广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0306民初8545号
原告（反诉被告）刘华桃，女，汉族，1980年7月17日出生，住址深圳市福田区。
委托代理人谢新民，广东德纳律师事务所律师。
被告（反诉原告）师群，男，汉族，1973年8月13日出生，住址深圳市宝安区。
被告（反诉原告）付亚宁，女，汉族，1983年7月10日出生，住址深圳市宝安区。
以上两被告共同委托代理人江伟，广东深君联律师事务所律师。
第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司，地址深圳市福田区沙头街道深南中路大庆大厦1层02号109房A1。
法定代表人吴军强。
委托代理人张逸茹，系该公司员工。
原告刘华桃与被告师群、被告付亚宁、第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司（以下简称世华地产）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，师群、付亚宁在举证期限内提出反诉，本院依法将本诉与反诉合并审理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人谢新民，两被告共同委托代理人江伟，第三人委托代理人张逸茹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告和两被告通过第三人居间介绍于2016年3月1日签订《二手房买卖合同》，约定原告购买被告位于深圳市宝安区民治街道梅观高速路西侧碧水龙庭2栋C座3单元X房屋，转让成交价为人民币539万元，税费由原告承担；签约时需支付定金15万元，签约后30日内付清首期款以银行贷款为准。合同签订后，原告积极履行了合同义务，当场支付定金人民币15万元给被告，被告予以出具收据。3月11日，原告告知被告月底办理首付款资金监管手续。3月26日，原告通知被告首付款（三成）到位双方于3月30日一同按照首付款三成办理资金监管，被告予以同意。当日，被告告知原告3月25日晚上深圳出了新政，原来的三成首付变更为四成，询问原告是否具备支付能力，原告告知被告如果按照新政规定的四成首付款，则增加了五十多万元，原告无法负担四成首付款，无法继续履行合同。2016年3月25日，深圳市政府发布的《关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的意见》之后，原告和被告及中介方多方联系贷款银行，希望能寻找到可以按新政之前做三成首付款监管的贷款银行，但都被告知从3月25日之后均按新的贷款政策执行，原告多次与被告协商，要求被告给予六个月宽限期以便筹齐四成首付款继续交易，但被告均予以拒绝。双方签约时的贷款政策变化，导致合同无法再按原合同履行下去，原告于2016年4月16日通知被告解除合同要求退还定金。另，3月11日原告曾打电话告知被告要到月底做资金监管，被告表示等不了到月底，要解除合同，原告表示同意解除退还定金就可以。3月14日被告已通过中介以人民币550万元的价格挂盘另售，原告询问被告为何不办解除手续退还定金就放卖，被告表示我先放卖有新客户交了定金我再退还定金，如果到月底还没卖出去就继续交易。3月25日新政发布后，被告明知原告不符合贷款七成的条件，却不顾双方之前同意解除合同的事实，反逼着原告继续履行合同，明显是趁贷款政策变化原告无法履约之机，从而达到没收定金的目的。为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求判令：1、两被告退还定金15万元；2、两被告承担本案诉讼费用。
两被告反诉并答辩称，2016年3月1日，原告与两被告订了《二手房买卖合同》，约定两被告向原告出售位于深圳市宝安区民治街道梅观高速路西侧碧水龙庭2栋C座3单元X房产，成交价格为人民币539万元，以银行按揭方式付款，首付款以银行贷款为准，即以银行的贷款金额确定首付款金额。但合同签订后，经催告原告拒不履行合同，还要求退还定金人民币15万元，原告的行为已经违反了合同约定，让两被告错过最佳卖房时机，给两被告造成了巨大损失。被告认为，首先，原、被告从未约定三成首付购房，也从未同意原告按三成首付购房；其次，原告在二手房买卖合同中手写部分已约定卖方同意买方安排其他人履行本合同，证明原告对政策或市场风险已有所预期，印证了双方从未约定首付三成；再次，被告付亚宁作为涉案房产的业主之一即合同相对方，从未授权对原、被告之间签订的合同关于首付部分进行变更或增加，更何况也没有人对合同进行变更或增加，最后，原告提交的录音文字部分与录音部分不一一对应，删减了对其不利部分，如2016年3月11日删减了师群说“说好的半个月，为什么合同又改成了30天”，最后一句话“回头跟我老婆商量一下”，并不代表已同意解除合同，原告提交的3月14日的录音无法证明被告师群已经放盘在售卖。综上，被告并无违约行为，请求驳回原告的诉讼请求，且原告的行为构成违约，被告作为守约方依法提起反诉，请求判令：1、解除原、被告签订的《二手房买卖合同》；2、原告向两被告支付违约金人民币107.8万元；3、原告承担本案全部诉讼费用。
针对被告的反诉，原告答辩称，1、涉案房屋买卖合同是因宏观调控贷款政策变化造成的无法履约，解除合同属于不可归责于双方当事人的事由，原告并不构成违约。合同对付款方式约定的是银行按揭贷款，首期款以银行贷款金额为准，该约定是基于签约时的银行贷款政策来确定的，根据当时的政策原告是符合首付三成的贷款条件的。2、原被告签约时第三人计算确认的首期款金额也是首付三成，贷款七成。3、原告在3月26日与被告通话，被告也确认签约时说的是首付三成，之后因贷款政策变化造成原告无法按合同履行。根据最高法院2011年全国民事审判工作会议纪要第19条规定，对因首付款贷款利率提高或不能办理按揭贷款等因素导致无履约能力的，属于不可归责于双方当事人的事由，可以解除合同，退还定金，不构成违约。4、被告主张的违约金明显过高，应予减少，调低到不赔偿。被告仅办理了公证委托书，花费人民币310元，签约后十天被告就高价放盘出售，交易进行时间很短，且本次合同履行不下去的原因是贷款政策造成的，原告本身无过错，也无违约动机。并且所售房屋的价格至今未有下跌，目前市场挂盘价同户型580万元，被告自身的房屋挂盘价是555万元，均比原告签约时的价格要高，被告因解约并未有实际上的损失。5、被告主张解除合同赔付违约金违背了诚信原则，实际上被告在3月11日就提出解除合同并实际放盘售卖，双方只是就定金退还时间未达成一致，在3月25日后明知原告无法获得贷款，却强行要原告继续履行合同，显然有违诚信。综上，请求驳回被告的所有反诉请求。
针对本诉和反诉，第三人世华地产答辩称，1、本案系房产买卖合同纠纷，而第三人世华地产与原、被告之间属于居间服务关系，所以并非本案的当事人。2、第三人世华地产于2016年3月11日促进买卖双方签订买卖合同后并未托管任何的定金，现仅有交房保证金人民币1万元托管在第三人世华地产处，第三人世华地产愿意根据法院判决予以发放。
经审理查明：2016年3月1日，原告作为买方，两被告作为卖方，双方签订了编号为1511933的《二手房买卖合同》，相关约定如下：1、两被告将其所有的位于深圳市宝安区民治街道梅观高速公路西侧碧水龙庭2栋C座3单元6B转让给原告，转让成交价为人民币539万元；2、本次房产交易定金人民币15万元，买方在签订本合同时向卖方支付购房定金人民币15万元。前述定金均交由居间方或银行监管，买方将定金支付给监管方或存入监管账号，即视为卖方收讫定金；3、第二部分房款的付款方式为银行按揭付款，买方应于签署本合同之日起30日内付清首期款（以银行贷款承诺书为准），买方应于应付首期款之日起3日（含当日）向银行提交按揭贷款申请及相关材料，卖方须无条件配合提交签署申请贷款所需的应由卖方提交签署的资料；4、该物业处于抵押状态，卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起30日内（含当日）出具公证委托书给担保公司办理赎楼、过户手续。卖方不得单方停止赎楼或撤销公证委托书，否则视为根本违约。卖方虽有担保公司仍不能赎出房地产证的，须于银行出具贷款承诺函（买方选择一次性付款方式的为剩余全部房款办妥资金监管）之日起四十日（含当日）内自行赎楼、注销抵押登记，并将房地产证原件交予居间方；5、买卖双方须于银行出具贷款承诺书之日（若卖方需办理赎楼手续的，则在卖方赎出房地产证原件并注销抵押登记且银行出具贷款承诺之日）起3日（含当日）内签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续；6、如违约一方逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为的，守约方可解除合同并要求违约方支付转让成交价百分之二十的违约金或承担定金罚则；7、买卖双方协商同意在购房定金或其他购房款中预留人民币1万元作为交房保证金，交由居间方托管，此款在完成产权转移登记后卖方实际交付房地产时进行结算；8、双方在备注条款中注明：①卖方同意买方安排其他人履行本合同，买方愿意承担连带责任；②附带一份家私清单；③本房屋无出租；④本房屋按揭贷款约人民币70万元左右。
2016年3月1日，原告向两被告支付定金人民币15万元，并由被告出具《收款收据》。另，两被告于当日向第三人支付交房保证金人民币1万元，第三人明确表示愿意根据法院的判决予以发放。
2016年3月8日，被告师群办理了公证委托手续。
2016年4月15日，原告以特快专递的方式向两被告发出《解除合同及退定通知书》，向两被告告知：因政策变化致使原告无力按四成支付首付，合同无法继续履行，故通知被告解除涉案合同，且双方应当友好协商确认合理适当的时间将定金退还至原告的个人账户，两被告现可自由处分涉案房产。两被告于2016年4月16日收到上述通知书。
同日，被告师群以特快专递的方式向原告发出《履约催告函》，向原告告知：原告逾期支付首期款已经超过15天，原告应当在2016年4月18日前办理首期款资金监管手续，否则视为原告单方违约，由此产生的法律后果应由原告自行承担。原告于2016年4月18日收到上述催告函。
2016年4月19日，被告师群以特快专递的方式向原告发出《解除合同通知函》，向原告告知：原告逾期支付首期款的行为构成违约，被告决定单方解除与原告签订的涉案合同，原告应当自行承担违约责任。原告于2016年4月20日收到上述通知函。
原告主张因3.25新政的政策变化，首付款从三成变为四成，即首付款增加了人民币50多万元，致使原告无力承担，合同无法继续履行，原告已经通知两被告解除合同，原告现诉至法院，请求两被告向其返还定金人民币15万元。两被告主张原告未按合同约定支付首期款的行为构成违约，故两被告提起反诉，请求判令解除合同，且原告应当按照转让价款的20%向其支付违约金人民币107.8万元。
另查，1、原、被告确认真实性的手机短信表明：原告向被告告知其因深圳3.25银行贷款政策变化，首付从三成增加到四成，原告无力筹备四成首付办理银行贷款，故双方签订合同因贷款变化无法继续履行，商请解除合同退回定金，被告向原告告知应当按照合同约定办理，且被告称双方签订合同时并非约定首期款必须为三成。
2、原告提交的其与被告师群之间的录音证据显示：原告2016年3月11日表明月底才能做资金监管，被告师群提出解除合同，原告提出要么等到其月底做资金监管，被告师群称需与被告付亚宁商量；原告2016年3月14日向被告师群询问为何涉案房产又在放卖，应当先解除合同再另行放卖，被告师群称等有了新的买方再与原告进行协商；被告师群2016年3月18日向原告询问首期款准备的情况，原告表明需等到月底；原告2016年3月26日提出如政策变化首期款需四成就协商解除合同且互不追究责任，被告师群并未予答复；原告2016年3月27日向被告师群提出如果政策变了要四成首付，原告肯定执行不了，被告师群坚持主张按合同走，原告提出退定金，被告师群未予答复；原告2016年3月31日向被告师群询问合同解除事宜，被告师群主张其因买房也付了定金，卖方也不肯向其退还定金，银行贷款应当以合同为准，原告可以继续筹钱买房，或等到被告师群将涉案房产卖了后再退还定金给原告，原告表示不同意。
3、原告主张双方口头约定首期款为三成，原告提交了二手楼成交费用表和录音证据证明其主张，但原告提交的二手楼成交费用表中并无两被告或第三人工作人员的签字确认，且二手楼成交费用表中注明“以上资料仅供参考，实际金额以各单位征收数额为准”，两被告对二手楼成交费用的真实性亦不予认可；两被告和第三人主张双方并未约定三成首付款，仅书面约定首期款应当以贷款为准。
4、原告主张在签订合同时其已经明确表明只具备支付三成首期款的能力，但原告未提交证据证明其该主张，两被告和第三人对原告该主张均不予认可。
5、两被告主张其本来打算用转让涉案房产的款项另行购买房产，其已经与卖方签订了《房地产买卖合同》并支付了定金人民币5万元，两被告提交了《房地产买卖合同》、收款收据和银行转账记录证明其上述主张。
以上事实，有二手房买卖合同、收款收据、公证书、委托书、解除合同及退定通知书、履约催告函、解除合同通知函、快递详情查询单、短信、录音等证据和庭审笔录予以证实。
本院认为，本案属于房地产买卖合同纠纷。原、被告签订的《二手房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方应当依法全面履行合同约定的义务。
关于违约责任的认定。首先，原告主张在签订合同时其已经明确表明只具备支付三成首期款的能力，但原告未提交证据证明其该主张，两被告和第三人对此以均不予认可，根据谁主张谁举证原则，本院对原告上述主张无法予以支持。原告主张双方口头约定首期款为三成，两被告和第三人对此均不予认可，原告提交了二手楼成交费用表和录音证据证明其主张，但原告提交的二手楼成交费用表中并无两被告或第三人工作人员的签字确认，二手楼成交费用表中亦注明“以上资料仅供参考，实际金额以各单位征收数额为准”，且原告提交的录音和短信中被告始终坚持按合同约定履行，故本院认为原告提交的证据并不足以证明其该主张，根据谁主张谁举证原则，本院对原告的上述主张无法予以支持。双方签订的《二手房买卖合同》中约定，买方应当于签订本合同之日起30日内付清首期款，首期款的数额应当以银行贷款为准，本院认为该约定为双方真实意思表示，在双方对首期款的支付数额和方式未达成新的约定的情况下，原告应当根据合同履行支付首期款的义务。其次，原告主张被告已经于2016年3月11日明确表示解除合同退还定金，根据原告提供的录音可知，被告师群提出上述方案后双方并未实际解除合同，被告在2016年3月11日之后仍实施了催促履行合同的行为，原告亦未对此提出异议，且被告师群在提出上述方案后称还需与被告付亚宁商议，故本院认为原、被在3月底之前并未实际解除合同。另，原告2016年3月31日向被告师群询问合同解除事宜，被告师群主张其因买房也付了定金，卖方也不肯向其退还定金，银行贷款应当以合同为准，原告可以继续筹钱买房，或等到被告师群将涉案房产卖了后再退还定金给原告，原告对此表示不同意，由此可见双方亦并非就定金退还事宜达成一致意见。综上所述，买方负有按合同约定支付首期款的义务，虽然因政策变化提高了首付款比例，但原告作为有完全民事行为能力的买方主体，在签订合同时应当负有审慎的注意义务，即原告应当知悉其自身履约能力以及合同约定的首期款的支付方式，对其履约过程中的首期款比例出现的调整应当具有一定的预见性，并进行必要的经济准备，在买卖双方对首期款的支付比例仅约定为“以银行贷款承诺书为准”的情况下，本院认为应当视为买方承诺按贷款政策的需要履行支付首期款的义务，并自愿承担因调整所带来的风险。本案中，原告以政策变化为由不履行支付首期款的行为构成违约，两被告作为守约方有权主张解除合同并要求原告承担违约责任。综上，原、被告签订的《二手房买卖合同》应当自被告向原告主张解除合同之日即2016年4月20日解除。
关于违约金。根据本院查明的事实，两被告在合同履行过程中，虽未拒绝履行合同，但在履行过程中为防止原告资金不到位已经将涉案房产挂牌另售，两被告在合同履行过程中亦存在不当行为，结合双方对违约金数额的约定，双方的履行程度，本院酌情将原告向两被告支付的违约金调整至人民币15万元，两被告的超额诉讼请求，本院不予支持。
关于定金。关于定金。本案中，原告已经向两被告支付定金人民币15万元，两被告将其中人民币1万元作为交房保证金交由第三人托管，涉案合同解除后，根据合同解除的处理原则，被告应当向原告返还定金人民币14万元，第三人应当向原告返还定金人民币1万元。另，虽然本案中原告交付的定金因合同解除而返还，但原告主张的解除以及返还的理由并不成立。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、确认原、被告于2016年3月1日签订的编号为1511933的《二手房买卖合同》于2016年4月20日解除；
二、原告刘华桃应于本判决发生法律效力之日起三日内向被告师群、付亚宁支付违约金人民币15万元；
三、被告师群、付亚宁应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告刘华桃返还定金人民币14万元；
四、第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告刘华桃返还款项人民币1万元；
五、驳回被告师群、付亚宁的其他反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费人民币3,300元，由原告负担；本案反诉受理费人民币7,251元，由原告负担人民币1,009元，由两被告负担人民币6,242元。本诉受理费原告已经预交，反诉受理费两被告已经预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 杨 莹
人民陪审员 邓 平
人民陪审员 白青霞
二〇一六年八月十九日
书 记 员 李婷霞
书 记 员 江伟娣
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
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