江西省鹰潭市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣06民终79号
上诉人(原审被告、反诉原告)：李新华，男，1970年10月22日生，汉族，住鹰潭市。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：恒大地产鹰潭有限公司（以下简称恒大公司），住所地鹰潭市月湖区。
法定代表人许颖超，总经理。
委托代理人邓美珊，女，1990年6月25日出生，汉族，系恒大地产鹰潭有限公司职员。
上诉人李新华与被上诉人恒大公司买卖合同纠纷一案，不服鹰潭市月湖区人民法院（2016）赣0602民初1071号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李新华，被上诉人恒大公司的委托诉讼代理人车良岐到庭参加诉讼。本�现已审理终结。
李新华上诉请求：一、请求二审法院依法撤销原审判决，改判上诉人支付20年的租赁地下停车位款，超出20年部分免于支付；二、一、二审费用由被上诉人承担。事实和理由：一、关于地下停车位权属，原审法院存在对法律理解与适用以及事实认定错误。1、原审法院认为，根据《物权法》第74条第2款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”，认为物权法采用的是“约定说”，即车位、车库的归属由开发商与业主通过出售、出租、附赠等方式进行约定，并且认为本案停车位经职能部门规划审批，没有将地下停车位计入公用建筑面积部分，认为开发商既可以出租也可以出售，这种认定是错误的。首先，《物权法》第74条第2款的适用，实际上是对专有权部分的确认，这种确认有明确的标准，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中规定，专有部分的认定标准有三点：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。三者同时具备方能认为具有专有性，开发商的地下停车位不同时符合上述三要素。其次，不能因为车位在规划内就简单认定开发商有权出售。规划职能仅决定用途和功能，涉案地下停车位经过规划审批并不能作为认定其权属的依据。再次，地下停车位没有计入公用建筑面积部分，不能成为认定开发商具有专有权可以出售的依据。建设部1995年12月1日实施的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》第九条规定：“凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。”仅仅只是不计入公用建筑面积的依据，对于这些有独立使用空间的地下室、车棚能否获得产权进行出售没有任何法律意义。另外，最高人民法院关于区分所有权纠纷的司法解释第十八条就明确说明了法律适用这个问题，即“人民法院审理建筑物区分所有权案件中，涉及有关物权归属争议的，应当以法律、行政法规为依据。”《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》是建设部印发的行政规章，在审判物权归属争议时是不能适用的。地下停车场能否获得产权，关键是看地下停车场是否计算建筑容积率。现阶段，政府规划历来将小区停车场作为小区公共配套设施来建设，因此，地下停车场都是不计算建筑容积率的，即该停车位并没有获得相应的土地使用权面积份额。换句话说，该小区的土地使用权面积完全由地上建筑物分�，地下建筑物便成了不分摊土地使用权面积的部分。由于该种停车位建立在全体业主所共同拥有使用权的土地上，自己不拥有相应的土地使用权，因此无法取得产权证的。也就是说地下停车位等设施是业主花钱买地、开发商花钱建设的。所以，如果单纯从地下停车位作为商品性质来看，其价值是业主和开发商共同创造的。当住宅小区的房屋出售完毕以后，开发商如果还享有住宅小区地下停车位所有权，则意味着业主在享有房屋所有权、土地使用权的同时，开发商也同时享有部分土地使用权，违反了房屋所有权和土地使用权合一行使原则。2、原审法院认为，登证仅仅是权属公式的方式，未登记并非对地下停车位权属作出否定，本案所涉车位系原告所
有，原告有权通过出售方式与被告约定使用权。《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条�6项规定：未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。恒大地产鹰潭有限公司在没有依法登记领取权属证书的情况下进行出售，属违反法律规定行为。3、原审法院认为，原被告签订的《停车位合同》是双方真实意思表示，为有效合同，并认为原告有权通过出售方式与被告约定使用权，并且认为在《停车位合同》中并未约定车位权属登记办理的事宜，故对上诉人的主张难以被支持。上诉人认为，车位使用权的出售本质上不属于买卖合同。买卖合同的核心是标的物所有权的转移，故不转移所有权只转移使用权的行为绝对不能说是买卖行为。二、关于《停车位合同》的法律关系性质，原审法院存在认定错误《合同法》第130条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”。原审法院既然认定恒大地产鹰潭有限公司将地下停车位出售给上诉人的合同成立，即买卖有效，要求上诉人支付价款，为什么不按照《合同法》第130条的规定，保护上诉人获得地下停车位的所有权？为什么不在判决上诉人支付价款的同时，判决恒大地产鹰潭有限公司为上诉人办理车位产权登记？原审法院这种不保护上诉人的权利，只要求上诉人履行义务的做法，严重违背了公平公正原则。为什么会出现这种状况，其因为是原审法院在认定法律关系性质上存在错误。根据《合同法》规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。据此规定，租赁合同有二个特点：1、租赁合同是转移财产使用权的合同，一方将财产的使用权和收益权让渡给另一方；2、租赁合同是有偿合同，受让一方为使用该财产向对方支付一定费用。分析本案，上诉人与被上诉人双方签订了《停车位合同》，该合同约定被上诉�地下三期D区244号车位交付给上诉人使用，上诉人为使用该车位向被上诉人支付人民币89992元，使用期限至2081年1月28日止。双方还约定使用费支付时间、支付方式等内容。由此可见，上诉人与被上诉人双方签订的《停车位合同》符合租赁合同特征及法律要求。因此，就本案所签订的《停车位合同》应为租赁合同。根据《合同法》第214条规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。也就是说上诉人花了近9万元的人民币有40余年无效部分。按照《合同法》第58条规定，恒大地产鹰潭有限公司应返还上诉人40余年所对应的费用。综上，请求二审法院依法改判。
恒大公司答辩称：车位是我公司投资建设的，也通过了政府的规划，车位的建设成本是由我公司承担的，并未分摊到小区业主身上，因此，我公司完全有权处置涉案车位。综上，�求二审法院驳回上诉，维持原判。
恒大公司向一审法院起诉请求：1、被告向原告支付合同价款共计人民币62992元；2、被告支付逾期付款违约金1403元；3、被告承担本案诉讼费及其他费用。
李新华向一审法院反诉请求：1、对双方签订的《停车位合同》YTLZCW0277予以撤销；2、反诉被告返还购车位款27000元及利息；3、本案的诉讼费用及其他费用由反诉被告承担。
一审法院认定事实：被告是鹰潭恒大绿洲的小区业主，原告系鹰潭恒大绿洲的开发商。原、被告双方于2015年3月20日就小区地下停车位使用事宜签订了《停车位合同》，约定：“停车位系鹰潭恒大绿洲三期D区车库244号停车位，该套停车位总价款人民币89992元，付款方式为分期付款，被告于2015年3月15日前、2015年9月15日前、2016年3月15日前分期�原告支付27000元、36000元、26992元。原告应当在2016年3月31日前，将停车位交付给被告使用，如被告逾期付款，自合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之一的违约金。并约定停车位使用权年限为自停车位交付之日起至2081年1月28日止等。”至原告起诉之日，被告已实际使用本案停车位。2015年3月20日，被告向原告支付第一期合同款项27000元后，剩余第二、三期合同款项（应付日2015年9月15日、2016年3月15日）共62992元未支付，故原告诉至本院，请求判决被告支付剩余价款及逾期付款违约金，被告以本案停车位不能正常使用且不能办理车位产权证构成欺诈为由，请求撤销双方签订的《停车位合同》，并返还其已支付的车位款27000元及利息。另查明本案所涉停车位系经过规划审批建设的地下停车位，该停车位长5.3米，宽2.56米，库内通车道宽6.10米。
一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”本案所涉停车位系经过规划审批建设的地下停车位，且根据建设部1995年12月1日实施的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》第九条规定：“凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。”即作为独立使用空间的地下室、车棚等，开发商既可以出租也可以销售。原被告签订的《停车位合同》是双方真实意思表示，为有效合同，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告将车位出售给被告，被告未按照约定支付第二、三期价款属于违约，应承担按合同约定自应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，按日向原告支付逾期应付款万分之一违约金的责任，故原告要求被告支付价款共计人民币62992元及逾期付款违约金1403元的诉请，本院予以支持。被告主张原告在未办理《停车位预售许可证》的情况下与原告签订停车位买卖合同，导致不能办理车位产权证登记系欺诈，要求撤销双方签订的《停车位合同》。本院认为登记仅仅是权属公示的方式，未登记并非对地下停车位权属作出否定，本案所涉停车位系原告所有，原告有权通过出售方式与被告约定使有权，且在《停车位合同》中并未约定车位权属登记办理的事宜，故对被告的该主张本院难以支持。被告另提出本案所涉停车位不能正常停放，故要求原告返还购车款及相应利息，本院认为参考住房城乡建设部发布的行业标准《车库建筑设计规�》中关于机动车最小停车位、通车道宽度的规定，垂直通车道方向的最小停车位长5.3米，宽2.4米，库内通车道宽不小于3米，而本案所涉车位大小符合我国住房城乡建设部发布的行业标准，故对被告该主张本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条；《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，经合议庭评议，作出判决：一、被告李新华于本院判决生效后十日内支付原告恒大地产鹰潭有限公司合同价款共计人民币62992元及逾期付款违约金1403元（以62992元为基数，自2016年8月11起至实际合同价款全部支付之日止，按日向原告恒大地产鹰潭有限公司支付逾期应付款万分之一违约金）；二、驳回被告（反诉原告）李新华的反诉请求。
二审中，各方均未向本院提交证据。
对一审法院查明的事实，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：被上诉人恒大公司是否有权出租或出售车位？《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”本案中，双方当事人在商品房买卖合同附件三第十三条第四款明确约定“未计入商品房建筑面积分摊的公共部位与共用房屋部分，包括但不限于会所、酒店、综合楼、学校、商业街、配套楼、停车场（地上及地下）、架空层、农贸市场、超市等配套建筑，其所有权、收益权属于出卖人”，该约定并未违反上述法律规定，且系双方真实意思表示，双方应予遵守。上诉人李新华在二审中并未举证证明本案�下车位已计入商品房建筑面积分摊，因此，在买卖双方约定不违反法律规定的前提下，恒大公司有权出租或出售本案车位。综上，原审适用法律正确，认定事实无误，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1410元，由上诉人李新华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞水才
审 判 员 汪福庚
代理审判员 叶 彬
二〇一七年五月十二日
书 记 员 黄佳美