浙江省金华市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙07民终5059号上诉人（原审第三人）：方茂春，男，1964年7月21日出生，汉族，住金华市金东区。上诉人（原审第三人）：李妙春，女，1965年11月11日出生，汉族，住金华市。两上诉人共同委托诉讼代理人：方笋玉，浙江一剑律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王晖，女，1973年6月14日出生，汉族，住所义乌市。委托诉讼代理人：陈佳豪，浙江稠州律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：浙江融华置业有限公司，住所地浙江省义乌市江东街道篁园路248号7楼。法定代表人：吴军荣。上诉人方茂春、李妙春因与被上诉人王晖、浙江融华置业有限公司（以下简称融华置业）商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省义乌市人民法院（2017）浙0782民初9851号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。方茂春、李妙春上诉请求：1.撤销一审判决，改判并驳回被上诉人的一审诉讼请求；2.本案的二审费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。上诉人与融华置业签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，并经房地产管理部门认可备案，不存在合同无效的情形。一审判决认定上诉人购买的商品房低于市场价格和低于成本价格与事实不符，依据不足。2014年受房地产调控等影响，房地产行业不景气，上诉人以团购的形式购买多套商品房并未违反法律规定，且融华置业开发的锦绣篁园包含了大量的商业用房。一审法院没有审计评估争议商品房当时的市场价格和成本价格，没有任何证据或者调查材料证明上诉人购买的商品房低于市场价格和低于成本价格。被上诉人与融华置业签订商品房买卖合同的时间为2016年6月份，并非一审判决认定的2013年7月18日，事实上其签订的商品房买卖合同要晚于上诉人签订的合同。被上诉人王晖向融华置业购买的商品房至今未付清购房款，一审判决要求登记备案缺乏依据。2016年8月31日，被上诉人融华置业已经将诉争商品房钥匙交给上诉人，由上诉人实际占有管理诉争商品房，一审判决被上诉人王晖已经实际占有诉争商品房与事实不符。二、本案诉争商品房，上诉人已经转让给他人，一审判决并未追加诉争商品房的实际权利人，违反程序，影响案件事实认定。三、一审判决适用法律错误，上诉人与融华置业签订的《商品房买卖合同》并没有违反合同法第52条的规定，判决合同无效缺乏依据，适用法律错误。综上，综上请求驳回被上诉人一审诉请。王晖辩称，第一，坚持原审中被上诉人的辩论意见及认可原审判决中认可的事实。第二，被上诉人与融华置业签订的商品房买卖合同合法有效，是双方真实意思表示，并且被上诉人与融华置业之间均履行了合同义务，合同也未违反法律强制性规定，合同合法有效。第三，上诉人与融华置业之间的合同是一份名为商品房买卖合同，实为融资借贷的合同。理由如下：1.诉争房产，上诉人与融华置业之间的备案合同单价是7000元每平方米，结合被上诉人在原审提供的诉争房产的土地成交价1.455亿元及所有预售许可证中包含的面积是11116.45平方米，可以清楚地看到分摊到每个建筑面积上的土地价格是1.3万元每平方米。商品房的开发成本包括了土地成本、房屋建造成本及各种税费，一般的建造成本是在每平米2000-3000元左右，加上各种税费，锦绣篁园楼盘的成本价至少在1.6万元以上，显然在房屋单价上，上诉人与融华置业之间的成交价格严重低于被上诉人的成交价及房开公司的成本价。这样的价格显然是没有商品房买卖的实质，也严重违背了正常的市场交易；2.根据义乌市不动产查询中心的查询，目前备案登记在本案上诉人名下的锦绣篁园商品房是17套，成交价是从6500-8000元/平方米不等，均价是在7231元/平方米，本案中被上诉人的涉案房屋成交价是197万元，单价是1.7万元/平米，除本案外，类似的相关诉讼还有五起，所有实际购房者的单价均超过1.6万/平米，根本不可能以7000元左右的均价将商品房销售给上诉人，只能按照融华置业一审提供的情况说明中表明这是借款而不是买房；3.上诉人不具备一个正常购房者的心态。首先，讼争房产的使用问题，该房产在2015年年底交给被上诉人使用后，2016年上半年被上诉人开始装修，至今也未见所谓的权利人提出异议，上诉人也没有通过任何途径向被上诉人主张权利；其次，上诉人在收到原审起诉状副本后，未到庭参加原审庭审，自愿放弃诉讼权利；4.关于上诉人提到的将讼争房产转让给他人的问题，与本案无关，也不符合物权法规定的善意取得的构成要件，且目前的讼争房产仍然登记在上诉人名下，实际的权利义务也没有转移。因为本案的诉讼是一个群体性的案件，在原审诉讼之前，锦绣篁园的业主已经向义乌市信访局、义乌市公安局经侦大队、杭州电视台18**黄金眼栏目及义乌市建设局都寻求过救济。最终由义乌市建设局出面协调，出具了两份证明材料，一份是原审的情况说明，一份是原审提供的锦绣篁园备案交付方案；5.上诉状提到的剩余房款支付问题，在商品房买卖合同中有明确约定，这个并不影响房屋的交付使用及备案登记。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。融华置业未作答辩。王晖向一审法院起诉请求：1.依法确认王晖、融华置业于2013年7月18日签订的商品房买卖合同有效；2.依法确认融华置业与方茂春、李妙春签订的关于义乌市篁园路333号锦绣篁园2单元203室的商品房买卖合同无效；3.依法判令融华置业协助王晖办理义乌市篁园路333号锦绣篁园2单元203室房产的备案登记手续，将上述房产备案登记至王晖名下。一审法院认定事实：2011年1月11日融华置业通过公开招投标拍得义乌市篁园路G号地块（樊村综合楼）国有建设用地使用权，土地面积1134平方米，出让金14550万元。后融华置业在该地块上进行商品房开发，楼盘名称为锦绣篁园。王晖于2013年4月24日认购了其中的2单元203室房屋，并交纳了购房款500000元，后又于2013年7月18日交纳了购房款1000000元，余欠470000元双方约定在融华置业通知做产权证之日起五日内付清。2012年11月6日，融华置业取得锦绣篁园的商品房预售证，商品房预售证载明：房屋坐落地点为义乌市篁园路333号，普通住宅预售建筑面积为6739.49平方米。2013年7月18日王晖、融华置业签订了一份商品房买卖合同，约定：王晖向融华置业购买义乌市江东街道篁园路333号2单元203室商品房，价款为1970000元，融华置业应当在2013年12月30日前将商品房交付王晖，商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；与本合同商品房有关的土地使用权及在建工程不存在抵押情形，出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷；商品房预售的，自本合同签订之日起30天内由出卖人向义乌市建设局申请登记备案。2015年下半年，融华置业将涉案房屋的钥匙交付王晖，王晖开始对涉案房屋进行装修。但王晖、融华置业没有按约向义乌市建设局申请对商品房买卖合同进行备案。方茂春、李妙春是夫妻。因融华置业曾向方茂春借款，融华置业又将涉案房屋预售给方茂春、李妙春，并于2014年11月15日签订了一份商品房买卖合同，同日办理了备案登记手续，备案登记的预售合同号为2014预9015907，建筑面积112.71平方米，备案金额788970元。2016年8月3日，融华置业向各购房户出具了锦绣篁园备案、交付、办证方案，载明：公司保证没有一房两卖，现在的状态只是作了暂时性的预登记备案抵押，预登记备案是可以撤销解除的，公司负责后续解押备案的一切费用，请大家不用担心房子没有、钱没有，公司肯定在10月底前解押，年底前交付办证。2016年11月25日，融华置业又向王晖出具了一份情况说明，载明：王晖购房户于2013年4月24日、7月18日向本公司付款，认购了锦绣篁园2单元203室，通知备案时未办理备案登记，现该房产被公司向方茂春借款，以备案抵押形式登记于方茂春名下。一审法院认为，合同应是当事人的真实意思表示。融华置业与方茂春、李妙春就涉案房屋所签订的商品房买卖合同其成交价格明显低于市场价格，也低于开发商的开发成本价，显然不符合当地的商品房买卖市场行情。而且融华置业还就同一楼盘与方茂春、李妙春签订了多份商品房买卖合同，将多套房产出卖给方茂春、李妙春，其价格均明显低于市场价格，有违常理。融华置业与方茂春、李妙春就涉案房屋签订的商品房买卖合同的时间也滞后于王晖与融华置业签订商品房买卖合同的时间，从融华置业向王晖出具的情况说明、锦绣篁园备案、交付、办证方案看，融华置业也明确表示其与方茂春、李妙春签订的商品房买卖合同并非买卖商品房的真实意思表示，而是基于融华置业向方茂春、李妙春借款而签订的名为买卖实为抵押的意思。一审法院认为融华置业在与王晖签订商品房买卖合同后又就同一标的物再与方茂春、李妙春签订买卖合同,违反了合同当事人应当遵守的诚实信用原则,违反了社会公德,扰乱了社会经济秩序和市场交易秩序，故应认定融华置业与方茂春、李妙春签订的商品房买卖合同无效。王晖、融华置业签订的商品房买卖合同从成交价格、签订合同的时间、王晖交纳购房款的时间等要素，结合融华置业向王晖出具的情况说明、锦绣篁园备案、交付、办证方案看，应认定是王晖、融华置业双方真实意思表示，内容也不违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，故应认定合法有效，双方均应履行合同所确定的义务，故对王晖的诉讼请求应予支持。融华置业经传票传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃抗辩和质证的权利，依法可缺席判决。方茂春、李妙春经传票传唤无正当理由拒不到庭，不影响本案的审理。依照《中华人民共和国合同法》第三条、第四条、第五条、第六条、第七条、第八条、第五十二条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院《关于适用的解释》第二百四十条的规定，一审法院于2017年8月28日作出如下判决：一、王晖与融华置业于2013年7月18日签订的商品房买卖合同有效。二、融华置业与方茂春、李妙春签订的合同编号为2014预9015907的商品房买卖合同无效。三、融华置业协助王晖办理关于义乌市篁园路333号2单元203室商品房买卖合同的备案登记手续，于本判决生效后一个月内履行完毕。案件受理费11265元，由融华置业负担。二审期间，方茂春、李妙春提供了以下证据：1.《商品房买卖合同》，证明2014年11月15日上诉人与融华置业签订商品房买卖合同，购买了诉争商品房，并办理了登记备案。2.义乌市房地产管理处预售房产证明一份，证明争议房产登记备案在上诉人名下，且向上诉人出具证明诉争房产无预先异议情况，无设定他项权利，并不存在被上诉人王晖购买房屋的事实。3.收款收据、本票及备注各一份，证明上诉人支付购房款的事实。4.锦绣篁园交付、办证方案一份，证明融华置业向上诉人通知承诺2016年12月底前进行交付、办证完成，保证没有一房两卖等情况。5.协议书一份，证明融华置业将房屋钥匙移交给上诉人，融华置业履行了房屋交付义务，上诉人已经实际占有使用争议房产。6.协议书及银行付款凭证各一份，证明2016年9月11日上诉人已经将争议房产转让给他人的事实。7.情况说明一份，证明被上诉人王晖与融华置业的《商品房买卖合同》是在2016年6月份签订的，并非一审判决认定的2013年7月18日。8.网站资料二份，证明义乌万达广场商品房的价格为8000元每平方米的事实。9.钥匙一套，证明在2016年9月1日，被上诉人融华置业已经将争议房子的钥匙交付给上诉人。对方茂春、李妙春提供的证据，王晖的质证意见为：对证据1，上诉人与融华置业之间的买卖合同是真实存在的，但是合同的实质不是商品房买卖，而是上诉人与融华置业之间的借款担保。因为该合同中也非常明确载明了单价是7000元每平方米，结合被上诉人在答辩时提到的土地成本的问题及被上诉人以16000余元每平方米购买该商品房，说明上诉人与融华置业之间签订的合同没有买卖房屋的实质；对证据2，真实性没有异议，但无法达到其待证目的，只能证明涉案房产登记在上诉人名下；对证据3，三性均不予确认。即使上诉人有付钱给融华置业，那也是借款，不是购房款。上诉人交付的所谓购房款都是整数，本案中是1400万买了14套房屋，一般来说购房款的计算都会产生零头，而本案所谓的购房款明显是先谈好了总价再选的房子，本案中本票的申请人是龚益辉，据被上诉人了解，龚益辉才是真正的资金所有人，且本票交付时间是在2014年11月17日，而房屋备案时间是2014年11月15日，是先备案再付钱，不符合正常商品房交易习惯；对证据4，真实性有异议,一审中被上诉人提供的从建设局调取的情况说明及交付、办证方案可以明显推翻上诉人提供的该份证据，被上诉人提供的情况说明明确载明了本案的被上诉人是实际购房户，而上诉人方茂春是因为融华置业向其借款将涉案房屋以备案抵押的形式登记于方茂春名下；对证据5，三性均不予认可,因为诉争房产一直以来都是本案的被上诉人王晖在使用也从来没有任何人提过异议，而且王晖也将部分建材堆放在诉争房产中，协议中提到的万群伟，上诉人在其他案件中提到他是买房的介绍人，实际上万群伟是上诉人和融华置业之间借款的介绍人；对证据6，三性均不予认可,目前的涉案房产还是登记在上诉人名下，上诉人是实际的权利义务人，上诉人所谓的转让行为，也不符合物权法的善意取得的构成要件，不会产生物权转让的效果，2016年9月份的时候房屋争议已经爆发，上诉人明知该房屋有争议，还将房屋卖给别人，是别有用意；对证据7，三性均不予确认,合同签订时间应以被上诉人在一审中提供的《商品房买卖合同》的落款时间为准；对证据8，三性均不予认可,锦绣篁园楼盘成本价在1.6万元/平米以上，是有相关证据支持的，与其他楼盘无关，万达的楼盘与锦绣篁园楼盘没有可比性；对证据9，不予认可，涉案房产的钥匙在被上诉人手上。王晖向本院提交了以下证据：1.备案在上诉人方茂春名下的锦绣篁园商品房统计表，证明目前备案登记在上诉人名下房产共计17套，单价从6500元-8100元不等，均价是7231元，严重低于锦绣篁园开发成本价1.6万元，说明上诉人和融华置业的商品房买卖不具备商品房买卖实质。2．本案被上诉人丈夫王瑞（电话号码139××××7970）与融华置业办公室主任楼文森（电话号码159××××3456）通话录音，证明方茂春的款项是借款，当时由万群伟介绍，该笔借款存在利息，最终由楼文森代表融华置业与上诉人谈到了一分利，录音中提到的龚总是龚益辉，是实际的老板。3.本案被上诉人丈夫王瑞（电话号码139××××7970）与当时借款介绍人万群伟（电话号码138××××1111）的通话录音，证明方茂春总共给吴军荣的2600万都是借款，以及万群伟并不是上诉人陈述的房屋买卖介绍人，而是实际的借款介绍人，该笔借款是支付过利息的，且有200万元现金拿回去的事实。对王晖提供的证据，方茂春、李妙春的质证意见为:对证据1，不属于新证据，是被上诉人的单方陈述内容；对证据2、3，三性均有异议，证据2无法证明通话录音中的当事人为楼文森本人，楼文森的身份情况也没有相应证据证明，既然被上诉人能联系到融华置业，那应当要求对方出庭。证据3无法证明通话录音中的当事人为万群伟本人，电话号码是万群伟的，我方提供的2016年7月22日的协议中明确注明了上诉人是购买房子，并且由万群伟转交钥匙交付房子，在协议书中有万群伟本人的签字按印以及被上诉人融华置业的盖章及法定代表人的签字，充分证明上诉人是买房子，而不是被上诉人所说的借款，被上诉人提供的录音完全与书面证据不符，应当以书面证据为准，或者要求万群伟出庭作证。本院对方茂春、李妙春提供的证据认定如下：对证据1、2的真实性予以确认；对证据3，收款收据的真实性予以确认，对本票，上诉人未提供本票原件，且本票复印件上显示申请人为龚益辉非本案上诉人，故该份证据能否达到上诉人的证明目的本院将结合相关证据综合予以确认；对证据4，对比被上诉人一审中提交的由融华置业出具的锦绣篁园备案、交付、办证方案，两者有相同条款内容，但亦有相矛盾条款内容，由融华置业在同一天出具的交付、办证方案，内容却相互矛盾，明显不符常理，故对该份证据本院不予认定；对证据5，该份协议书为方茂春与融华置业及万群伟签订，万群伟的身份无法确定，且从该份证据中无法看出与本案诉争房产的关联性，故对该份证据，本院不予认定；对证据6，为方茂春与案外人所签订，对其关联性，本院不予认定；对证据7，被上诉人一审中提供了《商品房买卖合同》，且结合被上诉人向融华置业的付款情况看，可以确认被上诉人与融华置业签订合同的时间为2013年7月18日，故该份证据不能达到上诉人的证明目的，上诉人所提对被上诉人所签《商品房买卖合同》签订时间的鉴定申请，亦无必要；对证据8，非本案涉案楼盘，对其关联性，本院不予认定；对证据9，该套钥匙来源不明，对其关联性，本院不予认定。对王晖提交的证据认定如下：对证据1，上诉人对其真实性不予认可，该份证据为王晖单方制作，对其中涉及涉案房屋的相关信息予以确认，对其他房屋所涉信息，本院无法确认；对证据2、3，为通话录音，无法确认通话当事人，通话当事人的身份情况亦不明确，故对该两份证据，本院不予认定。二审经审理，本院对原审查明的事实予以确认。本院认为，2016年11月25日融华置业出具的情况说明明确载明涉案房产系融华置业向方茂春借款，以备案抵押的形式登记于方茂春名下，且对比上诉人、被上诉人分别与融华置业签订的《商品房买卖合同》，两者的涉案房产价格差距巨大，上诉人与融华置业之间还存在其他多套商品房买卖，价格均明显偏低，不符商品房交易习惯，有违常理，综合上述情况看，方茂春、李妙春与融华置业签订商品房买卖合同的目的是为借款提供担保，合同中双方的意思表示并不真实。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款关于“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”的规定，本案方茂春、李妙春与融华置业基于虚假意思表示订立的商品房买卖合同应认定为无效。而从融华置业与王晖之间签订《商品房买卖合同》的时间及付款情况、房屋占有情况看，双方之间的《商品房买卖合同》意思表示真实，亦不违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，应认定合法有效。王晖要求继续履行与融华置业签订的商品房买卖合同，于法有据。融华置业应撤回在方茂春、李妙春名下的义乌市商品房预售备案登记，并协助王晖办理相应备案登记手续。综上，方茂春、李妙春的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22530元，由上诉人方茂春、李妙春负担。本判决为终审判决。审 判 长  吕 强审 判 员  陈荣飞审 判 员  赵 娟二〇一八年一月十日代书记员  厉凯静