河北省昌黎县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昌民初字第506号
原告徐祖斌。
被告昌黎鹏湖房地产开发有限公司，住所地昌黎县金海大街中段北侧（五街白衣庵147号）。
法定代表人庹大鹏，该公司董事长。
委托代理人梁红梅，河北红梅律师事务所律师。
原告徐祖斌与被告昌黎鹏湖房地产开发有限公司（以下简称鹏湖公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年11月4日立案受理后，于2014年1月15日作出（2013）昌民初字第2078号民事判决。被告鹏湖公司不服判决提起上诉，秦皇岛市中级人民法院作出（2014）秦民终字第1460号民事裁定书，裁定撤销原判，发回重审。本院重新立案后，依法另行组成合议庭，于2015年4月9日、2015年8月20日两次公开开庭进行了审理。原告徐祖斌、被告鹏湖公司委托代理人梁红梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐祖斌诉称，被告系房地产开发企业。2011年6月18日，原告与被告签订《商品房买卖合同》。该合同约定，原告购买被告开发的鹏湖小区第7幢6单元502号房屋，建筑面积为97.24平方米，购房款为291720元整。商品房交付日期为2012年8月31日，逾期交房的违约责任为：（1）逾期90日内，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按已交付房价款承担万分之一的违约金。（2）逾期超过90日后，……买受人要求继续履行合同的，自本合同规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按已交付房价款承担万分之二的违约金。上述《商品房买卖合同》签订后，原告依约向被告交纳了291720元整房价款。
综上所述，被告未按合同约定的期限向原告交付商品房已构成违约，故原告依据《商品房买卖合同》的约定及《合同法》等规定向贵院提起诉讼，请求贵院依法判令被告按《商品房买卖合同》的第九条的约定，按每日291720元乘以万分之二的标准给付原告约定交房之日（2012年8月31日）至实际交房之日（2013年8月15日）延期交付商品房的违约金33366.65元。
被告鹏湖公司辩称，被告与原告根据《合同法》和《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律签订的《商品房买卖合同》属实，但是原告诉称被告未按合同约定的期限向原告交付商品房已构成违约承担全部责任不符合合同约定，被告通知原告交房的时间为2013年8月15日。被告未按合同约定的期限向原告交付商品房，不是被告的原因和违约，而是合同约定了遭遇了自然原因，不能避免并不能克服的客观情况，非出卖人（被告）所能控制的原因而引起的延误，原、被告双方在没有同意解除合同或变更合同情况下，被告认为按合同规定可据实予以延期，原告诉讼请求的延期时间乘万分之二的违约金其证据理由不足。
一、被告延期交房恰恰是本《商品房买卖合同》第九条规定的未被修改的文本印刷文字，除本合同第八条规定的特殊情况外，第八条第二款规定，但遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力；2、遭遇国家法律和地方法规变化或出卖人为配合政府行为及其他非出卖人所能控制的原因而引起的延误。（1）本工程鹏湖1#、7#住宅楼是昌黎县人民政府招商引资合作开发建设的拆迁、返迁、剩余商品房出售，保开发商8%利润，现我开发公司在1#、7#住宅楼已发生亏损，县政府在核算中。由于《建设工程施工承包合同》2010年10月份就已经签订，但政府施工许可证准许开工时间2011年3月29日，造成延期开工（除冬季）90天。（2）其他非出卖人所能控制的原因而引起的延误：该鹏湖1#住宅楼是被告承包给昌黎县建筑工程有限公司的，实际是由施工人齐继林承包，2010年1月签订合同并未按合同约定的工期360天交给被告。本工程开工时间2011年3月29日，1#楼竣工验收时间2012年11月19日，根据被告与施工人合同约定竣工报告被告认可后施工承包人就应将l#楼工程交被告管理。（3）气象原因等不能避免并不能克服的客观情况造成工期1#楼延期130天，（4）原告未按合同约定的期限到指定银行办理按揭贷款10万元视为逾期付款，应承担违约责任。
二、经政府有关领导协调，施工承包人2013年3月21日齐继林才交1#商品房，1#楼交房时间为2013年4月9日、1#楼延期计433天（2012年8月31日至2013年4月9日）延期开工占90天（不含冬季），气象原因占130天，施工承包人非法控制，2012年11月19日至2013年3月21日不按合同约定交房时间占122天，无理由的延期91天，其中被告占19天。
三、综上事实答辩足以证明延期交房并不都是被告的原因和违约，并且被告积极配合政府安抚买受人，按照政府的要求做出了免收一年物业相关费用做为一次性赔偿金的决定。
庭审中被告要求降低违约金。
原告徐祖斌为支持其主张提交如下证据：
1、2011年6月18日原、被告双方签订的《商品房买卖合同》一份，主要记载了出卖人为昌黎鹏湖房地产开发有限公司，买受人为徐祖斌。买受人购买的商品房为预售商品房，商品房预售许可证号为（昌建综开）预售字（2011）第007号。买受人所购商品房为鹏湖小区第7幢6单元502号房及下房壹间，商品房合同约定建筑面积97.24平方米，商品房总价款为人民币291720元。该合同第八条交付期限记载：出卖人应当在2012年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用。如遇下列特殊原因：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、遭遇国家法律和地方法规变化或出卖人为配合政府行为及其他非出卖人所能控制的原因而引起的延误，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。第九条出卖人逾期交房的违约责任记载，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）按逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已交付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。
2、发票三张，主要记载被告收取原告购房款现金191720元。
原告用证据1、2主要证明双方签订《商品房买卖合同》的过程及内容，原告已按合同约定交付购房款，被告未依合同约定的期限交付所购楼房，存在违约行为。
被告对原告证据发表质证意见，对原告证据的真实性无异议。
被告为支持其主张提交如下证据：
1、商品房买卖合同一份（同原告证据1），证明按合同规定不是出卖人（被告）原因延期，可据实予以延期，不承担违约责任。
2、一运—水产公司片区改造项目合作框架协议一份；
3、昌黎县规划委员会会议纪要（2009）13号文件一份；
用证据2、3证明该开发的1#、7#住宅楼是配合政府三年大变样与政府合作项目。
4、《建设工程施工承包合同》一份，证明工期360天，连续多阴雨天工期顺延，提交竣工报告后商品房应交甲方（被告）管理但未交被告。
5、施工许可证一份，证明政府批准的开工时间为2011年3月29日。
6、《河北省建设工程竣工报告》（7#楼）一份，主要证明施工承包人、监理认可的竣工时间，承包人未按合同约定将商品房交给被告管理，非被告所能控制的原因而引起的延期132天。
7、7#楼工程质量整改通知书一份，证明2013年3月21日报告，被告收到建筑商交付的1#楼商品房，2013年1月4日为竣工验收合格时间。
8、付施工人7#楼工程款票据440万元，证明被告按规定付工程款。
9、昌黎县人民法院立案通知书及起诉状（7#楼）；
10、法院移送案件民事裁定书一份；
11、秦皇岛市中级人民法院立案发票一份；
被告用证据9-11证明通过法律诉讼为原告要商品房，承包人仍不交房，并非出卖人（被告）所能控制的原因而引起的延期93天。
12、7#楼商品房收条一份，证明2013年8月15日被告收到7#楼商品房。
13、原、被告间交房通知一份，证明7#楼2013年8月17日向买受人交房。
14、河北工程建设标准2009一份及气象公证资料一份、补充气象资料一页，证明因气象不能控制和克服的原因，7#楼延期186天。
15、商品房预售许可证一份，证明鹏湖公司具有售房资质。
16、中国建设银行个人贷款支付凭证，证明原告有违约责任。
17、2014年5月10日昌黎县气象局出具的《气象公证资料》一份。
18、《租房合同》五份。
原告徐祖斌对被告上述证据发表如下质证意见，对证据1的真实性无异议。对证据2、3、5-7、9-15、17、18认为与本案不具有关联性，不认可。对证据4认为2011-2012年盖楼的并非被告一家，别人没有延期，不能作为被告延期的理由。对证据8无异议。对证据16认为个人贷款都是开发商在运作，我们都是听他们的指令，他们怎么说我们怎么做，我们没有违约责任。
根据被告鹏湖公司申请，本院依法委托昌黎县价格认证中心对迟延交付期间涉案原告同地段同类型房屋租房所需房租进行价格鉴定，昌黎县价格认证中心出具（2015）昌价（鉴）字（69）号昌黎县涉案资产价格鉴证结论书，鉴定结论为李金元等47人租房所需房租鉴定价格为478686元，其中租金计算期间为2012.9.1-2013.8.31，鉴定价格为9724元。昌黎县价格认证中心出具评估费发票1张，金额为10000元。
原、被告经对上述证据质证发表如下质证意见：原告对鉴定结论不予认可，第一，根据最高院关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题的解释，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金可以参照同地段同类房屋租金标准来确定，本案原被告在购房时已经明确约定，因此该鉴定结论与本案无关，应按照约定给付违约金。第二，该鉴定结论明显过低，该鉴定是按照简单装修能满足日常生活需要条件和标准进行的鉴定，而实际生活中房租价格远远高出鉴定结论。该鉴定结论缺乏客观性和事实不符，不能作为赔偿原告违约金的依据。鉴定费发票与本案没有关联性，属于被告扩大损失，不予认可。被告对鉴证结论书及鉴定费发票无异议。
经本院审核，原告提交的证据1-2及被告证据1形式、来源合法，内容客观，与本案有关联性，本院予以采纳。被告证据2－7、9-11、13-15、17、18与本案不具有关联性，本院不予采纳。被告证据8原告无异议，本院予以采纳。证据12能确定交房日期，与原告陈述一致，本院予以采纳。被告证据16不能证明原告存在贷款违约情形，故本院不予采纳。昌黎县价格认证中心出具的价格鉴证结论书及评估费发票，来源合法，客观真实，与本案有关联，原告对鉴定价格虽有异议，但未提交相关反证予以反驳，本院予以采纳。
综合以上诉讼证据的认证情况和当事人在庭审中的述辩，本院对本案的事实认定如下：2011年6月18日原、被告双方签订了《商品房买卖合同》（详见原告证据1），合同约定：原告以291720元人民币的总价款预购了被告开发建设的鹏湖小区第7幢6单元502号房及下房壹间。被告于2012年8月31日前将验收合格的原告所购楼房及下房交付给原告。如果被告不按期交付房屋，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。原告在规定的时间内将购房首付款交付给了被告，并按要求办理了10万元的贷款相关手续。2013年8月15日原告接收所购商品房。因迟延交房违约金问题原被告双方多次协商未果。2014年4月8日原告徐祖斌向本院提起诉讼，要求被告给付迟延交房屋的违约金33366.65元。
诉讼中，被告鹏湖公司提出对迟延交付期间涉案原告同地段同类型房屋租房所需房租进行价格鉴定，本院依法委托昌黎县价格认证中心对房租价格进行鉴定，昌黎县价格认证中心出具（2015）昌价（鉴）字（69）号昌黎县涉案资产价格鉴证结论书，鉴定结论为李金元等47人租房所需房租鉴定价格为478686元，其中徐祖斌租金计算期间为2012.9.1-2013.8.31，鉴定价格为9724元。被告为此支付评估费10000元。
另查明，被告为原告垫付的物业费及相关费用共计4462元。
本院认为，原告徐祖斌与被告鹏湖公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。原告依合同约定向被告交清了购房款首付现金，并按规定办理贷款手续，被告未依合同约定如期将原告所购商品房交付给原告，存在违约的事实清楚，被告鹏湖公司应承担迟延向原告交付商品房的违约金责任。关于逾期交房的违约金计算问题，原、被告签订的商品房买卖合同第八条中约定，逾期交房超过90日后，出卖人应自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。被告鹏湖公司认为双方约定的违约金过高，要求进行调整，并向本院提出迟延交房期间房屋租金价格鉴定申请。本院依法委托昌黎县价格认证中心作出了原告徐祖斌在2012年9月1日至2013年8月31日同地段同类型房屋租金的鉴定价格为9724元。按该鉴定结论为计算依据，原告徐祖斌主张的违约金37624元明显过高，本院对被告要求调整违约金的抗辩主张予以支持，被告应承担逾期交房的违约金数额以不超过租金损失130%为限，即12156元（9724元÷365天×351天×130%）。被告抗辩未按合同约定的期限向原告交付商品房的原因之一，系因降水等不可抗力造成，非出卖人（被告）所能控制的原因造成，被告不应承担违约责任。不可抗力系在合同履行中发生了不能预见、不能避免和不能克服的客观情况，降水等天气因素对施工进度确实有一定的影响，但属于正常的天气现象，不构成不可抗力事由，故本院对被告的该项抗辩不予支持。被告抗辩未按合同约定的期限向原告交付商品房的原因之二，系建筑商未及时向开发商交房所致，被告已就建筑商违约之事向人民法院提起了诉讼，待建筑商赔偿后再给付原告所主张的违约金，因本案与被告起诉建筑商系两个不同合同关系，故本院对被告的该项抗辩不予支持。被告鹏湖公司申请房租价格鉴定所支出的评估费，系其举证证明自己的主张，该费用应由被告自行负担。被告为原告垫付的物业费及相关费用共计4462元应在被告承担的违约金中予以扣除。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百九十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：
被告昌黎鹏湖房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告徐祖斌迟延交房违约金7694元（12156元-4462元）。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费393元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。
审 判 长 张瑞民
代理审判员 赵瑞利
代理审判员 陈 曦
二○一五年八月三十一日书记员刘明