甘肃省嘉峪关市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）甘02民终125号
上诉人（原审被告）：李红喜，女，汉族，个体经营者。
委托诉讼代理人：刘洪霞，嘉峪关同舟律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：高红霞，女，汉族，个体经营者。
委托诉讼代理人：马玉生，甘肃润物律师事务所律师。
上诉人李红喜因与被上诉人高红霞房屋租赁合同纠纷一案，不服嘉峪关市城区人民法院（2017）甘0271民初1036号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月17日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李红喜的委托诉讼代理人刘洪霞、被上诉人高红霞的委托诉讼代理人马玉生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
李红喜上诉请求：撤销（2017）甘0271民初1036号民事判决，改判上诉人按照同地段同类型毛坯房的租金标准支付拖欠的房租及房屋占用费，或将案件发回重审。事实和理由：一审认定事实不清，适用法律错误。1、一审仅依据上诉人与被上诉人2014年达成的经营权转让协议已经履行完毕的事实认定上诉人认可被上诉人对涉案房屋享有出租权，进而对上诉人一审有关原告主体不适格的抗辩意见未予采纳。事实上，判断被上诉人是否具有原告资格，应根据被上诉人是否是涉案房屋所有权人，是否是对涉案房屋具有对外出租的权利。上诉人与被上诉人虽签订了房屋租赁合同，但是被上诉人并非该房屋所有权人，且无证据证实其享有转租权，故其无权出租该房屋。上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同未得到房屋所有权人的追认，双方签订的房屋租赁合同无效，被上诉人不是本案适格原告，一审判决上诉人将房屋返还被上诉人于法无据；2、上诉人与被上诉人签订的美容店营业权转让协议已明确约定，264070元的转让费中已包含房屋装修费10万元，但双方签订的房屋租赁合同约定的房屋租金7650元/月（每平方米月租金45元）中却包含了装修。上诉人承担的房屋租金应为不含装修的毛坯房价格，即房屋租金不应按照精装修房屋的租金标准计算，一审判决上诉人按照7650元/月标准支付房租及房屋占用费错误。
高红霞辩称，上诉人主张被上诉人的诉讼主体不适格缺乏法律依据，被上诉人作为涉案房屋的出租人并不违反法律规定。双方的租赁合同是在自愿平等情况下签订的，租赁合同合法有效，一审法院对相关事实认定有法可依，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
高红霞向一审法院起诉请求：判令被告给付房屋租赁费91800元（自2016年6月1日至2017年5月31日，每月租金7650元）、取暖费5482.50元，立即返还租赁房屋并按每月7650元标准给付自2016年12月1日起至实际搬离租赁房屋期间的租赁费。
一审法院认定事实：2016年6月16日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订房屋租赁合同，双方就坐落于嘉峪关市明珠东路128-3号、128-4号达成如下协议：房屋用于美容，租赁期限自2016年6月1日至2017年5月31日，房屋面积170㎡，租金为45元/㎡，月租金为7650元（此房甲方出资精装）。房屋租赁期间的水费、电费、暖气费、宽带网络使用费、卫生费、物业管理费、税费等由乙方支付，乙方应向甲方预交半年租金，即45900元（收款以收据为凭），下半年房租提前一个月缴纳。甲、乙双方自合同签订之日起，乙方应支付甲方10000元作为租赁押金（押金以收据为凭，退还押金时以收据为凭证）。庭审中原告自认已收取被告押金10000元，且至今未退还，愿意与被告欠付的房屋租金冲抵。另外，原、被告曾在2014年3月15日签订的营业权转让协议书中约定，原告将坐落于嘉峪关市明珠东路128-3号、128-4号的欧泉国际钻石奢华美容会所转让于被告经营，转让价格及其计算标准为带货转让费共计264070元，其中装修款100000元、美容产品存货作价为164070元。原、被告已按转让协议履行了各自义务，被告自2014年受让该美容会所起使用涉案房屋至今，且自2016年6月1日起再未向原告支付房屋租金。一审法院认为，原、被告于2014年就涉案房屋经营权达成转让协议并已履行完毕，自该时被告实际使用涉案房屋至今，其已事实上认可原告对涉案房屋享有出租权，故本院对被告关于原告主体问题的抗辩不予采信。原、被告于2016年6月16日签订的房屋租赁合同是双方在经营权转让协议履行完毕后达成，关于租金的约定亦是双方共同协商的结果。租赁合同未反映出双方约定的租金中包含装修费，故被告主张应从房屋租金中扣减装修费的理由，不符合双方约定，亦无法律依据，本院不予采纳。现租赁期限已届满且被告未按照约定支付租金，原告有权主张被告返还涉案房屋并支付使用涉案房屋期间的租金及占有使用费。因被告自2016年6月1日起再未向原告支付租金，故其应支付原告2016年6月1日至2017年5月31日期间的房屋租金91800元（7650元/月×12月），冲抵押金10000元后，租金核算为81800元。同时，被告亦应向原告支付自2017年6月1日起至实际返还涉案房屋之日止的房屋占用使用费（参照月租金7650元计费）。原告未举证证明其为被告垫付了暖气费，对原告主张的暖气费不予支持。判决：一、被告李红喜返还原告高红霞嘉峪关市明珠东路128-3号、128-4号房屋；二、被告李红喜给付原告高红霞房屋租金81800元及房屋占有使用费（自2017年6月1日至实际返还涉案房屋之日止，参照月租金7650元计算）；三、驳回原告高红霞的其他诉讼请求。以上一、二项于本判决生效后15日内履行完毕。
二审期间，对于上诉人主张的被上诉人无权出租涉案房屋，被上诉人非本案适格原告的问题，被上诉人提交其与案外人谢某于2016年6月8日签订的房屋租赁合同一份，以此证明涉案房屋系其从案外人谢某手中承租，故其对该房屋具有对外转租权。经查，该合同约定的房屋租赁面积为412平方米，承租范围包含涉案房屋。租赁期限为2016年6月1日至2017年5月31日，与涉案房屋租赁合同约定的租赁期限一致，房屋租金标准为16480元/月（每平方米月租金40元）。此外，该租赁合同载明承租人承租该房屋时，房屋状态为毛墙毛地。经当庭向案外人谢某电话核实，其称自己虽非涉案房屋的所有权人，但与该房屋的所有权人系朋友关系，因房屋所有权人在外地，其受朋友的委托代为管理该房屋，上述租赁合同确实系其与被上诉人签订。经本院进一步核实，谢某称被上诉人无权就涉案房屋通过转租赚取差价，其此前并不知道被上诉人对该房屋进行转租。上诉人对上述租赁合同及案外人谢某的陈述予以认可。另外，经本院二审询问，上诉人称涉案房屋其已不再使用，同意退房，但房屋应退给实际所有权人或对该房屋有出租权的人。
除以上事实外，本院二审查明的其他事实与一审一致，依法予以确认。
本院认为，本案系房屋转租引起的租赁合同纠纷，被上诉人虽非涉案房屋的所有权人，但其与案外人谢某依法签订有房屋租赁合同，被上诉人从出租人谢某手中承租相关房屋后将其中部分转租给上诉人，现双方因退还房屋以及支付租金、房屋占有使用费问题产生纠纷。被上诉人作为转租人，对涉案纠纷的处理具有直接利害关系，其作为原告提起起诉符合民事诉讼法的规定，故上诉人主张被上诉人诉讼主体不适格明显于法无据。关于被上诉人诉请的房屋租金及占有使用费的标准问题，涉案房屋本用作被上诉人自身经营的美容院，被上诉人经营期间将该美容院营业权连同店内的经营产品及房屋装修整体转让于上诉人，故基于该营业权转让的事实，涉案房屋租赁使用权自然整体随同转让，但本案被上诉人收取相应转让费后继续保持其与原出租人之间房屋租赁合同关系，并与上诉人形成新的单独的房屋转租合同关系，该租赁行为与双方之间的营业权转让目的明显相悖。况且，上诉人在店面转让过程中已经收取上诉人10万元装修转让费，故店面转让后屋内装修价值归属上诉人，双方形成房屋转租合同关系后，该房屋内的装修价值不应再作为确定房屋租金时的参考因素，但涉案房屋租赁合同第四条的租金标准后特别备注”此房甲方出资精装”，显然被上诉人确定租金标准时将该房屋的装修情况作为重要参考因素，其行为亦有违诚实信用原则。
此外，根据合同法规定，房屋承租人在承租期间对外转租房屋的应事先得到出租人的允许，本案被上诉人承租期间未经原出租人的同意，擅自将涉案房屋出租给上诉人使用并从中赚取租金差价，该行为事后亦未得原出租人追认，故被上诉人在无权出租的情况下赚取房屋租金差价而获益缺乏事实和法律依据。结合以上实际情况，本案被上诉人主张的租金及房屋占有使用费应以不超过其向原房屋出租人承担的费用范围为限，故其计算标准应参照被上诉人与原出租人谢某之间的租赁合同约定为宜，即每平米每月40元。关于上诉人主张的退还房屋对象问题，本案并非物权确认纠纷，被上诉人依法从出租人谢某手中承租涉案房屋，根据其与谢某签订的租赁合同，被上诉人在合同期内对涉案房屋依法享有占有、使用的权利，合同期满后亦承担向谢某返还房屋的义务，故一审判决上诉人向被上诉人腾退返还房屋并无不当，上诉人该部分主张于法无据，本院不予支持。
综上所述，一审认定基本事实清楚，但确认的租金及房屋占有使用费标准不妥，本院二审结合已查明的案件事实，对此依法予以更正。上诉人的部分主张成立，依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零一条、第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于审理<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、维持嘉峪关市城区人民法院（2017）甘0271民初1036号民事判决第一项；
二、撤销嘉峪关市城区人民法院（2017）甘0271民初1036号民事判决第二项、第三项；
三、李红喜按照每平方米每月40元的标准支付高红霞房屋租金71600元及房屋占有使用费（房屋占有使用费自2017年6月1日起，计算至房屋实际返还之日）；
四、驳回高红霞的其他诉讼请求。
以上一、三项于判决生效后15日内履行完毕。
如果未按生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2232元，由李红喜负担。二审案件受理费2232元，由李红喜负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘宏伟
审 判 员 邢剑影
代理审判员 吴 杰
二〇一八年三月二十九日
书 记 员 孙 莉