上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）松民三（民）初字第1942号
原告金辉。
委托代理人李革新，上海市润和律师事务所律师。
被告杨斌斌。
原告金辉与被告杨斌斌房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年8月13日立案受理后，依法适用简易程序进行了审理。后因被告杨斌斌下落不明，本案转为适用普通程序，并于2014年2月12日公开开庭进行了审理。原告金辉的委托代理人李革新到庭参加诉讼，被告杨斌斌经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告金辉诉称：原、被告双方通过上海德佑房地产经纪有限公司（以下简称“德佑公司”）的居间介绍于2013年5月18日签订《上海市房地产买卖合同》，约定原告将位于上海市松江区佘山镇林荫新路XXX弄XXX号的房产（以下简称“系争房屋”）以人民币（以下币种同）45，000，000元出售给被告。该合同附件三第1条对付款方式作了明确约定，即被告先支付150，000元定金，然后在签订合同后的43日内支付13，350，000元的首付款，其中500，000元作为尾款由居间方暂为保管，剩余的购房款由被告向银行申请贷款，合同还约定原告于2013年9月3日前交房。合同签订后，被告找到原告表示其妻子即将分娩，故希望能先入住，原告遂同意并于2013年5月20日与被告办理了交房手续，双方签订了《交房协议书》。《交房协议书》约定了双方间的权利和义务，同时还约定若被告未能按照购房合同约定如期支付首付款，则需在7日内迁出该房屋。根据合同约定，如被告逾期支付首付款超过一定时间，原告有权解除合同并主张总房款20%的违约金，如今最后的付款期限已过，被告仍未依约付款。原告于2013年7月8日在警方及物业的协助下迫使被告搬出房屋，但被告尚未与原告协商赔偿事宜，滞留于房屋内的家具也一直未处理。原告曾多次电话并发函至被告，但始终无法取得联系。被告的行为使得原告无法继续出售或出租系争房屋，给原告带来了巨大的经济损失且该损失仍在不断扩大。故原告诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付违约金9，000，000元；2、解除双方于2013年5月18日签订的《上海市房地产买卖合同》；3、被告将其滞留在系争房屋内的物品搬离。
被告杨斌斌未作答辩。
经审理查明：2013年5月18日，原告作为卖售方（甲方）、被告作为买受方（乙方），双方签订了《上海市房地产买卖合同》一份，约定乙方向甲方购买系争房屋，转让价款共计45，000，000元，乙方的付款方式和付�期限由甲、乙双方在付款协议（附件三）中约定明确；甲、乙双方同意，甲方于2013年9月3日前腾出系争房屋并通知乙方进行验收交接，查验后签订房屋交接书为房屋转移占有的标志；甲、乙双方确认，在2013年8月31日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；乙方未按本合同约定期限付款，未按约定时间内办理贷款申请手续及未按约定时间内办理完毕房地产产权过户、交房的各项手续的，则每逾期一日需向甲方支付房地产出售总价款万分之五的赔偿金，并应继续履行合同，如乙方逾期超过十个工作日的，或乙方单方面解除合同的，均视为乙方违约，甲方有权单方解除本合同，甲方因此单方解除合同的，应当通知乙方，乙方承担违约责任，除需支付十个工作日的赔偿金外，还需向甲方支付相当于总房价款20%的违约金，甲方可从乙方已付款中扣除相当于�约金、赔偿金部分的价款，剩余款项返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到通知之日起三个工作日内补足并支付给甲方；该合同附件三约定，乙方已在甲、乙双方签订本合同前通过居间方或直接转付甲方定金150，000元，乙方应于签订本合同并申请办理公证手续（若有）后43日内通过居间方转付或直接支付甲方部分房价款13，350，000元，如此共同构成乙方支付给甲方的首期房价款计13，500，000元，其中500，000元作为尾款由居间方暂为保管，待交房当日由居间方无息转付给甲方，甲方同意且积极配合乙方通过向贷款银行申请31，500，000元贷款的形式支付第二笔房价款；物业管理费、水、电、煤、电讯等费用，在转移占有前未支付和未结算的费用由甲方承担，转移占有后，使用该房地产所发生的费用均由乙方承担。合同还对房屋买卖过程中的其他相关事宜进行了约定。
上述合同签订后，被告支付了原告购房定金150，000元，后原、被告于2013年5月20日签订了《交房协议书》一份，约定交房事宜，乙方暂时享用居住的权利，在办理正式交易过户之前，乙方未经甲方同意不得对房屋内任何装修（硬装）进行改动，否则造成经济损失由乙方承担；乙方不得将原告属于甲方的任何房屋附属设备设施包括但不限于家具及软装带出该物业，否则造成经济损失由乙方承担；2013年5月21日后该物业产生的物业费、水费、电费、煤气费、电话费、有限电视等由乙方承担；若乙方未能在甲、乙双方签订的买卖居间协议内指定的首付款期限内（2013年6月29日之前）履行首付款义务，则需在7日内迁出该物业。原告随即交付了煤气卡两张和钥匙三把。
2013年7月2日，原告委托律师向被告发出律师函，载明因被告未能在合同约定的期限内支付�期房款，被告的行为已构成违约，根据房地产买卖合同被告还有十个工作日的补救宽限期（2013年7月12日前），如果被告在2013年7月12日前没有支付首期房款，原告将依约单方解除合同，同时原告将依约要求被告承担违约责任，即十个工作日的赔偿金和购房款20％的违约金；其次，根据交房协议书，被告必须在2013年7月6日前搬出该物业，为此，原告要求被告立即搬出该物业。
2013年7月8日，原告在警方及物业的协助下迫使被告搬出了系争房屋，房屋现由原告占有，但被告滞留在房屋内的家具、电器等物品一直未搬离，后原告多次与被告电话及发函联系未果。
诉讼中，原告表示被告离开系争房屋后，拒绝接听原告及中介的电话，致使原告至今不能单独办理合同网上备案撤销手续，也不能使用或处置系争房屋，被告应对其故意行为造成原告的损失承担全部责任。原告实际�失包括：2013年5月20日起的房租损失，按同类房屋租金计算，原告的房租每月应不低于50，000元；2013年5月20日起的物业管理费和园林养护费每月分别为6，216.30元和1，527元；被告还应支付2013年5月20日起据实结算的水、电和物业维修费。由于被告拒绝处理违约的善后事宜，上述租金、物业管理费和园林养护费的损失还在继续发生，实际损失已经远远超过已付的150，000元定金。其次，由于被告的违约，致使原告的可得利益无法实现，原告的可得利益包括从2013年6月起无需每月还款47，533.36元的贷款和房屋成交后的收益，且根据房屋买卖合同的约定，原告的银行贷款需要由被告的首付款垫付，被告未能按期垫付原告提前还贷的资金，应承担原告可得利益无法实现的违约责任。再次，原告的主张并没有超过被告订立合同时预见到或者应当预见到的因其违反合同可能造成的损失。因为房屋买卖合同中明确约定了任何一方违约，都需向守约方支付相当于总房价款20％的违约金，事实上合同约定的违约金还高于总房价款的20％，而且20％的比例也没有超过法律和类似司法解释规定的比例。
原告是系争房屋登记的房地产权利人。
以上事实，由上海市房地产买卖合同、交房协议书、律师函及邮寄凭证、家具清单及照片、发票、收款收据、上海市房地产权证及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为：首先，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告之间签订的《上海市房地产买卖合同》及《交房协议书》均系当事人的真实意思表示，并未违反法律和行政法规的强制性效力性规定，属有效合同，当事人均应按约履行。其次，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的�件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，因被告未在合同约定的期限内向原告支付首期房款，原告依约行使合同解除权并无不当，至于合同解除的时间，本院确认为原告律师函中载明的2013年7月12日。再次，合同解除后，原告占用房屋缺乏合同依据，故其应及时搬离并返还房屋，根据庭审查明的事实，被告虽然人已离开房屋但仍有家具、电器等物品留存，故被告应将滞留在系争房屋内的物品搬离，搬离的物品以原告提交的家具清单及照片为准。最后，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。本案中，被告逾期支付购房款的行为已构成违约，原告可以向被告主张违约责任，且原告认为已收取的定金不足以弥补因被告违约造成的损失，选择适用违约金条款并无不当，本院予以支持。然，被告的行为虽已构成违约，原告迫使被告离开系争房屋的做法亦存在不妥之处，综合考虑被告的违约情形、原告因被告违约所造成的损失、被告在订立合同时对损害赔偿可预见的范围以及原告在违约情形发生后应当采取减轻损失的合理措施，原告主张的违约金数额过高，本院依据公平原则酌情调整为被告向原告支付违约金800，000元。扣除被告已支付给原告的购�定金150，000元，被告还须向原告支付违约金650，000元。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃诉讼权利。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百一十六条、第一百一十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、原告金辉与被告杨斌斌2013年5月18日签订的《上海市房地产买卖合同》于2013年7月12日解除；
二、被告杨斌斌于本判决生效之日起十日内将其滞留在上海市松江区佘山镇林荫新路XXX弄XXX号房屋内的物品搬离（详见家具清单及照片）；
三、被告杨斌斌于本判决生效之日起十日内支付原告金辉违约金650，000元（已扣除购房定金150，000元）。
如未按本�决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费74，880元，由原告金辉负担63，000元（已付），被告杨斌斌负担11，880元（于判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 杨惠星
代理审判员 洪 飞
人民陪审员 陆瑞兴
二〇一四年四月十五日
书 记 员 沈 婷
附：相关法律条文
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除�同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条……
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事�一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
……
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
第一百�十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
……
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。