江西省贵溪市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）贵民一初字第1144号
原告詹焕辉，男。
委托代理人刘琳，律师。
被告江道银，男。
被告方英，女。
被告贵溪市金鑫房地产开发有限责任公司（以下简称金鑫公司），法定代表人杨金生，董事长。
原告詹焕辉与被告江道银、方英、贵溪市金鑫房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告詹焕辉及其委托代理人刘琳、被告江道银到庭参加诉讼，被告方英、贵溪市金鑫房地产开发有限责任公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告詹焕辉诉称，2008年7月由被告金鑫公司开发贵溪市地税局税苑小区，房屋全部由地税局员工按评分内部认购，所有员工均按预算预先交付房款，其中D栋规划为商住楼，由地税局员工郑战所等认购，故由郑战所等约定，房屋建好归郑所等所有，由郑战所等处置，为此，郑战所等便邀请江道银投资，并由江道银直接和施工单位结算。郑战所等与江道银约定，房屋建成后4-6层归江道银所有。2009年房屋建成，被告江道银与郑战所等依约分割了房产，江道银将其所有分得的楼层对外出售。原告在确认了房屋系被告金鑫公司开发，且公司及郑战所等人均明确房屋归被告所有权处置后，原告与被告江道银及其妻子方英签订合同，被告将该栋五楼靠冶炼厂方向北端整层四分之一，约200平方米左右的房屋出售给原告，每平方米单价2000元，共计人民币40元。双方同时约定，房产证要在2010年3月底之前办理，如办理不了房产权证，此购买合同无效，甲方（即江道银）必须数一次性退还乙方购房款，并承担购房款5%的违约金。合同签订后，原告按约交付了全部购房款，被告也将房屋交付给了原告，原告又与其他购房人一起将房屋共同返租给江道银开办银海酒楼，双方另行订立了房屋租赁合同，江道银按租赁合同交付了房租。此后，被告一直在积极办理房产证，但由于各种原因未能按双方约定按时办理完毕。对此，双方表示买卖继续有效，房屋仍由原告出租给被告，双方还一同到贵溪市房产局办理房产证之事，房产局也明确答复予以办理，但此后江道银由于各种原因未能按规定交清相关费用，故房产证一直未能落实。2014年江道银因涉嫌犯罪被羁押，办理房产证之事也就由此中断。综上，原告所购置房屋系被告金鑫公司开发，本应由金鑫公司对外销售，但由于施工费用约定由郑战所等承担，而郑战所等又邀请了江道银出资并管理施工，并约定以房产抵出资，故江道银是实际出资人，江道银的房产为合法取得，江道银有权予以处置，原告与江道银的房屋买卖关系成立，金鑫公司应当配合办理相关手续，但现在金鑫公司未能办理，以致出现房屋早已交付给原告而原告却无法持有房产证的局面，损害了原告合法权益。故原告起诉请求：依法确认贵溪市地税局税苑小区D栋五楼北端四分之一房产归原告所有，并判令金鑫公司办理房产证；诉讼费及其他合理支出由被告承担。
被告江道银答辩称，1、原告所述事实存在。2、因为被告其他原因现在无法为该房办理房产权属有相关证件。
被告方英未答辩。
被告金鑫公司未答辩。
根据原、被告诉辩，本庭归纳本案的争议焦点是：房屋买卖合同是否有效？被告金鑫公司是否有办理房产权证的义务？
原告詹焕辉在举证期限内向本院提交的证据有：一、贵溪市政府抄告单，证明1、税苑小区土地按市场化运作方式取得；2、商品房销售对象为地税局职工。二、委托书、土地使用权竞买申请书、土地使用权出让成交通知书、土地使用权挂牌交易成交确认书，证明贵溪金鑫房地产开发公司委托郑战所竞买取得G2006-6地块的国有土地使用权。三、建设用地规划许可证、建议用地批准书、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，证明税苑小区系经发改委批准的符合规划及建设条件的合法开发项目。四、中标通知书、施工合同，证明税苑小区经招标由贵溪市第二建筑公司承建。五、郑战所证明，证明金鑫公司以土地使用权与江道银联合开发税苑小区D栋商住楼，江道银承担建设资金，房屋4-6层归江道银所有，属于以房产折抵出资。六、购房合同、房屋租赁合同、收条、欠条，证明江道银将其所有的税苑小区D栋五层部分分别出售给周店辉、詹焕辉、张波，周店辉等三人也全额付清购房款，三人在取得房屋后将房屋返租给江道银，双方买卖行为已完成，周店辉等三人为所购房屋的所有人。七、价格认证结论书、房屋面积测绘报告，证明税苑小区已申请办理房产证。八、刑事判决书，证明周店辉、詹焕辉、张波与江道银房屋买卖为合法行为，故周店辉三人购房款未被认定为江道银非法吸收公众存款案的刑事犯罪行为。证明一、二、三、四、七共证明原告购买的房屋已符合办证条件，金鑫公司应予办理。
被告江道银、方英在举证期限内未向本院提交证据。
被告金鑫公司在举证期限内未向本院提交证据。
经庭审质证，被告江道银对原告提交的所有证据无异议；被告方英、金鑫公司未到庭，视为自动放弃质证权利，本院对第1、第2、第3、第4、第6、第7、第8组证据的真实性予以确认；第5组证据郑战所的证明，其未到庭接受质证，所证明的事项也无相关证据印证，本院对其不予采信。
综上所述，本院对以下事实予以确认：贵溪市人民政府办公室贵府办抄字（2005）60号抄告单确定市国税局、地税局建房问题，1、建房必须符合城市总体规划；2、土地按市场化运作方式取得，商品房销售对象为国税局、地税局职工；3、按规定缴纳税费。2006年8月12日，被告金鑫公司出具委托书全权委托郑战所同志参加G2006-06号地块的竞标、签订该项目的全部法律文书，并承担相应的责任。2006年8月14日，郑战所以竞买申请人的身份向贵溪市国土资源局出具G2006-6号地块土地使用权竞买申请书，承诺如能竞得，保证按时签订《国有土地使用权拍卖交易成交书》和《国有土地使用权出让合同》，按文件资料规定的时间交清全部成交价款。2006年8月22日，贵溪市国土资源局发给郑战所国有土地使用权出让成交通知书。2006年8月25日，贵溪市国土资源局（出让人）与被告金鑫公司（竞得人）签订国有土地使用权挂牌交易成交确认书，该确认书明确“贵溪市国土资源局于2006年8月9日8：00至2006年8月22日17：00时整，在贵溪市国土资源交易中心挂牌交易编号G2006-06号地块国有土地使用权，竞得人经认真审阅国有土地使用权挂牌交易文件，并实施踏勘该地块后，向贵溪市国土资源局提交了《国有土地使用权挂牌交易竞买申请书》并交付履约保证金80万元，经贵溪市国土资源局确认，取得竞买资格。本次竞买中，竞得人以人民币大写伍佰陆拾陆万柒仟肆佰肆拾叁元整（￥5667443元）的最高报价竞得该宗的国有土地使用权。竞得人承诺除已交履约保证金80万元人民币外，本成交确认书签订后，保证于2006年9月6日以前付清全部成交款50%，余款于2006年9月21日以前付清。”之后，贵溪市第二建筑公司参加招投标中标。2008年5月15日，被告金鑫公司与取贵溪市第二建筑公司签订建设工程施工合同，被告金鑫公司将贵溪市地税局税苑小区A、B、C、D栋大楼的工程土建、水电安装承包给贵溪市第二建筑公司。2009年8月27日，被告金鑫公司办理了建设用地批准书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。2009年11月10日，原告詹焕辉与被告江道银、方英签订了一份商品房购买合同。该合同约定：原告（乙方）购买被告（甲方）在贵溪市地税局税苑小区D栋（冶金大道临街面地税隔壁）在建的商品住宅房五楼靠冶炼厂方向北端整层四分之一（靠北端消防道旁），约200平方米左右，每平方米单价2000元，共计人民币肆拾万元。付款方式，现房：乙方应在签订合同时一次性付给20万元，月底再付20万元；乙方所购房是甲方转卖房产，如办理不了房产权证，此购买合同无效，甲方必须如数一次性退还乙方购房款40万元，乙方有权向甲方追究违约利息5%，办理房产权证的期限不得超过2010年3月底。合同签订后，被告江道银先后于2009年11月10日、11月30日收取原告詹焕辉现金40万元，并向原告詹焕辉出具了金额为20万元、20万元的收条。被告江道银、方英于2009年11月10日与原告签订了房屋租赁合同。合同约定，原告（甲方）将贵溪市地税局税苑小区D栋五楼靠冶炼厂方向北端整层四分之一（靠北端消防道旁），约200平方米出租给被告（乙方）使用；租期均为捌年，即2010年2月1日至2018年1月31日止，租金在4年后必须增加；年租金为3万元，每半年支付一次。上述房屋由被告江道银经营银海商务宾馆。2015年1月7日，被告江道银因犯合同诈骗罪、非法吸收公众存款罪被贵溪市人民法院判处有期徒刑18年，现在景德镇监狱服刑。本案发生纠纷的房屋至今尚未办理房屋产权证。房屋买卖合同签订后，原告多次要求被告办理房屋产权证书，但均无结果，故原告诉至本院。
本院认为，合法的合同关系应受法律保护。本案中，原告詹焕辉虽与被告江道银、方英签订了房屋买卖合同，该合同亦是原、被告真实意思表示，但两被告至今尚未取得合同约定房屋所有权；本案审理过程中，原、被告均无证据充分证明本案发生纠纷的房屋归被告所有；被告无证据证明本案发生的房屋系其所有，故其无权处分该房屋，房屋权利人对该处分权又未进行追认；原告在庭审中称该房屋系被告所有，故原告可在被告取得房屋所有权后另行起诉。被告金鑫公司与原告之间无房屋买卖合同关系，原告也未向被告金鑫公司支付对等的房屋价款，为此要求其办理房产权证于法无据。综上，在房屋权利人追认或被告尚未取得房屋权利之前，原、被告签订的房屋买卖合同属效力待定合同。故本院对原告的全部诉求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第五十一条之规定，判决如下：
驳回原告詹焕辉的全部诉讼请求。
案件受理费7300元，由原告詹焕辉负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省鹰潭市中级人民法院。
审判长 吴木生
审判员 何剑青
审判员 叶建华
二〇一五年十一月二日
书记员 周娅娟