福建省龙岩市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽08民终235号
上诉人（原审原告）张景昊，住龙岩市。
委托代理人李炳义，福建岩风律师事务所律师。
上诉人（原审被告）恒亿集团有限公司，住所地龙岩市。
法定代表人郭建平，董事长。
委托代理人黄芸，恒亿集团有限公司法律顾问，住龙岩市。
上诉人张景昊因与上诉人恒亿集团有限公司物权保护纠纷一案，不服龙岩市新罗区人民法院（2015）龙新民初字第7389号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张景昊及其委托代理人李炳义、被上诉人恒亿集团有限公司的委托代理人黄芸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，原告张景昊（乙方）因经营店铺需要向被告恒亿公司（甲方）租赁其所有的位于龙岩市新罗区罗龙路“大洋建材市场”B9号店和B10号店。2014年4月17日，原、被告签订了一份《房屋租赁合同》，该合同约定，租赁期限自2014年4月1日起至2016年3月30日止，月租金1614元，乙方须向甲方交纳履约保证金5904元，履约保证金不计息。该合同第四条第三项约定“乙方必须在每月5日前交清租金，每逾期1日加收按日利率万分之五计算逾期违约金；超过一个月仍未支付的，甲方有权单方面解除合同，没收履约保证金且无条件收回店面。”该合同第七条第一项约定“乙方租赁后不得随意改变甲方现有房屋的结构，如因业务需要，确需对某些部分进行适当的改动时，应事先征得甲方同意方可施工，反之，视同乙方违约处理，甲方可自行终止合同没收保证金”。该合同第八条第三项约定“如遇政府拆迁征用，或甲方需用改造或统一规划需求的情况下，甲方应提前一个月通知乙方，乙方应无条件服从搬迁，甲方无需为此承担乙方装修及其他任何损失。”该合同第八条第四项约定“因上述原因而终止合同的，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补。水电费存折押金及履约保证金予以无息退还。”该合同签订后，原告依约向被告支付租金至2015年3月31日。2015年3月1日，龙岩市新罗区人民政府作出龙新政征决（2015）1号文件《龙岩市新罗区人民政府关于南平至龙岩铁路扩能工程火车北站房综合用地（一期）项目房屋征收决定书》。2015年3月31日，龙岩火车站片区土地房屋征收工作领导小组办公室和被告恒亿公司联合向原告发出终止或变更合同的通知，该通知的主要内容为“根据龙新政征告（2015）1号文件《龙岩市新罗区人民政府关于南平至龙岩铁路扩能工程火车北站房综合用地（一期）项目房屋征收公告》，需征用我司大洋建材市场店面，致使租赁合同无法继续履行，为确保国家建设项目顺利开展，请各承租户务必于收到通知后一个月内到我司办理终止或变更合同的相关手续”。之后，原、被告双方对《房屋租赁合同》未能协商达成终止或变更的协议。龙岩市新罗区房屋征收与补偿服务中心和龙岩市佳民房屋征收有限公司是龙岩市新罗区人民政府征收拆迁补偿的实施单位。龙岩市新罗区房屋征收与补偿服务中心委托厦门市大学资产评估土地房地产估价有限责任公司对龙岩市新罗区西陂街道大洋综合批发市场恒亿集团B9、B10号店面二次装修价值进行评估。2015年5月25日，厦门市大学资产评估土地房地产估价有限责任公司对龙岩市新罗区西陂街道大洋综合批发市场恒亿集团B9、B10号店面二次装修价值作出大学评估房（2015）LY0642号《房地产估价报告》，该报告的评定龙岩市新罗区西陂街道大洋综合批发市场恒亿集团B9、B10号店面二次装修的评估值为50780元（评估价值时点为2015年3月1日）。2015年6月2日，被告恒亿公司向原告发出一份函，该函的主要内容为“你向我司租赁的B9-B10店铺，根据合同约定，超过一个月未支付租金的，我方有权解除合同，现你已违反合同约定。我司正式函告你本租赁合同解除，并由我司收回店铺。”2015年6月9日，原告在被告所寄的特快专递收件人签名一栏签下张景昊。2015年6月30日，被告恒亿公司通过中国建设银行转账将履约保证金5904元退给原告。原告于2015年9月14日诉至原审法院，请求：1.确认原告张景昊向被告恒亿公司承租的位于龙岩市新罗区罗龙路“大洋建材市场”B9号店和B10号店的拆迁补偿款中属于原告二次装修的补偿款50780元、停业损失补偿费及一次性搬迁补助费合计82206.60元，两项合计132986.60元；2.被告恒亿公司应支付原告张景昊B9、B10号店的二次装修费、停业损失补偿费及一次性搬迁补助费合计132986.60元。
原审认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》双方均已实际履行，被告已将龙岩市新罗区西陂街道大洋综合批发市场B9、B10号店面交付给原告使用，原告张景昊已支付被告2015年3月前的租金，该合同合法有效，对双方均有法律拘束力，双方均应按该合同的约定履行各自应承担的义务。根据原、被告签订的上述租赁合同第八条第四项约定，因龙岩市新罗区人民政府龙岩火车北站房综合用地需征用大洋综合批发市场B9、B10号店面。被告于2015年3月31日已书面通知原告一个月内终止或解除合同，原、被告虽未签订终止或解除合同的协议，但合同终止的时间应以被告书面通知原告收到通知的时间为合同的终止时间即2015年3月31日，被告要求原告继续支付其2015年3月31日之后的租金，理由不足，不予支持。原告张景昊主张其于2014年9月对租赁的B9、B10号店面进行了装修，并增设了一个阁楼，经评估二次装修价值为50780元，被告应支付原告二次装修补偿费50780元。根据原、被告签订的上述租赁合同第七条第一项约定，原告在租赁被告的B9、B10号店面后要对上述店面进行装修须先征得被告的书面同意，但原告并未提供证据证明其对承租的B9、B10号店面进行装修和增设阁楼已经过被告的同意；原告对承租的B9、B10号店面进行装修和增设阁楼属于添附，原、被告双方没有约定添附归属的，添附归主物所有人所有即归B9、B10号店面所有权人（被告），因此，对原告的上述主张，不予支持。原告对大洋综合批发市场B9、B10号店面进行二次装修，因龙岩市新罗区人民政府征用而产生了增值费50780元，被告作为出租人基于龙岩市新罗区人民政府的征用而从中受益，原告作为承租人可以适当分享部分受益，根据本案的特殊情况，酌定被告支付原告二次装修增值费20000元。龙岩市新罗区人民政府征用被告恒亿公司所有的龙岩市新罗区西陂镇大洋综合批发市场B9、B10号店面，造成B9、B10号店停业损失和一次性搬迁损失，其停业损失补偿费和一次性搬迁损失补偿费理应归B9、B10号店的产权人所有。根据原、被告签订的上述租赁合同第八条第三项约定，被告无需赔偿原告的损失，原告要求被告支付其停业损失补偿费和一次性搬迁损失补偿费，没有合同依据，不予支持。综上，原告要求被告支付其承租的大洋综合批发市场B9、B10号店的二次装修补偿费的大部分、停业损失补偿费及一次性搬迁补助费，没有合同和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十三条之规定，遂判决：一、被告恒亿集团有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告张景昊二次装修补偿费20000元。二、驳回原告张景昊的其他诉讼请求。一审案件受理费3159元，减半收取为1579.5元，由原告张景昊负担1344.5元，被告恒亿集团有限公司负担235元。
宣判后，原审原告张景昊、原审被告恒亿集团有限公司均不服，向本院提起上诉。
上诉人张景昊上诉称，1.原审认定事实不清，未写明双方房屋租赁合同第九条的约定内容，也未写明龙岩佳民房屋征收服务公司出具的证明内容及征收部门已支付被上诉人二次装修补偿款50780元，停业损失补偿费和一次性搬迁损失补助费82206.6元。2.原审判决曲解《房屋租赁合同》第七条第1项的约定，该约定结合第九条的约定内容，只要不改变房屋结构的二次装修就无须出租方同意。而上诉人在租赁期间并没有改变房屋结构的二次装修行为。原审判决将第七条第1项的约定扩大解释，认为不改变房屋结构的二次装修也须出租方书面同意，导致适用法律错误。3.原审判决曲解《房屋租赁合同》第八条第3项的约定内容。该约定本意是遇政府征收，对承租人的二次装修、停业损失、一次性搬迁损失补偿费不足以补偿损失的，或政府没有赔偿这些项目，导致承租人损失的，出租人不必承担承租人的损失。原审判决将承租人应得的补偿费当成出租人应得的收益违反了《合同法》第五条规定的公平原则。4.原审判决二次装修及增设阁楼等添附归主物所有人所有错误，违背了民法通则和合同法有关公平原则的规定精神。租赁合同仅约定合同期满后添附归上诉人，反之归答辩人。而本案合同期未满遇政府征收，添附对应的补偿应归答辩人所有。5.原审判决停业损失补偿费和一次性搬迁损失补偿费归恒亿公司所有错误。本案真正停业损失的是上诉人，上诉人因租期未满店铺被征收导致上诉人的货物积压贱卖、客源流失等停业损失较大，而被上诉人则无停业更无损失。而一次性搬迁损失，对被上诉人而言，其已从房屋中获得全额补偿，无须搬动店内物品。而店内可移动物品均是上诉人的，有搬迁就有搬迁损失。因此，根据公平原则，停业损失补偿费和一次性搬迁损失补偿费均应由上诉人取得。综上，请求撤销原审判决，改判恒亿公司支付上诉人二次装修补偿费50780元，停业损失补偿费和一次性搬迁损失补助费82206.6元。
针对张景昊的上诉，恒亿集团有限公司答辩称，1.原审判决对各项补偿的领取对象认定无误。2.张景昊的上诉人理由不能成立，《房屋租赁合同》中既约定了不得改变主体结构，也约定了要出租方同意方可进行装修。该约定既不矛盾也不存在意思表示不清的情形，应予适用。3.本案涉及的店面，经过多次租赁，前一个租赁关系终结后，装修的物权归属已经发生变动，再次出租的时候也是含装修出租，不存在原装修归属的问题，张景昊主张在最后一次装修期间进行了再次装修，没有提供任何证据主张。本案租赁合同不仅因拆迁导致无法继续履行，并且张景昊拖欠2015年3月份后的租金，恒亿公司已根据合同约定，解除了双方的租赁合同并收回店面，其请求权因合同解除而消灭，无权主张本案的停产停业损失、二次装修补助及一次性搬迁费用。
上诉人恒亿集团有限公司上诉称，1.本案分配补偿款的依据应当根据所有权归属来判定，根据原审判决，装修部分物权归属恒亿公司所有，这并无异议。2.本案原审判决所依据的法条系合同法第223条，并不存在原审判决所认为的“出租人基于龙岩市新罗区人民政府的征用而从中受益，原告作为承租人可以适当分享部分受益”的内容，故原审判决第一项无法可依。并且在原审原告提起诉讼时，双方之间的租赁合同已因为承租人未交租金而解除，根据合同约定，应由违约方承担由此造成的一切损失。3.合同因被恒亿公司解除后，被上诉人不再享有承租人的权益，不得再向出租人主张任何权益。请求撤销原审判决第一项，改判驳回原审原告的诉讼请求；本案上诉费由张景昊负担。
针对恒亿集团有限公司的上诉，张景昊答辩称，1.原审判决二次装修及增设阁楼等添附归主物所有人所有错误，违背了民法通则和合同法有关公平原则的规定精神。租赁合同仅约定合同期满后添附归上诉人，反之归答辩人。而本案合同期未满遇政府征收，添附对应的补偿应归答辩人所有。2.《合同法》第223条未对添附物的归属问题作明确规定，原审判决适用该条作出判决属适用法律不完整，还应适用《合同法》第5条规定判决谁受损失给谁补偿。上诉人要求取得添附物的全部补偿款无事实和法律依据。3.答辩人不存在不交租金的行为。上诉人和政府联合通知答辩人中止合同或变更合同的时间是2015年3月31日，而上诉人已交了该月租金。上诉人退还答辩人签订合同时的全部押金，也可证明答辩人没有违约。上诉人没有依照租赁合同约定提前一个月通知答辩人，上诉人自己违约。因此，本案因政府征收导致合同无法履行的实际时间为2015年3月1日。综上，上诉人恒亿公司的上诉没有事实和法律依据，应予驳回。
一审期间，双方当事人在法定举证期限内向原审法院提交的证据材料已随案移送本院。
经审理查明，上诉人张景昊对一审查明的部分事实提出异议，认为其并未收到恒亿集团有限公司发出的解约函，恒亿集团有限公司所寄特快专递收件人上的签名并非其本人所签；对其余事实无异议。恒亿集团有限公司对一审查明的事实无异议。对上诉人张景昊提出的异议，本院认为根据恒亿集团有限公司提供的特快专递单，可以确认张景昊已收到解约函，但对合同解除时间的认定应由本院依法判定。张景昊虽否认特快专递单上非其签名，但未提请笔迹鉴定，故对其异议本院不予采纳。
上诉人张景昊另提出事实补充认定请求，认为恒亿集团有限公司已实际领取B9号和B10号店铺的二次装修补偿费50780元，店铺停业损失补偿费及一次性搬迁补助费合计82206.6元。二审庭审中，上诉人恒亿集团有限公司确认了该事实，对此本院予以认定。
综上，原审查明的事实清楚，本院予以确认。
本院另查明，与房屋征收部门签订《房屋征收补偿协议》后，恒亿集团有限公司作为被征收人已从房屋征收部门领取了涉案B9号和B10号店铺的二次装修补偿费50780元、店铺停业损失补偿费及一次性搬迁补助费82206.6元。
本院认为，本案双方当事人争议的焦点是：房屋征收部门给付的涉案B9号和B10号店铺二次装修补偿费50780元，店铺停业损失补偿费及一次性搬迁补助费82206.6元应归谁所有的问题。对此，应按当事人签订的合同约定及法律规定的公平原则执行。本案中，就前述补偿款归属问题，双方在《房屋租赁合同》第八条（免责条件）第3款中作了如下约定：“如遇政府拆迁征用，或甲方（恒亿集团有限公司）需要改建或统一规划需求的情况下，甲方应提前一个月通知乙方（张景昊），乙方应无条件服从搬迁，甲方无需为此负责承担乙方装修及其他任何损失”，但对“甲方无需为此负责承担乙方装修及其他任何损失”的约定应当如何理解，双方存在较大分歧，本院亦无法从合同约定中判断该补偿费用的归属。因此，应认定双方就涉案店铺二次装修补偿费、店铺停业损失补偿费及一次性搬迁补助费归属未作约定。对此，应按照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第五条所规定的公平原则处理。根据涉案店面在张景昊承租前系用作仓库的事实，结合厦门市大学资产评估土地房地产估价有限责任公司对涉案店面二次装修价格评估的《房地产估价报告》内容，可以确认涉案店面装修大部分系由张景昊完成。本案双方约定租赁期限为两年，租期届满后所有装修归出租人，因至2015年3月31日合同终止时已履行一年，故对张景昊因拆迁造成的二次装修损失按剩余租赁期占总租赁期限的比例酌情确定较为合理，据此，原审判令恒亿集团有限公司从其领取的二次装修补偿费50780元中支付20000元给张景昊适当，本院予以确认。由于店铺停业损失补偿费及一次性搬迁补助费所补偿的对象系以该店面作为营业地点，并办理相关营业手续的实际经营者。从租赁合同的履行来看，出租人只是出租店面收取租金，并未实际经营。因此，应认定只有承租人才是停业损失补偿费及一次性搬迁补助费的补偿对象，而出租人是作为房屋所有权人取得基于店面本身价值的补偿。鉴于本案出租人恒亿集团有限公司已获得店面价值的货币补偿，不存在停业及搬迁损失，因此本案店铺停业损失补偿费及一次性搬迁补助费82206.6元应由承租人张景昊享有。
恒亿集团有限公司上诉主张，张景昊租赁涉案店面后未经公司同意对店面进行装修，违反了合同第七条第1款约定，属于违约行为。本院认为，结合双方合同第九条“在租赁期间，除店面内屋面漏水由甲方负责外，其他店内装饰安装维修（包括材料费）等均由乙方自理”的约定及一般行业惯例，《房屋租赁合同》第七条第1款应理解为除涉及改动房屋结构的装修外，承租人的其他一般装修行为并不需要出租人的书面同意。同时，根据上诉人张景昊一审中提供的相片及双方一、二审庭审陈述显示，张景昊装修时搭建阁楼并不存在损害墙体等危及房屋安全的行为，且装修完成后至拆迁前恒亿集团有限公司也未就此提出异议，并还返还了张景昊缴纳的店面保证金。故应认定上诉人恒亿集团有限公司实际认可张景昊的店面装修行为，对其有关张景昊违反合同第七条第1款约定的主张本院不予采纳。此外，根据《房屋租赁合同》第八条第3款“如遇政府拆迁征用，甲方（恒亿集团有限公司）应提前一个月通知乙方（张景昊）”的约定，原审认定双方合同终止的时间以恒亿集团有限公司书面通知张景昊收到通知的时间（2015年3月31日）为合同的终止时间并无不当，上诉人恒亿集团有限公司关于张景昊未继续支付2015年3月31号以后的租金属违约的主张不能成立，本院亦不予采纳。
综上，上诉人张景昊的上诉理由部分成立，本院予以支持；被上诉人恒亿集团有限公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决适用法律不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持龙岩市新罗区人民法院（2015）龙新民初字第7389号民事判决第二项；
二、撤销龙岩市新罗区人民法院（2015）龙新民初字第7389号民事判决第一项；
三、恒亿集团有限公司应于本判决生效之日起十日内支付张景昊102206.6元（其中包括：二次装修补偿费20000元，停业损失补偿费及一次性搬迁补助费82206.6元）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费2960元，由张景昊负担690元，由恒亿集团有限公司负担2270元；变更一审案件受理费1579.5元由张景昊负担369.5元，由恒亿集团有限公司负担1210元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 祝 才
代理审判员 严 丽 梅
代理审判员 李 俊 锋
二〇一六年五月五日
书 记 员 何艳玲（代）
附法律条文：
1.《中华人民共和国民法通则》
第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
2.《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
3.《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……