山东省济南市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）市民初字第3097号
原告长城物业集团股份有限公司济南分公司，住所地济南市。
代表人梁志军，总经理。
委托代理人于双喜，男，该公司员工，住该公司宿舍。
委托代理人李媛，女，该公司员工，住该公司宿舍。
被告高岩，女，1981年8月16日生，汉族，个体工商户，住济南市。
原告长城物业集团股份有限公司济南分公司与被告高岩物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李江独任审判，公开开庭进行了审理。原告长城物业集团股份有限公司济南分公司代表人梁志军的委托代理人于双喜，被告高岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告长城物业集团股份有限公司济南分公司（以下简称长城物业济南分公司）诉称：2011年1月1日，山东鲁能亘富开发有限公司（以下简称鲁能亘富公司）与原告签订了《前期物业服务合同》，合同约定由原告对鲁能亘富公司开发建设的鲁能领秀城C区实施物业服务，物业服务费按1.2元∕平方米∕月的标准收取（该费用不包括电梯、二次加压泵等机电设备运行的电费），且水、电费由长城物业济南分公司代为收取。此后，在原告按合同约定履行了物业服务义务的情形下，被告无故拖延向原告支付物业服务费，经原告多次催收，被告均拒绝履行，累计拖欠物业费2000.81元、水费85.05元、电费13.67元。现原告诉至法院，请求法院依法判决被告向原告补交拖欠的物业费2000.81元、水费85.05元、电费13.67元，共计2099.53元，由被告承担本案的诉讼费用。
被告高岩辩称：针对原告长城物业济南分公司诉我物业服务合同纠纷一案，对于未交物业费的事实我认可，但我方认为作为物业服务企业，原告不仅未履行到应尽的责任和义务，而且在其服务期间严重侵犯了我的房屋使用权，影响了我的正常生活。1、依据《鲁能领秀城前期物业服务合同》中第二条第四项的规定：自合同签订之日起乙方全面受理本物业管理区域内各类针对房屋维修、供暖、赔偿、物业服务及其他相关事宜的投诉事件，并积极协调甲方维保部门及相关责任单位……2、专人跟踪投诉处理过程，协调各部门及时完成投诉处理。以及《山东省物业管理条例》第七十六条：“建设单位不履行保修义务的，业主、业主委员会或者委托的物业服务企业可以提出申请，经物业主管部门核实后，维修费用在物业质量保修金中列支。”我家中的暖气片有一组自入住开始就发现有严重问题，开始三年每年都多次进行报修，物业公司一直找各种理由推诿，没有给予解决。去年我自行花费660元更换了暖气片，这说明原告长城物业济南分公司未尽到自己应尽的服务责任。2、依据《鲁能领秀城前期物业服务合同》中第十一条的规定：乙方应在不影响业主正常生活的前提下，开辟资源，充分经营好本项目的公共部位和共用设施。事实是：在原告长城物业济南分公司在接管我们小区物业服务工作后不久，就打电话给我们说地下二层要做通风处理，需要在我家的地下室安装通风管道，要求我们把地下室的房门钥匙交给物业公司，并说好一周后归还，但我们配合工作后的结果却是地下室墙面上被打开一个55㎝×35㎝的大洞，没有任何防护，钥匙却是一去不回。我多次去物业公司要钥匙，每次物业前台都答复说向领导反映，但却从来没有给回复。此后，竟然还发生了我家地下室灯泡被拧走的事情。再后来物业公司的工作人员打电话要求我交物业费时，我提出先解决了这个问题后，再谈物业费的事情，结果得到的答复是那你先别交了，所以，我至今未交物业费用。这件事情已严重影响了我的正常生活，导致我家地下室长期不能使用，自行车、电瓶车及各种用不着的物品一直在自家的客厅、阳台上存放，且我家的地下室到现在也换不到合适的锁，更换锁具后，只能锁上一点点，存在很大的安全隐患。原告的行为，给我造成了很大的经济损失，所以，原告应当赔偿我更换暖气片、不能使用储藏室的经济损失，鉴于此，我只同意向原告交纳500元的物业费用。
经审理查明：2011年1月1日，案外人鲁能亘富公司与原告长城物业济南分公司签订关于鲁能领秀城A1、B、C1、E、F地块《前期物业服务合同》一份，合同中约定由原告长城物业济南分公司为其开发建设的上述小区提供前期物业服务，合同约定期限为1年，自2011年1月1日起至2011年12月31日止，合同中约定的物业服务费收费标准为：住宅按1.2元∕平方米∕月（按建筑面积计算）的标准收取，该费用不包括电梯、二次加压泵等机电设备运行电费，交费方式为按季度或半年预收，对于新入住的业主，先行预收一年的物业服务费，以后再按半年或季度收取。合同中未有对业主逾期或拒交物业服务费用违约责任的约定，合同落款处加盖了鲁能亘富公司的合同专用章及原告长城物业济南分公司的公章，并有经办人及委托代理人的签字确认。合同到期前，于2011年12月，双方又签订《补充协议》一份，约定将合同期限延长至2012年6月30日，同时鲁能亘富公司每月按照16万元的标准给原告长城物业济南分公司5个月的费用支持。被告所居住的C区包括在该合同约定的服务范围之内，其所居住的C区房屋的建筑面积为93.58平方米，自2011年1月1日至2012年6月30日，该被告未向原告长城物业济南分公司交纳物业服务费共计2021.33元（1.2元×93.58平方米×18个月＝2021.33元）、水费850.5元（水表起止码为433-460）、电费13.67元（起止码为6380-6405），原告长城物业济南分公司诉至法院，请求法院依法判令被告高岩补交拖欠的物业服务费2000.81元、水费85.05元、电费13.67元，由被告高岩承担本案全部的诉讼费用。
另查明，根据被告高岩提供答辩材料中的照片证实，其地下室墙上因施工打开的通风管道，至今未进行安装，被告高岩已自行安装了防护网。对安装通风管道未施工完毕一事，原告长城物业济南分公司陈述系受开发商鲁能亘富公司委托，向业主收取的地下室房屋的钥匙，后期由于开发商与施工队伍发生纠纷，施工队伍未施工完毕就撤离了。业主为此多次投诉，原告方也向开发商反馈了业主的投诉问题，但开发商一直未给予答复和解决。关于业主投诉的问题和解决处理问题的相关资料，在与新物业公司办理交接手续时，已一并移交。
以上事实，由前期物业服务合同、补充协议、照片及原、被告当事人陈述等证据予以证实。
本院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，原告长城物业济南分公司与鲁能亘富公司签订了《前期物业服务合同》及《补充协议》，并且也为鲁能领秀城小区C区实际提供了物业服务，故应认定原告长城物业济南分公司与鲁能亘富公司签订的《前期物业服务合同》及《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，为有效合同，该合同对包括被告在内的小区全体业主均具有约束力。我国《合同法》第八条第一款规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。2011年1月至2012年6月，原告为被告所居住的鲁能领秀城C区提供了物业服务，被告应当及时向原告交纳物业服务费，未及时交纳的，依法应当承担相应的民事责任。对于被告高岩陈述的家中暖气片存在质量问题和地下室进行通风管道施工给其带来的损失应由原告长城物业济南分公司承担的问题，本院认为，被告高岩家中的暖气片应属于其购买房屋时开发商提供的附属设施，质量出现问题在保修期内应由开发商负责进行维修或更换，不属于合同约定的应由物业公司承担的义务范围，故不应由原告方对此承担责任；被告家中地下室不能使用也是由于开发商与施工单位产生纠纷所造成的，原告虽然是受开发商委托要走了被告的地下室钥匙，给被告正常使用地下室带来不便和影响，但是根据开发商的委托做出的行为，其后果应由开发商承担，且与本案的物业服务合同不是同一法律关系，本案中不予处理；故被告的上述辩解不能成为其拒交物业费的理由。对于个别业主是否可拒交物业费的问题，本院认为，由于物业公司所提供的物业服务具有公共物品的性质，关系到小区全体业主的切身利益，如果允许个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业费，就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益。只有当物业服务企业提供的服务有重大瑕疵，造成物业服务区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等持续恶化，影响业主正常生活的，单个业主才可以此为抗辩理由少交或免交物业费。如果物业公司所提供的物业服务存在一般瑕疵，导致小区大多数业主对该公司的服务不满意，业主可以通过召开业主大会作出相关决议的方式重新选聘物业服务企业。被告高岩提供的照片等证据，无法证实是由于原告的原因给其带来巨大的损失，影响了其正常生活，故对原告长城物业济南分公司要求被告高岩补交2011年1月至2012年6月30日的物业费2000.81元的诉讼请求，本院予以支持。关于水、电费的问题，本院认为，被告高岩作为小区业主，在其正常的生活过程中，水、电是其必不可少的需求，在原告方依据合同约定为其代缴的情况下，被告应当及时将原告所代缴的款项支付给原告，故对原告长城物业济南分公司要求被告高岩支付由该公司已经代为垫付的水费85.05元、电费13.67元的诉讼请求，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第八十条第一款、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：
一、被告高岩于本判决生效之日起十日内向原告长城物业集团股份有限公司济南分公司补交2011年1月1日至2012年6月30日的物业服务费2000.81元。
二、被告高岩于本判决生效之日起十日内向原告长城物业集团股份有限公司济南分公司支付由该公司为其垫付的水费85.05元、电费13.67元。
案件受理费25元，由被告高岩承担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 员 李 江
二〇一三年十一月二十二日
代理书记员 杨朝阳