江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏13民初159号
原告：宿迁市第三建筑工程有限公司。
法定代表人：袁松，该公司总经理。
委托诉讼代理人：林勇，江苏钟吾律师事务所律师。
委托诉讼代理人：姜建华，江苏钟吾律师事务所律师。
被告:李娜。
第三人:宿迁金鼎置业有限公司。
法定代表人：孟凡祥。
原告宿迁市第三建筑工程有限公司（以下简称三建公司）与被告李娜、第三人宿迁金鼎置业有限公司（以下简称金鼎公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2016年9月14日立案受理后，依法组成合议庭于2017年2月27日公开开庭进行了审理。原告三建公司的委托诉讼代理人林勇、被告李娜的委托诉讼代理人李永到庭参加诉讼，第三人金鼎公司经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告三建公司向本院提出诉讼请求：请求判决准予对泗洪县金诚家园小区2幢2单元504室房屋的执行，本案诉讼费由李娜负担。事实和理由：三建公司与金鼎公司建设工程施工合同纠纷一案，经宿迁市中级人民法院审理作出（2015）宿中民初字第0064号民事判决，判决金鼎公司支付工程款16049926元及利息，并判决三建公司对被保全的房屋及尚未销售的房屋享有优先受偿权。在执行过程中，李娜提出执行异议，主张与金鼎公司签订了商品房买卖合同，购买了涉案房屋，法院查封、拍卖该房屋侵害其权利。法院审查后，裁定中止对涉案房屋的执行。三建公司认为，李娜与金鼎公司之间的商品房买卖合同尚未成立，房款交付不真实。涉案房屋的实际购买人是李永，实际是金鼎公司欠李永借款，以买卖房屋的方式作为借款抵押，这种买卖行为无效。且没有证据证明李娜除诉争房屋外没有其他房屋居住。涉案房屋并不是用于居住。李娜提出执行异议不成立。李娜与金鼎公司之间仅是普通债权关系，不能对抗法律文书确定的优先受偿权。李娜提出执行异议不成立。综上，请求支持三建公司的诉讼请求。
被告李娜辩称，涉案房屋实际购买人是李娜，李娜与金鼎公司之间是真实的房屋买卖合同关系。李永与金鼎公司之间不存在借款关系，不存在以房屋作为借款抵押。请求驳回三建公司的诉讼请求。
第三人金鼎公司经传唤未到庭陈述意见。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
关于李娜与金鼎公司是否存在房屋买卖关系以及是否实际支付购房款的问题。李娜提供了与金鼎公司签订的商品房买卖合同、金鼎公司2014年4月5日出具的收到李永、杨志凤、李娜购房款675000元的收据一张、李永于2014年4月5日向孟陈庆转账465000元的银行账户交易清单，以证明其与金鼎公司成立了商品房买卖合同关系并支付了购房款。本院认为，李娜与金鼎公司签订的商品房买卖合同约定了具体的房号、面积、单价、总价、交付条件、交付日期以及过户登记等内容，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。李永与李娜系父女关系，李永为李娜支付购房款符合情理，也不违反法律规定。金鼎公司出具的购房款收据和李永的银行账户交易记录证明李娜已实际支付购房款。三建公司提交金鼎公司出具的“金诚家园小区情况统计表”以证明因金鼎公司欠李永借款160000元，以涉案房屋作为借款担保。但是，“金诚家园小区情况统计表”中涉案房屋处备注内容为“刘玉梅借款抵押”，不能证明金鼎公司与李永存在借款关系且以涉案房屋作为向李永借款的担保。三建公司对其该主张亦未能提供其他证据证实。故对三建公司关于涉案房屋系金鼎公司作为向李永借款担保的主张不予采信，对李娜与金鼎公司之间成立了商品房买卖合同关系并付清购房款的事实依法予以认定。
关于李娜名下有无其他用于居住的房屋的问题。在本案执行异议审查过程中，经本院依法向泗洪县不动产登记局查询，李娜名下没有房产。另根据李娜提供的李娜及其家人与金鼎公司签订的其余4份合同以及“金诚家园小区情况统计表”，李娜另购买的1幢5单元510室房屋已被金鼎公司出售给孟凡伟，李娜也未购买其他房屋，故对李娜名下无其他可用于居住的房屋予以认定。
根据本案证据和当事人陈述，本院认定本案事实如下：
2014年4月5日，李娜与金鼎公司签订商品房买卖合同，约定李娜购买金鼎公司开发的泗洪县金锁镇金诚家园小区2幢2单元504室房屋，房屋建筑面积85.5平方米，单价1203元每平方米，总价102856元，并约定了房屋交付条件、交付期限、过户登记以及违约责任等事项。李娜父亲李永以向孟陈庆账户转账的方式支付了购房款，金鼎公司于2014年4月5日向出具了收到包括李永、杨志凤（李永妻子）、李娜购房款675000元的收据。2016年3月7日，李永代李娜向涉案房屋的物业管理公司补交购房款55260元。目前，李娜名下无其他可用于居住的房屋。
2015年2月26日，本院受理三建公司诉金鼎公司建设工程施工合同纠纷一案。依据三建公司的申请，本院于2015年3月4日作出（2015）宿中民初字第0064号民事裁定：查封金鼎公司位于泗洪县金锁镇金诚家园下列房屋，其中住宅房26套，具体为：1-1-502室、1-2-303室、1-2-304室、1-2-403室、1-2-504室、1-3-506室、1-4-508室、1-5-409室、1-5-410室、2-1-201室、2-1-202室、2-1-302室、2-1-401室、2-1-402室、2-2-203室、2-2-303室、2-2-504室、3-1-102室、3-1-402室、3-3-506室、4-2-104室、5-1-101室、6-1-102室、6-1-201室、7-1-402室、7-2-204室，门面房39套。该裁定书本院于2015年3月9日送达泗洪县房地产管理处。该案经审理后，本院于2016年1月1日作出（2015）宿中民初字第0064号民事判决书，判决：一、金鼎公司于判决生效后十日内支付三建公司工程款16049926.35元及利息（分别以10490000元为基数自2015年2月13日起，以1594598.4元为基数自2015年9月2日起，以3965327.95元为基数自2015年9月29日起，均按月中国人民银行同期同类贷款利率计算至判决确定的履行之日止）；二、三建公司在16049926.35元范围内，对泗洪县“金诚家园”小区住宅楼工程中被本院采取保全措施及尚未销售的房屋、车库及储藏室折价或拍卖的价款享有优先受偿权；三、驳回三建公司其他诉讼请求。案件受理费122585元，保全费5000元，合计127585元，由三建公司承担5315元，金鼎公司承担117270元。该判决生效后，因金鼎公司未履行判决确定的义务，三建公司向本院申请执行，本院于2016年6月14日立案执行。在执行过程中，本院于2016年6月27日作出（2016）苏13执205号之一执行裁定书，对本院依法查封的上述房屋进行评估、拍卖。李娜以其在查封前已购买泗洪县金锁镇金诚家园小区2幢2单元504室房屋为由提出执行异议，本院裁定对该房屋中止执行，三建公司不服裁定向本院起诉。
金鼎公司已经取得了涉案房屋的商品房预（销）售许可证。
根据双方当事人的诉辩主张，本案争议焦点为：李娜对涉案房屋是否享有排除执行的权利，法院是否应对涉案房屋进行执行。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定的总价款的百分之五十。
本案中，金鼎公司已经取得了涉案房屋的商品房预（销）售许可证。李娜与金鼎公司签订的商品房买卖合同约定了涉案房屋的面积、单价、总价，并约定了房屋交付条件、交付期限、过户登记以及违约责任等事项，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且金鼎公司已经按照约定收受李娜购房款，应当认定双方之间成立了合法有效的商品房买卖合同。李娜与金鼎公司之间的商品房买卖合同签订于法院查封前，李娜名下无其他用于居住的房屋，且李娜已付清全部购房款，故李娜要求停止对涉案房屋进行的执行符合法律规定。李娜购买涉案房屋系用于居住，属于消费性购房，且李娜已支付全部购房款，三建公司对涉案房屋享有的优先受偿权不能对抗买受人。综上，三建公司要求判决准许对涉案房屋进行执行的请求不能成立。
综上所述，三建公司的诉讼请求不能成立，依法应予驳回。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第一款第二项规定，判决如下：
驳回原告宿迁市第三建筑工程有限公司的诉讼请求。
案件受理费2357元，由原告宿迁市第三建筑工程有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省高级人民法院。同时按照《诉讼费用交纳办法》的规定向江苏省高级人民法院预交上诉案件受理费2357元（户名：江苏省高级人民法院；开户行：中国农业银行南京山西路支行；账号：10×××75）。
审判长 覃卫东
审判员 谢朝晖
审判员 徐金鸽
二〇一七年二月二十八日
书记员 冯 邻
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