上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初50202号
原告：张嘉良，男，1944年3月23日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：顾友良，男，上海市浦东新区上钢法律服务所法律工作者。
被告：陈士军，男，1975年2月15日出生，汉族，户籍地安徽省，现住上海市浦东新区。
原告张嘉良与被告陈士军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张嘉良及其委托诉讼代理人顾友良、被告陈士军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张嘉良向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告之间签订的房屋租赁协议立即终止；2、判令被告立即从租赁的坐落于上海市浦东新区金桥镇王家桥村新宅队唐陆路XXX号、XXX号房屋中迁出；3、判令被告支付拖欠的2015年11月至2016年6月共8个月的房屋租金人民币19,328元(按每月2,416元计算)；4、案件受理费由被告承担。审理中，原告变更第一项诉讼请求为：解除双方之间的不定期租赁合同关系；变更第三项诉讼请求为：判令被告支付拖欠的2015年11月至被告实际履行第二项内容之日止的房屋租金及使用费(按每月2,416元计算)。事实和理由：2010年4月30日，原、被告签订房屋租赁协议，约定原告将位于上海市浦东新区金桥镇王家桥村新宅队(唐陆路XXX号、XXX号)地块上约180平方米的三上三下楼房(以下简称系争房屋)出租给被告使用，租赁期限自2010年4月30日起至2011年4月30日止，租金为每年26,000元。自2011年4月30日起，租金提高至每季度7,250元，每年29,000元，续签一年。被告已付清2011年4月30日至2015年10月31日止的租金，自2015年11月1日起至今未支付租金。原告要求被告终止合同并搬离，但被告既不续签合同亦不支付租金。
被告陈士军辩称，双方合同签订到拆迁之日止，其在系争房屋内装修了地板、门窗、墙壁、空调、卫生间等，现系争房屋处于拆迁评估阶段，原告应赔偿其装修费用。其自行搭建七、八平方米的房屋，但无合法建造手续，现未拿到拆迁款，故不愿搬离。其居住在系争房屋期间，原告无故去家中吵闹数次，并锤坏玻璃和门。其因原告不支付补偿款才居住在系争房屋内，故不同意支付租金，并要求按照其提供的装修清单计算装修补偿费用。
本院经审理认定事实如下：2010年4月30日，原告作为甲方与作为乙方的被告签订《租房协议》一份，约定原告将位于上海市浦东新区王家村新宅队内(原陆行二小斜对面)约180平方米三间楼房出租给被告使用，租赁期限为1年，自2010年4月30日起至2011年4月30日止，租金为每年26,000元。该协议约定：“……先支付叁个月租金为陆仟伍佰元整，第二次交费在2010年6月30日前交清，否则作为自动退租(违约)办理。以后类推每三个月收费，做好各种经费上交工作不得拖延，如发现有二个月拖欠甲方有权立即收回此屋并不赔偿乙方任何损失，协助好地方做好环境卫生安全工作，做一个合格公民，考虑到乙方花了装修费用，等到评估完成后实施。在装修面积180平方的评估赔偿装修费用百分之四十属于乙方所得。另外多出8平方所有赔偿费用属于乙方所得，与甲方无关。乙方对房屋进行改造。甲方不予干涉，费用由乙方全部承担。电费每度以0.80元收取。水费以每吨1.80元收取。租用期间到拆迁为止。优先续签协议。……如甲、乙有一方违约，赔偿对方所有损失。”协议签订后，原告向被告交付系争房屋，被告按照协议约定的标准支付租金至2011年4月30日。2011年5月3日，双方在合同上注明：“从2011年4月30日其租金提至每季度柒仟贰佰伍拾元整(全年为贰万玖仟元整)，其中一个月的贰仟肆佰贰拾元是押金。以后按上述合同类推施行，如不执行。到拆迁时甲方对乙方承诺也可不执行。(续签壹年)”后被告按照每季度7,250元的标准陆续支付租金至2015年10月31日。现因被告未支付2015年11月起的租金且又未搬离系争房屋，故原告于2016年7月诉至本院，要求判如所请。
审理中，本院准予原告的申请后委托上海东方投资监理有限公司对被告在系争房屋内的装修部分进行评估鉴定，鉴定结论为：工程造价为104,077元，现值金额12,989元，其中无争议部分鉴定造价为69,063元，现值金额为5,313元。争议部分鉴定造价为35,014元，现值金额为7,677元。嗣后，上述鉴定单位向本院发来《司法鉴定意见书工作函》，来函称经复核增加鉴定造价4,089元，现值金额818元。原告同意按照《租房协议》中约定，按照现值金额12,989元加上增加的818元给予被告40%的补偿。
以上事实由原告递交的建房申请书、《张桥乡建房户用地许可证》、《租房协议》，上海东方投资监理有限公司出具的《司法鉴定报告》、《司法鉴定意见书工作函》，以及本院庭审笔录等证据在案佐证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告签订的《租房协议》系双方的真实意思表示，也没有违反法律、法规的禁止性规定，依法成立并生效，原、被告均应恪守。根据法律规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁关系中，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，双方续签后的《租房协议》于2012年4月30日期限届满，但原告未提出异议，故原、被告形成不定期租赁关系。因被告未能履行支付租金的义务，且原告已给予合理期限通知被告，故原告要求解除双方之间的不定期租赁合同关系以及返还系争房屋的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。现被告仍占用系争房屋，租金仅支付至2015年10月31日止，故被告理应按照原约定标准支付自2015年11月1日至实际搬离之日止的租金和使用费。审理中，原告同意按照鉴定结论中装修现值总金额的40%向被告支付装修补偿款，本院予以照准。被告要求原告支付拆迁补偿款的意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条的规定，判决如下：
一、解除原告张嘉良、被告陈士军之间的不定期租赁关系；
二、被告陈士军应于本判决生效之日起十日内迁出原告张嘉良位于上海市浦东新区金桥镇王家桥村新宅生产队内(现门牌号为唐陆路XXX号、XXX号)的房屋，并将上述房屋移交给原告；
三、被告陈士军应按照每月2,416元的标准向原告张嘉良支付自2015年11月1日起至实际履行本判决第二项内容之日止的租金及使用费；
四、原告张嘉良应于本判决生效之日起十日内支付被告陈士军装修补偿款5,522.80元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费283元，减半收取计141.50元，鉴定费3,000元，共计3,141.50元，由原告张嘉良负担鉴定费1,200元。由被告陈士军负担受理费141.50元，鉴定费1,800元，共计1,941.50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 邱连祥
二〇一七年二月二十七日
书记员 顾 慧
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。