江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏04民终1132号
上诉人（原审被告）：江苏金燕房地产开发有限公司，住所地溧阳市溧城镇南大街88号，统一社会信用代码：91320481137552981C。
法定代表人:许云生，该公司董事长。律师。
被上诉人（原审原告）溧阳市盛鹏物业管理有限公司，住所地溧阳市溧城镇博爱路59号，统一社会信用代码：91320481689601569G。
法定代表人狄士芳，该公司董事长。
委托诉讼代理人:洑苏翔，江苏立洋律师事务所律师。
上诉人江苏金燕房地产开发有限公司（以下简称金燕公司）因与被上诉人溧阳市盛鹏物业管理有限公司（以下简称盛鹏公司）物业服务合同纠纷一案，不服溧阳市人民法院（2016）苏0481民初6527号民事判决，向本院提起上诉，本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人金燕公司上诉请求：请求依法撤销一审判决并依法改判。事实和理由：一、一审判决对认定商铺的物业收费及标准没有事实依据。根据《江苏省物业管理条例》第49条规定，商铺的物业收费属实市场调节价，应在物业管理合同中约定。本案涉及的商铺是未销售的商铺，一直未纳入物业管理范围，也未有该商铺的物业收费与物业企业有过协议。一审判决以住宅标准收费缺少事实依据。该条也规定，应根据不同物业的性质和特点来确定收费标准。本案所涉及的商铺是未销售的商铺，目前不需要物业管理，且商铺面积大，需要管理的内容少，应该小于住宅收费标准。到目前为止，作为被上诉人的物业企业也好，以前的物业企业也好，对未销售的商铺没有协议确定收费及收费标准，所以，一审判决对该部分的判决内容没有事实依据。二、对于住宅部分的物业费应有买受人承担，不应由上诉人承担。本案所涉及的住宅，除4套未出售外，其余均已出售并已交付。上诉人已在一审时提供了销售合同，提供的业主的信息，被上诉人应该向业主主张权利。对于被上诉人在一审时提供的房产信息，是作为上诉人的开发商按规登记的总登记信息，不是业主凭证，不能作为上诉人系业主的事实加以认定。此外，对未入住的住宅物业费收费标准，应该按70%支付。根据市政府文件规定，未入住的住宅物业费是按70%交纳的。就是被上诉人现在在该小区对未入住的住宅费也是按70%收取的。溧阳市所有物业企业均执行该文件。从这一点看，一审判决在该方面也是错误的。
被上诉人盛鹏公司辩称，上诉人提出物业公司未提供商铺物业合同，明显不符合事实，因为商铺属于溧阳市天目湖国际村小区建设规划的一部分，物业公司与该小区业主委员会签订了合同，包含商铺物业费，所以上诉人的上诉理由不成立，要求维持原判。
盛鹏公司向一审法院起诉请求：请求判令金燕公司向盛鹏公司支付自2014年7月1日起至2015年12月31日止的物业费用263269元（金燕公司在天目国际村有15套别墅、16套商铺，总面积7313.65㎡×2元/月/㎡×18个月），并由金燕公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年7月，盛鹏公司与溧阳市天目国际村业主委员会签订了物业管理服务合同，后进入天目国际村为小区提供物业服务。根据物业管理条例第42条规定，金燕公司依法应支付盛鹏公司物业费。但经盛鹏公司计算，自2014年7月1日起至2015年12月31日止金燕公司结欠盛鹏公司位于天目国际村的物业费共计263269元。盛鹏公司多次催要，并于2016年4月21日向金燕公司发放物业费催缴函进行催收，但金燕公司不予理睬，一直拖延。后盛鹏公司于2016年8月12日委托律师向金燕公司发放律师函催其缴纳物业费，金燕公司仍未予支付。
金燕公司辩称，盛鹏公司、金燕公司之间没有物业服务关系，金燕公司作为天目国际村最大的业主，并没有参与过业主委员会，也没有接受过服务企业的任何服务。盛鹏公司成为天目国际村的物业管理单位未经过金燕公司同意，金燕公司不知情，也未参与选任，盛鹏公司向金燕公司收取物业管理费不当；且盛鹏公司至今未对金燕公司的物业履行过管理义务，金燕公司的物业均是未销售的房屋，不产生需要服务的内容。此外，盛鹏公司诉讼请求中的15套别墅只有4套未出售，其余均已出售交付，只是未办理变更登记，故不应向金燕公司主张物业费，即使未出售房屋也只应收取70%的物业费；营业房中屏峰路88-17号是公共配电间，屏峰路88-20号底层由案外人解承清租用，二层由盛鹏公司自行使用，屏峰路88-21号二层中部分也由盛鹏公司自行使用。
一审法院经审理查明：2015年5月22日，盛鹏公司与溧阳市天目国际村业主委员会签订一份《物业管理服务合同》，约定将溧阳市天目国际村住宅区的物业服务与管理委托给盛鹏公司，委托管理期限为一年，自2015年1月1日起至2015年12月31日止。合同对盛鹏公司应履行的义务等进行了规定，对物业管理服务费的收取标准约定为：由业主按其拥有建筑面积每月每平方米2元（其中公共能耗费据实例支）向盛鹏公司缴纳；公共服务费每年缴纳一次，在每年六月底前交纳，2015年在10月底前缴纳；业主出租其拥有的物业，其应承担的物业管理公共服务费由业主交纳，业主与承租人另有约定的，从其约定，但业主应将此约定送盛鹏公司备案并负连带缴纳责任。同时，合同附则第三十三条第三款约定，2014年7月1日至2014年12月31日盛鹏公司在天目国际村已实际发生的物业服务，相关事项参照本合同执行。
2016年1月27日，盛鹏公司向金燕公司发出一份《催缴函》，载明：“溧阳市金燕房地产公司：贵公司开发建造的天目国际村小区的物业服务管理，经小区业主大会通过，从2014年7月1日起聘请我公司承担。从2014年7月1日起我公司即开始对天目国际村小区提供全面的物业服务管理。贵公司下属万安物业移交的相关资料中，部分房屋无任何已出售信息，也无实际交付及业主资料，房屋目前仍为空置状态。按照相关法规规定，该部分房产产生的物业服务费用应有贵公司全额承担，我司多次电话联系贵公司，并于2015年8月24日致函催缴，贵公司均无明确答复。现再次致函请贵公司于一周内，就该部分房产及商铺的现状提供相关资料，并缴纳已产生的依法应由贵公司承担的2014年下半年度及2015年全年物业管理服务费用（附该部分房产基本信息及物业费清单，因贵公司未提供相关资料，商铺部分面积不明，未明列清单，请贵公司就商铺部分提供相关资料，并参照小区住宅计费标准计算缴纳物业服务费）。”
2016年4月21日，盛鹏公司再次向金燕公司发送一份《催缴函》，内容与前一份《催款函》相同。
2016年8月12日，盛鹏公司委托江苏立洋律师事务所黄小登律师向金燕公司发送一份《律师函》，载明：“江苏金燕房地产开发有限公司：您好，本人是江苏立洋律师事务所律师，现接受溧阳市盛鹏物业管理有限公司的委托，依据《中华人民共和国物业管理条例》及其他相关法律法规，就贵司拖欠物业费事宜，特向贵司致函如下：根据盛鹏公司调查到的现有材料显示，位于天目国际村的物业费，自2014年7月1日起至2015年12月31日止，贵司拖欠盛鹏公司物业费263269元。依照法律规定和合同的约定按时交纳物业费是贵司应尽的义务，也是物业公司维持日常运营的基本保证。现本律师郑重地向贵司告知：请贵司于收到本函后七日内及时履行支付义务，否则，本律师将依照盛鹏公司的委托采取诉讼、强制执行等方式来追究贵司的法律责任。届时贵司不但要全额支付拖欠的物业费本金和违约金，还要按照诉讼风险承担相应的诉讼费、保全费以及一切与此相关的费用。请贵司慎重考虑诉讼可能带来的不利法律后果，及时支付拖欠的物业费。”
2016年9月20日，溧阳市天目国际村业主委员会向全体小区业主发布《通知》，载明：“各位业主：经业主委员会决定溧阳市盛鹏物业管理有限公司自2014年7月至今在本小区内提供的物业服务达到要求，请各位业主积极配合物业公司工作，物业费按照2014年业主代表大会决议执行，标准为每月每平方2元。”
一审法院另查明，案涉的15套别墅、16套商铺所有权均登记在金燕公司名下。15套别墅分别位于：天目国际村维多利亚区1幢01、天目国际村维多利亚区2幢01、天目国际村维多利亚区3幢02、天目国际村纽约区15幢、天目国际村纽约区18幢、天目国际村纽约区19幢、天目国际村纽约区25幢、天目国际村纽约区27幢、天目国际村纽约区28幢、天目国际村纽约区32幢、天目国际村温哥华区1幢、天目国际村温哥华区2幢、天目国际村温哥华区9幢、天目国际村温哥华区10幢、天目国际村温哥华区11幢，建筑面积合计4346.05㎡。16套商铺分别位于：天目湖镇屏峰路88号-3、天目湖镇屏峰路88号-4、天目湖镇屏峰路88号-5、天目湖镇屏峰路88号-7、天目湖镇屏峰路88号-8、天目湖镇屏峰路88号-9、天目湖镇屏峰路88号-10、天目湖镇屏峰路88号-11、天目湖镇屏峰路88号-12、天目湖镇屏峰路88号-13、天目湖镇屏峰路88号-16、天目湖镇屏峰路88号-17、天目湖镇屏峰路88号-18、天目湖镇屏峰路88号-19、天目湖镇屏峰路88号-20、天目湖镇屏峰路88号-21，建筑面积合计2967.61㎡。
审理中，对16套商铺部分，盛鹏公司、金燕公司一致确认天目湖镇屏峰路88-17号是公共配电间和监控室，建筑面积为76.54㎡；屏峰路88-20号第二层、88-21号第二层由盛鹏公司使用，使用面积202.11㎡；盛鹏公司同意将该两部分物业费扣除。同时，金燕公司提出，屏风路88-20号底层2016年3月由案外人解承清租用，屏风路88-3、4、5于2016年7月由天目湖人家租用。盛鹏公司对此表示，本案中主张的是2014年7月1日至2015年12月31日的物业费，解承清和天目湖人家均是从2016年开始租用的，且盛鹏公司不是租赁合同当事人，对具体情况不清楚。
一审庭审中，金燕公司提供了11份购房合同及8份购房发票，称案涉15套别墅中的11套房屋已经与购房者签订了买卖合同，其中8套开具了发票，分别是天目国际村维多利亚区1幢01（购房人马惠英、签约时间2006年3月27日，开票时间2016年5月3日）、天目国际村维多利亚区2幢01（购房人马惠琴、签约时间2006年3月27日，开票时间2016年5月3日）、天目国际村维多利亚区3幢02（购房人甘金虎、签约时间2006年2月8日，开票时间2007年1月8日）、天目国际村纽约区18幢（购房人谢文浩、签约时间2015年6月23日，开票时间2016年7月8日）、天目国际村纽约区19幢（购房人陈恺、签约时间2011年12月21日，开票时间2013年12月23日）、天目国际村纽约区25幢（购房人郑伟奇、签约时间2012年10月30日，开票时间2016年4月7日）、天目国际村纽约区27幢（购房人徐文博、签约时间2011年1月30日，开票时间2016年9月8日）、天目国际村纽约区28幢（购房人黄全金、签约时间2012年4月20日，未开票）、天目国际村纽约区32幢（购房人陈朝俊、签约时间2015年10月20日，未开票）、天目国际村温哥华区2幢（购房人杨逸伦、签约时间2012年7月23日，未开票）、天目国际村温哥华区9幢（购房人杨菊仙、签约时间2013年2月20日，未开票）；溧阳市房地产开发管理办公室出具证明表明上述已开票的8套房屋的买卖合同均已进行网络备案登记。同时，金燕公司提供了两份有陈恺、陈朝俊签字的收楼资料清单（清单中资料名单为：商品房买卖合同、纳税通知书、销售发票、维修基金交款凭证、使用说明书、质量保证书、告住户书、物业收据、管道燃气开通证明、业主公约及物业协议）；以及发送给徐文博及陈恺的收楼通知书。
对此，盛鹏公司认为，金燕公司未能提供有效的交付证明，只是提供了部分空置房屋的买卖合同及交房通知，盛鹏公司作为合同外第三人不知道金燕公司与买受人之间的买卖关系是否最终成立生效，金燕公司提供的交房通知是金燕公司的单方证明，且清单内容显示只是文本资料的交接，不能证明金燕公司公司已经履行了交房手续；且案涉房屋均登记在金燕公司名下，房屋所有权人仍为金燕公司，房屋所有权人即为业主，金燕公司应向盛鹏公司支付物业费；金燕公司称未使用房屋按70%的比例支付物业费没有法律依据，盛鹏公司不予认可。
以上事实，由盛鹏公司、金燕公司提供的书证及双方当庭陈述等附卷佐证。
一审法院经审理认为，依据相关法律规定，房屋所有权人为物业管理活动中的业主。业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
本案中，盛鹏公司系有资质的物业服务企业，并与小区业主委员会签订了《物业管理服务合同》，金燕公司作为小区业主应受该合同约束，履行及时支付物业费的义务。金燕公司称自己未参与业主大会，不是合同当事人，也未接受盛鹏公司的物业服务的辩解意见，无事实及法律依据，法院不予支持。
盛鹏公司主张的案涉15套别墅和16套商铺的建筑面积7313.65㎡与登记情况相符，法院予以认可；盛鹏公司主张的计价标准是经过业主大会批准的，法院予以支持。因天目湖镇屏峰路88-17号是公共配电间和监控室，屏峰路88-20号第二层、88-21号第二层由盛鹏公司盛鹏公司使用，合计278.65㎡，盛鹏公司同意将该部分物业费扣除，故本案中应在盛鹏公司主张物业费中扣除10031.4元。对于解承清和天目湖人家租用部分，因租赁发生在2016年，而盛鹏公司主张的是2015年12月31日前的物业费，故本案中不予考虑租赁关系。
对于11套已签订买卖合同的房屋是否交付的问题，应由金燕公司对此承担举证证明责任，但金燕公司在本案中提供的合同、发票、收楼资料清单、收楼通知书均不能证明金燕公司已经完成了与购房者之间对房屋的最终交接手续，案涉房屋的业主仍是登记所有人即本案金燕公司，相应的物业费应当由金燕公司支付。若金燕公司与上述购房者之间对物业费承担有内部约定，可与购房者另行解决。
对于案涉房屋的物业费是否应当全额支付的问题，因无相关法律、行政法规作出空置房屋扣减物业费的明文规定，法院对金燕公司按70%标准支付物业费的主张不予支持。
为此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第六条、第四十二条之规定，作出了如下判决：一、金燕公司于本判决生效之日起十日内向盛鹏公司支付物业管理服务费253237.6元。二、驳回盛鹏公司的其他诉讼请求。一审案件受理费5250元，由盛鹏公司负担200元，金燕公司负担5050元。
二审审理中，上诉人金燕公司向本院提交天目国际村前期物业委托服务备案表一份，其中载明服务的内容仅指别墅，没有包含商铺。用以证明商铺从来没有作为物业管理的区域，在业主委员会成立后也没有业主委员会和物业公司签订包括商铺在内的物业服务管理协议，被上诉人和业委会签订的协议合同也仅指住宅部分，所以至今为止，就商铺的物业管理以及收费标准，没有任何方面的协议，根据国家的规定商铺实行市场的调节价，收费以及收费标准由业主物业使用人与物业企业签订协议，所有的商铺只有在使用的时候才可能缴纳物业费。
对上述证据，被上诉人盛鹏公司经质证认为，对书证真实性无异议，但是根据合同相对性，一、上诉人提供的该份书证中的双方当事人是上诉人和溧阳市万安物业管理有限公司，故与本案并无关联性，也不能达到其所要达到的证明目的和内容，二、天目国际村存在大量的商铺，物业公司已经对商铺进行了物业服务，投入了大量成本，上诉人仅以其未与我公司签订物业服务合同来拒缴物业费，无事实和法律依据，根据物业管理条例第15条第二款，业主委员会代表业主与业主大会选聘物业服务企业签订物业服务合同，物业管理工作是针对物业共用部分和公用设施设备场地的维修和养护管理，以及小区内的环境卫生和公共秩序的管理，而不针对业主的专用部分，业主对共用铺位和公用设施设备享有共有权和共同管理权，因此即使业主未使用房屋或者商铺，但其共有权和共同管理权得到了维护，业主应当支付物业费。
二审审理中，除上诉人金燕公司在上诉状中提出的异议外，双方当事人对原审查明的事实均无异议，本院依法对双方当事人无异议的事实予以认定。
二审审理中，上诉人金燕公司还认为，对于住宅问题，一审法院有两个错误：1、我们至少有两户提供了交付手续，就是收楼的交付清单，在收楼清单中已经包含了房屋交付的内容，包括缴纳物业费等等，足以证明该物业已经交付，其他的11栋，我们只提供了部分的发票，没有交付的手续，那是因为前期的交付手续都是委托前期物业服务公司操作的，有关资料都在以前的物业公司，这一次变更物业公司的时候，资料交接存在着矛盾，但是销售的发票根据交易习惯，交付并不一定开具发票，但是开具了发票意味着该物业肯定已经交付，所以我认为一审法院对交付的证据的认定不符合事实。被上诉人催缴服务费以后，据了解上诉人已经电话口头上答复过别墅已经销售的事实，一审判决把被上诉人提供的房产登记信息认定为上诉人是物业业主的认定是错误的，房产登记信息是开发商根据物权法等规定的总登记信息，不是我们一般意义上的业主的概念。
对此被上诉人盛鹏公司认为，上诉人在一审提交的交付手续和收楼通知均是对一些文本材料的交接，一审法院也对该点进行了说明，本案所有的商铺和住宅都是空置房，都没有装修，未有人居住，所以上诉人一直主张其已将房屋交付给相关人员，没有事实依据。在物业管理第六条明确载明房屋的所有权人是业主，不动产的所有权以登记为主，故本案所涉房屋均为上诉人所有，应当承担支付物业费的义务。
本院认为，盛鹏公司与溧阳市天目国际村业主委员会签订了物业管理服务合同，后进入天目国际村为小区提供物业服务，其物业管理服务合同虽约定将住宅区交给盛鹏公司服务管理，但实际履行过程中，盛鹏公司对溧阳市天目国际村整个小区的住宅和商铺均进行了服务管理，其余住宅和商铺的业主也按照业主大会通知的缴费标准支付了相应的物业管理服务费用。金燕公司提供的前期物业服务委托合同备案表仅能说明在前期物业管理服务中仅约定了住宅部分，这与我国物业管理服务的相关法律法规的规定一致，但并不能就此否认之后盛鹏公司对小区整体物业进行服务管理的约定。盛鹏公司与溧阳市天目国际村业主委员会签订的物业服务合同对同是小区业主的金燕公司具有约束力，金燕公司仅以其作为业主未参与小区物业服务企业的选聘和为签订物业服务合同为由认为其不是物业服务合同的当事人而拒绝缴纳物业服务费用缺乏事实和法律依据，本院不予支持。本案所涉部分商铺按照《江苏省物业管理条例》第四十九条的规定实行市场调节价，具体物业服务收费标准，由当事人在物业服务合同中约定。而根据本案所涉物业服务合同的约定及溧阳市天目国际村业主委员会所出具的通知，其对小区住宅和商铺的缴费标准并未作出区分，盛鹏公司据此主张按照溧阳市天目国际村业主委员会通知的缴费标准收取物业管理服务费并无不当。对于金燕公司主张本案所涉的11套已经签订买卖合同的房屋的物业服务费用应当由买受人承担的问题，因上述房屋均登记在金燕公司名下，金燕公司提供的相关房屋买卖的相关资料均不足以证明买受人已经实际收取房屋，买受人也未到物业服务企业办理入住登记手续，一审据此认定物业服务费用由金燕公司承担，由金燕公司根据其与买受人的约定于买受人另行结算并无不当。根据《江苏省物业服务收费管理办法》第十六条的规定，纳入物业管理和服务范围的已竣工但尚未售出或因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。因业主原因未及时办理入住手续、业主办理入住手续后未入住或使用的物业，期间的物业服务费应不低于合同约定标准的70%，具体可由当地价格会同物业管理行政主管部门确定。对本案中所涉的金燕公司上述房屋，金燕公司并未提供上述房屋符合上述规定中按照合同约定的70%交纳物业服务费的条件的相关证据，故一审法院据此认定金燕公司全额交纳物业服务费用并无不当。综上，上诉人金燕公司的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，导致适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5250元，由上诉人江苏金燕房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 沈秋云
审判员 罗希夷
审判员 雍丽萍
二〇一七年六月十一日
书记员 刘玉宇