辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 裁 定 书（2017）辽01民再32号上诉人（一审原告）：沈阳市皇姑区克莱斯特住宅小区业主委员会，住所地:沈阳市皇姑区。负责人:王琦，该委员会主任。委托诉讼代理人：梁盾，男，住沈阳市皇姑区。被上诉人（一审被告）：沈阳德信邦嘉物业有限公司，住所地：沈阳市皇姑区。法定代表人：薛京，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈洁，女，住沈阳市大东区。沈阳市皇姑区克莱斯特住宅小区业主委员会（以下简称克莱斯特业主委员会）与沈阳德信邦嘉物业有限公司（以下简称物业公司）物业服务合同纠纷一案，沈阳市皇姑区人民法院于2014年8月28日作出（2014）皇民二初字第125号民事判决。宣判后，物业公司不服，向本院提起上诉。本院于2014年11月17日作出[2014]沈民二终字第2532号民事判决，驳回上诉，维持原判。该判决发生法律效力后，物业公司仍不服，向辽宁省高级人民法院申请再审，该院于2015年3月3日作出[2014]辽审一民申字第1446号民事裁定，指令本院再审本案。本院再审后于2015年6月12日作出[2015]沈中审民终再字第35号民事裁定，撤销一、二审判决，发回沈阳市皇姑区人民法院重审。该院重审后于2017年1月5日作出（2015）皇民初再字第00007号民事判决。宣判后，克莱斯特业主委员会不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人克莱斯特业主委员会的负责人王琦及其委托诉讼代理人梁盾,被上诉人物业公司的委托诉讼代理人陈洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。克莱斯特业主委员会向本院提起上诉请求：1、撤销沈阳市皇姑区人民法院（2015）皇民初再字第00007号民事判决，依法改判；2、全部的诉讼费用由物业公司承担。理由：1、相关法律法规并没有对选票如何保管、物业公司对业主大会选票进行质疑的规定，皇姑区法院再审过程中提出来的要求明显超出国家关于物权相关法律法规所规定的范畴；2、克莱斯特小区业主关于是否同意续聘清湖物业的选票清点明细单在符合相关规定的情况下予以封存，业主大会的决议也以书面形式告知了相关部门。在业主大会决议公告期内及接下来的一年内没有任何部门对决议内容提出过质疑；3、原审一审时对全部选票当庭进行过质证，物业公司没有对任何一张业主选票提出过异议，法庭也没有要求克莱斯特业主委员会提交选票由法院留存。再审过程中，皇姑区法院法官去黄河街道办事处城管科调取了原始备案的业主大会决议和选票清单，但在判决中对该重要证据并未提及。物业公司辩称，1、克莱斯特业主委员会委员的任期均已届满，已经自动丧失了继续行使业主委员会职责的资格，而业主委员会的组成因不符合相关法律规定作为本案诉讼主体不适格，且克莱斯特小区的业主大会对涉诉事宜有专门规定，未经规定的表决程序，属于无权代理；2、克莱斯特业主委员会提供的证据疑点重重，其无法提供合法有效的证据证明解聘物业服务企业的事实，应当承担举证不能的法律后果；3、克莱斯特业主委员会的主任王琦不是小区业主，其在当选时不符合物权法规定的业主身份，其参选时提交的材料是不真实的。沈阳市皇姑区人民法院（2014）皇民二初字第125号民事判决查明，位于沈阳市皇姑区黄河南大街XX号的克莱斯特国际花园系沈阳克莱斯特国际置业第一有限公司开发建设。2009年11月，该公司对克莱斯特国际花园前期物业服务项目以144,482平方米为住宅面积公开招标选聘前期物业公司。沈阳奥林物业有限公司（以下简称“奥林物业”）中标后，其与沈阳克莱斯特国际置业第一有限公司签订《克莱斯特国际花园前期物业管理服务合同》。签订合同后，奥林物业对园区内的9栋住宅提供物业服务。该9栋住宅的地址分别为沈阳市皇姑区巴山路XX号、沈阳市皇姑区巴山路XX号、沈阳市皇姑区巴山路XX号、沈阳市皇姑区黄河南大街XX-1号、沈阳市皇姑区黄河南大街XX-2号、沈阳市皇姑区黄河南大街XX-3号、沈阳市皇姑区黄河南大街XX-5号、沈阳市皇姑区嘉陵江街XX号、沈阳市皇姑区嘉陵江街XX号。2010年12月，奥林物业更名为沈阳清湖物业服务有限公司（以下简称“清湖物业”）。2012年5月9日，克莱斯特业主委员会成立。2012年6月6日，沈阳市皇姑区房产局对该小区业主委员会下发[2012]008号业主委员会备案通知书，通知该届业主委员会任期三年，业主委员会成员中由王琦担任主任一职。2012年8月3日，克莱斯特业主委员会在园区内张贴关于召开业主大会的通知，其内容主要为:从2012年8月18日起至9月20日止，以书面表决形式组织全体业主就是否续聘物业公司服务进行表决。克莱斯特业主委员会委员和业主代表将佩戴加盖克莱斯特业主委员会公章的胸卡，携带表决票，登门征求表决意见等。通知张贴后，克莱斯特业主委员会组织人员并通过走访业主方式进行表决票落实，且将收回的表决票交至对其具有监督、管理权限的沈阳市皇姑区黄河街道北行社区居民委员会。2012年9月20日，该社区居民委员会收到表决票后，由其及业主代表监督,并进行唱票，当场出具开票结果,报送沈阳市皇姑区住宅小区管理办公室备案，且以书面形式记载，主要内容为:按照《住建部》274号文件精神和《沈阳市房产局》第61号文件精神，于2012年9月20日19:00，由沈阳市皇姑区北行社区居民委员会和克莱斯特小区业主代表现场监督，就是否续聘沈阳清湖物业公司现场开票，实际住户1,044户，不同意续聘693户，同意续聘50户，弃权12户，合计住宅面积111,682.3平方米，社区干部公布结果如下，结果表明半数以上业主不同意续聘清湖物业为小区进行相关服务。次日，克莱斯特业主委员会在园区内对上述开票结果进行公示，但在公示内容中，针对园区总面积记载为199,987平方米。2012年9月28日，沈阳市皇姑区黄河街道北行社区委员会作出了情况说明，对2012年9月20日的开票结果内容再次确认。2012年10月10日，克莱斯特业主委员会通知物业公司15日内移交小区各种档案并撤出该小区物业服务。但物业公司未撤离该小区。2012年10月29日，沈阳市皇姑区克莱斯特住宅小区业主大会向沈阳市房产局物业管理机构即沈阳市物业服务招标投标服务部门递交业主大会关于选聘物业服务企业的决定，请求相关部门进行招标。因沈阳市皇姑区房产局针对克莱斯特业主委员会所属社区办事处下达两份函告，要求核实克莱斯特业主委员会主任王琦身份、确定小区的总建筑面积和总户数及核实选票的效力等问题。目前没有相关部门对于上述问题作出任何回复。该小区至今未能招标新的物业公司。另查，经（2013）皇民二初字第1243号民事判决书、[2014]沈中民二终字第191号民事判决书认定，王琦接受清湖物业服务，应履行交纳物业费的义务，该一、二审法院均判令王琦、李某某共同给付物业公司物业费。再查，2003年12月，沈阳市规划和国土资源局出具的沈规建证附更字03年0044号建设工程规划许可证内容变更通知书记载：位于沈阳市皇姑区黄河南大街XX号的国际金融贸易发展中心及国际外商公寓9栋，建筑规模为241,333平方米。在本案审理过程中，该院依职权在沈阳市房产局调取了沈阳克莱斯特国际置业第一有限公司位于皇姑区黄河南大街项目02076号预售许可证。该许可证记载经2002年8月16日审批，该项目商品房栋数9栋，建筑面积241,333平方米，销售面积214,165.62平方米，住宅面积200,152.43平方米、网点面积14,013.19平方米。后期又向沈阳市房产档案馆调取物业公司服务克莱斯特国际花园小区9栋楼的实测面积，但沈阳市嘉陵江街XX号、沈阳市嘉陵江街XX号、沈阳市皇姑区巴山路XX号3栋楼的房屋产权面积测算审核分层分户表没有记录。沈阳市皇姑区人民法院（2015）皇民初再字第00007号民事判决查明的事实与原审认定的事实基本一致。另查明，2012年9月20日选票的开票选票已灭失。沈阳市皇姑区人民法院（2015）皇民初再字第00007号民事判决认为，物业服务合同具有委托合同性质，从时间连续性上属继续性合同。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定“选聘和解聘物业服务企业或其他管理人，应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”。根据《物业管理条例》第二十六条规定“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同自动终止”。由上可知，只要经过合法程序，符合“双重多数决”规则，即可行使对于前期物业合同的任意解除权。关于认定克莱斯特国际花园小区投票时间内业主总人数的问题。最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定“物权法七十六条规定的业主人数和总人数，可以按照下列方法认定：（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一个人计算。但建设单位尚未出售或虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；（二）总人数，按照前项的统计总和计算”。作为该小区的服务企业即本案物业公司理应有便利条件向该院递交其服务对象即园区业主人数的相关数据，但通过数次庭审并未提供相关证据；虽依据预售许可证显示，该小区住宅套数为1,292套，但该预售许可证体现的数据不能够证明投票时间内的业主具体人数。而该院从沈阳市皇姑区住宅小区管理办公室调取存档的开票结果记载，实际住户为1,044户，结合克莱斯特业主委员会多次稳定的陈述，在物业公司没有充分相反证据情况下，该院认为结合现有证据，以1,044户为该小区投票时间内的业主为宜。关于认定克莱斯特国际花园小区建筑物总面积的问题。最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定“物权法七十六条规定的专有部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认定：（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算”。对于该条结合司法实践及立法目的，应该理解为系指两个层面，一方面是对专有部分面积的规定；另一方面是对建筑物总面积的计算方法。结合本案事实，通过庭审调查及法庭取证，关于该小区业主的专有面积，不动产登记簿登记的面积和测绘机构的实测面积并无全面记载，故应以房屋买卖合同记载的面积为计算标准。房屋买卖合同记载的面积系开发商销售房屋的销售面积。虽物业公司主张该小区建筑物总面积应为241,333平方米，但结合该院依法调取的预售许可证可以识别出该建筑面积并非销售面积，该小区的销售面积实为214,165.62平方米。因现无证据表明开发商实际销售情况，而克莱斯特业主委员会认可的199,987平方米其并未提供相关证据予以佐证，在加强克莱斯特业主委员会行使解除权义务的前提下，该院认为结合现有证据，采用214,165.62平方米为该小区建筑物总面积为宜。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人由业主共同决定，并经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中原审原告作为克莱斯特业主委员会，有权依法组织其所在小区的业主对是否选聘和解聘物业服务企业进行投票表决，并有义务对本小区业主的选票进行妥善保管，以便双方产生纠纷特别是提起诉讼后能够将选票提交法庭，对选票的真实性、有效性进行质证，以充分保护双方的合法权益。在原审审理过程中，因克莱斯特业主委员会未提供其小区业主本次投票的全部选票，该份证据未经庭审质证，原审无法对该证据进行认定，仅对沈阳市皇姑区黄河街道北行社区居民委员会对本次投票的唱票结果予以质证。后因克莱斯特业主委员会自身原因导致本次小区业主选票灭失，无法提交法庭进行质证，导致法庭对该选票的真实性及有效性无法认定。选票的真实结果是本案的关键证据，直接影响双方的胜败诉后果。而本案仅有社区居民委员会的唱票结果，而无小区业主的选票，不能形成完整的证据链条，无法查清选票的真实结果。故应当由克莱斯特业主委员会承担举证不能的法律责任，承担不利的法律后果。现克莱斯特业主委员会无法提供充分证据证明其所主张的事实，故应驳回克莱斯特业主委员会的诉讼请求，克莱斯特业主委员会待有充分证据后，可向法院另行提起诉讼。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回沈阳市皇姑区克莱斯特住宅小区业主委员会的诉讼请求。案件受理费1000元，由沈阳市皇姑区克莱斯特住宅小区业主委员会承担。本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十六条规定，业主可以设立业主大会，选举业主委员会，选举业主委员会或者更换业主委员会成员由业主共同决定。国务院颁布的《物业管理条例》第六条、第八条、第十条、第十一条、第十六条也规定，房屋的所有权人为业主，业主在物业管理活动中，选举业主委员会成员，物业管理区域内全体业主组成业主大会，同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会，选举业主委员会或者更换业主委员会成员由业主共同决定，业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。业主委员会作为业主大会的执行机构，具有对外代表全体业主、对内具体实施与物业管理有关行为的职能，其行为的法律效果及于全体业主。本案中，克莱斯特业主委员会经业主选举成立，2012年6月6日沈阳市皇姑区房产局也出具了《业主委员会备案通知书》，给予克莱斯特业主委员会备案。因此，克莱斯特业主委员会具有民事诉讼主体资格。根据克莱斯特业主委员会提供的《沈阳市皇姑区克莱斯特小区业主大会议事规则》第十七条规定，业主委员会每届任期3年，委员可以连选连任。沈阳市皇姑区房产局出具的《业主委员会备案通知书》也明确记载，本届业主委员会成立时间为2012年5月9日，任期3年。由此可见，克莱斯特业主委员会在2015年5月9日任期届满,但沈阳市皇姑区克莱斯特小区并未在该业主委员会到期后重新选举业主委员会，而原业主委员会成员资格已经因到期而自动终止，无法再继续履行其委员职责，不能再代表全体业主的意志，而本案涉及到应否更换物业服务公司这一关系小区全体业主共同利益事项，克莱斯特小区原业主委员会不能再代表全体业主进行诉讼，原审未对此进行审查，并作出实体判决错误，本院二审予以纠正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，裁定如下：一、撤销沈阳市皇姑区人民法院（2015）皇民初再字第00007号民事判决；二、驳回沈阳市皇姑区克莱斯特住宅小区业主委员会起诉。一、二审案件受理费2000元，退还沈阳市皇姑区克莱斯特住宅小区业主委员会。本裁定为终审裁定。审判长  甘国明审判员  戈利利审判员  徐 亮二〇一七年五月二十六日书记员  冷立皎本案裁定所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。