广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2015）佛南法民三初字第1649号原告：张雪勤，女，汉族，**出生，住广州市白云区。委托代理人：刘田东，系广东红棉律师事务所律师。被告：佛山市裕东龙房地产发展有限公司，住所地；广东省佛山市**，组织机构代码**。法定代表人：岑兆雄。委托代理人：张晓佳，系广东信孚律师事务所律师。委托代理人：游镇涛，系广东信孚律师事务所律师。上列原、被告商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年11月23日受理后，依法由审判员杨宇鹏独任审理，于同年12月22日公开开庭进行了审理，原告委托代理人刘田东、被告委托代理人张晓佳、游镇涛均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2013年4月18日，原、被告签订购房合同，约定原告购买被告位于佛山市南海区**商业区12号铺，并约定套内面积、套内单价、总价，还约定了差异值为06%以上（不含本数）至3%以内（含本数）的，双方按约定单价多退少补。同时，双方签订了补充协议。后原告如约支付首期款1172837元。2015年7月24日，被告向原告拿出另一份补充协议和办理产权证通知书，要求原告签名。原告仔细琢磨才明白，补充协议中有关扣除0.6%误差的格式条款含混不清，签订时显失公平，且被告提供该格式条款没有尽到提示和说明义务，导致原告没有注意到对被告责任之免除。为维护原告的合法权益，根据我国合同法第三十九条第一款、第五十四条第二款及《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第九条的规定，诉讼请求：1、撤销双方于2013年4月18日签订的《商品房买卖合同》补充协议第一条第1款；2、被告向原告退回购房面积差额款53246.3元；3、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告明确上列第1项诉讼请求实质上请求撤销双方于2013年4月18日签订的《商品房买卖合同》补充协议第一条第2项内容。被告辩称,一、原、被告依法签订的《商品房买卖合同》及补充协议对双方有法律约束力，故双方均应依约履行义务、行使权利。补充协议已明确约定，当实测计价面积小于约定计价面积且面积差比绝对值大于0.6%、小于或等于3%时，出卖人应补偿给买受人的面积补差款应当扣除0.6%的误差，即误差超出0.6%部分才应当按合同约定补偿，故被告应当补偿原告的面积差额款为39189.27元。二、原告第1项诉讼请求无事实和法律依据。首先，补充协议第一条第1款约定明确具体，并非晦涩难懂，凡具有通常文字阅读能力的完全民事行为能力人均能理解其含义，故原告根本不存在被误解的可能性，当然也不存在重大误解的可能性。其次，上述约定也非显失公平。无论实测面积大于还是小于约定计价面积，都要扣除0.6%部分，故该条款在买卖双方之间对等。再次，上述约定更不可能存在责任免除的情形。三、原告主张被告在提供格式条款时没有尽到提示和说明义务，导致原告没有注意到对被告责任之免除无事实和法律依据。首先，上述约定在双方之间对等，故被告不具有法定的应当对该条款特别提示和说明的义务。其次，《商品房买卖合同》已明确提示买受人应当仔细阅读该合同内容。买受人在签订合同时如对合同条款有不明白的地方，只要买受人有要求，被告作为出卖人都会耐心解释与说明。原告既已签约，表明已阅读并接收合同条款约定。最后，与原告同小区的房屋单元，包括原告购买的单元在内，共有八个单元出现退补购房款的情形，但除原告外其余业主均按约定与被告完成了差额房款的退补手续。请求驳回原告全部诉讼请求。庭审中，原告举证如下：1．广东省商品房买卖合同原件1份。2．购买商品房须知原件1份。3．授权委托证明书复印件1份。4．发票原件2份。证据14用以证明购房款已付清，原告已收房。5．商品房买卖合同补充协议复印件1份，用以证明双方补充协议内容，被告没有向原告提示说明。6．补充协议打印件1份，用以证明双方没有就面积差额款达成一致。7．办理房地产权证通知书打印件1份，用以证明双方没有达成协议，原告暂未办理产权登记。经质证，被告对原告出示的证据14无异议。对证据5的真实性无异议，认为该协议第1条为对等条款，并非不公平，故被告无特别说明的义务；如原告要求，被告也同意对该合同作出说明；该协议条款含义清晰，原告称被告未尽提示说明义务无依据。对证据6的真实性无异议，认为该协议为双方根据合同约定协商形成，与合同完全一致。认为证据7与本案无关。庭审中，被告没有举证。本院经审查认为，原告出示的证据15来源合法，内容真实，与本案相关联，且被告对其真实性无异议，故本院均予采信。原告出示的证据6、7无签名或盖章，故本院不予采信。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2013年4月18日，原、被告签订商品房买卖合同（下称涉讼合同一），约定原告向被告购买佛山市南海区**商业12号（下称涉讼房屋）；建筑面积68.4平方米，其中套内建筑面积66平方米，分摊建筑面积2.4平方米；按套出售，按套内建筑面积计算，每平方米35497.53元，总金额2342837元；（第五条）产权登记面积与合同约定计价面积差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按约定房屋单价多退少补；买受人应当仔细阅读本合同内容，对合同条款及专业用词理解不一致的，可向当地主管部门咨询。同日，原、被告签订补充协议（下称涉讼合同二），约定（第一条）双方同意涉讼合同一第五条变更为因实测计价面积与约定计价面积发生差异，按以下原则处理，非计价面积误差双方互不退补房价款：1、面积误差比绝对值在0.6%以内（含本数）的，双方不作任何补偿；2、面积误差比绝对值在0.6%以上（不含本数）至3%以内（含本数）的，双方按照剩余实测计价面积及合同约定的房屋单价据实结算房款（剩余实测计价面积等于实测计价面积减去面积误差比绝对值0.6%的部分）（以上第2项简称争议条款）……；原告确认在与被告签订本商品房买卖合同及各附件时，被告已经向原告详细解释全部条款，且原告已经详细阅读并认可全部条款；本补充协议自双方签署后与涉讼合同一同时生效，两者不一致之处以本补充协议为准。原告分别于2013年3月28日、同年7月8日向被告支付购房款1172837元、1170000元，合共2342837元。庭审中，双方确认实测套内建筑面积为64.5平方米，与约定面积相差1.5平方米。本院认为，涉讼合同一、二是双方真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同，故双方均应依其约定全面履行各自义务。有关撤销合同条款问题。一、原告是具有完全民事行为能力的主体，应对自己作出的民事行为承担民事责任。涉讼合同一注明“买受人应当仔细阅读本合同内容”，涉讼合同二注明“原告确认在与被告签订本商品房买卖合同及各附件时，被告已经向原告详细解释全部条款，且原告已经详细阅读并认可全部条款”，原告签署该两份合同，视为已阅读、理解并认可该两份合同内容。既然双方签署该两份有效合同，其对双方均有法律约束力，故单方不能随意变更或撤销其中合同条款内容，事实上，被告不同意变更或撤销合同条款内容，则原告单方撤销依据不足。二、涉讼合同二以双方协商后对涉讼合同一进行补充约定的方式签订，并不排除原告参与协商、修改并确定涉讼合同二内容及拒签该合同的权利，同时，双方争议条款中约定实测计价面积大于或小于约定面积的差额在0.6%以上（不含本数）至3%以内（含本数）的，均减去面积误差比绝对值0.6%的部分计算面积差额款，故对于买卖双方权利义务是对等的，因此，原告主张被告提供格式条款订立合同、未采取合理的方式提请对方注意免除或者限制一方当事人责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明，及主张涉讼合同二显失公平均理据不足。综上，原告第1项诉讼请求依据不足，本院不予支持。有关面积差额款问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。涉讼合同二已明确约定“面积误差比绝对值在0.6%以上（不含本数）至3%以内（含本数）的，双方按照剩余实测计价面积及合同约定的房屋单价据实结算房款（剩余实测计价面积等于实测计价面积减去面积误差比绝对值0.6%的部分）”，据此约定及双方庭审中确认的面积，面积差在上述约定的范围内，故被告应向原告计付面积差额款39189.27元[按（6664.566×0.6%）×35497.53计算]，原告该项诉讼请求在本院核定范围部分，本院予以支持；超出部分，不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，本案判决如下：一、被告佛山市裕东龙房地产发展有限公司应于本判决生效之日起十日内退还面积差额款39189.27元予原告张雪勤；二、驳回原告张雪勤的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案以简易方式结案，本诉受理费减半收取565.58元（原告已预交），由原告负担175.71元，被告负担389.87元。被告负担的份额，应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  杨宇鹏二〇一五年十二月二十三日书记员  叶芳晖