湖北省荆州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂荆州中民三终字第00245号
上诉人（原审原告）：监利县国庆村民委员会，住所地监利县容城镇茶庵大道蓝星商贸城。
法定代表人：潘传宏，该村主任。
委托代理人：潘立明，该村党支部委员。
委托代理人：蔡兵善，监利县总商会法律援助中心主任。
被上诉人（原审被告）：黄启国，个体经营者。
委托代理人：牛继群，湖北楚胥律师事务所律师。
原审第三人：包首城，个体经营者。
上诉人监利县国庆村民委员会（以下简称国庆村）因与被上诉人黄启国、原审第三人包首成房屋租赁合同纠纷一案，不服监利县人民法院（2015）鄂监利民初字第00783号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
一审认定，1997年8月原告经申请，取得东抵江城路中心线32米、南抵茶庵大道中心线22米、西抵容中路、北抵县人大宿舍宗地的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，修建一栋仿古综合楼，建成后标识为“金湖锦”。2014年12月1日原、被告签订一份房屋租赁合同，合同约定原告出租金湖锦二楼大厅和东南邻大厅两小厅给被告，租赁期限为两年（2014年12月1日至2016年11月30日），两年租金160000元，合同签订时付清一年的租金80000元，余下的租金在一年期满前一个月付清，租赁房屋仅限承租人自己办公经营，不得单间或整体对外招租、转租、转借；未经出租人书面同意，拆改变动房屋结构或在房屋四周搭建房屋的，出租人可解除合同等内容。合同签订后黄启国交付80000元租金，接受了租赁房屋，黄启国拟将承租房屋改造成金湖锦茶餐厅经营。2014年12月5日监利县公安消防大队通知责令金湖锦同年12月12日前消防整改，2014年12月12日被告与第三人签订互换协议，用租赁经营的二楼东边三间与第三人换取打通一至二楼的消防通道。原告认为黄启国将承租房屋二楼东三间擅自转租给第三人包首城，且破坏租赁物结构、奢华装修，构成根本违约，要求解除租赁合同，双方由此产生纠纷，原告为此诉诸法院，请求：1、依法确认被告与第三人签订的转租合同无效；2、判令解除原告与被告签订的房屋租赁合同；3、责令被告立即停止承租房屋内的拆除和装修施工；4、责令被告将承租房屋恢复原状，返还原告。
一审认为，原、被告所签门面租赁合同是当事人的真实意思表示，合同的约定不违反法律规定，合法有效，对合同的当事人具有约束力。原告要求确认被告与第三人包首城签订的转租合同无效，因原告未能举证证明被告与第三人包首城之间成立转租合同关系，本院经查证，被告与第三人签订了互换协议，协议的签订须得到物权人的追认存在瑕疵，但签订互换协议的目的客观上是为了配合消防整改、保障原告的财产安全、维护原告与被告所签订的房屋租赁合同的交易安全，故对原告的该项诉讼请求不予支持。原告要求解除与被告签订的门面租赁合同，经审查原告的举证证据，租赁合同赋予了被告“办公经营使用”的权利，原告有权依“办公经营使用”的需要对租赁物进行装修设计，可见装修设计的目的也是为了“办公经营使用”的合同目的；租赁合同约定“未经甲方（出租人）书面同意，拆改变动房屋结构或在房屋四周搭建房屋的，出租人可以解除合同”中，“拆改变动房屋结构”存在合同解释的问题，一审推定解释为拆改变动房屋的物理结构、性能需经原告书面同意，被告应经营“金湖锦茶餐厅”之需，对租赁物予以装修，原告也未提交证据证明被告改变了租赁物的结构需经其书面同意；可见原告也无有效证据证明被告的行为有符合合同法九十三条、九十四条的情形，故对原告解除租赁合同的请求不予支持。关于原告请求停止装修施工、恢复并返还租赁物，因无解除合同的前提，原告的该项请求不予支持。经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告监利县容城镇国庆村民委员会的诉讼请求。
国庆村上诉称，一、一审认定事实错误，被上诉人的行为构成根本违约，上诉人有权解除合同。1、被上诉人将房屋转租给第三人包首城，此行为无论是转租还是转借，都违背租赁合同约定，达到约定的解除合同条件。2、被上诉人在未经上诉人同意的情况下，雇佣没有资质的人员对上诉人的房屋大拆大锤，损坏租赁物，违背合同约定。3、本案租赁期间仅2年，被上诉人准备花费数百万元与2、3楼承租人合伙经营茶餐厅，其在承租4个月后开始精装修，预期至少一年才能完成装修，这样距离租赁期满最多仅剩10个月经营，显然无法收回经营成本。其目的是欲造成豪华装修的事实后逼迫出租人长期续租，一旦2年租赁期满，不收回租赁物不符合上诉人的订约目的，收回又不符合上诉人的订约目的且造成装修损失，不能实现合同目的。二、一审适用法律错误。被上诉人的行为符合法定解除情形。故请求撤销原审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求。
被上诉人黄启国二审口头答辩称，一、租赁合同签订之后，被上诉人缴纳了房租，合同生效并履行。被上诉人开始动工装修后，消防部门责令要求建设消防通道，否则不准装修。消防通道如何修建是在被上诉人、上诉人和一楼承租人包首城几方的协调下达成的。被上诉人承担了上诉人应尽的建设消防通道的义务，由此占用了一楼包首成的租赁面积，被上诉人就将二楼承租的部分面积补偿给包首成。上诉人以此认定是被上诉人转借或者转租是不合理的。2、签订合同后，被上诉人开始装修，每天都有上诉人的很多村民来阻扰施工。被上诉人是正常装修，不存在大锤大拆损害房屋结构。3、上诉人认为被上诉人所做装修将导致不能达到上诉人的合同目的，此理由不成立。上诉人的合同目的是为了取得合同租金，其目的已经实现。被上诉人没有违约，相反是上诉人侵权。二、约定解除和法定解除合同的条件都不成就，一审适用法律正确。请求二审驳回上诉。
二审查明的事实与一审认定的事实一致。
本院认为，根据上诉人的上诉理由及被上诉人的答辩意见，本案二审争议的焦点问题是：一、上诉人主张的解除合同理由是否成立。二、涉案租赁合同是否应当解除？
一、关于上诉人主张的解除合同理由是否成立的问题。
（一）上诉人主张解除合同是否符合涉案租赁合同约定的解除合同条件？涉案租赁合同第七条对合同的解除与终止作出约定，上诉人主张适用其中的第（1）、（2）、（3）项。第七条第（1）项约定，承租人私自将单间房屋或整体房屋对外招租、转租、转借承租房屋，出租人有权解除合同。上诉人认为，被上诉人具有将部分房屋转租给第三人的行为。对此本院认为，合同法第二百一十六条规定出租人有保证适租义务，本案中，因出租人提供的租赁房屋没有消防通道，导致监利县公安消防大队发出责令限期改正通知书，被上诉人装修施工不能进行。被上诉人与第三人达成互换协议，此协议产生的原因是上诉人未尽到保证适租义务，签订的目的是解决消防通道修建，被上诉人未因此获利，也没有损害上诉人的利益，显然不属于转租、转借。至于被上诉人与第三人的互换行为是否征得上诉人的同意，此事实不影响互换行为的性质认定，也不属于涉案合同第七条约定的合同解除条件中的任何一种情形。故上诉人主张被上诉人有转租行为，应当解除合同的理由不能成立。上诉人还请求确认被上诉人与第三人签订的转租合同无效，因被上诉人与包首成签订的互换协议没有合同法第五十二条规定的合同无效情形，故本院对该项诉讼请求不予支持。
涉案租赁合同第七条第（2）项约定，未经出租人同意，拆改变动房屋结构或在房屋四周搭建房屋，出租人有权解除合同。第（3）项约定，损坏承租房屋，在出租人提出的合理期限内仍未修复的，出租人有权解除合同。上诉人以此主张被上诉人大拆大锤，改变房屋结构，损坏租赁物，合同应当解除。对此本院认为，本案中，上诉人就此主张仅提供现场照片二十七张予以证明。依据上诉人提交的现场照片，只能证明被上诉人进行了装修，不足以证明被上诉人的装修行为不合适，更不足以证明被上诉人拆改变动了房屋结构，或损坏承租房屋。因租赁合同未禁止承租人装修，故上诉人以此主张被上诉人违约，合同应当解除依据不足。
（二）上诉人主张解除合同是否符合合同法规定的法定解除合同的条件？上诉人主张，合同法第九十四条第（四）项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同；被上诉人的精装修行为将导致合同目的不能实现，故应当解除合同。对此本院认为：首先，上诉人的合同目的是收取租金，此目的已经实现，故不存在合同目的不能实现的情形。其次，涉案租赁合同并未禁止承租人装修租赁物，被上诉人进行装修是行使被上诉人的合同权利。上诉人所担忧的被上诉人在租赁期满将基于所进行的精装修逼迫上诉人长期续租，这只是上诉人一方的自行判断，“逼迫上诉人长期续租”的判断即未既成事实，也无法认定必然发生，故上诉人以此为由主张解除合同没有事实依据和法律依据。
综上，上诉人主张的解除合同的理由均不能成立。
二、关于涉案租赁合同是否应当解除的问题。合同法第九十四条第（二）项规定，在合同履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，合同可以解除。本案中，上诉人以自己的主观臆断，在被上诉人开始装修后阻扰施工，并提起诉讼要求解除合同，事实上导致被上诉人的装修不能进行，严重影响后续的开业经营。上诉人具有保证适租义务，保证租赁物正常使用是出租人的主要义务，现上诉人以自己的行为明确表明不履行主要债务，依据合同法第九十四条第（二）项的规定，合同可以解除。另，就本案的实际情况看，目前诉讼进行至此，租赁期间不足一年，被上诉人的装修刚开始即被停工，如强制继续履行合同，亦将扩大双方的损失。
综上，本院认为，上诉人没有正当理由即强行阻扰被上诉人进行装修，明确表示且以自己的行为表明不履行主要债务，上诉人的行为严重违约，导致合同不能继续履行，合同应当予以解除。关于上诉人第三项诉讼请求，即责令被告立即停止承租房屋内的拆除和装修施工，因租赁合同解除，故该项请求予以支持。第四项诉讼请求，即被告将承租房屋恢复原状返还原告，因被上诉人进行装修并未违反合同的约定，合同解除亦非因被上诉人违约所致，故被上诉人应就现状返还租赁房屋，上诉人请求被上诉人将承租房屋恢复原状后返还没有事实和法律依据，该项请求不予支持。一审判决认定事实清楚，但未充分考虑强制履行合同的社会成本和当事人继续履行合同将扩大的损失，适用法律不当。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销监利县人民法院（2015）鄂监利民初字第00783号民事判决；
二、解除监利县国庆村民委员会与黄启国于2014年12月1日签订的房屋租赁合同；
三、黄启国立即停止对承租房屋的装修施工，将承租房屋返还监利县国庆村民委员会；
四、驳回监利县国庆村民委员会的其他诉讼请求。
一审案件受理费1800元，二审案件受理费1800元，均由上诉人监利县国庆村民委员会负担。
本判决为终审判决。
审判长 李慧敏
审判员 郭 莉
审判员 谢成勇
二〇一六年一月五日
书记员 唐君玲