江西省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）赣民提字第04号
申请再审人（一审原告、二审上诉人）：江西宜春哥中房地产开发有限公司。
法定代理人：王少波，该公司董事长。
委托代理人：余德洪，江西日泰律师事务所律师。
委托代理人：朱某某，江西宜春哥中房地产开发有限公司顾问。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：张小林。
委托代理人：李桂英，江西鸿韵律师事务所律师。
申请再审人江西宜春哥中房地产开发有限公司（下简称哥中公司）与被申请人张小林租赁合同纠纷一案，江西省宜春市袁州区人民法院（下简称袁州区法院）于2011年1月11日做出（2010）袁法民一初字第556号民事判决。哥中公司不服，提出上诉。宜春市中级人民法院（下简称宜春中院）于2013年4月15日做出（2011）宜中民四终字第115号民事判决。哥中公司不服，向本院申请再审。本院于2013年12月11日做出（2013）赣民申字第299号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，审判员刘晓雯担任审判长，代理审判员谢丽萍主审，代理审判员江都颖参加评议，于2014年3月4日公开开庭审理本案。申请再审人哥中公司的委托代理人余德洪、朱某某，被申请人张小林及其委托代理人李桂英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
袁州区法院一审查明：2000年，哥中公司开始开发宜春市建材大市场。2001年9月，宜春建材大市场的商铺开始销售和租赁。同年12月21日，张小林向宜春市袁州区哥中物业管理发展有限公司（下简称哥中物业）交纳押金1000元，向哥中公司租赁宜春建材大市场24栋73号、74号店铺。2002年2月，又向哥中公司租赁宜春建材大市场1栋202号，18栋461号、490号、491号，17栋449号、450号6个店铺，但双方并没有签订书面合同，对店铺的租期、租金和物业管理费应由谁给付都没有明确的约定。2003年12月8日，张小林雇佣的工作人员吴某向哥中物业交纳了18栋461号仓库2003年12月10日至2004年1月10日的一个月租金300元，哥中物业向其出具一张收款收据。2005年5月20日，张小林向哥中物业交纳租金3000元。2006年3月24日，张小林向哥中物业交纳租金30000元，哥中物业向张小林出具收据一张：“收到张小玲租金30000元，2006年2月份以前房租已结清，从2006年3月份开始收房租”。2006年8月，张小林又租赁哥中公司位于宜春建材大市场的24栋72号店铺，但双方对店铺的租期、租金和物业管理费应由谁给付等主要内容同样没有书面约定。2006年10月，哥中公司将24栋72号店铺出售给付某；同年11月，哥中公司将24栋73、74号店铺分别出售给张某和黄某某，张小林也随之搬出了上述三个店铺。2010年4月底，张小林将17栋449号、450号两个店铺交还给哥中公司。因张小林自2006年3月24日后便一直未向哥中公司交纳店铺租金，哥中公司2010年5月17日提起诉讼，请求判令张小林偿付租金444895元、物管费69866元、水电费等5805.76元，共计520566.76元。哥中公司收取张小林的店铺租金后都是以哥中物业的名义出具收款收据。哥中公司和哥中物业法定代表人相同，属于两块牌子一套人马的关系。
袁州区法院一审认为：虽然哥中公司与张小林之间没有签订书面的店铺租赁合同，对店铺的租期、租金和物业管理费应由谁给付等主要内容也没有明确的约定，但张小林实际使用哥中公司多个店铺，又无充分证据证明哥中公司是免其租金的，依法应视为其双方之间存在不定期租赁合同，故张小林理应向哥中公司支付租金。哥中公司、张小林对租金没有约定，也没能达成补充协议，依法应按照交易习惯确定；因张小林曾向哥中公司交纳过18栋461号仓库一个月的租金300元，由此交易习惯可以推出张小林应按照每个仓库每月300元向哥中公司交纳租金。张小林在2006年3月24日向哥中公司交清此前的租金后，便未再继续交纳租金，哥中公司理应在诉讼时效期间内请求人民法院保护其合法权利，而哥中公司既未及时行使自己的诉讼权利，也未提供任何证据证明存在诉讼时效的中止或中断情形，故对哥中公司要求张小林支付超过诉讼时效期间的租金不予支持。哥中公司、张小林之间没有约定物业管理费应由谁承担，故哥中公司要求张小林承担物业管理费的诉讼请求，理由不够充分，不予支持。哥中公司要求张小林向其支付23栋57号店铺的水电、有线进户费、物业押金和代垫按揭等费用，属于哥中公司、张小林之间店铺买卖合同纠纷，与本案没有直接联系，故不予支持。因张小林在规定的期限未交纳反诉费，依法按撤回反诉处理，故对张小林的反诉不予处理。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、《中华人民共和国合同法》第六十一条、第二百一十五条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第143条之规定，判决：一、限被告张小林在本判决生效后五日内向原告江西宜春哥中房地产开发有限公司支付建材市场1栋202号，18栋461号、490号、491号，17栋449号、450号6个店铺的租金；其中17栋449号、450号店铺自2009年1月1日起至2010年4月止按照每个店铺每月300元交纳，1栋202号，18栋461号、490号、491号店铺自2009年1月1日起至被告张小林向原告返还店铺时止按照每个店铺每月300元交纳；二、驳回原告江西宜春哥中房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费9006元，由原告江西宜春哥中房地产开发有限公司负担8006元，被告张小林负担1000元。
哥中公司不服，上诉称：1、原审认定张小林已交清2006年2月前的所有房租和仓库租金错误；2、原审不支持哥中公司关于物管费的请求错误；3、原审判决本案已过诉讼时效严重错误；4、原审以“交易习惯”为由，判决商铺租金为300元／月错误；综上，请求二审法院对张小林租赁的商铺、仓库的月租金进行评估鉴定，查清事实，依法作出公正判决。
张小林答辩称：1、2006年2月前的所有租金已交清的证据充分；2、哥中公司未尽物管义务，且双方无物管合同关系，哥中公司有关物管费的请求无事实和法律依据；3、哥中公司口头承诺仓库免租金，原审判决张小林承担300元／月的租金，是对哥中公司的照顾；4、哥中公司无证据证明本案存在诉讼时效中止或中断情形，原审判决正确。综上，请求法院驳回哥中公司的上诉请求。
宜春中院二审查明的事实与一审一致。
宜春中院二审认为：本案当事人双方多年以来均未提及签订租赁合同和物业管理合同，更未签订上述两份合同，那么，其双方是否存在租赁关系和物管关系？1、涉案建材市场在2001年当时属地处宜春市区较偏远的地方，政府为了规范建材行业的统一管理，使建材市场做大做强做旺，专门下文要求城区内的建材经销商进驻建材市场，并推出了若干优惠、鼓励政策。但由于客观环境等诸多原因，至2006年，该市场待售商铺或仓库仍有不少；2、作为开发商，为使其开发的市场尽快做旺，推出售价优惠、若干年内减免租金等措施，是普遍做法，亦是符合其自身利益所求；3、本案张小林在建材市场建成之初即购买了两个商铺，并鼓励其亲友购买了商铺，2006年又购买了五个商铺，其当时与哥中公司关系尚好，对张小林占用的多个商铺或仓库，自始至今，没有任何证据证明双方或一方表示要签订租赁合同和物管合同，也没有充分证据佐证哥中公司要求张小林缴交租赁费和物管费，租赁费和物管费的计取标准，更无证据证实；4、张小林始终坚持称哥中公司当时承诺了不收租赁费。综上，哥中公司作为一个房地产开发企业，对张小林占用其开发的商铺、仓库多年，却不与张小林签订租赁、物管合同，租赁、物管费用的计收标准更无证据佐证，由此产生的责任应由其自负。其上诉理由无充分证据佐证和支持，法院不予采纳。经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条、第一百七十五条之规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9006元，由上诉人江西宜春哥中房地产开发有限公司负担。
哥中公司申请再审称：（一）一、二审判决认定事实缺乏证据证明。1、以交易习惯为由按300元／月的租金价格支付不合理，因现每套租金已达2000元以上；2、错误将交清租金的2套店铺认定为8套店铺，因租金收据上注明是24栋73、74号店铺；3、认定超过诉讼时效违背事实，因为哥中公司曾向张小林发过催款函，2010年哥中公司向袁州区法院起诉追收张小林拖欠的购房款一案中，袁州区法院（2010）袁法民一初字第30号判决认为未超出诉讼时效。（二）二审判决适用法律错误。政府对开发商的支持及对购房者的优惠，与张小林租店铺没有关系，哥中公司从未制定过“若干年内免租金”的政策。故请求撤销一、二审判决，支持哥中公司一审诉讼请求，诉讼费用由张小林承担。
张小林答辩称，哥中公司的再审申请缺乏事实和法律依据，请求予以驳回。
本院再审审理中，双方当事人对一、二审法院查明的事实均无异议，且有证据证实，本院依法予以确认。
本院再审认为：
一、关于租金计算依据和已交清几套店铺租金的问题。张小林与哥中公司虽未签订书面租赁合同，但双方当事人对于张小林使用哥中公司多个店铺的事实均无异议，故对张小林与哥中公司之间的租赁关系应予认定。由于当事人之间没有书面协议约定租金的数额，一、二审判决依据诉争店铺所处建材市场的地理位置、营销状况、政府优惠举措以及当事人曾经交纳租金的标准等综合因素，判决张小林应按照每个仓库每月300元的标准向哥中公司交纳租金并无不当。哥中公司主张按市场价格计算租金缺乏证据证明，本院不予支持。哥中公司以自己所持有的租金收据第三联上注明是24栋73、74号店铺，据此认为张小林交清了2006年2月份以前租金的店铺只有2套。经查，再审庭审中哥中公司承认该租金收据开出时没有此标注，24栋73、74号店铺是之后在其存联上自行加注的，但张小林所持有的该租金收据的第二联上没有此注明，对此张小林也不认可，故哥中公司关于张小林仅交清2套店铺租金的主张证据不足，本院不予采信。
二、关于诉讼时效的问题。本案哥中公司作为一个房地产开发企业，对张小林使用其开发的商铺、仓库多年，却没与张小林签订租赁、物管合同。张小林在2006年3月24日向哥中公司交清此前的租金后，便未再继续交纳租金，哥中公司理应在诉讼时效期间内请求人民法院保护其合法权利，而哥中公司既未及时行使自己的诉讼权利，也未提供证据证明存在诉讼时效的中止或中断情形，故由此产生的责任应由其自负。哥中公司再审提交催款函，经庭审质证，该催款函中内容与本案诉争店铺的名称、金额、计算时间均有出入，且哥中公司庭审陈述是采取打电话、派工作人员上门等方式催款，并未提及催款函事宜，故本院对该份证据的证明效力不予确认。
三、关于物业管理费的缴纳问题。本案中，哥中公司与张小林未签订物业管理合同，哥中公司也未提供向张小林主张收取物管费的证据，哥中公司申请要求张小林支付物管费证据不足，一、二审判决张小林不承担物业管理费并无不当。
综上，原一、二审判决认定事实基本清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
维持宜春市中级人民法院（2011）宜中民四终字第115号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘晓雯
代理审判员 谢丽萍
代理审判员 江都颖
二〇一四年四月二十八日
书 记 员 刘 鹏