浙江省杭州市余杭区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0110民初10669号原告（反诉被告）：杭州余杭耀盛机械铸造有限公司，住所地：杭州余杭区良渚街道勾庄村。法定代表人：李梅仙，董事长。委托代理人：金忠华，浙江巨诚律师事务所律师。被告（反诉原告）：杭州三福机械设备有限公司，住所地：杭州市余杭区良渚街道勾庄村周家门47号。法定代表人：刘福军，总经理。委托代理人：赵云玲，浙江瑞坤律师事务所律师。原告杭州余杭耀盛机械铸造有限公司（以下简称耀盛机械公司）诉被告杭州三福机械设备有限公司（以下简称三福机械公司）租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月4日立案受理。后被告三福机械公司提起反诉，本院受理后依法适用简易程序于2017年8月9日公开开庭合并审理了本案，后转为普通程序，于2017年10月26日再次开庭进行了审理。原告耀盛机械公司法定代表人李梅仙及委托代理人金忠华，被告三福机械公司法定代表人刘福军及委托代理人赵云玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告耀盛机械公司起诉称：2014年2月22日，双方签订《厂房租赁合同》，合同约定：原告将位于余杭良渚勾庄白洋周家门47号东门右侧的厂房第一层约850㎡、大门右侧宿舍楼三楼302室至307室年租金15万元，租赁期限为拆迁为止。具体时间为收到当地政府有关部门的有关通知为准。本合同提前终止，被告逾期不迁离返还租赁物的，应加倍支付租金，原告有权收回租赁物。2015年6月22日，被告加租东面中间第一层厂房，自2015年7月1日起租，租金每年3万元，双方权利和义务参照上面各条款执行。2016年12月15日，政府通知租赁物被征用拆迁，被告予以签字确认。事后原告多次要求被告腾退厂房，但被告均予拒绝。为此，原告诉至法院，请求判令：一、确认双方的《厂房租赁合同》于2016年12月15日终止；二、被告立即腾退并返还房屋；三、被告支付占有使用费5万元，从2017年7月1日开始按每年占有使用费36万元付至腾退返还房屋；四、被告承担本案诉讼费。原告耀盛机械公司为支持其诉请主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：1.厂房租赁合同一份，证明双方租赁关系，租赁期限、租金、免责条款等详情的事实。2.政府征收通知（杭州良渚新城管委会关于要求做好企业征收工作的通知）一份，证明2016年12月15日已通知被告拆迁事宜的事实。被告三福机械公司答辩称：一、关于征收补偿协议签订事宜，原告从未与被告进行协商沟通，系原告过错导致本案诉讼。在被告不知情情况下，原告与案外人签署的非住宅房屋征收补偿协议书中，包括有被告应得部分补偿费用，但原告拒不向被告支付。二、双方租赁合同未终止，不管从法律上还是客观事实上，案涉房屋现在并未拆迁，双方的租赁关系持续有效。根据东门右侧厂房第一层850平方米的租赁合同11.1约定，被告从收到相关通知后，应配合相关的规定，以该条作为租赁期限届满的依据不足。原告擅自与案外人达成了腾空期限的约定，对被告厂房搬迁造成影响。三、被告已经支付租金，系原告通过银行转账退回了部分租金。被告没有违约，合同约定加倍支付租金的情形不成立。原告无权按双倍租金收取。被告三福机械公司就本诉部分向本院提交以下证据材料：1.领付款凭证二份，证明原告于2017年5月9日、2017年6月12日领取案涉房屋租金的事实。2.中国建设银行网上银行电子回执单二份（打印件），证明被告于2017年7月3日再次支付租金的事实。反诉原告三福机械公司反诉称：反诉原告三福机械公司租赁反诉被告耀盛机械公司所有房屋，用于生产经营。在反诉原告三福机械公司不知情的情况下，反诉被告耀盛机械公司于2015年5月，同杭州市余杭区良渚街道办事处签订了征收补偿协议。反诉原告三福机械公司作为实际承租使用者，理应获得相应的征收补偿费用，但是反诉被告耀盛机械公司在未与反诉原告三福机械公司进行任何沟通的情况下，同案外人签订了包括有反诉原告三福机械公司应得补偿费用的拆迁协议，并且在取得征收补偿费用后拒不向反诉原告三福机械公司支付。反诉原告三福机械公司认为，双方的租赁合同仍合法有效，案涉房屋目前未拆迁，租赁期限并未届满，反诉被告耀盛机械公司的上述行为对反诉原告三福机械公司的生产经营及后续厂房搬迁造成了严重影响。为此，反诉原告诉至法院，请求判令：一、反诉被告耀盛机械公司立即支付反诉原告三福机械公司装修附属物补偿、设备搬迁补助、其他搬迁补偿等各项征收补偿费用共计250000元；二、本案诉讼费用由反诉被告耀盛机械公司负担。案件审理过程中，反诉原告三福机械公司变更第一项诉讼请求为：反诉被告耀盛机械公司支付反诉原告三福机械公司下列各项征收补偿费用共计506672.04元（装修附属物补偿7869元、设备搬迁费233820元、搬迁补助费94636.8元、临时安置费补助170346.24元）。反诉原告三福机械公司为支持其反诉主张，向本院提交以下证据材料：1.非住宅房屋征收补偿协议书一份、拆迁补偿总价值清单一份，证明反诉被告签订案涉房屋征收所获得补偿内容的事实。2.房屋评估表（建筑物）一份、房屋附属物及装潢评估明细表一份，证明反诉被告签订案涉房屋征收所获得补偿内容的事实。3.资产评估报告一份，证明反诉被告签订案涉房屋征收所获得补偿内容的事实。4.良渚街道非住宅房屋拆迁补偿实施办法一份（打印件），证明案涉房屋补偿政策的事实。5.利润表五张、纳税证明三张，证明反诉原告前三年月平均利润的事实。6.现场照片十份（打印件），证明反诉原告所做建筑物、装饰、附属物设施的事实。7.社保人员花名册一份，证明反诉原告参保人员的事实。8.厂房内加楼和厂门口搭棚协议一份，证明反诉原告所做换气扇和厂矿灯装修以及应得补偿归属的事实。反诉被告耀盛机械公司答辩称：案涉厂房被政府拆迁是公众所知的事实，不存在三福机械公司不知的情况，且政府对房屋及三福机械公司机器搬迁费的评估，三福机械公司也是在场的，三福机械公司在政府通知上已经签字，不存在不知情的情况。被告三福机械公司的诉状存在矛盾，认为房屋没有被拆迁所以不用搬离，但是必须先搬离才能拆迁，同时被告三福机械公司已经在政府通知中签字，租赁关系已经终止。关于被告三福机械公司的反诉请求，被告三福机械公司将自己定位为被拆迁人，系定位错误。根据国务院国有土地房屋征收补偿条例，被征收人是房屋所有人，政府各项补助都是给房屋所有人的。原、被告之间按照租赁合同约定，是承租人与出租人之间的合同关系，被告三福机械公司说的补偿，无论是否有，都是归原告耀盛机械公司的。根据合同约定，机器搬迁费23万余元归被告三福机械公司，其余被告三福机械公司是无权得到的。反诉被告耀盛机械公司就反诉部分未向本院提交证据材料。经庭审质证，本院对上述证据认定如下：本诉原告就本诉部分提交的证据：证据1，被告对证据的三性无异议，但是认为不能达到原告拟证明合同终止条件满足的证明目的；证据2，被告对真实性无异议，关联性及合法性有异议，认为该通知仅是要求做好企业征收工作的通知，并非合法的拆迁文件或拆迁公告，并且被告签收日期不是12月份。本院审核后，对本诉原告提交的证据材料予以确认，并据证据内容认定待证事实。本诉被告就本诉部分提交的证据，本诉原告对真实性无异议，本院予以确认。反诉原告就反诉部分提交的证据：证据1，反诉被告对真实性无异议，但对关联性提出异议，认为该文件系针对房屋征收补偿协议，反诉原告没有房屋，不可能取得相应款项，款项是补偿给反诉被告的。证据2，反诉被告对真实性无异议，但对关联性提出异议，认为房屋是反诉被告的，反诉原告没有房屋，不存在装修。不可能取得相应款项，款项是补偿给反诉被告的。证据3，反诉被告对真实性无异议，但对关联性提出异议，认为系对反诉被告所有的房屋的评估，其中评估表中机器设备调查情况表，有23万余元机器设备钱是反诉原告的。证据4，反诉被告对真实性无异议，但认为该拆迁是针对房屋所有人的，根据国务院及各级政府规定，征收补偿也是针对房屋所有权人的。证据5，反诉被告认为纳税证明真实性无法确认，完税证明真实性予以确认。利润表是反诉原告自己制作、真实性无法确认。即使都是真实的，也与本案没有关联性。证据6，反诉被告对照片的真实性无异议，但认为在23万多搬迁费中已经包括这部分费用。即便有装修，按照合同第九条约定，装修应得到出租人的书面同意。证据7，反诉被告对真实性无异议，但认为与本案无关。证据8、反诉被告对真实性无异议，但认为不能证明被告的证明目的。本院审核后，对反诉原告提交的证据材料真实性予以确认，并据证据内容认定本案事实。本院根据双方当事人的陈述以及确认的有效证据，认定下列事实：（一）2014年2月22日，原告耀盛机械公司作为甲方、被告三福机械公司作为乙方签订《厂房租赁合同》一份，约定：甲方将位于余杭良渚勾庄白洋周家门47号大门右侧的厂房约850㎡租赁给乙方使用（大门右侧宿舍楼三楼302室至307室由乙方免费使用至2015年2月28日，到期乙方如仍需租用该宿舍楼，租金将另行支付）；租赁期限为拆迁为止；租期2014年3月1日开始，年租金壹拾伍万元整（￥150000元），乙方应于每年2月28日或该日以前向原告支付租金，若乙方已支付全年租金，中途恰逢拆迁，则甲方只能收取乙方当年实际使用的时间段内租金，多余部分退回乙方，时间以甲方通知搬迁的具体时间为主；若因政府有关租赁行为的法律法规的修改或国家政策需要拆除或改造该租赁物，导致甲方无法继续履行本合同书时，甲乙双方均不承担责任，如国家对该租赁屋内乙方的设施、设备有搬迁补偿，该补偿部分均归乙方所有，乙方需无条件服从当地政府及有关部门关于拆迁所制定的各项规定，具体时效为甲方收到当地政府及有关部门的有关通知、通告为准；租赁期满后或因乙方责任导致退租的，除双方当时另有书面约定外，甲方有权选择以下权利中的一种：（1）依附于租赁物的装修归出租方所有，（2）要求承租方恢复原状，（3）向承租方收取恢复工程实际发生的费用；本合同提前终止或有效期届满，甲、乙双方未达成续租协议的，乙方应于终止之日或租赁期限届满之日迁离租赁物，并将其返还甲方，乙方逾期不迁离或不返还租赁物的，应向甲方加倍支付租金。2015年6月22日，原被告双方于合同尾部备注：“另租东面中间第一层厂房，租金每年为人民币叁万元整（30000.00），自2015年7月1日起租，双方权利和义务参照上面各条款执行。”2013年4月29日，原被告曾签订《厂房内加楼和厂门口搭棚协议》一份，就通风设备和电灯的归属约定：拆迁时归被告三福机械公司。2017年5月9日，原告耀盛机械公司法定代表人从被告三福机械公司领取40538.7元，用途为“17.2月-17.4月厂房水电费和大门口1-2楼3月-4月租金”。2017年6月12日，原告耀盛机械公司法定代表人从被告三福机械公司领取60000元，用途为“借支”。2017年7月3日，被告三福机械公司向原告支付大门右侧一楼2017年5月1日-2018年2月28日的租金125000元及2017年7月1日-2018年6月30日的厂房租金40000元。同年7月6日，原告耀盛机械公司将上述两笔租金退还被告三福机械公司。（二）2017年5月6日，原告耀盛机械公司（乙方）与杭州市余杭区人民政府良渚街道办事处（甲方）签订《非住宅房屋征收补偿协议书》，约定乙方同意将其位于良渚街道勾庄村的土地房屋、地面附属物等进行征收（总建筑面积6867.8平方米，其中有证面积2030.64平方米，无证面积1.2容积率内2671.08平方米，1.2容积率外2166.08平方米），同时约定：房屋建筑物补偿金额为11737006元（有证房屋2030.64平方米，按照2.5倍计算金额为5113838元；无证房屋1.2容积率内部分2671.08平方米，按照2.5倍计算金额为6021848元；无证房屋1.2容积率外2166.08平方米，价值601320，以上三项共计11737006元），装修、附属物补偿金额为3601247元，设备搬迁补助费为490380元，其他各类搬迁补偿金为394635元，再创业补助部分奖励为966342元，按时评估签约奖励为1622327元，按时腾空奖励为486698元，以上合计19298635元；乙方必须在2017年9月30日前搬迁腾空房屋。上述设备搬迁补助费中，有233820元系对被告三福机械公司拥有设备的搬迁补助费。原告耀盛机械公司确认的装饰装修物清单结合被告三福机械公司的诉请主张，装修装饰物补偿中，有7069元系因被告三福机械公司的装饰装修产生（空调移位1600元，监控系统5000元，换气扇147元，煤气灶台3**元）。另查明，上述补偿方案系原告耀盛机械公司从两种可选择的征迁补偿方案中选择的有利于原告耀盛机械公司的一种补偿方案，原告耀盛机械公司放弃的补偿方案为：房屋建筑物补偿金额为11737006元（有证房屋2030.64平方米，金额为2045535元；无证房屋1.2容积率内部分2671.08平方米，金额为2408739元；无证房屋1.2容积率外2166.08平方米，金额为601320元，以上三项共计5055594元），装修、附属物补偿金额为3601247元，机器设备搬迁费为490380元，职工生活补助129456元（参保：1860元×12个月×4人；未参保：1860元×12个月×3人*60%）；临时安置补助710343元（有证：2030.64㎡×12元/月·㎡×12个月；无证：4837.16㎡×12元/月·㎡×12个月*60%）；搬迁补助费394635元（有证：2030.64㎡×80元/㎡；无证：4837.16㎡×80元/㎡*60%）；停业损失153648元（月平均租金25608元×6个月），再创业补助966342元，按时签约奖1622327元；按时腾空奖励为486698元，以上合计16855908元。本院认为：原、被告双方签订的《厂房租赁合同》中明确约定租赁期限为拆迁为止，现杭州市余杭区人民政府良渚街道办事处与原告就案涉房屋的征收问题签订了《非住宅房屋征收补偿协议书》，并约定2017年9月30日前需搬迁腾空房屋，故原、被告的房屋租赁合同的租赁期限至2017年9月30日届满，原告耀盛机械公司诉请要求被告三福机械公司腾退房屋的诉讼请求，理由充分，本院予以支持。本案所涉租赁合同于2017年9月30日因租赁期限届满而终止，故原告耀盛机械公司诉请确认《厂房租赁合同》于2016年12月15日终止的诉讼请求本院不予支持。原告耀盛机械公司诉请被告三福机械公司加倍支付2017年5月1日-2017年6月30日的占有使用费50000元，及按每年36万元的标准计算至房屋腾退之日的房屋租金，因该期间的租金未支付系因原告耀盛机械公司主动退还被告三福机械公司支付的该期间的租金所致，故原告耀盛机械公司要求加倍支付的理由不足，且房屋租赁期间届满之前，房屋租赁合同继续有效，故本院对原告耀盛机械公司诉请的该时间段的占有使用费更正为租金。2017年5月1日-2017年9月30日被告三福机械公司共需支付租金70000元（因原告耀盛机械公司自认加租部分租金已付至2017年6月30日，故2017年5月1日-2017年6月30日按年租金150000元计算，2017年7月1日-2017年9月30日按年租金180000元计算）。因原告耀盛机械公司法定代表人李梅仙于2017年6月12日已从被告三福机械公司处借支60000元，现被告三福机械公司主张该60000元系租金，该主张不违反法律的规定，本院予以准许抵扣租金，故被告三福机械公司还需支付租金10000元。原告耀盛机械公司辩称该60000元系开发票的钱，无证据证实，本院不予采信。关于被告三福机械公司反诉主张原告耀盛机械公司支付设备搬迁费233820元，该主张符合原、被告双方于合同中关于设备搬迁费归属的约定，且原告已予以认可，故对被告的该部分诉讼请求本院予以支持。关于被告三福机械公司反诉主张原告耀盛机械公司支付装修附属物补偿7869元，双方签订的《厂房租赁合同》第9.3条约定，租赁期满后，原告有权选择依附于租赁物的装修归出租方所有，故原告耀盛机械公司拒绝将因被告三福机械公司进行的装饰装修取得的补偿款支付给被告三福机械公司有合同依据，但因原、被告在搭棚协议中就通风设备的归属进行了特别约定，故本案涉及的换气扇147元应归属于被告三福机械公司。被告三福机械公司的该部分诉讼请求，本院予以支持147元。关于被告三福机械公司反诉主张原告耀盛机械公司支付搬迁补助费94636.8元，因本案所涉厂房的搬迁主要由被告三福机械公司实施，故相应拆迁补偿过程中的搬迁补助费归属于被告三福机械公司较为合理。搬迁补助费按照有证的80元/平方米，无证的在此基础上乘以0.6的标准，结合原被告双方确认的案涉房屋简图可计算得出本案所涉的搬迁补助费为82904.64元，故被告三福机械公司的该部分反诉请求，合理部分，本院予以支持。关于被告三福机械公司反诉主张原告耀盛机械公司支付临时安置费补助170346.24元，该临时安置补助应归属于实际需要搬迁安置的人员，即承租户。本案中虽然原告耀盛机械公司选择的补偿方案中并未包含该项补偿，但是在原告耀盛机械公司放弃的补偿方案中确系包含该项费用，即原告耀盛机械公司选择对其有利的补偿方案时，使得被告三福机械公司无法取得其应得的补偿，故对于该项补偿，原告耀盛机械公司仍应支付给被告。按照该补偿方案，临时安置补助按照有证部分面积×12元/月·㎡×12个月，无证部分在此基础上乘以0.6的标准计算，结合原被告双方确认的案涉房屋简图可计算得出本案所涉临时安置补助费为149228.35元，故被告三福机械公司的该部分反诉请求，本院予以支持149228.35元。综上，原告耀盛机械公司及反诉原告三福机械公司的诉讼请求合理部分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告杭州三福机械设备有限公司于本判决生效之日起30日内腾退其向原告杭州余杭耀盛机械铸造有限公司租赁的位于余杭区白洋周家门47号东门右侧的厂房第一层（面积约850平方米）、东面中间第一层厂房。二、被告杭州三福机械设备有限公司支付原告杭州余杭耀盛机械铸造有限公司截至2017年9月30日的房屋租金10000元，于本判决生效后十日内付清。三、被告杭州三福机械设备有限公司支付原告杭州余杭耀盛机械铸造有限公司自2017年10月1日至房屋腾退之日止的占有使用费（按年租金180000元的标准计算），于房屋腾退之日付清。四、反诉被告杭州余杭耀盛机械铸造有限公司支付反诉原告杭州三福机械设备有限公司各项补偿共计466099.99元（设备搬迁费233820元、搬迁补助费82904.64元、装饰装修物补偿147元、临时安置补助149228.35元），于本判决生效之日起十日内付清。五、驳回原告杭州余杭耀盛机械铸造有限公司的其他诉讼请求。六、驳回反诉原告杭州三福机械设备有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1050元，由原告杭州余杭耀盛机械铸造有限公司负担525元，被告杭州三福机械设备有限公司负担525元；反诉案件受理费8866元，由反诉原告杭州三福机械设备有限公司负担710元，反诉被告杭州余杭耀盛机械铸造有限公司负担8156元。原告（反诉被告）杭州余杭耀盛机械铸造有限公司于本判决生效之日起十五日内到本院申请退费，被告（反诉原告）杭州三福机械设备有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院缴纳应负担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审 判 长 许 健代理审判员 孟 斌人民陪审员 郭函丽二〇一七年十二月二十六日书 记 员 周鹏菲?*ArabicDash?-2-??*ArabicDash?-1-?