江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第05660号
上诉人（原审被告）张伟忠。
委托代理人卢俊杰，浙江普安律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）陈辉。
委托代理人刘均，江苏南凯律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）苏州喜得宝丝绸工艺品有限公司。
上诉人张伟忠因与被上诉人陈辉、苏州喜得宝丝绸工艺品有限公司（以下简称喜得宝公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市虎丘区人民法院（2014）虎民初字第1682号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年11月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2012年2月22日，徐惠红取代蒋梅英成为喜得宝公司的法定代表人，并开始持掌该公司的公章，但徐惠红在庭审中表示，自己在成为法定代表人后并未见过该公司的合同专用章。
张伟忠在庭审中表示，其系喜得宝公司的债权人，其为维护债权，于2012年6月以总经理的身份进入喜得宝公司并参与公司的运营。
2012年7月4日，张伟忠以喜得宝公司的名义，代表喜得宝公司与陈辉签署了一份租房协议，载明：“苏州新区喜鑫宝丝绸工艺品有限公司有意把喜鑫宝三楼、四楼转让给陈辉，租期从2012年7月8号至2019年12月20号为止，如甲方续租，乙方同甲方同步续租，租金不变，每年计人民币肆拾捌万元整，租金按年支付，先付后租，甲方允许给承租方半年的装修期限，租金每年提前一个月把下年的房子交清，甲方不允许提前解除合同，乙方不得拖欠租金，乙方先垫付租房定金贰万元整，如违约甲方双倍返还。”陈辉在合同项下的乙方处签字，张伟忠在合同项下甲方处签字，而且甲方处还盖有苏州喜得宝丝绸工艺品有限公司合同专用章，在庭审中，张伟忠称该合同专用章系蒋梅英加盖。陈辉当天将2万元交给张伟忠，陈辉还于2012年7月7日、7月9日分别向张伟忠账户转账20万元和26万元。
张伟忠在庭审中提供了一份委托书，其上载明的时间为2012年7月5日，委托书项下的委托人处盖有“蒋梅英印”字样的私章，委托公司处盖有苏州喜得宝丝绸工艺品有限公司合同专用章，该委托书内容载明系由于蒋梅英和喜得宝公司的账户均被查封，故委托被告张伟忠的银行账户收取陈辉的房屋租赁款项。
在庭审中，张伟忠还提供了一份情况说明，该份情况说明系2013年4月24日由蒋梅英出具，旨在说明张伟忠在拿到陈辉支付的房租款项后，并未占为己有，确实用于结算喜得宝公司的部留以及支付工人工资。蒋梅英在该情况说明项下签字确认，并盖有苏州喜得宝丝绸工艺品有限公司合同专用章。
2014年5月8日，喜得宝公司出具了一份声明，载明“苏州喜得宝丝绸工艺品有限公司从未收到陈辉房屋租赁款项”。该声明落款系苏州喜得宝丝绸工艺品有限公司公章。
另查明，由于喜得宝公司结欠苏州永睿康电子科技有限公司（以下简称永睿康公司）房租，致使永睿康公司将喜得宝公司诉至法院，双方其后达成调解，法院依法作出了（2012）虎民初字第1145号民事调解书，但是其后喜得宝公司并未按约履行调解书，致使法院对其强制执行，要求喜得宝公司强制迁出苏州市虎丘区滨河路4号标准厂房。2012年11月，永睿康公司收回了上述租赁房屋。
再查明，喜得宝公司住所地即为苏州市虎丘区滨河路4号标准厂房。上文曾提到的苏州喜鑫宝丝绸工艺厂注册载明的住所也为苏州市虎丘区滨河路4号标准厂房。
以上事实，由租房协议、银行流水、苏州市高新区（虎丘区）工商行政管理局公司准予变更登记通知书、公司工商登记档案、声明、委托书、情况说明、（2012）虎民初字第1145号民事调解书、（2012）虎执字第1238-2号民事裁定书及原审法院庭审笔录等证据予以证明。
原审原告陈辉的诉讼请求：1、解除原审原、被告于2012年7月4日订立的租赁合同；2、两原审被告返还房屋租赁费48万元；3、两原审被告支付48万元利息损失（年利息同期银行贷款基准利率，本利息从2012年7月8日起算至判决的给付之日）；4、本案的诉讼费用由两原审被告承担。
原审法院认为，行为人没有代理权限以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任，合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。在本案中，张伟忠以喜得宝公司的名义与陈辉签署了租房协议，但喜得宝公司的时任法定代表人徐惠红明确表示并不知晓也不认可这份协议，虽然该协议上有喜得宝公司的合同专用章，但徐惠红亦表示其成为喜得宝公司新的法定代表人后，并未见过喜得宝公司的合同专用章，因此，该份租房协议并非喜得宝公司的真实意思表示，也未经喜得宝公司的追认，因此对于喜得宝公司并不发生效力，相关行为的法律后果应由张伟忠承担。
关于张伟忠提供的委托书和情况说明，首先，蒋梅英自2012年2月22日之后即已不是喜得宝公司的法定代表人，其对于喜得宝公司的情况的陈述，仅为其个人意见，并不能代表喜得宝公司，因此对于张伟忠坚称的系喜得宝公司委托其账户收取陈辉的房屋租赁款项的意见，原审法院不予认可。其次，对于张伟忠辩称的该笔款项均已用于支付喜得宝公司的工人工资和喜得宝公司的旅游公司部留，原审法院认为，如上所述，蒋梅英的情况说明并不能代表喜得宝公司的真实情况，加之盖有喜得宝公司公章的声明也明确表示喜得宝公司并未收到张伟忠收取的房屋租赁款项，而张伟忠提供的其他证据也并不能佐证其对房租款项去向的辩称意见，故对于张伟忠的这一辩称意见，原审法院亦不予认可。
关于陈辉要求解除租房协议的诉请，由于陈辉缔结合同时意思表示的合同相对人是喜得宝公司，但相关行为人张伟忠并不具有公司对此的授权，且该租房协议也未得到喜得宝公司的追认，故陈辉与喜得宝公司并不存在房屋租赁的合同关系，结合陈辉对于其诉讼请求的解释，陈辉要求解除合同并返还基于合同交付的房租实系主张撤销租房协议之意，相关的缔约过失责任应由行为人被告张伟忠负担。因此张伟忠因该协议所取得的房屋租赁款48万元，应予以返还给陈辉。至于陈辉诉请的利息损失，鉴于陈辉向张伟忠全额支付48万元的时间为2012年7月9日，故原审法院从2012年7月9日开始以中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率计算其利息损失。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十八条的相关规定，原审法院判决：一、张伟忠应于判决生效之日起十日内返还陈辉48万元，并支付利息损失（以48万元为基数，以中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率为标准，自2012年7月9日计算至实际给付之日止）。二、驳回陈辉的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9138元，由张伟忠负担。
上诉人张伟忠不服上述民事判决，向本院提出上诉称：一、原审法院认定事实不清。1、2012年7月5日双方正式签订的房屋租赁合同的相对方是陈辉和喜得宝公司，代表出租方落款签字的是蒋梅英，并加盖了喜得宝公司合同专用章，上诉人并没有在该合同上签字。上诉人并非合同缔结方，也不是合同权利义务相对方，原审法院判令上诉人承担缔约过失责任没有事实和法律依据。2、陈辉与喜得宝公司在2012年7月5日签订正式房屋租赁合同后，于同年7月20日进场装修，直到11月份喜得宝公司被原审法院查封，期间长达四个月之久，喜得宝公司没有提出任何异议。徐惠红作为喜得宝公司的法定代表人称对这件事情不知晓，完全是信口开河。3、2012年7月5日租赁合同的落款处盖有喜得宝公司的合同专用章。合同专用章是代表企业法人行为的具有法律效力的印鉴，合同专用章在单位签订合同时使用，可以在签约范围内代表单位，单位应承受由此导致的权利义务。喜得宝公司也没有向公安、工商等部门报案合同专用章失窃或失落的情况。故本案民事责任应由喜得宝公司承担。即使喜得宝公司不认可合同专用章，本案也构成表见代理，相应后果应由喜得宝公司承担。二、原审法院程序违法。由于喜得宝公司对合同专用章提出异议，本案应当追加租赁合同的实际签字人蒋梅英参加诉讼。原审中陈辉的诉讼请求为解除租赁合同，原审法院却认为陈辉的主张为撤销租赁合同。解除和撤销和两个不同的法律关系，原审法院应当按照法律规定重新指定举证期限。三、原审法院适用法律错误。本案案由为房屋租赁合同纠纷而非代理权纠纷，原审法院在没有确定合同相对人及合同专用章法律效力的情况下适用《中华人民共和国合同法》第四十八条及第五十八条的规定作出撤销协议的判决，系适用法律错误。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判驳回陈辉对上诉人的诉讼请求。
被上诉人陈辉答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回张伟忠的上诉请求。
被上诉人喜得宝公司未作答辩。
本院二审查明事实与原审查明事实一致。
另查明，2015年7月5日喜得宝公司为出租方、陈辉为承租方签订房屋租赁合同一份，约定喜得宝将其与永睿慷公司租赁的苏州市高新区滨河路1276号厂房其中3-4楼转租给陈辉，租赁期为2012年12月31日至2019年12月30日，月租金为40000元，采用年付方式。该合同尾部出租方落款处由蒋梅英签字，并加盖有喜得宝公司的合同专用章，承租方落款处由陈辉签字。
陈辉在起诉状中称，其装修人员于2012年7月20日之前进场装修，2012年11月份装修人员通知陈辉，装修场所被原审法院查封。二审中，陈辉本人到庭陈述，租赁合同签订后，其进场装修了两个月左右，后涉案房屋被法院查封，其就撤离了，当时水电、隔墙都已经完成，只剩下粉刷未施工。
上述事实，由2015年7月5日房屋租赁合同以及当事人陈述予以证明。
又查明，永睿慷公司诉喜得宝公司房屋租赁合同纠纷一案，经原审法院主持调解，双方当事人自愿达成调解协议：一、喜得宝公司于2012年9月30日前支付永睿慷公司（2012年4月20日至2012年7月20日）房屋租金374500元。二、喜得宝公司如未按约履行房屋租赁合同则自愿腾房搬迁出苏州市虎丘区滨河路4号标准厂房。三、案件受理费6998元，减半收取为3499元，由喜得宝公司负担，于2012年9月30日前支付永睿慷公司。原审法院于2012年9月3日作出（2012）虎民初字第1145号民事调解书，对上述调解协议予以确认。
因喜得宝公司未按照调解书履行义务，永睿慷公司申请原审法院强制执行。2012年10月26日原审法院作出（2012）虎执字第1238号执行通知书并发布公告，限喜得宝公司及相关人员于公告发布之日起15日内腾房迁让，并支付欠交租金。2012年11月28日，原审法院作出（2012）虎执字第1238-2号民事裁定书，认定永睿慷公司两个执行请求之要求喜得宝公司从承租房产中迁让部分，经原审法院执行，喜得宝公司已经迁出。关于永睿慷公司申请执行租金的请求，现其提出撤销该部分执行申请，属对自身诉讼权利的自行处分，应予准许，故裁定（2012）虎民初字第1145号民事调解书终结执行。
上述事实，由（2012）虎民初字第1145号民事调解书、（2012）虎执字第1238号执行通知书及公告、（2012）虎执字第1238号-2号民事裁定书予以证明。
本院认为，本案中共有两份房屋租赁合同即2012年7月4日租房协议和2012年7月5日房屋租赁合同，两份合同上均加盖有喜得宝公司的合同专用章，虽然喜得宝公司法定代表人徐惠红在原审庭审中表示，自己在成为法定代表人后并未见过该公司的合同专用章，但仅凭徐惠红的该陈述不足以认定合同上加盖的合同专用章系伪造。诉讼中喜得宝公司并未申请对合同上加盖的合同专用章真实性进行鉴定，在无反证的情况下，应认定该合同专用章是真实的。至于合同专用章在公司内部由谁具体掌控，属于喜得宝公司的内部管理问题，不能作为对外抗辩的合法事由。2012年7月4日租房协议以及2015年7月5日房屋租赁合同，均由喜得宝公司加盖合同专用章予以确认，相应的法律责任应由喜得宝公司承担。
关于张伟忠在喜得宝公司的身份，原审中张伟忠为证明其是喜得宝公司的总经理，提交了一份2012年4月27日协议，该协议系蒋梅英、赵根福、徐惠红三方签订，其中第四条中有张伟忠担任喜得宝公司总经理的内容，徐惠红在该协议丙方落款处签字，原审庭审中徐惠红确认该协议上面徐惠红的字是其所签，因此，徐惠红对张伟忠进入喜得宝公司担任总经理应当是明知的。徐惠红还表示其不知晓也不认可涉案房屋租赁合同，但房屋租赁合同签订后陈辉已进场装修数月，喜得宝公司没有提出任何异议，徐惠红的主张明显不符合情理，本院不应采信。
本院认为，2012年7月4日租房协议以及2015年7月5日房屋租赁合同系喜得宝公司和陈辉的真实意思表示，不违反法律规定，应为合法有效。因2012年7月5日房屋租赁合同签订在后，应视为对2012年7月4日租房协议的变更，双方之间的权利义务应以2012年7月5日房屋租赁合同约定的内容为准。
喜得宝公司转租给陈辉的房屋系从永睿慷公司处承租，因喜得宝公司结欠永睿慷公司租金，永睿慷公司诉至原审法院。诉讼中永睿慷公司和喜得宝公司达成调解协议，并经原审法院出具民事调解书予以确认。但喜得宝公司未按约履行民事调解书，经原审法院强制执行，2012年11月永睿慷公司收回了租赁房屋。而2012年7月5日喜得宝公司和陈辉签订的房屋租赁合同约定的租赁期自2012年12月31日开始，2012年11月永睿慷公司收回租赁房屋后，陈辉已不能实现合同目的，故陈辉要求解除房屋租赁合同，应予支持。关于陈辉已支付的48万元租金，虽然陈辉系支付给张伟忠，但因张伟忠系代表喜得宝公司收款，故应由喜得宝公司承担相应的法律责任。至于张伟忠是否将48万元租金交给喜得宝公司或用于喜得宝公司，属于另一法律关系，本案不予理涉。涉案房屋租赁合同解除后，喜得宝公司应当返还陈辉已支付的48万元租金，并承担该款自支付之日2012年7月9日起至实际返还之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息损失。因本案中张伟忠系代表喜得宝公司签订购房协议和收取租金，相应的法律责任应由喜得宝公司承担，故陈辉要求张伟忠共同承担责任的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实不清，适用法律有误，实体处理不当，应予纠正。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销苏州市虎丘区人民法院（2014）虎民初字第1682号民事判决；
二、2012年7月5日苏州喜得宝丝绸工艺品有限公司与陈辉签订的房屋租赁合同予以解除；
三、苏州喜得宝丝绸工艺品有限公司于本判决生效之日起十日内返还陈辉48万元，并支付该款自2012年7月9日起至实际返还之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息；
四、驳回陈辉的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费9138元、二审案件受理费9138元，均由苏州喜得宝丝绸工艺品有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄文杰
审判员 任小明
审判员 周 红
二〇一六年一月四日
书记员 王文君