贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）筑民一终字第1377号
上诉人（原审被告、反诉原告）刘光伟，男，1988年5月9日出生，汉族。
委托代理人龙武、章奔，均系贵州贵达（贵安新区）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）樊剑，男，1977年2月22日出生，汉族。
上诉人刘光伟与被上诉人樊剑房屋租赁合同纠纷一案，贵州省贵阳市南明区人民法院于2015年5月27日作出（2015）南民初字第1660号民事判决。宣判后，刘光伟不服，向本院提起上诉。本院于2015年7月23日受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
原判查明，2014年9月5日，原告樊剑与被告刘光伟签订了《房屋转租合同》，约定：“第一条、房屋基本情况：（一）甲方（樊剑）所出租房屋坐落于贵阳市某某某项目一期12-20栋1层244号，建筑面积23.26平方米。第三条、租赁期限：（一）该房屋租赁期限自2014年9月5日至2018年9月30日止。第四条、租金及押金：（一）每月租金为：人民币大写：￥3500元/月（叁仟伍佰元/月）；支付方式：按半年支付；付款方式：现金；押叁付半年；签约当日乙方（刘光伟）应向甲方支付约定的房租，乙方需提前15日向甲方支付下次房租。（二）押金：人民币大写：壹万零伍佰元（￥10500元）……。第六条、合同解除：（二）乙方有下列情形之一，甲方有权要求乙方支付3个月房租作为违约金并单方解除合同，收回该房屋：1、不按照约定支付租金达10日的；……（三）乙方在租赁期内如需解除合同需交纳3个月房租作为违约金。（四）甲方不得无故收回该房屋，若要收回该房屋需提前一个月通知乙方并赔偿3个月租金作为违约金，以及乙方因装修及货物造成的损失。”合同签订后，原告将租赁房屋交付被告使用，被告亦按照合同约定将2014年9月5日至2015年3月5日的租金21000元及押金10500元支付原告。2014年12月28日，因原告商铺所在地区进行施工改造，给原告的正常经营造成了影响。故原、被告双方协商后签订了《花果园一期装修业主与商户协议》（以下简称《业主与商户协议》）：“因一期商铺漏水、三个天井步梯改造及加盖玻璃顶、内部通道天地墙改造影响到商户经营，现19-1-244业主与商户协议，在商场半封闭改造完成后，业主免商户贰个月租金。在签订此协议后商家应配合施工队进行装修，商户不应阻止施工。如商户无理由阻止施工，业主有权解除租赁合同。”2014年2月份，原告樊剑要求被告刘光伟交纳下一租期即2015年3月6日至2015年9月5日的租金，但被告刘光伟认为，依据双方签订的《业主与商户协议》的约定，第一租期到期后，应当顺延两个月（即2015年3月6日至2015年5月5日）后再交下一租期的租金，双方为此发生纠纷，故原告诉至法院，请求依法判决：一、被告支付房租21000元。二、被告按照合同约定支付原告违约金10500元并继续履行合同。三、诉讼费由被告负担。被告提起反诉，请求判令：一、驳回原告的全部诉讼请求。二、解除原告与被告签订的租赁合同，返还被告押金10500元，支付违约金10500元及财产损失20000元。三、原告免除被告租金7000元。四、本案诉讼费由原告承担。
原判认为，原、被告双方签订的《房屋转租合同》系双方的真实意思表示，系合法有效的民事法律行为。双方均应严格按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告双方一直按照合同约定履行自己的义务。后因原告商铺所在地区进行装修改造，给被告的正常经营造成了影响，故双方经协商后签订了《业主与商户协议》，约定“……在商场半封闭改造完成后，业主免商户贰个月租金。……”依此约定，被告应当在施工改造完成后才有权向被告主张二个月免租租金。被告辩称，首先，免租是由于前半年瑕疵履行导致的免租补偿，免租就应该是瑕疵履行之后即2015年3月6日至2015年5月5日。其次，该《业主与商户协议》系格式条款，应当是通常性理解。再次，根据我方提供的周边13户商户及证人证言足以证明先免后交的通常做法。另外，原告通知被告交纳房租时要求原告交四抵六，实质上双方已经对《业主与商户协议》进行了变更。故原告未按照约定免除被告二个月租金并锁门的行为已经构成根本违约。本院认为，第一、《业主与商户协议》系原、被告双方在平等自愿的基础上协商签订，“……在商场半封闭改造完成后，业主免商户贰个月租金。……”的约定非常明确，对该条款理解无任何歧义，不可能发生理解上的争议。该协议约定也不存在免除原告主要义务、排除被告主要权利的情形，故该协议并非格式条款。第二、其他商户与其业主如何确定免租租期，是其他商户与其业主协商后确定，该其他商户的通常做法不足以改变原、被告双方的协议约定，原、被告双方应当按照协议约定全面履行自己合同义务。第三、原告庭审中的确表示其于2014年2月要求被告交四抵六，但被告并未按照原告的要求向其交纳租金，实质上双方对交四抵六并未形成一致意见，即双方并未对《业主与商户协议》进行实质变更。因此，被告应当按照双方合同及协议的约定，在第一租期到期后，提前15日即2015年2月17日前向原告交纳下一租期的租金，在商场改造完成后，其有权向原告主张免租两个月租金。但被告未按照合同约定交纳租金，已经构成违约。现原、被告双方均同意解除合同，本院从其自愿。对原告要求被告交纳租金21000元的请求，现双方已经同意解除合同，且原告已于2015年3月16日强行锁门，导致被告已经无法继续使用租赁房屋，因此，该租金应计算至2015年3月16日为1166.70元。对原告要求被告支付违约金10500元及被告反诉原告退还押金10500元的请求，依据双方《房屋转租合同》第四条、第六条的约定，原告应当在解除合同后退还被告押金10500元，被告应该承担违约责任。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决：一、解除原告樊剑与被告刘光伟于2014年9月5日签订的《房屋转租合同》。二、被告刘光伟于本判决生效之日起五日内支付原告樊剑租金人民币1166.70元，违约金人民币10500元。三、原告樊剑于本判决生效之日起五日内退还被告刘光伟押金人民币10500元。四、驳回原告樊剑的其余诉讼请求。五、驳回被告刘光伟的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉费163元，反诉费500元，共计663元，由被告刘光伟承担。
宣判后，刘光伟向本院提起上诉称，原判认定事实不清，适用法律错误，理由为：1、上诉人与被上诉人已经达成了“交四抵六”的口头协议，根据合同法规定，该协议成立并生效，并且“先免两月交四个月房租”符合该协议的要求，亦符合周边商铺习惯性做法；2、被上诉人在免租期内强行锁门的行为已经构成根本违约，其应支付上诉人违约金10500元；3、原判未对上诉人的财产损失予以认定，属于认定事实不清；4、现在商场已经改造完毕，因合同已经解除，应当判令被上诉人对免租两个月折价7000元补偿给上诉人。故请求判令：撤销原判第二、五项；被上诉人支付违约金10500元、财产损失20000元及7000元免租租金；一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人樊剑答辩称，补充协议已经明确了在商场改造完毕后才免租两个月，被上诉人不存在违约行为。对于上诉人的财产损失，是其违约在先，拒付租金，被上诉人才在2015年3月16日锁门的。
本院二审查明，贵阳市花果园一期一楼商场现已经改造完毕。刘光伟租赁房屋的用途是经营蔬菜、肉类。2015年3月16日，樊剑将涉案商铺锁住，2015年5月14日，刘光伟将涉案商铺内的物品搬走。其余事实与原判查明的事实基本一致。本案事实，有双方当事人的陈述，《房屋转租合同》、《花果园一期装修业主与商户协议》、照片、《报案证明》等证据在卷佐证，并经质证，本院予以确认。
本院认为，刘光伟与樊剑签订的《房屋转租合同》对双方的权利义务及违约责任进行了约定，之后签订的《花果园一期装修业主与商户协议》对免两个房屋租金的前提亦进行了明确约定，即“在商场半封闭改造完成后”，在樊剑要求刘光伟交纳下一期房租的时候，该商场并未改造完毕，又因双方对“交四抵六”的口头协议未达成一致意见，故樊剑与刘光伟的行为仍应受《房屋转租合同》的约束。原判认定刘光伟支付违约金、租金以及樊剑返还押金符合该合同约定，于法有据，本院予以维持。
对于刘光伟的财产损失请求，其提供的证据不足以证明其实际损失的金额，但鉴于刘光伟经营商铺的范围是易腐烂的蔬菜、肉类，樊剑的强行锁门行为致使刘光伟无法经营，确实产生了一定的损失，故本院酌情考虑由樊剑赔偿2000元为宜。对于刘光伟要求樊剑补偿免租租金7000元的请求，因其称免除的两个月租金是免除第二期租金，现双方已经解除了租赁合同，已无补偿的基础，故对该请求，本院不予支持。据此，依照《《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持贵州省贵阳市南明区人民法院（2015）南民初字第1660号民事判决；
二、樊剑于本判决生效之日起五日内赔偿刘光伟财产损失2000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费按照原判决执行，二审案件受理费1000元，由上诉人刘光伟负担900元，由被上诉人樊剑负担100元。
本判决为终审判决。
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审 判 长 黄 新
代理审判员 衷进全
代理审判员 黄智静
二〇一五年九月二日
书 记 员 张 江