河南省焦作市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）焦民二终字第00281号
上诉人（原审被告）焦作豫港海航企业管理服务有限公司。住所地：焦作市解放区。
法定代表人殷立生，董事长。
委托代理人闫全喜，金研律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）梁军，男，1971年4月1日生，住焦作市。
上诉人焦作豫港海航企业管理服务有限公司（以下简称豫港公司）与被上诉人梁军房屋租赁合同纠纷一案，解放区人民法院于2014年5月9日作出（2013）解民二初字第633号民事判决，豫港公司不服提起上诉。本院于2014年10月9日作出（2014）焦民一终字第253号民事裁定，发回重审。解放区人民法院于2015年4月22日作出（2014）解民重字第40号民事判决。豫港公司不服提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理。上诉人豫港公司委托代理人闫全喜到庭参加了诉讼。被上诉人梁军经本院传票合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，本案诉争租赁房屋原系焦作市厚德置业有限公司所有。2009年3月12日，焦作市厚德置业有限公司与被告豫港公司签订《委托经营管理合同》，委托豫港公司以自己的名义对该房屋进行经营管理。《委托经营管理合同》第八条约定：“房屋出售后，出售的房屋，甲乙双方所签合同条款自动解除，由豫港公司与购房业主签订托管合同。”2010年9月4日，原告梁军作为焦作市红苹果营养快餐有限公司的法定代表人与被告豫港公司签订了房屋租赁协议，由原告租赁豫港公司位于新华中街新华一号楼一层46.07平方米，二层454.10平方米的房屋，用于经营奇味鸡煲快餐。协议约定租赁期限从2010年9月4日至2013年11月19日，年租金160000元，租金半年一交。协议签订后原告如约履行，并向被告交纳了水电费押金10000元。后焦作市厚德置业有限公司将该房屋出售给了王俊荣。2012年2月10日，焦作市厚德置业有限公司与豫港公司签订《关于解除委托经营管理合同的协议》，约定：“豫港公司于2012年3月1日前将所售房屋的经营权及任何收益归王俊荣所有。”2012年3月31日，焦作市厚德置业有限公司向原告下达通知书，要求原告腾空所租的房屋。此后锁住房门，致使原告无法正常营业。2012年4月1日，豫港公司向梁军发出《告知书》，告知其所租房屋属焦作市厚德置业公司所有，豫港公司与焦作市厚德置业有限公司系委托经营关系。现所租房屋已经出售，委托经营合同解除，让其在2012年5月18日之前，与房产所有人协商相关事宜。因原告已将房租预交至2012年5月18日，从2012年4月1日至2012年5月18日实际未使用房屋期间的租赁费应为23330元，原告因与被告多次协商要求退还未果而提起诉讼。
另查明，焦作市红苹果营养快餐有限公司系梁军个人独资企业，于2013年10月20日被注销，其权利义务人是梁军。
原审法院认为，被告豫港公司以自己的名义与焦作市红苹果营养快餐有限公司的法定代表人签订了房屋租赁合同。合同签订后，双方应按照合同约定，行使权利、履行义务。被告有义务提供出租房屋在租赁期间内符合约定的用途。合同法第二百二十九条规定，“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”本案中，双方签订的租赁合同约定的租赁期间为2010年9月4日至2013年11月19日，并且，原告已将租金预付至2012年5月18日。但在租赁期间，焦作市厚德置业有限公司将原告赶出房屋，锁住房门。被告单方通知原告其与焦作市厚德置业有限公司的委托关系解除，告知其租赁房屋已经出售，要求原告与新的房屋产权人协商租赁事宜。该行为属于单方解除合同的违约行为，因此原告要求被告作为本案租赁合同的出租方返还实际未使用租赁房屋期限所预交的租金23330元及水电费押金10000元的请求合理合法，本院予以支持。至于被告与焦作市厚德置业有限公司及新房主之间的法律关系与本案无关。焦作市红苹果营养快餐有限公司的法定代表人梁军与被告签订协议的行为是职务行为，代表焦作市红苹果营养快餐有限公司行使权利，焦作市红苹果营养快餐有限公司注销后，由其权利义务人梁军参加诉讼，符合法律规定，故被告关于原告主体不适格的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。
原审法院判决，被告豫港公司须在本判决生效后十日内返还原告梁军预交的租金23330元及水电费押金10000元，共计33330元。
上诉人豫港公司提起上诉称，1、原审判决诉讼主体错误。2010年9月4日，梁军与上诉人签订房屋租赁合同，承租方为梁军本人（由刘丽娟代签）。梁军虽系红苹果公司的法定代表人，但该公司成立之前，梁军不能代表公司进行职务行为。因此，与上诉人签订房屋租赁合同属梁军个人行为，与公司无关。红苹果公司以租赁合同当事人的名义提起诉讼，法律主体错误。同时，经查询工商登记信息，红苹果公司为有限责任公司，企业经营状态为已注销。已经不具备法人资格，作为原告提起诉讼的行为亦不符合法律依据。原审法院未经审查诉讼主体资格的情形下，判决支持其诉讼请求适用法律错误。2、原审判决的诉讼请求超过时效。《民法通则》第一百三十六条规定，延付或者拒付租金的，诉讼时效期间为一年。因此，有关租金争议应适用特殊的诉讼时效规定，梁军应当在上诉人告知租赁物所有权发生变动之后，一年内要求上诉人返还租金。结合本案，上诉人于2012年4月1日向梁军下发房屋权属变动告知书，2013年6月8日被上诉人提起诉讼要求返还租金，已经超过一年的诉讼时效，依法应当驳回其诉请。3、原审判决认定事实错误。原审法院认定，上诉人单方通知被上诉人租赁房屋已经出售，要求被上诉人与新的房屋产权人协商租赁事宜，该行为属于单方解除合同的违约行为。但在上诉人与梁军签订的《房屋租赁协议》中第五条明确约定，在租用期间，上诉人有权出售租赁房产，房产出售后，房租直接由房权拥有人所有。因此，上诉人告知梁军房权变动事宜，并非单方面解除租赁合同行为，而是依照合同约定，告知其与新的房屋产权所有人协商房租交付事项。被上诉人要求上诉人返还预交房屋租金，一审庭审过程中，上诉人已经举证证明所预收房租已经转交于新任房屋产权所有人王俊荣，有王俊荣出具收据一份。因此，作为与本案有利害关系的第三人，原审法院应当依职权依法追加王俊荣及焦作市厚德置业有限公司为本案被告（或第三人），要求实际的房租收受人承担返还责任。但原审法院以上诉人与新房主王俊荣及焦作市厚德置业有限公司之间的经济关系与本案无关联为由，无视上诉人已经将房租转交新房主的事实，片面要求上诉人承担返还责任，认定事实错误。4、原审判决适用法律错误。原审法院依据《中华人民共和国合同法》第216条、228条、229条规定，要求上诉人返还租金23330元及水电押金10000元。本案中，上诉人已依照其与梁军签订的房屋租赁协议，将租金转交新房主，不存在违约行为，不符合上述法规的适用情形。请求：撤销原判，依法驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人梁军未作答辩。
经本院审理查明事实与一审相同。
本院认为：本案为租赁合同纠纷。在租赁期间内，他人将梁军赶出房屋，锁住房门，致使双方无法继续履行合同。作为本案租赁合同的出租方，豫港公司通知梁军租赁房屋已经出售，要求梁军与新的房屋产权人协商租赁事宜。该行为并未侵犯梁军的租赁权益，不构成违约，故梁军要求豫港公司返还预交的租金，没有依据，本院不予支持。双方租赁合同届满，梁军要求返还水电押金10000元，符合合同约定及法律规定，原审予以支持正确。原审判决认定事实清楚，适用法律错误。上诉人豫港公司的上诉理由成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销解放区人民法院（2014）解民重字第40号民事判决。
二、豫港公司于本判决生效后十日内返还梁军预交的水电费押金10000元。
三、驳回梁军的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审诉讼费633元，由梁军负担；二审诉讼费633元，由豫港公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 军
审判员 席东彦
审判员 焦红萍
二〇一五年七月三十一日
书记员 崔新新