广西壮族自治区钟山县人民法院民 事 判 决 书（2017）桂1122民初663号原告：卢子斌，男，1964年10月10日出生，汉族，住广西钟山县。委托诉讼代理人：冯钧，广西桂东律师事务所律师。被告：钟山县万丰商贸有限公司，住所地钟山县城人民武装部大院内。法定代表人：张晓莉，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张文锋，男，1971年11月24日出生，壮族，住钟山县，系被告公司经理。委托诉讼代理人：李汝幸，广西致恭律师事务所律师。原告卢子斌与被告钟山县万丰商贸有限公司（以下简称万丰商贸公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告卢子斌的委托诉讼代理人冯钧，被告万丰商贸公司的委托诉讼代理人张文峰、李汝幸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卢子斌向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法解除原、被告于2009年8月1日签订的《钟山县武装部综合大楼租赁合同》；2.请求法院判决被告支付原告《租赁合同书》解除前所使用钟山县武装部综合大楼的租金347500元，诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：判决被告支付租金405250元（695000元/年÷12×9，支付至2017年9月30日，扣除已支付的116000元）；3.判令被告支付违约金345000元（参照合同第十条第一项的约定，按照年租金的50%计算）。事实和理由：2009年8月1日，原告与钟山县万丰投资有限公司、钟山县人民武装部签订《钟山县武装部综合大楼租赁合同书》，原告以承租人的名义，将拥有合法使用权的钟山县武装部综合大楼租给钟山县万丰投资有限公司使用。2013年9月9日，钟山县万丰投资有限公司变更名称为钟山县万丰商贸有限公司。原、被告签订的《租赁合同书》第5条第二项第2点约定，丙方（钟山县万丰投资有限公司）每年应提前10天一次性交足给乙方（原告卢子斌）全年租金陆拾玖万元人民币（690000.00），实际增加5000元，共695000元。第10条第一项约定，综合大楼租赁期间，丙方有下列行为之一的，甲、乙方有权终止合同，丙方应按照合同总租金的50%向乙方支付违约金，若支付违约金不足弥补乙方损失的，丙方赔偿乙方所有损失；第10条第四项，丙方逾期30天支付租金，甲、方有权终止合同。至今，被告逾期六个月有余，尚未向原告支付任何款项。2017年4月29日，原告委托律师向被告发出律师函，函告被告在收到律师函后十五内支付2017年度钟山县武装部综合大楼租金695000元。被告于2017年5月13日收到律师函后，至今未履行给付租金义务。被告的行为已违反合同书的约定，在原告给予合理期限内亦未履行给付义务，原告有权根据合同书第10条的约定终止合同，为维护原告的合法权益，根据《合同法》第九十三条的规定，特向人民法院提起民事诉讼。被告万丰商贸公司辩称，租金应按8个月计算，9月份尚未到期。违约金过高，应按实际拖欠的租金计算，应按实际拖欠租金的5%计算，原告主张的违约金的比例过高显失公平。同时，被告不同意解除合同。按合同约定的期限，被告已经承租过半时间，投入比较大，若是现在解除合同对被告的损失较大，损害被告的公信力，被告主张继续履行合同并支付租金，被告承诺拖欠的租金按约定支付给原告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：对原告提供的催促被告交纳租金的律师函及顺丰速运寄件客户存根、运单追踪单据，被告有异议，表示没有收到律师函。本院认为，运单追踪单据与客户存根相互佐证，能客观反应原告邮寄快件的过程，该单据内容真实可信，本院予以确认。对被告提出的异议，本院不予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年8月1日，广西钟山县人民武装部、原告卢子斌、钟山县万丰投资有限公司分别作为产权方（甲方）、出租方（乙方）、承租方（丙方）签订《钟山县武装部综合大楼租赁合同书》。合同书共计十三条，分别对基本原则、综合大楼的基本情况、租赁期限、用途、租金及支付方式、租赁期间三方的权利和义务、合同的变更、解除和终止及违约责任等作了约定。其中，第四条第1款约定“期限：共壹拾贰年零个月。自2009年8月1日起至2022年2月1日止，其中（2009年8月1日至2010年2月1日为装修期）。”第五条第2款第（2）项约定“丙方（即钟山县万丰投资有限公司）从经营的第二年开始，每年提前10天一次性交足给乙方（即卢子斌）全年租金陆拾玖万元人民币（690000.00）；”庭审过程中，经原、被告双方认可实际执行的年租金为695000.00元。第八条第2款约定“乙、丙双方变更或终止合同，必须经甲方同意方能生效。”第十条第4款约定“丙方逾期30天支付租金，甲、乙方有权终止合同。”同时，第十条第1款约定“综合大楼租赁期间，丙方有下列行为之一的，甲、乙方有权终止合同，丙方应按照合同总租金的50%向乙方支付违约金，若支付违约金不足弥补乙方损失的，丙方赔偿乙方所有损失。（1）未经甲、乙方同意，丙方将综合大楼整体转租、整体转借给他人使用的（部分转租、承租除外），按合同总租金的50%赔偿甲、乙方因此带来的经济损失。（2）丙方改变合同规定的租赁用途或利用该综合大楼进行违法活动，按合同总租金的50%赔偿甲、乙方因此带来的经济损失。”第2款约定“综合大楼租赁期内，丙方逾期交纳本合同约定应由丙方负责的费用，每逾期一天，丙方应按上述费用总额的千分之五支付给乙方滞纳金。”合同签订后，被告作为承租方一直按约向原告支付租金，双方没有因履行合同发生过纠纷。进入2017年后，被告只在2017年4月22日至2017年5月9日期间陆续向原告支付了租金共计89000元。原告认为被告未按租赁合同第五条第2款第（2）项约定于2017年2月1日前十天一次付清2017年的年租金695000元，遂委托广西桂东律师事务所于2017年5月12日向被告发出桂律函（2017）001号律师函，函告被告在收到律师函后十五内支付完毕2017年度租金695000元。收到律师函后，被告又分别于2017年5月19日、2017年5月25日支付了租金共计27000元，剩余租金被告一直未能付清。经协商未果后，原告卢子斌遂向本院提起民事诉讼。另查明，2013年9月9日，钟山县万丰投资有限公司企业名称变更为钟山县万丰商贸有限公司，名称变更后原、被告双方仍继续履行本案租赁合同。2017年11月6日，根据原告的申请，中国人民解放军广西钟山县人民武装部出具说明，同意原告与被告终止《钟山县武装部综合大楼租赁合同书》。本院认为，一、关于原、被告双方租赁合同关系是否应予解除的问题。本案中，租赁合同虽然系产权方广西钟山县人民武装部与原、被告三方共同签订的，但没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。合同虽是三方共同签订，但合同中原、被告分别作为出租方、承租方的地位是明确，且涉及原、被告租赁合同关系的权利义务条款是相对独立的、可分的，被告亦未对此问题提出异议，故原告作为租赁合同关系的当事人单独提出解除其与被告之间租赁合同关系的请求，并不损害合同租赁物产权方钟山县人民武装部的合法权益，本院依法可径直审理。但原告主张解除租赁合同关系能否支持，应结合本案事实予以认定。本案中，合同约定“丙方（即钟山县万丰投资有限公司）从经营的第二年开始，每年提前10天一次性交足给乙方（即卢子斌）全年租金”，结合2010年2月1日之前为装修期的约定，双方实际以每年的2月1日为交纳租金的时间，故被告一次性付清2017年度租金695000元的时间应于2017年2月1日前十天，但截止原告2017年5月12日发出律师函所给予的合理期限届满被告只陆续支付了租金116000元。租赁合同亦明确约定“丙方逾期30天支付租金，甲、乙方有权终止合同。”故原告以被告逾期支付租金为由要求解除双方租赁合同关系是符合合同约定的。且诉讼过程中作为租赁房屋产权人的钟山县人民武装部也对终止涉案租赁合同书面表示同意。因此，对原告要求解除原、被告于2009年8月1日签订《钟山县武装部综合大楼租赁合同》的请求，本院认为，对解除该合同内容中涉及原、被告房屋租赁合同权利义务关系的全部条款，有事实和法律依据，本院予以支持，超出该范围的不属于约束原、被告租赁合同权利义务关系的条款，与本案无关，本院不予处理。二、关于合同解除后的租金结算及违约金计付问题。原告根据双方约定的年租金695000元，主张要求被告支付至2017年9月30日止的尚欠租金405250元（695000元/年÷12个月×9个月-116000元），系原告对自己权利的自由处分且计算方式符合双方的约定，故对该请求本院予以支持。对于原告要求参照租赁合同第十条第1款的约定，要求被告支付违约金345000元的请求，本院认为，租赁合同第十条第1款约定的承租方应支付违约金的两种情形均不是针对承租方逾期支付租金所作的违约约定。故原告要求参照第十条第1款的约定计付其违约金损失，本院不予采纳。根据租赁合同第十条第2款“综合大楼租赁期内，丙方逾期交纳本合同约定应由丙方负责的费用，每逾期一天，丙方应按上述费用总额的千分之五支付给乙方滞纳金。”的约定，该条文可视为双方对逾期支付租金的违约损失的约定，但依照该约定的利率计算违约金仍明显高于法律规定的民间借贷年利率不得超过24%的上限。因此，本院综合考虑被告要求调低违约金的抗辩意见并结合因被告违约给原告所造成的实际损失，兼顾合同履行情况及预期利益等综合因素，本院酌情支持由被告以尚欠租金405250元为基数，按年利率24%，从2017年2月1日起支付原告违约金直至付清405250元租金之日止。对原告主张的违约金数额，超出本院前述认定的部分，不予支持。综上所述，原告卢子斌的诉讼请求，部分有理，部分无理。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条规定，判决如下：一、解除原告卢子斌与被告钟山县万丰商贸有限公司于2009年8月1日签订《钟山县武装部综合大楼租赁合同书》中涉及原、被告双方房屋租赁合同权利义务关系的全部合同条款；二、被告钟山县万丰商贸有限公司于本判决生效之日起十日内向原告卢子斌支付解除租赁合同关系前使用钟山县武装部综合大楼的租金合计405250元；三、被告钟山县万丰商贸有限公司于本判决生效之日起十日内向原告卢子斌支付违约金（违约金数额的计算：以405250元为基数，按年利率24%，从2017年2月1日起计至付清405250元款项之日止）；四、驳回原告卢子斌的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11302.5元（原告已预交10725元），由原告卢子斌负担2260.5元，被告钟山县万丰商贸有限公司负担9042元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。审 判 长  宋斌文人民陪审员  钟敬礼人民陪审员  潘宗禄二〇一七年十二月十二日书 记 员  黎晏杏附相关法律条文1.《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2.最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。