肇庆市高要区人民法院文件稿纸
拟稿单位
民三庭
承办单位领导签署
拟稿时间
二〇一六年十二月六日
拟稿人
秘密等级
院长批发
发行范围及
印发份数
原及代共2份，被1份，正卷1份，副卷审批稿1份，存档5份，共11份
广东省肇庆市高要区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1283民初1382号
原告：肇庆市高要区信诚物业管理有限公司（原高要市信诚物业管理有限公司），住所地高要市城区文峰中路（文峰市场办公室第一卡），统一社会信用代码91441283678889974B。
法定代表人：邓瑞华，该公司总经理。
委托代理人：李惠玲，该公司会计。
委托代理人：陈杰林，该司经理。
被告：夏毅强，男，1982年10月6日出生，汉族，身份证住址，现住。
被告：梁灶妍，女，1982年11月17日出生，汉族，身份证住址，现住址同上。
原告肇庆市高要区信诚物业管理有限公司（以下简称信诚物业公司）诉被告夏毅强、梁灶妍物业服务合同纠纷一案，本院于2016年9月5日立案受理后，依法组成合议庭，于同年12月1日公开开庭进行了审理，原告信诚物业公司的委托代理人陈杰林、李惠玲及被告夏毅强、梁灶妍均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告信诚物业公司诉称：2007年4月16日，被告夏毅强、梁灶妍向高要市华发房地产转业发展有限公司购买了文峰豪苑第二幢X房，签订了《广东省商品房买卖合同》、《前期物业管理服务协议》，2007年8月6日，被告收楼。2008年9月5日，高要市华发房地产转业发展有限公司指定信诚物业公司对高要市文峰豪苑进行管理。被告入住时交了2007年8月至2011年12月31日的物业费，2012年至2015年均欠交物业费747.30元/年、2016年欠交物业费249.10元。被告的行为违约，应按每天1元交违约金，共计1581元。以上合共4819.30元。故起诉，请求：一、判令被告立即支付2012年1月至2016年4月的物业管理费3238.30元（其中包括公共水、电费、智能系统维护费、物业费）和违约金1581元，以上两项合共4819.30元。二、本案诉讼费由被告承担。
被告夏毅强辩称：1、依法驳回信诚物业公司的物业管理费及违约金；2、依法要求信诚物业公司公示其2008年12月20日至2016年4月30日管理文峰豪苑小区期间物业服务资金的收支情况；3、依法要求信诚物业公司向夏毅强、梁灶妍支付其出租业主公用设施收益中应支付给夏毅强、梁灶妍的部分；4、依法确认双方的《广东省业主（临时）公约》、《前期物业管理服务协议》、《文峰豪苑物业使用守则》、《房屋装饰装修管理协议》不成立。5、郑重请求：（1）采取切实有效的措施，强化物业管理企业向业主公示物业服务资金的收支情况；（2）采取切实有效的措施，强化物业管理企业向业主公示小区公共地方对外出租用于停车等经营性活动的收支情况；（3）彻查物业管理企业只向业主开具收款收据，寻找各种理由不向业主开具正式发票，借此偷漏国家税款、损害业主和国家合法权益的违法行为。事实和理由包括：一、请求确认双方的《广东省业主（临时）公约》、《前期物业管理服务协议》、《文峰豪苑物业使用守则》、《房屋装饰装修管理协议》不成立。二、物业公司没有提供服务或提供服务严重不符合合同约定，未对公共设施设备尽到维护保养义务、未对草坪绿植尽到养护义务、未对公共秩序和环境卫生尽到维护义务、未对安全防范工作尽到义务、未对物业综合管理工作尽到义务。综上，请驳回信诚公司的不当诉讼请求，支持夏毅强、梁灶妍的合法合理的请求事项。
被告梁灶妍的答辩意见与夏毅强的一致。
经审理查明：2008年9月5日高要市华发房地产转业发展有限公司与信诚物业公司签订《文峰豪苑前期物业服务委托合同》，约定由信诚公司为该小区提供物业服务，收费标准为：住宅0.4元/月/平方米，公共水电费3元/月。信诚物业公司遂开始为该小区提供物业服务，直到2016年4月30日撤场。
夏毅强、梁灶妍于2007年4月16日与高要市华发房地产置业发展有限公司签订《商品房买卖合同》，成为高要市文峰豪苑小区第二幢803房的业主，该房屋建筑面积为85.24平方米。2007年8月至2011年12月31日，夏毅强、梁灶妍均向信诚物业公司交纳了相应的物业服务费。2012年1月起至2016年4月共52个月，夏毅强、梁灶妍没有继续履行交纳服务费的义务，至今共欠物业服务费情况如下：[0.4元/月/平方米×85.24平方米+3元/月]×52个月=1928.99元。
信诚物业公司在为该小区提供物业服务过程中，存在没有全面履行合同义务的履约瑕疵。
本院认为：本案是因夏毅强、梁灶妍没有交纳物业服务费而引起的纠纷，属物业服务合同纠纷。信诚物业公司提交的《文峰豪苑前期物业服务委托合同》、《广东省商品房买卖合同》、《交楼通知书》、《验收情况一览表》等证据经庭审质证，具有合法性、真实性及关联性，本院对其证明力予以确认。原、被告双方签订合同后，应自觉履行合同义务，但是夏毅强、梁灶妍接受了信诚物业公司的物业服务后，自2012年1月起至2016年4月30日没有依约付费，显然违反了合同约定。信诚物业公司诉请夏毅强、梁灶妍支付物业服务费事实清楚、证据充分，本院予以支持。但具体数额方面，应按合同约定及当事人提出的主张，结合上述证据进行计算，经核算，夏毅强、梁灶妍欠缴物业服务费共1928.99元。
信诚物业公司认为应当按0.5元/月/平方米计算物业费并提供了物价局的收费许可证以证实其主张。然而物价局的许可证仅能证实其可以变更合同在0.5元/月/平方米的标准范围内收费，但是根据《物业管理条例》第四十一条的规定，物业服务收费由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定；变更收费标准属于变更合同重大事项，应当经法定程序，而信诚公司没有举证证明其已履行了相关手续，因此，服务费价格仍然应当按0.4元/月/平方米的标准收取。故对信诚物业公司诉请按0.5元/月/平方米的价格收取服务费，本院不予支持；夏毅强、梁灶妍之前按0.5元/月/平方米交纳了的物业服务费视其自愿支付的费用，本案中不予退还。
关于信诚物业公司诉请夏毅强、梁灶妍支付违约金的问题：虽然夏毅强、梁灶妍没有按时交纳物业服务费的行为违反了法律规定以及双方的合同约定；但是信诚物业公司在提供物业服务时亦存在瑕疵，所提供的物业服务未能完全达到《文峰豪苑前期物业服务委托合同》的规定，该司这些行为同样构成违约。信诚物业公司的违约行为与夏毅强、梁灶妍不交纳物业服务费的违约行为相当，服务与被服务双方互不让步，形成恶性循环后果，直接导致矛盾日益加剧，以致引起本案纠纷，双方的违约行为足以互相抵减。综上，并根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条的规定，对信诚物业公司诉请违约金，本院予以驳回。
夏毅强、梁灶妍答辩所提出的请求事项属于其独立的诉讼请求，由于其没有提起反诉，故本案中不予审理。
综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十一条、第一百一十三条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一二十条、《广东省物业管理条例》第四十二条的规定，判决如下：
一、夏毅强、梁灶妍在本判决发生法律效力之日起7日内向信诚物业公司交纳其拖欠的自2012年1月至2016年4月的的物业服务费共1928.99元。
二、驳回信诚物业公司其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元，由两被告负担。该款信诚物业公司已预交，两被告在履行付款义务时迳付50元给信诚物业公司，本院不另行收退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。
审判长郑汉生
审判员游兴华
人民陪审员陈根华
二〇一六年十二月六日
书记员何婉莹