苏州工业园区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）园民初字第2634号
原告张丽。
原告唐玉龙。
委托代理人刘均，江苏南凯律师事务所律师，代理上述两原告。
被告袁加荣。
被告肖斌华。
被告叶树珍。
原告张丽、唐玉龙诉被告袁加荣、肖斌华、叶树珍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年11月5日立案受理后，依法适用简易程序进行审理，因被告肖斌华、叶树珍下落不明，依法对其公告送达了诉状副本及开庭传票，本院依法组成合议庭于2014年5月16日公开开庭进行了审理。原告张丽、唐玉龙及两原告的委托代理人刘均、被告袁加荣到庭参加诉讼，被告肖斌华、叶树珍经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。
原告张丽、唐玉龙诉称，两原告于2013年5月通过中介认识被告袁加荣，被告袁加荣称其有一套位于苏州工业园区唯亭镇金陵东路338号雍合湾花园x幢x室房屋出售，并向两原告讲明该房屋系被告肖斌华、叶树珍的房产，因被告肖斌华欠被告袁加荣借款无法按期归还，被告肖斌华、叶树珍委托被告袁加荣出售该房屋，以售房余款抵被告袁加荣的借款。2013年6月1日，两原告与被告袁加荣签订了房屋买卖（置换）合同（以下简称“房屋买卖合同”），两原告按约定向被告袁加荣支付购房定金10000元，预付款105000元。2013年6月4日，在中介要求下原告与被告袁加荣签订存量房买卖合同，两原告按约办理了银行按揭贷款420000元并将该贷款打入托管中心账户，另两原告支付购房各项税费33600元，但2013年6月25日，原告被告知房屋被查封无法按期办理过户手续。后与三被告协商，最终撤销了房管局的备案，并归还了购房贷款，但两原告要求被告返还购房定金、预付金及税费时，三被告相互推诿，原告无奈诉至法院，请求判令：一、解除两原告于2013年6月1日与被告袁加荣签订的房屋买卖合同；二、三被告返还原告定金10000元、返还预付金105000元，返还中介费13400元；三、三被告支付违约金144000元；4、本案诉讼费用由三被告支付。
被告袁加荣辩称，其认为并非适格被告，相应的款项应由被告肖斌华、叶树珍支付。
被告肖斌华、叶树珍未答辩。
经审理查明，2013年6月1日，原告张丽、唐玉龙（乙方、购房人）与被告袁加荣（甲方、售房人）通过苏州未来城房产经纪有限公司（丙方、居间方）签订房屋买卖合同，约定甲方将位于苏州工业园区唯亭镇雍合湾X幢X室房屋（房屋所有权证号：苏房权证园区字第XX**）出售给乙方，该房屋所有权人为肖斌华、叶树珍，房屋建筑面积为89.67平方米，成交价格为72万元，该房屋产权或租赁权过户时产生的个税由乙承担，营业税及其他相关税、费由乙承担。三方签订合同时，乙方须向丙方交纳中介信息费人民币7200元。就购房款交付，双方约定乙方于2013年6月1日交付定金人民币10000元，甲乙双方承诺于6月4日当天办理资金托管房款的30%，剩余70%作为银行贷款，并在托管当天将差额120000元（扣除5000元在交房之日还与甲方）。就违约责任，双方约定甲、乙、丙任何一方解除合同或拒绝履行合同，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的该房屋成交价格的20%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方据实赔偿。丙方所收取的本合同约定的中介信息服务费一律不予退还。另，甲方承诺该房屋内无户口、无产权争议，无经济纠纷，另甲乙双方若有其中一方违约，则向另一方赔偿总价的20%作为赔偿并支付合同注明的中介费。被告袁加荣在甲方处签名、两原告在乙方处签名并由丙方加盖了中介公司印章。2013年6月1日，两原告向被告袁加荣支付购房定金10000元、2013年6月4日，两原告向被告袁加荣支付购房款105000元，被告袁加荣表示收到上述两笔款项。
另查明，2013年5月29日，被告肖斌华、叶树珍向江苏省苏州市中新公证处申请对委托书进行公证，该委托书载明：“苏州工业园区唯亭镇金陵东路338号雍合湾花园x幢x室房屋（房屋所有权证编号为XXX、XXX，国有土地使用证编号为（2011）第XXX、XXX，建筑面积：89.67平方米）是被告肖斌华、叶树珍（委托人）夫妻共有财产，因委托人没有时间办理出售该房屋的交易手续，特委托袁加荣具体办理如下事宜：一、代为查询上述房产的相关档案信息；二、办理与原贷款银行上述房屋抵押贷款结算手续；三、领取他项权证，向房屋登记部门办理上述房屋他项权利的注销手续；四签订赎楼贷款合同。受托期限：上述事宜办理终结为止。受托人在其权限范围内签署的有关文件，委托人均予承认”。被告肖斌华、叶树珍在委托人处签名。2013年5月29日，江苏省苏州市中新公证处对该委托书出具了（2013）苏中证民内字第10010号公证书，公证书载明：“兹证明肖斌华、叶树珍于二○一三年五月二十九日来到我处，在本公证员的面前，在前面的《委托书》上签名，并表示知悉委托的法律意义和法律后果。肖斌华、叶树珍的委托行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定。本公证书用于房产事宜。”该公证书加盖了江苏省苏州中新公证处印章，并加盖了公证员朱伟刚个人印章。同日，被告肖斌华和叶树珍就涉案房屋的另一份委托书亦向苏州中新公证处申请公证，该委托书中，被告肖斌华、叶树珍委托袁加荣的事项为：一、代为查询上述房产的相关档案信息；二、与买受人签订或注销上述房屋的《存量房买卖合同》；三、与买受人签订或注销上述房屋的《存量房产易资金托管协议》；四、办理上述房屋过户登记至买受方名下的房屋所有权转移登记及国有土地使用权的变更登记手续；五、根据《存量房交易资金托管协议》办理托管资金申领手续，并如实申报纳税；六、根据房屋、土地登记部门的要求，如实陈述相关事实。受托人有转委托权。受托期限：上述事宜办理终结为止。受托人在其权限范围内签署的有关文件，委托人均予承认”。被告肖斌华、叶树珍在委托人处签名。同日，江苏省苏州中新公证处就该委托书出具了（2013）苏中证民内字第10011号公证书，该公证书所载内容与（2013）苏中证民内字第10010号公证书一致。两原告表示，其与被告袁加荣签订房屋买卖合同时，被告袁加荣向其出示了上述公证书原件。办理上述委托公证当日，被告肖斌华、叶树珍分别就其身份证、户口本及结婚证亦进行了公证。
另，2013年6月6日，被告袁加荣通过中国工商银行向被告肖斌华62XXX85账户转款100000元，2013年6月8日，被告袁加荣通过华夏银行归还了贷款户名为被告叶树珍的贷款共计433297.33元。
再查明，涉案房屋系被告肖斌华、叶树珍共同共有，该房屋建筑面积为89.67平方米，于2011年6月24日办理房屋转移登记，于2013年6月17日，涉案房屋被苏州市姑苏区人民法院查封，查封期限为2013年6月17日至2015年6月16日，后于2013年6月26日、同年8月30日又被告苏州市姑苏区人民法院轮候查封，查封期限均为两年。
又查明，2013年6月9日，两原告与中国工商银行苏州分行签订了个人购房借款／担保合同，就涉案房屋向中国工商银行抵押贷款了42万元，后于2013年9月13日，原告提交加盖有苏州工业园区房地产交易管理中心资金托管业务专用章的存量房交易资金托管提前还款通知书，向中国工商银行苏州分行申请提前还贷，2013年9月22日，中国工商银行向原告张丽账户转入42万元，同日原告张丽向中国工商银行归还了贷款416661.05元。
以上事实，由原告提交的房屋买卖合同、委托书的公证书复印件、被告袁加荣出具的收条、个人购房借款／担保合同、存量房交易资金托管提前还款通知书、中国工商银行个人业务凭证、个人贷款提前归还还款凭证、苏州工业园区房地产登记簿、被告袁加荣提交的中国工商银行交易凭证、华夏银行还款凭证、公证书原件等证据及当事人庭审陈述予以证实，本院依法予以确认。
根据庭审，本院依法归纳本案争议焦点包括：一、原告要求被告袁加荣承担相应的责任有无事实和法律依据；二、原告主张的各项费用如何确认。
就争议焦点一，被告袁加荣提交了原告唐玉龙、张丽于2013年9月18日出具的承诺书一份，该承诺书打印部分载明：“张丽、唐玉龙购买苏州工业园区雍合湾花园x幢x室交易过程中，因业主肖斌华所欠外债，法院将其该房屋查封，导致无法继续过户完成，与委托人袁加荣毫无关系。张丽唐玉龙承诺在与袁加荣撤销该房屋过户后，与袁加荣没有任何经济、产权等关系，不再与袁加荣有任何瓜葛。两原告在承诺人处签名并署期。另承诺书手写备注：最后一句更改为：张丽唐玉龙承诺在与袁加荣撤销该房屋过户后，与袁加荣没有关系，不再有任何瓜葛。两原告表示，该承诺书系两原告在确认无法办理房屋产权证的情况下，要求被告袁加荣配合办理撤销网签手续，被告袁加荣以签订承诺书为条件才同意协助办理，两原告无奈签订。
针对两原告的抗辩，被告袁加荣提供了其本人于同日签订的承诺书复印件，该承诺书打印部分载明：“唐玉龙和张丽购买叶树珍和肖斌华名下苏州工业园区唯亭镇金陵东路338号雍合湾花园x幢x室房产。叶树珍和肖斌华委托袁加荣负责办理该房产所有变更、注销手续。故袁加荣和唐玉龙张丽夫妻俩签订了房屋买卖合同。由于肖斌华的经济纠纷案该房产被苏州姑苏区法院查封无法过户，肖斌华违约。今唐玉龙张丽夫妇与袁加荣办理退房手续，在办理完退房手续后，袁加荣应履行并承担所有该房屋买卖纠纷案中于他有关的法律义务和法律责任”。被告袁加荣在承诺人处签名署期。该承诺书手写备注：最后一句更改为：今唐玉龙张丽夫妇与袁加荣办理退房手续在办理完退房手续后，在法律民事诉状案中，袁加荣全力配合唐玉龙、张丽出庭举证、作证，如未履行，袁加荣承担相应的法律责任。被告袁加荣表示，两份承诺书系双方合议结果。原告庭审过程中提供了该份承诺书原件，其表示，当时被告袁加荣要求两原告出具承诺书，故两原告亦要求袁加荣出具了承诺书，且袁加荣的承诺书先形成，两原告的承诺书是后形成的。另原告庭审表示，其向被告袁加荣追究责任系基于双方合同关系。
本院认为，两原告与被告袁加荣对两份承诺书的真实性均予以认可，两原告认为两原告签订承诺书系被告袁加荣趁人之危的情况下，原告无奈签订的。本院认为，即使两原告与被告袁加荣未相互签订承诺书或承诺书无效，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。本案的房屋买卖合同签订主体虽系两原告与被告袁加荣，但是两原告亦表示被告袁加荣在签订房屋买卖合同时，向两原告出具了公证书，两原告知晓涉案房屋所有权人系被告肖斌华、叶树珍，被告袁加荣系接受被告肖斌华、叶树珍的委托处理房屋出售事宜，故房屋买卖合同权利义务相对人依法系两原告与被告肖斌华、叶树珍，且现有证据亦不能证实该房屋买卖合同只约束受托人袁加荣和两原告，两原告基于与被告袁加荣的合同关系向被告袁加荣主张相应的赔偿责任无相应的法律依据，本院依法不予支持。
而该房屋买卖合同对被告肖斌华、叶树珍具有法律效力，被告肖斌华、叶树珍应当按照房屋买卖合同履行相应的义务。两原告按照房屋买卖合同约定交付了相应的购房款，被告肖斌华、叶树珍应当按约履行交付房屋的义务，涉案房屋涉诉被法院查封，从而导致两原告无法办理过户手续，合同目的无法实现，两原告诉至法院要求解除其与受托人袁加荣签订的房屋买卖合同，有相应的事实和法律依据，本院依法予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
针对本案争议焦点二，原告提供了被告袁加荣出具的收条两份，主张已向袁加荣支付购房款115000元，被告袁加荣表示确已收到上述款项，袁加荣提供了转账记录，主张其向被告肖斌华汇款100000元，另归还了涉案房屋的贷款合计433297.33元。庭审过程中，本院向其核实为何替被告肖斌华、叶树珍归还购房贷款，被告袁加荣陈述因涉案房屋有抵押无法交易，必须先还清贷款才能办理过户手续，只有房屋顺利出售，其才能拿到所有的购房款。被告肖斌华无法归还向被告袁加荣所借款项，遂被告肖斌华委托被告袁加荣出售涉案房屋，双方就出售房屋后的款项结算曾有口头协议，约定售房款与被告袁加荣归还的房贷及被告肖斌华的欠款等相抵扣后，余款给付被告肖斌华。本院认为，根据被告袁加荣提供的转账凭证显示，被告袁加荣向被告肖斌华转款100000元。而两原告支付被告袁加荣的余款15000元，被告袁加荣表示，其是现金支付给肖斌华，但收条遗失了，且其已替被告肖斌华、叶树珍归还了房屋贷款。本院认为，被告肖斌华、叶树珍有无收到该15000元房款亦或上述所提及的100000元房款，系受委托人与委托人间内部款项交付，被告袁加荣作为受委托人接受房款，即可视为被告肖斌华、叶树珍收到上述房款，故被告肖斌华、叶树珍应当向两原告归还115000元购房款。
另，就原告主张的中介费，原告提供了收据一份，该收据载明：“今收到张丽购买雍合湾花园x幢x室房屋所有费用人民币：55000（伍万伍仟元整）。”该收条落款处载明：“未来城房产常利勇410XXX34322013.6.13”。另提供了加盖有苏州未来城房产经纪有限公司唯亭店印章的苏州工业园区二手房交易费用预算表，该预算表载明：“契税6000元、个人所得税6000元、营业税33600元、交易综合管理费270元、产权登记费90元、中介佣金7200元，抵押登记费80元、贷款评估费4800元、贷款工本费1000元。”原告表示，其向中介公司共计支付了55000元，因涉案房屋无法办理过户手续，其已向税务部门申领回了已缴纳的各项税费合计39600元，中介公司已返还原告多余的2000元，故余款13400元，诉请统称为中介费，实际包含了中介费、抵押登记费、贷款评估费、贷款工本费、交易综合管理费等费用，被告应当予以返还。
本院依法向常利勇核实该收条形成过程，常利勇表示确收到两原告交纳的55000元，后退还了原告多余的2000元，收取的53000元包含了各项税费39600元，其余的费用合计13400元包括中介费7200元、抵押登记费、贷款评估费、贷款工本费、交易综合管理费均已支出且无法退还。预算表各项费用是真实的，除了个人所得税和产权登记费未收取之外，其余的费用均已收取。
本院认为，根据房屋买卖合同显示，两原告需缴纳中介费用7200元，且合同约定中介费用不予退还，结合原告提供的收条、预算表及常利勇的陈述可确认两原告已缴纳中介费7200元的事实，因被告肖斌华、叶树珍的违约行为导致两原告无法实现合同目的，且双方合同约定一方违约，需支付房屋租赁合同中注明的中介费用，故被告肖斌华、叶树珍应当归还原告中介服务费7200元。就剩余的6200元，本院认为，结合原告提交的收条及本院对常利勇所作的谈话笔录，上述费用原告确已支出，且无法退还，系两原告因被告肖斌华、叶树珍违约导致的实际损失，被告肖斌华、叶树珍应当予以赔偿。综上，被告肖斌华、叶树珍应赔偿原告中介费、抵押登记费、贷款评估费、贷款工本费、交易综合管理费合计13400元。
就原告主张的违约金144000元，原告表示因被告违约行为导致原告在银行有贷款记录，影响下次购房，另原告提供了中国工商银行的贷款明细单，主张原告已归还了几个月的房贷，支出了六千多元的利息，另诉讼亦产生相应的费用，依据房屋买卖合同第八条的约定，一方违约，需支付另一方房屋总价款的20%作为违约金。本院认为，原告该违约金金额过分高于有证据证实的因一方违约导致的相对方损失，本院酌情予以调整，依据合同性质、违约情节、当事人过错程度及通常损失情况等，扣除本院已依法支持的原告主张的中介费用损失合计13400元，本院酌情认定被告肖斌华、叶树珍另支付两原告违约金为80000元。被告肖斌华、叶树珍经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃相应的举、质证权利。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第四百零二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，
一、确认原、被告双方于2013年6月1日签订的苏州工业园区雍合湾花园x幢x室房屋买卖（置换）合同（合同编号为：1204565）解除；
二、被告肖斌华、叶树珍于本判决生效之日起十日内归还原告张丽、唐玉龙房款115000元；
三、被告肖斌华、叶树珍于本判决生效之日起十日内赔偿原告张丽、唐玉龙中介费、抵押登记费、贷款评估费、贷款工本费、交易综合管理费合计13400元；
四、被告肖斌华、叶树珍于本判决生效之日起十日内赔偿原告张丽、唐玉龙违约金80000元；
五、驳回原告张丽、唐玉龙的其余诉讼请求。
案件受理费5386元，公告费690元，合计6076元，由
原告张丽、唐玉龙负担1518元，由被告肖斌华、叶树珍负担4558元，被告肖斌华、叶树珍应负担部分，已由两原告预交，本院不再退回，由被告肖斌华、叶树珍于履行本判决时一并支付两原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行，账号：10×××99。
审 判 长 谢淑敏
人民陪审员 戴惠安
人民陪审员 邵煜岐
二〇一四年六月十三日
书 记 员 赵 从
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