辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大民二终字第01606号
上诉人（原审原告）：刘先有，无职业。
上诉人（原审原告）：王晓红，无职业。
二上诉人共同委托代理人：张岩俊，辽宁海晏律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：大连诚泰房地产开发有限公司，住所地瓦房店市岭东办事处东长春路二段51A号。
法定代表人：李会文，该公司总经理。
委托代理人：王华泰，辽宁金刚石律师事务所律师。
原审原告刘先有、王晓红与原审被告大连诚泰房地产开发有限公司（以下简称诚泰公司）商品房预售合同纠纷一案，瓦房店市人民法院于2015年7月27日作出（2015）瓦民初字第1037号民事判决，刘先有、王晓红不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年10月22日公开开庭审理了本案。上诉人刘先有、王晓红的委托代理人张岩俊，被上诉人诚泰公司的委托代理人王华泰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘先有、王晓红一审诉称：2012年2月17日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的瓦房店市岭东办事处东长春路二段43号诚泰文教城小区＊号房，房产用途为住宅，建筑面积70.87平方米，购房总价款人民币204，106元。被告应当于2012年12月30日前向原告交付所购房屋。合同签订后，原告按照合同约定及时交清了房款。但被告却未能按时交付房屋，原告多次找被告要求交付房屋，被告于2013年9月交付房屋。按照《中华人民共和国合同法》以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的有关规定，出卖人延期交付房屋的，应当支付违约金或者赔偿损失。原告多次要求被告给予赔偿，被告均拒绝与原告协商延期交房赔偿问题并拒绝向原告支付违约金。为了维护原告的合法利益，故诉至法院，请求：1.依法判令被告向原告支付逾期交房违约金人民币8291.79元；2.依法判令被告承担本案诉讼费用。
被告诚泰公司一审辩称：不同意原告诉讼请求，理由简述如下：一、原告的诉讼请求已超过诉讼时效。依据法律规定，诉讼时效应当从当事人知道或应当知道其合法权益受到侵害时开始计算。假设被告属于逾期交房违约的话，则被告违约行为一经发生，其侵害原告合法权益的事实即已确定。而违约金无论如何计算确定或是否确定，只是计算上的技术问题，都只是对如何确定违约方应承担违约金数额的标准或计算方法的约定，并不是因为有这种约定而产生了新的债务。依据本案事实，被告未在2012年12月30日交付房屋，则从2012年12月31日起被告损害原告合法权益的事实即已确定，原告此时就知道或应当知道其合法权益受到损害，诉讼时效应开始计算。原告应自此时起2年内主张自己的权利，但原告至法院起诉时已过2年，也没有时效中断、中止的事由，因而原告诉求已超过2年诉讼时效。本案诉争的是基于双方商品房买卖合同约定的逾期交房违约行为，而不是侵权行为。诉讼时效的客体是支付违约金的请求权，而非侵权行为损害赔偿请求权。因而不能适用《民法通则》意见第194条的规定，而应依据最高院《关于审理民事案件中适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条之规定：“可以确定履行期限的，诉讼时效从履行期限届满之日起计算”。省高院也有相应规定精神。二、即使被告有逾期交房违约事实，但被告在向原告实际交付房屋、原告接收时，原告对被告逾期交房的事实未提异议，并在房屋领取单上签字认可。说明房屋交付义务已履行完毕，相应责任已完结，原告放弃了追究被告逾期交房违约金的权利。三、原告逾期支付购房款。依据双方合同第六条、第七条，补充协议第二条、第三条的明确约定，原告逾期付款，被告有权延迟交付房屋时间，并据此约定行使抗辩抵顶权利。四、即使在被告构成逾期交房违约而原告诉求又不过诉讼时效的前提下，也应依据双方合同第九条的明确约定承担违约金额，没有法定的理由及规定，不得任意调整违约金数额。本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定。五、本案被告具有不承担逾期交房违约责任的情形。依据双方合同第八条的明确约定，主要情形有：1.国家房地产调控政策的变化导致的延期交房；2.瓦房店市政府及职能部门指令干预不可预见困难，导致交房延期。政府责令停止施工，拖延1年工期。综上，原告的诉请不应得到支持。
一审法院审理查明：2012年2月17日，原告刘先有、王晓红（买受人）与被告诚泰公司（出卖人）签订商品房买卖合同，约定买受人购买出卖人开发的位于瓦房店市岭东办事处东长春路二段＊号＊单元＊层＊号房屋，建筑面积70.87平方米，每平方米2880.01元，总金额204，106元整；一次性付款，签订本合同后当日内付清全部房款204，106元整（含已付认购款）；出卖人应当在2012年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经综合验收合格的商品房交付买受人使用；逾期不超过30日交房，买受人免除出卖人的责任，超过30日到60日的，出卖人支付300元违约金，合同继续履行；超过60日到90日的，出卖人支付500元违约金，合同继续履行；超过90日，买受人有权解除合同，解除合同的出卖人将按买受人不同支付房款方式承担违约金等。同日，原告与被告签订商品房买卖合同补充协议，约定买受人逾期付款的，出卖人有权延迟房屋交付的时间。商品房买卖合同于2012年6月11日在瓦房店市房屋管理办公室备案。
原告于2012年5月15日向被告支付了商品房买卖合同约定的购房款204，106元。
被告未按照合同约定的时间向购房业户交付案涉的商品房。2013年2月25日，被告向购房业户出具承诺书，内容为：大连诚泰房地产开发有限公司所开发的诚泰文教城小区，因延期交房，根据业户要求，特对业户作如下承诺：1.交房日期为2013年5月1日至2013年7月1日。2.因延期交房给业户造成的损失，如《商品房买卖合同》中有约定的，按约定执行，如商品房买卖合同中90天后没有约定，则按国家相关法律规定处理。3.24号、26号除外。
被告于2013年9月2日向原告交付案涉房屋。被告辩称延迟交付房屋的原因是国家房地产调控政策的变化和政府职能部门指令干预停止施工拖延工期一年，不属因违约导致的延期，不应承担违约责任，并提交建筑工程安全隐患责令限期整改通知单用以证明逾期交房系政府指令干预导致，该通知单是由瓦房店市建筑安全监督管理站作出的，载明停工原因是该工程施工现场管理混乱、文明施工不达标。
商品房买卖合同中未约定被告逾期交房超过90日应承担的违约金标准，原告主张根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第二项的规定，按照每月每平方米13元租金标准计算被告应赔偿原告损失数额；被告不同意承担违约责任，认为合同对逾期交房违约金已有确定的计算方式及标准，合同有约定的应按照约定履行。
一审法院依据原告的申请，对被告逾期交房期间的租金标准，通过大连市中级人民法院司法技术处随机选定辽宁万融房地产土地评估咨询有限公司为评估机构。该评估机构接受委托后，于2015年6月30日出具辽万融房鉴报字（2015）第019号房地产估价报告书，在评估报告需要说明的事项中，载明原告未交评估费放弃评估，故本估价报告未对原告房屋的市场租金进行评估。
一审法院认为：原告刘先有、王晓红与被告诚泰公司签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制规范，合法有效，双方均应依约全面履行各自义务。原告虽未依合同约定办理按揭贷款（一审认定有误，应为未依合同约定的时间支付房款），构成违约，因被告未在本案中提起反诉，一审法院不予审理；该合同为商品房预售合同，被告应按约定日期将符合合同约定的商品房交付原告使用。被告未按照合同约定向原告交付案涉房屋已经违约，应承担违约责任，被告应自约定交房日的次日起至实际交房日的前一日止，向原告承担逾期交房违约金。商品房买卖合同对被告逾期交房超过90日只约定了原告可以解除合同，对合同继续履行被告应承担的违约责任未进行约定，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第二项的规定，被告应按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定应承担的逾期交房违约责任。因本地有关主管部门未公布租金标准，一审法院虽通过大连市中级人民法院司法技术处选定辽宁万融房地产土地评估咨询有限公司为评估机构，但原告未交纳评估费，评估机构视为放弃评估，且辽宁万融房地产土地评估咨询有限公司辽万融房鉴报字（2015）第019号房地产估价报告未对原告房屋的市场租金进行评估。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十五条第二款：“对需要鉴定的事项负有举证责任的当事人，在人民法院指定的期限内无正当理由不提出鉴定申请或者不预交鉴定费用或者拒不提供相关材料，致使对案件争议的事实无法通过鉴定结论予以认定的，应当对该事实承担举证不能的法律后果”的规定，原告未交纳评估费，致使对原告诉请被告承担的租金数额无法通过鉴定结论予以认定，应承担举证不能的法律后果。故原告请求被告支付逾期交房违约金人民币8291.79元，于法无据，一审法院不予支持。
综上，瓦房店市人民法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十五条第二款之规定，作出如下判决：驳回原告刘先有、王晓红的诉讼请求。案件受理费50元，由原告刘先有、王晓红负担。
刘先有、王晓红上诉的理由及请求是：1.此前和同期的诉讼中，同类型、同地段房屋的租金评估可以作为本案的参考依据。虽然上述估价报告评估的不是刘先有、王晓红的房屋，但属于与案涉房屋同类型、同地段的房屋，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第二项的规定，可以作为认定损失的依据。2.刘先有、王晓红未交评估费系因未联系上评估机构的工作人员，不是故意不交。故刘先有、王晓红上诉请求依法改判诚泰公司支付逾期交房违约金8291.79元或将本案发回重审。
诚泰公司二审答辩称：不同意刘先有、王晓红的上诉请求，服从一审判决。
本院经审理查明：一审法院认定事实，除“原告于2012年5月15日向被告支付了商品房买卖合同约定的购房款204，106元”外，均属实。
本院另查明：刘先有、王晓红已支付了商品房买卖合同约定的购房款204，106元，诚泰公司于2012年5月15日向刘先有、王晓红出具了发票。
本院补充查明：1.在辽宁万融房地产土地评估咨询有限公司做出的辽万融房鉴报字（2015）第019号房地产估价报告书中载明的八套房屋每平方米的月租金均在13元以上，该八套房屋与刘先有、王晓红购买的案涉房屋均在同一小区内，其中有三套房屋与案涉房屋在同一栋楼上，有一套房屋与案涉房屋的户型、面积相当。2.刘先有、王晓红一审已申请对案涉房屋的租金标准进行评估，但未交纳评估费用。3.在与本案同类型的购房人为王学梅的另案诉讼中，王学梅于2010年10月22日与诚泰公司签订《商品房买卖合同》，并提供了2010年7月27日和2010年10月22日的两张《专用收款收据》复印件，拟证明王学梅于签订合同当日即付清了全部购房款，诚泰公司出具了收款收据，后又于2010年11月5日出具了全款购房发票，并收回了《专用收款收据》。在二审的审理过程中，诚泰公司对于曾出具《专用收款收据》的事实不予认可，经本院释明后，仍拒绝提供《专用收款收据》的原件及公司账簿等能够证明购房人的购房款实际到达诚泰公司账户时间的相关证据。
本院所确认的上述事实，有辽万融房鉴报字（2015）第019号房地产估价报告书、于德胜等41人申请评估租金标准的清单、诚泰公司与王学梅签订的《商品房买卖合同》、《专用收款收据》及当事人陈述笔录等在案为凭，上述证明材料已经开庭质证和审查，可以采信。
本院认为：刘先有、王晓红与诚泰公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应依约履行合同义务。根据该合同约定，诚泰公司应于2012年12月30日前将经综合验收合格的商品房交付买受人使用，逾期不超过30日交房，买受人免除出卖人的责任，超过30日到60日的，出卖人支付300元违约金，合同继续履行；超过60日到90日的，出卖人支付500元违约金，合同继续履行；超过90日，买受人有权解除合同，解除合同的出卖人承担相应的违约金。本案中，诚泰公司于2013年9月2日才向刘先有、王晓红交付案涉房屋，逾期交房超过了90日，但因刘先有、王晓红并未要求解除合同，又因为合同中仅约定了逾期交房超过90日买受人解除合同时出卖人需承担的违约责任，而对于继续履行合同情形下，出卖人应如何承担违约责任未做约定，故诚泰公司应根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，按照逾期交付使用房屋期间有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定其应支付的违约金数额。虽然本案中刘先有、王晓红因未交纳评估费用，而未能提供鉴定机构出具的关于案涉房屋市场租金价值的评估报告，但与案涉房屋处在同一小区、同一栋楼、类似户型、面积的房屋已由评估报告确定了租金数额，故刘先有、王晓红可以参照上述同地段同类房屋的租金标准向诚泰公司主张逾期交房的违约责任。鉴于评估报告上载明的同类房屋每平方米的月租金均在13元以上，而刘先有、王晓红主张按照每平方米每月13元的租金标准计算违约金，未超过评估报告所确定的租金标准，故对于刘先有、王晓红主张的每平方米每月13元的租金标准本院予以确认。租期应自合同约定的交房期限届满之次日（即2012年12月31日）起计算至案涉房屋交付的前一日（即2013年9月1日）共计8.09个月，故诚泰公司应当向刘先有、王晓红支付的逾期交房违约金为7453.40元（13元×70.87平方米×8.09个月）。对于刘先有、王晓红诉请的合理部分，本院予以支持，一审法院驳回刘先有、王晓红的全部诉讼请求欠妥，本院依法予以纠正。
关于诚泰公司一审抗辩称，刘先有、王晓红的起诉已超过诉讼时效一节，本院认为，虽然刘先有、王晓红在一审时未提供《承诺书》的原件，但诚泰公司在二审的庭审过程中认可曾向刘先有、王晓红出具过《承诺书》。该《承诺书》系2013年2月25日出具，诚泰公司明确表示对延期交房损失按合同约定和法律规定处理，应视为诚泰公司同意承担延期交房的违约责任，自此时起诉讼时效中断，时效期间重新起算，计算至刘先有、王晓红提起本案诉讼（即2015年1月22日），并未超过两年的诉讼时效，故诚泰公司的该项抗辩理由，没有充分的事实和法律依据，本院不予支持。至于诚泰公司抗辩称，根据诚泰公司提交的2013年7月17日的《承诺》，其上载明：“凡是拿走承诺书原件者，交房时必须交回，否则违约金不予给付”，而刘先有、王晓红未将《承诺书》原件交回，故诚泰公司不应承担违约责任一节，因刘先有、王晓红对该《承诺》的真实性不予认可，本院无法确认诚泰公司出具的《承诺》的效力。即使该《承诺》是真实的，则因诚泰公司并未提供证据证明刘先有、王晓红未将《承诺书》交回，且《承诺书》原件的交回与否，与违约金的承担无必然的联系，如以此为由剥夺刘先有、王晓红主张逾期交房违约金的权利，亦有失公平。故对诚泰公司的该项抗辩理由，本院不予支持。
关于诚泰公司一审抗辩称，刘先有、王晓红存在逾期付款的情形，应当推迟诚泰公司的交房时间一节，诚泰公司提举了刘先有、王晓红的购房发票，并依据购房发票出具的时间认为刘先有、王晓红存在逾期付款的情形，而刘先有、王晓红称，其已于购房当日付清了全部购房款，诚泰公司出具了收款收据，事后才开具全款发票，故刘先有、王晓红实际支付购房款的时间早于诚泰公司开具发票的时间。本院认为，按照一般的商品房买卖流程，购房人交付购房款时，开发商均先开具收款收据，在具备相应条件后，再出具全款发票，同时收回之前出具的收款收据。在与本案同类型的购房人王学梅与诚泰公司的另案诉讼中，王学梅提供了两张《专用收款收据》的复印件，证明王学梅于签订合同当日即付清了全部购房款，诚泰公司出具了收款收据，后又于2010年11月5日出具了全款购房发票，并收回了《专用收款收据》的原件。在二审的审理过程中，本院向诚泰公司释明，要求其提供上述《专用收款收据》的原件以及诚泰公司的账簿等能够证明购房人的购房款实际到账时间的相关证据，但诚泰公司未能提供。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条的规定，有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立。故应认定购房人的主张成立，即购房人的付款时间早于购房发票的出具时间。据此，诚泰公司要求刘先有、王晓红承担逾期付款的违约责任没有充分的事实和法律依据，本院不予支持。
关于诚泰公司抗辩称，依据双方合同第八条的约定，诚泰公司具有不承担逾期交房违约责任的情形一节，本院认为，诚泰公司并未提供充分的证据证明在其施工的过程中，存在不可抗力、国家法律或政策调整、市政配套设施接通延误、市政府规划变更以及其他不可预见的异常情况导致工程延期，故不符合合同约定的可据实延期交房的情形，据此，诚泰公司的该项上诉理由，亦无充分的事实和法律依据，本院亦不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销瓦房店市人民法院（2015）瓦民初字第1037号民事判决；
二、大连诚泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付刘先有、王晓红逾期交房违约金7453.40元。
三、驳回刘先有、王晓红的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费50元（刘先有、王晓红已预交），由刘先有、王晓红负担10元，大连诚泰房地产开发有限公司负担40元；二审案件受理费50元（刘先有、王晓红已预交），由刘先有、王晓红负担10元，大连诚泰房地产开发有限公司负担40元。
本判决为终审判决。
审 判 长 霍 宏
审 判 员 吕 瑛
代理审判员 刘小南
二〇一五年十二月十五日
书 记 员 滕子美