广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中一法民一初字第1112号
原告：中山市名绅洗衣有限公司，住所地广东省中山市。
法定代表人：罗贵宾，经理。
被告：黄洁玲，女，1978年5月30日出生，汉族，住广东省中山市。
委托代理人：梁世颂、吴嘉欣，广东道慧律师事务所律师。
原告中山市名绅洗衣有限公司（以下简称名绅公司）诉被告黄洁玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月17日受理后，依法由代理审判员杨丽独任审判，于2014年6月10日公开开庭进行了审理。原告名绅公司的法定代表人罗贵宾，被告黄洁玲的委托代理人梁世颂、吴嘉欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告名绅公司诉称：原告从2002年11月30日开始租用被告名下的中山市东区体育路恒怡街＊号＊卡商铺，合同的有效期到2012年11月30日。原告一直按时交纳各项税费和租金。之后，由于被告的原因一直没有签订书面合同，但被告口头承诺按原条件继续执行合同。2013年12月26日，被告告知原告商铺已经出售案外人。由于被告在出售商铺时刻意隐瞒该商铺仍带租约，导致案外人以不合理的价格提租，原告只能另�其他商铺。由于被告的不诚实，使原告从原铺装修的损失到新铺装修的投入花费近10万元。同时，原、被告的合同中约定原告向被告交纳4000元的房屋保证金，合同期满后，被告无息退还给原告。故原告遂向法院提起诉讼，请求判令：1.被告退还租赁保证金4000元；2.被告赔偿装修及搬迁费48000元；3.被告承担本案诉讼费。
诉讼中，原告明确第1、2项诉讼请求均要求被告在十天内支付，第2项诉讼请求包括原告装修新商铺的装修费38785.8元、顶手费2000元及其他费用。
原告名绅公司就其主张的事实及诉讼请求在举证期限内提交如下证据：1.房屋租赁合同4份；2.中国工商银行自动柜员机客户凭条及转账回单共26份；3.身份证；4.报价单及收据。
被告黄洁玲辩称：涉案商铺已经出售给案外人刘锡斌。在出售时，被告已经告知刘锡斌涉案商铺租约在商铺成交后继续有效，原告的租�相对方已经变成刘锡斌，相应的租赁权利义务应由其承担，原告无权向被告主张租赁合同义务关系，原告与刘锡斌之间关于租金调整的事情与被告无关，原告诉求没有事实和法律依据，请求法院驳回其诉讼请求。
被告黄洁玲就其辩解意见在举证期限内向本院提交如下证据：1.房地产买卖合同；2.协议书。
经审理查明：被告与案外人郑燕仪原系中山市东区体育路恒怡街＊号＊卡商铺的产权人。自2002年10月28日起，原告向被告、郑燕仪承租上述商铺，并签订多份房屋租赁合同。期间，案外人郑燕仪死亡。2010年12月30日，原、被告签订房屋租赁合同，约定原告承租涉案商铺；期限自2010年12月1日起至2012年11月30日止；月租金2000元，每月5日前支付；原告在合同生效后当日向被告交纳4000元房屋租赁保证金，在租赁期满或合法解除合同时，原告未发生违约责任的，被告将保证金本金退回原告或抵偿租金；原告租用上述房屋所作固定装修退租时不得拆除；合同还约定了其他内容。合同期间，原告向被告交纳租赁保证金4000元，双方各自履行合同义务。合同期满后，原、被告未签订新的房屋租赁合同，但原告一直承租涉案商铺，并按原房屋租赁合同交纳租金。
2013年12月2日，被告与案外人刘锡斌签订房地产买卖合同，约定由刘锡斌向被告购买涉案商铺；商铺物业现状为不附带家私电器、附租约（成交后该租约继续有效）；刘锡斌已知产权人郑燕仪已去世，另一产权人被告负责办理此次交易的签名以及办理继承公证；买卖双方一致约定从2014年1月1日起该物业租金由刘锡斌收取；房地产买卖合同还约定了其他内容。后，原告于2013年12月9日收到刘锡斌发出的协议书，协议书内容如下：“现有物业于翠闲庭恒怡街＊号之＊卡，前业主已经出售，该物�的使用权于2014年1月1日转交新业主刘锡斌先生自用或出租，原业主在转交物业前已经不带租约。如现租客有意续租，可享有租赁优先权。由新业主重新签定合同。以三年一签。综合市场经济，此路段的实际情况，作出如下建议：租金于2014年起为3500元／月；2015年增幅7.5%，应交租金为3763元／月，2016年增幅15%，应交租金为4327元／月。”收到协议书后，原告与被告联系，希望被告与刘锡斌协商租金事宜，但被告以合同义务已转移为由予以拒绝。2014年3月27日，原告因与刘锡斌就租金无法协商一致，遂搬离涉案商铺。原告认为被告在出售商铺时没有告知原告，导致原告丧失优先购买权并需要重新租赁商铺，由此造成经济损失，遂于2014年4月17日诉至本院，主张前述实体权利。
诉讼中，原、被告确认被告于2013年12月告知原告涉案商铺出售他人一事，涉案商铺房地产权于2014年2月更名至案外人刘锡斌名下。被告确认其与案外人刘锡斌签订的房地产买卖合同并未明确房款中包含租赁保证金4000元。
本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。涉案房屋租赁合同系原、被告双方在平等自愿基础上签订，且内容未违反法律法规的强制性规定，合同依法成立且生效，双方均应依约履行各自义务。租赁期满后，原告继续使用租赁房屋，被告亦收取了原告交纳的租金。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”及《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”的规定，本案所涉合同已变更为不定期租赁关系，双方均享有随时解除合同的权利。被告将该房屋转让给案外人刘锡斌后，案外人刘锡斌即享有该房屋的物权权利，且依买卖不破租赁的合同法原理，案外人刘锡斌取得被告享有的出租人的权利，即原告与案外人刘锡斌形成了不定期租赁关系。因原告与案外人刘锡斌无法就租金事宜协商一致，原告于2014年3月27日搬离涉案商铺，双方租赁关系解除。原告并未有违约行为。同时，由于被告确认其与案外人刘锡斌签订的房地产买卖合同并未明确房款中包含租赁保证金4000元，故对原告主张被告退还租赁保证金4000元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张被告赔偿装修及搬迁费48000元的诉讼请求，本院认为，首先，被告于2013年12月2日将房屋出售给案外人刘锡斌，原告于2013年12月9日即从案外人刘锡斌处得知此事，但是原告并未举证证明从其知道此事起至涉案商铺过户登记至案外人刘锡斌名下期间有向被告主张优先购买权及采取积极救济方式维护自己的权益，且在本案诉讼中也未提出行使优先购买权的诉求。其次，承租人以优先购买权受到侵害为由，要求出租人承担赔偿责任的，应当提供存在实际损害的要件事实。租赁关系的成立是承租人优先购买权产生的前提条件，但是承租人的优先购买权是法律的特别规定，而租赁合同仅是该权利产生的基础事实。况且根据“买卖不破租赁”的原则，即使承租人优先购买权受到侵犯，但是其租赁权是有法律保障的，所以并不存在因优先购买权被侵害而必然另租赁新商铺，并造成重新租赁新铺装修、搬迁费用损失。本案中，原告系因无法与案外人刘锡斌就租金事宜协商一致而搬离涉案商铺并租赁、装修新铺，故对原告主张被告赔偿其因优先购买权�损害造成装修、搬迁费用损失的诉讼请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十五条、第二百三十条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告黄洁玲于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中山市名绅洗衣有限公司退还租赁保证金4000元；
二、驳回原告中山市名绅洗衣有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1100元，减半收取为550元（原告已预交），由原告中山市名绅洗衣有限公司负担500元，被告黄洁玲负担50元（被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之�起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
代理审判员 杨 丽
二〇一四年六月二十三日
书 记 员 卢翠香