上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）宝民三（民）初字第1687号
原告上海宝轻资产经营有限公司。
法定代表人张某，董事长。
委托代理人陈任重，中豪律师集团（上海）事务所律师。
被告范新元，男。
原告上海宝轻资产经营有限公司与被告范新元房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年11月8日受理后，依法由代理审判员蒋梦娴独任审判，公开开庭进行了审理。原告上海宝轻资产经营有限公司的委托代理人陈任重，被告范新元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海宝轻资产经营有限公司诉称，2009年4月30日，原告与被告投资的上海xx食品加工厂（以下简称xx厂）签署房屋租赁协议，约定原告将位于上海市xx区xx镇xx街xx号的房屋出租给xx厂，租期自2009年8月1日起至2015年7月30日止，首年度租金为人民币33万元，此后每年递增5%，先付后用。协议履行期间，xx厂于2012年5月24日注销，协议义务由被告实际履行。被告租赁期间，屡有迟延支付租金以及擅自搭建违章建筑的行为。2013年7月31日，被告又以经营亏损为由要求提前终止租赁合同等。双方曾就相关事宜达成意向，但被告未遵守承诺，未在约定的宽展期内给付租金，虽经原告多次催告未果。故原告起诉要求解除原被告间的租赁协议，被告将承租房屋恢复原状后返还给原告，支付2013年7月31日之前拖欠的租金131，900元及2013年8月1日起至实际返还之日止的租金，并支付违约金191，000元。由于审理中原、被告一致确认，原告于2014年5月30日收回租赁房屋，故原告变更诉讼请求为：要求解除原、被告间的租赁协议，被告支付截止至2014年5月30日的租金449，206元，并支付违约金191，000元。
被告范新元辩称，同意解除合同及支付至2014年5月30日止的租金449，206元。但由于是原告无法提供排水证和排污证，原告违约在先，故不同意支付违约金，并要求原告赔付被告建筑及装修损失共计320，468元，并补偿被告经营损失。
经审理查明，原告于2009年4月13日经登记为本市xx区xx镇xx街xx号房屋的房地产权利人。2009年4月30日，原告（甲方）与xx厂（乙方）签订《房屋租赁协议》，主要内容为，第一条租赁财产名称：房屋建筑物及水电设施，租赁财产地址：宝山xxxx街xx号。第二条租赁数量：房屋共四层，总建筑面积1，917平方米。第三条租赁期限：双方同意自2009年8月1日起至2015年7月30日。第四条租赁金额及支付方式：1、租赁金额：2009年8月1日起至2011年7月30日，每年租金为人民币33万元，自2011年8月1日起至2015年7月30日，每年按年租金基数环比递增5%，即：2011年8月1日起至2012年7月30日为346，500元，2012年8月1日起至2013年7月30日为363，800元，2013年8月1日至2014年7月30日为382，000元，2014年8月1日起至2015年7月30日为421，100元。2、支付方式：按先付后用原则，每年分二次支付，即：每年在7月底支付半年50%租金，其余在次年一月份支付另一半租金。第九条其它约定：1、乙方在租赁期间如需改造房屋，不得破坏主体结构，其增加的土建设施归甲方所有……第十条违约及处理，1、甲乙双方应遵守本协议所有条款，不得违约，如有违约，违约方应承担租赁金额50%的违约金……4、协议签订之日十日内乙方应支付甲方保证金1万元，待乙方生产开始三个月内应预付甲方一个月用量的水电费（按乙方月均额支付）。审理中，原被告一致确认，合同第十条约定的违约金指的是年租金的50%，但被告表示，不同意支付违约金，且违约金标准过高，要求法院调低。
租赁协议签订后，xx厂向原告支付保证金1万元。xx厂于2008年7月成立，系个人独自企业，出资人为被告，xx厂于2012年5月24日注销。被告已付清了2013年1月31日止的租金，2013年2月1日之后，被告于2013年4月支付了租金5万元。原、被告一致确认，2014年5月30日为原告收回承租房屋之日。
另查明，2012年7月31日，被告向原告提出申请书，内容为：我xx食品加工厂因经营无方亏损、已倒闭半年左右，另因外界大气候都不太理想，本人无能力继续经营下去。自今年8月1日起全部移交原告管理，请求对我投资部分作适当考虑、双方解除租赁合同。
2013年7月31日，原告与被告签订《会议纪要》，会谈议题为：被告提出2009年4月30日xx厂与原告签订的《房屋租赁合同》，鉴于市场变化和经营亏损，要求提前终止合同和适当对其补偿。会谈情况为：一、被告表示：xx厂与下家合同履行情况正常，租金和水电费均已收讫；正在清退“三合一”住厂人员；尚欠原告租金13万多元；要求原告同意提前终止双方合同和适当对其补偿；二、原告同意提前终止双方合同和适当对其补偿。但前提是在8月15日前还清上述租金并清退三合一住厂人员；三、被告同意8月15日前还清上述租金，但要求清退三合一住厂人员工作迟延至8月30日前完成；四、原告同意xx厂在8月30日前清退三合一住厂人员，并给予协助。原告表示，《会议纪要》签署后，被告未按约还清租金、清退三合一住厂人员，会议纪要中约定的提前终止合同、原告给予适当补偿的条件没有实现，故双方合同未终止，原告不再同意给予补偿。被告表示，其在9月15日之前将三合一整改完毕。原告表示，直到9月20日被告尚未将三合一人员清退。
审理中，被告表示，其承租后将房屋的一楼、二楼转租给孔某某，将三楼、四楼西边的四间房屋转租给了薛某中。被告承租后，在系争房屋的顶楼搭建了500平方米的简易房，在东面搭建一个仓库，共花费196，170元；为搭建顶楼而租赁、安装脚手架，花费24，060元；对一层西面进行包工包料维修，如对一楼进行地砖铺设、吊顶、铺设瓷砖等，花费13，530元；在楼下空地建造了270平方米的两层楼房屋，花费83，508元；对顶楼的水箱进行维修和清洗，花费1，600元；对东仓库进行水电安装，花费1，600元，总计投入320，468元。被告提供2009年5月1日由原告代表人张某签字、加盖原告公章的授权书一份，内容为：鉴于我公司与xx厂已签订了关于上海宝山月浦xx街xx号房屋的租赁协议，现授权xx厂对该房屋实施装修并在厂区场地搭建简易房，故要求原告对被告的上述装修、搭建进行赔偿。原告表示，对授权书的真实性不予认可，对装修金额不确认，也不同意补偿装修及固定添附损失。经被告申请，司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心对授权书上张某的签字、原告的公章的真实性及盖印时间进行鉴定，鉴定意见为：张某签名与样本签名是同一人所写，原告的印文与样本印文是同一枚印章的印文，无法判断印文的盖印时间。原被告对鉴定意见无异议。
又查明，上海市宝山区规划和土地管理局于2013年11月28日向上海xx食品加工厂作出限期拆除违法建筑决定书，内容为：经查，你公司租用月浦xx街xx号x幢上海宝轻资产经营有限公司土地，在围墙内办公楼北侧场地消防通道上在未办理建筑工程规划许可证的情况下，擅自搭建2层结构房屋，其中一层砖混结构，二层彩钢搭建，占地面积约100平方米，总建筑面积约200平方米。该建筑行为违反了《上海市城乡规划条例》第三十四条的规定，该处建筑属于违法建筑。依据《上海市城乡规划条例》第五十八条的有关规定，本机关责令你公司于2013年12月10日自行拆除上述违法建筑。
审理中，原告表示，被告此前从未就排水证等问题向原告提出过，合同也没有约定原告有相关义务；合同解除系被告自身的原因。被告违约对其造成的损失包括逾期支付租金的利息损失，及原告另找租客期间的租金损失。被告表示，违约金标准过高，要求法院调低。
以上事实，有原告提供的上海市房地产权证、房屋租赁协议、申请书、会谈纪要、进账单、记账联、限期拆除违法建筑决定书等，被告提供的授权书等，及双方当事人当庭陈述等证据为证，经庭审质证，本院予以认定。
本院认为，系争厂房租赁合同是双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。承租人上海xx食品加工厂现已注销，现原告起诉要求上海xx食品加工厂投资人范新元承担合同责任，合法有据。根据原被告于2013年7月31日签订的会谈纪要，原告同意提前终止双方合同和适当补偿的前提是被告在8月15日前还清租金并清退三合一住厂人员，被告要求清退三合一住厂人员工作延迟至8月30日前完成，原告同意8月30日前清退三合一住厂人员。但此后被告并未在约定的期限内还清租金、清退三合一住厂人员，故双方约定的解除合同的条件并未成就，且此后被告仍继续占有使用承租房屋，故双方合同仍继续履行。被告至今尚未付清2013年7月31日之前拖欠的租金131，900元，且从2013年8月1日起的租金至今未付，显已构成违约，现原告要求解除双方间租赁协议，并支付拖欠的租金，被告亦同意解除并支付租金，本院予以准许。关于被告抗辩系原告违约，缺乏事实与法律依据，本院不予采纳。关于违约金，被告抗辩违约金过高，本院酌情调整。关于被告提出的装饰装修、固定添附等各类损失，鉴于因被告违约导致合同解除，故其要求原告补偿，缺乏依据，不予准许。此外，合同解除后，原告应返还押金。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项的规定，判决如下：
一、解除原告上海宝轻资产经营有限公司与原上海元新食品加工厂间就上海市宝山月浦xx街xx号房屋签订的《房屋租赁协议》；
二、被告范新元于本判决生效之日起十五日内，支付原告上海宝轻资产经营有限公司租金449，206元。
三、被告范新元于本判决生效之日起十五日内，支付原告上海宝轻资产经营有限公司违约金30，000元；
四、原告上海宝轻资产经营有限公司本判决生效之日起十五日内，返还被告范新元押金10，000元。
五、原告上海宝轻资产经营有限公司的其余诉讼请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当依照上述规定，支付迟延履行金。
案件受理费减半收取5，101元、财产保全费3，089元，由被告范新元负担；鉴定费7，300元，由原告上海宝轻资产经营有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 蒋梦娴
二〇一四年十月十日
书 记 员 王陈虎
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
……
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
……
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
……