广东省肇庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤12民终1379号
上诉人（原审被告）：高要市恒福房产发展有限公司，住所地：肇庆市高要区府前大街十七号，组织机构代码77781303-5。
法定代表人：刘应中，经理。
委托代理人：赵秀琴，是该公司员工。
被上诉人（原审原告）：梁世荣，男，1993年2月18日生，汉族，住肇庆市高要区。
委托代理人：区划，广东融晖律师事务所律师。
上诉人肇庆市恒福房地产发展有限公司（以下简称恒福房地产公司）与被上诉人梁世荣商品房销售合同纠纷一案，不服肇庆市高要区人民法院（2016）粤1283字第78号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：2013年3月8日，梁世荣与恒福房地产公司签订了一份《商品房买卖合同》，向恒福房地产公司购买位于高要区南岸镇塘路50号恒福新城的第B4幢9层903号房，套内面积为116.68平方米，单价每平方4784.26元，总款为558228元；双方约定交楼时间为2013年10月30日，逾期交楼不超过30日的按已交房款的万分之二、超过30日的按已交房款的万分之三计付违约金给买受人，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方还在合同中约定了其他内容。
合同签订后，梁世荣向恒福房地产公司支付了购房款558228元，但恒福房地产公司一直没有如期交付房屋给梁世荣。2014年7月22日，梁世荣在恒福房地产公司提供的《钥匙、资料签收表》中签名，从而接收了涉案房屋。梁世荣以恒福房地产公司延期交楼为由，遂诉至该院。
此外，高要恒福房地公司补充了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》一份，经审查，该备案表足以证实本案商品房所涉工程恒福新城B4座已在竣工验收合格后于2014年1月21日经建设管理部门办理了备案。恒福房地产公司还提供了《申通快递详情单》复印件一份，经审查，该快递单上没有记载上述公司向梁世荣寄送的是何种文件资料，也没有梁世荣的签名签收，故无法证实该快递单与本案的关联性，即该快递单也不能认定本案事实的依据。
梁世荣起诉请求：1、确认梁世荣与恒福房地产公司签订的商品房买卖合同为有效合同，判令恒福房地产公司继续履行合同；2、判令恒福房地产公司支付违约金127275元（违约金计算至2015年11月30日，之后的违约金计算至符合交楼条件时止。）；3、判令恒福房地产公司承担本案所有的诉讼费用。
原审法院审理认为：本案系商品房销售合同纠纷。梁世荣与恒福房地产公司签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，没有违反法律规定，该合同自双方签章时成立并发生法律效力，受法律保护，双方当事人在行使合同权利的同时均应自觉履行合同约定的义务。鉴于双方一致确认了涉案商品房已由梁世荣装修入住、面积差异按合同约定处理、房产证已经办理并由梁世荣取得、目前仍使用临电，以及有线电视、电话线已拉到楼梯但没有拉入户的事实，故对梁世荣要求确认上述《商品房买卖合同》为有效合同、由恒福房地产公司继续履行合同的诉请，合理合法，该院予以支持。对于梁世荣认为产权登记逾期、恒福房地产公司应承担支付产权逾期违约金责任的诉称意见，因双方已一致确认了涉案商品房的房产证已经办理并由梁世荣取得的事实，梁世荣亦已在庭审中明确其诉请中的违约金为逾期交楼的违约金即其诉请中的违约金不包括产权登记逾期违约金，故应视其对该项诉称意见予以放弃；综合双方当事人诉辩、举证、质证的情况及庭审查明的事实，本案的争议焦点有：一是何时交楼及是否符合合同约定的条件，二是如何计付违约金。
关于焦点一：恒福房地产公司没有按《商品房买卖合同》约定于2013年10月30日前交付房屋给梁世荣梁世荣，是违约行为。梁世荣提供的两份《通知》证实恒福房地产公司存在双方约定的可据实延期交楼的情形，且双方在庭审中亦一致确认了涉案商品房目前仍使用临电、有线电视、电话线已拉到楼梯但没有拉入户的事实，根据上述合同第八条及《补充协议》的相关约定，恒福房地产公司据实延期交楼应当书面通知梁世荣，但恒福房地产公司没有提供相应证据证实其已向梁世荣发出延期交楼的书面通知，也没有提供证据证实涉案商品房已达到上述合同第十四条约定的交付使用条件。故应认定恒福房地产公司履行合同义务不符合约定。但是恒福房地产公司补充的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》足以证实本案商品房所涉工程恒福新城B4座已在竣工验收合格后于2014年1月21日经建设管理部门办理了备案，即涉案商品房已达到上述合同第八条规定的交付条件；梁世荣于2015年7月22日在恒福房地产公司提供的《钥匙、资料签收表》中签名，从而接收了涉案房屋；且梁世荣在庭审中确认了涉案商品房已由其装修入住、房产证已经办理并由梁世荣取得的事实，故该院确认涉案商品房已于该日交付使用。
关于焦点二：梁世荣与恒福房地产公司双方约定的交楼时间为2013年10月30日，但由于恒福房地产公司履行合同义务不符合约定并导致涉案商品房延迟至2015年7月22日，故恒福房地产公司的行为构成违约。双方在合同中约定迟延交楼超过30天的以实际交房款以每天万分之三的利率计算违约金的约定不超出法律的规定，且双方就违约金起算日在庭审中均确认为2013年11月1日，故恒福房地产公司应从2013年11月1日起按实际交房款558228元以每天万分之三的标准计至涉案商品房实际交付使用时即2015年7月22日止的违约金给梁世荣；经核算，计至2015年7月22日止的违约金为558228元×日万分之三×629天＝105337.62元；对梁世荣诉请相应超出部分，该院不予支持。对恒福房地产公司认为梁世荣已于2015年7月22日收楼、违约金过高而应予调整的抗辩意见，符合事实及法律规定，该院予以采纳；但对其认为梁世荣的诉讼请求理据不足、应全部驳回等的抗辩意见，理据不足，该院不予采纳。
为此，根据《中华人民共和国合同法》第三条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条，并参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十六条的规定，判决：一、确认梁世荣与恒福房地产公司于2013年3月8日签订的《商品房买卖合同》为有效合同；二、恒福房地产公司应于该判决发生法律效力之日起十天内支付违约金105337.62元给梁世荣；三、驳回梁世荣的其他诉讼请求。本案受理费2846元，由梁世荣负担439元，恒福房地产公司负担2407元。
上诉人恒福房地产公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实不清，证据不足。1、涉案商品房应在2013年10月30日交付，根据合同约定，遇不可抗力可以延迟交付，恒福房地产公司不构成违约交付。2、恒福房地产公司于2013年12月31日已交通知梁世荣收楼，梁世荣恶意拒绝收楼，无权请求违约金。二、原审判决实体处理及适用法律错误。请求：1、撤销原判第二项，改判恒福房地产公司不需要支付违约金给梁世荣；2、一、二审诉讼费用由梁世荣负担。
上诉人恒福房地产公司除一审提供的证据外，没有提供其他新的证据。
被上诉人梁世荣答辩称：同意一审判决，请求驳回恒福房地产公司的上诉请求，维持原判，本案的一、二审诉讼费由恒福房地产公司负担。
被上诉人梁世荣除一审提供的证据外，没有提供其他新的证据。
本院二审确认原审判决认定的事实。另查明：恒福房地产公司主张双方履行合同中存在不可抗力因素，导致其延迟交付涉案房屋，同时主张其已经于2013年12月31日通知梁世荣收楼，但是在一、二审中均未能提供相应的证据予以证明。
经调解，双方未能达成一致意见。
本院认为：本案是商品房销售合同纠纷。综合恒福房地产公司的上诉请求和查明的事实，二审争议的焦点是：恒福房地产公司是否构成逾期交楼，应否承担违约责任问题。
第一、双方之间《商品房买卖合同》约定恒福房地产公司于2013年10月30日前交付商品房给梁世荣，但恒福房地产公司未能依时交付，而且未能提供证据证明存在因不可抗力可以延迟交付的情形，至2014年7月22日梁世荣收楼，恒福房地产公司已经逾期交付，应当承担违约交付的责任。一审认定恒福房地产公司构成逾期交付，判决其应当承担违约责任，支付违约金至梁世荣收楼止，并无不当，本院予以维持。恒福房地产公司以存在不可抗力情形，上诉主张免责，证据不足，本院不予支持。
第二、根据双方《商品房买卖合同》约定，恒福房地产公司应在具备交付条件时书面通知梁世荣，可见，通知收楼是恒福房地产公司应承担的合同义务。从查明的事实看，恒福房地产公司主张其已经于2013年12月31日通知梁世荣收楼，但是未能提供相应的证据予以证明其已经履行通知收楼的义务，应当承担举证不能的法律后果。故恒福房地产公司以梁世荣恶意拒绝收楼为由，上诉主张不构成违约，理据不足，本院亦不予支持。
对于当事人没有提出上诉和请求的其他问题，本院不作审查和处理。
综上所述，原审判决认定事实清楚，程序合法，实体处理恰当，应予维持。上诉人恒福房地产公司的上诉请求理据不足，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2406.75元，由上诉人肇庆市恒福房地产发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 谢肇雄
审 判 员 孔日新
代理审判员 覃争义
二〇一六年十二月二十一日
书 记 员 李少锋