山西省吕梁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）晋11民终1832号
上诉人（原审被告）：吕梁军都宾馆（有限公司），住所地山西省吕梁市离石区八一街25号。
法定代表人：李怀宝，董事长。
委托诉讼代理人：杨雪飞，山西锐剑律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张晓勇，山西轩明律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：中国人民解放军山西省吕梁军分区。
法定代表人：赵步道，司令员。
委托诉讼代理人：梁赟，山西佳镜律师事务所律师，
委托诉讼代理人：高文婕，山西佳镜律师事务所律师。
上诉人吕梁军都宾馆（有限公司）（以下简称“吕梁军都宾馆”）因与被上诉人中国人民解放军山西省吕梁军分区（以下简称“吕梁军分区”）合同纠纷一案，不服山西省吕梁市离石区人民法院（2017）晋1102民初321号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人吕梁军都宾馆的委托诉讼代理人杨雪飞、张晓勇，被上诉人吕梁军分区的委托诉讼代理人梁赟、高文婕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
吕梁军都宾馆上诉请求：1、撤销山西省吕梁市离石区人民法院（2017）晋1102民初321号民事判决书；2、驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：（一）一审法院认定事实不清。首先，上诉人与被上诉人是承包经营关系，依附双方所签订的《关于延长民兵专武干部培训中心管理承包期限的协议》，本案为承包经营合同纠纷，并非租赁合同；承包合同是对经营权的承接，而租赁合同是对租赁物的实际占有和使用，两者是完全不同的法律关系，解除租赁合同和解除承包合同的条件是完全不同的。一审法院对双方合同性质的认定存在根本性错误，对解除合同的事实认定存在错误。其次，上诉人在承包该房产之后，投资高达6820万元，在合同允许的情况下将该房产扩建10078平米，并对租赁原房产及扩建部分投入巨资进行装修。截至目前，上诉人的经营收益远远低于其投入成本，仍处于亏损状态。一审法院判决解除协议有失公正，严重损害上诉人的合法权益。再次，上诉人没有依照合同约定缴纳承包费是因为被上诉人一直没有给上诉人办理军队内部的房地产租赁许可证和收费许可证，导致在具体经营中产生很多问题，相关行政机关也一直要求办理相关证照，因此在本案中被上诉人也存在重大违约情形，也应当承担重大违约责任。同时，由于被上诉人的原因，部分商户恶意拖欠上诉人租金，导致上诉人未能及时缴纳承包管理费。（二）一审法院适用法律错误。本案是酒店承包经营权的纠纷，并非租赁法律关系，一审法院却错误适用合同法中关于租赁合同的规定，同时本案涉及军队财产，应当适用《军队房地产租赁管理办法》《中国人民解放军房地产管理条例》等相关规定，而非简单的民事法律条款。
吕梁军分区辩称，1、原审查明案涉合同系租赁合同事实清楚、证据确凿。案涉《吕梁军分区专武干部培训中心管理承包合同》和《关于延长民兵专武干部培训中心管理承包期限的协议》两份合同，均名为承包实为租赁。首先，合同定性不能简单根据合同名称，而应分析合同的真实目的。上诉人的合同目的是使用案涉租赁物从而获得收益，答辩人则为收取租金，这一点从双方往来的文件也可以证明；其次，从合同内容看，双方均是围绕案涉租赁物的使用和租金支付进行权利义务之约定，根本没有提及有关承包经营之内容。最后，案涉租赁物系房屋，而非经营性实体或组织，不存在对外承包之客体，且上诉人租赁后以自己的名义注册登记并开展经营，故案涉合同实为租赁合同。2、上诉人严重违约导致合同解除，故投资和经营损失应由其自负。（1）上诉人自2014年开始拒不支付租金，至答辩人起诉维权止长达三年之久，违约情形严重。因系上诉人严重违约导致合同解除，故过错和因此造成的后果均应由上诉人自行承担。（2）首先，上诉人未能举证证明其投资高达6820万元；其次，即使投资有6820万元之多，根据《关于延长民兵专武干部培训中心管理承包期限的协议》第七条第3项和第4项约定，上诉人未经答辩人同意，不得擅自对租赁物投资和改造，故上诉人仍属违约，责任自负，且全部投资在解除合同时权属归答辩人所有。3、上诉人拒不支付租金的理由不成立。（1）上诉人租赁案涉房屋后，投资成立了吕梁军都大酒店，并正常领取了营业所需的全部证照，至今还在正常营业，故无其诉称的经营问题。（2）吕梁军都大酒店自开业以来生意火爆、利润丰厚，根本没有亏损。上诉人无法缴纳租金的根本原因是其投资的房地产经营不善导致亏损。（3）上诉人的法定代表人李怀宝曾承诺，经营日期不超过2017年5月30日，2016年12月30日之前还清所欠全部租金。可至今上诉人不仅没有支付分文租金，还拒不返还租赁物，更将责任推诿至答辩人。原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审依法维持。
吕梁军分区向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告于2010年12月1日签订的《关于延长民兵专武干部培训中心管理承包期限的协议》；2、判令被告立即腾退租赁使用的军分区民兵专武干部培训中心；3、判令被告支付原告租金3626024.5元，违约金447116.4元，合计4073140.9元；4、判令被告支付原告自合同解除之日始至腾退房屋之日止的逾期腾房占有使用费;5、判令诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2010年12月1日，吕梁军分区后勤部与吕梁军都宾馆签订了《吕梁军分区专武干部培训中心管理承包合同》。该合同第二条约定租期自2010年12月1日起至2011年11月30日止，计一年；第三条约定专武干部培训中心承包费用（不含水、电、暖、暖气、设备费用）为110万元，军都宾馆有限公司应于11月30日前缴纳费用，如未按时缴纳，本合同自行作废；第十二条约定合同生效后，任何一方未能履行本合同规定的条款，另一方有权提前解除本合同，所造成的损失由责任一方承担。同日，吕梁军分区后勤部与吕梁军都宾馆签订了《关于延长民兵专武干部培训中心管理承包期限的协议》，该合同第一条约定延长后的民兵专武干部培训中心承包期限为12年，自2010年12月1日起至2022年11月30日止；第二条约定军分区民兵专武干部培训中心建筑面积7000平方米由军都宾馆承包管理；第三条约定年承包管理费（不含水、电、暖、暖气、设备费用）为110万元，以后每年在上一年度承包管理费的基础上增加1%，承包管理费按年结算，签订合同时支付承包费；第十四条约定军都宾馆交付承包管理费，每逾期一日，吕梁军分区按滞交经费总额的千分之三向军都宾馆加收违约金；逾期30日，吕梁军分区有权解除本协议并收回按本协议约定属于军分区的全部财产，同时停止向军都宾馆供水供电供暖，属于军都宾馆的财产在没有结清承包费和其他费用之前，军都宾馆不得搬走；逾期60日，军分区可将军都宾馆财产收归军分区所有，以抵扣所欠经费，军都宾馆不得有异议；若抵扣不足，军都宾馆应当补足。原告吕梁军分区于2015年11月23日和2016年3月7日分别发出通知，要求被告缴所欠租金等费用。2016年10月25日，被告法定代表人李怀宝作出保证书，并承诺于2016年12月30日前还清所欠军分区全部租金。一审法院认为，原、被告签订的《吕梁军分区专武干部培训中心管理承包合同》和《关于延长民兵专武干部培训中心管理承包期限的协议》，是双方真实意思表示，合法有效。原、被告均应按照合同约定履行。被告未按照约定支付原告租金应承担违约责任。原告要求解除租赁合同并要求被告缴纳所欠租金、返还租赁物等请求应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百二十七条之规定，判决：（一）解除原、被告于2010年12月1日签订的《关于延长民兵专武干部培训中心管理承包期限的协议》；（二）被告吕梁军都宾馆（有限公司）在本判决生效之日起三十日内将租赁使用的军分区民兵专武干部培训中心交付原告中国人民解放军山西省吕梁军分区；（三）被告吕梁军都宾馆（有限公司）在本判决生效之日起三十日内支付原告中国人民解放军山西省吕梁军分区所欠租金3626024.5元（截止2017年3月1日），违约金447116.4元，合计4073140.9元；同时支付从2017年3月2日起至交付租赁物之日止按合同约定的租金。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费39385元，由被告吕梁军都宾馆（有限公司）承担。
二审经审理查明的事实同一审一致，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是：被上诉人吕梁军分区的诉讼请求有无事实和法律依据。
关于案涉协议的法律性质。1、《吕梁军分区专武干部培训中心管理承包合同》和《关于延长民兵专武干部培训中心管理承包期限的协议》，后合同为前合同之变更，属同一性质。2、该二份协议名称均表述为“承包”，但是合同的性质不能仅凭名称认定，而要考察合同约定的权利义务的实质。3、从文字表述看，前份协议封面印制“（2010）房租合字第002号”字样，按字面意思应理解为房屋租赁合同，两份协议均紧紧围绕专武干部培训中心这一房地产的使用对价、租赁许可证的办理、转租、分租、管护、装修改造扩建、期满后的移交等事项约定双方的权利和义务，完全符合租赁合同的法律特征。4、上诉人法定代表人李怀宝向被上诉人出具的承诺书亦明确“专武干部培训中心租赁项目租金偿还问题”。故案涉二协议名为承包，实为租赁。5、吕梁军都大酒店是上诉人从被上诉人处获得专武干部培训中心使用权后开办的经营实体，而非该房地产上原有经营权的转移，上诉人所提本案系酒店承包经营权纠纷之上诉理由无事实依据。
关于案涉协议的效力问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。上诉人主张案涉协议无效的依据是《中国人民解放军总政治部总后勤部军队空余房地产租赁管理规定》中关于军队空余房地产租赁应当进行审批的规定。该规定仅系部门规章，而非法律或行政法规，是否违反该规定不影响案涉协议的效力，案涉协议均有双方印章及委托代理人或法定代表人的签名，系双方真实意思表示，均属合法有效，双方应依约履行。
关于案涉协议的履行情况。1、上诉人认可专武干部培训中心仅指军都大酒店，门面租赁系另一合同、另案处理，其所提被上诉人阻止门面承租户向其交纳租金导致其未能及时向被上诉人交纳本案所涉协议约定的费用之抗辩不能成立，不予采纳。2、案涉协议约定被上诉人负有办理军队房地产租赁许可证和收费许可证的义务，但是本案为租赁合同，被上诉人交付租赁物和上诉人按时足额支付租金才是双方应负的合同对价义务，被上诉人办理租赁许可证的义务与上诉人交付租金的义务不具有对价关系。被上诉人已经实际交付租赁物，且上诉人无证据证明其开办的军都大酒店因被上诉人未办理军队房地产租赁许可证和收费许可证而直接影响日常经营，上诉人无正当理由未依约足额支付租金，案涉协议约定的解除条件已经成就。3、上诉人庭审中主张2015年给付被上诉人40万元，被上诉人亦认可，但上诉人自认该笔款的银行转账凭证不能反映款项性质，其作为付款义务方应承担不利后果。4、上诉人的法定代表人李怀宝给被上诉人出具的承诺书中明确其所承租的3个项目包括本案专武干部培训中心经营日期不超过2017年5月30日、于2016年12月30日前还清所欠被上诉人全部租金，但截至目前其仍未履行承诺，有违诚实信用原则。5、被上诉人的请求权基础是租赁合同，上诉人在租赁案涉房地产后的投资及收益情况属其自身经营问题，不属租赁合同调整范围，不能对抗被上诉人的请求权。
综上所述，吕梁军都宾馆（有限公司）的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费44103元，由上诉人吕梁军都宾馆（有限公司）负担。
本判决为终审判决。
审判长 李艳丽
审判员 穆沛华
审判员 张晓玮
二〇一七年十一月二十四日
书记员 王艳珠