福建省漳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽06民终803号
上诉人（原审被告）：陈福章，男，1969年12月10日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。
上诉人（原审被告）：朱容庆，男，1971年8月1日出生，汉族，住福建省龙海市。
以上两上诉人共同委托诉讼代理人：邱蔡乐，福建联合信实律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：许惠清，男，1974年7月9日出生，汉族，住厦门市思明区。
委托诉讼代理人：刘永金，福建志远律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈艺波，福建志远律师事务所律师。
原审第三人：纪达明，男，1962年9月21日出生，汉族，住福建省龙海市。
原审第三人：张杨宇景，男，1977年12月30日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。
原审第三人：段新明，男，1976年6月11日出生，汉族，住福建省漳州市龙文区。
原审第三人：方洪宽，男，1983年2月21日出生，汉族，住福建省云霄县。
上诉人陈福章、朱容庆与被上诉人许惠清、原审第三人纪达明、张杨宇景、段新明、方洪宽房屋租赁合同纠纷一案,不服福建省漳州市芗城区人民法院（2016）闽0602民初1201号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人陈福章、朱容庆的委托诉讼代理人邱蔡乐、被上诉人许惠清的委托诉讼代理人刘永金、陈艺波到庭参加诉讼，原审第三人纪达明、张杨宇景、段新明、方洪宽经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈福章、朱容庆上诉请求：撤销一审判决，改判驳回许惠清的诉讼请求。事实和理由：1、许惠清严重违约在先，造成租户无法经营，无权收取租金。许惠清违约行为如下：拒不配合安装独立分户电表，反而恶意停电，阻挠安装空调；租赁物存在严重瑕疵，如下水管道存在严重质量问题，违规占用店面门前通道做停车位；恶意粘贴告示，要求收回租赁物；未依约提供房屋合法产权手续。2、2016年2月26日，陈福章、朱容庆以许惠清违约在先为由向许惠清发出解除合同并交还房屋的通知，许惠清有收到该通知并在一审庭审予以承认。合同应认定于2016年2月26日就解除。由于许惠清收到通知后拒不办理接收租赁物，应视为已办理交接，2016年2月26日应认定为租赁物腾退日。退一步讲，暂不论2016年2月26日是否能为租赁物腾退日，许惠清也已在2016年6月15日实际占有使用租赁物，陈福章、朱容庆无任何使用讼争店面的记录。其中12、13、14号店面经营者陈春德于2016年6月15日与许惠清签订了租赁合同，可视为许惠清已占有使用租赁物。3、租赁房屋违章扩建400多平方米，增加建筑物承载，存在安全隐患。许惠清与漳州市饮食服务公司签订的《饮服公司办公楼除险加固项目（BOT）合同书》，程序上未进行公开招投标，在履行合同时没有取得建设工程规划许可证，应认定为无效。本案合同属转租合同，无合法来源，合同应认定无效。陈福章、朱容庆已缴交的租金已足以折抵租赁房屋占用费，且一审计算租金多计算了一个月的租金79126.06元，应予以抵扣。
许惠清辩称，1、许惠清已依约交付租赁物，没有任何违约行为，有权按合同约定收取租金。2、租赁物没有任何瑕疵。因陈福章、朱容庆承租后又转租多个承租户，许惠清按其要求为每个承租户分装一个电表，因此产生电耗公摊，陈福章、朱容庆不同意承担电耗公摊，要求自已拉线直接连接市政电网，但是房屋业主漳州市饮食服务公司不同意承租户私拉电线，许惠清对此不存在任何过错或违约。租赁店面并非违章扩建，也不存安全隐患，符合正常使用条件，承租户均已取得营业执照并正常营业。若存在瑕疵，陈福章、朱容庆如何能转租给他人经营。租赁物位于芗城××××号，产权人漳州市饮食服务公司，产权清晰，合同也未约定应向陈福章、朱容庆提供权属手续。3、陈福章、朱容庆在没有法定或约定的解除合同事由的情况下，没有合同解除权。且2016年2月26日关于解除合同并交还房屋的短信并不是其真实的意思表示。许惠清收到短信后，即让员工与其联系交接，但其丝毫没有交接的意思表示或行为，而是主张应先赔偿其损失。实际上，该通知是其收到应诉材料后为了推卸责任才发出的。合同解除时间应为一审认定的2016年6月15日，陈福章、朱容庆支付此前的租金及此后的房屋占用费。4、许惠清与漳州市饮食服务公司签订的《饮服公司办公楼除险加固项目（BOT）合同书》虽冠以“BOT”名称，但实质上仍是租赁合同，陈福章、朱容庆主张该合同及转租合同无效，无事实及法律依据。综上，请求驳回上诉，维持一审判决。
原审第三人纪达明、张杨宇景、段新明、方洪宽未提供书面陈述。
许惠清向一审法院起诉请求：一、解除陈福章、朱容庆与许惠清签订的店面转承包合同，并腾房移交许惠清执掌；二、陈福章、朱容庆立即向许惠清支付合同解除前所欠租金，并按租金标准支付合同解除后的房屋占有使用费。
一审法院认定事实：2014年2月28日，许惠清、朱艺新作为乙方与漳州市饮食服务公司作为甲方，在漳州商贸企业资产管理运营有限公司的监签下签订了一份《饮服公司办公楼除险加固项目（BOT）合同书》。合同约定（摘录）：项目地点位于漳州市××区××号，涉及的房屋和场地面积902.50平方米，建筑面积3039平方米。饮服公司办公楼除险加固项目采用投资改造-
经营-
移交模式（即BOT方式）进行投资改造和装修装饰。饮服公司办公楼除险加固项目（BOT）由乙方自行筹资，并按以上约定的项目施工内容负责实施。项目实施施工后至特许经营权限期满，按照本合同约定由乙方移交甲方所有。甲方特许乙方享有饮服公司办公楼特许经营权，该权利在整个特许经营期内持续有效。特许经营权主要包括：饮服公司办公楼除险加固项目改造管理权、特许经营期内的经营管理权。特许经营期限自2014年2月8日起至2020年10月1日止。2014年8月，许惠清在获得朱艺新的授权下单独作为甲方（出租方）与陈福章、朱容庆作为乙方（承租方）签订了一份店面转承包合同（包括附件），合同约定乙方向甲方租赁位于漳州市××区××号房屋的第1-7、10-14号店面。租金每平方120元，租金按押一付三并于到期前一个月支付清楚，年递增为2%。之后，许惠清于2014年10月23日将2-7号店面交付给陈福章、朱容庆使用，2-7号店面起始租金为每月40140元；于2014年11月5日将10-13号店面交付给陈福章、朱容庆使用，10-13号店面起始租金为每月23785.2元；于2014年11月17日将14号店面交付给陈福章、朱容庆使用，14号店面起始租金为每月5577.6元；于2015年2月10日将1号店面交付给陈福章、朱容庆使用，1号店面起始租金为每月6271.2元。许惠清于2015年4月10日将后门小店面也交付给陈福章、朱容庆使用，后门小店面起始租金为每月2964元。经双方结算，截止至2015年10月18日，陈福章、朱容庆共向许惠清支付租金1109456.4元，之后陈福章、朱容庆未再向许惠清支付款项。计算至2016年6月15日本案第一次开庭时，陈福章、朱容庆应支付给许惠清的租金数额为1517258.7元。陈福章、朱容庆在租赁了相关讼争店面后，又将讼争店面分别转租给纪达明、张杨宇景、段新明、方洪宽。
一审法院认为，许惠清与漳州市饮服公司签订的合同虽然冠有“BOT”字样，但是却是两个普通民事主体签订的合同，不符合狭义的“BOT”合同中一方主体须为政府机关的定义，也不是针对基础设施建设的合同，所以陈福章、朱容庆认为许惠清与漳州市饮食服务公司签订的合同无效导致许惠清与陈福章、朱容庆签订的合同无效的意见没有事实和法律依据，不予采纳；租赁房屋位于漳州市饮食服务公司于1993年12月13日即已经取得房屋所有权证的芗城××××号房屋的一层店面，并不是新建建筑，陈福章、朱容庆认为许惠清在该除险加固项目没有取得建设工程规划许可证的情况下与陈福章、朱容庆签订合同，所以店面转承包合同无效的答辩意见没有事实和法律依据，不予采纳。2014年8月，许惠清作为出租方与陈福章、朱容庆作为承租方就漳州市××区××号房屋的第1-7、10-14号店面及后门小店面而签订的店面转承包合同（包括附件）系双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，该合同成立并生效，双方应当按照合同约定全面履行合同义务。陈福章、朱容庆拖欠许惠清的租金事实清楚，证据充分。许惠清诉请判令解除双方签订的该合同，陈福章、朱容庆也在2016年6月15日第一次开庭时的当庭答辩中表示同意解除该合同，故双方签订的合同于2016年6月15日解除。许惠清请求判令陈福章、朱容庆腾退租赁房屋，支付合同解除前所欠租金，并按租金标准支付合同解除后的房屋占有使用费的诉讼请求合法有据，予以支持。该租赁房屋由纪达明、张杨宇景、段新明、方洪宽实际占有，陈福章、朱容庆与纪达明、张杨宇景、段新明、方洪宽应当共同承担腾房责任。计算至2016年6月15日合同解除时陈福章、朱容庆应支付租金数额为1517258.7元，扣除已支付的1109456.4元，尚欠407802.3元。陈福章、朱容庆认为解除该合同造成其产生了相关损失，可另案进行主张。经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第六十条、第六十一条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第二百二十六条、第二百二十七条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第二款、第十八条规定，判决如下：一、许惠清与陈福章、朱容庆签订的店面转承包合同（包括附件）于2016年6月15日解除；二、陈福章、朱容庆以及纪达明、张杨宇景、段新明、方洪宽应于判决生效后一个月内将漳州市××区××号房屋的第1-7、10-14号店面及后门小店面腾退给许惠清执掌；三、陈福章、朱容庆应于判决生效后十日内支付给许惠清计算至2016年6月15日合同解除之日止尚欠的租金407802.3元；四、陈福章、朱容庆应支付给许惠清从2016年6月16日起至将漳州市××区××号房屋的第1-7、10-14号店面及后门小店面腾退给许惠清执掌之日止按双方店面转承包合同（包括附件）约定的租金标准计算的房屋占用费。本案受理费5039元，由陈福章、朱容庆负担。
对一审查明的事实，陈福章、朱容庆对其中“2014年8月，许惠清在获得朱艺新的授权下单独作为甲方（出租方）与陈福章、朱容庆作为乙方（承租方）签订了一份店面转承包合同（包括附件）”有异议，认为签订时间应为2014年10月，而不是2014年8月。本院认为，上述合同内容并未载明签订合同时间，因本案租金按房屋交付使用日起计算，双方对房屋交付使用日并无异议，合同签订时间是8月或者10月的争议，不影响案件处理结果，不作审查认定。
对一审查明的其他事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。
二审中，陈福章、朱容庆补充提供2016年6月15日陈春德与许惠清签订的租赁合同复印件及汇款交易信息复印件各一份，欲证明2016年6月15日，陈春德与许惠清签订租赁合同，许惠清将讼争12、13、14店面（合同表述为14、15、16）交由陈春德经营，并收取了租金171188元，并由此证明，许惠清于2016年6月15日即占有使用租赁物。许惠清质证认为，对真实性无异议，陈春德原向陈福章、朱容庆转租，在许惠清告诉陈春德已经起诉陈福章、朱容庆的情况下，要求陈春德要么搬走，要么与许惠清签订新的租赁合同，于是陈春德与许惠清签订了租赁合同，但该租赁合同并不能证明全部讼争店面已经腾退给许惠清执掌。本院认为，虽租赁合同仅是复印件，但许惠清对真实性予以认可，根据租赁合同内容载明“租赁期限：自2016年6月15日起至…”可认定，2016年6月15日，陈福章、朱容庆已向许惠清完成对讼争12号、13号、14号店面的交付。
另查明，在二审审理过程中，许惠清自认如下：除12号、13号、14号店面外，其余店面陈福章于2016年11月17日交还钥匙；2016年11月17日至2016年12月1日店家还在拆卸室内外广告、监控、照明等设施、搬运货柜等；2016年12月8日许惠清给陈福章发短信要求处理店内遗留物品，陈福章未回应；2017年2月，许惠清对店内物品作无主处理。二审庭审中许惠清主张最终交接是在2016年12月，房屋占用费应计至2016年12月。
本院认为，许惠清与陈福章、朱容庆之间签订的店面转承包合同实质为租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方应当依约履行。陈福章、朱容庆关于许惠清与漳州市饮食服务公司签订的合同无效导致许惠清与陈福章、朱容庆签订的店面转承包合同无效的上诉理由，没有事实和法律依据，不予采纳；陈福章、朱容庆关于许惠清严重违约在先，造成租户无法经营以及许惠清无权收取租金的上诉理由，虽然有证据表明承租店面被断电五天后又恢复供电以及店门前被加装了停车地锁的事实，但该事实不足让陈福章、朱容庆有足以拒付租金的理由，该上诉理由不能成立。陈福章、朱容庆关于租赁房屋违章扩建400多平方米，增加建筑物承载，存在安全隐患的上诉理由，现有证据不足以证明租赁房屋因违章扩建造成安全隐患，以致无法正常租赁，该上诉理由，不予采纳。现合同双方均同意解除合同，合同可以解除。合同解除时间应为双方最终达成一致的时间，即2016年6月15日。2015年10月18日之后，陈福章、朱容庆未再向许惠清支付款项，陈福章、朱容庆对此事实也无异议，故应按合同约定支付合同解除日2016年6月15日前所欠的租金407802.3元。陈福章、朱容庆主张一审判决的租金多计算了一个月79126.06元，缺乏事实依据，不予采纳。合同解除后尚未返还的讼争店面，应按租金标准计付自2016年6月16日起至返还日的房屋占用费。其中，讼争12号、13号、14号店面已于合同解除当日完成交付，无需再支付房屋占用费，一审判决第四项未予扣除不当，应予纠正。许惠清主张其余讼争1号-7号店面、10号-11号店面、后门小店面等房屋占用费计至2016年12月。陈福章、朱容庆主张讼争店面应认定于2016年2月26日其发出合同解除及交房通知时返还，或者至少实际上在2016年6月15日时已无店面使用记录。本院认为，陈福章、朱容庆虽已发出通知，但并无证据证明其后续有实际返还店面并完成交接的行为或者许惠清有怠于交接的行为，且时处双方一审诉讼期间，陈福章、朱容庆有通过向法院提存钥匙等途径可完成交接，但陈福章、朱容庆并未积极履行。陈福章、朱容庆关于返还店面的时间认定为2016年2月26日的主张，无事实及法律依据，不予采纳。本院依据许惠清自认的钥匙交接时间将其余讼争店面的返还时间酌定为2016年11月17日，房屋占用费应计至该日，共计334005.1元。现全部讼争店面已完成交付，陈福章、朱容庆与纪达明、张杨宇景、段新明、方洪宽不再负有返还店面义务，一审判决第二项因上述出现新的事实应予撤销。
综上所述，陈福章、朱容庆主张驳回许惠清关于讼争12号、13号、14号店面房屋占用费诉讼请求的上诉请求成立，应予支持；陈福章、朱容庆其他上诉请求不能成立，应予驳回。一审部分法律适用错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项、第一百七十四条规定，判决如下：
一、维持福建省漳州市芗城区人民法院（2016）闽0602民初1201号民事判决第一、三项；
二、撤销福建省漳州市芗城区人民法院（2016）闽0602民初1201号民事判决第二、四项；
三、陈福章、朱容庆应于本判决生效后10日内向许惠清支付漳州市××区××号房屋第1-7号、10-11号店面、后门小店面的房屋占用费334005.1元；
四、驳回许惠清的其他诉讼请求。
一审案件受理费5039元，二审案件受理费5039元，由陈福章、朱容庆负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶小铭
审 判 员 谢旭耀
代理审判员 徐明水
二〇一七年六月三十日
书 记 员 马晓斌