浙江省象山县人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0225民初4979号原告：翁美华，女，1976年1月28日出生汉族，住象山县。委托诉讼代理人：徐汉威，浙江人值律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈建波，浙江人值律师事务所律师。被告：孙小凤，女，1965年3月5日出生汉族，住象山县墙头镇下沙村*组**户，现住象山县。委托诉讼代理人：沙亮亮，浙江亚辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱岚清，浙江亚辉律师事务所律师。第三人：翁淑淑，女，1975年12月9日出生汉族，住象山县。委托诉讼代理人：任荣（系翁淑淑丈夫），男，1973年6月30日出生汉族，住象山县。第三人：孙惠凤，女，1968年12月10日出生汉族，住象山县。委托诉讼代理人：沙亮亮，浙江亚辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱岚清，浙江亚辉律师事务所律师。原告翁美华与被告孙小凤、第三人翁淑淑物权保护纠纷一案，本院于2017年6月13日立案受理。案外人孙惠凤申请作为本案有独立请求权的第三人参加诉讼，本院经审查后予以准许。本院依法适用简易程序于2017年8月2日第一次公开开庭进行了审理。原告翁美华的委托诉讼代理人陈建波，被告孙小凤、第三人孙惠凤及其共同委托诉讼代理人沙亮亮、朱岚清，第三人翁淑淑到庭参加诉讼。因本案案情复杂，双方争议较大，本院于2017年8月18日作出（2017）浙0225民初4979号民事裁定书，裁定本案转为普通程序审理。2017年9月14日，本院再次对本案公开开庭进行了审理。原告翁美华及其委托诉讼代理人陈建波，被告孙小凤、第三人孙惠凤及其共同委托诉讼代理人沙亮亮，第三人翁淑淑及其委托诉讼代理人任荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告翁美华向本院提出诉讼请求：判令被告孙小凤立即腾退原告所有的坐落于象山县××街道××路××室的房屋。事实与理由：2016年11月15日，原告与第三人翁淑淑签订房屋买卖协议一份，将登记在第三人翁淑淑名下的坐落于象山县××街道××路××室的房屋卖给原告，双方于2016年11月16日办理了不动产登记手续，将涉案房屋过户给原告（产权证号：浙20**象山县不动产权第0015154号）。但被告孙小凤却无故占有该不动产，导致原告一直无法入住。原告多次要求其搬离该不动产，被告均无理拒绝，故诉至法院请求判令其搬离涉案房屋。被告孙小凤答辩称：涉案房屋产权属于孙惠凤，原告无权要求被告搬出房屋。被告从2011年起一直居住在案涉房屋内，直到接到诉状才知道产权发生变化，此前从未有人提出过房屋买卖或要求腾退的事实。第三人翁淑淑答辩称：第三人翁淑淑与原告的房屋买卖是真实的，第三人翁淑淑与被告说过房子卖掉了，要求被告搬离房屋。第三人孙惠凤答辩称：原告诉请的涉案房屋属于第三人孙惠凤所有，该房屋系第三人翁淑淑借用后在隐瞒孙惠凤的情形下私自进行了虚假转让，原告无权要求被告搬离房屋。同时，第三人孙惠凤向本院提出诉讼请求：一、确认坐落于象山县××街道××路××室的房屋所有权归孙惠凤所有；二、驳回翁美华的诉讼请求。事实与理由：2006年9月，孙惠凤取得涉案房屋的所有权。第三人翁淑淑与孙惠凤系亲戚关系，2009年4月，第三人翁淑淑为解决其子女小学入学就读问题，恳求孙惠凤将涉案房屋过户至其名下，但房屋归属、使用状况不变。孙惠凤出于亲情考虑，为其提供了帮助，将涉案房屋以“买卖形式”过户给第三人翁淑淑，因仅系形式转让，第三人翁淑淑未向孙惠凤支付任何房款。该房屋自2009年3月至2010年2月一直由孙惠凤的朋友杨玲珠居住，2010年3月至今由第三人孙惠凤的姐姐即被告居住。房屋的银行贷款一直由孙惠凤偿还，具体偿还方式为：孙惠凤按月将应还款支付至第三人翁淑淑银行账户，由银行从第三人翁淑淑账户中扣取，孙惠凤一直还款至2017年3月。2016年11月，孙惠凤通知第三人翁淑淑欲将涉案房屋出卖变现，并于2016年12月到房产中介进行卖房登记，2017年3月，有买方欲购买房屋，孙惠凤在准备签订合同时发现第三人翁淑淑已将房屋产权变更至原告名下。孙惠凤要求第三人翁淑淑将房屋产权变更回来，但遭到拒绝。孙惠凤认为其系涉案房屋所有权人，第三人翁淑淑无权将涉案房屋转让他人，其与原告之间的房屋买卖行为系属于恶意串通，损害了第三人孙惠凤的合法权益，故第三人孙惠凤有权追回涉案房屋。针对第三人孙惠凤的诉讼请求，原告翁美华答辩称：一、原告翁美华与第三人翁淑淑之间的房屋买卖行为真实有效，且已办理了不动产登记，原告已实际取得案涉房屋所有权。二、两个第三人之间的关系不能对抗原告。被告孙小凤答辩称：第三人孙惠凤的申请是符合事实的。被告与第三人孙惠凤系姐妹关系，2011年被告就住进涉案房屋，一直居住至今。若原告买房应当来看房，但被告居住期间无人来看房说要买。被告认为翁淑淑与翁美华之间的买卖是恶意串通的，并且是虚假的买卖，不是真实交易，虽然形式上完成了过户手续，但是是以合法形式掩盖非法目的的行为。第三人翁淑淑不是房屋所有权人，无权对房屋进行处理，所以其转让行为也是无效的。第三人翁淑淑答辩称：房子登记在第三人翁淑淑名下，其有权进行房屋买卖。至于看房，第三人翁淑淑与原告以前就去过涉案房屋，所以后来看不看都无所谓。这个房子是第三人翁淑淑从孙惠凤处得来的，但并不是为了子女读书才以买卖的形式过户给第三人翁淑淑，而是由于孙惠凤夫妇欠了第三人翁淑淑很多钱，所以在2009年孙惠凤夫妇主动提出将该房屋转让给第三人翁淑淑，用于抵消部分债务。因为当时房屋比较陈旧、未装修，第三人翁淑淑也不想居住，考虑到被告经济条件不好，因为是亲姨娘，就让她去住了，水电费一直由居住方来缴纳。关于银行贷款，因为当时孙惠凤提出筹钱，要第三人翁淑淑以自己名义贷款后再借给他们的，按揭也由她偿还。本案所涉房产确实交易给了原告，交易是真实的，原告已将购房款实际交付给了第三人翁淑淑，原告买房时并不知道第三人翁淑淑与孙惠凤之间的纠纷，不存在恶意串通的情节。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院已组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.第三人孙惠凤提供的由杨玲珠、邱荷英、陈彩芳出具的证明3份，经质证，被告对该证据没有异议，原告及第三人翁淑淑对真实性、合法性、关联性均有异议。本院认为，证人作证应出庭接受双方当事人的质询，第三人孙惠凤仅以书面形式提交，对真实性无法判断，故该证明不符合证据的形式要件，本院不予采信。2.经第三人孙惠凤申请，本院准予证人孙某出庭作证。证人孙某在庭审中陈述称：证人系第三人孙惠凤的哥哥、第三人翁淑淑的舅舅，证人曾某说涉案房产是孙惠凤所有，过户给第三人翁淑淑是为了帮助翁淑淑子女读书。经质证，被告对证人证言没有异议，原告及第三人翁淑淑认为证人陈述与事实不符，证人关于“涉案房产是由第三人孙惠凤借给第三人翁淑淑小孩读书用”的陈述也是从别人听说来的，因此该证人证言不可信，无法达到证明目的。本院认为，该证人并未参与涉案房屋第一次过户及第某，其证言缺乏其他证据相印证，尚不足以证明所要证明的内容，故本院不予采信。依据上述有效证据及双方当事人的陈述，本院认定本案事实如下：2016年11月15日，原告与第三人翁淑淑签订房屋买卖合同一份，合同约定第三人翁淑淑将登记于其名下的坐落于象山县××街道××路××室的房屋出售给原告，转让价格为1000000元。次日，双方办理了不动产登记手续，将涉案房产过户至原告名下，房屋权证号：浙（2016）象山县不动产权第00151**号。2016年12月2日，双方签订《房屋买卖补充协议》一份，约定了付款及交房时间，“1.2016年11月5日已预付全部房价款的20%；2.2016年12月30日前支付全部房价款的70%；3.2017年5月1日前付清全款。4.甲方保证于2017年5月15日前将已过户的房产交付乙方并清理原房屋内的家具家电等。”原告分别于2016年11月5日、2017年5月1日通过现金支付第三人购房款188000元、82000元。剩余730000购房款通过银行贷款的方式予以支付，中国银行于2016年11月24日将该笔贷款发放至第三人翁淑淑账户。2016年11月至2017年8月期间，第三人翁淑淑通过手机银行转账或ATM存款的方式将应还款汇入原告翁美华的贷款账户。另查明，被告孙小凤、第三人孙惠凤与第三人翁淑淑系姨侄关系，被告孙小凤与第三人孙惠凤系亲姐妹关系。第三人翁淑淑于2004年至2011年期间担任第三人孙惠凤夫妇所设公司的财务。涉案房屋由第三人孙惠凤于2006年9月购入，并登记在其名下，房屋产权证号：象房权证丹城镇字第××号。2009年4月3日，第三人孙惠凤与第三人翁淑淑签订《房地产转让合同》一份，约定第三人孙惠凤将涉案房产转让给第三人翁淑淑，转让价格250000元。同年4月29日，双方将该房产登记于第三人翁淑淑名下，房屋产权证号：象房权证丹东街道字第××号。房产证由第三人孙惠凤保管至今。2010年，第三人孙惠凤将涉案房屋抵押贷款600000元，并以每月转账给第三人翁淑淑的方式偿还贷款，2016年10月14日，第三人翁淑淑在未通知第三人孙惠凤的情况下将尾款413000元还清。第三人孙惠凤不知情，继续每月向第三人翁淑淑支付贷款直至2017年3月。再查明，涉案房屋自2011年起由被告孙小凤居住至今，未向第三人翁淑淑或第三人孙惠凤支付房租，居住期间水电费由第三人孙惠凤缴纳。本院认为，本案第三人孙惠凤主张原告并非善意第三人，原告与第三人翁淑淑签订的房屋买卖合同及补充协议无效，第三人孙惠凤有权追回涉案房产，故本案审查的重点应是原告是否属于善意第三人。根据法律规定，符合不动产善意取得制度的应当满足以下几个要件：第一、无处分权人将不动产转让给受让人；第二、受让人受让该不动产时是善意的；第三、以合理的价格进行转让；第四、转让的不动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案是否符合不动产善意取得制度，需结合上述四个要件逐一进行分析：首先，第三人翁淑淑处分涉案房产的行为是否属于无权处分行为。物权行为的完成，不仅需要转移物权的形式要件即不动产登记，同时还需双方达成转移物权的一致意思表示。根据第三人孙惠凤的陈述，涉案房产过户至第三人翁淑淑名下是为了帮助第三人翁淑淑的子女就读。第三人翁淑淑辩称是由于其与第三人孙惠凤之间存在债权债务关系，因此第三人孙惠凤将该房产过户予翁淑淑作为其实现债权的保障。由第三人翁淑淑的陈述可见，涉案房屋并非由第三人孙惠凤转让给第三人翁淑淑，双方之间并无物权转让的意思表示，第三人孙惠凤将房屋登记在第三人翁淑淑名下，仅作为债务的担保，而物权的转移除登记外，尚需合法有效的原因行为，故第三人翁淑淑并非涉案房屋的真实权利人，其将房屋转让给原告的行为系无权处分行为。其次，原告受让涉案房产时是否属于善意。善意与否的判断，根据法律规定，应当以受让人在受让不动产时是否知道转让人无处分权且有无重大过失为判断标准。原告在与第三人翁淑淑签订房屋买卖协议时，涉案房屋登记在第三人翁淑淑名下，其有理由相信第三人翁淑淑对涉案房屋具有处分权。且原告与第三人孙惠凤并不认识，房屋买卖磋商期间第三人孙惠凤也未向第三人翁淑淑主张过权利，原告对第三人翁淑淑与孙惠凤之间的纠纷并不知情，且对该不知情不存在重大过失。被告及第三人孙惠凤主张原告不构成善意的，应当承担举证责任，虽其主张原告购买房屋未提前勘察，有悖正常交易习惯，但仅此无法证明原告存在恶意，本院推定原告购买涉案房产时为善意。再次，涉案房屋的转让价格是否属于合理范围。根据房屋买卖协议的约定，涉案房屋以1000000元的价格由第三人翁淑淑转让给原告，与市场价格基本吻合，其中270000元原告通过现金支付给第三人翁淑淑，剩余730000元购房款原告通过银行贷款的方式予以支付。虽原告的部分贷款由第三人翁淑淑通过手机银行或ATM存款的方式支付，但原告称其不懂网银操作，通过现金交付给第三人翁淑淑由其通过手机银行偿还贷款，综合考虑原告的文化程度、消费习惯，本院对原告的陈述予以采信。第三人孙惠凤主张涉案房屋转让价格不合理，但未提供足够的反驳证据，故本院认定涉案房屋系以合理价格进行转让。最后，关于涉案房屋的登记问题。涉案房产已于2017年11月16日由第三人翁淑淑过户至原告名下，房屋权证号：浙（2016）象山县不动产权第00151**号，故涉案房产已完成登记手续。综上所述，本院认为，在涉案房屋的买卖过程中原告系善意受让人，依法取得该不动产的所有权，第三人孙惠凤无权追回涉案房产，被告孙小凤亦无权占用涉案房产。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第四百零三条第一款、《中华人民共和国物权法》第十四条、十六条、第十七条、第三十二条、第三十三条、第三十五条、第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告孙小凤于本判决生效之日起三十日内搬迁腾空坐落于象山县××街道××路××室的房屋；二、驳回第三人孙惠凤的诉讼请求。本案案件受理费80元，减半收取40元，由被告孙小凤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。审 判 长  张海科代理审判员  鲁 云人民陪审员  庞玉莲二〇一七年九月二十一日书 记 员  赖芒芒??6???5?