湖南省郴州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘10民终219号
上诉人（原审被告、反诉原告）周家燕，男。
上诉人（原审被告、反诉原告）唐秋琴，女。
上列两上诉人共同委托代理人李昌希，湖南星河律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）钟红，女。
委托代理人石小飞，湖南奋斗者律师事务所律师。
原审反诉第三人夏国华，男。
委托代理人朱斌，湖南奋斗者律师事务所律师。
上诉人周家燕、唐秋琴因与被上诉人钟红，原审反诉第三人夏国华房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2014）郴北民一初字第1061号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年3月10日公开开庭审理了本案。上诉人周家燕、唐秋琴及其委托代理人李昌希，被上诉人钟红及其委托代理人石小飞，原审反诉第三人夏国华的委托代理人朱斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2002年11月，周家燕、唐秋琴夫妇向周家燕所在单位郴州市北湖区地税局交纳集资款，集资购买该局自行编号的第七栋303号走梯房及车库一间，该房座落在：郴州市国庆南路48号7栋301号，2006年房屋建好并交付给各购房户。2011年12月18日，周家燕、唐秋琴办理了该房的契证和房产证，产权证号为711025985，房屋性质为经济适用房。
夏国华与周家燕、唐秋琴夫妇是邻居，与周家燕是战友，双方原来关系较好。2006年周家燕在夏国华的公司上班。夏国华介绍钟红向周家燕、唐秋琴购买位于郴州市国庆南路48号7栋301号房。2006年4月30日钟红开始对该房屋进行装修，2006年7月10日装修结算。2006年5月16日，钟红支付100000元给周家燕、唐秋琴夫妇，作为购买上述房屋的购房押金，唐秋琴出具了收条，该收条的主要内容为“今收到钟红购套房押金款壹拾万元正。收款人：唐秋琴、周家燕”。此后，钟红与周家燕、唐秋琴协商了该房屋买卖事宜，但未签订房屋买卖协议。钟红从2006年年底至今一直在使用该房屋。
2009年3月31日周家燕、唐秋琴以房屋买卖合同纠纷诉为由至法院，2014年3月13日湖南省郴州市北湖区人民法院作出（2011）郴北民一重字第9号民事判决，认定：一、周家燕、唐秋琴同意钟红装修诉争房屋，又收取钟红10万元购房押金，但又不与钟红签订房屋买卖协议，违反诚实信用原则，应承担缔约过失的主要民事责任；二、周家燕、唐秋琴对诉争房屋占用费损失负主要责任，夏国华负次要责任；三、因钟红已装修入住，无法恢复原状，只能按房屋现状予以返还。判决：一、钟红在判决生效后30日内将诉争的位于郴州市国庆南路48号7栋301号房屋返还给周家燕、唐秋琴；二、驳回周家燕、唐秋琴的其他诉讼请求。周家燕、唐秋琴、夏国华不服判决提起上诉，2014年9月5日湖南省郴州市中级人民法院作出（2014）郴民一终字第431号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。
在已生效的（2011）郴北民一重字第9号民事判决中针对钟红的装修现值损失、购房押金及购房损失释明可另案起诉，故钟红为维护其合法权益，提起诉讼，要求周家燕、唐秋琴返还购房押金100000元及利息56000元、房屋装修损失100000元、房价变动损失587356元，并由周家燕、唐秋琴负担本案诉讼费用。在已生效的（2011）郴北民一重字第9号民事判决中针对周家燕、唐秋琴的房屋占用费损失释明可另案起诉，故周家燕、唐秋琴提起反诉，要求钟红、夏国华连带支付2006年4月至2015年4月的房屋占用费148920元及鉴定费3000元，要求钟红支付房屋恢复原状费用50000元，并由钟红、夏国华负担本案诉讼费用。
在审理过程中：1、钟红于2015年1月5日提交了诉争房屋、车库及房屋内装修现值评估申请书，法院依法委托了湖南求是房地产估价经纪咨询有限公司进行评估鉴定。2015年7月22日，湖南求是房地产估价经纪咨询有限公司作出了湘求是房评报字（2015）第102号房地产估价报告，经评估鉴定：郴州市国庆南路48号北湖地税7栋301号住宅现值52.96万元（建筑面积174.77平方米，单价3030元每平方米），车库现值11.04万元（建筑面积35平方米，单价3258元每平方米），装修价值4.33万元。钟红花去鉴定费8000元。2、周家燕、唐秋琴于2015年3月3日提交了诉争房屋恢复原状所产生费用评估申请书，法院依法委托了湖南求是房地产估价经纪咨询有限公司进行评估鉴定。2015年7月22日，湖南求是房地产估价经纪咨询有限公司作出了湘求是房评报字（2015）第B-075号资产估价报告书，经评估鉴定：郴州市国庆南路48号北湖地税7栋301号住宅用房拆除费用为9400元。
原审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，争议的焦点问题如下：
一、反诉中第三人夏国华的主体资格问题。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第二百三十三条第一款的规定，反诉的当事人应当限于本诉的当事人范围。本案中，反诉中的第三人夏国华并不是本诉的当事人，故反诉中第三人夏国华不具备第三人主体资格。
二、钟红诉讼请求的认定、损失计算及责任分担问题。1、钟红要求周家燕、唐秋琴返还购房押金100000元，因已生效的法律文书确认钟红与周家燕、唐秋琴房屋买卖合同未成立，钟红应将房屋返还给周家燕、唐秋琴，故周家燕、唐秋琴所收取的购房押金100000元亦应当返还给钟红。2、钟红要求周家燕、唐秋琴支付利息56000元的诉请，因钟红已经主张了房价变动损失，其再主张利息损失，于法无据，故对钟红的该诉请不予支持。3、钟红要求周家燕、唐秋琴赔偿房屋装修损失100000元的诉请，已生效的法律文书确认：周家燕、唐秋琴同意钟红装修诉争房屋，又收取钟红100000元购房押金，但又不与钟红签订房屋买卖协议，违反诚实信用原则，应承担缔约过失的主要民事责任。故钟红要求周家燕、唐秋琴赔偿装修损失的诉请应予以支持。湖南求是房地产估价经纪咨询有限公司作出的湘求是房评报字（2015）第102号房地产估价报告中对装修价值估价为43300元，故依法认定装修现值损失金额为43300元，因周家燕、唐秋琴承担缔约过失的主要民事责任，故认定周家燕、唐秋琴赔偿房屋装修损失为43300元×80%＝34640元。4、钟红要求周家燕、唐秋琴赔偿房价变动损失的诉请，因已生效的法律文书确认了由周家燕、唐秋琴承担缔约过失的主要民事责任，故对其该项诉请予以支持。因钟红与周家燕、唐秋琴就诉争房屋意向按1200元每平方米成交，钟红也交纳了100000元购房押金，湖南求是房地产估价经纪咨询有限公司2015年7月22日作出的湘求是房评报字（2015）第102号房地产估价报告评估鉴定：“郴州市国庆南路48号北湖地税7栋301号住宅现值52.96万元（建筑面积174.77平方米，单价3030元每平方米）”，故房价变动损失应计算为：100000元÷1200元／M×3030元／M－100000元＝152500元。因周家燕、唐秋琴承担缔约过失的主要民事责任，故认定周家燕、唐秋琴赔偿房价变动损失为152500元×80%＝122000元。
三、周家燕、唐秋琴反诉请求的认定、损失计算及责任分担问题。1、周家燕、唐秋琴要求钟红、夏国华连带支付2006年4月至2015年4月的房屋占用费148920元（以后按1690元每月计算至归还房屋之日止，超过2年涨幅10%计算占用费）的诉请，因已生效的法律文书确认周家燕、唐秋琴对诉争房屋占用费损失负主要责任，夏国华负次要责任。湖南省郴州市中级人民法院作出（2014）郴民一终字第431号民事判决的时间为2014年9月5日，判决钟红返还诉争房屋的时间是判决生效后30日内，故从2006年4月至2014年10月5日前的房屋占用费损失，钟红不承担赔偿责任。此期间的房屋占用费损失由周家燕、唐秋琴承担主要责任，夏国华承担次要责任，因本案反诉第三人夏国华不具备第三人主体资格，周家燕、唐秋琴就此期间的房屋占用费损失可以另案主张权利。2014年10月5日后，钟红未按生效判决履行义务，仍占有使用该诉争房屋，实属违约，应承担违约赔偿责任。按照湖南正宏司法鉴定中心2012年7月16日作出的湖南正宏司法鉴定中心（2012）评鉴字第18号关于郴州市北湖区地税局院内7栋301号房屋租金收入评估鉴定报告书中载明：“住房租赁市场中房屋租金约为2年一调整，涨幅约为之前租金的10%左右，该房屋2010年至2012年的出租收入约为1400元／月左右”。故该房屋2014年后的出租收入约为1540元／月左右，周家燕、唐秋琴主张房屋占用费损失暂计算到2015年4月，因此2014年10月至2015年4月的房屋占用费损失为1540元／月×7个月＝10780元。2、周家燕、唐秋琴要求钟红支付房屋恢复原状费用的诉请，因已生效的法律文书确认：因钟红已装修入住，无法恢复原状，只能按房屋现状予以返还。故对周家燕、唐秋琴的该项诉请，不予支持。3、周家燕、唐秋琴要求钟红承担鉴定费的诉请，因已生效的法律文书确认：周家燕、唐秋琴对诉争房屋占用费损失负主要责任，夏国华负次要责任。故周家燕、唐秋琴为房屋占用费损失做鉴定所发生的费用，应由周家燕、唐秋琴及夏国华承担。周家燕、唐秋琴要求钟红承担鉴定费的诉请，不予支持。
综上所述，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第二百三十三条第一款之规定，作出如下判决：“一、被告（反诉原告）周家燕、唐秋琴返还原告（反诉被告）钟红购房押金100000元；二、被告（反诉原告）周家燕、唐秋琴赔偿原告（反诉被告）钟红房屋装修现值损失34640元；三、被告（反诉原告）周家燕、唐秋琴赔偿原告（反诉被告）钟红房价变动损失122000元；四、原告（反诉被告）钟红给付被告（反诉原告）周家燕、唐秋琴2014年10月至2015年4月的房屋占用费损失10780元（以后按1690元每月计算至归还房屋之日止，超过2年涨幅10%计算占用费）；五、上述一至四项原、被告款项相抵后，被告（反诉原告）周家燕、唐秋琴还应给付原告（反诉被告）钟红245860元，限两被告于本判决生效后十日内支付；六、驳回原告（反诉被告）钟红的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）周家燕、唐秋琴的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费12234元，保全费4870元，合计17104元，由原告（反诉被告）钟红承担8367元，被告（反诉原告）周家燕、唐秋琴承担8737元。反诉受理费2165元由被告（反诉原告）周家燕、唐秋琴承担2000元，原告（反诉被告）钟红承担165元。原告（反诉被告）钟红所花鉴定费8000元，由被告（反诉原告）周家燕、唐秋琴承担。被告（反诉原告）周家燕、唐秋琴所花鉴定费3000元由被告（反诉原告）周家燕、唐秋琴承担。”
上诉人周家燕、唐秋琴不服上述判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销湖南省郴州市北湖区人民法院（2014）郴北民一初字第1061号民事判决；二、驳回钟红在一审提出的全部诉讼请求；三、支持周家燕、唐秋琴在一审提出的全部反诉请求；四、由钟红、夏国华负担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、本案应为缔约过失责任纠纷，而不是房屋买卖合同纠纷，一审认定的案由错误。二、一审对周家燕、唐秋琴提交的光盘不予采信，与已经生效的（2011）郴北民一重字第9号判决的证据认定相矛盾。三、周家燕、唐秋琴没有将钥匙交给钟红，钟红占用房屋没有任何依据。钟红在没有与周家燕、唐秋琴达成房屋买卖协议且协商好之前，即对房屋装修、入住，具有明显的主观过错。一审法院在没有证据证明周家燕、唐秋琴同意钟红入住的前提下，判决周家燕、唐秋琴赔偿钟红房屋装修损失，没有任何事实和法律依据。钟红至今没有返还房屋，其要求周家燕、唐秋琴赔偿装修损失的状态是什么、现值是什么，原审判决均未予以说明。四、周家燕、唐秋琴既没有违约行为，也没有侵权行为，一审判决周家燕、唐秋琴赔偿钟红房价变动损失122000元没有法律依据。房价变动损失属于一种可期待利益损失，期待利益是当事人通过订立合同想要达到的目的，在合同谈判过程中该中期待利益是随时变化的，只有当合同成立后才可能有期待利益，在合同成立前不存在期待利益损失。一审认定钟红与周家燕、唐秋琴就诉争房屋意向按1200元每平方米成交的事实与钟红在自书的《房屋买卖协议书》中要求以2600元每平方米购买诉争房屋的事实相矛盾。五、周家燕、唐秋琴并没有将房屋交付给钟红使用，生效判决已要求钟红将房屋返还给周家燕、唐秋琴，因此钟红没有合法依据占有房屋的行为是侵权行为，应依法支付占用期间的费用，周家燕、唐秋琴要求钟红支付自2006年4月至返还房屋之日的费用合情、合理、合法。六、由于钟红的行为，致使周家燕、唐秋琴的房屋改变了初始装修状态，钟红依法应赔偿周家燕、唐秋琴房屋恢复原状的费用。七、夏国华与本案存在直接的利害关系，周家燕、唐秋琴将其列为第三人符合法律规定。钟红非法占用周家燕、唐秋琴的房屋与夏国华有直接关系，夏国华应与钟红承担共同赔偿责任。
被上诉人钟红答辩称：一、本案是因房屋买卖而引发纠纷，原已生效的一、二审判决均认定案件的案由为房屋买卖合同纠纷。现钟红是以生效判决认定的事实及释明的内容起诉，一审判决依据已生效判决认定本案案由为房屋买卖合同纠纷并无不当。二、一审中周家燕、唐秋琴提交的光盘不符合证据规则，应不予采信。周家燕、唐秋琴虽然是通过他人将房屋钥匙交给钟红，但是后来同意了钟红装修房屋，并收取钟红购房押金，说明其认可将房屋交给钟红的事实，而非钟红非法占用。三、周家燕、唐秋琴违反诚实信用原则，应承担缔约过失的主要责任，故一审判决周家燕、唐秋琴赔偿钟红房屋装修损失34640元并无不当。四、缔约过失责任的赔偿范围包括固有利益和信赖利益，信赖利益包括直接损失和间接损失，房价变动损失属于间接损失，应当予以赔偿。周家燕、唐秋琴与钟红有意向就诉争房屋按1200元每平方米成交的事实，在已生效的（2011）郴北民一重字第9号判决中已经认定，与本案的一审判决不矛盾。五、（2011）郴北民一重字第9号判决已经认定周家燕、唐秋琴对房屋占用损失负主要责任，夏国华负次要责任，故一审判决钟红对该判决生效前的房屋占用费不承担责任是正确的。六、（2011）郴北民一重字第9号判决认定钟红只能按房屋现状予以返还，故钟红不需要恢复原状，亦不需承担恢复原状的费用。七、反诉的当事人应限于本诉当事人的范围，夏国华不是本诉的当事人，故其不应成为反诉的当事人。综上所述，周家燕、唐秋琴的上诉理由不成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审反诉第三人夏国华述称：夏国华不是本案适格的诉讼主体，夏国华只是介绍钟红向周家燕、唐秋琴购买房屋，与周家燕、唐秋琴不存在换房协议，夏国华从未占有、使用诉争房屋，周家燕、唐秋琴要求夏国华支付房屋占用费、鉴定费无事实和法律依据。综上所述，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院二审查明：一、湖南省郴州市北湖区人民法院在已经生效的（2011）郴北民一重字第9号民事判决中认定了以下事实：（一）2007年4月26日，唐秋琴手写了一份《房屋买卖协议书》，协议内容如下：1、周家燕、唐秋琴同意将坐落在北湖区地税局院内的七栋303房屋，面积为178平方米，以每平方米价格1200元卖给李成林；2、李成林愿意以每平方米1200元的价格购买；······因协商未成，双方未达成房屋买卖协议。（二）2007年6月15日，钟红书写了一份《房屋买卖协议书》，要求以2600元每平方米的价格购买诉争房屋，但并未与周家燕、唐秋琴达成房屋买卖协议。（三）2007年9月6日，夏国华向周家燕、唐秋琴出具承诺书，承诺：夏国华在一中五岭阁住宅小区将分配一套复式楼，面积约258平方米（以测绘为准），本人愿意将此房转让给周家燕，其价176平方米为1200元／平方米，余下按一中分配给教职员工价格计算，大约850元／平方米。2008年初，夏国华告知周家燕、唐秋琴一中的房屋已分下来，周家燕、唐秋琴遂到一中看房，但夏国华要周家燕、唐秋琴和钟红交接清楚后，再给周家燕、唐秋琴钥匙。2008年3月，当周家燕、唐秋琴再次向夏国华要房屋时，夏国华告知周家燕、唐秋琴一中的房屋因领导不肯而未分到，其为周家燕、唐秋琴在湘南技校又准备了一套145平方米的房屋，加上杂房大概167平方米，按1200元／平方米结算，要周家燕、唐秋琴与钟红交结清楚后再给周家燕、唐秋琴，周家燕、唐秋琴认为该房是小产权房且面积太小而未同意。（四）2008年7月30日晚8时许，夏国华为协调解决周家燕、唐秋琴与钟红之间的房屋买卖问题，召集唐秋琴、周家燕与钟红到樟树岭茶楼协商。夏国华在这次谈话中陈述：“我原来都是讲以房换房，我如果讲的话就是以房换房，再也不要节外生枝了，原来讲按1000元每平方米就算了，按1200元每平方米，把这个事情原原本本搞好算了，再也不要扯其他的事了…我觉得这个按1200一个平方，把这个事情了了，如果不放心，可以同时把那个合同在同时情况下把他签掉；湘南技校的房子具体好多面积我搞不清了，就是说差好多平方，到时候我们再来协商，怎么处理这个事…”此后，周家燕、唐秋琴因车库及价格问题，未与钟红达成房屋买卖协议。二、湖南省郴州市北湖区人民法院（2011）郴北民一重字第9号民事判决认定钟红与周家燕、唐秋琴的房屋买卖合同未成立，并确认由周家燕、唐秋琴承担导致该合同未成立的主要缔约过失责任，因钟红在该案中放弃对诉争房屋的装修损失进行评估鉴定，该院在判决中释明钟红就装修现值损失、购房押金及损失可另案起诉。其他事实与一审查明的事实一致。
本院认为，本案系钟红起诉要求周家燕、唐秋琴承担在订立合同过程中因违反诚实信用原则造成的损失而产生的纠纷，双方的房屋买卖合同并未成立，故不宜以双方拟订立的房屋买卖合同作为本案案由，本案应为缔约过失责任纠纷。本案二审的争议焦点是：一、周家燕、唐秋琴是否应赔偿钟红房屋装修损失34640元、房价变动损失122000元；二、钟红是否应支付周家燕、唐秋琴房屋恢复原状费用、2006年4月至2014年10月5日期间的房屋占用费以及就房屋占用损失进行鉴定所花的费用；三、夏国华是否应在本案中承担责任。
关于焦点一。当事人在订立合同过程中，有违背诚实信用原则的行为，造成了另一方当事人的损失，应承担赔偿受害人损失的法律后果。本案中，周家燕、唐秋琴同意钟红装修诉争房屋并收取钟红100000元购房押金，但又不与钟红签订房屋买卖协议，违反诚实信用原则，应承担缔约过失主要责任的事实已经生效法律文书确认，故钟红要求周家燕、唐秋琴赔偿其房屋装修损失、房价变动损失的诉讼请求，应予支持。关于房屋装修损失应如何计算的问题，经湖南求是房地产估价经纪咨询有限公司评估确定，涉案房屋装修价值（折旧后净值）为4.33万元，一审法院亦是根据该评估结果对涉案房屋的装修损失进行认定，周家燕、唐秋琴主张房屋装修现值不能确定的理由不成立。关于房价变动损失应如何计算的问题，周家燕、唐秋琴与钟红多次协商按1200元每平方米出卖诉争房屋，虽然钟红曾提出按2600元每平方米购买，但周家燕、唐秋琴未与钟红达成一致协议，现周家燕、唐秋琴主张房价变动损失应按2600元每平方米计算依据不足，本院不予支持。
关于焦点二。因生效法律文书已经确认因钟红已装修入住，诉争房屋无法恢复原状，只能按现状予以返还，故周家燕、唐秋琴要求钟红承担房屋恢复原状费用依据不足，本院不予支持。同时，生效法律文书亦确认周家燕、唐秋琴对诉争房屋占用费损失负主要责任，夏国华负次要责任，且释明周家燕、唐秋琴可另行向夏国华主张权利，故周家燕、唐秋琴要求钟红赔偿2006年4月至2014年10月5日期间房屋占用损失以及因对房屋占用损失进行鉴定所花费用的理由不能成立，本院不予支持。
关于焦点三。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第二百三十三条规定，反诉的当事人应当限于本诉的当事人范围。本案中，本诉的原告是钟红，被告是周家燕、唐秋琴，夏国华并不是本诉的当事人，周家燕、唐秋琴提起反诉应以钟红为反诉的当事人，夏国华不能成为本案反诉的适格当事人，故对周家燕、唐秋琴要求夏国华支付房屋占用费、鉴定费的反诉请求不予审理，双方可另行处理。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4988元，由上诉人周家燕、唐秋琴负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 程
代理审判员 刘 扬
代理审判员 夏国争
二〇一六年四月七日
书 记 员 孙宝乐
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。