陕西省西安市新城区人民法院民 事 判 决 书（2017）陕0102民初180号原告（反诉被告）：陕西邦尔达投资有限责任公司，住所地：西安市新城区。法定代表人：吕雪枝，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨永刚，陕西格润律师事务所律师。委托诉讼代理人：霍瑾亮，陕西格润律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：西安康莱电子科技有限公司，住所地：西安市高新区。法定代表人：樊俊荣，该公司总经理。委托诉讼代理人：高德洋，陕西格嘉律师事务所律师。第三人：陕西沙龙传媒有限公司，住所地：西安市曲江新区。法定代表人：李大卫，该公司总经理。委托诉讼代理人：王娅梅，陕西德伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕建敏，男，1955年5月5日出生，汉族，住西安市莲湖区，系该公司副总经理。原告（反诉被告）陕西邦尔达投资有限责任公司（以下简称邦尔达公司）与被告（反诉原告）西安康莱电子科技有限公司（以下简称康莱公司）、第三人陕西沙龙传媒有限公司（以下简称沙龙公司）租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邦尔达公司委托诉讼代理人杨永刚、霍瑾亮，被告康莱公司委托诉讼代理人高德洋，第三人沙龙公司委托诉讼代理人王娅梅、吕建敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邦尔达公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付到期租金60万元（截至2016年10年31日）、违约金18.28万元。2、由被告承担本案诉讼费用。事实及理由：2012年6月25日，邦尔达公司与康莱公司签订《楼体租赁合同》，约定由康莱公司承租属于邦尔达公司所有的钢结构、用于建造LED户外广告显示屏。合同签订后，邦尔达公司按约履行了合同义务。康莱公司逾期支付租金，而且欠付2015年8月1日至今的租金。虽然邦尔达公司多次催要，但康莱公司一直拒不支付。康莱公司行为已构成根本违约，应承担违约责任。被告康莱公司认可原被告签订《楼体租赁合同》内容、但对租期起算时间存有争议，双方《楼体租赁合同》约定“自显示屏点亮为租赁时间起算点”，2012年10月15日在被告缴纳相应罚款的情况下，显示屏安装完成、点亮工作，2012年10月15日之前属于合同约定的免租期，延迟点亮责任在于原告。经双方协商确认，被告于2012年10月25日开始按约每半年一次向原告支付租赁费。故此，原告所述租期起算于2012年8月1日与事实不符，故自2012年10月25日起至2015年10月前租赁费已结清。2015年10月后，被告未付租金系因2015年4月被告将LED显示屏及《楼体租赁合同》中承租人的权利义务转让给第三人沙龙传公司承继。2015年10月，原告收到了被告发出的关于上述事宜的《致函》，原告与第三人沙龙公司在此后也共同履行了《楼体租赁合同》中关于电费缴纳、宣传片播放等约定事宜，原告行为上始终认可被告与第三人之间的转让，2015年10月之后的租赁费用应由第三人向原告支付。原告至今怠于履行其办理审批手续的合同义务，原告理应依法依约承担违约责任。请求法院驳回原告本诉对被告的诉讼请求。同时向本院提出反诉，请求：1、判决解除反诉人与被反诉人签订的《楼体租赁合同》；2、判决被反诉人返还租金60万元人民币；3、本案诉讼费用由被反诉人承担。事实及理由：反诉讼人与被反诉人于2012年6月25日签订《楼体租赁合同》一份，约定由被反诉人将其位于西安市北关十字东北角的“天宝广场”楼梯外立面租赁给反诉人，并约定租赁目的系建筑物外立面建筑LED户外显示屏发布广告所用，租赁期限自2012年8月1日至2022年7月31日。同时双方明确约定被反诉人负责申请获得“户外广告设置权”的行政审批手续，若未获得该合法手续，被反诉人须退还反诉人所交的全部租金。合同签订至今，被反诉人一直未能按照合同约定履行其自身义务：申请获得建造户外LED显示屏及发布户外广告的行政审批手续。因被反诉人怠于履行其义务，自2012年7月至10月安装该显示屏时开始，显示屏开始、经营、工作即频繁遭遇本市城管部门的阻建和责停。反诉人建设安装的户外LED显示屏一直处于违建状态。综上所述，反诉人认为，合法的合同一经签订即受法律保护，被反诉人不作为的违约行为自合同履行之初至今，是导致双方合同关系现在无法维系的根本原因，合同履行期间，反诉人迟延缴纳房租即是各方当事人对合同履行现状和交易习惯的肯定，是反诉人应对被反诉人违约事实的无奈之举，被反诉人违约行为明显、系根本性违约。原告（反诉被告）邦尔达公司认可与被告合同约定应由邦尔达公司办理该显示屏的“户外广告设置权”的行政审批手续，认可其未予办理但表示根据广告法的有关规定，原告并非广告公司，不是广告经营者，不具备申请条件，不可能办理该手续，故该合同条款无效。被告康莱公司是广告发布的主体单位，原告按合同约定将场地和设施交给被告，被告已按合同履行三年，现提出返还租金及解除合同不当。被告将显示屏转让给第三人，其未明确是租赁权的概括转让，且未征得原告同意，根据合同法有关规定，不发生原、被告之间合同权利的转移、变更，原告向被告主张权利并无不当，请求驳回被告（反诉原告）之诉讼请求。第三人认可被告答辩意见及反诉意见，称原告未按合同约定完成相关审批手续，应当承担违约责任。当事人围绕各自诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原被告在楼体租赁合同第五条中约定：“甲方应给乙方办理LED屏的审批手续”，庭审中原告认可该手续是指显示屏的“户外广告设置权”的行政审批手续，但认为系无效条款。该条款系双方自愿签订，且于法不悖，原告在签订合同时应对其是否有能力实际履行负有注意义务，故该条款有效，合同有效，原、被告均应按合同约定履行。2、原、被告对争讼显示屏点亮时间各执一词，但均无充分证据予以佐证，根据双方楼体租赁合同第二条第一项约定“具体点亮时间...不得迟于2012年9月1日前”及被告交纳租金时间，本院酌定为2012年9月1日。3、被告及第三人称争讼显示屏安装后，一直不能正常使用，根据原、被告提供的证据，被告实际支付了租金120万元，且被告向第三人转让该显示屏时在双方“移交事项”中注明“显示屏工作状况一切正常”，并在转让合同中约定转让费40万元，结合以上情况若如被告和第三人抗辩所说，则被告支付租金和转让的行为均不合乎常理，不能自圆其说，对其该抗辩本院不予采信。因2016年6月6日西安市城市管理综合行政执法局向第三人下达“责令停止行政违法行为通知书”后，争讼显示屏被行政机关禁止使用，可以推定在显示屏安装后被告正常使用争讼显示屏的时间截止到该通知书下达之日。本院认为，本案争讼焦点有：1、被告与第三人之间的转让合同与原告的关系，原告是否与第三人之间建立租赁合同关系。2、合同是否应当解除。根据被告提供的其与第三人之间“LED广告牌转让合同”，该合同内容并不涉及被告向第三人概括转让被告与原告之间的租赁关系权利义务，原告也未明确同意租赁合同中权利义务方变更为第三人，故被告康莱公司仍为楼体租赁合同的相对方，被告主张不符合合同法中债务承担和合同概括转让的规定，本院不予支持。庭审中，被告明确表示要求解除合同，第三人对此无异议，根据原、被告之间楼体租赁合同第七条第二项、第三项的约定，原告不能保证该显示屏的正常广告播放时，任何一方有权解除合同，故被告反诉请求解除合同于法有据，本院予以支持，因原、被告均未向对方提出解除合同，故以本院判决时间为合同解除时间，合同解除后，被告应拆除安装的显示屏。被告正常使用该显示屏期间的租金应按约定支付，根据原、被告之间楼体租赁合同第七条第二款第二项的规定，行政机关责令停止之后的租赁费用应与免除，被告应支付原告2012年9月1日至2016年6月6日之间的租赁费用，扣除被告已缴纳租金，尚欠2015年9月1日起至2016年6月6日期间九个月零六天的租金，本院予以支持。被告反诉要求原告返还租金60万元的请求，无事实和法律依据，本院不予支持。被告未支付部分的违约金，双方约定过高，本院酌定被告以同期人民银行贷款利率计算向原告支付资金占用损失，合同约定租金每满半年提前一个月支付一次，被告第一次逾期支付金额为20万元，起算时间为2015年9月1日，第二次逾期金额为10.6万元，起算时间为2016年2月1日。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十四条、第九十四条第（四）项、第一百一十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用（中华人民共和国合同法）若干问题的解释二》第二十九条，第一百零五条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）陕西邦尔达投资有限责任公司与被告（反诉原告）西安康莱电子科技有限公司之间签订的楼体租赁合同。二、被告（反诉原告）西安康莱电子科技有限公司于本判决生效后十日内拆除双方合同约定的显示屏。三、被告（反诉原告）西安康莱电子科技有限公司于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）陕西邦尔达投资有限责任公司租金30.6万元。四、被告（反诉原告）西安康莱电子科技有限公司于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）陕西邦尔达投资有限责任公司支付逾期支付租金的违约金。（20万×同期人民银行贷款利率×自2015年9月1日起至付款之日＋10.6万×同期人民银行贷款利率×自2016年2月1日起至付款之日）五、驳回原告（反诉被告）陕西邦尔达投资有限责任公司其余诉讼请求。六、驳回被告（反诉原告）西安康莱电子科技有限公司其余反诉请求如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费，本诉11628元，由被告（反诉原告）西安康莱电子科技有限公司负担5814元，由原告（反诉被告）陕西邦尔达投资有限责任公司负担5814元；反诉4900元，由被告（反诉原告）西安康莱电子科技有限公司负担4000元，由原告（反诉被告）陕西邦尔达投资有限责任公司负担900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 员  胡九红代理审判员  耿 垒人民陪审员  李亚娟二〇一七年三月一日书 记 员  杨 静