济南市历城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）历城民初字第1908号
原告姜兆霞，女，生于1964年3月3日，汉族，个体业主，住济南市。
委托代理人李振（特别授权代理），北京市汉鼎联合（济南）律师事务所律师。
委托代理人张金强（一般授权代理），北京市汉鼎联合（济南）律师事务所实习律师。
被告济南百代国际贸易有限公司，住所地济南市。
法定代表人陈升勇，总经理。
委托代理人彭世政（特别授权代理），山东盛强律师事务所律师。
委托代理人贾凯凯（特别授权代理），山东盛强律师事务所实习律师。
原告姜兆霞与被告济南百代国际贸易有限公司（以下简称济南百代贸易公司）租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月12日受理后，依法组成合议庭，于2015年9月16日公开开庭审理了本案。原告姜兆霞及委托代理人李振，被告济南百代贸易公司的委托代理人彭世政、贾凯凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告姜兆霞诉称：2013年9月9日，原告与被告签订柜台租赁合同，原告租赁被告济南百代贸易公司经营的百代商城一楼1324号柜台，用于经营服装。租赁期限自2013年9月1日至2016年8月31日，租金交两年送一年。原告一次性缴纳了全部租金25200元，并交纳了保证金2000元。2015年5月19日，被告突然在百代商城张贴通知，通知称根据柜台租赁合同第二.5条决定自2015年5月20日停业。被告停业后关闭了百代商城的大门，致使原告无法正常经营。被告关门停业后，原告与其他租户一起向工商局等有关部门反映，也多次找被告协商处理，被告仅安排一名工作人员与我们见面，故一直未能解决。原告认为：第一，被告发布通知所依据的柜台租赁合同第二.5条属于格式合同，根据中华人民共和国合同法第四十条的规定属于无效条款。第二，被告关门停业致使原告不能使用租赁柜台，被告的行为违反了合同法第二百一十六条：“出租人应按照约定的将租赁物交付租赁人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”第三，被告关门停业的违约行为已经致使原告不能实现正常使用租赁柜台的合同目的，根据合同法第九十四条第四项规定，原告要求解除与被告签订的柜台租赁合同，并要求被告退还租金和保证金并赔偿原告损失。请求判令1、解除2013年9月9日原告与被告签订的柜台租赁合同，判令被告退还原告租金10780元、保证金2000元、转让费1000元，并判令被告赔偿原告经济损失24640元和装修损失1582元。2、诉讼费由被告承担。
对该诉称，原告提交证据如下：1、柜台租赁合同1份，证明原、被告对百代商城一楼1324号柜台建立的租赁关系。租赁期限为2013年9月1日至2016年8月31日，租金交两年送一年，总租金25200元。保证金交纳2000元。2、收款收据4份，9月5日交纳租金12600元、9月9日交纳租金12600元、9月9日交纳转让费1000元、9月5日保证金2000元。3、被告2015年5月19日发出的通知1份，拟证明被告自己决定于2015年5月20日停业，导致原告无法正常经营。4、济南电视台今晚20分2015年6月22日、27日、7月2日的视频报道，证明被告2015年6月9日通知商城开门经营时，商场电梯不运行，消防通道关闭，不具备经营条件。见6月22日视频第1分10秒、6月27日视频第57秒。5、装修损失单据6份，共计1449元，证明原告装修损失。6、电卡押金1张，金额20元。
被告辩称：一、原，被告签订的《柜台租赁合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律，行政法规的强制性规定，该合同应系合法有效。需要强调的是，原，被告在签订合同时曾就摊位位置，租赁期限，经营范围，费用支付，双方的权利义务等方面进行过充分协商，在达成一致的基础上，双方才签订了此《租赁合同》。原告在起诉书中称本合同第二条第五款为格式条款，被告不予认可。二、被告决定对商场经营布局进行整体调整，是被告对自己所享有权利的正常行使，并不构成违约。原，被告在签订合同时，在合同的第二条第五款中明确约定：被告有权对经营布局进行调整，原告应当无条件服从被告安排。基于此合同条款，同时出于经营需要，被告于2015年5月19日发出通知：决定自2015年5月20日起停业，对现有铺位进行整体调整。被告认为：原，被告在签订合同时明确约定被告享有此项权利，被告由权行使此项权利。三、被告于2015年6月9日发出通知：要求各业户于2015年6月10日开门营业，但是直至2015年6月27日原告一直未来开门营业。原告连续超过五天不经营，明显违反了租赁合同第三条有关违约责任的约定，因此，被告对于原告返还租金，保证金的诉讼请求不予认可。四、对原告赔偿损失的诉讼请求，被告认为，原告并未提交相应的证据证实其损失情况，此项主张没有事实依据，被告不予认可。五、对于原告要求被告承担装修损失的诉讼请求，被告认为：其与原告在租赁合同第四条第五款中明确约定：本合同到期或中途解除时，乙方不得拆除与建筑物解除的各种装修，装饰物，无偿归甲方所有。依据此规定，被告对于原告的此项诉求不予认可，请求法院予以驳回。
对该辩称，被告提供证据如下：1、开业通知1份，证明2015年6月9日，被告做出于2015年6月10日开业的决定，同时电话通知了原告。2、光盘一张，其中有开业通知照片三份，证明被告于2015年6月9日做出了开业决定，并将通知贴到了商城大门及公告栏上，另外，还有原告未营业的照片7张，证明原告自2015年6月10日起连续超过五天未营业。3、短信通知1份，证明因原告自被告2015年6月9日通知其开业以来，已经超过15天未营业，违反了租赁合同第三条第一款规定，因此，被告于2015年6月27日短信通知原告解除合同。
经审理本院认定，2013年9月9日，原告姜兆霞（乙方）与被告济南百代商贸公司（甲方）签订了济南百代商城柜台租赁合同1份。合同约定：甲方同意乙方承租百代商城壹楼区柜台13**号，用于经营服装、针织项目，租赁期限自2013年9月1日至2016年8月31日，乙方交纳租金按贰年支付，柜台租金为1050元／月，合计25200元，（首期交半年送两月，交一年送半年，交两年送一年）。签订合同时，乙方交纳保证金2000元。合同第二项双方的权利和义务中，第5条约定，甲方有权对经营布局进行调整，或根据有关部门规定，需要拆除或统一调整时，乙方应当无条件服从甲方安排。违约责任，有下列情况之一的均属于违约行为，甲方有权解除合同，已交租金、保证金及其它费用不予退还。3、不上货物，无故歇业，连续五天不经营的。保证金用途及其他，因乙方责任向第三方垫付的赔偿金，乙方在经营期间给甲方造成的财产损失，乙方未及时赔偿部分。本合同履行期满3个月，如无投诉索赔、欠费等事项发生，甲方将剩余保证金退还乙方（不计利息）等内容。合同签订后，原、被告开始履行合同。原告姜兆霞于2013年9月9日向被告缴纳租金12600元，转让费1000元，并通过与案外人王存喜更改户名的形式，向被告缴纳租金12600元，保证金2000元。2015年5月19日被告在商城门口张贴了通知一份，内容是：“根据乙方（承租方）已签的《济南百代商城摊位租赁合同》第二.5条规定“甲方有权对经营布局进行调整。”现根据商城经营情况，商城决定自2015年5月20日停业，对现有铺位，进行整体调整，由此给各位商户及顾客带来的不便敬请谅解”。5月20日被告对百代商城进行了停业。此后，原告多次找被告协商，要求解除合同，退还租赁费，但双方协商未果。2015年6月9日，被告又在商城贴出通知，内容是：“应部分业户要求，开门经营。现公司研究决定，商场自6月10日开门营业，营业期间望业主正常开门经营。商场将按合同条款约定严格管理执行。望各业户积极配合执行”。但从原告提交的济南电视台拍摄的视频资料可以看出，该商场的电梯未运行，消防通道关闭，根本不具备正常经营的条件。2015年6月12日原告诉来本院，要求解除2013年9月9日与被告签订的《柜台租赁合同》，判令被告退还原告租金10780元，保证金2000元、转让费1000元。被告赔偿原告损失24640元、装修损失1582元。原告要求返还的租金计算依据是：原告缴纳租金总额为25200元，租期为3年，每月租金为700元，原告自2015年5月20日被告停业开始计算至本合同期满之日即2016年8月31日，共计无法营业15个月12天，应退租金为10780元。赔偿经济损失的计算依据是原告自2015年5月20日被告停业开始计算至本合同期满之日即2016年8月31日，共计无法营业15个月12天，按照济南市最低工资标准每月1600元计算，被告应赔偿原告24640元。另，原告租赁的柜台系其自案外人王存喜处转让而来，因此被告收取了原告转让费1000元，原告要求被告退还。另原告提交装修单据6张，合计金额1449元，原告要求被告赔偿装修损失1582元。2015年6月27日被告向原告发送了短信一条，内容是：“你租赁的1324商铺，自商场2015年6月9日下达通知开门营业以来，已连续十五天未经营，根据双方签订的租赁合同第三、3条。根据合同约定，我公司于2015年6月26日解除与你的租赁关系，收回你1324号商铺，请你自本通知发出之日起三日内清理铺内物品，办理相关手续，逾期，未搬出的物品，视为你自动放弃其处置权，本公司有权处置铺内余物”。
审理中，本院查明，被告济南百代贸易公司与原告签订的租赁合同，虽然名为柜台租赁合同，但济南百代贸易公司在签订合同前已经将原告租赁的柜台进行了隔离和封闭，形成了一个相对独立使用的空间。因此本院要求被告提供其所经营的百代商城建设的合法手续，被告未提供任何手续。本院向原告明示本案涉及的租赁合同有可能无效，其诉讼请求是否变更的问题，原告表示，如果该租赁合同被认定为无效，其只要求被告返还租金和保证金、转让费，赔偿经济损失及装修损失，不再要求解除合同。被告表示，如果租赁合同被认定无效，双方当事人因合同无效取得的利益应返还。如无法返还，各自抵消，租期与租金能够抵消的可以进行抵消，余款被告同意返还。另查明，被告济南百代贸易公司经营的百代商城现在停业状态。
上述事实，有原、被告提交的证据及双方的当庭陈述与辩解为证，经庭审质证，应予认定。
本院认为，原、被告签订的《济南百代商城柜台租赁合同》，虽然合同的标的写的是1324号柜台，但从原、被告提供的照片、录像来看，该柜台进行了简易的隔离，形成了单独的使用空间。因此，应当认定，双方之间实际上形成的是房屋租赁合同。最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释中规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，被告未提供任何证据证实其租赁的房屋为合法建筑，因此，原、被告所签的《济南百代商城柜台租赁合同》应是无效合同，原告应根据合同约定的租金标准支付占用使用费。根据中华人民共和国合同法的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，被告作为出租方应向原告主动提供房屋合法建设的手续，被告在没有任何手续的情况下与原告签订租赁合同，造成合同无效的主要责任在被告。原告作为承租人，也有义务主动审查被告对外出租建筑的合法手续，因其未尽到审查义务，应对合同无效承担次要责任。对于原告要求被告返还租金和保证金的诉讼请求，本院予以支持。因被告自2015年5月20日停业后，原告一直无法继续经营，虽然被告曾通知原告可以开门营业，但从原告提供的证据看，当时百代商城根本不存在开门营业的条件。因此，原告要求被告自2015年5月20日起退还剩余租金的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告赔偿停业损失的诉讼请求，因被告无故关门给原告造成了实际损失，应予以赔偿。原告要求按照济南市最低工资标准赔偿没有依据，本院结合原被告在本案中的责任大小酌定按照该租赁合同确定的租金数额，由被告赔偿原告两个月的租金为宜。原告要求被告赔偿装修损失的诉讼请求，根据原告已经使用的时间及双方责任大小计算，本院认为被告应赔偿原告装修损失为413.23元。原告要求被告返还转让费的诉讼请求，因该转让费系原告为转让租赁合同而支付的，其要求返还没有依据，本院不予支持。原告增加要求被告退还电费卡押金的诉讼请求，超出法律规定的期限，本院不予合并审理，原告可另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条之规定，判决如下：
一、限被告济南百代国际贸易有限公司于本判决生效之日起10日内返还原告姜兆霞租金10780元。保证金2000元并赔偿原告姜兆霞装修损失413.23元、停业经济损失1400元。
二、驳回原告姜兆霞的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费800元，由原告姜兆霞负担512元，被告济南百代国际贸易有限公司负担288元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 赵海勇
人民陪审员 刘 秀
人民陪审员 苏德华
二〇一五年十一月四日
书 记 员 曹园园