广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第5953号
上诉人（原审原告）：杨某，住广东省广州市天河区。
委托代理人：李翎，广东广大律师事务所律师。
委托代理人：范粤龙，广东诚展律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：广州xx房地产开发有限公司，住所地广东省广州市花都区。
法定代表人：刘志坚，董事长。
委托代理人：徐军辉、吴文华，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。
上诉人杨某与上诉人广州银业君瑞房地产开发有限公司（以下简称xx公司）商品房预售合同纠纷一案，双方均不服广东省广州市花都区人民法院（2015）穗花法民三初字第338号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：涉案房屋位于广州市xx区xx镇芙蓉度假村万科兰乔圣菲尊御街25号101房，xx公司是涉案房屋的开发商，涉案房屋已取得商品房预售许可证。
2008年8月18日，杨某（买方、乙方）与xx公司（甲方、卖方）双方签订《商品房买卖合同》及附件1-4，约定，乙方购买甲方开发的涉案房屋，该房屋合同约定建筑面积1212.29平方米，套内建筑面积1212.29平方米，总金额2600万元。合同第十条交房期限约定甲方应当在2009年9月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其它原因，需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方。第十一条交房条件约定甲方交付的房屋应当能够符合下列条件：该商品房已经有关部门办妥竣工验收备案手续。双方可以就该商品房的装饰、附属设备的规格、标准等进行协商，达成的一致意见作为本合同的附件。第十三条延期交房的违约责任，甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过180日，自本合同第十条规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已支付房价款0.5‰的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日后，乙方有权单方面解除合同。如果乙方要求继续履行的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款0.5‰的违约金.第二十条甲方关于装饰、设备标准承诺的违约责任，甲方交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件四）的标准。达不到约定标准的，乙方有权要求甲方按照下述方式处理：继续整改，直到达到合同约定的装修标准；甲方可以同等品质的材料设备代替。第二十一条乙方单方解除权的行使，乙方行使本合同约定的单方面解除本合同的权利时，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方的书面通知之日起180日内将乙方已支付的房价款（包括利息，利息按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算）全部退还乙方，并承担赔偿责任，赔偿金额为已支付房价款的1%，在退还房款时一并支付给乙方。合同附件一为房屋平面图，分别为一、二、三层平面图及3、4、5区总平面图。附件四对建筑结构、外墙、屋面、室内部分、室外门廊等装饰、设备标准进行了约定，其中室内部分约定室内台阶与楼梯踏步：水泥砂浆找平。合同还就其他权利义务进行了约定。
2008年9月9日，杨某、xx公司双方签订《合同补充协议》，协议更改了上述合同第六条按揭付款的约定。
上述合同及补充协议签订后，杨某支付了2600万元购房款。
2014年12月24日，杨某自行委托广州市合正房屋鉴定有限公司制作关于涉案房屋的《房屋安全鉴定报告》，其上显示鉴定类别为房屋外观状况鉴定，鉴定结论为现时房屋的主要损坏现象有：个别楼板出现贯通裂缝；部分围护墙体出现裂缝、渗水现象。该房屋存在楼板出现贯通性裂缝的缺陷，不符合《混凝土结构工程施工质量验收规范》（GB50204-2002）第8.2.2条的要求。
原审法院另查明，2014年9月15日，案外人广州市万科物业服务有限公司因与杨某、xx公司就涉案房屋的物业服务合同纠纷诉至原审法院，原审法院以（2014）穗花法民三初字第1650号案立案受理，并作出（2014）穗花法民三初字第1650号民事判决书，该判决已于2015年1月24日发生法律效力。上述民事判决书在原审法院认为中对于杨某抗辩涉案房屋不具备交付条件的意见予以采纳。
杨某于2015年1月29日向原审法院提起诉讼，请求判令：1、解除杨某、xx公司双方签订的《商品房买卖合同》；2、xx公司返还杨某已支付的购房款人民币2600万元；3、xx公司赔偿杨某已支付购房款分别自2008年8月19日、9月11日和9月17日起至实际还款之日止按同期贷款利率计算的资金占用费约1026万元（暂计自2008年9月起至2015年2月止按人民银行公布的五年期贷款利率6.15%计算的资金占用费）；4、xx公司赔偿杨某已支付全部的按揭利息损失，暂计至2015年2月止为3510435.29元；5、xx公司承担本案所有诉讼费用。
一审庭审中，杨某变更诉讼请求为：1、解除杨某、xx公司双方签订的《商品房买卖合同》；2、xx公司返还杨某已支付的购房款2600万元；3、xx公司赔偿杨某已支付购房款按同期贷款利率计算的资金占用费，具体计算标准如下：自2008年8月19日起以1030万元为本金计算至合同解除之日止，2008年9月11日起以270万元为本金计算至合同解除之日止，2008年10月18日起按每一次还款日后一日分别以97530.08元至合同解除之日止，每一次还款日见我方提交的证据7（上述资金占用费暂计至2015年2月止为1026万元）；4、xx公司赔偿杨某已支付全部的按揭利息损失（按揭利息是按证据7的个人贷款对账单，从2008年10月17日计至合同解除之日止，暂计至2015年1月17日为3479897.64元，对账单上列明的利息总额），暂计至2015年2月份止为3479897.64元，合计3977.043529万元；5、xx公司支付逾期交楼违约金234万元（计算标准为按照合同第十三条第一款的约定，逾期180天是指从合同解除之日起倒推180天按已支付房价款的万分之五计算，2600万元×0.5‰×180天=234万元）；6、xx公司支付杨某租金损失，从2010年4月30日起至合同解除之日止，杨某的租金损失按照同类同地段的租金为每月每平方米20.35元，按照涉案房屋约定的（2014）穗花法民三初字第1650号生效判决确定的实际测绘面积1220.42平方米计算，暂计为1539803.91元；7、xx公司向杨某支付赔偿金，根据合同第二十一条中约定的赔偿金按房价款的百分之一支付26万元的赔偿；8、xx公司承担本案所有诉讼费用。
诉讼中，杨某变更事实和理由为：交付条件为第一，该商品房已经有关政府部门办妥竣工验收备案手续；第二，符合附件条件；第三，不违反国家强制性规范。房屋存在开裂、渗漏、积水等诸多质量问题，且合同中约定的楼梯没有安装、地下渗水，房屋根本无法使用。
一审庭审中，杨某、xx公司双方一致确认涉案房屋于2010年4月7日办妥竣工验收备案表。
关于涉案房屋是否具备交付条件及xx公司交付房屋的情况，杨某、xx公司双方各执一词。杨某认为，涉案房屋的交付条件在《商品房买卖合同》第十一条中的约定，即办妥竣工验收备案表、符合附件4中约定的标准及符合国家强制性规定要求的商品房验收标准。涉案房屋一、二层至今没有楼梯，不符合基本使用标准。杨某于2010年6月28日收到xx公司的收楼通知，于2010年7月12日、2010年7月14日两次前往办理收楼手续，当时xx公司没有提供备案资料，也没有竣工图，同时在验收过程中发现有很多质量问题，主要是没有楼梯及严重渗水，还有一些其他质量问题，如裂缝等，因此杨某没有办理收楼手续。2010年9月10日，杨某向xx公司提交了《商品房交付使用通知书》的复函，要求解决房屋质量问题及尽快交楼，由xx公司项目经理何某初签收。杨某于2011年12月份第三次进行重新验收，之前验收的问题还尚未解决，竣工验收备案资料及交楼时应当交付的资料均没有。杨某于2012年12月份第四次前往收楼，但这次收楼的情况与之前的情况基本一致。杨某于2013年3月10日以书面形式要求尽快解决住宅质量问题并要求尽快交楼，该份函件由当时万科房地产有限公司的客户经理肖某签收。（2014）穗花法民三初字第1650号进行诉讼前期，杨某再一次对涉案房屋进行查看，当时杨某想与万科房地产有限公司的工作人员联系收楼，但未联系上。2015年7月2日杨某再次前往，当时有xx公司的相关人员在进行维修工作，但渗水及没有楼梯的问题尚未解决，外墙及屋顶问题xx公司有进行修补。
xx公司认为，涉案房屋的交付条件是办妥竣工验收备案手续，杨某起诉时在起诉状中亦陈述交付条件为该商品房办妥竣工验收备案手续，杨某在诉状中的陈述属于自认。涉案房屋已经办妥了竣工验收备案手续，xx公司认为已经办妥竣工验收备案手续，装饰附属设备的规格标准如果经双方协商一致达成的一致意见应当作为本合同的附件，而不是交付条件，如果装饰附属设备的标准不符合双方的约定，根据合同第二十条的约定，xx公司应当整改，达到合同约定的标准为止。xx公司于2010年6月22日向杨某发出商品房交付使用通知书及办理房地产权证通知，要求杨某于2010年6月26日之前来办理，但杨某没有如约前往办理。xx公司于2010年7月9日再次向杨某发出商品房交付使用催告书，且在催告书中告知杨某如不按期前来办理交接手续的风险，在发出催告书后杨某仍未前来，后某业君瑞公司委托广东宏安信律师事务所向杨某发出律师函，要求杨某协助xx公司办理产权登记手续。2013年6月7日，xx公司再次委托广东宏安信律师事务所向杨某发出律师函，要求协助办理产权登记，但杨某仍置之不理。
关于涉案房屋为何未安装楼梯，xx公司认为楼梯需要经业主选择是否需要安装电梯，安装电梯后某业君瑞公司根据电梯情况再安装楼梯，xx公司所开发的同类型的房屋均未安装楼梯，xx公司同意按照合同约定标准进行修缮及修建楼梯。
杨某认为，涉案房屋存在木头变形、铝合金门窗问题、一、二、三层室内外等各项问题，已经严重影响正常居住使用，杨某作为非专业人士，不清楚主体结构质量是否有问题。涉案房屋主要的问题是第一没有楼梯，第二地下渗水、积水，第三屋顶及外墙渗漏，存在贯通性裂缝。xx公司认为，涉案房屋不存在主体结构质量问题。关于渗水、漏水问题对正常的居住使用当然有影响，但是在本案中如果渗漏是发生于交付的时候或交付之后的一段合理期限内，属于xx公司的责任，但渗漏仅仅是最近发生或者是房屋交付的合理期限之后发生，这是由于杨某拒不接收房屋对房屋疏于管理而发生的自然损坏，这不属于质量缺陷，也与xx公司无关。如果杨某所说的质量问题不属于主体结构的缺陷，就不符合最高人民法院关于审理商品房的司法解释的规定，且杨某所说的缺陷，xx公司再次表示，是否属于我方的责任范围，我方愿意承担修缮，并安装楼梯。
一审庭审中，杨某认为其解除合同的理由和依据是，第一，交楼标准，合同无法实现其目的。第二，杨某反复的收楼提意见中，杨某是很想要尽快收楼的，但涉案房屋至今存在严重质量问题。第三，杨某认为是最简单的楼梯问题，至今未解决，从开发商的修缮态度及效果，充分说明开发商没有能力使该房屋达到合同要求和国家要求的标准，无法达到房屋的基本使用标准，从态度上讲，开发商也没有意向满足杨某对房屋的基本诉求。杨某认为其第五项诉讼请求的理由和依据是逾期交楼的违约责任包括逾期不超过180日内和逾期超过180日两个并存部分的违约责任，xx公司逾期超过180日，故杨某请求解除合同，逾期180日内的违约责任，杨某请求按照合同第十三条第一项的标准计算违约金。杨某认为其第六项诉讼请求的理由和依据是，涉案房屋假设在2009年9月30日交楼，杨某需要时间对涉案房屋进行装修，使涉案房屋符合居住条件，故杨某请求从2010年4月30日起计算，根据最高院相关的司法解释，延期交楼造成的买方居住损失可以同类同地段房屋租金价格计算赔偿额。杨某认为其第七项诉讼请求的理由和依据是杨某行使单方解除权的同时，xx公司应支付房价款的百分之一的赔偿金。
原审法院认为：杨某、xx公司双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，亦没有其他影响合同效力的因素，合同成立有效，双方当事人均应恪守合同约定。
本案的争议焦点一为涉案房屋的交付条件及是否已经交付。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十一条已明确约定了交房条件为办妥竣工验收备案手续并符合附件约定的装饰、附属设备的规格、标准，关于xx公司陈述的杨某在起诉状中认为交付条件为商品房已经有关政府部门办妥竣工验收备案手续属于杨某自认的问题，杨某于起诉状中的记载仅是在陈述合同部分内容的约定，杨某于之后的诉讼活动中亦对该部分予以了变更和补充，且结合杨某、xx公司之间就涉案房屋的交付及产生纠纷进行交涉协商的整个过程来看，杨某并没有变更合同约定的交房条件的意思表示，因此xx公司认为涉案房屋的交付条件为办妥竣工验收备案手续，附属设备的规格标准作为本合同的附件而不是交付条件的陈述原审法院不予采纳。xx公司应当向杨某交付符合合同约定的交房条件的房屋，在合同附件四第四条室内部分第4款约定室内台阶与楼梯踏步的装饰标准为水泥砂浆找平，现地上一、二层的室内楼梯尚未修建，因此涉案房屋的现状与合同附件四约定室内台阶与楼梯踏步须水泥砂浆找平的装饰、设备标准不相符，且涉案房屋作为地上有一、二层结构的别墅，楼梯应是涉案房屋居住的必备条件，xx公司未能举证证明涉案房屋符合合同约定的交付条件，亦未能提交证据证明其已将涉案房屋交付给杨某，因此，xx公司未在合同约定的期限内向杨某交付符合约定条件的房屋，xx公司存在逾期交楼的违约行为。
本案的争议焦点二为涉案合同是否应当解除。原审法院针对杨某庭审中陈述其解除合同的理由和依据一一分析如下：第一，关于杨某陈述的合同目的无法实现，涉案房屋虽没有符合合同约定的交付条件，但涉案房屋已经办妥竣工验收备案表，杨某的主要争议在于涉案房屋未满足合同附件四约定的装饰、设备标准，xx公司表示其同意按照合同约定的标准进行修缮及修建楼梯，楼梯虽是涉案房屋正常居住使用的必备条件，但涉案房屋目前没有楼梯及装饰、设备标准不符合合同约定标准的问题并非无法解决，因此，xx公司的违约行为并未造成不能实现合同目的。第二，杨某认为涉案房屋存在严重质量问题。杨某自行委托鉴定的鉴定类别是房屋外观状况鉴定并非主体结构质量鉴定，鉴定报告上载明的主要损坏情况无法证明房屋主体结构质量不合格，杨某提交的《银湖湾A106号房别墅存在的问题》上列举的问题属于质量瑕疵，可通过修复得以解决。杨某提交的其他证据亦不足以证明涉案房屋存在的问题属于主体结构质量不合格及影响房屋的结构安全和使用安全。第三，杨某认为涉案房屋没有楼梯的问题，同上所述，xx公司庭审中多次陈述同意安装楼梯，因此，没有楼梯的问题通过修建可以达到合同约定的标准。因此，杨某的上述陈述均不能构成解除合同的理由，且据杨某陈述其自2010年开始就涉案房屋的问题与xx公司进行沟通协商，杨某于2015年1月29日起诉请求解除合同，已经超过解除权行使的期限，因此，杨某请求解除合同，依据不足，原审法院不予支持。同理，杨某请求xx公司返还购房款、赔偿杨某已支付购房款按同期贷款利率计算的资金占用费、赔偿杨某已支付全部的按揭利息损失，依据不足，原审法院不予支持。
本案的争议焦点三为xx公司的责任承担问题。xx公司存在逾期交楼的违约行为，应当按照合同约定承担逾期交楼的违约责任。关于杨某请求xx公司按照合同第十三条第一款的约定从合同解除之日起倒推180天按已支付房价款的万分之五支付逾期交楼违约金234万元，杨某请求的是合同解除情形下的逾期交楼违约金，杨某请求的违约金的计算亦是以合同解除之日为计算日期，原审法院不支持杨某解除合同的诉讼请求，杨某上述诉讼请求亦没有请求权基础，因此，杨某上述诉讼请求依据不足，原审法院不予支持。至于在合同继续履行情况下xx公司应承担的逾期交楼违约责任，杨某可以另行主张。关于杨某请求xx公司从2010年4月30日起至合同解除之日止按照同类同地段标准向杨某支付租金1539803.91元，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”可见适用同地段同类房屋租金为标准计算逾期交楼违约金的前提是商品房买卖合同没有约定违约金的数额或损失赔偿额计算方法，现杨某、xx公司之间签订的商品房买卖合同关于逾期交楼约定了违约金的计算方法，故杨某请求按同类同地段租金标准计算违约金依据不足，原审法院不予支持。关于杨某请求xx公司按照合同第二十一条的约定向其支付赔偿金的诉讼请求，合同第二十一条约定的赔偿金是在乙方行使单方解除权情形下的赔偿责任，如上所述，杨某请求解除合同已经超过解除权行使期限，因此，杨某请求xx公司按照合同第二十一条的约定向其支付赔偿金，依据不足，原审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条、第十五条、第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《》第的规定，原审法院于2015年10月10日作出判决：驳回原告杨某的全部诉讼请求。案件受理费280570元，由原告杨某负担。
判后，杨某不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院在承认房屋不符合交付标准且无法正常使用的同时，却以时效为由剥夺我方退房权利的做法，无异于逼迫我方接受所有人都知道无法居住的房屋（即便几经修缮），显然是严重背离法律和常理的。1.关于逾期交楼如何计算诉讼时效的问题，最高人民法院给出过明确的指导意见，“诉讼时效期间的起算上，应当区分具体情况：房屋具备交付条件的，诉讼时效期间自合同约定的交付期限届满之日起计算；如果房屋尚不具备交付条件，诉讼时效期间应从房屋具备交付条件之日起计算。”就本案而言，涉案房屋至今不具备交付条件，无论是解除合同的请求还是赔偿请求均未超过诉讼时效。2.从合同履行的过程看，双方从通知交楼的2010年6月28日到2015年1月诉至法院，有过多次交涉。包括原审判决认定的两次由我方以书面形式交开发商签收的《关于要求尽快解决商品房质量问题并交楼的函及签收回执》。每次交涉后，xx公司均有派人维修。这样的维修在去年底本年初仍在进行。且xx公司反复告知我方房屋没有质量问题，存在的小瑕疵仅仅有碍观瞻，补上楼梯就没事。我方有理由信赖xx公司的专业判断和操守，并基于此忍耐并等待得到修缮后符合基本居住要求的房屋。我方对xx公司的信赖和给予xx公司修补机会的行为，绝不意味着对自身权利的放弃。3.倘若全国法院都如原审法院一般，抛弃房屋最根本的使用目的，以超过时效的手段强逼买受人接受明显不能居住的房屋，全国各地将出现很多不能居住的房屋，商品房市场的交易秩序亦将荡然无存。二、除了一、二层之间没有楼梯的问题外，原审法院故意回避涉案房屋自始至终存在的大面积积水、屋顶及墙体渗漏、墙面及楼面破裂等严重影响正常居住的问题，以及xx公司多次进行修补至今不能解决，致使房屋无法正常使用的事实。除没有楼梯的问题外，房屋还存在大面积积水、屋顶及墙体渗漏、墙面及楼面破裂等严重影响正常居住的问题。这些问题xx公司认为可以修复，并且在去年底和今年实际进行了修复。但目前的实际情况是，包括楼梯问题在内的大面积积水、屋顶及墙体渗漏、墙面及楼面破裂等严重影响正常居住的问题，至今仍未得到解决，房屋至今不能满足基本的居住条件。而非原审判决所说，可通过修复解决。根据最高人民法院相关规定，房屋经两次以上修复仍不能满足正常居住使用，买受人要求退房的，法院应当支持。三、一审过程中，我方提交了现场勘查申请书，xx公司也要求进行现场勘验，但原审法院以审限将至为由没有进行。房屋现场能够清晰呈现房屋存在的大面积积水、屋顶及墙体渗漏、墙面及楼面破裂和没有楼梯等严重影响正常居住的问题，对本案在事实方面的认定有决定性的影响。修建楼梯，仅仅能解决诸多不适于居住问题中的一个，绝无可能因此而解决影响房屋正常使用的包括屋内大面积积水、屋顶漏雨、墙体开裂渗漏及楼面结构性裂缝在内的问题。不进行现场勘查，没有切身的全方位的体验，导致法官认为只要解决了楼梯问题，房屋就能正常使用，完全忽略了影响房屋正常使用，且几经修缮至今没有解决或者不能解决的其他问题，因而做出完全违背法律和常理的判决。四、违约金的赔偿属惩罚性赔偿，租金等的赔偿属于实际损失赔偿，两种赔偿的性质不同，并行不悖。五、涉案房屋并未取得竣工验收备案表，原审判决认定事实错误。xx公司向原审法院提交的竣工验收备案表与涉案房屋不符。六、原审法院遗漏查明楼梯是房屋主体结构工程的一部分，xx公司未完成涉案房屋主体结构施工；原审法院遗漏查明涉案房屋主体工程已完成部分质量不合格。七、原审法院未请具备资格的鉴定人对于房屋主体结构质量是否不合格和影响使用的严重性进行鉴定，就判定不是主体结构质量不合格，达不到解除合同的条件，程序错误，处理不当。八、原审法院认定杨某于2015年起诉时已超过合同约定的解除权行使期限错误。本案不应适用合同约定的解除权行使期限，涉案房屋并未完成施工，是烂尾楼，解除权行使期不应从2010年起算。杨某四次前往办理交楼手续，发现没有完工等严重质量问题，一直拒绝收楼，如果xx公司明确表示不再对房屋进行修复或者建楼梯，合同约定的解除权才开始起算。九、原审法院适用法律错误，应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》第十二条、第十三条、第十四条的规定，判令解除合同。综上，杨某请求：l、撤销原审判决，查清事实后依法改判，或裁定发回重审；2、xx公司承担本案一审、二审诉讼费。
xx公司答辩称：一、我方不认为涉案房屋不符合交付条件。按照合同约定，我方向买方发出收楼通知，而买方未如约前来办理相关手续，根据合同第十二条的约定，应视为已交付给买方，退一步说，涉案房屋本身设置了电梯槽，具备安装电梯的条件，电梯槽与修建楼梯的位置在同一个地方，该处有配合施工的要求及如果先安装楼梯，那么业主在安装电梯时会受到楼梯的影响，与买方所买房屋同一户型的别墅在交付时均没有安装楼梯，都是由业主告知开发商是否安装电梯后，再由开发商先行安装楼梯或在安装好电梯后再安装楼梯。如买方按收楼通知所指时间前来查验房屋，则其提出需要安置楼梯或有其他需要修缮的地方，卖方自然会予以解决，但事实上直到涉案房屋的物业管理单位在2014年起诉买方支付物业管理费时，买方才提出房屋没有楼梯的问题。在长达四年多的时间里，买方从未与卖方进行交涉，故在房屋已视为交付的情况下，发生的自然损坏是因买方未尽修缮保养所致，与我方无关，买方迟迟不与卖方交涉所导致的扩大损失也应由买方自行承担。二、解除权行使的除斥期间不适用诉讼时效中断的规定。买方提出解除合同早已超过除斥期间，也不存在延后起算的问题，实际上延后起算就是中断时效。四、没有证据证明涉案房屋的主体结构存在质量问题，买方所述的楼梯为主体结构与建筑设计规范不符，也与合同约定不符。根据建筑结构设计术语和符号标准，该标准的代码是GPT5008397，建筑结构是指组成工业与民用房屋建筑包括基础在内的承重骨架体系，涉案房屋的楼梯显然不属于承重骨架的部分，从合同约定看，根据合同附件4装饰设备标准，台阶与楼梯属于装饰设备的一部分，而不属于建筑结构的部分，故此买方在一审提交的房屋鉴定报告才不敢出现主体结构不合格的结论，鉴定意见上明确说明地基基础没有发生不均匀沉降。涉案房屋的主体结构不存在不合格情形。如果非要以主体结构的问题来解除合同，那么至少应由专业的鉴定机构作出鉴定。
xx公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、涉案房屋交付条件为“该商品房已经有关政府部门办妥竣工验收备案手续”，杨某已在庭审确认该事实。二、涉案《商品房买卖合同》合同附件四对装饰、设备标准的约定不构成交房的充分必要条件：1.从《合同法》第一百二十五条规定的合同解释原则中的体系解释原则看，不应将附属设备解释为交房条件。首先，关于装饰、附属设备的约定更应与涉案《商品房买卖合同》第二十条“甲方关于装饰、设备标准承诺的违约责任”而不是与合同第十一条“交房条件”形成紧密的逻辑关系。根据合同第二十条，如装饰、设备达不到附件四约定的标准，则杨某有权要求xx公司承担“继续整改，直到达到合同约定的装修标准”的违约责任，该条并未赋予杨某因装饰设备不符合约定标准而解除合同的权利。其次，涉案合同第十二条约定：“在双方进行验收交接时，甲方应当出示本合同第十一条约定的房屋交付的证明文件及有关资料，并签署交接单。”显然，第十一条约定的证明文件只有竣工验收备案证明，而装饰、设备作为附件约定的内容，只能直观地验视，不可能有证明文件。例如附件四第十条约定的“每户入口处配备高级信报箱”，难道需要文件来证明信报箱存在？又有什么样的文件能证明信报箱是否符合“高级”的标准？合同条款理解的争议，应结合合同的有关条款作出整体解释，而不仅仅看合同条款所处的位置，正如合同性质取决于合同内容而不是合同标题。在本案中，将装饰、附属设备解释为交房条件的唯一理由只是因为其置于第十一条“交房条件”的条款标题之下，而结合合同的其他条款做出体系性的解释，则可以得出其不属于交房条件的结论。而原审法院认为涉案房屋的交付条件为“办妥竣工验收备案手续并符合附件约定的装饰、附属设备的规格、标准”是错误的，分割了第十一条和第二十条的联系，没有按照合同的整体意思来辨别该条款的性质。2.从合同目的解释原则看，将装饰、设备解释为交房条件，背离合同目的。杨某购买涉案房屋的目的显然是实现其居住。合同约定的是毛坯交房，是故居住的舒适性和装修的精致美观均不在合同目的之列，其必然需要杨某收房后进一步的装修方能实现。如仅因装饰、附属设备的瑕疵就认为不符合交房条件，则显然背离了合同目的。例如，如果前述“高级信报箱”没有安装，难道就能因此认定居住的合同目的落空？显然不能。因此，将装饰、附属设备解释成交房条件并不符合合同目的的解释原则。3.将装饰、设备解释为交房条件有悖于公平合理的原则：房产的价格取决于地段、景观、市场环境等诸多因素，但与装饰、附属设备（尤其是在毛坯交付的情况下）并无重要关联。如果将装饰、设备解释为交房条件，则买受人可以任意地以装饰、设备的任何一点瑕疵为由拒绝收楼：信箱不够高级不符合交房条件，附件四约定的果树没有栽种不符合交房条件，附件四约定的水泥砂浆找平不够平整不符合交房条件。凡此种种瑕疵，都可构成不符合交付条件的理由，对xx公司而言，殊为不公，也使交易处于不稳定状态。三、涉案房屋已于2010年6月26日交付给杨某，原审法院认定xx公司“未能提交证据证明其已将涉案房屋交付给杨某”，是主观故意忽略我方庭上提交的证据，严重违背事实。《商品房买卖合同》第十二条第五款约定xx公司于《商品房买卖合同》已对杨某作出足够明确的告知，并在《商品房交付使用催告书》再次提示杨某不利后果的情况下，杨某拒不办理收楼手续，显属违约，应承担其自身过错的不利后果。故根据《商品房买卖合同》第十二条的约定，应认定xx公司在要求杨某前来办理房屋交接手续之日（即2010年6月26日）已将涉案房屋交付。xx公司据此请求撤销原审判决中对“被告未在合同约定的期限内向原告交付符合约定条件的房屋，被告存在逾期交楼的违约行为”的认定。
杨某答辩称：一、xx公司认为交付条件和交付手续都已完成，不是事实。生效的1650号民事判决和原审判决都明确指出交付条件包括两部分，一是竣工备案，二是符合附件要求。因为没有楼梯根本不符合合同约定的交付条件和正常的使用要求，1650号民事判决和原审判决均已确定房屋不符合交付条件。二、交付的前提是符合交付条件，不符合交付条件的房屋，不存在交付的可能，因此该房屋至今未交付。关于楼梯的问题，xx公司以房屋有电梯槽为由拒绝按合同约定安装楼梯的行为，是明确无误的违约行为。三、xx公司称买受人没有提出安装楼梯的要求，与事实不符。我方几次收房均已提出安装楼梯的请求，并且分别于2012年、2013年提交书面楼梯安装请求，且由出卖人签收相关质量问题的函件。四、xx公司称楼梯和合同约定不符，明显与事实不符。合同附件4第4部分第4小点明确约定室内台阶与楼梯踏步水泥砂浆找平，同时附件1房屋平面图有明确的楼梯标识，因此，楼梯的安装是合同明文规定。五、xx公司提出的结构术语和符号标准从未说明也不能说明楼梯不是房屋的主体结构，因为该标准只是建筑结构的上半截，对主层建筑结构的构建、部件，当其含义不至混淆时也可以统称为结构。同时2.1.3框架结构明确指出由梁某以刚或铰接相连接成承重体系的房屋建筑结构，通说认为主体结构是基于地基基础之上，接受、承担和传递建筑工程所有上部荷载，维持上部结构整体性、稳定性和安全性的有机联系的系统体系，楼梯作为活荷载，起着联系整体维护安全的作为，是主体结构中不可或缺的部分。同时我方提交的证据专家意见部分也给出详尽解释。六、涉案房屋从未备案，备案情况与实际情况严重不符。公证书显示的涉案房屋的门排号A-06该排号的房屋从未出现在备案资料中；公证书显示的房屋是三层，而备案书中显示的房屋为2层；备案表因为存在严重违法不具备合法性。1.申请房号与备案房号不一致；2.规划验收合格证中写明的附件竣工图从未出现过，因此出卖人提交的规划验收合格证缺少必要的组成部分，其真实性、合法性均不具备；3.备案表中明确要求的图纸从未出现在本案中，经买受人向相关部门查询获得的答复是，该验收备案没有竣工图，因此我方向法庭当庭提交调查取证申请书，请求向规划局以及相关部门调取全部房屋备案图纸，同时鉴于竣工图纸是备案的必要资料，缺少图纸就意味着备案不合法，因此备案无效。
经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审期间，杨某向本院提交下列证据：
证据1、《什么是建筑工程的主体工程》（网络打印件），拟证明楼梯是主体工程。证据2、公证书，拟证明房屋严重不符合合同及使用要求的情况以及违约事实，同时公证书显示的大量积水也说明房屋无法通过简单的修缮满足最基本的居住使用。证据3、办理竣工验收备案需提供的资料，拟证明办理备案表的手续不合法，备案无效。证据4、由xx公司在2015年11月30日向我方发出的不动产权证书催办函，拟证明其一而再、再而三的变更交付期限。证据5、专家意见，拟证明楼梯是建筑工程的主体结构。证据6、工程质量检查报告，拟证明房屋存在多种质量问题。证据7、民事诉状，证据8、传票，拟证明xx公司变更交付期限。
xx公司发表意见称：对证据1不确认真实性，因是网络打印的。证据2不确认合法性，既然杨某认为涉案房屋还没有交付，就属于我方房产，对方和公证人员进入属于非法侵入，而对方能在现场自由拍摄就证明房屋已交付。对证据3的真实性、合法性、关联性均不予确认。对证据4的真实性予以确认，与房屋是否交付没有关联性，应先交付房屋再催办房产证。对证据5的真实性不予确认，因为我方无从核实徐炎的身份，该证据属于证人证言，我方无法质证。证据6的质证意见与证据5一致，因为证据6是以个人名义出具，属于证人证言。对证据7、8的真实性无异议，我方已撤回该案起诉，另行向广东省广州市天河区人民法院提起诉讼。
杨某申请本院调取竣工验收备案表全部图纸和文件以及建设工程规划验收合格证的附图建设工程竣工图。
xx公司以其另行向广东省广州市天河区人民法院起诉请求判令杨某立即与xx公司共同办理涉案房屋交接手续及判令杨某缴交涉案房屋契税并提交办理产权登记所需资料为由，请求本案中止审理。
二审另查明，xx公司在一审期间提交的涉案房屋竣工验收备案表的施工许可证号与2008年8月18日杨某与xx公司签订的《商品房买卖合同》上所载建设工程施工许可证证号均为440118200706190101。
本院认为：关于xx公司是否构成迟延交付房屋的问题，
双方均确认直至一审期间涉案房屋一、二层的楼梯尚未修建，涉案房屋作为地上有一、二层结构的别墅，即使是毛坯交付，楼梯仍然是保证涉案房屋正常使用的必备条件。xx公司对于涉案房屋应当安装楼梯并无异议，而其未能举证证明系杨某的原因导致未修建楼梯，故原审法院认定xx公司已构成迟延交付房屋，该结论并无不当，本院予以维持。
关于杨某以xx公司迟延交付房屋为由主张解除合同的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》十五条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。由该规定可知，为了维护交易秩序，避免合同关系长期处于不确定状态，在一方当事人享有解除权时，该当事人应当及时行使，否则超过一定期限，解除权即会消灭。xx公司在2010年即已发出涉案房屋交付通知书，杨某主张在2010年得知交楼消息后验收时发现涉案房屋存在质量问题及没有安装楼梯，因而拒绝接收房屋。根据双方《商品房买卖合同》第十三条关于延期交房的违约责任的约定，xx公司如未能按合同规定期限交房，逾期超过180日后，杨某有权单方面解除合同。然而，杨某直至2015年才以xx公司迟延交付房屋为由提起本案诉讼，请求解除双方合同，已超过法律规定的除斥期间。而且，本案中杨某所举证据亦不足以证明双方合同目的已经无法实现。因此，杨某以xx公司迟延交付房屋为由主张解除合同，并据此请求判令返还购房款及赔偿损失、支付违约金，本院均不予支持。
杨某申请本院调查取证，因与本案处理结果无关，本院不予准许。
xx公司请求本案中止审理，因本案并非必须以另案审理结果为依据，本院不予准许。
综上所述，杨某和xx公司的上诉请求均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费280670元，由上诉人杨某负担280570元，上诉人广州xx房地产开发有限公司负担100元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张燕宁
审 判 员 李 静
代理审判员 黄春成
二〇一六年五月二十日
书 记 员 李宪琼
黄妙丽