江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0583民初13006号
原告（反诉被告）：王娟，女，1987年10月6日生，汉族，住江苏省淮安市楚州区。
委托诉讼代理人：葛玲，上海市协力（苏州）律师事务所律师。
被告（反诉第三人）：张娜娜，女，1982年7月21日生，汉族，户籍地黑龙江省北安市。
被告（反诉原告）：张士杰，男，1956年11月30日生，汉族，住黑龙江省北安市。
被告（反诉原告）：李凤英，女，1958年7月14日生，汉族，住黑龙江省北安市。
委托诉讼代理人：庞星原，男，1958年3月11日生，汉族，住上海市长宁区。代理上述三被告及二反诉原告。
第三人中国银行股份有限公司昆山分行，住所地江苏省昆山市前进中路306号，统一社会信用代码91320583838137553T。
负责人夏刚，该行行长。
委托诉讼代理人刘藏化、季婕，江苏熠达律师事务所律师。
原告王娟与被告张娜娜、张士杰、李凤英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月22日受理后，依法适用简易程序审理。后因案情复杂依法转为普通程序审理，审理中，被告张士杰、李凤英提出反诉，本院受理后与本诉合并审理。本院依法追加了中国银行股份有限公司昆山分行（以下简称“中国银行”）为本案第三人参与诉讼。原告本人及其委托诉讼代理人葛玲、三被告的委托诉讼代理人庞星原到庭参加诉讼。第三人中国银行经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王娟向法院提出诉讼请求：１、判令三被告退还原告购房订金4万元，赔偿原告违约金16.8万元及实际损失30万元；２、本案的诉讼费用由被告承担。后原告变更诉讼请求，请求判令：１、三被告继续履行与原告签订的房屋买卖合同，将昆山市开发区××城××室房屋过户至原告名下；2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由如下：原告与三被告于2016年4月10日在居间方介绍下签订房屋买卖合同一份，该合同约定被告张士杰、李凤英将昆山市开发区××城××室房屋以84万元出售给原告。合同签订后，原告如约向被告交付了定金4万元。2016年4月15日，三被告与原告一起去银行办理贷款审批手续，5月中旬，银行通知贷款审批已通过，原告及居间方催促被告办理银行清贷、协助过户事宜，但被告一直拖延办理。为维护原告的合法权益，故诉至法院。
被告张娜娜辩称：１、被告张士杰、李凤英没有与原告签订过《房屋买卖合同》，也没有授权答辩人签订合同，故该合同的形式要件应属无效。2、答辩人没有收到原告或者中介方支付的40000元定金。
被告张士杰辩称：１、答辩人既没有与原告签订过《房屋买卖合同》，也没有授权被告张娜娜与原告签订售房合同；２、答辩人没有收到过原告支付的4万元定金，所以原告的陈述没有依据。
被告李凤英辩称同上。
第三人中国银行述称：被告张士杰因购房需要，以借款人名义与我行签订了购房贷款合同，本金为400000元，并以涉案房屋做抵押担保，办理了抵押手续，截止2017年2月6日还款正常，剩余贷款本金295023.97元。若法院判决支持原告诉请，请在判决书中列明原告有权代张士杰、李凤英办理贷款结清事宜，结清金额以还款当日银行系统为准，原告有权代为领取抵押物他项权证，办理注销登记手续。
反诉原告张士杰、李凤英向法院提出诉讼请求：1、确认反诉被告在本诉中提供的《房屋买卖合同》无效；2、本案的反诉诉讼费用由反诉被告承担。事实及理由如下：反诉原告从未与反诉被告签订过《房屋买卖合同》，鉴于涉案房屋属于反诉两原告夫妻共同财产，故反诉被告提供的《房屋买卖合同》无效。
反诉被告王娟辩称：１、原被告签订的房屋买卖合同合法有效，签订合同时被告张娜娜告诉原告及中介方，该套房产是她个人的，因之前的限购限贷政策原因，她用她父母名义购买，到时候她父母也会过来签字办理过户手续的，因此三方才签订了房屋买卖合同。后来被告张士杰、李凤英一起到银行办理了银行贷款审批手续。如果说双方签订的房屋买卖合同属于效力待定，事后被告张士杰、李凤英一起来银行签字也是视为对该房屋买卖合同的追认。现被告以此为由认为合同无效显然于法无据。２、在银行面谈记录表上，被告李凤英虽然没有签字，但因其与被告张士杰系夫妻关系，原告有理由相信被告李凤英有权处分上述房产，且被告李凤英对上述房产交易也是知情的。
反诉第三人张娜娜述称同反诉原告意见。
反诉第三人中国银行述称同其辩称。
本院经审理查明事实如下：位于昆山开发区世茂东一号新城X号楼XXXX室房屋（昆房权证开发区字第××号）所有权人为被告张士杰，共有情况为共同共有，房产证附记显示被告李凤英与房屋产权人被告张士杰为配偶关系。被告张娜娜系被告张士杰与被告李凤英之女。
2016年4月10日，原告、被告张士杰（由被告张娜娜代为签字）经昆山众家房地产经纪有限公司介绍签订房屋买卖合同一份，该合同约定：被告同意将坐落于昆山开发区世茂东一号新城X号楼XXXX室房屋以840000元出售给原告，在该合同签订之时，原告支付40000元作为购房定金，本定金可冲抵购房款，若原告不依约履行合同，则无权要求返还定金。贷款支付方式为：第一笔款项为首付，支付时间为清贷当天，人民币285000元；第二笔款项为银行贷款505000元，以银行放款时间为准；第三笔交房尾款10000元在交房当日支付。双方同意在审批贷款通过后7个工作日内，共同到房产交易中心办理房屋权属转移登记手续。在签订该合同的当天，原告以转帐方式支付至中介公司法定代表人个人账户内定金40000元，当日中介公司法定代表人又将该款转帐给被告张娜娜，被告张娜娜在定金收据上签名按手印。
另查明：居间方昆山众家房地产经纪有限公司向我院出具事情经过，内容如下：2016年4月10日，卖方张娜娜委托我司出售其父母名下位于昆山市开发区××城××室的一处房产，并告诉我司，该套房产本质是她个人的，因限购房贷政策原因，她用她父母的名义购买的，买卖双方在我司处签订了《房屋买卖合同》，房屋总价为人民币84万元。当天，买方王娟就支付了卖方张娜娜4万元定金。同年4月15日，买卖双方（包括张娜娜父母）一起至银行办理了贷款审批手续，张娜娜父母在银行有签署卖方申明及手印。5月中旬，银行电话通知我们贷款审批下来了，我们即通知卖方尽快清贷，当时卖方张娜娜回复我，最近她父母老家有点事回去了，要等一段时间。之后，我们一直让经办人打电话催促，但卖方一直以各种理由拖延。7月7日，卖方联系我公司业务员，要求解除合同，退回买方定金，我们没有答应。
又查明：涉案房屋在第三人中国银行处抵押贷款，截止2017年２月6日，剩余贷款本金295023.97元未予归还。审理中，被告张士杰对法院依法调取的中国建设银行昆山分行《个人再交易住房贷款售房人面谈记录表》、《个人开户与银行签约服务申请书》上落款处“张士杰”签订有异议并申请司法鉴定，但其未在法院指定的时间配合进行取样，故笔迹鉴定无法进行。
上述事实由原告提供的房屋买卖合同、房产证土地证复印件、定金收据、事件经过、中国农业银行交易明细表、银行卡明细表、国家企业信用公示系统、交易流水信用明细、面谈记录表、服务申请书、建设银行居民身份证联网核查信息及被告提供的房屋所有权证及土地证、不动产转移申请书及各方当事人的庭审陈述、证人证言予以证实。
本院认为：本诉及反诉争议焦点均为“原告与被告张娜娜于2016年４月10日所签订的房屋买卖合同是否有效，是否能履行？”最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，涉案房屋所有权虽系被告张士杰、李凤英共有，被告张娜娜无权擅自处分，但三被告未举证被告张娜娜与原告所签订房屋买卖合同时存在《中华人民共和国合同法》规定的合同无效、合同可撤销、可变更的情形，故该原告与被告张娜娜签订的合同应为有效，被告张士杰、李凤英的相应反诉请求本院不予支持。
合同是否能继续履行的问题。经查，虽未有证据被告张娜娜签订合同时征得了房屋共有权人被告张士杰、李凤英的许可，但合同签订后，中介公司经办人员证实被告张士杰至银行办理了开户及再交易住房贷款售房人面谈手续，虽被告张士杰否认法院从银行调取的《个人再交易住房贷款售房人面谈记录表》、《个人开户与银行签约服务申请书》上落款处“张士杰”签名为其本人所签，但其在申请笔迹鉴定后未配合法院进行笔迹取样，故视为其举证不能，被告张士杰在银行签字的行为应视为对被告张娜娜售房行为的追认。被告李凤英虽未在银行办理手续时签字，但原告的陈述、中介公司书面证明及中介公司经办人的到庭证言均证实被告李凤英与被告张士杰共同到过银行，其对被告张士杰在银行签字的行为未予阻止，故被告李凤英的行为亦视为对被告张娜娜售房行为的追认。因此，原告要求继续履行涉案合同的诉讼请求本院予以支持。
因涉诉房屋向第三人抵押贷款，尚有贷款未还清，原告应按照合同约定向第三人支付剩余贷款，代为领取抵押物他项权证，办理注销登记手续，且还应将剩余房款支付给被告张士杰、李凤英。
综上，按照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告张士杰、李凤英于本判决生效后十五日内协助原告王娟办理昆山开发区世茂东一号新城X号楼XXXX室的房屋所有权、土地使用权过户手续并将上述房屋交付原告王娟。
二、原告王娟于本判决生效后十五日内向第三人中国银行股份有限公司昆山分行支付剩余贷款本金（具体金额以实际支付日尚欠数额为准）。
三、原告王娟于本判决生效后十五日内支付被告张士杰、李凤英购房余款（总价840000元-定金40000元－支付的银行贷款数额）。
四、驳回原告王娟的其它诉讼请求。
五、驳回反诉原告张士杰、李凤英的全部反诉请求。
如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。
本诉案件受理费8880元，财产保全费4720元，合计13600元，由三被告负担；反诉案件受理费4440元，由反诉原告张士杰、李凤英负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。
审 判 长 徐 琰
人民陪审员 李 玲
人民陪审员 俞惠兰
二〇一七年四月二十日
书 记 员 吴峥华