福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽01民终360号上诉人（原审被告）：福州市晋安区泵业公司，住所地福建省福州市晋安区国货东路275-277号。法定代表人：林媛贞。委托诉讼代理人：夏昱，福建大佳律师事务所律师。上诉人（原审原告）：福州市第二建筑工程公司，住所地福建省福州市台江区国货西路284#。法定代表人：张聪伟。委托诉讼代理人：林拓，福建君立律师事务所律师。上诉人福州市晋安区泵业公司（以下简称“晋安泵业公司”）与上诉人福州市第二建筑工程公司（以下简称“福州二建公司”）租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市晋安区人民法院（2016）闽0111民初2877号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人晋安泵业公司委托诉讼代理人夏昱到庭参加诉讼，上诉人福州二建公司委托诉讼代理人林拓。本案现已审理终结。上诉人福州二建公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持福州二建公司全部上诉请求。事实和理由：1.一审判决认定《房屋租赁合同》于2016年2月1日解除系适用法律错误。首先，福州二建公司没有向一审法院提出“确认原、被告双方签订的《房屋租赁合同》于2016年2月1日解除”的诉请，一审判决径行作出该判决，系超出上诉人的诉讼请求。其次，福州二建公司于2016年2月1日向晋安泵业公司发出的书面通知，并非解除《房屋租赁合同》的通知，而是再次告知晋安泵业公司《房屋租赁合同》原约定的租赁期限已经届满，并要求晋安泵业公司在2016年3月1日之前搬离案涉房屋。若晋安泵业公司搬离案涉房屋，则双方的不定期租赁关系自然解除，但福州二建公司未搬离案涉房屋的，在未有任何一方直接表明解除《房屋租赁合同》的情况下，也不能视为双方的不定期租赁关系已经解除。实际上，双方的不定期租赁关系，应当自福州二建公司就晋安泵业公司未按通知搬离案涉房屋向晋安泵业公司提出异议之日，即本案起诉之日时解除。一审认为《房屋租赁合同》于2016年2月1日解除显然错误。2.上诉人福州二建公司有权要求晋安泵业公司交付2016年2月以后的房屋租金，一审判决不支持上诉人福州二建公司主张错误。一审已认定上诉人福州二建公司为案涉房屋的所有权人，晋安泵业公司未及时搬离，上诉人福州二建公司有权要求晋安泵业公司继续交付其占用房屋期间的租金。此外，上诉人尚未取得相应房屋征收补偿，有权继续占有被征收财产，行使收益权。晋安泵业公司答辩意见与其上诉意见一致，上诉人晋安泵业公司请求支持其上诉请求。上诉人晋安泵业公司上诉请求：撤销一审判决，驳回福州二建公司起诉。事实和理由：1.一审判决适用法律错误，福州二建公司不具备一审原告的主体资格。根据《物权法》第二十八条的规定，自2015年1月3日起，该房屋所有权已属于人民政府所有，因此福州二建公司无权向上诉人主张，已不具备一审原告起诉的主体资格。2.一审判决事实认定错误。首先，一审认定“原告主张已于2016年2月1日向被告发出终止合同履行《通知》的事实，予以认定”。福州二建公司向晋安泵业公司的员工寄出挂号信并非向晋安泵业公司寄送挂号信，晋安泵业公司员工的拒收行为不能代表晋安泵业公司，一审判决就晋安泵业公司退回私人信件的行为不能证明福州二建公司履行通知义务。3.一审判决上诉人晋安泵业公司搬离讼争房屋，都未要求福州二建公司就上诉人晋安泵业公司的搬迁费及房屋装修补偿费等应属于晋安泵业公司的相关拆迁补偿费用支付给晋安泵业公司，于法不公。上诉人福州二建公司答辩称：1.福州二建公司系本案适格原审原告。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条“实施房屋征收应当先补偿、后搬迁”规定，福州二建公司尚未收到讼争房屋被征收补偿款，根据上述法律规定，福州二建对讼争房屋仍享有占有、使用、收益的权利，本案中福州二建的各项诉请，均为行使对讼争房屋的占有、使用、收益的权利，因此福州二建公司是本案适格原审原告。2.晋安泵业公司主张其未收到2016年4月25日由福州二建公司寄出挂号信错误。首先，晋安泵业公司一审中已自认系“《法律意见书》由被告拒收”，说明晋安泵业公司承认收件人的拒收行为代表其公司意志。其次，挂号信的收件人是晋安泵业公司处理讼争房屋租赁事宜的经办人之一，且在收件人姓名、地址无误的情况下选择拒收，说明收件人对邮件的大概内容是知情的并有意为之。因此晋安泵业公司的员工收到并拒收挂号信，即应当视为其职务行为。再次，一审判决对不定期租赁合同解除时间的认定错误。本案不定期租赁合同应当以本案起诉之日为解除之日。由于福州二建公司将通知留置送达，晋安泵业公司又否认收到该通知，故应以福州二建公司起诉要求晋安泵业公司立即搬离讼争房屋之日，作为福州二建公司主张不定期租赁合同解除之日。原审原告福州二建公司向一审法院起诉请求：1.确认双方签订的《房屋租赁合同》于2016年2月1日解除；2.被告立即搬迁租赁房，并交还福州二建公司；3.晋安泵业公司支付福州二建公自2016年2月至5月未缴纳的租金共计47500元；4.诉讼费由晋安泵业公司承担。一审法院认定事实：1993年1月1日，福州二建公司将其设备科改组成立福州市二建公司机械设备分公司（以下简称“福州二建设备分公司”），未工商登记。2003年，福州二建分公司作为出租方与晋安泵业公司作为承租方签订《房屋租赁合同》，约定由晋安泵业公司承租福州二建分公司所有的坐落于晋安区国货路市二建机械设备分公司内配套设施底层店面171.9㎡、底层车间142㎡、二层办公室40㎡等房屋即附图中阴影所示平面，租赁期共10年，出租方从2003年5月6日起将房屋交付承租方使用，至2013年5月15日收回，租金每月为5650元，每月15日付下月租金计算，承租方一次性付清拾年租金，按年利率10%计息；《房屋租赁合同》还约定中途拆迁征地、拆迁（含转让、重建、改建），出租方应提前壹个月通知承租方，承租方应无条件终止承租，出租方应把余下租金退返承租方（余下租金不计息）等内容。租赁期限届满后，晋安泵业公司继续使用讼争房屋，租赁场所不变，但租金作了调整。2015年1月2日，福州市晋安区人民政府发布征收告知书将讼争房屋列入征收范围。2015年1月9日，福州地源房屋征收工程处将福州二建公司的房屋所有权证（榕房J字第00417号）原件、国有土地使用权证（榕国用93字第T1784）原件收回；福州二建公司与福州市晋安区住房保障和房产管理局签订《房屋征收补偿安置协议》。期间，晋安泵业公司向福州二建公司支付租金至2016年2月16日止，之后未再向福州二建公司缴纳租金。2016年4月25日，福州二建公司以挂号信方式向晋安泵业公司发出《法律意见书》，该挂号信于2016年4月26日退回原告处，改退批条显示“上门拒收”。庭审中，一审法院当庭拆封该挂号信，信封内为《法律意见书》，主要内容为福州二建公司已于2016年2月1日向被告发出《房屋租赁合同》已终止履行，晋安泵业公司务必在2016年3月1日前搬迁完毕通知书及福州市晋安区人民政府房屋征收告知书等材料等内容。一审法院认为：福州二建公司、晋安泵业公司双方订立的《房屋租赁合同》合法有效，具有法律约束力，双方应依约履行。租赁期届满后，晋安泵业公司继续使用租赁物，原租赁合同继续有效，租赁期限转变为不定期。不定期租赁关系形成后，双方均可以随时解除合同。本案讼争房屋已于2015年1月2日被政府列入征收范围，福州二建公司已于2016年2月1日通知晋安泵业公司终止履行租赁合同，至此双方的租赁关系解除。福州二建公司作为所有权人应履行及时收回讼争房屋、移交征收单位的义务，福州二建公司主张晋安泵业公司搬离、交还讼争房屋，可以支持；但福州二建公司主张收取2016年2月以后的租金，不予支持。晋安泵业公司抗辩称福州二建公司未履行合同终止履行的通知义务，没有事实依据，不予采信。一审法院判决：1.确认福州二建公司与晋安泵业公司签订的《房屋租赁合同》于2016年2月1日解除。2.晋安泵业公司应在判决生效之日起十日内搬离并交还福州二建公司坐落于福州市晋安区国货路市二建机械设备分公司内底层店面171.9㎡、底层车间142㎡、二层办公室40㎡的房屋。3.驳回福州二建公司的其他诉讼请求。本院二审期间，各方当事人均未提交新的证据。根据本案现有证据，本院确认一审法院认定的事实。另查，涉诉租赁合同中，晋安泵业公司一方的签订人是“林森”并留下了林森的联系方式。福州二建公司发出终止合同履行通知的挂号信件，其中记载的收件单位是“晋安泵业公司”，收件人是“林森”。又查，福州二建公司在一审审理期间，于2016年8月30日公开庭审时申请增加诉请请求，即“确认双方签订的《房屋租赁合同》于2016年2月1日解除”。此外，涉诉土地证和产权证尚未注销。本院认为：福州二建公司在一审期间增加诉讼请求即“确认双方签订的《房屋租赁合同》于2016年2月1日解除”，一审法院依法同意其申请，现福州二建公司上诉称其未提起该项诉讼请求，与事实不符，本院不予采信。根据合同的相对性原则，福州二建公司作为涉诉合同的签订方，请求解除该合同，其依法具备诉讼主体资格。晋安泵业公司关于福州二建公司诉权的异议，本院不予采纳。此外，虽然福州市晋安区人民政府于2015年1月2日通知将讼争房屋列入征收范围，但该政府行为并不能直接产生包括房屋所有权在内的物权已即时变更为国家所有的法律后果，晋安泵业公司关于涉诉房屋物权的相关意见，没有法律依据，本院不予采纳。案涉《房屋租赁合同》于2013年5月租赁期届满，晋安泵业公司继续使用租赁物，租赁期限转变为不定期，双方依法均可随时要求解除合同。福州二建公司与与政府部门于2015年1月2日签订了《房屋征收补偿安置协议》，福州二建公司作为所有权人应及时履行及时收回讼争房屋、移交征收单位的义务。现其既于2016年2月1日发文要求晋安泵业公司搬离、交还讼争房屋，一审法院认定双方合同于该日解除有事实依据，本院予以维持。福州二建公司向晋安泵业公司地址发出上诉通知函，收件单位和收件人系晋安泵业公司及其指定的涉诉合同签约人“林森”，福州二建公司已依约履行通知义务，晋安泵业公司关于福州二建公司系向其员工寄信而非向其寄送挂号信的诉讼意见与事实不符，本院不予采纳。此外，晋安泵业公司诉称其存在搬迁费及房屋装修补偿费损失，但其未提起反诉，本院在本案中不予审查。综上所述，福州二建公司和晋安泵业公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、第一百七十条第一款第一项，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第一百三十条、第一百五十九条、第一百六十一条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币989元，由上诉人福州市晋安区泵业公司、福州市第二建筑工程公司各负担494.5元。一审案件受理费执行一审法院的决定。本判决为终审判决。审 判 长 陈光卓审 判 员 陈 辉审 判 员 薛闳引二〇一七年四月××日法官助理 廖小航书 记 员 吴梦龙（2017）闽01民终368号共8页