北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第09670号
上诉人（原审被告）北京市大兴县旭东新型建材厂，住所地北京市大兴县孙村乡侯村，现经营地北京市大兴区黄村镇侯村。
法定代表人李庆，厂长。
上诉人（原审被告）北京旭东红轻质建筑材料厂，住所地北京市大兴区黄村镇侯村村委会南500米。
法定代表人李庆，厂长。
上诉人（原审被告）北京华鼎盛业科贸有限责任公司，住所地北京市大兴区黄村镇侯村村委会南500米。
法定代表人李庆，总经理。
上列三上诉人之委托代理人任杨，北京市北方律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）北京市大兴区黄村镇侯村土地股份经济合作社，住所地北京市大兴区黄村镇侯村。
法定代表人刘凤永，董事长。
委托代理人林美锋，北京广丁律师事务所律师。
委托代理人马保银。
上诉人北京市大兴县旭东新型建材厂（以下简称旭东建材厂）、北京旭东红轻质建筑材料厂（以下简称旭东材料厂）、北京华鼎盛业科贸有限责任公司（以下简称华鼎科贸公司）因租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2013）大民初字第13239号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2013年11月，北京市大兴区黄村镇侯村土地股份经济合作社（以下简称侯村合作社）诉至原审法院称：旭东建材厂是1993年12月经侯村大队拨款出资5万元（固定资金3万元、流动资金2万元）组建开办的村集体所有制企业。侯村大队即侯村村民委员会将村集体所有的500平米房产无偿提供给旭东建材厂使用。1995年8月4日，为了搞好侯村经济、增加经济效益，侯村合作社与旭东建材厂签订了《租赁合同》，该合同中的土地位于侯村西南侧，是侯村的集体土地。合同约定：侯村合作社提供建筑场地十亩；租赁期50年；合同期始十年内乙方须将合同期内租金（20万元）全部付清；第六条约定“若乙方逾期三十日不交租金，甲方按乙方无故单方终止合同处理”。到目前为止，乙方只交了18万元租金，所欠2万元经多次催缴，一直不交（注：庭审过程中，又称计算错误，实际为欠3万元）。另外，旭东建材厂的法定代表人李庆（不是侯村人）于1998年2月使用该《租赁合同》在侯村设立了他自己的个人独资企业即旭东材料厂，并于2003年9月还是在侯村这块地设立了另一个公司即华鼎科贸公司，法定代表人还是李庆。旭东材料厂和华鼎科贸公司工商登记的营业执照至今一直都在侯村，且该院落大门口现在还挂着华鼎科贸公司的牌子。我单位认为，《租赁合同》中侯村合作社的建筑面积2200平方米的房屋既没有房屋所有权证，也没有建筑工程规划许可证，旭东建材厂与我单位就该房屋土地的租赁违反了国家相关法律规定，租赁合同为无效合同；鉴于旭东材料厂、华鼎科贸公司未经土地所有权人侯村村委会及开办单位即侯村合作社的许可，擅自占用侯村合作社土地，经侯村合作社多次要求其归还并腾退土地，但其不予执行。我单位要求确认与旭东建材厂签订的《租赁合同》为无效合同；旭东建材厂支付欠付租金3万元；旭东建材厂、旭东材料厂、华鼎科贸公司立即将我单位与旭东建材厂之间的《租赁合同》项下土地及2200平方米建筑归还并腾退给我单位，自行拆除除此之外的其他建筑物；诉讼费用由旭东建材厂、旭东材料厂、华鼎科贸公司承担。
旭东建材厂、旭东材料厂、华鼎科贸公司均辩称：侯村合作社不是本案的适格原告，应驳回侯村合作社诉讼请求。《租赁合同》的出租人为“北京市南郊农场孙村分场侯村农工商合作社”，通过侯村合作社提供的证据材料看，不能认定其与租赁合同的出租人为同一主体，不是适格当事人；旭东材料厂、华鼎科贸公司不是合同的相对方，不是适格被告；租赁合同的标的为十亩土地的使用权，相对应的建筑物是我们自己陆续建造的，合同性质是土地租赁合同而非房屋租赁合同，地上建筑物是否取得房屋所有权证及规划许可证，并不必然导致合同无效；涉案租赁合同，没有违反当时的法律、行政法规的强制性规定，其合法性已经合同书、公证书等确认；不存在拖欠租金的情况，且已超过诉讼时效；侯村合作社在之前起诉过程中，自认涉案土地已经征收为国有，土地的所有权人已经发生变化；通过房屋现状看，涉案合同中房屋示意图只是双方对于在涉案土地上盖房的规划，并不能证明在签署合同时涉案土地上已经存在房屋；本案土地已经取得用地规划许可证，合同应为有效。
原审法院经审理后认为：根据相关法律规定、侯村合作社的职能、黄村镇政府出具的证明及旭东建材厂缴纳租金的情况，可以认定侯村合作社作为村土地的管理者，具有管理所在村所有土地及相应地上建筑物的权利，侯村合作社也实际承受了大兴县孙村乡侯村农工商合作社对此合同的相关权利义务，故侯村合作社为适格主体。本案合同的效力认定，首先需要界定合同的性质，根据该案合同的四至平面图看，涉案租赁合同系包含场地、房屋一体，而涉案土地上房屋，双方当事人并未提交合法建设的审批手续，故因此而签订的租赁合同，应属无效；鉴于涉案合同被认定为无效，旭东建材厂负有义务将涉案场地腾退给侯村合作社；在涉案合同被认定无效的情况下，旭东材料厂、华鼎科贸公司占有涉案场地，没有法律依据，其亦应腾退涉案场地；对于涉案场地上旭东建材厂、旭东材料厂、华鼎科贸公司自行建设房屋的拆除事宜，鉴于未有合法建造审批手续，应由相关部门解决，法院不予处理；对于侯村合作社要求腾退返还2200平方米建筑物一项，鉴于涉案场地上的房屋并不能确定系当初签订租赁合同时房屋，故该部分请求，不予支持；在涉案租赁合同被认定无效的情况下，侯村合作社要求给付欠付租金3万元的诉讼请求，没有法律依据，不予支持。据此，原审法院于2015年6月判决：一、北京市大兴区黄村镇侯村土地股份经济合作社与北京市大兴县旭东新型建材厂于1995年8月4日签订的租赁合同无效；二、北京市大兴县旭东新型建材厂、北京旭东红轻质建筑材料厂、北京华鼎盛业科贸有限责任公司于判决生效后十日内连带将上述租赁合同所涉场地腾退给北京市大兴区黄村镇侯村土地股份经济合作社；三、驳回北京市大兴区黄村镇侯村土地股份经济合作社的其他诉讼请求。
判决后，旭东建材厂、旭东材料厂、华鼎科贸公司不服，上诉至本院，主张在签订租赁合同时租赁标的物仅有场地，没有地上物，租赁合同有效，应当继续履行；旭东材料厂、华鼎科贸公司不是租赁合同当事人，不应当作为共同被告；原审法院认定事实不清，适用法律错误，要求撤销原判。侯村合作社同意原判。
经审理查明：1995年8月4日，大兴县孙村乡侯村农工商合作社作为出租方（甲方）与旭东建材厂（乙方）签订《租赁合同》，合同约定：为了搞活经济，增加经济效益，甲方将现有场地十亩租赁给乙方使用，为明确双方责任，特订立本合同，一、甲方所提供的场地位于侯村西南侧，磁魏公路东侧，“北京市大兴县旭东饲料加工厂”建筑场地面积十亩，具体位置见四置平面布置图，四置图中注明总占地面积为6500平方米，其中建筑面积为2200平方米；二、租赁期限为五十年，自一九九五年八月一日起至二零四五年七月三十一日止；三、租金及交纳日期，租赁期间乙方共向甲方交纳租金贰拾万元人民币，具体交款日期为本合同生效之日起，乙方付给甲方租金贰万元。合同期始一年内乙方须给付甲方租金贰万元；合同期始十年内乙方须将合同期内租金（20万元）全部付清；四、道路的使用及范围，厂房道路位于厂区面积外西侧和南侧，西侧厂区边界至磁魏路界限，南侧距厂区边界25米，西至磁魏路界限止，东至边界；五、乙方租赁甲方的场地用于工业生产及建筑厂房、办公用房及职工宿舍；合同期满，乙方将所租场地的地上物（不动产）无偿归甲方所有，动产归乙方，若乙方需续租，在同等条件下有优先承租权；六、违约责任，1、甲方在合同期内，不得无故单方终止合同，若无故单方终止合同，甲方须退还乙方已交纳的租金，乙方所投入不动产按净值的一倍赔偿乙方。若乙方单方终止合同，乙方须将剩余租金全部交清，不动产部分无偿归甲方。2、若乙方逾期三十日不交租金，甲方按乙方无故单方终止合同处理；3、乙方在合同期限内未按期开发利用，视为乙方放弃租赁权。
1998年5月8日，北京市南郊农场孙村分场侯村农工商合作社（甲方）与旭东材料厂（乙方）签订《保证担保协议书》，约定：“乙方由甲方保证担保在孙村农信社贷款伍万元整，经甲乙双方商订签订以下协议：乙方以旭东材料厂财产（包括：厂房设备存货等）作抵押，如乙方不能按期归还信用社伍万元贷款，以上财产归甲方所有，信用社贷款由甲方归还，本协议自签订起生效。自贷款还清日止。”
2003年11月4日，北京市大兴区环境保护局发布兴环保审字（2003）1466号关于北京华鼎盛业科贸有限责任公司建设项目环境影响审查的批复，批复载明：“北京华鼎盛业科贸有限责任公司，你单位报送我局的关于北京华鼎盛业科贸有限责任公司项目的《北京市建设项目环境管理申请登记表》及《北京市建设项目环境影响登记表》（项目编号；（2003）1466）及有关文件已收悉，经审查批复如下：一、同意在大兴区黄村镇侯村村委会南500米建设。二、在此厂址生产腻子粉、粉刷石膏。”
2009年7月6日，北京市大兴区黄村镇人民政府发布兴黄镇政函（2009）6号大兴区黄村镇人民政府关于成立侯村土地股份经济合作社相关问题的批复，批复载明：“侯村，你村呈送的《关于成立股份经济合作社的请示》收悉，经镇政府研究，同意你村成立土地股份经济合作社，现就有关事宜批复如下：一、土地股份经济合作社是稳定土地承包关系、保障农民长期收益的重要举措，是关系群众切身利益的一件大事。你村在成立土地股份经济合作社过程中，要认真执行《中华人民共和国土地承包法》、北京市《关于积极推进农户土地承包经营权确权和流转的意见》及大兴区《关于农村集体土地承包经营权确权办法》的相关规定，严格把握政策，密切结合本村实际，凡涉及村民利益的重要事项要合法有据，切实保障这项工作平稳推进。二、合作社性质为土地股份合作制。”
2011年5月16日，北京市大兴区黄村镇人民政府出具情况说明称：“原北京市大兴县孙村乡侯村农工商合作社是侯村集体经济组织，与侯村村委会是两块牌子、一班人马，其社长是村书记兼任，原归乡政府管理；2000年3月，孙村乡被撤销，划归黄村镇政府，原北京市大兴县孙村乡侯村农工商合作社同时划归黄村镇政府管理；2000年4月，经黄村镇政府批准，原北京市大兴县孙村乡侯村农工商合作社的名称变更为北京市大兴区黄村镇侯村经济合作社；2009年11月，经黄村镇政府批准，北京市大兴区黄村镇侯村合作社的名称变更为北京市大兴区黄村镇侯村土地股份经济合作社；原北京市大兴县孙村乡侯村农工商合作社及大兴区黄村镇侯村经济合作社对外所签的各种合同及合同中的相关权利义务都转归北京市大兴区黄村镇侯村土地股份经济合作社。”
另查，旭东建材厂因未在规定期限内办理年检于1998年被工商管理部门吊销营业执照。旭东建材厂承租的涉案场地实际由旭东材料厂、华鼎科贸公司占用。旭东建材厂、旭东材料厂以及华鼎科贸公司的法定代表人均为李庆。
关于租金交纳情况，旭东建材厂提交了发票，合计金额为17万元。旭东建材厂另提交字条1张，载明“元月26号，李庆给99年占地款2万元整，经手张振来”，还提交侯志发出具的证明一份，主要内容为旭东建材厂法定代表人李庆曾于2003年替村里向案外人支付现金1万元。侯村合作社对上述字条及书面证明不予认可。
本案审理期间，法院进行了现场勘察，目前涉案场地上的房屋与租赁合同上标注的房屋状况并不一致。
上述事实，有双方当事人的陈述、工商档案、租赁合同、票据、照片等证据材料在案佐证。
本院认为：根据侯村合作社与旭东建材厂所签《租赁合同》中四至平面图的内容，租赁标的物包含了场地和房屋，而就涉案场地上的房屋，双方当事人并未提交合法建设的审批手续，故因此而签订的租赁合同应属无效。鉴于涉案租赁合同被认定为无效，旭东建材厂应当将涉案场地腾退给侯村合作社。在涉案合同被认定无效的情况下，旭东材料厂、华鼎科贸公司占有涉案场地，没有法律依据，其亦应腾退涉案场地。旭东建材厂、旭东材料厂、华鼎科贸公司上诉称在签订租赁合同时租赁标的物仅有场地，没有地上物，该主张没有事实依据，本院不予采纳。关于旭东建材厂所称旭东材料厂、华鼎科贸公司不是租赁合同当事人，不应当作为共同被告的上诉主张，本院认为，旭东材料厂、华鼎科贸公司虽然不是涉案租赁合同的当事人，但实际占有租赁标的物，侯村合作社起诉要求旭东材料厂、华鼎科贸公司与旭东建材厂共同腾退涉案场地，符合法律规定。综上，旭东建材厂、旭东材料厂、华鼎科贸公司的上诉主张缺乏依据，本院不予支持。原审判决并无不当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费300元，由北京市大兴区黄村镇侯村土地股份经济合作社负担150元（已交纳）；由北京市大兴县旭东新型建材厂、北京旭东红轻质建筑材料厂、北京华鼎盛业科贸有限责任公司共同负担150元（于本判决生效后7日内交纳）；二审案件受理费300元，由北京市大兴县旭东新型建材厂、北京旭东红轻质建筑材料厂、北京华鼎盛业科贸有限责任公司共同负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 孟 龙
代理审判员 李 桃
代理审判员 王 云
二〇一五年十月十四日
书 记 员 史其申