湖南省永州市零陵区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘1102民初2812号原告：永州市联众物业管理有限公司，住所地：湖南省永州市冷水滩区河东沿江中路303号，组织机构代码：57431776-0。法定代表人：唐年平，系该公司董事长。委托诉讼代理人：李桂斌，男，1973年10月21日出生，汉族，住湖南省永州市零陵区学苑名邸小区，系该公司副经理，特别授权代理。被告：唐满凤，女，1974年11月22日出生，汉族，湖南省永州市零陵区人，住湖南省永州市零陵区。委托诉讼代理人：唐文球（系唐满凤丈夫），男，1970年6月26日出生，汉族，湖南省永州市零陵区人，住湖南省永州市零陵区。原告永州市联众物业管理有限公司（以下简称物业公司）与被告唐满凤物业服务合同纠纷一案，本院于2017年11月15日立案受理后，依法适用简易程序于2017年12月13日公开开庭进行了审理。原告物业公司的委托诉讼代理人李桂斌、被告唐满凤的委托诉讼代理人唐文球到庭参加诉讼，被告唐满凤经法院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告物业公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告一次性偿付原告其拖欠的物业管理费共计2150元；2.被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：被告系永州市零陵区学苑名邸小区御和苑5栋1单元602房的业主，于2013年4月17日接房并与原告物业公司签订了《前期物业管理服务协议》；原告物业公司于2011年5月份进驻该小区并实施物业管理服务至今，在原告为小区物业管理服务期间，被告从未缴纳物业管理服务费，截止目前，被告从2015年4月1日至2017年12月30日无故拖延缴纳物业管理服务费用已构成违约；经原告公司多次催收，被告仍拒不履行，为此特诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告辩称：房子是130平方，物业费标准是每平方每月0.5元。被告没有缴纳物业费的理由是：原告物业公司没有尽到物业服务管理义务，被告所居住的小区里有水果一条街，繁杂吵闹，每天从二点三点就开始吵，物业是有权利进行制止的，水果批发商的冷库的压缩机每天运作时也发出了很大的噪声，影响到被告及家人的休息和正常生活。水果一条街入驻的时候，小区业主去信访局申诉过，得到了处理，但物业一直没有按处理意见进行处理。物业说向相关部门申诉过，但物业也没有提供相关的资料给业主看，要求物业将相关的资料给业主看。要求物业近两天到相关部门进行反映，水果一条街的进货时间不能早于早上6点，不得晚于晚上10点，小区内限高，不允许大型货车进入。水果一条街的棚子，小区业主闹了才处理。一楼门面的油烟管道未能处理好，影响到被告的生活，被告到物业公司反映，原告物业公司不予理会；按规定小区只有3个大门4个小门，自从水果一条街和餐饮入驻后增开了无数小门，小区路灯部分路灯坏了后一直未进行维修，几乎未看到保安巡逻，单元门不关，推销员可以随意进。小区内车辆违规停放，消防通道不畅通，物业要保证车位，对停放进行管理，车辆停在固定的车位内，限制外来车辆的进入。另外，业主和物业公司的合同都没签字，只有物业的盖章。这个合同是否有效？被告还是希望有物业的，物业公司没有尽到义务，如果整改好了，被告愿意按这个合同履行，交物业费，业主们提的意见如果不能整改到位，被告一个月只给30元卫生费。若原告物业公司尽职尽责处理好上述问题，被告就缴纳物业费。当事人围绕诉讼请求依法向本院提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证，经对方质证无异议或无实质性异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。有异议的证据，本院认证如下：物业服务合同，系物业公司提供的格式合同，被告作为业主在接收房子时接受了该合同，并享受了原告提供的物业管理服务，形成了事实合同关系。根据原告提交的证据、本案的庭审记录以及本院对证据的分析、认定，本院确认本案的如下事实：被告唐满凤为永州市零陵区学苑名邸小区御和苑5栋1单元602房的业主，该套房面积为130.29平方米，该小区的物业公司即原告永州市联众物业管理有限公司。2013年9月21日，被告办理了接房等相关手续，同时与原告签订了《前期物业管理服务协议》，一式两份并将其中一份交予被告保管，协议中明确了双方的权利与义务，并约定物业管理服务费收费标准为楼梯房每平方米0.5元。被告2013年9月21日入住了该小区后，从2015年4月1日起未向原告支付物业管理费，此后原告多次向被告送达物业费缴费通知单，通知被告缴纳相应的物业管理费，但被告一直未向原告支付物业管理费，原告遂诉至本院。另查明：该小区因为水果一条街造成噪音污染，影响到临街的业主休息，且该问题经长期交涉未得到有效解决。同时，一楼门面产生油烟、水果一条街的车辆停放问题影响到被告的生活，虽被告物业公司陈述已经与一楼商铺协商过，但仍未完全整改到位，物业服务存在瑕疵。本院认为：一、原告、被告签订的《前期物业管理服务协议》属于物业服务合同，该协议是双方真实意思的表示，合法有效，双方均应按照诚实信用原则予以履行。根据本案查明的事实，可以认定原告具有从事物业管理的资质，其已通过相应方式通知被告缴纳物业管理费，原告的房屋面积为130.29平方米，根据《前期物业管理服务协议》约定的物业管理服务收费标准每平方米0.5元，故被告每月应当交纳的物业管理费为65.145元，从2015年4月1日至2017年12月31日期间共计33个月应交纳的物业管理费共计2149.785元。二、关于被告辩称原告公司没有履行好相关合同义务，要求驳回原告诉讼请求的答辩意见，本院认为，本案中被告向本院提供了一组照片作为证据，原告物业公司亦承认关于一楼门面油烟的问题，虽然物业公司已经将油烟管道引入下水道口，但油烟仍会溢出，尚未找到更加妥善合理的解决油烟问题的办法，一定程度上影响到业主们的生活，本院认为原告小区物业公司的服务包括综合管理、公共区域清洁卫生、秩序维护、绿化养护以及公用部位、公用设施设备的日常运行、保养及维修服务，因物业服务针对广大业主，具有公共性的特征，每个业主利益角度不同，要求物业公司提高服务质量属于小区业主共有权利，如果业主均以物业服务不能令其满意或存在瑕疵而拒交物业管理费，则物业服务正常运行所需经费将无法得到保障，最终将损害到大多数业主的权利，因此，虽然原告在部分物业服务方面存在一些瑕疵，但是被告仍然享受了原告物业公司提供的其他物业服务，并不能以此拒绝支付所有的物业费。被告若认为原告未依照物业服务合同的约定履行好相关义务，其可以选择通过合法途径主张物业公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等法律责任，但在本案中，被告并未提起反诉，仅以原告未履行好物业服务义务为由拒交物业管理费，显然不属合理选择，故对被告的该项答辩意见，本院不予采纳。同时，结合本案实际情况，因原告物业公司的服务瑕疵影响到被告的生活，可以适当予以减少物业服务费，本院认为被告应支付所有物业服务费的80%,即被告应当支付原告物业公司物业服务费1720元。本院希望原告在今后履行物业服务过程中，注意提高服务质量，加强与业主的沟通交流，对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复与解决，与业主共同创建一个和谐的小区。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，参照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：限被告唐满凤在本判决生效后十日内支付原告永州市联众物业管理有限公司从2015年4月1日至2017年12月31日期间的物业管理费1720元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告唐满凤负担。审判员 郭 庆二〇一八年一月十日书记员 董凌冰附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。