广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤20民终6034号
上诉人（原审被告、原审反诉原告）：颜崇刚，男，1972年12月24日出生，汉族，住四川省双流县。
委托诉讼代理人：戴海，广东森隆律师事务所律师。
委托诉讼代理人：贺纯，广东森隆律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：中山市东凤镇小沥社区居民委员会，住所地广东省中山市东凤镇东海四路38号。
主要负责人：罗湛标，社区主任。
委托诉讼代理人：丘英隆，广东广诚信律师事务所律师。
上诉人颜崇刚因与被上诉人中山市东凤镇小沥社区居民委员会（以下简称小沥居委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2017）粤2072民初3180号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，审查上诉意见，决定不开庭进行审理。本案现已审理终结。
上诉人颜崇刚上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判颜崇刚无需向小沥居委会支付2016年7月至2017年2月期间的租金104624元及滞纳金；3.改判小沥居委会向颜崇刚返还租赁保证金。事实和理由：一、在颜崇刚与小沥居委会双方已确认涉案厂房在2016年6月26日的火灾发生后无法继续使用的情形下，一审法院认定颜崇刚在火灾发生后继续租用涉案厂房且应向小沥居委会支付租金与事实不符且明显有悖常理。涉案厂房在2016年6月26日因发生火灾而损毁，该火灾的发生与颜崇刚无关，本案庭审中，颜崇刚与小沥居委会均已确认涉案厂房在2016年6月26日的火灾发生后无法继续使用，一审判决对涉案厂房在火灾发生后无法继续使用这一事实亦予认定。颜崇刚与小沥居委会是租赁关系，租赁关系得以履行的前提是租赁物可以使用，在本案涉案厂房无法使用的情形下，颜崇刚与小沥居委会之间的租赁关系已因合同目的无法实现而于2016年6月26日自动解除，因此，一审法院认定颜崇刚在火灾发生后继续租用涉案厂房且应向小沥居委会支付租金不仅与事实不符还明显有悖常理。二、既已确认涉案厂房在2016年6月26日的火灾发生后无法继续使用，颜崇刚与小沥居委会之间的租赁关系已因合同目的无法实现而于2016年6月26日自动解除，租赁合同签订至自动解除期间，颜崇刚并未存在任何违约情形，租赁合同解除后，小沥居委会理应向颜崇刚返还租赁保证金及水电保证金。综上，一审法院在确认涉案厂房于2016年6月26日的火灾发生后无法继续使用的情形下仍要求颜崇刚向小沥居委会支付租金及驳回颜崇刚要求小沥居委会向其返还租赁保证金及水电保证金请求的认定不仅与事实不符还明显有悖常理，请求二审法院予以改判。
被上诉人小沥居委会答辩称：一、租赁物不能使用的原因是颜崇刚造成的，本次火灾事故是由颜崇刚租赁的黎铨南、廖顺堂厂房（该厂房租赁后由颜崇刚、赵月红夫妻成立了中山市小顺电器有限公司）的电气线路发生故障而引起火灾，该火灾烧毁了相邻的小沥居委会的厂房，因此，小沥居委会厂房烧毁而不能使用是由颜崇刚成立的公司发生火灾而造成的，其应对小沥居委会的损失承担责任。二、火灾事故发生后，颜崇刚曾承诺将烧毁的厂房修复，并支付租金直到厂房修复为止，且承诺继续租赁该厂房。但颜崇刚却一直未按合同及承诺缴纳租金，已构成违约，应承担违约责任。
小沥居委会向一审法院起诉请求：颜崇刚立即支付拖欠的2016年6月至2017年2月期间的租金合共117702元及逾期缴纳租金的滞纳金（自2016年6月11日起按每日5‰的标准计算至付清之日）。
颜崇刚向一审法院反诉请求：1.确认小沥居委会、颜崇刚双方的租赁合同已于2016年6月26日终止；2.小沥居委会退还租赁保证金39234元及水电保证金6000元。
一审法院认定事实：2015年2月10日小沥居委会与颜崇刚签订《厂房租赁合同书》一份，约定小沥居委会将其位于中山市××社区东××（××队工业区）的一幢彩瓦厂房出租给颜崇刚经营电器行业使用，厂房面积为1006平方米，租赁期限为2015年4月1日至2018年3月31日，颜崇刚应缴纳租赁保证金39234元、水电保证金6000元。上述《厂房租赁合同书》另约定租金标准为13078元/月，颜崇刚应于每月10日前向小沥居委会缴纳当月租金，逾期则按每日5‰的标准支付滞纳金，如当月20日后颜崇刚仍未缴纳，则视为颜崇刚单方违约，小沥居委会有权单方终止合同，收回厂房使用权并没收颜崇刚缴纳的保证金。合同签订后，颜崇刚已向小沥居委会缴纳租赁保证金39234元、水电保证金6000元，小沥居委会已将案涉厂房交付给颜崇刚使用。
2015年2月12日，颜崇刚与黎铨南、廖顺堂签订《厂房租赁合同书》一份，黎铨南、廖顺堂将其所有的位于中山市东凤镇小沥社区的一幢彩瓦厂房出租给颜崇刚使用，租赁期限为2015年3月30日至2018年3月30日。
2016年6月26日，位于中山市东凤镇小沥社区××的黎铨南、廖顺堂厂房内的中山市小顺电器有限公司发生火灾，事故导致颜崇刚从小沥居委会处承租的厂房发生损毁，无法正常使用。2016年7月22日，中山市公安消防支队东凤大队查明上述火灾事故的起火原因为设置在黎铨南、廖顺堂厂房内部南侧升降机西侧起第一个承重柱北侧上的电气线路发生故障，引燃下方堆放的可燃物。
颜崇刚辩称其已向小沥居委会支付2016年6月份的厂房租金，并提交银行流水记录以证明该事实。经查，颜崇刚所提交的银行流水记录载明颜崇刚于2016年6月12日转账支付13078元，小沥居委会委托诉讼代理人庭审中表示不清楚上述13078元的款项性质，并表示在庭后三天内答复一审法院，但其逾期并未答复。
颜崇刚辩称火灾发生后，曾与小沥居委会口头协商解除合同，颜崇刚放弃相应的租赁保证金及水电保证金。小沥居委会对颜崇刚的上述答辩意见不予确认，并称颜崇刚一直未与其协商解除合同的事宜，但小沥居委会同意确认双方已于2017年4月30日解除租赁合同。
一审法院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。小沥居委会、颜崇刚双方均确认案涉厂房在2016年6月26日的火宅发生后无法继续使用的事实，故颜崇刚如确定在该日后不再使用案涉厂房其应及时与小沥居委会协商解除合同事宜。庭审中，颜崇刚并未提交相应的证据证明其在火灾事故发生后，曾与小沥居委会协商解除案涉租赁合同，其应承担举证不能的责任，故视为颜崇刚继续租用案涉厂房，颜崇刚理应按合同约定及时、足额向小沥居委会支付租金。颜崇刚反诉称小沥居委会、颜崇刚双方已于2016年6月26日实际解除租赁合同，并无事实依据，不予采纳。基于以上事实，颜崇刚应予支付小沥居委会2016年6月至2017年2月期间的租金。另，颜崇刚所提交的银行流水记录已载明其于2016年6月12日转账支付13078元的事实，该款项的金额支付时间与双方所约定的租金支付时间相符，且小沥居委会并未在一审法院规定的期限内就上述款项的性质予以答复，其应承担举证不能的责任，故依法认定颜崇刚转账支付的上述13078元为2016年6月份的租金。综上，颜崇刚应支付小沥居委会2016年7月至2017年2月期间的租金104624元（13078元/月×8个月）。
对于小沥居委会诉讼请求的滞纳金。案涉厂房在火灾发生后已无法正常使用，必然会对颜崇刚生产经营造成严重的影响。基于上述事实，在火灾起火原因不能归责于颜崇刚的情况下，颜崇刚逾期缴纳租金并非出于故意或恶意。从公平、合理的角度考虑，小沥居委会诉讼请求颜崇刚按每日5‰的标准支付滞纳金明显过高，依法酌定为按中国人民银行同期同类贷款利率计算为宜。
对于颜崇刚反诉请求小沥居委会退还其租赁保证金。颜崇刚存在逾期缴纳租金的违约事实，且逾期时间已远超10天，小沥居委会有权依据《厂房租赁合同书》没收颜崇刚已缴纳的租赁保证金及水电保证金，故颜崇刚的反诉请求不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、颜崇刚于判决生效之日起七日内支付小沥居委会2016年7月至2017年2月期间的租金104624元及滞纳金（以各月应付租金数额为基数，各自从当月11日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至清偿之日止）；二、驳回小沥居委会的其他诉讼请求；三、驳回颜崇刚的反诉请求。案件受理费4308元，减半收取为2154元，由小沥居委会负担1031元；由颜崇刚负担1123元；反诉费465元由颜崇刚负担。
本院二审期间，小沥居委会与颜崇刚均未提交新证据。
本院经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院另查，一审庭审期间，小沥居委会称：“发生火灾造成厂房大部分烧毁，基本不能使用”，颜崇刚称：“因为发生火灾，已经全部损毁”，双方均确认涉案厂房无法继续使用。
中山市小顺电器有限公司，法定代表人为赵月红，股东为颜崇刚和赵月红，地址为中山市东凤镇小沥社区××（黎铨南、廖顺堂厂房）。小沥居委会称颜崇刚和赵月红为夫妻关系，颜崇刚委托诉讼代理人称不清楚颜崇刚和赵月红是否为夫妻关系。
二审期间，颜崇刚确认没有书面证据证明其已明确向小沥居委会表示过解除租赁合同，只是口头表示不租赁了。小沥居委会不确认颜崇刚曾向其口头表示解除涉案租赁合同。
本院认为，根据双方的诉辩陈述，二审双方争议的焦点为：一、颜崇刚是否应该支付2016年7月至2017年2月期间的租金104624元及滞纳金；二、小沥居委会是否应向颜崇刚返还租赁保证金及水电保证金。
关于争议焦点一，颜崇刚是否应该支付2016年7月至2017年2月期间的租金104624元及滞纳金的问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的……”，涉案房屋于2016年6月26日因发生火灾而损毁，且双方均确认涉案厂房无法继续使用，属于订立合同时双方无法预见的不可抗力因素，故颜崇刚依法享有涉案租赁合同的解除权。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中，颜崇刚称火灾发生后已口头与小沥居委会协商解除合同,并主张涉案租赁合同于2016年6月26日解除，但没有提供书面证据证明其向小沥居委会提出解除租赁合同，也没有证据证明解除租赁合同的通知到达小沥居委会，且小沥居委会不确认收到过颜崇刚解除合同的通知，故颜崇刚应承担举证不能的不利后果，本院认定涉案租赁合同并未于2016年6月26日解除，颜崇刚应向小沥居委会支付2016年7月至2017年2月期间的租金104624元及滞纳金，一审法院对此认定正确，本院予以维持。
关于争议焦点二，小沥居委会是否应向颜崇刚返还租赁保证金及水电保证金的问题。厂房租赁合同书约定：“颜崇刚应于每月10日前向小沥居委会缴纳当月租金，逾期则按每日5‰的标准支付滞纳金，如当月20日后颜崇刚仍未缴纳，则视为颜崇刚单方违约，小沥居委会有权单方终止合同，收回厂房使用权并没收颜崇刚缴纳的保证金”，现颜崇刚逾期支付租金违反合同约定，小沥居委会有权没收颜崇刚缴纳的保证金。因此，颜崇刚上诉请求小沥居委会向其返还租赁保证金及水电保证金的主张不能成立，本院不予支持。
综上所述，上诉人颜崇刚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3298元，由上诉人颜崇刚负担。
本判决为终审判决。
审判长 徐红妮
审判员 谢劲东
审判员 马 燕
二〇一八年二月一日
书记员 雷 媛