黑龙江省牡丹江市西安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑1005民初92号
原告牡丹江市骏升物业管理有限公司，住所地牡丹江市西安区太平路168号。
法定代表人薛彦彬，董事长。
委托代理人薛强，男，1972年10月出生，汉族，住所地牡丹江市西安区。
委托代理人李斌，男，1979年4月出生，汉族，住所地牡丹江市西安区。
被告侯菊英，女，1955年8月出生，汉族，现住址牡丹江市西安区。
委托代理人李学，男，1953年3月出生，汉族，现住址牡丹江市西安区，户籍所在地牡丹江市爱民区。
委托代理人王有利，黑龙江曦辉律师事务所律师。
原告牡丹江市骏升物业管理有限公司与被告侯菊英物业服务合同纠纷一案,本院于2016年1月25日受理后,依法适用简易程序,由审判员郭春玲独任审判,于2016年2月26日、同年3月15日公开开庭进行了审理,原告牡丹江市骏升物业管理有限公司的委托代理人薛强、李斌,被告侯菊英的委托代理人李学、王有利到庭参加诉讼,本案现已审理终结。
原告牡丹江市骏升物业管理有限公司诉称,2009年10月9日,被告与牡丹江滨江城市花园房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同,购买建筑面积为77.33平方米的门市房,被告支付价款360000元,成为本小区的业主。2009年10月9日至2015年12月31日,原告按物业管理合同提供物业服务,服务质量得到本小区�主委员会的认可,被告在此期间共欠服务费10397.60元,经原告多次上门催要,被告至今未缴纳。原告认为被告的行为违反了物权法、物业管理条例以及最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释中的规定,属于违约行为,其不缴纳物业费的理由不成立。故请求判令被告给付原告物业服务费10397.60元,承担逾期付款利息2914.33元,并负担案件受理费。
被告侯菊英辩称,被告与原告无物业合同关系，原告也未提供任何物业管理服务，也未向被告要过物业费。被告家窗户外面有一个下水排水管道漏水了，找物业公司给维修，但物业公司以该房屋有争议，不提供维修,是被告找人自行维修的。被告买的虽是门市房，但是当车库用,不是门市房的用途。负责安装煤气是物业公司的责任,但其始终未给被告安装煤气。因此原告向被告索要所谓的物业管理费没有法律依据,其计算违约金的明细以及计算物业费的依据均应向法庭提供证据，以证实其收取的标准及计算标准是否符合法律规定,被告不同意缴费，请求驳回原告的全部诉讼请求。
根据原、被告诉辩，本院认为,本案争议的焦点为：1、原、被告之间是否依法成立了物业服务合同关系;2、如果成立了物业服务合同关系，原告是否向被告提供应当提供的物业服务,被告是否有不交或少交物业费的符合法律规定或合同约定的抗辩理由;3、原告计算违约金的计算方式及计算标准是否符合法律规定或合同约定。
原告为支持其诉讼请求,向法庭出示如下证据:
证据一、被告的商品房买卖合同一份,主要内容为,被告于2009年10月9日在牡丹江滨江城市花园房地产开发有限公司处购买玉兰阁2-0108号商服房一处、建筑面积77.33平方米。意在证明,被告购买滨江城市花园�区的房屋，成为该小区业主，并接受了原告的物业服务。依据物权法规定，签订房屋买卖合同成为房主就与物业公司有物业服务合同关系，不需要另行签订物业服务合同。被告与开发商有争议的面积,原告计算应收取物业费时未计算在内。
被告有异议,认为,该合同记载的面积与被告方持有的合同面积相差12.9平方米,认可被告签字是真实的、合同的标的及其他内容是一致的。该合同只能证实被告是该房屋的所有人，不能证实和本案的原告有物业管理关系。
本院认为,该份证据证明了2009年10月9日被告购买了牡丹江市滨江城市花园小区的门市房(商服房),无争议建筑面积77.33平方米,至于被告购买了该房屋是否即成为该小区业主,要依据法律规定确认。
证据二、1、委托物业管理合同两份,一份体现,滨江城市花园小区由原告提供物业服务,收费标准为商业用房每平方米建筑面积收费标准为人民币1.80元/月,车库每平方米建筑面积收费标准为人民币1.2元/月,服务期限为2004年5月1日至2010年12月31日,牡丹江市滨江城市花园业主委员会加盖公章,原告加盖公章;一份体现,滨江城市花园小区由原告提供物业服务,收费标准为商业用房每平方米建筑面积收费标准为人民币1.80元/月,车库每平方米建筑面积收费标准为人民币1.2元/月,服务期限为2011年5月6日至2016年5月6日,牡丹江市滨江城市花园业主委员会加盖公章,原告加盖公章;2、资质证书一份,体现,原告资质等级二级,发证机关黑龙江省住房和城乡建设厅,有效期2015年3月3日至2016年10月31日。意在证明,原告在本小区的主体资格，原告系二级资质单位，有权向本小区收取物业服务费用及服务范围。服务范围在该合同第四条有规定，收费标准为商品用房建筑面积每平房米1.8元/月收取。该合同是�滨江城市花园小区业主委员会签订的。业主委员成立是经过滨江城市花园小区全体业主推荐的，成立至今是得到业主认可的。业主委员会是依法成立的，是在房产有备案的。业主委员会是有权限签订合同的，因为业主委员是已经成立后才与物业公司即原告签订合同的。原告公司是2000年成立的，工商局有备案，成立的时候就是二级资质，资质是两年一检，然后更换。
被告对该组证据的形式要件及证明的内容均有异议，认为,该合同虽然是原件，但委托方滨江城市花园业主委员会上面没有相关人员签字，在形式要件上面不具备法律约束力，被告不是合同主体，业主委员会是合同主体，原告应依据该合同向业主委员讨要物业费。收费需要三分二的业主同意,业主委员会才能做出决定，不然作为业主不认可此业务委托管理。资质证书发证时间是2015年3月3日。如果主�自2009年起的物业费,无法证明合法性，需要提供2009年有效证件，而该证件只能证实是原告从2015年开始有资质。
本院认为,该两份合同虽没有业主委员会相关人员的签字,但被告不能证明业主委员会的公章是虚假的,应认定该两份合同的真实性。业主委员会是否有权代表小区业主签订委托物业管理合同,要依据相关法律规定认定。资质证书只能证明2015年3月3日以后的资质等级,至于以前的资质等级原告要进一步提供证据证明。
证据三、1、收费标准公函一份,体现,牡丹江市滨江城市花园业主委员会于2015年7月6日向本院发公函,该业主委员会认为，经评审,原告的物业服务收费标准符合《国家物业服务的收费标准》,业经物价行政部门核准,严格执行了双方签订的委托物业服务合同中的物业服务收费标准,该业主委员会加盖公章;2、物业服务质量公函一份,体现,牡丹江市滨江城市花园业主委员会于2015年7月6日向本院发公函,该业主委员会审查认定原告物业服务资质为二级,每半年该业主委员会都对原告物业服务情况进行全面检查,认为原告的物业服务质量达到《国家物业管理二级标准》,该业主委员会加盖公章;3、收费标准公示的照片一张,体现内容不清。意在证明,原告的收费是合理合法的，并且进行过公示，业主都是知情的。每4栋楼一个公示板，常年进行公示。被告门市房旁边就是公示板。原告能够提供牡丹江市物价局的文件。二级标准是指的二级资质收费标准。
被告有异议,认为,该收费标准公函是滨江城市花园业主委员会出具的，业主委员会本身没有任何职权对收费标准出示公函的权利，里面写的是物价部门核准，这更说明没有收费的合法性，应当是物价部门下达公函。出具服务质量的公函是严重的不负责任，里面说是业主委员会检查，检查组是谁，检查组成人员是谁均不清楚，如何检查也不清楚。该照片无法说明是在本小区内张贴的公示，背面只是一个墙面。
本院认为,原告的物业服务收费标准应以原告与业主之间的合同约定为依据。业主委员会如有权代表业主签订委托物业管理合同,则其有权对原告的物业服务情况进行检查,检查应作为原告物业服务是否达到约定标准的依据。公示照片不清晰,仅依据照片不能认定原告公示的内容。
证据四、1、物业费催缴单三份,体现，原告曾三次向被告催缴物业费;2、照片两张,原告称为被告住宅,在其住宅张贴物业费催缴单。意在证明,被告拖欠物业费事实存在，而且原告多次进行催缴，并且被告曾与原告物业费催缴人员发生口角，原告人员到被告的门市房及住宅均去要过，照片中体现的是×号楼×单元×，就是被告家。原�有专职的收费员李翠英，每年不定时的上门催缴。说原告没有上门催缴的理由是不成立的。
被告有异议,认为,三份催缴单没有业主签字，不能证实其每年或每月向业主催缴过，照片无法证明是哪个楼，说明不了问题。
本院认为,催缴单仅能证明有催缴物业费的行为,但是否针对被告下过催缴单,现有证据不足以证明。
证据五、1、2015年原告起诉其他业主时，牡丹江市滨江城市花园业主委员会出具的关于原告催缴物业费情况公函,体现,牡丹江市滨江城市花园业主委员会于2015年7月6日向本院发公函,说明少数业主接受物业服务,却不缴纳物业费,使原告继续提供物业服务困难,并损害广大业主的的整体利益。故同意原告组织人员上门清缴物业费,对于家中无人的粘贴催缴单或上业主单位清缴,从未间断。该公函加盖牡丹江市滨江城市花园业主委员会公�并有主任宋文科签字;2、2013年2月10日牡丹江市滨江城市花园业主委员会出具的说明一份,主要内容为,原告于2002年开始全面接管牡丹江市滨江城市花园小区共29栋楼的物业管理,原告自2003年起每年3月开始为保证物业费收缴率进行宣传,派专人负责物业费收缴,包括上门张贴缴费通知,逐户上门催缴,电话催缴,去单位催缴等方式,原告提供物业服务投入大量人力物力,部分业主欠缴物业费给原告运营带来困难,经商讨解决办法,未达到预期效果,业主委员会请求法院予以受理裁决,该说明加盖牡丹江市滨江城市花园业主委员会公章并有主任宋文科签名;3、2016年2月29日牡丹江市滨江城市花园业主委员会证明一份,体现,2010年12月31日至2011年5月6日期间,原告依据其与牡丹江市滨江城市花园业主委员会于2004年5月1日签订的牡丹江市滨江城市花园小区委托物业管理合同继续为该小区业主提供服务,并依据该合同中约定的标准进行收费,该证明加盖牡丹江市滨江城市花园业主委员会公章并有主任宋文科签名。意在证明,原告一直为滨江城市花园小区业主服务，没有间断过；业主委员会每年要审查原告的账目，在物业公司有单独的办公室，账目每年都会公示;被告拖欠物业费的客观事实存在，经原告每年催缴后，被告仍不交纳物业服务费，已经构成违约，应承担相应的违约责任。
被告对该组证据有异议,认为，因为此前原告并未向法庭出示2013年2月10日业主委员会证明，单看该纸张的新旧程度并非是2013年2月10日出具的，应该是原告近期后补的，不能作为认定本案的依据。宋文科的身份未表明，如果是业主委员会成员应该有相应证明辅佐。业主委员会应当分季度或月份逐步说明对原告提供了哪些物业服务或达到了所谓的要求。催缴公函出具的时间是2015年7月6�，时间不对，原告诉讼的时间是2016年，还没有起诉不应出具证明。无法证实是向业主进行催缴，只是一个业主委员会，业主委员会不应清楚法人企业的细节。对2016年2月29日业主委员会证明有异议，本案的被告与原告如有委托物业管理合同，应当单独举证、不应由业主委员会证明。被告拒付物业费的原因是因为开发商卖给被告的房子缺少面积，因为被告先在法院起诉了原告，故原告又在此起诉了被告。因为与原告有面积纠纷，被告的房子至今未办理产权证。
本院认为,公函证明了业主委员会同意原告组织人员上门清缴物业费,对于家中无人的粘贴催缴单或上业主单位清缴。结合证据四可认定原告对该小区拖欠物业费的业主普遍进行了物业费清缴，亦对被告进行了拖欠物业费清缴;2013年2月10日说明证明,原告虽催缴物业费,仍有业主未交纳物业费;2016年2月29日证�体现了原告未对该小区业主间断过物业服务,门市房的物业服务收费标准仍为以建筑面积计算为每平方米1.8元/月。
证据六、1、牡价联发（2005）33号牡丹江市物价局和牡丹江市房产管理局下发文件一份,主要内容为,物业管理服务标准按等级划分,各等级物业服务收费标准为基准价格,物业服务收费可在基准价格基础上,根据物业服务成本变动等因素浮动。实行市场调节价格的物业服务收费标准,由业主与物业管理企业根据物业服务内容和质量,在物业服务合同中约定。物业管理企业应当实行明码标价,并在物业管理区域内的显著位置,将服务内容、服务标准及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。业主应当按照物业管理服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。业主违反物业服务合同约定,逾期不交纳服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳,逾期仍不交纳的,在物业管理区域内张榜或依法追缴；2、牡价经字（2003）123号牡丹江市物价局下发文件一份,体现,牡丹江市滨江城市花园小区门市及办公用房按每平方米建筑面积1.8元/月收取物业服务费。意在证明,原告依据该两份文件对收费标准在小区内进行公示，并按照文件的标准进行合理收费，与业主委员会签订委托物业管理合同规定的收费标准一致，对欠缴的业主也进行了依法催缴。
被告对该组证据的形式要件无异议，但认为,物价局和房产局是否有资格制定收费标准被告不清楚，假设收费标准合情合理，原告应当完成公共服务项目内容，对于是否完成了能够达到收取物业费服务标准的条件，没有提交任何证据。原告的保安管理也不到位，被告的车经常被堵在里面出不去，去找过物业经理，但未给予过任何服务。
本院认为,因被告对该组证据形式要件无异议，故本院对该组证据的真实性及其体现的内容予以认定。证明了原告和其提供物业服务的小区业主的各自权利义务,原告与业主委员会签订委托物业管理合同中规定的小区门市及办公用房按建筑面积每平方米1.8元/月收取物业服务费的依据。
证据七、资质证书副本一份,体现原告被准予从事物业管理活动时间为2001年7月4日,发证机关黑龙江省住房和城乡建设厅,资质等级二级。意在证明，原告在2001年7月4日就被黑龙江省住房和城乡建设厅准予从事物业管理活动，资质等级为二级。
被告有异议,认为,该证据只是体现原告2001年起被准予从事物业管理活动，但是从2001年到2015年期间其所提供的物业管理服务每年是什么情况不清晰，并不能证明这段期间物业管理活动是合法的，从发证时间可以确定是从2015年到2016年10月30日止期间的情况，并不能说2001年到2015年期间是受法律保护的。应当向法庭进一步提供每年度的期间的合理从事物业管理活动的法律依据。
本院认为,该证据体现了原告被准予从事物业服务管理活动的时间及相应资质等级,能够证明原告意在证明的问题。
被告为支持其抗辩主张，向法庭出示如下证据：
照片一张。意在证明，原告对公用设施没有尽到维修或管理义务。整个楼的下水在被告的窗外走，渗入到被告家里，将电动卷帘门电机烧毁。被告找到物业维修，原告没有进行维修，是被告自行维修的。
原告对该证据有异议，认为，被告没有找过原告说被告家窗前漏水，被告所说的情况原告根本不清楚。被告所说的煤气排气烟道在建房的时候并不存在。
本院认为，仅凭照片不足以证明被告意在证明的问题。
根据原告的举证,原、被告的当庭陈述,被告对原告提出证据的质证意见,并结合本院的法庭调查及对证据的认证意见,确认本案的基本法律事实如下:
2001年7月4日黑龙江省住房和城乡建设厅准予原告从事物业管理活动，资质等级为二级。原告于2004年5月1日、2011年5月6日分别与牡丹江市滨江城市花园业主委员会签订委托物业管理合同两份,一份体现,滨江城市花园小区由原告提供物业服务,收费标准为商业用房每平方米建筑面积收费标准为人民币1.80元/月,车库每平方米建筑面积收费标准为人民币1.2元/月,服务期限为2004年5月1日至2010年12月31日,牡丹江市滨江城市花园业主委员会加盖公章,原告单位加盖公章;一份体现,滨江城市花园小区由原告提供物业服务,收费标准为商业用房每平方米建筑面积收费标准为人民币1.80元/月,车库每平方米建筑面积收费标准为人民币1.2元/月,服务期限为2011年5月6日至2016年5月6日,牡丹江市滨�城市花园业主委员会加盖公章,原告单位加盖公章。依据2016年2月29日牡丹江市滨江城市花园业主委员会证明,2010年12月31日至2011年5月6日期间,原告依据其与牡丹江市滨江城市花园业主委员会于2004年5月1日签订的牡丹江市滨江城市花园小区委托物业管理合同继续为该小区业主提供服务,并依据该合同中约定的标准进行收费。被告于2009年10月9日在牡丹江滨江城市花园房地产开发有限公司购买位于牡丹江市滨江城市花园小区玉兰阁2-0108号商服房一处、无争议建筑面积77.33平方米,该房屋至今未办理房屋所有权证书。2009年10月9日至2015年12月31日,被告未交纳物业费。牡丹江市滨江城市花园业主委员为原告出具的公函、证明、说明体现,该小区少数业主接受物业服务,却不缴纳物业费,使原告继续提供物业服务困难,并损害广大业主的的整体利益。同意原告组织人员上门清缴物业费,对于�中无人的粘贴催缴单或上业主单位清缴,从未间断。原告自2003年起每年3月开始为保证物业费收缴率进行宣传,派专人负责物业费收缴,包括上门张贴缴费通知,逐户上门催缴,电话催缴,去单位催缴等方式。根据牡丹江市物价局和牡丹江市房产管理局下发牡价联发（2005）33号文件,业主违反物业服务合同约定,逾期不交纳服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳,逾期仍不交纳的,在物业管理区域内张榜或依法追缴。根据牡价经字（2003）123号牡丹江市物价局下发文件,原告可对牡丹江市滨江城市花园小区门市及办公用房按建筑面积每平方米1.8元/月收取物业服务费。被告认为原告未向其催缴物业费,未提供物业服务,提供物业服务不符合法定要求,未给被告安装煤气管道,未维修被告房屋外已漏的排水管道,牡丹江市滨江城市花园房地产开发有限公司未给被告办理房屋所有权证,办证�需税费市政府规定应由原告以被告应交纳物业费抵顶,但未提供证据证明。原告当庭称，其要求业主每年1-3月份交纳当年物业费，从每年4月份以后对欠缴物业费的业主不定时的上门催缴。
本院认为,原告提供的证明表明，其作为物业管理公司具有从事物业管理服务相应的资质及资质等级，其与牡丹江市滨江城市花园业主委员会签订了委托物业管理合同，服务合同期间包括了2009年10月9日至2015年12月31日期间,原告按物业管理合同提供物业服务,服务质量得到本小区业主委员会的认可，该两份委托物业管理合同是确定原告与业主之间权利义务的依据。被告于2009年10月9日在牡丹江滨江城市花园房地产开发有限公司购买了位于牡丹江市滨江城市花园小区玉兰阁2-0108号商服房，虽未办理房屋所有权证照，但被告对该房屋已实际占有使用，成为牡丹江市滨江城市花园小区的业主。被告作为该小区业主，应当按原告与牡丹江市滨江城市花园业主委员会签订的委托物业管理合同交纳物业费，被告拖欠2009年10月9日至2015年12月31日期间的物业费是不履行合同义务的行为，原告有权要求被告给付拖欠的物业费。
被告主张原告未向其催缴物业费,未提供物业服务,提供物业服务不符合标准,但未提供相应证据予以证明；主张原告未给被告门市房安装煤气管道,亦未提供相应证据证明门市房必需有此类安装且属原告的物业服务范围；被告主张原告未维修被告房屋外已漏的排水管道,被告提供的证据亦不足以证明；被告主张牡丹江市滨江城市花园房地产开发有限公司未给被告办理房屋所有权证,办证所需税费市政府规定应由原告以被告应交纳物业费抵顶一事，被告亦无相应证据证明，假使此事存在，因被告未办理房屋所有权证照，办证所需税费�未实际发生，且此类费用涉及牡丹江滨江城市花园房地产开发有限公司，不宜在本案一并审理；被告称其购买门市房实际用作车库，是被告自行改变房屋用途，不是其不交或少交物业费的理由。故被告的以上抗辩理由均不成立，本院不予支持。
原告主张被告给付逾期付款违约金，因原告与业主委员会的委托物业管理合同未明确每年交纳物业费的时间，应视为物业费的逾期交纳时间为次年的1月1日开始。被告于2009年10月9日成为牡丹江市滨江城市花园小区的业主，应从该日起计算其应交纳的物业费，故应认定被告最初逾期交纳物业费的时间应为2010年1月1日。被告应自该日起以其每年拖欠原告的物业费为基数，按银行同期贷款利率计算应赔偿原告的损失即逾期付款利息。
综上，被告应给付原告自2009年10月9日起至2015年12月31日止的物业费10397.60元，给付原告此期间的逾期付款利息2094.28元。超出部分本院不予支持。
故依据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第八十五条、第一百零六条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国物权法》第七十八条、第八十一条、第八十三条，《物业管理条例》第三十五条、第三十六条、第四十二条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条一款、第七十五条,《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第九十一条、第一百零八条的规定,判决如下：
一、被告侯菊英于本判决生效后十日内一次性给付原告牡丹江市骏升物业管理有限公司物业费10397.60元�逾期付款利息2094.28元。
二、驳回原告牡丹江市骏升物业管理有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费133元减半收取66.5元，由原告牡丹江市骏升物业管理有限公司负担25元，被告侯菊英负担41.5元；保全费156元由被告侯菊英负担。
被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。
审判员 郭春玲
二〇一六年三月二十八日
书记员 郝思凯