湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）长中民再终字第00278号
申请再审人（一审原告、二审被上诉人）李建勋。
委托代理人周小同，湖南星城律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审上诉人）长沙长继电气成套设备有限公司。
法定代表人程光，该公司董事长。
委托代理人王霞林，长沙市望城区宏大法律服务所法律工作者。
李建勋与长沙市长继电气成套设备有限公司（以下简称长继电气）房屋租赁合同纠纷一案，湖南省长沙市望城区人民法院于2012年4月12日作出（2011）望民初字第535号民事判决。长继电气不服，向本院提起上诉，本院于2012年8月22日作出（2012）长中民三终字第1949号民事判决，该判决已经发生法律效力。李建勋不服本院（2012）长中民三终字第1949号民事判决，向湖南省高级人民法院申请再审。湖南省高级人民法院于2013年4月7日作出（2013）湘高法民申字第14号民事裁定，指令本院进行再审；再审期间中止原判决的执行。现本院依法另行组成合议庭，于2013年10月10日公开开庭审理了本案，申请再审人李建勋及其委托代理人、被申请人长继电器法定代表人程光及其委托代理人到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2004年，李建勋为经营望城县高塘岭镇新世界家具广场，租赁了长继电气所有的望城建材市场一、二、三楼全部及四、五楼的东向房屋。2005年7月13日，李建勋、长继电气就租赁上述房屋经营新世界家具广场签订了房屋租赁合同，合同约定：租赁期限自2005年8月1日起至2011年4月30日止，租金按月支付，2005年8月1日起至2009年4月30日租金每月22328元，每年总支付268000元，2009年5月1日起至2011年4月30日租金每月30000元，每年总支付360000元。合同还约定，承租方无违约行为，租赁期满出租方退还押金。在合同签订之前，长继电气已向李建勋交纳押金50000元。租赁合同签订后，李建勋在承租的房屋内经营新世界家具广场，2007年4月，租赁房屋因房屋质量及楼上住户原因二、三楼南部出现严重的漏水现象，后租赁房屋又长期出现多处漏水，致使李建勋摆放在租赁房屋内的多件家具因渗水而损毁。李建勋多次告知长继电气，并于2009年3月5日向长继电气发出律师函，要求长继电气对房屋漏水进行修缮，长继电气组织施工单位及楼上住户对漏水房屋进行了修缮，但未能彻底解决漏水问题。李建勋也曾自行进行修缮，但漏水问题始终不能解决。租赁房屋长期出现漏水，李建勋与长继电气协商未果，酿成本案纠纷。2011年5月3日，李建勋诉至原审法院，请求判令长继电气：1、退还未实际使用房屋的租金517428元及押金50000元；2、赔偿受损家具损失200000元及经济利益损失100000元；3、提供所有租金的税务发票或赔偿李建勋租金的税费损失293209.2元，并承担本案全部诉讼费用。
另查明，租赁合同签订后，李建勋依据合同约定缴纳了押金50000元和承租之日起至2011年3月的租金1694952元，长继电气收到李建勋租金后向李建勋出据了收条，没有开据税务发票。现租赁合同约定的租赁期限已到期，长继电气未退还李建勋押金50000元。
原审法院认为：李建勋、长继电气签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，合同合法有效。长继电气作为出租方应当将租赁房屋交付承租人李建勋，并在租赁期间保持租赁房屋符合约定的用途，长继电气作为出租方应当按照约定按时缴纳租金。合同签订后，长继电气将租赁房屋交付给李建勋使用，在租赁期间，租赁房屋长期多处出现了严重漏水，致使李建勋摆放在租赁房屋的部分家具损毁，李建勋主张长继电气应赔偿受损家具损失200000元以及经济利益损失100000元，但李建勋对损毁家具损失价值以及经济利益损失没有提供有效证据予以证明，故对李建勋要求长继电气赔偿受损家具损失200000元及经济利益损失100000元的诉讼请求不予支持。租赁房屋出现漏水后，李建勋多次通知长继电气进行修缮，长继电气虽进行了修缮，但漏水问题始终没有得到彻底解决，漏水一直持续，李建勋主张因房屋漏水面积达所租面积的30%以上致使房屋空置，要求长继电气退还从2007年1月至2011年4月租金的30%即517428元，因李建勋对漏水面积以及房屋空置面积达到租赁房屋面积的30%没有提供证据予以证明，考虑到租赁房屋漏水从2007年4月开始，并且长期多处出现漏水没有得到解决，致使李建勋长期不能正常使用租赁房屋，也给李建勋的经营活动造成了一定的影响，李建勋的财产损失也客观存在，长继电气长期提供瑕疵租赁房屋，已构成违约，李建勋要求长继电气减少租金应予以支持，李建勋已经从2007年4月开始向长继电气交纳租金至2011年3月，长继电气返还李建勋已经缴纳租金的30%较为合适，2007年4月至2011年3月李建勋已向长继电气交纳租金1248328元，故长继电气应退还李建勋租金374498.4元（1248328元×30%）。租赁合同签订前，李建勋向长继电气交纳押金50000元，双方约定“承租方无违约行为，租赁期满出租方退还押金”，现租赁期限已届满，李建勋尚有最后一月租金未交纳的违约行为，但长继电气提供的出租房屋存在漏水瑕疵，也已构成违约，虽然双方均有违约行为，但是长继电气违约在先，故李建勋请求长继电气返还押金50000元，本院予以支持。李建勋要求长继电气提供所有租金的税务发票或赔偿李建勋租金的税费损失的请求，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国发票管理办法》的规定，税务机关负责发票管理工作，负责发票印制、领购、开具、取得、保管、缴销的管理和监督。因此，发票及税收管理是相关行政机关的行政权范畴，不属于法院职权调整范围，故李建勋该项诉讼请求不符合法律规定，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十二条、第二百一十六条、第二百二十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五十五条第一款、第六十九条第五项、第七十条第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条第四项之规定，判决如下：一、限被告长沙长继电气成套设备有限公司于本判决生效后十日内返还原告李建勋押金50000元；二、限被告长沙长继电气成套设备有限公司于本判决生效十日内返还原告李建勋租金374498.4元；三、驳回原告李建勋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费12474元，由被告长沙长继电气成套设备有限公司承担。
长继电气不服一审判决向本院提起上诉称：1、租赁合同约定，如承租人不履行合同约定义务，押金5万元不应退还。押金属于违约金性质。租赁期已过，李建勋一直占用房屋，构成违约，原审判决返还押金违反了合同约定；2、长继电气已经履行了维修义务，即便长继电气未履行维修义务，李建勋也可以自己维修，防止房屋漏水。而且，李建勋未提供证据证明漏水面积达到30%。原审按照30%的面积判决退还已经缴纳的30%的租金，与事实不符，也不合法。3、李建勋请求返还租金的诉讼请求已经超过诉讼时效。请求二审法院依法撤销长沙市望城区人民法院（2011）望民初字第535号民事判决，改判驳回李建勋的诉讼请求。
李建勋二审答辩称：1、长继电气提供了一个有质量瑕疵的房屋，其违约在先，50000元押金应该退还；2、李建勋的房屋漏水空置面积在30%以上，漏水一直在延续，原审判决是合适的；3、对于诉讼时效，租赁关系一直在发生，损失也一直在发生，故未超过诉讼时效。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院二审查明：二审法院审理过程中，二审法院承办法官会同双方当事人到现场对房屋漏水问题进行了勘察，从租赁房屋面积与漏水面积相比，其漏水面积未达到租赁房屋面积的三分之一.但漏水确实给李建勋的经营带来不便，同时也使部分家具发生霉变，但家具损失的数量与价值无法确定。
二审法院认为：李建勋与长继电气签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效。双方应全面履行各自的合同义务。在租赁期内，长继电气提供了房屋，李建勋缴纳了5万元的押金，也履行了租金的缴纳义务，双方均基本履行了合同义务。但是长继电气提供的房屋存在部分漏水，其未尽到维修义务，具有一定的违约行为，应当承担违约责任，租赁合同期内，李建勋欠缴一个月的租金，后期仍无故占用租赁房屋，其行为已经构成违约，也应当承担违约责任，考虑双方均有履行义务不符合约定的行为，故其违约责任应相互抵消。故长继电气收取的押金5万元应当退还，原审对此处理正确，长继电气上诉认为押金属于违约金，不应退还，因其违约在先，其上诉理由不予支持。考虑到长继电气提供的房屋确有多处漏水，影响了李建勋的经营，也造成了部分家具发霉，降低了家具的商用价值，虽李建勋证明损失20万元的依据不足，但二审法院从现场家具状况审查，酌定破损的家具价值为6万元。鉴于房屋漏水面积没有达到实际租赁面积的30%，故李建勋请求长继电气返还房屋租金517428元，二审法院不予支持，原审判决按照总租金的30%酌定漏水损失，判处退还已缴租金的30%事实和法律依据不足，二审法院不予支持。综上所述，原审程序合法，但判决认定部分事实有误，适用法律错误，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》一百五十三条第一款（三）项之规定，判决如下：一、维持湖南省长沙市望城区人民法院（2011）望民初字民事判决第一项；二、撤销湖南省长沙市望城区人民法院（2011）望民初字民事判决第二、三项；三、长沙长继电气成套设备有限公司于本判决生效后10日内赔偿李建勋损失60000元。四、驳回李建勋的其他诉讼请求。
李建勋申请再审称：二审判决在查明租赁房屋“漏水确实给申请人经营带来不便”的情况下，却不顾事实完全驳回申请人要求返还租金的请求是错误的、不公平的，请求法院：一、撤销（2012）长中民三终字第1949号民事判决第二项；二、维持（2012）长中民三终字第1949号民事判决第三项；三、维持湖南省长沙市望城区人民法院（2011）望民初字第535号民事判决第二项；四、驳回被申请人的其他上诉请求。
被申请人长继电气答辩称：一、李建勋对于漏水损失的补偿请求以及租金的返还请求均存在时效问题；二、李建勋没有提供足够的证据证明其损失，应当承担举证不能的责任；三、李建勋作为房屋的承租人，对于租赁的房屋也有法律上规定的维修义务，并对于防止损失的扩大也有法定义务；四、李建勋存在违约行为，基于合同的约定，押金不应当退还。五、漏水是因为楼上的业主导致，与出租人无关；六、不存在家具的损失；七、承租人在租赁合同到期后，仍然占用租赁房屋，证明并不存在因为漏水而影响租赁房屋的使用这个说法。请求驳回李建勋的全部诉讼请求。
本院再审期间对该租赁物房屋进行了现场勘验，该房屋周边的大部分窗户在下雨时确有渗水现象，部分下水管道有漏水现象。
本院再审查明的其他事实与一、二审一致。
本院再审认为，李建勋与长继电气签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，合同合法有效，双方应全面履行合同义务。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定”出租人应当按照约定将租赁物交付给承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途“。本案中，对于出租人长继电气提供的房屋漏水这一问题，虽然李建勋并未能提供相应证据证明漏水面积达到所租赁房屋总面积的30%，但对于确有漏水现在的存在，长继电气并未提出异议。本院在再审阶段通过对该租赁房屋的实地调查，能够得出该租赁房屋的二、三、四、五楼的多处墙面、窗台、天花板、连接缝处，存在不同程度的漏水事实的结论。李建勋租赁房屋的目的是开设家具市场，根据双方签订的《房屋租赁合同》，长继电气应当保证该房屋能够符合约定用途，但漏水现象的实际存在及漏水点的分布，均对李建勋的经营行为产生了一定的影响，长继电气存在违约，根据公平原则，对于李建勋因房屋漏水而主张按30%退还租金的请求，本院综合实地调查以及双方陈述，在10%的范围内（即总租金1248328×10%=124832.8元）予以支持；对于李建勋请求长继电气返还押金的诉讼请求，本院予以支持；对于李建勋主张的家具损失，本院二审酌情作出赔偿6万元的判决并无不妥，应当予以维持；对于长继电气主张漏水系楼上居民引起及李建勋在租赁合同到期后继续占用租赁房屋等事实，属于另一法律关系，不在本案的审理范围内。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条之规定，判决如下：
维持本院（2012）长中民三终字第1949号民事判决第一项、第三项；
撤销本院（2012）长中民三终字第1949号民事判决第二项、第四项；
判决长沙长继电气成套设备有限公司与判决生效之日起7日内向李建勋支付人民币124832.8元。
驳回李建勋的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审受理费12474元，二审受理费12474元，共计24948元，有长沙长继电气成套设备有限公司承担10000元，李建勋承担14948元。
本判决为终审判决。
审判长 黄仲奇
审判员 旷学瑛
审判员 王 波
二〇一四年二月十日
书记员 郭 壮
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第二百一十六条
出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百零七条
人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。
人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。
第二百五十三条
被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。