海南省海口市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）琼01执异623号
案外人:海南永钦投资有限公司，住所地：海口市滨海大道103号财富大厦5单元J号房。
法定代表人：牛海峰，职务：董事长。
申请执行人：海口海交担保有限公司，住所地海南省海口市南沙路41号10楼1001房。
法定代表人：王进才，董事长。
申请执行人：王星，女。
申请执行人：郑友飞，男。
申请执行人：庄勤辉，男。
被执行人：海南博海投资咨询有限公司，住所地海南省澄迈县金江镇华成路46号。
法定代表人：郭忠，董事长。
被执行人：郭忠，男。
被执行人：雷江，男。
本院在执行申请执行人海口海交担保有限公司（以下简称海交公司）、庄勤辉、郑友飞、王星与被执行人海南博海投资咨询有限公司（以下简称博海公司）、郭忠、雷江借款合同纠纷一案中，案外人海南永钦投资有限公司（以下简称永钦公司）对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。
案外人永钦公司称，在申请执行人海交公司、庄勤辉、郑友飞、王星与被执行人博海公司执行一案中，法院作出的（2016）琼01执441号执行裁定及（2016）琼01执441号之三公告，错误将案外人购买的位于海南省澄迈县金江镇文化北路东侧地坡岭东侧逸海华庭12套房产（第15栋104房、401房、1101房；第16栋1302房、1404房、1502房、1601房；第23栋104房、105房、106房、204房、205房）进行了查封，侵害案外人的合法权益。2013年8月19日，案外人与博海公司签订66份《商品房买卖合同》，购买了博海公司开发的位于海南省澄迈县金江镇文化北路逸海华庭66套商品房。其中，逸海华庭第15栋104房、401房、1101房；第16栋1302房、1404房、1502房、1601房共计7套商品房在购买房产之中。2014年1月5日，案外人与博海公司签订16份《商品房买卖合同》，购买了博海公司开发的位于海南省澄迈县金江镇文化北路逸海华庭16套商品房。其中，逸海华庭第23栋104房、105房、106房、204房、205房共计5套商品房在购买房产之中。上述《商品房买卖合同》约定：付款方式为异议人一次性付款；博海公司应于本合同签订暨网上备案之日起30日内向澄迈县房产行政主管部门办理书面备案确认手续，如案外人要求办理商品房预告登记的，博海公司应于合同书面备案确认之日起90日内，与案外人共同申请办理；博海公司应在2014年6月30日前向案外人交付商品房。合同签订后，案外人已付清了上述房屋的全部购房款，并将销售备案的全部材料交付给了博海公司，由该公司办理销售备案手续，博海公司也告知案外人已经办理了《商品房买卖合同》的销售备案登记。2014年8月25日，博海公司也已经将上述商品房交付给了案外人实际使用，案外人也与物业公司办理了入住手续，并且已经装修入住。博海公司因与王一萍存在法院诉讼，海南省高级人民法院查封了案外人购买的部分房屋，博海公司告知没有为案外人办理销售备案手续。案外人前往澄迈县房管局查询，才发现博海公司欺骗了案外人，没有依约为案外人办理购买上述房屋《商品房买卖合同》的销售备案登记手续和预告登记手续。案外人之前向海南省高级人民法院起诉，后因王一萍变更诉讼请求，案件变更为借贷纠纷，海南省高级人民法院不再受理案外人商品房买卖合同纠纷。案外人于2014年11月10日向海南省第一中级人民法院起诉博海公司，经海南省第一中级人民法院主持，双方达成调解，海南省第一中级人民法院作出（2014）海南一中民一初字第55号民事调解书：“一、原告海南永钦投资有限公司对海南博海投资咨询有限公司于2013年8月19日所签订的66份《商品房买卖合同》真实有效，双方同意继续履行上述66份合同。二、被告海南博海投资咨询有限公司于2015年2月16日前到海南省澄迈县房产管理部门办理上述66份《商品房买卖合同》的备案登记手续。三、被告海南博海投资咨询有限公司于2015年2月16日前将案件受理费56800元支付给原告海南永钦投资有限公司。”双方均已签收该调解书，该调解书已生效。此后，因博海公司不履行调解书确定的义务，案外人依法向海南省第一中级人民法院申请强制执行并获得受理。此外，因博海公司没有为案外人办理购买部分房产的备案登记和产权登记，案外人于2016年4月29日向海南省澄迈县人民法院起诉博海公司，经澄迈县人民法院主持，双方达成调解，澄迈县人民法院2016年5月20日作出（2016）琼9023民初748号民事调解书：“一、海南博海投资咨询有限公司已将位于海南省澄迈县金江镇文化北路逸海华庭第2栋605房、705房、703房、802房、803房；第3栋1单元606房、706房、803房、805房；第3栋2单元802房；第23栋104房、105房、106房、204房、205房、102房，共计16套商品房出售给海南永钦投资有限公司，全部购房款人民币叁佰万元已经付清，海南博海投资咨询有限公司已于2014年8月25日交付给海南永钦投资有限公司使用，上述16套房产所有权及相应土地使用权归海南永钦投资有限公司所有，海南博海投资咨询有限公司对此予以认可，没有任何异议。二、双方签订过的上述16套房产《商品房买卖合同》合法有效，海南永钦投资有限公司在签订上述16套房产《商品房买卖合同》后已将上述16套房产销售备案、预告登记的全部材料交付给了海南博海投资咨询有限公司，由海南博海投资咨询有限公司负责办理上述16套房产销售备案和预告登记手续，但海南博海投资咨询有限公司未依约为原告办理销售备案和预告登记手续，现海南博海投资咨询有限公司同意在2016年6月1日前为海南永钦投资有限公司办理完毕销售备案，在2016年7月1日前为海南永钦投资有限公司办理完毕预告登记手续，于2016年12月31日之前为海南永钦投资有限公司办理完毕上述16套房产的房产证和土地证。……双方当事人一致同意本调解协议的内容，自双方在调解协议上签名或捺印后即具有法律效力。上述协议，不违反法律规定，本院予以确认。”双方均已签收该调解书，该调解书已生效。然而，根据海口海交担保有限公司、王星、郑友飞、庄勤辉与海南博海投资咨询有限公司等借款合同纠纷案已经生效的海口市中级人民法院（2014）海中法民一初字第78号民事判决第三项判决：“三、确认原告海口海交担保有限公司与被告海南博海投资咨询有限公司之间的土地使用权抵押合法有效，在被告海南博海投资咨询有限公司不履行上述给付义务时，原告海口海交担保有限公司有权就澄他项（2013）第0648号《土地他项权利证明书》项下的55851.365平方米土地使用权折价或拍卖、变卖的价款享有优先受偿权，但无权对该土地上其已经同意预售且已经售出的商品房主张折价或拍卖、变卖。”博海公司不服，提起上诉，海南省高级人民法院二审作出（2016）琼民终128号民事判决书，维持原判。海南省第一中级人民法院、澄迈县人民法院经审理已经查明，案外人与博海公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，已支付了全部购房款，并且在2014年8月25日便已经实际交付房产和占有使用上述商品房，《商品房买卖合同》应继续履行，案外人将上述商品房销售备案、预告登记、产权登记的全部材料交付给了博海公司，由博海公司负责办理销售备案、预告登记、产权登记，因博海公司的原因导致没有办理销售本案登记、预告登记、产权登记，案外人对此没有过错，案外人的合法财产权益应受到法律保护。逸海华庭第15栋104房、401房、1101房；第16栋1302房、1404房、1502房、1601房；第23栋104房、105房、106房、204房、205房共计12套商品房已经取得预售许可证，海口海交担保有限公司出具手续同意博海公司出售且已经售出给案外人。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”以及根据海口市中级人民法院（2014）海中法民一初字第78号民事判决第三项判决，结合本案事实，海口海交担保有限公司无权对该已经售出给案外人的商品房主张折价或拍卖、变卖，依法应排除执行。因此，为保障案外人的合法权益，特依法向法院申请终止对上述逸海华庭第15栋104房、401房、1101房；第16栋1302房、1404房、1502房、1601房；第23栋104房、105房、106房、204房、205房共计12套已售给案外人的商品房采取的执行措施，不予执行并解除对案外人购买上述商品房的查封。
本院查明，2015年12月22日，本院就海交公司、王星、郑友飞、庄勤辉与博海公司、郭忠、雷江、第三人海口正好房地产经纪有限公司、中国农业银行股份有限公司海口龙华支行借款合同纠纷一案作出（2014）海中法民一初字第78号民事判决：博海公司于该判决生效之日起十日内向海交公司、王星、郑友飞、庄勤辉偿还借款本金人民币5750万元并支付利息和违约金（利息和违约金计算：以人民币5750万元为本金，按年利率24%计算，自2014年5月28日起计付至款项付清之日止）；郭忠、雷江对博海公司的上述第一项给付义务向海交公司、王星、郑友飞、庄勤辉承担连带清偿责任；确认海交公司与博海公司之间的土地使用权抵押合法有效，在博海公司不履行上述第一项给付义务时，海交公司有权就澄他项（2013）第0648号《土地他项权利证明书》项下的55851.365㎡土地使用权折价或拍卖、变卖的价款享有优先受偿权，但无权对该土地上其已同意预售且已售出的商品房主张折价或拍卖、变卖；驳回海交公司、王星、郑友飞、庄勤辉的其他诉讼请求；如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；该案案件受理费414975元，由海交公司、王星、郑友飞、庄勤辉负担33925元，博海公司、郭忠、雷江负担381050元，诉前保全费5000元，由博海公司负担。博海公司不服该判决，向海南省高级人民法院提起上诉。2016年8月31日，海南省高级人民法院作出（2016）琼民终128号民事判决，驳回上诉，维持原判；二审案件受理费346400元，由博海公司负担。上述民事判决发生法律效力后，博海公司、郭忠、雷江未按判决内容履行义务。
依据已发生法律效力的海南省高级人民法院（2016）琼民终128号民事判决、本院（2014）海中法民一初字第78号民事判决及权利人申请，本院立案执行申请执行人海交公司、王星、郑友飞、庄勤辉与被执行人博海公司、郭忠、雷江借款合同纠纷一案。2017年1月9日，本院作出（2016）琼01执441号执行裁定，裁定：冻结、扣划被执行人博海公司、郭忠、雷江在人民币92082659元范围内的银行存款或查封、冻结、扣押、提取其他等值财产。2018年5月30日，本院作出（2016）琼01执441号之三公告，内容为：关于申请执行人海交公司、庄勤辉、郑友飞、王星与被执行人博海公司、郭忠、雷江借款合同纠纷一案，本院作出的（2016）琼01执441号执行裁定及（2016）琼01执441号之三协助执行通知书，查封被执行人博海公司名下的位于海南省澄迈县金江镇文化北路地坡岭东侧的“逸海华庭”项目中的398套房产（具体房号详见公告附件）。因被执行人拒不履行生效法律文书所确定的义务，本院拟处置上述398套房产。如对上述财产的权属有异议者，自本公告刊登之日起15日内以书面形式向本院提出异议，并提交相关证据材料。逾期本院将依法处置上述财产。本院已查封的上述398套房产包括永钦公司提出执行异议的“逸海华庭”15号楼（幢）1层104号房（15号楼1-C4号房）、4层401号房（4-C1号房）、11层1101号房（11-C1号房），16号楼（幢）13层1302号房（16号楼13-C2号房）、14层1404号房（14-C4号房）、15层1502号房（15-C2号房），16层1601号房（16-C1号房），23号楼（幢）1层104号房（23号楼1-C4号房）、1层105号房（1-C5号房）、1层106号房（1-C6号房）、2层204号房（2-C4号房）、2层205号房（2-C5号房）。2018年6月12日，案外人永钦公司向本院提出异议，请求中止执行并解除涉案房产的查封。
另查明，2013年8月19日，案外人永钦公司作为乙方与博海公司作为甲方签订七份《澄迈商品房买卖合同》，其中载明：买受人所购商品房为“逸海华庭”住宅15号楼（幢）1层104号房（15号楼1-C4号房），建筑面积62.62平方米，总金额为人民币187279元；15号楼（幢）4层401号房（15号楼4-C1号房），建筑面积75.24平方米，总金额为人民币225022元；15号楼（幢）11层1101号房（15号楼11-C1号房），建筑面积75.24平方米，总金额为人民币225022元；16号楼（幢）13层1302号房（16号楼13-C2号房），建筑面积75.36平方米，总金额为人民币225381元；16号楼（幢）14层1404号房（16号楼14-C4号房），建筑面积62.62平方米，总金额为人民币187279元；16号楼（幢）15层1502号房（16号楼15-C2号房），建筑面积75.36平方米，总金额为人民币225381元；16号楼（幢）16层1601号房（16号楼16-C1号房），建筑面积75.24平方米，总金额为人民币225022元。2013年8月21日，案外人永钦公司一次性付款的方式向博海公司付清含上述7套房产在内的购房款9600000元，博海公司开具了《收据》。2014年1月5日，案外人永钦公司作为乙方与博海公司作为甲方签订五份《澄迈商品房买卖合同》，其中载明：买受人所购商品房为“逸海华庭”住宅23号楼（幢）1层104号房（23号楼1-C4号房），建筑面积62.62平方米，总金额为人民币194122元；23号楼（幢）1层105号房（23号楼1-C5号房），建筑面积62.62平方米，总金额为人民币194122元；23号楼（幢）1层106号房（23号楼1-C6号房），建筑面积59.02平方米，总金额为人民币182962元；23号楼（幢）2层204号房（23号楼2-C4号房），建筑面积62.62平方米，总金额为人民币194122元；23号楼（幢）2层205号房（23号楼2-C5号房），建筑面积62.62平方米，总金额为人民币194122元。2014年1月6日，案外人永钦公司一次性付款的方式向博海公司付清含上述5套房产在内的16套房产购房款人民币3000000元，博海公司开具了《收据》。2014年8月25日，博海公司出具了《团购房屋交付证明书》，同日，永钦公司和澄迈达胜物业服务有限公司签订了《物业管理服务协议》，澄迈达胜物业服务有限公司出具了《房屋交接书》和收据。以上事实有《澄迈商品房买卖合同》、《团购房屋交付证明书》、《物业管理服务协议》、中国建设银行《转账凭条》、《委托付款函》、《付款确认函》、《收据》等证据予以佐证。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人永钦公司所购买的上述15号楼（幢）1层104号房（15号楼1-C4号房）、4层401号房（4-C1号房）、11层1101号房（11-C1号房），16号楼（幢）13层1302号房（16号楼13-C2号房）、14层1404号房（14-C4号房）、15层1502号房（15-C2号房），16层1601号房（16-C1号房），23号楼（幢）1层104号房（23号楼1-C4号房）、1层105号房（1-C5号房）、1层106号房（1-C6号房）、2层204号房（2-C4号房）、2层205号房（2-C5号房）系在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，已合法占有该房产，并已支付了全部购房款，且没有证据证明涉案房产未办理过户登记是案外人永钦公司的过错，故案外人永钦公司对该房提出的中止执行异议请求符合上述规定，依法应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：
中止对案外人永钦公司购买的位于海南省澄迈县金江镇文化北路地坡岭东侧的“逸海华庭”项目15号楼（幢）1层104号房（15号楼1-C4号房）、4层401号房（4-C1号房）、11层1101号房（11-C1号房），16号楼（幢）13层1302号房（16号楼13-C2号房）、14层1404号房（14-C4号房）、15层1502号房（15-C2号房），16层1601号房（16-C1号房），23号楼（幢）1层104号房（23号楼1-C4号房）、1层105号房（1-C5号房）、1层106号房（1-C6号房）、2层204号房（2-C4号房）、2层205号房（2-C5号房）的执行。
案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 叶尊本
审判员 张 磊
审判员 何 芳
二〇一八年七月二十六日
书记员 符龙暖
附适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉
执行程序若干问题的解释》
第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条（现修改为二百二十七条）的规定，向执行法院提出异议。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
撰稿：叶尊本校对：符龙暖印刷：何宗谦
海南省海口市中级人民法院2018年7月30日印制
（共印15份）