湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）楼民吕初字第77号
原告（反诉被告）邹勇，男，汉族，19xx年x月x日出生，住x。
委托代理人唐高峰，岳阳市洞庭法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）刘关英，女，汉族，19xx年x月x日出生，住x。
委托代理人汪祥，男，汉族，19xx年x月x日出生，住x，系被告刘关英儿子。
第三人唐伟林，男，汉族，19xx年x月x日出生，住x。
原告邹勇与被告刘关英、第三人唐伟林房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由审判员孙放军担任审判长，人民陪审员杨艳萍、郭喜兰参加的合议庭，书记员曹成担任庭审记录，于2014年7月15日公开开庭进行了审理。本案原告（反诉被告）邹勇及其委托代理人唐高峰、被告（反诉原告）刘关英及其委托代理人汪祥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：被告租赁原告位于街河口29号门面多年，并于2008年10月20日续签了租赁合同。合同约定，承租方不能将门面转租，更不能拖欠原告的租金，可被告将门面转租给第三人唐伟林并且拖欠租金10600元，现涉案门面年久因城建需要拆迁，未及时维修已成危房。综上，原告多次找被告协商解除租赁合同，要求被告归还门面未果，社区及派出所相关人员多次出面调解无效。为维护原告的合法权益不受侵犯，也为了被告及第三人的人身安全（因房屋会随时倒塌），诉请人民法院依法判决：解除原、被告门面租赁合同，被告立即归还原告的门面，并恢复涉案门面原状；被告立即清偿原告门面租金10600元整；被告承担本案的全部诉讼费用。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：
1、邹勇个人身份证、房产证、国有土地使用证（复印件），证明：邹勇适格的主体资格。
2、租赁合同（复印件），证明2008年10月20日原告与被告签订了涉案租赁合同，并约定期限从签订之日起至城建拆迁，甲方产权变动，房屋改建，还约定不能转租、拖欠租金，否则按违约甲方可单方解除合同等其他约定。
3、告知函（复印件）、慈氏塔社区证明一份、《岳阳市房屋安全鉴定报告》一份，证明：（1）、原告于2014年4月29日跟社区领导一起到被告处，出函告知被告、原告收回涉案危房。（2）、不可抗力的因素，涉案危房不能出租。
被告辩称：一、答辩人履行了租赁合同及租赁合同的前因后果。（一）答辩人与原告1997年就发生租赁合同。在租赁合同之前，答辩人与岳阳市塑化公司签订了10年的租赁合同从事制冰，因企业改制，固定资产需处置，当时公司领导对答辩人说我是本单位老职工，又是租赁户，租赁合同未到期，理所当然应当优先购买，但被答辩人通过不正当手段购买了该门面，通过单位负责人上门做工作，被答辩人同意长期租赁给答辩人，答辩人才认了。（二）1997年12月答辩人与被答辩人签订了租赁合同，十年后的2008年又续签了合同，17年从未拖欠租金。（三）被答辩人为了拆迁大捞一把抢建新房100多平方米并大面积装修。装修的石块、砖头落入制冰盐水池，造成损失5000元。（四）目前，答辩人年老无力经营，合同期内只好将冰机转租给唐伟林，每月租金由唐伟林直接交给被答辩人。二、反诉请求被答辩人赔偿答辩人直接损失50000元。因房屋年久失修，答辩人多次要求被答辩人维修未果，2007年，房屋砖板倒塌打坏答辩人的冰机一台价值50000元，出于同情被答辩人，只扣了他3200元，后来社区领导作过汇报，领导组织双方进行了协调并作了现场调解记录。后答辩人又添置了一台新的制冰机才维护了正常的生产经营。为维护答辩人的合法权益，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求，并赔偿答辩人的损失50000元。本案的全部诉讼费用由被答辩人邹勇承担。被告本诉没有提供任何证据。为支持其反诉请求，庭审后向本院提供了如下证据：
1、陈金子等五位证人的证词，证明涉案门面被原告购买及原告同意长期租赁给答辩人的事实。
2、破旧锈蚀的旧制冰机照片10张，证明其制冰机受到损失50000元
3、原告房屋征收事宜协商记录，证明双方就房屋租赁纠纷社区组织双方进行了协商，但未协商一致。
反诉被告对反诉原告的反诉答辩称：根据民诉法的规定，希望被告用证据说话；刚刚反诉人自己也当庭陈述原告一直没有找过原告，2007年发生的损失现在要求赔偿已超过了诉讼时效。
针对被告的反诉，原告没有向本院提供任何证据。
庭审时，双方发表了如下质证意见：被告对原告所举证据1、3无异议；对证据2有异议，认为是假的，不需要合同，双方是长期租赁关系。原告对被告所举证据1提出异议，认为证人未出庭作证，不符合民诉法关于证人出庭作证的规定，法庭不应采信，同时与本案没有关联性。对证据2提出异议，认为照片不能证明是什么设备，也不能证明设备为谁所有，更不能证明设备存在什么损失，也与本案没有关联性；对证据3提出异议，认为与本案无关联性。
本院对双方所举证据作如下认定：被告对原告所举证据1、3无异议，本院予以采信，对证据2虽然提出异议，但被告未提供相反的证据予以否认，且该证据与被告当庭陈述的事实能相互印证，本院予以采信（房屋租金以双方一致确认的每月800元为准）。原告对被告所举证据提出异议，其异议理由成立，本院不予采信。
本院根据采信的证据，结合双方当事人的当庭陈述，确认以下事实：本案涉案房屋原系岳阳市塑化公司所有，被告刘关英系岳阳市塑化公司职工，1996年，被告租赁了岳阳市塑化公司该房屋，从事制冰。后因企业改制，岳阳市塑化公司固定资产需处置，原告购买了该房屋（原告办理了房屋产权登记，房屋产权证号为岳房权证岳阳楼区字第2957**号，房屋所有权人为邹勇，共有权人为其妻子唐碧华，庭审时，唐碧华到庭出具书面承诺：“该房屋系其与原告夫妻共有，本案房屋租赁合同的权利、义务全部由其丈夫即原告邹勇享有和承担”）。被告即与原告发生租赁合同关系。当时是口头协议，1998年7月25日，双方签订了书面租赁合同，期限十年。2008年10月20日，原、被告分别作为租赁合同的甲方与乙方续签了租赁合同。合同约定：一、租赁财产：甲方在街河口29号的门市部。二、租赁期限：从2008年7月1日（期限如城建需要拆迁，则按实际租赁期计算）如原告产权变动，房屋改建设，乙方无条件退房租，乙方所租房屋不得转租，违约，甲方有权终止合同。三、租金及交纳期限月租金1600元，乙方每月底前向甲方交下月租金，逾期按每月利率1，5%罚违约金，甲方并有权收回掘进租的房屋及财产。四、甲乙双方的权利、义务1、乙方必须守法经营，租赁期内一切因经营所发生的法律责任由乙方负责。2、自本合同生效之日起乙方对所承租的房屋及财产拥有全使用权。3、该门市部因经营所发生的国税扩及其他费用（包括水电费）概由乙方负担。4、租赁期内因乙方经营所发生的一切债权债务由乙方法负责。5、租赁期内乙方不得擅自改变房屋结构，乙方造成房屋损坏应当恢复原状或赔偿损失并负责房屋的维修。6、甲方不得干预乙方的合法经营，否则按实际损失赔偿损失给乙方。7、甲方每月收取乙方租金，必须出具收据。8、因乙方自己的电器、设备、线路都是乙方自己安装的以及乙方负责维修所有一切安全责任事故由乙方自己全部负责，甲方不负责。五、乙方不得擅自转让，否则甲方有权收回所出租的房屋及财产。六、违约责任：双方一致同意如一方违约，则按合同法有关违约条款处理。合同签订后，双方均按合同履行合同义务，没有发生争议。房屋租金实际是按每月800元履行。2012年9月12日，被告将房屋转租给第三人唐伟林（包括被告门面内的设备租金为每年28000元），被告应交原告房屋租金仍由被告交纳给原告。2013年3月29日，原告发现被告将房屋转租给了他人，即于当日向被告出示了书面告知函，函中内容：“1、您转让门面，我是不同意的；2、门面如果涉及到拆迁、收购、改建，我没有任何补偿给他，所以他不得在门面内搞好装修，添置设备等。3、如果以后门面拆迁、收购、改建，您要负责把他请出去”。因原告出租的该房屋超年限使用，系危房，原告于2014年4月29日会同社区工作人员向被告送达告知函：“刘老板，鉴于目前你租住的房屋（街河口**号）已经到了非常危险的境地，随时会有倒塌的危险，已经不能再继续住人，为了你们的生命财产的安全，从今天起，我已不再向收取取租金，你4月27日交的二千元租金，减去4月份的房租剩下的一千二百元就抵扣你以前欠的租金，请你在接到告知事尽快搬出此屋，同时一并转告你转租的唐老板也同时搬出此屋。如果你们不听劝告，强行住出租房内，以后不论在出租房内发生任何事故，全部由你们自己负责。”被告认为房屋是安全的，是原告想要终止合同，所以没有签收原告的告知函，也不同意从承租的房屋内搬出。原告即于同年5月22日，以被告违约（房屋转租他人）和房屋系危房不能再继续使用为由向本院提起诉讼，要求解除双方门面租赁合同，被告立即归还原告的门面，并恢复涉案门面原状，并由被告立即清偿原告门面租金10600元整，承担本案的全部诉讼费用。被告当庭提出反诉称：因房屋年久失修，导致2007年原告房屋砖板倒塌打坏其冰机一台价值50000元，当时只扣了原告3200元，要求原告赔偿其损失50000元。诉讼中，原告提供了2014年5月27日岳阳市房屋安全鉴定管理办公室出具的报告编号为（2014
--101）《岳阳市房屋安全鉴定报告》，该报告的鉴定结论为“按照JGJ125-99《危险房屋鉴定标准》该房屋危险性为D级”，处理建议为“停止使用”。
另查明：被告房屋租金已交至2014年6月15日。原告称被告之前（2008年）尚欠其租金11800元，被告予以否认。原告没有提供相关证据予以证实。
本院认为：原告与被告在平等、自愿的基础上所签订的房屋租赁合同，是双方的真实意识表示，合同的内容没有违反相关法律禁止性规定，是合法、有效的。双方均应按照合同的约定，全面、适时履行各自的义务。合同中双方明确约定“乙方所租房屋不得转租，违约，甲方有权终止合同”。合同第六条“违约责任：双方一致同意，如一方违约，则按合同法有关违约条款处理”。租赁期间被告将房屋转租第三人唐伟林。原告得知后，明确函告被告表示不同意。被告的行为已构成违约。特别是原告出租的房屋经岳阳市房屋安全鉴定管理办公室鉴定系危房，应当停止使用。其房屋不具备出租的法定条件，不得再出租使用，否则系违法。故原告以上述理由要求解除双方的房屋租赁合同关系，合法有据，理由正当，本院予以支持。同理，原告要求被告支付后段尚未支付的房屋租金，没有法律依据，本院不予支持。关于原告诉请要求被告支付2008年之前尚欠的租金11800元，证据不足，本院不予支持。被告辩称，其没有违约，房屋是安全的，可以继续租用，缺乏证据，本院不予支持。原、被告双方在房屋租赁合同中明确约定不得转租，因此第三人与被告之间所签订的房屋租赁合同自始都是无效的，故第三人唐伟林从被告所获得的房屋承租权没有事实和法律依据，原、被告双方房屋租赁合同终止，第三人也应当从承租的房屋内搬出。第三人与被告之间因此所产生的权利、义务，由双方协商解决。
关于被告反诉原告要求原告赔偿其冰机损失50000元的诉讼请求问题，虽然被告提供了相关证据，但被告所举证据并不能证明其冰机的价值及损失的多少，且当时被告扣了原告3200元作为其冰机损失的赔偿，如果原告赔偿的损失不够，被告完全可以在后续的房屋租金中扣减，或者通过合法途径主张自己的权利，但被告一直没有行使上述权利，现提出该诉讼请求，已超过诉讼时效。原告的抗辩理由成立，本院予以支持。被告所提反诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百二十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、原告邹勇与被告刘关英双方于2008年10月20日所签订的房屋租赁合同终止。
二、限第三人唐伟林在本判决生效后7日内清空房屋内的自有财产，将房屋交还被告刘关英，由刘关英交还邹勇。
如被告和第三人未按本判决指定的期间履行义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定执行。
三、驳回原告邹勇的其他诉讼请求。
四、驳回被告（反诉原告）刘关英的反诉请求。
本案案件受理费1000元，反诉案件受理费525元，共计1525元，由被告刘关英承担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提供副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。
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审 判 长 孙放军
人民陪审员 杨艳萍
人民陪审员 郭喜兰
二０一四年八月十四日
书 记 员 曹 成
附：相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在
租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。