安徽省六安市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2015）六行终字第00029号
上诉人（一审第三人）：安徽省六安市仙安房地产开发有限责任公司。
法定代表人：陈桂树，该公司董事长。
委托代理人：许大刚，安徽金六州律师事务所律师。
上诉人（一审第三人）：王贻柱。
被上诉人（一审原告）：金寨县梅山红都花园小区业主委员会。
负责人：梁昆华，该业主委员会主任。
委托代理人：周思军，安徽远宏律师事务所律师。
一审被告：金寨县房地产管理局。
负责人：吕锐，该局负责人。
委托代理人：陈长红，金寨县城乡建设局工作人员。
委托代理人：王磊，金寨县梅山法律服务所法律工作者。
金寨县梅山红都花园小区业主委员会(以下简称:小区业委会)不服金寨县房地产管理局（以下简称:县房管局）房屋行政登记一案，前由安徽省金寨县人民法院于2015年4月7日作出（2015）金行初字第00001号行政判决。安徽省六安市仙安房地产开发有限责任公司（以下简称：仙安公司）、王贻柱不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年5月27日公开开庭进行了审理。上诉人仙安公司的委托代理人许大刚，上诉人王贻柱，被上诉人小区业委会负责人梁昆华及委托代理人周思军，一审被告县房管局的委托代理人陈长红、王磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
小区业委会一审诉称：位于红都花园小区东大门处有一间面积为32.34平方米的房屋，依照红都花园小区规划设计图，该房屋为小区东大门门卫室，产权属全体业主共有。2014年10月，原告到县房管局查阅，得知仙安公司已将该房屋卖与王贻柱，并登记过户。原告认为县房管局登记错误，程序违法，向金寨县人民政府申请复议，2014年12月19日复议机关作出维持决定，现诉请法院依法撤销县房管局向王贻柱颁发的11060/17249号房地产权证。
县房管局一审辩称：向王贻柱颁放房地产权证的房屋是仙安公司于2006年12月10日通过与金寨县国土资源局签订“国有土地使用权出让合同”而取得，具有合法来源。仙安公司又通过协议将该间房屋出售给王贻柱。县房管局根据双方当事人的申请，对房屋来源及相关材料进行了审查，并经金寨县电视台公告后，于2010年12月21日向王贻柱发放了房地产权证书。其次，根据仙安公司与金寨县国土资源局签订的“国有土地使用权出让合同”的约定，仙安公司对红都花园小区提供不少于100平方米的物业管理用房和不少于200平方米的公共活动用房，该约定均已兑现。县房管局为王贻柱办理产权登记，事实清楚、符合法律规定、程序合法，请求依法作出维持判决。
仙安公司一审述称：2006年12月10日，仙安公司与金寨县国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》，仙安公司对争议房屋取得合法产权。争议房屋设为小区门卫室起不到作用，故对小区门卫室作了调整，该房屋不属于服务用房或业主共同所有。王贻柱购买该房屋，合法有效，请求法院驳回原告诉讼请求。
王贻柱一审述称：本人按市场价格购得房屋，并取得房产证，是善意取得。该房屋不属于公共用房，原告不具有诉讼主体资格，请求法院驳回原告起诉。
一审法院确认事实如下：2006年12月10日，仙安公司与金寨县国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》，取得原梅山镇大粮站宗地编号为JZ-06-02号的国有土地使用权，进行“红都花园小区”商住房开发，原军粮供应站所有的一间面积为32.34平方米砖混结构房屋所在地块在此范围内。根据红都花园规划总平面图，该房屋位置规划为红都花园小区东门卫室。因受到相邻方阻止，该房屋一直未能拆除。2010年11月2日，仙安公司与王贻柱签订“房产出售协议书”，仙安公司将该房屋卖予王贻柱。同年11月30日，县房管局依据仙安公司与王贻柱的房产出售协议书、双方当事人的房屋登记申请以及国有土地使用权出让合同、军粮供应站的梅山字第00××37号房地产权证等相关材料，为王贻柱办理了房屋登记，同年12月21日向王贻柱颁发了11060/17249号房地产权证书。仙安公司向小区业委会移交财物中没有东大门的门卫室，小区业委会与仙安公司等部门多次交涉未果，遂起诉来院。
一审法院认为：仙安公司进行“红都花园”商住房开发，本案争议房屋所处位置规划为红都花园小区东门门卫室，该公司未对原房屋拆除新建门卫室，而将房屋售给他人，擅自改变小区建设规划，小区业委会与此具有法律上的利害关系，依法符合原告诉讼主体资格。依据建设部《房屋登记办法》第二十条规定，申请登记主体应与提交材料记载的主体一致；依据第二十二条规定，申请人不能提供合法、有效的权利来源证明文件或者申请登记的房屋权利与权利来源证明文件不一致的，房屋登记机构应当不予登记。本案中，原军粮供应站房屋在转至仙安公司后，其房地产权证本应注销，而县房管局依据该房地产权证等材料办理房屋转移登记，违反了上述规定。县房管局颁证行为事实不清，证据不足，程序违法，依法应予撤销。原告诉请符合法律规定，依法予以支持。第三人王贻柱称原告不具有诉讼主体资格，不予采纳；至于其诉称善意取得一节，因缺乏依据，本案不予认定。案经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项第1目、第3目之规定，判决：撤销被告金寨县房地产管理局于2010年12月21日向第三人王贻柱颁发的11060/17249号《房地产权证书》。案件受理费50元，由被告金寨县房地产管理局承担。
仙安公司上诉称：一、仙安公司依法取得争议房屋的合法土地使用权及房屋产权，有权自有处分；二、仙安公司已经完成包括争议房屋在内的小区建筑验收手续，获得规划部门的认可，符合法律规定；三、小区业委会在小区交接时已经明知并认可包括争议房屋等建筑物权属情况，并已签字确认。综上，请求撤销一审判决，发回重审。
王贻柱上诉意见同仙安公司。
小区业委会答辩称：仙安公司与王贻柱签订的买卖合同针对的是小区门卫室，违法无效。小区门卫室属于公共设施，不得擅自处分，王贻柱以低于市场价格购买，不属于善意取得。小区虽经综合验收，但不能以此认为擅自改变小区规划的行为合法。综上，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
县房管局陈述：涉案房屋系仙安公司通过签订“国有土地使用权出让合同”取得，仙安公司有处分权；县房管局为两上诉人办理的转移登记行为事实清楚，程序合法，适用法律正确；
县房管局在法定举证期限内，向一审法院提交如下证据：
1、梅山字第00××37号房地产权证、国有土地使用权出让合同，证明本案争议的房屋原为金寨县军粮供应站所有，仙安公司通过土地使用权出让取得该房屋所有权，仙安公司对该房屋有处分权。
2、产权交易鉴证申请书、房屋所有权具结书和证明书、王贻柱身份证、房产出售协议书、测绘委托合同、房屋测绘平面图、房屋四至墙界申报表、房产测绘平面图、所有权申请登记书、询问笔录、电视台公告证明、契税完税证发票，证明县房管局办理产权转移登记事实清楚、程序合法。
3、红都花园小区设备移交表、房屋分户平面图，证明仙安公司已移交了应移交的物业管理用房，本案争议的房屋不在移交物业用房范围。
4、竣工验收备案申请表，证明环保、规划、房管等部门对红都花园进行了验收，并对门卫布局无异议。
5、行政复议决定书，证明县房管局颁发11060/17249号房地产权证主体合格、依据充分、程序合法。
小区业委会向一审法院提交以下证据材料：
1、红都花园规划总平面图、宗地图、道路平面图，证明依规划设计，争议房屋为红都花园小区东门卫室。
2、行政复议决定书，证明原告不服行政复议决定而提起行政诉讼。
3、红都花园商住效果图，证明本案争议房屋为门卫室。
4、房屋分户平面图，证明图上面积大于实际面积。
仙安公司向一审法院提交了以下证据：
1、争议房屋位置图片七张，证明在该位置设置门卫室起不到管理作用，所以才做了功能调整。
2、2015年3月17日金寨县房地产测绘中心《关于红都花园小区房产测量的说明》，证明会所和服务用房未计入小区公摊面积，不属于业主共有。
王贻柱一审中未提交证据，二审中提交以下证据材料：
1、购买房产付款凭证；
2、相关缴费发票；
3、出让合同；
4、房产证复印件。
以上证据证明其购房时实际支付（垫付）给仙安公司20万元，购房符合善意取得。
小区业委会质证认为该组证据不能证实其实际支付房款情况。
仙安公司及县房管局对王贻柱的证据予以认可。
本院认为，王贻柱所举证据与县房管局所举证据相互矛盾，对其证明目的不予认可。
经审查，一审查明的事实清楚，二审予以确认。
本院认为：《房屋登记办法》对房屋转移登记应具备条件作了明确规定，不符合登记条件的应当不予登记。
本案中，仙安公司通过与金寨县国土资源局签订国有土地出让合同取得涉案地块的使用权，但并不必然就对涉案地块上的房屋都享有所有权，本案争议的房屋之前登记在金寨县军粮供应站名下，在该房屋所有权证未被依法注销之前，仙安公司将其出售给王贻柱并持原产权证申请转移登记，不符合《房屋登记办法》关于转移登记的规定，金寨县房管局仅以仙安公司与王贻柱签订的购房合同，将原登记在金寨县军粮供应站名下的房屋过户给王贻柱，显然违反《房屋登记办法》的规定，依法应予撤销。综上，两上诉人的上诉理由与事实不符，二审不予支持；一审审理程序合法，认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费各50元，由上诉人安徽省六安市仙安房地产开发有限责任公司和王贻柱分别负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 颜 凯
审 判 员 张西湖
代理审判员 刘莹洁
二〇一五年七月十六日
书 记 员 牛 婧
附：相关法律条文
《中华人民共和国行政诉讼法》
第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律、法规错误的，依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清、证据不足的，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
人民法院审理上诉案件，需要改变原审判决的，应当同时对被诉行政行为作出判决。