上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）徐民四（民）初字第3122号
原告上海仪电（集团）有限公司。
法定代表人王强。
委托代理人张瑾，上海市金石律师事务所律师。
被告上海自动化仪表股份有限公司。
法定代表人曹俊。
委托代理人徐昊。
委托代理人郑玉梅，上海同脉律师事务所律师。
原告上海仪电（集团）有限公司诉被告上海自动化仪表股份有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月9日立案受理后，适用普通程序，依法组成合议庭，于2014年12月24日公开开庭进行了审理，原告上海仪电（集团）有限公司的委托代理人张瑾、被告上海自动化仪表股份有限公司的委托代理人郑玉梅到庭参加诉讼。
原告上海仪电（集团）有限公司诉称，2003年9月25日，原、被告签订房屋租赁合同，约定，被告向原告承租位于上海市虹漕路XXX号（以下简称系争房屋），建筑面积14，094平方米，租赁期限为2003年10月1日起至2006年12月31日止，月租金人民币253，692元（以下币种均为人民币），租赁期限届满后，被告仍继续使用系争房屋。2010年12月6日，双方签订协议书，约定，被告于2011年12月31日完成系争房屋的清空及搬迁，并按人走楼空的标准交付给原告，原告同意自2010年1月1日起至2011年12月31日止，不再向被告收取租金（即免租金使用），原告同意如果被告未能于2011年12月31日前履行搬迁，将给予被告2012年1月至2012年6月30日搬迁宽限期，继续履行搬迁，同时约定系争房屋搬迁宽限期间，被告同意从2012年1月1日起按原租金金额即26万元／每月向原告支付租金，如果系争房屋超过宽限期的约定，造成搬迁迟延，免租金约定不再使用，被告将于2012年7月1日起按原租金的双倍金额即52万元／每月向原告支付租金。协议书签订后，被告未按约清空搬迁，原告多次发函催促，双方直至2013年6月7日才办理房屋移交手续。有关欠租事宜，原告再三致函催讨，但被告置之不理，现要求被告支付拖欠租金1，300万元。
被告上海自动化仪表股份有限公司辩称，被告承租系争房屋事出有因。原告侵占被告旧址上海市延安西路XXX号房产后，被告失去了生产办公场所，只能根据原告的安排租赁上海市虹漕路XXX号，租赁合同虽然仅签三年，但双方的真实意思表示为长期租赁，由原、被告间关于虹漕路XXX号房屋移交协议书佐证。被告承租系争房屋后，对系争房屋投入巨资进行装饰装修，由于控股股东变更，原告违反约定，解除系争房屋的租赁合同，应当向被告赔偿直接损失20，691，778.59元。由于不可抗力和政府行为，被告未按照约定期限搬迁，原因为受上海市胶州路2010年11月15日大火灾事故影响，市、区、局各主管都调整了建设、安全、消防等验收要求，新址厂房审核、验收周期超过预期，导致搬迁日期顺延，双方高管口头约定不再追索租金，按双方约定和法律规定，不应当视为违约，被告不承担违约责任。租赁合同第十二条第二款是格式条款，两倍租金明显过高，租赁期限后是占有使用费，不是租金，所以该条款是无效的。由于系争房屋的租金为多个独立的债务，诉讼时效应从每期债务履行期限届满之日的次日起计算，适用1年的诉讼时效，因此，被告拒付2010年1月1日至2013年2月16日期间的多期债务，仅需支付2013年2月17日至2013年4月30日期间的租金计608，860.80元，双方互负债权债务抵消后，原告仍应向被告支付19，955，428.30元，故请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，系争房屋的权利人为上海仪电控股（集团）公司（即原告的前身，于1997年1月8日取得产权，建筑面积14，094平方米）。
2003年9月25日，原告（甲方，原告前身上海仪电控股﹤集团﹥公司）与被告（乙方）签订上海市虹漕路XXX号房屋租赁合同（租期至2006年12月31日）。合同签订后，双方各自履行合同义务。
2010年12月6日，原告（乙方，原告的前身上海仪电控股﹤集团﹥公司）与被告（甲方）签订协议书，约定，根据双方2003年5月22日签订的房地产置换协议的约定，就有关土地、房产权证变更登记及归还租赁房产和支付欠租等事项，经协商达成一致意见如下，……2、虹漕路XXX号租赁房产，①双方同意，甲方于2011年12月31日争取完成虹漕路XXX号租赁房产的清空及搬迁，并按“人走楼空”的标准交付给乙方，②乙方同意，虹漕路XXX号租赁房产从2010年1月1日起至2011年12月31日止，不再向甲方收取租金（即免租金使用），③乙方同意，虹漕路XXX号租赁房产如果甲方未能于2011年12月31日前履行搬迁，将给予甲方2012年1月1日至2012年6月30日作为搬迁的宽限期，继续实施搬迁，④虹漕路XXX号租赁房产搬迁宽限期间，甲方同意从2012年1月1日起按原租金金额，即虹漕路XXX号租赁房产26万元／月，向乙方支付租金，⑤如果虹漕路XXX号租赁房产超过宽限期的约定，造成搬迁迟延，免租金约定不再适用，甲方将于2012年7月1日起按原租金的双倍金额即虹漕路XXX号52万元／每月，向乙方支付租金，尽早清场。协议书签订后，被告于2013年4月22日向原告发出告知函，建议初定于2013年4月30日举办虹漕路XXX号房屋的移交仪式。
2013年6月7日，原告（甲方，产权方）与被告（乙方，承租方）、案外人上海华鑫物业管理顾问有限公司（丙方，接收方）签订虹漕路XXX号房屋移交协议书，约定，基于承租方按照产权方安排向产权方租赁虹漕路XXX号房产，甲、乙双方于2003年签订相关房屋租赁合同以及2010年12月6日签订协议书，现甲方委托丙方代管虹漕路XXX号房产，三方友好协商，具体约定如下，1、2013年4月30日虹漕路XXX号房产已具备交付条件，按甲、乙、丙三方约定的“人走楼空”标准可以实施移交，2、乙方将所拥有的该房产附属设施及房产有关资料移交给丙方，……。2014年2月17日，原告致函给被告，要求被告支付拖欠的费用计1，300万元。被告收到后，未答复。为此，原告起诉至本院。
2015年2月15日，上海仪电控股（集团）公司变更企业名称为上海仪电（集团）有限公司。
以上事实，除双方庭审陈述一致外，另有原告出示的房产证、协议书、虹漕路XXX号房屋移交协议书、准予变更（备案）登记通知书、营业执照等书证，并经当庭质证无疑，本院确认上述材料对本案具有证据效力。原告出示的关于要求上海自动化仪表股份有限公司尽快支付房产租金的函件，经质证，被告表示，对该材料的真实性无异议，对拟证明的内容不予认可，本院认为，被告收到该材料，故确认该材料对本案具有证据效力。被告出示的广中西路XXX号移交协议书、广中西路XXX号基建及各项行政审批、广中西路XXX号租赁合同，拟证明新址基建遇到不可抗力，实际搬迁仅用6个月；经质证，原告表示，对证据形式上的真实性无异议，但广中西路XXX号房屋与本案虹漕路XXX号房屋租赁纠纷无关联性，对拟证明的内容和目的不认可；本院认为，本案原、被告经协商明确被告于2011年12月31日完成系争房屋的清空及搬迁，故采纳原告的质证意见，确认上述材料对本案不具有证据效力。被告出示的告知函（附：虹漕路XXX号房屋移交协议书），经质证，原告表示真实性无异议，但提出，附件移交协议书，系被告单方面意思表示，双方未签订，对原告没有约束力；本院采纳原告的质证意见，对告知函确认对本案具有证据效力，对告知函附件不予确认。被告出示的虹漕路XXX号犬防租赁服务协议、发票、付款凭证等、搬迁工程合同、发票、付款凭证等计42万元、迁出虹漕路XXX号发生的装修费用、迁入虹漕路XXX号发生的装修费用，拟证明被告搬迁导致直接经济损失约2，000万元；经质证，原告表示，对上述证据形式上的真实性无异议，但对关联性有异议，被告迁入、迁出系争房屋发生的装修费用及搬迁费用由被告自行承担，与本案无关，且房屋搬迁直接损失非原告造成，不能作为延迟移交房屋及要求补偿的理由，且被告出示的犬防付款凭证显示，被告支付费用至2013年6月7日；本院认为，被告出示的犬防材料相关费用发生在2013年6月7日被告移交房屋之前，系被告实际享受的相关的权利所应承担的义务，而被告迁出系争房屋发生的搬迁费用系被告同意搬迁后发生的相关费用，现被告未进一步提供该费用由原告负担的相关证据，至于系争房屋在2003年至2005年装修费用，因被告实际占有使用系争房屋至2013年6月7日，且被告未进一步提供其迁出系争房屋时上述装修存在剩余价值，由原告利用的相关证据，故确认上述材料对本案不具有证据效力。被告出示的被告原工商营业执照、上海市土地管理局土地使用权证、上海市房产管理局房产所有权证、上海市国有资产管理局关于对上海自动化仪表公司改制为股份制企业的资产评估价值的确认通知、上海仪电物业开发有限公司收条、延安西路XXX号房产转让合同、搬迁补偿协议书、发票、收款凭证、中共上海市仪表电讯工业局委员会关于周永清等同志任职的批复、上海自动化仪表股份有限公司第一届董事会第一次会议关于选举董事长、副董事长的决议、上海自动化仪表股份有限公司1997年年报、上海市国有资产管理委员会关于对上海市仪表电讯局进行国有资产管理体制改革试点请示的批复、企业法定代表人任职证明、企业主要人员基本情况表、资金信用证明、仪电营业执照、中共上海市委、上海市人民政府关于市仪表电讯工业局机构改革方案的批复、企业申请变更登记注册书、上海市人民政府关于蒋耀等同志职务任免的通知及仪电公司营业执照、上海市人民政府关于王强等同志职务任免的通知及仪电公司营业执照、上海市人民政府告知书、上海市人民政府批转市房地局关于进行盘活工商企业国有房地产试点实施意见的通知、关于进行盘活工商企业国有房地产试点的实施意见、上海市国有土地使用权出让合同／沪房地（1996）出让合同盘字第4号、关于我司隶属关系说明、中国证监会上海证券监管办公室限期整改通知书、房地产置换协议及3，224.49万元发票、付款凭证、自仪股份与仪电控股《协议书》搬迁事项与房产收购事项进行修改补充的约定、上海市国有资产监督管理委托员关于划转仪电集团持有上海自动化仪表股份有限公司国有股权的通知、上海仪电控股（集团）公司与上海电气（集团）总公司签订的关于上海自动化仪表股份有限公司股权划转的协议、上海自动化仪表股份有限公司关于国有股股权过户完成的公告，拟证明，被告承租系争房屋非真实意思表示，仪电公司具有双重身份，仪电公司干预被告的人事及经营甚至侵犯被告的利益；经质证，原告表示，真实性无异议，认为与本案无关联性，证明内容不予认可；本院认为，本案系租赁合同关系纠纷，两被告公司内部人事变动及财产权益变更，与本案无关联性，故确认上述材料对本案不具有证据效力。
本院认为，原、被告签订的协议书系当事人真实意思表示，合法有效，双方应恪守履行。根据协议书的约定，被告应于2011年12月31日完成虹漕路XXX号房产的清空及搬迁之义务，原告给予被告2012年1月1日至6月30日的搬迁宽限期，但被告直至2013年6月7日方与原告完成系争房屋的移交手续，被告的行为已构成违约，对此应承担相应的民事责任。关于被告提出由于不可抗力和政府行为，被告未按照约定期限搬迁，原因为受上海市胶州路2010年11月15日大火灾事故影响，市、区、局各主管都调整了建设、安全、消防等验收要求，新址厂房审核、验收周期超过预期，导致搬迁日期顺延，双方高管口头约定不再追索租金，按双方约定和法律规定，不应当视为违约，被告不承担违约责任之答辩意见，未提供充分证据，法律规定的不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，原、被告于2010年12月6日签订协议书时胶州路大火灾已发生，且协议书约定被告最迟在2012年6月30日前搬迁，给予被告一年半的搬迁期，故被告的上述答辩意见，本院不予采纳。关于被告主张2010年1月1日至2011年12月31日间及2012年1月至6月30日间租金已超过诉讼时效期间之答辩意见，根据协议书的约定，被告如未在协议书约定的宽限期即2012年6月30日前搬出系争房屋的，免租金约定不再适用，又鉴于双方间协议书中未约定该时间段履行期限，原告于2014年2月向被告发出催款函后，被告未答复，2012年1月至6月间租金支付方式可参照原、被告间租赁合同的约定，租金的诉讼时效期间为一年，故本院对被告主张2010年1月至2011年12月31日间租金已超过诉讼时效期间之答辩意见不予采纳，对被告主张2012年1月至6月间租金超过诉讼时效期间之答辩意见予以采纳。综上，原告要求被告支付2012年1月至6月间段租金之诉讼请求，本院不予支持，原告要求被告支付2010年1月1日至2011年12月31日、2012年7月1日至2012年12月31日期间租金之诉讼请求，本院予以支持。根据双方协议书的约定，被告应于2012年6月30日前迁出系争房屋，从2012年7月1日起双方约定按每月52万元的标准支付租金，该条款不是违约条款，而是双方合意调整房屋使用费的标准，房屋使用费诉讼时效期间为两年，原告于2014年2月17日向被告发出催讨函，双方间协议书未约定租金的付款期间，本院酌情确定被告应按年支付相应的租金，故原告要求被告按每月52万元标准支付2012年7月1日起至2013年4月30日止的租金，理由正当，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、第一百三十七条、第一百四十一条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条的规定，判决如下：
被告上海自动化仪表股份有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海仪电（集团）有限公司支付租金人民币1，144万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币99，800元，由原告负担11，976元，被告共同负担87，824元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 汪俭蓉
审 判 员 徐 红
人民陪审员 严国华
二〇一五年五月七日
书 记 员 顾 郁
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：
（一）身体受到伤害要求赔偿的；
（二）出售质量不合格的商品未声明的；
（三）延付或者拒付租金的；
（四）寄存财物被丢失或者损毁的。
第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。
第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。
二、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
三、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》
第六条未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。
四、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。