辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈中民二终字第1847号
上诉人（原审原告）：马锡荣，女，1965年2月24日出生，汉族，住址沈阳市沈河区。
被上诉人（原审被告）：沈阳新湖绿城物业服务有限公司，住所地沈阳市铁西区。
法定代表人：夏卫军，该公司总经理。
委托代理人：赵爽，女，1987年6月21日出生，汉族，该公司员工。
委托代理人：金颜，女，1980年3月8日出生，汉族，该公司员工。
上诉人马锡荣因与被上诉人沈阳新湖绿城物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2014）铁西民二初字第774号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由审判员刘冬担任审判长，代理审判员相蒙，代理审判员郑竹玉参加评议的合议庭，于2014年8月15日公开开庭审理了本案，上诉人马锡荣，被上诉人沈阳新湖绿城物业服务有限公司委托代理人赵爽、金颜均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
马锡荣一审起诉称根据《业主手册》《质量保证书》物业费发票、照片，被告不维护业主利益，未阻止房产开发公司在原本封闭的西院墙开两扇铁大门，并且在多个墙垛下面放置了不明用途的管子，增加了安全隐患。被告未能有效的养护草坪，使大面积草坪枯死。被告错误行为造成房屋的质保期超期，被告应承担原告的一切损失。马锡荣一审诉讼请求是要求：1、被告承担原告所有窗户超期的责任，承担窗户维修费16，000元；2、被告出具开门手续和安全保证书及书面形式的全部经过；3、尽快恢复原告住所周围的绿化；4、本案一切诉讼费用由被告承担。
被告沈阳新湖绿城物业服务有限公司答辩称：1、原告2007年12月入住，在原告入住时，开发商向原告出具了质量保证书，其中载明了关于维修窗户的相应责任问题和质保期的问题，在质保期内原告没有向被告报修过，直到2011年原告才向被告保修，而此时已经超过了质保期，现在如果原告报修被告仍然可以为原告联系，但是相应费用应该由原告自行承担；2、两扇大门是在作为六期后期建设施工通行使用，现六期已经施工完毕，此扇门已经封闭。并且大铁门是开发公司开的，原告提出的管道是电线预留管；3、原告所提出的草坪问题，园区有些地方不适合种植草坪，物业会继续研究种植其他植物。
原法院审理查明，原告马锡荣系新湖北国之春小区业主，被告系该小区物业管理公司。原告房屋位于沈阳市铁西区虹桥路14-9号3-8-1。
原审法院认为，原、被告系物业服务合同关系，被告应依据物业服务合同的约定履行其服务义务。但关于原告请求被告承担原告住所所有的窗户超出质保期的责任并承担窗户维修费16，000元的问题，因被告系该小区物业服务公司，原告所述的窗户维修问题系房屋质量问题，不应由被告承担该项维修责任，原告应向房屋开发单位主张维修权利。如原告认为系被告怠于履行义务给其造成损失，则原告应证明其已在房屋质量保修期内就维修等事实存在，而原告未提供充分证据证明上述事实，且原告请求16，000元的维修金额亦无相应依据，故对原告的该项诉讼请求本院不予支持。
关于原告请求被告出具开门手续和安全保证书及书面形式的全部经过的诉讼主张。在法庭审理过程中，原、被告均称开门者为小区开发单位，因此原告请求被告出具开门手续和安全保证书及书面形式的全部经过无事实和法律依据，故对原告的该项诉讼请求本院不予支持。
关于原告要求被告尽快恢复原告住所周围绿化的诉讼请求。因原告的该项诉讼请求不明确，原告所称的其“住所周围”为无法确定的地域范围，并且因本案系无业服务合同中有关于其住所周围绿化面积、绿化标准等内容的明确约定，故对原告的该项诉讼请求本院不予支持。
宣判后，马锡荣不服，向本院提出上诉。上诉请求：1、承担上诉人所有窗户维修的超期责任；2、出具开门手续和安全保证责任书及书面形式的全部经过；3、尽快恢复园区草坪等绿化；4、本案的一切诉讼费用由被上诉人承担。主要上诉理由：1、根据《通话录音》、《手机通话明细》、《手机缴费充值单》、《物业费发票》，录音里有被告代理人金颜的详细陈述，告知近二年没有维修，之前的保修记录已经存档，录音里被上诉人夏卫军说知道窗户存在质量问题，给业主维修但没有修好，还说超期不是个人意愿，被上诉人的拖延造成房屋质保期内超期，被上诉人应承担一切损失。2、上诉人提供证据园区西墙之前的照片和西墙被开门之后的照片，被上诉人不维护业主利益违反了物业管理条例的规定。3、被上诉人违背了《业主手册》清洁绿化服务的义务，被上诉人没能有效的养护草坪，使大面积草坪枯死，请尽快恢复园区绿化。上诉人二审期间补充上诉理由认为经过被上诉人质证的录音证据判决没有核实，申请和本案有关的四人到庭核实问题，请求和一审主审物业的案子的法官核实，被上诉人违反了《物业管理条例》第五章第五十条、第五十一条等规定。
被上诉人沈阳新湖绿城物业服务有限公司答辩称：1、被上诉人为2007年12月入住，入住时房屋开发公司已经给业主发放了《质量保证书》，《质量保证书》上已经对房屋相关的保修期限做了明示。物业服务公司在原告窗户的两年保修期限内未接收到上诉人关于窗户问题的保修。直到2011年初客户助理催缴物业服务费时业主才报修窗户玻璃淌水，报修时已超过了窗户保修期限两年。现物业公司可以协调帮助业主解决窗户问题，但由此产生的一切费用由业主自行承担。2、四期与六期都是开发商分期开发的项目，开发商2013年在园区西院墙上开的两扇大铁门是作为六期后期建设施工通行使用，现六期已经施工完毕，此扇门已经封闭。此扇门距原告住所大约有90米的距离（现有此扇门不开放的照片为证）。墙垛下的管子是六期施工时预留的电线穿线管，不存在安全隐患。3、上诉人所提出的住处周围的草坪等绿化是由于园区内有些地方常年不见光，土质不适合种植草坪。且房屋周边并非全部绿化，部分树木及灌木的周边是无法种植草坪的。物业公司请绿化专业公司到现场勘查，并按照专业公司提出的意见，根据现场实际情况对不合适草坪生长的地方改为种植三叶草、玉簪、绣线菊、金娃娃草等绿植。
本院审理查明事实与原审查明事实基本一致。
上述事实，有双方当事人的陈述，物业费发票、房屋产权证、质量保证书、业主手册、照片、新湖北国之春商品房买卖合同补充协议、照片打印件、质量保证书、沈阳市中级人民法院（2013）沈中民二终字第1634号民事判决书等证据材料，经原审法院庭审质证及本院审查，予以确认，在卷佐证。
本院认为：上诉人马锡荣与被上诉人新湖绿城物业服务有限公司存在物业服务合同关系，被上诉人应该按物业服务合同约定履行物业服务义务。关于上诉人提出的其房屋窗户超过质保期由此造成的维修窗户损失应由被上诉人承担问题，本院认为，对窗户的维修义务是房屋出卖人开发商应承担的义务，而且还是在保质期内承担维修义务，上诉人没有充分证据证明其在质保期内向开发商提出过窗户维修，在质保期内向被上诉人提出要求其协助解决，其提供的录音资料系单方证据，没有其他证据佐证，依据不足，再者，上诉人也没有提供证据证明维修窗户需要16，000元，该损失也没有实际发生，故对上诉人提出的要求被上诉人承担窗户维修超期责任的主张本院不予采纳。关于上诉人要求被上诉人开具开门手续和安全保证书及书面形式的经过的主张，本院认为，因没有证据证明开门系物业公司的行为，且上诉人没有证据证明开门给其造成何种损失，开门问题涉及到小区业主公共利益问题，上诉人提起主张依据不足，本院对其主张不予采纳。关于上诉人提出的要求恢复园区绿化问题，因该请求不明确具体，且也涉及到园区业主公共利益问题，其提起诉讼依据不足，本院对上诉人该主张不予采纳。
依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人马锡荣承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 冬
代理审判员 相 蒙
代理审判员 郑竹玉
二〇一四年八月十九日
书 记 员 那萌萌
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。