河北省张家口市桥东区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）东民初字第2072号
原告杨平，个体工商户。
委托代理人陈庆云、杨静，河北经华律师事务所律师。
被告张家口宜城房地产开发有限公司，住所地张家口市桥东区胜利南路23号1号301。
法定代表人陆水良，该公司总经理。
委托代理人于海忠、谈小君，河北思洋律师事务所律师。
原告杨平与被告张家口宜城房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨平及其委托代理人陈庆云、杨静，被告张家口宜城房地产开发有限公司的委托代理人于海忠、谈小君到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。
原告杨平诉称，2010年5月5日，原、被告签订了《期房认购协议书》，购买被告开发的宜城嘉苑1号楼3单元202室楼房一套。并按协议约定支付购房款120869元。协议约定房屋在2011年6月30日前交付使用，但至今被告仍未能向原告交付房屋钥匙。经调查，被告在与原告签订合同时，并没有办理房屋预售许可证，且未向原告说明。根据相关法律法规，被告没有取得商品房预售许可证明，与原告签订的预售合同应当认定无效，且被告故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，故原告诉至法院，请求：1、确认《期房认购协议书》无效。2、判令被告返还原告购房款120869元及利息（从2010年5月5日至返还房款时止按照银行同期贷款利率4倍计算利息）。3、判令被告赔偿原告一倍购房款120869元。4、判令被告补偿原告装修款32552元。5、判令被告赔偿原告房屋差价的损失516209元－400869元=115340元。5、判令被告承担本案的全部诉讼费用。
被告张家口宜城房地产开发有限公司辩称，1、原、被告签订认购协议书属于一般的民事协议，而非商品房买卖合同，并没有违反民法通则及合同法关于合同无效的规定，应属合法有效。2、关于原告要求被告支付利息，原、被告在签订认购协议书的第9条第一项约定首付购房款是不计利息的，是双方当事人真实意思表示。而对不计利息的约定，也不违反法律规定的强制性规定。原告主张要求利息，违背了当时的双方当事人的真实意思表示。3、原告要求被告赔偿一倍购房款，不应支持。双方签订的认购协议不属于商品房买卖合同，而是一般民事协议，因此不能适用最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的若干问题的解释来要求被告进行赔偿。同时，被告在售房过程中，并未向原告隐瞒没有取得预售许可证这一事实，此点从认购协议第4条和第9条第二项可以看出。4、原告请求被告赔偿装修款，不应支持。双方虽然达成认购协议，但原告作为买受人，并没有足额交纳购房款，买卖标的物也没有发生转移交付，房屋所有权人还是被告。原告并非房屋所有权人，无权对房屋占有、使用、收益和处分。而原告未经被告同意，擅自更换防盗门，入屋进行装修。在被告制止后，仍然不予理睬。5、关于房屋差价损失双方没有约定和法律规定，且原告在鉴定之前基准日为2010年5月5日至2013年12月23日，而鉴定机构作出的房屋基准价是2014年8月21日，超过原告的鉴定请求，因此不能以鉴定机构的市场基准价作为依据。综上所述，驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，本案原告作为甲方（卖方），被告作为乙方（买方）于2010年5月5日订立《期房认购协议书》，约定：一、经买方自愿认购卖方宜城嘉苑1号楼3单元202楼房一套，该商品房地上面积约115.34㎡，售价为3550元／㎡，计409457元。地下建筑面积约为14.48㎡，售价为1000元／㎡，计14480元。即房屋总价为423937元，优惠后房屋总价为400869元。此面积为估算面积，最终产权面积以房管部门测算面积为准，房款多退少补。此款不含煤气入户、磁卡水、电表费、办理房屋产权证书费用、物业管理费用及公共部分维修基金等。二、付款方式按揭贷款。三、买方签订期房认购协议书时，向卖方支付该商品房总售价30%房款。四、买方如选择按揭贷款，公积金贷款方式购房，在签订期房认购协议后于2010年9月30日前办理贷款手续，将贷款资料准备齐全，同时签订正式购房合同。五、房屋在签订期房认购协议书后，概不退房换房，如买方遇特殊原因确需退换，卖方收取房屋总价款2%的违约金。七、房屋预计在2011年6月30日前交付使用，如遇政府行为和人力不可抗拒的自然灾害等原因，可延期交工。九、因履行本认购协议书发生争议时，双方应协商解决，如协商不能达成一致时，可以提交张家口市仲裁委员会仲裁决定。被告于2010年4月1日交付购房款10000元，2010年5月5日交付购房款110869元。双方又于2013年12月18日订立《补充协议》，约定：1、甲乙双方同意撤销《期房认购协议书》中的仲裁条款；2、甲乙任何一方均可到张家口市桥东区人民法院通过诉讼程序予以解决上述纠纷。原告未取得诉争房屋的商品房预售许可证明。原、被告均认可房屋价款是按双方签订的认购协议书约定的优惠价格400869元支付。原告未交付被告诉争房屋，被告于2013年5月进入诉争房屋开始进行装修。根据原告的申请，双方共同选取鉴定机构，本院委托张家口市物价局价格认证中心对诉争房屋基准日时市场价格及已装修部分损失进行认证。该中心于2014年11月3日出具张价认（2014）262号鉴定价格鉴定结论书，价格鉴定结论：1、宜城嘉苑1号楼3单元202室房屋基准日时市场价格为516209元。2、宜城嘉苑1号楼3单元202室房屋已装修部分损失为32552元。价格鉴定基准日为2014年8月21日，价格鉴定作业日期为2014年5月16日至2014年11月3日。原告支付鉴定费用4000元。被告对鉴定结论确定的基准日有异议，本院以双方确定的鉴定基准日2013年12月23日委托补充鉴定。张家口市物价局价格认证中心于2015年5月25日出具关于张价认（2014）262号价格鉴定结论书补充意见，基准日为2013年12月23日的补充意见为：1、宜城嘉苑1号楼3单元202室房屋市场价格为505252元；2、房屋装修损失鉴定价格无变化。诉讼中，被告未对其主张的不是故意隐瞒未取得商品房预售许可证明的事实举证证实。
以上事实有双方当事人陈述、《期房认购协议书》、《补充协议》、交纳购房款收据二张、价格鉴定报告书予以证实。
本院认为，原、被告订立的《期房认购协议书》，从约定的内容看，该协议书具备了《商品房销售管理办法》第十六规定的主要内容，该合同应为商品房买卖合同。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。被告至今未取得商品房预售许可证明，所以双方所订立的《期房认购协议书》依照上述规定，应认定为无效。依上述解释第第九条规定：出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。诉讼中，被告未举证证明其不是许可故意隐瞒未取得商品房预售许可证明这一事实，故依此规定，对于原告要求被告返还原告购房款120869元的主张本院予以支持。同时被告应支付占用购房款期间（从2010年5月5日起至返还购房款时止）同期贷款利率的利息。原告要求判令被告承担已付购房一倍的赔偿责任，本院予以支持。原告要求判令被告赔偿原告房屋差价的损失505252元－400869元=104383元，本院予以支持。被告未给原告交付诉争房屋，原告擅自进入诉争房屋进行装修，装修费用应自行承担，故对原告要求判令被告补偿原告装修款32552元，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
原、被告于2010年5月5日订立《期房认购协议书》无效。
被告于本判决生效之日起十五日内返还原告购房款120869元及利息（从2010年5月5日起至本判决指定的履行期间止，以同期贷款利率计息）、支付房屋差价损失104383元、赔付已付购房一倍的损失120869元。
驳回原告其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7518元，依法减半收取3759元，鉴定费用4000元，由原告杨平负担案件受理费315元，鉴定费用2000元。被告负担案件受理费3744元，鉴定费用2000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。
审判员 孙秀峰
二〇一五年六月十一日
书记员 武彩雯
附法律法规
《中华人民共和国合同法》第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
第九条：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。