甘肃省平凉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）平中民一终字第443号
上诉人（原审原告）王锁平，男，汉族，生于1968年10月4日，个体工商户，陕西省陇县城关镇人。
委托代理人甘锋，甘肃胜友律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）华亭中驰房地产开发有限公司。
法定代表人郑和成，该公司董事长。
委托代理人赵旭辉，该公司总经理。
上诉人王锁平因与被上诉人华亭中驰房地产开发有限公司（以下简称中驰房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服甘肃省华亭县人民法院（2015）华民初字第911号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原判认定，2013年12月29日，王锁平与中驰房产公司签订《商品房买卖合同》两份，合同约定王锁平分别购买中驰房产公司开发的位于华亭县城北城区北环路南侧中驰华亭国际商贸城第4幢1层148号、150号商品房，设计用途为商业，建筑面积分别为44.77平方米和36.20平方米；商品房销售按建筑面积计算，分别为7088.68元／平方米和7343.56元／平方米，总价款分别为317360元和265837元。付款方式为一次性付款，王锁平应于2013年12月29付清全部购房款，中驰房产公司应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经综合验收合格的商品房交付王锁平使用。中驰房产公司逾期交付商品房，逾期不超过七日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，中驰房产公司按日向王锁平支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；道路、水电、排污设施交房时可使用，如果在规定的日期内未达到使用条件，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，合同还就其他事项进行了约定。王锁平依约向中驰房产公司缴纳了148号房购房款317360元、150号房购房款265837元，共计583197元，中驰房产公司至今未向王锁平交付该房屋。
原判认为，王锁平、中驰房产公司签订的商品房买卖合同是双方在自愿、平等的基础上，双方就涉诉商品房的基本情况、商品房价款的确定方式及总价款、迟延交付的处理方式、面积差异的处理方式等内容所达成的合意，具有商品房买卖合同的法律特征，且系双方真实意思表示，合法有效，应予确认，该商品房买卖合同对王锁平、中驰房产公司双方均具法律约束力，双方均应依约定的条款履行自己应尽的义务。一、关于王锁平要求解除与中驰房产公司签订的商品房买卖合同的问题。王锁平、中驰房产公司之间订立商品房买卖合同的目的在于王锁平在交付购房款后获得中驰房产公司交付的商品房，并加以利用，从而实现价值；而中驰房产公司应在收取王锁平的购房款后依合同约定及时向王锁平交付商品房。现王锁平依约履行了自己交付购房款的义务，而中驰房产公司至今未向王锁平履行交付房屋的义务，显属违约，中驰房产公司怠于履行义务的行为，致使王锁平不能实现订立合同的目的，继续履行合同对于王锁平明显不公，故其诉请解除双方签订的商品房买卖合同的诉讼请求，合法有据，予以支持。二、因中驰房产公司未按约定履行向王锁平交付房屋义务，从而导致双方所签订的商品房买卖合同解除，中驰房产公司依据法律规定应承担返还财产等民事责任，故王锁平要求中驰房产公司退还购房款的诉讼请求，予以支持；三、关于王锁平要求中驰房产公司支付违约金的诉讼请求，因中驰房产公司至今未向王锁平履行交付房屋的义务，应承担不能交付房屋的违约责任，王锁平购买的是商业用房，现中驰房产公司已迟延半年有余不能交付房屋，已经给王锁平造成了损失，故其要求中驰房产公司支付违约金的诉讼请求，应予以支持。但因双方签订的合同仅对迟延交付房屋七日内的违约金计算方式进行了约定，而对迟延交付七日后的违约金计算方式未进行约定，王锁平亦无证据证明中驰房产公司违约给其造成损失的数额，中驰房产公司虽辩解违约金应按照有关主管部门公布或者有资质的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定，因其提交的意向书并非有关主管部门公布或者有资质的房地产评估机构所出具，其辩解意见不予采纳。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收贷款利息的标准计算”的规定，本案王锁平诉请的违约金：迟延交付房屋七日内的违约金按照合同约定日万分之五计算，七日之后的违约金按照中国人民银行规定的同期同类贷款的基准利率计算。现中驰房产公司的行为已经构成了根本违约，故中驰房产公司辩解王锁平要求解除《商品房买卖合同》的主张无事实和法律依据的抗辩理由不能成立，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十四条（四）项、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定，作出如下判决：一、解除原告王锁平与被告华亭中驰房地产开发有限公司签订的两份《商品房买卖合同》；二、被告华亭中驰房地产开发有限公司返还原告王锁平购房款583197元；三、被告华亭中驰房地产开发有限公司支付原告王锁平违约金16303.60元（以购房款为基数，自2015年1月1日起至2015年1月7日止，按迟延交付房屋七日内的违约金按照合同约定计算，七日之后的按照中国人民银行规定的同期同类贷款的基准利率计算；自2015年1月8日起至2015年6月20日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；2015年6月20日以后的违约金按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至法院判决确定履行之日）。以上给付款项限判决生效后十五日内付清。案件受理费11285元，由原告王锁平承担1490元，被告华亭中驰房地产开发有限公司承担9795元。
王锁平上诉称：一、上诉人和中驰房产公司签订的《商品房买卖合同》第八条明确约定中驰房产公司作为出卖人应当在2014年12月31日前交付房屋，第九条第一款约定逾期交房不超过七日，自约定的最后交付期限次日起至实际交付，出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之五的违约金。虽然合同中对超过七日后出卖人承担违约金的条款没有填写，但依照合同条款的本意，之后违约金比例应当等于或者大于日万分之五；二、合同第十一条约定因买受人原因未能按期交付房屋的，买受人按照已付购房款万分之五向中驰房产公司支付违约金，根据权利义务的对等性原则，因出卖人原因不能履行合同的，出卖人承担的违约金比例亦应为日万分之五。三、本案合同解除完全由中驰房产公司单方违约造成，且原审诉讼过程中及庭下中驰公司均曾表示其原意承担日万分之五的违约金，希望上诉人撤诉并动员其他购房者撤诉，其愿在一年半内交房，但无法提供任何保证和担保；四、合同签订之时上诉人曾向中驰房产公司支付定金，中驰房产公司违约后本应双倍返还定金，上诉人选择了违约金，原判结果对上诉人大为不公。故请求二审法院判令由中驰房产公司支付王锁平违约金87479.5元（计算至2015年11月31日，此后违约金按日万分之五计算至退还全部购房款之日），并由中驰房产公司按照中国人民银行基准利率赔偿上诉人2013年12月29日至2014年12月31日期间的利息损失，并由中驰房产公司承担一审、二审的诉讼费。
中驰房产公司答辩称：原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
经二审审理查明的事实与原判认定的事实一致。
本院认为，本案双方当事人对于签订的商品房买卖合同均无异议，中驰房产公司未能如约按期交付房屋，构成违约，应承担违约责任。本案争议的焦点问题是：中驰房产公司因其违约行为应对王锁平承担的违约金及利息损失应如何计算。一、关于违约金，合同约定了交付房屋的最后期限为2014年12月31日，并明确约定了逾期7日内的违约金计算方式，应依双方约定处理，即2015年1月1日起至2015年1月7日，中驰房产公司向王锁平支付违约金2041.19元（583197元×7天×0.05%）；对于2015年1月7日之后，双方未约定中驰房产公司不能交付房屋时如何承担违约金，但约定了具备交付条件后，若王锁平不按期付款，应按房屋总价款的日万分之五向中驰房产公司支付违约金，双方义务不对等，违背了合同法第五条规定的公平原则，致合同权利义务显失公平。2015年1月7日之后，中驰房产公司的违约状态一直在持续，依据双方签订的合同第十四条“逾期超过90日后，买受人有权解除合同”的约定，即2015年1月8日至2015年3月31日为中驰房产公司合理的迟延交付日期，根据合同法的公平原则，此期间中驰房产公司承担的违约金应与王锁平承担的日万分之五的逾期付款违约金保持一致，即中驰房产公司向王锁平支付违约金24202.68元（583197元×83天×0.05%）。2015年4月1日之后，王锁平可依合同约定或《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定行使解除合同的权利，而本案审理中王锁平虽称其对中驰房产公司进行了催告，但未提供任何证据对此证明，中驰房产公司对此也不予认可，故因此扩大的违约损失不应由华亭县中驰房地产开发有限公司承担，即2015年4月1日之后至合同解除之日，持续地按每日万分之五计算违约金依据不足，本院不予支持。由于中驰房产公司占有王锁平购房款却不能交付房屋的行为确给王锁平造成了经济损失，本应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款的规定，按照有关主管部门公布或有资质的房地产评估机构评估的同地段同类房屋租金标准确定，但由于该房屋所属楼盘整体尚未建成，同地段无同类房屋租金标准可以参照，故应按照该解释十七条第二款逾期付款的规定和《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条进行计算，即在人民银行公布的同期同类贷款基准利率上再上浮40%，具体计算方法为（583197元×天数（从2015年4月1日计算至二审判决确定履行之日）÷365天×5.5%（中国人民银行中长期贷款基准利率）×1.4）。二、关于王锁平要求华亭县中驰房地产开发有限公司按照中国人民银行基准利率赔偿其2013年12月29日至2014年12月31日期间的利息损失，因其在一审中并未主张，二审对此不予支持。
综上，原判认定本案事实清楚，但对中驰房产公司应承担的违约金数额计算不当，二审予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项的规定，拟判决如下：
一、维持甘肃省华亭县人民法院（2015）华民初字第911号民事判决主文第一、二项及诉讼费承担部分。
二、变更甘肃省华亭县人民法院（2015）华民初字第911号民事判决主文第三项为：华亭县中驰房地产开发有限公司于本判决生效后15日内支付王锁平90日内违约金26243.87元（其中2015年1月1日起至2015年1月7日违约金为2041.19元，2015年1月8日至2015年3月31日违约金24202.68元）；并支付王锁平2015年4月1日起至本判决确定履行之日期间的违约金（583197元×天数÷365天×5.5%（中国人民银行同期同类贷款基准利息）×1.4）。
以上给付款项限本判决送达后十五日内履行完毕。
二审案件受理费1579元，由上诉人王锁平承担579元，由华亭中驰房地产开发有限公司承担1000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 蒋军平
审 判 员 曹海荣
代理审判员 李 艳
二〇一六年五月十一日
书 记 员 李芳芳