四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南中法民终字第1020号
上诉人（原审被告、反诉原告）尤匡光。
上诉人（原审被告、反诉原告）马燕。
二上诉人共同委托代理人代木想。
被上诉人（原审原告、反诉被告）南部县美好家园房地产开发有限公司。
法定代表人李子木。
委托代理人黎小瑜。
委托代理人杨俊清。
上诉人尤匡光、马燕因与被上诉人南部县美好家园房地产开发有限公司（以下简称美好家园公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省南部县人民法院（2014）南民初字第4695号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人尤匡光、马燕的委托代理人代木想，被上诉人美好家园公司的委托代理人黎小瑜、杨俊清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2011年8月22日，美好家园公司与尤匡光、马燕签订了《商品房卖合同》，约定美好家园公司将其开发的新世纪广场购物中心1-A-02号商铺出卖给尤匡光、马燕。合同主要内容为：“出卖人南部县美好家园房地产开发有陧公司，买受人尤匡光，共有人马燕，共有关系夫妻，出卖人以出让方式取得位于南隆镇新世纪广场购物中心地块的国有土地使用权，土地使用权面积为3067.44平方米，土地用途为商业，使用年限自2010年4月19日至2050年1月13日止；买受人所购商品房所在楼栋的主体建筑结构为混合、建筑层数为7层、其中地上6层、地下1层，该商品房为1幢X单元第1层1-A-02号，最终以公安行政管理部门审核的房号为准，其预测建筑面积共55.88平方米，其中套内建筑面积38.16平方米，共用部位与共用房屋分摊面积17.72平方米，商品房单价为每平方米人民币48，000元，总价款人民币2，682，240元；付款方式采取一次性付款；出卖人保证该商品房没有产极纠纷。因出卖人原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任；出卖人应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更，因规划变更给买受人的权益造成损失的，出卖人应当给予相应的补偿；出卖人应当在2011年12月31日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时，出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据。实测面积与预测面积发生误差的，套内建筑面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款，套内建筑面积误差比绝对值超过3％时，买受人有权退房；出卖人应当在2012年3月30日前取得商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得商品房权属证明的，买受人有权退房；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起450日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房……。出卖人（签章）：（加盖南部县美好家园房地产开发有限公司合同专用章）法定代表人：（加盖李子木印章）买受人（签章）：尤匡光、马燕（签名并捺印）”。同日，双方又签订了《商品房买卖合同补充协议》（附件），补充协议约定的主要内容：“1、买受人承诺按投资意向在新世纪广场购物中心规划的投资经营区成功购买商铺后，买受人委托出卖人统一经营和管理。买受人在签订《商品房买卖合同》及附件时，应同时签订委托租赁合同。若买受人拒绝签订租赁合同，出卖人有权中止销售合同签约，买受人已缴定金不予退还。买受人承诺按自主经营意向在新世纪广场购物中心自营区成功购买商铺后，买受人自己经营，必须严格按照已签订的《购买商铺承诺书》所承诺的事项进行统一规划、统一业态分类、统一管理、自主经营；2、买受人采取一次性付款，房屋总价款为2，682，240元，买受人应于签订《商品房买卖合同》及本补充协议的当日内，一次性向出卖人付清全部房款（已付定金转为房款的一部分）。3、若买受人未签署委托出卖人代办房屋产权证、国土证或他项权利登记的各项手续或未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款）、政府部门规定费用（含买受人委托出卖人代交的税费、专项维修资金、办证手续费、登记费等）、或银行按揭（月供）欠款等，出卖人有权拒绝交房直至买受人履行完上述义务为止，且无需承担任何责任。4、因该商铺所在物业管理区域未成立业主委员会，买受人同意自《买卖合同》约定之交付期限届满之日起，即将该商铺所在物业管理区域交予出卖人委托的物业管理企业统一进行管理。买受人须在签署《买卖合同》及补充协议的同时，与出卖人选定的物业管理企业签署统一的《业主临时公约》。5、商铺交付时，买受人应按照《南充市商业用房专项维修资金管理暂行办法》的规定和‘物业合同及规约’的约定，将所购该商铺的首次专项维修资金交由出卖人代缴至南部县房管局的指定银行专户管理；如因买受人的原因导致未按时交纳上述费用，出卖人有权拒绝办理商铺交付手续，并不承担逾期办理房屋产权权属证书的责任……。6、双方的联络方式以《买卖合同》记载的电话、传真、通信地址为准，双方对各自提供资料的真实性负责；采用信件通知方式的，在寄出三天后（本省）、七天后（外省）视为送达”。
合同签订后，尤匡光、马燕于当日向美好家园公司支付购房款1，382，240元、各种税费135，571元。剩余购房款，尤匡光于合同签订当日向美好家园公司出具《欠条》一份，内容为：“欠款人尤匡光于2011年8月22日购买南部县美好家园房地产开发公司新世纪广场购物中心1-A-02号商铺，应付价款2，682，240元，大写：贰佰陆拾捌万贰仟贰佰肆拾元整，当日已付价款1，382，240元，大写壹佰叁拾捌万贰仟贰佰肆拾元整（南部县美好家园房地产开发有限公司已开收据），下欠1，300，000元，大写：壹佰叁拾万元整（南部县美好家园房地产开发有限公司未开收据）。从欠款当日起，所欠款额按银行同期按揭贷款基准利率加上浮比例支付利息（上浮比例为30％，三年内不变）。定于：（1）2012年8月22日前归还欠款本金440，000元，大写：肆拾肆万元整；利息还款日结清，大写＿＿（还款开收据）；（2）2013年8月22日前归还欠款本金430，000元，大写：肆拾叁万元整；利息还款日结清，大写＿＿（还款开收据）；（3）2014年8月22日前归还欠款本金430，000元，大写：肆拾叁万元整；利息还款日结清，大写＿（凭收据换开正式发票）。逾期则按欠款的千分之二按日支付违约金：逾期超过一个月，南部县姜好家园房地产开发有限公司有权解除购房合同，未缴清欠款和违约金之前，南部县美好家园房地产开发有限公司有权扣押其所购商铺的房屋产权证书，所造成的一切损失，由本人自行负责。欠款人：尤匡光（签字并加盖指印）2011年8月22日”。2011年12月28日，尤匡光又向美好家园公司支付购房款13，440元、支付税费678元，共计支付购房款1，395，680元、各种税费136，249元。同日，经尤匡光、马燕、美好家园公司及四川玫瑰园物业管理有限公司三方现场共同验收，并签订《新世纪广场购物中心商铺交接书》后，美好家园公司将1-A-02号商铺正式交付给尤匡光、马燕，《新世纪广场购物中心商铺交接书》载明，l–A-02号商铺实测建筑面移56.16㎡，实测套内建筑面积38.7㎡，各项设施设备均符合要求。
尤匡光、马燕购买商铺所在的新世纪购物中心一楼共有111户业主，经其业主讨论后决定自主经营，并于2011年11月24日在南部县公证处公证员的现场监督下，选举了购物中心一楼自营业主经营管理小组代表，南部县公证处并出具了公证书。新世纪购物中心一楼商铺由各业主自主经营。2013年8月7日，尤匡光、马燕与美好家园公司签订了《新世纪购物中心商铺委托租赁合同》，约定尤匡光、马燕（甲方）将1-A-02号商铺委托给美好家园公司（乙方）代理出租，期限为16年，合同主要内容为：“为更好的实现商业物业统一业态规划、统一经营、统一管理以及整合推广，使甲方的商业物业获得最大限度的升值空间，经甲乙双方平等协商，现就甲方自愿将购买的南部县新世纪购物中心商铺委托给乙方代理出租相关事项达成如下协议：一、委托租赁标的1、甲方委托乙方出租的商铺位于南部县新世纪购物中心第1层A区02号商铺，套内面积38.52㎡，建筑面积55.79㎡。2、甲方全权委托乙方代理出租该商铺，并以乙方的名义与承租方签订租赁合同。二、委托代理出租期限商铺委托代理出租期限为16年，出租时间从本合同生效之日起，扣除3个月装修时间后开始计算租赁期和租金。三、租金收益及支付方式1、租金：乙方按甲方购买其商铺实际支付的房屋总价款2，695，680元（大写：贰佰陆拾玖万伍仟陆佰捌拾元整）人民币，16年收回到投资回报，每年按上年租金总额递增5％的方式确定年租金。即委托出租第一年，乙方按甲方购房总价款的4.23％支付甲方租金，从计算租金之日至次年当日起，每12个月递增一次，每次递增幅度为5％，直至租赁期满（即第1年返还113，946.15元，第2年返还119，643.45元……）。2、支付方式：从计算租金之日起每六个月支付一次（先付费后使用）。3、商铺委托租赁所产生的相关税费按税法规定负担。4、甲方收取租金时应提供有效正式发票，发票上的付款单位应填写承租方……”。同日，双方签订了《商铺交接书》，尤匡光、马燕将清空了的商铺交予美好家园公司。
一审法院同时查明，新世纪购物中心一楼各商铺用切割机切割线条后，再用彩色水泥涂刷线条：有明确的界限，并能在《房层所有权证》中的测绘图件上对权属界限准确反映，可以办理相关房屋产权和土地使用证。由于部分购房户未按时缴纳房屋专项维修基金，后由美好家园公司垫资缴纳了购房户欠交的维修资金，于2012年4月6日办理商品房初始登记，现已有部分业主办理了房权证。
一审法院另查明，美好家园公司曾于2012年9月13日用特快专递向尤匡光、马燕发出《关于新世纪购物中心房屋产权证办理的通知》，要求尤匡光、马燕持相关证件与公司人员一起到办证大厅办理产权证。同时，美好家园公司于2013年9月25日、2014年7月22日用特快专递分别向尤匡光、马燕发出《欠款催收通知》，要求尤匡光、马燕按2011年8月22日出具欠条的约定，还清欠款本息并支付违约金。
2014年10月30日，美好家园公司向一审法院提起诉讼，请求法院判令尤匡光、马燕立即支付欠款本金130万元及利息，并按约支付违约金（从欠款之日起至判决之日止按欠款的千分之二按日计算）。
尤匡光、马燕辩称及反诉称，1、美好家园公司未按约定办理产权证书，有违合同约定；2、违约金过高，应调至万分之一；3、约定2012年8月22日还44万元，已过诉讼时效：4、欠条无效，130万元的欠款本金是不存在的，应驳回尤匡光、马燕的诉请。故反诉请求：判令解除双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议；美好家园公司向尤匡光、马燕返还购房款1，395，680元及利息（从2011年8月22日起按中国人民银行活期存款利率计算至判决确定的履行期间届满之日止）；返还尤匡光、马燕办理产权证书税费136，249元及违约金（从2011年8月22日起按中国人民银行同期贷款利率结算至判决确定的履行期间届满之日止）。
一审法院认为，美好家园公司与尤匡光、马燕对《商品房买卖合同》及其《补充协议》、《新世纪购物中心商铺委托租赁合同》的真实性未提出异议，上述合同系双方的真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。尤匡光、马燕欠款的事实有其向美好家园公司出具的《欠条》证实，但案涉商品房最终实测建筑面积为55.79㎡，故总价款应为2，677，920元（55.79㎡×48，000元／㎡），扣减已付房款，欠付价款为1，282，240元（2，677，920元－1，382，240元－13，440元）。该欠款应受法律保护。尤匡光、马燕未按约定支付价款，属违约行为，依法应承担相应的违缌责任。双方对欠款利息的约定不违反法律规定，且系真实意思表示，故一审法院予以采纳。对于违约金，虽有约定，但约定的违约金过高，根据本案实际，应予适当调整，可参照南充市商业银行股份有限公司南部支行同类贷款年利率10.4％上浮50％计付违约金为宜。故美好家园公司的诉讼请求应予部分支持。尤匡光、马燕主张的2012年8月22日应支付的44万元已过诉讼时效的问题，根据法律规定，同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算，而最后一期履行期限为2014年8月22日前，故美好家园公司的诉讼请求未超过诉讼时效。且美好家园公司亦两次向尤匡光、马燕送达了催款通知书，故尤匡光、马燕的该项主张一审法院不予支持。尤匡光、马燕至今未按约定付清购房款，美好家园公司无先为其办理房地产证的义务，且尤匡光、马燕在美好家园公司通知办证的情况下未予配合，至今未办理房权证的责任在于尤匡光、马燕。故尤匡光、马燕以此事由要求解除合同的抗辩意见不能成立，其反诉请求一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百六十一条、《最高人民法院﹤关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定﹥》第五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、尤匡光、马燕在本判决生效后十日内，向南部县美好家园房地产开发有限公司支付购房欠款人民币1，282，240元及其利息和违约金（利息及违约金的计算方法：从2011年8月22日起至判决确定的履行期间届满之日止，以1，282，240元为基数，按中国人民银行规定的同期同类贷款一年期基准利率上浮30％计付利息；从2011年8月22日起至2012年8月21日止，以422，240元为基数、从2012年8月22日起至2013年8月21日止，以852，240元（430，000元＋422，240元）为基数、从2013年8月22日起至判决确定的履行期间届满之日止，以1，282，240元（430，000元＋852，240元）为基数，均按南充市商业银行股份有限公司南部支行同类贷款年利率10.4％上浮50％计付违约金）；若未按本判决确定的给付之日给付本金，上述利息（或违约金）计算至本金付清之日止；二、驳回南部县美好家园房地产开发有限公司的其他诉讼请求；三、驳回尤匡光、马燕的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费16，500元、反诉受理费17，360元，共计33，860元，由尤匡光、马燕负担。
尤匡光、马燕不服一审判决，向本院上诉称，1、一审判决认定被上诉人向其送达了办证通知是错误的。事实上，被上诉人并未履行通知义务。其已经将办证所需税费交给了被上诉人，但被上诉人拒绝履行办证义务。2、尤匡光、马燕通过向被上诉人出具《欠条》的方式一次性付清了购房款，而被上诉人未按照约定向尤匡光、马燕出具不动产销售发票、维修金基金发票，更没有为尤匡光、马燕办理房屋产权证，属违约行为，尤匡光、马燕有权解除合同。3、被上诉人在一审的诉讼请求是判令尤匡光、马燕向其支付欠款本金及利息，并按约支付违约金。本金是指一方借给另一方欠款的金额，但被上诉人并没有借钱给尤匡光、马燕。因此，被上诉人的诉讼请求不能成立。且一审判决尤匡光、马燕向被上诉人支付购房款及利息和违约金超越了被上诉人的诉请范围。4.一审判决的违约金过高，超出了尤匡光、马燕的承受范围。故上诉请求：1、撤销一审判决第一、三项；2、改判支持尤匡光、马燕在一审中的全部诉讼请求；3、一、二审案件受理费由被上诉人负担。
美好家园公司辩称，1、美好家园公司多次通知上诉人办理房屋产权证，有公告及邮寄凭证为据。且双方在补充协议第十三条中约定：“采用信件方式通知的，在寄出三天后视为送达。”因此，美好家园公司已经尽到了通知义务。2、上诉人未提交办证所需的户口簿、公证委托书等资料，导致无法办证。因此，至今未办证的责任在于上诉人。3、上诉人主张解除合同的理由不成立。按照合同约定，只有未办证的责任全部在于开发商，购房人才有权解除合同。且解除合同的权利应当在解除条件成就后一年内行使，逾期行使则丧失合同解除权。本案中，上诉人已经丧失了约定解除权。4、本金并非专指借款，本金是与利息相对应的概念。上诉人未按照《欠条》约定履行付款义务，美好家园公司请求其支付欠款本金和利息并无不当。且《欠条》约定的欠款是指上诉人所欠付的购房款，一审法院结合双方的基础法律关系即房屋买卖关系，判决上诉人向美好家园公司支付购房欠款及利息和违约金是正确的，并不存在在超越当事人诉请范围的问题。且一审判决的利息和违约金都在法定范围内，并不存在过高的问题。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院二审查明，1、双方当事人约定，尤匡光、马燕委托美好家园公司办理所购房屋的权属证书。
2、2011年12月28日，尤匡光向美好家园公司书面承诺，在7天内将自己及马燕的户口簿原件和复印件6份交给美好家园公司，如不能按时提交，其影响办理房屋产权登记手续等相关事宜，一切责任概由本人自己承担。尤匡光、马燕未提供已将上述资料交给美好家园公司的证据。
3、2012年7月26日，美好家园公司在新世纪购物中心商场正门外柱头上张贴办证通知，告知购房业主在接到公司电话后配合办证。2012年9月13日，美好家园公司向尤匡光、马燕邮寄办理产权通知书，并携带身份证、户口簿及结婚证原件等资料。
本院二审审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，本案的争议焦点为：1、《商品房买卖》及其《补充协议》应否解除的问题；2、一审判决尤匡光、马燕向美好家园公司支付购房欠款是否正确以及所判决的利息及违约金是否过高的问题。
（一）关于《商品房买卖合同》及其《补充协议》应否解除的问题。
首先，是否符合约定解除的问题。双方约定了被上诉人在2012年3月30日逾期取得所在楼栋的权属证明即初始登记；以及在房屋交付之日起450日内，如因被上诉人的原因致使上诉人未能取得权属证书即转移登记的，上诉人有权解除合同。被上诉人对案涉房屋所在的楼栋取得权属证明逾期6天，符合约定的解除条件，但上诉人在2014年12月才以此提出解除合同，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”的规定，案涉商铺因逾期初始登记的解除权消灭。本案上诉人委托被上诉人办理权属转移登记，约定办理的时间应在2013年3月之前，上诉人应在2014年3月之前行使解除权，根据前述规定，上诉人亦超过解除权的行使期限，即因逾期转移登记的解除权同样消灭。同时，在合同约定期限内，案涉商铺早已具备办理转移登记的条件，由于上诉人委托被上诉人，需上诉人提交有关资料，但本案上诉人未交齐资料及未予其他的配合，故逾期办理转移登记并非被上诉人的原因造成，不符合约定的解除条件。其次，是否符合法定解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条对法定解除的情形作出了规定，其中第（四）项规定“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”；第（五）项规定“法律规定的其他情形”。本案中，上诉人主张解除合同的理由除了被上诉人未履行办证义务外，还涉及被上诉人没有向上诉人开具不动产专用发票以及维修基金发票。本院认为，在上诉人未向被上诉人付清购房款的情况下，被上诉人有权拒绝向其开具不动产销售专用发票，且是否开具不动产专用发票以及维修基金发票并非属于解除合同的法定事由，因此，上诉人以此为由主张解除合同的上诉理由亦不成立，本院不予支持。
（二）关于一审判决尤匡光、马燕向美好家园公司支付购房欠款是否正确以及所判决的利息及违约金是否过高的问题。
本院认为，因《欠条》载明的欠款本金是指上诉人欠付被上诉人的购房款，因此，一审判决上诉人向被上诉人支付购房欠款并无不当，亦不存在超越当事人诉请范围的问题。上诉人以被上诉人并未向其实际借款为由拒付所欠购房款的上诉理由不成立，本院不予支持。关于利息及违约责任问题。《欠条》约定，上诉人对所欠被上诉人之房款，从2011年8月22日起开始支付利息并约定了利息标准，欠款分三次付清，利息在还款日结清，逾期则按欠款的千分之二每日支付违约金。上诉人未按约支付欠款及利息，构成违约。按照双方的约定，对上诉人分期所应支付的欠款，在约定的支付期限内，应支付的是利息，从逾期日起应支付的是违约金。一审判决对利息及违约金重复计算不当，本院予以纠正。关于违约金问题。被上诉人对上诉人逾期付款而造成的损失为资金占用的损失，即利息损失，依照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，一审判决虽认定约定的违约金过高，但按照南充市商业银行股份有限公司南部支行同类贷款年利率10.4%再上浮50%调整违约金亦不当，本院将依据双方约定的利息标准进行适当调整。双方约定的利息标准为按银行同期按揭贷款基准利率上浮30%，因该约定本身并不明确，本院酌定上诉人按中国人民银行规定的同期同类贷款一年期基准利率上浮30%即按中国人民银行规定的同期同类贷款一年期基准利率的1.3倍向被上诉人支付利息，在此基础上再上浮30%即按中国人民银行规定的同期同类贷款一年期基准利率的1.69倍支付违约金。
综上，一审判决认定主要事实清楚，但适用法律部分不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项关于“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更”之规定，判决如下：
维持南部县人民法院（2014）南民初字第4695号民事判决第三项，即“驳回被告（反诉原告）尤匡光、马燕的反诉请求”；
撤销南部县人民法院（2014）南民初字第4695号民事判决第二项，即“驳回原告（反诉被告）南部县美好家园房地产开发有限公司的其他诉讼请求”；
三、变更南部县人民法院（2014）南民初字第4695号民事判决第一项，即“尤匡光、马燕在本判决生效后十日内，向南部县美好家园房地产开发有限公司支付购房欠款人民币1，282，240元及其利息和违约金（利息及违约金的计算方法：从2011年8月22日起至判决确定的履行期间届满之日止，以1，282，240元为基数，按中国人民银行规定的同期同类贷款一年期基准利率上浮30％计付利息；从2011年8月22日起至2012年8月21日止，以422，240元为基数、从2012年8月22日起至2013年8月21日止，以852，240元（430，000元＋422，240元）为基数、从2013年8月22日起至判决确定的履行期间届满之日止，以1，282，240元（430，000元＋852，240元）为基数，均按南充市商业银行股份有限公司南部支行同类贷款年利率10.4％上浮50％计付违约金）；若未按本判决确定的给付之日给付本金，上述利息（或违约金）计算至本金付清之日止”为“尤匡光、马燕在本判决生效之日起十日内，向南部县美好家园房地产开发有限公司支付购房欠款1，282，240元及利息、并支付违约金。利息及违约金的计算方法为，以422，240元为基数，从2011年8月22日起至2012年8月22日止按中国人民银行规定的同期同类贷款一年期基准利率的1.3倍支付利息，从2012年8月23日起至判决确定的履行期限届满之日或届满之前422，240元实际支付之日止按中国人民银行规定的同期同类贷款一年期基准利率的1.69倍支付违约金；以430，000元为基数，从2011年8月22日起至2013年8月22日止按中国人民银行规定的同期同类贷款一年期基准利率的1.3倍支付利息，从2013年8月23日起至判决确定的履行期限届满之日或届满之前430，000元实际支付之日止按中国人民银行规定的同期同类贷款一年期基准利率的1.69倍支付违约金；以430，000元为基数，从2011年8月22日起至2014年8月22日止按中国人民银行规定的同期同类贷款一年期基准利率的1.3倍支付利息，从2014年8月23日起至判决确定的履行期限届满之日或届满之前430，000元实际支付之日止按中国人民银行规定的同期同类贷款一年期基准利率的1.69倍支付违约金。
四、驳回南部县美好家园房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费16，500元，由南部县美好家园房地产开发有限公司负担3，300元，尤匡光、马燕负担13，200元，反诉案件受理费17，360元，由尤匡光、马燕负担；二审案件受理费16，500元，由南部县美好家园房地产开发有限公司负担3，300元，尤匡光、马燕负担13，200元。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 辉
审 判 员 田 娟
代理审判员 李碧英
二〇一五年七月八日
书 记 员 蒲文博