山东省滨州经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁1691民初256号
原告：伊茂利，男，汉族，1973年1月3日出生，住淄博市桓台县。
委托诉讼代理人：王赫，山东志城律师事务所律师（特别授权代理）。
委托诉讼代理人：谢炳瑞，山东志城律师事务所律师（特别授权代理）。
被告：滨州市中博房地产有限公司，住所地：滨州经济开发区现代物流中心园区。
法定代表人：谢硕文，该公司董事长。
委托诉讼代理人：宋龙先，山东英天律师事务所律师（特别授权代理）。
委托诉讼代理人：刘向荣，山东英天律师事务所律师（特别授权代理）。
原告伊茂利与被告滨州市中博房地产有限公司（以下简称中博公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年2月24日立案后，依法适用普通程序，于2018年5月9日公开开庭进行了审理。原告伊茂利的委托诉讼代理人王赫、谢炳瑞、被告中博公司的委托诉讼代理人刘向荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告伊茂利向本院提出诉讼请求：1.解除双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201007240167）；2.判令被告向原告返还房屋首付款157849元及原告已向银行偿还的按揭房款本息合计189368.19元（自2010年12月26日起至2018年1月26日止），并承担违约金3148.49元，原告对剩余按揭房款的本息保留诉权；3.判令被告向原告支付办理按揭房款支出的担保费3140元及预告登记费1977元；4.判令被告向原告支付利息（以342897.19元为基数自2018年2月24日起至实际给付之日止按中国人民银行同期贷款利率计算）；5.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2010年7月20日，原告伊茂利与被告中博公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号为：201007240167），原告购买被告开发建设位于滨州市长江四路以南、渤海二十二路以东滨州中博国际商贸城商铺一处（房号为第1幢1层1234号）。合同约定的该幢房屋已经被查封，导致被告无法向原告交付房屋并办理不动产登记，从而致使合同目的无法实现，原告无法获得该房产的物权，被告已构成根本违约。现原告要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》，并要求被告返还已付购房款及已偿还的按揭房款本息、支付违约金及赔偿利息损失。
被告中博公司辩称，一、原告所述与事实不符，原、被告双方于2010年7月20日签订《商品房买卖合同》，合同约定被告应于2009年12月31日前向原告交付房屋，双方于当日另行签订《经营管理合同》一份，原告委托滨州市中博商贸城经营管理有限公司（以下简称中博经管公司）全权处理与该商铺验收、交楼等一切手续。被告于2012年11月29日向中博经管公司办理了房屋交接手续，被告已履行了交房的义务。根据《商品房买卖合同》第九条的约定，即使被告逾期交房，原告并没有在合同约定期限或法定期限内向被告进行催告，更没有行使合同解除权，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，法律没有规定或者当事人没有约定的，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月；对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。二、原告要求被告返还房屋首付款及其向银行偿还的按揭款本息于法无据，原告的贷款本息系其向银行贷款形成，至于按揭担保费、预告登记费亦非被告所得，与被告无关，被告已履行了合同义务，不存在解除合同的情形，被告不应承担向原告返还首付款以及支付房款利息的义务。三、请求法院依法驳回原告的诉求，本案诉讼费用由原告承担。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合当事人的当庭陈述，本院认定事实如下：
2010年7月20日，原告伊茂利（买受人）与被告中博公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，合同编号：201007240167，合同约定：原告购买被告开发的位于滨州中博国际商贸城的商品房一套，房号为第1幢1层1234号房，面积为51.17平方米，商品房总价为314849元；买受人购买的商品房为预售商品房，商品房预售许可证号为：滨建房开预字第085号，地块为滨国用（2008）第K0189号；该商品房位于滨州市长江四路以南、渤海二十二路以东；买受人首付款157849元于2010年7月20日付清，余款157000元按揭方式支付；出卖人应当在2009年12月31日前依照国家和地方政府的有关规定将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金；出卖人应当在商品房交付使用后90个工作日内将办理权属登记需要的由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任使买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。同日，原告向被告交纳了上述商品房的购房首付款157849元。2010年11月26日，原告将剩余购房款157000元以银行按揭贷款方式交付被告。2010年9月21日，原告为办理银行贷款向被告交纳担保费3140元。自2010年12月26日至2017年11月26日，原告已向银行偿还涉案房屋按揭贷款本息185048.19元。
2010年7月20日，原告伊茂利（甲方）与被告中博经管公司（乙方）签订了《经营管理合同》一份，约定：在不损害甲方根本利益的前提下，甲方将其购买的滨州中博商贸城1号商贸楼1层1234号商铺委托乙方全权处理与该商铺验收、交接等的一切手续；甲方自愿将该商铺委托给乙方免费经营管理六年，在该期限内乙方拥有该商铺全部的经营权和利益权，对该商铺进行统一招商、统一经营，商品房使用权转让期限自交房日起的半年装修期限届满之日开始计算。
2010年11月23日，原告在滨州市房地产管理局办理房预滨字第201016428号预告登记证，预告登记权利人为原告伊茂利，预告登记义务人为中博公司，房屋坐落为滨州市渤海二十四路361号中博商贸城1号楼1234号。2010年9月21日，被告向原告代收预告登记费1977元。
2012年11月29日，中博公司（甲方）与中博经管公司（乙方）签订《房屋交接单》一份，载明：现甲方1#商贸楼已施工完成，根据乙方与业主签订经营管理合同的约定，现将中博国际商贸城1#商贸楼43280平方米交于中博经管公司，经双方确认房屋各项手续无误。
2017年12月28日，本院作出（2017）鲁1691民初786号民事判决书，确认了中博公司名下的产权证号为滨国用（2008）第K0189号国有土地使用权已被法院查封，该民事判决书已经发生法律效力。
本院认为，原告伊茂利分别与被告中博公司、中博经管公司在平等、自愿基础上签订的《商品房买卖合同》、《经营管理合同》，均系各方当事人真实的意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，均合法有效，合同当事人应依照合同约定全面履行自己的义务。原告以涉案房屋的土地使用权已经被法院查封、无法办理不动产登记为由认为《商品房买卖合同》的合同目的无法实现，诉求解除《商品房买卖合同》，其解除合同的主张不能成立，理由如下：首先，从原、被告签订的《商品房买卖合同》中关于办理房地产权属证书的约定内容看，双方约定：如因××的责任使××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：××不退房，××按已付房价款的1%向××支付违约金；由此可见，双方在签订《商品房买卖合同》时已对不能在规定期限内办理房地产权属证书的情形早有预见并进行了明确约定，且该约定系原告的真实意思表示，亦不违反相关法律规定，故在出现合同约定的上述情形时，按照合同约定原告不享有解除合同的权利。其次，从原、被告对其签订的《商品房买卖合同》的履行情况看，原告已经按约交纳购房款，被告也已经交付了房屋，且原告于2010年11月23日在滨州市房地产管理局办理了预告登记证，买卖双方已经履行完毕《商品房买卖合同》的主要义务，也已经对外宣告原告系该房屋的预告登记所有人，在此情况下解除涉案《商品房买卖合同》，不利于维护交易安全。再次，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条有关合同法定解除情形的规定，当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使合同目的不能实现时，当事人可以解除合同；被告在履行《商品房买卖合同》过程中并不存在致使合同目的不能实现的迟延履行债务等违约行为，且涉案房屋的土地使用权被法院查封不属合同约定的被告的违约行为，涉案房屋的土地使用权被法院查封亦不必然导致无法办理不动产登记，原告可依法提出异议，待解除查封后办理不动产登记。最后，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定，根据商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年的，由于××的原因导致××无法办理房屋所有权登记的，××要求解除合同和赔偿损失的，应予支持；虽然按照双方签订的《商品房买卖合同》约定的办理房屋所有权登记的期限至原告起诉时已经届满且超过一年，但结合《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，××对办理房屋所有权登记有提供必要证明文件的协助义务，法院对涉案房屋的土地使用权的依法查封不属于该条规定的协助义务范围。
综上所述，原告伊茂利诉求解除《商品房买卖合同》的诉求不能成立，原告基于解除合同提出的其他诉求于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
驳回原告伊茂利的诉讼请求。
案件受理费4253元，由原告伊茂利负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。
审 判 长 董志霞
人民陪审员 常世泉
人民陪审员 高法勤
二〇一八年六月十二日
书 记 员 刘 畅