北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第00235号
上诉人（原审被告）北京中企房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区东大桥14号。
法定代表人陆长顺，总经理。
委托代理人陆常清，男，1962年2月5日出生，北京中企房地产开发有限公司高级顾问。
委托代理人刘芳，北京市致尚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）中国人民解放军总参谋部军训部第五管理处（中国人民解放军总参谋部军训部老段府管理处），住所地北京市东城区朝内北小街仓南胡同5号院。
法定代表人张玉贵，处长。
委托代理人朱建平，总参谋部法律顾问处律师。
委托代理人高文良，男，1972年4月12日出生，中国人民解放军总参谋部军训部第五管理处助理员。
上诉人北京中企房地产开发有限公司（以下简称中企房地产公司）因与被上诉人中国人民解放军总参谋部军训部第五管理处（以下简称第五管理处）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2012）朝民初字第34263号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。
2012年9月，中国人民解放军总参谋部军训部老段府管理处（以下简称老段府管理处）起诉至原审法院称：老段府管理处和中企房地产公司于2005年2月签订《军队房地产租赁合同》（经长安公证处公证），双方约定，甲方（老段府管理处）将位于朝阳区×号院（京房权证军参朝字第×号）中除南面军级老干部楼一栋和北楼东单元外的所有房地产及相应范围内的设备与配套物品租赁给乙方（中企房地产公司），租赁期限自2005年2月1日起至2008年12月31日止；年租金270万元（不含水电煤气费），乙方于合同签字之日付甲方第一年度租金270万元，第二个租赁年度的第一天支付甲方年度租金270万元，其余年份的付款时间以此类推；乙方逾期交付租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金；租赁期届满，合同终止，中企房地产公司无条件腾退租赁房屋。2005年5月30日，双方又签订《×招待所＜军队房地产租赁合同﹥补充条款》。老段府管理处将×号营院内的6套单元房出租给乙方使用，年租金30万元，租金交付方式等与《军队房地产租赁合同》相同。2008年1月，中企房地产公司退出其中2套单元房，其余4套单元房占用至今。现中企房地产公司占用老段府管理处的房屋面积共为5913.7平方米，其中包括×号营院西楼房屋1栋和若干平房，建筑面积为5433.7平方米，南楼1套和北楼3套共4套单元房，建筑面积为480平方米。老段府管理处按合同约定将房屋交付中企房地产公司使用后，中企房地产公司初始能够基本履约，按期交付租金，但后期屡有违约行为，如欠租、暖气费，合同期限届满，不退出营院房屋等。2008年10月17日（即合同期限届满前3个月内），老段府管理处与中企房地产公司当面商谈，明确告知中企房地产公司房屋到期后不续租，请中企房地产公司按照合同约定时间退出。2008年10月24日，老段府管理处又向中企房地产公司发出《﹤军队房地产租赁合同﹥不再续租的通知》，当面交给中企房地产公司方时任代表陆长胜，但至合同期限届满时，中企房地产公司拒不退房。此后，老段府管理处一直通过多种渠道与中企房地产公司协商，希望中企房地产公司能够自行退出老段府管理处房屋，但是中企房地产公司采取各种方法搪塞拖延，至今仍无理占用老段府管理处房屋，现已超过合同期限3年半，并且未支付违约占用房屋期间应付给老段府管理处的各种费用。现老段府管理处要求中企房地产公司：1.立即将其实际占有使用的位于朝阳区×号院的全部房屋场地腾退给老段府管理处，将其添建的未经规划审批的房屋设施拆除，并按合同约定恢复原状；2.中企房地产公司支付2009年1月1日至2013年4月17日房屋使用费3673.55万元及利息575.9万元，中企房地产公司支付自2013年4月18日起至腾退之日止的房屋使用费及相应利息（其中，住宅用房面积为550.01㎡，使用费标准为2.2283元／平方米／天；商业用房面积为5433.701㎡，使用费标准为5.2704元／平方米／天）。
中企房地产公司在原审法院辩称：老段府管理处无权要求我公司腾退房屋并支付费用。案件以租赁为表象，然租赁合同签订的目的对老段府管理处来说是用承租方的钱来改造始建于六十年代的老旧部队招待所，并将毫无盈利能力的招待所作为包袱卸掉。对我公司来说，该处虽旧，但投入资金改造，并改变盈利模式，就长远来看，可以投资。因此，双方不仅签订了租赁合同，亦签订合作开发协议。租赁合同期限4年，中企房地产公司接手后投入资金进行改造，但由于老段府管理处违约行为造成中企房地产公司没能按照计划进行经营。首先，由于老段府管理处职工、家属和管理处干部的不断阻挠，造成改造施工进度不断拖延，因此中企房地产公司一直延后开业日期，不断向招商商户作出赔偿。租赁合同约定了4年，但实际能够经营的期限只有1年多一点。就此经营期限中老段府管理处仍然违约。依照租赁合同约定，老段府管理处应当为该处房屋办理《军队房地产租赁许可证》，实际履行中老段府管理处办理的租赁许可证期限仅为1年，从2006年9月30日后租赁许可证失效，老段府管理处未能继续办理。没有租赁许可证，就像一部没有车牌号码的汽车，根本无法上路行驶。这样的违约行为直接影响到中企房地产公司的正常经营管理。造成租赁物经营不死不活的状态。合同法107条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此，老段府管理处应当继续履行合同义务，办理《军队房地产租赁许可证》以便实际合法使用租期达到4年。其次，租赁合同签订后，老段府管理处未能向中企房地产公司完全移交租赁房屋，租赁许可证内容可以证实，2005年10月办理租赁许可证时，老段府管理处只交付了其中1100平方米。截止合同约定期限届满，老段府管理处从未完全移交租赁合同范围内全部房屋。在租赁合同法律关系下，租期届满时承租人应当按照约定腾退，此是承租人租赁合同项下之必然义务。合同法第67条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。有鉴于此，从本案租赁合同履行起，老段府管理处没有按照约定办理租赁许可证，亦未能如期交付所有房屋，一直处于违约状态，而中企房地产公司却按约履行合同内容，按时支付了租金。所以中企房地产公司有权拒绝老段府管理处腾退及支付费用的要求。老段府管理处请求给付金钱的诉求超过诉讼时效期间，请法院给予驳回。从租赁合同开始履行至今，中企房地产公司一直督促老段府管理处按照约定实际履行合同。老段府管理处不是推诿，就是躲避，其自知理亏从来不敢对中企房地产公司提出任何主张。根据民法通则规定，诉讼时效期间为2年，延付或拒付租金的诉讼时效为1年，老段府管理处主张合同约定租期内租金和违约金的，已经全部超过诉讼时效期间，中企房地产公司以本答辩状提出时效抗辩，请法院依法驳回。老段府管理处主张其他费用和合同约定租期之后房屋使用费，亦超过诉讼时效期间。该时效也应当适用延付或拒付租金的规定，其期间为1年。请法院以时效规定为依据，驳回老段府管理处诉讼请求。老段府管理处诉请第1、2项没有依据，第3、4项未能明确，人民法院依法不应受理或驳回起诉。首先，老段府管理处诉请腾退，并将2005年2月之后增建以及设施、设备一并送给老段府管理处没有合同或法律依据。查双方合同约定，若老段府管理处希望将该处增建及有关设施、设备归老段府管理处的，应取得中企房地产公司同意，并支付相应价款。据此，老段府管理处第1项诉讼请求毫无道理。至于合同约定期限内的各种费用，中企房地产公司已经按约定支付，并不拖欠。其次，老段府管理处变更以后的诉讼请求第3、4项没有给出明确的数据，亦没有明确的计算方法、计算依据。例如第3项请求支付违约金，并提出了按照日千分之三计算，但没有起始时间，造成根本无法计算。第4项请求房屋使用费的本金和利息，但本金没有具体数据，利息没有计算方法和计算依据。因此，以上两项诉讼请求并不明确。民事诉讼法规定起诉应当有明确诉讼请求，不符合该条件的，人民法院不予受理或依法驳回。老段府管理处除第2项诉讼请求中提到供暖费0.6045万元外，未再提到供暖费事项。但其在事实和理由中在第三页又两次提到诉讼请求中没有供暖费。中企房地产公司一头雾水。另外，房屋占用费就已经是对权利人损失的赔偿，没有对房屋使用费再行累加要求利息的权利。老段府管理处起诉要求中企房地产公司腾退房屋不属于人民法院受案范围，法院应当驳回。老段府管理处所提诉讼中要求中企房地产公司腾退房屋，且该房屋为部队军产。最高人民法院2003年8月8日在《关于人民法院是否受理涉及军队房地产腾退、拆迁安置纠纷案件的答复》（法研［（2003）123号）时认为，根据最高人民法院1992年11月25日下发的《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》的精神，因涉及军队房地产腾退、拆迁安置而引起的纠纷，不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起诉讼的，人民法院应当依法不予受理或驳回起诉，并可告知其向有关部门申请解决。依此司法解释，该案件不属于法院受案范围，应裁定驳回老段府管理处的起诉。
原审法院经审理查明：北京市朝阳区×号院内的房屋（建筑面积8681.5平方米）系中国人民解放军总参谋部军训部所有的房屋。2005年2月1日，老段府管理处（作为出租方、甲方）与中企房地产公司（作为承租方、乙方）签订《军队房地产租赁合同》，双方约定，甲方自愿将坐落在北京市朝阳区×号院（京房权证军参朝字第×号）的除南面军级老干部楼一栋和北楼东单元外的所有房地产及相应范围内的设备与配置物品出租给乙方使用，院内空地由甲、乙双方共同使用。乙方已对甲方所要出租的房地产做了充分了解，愿意承租该房地产。乙方承租上述房屋用于办公、旅店、餐饮、服装经营、出租等合法的商业经营。乙方不得对所承租的房屋整体转租，出租必须书面报甲方备案。租赁期限自2005年2月1日起至2008年12月31日止，租期为四年。实际计租日从甲方交房日开始。交房日为2005年月日。房地产年租金（不含水、电、煤气费用）为人民币270万元。合同签字生效。乙方在合同签字之日付给甲方第一年度的租金270万元。第二个租赁年度的第一天再付给甲方当年度租金270万元，其余年份的付款时间以此类推。付款方式：现金或支票。租赁期内的水、电、煤气费用按当地政府主管部门规定的价格，由乙方承担，其费用在每月末后的10日内向甲方交纳。
在乙方租赁范围内，甲方已出租的全部房地产也属本合同租赁范围。自本合同签订后，乙方将代替甲方成为这些出租房地产租赁合同的甲方（出租人），原合同内容和约定的责任义务不变。本合同签订后的十日内，甲乙双方共同致函上述各承租人，变更这些合同的甲方。
租赁期满后，如甲方对乙方所承租的房地产继续实行租赁经营，或房地产合作商业开发，在甲、乙双方没有其他争议的情况下，若乙方所出条件与其他参与方相同，则乙方享有租赁或合作开发的优先权。
合同第九条规定，租赁期内，甲方应当履行下列义务：（一）保证出租的房地产符合军队房地产租赁条件，权属清楚，没有纠纷，发生权属纠纷，负责处理和赔偿乙方因此受到的损失。（二）保证出租给乙方使用的房地产，按照《军队空余房地产租赁管理规定》所规定的审批权限，并经军队审批机关批准出租。（三）负责向军队房地产管理部门办理租赁合同审核手续，申领《军队房地产租赁许可证》。（四）提供乙方经营中所需的房地产有关证明，不得以无约定理由或法定理由拒绝，否则应承担损失赔偿责任。无特殊情况批准性文件在七个工作日内未有答复的，视为甲方同意批准。（五）甲方负责并承担租赁房地产的修缮，经甲方同意乙方装修改动了的地方除外，以保证房屋的安全使用。如甲方未能如约修缮，应承担因此所致的后果责任。并且，在乙方照会甲方三次后，仍不修缮时，乙方可以自行修缮，费用由甲方负担。
合同第十条规定，租赁期内，乙方应当履行下列义务：（一）负责所承租的房地产及附属设施设备的看管维护，因管理使用不当或者其他人为原因造成房屋或设施设备损坏丢失的，必须予以修复或者按评估价值赔偿。（二）负责所承租的房地产的环境卫生、安全、防火以及住用人员登记管理、计划生育等工作。（三）不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩设备。在不影响使用安全的前提下，确实需要进行改造、装修或者增扩设备，必须征得甲方书面同意，费用自理。租赁期满后或者解除合同时，上述物品、设备能予拆走、移走的，乙方有权取走，取走后乙方应负责恢复建筑物原貌。上述物品、设备若留于原处，则无偿归甲方所有，也可以在甲方同意的情况下，双方协商折价留于原处。（四）不得在承租的场地上新建和添建各种永久性建筑物、构筑物，确实需要新建和添建临时性建筑物、构筑物，必须向甲方提供建设方案，征得甲方认可，费用自理。租赁期满后或者解除合同时，处理方法同第十条第（三）款。（五）不得擅自将所承租的房地产转借给他人使用或者与他人互换使用，不得以所承租的房地产做抵押或者入股联营。（六）不得擅自改变租赁用途，不得利用所承租的房地产从事政府明令禁止的违法活动，不得生产加工和存放易燃易爆物品，不得在所承租的房屋和场地上存放、生产、销售对周边环境和房地产及其附属设施设备有腐蚀、污染和破坏的有害物品，生产经营必须符合城市管理及市容环保要求。乙方保证经营活动合法，否则所造成的一切后果由乙方负全部责任。（七）承担租赁期内与甲方出租房地产权属无关的各种纠纷处理。（八）必须在租赁期满时将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产完好无损地无条件交还甲方，需要继续承租该房地产的，应当在租赁期满前三个月提出，经甲方同意，重新签订租赁合同，办理有关报批手续。（九）自觉遵守国家和军队的有关规定，服从甲方的管理，接受甲方和当地人民政府有关部门的监督检查。（十）对住×院内的军队老干部正常就餐提供便利。租赁期满合同终止。
甲方违约责任：甲方有违反本合同第九条约定行为并造成严重后果的，乙方有权解除合同，并有权要求甲方赔偿损失。
乙方违约责任：（一）乙方有违反本合同第十条约定行为并造成严重后果的，甲方有权解除合同，并有权要求乙方赔偿损失。（二）乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金；租金逾期30天时，甲方有权解除本合同并收回按本合同约定属于甲方的全部财产，同时停止向乙方供水供电，属于乙方的财产在没有结清租金和其它费用之前，乙方不得搬走。甲方可将其财产抵扣所欠经费，或提交拍卖行拍卖抵债；若抵扣不足，乙方应当补足，若拍出价款超出债务，归乙方收回。上述合同经中华人民共和国长安公证处公证。
2005年5月30日，老段府管理处（作为出租方、甲方）与中企房地产公司（作为承租方、乙方）签订《×招待所﹤军队房地产租赁合同﹥补充条款》，双方约定，甲方自愿将坐落在北京市朝阳区×号院南楼单元住房6套出租给乙方使用，院内空地由甲乙双方共同使用。租赁期限自2005年6月1日起至2008年12月31日止。实际计租日从甲方交房日开始，交房日为2005年6月1日。乙方租赁该房期间，六套单元住房作为住宅、办公、商务用途，楼顶作为企业广告标识用。房地产年租金为人民币30万元整。合同签字生效。乙方在合同签字之日付给甲方第一年度的租金30万元。第二个租赁年度的第一天再付给甲方当年度租金30万元，其余年份的付款时间以此类推。租赁期内的水、电、煤气费用按当地政府主管部门规定的价格，由乙方承担，其费用在每月末后的10日内向甲方交纳。
上述合同签订后，老段府管理处将北京市朝阳区×号院房屋交付给中企房地产公司使用。
案件审理过程中，老段府管理处提交了×号营区座落平面图（以下简称平面图），在该平面图上，标注有招待所、住宅、锅炉房、医务室、客房、餐厅、老干部活动室、宿舍、出租房、收发室等房屋。中企房地产公司承租的房屋包括招待所、锅炉房、医务室、客房、餐厅、老干部活动室、宿舍、出租房、收发室以及南侧住宅及招待所东侧住宅中的6套房屋。
中企房地产公司承租后，将招待所外侧的围墙拆除，用彩钢板搭建临时建筑，作为门面房，连同原有部分房间，出租给多个商户。还在招待所西北角搭建房屋，对原有房屋进行装修，在房屋外侧装饰。
法院要求中企房地产公司提供诉争房屋实际使用情况（包括转租、出借、承租人）等情况，但中企房地产公司拒绝提供。
《军队房地产租赁合同》及《×招待所﹤军队房地产租赁合同﹥补充条款》于2008年12月31日到期后，双方未续签相应合同，中企房地产公司亦未将承租的房屋场地腾退给老段府管理处。
2013年1月8日，法院对北京市朝阳区×号院内的房屋场地进行勘查。朝阳区×号院内东侧及北侧有一排4层楼房（平面图上标注为招待所，不包含东侧住宅），呈L型布局，由中企房地产公司承租，上述房屋外围的围墙被中企房地产公司拆除，招待所西侧外墙外搭建2层临时建筑，为彩钢板结构，由中企房地产公司出租给多个商户，悬挂的招牌为“TIM熏烤房”、“TEXASBAR-
B-Q”、“真粮生煎”、“驴肉火烧”、“派可兹”、“研磨时光”、“地瓜坊”、“唐人街商务酒店”；招待所第3层有“唐人街商务酒店”招牌，有员工值守，经询问值守人员，值守人员称酒店不对外接待，经营时，开具发票单位为“北京中企房地产开发有限公司”，招待所第3层、第4层由“唐人街商务酒店”作为客房使用。
招待所第1层北侧房屋，中间为走廊，走廊南侧房屋空置，北侧房屋为门面房，中企房地产公司在招待所北侧房屋外侧加建2层临时建筑，为彩钢板结构，有商户经营，悬挂招牌有“紫菜包饭”、“日韩时装”、“阳澄湖大闸蟹”、“手工皮鞋”、“秀水包子久久丫脖”、“桂林米粉”等；
招待所第1层西侧房屋第1、2层房屋中间为走廊，走廊西侧房屋与外面的临时建筑作为门面房使用，勘查时，走廊内无灯光。招待所内侧，由中企房地产公司加盖1层临时建筑，为彩钢框架结构，与相邻的房屋作为门面房使用，悬挂招牌有“生煎包”、“真粮生煎”、“湘西汪家米桶饭”、“湘西瓦乡人家”、“ILOVE厨房”、“JSD”、“COCOLOL”、“秀水烤肉”、“花式铁板烧”。
招待所第2层北侧房屋有玻璃门，锁闭，由中企房地产公司控制，目前空置，招待所第2层西侧房屋，中间走廊无灯光，两侧房屋门均锁闭。标注为招待所的房屋面积为3595平方米。
在朝阳区×号院东南侧有L型房屋（平面图上标注为宿舍），其中东侧房屋北半部分为厨房、操作间，由中企房地产公司使用，南半部分为就餐房间，摆放有桌椅，南侧临101、102、103、104房间由中企房地产公司使用，作为员工宿舍，最西侧有南北并列2间房，其中南侧1间由中企房地产公司使用，北侧1间由老段府管理处使用。
朝阳区×号院南侧住宅楼（平面图上标注为住宅）东单元第4层西户由中企房地产公司使用，作为员工宿舍；西单元第4层东户中，西南角1间及东侧卫生间东侧第1间由老段府管理处使用，其余房屋由中企房地产公司控制，作为中企房地产公司的员工宿舍使用。
朝阳区×号院西南角有L型建筑（平面图上标注为出租房），为砖混结构，其中东侧北部接出临时建筑，为彩钢板结构，悬挂招牌有“天润外贸服装”、“齐饮进口葡萄酒折扣店”。
朝阳区×号院西门北侧有1层平房（在平面图上标注为收发室），由中企房地产公司加盖为2层，作为门面房使用。
朝阳区×号院中锅炉房（平面图上标注为锅炉房）周围的房屋（在平面图上标注为客房、医务室、老干部活动室、餐厅）均作为秀水2号会所使用，会所门锁闭，无法进入。
招待所东侧住宅（平面图上标注为住宅）第4层东户、西户及第1层东户由中企房地产公司使用。
平面图上标注为客房、医务室、老干部活动室、餐厅、宿舍、出租房、锅炉房、收发室等平房的面积为1838.7平方米，老段府管理处所占用的宿舍的面积20平方米，收发室面积为10平方米。在租赁合同范围，目前中企房地产公司未腾退的房屋（招待所、住宅、平房）面积为5403.7平方米。
住宅楼南楼东单元第4层西户、西单元第4层东户面积均为148.375平方米，其中南侧住宅楼西单元第4层东户老段府管理处所占用的房间面积为20平方米。招待所东侧住宅第4层东户、西户、第1层东户面积均为109.125平方米，中企房地产公司使用的住宅面积为604.125平方米，老段府管理处要求按照面积550.01平方米索要使用费。
中企房地产公司承租上述房屋后，对房屋进行了装修，增建了部分临时房屋及设施，针对中企房地产公司对上述房屋的装修、添附，中企房地产公司称增建的房屋获得了规划审批，老段府管理处不予认可，中企房地产公司未举证证明。对增建的房屋、设施，老段府管理处表示不同意继续利用，也不同意给中企房地产公司补偿，要求中企房地产公司予以拆除。
案件审理过程中，老段府管理处申请对中企房地产公司所占用的房屋场地2009年1月1日之后的使用费进行评估。经北京市高级人民法院随机选定，法院委托北京中资房地产土地评估有限公司进行评估。北京中资房地产土地评估有限公司于2013年6月5日作出中资房评报字（2013）049号《房地产估价报告》。估价对象自2009年1月1日至2013年4月17日使用费为3673.55万元。北京中资房地产土地评估有限公司还就此次评估作出《补充说明》：1.估价对象中住宅部分建筑面积为550.01平方米，根据《房屋面积计算方法》和实际勘查，南楼军职房建筑面积为2374.8平方米，共计16套，每套面积2374.8／16=148.425平方米，军职房共有1.5套（一套双方共用），军职房建筑面积=148.425×1.5=222.64平方米；北楼师职房建筑面积为873平方米，共计8套，师职房共有3套，师职房建筑面积=109.125×3=327.38平方米；本次评估住宅部分建筑面积共计为550.01平方米，共4.5套。［中资房评报字（2013）049号］房地产评估报告中第8页表格中“一共是5套半住宅，其中4套半在4层，一套在1层”应修改为“一共是4套半住宅，其中3套半在4层，一套在1层”；2.［中资房评报字（2013）049号］房地产估价报告中估价结果细化如下表所示：2009.1.1-2009.12.31商业使用费标准3.9085元／平方米／天、住宅使用费标准1.6525元／平方米／天；2010.1.1-2010.12.31商业使用费标准4.2118元／平方米／天、住宅使用费标准1.7807元／平方米／天；2011.1.1-2011.12.31商业使用费标准4.5387元／平方米／天、住宅使用费标准1.9189元／平方米／天；2012年1.1-2012.12.31商业使用费标准4.8909元／平方米／天、住宅使用费标准2.0678元／平方米／天；2013.1.1-2013.4.17商业使用费标准5.2704元／平方米／天、住宅使用费标准2.2283元／平方米／天，商业、住宅年出租率均按92%计算。
原审法院经审理认为：双方签订《军队房地产租赁合同》、《×招待所﹤军队房地产租赁合同﹥补充条款》不违反法律及行政法规的强制性规定，合法、有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。租赁合同到期后，中企房地产公司一直未将房屋场地腾退给老段府管理处，现老段府管理处有权要求中企房地产公司将承租的房屋场地腾退，对中企房地产公司在租赁期间增建的房屋、设施，老段府管理处表示既不同意利用，又不同意给予补偿，中企房地产公司应将增建的房屋、设施拆除，但不得破坏原有房屋的结构和安全。中企房地产公司在合同到期后拒不腾退房屋场地，应向老段府管理处支付房屋使用费，按照评估结论以及老段府管理处在合同到期后实际使用尚未腾退的房屋面积，2009年1月1日至2013年4月17日期间的房屋使用费为3654.1万元。2013年4月18日之后至中企房地产公司实际腾退房屋之前，中企房地产公司还应按照评估报告所确定的使用费标准向老段府管理处支付房屋使用费。
老段府管理处要求中企房地产公司支付使用费的利息，因双方事先并未约定使用费的数额，亦未约定使用费的支付期限，使用费标准系通过评估确定，故法院对老段府管理处关于使用费利息的诉讼请求不予支持。老段府管理处的部分诉讼请求数额过高，对过高部分，法院不予支持。
据此，原审法院于2013年10月判决：一、中企房地产公司于判决生效后十日内将其实际使用的位于朝阳区×号院的全部房屋场地腾退给中国人民解放军总参谋部军训部老段府管理处［含×号营区座落平面图所标注的招待所第1层北侧房屋中走廊南侧的空置房屋、第2层北侧房屋、第3层、第4层；东南侧宿舍（厨房、操作间、就餐间、南侧临101、102、103、104房间）；招待所东侧住宅1层东户、第4层东户、西户，南侧住宅东单元第4层西户、西单元第4层东户］，腾退时，应将其增建的房屋、设施拆除，恢复原状，但不得破坏原有房屋的主体结构和安全；二、中企房地产公司于判决生效后十五日内支付老段府管理处二○○九年一月一日起至二○一三年四月十七日期间的房屋使用费三千六百五十四万一千元；三、中企房地产公司于判决生效后十五日内支付老段府管理处房屋使用费{住宅部分，房屋面积按550.01平方米计算，使用费标准为2.2283元／平方米／天；商业用房部分，房屋面积按5403.7平方米计算，使用费标准为5.2704元／平方米／天，自2013年4月18日起计算至北京中企房地产开发有限公司将其实际使用的位于朝阳区×号院的全部房屋场地腾退给中国人民解放军总参谋部军训部老段府管理处之日止［含×号营区座落平面图所标注的招待所第1层北侧房屋中走廊南侧的空置房屋、第2层北侧房屋、第3层、第4层；东南侧宿舍（厨房、操作间、就餐间、南侧临101、102、103、104房间）；招待所东侧住宅1层东户、第4层东户、西户，南侧住宅东单元第4层西户、西单元第4层东户］，核定上述使用费时，乘以房屋出租率92%}；四、驳回老段府管理处的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审法院判决后，中企房地产公司不服，上诉至本院，请求本院撤销原审判决第一、二、三项，改判驳回老段府管理处原审的全部诉讼请求。事实及理由为：合同签署后，我公司如约履行，老段府管理处履行合同不符合约定，首先，租期4年，老段府管理处应当依约为租赁房产办理租赁许可证，但老段府管理处仅办理了1年，且办理面积只有1000平方米，其次，约定的6套单元房，老段府管理处只交付了4.5套；合同期满后，我公司并未腾退，主要原因是因为租期的大部分时间内无法开展正常经营，投资无法收回，老段府管理处应当继续履行合同义务，办理租赁许可证至实际合法使用租期达到4年；原审判决我公司将增建的房屋、设施拆除、恢复原状无法律依据；老段府管理处起诉腾退房屋不属于人民法院受理范围，法院应驳回起诉；延付或拒付租金的诉讼时效为1年，老段府管理处的请求已超诉讼时效；原审程序违法；评估报告不合法。第五管理处同意原审判决。
2013年9月9日，中国人民解放军总参谋部军训部老段府管理处更名为中国人民解放军总参谋部军训部第五管理处。
2014年1月15日，中国人民解放军房地产管理局出具《证明》，确认自2005年至2007年为第五管理处办理中企房地产公司租赁许可证，有效日期为2005年10月1日至2008年9月30日。
本院经审理查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。
上述事实，有当事人提交的《军队房地产租赁合同》、《×招待所﹤军队房地产租赁合同﹥补充条款》、中资房评报字（2013）049号《房地产估价报告》、《补充说明》、《关于老段府管理处更名的通知》、《证明》、当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同受法律保护。针对本案诉争的房屋场地，第五管理处与中企房地产公司于2005年2月1日签订的《军队房地产租赁合同》、2005年5月30日签订的《×招待所﹤军队房地产租赁合同﹥补充条款》，均系双方的真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，亦未损害国家、集体及第三人权益，合法有效，双方均应按照约定全面履行各自的义务。
2008年12月31日，上述两份协议均已到期，此后双方未就续租事宜达成一致意见，中企房地产公司仍占有使用租赁物，于法无据，原审法院判决中企房地产公司将租赁物予以腾退，并无不当。
中企房地产公司在租赁期间未经相关部门批准，未经第五管理处同意，增建了部分房屋、设施，老段府管理处明确表示既不同意利用，又不同意给予补偿，按双方合同约定，中企房地产公司应将增建的房屋、设施拆除，但不得破坏原有房屋的结构和安全。
中企房地产公司认为，第五管理处未按约办理租赁许可证导致其无法正常经营，房屋场地不应腾退。对于租赁许可证的问题，首先，第五管理处已举证证明向相关部门申领了租赁许可证；其次，中企房地产公司对无法经营造成严重损失的问题未提供相应证据；最后，租赁许可证的办理问题不是中企房地产公司拒绝腾退的法定或约定事由，故中企房地产公司该部分上诉主张，于法无据，本院不予采纳。
有关合同到期之后至实际腾退之日的房屋使用费，原审法院按照评估机构的评估结果予以确定，符合法律规定。中企房地产公司对评估报告提出异议，但未提交相应的证据予以反驳，本院不予采纳。
中企房地产公司认为第五管理处主张房屋租金已超过诉讼时效，因租赁合同终止后双方未对续租达成一致意见，中企房地产公司占用房屋场地并非基于租赁合同，违法占用状态处于持续之中，故第五管理处有权向中企房地产公司主张占用房屋场地期间的使用费。
第五管理处与中企房地产公司的租赁合同是平等主体的法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，属合同法的调整范围，中企房地产公司认为本案不属于人民法院受理范围之上诉主张，于法无据，本院不予采纳。
中企房地产公司关于原审程序违法之上诉主张，无事实依据，本院不予采纳。
综上所述，中企房地产公司上诉请求依据不足，原审法院判决认定事实及适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
鉴定费56000元，由北京中企房地产开发有限公司负担（中国人民解放军总参谋部军训部第五管理处已交纳，北京中企房地产开发有限公司于本判决生效之日起7日内支付给中国人民解放军总参谋部军训部第五管理处）。
一审案件受理费257370元，由中国人民解放军总参谋部军训部第五管理处负担32865元（已交纳），由北京中企房地产开发有限公司负担224505元（于本判决生效之日起7日内交纳至一审法院）；二审案件受理费224505元，由北京中企房地产开发有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 春 香
代理审判员 赵 霞
代理审判员 程 磊
二〇一四年三月二十日
书 记 员 吴强兵书记员王艳