重庆市万州区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0101民初9232号原告：北京中恒房地产开发有限公司万州分公司，住所地重庆市万州区江南新区综合楼7楼，统一社会信用代码91500101790703121D。法定代表人：刘毅，男，1977年9月16日出生，汉族，住北京市西城区白云，该公司总经理。委托诉讼代理人：周有燮，男，1983年9月23日出生，土家族，住重庆市万州区上海大道，该公司综合部经理，特别授权。委托诉讼代理人：范远洪，重庆渝万律师事务所兼职律师，一般代理。被告：向兴明，男，汉族，1955年11月23日出生，住重庆市万州区望江路。委托诉讼代理人：程程，重庆百君律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：覃万秋，重庆百君律师事务所律师，特别授权。原告北京中恒房地产开发有限公司万州分公司（以下简称中恒房产万州公司）与被告向兴明商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年8月4日立案后，依法适用简易程序，由审判员程地华独任审判，于2017年9月15日公开开庭进行了审理。原告中恒房产万州公司的委托诉讼代理人周有燮、范远洪、被告向兴明的委托诉讼代理人程程、覃万秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中恒房产万州公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的商品房买卖合同，由被告协助原告注销预售预告登记及合同备案登记；2.被告支付原告违约金111810.12元，并赔偿原告营业税、附加税、印花税、土地增值税等损失31214元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原、被告于2011年6月11日签订《重庆市商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的位于重庆市万州区（江南新区）南山路25号C1幢1103室房屋，建筑面积134.88平方米，总成交金额931751元，采用分期付款方式，被告除已支付的首付款465881元外，还应于2011年12月30日支付购房款372700元，于2013年3月30日前支付购房款93170元，合计欠款465870元，逾期多年，原告催收无果。被告逾期不履行合同约定义务，违反法律规定，构成根本性违约，符合合同约定的解除条件。诉至法院，请求判如所请，维护原告的合法权益。被告向兴明辩称，双方签订商品房买卖合同是事实，对于原告主张的逾期付款的事实认可，对违约金的金额不认可，营业税、附加税、印花税、土地增值税没有提交相关的证据，不予认可，亦不同意赔偿。原告主张的违约金计算是依据合同附件5第三条第四项，而补充协议是原告单方制作反复使用的，其属于格式合同。主合同第十条对逾期付款的违约金已有约定，主合同与合同附件5是同一时间形成的，对于逾期付款违约金约定前后矛盾，应当采用对提供格式合同方不利的条款，本案的逾期付款违约金应适用合同第十条计算，即按未付款的5％计算，逾期付款的违约金应是27486.33元。原告请求解除合同，被告同意。如按主合同第十条的约定计算违约金，不请求调减；如果法院采信原告的违约金计算比例，其约定过分高于损失，请求调减。根据合同约定交房时间2013年3月30日，诉讼时效到2015年3月30日止，原告起诉主张违约金超过了诉讼时效期间，法院不应支持。请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对双方无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。根据审查确认的证据，本院认定事实如下：原告中恒房产万州公司（甲方）与被告向兴明（乙方）于2011年6月11日签订商品房买卖合同，主要约定：“乙方以分期付款的方式购买甲方开发的位于重庆市万州区（江南新区）南山路25号C1幢1103号房屋。房屋总价款931751元，合同签订时付465881元，2011年12月30日前支付372700元，2013年3月30日前支付93170元。甲方应于2013年3月30日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。如遇不可抗力，甲方应当在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可以据实延期交房。乙方逾期付款的违约责任，逾期在30日之内，自本合同约定的应付款之日起至实际付款之日止，乙方按日向甲方支付应付款万分之三的违约金；逾期超过30日后，甲方有权解除合同；甲方解除合同，乙方按应付款的5％向甲方支付违约金，甲方退还乙方已付房价款；甲方不解除合同，合同继续履行，自本合同约定付款期限的第二天起至实际付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之五的违约金；本条的逾期应付款是指依照本合同第五条约定的到期应付款与本期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期实际已付款的差额确定。本合同未尽事宜可由双方约定后签订补充协议（附件五）。合同附件与本合同具有同等法律效力。”同日，双方签订《合同补充协议》（附件五），对解除买卖合同约定为“因乙方违约导致合同解除的，乙方应配合办理完毕合同解除的登记手续。甲方在退还乙方房款时，有权扣除全部代偿的贷款本息、罚息以及因签订和解除预售合同而实际发生的其他费用（如印花税、律师费、手续费等）；如果在交付日前解除合同的，甲方有权要求乙方按总房款10％支付违约金；如果在交付日后解除合同的，乙方除需向甲方承担代偿的贷款本息、罚息以及其他费用外，甲方有权要求乙方按总房款12％支付违约金，并在退还乙方已付房款时，将扣除上述各项相关费用后的余额无息返还乙方，合同另有约定除外。”合同签订后，被告向兴明于2011年6月11日支付购房款465881元，其余购房款未按约定支付，原告亦未交付商品房。2015年7月22日，原告开具不动产销售发票，金额465881元。庭审中，原告提供2011年6月纳税申报表及税收缴款书，所申报缴纳税款的营业额中，包括被告已支付的价款465881元，经计算应缴纳营业税及附加26089.34元（465881元×5.6％）、印花税465.88元（931751元×0.5％）、土地增值税4658.81元（465881元×1％），合计31214.03元。因被告未按约定支付购房款，原告诉来本院请求处理。双方争议的焦点是被告的违约责任及违约金的调整问题，结合双方当事人的举证、质证及当庭陈述意见，本院综合评析如下：本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，其协议内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应全面履行自己的义务。原告请求解除合同，被告同意，本院予以确认；合同解除后，双方对被告已交购房款在品除本判决确定的义务后，另行办理退款结算。双方所签订的合同及补充协议，其主合同属于范本合同，不是格式合同，补充协议就其内容及签订形式分析亦不属于格式合同条款；虽然在同一天签订，但既然是补充，即应在主合同之后签订，该补充协议的约定属于特别约定，被告抗辩应按主合同承担违约责任的理由不成立，本院不予采纳。补充协议明确约定因乙方违约导致合同解除应支付违约金、赔偿损失，被告未按约定履行导致解除合同应承担违约责任。被告以约定违约金过高为由请求调低，依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条对合同违约金的调整原则，双方当事人约定买卖一般商品住房，购房人的目的是为了解决自身及家庭成员的居住或改善现有的居住环境，开发商的损失一般应是资金利息损失。根据本案具体情况及被告的过错程度，根据公平原则和诚实信用原则衡量，被告请求调减逾期交房违约金计算标准于法有据，本院予以采纳，对双方约定的违约金计算标准调整为按总房款7％计算；被告的该项抗辩理由成立，本院予以采纳。被告于2011年6月支付购房款后，原告已于2011年6月申报纳税表，所申报缴纳税款的营业额中，包括被告已支付的价款465881元，经计算应缴纳营业税及附加、印花税、土地增值税等合计31214.03元。根据《中华人民共和国税收征收管理法》第五十一条规定，纳税人超过应纳税额缴纳的税款，纳税人在税款结算后三年之内可要求税务机关退还多缴税款并加算银行同期存款利息。双方的合同在2017年解除，原告已不能主张退税，该已纳税款构成原告的损失，原告请求被告赔偿，符合双方的约定，本院予以支持。双方约定分期付款，被告未按约定支付，原告催促主张权利，主债务诉讼时效未经过，违约责任的诉讼时效即未经过，被告关于已过诉讼时效期间的抗辩理由不成立，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百一十一条、第一百一十二条、第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国税收征收管理法》第五十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告北京中恒房地产开发有限公司万州分公司与被告向兴明于2011年6月11日签订的关于买卖重庆市万州区（江南新区）南山路25号C1幢1103号房屋的《重庆市商品房买卖合同》；二、由被告向兴明于本判决生效后三十日内支付原告北京中恒房地产开发有限公司万州分公司逾期付款违约金65222.57元（931751元×7％）；三、由被告向兴明于本判决生效后三十日内赔偿原告北京中恒房地产开发有限公司万州分公司已缴税款损失31214.00元；四、驳回原告北京中恒房地产开发有限公司万州分公司在本案中的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13118元，减半收取6559元，由被告向兴明承担；原告已预交，被告迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费，又未提出缓交、减交、免交申请，按自动撤回上诉处理。本判决生效后，当事人应当自觉履行判决所确定的义务。一方不履行义务时，自本判决生效之日起，权利人可以向本院申请强制执行。本案的申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  程地华二〇一七年九月二十日书记员  张 燕