江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0106民初3846号原告：王汉东，男，1960年6月27日出生，住江苏省响水县。委托诉讼代理人：索明瑜，江苏天豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：张翔，江苏天豪律师事务所实习律师。被告：南京悦庆投资控股有限公司，住所地在江苏省南京市鼓楼区凤凰街2号。破产管理人：江苏泰和律师事务所。负责人：王文德。委托诉讼代理人：蒋宜贯，江苏泰和律师事务所律师。委托诉讼代理人：李自强，江苏泰和律师事务所实习律师。第三人：朱磊，男，1971年3月8日出生，汉族，住江苏省南京市秦淮区。原告王汉东与被告南京悦庆投资控股有限公司（以下简称悦庆投资公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月21日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本院在审理中依法追加了朱磊作为第三人参加诉讼。原告王汉东及其委托诉讼代理人索明瑜，被告悦庆投资公司的委托诉讼代理人蒋宜贯、李自强，第三人朱磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王汉东向本院提出诉讼请求：被告悦庆投资公司为原告办理房屋过户手续，诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2015年10月与被告签订了《商品房现售合同》，约定原告向被告购买位于南京市鼓楼区××室××房屋××套。合同签订后，原告已经付清了全部房款，并缴纳了相关费用，且已实际入住该房屋。但因被告的原因致使原告暂停了产权过户手续的办理，随后涉案房屋被大连市西岗区人民法院查封，原告的房屋产权登记因此而中止。原告在向南京市城市建设委员会说明情况后，南京市城市建设委员会于2016年1月6日向大连市西岗区人民法院发函，要求解除对涉案房屋的查封，但对方未予解封，致使原告至今无法办理产权过户手续。后被告进入破产清算程序，原告得知后向破产管理人主张房屋所有权，被告知向法院诉讼。原告认为自己已经支付了全部房款，并已实际入住该房屋，该房不属于破产财产，故原告诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告悦庆投资公司辩称：悦庆投资公司虽已进入破产程序，但破产管理人并未接收到该公司的财务资料及其他重要的经营资料，案涉房屋不存在抵押的状况，但有三个司法查封，在上述查封未解除前，破产管理人无法为涉案房屋办理产权变更登记手续。如人民法院未能支持原告的诉讼请求，希望原告能够依法申报债权。第三人朱磊述称：原告陈述的事实属实，2015年10月26日，王汉东因为买房向其支付了2万元的定金，并向其交付了一张30万元的本票，因钱不够王汉东又向其借款35万元，其于当日将借款支付给了被告，共计支付了67万元。实际上与本案相似的房屋共有8套，房款627万元全部是其支付的，万源典当公司与悦庆投资公司已经签字确认债权债务全部结清。本院经审理认定事实如下：坐落于南京市鼓楼区××广场××室房屋（建筑面积47.23平方米，丘号为591375-I-220，以下简称案涉房屋）系悦庆投资公司开发建设的。2015年10月26日，悦庆投资公司（合同甲方）与王汉东（合同乙方）签订了《商品房现售合同》，约定甲方将案涉房屋出售给乙方，单价14185.9元/平方米，总价67万元；乙方应于2015年10月26日前向甲方支付合同价款，甲方应于2015年10月26日前向乙方交付该商品房；合同签订后10日内（应当不超过10日），甲方应按规定通过南京市网上房地产操作系统，将本合同基本信息传送至南京市房产管理局产权市场处备案；合同签订后90日内（应当不超过90日），甲、乙双方应当共同申请房屋所有权转移登记，乙方领取《房屋所有权证》90日后，有权且应当要求甲方配合办理该商品房占用范围内的国有土地使用权变更登记；合同经双方签署并备案后生效等等。合同签订当日，王汉东向朱磊支付了2万元，并与朱磊签订了借款合同，约定由王汉东向朱磊借款35万元用于购买悦庆投资公司名下的房产，同时王琛（王汉东的子女）还向朱磊给付了一张数额为30万元的转账支票。当日，悦庆投资公司将合同基本信息传送至南京市房产管理局产权市场处进行了备案，并向王汉东出具了购房款为67万元的发票，且将涉案房屋交付给了王汉东。2015年11月11日，辽宁省大连市西岗区人民法院对案涉房屋进行司法查封，限制期限自2015年11月11日至2018年11月12日；2016年1月6日，南京市城乡建设委员会向大连市西岗区人民法院发函，请求解除对含案涉房屋在内的六套房屋的查封。2016年4月20日和2017年1月22日，南京市鼓楼区人民法院和南京市秦淮区人民法院分别对该房屋进行了轮候查封。2017年1月16日，本院受理了利害关系人对南京悦庆投资公司提出的破产清算申请，并指定江苏泰和律师事务所作为破产管理人。2017年3月20日，悦庆投资公司的破产管理人告知王汉东，其应在收到该通知后15日内向本院起诉，确认其对涉案房屋享有产权。庭审中，原、被告双方对王汉东是否已经结清房款产生了争议。王汉东为证明其已经支付了全部房款向本院提供了抵押典当合同、借据、汇款凭证、授权委托书以及《谅解备忘录》等。悦庆投资公司称上述证据中所加盖的印章不清楚，且悦庆投资公司尚未将相关财务凭证交给破产管理人，故破产管理人对上述证据的真实性难以确认。本院认证如下：因本院向悦庆投资公司送达起诉状副本后已有相当长的时间，破产管理人以其未收到相关财务资料为由对上述证据的真实性不予确认，缺乏合理性，本院不予采纳。因上述证据均加盖了悦庆投资公司的印章，且有相关的银行交易凭证以及江苏万源典当有限公司（以下简称万源典当公司）出具的说明相印证，故本院对上述证据的真实性，予以认定。根据上述证据本院认定如下事实：2015年2月10日，悦庆投资公司及其法定代表人杨秉汶作为共同借款人与案外人万源典当公司签订了四份房地产抵押典当借款合同，每份合同借款的数额均为125万元，共计借款500万元，借款期限为2015年2月10日至2015年5月9日。悦庆投资公司以包括本案所涉房屋在内的8套房屋为上述借款设定了抵押，并办理了抵押登记。悦庆投资公司在向万源典当公司出具的借据中要求该公司将借款汇到案外人杨胜利账户中去。2015年2月12日，万源典当公司分两笔将500万元打给了外人杨胜利。2015年10月12日，悦庆投资公司授权万源典当公司以不低于每平方米14800元的价格出售其抵押的8套房屋，房款用于偿还其公司以及杨胜利借朱磊20万元的借款本息，余款汇入倪长林和石超账户。2015年10月20日，悦庆投资公司告知购房人将房款全部汇入朱磊或赵素萍的银行账户中。2015年10月26日，悦庆投资公司、杨秉汶、杨胜利等与江苏万源典当有限公司签订《谅解备忘录》，主要内容为：“被告及杨秉汶共向江苏万源典当公司借款500万元，借款综合费用及利息为2.3%，逾期违约金为0.2%/天，抵押物为包括案涉不动产在内的8套房屋；现抵押给万源典当公司名下的六套房屋由万源典当公司出售或过户到万源典当公司指定的人员名下，其中417、520、517、314室的房价为14000元/平方米，552和541室的单价为13500元/平方米，并确保实际购房人或万源典当公司指定的人员能够办理产权证和土地证；房款在用于归还江苏万源典当有限公司和朱磊的借款本息以及员工工资322532元（打入倪长林账户）后，余款316227元支付给被告悦庆投资公司指定账户（赵素萍账户）”。案外人朱磊按《谅解备忘录》要求于2016年10月26日向赵素萍账户转账316227元。目前，涉案的房屋已无抵押登记。本院认为，悦庆投资公司虽房屋买卖合同的内容未予确认，但对该合同的表面真实性予以确认，因该合同与王汉东提供的售房发票所载明的房款数额一致，且悦庆投资公司未提供相反的证据证明该合同不具有真实性，故本院对该合同内容的真实性予以认定。因悦庆投资公司在签订涉案房屋的买卖合同前即已向万源典当公司出具了授权委托书，授权万源典当公司出售涉案房产，并出具了说明，告知购房人将购房款汇入朱磊账户中，故王汉东对朱磊的给付即视为对悦庆投资公司的给付。王汉东所支付的67万元款项中虽有35万元系向朱磊的借款，但该借款行为仅在王汉东与朱磊之间产生债权债务关系，并不影响王汉东与悦庆投资公司之间的付款关系。因朱磊系悦庆投资公司指定的收款人，故只要朱磊确认其收到了王汉东的全部房款，即应认定王汉东完成了付款义务。因朱磊确认王汉东已经履行了付款义务，且涉案房屋已交给王汉东居住，故王汉东主张悦庆投资公司履行过户义务，具有事实和法律依据，本院予以支持。案涉房屋虽被法院查封，但因悦庆投资公司的破产案件已被本院受理，故根据《中华人民共和国企业破产法》第十九条的规定，案涉房屋的保全措施应予解除，被告应在司法查封解除后协助原告办理案涉房屋的产权过户手续。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条、《中华人民共和国企业破产法》第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：被告南京悦庆投资控股有限公司于本判决生效后，且在南京市鼓楼区凤凰街2号552室房屋查封解除后十日内，协助原告王汉东将该房屋登记至其名下。案件受理费80元，减半收取40元，由被告南京悦庆投资控股有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南京市中级人民法院。审判员  孙晋辉二〇一七年六月二十八日书记员  陈 蓉