河南省信阳市浉河区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）信浉民初字第119号
原告上海际华物流有限公司信阳分公司.
住所地：信阳市河南路**号。
法定代表人李国道，该公司经理。
委托代理人程保军，信阳市浉河区司法局双井法律服务所法律工作者，特别授权。
被告信阳市鑫旺贸易有限责任公司
住所地：信阳市河南路**号。
法定代表人王富生，该公司董事长。
委托代理人张明业，河南楚天阁律师事务所律师，一般代理。
原告上海际华物流有限公司信阳分公司（以下简称上海际华信阳公司）与被告信阳市鑫旺贸易有限责任公司（以下简称信阳鑫旺贸易公司）因租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告法定代表人李国道、委托代理人程保军，被告法定代表人王富生、委托代理人张明业到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告上海际华信阳公司诉称，2009年3月11日原、被告双方签订的房屋租赁合同，合同约定：“房屋租赁期限为10年，从2009年3月19日至2019年3月18日止。房屋租金详见合同第三条。”被告在2013年之前将房屋租金履行完毕，可是从2013年9月19日起至2014年11月18日止欠租金239400元；水电费5542.4元，合计244942.4元。到目前为止被告未支付房屋租赁金，但是被告依然还霸占该房屋。根据《中华人民共和国合同法》“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第二百二十四条承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”之规定，依法解除原、被告双方签订的房屋租赁合同。基于以上事实，由于原告对外租赁的房屋被政府征用进行棚户区改造属于公益事业，同时，原告在2012年8月22日通知了被告，可是被告对此事不重视，避而不谈。又加上原告多次找被告要求支付租赁费，可是被告以种种理由推迟不交，因此，根据相关法律法规之规定，提起诉讼，恳请人民法院依法查明事实，请求人民法院依法解除原、被告双方签订的房屋租赁合同；请求人民法院依法判令被告支付拖欠的租赁费用计239400元；请求人民法院依法判令被告支付拖欠的水电费用计5542.4元；请求人民法院依法判令被告承担违约金300000元；本案诉讼由被告承担。
被告信阳鑫旺贸易公司辩称，双方确实签订了租赁合同，在合同中约定租赁期十年是因为答辩人租赁原告房屋是想从中有所收益。双方签订协议后前几年，答辩人如期按照约定履行了支付租金的义务。后因为答辩人为更好产生效益，要求对所承租的房屋进行装修向被答辩人告知此事实，被答辩人不同意答辩人装修，双方多次协商无果，导致答辩人没有按期缴纳相应租金。本案中，双方因装修事宜交涉无果导致没有按期交租属于正当理由，不属于解除合同的情形，因此原告要求解除合同的理由不成立。无论原告现在要对租赁物如何进行改造，首先应该是我方对租赁物租赁后进行装修的等等损失进行协商，对我方权利进行保护，不能忽视我方损失的实际存在。合同的解除是因为政府改造履行不能，而不是因被告原因。
经审理查明，2009年3月11日，原告上海际华信阳公司（甲方）与被告信阳鑫旺贸易公司（乙方）签订一份综合办公楼租赁协议，协议主要内容：一、甲方以原招待所现有规模和条件，室内设施，客房30间（其中：二楼一间、三楼十四间、四楼十五间），以及室内原有设备、卧具用品等租赁给乙方改造作为酒店经营使用。乙方应向甲方交押金10000元，合同履行完毕时退给乙方。二、根据乙方要求，甲方逐步将剩余17间即共计47间房屋全部租赁给乙方使用（含部分设施），从全部交付乙方使用之日起按新的租赁标准执行并一次性预交半年租金。楼下门面房甲方在到期的情况下，腾出2-3间给乙方使用，租金标准不高于相邻门面房市场价格执行，从交付使用之日起增加租金，新世纪大讲堂两层到期后，包括楼上两层共四层房租赁给乙方经营使用，年租金98200元，并从交付使用之日起预交半年租金，以后每年按5000元标准逐年递增。三、标准及结算方式：第一步，甲方将招待所现有设施房间交乙方使用时，按第一年8万元执行，先预付一年租赁费，甲乙双方将房屋实施进行盘点清查登记签字后，甲方将现有30间房屋交付乙方使用，第二步，甲方将剩余17间房屋交付乙方使用之日起，47间房屋按每间300元标准收取租金，原第一步租金标准同时终止，按新标准调整租金并按总租金预交全年租金，第三步，门面房到期收回并交付乙方使用时按相邻门面房等市场价格增加租金。以后每年按相邻门面房相应的价格调整，第四步，新世纪大讲堂一至四楼收回交付乙方使用时，按每年98200元标准增加租金并预交半年租金，每月一结，水电费如有上调，另行通知，不高于其他商户标准。四、租赁期10年。即甲方从2009年3月19日起将原招待所及附属设施及后来增加的房屋租赁给乙方使用，至2019年3月18日收回，前三年办公楼47间每年按300元执行，中间三年按每间380元执行，后四年按每间460元执行；新世纪一至四楼在98200元基础上逐年按5000元递增，直至合同期满，门面房按相邻房市场价标准执行，门面房价格如有调整，按梯口半间房屋按相邻房租的70%计算房租，以上房租均在上一年度期满前10日内将下一年租金交清后方可继续使用。租赁期限内，乙方自主经营，自负盈亏，并负责期内工商、税务、治安、消防、卫生防疫、环保等、经营执照等事项办理及相关费用……。六、乙方在对所租赁的房屋和设施进行改造、装修、更新时需事先通知甲方，并经甲方同意后方可实施，合同期满、由乙方造成的合同解除或提前终止时甲方不承担乙方因改造、更新、装修引起的任何投入及费用……。十、如一方违约，按现经营期内合同标的数的10%赔偿给对方。本合同未尽事宜，经合同双方共同协商签订补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力……。协议签订后，双方按合同约定履行各自义务，原告陆续将房屋交付被告使用，被告租赁房屋后对部分办公室进行了装修。同时还在经营一家金玉堂酒店。2012年信阳市浉河区五星办事处拟对位于河南路中段上海际华物流有限公司信阳分公司的棚户区进行改造，现该处被列入政府棚户区改造项目，要整体拆迁。2012年8月22日，原告上海际华信阳公司通知被告信阳鑫旺贸易公司，内容为：按照上级要求和信阳市政府总体规划，我公司河南路地块已被列入开发改造区域，请贵公司于8月31日前与我公司商谈未到期租赁合同（指定到期日2012年12月31日）的相关事宜。2014年12月12日原告上海际华信阳公司再次给被告鑫旺公司发出通知，内容为：按照上级要求和信阳市政府总体规划，我公司河南路地块已被列入棚户区改造属于公益事业；同时该公司拖欠房屋租赁费，因此，我公司与鑫旺公司签订的房屋租赁合同今日起解除合同，特此通知。截止2014年11月18日，被告鑫旺贸易公司拖欠原告租赁费计239400元（45间房×380元／月×14个月）水电费5542.4元，庭审中，被告鑫旺公司同意解除租赁合同，但因双方对被告装修等相关损失多次协商未达成一致，故被告不同意交出租赁房屋。
本院认为，公民、法人的合法民事权益应受法律保护，依法成立的合同具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案原、被告双方签订的综合办公楼租赁协议系双方真实意思表示，双方应依照诚实信用原则认真履行，在合同履行过程中由于上述综合楼已被政府列入棚户区改造区域，被告所租赁房屋目前无法正常经营，合同已无法履行，原告两次通知被告商谈解除租赁合同事宜，且被告拖欠租赁费及水电费，致使不能实现合同目的，故原、被告签订的租赁合同应予以解除，被告应在合同解除后立即交出租赁房屋，但因合同未到期，被告对所租赁房屋进行部分房屋装修等投资活动，对其经营损失，原告应给予合理补偿，因被告未提出反诉且未主张具体数额，故本案不予处理，被告可另行主张权利。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第（二）、（三）项、第九十六条第一款、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、依法解除原告上海际华物流有限公司信阳分公司与被告信阳市鑫旺贸易有限责任公司签订的综合办公楼租赁协议。
二、被告信阳市鑫旺贸易有限责任公司于本判决书生效后十日内支付拖欠的房屋租赁费计239400元（从2013年9月19日至2014年11月18日，暂计算14个月），之后租赁费计算至被告信阳市鑫旺贸易有限责任公司实际交付房屋之日止。
三、被告信阳市鑫旺贸易有限公司于本判决生效后十日内支付拖欠原告上海际华物流有限公司信阳分公司的水电费5542.4元。
四、驳回原告上海际华物流有限公司信阳分公司的其它诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费9249元，由原告上海际华物流有限公司信阳分公司负担4275元，被告信阳市鑫旺贸易有限责任公司负担4974元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。
审判长 彭 威
审判员 杨丽华
审判员 李 博
二〇一五年六月二十四日
书记员 余 童