天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）津02民终2870号上诉人（原审被告）天津恒润物流有限公司，住所地天津自贸区（天津港保税区）海滨十五路197号510。法定代表人陈瑞武，总经理。委托代理人陈瑞兴，该公司职员。委托代理人盛安，北京市中永律师事务所律师。被上诉人（原审原告）天津天孚物业管理有限公司，住所地天津经济技术开发区洞庭路76号建设大厦第四层、五层及1号楼首层。法定代表人杨刚，董事长。委托代理人张玮，天津高地律师事务所律师。上诉人天津恒润物流有限公司与被上诉人天津天孚物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，天津市滨海新区人民法院于2016年4月19日作出（2016）津0116民初80365号民事判决，天津恒润物流有限公司不服，向本院提起上诉。本院于2016年5月17日受理后，于2016年6月20日依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人天津恒润物流有限公司的委托代理人陈瑞兴、盛安，被上诉人天津天孚物业管理有限公司的委托代理人张玮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，天津天孚物业管理有限公司（以下简称天孚公司）与房屋建设单位天津天保房地产开发有限公司于2006年7月14日签订前期物业合同，约定由天孚公司为位于天津市保税区滨海十五路197号的天津国际贸易与航空服务区航交中心2#楼（以下称海景大厦）全体业主提供前期物业管理服务，2006年9月6日双方针对本案所涉海景大厦专门签订了《关于航运中心2号楼的补充协议》，两份文件共同组成海景大厦的前期物业合同。该合同对委托物业的基本情况、物业服务内容及标准、物业管理服务期限、双方权利义务、物业管理服务费用等内容进行了约定。前期物业合同期限为“自2006年7月18日开始，至本物业首次业主大会确定物业管理服务企业，并签订《物业管理合同》之日终止”。合同约定海景大厦物业服务费按建筑面积18元每平米每月收取，其中9.5元为物业管理服务费；8.5元为冬季供暖和夏季供冷费，原审当庭双方确认此诉请称谓为“中央空调运行维护费”，业主每月5日前向天孚公司交纳。业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交物业管理服务费的万分之五交纳滞纳金。天津恒润物流有限公司（以下简称恒润公司）原名称为天津恒瑞物流有限公司，是海景大厦5层506室业主。恒润公司2006年12月1日签署《确认书》，书面确认：“已全文阅读《前期物业管理服务合同》和《业主公约》的条款，并理解、认同条款内容，同意严格遵守。”2008年9月27日，双方共同签署了新《业主公约》，该公约第十七条中就业主交纳物业管理服务费的标准明确约定为18元每平米每月。天孚公司系物业管理企业，具有物业管理企业一级资质，并依法注册取得工商营业主体资格，其经营范围包括房地产物业管理等。天孚公司依约履行了前期物业合同约定的相关义务。恒润公司所有的海景大厦5层506室，房屋建筑面积121.99平米。按照合同约定的收费标准，恒润公司拖欠天孚公司物业服务费由以下两部分构成：2015年1月1日至2016年1月31日物业服务费人民币15065.8元（121.99平方米X9.5元/平方米.月X13个月）；2008年10月1日至2015年10月31日中央空调运行维护费88137.8元（121.99平方米X8.5元/平方米.月X85个月）。因天孚公司向恒润公司催要物业服务费未果，故于2016年1月21日起诉至原审法院。天孚公司曾于2010年3月4日和2011年5月18日两次分别就恒润公司所欠海景大厦房屋之2008年4月至2009年12月，2010年1月至2011年3月期间的物业费向原审法院提起诉讼。第一次诉讼中，天孚公司撤回了物业服务费中中央空调运行维护费8.5元每平米每月部分的主张；第二次诉讼天孚公司仅就9.5元纯物业服务费部分提起诉讼。在原审法院主持下，两次诉讼双方均就9.5元每平米每月的纯物业服务费部分调解达成一致，恒润公司按照7.6元每平米每月的标准向天孚公司支付了涉诉期间的物业服务费。上述诉讼争议解决后，恒润公司自2011年4月按照此调解标准向天孚公司支付了其所有海景大厦全部房屋的物业服务费至2015年3月31日，天孚公司收取了恒润公司所交费用并出具了发票。在此期间，天孚公司始终没有明确放弃主张中央空调运行维护费的权利。此后，天孚公司拒收恒润公司按此标准继续交纳的物业服务费，并于2015年5月18日向恒润公司以邮寄的方式分别就2015年1月至2015年5月的18元每平米每月的物业费以及2007年10月至2014年12月的8.5元每平米每月的能源费（中央空调运行维护费）进行了催收。天孚公司原审诉请，1、恒润公司支付天孚公司自2015年1月1日至2016年1月31日的物业服务费15065.8元，滞纳金1478.2元；2、恒润公司支付天孚公司自2008年10月1日至2015年10月31日的中央空调运行维护费88137.78元，滞纳金60948.3元；3、诉讼费由恒润公司承担。恒润公司原审辩称，请求驳回天孚公司的诉讼请求。针对第一项诉讼请求，天孚公司主张每平米每月9.5元物业费是由自营自收的7.79元外加代收的1.71元基本电费组成的，1.71元的基本电费因天孚公司没有增加的依据及代缴凭据故不同意支付。7.79元的取费因天孚公司未做到一级资质物业应有的服务水平，亦未提供讼争楼盘身为5A级写字楼应享有的服务档次，因此天孚公司收取物业费应当进行相应扣减，恒润公司也无需支付滞纳金。针对第二项诉讼请求，天孚公司关于2008年10月1日至2014年1月22日期间中央空调运行维护费的诉讼请求超过诉讼时效，应予驳回。关于2014年1月23日至2015年10月31日期间中央空调运行维护费，双方不存在有效合同项下的法律关系，同时中央空调运行维护费8.5元收费显然过高，加重了包括恒润公司在内的业主责任，损害业主利益。中央空调运行维护费是代收费用，天孚公司没有代收依据及代缴凭据。故恒润公司无需向天孚公司支付此段时间的中央空调运行维护费及滞纳金。原审法院认为，天孚公司与恒润公司共同签订或确认的《天津市前期物业管理服务合同》、《关于航运中心2号楼的补充协议》、新《业主公约》应认定为双方法律关系的基础，是当事人的真实意思表示，内容并不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。恒润公司辩称上述协议违背其真实意思表示，但未就此举证证实，原审法院对此不予采信。本案第一争议焦点为天孚公司诉请恒润公司支付2008年10月1日至2014年1月22日期间中央空调运行维护费是否超过诉讼时效？原审法院认为，参照最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十一条、第十六条的规定：“权利人对同一债权中的部分债权主张权利，诉讼时效中断的效力及于剩余债权，但权利人明确表示放弃的情形除外。义务人作出……部分履行……行为的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的当事人一方‘同意履行义务’”。本案三个合同整体构成了双方的物业合同关系，《天津市前期物业管理服务合同》为基础合同，补充协议是针对基础合同的补充细化，新《业主公约》是恒润公司对前两份合同内容的书面确认，补充协议中将物业费总体约定为18元每平米每月，其中针对纯物业收费约定为9.5元每平米每月，针对中央空调运行维护费约定为8.5元每平米每月。由此可见，18元为同一债权的盖然性约定，由9.5元和8.5元两部分债权组成，本案证据充分证实，天孚公司就讼争时效部分时间段的纯物业费9.5元部分，通过正常催收以及诉讼调解始终主张，且经原审法院调解以及恒润公司自觉履行，已经实际履行了缴费义务，就讼争时效部分时间段的中央空调运行维护费8.5元部分，天孚公司从未明确表示放弃。基此，天孚公司主张恒润公司支付2008年10月1日至2014年1月22日期间中央空调运行维护费，因天孚公司未明确表示放弃，且恒润公司履行了同一债权中的另一部分纯物业费的债权，应认定天孚公司此部分主张没有超过诉讼时效，恒润公司时效抗辩无据，不予采信。本案第二争议焦点为天孚公司诉请的纯物业费中1.71元每平米每月基本电费以及中央空调运行维护费8.5元每平米每月是否存在事实法律依据？原审法院认为，天孚公司与恒润公司之间基于三个合同存在物业服务合同关系，每平米每月收费总价以及收费单价均为双方自主约定，尤其经过了恒润公司两次书面确认，且双方长期以此作为履约乃至诉讼的依据，天孚公司以此取费标准主张权利有据，恒润公司应当据此付费。恒润公司关于上述费用为代收代缴费用要求天孚公司出具代缴票据以及上述取费过高的抗辩无据，不予采信。本案第三争议焦点为天孚公司在提供物业服务中是否存在服务瑕疵？天孚公司具有物业管理资质，为恒润公司提供了相应的物业管理服务，恒润公司应履行给付物业管理服务费的义务。恒润公司针对服务项目中的保洁、公共设施维护以及车场管理不到位作为天孚公司服务瑕疵，抗辩要求减免物业费。原审法院认为，恒润公司提供的纯物业服务瑕疵证据虽欠充分，但双方为此形成诉讼足以证实天孚公司在相关问题处理上没有充分做到沟通、协调、以期解决，应酌情扣减相应的费用，原审法院酌情按9元每平米每月支持天孚公司诉请14272.8元（121.99平方米X9元/平方米.月X13个月），诉请超出部分，不予支持；针对中央空调运行维护费的诉请，原审法院认为，天孚公司自2008年以来，实际为恒润公司提供了中央空调运行维护，恒润公司也实际接受了此项服务，天孚公司主张服务对价给付，恒润公司应当履行给付义务。天孚公司虽长期主张且连续收取了纯物业费，但却怠于及时主张中央空调运行维护费用，客观上形成了诉累，也加重了恒润公司一次性给付的经济负担，且因恒润公司欠费，天孚公司诉讼前单方自主停止此项服务，上述行为均应认定天孚公司在中央空调运行维护方面存在服务瑕疵，原审法院酌情按8元每平米每月支持天孚公司诉请82953.2元（121.99平方米X8元/平方米.月X85个月），诉请超出部分，不予支持；鉴于天孚公司在整体物业服务中存在瑕疵，应理解为天孚公司在物业服务合同项下亦存在违约行为，其主张名为滞纳金实为违约金的诉请，原审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十一条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十一条、第十二条、第十六条之规定，原审法院判决：“一、被告天津恒润物流有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告天津天孚物业管理有限公司2015年1月至2016年1月天津市保税区滨海十五路197号的天津国际贸易与航空服务区航交中心2#楼海景大厦5层506室房屋的物业服务费人民币14272.8元；二、被告天津恒润物流有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告天津天孚物业管理有限公司2008年10月至2015年10月天津市保税区滨海十五路197号的天津国际贸易与航空服务区航交中心2#楼海景大厦5层506室房屋的中央空调运行维护费人民币82953.2元；三、驳回原告的其他诉讼请求。上述给付事项，如被告未按本判决指定的期间履行给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为2099元，由原告负担108.4元，被告负担1990.6元，由其于本判决生效之日起十日内迳行给付原告。”原审法院判决后，恒润公司不服，向本院提起上诉。恒润公司的上诉请求为：1、撤销一审判决第一项，改判以物业管理服务费每平米每月6元为基数，对天孚公司物业管理服务瑕疵进行费用扣减；2、撤销一审判决第二项，改判驳回天孚公司中央空调运行维护费的诉请；3、一、二审诉讼费由天孚公司承担。事实和理由为：1、一审判决对物业管理服务费用的有关概念认定含糊不清，把基于委托代收关系收取的代收费用与物业管理服务费相互混淆，对物业管理服务费范围和内容的认定甚至达到了凭空想象、随心所欲的地步。同时，一审判决未审查天孚公司受托代收基本电费和代收供冷、供暖能源费所依据的合同协议，导致与此相关的基本事实认定不清；2、一审判决认定2008年9月27日签订的新《业主公约》合法有效，不能成立，其对恒润公司等全体业主没有约束力；3、正是一审判决把基于委托代收关系收取的代收费用与物业管理服务费相互混淆，随心所欲地认定物业管理服务费的范围和内容，由此混淆了三项性质不同、独立可分的债权，把三项债权认定为一项债权，最终造成事实认定不清，适用法律错误的结果；4、在恒润公司提供了有关天孚公司代收代付的基本电费和供冷、供暖能源费（天孚公司称之为中央空调运行维护费）重复收费、过高收费、收费严重不实的证据，以及天孚公司不能提供代收代付的实际票据的情况下，一审判决支持天孚公司的诉讼请求是错误的；5、一审判决的代收冬季供暖和夏季供冷费的时间为全年12个月，而实际全年供暖供冷期为9个月，9个月的供暖供冷时间要收取全年12个月，没有供暖供冷，没有能源消耗也收能源费，这显然是多收乱收，严重不合理。被上诉人天孚公司答辩称，请求驳回上诉，维持原判。事实和理由为：一审法院结合双方提供的证据认定事实清楚，适用法律正确。关于恒润公司提出的天孚公司与涉案项目开发建设单位签署的关于前期物业服务合同的补充协议，没有向恒润公司明示，且没有备案，该补充协议属于无效的问题。最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第一条明确规定，前期物业服务合同由建设单位依法与物业服务企业签订，其效力约束于全体业主，并且根据合同法相关规定，民事合同除非有法律明确规定，以备案为生效条件，否则不应以该合同是否履行备案手续而判断该合同的法律效力。关于恒润公司提出的新业主公约违法无效的问题，根据一审查明的事实，在2008年恒润公司与天孚公司以盖章的方式就物业服务的费用及相关的地源热泵问题进行过书面确认，因此，该份新业主公约并不违反法律强制性规定。关于基本电费的问题，由于涉案项目自备两台12**千安伏的高压变压器，根据我国销售电价暂行规定，同时依据天津港保税区物价局的文件，关于调整海港保税区电力销售价格的通知中对于基本电价调整的文件，该项目应当按照每月17元每千安伏缴纳电价，折算到每平米的建筑面积当中基本电价的数额应当为1.82元每月/平米，由于2006年的价格为1.71元，就按照该价格执行到现在，物业公司并没有向业主提高物业收费单价，该收费并没有超过法律规定，而且尚未按照相关地区的电价通知进行上浮调整。关于中央空调运行维护费的问题，依据前期物业服务合同的补充协议以及双方2008年的重新确认，对于中央空调运行维护的收费标准、缴费时间都做了明确的约定。对于其主张的缴费时间的问题，虽然供冷和供热每年只有9个月，但是前期物业合同对该项目的收费缴费办法是平摊到12个月收取的，因此不存在按照9个月缴纳的事实基础。对于重复起诉的问题，我方认为不成立。并且就诉讼时效问题，也没有超过法定诉讼时效。因为物业服务合同的特性，截止目前该合同仍在履行中。因此，根据诉讼时效的司法解释，在同一个合同期限内，分期履行债务的应当以最后一期债务起算。同时，根据一审认定的诉讼时效未超过法定时效的理由，可以证明天孚公司没有超过诉讼时效向法院主张权利。二审期间，双方均未提交新证据。恒润公司二审提交鉴定申请书，申请对海景大厦地源热泵系统运行、维护成本及分摊费用进行司法鉴定。天孚公司对恒润公司鉴定申请发表意见为：恒润公司提交的鉴定申请，不属于证据规则当中新证据的形式，该申请违反法律程序规定，请求二审法院予以驳回。对于中央空调运行维护标准，2006年该项目的开发建设单位是通过招投标方式与天孚公司签署的前期物业服务合同以及补充协议，该行为属于商业行为。另外，该项目属于写字楼项目，不属于住宅，其价格并没有政府或者相关部门的指导限定价格，不存在由法院进行审核认定的问题。故该请求不仅不合理，而且没有法律依据。本院审查认为，恒润公司在二审期间提出鉴定申请存在期限问题，且其关于对中央空调运行维护成本的鉴定与天孚公司收取费用间缺乏必要关联性，故对其申请不予准许。二审经审理查明，恒润公司自2011年4月按7.6元每平米每月的标准向天孚公司支付了其所有海景大厦全部房屋的物业服务费至2014年12月31日，而非2015年3月31日。二审查明的其他事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案关于物业费用的数额之争，关键在于物业费收费标准的确定。2006年7月14日，天孚公司与建设单位签订物业合同，其中提到中央空调运行维护费用问题，但明确另行约定，在此背景下，双方于同年9月6日签订补充协议，作为物业合同的补充，对中央空调运行维护费进行了明确约定，两份协议从性质上属于一体，且签署时间均早于恒润公司签署的《确认书》，故恒润公司在2006年12月1日签署《确认书》，对物业合同进行确认，应视为对物业合同以及补充协议的整体确认，且至2008年9月27日，恒润公司再次在新《业主公约》上盖章，确认新《业主公约》约定的物业费收费标准，虽然新《业主公约》载明的收费项目与物业合同在表述上存在差异，但实质上仍为物业费、基本电费与中央空调运行维护费，且数额无变化。恒润公司在双方第一次纠纷并诉讼前，已按照18元每平米每月的标准缴纳了物业费用。现恒润公司提出物业合同与新《业主公约》无效，缺乏依据，亦无证据证实天孚公司的收费标准违反法律禁止性规定，或其签署上述合同受到了胁迫、欺诈或合同显失公平，恒润公司在法定期间也未对所涉合同提出撤销请求。因此，在恒润公司签署物业合同与新《业主公约》认可物业收费标准，且天孚公司提供了诉争期间物业服务的情况下，恒润公司应依约向天孚公司支付物业费用。一审考虑天孚公司的服务瑕疵，酌情下调收费标准，并驳回天孚公司关于滞纳金的请求，是在现有情况下对双方利益作出的兼顾考虑，对此二审予以维持。关于本案的时效问题，因双方的物业费纠纷是包含物业费与中央空调运行维护费在内的整体物业费纠纷，双方自2010年至本案起诉前的前期诉讼与期间恒润公司的缴费行为，形成诉讼时效的法定中断，天孚公司的本案诉请不存在超过法定时效的问题。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1993元，由上诉人天津恒润物流有限公司负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审 判 长  丁津翠审 判 员  李纪申代理审判员  王孟璐代理审判员  邓晓萱代理审判员  滕光鑫二〇一六年六月二十日书 记 员  底 健速 录 员  卢 山