辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽02民终4647号
上诉人(原审被告)：瓦房店嘉宸房地产开发有限公司，住所地：瓦房店市祝华工业园区祝丰街北段。
法定代表人：段志友，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：孙文姬，辽宁健业律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王凤媛，辽宁健业律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：刘运华，男，住瓦房店市。
被上诉人(原审原告)：张红，女，汉族，住瓦房店市。
二被上诉人共同委托诉讼代理人：曲燕，辽宁群邦律师事务所律师。
二被上诉人共同委托诉讼代理人：孙文心，男，住大连市西岗区。
上诉人瓦房店嘉宸房地产开发有限公司因与被上诉人刘运华、张红房屋买卖合同纠纷一案，不服辽宁省瓦房店市人民法院（2017）辽0281民初5282号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人瓦房店嘉宸房地产开发有限公司的委托诉讼代理人孙文姬、王凤媛，被上诉人刘运华、张红的共同委托诉讼代理人孙文心、曲燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
瓦房店嘉宸房地产开发有限公司上诉请求：撤销原审判决，发回重审或改判驳回被上诉人原审的诉讼请求。事实和理由：一、上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同并非真实意思表示,被上诉人实际从于昆购买的案涉房屋,并非从被上诉人处购买,上诉人无需向被上诉人承担任何责任。原审法院遗漏了必须参加诉讼的当事人。2013年9月25日,大连新海建设工程有限公司与上诉人协商一致,上诉人以案涉房屋抵顶所欠工程款。2014年1月11日,大连新海建设工程有限公司将案涉房屋转让给于昆。2015年9月6日,于昆将案涉房屋转让给被上诉人。庭审中被上诉人刘运华已经认可案涉房屋是从于昆手中购买的,从未向上诉人支付房款。因此,原审法院认定上诉人的抗辩没有事实和法律依据是明显错误的。上诉人与被上诉人双方并不是真实的买卖合同关系,仅仅是为了规避多次转让增加的税费的行为。根据《民法总则》第一百四十六条”行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”的规定,双方签订买卖合同依法应当属于无效的民事法律行为,所以,被上诉人无权依据该意思表示不真实的《商品房买卖合同》约定向上诉人主张逾期办证违约金。《辽宁省高级法院民事审判服务基层、服务群众热点、难点100问》中规定:问题68:关于以房抵债协议在审判实践中的几个问题:1)以房抵债协议,何种情形视为履行完毕?(2)开发商签订以房抵债协议后,又将房屋出卖给第三人,发生争议,如何处理?(3)签订以房抵债协议后,施工方又将抵债得来的房屋出卖给第三人,第三人将对价支付给施工方后与开发商签订了商品房买卖合同,如果出现逾期交房或者逾期办证情形,第三人能否要求开发商承担违约责任?答复意见:......债权人在没有取得房屋权属证书情况下将抵债房屋岀售给第三人,第三人又与开发商签订房屋买卖合同,属于规避法律行为。第三人虽与开发商签订商品房买卖合同,但双方之间并不存在商品房买卖合同关系。当事人不能依据其与开发商签订的商品房买卖合同主张逾期交付或逾期办证的违约责任。根据上述规定,被上诉人作为从他人购买的房屋,不能依据其与开发单位签订的商品房买卖合同的约定要求上诉人承担逾期办证违约责任。二、原审法院认定上诉人”未提供证据证明逾期办证与政府政策变化有关”进而判决上诉人支付违约金,属于认定事实和适用法律错误。1、案涉房屋在2015年9月6日已经交付,办理房屋竣工验收的手续也在2015年2月9日全部齐备。但在向瓦房店市规划建设局提交竣工验收资料时,因为瓦房店市政府取消了免收行政事业性收费的优惠政策,在上诉人没有缴清全部行政事业性收费之前,拒绝为案涉项目办理竣工验收监督意见,从而无法办理竣工验收备案手续。2、上诉人已经提交了大机床和瓦房店市政府签订的《综合服务功能区用地协议》及瓦政发[2010]86号《瓦房店市政府关于鼓励和支持沿海经济区建设的优惠政策的通知》,证明案涉塞纳城开发项目可享受免征行政事业性收费的优惠政策。同时,上诉人提交的《中拥塞纳城回迁住宅楼成本审核报告》记载:”第四条优惠政策为免收行政事业性收费,本次测算中涉及行政事业性收费的项目有基础设施配套费、社会保障费、维修基金、地名办理费、河道工程修建费、水土补偿保持费、土地登记费、房屋交易费等11项费用,合计414.89元/平方米,上述费用中社会保障费、地名办理费、建设工程交易费、水土补偿保持费、土地登记费已缴纳,合计55.03元/平方米,尚未缴纳的费用合计35986元/平方米”。据此可以证明,政府变更取消了免收行政事业性收费的优惠政策,在上诉人仅支付了一部分行政事业性费用(其余所欠费用仍然要协商)的情况下,由于业主上访等因素,瓦房店市城乡规划建设局才组织各部门进行现场验收,出具监督意见,最后实际导致逾期确认《竣工验收备案表》。并且,政府取消该优惠政策的行为并非属于可以诉讼的具体行政行为,上诉人也无法通过行政诉讼等方式予以解决。有鉴于此类问题的特殊性,《辽宁省高级法院民事审判服务基层、服务群众热点、难点100问》问题65才明确规定:”因政策调整等因素导致逾期办理权属证书,买受人主张违约责任的,不予支持”。3、业主上访是促使瓦房店城乡规划建设局在上诉人只支付了部分行政事业费用的情况下,组织了各方现场验收,并出具了竣工验收备案证,业主对于政府与上诉人之间关于政策优惠原因导致逾期办证的事实也是明知的。正是因为这种特殊原因,被上诉人在办理房屋所有权转移登记时,也已经确认与被上诉人之间”无争议”。综上,原审法院关于逾期办证的具体原因系政府政策变更导致的基本案件事实,明显没有查清。原审法院将并非上诉人的原因导致的逾期办证问题归责于上诉人,不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条”由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任”等规定。三、被上诉人并没有因为逾期办证受到损失,合同约定违约金数额过高,原审法院不顾上诉人的意见,仍按照合同约定违约金标准判决,违反了公平原则和法律规定。1、因为政府政策规定的优惠政策是上诉人可以免交行政事业性收费,所以案涉的整个中拥塞纳城的房屋的价格都是低于瓦房店的市场价格出售的。在此情况下,政府调整政策收取行政事业性费用,已经给上诉人造成了损失,现在又因为政府原因判决上诉人支付没有损失基础的违约金,违反了公平原则。2、上诉人在合同约定的时间内已经交付房屋,这节事实所有业户均已认可。因此,逾期办证未影响上诉人的使用,尤其还有很多业主在已经可以办理产权证之后仍然选择不去办理产权证,可见是否逾期办理产权证对于业户没有影响也没有损失。被上诉人未举证证明逾期办证对其造成损失,因此,即使认定上诉人有违约,但在被上诉人没有实际损失的情况下,根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条”当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”等规定,应当减少违约金的计算数额。
刘运华、张红不同意上诉人的上诉请求，辩称：一、被上诉人与上诉人签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，案涉房屋是从于昆处抵帐过来，不是购买过来的。上诉人同意这个顶帐过程，最根本的目的是让上诉人和新海公司以房抵顶所欠工程款，这一行为得以顺利实施并发生法律效力，这既是开发商为了缓解资金不足的做法，也是上诉人真实意思表示，所以应当向被上诉人承担违约责任。于昆与本案没有直接利害关系，一审没有遗漏被告。1、虚假意思表示的特征在于缔约时双方都不想使其行为发生法律上的效果，本案上诉人与被上诉人之间签订的商品房买卖合同是双方一致的真实意思表示，双方都想使其行为发生法律上的效力。2、本案房屋抵债过程与辽宁省高院的热点难点不是一回事，100问是说权利人没有取得权属的情况下，将抵债房屋出售给第三人，第三人又与开发商签订房屋买卖合同，属于规避法律行为。而本案是开发商、上诉人将房屋抵顶给新海公司，新海公司又将房屋抵顶给了于昆，于昆最后将房屋抵顶给了被上诉人，整个过程不存在出售问题。实际上等于开发商将房屋抵顶给了被上诉人。二、关于政府优惠政策问题，是根据辽宁省政府文件制定的，根据下位法不得违反上位法的原则，瓦房店市政府的优惠政策也不得超过两年界限。因此不能说瓦房店市政府文件是变化、调整，而是期限届满。优惠政策期限届满后，上诉人不再享受免收行政事业收费优惠待遇，合情合理合法。1、上诉人认为办证应当享受的优惠政策文件是瓦政发（2010）86号文件。这个文件是根据辽政发（2006）3号文件精神下发的通知，辽政发（2006）3号文件关于优惠政策的执行时间是自2006年1月1日起两年内享受新增优惠政策。瓦政发（2010）86号文件自2010年8月1日起实施，优惠政策期限为3年，到2013年7月31日结束。按照上诉人一审及上诉状的说法，房屋交付、办理房屋竣工验收手续齐备、取得竣工验收备案登记表的时间节点，都超过了优惠政策期限，不应享受免收行政事业收费优惠待遇。无法办证的后果理所应当由上诉人承担。2、业主上访促使政府减少对上诉人的部分收费，是政府对上诉人的照顾，业主知道上诉人和政府优惠政策的事，不代表与上诉人之间无争议。三、被上诉人是否损失不影响要求上诉人承担延迟履行办证约定的违约金；合同约定的违约金不过高，原审判令上诉人向被上诉人支付违约金，不违反公平原则和法律规定。1、本案的违约金是双方当事人专门就迟延履行约定的违约金，不是约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，与被上诉人有没有损失无关；2、本案《商品房买卖合同》是由上诉人提供的格式合同，上诉人逾期办证一年后，才开始按被上诉人已付房款的日万分之一承担违约金，这是目前开发商类似合同文本的通行做法，也是上诉人深思熟虑后选择的条款，这个违约金数额不过分高；3、上诉人没能在政府优惠政策期限内提交办证资料，未能享受政府优惠政策，责任应由上诉人自负，与政府优惠政策无关，一审判令上诉人按合同约定支付延迟履约违约金，有法可依，有据可查，不违反公平原则。4、2013年、2014年瓦房店市房屋市场价格与本案案涉房屋价格基本一样，没有明显低，也就是说案涉房屋的价格与上诉人是否享受优惠政策无关。
刘运华、张红向一审法院起诉请求：判令被告支付逾期提供资料办理权属登记备案的违约赔偿金14953元。
一审法院认定事实：2015年9月6日，二原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定，被告将瓦房店市祝华办事处祝丰街北段523号1单元17层1号房屋卖给原告，建筑面积81．41平方米，总价款378557元。合同第八条约定：”出卖人应当在2013年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1．该商品房经验收合格。......”。合同第十五条中约定：”出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：......3．因出卖人的责任，买受人在交付一年内无法办理房屋所有权登记或无法取得房屋权属证书的，自该一年期满日之次日起，由出卖人承担每日已收房款万分之壹的违约赔偿金。”被告于2015年9月6日将案涉房屋交付二原告。2017年9月27日，被告在案涉房屋所在单元楼信报箱处张贴办理不动产登记证书办理通知书，通知业主可以办理不动产登记所需各项手续。
诉讼过程中，原告主张被告自2016年9月6日始至2017年9月27日止，按照原告已支付房款日万分之一承担违约金。
一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，双方当事人均应按照合同约定全面履行义务，不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。合同履行过程中，案涉房屋已于2015年9月6日交付，按照商品房买卖合同的约定，被告应于2016年9月5日前完成房屋产权登记备案，但被告直至2017年9月27日才在案涉房屋所在单元楼信报箱处张贴办理不动产登记证书办理通知书，通知业主可以办理不动产登记所需各项手续，故被告的行为已经构成违约，其理应按照合同约定承担相应违约责任。
对于被告提出逾期办证系因政府政策调整取消免收行政事业性收费，并非被告的责任，不应由被告承担违约责任，一审法院认为，根据合同约定，将办理产权登记资料报产权登记机关备案的义务应由被告承担，被告未提供证据证明其已经在约定的期限内履行相关义务，亦未提供证据证明逾期办证与政府政策变化有关，故被告的抗辩缺乏证据支持，不予采纳。
关于被告主张案涉房屋不是原告从被告处购买的，原被告之间签订的《商品房买卖合同》不是双方真实意识表示，依法属于无效的民事法律行为，原告无权要求被告按照合同约定支付违约金，经查被告该项抗辩无事实及法律依据，一审法院不予采纳。
关于违约金的计算方式，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》对逾期办证违约金的承担方式已经予以明确约定，即按每日已收房款万分之壹计算违约赔偿金，故应当按照上述标准进行计算。被告已收房款378557元，自2016年9月6日至2017年9月27日共计逾期384天，被告应承担的逾期办证违约金数额为14537元（378557元÷10000×384天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决如下：一、被告瓦房店嘉宸房地产开发有限公司于判决生效后三十日内给付原告刘运华、张红自2016年9月6日始至2017年9月27日止的违约金14537元；二、驳回原告刘运华、张红其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取87元，由原告刘运华、张红承担5元，由被告瓦房店嘉宸房地产开发有限公司承担82元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：关于嘉宸公司提供的建筑工程施工许可证、规划许可证、规划核实证明、环境保护行政主管部门的意见、建设工程竣工验收消防备案受理凭证、消防备案凭证等材料，被上诉人对上述证据的真实性均无异议，本院予以确认。该证据显示，2015年2月9日前，嘉宸公司先后取得了相关行政管理部门出具的案涉中拥·塞纳城项目的施工许可证、规划许可证、规划核实证明、环保验收合格证明及消防备案凭证等文件，其中瓦房店市城乡规划建设局于2015年2月9日出具了案涉项目的《规划核实证明》。关于被上诉人提供的回执资料和签名材料，尽管上诉人对真实性不予认可，但鉴于该材料均系当事人向政府相关机构反映情况而形成，可以通过查询确认，在上诉人不能提供其他证据证明该证据虚假且未申请本院到相关部门调取的条件下，本院对被上诉人提供证据的真实性予以确认。
根据二审审查情况，本院对一审查明的事实予以确认。
本院补充查明，案涉中拥·塞纳城项目于2017年9月19日取得竣工验收备案手续。2013年9月25日，大连新海建设工程有限公司（以下简称新海公司）与上诉人订立《以房抵债确认单》，确认上诉人以塞纳城项目（一期）1号楼1单元17层1号建筑面积80.99平方米，总价款376604元抵顶欠付新海公司的工程款。新海公司出具《授权委托书》一份，主要内容为”大连新海建设工程有限公司现授权予于昆（身份证号×××）来办理瓦房店嘉宸房地产开放有限公司中拥塞纳城1#楼-1-1701房屋的相关手续。”2015年8月20日，于昆出具《弃权声明》一份，主要内容为”本人因欠工程款378557元，于2015年8月20日，将我在瓦房店嘉宸房地产开发有限公司购买的中拥塞纳城房产，地址祝华办事处祝丰街北段523号1单元17层1号，丘地号：003-007-014，建筑面积共81.41平方米，总房款378557元，转让给刘运华、张红所有。”
本院认为，本案争议的焦点是上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同是否发生法律效力。
根据上诉人一审中提供的《以房抵债确认单》、新海公司《授权委托书》、案外人于昆出具的《弃权声明》，可以确认，案涉房屋系由上诉人以抵顶工程款的方式转让给新海公司，新海公司授权于昆办理房屋相关手续，于昆又将案涉房屋转让给被上诉人刘运华、张红。因此，被上诉人虽然和上诉人签订了商品房买卖合同，但并不负担向上诉人支付房屋价款的义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条的规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同，被上诉人并不负担向上诉人支付合同价款的义务，因此，上诉人与被上诉人间并没有买卖的真实意思存在，双方订立合同的目的仅在于上诉人向被上诉人办理房屋过户手续。上诉人与被上诉人签订商品房买卖合同属于履行其与案外人订立的以房抵债协议的履行行为。与被上诉人存在房屋买卖关系的出卖人系案外人于昆。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款的规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效，本案上诉人与被上诉人订立的商品房买卖合同均不存在真实的”买”与”卖”的意思表示，因此，该商品房买卖合同应当无效。
商品房买卖合同无效，作为合同一方当事人不得向对方主张合同约定的权利义务，因此，本案被上诉人并不享有案涉商品房买卖合同约定的权利，无权向上诉人主张逾期提供资料办理权属登记备案的违约金。综上所述，瓦房店嘉宸房地产开发有限公司关于合同无效的上诉请求成立，本案应当改判。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销辽宁省瓦房店市人民法院（2017）辽0281民初5282号民事判决；
二、驳回刘运华、张红的诉讼请求。
一审案件受理费87元，由刘运华、张红负担；二审案件受理费164元，由刘运华、张红负担，于本判决发生法律效力之日起十日内给付。
本判决为终审判决。
审判长 董凯
审判员 刘畅
审判员 任娲
二〇一八年八月六日
书记员 王亮