广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终3984号上诉人（原审被告）：杨今哉，男，1972年11月11日出生，汉族，住广州市海珠区。被上诉人（原审原告）：黎家毅，男，1993年8月8日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：詹俊云，广东一粤律师事务所律师。上诉人杨今哉因与被上诉人黎家毅租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初6572号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月13日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人杨今哉、被上诉人黎家毅的委托诉讼代理人詹俊云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人杨今哉上诉请求：1.撤销一审判决，驳回黎家毅的诉讼请求；2.改判场地占用费为32000元/月（按照场地实地面积1600平方米，20元/平方米的标准计算）；3.本案诉讼费用由黎家毅承担。事实和理由如下：一、2015年6月28日，杨今哉与黎家毅签订租赁合同并约定由黎家毅配合杨今哉办理营业执照手续、装修2个月免租期。杨今哉在签订合同后对涉案场地进行升级改造，共投资300余万元，于2015年12月全部装修完毕投入运营。2016年5月杨今哉申请办理四川省化工建设有限公司第十二工程分公司，因黎家毅不配合导致无法办理营业登记，只好于2016年8月委托中介办理。由于上述期间内公司一直无法注册，杨今哉无法进行相关项目的招投标，造成巨大经济损失，以致场地无法正常经营。在广州市海珠区人民法院2016年8月26日作出的（2016）粤0105民初4894号生效判决中已经判决涉案租赁合同为无效合同，期间杨今哉多次催促黎家毅收回场地或转租，申请降租重新签订合同，但黎家毅一直不予理会，任由场地闲置，导致杨今哉损失扩大。涉案场地为XX村经济合作社的物业，黎家毅倚仗人多势众，要求杨今哉无条件搬离，不协商转让事宜。直至2017年11月经杨今哉与村民协商才同意收回场地，餐厅由杨今哉转让。综上，黎家毅不配合办理企业登记，导致涉案场地无法正常经营，其又不收回场地，造成杨今哉巨额亏损，请求二审法院予以改判。被上诉人黎家毅答辩称：1.一审时，杨今哉答辩称对于我方的诉讼请求没有意见，对于我方主张的房屋占用费的期间、标准、以及欠付金额均无异议，且一审时杨今哉也没有进行反诉，超出了一审诉讼请求范围的部分，杨今哉应另寻途径解决。2.根据杨今哉提供的营业执照证件可知，杨今哉已经办理了营业执照，我方是给予充分配合的，涉案场地实际上是由杨今哉在使用。杨今哉所述的我方不配合导致其无法办理相关证照，造成其无法正常经营的说法缺乏依据。3、租赁期间因杨今哉一直未依约支付租金，我方为此曾多次要求杨今哉交还租赁物，但杨今哉均予以拒绝，我方迫于无奈的情况下只能以诉讼的方式要求杨今哉支付租金。另外，涉案租赁合同双方已经签订了终止合同协议，于2017年11月10日终止涉案租赁合同。合同解除后，杨今哉仍霸占部分场地，我方多次催促杨今哉搬离场地并支付欠缴租金、交还钥匙等，但杨今哉均置之不理。因此，杨今哉诉称我方不及时收回场地造成损失扩大，故认为不应由其承担场地使用费，是缺乏事实依据的。4、在2015年6月28日杨今哉与我方签订租赁合同时，杨今哉已经知晓涉案租赁物的状况，租赁合同约定的租金标准已经是低于市场价格，对于杨今哉来说是公平合理的。租赁合同签订后，我方将涉案租赁物按照合同约定的状况交付给杨今哉经营使用，我方已经全面履行了合同约定的义务，因此杨今哉主张场地占用费过高、场地面积实为1600平方米等说法是缺乏事实及法律依据的，故请求依法驳回其上诉请求，维持原判。2017年7月21日，黎家毅向一审法院起诉请求判令：1、判决杨今哉向黎家毅支付2016年8月1日至2017年7月31日的房屋占有使用费279600元（房屋占有使用费按每月48300元的标准计付）及逾期付款违约金27960元（按杨今哉拖欠租金的总额10%计付）；2、本案诉讼费用由杨今哉承担。杨今哉一审答辩称：对于黎家毅的诉讼请求没有意见，但杨今哉现在经济困难，工程款还没有收回来，没有款项可支付给黎家毅。一审法院经审理查明：2015年6月24日，黎家毅（乙方）与广州市海珠区官洲街XX第一经济合作社（甲方）签订《租赁合同》，租赁了坐落在海珠区官洲街XX第一经济合作社的油库地块中的5077.306平方米，双方约定，乙方必须于签订合同之日起计十个月内在承租土地上建成两层钢筋混凝土厂房，建筑面积合计不少于2520平方米土地；厂房改造的报建或审批等所有手续由乙方自行办理，甲方仅提供场地出租证明，其他手续甲方不作任何担保及证明。所有升级改造的所有费用均由乙方自行承担；租赁期限从2015年7月1日起至2035年6月30日止。由于乙方需要报建及升级改造物业，甲方同意给乙方6个月的免租期。该地块使用权租金每月65364元（中标价），租金每三年递增10%等。2015年6月28日，黎家毅与杨今哉签订《租赁合同》，黎家毅（甲方）出租位于广州市海珠区XX第一经济合作社油库北侧物业给杨今哉（乙方）。双方约定，租赁期限为20年，即自2015年7月1日起至2035年6月30日止；租金按月计算，每月租金（人民币：肆万捌仟叁佰元整），租金每三年租金在递增后基础上递增10%，乙方每月5号前向甲方支付当月租金及水电费，逾期每逾期一日按应付未付金额的0.5%支付滞纳金。如超过一个月未能缴交租金及水电费，甲方有权收回该厂房，并且乙方所交的一切费用甲方不予退。租金以现金形支付等。一审诉讼过程中，黎家毅表示上述合同约定的物业没有具体的名牌实际上是搭建的大棚，没有取得建设工程规划许可证或经建设部门批准建设，也没有产权证。黎家毅主张已于2015年7月1日将涉案物业交付给杨今哉使用，杨今哉用于经营荔林农庄，但杨今哉一直没有支付租金，至2016年5月16日黎家毅向杨今哉寄出《关于催收租金的函》后，杨今哉于2016年5月30日转账支付了租金5万元，2016年6月27日转账支付了租金10万元。另查，黎家毅于2016年起诉要求杨今哉支付2015年7月1日至2016年8月1日拖欠的租金暂计477900元及逾期付款违约金72450元；等。一审法院于2016年8月26日作出（2016）粤0105民初4894号民事判决书，判决：一、杨今哉应于该判决发生法律效力之日起五日内支付尚欠的2015年7月1日至2016年8月1日的房屋占有使用费477900元给黎家毅；二、驳回黎家毅的其他诉讼请求。该判决书已于2016年9月16日生效。一审诉讼中，杨今哉表示对黎家毅主张的房屋占有使用费的期间、标准以及欠付金额均无异议，但不同意支付违约金，因为杨今哉同意终止合同，是黎家毅不同意收回场地。黎家毅表示如果要杨今哉交回涉案物业，会另案主张权利，本案中不需要法院处理。一审法院认为，黎家毅与杨今哉之间签订的《租赁合同》，已经生效的（2016）粤0105民初4894号《民事判决书》确认为无效合同。虽然涉案房屋租赁合同无效，但杨今哉实际占用涉案场地，按照公平有偿的原则，黎家毅要求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费并无不妥。黎家毅要求杨今哉向其支付2016年8月1日至2017年7月31日期间的房屋占有使用费279600元，杨今哉对黎家毅主张的房屋占有使用费的期间、标准、金额均无异议，故黎家毅的该项诉讼请求，予以准许。由于黎家毅与杨今哉签订的《租赁合同》无效，双方对于房屋占用费的支付没有约定，黎家毅在双方的租赁合同确认无效后，没有积极收回涉案场地，导致损失扩大，故黎家毅要求杨今哉向其支付逾期付款违约金缺乏依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第六条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院于2017年12月19日作出如下判决：一、杨今哉在本判决生效之日起五日内，支付2016年8月1日至2017年7月31日期间的房屋占有使用费279600元给黎家毅；二、驳回黎家毅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5913元，由黎家毅负担419元，杨今哉负担5494元。二审期间，杨今哉向本院提交四川省化工建设有限公司第十二工程分公司的营业执照，显示营业场所为新港东路70号之四一楼122b房，拟证明由于黎家毅不配合办理营业执照，致使杨今哉委托中介机构办理。黎家毅质证称对该营业执照的真实性、合法性及关联性不予认可，杨今哉在办理营业执照时准备了自己起草的租赁合同到XX村经济合作社盖章，XX村经济合作社有为其提供便利，因此黎家毅有配合杨今哉办理营业执照。杨今哉提供了一份其与案外人李某于2017年9月28日签订的《租赁合同》复印件，以此证明租金标准为每月20元每平方米。黎家毅对该证据的真实性、合法性及关联性均不予认可，认为与本案无关。杨今哉还提交了一份自行测绘制作的涉案场地《平面图》，用以证明涉案场地目前的总建筑面积约1996平方米，其中含杨今哉自建的500平方米，即黎家毅出租给杨今哉的面积只有1500平方米。黎家毅对该单方测量的面积不予确认。经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审庭询中，双方当事人确认双方于2017年11月10日签订《终止合同协议》。杨今哉述称在该协议签订后即退还了涉案场地，此前由于黎家毅不收回场地，所以其一直在使用。黎家毅则称该协议签订后杨今哉仍霸占部分场地，至今没有交还钥匙，也未腾空交还。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案二审应当围绕杨今哉的上诉请求及事实理由进行审理。黎家毅与杨今哉签订的《租赁合同》已经生效判决确认为无效合同。本案中，杨今哉确认其在签订《终止合同协议》前一直使用涉案场地，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，黎家毅请求杨今哉参照合同约定的标准支付其占用期间的房屋占有使用费，应予支持。鉴于杨今哉一审表示对黎家毅主张的房屋占有使用费的期间、标准及欠付金额均无异议，故一审法院判令杨今哉向黎家毅支付2016年8月1日至2017年7月31日期间的房屋占有使用费279600元，事实清楚，适用法律正确，应予维持。杨今哉上诉辩称因黎家毅拒不配合其办理营业登记，对此未能提供证据证明，且与其二审提供的四川省化工建设有限公司第十二工程分公司营业执照显示的事实相反；其所述因此导致无法正常经营，亦与其自述一直使用场地的陈述相悖，本院均不予采信。杨今哉上诉述称其多次催促黎家毅收回场地或转租，黎家毅不予理会，对此亦未能提供证据予以证明，本院不予采信。杨今哉二审提交的《租赁合同》复印件、单方测绘的《平面图》均不能证明其主张，本院均不予采纳，杨今哉上诉提出实际租赁面积只有1500平方米，以及租金应调整为每月20元每平方米，均缺乏确切证据支持，不足以推翻其一审承认的对己不利的事实，本院不予采纳。综上，杨今哉的上诉请求及理由均不成立，本院不予支持。审查一审判决查明事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4212元，由上诉人杨今哉负担。本判决为终审判决。审判长  蔡培娟审判员  黄春成审判员  闫 娜二〇一八年五月三十一日书记员  张 旭