湖南省湘潭市岳塘区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0304民初2340号原告：戴伟，男，汉族。委托诉讼代理人：周玉兰，湖南恒诚律师事务所律师。被告：步步高商业连锁股份有限公司，住所地：湘潭市雨湖区韶山西路309号。法定代表人：王填，董事长。委托诉讼代理人：王义凯，男，汉族。委托诉讼代理人：韩赛，女，汉族。原告戴伟与被告步步高商业连锁股份有限公司（以下简称步步高公司）租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月2日立案受理后,依法适用普通程序于2017年2月22日公开开庭进行了审理。原告戴伟及其委托诉讼代理人周玉兰，被告步步高公司及其委托诉讼代理人王义凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。戴伟向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除戴伟与步步高公司签订的《商铺租赁合同》；2、请求判令步步高公司支付解除合同违约金140000元、店铺装修费用167271元、押金32000元、置办店铺营业配套设施及电器家具损失43000元、为维权产生的各项费用18000元，共计400271元；3、判令步步高公司承担本案诉讼费。事实和理由：2007年11月5日，戴伟与步步高公司签订了一份《商铺租赁合同》，约定步步高公司将位于衡阳市步步高百货商业街5F号商铺出租给戴伟使用。商铺经营面积为161平方米，租赁期限为2014年12月12日至2017年12月31日，月租金为1200元。由于步步高公司管理不善，从2016年元旦开始，步步高公司单方面强制性要求所有租户全部搬离场所，并要求戴伟等租户将自己店内的货物打包搬走。戴伟认为彻底歇业不妥，且不能解决自己投入巨额资金装修预备营业等资金亏损问题，多次与商场协商未果。由于步步高公司经营上的失误，导致双方合同目的无法实现，致使戴伟遭受重大经济损失，步步高公司应当承担全部的赔偿责任。戴伟为维护其合法权益，遂诉至法院，请求判如诉请。步步高公司辩称：租赁合同中并未约定解除合同的违约金，因此戴伟要求支付140000元违约金的诉讼请求，没有事实及法律依据。戴伟提供的装修合同及商家订单等材料，没有任何合法有效的票据及支付凭据，商家订单与具体损失之间缺乏基本的关联性，无法形成完整有效的证据链，因此戴伟要求支付店铺装修费用167271元、置办店铺营业配套设施及电器家具损失43000元，为维权产生的各项费用18000元的诉讼请求，应当不予支持。戴伟在收到搬离通知之前近一年左右的时间仍在持续经营，现却将店铺包括装修、置办店铺营业配套设施及电器家具的所有经济损失强加于步步高公司，缺乏事实和法律依据。步步高公司已收取戴伟合同保证金29565元、食品保证金3000元、装修押金2000元，但扣除戴伟拖欠的房屋租金、水费9042.95元以及已退还的装修押金2000元后，步步高公司实际应退还戴伟保证金20522.05元。综上，请求驳回戴伟要求步步高公司支付解除合同违约金140000元、店铺装修费用167271元、押金32000元、置办店铺营业配套设施及电器家具损失43000元、为维权产生的各项费用18000元的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，当事人对证据的质证意见参见法庭笔录。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院认定如下：1、戴伟提交的赔偿申请报告和5000元促销服务费、市场推广费收据，赔偿申请报告系戴伟单方出具，本院不予认定，因步步高公司仅对5000元收据的关联性有异议，故本院对5000元收据的真实性予以认定；2、戴伟提交的施工合同书、施工清单、收据、建设银行存款凭条及证明，能够证实戴伟为租赁商铺经营萌鱼餐厅支付了装修款167271元的事实，本院予以认定；3、戴伟提交的委托代理合同及收据，能够实现其聘请律师且支付律师费1万元的证明目的，本院予以认定，对戴伟提交的其他有关损失的证据，真实性均无法核实，本院不予认定；4、步步高公司提交的公证书、光盘及报告书，能够实现其证明目的，本院予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年10月9日，戴伟与步步高公司签订了一份《商铺租赁合同》，双方约定：1、步步高公司将位于衡阳市步步高百货商业街5F号商铺出租给戴伟经营萌鱼餐厅，商铺的经营面积为161平方米，建筑面积为240平方米，租赁期限从2014年12月12日起至2017年12月31日止，每月租金为8855元；2、戴伟在签订本合同时向步步高公司交纳履约保证金26565元，履约保证金不计息，租赁期限届满或本合同提前解除、终止，戴伟无违约行为时，该保证金予以退还；3、戴伟应于2014年12月12日之前完成装修，进场装修时，需向步步高公司交纳装修押金3000元，装修完成并无违规的，装修押金在扣除装修期间的水电燃气费、管理费、垃圾清理费用后多退少补；4、无论基于何种原因，戴伟均不得将租赁的商铺作任何抵押担保，不得将商铺转借、转让、转租或与他人进行合作，违反此约定的，除履约保证金不予退还外，戴伟应向步步高公司支付10万元违约金，如该违约金不足以弥补给步步高公司造成的损失，戴伟应据实赔偿，包括双方在正常合同期内，步步高公司可得租金等利益的损失。戴伟提前结束经营，终止本合同的，视为戴伟根本违约，不得要求步步高公司返还履约违约金，还应向步步高公司支付1万元违约金，如该违约金不足以弥补给步步高公司造成的损失，戴伟应据实赔偿。同日，双方还签订了《消防安全协议书》、《食品安全协议》。之后戴伟向步步高公司交纳了食品安全保证金3000元、履约保证金26565元和装修押金2000元，共计31565元。戴伟为在租赁场地经营萌鱼餐厅于2014年11月27日与衡阳苹果装饰设计工程有限公司签订了《施工合同书》，委托衡阳苹果装饰设计工程有限公司对餐厅进行装修，工程总价款为167271元。戴伟分别于2014年10月29日、2014年11月27日、2014年12月11日和2014年12月28支付了装修工程款共计167271元。戴伟于2014年12月12日至2016年2月4日租赁该商铺经营萌鱼餐厅且向步步高公司按时足额交纳租金至2015年11月30日止。因步步高公司衡阳店经营亏损而决定关闭商场，遂于2016年3月21日向戴伟送达了书面函，通知终止双方签订的租赁合同，商场于2016年3月31日正式关闭，并要求戴伟于2016年3月28日至31日办理对接撤场工作，2016年3月31日后，不得将商品、货柜滞留商场，否则造成的商品丢失及亏损的后果由戴伟自行承担，货柜按自动报废处理。因戴伟未在通知规定的期限内办理搬离工作，为确定戴伟对其餐厅装修及设备设施的投入情况，步步高公司向湘潭市湖湘公证处申请对其委托的湘潭市锦宏价格评估事务所于2016年7月18日对戴伟租赁经营的萌鱼餐厅已完成的装修工程现场及遗漏在现场的设备设施（包括餐桌、椅子、碗柜等）进行测量和确认的过程进行证据保全。湘潭市湖湘公证处于2016年8月3日出具了一份公证书。2016年8月18日，湘潭市锦宏价格评估事务所出具了价格评估报告，评估门面装修费用为101400元，桌子、雪欧冷柜冰箱、玻璃鱼缸、凳子、沙发、双门消毒柜及其他低值消耗品价值27674元，萌鱼餐厅装修设施及投入资产共计129074元。戴伟因与步步高公司多次协商赔偿事宜未果，遂诉至法院，请求判如诉请。本院认为：戴伟与步步高公司签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，该合同合法有效，双方均应按合同的约定履行各自的义务。戴伟租赁经营萌鱼餐厅所在的步步高公司衡阳店因经营亏损已于2016年3月31日正式关闭，双方签订租赁合同的目的已无法实现，故戴伟要求解除双方签订的《商铺租赁合同》的诉讼请求，合理合法，本院予以支持。本案的争议焦点有以下几个方面：一、步步高公司应当退还戴伟多少保证金。步步高公司确认已收到戴伟履约保证金26565元、食品安全保证金3000元和装修押金2000元，共计31565元。因租赁合同已实际解除，保证金应扣除戴伟所欠的费用后予以退还。戴伟当庭陈述租赁商铺至2016年2月4日，已支付了2015年12月的租金8855元和2016年1月的租金2000元，但由于其未向法庭提交支付租金的证据且步步高公司对该事实不予认可，故戴伟未付的租金应从保证金中扣除，则应退还的保证金为13855元（31565元-8855元/月×2个月）。步步高公司当庭确认其应退还戴伟保证金20522.05元，系其民事权利的处分，因此本院认定步步高公司应当退还戴伟保证金20522.05元。二、戴伟主张的各项损失是否合理合法。1、解除合同违约金140000元。在双方签订的租赁合同中只约定了如果戴伟提前结束经营，终止本合同的，视为戴伟根本违约，不得要求步步高公司返还履约违约金，还应向步步高公司支付10000元违约金，如该违约金不足以弥补给步步高公司造成的损失，戴伟应据实赔偿。虽合同中没有约定步步高公司提前终止合同的违约责任，但根据公平原则，步步高公司应当支付戴伟违约金10000元。戴伟要求支付解除合同违约金140000元的诉讼请求，本院部分予以支持；2、店铺装修费用167271元和置办店铺营业配套设施及电器家具损失43000元。戴伟在租赁场地经营萌鱼餐厅支付了装修工程款167271元并置办了营业配套设施及电器家具，但其提交的证据不能真实客观的反映损失情况，因此本院根据湘潭市锦宏价格评估事务所出具的价格评估报告认定门面装修费用净值为101400元，桌子、雪欧冷柜冰箱、玻璃鱼缸、凳子、沙发、双门消毒柜及其他低值消耗品价值为27674元，戴伟装修设施及投入资产共计129074元。戴伟要求支付店铺装修费用167271元和置办店铺营业配套设施及电器家具损失43000元的诉讼请求，本院部分予以支持；3、为维权产生的各项费用18000元。戴伟提交的差旅费、媒体公关报道费的证据，真实性存疑。戴伟支付的律师费，因双方签订的租赁合同中对此没有明确约定，因此对于戴伟要求支付为维权产生的各项费用18000元的诉讼请求，本院不予支持。综上，步步高公司因经营亏损，要求与戴伟提前终止租赁合同的行为，已构成违约，应当承担违约责任。戴伟要求步步高公司支付违约金，赔偿其经济损失并退还保证金的诉讼请求，合理合法，本院予以支持，但损失应据实计算。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（五）项、第一百零七条，《最高人民法院》第二条规定，判决如下：一、解除戴伟与步步高商业连锁股份有限公司签订的《商铺租赁合同》；二、步步高商业连锁股份有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付戴伟违约金10000元并赔偿经济损失129074元，合计139074元；三、步步高商业连锁股份有限公司于本判决生效之日起十日内一次性退还戴伟保证金20522.05元；四、驳回戴伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7300元，由戴伟负担4390元，由步步高商业连锁股份有限公司负担2910元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审 判 长 王 冰代理审判员 马 兰人民陪审员 谭湘洪二〇一七年三月十四日书 记 员 刘 婷