广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第2127号
上诉人（原审原告）：吴晓玉，女，汉族，住所地：广东省汕头市金平区。
委托代理人：连文刚，广东经天律师事务所律师。
委托代理人：吴伟，广东经天律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：君豪实业发展（深圳）有限公司，住所地：广东省深圳市福田区。
法定代表人：曲莉珊，董事长。
委托代理人：尹银凤，广东星辰律师事务所律师。
委托代理人：林秋苗，广东星辰律师事务所实习律师。
上诉人吴晓玉因商品房预售合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2013）深福法民三初字第2389号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：2012年5月22日，吴晓玉与君豪实业发展（深圳）有限公司（以下简称君豪公司）签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定吴晓玉购买君豪公司开发的位于深圳市福田区新沙路与新沙街交汇处的君临天下名苑第1栋04层xx房，用途为商业，建筑面积38.93平方米，总价为1610068元；君豪公司应当于2013年5月31日前将房地产交付给吴晓玉，交付前应取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》；君豪公司向吴晓玉交付前，应发出《入伙通知书》，应注明实际交付的房地产的套内建筑面积、交付办理期限、交付手续办理地点等，吴晓玉对所交付的房地产无异议或异议部分经协商处理同意收楼的，应对房地产的钥匙出具收条，该收条视为本房地产实际交付的凭据；君豪公司通知吴晓玉交付后，吴晓玉无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，本房地产交付时间为君豪公司《入伙通知书》中的交付期限届满之日；君豪公司应在本房地产交付时向吴晓玉提供有关本房地产的下列文件：深圳市地籍测绘大队出具的预售面积测绘报告和竣工面积测绘报告、《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》、《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》、《收楼意见书》、《业主临时公约》、前期物业管理企业出具的物业共有部位、共用设施设备接管查验清单，上述文件不齐全的，视为不符合交付标准，吴晓玉有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由君豪公司承担；吴晓玉收到《入伙通知书》后，应在接到《入伙通知书》之日起5日内按《收楼意见书》内容对房地产进行验收，如有异议，应在验收期限届满之日起2日内在《收楼意见书》中提出，逾期不提出异议的，视为同意接受本房地产。合同第十二条约定，君豪公司未在合同约定的交付期限内将本房地产交付吴晓玉，逾期在90日之内的，自约定的交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，君豪公司按日向吴晓玉支付购房总价款万分之三的违约金，合同继续履行，逾期超过90日的，吴晓玉有权在约定交付期限届满之日起半年内解除合同，吴晓玉要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，君豪公司按日向吴晓玉支付购房总价款万分之四的违约金等内容。合同附件二约定，公厕、垃圾收集站、业主委员会办公用房、物业服务办公用房等共用设施和附属配套项目及其建成并验收合格时间均为2013年5月31日。附件三对外墙、内墙、天花、地面、门窗等装修标准做了约定。君豪公司在附件六对建筑节能专项作了承诺。双方在合同附件五约定，吴晓玉应在《入伙通知书》中确定的入伙日起五日内前来验收本房地产，如有异议，应于验收期限届满之日起二日内提出，否则视为君豪公司已按期交付房地产；若君豪公司按相关法律法规及合同规定将具备工程竣工验收合格证明文件的房屋交付给吴晓玉，吴晓玉除非以法定事由，不得拒绝受领，否则视为交付；吴晓玉不得以不影响居住使用的房屋细小质量瑕疵为由拒绝君豪公司交付房地产。
签订合同后，吴晓玉按约向君豪公司付清了购房款。君豪公司分别于2013年5月23日、6月9日取得了君临天下名苑的《深圳市房屋建筑面积测绘报告（竣工测绘）》、《深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执》。2013年6月9日，君豪公司通过ems向吴晓玉发出《入伙通知书》，通知吴晓玉办理入伙手续，服务接待地点为福田区大中华喜来登酒店（2013年6月9日至6月12日）。吴晓玉认为房地产不具备交付条件，未办理入伙手续，未签收钥匙和资料，也未在5日内提出异议。
原审法院另查，吴晓玉于2012年5月22日与东莞市某装饰工程有限公司（以下简称东莞某公司）签订一份《建筑装修协议》，约定吴晓玉委托东莞某公司对涉案房地产外侧的镂空格栅进行建筑装修，工期暂定为90日，自所购楼盘竣工入伙之日起计算，于2013年8月31日完工，如吴晓玉未在开发商通知入伙的期限内领取钥匙，则吴晓玉同意委托东莞某公司代为领取钥匙并进行施工；装修价款为1万元；工程完工后吴晓玉两天内验收，如吴晓玉未及时验收或未出具书面验收意见的，视为工程验收合格。2013年6月12日，东莞某公司持上述《建筑装修协议》向君豪公司及深圳市君临物业服务有限公司发出《通知函》，主要内容有：据悉，开发商已于2013年6月9日登报及书面通知业主办理入住手续，为方便我司进行施工准备和进场施工，鉴于业主至今未办理入伙，我司请开发商及时将该房屋钥匙移交给我司，以使我司及时进场装修。6月13日，东莞某公司向君豪公司签收了涉案房地产的钥匙，并开始施工。8月29日，东莞某公司向吴晓玉发出《通知函》，告知吴晓玉其已按《建筑装修协议》的约定完成了工程的施工，请吴晓玉于2013年9月15日前来办理装修工程的竣工验收交付手续。吴晓玉认为房产不符合交付条件，未对房产及装修工程进行验收，也未接收东莞某公司的钥匙。吴晓玉还认为，东莞某公司是君豪公司安排的企业，与君豪公司存在利害关系。
吴晓玉于2013年10月24日与深圳市福田公证处的公证员一起到君临天下名苑进行拍照、录像。吴晓玉提供的视频显示，现场比较混乱，有部分工程还在施工，建筑材料遍地，涉案房屋部分工程有瑕疵。
吴晓玉向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、君豪公司继续履行《深圳市房地产买卖合同（预售）》；2、君豪公司支付吴晓玉违约金115925元（暂至2013年11月30日）；3、君豪公司支付本案的诉讼受理费。
原审法院认为，吴晓玉与君豪公司签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》是双方的真实意思表示，内容合法有效。合同约定君豪公司交付房屋的条件为涉案房屋已取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》。事实上，涉案房屋已于2013年6月9日取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》，君豪公司在2013年6月9日向吴晓玉发出《入伙通知书》当日，涉案房屋具备了交付的条件。吴晓玉在收到入伙通知后，应按通知的要求办理入伙手续，即使房屋存在各种各样的问题或君豪公司资料不齐全或现场混乱无法办理入伙手续，按合同附件五的约定，吴晓玉应在验收期限届满之日起2日内向君豪公司提出。吴晓玉收到《入伙通知书》后，没有在合同约定的时间内向君豪公司提出异议，按照合同的约定应视为君豪公司交付的房地产达到了合同交付的条件。君豪公司发出的《入伙通知书》载明服务接待时间为2013年6月9日至6月12日，即吴晓玉应在2013年6月17日前验收房地产，如有异议，应在2013年6月19日前向君豪公司提出。但吴晓玉未能在约定的时间内提出异议。此外，吴晓玉在与东莞某公司签订的《建筑装修协议》中委托东莞某公司可以代为领取涉案房屋钥匙并进行施工，东莞某公司已于2013年6月13日领取了房屋钥匙，应视为君豪公司已于2013年6月13日将房屋交付给了吴晓玉。吴晓玉虽然不认可东莞某公司的行为，但不管东莞某公司与君豪公司存在何种关系，毕竟吴晓玉已授权东莞某公司，吴晓玉应对自己的授权行为负责。综上，吴晓玉主张君豪公司未能交付房地产要求继续履行合同，交付房地产，与事实不符，原审法院不予支持。君豪公司未能在2013年5月31日前交付房屋，已构成违约，应按合同约定支付延期13天的违约金6279.26元（按房地产总价的日万分之三计算）。君豪公司的辩称部分有理，原审法院予以采信。原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、君豪公司应于判决发生法律效力之日起十日内向吴晓玉支付延期交房违约金6279.26元；二、驳回吴晓玉的其它诉讼请求。如君豪公司未履行上述金钱给付义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2618元，因本案适用简易程序审理减半收取1309元，由吴晓玉负担1284元，君豪公司负担25元。
上诉人吴晓玉不服原审判决，向本院提起上诉，称：一、一审判决书认定“原告收到入伙通知书后，没有在合同约定的时间内向被告提出异议，按照合同的约定应视为被告交付的房地产达到了合同交付的标准”错误。吴晓玉提供法院的2013年9月深圳电视台“第一现场”、“公共频道”录像和2013年10月深圳市福田区公证处现场录像可以证实，2003年9月底君豪公司房屋还不符合入伙条件：1、按《房地产买卖合同》附件二规定应于2013年5月31曰建成的垃圾收集站未建；2、经向燃气公司咨询小区燃气验收不成功，不能为业主供气服务；3、屋内多处线盒内没有预留电线，无法提供电源；4、屋内窗户未安装存在安全隐患；5、屋内地面凹凸不平不符合交付标准；6、卫生间未预留水管、电线无法使用；7、过道没有安装安全照明灯存在安全隐患；8、电梯没有楼层标志，按键失灵，在吴晓玉四楼不停无法正常使用；9、消防栓损坏存在安全隐患；10、楼道堆满杂物和施工材料存在安全隐患；11、一楼大堂还在装修，大楼外还在施工，二楼空中花园堆满垃圾及建筑材料，一片狼藉；12、未向吴晓玉提交深圳市地籍测绘大队出具的预售面积测绘报告和竣工面积测绘报告等七份文档。一审法院不顾已查明的君豪公司交付房屋不符合标准的上述事实，还以吴晓玉未能按时提出异议推定君豪公司交付符合标准有违民事诉讼“以事实为依据”的基本原则，应依法纠正。
二、吴晓玉未能按期提出异议的责任在君豪公司。吴晓玉与君豪公司签订的《房地产买卖合同》中虽规定吴晓玉收到君豪公司入伙通知提出异议的期间，但2013年6月君豪公司通知吴晓玉入伙时以现场正在施工安全没有保障，极力阻止包括吴晓玉在内的所有业主到现场验收，造成包括吴晓玉在内的所有业主都无法了解房屋是否符合入伙标准，按时提出异议。直到2013年9月君豪公司允许包括吴晓玉在内的所有业主到现场办理验楼手续后，吴晓玉发现多处不符合交楼标准立即提出异议，所以，吴晓玉不能按时提出异议的责任只能由君豪公司承担。一审判决不能忽视君豪公司阻止吴晓玉现场验收造成吴晓玉无法提出异议的情节。从吴晓玉提交法庭的深圳电视台和深圳公证处录像所反映房屋不符合入伙标准可以反证吴晓玉所称三个月前君豪公司以现场还在施工存在安全隐患阻止吴晓玉现场验收的真实性，也可以反证三个月前现场条件更加不符合入伙标准。
三、东莞某公司是君豪公司的关联公司，其行为只能代表君豪公司。2012年10月，君豪公司向包括吴晓玉在内的所有业主隐瞒了与东莞某公司的关联关系，安排包括吴晓玉在内的所有业主与东莞某公司签订了一份《建筑装修协议》，委托东莞某公司装修，代为领取钥匙，但装修费仅为l万元，而且无需包括吴晓玉在内的业主承担。2014年2月20日一审开庭审理中，君豪公司代理人将录像中现场反映的不堪状况均推卸给东莞某公司，且极力否认与东莞某公司之间的关系，谎称包括吴晓玉在内的业主自发找到东莞某公司的，不存在君豪公司的介绍与安排，试图逃避法律责任。但经吴晓玉查明，君豪公司与东莞某公司深圳分公司在深圳注册在同一地点，证实东莞某公司与君豪公司之间存在特殊关系的关联公司，君豪公司刻意隐瞒与东莞某公司之间的关系，诱导吴晓玉与东莞某公司签订装修协议，并不能免除君豪公司交付房屋时应承担的法律责任。一审判决不考虑到君豪公司与东莞某公司的连带关系，不考虑君豪公司蓄意逃避法律责任给吴晓玉预制陷阱，适用《民法通则》第63条2款是错误的。
综上所述，原审判决认定事实错误、适用法律不当，请求：撤销原判，依法改判。
被上诉人君豪公司答辩称：一、根据《深圳市房地产买卖合同（预售）》的约定，君豪公司交付房屋的条件为涉案房屋已取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》。涉案房屋已于2013年6月9日取得《深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执》，即君豪公司在2013年6月9日向吴晓玉发出《入伙通知书》当日，涉案房屋已具备了交付的条件。案外人东莞某公司也已于2013年6月13日受吴晓玉委托替其领取了涉案房屋钥匙，应视为君豪公司已于2013年6月13日将房屋交付给了吴晓玉。一审法院对以上事实认定清楚，适用法律正确。
二、吴晓玉称直至2013年9月底涉案房屋还不符合入伙条件的说法与事实不符。
三、吴晓玉收到君豪公司寄发的《入伙通知书》后，完全可以根据合同的约定，对涉案房屋提出异议。吴晓玉将未能按期对涉案房屋提出异议的责任归咎于君豪公司是没有事实和法律依据的。
四、君豪公司没有隐瞒其与东莞某公司是两个独立的法人，在法律上没有任何关系的事实。吴晓玉称东莞某公司是君豪公司的关联公司及东莞某公司的行为只能代表君豪公司是没有事实和法律依据的。
综上所述，根据《物权法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，房屋交付既是一种法律行为，也是一种事实行为，本质就是对房屋的转移占有，即取得对房屋的实际控制权。本案君豪公司已经按照合同约定通知吴晓玉办理入伙手续且吴晓玉事实上也已委托东莞某公司领取了涉案房屋钥匙并进行装修，实际占有控制了涉案房屋。一审判决认定涉案房屋在具备交付条件基础上已经交付且吴晓玉实质上也已接受交付并占有及装修的事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。
本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。本院二审查明，涉案《深圳市房地产买卖合同（预售）》附件三第10条第7项约定，煤气供应系统：商业商务公寓无煤气管道。
本院认为，本案为商品房预售合同纠纷案件。吴晓玉与君豪公司签订的涉案《深圳市房地产买卖合同（预售）》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，原审法院认定其有效，适用法律正确，双方均应严格履行。在交付涉案房屋前，君豪公司依约取得了涉案合同所约定的《深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执》等各项文件，涉案房屋已具备交付条件。至东莞某公司受吴晓玉的委托，于2013年6月13日代领钥匙并进场装修，涉案房屋已事实上处于吴晓玉的控制之下，原审法院据此确认君豪公司于2013年6月13日完成交付，认定事实清楚，本院予以确认。吴晓玉虽主张东莞某公司是君豪公司关联公司，且君豪公司阻止吴晓玉现场验房，但并未提供充分证据予以证明，故对其上诉理由，本院不予采信。吴晓玉另上诉称涉案房屋存在诸多质量问题，不符合交付条件，但君豪公司在交楼前已取得各项必要文件证明涉案房屋已符合交付条件，吴晓玉在涉案合同所约定的验房期限届满之日起二日内并未提出异议，现有证据亦无法证明涉案房屋在2013年6月13日交付时存在影响使用的严重质量问题，涉案房产的性质为商业，根据涉案合同的约定无煤气管道，故对吴晓玉的上诉主张，本院不予支持。如当事人对涉案房屋的质量瑕疵问题发生争议，可另循法律途径解决。
综上，原审判决认定事实清楚，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费2618元，由上诉人吴晓玉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 明 亮
代理审判员 路 德 虎
代理审判员 朱 宽
二〇一四年十一月十八日
书 记 员 伍圣权（兼）
附录相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。