河南省三门峡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫12民终546号
上诉人（原审被告）林胜胜，男，1984年6月11日出生，汉族，住浙江省乐清市，现住三门峡市湖滨区。
委托代理人王锴，河南康研律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被上诉人（原审原告）张宏优，男，1952年1月11日出生，汉族，住三门峡市湖滨区。
委托代理人王云燕，河南恒翔律师事务所律师，代理权限为特别授权。
上诉人林胜胜因与被上诉人张宏优房屋买卖合同纠纷一案，不服湖滨区人民法院（2016）豫1202民初3669号民事判决，向本院提起上诉。上诉人林胜胜及其委托代理人王锴，被上诉人张宏优及其委托代理人王云燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：2014年10月5日，三门峡涧桥房地产开发有限公司（以下简称涧桥公司）与三门峡市湖滨区上德电气销售部（林胜胜代表签字）签订金水公寓电料合同1份。之后，涧桥公司将金水公寓1号楼2单元10层5号的房屋抵给林胜胜用于支付货款，林胜胜将该房屋作价36.9万元出售给张宏优。在林胜胜协调下，张宏优和涧桥公司于2014年12月25日订立正式认购书1份。2015年1月15日，林胜胜出具证明1份，载明：“今收到张耀天、张宏优购林胜胜金水公寓2单元10层05号房，84㎡，总房款叁拾陆万玖仟元整，36.9万元，已收叁拾叁万元。买房人张宏优。”张宏优向林胜胜出具欠条1份，载明：“今欠林胜胜金水公寓房款4万元，总房款37万元，已付林胜胜33万元，余4万元交钥匙付清。”之后，金水公寓2单元10层05号房被湖滨区人民法院依法查封，张宏优诉至法院，请求林胜胜退还房款33万元及利息29700元（暂计算至2016年7月14日，按中国人民银行同期贷款利率计算至款项返还之日止）；返还其出具的4万元欠条。
另查明，张克良与涧桥公司签订商品房买卖合同1份，房屋坐落于金水公寓1单元14层1404号房。
原审认为：林胜胜、张宏优对关于购买金水公寓1号楼2单元10层5号的房屋的事实，均不持异议，予以确认。根据该房屋买卖合同的约定，林胜胜应当履行交付房屋的义务，张宏优应当履行支付对价的义务，现张宏优支付33万元，林胜胜出售的本案争议房屋因法院查封而不能履行，致使合同主要目的不能实现，属根本违约，双方订立的合同可以解除，解除合同后，已经履行的，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，故张宏优主张其返还33万元购房款及利息的请求，符合法律规定，应予支持。利息应自2015年1月15日起，按中国人民银行同期贷款利率计算。张宏优主张林胜胜返还欠条，该欠条系基于双方之间的房屋买卖合同而产生，现双方合同解除，欠款事实已经不存在，张宏优要求返还其出具欠条的请求，已无实现必要性，故不予支持。林胜胜辩称双方协议将争议房屋更换为1404号房屋，张宏优不予认可，关于换房事宜，系另一法律关系，可另行处理。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款之规定，判决如下：一、林胜胜于本判决发生法律效力之日起返还张宏优购房款33万元及利息（自2015年1月15日起，按中国人民银行同期贷款利率计算至本判决确定的给付之日止）。二、驳回张宏优的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费6700元，减半收取3350元，由林胜胜负担。
宣判后，林胜胜不服，向本院提起上诉称：一、一审判决认定事实错误，证据不足。1、双方当事人协商更换房产的事实客观存在。原交易金水公寓1号楼2单元10层5号房屋被法院查封后，双方通过协商将房产调换为价格更高的金水公寓1单元14层1404号房屋，并变更在张宏优之子张克良名下，且已登记备案。一审法院仅凭张宏优的单方否认推定换房未取得张宏优同意，支持张宏优的诉讼请求，缺乏事实依据。2、证人朱某1、王某作为涧桥公司的工作人员，参与并协助办理了双方售房和换房的相关手续，见证了换房过程，证言真实可信，应作为认定事实的依据。二、一审判决认定林胜胜存在根本违约，缺乏法律依据。林胜胜不存在违约行为，金水公寓1号楼2单元10层5号房屋查封是因第三人原因造成，即便在法律上构成违约，也不属于根本违约，应适用《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定处理本案。适用的前提是认定张宏优诉讼请求成立。请求撤销（2016）豫1202民初3669号民事判决第一项，改判驳回张宏优的诉讼请求。
张宏优答辩称：1、双方没有协商更换房产，张宏优购买的是金水公寓1号楼2单元10层5号房屋，林胜胜收取房款并出具相关手续，张宏优没同意换房，换房是林胜胜单方所述。房款条据系林胜胜为张宏优办理房产备案时张宏优交给林胜胜，并非为了换房。2、一审证人朱某2、王某仅能证明张克良购房情况，在一审询问证人时二人均答没有询问张宏优是否换房，故证言不能证明换房事实。3、因房屋查封致合同不能履行，张宏优不能取得房屋居住，属根本违约，一审法院适用法律正确。综上，双方不存在换房，请求驳回上诉，维持原判。
二审审理中，林胜胜提交：1、涧桥公司“金水公寓”账目明细、原始记账凭证。拟证明：1、因金水公寓1号楼2单元10层5号房屋查封，双方协商后于2015年11月12日将正式认购书和购房收据退回涧桥公司；2、2015年11月12日、13日，张宏优之子张克良、商某向涧桥公司交纳各项开口费、测绘费共计19012元；3、2015年11月12日，林胜胜将金水公寓1单元14层1404房屋更名为张克良、商某，经办业务员为王某。
张宏优质证称：对所有凭据真实性均无异议，对证明目的有异议；证据只能证明张克良、商某购买的房子与本案无关，不存在换房的事实。
经评议认为：林胜胜提交的证据不能证明经张宏优同意，双方将金水公寓1号楼2单元10层5号房屋更换为金水公寓1单元14层1404房屋并登记在张克良名下。本院不予采信。
二审查明的事实与原审基本一致。
本院认为：金水公寓1号楼2单元10层5号房屋买卖合同的当事人是张宏优与林胜胜。张宏优与林胜胜享受合同权利、履行合同义务并承担违约责任。现张宏优因合同约定购买的该房屋无法交付，要求退还房款和利息，法院对该诉求进行审理。林胜胜上诉称，因金水公寓1号楼2单元10层5号的房屋被查封，双方协议将争议房屋更换为金水公寓1单元14层1404号房屋，故不应返张宏优购房款。对此张宏优不予认可，林胜胜提交的证据不足以证实，经张宏优同意双方将金水公寓1号楼2单元10层5号的房屋调换成金水公寓1单元14层1404号房屋。金水公寓1单元14层1404号房屋买卖合同的当事人为张克良与林胜胜，并非张宏优与林胜胜。张宏优与张克良虽是父子关系，但均为完全民事行为能力人，依法各自独立享有民事权利，承担民事义务。根据合同的相对性原则，该买卖合同关系与本案不属于同一法律关系，故林胜胜上诉称与张宏优协商更换房产的上诉理由本院不予支持。
张宏优向林胜胜交付购房款33万元后，因金水公寓1号楼2单元10层5号的房屋被查封致合同不能履行，合同不能履行的原因不在张宏优。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”本案中林胜胜违约的原因虽是涧桥公司与他人的民间借贷纠纷引起争议，房屋被人民法院查封。但依据前述法律规定，林胜胜应向张宏优承担违约责任。原审法院依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款：“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。”原审判决林胜胜向张宏优支付利息，而本案是因林胜胜不能向张宏优交付约定房屋引起的，并非是张宏优违约，原审法院适用法律不当，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条，应予纠正。
依照《中国人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6700元，由上诉人林胜胜负担。
本判决为终审判决。
审判长 郭丽莎
审判员 汤静侠
审判员 李小敏
二〇一七年五月二日
书记员 刘臻东