广东省深圳市南山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0305民初10419号
原告（反诉被告，以下统称原告）：资明祥，男，
委托诉讼代理人：张琳琳，女，系公司员工。
委托诉讼代理人：欧倩怡，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。
被告（反诉原告，以下统称被告）：深圳市速科讯科技有限公司。
法定代表人：赖淑晴，总经理。
被告：深圳中深国投物业管理有限公司，住所地深圳市南山区粤海街道科发路嵘兴通信大厦501，统一社会信用代码91440300359264272U。
法定代表人：徐瑶瑶，总经理。
两被告共同委托诉讼代理人：崔琼斯，广东利人律师事务所律师。
两被告共同委托诉讼代理人：韦明春，广东利人律师事务所律师。
原告资明祥与被告深圳市速科讯科技有限公司（以下简称“速科讯公司”）、深圳中深国投物业管理有限公司（以下简称“中深国投公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月31日立案受理。被告速科讯公司在法定期限内提出反诉，本院依法受理并依法适用简易程序于2016年11月10日公开开庭进行了合并审理。原告的委托诉讼代理人张琳琳、欧倩怡，两被告的共同委托诉讼代理人崔琼斯、韦明春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.原告与被告速科讯公司签署的《房屋租赁合同》于2016年7月25日解除；2.被告速科讯公司向原告退还2016年7月房租28380元（人民币，下同）及房屋租赁保证金85140元，共计113520元；3.被告中深国投公司对上述款项的支付承担连带责任；4.两被告承担本次诉讼全部费用，包括诉讼费、诉讼保全费及鉴定费等。事实与理由：原告与被告速科讯公司于2016年4月15日签署《嵘兴通讯房屋租赁协议》（以下简称“租赁协议”），约定由原告承租被告速科讯公司位于深圳市××××号嵘兴通讯209号房屋（以下简称“涉案房屋”），建筑面积（实际使用面积加公摊面积）共258平方米，上述涉案房屋用途为办公。租赁期限自2016年4月15日至2017年7月24日止。租金为每月28380元，租赁保证金为85140元。自2016年7月1日起，上述涉案房屋开始出现严重漏水，房屋多处顶部、墙面存在渗漏后的起泡、开裂、霉变、散发恶臭等现象，且因漏水发生了涉案房屋天花板掉落、屋内电线亦因漏水及积水浸泡而停电、漏电等对原告工作人员造成人身危险的意外情况，原告处因漏水导致电脑损失、数据丢失、电子元件损坏及桌椅损坏等财产损失。自2016年6月16日起，原告根据被告速科讯公司指定，将涉案房屋租金支付至被告中深国投公司账户，并由被告中深国投公司向原告出具租金发票。且在租赁期间，原与被告速科讯公司之间的租赁事宜均由被告中深国投公司股东赖海汶进行协商处理。综上，虽原告系与被告速科讯公司签署租赁协议，但协议签署人亦为被告中深国投公司股东赖海汶，被告中深国投公司为租赁协议的实际履行人，应当与被告速科讯公司共同承担连带责任。自漏水情况发生之日起，原告与两被告多次沟通协商房屋修缮事宜，并于2016年7月25日向被告速科讯公司发函，要求解除租赁协议。截至原告向被告速科讯公司就漏水事宜发函并解除租赁协议之日，上述房屋漏水情况并未最终修缮完毕。鉴于房屋漏水问题迟迟未能解决，原告处已有多名员工因无法正常办公提出离职，上述情况已导致原告无法正常经营及办公，并造成了原告的极大损失。
被告速科讯公司辩称：1.其于2016年9月30日收到原告的起诉材料，原告以起诉行为表明不再履行合同义务，即原告于2016年9月30日单方解除租赁协议，原告单方解除租赁协议行为已构成根本违约，依法应承担相应不利后果。合同一方当事人未构成根本违约时，对方当事人不享有法定解除权，据此，原告于2016年7月25日出具的解除通知不发生法律效力，且被告速科讯公司已及时书面告知原告无权单方解除租赁协议。2.原告在无法定事由或无约定事由情形下行使合同解除权的行为已构成根本违约，依据双方签订的租赁协议约定原告须向被告速科讯公司支付相当于租赁保证金等额款项作为违约金，被告速科讯公司无需向原告返还房屋租赁保证金，即原告已缴纳的租赁保证金已转化为违约金。涉案房屋出现漏水情况是由于第三方施工原因导致，且存在的渗漏水问题对房屋的整体使用功能影响有限，并不足以导致原告无法按照合同约定用途使用房屋，而原告也未提供证据证明渗漏现象对房屋的整体使用功能造成严重影响或导致房屋无法正常使用，依法应承担举证不能的不利后果。漏水情形发生后，被告速科讯公司及管理处已及时向深圳市南山区住房和建设局报告相关情况，住建局与关联第三方深圳正中置业有限公司已委托第三方对涉案房屋进行鉴定，鉴定数据显示相关数据均在预警值内，即便涉案房屋存在漏水现象，但被告速科讯公司已在合理时间内进行维修，维修后涉案房屋已正常使用，原告无权以此要求解除租赁协议。另，租赁协议明确约定租赁期间，涉案房屋的维护、包养、检查维修等义务由原告承担，即使涉案房屋出现漏水情况，也应该系由原告自行承担维修义务和维修费用。3.租赁协议约定“自本合同生效之日起，未经甲方书面同意，乙方不得将本房屋全部或部分转租给任何第三方使用”，原告承租涉案房屋擅自将涉案房屋交付深圳市小爱爱科技有限公司（以下简称“小爱爱公司”）使用，原告行为已构成违约。4.租赁协议明确约定，租赁期满或解除合同等其他情形，承租方须按现有的装修（含门、窗、地摊、天花灯）无条件完好交付，否则甲方有权不予退还租赁保证金。原告至今仍未向被告速科讯公司交付涉案房屋，原告行为已构成违约。5.原告单方违约所导致的一切损失应由其自行承担，原告无权要求被告赔偿损失。
被告中深国投公司辩称：其与被告速科讯公司为相互独立的法人，没有任何关联性，被告中深国投公司不是租赁合同的当事人，也不是本案的适格被告，请求驳回原告对被告中深国投公司的诉讼请求。
被告速科讯公司向本院提出反诉请求：1.原告向被告速科讯公司支付自2016年8月1日起至2016年9月30日止租赁费用（租金及物业管理费）共计56760元及上述款项的逾期付款利息（按照中国人民银行公布的同期贷款利率从起诉之日起计至生效判决确定的支付之日止）；2.原告向被告支付自2016年7月1日至2016年9月30日止水电费共计3602元及上述款项的逾期付款利息（按照中国人民银行公布的同期贷款利率从起诉之日起计至生效判决确定的支付之日止）；上述1、2项诉讼请求金额共计60362元；3.原告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：被告与原告于2015年4月15日签订《嵘兴通讯房屋租赁协议》，双方约定由被告速科讯公司将位于深圳市××××号嵘兴通讯209号房产交付原告承租，每月租赁费用28380元，被告速科讯公司已履行合同义务，但是原告于2016年7月25日委托律师事务所向被告速科讯公司出具律师函，主张涉案房屋存在瑕疵导致原告无法正常经营、办公为由要求解除租赁协议，被告速科讯公司收到该函后于2016年8月2日委托法律顾问回函并郑重通知原告无权单方解除租赁协议，但原告于2016年8月初强行搬离涉案房屋，该行为已构成根本违约。被告速科讯公司于2016年9月30日收到原告起诉材料，被告速科讯公司认为原告以实际行为表明不再履行租赁协议义务，租赁协议自被告收到起诉材料之日解除或终止。原告须向被告支付2016年8月、9月的租金，同时原告拖欠的7月份水电费共计为5381.33元，8月份电费为1794.56元，9月份电费为29.44元，上述款项共计7205元，因涉案房屋与第三方深圳市小爱爱科技有限公司（以下简称“小爱爱公司”）承租的208号房实际连为一体，208、209号房也共用水、电表，因此原告应承担一半的水电费用。综上所述，原告的行为已构成根本违约，但其不仅不依约履行合同义务，反而起诉被告并冻结被告速科讯公司的银行基本账户，给被告速科讯公司造成了很大的经济损失和名誉损失，恳请法院依法支持被告速科讯公司的全部反诉请求。
原告针对被告速科讯公司的反诉辩称，1.涉诉房屋自2016年7月开始出现严重漏水，已实际造成涉案房屋根本无法使用。原告再三与两被告联系沟通房屋修缮处理事宜，但一直未能修缮。原告经营业务为互联网智能硬件开发，工作、办公非常依赖电脑、电子设备及互联网的使用，但在房屋出现漏水的长达2个多月内，涉诉房屋多次出现停电、水浸、电脑淋坏、服务器淋坏断网、电源进水泡坏等情形，导致原告常常出现因无法办公而停工、工作文件丢失、电脑异常、项目中断的情形，已造成原告的工作人员无法办公、面试的人员均不愿入职工作。原告作为一家拥有几十万用户的互联网企业，因上述情形的发生导致大量用户流失，用户体验极差等问题，不仅造成了原告的实际经济损失，更严重影响了原告的预期收益。最终原告决定解除租赁合同并搬离，以阻止损失的进一步扩大。综上可见，涉案房屋出现严重漏水的情形，导致原告处无法正常使用涉案房屋，已造成实际房屋根本无法使用的情形，应适用法律相关规定享有法定解除权。2.原告在涉诉房屋出现严重漏水导致租赁合同目的无法实现的情形下委托事务所律师向被告速科讯公司出具《律师函》，要求解除租赁合同，该函已于2016年7月26日送达。原告与被告速科讯公司于2016年4月15日签订的《嵘兴通讯房屋租赁协议》已于2016年7月26日解除。3.被告速科讯公司请求原告支付合同解除后的租金、物业管理费及水电费的主张缺乏事实及法律依据，应当予以驳回。租赁合同所约定的原告承担的租赁期间存在的任何损失的修缮义务，依约排除建筑物质量问题的情形，另外，该条款存在显失公平的情形，明显排除了被告速科讯公司作为出租人的法定修缮义务。原告在搬离涉案房屋时，已经与被告速科讯公司协商一致，并取得其出具的放行条，原告解除合同的行为不属于违约行为。综上所述，原告特恳请法庭在查明事实的基础上，依法审理，公正裁决，以维护原告的合法权益。
被告中深国投公司同意被告速科讯公司的反诉请求。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2016年4月15日，原告（承租方，乙方）与被告速科讯公司（出租方，甲方）签订《嵘兴通讯房屋租赁协议》，约定：乙方租赁涉案房屋作为办公之用；建筑面积为258平方米，租期自2016年4月15日起至2017年7月24日止；甲方于2016年4月10日起将涉案房屋交付乙方，自此开始计收水电费、管理费等其它费用；租金标准为每月每平方米110元（含每月5.5元/平方米管理费），每月租赁综合费为28380元包括租金与物业管理费等全部应缴费用；乙方应于本合同签订后两日内支付首月租赁费用28380元，乙方应须于每月5日前支付当月租金；乙方一次性向甲方支付相当于三个月的租金作为租赁保证金，合计85140元；乙方未依约定时间支付租赁费用、水电费等任何费用的，自逾期之日起，乙方应当每日按逾期未付款项的千分之一比例向甲方支付违约金，直到欠费付清之日止；在租赁期间，如甲方提前收回房产或单方解除合同，应提前2个月书面通知乙方，并退回押金；如乙方提前退租或单方面解除合同，应提前2个月书面通知甲方，押金不予退还，同时乙方投入的装饰装修损失自行承担，甲方不做任何补偿；租赁期间，乙方负责做好户内公共区域日常维护、保养、公共设施设备的日常维护、保养、检查检修工作；甲方需对装修材料、房屋已安装的设备做质量保证（符合国家规定），出现非乙方造成的损坏，甲方需进行保修保养或更换；及其他条款。
2016年4月15日，小爱爱公司向被告速科讯公司转账支付房屋租赁保证金170280元，被告速科讯公司向原告出具了收据，载明“今收到深圳市小爱爱科技有限公司交来：承租嵘兴通讯208-209房租赁保证金170280元”。庭审中，原告表示其中85140元为涉案房屋的租赁保证金，由小爱爱公司代付，余下的85140元为小爱爱公司所承租部分房屋的保证金。
2016年6月16日，两被告向小爱爱公司出具《代收款证明》，内容为：中深国投公司为速科讯公司旗下公司，自2016年7月1日起原告每月产生的租赁费支付至中深国投公司账户，该账户收取原告的一切费用均视为原告向被告速科讯公司支付，同时亦由被告中深国投公司出具相应的发票，由此产生的一切后果均由两被告承担。
2016年7月25日，原告委托律师向被告速科讯公司邮寄解除租赁协议的《律师函》，内容为：自2016年7月1日，由于涉案房屋开始出现严重漏水，已经造成原告无法正常经营及办公，致使合同根本目的无法实现；原告决定被告速科讯公司收到本律师函之日，原告日即与被告速科讯公司解除房屋租赁合同；请被告速科讯公司收到本律师函之日起3日内向原告退还2016年7月房租56760元及房屋租赁保证金170280元；被告速科讯公司应向原告支付因房屋漏水导致的损失103万元。被告速科讯公司于2016年7月26日收到该函件，并于2016年8月2日致函原告，表示原告无权单方解除或终止被告速科讯公司与原告签订的《嵘兴通讯房屋租赁协议》；如原告单方解除或终止《嵘兴通讯房屋租赁协议》，请原告提前2个月书面通知被告速科讯公司，并结清租赁期间所产生的一切费用（包括但不限于租金、水费、电费等），且被告速科讯公司已收取的租赁保证金不给予退还。
庭审中，原告当庭提交了相关照片、微信聊天记录、视频资料等，以证明涉案房屋截至2016年10月16日仍存在严重漏水、墙面开裂、霉变等情况，严重影响原告的正常经营和办公，其中微信聊天记录为原告员工与赖海汶商量搬离事宜。被告速科讯公司为此提交了《速科迅科技防水补漏施工合同》，广东深望达建材科技工程有限公司营业执照、工程竣工验收表、《嵘兴厂房及峥鑫建筑物沉降检测报告》、深圳市嵘兴通讯技术有限公司出具的《情况说明及确认函》、照片等，共同证明涉案房屋出现漏水现象系由第三方施工原因造成，被告速科讯公司已及时委托专业第三方公司进行维修和补救，维修后涉案房屋已能正常使用，检测结论显示涉案房屋相关数据均在预警值内，不存在导致影响承租人正常使用或危及承租人安全健康的情形。工程竣工验收表载明，涉诉房屋漏水修补工期为2016年7月3日至2016年7月6日，验收时间为2016年7月7日。
被告速科讯公司提交了嵘兴通讯2016年5月至10月期间的收费通知单，以证明原告未支付2016年8月1日之后的租金及物业管理费。收费通知单记载：2016年7月1日至31日期间电费为5037.29元、公摊水费为344.04元；2016年8月1日至31日期间电费为1794.56元、公摊水费为0元，该月无公摊电费；2016年9月1日至30日期间电费为29.44元，公摊水费为0元。
庭审中，原告称其于2016年8月5日搬离涉案房屋，被告速科讯公司则表示原告未经其允许于2016年8月中旬搬离；被告的上述陈述与其在反诉状中“原告于2016年8月初强行搬离租赁房屋”陈述不符。
另查，小爱爱公司另行与被告速科迅公司签订了一份《嵘兴通讯房屋租赁协议》，约定小爱爱公司承租被告速科讯公司位于深圳市××××号嵘兴通讯208号房屋（以下简称“208号房屋”），租赁期限与涉案房屋租赁期限相同，上述两套房屋已被打通使用。因被告速科讯公司主张的水电费为涉案房屋及208号房共同产生，两者无法区分，原告、小爱爱公司及两被告均表示同意按照每套房屋各50%分摊。
以上事实，有《嵘兴通讯房屋租赁协议》、收据、《代收款证明》、《律师函》、收费通知单，微信聊天记录、视频资料、《嵘兴厂房及峥鑫建筑物沉降检测报告》、《情况说明及确认函》、照片等证据及庭审笔录在卷为证，足以认定。
本院认为，原告与被告速科讯公司签订的《嵘兴通讯房屋租赁协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格按照合同约定履行各自义务。从原告、被告速科讯公司提交的相关证据来看，涉案房屋存在漏水等问题并非由于涉案房屋本身的质量问题或被告速科讯公司的原因造成，系因第三方原因导致，且被告速科讯公司在发现漏水情况后亦及时采取了相关措施进行维修和补救。原告提交的照片、录像等证据，两被告不认可其真实性，上述证据并不足以证明因涉案房屋漏水已导致原告承租涉案房屋的租赁目的无法实现，故无法认定被告速科讯公司存在根本违约行为。然而涉案房屋确实存在漏水的事实，原告提出解除合同系事出有因，且原告在2016年7月25日提出解除合同后已于8月5日搬离。据此，本院认定原告与被告速科讯公司签订的《嵘兴通讯房屋租赁协议》已于原告搬离之日解除。虽然被告在庭审中称原告于2016年8月中旬搬离涉诉房屋，但是与其在反诉状中“原告于2016年8月初强行搬离租赁房屋”的陈述自相矛盾，故本院采纳原告于2016年8月5日搬离涉案房屋的主张。
关于原告要求被告速科讯公司退还2016年7月房租28380元的诉讼请求。涉案房屋漏水修复工程期间为2016年7月3日至2016年7月6日，验收时间为2016年7月7日。涉案房屋存在漏水，必然在漏水及修复工程期间造成原告无法正常使用，故本院酌情确定被告速科讯公司应退还半个月房屋租金14190元。
关于被告速科讯公司要求原告支付2016年8月1日至2016年9月30日期间的租赁费用56760元，及2016年7月1日至2016年9月30日期间的水电费3602元的反诉请求。原告已于2016年8月5日搬离涉诉房屋，本院仅支持2016年8月1日至8月5日期间的租金费用4577元、2016年7月份水电费2691元、2016年8月份水电费897元（考虑到涉案房屋于2016年8月5日后为空置状态，8月份无公摊水电费，故按8月份全月计原告应付水电费）。被告速科讯公司请求原告支付上述款项的逾期付款利息，考虑到涉诉房屋出现漏水，原告并未无故拖欠租金、水电费等费用，故本院不予支持。
租赁合同解除后，被告速科讯公司应退还原告租赁保证金85140元，针对原告此项诉讼请求，本院予以支持。
原告系与被告速科讯公司签订的租赁合同，被告中深国投公司仅系代被告速科讯公司收取租金、开具发票，租赁合同的当事方为原告和被告速科讯公司，故依据合同相对性原则，原告无权要求被告中深国投公司承担责任。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告资明祥与被告深圳市速科讯科技有限公司于2016年4月15日签订的《嵘兴通讯房屋租赁协议》于2016年8月5日解除；
二、被告深圳市速科讯科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告资明祥退还租赁保证金85140元；
三、被告深圳市速科讯科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告资明祥退还2016年7月份的半个月房租14190元；
四、原告资明祥于本判决生效之日起十日内向被告深圳市速科讯科技有限公司支付2016年8月1日至8月5日期间的租金、物业管理费等应缴费用合计4577元、2016年7月份水电费2691元、2016年8月份水电费897元；
五、驳回原告资明祥其他的诉讼请求；
六、驳回被告深圳市速科讯科技有限公司其他的反诉请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费1285.2元，保全费1087.6元，共计2372.8元，由原告资明祥负担296.60元，被告深圳市速科讯科技有限公司负担2076.20元；反诉案件受理费654.53元，由原告资明祥负担88.54元，被告深圳市速科讯科技有限公司负担565.99元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审判员 赖 晖
二〇一六年十一月二十二日
书记员 伍小丽
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。