杭州经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭经开民初字第1435号
原告：朱阳珍。
委托代理人：叶晓华。
被告：杭州银沙实业有限公司。住所地：杭州经济技术开发区德胜东路****号*号综合楼。
法定代表人：陆军芳，该公司总经理。
委托代理人：应媛扬，浙江一墨律师事务所律师。
原告朱阳珍诉被告杭州银沙实业有限公司合同纠纷一案，本院于2014年10月31日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员林晖独任审判，于2014年12月1日公开开庭进行了审理。原告朱阳珍的委托代理人叶晓华，被告杭州银沙实业有限公司的委托代理人应媛扬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱阳珍起诉称：2009年12月2日，原告与被告签订《商铺使用权转让合同》，约定：原告受让被告位于杭州义乌小商品城·银沙联合市场3层A区7-175号商铺用于投资，商铺使用权转让价款为340500元；受让的商铺使用权年限为15年，自2010年10月1日起至2025年9月30日止。同日，双方签订《合同附件二》，约定原告将商铺向被告返租六年，即从2010年10月1日起至2016年9月30日止。原告于合同签订当天一次性支付商铺使用权转让价款。被告未能及时支付约定的返租款，给原告造成了重大的经济损失。现原告诉至法院，请求判令：一、杭州银沙实业有限公司立即支付2014年10月1日至2015年9月30日的返租款37455元（340500×11%），逾期违约金1162元（37455×0.001×31，从2014年10月1日起暂计算至2014年10月31日，并要求自2014年10月31日起继续按日支付租金万分之十的违约金）；二、本案的诉讼费用由被告承担。
原告为支持其诉请主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：
1.收款收据，用以证明原告已经按照合同向被告支付商铺使用权转让价款。
2.《商铺使用权转让合同》、《合同附件一》、《合同附件二》，用以证明原、被告双方的权利义务。
3.《商铺使用权变更确认书》，用以证明双方确认商铺返租的起算时间为2010年10月1日。
被告答辩称：一、被告已经于2013年5月22日向原告支付商铺预付款119175元，被告无需再向原告支付返租款。二、若原告需要被告支付第五年的返租款，则原告计算的违约金过高，请法庭予以调低，且违约金应当自2014年10月16日起算。三、本案诉讼费用由原告承担。
被告为支持其答辩意见，向本院出示并陈述了下列证据：
1.借款协议，
2.汇款凭证，
以上两组证据共同用以证明被告已于2013年5月22日向原告支付商铺转让预付款119175元。
对原告朱阳珍提供的证据，被告杭州银沙实业有限公司均无异议，本院予以确认。
对被告杭州银沙实业有限公司提供的证据，原告朱阳珍对证据的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，认为该借款协议并不影响《商铺使用权转让合同》、《合同附件一》、《合同附件二》的约定，并不能证明被告向原告支付商铺使用权转让款，而只是双方之间的借款。本院认为，该借款协议为附条件合同，条件成就后，借款转为商铺转让预付款，与本案事实具有关联性，本院对该组证据予以确认。
本院根据双方当事人的陈述以及确认的有效证据，认定本案事实如下：
2009年12月2日，原、被告双方签订了《商铺使用权转让合同》，约定：被告将杭州义乌小商品城·银沙联合市场3层A区7-175号商铺使用权出让给原告，原告通过合同受让的商铺使用权期限为15年，自2010年10月1日起至2025年9月30日止；商铺使用权出让价款为340500元，原告应一次性付清。同日，原、被告又签订了《合同附件一》、《合同附件二》，约定：原告同意将案涉商铺返租给被告经营，返租时间从市场开业之日起计算，返租期为六年，返租期间商铺使用权归被告所有，被告按照原告已付商铺使用权转让款的相应比例向原告支付投资返还，具体为第一年3%，第二年5%，第三年7%，第四年9%，第五年11%，第六年15%；投资返还首次支付时间为市场开业之日起15日内或商铺交付之日起15日内，以先到时间为准，第二次支付时间为第二年度的同一个日期，以此类推。同时，双方还约定，被告逾期支付返租款的违约责任为：1.逾期在30日之内，自本附件约定的付款之日起至全额付清应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之五的违约金，返租继续履行。2.逾期超过30日以上，原告有权解除返租约定：原告解除返租约定的，原告有权收回商铺使用权另行转让，被告按原告实际已付商铺使用权转让价款的15%向原告支付违约金；如原告要求继续履行返租约定的，返租约定可继续履行，自本附件约定的付款之日起至全额付清应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之十的违约金。原告于签订合同当日付清了全部商铺使用权出让价款340500元。合同约定的第五年返租期为2014年10月1日至2015年9月30日。被告应于2014年10月15日之前支付第五年的返租款。
2013年5月22日，原、被告签订《借款协议》，约定：原告向被告借款119175元，同时被告承诺接受原告委托，以不低于原《商铺使用权转让合同》约定价格转让原告商铺，该借款的计息时间为2013年5月22日至2013年8月31日；假如被告未能在2013年8月31日前将原告商铺转让完毕，该借款自动转为被告支付给原告的商铺转让预付款，不再计息；该《借款协议》不影响原、被告于2009年12月2日签订的《商铺使用权转让合同》的条款约定及法律效力。被告于签订《借款协议》当日支付原告119175元，被告未在2013年8月31日前将原告商铺转让完毕。
本院认为：双方当事人签订的《商铺使用权转让合同》、《合同附件一》、《合同附件二》、《﹤商铺使用权转让合同﹥变更确认书》以及《借款协议》系双方真实意思表示，对双方当事人均有约束力，双方均应按合同约定全面履行各自的义务。现被告逾期支付第五年度返租款，且已超过30日，原告按照合同约定，选择继续履行合同，要求被告支付第五年度返租款，符合合同约定，本院予以支持。但根据双方签订的《借款协议》，被告在2013年5月22日支付的借款119175元自动转为商铺转让预付款，原告尚剩的商铺转让价款为221325元，故被告应当以此为基数支付第五年度返租款，应为24345.75元（221325×11%）。原告要求被告按照合同约定的日万分之十的标准支付逾期付款违约金，过分高于其损失，本院酌定以中国人民银行发布的银行同期同类贷款基准利率6%上浮30%的标准，即年利率7.8%，计算上述逾期付款违约金。且根据合同约定，该违约金的起算时间应为2014年10月16日。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第三款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：
一、被告杭州银沙实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告朱阳珍返租款24345.75元及逾期付款违约金（以24345.75元为基数，按照年利率7.8%，自2014年10月16日起计算至付清之日止）
二、驳回原告朱阳珍的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案案件受理费765元，减半收取382.5元，由被告杭州银沙实业有限公司负担。原告朱阳珍于本判决书生效之日起十五日内来本院退费。被告杭州银沙实业有限公司于本判决书生效之日起十日内，向本院交纳应负担的诉讼费（本院开户银行：中信银行杭州经开支行；户名：杭州经济技术开发区人民法院；账号：73×××41）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预缴上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未缴纳的，按自动撤回上诉处理（浙江省杭州市中级人民法院开户银行为工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭州市中级人民法院，账号12×××68）。
代理审判员 林 晖
二〇一四年十二月十一日
书 记 员 朱福庆