浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2009）浙绍民终字第219号
上诉人（原审原告）浙江大宋控股集团有限公司。
法定代表人赵国英。
委托代理人（特别授权）马恒忠。
被上诉人（原审被告）绍兴市城中村改造建设投资有限公司。
法定代表人王晓明。
委托代理人（特别授权）宋朝晖。
上诉人大宋公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服绍兴市越城区人民法院（2008）越民一初字第3621号民事判决，向本院提出上诉。本院于2009年2月6日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。经阅卷和询问当事人，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2007年3月8日，城投公司（甲方）与大宋公司（乙方）签订一份移交协议，其中约定：一、建筑物转让价格为人民币73149734.65元。二、付款方式与期限：第一期付款：本协议签订三天内乙方向甲方付清人民币3000万元。三、建筑物交付方式与期限：甲方在收到第一期款项之日起10天内交付该地块上的建筑物。四、违约责任：如逾期付款或逾期交付建筑物，违约方应支付对方转让总价的每天千分之三的违约金。双方还约定了其他权利义务。大宋公司分别于2007年3月19日和3月23日向城投公司支付人民币各1500万元。2007年4月5日，城投公司、大宋公司、浙江中实建设集团有限公司、浙江有色工程监理有限公司、绍兴市保安服务总公司签订一份会议备忘录，确定房建工程验房移交工作时间为2007年4月10日到4月11日。2007年4月13日，上述五方又签订一份会议备忘录，其中载明五方相关人员组成的地面建筑物转让移交小组于2007年4月10日至4月12日对建筑物进行移交，本次移交建筑物单体15幢。大宋公司于2007年4月12日收到城投公司15幢建筑物的钥匙。
原审法院认为，大宋公司与城投公司签订的移交协议，双方主体适格，意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应确认合法有效。根据双方合同的约定，城投公司应于2007年4月2日前交付15幢建筑物，因双方于2007年4月5日经协商将15幢建筑物的交付时间确定为2007年4月10日到4月11日，该约定应视为双方对建筑物交付时间的变更。城投公司于2007年4月10日至4月12日将15幢建筑物移交给大宋公司，交付建筑物的时间延迟了一天，已构成违约，但双方约定的违约金过高，依法予以调整。违约金的数额确定为10万元。被告认为其未逾期交付建筑物的辩解意见，没有相应依据，不予采纳。但被告认为违约金约定过高要求予以调整的辩解意见，理由成立，予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款之规定，判决：一、被告绍兴市城中村改造建设投资有限公司应支付给原告浙江大宋控股集团有限公司逾期交付建筑物违约金10万元，于本判决生效后三十日内付清；二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费24356元，财产保全费5000元，合计29356元，由原告负担26356元，被告负担3000元。
大宋公司不服原判决，提出上诉称：1、被上诉人交付建筑物逾期10天，事实清楚，证据充分。原审法院认定交付建筑物时间已变更为2007年4月10日至4月11日，是错误的。因被上诉人逾期交付建筑物，在上诉人多次催促下，被上诉人于2007年4月5日主持召开协调会议，此时已逾期三天。按照房建工程移交实际，移交主动权掌握在被上诉人手中。同时上诉人在享受接交权利也负有接交义务。故上诉人只能按被上诉人确定时间办理接交事宜，但这不能理解为双方对建筑物交付时间的变更。本案并非双方协商变更合同情形。此次协调会议，双方均无变更2007年3月8日移交协议的意思表示，既无对移交协议交付期限约定进行变更的内容，又无上诉人放弃追究对方违约责任权利的记载。同时4月5日协调会议备忘录第三条明确记载：移交过程中及移交后各方按相关合同协议条款各自承担相应职责，对存在的问题各方友好协商处理。表明当时双方均同意按协议条款执行并可按协议约定要求对方履行义务和承担违约责任。2、原审法院认为约定违约金过高，是错误的。双方签订的移交协议合法有效，约定违约金计算方式明确，应以当事人意思自治为准。且被上诉人在起诉上诉人逾期付款的另案中从未认为约定违约金过高。上诉人于2007年3月8日经拍卖受让被上诉人投资建设的原外山组团江家娄地块（一期），价格达3.84亿元，上诉人花此巨大代价，目的是早日取得标的物（受让地块和15幢建筑物），以开发产生效益。2007年4月5日，上诉人不可能同意放弃追究被上诉人违约交付的责任。上诉人按移交协议中建筑物7300余万元转让价追究被上诉人日千分之三违约金，远不能弥补因被上诉人违约给上诉人造成的损失，主要是延误整个项目的进度，错过最佳销售时机等。如果按建筑物和工程技术资料一并交付才属完整交付，则被上诉人逾期天数远不止10天，上诉人保留另行主张权利。被上诉人逾期交付建筑物系整体、全部的逾期违约，依理依法应按协议约定计算违约金。而被上诉人另案主张的逾期付款违约问题，因仅系三期款项中一期违约，且逾期付款造成的损失主要是利息损失，故不宜按建筑物转让总价计算违约金。综上，请求二审法院撤销原判决，依法支持上诉人诉讼请求，并由被上诉人承担诉讼费用。
被上诉人城投公司辩称：双方以2007年4月5日会议纪要形式，已对移交时间进行了变更，且上诉人已默示放弃违约责任的追究权利。纪要第三条应当理解为已履行交房部分内容，上诉人不能依移交协议约定再追究对方责任。上诉人并未提供损失依据，原审法院对违约金进行调整是基于被上诉人请求依法作出，并无不当。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院查明的事实与原审判决经审理查明部分事实基本一致，另补充查明：2007年3月8日前上诉人经公开拍卖取得位于绍兴市区城南原外山组团江家娄地块（一期）土地使用权，案涉15幢建筑物位于该地块上。2007年4月5日的会议备忘录第三条记载：移交过程中及移交后各方按相关合同协议条款各自承担相应职责，对存在的问题各方友好协商处理；2007年4月13日会议备忘录第5条记载：会议要求各方对移交后仍按相关合同协议条款各自承担相应职责，对存在的问题各方友好协商处理。
本院认为，双方2007年3月8日签订的绍兴市城中村改造原外山组团江家娄地块（一期）地面建筑物转让移交协议合法有效，双方均应依约执行。据协议约定，被上诉人应于2007年4月2日前履行交付建筑物义务。审查分析2007年4月5日会议备忘录，该纪要仅系双方对实际移交时间和具体移交方案的确定，上诉人并未明示放弃对被上诉人逾期交付建筑物违约责任的追究权利，更何况在该备忘录第三条明确记载移交过程中及移交后各方按相关合同协议条款各自承担相应的职责。因此，2007年4月5日会议备忘录记载内容并不能视为双方对交付时间已作协商变更。被上诉人于2007年4月12日将建筑物移交完毕，逾期10天，应当承担违约责任。上诉人出巨资受让土地使用权以及该地块上涉案15幢建筑物，目的是进行商品房开发销售以获得利益。为此，其作为房地产开发企业，具有尽早接收建筑物，尽早进行建筑物及周边环境装修、整理、美化、改造，尽早开盘销售获取利益的迫切动机。一旦出卖人逾期交付，任何常人均可作出这样的合理预期，即对作为房地产企业的买受人而言，则可能打乱其根据移交协议等内容确定的项目规划，房地产开发进度相应延期，势必影响其商品房销售，并可能产生商品房购房户群体与房地产开发商之间的纠纷。对此，作为商事主体的被上诉人在签约时应系预知。本院认为因被上诉人违约造成上诉人的一定损失客观存在。被上诉人原审认为依据约定计算方式得出的违约金过高，请求调整。约定违约金可以适当高于损失金额，对此将不作调整，但超过合理限度即为过高，当事人可请求人民法院予以适当减少。鉴于上诉人未能提供因违约造成的损失的具体依据，给本院判断约定违约金是否过高带来一定难度，本院得谨慎、合理行使自由裁量权，酌定逾期交付建筑物违约金为125万元，求得利益适度、相对平衡。综上，原审法院认定移交协议约定的交付时间已作变更，本院认为并无充分的理由使人信服，同时也与法律规定不符。上诉人主张被上诉人逾期交付建筑物的时间应为10天，本院予以采纳，要求按约定违约金数额2194492元支持其诉讼请求，其理由具有一定程度的正当性，但根据本案具体情况，本院难以全部支持。原审判决基本事实清楚，但适用法律有误，致实体处理出错，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销绍兴市越城区人民法院（2008）越民一初字第3621号民事判决；
二、被上诉人绍兴市城中村改造建设投资有限公司支付给上诉人浙江大宋控股集团有限公司违约金125万元，款限本判决送达之日起十五日内付清；
三、驳回上诉人浙江大宋控股集团有限公司其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费24356元，财产保全费5000元，合计29356元，由上诉人浙江大宋控股集团有限公司负担12756元，被上诉人绍兴市城中村改造建设投资有限公司负担16600元；二审案件受理费24356元，由上诉人浙江大宋控股集团有限公司负担10556元，被上诉人绍兴市城中村改造建设投资有限公司负担13800元。
本判决为终审判决。
审 判 长 单卫东
审 判 员 楼晓东
代理审判员 王安洁
二〇〇九年三月二十日
书 记 员 吴银萍