湖北省随州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂13民终651号
上诉人（原审被告）：曹运，男，1976年12月25日出生，汉族，住湖北省广水市。
被上诉人（原审原告）：余世良，男，1949年5月4日出生，汉族，住广东省珠海斗门区。
委托诉讼代理人：胡季春，湖北正堂律师事务所律师。
原审第三人：张洁，女，1963年12月31日出生，汉族，住湖北省广水市。
上诉人曹运为与被上诉人余世良、原审第三人张洁房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省广水市人民法院（2017）鄂1381民初70号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月31日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人曹运，被上诉人余世良及其委托诉讼代理人胡季春，原审第三人张洁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人曹运上诉请求：撤销原判，改判上诉人与被上诉人继续履行租房协议并延长租赁期限或发回重审，诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一、原审认定事实错误。我与张洁达成口头租房协议，双方应自觉履行。2009年，我与张洁签订了三年的租房协议。期满后，再次约定续租，租期为2012年8月27日至2015年8月27日止。到期后再次约定续租，租期为2015年8月27日至2018年8月27日。故目前双方还有租赁关系。我在租期内投资100万元装修。2016年6月19日发生被上诉人房屋严重漏雨及房屋开裂，致使我至今不能正常经营，造成巨大的经济损失。因此我不同意解除租赁关系。二、如果要我返还房屋，需要被上诉人赔偿我的经济损失。我没有改变房屋结构，不应判令我恢复原状。请求法院委托有鉴定资质的鉴定机构对我的损失进行评估。
被上诉人余世良辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。书面合同到期后，上诉人没有授权张洁与上诉人两次达成三年的口头租赁协议。
原审第三人张洁辩称：书面合同到期后，我只与上诉人达成一年一租的协议。2015年8月，双方达成租赁一年的口头协议，2016年8月27日租期终止后，上诉人不愿意交纳下一年的租金。
原审原告余世良诉讼请求：2009年8月27日原告委托其侄媳张洁与被告曹运签订“租房协议”一份，将其位于广水市应山办事处四贤路南关社区开发区自有房屋一幢（房权证号：应字第××号）租给被告曹运开餐馆。该“租房协议”约定租赁期限为3年，自2009年8月27日起至2012年8月27日止。但租期届满后，被告拒不搬离该房屋并将房屋围墙及铁打门恢复原状，给原告生活造成妨害。现要求：1、被告曹运拆除装修设施，腾空房屋，以排除妨害；2、要求被告将原告房屋恢复原状，按约定建好围墙、安装好铁制大门；3、本案诉讼费由被告承担。
原审查明：2009年8月27日原告委托其侄媳张洁与被告曹运签订“租房协议”一份，将其位于广水市应山办事处四贤路南关社区开发区自有房屋一幢租给被告曹运开餐馆。该“租房协议”对双方权利义务做了明确约定，其中第1条约定“租赁期限为3年，自2009年8月27日至2012年8月27日”。第2条约定“房屋年租金为玖仟元。协议签订之日，乙方必须先一次性付清第一年租金，以后每年八月二十七日之前一次性付清下一年的房租。否则视作乙方终止租房”。第5条约定“在出租期间，乙方因经营需要而进行的装修费由乙方自己负责，但装修不能随意改动房屋结构”。该协议期满后被告曹运与第三人张洁达成“口头协议”继续按原“租房协议”约定租赁该房屋，并按年支付房屋租金，最后一次租金支付至2016年8月27日止。租赁期满后，原告要求被告将其租赁房屋期间安装设备等物品搬离该房屋，并将房屋围墙及铁大门恢复原状。被告曹运以其与张洁达成的“口头协议”约定的房屋租赁期限未到，且因发生雨涝灾害致使其不能继续营业造成损失过大，如需继续营业需要加大投入，且需要延长租赁期限为由不同意终止该租赁协议，双方由此成诉。
另查明，被告曹运在2009年8月27日签订合同后进行装修时，未征求第三人同意将房屋原有围墙和一个大铁门予以拆除。
原审法院认为，第三人张洁受原告余世良委托与被告曹运于2009年8月27日签订的“租房协议”系双方真实意思表示，且该协议内容不违反国家有关法律法规强制性规定，该协议合法有效，对该协议内容予以确认。2012年8月27日，该“租房协议”约定的租赁期届满，被告与第三人“口头约定”继续按原“租房协议”约定使用租赁物。至2016年8月27日双方“口头约定”房屋租赁协议再次届满，原告余世良请求被告曹运在租赁期届满后返还其租赁的广水市应山办事处四贤路南关社区开发区自有房屋。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条之规定“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”。第二百三十六条之规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。第二百三十二条之规定“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。原告的该项诉讼请求符合上述法律规定，予以支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，原告要求被告对未经其同意擅自拆除的围墙及大铁门要求恢复原状的诉讼请求，予以支持。被告曹运在庭审中自认其在承租房屋院子里建造的六间木屋，一间大厅及一通间厨房由其在租赁期满后自行拆除，故上述设施应由被告曹运予以拆除。被告曹运以其与第三人签订的”口头协议“约定未到期为由不同意解除“租房协议”于法无据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，经合议庭评议判决：一、被告曹运将位于广水市应山办事处四贤路南关社区开发区房屋一幢（房权证号：应字第××号）返还原告余世良。二、被告曹运将原告余世良上述房屋围墙及大铁门恢复原状。三、被告曹运将其租赁期间建造的六间木屋、一间大厅、一通间厨房及可拆除的附属安装物自行拆除。四、驳回原告余世良的其他诉讼请求。上述第一、二、三项应在本判决生效之日起20日内履行完毕。案件受理费100元由被告曹运承担。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案的二审争议关键是房屋租赁合同的期限问题。余世良的委托代理人张洁与曹运签订的书面合同约定的房屋租赁截止时间为2012年8月27日。而曹运一审庭审时称其与张洁丈夫于2012年、2015年两次口头约定续期三年，最后一次续期的截止时间为2018年8月27日，故目前双方还有租赁关系。而曹运二审庭审时又称2016年8月27日后向余世良请求延长租赁期间，曹运的陈述与其一审庭审时主张存在矛盾。现张洁二审时称与曹运是一年一租的口头合同关系，双方租赁关系截止时间为2016年8月27日。本院认为，曹运上述陈述未得到张洁认可，也未提供证据证明，故对曹运提出的双方租赁期现未届满的主张，本院不予支持。且根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条的规定，即使双方口头租赁合同约定的租赁时间截止时间为2018年8月27日，因双方约定的租赁期超过六个月，依法为不定期租赁，作为出租方的余世良有权随时提出解除合同，故在余世良不愿意继续出租房屋的情况下，双方租赁合同关系已经终止。综上，原审确认双方租赁合同关系终止正确，应予维持。
关于租赁合同关系终止的后果。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”的规定，且原书面房屋租赁合同明确约定曹运不得在装修中随意改动房屋结构，而曹运却在未经出租人同意的情况下擅自改动房屋结构，故原审判令曹运恢复房屋原状合法合理，应予维持。对曹运称其因自然灾害而遭受装修损失的主张，本院认为，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”的规定，原书面房屋租赁合同明确约定有关租赁期间的装修费用由曹运自负，且双方在形成事实租赁关系时未对装修问题另做约定，余世良没有违法擅自终止双方合同关系的情形，故对曹运提出有关装修损失应由余世良赔付的主张，不予支持。
综上所述，上诉人曹运的上诉请求不能成立，应不予支持；一审判决认定事实清楚，实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人曹运负担。
本判决为终审判决。
审判长 詹君健
审判员 周 鑫
审判员 李 超
二〇一七年十月二十三日
书记员 何沛俊