贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔01民终4167号
上诉人（原审被告）：刘炼炉，男，1970年7月18日出生，住湖南省娄底市涟源市。
委托诉讼代理人：陆勇，贵州黔鹰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：贵阳中铁置业有限公司，住所地贵州省贵阳市金阳新区石林路300号。
法定代表人：ＸＸ，该公司董事长。
委托诉讼代理人：卢世伟，贵州黔坤律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈秋薇，贵州黔坤律师事务所律师。
上诉人刘炼炉因与被上诉人贵阳中铁置业有限公司（以下简称：中铁置业）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2017）黔0115民初241号民事判决。向本院提起上诉。本院于2017年7月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
刘炼炉上诉请求：一、依法撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人与被上诉人签订《租赁协议》后，共分六次向被上诉人支付了租金，最后一次是2017年1月3日支付，被上诉人起诉及法院通知上诉人是在2017年2月15日，当时上诉人已经付清了租金，不存在拖欠行为，且上诉人收到法院通知后也多次到被上诉人处要求缴纳租金，但是被上诉人以案件已经起诉为由不接受上诉人缴纳租金。因此原判判令终止合同、上诉人承担违约金没有事实和法律依据。二、双方签订的合同并未约定律师费，原判以上诉人违约为由判令上诉人承担律师费并无依据。三、一审判决下达后，在文书尚未生效的情况下，被上诉人将房屋内电源断掉，从而导致上诉人冰柜损坏造成经济损失4000元左右，被上诉人应予赔偿。
被上诉人中铁置业答辩称，上诉人存在逾期支付租金的情况，其支付的租金金额不足、支付时间逾期，应承担违约金；二、上诉人严重违约，律师费是可以预见的损失，故其应支付律师费；三、上诉人没有证据证明被上诉人对其造成损失，且该理由与本案不是同一法律关系，不应在同一案件中审理。
中铁置业向一审法院起诉请求：1.判决终止原告与被告于2013年11月19日签订的《中铁·逸都国际云上日子组团A31一单元栋架空层好一多牛奶店租赁协议》，要求被告向原告返还租赁房屋；2.判决被告向原告支付租金47,316元；3.判决被告以111元/天向原告赔偿房屋占有损失（从2016年12月1日计算至实际返还之日）；4.判决被告向原告支付违约金50,000元；5.判决合同租赁履约保证金20,000元归原告所有；6.判决被告向原告支付律师费6,000元；7.诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2013年11月19日，中铁置业（甲方）与刘炼炉（乙方）签订《中铁·逸都国际云上日子组团A31栋一单元架空层好一多牛奶店租赁协议》（合同编号：ZTYD-2013-ZS009），协议约定甲方将中铁·逸都国际云上日子三期A31栋一单元（左）架空层，面积56平方米出租给乙方用于好一多品牌牛奶订购、面积或者果蔬经营。租期3年，自2013年12月1日至2016年11月30日，免租期为2013年12月1日至2014年5月31日（6个月）。免租期结束后按半年度交纳租金。租赁期满，合同自动终止，甲方有权收回物业，乙方有意继续承租的，应提前60日向甲方提出书面续租要求。乙方自提出续租要求至租赁期限届满之日期间，享有同等条件下优先于第三人的承租权。乙方不愿或达不成续租协议的，应在租赁期满后30日内交还物业，甲方对乙方装修及营业投入不做任何补偿。租金标准第1年按50元/㎡/月，第2年按55元/㎡/月，第3年按60.50元/㎡/月。乙方应于合同约定的免租期结束前15日内，支付半年度租金16,800元，以后每半年度的租金至少提前于对应租期起始日前15日内交纳。非因甲方原因，乙方逾期支付租金的，则每天应按应付当期租金的百分之一向甲方支付违约金。逾期30日不支付，则甲方有权要求乙方付清已使用时间范围内租金并向赔偿甲方50,000元经济损失后解除合同。保证金不予退还。合同还约定了费用的承担、双方的权利义务、合同的解除等。2015年6月15日，中铁置业（甲方）与刘炼炉（乙方）签订《中铁·逸都国际A组团31栋三单元物业租赁合同》（合同编号：ZTYD-2015-ZS006），合同约定甲方将中铁逸都国际A组团31栋三单元物业，面积45平方米出租给乙方用于好一多、果蔬经营。租期2年，自2015年6月15日至2017年6月14日，免租期为2015年6月16日至2015年9月16日（3个月）。自2015年9月17日开始计收租金。租赁期满，合同自动终止，甲方有权收回物业，乙方有意继续承租的，应提前60日向甲方提出书面续租要求。乙方自提出续租要求至租赁期限届满之日期间，享有同等条件下优先于第三人的承租权。乙方不愿或达不成续租协议的，应在租赁期满后30日内交还物业，甲方对乙方装修及营业投入不做任何补偿。租金标准第1年按45元/㎡/月，第2年按49.50元/㎡/月。本合同租金共计44,955元，起租日起，按半年度支付租金，先付租金使用。乙方于每个付租日前15日向甲方支付租金。合同还约定了物业服务费等费用由乙方承担，还约定了双方的权利义务、违约责任、合同的解除等。另查明，原告收到被告交纳的本案履约保证金20,000元。原告基于与被告签订的两份租赁合同，共收到被告支付租金133,511元（分别为2014年6月3日、2015年5月25日、2015年6月2日、2015年11月2日、2015年11月9日、2017年1月3日收到租金16,800元、16,800元、8,398元、13,500元、13,500元、64,513元）。2016年11月1日，原告与贵州黔坤律师事务所签订委托代理合同二份，委托贵州黔坤律师事务所指派卢世伟律师作为其与刘炼炉之间租赁合同纠纷的代理人，并各支付律师代理费6,000元。
一审法院认为，原、被告双方于2013年11月19日签订的《中铁·逸都国际云上日子组团A31栋一单元架空层好一多牛奶店租赁协议》（合同编号：ZTYD-2013-ZS009）约定的租赁期限自2013年12月1日至2016年11月30日，现租赁期已届满，且被告并未书面向原告提交续租的申请，故本院对于原告要求终止合同的诉讼请求，依法予以支持。关于本案租金，原告给予被告6个月免租期，从2014年6月1日开始计算租金至合同约定的2016年11月30日，被告应付租金94,416元（第一年半年16,800元、第二年度36,960元、第三年度40,656元），但被告在租赁期内共支付68,998元，该款还包含另一案租金8,398元，也即被告在租赁期内仅支付租金60,600元，还欠租赁期内租金33,816元。鉴于被告在租赁期届满后并未向原告返还涉案物业，故对于2016年12月1日之后的使用费，可以酌情参照第三年度租金标准111元/天进行计算，现暂计算至2017年6月30日为20,328元。综上，被告还应向原告支付截止2017年6月30日的租金54,144元。鉴于被告于2017年1月3日向原告转账64,513元，可用于抵扣本案租金。关于原告主张的违约金及履约保证金，本院认为本案双方既约定了履约保证金，又约定了违约金，参照《中华人民共和国合同法》第一百一十六条：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”之规定，原告应当择一行使其诉权。经本院释明，原告选择履约保证金条款。由于双方在签订协议时约定若被告逾期支付租金，则保证金不予退还。故本院对于原告主张保证金20,000元不予退还之请求，依法予以支持。关于原告主张的律师费6,000元，本案因被告违约引起，且原告出示了委托合同及律师费发票进行佐证，本院依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、原告贵阳中铁置业有限公司与被告刘炼炉于2013年11月19日签订的《中铁·逸都国际云上日子组团A31-单元栋架空层好一多牛奶店租赁协议》终止，被告于2017年6月30日前向原告交还涉案房屋（中铁·逸都国际云上日子组团A31栋一单元）；二、被告刘炼炉向原告贵阳中铁置业有限公司交纳的履约保证金20,000元抵作本案违约金，原告不用再退还被告；三、被告刘炼炉于本判决生效之日起十日内向原告贵阳中铁置业有限公司支付律师费6,000元；四、驳回原告贵阳中铁置业有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2,646元，减半收取1,323元，由被告刘炼炉负担（该款由原告预交，被告在履行租金给付义务时一并向原告支付）。
二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的租赁合同约定，租期自2013年12月1日至2016年11月30日，租期届满合同自动终止，承租人有意继续承租的，应提前60日向出租人提出书面续租要求。双方合同约定的租期届满后，上诉人并未提出书面续租申请，双方亦未达成续租协议，故原判判令双方合同终止并无不当。关于上诉人是否违约的问题，根据双方合同约定的租金支付方式，上诉人刘炼炉应于2014年6月支付租金16800元；应于2014年12月、2015年6月分别支付租金18480元；应于2015年12月、2016年6月分别支付租金20328元。根据本案查明的事实，上诉人承租房屋期间并未按照上述时间足额支付每一期租金，虽然上诉人在2017年1月3日支付了64513元，但支付时间已超过合同约定的期限，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。原判判令上诉人支付的保证金抵作违约金并无不当，本院予以维持。对于律师费，本案是因上诉人违约而引起，且被上诉人提供了《委托代理合同》及发票对该费用进行佐证，可认定该费用已实际产生，故被上诉人主张的律师费应予支持。对于上诉人主张由于被上诉人对租赁房屋断电造成的损失费用，因上诉人未提供证据对其主张予以证明，本院不予采信。
综上，上诉人刘炼炉的上诉请求不能成立，本院不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2646元，由上诉人刘炼炉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 新
审 判 员 田 勇
审 判 员 刘 劼
二〇一七年九月十八日
法官助理 Ｘ Ｘ
书 记 员 万炫兵