陕西省城固县人民法院民 事 判 决 书（2017）陕0722民初1817号原告王某某，女。委托代理人潘某某，代理权限为一般授权委托。被告蔡某某，女。委托代理人李某某，代理权限为一般授权委托。第三人汉地产公司。法定代表人曹某某。原告王某某与被告蔡某某及第三人汉地产公司开发有限公司（以下简称“汉某公司”）执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告及其委托代理人潘某某、被告蔡某某委托代理人李某某到庭参加了诉讼，第三人汉某乙公司经本院合法传唤，无正当理由未出庭应诉，本案现已审理终结。原告诉称，第三人汉某公司开发的“钻某某”项目工程开发后，原告即与第三人磋商购买该项目的营业房，经多次协商，确定购买该项目一楼由北向南第三间营业房，面积77平方米，总价款190万元。双方达成协议后，原告分五次通过银行转账向第三人付清了全部房价款，双方于2013年9月15日签订了《钻某某售房合同书》，第三人向原告出具房款收据一张。房屋竣工后，第三人向原告交付了该房，原告及时安装了雨棚和卷闸门，实际占有使用该营业房。2016年8月4日，被告蔡某某以民间借贷纠纷向城固县法院起诉汉某乙公司，法院依据蔡某某的申请作出（2016）陕0722民初1720号民事裁定书，将上述营业房予以查封。随后城固县人民法院作出（2016）陕0722民初1720号民事调解书，确定汉某公司于2017年3月30日前偿还蔡某某本息164万元。后因汉某乙公司未履行义务，蔡某某申请强制执行，城固县人民法院又作出（2017）陕0722执328号执行裁定书，对上述营业房进行了预查封。原告得知上述情况后于2017年5月11日以案外人的身份提出执行异议，城固县人民法院作出（2017）陕0722执异4号裁定，驳回了原告的异议请求。原告认为，原告与汉某乙公司签订的商品房买卖合同合法有效，且原告已依合同支付了全部价款，实际占有标的物，故依据《物权法》第十五条及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条之规定，原告取得上述门面房，未登记只是物权未设立，但不影响合同的效力，且原告无过错，所以人民法院不得查封该财产，故请求：1、依法判决停止对上述营业房的强制执行，解除对该营业房的查封；2、判决原告与汉某乙公司签订的《钻某某售房合同》合法有效，并确认该房归原告所有；3、本案诉讼费由被告承担。被告辩称，一、城固法院依据被告蔡某某的强制执行申请，对被执行人汉某乙公司所有的位于城某路“钻某某”一楼由北向南第三间营业房查封符合民诉法第244条及民诉法司法解释第487条第一款规定，人民法院查封合法有据。二、本案原告王某某与汉某乙公司签订的《钻某某售房合同》不具有法律效力，原告王某某不享有该房屋的所有权。根据我国房地产管理法第45条规定及最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释第二条规定，原告与汉某乙公司所签订的购房合同属于无效合同，原告不能依据无效合同主张合同权利，法律也不会保护当事人的不合法权益。根据物权法的规定，不动产的物权要经过依法登记后，才能产生法律效力。原告并没有取得涉案商品房的物权。三、原告诉称汉某乙公司给其交付了房屋，原告实际占有，不符合客观事实，被告有证据证实其实际占有。综上，被告认为，原告的请求及事实、理由不足以排除执行，请求依法驳回原告的诉讼请求。第三人汉某乙公司法定代表人曹某某在本院与其谈话时述称：原告提出的执行异议应当成立，该涉案房屋是汉某乙公司以190万元的价格卖给原告。并且于2016年3月20日与原告签订了交房协议，该房的钥匙也是交给原告的。结合认定的证据及当事人陈述本案查明以下法律事实：从2012年3月14日起至2013年6月25日期间，原告王某某以自己及其丈夫李某乙的账户共计给被告汉某乙公司五次汇款190万元，2013年9月15日原告王某某与第三人汉地产公司开发有限公司签订商品房买卖合同，汉某乙公司将位于位于城某路“钻某某”一楼由北向南第三间营业房出售给原告王某某，面积77平方米，总价款190万元，当日由汉某乙公司给原告出具190万元的房价款收款收据一份。2016年3月20日第三人汉某乙公司将该房钥匙交付给原告王某某，双方签订了交房协议。2016年5月23日原告丈夫李某乙与王某某签订《电动卷闸门、玻璃雨棚的施工承包合同》，2016年5月30日原告向王某某预交合同款1000元，由王某某对该房进行施工，原告为了汉某乙公司施工需要将该房钥匙交回汉某乙公司，后汉某乙公司钻某某的实际施工人将该房钥匙交给被告蔡某某，2017年3月31日由被告蔡某某丈夫周建春向王某某支付了电动卷闸门、雨棚的费用9900元。2013年7月24日第三人汉地产公司有限公司及曹某某因“钻某某”项目周转困难向被告蔡某某借款100万元，并用该项目一楼由北向南第三间营业房，建筑面积73平方米，约定每平方米单价4.8万元，总价款350万元，作为该笔借款的担保，双方签订了《钻某某售房合同书》。借款到期后，第三人汉某乙公司未能偿还借款，2016年8月4日，被告蔡某某以民间借贷纠纷向城固县法院起诉汉某乙公司，法院依据蔡某某的申请作出（2016）陕0722民初1720号民事裁定书，将上述营业房予以查封。随后城固县人民法院作出（2016）陕0722民初1720号民事调解书，确定汉某乙公司于2017年3月30日前偿还蔡某某本息164万元。后因汉某乙公司未履行义务，蔡某某申请强制执行，城固县人民法院又作出（2017）陕0722执328号执行裁定书，对上述营业房进行了预查封。原告得知上述情况后于2017年5月11日以案外人的身份提出执行异议，城固县人民法院作出（2017）陕0722执异4号裁定，驳回了原告的异议请求。原告王某某遂向本院提起执行异议之诉。另查明:第三人汉某乙公司开发的钻某某项目房屋至今未办理预售许可。本院认为，对案外人提起的执行异议之诉，案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回其诉讼请求。本案原告提出的案外人执行异议之诉，其理由是原告与汉某乙公司之间存在合法的房屋买卖关系、支付了房屋的全部价款、合法占有、也非原告的过错未办理过户登记，应当根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，原告的诉请应予以支持。本院认为，原告主张的权利为物权，虽然第三人汉某乙公司的法定代表人曹某某本案庭审前承认与原告签订的房屋买卖协议是其真实意思表示，并实际交付了房屋，但根据《中华人民共和国物权法》第九条之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。故原告与汉某乙公司之间的购房合同不当然导致物权发生变动。根据《最高人民法院关于的解释》第三百一十一条，原告王某某作为执行异议案件的案外人提起执行异议之诉，应当就其对执行标的的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。也就是说，被执行人汉某乙公司法定代表人曹某某虽承认案外人王某某对执行标的享有排除强制执行的实体权益，但不能据此当然免除案外人的举证证明责任。本案中，王某某仅举证证明其与汉某乙公司签订了房屋买卖合同，但王某某在本案中未举证证明其已办理产权过户登记，故其并未实际取得该涉案房屋的物权。因此，从执行标的的权利外观判断，被执行人汉某乙公司至今未办理商品房预售登记，该房屋也未完成交付，汉某乙公司对该执行标的享有实体权益，该执行标的可以作为执行对象。故原告提出的停止对汉某乙公司开发的位于城某路“钻某某”一楼由北向南第三间营业房的执行，并解除对该房屋的查封的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。原告提出的依法判决原告与汉某乙公司签订的《钻某某售房合同》合法有效，并确认该房归原告所有。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第二款规定，案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。该规定中的权利是指享有足以排除强制执行的民事权益，原告没有证据证明其享有对执行标的物足以排除强制执行的民事权益，故原告提出的房屋买卖合同效力确认，不应在本案中一并处理，原告应另行提起诉讼；本案被执行人汉中汉某乙公司明确表示不反对原告的执行异议，根据法律规定，本案应当将被执行人列为第三人。综上，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条第二款，《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款之规定，判决如下：驳回原告的诉讼请求。本案受理费100元，由原告王某某承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。审 判 长 徐  烈人民陪审员 章 彦 宏人民陪审员 巨 宝 文二〇一七年十月二十四日书 记 员 ：郭琦红