浙江省绍兴市越城区人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）绍越执异字第69号
异议人蒋某。
委托代理人（特别授权代理）范慧慧，浙江××律师事务所律师。
申请执行人王祥松。
委托代理人（特别授权代理）蒋成才，浙江××××律师事务所律师。
被执行人王海良。
被执行人安吉兴光房地产开发有限公司，住所地安吉县。
两被执行人共同委托代理人（特别授权代理）王建荣。
第三人蒋居广。
委托代理人（特别授权代理）蒋成才，浙江××××律师事务所律师。
第三人诸宝泉。
原告王祥松与被告王海良、安吉兴光房地产开发有限公司（以下简称兴光房产公司）民间借贷纠纷一案，本院（2015）绍越商初字第225号民事调解书已发生法律效力，因被告未按调解书履行，本院立案执行。执行中，案外人蒋某向本院提出执行异议。本院受理后，依法进行了审查，现已审查终结。
异议人蒋某异议称：2013年7月，异议人与兴光房产公司通过安吉房管处的官方网站网签了商品房买卖合同，约定由兴光房产公司将坐落于安吉县阳光华苑2幢营04-1、04-2的房屋出卖给异议人，房屋受让价为人民币2280000元，合同签订后，异议人已支付给兴光房产公司购房款200万元，余款在2015年5月30日前支付，兴光房产公司亦将房屋交付给了异议人，异议人接收房屋后已实际占有使用至今。综上，异议人认为异议人与兴光房产公司网签的商品房买卖合同双方主体适格，内容合法，当事人意思表示真实，且双方已实际履行了合同约定的义务，故对各方当事人均具有法律约束力。现异议人已付清了购房款并实际占有房屋使用至今，故上述房屋的产权应属于异议人所有，虽然异议人所购买的房屋未到安吉房管部门预登记，也未办理过户登记手续，但异议人为购买房屋所签订的商品房买卖合同是通过安吉房管部门网签所成的，在安吉房管部门的网站上均可查询，故不影响异议人实际取得上述房屋的产权。因此上述房屋的产权并非是兴光房产公司所有，应属于异议人所有，法院无权对上述房屋进行查封拍卖。要求法院停止执行上述房屋，并解除对上述房屋所采取的财产保全措施。听证时，异议人补充陈述认为2013年12月份是由异议人蒋某的父亲蒋智明与被执行人兴光房产公司签订关于涉案房屋的商品房买卖合同的，2015年2月10日要求将买受人蒋智明变更成蒋某，双方重新签订了商品房买卖合同。
申请执行人王祥松辩称：蒋某的异议依法不能成立，理由如下：一、涉案房屋所有权属于兴光房产公司在法律上无异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议复议规定》）第二十五条对执行标的权属判断，确立了“形式审查为主，实质审查为辅”的原则。即如果执行标的是不动产、有登记的动产和其他财产权，根据登记来判断权利人。本案中涉案不动产始终登记在兴光房产公司名下，因此涉案房屋所有权归属兴光房产公司，在法律上并无异议。二、涉案房屋不属于符合法定保护条件的未过户不动产。案外人提出执行异议的依据是人民法院不能执行买受人购买的符合法定保护条件的未过户不动产，首先申请执行人认为异议人并非真实的房屋买受人，退一步讲，即使异议人是买受人，也不符合法定保护条件。《异议复议规定》在第二十八条至三十条将不动产受让人区分为一般买受人、消费者买受人、办理了物权登记的受让人三种情形，并规定了不同的保护要件，赋予符合法定条件的买受人对不动产的物权期待权以排除执行的效力。本案异议人系向房产公司购买商铺，且并未办理物权登记，属于第二十九条规定的消费者买受人，而二十九条又限定消费者买受人所购商品房需用于居住，其仅保护消费者的生存权，而涉案房屋系商铺，用于营业。三、涉案房屋不存在真实的房屋买卖关系。异议人在听证前提交的收据、商品房买卖合同等证据复印件与听证时提交的证据原件不一致，存在伪造嫌疑。异议人提供的收据并非正规发票，现金交款部分不能提供银行取款凭证，也未到庭说明其巨额现金来源，转账交款部分系转至第三人帐户而非房产公司帐户，不能证明其已履行付款义务，且异议人提交的收据中记载的付款金额也远远超过合同金额，即使付款情况真实，异议人未按照购房合同约定履行支付责任，明显存在过错，是“未办理过户登记”原因之一。四、异议人在听证过程中始终未出现有悖常理。从一般常理而言，异议人不可能对自己的利益既不关注，也不关心，听证中其代理人提供的证据，也均系从兴光房产公司调取，故本案并不存在真正的案外人。五、申请执行人提供的于2015年6月25日拍摄的照片可以证明当时涉案房屋还是空置的，在查封前异议人并未实际占有使用涉案房屋。故异议人之异议依法不能成立。
被执行人兴光房产公司、王海良辩称：涉案房屋确实已出售给异议人，房款收到了172万元。
第三人蒋居广陈述称：同申请执行人意见一致。
第三人诸宝泉陈述称：我没有异议。
异议人为证明其主张异议事实成立，向本院提交了以下证据：
1、合同编号为20131200321、20150200232的商品房买卖合同各1份、安吉县住房和城乡建设局房地产管理科出具的证明1份，要求证明异议人父亲蒋智明与异议人蒋某先后与被执行人兴光房产公司签订商品房买卖合同，该合同通过安吉房管处的官网网签备案，双方对各自权利义务进行了约定。两被执行人经质证无异议。申请执行人及第三人蒋居广经质证对证明真实性无异议，但只能证明双方存在网签行为，网签仅仅是行政机关的一个强制性登记备案程序，其本身不是签订合同行为，不能成为合同成立或生效的要件，证明最后一句中写到“以上合同未到我科室备案”也可证明双方之间不存在经备案的合法有效的书面合同。对商品房买卖合同的真实性有异议，异议人庭前向法庭提交的合同复印件与听证时提交的原件出现明显不一致，并非同一份合同，异议人庭前提交的复印件既没有出卖人签章，又未加盖骑缝章，也没有合同签订日期，系无效合同，而法庭上提供的合同原件有兴光房产公司盖章。第三人诸宝泉未发表质证意见。对房管部门网签证明的真实性，当事人经质证无异议，本院予以认定，该证据可以证明异议人与兴光房产公司于2015年2月份网签了关于涉案房屋商品房买卖合同之事实。异议人提供的两份商品房买卖合同系原件，对其真实性本院予以认定。
2、购房款收据4份、金额为50万元的借款收据复印件1份、银行业务凭证1份，要求证明合同签订后异议人已经将房款支付给了被执行人兴光房产公司。两被执行人经质证无异议，认为其中50万元借款收据系因为当时资金不够向蒋某父亲借款，异议人支付购房款总金额为172万元。申请执行人及第三人蒋居广经质证对收据三性均不认可，该组证据属于市场上随处可买的收据，并非财政部门印制的正规发票，既不具有合法性，也不具有真实性，可以由异议人与房产公司随时合谋伪造；未加盖公章的收据可以证明该组收据系单方制作，可随意造假。50万元的借款收据复印件无原件，如真实，可以证实异议人父亲与王建荣之间存在私下交易。对汇款凭证三性均有异议，汇入账号并非兴光房产公司账号，交易时间为2012年12月3日，此时房产尚未开盘，并且合同也未订立，故该笔交易与本案无任何关联性。其余4份收据即使真实，累加金额也没有到达合同约定的价款228万元，根据合同约定被执行人是享有解除权的，并且异议人需赔偿房产公司违约金。收据上并未注明款项用于购买涉案房屋，与本案也不存在关联性。第三人诸宝泉未发表质证意见。借款收据系复印件、银行汇款凭证汇入账号并非被执行人兴光房产公司帐户，且均无购房款收据相印证，又与被执行人兴光房产公司关于购房款支付情况的陈述不符，本院认为该组证据与本案无关。其余4份收据，因被执行人兴光房产公司无异议，本院对证据形式上的真实性予以认定，结合异议人提供的第一组证据及当事人在听证中的陈述，本院对异议人尚未付清全部款项，支付购房款的方式又与合同约定明显不符的事实予以认定。
3、涉案房屋现场照片1张、用电客户信息表1份、电费清单3份、供水情况表电脑打印件1份、房屋租赁协议1份、交房通知单1份，要求证明在涉案房屋交付以后，异议人已出租给案外人，并已经实际使用的事实。两被执行人经质证无异议。申请执行人及第三人蒋居广经质证对照片有异议，认为涉案房屋应是在被法院查封后才装修的。对用电客户信息表、供水情况表电脑打印件形式真实性由法院依法审查，该组证据中涉案房屋供电立户日期为2015年4月15日，与异议人代理人在听证时关于涉案房屋早已实际使用的陈述自相矛盾。对电费清单无异议，但时间为2015年6月份之后。对交房通知单三性均不认可，系明显伪造，且合同中的约定的交房时间为2014年12月31日，也与该证据自相矛盾。对房屋租赁协议三性均有异议。第三人诸宝泉未发表质证意见。本院认为异议人提供的照片、供水情况表电脑打印件上无拍摄及打印时间，不能证明异议人主张的事实。用电客户信息表上加盖有安吉县供电公司业务专用章，电费清单其他当事人均无异议，对其真实性予以认定，因用电客户信息表上面记载的立户时间为2015年4月15日，在本院查封之后，故也不能证明异议人主张的事实。交房通知单上无兴光房产公司及物业管理单位盖章，真实性无法认定，即使真实，其中记载的2幢交房时间为2015年3月3日至2015年3月18日，也不足以证明异议人主张的事实。2015年3月1日的租房协议，无其他证据印证，不足以证明异议人主张的事实。此外，异议人也未提供房屋交接单等符合双方合同约定的房屋交付凭证，故本院认为异议人提供的证据尚不足以证明其主张的在查封之间即已占有使用涉案房屋的事实。
申请执行人及第三人蒋居广为证明异议事实不成立，向本院提交以下证据：1、业务联系单复印件1份，要求证明兴光房产公司的房屋在查封前已经可以进行备案和预告登记，但异议人没有维护自己的合法权利，始终没有备案和预告登记。2、2015年6月25日拍摄的现场照片1张，要求证明当时涉案房屋还是空置的，而房屋是2015年3月10日查封的。异议人经质证对证据1的真实性无异议，但认为未备案的原因是被执行人兴光房产公司造成的，如果去备案必须要把异议人已经支付的全部购房款汇入到被执行人兴光房产公司的销售账户内，而被执行人兴光房产公司为了挪用购房款所以暂时没有将购房款打入售房账户内，导致没有备案，但合同都是在房管处网上进行网签的。对证据2有异议，房产早就交付并出租了，不可能是空置的。两被执行人经质证同意异议人意见。第三人诸宝泉未发表质证意见。对业务联系单复印件真实性本院予以认定，可以证明被执行人兴光房产公司开发的阳光华苑房产在2014年5月即可办理合同备案的事实；照片因无拍摄时间，本院不予认定。
被执行人兴光房产公司为证明其主张向本院以下证据：情况说明两份，要求证明收据上的签名人系其员工。异议人经质证无异议。申请执行人经质证对证据三性均不认可，认为被执行人兴光房产公司作为与本案有利害关系的案件当事人，其所作的陈述不具有任何证明效力，该公司若想证明其内容，完全有能力提供社保、劳动合同等具有证明效力的书面材料，同时，情况说明与本案也不存在任何关联性。第三人诸宝泉未发表质证意见。上述两份说明系被执行人兴光房产公司单方陈述，本院将结合本案其他证据予以认定。
被执行人王海良、第三人诸宝泉未向本院提供证据。
经审查：原告蒋居广与被告王海良、安吉兴光房地产开发有限公司，原告王祥松与被告诸宝泉、安吉兴光房产开发有限公司，原告王祥松与被告安吉兴光房产开发有限公司民间借贷纠纷三案，本院（2015）绍越商初字第223号民事判决书、（2015）绍越商初字第224号民事调解书、（2015）绍越商初字第225号民事调解书已分别于2015年4月29日、2015年1月29日、2015年1月29日发生法律效力。其中根据（2015）绍越商初字第223号民事判决书确定：一、被告王海良归还原告蒋居广借款人民币242万元，并支付自2014年3月19日起至款清之日止按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率四倍计算的违约金。于本判决生效之日起十日内履行；二、被告王海良支付原告为实现债权所支出的律师代理费98000元。于本判决生效之日起十日内履行；三、被告安吉兴光房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任。根据（2015）绍越商初字第224号民事调解书约定：一、被告诸宝泉归还给原告王祥松借款人民币100万元，并支付自2014年6月7日起至2015年4月30日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的逾期利息，于2015年4月30日前付清；如被告逾期未付，则逾期利息按中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍计算；二、被告安吉兴光房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任；三、原告王祥松自愿放弃其他诉讼请求。四、本案案件受理费减半收取7935元，由两被告负担，于2015年4月30日前付清。根据（2015）绍越商初字第225号民事调解书约定：一、被告王海良归还给原告王祥松借款人民币100万元，并支付自2014年6月7日起至2015年4月30日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的逾期利息，于2015年4月30日前付清；如被告逾期未付，则逾期利息按中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍计算；二、被告安吉兴光房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任；三、原告王祥松自愿放弃其他诉讼请求。四、本案案件受理费减半收取7935元，由两被告负担，于2015年4月30日前付清。
2015年3月10日，本院依据（2015）绍越商初字第223-225号民事裁定书及相应协助执行通知书，在安吉县房屋登记中心预查封了兴光房产公司名下阳光华苑2幢营04-1、04-2、营06、402、406；6幢304、401、506；2幢营01、营04室共9套房产，查封期限为36个月。因被告未按上述生效法律文书履行，原告向本院申请强制执行，本院分别于2015年5月11日、2015年5月4日、2015年5月4日立案执行。执行中，蒋某以阳光华苑2幢营04-1、04-2号房产买受人身份向本院提出上述执行异议。
另查明：2013年12月8日，蒋智明与兴光房产公司签订合同编号为20131200321的商品房买卖合同1份，约定蒋智明向兴光房产公司购买该公司开发的位于阳光华苑2幢营04-1、04-2号的房屋，该商品房设计用途为商业，合同总价2330000元，约定付款方式为在合同签订之日起7日内支付购房首付款1800000元，买受人申请银行按揭贷款或者住房公积金贷款的，自收到出卖人通知办理贷款手续之日起30日内到指定银行或住房公积金中心办理贷款申请手续；如因买受人原因，未能在30日内办理银行或住房公积金贷款申请手续的，则买受人必须在上述30日期满后15日内，一次性付清余款530000元。合同同时约定出卖人应当在2014年12月31日前，将符合条件的商品房交付买受人使用；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单，按本合同的相关约定，如买受人在交付前未履行付款及其他义务的，出卖人有权拒绝交付。合同还对双方其他权利义务作了约定。
2015年2月10日，异议人蒋某与兴光房产公司网签了合同编号为20150200232的商品房买卖合同，约定蒋某向兴光房产公司购买该公司开发的位于阳光华苑2幢营04-1、04-2号的房屋，该商品房设计用途为商业，合同总价2280000元，买受人约定付款方式为分期付款，买受人应当按以下时间如期将房价款当面交付出卖人或汇入出卖人指定的银行（帐户名称：安吉兴光房地产开发有限公司阳光花苑预售资金专户、帐户33×××63），第一期于2015年2月17日前支付全部房价款的17.5%，计400000元；第二期于2015年4月30日前支付全部房价款的70.2%，计1600000元；第三期于2015年5月30日前支付全部房价款的12.3%，计280000元。合同其他约定与20131200321号合同一致。异议人蒋某及异议人法定代理人蒋智明分别在合同上签字捺印。
还查明，蒋智明于2013年8月29日向兴光房产公司转账支付购房款500000元；2013年12月23日向兴光房产公司支付购房款800000元，收据上备注收款方式为“王总卡（建行）”；2015年2月17日支付购房款400000元，收据上备注收款方式为“现”，摘要中记载为“打入黄欢（信用社）”；2015年2月17日支付购房款20000元，收据摘要中记载“利息抵房款”，且安吉公司出具的收据中均未记载具体房号。被执行人兴光房产公司开发的阳光华苑房产在2014年5月即可办理合同备案。涉案阳光华苑2幢营04-1、04-2号房产至今仍登记在被执行人兴光房产公司名下，且在被本院查封前未办理合同备案及受让物权的预告登记。2015年4月15日上述房产的供电户名立为蒋智明。
本院认为，本院在金钱债权案件审理及执行过程中，依法可对登记在被执行人名下的房产进行查封处置。本案中，案外人蒋某以买受人身份提出的要求本院对已查封的登记在被执行人兴光房产公司名下坐落阳光华苑2幢营04-1、04-2号房产停止执行，并解除对上述房产财产保全措施之异议请求，本院经审查认为并不符合《异议复议规定》第二十八条至第三十条及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十六条中所规定的可以排除执行之情形，故本院依法不予支持。具体理由如下：首先，上述房产至今仍登记在兴光房产公司名下，且在被本院查封之前并未办理受让物权的预告登记，故该异议并不符合《异议复议规定》第三十条所规定的可以排除执行之情形。其次，上述房屋设计用途明确为商业用房，故该异议并不符合《异议复议规定》第二十九条所规定的可以排除执行之情形。第三，异议人蒋某提供的证据尚不能证明其在本院查封之前即已合法占有涉案房屋，且其尚未付清全部款项，支付购房款的方式又与合同约定明显不符，故该异议并不符合《异议复议规定》第二十八条及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十六条所规定的可以排除执行之情形。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条、第二十四条、第二十八条、第二十九条、第三十条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十六条之规定，裁定如下：
驳回异议人蒋某的执行异议。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。
本裁定送达即发生法律效力。
审 判 长 张 剑
代理审判员 张霰霏
人民陪审员 高 峰
二〇一五年十一月二十六日
书 记 员 俞聪聪
本案援引法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第八条案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。案外人既基于实体权利对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出与实体权利无关的执行行为异议的，人民法院应当分别依照民事诉讼法第二百二十七条和第二百二十五条规定进行审查。
第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
第三十条金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第十六条被执行人将其财产出卖给第三人，第三人已经支付部分价款并实际占有该财产，但根据合同约定被执行人保留所有权的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人要求继续履行合同的，应当由第三人在合理期限内向人民法院交付全部余款后，裁定解除查封、扣押、冻结。