上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）闵民五（民）初字第2331号
原告上海万树置业有限公司。
法定代表人孙嘉，总经理。
委托代理人沈亢，上海市申达律师事务所律师。
委托代理人陆耘，上海市申达律师事务所律师。
被告徐燕军。
原告上海万树置业有限公司（以下简称万树公司）与被告徐燕军商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年10月27日立案受理，并适用简易程序审理。因本案案情复杂，本院依法组成合议庭，于2014年11月17日、12月4日公开开庭予以审理。原告的委托代理人陆耘，被告徐燕军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告万树公司诉称，2014年4月19日，原、被告双方签订了《上海市商品房预售合同》，约定由被告购买原告开发的兴虹路××号××室，总房价为人民币（币种下同）7，560，154元。系争房屋暂测建筑面积为149.96平方米，其中套内建筑面积为127.24平方米，公用分摊建筑面积为22.72平方米。根据双方合同中约定，第一期于2014年4月19日前向甲方支付2，270，154元，第二期余款5，290，000元，由乙方以按揭贷款形式支付，乙方承诺于2014年4月19日前办理完毕按揭贷款手续，并保证按揭贷款于2014年5月19日前全部到达原告账户。但被告第二期房款5，290，000元至今未支付原告到账。又系争房屋房款逾期支付超过30天后，原告有权单方面解除本合同，被告应当承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的15%。鉴于被告的违约行为，原告只能向向法院提起诉讼，请求判令：1、解除双方于2014年4月19日签订的《上海市商品房预售合同》；2、被告向原告支付违约金1，134，023元。
被告徐燕军辩称，不同意原告的诉讼请求。1、在交易过程中，原告工作人员周某负责为其办理贷款，但是因为其怠于办理导致现在未能付款，根据双方合同约定因甲方原因导致不能付款，不应由被告承担违约责任；2、因为被告不存在违约，也不需要支付违约金，即使法院认为其存在违约责任，原告主张的违约金也过高。
经审理查明，被告欲购买上海市闵行区兴虹路××号××室房屋，于4月10日向原告支付定金10万元。
2014年4月19日，原告万树公司（卖方，签约甲方）与被告（买方、签约乙方）签订《上海市商品房预售合同》一份，约定：乙方向甲方购买兴虹路××号××室，据甲方暂测该房屋建筑面积为149.96平方米，其中套内建筑面积为127.24平方米，公用分摊建筑面积为22.72平方米，另有地下附属面积106.17平方米。该房屋建筑层高为3.1米；乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价50，414.47元，房屋的总房价款为7，560，154元；乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之5计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过30天后，甲方有权单方面解除本合同，乙方应当承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款15%，甲方有权在乙方已支付的房价款中扣除乙方应支付的赔偿金额，剩余房款退还给乙方，如乙方已支付的房价款不足赔偿的，甲方有权追索，甲方如行使解除合同权，应当书面通知乙方；甲方定于2015年3月30日前将该房屋交付给乙方；乙方采取按揭贷款的方式支付房款，第一期房款2，270，154元乙方于2014年4月19日前支付，第二期房款5，290，000元乙方以按揭贷款形式支付，乙方承诺于2014年4月19日前办理完毕按揭贷款手续，并保证按揭贷款于2014年5月19日前全部到达甲方账户；乙方以按揭贷款支付部分房款，该部分款项的贷款手续，按照乙方与贷款银行之间借款合同的约定和贷款银行的相关要求办理，因办理贷款而发生的相关费用由乙方承担，甲方对乙方能够获得贷款及贷款条件，不作承诺及保证；除甲方原因外，乙方按揭贷款不能在合同约定之日前全部到甲方账户的，乙方即构成逾期付款，须按合同约定承担逾期付款的违约责任；除甲方原因外，如贷款银行不予批准贷款或批准的贷款金额少于乙方申请的金额的，乙方应在5日内自筹资金付清差额部分，若乙方全部款项不能在合同约定之日前全部到甲方账户的，则乙方即构成逾期付款，须按合同约定承担逾期付款的违约责任；若因国家有关按揭贷款政策发生变化，贷款银行要求乙方增加首付款比例的，乙方应在5日内增加支付首付款并按银行要求配合补充材料，以满足按揭贷款申请要求，若乙方全部款项不能在合同约定之日前全部到甲方账户的，则乙方即构成逾期付款，需按合同约定承担逾期付款的违约责任；乙方的付款安排是在充分了解不断调整的相关贷款政策后，经综合考虑予以确定，乙方承诺不会以无法贷款或无法足额贷款为由要求解除本合同或调整付款时限，如无法及时付款的，将严格按照合同约定承担逾期付款违约责任等。合同还对其他内容进行了约定。签约当日，被告按约支付了首付款剩余部分2，170，154元，付清第一期首付款，原告出具2，270，154元的房款发票。
买卖合同签订后，被告向银行申请按揭贷款，因认为申请到的额度未到七成，故更换银行办理贷款，至原告起诉被告仍未能支付剩余房款。此后原告起诉至本院，被告于2014年10月30日收到本院邮寄的传票及应诉材料。
上述事实，由原告提供的《上海市商品房预售合同》、首付款发票等证据及当事人的庭审陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。
本院认为，原、被告双方签订的《上海市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，于法不悖，属合法有效。双方均应按约履行各自义务。现本案的争议焦点为被告未能在合同约定的期限内支付第二期房款是否已违约，应否承担相应的违约责任。对此，被告认为原告工作人员周某承诺帮助其办理贷款事宜，并不让其自行办理，但此后办理出来的贷款金额未到七成，故未能付款系原告原因所至，按照合同其不需承担违约责任。本院认为，首先，被告作为购买方于预售合同中的主要义务为支付房款，而通过银行按揭贷款的方式支付第二期房款，系被告对房款支付方式的选择，应由其自己办理相应的手续并承担相应的风险；其次，对于被告主张原告负责为其办理贷款的意见，双方并未于合同中约定，而是在合同中约定贷款手续由被告按照与贷款银行之间借款合同的约定和贷款银行的相关要求办理，因办理贷款而发生的相关费用由被告承担。至于被告认为原告工作人员周某为其办理贷款并收取了相应的贷款服务费，对于周某的身份现无法确认，即使其确为原告公司的工作人员，被告将其认为的贷款服务费也是打入了案外人的个人账户，并不能证明周某为职务行为，也不能证明原告公司曾承诺为被告办理贷款；3、再次，本院注意到，被告在合同履行过程中曾先后办理出两家银行的贷款，系因被告认为额度不到的自身原因未继续进行，但按照双方合同约定，“如贷款银行不予批准贷款或批准的贷款金额少于被告申请的金额的，被告应在5日内自筹资金付清差额部分，若被告全部款项不能在合同约定之日前全部到原告账户的，则被告即构成逾期付款”，即贷款额度不足，被告应以现金补足差额的方式于合同约定付款期限前支付剩余房款。综上所述，被告未能于2014年5月19日前支付剩余房款系由其自身原因所致，已属违约，现原告要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。又被告于2014年10月30日收到原告诉状，本院确认双方的预售合同于该日解除。合同解除后，原告应将已收房款2，270，154元返还被告。至于原告主张的违约金，被告认为过高应予以调整，本院认为对于违约金的认定，既要尊重当事人之间的约定，同时考虑实际损失的大小，并兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期收益等综合因素。本院从制裁违约和利益平衡原则出发，酌情确定被告支付违约金226，804.62元。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、确认原告上海万树置业有限公司与被告徐燕军就上海市闵行区兴虹路××号××室房屋签订的《上海市商品房预售合同》于2014年10月30日解除；
二、原告上海万树置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向被告徐燕军返还房款2，270，154元；
三、被告徐燕军于本判决生效之日起十五日内向原告上海万树置业有限公司支付违约金226，804.62元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计7，503.10元，由原告上海万树置业有限公司负担6，002.48元，由被告徐燕军负担1，500.62元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 殷 雪
二〇一四年十二月十八日
书 记 员 许雯燕
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。