云南省文山壮族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）文中民二终字第148号
上诉人（原审原告）徐开芬，女。
委托代理人龙波，云南商维律师事务所律师，特别授权。
被上诉人（原审被告）胡风英，女。
委托代理人张坤祥，云南大道律师事务所律师，特别授权。
原审原告徐开芬与被告胡风英房屋租赁合同纠纷一案，前由马关县人民法院于2014年6月19日作出（2014）马民初字第354号民事判决。宣判后，原告徐开芬不服，向本院提起上诉，本院于2014年8月15日受理后依法组成合议庭，并于2014年9月16日公开开庭审理了本案，本案现已审理终结。
原审法院经审理确认的本案事实是：原告徐开芬与被告胡风英于2012年4月2日自愿签订《租房协议》，协议约定原告将其所有的广源宾馆的1—5楼及七楼一间出租给被告经营使用，厨房共用，租期为八年，每年租金46000元，八年内不涨房租，即租期从2012年4月2日至2020年4月2日止，每年期满前30天交清下一年的租金方能续租，出租期间被告如有损坏房屋建筑设施或设备，被告应负责修复或照价赔偿。协议签订后原告已将所出租的房屋交给被告经营使用，被告已按协议约定支付租金。由于被告在经营期间对房屋设施设备的管理存在一定的瑕疵，2014年3月2日被告支付租金时原告拒收，被告于2014年3月3日从邮政汇款46000元给原告，原告仍拒收，为此，原告徐开芬以被告胡风英逾期不付租金及有意损坏房屋设施、设备为由，要求法院判决解除双方所签订的《租房协议》，并支付2014年4月1日至搬出之日止的租金及恢复原状或者赔偿损失30000元。
原审法院认为：原告徐开芬与被告胡风英在平等自愿、协商一致的基础上签订的《租房协议》合法有效，应受法律的保护，双方应按协议约定履行义务。被告胡风英经营过程中虽对房屋设施、设备在管理上存在一定的瑕疵，但该瑕疵双方在协议中已明确约定由被告修复或照价赔偿，而非解除协议的条件，且被告已按协议约定支付租金，不存在根本违约。根据法律规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告徐开芬主张解除双方的《租房协议》，虽向本院提供了照片、收据、售后服务凭证、付款证明单、家具合同书，但所提供的上列证据均不足以证明原告的诉讼主张成立，对原告的诉讼请求本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告徐开芬的诉讼请求。案件受理费200元减半收取100元，由原告徐开芬承担。
一审判决送达后，原审原告徐开芬不服，向本院提起上诉，请求二审法院依法撤销原判，改判：1、解除上诉人与被上诉人签订的《租房协议》。2、判决被上诉人支付上诉人2014年4月1日至腾房搬走日之前的租金。3、判决被上诉人对损害的财产恢复原状或者赔偿财产损失30000元。其主要上诉的事实和理由：（一）一审判决将被上诉人胡风英不妥善保管租赁物造成财产损害的责任，认定为是被上诉人管理上的瑕疵。上诉人认为，原判的认定，既认错了对象，也弄错了事实。被上诉人胡风英承租上诉人的财产是宾馆的经营管理权。因此，对被上诉人管理使用的租赁物使用性能是否受到非正常的削弱损坏的事实，是认定被上诉人是否尽到妥善保管租赁物的义务，以及是否构成违约的依据。被上诉人胡风英承租上诉人宾馆时，对上诉人宾馆的设备、设施的使用性能情况是看得见、摸得着的。被告经营管理租赁物后发生的情况是，客房的门、窗、床、床垫、墙壁、电视机，以及卫生间洗漱设施等租赁物的使用性能受到非正常、非合理的损耗。这一事实，有现场和上诉人提供的照片能够证明，且一审法官在庭审后也到现场看到了大部分租赁物的使用性能受到削弱损害。上诉人认为，瑕疵是指人的过失或事物的缺点，一审判决将被上诉人未尽善良管理人的妥善保管租赁物义务的违约行为，认定为是被告对租赁物的管理存在的一定瑕疵，原判既认错了对象，也弄错了事实。（二）原判张冠李戴，将被上诉人违约行为造成租赁物损失的事实，认定为是被上诉人管理上的暇疵，不是解除协议的条件作出判决。上诉人认为，原判认定事实有误，适用法律不当，判决错误。原判的逻辑是，被上诉人管理的租赁物使用性能遭到非正常的削弱损害只是被上诉人在管理上存在的瑕疵，而不是违约行为，由于当事人的协议只是约定了租赁物的损害由被上诉人修复或赔偿，而不是出租人解除协议的约定条件，故被上诉人是否履行修复或赔偿义务，上诉人都无权要求解除协议。上诉人认为，一审判决在事实上对上诉人不公平，在法律适用上也是错误的。上诉人认为，上诉人与被上诉人签订的租房协议虽然只约定了宾馆设施和设备的损坏由被上诉人修复或赔偿，而没有约定解除协议的条件，但上诉人需说明的是，对损坏的和使用性能已削弱的租赁物，如果被上诉人不修复或是不赔偿是否是违约行为对被上诉人的违约行为，上诉人是否有权解除协议上诉人就居住在宾馆的六楼。被上诉人自承租上诉人宾馆进行经营管理后，上诉人就注意到被上诉人对租赁物没有尽到善良管理人妥善保管租赁物的义务。特别是被上诉人自转向经营中亚摩配维修部后把宾馆交给其子朱志浩夫妻二人管理经营。由于朱志浩夫妻是年轻人，加之要照管年幼的孩子，故朱志浩夫妻二人在为被上诉人管理宾馆过程中也只是开房、收费，根本没有妥善保管租赁物的意识，由此导致租赁物使用性能在使用中出现了非正常的损耗。对于使用性能削弱损坏的租赁物，上诉人几次要求被上诉人对可以维修的设施要尽快修复，不能维修的设施要尽快更换。但被上诉人置之不理，置客房门窗、锁具、洗漱设施、床和床垫不管，用廉价的住宿费招揽客户。被上诉人是外省人，其租赁上诉人宾馆的经营期限是八年，在八年租赁期内被上诉人依协议只交1万元的保证金。现上诉人出租的租赁物损失情况与两个月前的损失相比进一步扩大，这些财产损失的扩大不是正常使用损耗的结果。因此，按原判驳回上诉人诉讼请求，继续履行协议的情况看，被告所交的1万元保证金不能弥补上诉人的损失。故上诉人请求二审法院根据《中华人民共和国合同法》第二百一十九条规定，承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。上诉人认为，按照约定或者租赁物的性质使用租赁物是被上诉人履行租房协议的基本义务。上诉人出租的租赁物损害是被上诉人未妥善保管租赁物的违约行为所致。被上诉人未尽善良管理人的注意义务造成租赁物损失的，上诉人有权解除协议。原判将被上诉人违约行为造成租赁物损失的事实，认定为是被上诉人管理的暇疵，不是解除协议的条件，并适用民诉法六十四条规定作出判决。上诉人认为，原判认定事实有误，适用法律不当，判决错误。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十九条规定，请求二审法院根据事实，依法撤销原判，改判支持上诉人的上诉请求。
被上诉人胡风英答辩称：一、上诉人所称的“租赁物受到了非正常、非合理的损耗，大部分租赁物使用性能受到削弱”根本不是事实，一审人民法院判决认定答辩人存在一定的管理瑕疵是客观事实，一审人民法院的认定并不是像上诉人所说的是“认错了对象，弄错了事实”。答辩人在上诉人一审起诉后，由于人民法院的判决还没有下来，所以对一些住宾馆的顾客对宾馆内的一些设施所造成的一些轻微的损坏没有及时进行修理，所以一审人民法院认定答辩人的管理存在一定的瑕疵，这是客观事实。而根本没有出现像上诉人所说的“租赁物受到了非正常、非合理的损耗，大部分租赁物使用性能受到削弱”的情况。二、上诉人上诉称一审判决“认定事实有误，适用法律不当，判决错误”的上诉理由根本不存在，一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，判决结果公平合法。1、一审人民法院认定事实没有错误，上诉人与答辩人的租赁合同中明确约定，在宾馆租赁期间的宾馆设施设备如有损坏，由答辩人负责修复或照价赔偿。因为在宾馆的使用中肯定不可避免的会有宾馆设施设备出现损坏，所以双方约定了由答辩人一方负责修复，并不能因此就要解除合同。一审判决事实认定是客观真实的，并没有认定事实错误。2、一审人民法院判决适用法律正确。上诉人以《中华人民共和国合同法》第二百一十九条规定“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失”的规定，认为一审人民法院没有适用这一法律条款，是适用法律错误的上诉理由是不能成立的。承租人胡风英租赁经营期间，并没有出现“未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的”的情形。在双方的租赁合同中，并没有约定对租赁物的使用方法；而且，胡风英也没有违反所租赁宾馆的性质使用宾馆，而导致宾馆受到损失。胡风英向上诉人所租赁的是宾馆，胡风英租赁后也是经营宾馆，是完全按照宾馆性质使用租赁物，并没有将所租赁的广源宾馆用于做加工厂或者用于开赌场等等非宾馆性质使用，而导致租赁物损坏。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”在本案中，胡风英并没有出现《中华人民共和国合同法》第九十四条规定可以解除合同的任何一种情形。综上所述，马关县人民法院于2014年6月19日作出的（2014）马民初字第354号民事判决，事实清楚，程序合法，适用法律正确，判决结果公平合法，上诉人的上诉理由根本不能成立，恳请二审人民法院依法判决驳回上诉人的上诉请求。
在二审审理期间，双方当事人均未向本院提交新证据。
本院认定的法律事实与一审法院认定一致。
归纳上诉人的上诉主张，本院认为，本案的主要争议焦点：上诉人认为被上诉人未妥善管理好租赁物属根本性违约的理由能否成立，其提出解除双方签订的《租房协议》的请求是否应当得到支持。对于上诉人认为本案还应增加一个争议焦点，即关于双方签订的协议是否有效的问题。本院认为，因该请求是上诉人在一审辩论终结后变更的诉讼请求，且上诉人提出协议无效的法律依据属行政管理问题，双方在签订协议时，上诉人是否违反《个体工商管理条例》，应属工商行政管理处罚的问题，双方在协议中并未涉及到营业执照、特种行业许可证的出租经营问题。本案的租房协议是以财产为目的的租赁合同，该协议系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，属合法有效协议，故本院对上诉人要求增加争议焦点的观点不予采纳。
关于上诉人认为被上诉人未妥善管理好租赁物属根本性违约的理由能否成立，其提出解除双方签订的《租房协议》的请求是否应当得到支持的问题，本院认为，上诉人与被上诉人之间是租赁合同关系，所谓租赁合同就是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。从双方签订的《房屋租赁协议》的内容看，协议约定了租赁物的位置、租金、租期等相关事项。协议签订后，上诉人已将租赁物交付给了被上诉人管理使用，被上诉人也按协议的约定支付了相应的租金。虽然被上诉人在经营管理中存在一定的疏漏，导致出租经营管理的财产部分出现了损坏，因双方在《租房协议》中并未约定因租赁物有部分损坏出租人就有权解除《租房协议》的条件，协议仅约定了出租期间房屋设施或宾馆设备如有损坏，被上诉人应负责修复或照价赔偿的内容，且合同还在履行期内，故上诉人提出的由于被上诉人经营管理不善，造成上诉人财产严重损坏和拖欠租金的行为构成违约，请求解除双方签订的《租房协议》的理由无事实和法律依据，其诉讼请求本院不予支持。
综上所述，本院认为，一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，审判程序合法，判决结果适当。上诉人上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费200元，由上诉人徐开芬承担。一审案件受理费按一审判决执行。
本判决送达即发生法律效力。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定履行期限届满后两年内向一审法院申请强制执行。
审判长 王云龙
审判员 杨 琴
审判员 熊 祥
二〇一四年九月二十五日
书记员 秦永兴