江西省赣州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣07民终3226号
上诉人(原审被告)：温正茂，男，1992年8月15日生，汉族，户籍地：江西省兴国县，现住赣州经济技术开发区。
被上诉人(原审原告)：赣州市保障性住房建设运营有限公司，住所地：江西省赣州经济技术开发区赣南大道阳光*金色春城小区。
法定代表人：肖继来，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：刘海华，江西公仁律师事务所律师，特别授权代理。
委托诉讼代理人：李鑫，江西公仁律师事务所律师，特别授权代理。
上诉人温正茂因与被上诉人赣州市保障性住房建设运营有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省赣州经济技术开发区人民法院（2016）赣0791民初1930号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
温正茂上诉请求：1、请求撤销一审判决，重新审核定案；2、被上诉人违约在先，不应收取上诉人违约金4200元；3、被上诉人山租的房尾无消防验收合格证和工程验收合格证，存在安全隐患，上诉人要求解除合同，并赔偿相关的店面装修费；4、如不解除合同，要求降租至起拍价700元/月。事实和理由：一、2015年5月28日，上诉人经社会公开竞拍取得赣州市经济技术开发区黄金家园A区30栋18#店铺的承租权，并与赣州市公房管理处签订《房屋租赁合同》，租赁期限为三年，2015年9月1日至2018年8月31日，月租金1400元，但赣州市公房管理处违约在先，8月底才发放钥匙，导致装修延时，严重影响开业，可是房租是从9月1日开始计算，损失几个月的房租。二、无消防验收合格报告，导致多家店面出现火灾无法及时救援，例:18-4#号店面（黄金宝贝母婴店）出现过重大火灾，因无消防设施未得到及时救援，损失惨重，危及人身安全，隐患重重。被上诉人得知上诉人在一审应诉时应诉了无消防合格后，现已对有消防通道的店面进行零房租并补偿装修费后回收。例：30-8#号店面有消防通道，被上诉人已对该店面进行了零房租，装修费补偿回收。若消防已合格，就不会出现上述情况。3、作为国家政府单位，赣州市公房管理处对要拍卖的房屋未核实消防和工程是否验收合格，就将不合格产品对外拍租，赣州市公房管理处应当承担全部责任。4.虚假宣传，当时标的宣传有邮政银行、二级医院、千平米超市，但至今没有一个实现，导致上诉人拍出高价，店租比仅隔一条马路对面的店面和黄金家园B区的店面高出2-4倍，入不敷出，无法承受，要求降租至与周围店租平等。5、店铺周围环境脏乱差，多次反映后未解决，导致店铺周围车辆乱停乱放，经常堵住店铺，造成店铺无法经营。6、公共厕所从来没有人清理打扫，而上诉人的店铺在公共厕所旁边，每天在店铺门口都是一股屎尿味，臭气熏天，至今也没有解决，试问在这样的环境下，如何还能经营？事件发生后，不管是精神方面还是经济方面都受到了巨人的损失。
赣州市保障性住房建设运营有限公司辩称，1、原审判决不是从2015年9月1日开始计算租金，而是按照实际交付店铺的时间开始计算租金，并且免了三个月租期，在此基础上认定上诉人拖欠了租金。2、上诉人仅预缴一个月的房租，其至今拖欠房租的行为违反合同约定，应当承担违约金等违约责任。3、上诉人承租的房屋不属于消防法规定的必须经过消防验收才能出租的房屋类型，本案的房屋租赁合同合法有效，且该小区现已经过了消防验收合格。4、上诉人经过社会公开竞拍的方式取得房屋承租权，无论是租金的约定还是合同的其他条款，都是双方当事人在自愿、公平、公开的基础上确定下来的。上诉人主张降低租金没有事实和法律依据。
赣州市保障性住房建设运营有限公司向一审法院起诉请求：1、判令被告立即向原告支付拖欠的租金18200元(按每月1400元计算，暂从2015年10月计算至2016年10月，之后按此标准计算至被告实际腾退房屋之日止)；2、判令被告立即向原告支付违约金5460元(按拖欠租金总额的30%计算，暂从2015年10月计算至2016年10月，之后按此标准计算至被告实际腾退房屋之日止)，以上共计23660元；3、本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2015年5月，经赣州市公房管理处的委托，江西住友拍卖有限公司对坐落于赣州经济技术开发区香江大道18号的阳光?黄金家园小区（A区）经营性非住宅84个商铺进行拍租。2015年5月27日，被告通过竞拍，取得了30栋18号店面的三年承租权。2015年6月8日，赣州市公房管理处作为出租方（甲方）与被告作为承租方（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将上述房屋出租给乙方，房屋结构为钢混结构，建筑面积23.26平方米；租赁期限为三年，自2015年9月1日至2018年8月31日，合同签订之日，甲方即将房屋交付给乙方；租金为1400元/月（含物业管理费），乙方应于每月的15日前将本月租金总额交付给甲方指定的金融部门或辖区内房管所，若拖欠，从约定交付日的次日起，甲方按拖欠租金额每日千分之五计收乙方违约金；乙方同意在本合同签订时向甲方缴纳合同履约保证金4200元（租赁物三个月的租金金额）；因乙方拖欠租金累计达壹个月造成甲方损失的，乙方应向甲方赔偿等；合同还约定了双方的其他权利义务等。在合同签订后，原告以出租方的名义通知被告验房，2015年8月14日，原、被告共同对被告所承租的店面进行了验收，确认水表读数为10,电表读数为0,店面门窗完好，内设消防设施，符合承租方的经营要求，承租方已了解该房屋的现状，同意按房屋及附属设施的现状验收，不对房屋及附属设施的现状提出异议；钥匙3把等。验收完毕后，被告在该验收单上签字。被告接收店面后，在2015年9月份向原告房管站部门汇报后对该店面进行了装修，用于经营桶装水生意。此后，被告认为原告在招租时存在虚假宣传，周围配套设施不到位等，被告在预交了2015年9月份的租金后拒绝向原告缴纳租金，故原告诉至一审法院要求处理。另查明，根据赣州市政府《关于组建赣州市保障性住房建设运营有限公司的批复》和赣州市房产局《市本级保障房移交接工作会议纪要》的精神，赣州市公房管理处于2015年7月1日将包括被告承租店面在内的保障性住房移交给原告管理。在2015年9月8日，赣州市公房管理处（甲方）与原告（乙方）签订了一份《协议书》，协议约定：赣州市公房管理处将其与承租户（附花名册）所签订的租赁合同中的权利义务转移给乙方，甲方作为出租人与各承租户所签订的租赁合同，甲方不再享有任何合同权利，也无需承担任何合同义务，乙方享有全部合同权利，承担全部合同义务；如承租户违反合同约定或相关法律法规的规定，由原告向承租户主张合同权利等。
一审法院认为，被告以拍租的方式取得承租店面的租赁权后，与赣州市公房管理处所签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，该合同不违反法律法规的禁止性规定，该合同已经成立并生效，双方应当按照合同约定全面履行合同义务。在合同签订后租赁物交付之前，赣州市公房管理处根据市政府有关文件的精神，将包括本案所涉租赁物在内的保障性住房移交给原告经营管理，并将与被告等人所签订租赁合同的权利义务全部转移给原告，由原告承担赣州市公房管理处所享有的合同权利和义务。之后，原告以租赁物出租方的名义向被告移交租赁物,被告予以接收并未就此提出异议，应当视为被告已经知晓租赁合同的出租方已经从赣州市公房管理处变更为原告，因此原告当然享有本案所涉租赁合同中出租方所享有的一切权利和义务。被告在接收租赁物后未按合同约定支付租金，致本案纠纷的产生，应当承担全部的民事责任。对原告要求被告立即向原告支付拖欠的租金18200元(按每月1400元计算，暂从2015年10月计算至2016年10月，之后按此标准计算至被告实际腾退房屋之日止)的诉讼请求，一审法院认为，原告原要求解除与被告签订的租赁合同并腾房，所主张被告支付租金的范围从2015年10月至被告腾房之日止，现原告已经撤回了要求解除与被告签订租赁合同并腾房的诉讼请求，因此一审法院仅就原告所主张的2015年10月至2016年10月的租金进行审理；按双方所签订合同的约定，被告在接收租赁物后实际上享有三个月的免租期，现原告延期向被告移交租赁物，被告缴交租金的起算日应当相应顺延，即从2015年11月14日起算，被告在签订租赁合同后，已经向原告交纳了一个月的租金，该金额应从被告所欠原告的租金中予以扣除，综上，被告在原告起诉时所欠原告的租金应为2015年12月14日至2016年10月14日共计十个月的租金14000元。对原告要求被告向原告支付违约金5460元(按拖欠租金总额的30%计算)的诉讼请求，一审法院认为，双方在合同中约定被告拖欠租金，应按每日千分之五计收违约金，该约定的违约金明显过高，现原告要求被告按拖欠租金总额的30%支付违约金，符合法律的规定，一审法院予以支持，但违约金应当按照被告实际拖欠的租金计收。关于被告以招租承诺中周边配套设施未到位严重违约要求扣减租金的问题，一审法院认为，被告作为房屋的承租人，已明确阅读合同的权利义务并知晓房屋现状，周边配套设施并不属于租赁合同中出租方的义务，这并不能作为被告拒缴或少缴租金的正当理由，故对该意见一审法院不予采纳。对被告认为原告所出租房屋没有通过消防验收的问题，在庭审中，原告已提交消防验收材料，证明原告所出租的房屋已经验收合格，对该辩解意见一审法院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十一条、第八十二条、第八十三条、第八十五条、第八十六条、第八十七条、第八十九条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、被告温正茂应当向原告赣州市保障性住房建设运营有限公司支付所拖欠的租金14000元。二、被告温正茂应当向原告赣州市保障性住房建设运营有限公司支付违约金4200元（按拖欠租金总额的30%计算）。三、上述判决，限本判决生效之日起十日内履行完毕。如未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费392元，由原告赣州市保障性住房建设运营有限公司承担92元，被告温正茂承担300元。
本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，首先，关于变更或解除合同以及合同效力。上诉人上诉主张如不能解除合同则要求降租至起拍价700元/月。降低租金实质上是变更租赁合同条款。上诉人一审期间并未提出变更租赁合同的反诉，变更租赁合同超出了本案一审诉讼请求，本案二审不予审理。被上诉人撤回解除合同的诉讼请求，已经得到一审法院准许，且上诉人没有提出解除合同的反诉主张，故本院对租赁合同能否解除的问题不予涉及。黄金家园小区是政府的保障性住房工程，已经公开向符合申报条件的市民提供公租房。被上诉人提供了黄金家园小区2016年7月经过消防抽查验收备案的证据。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。上诉人认为当事人之间的租赁合同未通过消防验收和工程竣工验收而无效的理由，不符合上述司法解释规定，故本院不予支持。上诉人实际使用案涉房屋较长时间，即使案涉租赁合同无效，也应支付房屋使用的租金费用，合同无效不能成为上诉人拒付租金的理由。其次，关于双方当事人的违约责任。租赁合同约定的交房时间为2015年6月8日即合同签订之日，被上诉人实际上在2015年8月14日才交付店面，存在延期交付店面的情形。根据合同约定，上诉人享有3个月的免租期。租金起算点延后3个月是当事人的意思自治，与被上诉人承担延期交付店面的违约责任没有关系。故被上诉人除应将租金起算点延后3个月之外，还应对其延期交付店面的行为承担一定责任。黄金家园小区（A区）的环境整治、市政配套不是被上诉人的职责范围，与案涉租金问题无关。即使被上诉人的经营管理存在一定瑕疵，也不能作为上诉人降低租金的理由，毕竟租金标准是《房屋租赁合同》约定的，如调整，需要双方当事人协商解决。第三，关于上诉人应支付的租金数额和违约金。因被上诉人一审撤回了要求解除合同的诉求，一审法院仅审查上诉人从欠付租金到一审起诉时止的租金及违约金并无不妥。按照合同约定，上诉人有3个月的免租期，从房屋交付之日起算，因为被上诉人至2015年8月14日才将案涉租赁物交付给上诉人，故上诉人的免租期理应从2015年8月14日往后顺延3个月，即到2015年11月14日起算。因上诉人已支付1个月租金，故上诉人拖欠租金应从2015年12月14日开始计算至2016年10月13日止，共计10个月，拖欠租金总额为14000元，一审计算拖欠租金数额正确应予维持。至于违约金，双方合同约定的违约金计算方式为按照拖欠租金每日千分之五计收违约金，一审认为明显过高，调整至按照拖欠租金总额的30%支付违约金。对此，本院认为，上诉人拖欠租金，理应承担交纳滞纳金的违约责任，但被上诉人存在延期交付店面的过错，也应承担一定责任。本院综合双方合同履行及双方过错情况，酌情将上诉人应缴纳的滞纳金调减为按照欠付租金总额的20%计算，即2800元。上诉人在拍租时已阅读拍租资料，可以对承租标的及周围环境进行现场考察。拍卖公司拍租时已告知竞拍人“本次拍租标的以现状为准（含瑕疵），拍卖机构所提供的有关资料及说明仅供竞拍人参考”。所以，周围配套设施现没有邮政银行、二级医院、千平米超市，并不能归结于被上诉人履行合同违约。案涉租赁合同未解除，双方当事人应当继续履行各自合同义务，上诉人要求被上诉人赔偿店面装修费的上诉主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，温正茂关于违约金的上诉请求部分成立，本院予以部分支持，其他上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但对违约金的处理欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项规定，判决如下：
一、维持江西省赣州经济技术开发区人民法院（2016）赣0791民初1930号民事判决第一、三项。
二、变更江西省赣州经济技术开发区人民法院（2016）赣0791民初1930号民事判决第二项为：上诉人温正茂应当向被上诉人赣州市保障性住房建设运营有限公司支付违约金2800元。
一审案件受理费392元，二审案件受理费133元，合计525元，由上诉人温正茂负担350元，被上诉人赣州市保障性住房建设运营有限公司负担175元。
本判决为终审判决。
审判长 徐 军
审判员 傅忠审判员彭莉
二〇一七年十二月二十日
书记员 曾 希 希