广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤04民终662号
上诉人（原审原告）：凌田福，男，汉族，住广东省珠海市香洲区，公民身份号码：×××1613。
委托代理人：陈小姗，广东华杨律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：梁文禄，男，汉族，住贵州省遵义市红花岗区，公民身份号码：×××225X。
委托代理人：李昕芫，广东中晟律师事务所律师。
上诉人凌田福与被上诉人梁文禄房屋买卖合同纠纷一案，凌田福不服珠海市香洲区人民法院作出的（2015）珠香法民三初字第1937号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
经一审法院查明，梁文禄系位于珠海市香洲区拱北国防路X号X栋X房（权证号码01××74）的产权人。凌田福获知梁文禄要出售上述房产后提出要购买，经过协商，双方于2015年8月26日以凌田福作为买方（乙方）、梁文禄作为卖方（甲方）签订了一份《房地产买卖合同》，合同约定：第一条甲方拟将位于珠海市香洲区拱北国防路X号X栋X房的房地产转让给乙方；第二条甲、乙双方议定该房地产按总价交易，交易金额为人民币壹佰捌拾万元整，乙方应于合同签订后当天内支付甲方定金人民币伍万元整。乙方于2015年8月27日前支付房款陆拾伍万元整。乙方于2015年9月20日前支付房款壹佰壹拾万元整，由银行按揭支付。第三条本合同签订之日起三十日内，甲、乙双方应携带有关资料到珠海市房地产登记中心办理过户手续。第四条双方同意于2015年9月15日前由甲方将该房地产交付给乙方使用。第六条甲方决定中途不卖及逾期15天仍未交付房地产时，作为甲方中途悔约处理，本合同即告解除，甲方应在悔约之日起七日内将所收定金及购房款退还给乙方，另赔偿乙方人民币柒拾万元整的违约金。乙方决定中途不买及逾期15天仍未付清应缴纳购房款时，作乙方悔约处理，本合同即告解除，已付购房款甲方在七日内退回乙方，甲方可获得如下违约赔偿：乙方所交定金，甲方不予退回。第十条甲乙双方特别约定如下事宜：1、以上房价甲方为实收价，过户所产生的费用由乙方支付。2、以上房价包含室内的固定装修及家私、电器。3、乙方有权将以上房产办理到其他人名下。
合同签订当日，凌田福通过银行转账的方式向梁文禄支付定金50000元，梁文禄向凌田福出具了《收据》。2015年8月27日，凌田福又通过银行转账方式向梁文禄支付人民币200000元以及现金支付人民币5000元，根据梁文禄向凌田福出具的《收据》记载：“今收到凌田福交来购买珠海市香洲区拱北国防路X号X栋X房的补交定金人民币金额（大写）贰拾万伍仟元，￥205000”，故凌田福主张上述205000元系补交的定金，原因是其在签订《房地产买卖合同》时是知道涉案房产有抵押的，梁文禄承诺2日内解除抵押，故未在合同中明确约定该事项，但至2015年8月27日梁文禄并未能解除抵押，凌田福担心权益受损遂与梁文禄协商再支付205000元作为定金。梁文禄对凌田福的上述主张不予认可，并称双方未就定金金额做出《房地产买卖合同》以外的约定，该《收据》上除了“梁文禄”的签名为其本人所写以外，其他字迹均为凌田福填写，且其在签名时，《收据》上只写了金额，其他地方均为空白，其他字迹系凌田福在其签名后补写的。凌田福认可其他字迹确为凌田福手写，但称是写好后梁文禄看过才签名的。
此后凌田福未再向梁文禄支付过款项，梁文禄称其通过打电话的方式向凌田福催过款，但未提交证据证明，且凌田福对此亦不予认可。
庭审中，梁文禄陈述于2015年9月7日将涉案房产卖给案外人汤杰荣，根据《房地产权登记表》显示，房地产登记中心于2015年9月7日受理涉案房产的产权变更申请，于2015年9月8日变更登记至案外人汤杰荣名下，产权来源为2015年向梁文禄购买。梁文禄庭后补充意见称，汤杰荣系涉案房产的抵押权人。2015年9月17日，梁文禄通过银行转账方式向凌田福退回了250000元。
凌田福在一审的诉讼请求为：1.判决梁文禄向凌田福返还定金5000元；2.判决梁文禄向凌田福返还双倍定金差额255000元；3.判决梁文禄向凌田福赔偿损失381673.36元。
一审法院认为，凌田福作为买方与梁文禄作为卖方签订买卖合同，是双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。
凌田福在2015年8月27日向梁文禄支付定金50000元，双方对此无异议，一审法院予以采纳。凌田福还主张其在2015年8月27日向梁文禄支付的205000元亦为定金，一审法院认为，结合买卖合同第二条关于买卖房地产价格、付款方式的约定以及凌田福实际支付款项的时间，应认定凌田福在2015年8月27日向梁文禄支付的205000元系购房款。
凌田福虽未按合同约定在2015年8月27日前向梁文禄足额支付购房款650000元，根据买卖合同第六条第二款的约定：“乙方（即凌田福）决定中途不买及逾期15天仍未付清应缴购房款时，作乙方悔约处理，本合同即告解除，已付购房款甲方（即梁文禄）在七日内退回乙方，甲方可获得如下违约赔偿：乙方所交定金，甲方不予退回”，即只有在凌田福逾期付清应缴购房款超过15天的情况下，买卖合同才解除，而梁文禄却在2015年9月7日就将涉案房产另行出售给案外人，并于2015年9月8日正式将变更登记至案外人汤杰荣名下，梁文禄的行为构成根本违约。另根据买卖合同第六条第一款的约定：“甲方（即梁文禄）决定中途不卖及逾期15天仍未交付房地产时，作甲方中途悔约处理，本合同即告解除，甲方应在悔约之日起七日内将所收定金及购房款退还给乙方”，梁文禄违约之日，合同即解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，凌田福有权要求梁文禄返还购房款并赔偿损失。凌田福共向梁文禄支付了255000元，梁文禄已向凌田福退回了250000元，凌田福主张梁文禄返还剩余5000元，一审法院予以支持。
另根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，凌田福有权主张梁文禄双倍返还定金，本案中凌田福向梁文禄支付定金50000元，故梁文禄还应向凌田福支付双倍定金差额50000元。
凌田福主张梁文禄赔偿涉案房产现价与凌田福购买价之间的差额高于定金部分的损失381673.36元，因梁文禄违约使得凌田福迟延购房，而此后房价上涨亦或下跌以及上涨或下跌的金额，并非当事人在签订合同时能够预见到的，不属于违约损害赔偿范围，且根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条的规定，合同约定的定金足以弥补凌田福因梁文禄违约所造成的损失，故对凌田福的上述主张，一审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条的规定，判决如下：一、梁文禄在判决发生法律效力之日起十日内向凌田福返还购房款人民币5000元；二、梁文禄在判决发生法律效力之日起十日内向凌田福支付双倍定金差额人民币50000元；三、驳回凌田福的其他诉讼请求。如果梁文禄未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费减半收取5425元，由凌田福负担4959元，梁文禄负担466元。
凌田福不服一审判决，上诉请求为：1、依法撤销（2015）珠香法民三初字第1937号《民事判决书》的第二项，改判为梁文禄应向凌田福支付双倍定金差额人民币255000元。事实与理由：一审法院认定凌田福于2015年8月27日向梁文禄支付的205000元系购房款而非定金，不符合客观事实，系事实认定错误。凌田福在一审时已经提交了梁文禄签署的《收据》，上面注明梁文禄收到的该笔款项系“补交定金”，其形式和实质均符合《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百一十九条关于定金合同变更的规定，在梁文禄没有提交证据证明出具该《收据》并非其真实意思的情况下，应当视为双方协商一致变更定金数额，双方均有义务遵守。凌田福认为，虽然双方约定2015年8月27日凌田福应当支付购房款，但是该笔款项的金额与合同约定的购房款并不一致，退一步讲，既然梁文禄在收取款项时已经认可了该笔款具有定金性质，也可以认定为双方在交接购房款的同时提高了定金数额，因为定金最终也将转换成购房款。梁文禄关于“该笔款项系购房款而非定金”、“签署《收据》时纸条上只有金额没有定金字样”等解释，无非是为降低自身应承担的违约责任而作出的狡辩。一审法院采纳梁文禄的主张，一定程度上鼓励了梁文禄这种违背契约精神、为获取更多利益而进行一房二卖的违约行为。
梁文禄发表答辩意见如下：凌田福系房产中介公司的老板，本案之房产买卖系其牟取暴利的手法，其恶意不按期支付购房款，使得梁文禄无法解除抵押、不能履行本案中的房屋买卖合同，以达到非法获利的目的，其上诉请求依法应予驳回。一、凌田福系房产中介公司的老板，本案之房产买卖系其牟取暴利的手法，合同、收据等俱系其单方设计。凌田福系强宇物业代理公司（工商登记为强宇贸易公司）的法定代表人，现金收购房产、转卖牟利是其中一个牟利手法，本案之房产买卖亦是如此，从合同第十条第3款即可看出。本案中的合同、收据等俱系凌提供及填写，凌田福制订的条款亦是不公平对等，对其有利、对梁文禄不利。
二、定金约定从未改变，凌田福的恶意设计不能发生变更效力。根据合同约定8月27日应付购房款65万元，凌田福故意另还现金五千让梁文禄过来签收据，梁文禄签收据时上面并无补交定金等字样，梁文禄收取及签收的是合同约定的购房款，双方并无谈过定金变更。其上文字俱系凌田福单方填写，其恶意设计于事实有悖，不发生变更约定的法律效力。因此，对方所提的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十九条：“实际交付的定金数额多于或者少于约定数额，视为变更定金合同；收受定金一方提出异议并拒绝接受定金的，定金合同不生效”，该规定并不适用于本案。
三、凌田福恶意不付购房款，使得梁文禄陷入无法履约的境地。凌田福明知梁文禄将诉争房产向案外人抵押借款、负债累累，也明知双方约定要靠其次日支付70万元好让梁文禄清债、解除抵押，却故意仅给20万元（当日凌该银行卡账面金额50余万，尚另有其它银行卡），以达到让负债累累的梁文禄无法解除抵押、违约被罚高额违约金赔偿金的目的。
本院二审经审理查明，凌田福在二审法庭调查中称：其一审代理人在不清楚案件事实的情况下称“凌田福在签订《房地产买卖合同》时是知道涉案房产有抵押的，梁文禄承诺2日内解除抵押，故未在合同中明确约定该事项，但至2015年8月27日梁文禄并未能解除抵押，凌田福担心权益受损遂与梁文禄协商再支付205000元作为定金”，这不是客观事实，也不符合常理。凌田福称交付5万元定金时是不知道涉案房产有抵押，是到8月27日，凌田福去房地产登记中心查询后才知涉案房产有150万的抵押，凌田福就与梁文禄商量先给20.5万元作为定金，后由凌田福代梁文禄偿还债务解除抵押后办理房产过户，再支付剩余的房款4.5万元。
梁文禄于二审法庭调查期间提交了“珠海市强宇贸易有限公司”的“商事登记簿”及凌田福的“强宇物业代理有限公司”名片，主张凌田福在涉案房产所在小区开设了强宇公司从事房产中介业务。凌田福对该两份新证据的真实性均予以认可，承认其在涉案房产所在小区开办了公司从事房产中介代理业务。
梁文禄于二审法庭调查期间还提交“不动产抵押（按揭）登记表”，凌田福对其真实性予以认可。该表显示涉案房产的抵押权人是汤杰华，债权数额是人民币150万元。
双方当事人对原审判决查明的其他事实均无异议，本院予以确认。
本院认为，本案二审争议焦点在于凌田福支付的20.5万元是购房款还是定金。结合双方当事人的诉辩意见，本院分析如下：
一、凌田福提供梁文禄2015年8月27日签领20.5万元的《收据》上注明该款是购买涉案房产的补交定金，凌田福对自己的主张已尽到初步举证责任，梁文禄对此予以否认，则应由梁文禄承担反证的举证责任。现梁文禄答辩称签收据时上面并无补交定金等字样，只有金额，收据上的文字都是凌田福事后填写的，这从收据上金额人民币的符号及金额大写的笔迹较其上文字的笔迹力度要粗、要重显示出来，对此，本院认为，作为一个普通理性人在经济往来中经手几十万元资金时，通常应对收据上格式列明的资金来源，“今收到……”及资金性质“交来……”予以全面审视无误后才签名，梁文禄的以上答辩意见既不符合常理，也不足以支持其主张。梁文禄还答辩称凌系房产中介老板，本案房产买卖系其牟利方法，是凌田福恶意设计与事实有悖的结果；对此，本院认为，虽然凌田福是在涉案房产所在小区开办了公司从事房产中介代理业务，本案的合同、收据也均是由凌田福提供并填写，但法律并不禁止凌田福现金收购房、转卖牟利的行为，梁文禄未能提供充分证据证实凌田福是恶意设计与事实相悖的“补交定金”行为，故对梁文禄这一主张不予支持。
承上分析，凌田福对交付的20.5万元系补交定金已尽到举证责任，而梁文禄反证认为20.5万元是购房款，收据上“补交定金”系凌田福恶意设计的抗辩意见，缺乏充分证据证实，故本院采信凌田福主张，认定已交付的20.5万元系定金。一审判决对此认定有误，本院予以纠正。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十九条规定：“实际交付的定金数额多于或者少于约定数额，视为变更定金合同；收受定金一方提出异议并拒绝接受定金的，定金合同不生效。”本案中，2015年8月27日“收据”显示凌田福补交定金20.5万元，这较合同约定是增加了定金数额，梁文禄在签收该“收据”时未提出异议，并予以接受该20.5万元，依据以上司法解释规定，应以实际交付的定金数额为准，视为双方当事人以实际行为变更了原合同的定金数额。凌田福的上诉理由成立，本院予以支持。
二、从双方当事人签订的《房地产买卖合同》内容看，凌田福作为买方主要义务是付款，其在2015年8月27日只支付了20.5万元，未达到合同约定的65万元付款额度，凌田福首先违约，依合同第六条违约责任第二款的约定：“乙方（即凌田福）决定中途不买及逾期15天仍未付清应缴购房款时，作乙方悔约处理，本合同即告解除，已付购房款甲方（即梁文禄）在七日内退回乙方，甲方可获得如下违约赔偿：乙方所交定金，甲方不予退回”，即只有在凌田福明确中途不买及逾期15天仍未付清应缴购房款时，梁文禄才享有合同解除权。本案中梁文禄无证据显示凌田福有明示中途不买涉案房产，对第二期65万元付款义务逾期15天的截止时间是2015年9月11日，即待2015年9月12日凌田福仍未付清65万元时，梁文禄即可解除合同；但梁文禄却在之前的2015年9月7日就将涉案房产另行出售给了案外人汤杰荣，并于9月8日正式将涉案房产变更登记至汤杰荣名下，梁文禄的这一行为构成中途不卖（给凌田福）的根本违约。另从卖房价格上看，本案合同约定房屋售价是180万元，梁文禄另行出售给汤杰荣的《房地产权登记表》上显示成交价格是102万元，梁文禄代理人在二审法庭调查中又称不得已只能以150万元以房抵债，无论是102万元，还是150万元，均低于本案合同约定的售价180万元，梁文禄在凌田福尚未达到根本违约时就急急地以低于本合同的价格出售他人，有违常理，此房价之差也足以支付梁文禄所主张的每月债务利息6万元，梁文禄的违约行为远较凌田福严重。另外，梁文禄作为出卖人的主要义务是交付房产、办理过户，合同约定交付房产是在2015年9月15日之前，办理过户是在9月25日之前，均是在凌田福付清第二笔款的最后截止日期2015年9月11日之后，梁文禄完全有时间待凌田福达到根本违约之时，再解除合同，另售房产予他人，但是梁文禄却提前将涉案房产另售他人，造成本案合同无法继续履行，梁文禄对此应承担根本违约的法律责任。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，凌田福对梁文禄的根本违约行为有权主张双倍返还定金。凌田福总共支付定金255000元给梁文禄，梁文禄已退回250000元给凌田福，梁文禄还应支付双倍定金差额260000元给凌田福，凌田福仅请求支付双倍定金差额255000元，是对其权利的处分，本院予以准许。一审法院对此判决有误，本院予以纠正。
依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持珠海市香洲区人民法院作出的（2015）珠香法民三初字第1937号民事判决的第三项；
二、撤销珠海市香洲区人民法院作出的（2015）珠香法民三初字第1937号民事判决的第一项；
三、变更珠海市香洲区人民法院作出的（2015）珠香法民三初字第1937号民事判决的第二项为：梁文禄在本判决发生法律效力之日起十日内向凌田福支付双倍定金差额人民币255000元。
本案一审案件受理费人民币5425元，由凌田福负担3271元，梁文禄负担2154元；二审案件受理费人民币4300元，由梁文禄负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 泉
代理审判员 朱 玮
代理审判员 王 芳
二〇一六年四月八日
书 记 员 陈妙斯