北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书(2015)丰民初字第00184号原告马超，男，1987年6月6日出生。委托代理人张继蓉，北京市华城律师事务所律师。被告杜春磊，男，1962年8月2日出生。被告王籍（杜春磊之妻），女，1978年7月20日出生。二被告委托代理人张洪生，北京市两高律师事务所律师。二被告委托代理人苏灿，男，1984年3月16日出生。第三人北京东来置地房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区石佛营东里甲135号2层209室。法定代表人永健豪，经理。委托代理人黄敏，男，1977年8月20日出生。第三人杨皓伊（曾用名杨毅），男，1981年8月23日出生。原告马超与被告杜春磊、王籍、第三人北京东来置地房地产经纪有限公司（下称东来置地公司）及第三人杨皓伊房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案原告马超委托代理人张继蓉，二被告委托代理人张洪生、苏灿，第三人杨皓伊到庭参加诉讼。第三人东来置地公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马超诉称，2014年9月25日，原告与被告的共同公证受托人李胜谦及北京东来置地房地产经纪有限公司签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》约定，原告以价款465万元购买被告位于北京市丰台区1305号房屋，该房屋已设定抵押，被告应于2014年10月20日前办理房屋抵押注销手续，合同签订后30日内双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。抵押权人第三人杨毅对该房屋转让行为无异议。上述合同签订当日，原告支付被告定金20000元，后又支付首付款10万元，并通过东来置地公司递交了购房资格核验申请（编号807751）。2014年10月16日，原告购房资格申请核验通过。但之后被告迟迟未办理该房屋抵押注销手续，导致原告至今无法办理房屋权属转移登记手续。现请求判决被告继续履行与原告签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，并协助原告办理北京市丰台区1305号房屋过户手续，本案诉讼费用由被告承担。被告杜春磊、王籍辩称，原告与李胜谦签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议应被认定为无效合同，被告于2014年7月15日签署的《委托书》授权李胜谦代为出售涉案房屋，在《委托书》委托事宜第七项中明确指明房屋的出售价格应不低于上述房产所在地区域的房屋市场均价。经查询，2014年9月，即原告与李胜谦签订上述房屋买卖合同时，涉案房屋所在小区房屋的市场均价均在41000/平方米以上，而上述合同中约定的房屋交易总价为465万元（折合约38000/平方米），若按此价格成交，被告将较市场均价损失30余万元。李胜谦与原告签订的上述合同实属恶意串通，损害被告利益的情形，依据《合同法》第五十二条第二项的规定，上述合同应被认定为无效合同。即使上述合同法庭认为有效，原告诉请被告办理涉案房屋的过户手续的合同条件亦未成就。根据《补充协议》第二条第五项中约定在乙方支付第二笔首付款后五日内，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。目前乙方并未按照《补充协议》第二条第二项约定支付第二笔首付款200万元，故办理产权转移登记的条件并未成就。基于上述事实及理由，被告不同意原告诉讼请求。第三人杨皓伊述称，涉案房屋作了借款公证已抵押，二被告尚欠第三人借款，同意原告给付我465万元后解除抵押。第三人东来置地公司未答辩。经审理查明，被告杜春磊、王籍系夫妻关系。2014年7月1日，杨毅（后更名为杨皓伊、出借人、甲方）与杜春磊（借款人、乙方）签订《借款合同》约定，乙方向甲方借款430万元，借款期限自2014年7月1日至同年7月30日，但以实际转帐或给付时间为准，前述终期顺延；上述借款利息按同期银行贷款利率的四倍计算，乙方有权提前还款，甲方也同意无条件接受乙方的提前还款。同年7月2日，杜春磊将其所有的位于北京市丰台区1305号房屋向房屋权属登记部门进行了抵押，抵押权人为杨毅，债权数额为430万元。同年7月15日，杜春磊、王籍（委托人）为李胜谦（受托人）出具《委托书》载明，登记在委托人名下的位于北京市丰台区1305号（房屋所有权证号码：X京房权证丰字第1257**号）有房产一处，现委托人自愿委托受托人办理上述房产的有关事宜如下：一、办理银行提前还款手续及领取他项权利证、房产证等文件；二、办理解押登记手续，代签相关法律文件；三、签订房屋买卖合同；四、办理网上签约以及解除网上签约；五、办理产权过户登记手续；七、代收房价款；代为确定上述房产的出售价格，但出售价格应不低于上述房产所在地区域的房屋市场均价；受托人在上述权限范围内所签署的一切有关文件，委托人均予承认，并由委托人承担一切法律责任；委托期限：自二0一四年七月二十九日起两年止。上述借款到期后，杜春磊未能按《借款合同》约定向杨毅履行还款义务。同年9月25日，李胜谦代理杜春磊（出卖人）与马超（买受人）及北京东来置地房地产经纪有限公司签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》约定，杜春磊将其所有的上述房屋以价款465万元出售给马超；该房屋已设定抵押，抵押权人为杨毅，抵押登记日期为：2014年7月2日，他项权利证号为：X京房权证丰字第1566**号；出卖人应于2014年10月20日前办理抵押注销手续；买受人向出卖人支付20000元定金；乙方于2014年9月29日将第一笔首付款10万元自行支付给甲方；乙方于房屋抵押登记注销将第二笔首付款200万元自行支付给甲方。上述合同签订后，马超按上述合同约定向杜春磊支付定金20000元及第一笔首付款10万元。此后，杜春磊未能按合同约定办理注销房屋抵押登记的义务，造成双方所签合同未能继续履行。审理中，马超同意代杜春磊清偿债务用于消灭抵押权，第三人杨皓伊称，二被告尚欠其借款495万元，同意原告给付465万借款后解除抵押。另审理中，二被告称原告与李胜谦签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议应被认定为无效合同，在《委托书》委托事宜第七项中明确指明房屋的出售价格应不低于上述房产所在地区域的房屋市场均价。经查询，2014年9月，即原告与李胜谦签订上述房屋买卖合同时，涉案房屋所在小区房屋的市场均价均在41000/平方米以上，而上述合同中约定的房屋交易总价为465万元（折合约38000/平方米），若按此价格成交，被告将较市场均价损失30余万元；李胜谦与原告签订的上述合同实属恶意串通，损害被告利益的情形，依据《合同法》第五十二条第二项的规定，上述合同应被认定为无效合同。二被告就其上述抗辩理由未能向法庭提供有力证据，且其向法庭表示放弃申请对涉案房屋交易时点价格进行司法鉴定。以上事实，有杜春磊与杨毅签订的《借款合同》、涉案房屋《房屋他项权利证》、二被告作为委托人为李胜谦出具的《委托书》、李胜谦代理杜春磊与马超及北京东来置地房地产经纪有限公司签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、马超已付款凭证、在京购房资格核验结果、查询结果及本院庭审笔录在案佐证。本院认为，依法成立的合同应受法律保护。李胜谦代理杜春磊与马超及北京东来置地房地产经纪有限公司签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》合法有效，故上述合同对合同双方均具有法律约束力。合同签订后，马超按合同约定履行了向杜春磊支付购房定金及第一笔首付款的义务。由于杜春磊未能按上述合同约定履行注销涉案房屋抵押登记手续的义务，造成双方合同未能继续履行。杜春磊的上述行为系违约行为。对此，杜春磊应承担相应的民事法律责任。考虑消灭抵押权系涉案房屋转移登记的前提，现马超同意代为清偿涉案房屋因抵押产生债务用以消灭抵押权，应予准许。第三人杨皓伊应待涉案房屋抵押债务清偿后履行办理注销抵押登记义务。基于上述事实，故对马超要求二被告配合其办理涉案房屋过户手续的诉讼请求应予准许。同时，在办理过户手续时，马超应将房屋总价款扣除已支付部分及用以消灭抵押债务后的剩余购房款支付给二被告。审理中，二被告称在其向李胜谦出具的《委托书》委托事宜第七项中明确指明房屋的出售价格应不低于上述房产所在地区域的房屋市场均价；经查询，2014年9月，即原告与李胜谦签订上述房屋买卖合同时，涉案房屋所在小区房屋的市场均价均在41000/平方米以上，而上述合同中约定的房屋交易总价为465万元（折合约38000/平方米），若按此价格成交，被告将较市场均价损失30余万元。对此，二被告并未向法庭提供有力证据，且根据二被告的上述自认，应当认定，涉案房屋所在小区房屋的市场交易价格并未低于房产所在地区域的房屋市场均价。有鉴于此，二被告就本案陈述的上述抗辩理由及其他抗辩理由缺乏事实及法律依据，难以成立。第三人杨皓伊与杜春磊产生的其他债务纠纷应另行解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告马超与被告杜春磊继续履行双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及原告马超、被告杜春磊与第三人北京东来置地房地产经纪有限公司签订的《补充协议》。二、原告马超于判决生效后七日内代被告杜春磊向第三人杨皓伊偿还借款本金四百三十万元。三、原告马超于判决生效后七日内向被告杜春磊支付剩余房价款二十三万元。四、第三人杨皓伊于收到四百三十万元后七日内协助原告马超办理位于北京市丰台区一三〇五号房屋的抵押权注销手续。五、被告杜春磊、王籍于涉案房屋抵押权注销手续办理完毕后七日内协助原告马超办理位于北京市丰台区一三〇五号房屋的产权转移登记手续。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费44000元，由二被告杜春磊负担（于判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  童学勇人民陪审员  刘根群人民陪审员  王连弟二〇一五年九月十七日书 记 员  王旻忞