广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终6436号
上诉人（原审被告）：黎灿辉，身份证住址：湖南省宁乡县，联系地址：广州市。
委托代理人：张锋梅，广东保典律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：广州品一投资管理有限公司，住所地：广州市海珠区。
法定代表人：田振章，总经理。
委托代理人：陈辉、徐丽娟，广东国道律师事务所律师。
上诉人黎灿辉因与被上诉人广州品一投资管理有限公司（以下简称品一公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2015）穗云法民四初字第1406号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2014年10月9日，品一公司（出租人，甲方）与黎灿辉（承租人，乙方）签订《广州海航YH城租赁合同》，约定：甲方将坐落于广州市白云区鹤龙一路208号（广州海航YH城）的商业主楼西区第一层楼自编1002号物业（下称“涉案物业”）出租给乙方使用，该租赁物建筑总面积为261.2平方米；租赁期限自2014年10月1日起至2019年9月30日止。本合同签订之日起，免租装修期至2014年12月31日。免租装修期间，乙方无须支付租金，但需要承担装修物业管理费、水电费等其他费用；租赁期间的租金如下：2014年10月1日至2015年9月30日为26120元／月，2015年10月1日至2016年9月30日为27426元／月，2016年10月1日至2017年9月30日为28797元／月，2017年10月1日至2018年9月30日为30237元／月，2018年10月1日至2019年9月30日为31749元／月；乙方须自行负担与该租赁物使用有关的工商税费、电话费、水费、电费、燃气费、中央空调费、保险费及其他费用，乙方须按该租赁物独立记录表所示，或业主方委托的物业服务公司向乙方提供的公共事业单位账单，因使用该租赁物而产生的水、电、中央空调费及其他费用的具体收费标准及支付方式见《物业管理协议》；租金按月收取，乙方应于每月5日前向甲方缴纳；乙方向甲方缴纳保证金52240元作为履行本合同的保证等。
同日，双方签订《广州海航YH城物业管理协议》，约定：租赁期间的物业管理费按照2612元／月收取；免租装修期管理费按3918元／月收取，免租装修期由2014年10月1日至2014年12月31日止；电费收费标准：按专用电表测定的度数收取，每度电为1.5元（含设备损耗费）；水费收费标准：根据甲方经营项目和广州市相关规定标准，水费为5.7元／立方米（含污水处理费、设备损耗费）；乙方应于每月5号前缴纳当月物业管理费、缴清上月水电、空调费等相关费用等。
后双方签订《补充协议》，约定双方对涉案物业的租赁事宜达成如下协议：甲方同意乙方在所约定的免租期过后，若在正式开业后的甲方商场的营业率不足60%，则乙方免租期顺延至开业率达到60%等。
上述合同和补充协议签订后，品一公司向黎灿辉交付了涉案物业，黎灿辉向品一公司支付了保证金52240元及定金、装修保证金、水电周转金等费用。
黎灿辉使用涉案物业后，从2015年2月开始，一直未向品一公司支付每月租金，从2015年4月开始，一直未向品一公司支付每月物业管理费。
一审庭审中，品一公司提交其与涉案物业所在商场其他租户签订的租赁合同拟证明其商场的开业率已经达到81.51%。黎灿辉认为合同约定的开业率实际是整个商场的开业率，而非品一公司有转租权部分的开业率，据此上述合同仅能证明品一公司已经转租出去的面积未达到整栋楼的1／4，故上述证据无法证明商场的开业率已达到60%以上。黎灿辉表示其之所以未向品一公司支付物业管理费，是因商场漏水，导致其安装的摄像头受损，当时双方经过协商，品一公司同意抵扣相应物业管理费，故一直未支付。品一公司确认漏水情况且双方进行了协商，但否认承诺免物业管理费。
另经原审法院向广州市白云区国土资源和规划局发函查询涉案物业所在建筑物的产权登记和规划报建情况。该局复函显示该建筑物经该局（92）建字第280号核发《建筑审核书》，为6幢4层厂房，总建筑面积42336平方米。查无该建筑物的产权登记记录。该局附《建筑审核书》中审核意见一栏显示：一、同意你公司（广州市白云区新市镇经济发展总公司）在（92）穗城规字第0186号文征地红线范围内兴建六幢四层厂房，建筑面积共42336平方米。二、需请市规划局勘测研究院按1／1000厂房总平面图红色所示位置尺寸放出建筑物界桩。三、有关消防、环保应取得各部门的意见并切实执行（如有不符，更改设计图纸后需到我局更换报建图纸）。四、涉及施工质量问题报区质监站监理。五、拟建建筑物放线后请通知我局派员验线，合格后领取《建设工程规划许可证》方可施工。品一公司、黎灿辉双方对上述复函均无异议，但品一公司表示涉案物业所在建筑物是三旧改造项目，根据其提交的函、会议纪要、权属证明、批复、委托书等材料可证明该建筑物的所有权人是广州嘉航物业管理有限公司。品一公司在举证期限内未能提供上述《建筑审核书》中要求办理相关手续的材料。
因向规划部门查询涉案物业所在建筑物无产权登记情况，且品一公司在举证期限内未能提交涉案物业所在建筑物取得合法规划报建的材料，故本院向品一公司、黎灿辉双方释明双方签订的上述租赁合同、物业管理协议和补充协议因违反相关法律法规的规定而应为无效合同。品一公司表示将原诉讼请求中的租金变更为场地使用费，其他诉讼请求坚持不变更。
以上事实，有租赁合同、物业管理协议、补充协议、收据、函、会议纪要、权属证明、批复、委托书、复函及双方当事人陈述等证据证实。
2015年10月29日，品一公司向原审法院提起本案诉讼称：我司与黎灿辉于2014年10月9日签订租赁合同，约定我司将广州市白云区鹤龙一路208号商业主楼西区第一层楼自编1002房出租给黎灿辉，建筑面积261.2平方米，租期自2014年10月1日起至2019年9月30日止。免租装修期至2014年12月31日止，从2014年10月1日至2015年9月30日每月租金26120元，以后每年租金递增5%，租金按月支付，黎灿辉应于每月5日前缴纳当月租金。黎灿辉应缴纳保证金52240元，因黎灿辉原因导致本合同解除的，保证金不予退还。黎灿辉逾期交付租金，每逾一日应按逾期交付金额的5‰交付滞纳金，黎灿辉拖欠租金、物业管理费及其他费用达30日的，我司有权单方终止租赁合同，收回租赁物，保证金作为违约金支付给我司等。同日，我司又与黎灿辉签订《广州海航YH城物业管理协议》，约定黎灿辉于每月5号前向我司缴清当月物业管理费及上月水电、空调费，每逾期一日，黎灿辉应按缴纳总额的3‰支付滞纳金等。后我司与黎灿辉签订《补充协议》，约定免租期及交付条件，并依约向黎灿辉交付房屋。但黎灿辉自2015年2月起，开始拖欠租金，2015年4月开始拖欠租金和管理费，且逾期支付水电费和公摊电费。我司多次催缴无果，现为维护我司合法权益，请求依法判令：1、解除我司与黎灿辉于2014年10月9日签订的《租赁合同》、《补充协议》及《广州海航YH城物业管理协议》；2、黎灿辉在合同解除之日向我司返还广州市白云区鹤龙一路208号商业主楼西区第一层楼自编1002号房屋；3、黎灿辉向我司支付自2015年2月1日起至实际返还租赁房屋之日止的租金和自2015年4月1日起至实际返还租赁房屋之日止的物业管理费（按合同约定租金和物业管理费标准计算）；4、黎灿辉向我司支付逾期缴纳租金违约金（以每月欠缴费用为本金，按每日5‰的标准，从每月6日开始计至清偿之日止）；5、黎灿辉向我司支付逾期缴纳水电费的违约金（以每月欠缴水电费为本金，按每日3‰的标准，从次月6日开始计至清偿之日止）；6、我司不退还黎灿辉租赁保证金52240元；7、本案诉讼费由黎灿辉承担。
黎灿辉原审辩称：我不同意品一公司的所有诉讼请求。理由如下：1、品一公司主张的物业管理费属物业纠纷，不属本案受理范围，品一公司应另行主张；2、品一公司对租赁场地没有使用权和所有权，故双方签订的合同应属无效，品一公司无权要求我返还租赁场地，亦应当向我返还保证金；3、双方签订的租赁合同约定，品一公司同意在免租期后，如商场的开业率不足60%，则免除租金至达到60%后才收取租金，因商场实际开业率并不足60%，故品一公司应继续免除我的租金；4、我依约支付了物业管理费和水电费，也不存在欠租的情况，故品一公司要求我支付相应的违约金无据。
原审法院认为：涉案物业所在建筑物无产权登记情况，且品一公司未能在举证期限内提供该建筑物已取得规划报建手续的材料，故品一公司、黎灿辉双方就涉案物业签订《广州海航YH城租赁合同》、《广州海航YH城物业管理协议》及《补充协议》，均违反了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，应为无效。因上述租赁合同、物业管理协议和补充协议无效，故品一公司坚持要求解除双方签订的上述租赁合同、物业管理协议和补充协议的诉讼请求无据，原审法院予以驳回。根据无效合同财产相互返还原则，品一公司应当将黎灿辉支付的租赁保证金52440元返还给黎灿辉，黎灿辉应将涉案物业返还给品一公司，故品一公司要求黎灿辉返还涉案物业的诉请合理合法，原审法院予以支持，品一公司要求不予退还租赁保证金52240元的主张无据，原审法院不予支持。虽上述租赁合同、物业管理协议和补充协议无效，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，黎灿辉仍应向品一公司支付使用涉案物业期间的房屋占有使用费，因黎灿辉自2015年2月开始未缴纳涉案物业的占用费，故品一公司要求黎灿辉支付自2015年2月至实际返还涉案物业之日止的占用费合理合法，原审法院予以支持。每月占用费参照上述租赁合同约定的2014年10月1日至2015年9月30日期间的租金标准26120元／月计算。同理，因黎灿辉使用涉案物业期间享受了相应的物业服务，故应当向品一公司支付相应的物业管理费，因支付物业管理费应以提供了物业管理为前提，物业管理费应计至2015年12月，因品一公司自2015年4月开始未缴纳物业管理费，故品一公司要求黎灿辉支付2015年4月至2015年12月的物业管理费意见有据，原审法院予以支持。物业管理费参照上述物业管理费协议约定的物业管理费标准2612元／月计算。经核算，2015年4月至2015年12月的物业管理费共计为23508元。对于2015年12月之后的物业管理费，品一公司可根据实际提供物业服务的情况另行主张。因上述租赁合同、物业管理协议和补充协议无效，故品一公司要求黎灿辉支付逾期缴纳租金及水电费违约金的诉请无据，原审法院不予支持。
关于黎灿辉抗辩双方签订补充协议约定其免租期顺延至涉案物业所在商场营业率达60%，现商场营业率不足60%，品一公司无权要求黎灿辉支付租金的意见。首先，品一公司举证其有转租权部分商铺营业率已超过60%，但黎灿辉认为协议约定的开业率应当指除品一公司有转租权之外的整个商场开业率，由此可见该约定存在约定不明的情形；其次，因上述补充协议无效，该协议中所约定内容亦均为无效，故黎灿辉以此约定为抗辩理由亦不符合法律规定；第三，商业经营存在风险，此为承租人将涉案物业用以经营的不可避免的情况，黎灿辉在签订租赁合同前理应对其所承租的物业有相应经营风险的预期，品一公司作为出租人为黎灿辉提供了经营场所、环境和相应服务，黎灿辉作为承租人有为此支付相应对价的义务。此外，承租人为出租人提供的环境和服务支付了对价，才能促进出租人进一步为陈承租人提供更好的经营环境和更优质的服务，从而形成商场经营的良性循环。故黎灿辉以商场开业率达到60%以上才向品一公司支付相应租金的意见亦欠理。综上，黎灿辉的上述抗辩意见原审法院不予采纳。
关于黎灿辉抗辩品一公司主张的物业管理费与租金属于两种法律关系，该费用应另行主张的问题。因上述租赁合同和物业管理协议签订主体均为品一公司和黎灿辉，且两份合同关于物业管理费均有相互的约定，黎灿辉亦实际每月向品一公司支付物业管理费，故品一公司在本案中一并主张物业管理费并无不妥，黎灿辉的上述抗辩意见欠理，原审法院不予采纳。
关于黎灿辉抗辩其安装的摄像头因商场漏水受损，曾与品一公司协商损失赔偿与物业管理费相抵扣的问题。因一方面品一公司否认其曾承诺摄像头损失与物业管理费相抵扣，另一方面黎灿辉亦未能明确双方协商抵扣的物业管理费的具体数额，且黎灿辉亦没有举证证实摄像头受损的实际损失，故原审法院对黎灿辉的上述抗辩意见不予采纳。如黎灿辉确实因商场漏水遭受了相应损失，可另行向品一公司主张赔偿损失。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，作出如下判决：一、本判决生效之日起十日内，被告黎灿辉向原告广州品一投资管理有限公司返还位于广州市白云区鹤龙一路208号（广州海航YH城）的商业主楼西区第一层楼自编1002号物业；二、本判决生效之日起十日内，被告黎灿辉向原告广州品一投资管理有限公司支付2015年2月至实际返还上述物业之日止的房屋占有使用费（按每月26120元计算）；三、本判决生效之日起十日内，被告黎灿辉向原告广州品一投资管理有限公司支付2015年4月至2015年12月的物业管理费共计23508元；四、驳回原告广州品一投资管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5641元，由被告黎灿辉负担。
判后，上诉人黎灿辉不服原审判决，向本院提起上诉称：一、关于租赁保证金。品一公司在一审时的第六项诉讼请求为“我司不退还被告租赁保证金52240元”，一审法院认为双方签订的租赁合同无效，品一公司应当将我方支付的租赁保证金52440元返还我方，但在最后的具体的判决项中未明确品一公司应当返还租赁保证金52440元给我方，我方特请求二审法院纠正。二、关于房屋占用费。租赁合同无效，房屋占用费应参照合同约定（当然包括补充约定）的租金标准来计算。在双方签订的租赁合同中，双方对于租金约定的标准是，整个商场的开业率未达60％应继续免租，即品一公司不得收租，若商场开业率达到60％时，品一公司按每月高达26120元的标准向我方收取租金。很明显，双方不是简单的租赁关系，而是有附加条件的租赁关系，这是双方真实意思的表示，亦未侵犯第三人的合法权益，应当按照该标准来确定房屋占用费。即，商场开业率未达60％，品一公司收取租金的金额为每月0元；商场开业率达60％以上时，品一公司按每月高达26120元收取租金。很显然，品一公司对于我方的租金，要么不收，要么就是高额的收。我方认为，即使租赁合同有效时，品一公司尚不能向我方收取高额的租金，因为商场开业率未达60％。现在由于品一公司未能提供相应的产权登记情况，导致租赁合同被一审法院认定为无效，品一公司反倒因自身的过错导致合同无效而意外的能向我方收取高额的租金，显然，这对完全无过错的我方而言，是非常不公平的。一审法院的该项判决，造成了“让有过错的人受益，无过错的人承担损失”，应予纠正。退一步而言，根据合同无效，财产相互返还原则，一审法院既然认为“合同无效，双方对租金标准的约定也无效”，则场地占用费也不应按照合同约定的每月26120元来计算，若一审法院认为免除我方的全部租金也属于显失公平，则应按品一公司向上一手出租人的支付的租金标准来计算。如此一来，品一公司也未因合同无效而仍需向上一手支付租金而导致损失，也不因在本案中由于合同无效而获取不应获取的利益。三、关于物业管理费。本案中，双方对于物业管理费，已另行签署了《物业管理合同》。我方认为，合同是具有相对性的，双方签订的《物业管理合同》是一份独立的合同，并不是租赁合同的补充协议，不属于本案租赁合同审理范围，一审法院不应对此一并处理，请二审法院予以纠正。在二审庭审中，黎灿辉补充上诉意见：1，我方上周已经另案提起诉讼要求品一公司返还我方已交的相关费用，其中包括要求品一公司返还我方租赁保证金52240元，故在本案二审不作为上诉请求提出。2，参照品一公司与上一手潮市场签订的租赁合同约定的租金计算标准计算，在品一公司一审提交的证据7租赁合同第7.2.1条，潮市场对于品一公司承租标的物的免租期为2014年10月1日-2016年9月30日，即品一公司承租的涉及本案标的在内的房屋直到2016年9月30日之前都是免租期，均无需向潮市场交付租金，由于本案签订的租赁合同涉及的房屋无规划报建及产权手续，已被认定为无效，双方均未对合同无效这一判决内容上诉，所以判决的该项内容是生效的，参照本案租赁合同无效的判决依据，品一公司与上一手潮市场签订的合同也因无报建手续而无效，如此一来，品一公司就无需向潮市场支付相应的场地使用费，因为租金标准是零，但本案中品一公司却因合同无效收取了高额的场地占用费，与本案同类的案件也是如此，则无论对于真正的场地占用人还是对于实际使用人即我方都是极不公平的，真正占用房屋和使用房屋的人都损失巨大，品一公司作为中介的一方却收益巨大，显失公平。综上，我方上诉请求：1、撤销原审判决第二项、第三项，驳回品一公司的该两项诉讼请求；2、一审、二审诉讼费由品一公司承担。租赁保证金52240元由我方另案诉讼主张解决，在本案不作为上诉请求提出。
经二审审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。在二审庭审中双方当事人均表示无新证据提交。
二审另查明，黎灿辉就涉案物业向原审法院另案起诉品一公司，要求品一公司赔偿损失、经营损失等、返还租赁保证金52240元以及其他费用，该案目前在一审审理中。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有请求的，不予审理，一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法利益的除外”的规定，本院仅对当事人提出的上诉请求进行审查。
原审判决认定品一公司、黎灿辉双方就涉案物业签订《广州海航YH城租赁合同》、《广州海航YH城物业管理协议》及《补充协议》违反了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，应为无效。双方当事人在二审中对此均无异议，本院予以确认。
关于租赁保证金的问题。原审判决已认定双方的上述合同、补充协议无效，根据无效合同财产相互返还原则，已作出品一公司应当将黎灿辉支付的租赁保证金52440元返还给黎灿辉的论述，但在判决主文中却无作出处理，属于遗漏处理，二审本应作出品一公司将租赁保证金52440元返还给黎灿辉的处理，但鉴于黎灿辉称其已另案起诉品一公司，在该案中要求品一公司返还租赁保证金52440元，而在本案二审不作为上诉请求提出，故本案二审对此不作处理，黎灿辉可以在另案中请求法院作出处理。
关于房屋占有使用费、物业管理费。虽上述租赁合同、物业管理协议和补充协议无效，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，人民法院一般应予支持”的规定，上述租赁合同、物业管理协议是品一公司、黎灿辉双方经过协商签订的，是双方的真实意思表示并在实际履行中，品一公司要求黎灿辉按合同约定的租金标准支付使用涉案物业期间的房屋占有使用费，原审法院予以支持，并无不当，本院予以确认。同理，因黎灿辉使用涉案物业期间享受了相应的物业服务，品一公司要求黎灿辉按合同约定的物业管理费标准支付物业管理费，原审法院予以支持，并无不当，本院也予确认。关于黎灿辉在二审中主张其与品一公司的合同应参照品一公司与上一手的合同的约定来履行的问题，如上所述，上述租赁合同、物业管理协议是品一公司、黎灿辉双方经过协商签订的，是双方的真实意思表示，品一公司与黎灿辉的合同关系和品一公司与上一手的合同关系为两个不同的、互相独立的合同关系，品一公司与黎灿辉的合同关系无论有效或无效，均应按照双方的约定来履行。因此，黎灿辉该主张理由不成立，本院不予采纳。
关于黎灿辉主张商场营业率不足60%，依据补充协议品一公司无权要求其支付租金。双方签订的《补充协议》约定的是“品一公司商场的营业率不足60%，则黎灿辉免租期顺延至开业率达到60%等”，而非整个商场的营业率不足60%。品一公司在一审中已举证证明有转租权部分商铺营业率已超过60%，达到了协议约定的标准，故黎灿辉关于商场开业率达到60%以上才向品一公司支付相应租金的主张缺乏依据，本院不予支持。
关于黎灿辉上诉主张物业管理费不应在本案中一并处理的问题，因上述租赁合同和物业管理协议签订主体均为品一公司和黎灿辉，且两份合同关于物业管理费均有相互的约定，黎灿辉亦实际每月向品一公司交纳物业管理费，故品一公司在本案中一并主张物业管理费并无不妥，原审判决对此处理并无不当，黎灿辉该主张理由不成立，本院不予采纳。
综上，经审查，原审判决查明事实清楚，除对租赁保证金遗漏处理外其他处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费5641元，由上诉人黎灿辉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴国庆
审 判 员 李 民
代理审判员 姚伟华
二〇一六年五月二十七日
书 记 员 胡 茜
颜玉婵