江西省南昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣01民终2317号
上诉人（原审原告）：孙美芳，女，1952年1月24日生，汉族，住上海市闵行区。
委托诉讼代理人：李志跃，男，1949年12月3日生，汉族，住上海市闵行区，系孙美芳丈夫。
被上诉人（原审被告）：陈伟，男，1985年11月23日生，汉族，住南昌市南昌县小蓝经济开发区。
上诉人孙美芳因与被上诉人陈伟房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省南昌市西湖区人民法院（2017）赣0103民初1670号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人孙美芳的委托诉讼代理人李志跃与被上诉人陈伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
孙美芳的上诉请求：1.依法判令陈伟向孙美芳支付三个月房屋租金10050元及物管费250.1元；2.依法判令陈伟向孙美芳支付一个月房屋租金的违约金3350元；3.依法增加判令陈伟向孙美芳支付房屋设施维修费用6488元；4.依法判令陈伟承担一、二审全部诉讼费用。事实和理由：1.一审法院根据陈伟交清水电费及物管费时间认定为退租时间即2017年2月27日错误，因为月底交物管费、水电燃气费是惯例，退租理应有双方签字确认并付款签字。一审诉前调解时，就退租时间产生争议，陈伟也没有2月27日的放行证，没有双方签字的退租退房手续。孙美芳部分修复涉案房屋的购买材料及费用清单均是从2017年3月30日至2017年4月7日，足以证明陈伟是3月底退租退房。2.陈伟前后三个月未支付租金给孙美芳构成违约，押金不能抵扣房租，押金应由孙美芳没收，最起码陈伟应支付一个月房租违约金给孙美芳。合同到期后第二天陈伟就支付了一个月房租给孙美芳，说明双方没有就押金退还产生过争议，而是陈伟想继续承租房屋。3.一审判决对孙美芳对房屋进行清理和部分整修进行了审核认定，是符合事实的，由于碰到不良房客，几年内进行了二次重新装修，由于陈伟及其公司人员的破坏性使用，造成的损失6488元应由陈伟承担。
陈伟答辩称：合同到期后让孙美芳退押金，对方没有退，当时快过年了，孙美芳叫我续租一个月，我续租了，我是2月底走的，水电费均已交清，是我打了110报警，派出所才来的。总之，所有的钱和物品都交接完毕。
孙美芳向一审法院的起诉请求：1.请求法院依法判令陈伟支付孙美芳三个月房租10050元和一个月物管费250.1元及相关水电气费；2.请求法院依法判令陈伟支付孙美芳违约金10050元；3.请求法院依法判令陈伟支付孙美芳损失房屋设施维修费用7268元；4.请求法院依法判令陈伟承担本案诉讼费用。
一审法院经审理查明：孙美芳女儿李敏系坐落于南昌市西湖区广场南路205号恒茂国际华城11栋A单元402室房屋的所有权人，因工作在外地，故委托其母亲即孙美芳处理涉案房屋出租等其他事宜。2015年11月27日，孙美芳将位于江西省南昌市西湖区恒茂国际华城11栋A单元402室房屋出租给陈伟,双方签订《房屋租赁合同》一份，约定：“3.房屋租期自2015年11月1日至2016年11月1日止共12个月时间。4.双方约定该房产的月租金为人民币叁仟叁佰伍拾元整;每壹个月前叁日转账支付孙美芳的南昌银行账号(62×××41)。5.孙美芳收取陈伟租赁押金人民币陆仟柒佰元整,该押金待合同期满或终止、结清一切费用后无息退还陈伟。7.如对该房产进行装修应征得孙美芳同意;如装修和设施的人为损坏,陈伟应修复或照价赔偿,若转让他人租用应征得孙美芳同意;租赁期满时,应立即将该房产交还孙美芳,如因迟误还房给孙美芳造成损失的负责赔偿;如需继续承租该房产,应提前一个月与孙美芳协商,双方重新订立合同;按时缴纳租金,否则逾期按每天租金的2倍支付给孙美芳，逾期七天或以上的以违约论处(特殊情况下征得孙美芳同意的例外);按时缴纳因孙美芳使用而产生的水、电、煤气、闭路、电话和物业管理费等一切费用。”在合同签订之前即2015年10月27日，陈伟已向孙美芳配偶李志跃缴纳了房屋押金6700元及一个月房屋租金3350元，之后陈伟按月支付租金直至合同期限届满。在租赁合同到期后，双方因房屋押金退还的问题产生争议，陈伟遂在房屋内继续租住，并于2016年11月2日及2017年2月4日两次共计汇款两个月的房屋租金6700元至孙美芳配偶李志跃的银行账号内，双方未再签订租赁合同。2017年2月之后，陈伟搬离涉案房屋，搬离房屋后，孙美芳对房屋进行了清理和部分整修，具体为：更换复合地板、地脚线材料费、人工费2343元；刮瓷刷乳胶材料和人工工资1885元；修复窗帘480元；厨房修复厨门材料和人工工资1450元；清扫卫生780元；修理空调330元。
一审法院认为：双方于2015年11月签订的房屋租赁合同于2016年11月1日已到期，且租金也已全部结清，双方在未签订房屋租赁合同的情况下，陈伟未即时搬出，孙美芳亦未要求收回房屋，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。故双方形成不定期租赁合同，对于不定期租赁合同，当事人可以随时解除，承租人对支付期限没有约定或约定不明确，租赁期不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。本案中，双方对退租时间表述不一，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。”本案中，结合双方向法院提交的证据材料，陈伟在2017年2月23日已在物业管理处缴纳了物业管理费，2月27日缴纳结清了房屋的水电费，故从证据效力看，陈伟的证据比较符合生活逻辑，更具证明效力，故关于退租时间一审法院采纳陈伟的陈述即为2017年2月27日。自2016年11月1日起至2017年2月27日止共计四个月，陈伟应支付孙美芳四个月房屋租金，因陈伟在2016年11月2日、2017年2月4日两次汇款，加上承租房屋时缴纳的两个月房屋押金，陈伟已向孙美芳支付共计四个月房租，现孙美芳要求陈伟支付三个月房屋租金的诉请，一审法院不予支持。孙美芳要求陈伟赔偿房屋内设施损失的诉求，因未提供充分证据证明损失系房屋本身质量问题还是人为损坏，应由其承担举证不利的后果，但陈伟作为承租人应当妥善保管和使用租赁物，故孙美芳为清扫房屋所支付的卫生费780元应由陈伟承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百三十六条,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、陈伟于本判决生效之日起十日内一次性支付孙美芳房屋清扫费780元；二、驳回孙美芳其他诉讼请求。本案由孙美芳预交的案件受理费490元，由陈伟承担50元，孙美芳承担440元。
双方当事人在二审均未提交新证据。另查明，孙美芳在一审时提交了一组收据用以证明其维修涉案房屋共计花费7268元，陈伟对该组收据的真实性、合法性和关联性均有异议，理由是陈伟与孙美芳已经交接完毕，孙美芳过了一个月才起诉，费用清单并非陈伟损坏导致维修。涉案房屋已经另行出租。
本院对一审法院查明的其他事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点在于陈伟是否应当向孙美芳支付房屋租金10050元、物管费250.1元、违约金3350元、增加支付房屋设施维修费用6488元。
本院认为，孙美芳、陈伟双方签订的《房屋租赁合同》自2016年11月1日到期后，双方转为不定期租赁关系，现双方争议主要在于陈伟是否于2月底搬离涉诉房屋，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明”，本案中，孙美芳并无证据证明陈伟在3月仍使用了涉案房屋，且其在庭审中关于何时另行出租涉诉房屋陈述存在反复，而从双方履约情况来看，陈伟均按约支付了租金，在合同到期后，除用押金抵扣2个月租金外，分别于2016年11月2日及2017年2月4日即月初支付了租金，一审中陈伟还提交了2月底结清的物业费、水电费等单据，综上，孙美芳主张陈伟违约，本院不予采信。关于房屋设施维修费用，孙美芳并无证据证明因何原因修复，且仅提交收据，一审法院考虑到承租人妥善保管租赁物的义务，判决陈伟支付卫生费780元并无不当。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持，孙美芳的上诉没有事实和法律依据，本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费304元，由孙美芳负担。
本判决为终审判决。
审判长 汪西菲
审判员 刘卫平
审判员 陈大奎
二〇一七年十二月十五日
书记员 万志新