湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0104民初4326号原告(反诉被告)：张永勤，女，1988年11月13日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县，委托代理人：李治康，湖南天恒健律师事务所律师。委托代理人：黄丙松，湖南天恒健律师事务所律师。被告（反诉原告）：长沙金茂梅溪湖国际广场置业有限公司商业管理分公司，住所地湖南省长沙市岳麓区梅溪湖环湖路1177号方茂苑二期15栋5层。负责人：林彦。委托代理人：刘佑权，湖南金州律师事务所律师。委托代理人：杨俐，湖南金州律师事务所律师。原告（反诉被告）张永勤诉被告（反诉原告）长沙金茂梅溪湖国际广场置业有限公司商业管理分公司（以下简称“金茂公司”）房屋租赁合同纠纷一案暨反诉原告金茂公司反诉反诉被告张永勤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月13日、2017年7月28日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告张永勤的代理人李治康、黄丙松，被告金茂公司代理人刘佑权、杨俐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）张永勤诉称：2016年8月份，原告依照被告公开发布的招商公告及条件与被告签订了《【长沙金茂汇】铺位租赁合同》及《补充协议》，约定由原告承租位于长沙市岳麓区环湖路1177号金茂览秀城内的商业铺面用以开店经营，被告每月向原告支付租金、推广费和管理费。被告商铺属于精装出租，因此双方约定店内外的主要部分都是由被告统一设计和施工，并且由被告统一报审二次消防，费用也由被告承担。商场原定于2016年9月30日正式开业。按照《租赁合同》25.9条之规定，由于一方疏忽或过错导致另一方遭受损失或损害的，由过错方承担全部责任并赔偿另一方由此所遭受的经济损失。在签订《【长沙金茂汇】铺位租赁合同》及《补充协议》之后，原告即按约向被告支付了意向金和保证金，为此原告专门加盟了品牌商，聘请了员工，并购置了设备和耗材，于2016年9月30日当天做好了开业准备。然则，在开业当天，商场内部突然发生了爆炸，造成火情。经原告事后了解系商场消防未符合标准原因所致。爆炸事件发生后至起诉之日，被告商场一直未正式开业。偶有试营业时，也多次有公安消防的工作人员上门告知，因消防手续存在问题，不准许各门店营业。经原告向长沙市公安消防支队进行了解，发现商场居然于2017年2月28日方才通过建设工程消防设计审核，至2017年5月31日都未申请进行营业前消防安全检查，不符合《消防法》的相关规定。导致了该商场时至起诉之日都不能正常营业，原告承租的铺面不能正式开业，导致了各委托人每日均处于亏损之中。原告认为根据《中华人民共和国消防法》第十五条、《建设工程消防监督管理规定》第八条的规定，因被告未能按时按约提供满足符合使用条件的铺面，并且在租赁期间发生了严重的安全事故，被告的行为已经构成了违约，应当赔偿原告的各项损失。原告委托了律师于2017年6月6日致函解除合同，根据《合同法》及司法解释的规定，解除通知自2017年6月6日到达被告时即告解除。为维护自身的合法权益，原告特诉至法院，请求判令：一、确认原、被告双方签订的《【长沙金荗汇】商铺租赁合同》及《补充协议》于2017年6月6日解除；二、请求判令被告向原告退还支付的租赁保证金37289.12元；三、请求判令因被告违约需向原告支付赔偿金372008.95元；四、请求判令本案的诉讼费用由被告承担。被告（反诉原告）金荗公司辩称：一、原告既无约定解除权也无法定解除权，原告主张的第一项诉讼请求缺乏事实及法律依据。双方签订的租赁合同的租赁期限尚未届满，目前仍在租赁合同期限内，原告一直以消防未达要求进而影响店铺经营为由解除合同，但实际上商场一直未关闭，其余两百余户商铺都一直在正常经营，且本系列案中的关亚男、张伟两家也一直在正常营业，原告是自行擅自停业，是违约行为。原告并未因未通过消防而不能正常使用，故原告以此为由提请解除租赁合同是缺乏事实和法律。二、租赁合同并未解除，原告应当向被告履行支付租金、推广费、管理费、电费等义务及承担逾期付费的责任。原告自2016年年底开业以来，一直正常经营至2017年7月，原告以生意不好有亏损为由擅自停业，是其自身行为，根据双方签订的租赁合同，该种擅自停业的行为是严重违约的，且商铺租金不因此而获减免，仍应按合约定支付。商场其余的200多家商铺一直正常营业并交租，唯原告拒不交租。根据双方签订的《租赁合同》第二十七条解约条款27.3.5的约定，对原告拖欠租金、租赁保证金、推广费或其他合同约定款项的，被告有权单方解除合同，原告自2016年12月4日开始正常经营至今，从未向被告支付任何租金、推广费等合同约定应当按时交纳的款项，因此，原告的行为已完全符合被告按合同约定行使单方解除权的条件，故《租赁合同》的单方解除权在被告，即使法院判决合同解除，也是由于原告拖欠租金等款项的违约行为所致。三、根据租赁合同关于退还租赁保证金的约定（16.1.4条），因租赁合同尚未终止，故不满足退还保证金的条件，原告要求退还租赁保证金的请求缺乏事实和法律依据。原告要求被告赔偿损失，但原告并未提供充分的证据证明其损失。四、原告提交的证据多为随处可买的手写的收据或者网上购买商品的截图，并非正规发票，亦没有提供付款的银行记录，无法确定消费的金额和真伪，也无法确定购买后是否有退货行为。原告诉请的费用和支出均为商铺正常经营的正常开支，并非新鲜易耗品，是可长期、多次使用的。开业前提前招聘、培训员工是用人单位自主用工的需求和安排，培训多长时间、工资的高低、是否提供住宿、最终是否被录用均是用人单位自主决定的，不确定性大，且原告提交的《劳动合同》与工资表、工资发放银行流水无法一一匹配，并不能证明该部分支出是因为商场未能于9月30日正常开业而直接导致的损失。实际上，原告自2016年年底至今一直处于正常营业状态，并非像原告所述一直未正式营业，故上述开支属于原告正常的商业行为。根据《租赁合同》2.3、24.2.5条之约定，商铺的经营权由乙方独家行使，乙方应自筹资金、自担风险进行经营和服务，因该铺位经营而产生的一切债务、亏损均自行承担责任。因此，对于原告主张的经营商铺所花费的各项成本及经营损失等各项费用应由原告自行承担，与被告无关。五、“9.30”燃爆事故是不可抗力，被告受损更严重，且事故前后被告一直在努力办理消防验收手续，本次开庭前商场的二次消防已全部验收合格。商场未能于2016年9月30日正常开业实属不可抗力，于原、被告双方而言，均遭受了不同程度的损失和负面影响，尤其是被告看得见和看不见的损失均是巨大的。作为受害者，被告的损失至今无法获得赔偿，且被告在事故发生前后一直在努力办理消防验收手续，为全面履行合同一直在做努力，商场已于9月和11月初分别全部获得消防验收合格。被告（反诉原告）金荗公司反诉称：依合同约定，反诉被告应向反诉原告支付推广费每月共计397.5元、管理费3577.5元及未按合同约定缴纳租金、推广费、管理费各项费用达到5个工作日，反诉原告有权按所欠缴费用的3‰向反诉被告收取滞纳金，另按合同约定，反诉被告应支付水费或照明电费等公用事业费，截止2017年9月1日，反诉被告已欠付租金、管理费及推广费共计98113.25元。截止2017年7月24日，被告欠付电费17907.2元。反诉原告多次以电费催缴单、微信消息的方式对反诉被告进行了催缴，反诉被告均未支付前述费用。故反诉原告反诉请求：一、反诉被告向反诉原告支付逾期未缴租金、推广费及管理费共计98113.25元（自2016年12月15日起暂计算至2017年9月1日止，自2017年9月2日起至实际全额缴付到位之日的租金、推广费及管理费按合同约定标准另计）；二、反诉被告向反诉原告支付逾期未缴租金、推广费及管理费的滞纳金共40942.31元（自2016年12月15日起暂计算至2017年9月1日止，自2017年9月2日起至实际全额缴付到位之日的滞纳金另计）；三、反诉被告向反诉原告支付截止至2017年7月24日的逾期未缴照明电费人民币17907.2元；四、本案诉讼费由反诉被告承担。反诉被告（本诉原告）张永勤对反诉辩称：反诉原告的诉请没有事实与法律依据，计算公式错误，请求驳回反诉原告的诉请。1、原告的第一项诉请在租赁合同意向书第九条及铺位租赁合同9.1条的规定中，反诉请求不明确；2、930爆炸事件后反诉原告通知被告12月份开业，但就双方对于反诉被告的店铺的损失，反诉原告并未支付；3、反诉原告提供的商铺和商场并没有正式营业也没有对外宣称开业。商场发生爆炸事件，对各反诉被告产生了损失，以及交付的商铺和商场均不符合法律的强制性规定，系反诉原告违约在先，因此，反诉被告不需要支付租金、推广费、管理费。同时，针对反诉原告主张的公共照明费，双方一直未进行核对也未对电表进行交接，反诉原告的依据不足。为证明其诉讼主张及反诉抗辩意见，原告（反诉被告）张永勤向本院递交了如下证据：证据一、加盟费收据，拟证明原告为经营铺面所支付的加盟费25000元。证据二、【长沙金茂汇】铺位租赁合同及补充协议、营业执照，拟证明1、原被告之间的租赁合同关系；2、原被告双方对于租赁的具体约定。证据三、收款收据及汇款凭证，拟证明原告支付的租赁保证金的具体数额。证据四、综合保险单，拟证明原告为店铺所购买的保险费用。证据五、收据，拟证明原告为注册个体工商户所花费的费用。证据六、装修费用，拟证明原告为租赁被告的商铺经营所付出的二次装修费用。证据七、餐具及设备等费用，拟证明原告为经营店铺所购置的餐具、座椅及设备等。证据八、运营费用，拟证明原告员工租赁住宿等日常运营所支付的费用。证据九、劳动合同，拟证明原告为经营商铺所所聘用的员工。证据十、信息公开申请告知书，拟证明涉案商场于2017年2月28日方才申请消防设计审核，至今尚未通过竣工验收。证据十一、律师函及投递单、投递流程截图，拟证明原告已向被告发出解除租赁合同的通知并已送达被告。证据十二、行政处罚决定书，拟证明本诉被告在装修过程中未经消防审核的情况下擅自进行了施工并投入使用，被长沙市公安消防支队处以总额24万元的罚款并暂停施工使用的处罚。证据十三、建设工程消防设计审查意见书，拟证明自2017年2月28日止长沙金茂梅溪湖国际广场购物中心装饰工程尚未竣工验收。证据十四、长沙市公安消防支队驻湘江新区信息公开告知书，拟证明自2017年5月21日止长沙金茂梅溪湖国际广场购物中心尚未进行营业前安全检查。证据十五、长公消2017-27号复函，拟证明2017年6月12日被告尚未办理好商场及涉案商铺的装修消防验收。证据十四、长沙市公安消防支队复函，拟证明长沙市公安消防支队对未办理消防手续的商铺及商场整体执行停产、停业的措施。被告（反诉原告）金茂公司对原告的证据材料发表以下质证意见：证据一的三性及证明目的有异议，该证据为手写的简单收据，且书写的内容为加盟费2万元物料押金5000元，合计25000元，该费用为原告独立经营商铺的正常开支，根据合同约定，原告经营商铺自筹资金、自负盈亏，该费用应由原告自行承担，与被告无关。证据二证明该租赁合同为双方真实意思表示、自愿签订，双方的租赁关系是真实合法有效的，同时，租赁合同约定了租金、推广费等各款项的计算方式和支付时间，以及原告拖欠租金的违约责任，这些在原告签订合同时已经知悉。证据三的三性有异议，租赁合同第十六条明确约定了原告租赁租金的缴纳义务，原告自开业以来一直处于正常营业状态，因此租赁合同是现行有效的，且原告拖欠租金有违约行为，已经构成违约，根据合同约定，被告有权不予退还租赁保证金。证据四至八的三性及证明目的有异议，保险、装修及日常经营设备的购买是原告作为商铺经营者的独立正常行为和支出，根据合同约定，原告对经营支出及亏损应自行承担，与被告无关，该证据与本案不具有关联性。证据九的三性及证明目的有异议，原告自2016年12月至今一直在正常营业，其为经营商铺聘请的员工属于正常开支，应由原告自行承担。证据十的真实性、合法性无异议，关联性及证明目的有异议，原告所租赁的商铺系经过工程消防整体验收合格后，交付给原告使用，被告已经履行了依约交付商品的义务，原告开业以来一直处于正常营业状态，二次消防验收并没有影响原告商铺的正常使用。证据十一的三性及证明目的有异议，原告既没有约定解除权也没有法定解除权，原告承租的店铺至今仍处于正常营业状态。证据十二、十四的三性及证明目的有异议，该证据系复印件，无法与原件核实，原告证明的事实与本案待证的事实不具有关联性。证据十三恰好证明了被告的消防设计验收合格。证据十五、十六恰好证明了商铺是能正常经营使用的，对其关联性、证明目的有异议，根据该证据，明显可以看出该商铺目前处于正常经营状态，未被公安部门实施强制停止使用。被告（反诉原告）金荗公司为证明其本诉抗辩意见及反诉主张，向本院递交了以下证据：证据一、建设工程规划许可证、国有土地使用证、授权委托书，拟证明被告有权出租涉案商铺。证据二、销售汇总表（有关原告一直营业的销售记录）、店铺开业及营业的照片、销售小票或结账单、三关一闭店铺签名、创合餐饮（电）抄录表及电表读数照片，拟证明原告承租的商铺自2016年12月4日起开始营业，至今持续在营业，并非像原告所述的一直未正式营业；原告所述因未开业而导致遭受损失缺乏事实依据；原告要求被告退换租赁保证金、支付赔偿金的诉讼请求缺乏事实和法律依据。原告张永勤对被告金荗公司的证据材料发表以下质证意见：证据一的三性无异议。证据二整个商场违反营业是从2016年12月10日开始。三关一闭店铺签名的时间只有2017年5月，不能达到被告的证明目的。电表读数体现的数据不全，主张依据不足。销售小票的三性不予认可，不是正式发票，不能达到证明目的，图片无法辨认是哪里。反诉原告金荗公司为支持其反诉主张，向本院递交了以下证据：证据一、授权委托书（关于反诉人享有对涉案商铺处置权的授权）、长沙金茂汇铺位租赁合同，拟证明反诉人是本案适格主体；租赁合同约定的租金、管理费、推广费及公用事业费的金额、缴付时间、逾期缴付租金、管理费、推广费及公用事业费的滞纳金计算标准，以及逾期缴付租金等费用的违约责任。证据二、金茂览秀城结算单、催缴函、快递底单及快递投递状态查询单（有关催缴租金、管理费、推广费的书面函件及送达凭证）、微信催缴款项的截图、电费催缴单、快递底单及快递投递状态查询单（有关催缴公用事业费（电费）的书面函件及送达凭证）、创合餐饮（电）抄录表、电表读数照片，拟证明被反诉人未按合同的约定按期缴付租金、管理费、推广费、公用事业费（电费），反诉人多次向被反诉人催缴上述费用，被反诉人未及时履行缴付上述费用的义务，被反诉人的行为构成违约。证据三、三关一闭店铺签名，拟证明原告承租的商铺自2016年12月4日起开始营业，至今持续在营业，并非像原告所述的一直未正式营业；原告所述因未开业而导致遭受损失缺乏事实依据；原告要求被告退换租赁保证金、支付赔偿金的诉讼请求缺乏事实和法律依据。证据四、长沙金茂汇店铺员工进场申请表及员工证件，拟证明原告在被告处登记的员工及人数。证据五、公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证、建设工程消防验收意见书，拟证明被告已取得了消防验收的全部资质，是由于原告不按规范装修及不积极申报消防验收，故不违反法律关于消防的强制性规定。证据六、消防安全检查合格证，拟证明涉案公共区域的铺面只要原告申请，即可办理消防安全验收合格证，不影响双方租赁合同的继续履行。原告（本诉被告）张永勤对被告（反诉原告）的证据材料发表以下质证意见：证据一的三性无异议。证据二的三性均不予认可，该商场并不符合营业条件，对于反诉原告主张的租金、管理费、推广费我方认为没有依据，反诉原告主张的电费因电表没有进行移交，没有与我方进行过核对，电费的主张依据不足。证据三的三性有异议，本案停止经营的时间为本案起诉的时间前后即2017年7月左右，持续时间为2016年12月至2017年2月，不能证明在整个案件纠纷中我方一直处于营业状态。证据四的真实性、合法性无异议，关联性有异议，该证据中登记的员工并非是我方的全部员工。对证据五真实性无异议，关联性有异议，该证据恰好证明原告2017年8月31日才通过消防验收，即在这之前原告一直违反相关规定，我方已于2017年7月退场，对于现场如何配合的问题与我方没有直接关联性，被告将商场整体的消防验收归于我方一人身上明显违反正常逻辑，根据被告提交的建设工程规划许可证，规划面积接近9万平方米，商场整个楼层有地上四层、地下三层，该安全检查合格证，不涉及本案的地上三层。对证据六的真实性无异议，对证明目的有异议，该份证据出具时间为2017年11月13日，系本案起诉后，恰好证明了本案被告的违约事实，该份证据的验收内容为地上三层的公共区域，按照合同约定消防二次验收也是由被告完成，也即这仅是办理二次消防验收的前提，也是说被告至今未向原告交付符合验收标准的商铺。根据双方举证、质证意见，本院对双方的证据材料认证如下：对原告（反诉被告）张永勤提交的证据二、证据三，其内容真实、合法，且与本案相关联，对该证据予以认定；对证据一、证据四至证据九，因系原告为经营店铺所支出的部分费用，对该部分证据，在本院认为部分进行综合阐述；对证据十至证据十六，真实性、合法性及与本案的关联性均予以认可。对被告（反诉原告）金茂公司在本诉中提交的证据一及反诉中提交的证据一、证据五、证据六的真实性、合法性及其关联性予以确认，对其证明目的在本院认为部分予以阐述。对金荗公司在本诉中提交的证据二、反诉中提交的证据二至四系原告在承租商铺过程中发生的交易，对该部分证据，在本院认为部分进行阐述。经审理查明：2016年8月26日，原告张永勤（乙方）（承租方）与被告金荗公司（甲方）（出租方）就乙方承租【长沙金荗汇】【L311-3】铺位（创合餐饮5号铺位）签订《【长沙金荗汇】铺位租赁合同》及《补充协议》，合同约定甲方将出租铺位及其辅助设施的相应使用权利、铺位内的管理责任和该铺位的经营权交由乙方独家行使，由乙方自筹资金，自担风险进行在其经营范围内并经甲方认可的经营或服务，并按照本合同约定交付租金及各项费用。铺位租赁面积为75平方米。合同第五条交付约定：鉴于乙方于起租日前已实际占用该铺位，甲方已按《现有装修及设施状况》中甲方提供标准交付该铺位，故甲乙双方无需另行办理该铺位的交付手续。租赁期间共60个月，起租日暂定为2016年9月30日，实际以甲方正式通知为准。租金分为保底租金、抽成租金，每月的保底租金与抽成租金两者中取较高者为当月乙方应向甲方支付的租金金额，于本合同签署时，租金租用的增值税及其附加税为11%。第一期2016年9月30日至2017年1月31日，保底租金单价为1.82元/平方米/天，抽成租金的抽成扣率为0；第二期2017年2月1日至2018年9月29日，保底租金单价为3.88元/平方米/天，抽成租金的抽成扣率为6.66%；第三期2018年9月30日至2019年9月29日，保底租金单价为4.07元/平方米/天，抽成租金的抽成扣率为7.77%；第四期2019年9月30日至2020年9月29日，保底租金单价为4.27元/平方米/天，抽成租金的抽成扣率为7.77%；第五期2020年9月30日至2021年9月29日，保底租金为4.48元/平方米/天，抽成租金的抽成扣率为7.77%。月保底租金=保底租金单价×365天÷12个月×租赁面积；日保底租金=保底租金单价×租赁面积。租金不包含管理费及推广费等其它费用。推广费为5.3元/平方米/月，按租赁面积计算推广费为397.5元/月，管理费单价为47.7元/平方米/月，按面积计算为3577.5元/月。付款方式约定为保底租金按月支付，第一期保底租金应于起租日或之前支付，剩余租赁期内，乙方应于每月25日前支付下月保底租金，甲方于每月10日前依据9.1条约定计算上月抽成租金，如计算结果少于上月保底租金，则上月应交租金以保底租金为准；如计算结果大于上月保底租金，则租金以抽成租金为准。推广费应按月交纳，自第2期首月起计收，乙方应于每月25日前支付下月的推广费。管理费按月交纳，自第2期首月起计收，乙方应于每个月25日前支付下月的推广费。管理费按月交纳，自第2期首月起计收，乙方应向甲方或甲方指定的物业管理公司交付。支付方式与11.3条推广费支付方式一致。公用事业费用由乙方按甲方或甲方指定的物业管理公司指定的期限和方式缴付水费、动力电费、照明电费、煤气费（或天然气费）等公用事业费用。乙方应于2016年8月30日前向甲方支付37289.12元作为租赁保证金作为乙方忠实履行本合同约定义务的保证，甲方有权将租赁保证金用于冲抵乙方欠付的租金、本合同约定或法律规定的其他费用、应由乙方赔偿的甲方直接或间接损失、甲方代乙方向其顾客所付之赔偿、乙方不履行其义务给甲方造成的支出、费用等。第二十五条违约责任约定，除因甲方迟延交付该铺位导致的情况外，若乙方未能按照本合同约定于开业当日开业的，需就延迟开业向甲方支付违约金，违约金为每延迟一日人民币5000元……；如乙方逾期支付租金、管理费、公用事业费用等各项费用连续达到15个工作日，甲方有权按照27.3条单方终止本合同。若在甲方收回铺位时，乙方仍未缴清欠款和滞纳金，则甲方有权扣留铺位内乙方的一切财产作为抵押品，以作为乙方缴清欠款和滞纳金的担保……；25.9由于一方的过失造成本合同不能履行或不能完全履行时，由过失方承担违约责任。如属双方过失，根据实际情况，由双方分别承担各自的违约责任。由于一方的疏忽或过错或一方与其顾客或第三方的纠纷或一方违反本合同或有关法律法规的行为而导致另一方遭受的损失或损害，由过错方承担全部责任并赔偿另一方由此所遭受的经济损失。二十七条解约条款中约定，由于甲方原因导致下列行为之一的，乙方有权单方面解除本合同，由此造成乙方损失的，甲方应予赔偿：27.1.1甲方违反本合同的约定，导致乙方无法于租赁期限同实际享有该铺位的使用权，并无法于该铺位内继续经营的，且逾期超过90日仍未予以纠正……；27.2乙方依据27.1条单方终止合同的，应当提前书面通知甲方。乙方应按照本合同约定交还铺位，要求甲方返还剩余的租赁保证金，退还多收的预交款项（如有）。如因此给乙方造成实际损失的，甲方应在乙方交还铺位后予以赔偿，但乙方需按照本合同约定支付乙方使用该铺位期间的租金、管理费、推广费等合同约定的费用。27.3乙方有下列行为之一，甲方有权单方面终止本合同或采取相应措施禁止乙方继续经营直至乙方更正下列违约行为：……27.3.5拖延支付租金、租赁保证金、推广费或其他租赁合同约定的款项连续达到15个工作日或累计达到30个工作日（无论甲方是否书面催缴）。《补充协议》约定涉案铺位的开业日暂定为2016年9月30日，由被告将符合进场施工条件的铺位交由原告进行装修，并约定了商铺装修的其他事项。另查明，原告于2016年8月24日向被告缴纳了租赁保证金37289.12元。2017年1月22日，长沙市公安消防支队以被告所属的长沙金茂梅溪湖国际广场置业有限公司建设的长沙金茂梅溪湖国际广场购物中心项目装修工程其消防设计未经消防审核擅自施工，分别以长公（消）行罚决字[2017]0010号、0011号《行政处罚决定书》，给予长沙金荗梅溪湖国际广场置业有限公司未经消防设计审核擅自施工的消防违法行为责令长沙金茂梅溪湖国际广场购物中心项目装修工程停止施工并处罚款120000元的处罚、给予长沙金荗梅溪湖国际广场置业有限公司未经消防验收投入使用、未经消防安全检查擅自投入使用的消防违法行为责令长沙金茂梅溪湖国际广场购物中心停止使用并处罚款240000元。长沙市公安消防支队于2017年2月28日出具长公消审字[2017]第W0057号《建设工程消防设计审核意见书》审定涉案长沙金荗梅溪湖国际广场购物中心装修工程消防设计审核合格，并明确该工程竣工后，应向公安消防支队申报消防验收，验收合格后方可投入使用。2017年8月31日，长沙市公安消防支队出具长公消验字[2017]第W0263号《建设工程消防验收意见书》，综合评定涉案长沙金荗梅溪湖国际广场购物中心装修工程的地上一层、二层和地下一层公共区域及部分铺面的室内装修工程消防验收合格……，该公众聚集场所应依法向消防支队申报投入使用、营业前消防安全检查。2017年11月13日，长沙市公安消防支队出具长公消验字[2017]第W0347号《建设工程消防验收意见书》，综合评定涉案长沙金荗梅溪湖国际广场购物中心装修工程的地上三层公共区域及部分铺面的室内装修工程消防验收合格。被告亦于2017年11月13日取得涉案长沙金荗览秀城金荗梅溪湖国际广场12#栋（购物中心）的地上三层公共区域及上述范围内6个铺面的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。2016年9月30日被告处开业当天，涉案商铺所在的金荗览秀城因故发生燃爆事件，致使原告开业中止。原告于2016年12月4日至2017年7月10日期间实际营业。2017年7月5日，被告向原告发出《电费催缴单》，要求原告缴纳截止2017年6月30日24时的电费17526.6元。2017年6月2日，原告以被告未能提供满足符合使用条件的铺面，且在租赁期间发生严重安全事故构成违约为由，向被告邮寄《律师函》，要求解除与被告签订的《【长沙金荗汇】铺位租赁合同》及《补充协议》，由被告退还意向金和保证金，赔偿原告2016年9月30日爆炸导致的损失，并按每日5000元的标准支付违约金至商场符合强制使用条件并开业之日，以及其他法律后果。被告于6月6日签收该《律师函》。原告为筹备营业配备了经营设备并聘请了相关店员，为此支付了相应费用。原告营业期间未向被告支付除保证金以外的其他合同约定租赁费用。再查明，被告金荗公司系长沙金荗梅溪湖国际广场置业有限公司设立的分公司，在隶属企业经营范围内开展房屋租赁、场地租赁等经营活动。本院认为，结合当事人的诉、辩意见及庭审查明的事实，本案的主要争议焦点为涉案租赁合同应否解除及相关责任如何承担的问题。对此，本院分别论述如下：关于合同应否解除的问题。合同法规定，出租人应按约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。消防法规定，公众聚集场所未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。经庭审查明，被告交付原告的商铺在双方约定的开业时间存在未经消防验收及消防安全检查便投入使用，甚至发生燃爆事件，应认定被告交付原告的铺位存在违反房屋使用条件强制性规定的情形。被告主张涉案商铺未经消防验收并不导致原告无法使用租赁商铺的主张，本院认为，涉案商铺所在的购物中心已由公安消防管理部门作出责任停止使用及罚款的行政处罚，处罚对象为被告隶属企业，尽管处罚对象并非原告，处罚时间为2017年1月22日，该停止使用的处罚措施具有强制执行力，势必对原告的经营产生影响，且在原告的解除通知发出时，涉案商铺确实还未通过消防验收，原告无法使用涉案商铺进行经营，合同目的无法实现。故本院认为涉案商场在2017年11月13日以后才达到法律规定的使用条件，在此之前，原告依法享有合同解除权。对原告主张应以2017年6月6日原告的解除合同通知送达被告处之日为涉案合同的解除日期，本院予以支持。关于原告在租期内因“9·30”燃爆事故未能正常开业所受损失的问题。因原告所提交的损失清单均系其在实际经营过程中发生的营业前及营业过程中产生的，且在燃爆事件发生后，原告亦实际对承租商铺进行了经营，原告主张的营业损失发生真实性无法核实，本应由原告自行承担举证不能的法律后果，但承租人为承租商铺购置设备、进行装修聘请员工亦符合常理，于双方约定的开业日至原告实际开业之日止，原告的停业损失已实际发生，且原告作为承租人对事故的发生及商场未按期开业并无过错。依据双方签订的《【长沙金茂汇】商铺租赁合同》约定及《最高人民法院》第十一条之规定，对原告主张损失赔偿之设施、设备及其他物品，因属于动产，原告可采取搬回等方式挽回损失，结合全案，本院综合考虑双方各自的过错程度，原告实际经营情况及原告对其损失的举证情况，在平衡双方利益的基础上酌情认定由被告补偿原告为开业购买的鲜活易腐食材、2016年9月至2016年12月暂停营业期间的员工工资支出、货物及装修损失等直接损失共计55000元，对原告超出部分的主张，本院不予支持。关于合同解除的责任承担问题。合同解除后，根据合同的履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。依据原、被告双方签订的《【长沙金荗汇】商铺租赁合同》约定，原告应向被告支付合同解除前产生的铺位租金、推广费、管理费、照明电费，被告亦丧失继续保有原告租赁保证金的合同权利，应向原告返还租赁保证金37289.12元。关于拖欠租赁费用产生的滞纳金部分，本院认为，导致原告逾期支付被告相应租赁费用的原因系双方约定的开业日期发生不安全事件导致原告实际经营日期滞后，且被告的消防安全验收未通过导致行政处罚进而影响原告经营权的正当行使，故综合以上两方面原因，对被告主张由原告支付其逾期支付租赁费用的滞纳金，本院不予支持。经庭审查明，被告虽已于原定开业日（即2016年9月30日）前将涉案铺面交付反诉被告，但由于原定开业日“燃爆”事故的发生，反诉被告至2016年12月4日才恢复营业，故其租金、推广费等费用的计算应从其实际享有涉案铺面的使用、收益权益之日起计算至其结束使用之日止，无需承担自2016年9月30日至2016年12月3日的租金、推广费及管理费等各项费用。故对反诉原告的该部分反诉请求，本院不予支持。根据《【长沙金荗汇】商铺租赁合同》中有关租金、推广费和管理费中约定的计算方法，虽原告解除涉案合同的通知于2017年6月6日送达被告处，但被告实际经营至2017年7月10日，本院参照双方约定的租金标准核算自2016年12月4日至2017年7月10日反诉被告需向反诉原告支付的商铺占用费54186元[（58天×1.82元×75平米=7917元）+(159天×3.88元×75平米=46269元)]（计算至小数点后两位，下同），管理费22180.5元（3577.5元×6个月+6/30天×3577.5元），推广费2464.5元（397.5元×6个月+6/30天×397.5元）。反诉原告提交的反诉被告租赁铺面截至2017年6月30日产生的照明电费为17526.6元，依据被告提交的后续抄电表数额及原告的实际经营时间，本院对此电费金额予以认定，对反诉原告的超部分反诉主张，因无证据证明，本院对超出部分不予支持。综上，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第十一条，《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、二百一十六条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）张永勤与被告（反诉原告）长沙金茂梅溪湖国际广场置业有限公司商业管理分公司于2016年8月26日签订的《【长沙金茂汇】铺位租赁合同》及《补充协议》于2017年6月6日解除；二、限被告（反诉原告）长沙金茂梅溪湖国际广场置业有限公司商业管理分公司于本判决生效之日起五日内退还原告（反诉被告）张永勤履约保证金37289.12元、补偿原告（反诉被告）张永勤开业损失55000元，合计92289.12元；三、限反诉被告（本诉原告）张永勤在本判决书生效之日起五日内向反诉原告（本诉被告）长沙金茂梅溪湖国际广场置业有限公司商业管理分公司支付商铺占用费54186元、管理费22180.5元、推广费2464.5元、电费17526.6元，合计96357.6元；四、驳回原告（反诉被告）张永勤的其他本诉诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）长沙金茂梅溪湖国际广场置业有限公司商业管理分公司的其他反诉诉讼请求。如果被告长沙金茂梅溪湖国际广场置业有限公司商业管理分公司、反诉被告张永勤未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费7439元，反诉受理费减半收取1726.63元，合计9165.63元，由原告张永勤负担3666.25元，被告长沙金茂梅溪湖国际广场置业有限公司商业管理分公司负担5499.38元如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上述状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  石志刚审 判 员  彭松林人民陪审员  周志国二〇一八年一月二十日书 记 员  方 乐