山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁01民终3208号
上诉人(原审被告)：李安林，男，1953年12月30日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：刘佩勇，山东海蔚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵心华，山东海蔚律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：济南市天桥区药山街道办事处黄岗社区居民委员会，住所地济南市。
法定代表人：高源，主任。
委托诉讼代理人：乔恒，山东众英律师事务所律师。
委托诉讼代理人:李洛银，山东众英律师事务所律师。
上诉人李安林因与被上诉人济南市天桥区药山街道办事处黄岗社区居民委员会（以下简称黄岗居委会）租赁合同纠纷一案,不服济南市天桥区人民法院（2016）鲁0105民初1357号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭不开庭进行了审理，本案现已审理终结。
李安林上诉请求：1、依法撤销一审判决第二项，改判李安林不予支付占有使用费42863元。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决认定基本事实错误。一审法院依据双方当事人在2005年9月10日签订的租赁合同一份，判令上诉人支付相应的占有使用费，这一认定不符合事实。1、上诉人租赁目的是用于经营汽车修理。但出租人交付的房屋即没水也没电，同时房屋破损出租方又拒绝修缮，上诉人只能自行修缮，为此支出27万余元。上诉人自行修缮不久，随即又被拆迁。涉案房屋、场地完全不符合双方合同约定的使用条件，合同目的不能实现。2、涉案合同中明确区分了租金：场地3万元，房屋5000元。拆迁后租赁房屋及院落从1300余平方米缩小至100余平方米，在只剩下少部分破损房屋并且至今无水无电，场地荡然无存的情况下(有照片为证)，一审法院不应仍按原合同约定的每日95.86元计算房屋及场地的使用费。3、该房屋及场地上诉人自始并未利用，也未获得任何收益。实际上被拆迁后一直闲置，因为水电不通，房屋漏雨即便作为仓库也没人使用。而作为当时的使用人在支出了大额修缮费用后上诉人并未依法获得任何拆迁补偿。《合同法》第216条规定：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途；第231条规定：因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。故此一审法院不应参照原合同租金标准要求占有使用费。上诉人也不应支付租金或使用费。二、原判决适用法律错误。一审法院按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定判决上诉人参照合同约定租金标准支付被上诉人场地及房屋占有使用费，适用法律错误。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条明确：“本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。适用范围只适用于“房屋”，不适用于土地。本案租赁合同约定的租赁物包括房屋及场地，并且对于房屋和场地分别作价。一审法院依据此条判决上诉人给付被上诉人占有使用费是法律适用错误。
黄岗居委会辩称，一、一审法院认定事实正确，上诉人的上诉理由不成立，应当依法予以驳回。1、被上诉人于2005年9月10日与上诉人签订《租赁合同》，将位于济南市天桥区黄岗路38-3号的一处院落出租给上诉人使用，并不存在上诉人修缮房屋的事实。假使如上诉人所称其承租的院落无法使用需要予以修缮，那么其明知院落无法使用仍与被上诉人签订租赁合同，这与常理不符，并且其如果需要修缮涉案院落，根据涉案合同的约定，其需要征得被上诉人的同意，而被上诉人对于其修缮的事实并不知情，并且上诉人未提供有效证据证明其对涉案院落进行了修缮并就修缮的费用向上诉人主张，因此，上诉人以涉案院落需修缮为由主张不予支付占有使用费不能成立。2、上诉人在与被上诉人签订涉案合同后一直占有使用涉案院落，假使如上诉人在上诉中称的涉案院落因拆迁无法使用，签订的涉案合同无法履行，那上诉人为什么未就该事宜与被上诉人进行协商变更涉案合同，而是仍继续占有使用该涉案院落，即使在一审中也不同意退还，这与常理不符，因此，上诉人的该项上诉理由不成立。3、涉案院落属于被上诉人所有，拆迁补偿款与被上诉人无关，并且被上诉人的盈利与否也与其支付占有使用费无关，因此，上诉人在占有使用涉案院落的情况下，应当依法向答辩人支付占有使用费，上诉人以没有收益并且没有得到补偿款为由不支付占有使用费的上诉理由不成立。二、一审法院适用法律正确。本案中涉案院落的房屋及土地整体予以出租，土地是依附房屋予以出租的，土地与房屋为一体，不能予以分割，在涉案建筑未取得建设工程规划许可证的情况下签订的租赁合同无效，因此，一审法院适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，判决上诉人支付占用使用费适用法律正确，上诉人的上诉理由不成立。
黄岗居委会向一审法院起诉请求：1、判令李安林返还其所承租的院落；2、判令李安林向黄岗居委会支付所欠占有使用费35万元；3、判令李安林向黄岗居委会赔偿损失351312.5元；4、诉讼费用由李安林承担。
对当事人无争议的事实，一审法院认定如下：双方当事人于2005年9月10日签订租赁合同一份，主要约定：黄岗居委会（甲方）将位于黄岗路38-3号自有院落（房屋）一处出租给李安林（乙方），占地面积1319平方米，其中建筑面积868平方米，水电齐全；租赁期限自2006年元月1日至2016年9月30日，共拾年；场地每年租金3万元，房屋每年租金0.5万元，合计每年租金叁万伍仟元，租金交纳期限为每年元月一日前交付半年租金，后半年租金在次年四月一日前交清；合同还约定了其他权利义务。另涉案房屋均未取得建设工程规划许可证，亦未办理产权登记。合同签订后，黄岗居委会将涉案院落及房屋交付给李安林使用，李安林至今未向黄岗居委会支付占有使用费。
2015年10月9日，黄岗居委会向李安林发出催缴房租通知，内容为李安林收到通知后三日内到黄岗居委会财务室交足房屋租赁费用，逾期不交者，黄岗居委会有权收回房屋并追究相关的法律责任。李安林认可其收到了该通知，但主张其收到时间为2016年2月底3月初，其在该通知左下方自行书写“催缴房租通知我收到时是在黄岗村委会门卫前收到，是在2016年2月底3月初有工作人员张志刚给我签字”。
一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
本案中，李安林所承租的房屋坐落于济南市天桥区，其建设未取得建设工程规划许可证，故基于该房屋所签订的房屋租赁合同，应当认定为无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，现黄岗居委会要求李安林返还涉案院落（包括房屋），符合法律规定，一审法院予以支持。
房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，应予支持；现黄岗居委会要求李安林支付占有使用费，一审法院予以支持。关于使用费的具体数额，黄岗居委会要求李安林支付自2006年1月1日至2016年1月1日该十年的占有使用费35万元，李安林认为黄岗居委会在2016年2月底之前从未主张过，视为放弃权利，且租赁房屋一直未实际经营，故不应予以支持；黄岗居委会认可自合同签订后一直没有起诉过李安林要求支付费用，其提交（2008）天民三初字第572号民事判决书欲证实其曾经想以此案的赔偿款抵顶使用费，李安林不予认可，该案所涉案由为侵权纠纷，与本案没有关联性，黄岗居委会提交的证据无法证实其曾经向李安林主张过权利；李安林提交的催缴房租通知落款日期为2015年10月9日，李安林在通知下方记载收到时间为2016年2月底3月初，但该记载系李安林单方记载，李安林手中持有该通知说明其已经收到该通知，在其没有其他证据证实收到日期的情况下，一审法院认为应以通知载明的的落款时间为准，故一审法院认定黄岗居委会曾于2015年10月9日向李安林主张过权利。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条的规定，延付或拒付租金的诉讼时效为一年，故黄岗居委会主张中超出诉讼时效的部分，一审法院不予支持；一审法院对自2014年10月9日至2016年1月1日期间的占有使用费予以认定，参照合同约定的租金标准，经计算为42863元。黄岗居委会要求李安林赔偿损失351312.5元，因双方签订的租赁合同无效，合同中违约金的约定亦无效，黄岗居委会没有其他证据证实其损失的具体数额，故其该主张于法无据，一审法院不予支持。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决：一、李安林于判决生效后十日内将位于济南市天桥区黄岗路38-3号院落返还给济南市天桥区药山街道办事处黄岗社区居民委员会。二、李安林于判决生效后十日内支付济南市天桥区药山街道办事处黄岗社区居民委员会2014年10月9日至2016年1月1日的占有使用费42863元。三、驳回济南市天桥区药山街道办事处黄岗社区居民委员会的其他诉讼请求。案件受理费10810元，减半收取5405元，财产保全费4020元，合计9425元，由济南市天桥区药山街道办事处黄岗社区居民委员会负担8825元，由李安林负担600元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，当事人未提交新证据。经审理本院认定，一审认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，关于李安林上诉主张的因其自费修缮了涉案房屋故不应支付占有使用费的问题，本案中，涉案租赁合同约定：“第四条房屋修缮及装修1、出租方定期对出租院落、房屋进行检查、修缮，以保障承租方正常使用，承租方应积极协助维修工作，如自然损坏由出租方承担维修费用，如因承租方原因造成的损坏由承租方承担修缮责任及费用。2、承租方对承租房屋进行装修、改扩建的，需书面提出申请经出租方签字同意后方可施工。并不得破坏原有房屋的建筑结构，否则出租方有权要求恢复原状。……”李安林主张黄岗居委会交付的涉案房屋既没水也没电，房屋破损，导致其自费进行了修缮，但李安林未举证证明其与黄岗居委会签订租赁合同时，涉案房屋存在上述情形，亦未举证证明其就上述情形及自行修缮支出的费用向黄岗居委会主张过相关权益，且一直占用涉案房屋，故李安林应承担举证不能的法律后果，其该项上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于李安林上诉主张的因涉案房屋被拆迁无法使用，其未取得拆迁补偿，故其不应支付占有使用费的问题，本案中，涉案租赁合同约定：“第四条房屋修缮及装修2、……合同期满或遇国家集体规划时，承租方已进行的装修和扩建物应恢复原状或无偿留给出租方。……第六条其他约定事项……3、院内设施及自建部分均由个人负责，退租时或遇规划占用拆除时，没有补偿。”李安林未举证证明涉案房屋被拆迁后其向黄岗居委会主张过相关权益，根据涉案合同的约定，李安林亦不能主张相关拆迁补偿，故李安林的该项上诉理由不成立，本院不予支持。
关于李安林上诉主张的一审判决适用法律错误的问题，本案中，涉案院落及房屋在空间上为一个整体，李安林亦签订一份租赁合同对涉案院落及房屋一起承租，故一审法院适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中的相关法律规定进行裁判，适用法律正确。李安林的该项上诉理由不成立，本院不予支持。
综上所述，李安林的上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费872元，由上诉人李安林负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘彦亭
审 判 员 陈李丽
代理审判员 潘 峰
二〇一七年八月三日
书 记 员 徐 敏