安徽省宿州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖13民终1319号
上诉人（原审原告）：毛立学，男，1971年3月15日出生，汉族，住安徽省砀山县。
委托诉讼代理人：彭兵，安徽尊崇律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：萧县汇众新思路企业管理有限公司，住所地安徽省萧县龙城镇中山路西侧。
法定代表人：刘峰，该公司总经理。
被上诉人（原审被告）：林铭，女，1993年9月25日出生，汉族，住安徽省萧县。
被上诉人（原审被告）：楚玲，女，1981年8月10日出生，汉族，住安徽省萧县。
上诉人毛立学、萧县汇众新思路企业管理有限公司（以下简称汇众公司）因与被上诉人林铭、楚玲房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省萧县人民法院（2017）皖1322民初428号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
毛立学上诉请求：1、改判在一审判决第二项的基础上增加退还三个月房租18200元；2、一、二审诉讼费由汇众公司、林铭、楚玲负担。事实和理由：楚玲自2016年10月5日交付房屋，毛立学实际经营至2016年11月中旬就被房屋所有权人锁门，导致无法经营，要求返还装修转让金6000元；2、毛立学交给汇众公司的是2017年1月1日至2017年12月30日的房租和物业费，汇众公司应全额返还房租33600元、物业费3600元、房屋押金20000元，共计57200元；以上费用合计63200元。合同未能履行的直接原因为汇众公司与楚玲隐瞒与房屋所有权人的纠纷所致，两方均应承担返还责任。
汇众公司辩称，房东锁门导致无法经营是因毛立学拖欠水电费，擅自修改装修风格，经多方劝阻无效所致，返还费用的请求不成立。
楚玲辩称，楚玲是2016年10月7日将房屋交给毛立学，至12月31日，三个月的时间毛立学共交付38700元费用，其中6000元不是装修费用，而是转让案涉房屋内相关设施的费用。
林铭未答辩。
汇众公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回毛立学对汇众公司的一审诉讼请求；一、二审诉讼费由毛立学负担。事实和理由：1、汇众公司与毛立学签订的承包经营管理合同虽对装修风格未明确约定，但一审时汇众公司申请的证人证明，汇众公司设计建造的龙城文化美食街系徽派风格。根据双方合同约定，毛立学装修方案应报汇众公司审批，但毛立学未经申报，其所交费用按约定不应退还；毛立学在经营期间未交水电费及公摊费用，按照双方合同约定，超过30日，合同终止并不退还剩余承包金等费用；一审法院认定以上事实错误。2、一审对汇众公司所举照片3张及出庭证人证言不予采信错误，毛立学一审承认照片上的店铺系其经营，出庭证人虽是汇众公司员工，但该员工负责管理美食街事务，该证言及照片均应作为定案依据认定。综上，汇众公司花费巨资打造徽派美食街，毛立学在接手经营期间擅自改变汇众公司的装修风格，不交纳水电费用等行为，违反了双方合同约定，汇众公司不应返还押金及其他费用。
毛立学辩称，1、汇众公司在一审期间并未提供其徽派风格的设计方案，毛立学仅是在自己经营的店铺装修门头，这是毛立学经营的基本权利，未违反合同约定。2、毛立学自2016年10月7日承租案涉房屋经营，期间汇众公司与房东产生纠纷，导致毛立学在2016年11月中旬被锁门，后经交涉又经营了11天，12月中旬又被锁门，实际经营仅有1个月左右，在此期间汇众公司经营混乱，物业处于瘫痪状态，水电费均是自行交纳，毛立学不存在违约，汇众公司上诉请求不成立。
楚玲述称，毛立学在接手案涉房屋时交给其押金20000元、三个月房租12000元、物业费1800元、案涉房屋内设备6000元，共计39800元，扣除2016年10月1日至10月7日房租1100元，收取38700元；后毛立学与汇众公司签订了合同，楚玲与汇众公司之间的合同自动解除，与毛立学之间也无6000元转让金问题。
林铭未陈述意见。
毛立学向一审法院起诉请求：1、解除毛立学签订的《承包经营管理合同》；2、判令汇众公司、林铭、楚玲共同承担返还毛立学给付的房屋押金、租金、物业费、装修金等63200元及利息；3、案件受理费由汇众公司、林铭、楚玲承担。
一审法院认定事实：汇众公司租用位于萧县龙城镇××步行街的数间门面房，设立萧县龙城美食文化街，对外进行招商。2015年10月楚玲与汇众公司签订承包经营管理合同，楚玲按照合同约定租赁汇众公司所租商铺进行食品经营。2016年10月5日楚玲与毛立学协商并经汇众公司同意，楚玲将所租72-72号商铺转让给毛立学，转让费38700元，毛立学交付楚玲38700元转让费后，楚玲将所经营商铺交付毛立学，楚玲与汇众公司的合同解除。同日，毛立学与汇众公司签订《承包经营管理合同》，约定涉案72-73号商铺房屋由毛立学使用经营，毛立学向汇众公司交纳了房屋押金20000元、租金33600元、物业管理费3600元，合计57200元，后毛立学进行装修经营“老锅屋”美食小吃。毛立学经营三个月后，由于汇众公司拖欠房屋所有权人胡素美房租费，致胡素美将72-73号商铺锁门，并向法院提起诉讼，萧县人民法院审理后，作出（2016）皖1322民初5223号民事判决，确认了汇众公司拖欠房租的事实，房屋所有人胡素美将毛立学的经营设施搬离商铺，致毛立学无法继续经营。为此，毛立学提起诉讼。一审法院认为，毛立学与汇众公司签订《承包经营管理合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行。本案毛立学与汇众公司所签订的名为《承包经营管理合同》，其实质是汇众公司将所租赁房屋所有权人胡素美的房屋，转租给毛立学，应为房屋租赁合同。毛立学按照约定交纳了房屋押金、租金、物业管理费，对涉案商铺进行装修并实际经营，后因房屋所有权人与汇众公司之间的纠纷，致毛立学无法经营，双方所签订的承包经营合同无履行可能，应当予以撤销，汇众公司对毛立学所交纳的房屋押金、租金、物业管理费，应当返还，但应扣除毛立学已使用三个月的房屋租金12000元（4000元×3月﹦12000元）、物业管理费900元（300元×3月﹦900元）；毛立学要求给付利息的请求，无事实和法律依据，不予支持。汇众公司抗辩毛立学擅自改变装修风格，私自更改烟道、水管、电线、拖欠水电费的观点，一审法院认为，双方所签订的《承包经营管理合同》中，未明确对装修风格的约定，汇众公司无充足证据证明毛立学私自更改烟道、水管、电线、拖欠水电费，毛立学装修过程中，汇众公司也未提供对装修过程予以制止的有效证据，故汇众公司以上述观点及装修方案没有报备，毛立学根本违约，不予返还房屋押金及物业费的抗辩意见，无事实和法律依据，不予采信。楚玲与毛立学以口头协商的方式，将其经营的商铺整体转让给毛立学，并收取转让费38700元，毛立学未提交证据证明楚玲在转让过程中存在违约和过错行为，其要求楚玲返还转让费，无事实和法律依据，不予支持。林铭系汇众公司的员工，其与毛立学签订合同及收取房屋押金、物业管理费的行为是代表汇众公司的职务行为，其行为产生的后果，应由汇众公司承担。一审法院依据《中华人民共和国民法通则》第四十三条，《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第五十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、解除毛立学与汇众公司所签订的《承包经营管理合同》；二、汇众公司于判决生效后十日内退还毛立学房屋租赁押金20000元、租金21600元及物业管理费2700元，合计44300元；三、驳回毛立学的其他诉讼请求。一审案件受理费1380元，减半收取690元，由毛立学负担206元，由汇众公司负担484元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：毛立学提供的汇众公司与案外人胡素美房屋租赁合同纠纷一案（2016）皖1322民初5223号民事判决书，能够证明汇众公司与案涉房屋所有权人胡素美之间的租赁合同已经法院判决确认无效，本院予以认定；照片4张能够证明案涉房屋已被他人锁门，无法经营，本院予以认定。汇众公司提供的支付案外人胡素美房租费9600元收据，只能证明汇众公司履行了（2016）皖1322民初5223号民事判决，不能证明汇众公司与胡素美之间的房屋租赁合同尚在履行期间，对其证明目的，本院不予采信；汇众公司与楚玲均提供了双方之间于2015年8月16日的承包经营管理合同，汇众公司提供的承包经营管理合同中的承包经营期限为2年、自2015年10月1日至2017年9月30日，而楚玲提供的承包经营管理合同中的承包经营期间为1年、自2016年元月1日至2016年12月31日，因楚玲提供的合同中有涂改，且涂改处系楚玲自己所捺指印，故，对双方合同约定的经营期间以汇众公司提供的承包经营管理合同约定为准，对楚玲主张的经营期间不予认定；另，楚玲提供的其与毛立学之间因案涉房屋转租收取毛立学房屋押金20000元、3个月房屋12000元、3个月物业费1800元、油烟机等6000元，共39800元，晚交房7天扣1100元，剩余38700元，毛立学对该收条载明的款项及数额予以认可，本院予以确认。本院二审查明：2015年8月16日，汇众公司与楚玲签订了承包经营管理合同，约定：汇众公司将其经营的龙城文化美食街编号为72-73号商铺承包给楚玲投资经营餐饮，承包经营期间为2年，即：2015年10月1日至2017年9月30日止；承包金每月4000元，经营管理费每月600元，合同期内实行每年付款方式支付承包金和管理费用；每期承包金和经营管理费用均提前3个月时间以现金或转账、汇款的方式一次性交清；合同期满后可享受二个月免承包金使用时间，并享受开业前其他优惠条件；经营户入场经营后因其他原因确需转让的，须先到管理部登记，转让时须经汇众公司相关部门办理更名手续，并按合同承包金额的3%-6%向汇众公司交纳更名手续费及服务费等。合同签订后，楚玲按约向汇众公司交纳押金20000元及一年的房屋承包金48000元、经营管理费7200元。2016年10月5日，楚玲与毛立学协商并经汇众公司同意，楚玲将其所承包经营的龙城文化美食街编号为72-73号商铺转让给毛立学，转让费用为：房屋押金20000元、油烟机等6000元、3个月房屋12000元及3个月物业费1800元（因晚交房7天扣1100元），共38700元，毛立学交付楚玲38700元后，楚玲将房屋押金20000元收据、所经营商铺及部分设备交付毛立学；同日，汇众公司向楚玲出具：楚玲原72-72号商铺租户现已转让给毛立学，转让费用2400元，原楚玲合同结束。同日，毛立学与汇众公司签订承包经营管理合同，约定：汇众公司将其经营的龙城文化美食街编号为72-73号商铺承包给毛立学投资经营餐饮，承包经营期间为2年，即：2015年10月1日至2017年12月30日止；承包金每月4000元，经营管理费每月600元，合同期内实行每年付款方式支付承包金和管理费用；每期承包金和经营管理费用均提前3个月时间以现金或转账、汇款的方式一次性交清；合同期满后可享受二个月免承包金使用时间，并享受开业前其他优惠条件等。合同签订后，毛立学向汇众公司交纳了租金33600元（2800元∕月×12月）、物业管理费3600元（300元∕月×12月），合计37200元，后毛立学进行装修经营“老锅屋”美食小吃。除本院二审查明事实外，一审查明其他事实属实，本院予以确认。
本院认为，汇众公司与楚玲签订的龙城文化美食街72-73号商铺的承包经营合同以及汇众公司与毛立学签订的龙城文化美食街72-73号商铺的承包经营合同，均是真实意思表示，当事人均应按照合同约定履行。汇众公司与楚玲签订合同后，楚玲按照合同约定支付了案涉房屋押金、承包费、物业管理费，汇众公司亦将案涉商铺交付楚玲经营管理。楚玲经营至2016年10月5日，经汇众公司同意后将案涉商铺转包给毛立学经营，汇众公司按照约定收取楚玲2400元更名手续费，终结了与楚玲之间的承包经营合同，并于同日与毛立学签订了龙城文化美食街72-73号商铺的承包经营合同。楚玲在与汇众公司终结承包经营合同前，已经收取毛立学押金20000元及2016年10月5日至2016年12月30日的承包金、物业管理费12700元，且毛立学与汇众公司于2016年10月5日签订的合同，虽经营期限从2015年10月1日至2017年12月30日，但毛立学自2016年10月5日接手案涉商铺经营管理，如按其与汇众公司按照合同约定提前三个月交纳1年租金及物业管理费，汇众公司在与毛立学签订合同时，应首先收取毛立学2016年10月5日至2016年12月30日的房屋租金及物业管理费，在预收毛立学2017年度的房屋租金及物业管理费，但汇众公司并未收取毛立学2016年10月5日至2016年12月30日的房屋租金及物业管理费，只按照优惠条件预收毛立学一年的租金及物业管理费，由于毛立学在2017年度并未使用案涉房屋经营，故，毛立学上诉认为一审在判决汇众公司返还相关费用时扣除三个月房屋租金及管理费计12900元错误的理由成立，本院予以支持。至于毛立学上诉认为楚玲收取其装修转让金6000元应予返还的上诉请求，因楚玲与毛立学在交接案涉商铺时，毛立学对交接收条中载明的“油烟机、消毒柜、洗菜池、酒柜、案子、灯等6000元”予以认可，足以证明楚玲在与毛立学交接时以油烟机等设备折款6000元，现毛立学以该款系装修转让金要求返还的依据不足，不予支持。至于汇众公司上诉认为毛立学在经营期间擅自改变装修风格、拖欠水电费，违反双方约定汇众公司不应退还房屋租金及管理费的上诉理由，与汇众公司与案涉商铺的所有权人胡素美之间的房屋租赁合同已经生效判决确认无效的事实不符，本院不予采信。
综上，一审判决认定部分事实不清，判决汇众公司在返还毛立学房屋租金及物业管理费中扣除三个月费用不当，本院予以纠正。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：
一、维持安徽省萧县人民法院（2017）皖1322民初428号民事判决第一项，即：解除毛立学与萧县汇众新思路企业管理有限公司所签订的《承包经营管理合同》；
二、撤销安徽省萧县人民法院（2017）皖1322民初428号民事判决第二项、第三项，即：“萧县汇众新思路企业管理有限公司于判决生效后十日内退还毛立学房屋租赁押金20000元、租金21600元及物业管理费2700元，合计44300元”、“驳回毛立学的其他诉讼请求”；
三、萧县汇众新思路企业管理有限公司于判决生效后十日内退还毛立学房屋租赁押金20000元、租金33600元及物业管理费3600元，合计57200元；
四、驳回毛立学的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1380元，减半收取为690元；二审案件受理费1380元；均由萧县汇众新思路企业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 周亚丽
审判员 李德道
审判员 杨俊举
二〇一七年八月十日
书记员 朱贝贝
附：本案适用相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。