上海市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）普民四（民）初字第1260号
上海市普陀区人民法院民事判决书
（2013）普民四（民）初字第1260号
原告上海宝名房地产咨询有限公司。
法定代表人唐军，职务总经理。
委托代理人汪瑾，该公司工作人员。
被告丁成香，女，1982年10月19日出生，汉族。
委托代理人张建仲，上海市华亭律师事务所律师。
委托代理人韩化君，男，1980年3月21日出生，汉族。
第三人上海钢漫物资有限公司。
法定代表人白如永，职务总经理。
委托代理人姜芸华，该公司工作人员。
第三人唐燕，女，1973年2�27日出生，汉族。
委托代理人汪瑾，该公司工作人员。
原告上海宝名房地产咨询有限公司与被告丁成香，第三人上海钢漫物资有限公司、唐燕房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告上海宝名房地产咨询有限公司的委托代理人汪瑾，被告丁成香的委托代理人张建仲，第三人唐燕的委托代理人汪瑾到庭参加诉讼。第三人上海钢漫物资有限公司经本院合法传唤，因故未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海宝名房地产咨询有限公司诉称，2012年9月18日，因被告的多次要求，原告不得已与被告签订了“协议书”一份，协议约定原告以人民币3705602元的价格回购已登记在被告名下的上海市云岭东路房屋。协议约定原告支付被告房屋首付款人民币50万元，余款由原告申请银行贷款给付。在原告陆续支付被告人民币653730元后，被告提起诉讼并对系争房屋采取了保全措施。被告的行为使得原告无法继续办理系争房屋的抵押贷款手续。现原告认为被告的行为影响了原告的正常经营，且无诚意履行双方签订的协议。为此原告诉至法院要求判令：1、解除双方于2012年9月18日签订的协议书；2、被告返还原告支付的房款人民币653730元；3、被告承担违约责任支付违约金计人民币741120.4元；4、被告承担原告支付的系争房屋过户手续费、税费等相关费用并承担后续过户过程中发生的费用。
被告丁成香辩称，协议书约定原告在协议签订后的十天内支付被告首付款人民币50万元，但其至2012年12月18日仅支付人民币20万元，且协议还约定原告在签约后三个月内付清款项，但原告一直未按约定付款。由于系争房屋已过户至第三人上海钢漫物资有限公司名下，原告要求解除协议是没有依据的。现被告不同意原告的诉讼�求，望法院驳回。
第三人上海钢漫物资有限公司述称，系争房屋的真正产权人为原告，第三人只是挂名的产权人。同意原告的诉讼请求。
第三人唐燕述称，同意原告的诉讼请求。
经审理查明，2011年4月2日，被告和案外人上海华易豪房地产发展有限公司签订坐落上海市云岭东路房屋的《上海市商品房预售合同》，合同约定房屋成交价为人民币3020853元。当日被告和原告上海宝名房地产咨询有限公司签订《精装修承诺合同》，合同约定总精装修费用为人民币478950元。协议签订后，被告将房款和装修款均付清。2012年9月5日，被告书写“申请书”给上海华易豪房地产发展有限公司，内容为“本人丁成香定购了云岭东路房屋，并已全额付清房款，尚未办理产证。现本人申请将该房屋更名至上海宝名房地产咨询有限公司或其指定第三方名下。已付房款不需贵方退还。由本人�行与上海宝名房地产咨询有限公司结算”。落款处有被告亲笔签名。2012年9月18日，被告作为甲方，原告上海宝名房地产咨询有限公司作为乙方，双方签订“协议书”一份，协议约定：甲方于2011年4月28日购买了乙方包销代理的云岭东路房屋的物业，现甲方希望乙方回购该房屋，双方经友好协商，达成以下一致意见：1、甲方购买房屋的支出为：房屋价格人民币3022429.41元，装修款共计人民币478950元，维修基金、有限电视等费用共计人民币4223.38元，上述总计，即甲方总支付为人民币3505602.79元。鉴于双方的友好关系，乙方同意以人民币3705602元的价格回购该房屋。因甲方尚未办理房地产权证，故乙方应在签署本协议书后积极至开发商处办理房屋相关更名手续。乙方购买该套房屋的程序如下：……2、甲乙双方一致同意，乙方须于签署本协议书后3个月内付清该房屋购房款，�体支付方式如下：1）本协议经双方签字生效后10个工作日内，乙方需支付甲方首付款人民币50万元整；甲方收到上述款项后，于1-2天内与乙方共同至开发商处及交易中心办理房屋更名及撤销手续（即乙方或其指定第三方签署该房屋买卖合同）。2）第二笔房款为该房屋抵押贷款，由贷款银行发放乙方账户后，于当日或不晚于第二个工作日将该部分所有款项汇入甲方账户。3）剩余部分房款，乙方应在本协议签订后3个月之内付清。4、如果乙方未能在本协议签订后的3个月内付清全部款项，共计人民币3705602元，则甲方同意剩余未付清部分届时自动转为甲乙双方之间的贷款，由乙方安置10%的年利率按月还款给甲方，并于后续45天内完成该剩余款项的本息支付。5）本协议担保方为上海宝名房地产咨询有限公司董事长唐燕，其担保如下：如果乙方未能按照本协议第3、第4条款约定，于规定日期内完成所有款项的支付，则剩余部分由担保方于10个工作日内完成支付。2012年9月28日，原告支付被告房款人民币10万元。2012年12月3日，案外人上海华易豪房地产发展有限公司作为甲方，被告作为乙方，第三人上海钢漫物资有限公司作为丙方签订了“更名协议”，协议约定：……一、甲乙双方撤销于2011年4月28日签订《预售合同》，撤销手续由乙方委托甲方办理。二、在撤销手续完成的同时，丙方与甲方签订该房屋的《出售合同》，单价按照甲乙双方于2011年4月28日签订《预售合同》的单价执行。甲、乙、丙三方同意，在2011年4月28日签订的《预售合同》中乙方的所有权利和义务由丙方承担。三、甲、乙双方同意，乙方分七次付给甲方的全额房价款人民币3022429.41元不需甲方退回。该房款在丙方签署《出售合同》后自动转为丙方应付给甲方的全额房价款，丙方不需再另行向甲方支付房价款。四、乙、丙双方同意，丙方向乙方支付上述全额房价款人民币3022429.41元，支付方式，支付时间由乙丙双方自行协商，与甲方无关。五、乙方承诺，无论丙方是否向乙方支付上述房价款，乙方无权向甲方追索。……落款处盖有上海华易豪房地产发展有限公司、丙方上海钢漫物资有限公司的公章及丁成香的亲笔签名。2013年1月6日，原告出具“说明书”给房地产交易中心，内容为：根据我司与丁成香于2012年9月18日签署的《协议书》的约定，我司特指定上海钢漫物资有限公司为云岭东路房屋物业的买受方，房价款的结算以《协议书》中约定为准。2013年1月15日，系争房屋登记在第三人名下。期间，第三人通过银行转账于2012年12月28日、2013年1月14日和2013年1月29日共支付原告人民币300000元。2013年1月8日，原告上海宝名房地产咨询有限公司的委托代理人汪瑾支付被告丈夫房屋维修基金人民币3730元。因原告未按约定付清房款等原因，被告向本院提起诉讼，并对系争房屋采取了保全措施。原告认为被告此举无诚意继续履行双方签订的协议书，遂诉至本院要求判决支持如其诉请。
另查，2013年1月22日，原告上海宝名房地产咨询有限公司通过案外人薛滨支付被告人民币250000元，2013年1月30日，被告出具收条表示收到原告上海宝名房地产咨询有限公司和第三人上海钢漫物资有限公司钱款共计人民币陆拾伍万元整。
审理中，被告出示中国银行上海分行中下企业业务部授信项目批复通知书称，第三人上海钢漫物资有限公司将系争房屋交给案外人申请银行贷款，被告认为自己的权利可能得不到保证不得已才提起诉讼。原告延迟付款在前，被告不存在违约。原告表示申请银行贷款的案外人和原告的股东是同一人，因为第三人上海钢漫物资有限公司的银行授信不好，原告才让案外人申请银行贷款。被告的行为导致原告无法支付后续房款，存在违约。
庭审中，原告称，协议书确没有约定被告违约责任的承担方式，但规定了原告和担保人的违约责任，根据对等原则，被告应承担相同的违约责任，即总房款的20%作为违约金，计人民币741120.40元。原告并提供相应收据表明为系争房屋过户支付的相关费用为人民币98392.26元。被告认为协议书不涉及被告的义务，故未对被告做违约责任的约定，且被告实际上也没有违约行为，故不应承担违约责任。第三人对原告所称无异议。
本院认为，原被告双方于2012年9月18日签订的协议书系签约方的真实意思表示，应为有效。为此签约方均应恪守履行。庭审查明，原告未按协议约定的日期支付被告首付款，亦未在约定日期里付清房款，存在违约。被告在得悉第三人上海钢漫物资有限公司将系争房屋交由案外人申请银行贷款的情况下，运用法律手段保护自己的权利的行为，无不妥，故原告认为被告的行为构成违约的主张，于法无据，本院不予采纳。由此，原告要求解除与被告签订的协议书的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予准许。综上，原告要求被告返还已付房款和支付系争房屋过户所花费用和税费的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。第三人上海钢漫物资有限公司未到庭参加诉讼，不影响本案据实裁判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条之规定，判决如下：
一、对原告上海宝名房地产咨询有限公司要求解除与被告丁成香于2012年9月18日签订的《协议书》的诉讼请求，不予支持；
二、对原告上海宝名房地产咨询有限公司的其余诉请，不予支持。
本案受理费人民币18253元，由原告负担。
如不服本�决，可在判决书送达之日起十五日内向，本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 余莉敏
审 判 员 刘怡文
代理审判员 王春晖
二〇一三年十二月二十五日
书 记 员 陈文渊
附相关法律条款
《中华人民共和国合同法》：
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
审判长余莉敏
审判员刘怡文
代理审判员王春晖
二〇一三年十二月二十五日
书记员蒋平
附：相关法律条文
附《中华人民共和国合同法》相关法律条文：
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。