广东省茂名市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤09民终277号
上诉人（原审被告）：茂名市世鸿房地产开发有限公司。住所地：茂名市光华北路***号大院鸿丰花园*栋*楼。
法定代表人：黄秉峰，该公司经理。
委托诉讼代理人：周怀志，广东诚挚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈雪丹，广东诚挚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：茂名市佳源物业管理有限公司。住所地：茂名市茂南区新福四路***号大院*梯夹层。
法定代表人：林帝辉，该公司经理。
委托诉讼代理人：李苗，女，该公司员工。
上诉人茂名市世鸿房地产开发有限公司（以下简称世鸿公司）因与被上诉人茂名市佳源物业管理有限公司（以下简称佳源公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省茂名市茂南区人民法院（2016）粤0902民初2498号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
世鸿公司上诉请求：一、撤销广东省茂名市茂南区人民法院（2016）粤0902民初2498号民事判决主文的第一项；二、判令佳源公司承担一、二审案件诉讼费用。事实和理由：一、世鸿公司于2015年12月31日、2016年4月28日分别向佳源公司缴纳过两笔物业管理费，金额为21285.81元和7122.91元，合共28408.72元，应当依法抵减。本案中，佳源公司没有实际管理世鸿公司商铺、摩托车车位、小车位的事实。因此，对于世鸿公司缴纳的物业管理费，应当依法核减佳源公司未实际管理而多收的费用。二、佳源公司与茂名市鸿丰花园业主委员会签订的《物业管理服务合同》属无效合同。1.《物业管理服务合同》的签订程序违法。鸿丰花园业主委员会只是执行机构，其没有经过业主大会投票选定物业管理公司。另外，《物业管理服务合同》是佳源公司与鸿丰花园业主委员会代表签订《物业管理服务合同》时，其中一代表的签名系他人代签的。由于佳源公司并非是按照《物业管理条例》规定的程序选聘的物业公司，也未经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意,根据《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第4条第1款、第3款以及《中华人民共和国物权法》第76条规定，应认定《物业管理服务合同》为无效合同。由于合同无效，佳源公司没有提供物业服务，按《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第5条规定，世鸿公司不需缴交物业服务费。2.《物业管理服务合同》的内容违法。《物业�理服务合同》第8条第1项第3小点等条款属存在不当免除作为格式条款提供方的物业企业本应承担的系列责任的约定；《物业管理服务合同》第8条第1项第2、9、12小点、第10条第1项的条款属向业主附加超出正常合同责任范围的责任承担义务的的情形；《物业管理服务合同》第5条第10项、第6条第2、7项的条款属限制或规避业主享受与缴纳物业服务费义务相对应的物业服务合同主要权利的情形。因此，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条第2项规定，物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款，应当认定《物业管理服务合同》为无效合同。佳源公司对于鸿丰花园电梯广告、楼顶基站等的公用部分经营、管理、收益均未向业主履行告知义务，收益亦未用于鸿丰花园的小区维护，损害及规避了业主享受与缴纳物业服务费义务相对应的物业服务合同主要权利。因此，佳源公司并未履行《物业管理服务合同》相关条款，未保证业主享有的物业基本权利，亦未保障业主对物业服务履行状况的知情权、监督权以及提出改进建议的权利，因此，属无效合同。三、佳源公司并未对世鸿公司的商铺、办公室和未售车位进行管理，亦未按照《物业管理服务合同》的第3条对鸿丰花园进行管理。根据现场照片可知，小区内未售车位被人占用、无车位的车辆任意停放在公共区域、地下室，污水池未定期清理、下水道盖损坏无维护造成安全隐患等。佳源公司要求收取物业管理服务费无事实依据。四、世鸿公司从未与佳源公司签订任何的服务合同或协议，佳源公司与鸿丰花园业主委员会代表签订的《物业管理服务合同》内容与程序违法，属于无效合同。根据《中华人民共和国物权法》第82条“物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。”，《物业管理条例》第41条“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。”以及《物业服务收费管理办法》第7条第2款“实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。”的规定，都强调物业服务企业必须以合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，与业主签订物业服务合同，约定物业服务费。世鸿公司与佳源公司之间既无委托物业管理，世鸿公司是委托自办的原物业公司管理自己的物业，佳�公司与鸿丰花园业主委员会代表签订的《物业管理服务合同》属于无效合同，且服务水平又达不到法律规定的基本要求，佳源公司要求世鸿公司缴交物业服务费于法无据。综上所述，请求二审法院作出客观判定，依法改判。
佳源公司辩称，一、世鸿公司于2015年4月14日至2016年10月14日期间，合共两次缴纳的物业管理费28408.72元，不应该依法抵减。2015年4月14日，佳源公司与鸿丰花园业主委员会代表签订了《物业管理服务合同》，合同服务的受益人为物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和使用人均应履行合同的义务和责任。合同约定了物业费的收取的计算方式，因业主自身原因空置房屋的计费等同于正在使用的房屋的计费，业主出租物业的，物业管理费由业主交纳等。本案中，佳源公司对世鸿公司位于光华北路658号大院3栋402/404房，3栋三楼顶层（办公室），第1、2、3、10、11、12、13号商铺二、三层（有部分商铺世鸿公司租赁出去），摩托车位56个，小车位71个等未出售的物业提供了管理服务。《物业管理条例》第41条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”因此，对未出售的物业的管理费应由世鸿公司缴纳。世鸿公司于2015年12月31日缴纳的21285.81元是世鸿公司位于茂名市光华北路658号大院3栋402/404房、3栋三楼顶层（办公室）、3号商铺、摩托车位59个、小车位73个等未出售的物业从2015年4月15日至2016年1月14日的物业管理费和其他代垫费用共计30005.11元打7折后为21285.81元。世鸿公司于2016年4月28日缴纳的7122.91元是世鸿�司位于茂名市光华北路658号大院3栋402/404房、3栋三楼顶层（办公室）、3号商铺、摩托车位58个、小车位72个等未出售的物业从2016年1月15日至2016年4月14日的物业管理费和其他代垫费用共计9896.55元打7折后为7122.91元。因此，以上款项不应与后期所欠的物业管理费作抵减。二、佳源公司与茂名市鸿丰花园业主委员会代表签订的《物业管理服务合同》属合法有效合同。茂名市鸿丰花园业主委员会是通过全体业主大会选举成立的，并已向茂名市房产管理局申请备案。根据《物业管理条例》第12条和《中华人民共和国物权法》第76条规定，业主大会会议决定可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，应当有物业管理区域内专用部分占建筑面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加，业主可以委托代理人参加业主大会会议。鸿丰花园选聘物业公司是鸿丰花园业主委员会以书面形式征求144户业主同意全权委托业主委员会选聘的物业公司，不存在佳源公司与鸿丰花园业主委员会代表签订物业管理合同无效的说法。因此，世鸿公司应按合同的约定缴清所欠的物业管理费和其他代垫费用。三、《物业管理服务合同》的条款不存在违法内容。根据《中华人民共和国物权法》第79条规定建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有，经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。使用情况应当公布。佳源公司收取的电梯维护费，属附属设施的维修资金，属于业主共有，所有的支出都有向鸿丰花园业委会成员申请，业委会人员签名盖章后佳源公司才支出，所有支出都用于电梯，都向业主公示。因此，不存在《物业管理服务合同》中的相关合同条款超出正常合同范围及未履行第8条第1项第2、3、9、12点约定的义务等情形。�丰花园电梯广告合同是鸿丰花园业主委员会与茂名立意广告有限公司签订的合同，收益也属鸿丰花园全体业主，与佳源公司无关。关于楼顶的通信基站，在佳源公司于2015年4月14日接手鸿丰花园的物业管理之前已存在，根据之前的物业管理公司与中国移动通信茂名分公司签订的有关协议书，有效期至2012年6月。佳源公司接手鸿丰花园物业管理时并未接管该事务，世鸿公司不应以此事由拒交物业管理费。四、根据佳源公司管理员工作日志表记录，佳源公司接手管理鸿丰花园小区后，有对小区楼顶、商铺顶以及全小区进行清理，对世鸿公司办公室周围的卫生、办公楼4楼水沟进行清理，对小区所有楼梯消防通道、世鸿公司未出售的地下停车场车位和摩托车车位、小区门前进行清理，不定期对世鸿公司未出售车位的围栏进行焊接，贴发《禁止停车》标示和管理，对商铺进行�水道清理，每天对商铺进行巡逻，在佳源公司管理期间没有发生过严重安全事故。佳源公司已履行了自己的义务。五、佳源公司与鸿丰花园业主委员会代表签订签订《物业管理服务合同》后，业主应根据合同的约定交纳物业服务费用。《物业管理条例》第41条规定：“已峻工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”但世鸿公司有部分商铺从2015年4月14日起，就以合同约定以外的事由为理由，拒交物业费，侵害了佳源公司的合法权益。此外，世鸿公司称其物业由原物公司管理没有事实依据。综上所述，《物业管理服务合同》有效，佳源公司已履行了自己的义务，世鸿公司应按合同的约定缴清所欠的物业管理费和其他代垫费用以及一、二审诉讼费用和滞纳金。综上所述，世鸿公司的上诉没有事实和法律依据，请求二审法院驳回世鸿�司的上诉。
佳源公司向一审法院起诉请求：1.判令世鸿公司立即支付拖欠的物业管理费49629.33元给佳源公司，并支付由佳源公司代垫的各项费用794.53元；2.判令世鸿公司立即支付所拖欠物业管理费50423.86元的滞纳金5808.51元给佳源公司（按合同约定的日百分之一计算，从逾期之日2015年4月14日起暂计至2016年10月14日止。以后另计，即实际欠款的滞纳金计至全部欠款付清日止）；3.本案的诉讼费由世鸿公司承担。
一审法院认定事实：佳源公司为具备物业管理、房地产中介咨询服务（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）资质的法人公司，世鸿公司为茂名市鸿丰花园的建设单位。
2013年1月10日，茂名市鸿丰花园成立业主委员会。2014年12月下旬，茂名市鸿丰花园中的144户业主委托鸿丰花园业主委员会选聘物业管理公司。
2015年4月14日，鸿丰花园业主委员会代表茂名市鸿丰花园全体业主委托佳源公司对茂名市鸿丰花园实行专业化、一体化的物业管理，双方签订《物业管理服务合同》，主要约定：一、佳源公司对房屋建筑本体共用部位、本体共用设施设备、物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施、物业规划红线内的属配套服务设施的维护、养护、管理和服务，对公共环境的清洁卫生，交通、车辆疏导及指引，配合和协助公安机关对物业小区进行安全防范巡视，社区文化娱乐活动，物业及物业管理档案、资料等事项。二、期限：2015年4月16日至2018年4月15日止。三、物业管理费按建筑面积和公摊面积二至五层每月每平米0.8元、六至九层每月每平米1.O元、十层以上每月每平米1.2元、商铺及商业用房每月每平米1.5元计算，电梯维护费（含年检、维保费、维修、保险、更换照明设备�），除电梯维修、更换配件预收3000元外（分栋专用），年检费、维修换件、保险费按户分摊，电梯使用的电费按阶梯分摊，电梯月维保费按面积分摊，卫生费按政府部门规定标准计收，每户收取8元/月，车位管理服务费按小车位30元/个/月、摩托车位lO元/个/月，公共水电费按户数由业主及使用人分摊。四、每次交纳物业费按月计算，每三个月交纳一次，缴费时间定于每“三个月”的第一个月的l至15日前，电梯维护费按年度计收。五、逾期交纳物业费的，从逾期之日起按应交金额的1%缴交滞纳违约金。
合同签订后，佳源公司开始对茂名市鸿丰花园的物业提供物业服务。世鸿公司的尚未售出的物业有3栋402/404房住宅面积为149.93平方米、3栋顶层（办公室）住宅面积为153.64平方米、l号商铺面积为52.27平方米、2号商铺面积为117平方米、3号商铺面积为65.98平方米、10-11号商铺面积为176.35平方米、12号商铺面积为55.75平方米、13号二三层商铺面积为2239.36平方米、摩托车车位58个、小车车位71个（2016年7月前为72个）。世鸿公司未向佳源公司交纳物业管理费、代垫的各项费用。
佳源公司多次向世鸿公司追讨无果，致成纠纷，佳源公司于2016年9月9日诉至一审法院，请求判如所请。
另查明：佳源公司已向世鸿公司催交2015年4月14日至2016年10月14日止的物业管理费49629元、其他各项费用794.50元、违约金5808.51元。物业管理费49629元的具体情况如下：3栋402/404房的管理费为719.64元，3栋顶层（办公室）的管理费为737.46元、l号商铺的管理费为1411.38元、2号商铺的管理费为3159元、3号商铺的管理费为890.73元、10-11号商铺的管理费为4761.54元、12号商铺的管理费为1505.34元、13号二三层商铺的管理费为20154.24元、摩托车车位的管理费为3420元�小车车位的管理费为12870元。
世鸿公司主张佳源公司对其未出售的车位未尽到管理职责，造成部分业主的车辆乱停放，提供有现场照片为据。庭审中，佳源公司也确认对世鸿公司未出售的车位未完全尽到管理义务。
一审法院认为，佳源公司与茂名市鸿丰花园业主委员会签订的《物业管理服务合同》，是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同。世鸿公司作为茂名市鸿丰花园的3栋402/404房、3栋顶层（办公室）、l号商铺、2号商铺、3号商铺、10-11号商铺、12号商铺、13号二三层商铺、摩托车车位58个、小车车位71个的业主，该合同对世鸿公司具有约束力，佳源公司、世鸿公司均应依约履行。佳源公司与茂名市鸿丰花园业主委员会签订《物业管理服务合同》后，佳源公司为世鸿公司提供了物业服务，履行了合同约定的物业管理服务义务，应当获得相应的报酬，世鸿公司应按时支付物业管理费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持……”的规定，对佳源公司请求世鸿公司支付拖欠的物业管理费33339.33元，一审法院予以支持。但根据世鸿公司提供的现场照片及佳源公司的确认，佳源公司对世鸿公司未出售的车位未尽到管理职责，造成部分业主的车辆乱停放，对佳源公司主张摩托车位的物业管理费3420元、小车位的物业管理费12870元，一审法院不予支持。佳源公司代世鸿公司垫付的费用，为佳源公司实际支出的费用，佳源公司请求世鸿公司支付垫付费用794.50元，一审法院予以支持。至于滞纳�方面，由于佳源公司未完全尽到管理职责，存在违约行为，对其主张的滞纳金，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十四条、第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零九条、《物业管理条例》第七条、第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、限被告茂名市世鸿房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付物业管理费33339.33元、垫付费用794.50元给原告茂名市佳源物业管理有限公司;二、驳回原告茂名市佳源物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序减半收取的案件受理费603元（茂名市佳源物业管理有限公司已预交），由茂名市佳源物业管理有限公司负担237元，由茂名市世鸿房地产开发有限公司负担366元。茂名市世鸿房地产开发有限公司需负担的案件受理费，限其于本判决生效之日起十日内迳付茂名市佳源物业管理有限公司，本院不再另行退收。
本院二审期间，世鸿公司向法庭提交了如下证据：
1.2015年12月31日和2016年4月28日由佳源公司出具的《物业管理服务缴费收据》，拟证明：世鸿公司已交纳了物业管理费28408.72元，主张在本案中应予扣减。
2.证人符小健的证言。符小健，女，1973年2月4日出生，汉族，是鸿丰花园2号1503房的业主，鸿丰花园第一届业主委员会委员，其证明：鸿丰花园业委会且选择佳源公司作为�丰花园的物业管理公司没有经过召开业主大会，而是由业主签订书面的授权委托书给业委会，由业委会选定物业公司并签订《物业管理服务合同》，授权委托书只有八十多份是业主本人签名，其他的是业委会委员通过电话方式征得业主的同意后代签的，本人也代签了十几份，是通过电话征得业主同意的委托其代签的。鸿丰花园业委会在与佳源公司签订《物业管理服务合同》时，业委会5名委员只有4名委员到场并签名，其中一名委员叶海涛不到场，叶海涛的签名是其本人授权同意由他人代签的。《物业管理服务合同》签订后在鸿丰花园小区作了公示。鸿丰花园共有184户业主。
佳源公司对世鸿公司提交的以上证据质证意见如下：
认可《物业管理服务缴费收据》的真实性，但佳源公司在本案起诉的物业费中已扣除该部分已付的物业管理费，在答辩意见中对此已有明确的回应。《物业管理服务合同》签订前在鸿丰花园公示了15天。
佳源公司向法庭提交了如下证据：
1.《物业管理费欠款明细》，拟证明：截止2017年4月14日世鸿所欠物业管理费的事实。
2.《小区电梯厢内商业广告刊登租用合同》，拟证明：鸿丰花园业主委员会与茂名立意广告有限公司签订租用电梯厢内广告合同的事实。
3.《协议书》，拟证明：世鸿公司自办物业公司与中国移动通信集团广东有限公司茂名分公司签订有关鸿丰花园小区建移动通信设备协议的事实。
4.佳源公司管理员工作日志表、工作图，拟证明：佳源公司尽力履行自己义务的事实。
5.《收据》，拟证明：佳源公司对世鸿公司的商铺化粪池进行清理的事实。
6.巡逻表，拟证明：佳源公司对世鸿公司的商铺及停车场进行管�的事实。
世鸿公司对佳源公司提交的以上证据质证意见如下：
对《物业管理费欠款明细》的三性均有异议，其证明的内容与答辩意见的内容相互矛盾。对《小区电梯厢内商业广告刊登租用合同》的三性无异议。对《协议书》的真实性无异议，但不能证明是世鸿公司同意装的。对佳源公司管理员工作日志表、工作图等证据的三性不予认可。对《收据》的真实性、合法性无异议，但是否反映佳源公司已履行义务则无法证明。对巡逻表的三性有异议，无法证明佳源公司对世鸿公司的物业进行管理的事实。
本院对双方当事人在一、二审期间提交的证据进行全面审查，结合双方当事人在一、二审庭审中所作的陈述，补充查明如下事实：一、鸿丰花园共有业主184户，佳源公司在一审时提交了144份《委托书》，内容为：“为了确保鸿丰花园管理小区能够顺利、合法、成功地选聘物业公司，本人全权委托鸿丰花园现任业委会选聘物业公司。”以上144份《委托书》中有93份是业主本人签名，其余的均是经业主同意由业委会委员或他人作为代理人代签。该事实也得到了世鸿公司申请出庭作证的证人符小健的确认。二、茂名市鸿丰花园业主委员会（甲方）与佳源公司（乙方）于2015年4月14日签订了一份《物业管理服务合同》，合同上有茂名市鸿丰花园业主委员会5名代表签名和加盖了茂名市鸿丰花园业主委员会的印章，佳源公司方有代表签名并加盖了该公司法定代表人的私章和公司印章。该合同签订后在鸿丰花园向业主进行了公示。三、《物业管理服务合同》的第5条第10项的内容为：“督促全体业主及使用人不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变其作用功能。因搬迁、装修等原因确需合理使用共用部位、共用设施设备的，应事先向乙方申请，待乙方批准后方可使用，并在约定的期限内恢复原状，造成损失的，给予赔偿；转让房屋时，应事先通知乙方，并要求受让方在接收物业之日履行本合同。否则，今后该房屋发生本合同约定事项范围之内的一切事宜业主及使用人将承担连带责任；对承租人、使用人及访客等违反本物业管理制度和《鸿丰花园业主规约》造成的损失、损害承担民事责任；按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益。”《物业管理服务合同》的第6条第2、7项的内容分别为：“依据本合同向甲方和业主及使用人收取物业管理服务费用及其它费用，管理服务期间合理使用本物业共用部位经营、管理和收益。”、“至少每年向甲方或全体业主公布一次管理费用收支账目。”《物业管理服务合同》的第8条第1项第3小点的内容为：“乙方从进驻之日开始向业主及使用人预收电梯维护费，如因收费未能正常开展，电梯的所有业务费用及维修支出则由甲方自行处理，乙方不承担维护责任。”第8条第1项第2、9、12小点的内容分别为：“电梯维护费（含年检、维保费、维修、保险、更换照明设备等），除电梯维修、更换配件预收3000元外（分栋专用），其它费用则按甲方原订的收费方式进行分摊预收，年检费、维修换件、保险等费用按户分摊，电梯使用的电费按阶梯分摊，电梯月维保费按面积分摊。”、“业主、使用人逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起，按照应交金额的1%按日向乙方缴交滞纳违约金。”、“物业服务费按月计算，暂按每三个月交纳一次计收，缴费时间定于每三个月的第一个月的1至15日，电梯维护费按年�计收，交费时间为乙方进场接管物业之日起计收，业主及使用人先缴费乙方后服务。”《物业管理服务合同》的第10条第1项的内容为：“本小区内物业管理的重大事项决定权由业主大会或业主委员长会代业主及使用人行使，业主及使用人须无条件服从和接受。”四、世鸿公司在二审庭审中确认，其上诉提出扣减物业管理费的意见是：原已交付给佳源公司的28408.72元物业管理费中包含有世鸿公司未出售的车位管理费，本案一审判决不支持未出售车位的管理费，因此，佳源公司已收取的物业管理费中涉及该部分未出售车位的管理费，应在本案中予以扣减。五、佳源公司在物业服务管理期间，对世鸿公司的商铺化粪池进行过清理。
经审查，一审判决查明的事实清楚、属实，本院予以确认。
本院认为，根据世鸿公司的上诉请求，可确定本案二审的争议焦点是：一、涉案的《物业管理服务合同》是否有效；二、世鸿公司是否应缴交物业管理费。
一、关于涉案的《物业管理服务合同》是否有效的问题。
鸿丰花园业主委员会与佳源公司签订的《物业管理服务合同》，在程序上，虽然不是通过鸿丰花园业主大会集体讨论的形式表决决定，但是经超过鸿丰花园小区半数以上的144户业主本人或其代理人出具书面的《委托书》授权给鸿丰花园业主委员会，由鸿丰花园业主委员会选择佳源公司作为鸿丰花园的物业管理公司，并且签订的《物业管理服务合同》也在鸿丰花园小区向全体业主进行了公示。鸿丰花园小区物业管理公司的选聘程序符合《物业管理条例》第十二条第一款“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。”的规定。在内容上，世鸿公司上诉提到的合同条款第5条第10项，第6条第2、7项，第8条第1项第2、3、9、12小点，第10条第1项等内容存在免除物业服务企业责任、加重业主委员会或业主主要权利的情形，但经审查，以上列举的条款主要是就鸿丰花园的电梯维护费的预交和分摊、逾期交纳物业管理费的滞纳金、物业管理费的交纳时间、小区共用部位和共用设施设备管理、业主出租房屋或转让房屋时物业管理费交纳的主体和衔接以及违反管理制度和业主规约的责任承担等作出的约定，并没有违反法律禁止性规定的内容。因此，鸿丰花园业主委员会与佳源公司签订的《物业管理服务合同》是在鸿丰花园区域内占总人数过半数的业主委授权并同意的情况下所签订的，是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。世鸿公司上诉认为《物业管理服务合同》的签订程序违法和内容违法，主张《物业管理服务合同》属无效合同的依据不充分，本院不予采纳。
二、关于世鸿公司是否应缴交物业管理费的问题。
根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，世鸿公司是鸿丰花园小区的业主，且其物业在《物业管理服务合同》约定的管理范围内，鸿丰花园业主委员会与佳源公司签订的《物业管理服务合同》对世鸿公司具有约束力。《物业管理服务合同》签订后，佳源公司为鸿丰花园小区提供了物业服务，作为鸿丰花园的业主应按照《物业管理服务合同》的约定缴交物业管理费。世鸿公司未按期支付应缴的物业管理费，佳源公司请求世鸿公司履行缴费义务，合理合法。因此，世鸿公司上诉提出其从未与佳源公司签订任何服务合同或协议，世鸿公司的物业是由其委托自办的物业公司管理，主张不需支付物业管理费给佳源公司欠缺事实和法律依据，本院不予支持。世鸿公司主张佳源公司没有提供物业管理服务，但经查实，佳源公司除了日常的管理外，还对世鸿公司的商铺化粪池的进行过清理，且世鸿公司也已缴交过物业管理费给佳源公司，因此，世鸿公司的该主张欠缺事实依据，本院不予采纳。世鸿公司上诉提出之前已支付的物业管理费中包含有未�售车位的管理费，主张在本案中予以扣减，基于该笔管理费不属本案争议的物业管理费范围，且世鸿公司并没有提起反诉，本案不作处理，世鸿公司可另寻法律途径解决。
综上所述，世鸿公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费653元，由茂名市世鸿房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黎 晓
代理审判员 庞巧文
代理审判员 王舟宇
二〇一七年十一月十六日
书 记 员 曾玉金
书 记 员 潘彩华