徐州市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鼓商初字第0462号
原告中国建设银行股份有限公司徐州分行，住所地徐州市解放北路1号。
负责人肖作华，该分行行长。
委托代理人程存才＊。
委托代理人蔡军，江苏清正苑律师事务所律师。
被告冯敏＊。
被告焦礼＊。
被告徐州城置有限公司，住所地徐州经济开发区一号路以东、徐海路以北。
法定代表人彭庆邦，该公司经理。
委托代理人程训千，上海市协力（徐州）律师事务所律师。
原告中国建设银行股份有限公司徐州分行与被告冯敏、焦礼、徐州城置有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2014年7月10日受理后，依法组成合议庭，于同年8月25日公开开庭进行了审理。原告委托代理人程存才、蔡军，被告徐州城置有限公司委托代理人程训千到庭参加诉讼，被告冯敏、焦礼经本院传票传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年4月29日，被告冯敏、焦礼与原告签订个人住房（商业用房）借款合同，合同约定被告冯敏、焦礼向原告借款35.5万元，并以被告冯敏名下的位于徐州市＊房产抵押原告，作为履行合同的抵押担保，被告徐州城置有限公司对上述债务承担连带保证责任。之后，原告按约向被告冯敏、焦礼发放贷款35.5万元，但两被告未能按约还款，被告徐州城置有限公司也未履行保证责任。根据借款合同约定，被告冯敏、焦礼应当提前偿还全部贷款本息339920.75元，并支付律师代理费23190元。故原告诉至本院，请求判令：1、被告冯敏、焦礼返还贷款本金333145.86元及利息（利息计算至2014年5月22日为6774.89元，2014年5月22日之后至实际付清之日的利息继续计算）；2、被告冯敏、焦礼赔偿律师代理费23190元；3、原告对贷款抵押物享有优先抵押权；4、被告徐州城置有限公司对上述债务承担连带清偿责任；5、三被告负担诉讼费。
被告冯敏、焦礼未答辩，亦未举证。
被告徐州城置有限公司辩称，我公司不是涉案借款人，无法确认欠付的本息。原告主张的律师代理费过高。根据原告的诉讼请求可以看出，原告已取得了抵押权，我公司不应再承担连带保证责任，即使承担保证责任，亦应在原告行使抵押权后，对仍不足的部分由我公司承担。
为支持其诉讼主张，原告向法庭提供以下证据：
1、个人住房（商业用房）借款合同及补充协议各一份，证明原告与被告冯敏、焦礼存在金融借款合同关系，被告冯敏、焦礼向原告借款35.5万元，被告徐州城置有限公司承担连带责任保证。补充协议约定借款人未及时办理抵押登记，利率上浮20%。
2、徐州市房地产抵押合同一份，证明被告冯敏、焦礼以冯敏名下的位于徐州市＊房产作为借款合同义务的预告抵押担保。
3、个人贷款支付凭证一份，证明原告依据借款合同于2011年7月7日向被告冯敏发放贷款35.5万元。
4、贷款账户基本信息一份，证明截至2014年5月22日，被告冯敏、焦礼拖欠借款本金333145.86元、利息6774.89元。
5、律师代理费发票一份，证明原告为本案诉讼支付律师代理费23190元。
被告徐州城置有限公司未向法庭提供证据。
对于原告的举证，被告徐州城置有限公司对个人住房（商业用房）借款合同的真实性无异议，但对补充协议的真实性无法确认。对徐州市房地产预抵押合同、个人贷款支付凭证、律师代理费发票均无异议，但认为律师代理费收费过高。对贷款账户基本信息的真实性无法确认。
对于原告的举证，本院认证如下，个人住房（商业用房）借款合同能够证明原告与被告冯敏、焦礼存在金融借款合同关系，两被告向原告借款35.5万元，被告徐州城置有限公司对两被告的还款义务承担连带责任保证的事实；徐州市房地产抵押合同证明被告冯敏、焦礼以冯敏名下的位于徐州市＊房产向原告提供预抵押担保的事实；个人贷款支付凭证和贷款账户基本信息证明原告向被告冯敏、焦礼发放贷款以及两被告拖欠部分借款本息的事实；律师费发票证明原告为本案诉讼支付律师代理费23190元的事实；上述证据均与本案存在关联性，本院予以确认，作为定案的依据。个人住房（商业用房）借款合同补充协议，因原告未按该协议的标准计算利息，故本院不予认证。
经审理查明，2011年4月29日，原告作为贷款人，被告冯敏、焦礼作为借款人，被告徐州城置有限公司作为保证人，三方签订个人住房（商业用房）借款一份，约定：借款人借款用于购买坐落于徐州市＊房产，借款金额35.5万元，期限240个月（即自2011年4月29日至2031年4月29日），本合同项下贷款执行浮动利率，即在基准利率水平上上浮10%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上浮幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%，贷款利率调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整；本合同的借款逾期是指借款人未在本合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的行为；基准利率是指中国人民银行公布施行的同期同档次贷款利率；贷款利率于每年的1月1日调整；贷款人将款项划入徐州城置有限公司账户；采取委托扣款方式还款；还款方法为等额本息还款法；担保方式为抵押和保证；抵押物为位于徐州市＊房产；保证人在本合同项下提供的保证为连带责任保证，保证范围包括借款本金、利息（包括利息和罚息）、违约金、赔偿金以及贷款人为实现债权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等），保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押物登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书由贷款人核对无误、收执之日止；如果本合同项下债务到期或者贷款人根据本合同约定或法律规定宣布债务提前到期、借款人未按时足额履行，或者借款人违反本合同的其他约定，保证人应在保证范围内承担连带保证责任；无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效、是否为借款人所提供、贷款人是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意本合同项下的全部或部分债务，保证人在本合同项下的保证责任均不因此减免，贷款人可直接要求保证人依照本合同约定在其保证范围内承担保证责任，保证人不提出任何异议；抵押担保范围包括借款本金、利息（包括利息和罚息）、违约金、赔偿金、借款人就贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）；本抵押条款签订后，抵押人应在贷款人要求的时限内到相应的登记部门办理抵押登记手续，抵押人应在抵押登记完成之日将抵押财产的他项权利证书、抵押登记文件正本及其他权利证书交贷款人持有；借款人购买预售商品房向贷款人申请贷款的，抵押人应当及时通知并协助借款人到相应登记部门办妥抵押权预告登记手续，未经贷款人书面同意，抵押人不提申请撤销、变更登记，预告登记后，抵押人应自能够办理相应房屋所有权证书之日起两个月内申请房屋所有权证书并即时通知贷款人、协助贷款人办妥抵押登记手续，抵押人应当确保前述抵押权预告登记、抵押权登记的及时、有效，否则贷款人有权提前收回贷款，并追究抵押人的违约责任；借款人不按本合同约定按时、足额偿还借款本息或其他应付款的，构成违约；出现违约情形的，贷款人有权行使以下权利，宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息的（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按对应的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收利息和复利；本合同项下执行浮动利率的借款，借款人存在不按期足额偿还借款本息情形的，贷款人有权对借款人尚未归还的全部借款上浮贷款利率、罚息利率，具体按贷款人制定的利率定价标准执行；行使担保权利；以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用；贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）均由借款人承担。
同日，被告冯敏、焦礼与原告签订房地产抵押合同，以被告冯敏名下的位于徐州市＊房产作为借款合同义务的抵押担保，并办理了抵押权预告登记，但至今该抵押物的他项权利证书尚未办理。
2011年7月7日，原告向被告冯敏发放贷款35.5万元。借款期限内，被告冯敏、焦礼未按合同约定向原告返还借款本息，拖欠本息8166.48元。原告根据合同宣布贷款提前到期并要求收回剩余全部贷款本息。经统计，截至2014年5月22日，被告冯敏、焦礼拖欠借款本金333145.86元、利息6774.89元。被告徐州城置有限公司亦未履行担保责任。
原告为本案诉讼，向江苏彭隆律师事务所支付律师代理费23190元。
案件审理中，原告称，本案贷款利率是依据双方签订的个人住房（商业用房）借款合同约定的标准执行，而未依据补充协议约定的标准上浮。
本院认为，原告系依法设立的金融机构，具有金融借贷经营权，原告分别与被告冯敏、焦礼、徐州城置有限公司签订的个人住房（商业用房）借款合同、徐州市房地产抵押合同，均是当事人的真实意思表示，合法有效。
原告依约发放贷款后，被告冯敏、焦礼未按合同约定偿还借款本息，构成违约，应承担违约责任。根据合同约定，借款人未按期归还本息的，贷款人有权宣布借款立即到期，并要求借款人立即清偿剩余的借款本息及相关费用。故，对原告主张被告冯敏、焦礼返还借款本金333145.86元、2014年5月22日前所欠利息6774.89元及此后约定的利息的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。
因个人住房（商业用房）借款合同明确约定了贷款人为实现债权所产生的费用（包含律师代理费）由借款人承担，原告为实现债权，委托律师代理诉讼并支付代理费23190元。经本院审查，按照本案借款合同签订时《江苏省律师服务收费管理办法》的规定，依据原告起诉的本息数额，律师代理费应为8498元，故对原告主张被告冯敏、焦礼赔偿律师代理费8498元的诉讼请求，符合合同可预见性规则，本院予以支持，超出部分本院不予支持。
被告冯敏、焦礼与原告签订徐州市房地产抵押合同，以被告冯敏名下的位于徐州市＊房产对借款进行抵押预告登记，但没有办理房屋抵押登记，视为抵押权未设立，因此原告对该借款抵押物不享有抵押权。故对原告主张的对抵押物的价值享有优先受偿权的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。
根据个人住房（商业用房）借款合同，被告徐州城置有限公司在本案保证条款生效之日起至借款抵押物的他项权利证书交付贷款人期间，为被告冯敏、焦礼的该笔借款债务向原告承担连带责任保证，因本案借款抵押物的他项权证书至今未办理，且借款合同明确约定债权人不论拥有其他担保，保证人的保证责任均不予免除之内容，因此，贷款人有权主张保证人在保证范围内承担保证责任。故对被告徐州城置有限公司关于原告应先予行使抵押权，再行使保证权利的抗辩主张，无事实和法律依据，本院不予支持。原告主张被告徐州城置有限公司承担连带保证责任的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。被告徐州城置有限公司在承担保证责任后，有权向被告冯敏、焦礼追偿。
被告冯敏、焦礼未到庭应诉，本院依法缺席判决。
依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、本判决发生法律效力之日起十日内，被告冯敏、焦礼一次性返还原告中国建设银行股份有限公司徐州分行借款本金人民币333145.86元及利息（利息计算至2014年5月22日为人民币6774.89元，此后利息自2014年5月23日起，计算至本金实际给付之日止，以个人住房（商业用房）借款合同约定的标准计算）。
二、本判决发生法律效力之日起十日内，被告冯敏、焦礼一次性赔偿原告中国建设银行股份有限公司徐州分行律师代理费人民币8498元。
三、被告徐州城置有限公司对被告冯敏、焦礼的上述第一、二项的债务承担连带清偿责任。并在承担保证责任后，有权向被告冯敏、焦礼追偿。
四、驳回原告中国建设银行股份有限公司徐州分行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币6900元（原告已预付），由被告冯敏、焦礼、徐州城置有限公司负担（该款与上述款项同时给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或徐州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院（同时预交上诉费人民币6900元，户名：江苏省徐州市中级人民法院，账号32001718336058068002，开户行建设徐州市永安支行）。
审 判 长 苗仁宝
审 判 员 唐晓红
人民陪审员 朱 静
二〇一四年十一月二十四日
见习书记员 闫 琪
本案援引法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第一百九十八条订立借款合同，贷款人可以要求借款人提供担保。担保依照《中华人民共和国担保法》的规定。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告冯敏、焦礼经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。