湖北省天门市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂9006民初946号
原告：天门市金鹏小额贷款有限公司，住所：天门市竟陵人民大道中116号。
法定代表人：ＸＸ，该公司董事长。
委托诉讼代理人：何银华，系该公司员工。
被告：天门鑫港商品混凝土有限公司，住所：天门市竟陵办事处湾坝村。
法定代表人：冯团结，该公司董事长。
委托诉讼代理人：谢木占，系该公司员工。
委托诉讼代理人：郭良华，系该公司员工。
被告：天门市鑫港置业有限公司，住所：天门市竟陵鸿渐大道107号。
法定代表人：冯团结，该公司董事长。
原告天门市金鹏小额贷款有限公司（以下简称金鹏公司）与被告天门鑫港商品混凝土有限公司（以下简称鑫港混凝土公司）、被告天门市鑫港置业有限公司（以下简称鑫港置业公司）小额借款合同纠纷一案，本院于2017年5月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金鹏公司的委托诉讼代理人何银华与被告鑫港混凝土公司的委托诉讼代理人谢木占、郭良华到庭参加诉讼，被告鑫港置业公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金鹏公司向本院提出诉讼请求：1.要求被告鑫港混凝土公司返还借款3700000元并支付利息；2.要求对被告鑫港置业公司名下的抵押物享有优先受偿权；3.要求二被告承担诉讼费用。事实与理由：被告鑫港混凝土公司因资金周转需要，向原告金鹏公司申请借款，双方于2014年4月18日签订《抵押担保借款合同》，合同约定贷款金额为3800000元，按月利率12‰计息，借款期限2个月；还约定，被告鑫港混凝土公司到期不能偿还本合同项下借款本金及利息的，应当承担罚息、复利、违约金、赔偿金及实现债权的全部费用，同时逾期利息在合同载明的利率水平上加收100%。被告鑫港混凝土公司作为借款人在合同上盖章，被告鑫港置业公司作为抵押人在合同上盖章。2014年4月18日，原告金鹏公司将借款3800000元发放至被告鑫港混凝土公司指定的账户中，被告鑫港混凝土公司出具了一份借款凭证。2015年9月29日，被告鑫港置业公司与原告金鹏公司签订了一份《最高额抵押合同》，将被告鑫港置业公司名下位于天门市竟陵鸿渐大道89号鸿渐豪庭的一宗土地使用权及房屋作为抵押，为上述借款提供担保，并办理了抵押登记。借款后，被告鑫港混凝土公司偿还部分本息后不再履行还款义务，故原告金鹏公司呈诉法院。
被告鑫港混凝土公司辩称，1.原、被告签订的借款合同合法有效，借款金额无异议；2.借款利息以合同约定的利率为准，逾期利息的约定高于国家的规定，应予调整；3.关于还款系本金还是利息，在合同约定的借款期间内按约定利息标准实际计算后多还款的部分应抵充本金，逾期利息不能按照合同约定的利率标准计算，应按照国家规定的标准计算，多还款的部分应抵充本金；4.2015年5月20日被告鑫港混凝土公司与原告金鹏公司、徐泽和三方订立债权转让协议，约定将被告鑫港混凝土公司对徐泽和享有的债权1000000元转让给原告金鹏公司；同年6月1日原告金鹏公司向被告鑫港混凝土公司出具了该1000000元的收据；故该款应予冲减本金；5.请求法院依法核算本案借款本金、利息。
被告鑫港置业公司未到庭应诉答辩。
本院经审理认定事实如下：
一、借款合同成立及生效情况。
1.合同签订情况：2014年4月18日，原告金鹏公司与被告鑫港混凝土公司、被告鑫港置业公司订立《抵押担保借款合同》。
2.主债权：本金3800000元。
3.借款期限：2014年4月18日至2014年6月16日；2014年4月18日原告金鹏公司向被告鑫港混凝土公司提供借款。
4.合同执行利率：月利率12‰。
5.逾期利率标准：在合同约定利率基础上加收100%。
6.担保方式：抵押。
7.抵押人：被告鑫港置业公司；抵押权人：原告金鹏公司。
8.抵押物：房产（天门市房权证竟陵字第××号）、土地（天国用2013第3709号、天国用2013第5508号），未办理抵押登记。
9.还款方式：一次性还款。
10.还款情况：2014年4月18日还款114000元，2014年6月20日还款114000元，2014年9月30日还款62800元，2014年10月8日还款400800元，2015年1月20日还款361000元，2015年8月14日还款6800元，2015年9月10日返还本金100000元。
二、抵押合同成立及生效情况。
1.合同签订情况：2015年9月29日，原告金鹏公司与被告鑫港置业公司订立《最高额抵押合同》。
2.主债务：原告金鹏公司与被告鑫港混凝土公司在2015年9月29日至2016年9月29日期间形成的债权本金余额不超过5700000元，包含双方于2014年4月18日订立抵押担保借款合同》中的债务3800000元。
3.担保范围：债务本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、损害赔偿金，债权人为实现抵押权、实现债权而发生的费用以及所有债务人的其他应付费用。
4.抵押物：被告鑫港混凝土公司名下位于天门市××大道××、鸿渐豪庭国有土地使用权及房屋所有权[天国用（2013）第3709号土地使用权、天门市房权证竟陵字第××号]。
5.抵押登记：2015年10月9日办理抵押登记[不动产登记证明编号为鄂（2015）天门市不动产证明第0000013号]。
本院认为，原告金鹏公司与被告鑫港混凝土公司、被告鑫港置业公司订立抵押担保借款合同、最高额抵押合同，系各方当事人的真实意思表示，内容未违反国家法律、法规的禁止性规定，应确认有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应遵循诚实信用原则，及时全面履行约定或法定义务。现原告金鹏公司已按约履行了借款出借义务，被告鑫港混凝土公司作为借款人在期限届满后未按约履行返还借款、支付利息的义务，应当承担不能履行合同义务的相应责任，故对原告金鹏公司要求被告鑫港混凝土公司返还借款、支付利息的诉讼请求，本院依法予以支持，双方约定借款期内的利息按月利率12‰计算符合法律规定，本院依法予以支持，双方约定逾期利息超出法律规定的标准，本院依法调整按年利率24%计算；原告金鹏公司主张逾期利息的同时主张了罚息，因本案逾期利息按年利率24%计算，对超过年利率24%的部分本院依法不予支持；原告金鹏公司与被告鑫港置业公司就不动产抵押达成意向后办理了抵押登记，原告金鹏公司主张对被告鑫港置业公司抵押物折价或者拍卖、变卖该抵押物的价款在抵押担保的范围内享有优先受偿权，本院依法予以支持。被告鑫港混凝土公司辩称向原告金鹏公司转让其享有徐泽和到期债权1000000元，此款应作为还款予以扣减，本院经审查，该三方协议约定被告鑫港混凝土公司向原告金鹏公司转让该债权后其仍对本案诉争债务负返还义务，对被告鑫港混凝土公司的辩称理由本院不予采纳，此1000000元债权转让后徐泽和实际履行100000元。原告金鹏公司主张徐泽和代被告鑫港混凝土公司所支付的100000元在借款本金中予以扣减，本院不持异议。被告鑫港混凝土公司辩称还款1159400元中应区分本、息，在扣除利息后多还款部分应抵充本金，请求法院在依法核算本、息的基础上调整逾期利率的理由，本院予以采纳，经核算，原告金鹏公司向被告鑫港混凝土公司交付借款后，被告鑫港混凝土公司共还款7笔，合计：1159400元，被告鑫港混凝土公司除主债务外还应当支付利息，借款期内的利息按月利率12‰计算，逾期利息按年利率24%计算。被告鑫港混凝土公司还款给付不足以清偿全部债务时，本院按先清偿利息后清偿主债务的顺序抵充。具体过程如下：
2014年4月18日被告鑫港混凝土公司还款114000元，应优先支付从借款之日起至约定还款日（2014年6月16日）的利息91200元（3800000元×12‰÷30天×60天），余款22800元用于偿还本金，故尚欠本金3777200元；
2014年6月20日被告鑫港混凝土公司还款114000元，应优先支付从2014年6月17日起至还款当日的利息10072.53元（3777200元×24%÷360天×4天），余款103927.47元用于偿还本金，故尚欠本金3673272.53元；
2014年9月30日被告鑫港混凝土公司还款62800元；应优先支付从2014年6月21日起至还款当日的利息249782.53元（3673272.53元×24%÷360天×102天），故尚欠本金3673272.53元、利息186982.53元；
2014年10月8日被告鑫港混凝土公司还款400800元，应优先支付前期利息186982.53元及从2014年10月1日起至还款当日的利息19590.78元（3673272.53元×24%÷360天×8天），余款194226.69元用于偿还本金，故尚欠本金3479045.84元；
2015年1月20日被告鑫港混凝土公司还款361000元，应优先支付从2014年10月9日起至还款当日的利息241213.84元（3479045.84元×24%÷360天×104天），余款119786.16元用于偿还本金，故尚欠本金3359259.68元；
2015年8月14日被告鑫港混凝土公司还款6800元，应优先支付从2015年1月21日起至还款当日的利息461338.32元（3359259.68元×24%÷360天×206天），故尚欠本金3359259.68元、利息454538.32元；
2015年9月10日被告鑫港混凝土公司返还本金100000元。故尚欠本金3259259.68元、前期利息454538.32元及从2015年8月15日起至2015年9月10日止的利息60466.67元（3359259.68元×24%÷360天×27天）
被告鑫港混凝土公司尚应支付2015年9月11日起至原告金鹏公司起诉之日（2017年5月8日）止的利息1316740.91元（3259259.68元×24%÷360天×606天）。利息合计：1831745.90元（454538.32元﹢60466.67元﹢1316740.91元）；
故被告鑫港混凝土公司尚欠原告金鹏公司本金3259259.68元、利息1831745.90元。
视此，依照《中华人民共和国物权法》第一百七十九条，《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十一条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、第二十九条、第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告天门鑫港商品混凝土有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告天门市金鹏小额贷款有限公司借款本金3259259.68元，支付截至2017年5月8日的利息1831745.90元，合计5091005.58元；并以本金3259259.68元为基数，自2017年5月9日起按年利率24%为计算标准支付逾期利息至债务清偿之日止；
二、如被告天门鑫港商品混凝土有限公司未履行判决第一项确定的付款义务，原告天门市金鹏小额贷款有限公司对被告天门市鑫港置业有限公司名下的位于天门市竟陵鸿渐大道89号，鸿渐豪庭国有土地使用权及房屋所有权[天国用（2013）第3709号土地使用权、天门市房权证竟陵字第××号]折价或者拍卖、变卖该抵押物的价款在抵押担保的范围内享有优先受偿权，不足部分由被告天门鑫港商品混凝土有限公司继续清偿；
三、驳回原告天门市金鹏小额贷款有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费47437.04元，减半收取23718.52元，由被告天门鑫港商品混凝土有限公司负担，被告天门市鑫港置业有限公司承担抵押担保责任。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省汉江中级人民法院。
审判员 肖 凡
二〇一七年八月一日
书记员 刘丽娟