河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫01民终3330号
上诉人（原审原告）张德恩，男，1987年2月10日生，汉族。
上诉人（原审上诉人被告）河南荣亿置业有限公司。
法定代表人贠得欣，董事长。
委托代理人张志扬，河南金学苑律师事务所律师。
上诉人张德恩与上诉人河南荣亿置业有限公司（以下简称荣亿公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省中牟县人民法院（2015）牟民初字第4534号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张德恩、上诉人荣亿公司的委托代理人张志扬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张德恩于2015年12月17向中牟县人民法院提起诉讼，请求判令：1.确认张德恩、荣亿公司之间签订的《商品房认购协议》无效；2.荣亿公司退还张德恩房屋首付款334240元；3.荣亿公司赔偿张德恩因逾期不能交房的损失及利息246530元（包含2015年的抵房款55000元；首付款产生的利息自2012年12月15日至张德恩起诉之日止按月利率5厘计算，约5万元以上；房屋升值部分损失大约3万元）。
原审法院审理查明：2012年11月28日，张德恩（定购方、乙方）与荣亿公司（开发商、甲方）签订《商品房认购协议》一份，约定“一、甲方销售的鑫荣·中央金地项目位于郑州××区保税北路琴台街交汇处。二、乙方定购房号为A3楼1层31063号商铺，建筑面积为36.8㎡…，三、乙方定购单位总房价款为人民币：664240元…；四、乙方付款方式为按揭付款…；五、乙方定购单位首付款（为总房款的50.3%）金额：人民币334240元；…七、甲方保证在相关政府部门的流程之下办理相关证件，并在签订《商品房买卖合同》时予以公示；…九、乙方在甲方电话通知十日内前往售楼部签订正式《商品房买卖合同》；十、乙方已知晓该项目所有证件尚在办理之中，自愿与甲方签订本协议书，乙方不能以此理由提出任何异议或索赔；…十四、待乙方缴付首付款（或全款）后与甲方正式签署正式《商品房买卖合同》时，本协议自动作废。备注：2013年5月31日前交房，如到期未交，按国家相关法律法规进行赔偿”。
2012年10月30日，荣亿公司向张德恩出具《收据》一份，内容为：“今收到张德恩交来A3号楼1层1063号商铺定金人民币伍万元整。”2012年11月28日，荣亿公司向张德恩出具《收据》一份，内容为：“今收到张德恩交来A3号楼1层31063号铺首付款人民币贰拾捌万肆仟贰佰肆拾元整”。
2013年10月17日，张德恩与河南鑫欣时代商业物业服务有限公司（乙方）签订《试投资协议》一份，约定“第二条、商铺的交付手续：甲方所购买的本案所涉商铺同意全权委托乙方直接按《商品房认购协议》的约定，办理交接手续。第三条、本合同有效期内甲方除保留财产处分权外，将商铺经营权管理的一切事项全权委托乙方统一经营管理，并同意乙方以自己的名义从事上述商铺经营管理的一切活动；第四条、委托期限：双方约定商铺第一期为必须性托管，托管期限为1年，即从2014年1月1日起至2014年12月31日止；第二期为选择性托管，托管期限为2年，即从2015年1月1日起至2016年12月31日止。第五条、免租期、装修期为前3个月，期满后乙方开始商铺经营；2014年4月1日-2014年12月31日，乙方按商铺甲方投资总价款的8%年租金向甲方支付租金，每季度应支付租金人民币13285元。第二期托管期限内乙方将按以下约定标准定期向甲方支付租金作为投资收益，租金支付标准及办法：2015年1月1日-2015年12月31日，乙方按商铺投资总价款的9%年租金水平向甲方分季度支付租金，每季度应支付租金人民币14945元。2016年1月1日-2016年12月31日，乙方按商铺投资总价款的10%年租金水平向甲方分季度支付租金，每季度应支付租金人民币16606元。甲方自收到投资收益后，视为该套房屋已履行交付。同日，张德恩与荣亿公司签订《交房租金补贴协议》一份，主要内容为：“补贴时间为：2013年6月1日-2013年12月31日（214天）；补贴标准为：首付款×年8%÷365天×补贴天数，甲方首付款金额为人民币334240元；租金补贴为人民币15677元。甲方：张德恩乙方：河南荣亿置业有限公司”该协议作为荣亿公司逾期交房对甲方房屋使用权所作的一次性补贴。
2013年11月20日，张德恩收到解慧梅账户转来的15677元。
2014年12月31日，张德恩委托史炎恒向河南鑫欣时代商业服务有限公司出具《承诺书》一份，承诺于2014年12月31日收到河南鑫欣时代商业物业服务有限公司两年（2014年1月1日-2015年12月31日）的商铺返租款（汇入我本人指定银行卡号及付现金）共计99637元。同日，荣亿公司为张德恩出具《收据》一份，内容为：“交款单位：张德恩人民币：伍万玖仟柒佰捌拾元整￥59782收款事由：租金抵房款”。
本案涉案房屋现已办理土地证和建设用地规划许可证，其他手续正在办理中。
另查明，河南鑫欣时代商业服务有限公司系荣亿公司委托的前期物业管理公司。
原审法院认为：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
本案中，张德恩与荣亿公司签订的《商品房认购协议》对房屋的坐落、房号、建筑面积、价款、付款方式、首付金额等作了明确约定，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且荣亿公司已依约收受购房款334240元（总房款的50.3%）,故该协议应当认定为商品房买卖合同。荣亿公司辩称《商品房认购协议》为预约合同，没有法律依据，不予采信。本案所涉房屋已办理《国有土地使用证》和《建设用地规划许可证》，其他手续尚未办理，荣亿公司在未取得商品房预售许可证的情况下与张德恩签订的《商品房认购协议》应当认定为无效。故荣亿公司因该合同取得的财产（首付款334240元）应当予以返还，张德恩要求确认商品房认购协议无效，荣亿公司退还收取的首付款334240元的诉讼请求，予以支持。
张德恩要求荣亿公司赔偿损失及利息246530元，包含第1项、2015年的抵房款55000元；第2项、首付款产生的利息自2012年12月15日至起诉之日止按月利率5厘计算，约5万元以上；第3项、房屋升值部分损失大约3万元。对于第1项请求，《商铺委托经营合同》约定，荣亿公司应向张德恩支付2015年1月1日-2015年12月31日的租金共计59780元（14945元/季度×4季度），但荣亿公司未实际支付该部分租金，本案讼争房产因荣亿公司未办理相关证件导致合同无效，因此张德恩要求赔偿租金损失55000元的诉求，有事实及法律依据，予以支持。对于第2项、第3项请求，张德恩签订《商品房认购协议》时，已知荣亿公司尚在办理相关证件，存在一定过错，故张德恩的第2、3项诉请理由不当，不予支持。综上，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：一、确认张德恩与荣亿公司签订的《商品房认购协议》无效；二、荣亿公司于本判决生效之日起十日内返还张德恩首付款共计334240元；三、荣亿公司于本判决生效之日起十日内向张德恩支付租金55000元；四、张德恩于本判决生效之日起十日内向荣亿公司交付位于郑州××区保税北路琴台街交汇处的鑫荣·中央金地项目A3号楼1层31063号商铺；四、驳回张德恩的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10442元，由张德恩负担3444元，由荣亿公司负担6998元。
张德恩上诉称：一审判决少判合同约定的租金，严重损害了张德恩的合法权益。一审判决将张德恩的租金损失计算的截止之日定为2015年12月31日的租金，系事实不清，法律适用严重错误。根据《商铺委托经营合同》约定以及张德恩两次向一审法院出具的2015年1月1日至2016年12月31日的现金抵房款126204元的收据、承诺书，荣亿公司应向张德恩支付从2015年1月1日至2016年12月31日的租金共计126204元，但一审法院却只计算至2015年12月31日，即55000元。一审法院并没有将租金截止日定为荣亿公司实际给付之日,系事实认定不清，法律适用严重错误。请求依法改判荣亿公司支付张德恩租金至实际给付之日。
荣亿公司上诉称：一、合同无效后，张德恩基于无效合同所获得的55562元应返还荣亿公司。2013年10月17日，荣亿公司向张德恩交付了涉案A3楼1层31063号商铺。2013年11月20日，就迟延交付房屋问题，荣亿公司与张德恩达成协议，并委托公司股东解慧梅向张德恩支付15667元逾期交房补贴。在张德恩与河南鑫欣时代商业物业服务有限公司另行达成《商铺委托经营合同》后，在河南鑫欣时代商业物业服务有限公司未履行协议义务的情况下，荣亿公司委托公司股东解慧梅先后三次代其向张德恩支付了39855元。该55562元款项均是基于认购协议效力张德恩从荣亿公司处所获得的实际收益。按照《合同法》第五十八条之规定，张德恩应向荣亿公司返还55562元，或从荣亿公司应返还张德恩的334240元中进行抵扣。二、荣亿公司不应赔偿张德恩租金损失。一审法院认定案涉《商品房认购协议》为无效合同，按照《合同法》第五十八条之规定，一审判决认定在签订合同时，荣亿公司已经告知张德恩项目证照正在办理过程中，张德恩存在一定过错，对此造成的损失应由张德恩自行承担。请求依法改判张德恩返还荣亿公司房屋补贴款15667元和租金39855元。
荣亿公司针对张德恩的上诉答辩称：一、张德恩要求荣亿公司支付租金55000元并执行至实际给付之日的上诉请求无法律根据。按照《合同法》第五十六条的规定，无效的合同自始没有法律约束力。因此，荣亿公司与张德恩约定将张德恩应收河南鑫欣时代商业物业服务有限公司59780元租金抵房款也是无效的。二、2015年12月16日，张德恩就已经向中牟县法院起诉，要求确认2012年11月28日所签订的商品房购买协议无效，要求退还首付款334240元。张德恩在一审法院出具的证据根本不存在荣亿公司出具的2015年1月1日至2016年12月31日两年的租金抵房款126204元的情况，张德恩的上诉理由与事实不符。三、张德恩一审诉状中的第三项诉讼请求已经明确为赔偿逾期不能交房的损失及利息246530元（暂计至2015年12月16日）。所以其主张赔偿至2016年12月31日租金损失的上诉请求超越一审诉讼请求，不能得到支持。四、张德恩与鑫欣公司签订的《【鑫荣·中央金地】试投资合同》中约定的租金支付义务人是鑫欣公司，荣亿公司已经向其委托的鑫欣公司交付房屋。鑫欣公司虽然是荣亿公司委托的前期物业管理公司，但在张德恩试投资合同上是另外的法律关系，鑫欣公司与张德恩之间的合同义务不能转嫁给荣亿公司。荣亿公司同意张德恩以应收鑫欣公司的租金抵房款之前提就是张德恩继续认购案涉的商铺，并在后续证照补办齐备后继续签约购买该商铺。所以，张德恩要求荣亿公司支付租金无合同依据，一审判决荣亿公司赔偿张德恩租金损失没有事实根据。五、一审判决认定在签订合同时，荣亿公司已经告知张德恩项目证照正在办理过程中，因案涉房屋已经建成且价格优惠，张德恩在此情况下决定购买，对项目证照补办工作荣亿公司至今仍在按要求流程补办，并未停止办证程序，张德恩对认购房屋存在一定过错，对此若造成损失的，也应由张德恩自行承担。荣亿公司不应赔偿其利息损失，一审法院对此不予支持是正确的。综上，张德恩的上诉请求不能成立。
张德恩针对荣亿公司的上诉答辩称：荣亿公司的上诉不成立，应驳回其上诉请求。
本院经审理查明的事实与原审一致。
本院认为：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，荣亿公司在未取得商品房预售许可证明的情况下与张德恩订立房屋买卖合同，导致合同无效，荣亿公司应承担主要过错责任；张德恩在明知荣亿公司未取得商品房预售许可证的情况下仍与荣亿公司订立房屋买卖合同，其亦应承担相应的过错责任。在本案所涉合同被确认无效后，荣亿公司收取张德恩的购房款应予返还并对张德恩的损失承担一定的赔偿责任，原审判决荣亿公司将收取以充抵房款的房屋租金给予张德恩并无不当。同理，荣亿公司要求张德恩返还房屋租金补贴款15667元，本院不予支持。关于租金损失问题，张德恩的一审诉讼请求明确为2015年的租金55000元，一审判决并无不当，其上诉请求将租金损失计算至实际付款之日，超出了其诉讼请求，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，实体处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
张德恩交纳上诉费1580元，河南荣亿置业有限公司交纳上诉费1175元，各自负担。
本判决为终审判决。
审判长 宁 宇
审判员 张永军
审判员 杨成国
二〇一七年四月十八日
书记员 翟贝贝