上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初80673号
原告：上海华辰房地产开发有限公司�住所地上海市浦东新区。
法定代表人：朱永兴，董事长。
委托诉讼代理人：沈远。
被告：梁平华，女，1979年8月10日出生，汉族，住上海市浦东新区。
被告：上海沁丰餐饮有限公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人：吴冬兰，总经理。
以上两被告共同委托诉讼代理人：陈勇，上海咏君律师事务所律师。
上海华辰房地产开发有限公司(以下简称华辰公司)与被告梁平华、上海沁丰餐饮有限公司(以下简称沁丰公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月10日立案受理后，依法适用简易程序进行审理，后因案件审理需要转为普通程序进行审理。本案分别于2017年2月20日、2017年5月16日公开开庭进行了审理，原告华辰公司的委托诉讼代理人沈远，被告梁平华、沁丰公司的共同委托诉讼代理人陈勇到庭参�诉讼。本案现已审理终结。
原告华辰公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与被告梁平华之间的租赁关系；2.判决两被告立即搬离租赁物业并恢复租赁物业原状；3.判决两被告共同向原告华辰公司支付截至2016年8月31日拖欠的租金人民币(以下币种相同)692,307元、水电费28,655元和截至2016年9月30日拖欠的物业费269,952元；4.判决两被告共同向原告支付违约金114,016元；5.判决两被告共同向原告支付免租期损失28,504元；6.判决两被告支付滞纳金448,048.50元(以欠付金额为基数，按日千分之三标准支付，暂计至2016年9月30日，计算方式详见计算表)；7.判决两被告共同向原告支付自2016年9月1日至实际搬离之日止的租赁物业使用费(按每平方米3元/日计算，共计749.86平方米)。事实和理由：2011年5月9日，双方签订《租赁合同》一份，约定原告将上海市浦东新区北中路/沪南路XXX号301/302/303室建筑面积749.86平方米房屋(以下简称系争房屋)出租给梁平华使用。2011年6月，梁平华作为法定代表人并控股的沁丰公司以“清风人家”作为标识入驻出租物业，经营范围为自助茶馆，后于2015年8月更名为“悟梨香院”禅茶馆。自2015年10月起，因梁平华多次拖欠租金，经多次催款，但被告未予以理睬。合同解除后，从2016年9月至今，被告仍占用系争房屋，应当支付房屋使用费。
被告梁平华、沁丰公司辩称，原告与沁丰公司缔结合同，与梁平华无关。如果是要求解除与沁丰公司的合同，被告同意解除合同。被告不同意搬离系争房屋。原告主张的截至2016年8月31日拖欠的租金692,307元、水电费28,655元和截至2016年9月30日拖欠的物业费269,952元，金额无误，沁丰公司同意支付，但是与梁平华无关。不同意支付违约金，因为原告将系争房屋的门锁掉了，水电停了，导致被告不能经营。不同意支付免租期的租金损失，也不同意支付滞纳金。原告主张的滞纳金算法与合同约定的一致，但滞纳金的标准约定高，即便要支付，也要求调低。不同意支付使用费，即便需要支付房屋使用费，也存在约定标准过高，应当调低。
本院经审理认定事实如下：2011年5月9日，原告(甲方)与梁平华(乙方)签订《租赁合同》。合同载明：乙方向甲方承租的系争房屋(实测建筑面积为749.86平方米)。乙方租赁系争房屋用于经营清风人家(以实际办理的证照为准)。租赁物业的租赁期限为6年(免租期不包含在内)，自2011年9月1日至2017年8月31日。每年9月1日至次年的8月31日为一个租赁年度。甲方给予乙方2011年6月1日至8月31日的免租期。租金标准为，2011年9月1日至2013年8月31日，每平方米2.50元/日；2013年9月1日至2015年8月31日，每平方米2.63元/日；2015年9月1日至2017年8月31日，每平方米2.76元/日。当租赁期满或提前终止后的10日内，乙方需将该租赁物业按其正常使用后的状态返还甲方并经甲方验收认可。未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按每平方米每天3元向甲方支付该租赁物业占用费。乙方逾期支付租金累计超过30日的，守约方可书面通知另一方解除合同，违反合同的一方，应向另一方按租期第一年月租金的双倍支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成损失与违约金的差额部分。因乙方拖欠租金、滞纳金、赔偿金、违约金、物业管理费以及水、电、煤、通讯等各类应付费用的，甲方有权采取相应措施，包括并不限于断电、水等方式暂停乙方的经营。因乙方违约导致合同解除，乙方应在合同终止当日搬离系争房屋，并配合甲方办理退租手续，乙方对该租赁物业进行的�修，添加的设施、设备等损失由乙方自行承担，不得以任何理由向甲方索赔。乙方逾期支付租金、物业管理费的，每逾期一日付款，乙方按当年当月租金的千分之三的比例支付滞纳金。乙方擅自退租的，甲方可没收乙方的保证金(保证金为2个月的首期月租金)。乙方承诺签订本合同后，注册新公司，自新公司注册成立之日起租赁合同项下乙方的权利和义务均由新公司享有和承担。其中，梁平华在乙方的“法定代表人或授权代表”处签名。
沁丰公司于2011年9月13日注册成立，法定代表人为吴冬兰。沁丰公司成立后，沁丰公司在原告及梁平华持有的《租赁合同》(原告与梁平华于2011年5月9日签订的合同)落款处“乙方(盖章)”的位置上盖章确认。
2015年8月，系争房屋的招牌由“清风人家”更名为“悟梨香院”。
系争房屋的租金发票，是由原告开�给沁丰公司。因沁丰公司长期拖欠租金、物业管理费、水电费等，原告多次发函催讨，沁丰公司仍无力支付欠付的费用。
2016年8月15日，原告将催款函张贴在系争房屋门口，并告知要求支付欠付的租金、物业管理费、水电费等，要求三日内(2016年8月17日前)纠正违约行为，否则原告将为防止损失扩大有权依据租赁合同约定中断水、电、空调及其他服务设施的供应。
现沁丰公司未搬离系争房屋。
另查明，沁丰公司于2011年9月13日注册成立，当时的法定代表人是梁平华，公司的注册地在系争房屋。沁丰公司现欠付的租金、水电费等费用，均为沁丰公司成立之后欠付的，发起设立过程中并未欠付相关费用。
审理中，原告表示，如果法院认为本案租赁合同承租方的主体是沁丰公司，那么要求解除原告与沁丰公司的租赁关系。
关于锁门。原告否认进行了锁门；被告主张8月下旬，系争房屋的门被锁了。关于停止水电供应，原告认可在发出通知后，被告没有支付欠费的情况下，原告为防止损失扩大，停止了水电供应；被告表示，系争房屋的用途是经营餐饮，停止水电供应，就无法经营了，就更无力支付欠费了。
关于合同解除后，原告收取的保证金114,016元的处理。被告沁丰公司要求退还。原告要求没收保证金，要求参照适用“乙方擅自退租的，甲方可没收乙方的保证金”的合同约定。
庭审结束后，原告要求撤回要求两被告将系争房屋恢复原状，但仍坚持要求两被告立即搬离系争房屋。
以上事实，由经庭审质证的《租赁合同》、催款函、工商登记信息、发票、告知书等证据以及当事人陈述在案佐证，本院予以确认。
本院认为，签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，双方均应恪守。一、关于租赁合同承租方的主体。合同约定，“乙方承诺签订本合同后，注册新公司，自新公司注册成立之日起《房屋租赁合同》项下乙方的权利和义务均转由新公司享有和承担。”梁平华在乙方代表处签字，梁平华在租赁合同签订后，也确实注册了新公司(即沁丰公司)。沁丰公司的注册地址也在系争房屋。沁丰公司也在租赁合同上加盖公章，这与原告持有的租赁合同一致，可见沁丰公司作为租赁合同主体得到了原告确认。而且，合同履行过程中，原告将租金发票的抬头开为沁丰公司。综上，本院认为，租赁合同项下原梁平华的权利和义务由沁丰公司享有和承担，符合合同约定。现本案租赁合同的承租方为沁丰公司，梁平华并非租赁合同承租方的主体。本案原告要求梁平华承担责任，缺乏依据，本院不予支持。二、关于原告的合同解�权。合同约定逾期支付租金累计超过30日的，原告有权解除合同。沁丰公司长期拖欠租金、物业管理费及水电费，原告要求解除合同，符合合同约定，本院予以支持。合同约定，“因乙方拖欠租金、滞纳金、赔偿金、违约金、物业管理费以及水、电、煤、通讯等各类应付费用的，甲方有权采取相应措施，包括并不限于断电、水等方式暂停乙方的经营。”沁丰公司长期拖欠租金、物业管理费及水电费，而且数额较大，且原告事先提前几天向沁丰公司作了停水停电措施的通知，故原告采取停水停电措施暂停沁丰公司的经营并不违法，并非不符合合同约定，也无不当之处。三、关于合同解除后果。合同解除，沁丰公司应当立即搬离系争房屋。原告撤回了要求恢复原状的诉讼请求，系对自身权利的处分，并无不当，本院予以准许。沁丰公司同意支付原告主张的截至2016年8月31日拖欠的租金692,307元、水电费28,655元和截至2016年9月30日拖欠的物业费269,952元，本院予以准许。因沁丰公司违约导致合同解除，原告要求沁丰公司支付违约金114,016元，符合合同约定，本院予以支持。原告要求沁丰公司支付免租期的损失28,504元，缺乏依据，本院不予支持。合同约定，乙方逾期支付租金、物业管理费的，每逾期一日付款，乙方按当年当月租金的千分之三的比例支付滞纳金。现原告主张的滞纳金确实高于其实际损失，本院将滞纳金调整为6万元。原告主张2016年9月1日至实际搬离之日止的使用费按照按每平方米3元/日计算。考虑到沁丰公司租赁系争房屋的用途为经营餐饮，原告停水停电虽然并不违法，并非不符合合同约定，但客观上沁丰公司已经无法正常经营。故本院认为2016年9月1日至实际搬离之日止的费用仍然参照租金标准支付。合同约定对应期间的租金按每平方米2.76元/日计算，系争房屋为749.86平方米，即租金及使用费的标准为2,069.61元/日。四、关于固定装修，合同约定因沁丰公司违约导致合同解除，原告不需要对固定装修进行补偿。现原告不同意补偿，符合合同约定。合同约定没收保证金的前提是擅自退租，现沁丰公司并非擅自退租，故原告要求没收保证金，依据不足。原告应当将保证金114,016元退还沁丰公司。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、解除上海华辰房地产开发有限公司与被告上海沁丰餐饮有限公司就上海市浦东新区北中路/沪南路XXX号301/302/303室房屋形成的租赁合同关系；
二、被告上海沁丰餐饮有限公司应于本判决生效之日起十五日内搬离上海市浦东新区北中路/沪南路XXX号301/302/303室房屋；
三、被告�海沁丰餐饮有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付原告上海华辰房地产开发有限公司欠付的截至2016年8月31日的租金692,307元;
四、被告上海沁丰餐饮有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付原告上海华辰房地产开发有限公司欠付的截至2016年8月31日的水电费28,655元
五、被告上海沁丰餐饮有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付原告上海华辰房地产开发有限公司欠付的截至2016年9月30日的物业费269,952元；
六、被告上海沁丰餐饮有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付原告上海华辰房地产开发有限公司违约金114,016元；
七、被告上海沁丰餐饮有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付原告上海华辰房地产开发有限公司滞纳金6万元；
八、被告上海沁丰餐饮有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付�告上海华辰房地产开发有限公司租金及使用费(标准为每日2,069.61元，从2016年9月1日起计算至实际搬离之日止)；
九、原告上海华辰房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内返还被告上海沁丰餐饮有限公司保证金114,016元。
十、驳回原告上海华辰房地产开发有限公司的其余诉讼请求。
负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费19,599元，由原告上海华辰房地产开发有限公司负担293元，由被告上海沁丰餐饮有限公司负担19,306元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 杨立转
人民陪审员 田有娣
人民陪审员 梅丽华
二〇一七年六月十二日
书 记 员 樊如意
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。