福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0203民初988号
原告中国建设银行股份有限公司厦门市分行，住所地厦门市鹭江道98号建行大厦1701室，组织机构代码85499142-6。
代表人生柳荣。
委托代理人常昱、王春阳。
被告胡秀丽，女，1977年12月23日出生，汉族，住四川省蓬安县。
被告厦门经济特区房地产开发集团有限公司，住所地厦门市思明区文塔路211号四-六层，组织机构代码15498357-2。
法定代表人吴鹭生，董事长。
委托代理人黄涛、陶安安。
原告中国建设银行股份有限公司厦门市分行（下称建行厦门分行）与被告胡秀丽、厦门经济特区房地产开发集团有限公司（下称特区房产公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告建行厦门分行的委托代理人常昱、王春阳，被告胡秀丽，被告特区房产公司的委托代理人黄涛、陶安安均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告建行厦门分行诉称，2013年7月22日，原、被告签订一份《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号NO：351201215600056025）。约定被告胡秀丽向原告借款747000元，借款期限为240个月，采用等额本息还款法还本付息。被告胡秀丽以所购房产即位于厦门市“特房·锦绣祥安”二期花园洋房40号楼4层01单元的房产作为借款的抵押担保，并依法办理了登记手续。被告特区房产公司对上述借款承担保证责任。合同签订后，原告依约发放了贷款，但被告胡秀丽未按时还款。故原告诉请判令被告胡秀丽偿还所欠借款本金705760.75元，并支付利息、罚息、复利（暂计至2016年1月9日的利息为32370.92元，罚息及复利为282.49元，之后的贷款年利率为基准利率下调0%，罚息及复利按贷款逾期之日贷款利率的150%计算，均计至实际还款之日止）；且若被告胡秀丽未还款，原告有权行使抵押权，就被告抵押给原告的抵押物（即“特房·锦绣祥安”二期花园洋房40号楼4层01单元）折价或拍卖、变卖，所得价款优先受偿；并由被告特区房产公司对上述债务承担连带保证责任。
被告胡秀丽辩称，对欠款事实及金额无异议。
被告特区房产公司辩称，根据原告与答辩人所签协议的约定及《物权法》第176条的规定，答辩人仅就对本案抵押物处分后不足以清偿原告贷款本金、利息、罚息、违约金、赔偿金及实现债权费用的部分承担保证责任，原告无权在其尚未行使诉争房屋抵押权并处置抵押物之前要求答辩人对被告胡秀丽的债务承担连带清偿责任，亦无权直接在答辩人的任何账户中直接划扣。
经审理查明，2013年7月22日，原、被告签订一份《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号351201215600056025）。合同约定被告胡秀丽向原告借款747000元，借款期限为240个月，自2013年7月22日起止2033年7月22日止；贷款利率执行浮动利率，即在基准利率水平上下调0%，本合同签订后，贷款首次发放前，如遇利率管理机构政策发生重大变化，则以借款起息日基准利率为基础重新计算贷款年利率，且贷款利率于每年的1月1日根据当日的基准利率及上述上浮幅度调整一次；逾期贷款罚息利率为借款逾期之日贷款利率的150%；对应还未还的利息，原告有权按双方约定的该笔贷款对应的结息方式和逾期罚息利率计收复利。还款方式为等额本息还款法。并约定若被告不按合同约定足额偿还借款本息或其他应付款项，原告有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。被告胡秀丽提供其名下的位于厦门市“特房·锦绣祥安”二期花园洋房40号楼4层01单元（翔安区五星五里9号401室）的房产为上述借款提供抵押担保。并依法办理了抵押权预告登记手续。被告特区房产公司对上述债务承担连带保证责任，保证期间为自本合同生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权证、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。2013年10月30日，原告依约向被告胡秀丽指定账户发放了贷款747000元，但自2015年4月起，被告胡秀丽开始拖欠原告贷款本息。截止至2016年1月9日，尚欠原告借款本金705760.75元、利息32370.92元、罚息及复利282.49元，故原告诉至本院。
庭审中，被告特区房产公司抗辩称其仅应对抵押物不足以清偿债务的部分承担保证责任，为此提供与原告于2007年7月31日签订的《按揭贷款服务承诺函》，在该承诺函中约定被告特区房产公司为其开发的特房“锦绣祥安”楼盘的购房户的按揭贷款提供连带责任保证，保证期间为自楼宇按揭借款合同签订之日起至楼宇按揭借款合同项下抵押物之《土地房屋权证》办妥并交由原告执管之日止。原告同意在保证期间内购房户到期未按期足额归还借款或原告提前收回借款时，原告先行使抵押权，处分抵押物所得金额不足清偿债务的，被告特区房产公司再就该不足部分承担连带清偿责任。且借款合同范本中与承诺函不一致之处，以承诺函为准。
上述事实由《个人住房（商业用房）借款合同》、贷款支付凭证、贷款户应还款情况表、《按揭贷款服务承诺函》等证据及当事人双方当庭陈述的事实予以认定。
本院认为，原、被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、《按揭贷款服务承诺函》系各方当事人真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。原告已依约发放贷款，但被告胡秀丽未按时还款，其行为已经违反合同约定，理应承担违约责任，故原告有权依约要求被告胡秀丽提前偿还所欠的全部借款本金705760.75元及相应利息、罚息及复利。且若被告胡秀丽未履行上述债务，原告有权就被告胡秀丽名下的位于厦门市“特房·锦绣祥安”二期花园洋房40号楼4层01单元（翔安区五星五里9号401室）的房产折价或拍卖、变卖，所得价款优先受偿。虽然讼争的《个人住房（商业用房）借款合同》约定被告特区房产公司放弃对原告先行使担保物权的抗辩，但在《按揭贷款服务承诺函》中，却又约定被告特区房产公司仅对抵押物不足以清偿债务的部分承担连带保证责任，同时还约定借款合同范本中与承诺函不一致之处，以承诺函为准。故被告特区房产公司应依《按揭贷款服务承诺函》的约定，对上述抵押物不足以清偿债务的部分承担连带清偿责任，并有权在承担保证责任后，向被告胡秀丽追偿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条之规定，判决如下：
一、被告胡秀丽应于本判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司厦门市分行借款本金705760.75元，利息32370.92元，罚息及复利282.49元（暂计至2016年1月9日，之后的借款利率按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计，罚息按合同约定的计算方式并以借款利率的150%计，对应还未还的利息，按罚息利率计收复利，均计至实际还款之日止）；
二、若被告胡秀丽未履行上述债务，原告中国建设银行股份有限公司厦门市分行有权就被告胡秀丽名下的位于厦门市“特房·锦绣祥安”二期花园洋房40号楼4层01单元（翔安区五星五里9号401室）的房产折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿；
三、被告厦门经济特区房地产开发集团有限公司应对上述抵押物不足以清偿（一）项债务的部分承担连带清偿责任，并有权在承担保证责任后，向被告胡秀丽追偿；
四、驳回原告中国建设银行股份有限公司厦门市分行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费5592元，由被告胡秀丽、厦门经济特区房地产开发集团有限公司共同负担，被告应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审 判 员 林 芳
二〇一六年四月二十二日
代书记员 黄阿娜
附件：本案所适用的法律法规
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权。
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
法官提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。