文书内容广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0306民初7280号原告：叶元送，男，汉族，1962年8月21日出生，住址：广东省深圳市宝安区，委托诉讼代理人：杨帆，广东龙观律师事务所律师。被告：江震民，男，汉族，1965年6月18日出生，住址：广东省深圳市福田区，委托诉讼代理人：杜蓉，广东鹏浩律师事务所律师。原告叶元送与被告江震民物权纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告叶元送的委托诉讼代理人杨帆，被告江震民的委托诉讼代理人杜蓉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶元送诉称，原告于2006年2月18日就位于深圳市福永街道办事处福围居委会8号房屋与该房屋当时的所有人（即被告）签订了一份《房屋租赁合同》，双方约定租赁期限为2006年3月1日至2016年3月1日，为期十年。不久，被告告知原告，其于2006年3月12日与深圳市大申投资有限公司签订一份《私人宅基地及房地产转让合同》，约定由大申公司以1750万元的价格受让该房产，并将该房产附随的租赁权利全部移交大申公司，房屋租金由该公司指定的案外人吴邦兴收取。2016年1月11日，房屋租赁合同到期前，原告与承租房屋的第一顺序承租人即案外人吴云松签订了一份《房产租赁合同》，约定租赁期限为：2016年3月1日至2026年2月28日，为期十年。但2016年7月18日，被告突然向原告发出《告知函》，声称其系承租房屋的所有权人，要求原告停止向案外人吴云松和吴丽真交付房屋租金。后承租房屋原产权共有人江泽英、江震娟又于2016年10月21日向原告发出《关于办理房产交还手续的函》，要求原告交还房屋。原告分别于2016年12月11日和2017年1月20日，向深圳市公安局福永派出所报警要求就此事进行处理，但福永派出所以该事项属于民事纠纷为由，告知原告另寻法律途径进行解决。此后，被告对原告在承租房屋经营的“伊香园商务酒店”的经营持续进行干扰，致使原告无法正常经营。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、确认福永街道福围居委会8号房产由原告占有使用；2、责令被告停止侵权，排除妨害，停止妨碍原告使用上述房屋；3、诉讼费由被告承担。原告于庭审中明确其第二项诉讼请求是请求法院判令被告不再继续对原告的生产经营予以骚扰或者予以妨碍，请求其停止一切的妨碍行为。被告江震民答辩称，1、因吴云松（吴丽真）并非深圳市福永街道办事处附围居委8号房屋（下称涉案房产）的产权所有人，系非法出租涉案房产，所以原告与吴云松（吴丽真）签订的《房产租赁合同》系无效合同，被告有权要求原告返还涉案房产；2、被告是涉案房产的产权所有人，被告向原告的各项行为均系为维护自身权利的方式和手段，包括发送告知函、前往沟通等行为，并没有侵犯原告的合法权益，不存在侵权行为；3、原告请求无事实和法律依据，诉讼费用应由原告自身承担；4、原告与被告2006年2月18日就涉案房产所签订的《房产租赁合同》是事实，同时也说明原告知晓被告是产权所有人的事实，但被告并没有将涉案房产转让给“深圳市大申投资有限公司”，只是将涉案房产10年的租金收入作为偿债的担保，原告关于该情况所述不符合事实。综上，原告的请求无事实和法律依据，请求法庭依法予以驳回。经审理查明：2006年2月18日，被告江震民（甲方、出租方）与原告叶元送（乙方、承租方）签署《房产租赁合同》，主要约定如下：1、甲方自愿将坐落于深圳市福永镇××村××层民用楼房（约7000平方米——地下室至十楼顶）按现状出租给乙方使用。承租期该房产产权属甲方所有，乙方只有使用经营权，乙方无权变卖或抵押该房产。2、该房产租期为十年，自2006年3月1日始至2016年3月1日止。自合同签订之日起甲方给乙方六个月时间作为装修期，装修期间甲方不向乙方收取租金。3、租金按月收取，第一年每月租金十万元人民币，后每递增一年，每月租金增加一万元；即第一年每月租金为十万元；第二年每月租金为十一万元；第三年每月租金为十二万元；第四年每月租金为十三万元；第五年每月租金为十四万元；第六年每月租金为十五万元；月租金为十五万元后将不再递增。每月的1-5日为租金缴纳时间。4、甲方向乙方收取120万元作为房产押金，自合同签订之日起三天内先付六十万，其余六十六万元，六十天内付清。逾期不付则合同取消。5、甲方保证上述房产的产权清楚，并提供相关产权文件，如发生产权方面的纠纷由甲方负责解决。2016年1月11日，原告作为承租方（乙方），案外人吴云松作为出租房（甲方）签署《房产租赁合同》，约定如下：1、甲方已与产权人吴丽真签订了位于深圳市福永镇××村××层民用楼房（地下室至十楼顶约7000平方米，以交付面积为准）的租赁合同，取得了该房产的使用权；2、甲方将该房产按现状出租给乙方使用，承租期间该房产产权属产权人吴丽真所有，乙方只有使用权，乙方无权变卖或抵押该房产；3、租赁期限为十年，即自2016年3月1日起至2026年2月28日止。承租期满，乙方应按原来交房状况把房屋及其它手续交还甲方，乙方对于出租房屋的所有附加装修（与房屋不可分离部分，下同）无条件归属甲方；4、租金按如下方法计算：第一年(2016年3月1日)至第二年(2018年02月28日)每月租金为23万元；第三年起每二年月租金递增10%，即第三年（2018年3月1日）至第四年（2020年2月29日）每月租金为25.3万元；第五年(2020年3月1日)至第六年(2022年2月28日)每月租金为27.83万元；第七年（2022年3月1日）至第八年（2024年2月28日）每月租金为30.613万元；第九年(2024年3月1日)至第十年(2026年2月28日)每月租金为33.6743万元；每月的1至5日为租金缴纳时间；5、本合同签订时，乙方必须向甲方交租赁履约保证金120万元，自合同签订之日起三天内付清，逾期不付则合同取消；甲方收到保证金时向乙方开具收据。在乙方租赁、使用房产期间，保证金由甲方收执。乙方租赁期满后，甲方予以结算退还其应退保证金。甲方向乙方返还保证金的条件：①甲方同意乙方退租。②不拖欠租金、无其他违约行为；6、甲方为出租房产的权益所有人，所出租的房屋权属来源清楚，若发生与此有关的任何纠纷，概由甲方负责处理并承担相应责任。同日，原告向案外人吴丽真出具《放弃优先购买权声明》，称吴丽真如在上述《房产租赁合同》有效期内将该房产产权转让给他人，原告无意购买，放弃对该商铺的优先购买权。在该房产过户至他人名下后，原告将配合吴丽真变更《房产租赁合同》中出租方为新产权人。上述合同签订后，原告不定期向吴云松支付福永下十围村楼房租金，具体如下；2016年2月24日支付2月份租金人民币15万元，2016年5月23日支付3月至5月份租金人民币69万元，2016年8月29日支付6月至8月份租金人民币69万元，2016年9月30日支付9月份租金人民币23万元，2016年10月28日支付10月份租金人民币23万元。吴云松分别就上述收款出具了相应收据。此后原告未再支付租金。2016年7月18日，被告向原告发出《告知函》，被告称其涉案房屋的所有权人，除被告之外的其他人无权擅自出租该房屋并收取房屋租金，故告知原告自接到本函之日起立即停止向吴云松／吴丽真或除被告之外的任意第三方交付房屋租金，并建议原告将每月应缴的租金向公证机关办理租金提存手续。2016年10月21日，案外人江泽英、江霞娟向原告发出《关于办理房产交还手续的函》，内容为：案外人江泽英、江霞娟于2016年10月17日向原告发出了《关于续签的函》，告知原告“如续租请您接到本函之日起三日内与我们签订新的租赁合同。如不续租，也请在三日内告知并办理房屋交还手续，我们将与新的户签订租赁合同。”现《关于续签的函》中约定的签订新的租赁合同的期限已过，由于原告未与案外人江泽英、江霞娟签订新的租赁合同，以行动表明不再续租，江泽英、江霞娟告知原告在收到本函之日起三日内交还房屋，否则江泽英、江霞娟将直接接管房屋，由此所造成的损失由原告自行承担。被告江震民以案外人大申集团有限公司（以下简称大申公司）为被申请人，因双方签订的《私人宅基地及房地产转让合同》纠纷向深圳仲裁委员会提出仲裁申请，请求：1、裁决确认申请人与被申请人于2006年3月12日和2006年10月28日签署的《私人宅基地及房地产转让合同》和《确认及承诺书》无效；2、裁决被申请人向申请人返还位于深圳市福永街道办事处福围居委8号房屋；3、裁决被申请人返还上述房屋的报建资料：三份《宝安县居民（私人）兴建住宅用地批准通知书》、三本《建设工程规划许可证》及三本《建设用地规划许可证》；4、由被申请人承担本案的仲裁费用。深圳仲裁委员会于2016年9月7日作出(2016)深仲裁字第1l70号裁决书，查明江震民与大申公司于2006年2月12日签订《私人宅基地及房地产转让合同》约定了以下主要内容：1、由大申公司受让江震民自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权。房地产坐落在深圳市福永街道办事处福围居委8号，房屋建筑面积7000平方米。该房屋占用范围内的土地使用权面积1000平方米；2、江震民保证房地产质量、消防等符合国家相关标准。其土地使用权、房地产所有权具有完整性，并无设定任何形式的担保或抵押，并彻底解决了各权属的历史遗留问题，保证该房地产产权能够再转让；3、江震民保证如实告知有关房地产出租的合同及承租方，并移交相关文件通知承租人；4、上述房地产转让价款为人民币1750万元，大申公司应于2006年3月6日前支付江震民人民币500万元，现江震民确认已经于2006年3月6日前收到大申公司预付款人民币500万元，大申公司于江震民办妥产权过户并将全套产权证书交付后8日内支付人民币1250万元；5、自本合同签订之日起，房地产的所有租金收益归大申公司享有；6、大申公司及江震民确认，自本合同签订之日起的60日内，江震民负责办理并办妥过户登记手续，或者使大申公司成为房地产权登记部门承认的房地产所有权人。上述房地产转移日期以深圳市相关房地产登记部门将大申公司登记为房屋所有权人之日为准。根据以上已经查明的事实和证据，依照相关法律、法规的规定，仲裁庭对该案形成以下意见：一、本案当事人双方的争议来自以下两点：第：一、《私人宅基地及房地产转让合同》的签订是否为当事人之间真实意思的表示；第二、该房地产转让合同是否具有法律效力。对此仲裁庭意见如下：关于合同签订是否为当事人之间的真实意思表示，江震民称：其因欠案外人吴邦兴及其他人的赌债，而吴邦兴愿意代其偿还赌债，对价是涉案房地产10年的租金收入，与大申公司签订房地产转让合同的目的只是作为以10年租金抵债的偿还担保。与大申公司签订《确认及承诺书》的性质也定如此。大申公司则抗辩称：江震民主张其与吴邦兴等人之间存在赌债，但其并没有提出任何相关证据，属于捏造事实，无中生有。其意图通过合同无效取得大幅升值的涉案房产，有悖于合同签订时双方已达成的一致合意及诚实信用原则。仲裁庭首先注意到以下法律事实：l、江震民与大申公司签订合同后，累计已经收到案外人吴邦兴以大申公司名义或以自己个人名义支付的购房款人民币1800万元；2、根据大申公司与案外人吴邦兴所签订的《深圳市大申投资有限公司股东决议书》和《确认协议》的约定，涉案房地产的实际出资人及所有权人均为案外人吴邦兴，吴邦兴原为大申公司大股东和实际控制人，深圳市工商行政管理局于2009年3月11日发出《变更通知书》证明大申公司变更前的股东为吴邦兴和杨芹，变更后的股东为郑集伟和杨芹；3、江震民与大申公司签订房地产转让合同后，已将涉案房产交付实际出资人吴邦兴，并从2006年10月28日江震民与大申公司签订《确认及承诺书》之日起，实际出资人吴邦兴及其配偶吴丽真已经实际取得涉案房地产的租赁收益权；4、吴邦兴的配偶吴丽真就涉案房地产已于2009年11月27日向政府相关部门进行了申报，并已经登记为涉案房地产所有权人。政府相关部门已经发出公示，公示至今江震民并未就此提出异议。综合以上事实仲裁庭认为，江震民对其提出的“签订合同只是对其用10年的租赁收益权偿还赌债进行担保”这一主张并没有任何证据予以证明。关于合同的效力，江震民称，涉案房地产未依法领取权属证书、依照《中华人民共和国城市房地产管理法》和《中华人民共和国物权法》的规定、涉案房屋不得转让，故当事人双方签订的合同及确认承诺书因违反法律的强制性规定，应确认为无效。大申公司则抗辩称：《私人宅基地及房地产转让合同》的订立基于深圳市农村城市化后续需要解决的历史遗留问题，该房产已于2009年11月27日经吴丽真申报确权，并已进行了登记和公示，合同效力应留待行政机关确认。仲裁庭首先确认涉案房地产属于深圳市农村城市化后历史遗留违法建筑的范畴。依据是案外人吴丽真以100%所有权人名义已就涉案房地产向政府部门进行申报，并已得到公示。《广东省深圳市人大常委会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》第六条规定：经普查记录的违法建筑，符合确认产权条件的，适当照顾原村民和原农村集体．经济组织利益，在区分违法建筑和当事人不同情况的基础上给予处罚和补收地价后，按规定办理初始登记，依法核发房地产证。根据上述规定，仲裁庭确认本案合同效力应以政府部门作出的最终处理决定为依据。综合以上意见，仲裁庭对江震民的“确认江震民与大申公司于2006年3月12日和2006年10月28日签署的《私人宅基地及房地产转让合同》和《确认及承诺书》无效”的仲裁请求无法支持，其他仲裁请求由此亦无法支持，应予全部驳回。仲裁庭裁决驳回江震民的全部仲裁请求。原告主张其向案外人承租了涉案房屋，但被告于2016年要求原告交还房屋，并对原告在承租房屋经营的“伊香园商务酒店”的经营持续进行干扰，致使原告无法正常经营，故而提起本案诉讼，请求判令涉案房屋由其占有使用，并判令被告停止侵权，排除妨害，停止妨碍原告使用上述房屋。被告主张其系涉案房产的合法产权所有人，并提交了一份申报日期为2002年12月23日的《深圳市处理历史遗留违法私房申报表》以证明其上述主张，该证据显示被告江震民与案外人江泽英、江霞娟共同作为申报人，就位于福永镇××村××号房屋进行申报。被告于庭审中确认上述申报尚未作出处理决定。另查，原、被告于庭审中确认涉案房屋于2017年1月20日被查封。上述事实，有房产租赁合同、房租收据、告知函、关于办理房产交还手续的函、承租房屋现状照片、深圳市处理历史遗留违法私房申报表、仲裁裁决书及庭审笔录予以证实。本院认为，原告第二项诉讼请求为“责令被告停止侵权，排除妨害，停止妨碍原告使用上述房屋”，并于庭审中明确该项诉讼请求系要求法院判令“被告不再继续对原告的生产经营予以骚扰或者予以妨碍，请求其停止一切的妨碍行为”。但原、被告于庭审中均确认涉案房屋已被查封，原告所经营的酒店系因派出所查封而停止经营，原告未提交任何证据证明被告对涉案房屋存在何种侵权行为及该种侵权行为致使原告不能正常使用租赁物业，相应举证不能的不了款后果应由原告自行承担，对其该项诉讼请求本院不予支持。原告叶元送第一项“确认福永街道福围居委会8号房产由原告占有使用”的诉讼请求，本院另行制作民事裁定书予以处理。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告叶元送关于“责令被告停止侵权，排除妨害，停止妨碍原告使用上述房屋”的诉讼请求。本案受理费人民币50元，由原告负担，案件受理费原告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员  陈蕾仰二〇一七年四月二十日书记员  席俊奇书记员  王 冰附本案相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。