山东省淄博市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）淄民一终字第257号
上诉人（原审第三人）：常珊珊，女，汉族。系原审被告常承国之女。
委托代理人：张世文，山东正大至诚律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）：刘三弟，男，汉族，淄博普渡医疗器械销售有限公司经理。
委托代理人：赵彦清，山东长城长律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：孙会，女，汉族。
委托代理人：李波，男。系被上诉人孙会之夫。
原审被告：常承国，男，汉族，无业。
原审第三人：淄博荣宝置业有限公司（以下简称荣宝公司）。住所地：淄博市张店区共青团西路**号。
法定代表人：徐业春，经理。
委托代理人：曲文丽，山东方卓律师事务所律师。
上诉人常珊珊、刘三弟因债权人撤销权纠纷一案，不服淄博市张店区人民法院（2013）张民初字第969号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人常珊珊的委托代理人张世文，上诉人刘三弟及其委托代理人赵彦清，被上诉人孙会的委托代理人李波，原审被告常承国，原审第三人荣宝公司的委托代理人曲文丽到庭参加诉讼。
原审判决认定：2006年4月18日，第三人荣宝公司（出卖方）与被告常承国（买受人）签订商品房买卖合同，约定：买受人购买的商品房位于张店区共青团西路62号荣宝斋大厦12层1217号住宅房，建筑面积共197.78平方米；单价为3600.00元／平方米，总金额712008.00元；付款方式为买受人签订买卖合同时付首付款222008.00元，余款49万元由买受人向银行申办所得的按揭贷款支付。合同还约定了违约责任、交付期限、交接、产权登记、保修责任等其他事项。2006年4月11日，被告常承国向第三人荣宝公司交付购房定金2万元，并于2006年4月25日、26日分别支付首付款19万元、12008.00元，上述计款222008.00元。2006年5月24日，被告常承国向中国工商银行股份有限公司淄博高新支行办理个人住房贷款49万元，并用涉案房屋办理抵押，被告常承国与其妻子滕伟在贷款申请书、抵押物清单、抵押担保承诺书上签字。2011年5月31日，原审法院作出（2010）张商初字第1710号民事判决，认定被告之妻滕伟向原告借款88万元，2009年3月11日前偿还8万元，余款于2009年3月11日出具借条，为此，判决被告常承国与滕伟偿还原告借款80万元并支付借款利息4533.33元。2010年1月6日，第三人荣宝公司（出卖人）与第三人常珊珊（买受人）签订商品房买卖合同，约定：第三人荣宝公司就涉案房产以712008.00元的价格卖给第三人常珊珊。2011年11月20日，第三人常珊珊（卖方）与第三人刘三弟签订购房协议，约定：卖方将位于共青团西路62号荣宝斋大厦1217室（面积以房产证为准）出让给买方，房价总款110万元人民币，协议签订后即付70万元，余40万元于2012年3月底付清，付清后办理过户手续，因买卖产生的一切税费全由买方承担，卖方随时配合买方过户等。2011年11月21日，朱雯莹（系第三人刘三弟之妻）通过建设银行汇给第三人常珊珊15万元。同日，孙海燕通过工商银行汇给第三人常珊珊15万元，通过农业银行汇给第三人常珊珊15万元。2011年11月24日，第三人常珊珊为第三人刘三弟出具“今收到房款柒拾万元正（￥700000.）”的收条一张。2012年2月3日，第三人常珊珊在涉案房屋复印件上写“今收刘三弟房款贰拾伍万元（人民币250000.）”的收条一张。2012年2月2日，朱雯莹通过农业银行汇入第三人常珊珊账户内2万元。2012年2月3日，朱雯莹通过农业银行汇入第三人常珊珊账户内1万元，3月23日汇入5万元。2012年3月23日，第三人常珊珊出具“今收刘三弟房款玖万元（￥90000.），至此房款壹佰壹拾万已全部结清，荣宝斋大厦12-13层1217号房产证、土地证、契证已全部交接给刘三弟本人，本人配合过户”的收条一张。2011年底至2013年，由淄博普渡医疗器械销售有限公司（公司法定代表人系第三人刘三弟，系自然人独资公司）交纳涉案房屋的物业费。2013年6月20日，第三人刘三弟诉至原审法院【案号为（2013）张民初字第1804号】，要求第三人常珊珊履行购房协议，协助办理涉案房屋的过户手续。2013年10月14日，第三人刘三弟申请参加本案诉讼。2013年12月17日，第三人刘三弟对（2013）张民初字第1804号撤诉。
被告常承国提供第三人荣宝公司、常珊珊签订的商品房买卖合同一份，2007年6月20日第三人常珊珊分两次向被告常承国转款6万元、5万元的转账回单二份，2007年10月24日滕海明（系第三人常珊珊之丈夫）向被告常承国转款113000.00元的个人业务凭证一份，2007年10月30日滕海明向滕伟转款10万元的个人业务凭证一份，2010年2月9日滕建耀（第三人常珊珊的公爹）为被告常承国偿还中国工商银行股份有限公司高新支行382689.19元的还款凭证一份，证明涉案房产是现款交易，不存在赠与。经质证后，原告认为第三人荣宝公司与被告常承国、第三人常珊珊签订的商品房买卖合同是矛盾的，原告提供被告常承国支付购房款的证据，被告常承国及第三人荣宝公司都认可，证明被告常承国2006年已支付涉案房产的购房款，为什么还有与第三人常珊珊的购房合同，且该房产在2010年已经升值了，还按原价格购买，属于一房二卖；对于父女之间的账目往来与本案购房无关；滕海明支付给被告常承国及滕伟的款项，不能说明是购房款；被告提出滕建耀偿还本息是382689.19元，而第三人常珊珊提供给执行局的金额是394618.78元，相互矛盾，且滕海明不是涉案房产的共有人。第三人荣宝公司对上述证据无异议。第三人常珊珊对该证据无异议。第三人刘三弟对该证据无异议，认为被告与第三人常珊珊已完成了该项房屋的交易。
原告提供第三人常珊珊提供给原审法院执行局的2006年4月26日的存款人为第三人荣宝公司、存款21万元的现金存款凭证为购房首付款及滕建耀偿还银行贷款的还款凭证，认为被告与第三人荣宝公司已认可被告的首付款222008.00元，又出现第三人常珊珊的首付款，是相互矛盾的。被告对该证据无异议。第三人荣宝公司对该证据不清楚。第三人常珊珊与被告意见一致。第三人刘三弟提出对该证据不清楚，但实际贷款的银行是工商银行高新支行。
原告提供第三人常珊珊向原审法院执行局提供的第三人荣宝公司出具的收到其房款712008.00元的记账联票据（复印件）一张，证明重复付款是不可能；提供被告给原告所写“任立明真相披露”，证明其女儿无力购房；提供被告夫妻荣宝斋房产情况表，证明被告夫妻在2006年5月连续购买荣宝斋四套房产，2010年2月1日将1217号房登记在第三人常珊珊名下，其他三套房屋一天出卖，都低于原价。被告提出对记账联无异议，提出不知道“任立明真相披露”之事，后两证据与本案无关。第三人提出记账联系复印件，不予质证，其他证据不清楚。第三人常珊珊提出与本案无关。第三人刘三弟提出房款发票并未记载对应的房产，与本案无关；对真相披露真实性不清楚；对房产情况表不清楚，且与其方无关。
原告提供2013年4月6日第三人刘三弟向法院提交的执行异议申请书一份，该申请书第三人刘三弟提出2011年购房未办理过户手续是因该房屋第三人常珊珊取得登记未满五年，现第三人刘三弟又提出未过户是原告之诉导致法院查封，而法院查封是在2013年，为什么2011年至今未办理房产证？第三人刘三弟提交的涉案房屋水电暖费及公司营业执照，证明淄博普渡医疗器械销售有限公司承租该房屋并交纳相关费用，第三人刘三弟将公司员工孙海燕的职务行为和往来账目拼凑购房款，违背常理。被告及第三人常珊珊提出该证据属实。第三人荣宝公司对该证据无异议。第三人刘三弟提出执行异议申请书只是提到一点，查封行为是原因二，二者并无矛盾；我方是为冲抵费用安排职工交纳费用。第三人刘三弟提出2012年2月2日、2月23日还通过农业银行马尚支行汇入第三人常珊珊账户4万元、3万元及上述支付的款项，通过银行支付给第三人常珊珊购房款81万元，现金29万元，共计110万元。
原审法院认为，原告提供的商品房买卖合同及被告支付第三人荣宝公司的定金收据、支付购房首付款的收款收据、个人住房贷款凭证、个人购房借款合同、贷款申请表、抵押物清单、承诺书等证据，已形成完整证据链，证明被告常承国购买第三人荣宝公司位于张店区共青团西路62号的荣宝斋大厦12层1217号的涉案房产。第三人荣宝公司虽然与第三人常珊珊签订商品房买卖合同，却对第三人常珊珊提供给原审法院执行局的2006年4月26日存款人为第三人荣宝公司的21万元现金存款凭证和房款为712008.00元的记账联不清楚或不予质证，故不能证明第三人常珊珊是涉案房产的实际购买人。虽然第三人常珊珊在2007年6月20日分两次转给被告常承国11万元及第三人常珊珊之夫滕海明于2007年10月24日转给被告常承国113000.00元，但原告不认可是购房款；按交易习惯，第三人常珊珊购房后应当向第三人荣宝公司交款，而不应当向被告交款，且第三人荣宝公司与第三人常珊珊签订的商品房买卖合同是在2010年1月6日，故其不能证明所支付的是涉案房屋的购房款。滕建耀为被告常承国偿还住房贷款，是其两人之间的债权债务关系，亦不能证明是第三人常珊珊偿还贷款。被告常承国在欠原告借款80万元未付，且在原审法院强制执行的情况下，以明显低于市场价值的行为，将涉案房产转移给其女儿即第三人常珊珊的行为，应属逃避债务的行为。第三人荣宝公司在已将涉案房屋售予被告常承国的情况下，又与第三人常珊珊2010年1月6日签订商品房买卖合同，属恶意串通，损害他人利益，故该合同无效。被告辩解是第三人常珊珊所交购房款的理由，证据不足，不予支持。第三人荣宝公司辩称与第三人常珊珊所签合同是有效的理由，证据不足，不予支持。第三人常珊珊辩称理由，证据不足，不予支持。第三人常珊珊未实际取得涉案房屋的所有权，其无权处分该房产，且其以明显低于市场价的行为转移涉案房产，故其与第三人刘三弟签订的购房协议无效。第三人刘三弟要求驳回原告的诉讼请求、解除对涉案房产的查封及要求第三人常珊珊继续履行购房协议协助其办理过户手续的诉讼请求，不予支持。至于第三人刘三弟支付给第三人常珊珊的房款，双方可待本案判决生效后再另行处理。债权人提起撤销权诉讼时，可以将受益人或受让人列为第三人。原告述称第三人刘三弟根本不具备本案第三人资格的理由，不符合相关法律规定，不予支持。第三人常珊珊前两次开庭经传票合法传唤，无正当理由未到庭，视为放弃其诉讼权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第二十四条、第二十五条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、撤销被告常承国将其坐落于张店区共青团西路62号荣宝斋大厦12层1××7号住宅房转给第三人常珊珊的赠与行为。二、撤销第三人淄博荣宝置业有限公司与第三人常珊珊于2010年1月6日签订的商品房买卖合同。三、驳回第三人刘三弟要求驳回原告的诉讼请求、解除对涉案房产的查封及要求第三人常珊珊继续履行购房协议协助其办理过户手续的诉讼请求。案件受理费200.00元，由被告常承国、第三人淄博荣宝置业有限公司、常珊珊负担100.00元，第三人刘三弟负担100.00元。
常珊珊不服原审判决，向本院提起上诉称：请求二审法院查明事实，依法撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。理由如下：（一）原审法院认定事实不清，判决错误。1、本案原审被告常承国与上诉人常珊珊之间不存在赠与关系，更无赠与事实。原审被告常承国向原审第三人荣宝公司支付了全部房款，对荣宝公司享有合同债权。原审第三人荣宝公司未给原审被告常承国办理房屋过户，常承国并未取得物权，对涉案房屋不享有所有权。因此，原审被告常承国无法行使赠与行为。2、上诉人常珊珊基于原审第三人荣宝公司为其向房管部门办理房屋登记取得涉案房屋物权，并未受赠与所得。荣宝公司为常珊珊向房管部门办理房屋产权登记是因为上诉人常珊珊向常承国支付了对价并与荣宝公司签订了合同。上诉人常珊珊购买涉案房产支付了70余万元的对价，且购买时间为2007年，完全符合当时的市场价值，不存在以“明显不合理的低价”购得。原审第三人与上诉人常珊珊签订购房合同是为了确认合同双方的权利义务便于办理房产登记，原审第三人荣宝公司并未重复收取购房款，不存在一房二卖的问题。3、上诉人常珊珊在购买涉案房屋过程中无恶意更不知道被上诉人孙会与原审被告常承国之间存在债权债务关系。4、原审法院认为上诉人常珊珊向原审被告常承国支付款项的行为系基于债权债务关系不当。5、原审法院认为原审被告常承国系在原审法院强制执行的情况下转移房产错误，上诉人常珊珊是自2007年至2010年支付的购房款，于2010年取得物权，被上诉人孙会是在2013年初申请法院执行，从上述行为发生的时间来看不存在原审被告被告常承国转移财产的问题。（二）原审法院适用法律不当，判决错误。1、本案不构成《中华人民共和国合同法》第七十四条规定的撤销条件。原审被告常承国尚未取得涉案房产的所有权，因此更无涉案房产的赠与权，且根据司法部、建设部《关于房产管理登记中加强公证的联合通知》第三条规定，接受房产赠与必须签订书面赠与合同，否则上诉人常珊珊无法办理涉案房产的物权登记。因此，原审法院适用《中华人民共和国合同法》第七十四条，认定上诉人常珊珊系基于赠与无偿取得涉案房产的所有权，从而撤销原审被告常承国对上诉人常珊珊的赠与行为不当。2、原审法院适用《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十九条错误。该规定是对“明显不合理低价”转让财产的司法解释，本案并未使用该条款进行判决。3、原审判决第二项撤销上诉人常珊珊与原审第三人荣宝公司的购房合同于法无据。撤销权诉讼的范围不及于该两个主体之间的民事法律行为。上诉人常珊珊与原审第三人荣宝公司之间的合同不涉及被上诉人孙会的权利问题，被上诉人孙会无权申请撤销。4、本案中被上诉人孙会行使撤销权已经超过了诉讼时效。（三）原审法院对本案的审理程序不当。1、原审第三人刘三弟、原审第三人荣宝公司作为诉讼主体参加本案诉讼主体不适格。两个原审第三人既不是债务人又非受益人或是物权取得人，不符合《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第二十四条之规定。2、本案管辖权错误，原审被告常承国居住地为临淄区，按照法律规定，应当由临淄区人民法院管辖。
针对上诉人常珊珊的上诉请求及理由，上诉人刘三弟答辩称：上诉人刘三弟按照《中华人民共和国民事诉讼法》第52、56条规定有权作为有独立请求权的第三人参加本案诉讼。涉案房屋上诉人刘三弟自2011年11月20日签订购房协议并已付清全部购房款，实际居住管理至今，上诉人常珊珊与被上诉人孙会的案件处理结果与上诉人刘三弟有直接的利害关系，因此，原审法院同意上诉人刘三弟作为有独立请求权的第三人参加本案诉讼并无不当。上诉人常珊珊的其余上诉请求及理由上诉人刘三弟认可。
针对上诉人常珊珊的上诉请求及理由，被上诉人孙会答辩称：一、上诉人常珊珊与原审被告常承国之间的赠与行为应当予以撤销。1、本案的基本事实是，（2008）淄刑二初字第36号判决书确认了常承国之妻滕伟借被上诉人孙会88万元款项的事实，该判决书在2010年1月中旬生效，原审被告常承国及其滕伟为了转移财产，约二十天内将其名下四套房产全部转移，其中包括涉案房产，其实属转移财产恶意逃债。2、原审被告常承国将涉案房产转赠给上诉人常珊珊的行为违法，依法应予撤销。在上诉人常珊珊出具的所谓支付常承国房屋转让款的票据中，没有证据证明系支付的涉案房屋的购房款。上诉人常珊珊对购房款的支付情况陈述相互矛盾，且滕海明系常珊珊之夫，滕建耀系常珊珊之公公，其二人为常珊珊支付购房款却不是房屋的共有人有悖常理。原审法院调取的证据完全可以证明原审被告常承国与原审第三人荣宝公司之间的房屋买卖合同已经履行完毕，即常承国已经实际取得了涉案房屋的所有权，因此上诉人常珊珊以未办理房屋产权登记为由否认其与常承国之间的赠与关系不当。3、被上诉人孙会提交的证据足以证明案外人滕伟系涉案房产的共有人，原审被告常承国处分该财产未经滕伟同意，应该予以撤销。4、本案明显存在一房二卖和恶意低价转移财产的行为，违反了法律规定的同时损害了国家利益，依法亦应予以撤销。二、上诉人常珊珊与荣宝公司之间的房屋买卖合同应当予以撤销。荣宝公司与常承国之间的房屋买卖合同已经生效并履行完毕，其又与常珊珊签订房屋买卖合同，属于“一房二卖”，属恶意串通损害第三人利益，应当是无效合同。
针对常珊珊的上诉请求及理由，原审被告常承国答辩称：认可上诉人常珊珊的上诉理由，同意其上诉请求。
针对常珊珊的上诉请求及理由，原审第三人荣宝公司答辩称：被上诉人孙会行使撤销权已经超过了法定的除斥期间，原审判决撤销荣宝公司与常珊珊商品房买卖合同于法无据，荣宝公司与上诉人常珊珊之间不存在恶意串通的行为。
刘三弟不服原审判决，向本院提起上诉称：请求二审法院撤销原审判决，驳回被上诉人孙会的诉讼请求，按照上诉人刘三弟与上诉人常珊珊签订的购房协议责令上诉人常珊珊继续履行协议内容，为上诉人刘三弟办理过户手续。理由如下：一、原审法院认定事实不清，证据不足。上诉人刘三弟与常珊珊签订的购房协议合法有效，涉案房产的产权登记人为上诉人常珊珊，上诉人刘三弟有理由相信常珊珊出卖涉案房屋系有权处分，且上诉人刘三弟已经按照协议的内容支付了全部购房款并实际居住管理至今，亦不存在上诉人刘三弟以明显低于市场价格购买涉案房屋这一事实，故原审法院认定上诉人刘三弟与上诉人常珊珊之间的购房协议无效无事实及法律依据。二、一审法院适用法律错误。本案不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条关于合同无效的条件，亦不符合《中华人民共和国合同法》第七十四条关于合同撤销的条件，即使撤销的事由存在，被上诉人孙会也已经过了法定的撤销权行使期限。
针对上诉人刘三弟的上诉请求及理由，上诉人常珊珊答辩称：同意上诉人刘三弟的上诉请求及理由。
针对上诉人刘三弟的上诉请求及理由，被上诉人孙会答辩称：一、刘三弟与常珊珊签订的购房协议依法应认定无效。该协议系原审法院查封了涉案房屋后，上诉人常珊珊与上诉人刘三弟签订的虚假合同，目的就是为了帮助常承国恶意转移财产，刘三弟支付的所谓购房款，没有证据证明系购房款，应是伪造的证据。二、两上诉人购房协议中商定的关于涉案房屋的出卖价款明显低于市场价，严重侵害了被上诉人的合法权益。三、被上诉人行使撤销权并未过法定期限，被上诉人是在法院查封涉案房产时才知道房屋已经被出卖给了常珊珊，常珊珊又出卖给了刘三弟，随即被上诉人便向法院提起了诉讼。且在一审时，上诉人刘三弟并未提出此项抗辩理由。
针对上诉人刘三弟的上诉请求及理由，原审被告常承国答辩称：同意上诉人刘三弟的上诉请求及理由。
针对上诉人刘三弟的上诉请求及理由，原审第三人荣宝公司答辩称：两上诉人签订购房协议的事情第三人不清楚，其他的事实与理由予以认可。
本院认为，原审判决认定基本事实不清，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，裁定如下：
一、撤销淄博市张店区人民法院（2013）张民初字第969号民事判决；
二、发回淄博市张店区人民法院重审。
审 判 长 胡 静
代理审判员 庞风华
代理审判员 张婷娟
二〇一四年九月二十四日
书 记 员 刘 敏