湖北省武汉市江岸区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂江岸民商初字第02324号
原告武汉市锦城物业管理有限公司。
法定代表人张某某。
委托代理人万某某（特别授权代理）。
委托代理人王某某（特别授权代理）。
被告姚士雄。
委托代理人刘某某甲（特别授权代理）。
委托代理人刘某某乙（特别授权代理）。
原告武汉市锦城物业管理有限公司（以下简称锦城物业公司）诉被告姚士雄物业服务合同纠纷一案，本院于2014年5月30日立案受理后，依法适用简易程序由代理审判员郭奕君独任审判，于2014年7月1日公开开庭进行了审理，原告锦城物业公司的委托代理人万某某、王某某、被告姚士雄的委托代理人刘某某甲、刘某某乙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告锦城物业公司诉称：2004年9月25日，被告姚士雄与案外人湖北星海房地产综合开发有限公司签订了《武汉市商品房买卖合同》，购买了位于武汉市江岸区二七路300号星海蓝天住宅小区14栋2单元4层1号的房屋一套。2005年7月30日，原、被告双方签订了《前期物业服务协议》，被告姚士雄接收了该房屋，并缴纳了一年的物业服务费。从2007年4月1日至2014年4月30日起我方一直对被告姚士雄进行物业管理服务，其应缴纳相应的物业管理服务费用，但经我方多次通知催收未果，故向法院提起诉讼，请求判令被告姚士雄向我方支付拖欠的物业管理服务费用11，551元（期间自2007年4月1日起至2014年4月30日止）并支付逾期缴纳物业管理服务费用产生的违约金9，984元（期间自2007年4月1日起至2014年4月30日止），诉讼费由被告姚士雄负担。此外，被告姚士雄提出的车辆损失及医疗费问题与本案无关。关于诉讼时效问题，我方一直在被告姚士雄所在的星海蓝天小区进行物业服务，并未停止过，双方间的相关债权债务关系也未停止过，而且被告姚士雄对我方的催收总金额予以确认并在催收通知单上签字认可，所以不存在诉讼时效的问题。
被告姚士雄辩称：我确实自2007年4月1日至今未缴纳物业管理服务费用，但我不缴纳是有原因的。我退休前系国家公务员，从未与他人发生矛盾。在星海蓝天小区居住期间，我曾按期足额缴纳物业费，但2008年的某一天我的家人因有事回家，将车辆停放在小区，回家拿东西后发现车辆已被损害。后到原告锦城物业公司处反映要求调取监控视频，但该公司工作人员表示监控已坏、无法调取。受损车辆发生了相关的维修费用，我向原告锦城物业公司要求其进行赔偿，经协商原告锦城物业公司同意以物业费相抵扣并有口头承诺。2014年4月原告锦城物业公司工作人员向我送达催收通知时，我向其告知了2008年车辆损害的事情，该工作人员表示要向上级报告，半个月过后，我询问时其表示上级没有回复。此外，本案中原告锦城物业公司的主张已经超过诉讼时效，请求法院驳回原告锦城物业公司主张中超出诉讼时效的部分即2007年4月1日到2011年4月1日期间物业管理服务费用的诉讼请求，并要求原告锦城物业公司赔偿我的相关的费用。
经审理查明：2004年9月25日，被告姚士雄与案外人湖北星海房地产综合开发有限公司签订《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：星房售合449号），约定购买位于武汉市江岸区二七路300号星海蓝天小区14栋2单元4层1号的房屋一套，预估房屋建筑面积为123.63㎡。2005年7月30日，被告姚士雄接收了该房屋，原告锦城物业公司与业主即被告姚士雄签订《前期物业管理服务协议》，确认被告姚士雄的购房建筑面积为123.54㎡，并约定住宅按建筑面积每月每平方米1.10元收取物业管理服务费用，每半年或一年缴纳。前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理，星海蓝天小区的业主委员会自2013年成立。
2005年7月30日，原告锦城物业公司向被告姚士雄出具武汉市服务业发票（发票号码：01537550）一张，载明收到被告姚士雄缴纳的物业管理服务费用1，630.70元（自2005年8月1日起至2006年7月31日止，按1.10元／月·㎡×123.54㎡标准计算）。2007年12月29日，原告锦城物业公司向被告姚士雄出具武汉市服务业发票（发票号码：07744937）一张，载明收到被告姚士雄缴纳的物业管理服务费用815元（自2006年10月1日起至2007年3月31日止，共计半年）。除2006年8月1日至2006年9月30日期间无物业管理服务费用缴纳单据外，自2007年4月1日起至今，被告姚士雄未缴纳物业管理服务费用，对此双方均予以认可。
另查明：原告锦城物业公司下辖的星海蓝天管理处工作人员于2014年4月28日向被告姚士雄送达《催收通知书》一份，其存根载明：“你自入住星海蓝天小区以来，一直是本公司为你提供物业服务。你的房屋建筑面积为123.54㎡，物业费单价为1.10元／月·㎡，而你自2007年3月31日至2014年4月止尚有11，551元物业服务费未缴纳，迟延缴纳服务费的违约金为9，984元，合计金额为21，535元”，被告姚士雄在签收人处签字。
再查明：原告锦城物业公司下辖的星海蓝天管理处于2008年5月2日出具证明一份，载明：“本小区14-2-4-1亲属警车（鄂070**）在5月2号小区停入本小区不慎被人将车踏损特此证明”。
还查明：原告锦城物业公司经武汉市国土资源和房产管理局准予，具备从事物业管理业务的三级资质。
审理中，被告姚士雄向本院提交反诉状，要求：1、原告锦城物业公司向其赔礼道歉；2、不支持原告锦城物业公司支付9984元违约金的诉讼请求；3、真实公布自业主入住后物业费用的收缴使用情况；4、真实公布自业主入住以来与业主共有的路面停车、广告收入、小区促销、房屋出租等收入情况，并按《中华人民共和国物业管理条例》按比例返还至业主委员会；5、赔偿因管理服务不善造成其车辆损害的修理费；6、本案诉讼费用等由原告锦城物业公司负担。针对被告姚士雄提交的反诉状内容，本院对其作出了答复，其“反诉请求”实为对本诉的抗辩，或涉及另一法律关系，本院不予一并审理。此外，原告锦城物业公司向本院提交《变更诉求申请书》，放弃对被告姚士雄关于逾期缴纳物业服务费产生的违约金9，984元的主张。
以上事实，有原告锦城物业公司的《物业管理企业资质证书》、被告姚士雄与案外人湖北星海房地产综合开发有限公司签订的《武汉市商品房买卖合同》、原、被告签订的《前期物业管理服务协议》、原告锦城物业公司出具的武汉市服务业发票两张、《催收通知书存根》、原告锦城物业公司出具的《证明》一份以及当事人陈述等证据在案佐证，并经本院查证属实，足以采信。
本院认为：原告锦城物业公司是具有物业管理服务资质的企业，可依法从事物业管理服务。位于武汉市江岸区二七路300号星海蓝天小区14栋2单元4层1号的房屋在交付业主即被告姚士雄使用时，原告锦城物业公司作为物业管理服务企业与其签订了《前期物业管理服务协议》，并一直提供物业管理服务至今，故原告锦城物业公司有权依照该协议约定的标准向被告姚士雄收取物业管理服务费。除2006年8月1日至2006年9月30日期间无物业管理服务费用缴纳单据外，双方均认可自2007年4月1日起至今被告姚士雄未按约按时交纳物业管理服务费，被告姚士雄应承担违约责任。现原告锦城物业公司仅要求姚士雄支付2007年4月1日至2014年4月30日期间的物业管理服务费，系自主行使诉权。根据合同约定的住宅房屋由业主按建筑面积每月每平方米1.10元缴纳物业管理服务费的标准计算，被告姚士雄所有的房屋面积为123.54㎡，故被告姚士雄每月应缴物业管理服务费用为135.90元，2007年4月1日至2014年4月30日期间（85个月）应缴物业管理服务费用为11，551元（135.90元／月×85个月≈11，551元），被告姚士雄签收了上述费用的催收通知单。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持，故对原告锦城物业公司主张物业管理服务费用11，551元的诉讼请求，本院予以支持。
根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款的规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任，但不能以此作为拒付物业管理服务费用的抗辩理由，被告姚士雄以原告锦城物业公司未尽良好物业管理义务、导致其亲属使用并停泊在星海蓝天小区内的车辆受损为由拒付物业管理服务费用的抗辩理由，本院不予采纳。被告姚士雄提出的其亲属的财产损害赔偿问题与本案不属同一法律关系，其可向侵权方另行提起诉讼，本院不予一并审理。
关于诉讼时效的问题，被告姚士雄认可其于2014年4月28日签收了原告锦城物业公司下辖的星海蓝天管理处送达的物业管理服务费用《催收通知书》，其上已载明未缴纳物业管理服务费用的期间及费用，表明原、被告双方均认可原告锦城物业公司对自2007年4月1日起未缴纳物业管理服务费用的催收，被告姚士雄称签收不代表认可其内容并提出诉讼时效的抗辩理由，但作为完全民事行为能力人，被告姚士雄在签收通知单时应对签收的内容和签收的效力有基本的了解，催收单上已对被告姚士雄自2007年4月1日起未缴纳物业管理服务费用的情况进行了载明，且对于一直在星海蓝天小区内进行物业管理服务的原告锦城物业公司来说，并未怠于主张其收取物业管理服务费用的权利，故对被告姚士雄提出的原告锦城物业公司的诉讼请求已部分超过诉讼时效的抗辩理由，本院不予采纳。
随着我国城镇住房制度的改革以及现代化城市的飞速发展，物业管理服务企业应运而生，其与业主之间形成的服务与被服务的关系给诸多初次接受物业管理服务的新业主带来了不适应，由此产生矛盾。本院已受理星海蓝天小区内物业服务合同纠纷数起，对于该小区内业主提出的物业管理服务方面存在的共性问题多次到小区内进行现场察看，原告锦城物业公司及业主均应就该小区的物业管理服务现状引起充分的重视。原告锦城物业公司首先应对该现象所产生的后果有危机意识并作出积极的反映对策，及时解决业主反映的物业管理服务中的细节问题，如严格有序地对来往人员及车辆进行管理、加强小区内的巡视和安保工作、提高物业管理服务人员的质素等，以此赢得业主对物业服务工作的理解与支持，而小区业主则应树立公共环境共同维护及安全意识，转变观念，在履行权利、享受服务的同时也应承担相应的义务，少数业主长期无故拖欠物业管理服务费用的行为，不仅对绝大多数按期交费的业主极不公平的，且会造成原告锦城物业公司在无法收回运营成本的情况下，降低现有服务质量的恶性循环局面。同时也应认识到，小区整体环境的改善需要一个过程，这也是现实客观存在的，希望双方能换位思考、相互理解，原告锦城物业公司应积极听取业主的意见，加强交流与沟通，充分发挥业主委员会的作用，齐心协力，共同努力，营造一个健康、有序、和谐的小区生活环境。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国物权法》第八十三条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第六条、《物业管理条例》第二条、第六条第一款、第七条第五项、第三十二条、第四十二条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
被告姚士雄于本判决生效之日起15日内支付原告武汉市锦城物业管理有限公司物业管理服务费用11，551元；
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费338元减半收取169元、邮寄送达费20元，共计189元，由原告武汉市锦城物业管理有限公司负担125元、被告姚士雄负担64元。因原告武汉市锦城物业管理有限公司已将该款全部预交本院，故被告姚士雄应将其负担的部分连同上述款项一并给付原告武汉市锦城物业管理有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
代理审判员 郭奕君
二〇一四年八月十三日
书 记 员 刘冰净