江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第02458号
上诉人（原审被告）苏州美尔格门窗系统有限公司。
被上诉人（原审原告）苏州市百盛特种水产有限公司。
委托代理人邬国珍，江苏狮山律师事务所律师。
委托代理人张春红，江苏狮山律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）苏州市怡良食品有限公司。
委托代理人丁双龙，江苏名威名律师事务所律师。
上诉人苏州美尔格门窗系统有限公司（以下简称美尔格公司）因与被上诉人苏州市百盛特种水产有限公司（以下简称百盛公司）、苏州市怡良食品有限公司（以下简称怡良公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省苏州市吴中区人民法院作出的（2014）吴民初字第1647号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2009年10月20日，百盛公司与怡良公司签订租赁合同1份，将其所有的位于苏州市吴中区南湖路123、125号10幢房屋（面积3276.05平方米）租赁给怡良公司使用，租赁期限为10年，自2009年10月15日起至2019年10月14日止，其中2009年10月15日至同年12月15日为免租期；租金为前5年每月每平方米12元，合同季度租金为117500元（包括物业费），后5年的租金，以届时同等位置房屋的租金水平为依据，价格可在原合同租金基础上下浮不超过2元每平方米每月。同日，怡良公司与美尔格公司签订租赁合同将上述房屋（该合同载明的系位于苏州市吴中区南湖路125号的5号厂）中的部分面积（1630平方米）租赁给美尔格公司使用，租赁期限为3年，自2009年11月1日至2012年10月30日。上述合同到期后，怡良公司、美尔格公司又续签了上述租赁合同，约定：租赁期限为2年，自2012年11月1日起至2014年10月31日止，月租金为24450元，年租金为293400元，为先付后用；水费按每月8人每人10元、电费按每度1.2元、物业费按每平方米每月0.5元计算，由美尔格公司负担。现上述房屋由美尔格公司使用，相关租金及水电费、物业费，美尔格公司支付至2014年10月31日。
2009年12月10日，怡良公司、美尔格公司还签订租赁合同1份，约定：将涉案房屋二层的130平方米租赁给美尔格公司使用，租赁期限为叁年，从2009年12月10日起至2012年12月9日止，租金为每月每平方米12元。现上述房屋由美尔格公司使用，相关租金及水电费、物业费，美尔格公司支付至2014年12月9日。
2014年10月28日，百盛公司与怡良公司签订协议1份，约定：上述房屋的租赁合同于2014年11月1日起解除；该房屋转租户的清退事宜由百盛公司负责，怡良公司协助配合，所有房屋租金以2014年11月1日为界，之前归怡良公司所有，此后的归百盛公司所有。
原审法院另查明，2014年8月14日，怡良公司委托江苏名威名律师事务所向美尔格公司寄送律师函，明确美尔格公司承租的1630平方米厂房合同将于2014年10月31日到期，要求美尔格公司做好搬迁准备。美尔格公司收到上述律师函后，委托苏州市吴中区兴吴法律服务所向怡良公司回函称：因怡良公司向其承诺可以租赁十年，且其投入了巨额装修费用，故其不同意终止合格，并要求续签租赁合同。后百盛公司再次委托江苏名威名律师事务所向美尔格公司寄送律师函要求美尔格公司到期搬出。对此，美尔格公司则书面要求怡良公司赔偿其展样品损失、装修损失、经营损失以及设备搬迁损失等共计1228965.23元，否则拒绝搬迁。
2014年10月29日，百盛公司及怡良公司向美尔格公司送达了书面通知，要求美尔格公司合同到期后自行搬离，涉案房屋后续事宜由百盛公司负责处理。
以上事实由百盛公司提供的房产证、土地证、租赁合同、厂房租赁合同、协议书、通知书，美尔格公司提供的租赁合同、律师函、邮寄凭证、函、通知，怡良公司律师函、邮寄凭证、函通知及庭审笔录等予以证实。
原审审理中，百盛公司、怡良公司、美尔格公司均确认涉案房屋为两层结构，但美尔格公司称1630平方米包括了房屋二层的50平方米，二层的实际使用面积是180平方米，但后续第二份合同写的是130平方米，等于租金算在了一层的租金里面；合同履行过程中，其按照一楼1630平方米交纳租金，二楼按照180平方米交纳租金，故怡良公司多收了其50平方米的租金。对此，怡良公司不予认可，称怡良公司、美尔格公司签订的上述租赁面积为1630平方米的租赁合同中租赁的场所均位于厂房的一层，另行签订的租赁面积为130平方米的租赁合同中的租赁场所位于涉案房屋的二层，但实际面积为180平方米，美尔格公司系按照180平方米交纳租金。百盛公司称其认为1630平方米的租赁场所位于涉案房屋一层。另，其表示电费不在本案中主张。
另，美尔格公司为证明涉案房屋涉及拆迁的事实，提供了通知复印件1份，该通知抬头写有百盛特种水产，内容为：根据苏州市对“吴中大道东段暨南湖快速路工程”的规划，位于苏州市吴中经济技术开发区南湖路123号的地块被列入拆迁范围。按照工程施工计划，该工程将于2014年下半年进场施工。请贵司接到通知后，给予配合，做好准备工作。落款人为苏州市吴中区城南街道办事处拆迁安置科。经质证，百盛公司、怡良公司对上述证据真实性没有异议。
原审原告百盛公司的诉讼请求为：判令美尔格公司立即迁出位于苏州市吴中区南湖路128号承租房屋，并支付合同到期后拒不搬出给百盛公司造成的房租损失（按原承租标准每月24450元自2014年11月1日计算至实际腾房之日止）；判令美尔格公司支付自2014年11月1日起至腾房之日止的水电费及物业费（每月的物业费为0.5元每平方米乘以租赁面积1630平方米）。原审审理过程中，百盛公司表示本案中暂不主张电费。
原审法院认为：房屋租赁合同终止后，承租人应当履行腾房义务，拒不履行的，应当支付逾期腾房的占有使用费。本案中，百盛公司将其所有的涉案房屋租赁给怡良公司后，怡良公司又将上述房屋中的部分面积转租给美尔格公司，现百盛公司与怡良公司就涉案房屋的租赁合同已于2014年11月1日解除，而怡良公司、美尔格公司就租赁面积为1630平方米的租赁合同亦于2014年10月31日到期，且百盛公司及怡良公司在该合同到期前已明确向美尔格公司表示不再续租，亦要求美尔格公司于到期后迁出，故应认定怡良公司、美尔格公司就租赁面积为1630平方米的租赁合同于2014年10月31日到期后终止。据此，百盛公司作为房屋所有权人有权要求美尔格公司从上述租赁场所中迁出，并要求美尔格公司据实结算该租赁场所的水电费及物业费。关于上述租赁合同中所约定的租赁场所问题，怡良公司、美尔格公司确认在合同期内一层系按1630平方米交纳租金，另外二层按180平方米交纳租金；同时根据双方陈述亦可确认二层的实际使用面积为180平方米，由此，应认定双房签订的合同中约定的1630平方米的租赁场所应在涉案房屋的一层。关于上述场所的房屋使用费，百盛公司主张按照怡良公司、美尔格公司之间合同约定的每月24450元自2014年11月1日计算至实际腾房之日止，关于上述计算标准，怡良公司、美尔格公司均未持异议，故原审法院对百盛公司该项诉讼请求予以支持。关于水费、电费及物业费，百盛公司、怡良公司均确认美尔格公司已交至2014年10月31日，故之后产生的费用应由美尔格公司按照合同约定据实结算。关于水费，应按合同约定按每月每人10元共计8人计算，即每月80元。关于物业费，应按合同约定的标准即每月每平方米0.5元计算，即每月815元。上述费用，百盛公司要求计算至美尔格公司实际迁出之日止，应予支持。关于电费，百盛公司表示暂不主张，尊其自愿，不予理涉。关于美尔格公司要求百盛公司按照拆迁补偿协议向其补偿后再搬出的答辩意见，因怡良公司、美尔格公司之间的租赁合同已经履行完毕，故对于上述意见不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：苏州美尔格门窗系统有限公司于判决生效之日起二十日内自苏州市吴中区南湖路123、125号10幢房屋一层迁出，并将其租赁的该房屋一层的场所返还给苏州市百盛特种水产有限公司，并按每月24450元、80元、815元的标准分别向苏州市百盛特种水产有限公司支付自2014年11月1日起至实际迁出之日止的房屋使用费、水费及物业管理费。案件受理费减半收取为人民币326元，由苏州市百盛特种水产有限公司负担80元，苏州美尔格门窗系统有限公司负担246元。
上诉人美尔格公司不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认定法律关系不清。美尔格公司虽使用百盛公司的厂房，但系与怡良公司签订租赁合同，百盛公司并非合同相对方，本案案由是房屋租赁合同纠纷，并非侵权纠纷，百盛公司不是本案诉讼的主体。二、一审法院有失公允。首先，原审法院认定证据时，仅考虑合同是否到期，未考虑公平原则。怡良公司曾经出示过其与百盛公司的10年的租赁合同，且承诺美尔格公司租期可达10年，所以美尔格公司才考虑在诉争房屋建厂，投入较大，如搬迁，有巨额装修损失。其次，本案中受损方肯定是美尔格公司。诉争房屋拆迁是事实，怡良公司与百盛公司解除协议中写明政府同意3号至5号厂房拆迁或回购，且政府是在3月份（即美尔格租期内）下发通知同意拆迁，美尔格公司理应获得相应的拆迁补偿，但百盛公司为避免支付拆迁补偿款，一致拖延至合同到期。如不拆迁，合同肯定会继续履行下去。再次，2014年11月，百盛公司曾就拆迁补偿款与美尔格公司有过协商，百盛公司提出赔偿美尔格公司10万，美尔格公司未接受，百盛公司称如至法院，则不会赔偿其任何款项。综上，请求二审法院撤销原判并改判，并由百盛公司、怡良公司承担一、二审诉讼费用。
被上诉人百盛公司辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人怡良公司辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审另查明，美尔格公司与百盛公司一致确认，美尔格公司在诉争厂房一层承租了1630平方米，在诉争厂房二层承租了180平方米。目前，诉争厂房仍由美尔格公司占有。
上述事实，有各方当事人二审庭审陈述在案佐证。
二审查明的其他事实与原审查明的事实相一致。
本院认为，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。本案中，百盛公司系诉争厂房的所有权人，亦即出租人，怡良公司系承租人，美尔格公司系次承租人。现美尔格公司与怡良公司之间约定的租期届满，但诉争厂房仍由美尔格公司占有，百盛公司作为所有权人及出租人，有权要求次承租人美尔格公司腾房并支付逾期腾房占有使用费，故百盛公司作为本案原审原告，主体并无不当。美尔格公司主张怡良公司承诺其可就诉争厂房签订10年的租赁合同，并未提供证据证明，本院不予采信。至于美尔格公司主张的装修及拆迁损失，并非本案审理范围，本案不予理涉。
综上所述，上诉人美尔格公司的上诉主张均无事实和法律依据，本院不予采纳。原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费652元，由上诉人苏州美尔格门窗系统有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾雪蓉
审 判 员 周 军
代理审判员 沈军芳
二〇一五年六月二十四日
书 记 员 陆晓婷