上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终3676号
上诉人(原审被告)：施洪贤，女，1978年6月25日出生，汉族，住江苏省启东市。
委托诉讼代理人：郝明清，上海利好律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：上海亦旺百货有限公司，住所地上海市杨浦区。
法定代表人：夏俊捷，董事长。
委托诉讼代理人：刘红力。
上诉人施洪贤因与被上诉人上海亦旺百货有限公司(以下简称“亦旺公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2017)沪0110民初583号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月7日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
施洪贤上诉称：施洪贤向亦旺公司承租上海市杨浦区平凉路XXX号中35平方米房屋(以下简称“系争房屋”)，租赁期限自2015年11月1日起至2017年10月31日止。由于系争房屋存在漏水情况，严重影响房屋的正常使用，施洪贤多次要求亦旺公司维修，但亦旺公司总是以种种理由拒绝维修，故施洪贤为维护自身合法权益，暂停支付2016年5月1日以后的租金，待亦旺公司履行其维修义务后再继续支付租金。2016年3、4月份，施洪贤了解到系争房屋已经被政府纳入征收范围，由于系争房屋面临征收，将严重影响施洪贤及次承租人的经营活动，次承租人经营不下去，将导致系争房屋空关和转租费用低于施洪贤、亦旺公司之间的租金的情况。所以系争房屋面临被征收的情况给施洪贤造成了严重影响，施洪贤若按照合同约定支付租金，将造成巨大的经济损失，故施洪贤多次要求亦旺公司降低租金未果。此外，施洪贤已将系争房屋转租给案外人，系争房屋实际由案外人占某，对此一审法院已明确知晓，一审法院就不应再判决施洪贤迁出系争房屋。况且若法院判令合同解除，施洪贤需向次承租人承担赔偿责任且自己也面临着巨大的既得利益损失。综上，请求二审法院依法改判，驳回亦旺公司在一审中的诉讼请求。
被上诉人亦旺公司辩称：双方之间就系争房屋签订了租赁合同，施洪贤未按约支付租金，构成违约，亦旺公司依据合同享有解除权。施洪贤占某系争房屋应当支付相应的租金及使用费。施洪贤上诉称因系争房屋漏水曾向亦旺公司报修，但亦旺公司从未收到施洪贤的报修申请，系争房屋亦无漏水情况。根据合同相对性原则，一审法院判令施洪贤归还系争房屋，支付租金及使用费是正确的。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
亦旺公司向一审法院起诉请求：一、判令亦旺公司、施洪贤于2015年10月27日就上海市平凉路XXX号房屋签订的《房屋租赁合同》于2017年1月9日解除，施洪贤将上述房屋交还亦旺公司；二、判令施洪贤支付亦旺公司拖欠的自2016年5月1日起至2017年1月9日止的租金人民币(以下币种均为人民币)55,000元；三、判令施洪贤支付亦旺公司截止2016年10月31日拖欠的水电费2,927元；四、判令施洪贤支付亦旺公司违约金12,000元；五、判令施洪贤支付亦旺公司自2017年1月10日起至实际归还房屋之日止、按每月13,200元计算的房屋使用费。
一审法院认定事实：上海市杨浦区平凉路XXX号房屋产权人为上海安奇尔制衣厂，该厂的主管部门(出资人)为杨浦区服装鞋帽公司。
2000年10月25日，上海市杨浦区服装鞋帽公司出具《关于上海安奇尔制衣厂、上海申霞服饰商店、上海申士服饰商店予以歇业的决定》载明，“上海安奇尔制衣厂、上海申霞服饰商店、上海申士服饰商店：为了促进商业企业的改革，提高企业效益，出于注册登记上海安奇尔服饰有限公司的需要，公司经研究决定你上海安奇尔制衣厂、上海申霞服饰商店、上海申士服饰商店予以歇业。你厂、店接本文后妥善清理企业的商业资产，并向工商、税务、房屋等主管部门办理相应的歇业事宜。特此通知。”
2000年10月30日，上海安奇尔服饰有限公司出具《企业法人歇业保结书》载明，“根据《中华人民共和国企业法人登记管理条例》第二十一条之规定，上海安奇尔制衣厂的一切债务均已清理完结。注销后如有债权债务等事宜，概由我单位担保。”
2000年11月3日，上海安奇尔制衣厂注销。
2015年10月15日，出租方(甲方)上海杨浦商贸集团资产管理有限公司与租赁方(乙方)上海亦旺百货有限公司签订《房屋租赁合同》约定，乙方租用甲方位于上海市杨浦区平凉路XXX-
XXX号底楼房屋，建筑面积296平方米，用作餐饮类经营。租期二年，从2015年11月1日起至2017年10月31日止，年租金为48.30万元。同日，上海杨浦商贸集团资产管理有限公司出具《证明》载明，“兹有上海市杨浦区平凉路XXX-
XXX号系上海商贸集团资产管理有限公司的商业网点，现出租给上海亦旺百货有限公司，本公司同意该网点在合同期内由上海亦旺百货有限公司进行转租、分租。”2017年1月25日，上海安奇尔服饰有限公司对上述合同及证明予以追认。
2015年10月27日，出租方(甲方)上海亦旺百货有限公司、承租方(乙方)施洪贤签订《房屋租赁合同》约定，乙方租用甲方位于上海市杨浦区平凉路XXX号建筑其中面积的35平方米，本租赁物经营业态为小吃类。本合同起租日期为2015年11月1日，终止日期为2017年10月31日。年租为79,200元，乙方向甲方支付保证金6,000元。租金为三个月一期支付，押一个月的保证金，先付后租，第一次租金在合同订立之日交付2015年11月1日至2016年1月31日，以后付款日须提前20天交付下三个月的租金，逾期超过七天作违约处理，赔偿二个月保证金。乙方不得承包、委托他人经营与第三人合作经营，更不得将租赁物转租、转让、分租、退租。如发生以上情形之一的，甲方收回租赁物，乙方承担违约责任并赔偿本合同保证金给甲方，合同即终止。租赁期间，有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担责任：(1)该租赁物因社会公众利益被依法征收的或被依法列入房屋拆迁许可范围的……租赁期间，乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除合同：……(3)乙方逾期不支付租金的……。合同期满或解除或终止，乙方应按时返还租赁物，逾期返还除支付违约金外，还应支付每月双倍月租金的违约占某使用费。
2016年5月1日起，施洪贤未支付亦旺公司系争房屋租金。
2016年9月11日，上海市杨浦区人民政府发布《上海市杨浦区人民政府房屋征收决定》载明，“因公共利益需要，根据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》规定，现决定征收下列范围内的房屋，同时收回该范围内国有土地使用权。房屋征收范围：东至许昌路，南至平凉路，西至汾州路，北至惠民路。具体门牌号：……平凉路XXX号-
XXX号(单号)……”
2016年11月4日，亦旺公司委托律师向施洪贤发出《法律函》载明，“因贵方拖欠上海亦旺百货有限公司2016年5月1日至2016年10月31日6个月39,600元租金未付，我所受上海亦旺百货有限公司委托，特别告知贵方：解除您与上海亦旺百货有限公司签订的平凉路XXX号房屋租赁合同，请贵方在3天内将上述房屋完好移交上海亦旺百货有限公司并支付拖欠的租金和水电费，否则由此产生的所有法律后果将由贵方承担。”该法律函邮寄地址为上海市平凉路XXX号，因逾期退回。
2017年1月13日，一审法院向施洪贤送达了诉状副本、证据副本、开庭传票等诉讼材料。
审理中，双方均认可截止2016年10月31日施洪贤欠付的水电费为2,927元。亦旺公司表示同意于施洪贤实际返还房屋之日扣除施洪贤欠付的水电费后返还施洪贤支付的租赁保证金6,000元。
审理中，施洪贤表示，已经将系争房屋转租给了案外人上海潇戈物业管理有限公司，租赁期限暂定2016年8月1日至2018年7月31日，每月租金5,000元。亦旺公司表示，在本案中仅处理亦旺公司和施洪贤之间的房屋租赁合同，并要求施洪贤交还房屋，如在执行过程中，遇有他人占有系争房屋，亦旺公司另行处理。
一审法院认为，亦旺公司、施洪贤签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。该合同约定，租金为三个月一期支付，先付后租，第一次租金在合同订立之日交付2015年11月1日至2016年1月31日，以后付款日须提前20天交付下三个月的租金。逾期超过七天作违约处理，赔偿二个月保证金。租赁期间，施洪贤有下列情形之一的，亦旺公司可书面通知乙方解除合同：……乙方逾期不支付租金的……。现施洪贤逾期支付2016年5月1日至2016年7月31日的租金已经超过七天，亦旺公司有权解除合同。且双方针对系争房屋因社会公众利益被依法征收的或被依法列入房屋拆迁许可范围时的处理已做出约定，即合同终止。现系争房屋于2016年9月11日列入征收范围，施洪贤在此之前已欠付租金，亦旺公司诉请要求解除房屋租赁合同、施洪贤返还系争房屋给亦旺公司，与法有据，法院予以支持。至于解除的时间，法院认定双方的合同于2017年1月13日诉讼材料送达施洪贤之日解除。至于施洪贤抗辩称系争房屋存在漏水而亦旺公司不予维修、系争房屋有他人工商登记导致其无法办理营业执照故而拒付租金，并未向法院提供证据材料，法院不予采信。
合同解除后，施洪贤应返还系争房屋，支付拖欠的房屋租金、水电费并承担违约责任。双方的房屋租赁合同于2017年1月13日解除，施洪贤应返还向亦旺公司承租的平凉路XXX号中35平方米房屋并应支付亦旺公司自2016年5月1日起至2017年1月13日止欠付的租金及自2017年1月14日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费。亦旺公司诉请要求施洪贤支付自2016年5月1日起至2017年1月9日止欠付的租金及自2017年1月10日起至实际返还房屋之日止的租金，诉请有误，法院予以纠正。至于房屋使用费的标准，合同约定：合同期满或解除或终止，施洪贤应按时返还租赁物，逾期返还除支付违约金外，还应支付每月双倍月租金的违约占某使用费。现因双方对合同是否解除、施洪贤应何时返还租赁物存有争议并诉至法院，亦旺公司诉请要求施洪贤按照两倍月租金即13,200元的标准支付房屋使用费，法院不予支持，施洪贤应参照双方租赁合同的租金标准即每月6,600元支付自2017年1月14日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费。合同解除后，施洪贤应支付截止2016年10月31日欠付的水电费2,927元。至于违约责任，双方均认可合同约定逾期支付租金的违约金标准为12,000元，现施洪贤迟延支付租金构成违约，亦旺公司诉请要求施洪贤支付违约金12,000元，与法有据，法院予以支持。至于租赁保证金6,000元，亦旺公司同意于施洪贤实际返还房屋之日扣除欠付的水电费后返还施洪贤，与法不悖，法院予以准许。
一审法院判决：一、上海亦旺百货有限公司与施洪贤于2015年10月15日就上海市平凉路XXX号中35平方米房屋签订的《房屋租赁合同》于2017年1月13日解除；二、施洪贤应于判决生效之日起十日内将其向上海亦旺百货有限公司承租的上海市平凉路XXX号中35平方米房屋返还给上海亦旺百货有限公司；三、施洪贤应于判决生效之日起十日支付上海亦旺百货有限公司2016年5月1日至2017年1月13日的租金人民币55,567.74元；四、施洪贤应于判决生效之日起十日支付上海亦旺百货有限公司欠付的自2016年4月1日起至2016年10月31日止欠付的水电费人民币2,927元；五、施洪贤应于判决生效之日起十日支付上海亦旺百货有限公司违约金人民币12,000元；六、施洪贤应于实际返还房屋之日按照每月人民币6,600元的标准支付上海亦旺百货有限公司自2017年1月14日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费；七、上海亦旺百货有限公司应于施洪贤实际返还房屋之日扣除施洪贤欠付的自2016年11月1日起至实际返还房屋之日止的水电费后返还施洪贤租赁保证金人民币6,000元。
本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为，民事活动应当遵守法律规定、遵循诚实信用原则。亦旺公司、施洪贤签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。合同明确约定承租人逾期不支付租金超过七日的，出租人有权解除合同。现施洪贤逾期未支付2016年5月1日至2016年7月31日的租金已经超过七天，施洪贤虽以系争房屋存在漏水作为其拒付租金的抗辩但并未提供相应证据予以证明，亦旺公司亦不予认可。一审法院判令双方解除合同并判令施洪贤返还亦旺公司系争房屋，支付相应的租金及使用费、欠付的水电费正确。鉴于施洪贤存在违约行为，故亦旺公司要求施洪贤按约支付违约金于法有据，可予支持。虽然施洪贤已将系争房屋转租给案外人，但涉案租赁合同是施洪贤与亦旺公司签订的，故一审法院判令施洪贤向亦旺公司承担相应的民事责任并无不当。
综上所述，施洪贤的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币1,712.40元，由上诉人施洪贤负担。
本判决为终审判决。
法官助理徐晨
审 判 长 丁康威
审 判 员 陈 俊
代理审判员 俞 璐
二〇一七年四月二十四日
书 记 员 何 倩
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……