上海市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0107民初25384号
原告：上海华钟绢纺织有限公司，住所地上海市普陀区。
法定代表人：孔祥伟，董事长。
委托代理人：何叶，北京市中咨律师事务所律师。
委托代理人：秦嘉奎，北京市中咨律师事务所律师。
被告：上海邦富实业有限公司，住所地上海市普陀区。
法定代表人：朱祖国，总经理。
委托代理人：吴戟，上海市恒业律师事务所律师。
委托代理人：季海华，该公司员工。
原告上海华钟绢纺织有限公司(以下简称“华钟公司”)与被告上海邦富实业有限公司(以下简称“邦富公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告华钟公司的委托代理人何叶、秦嘉奎，被告邦富公司的委托代理人吴戟、季海华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告华钟公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告搬离上海市万航渡后路XXX号五层钢砼结构厂房的二、三、四层及夹层房屋(以下称“万航渡后路主厂房二、三、四层及夹层房屋”)，并将该承租房屋返还原告；二、判令被告向原告支付欠缴的租金人民币881,400元(以下币种均为人民币)；三、判令被告向原告支付逾期搬离占有使用费(按照每日1.80元每平方米的标准，自2014年10月1日计算至被告将房屋完全交还原告之日止)；四、判令被告向原告支付违约金527,800元；五、判令被告承担全部诉讼费用。审理中，原告新绢公司申请撤回“判令被告搬离上海市万航渡后路XXX号五层钢砼结构厂房的二、三、四层及夹层房屋”的诉讼请求，本院裁定予以准许。事实与理由：2011年9月30日，原、被告签署《房屋租赁合同》，约定被告承租万航渡后路主厂房二、三、四层及夹层房屋。上述合同签订后，被告并未按照约定如期足额支付租金，且在合同届满后长期拖延并拒绝将房屋交还原告，原告经多次催讨未果。被告应按照合同约定支付欠付的租金(2014年度应付租金2,111,400元，租赁期内收到租金1,230,000元)，并应按照约定支付逾期返还房屋而产生的占有使用费，同时还应按照月租金的双倍支付违约金。故原告诉至法院，请求判如所请。
被告邦富公司辩称，租赁期内，被告并未欠付租金，租赁期满后，被告仍继续向原告支付租金，且原告自愿接受租金，应当视为原、被告同意延长租赁期限，故仍应按照合同约定支付租金，而非按照约定支付占有使用费。租赁房屋在租赁期间结构及面积有过变动，双方曾就此进行协商，口头约定今后通过租金折抵的方式进行处理，故双方应对租金标准按照实际承租房屋面积重新计算。同时，原告主张的租金已超过一年的诉讼时效。故不同意原告全部的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明事实如下：
一、上海市万航渡后路XXX号(幢号1-48)房屋原所有权人为上海绢纺织厂。1990年6月14日，经原上海市经济委员会批复，同意拆除上海绢纺织厂厂房13,253平方米，建造主厂房、锅炉房及溴化锂车间；1991年6月3日，上海市城市规划建筑管理局向上海绢纺织厂出具关于主厂房危房翻建工程项目(建筑面积16,934平方米)的《建设工程规划许可证》，附件《建筑工程项目表》中载明主车间为钢砼结构五层建筑，建筑面积15,886平方米；1993年，上述工程项目施工完成。1993年8月，上海绢纺织厂与日本钟纺丝绸优雅株式会社、日本钟纺株式会社合资成立上海华钟绢纺织有限公司，其中上海绢纺织厂以其部分厂房提供实物投资。
二、2011年9月30日，原告华钟公司作为甲方(出租方)，与作为乙方(承租方)的被告邦富公司，签订《房屋租赁合同》该合同主要约定以下内容：甲方出租万航渡后路主厂房二、三、四层及夹层房屋(建筑面积约9,561平方米)给乙方使用，该房屋原为生产厂房，乙方自2005年10月1日起使用该房屋，乙方向甲方承诺该房屋作为与乙方营业范围有关的花卉、观赏鱼、鸟、日用百货等用途使用；租赁期自2011年10月1日至2014年9月30日止，租赁期满乙方应如期返还租赁房屋，若乙方需继续承租的，则应于租赁期满前三个月，向甲方提出续租书面要求，如乙方已按期、足额付清本合同项下所有款项，且甲方愿意继续出租的，则在同等条件下乙方有优先承租权，甲乙双方重新签订租赁合同；年租金2,985,200元，租金起租日自2011年10月1日起算，自2012年10月1日起每年递增3%(双方确认2012年10月1日至2013年9月30日期间的年租金为3,074,800元，2013年10月1日至2014年9月30日期间的年租金为3,167,000元)，租金支付方式为先付后租，每两个月支付一次；甲方支付房屋租赁保证金700,000元；乙方同意如乙方不按时支付租金20天以上或不履行合同规定，甲方有权终止合同；乙方应在租赁期满或本合同提前终止后10日内付清该合同项下所有款项并将该房屋交还甲方，由此发生的费用由乙方支付，未经甲方书面同意逾期返还该房屋的，每逾期一日，乙方每日应按1.80元/平方米向甲方支付该房屋占用期间的使用费；租赁期内，若乙方未足额支付租金或欠缴水电煤等费用的，乙方应向甲方按月租金的双倍支付违约金。
四、除万航渡后路主厂房二、三、四层及夹层房屋外，被告邦富公司与案外人上海新绢纺织有限公司、上海金马丝绸炼整有限公司另就上海市万航渡后路后路XXX号场地内主厂房其他部位及其他建筑签订有租赁合同，其中租赁主厂房的一层、五层房屋的租赁期限均至2016年10月2日止，合同项下约定的包括万航渡后路主厂房二、三、四层及夹层房屋在内的租赁房屋均已实际交付被告邦富公司，用于经营“曹家渡花鸟市场”。被告邦富公司将各租赁合同约定的租金统一向被告华钟公司或案外人上海新绢纺织有限公司给付。
五、2008年8月22日，原告华钟公司与案外人上海新绢纺织有限公司、上海金马丝绸炼整有限公司作为出租方，与作为承租方的被告邦富公司及上海邦富曹家渡花鸟市场经营管理有限公司、上海邦富餐饮娱乐有限公司，共同签订《关于租赁事宜的补充协议》，主要内容为：“各出租方及承租方在平等协议的基础上，就2002年起至今各自签订租赁协议以来，对原合同条文的理解及合同履行过程中的相关事宜达成一致并订立补充协议如下，以资共同遵守。第一条、关于房地产权证一、万航渡后路XXX号原为上海绢纺织厂厂地，该厂的房地产权证分为两证，即国有土地使用证和房屋所有权证。上世纪90年代该厂老厂房改造后新建的西侧大楼的主厂房(其中包括华钟公司出租给邦富实业的9561平方米房屋)，因故未办理房地产登记手续，后因办合资企业的需要，该厂将部分房产作为资本金投入华钟公司和金马公司，因故也未办理房地产登记手续……二、该厂破产后，上海金达国际丝绸有限公司收购了上述房地产，并授权委托上海新绢纺织有限公司，负责对上述房屋的出租及管理事宜，但因故仍未能办理房地产权证登记手续……”
六、2016年9月7日，原告新绢公司委托律师向被告邦富公司出具《律师函》，主要内容为：被告邦富公司承租万航渡后路后路XXX号房屋及场地所依据的数份租赁合同，其中部分租赁合同已到期，故敦促被告邦富公司将房屋及场地恢复原状后予以归还，并同时承担占用使用费用；另有部分租赁尚未到期，但被告邦富公司长期拖欠租金，故原告新绢公司通知解除相关租赁合同，并敦促被告邦富公司将房屋及场地恢复原状后予以归还；对于各份租赁合同到期前、解除前已产生的全部欠缴租金、违约金等，敦促被告邦富公司一并结清。
以上事实，有《房屋所有权证》、《建设工程规划许可证》、《房屋租赁合同》、《律师函》、工商登记信息及当事人当庭陈述等证据予以证明，本院予以认定。
审理中，原、被告对《房屋租赁合同》约定的租赁期限届满后，双方是否仍继续履行租赁合同及租金或占有使用费的计算标准存在以下争议：
被告邦富公司认为，双方在租赁期满后，被告仍在继续给付租金，原告也在实际收取，双方仍在继续履行租赁合同，同时给付租金也仍适用原合同约定。为此，被告邦富公司提供证据两组：第一组证据为：落款日期分别为2014年11月21日、2015年1月20日的《关于应付房屋及能源费催缴函》的材料两份，落款单位均为上海新绢纺织(华钟)有限公司，内容为催缴“邦富公司欠新绢纺、华钟租金、能源费”，其中落款日期为2015年1月20日的一份，载明：“一、应付租金：……至2015年1月20日，欠缴华钟2月、3月租金54.36万元……二、拖欠2014年租金……2、拖欠华钟租金196.86万元……”；第二组证据为：出票日期为2015年8月18日的中国工商银行支票存根一份，载明收款人为上海华钟绢纺织有限公司，用途为租金，金额为160,000元；日期为2015年8月18日的支票申请领用单一份，载明支票受款单位为上海华钟绢纺织有限公司，支票用途为租金，金额为200,000元；日期为2015年8月21日的付款凭单一份，载明受款人为上海新绢纺织有限公司，付款用途为租金，金额为100,000元。
原告华钟公司认为，双方签订的《房屋租赁合同》到期即已终止，租赁期届满后，因被告未及时归还房屋，故应按合同约定给付占有使用费。针对被告邦富公司提供的证据，原告华钟公司认为：第一组证据无签名或盖章，真实性不认可，但原告的确一直在向被告催款，若该催款函属实，可证明被告催讨欠款的事实，证明原告的主张并未超过诉讼时效；第二组证据系被告单方保存的单据，被告在之前庭审中陈述其出具的均为空白支票，所支付的款项并未指明付款对象、付款内容、付款性质，故与该组证据所证明的内容不一致。
审理中，被告邦富公司于2016年12月6日收到本院送达的传票及诉状副本，并于2016年12月12日提出管辖权异议。本院审查后，于2016年12月15日裁定驳回管辖权异议。被告邦富公司不服提起上诉，上海市第二中级人民法院于2017年3月30日裁定维持本院裁定。
本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。原告华钟公司享有万航渡后路主厂房二、三、四层及夹层房屋的出租权，原、被告就该房屋的租赁事宜自愿签订《房屋租赁协议》，协议均系双方真实意思表示，内容不违背法律规定，故对双方当事人均具有约束力，双方均应按照约定履行各自义务。上述协议签订后，作为出租方的原告华钟公司已向被告邦富公司实际交付房屋，被告邦富公司作为承租方理应按期履行给付租金的义务。现原告华钟公司主张被告邦富公司在上述协议约定的租赁期内欠付租金881,400元，被告邦富公司对此予以否认，但并未提供相应证据证明已如期足额支付租金，故本院采信原告华钟公司的意见。
原、被告约定的租赁期满后，被告邦富公司并未归还房屋，仍继续实际使用，双方对租赁期满后是否仍继续履行租赁协议存在争议。对此，本院认为，应结合场地内相关房屋的使用现状及租金给付情况综合考虑。被告邦富公司承租上海市万航渡后路后路XXX号场地内主厂房其他部位及场地内其他建筑统一用于经营花鸟市场，其中主厂房一层、五层房屋的租赁期限均至2016年10月2日止；而被告邦富公司在本案租赁房屋的租赁期满后，仍继续向原告华钟公司支付款项。故被告邦富公司称双方在租赁期满后仍继续履行协议，与上述情况基本吻合，本院采信被告邦富公司的意见，认定原、被告仍继续履行上述租赁协议，双方成立事实上的不定期租赁关系，上述租赁协议的约定仍适用于双方的租赁关系。
被告邦富公司辩称原告华钟公司主张的部分租金已超过诉讼时效，本院认为，依据以上分析，双方的租赁合同在原约定的租赁期届满后仍在继续履行，被告邦富公司仍实际租赁使用房屋并继续给付租金，与原告华钟公司所称持续催讨欠付租金的情况亦基本吻合，故对被告邦富公司该抗辩意见亦难以采信。因此，对原告华钟公司主张被告邦富公司应给付欠付租金的诉讼请求，依法予以支持；同时被告邦富公司还应按照合同约定的租金标准(年租金递增3%)继续给付租金直至合同解除之日。此外，按照双方的约定，被告邦富公司应承担逾期给付租金的违约金责任；但鉴于该违约金标准较高，综合案件实际情况及被告邦富公司的意见，本院酌情调整违约金标准为2014年度的月租金标准的一倍数额。
针对原告华钟公司发出的通知解除合同的《律师函》，并无充分依据证明该函件已送达被告邦富公司，故本院以被告邦富公司收到本院送达的诉状副本之日，即2016年12月6日，作为合同解除的时间。按照双方的约定，自协议解除之日起十日内，被告邦富公司应交还租赁房屋，但鉴于被告邦富公司仍占有使用租赁房屋，故应承担占有使用费。双方在协议中约定若被告邦富公司逾期交还房屋，“每逾期一日，乙方每日应按1.80元/平方米向甲方支付该房屋占用期间的使用费”，该占有使用费的标准远高于租金标准，带有违约惩罚性质，考虑到双方在协议中另有逾期给付租金的违约责任，故本院采纳被告邦富公司关于违约金计算标准的意见，酌情调整占有使用费的标准与协议解除前的租金标准一致。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告上海邦富实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海华钟绢纺织有限公司返还上海市万航渡后路XXX号五层钢砼结构厂房的二、三、四层及夹层房屋；
二、被告上海邦富实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海华钟绢纺织有限公司给付2014年度的租金人民币881,400元；
三、被告上海邦富实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海华钟绢纺织有限公司给付2015年度(2014年10月1日至2015年9月30日)的租金人民币3,262,010元；
四、被告上海邦富实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海华钟绢纺织有限公司给付2016年度(2015年10月1日至2016年9月30日)的租金人民币3,359,870.30元；
五、被告上海邦富实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海华钟绢纺织有限公司按照年租金人民币3,460,666.41元的标准，给付2016年10月1日至2016年12月6日期间的租金；
六、被告上海邦富实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海华钟绢纺织有限公司给付房屋占用使用费(按照年租金人民币3,460,666.41元的标准，自2016年12月16日起计算至房屋实际归还之日止)；
七、被告上海邦富实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海华钟绢纺织有限公司给付逾期支付租金的违约金人民币263,916.67元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
案件受理费人民币108,835元，由原告上海华钟绢纺织有限公司承担人民币50,484元，由被告上海邦富实业有限公司承担人民币58,351元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 余莉敏
审 判 员 于 凯
人民陪审员 沈荣生
二〇一七年六月三十日
书 记 员 刘晶菁
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。