北京市房山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0111民初3414号
原告：北京紫萝园物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区姚家园路石佛营东里133号。
法定代表人：罗小林，总经理。
委托诉讼代理人：刘柳，女，1983年5月2日出生，汉族，该公司物业经理。
委托诉讼代理人：王杰，北京熙明律师事务所律师。
被告：北京靠山居房地产开发有限公司，住所地北京市房山区长阳镇长韩路6号南区1号楼2层202号。
法定代表人：郝文书，董事长。
委托诉讼代理人：高书学，男，1970年3月29日出生，汉族，该公司法务经理。
委托诉讼代理人：刘贵阳，男，1974年1月27日出生，汉族，该公司副总裁。
原告北京紫萝园物业管理有限公司（以下简称紫萝园物业公司）与被告北京靠山居房地产开发有限公司（以下简称靠山居开发公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员王保新担任审判长，会同人民陪审员张国明、李顺组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告紫萝园物业公司的委托诉讼代理人刘柳、王杰，被告靠山居开发公司的委托诉讼代理人高书学、刘贵阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告紫萝园物业公司诉称，2014年6月1日，原告与北京市房山区长阳镇艺墅小区业主委员会签订了北京市物业服务合同。合同约定，原告为房山区艺墅小区提供物业服务，物业管理区域四至为：东至艺墅小区与长龙苑小区分界线，南至南水北调中心线，西至老长韩路规划红线中心线，北至长龙苑小区南侧路中心线。即合同管理区域为小区红线以内所有别墅与商业用楼。物业服务费由业主按专有建筑面积缴纳，标准为2.25元/平方米/月。物业服务合同自签字盖章生效后，第一个月为缴费时间，首次缴费按半年方式预交物业服务费，之后延续此收费方式。同时合同约定业主未按时足额缴纳物业服务费的，应当按所欠缴服务费额度的逾期之日起每日千分之五的标准向原告支付违约金。被告是上述物业北区1号楼和南区1号楼的业主，物业面积共计6226.43平方米，按约定应该向原告交纳2014年6月1日至2016年11月30日的物业管理费用人民币420284.03元，但被告一直拒绝缴费，产生违约金1509239.93元。原告完全按合同约定为被告所在的小区提供了物业管理服务，但被告却拒不履行缴费义务，原告多次催缴无果，故诉至法院，请求依法判决。诉讼请求：1、判令被告支付原告2014年6月1日至2016年11月30日物业服务费420284.03元，违约金126085.20元；2、诉讼费由被告负担。
被告靠山居开发公司辩称，我公司认为，我公司无需向原告支付物业费。原告的诉讼请求没有事实和法律依据，没有合法有效的证据。理由如下：第一、我公司是项目的开发商，是建设单位，是整个项目的主人，就没有外来人向主人收费的道理。之前的物业公司也没有向我公司收取过物业费，也没有要求我公司交纳物业费。第二、就本案来说，业主大会从来没有召开过，业主委员会是什么时候成立了，是如何成立的，对于我公司来说根本不知情。对原告和业主委员会的合同内容也不知情。原告提供的与业主委员会物业服务合同也不完整，没有合同中约定的附件的内容。就业主委员会是否合法有效，没有证据可以证明。第三、我公司所在的区域是独立的区域，不在原告服务的范围内，我公司所在的区域有独立的出口、入口，自己的保洁、保安。原告没有向我公司提供过物业服务，我公司也没有要求原告提供物业服务，我公司也不需要原告提供物业服务。原告与业主委员会签订的物业服务合同，对于我公司来说就没有实际履行。第四、原告与业主委员会在物业服务合同中约定以建设红线为区域，法律没有规定物业管理区域是由当事人约定划分。第五、原告与业主委员会的合同中约定物业用房无偿使用属无效约定，作为不是房屋所有权人的业主委员会没有权利作出约定。我公司作为所有权人，没有授权过业主委员会作出约定，对此我公司保留诉权。第六、原告与业主委员会在物业服务中约定，以包干制收取，没有事实和法律依据。最后，原告从来没有向我公司主张过物业费，也没有书面催促交纳过，对于原告要求我公司支付违约金没有事实和法律依据。
经审理查明，北京靠山居花园小区一期工程是靠山居开发公司开发建设，总建筑面积86736平方米，其中居住区建筑面积79661平方米；配套公建建筑面积7075平方米，总户数375户。在该小区西门门口南、北两侧各有楼房一栋，其中南侧楼房登记所有权人为北京靠山居房地产开发有限公司，房屋坐落为房山区长阳镇长韩路6号南区1号楼，登记时间为2009年5月21日，规划用途为综合楼，建筑面积为2932.67平方米；北侧楼房登记所有权人为北京靠山居房地产开发有限公司，房屋坐落为房山区长阳镇长韩路6号北区1号楼，登记时间为2009年9月15日，规划用途为会所，建筑面积为3293.76平方米。2010年6月，靠山居艺墅小区业主向北京市房山区长阳镇人民政府（以下简称长阳镇政府）提出成立业主大会的申请。2012年7月16日，长阳镇政府向小区业主发出关于指定鲍家祥同志作为靠山居·艺墅小区首次业主大会会议筹备组组长的通知。2012年9月10日，确定了首次业主大会筹备组成员名单。2013年10月26日至11月24日，艺墅小区首次业主大会召开，本物业管理区域建筑物总面积共76340.02平方米，业主总人数为372人，表决艺墅小区业主大会自2013年11月25日成立。在向长阳镇政府进行备案的业主委员会备案单物业基本信息一栏中载明：名称为房山区长阳镇艺墅小区，类型为住宅□办公□商业□，建筑物总面积76340.02平方米，业主总人数372人；物业管理区域为东至靠山居与长龙苑小区分界线，南至南水北调中心线，西至老长韩路规划红线中心线，北至长龙苑小区南侧路中心线；首次业主大会会议召开时间为2013年10月26日至2013年11月24日；┄┄。
2014年6月1日，北京市房山区长阳镇艺墅小区业主委员会（以下简称业主委员会，甲方）与紫萝园物业公司（乙方）签订北京市物业服务合同一份。合同约定：甲、乙双方在自愿、平等、公平、诚实信用的基础上，就乙方为甲方提供物业服务的有关事宜，协商订立本合同。本物业项目基本情况如下：名称为房山区艺墅小区，类型为别墅，坐落位置为房山区长阳镇长韩路6号，规划建筑面积为8万平方米，收费建筑面积8万平方米。物业管理区域四至为：东至艺墅小区与长龙苑小区分界线，南至南水北调中心线，西至老长韩路规划红线中心线，北至长龙苑小区南侧路中心线。物业服务期限为一年，自2014年6月1日至2015年5月31日。乙方提供的物业服务包括以下主要内容：1、制定物业服务工作计划并组织实施；保管相关的工程图纸、档案与竣工验收资料等；根据法律、法规和管理规约的授权制定物业服务的有关制度；2、负责本物业管理区域内共用部位的日常维修、养护和管理；3、负责本物业管理区域内共用设施设备的日常维修、养护、运行和管理；4、负责共有绿地、景观的养护和管理；5、负责清洁卫生服务，包括物业共用部位、公共区域的清洁卫生，垃圾的收集等；6、负责协助维护公共秩序和协助做好安全防范工作；7、其他服务事项有偿特约服务与业主另行约定。物业服务费由业主按专有建筑面积缴纳，具体标准如下：【别墅】2.25元/平方米/月（其中含0.15元的业主委员会办公经费）。违约责任中约定业主违反本合同第十三条、第十四条、第十六条约定，经乙方书面催缴，未能按时足额缴纳物业服务费，业主应当按所欠缴服务费额度的逾期之日起每日千分之五的标准向乙方支付违约金。物业服务合同签订后，紫萝园物业公司即开始为该艺墅小区提供物业服务。2014年6月4日，紫萝园物业公司（甲方）与北京益阳同创清洁服务有限公司（乙方）签订垃圾托运及化粪池清掏协议书，约定，由乙方负责甲方院内136个垃圾桶的垃圾清运及无害化转运工作，期限为一年，自2014年6月1日至2015年5月31日止，甲方每年支付给乙方有偿服务费45000元。2014年6月4日，紫萝园物业公司向北京益阳同创清洁服务有限公司支付清洁服务费22500元。2014年6月5日，业主委员会与紫萝园物业公司签订北京市物业服务合同补充协议，约定，就双方签订的北京市物业服务合同第三章物业服务收费第十三条第1款商业物业服务费收费标准商定为与艺墅小区内别墅区住户收费标准一致。2015年4月16日，紫萝园物业公司向北京环卫集团房山有限公司支付垃圾清运服务费22500元。2016年12月21日，业主委员会经研究决定，靠山居物业服务合同与北京紫萝园物业管理有限公司延期至2017年5月31日。靠山居开发公司所有的南区1号楼除自用部分外，其余出租；北区1号楼对外出租，经营餐饮、商店等。靠山居开发公司对外承租户的人员及车辆时常出入由紫萝园物业公司管理的西门，经营餐饮所产生的厨余垃圾也倾倒在小区内垃圾桶内。2016年12月21日，原告诉至本院，要求被告给付2014年6月1日至2016年11月30日物业服务费420284.03元并违约金126085.20元。
上述事实，有双方当事人的陈述；原告提交的北京市物业服务合同、补充协议、照片、告知函、确认函、查询结果、垃圾托运协议书、发票；被告提交的房产证、照片；本院向长阳镇政府调取的业主委员会备案材料等证据在案佐证。
本院认为，本案争议的焦点是业主委员会与原告签订的北京市物业服务合同对被告是否具有约束力，被告是否应向原告交纳物业服务费？根据审理查明的事实，在长阳镇政府业主委员会备案单中载明，物业服务类型为住宅，建筑物总面积76340.02平方米，业主总人数为372人，且在北京市物业服务合同中，业主委员会与原告双方约定物业服务类型为别墅，收费建筑面积8万平方米，商业收费标准处未填写。而艺墅小区业主总人数为375人，建筑物总面积86000余平方米，故可以认定，被告所有的南区1号楼及北区1号楼不在原告与业主委员会所签物业服务合同约定的业主范围内。但事实情况上，原告又确实为被告所有的南区1号楼及北区1号楼提供了垃圾清运、安全保卫等物业服务，根据公平原则，本院酌情确定被告每年向原告支付物业服务费数额为2万元。原告主张的违约金，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，原告合理的诉讼请求，理由正当，证据充分，本院予以支持，其要求过高部分，本院不予支持。被告不同意支付物业服务费的辩解理由，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条之规定，判决如下：
一、被告北京靠山居房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告北京紫萝园物业管理有限公司物业服务费五万元。
二、驳回原告北京紫萝园物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费九千二百六十四元，由原告北京紫萝园物业管理有限公司负担八千四百一十四元（已交纳）；由被告北京靠山居房地产开发有限公司负担八百五十元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
审 判 长 王保新
人民陪审员 张国明
人民陪审员 李 顺
二〇一八年三月二十三日
书 记 员 周 蕊