广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第2847号
上诉人（原审被告）：罗贤玉，身份证住址广东省广州市越秀区。
委托代理人：李伟悦，广东启兴律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王伟智，身份证住址广东省广州市增城区。
委托代理人：蔡剑雄，广东中粤云天律师事务所律师。
原审被告：林毅恒，户籍住址广州市越秀区。
上诉人罗贤玉因与被上诉人王伟智、原审被告林毅恒物权保护纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第402号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：根据“粤房地产权证穗字第××号”《房地产权证》记载，广州市越秀区东风中路德宣东路新余庆里11号，11号之一房屋的权属人登记为王伟智，建筑面积158.06平方米，层数1-1／4，所有权取得方式为购买，登记时间为2013年11月1日。
原审中，王伟智提交了一份由案外人廖某（甲方、卖方）与吴某（乙方、买方）于2013年9月26日签订的《存量房买卖合同》，该合同其中约定：买卖之房地产地址为越秀区东风中路德宣东路新余庆里11号，11号之一；该房地产以现状售予乙方，乙方或其代理人已认真查勘和了解该房地产的情况，该房地产【不带租赁合同】【带租赁合同，甲方保证租户已放弃优先购买权，且交易过户后甲方仍须协助乙方与租户办理后续事宜】；该房地产按整套出售并计价，总成交价为1900000元；签订本合同时，乙方清晰该物业存在有一户人家在里面住，且双方约定由乙方负责清理该物业现时的住户等。王伟智称吴某是其儿子，当时是王伟智委托吴某去购房。
王伟智还提交了一份落款日期为2014年2月20日的《借租合约》，内容为“今有租客与我方租借本房子（越秀区东风中路新余庆里11号3楼），租期六个月，一个月租金壹千元整，押金壹千元整。期满后可返还押金。也可继续续租。租客签名：梁某屋主签名：罗贤玉”。罗贤玉对该《借租合约》的真实性不持异议，称该合约并无实际履行，梁某为林毅恒朋友的女儿。王伟智则称是其补偿了1000元给梁某，梁某才同意不再租赁上述房屋并将《借租合约》原件交给王伟智。
2014年4月21日，广州市城示房屋安全鉴定有限公司出具《房屋安全鉴定报告》，鉴定结论为：评定涉案房屋为“严重损坏房”。按现状，该房屋存在严重使用安全隐患，应尽快进行大修加固改造处理，方可保证房屋的使用安全要求。
因本案纠纷，王伟智于2014年1月22日向原审法院起诉请求判令：1.罗贤玉、林毅恒户立即将广州市越秀区东风中路宣东新余里11号、11号之一房屋（罗贤玉、林毅恒现使用的位置）腾空交还给王伟智；2.罗贤玉、林毅恒支付房屋使用费给王伟智（从2014年1月21日至罗贤玉、林毅恒户搬出涉案房屋之日止，按房管部门公布的同期同地段私房住宅标准租金参考价计算）。
罗贤玉原审答辩称：不同意王伟智的诉讼请求。产权证记载涉案房屋共四层，王伟智只占有四分之一，所以二、三、四楼均不属于王伟智。我是居住在二、三楼的，并有使用一楼的天井和通道、厨房、厕所。该房屋是危房，房管部门曾出具危房通知书，要求业主维修，但前业主的代理人不肯维修。2013年10月，房屋由我方垫资维修。2013年11月，前业主就将房屋出售给了王伟智。因为我出资维修了房屋，而且在房屋居住了多年，所以不同意将房屋交还给王伟智。
林毅恒原审未作答辩。
原审庭审中，罗贤玉称涉案房屋现由她和女儿居住使用；她与林毅恒经法院判决离婚后，林毅恒因没有其他住房，故也在涉案房屋居住；林毅恒长期在外地工作，2014年正月十五之后又出外了，不清楚他去了哪里。
本案原审审理过程中，原审法院组织双方当事人到房屋现场察看。涉案房屋首层现空置。罗贤玉称林毅恒居住使用2楼房屋，她和女儿居住使用2、3、4楼房屋，但她没有2楼的钥匙。王伟智称罗贤玉、林毅恒使用的位置实际为涉案房屋的首层阁楼、2楼及2楼阁楼。
原审另查明，涉案房屋原业主陈某曾于2003年起诉林某、罗贤玉，要求收回涉案房屋。原审法院于2003年10月23日作出（2003）越某三初字第1750号民事判决，判决：一、林某、第三人罗贤玉应于本判决发生法律效力之日起五日内，将广州市东风中路新余庆里11号二楼房屋（罗贤玉、林毅恒承租位置）腾空交回给陈某。二、……该判决已发生法律效力。王伟智及罗贤玉均确认该判决没有实际执行。
经向广州市保障性住房事务中心了解，罗贤玉经批准承租公共租赁住房，于2011年10月28日签订租赁合同，房屋位于荔湾区芳和中环街14号705房，建筑面积48.6平方米，合同约定租赁期限为2011年11月6日至2013年11月5日，月租金38.9元。合同期满后，房管部门经审核同意罗贤玉继续承租上述房屋，审核通过时间是2014年8月18日。现罗贤玉尚未去续签新的租赁合同，也没有将上述705房退回给房管部门。
原审法院认为：王伟智通过购买取得涉案房屋的所有权，依法对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。罗贤玉、林毅恒居住使用涉案房屋已多年，王伟智取得房屋所有权后，双方没有订立租赁关系。现罗贤玉已另行向房管部门承租有住房，林毅恒经原审法院合法传唤，无正当理由不到庭，视为其放弃对王伟智的主张进行抗辩的权利，且据罗贤玉陈述，林毅恒长期在外工作，即涉案房屋并非其赖以生存的唯一住房，故王伟智作为房屋所有权人，提出要求罗贤玉、林毅恒交还房屋及支付房屋使用费的诉讼请求合法有理，原审法院予以支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第七十一条的规定，于2014年9月18日作出如下判决：一、林毅恒、罗贤玉户（含同住人员）在本判决发生法律效力之日起三十日内迁出广州市越秀区东风中路德宣东路新余庆里11号，11号之一房屋现居住使用的房屋部位，将房屋腾空交还给王伟智。二、林毅恒、罗贤玉在本判决发生法律效力之日起三十日内，向王伟智支付从2014年1月21日起至实际交还房屋给王伟智之日止的房屋使用费（每月参照房管部门发布的同期同地段私房住宅租金参考价计付）。一审案件受理费100元、公告费500元，由罗贤玉、林毅恒共同负担。
判后，上诉人罗贤玉不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院查明事实不清。1.原审法院没有查明王伟智事实上并不具有罗贤玉现居住使用房屋部分的产权。王伟智购买的房屋为广州市越秀区东风中路新余庆里11号、11号之一建筑面积为158.06平方米，层数为1-1／4的房屋。王伟智拥有的业权只有房屋的首层和阁楼，并不包括二楼、三楼。既然王伟智对房屋的二、三楼不具产权，王伟智根本无权起诉并要求罗贤玉搬迁。原审法院在没有查明房屋二、三楼产权权属的前提下判令罗贤玉搬迁是极其错误的。2、王伟智并非为1-1／4房屋的真实业权人。在原审中，王伟智提供了一份房屋买卖合同，买受人为“吴某”。王伟智不能提供其委托“吴某”签订买卖合同的委托书，也不能提供“吴某”是其儿子的证明；王伟智提供的委托书只是取得了房屋产权证后，委托“吴某”管理房屋的文件，并非为委托“吴某”购房的委托书。原审法院仅凭王伟智的“自认”就认为王伟智通过购买取得房屋的所有权无事实根据。二、王伟智与房屋原业主的房屋买卖无效。首先，王伟智无任何证据证明其向原业主买卖取得房屋。其次，原业主与王伟智的房屋转让行为即使真实，也剥夺了罗贤玉的优先购买权。根据法律的规定，罗贤玉作为房屋的承租人，在原业主在出售房屋时具有优先购买权。王伟智无任何证据证明原业主与王伟智履行了告知义务，更没有罗贤玉声明放弃优先购买权的证据，因此其双方的房屋产权转移行为是无效的。对此，罗贤玉准备起诉原业主与王伟智的房屋转让无效并要求赔偿罗贤玉因此而所受到的损失。三、广州市越秀区东风中路新余庆里11号、11号之一的三楼房屋是代管期间房管部门同意罗贤玉加建的，任何人要取得必需支付适当的补偿。涉案房屋之前由房管部门长期代管，代管期间二楼部分由罗贤玉一家承租。房屋由于年久失修，罗贤玉经房管部门同意自行出资增建了三楼（框架结构），由于是罗贤玉一家改建，因此房管部门从未收取过三楼的租金，一直由罗贤玉自己使用。原业主申请撤销代管发还房屋时，房管部门只发还了原业主原房地产权证标明的1-1／4楼层部分的房屋，对于罗贤玉自行搭建的三楼部分并没有发还给原业主。对于三楼面积的所有权和使用权，原业主曾与罗贤玉协商过补偿处理，当时由于在居委会调解下双方没能谈妥，解委员会建议双方通过诉讼程序解决；但至今一直没能解决。因此，如王伟智确实通过买卖承继了原业主的权利义务，也只能取得房屋改建前同等面积的所有权，对三楼并不必然取得所有权和使用权；王伟智如想取得三楼房屋的所有权和使用权，理应向罗贤玉作出适当的补偿，否则王伟智根本无权无偿占用三楼房屋的使用权。综上所述，罗贤玉上诉请求撤销原审判决。
被上诉人王伟智二审答辩称：不同意罗贤玉的上诉意见，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。针对罗贤玉提出的房屋产权的问题，房产证的平面附图可知，该房屋用地为108.1881平方米，建筑面积为158.0645平方米。建筑面积由实际三部分组成，一层将C2的楼下部分加D也就是71.3434平方米加27.2535平方米加4.9606平方米，二楼即首层阁楼27.2535平方米，三层就是C2也是27.2535平方米，与房产证显示的面积158.45平方米相符。根据物权法的规定罗贤玉依据所记载的面积享有所有权，另外本案中房产证附图上还有基建面积与建筑面积的差距就是天井部分。原审法院现场查看了涉案房屋，明确了房屋的产权情况。王伟智认为原审适用法律正确，请求二审维持原判，驳回上诉。
原审被告林毅恒二审未到庭作陈述。
原审另查明：一、上诉人罗贤玉提交如下证据：1.广州市房地产产权情况表，拟证明涉案房屋原为双木结构，层数为一层的事实；2.房屋发还申请报告、房屋发还申请书，拟证明原业主出国定居后从没有对房屋进行改建的事实；3.现管房屋情况查询表，拟证明涉案房屋的原业主申请房屋发还时，房管部门发还接管面积共：119.66平方米的事实，房管部门也没有改建、扩建的事实；4.调查情况介绍，拟证明涉案房屋的三楼由罗贤玉加建的事实；5.广州市住宅房屋租金计算表及房屋管养费计算表复印件共2页，拟证明罗贤玉一家一直只租住房屋二楼的事实；6.维修新余庆里一楼房屋结算复印件一份，拟证明罗贤玉出资维修房屋的事实，并已就该损失另案提起了诉讼；7.广州市地籍查丈图复印件共2页，拟证明原业主拥有的房屋只有一层的事实。被上诉人王伟智质证称：罗贤玉提交的证据不是新证据且已过举证期限，且没有原件，不发表质证意见，对证据的三性不予确认。证据4只是调解过程的记录与本案无关，调解委员会并非是物权登记机关，无法对产权作出确认，对该证据的真实性、合法性、关联性不予认可。
二、被上诉人王伟智二审提交以下证据：1.2015年4月18日《广州日报》B12版广州市越秀区房管局登记的《关于敦促维修越秀区2014年私有危房的通知》中第35项即为涉案房屋；因为是报纸，可以查询，所有没有提交原件；2.2015年2月3日《广州市城市零散危房证明书》复印件一份；3.2014年11月6日广州市经广房地产代理有限公司编制的经广鉴字（2014）0152号《房屋安全鉴定报告》，上述证据是一审之后形成的。被上诉人罗贤玉质证称：证据1没有原件；对证据2、3的真实性合法性没有异议，关联性有异议，鉴定报告是针对房屋的地基基础和外墙进行鉴定，与二三楼没有关联，鉴定报告证实地基基础是基本完好，均未发现完全开裂和也没有发现地基基础有不均衡的沉降损害迹象，鉴定的等级是局部危房。
本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。针对罗贤玉的上诉请求和理由，本院认定如下：
一、王伟智对涉案房屋是否享有物权的问题。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。原审法院依据粤房地产权证穗字第××号《房地产权证》记载的房屋建筑面积以及产权情况，确认王伟智取得涉案房屋的所有权并无不妥。罗贤玉二审提交的广州市房地产权情况表、现管房屋情况查询表、广州市地籍查账图等证据拟证明王伟智享有的产权不包括其占有使用的部分，但以上证据在一审中已经存在，并不属于二审新证据，且以上证据反映的房屋情况均是王伟智取得涉案房屋的物权之前的情况，并不能对抗涉案房屋现有权属登记记载。罗贤玉上诉称王伟智不享有罗贤玉现居住使用房屋部分的产权等，理据不足，本院不予支持。
二、罗贤玉上诉称王伟智未实际向原产权人购房且原业主出售涉案房屋未通知罗贤玉损害了罗贤玉的优先购买权。如前文所述，涉案房屋产权现登记在王伟智名下，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定，王伟智对涉案房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利。罗贤玉该项上诉主张并不属于本案审查的范围，且罗贤玉自己也称拟另行诉请，故本案不作调处。
三、罗贤玉主张涉案房屋的三楼房屋是代管期间房管部门同意罗贤玉加建的，王伟智必需向其支付适当的补偿问题。因该主张罗贤玉本案原审未提起诉请，且其已经另案起诉，不属于本案调处范围，故罗贤玉以此抗辩不交还涉案房屋的理由不能成立，本院不采纳。
综上所述，审查原审查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人罗贤玉的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人罗贤玉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 岳为群
审 判 员 郑怀勇
代理审判员 柳玮玮
二〇一五年十月二十日
书 记 员 璩方慧