广东省英德市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）清英法浛民初字第24号
原告谭某辉，男，汉族，英德市人，住英德市。
原告李某，女，汉族，英德市人，住英德市。
原告谭某珍，女，汉族，英德市人，住英德市。
原告谭某燕，女，汉族，英德市人，住鹤山市。
原告谭某玲，女，汉族，英德市人，住英德市。
以上五原告的委托代理人黄亚平，广东英都律师事务所律师。
被告谭某强，男，汉族，英德市人，住英德市。
委托代理人廖伟忠，男，汉族，英德市人，住英德市。
委托代理人黄社灿，男，汉族，英德市人，住英德市。
原告谭某辉、谭某玲、谭某燕、谭某珍、李某诉被告谭某强法定继承纠纷一案，本院于2014年1月3日立案受理后，依法由审判员杨伟雄适用简易程序于2014年1月21日、2014年6月4日公开开庭进行了审理。原告谭某辉、谭某玲、谭某燕、谭某珍、李某及其委托代理人黄亚平，被告谭某强及其委托代理人廖伟忠、黄社灿均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告谭某辉、谭某玲、谭某燕、谭某珍、李某等诉称，被继承人谭某于1991年9月12日去世，没有留下遗嘱，继承人有妻子李某、儿子谭某辉、谭某强及女儿谭某珍、谭某燕、谭某玲。谭某遗留的＊＊＊38号房屋由谭某强居住至今。被继承人的妻子由五个子女轮流抚养。但在谭某强分担抚养其母亲李某时，谭某强夫妇违背道德和法律，经常虐待、打骂李某。特别是在2013年8月，谭某强起诉五原告（立案号为2013�英法浛民初字第257号），想长期霸占＊＊＊38号房屋及土地，侵害了五原告的合法权利，其不法目的未能实现。现原告根据我国《继承法》第十条之规定向法院起诉，请求法院判令：1、被告将其侵占的谭某位于＊＊镇＊＊居委会＊＊＊38号房屋及土地使用权（暂定价250000元）由原告依法分割继承共十二分之十一的份额（即229166元），并由被告支付房屋土地使用费55000元给原告；2、本案诉讼费由被告承担。
原告为其主张在举证期限内向本院提交的证据有：
1、身份证复印件，拟证明原、被告的诉讼主体资格。
2、《证明》复印件，该证据从（2013）清英法浛民初字第257号案件中复印出来，原件在被告处，拟证明被继承人与原、被告的身份关系。
3、房屋土地契据，该证据从（2013）清英法浛民初字第257号案件中复印出来，原件在被告处，拟证明被继承人的遗产。
4、民事裁定书，拟证明被告曾经起诉原告欲独占遗产。
被告对原告提交证据的质证意见为：对原告提交证据的真实性、合法性、关联性无异议。
被告谭某强辩称，1991年9月12日，被继承人谭某去世，留下两间分别位于＊＊镇＊＊居委＊＊＊25号和＊＊＊38号的土地使用权及房屋（以上财产是被继承人的个人财产）。在被继承人去世至1995年4月22日，被继承人的财产属于其法定继承人共同共有，在此期间，各继承人都没有提出要求分割被继承人的遗产。1995年4月22日，谭某辉、谭某强双方协商，按照＊＊＊当时分遗产的风俗对被继承人的财产予以分割由谭某辉先挑，谭某辉选了位于＊＊＊25号属商铺的房屋（约40平方米），位于＊＊＊38号的房屋（约90平方米）由谭某强继承。
之后被继承人李某、谭某珍、谭某燕、谭某玲都未提出任何异议，默许了谭某辉、谭某强对被继承人�某的财产分割行为。后因谭某强取得的房屋被洪水冲毁，各原告并没有对被洪水冲毁的房屋进行修葺或者重新建造行动或者意愿情况下，为了＊＊＊38号的土地得到充分利用，被告于2011年11月份将被冲毁的旧房屋拆除重建及装修，重建和装修的人力、物力、财力均由谭某强一人负担，因此重建的房屋应属谭某强个人私有财产，房屋的所有权应由谭某强所有，不属于被继承人谭某的遗产范围。根据《中华人民共和国物权法》，原告无权要求对属于被告的个人所有的财产进行遗产分割。
依上，被继承人的财产只限于＊＊镇＊＊居委＊＊＊25号房屋及土地使用权和＊＊镇＊＊居委＊＊＊38号的土地使用权。被答辩人请求法院判令不属于被继承人的遗产即现位于＊＊镇＊＊居委＊＊＊38号的房屋进行分割没有法律依据，请求法院驳回原告的该项诉求。
原告所提出的土地使�费是指土地使用者因使用土地所有者的土地而向土地所有者支付的费用，首先，谭某强作为法定继承人之一，有权使用其他法定继承人放弃管理的土地；其次，谭某强与其他任何法定继承人并无任何关于土地使用费的约定，也没签订任何关于土地使用费的相关协议，因此，原告要求答辩人支付的土地使用费没有相关依据，请求法院驳回原告该项诉求。
根据广东省人民政府印发的粤财英字第NO069697号契纸登记可知，被继承人谭某在1952年11月22日已取得位于＊＊＊38号的土地使用权及房屋所有权，而被答辩人李某与被继承人谭某的婚姻关系始于1961年。根据法律规定，被继承人留下的位于英德市＊＊＊38号的土地使用权及房屋属于被继承人的婚前财产；无证据证明被继承人与被答辩人李某婚姻存续期间两人有把该房产变更为夫妻共同财产的约定和对该房产的所有权进行变�。根据上述事实及相关法律规定可知位于英德市＊＊＊38号的土地使用权及房屋应该属于被继承人的个人财产，并不属于被继承人与李某夫妻存续期间的共同财产。同理被继承人留下的＊＊镇＊＊居委＊＊＊25号的土地使用权及房屋，应当按照相应的事实和相关法律来判定该房屋是属于被继承人和被答辩人婚姻存续期间的共同财产，还是属于被继承人的个人财产。
被告谭某强为其主张在举证期限内向本院提交的证据有：
《证明》3份，拟证明位于＊＊＊38号房屋的所有权属于谭某强。
原告对被告提交证据的质证意见为：对第一份罗某的证明，与本案无关，因为他不能证明涉案房屋＊＊＊38号的产权问题。对第二份证明，对其真实性、合法性没有异议，但是对证明内容有异议，这只能说明＊＊＊38号这一共同财产被被告损坏了，这损坏了5个原告的合法利益。根据法�规定，被告将房屋损坏，有义务将其修理完好。对第三份证明的真实性、合法性、关联性都异议。根据法律规定，证人应当出庭作证，现证人未出庭，不能证明这个证明是否其本人所写，证据来源不合法且与本案无关，不能证明涉案房屋的产权问题。
另外，根据原告申请，原、被告协商一致由英德市价格认证中心对位于＊＊镇＊＊居委＊＊＊38号和＊＊＊25号的房屋、土地价格进行评估鉴定。
原告方对价格鉴定的意见为：1、两栋房屋在不同的位置，采用相同的市场中准价1500元，方认为是准确的；2、两个地方都是有房屋的，＊＊＊25号对房屋和土地都鉴定，但是对＊＊＊38号只对土地鉴定，与客观事实不符，我方申请上级房管部门对房屋和土地重新鉴定；目前两个地方都有房屋，至于＊＊＊38号为什么从遗产变成现在新的房屋，因为被告私自改建，但仍然需要鉴定�因此对这个房地产价格鉴定结论书不服，要求申请上一级物价鉴定部门对房屋和土地重新鉴定。
被告对价格鉴定的意见为：鉴定结论是符合法律依据，同意这个鉴定价格。＊＊＊38号房屋是被告个人的，不是遗产，因此原告要求对房屋鉴定是不符合法律规定的。
经审理查明，位于英德市＊＊镇＊＊＊25号及＊＊＊38号的房屋均登记在谭某名下。谭某与李某在1961年结婚，李某和谭某结婚之后生育了五个子女，分别为谭某辉、谭某玲、谭某燕、谭某珍、谭某强。谭某于1991年9月12日（农历）去世。谭某的父亲在谭某去世之前已去世了（原、被告均记不清楚具体时间），谭某的母亲在1998年10月去世，谭某的父母无生育其他子女。
位于＊＊镇＊＊＊38号的房屋现在由被告居住，该房屋占地面积为85.89㎡，建筑面积为85.89㎡砖木结构的一层房屋。2011年6月被告将该房屋改建为二层半的楼房，改建费用均由被告支付。位于＊＊镇＊＊＊25号的房屋现在由原告谭某辉及母亲李某居住，没有对房屋改建，只是对房屋进行维修，该房屋占地面积是45.7㎡，建筑面积为42㎡砖木结构的一层房屋。
2014年5月4日，英德市价格认证中心作出英价认（2014）135号《关于房地产价格鉴定结论书》认定“①＊＊镇＊＊居委＊＊＊38号的土地价格=土地面积85.89㎡×市场中准价1500.00元／㎡=128835.00元；②＊＊镇＊＊＊25的房屋及土地鉴定价格=土地面积45.7㎡×市场中准价1500.00元／㎡＋房屋面积42㎡×市场中准价650.00元／㎡=95850.00元。价格鉴定结论鉴定标的①＊＊镇＊＊居委＊＊＊38号的土地价格在价格鉴定基准日的鉴定价格为￥128835.00元；②＊＊镇＊＊＊25的房屋及土地鉴定价格在价格鉴定基准日的鉴定价格为￥95850.00元；合计人民币贰拾贰万肆仟陆佰捌拾伍元整（￥224685.00元）。
原告于2014年6月26日的代理词中明确表示，＊＊镇＊＊＊38号房屋应按85.89㎡×650元／㎡=55828.5元作价处理。应当支付252462.15元给原告。
上述事实，有原告的起诉状，被告的答辩状，原、被告提交的证据，庭审笔录及鉴定结论等在卷佐证。
本院认为，遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产。而位于＊＊镇＊＊居委＊＊＊38号房屋在被继承人谭某死亡时的状况为建筑面积为85.89㎡砖木结构的一层房屋。该房屋由被告于2011年重建，被告称该房屋被洪水冲毁，但没有提供证据证明其主张，被告该主张证据不足，本院不予支持。因此，原告要求按照市场中准价650元／㎡确定该房屋的价值符合法律规定，本院应予准许。
原告认为依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十九条“婚姻法第十八条规定为夫妻一方的所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。但当事人另有约定的除外。”的规定，位于＊＊镇＊＊居委＊＊＊38号房屋及＊＊＊25号的房屋及土地只属于被继承人的个人财产，不属于夫妻共同财产的主张，因该解释自2００1年12月27日起施行，而1993年11月3日颁布的《最高人民法院关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》第6条规定“一方婚前个人所有的财产，婚后由双方共同使用、经营、管理的，房屋和其他价值较大的生产资料经过8年，贵重的生活资料经过4年，可视为夫妻共同财产。”而被继承人与李称是在1961年结婚，我国的法律不具有溯及力，因此被告的主张是适用法律错误，本院不予采纳。＊＊＊38号房屋及＊＊＊25号的房屋及土地使用权属于被继承人谭某与李称的夫妻共同财产，其中50%属于谭某的遗产。
＊＊＊38号房屋现在由被告谭某�居住使用，该房屋的原价值为55828.5元，土地价值为128835.00元，共184663.50元；中和街25的房屋由原告谭某辉、李某居住使用，该房屋及土地价格95850.00元。被继承人谭某与李称共同财产的价值为280513.5元（184663.50元＋95850.00元），其中的50%属于谭某的遗产，遗产价值为140256.75元（280513.5元×50%）。
遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、父母、子女。第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。同一顺序继承人继承遗产的份额，原则上应当均等。对生活有特殊困难的缺乏劳动能力的继承人在分配遗产时应当予以照顾，对被继承人尽了主要的扶养义务或者与被继承人共同生活的继承人在分配遗产时可以多分。本案中，被继承人谭某的继承人范围为配偶、子女，即本案的原告李某、谭某辉、谭某玲、谭某燕、谭某珍、被告谭某强等6人，每人可分得遗产的价值为23376.12元（140256.75元÷6）。大湾镇中和街25号的房屋现在由原告谭某辉、李某居住使用，且原告方并未要求对该房屋进行分割。因此，该房屋及土地使用权由原告谭某辉、谭某玲、谭某燕、谭某珍、李某继承为宜。＊＊镇＊＊＊38号现在由被告谭某强重建并居住、使用，因此，该房屋由被告谭某强继承为宜。该房屋所有权及土地使用权的价值为184663.50元，而被告谭某强可继承遗产的价值为23376.12元，因此，被告谭某强应补偿161287.38元给原告（184663.50元-23376.12元）。
综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第七十八条，《中华人民共和国继承法》第三条、第五条、第十条、第十三条之规定，判决如下：
一、位于英德市＊＊镇＊＊＊25号房屋所有权及土地使用权由原告谭某辉、谭某玲、谭某燕、谭某珍、李某继承。
二、位于英德市＊＊镇＊＊居委＊＊＊38号的房屋所有权及土地使用权由被告谭某强继承。
三、被告谭某强在本判决发生法律效力之日起三十日内给付原告谭某辉、谭某玲、谭某燕、谭某珍、李某继承财产补偿款161287.38元。
本案诉讼费2781.25元，鉴定费1900元，共4681.25元。原告负担2340.00元、被告负担2341.25元（该款原告已经预交，本院不予退还，被告应负担的诉讼费2341.25元与上述财产继承补偿款一起支付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。
审判员 杨伟雄
二〇一四年七月十八日
书记员 阳 芳
附有关法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第七十八条财产可以由两个以上的公民、法人共有。
共有分为按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份额，对共有财产分享权利，分担义务。共同共有人�共有财产享有权利，承担义务。
按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。
《中华人民共和国继承法》
第三条遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括：
（一）公民的收入；
（二）公民的房屋、储蓄和生活用品；
（三）公民的林木、牲畜和家禽；
（四）公民的文物、图书资料；
（五）法律允许公民所有的生产资料；
（六）公民的着作权、专利权中的财产权利；
（七）公民的其他合法财产。
第五条继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理。
第十条遗产按照下列顺序继承：
第一顺序：配偶、子女、父母。
第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。
继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。
本法所说的子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。
本法所说的父母，包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。
本法所说的兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。
第十三条同一顺序继承人继承遗产的份额，一般应当均等。
对生活有特殊困难的缺乏劳动能力的继承人，分配遗产时，应当予以照顾。
对被继承人尽了主要扶养义务或者与被继承人共同生活的继承人，分配遗产时，可以多分。
有扶养能力和有扶养条件的继承人，不尽扶养义务的，分配遗产时，应当不分或者少分。
继承人协商同意的，也可以不均等。