东乌珠穆沁旗人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东乌民初字第373号
原告（反诉被告）乌拉盖管理区希望房地产开发有限公司。
法定代表人苏xx，职务总经理。
委托代理人洪志，内蒙古理想律师事务所律师。
被告（反诉原告）吴清彬，男，汉族。
被告（反诉原告）安艳霞，女，汉族。
二被告（反诉原告）共同委托代理人王飞，内蒙古合志律师事务所律师。
原告乌拉盖管理区希望房地产开发有限公司（以下简称希望公司）诉被告吴清彬、安艳霞商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员贾蕴智适用简易程序审理此案。2014年9月11日，因吴清彬、安艳霞反诉希望公司，本案依法转为普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理。希望公司委托代理人洪志，吴清彬、安艳霞及其共同委托代理人王飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告希望公司诉称，吴清彬、安艳霞系夫妻关系，2011年3月16日希望公司与吴清彬签订《预定商品房协议书》（以下简称《协议书》），希望公司将开发的B区13户3层、建筑面积为180平方米的商品楼及B区6户60平米的地下室出售给了吴清彬、安艳霞。协议约定，该商品楼的单价为每平米3000元，地下室单价为1000元，商品楼及地下室总价为600000元，首付50%，即300000元，剩余房价款30万元有贷款、一次性付款、分期付款三种交付方式可供吴清彬、安艳霞选择。《协议书》第二条约定：“以上商品楼建筑面积系暂定面积，正式以房管部门核定的建筑面积为准，房款多退少补”。《协议书》签订后，希望�司按合同约定交付了房屋，吴清彬、安艳霞也如约交纳了房屋首付款300000元，并于2012年10月25日入住，在2014年6月19日希望公司为吴清彬、安艳霞办理了房屋产权证，房屋产权证上核定商业楼建筑面积为173.22平方米，而地下室由于政府规划部门不予批准而未建造。因此，吴清彬、安艳霞应向希望公司交纳的剩余房价款为219660元，希望公司虽多次向吴清彬、安艳霞索要剩余房款，吴清彬、安艳霞却以种种理由推脱拒绝交纳。原告希望公司具体诉讼请求如下：1、判令二被告一次性支付剩余购房价款219660元及逾期产生的利息（自2012年10月25日至判决生效为止，按中国人民银行同期贷款利率4倍计算）；2、判令二被告赔偿原告通知被告办理房款手续所产生的费用，共计2000元整；3、本案全部诉讼费由二被告承担。
被告吴清彬、安艳霞庭审答辩称，吴清彬、安艳霞购�希望公司房屋，面积为180平米，价款为每平米3000元，另购买面积为60平米的地下室，售价为1000元每平，总价款为60万元，按照双方签订的《协议书》确认缴纳30万元首付款，剩余30万元办理贷款，希望公司在约定中承诺在2011年11月30日交工并向吴清彬、安艳霞交付房屋，但因希望公司先行违约，在2012年10月25日才向吴清彬、安艳霞交付房屋，吴清彬、安艳霞在接受房屋之后发现合同中约定的地下室没有建设便交付给吴清彬、安艳霞，房屋设计的消防通道虽然有消防通道的进户门，但消防通道建设后却无法进行正常使用，导致消防通道虚设，因以上两点确认希望公司交付的房屋未按合同约定标准交付，已构成违约，吴清彬、安艳霞据此履行抗辩权向希望公司提出赔偿要求，但希望公司对合理合法的赔偿要求置之不理，导致本案的发生。因此希望公司虽依据《协议书》主�剩余款项的付款义务，但因希望公司违约行为在先，违约事项未解决之前吴清彬、安艳霞提出合理抗辩并拒付房款属于合理合法的请求。另因希望公司交付的房屋存在多处质量问题，在交付房屋后吴清彬、安艳霞提出维修申请但至今未给予维修，针对吴清彬、安艳霞拒付购房款在反诉中会提交相应证据予以证明反诉请求成立，能够作为拒付剩余购房款的合理合法的抗辩理由。
反诉原告吴清彬、安艳霞诉称，吴清彬、安艳霞系夫妻关系，2011年3月16日希望公司与吴清彬、安艳霞签订了《协议书》，希望公司将其开发的B区13户3层建筑面积为180平米的楼房及地下室出售给吴清彬、安艳霞，协议约定房屋售价为3000元每平米，地下室单价为1000元每平米。同时约定，希望公司应当在2011年11月30日将房屋交付给吴清彬、安艳霞。合同签订后，吴清彬、安艳霞依约定履行了首期付款义务。但希望公司却迟迟不能按约定交付房屋，直到2012年10月25日才将房屋交付给吴清彬、安艳霞，迟延交房将近一年的时间，而且吴清彬、安艳霞发现该房屋并没有约定的地下室。为此吴清彬、安艳霞拒绝接受房屋，希望公司口头承诺，要吴清彬、安艳霞先行入住，之后会给合理的赔偿。吴清彬、安艳霞基于对希望公司的信任接受了房屋，谁知希望公司不仅没有履行承诺，而且交付的房屋存在严重质量问题，不仅墙体开裂而且房屋一直漏水，至今无法修复。为此吴清彬、安艳霞多次找到希望公司要求维修，希望公司均以种种理由推脱。不仅如此，吴清彬、安艳霞购买的房屋本计划用于出租盈利，谁曾想希望公司交付的房屋根本没有消防通道，这不仅存在严重的安全隐患，而且造成吴清彬、安艳霞的房屋无法对外出租，造成吴清彬、安艳霞巨大的经济损�。反诉原告吴清彬、安艳霞的具体诉讼请求如下：1、判令被告支付迟延交付房屋的违约金暂定为10000元；2、判令被告对出售给原告的不合格房屋防水、墙体开裂等进行维修，确保房屋达到国家规定合格标准；3、判令被告对出售给原告的房屋开设消防通道。
2015年3月30日反诉原告吴清彬、安艳霞增加诉讼请求如下：依法判令希望公司双倍返还支付地下室定金60000元。
反诉被告希望公司辩称，一、希望公司并未迟延交付房屋，因此，不应承担迟延交付房屋的违约金。双方在预定商品房协议书第七条约定：“甲方承诺的完工期限是2011年11月30日（不可抗拒的情况除外）”，这不能说明希望公司交付房屋的期限为2011年11月30日。完工期限不等同于竣工验收合格，竣工验收合格正是协议所明确的不可抗拒的情况。况且，依据我国相�法律规定，竣工验收合格的房屋方可交付使用。二、希望公司交付房屋已经相关部门验收合格，不存在质量问题，如果存在质量问题，验收不能通过。无需要再要求达到国家规定的合格标准。三、开设消防通道，双方在合同中并没有约定，吴清彬、安艳霞对此请求没有依据。四、地下室与房屋系一体，地下室未建成是由政府原因所致。吴清彬、安艳霞以此主张定金双倍返还，无事实根据及法律依据。双方签订的合同并非定金合同，希望公司并未向吴清彬、安艳霞承诺地下室赔偿事宜。综上所述，吴清彬、安艳霞的反诉理由不能成立，请求驳回反诉请求。
经本院审理查明，希望公司于2011年5月起陆续取得《建设用地规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用证》、《商品房预销售许可证》。2011年3月16日希望公司与吴清彬签订《协议书》一份，载明：“为了保护商品房交易双方的合法权益，甲、乙双方经过友好协商，就乙方预定甲方开发建设的希望金街商品楼一事达成如下协议：一、乙方自愿预定由甲方开发建设的位于巴音胡硕镇东街（希望金街）商品楼，其中1、商品楼：B区段13户3层面积约180平方米，售价3000.00元／平方米，总价：伍拾肆万元（￥540000.00）。2、地下室：B区段13户面积约60平方米，售价1000.00元／平方米，总价陆万元（￥60000.00）。3、商品楼＋地下室共计陆拾万元（￥600000.00），首付50%叁拾万元（￥300000.00）预交伍万元（￥50000.00）其余需要在2011年4月1日之前付清。二、以上商品楼建筑面积系暂定面积，正式以房管部门核定的建筑面积为准，房款多退少补。三、甲方有三种交款方式可供乙方选择：1、贷款：定房时首付50%，剩余50%贷款。2、一次性交款：定房时一次性全额付款，优惠3%。3、分期付款：定房时交款50%，主体完工交款50%。四、乙方按选择交款方式付清首付款后，贷款者甲方为乙方协商办理贷款手续，乙方按银行要求提供相应贷款资料。分期付款者在规定时间段内付清房款。总之，甲方交钥匙前，乙方必须付清剩余房款。乙方并按相关部门规定交纳房屋大修基金、工本费、测绘费、个人应交纳的契税后，由甲方统一办理房屋产权证和土地使用证，否则，甲方不办理交房手续。五、协议书生效后，一般不办理退房事宜，如有特殊原因非退不可者，需经甲方经理批准，乙方同意甲方扣留所交价款的10%作为退房违约金，方可办理退房手续，不按时交纳房款，甲方视为乙方退房，甲方通知乙方后，有权销售乙方所购房屋。六、甲方按照设计施工的交付标准建造商品房，具体内容见�楼处《希望金街价格即交楼标准》。七、甲方承诺的完工期限是2011年11月30日（不可抗拒的情况除外）。八、甲方将现房交付给乙方后，如乙方冬季不入住、不取暖，因冻涨出现的质量问题，甲方不负责维修。九、本协议一式两份，甲、乙双方各执一份，签字生效”。希望公司在甲方处加盖公章，吴清彬在乙方处签字并捺印。后希望公司并未建造地下室。2014年6月19日办理的《房屋所有权证》载明“希望金街2#楼13号，房屋所有权人：吴清彬、安艳霞共同共有，建筑面积173.22平方米”，该房屋应付房款应为519660元，吴清彬选择的交款方式为“定房时首付50%，剩余50%贷款”。吴清彬于2011年3月16日向希望公司交纳首付款50000元，于2011年4月29日向希望公司交纳首付款250000元，庭审中，希望公司认为吴清�交纳的300000元首付款包括商品房首付款270000元及地下室首付款30000元，吴清彬、安艳霞则认为其中有30000元系地下室定金。至希望公司起诉时，吴清彬尚未向其交纳剩余房款亦未办理贷款。吴清彬、安艳霞已于2012年10月25日接收房屋并实际占有使用，2012年12月31日，该工程竣工验收。
另查明，2014年9月11日，吴清彬、安艳霞提出对迟延交付房屋造成的租房损失及房屋存在的问题进行质量鉴定（具体包括：防水材料及防水工程是否存在问题及是否符合国家标准，房屋主体结构是否符合国家标准）。2015年1月20日，锡林郭勒盟中级人民法院司法辅助办公室向本院下发（2014）锡中法鉴字第362、364、366号《退案函》1份，载明：“东乌旗人民法院：你院委托的申请人党xx、李xx、董xx、鲁xx、吴清彬、安艳霞与被申请人乌拉盖管理区希望房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷（租金估价和质检鉴定）一案，因该案涉案鉴定受托方均属于具有行政职能性权利的单位且申请方都不同意由这些单位进行鉴定，故现将该案委托退回你院”。庭审中，双方当事人均表示对该《退案函》没有意见。
又查明，吴清彬与安艳霞系夫妻关系。
还查明，2012年10月25日中国人民银行同期1年-3年期贷款利率为6.15%。
再查明，吴清彬、安艳霞向本院提交《房屋租赁合同》2份，分别载明：“甲方：潘xx，乙方：霍xx，甲方将房屋租给乙方使用，经双方同意，签订如下条款作为依据：一、乙方租赁房屋一处，租赁期限为2014年6月5日至2015年6月5日，租赁费为5500元（大写：伍千伍百元整），房租费每年一次性交清……”；“甲方：潘xx，乙方：额xx，甲方将房屋租给乙方使用，经双方同意，签订如下条款作为依据：一、乙方租赁房屋一处，租赁期限为2014年10月14日至2015年10月14日，租赁费为12000元（大写：壹万贰千元整），房租费每年一次性交清……”。
以上事实，有本院调自（2015）东乌民初字第47号民事卷宗中的《建设用地规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用证》、《商品房预销售许可证》复印件各1份及《验收材料》复印件6份；希望公司提交的《协议书》、《房屋所有权证》、《国有土地使用证》原件各1份、《收据》复印件2份；吴清彬、安艳霞提交的《协议书》复印件1份、《收据》复印件2份、《房屋租赁合同》原件2份及当事人陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。
本院认为，本案属于商品房�售合同纠纷。
（一）关于本诉案件部分。
首先，原告希望公司已取得《建设用地规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用证》、《商品房预销售许可证》，其与被告吴清彬签订的《协议书》自2011年3月16日希望公司加盖公章、吴清彬签字后已经成立并发生法律效力。按照《房屋所有权证》载明的173.22平方米产权面积，被告吴清彬尚欠房款为219660元（房屋总价款519660元-已付房款300000元）。被告吴清彬在原告希望公司交付房屋后，并未提供办理贷款的相应资料，且至今未支付剩余50%的房款，该行为已经构成违约，应当依法承担继续履行的义务，原告希望公司要求被告吴清彬支付剩余房款219660元的诉求依法应予支持。
第二，双方签订的《协议书》虽未就被告吴清彬迟延交付房款的逾期利息进�约定，但按照《协议书》的约定，被告吴清彬应当在付清首付款后，在希望公司的协调下办理剩余50%房款的贷款手续，且《协议书》第四条中有“总之，甲方交钥匙前，乙方必须付清剩余房款”的明确约定，被告吴清彬在原告希望公司交付房屋后，仍未履行《协议书》约定的“按银行要求提供相应的贷款资料”的义务，已构成违约，依法应当向原告支付逾期利息。原告希望公司要求被告按其实际占有使用房屋时间即2012年12月25日至判决生效为止按中国人民银行同期贷款利率4倍计算逾期利息明显过高，本院依法调整为以2012年12月25日中国人民银行1年-3年期贷款利率6.15%为基准，在此基础上上浮30%，给付至判决之日，逾期利息的计算方式为219660元×6.15%÷365天×958天×（1＋30%）≈46094元。
第三，被告吴清彬与被告安艳霞系夫妻关系，被告安艳霞依法应当与被告吴清彬共同给付上述夫妻关系存续期间所欠原告希望公司的购房款及逾期利息。
第四，原告希望公司要求二被告“赔偿原告通知二被告办理房款手续所产生的费用2000元”的诉讼请求，因证据不足，本院依法予以驳回。
（二）关于反诉案件部分。
首先，关于迟延交付房屋的违约金问题。双方签订的《协议书》中虽未就迟延交付房屋的违约金进行约定，但《协议书》约定交工日期为2011年11月30日，而被告希望公司实际将房屋交付二原告的时间为2012年10月25日，迟延交付房屋的时间已达330天，应当向二原告支付违约金。违约金的具体数额参照希望金街同地段同类房屋租金给付。原告�交的两份《房屋租赁合同》可以证明2014年度希望金街同地段同类房屋另一业主潘xx三层房屋向外出租一年所得房租为17500元，折合到330天租金为17500元÷365天×330天≈15822元。考虑到乌拉盖地区近几年同地段房屋租赁情况，二原告主张10000元属合理诉求，本院予以支持。
第二，关于房屋修缮问题。原告吴清彬、安艳霞已于2014年9月11日提出对迟延交付房屋造成的租房损失及房屋存在的问题进行质量鉴定（具体包括：防水材料及防水工程是否存在问题及是否符合国家标准，房屋主体结构是否符合国家标准），本院已委托锡林郭勒盟中级人民法院进行鉴定。2015年1月20日，锡林郭勒盟中级人民法院司法辅助办公室向本院下发《退案函》1份，并未依据原告申请进行鉴定，原被告双方亦均表示对该《退案函》没有意见，且该工程�通过相关部门验收合格，因此，二原告要求“判令被告对出售给原告的不合格房屋防水、墙体开裂等进行维修，确保房屋达到国家规定合格标准”的诉讼请求因证据不足，本院不予支持。
第三，关于开设消防通道问题。被告希望公司已按其规划图纸开设消防通道，且该工程已通过相关部门验收合格，故本院对二原告要求开通消防通道的诉求不予支持。
第四，关于双倍返还地下室定金问题。双方签订的《协议书》性质系商品房预售合同而非担保性质的定金合同，且该《协议书》中约定的“首付50%”并不是指“定金”，双方在《协议书》中亦未有“吴清彬交纳的地下室首付款30000元系定金”的明确约定，故吴清彬交纳的30000元地下室首付款不适用定金罚则，因此对二原告主张被告双倍返还定金的诉讼请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第八十五条、第一百零六条第一款、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十条、第一百六十一条，《中华人民共和国担保法》第九十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十六条、第十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、本诉被告吴清彬、安艳霞共同给付所欠本诉原告乌拉盖管理区希望房地产开发有限公司购房款219660元，给付时间：本判决生效后三日内付清；
二、本诉被告吴清彬、安艳霞共同给付本诉原告乌拉盖管理区希望房地产开发�限公司因其逾期给付房款的逾期利息46094元，给付时间：本判决生效后三日内付清；
三、反诉被告乌拉盖管理区希望房地产开发有限公司给付反诉原告吴清彬、安艳霞因其迟延交付房屋的违约金10000元，给付时间：本判决生效后三日内付清；
四、驳回本诉原告乌拉盖管理区希望房地产开发有限公司要求二本诉被告“赔偿通知其办理房款手续所产生的费用2000元”的诉讼请求；
五、驳回反诉原告吴清彬、安艳霞的其他反诉请求。
如果未按判决书指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费6530元，由本诉原告乌拉盖管理区希望房地产开发有限公司承担1553元，本诉被告吴清彬、安艳霞承担4977�；反诉案件受理费775元，由反诉原告吴清彬、安艳霞承担664元，由反诉被告乌拉盖管理区希望房地产开发有限公司111元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于锡林郭勒盟中级人民法院。
审 判 长 王 建 民
代理审判员 贾 蕴 智
人民陪审员 金巴特尔
二〇一五年八月十日
书 记 员 李 昕 昕