河北省秦皇岛市海港区人民法院民 事 判 决 书（2015）海民初字第2409号原告阎海娟，女，1968年8月9日出生，汉族，现住秦皇岛市海港区。委托代理人刘会勇，系河北万千律师事务所律师。委托代理人付素英，系河北秦法律师事务所律师。被告秦皇岛市海港区第十建筑工程公司，住所地秦皇岛市海港区东港里，组织机构代码：10528221-9。法定代表人呼子会，经理。委托代理人陈燕，系河北沙洲律师事务所律师。被告秦皇岛市镇坤玻璃有限公司，住所地秦皇岛市海港区北部工业区，组织机构代码：79547375-9。法定代表人代登德，总经理。委托代理人杨英超，系河北法润律师事务所律师。原告阎海娟与被告秦皇岛市海港区第十建筑工程公司（以下简称海港十建）、秦皇岛市镇坤玻璃有限公司（以下简称镇坤公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告阎海娟的委托代理人刘会勇、付素英，被告海港十建法定代表人呼子会及其委托代理人陈燕、被告镇坤公司的委托代理人杨英超均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告方于2010年3月6日签订了《内部认购协议》，协议中的出卖人一栏为秦皇岛市戈瑞鑫电子能源有限公司，协议落款盖章处为秦皇岛市海港区第十建筑工程公司戈瑞鑫项目部。该协议约定：原告购买被告开发的位于“西港北路戈瑞鑫电子大厦”（现在名称：天庆隆大厦）的住宅三套，该住宅为11层C1、C2、C3户型，面积为45.36x3=136.08平方米，单价为2400元／平米方，总计为326592元，原告实际交款326592元。然而时至今日，该房屋已经建成，却迟迟不能交付使用。经了解，不能交付的原因是建造该房屋的土地属于工业用地，根本就不是商品房用地。在原告买房之前，秦皇岛市海港区第十建筑工程公司戈瑞鑫项目部负责人称所售房屋是住宅，并出具了秦皇岛市戈瑞鑫电子能源有限公司2009年8月11日的证明一份，称“此楼的销售部分能够分割办理分户房本”。正是基于此，原告才签订了《内部认购协议》，缴纳了房款，并由戈瑞鑫工程项目部出具收据，该项目部（不具备独立法人资格）收取购房款代表的是秦皇岛市海港区第十建筑工程公司。需要说明的是，原告支付的是现款，而非收据上写的“材料款抵房”。原告支付房款后，秦皇岛市海港区第十建筑工程公司戈瑞鑫项目部施工负责人告知，2010年6月8日就能交房，可到了承诺的交房时间，原告却没有等到任何交房通知，原告多次找到二被告，二被告互相推脱。戈瑞鑫公司负责人王洪章竟称：这属于工业用地，根本就不是住宅（面对媒体记者也是这么说的）。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条?土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。工业用地却以商品房名义销售严重违反了法律的强制性规定，根据《合同法》第五十二条的规定，应该认定为无效合同。现得知，被告原秦皇岛市戈瑞鑫电子能源有限公司为戈瑞鑫电子大厦的建设单位，被告海港区第十建筑工程公司为该工程的承包人，二被告签订有《建设戈瑞鑫大厦1、2号楼工程专用条款（协议书）》。根据该协议第五条：“乙方（海港区第十建筑工程公司）有资金有能力参与投资建设，到一期工程的封顶竣工验收合格为止。甲方（秦皇岛市戈瑞鑫电子能源有限公司）为两座楼共预付工程款400万元。”第十条第2款：“到二期工程开工前，乙方所收卖房款在垫付工程款的80%以内”。甲方除了预付了400万元的工程款以外，再没有资金投入，原告及其他购房者共计200多户的购房款达3000多万元，这证明两座大厦主要是用的我们购房户的卖房款来建设的。原告等购房者为维护自身合法权益，在找二被告无果的情况下，先后多次找市里相关部门寻求解决，并不止一次上访，然而至今已5年多的时间过去了，我们的事也没有得到解决，根本就没有哪个部门出面来解决过。万般无奈之下，原告只能寻求法律途径解决，诉讼中得知戈瑞鑫公司注销，其权利义务均由镇坤公司承接，故变更镇坤公司为被告，诉请人民法院确认原被告签订的《内部认购协议》无效，判令二被告退还原告已付购房款326592元，并按照人民银行同期贷款利率赔偿从交款之日起至判决生效之日止的利息损失。被告海港十建辩称，针对原告的诉讼，答辩如下：原告所述不属实，被告十建是根据与戈瑞鑫公司签订承包协议，作为诉争房屋的建筑方，没有出售房屋。原告等人手中所持有的内部认购《协议书》均没有加盖海港十建的有效印章。部分协议加盖了杨德琛私刻的海港十建戈瑞鑫项目部的印章，对于这些协议，被告海港十建不予认可。部分协议只有杨德琛、赵喜山等人的签字，系其个人行为，被告海港十建不予认可。原告没有证据证明其向海港十建交纳了购房款。还有个别协议加盖了戈瑞鑫公司公章，该协议与被告海港十建无关，海港十建不承担任何法律责任。具体答辩理由如下：第一、针对本部分原告等人的内部认购《协议书》上均没有海港十建的印章、有效签字，与海港十建无关。原告诉请海港十建退还购房款并给付利息的请求没有事实依据，请法庭驳回诉请。第二、部分原告所持有的协议仅有杨德琛（曾用名杨林）签名或加盖了戈瑞鑫项目部的公章，针对杨德琛私刻印章的行为，海港十建已经在秦皇岛市公安局海港分局河东派出所报案，公安局已经立案侦查，并且已经证实公章系私刻。被告海港十建不承担退款付息的责任。被告镇坤公司辩称，针对原告的诉讼，答辩如下：2010年9月29日，戈瑞鑫公司经相关部门批准被注销，建设大厦工程中戈瑞鑫公司与其他单位签订合同中的权利义务，由镇坤公司全权承担。对于原告的起诉，被告镇坤公司认为根据我国合同法相对性原则，大部分原告的《协议书》中没有加盖戈瑞鑫公司的公章，并且所有的收据没有加盖戈瑞鑫公司公章，戈瑞鑫公司从未签订过商品房买卖合同或协议书，也未收取过房款。对加盖戈瑞鑫公司公章的《协议书》，被告镇坤公司申请对《协议书》上的印章进行真伪鉴定。被告镇坤公司不承担任何法律责任。诉争房屋及土地使用权属于镇坤公司，土地是工业用地，不属于商品房用地。房屋的建设工程已经完工但没经过验收，现由镇坤公司管理，没有投入使用。工程款尚未进行结算。经审理查明，原、被告诉争房屋座落于秦皇岛市海港区北部工业区西港路北段路西镇坤玻璃公司院内，地号为：1-1-396号，土地使用权人为镇坤公司，登记时间为2007年4月29日，土地用途为工业用地。诉争房屋的名称原为戈瑞鑫电子能源大厦，现更名为天庆隆大厦，分为1号楼和2号楼。1号楼建筑面积10431.8平方米，2号楼建筑面积10658.8平方米。房屋建设工程由戈瑞鑫公司作为建设方，承包给海港十建进行垫资建设。为了建设大厦工程，2009年6月14日，戈瑞鑫公司（甲方）与海港十建（乙方）签订《建设戈瑞鑫大厦1、2号楼工程专用条款（协议书）》。协议第一条关于工程量的约定，注有“乙方自备机械，属包工包料。乙方代表人：杨德琛、赵喜山并各自承担2号和1号楼垫资建设的施工队伍”；第十条关于竣工结算的专项条款中约定：“1、待其大厦竣工经市建管机关验收合格，并将工程交付给甲方，6－12个月内甲方负责将乙方工程中所垫资金全部返还给乙方，以部分5层以上房屋抵给乙方（含5-11层每平方米按2200元计算但不含暖气和电源的配套费）。甲方负责按照乙方需要的户主名称提供一次性过户手续，不承担卖方和买方的任何税费。乙方卖出的房屋单价要超过2200元／㎡，所超出的金额，以资承担税金（注：卖方税金从所卖房款中支出）。2、甲方在施工期间所卖的房屋款均要用于装修工程中去，到二期工程开工前，乙方所收的卖房款在垫付工程款的80％以内。3、首层到4层属甲方已付乙方工程费的楼层，若因甲方为乙方提供经济证明和作保工作，一旦发生纠纷，所造成的经济损失完全由乙方承担……。5、第13层为阁楼，它与同位12层房间容有一个房产证，因此1号楼12－13层归乙方所有或者自行出售。每平方米单价仍按照2200元计算……。注：五层进行变更，使每户有单独的供水、水暖、电的设施，其结构同6层以上。”第十二条约定：“监理公司及现场工程师和甲方现场工程监督人，开工建设时由甲方书面通知乙方。发包人：王洪章，乙方项目经理为杨德琛、赵喜山”。合同落款发包方有戈瑞鑫公司印章和王洪章的签字，乙方有海港十建的合同专用章及杨德琛的签字。合同签订后由杨德琛、赵喜山分别施工建设1、2号楼。戈瑞鑫公司先后拨付工程款57万元。海港十建在施工期间陆续对外出售上述大厦的房屋。2010年3月6日，原告阎海娟与秦皇岛市戈瑞鑫电子能源有限公司签订《内部认购协议》一份，该协议书载明：“出卖人：秦皇岛市戈瑞鑫电子能源有限公司，买受人：阎海娟。双方协商：出卖人现将西港北路戈瑞鑫电子大厦11层C1、C2、C3室出售给买受人，协议如下：一、该住宅为11层C1、C2、C3室，面积为45.36＊3=136.08平方米，单价为2400元每平方米，计326592元。二、一次性付款326592元，应交款总计326592元。三、买受人交齐总房款及各项配套费用后可领取钥匙。出卖人承诺在戈瑞鑫电子大厦整体综合验收后，小区各项配套设施全部交工。买受人办理房屋产权时，房屋产权姓名以本协议书中登记人姓名为准。房屋确权面积以房产部门最后核定为准，协议约定面积与确权面积有差异的，以房产部门最后实际测绘验收面积为准，房款按协议价格多退少补。经房产部门综合验收测绘后，出卖人为买受人换取《商品房买卖合同》，并在签订《商品房买卖合同》后为买受人办理产权。此房出售后概不退换。买受人对以上所填写的内容及约定事项表示认同并没有异议。四、本协议一式两份，出卖人一份，买受人一份，具有同等法律效力，自双方签字盖章之日起生效。出卖人海港十建戈瑞鑫工程项目部盖章，买受人韩道明签字”。协议签订后原告按照约定支付了购房款326592元，海港十建戈瑞鑫工程项目部给韩道明出具了房款收据。原告阎海娟与韩道明系夫妻关系，原告阎海娟与秦皇岛市戈瑞鑫电子能源有限公司签订内部认购协议时由韩道明代为办理。关于镇坤公司、海港十建的主体资格问题，原告提交了证据如下：1、2009年8月11日戈瑞鑫公司出具的证明复印件，证明戈瑞鑫公司在西港路新建办公楼，此楼的销售部分能够分割办理分户房本。2、2009年10月10日戈瑞鑫公司出具的证明复印件，内容为戈瑞鑫公司临西港路大厦的办公楼对外出售能办理正式的房证。3、建设戈瑞鑫大厦1、2号楼工程专用条款协议书复印件，原告认为结合上述证据，被告海港十建是房屋的建筑方，出售房屋理应作为被告，2010年9月29日戈瑞鑫公司注销，镇坤公司同意享有和承担戈瑞鑫公司的债权、债务，镇坤公司承接戈瑞鑫公司的责任，作为被告适格。被告海港十建质证意见：证1、2两份证据，原告提交的是复印件，对证据的真实性不认可。即使是真实的，与海港十建无关，恰恰证明戈瑞鑫大厦的对外出售是由戈瑞鑫公司负责。对证3真实性予以认可，但是不能佐证原告的主张。该协议书是施工承包协议书，反应的是施工承包双方的内容，施工方代表杨德琛和赵喜山，其权限仅限于在施工范围。杨德琛和赵喜山是海港十建的受托人，没有海港十建的授权，其个人所签订的与施工无关的任何协议及字据均视为个人行为，应由杨德琛和赵喜山个人负责。被告海港十建认为因为房屋买卖行为引发纠纷，海港十建不是本案的适合主体。被告镇坤公司质证意见：对证1、2真实性不认可，戈瑞鑫公司未出具过该两份证据，申请对证据上戈瑞鑫公司的印章进行真伪鉴定。对证3的真实性无异议，但本案是房屋买卖合同纠纷，证据3是施工合同，二者不具备关联性，不能认定戈瑞鑫公司和镇坤公司出售过涉案房屋，也未授权他人出售过本案的涉案房屋。被告海港十建提交2009年6月4日海港十建给杨德琛出具的授权委托书一份，内容为杨德琛在戈瑞鑫大厦的施工项目上的权利义务范围。该授权委托书是在承包合同签订当时给付发包方的，被告海港十建对该授权委托书予以确认，因此加盖公章。原告质证意见为，对证据的真实性有异议，出具手续的单位，应该是红章，不应该是复印的，也不应该是后来补章，只是单位内部的委托书，作为原告不能见到，是不知情的。被告镇坤公司质证意见为，此份证据证明杨德琛是被告海港十建员工，杨德琛出售房屋与镇坤公司无关。另查明，海港十建提供证据证明郭丽萍等5位原告给海港十建出具的证明，证明原告所签订的楼房买卖的原始协议的出卖人是戈瑞鑫公司，协议签章、收款人也是戈瑞鑫公司，后来杨德琛将原协议原收据收回，变更为海港十建的章，该证据能够证明所有的房屋买卖与海港十建没有任何关系，均是杨德琛、赵喜山个人行为。被告镇坤公司对此不认可。以上事实，有原、被告的陈述及相关证据在卷佐证。本院认为，根据土地、建设、规划部门对戈瑞鑫工程项目的审批情况，该项目土地用途为工业用地，规划用途为厂房。而戈瑞鑫公司在与海港十建签订的协议中的相关约定能够证明戈瑞鑫公司利用工业用地建设了“商品房”。该行为违反了土地利用规划。戈瑞鑫公司和海港十建对诉争房屋的建设用地的土地性质为工业用地及使用权取得方式应为明知的，如对外销售，应先办理土地变性手续。否则势必违反国家关于工业用地的有关法律规定，破坏房地产交易及管理秩序，进而损害社会公共利益。根据《合同法》第五十二条的规定，损害社会公共利益的合同无效，本院认定原告签订的购房协议无效。在原告持有的《协议书》上虽然有的加盖了秦皇岛市海港区第十建筑工程公司第一项目部印章，或者加盖了第二项目部、戈瑞鑫工程项目部公章，甚至还有的只有赵喜山、杨德琛的签字。但是，因为在被告海港十建和戈瑞鑫公司的协议中已经明确了赵喜山、杨德琛是海港十建的代表人，并且由其二人垫资建设2号和1号楼，二人为了解决垫资为题，以出卖抵顶工程款的房屋来筹集建设工程款的行为，应当视为履行建筑承包合同的行为。本院认定赵喜山、杨德琛出售房屋的行为是职务行为，其行为的后果应当由被告海港十建承担责任。引发该起案件的原始根源是戈瑞鑫公司违反土地规划，利用工业用地建设所谓“能够分别销售、取得独立产权的房屋”，并授权海港十建积极对部分房屋进行出售，以售楼款抵顶工程款，同时自己也对外出售。在被告海港十建为筹措建设资金而出售在建房屋时，戈瑞鑫公司为了工程建设的顺利进行支持海港十建售房行为，海港十建的售房所得基本上都用在了两栋楼的建设上。并且戈瑞鑫公司在与海港十建签订的协议中还约定积极协助购房人办理产权过户手续。故戈瑞鑫公司对被告海港十建的售房行为应当承担责任。因为戈瑞鑫公司注销后债权债务由被告镇坤公司承担，在本案中戈瑞鑫公司的民事责任应由被告镇坤公司承担。根据《合同法》第五十八条规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还的，应当折价补偿。基于被告海港十建和戈瑞鑫公司与购房人签订无效购房协议，形成了被告长期占用原告的购房款进行建设诉争房屋，给原告造成的经济损失应当给予赔偿，原告主张按照银行贷款利率支付购房款的利息符合法律规定，应当予以支持。依据《中华人民共和国城乡规划法》第四十三条、《中华人民共和国民法通则》第六十七条、《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十二条、第五十六条、第五十八条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、原告阎海娟与秦皇岛市海港区第十建筑工程公司戈瑞鑫工程项目部于2010年3月6日签订的《内部认购协议》无效；二、被告秦皇岛市镇坤玻璃有限公司、秦皇岛市海港区第十建筑工程公司于本判决生效之日起10日内共同退还原告阎海娟购房款326592元；并自2010年3月6日起至本判决生效之日止，按照中国人民银行规定的同期贷款利率向原告阎海娟支付上述款项的利息。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费6199元，由被告秦皇岛市镇坤玻璃有限公司、秦皇岛市海港区第十建筑工程公司共同负担，于本判决生效后十日内缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。审 判 长  韩有强审 判 员  王辉久审 判 员  郭 安二〇一五年十二月二日代理书记员  董 涛