文书内容重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书（一审民事案件用）（2017）渝0113民初5141号原告：重庆融汇实业有限公司，住所地重庆市巴南区李家沱融汇大道1号1幢，统一社会信用代码915000007562272649。法定代表人：黄祖仕，董事长。委托代理人：周晓源，重庆融汇实业有限公司公司法务主管。委托代理人：张小莉，重庆融汇实业有限公司公司法务专员。被告：何晓娜，女，苗族，1985年11月16日出生，住重庆市彭水县。原告重庆融汇实业有限公司（以下简称融汇公司）与被告何晓娜商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年4月11日立案受理后，原告融汇公司又申请诉讼保全，2017年5月19日本院依法实施诉讼保全；因被告何晓娜下落不明，于2017年7月4日向其公告送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、开庭传票等相关法律文书，公告期届满，于2017年10月9日依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告融汇公司的委托代理人周晓源到庭参加诉讼，被告何晓娜未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告融汇公司诉称，2014年3月20日，被告与原告签订了《重庆市商品房买卖合同》及附件，约定被告购买原告开发的重庆巴南区李家沱融汇大道66号4幢28-3号房屋，成交金额744824元，首付款223824元，剩余521000元按揭支付。因原告未按约归还按揭，银行起诉要求提前归还贷款，被告未出庭，原告作为连带责任已在银行通知后代偿了所有款项585212.46元。2017年3月14日，被告拒不出面商谈还款事宜，原告于2017年3月24日向被告发送了《解除合同通知书》，并于4月1日在重庆商报予以公告。要求确认解除合同，被告向原告返还重庆市巴南区李家沱融汇大道66号4幢28-3号房屋，并于判决生效后7个工作日内与原告共同前往不动产登记中心办理《重庆市商品房买卖合同》网签及预购商品房预告登记、预购商品房抵押权预告登记、预购商品房买卖合同备案登记注销手续；要求被告向原告支付自2016年12月8日起至判决生效之日止的资金占用利息（以589869.46元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的130%计算，2016年12月8日起至2017年3月16日止为10147.9元；2017年3月17日起至判决生效之日止的利息，以589869.46元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的130%计算）；要求被告赔偿原告损失68869.46元（从首付款中扣除）。被告何晓娜未答辩。经审理查明：原告融汇公司系从事房地产开发的企业法人。2014年3月20日，原告融汇公司为甲方（卖方），被告何晓娜为乙方（买方），双方签订《重庆市商品房买卖合同》约定，甲方销售的商品房为预售商品房；本商品房坐落重庆市巴南区融汇大道66号4幢28-3；建筑面积89.13平方米，套内建筑面积69.87平方米；本商品房用途为住宅；总成交金额744824元；该合同第五条约定，按揭付款，买受人应于2014年3月20日，向出卖人支付不低于总房款30%的首付款，计223824元，剩余房款521000元应于签订买卖合同之日起三日内办理银行按揭手续，并保证所提供资料真实、合法、齐全；该合同第十条约定，乙方逾期付款的违约责任，乙方如未按本合同约定的时间付款，按逾期时间，分别处理（不作累加），逾期超过180日后，甲方有权解除合同；甲方解除合同的，乙方按应付款的百分之1向甲方支付违约金，甲方退还乙方全部已付房价款；逾期应付款指依照本合同约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；该合同第二十五条约定，本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件五）。合同载明了乙方联系地址及电话。当日，原告融汇公司与被告何晓娜还签订《合同补充协议》，该协议第十条约定，如乙方有主合同第五条及第十条约定的违约情形的，甲方要求解除合同的，须以书面形式向乙方发出解除合同通知，乙方应在收到上述通知之日起七个工作日内，除承担双方已支付的税费外，还应按标的房源总房款的20%向甲方支付违约金，且乙方应在收到上述通知之日起七个工作日内，配合甲方办理解除合同的相关手续，否则除上述违约金外，还应向甲方支付按标的房源总房款的3%的违约金；若乙方未在规定时间内缴纳应承担的违约金，甲方有权从乙方已缴款项中直接扣除，不足部分，乙方应补足。2014年10月9日，被告何晓娜与按揭贷款银行及原告融汇公司签订《个人购房借款/担保合同》约定，贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人一手住房按揭贷款521000元；本合同项下贷款用于购买坐落于重庆市巴南区融汇大道66-4-28-3，建筑面积89.13平方米的房屋；期限240个月，2014年10月9日至2034年10月9日；按月等额本息还款，借款人自愿选择每月发放日为还款日，每期最低还款额4103.67元。原告融汇公司以保证人身份在该合同上签章。上述合同及补充协议签订后，被告何晓娜支付原告融汇公司购房首付款223824元；按揭贷款银行于2014年11月6日为被告何晓娜提供了按揭贷款521000元，被告何晓娜按月偿还了部分本息，自2015年3月起未偿还按揭贷款，按揭贷款银行遂向法院提起诉讼，并向原告融汇公司发出代偿按揭贷款通知书，要求原告融汇公司承担保证责任，代借款人清偿尚欠的贷款本金、利息，并负担诉讼费、保全费等。原告融汇公司于2016年12月9日代被告何晓娜偿还贷款本金、利息、诉讼费、保全费等合计585212.46元。尔后，原告融汇公司于2017年3月15日按约定的联系地址及身份证载明的地址、电话，以邮政特快专递分别向被告何晓娜发出《还款通知书》，要求被告何晓娜于2017年3月19日前归还保证人已代偿的费用585212.46元及资金占用利息（利息以585212.46元为基数，按同期按揭贷款利率的130%自2016年12月8日起计算至还请全部款项之日止），若未在上述期限内归还全部款项，将追究违约赔偿责任；2017年3月24日原告融汇公司又按约定的联系地址及身份证载明的地址、电话，以邮政特快专递分别向被告何晓娜发出《解约函》，提出被告何晓娜未按《还款通知书》归还款项，致使合同目的无法实现，解除与被告何晓娜签订的购房合同，要求被告何晓娜按合同约定承担违约责任。上述四个专递均未妥投。为此，原告融汇公司于2017年4月1日在《重庆商报》刊发公告，通知被告何晓娜解除双方签订的购房合同。涉案商品房买卖合同已完成网签，并办理预购商品房预告、预购商品房抵押权预告、预购商品房买卖合同备案登记，涉案商品房未交付被告何晓娜使用，也未将其房地产权登记至被告何晓娜名下。以上事实，有原告融汇公司陈述及提交的《重庆市商品房买卖合同》、《合同补充协议》、《个人购房借款/担保合同》、预购商品房预告登记证明、预购商品房抵押权预告登记证明、预购商品房买卖合同备案登记证明、巴南区法院（2016）渝0113民初4158号民事裁定书、支付业务付款回单、《代偿按揭贷款通知书》、《代偿按揭贷款确认书》、《还款通知书》及邮寄单和邮寄记录、《解约函》及邮寄单和邮寄记录、2017年4月1日《重庆商报》A05版上登载《解约函》、保全案件执行情况告知书等证据，经庭审，对符合三性原则的予以采信。本院认为：原、被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》、《合同补充协议》等涉案商品房买卖合同，不违反法律规定，系有效合同；对原、被告双方均有法律约束力，双方应按约履行各自的义务。涉案商品房买卖合同约定被告何晓娜以按揭贷款方式支付购房款，按揭贷款银行为被告何晓娜提供了按揭贷款521000元后，被告何晓娜仅偿还了几期本息，自2015年3月起未按月偿还按揭贷款，构成严重违约，致使按揭贷款银行提前收回按揭贷款，此行为对履行涉案商品房买卖合同而言，构成严重的根本性违约，除非被告何晓娜以其他方式及时支付原告融汇公司因承担担保责任代偿的全部剩余借款本息；被告何晓娜的根本违约行为致使不能实现涉案商品房买卖合同的目的，原告融汇公司取得法定的合同解除权，有权单方解除合同，原告融汇公司于2017年4月1日以登报形式公告解除与被告何晓娜之间的涉案商品房买卖合同，此时产生合同解除的效力。合同解除后，权利义务终止；尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告何晓娜未支付原告融汇公司因承担担保责任代偿的剩余借款本息，涉案商品房买卖合同解除后，恢复原状的事项包括已履行的预购商品房合同网签、预购商品房预告登记、预购商品房抵押权预告登记、预购商品房买卖合同备案登记等应予以撤销或注销。鉴于被告何晓娜已支付的购房款744824元（首付款223824元+按揭贷款521000元）大于原告融汇公司代偿费用585212.46元，其要求被告何晓娜支付资金占用利息无事实依据；同理，原告融汇公司其要求被告何晓娜赔偿损失68869.46元也无事实依据；合同解除后，被告何晓娜已支付原告融汇公司的购房款可以与原告融汇公司的代偿费用抵扣后予以退回。综上所述，原告融汇公司要求确认解除合同，被告何晓娜返还重庆市巴南区李家沱融汇大道66号4幢28-3号房屋，并于判决生效后7个工作日内与原告共同前往不动产登记中心办理《重庆市商品房买卖合同》网签及预购商品房预告登记、预购商品房抵押权预告登记、预购商品房买卖合同备案登记注销手续；要求支付自2016年12月8日起至判决生效之日止的资金占用利息（利息以589869.46元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的130%计算，2016年12月8日起至2017年3月16日止为10147.9元；2017年3月17日起至判决生效之日止的利息，以589869.46元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的130%计算）；要求赔偿损失68869.46元（从首付款中扣除）等诉求，部分符合法律规定，应部分予以支持；同时，被告何晓娜经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，不影响依法审判。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第九十一条第二项、第九十四条第四项、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第九十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告重庆融汇实业有限公司与被告何晓娜2014年3月20日签订的《重庆市商品房买卖合同》于2017年4月1日予以解除；二、被告何晓娜于本判决生效后7个工作日内协助原告重庆融汇实业有限公司办理《重庆市商品房买卖合同》网签及预购商品房预告登记、预购商品房抵押权预告登记、预购商品房买卖合同备案登记注销手续；三、驳回原告重庆融汇实业有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费1406元、诉讼保全费4244元，合计诉讼费用5650元由被告何晓娜负担2825元（此款已由原告重庆融汇实业有限公司垫付，被告何晓娜于本判决生效后十五日内迳付原告重庆融汇实业有限公司，本院预收的受理费不作清退）、原告重庆融汇实业有限公司负担2825元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。递交上诉状后七日内未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决生效后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  卢再祥人民陪审员  徐 静人民陪审员  杨长珍二〇一七年十月十三日书 记 员  郭俊伶