福建省福州市仓山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）仓民初字第67号
原告福州市仓山区骏夷花园业主委员会，住所地福州市仓山区。
负责人檀学仁，业委会主任。
委托代理人檀岩松，福建求实律师事务所律师。
被告福州市仓山区金山房地产开发公司，住所地福州市仓山区。
法定代表人郭元武，总经理。
委托代理人杜昌敏、蔡宇涛，福建名仕律师事务所律师。
原告福州市仓山区骏夷花园业主委员会（以下简称骏夷业委会）诉被告福州市仓山区金山房地产开发公司(以下简称金山公司)建筑物区分所有权纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人檀岩松，被告委托代理人杜昌敏、蔡宇涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告所在的福州市仓山区骏夷花园（原“花乡明珠A区”）小区，共1—21#楼，由被告于2002年至2005年开发建设。其中3#楼住宅规划审批为6层住宅楼，因场地内高差问题，3#楼一层南侧与室外地坪规划审批有1.7米高差。但3#楼实际建设为地面6层和地下负一层（即架空层），地下负一层的高度和其他号楼的负一层一样均为2.56米，建筑面积为360平方米,该架空层系骏夷花园小区全体业主的公共场所，使用伊始，均作为物业办公、置放配电箱、业主公共活动等公共用途。依照法律规定，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业用房，属于业主共有。现原告诉至法院，请求判令：1.坐落于福州市××大道××花园××＃楼其中的负一层（即架空层，建筑面积360平方米），属于骏夷花园小区业主共有，全体业主享有共有和共同管理的权利；2.被告承担本案的诉讼费用。
被告金山公司辩称，1.骏夷花园3#楼在政府批准的设计规划审批文件中，并不存在架空层、物业管理用房或负一层，原告的主张没有法律依据。经政府审批的总平面图以及福州市城乡规划局“榕规信（2011）265号”文件中，都明确了骏夷花园3#楼在当初的规划设计文件上不存在架空层、负一层以及预留物业管理用房的规划设计，该部分的面积也没有纳入业主的公摊面积中。原告所主张的共有部分，在法定规划文件上并不存在;2.现存的3#楼负一层是属于他人的专有部分，是案外人澳门骏达集团有限公司（以下简称骏达集团）另行投资建设的超规划外的建筑物，其使用权永久归骏达集团所有，与原、被告均无关，原告诉错对象。3.3#楼负一层并非业主共有的公共场所或物业管理用房。其现在作为物业管理用房使用，系长期借用的结果，但不能改变负一层本身既有的所有权性质;3.原告非本案适格主体。
庭审中，原告向本院提交如下证据：
A1.总平面图，证明骏夷花园小区（原“花乡明珠A区”）规划建设1——21#楼，其中3#楼规划建设6层（不含架空层为6层）；
A2.3#楼东、西竣工立面图（复印件）、A3.3#楼南、北竣工立面图（复印件）、A4.3#楼架空层竣工平面图（复印件），证明3#楼架空层建筑面积360平方米（30米*12米）；
A5.福州市城乡规划局“榕规信【2011】265号”文件，证明3#楼负一层（即架空层）实际高差高度为2.56米；
A6.预先登记通知书及其附件，证明骏夷花园小区即原“花乡明珠A区”3#楼架空层没有进行产权预登记，也证明3#楼架空层并非业主的专有部分；
A7.业主委员会备案证明、A8.组织机构代码证，证明原告2011年6月17日成立，第二届业主委员会是2014年7月13日备案，具有诉讼主体资格；
A9.照片，证明3#楼架空层现用于物业用房、业主公共活动等公共用途；
A10.3#楼一层的竣工平面图，证明3#楼负一层即架空层建筑面积大约为360平方米。
被告质证意见：A1真实性无异议，证明对象有异议。这份证据恰恰证明3#楼在规划审批中原本就不存在架空层。A2、A3、A4真实性无法确认，即使是在3#楼竣工之后，存在负一层，也是当时在政府的规划审批之外的超规划的建筑，没有摊入业主的公摊面积，不属于业主的共有部分，也不是政府规划文件审批的物业管理用房。A5真实性无异议，这份证据可以证明3#楼在政府规划审批范围内，并不存在架空层或物业用房的共有部分。规划局竣工测量报告显示的2.56米高差高度是因为案外人骏达集团超规划的建筑，不属于业主共有部分。地下一层存在2.56米高差高度仅是客观存在的，并不能证明地下一层属于业主共有。A6中通知书真实性无异议，附件真实性无法确认，无法证明3#楼的负一层有没有进行产权预登记。A7、A8真实性及证明对象均无异议。A9真实性无异议，在竣工的时候负一层并不是以架空层的方式建设的，而是以房间的方式建设的。之所以现用于物业用房，是由于借用的结果，不能证明是作为物业用房的架空层。A10真实性无异议，但这是仅第一层的平面图，与本案诉争的负一层没有关系，二者没有关联性。
被告向本院提交如下证据：
B1.合作开发“花园明珠A区”商品房协议书，B2.关于花香明珠3#楼改动的补充合同，证明花乡明珠A区（骏夷花园）实际上是被告与骏达集团于2001年合作投资开发的商品房项目，被告占10%，骏达集团占90%，为了解决3#楼前后地面高差太大，半地下室的局面，被告与骏达集团达成补充合同，被告同意骏达集团提出的增设底层方案（即本案讼争3#楼负一层），由骏达集团负责办理规划手续及负责通过政府验收。本着谁投资谁获利的原则，被告同意3#楼全部底层的所有使用权永久归骏达集团所有，故原告主张该负一层属于架空层应该归全体业主共有违背基本事实。
B3.物业管理委托合同、B4.福州康富物业管理有限公司证明，证明花乡明珠A区于2003年竣工交付业主使用后，最早由福州康富物业管理有限公司进行物业管理，因该小区没有规划建设物业管理用房，该康富公司即向骏达集团借用3#楼负一层作为物业管理用房，这也是3#楼负一层一直延续至今作为物业管理用房使用的起因，但这不能成为改变该负一层所有权性质的理由；
B5.借条，证明为了使骏夷花园小区能安定稳定，将物业管理好，经仓山区建新镇政府与骏夷花园投资商吴总（即骏达集团公司吴林）协商，继续借用3#楼负一层作为物业管理用房，作为新聘物业管理使用。此借条能够证明，建新镇江滨社区也认可该3#楼负一层系属于骏达集团公司的产业，而不是业主共有的物业管理用房。
原告质证意见：B1真实性无异议，合法性及证明对象均有异议，该份协议书是无效的。B2真实性无异议，合法性及证明对象均有异议，被告无权处分他人的权利。B3、B4真实性无异议，合法性及证明对象均有异议，该份物业管理委托合同签订的时间是2003年8月22日，委托管理期限是到2006年8月19日，该时间段正好是骏夷花园小区销售阶段，在业主没有入住之前，开发公司委托物业进行管理，虽然不合法，但是是开发公司的通常做法。B5真实性无异议，合法性及证明对象均有异议，是物业公司向第三人骏达集团借用，如果真是骏达集团借出，也只能说明骏达集团无权处分别人的财产。该组证据也证明了3#楼架空层用于物业管理用房。建新镇江滨社区出具的借条并没有证明政府认可了3#楼架空层属于骏达集团的。即使是认可，江滨社区或建新镇镇政府也无权进行确权。同时证明3#楼架空层现在还是作为物业管理用房使用。
对原、被告提交的证据，本院分析、认证如下：
一、被告对原告提交的证据A1、A5、A6中预先登记通知书、A7-A10真实性没有异议，对上述证据的真实性本院予以确认。A2-A4、A6中附件原告未提交证据原件，对上述证据的真实性本院不予确认。
二、原告对被告提交的证据真实性没有异议，对上述证据的真实性本院予以确认。
根据上述有效证据及当事人庭审陈述，本院确认如下法律事实：
2002年，被告金山公司开发建设福州市仓山区骏夷花园（原花乡明珠A区）小区。根据福州市城乡规划局的审核，该小区3#规划审批为6层住宅楼。因场地内高差问题，3#楼一层南侧与室外地坪规划审批有1.7米高差。2005年6月，福州市城乡规划局“规划竣工测量报告”体现，3#住宅楼为地面6层，地下负一层高差高度为2.56米。
另查明，2014年7月13日，骏夷花园第二届业主委员会成立，2014年8月5日，福州市仓山区房地产管理局物业管理科作出仓业会备字（2014）第004号《业主委员会备案证明》。诉讼过程中，骏夷业委会向本院提交经过占建筑总面积66.67%以上且占业主总人数76.52%（440位业主）的业主授权委托书，授权骏夷业委会代表业主提起本案诉讼。
本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定“下列事项由业主共同决定：……；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”。而就小区共有部分的物权归属提出诉讼，属于有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，骏夷业委会向本院提交经过占建筑总面积66.67%以上且占业主总人数76.52%的业主（440位业主）授权委托书，授权骏夷业委会代表业主提起本案诉讼，故骏夷业委会有权作为原告提起本案的诉讼。
关于本案的争议焦点即3#楼负一层是否属于小区业主共有，全体业主是否对其享有共有和共同管理权利问题，本院认为，《中华人民共和国物权法》中规定的业主对建筑区划内共有部分享有共有和共同管理权利的前提是该共有部分是依法、依规建设的。本案中，3#楼一层南侧与室外地坪规划审批有1.7米高差，但实际竣工时，地下负一层高差高度为2.56米，系超出规划许可范围的建设；而根据《中华人民共和国城乡规划法》的相关规定，在城市范围内新建、扩建和改建建筑物，应当取得建设工程规划许可证件并按照规划条件进行建设。现原告未提交证据证实规划部门有对实际建成的负一层进行规划审批，该建筑是否属于合法建筑尚未确认，原告现提起诉讼要求确认该地下负一层属于小区业主共有并享有共有和共同管理权利的诉请，依据不足，本院不予支持。依据《中华人民共和国物权法》第二条、第七十六条、《中华人民共和国城乡规划法》第四十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告福州市仓山区骏夷花园业主委员会的诉讼请求。
案件受理费14520元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审 判 长 陈家挺
代理审判员 陈曜辉
代理审判员 吴灵婧
二〇一五年五月二十七日
书 记 员 张 群