江苏省泰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏12民终2702号
上诉人（原审被告）：靖江市碧桂园房地产开发有限公司，组织机构代码06184885-7，住所地靖江市通江路与阳光大道交界处西南侧。
法定代表人：杨文杰，该公司总经理。
委托诉讼代理人：施太江，该公司员工。
被上诉人（原审原告）：郑棉斌，男，1975年11月18日生，汉族，住靖江市江阴经济开发区。
被上诉人（原审原告）：徐金花，女，1987年9月29日生，汉族，住靖江市江阴经济开发区。
上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：唐波、倪玲燕，江苏天地杰律师事务所律师。
上诉人靖江市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称靖江碧桂园公司）因与被上诉人郑棉斌、徐金花商品房销售合同纠纷一案，不服靖江市人民法院(2016)苏1282民初5303号民事判决，向本院提起上诉，本院于2016年11月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人碧桂园公司上诉请求：1、依法撤销原审判决，驳回被上诉人的起诉。2、被上诉人承担本案全部诉讼费。事实与理由：一、被上诉人的诉请已经超过了诉讼时效，法院应当驳回被上诉人的起诉。根据被上诉人的诉请及理由，在被上诉人一个月内付清房款时，上诉人应当按合同价的98折结算房款，将2%的折扣款退还给被上诉人，然而从被上诉人付清房款至向法院起诉期间，被上诉人明知上诉人没有退还折扣款，却未向上诉人提出过该主张，该期间已经超过了法律规定的两年诉讼时效。二、上诉人开盘公示的“按揭原价”就是已经打了98折的价格，被上诉人已经享受了按揭一个月付款98折的优惠。
被上诉人郑棉斌、徐金花辩称，上诉人发放的《购房温馨提示》载明的折扣内容明确具体，一经被上诉人接受应视为商品房买卖合同的内容。被上诉人的付款方式和时间符合《购房温馨提示》的要求，上诉人应履行给付《购房温馨提示》中的价格优惠的义务。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
郑棉斌、徐金花向一审法院起诉请求：判令靖江碧桂园公司给付郑棉斌、徐金花购房折扣款13911.08元（695554元×0.02）。事实和理由：2014年2月7日，双方签订《商品房买卖合同》，约定郑棉斌、徐金花以695554元的价格购买靖江碧桂园公司开发的靖江碧桂园4幢1单元2502号房屋。在郑棉斌、徐金花认购上述房屋过程中，靖江碧桂园公司曾交付郑棉斌、徐金花《购房温馨提示》，其中载明高层洋房采用按揭方式在一个月内付清全款享受98折。当日，郑棉斌、徐金花支付房款245554元，后又于2014年2月28日支付余款450000元。然在《商品房买卖合同》履行期间，郑棉斌、徐金花并未享受到该折扣优惠。
靖江碧桂园公司一审辩称，对双方签订《商品房买卖合同》、郑棉斌、徐金花付款情况均无异议。但靖江碧桂园公司并未向郑棉斌、徐金花发放过《购房温馨提示》，该《购房温馨提示》仅是一份宣传页，无签章，也不能证明是郑棉斌、徐金花的，故对郑棉斌、徐金花要求按照《购房温馨提示》上载明的折扣享受优惠不予认可。
一审法院认定事实：对于当事人双方没有争议的事实予以确认。郑棉斌、徐金花提供了一份《购房温馨提示》（载明：…“按揭方式，付款期限一个月（98折），签约时付30%、一个月内付70%”…）。经质证，靖江碧桂园公司否认该证据系其发放，对真实性不予认可。原审法院认证认为，郑棉斌、徐金花提供的《购房温馨提示》标题左侧载有“靖江碧桂园”字样，且载明的收款单位名称为靖江碧桂园公司，系靖江碧桂园公司在商品房宣传、销售期间单方制作、分发给业主的书面材料，现郑棉斌、徐金花持有该证据，该证据真实性、合法性可以认定，且该证据与本案待证事实间有关联，可以认定为定案依据。原审法院对该证据的真实性予以采信。
一审法院认为,郑棉斌、徐金花与靖江碧桂园公司之间存在商品房买卖合同关系，双方作为平等民事主体在合同签订、履行过程中均应遵守基本的诚实信用原则。从《购房温馨提示》的内容上看，其中载明的按揭折扣内容明确、具体，应当认定为靖江碧桂园公司明示的价格优惠要约，一经郑棉斌、徐金花接受，视为《商品房买卖合同》的内容，该按揭折扣能否确定享受，取决于《商品房买卖合同》签订后郑棉斌、徐金花是否按照约定的期限履行付款义务，该折扣系特定的购房者依据付款方式所享受的“付款优惠”。本案中，郑棉斌、徐金花与靖江碧桂园公司已签订《商品房买卖合同》，且郑棉斌、徐金花已经依约履行了购房款支付义务，符合享受《购房温馨提示》折扣的条件，靖江碧桂园公司应当依约履行合同义务即按照承诺的98折给予郑棉斌、徐金花相应的房款折扣695554元×2%＝13911元。现郑棉斌、徐金花要求靖江碧桂园公司退还该折扣款，应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：靖江市碧桂园房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还郑棉斌、徐金花购房折扣款13911元。如靖江碧桂园公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费148元减半收取74元，由靖江市碧桂园房地产开发有限公司负担（此款郑棉斌、徐金花已交纳，靖江碧桂园公司在履行判决时一并给付）。
二审中，双方当事人均未有新证据提交，二审审理查明的事实与原审一致，本院予以确认。
本案二审中的争议焦点是：上诉人碧桂园公司是否应当按《购房温馨提示》载明的内容给予被上诉人付款折扣。
本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案中，《购房温馨提示》是上诉人在认购书签订后发放给购房人的，其中载明的折扣内容明确、具体，根据上述司法解释的规定，应当认定为上诉人明示的价格优惠要约，一经购房人接受，应视为合同的内容。上诉人靖江碧桂园公司与被上诉人郑棉斌、徐金花已经签订商品房买卖合同，则上诉人应当向购房人履行兑现该价格优惠的义务。因本案被上诉人郑棉斌、徐金花的付款情况已符合享受《购房温馨提示》中载明的折扣条件，上诉人应当按照其承诺的98折给予购房人相应的房款折扣。至于上诉人辩称《购房温馨提示》中载明的相关优惠已经在其公示的“按揭原价”中体现，购房人不应再次享受该优惠一节，上诉人并未对享受按揭折扣优惠前的价格进行公示，其所提交证据并不能证实其就“按揭原价”就是已经享受按揭折扣优惠后的价格的事实向购房人履行了告知义务，且双方签订的认购书中载明的各项优惠并不包括上述优惠，该《购房温馨提示》也是在认购书签订后向购房人发放的，故上诉人的上述辩解理由，无事实依据，本院不予采信。
另关于上诉人提出的被上诉人的诉讼请求超过诉讼时效的上诉理由，本院认为，上诉人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出，又未能提出新的证据证明被上诉人的请求权已过诉讼时效期间，故本院不予支持。
综上所述，靖江碧桂园公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费148元，由上诉人靖江市碧桂园房地产开发有限公司负担（已交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴 玫
审 判 员 缪翠玲
代理审判员 顾春旺
二〇一六年十一月三十日
书 记 员 刘 非