浙江省温州市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）浙03执复47号
复议执行人（案外人）：李强，男，1975年3月15日出生，汉族，住上海市。
委托代理人：田德强，上海市沪西律师事务所律师。
申请执行人：平安银行股份有限公司龙湾支行，住所地：浙江省温州市龙湾区永强大道南洋景园底层丁香商场sd-001-003。
代表人：钱贤德，行长。
被申请人：精达电器集团有限公司，住所地：浙江省乐清市柳市外向型工业区。
法定代表人：包碎平，董事长。
被申请人：李振泽，男，1955年1月25日出生，汉族，住浙江省乐清市。
被申请人：包碎平，女，1955年2月27日出生，汉族，住址同上。
被申请人：和平电气有限公司，住所地：浙江省乐清市柳市镇智广工业区广安路。
法定代表人：陈道贤，总经理。
被申请人：陈道贤，男，1962年3月8日出生，汉族，住浙江省乐清市。
被申请人：宜兴市家豪房地产开发有限公司，住所地江苏省宜兴市官林镇公园路8号。
法定代表人：李军，总经理。
被申请人：李军，男，1979年10月5日出生，住浙江省乐清市。
被申请人：徐海岸，男，1975年3月17日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。
被申请人：李慧慧，女，1978年11月6日出生，汉族，住址同上。
被申请人：包爱萍，女，1952年9月15日出生，汉族，住浙江省乐清市。
复议申请人李强不服温州市鹿城区人民法院（下称执行法院）（2016）浙0302执异177号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
执行法院查明，2011年1月17日、2012年3月5日，被执行人包爱萍、包碎平与申请执行人平安银行龙湾支行分别签订《最高额抵押担保合同》、《房屋抵押贷款补充协议》各一份，约定包爱萍、包碎平提供坐落上海市浦东新区梅花路756号（建筑面积206.84平方米）房产作为抵押物，为精达电器集团有限公司（以下简称精达集团）与平安银行龙湾支行自2011年1月17日至2014年1月17日期间发生的主合同项下债务的履行提供担保，担保的债务本金最高额为1030万元。同年1月28日，双方办理了上述房产的抵押登记。期间，平安银行龙湾支行为精达集团持有的商业承兑汇票贴现，但精达集团在到期后为按约付款，平安银行龙湾支行向法院起诉。执行法院于2015年7月1日作出判决并生效，权利人在精达集团未按期履行债务有权以拍卖、变卖包爱萍、包碎平提供的抵押的坐落上海市浦东新区梅花路756号房产所得款对其债务在1030万元内优先受偿。权利人平安银行龙湾支行于2015年11月4日向执行法院申请执行。同月23日，执行法院向上海市浦东新区房屋登记中心发出协助执行通知书，查封了上述房产。2016年6月23日执行法院向被执行人包碎平、包爱萍及上述房屋占有、使用人发出腾空公告。异议人李强知晓后，向执行法院提出执行异议。
另查明，2006年12月14日，被执行人包爱萍、包碎平（作为甲方）与异议人李强（作为乙方）签订《上海市房屋租赁合同》一份，约定：甲方将坐落上海市浦东新区梅花路756号房屋（建筑面积103.42平方米）出租给乙方；租期3年，自2007年1月1日至2009年12月31日；年租金14万，每6个月支付一次。2009年10月16日，被执行人包爱萍（作为甲方）与异议人李强（作为乙方）签订《上海市房屋租赁合同》一份，约定甲方将上述房屋出租给乙方；租期3年，自2010年1月1日至2012年12月31日；年租金17万元，每6个月支付一次。2012年11月9日，被执行人包爱萍（作为甲方）与异议人李强（作为乙方）签订《上海市房屋租赁合同》一份，约定：甲方将上述房屋出租给乙方；租期3年，自2013年1月1日至2015年12月31日；年租金216000元，每6个月支付一次。2015年11月14日，被执行人包爱萍（作为甲方）与异议人李强（作为乙方）签订《上海市房屋租赁合同》一份，约定：甲方将上述房屋出租给乙方；租期5年，自2015年4月15日至2020年4月15日，年租金23万元，第一期4个月支付一次，以后每半年支付一次。
执行法院认为，因被执行人未履行生效民事判决书的给付义务，法院对被执行人包爱萍、包碎平提供抵押的坐落上海市浦东新区梅花路756号房产采取查封、拍卖等执行措施，符合法律规定。异议人提供的2006年12月14日、2009年10月16日、2012年11月9日《上海市房屋租赁合同》约定的租赁期限均已届满，不能对抗法院对涉案房产采取的执行措施。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十六条的规定：抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。涉案房产于2011年1月28日办理抵押登记手续，具有公示公信效力。申请执行人平安银行龙湾支行依法享有抵押权。异议人提供的2015年11月14日的《上海市房屋租赁合同》是在抵押登记以后签订的，没有征得抵押权人的同意，该租赁合同关系不能对抗申请执行人已登记的抵押权和法院对涉案房产采取查封、拍卖等执行措施，对实现抵押权后的受让人不具有约束力。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款的规定：拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。法院要求涉案房屋的实际居住人腾空涉案房屋，由法院予以拍卖、变卖或以其他形式变价，符合上述司法解释规定。异议人要求要求带租拍卖涉案房产，于法无据，不予支持。执行法院于2016年9月2日作出（2016）浙0302执异177号执行裁定，驳回李强的执行异议。
复议申请人李强称，复议申请人的承租权应当从房屋设定的抵押权之前至最后的合同履行期限止，租赁合同的期限从未间断，要求支持复议申请人的执行异议。复议申请人并承诺房屋受让人不同意复议申请人继续履行合同的，其保证搬出该房屋。
本院复议查明事实与执行法院查明的事实一致。
本院认为，坐落于上海市浦东新区梅花路756号房屋于2011年1月28日办理了抵押登记手续，具有公示公信效力，申请执行人平安银行龙湾支行依法享有抵押权。而复议申请人提供的2015年11月14日的《上海市房屋租赁合同》是在抵押登记以后签订的，没有征得抵押权人的同意，该租赁合同不能对抗申请执行人已登记的抵押权。另复议申请人李强提供的2006年12月14日、2009年10月16日、2012年11月9日《上海市房屋租赁合同》约定的租赁期限均已届满，不能对抗执行法院对涉案房产采取执行措施。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十六条的规定的：抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。《最高人民法语关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款的规定：拍卖财产上原有的租赁权和其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。现执行法院要求涉案房屋的实际使用人腾空涉案房屋，符合法律和相关司法解释的规定。而复议申请人要求带租拍卖涉案房产，保护其租赁权没有法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条、第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十一条、第十二条、第二十三条第一款第（一）项之规定，裁定如下：
驳回李强的复议申请，维持原裁定。
本裁定书送达后即发生法律效力。
审 判 长 金 旭
审 判 员 郑 远
代理审判员 朱华杰
二〇一六年十一月十七日
书 记 员 伍楚天