四川省宜宾市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宜民终字第1960号
上诉人（原审被告、反诉原告）：郎书芳，女，汉族，1974年10月出生，住四川省宜宾市翠屏区。
委托代理人：李建，四川景上律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：宜宾雅信物业管理有限公司。住所地：四川省宜宾市翠屏区南岸航天路中段*号。
法定代表人：祝贵文，董事长。
委托代理人：郑显华，四川华晨律师事务所宜宾分所律师。
委托代理人：高婷，四川华晨律师事务所宜宾分所律师。
上诉人郎书芳与被上诉人宜宾雅信物业管理有限公司（以下简称雅信物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省宜宾市翠屏区人民法院（2015）翠屏民初字第813号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
一审法院审理查明，郎书芳于2009年3月2日购买了位于翠屏区南岸莱茵河畔22幢2单元2401号房屋，房屋面积222.72平方米，并在2009年9月30日收房入住。2009年3月2日，郎书芳与雅信物业公司签订《前期物业服务合同》。该合同关于“双方权利义务”部分第1.1（10）款中约定：在涉及非雅信物业公司失职发生的事件（包括但不限于刑事案件），如他人蓄意、过失或其他业主故意、过失造成本诉被告损失的，雅信物业公司不负责。合同中关于“物业服务内容”部分第4.1（2）、（3�款约定：雅信物业公司工作内容包括本建筑区域内公共秩序、巡视、门岗、消防的监控；对进入物业区域的外来人员和物品进行询问、盘查、登记。合同中关于“物业服务费”部分第4.3条约定：物业服务费交费标准为按照房屋建筑面积1元／㎡／月收取。2011年6月21日、2013年7月13日、2014年7月25日，雅信物业公司（乙方）与甲方宜都.莱茵河畔全体业主的法定代表机构莱茵河畔小区业主委员会（以下简称：业主委员会）签订了《物业服务合同》。在2011年6月21日签订的《物业服务合同》中第4.3条中约定住宅多层的物业管理费收费标准为1元／㎡／月。在2013年7月13日、2014年7月25日签订的《物业服务合同》第3条物业服务费用中约定电梯住户收费标准为1.5元／㎡／月。在上述《物业服务合同》中均约定住宅物业服务费以半年为一个周期进行预收，在前�个物业服务费用到期前30日内预付后六个月的费用。如果甲方（宜都.莱茵河畔全体业主）违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，乙方（雅信物业公司）有权要求补交，并从逾期之日起按每天千分之五收取违约金。在物业服务内容及标准部分上述《物业服务合同》也均约定本诉原告每日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护；对重点区域、重点部位每一小时至少巡查1次；配有安全监控设施的，实施24小时监控。
2011年3月7日12时30分，郎书芳之夫欧希全向宜宾市公安局翠屏区分局蜀南大道派出所报案，称其家中被盗。该派出所于该日12时35分到达现场，并出具有接警登记表，载明“立一般刑事案件”。2011年3月8日，该派出所出具受案回执，载明“欧希全，你于2011年3月7日报称的入室盗窃案我单位已受理【受理登记表文号为宜翠公（蜀南）刑受受案字（2011）85号】立案”。
另查明：郎书芳向雅信物业公司按《前期物业服务合同》约定以购房面积1元／㎡／月标准交纳物管费用至2011年9月，2011年10月起至今，其未向雅信物业公司支付物管费。
郎书芳所居住楼栋即莱茵河畔22幢2单元门厅从郎书芳入住至今一直安装有监控摄像仪器。2011年3月7日，雅信物业公司对进入莱茵河畔小区的来访人员有来访登记；于该日1时16分、2时15分、3时16分、4时15分、5时16分、6时16分、22时15分、23时对消防通道进行过巡视；于15时10分、15时25分和21时19分分别对莱茵河畔22幢2单元顶楼、门厅进行过巡视。
雅信物业公司请求法院判令郎书芳：1、立即向雅信物业公司支付物业服务费11713.54�（计至2014年10月31日），并从逾期之日起按每天千分之五向雅信物业公司支付违约金直至物业费付清之日（计至2014年10月31日为30201.15元）；2、本案诉讼费用由郎书芳承担。
郎书芳请求法院判令雅信物业公司：1、赔偿郎书芳经济损失32000元，精神损失抚慰金5000元，共计37000元；2、承担本案诉讼费用。
一审法院审理认为，一、对于本诉的处理。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，选聘物业服务企业是业主大会的职责，业主委员会是根据业主大会选聘的结果与物业服务企业签订物业服务合同。本案中，雅信物业公司以其与业主委员会三次签订的《物业服务合同》对郎书芳有�束力而诉请郎书芳按服务合同约定标准支付物管费，因雅信物业公司没有提供证据证明其是业主大会依法选聘的物业服务企业，故雅信物业公司与业主委员会于2011年6月21日、2013年7月13日、2014年7月25日签订的《物业服务合同》对郎书芳没有约束力。虽该三份《物业服务合同》对郎书芳不产生约束力，但其实际享受了雅信物业公司提供的物业服务，应交纳物管费。郎书芳拖欠物业费具体数额，依照物业管理服务合同约定的收费标准及实际拖欠时间（2011年10月1日到2014年10月31日止，共计37个月）予以计算，物业费共计10133.76元（20个月（2011年10月1日至2013年5月30日）×222.72㎡×1元／㎡／月＋17个月（2013年6月1日至2014年10月31日）×222.72㎡×1.5元／㎡／月）。雅信物业公司要求郎书芳从逾期支付物管费之日起按每天千分之五收取违约金，因郎书芳提出雅信物业公司主张的违约金请求过高，法院对违约金按中国人民银行公布的人民币同期同档贷款基准利率支持，超过部分不予保护。违约金以郎书芳尚欠物管费为基数，按2011年中国人民银行公布的人民币同期同档贷款基准利率予以计算，共计1906元（10133.76元×6.10%÷12个月×37个月）。
二、对于反诉的处理。物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。本案中，依据物业服务合同的约定，雅信物业公司负有房屋管理和协助维护公共秩序的义务。其向该院提供的日常巡视记录、来访人员登记表以及门厅安装有摄像装置等均证明郎书芳家中被盗当日，雅信物业�司按照物业服务合同的约定对郎书芳所居住单元的顶楼、门厅、消防通道等履行了巡视义务，并做了巡视记录，且对当天进出小区的外来人员进行了登记，故雅信物业公司在日常物业管理中对小区的安全防范尽到了谨慎合理的注意义务。鉴于双方签订的物业合同中并未明确约定业主家庭财物属于物业公司保管服务范围，且郎书芳在本案中所举证据也不足以证明其家中被盗系雅信物业公司存在过错或重大过失，加之郎书芳家中被盗一案，公安机关尚未结案，其主张的经济损失32000元无法确定，故法院对郎书芳请求雅信物业公司赔偿经济损失32000元不予支持。对于郎书芳诉请精神损失抚慰金5000元，鉴于本案系物业服务合同纠纷，该请求于法无据，法院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条、第三十六条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决：一、被告朗书芳于本判决生效之日起10日内向原告宜宾雅信物业管理有限公司支付物业服务费10133.76元、违约金1906元，上述两项共计为12039.76元。二、驳回反诉原告朗书芳的诉讼请求。如被告朗书芳未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1466元，减半收取733元，反诉受理费362.5元，由原告（反诉被告）宜宾雅信物业管理有限公司负担521元，被告（反诉原告）朗书芳负担574.5元。
宣判后，郎书芳不服，向本院提起上诉称，一、一审判决没有支持上诉人的反诉请求是错误�。（一）一审判决没有查明上诉人住宅被盗与被上诉人的疏于管理存在直接因果关系的事实。（二）被上诉人对上诉人住宅被盗存在明显的重大失职过错，一审判决认定被上诉人已尽管理职责是不符合事实的。1、上诉人早就向被上诉人指出该电梯机房窗户存在安全漏洞，但被上诉人不以为然。2、被上诉人阻止上诉人采取自我防护措施。3、被上诉人疏于对安全漏洞的管理，明显失职。4、被上诉人并没有尽到安全监管的职责。一是明知存在从电梯机房窗户可进入上诉人住宅露台的安全漏洞，但却没有采取有效措施防范，且阻止上诉人的自防措施；二是上电梯机房楼道门锁已坏，没有及时维修更换，致使盗贼有机可乘；三是巡视时间存在明显空白；四是被上诉人并没有做到对重点区域、重点部位每一小时巡视一次的《物业服务合同》中的承诺义务；五是被上诉人的日�安全管理存在明显疏漏。（三）上诉人的反诉主张有充分的事实依据和法律依据，一审判决不支持是错误的。1、被上诉人明显存在不认真履行职责、疏于安全管理，对上诉人住宅被盗负有不可推卸的失职过错责任，且这一失职过错与被盗后果之间存在明确而直接的因果关系。2、上诉人向被上诉人主张赔偿责任，符合双方2009年3月签订的《前期物业服务合同》中，雅信物业公司对自己失职行为给业主造成的被侵权事件应负责任的约定，也符合法律的规定。3、该盗窃事件发生后，被上诉人才引起重视，加强了安全防范措施。4、上诉人主张的损失金额是确实可靠的。
二、一审判决在本诉中，判决上诉人支付物管费，并承担违约金错误，应予纠正。1、上诉人并没有与被上诉人签订每月按每平方米1.5元计算物管费的协议，而只有每月每平方米1元标准的物业费协�。2、一审判决存在自相矛盾。一审判决既然认定被上诉人与业主委员会先后签订的三份物业服务合同对上诉人没有约束力，但却又判决上诉人从2013年6月1日起，按物业服务合同新调高的每平方米1.5元物业收费标准计付物业费，存在明显自相矛盾之处。应予纠正。3、上诉人暂时没有交物管费是事出有因，且理由正当，不应承担违约责任。
综上，上诉请求：一、依法撤销翠屏区人民法院（2015）翠屏民初字第813号民事判决书中的第一项和第二项判决；二、驳回被上诉人主张从2013年6月1日起按每月每平方米1.5元收取物业服务费和违约金的请求；三、改判被上诉人赔偿因失职过错给上诉人造成的经济损失32000元。
雅信物业公司答辩称，一、被答辩人家中被盗与答辩人无关。1、答辩人对电梯机房一直严格管理。2、现有证据不能证明对小偷入室盗窃提供便�。二、被答辩人从未向答辩人提出过电梯机房存在隐患要求整改的要求，答辩人也未阻止被答辩人加装防盗措施，答辩人不存在失职过错，且提供的证据能证明答辩人尽到了合同义务。三、被答辩人自2013年6月1日起按1.5元／平方米支付物业费，并按合同支付违约金，一审法院判决正确。
本案经二审审理，对一审法院查明的事实予以确认。
二审中，上诉人郎书芳提交四张照片，拟证明被上诉人雅信物业公司疏于管理。被上诉人雅信物业公司提交了会议纪要、《业主大会议事规则》、《管理规约》、变更《物业服务合同》表决票统计结果、业主委员会公告、照片，拟证明物业服务同对上诉人郎书芳具有约束力，应当支付违约金。双方当事人对上述证据的真实性无异议，对对方的证明目的异议。依上述证据本院确认，被上诉人雅信物业公司系莱茵河�小区业主大会选聘的物业服务企业。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”《物业管理条例》第四十二条的规定，“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”。本案中，上诉人郎书芳与被上诉人雅信物业公司签订《前期物业服务合同》以及被上诉人雅信物业公司与业主委员会签订的《物业服务合同》，内容不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，合法有效。基于上述两份合同，被上诉人为上诉人所在小�提供物业服务，上诉人接受物业服务，双方存在物业服务合同关系，上诉人应当按照合同约定交纳物业费。一审法院判决上诉人支付物业服务费10133.76元及违约金1906元并无不当，本院予以支持。
上诉人郎书芳主张被上诉人雅信物业公司赔偿因失职过错给上诉人造成的经济损失32000元。本院认为，上诉人家中被盗一案，因公安机关尚未结案，主张的经济损失32000元无法确定，上诉人的该项主张，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费901元，由上诉人郎书芳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蔡 伟
审 判 员 梅兴艳
代理审判员 李 荷
二〇一五年十二月�十八日
书 记 员 华 涛