福建省连江县人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0122民初2561号原告：郑清健，男，1960年6月21日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。原告：郑淞文，男，1998年1月11日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。委托诉讼代理人：林天敏，福建瀛榕律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告：福建省连江县恒利房地产开发有限公司，住所地：福建省连江县筱埕镇筱埕村民委员会内。法定代表人：王秋英，总经理。委托诉讼代理人：刘雄，福建闽天律师事务所律师，代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：葛亮，福建闽天律师事务所实习律师。原告郑清健、郑淞文与被告福建省连江县恒利房地产开发有限公司（以下简称恒利公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年5月23日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人林天敏、被告委托诉讼代理人刘雄、葛亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑清健、郑淞文向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行合同约定的交房义务；2.判令被告立即向两原告出具办理房屋权属所需的证明文件；3.判令被告向两原告支付逾期交房的违约金392299.5元（从2011年12月31日起按已付款金额的日万分之一点五计至实际交房之日止，暂计至2017年3月23日）；4.判令被告向两原告支付逾期办理产权登记的违约金23348.23元（从2012年3月31日起按已付款金额的银行同期活期存款利率计至出具证明文件之日止，暂计至2017年3月23日）；5.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2010年3月与被告福建省连江县恒利房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买被告所开发的位于连江县“筱埕围海造地新村（假日听海一期）”第11幢03号房，购房金额为1370000元，并已经按照合同约定履行付款义务。按照合同第八条约定，被告应于2011年12月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付原告使用。第九条约定，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应在收到买受人解除合同通知之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之一点五的违约金。第十四条约定，如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按第2项处理，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的银行同期活期存款向买受人支付违约金。2016年4月，被告向原告寄送收房和办理产权登记通知书，称其因与施工单位存在工程款结算争议，导致项目备案和产权总登记无法及时办理，进而影响房屋交付和产权总登记事宜。原告认为，被告迟延交房和办理产权登记的行为既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，给原告带来金钱和时间上的多重损失，严重损害了原告的利益。原告现诉至法院，请求根据《合同法》第107条“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”以及当事人双方签订合同第八条、第九条、第十四条之约定，判令被告立即履行合同约定的义务，并承担相应的违约责任。恒利公司辩称，1.本案诉争房产价值实际为133.7823万元。2.根据《合同法》第67条规定，由于原告至目前为止尚欠被告购房款40万元及利息，根据合同约定，原告应该在被告交房之前即2011年12月31日前支付给被告，但原告没有支付，故被告有先履行抗辩权的权利。原告向本院提供如下证据：A1、《商品房买卖合同》1份，证明：1、原被告之间存在商品房买卖合同关系，2、双方对房屋交付日期和办理产权登记期限事项作出约定，3、原告已经付清全部购房款。A2、房屋预告登记证明1份，证明原被告双方签订的商品房买卖合同已备案并办理预告登记。A3、办理产权登记通知书1份，证明：1、被告存在迟延交房和逾期办理产权登记的行为，2、被告的行为构成违约，应赔偿给原告造成的损失。经质证，被告对证据A1有异议，认为该合同并不是本案诉争的商品房买卖合同，没有被告公司的盖章，也没有在房地产中心备案。对证据A2、A3的真实性没有异议。被告向本院提供如下证据：B1、《签约确认书》1份，证明郑清健与恒利公司签订确认书，购买筱埕围海造地新村（假日听海一期）第11幢03号房，总价1337823元。B2、借款申明1份，证明：1、2009年11月8日郑清健向恒利公司借款40万元作为《签约确认书》确认的房产的购房款；2、郑清健需还清该笔借款，恒利公司才将案涉房产交付；3、该申明作为《商品房买卖合同》的组成部分。B3、个人结算业务申请书、银行转账凭证二份，证明郑清健仅支付购房款137823元。B4、商品房买卖合同1份，证明原被告签订房屋买卖合同，约定价款为1337823元。B5、个人一手住房贷款合同1份，证明郑清健就购买案涉房屋向银行贷款800000元。经质证，原告对证据B1没有异议。对证据B2的真实性有异议，该证据最后一行“七、本借款申明作为今后《商品房买卖合同》组成部分”是伪造添加的。这40万元借款与本案所审理的商品房买卖合同关系不是同一个法律关系，不可以以此来进行抗辩。被告此前的表态和行为，已经表明其违约行为不是因为原告没有归还40万元的借款而迟延履行合同义务。对证据B3、B4、B5的真实性没有异议，对证明对象有异议。原告方确认购房款为1337823元。郑清健除支付首笔购房款为137823元外，向银行按揭贷款为80万元，这80万元早已还清，合计金额为937823元。而另外40万元确实是向被告借款支付，正因为借款法律关系存在，显然原告已经全部支付完毕所有的购房款。本院对上述证据审查认为，被告对证据A2、A3，原告对证据B1、B3、B4、B5的真实性没有异议，本院均予以确认。证据A1，与被告提供的证据B4内容相同，实际上是同一份合同，故本院予以确认。证据B2，原告只对该借款申明的第七点有异议，认为第七点是伪造添加的，对其他部分没有异议。在该借款申明中第五点写明“本合同一式两份，甲乙双方各执一份”。原告未能提供其所执有的该份合同予以证明第七点是添加的，因此本院对原告的该质证意见不予采信，本院对证据B2予以认定。据本院确认的上述证据及原被告陈述，本院查明本案如下事实：2009年11月2日，原告郑清健与被告签订“海西.假日听海”签约确认书，签约确认书备注中载明“开发商无息垫付20%－30%首付款，客户于交房前付款”。2009年11月8日，双方签订一份“借款申明”，约定：“一、乙方（郑清健）于2009年11月8日购买甲方（被告）开发的位于连江县的“海西.假日听海”项目11号楼03单元。二、甲方承诺无息垫付40万元人民币做为乙方购买该套房屋的购房款。三、乙方应于2011年12月31日前偿还此笔垫款，逾期按日千分之五支付利息。四乙方需还清40万元借款后，方可交房。五、本合同一式两份，甲乙双方各执一份。……七、本借款申明作为今后《商品房买卖合同》组成部分。”2010年2月26日，双方签订《商品房买卖合同》，该合同约定：原告购买被告开发的连江县筱埕围海造地新村11号楼03单元（位于筱埕镇筱埕村海景路1号），总金额为人民币1337823元。该合同第八条约定了交付条件与期限：“出卖人应当在2011年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；……。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：1、买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任；2、买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）总房价千分之一元违约金。……”，第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期时间超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之1.5（该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率）的违约金。”第十一条约定交接：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。……”，第十四条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的银行活期存款向买受人支付违约金……”。合同签订后，原告已支付被告购房款137823元，并贷款80万元支付了购房款。原告向被告所借的40万元购房款至今未支付。本院认为，原被告双方签订的借款申明与商品房买卖合同是双方真实意思表示，合同没有违反法律规定，双方均应按合同约定履行义务。借款申明中明确约定该借款申明做为今后商品房买卖合同的组成部分，借款申明中明确约定乙方需还清借款后方可交房，而原告至今未还清40万元借款。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。”因此被告认为原告应先还清借款后被告才交房的辩解，本院予以采信。原告主张要求被告履行交房义务并支付逾期交房的违约金，依据不足，本院不予支持。合同约定应在商品房交付使用后办理产权登记，现商品房未能交付的原因在于原告未还清借款，因此原告主张要求被告出具办理房屋权属所需的证明文件并支付办理产权登记违约金，本院亦不予支持。对原告认为40万元借款与本案无关，借款申明的第4条记载内容上属于借款担保的辩解，本院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条规定，判决如下：驳回原告郑清健、郑淞文的诉讼请求。本案受理费7535元，减半收取3767.5元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起的十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。审判员 吴 忠二〇一七年八月九日书记员 ：何君附注：本案适用的主要法律条文及执行提示1、《中华人民共和国合同法》第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十七条【先履行义务】当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。2、执行申请提示“执行申请提示”指《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”