安徽省阜阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）阜民一终字第01124号
上诉人（一审被告）：韩开阔，住安徽省阜阳市颍州区。
委托代理人：高凤立，安徽众豪律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：许东升，住安徽省阜阳市颍州区。
委托代理人：王冬亚，安徽弘大律师事务所律师。
上诉人韩开阔因与被上诉人许东升房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省阜阳市颍州区人民法院于2015年4月17日作出的（2014）州民一初字第03075号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月5日受理后，依法组成合议庭，于2015年9月8日公开开庭进行了审理。上诉人韩开阔的委托代理人高凤立，被上诉人许东升的委托代理人王冬亚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审�院查明：2012年7月20日，韩开阔作为乙方与阜阳三环明源房地产有限责任公司作为甲方签订房屋销售合同，约定：韩开阔自愿以628186元的价格购买由甲方开发的位于安徽省阜阳市人民西路丹桂苑3#幢1层房屋使用权，该房屋及其用地使用范围仅限于阜阳市规划局批准电力明园小区修建性详细规划规定的用途，使用期限为2012年8月至2074年5月。而阜阳市建设工程规划许可证申报表中建设工程简况栏载明：丹桂苑3号楼底层为架空层，只能用于停车、休闲。
2013年4月27日，许东升与韩开阔签订房屋租赁合同，约定：韩开阔将位于安徽省阜阳市人民西路丹桂苑3号两间房屋出租给许东升经营小吃。租赁期限为3年，自2013年6月1日始至2016年5月31日止。房屋租金每年20000元，以后租金每年递增2000元。合同签订后，许东升于2013年5月19日支付房屋租赁费20000元，韩开阔给许东升出具收款收条。2013年5月10日，许东升与阜阳市艺龙装饰有限公司签订装饰装修工程施工合同，约定：施工期限为10日，工程造价为21000元。许东升提供阜阳市艺龙装饰有限公司出具的收取许东升装修款合计21000元的收条5份。因涉案房屋无房产证，不能办理工商登记证和卫生许可证，小吃铺不能经营，房屋租赁合同目的不能实现。许东升便以韩开阔在出租房屋时故意隐瞒房屋无产权证的事实，存在欺诈行为为由，起诉请求撤销双方签订的房屋租赁合同，返还房屋租金20000元，赔偿装修损失21000元和广告费2060元。一审法院在审理期间向许东升释明后，许东升变更诉讼请求为：请求确认双方签订的房屋租赁合同无效，返还房屋租金20000元，赔偿装修损失21000元和广告费2060元。
2013年4月8日，许东升作为乙方与阜阳市韩京伯餐饮有限公司作为甲方签订韩京伯汤馆技术培训和商标使用协议书，约定：甲方许可乙方在阜阳市颍州区人民西路自筹资金建店使用韩京伯汤馆商号，乙方全权、全责自主经营管理，自负盈亏，不向甲方上缴利润。协议有效期自2013年4月8日至2016年5月1日止。许东升提供阜阳市韩京伯餐饮有限公司出具的于2013年6月20日收取许东升门头等款2060元的收据。
现涉案房屋已于2014年6月20日被被告租赁给他人使用做美容。
一审法院认为：韩开阔取得涉案房屋的使用权，但其在与阜阳三环明源房地产有限责任公司签订的销售合同中明确约定该房屋及其用地使用范围仅限于阜阳市规划局批准修建性详细规划规定的用途，而在阜阳市建设工程规划许可证申报表建设工程简况栏明确表明丹桂苑3号楼底层为架空层，只能用于停车、休闲，现韩开阔将涉案房屋出租给许东升经营小吃使用，改变了房屋的使用功能，违反国家行政�规的强制性规定，双方签订的房屋租赁合同无效，许东升请求确认双方签订的房屋租赁合同无效及请求韩开阔返还房屋租金20000元的诉讼请求，予以支持。许东升请求韩开阔赔偿装修损失21000元和广告费2060元的诉讼请求，因韩开阔作为涉案合同的出租方，有义务提供符合租赁用途且不为法律、法规所禁止的租赁物，韩开阔对合同无效应负70%的责任，许东升疏于合同效力必要的审查注意义务，草率签约，对合同无效应负30%的责任，许东升虽提供阜阳市艺龙装饰有限公司出具的收取装修21000元的收条及收取许东升门头等款2060元的收据，因韩开阔提出异议，且双方均未要求对涉案房屋的装修及宣传损失进行评估，考虑到许东升对涉案房屋实际进行了装修及宣传，酌定许东升的装修及宣传损失为10000元。韩开阔应赔偿许东升装修及广告费损失7000元，许东升自行承担3000元。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、许东升与韩开阔于2013年4月27日签订的房屋租赁合同无效；二、韩开阔于本判决生效之日起10日内返还给许东升房屋租赁费20000元及赔偿损失7000元，合计27000元；三、驳回许东升其他诉讼请求。一审案件案件受理费876元，由许东升负担296元，韩开阔负担580元。
韩开阔上诉称：1、涉案房屋不属于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定的未取得规划许可或未按规划许可规定建设的房屋，许东升与韩开阔签订房屋租赁合同时明知所租赁的房屋无房产证，不存在许东升是在韩开阔欺诈�情况下签订合同的情形。韩开阔依据房屋买卖合同取得了涉案房屋的物权，并办理了水、电开户。许东升与韩开阔签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性、禁止性规定，该合法有效。一审法院根据阜阳市三环明源房地产开发有限责任公司向阜阳市城市局报送的阜阳市建设工程规划许可申报表中的建设工程简况，认定双方签订的房屋租赁合同违反法律法规的强制性规定无效，系适用法律错误，即使该申报经过批准，也只是规范性文件，不属于法律法规。2、许东升提供的阜阳市韩京伯餐饮有限公司和阜阳市艺龙装饰有限公司出具的收款收据，不是正式税务发票，不具有客观性，在未由第三方进行评估鉴定的情况下，一审法院认定为许东升的损失错误。许东升认为涉案房屋无房地产权证，不能办理工商登记和卫生许可证，与合同效�无关。许东升以解除合同为目的，实际上是一种违约行为。一审判决认定事实不清，适用法律错误，要求撤销一审判决，依法改判驳回许东升的诉讼请求或将本案发回重审。
许东升辩称：韩开阔提供的房屋销售合同证明韩开阔对涉案房屋不享有所有权，只享有使用权，而按该房屋的规划设计的用途也只能用于停车、休闲，不能用于经营。该房屋买卖合同违反规划设计，是以合法形式掩盖非法目的的行为。法院依职权调取的规划许可申报表载明涉案房屋是架空层，不是严格意义上的房屋，规划用途是停车、休闲，不能用于经营。现该房被改建为商铺，改变了用途，属未按照建设工程工程规划许可的规定或未按照规划建设的房屋，按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，为无效合同。韩开阔上诉称一审超越本案房屋租赁合同关系，审理房屋买卖合同关系，超出审理范围无依据。许东升提供的阜阳市韩京伯餐饮有限公司和阜阳市艺龙装饰有限公司出具的收款收据证明许东升房屋装修及广告宣传损失，已完成证明责任，韩开阔如认为许东升提供的证据不真实，应提供反驳证据。韩开阔未提供反驳证据证明其主张成立，而上诉称一审判决未经第三方评估鉴定就认定许东升装修及宣传损失错误的理由不能成立。许东升已变更诉讼请求，本案的争议焦点是合同的效力，而不撤销合同，韩开阔以许东升变更诉讼请求前的诉讼理由否定变更后的诉讼请求是避重就轻，上诉理由不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
双方当事人所举证据同于一审，相对方的质证意见与一审一致，本院的认证意见与一审法院一致。
二审查明的事实与一审法�查明的事实一致。
二审双方当事人我争议焦点为：
1、一审判决认定事实是否清楚，适用法律是否正确；
2、许东升与韩开阔签订的房屋租赁合同是否有效。
本院认为：韩开阔与许东升签订的房屋租赁合同所指称的标的物是丹桂苑3号楼底层，为架空层。韩开阔与阜阳三环明源房地产有限责任公司签订的房屋销售合同明确约定该房屋及其用地的使用范围仅限于阜阳市规划局批准修建性详细规划规定的用途，即只能用于停车、休闲。韩开阔将涉案房屋出租给许东升经营小吃使用，改变了房屋的规划用途，违反国家行政法规的强制性规定，该房屋租赁合同无效。韩开阔上诉称其与许东升签订的房屋租赁合同不违反法律法规的强制性、禁止性规定，所签订的房屋租赁合同有效，一审判决认定该合同无效系适用法律错误的上诉理由，本院不予采信�韩开阔上诉称许东升提供的阜阳市韩京伯餐饮有限公司和阜阳市艺龙装饰有限公司出具的收款收据，不是正式税务发票，不具有客观性，许东升的损失未经评估鉴定，一审判决认定的许东升的损失证据不足，事实不清。因案涉房屋的装饰已不存在，无法进行评估鉴定，一审判决根据案件实际酌定许东升的损失并无不当，且韩开阔未提供证据推翻许东升提供的证据。对韩开阔的此项上诉理由，本院不予采信。一审判决认定事实清楚，审理程序合法，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费580元，由韩开阔负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 开 多
代理审判员 吕 越 峰
代理审判员 马 林
二〇一�年十一月三日
书 记 员 刘威威代
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。