溧阳市人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0481民初4580号原告溧阳市昆仑街道宋庄社区居民委员会，组织机构代码：58842431-3，住所地溧阳市溧城镇金梧路20号。法定代表人狄志法，该居委会主任。委托代理人杨福金、蒋梅芳，溧阳市北方法律服务所法律工作者。被告溧阳市顺昌金属材料有限公司，统一社会信用代码：913204815837524221，住所地溧阳市溧城镇金梧路18号。法定代表人赵红彬。委托代理人冯志明，男，汉族，溧阳市人，住江苏省溧阳市。该公司员工。原告溧阳市昆仑街道宋庄社区居民委员会（以下简称宋庄居委会）诉被告溧阳市顺昌金属材料有限公司（以下简称顺昌公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月7日立案受理后，依法由审判员殷克平独任审判，于2017年7月31日、8月15日对本案公开开庭进行了审理。原告委托代理人杨福金，被告的委托代理人冯志明到庭参加庭审。本案现已审理终结。原告宋庄居委会诉称，2011年11月6日，原、被告经协商一致，自愿签订了《房屋租赁合同》一份，合同约定原告将座落于溧阳经济开发区金梧路18号的简易厂房19间、标准厂房9间租赁给被告用于生产经营，租赁期限自2011年11月6日至2019年11月5日，为期8年，年租金为251640元，被告必须先付款后用房，每年度的租金必须在当年的12月份付清。合同履行中，被告租金仅支付至2016年11月6日，嗣后，被告至今未支付租金，经多次催款无果，为此，现诉请法院，要求解除原、被告2011年11月6日签订的《房屋租赁合同》，被告返还所租赁的全部房屋；被告支付租金欠款251640元；诉讼费由被告承担。被告顺昌公司辩称，租赁房屋是事实，所欠付的租金也是事实；村里的委员狄永国欠了我公司实际经营人冯志明的借款290000元（分二笔借款220000和70000，其中有170000元是由村主任兼书记即本案原告的法定代表人狄志法担保的），当时狄永国承诺如果不按期归还则要承担一切损失；在担保期间，由狄志法再三出面要求不再担保，其只承担其中的70000元借款，故该70000元由狄志法向冯志明出具了借条；当时做厂房时，里面无任何设备，给被告的仅仅是毛坯房，都是被告后来添置的起重设备（还包括房屋大门、另增加了一条道路、厂区的厕所），当时狄志法承诺如被告搬走，则被告添置的设备和设施折价给被告，因此现在要求将这些设施折价后与租金统一核算，多退少补。经审理查明，2011年11月6日，被告实际经营人冯志明代表被告与原告法定代表人狄志法代表原告签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定“原告将其出资建造的的坐落于溧阳市经济开发区金梧路18号简易厂房19间、建筑面积1432平方米标准厂房9间、建筑面积898米、房屋结构为砖混钢构，总建筑面积为2330平方米的房屋，出租给被告经营使用；租赁期限为2011年11月6日至2019年11月5日；年租金总额为251640元（2330平方米＊9元/每平方米每月＊12个月）；租金的支付期限与方式为预收租金900000元，在每年的租金中扣除，扣完为止，然后按照先付租金后租用的形式，必须在每年的12月份付清；租赁房屋的用途为车间和仓库；标准厂房由承租者先安装行车（起重设备）一台10吨，第四年行车如果可以正常使用，由出租方付承租方行车费元；出租人允许承租人对租赁的房屋进行装修或改善增设他物，合同期满，租赁房屋的装修、改善增设他物的处理：由双方协商解决，如谈不成由承租方自行处理。承租人不交付或者不按约定交付租金达3个月以上的，出租人有权解除本合同；如一方中途违约需承担对方的违约金300000元整；合同期满后，承租方保障房屋及设备完整无损等内容”。合同加盖原、被告印章，并分别由狄志法代表原告和冯志明代表被告签名。合同签订后，被告预交了房租费900000元，原告交付了出租的房屋，直至2016年11月6日之前，被告均能按约履行合同支付租金，但嗣后，被告未能按约支付租金，2017年1月3日，原告向被告发出书面通知，主要内容载明：“……，现2016年已结束，昆仑街道办事处经营站要求各村和各居委会及时完成2016年度的各项应收款，落实2016年度的年终分配。因此宋庄居委会书面通知你公司一周内支付应付租金251640元，否则居委会将视你公司为违约，通过法律途径解除租赁合同，引起纠纷的责任将由你公司承担。此通知书！通知人溧阳市昆仑街道宋庄社区居民委员会（印章）2017年1月3日”。通知发出后被告仍未支付租金。同年5月23日，原告委托溧阳市北方法律服务所再次向被告发出书面通知，该通知主要内容载明：“……，现在2016年已结束，2017年也过去数月，昆仑街道办事处经管站要求本居委会及时完成2016年度的各项应收款。因此宋庄居委会曾在1月初书面通知你公司一周内支付应付租金251640元，你公司没有付款已构成违约，现再交通知请你公司在2017年5月30日前付清251640元租金，否则居委会决定诉讼处理，引起纠纷的责任由你公司承担。此通知书！通知人溧阳市北方法律服务所（印章）2017年5月23日”。通知的付款期限届满后，被告仍分文未付租金。为此，原告诉请本院并变更请求，要求解除原、被告2011年11月6日签订的《房屋租赁合同》，被告返还所租赁的全部房屋；被告支付2016年11月7日至2017年6月7日7个月的租金146790元，并承担支付2017年6月7日至实际返还租赁房屋的损失，按20970元每月计算；诉讼费由被告承担。庭审中，被告提出被告承租房屋后按约先安装了行车（起重设备），原双方口头商议行车可由原告折款给被告的，现在原告方既然推翻了原来的口头约定。我也愿意搬出承租的房屋，租金2个月之内交付，但是我厂房内的设备应该要折抵38万元，我延误付租金的原因是原告法定代表人狄志法个人欠我借款和村委员狄永国个人欠我借款至今未还，导致我租金付不起的抗辩意见。因双方调解意见悬殊，本案未能达成调解协议。以上事实由原告提供的房屋租赁合同、通知、房屋腾空通知书及被告提供的照片等证据予以证明。本院认为，原、被告之间签订的房屋租赁合同系当事人之间的真实意思表示，且不违反法律规定，该租赁合同具有法律效力，对当事人之间产生房屋租赁合同的的权利义务关系，当事人均应按照合同约定全面履行合同义务。根据合同约定：承租人不交付或者不按约定交付租金达3个月以上的，出租人有权解除本合同等，本案中因被告方欠付租金已超3个月以上，且原告先后二次书面通知催交2017年度的租金并要求解除合同，原告也已履行在合理期限之前通知承租人的义务，故原告要求解除租赁合同、被告返还所租赁的全部房屋、被告支付租金的请求具有充分的事实和法律依据，本院予以支持，但具体支付租金的请求应调整为被告支付自2016年11月7日起至本案生效判决规定解除合同之日止按20970元/月计算的租金，并支付自本案生效判决规定的合同解除之日起至实际向原告交还房屋之日止按20970元/月计算的房屋使用费；根据合同约定，被告增添的起重设备行车等，由双方协商解决，如协商不成则由承租方自行处理，被告在双方协商不成的情况下要求原告将被告添置的起重设备等增添物折价380000元给原告的抗辩意见缺乏法律依据，本院不予采纳；被告提出原告法定代表人个人及村委委员个人欠其借款是导致其欠原告租金的原因的辩解意见，因不属本案受理范围，本院不予理涉。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告溧阳市昆仑街道宋庄社区居民委员会与被告溧阳市顺昌金属材料有限公司于2011年11月6日签订的房屋租赁合同。二、被告溧阳市顺昌金属材料有限公司于本判决生效之日起15日内将承租原告的位于溧阳市经济开发区金梧路18号简易厂房19间、建筑面积1432平方米，标准厂房9间、建筑面积898平方米的房屋腾空并交付给原告。三、被告溧阳市顺昌金属材料有限公司于本判决生效之日起10日内向原告溧阳市昆仑街道宋庄社区居民委员会一次性付清自2016年11月7日起至本案生效判决规定解除合同之日止按20970元/月计算的租金，并支付自本案生效判决规定的合同解除之日起至实际向原告交还房屋之日止按20970元/月计算的房屋使用费。如果赔偿义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币5075元，减半收取2538元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费交纳办法》规定的标准向该院预交上诉案件受理费5075元，逾期不交，作自动放弃上诉处理。审判员  殷克平二〇一七年八月二十一日书记员  万俊琳