上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）徐民四（民）初字第441号
原告（反诉被告）黄永建。
原告黄永艳。
原告（反诉被告）成都火山魔方餐饮有限公司。
法定代表人黄永建。
三原告委托代理人樊颙，上海新惟律师事务所律师。
三原告委托代理人张梅，上海新惟律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海天永资产管理有限公司。
法定代表人徐敏。
委托代理人陈易，上海段和段律师事务所律师。
原告黄永建、黄永艳、成都火山魔方餐饮有限公司诉被告上海天永资产管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年2月10日立案受理后，适用普通程序，依法组成合议庭，2014年3月27日，被告提起反诉，2014年5月9日至2014年11月25日本院委托上海第一测量师事务所有限公司对上海市永福路XXX号XXX室房屋的装修残值进行司法鉴定。于2014年11月26日、2014年12月10日分别公开开庭进行了审理。原告黄永建、黄永艳、成都火山魔方餐饮有限公司的共同委托代理人樊颙、张梅、被告上海天永资产管理有限公司的委托代理人陈易到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄永建、黄永艳、成都火山魔方餐饮有限公司（以下简称火山魔方公司）诉称，2013年4月，原告黄永建、黄永艳为筹备设立公司承租被告管理的上海市永福路XXX号一楼XXX室房屋（以下简称系争房屋），因被告要求法人名义签订房屋租赁协议，故原告黄永建、黄永艳委托原告火山魔方公司与被告签订房屋租赁协议。2013年4月17日，原告黄永建、黄永艳向上海市工商行政管理局以“上海火山魔方餐饮管理有限公司”为申请名称，以“上海再建餐饮管理有限公司”、“上海卡萨餐饮管理有限公司”为备选名称递交《企业名称预先核准申请书》，2013年4月19日，经工商局审查，同意预先核准企业名称为“上海再建餐饮管理有限公司”。原告根据房屋租赁协议的约定，向被告支付房屋租金、保证金以及装修押金，被告收款后向原告开具抬头为“上海再建餐饮管理有限公司”收据、发票。2013年4月，原告黄永建、黄永艳为开办“上海再建餐饮管理有限公司”经营简餐厅，开立企业基本户、股东注资、签订公司章程，并对物业进行了装修装饰、购置固定资产、招聘等事项。2013年7月1日，原告黄永建、黄永艳向工商局递交《公司设立登记申请书》，经工商局注册官提示，赫然发现被告出租给原告的永福路XXX号一楼XXX室房屋根本不存在，系违法出租，原告设立公司受阻。2013年9月18日起，原告多次书面致函被告，要求尽快提供工商登记需要的物业登记相关文件，再查，永福路XXX号已由上海永福食府文体俱乐部、上海乾元高新科技有限公司使用登记注册，使得原告以永福路XXX号申请注册亦受到阻碍；另查永福路XXX号未经依法划分编制门牌弄号。原告认为，被告明知原告租赁用途，恶意隐瞒将独立的、整体的产权房屋以非法的方式划分租赁，将违法编号的房屋以欺骗的手段出租于原告用于设立公司和开设餐厅使用，导致原告违背真实意思表示的情况下签订合同，故请求，1、撤销原、被告间的房屋租赁协议，2、被告向三原告返还已支付的房租及物业费计人民币791，228元，3、被告向三原告返还租房保证金及餐厅装修押金人民币436，296元，4、被告赔偿三原告房屋装修损失人民币1，502，764.12元，5、被告赔偿三原告物品及其他损失人民币205，907.91元（以下币种均为人民币），6、诉讼费、保全费等由被告承担。审理中，原告变更、调整第4、5项诉讼请求为，4、判令被告赔偿三原告房屋装修损失1，311，032.12元；5、判令被告赔偿三原告物品及其他损失404，689.91元。
被告上海天永资产管理有限公司辩称，原、被告签订房屋租赁协议后，被告按约向原告交付系争房屋，原告投资装修后，在系争房屋内经营餐饮。2013年12月1日起，原告以不当理由拒绝支付房屋租金和物业管理费。被告多次与原告沟通，并向原告发出催款通知，但原告在未书面通知被告的情况下，擅自停止经营并在深夜将设施设备搬离系争房屋；原告擅自搬离退租导致被告受到损失，被告完全有权依据合同约定没收保证金，也有权扣留装修押金至原告履行恢复原状的义务，故不同意原告的诉讼请求，并提起反诉，要求判令，1、被反诉人因擅自退租赔偿反诉人六个月的租金损失计人民币654，444元（即违约金）及向反诉人退还一个半月免租期租金163，611元；2、三被反诉人向反诉人给付2013年12月1日至2014年1月31日的房屋租金人民币218，148元、物业费6，520元；3、三被反诉人向反诉人给付房屋租金和物业管理费滞纳金（以诉请2为本金，2013年12月1日起按每日千分之五分段计算至实际付清之日）；4、三被反诉人支付拖欠2013年12月及2014年1月的水电费8，170元；5、三被反诉人将系争房屋恢复原状；6、诉讼费由被反诉人承担。审理中，被告撤回第5项反诉诉讼请求。
反诉被告黄永建、黄永艳、火山魔方公司辩称，针对反诉诉请1，被告向原告隐瞒了房屋状况，擅自拆分租赁房屋，将同一个门牌号擅自租赁给两个公司，违反了合同的约定，原告无法利用系争房屋作为餐厅经营使用，根据房屋租赁协议约定，可以行使解除权。针对反诉诉请2、3，根据房屋租赁协议约定，免租期2013年4月5日至2013年5月19日，月租金计算期间是每月20日到次月19日，原告已经支付的租金和物业费到2013年12月19日，被告反诉要求2013年12月1日至2014年1月31日的租金存在重复计算。原告在2014年1月15日撤离系争房屋，不存在占用房屋的情况。针对反诉诉请4，水电费如果是原告使用，原告是愿意承担的，其他由法院依法判决。
经审理查明，上海市永福路XXX号房屋的权利人为上海徐汇副食品公司。2008年9月，上海徐汇副食品有限公司出具委托书给上海中创企业发展有限公司，委托其对外出租和管理上海市永福路XXX号建筑面积1257平方米的房屋。2009年6月19日，被告（前身为上海天永投资有限公司，于2012年5月更名为上海天永资产管理有限公司即被告）向上海中创企业发展有限公司承租上海市永福路XXX号房屋，并办理了租赁备案手续。2011年7月，上海中创企业发展有限公司出具转租批复意见，同意被告转租系争房屋。
2013年4月5日，原告火山魔方公司（乙方）与被告（甲方）签订房屋租赁协议，约定，1-1，甲方出租给乙方的房屋坐落在上海市永福路XXX号一楼XXX室物业即系争房屋，建筑面积163平方米，用途为商铺；2-1，乙方向甲方承诺，租赁该物业作简餐厅使用；2-3，乙方在物业进行经营活动前，应向政府有关部门申请必要的执照、批准证书或许可证等，甲方可根据实际情况通过必要协助，有关费用由乙方承担；3-1，甲方于2013年4月5日前向乙方交付该物业，租赁期自2013年4月5日起至2018年12月31日止，免租期自2013年4月5日起至2013年5月19日止，在免租期期间乙方不需向甲方支付房租，但必须支付物业管理费及其他相关费用；3-2，如本合同由于乙方原因提前终止，则在不影响本合同项下甲方其他权利的前提下，视为乙方自始不享有前述免租期，乙方需向甲方补交该等期间的所有租金，且甲方有权在保证金中直接予以扣除，超过剩余保证金的，甲方仍有权追索；3-5，甲方同意乙方可以按照本合同及相关法律法规对该物业进行装修，包括额外消防喷淋、空调及其他实施的安装等；4-1，该物业的租金，起始首年租金为22元／平方米／天，租赁第二年每年租金递增5%，2013年5月20日至2014年5月19日，每月租金109，074元，2014年5月20日至2015年5月19日，每月租金114，528元；4-2，乙方支付租金的方式如下，每个月预先支付，乙方应提前一个月交付房租，即于每月1日前向甲方提前支付下月租金，租金逾期支付的或未全额付清的，则乙方每日需按未付租金的5‰支付滞纳金，4-4，该物业的物业管理费为20元／月／平米，每月物业管理费为3，260元，物业管理费与租金同时支付，逾期支付或未全额付清的，则乙方每日需按未付物业管理费的5‰支付滞纳金；5-1，合同签订后的三个工作日内，乙方应向甲方支付物业租赁保证金，保证金为3个月的租金即327，222元；5-4，租赁期间，使用该物业所发生的水、电、通讯、物业管理费、消防验收登记等费用，租赁登记费和营业执照办理等相关费用由乙方承担；6-2，乙方应在每次装修进场前向甲方支付装修押金和装修垃圾运输费，装修押金为109，074元；8-1，租赁期满，除非甲乙双方届时另有约定，乙方应将物业良好、清洁地交还给甲方，并还须同时符合以下所有条件，⑴该物业应恢复至本合同约定的交房标准和交房确认书载明的交房时的初始状态，…；8-4，乙方未能按照本合同规定甲方返还该物业的，甲方有权行使收回该物业的权利包括在乙方不在场的情形下进入、收回房屋，该房屋内乙方遗留下的任何装饰、家具、装备、设备、装置、电器、物品、设施、材料、设备或者其他物品，视为乙方放弃前述物品，甲方有权根据自己的判断，以任何方式处置前述物品，乙方对此无异议，因清理、保管前述物品（如有）所产生的所有费用，应由乙方承担，可以直接从租赁保证金中扣除；12-4，在租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，甲方有权没收保证金，乙方除不享有本合同3-1条规定的免租期，应补交免租期的租金外，还应向甲方支付相当于6个月租金数额的违约金。合同签订后，2013年4月10日，原告火山魔方公司与被告签订交房确认书，被告将系争房屋交付给原告火山魔方公司，交房确认单明确，系争房屋无煤气表。当天，原告向被告支付租金109，074元、物业管理费8，150元，押金327，222元。2013年6月19日至2013年11月14日期间，被告分别开具付款人为上海再建餐饮管理有限公司的租金、管理费发票给原告，原告支付至2013年11月租金计763，518元、物业管理费计27，710元。原告火山魔方收到系争房屋后，投资装修，于2013年5月21日向被告支付装修押金109，074元，于2013年6月20日向上海大众燃气有限公司支付设计预收款5，000元，于2013年7月15日向上海大众燃气有限公司支付工程费15，076元。2013年9月5日，原告向上海市保安房屋总公司徐汇区公司分别支付干粉灭火器、灭火箱、安全指示牌、双头应急灯计990元。
2013年4月15日，原告黄永建、黄永艳向上海市工商行政管理局申请注册公司，2013年4月19日，上海市工商行政管理局出具企业名称预先核准通知书，同意预先核准投资人黄永艳、黄永建出资，注册资本为500，000元的企业名称为“上海再建餐饮管理有限公司”，保留期自2013年4月19日至2013年10月19日；2013年10月12日上海市工商行政管理局出具企业名称延期核准通知书，保留期延长至2014年4月19日。
2013年12月9日，原告火山魔方公司向被告发出信函，提出，在被告提供合法有效的门牌号证明之前，暂缓支付租金，并要求被告在2013年12月12日之前积极主动联系原告火山魔方公司，逾期视为被告无法继续履行合同义务，由此引起一切不良后果由被告自行承担。2013年12月10日，被告向原告火山魔方公司送达催款函。2013年12月12日，原告火山魔方复函给被告，表示暂缓支付租金，继续要求被告提供符合上海市工商管理局要求的房屋门牌号等相关证明。次日，被告向原告火山魔方公司发出催款函，要求原告火山魔方公司支付2013年12月1日至2013年12月31日间的房租、物业管理费。2013年12月19日，被告回信给原告火山魔方公司，为此，原告火山魔方公司又于2013年12月20日复函。2014年1月13日，被告再次向原告火山魔方公司发出催款函。
另查明，案外人上海奥仙塔餐饮有限公司，住所地为上海市永福路XXX号104室，成立于2011年4月12日。案外人上海思露得餐饮有限公司，住所地为上海市永福路XXX号XXX室，该公司于2011年11月16日成立。案外人上海希娃餐饮有限公司，住所地为上海市永福路XXX号102室，成立于2010年7月15日。案外人考某某（上海）餐饮有限公司，住所地为上海市永福路XXX号105、202室，成立于2010年6月30日。案外人帕某某（上海）餐饮有限公司，住所地为上海市永福路XXX号三楼302室，成立于2010年9月9日。案外人奥某某（上海）餐饮有限公司，住所地为上海市永福路XXX号106室，成立于2012年4月27日。案外人上海朗慕餐饮有限公司徐汇分公司，营业场所为上海市永福路XXX号103室，成立于2010年7月23日。
以上事实，除原、被告庭审陈述一致外，另有原告出示的房屋租赁协议及附件、交房确认书、工商注册申请材料、函件、房租及物业管理费之付款凭证、押金之付款凭证、燃气、消防设备之付款凭证、工商登记材料及照片；被告出示的原告已出示的房屋租赁协议、催款函、房屋租金和物业管理费之收款凭证、工商登记材料及照片等书证佐证，本院予以认定。
审理中，根据原告的申请，本院委托上海第一测量师事务所有限公司对上海市永福路XXX号XXX室房屋不可拆移的装修、设备、设施进行司法鉴定，司法鉴定意见书明确造价原价为679，475元，折旧10个月，装修残值为577，553.70元。经质证，原告认为，有异议，司法鉴定有漏项，未包含固定、定制的不锈钢红酒柜、卡座真皮沙发、橱柜，未包含机电工程部分（系电路改造费用）、餐厅室内设计费、餐厅天然气设计及安装、进口石材马赛克等费用；被告表示，无异议。司法鉴定单位到庭解释，酒柜是设备，沙发系家具，均不属于工程造价范围，设计费是二次费用，一般不构成工程造价，天然气费是配套，与工程造价没有直接关系。之后，本院会同双方进行现场勘查，根据现场实际情况增补吊顶马赛克、墙面凹凸肌理涂料，上海第一测量师事务所有限公司出具补充意见，补充造价为109，991元，折旧10个月，装修残值93，492.50元。经质证，原、被告均表示无异议。本院对上述司法鉴定意见书予以确认。
2014年12月2日，本院会同原、被告进行现场勘查，系争房屋除不可拆移的装修外，仅有酒柜一组、沙发一组。原告自认，原告于2013年5月对系争房屋投资装修，于2013年7月装修完工后进行试营业，经营到2014年1月；提出，原告于2014年1月15日搬离系争房屋，并认为，酒柜、沙发系定制，不可移动。被告表示，被告在2014年2月底发现原告在未经事先通知的情况下擅自搬离租赁房屋，原告搬离时未与被告办理交接手续，被告在联系原告无果后于2014年4月中旬更换租赁房屋的钥匙，之后，由于原告提起诉讼并申请司法鉴定，在第一次鉴定现场勘查前未对外重新招租，至今未对外出租；同时提出，原告在庭审中提及的煤气表和管道，由于被告不确认原告实际拥有该些设备，故被告无义务向原告进行补偿或返还。
本院认为，欺诈是一方故意陈述虚假情况或故意隐瞒真实情况，并诱使对方订立合同。合同欺诈的构成要件是，1、欺诈方具有欺诈的故意，2、欺诈方实施了欺诈行为，3、相对人因欺诈而陷入错误，即相对人陷入错误，与欺诈行为之间具有因果关系，4、受欺诈人因错误而作出意思表示，即受欺诈人须作出意思表示，而且该意思表示与其受欺诈而陷入的错误具有因果关系。根据原、被告均出示的工商登记材料可确定，上海市永福路XXX号房屋由被告自编室号分别出租，曾办出工商注册登记手续，上海市工商行政管理局也出具了“预先核准投资人黄永艳、黄永建出资，注册资本为500，000元的企业名称为‘上海再建餐饮管理有限公司’”的企业名称预先核准通知书，而原告火山魔方公司与被告间房屋租赁协议未约定被告有为原告办出营业执照及由此产生的民事责任；在房屋租赁协议履行过程中，被告已将系争房屋交付原告火山魔方公司使用，原告火山魔方公司接受系争房屋后，投资装修，并进行了数月的试营业。关于原告提出，被告恶意隐瞒非法划分租赁，将违法编号的房屋以欺骗的手段出租于原告用于设立公司和开设餐厅使用，导致原告违背真实意思表示的情况下签订合同之意见，原告至今未提供“上海再建餐饮管理有限公司”因被告出租给原告房屋进行注册存在瑕疵及被告的行为符合合同欺诈构成要件的充分证据，故原告要求撤销原、被告间的房屋租赁协议及被告向三原告返还已支付的房租及物业费计人民币791，228元，缺乏依据，本院不予支持。由于原告至今未提供被告有根本违约的相关证据，原告于2014年1月在未与被告办理房屋交接手续的情况下搬离系争房屋，未按约支付2013年12月起的租金，构成违约，对此应承担相应的民事责任；被告在诉讼前后更换了系争房屋的钥匙，视为原告火山魔方公司与被告间房屋租赁协议已解除，被告根据房屋租赁协议的约定，提出没收保证金之答辩意见，本院予以采纳，故原告要求被告向三原告返还租房保证金之诉讼请求，本院不予支持；被告提出扣留原告的装修押金至房屋恢复原状之答辩意见，缺乏依据，本院不予采纳，故原告要求被告返还餐厅装修押金之诉讼请求，理由正当，本院予以支持。参照上海第一测量师事务所有限公司出具的司法意见书确定的系争房屋原告投资不可拆移装修残值为671，046.20元，鉴于被告自认于2014年4月中旬更换系争房屋的钥匙，故原告要求被告赔偿三原告房屋装修损失1，311，032.12元，缺乏依据，本院不予支持，本院酌情判处被告补偿原告不可拆移装修参照470，000元。原告自认，于2014年1月15日搬离系争房屋，在本院2014年12月2日会同双方进行现场勘查时，现场除不可拆移装修外，仅有不锈钢红酒柜及卡座真皮沙发，原告主张的其余家具、设备、设施、物品等均已不在系争房屋内，故原告要求被告赔偿三原告物品及其他损失404，689.91元，本院不予支持；原告未搬走的不锈钢红酒柜、卡座真皮沙发仍归三原告所有，由三原告在不破坏系争房屋装修等结构的情况下予以拆除。鉴于原告黄永健、黄永艳自认，系争房屋由原告黄永健、黄永艳投资欲设立的“上海再建餐饮管理有限公司”使用、经营，结合原、被告均提供的收付款凭证，现场勘查时系争房屋未对外出租，又根据原、被告间签订的交房确认书，故被告依据房屋租赁协议反诉要求三原告赔偿六个月的租金损失计人民币654，444元、向被告退还免租期租金及支付拖欠2013年12月及2014年1月的水电费8，170元之诉讼请求，理由正当，本院予以支持，但被告计算免租期租金有误，三原告应向被告给付2013年4月10日至5月19日间的租金计141，796.20元。由于被告开具给原告的租金、物业管理费发票仅注明月份，未注明日期，根据双方间房屋租赁协议的约定，本院认定，三原告已支付租金、物业管理费至2013年12月19日止，故被告反诉要求三原告支付2013年12月1日至2013年12月19日间租金及物业管理费之诉讼请求，本院不予支持，被告反诉要求三原告支付2013年12月20日至2014年1月31日间的房屋租金、物业费及滞纳金之诉讼请求，本院予以支持，具体由本院依法判处。关于燃气设备，虽然原告出示了支付燃气设备的相关付款凭证，但在法院会同原、被告进行现场勘查时，原告未提及燃气、消防等设备，且未进一步提供燃气设备设施之使用凭证等予以佐证，现被告提出，不确认原告实际拥有该些设备等，故原告要求被告赔偿燃气设备，缺乏依据，本院不予支持。关于燃气设备的设计费及装修设计等费用，不属于不可拆移的装修、设备、设施，原告要求被告赔偿上述费用，缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）上海天永资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）黄永建、黄永艳、成都火山魔方餐饮有限公司返还餐厅装修押金计人民币109，074元；
二、被告（反诉原告）上海天永资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）黄永建、黄永艳、成都火山魔方餐饮有限公司赔偿房屋装修等损失人民币470，000元；
三、被告（反诉原告）上海天永资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）黄永建、黄永艳、成都火山魔方餐饮有限公司返还不锈钢红酒柜一组、卡座真皮沙发一组；
四、原告（反诉被告）黄永建、黄永艳、成都火山魔方餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）上海天永资产管理有限公司赔偿六个月的租金损失（即违约金）计人民币654，444元及给付2013年4月10日至5月19日间免租期租金计人民币141，796.20元；
五、原告（反诉被告）黄永建、黄永艳、成都火山魔方餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）上海天永资产管理有限公司支付2013年12月20日至2014年1月31日间的租金计人民币145，432元及物业管理费计人民币4，346.67元；
六、原告（反诉被告）黄永建、黄永艳、成都火山魔方餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）上海天永资产管理有限公司支付逾期支付租金及物业管理费的滞纳金（滞纳金的计算方式为，均以每日千分之五为利率，本金37，444.67元、自2013年12月2日起算，本金112，334元、自2014年1月2日起算，至判决生效之日止，滞纳金以本金为限）；
七、原告（反诉被告）黄永建、黄永艳、成都火山魔方餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）上海天永资产管理有限公司支付2013年12月至2014年1月间的水电费计人民币8，170元；
八、驳回原告（反诉被告）黄永建、黄永艳、成都火山魔方餐饮有限公司的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币30，346元，保全费5，000元，合计35，346元，由原告（反诉被告）黄永建、黄永艳、成都火山魔方餐饮有限公司负担28，391.80元，被告（反诉原告）上海天永资产管理有限公司负担6，954.20元。反诉受理费7，133.50元，原告（反诉被告）黄永建、黄永艳、成都火山魔方餐饮有限公司负担6，483.30元，被告（反诉原告）上海天永资产管理有限公司负担650.20元。审计费33，560元，原告（反诉被告）黄永建、黄永艳、成都火山魔方餐饮有限公司负担16，780元，被告（反诉原告）上海天永资产管理有限公司负担16，780元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 汪俭蓉
人民陪审员 周 琦
人民陪审员 吴耀进
二〇一五年二月九日
书 记 员 邓瑜佳
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。