广东省雷州市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0882民初1404号
原告(被反诉人)：洪峰，男，汉族，1955年6月7日出生，住广东省雷州市，
委托诉讼代理人：梁肖丹，广东大展律师事务所律师。
被告(反诉人)：蔡金芬，女，汉族，1981年9月4日出生，住广东省雷州市，
委托诉讼代理人：麦攀波，男，汉族，1972年8月13日出生，住广东省雷州市，
被告：麦攀波，男，汉族，1972年8月13日出生，住广东省雷州市，
原告洪峰诉被告蔡金芬、麦攀波房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月8日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年12月1日公开开庭进行了审理。在审理中，被告蔡金芬向本院提起反诉，本院于2018年7月2日又公开开庭进行了审理，原告洪峰及其委托诉讼代理人梁肖丹，被告蔡金芬的特别委托诉讼代理人麦攀波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告洪峰向本院提出诉讼请求：1、判令确认原告与被告就雷州市××海滨路××号房屋签订的《房屋租赁合同》有效，并予以解除；2、判令两被告连带向原告支付拖欠租金共计97500元（从2014年5月1日计至2017年8月1日止）；3、判令两被告从本案判决生效之日起腾迁出上述房屋，并将房屋交还给原告使用；4、判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2013年1月初，被告麦攀波与原告就原告所有的位于雷州市××海滨路××号房屋的租赁进行磋商。经双方协商一致，2013年1月16日，被告麦攀波以蔡金芬名义，与原告签订《房屋租赁合同》，约定房屋租金每年3万元，租期为12年，从2013年2月1日起至2025年2月1日止，同时合同签订两天内交付押金3万元，往后租金按年缴交，逾期两个月视为违约并每天加收滞纳金千分之五。该合同由原告与被告麦攀波签名，被告蔡金芬未在合同上签字。合同签订当天，被告麦攀波向原告转账交付30000元，于2013年5月6日转账交付30000元。合同签订后，原告将房屋交付给被告麦攀波使用，并由麦攀波进行宾馆经营。第一年租赁期满，2014年2月1日起至今，被告即未向原告缴交任何租金，原告多次催缴，均被被告麦攀波以各种理由推搪。无奈之下，原告在2015年2月将房屋锁上，被告麦攀波即报案，当天乌石镇边防派出所警员到场解锁，但麦攀波依然拒绝支付租金，并在2015年2月19日委托律师，向原告发出函件，要求原告向其赔偿损失，原告不同意，后经原告多次催要，被告扔拒绝交付租金。2017年2月，原告向雷州市乌石镇人民调解委员会申请就本案纠纷进行调解，乌石镇人民调解委员会分别定于2017年3月9日、4月5日、4月17日通知双方当事人到场进行调解，但被告均未到场，导致调解不成。
按照本案租赁合同约定，被告逾期两个月未向原告交付租金，已构成违约，应按照合同约定承担违约责任。被告应向原告支付2014年2月1日至2014年3月31日租金5000元（30000元/年÷12个月×2个月）及滞纳金1500元（5000元×0.005×60天）；同时支付2014年4月1日至被告腾迁出上述房屋之日止的租金损失，其中计算至2017年6月30日，租金损失为97500元（30000元/年÷12个月×39个月）。而且违约后，被告仍强行占用原告的房屋，侵害了原告的房屋所有权，应向原告承担侵权责任。因此，为了维护原告的合法权益，请依法支持原告的诉讼请求。
被告(反诉人)蔡金芬答辩并反诉称，于2013年1月16日与原告（被反诉人）洪峰签订《房屋租赁合同》，合同约定原告将位于雷州市××海滨路××号的整栋房屋出租给被告做旅业用，租金每年3万元，租期自2013年2月1日至2025年2月1日，装修及筹备免租期为三个月。被告已于合同签订之日向原告支付房屋租赁押金30000元。被告承租该房屋后，与案外人签订《宾馆装修协议》，约定由案外人对房屋进行宾馆装修，装修期为2013年2月1日至2013年6月15日，装修费用共854355元。然而原告在出租时隐瞒了房屋楼层裂痕情况，致使被告在房屋装修完毕将投入营业时发现房屋由于每层楼（包括楼顶）均存在严重裂痕，导致房屋漏水严重，造成被告根本无法将房屋用作约定的旅馆之用，且在被告多次向原告要求解决漏水问题时，原告一直不予以解决，致使双方约定的合同目的无法实现。原告不履行合同义务在先，又于2015年2月擅自将已出租给被告的房屋上锁，导致被告无法经营，经济损失严重。综上，原告的违约行为严重侵害了反诉人的合法权益，致使合同目的不能实现。为维护被告（反诉人）的合法权益，根据《合同法》及相关法律的规定，特向贵院提起反诉，请求法院依法支持被告（反诉人）的反诉请求。
被告麦攀波辩称,其不是合同的主体，故不应承担《房屋租赁合同》的任何义务。
原告洪峰围绕诉讼请求提交了如下证据：1.原告本人《居民身份证》，用以证明其本人身份及诉讼主体适格；2.《房地产权证》，用以证明涉案的雷州市××海滨路××号房屋为原告所有的事实；3.《房屋租赁合同》，用以证明原告与被告就涉案房屋签订了租赁合同，约定房屋租金每年3万元，租期为12年，从2013年2月1日起至2025年2月1日止，合同签订两天内被告交付原告押金3万元，往后租金按年缴交，逾期两个月视为违约并每天加收滞纳金千分之五的事实；4.银行卡交易明细，用以证明被告在租赁合同签订当天，向原告支付押金30000元的事实；5.《函件》1,用以证明因被告未按时缴纳租金，原告在2015年2月12日向被告发函要求支付租金并解决本案纠纷的事实；6.《函件》2,用以证明被告在2015年2月19日委托金唐律师向原告发函，要求原告赔偿损失，并拒绝支付房屋租金的事实；7.《调解通知书》，用以证明经原告向雷州市乌石镇人民调解委员会申请对本案进行调解，乌石镇人民调解委员会分别定于2017年3月9日、4月5日、4月17日通知双方当事人到场进行调解，但被告均未到场，导致调解不成的事实。
被告(反诉人)蔡金芬在法定的举证期限内向本院提供证据有:1.《宾馆装修协议》，用以证明被告蔡金芬和案外人签订协议，约定由案外人对房屋进行宾馆装修的事实；2.《装修工程结算单》，用以证明原、被告签订《房屋租赁合同》后，蔡金芬对租赁房屋进行装修经结算所花去费用；3.《图片》共九张，用以证明被告蔡金芬与原告签订《房屋租赁合同》后，对租赁房屋进行装修并进行经营时发现租赁房屋存在渗漏情况。
经审查，本院对原告提交证据1、证据2、证据3、证据4、证据5、证据6、证据7的真实性、合法性、关联性予以确认。对被告(反诉人)蔡金芬提交证据，原告提出如下的质证意见：证据1与本案没有关系；证据2没有任何的票据佐证装修花去费用，该结算单也与本案没有关系；证据3三性均有异议：没有《图片》的来源，不能证明图片上的内容是涉案的房屋，也未能证明图片上的情况是原告所造成。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：于2013年1月16日原告与被告麦攀波协商一致后，被告麦攀波以蔡金芬名义，与原告签订《房屋租赁合同》，合同约定，两被告承租原告所有的位于雷州市××海滨路××号房屋经营旅业，租赁期限共十二年(从2013年2月1日起至2025年2月1日止），租金每年3万元，同时约定签订合同后，原告给被告三个月的装修及筹备免租期并在两天内两被告向原告交付押金3万元，往后租金按年缴交，逾期两个月视为违约并每天加收滞纳金千分之五。合同签订当天，被告麦攀波向原告转账交付30000元。合同签订后，原告将房屋交付给两被告使用，并由两被告进行宾馆装修经营。此后从第一年租赁期满（2014年2月1日）至今，两被告即未向原告缴交任何租金，原告多次催缴，均被被告麦攀波以各种理由推搪。无奈之下，原告在2015年2月将房屋锁上，被告麦攀波即报案，当天乌石镇边防派出所警员到场解锁，但两被告依然拒绝支付租金，并在2015年2月19日委托律师，向原告发出函件，要求原告向其赔偿损失，原告不同意，后经原告多次催要，被告仍拒绝交付租金。2017年2月，原告向雷州市乌石镇人民调解委员会申请就本案纠纷进行调解，乌石镇人民调解委员会分别定于2017年3月9日、4月5日、4月17日通知双方当事人到场进行调解，但被告均未到场，导致调解不成。按照本案租赁合同约定，被告逾期两个月未向原告交付租金，已构成违约，应按照合同约定承担违约责任。被告应向原告支付2014年2月1日至2014年3月31日租金5000元（30000元/年÷12个月×2个月）及滞纳金1500元（5000元×0.005×60天）；同时应向原告支付2014年4月1日至被告腾迁出上述房屋之日止的租金损失，其中根据原告的请求计算至2017年6月30日，租金损失为97500元（30000元/年÷12个月×39个月）。至今被告仍正常经营该房屋，侵害了原告的权益。因此，为了维护原告的合法权益，原告向本院提诉请求依法支持其诉讼请求。
本案在审理过程中，被告(反诉人)蔡金芬以原告在出租时隐瞒了房屋楼层裂痕情况，致使被告在房屋装修完毕将投入营业时发现房屋由于每层楼（包括楼顶）均存在严重裂痕，导致房屋漏水严重，造成根本无法将房屋用作约定的旅馆用，且在被告多次向原告要求解决漏水问题时，原告一直不予解决，致使双方约定的合同目的无法实现为由向本院提出反诉请求：1、判令解除双方签订的雷州市××海滨路××号房屋的《房屋租赁合同》;2、判令原告(被反诉人)洪峰返还被告(反诉人)蔡金芬支付的租金30000元;3、判令原告(被反诉人)洪峰向被告(反诉人)蔡金芬赔偿损失费用854355元。5、判令原告(被反诉人)洪峰承担本案的全部诉讼费用。
以上事实，有原告与被告向本院提供的证据及本院的庭审笔录等均可予以证明。
本院认为，本案属于房屋租赁合同纠纷。被告与原告签订的《房屋租赁合同》,系原、被告双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规之强制性规定，该合同合法有效,应受法律保护。
根据原告(被反诉人)的请求和被告(反诉人)的抗辩，本院对如下焦点问题进行分析。
一、关于合同解除问题
依据《中华人民共和国合同法》第八条的规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，依法成立的合同，受法律保护。”第二十一条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。
本案中，两被告从2014年2月1日起，不按合同约定向原告给付租金，经原告多次催告，仍拒绝向原告支付，并拒绝腾迁出原告所有的涉案房屋，为非法侵占原告的房屋，已构成根本性违约，本合同目的不能实现，依法应予以解除。
二、关于原告请求被告给付拖欠租金及滞纳金的问题
根据《中华人民共和国合同法》第二百四十八条“承租人应当按照约定支付租金。承租人经催告后在合理期限内仍不支付租金的，出租人可以要求支付全部租金；也可以解除合同，收回租赁物。”本案中，合同第三条约定，被告“应从租赁期即将届满押金可抵冲等额的租金，往后租金按年缴交租金,逾期两个月视为违约并按财政法规每天加收滞纳金千分之五。”依本合同条款约定，两被告从2014年2月1日起拖欠原告租金至今，已构成严重违约，故原告请求支付租金97500元及滞纳金1500元，本院应依法予支持。
三、关于是否应返还租金及赔偿装修费用问题
《房屋租赁合同》的签订系双方真实意思表示，合同内容没有违反法律的禁止性规定，该合同合法有效，对当事人具有法律约束力，任何一方都应全面履约。因此，合同签订后，原告依约把租赁房屋交由被告使用并收取被告租金，是履约行为，而被告要求返还租金，显属违约。对被告辩解原告出租房屋时隐瞒楼层裂缝情况，但其是在房屋装修完毕及正常营业后才提出，且在本案审理中所提证据（装修工程结算单、图片）均不能证明该证据与本案的租赁房屋存在楼层裂缝漏水情况有关联，也未能证明装修房屋存在的事实及租赁房屋漏水是由原告的原因所造成。因此，反诉人蔡金芬的反诉缺乏事实和法律依据，本院依法不予采信，应予以驳回。
综上所述，被告不依照合同约定给付租金，且拖欠租金数额较大，依合同约定，原告提诉请求解除合同支付租金及滞纳金，同时请求被告腾迁出租赁房屋符合法律规定，本院应依法予以支持。对于反诉人的反诉由于缺乏事实和法律依据，本院依法不予以采信。至于被告麦攀波辩称其不是合同的主体而不应承担合同的义务，因被告麦攀波与原告在充分协商基础上与原告签订租赁合同，且合同签订后又依合同约定交付了部分的租金并由其与蔡金芬一直经营至今，故被告麦攀波的辩解，本院不予以支持，其依法应承担合同的相应义务。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、第二百四十八条和最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：
一、原告(被反诉人)洪峰与被告(反诉人)蔡金芬及被告麦攀波签订的《房屋租赁合同》有效并予以解除。
二、被告(反诉人)蔡金芬及被告麦攀波于本判决发生法律效力之日起十日内向原告支付租金97500元及滞纳金1500元并腾迁出原告(被反诉人)洪峰所有的位于雷州市乌石镇海滨路88号房屋，把该房屋交还原告(被反诉人)洪峰使用。
三、驳回被告(反诉人)蔡金芬对原告(被反诉人)洪峰的反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费本诉费2237.5元，由被告(反诉人)蔡金芬、被告麦攀波共同负担，反诉费12644元由被告(反诉人)蔡金芬负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。
审 判 长 连 强
审 判 员 梁如诚
人民陪审员 郭卓越
二〇一八年七月二十六日
书 记 员 朱丰艳
附相关法律条文及司法解释：
《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，依法成立的合同，受法律保护。
第二十一条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百四十八条承租人应当按照约定支付租金。承租人经催告后在合理期限内仍不支付租金的，出租人可以要求支付全部租金；也可以解除合同，收回租赁物。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。