大连市西岗区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽0203民初3578号
原告大连百安物业管理有限公司，住所地大连市中山区友好路101号北塔楼号楼13层11号。
法定代表人徐壮，经理。
委托代理人陈宁，男，汉族，大连百安物业管理有限公司员工，住大连市中山区。
委托代理人杨旭，女，汉族，大连百安物业管理有限公司员工，住大连市西岗区。
被告赵伟志，男，汉族，无职业，户籍地山东省莱阳市柏林庄街道办事处，现住大连市西岗区。
原告大连百安物业管理有限公司与被告赵伟志物业服务合同纠纷一案，本院于2017年8月14日受理后，依法适用简易程序，本案于2017年9月8日公开开庭审理，原告大连百安物业管理有限公司的委托代理人陈宁、杨旭，被告赵伟志到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告系原告所管理的位于大连市西岗区悦泰.福里小区的业主。2013年11月1日，大连富泰房地产开发有限公司（以下简称富泰公司）与原告签订了《悦泰福里前期物业服务委托合同》，双方对物业管理服务费收取标准及逾期缴纳物业服务费的违约责任做了相应的约定。后被告于2014年5月接收所购（位于大连市西岗区通海园11号1单元9层6号、即悦泰.福里小区第2-3幢1单元9层6号，建筑面积92.45㎡）房屋时，与富泰公司签订了《大连市前期物业管理服务协议》承诺书。根据双方服务协议约定，被告接受富泰公司委托的物业管理企业的管理和服务，并按拥有住宅建筑面积以每月2.8元/㎡的标准，自2014年5月开始缴纳物业服务费。每年度首月10日内缴纳该年度物业服务费，如逾期付款自逾期之日应按日千分之三标准缴纳滞纳金。合同生效后原告依约为被告提供完善的物业管理服务，但被告至今尚欠2015年5月27日至2017年6月30日物业费6497元、电梯费200元、以欠缴本金30%计算应付滞纳金为2009元。虽经原告多次书面、上门沟通协商催要，均无效果。现被告拒不交纳物业管理服务费的行为已严重侵犯了原告及其他业主的合法权益。故原告诉至法院，请求判令：1、被告支付原告自2015年5月27日至2017年6月30日的物业管理服务费6497元、电梯费200元，合计6697元；2、被告以每日千分之三支付逾期付款滞纳金直至缴清全部费用之日止，截止2017年6月30日以欠缴本金30%计算，应付滞纳金为2009元。
被告辩称，不同意原告的诉讼请求。被告不是不缴纳物业费用，是认为原告违法收费，经过多次沟通也没有改善和解决，被告希望小区有一个合法经营和质价相符的物业公司。一、原告现在是违法收取物业费，之前双方签订的悦泰.福里前期物业管理服务协议是无效的，根据《中华人民共和国合同法》第三条规定，合同当事人的法律地位平等一方不得将自己的意志强加给另一方。第四条规定，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。原告在办理交房手续时隐瞒了小区没有竣工验收合格的事实，属于欺骗业主的行为，物业公司也由收房时宣传的第一太平戴维斯物业公司突然便成了原告，而且胁迫业主必须提前缴纳一年的物业费用，否则就不给钥匙不交房，物业费也没有按照售房合同上要求2元/平方米每月，自行提高了2.8元/平方米每月，并且根据《大连市城市住宅小区物业管理标准》第二条第八款规定，收取公共物业管理服务费和电梯运行费要有批准的收费许可证，并按照收费许可证批准的标准收费，原告没有收费许可证所以是违法收费。价格行为是否合法，最具权威的解释部门应该是物价部门，但是大连物价局和大连市国土资源和房屋局联合下发的《关于进一步加强物业收费管理规范收费行为的通知》第六条第3款规定，新建的普通住宅小区在未取得房屋竣工备案证书之前禁止向业主收费，所发生的物业服务费由开发商承担。50号文件第4条第3款规定，未采用招投标方式选聘物业服务企业，且业主委员会暂未成立的普通住宅小区价格主管部门可根据住宅小区建设规模物业服务企业的服务能力，物业服务收费指导标准以及业主与开发建设单位或者物业服务企业签订的前期物业服务合同或房屋买卖合同认定临时物业服务收费标准，首次认定的物业服务收费标准有效期为一年，新建且未采用招标方式选聘物业企业的普通住宅小区开发建设单位在办法商品房价格备案手续时需将拟定的物业服务内容和物业收费标准同时备案，未办理备案手续的，在到价格主管部门办理物业服务收费标准认定手续前需要在街道、社区监督指导下重新征求业主意见，并经专有部分占建筑物总面积过半且占人数过半数的业主同意，方可办理物业服务收费认定手续。2016年验收合格后，原告收费标准未经过双过半的同意属于违法收费，50号文件第4条第5款规定，未按前期物业服务协议房屋买卖合同管理规约中约定服务内容及标准提供服务，且20%以上业主对物业服务质量和收费意见较大的，物业服务企业需在街道、社区监督指导下重新征求业主意见。并要经过双过半的同意方可办理物业服务收费手续。《合同法》第52条第5款规定，违反法律行政法规的强制性规定合同无效。二、质量和价格严重不符。1、物业费收支情况，只公布了一次，项目少不符合财务制度要求。2、公共用房私自出租及小区公共部分的广告收入不公示。3、保安没有24小时巡逻。4、绿化环境差。5、高层电梯事故频繁。6、物业公司勾结而吊装坑害业主。7、小区保洁程度差。8、擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和配套设施用途。9、房屋质量差透寒严重。10、从未征求业主意见。11、自设项目乱收费，临时电改为正式电时收取业主500元。12、利用虚假广告欺骗业主，开发商承诺的学区房不是学区房。
经审理查明，被告系大连市西岗区通海园11号1单元9层6号、即悦泰.福里小区第2-5幢1单元9层6号（建筑面积92.45㎡）房屋业主。2014年5月27日，被告与大连富泰房地产开发有限公司签订《大连市前期物业管理服务协议》，约定被告接受大连富泰房地产开发有限公司委托的物业管理企业的管理和服务。并按拥有住宅建筑面积每月每平方米2.8的标准，自2014年5月开始缴纳物业服务费。每年度首月10日内缴纳该年度物业服务费，如逾期付款自逾期之日应按日千分之三标准缴纳滞纳金。同日，被告在《临时管理规约》后附的承诺书上签字，承诺已详细阅读大连百安物业管理有限公司制定的《临时管理规约》，同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守本临时规约，同意承担违反本临时规约的相应责任，并同意对该物业的使用人违反本临时规约的行为承担连带责任。《临时管理规约》第二十九条规定，物业费标准为住宅建筑面积每月每平方米2.8元，电梯费每人每月4元，业主必须于每年度首月10日内缴纳该年度的物业服务费。第三十一条规定，未按时缴纳物业管理费、代收代缴费用等任何一项费用的，自逾期之日起，业主应当承担应交费费每日千分之三的滞纳金。合同生效后原告依约为被告提供物业管理服务，但被告至今尚欠2015年5月27日至2017年6月30日物业费6497元、电梯费200元。被告欠交物业费后，原告向被告催要后未果。
本院所确认的上述事实，有原告提供的前期物业管理服务协议、临时管理规约，被告提供的业主满意程度调查表、照片以及当事人陈述笔录在案为凭，这些证据材料已经开庭质证和本院审查，证据来源及形式合法、内容客观真实有效、与本案待证事实存在关联性，均可以采信。
本院认为，被告与大连富泰房地产开发有限公司签订《大连市前期物业管理服务协议》及原、被告签订的《临时管理规约》不违反法律、法规的强制性规定，双方应当按照约定履行权利义务。现原告提供了相应的物业服务，有权按照约定定向被告收取物业服务费。被告作为系争房屋的使用人，在享受物业服务的同时，负有支付物业服务费的义务。对被告主张原告未取得《房屋竣工备案证书》不应收取物业费、未按照大连市物价局规定实施收费公示、未取得收费资格一节，这些异议均属于行政机关的行政管理范围，本案不予审理，且由于双方协议已经明确约定了收费标准，被告在购房时签订的《临时管理规约》约定的收费标准与《大连市前期物业管理服务协议》约定的收费标准一致，应当认为被告已知晓收费标准，且原告已经事实进行了物业服务，为了小区环境的维护与保持，被告理应支付相应的物业费用。被告辩称原告提供的物业服务不到位，被告提供的证人证言原告不予认可，因证人未到庭作证，该证言本院不予采信。被告又提供了照片、满意度调查表予以证明，但上述证据尚不足以成为拒交物业服务费本金的理由。物业服务质量不能达到业主满意的情形在所难免，物业服务企业应当努力提高服务质量，但上述理由不能成为拒交物业费的抗辩理由。被告不按时缴纳物业服务费，既影响了物业服务工作的正常运作，同时也侵犯了其他已缴费业主的利益。因此，原告要求被告支付物业服务费及电梯费的诉请于法有据，本院应予支持。故被告应支付原告2015年5月27日至2017年6月30日期间的物业费6497元、电梯费200元，合计6697元。针对原告要求支付滞纳金的请求，考虑到原告在履行合同中亦有服务不完善之处，被告并非无理拒缴物业费，故对原告主张的滞纳金，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条之规定，判决如下：
一、被告赵伟志于本判决生效之日起十日内支付原告大连百安物业管理有限公司2015年5月27日至2017年6月30日期间的物业费6497元、电梯费200元，合计6697元。
二、驳回原告大连百安物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元（原告已预交），由被告赵伟志负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
申请执行期限为二年。
审判员 陈佩
二〇一七年十一月十三日
书记员 刘林