战友转账支付120万元，胡振禄于2014年7月26日向李永彦转账支付6.5万元均系在签订《对外承包合同》之前支付，均与胡振禄收取潘忠燕的租金无关，不能认定为胡振禄将其收取潘忠燕的租金支付给沈岩；2.黄国华于2016年3月2日向沈岩转账支付30万元，该日期与胡振禄收取潘忠燕租金的日期相差七个多月，胡振禄没有证据证明该款是其支付给沈岩的租金，应由胡振禄承担举证不能的法律责任，应认定其与本案无关；3.胡振禄于2015年12月11日和2016年1月16日分别向沈岩转账支付30万元和20万元，但沈岩在二审期间提交了5份《账户交易明细》等证据，且各方当事人对该组证据的真实性均无异议，本院予以确认。该组证据足以证明沈岩曾于2015年8月25日分4次向胡振禄总计转账支付20万元、于2015年10月29日转账支付30万元，双方之间有其他经济往来。胡振禄提交的证据不足以证明上述2次转账支付的款项系其向沈岩支付收取的租金。综上，一审法院认定“胡振禄于2015年5月11日向王战友银行账户转账120万元、于2014年3月1日至2016年3月2日期间向沈岩银行账户转账199.5万元（包含以黄国华名义转账30万元、给李永彦转账6.5万元)，上述收取款项部分在涉案商铺转租期间发生，该款项中包含租金”错误，应予纠正。应认定胡振禄未将收取潘忠燕的租金支付给沈岩。另，胡振禄于2014年3月1日至2016年3月2日期间向沈岩银行账户转账总计应为195.5万元（包含以黄国华名义转账30万元、给李永彦转账6.5万元)，一审法院计算错误，对此笔误予以纠正。二、沈岩出具的《授权书》的真实性。二审庭审中，沈岩对《授权书》内容的真实性无异议，只是主张沈岩未将《授权书》的原件交给胡振禄。胡振禄已用手机对《授权书》进行拍照，并在转租房屋时提交给潘忠燕，且沈岩对《授权书》内容的真实性无异议，故本院对《授权书》本身及其内容的真实性均予以确认。另，从一审判决的全文来看，对《授权书》是予以采纳的。二审庭审中，各方当事人对一审判决中关于“对该证据（即《授权书》）不予采纳”系笔误的观点亦无异议，本院对此笔误予以纠正。本院认为，双方当事人争议的焦点是胡振禄转让涉案铺面的行为是否属于沈岩授权范围内。《授权书》载明：授权胡振禄全权处理该店（即三亚凤凰樽厨星城市牛扒屋餐饮店）的一切经营事项。授权期间，胡振禄签署的一切经营文件我（即沈岩）均予以认可。授权期限：自该授权书签字之日起到该经营事项完成止。《现代汉语词典》对“经营”一词的解释是：1.筹划并管理（企业）等；2.泛指计划和组织。从上述解释来理解，经营不单包括对企业的管理，还含有筹划、谋划、计划、规划、组织、治理等含义。因此，沈岩对胡振禄的授权范围不仅包括对三亚凤凰樽厨星城市牛扒屋的管理，也包括将三亚凤凰樽厨星城市牛扒屋进行转租等行为在内，故胡振禄将涉案铺面转租给潘忠燕的行为在沈岩的授权范围之内，应由沈岩对胡振禄的代理行为承担民事责任。胡振禄在收取潘忠燕支付的租金及履约保证金后，应当及时履行其代理义务，将租金及履约保证金支付给沈岩。胡振禄未履行支付租金及履约保证金给沈岩的义务，依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条第二款“代理人不履行职责而给被代理人造成损害的，应当承担民事责任”的规定，潘忠燕诉求沈岩返还租金和履约保证金2万元及胡振禄对上述债务承担连带责任有事实和法律依据，本院予以支持。一审法院扣除潘忠燕实际使用涉案房屋期限内的租金正确，应予维持。潘忠燕对一审法院驳回其利息损失的诉求无异议，本院予以确认。另，因胡振禄系在沈岩的授权范围内行使代理权，故沈岩是否认可胡振禄的转租行为，均不影响其对外承担民事法律责任。综上所述，一审判决认定胡振禄已将部分租金支付给沈岩的事实错误、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确，故对沈岩的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5,160元（沈岩已预交），由上诉人沈岩负担。本判决为终审判决。审    判    长      李柔翰          审    判    员      袁俊杰          审    判    员      王晓艳                   二〇一七年三月三十一日           书    记    员      陈  田          附相关法律条文：中华人民共和国民法通则第六十六条没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。代理人不履行职责而给被代理人造成损害的，应当承担民事责任。代理人和第三人串通、损害被代理人的利益的，由代理人和第三人负连带责任。第三人知道行为人没有代理权、超越代理权或者代理权已终止还与行为人实施民事行为给他人造成损害的，由第三人和行为人负连带责任。中华人民共和国民事诉讼法第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。