辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽02民终1088号
上诉人（原审被告）：戴强。
委托诉讼代理人：李慎高、李福霞，辽宁大东律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：尹陆。
委托诉讼代理人：张晓萍，辽宁胜诚律师事务所律师。
原审第三人：大连链家房地产经纪有限公司，住所地大连市沙河口区星河二街5号绿城深蓝国际大厦八层01、02、03、04单元。
法定代表人：单一刚，该公司董事。
委托诉讼代理人：范月杰，该公司职员。
委托诉讼代理人：侯建文，辽宁祥远律师事务所律师。
原审第三人：大连红枫房地产发展有限公司，住所地大连保税区慧能大厦407C。
法定代表人：李昕。
上诉人戴强因与被上诉人尹陆、原审第三人大连链家房地产经纪有限公司（以下简称“链家公司”，原大连好旺角房屋经纪有限公司）、原审第三人大连红枫房地产发展有限公司（以下简称“红枫公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服大连经济技术开发区人民法院（2016）辽0291民初1255号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
戴强上诉请求：撤销原判第一项、第二项、第三项，依法驳回被上诉人尹陆的诉讼请求。事实与理由：一审法院事实认定错误，适用法律错误。双方之间不存在房屋买卖合同关系，也不可能存在商品房买卖合同关系。戴强与红枫公司解除了《商品房买卖合同》，随后尹陆与红枫公司签订了《商品房买卖合同》，尹陆与红枫公司之间存在商品房买卖合同关系。戴强没有取得案涉房屋的物权，自然不可能出售该房屋，也无法与尹陆建立房屋买卖合同关系，一审认定双方之间存在房屋买卖合同关系明显属于认定事实错误。二、虽然案涉房屋被法院查封，但并不意味着合同无法履行。红枫公司对案涉房屋仍享有完整的物权，完全有可能继续履行。一审法院也应当审查尹陆与红枫公司之间的商品房买卖合同就办理产权的时间是如何约定的。因此虽然案涉房屋被查封，但不能因此断定属于履行不能。三、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条的规定，只有案涉商品房在被一房两卖或者被设定抵押的情况下才属于履行不能。本案中案涉房屋被查封，不属于法定的履行不能的情形。四、尹陆已经实际领取了案涉房屋钥匙，已经实际居住该房屋，现仅是因为法院查封就认为无法办理产权证，无法实际履行合同，无事实和法律依据。五、双方之间系债权转让关系，即戴强将其对红枫公司的债权转让给尹陆，即便转让的债权存在无法履行的情况或标的物存在瑕疵，尹陆作为受让人不能主张解除债权转让关系，也不能要求返还购房款。
尹陆辩称，不同意上诉人的上诉请求，服从原审判决。尹陆与戴强之间存在买卖合同关系，一审时已提交了资金托管、合同和双方的谈话录音等证据，相关事实清楚。没有任何证据证明尹陆与红枫公司就房屋买卖形成过任何合同，包括戴强所主张的债权转让合同。案涉房屋在出卖时已被查封，至今已三年多时间，且由于红枫公司老板处于跑路状态，现该楼仍未达到入住条件，合同客观上处于无法履行状态。尹陆要求解除合同，完全具有依据。另外对第四点上诉理由需要说明的是当时是在案涉楼盘老板跑路无法交工的情况下，大部分业主到政府上访，为了安抚业主，在政府协调下物业将钥匙交给了购房者，但房屋并不具备入住条件，至今水、电等配套没有上。所以当时并未实现真正意义上的交房，且约定的是精装修，也未装修，也未实际入住。
链家公司述称，要求维持一审判决。
红枫公司未参与诉讼。
尹陆向一审法院起诉请求：1、解除原被告之间就大连保税区x号房屋形成的房屋买卖合同；2、判令被告返还购房款36万元及利息（以36万元为本金，自2014年1月17日起至实际付清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；3、判令被告协助原告解冻广发银行的托管账户（6225xxx），并领取账户内存款5万元。
一审法院认定事实：红枫公司与戴强之间存在债权债务关系，将其开发建设的位于大连保税区东北七街55号一单元20跃21层3号的房屋（物业登记为大连保税区苏荷壹号4号楼1203号房屋，以下简称案涉房屋）抵债给戴强。
2013年12月4日，尹陆与大连好旺角房屋经纪有限公司公司（以下简称“好旺角公司”）签订《委托买卖协议》，内容为：尹陆委托好旺角公司购买案涉房屋，房屋权属状态为“合同发票”，尹陆以41万元购买案涉房屋，委托好旺角公司代为购买，该公司只负责代尹陆与卖方达成购买合意，好旺角公司服务至尹陆与开发商签署购房合同或购房发票时服务中止。
2014年1月17日，尹陆向戴强支付现金36万元。同年4月17日，双方就案涉房屋在广发银行大连经济技术开发区支行签订《二手房交易资金托管合同》，约定尹陆作为买房人、戴强作为卖房人到该银行办理二手房资金托管，三方签订合同，尹陆持该合同将托管资金5万元存入其自己开立的账户中（账号为6225xxx），银行将此款冻结至合同履行完毕；待房地产买卖契约或居间合同履行完毕后，银行凭双方签章的划款确定书解冻前述款项并将该款划至戴强开立的账户中；同时该合同约定，如双方在履行房屋买卖合同期间发生争议，银行将冻结托管资金，直到双方达成一致或持法院判决、裁定处置该款项。该资金托管合同签订后，尹陆将5万元存入前述账户中做资金托管，待案涉房屋全部手续办理完毕后再向戴强解冻支付。
案涉房屋于2013年8月6日被大连市中级人民法院查封，房屋钥匙现在尹陆处。
尹陆与尹陆父亲、母亲、妻子与戴强进行谈话并进行录音，其中记载：“……（尹陆父问）：销房合同和收款收据是你找开发商开的？（戴强答）：对。（尹陆父问）：尹陆没在场？（戴强答）：他那天没去，中介和我去的……（戴强）：我把房子挂在中介，通过中介卖……（尹陆母问）：开发商把房子顶账给你吧？（戴强答）：对。（尹陆母问）：然后你把房子卖给尹陆了，是这个情况吧？”。
尹陆于2015年将戴强及好旺角公司诉至一审法院，诉讼中对涉及案涉房屋的一份《委托购买事项办理完毕声明书》进行笔迹鉴定，经鉴定该声明书上的签字不是尹陆本人所签。2015年12月21日，尹陆撤回对戴强和好旺角公司的诉讼。
一审法院认为，根据双方诉辩意见及证据情况，尹陆究竟是与红枫公司还是与戴强形成房屋买卖合同关系是本案的争议焦点。案涉房屋是抵债房屋，戴强并未取得房屋的产权手续，其又将该房屋卖给尹陆，无论尹陆是否与红枫公司签过商品房买卖合同，都属于规避法律的行为，尹陆与红枫公司之间并不存在真正的商品房买卖合同关系。根据录音资料和二手房资金托管合同的记载，戴强对于其将案涉房屋卖给尹陆是认可的，且在签订托管合同时也明知托管合同附属于房屋买卖合同，并在卖房人处签字，这两份证据能够形成证据链条，证明双方之间形成房屋买卖合同关系。
案涉房屋被法院查封，现无法办理房屋产权登记手续，尹陆购买房屋的合同目的无法实现，现通过诉讼的方式通知戴强解除案涉房屋买卖合同关系，戴强以双方之间并不存在书面买卖合同为由予以抗辩。因合同解除权系形成权，尹陆提出解除合同的通知已送达到戴强，戴强提出的前述抗辩意见即为不请求人民法院或仲裁机关确认解除合同的效力，虽然双方之间并无书面的买卖合同，但房屋买卖合同关系已经成立，故尹陆要求解除房屋买卖合同关系的诉讼请求，于法有据，应予支持。合同解除的法律后果包括“已经履行的，恢复原状”，故戴强应将已收到的房款36万元返还，尹陆要求戴强返还36万元房款的诉讼请求，于法有据，应予支持。双方在广发银行大连经济技术开发区支行签订的《二手房交易资金托管合同》系根据房屋买卖合同产生，因房屋买卖合同关系现已解除无法继续履行，依据合同约定，戴强应配合尹陆解冻该托管账户，由尹陆将其5万元托管款领回，该诉讼请求，应予支持。尹陆要求戴强支付36万元利息及其他损失的诉讼请求，因案涉房屋的查封时间在尹陆购买房屋之前，尹陆在买房的过程中，未尽到买房人应有的注意义务，在签订委托购房协议前及支付房屋款项前未查清案涉房屋登记状态，故尹陆在购买案涉房屋的过程中亦有过失，无权要求赔偿利息及其他损失，尹陆该诉讼请求，不予支持。红枫公司无正当理由未参加诉讼，视为放弃答辩权，依法缺席审理。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除原告尹陆与被告戴强就大连保税区东北七街55号一单元20跃21层3号房屋形成的房屋买卖合同关系；二、被告戴强于判决生效后十日内返还原告尹陆购房款36万元；三、被告戴强于判决生效后十日内协助原告尹陆解冻广发银行大连经济技术开发区支行账户（账号为6225xxx），托管款5万元归原告尹陆所有；四、驳回原告尹陆的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7450元，由原告尹陆负担908元，被告戴强负担6542元；公告费600元，由第三人大连红枫房地产发展有限公司负担。
二审中除链家公司提交工商变更材料外，其余各方均未提交新的证据。
本院二审认定事实与一审查明事实一致。需补充的一个事实是：2016年6月12日大连好旺角房屋经纪有限公司与大连链家房地产经纪有限公司签订《合并协议》，大连好旺角房屋经纪有限公司被大连链家房地产经纪有限公司吸收合并，且办理了相应的工商登记核准手续。
本院认为，本案现有证据足以认定戴强将红枫公司抵给其的、尚未完成所有权登记的房屋卖与尹陆，因此，是在尹陆与戴强之间形成房屋买卖合同关系而不是在尹陆与红枫公司之间形成房屋买卖合同关系，故戴强的此项上诉主张并不成立。
根据一审法院采信的录音资料的记载，戴强对该房屋备不了案、无法完善手续的事实是清楚的，故一审法院作出房屋被查封，无法办理房屋产权登记手续，尹陆购买房屋合同目的无法实现的认定并无不当。尹陆提出解除合同的诉请，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项规定的法定解除合同的条件，应予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。一审法院根据这一法律规定判令戴强返还36万元房款并配合尹陆解冻托管账户，领回5万元托管款亦无不当。
综上所述，戴强的上诉理由均不成立，对其主张本院不予支持。原判事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7450元（戴强已预交），由上诉人戴强承担。
本判决为终审判决。
审判长 霍 宏
审判员 吕 瑛
审判员 刘小南
二〇一七年四月十二日
书记员 董 芳