广西壮族自治区柳州市柳江区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂0221民初1721号
原告：广西云马泰缘机械制造股份有限公司，住所地：柳州市柳江县新兴工业园恒业路7号。
诉讼代表人：胡瑜，该企业破产管理人负责人。
委托诉讼代理人：颜钊、江盼，广西汇力律师事务所律师。特别授权。
被告：柳州通为机械有限公司，住所地：柳江县新兴工业园乐业路9号（柳州市巨象起重设备有限公司内北面车间）。
法定代表人：唐绍淼。
委托诉讼代理人：黄斌、曾燕妮，广西华尚律师事务所律师。特别授权。
第三人：柳州市欧达租赁服务有限公司，住所地：柳江县新兴工业园恒业路7号（3号厂房）。
法定代表人：王泽迁，该公司经理。
委托诉讼代理人：莫增搬，广西圣泰律师事务所律师。特别授权。
原告广西云马泰缘机械制造股份有限公司（以下简称“云马泰缘公司”）诉被告柳州通为机械有限公司（以下简称“通为公司”）、第三人柳州市欧达租赁服务有限公司（以下简称“欧达公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告云马泰缘公司的委托诉讼代理人江盼、被告通为公司的委托诉讼代理人黄斌、第三人欧达公司的委托诉讼代理人莫增搬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告云马泰缘公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即将其占用原告所有的位于广西柳州市柳江县新兴工业园恒业路7号的1号厂房中面积为2400平方米的厂房按原状返还给原告；2、判令被告向原告支付逾期腾房占有使用费（按照15元/月/平方米的标准，从2016年6月1日计至被告返还厂房之日止，暂计至2017年2月28日为324000元）；3、本案诉讼费用由被告承担。
事实和理由：2014年5月21日，原告与被告通为公司签订了《厂房租赁合同》，约定原告将广西柳州市柳江县新兴工业园恒业路7号的1号厂房中面积为2400平方米的厂房出租给被告通为公司进行生产经营，每月租金为15元/平方米。2014年8月18日，原告与欧达公司签订了《租赁合同》，约定原告将广西柳州市柳江县新兴工业园恒业路7号面积为14400平方米的1号厂房整体出租给欧达公司，欧达公司作为出租方与被告通为公司于2014年9月12日签订《租赁合同》由被告通为公司承租广西柳州市柳江县新兴工业园恒业路7号的1号厂房中面积2400平方米厂房，月租为15元/平方米。原告因资不抵债，于2016年3月16日向柳江县人民法院提出破产清算申请，柳江县人民法院于2016年3月31日作出（2016）桂0221民破字第1-1号民事裁定书，裁定受理原告云马泰缘公司的破产清算申请并指定广西汇力律师事务所担任该公司管理人。根据《中华人民共和国企业破产法》（以下简称《破产法》）第十八条之规定，原告与欧达公司的《租赁合同》已于2016年5月31日解除，欧达公司无权将诉争厂房继续转租给被告通为公司，管理人已向被告通为公司发出《解除合同通知书》，告知被告通为公司应当按通知立即搬离所承租的厂房并将厂房按原状返还给原告。因此，被告通为公司依法无权继续占有和使用该原租赁厂房，并且应当承担腾房的义务。但是，被告通为公司并未搬离返还，一直实际占用至今且拒交逾期腾房占有使用费等费用。综上，被告不履行腾房的义务且不支付逾期腾房占有使用费的行为，严重侵犯了原告和原告的债权人的合法权益。为保护原告的合法权益，保障依法对原告进行破产清算，故特诉至法院，请求法院判如所请。
被告通为公司辩称：1、原、被告双方签订的合同已经终止，被告是从欧达公司处承租的厂房，管理人无权直接解除被告与欧达公司之间的合同，故原告诉请被告返还厂房、支付占用费没有事实和法律依据；2、被告已经向欧达公司缴纳了2016年3月至8月的租金。
第三人欧达公司述称：欧达公司认可收到了云马泰缘公司管理人发出的《解除合同通知书》，但是不认可该通知书的效力，认为管理人没有权利单方解除合同，该通知书没有解除合同的效力。但在收到该通知书后，欧达公司就没有向承租户再收取租金，与承租户也协商解除合同。对通为公司的租金收取到2016年6月15日。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
1、对原告向法庭提交的证据《民事裁定书》，被告认为只收到民事裁定书的一页，不认可裁定书效力，本院认为，该《民事裁定书》系本院依法作出的生效裁判文书，原告没有完整提供裁定书给被告，但不能因此否定裁定书效力，原告云马泰缘公司正处于破产清算程序阶段。
2、对原告向法庭提交的证据《租赁合同》，被告认为真实性无法确认，本院认为，该份《租赁合同》的甲、乙双方分别是原告云马泰缘公司和第三人欧达公司，落款处加盖了双方的印章，与本案其他经法庭质证并确认的证据（被告通为公司与第三人欧达公司签订的《厂房租赁合同》）能相互印证，被告否认其真实性，但未能进一步提供证据予以证实，本院对该份证据予以确认。
3、对原告向法庭提交的解除被告与欧达公司之间的租赁合同的这份《解除合同通知书》，被告认为无效，因管理人无权解除被告与欧达公司之间的租赁合同，本院认为，被告与欧达公司签订的《厂房租赁合同》，原告不是合同相对方，无权解除该租赁合同，管理人的该份解除通知，不发生解除合同的效力，对该证据的证明目的本院不予确认。
4、对送达欧达公司《解除合同通知书》的快递单，被告认为无法确认真实性，本院认为，该快递单的送达查询回执显示该快递已经送达受送达人，并加盖了邮政快递的印章，且欧达公司当庭表示收到《解除合同通知书》，对此证据真实性本院予以确认。
4、对原告向法庭提交的证据《通知书》，被告对其真实性、合法性及关联性不予认可，但未能提出证据予以反驳，本院认为，《通知书》系原告管理人在破产程序中对原告进行经营管理时所形成，对该证据的真实性本院予以确认；对送达通为公司《通知书》的快递单查询回执，被告认为没有被告公司签章，不认可收到，本院认为，该查询回执显示该快递已经送达受送达人，并加盖了邮政快递的印章，对此证据真实性本院予以确认。
综合全案证据以及原、被告当庭的陈述，本院确认以下法律事实：2014年5月21日，原告云马泰缘公司与被告通为公司签订《厂房租赁合同》一份，约定原告将其位于广西柳州市柳江县新兴工业园恒业路7号的1号厂房中面积为2400平方米的厂房出租给被告通为公司进行生产经营，每月租金为15元/平方米。2014年8月18日，原告与欧达公司签订了《租赁合同》一份，约定原告将其位于广西柳州市柳江县新兴工业园恒业路7号面积为14400平方米的1号厂房整体出租给欧达公司。同年9月12日，原告授权欧达公司以自己的名义对外转租，并收取租金。同日，欧达公司作为出租方与被告通为公司签订了《厂房租赁合同》一份，约定欧达公司将其承租原告云马泰缘公司的位于广西柳州市柳江县新兴工业园恒业路7号1号厂房中的面积2400平方米厂房，转租给通为公司，租用期为10年，自2014年9月1日起至2024年8月31日止，其中2014年9月1日至2019年9月30日期间的月租为15元/平方米，并在该《厂房租赁合同》中向通为公司披露了云马泰缘公司已将出租厂房向银行抵押的事实。此后，原告与被告于2014年5月21日签订的《厂房租赁合同》不再履行。
2016年3月31日，本院裁定受理原告云马泰缘公司的破产清算申请并指定广西汇力律师事务所担任云马泰缘公司管理人。2016年5月30日，云马泰缘公司管理人向通为公司送达了《解除合同通知书》一份，通知解除欧达公司与通为公司签订的《厂房租赁合同》，并通知通为公司在收到该通知之日起30日内，搬离所承租的厂房并将租赁物按租赁时的状态移交给管理人。2016年5月31日，云马泰缘公司管理人向欧达公司邮寄了《解除合同通知书》一份，通知欧达公司解除双方于2014年8月18日签订的《租赁合同》，并通知欧达公司在收到该通知之日起30日内，搬离所承租的厂房并将租赁物按租赁时的状态移交给管理人，欧达公司于2016年6月2日收到该通知书。2016年10月26日，云马泰缘公司管理人向通为公司邮寄送达了《通知书》一份，通知通为公司在收到通知之日起10日内向管理人缴纳厂房占用费，并将所占用的厂房腾退交还给管理人。被告通为公司至今未向云马泰缘公司管理人腾退交还所占用的厂房，亦未缴纳厂房占用费。
本院认为，本案争议的焦点问题如下：
一、关于本案原告与欧达公司之间的《租赁合同》是否已经解除的问题。原告云马泰缘公司与第三人欧达公司之间签订的《租赁合同》依法成立，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规规定，合法有效。根据《破产法》第十八条规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。”该条规定赋予了破产管理人单方解除合同的特别权利，即无论承租方是否违约，是否有过错，是否具备可以解除的条件，管理人均可以决定解除合同，这也是《破产法》作为特别法的特殊性。破产管理人解除合同的方式除了采用明示的和默示的外，还可以适用单纯的缄默方式为之，单纯的缄默方式即不通知或者不回应合同视为解除，是没有任何行为的方式。本案中，本院于2016年3月31日裁定受理云马泰缘公司的破产清算申请后，云马泰缘公司与欧达公司于2014年8月18日所签订的《租赁合同》尚在履行之中，在裁定受理破产清算申请后的2个月内（2016年5月31日之前），欧达公司未收到原告云马泰缘公司管理人继续或者终止履行《租赁合同》的通知，属于《破产法》上述条款所规定的情形，视为解除《租赁合同》，因此云马泰缘公司与欧达公司之间签订的《租赁合同》已经于2016年6月1日解除。况且欧达公司于2016年6月2日收到的云马泰缘公司管理人邮寄送达的《解除合同通知书》上，云马泰缘公司管理人亦明确表示解除《租赁合同》。该《租赁合同》解除后，欧达公司丧失将案涉厂房继续转租给被告通为公司的权利，通为公司亦无权再继续占有使用案涉厂房。云马泰缘公司要求通为公司腾退交还案涉厂房，于法有据，应予支持，腾退时间，酌定为30日。云马泰缘公司管理人有权解除其与他人签订的未履行完毕的合同，但无权解除其合同相对方与第三人之间签订的合同，即无权解除欧达公司与通为公司之间签订的厂房租赁合同，故对通为公司的相关答辩意见，本院予以采纳。因云马泰缘公司管理人对未履行完毕的合同可以选择解除或者继续履行，通为公司以云马泰缘公司管理人没有解除与欧达公司的租赁合同为由主张通为公司未丧失租赁权，没有法律依据，本院不予支持。
二、关于占用费的计算的问题。云马泰缘公司与欧达公司之间的《租赁合同》于2016年6月1日已解除，且通为公司也于同年5月30日通过收到云马泰缘公司破产管理人送达的关于解除欧达公司与通为公司之间的《厂房租赁合同》的《解除合同通知书》，知晓到云马泰缘公司无意继续出租厂房，此后，作为案涉厂房的实际使用人的通为公司负有对案涉厂房腾退交还云马泰缘公司的义务，通为公司未在云马泰缘公司管理人通知的时间内腾退交还厂房，故应从云马泰缘公司与欧达公司的租赁合同解除之日起向云马泰缘公司缴纳厂房占用费。云马泰缘公司主张占用费按照通为公司向欧达公司租赁时约定的月租金15元/平方米，即月租金为36000元（2400平方米×15元/平方米）计算，诉请被告支付占用费324000元，合乎情理，未偏离市场公允价格，计算准确，本院予以支持。被告通为公司答辩称其已向欧达公司缴纳了2016年3月至8月的租金，本院认为，此系被告通为公司与欧达公司之间的法律关系，不能在本案中予以抗辩。
综上，依照《中华人民共和国破产法》第十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第九十七条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
一、被告柳州通为机械有限公司自判决生效后三十日内向原告广西云马泰缘机械制造股份有限公司腾退交还租赁的2400平方米厂房；
二、被告柳州通为机械有限公司支付原告广西云马泰缘机械制造股份有限公司厂房占用费324000元（自2016年6月1日起暂计至2017年2月28日，之后的占用费按月租金15元/平方米计算至被告腾退交还厂房之日止）。
案件受理费6230元，减半收取计3130元（原告已预交），由被告柳州通为机械有限公司负担，届时连同本案债务一并支付给原告广西云马泰缘机械制造股份有限公司。
上述给付义务，义务人应于本判决书发生法律效力之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决确定的履行期限最后之日起二年内，向本院申请执行。
若不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于柳州市中级人民法院。
审判员 廖乙霖
Ap
point
二〇一七年八月十七日
书记员何玉琴