广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛城法民一初字第1945号
原告黄炳珠，男，汉族，住广东省阳山县，公民身份号码：×××。
委托代理人周云，广东广美律师事务所律师。
被告佛山市禅城区祖庙街道朝东大豆股份合作经济社，住所地广东省佛山市禅城区，组织机构代码证：××。
负责人吴祖根。
委托代理人邝国锋，广东千度律师事务所律师。
原告黄炳珠诉被告佛山市禅城区祖庙街道朝东大豆股份合作经济社确认合同无效纠纷一案，本院于2015年10月19日立案受理后，依法由审判员周信斌适用简易程序独任审判。诉讼中，被告提起反诉，后又当庭撤回，本院予以准许。本案于2016年1月20日公开开庭进行了审理。原告黄炳珠及其委托代理人周云、被告的委托代理人邝国锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，自2012年至今，原告租赁被告位于祖庙街道朝东大豆工业区91号1-301厂房用于开办制衣厂，工厂命名为艺美制衣厂。原被告最近一次签订租赁合同的时间为2015年5月5日，租赁期限为2015年7月1日至2016年6月30日，租金合计为每月4517元。合同签订后，原告继续投资经营工厂，依约定履行义务。
2015年7月15日，被告突然向工业区全部租户发布搬迁通告，该通告以政府改造征收为由要求包括原告在内的租户于2015年9月15日前自行搬迁，否则被告将于2015年9月15日起对包括原告在内的租户全面停水停电。此后，许多已订货的客户以原告工厂需搬迁为由拒付订金，其他客户也停止向原告订货，原料供应商则要求原告的工厂必须现款现货，工人也因此要求结算工资解除劳动关系及依劳动合同法给予经济补偿。一时间原告工厂生产经营陷入停顿，面临倒闭的危机。为挽救工厂，原告积极与被告沟通了解情况及协商解决办法，但被告以政府征收为由坚持不予原告任何补偿。原告转而向政府求证征收情况及政府征收补偿的具体方案，得知政府没有该片土地征地的法律文件。经进一步调查发现，被告租赁给原告的祖庙街道大豆工业区91号1-301厂房未依法取得建设工程规划许可证，根据相关法律规定，原被告双方签订的厂房租赁合同应为无效合同。
原告认为，被告明知涉案厂房没有建设工程规划许可证却出租给原告，造成原告损失，在最后一次与原告签订合同前已决定将厂房拆除仍出租厂房给原告，且出租后出尔反尔发布搬迁公告，给原告造成重大损失。为此，原告特诉至法院，请求判令：1.确认原被告签订的厂房租赁合同为无效合同；2.被告赔偿原告厂房装修损失60000元（以实际评估价为准）；3.被告赔偿原告已支付的员工解除劳动关系赔偿57000元；4.被告赔偿原告工厂搬迁费7300元；5.被告赔偿原告工厂2015年7月至9月停业损失200000元；6.本案诉讼费由被告承担。
被告辩称：1.涉案厂房有集体土地使用权证，并无办理房产证，在建设的时候也没有取得建设工程规划许可证，因此，双方的合同为无效合同；原告缴纳的费用为房屋占有使用费，在无效合同基础上，双方不能依据租赁合同关于违约条款向被告主张违约责任；2.原告向被告主张赔偿损失的项目及数额没有法律依据，其主张的包括厂房装修损失、员工解除劳动关系、工厂搬迁及停业损失与双方签订的租赁合同的无效没有关联性，合同无效的民事责任属于缔约过失责任，原告主张的上述款项不属于缔约过失责任；3.被告愿意让原告经营至租赁合同届满，但是合同期限届满后，被告是否愿意继续签订合同属于被告意思自治的范畴，原告不能强迫或者以诉讼途径要求被告与其签订合同。
诉讼中，原告提交以下证据：
1.原告身份证、被告组织机构代码证复印件。拟证明原告及被告的诉讼主体资格。
2.《禅城区祖庙街道朝东大豆股份合作经济社厂房租赁合同》2份、收据3张。证明原告与被告就涉案厂房签订租赁合同的事实；原告依据厂房租赁合同的约定，定期缴纳租金及其他费用。
3.证明1份、送货单7张。拟证明原告的经营损失。
4.《解除用人协议书》6份。拟证明原告因为工厂搬迁，部分工人要求解除与原告工厂的劳动关系，原告因此支付的解除劳动关系的赔偿金也是原告损失之一。
5.《搬迁通告》复印件。拟证明被告曾经以停水停电作为要挟，要求原告于2015年9月15日前搬迁。
6.《证明》。拟证明2015年10月31日，原告花费搬迁费用7300元。
7.水电安装明细表。拟证明原告厂房内水电安装项目及价格情况，因为在评估报告中没有就原告厂房的水电安装部分进行价值评估。
8.报警回执。拟证明原告厂房于2015年12月10-11日被盗了一些电线，于是原告报警。
诉讼中，被告提交如下证据：
1.《集体土地使用证》。拟证明涉案租赁物范围内仅有集体土地使用证，没有房产证也没有建设用地规划许可证，涉案合同为无效合同。
2.《关于大豆村集体物业二次搬迁通告》。拟证明被告给予两种方式让原告进行搬迁，原告选择方式一，被告按照搬迁公告给予3个月的租金减免。
为查明案件事实，本院工作人员依职权到涉案租赁厂房进行勘察拍照，并制作照片一组。
诉讼中，原告申请对涉案厂房内的装饰装修残值进行评估，本院依法经摇珠确定并委托佛山市价格事务所有限公司进行评估，该司出具佛价估字（2015）196号《价格评估报告书》及《补充鉴定回复函》。
对于原、被告提交的上述证据，本院认证如下：
原告提交的证据。证据1，被告无异议，本院予以采信。证据2、5，被告对其真实性无异议，本院确认其真实性。证据3，被告不予确认，虽有原件核对，但该组证据属孤证，并无其他证据相佐证，故本院对其不予采信。证据4，虽有原件核对，但该组证据属孤证，并无其他证据相佐证，且原告是个人，并非合法用人单位，故本院对其不予采信。证据6，虽有原件核对，但并无有效搬迁费支付凭证等其他证据相佐证，故本院对其不予采信。证据7，系原告单方制作，被告不认可，因其不符合证据形式要件要求，本院对其不予认证。证据8，被告对真实性无异议，并有原件核对，本院确认其真实性，但与本案诉讼无关联。
被告提交的证据。原告对其真实性无异议，本院确认其真实性。
对于本院收集的证据及《价格评估报告书》与《补充鉴定回复函》。原、被告对其真实性无异议，本院确认其真实性。
综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：
2012年2月18日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《禅城区祖庙街道朝东大豆股份经济合作社厂房租赁合同》，合同约定：由被告将位于大豆工业区91号1-301号392.8平方米的厂房出租给原告使用，租赁期为2012年2月18日至同年6月30日，租金4320.80元／月，按金为一个月租金；被告提供动力电到表前，超出部分被告可且增容，一切费用由原告自负，表后一切安装，由供电部门委派，费用由原告负担；合同期内，原告在未经被告同意不得违建加建擅改建筑物；合同期满终止，原告自建一切安装之水电设施、水电增容等，无偿交予被告；原告须合法经营，于合同签订一个月内，办理工商营业牌照方能经营。
原告于2012年8月17日向被告交付按金4320.80元。
2015年5月5日，就前述厂房租赁事宜，原告（乙方）与被告（甲方）续签《禅城区祖庙街道朝东大豆股份经济合作社厂房租赁合同》。合同约定有：一、租赁期限自2015年7月1日至2016年6月30日。二、租金为4517元／月，每月5日前支付当月租金，逾期交租须经双方商议，未征得原告同意，每逾期一日加收50-100元，逾期超30日则合同自动终止；水电费每月7-15日交付，逾期每天加收总额10%的滞纳金。三、合同签订后，原告除需交纳当月租金，还需交纳一个月按金，合同期满一月后如无欠租、水电费及有关费用，被告全额无息退还，如有欠款则从中扣除，不足抵扣被告保留追讼原告。四、被告提供4KV动力电到表前，超出部分被告可协助增容，但费用由原告自负；表后一切安装由供电部门委派，费用由原告负担。五、合同期内，原告在未经被告同意不得违建加建擅改建筑物；合同期满终止，原告自建一切安装之水电设施、水电增容等，无偿交予被告。六、原告须合法经营，于合同签订一个月内，办理工商营业牌照方能经营。
2015年7月15日，被告发出《搬迁通告》，上载：“根据《祖庙街道朝东大豆村旧村改造项目指挥部办公室关于朝东大豆村改造项目改造范围的公告》的相关规定，请各位租户配合政府做好改造范围内的动迁工作，现将有关事项通知如下：一、从2015年7月15日起至2015年9月15日止，凡在大豆村改造范围内的租户，请全部搬出改造范围外。二、凡在规定时间内搬迁的租户，我社为其减免2015年7月1日起至2015年9月15日的房屋租金（水、电费除外）；逾期不搬迁的租户，视为自动放弃租金减免优惠，我社将按相关合同规定收取租金，并追究因逾期搬迁对我社造成的经济损失。三、2015年9月15日起，我社改造范围片区将全面停水、停电。四、请在改造范围内的工厂和企业负责人顾全大局，配合政府征收工作及大豆村旧村改造项目实施。”
2015年8月17日，被告做出《关于大豆村集体物业二次搬迁通告》，上载：“各有关租户：我社于2015年7月15日发出搬迁通知，要求大豆村改造范围内的租户于2015年9月15日前搬迁出改造范围外；凡在规定时间内搬迁的租户，我社为其减免2015年7月1日起至2015年9月15日的房屋租金（水、电费除外）；2015年9月15日后，我社改造范围片区将全面停水、停电。近期，多位租户就通告内容向我社反映不同意见并提出有关诉求。经征询各村民意见，我社按照实际情况调整搬迁要求，并提供以下两种搬迁方式供各租户选择：方式一：在约定时间内搬迁。搬迁时间延长至三个月，具体为：2015年7月15日起至2015年10月15日止；凡在上述时间内搬迁的租户，我社为其减免三个月租金；但此部分租户需在2015年9月15日前缴清前期所拖欠的水电费。方式二：继续经营，暂不搬迁。选择暂不搬迁的租户可按合同约定时间经营，但租金不进行减免，并需按合同约定时间及金额全额支付租金、水电费。由于我社旧村改造项目势在必行，凡在大豆村改造范围内的租户，合同经营期满后不再进行续约，必须搬迁。”
原告已搬离租赁厂房。
诉讼中，依原告申请，本院依法委托佛山市价格事务所有限公司对涉案厂房装饰装修物进行价格评估，该评估公司出具《价格评估报告》及《补充鉴定回复函》各一份，以2015年11月10日为基准日，评估厂房内32项装修物价值为49979.45元、厂房内水电设施价值为9823.85元。
诉讼中，原、被告共同确认：价格评估报告中厂房装修评估明细表中第31项即车间卷闸门（评估价值为574.20元）属于被告安装的。
原告陈述：1.就涉案厂房，原告从上手承租人处顶手而得，并支付了一笔顶手费，因此装修物是原告从上手中购买的，因与上手是私人交易，未明确转让费（顶手费）属于装修物费用；其进场时，厂房设施部分可用，部分不能用，电线需要更换，否则消防不能通过；其对厂房进行装修并未请正规装修公司，故无书面证据。2.未见过涉案租赁厂房的房产证或建设用地规划许可证。3.其承租厂房用于开办制衣厂，但工厂未办理工商注册登记，亦未给员工缴纳社保。4.厂房交付时其所交按金已用于抵扣水电费。5.2015年9月15日左右才见到被告的《二次搬迁通告》，被告虽然列明两个选项，但没有提供第二选项的条件，现阶段工业园搬迁范围内已经停水停电，若原告继续经营，客观上也不可能；2015年10月31日已搬迁完毕，租金交至2015年6月份止。
被告陈述：1.涉案厂房确未办理建设用地规划许可证和房产证。2.涉案厂房出租给原告的上手承租人时是毛坯房，原、被告签订租赁合同并非由上手承租人介绍的。3.价格评估报告中厂房装修评估明细表中第27项即二楼卷闸部分原是一个窗户，后来原告改成了卷闸；除了第31项即车间卷闸门，评估明细表中所列其他项目是原告装饰装修的，又称原告的上一手承租人对厂房进行了装饰装修的，原告进场即可使用，上手承租人走后，因不允许拆除，故其装饰装修物应属于被告所有。4.原告承租厂房是用于办厂，关于装修，只要不是拆墙，其他被告不管。5.原告搬离租赁厂房前并未对其停水停电。6.其视为原告已返还租赁厂房。7.2015年7月份后的租金被告已不再收取了。
本院认为，本案纠纷是因房屋租赁合同引起，原告之诉求并非仅请求确认合同无效，还要求合同相对方的被告赔偿其多项损失，故本案案由为房屋租赁合同纠纷更为恰当，故对确认合同无效纠纷之立案案由予以纠正。
关于原、被告间租赁合同的效力。根据双方陈述，至法庭辩论终结前，涉案租赁厂房仍未取得建设工程规划许可证，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，原、被告间就涉案租赁厂房签订的租赁合同无效，故对于原告该项诉求，本院予以支持。对于合同无效，被告作为出租人，其对租赁厂房之建设未办理规划报建手续应当明知，而原告作为具有完全民事行为能力人，其在订立合同时亦应当负有谨慎注意义务，对租赁物相关状况进行必要之了解，故对于合同无效，双方均存在过错，被告之过错又更为明显。
关于原告主张的厂房装修损失。结合评估报告项目及双方陈述，对厂房进行装饰装修物，被告曾认可除部分项目外，均为原告装饰装修之。而原告亦表示其接收的厂房已经进行过一定装饰装修，但又未提供证据证明其对上手承租人支付装饰装修物对价或其于何时进行了哪些装饰装修物的施工，从装饰装修物成新率看，原告并未在最后一份租赁合同期内对厂房进行过装饰装修。另外，原告事实上对厂房正常占有使用了多年，前期合同无效并未妨碍其承租权益的实现，关于约定使用期满前搬离租赁厂房之结果又并非纯粹基于合同无效所致，包含有双方之合意。不过，最后一份合同期内，被告以工业区改造为由要求原告于预期的占有使用期限届满前搬迁，其对原告就租赁厂房享有的装修价值及搬迁付出成本，进行必要之分担亦公平合理。综上，结合双方对合同无效之过错以及合同无效对损失成因影响程度、原告已实际占有使用租赁厂房的时长、最后一份合同约定之使用剩余期限、约定的租金价格及被告免除金额、原告搬离租赁厂房之原因、装修物成新率与评估价值、被告可利用性等因素，本院酌定由被告赔偿原告22000元以分担原告之装修价值损失。
关于原告主张的搬迁费。本院认为，原告租赁厂房用于开办工厂，其搬离租赁厂区产生搬迁费用属于合理支出，鉴于搬迁之要求是被告提出，且是在原告预期的占有使用期限届满前，故被告应合理负担。因原告搬迁费之证据无法采信，即搬迁费用无法确定，根据原告使用厂房开办工厂的事实，本院酌定被告应赔偿原告的搬迁费用损失为4000元。
关于原告主张的支付员工解除劳动关系补偿金、工厂停业损失。原告并未提供充分有效证据证明其该损失及损失金额，故本院不予支持。
关于被告当庭申请撤回反诉，是其对自身诉讼权利的合法处分，本院予以准许。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、确认原告黄炳珠与被告佛山市禅城区祖庙街道朝东大豆股份合作经济社就租赁大豆工业区91号1-301号厂房的《禅城区祖庙街道朝东大豆股份经济合作社厂房租赁合同》无效；
二、被告佛山市禅城区祖庙街道朝东大豆股份合作经济社于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告黄炳珠支付大豆工业区91号1-301号厂房装饰装修损失赔偿款22000元；
三、被告佛山市禅城区祖庙街道朝东大豆股份合作经济社于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告黄炳珠支付大豆工业区91号1-301号厂房搬迁损失赔偿款4000元；
四、驳回原告黄炳珠的其他诉讼请求。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序，案件受理费2632元，由原告黄炳珠负担2373元、被告佛山市禅城区祖庙街道朝东大豆股份合作经济社负担259元；鉴定费2000元，由被告佛山市禅城区祖庙街道朝东大豆股份合作经济社负担（鉴定费已由原告垫付，被告应于支付上述赔偿款时一并支付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 周信斌
二〇一六年三月二十一日
书记员 潘明珠
附引用法律条文：
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。
当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
四、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。