湖南省衡阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）衡中法民一终字第512号
上诉人（原审被告）衡阳市华源房地产开发有限公司，住所地衡阳市石鼓区进步村3组。
法定代表人李伟生，该公司董事长。
委托代理人蔡熙中、吴萍菲，湖南天戈律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）刘运干，男。
委托代理人唐为、肖洋洋，湖南居安律师事务所律师。
原审第三人凌通（曾用名丁水林），男。
委托代理人眭柯夫，湖南纲维律师事务所律师。
上诉人衡阳市华源房地产开发有限公司（以下简称华源公司）因与被上诉人刘运干、原审第三人凌通房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省衡阳市石鼓区人民法院（2014）石民二初字第107号民事判决，向本院提起上诉。本院2015年10月13日立案受理后，依法组成合议庭，于同年12月8日公开开庭进行了审理。上诉人华源公司的委托代理人蔡熙中、吴萍菲，被上诉人刘运干的委托代理人肖洋洋，原审第三人凌通的委托代理人眭柯夫到庭参加诉讼。2016年1月11日，本院作出（2015）衡中法民一终字第512-1号民事裁定，裁定本案中止诉讼。本案现已审理终结。
原判查明：2010年5月13日，华源公司将其开发的华源装饰材料市场D-1栋101-105号（含105号门面，共五间）门面租赁给凌通经营陶瓷，面积为778.47㎡。租金分段计算，即2010年6月至同年11月30日租金为20609元/月，2010年12月1日至2011年11月30日租金为24371元/月，2011年12月1日至2012年11月30日租金为29884元/月。租赁期限从2010年6月1日起至2012年11月30日止。2010年10月25日，华源公司将105号门面销售给刘运干，并与刘运干签订了商品房买卖合同。华源公司为保证凌通能在租赁期内继续履行合同，于2010年11月3日与刘运干签订一份租赁合同，约定华源公司租用刘运干坐落在华源装饰材料市场D-1栋105号铺面，建筑面积150.49㎡，租期为2010年12月1日至2012年11月30日止；租金共350009元，华源公司在签订合同时一次性支付给刘运干；如一方违约，则应向另一方一次性支付总租金10%的违约金。合同签订后，双方均按约履行了各自的义务。合同到期后，华源公司与刘运干对续租及租金数额多次协商未果，之后凌通也参与了协商，各方仍未达成一致。2013年6月15日，凌通搬离105号门面，并将钥匙交付给刘运干，并于同年7月15日支付刘运干租金21030元。2013年9月2日，华源公司与刘运干、103号门面业主夏琼芳、104号门面业主柏志华达成《关于协调D1栋103、104、105号门面相关事项的处理意见》，约定由华源公司负责追缴凌通拖欠的门面租金，并负责在D1栋102号与103号门面间砌墙完全间隔，砌墙费20000元由103、104、105号业主承担，从刘运干追缴第三人拖欠的门面租金中扣除，该协议刘运干虽未签名，但在履行该协议时，刘运干并未提出异议。刘运干认为华源公司自2012年12月至2013年12月份止门面租金未付清，故酿成本案纠纷。2014年1月10日，刘运干将其所有的华源装饰材料市场D-1栋105号门面出租给案外人王坤，租金为每平方米46元/月。
原判认为：本案争议的焦点是：1、华源公司以及凌通是否拖欠刘运干租金。2、租赁合同到期后的租金应如何计算。3、凌通是否应当承担连带责任。刘运干、华源公司于2010年11月3日签订的铺面租赁合同是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，双方当事人应全面履行。合同到期后，华源公司既未主张终止租赁合同并将门面返还给刘运干，也没有要求凌通搬出门面，并多次与刘运干就续租及租金问题进行协商，根据《中国人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”之规定，刘运干、华源公司之间形成不定期租赁合同关系，华源公司负有按原合同支付租金的责任。根据证人证言，结合凌通支付最后租金的银行汇款单及华源公司支付租金的时间，从2012年12月1日计算至2013年6月15日止，合计196日，租金为93975元（350009元÷730日×196日）。此外，根据刘运干与华源公司达成的《关于协调D1栋103、104、105号门面相关事项处理意见》中砌墙费20000元应由103、104、105号业主承担的约定，该约定103、104号门面业主已签名认可，刘运干虽未签名但并未提出异议，凌通也代华源公司履行了砌墙义务，故刘运干应按该处理意见承担砌墙费20000元的三分之一即6667元，该费用与第三人支付的21030元租金折抵后，华源公司还应支付刘运干门面租金为66278元（93975元-21030元-6667元）。至于违约责任问题，原审法院认为，在不定期租赁期间，刘运干与华源公司就门面续租等问题多次协商，由于原租金标准是华源公司在销售门面时的促销手段，并不能真实反映市场规律，原租金标准（97元/㎡/月）不但远高于华源公司租给凌通的租金标准（38元/㎡/月），而且比现租金标准（46元/㎡/月）多一倍，双方因租金标准差距过大不能达成一致，华源公司并无拒绝支付租金的主观故意，且凌通已代华源公司支付了部分租金，故刘运干提出华源公司未足额支付租金，应承担违约责任的理由不能成立，应不予采纳。虽然凌通实际占用105号门面，但其与刘运干之间既未签订租赁合同，也没有直接向其租赁房屋的意思表示，双方不具有合同关系；凌通在2013年6月15日支付21030元给刘运干，其性质应为代华源公司支付租金。因此，华源公司提出租赁合同到期后，刘运干、华源公司的合同关系已终止，门面已返还的理由以及刘运干提出凌通应承担连带责任的理由均于法无据，应不予采纳。刘运干在诉讼中未提交支付物业管理费的依据，且该费用的收取与本案的当事人无关，刘运干请求华源公司承担门面的物业管理费没有事实依据，应不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十六条之规定，判决：一、被告衡阳市华源房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告门面租金66278元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告刘运干的其他诉讼请求。本案受理费3654元，原告负担1843.5元，被告衡阳市华源房地产开发有限公司负担1843.5元。
宣判后，原审被告华源公司不服，向本院提起上诉称：一、华源公司与刘运干的租赁合同租期截止2012年11月30日，华源公司在该合同到期前后均没有续租的意思表示。凌通提交的《华源装修材料市场D-1栋103-105号门面相关事项的处理意见》证明，华源公司是组织刘运干与凌通进行协商，而非华源公司与刘运干协商续租事宜。原审法院关于合同到期后，华源公司未主张终止租赁合同并将门面返还给刘运干，也没要求凌通搬出门面，并多次与刘运干就续租及租金问题进行协商的认定，与事实不符。二、原审法院认定凌通代为支付租金与事实不符。华源公司在与刘运干的租赁合同到期后，没有续租的意思表示，也没有使用和占有门面，没有义务向刘运干支付租金，更不存在委托凌通代为支付租金的事实。综上，请求撤销原判第一项，驳回刘运干要求华源公司支付租金及违约金的诉讼请求。
被上诉人刘运干答辩称：一、原审判决认定事实清楚，适用法律正确，证据充分，应当予以维持。二、华源公司的上诉没有事实和法律依据。租赁合同到期后，华源公司作为承租方，没有交付房屋。请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人凌通述称，华源公司与刘运干存在房屋租赁合同关系，华源公司的上诉与凌通无关，凌通不应承担责任。
在本院指定的举证期限内，华源公司向本院提交了两份证据，并申请了证人出庭作证。上述证据是：证据1、对苏力、陈运生和伍合森的调查笔录，拟证明租赁期满前，华源公司已经明确告知刘运干不会在合同期满后继续租赁房屋；证据2、置业计划，拟证明华源公司向刘运干支付的345556元，是按照其所购房屋价格每年8%的比例计算出收益后，在房价中予以优惠的金额，而非华源公司租赁房屋支付的对价。证人苏力出庭作证称：其系华源物业管理公司的副经理，于2006年到该公司工作；前述证据1中的笔录由其签名，对笔录的内容无异议；华源公司与刘运干的租赁合同到期后，华源公司与物业管理公司均明确告知刘运干不再续租，并由华源公司向物业管理公司下发了名单委托物业管理公司告知刘运干；在告知上述事项后，华源公司没有再支付过租金，刘运干也没有要求支付；华源公司也告知凌通不再续租涉案房屋，要求凌通与业主自行协商；凌通也没有向物业管理公司付租金；华源物业管理公司与华源公司是独立的法人；刘运干与凌通就合同到期后的租赁问题进行过协商，但未达成协议。证人陈运生出庭作证称：其系华源物业管理公司的副经理，主要负责招商和经营，已在该公司上班十多年；前述证据1中的笔录系其本人签字；由华源公司返租的房屋，租金由物业管理公司收取交给华源公司，再由华源公司付出；华源公司已经委托物业管理公司明确告知刘运干和凌通，合同到期后不再续租，要求刘运干和凌通自己协商租金价格；物业管理公司在合同到期后未再收取租金；华源物业管理公司与华源公司均为华源集团旗下的公司；返租销售是指购房户购买房屋后，将房屋租给开发商，再由开发商出租给第三人；租赁合同到期后，物业管理公司口头告知过凌通华源公司不再出租门面，要求凌通与购房户协商租金，但记不清是否有书面通知；租赁合同到期后，华源公司多次要求业主与经营户去协商租赁问题，业主也同意；租赁到期后，已通过电话形式通知业主不再继续租赁，类似情况有20多户，有一部分达成了协议，但有一部分没有谈好。
经庭审质证，被上诉人刘运干认为：证据1没有被询问人的签字，形式不合法；华源公司没有提交被询问人的身份证复印件，被询问人的身份无法确定；被询问人与华源公司存在利害关系，且笔录是在一审判决之后，已受法院判决影响；笔录与客观事实不符，华源公司并未通知过刘运干，与待证事实之间没有关联性；被询问人伍合森未到庭作证，其证言应不予采纳。证据2没有原件核对，也不具有合法性；双方在租赁合同中明确约定了租金，与8%的收益无关。出庭作证的两证人与华源公司存在利害关系，其证言不具有法律效力；合同到期后，是物业管理公司进行了口头通知，而不是华源公司，华源公司并未进行通知。第三人凌通对证据1同意刘运干的意见，并认为证据2是华源公司单方出具，没有刘运干签字确认，不能达到证明目的；两证人就职的物业管理公司与华源公司有密切关系，其证言会受华源公司的影响，应不予采纳。
本院经审查认为，上述证据与凌通自认的事实以及凌通直接向刘运干支付租金的事实能相互印证，应予采纳。
经审理查明，华源公司在销售门面时，以置业计划的形式向购房者承诺，按购房款8%的比例返还两年的“租金综合回报”，该款直接从应付总房款里减扣。凌通在一审答辩状中陈述，其与华源公司签订的租赁合同于2012年11月30日到期后，不论是书面还是口头上，均没有续订租赁合同。每次因续租房屋一事都是物业管理公司组织双方进行商谈，华源公司从未参与；其在物业管理公司的组织下与刘运干就续租房屋一事有过多次商谈。
除以上事实外，原判认定其他事实清楚，本院予以确认。
本院认为，租赁期间届满后，当事人之间是否形成不定期租赁合同关系，取决于双方是否达成续租的合意。本案中，证人苏力等人的证言、凌通在一审答辩状中的陈述、《关于协调D1栋103、104、105号门面相关事宜的处理意见》以及凌通直接支付租金给刘运干的事实可以说明，在合同到期前物业管理公司已将不再续租的意思通知各方，以及刘运干等业主就五间门面租赁给凌通一事与凌通进行多次商谈，已经知道华源公司表示不再续租。其次，从常理推断来看，华源公司与刘运干签订的租赁合同并非普通的房屋租赁合同，而是基于“产权式商铺”（售后返租）营销模式给予的固定回报，且给予业主的固定回报远远高于市场租金价格。前期之所以签订高价的租赁合同是因其为华源公司营销房屋的一种手段，具有促销返利性质，在合同到期之后，再续签租赁合同，不符合常理。因此，双方在租赁合同到期后没有达成续租的合意，没有形成不定期租赁合同关系。凌通与刘运干之间原来并不存在房屋租赁关系，但房屋租赁合同到期之后，刘运干在明知与华源公司租赁合同到期后不再续租的情况下，与次承租人凌通直接商谈租赁事宜，并在租赁期满后仍默许凌通继续使用门面并直接收取租金，说明双方已经形成事实上的租赁关系。在该事实租赁关系中，双方对租金一事一直未能达成一致意见，应属于《中华人民共和国合同法》中规定的约定不明的情形，应依照《中华人民共和国合同法》第六十二条之规定，在价款或者报酬不明确时，按照订立合同时履行地的市场价格履行。因此，在实际承租期间，应由实际承租人凌通参照当时的市场价格45元/㎡/月的价格向出租人刘运干支付租金。自2012年11月30日原合同到期至2013年6月15日交付钥匙时止，租期共计6.5个月，凌通应支付的租金为44018.33元（150.49㎡×45元/㎡/月×6.5月＝44018.33元），减去已付租金21030元和砌墙费6667元后，凌通还应支付门面租金16321.33元。综上，原判认定部分事实不清，适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十二条第二项、第一百零七条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销湖南省衡阳市石鼓区人民法院（2014）石民二初字第107号民事判决；
二、原审第三人凌通在本判决生效之日起十日内支付被上诉人刘运干门面租金16321.33元；
三、驳回被上诉人刘运干的其他诉讼请求。
本案一审案件受理费3654元，二审案件受理费3654元，合计7308元，由被上诉人刘运干和原审第三人凌通各负担一半。
本判决为终审判决。
（接转下页）
（本页无正文）
审判长 唐建华
审判员 刘丽娅
审判员 周隽斓
二〇一六年六月二十一日
书记员 匡光美
校对责任人：唐建华 打印责任人：匡光美
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：
（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。
（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。
……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……