浙江省台州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙台民终字第456号
上诉人（原审被告）：浙江省黄岩果品有限公司。
法定代表人：柴建平。
委托代理人：王以德。
被上诉人（原审原告）：胡菊定。
委托代理人：徐欣多。
上诉人浙江省黄岩果品有限公司因土地租赁合同纠纷一案，不服台州市黄岩区人民法院（2011）台黄民重字第2号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2013年8月27日公开开庭进行了审理。上诉人浙江省黄岩果品有限公司的委托代理人王以德、被上诉人胡菊定及其委托代理人徐欣多到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定，2005年9月7日，原告胡菊定与被告黄岩果品公司就坐落黄岩区西城街道大树下村六场前幢的房屋和空地签订场租协议书一份，约定：租期从2005年11月1日至2007年4月30日；租费第一年22000元，第二年26000元，每季度前一个月交清该季度场租费，先付后用；水电自行安装、结算。原告在租赁期间，不得擅自改变被告的财产结构，如需变更，须经被告同意，归还时恢复原样。2006年3月28日，原、被告又签订一份补充协议书，载明：原告于2005年11月1日开始租用被告西城果品购销站（即六场）南面地块，面积约3777.72平方米，现原告为扩大厂房面积，在被告地块的东南面“征用”了一块土地（桔地）。为使地块连成一体，经被告同意，拆除被告东西部分围墙，为使四至界限明晰，订立补充协议。上述协议对围墙拆除的长度、围墙拆除的界限以及原告出资建造的建筑物的归属等作了约定。协议签订后，原告按约支付了租期内租金35000元（即2005年11月1日至2007年5月底），并拆除部分围墙（东北面部分）及租赁场地上的部分原建筑物，将原告自已“征用”的土地（位于被告场地的东北面，面积约占所建厂房的四分之一）与被告的租赁场地连成片进行钢结构厂房建设（未经相关部门审批）。在建设过程中，大树下村发书面通知给原告，称原告未经该村同意擅自在该村所有的原水果公司六场地块上施工，要求原告立即停止施工，否则造成的一切后果由原告自负。并强行阻止原告施工，原告无法继续进行钢结构厂房建设，租赁场地空置至今。2010年9月27日，黄岩区人民政府对黄岩果品公司与大树下村为果品购销站（六分场）土地权属争议作出黄政土争字（2010）1号《土地权属争议决定书》，载明：争议土地剔除1969年租用至今的0.396亩（264平方米）土地所有权为国有，面积为6.8259亩（4550.6平方米）的国有土地使用权确定给黄岩果品公司。大树下村不服申请复议，复议机关台州市人民政府于2011年2月24日作出台政复（2010）82号行政复议决定书，维持黄政土争字（2010）1号《土地权属争议决定书》，大树村不服向台州市中级人民法院提起行政诉讼，要求撤销黄政土争字（2010）1号《土地权属争议决定书》。2011年6月16日，台州市中级人民法院作出（2011）浙台行初字第13号行政判决，认为黄岩果品公司前身于1952年、1954年、1979年及2004年购买土地的事实基本清楚。但对1963年桔果办事处回收土地时将1954年购买的孝友乡如字1图﹤2﹥22#1.734亩土地划出0.585亩调换〈1〉17#0.585亩土地的事实未予认定。〈1〉17#0.585亩土地并不在历次购买土地的范围内，未查明土地调换事实却将该块土地确权给被告属认定事实不清。同时，黄岩果品公司对历次购买的土地均提出了确权申请，其中包括孝友乡如字1图〈2〉22#的部分土地，但审理中将争议土地范围限缩至原六场围墙内土地，并未查明〈2〉22#土地的权属变更及使用状况，亦未对该块土地的权属作出处理决定。此外，对2004年购买的0.396亩土地不予确权，但未明确该块土地的四至，由此导致最终确权的6.8259亩土地的界址不明。最后，《土地权属争议决定书》事实部分未对争议土地的四至、面积等勘测情况进行陈述，致使最终确权土地的面积没有出处，应属不当。判决撤销黄岩区人民政府所作的黄政土争字（2010）1号土地权属争议决定书；责令黄岩区人民政府重新作出土地权属争议处理决定。大树下村不服该判决提出上诉。浙江省高级人民法院于2011年9月1日作出（2011）浙行终字第152号行政判决书，驳回上诉，维持原判。目前黄岩区人民政府对土地权属争议仍在处理决定过程中。经鉴定，原告胡菊定在涉讼场地及自己“征用”的土地上投入的工程总造价为432995元，其中直接工程费368980元，施工技术措施费5508元，施工组织费5789元，综合费（含企业管理费、利润）20644元，规费17379元，税金14695元（不包括存放在宏立公司的钢结构材料、双方有争议的打水井和围墙费用）。本次鉴定费5000元（原、被告各支付2500元）。
原审法院认为，原告胡菊定与被告黄岩果品公司于2005年9月7日签订的《场租协议书》，系双方当事人真实的意思表示，内容并不违法，应为有效。依法成立的合同双方均应按约履行。双方的租赁期限于2007年4月30日届满，此后双方没有续签协议，因此该协议的权利义务在租期届满后终止履行。根据协议的约定，租期内原告应当按约支付租金，被告则应提供场地，保证原告正常经营使用。但原、被告2006年3月28日签订补充协议书后，大树下村对被告出租的场地提出权利主张，造成原告承租的场地无法使用。虽然，被告认为场地权属实际上不存在纠纷，大树下村完全无理，但大树下村以场地权属存在纠纷为由出面阻止干扰，客观上造成原告无法按协议使用租赁场地是事实。根据合同法有关规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方与第三方的纠纷，依照法律或者按照约定解决”。因此，在该份合同的履行上应认定被告违约。对于原告请求被告返还依协议支付的租金35000元，鉴于《场租协议书》约定的租赁期从2005年11月1日起至2007年4月30日止，按协议约定的租金计算，原告支付的35000元租金已付至2007年4月30日。而从2005年11月1日起至2006年3月28日双方签订补充协议止，期间被告已向原告提供了租赁场地，此时大树下村尚未与被告发生土地权属纠纷，原告按约支付租金属于正常履行合同义务，原告实际有无使用租赁场地不影响其合同义务的履行。因此，此段时间（150天×22000元／年÷365天）的租金9041元原告应当支付。原告支付2006年3月28日以后的租金25959元，被告应当予以返还。2006年3月28日原、被告签订的补充协议书，在原有场地租赁的基础上，被告同意原告拆除场地内的老围墙，将租赁场地与原告自已“征用”的土地连成一片进行钢架厂房建设，该行为存在以下违法情形：1、非法占用农用地从事非农建设；2、在未经审批取得用地、规划、施工等许可的情况下进行违法建设（建设范围跨越双方土地）。这些行为违反国家法律的强制性规定，在法庭辩论终结前，双方当事人未能补办相关手续，因此，该补充协议中的建房条款应为无效。按照合同法的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”对于原告诉请要求被告赔偿场地投入价值722625元（以原审鉴定结论为依据）、守护人员工资96000元、放置材料场地费5000元、房屋修理费6000元、以749799元为本从2006年3月28日至2010年3月27日止按月息1分计算的利息损失381984元。关于场地投入价值损失，按照重新鉴定结论工程总造价为432995元（不包括存放在宏立公司的钢结构材料、打水井、围墙费用），其中直接工程费368980元，施工技术措施费5508元，施工组织费5789元，综合费（含企业管理费、利润）20644元，规费17379元，税金14695元，原告主张自已打水井及另行建围墙费用，被告予以否认，原告主张缺乏事实依据，不予认定。存放在宏立公司的钢结构材料，没有合同，没有进入施工现场，原告也未付款，被告方不予认可，目前进行处理依据不足，本案不予处理。上述鉴定造价涉及的规费17379元、税金14695元，因工程未完工，也未经验收合格。而且租赁合同期届满，继续完工也不存在现实性，因此该费用未产生，不予考虑。故应认定场地投入价值损失为400921元。关于守护人员工资的损失，比照合同法规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”原告为了场地安全，雇请人员看护，属于必要的不使损失进一步扩大的安全防范措施，该费用损失在合理范围内应考虑，原告主张守护人员4年工资96000元过高，根据原告的实际需要以及本案实际情况，酌定守护人员工资损失为36000元为妥。关于放置材料场地费，应包括在总造价内，不应重复计算。关于房屋修理费等，因被告否认，原告也没有证据佐证，不予认定。关于原告投入资金的利息损失，原告建设投入资金是客观事实，因土地权属纠纷，原告也未从中收益，因此原告主张投入资金的相应利息损失，属合理的经济损失范围。但从原告自已提供的付款收据、收条看，其投入资金并非在2006年3月一次性完成，而是纵跨2005年-2008年投入，因此原告主张从2006年3月份起算资金利息损失不尽合理。何况单凭收据、收条又不能确切地认定原告投入资金的时间。为此，根据本案实际本院酌定从原告不续租被告场地开始，即2007年5月1日起至2010年3月27日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算利息损失为妥，计算利息损失的投入资金按400921元＋36000元=436921元计算。上述损失都与建钢架厂房有关，因补充协议书中建房条款无效，双方承担缔约过失责任，由双方根据造成损失的原因力大小和过错程度来承担责任。有关原告方的过错：首先，在原告承租场地之前及之后一段时间，大树下村对涉讼场地均无异议，双方相安无事，原告拆除围墙建设钢架厂房，被告从中也没有得到额外好处。正是原告拆倒围墙建厂房与当地村民发生冲突，才拖累被告陷入与大树下村的长期土地权属纠纷，因此原告在纠纷的起因和诱发上存在过错；另外，原告是违法“征地”、违法建房的实施主体，本身行为存在过错。而被告的过错主要体现在：大树下村以六场土地属其所有为由，对原告进行干扰阻止，客观上造成原告无法继续使用承租场地，而被告对租赁物有瑕疵担保义务，对第三人主张租赁物权利不能进行及时有效处置，导致原告无法使用场地，应认定为被告的过错。另外，被告作为单位应比个人更懂政策和法律，明知原告建房行为违法，仍同意或默许原告的违法行为，存在过错。权衡双方过错和造成损失的原因力，土地权属纠纷是造成损失的主要原因。因为原告与村民的纠纷虽是最初起因，但已经公安机关调解解决。大树下村以土地权属纠纷为由进行干扰阻止，被告无力解决才是纠纷发展、恶化且长期化的主要原因。再结合钢结构厂房建设跨越了被告的场地（约有四分之三厂房建在被告的场地内）等因素，被告应对建房损失承担主要责任，原告承担次要过错。故对因建房造成的损失由原告自负20%，由被告赔偿80%，即349536.80元为宜。上述比例已考虑了场地上的钢结构材料及被告场地内的钢结构厂房基础预埋件从合理利用角度全部归被告所有的因素。综上，原告诉讼请求的合理部分，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十六条、第五十八条、第六十条，第一百二十一条、第二百二十八条之规定，判决：一、被告浙江省黄岩果品有限公司于判决生效之日起十日内返还给原告胡菊定租金人民币25959元。二、被告浙江省黄岩果品有限公司于判决生效之日起十日内赔偿给原告胡菊定经济损失人民币349536.80元；同时赔偿从2007年5月1日起至2010年3月27日止按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算的利息损失。存放在场地上的钢结构材料及被告场地内的钢结构厂房基础预埋件等归被告所有。三、驳回原告胡菊定其他诉讼请求。如当事人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币16022元，鉴定费10000元（包含原审5000元），合计人民币26022元，由原告胡菊定负担15022元，由被告浙江省黄岩果品有限公司负担11000元。
宣判后，浙江省黄岩果品有限公司不服，向本院提出上诉称，原审判决认定事实错误、适用法律错误，应当依法撤销。理由如下：一、原审法院认定上诉人的租赁土地存在产权纠纷，租赁物具有瑕疵，是造成被上诉人损失的主要原因，该认定是完全错误的。首先，上诉人所出租的土地及厂房不存在权利瑕疵，上诉人与第三人大树下村的土地产权纠纷起因是系被上诉人的违章建筑所引起的。根据台州市黄岩区人民政府黄政土争字（2013）1号土地权属争议决定书的认定，包括上诉人出租给被上诉人在内的土地使用权明确归上诉人所有，上诉人拥有完全的使用权利。即使大树下村不服该决定书提起行政复议，但根据目前土地使用权确认情况，该出租场地不存在权利瑕疵，上诉人是完全有权利将场地出租给被上诉人使用。其次，2006年3月28日，被上诉人因生产需要扩大厂房告知上诉人其已在上诉人出租给其的场地东南面征用了一块土地，恳求上诉人给与其方便希望拆除两地块交界处的围墙。上诉人基于信任被上诉人告知上诉人其合法征用土地的前提下，同意被上诉人拆除场地上的围墙，便于其扩大厂房面积。上诉人将自有的合法土地出租给被上诉人，允许被上诉人在该出租场地上合法建造厂房符合双方的协议和法律规定，上诉人在签订租赁协议及补充协议过程中不存在过错，即使该协议有瑕疵，也是因被上诉人未合法征用土地的情况下要求与上诉人签订补充协议所引起的，应由被上诉人承担缔约过失责任。再者，涉案租赁场地从50年代至被上诉人承租前，一直在正常使用，不存在权属瑕疵。且在上诉人与被上诉人签订场租补充协议之前，上诉人已向被上诉人交付了场地，被上诉人也一直在正常使用租赁物。然而，被上诉人在没有合法征用土地的前提下，违法进行了厂房建设，导致与大树下村发生土地权属纠纷，才引发大树下村召集村民强行阻止被上诉人正常使用租赁场地。究其原因，被上诉人违章建设厂房是诱因，第三人大树下村无理强行阻扰被上诉人使用租赁物是造成被上诉人损失的主要原因。根据我国侵权责任法第28条：“损害是因第三人造成的，第三人应当承担侵权责任”的规定，被上诉人应向第三人大树下村主张赔偿责任，而不应向上诉人主张。最后，上诉人与被上诉人在2005年9月7日自愿签订场租协议书，双方之间只是存在承租关系，且于2007年4月30日已租赁期限届满。上诉人按约交付出租场地给被上诉人使用，即使在上诉人与被上诉人签订补充协议，上诉人并未增加被上诉人的场地租金，更未从被上诉人的违章建筑中获取任何利益，该违章建筑建成后的受益人也是被上诉人。按照“谁投资，谁受益，谁承担”责任原则，被上诉人认为自己生产经营的需要，明知自己土地征用不合法的，却出资建造厂房，被上诉人应当事先知道风险并应自行承担损失。综上，上诉人与被上诉人之间的租赁协议及补充协议合法有效，合同所涉及的场地不存在瑕疵，双方之间租赁关系也已届满，上诉人不存在过错，无需承担任何赔偿责任。二、被上诉人的违章建筑依法应当予以拆除，依法应由被上诉人自行承担损失。被上诉人所诉称的损失是源于其违法占用农用地从事非农建设，且在未经审批取得用地、规划、建设、施工等许可证的情况下进行违法建设厂房，其行为违反国家强制性法律规定，系违章建筑。根据《城市房屋拆迁管理条例》“拆除违章建筑不予补偿”的规定，被上诉人的损失应由被上诉人自行承担。三、被上诉人并未实际建设完成厂房，原审法院所认定的损失无事实依据。被上诉人的违章厂房至今没有建设完成，实际上也只是进行了部分地梁浇筑施工，而鉴定报告中所出具的鉴定造价是以建造完毕后的工程总造价，且被上诉人出具的相关建造费用票据纵跨2005年至2008年，存在不合理之处。即使认定被上诉人的合理损失，也应当从2006年3月20日签订补充协议之后至2007年4月30日止计算被上诉人的损失，而不应当按整个厂房建造完成后的造价和合同期满后的可能存在的损失来要求上诉人承担。但原审法院却未能查清被上诉人的厂房投资建造情况，即根据该鉴定报告确定被上诉人的损失而要求上诉人赔偿是错误的。综上，请求二审法院撤销台州市黄岩区人民法院（2011）台黄民重字第2号民事判决，依法改判或驳回被上诉人的诉讼请求。本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
胡菊定辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决得当，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致，对原审法院认定的事实本院予以确认。
本院认为，上诉人浙江省黄岩果品有限公司与被上诉人胡菊定于2005年9月7日签订的场地租赁协议书合法有效，双方均应按约履行。导致本案双方签订的租赁协议最终并未完全履行，其主要原因在于双方于2006年3月28日签订的补充协议书，根据该补充协议书的约定，上诉人同意被上诉人在原有场地租赁的基础上拆除场地内的老围墙，将租赁场地与被上诉人自己“征用”的土地连成一片进行钢架厂房的建设，而该行为遭至大树下村的阻挠并在客观上产生了被上诉人无法正常使用租赁场地的损害后果的发生。从纠纷发生之后当地有关部门对上诉人与大树下村就涉案土地权属进行确权的过程来看，涉案土地存在着权属争议是不争的事实。上诉人作为租赁合同的出租人，其应当保证租赁物不受第三人主张权利，在第三人主张租赁物权利时，出租人应当及时有效地处置争议。而本案正是由于上诉人未能及时有效处置其与大树下村的权属争议，导致双方签订的租赁协议未能完全履行，上诉人负有主要过错。而被上诉人在签订补充协议之后，未能就相关建房手续进行审批而违法建房，本身亦存在着过错。一审权衡双方的过错和造成损失的原因力，确定由上诉人承担80%、被上诉人自负20%的责任并无不当，上诉人认为自己无需承担任何赔偿责任的上诉理由不能成立。对于本案损失额的确定。一审法院在重新鉴定的基础上，扣除了相关规费、税金后，认定场地投入价值400921元正确。被上诉人为了防止损失的扩大，而长期雇请人员看护场地，其支出的合理费用应当属于防止损失扩大而产生的费用，一审对此酌情确定为36000元，亦基本合理。综上，一审法院在考虑了场地上的钢结构材料及上诉人场地内的钢结构厂房基础预埋件从合理利用角度全部归上诉人所有等因素的情况下，而确定的责任比例及损失额得当。综上，上诉人上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决得当，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费16022元，由上诉人浙江省黄岩果品有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 乐美峰
审 判 员 朱歆宇
审 判 员 徐慧华
二〇一四年一月二十二日
代书记员 赵灵仙