山东省济南市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）市民初字第1326号
原告（反诉被告）谭旭，女，1981年1月18日生，汉族，济南市中心医院科长，住济南市。
委托代理人李明（系原告谭旭的丈夫），男，济南市市中区劳动保险服务中心工作人员。
委托代理人姜斌，山东金诚诺律师事务所律师。
被告（反诉原告）王宁宁，女，1953年3月21日生，蒙古族，济南市科技局退休干部，住济南市。
委托代理人岳冬雪，山东乾慧律师事务所律师。
原告（反诉被告）谭旭与被告（反诉原告）王宁宁房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告谭旭的委托代理人李明、姜斌，被告王宁宁及其委托代理人岳冬雪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告谭旭诉称：2012年8月4日，被告将一房屋租赁给案外人王凯，租期为一年，王凯支付给被告一年的租金和押金。2012年10月23日，原告通过房屋中介（齐鲁楼市）购买被告名下房产，双方签订“房屋买卖合同”并于当天生效。12月5日，双方在市房产大厦办理过户手续。按照签订的“房屋买卖合同”第十一条“由于本合同项下房产有租赁且双方交接本房产之日租赁期限未到，故双方于交接房屋当日甲方（被告）将租赁期限内房租收益转于乙方（原告），具体数额由甲方（被告）与租客（王凯）所签订的《房屋租赁协议》为准。”原告于过户当日得知被告将于次日出国探亲，便同意其承诺的3月5日回国后再办理房租转让手续，但2月27日原告收到被告电邮，被告列举种种理由拒绝向原告支付房租收入。原告致电被告要求面谈，被告以未回国为由推辞，之后原告通过房屋中介进行协调，房屋中介多次联系被告，被告依然推辞或不接电话，房租拖欠至今。原告现诉至法院，请求判令被告向原告支付房租收入8965.48元。
被告王宁宁辩称：被告不应向原告支付房租收入，2012年10月23日被告与原告签订房屋买卖合同，合同签订时该房屋正在出租，双方在合同第11条第3款约定，由于本合同项下房产有租赁，且双方交接本房之日租赁期限未到，故双方于交接房屋当日将租赁期限内房租收益转于乙方，被告认为前述约定的房租收益系以被告与承租人签订的租房合同中约定的租金为基础，减除被告租房的成本，并非是全部租金，而被告租房的成本中包含了被告为承租人提供的生活所需家具、家电等设施及广告招租、看房签约等投入，就房租收益数额双方多次协商未果，经协商被告同意将购房价款变更为72.5万元，同时将家具、家电等赠与原告，以折抵房租收益，原告同意。现在原告再次向被告主张房租收入，被告对其主张的数额及依据均不认可。请求法院驳回原告的诉讼请求。
反诉原告王宁宁反诉称：2012年10月23日，反诉原告与反诉被告签订《房屋买卖合同》，反诉原告将位于济南市房屋转让给反诉被告。签订合同时，该房屋正在出租。合同签订后，反诉原告积极履行己方义务，于2012年12月5日配合反诉被告办理完过户手续。依据该合同第四条第二款之约定，反诉被告应当在该房屋权属过户手续办理完毕当日向反诉原告结清全部房款。但直至2013年1月17日反诉被告才付清全部购房款，其行为明显属于违约。依据双方签订的《房屋买卖合同》第十条第二款、第四款之约定，反诉被告应当承担违约责任，按合同约定向反诉原告支付违约金。综上，为维护反诉原告的合法权益，现诉至法院，请求判令反诉被告支付反诉原告违约金93525元。
反诉被告谭旭辩称：依据《房屋买卖合同》第四条中按揭贷款方式：在银行发放贷款之日由银行向甲方（反诉原告）支付，以上款项具体金额以贷款银行确定的金额为准，如果按揭贷款不能办理或贷款银行确定的贷款金额少于本合同约定的贷款金额，乙方（反诉被告）应一次性不足；待该房屋权属过户手续办理完毕及物业交割后当日内，乙方向甲方结清全部房款。反诉被告积极履行合同义务，于过户当日一次性付清除按揭贷款外全部房款，银行发放贷款时间由银行决定。时至今日，反诉原告不仅没有履行应尽义务，即没有向反诉被告进行房租交付和房屋交割，反而对合同条款断章取义。反诉被告的银行按揭手续是完全按照房屋中介与银行办理程序进行的，具体时间如下：2012年12月3日办理过户手续，当日反诉被告将房屋总价中除按揭部分外的现金215000元支付给反诉原告（不包括定金30000元）。2012年12月7日，反诉被告按照房管局规定时间领取房证并通知银行。2012年12月20日，银行通知反诉被告到市中区房管局登记办理房屋抵押手续。2012年12月26日，反诉被告办完抵押手续并领回房证。2012年12月27日，银行电话通知反诉被告年底停止放贷，放贷时间另行通知。2013年1月13日，银行通知反诉被告到银行签字并于次日放贷。根据银行规定反诉原告亦应到银行签字后才能放贷，反诉被告考虑到当时反诉原告在国外，特向银行说明情况。2013年1月14日，银行放贷。以上事件发生时间均有票据为证。综上，反诉被告认为反诉原告的反诉请求不成立，请法院依法判决。
经审理查明：2012年10月23日，原告谭旭（乙方）与被告王宁宁（甲方）在居间方济南朋羽房产经纪有限公司的居间下签订《房屋买卖合同》一份，合同约定：甲方自愿出售位于济南市的房产给乙方，房屋所有权证书号为中字第037615，房屋建筑面积为60.59平方米，附属设施包含固有装修设施，房屋无抵押、有租赁，总价款为725000元，乙方在买卖合同签订时向甲方支付定金30000元。合同第四条付款方式约定：“甲乙双方同意使用本条的第（二）种付款方式：……（二）按揭贷款：乙方于双方办理过户手续当日，将首付房款人民币（大写）壹拾玖万元整（小写￥190000元整）经甲乙双方协商，存入甲方指定账户；剩余房款人民币（大写）伍拾万零伍仟元整（小写￥505000元整），在银行发放贷款之日由银行向甲方直接支付，以上款项具体金额以贷款银行确定的金额为准，如果按揭贷款不能办理或贷款银行确定的贷款金额少于本合同约定的贷款金额，乙方应一次性不足；待该房屋权属过户手续办理完毕及物业交割后当日内，乙方向甲方结清全部房款；”合同第九条约定：“甲、乙双方同意，甲方于收到全部房款当月通知乙方进行房屋验收交接；乙方应在收到通知之日起当日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验……”合同第十条违约责任约定：“……2、甲、乙双方在签订本合同后，如甲、乙任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房价款3‰的违约金并赔偿相对方因此所造成的损失；……”合同第十一条其他约定事项约定：“……三、由于本合同项下房产有租赁，且双方交接本房产之日租赁期限未到，故双方于交接房屋当日甲方将租赁期限内房租收益转于乙方，具体数额由甲方与租客所签订《房屋出租协议》为准……”合同第十二条约定：“如果本合同第十一条的约定与其他条款的约定不一致，以第十一条约定的内容为准；”合同签订当日，原告谭旭向被告王宁宁支付定金30000元。2012年12月3日，原告谭旭向被告王宁宁支付购房款215000元，原告谭旭、被告王宁宁前往房管部门办理涉案房屋的过户手续。2012年12月5日，原告谭旭取得涉案房屋的房屋所有权证书，房产证号为济房权证中字第2262**号。2012年12月20日，原告谭旭与中国邮政储蓄银行股份有限公司济南市分行签订《房产收押协议》。2013年1月17日，被告王宁宁收到剩余480000元购房款。
另查明，2012年8月4日，被告王宁宁与案外人王凯签订《租房合同》一份，合同约定：王凯租赁被告王宁宁所有的坐落于济南市的房屋，租房合同期限自2012年8月4日至2013年8月4日，租房押金为600元，房屋租金为每月1350元，全年租金共计16200元，签约入住时一次性交清押金及年租金。案外人王凯已向被告王宁宁支付押金600元及年租金16200元。
以上事实，有房屋买卖合同、租房合同、调查笔录、房屋所有权证书、收据、一卡通明细表、邮政储蓄绿卡对账单、房产收押协议及当事人的陈述等证据予以证实。
本院认为：合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同，受国家法律保护，合同当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，原告谭旭、被告王宁宁所签订的《房屋买卖合同》，系当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，应为有效。当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。本案双方当事人产生争议的主要原因是对于合同条款的理解不同，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。首先，对于当事人争议的结清全部房款时间问题，本案合同第四条约定结清全部房款的时间为涉案房屋权属过户手续办理完毕及物业交割后当日内，对于物业交割的定义双方当事人存在不同理解，通过房屋买卖日常交易习惯来看，物业交割一般应包括相关费用的结清（水、电、燃气、供暖、有线电视、电话、物业等各项费用）、户口迁出、屋内设施交割、钥匙等物品交接，并不像被告王宁宁主张的仅仅是指物业费的交割。原告谭旭向被告王宁宁结清全部购房款的时间为2013年1月17日，被告王宁宁未能证实在此之前双方已进行了物业交割，故对于被告王宁宁要求原告谭旭支付逾期付款违约金的反诉请求，无事实及法律依据，也不符合合同约定，本院不予支持。其次，对于当事人争议的房屋交付时间及房租收益交付时间问题，本案合同第九条约定房屋验收交接时间为被告王宁宁收到全部房款的当月，合同第十一条约定因房屋交接之日租赁期限未到，故双方于交接房屋当日被告王宁宁将租赁期限内房租收益转于原告谭旭，合同第十二条约定如第十一条约定与其他条款不一致，以第十一条约定内容为准。本院认为，合同第十一条相当于对第九条的补充更正，即鉴于涉案房屋的租赁现状，无法实现第九条约定的在付清全款后当月内进行房屋验收交接，故采取交付房租收益的方式实现。原告谭旭向被告王宁宁结清全部购房款的时间为2013年1月17日，根据合同约定，应在结清全部购房款当月内交付房租收益，故被告王宁宁应最晚于2013年1月31日向原告谭旭交付涉案房屋租赁期限内的房租收益。最后，对于当事人争议的被告王宁宁应向原告谭旭交付的房租收益金额问题，合同第十一条约定“具体数额由甲方与租客所签订《房屋出租协议》为准”，被告王宁宁与涉案房屋承租人王凯签订的租房合同中约定年租金为16200元，租赁期限为2012年8月4日至2013年8月4日，故被告王宁宁应向原告谭旭支付2013年1月31日至2013年8月4日的房租收益8255.34元［计算方式为：（16200元÷365天）×186天］，对于原告谭旭主张的超出部分，本院不予支持。被告王宁宁辩称其曾与原告谭旭商定将房内家具家电赠与原告谭旭折抵房租收益，但其未提交证据证明，本案合同中也未进行约定，原告谭旭对此也不予认可，故对于被告王宁宁的该项辩称意见，证据不足，亦不符合双方合同约定，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告王宁宁于本判决生效之日起十日内支付原告谭旭房租收益8255.34元。
二、驳回原告谭旭的其他诉讼请求。
三、驳回被告王宁宁的反诉请求。
案件受理费50元，反诉费1070元，由被告王宁宁负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 李 江
审 判 员 宋 芳
人民陪审员 乔永欣
二〇一三年九月二十六日
代理书记员 杨朝阳