上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第815号
上诉人（原审原告）上海鑫峰物业管理有限公司，住所地上海市。
法定代表人郁志俊，董事长。
委托代理人吉祖祥，上海市中茂律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）上海韦胜商务咨询有限公司，住所地上海市。
法定代表人陈健佳，总经理。
委托代理人张丽达。
原审第三人上海市闸北区金峰大厦小区业主委员会，地址上海市。
负责人叶曦。
上诉人上海鑫峰物业管理有限公司（以下简称“鑫峰公司”）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闸北区人民法院（2014）闸民三（民）初字第1049号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2011年1月8日，出租方鑫峰公司（甲方）与承租方上海韦胜商务咨询有限公司（以下简称“韦胜公司”、乙方）签订的《房屋租赁合同》载明，甲方出租给乙方的房屋坐落于上海市闸北区恒丰路XXX号金峰大厦101室（以下简称“101室”）部分（俗称“109室”）；房屋租赁期三年，至2011年1月11日起至2014年1月10日止；该房屋租金为每年人民币（以下币种均为人民币）15，600元；房屋租金每季度（三个月）支付一次，先付后用。乙方应于每季度第一个月10日前将下三个月的租金交付给甲方。首期租金应于本合同签订当日一次付清；乙方同意向甲方支付租房押金，押金为一个月的房屋租金，计1，300元。押金于本合同签订时支付，甲方在收到租房押金后应予书面签收。合同到期乙方完好归还房屋，付清应付费用，双方无争议的，甲方将租房押金（不计利息）全额退还乙方。如乙方有违约情况的，违约赔偿金以及有关欠费从押金中扣除。押金不足以支付违约赔偿和有关欠费的，由乙方另行补足差额；乙方应按合同的规定按时足额支付房屋租金及有关各项应付费用。逾期交付房屋租金的，每逾期一天，由乙方按每月租金管理费全额的0.5%支付违约金。若乙方拖欠租金逾一个月，经甲方催款未于五日之内付清的，本租赁合同自行解除，甲方收回出租房屋，租房押金没收。
《上海市房地产权证》载明：权利人鑫峰公司，房屋座落恒丰路XXX号101室，建筑面积80平方米。
2011年9月29日，上海市闸北区金峰大厦小区业主委员会（以下简称“金峰业委会”）出具的《关于金峰大厦109室房屋收回函》载明：金峰大厦109室是金峰大厦消防通道架空阁楼，属金峰大厦全体业主所有。鑫峰公司自2006年1月起终止对金峰大厦物业服务。关于109室出租房屋租金收缴自2011年9月起终止，2011年10月起由金峰业委会收取租金，并委托现任物业管理企业上海佳具物业有限责任公司代收代付并进入金峰业委会公共收益。
原审中，鑫峰公司诉称，韦胜公司自2011年10月11日起至今拖欠房屋租金。鑫峰公司多次向韦胜公司催收租金，韦胜公司至今未付分文。鑫峰公司认为，支付租赁房屋的租金系合同义务，韦胜公司拒付租金，已违反合同约定。为维护鑫峰公司的合法权益，故起诉要求：1、确认于2014年1月10日终止鑫峰公司与韦胜公司签订的房屋租赁合同；2、韦胜公司立即向鑫峰公司归还109室；3、韦胜公司向鑫峰公司支付自2011年10月11日至2014年1月10日期间的房屋租金35，100元，自2014年1月11日至归还房屋之日（每月租金1，300元）期间的房屋使用费，及逾期付款违约金自2011年10月11日开始，每逾期一天按月租金0.5%的标准计算；4、韦胜公司支付的押金1，300元归鑫峰公司所有。
原审中，韦胜公司辩称，金峰业委会曾经出具关于109室的函，让韦胜公司不要和鑫峰公司签合同，且要求韦胜公司将租金交到金峰业委会。付给鑫峰公司的租金付至2011年9月30日，之后的租金都直接交付给金峰业委会，按月结算。故不同意鑫峰公司的诉讼请求。
原审中，金峰业委会述称，根据房屋属性，109室是搭建在公共通道上的，所以109室的收益应该属于全体业主。2011年9月29日金峰业委会确实向韦胜公司发出了109室的回收函，要求韦胜公司将租金交至金峰业委会，韦胜公司从2011年10月以后的租金都是付给了金峰业委会。
原审中，韦胜公司提供的《收据》七张载明：缴款单位109室，收款事由代收租金，其中2012年9月12日交款金额为11，700元，2012年10月22日交款金额为3，900元，2012年12月12日交款金额为3，900元，2013年4月1日交款金额为3，900元，2013年6月24日交款金额为3，900元，2013年9月10日交款金额为3，900元，2014年3月12日交款金额为3，900元。上述收据上均有上海佳具物业有限责任公司加盖发票专用章。
原审法院另查明，原审法院调取的2001年7月25日《上海市房地产买卖合同》载明：周美华与鑫峰公司签订房屋买卖合同，约定房产座落在上海市闸北区恒丰路XXX号101室，房屋建筑面积80平方米，房地产转让价为贰拾壹万壹仟元。
原审审理中，韦胜公司提供了租房押金1，000元的收据，鑫峰公司与韦胜公司均确认原来租金为每月1，000元，故押金也为1，000元，后来租金调整至1，300元后，押金并未补缴。
原审中，原审法院向上海市城市建设档案馆调取了109室所在楼底层的竣工图纸，竣工图纸显示101室内规划有公共通道。鑫峰公司认为图纸与本案无关，其持法院调查令调取的图纸与法院调取的一致，只是法院调取的图纸未加盖档案部门的印章。韦胜公司及金峰业委会对于竣工图纸无异议。
原审中，原审法院曾向施子龙询问有关情况，施子龙称，其曾经在鑫峰公司工作过，现在上海佳具物业有限责任公司工作，担任金峰大厦小区经理。鑫峰公司与开发商是同一个法人，鑫峰公司是金峰大厦的前期物业，从1997年即开始管理直至2006年。109室应该是鑫峰公司于1999年搭建的。金峰大厦一楼只有109室楼下一个消防通道。109室的租金原来是交给鑫峰公司的，之后金峰业委会认为109室系公共通道上的搭建，其收益应归全体业主所有，因此，韦胜公司从2011年9月金峰业委会发函后就将租金交给了金峰业委会。鑫峰公司认为，施子龙曾系鑫峰公司的员工，后来至新的物业公司工作，在办理交接手续的时候，即代表鑫峰公司，又代表新的物业公司，所以其与本案是有利害关系的，证言应不予采纳。韦胜公司及金峰业委会对施子龙所述无异议。
原审中，鑫峰公司表示，鑫峰公司与韦胜公司是签订过租赁合同的，在没有否定合同效力之前，双方就应该要按约履行。如果韦胜公司认为合同无效，韦胜公司应出示相关证据。鑫峰公司与开发商是一个系统、两个不同的公司。金峰大厦是1997年建成的，鑫峰公司是前期物业，管理金峰大厦到2005年底左右撤出小区。109室是鑫峰公司通过买卖取得，当时房屋全部都是鑫峰公司的。但金峰大厦建成后，消防验收一直没有通过，后来消防验收的时候有人提出109室所在大楼没有消防通道，要改建出消防通道，鑫峰公司就在109室内改建出了消防通道，鑫峰公司认为消防通道原来是属于鑫峰公司的产权部分，改建的时候也没有签订过协议，改建后就一直让出来作为通道使用了。鑫峰公司不认可消防通道之上的部分应该归全体业主所有，因为鑫峰公司系有对价买入的。鑫峰公司、韦胜公司及金峰业委会确实曾经就109室的租赁事宜进行过协商，但是鑫峰公司不同意由现有物业公司代收租金。最后协商也没有达成一致。鑫峰公司不清楚109室搭建的时间。2012年鑫峰公司、韦胜公司、金峰业委会曾经协商过两次，因为从2011年第四季度起韦胜公司就没付房租。协商时鑫峰公司拒绝由金峰业委会先代收的做法，韦胜公司把租金付给金峰业委会的情况，鑫峰公司是在本次诉讼中才得知的。韦胜公司租金一直未付，鑫峰公司都是通过打电话催讨的，韦胜公司在电话里没有说已经把房租付给金峰业委会。竣工图上的公共走道确系登记在鑫峰公司的产证面积中，鑫峰公司购买101室时，是将上、下一起购买的，当时是一个食堂，后开发商和鑫峰公司协商，要通过消防验收，增加一条消防通道，就开了这条通道，买下以后，就按照使用现状使用至今。109室的使用面积大约30-40平方米，109室与消防通道部分重合，有差不多一半的地方是在消防通道外面的。在消防通道上的面积只有50%多一点。
韦胜公司表示，韦胜公司签订租赁合同后，一直都是正常履行的，直到金峰业委会向韦胜公司发函。后来将租金交至现物业公司代管是2012年三方协商的结果，当时还有房办的人员参加，当时协商的结果是租金先由金峰业委会暂时代收，鑫峰公司与金峰业委会协商后再决定租金由谁收取。之后鑫峰公司也从未向韦胜公司催讨过租金。2011年9月30日开始，其与上海佳具物业有限责任公司（金峰大厦管理处）签订临时租赁协议，约定临时租赁期限自2011年10月1日至2014年1月10日。2014年1月1日，其与上海佳具物业有限责任公司（金峰大厦管理处）签订临时租赁协议，约定临时租赁期限自2014年1月11日至2016年1月30日。109室的使用面积大约30-40平方米，109室与消防通道重合部分的比例同意由法院酌定。
金峰业委会表示，109室在1999年时就存在了。为109室的租赁事宜，三方开过协调会，当时达成了口头协议，鑫峰公司的代理人章天德同意由物业代收租金，最终待其请示后再答复，但是之后其一直没有答复金峰业委会。租金确实是由现物业公司代收的，2014年1月份之后，由现物业公司代收的租金都转入了金峰业委会的公共收益账户。消防通道在1995年开发商出售楼盘的时候就已经确定了，鑫峰公司与开发商是一个系统的，鑫峰公司作为前期物业管理至2005年。109室的使用面积大约30-40平方米，109室与消防通道部分重合，应该是在消防通道上的面积少一点，外面的面积多一点，所占比例同意由法院酌定。
原审法院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。根据《上海市房地产权证》的记载，鑫峰公司为101室的产权人，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，但109室系在101室中搭建形成，将原有的一层房屋搭建成为二层房屋，109室并无合法的房地产权证或建设工程规划许可证，实为违章建筑，就109室形成的租赁关系依法应为无效。根据109室所在楼层竣工图纸的记载，公共通道明确规划于现在的101室的产权面积中，鑫峰公司认为公共通道系其买受109室后改建产生的，但该主张与竣工图纸的记载明显不符，不予采纳。而且鑫峰公司、韦胜公司及金峰业委会均表示，2012年各方曾就109室的租赁事宜进行过协调。韦胜公司及金峰业委会认为，当时协调的结果是各方同意将租金先交至现物业公司代管，具体分配待鑫峰公司请示后再行协商；鑫峰公司则认为，协调时鑫峰公司就不同意由现物业公司代收租金，最后协商也没有达成一致。由于目前并无证据证明鑫峰公司自2012年协调会后曾向韦胜公司催讨过租金，故韦胜公司及金峰业委会关于协调会上各方达成一致意见的陈述更具有高度盖然性，予以采信。根据韦胜公司、金峰业委会的陈述及韦胜公司提供的收据，自2011年10月开始，韦胜公司已按照2012年各方协调会的精神，将租金交至现物业公司代管，鑫峰公司在就租金分配未进行协商的情况下，要求韦胜公司再行支付租金的诉讼请求于法无据，故鑫峰公司的诉请缺乏事实和法律依据，难以支持。因租赁合同无效，鑫峰公司要求没收押金及要求韦胜公司支付逾期付款违约金的诉讼请求于法无据，不予支持。关于押金的返还，韦胜公司可依法另行主张权利。
据此，原审法院作出如下判决：驳回鑫峰公司的全部诉讼请求。
原审法院判决后，上诉人鑫峰公司不服原审判决，向本院提起上诉称：第一，109室虽为101室室内搭建的阁楼，但109室结构牢固，高度足够，可单独进出，与周围无涉，不影响作为房屋的正常使用。鑫峰公司将其出租，合理合法。即使109室是违章建筑，鑫峰公司向韦胜公司主张等同于租金的占用费也是合理的。第二，原审法院存在漏判情况。原审中鑫峰公司提出了要求返还109室的诉请，但原审法院未作处理也未进行阐述。即使109室是违章建筑，双方签订的租赁合同无效，韦胜公司也应将109室返还给鑫峰公司。请求二审法院撤销原审判决，改判支持鑫峰公司的原审诉请。
被上诉人韦胜公司辩称：其与鑫峰公司签订租赁合同时，金峰业委会尚未成立。金峰业委会成立后表示韦胜公司租赁的部位属于公用通道，属全体业主所有。后各方进行协商，决定暂由现物业公司代收代管租金。后因鑫峰公司未进行后续协商，2014年之后的租金就转为了金峰业委会的公共收益。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审第三人金峰业委会未作出陈述。
本院经审理查明：原审法院查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为：因系争109室房屋并无合法的房地产权证或建设工程规划许可证，故就109室房屋订立的房屋租赁合同应为无效。本案中，韦胜公司系基于其与鑫峰公司签订的《房屋租赁合同》而取得对109室房屋的占有。既然双方订立的《房屋租赁合同》被确认为无效，韦胜公司依法应当将109室房屋返还给鑫峰公司。韦胜公司占用109室房屋期间亦应当支付相应的房屋使用费。因鑫峰公司、韦胜公司、鑫峰业委会均确认三方曾于2012年就109室房屋的租金交纳问题进行过协商，且鑫峰公司未提供证据证明其于三方协商后曾向韦胜公司催讨过租金，故原审法院采信韦胜公司与鑫峰业委会关于各方已一致同意将租金先交至物业代管，具体分配待协商的说法，尚属合理。现韦胜公司已将相应租金交至物业代管，且三方亦无进一步的协商结果，故鑫峰公司现要求韦胜公司再行支付租金或房屋使用费的主张，本院难以支持。因双方签订的《房屋租赁合同》无效，故鑫峰公司要求没收押金及要求韦胜公司支付逾期付款违约金的诉请，缺乏依据，本院亦难支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：
一、撤销上海市闸北区人民法院（2014）闸民三（民）初字第1049号民事判决；
二、上海韦胜商务咨询有限公司应于本判决生效之日起十五日内从上海市闸北区恒丰路XXX号金峰大厦101室部分（俗称109室）房屋内迁出并将房屋返还给上海鑫峰物业管理有限公司；
三、对上海鑫峰物业管理有限公司的其余诉讼请求不予支持。
本案一审案件受理费1，133.80元，由上海鑫峰物业管理有限公司负担933.80元，由上海韦胜商务咨询有限公司负担200元；二审案件受理费1，133.80元，由上海鑫峰物业管理有限公司负担933.80元，由上海韦胜商务咨询有限公司负担200元。
本判决为终审判决。
审判长 卢薇薇
审判员 余 艺
审判员 邬海蓉
二〇一五年十一月二十三日
书记员 陈 洁
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。