福建省厦门市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）厦民终字第784号上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：厦门市天丰工贸发展有限公司，住所地福建省厦门市湖里区厦门机场北区C块。法定代表人：李铁城，总经理。委托诉讼代理人：李俊贤，福建均融律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈曾盛，福建均融律师事务所律师。被上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：胡毓瑱，男，1971年2月27日出生，住台湾地区桃园县。委托诉讼代理人：陈荔，福建上达律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈惠生，福建上达律师事务所律师。上诉人厦门市天丰工贸发展有限公司（以下简称天丰公司）因与被上诉人胡毓瑱房屋租赁合同纠纷一案。不服福建省厦门市海沧区人民法院（2013）海民初字第3180号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人天丰公司法定代表人李铁城、委托诉讼代理人李俊贤，被上诉人胡毓瑱委托诉讼代理人沈惠生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人天丰公司上诉请求：撤销一审判决第一、三、五项，改判支持天丰公司的一审全部反诉请求，并驳回胡毓瑱的一审全部诉讼请求。判决胡毓瑱承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：原审判决认定天丰公司对合同无效负70%的过错责任及对讼争房屋的装修损失承担70%的责任是错误的。胡毓瑱对于讼争房屋系超过期限的临时建筑的事实是明知的、清楚的，天丰公司没有任何隐瞒，胡毓瑱只对合同无效负30%的过错责任是错误的。原审判决判令天丰公司向胡毓瑱赔偿装修损失105000元不当。胡毓瑱装修确未经天丰公司审核同意，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第13条的规定，胡毓瑱的装修损失应由其自行承担。一审判决未判令被上诉人应向天丰公司支付拖欠的市场管理费是错误的。被上诉人胡毓瑱辩称，天丰公司对胡毓瑱的装修、营业行为是知悉、同意的。天丰公司与胡毓瑱所签订的《房屋租赁合同》尽管有约定了市场管理费每平方米10元人民币，但该合同已被确认无效，且该市场“厦门茶业城”未经经贸部门批准，不具备市场的资质和条件，也没有消费资质，整个市场经营不起来，才导致了所谓“茶业城”几十户租户与被上诉人的纠纷和起诉解除租赁合同，原审判决不支付天丰公司每平方米10元的市场管理费具有事实依据和法律依据。原审判决酌情确定装修残值150000元，结合其于天丰公司双方过错程度酌情认定答辩人与上诉人各负担装修损失的30%和70%，符合公平正义。胡毓瑱向一审法院起诉请求判令：1、确认胡毓瑱与天丰公司于2012年11月20日签订的《房屋租赁合同》无效；2、本案诉讼费由�丰公司承担。原审法院审理过程中，胡毓瑱增加一项诉求：请求判令天丰公司支付胡毓瑱因其缔约过失造成的装修损失218640.2元。天丰公司向一审法院提起反诉，请求判令：1、确认2012年11月20日天丰公司与胡毓瑱签订的《房屋租赁合同》无效；2、胡毓瑱立即支付给天丰公司2012年11月20日起至2013年1月24日的房屋使用费为8928元及2013年4月25日起至2013年10月31日止房屋使用费26928元（房屋使用费参照租金标准支付，即按每月4320元计算）；3、胡毓瑱立即支付给天丰公司拖欠的市场管理费7920元。（每月每平方十元，自2012年11月20日起计算至2013年10月19日止）；4、胡毓瑱承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：1999年9月8日，天丰公司（承租方）与厦门国际航空港集团房地产开发有限公司（出租方）签订一份《场地租赁合�》，约定厦门国际航空港集团房地产开发有限公司将其所拥有的机场北区（主跑道西端头C地块）场地租赁给天丰公司使用，总面积为12000㎡，租期为二十年（从合同生效之日起到2019年9月7日止），租金2元/㎡。2000年1月，厦门市规划局作出编号为临99J-036号《建设工程规划许可证》，上加盖“临时建设”章，建设单位为“厦门市天丰工贸发展有限公司”，建设项目名称为“市场、仓库”，建设位置为“机场北区”。后天丰公司在承租地块上建设临时建筑。2012年，天丰公司在机场北区C地块临时建筑以“厦门茶叶城”名义对外招商出租。2012年11月20日，天丰公司与胡毓瑱签订一份《房屋租赁合同》，约定天丰公司将厦门天丰茶叶城B区108号，面积（含公摊30%）72m2房屋出租给胡毓瑱，租期为三年，租金为每月4320元。付�方式为押一付三，先付后用，胡毓瑱应于每三个月到期七天前付清下三个月租金。管理费为每月每平方米10元。天丰公司与胡毓瑱双方均在《房屋租赁合同》上签名或盖章确认。同日，双方签订《补充协议书》，其中第一条约定：“乙方如在2012年10月28日之前进场装修至2012年11月25日装修完毕，经甲方确认属实的，甲方给予如下优惠政策：第一年租金打八折，第二年租金打九折”。同日，胡毓瑱出具《接房确认书》，对其承租的房屋进行接收。2013年8月14日，厦门市规划局出具《关于的复函》，称：一、涉及项目系天丰公司向原厦门国际航空港集团房地产开发有限公司临时租赁机场预留用地作建设的项目；二、临99J-036号工程规划许可证属于临时建设，依照城市规划法规，其有效期为两年，未申办延期的证自动失效，查该项目未申请许可延期手续；三、原证批复为“市场、仓库”，“厦门茶叶城”属非规划许可内容。一审审理期间，胡毓瑱提交由厦门铭诚菲装饰工程有限公司加盖财务专用章出具的《预算书》、《结算书》和《收款收据》，用于证明胡毓瑱为讼争房屋店面装修花费218640.2元。天丰公司对其真实性不予认可，认为胡毓瑱进行装修未经同意，装修费用应由承租人自行承担，假设法院有认定出租人同意装修的可能，未形成附合的装饰装修物由承租人拆除，已形成附合的装饰装修费由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。原审法院另查明，胡毓瑱已向天丰公司支付17280元，即保证金4320元和2013年第一季度租金12960元。一审审理期间，胡毓瑱申请对讼争房屋所�地段租金和装修费用进行评估鉴定，原审法院依法委托厦门大成方华资产评估土地房地产估价有限公司进行鉴定，该公司于2013年12月18日回函因双方无法提供一致确认的装修工程清单等原因予以退鉴；原审法院再次委托厦门乾元资产评估与房地产估价有限责任公司进行鉴定，该公司于2014年3月4日回函因评估对象土地为租赁，建筑外观为临时搭建工程，周边缺少类似出租实例，无法对其租金进行评估等原因予以退鉴。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，胡毓瑱系台湾地区居民，本案应当参照涉外案件处理。本案讼争房屋所在地为福建省厦门市，且本案属厦门市中级人民法院指定由原审法院集中管辖的涉台案件，因此，原审法院对本案享有管辖权。本案各方对法律适用没有约定，依据最密切联系原则，本案应当适用中华人民共和国法律。本案焦点为：一是应否确认双方于2012年11月20日签订的《房屋租赁合同》无效；二是胡毓瑱应否向天丰公司支付房屋占有使用费和市场管理费；三是是否存在房屋装修损失及损失如何负担。一、关于《房屋租赁合同》的效力问题。胡毓瑱与天丰公司对案涉临时建筑的编号为临99J-036号《建设工程规划许可证》复印件真实性均无异议，原审法院对其真实性予以确认。该《建设工程规划许可证》取得于2000年1月，有效期两年，到期后至本案一审辩论终结前未申办延期，已失效，目前案涉临时建筑无规划许可。本案中，《房屋租赁合同》涉及临时建筑未经批准，根据相关法律规定，该合同应属无效，双方均主张确认《房屋租赁合同》无效的诉讼请求，于法有据，原审法院予以支持。二、关于房屋占有使用费和市场管理费问题。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，《房屋租赁合同》约定租金为每月4320元，胡毓瑱辩称《房屋租赁合同》存在重大误解、显失公平情况且租金标准过高，但未提交充分证据，故原审法院不予采信。天丰公司要求胡毓瑱参照合同约定标准支付房屋占有使用费的诉讼请求具有事实和法律依据，原审法院予以支持。胡毓瑱于2012年11月20日接收房屋，应按照合同约定的月租金标准自实际占有使用之日起支付房屋占有使用费。对于天丰公司主张2012年11月20日至2013年1月24日的房屋占有使用费8928元和自2013年4月25日至2013年10月31日的房屋占有使用费26928元，此系其�自身合法权益的处分，原审法院予以照准，但应当扣除保证金4320元。故，胡毓瑱应当内向天丰工公司支付房屋占有使用费31536元（8928元+26928-4320元）。至于天丰公司主张胡毓瑱支付自2012年11月20日起至2013年10月31日止的市场管理费，虽然案涉《房屋租赁合同》中约定了管理费每月每平方米10元，但因该合同已被确认无效，故市场管理费收取缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。三、关于房屋装修损失问题。天丰公司辩称讼争房屋装修未经其同意，应由承租人胡毓瑱自己负担装修损失。本案中，双方签订的《补充协议书》中有关于提前进场装修给予租金优惠的相应约定，可见天丰公司对胡毓瑱承租讼争房屋后进行装修并作为茶叶店对外营业的整个过程是知情的，但并未提出异议，故应视为天丰公司对胡毓瑱装修、营业行为的默许，原�法院对天丰公司的上述抗辩不予采信。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人不同意利用的，可由承租人拆除，已形成附合的装饰装修物，出租人不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。原审法院认为，出租人天丰公司未明确表示对讼争房屋内的装饰装修物同意利用，应视为其不同意利用，虽然关于装修损失的鉴定被退回，但装修损失系案涉《房屋租赁合同》无效后必然产生的损失，且胡毓瑱提交由厦门铭诚菲装饰工程有限公司加盖财物专用章出具的《预算书》、《结算书》和《收款收据》予以证明。结合讼争房屋使用折旧情况和约定的租赁使用期限等因素，原审法院对讼争房屋内无法拆除的已形成附合部分的装修残值酌情确定为150000元。关于导致合同无效的过错情况，讼争房屋系临时建筑，天丰公司在建设工程规划许可证到期后未申办延期致讼争房屋无规划许可，对案涉《房屋租赁合同》无效存在过错；胡毓瑱在签订合同时对讼争房屋建设工程规划许可证是否已经过期及能否实现合同目的等情况未尽到审慎注意义务，对案涉《房屋租赁合同》无效亦存在一定过错。故原审法院结合举证责任分担及合同双方导致合同无效的过错程度酌情确定胡毓瑱与天丰公司各负担装修损失的30%和70%，因此，天丰公司应赔偿胡毓瑱装修损失150000元×70%=105000元。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，作出判决：一、被告厦门市天丰工贸发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告胡毓瑱赔偿装修损失105000元；二、反诉被告胡毓瑱应于本判决生效之日起十日内向反诉原告厦门市天丰工贸发展有限公司支付房屋占有使用费31536元；三、上述第一项和第二项判决确定的债务相抵后，由被告（反诉原告）厦门市天丰工贸发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告（反诉被告）胡毓瑱86424元。四、驳回原告（反诉被告）胡毓瑱的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）厦门市天丰工贸发展有限公司的其他反诉请求。经审理查明，对原审法院查明认定的事实，上诉人天丰公司、被上诉人胡毓瑱均无异议，本院予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。本院依法组织双方当事人对讼争房屋进行现场勘查。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。被上诉人胡毓瑱系台湾地区居民，讼争房屋位于福建省厦门市，原审法院依据最密切联系原则，就本案适用中华人民共和国法律并无不当，上诉人天丰公司与被上诉人胡毓瑱对此均无异议。关于讼争合同的效力。在案证据体现，编号为临99J-036号《建设工程规划许可证》载明讼争房屋所在的建筑物原为临时建筑，该《建设工程规划许可证》取得时间为2000年1月，有效期两年，到期后至本案一审辩论终结前未申办延期，已失效。讼争《房屋租赁合同》涉及的临时建筑未经批准，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，出租人天丰公司与承租人胡毓瑱订立的租赁合同无效。双方当事人关于确认讼争《房屋租赁合同》无效的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于是否存在房屋装修损失及损失如何负担。胡毓瑱提交由厦门铭诚菲装饰工程有限公司加盖财物专用章出具的《预算书》、《结算书》和《收款收据》，为证明胡毓瑱为讼争房屋店面装修花费218640.2元。胡毓瑱就其就讼争房屋投入装修已提供初步证据予以证明。天丰公司虽提出异议，但未能对此提供反驳证据，应承担举证不能的法律责任。从本院组织双方当事人就讼争房屋进行现场勘查的情况看，胡毓瑱确有就讼争房屋进行部分装修并形成附合的装饰装修物。双方当事人签订的《补充协议书》中有关于提前进场装修给予租金优惠的相应约定，足以证明天丰公司许可胡毓瑱承租讼争房屋后对房屋进行装修，�作为香道的经营场所对外营业。天丰公司未提供证据证明其对胡毓瑱的装修行为提出异议，故应视为天丰公司对胡毓瑱装修、营业行为的默许。天丰公司的该节上诉意见依据不足，本院不予采纳。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人不同意利用的，可由承租人拆除，已形成附合的装饰装修物，出租人不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，天丰公司作为出租人未明确表示对讼争房屋内的装饰装修物同意利用，应视为其不同意利用。装修损失系讼争《房屋租赁合同》无效后必然产生的损失，原审法院结合讼争房屋使用折旧情况和约定的租赁使用期限等因素，对讼争房屋内无法拆除的已形成附合部分的装修残值酌定为150000元，系原审法院行使自由裁量权的范畴，并无明显不当，可予以照准。关于双方当事人对装修损失各自应承担的过错责任。本院认为，法律平等保护各方当事人的合法权益。当事人在从事民事行为时，均应遵守法律法规的相关规定。讼争房屋原系临时建筑，天丰公司在建设工程规划许可证到期后未及时申办延期，对讼争《房屋租赁合同》无效存在过错；胡毓瑱在签订合同时对讼争房屋的合法性，以及租赁行为是否符合法律法规的相关规定等事项未尽必要的审慎注意义务，同样具有过错。双方当事人的过错相当，故应对讼争合同无效而导致装修损失后果各自承担50%的过错责任。原审判决对此认定不当，应予纠正。故天丰公司应赔偿胡毓瑱装修损失为75000元（即150000元×50%）。关于市场管理费问题�虽天丰公司与胡毓瑱签订的租赁合同无效，但天丰公司确实有进行市场管理，其要求胡毓瑱参照合同约定支付市场管理费并无不当，上诉人天丰公司的该项上诉请求应予以支持。综上，上诉人天丰公司部分上诉请求于法有据，本院予以支持。原审法院认定事实正确，部分判决不当，应予以更正。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持福建省厦门市海沧区人民法院（2013）海民初字第3180号民事判决第二项、第四项；二、变更福建省厦门市海沧区人民法院（2013）海民初字第3180号民事判决第一项为：上诉人厦门市天丰工贸发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向被上诉人胡毓瑱赔偿装修损失75000元；三、撤销福建省厦门市海沧区人民法院（2013）海民初字第3180号民事判决第三项、第五项；四、确认上诉人厦门市天丰工贸发展有限公司与被上诉人胡毓瑱于2012年11月20日签订的《房屋租赁合同》无效；五、被上诉人胡毓瑱应于本判决生效之日起十日内向上诉人厦门市天丰工贸发展有限公司支付市场管理费7920元（按每月每平方米10元的标准，自2012年11月20日起计算至2013年10月19日止）；六、驳回上诉人厦门市天丰工贸发展有限公司的其他上诉请求；七、驳回上�人厦门市天丰工贸发展有限公司的其他一审反诉请求。如上诉人厦门市天丰工贸发展有限公司、被上诉人胡毓瑱未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉案件受理费4580元，减半收取2290元，由胡毓瑱负担1452元，由厦门市天丰工贸发展有限公司负担838元；一审反诉案件受理费894元，减半收取447元，由反诉被告胡毓瑱负担。二审案件受理费2558元，由厦门市天丰工贸发展有限公司负担1675元；由胡毓瑱负担883元审判长  陈璐璐审判员  白菲莱审判员  郑文雅二〇一七年六月五日书记员  潘辉文附本案所适用的法律、司法解释条文:《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同�得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费�，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。本案执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的�务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。