河北省沽源县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀0724民初371号
原告：吴斌，男，1966年7月8日出生，汉族，个体，户籍所在地：内蒙古锡林郭勒盟。
委托诉讼代理人：聂小焕，系河北金源律师事务所律师。
被告：李树国，男，汉族，1968年12月19日出生，户籍所在地沽源县。
第三人：周秀芳，女，汉族，1969年9月12日出生，户口所在地：沽源县。
委托诉讼代理人：牛建民，系河北新旭光律师事务所律师。
第三人：周晓峰，男，汉族，1973年9月21日出生，现住：石家庄市裕华区，系周秀芳侄子。
委托诉讼代理人：张利国，男，1981年2月9日出生，系周晓峰亲属。
原告吴斌诉被告李树国及第三人周秀芳、周晓峰房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘建国适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴斌及其委托诉讼代理人聂小焕，被告李树国、第三人周秀芳的委托诉讼代理人牛建民、第三人周晓峰的委托诉讼代理人张利国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，在2003年，原告吴斌花费3500元向李树国购买其位于沽源县××内街平房，并签订买卖协议。李树国卖给原告吴斌的房屋系其从第三人周秀芳的丈夫宁万宝购买，此处房屋宁万宝从周秀芳侄子周晓峰处购买，一直没有办理产权（土地及房屋）变更登记手续。原告向李树国购买房屋时，李树国将宁万宝给予的土地使用权证又交付了吴斌，但也没有办理产权（土地及房屋）变更登记手续。在2015年3月份，周秀芳利用上述瑕疵，与周晓峰私自协商，办理挂失手续，将上述不动产登记在周秀芳名下。在2014年原告投资建设平房，周秀芳也知道此事未反对。原告吴斌曾经多次找周秀芳办理产权变更登记问题，但周秀芳一直不配合原告办理相关产权变更�记手续。为此诉至法院，请求：1、确认原告与被告李树国签订的买卖合同有效；2、确认周晓峰与周秀芳签订的赠予协议无效；3、确认原告对该房屋享有所有权；4、诉讼费由被告李树国、第三人周秀芳承担。
被告李树国辩称，约2001年我和宁万宝买的房屋，价款4300元，房屋价款给的宁万宝和周秀芳，买时宁万宝没有房本，宁万宝把土地本给我了，土地本显示周晓峰的名字，住了二年房屋，然后约2003年我又卖给吴斌，价款3500元，吴斌房屋价款已经给付我，我买的时候和宁万宝写了个协议，最后又把该协议交给吴斌，我、吴斌、宁万宝在协议上签字。宁万宝和周秀芳是夫妻关系，宁万宝已经去世十多年了。
第三人周秀芳辩称，一、原告提交的房屋买卖协议是不真实的，第三人周秀芳不知道丈夫宁万宝签订协议，也没有收到购房款，经周秀芳的辨认协议签名并不是宁万宝，协议上的签名名字的“吴滨”和诉状上的吴斌名字均不同，所以第三人相信本案原告吴斌不是买卖协议当中的购房人，该协议中约定的被告李树国房屋价款为4000元，并不是被告刚才答辩中的购房款为4300元，宁万宝协议并没有签名，很明显此协议不符合常理，所以我们认为这个协议不真实。二、假设说房屋买卖协议是周秀芳丈夫、吴斌、及李树国真实签订的，那么该协议也是无效，理由：1、该房屋的所有权人为周晓峰，原、被告均承认获取了土地证，土地证名字为周晓峰，那么第三人丈夫宁万宝未经周晓峰同意，属无权处分。2、假设买卖协议是真实签订的，第三人丈夫宁万宝也是夫妻共有财产，那么当事人宁万宝未经配偶周秀芳的同意，处分该房也属于无权处分，协议无效。3、协议真实，也违法了物权法、城市房地产法第三十八条第四项�规定。该协议违法强制性规定也属于无效。三、假设该协议真实，那么根据合同法的合同相对性的原则，法律后果不应第三人承担。四、假设该协议真实，那么原告受让房屋也不是善意取得，不符合物权法上规定的善意条件，原被告转让房屋时知道房屋的所有权人为周晓峰不属善意，周晓峰没有收到购房款，价款4000元太低不合理，根据物权法第九条及第十四条的规定，未经登记不发生效力，所以原告不是善意第三人，所以原告不是房屋的所有权人。同时也不承认把房屋卖给李树国，李树国没有实际占有使用该房。
原告吴斌为支持其主张，提交以下证据：
1、提交房屋买卖协议一份，证明宁万宝将案涉房屋卖给李树国，李树国又卖给吴斌，协议有签字真实有效；
2、土地使用证一份，证明被告李树国将涉案房屋卖给吴斌，并把土地使用证交给原告；
3、证明一份，证人陈某所写，证明房屋买卖协议是陈某所写；
4、收条一份，证明李树国把案涉房屋卖给吴斌，给付价款是4300元；
5、内蒙古公安局出具的证明，吴斌和协议上的吴滨是同一人。二份证明杜志江、李金山。主张：2014年原告吴斌在案涉的房屋土地上建房。
6、提交案涉房屋产权资料一份，主张两个第三人恶意串通，将手续变更到周晓峰名下，损害原告的利益。
7、提交照片十三张，主张原告在涉案土地上建房。证明一份，主张拆迁部门误拆导致案涉房屋没有门窗。
被告李树国认可上述证据。
第三人周秀芳质证如下：
对证据1的真实性有异议，证明协议写的内容和原、被告陈述的不相符，该协议的签名也不属于宁万宝，理由同答辩意见。
对证据2，因为周�峰和周秀芳把证件丢失，土地证所有权为周晓峰，证明李树国属于无权处分。
对证据3，由于证人没有到庭，不符合民事诉讼法证人出庭，所以我方否认真实性。
对证据4，该收条上写的吴兵与本案吴斌不属于一主体，无关联。
对证据5，此证据明确写明此证据为房屋拆迁，在本案当中公安局备注了专属用途，不能作为其他证据使用。杜志江在证据中描述的不清楚，乐乐商店位置难确定，房屋样子也说不清，证明不了待证事实，李金山证据也无法证明事实，都没有出庭真实性无法核实。
对证据6，对上述资料真实性认可，但无法证明原告方的待证事实。第三人周晓峰长期定居在四川，由于考虑其上大学期间借周秀芳款，第三人周晓峰为答谢周秀芳于2015年3月将房屋赠予周秀芳夫妇，土地证因保管不周丢失，周秀芳是房屋的所有人，当然有权将该房屋处分。
对证据7，认为该证据属于视频音画资料，应提供原始载体，所以无法证明其真实性，照片与现状不符无法证明涉案房屋。对提交的证明不清晰，是否系涉案房屋的门窗，需证人出庭作证。
第三人周晓峰的质证意见同第三人周秀芳。
原告申请证人白某、张某出庭作证，证明原告于2014年在案涉房屋的土地上盖过房。
被告李树国对上述证人出庭的证言没有意见。
第三人周秀芳对证人白某出庭作证的质证意见为：认为白某意志清晰度存疑，认为其不具有作证资格。认为证人张某的证言证明了2014年8月以前案涉房屋由别人占有居住，与原、被告所说的2003年占该房相悖。
第三人周晓峰对证人白某和张某证言的质证意见同第三人周秀芳。
被告李树国举证如下：
1、举原告已举的房屋买卖协议一份，土地证一份。主张其与第三人周秀芳买的案涉房屋。
原告吴斌认可上述证据。
第三人周秀芳、周晓峰对上述证据的质证意见同对原告所举上述证据时的质证意见一致。
经审理查明：案涉房屋位于沽源县××内街，该房实际原由3间土正房、2间东房和一个院落组成，上述3间土正房位置在院落东北角处，已经确权登记，2间东房在院落靠东位置，未经确权。上述案涉房屋及院落原系第三人周晓峰所有，后第三人周晓峰将上述房屋及院落赠予第三人周秀芳。第三人周秀芳与案外人宁万宝（约2003年前死亡）原系夫妻。约2000年，案外人宁万宝在案涉院落西南角处建了4间临街南房，随后案外人宁万宝搬到4间临街南房居住，3间正土房空置。2001年，案外人宁万宝将3间正土房、2间东房及上述靠东位置的院落直接或间接卖与被告李树国。2003年，被告李树国又将上述3间正土房、2间东房及上述靠东位置的院落卖与原告吴斌，房屋价款为3500元，2003年8月2日，原告吴斌将购房款给付被告李树国，同时被告李树国为其出具收条一张，收条上书写的“吴兵”与原告吴斌系同一人，被告李树国收到购房款后将案涉房屋的“沽土国用（籍）字第1—10—394号”国有土地使用证交与原告吴斌。2014年，原告吴斌占有上述3间正土房、2间东房及靠东位置的院落，并拆除了上述3间正土房和2间东房，同时在上述3间正土房和2间东房所在院落靠东位置上建设了3间正砖房和2间南砖房。
2014年9月，第三人周晓峰申请挂失案涉房屋的国有土地使用权证，并分别于2015年3月12日、17日与第三人周秀芳办理了案涉房屋的房屋产权及土地使用权过户登记手续。案涉房屋产权登记的主要信息有：“房屋所有权人：周秀芳�房屋坐落：沽源县××内街，登记时间：2015—03—12，规划用途：住宅，建筑面积：43.70㎡，……，房屋状况：间数：3，层数：平，结构：其他，用途：住宅，实量M数：长9.10、宽：4.80，建筑面积43.7”。案涉房屋所在院落的土地登记信息主要有：“地号：01-001-010-0551，用途：城镇单一住宅用地，权属性质：国有土地使用权，使用权类型：划拨，建筑面积：131.63，宗地面积：383.66，坐落：西围子内街，权利人：周秀芳，土地证号：沽国用（2015）字第000**号……”。
截止本案诉讼之日，案涉院落分为东西两部分，中间有墙隔开，西边由案外人宁万宝建设的4间临街南房和院落组成，东边由原告吴斌建设的3间正砖房和2间南砖房组成。原告吴斌建设的3间正砖房和2间南砖房未经确权登记，案外人宁万宝在案涉院落西南角处建的4间临街南房也未经确权登记，案涉房屋院落确权登记的仍为原来的3间土正房。
另查明，第三人周秀芳与第三人周晓峰系姑侄关系。
本案的争议焦点为：一、第三人周秀芳与被告李树国是否直接存在房屋买卖合同关系；二、第三人周晓峰与第三人周秀芳之间的房屋赠予协议是否有效；三、原告要求其确认对案涉房屋享有所有权的诉求是否应予支持。
（一）关于第三人周秀芳与被告李树国是否存在房屋买卖合同关系；
本院认为，被告李树国与原告吴斌之间的房屋买卖协议系双方的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，为有效协议。但原告吴斌所举其与被告李树国、案外人宁万宝签订的房屋买卖协议真实性存疑。首先，该协议中显示案外人宁万宝出卖案涉房屋给被告李树国的价款为4000元，而被告李树国在庭审中陈述其向宁万宝购买案涉房屋的价款为4300�，前后矛盾，被告李树国作为一个意志清晰的完全民事行为能力人不可能将房屋价款记错。其次，被告李树国与案外人宁万宝签订的协议名称为“买卖房证明协议”，按照通常情理，买卖双方签订协议一般不会出现“证明”二字，除非为了向第三人证明买卖关系存在。再次，按照被告李树国所述其向宁万宝购房是2001年，其向原告吴斌卖房是2003年。按照日常经验法则，两份协议签订相差二年之久，后协议一般不会在前协议上签订，即使在前协议上签订，书写协议的笔迹颜色也不会一致，而该协议的笔迹颜色却前后一致，显属不合常理。最后，书写该协议的证明人陈某没有出庭，本院无法核实其真实性。综合以上分析，原告提交的房屋买卖协议不能排除合理怀疑，故不予采信，但沽源县城镇房屋交易市场在前些年存在过房屋买卖交易完成后卖方仅交付房屋权属证书而�办理房屋过户登记的情况，结合被告李树国陈述、原告吴斌提交的其它证据以及被告李树国持有过“沽土国用（籍）字第1—10—394号”等相关情况来看，可以认定被告李树国与案外人宁万宝之间存在直接或间接房屋买卖关系。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，故第三人周秀芳“宁万宝未经配偶周秀芳的同意，处分该房属于无权处分，协议无效”的抗辩理由于法无据，不予支持。
（二）关于第三人周晓峰与第三人周秀芳签订的房屋赠予协议是否有效问题。
《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）�意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，本案所涉房屋的原所有权人为第三人周晓峰，后经被告李树国等之手转卖与原告吴斌，因此第三人周晓峰与第三人周秀芳签订房屋赠与协议的行为属于双方依合同相对性原理办理房屋变更登记手续的一种正常行为，即使第三人知道案涉房屋已卖与原告吴斌，也不能说明该行为为第三人周晓峰与周秀芳恶意串通损害原告吴斌利益的行为，因为第三人周晓峰为案涉房屋基于赠予协议的处分权人，第三人周秀芳为继受人。故第三人周晓峰与第三人周秀芳签订的房屋赠予协议是有效的。另，2015年，第三人周晓峰与第三人周秀芳办理案涉房屋产权过户登记手续的行为应视为第三人周晓峰对2001年宁万宝处分案涉房产的追认，故第三人周秀芳“第三人丈夫宁万宝未经周晓峰同意，属无权处分”的抗辩理由于事实无据，不予支持。
（三）关于原告吴斌要求其确认对案涉房屋享有所有权的诉求是否应予支持问题。
物权法第三十条规定“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”，第三十一条规定“依照本法第二十八条至三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力”。本案原告在案涉院落上拆除旧房、翻盖新房是基于原告吴斌与被告李树国之间有效房屋买卖关系的合法建造行为，故原告自其建成“3间正砖房和2间南砖房”的事实行为成就时，其对案涉“3间正砖房和2间南砖房”已享有所有权，但因上述房屋未经确权登记，对外未产生物权公示效力，其可基于其与被告李树国之间有效的房屋买卖协议向被告李树国主张办理房屋过户、国有土地使用证变更登记等合同权利，原被告双方可通过买卖合同的完全履行来实现案涉房屋的物权变动。
综上，依据《中华人共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条第一款，《中华人共和国物权法》第三十条、第三十一条之规定，判决如下：
一、原告吴斌与被告李树国之间的房屋买卖合同有效，原告吴斌对案涉院落靠东“3间正砖房和2间南砖房”享有所有权，但原告吴斌与被告李树国需通过履行双方间的房屋买卖合同来实现上述房屋及其所在土地的物权变动；
二、驳回原告吴斌的其它诉讼请求。
案件受理费100元，由原告吴斌负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉�张家口市中级人民法院。
审判员 刘建国
二〇一七年六月五日
书记员 曹路路