湖北省洪湖市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鄂洪湖民初字第01523号
原告林卫祖，男，1962年11月1日出生，汉族，湖北省洪湖市人，自由职业。
委托代理人王际伟，湖北园林律师事务所律师。
被告洪湖市教建房地产开发有限公司。
法定代表人伍晓华，该公司经理。
委托代理人兰树堂，洪湖市城区法律服务所主任。
原告林卫祖与被告洪湖市教建房地产开发有限公司（以下简称房地产公司）民间借贷纠纷一案，本院于2013年11月18日立案受理后，依法由审判员文东平担任审判长，与人民陪审员孙爱国、李明元组成合议庭，于2014年4月18日公开开庭进行了审理。原告林卫祖及其委托代理人王际伟、被告房地产公司的委托代理人兰树堂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告林卫祖诉称，被告房地产公司在2009年9月2日参加洪湖市国土资源局举行的土地使用权出让挂牌活动，并于2010年4月20日以出让的形式取得了坐落于洪湖市城区宏伟南路步行街现紫金华庭小区项目土地的土地使用权。被告房地产公司因开发紫金华庭小区项目商品房建设项目的需要，而成立了其内部机构洪湖市教建房地产开发有限公司紫金华庭开发项目部。
2012年7月至9月10日，该项目部因经营需要而向原告陆续借款共计80万元，并承诺在12个月内归还，月利率为千分之二十。2012年9月10日，原告向其出借了80万元人民币，同时该项目部及其负责人朱敬哲向原告出具了借条及《承诺书》各1份。在上述《承诺书》上，上述二民事主体承诺：用紫金华庭的7套房屋作为还款抵押担保。同日，该项目部还向原告同时出具了关于上述7套房屋的《收据》为证。7套房屋的编号为：A-1-1602号、A-1-1603、A-2-1601号、A-2-1602号、A-2-1603、A-2-1604号、A-2-1002号。因被告的原因，上述7套房屋至今没有在洪湖市房产管理局办理抵押权登记手续以及过户至原告名下的过户变更登记手续。
原告依约将款项出借后，至今被告房地产公司及其项目部根本没有向原告偿还此款。原告经多次索讨，但是该项目部的负责人之一朱敬哲及其他人员却总是以各种理由推诿至今。原告经多次索讨未果，因此诉讼。
在“紫金华庭”小区商品房对外销售过程中，该项目部在对外收取相关购房者的购房首付款、代办购房按揭抵押手续等各项费用收据上，加盖的均是“洪湖市教建房地产开发有限公司紫金华庭开发项目部财务专用章”。而被告房地产公司为向原告提供担保的7套房屋所出具的7份收据上也加盖的是上述同样的公章“洪湖市教建房地产开发有限公司紫金华庭开发项目部财务专用章”。
综上，原告认为：依据如下法律之规定，被告房地产公司应当向原告承担民事责任：1、《民法通则》第43条规定：企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，依法承担民事责任；2、《最高人民法院关于贯彻执行《民法通则》若干问题的意见（试行）》（以下简称：“《民法通则》司法解释”）第58条规定：企业法人的法定代表人和其他工作人员，以法人名义从事的经营活动，给他人造成经济损失的，企业法人应当承担民事责任；3、《最高人民法院关于适用〈民事诉讼法〉若干问题的意见》（以下简称：“《民诉法》司法解释”）第41条规定：法人非依法设立的分支机构，或者是依法设立，但没有领取营业执照的分支机构，以设立该分支机构的法人为当事人。同时，该司法解释第42条规定：法人或者其它组织的工作人员因职务行为或者授权行为发生的诉讼，该法人或其他组织为当事人；4、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉》若干问题的解释（以下简称：“《担保法》司法解释”）第124条规定：企业法人的分支机构为他人提供保证的，人民法院在审理保证纠纷案件中可以将该企业法人作为共同被告参加诉讼；5、《担保法》第19条规定：当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任；6、上述《担保法》司法解释第126条规定：连带责任保证的债权人可以将债务人或者保证人作为被告提起诉讼，也可以将债务人和保证人作为共同被告提起诉讼；7、《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第十七条规定：审理案件时，对于因借贷关系产生的正当的抵押关系应予保护。如发生纠纷，分别按照《民法通则》第八十九条第二项以及《民法通则》司法解释第112条、113条、114条、115条、116条的规定处理；8、《民法通则》司法解释第112条规定：债务人或者第三人向债权人提供抵押物时，应当订立书而合同或者在原告债权文书中写明。没有书面合同，但有其它证据证明抵押物或者其权利证书已交给抵押权人的，可以认定抵押关系成立；9、上述《担保法》司法解释第67条第2款规定：如果抵押物未经登记的，抵押权不得对抗受让人，因此给抵押权人造成损失的，由抵押人承担赔偿责任；10、《担保法》司法解释第38条第一款规定：同一债权既有保证又有第三人提供物的担保的，债权人可以请求保证人或者物的担保人承担担保责任。当事人对保证担保的范围或者物的担保的范围没有约定或者约定不明的，承担了担保责任的担保人，可以向债务人追偿，也可以要求其他担保人清偿其应当分担的份额。其第二款规定：同一债权既有保证又有物的担保的，物的担保合同被确认无效或者被撤销，或者担保物因不可抗力的原因灭失而没有代位物的，保证人仍应当按合同的约定或者法律的规定承担保证责任；11、《合同法》第49条规定：行为人没有代理权、超越代理权或代理权终止后以被代理人名议订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。
综上所述，原告认为：1、朱敬哲的行为是一种代理行为和职务行为。原告有理由相信及认为朱敬哲有权代理（代表）被告房地产公司从事相关行为；2、被告房地产公司应当对自己的代理人的相关行为承担民事责任；3、同时，因被告教建房地产公司也向原告书面承诺了愿意用上述7套房屋向原告进行抵押担保，其有义务作为保证担保人向原告承担连带担保责任；4、另外，被告房地产公司作为紫金华庭小区项目的房地产开发商和房屋抵押担保人，其还有义务依据上述《担保法》司法解释第67条之规定，向原告承担因上述7套房屋抵押物未经登记而给原告造成的经济损失的民事赔偿责任；5、综上，无论站在任何一个法律角度上来看本案，被告教建房地产公司均有义务承担向原告支付上述借款本金80万元及其利息的民事责任。请求人民法院判令被告返还原告借款本金80万元及利息（利息起算日期为2012年9月10日，利率标准为同期人民银行规定的贷款利率标准，计算至付清之日为止）；本案诉讼费用由被告承担。
原告为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：
第一部分证据：
证据1、原告林卫祖的身份证复印件，证明原告林卫祖的身份信息。
第二部分证据：关于被告房地产公司是“紫金华庭小区”项目法律上的开发商的证据1组，证明“紫金华庭小区”在法律层面上的开发商是被告房地产公司。
证据2、《国有土地使用权证书》、《国有建设用地使用权挂牌成交确认书》，证明被告房地产公司是“紫金华庭小区”的土地使用权人，其于2009年9月2日通过挂牌方式竞得土地，并于2010年4月2日取得了上述项目的《国有土地使用权证书》。
证据3、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》，证明被告房地产公司先后取得了“紫金华庭小区”项目建设用地与建设工程的规划许可，规划许可为仅建设15层房屋。
证据4、《建筑工程施工许可证》，证明该项目的建设单位是被告房地产公司，施工单位是湖北教建建设集团有限公司，监理单位是鄂洪建设工程监理有限公司。
证据5、《商品房预售许可证》、《紫金华庭商品房预售方案》、《授权委托书》，证明“紫金华庭”小区项目的开发商是被告房地产公司。
证据6、购房人赵福伍的购房资料：《商品房买卖合同》、身份证复印件、首付款收据和住房按揭贷款收费收据，证明：1、开发商与卖方均是被告房地产公司。2、收款收据上的公章是“洪湖市教建房地产开发有限公司紫金华庭开发项目部财务专用章”。3、此财务公章与原告林卫祖持有的7张收据（7套房屋进行抵押担保）上的公章完全一致。
证据7、购房人赵红艳、李凤英夫妇的购房资料：《商品房买卖合同》、身份证及户口本复印件、首付款收据和住房按揭贷款收费收据，证明内容与证据6一致。
第三部分证据：关于被告房地产公司与朱敬哲之间的关系的证据1组，证明：1、朱敬哲系以被告房地产公司的名义（即：借其资质）在从事“紫金华庭小区”项目的房地产开发。2、该借资质的后果应由被告房地产公司承担。3、朱敬哲实质上扮演着被告代理人的角色。
证据8、《土地使用权属协议》、朱敬哲的身份证复印件，证明：1、“紫金华庭小区”房地产开发之前，朱敬哲与被告房地产公司约定：朱敬哲借被告的名义开发“紫金华庭小区”项目。2、这是一份违反国务院《房地产开发管理条列》强制性规定的协议，应视为是一份无效合同。合同无效的法律后果是：双方相互返还各自取得对方的财产与赔偿对方的经济损失等等，和赔偿第三方（例如：原告林卫祖）的经济损失。3、朱敬哲个人身份信息。
证据9、朱敬哲与湖北荣哲置业有限公司的《承诺书》、《企业信息》，证明朱敬哲系“紫金华庭小区”开发项目的实际控制人及被告房地产公司的代理人。
第四部分证据：关于原告林卫祖出借款项与相关抵押担保情况的证据。
证据10、《借条》，证明2012年9月10日，朱敬哲经手向原告林卫祖借款80万元。
证据11、洪湖市教建房地产开发有限公司紫金华庭开发项目部与朱敬哲共同签署的《承诺书》，证明：1、2012年9月10日，被告房地产公司与朱敬哲共同同意为上述80万元的借款提供如下资产抵押担保：紫金华庭小区A栋1单元第10层楼的1602号、1603号房屋、A栋2单元1601号、1602号、1603号、1604号房屋、A栋2单元1楼的1002号车库。2、届时不还款，原告林卫祖可对抵押资产做任何形式的处理。
证据12、收据7份，证明：1、就上述7套房屋抵押担保事宜，被告房地产公司向原告林卫祖出具了收据。2、此收据上的公章与购房人赵福伍、赵红艳夫妇的购房款收据上的公章完全一致。
证据13、《拍卖公告》2份、洪湖市人民法院《公告》，证明：1、被告房地产公司事实上对抵押财产履行不能。2、被告房地产公司项目部承诺抵押给原告的房屋进入了法院执行拍卖环节。3、原告林卫祖在房屋抵押时并不知道法院对该房屋已经查封。
证据14、《通知函》、特快专递封面，证明原告林卫祖于2013年11月1日书面向被告房地产公司主张权利。
证据15、《函告》，证明：1、被告房地产公司于2013年11月8日对原告的《通知函》的回复。2、本案诉讼时效未过，及相关期限也未过。
证据16、《紫金华庭商住楼建设工程施工总承包合同》，证明该工程的建设单位是被告房地产公司，施工方（承包方）是湖北教建建设集团有限公司。
证据17、转账凭证，证明2012年9月10日原告通过银行转账，借款给朱敬哲27万元，其余53万元直接给现金。
被告房地产公司辩称，一、原告诉讼的主体错误，答辩人不是本案的被告，因答辩人未向原告借款。1、答辩人从来就没有向原告借款，向原告借款的是朱敬哲本人。2、借款人朱敬哲不是答辩人公司的工作人员，与本公司没有任何关系。3、答辩人没有委托朱敬哲向原告借款。4、答辩人公司没有刻印、使用或授权任何人刻印、使用洪湖市教建房地产开发有限公司紫金华庭开发项目部、洪湖市教建房地产开发有限公司紫金华庭开发项目部财务专用章，以上两枚印章系朱敬哲自行刻印的印章，该章所发生的一切后果责任均由行为人朱敬哲承担。5、洪湖人民法院（2012）鄂洪湖民初字第01615号民事判决书已确认紫金华庭建设工程属荣哲置业有限公司所有，与答辩人没有实体上权利与义务关系。6、借款人朱敬哲向原告借款时是湖北湖岸农业发展有限公司的法定代表，也是湖北荣哲置业有限公司的实际工作人员，朱敬哲的任何行为均与答辩人没有任何关系。二、朱敬哲的抵押行为无效，与答辩人没有任何关系。1、该承诺书明确表示是朱敬哲个人对原告进行承诺。2、该承诺书的抵押物系荣哲置业有限公司财产，不属答辩人财产，因此其抵押事项均与答辩人没有任何关系。3、该承诺书上的印章系朱敬哲个人行为，答辩人既没有此项目部印章，也没有此财务专用章。4、依照《中华人民共和国担保法》第10条、第29条、第41条、第42条和最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题解释第48条的有关规定，朱敬哲的抵押承诺无效。三、原告与朱敬哲恶意串通，损害他人与答辩人合法权益，依法应不予支持。
被告房地产公司为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：
证据1、企业法人营业执照、资质证书、组织机构代码、法定代表人身份证明、法定代表人身份证，证明被告房地产公司的基本情况。
证据2、企业信息，证明朱敬哲是湖北湖岸农业发展有限公司的法定代表人。
证据3、两份承诺书、用电设施拆除申请、用电申请书、紫金华庭住宅楼电表分布表、照片、民事判决书、民事裁定书，证明：1、紫金华庭住宅楼属湖北荣哲置业有限公司开发、经营，权利与义务由其享有与承担。2、朱敬哲是湖北荣哲置业有限公司的实际工作人员及实际股东。
证据4、项目房屋信息，证明紫金华庭住宅楼批准建设15层，湖北荣哲置业有限公司建设的一单元1601、1602、1603、二单元1601、1602、1603、1604房屋属违法建筑。
证据5、照片、收据、印章，分别证明被告房地产公司的营销中心在洪湖市五中对面，营销所使用的票据、财务印章。
经庭审质证，被告房地产公司对原告林卫祖的证据1、14、15无异议，原告林卫祖对被告房地产公司证据1、2无异议，对上述无异议的证据本院依法予以采信。
对原告林卫祖证据2、3、4、5、6、7，被告房地产公司有异议，认为：2010年第962号土地使用权证书是湖北荣哲置业有限公司以洪湖市教建房地产有限公司的名义竞买的，土地实际使用人是湖北荣哲置业有限公司。相关的许可证都是湖北荣哲置业有限公司以洪湖市教建房地产开发有限公司的名义办理的手续，实际权利人是湖北荣哲置业有限公司。两份合同是没有成就的合同，购房人没有给付购房款。“紫金华庭小区”的施工单位是湖北教建建设集团有限公司，湖北荣哲置业有限公司没有给付工程款，承建单位有权对房屋进行销售。关于有关收据上的印章，洪湖市教建房地产有限公司没有刻印、使用或者授权任何人刻印、使用洪湖市教建房地产开发有限公司紫金华庭开发项目部、洪湖市教建房地产开发有限公司紫金华庭开发项目部财务专用章。购房合同与本案原告所主张的诉讼没有任何关系。本院认为，被告房地产公司在本案中提交了发生法律效力的（2012）鄂洪湖民初字第01615号民事判决书，该判决书已经确认“紫金华庭商住楼建设工程施工总承包合同”系湖北教建建设集团有限公司与湖北荣哲置业有限公司签订的有效合同，据此应当认定“紫金华庭小区”项目工程的实际建设方为湖北荣哲置业有限公司，而非被告房地产公司。且被告房地产公司提交的其他相关证据亦对该事实进行了印证。故本院对原告林卫祖的上述证据的证明目的不予采信，然该证据对本案具有证明作用，本院采纳其为本案证据使用。对原告林卫祖证据8、9，被告房地产公司有异议，认为：对《土地使用权属协议》的质证意见与前述证据质证意见一致，对朱敬哲的身份证复印件无异议；对证据9的真实性无异议，对证明内容有异议，其内容证明了“紫金华庭小区”项目是湖北荣哲置业有限公司的，朱敬哲是湖北荣哲置业有限公司的实际工作人员及实际股东。本院认为，该证据对本案具有证明作用，本院采纳其为本案证据，但该证据并不能证明原告的证明目的，对该证据的证明目的不予采信。对原告林卫祖证据10、11、12，被告房地产公司有异议，认为：关于借条，对借条的真实性提出异议，没有相关的凭证证实朱敬哲借款；该借条与被告房地产公司没有任何关系。关于承诺书，被告房地产公司没有向任何人作出过任何承诺；承诺书所涉及的内容是朱敬哲个人借款，个人向原告作出的承诺；被告房地产公司没有此印章，也没有此开发项目；承诺书上的抵押物，系违章违规建筑。关于收据，被告房地产公司没有开出此收据，该收据与其没有任何关联。本院认为，从该证据的形式与内容看，不能证明被告房地产公司向原告林卫祖借过款并用其财产提供了抵押，对该证据不予采信。对原告林卫祖证据13，被告房地产公司对其真实性无异议，对证明的目的有异议，认为在原告林卫祖与朱敬哲建立借贷关系之前，洪湖市人民法院已给朱敬哲下达了查封的裁定书。本院认为，该证据不能证明原告的证明目的，与本案没有直接关联性，对该证据不予采信。对原告林卫祖证据16，被告房地产公司有异议，认为其不具有证据效力。本院认为，该证据对本案具有证明作用，本院采纳其为本案证据使用，然“紫金华庭小区”项目工程的实际建设方为湖北荣哲置业有限公司，而非被告房地产公司。故对该证据的证明目的不予采信。对原告林卫祖证据17，被告房地产公司有异议，认为：证据17与被告没有任何关系，被告没有收这笔钱。本院认为，银行转存27万元的交易双方不明，不能证明原告林卫祖的证明目的，对该证据不予采信。对被告房地产公司证据3，原告林卫祖有异议，认为：1、湖北荣哲置业有限公司与被告房地产公司以及朱敬哲之间的关系，原告不知情。2、“紫金华庭小区”项目的开发商的主体应当以政府各个职能部门所颁发证件上的单位为准。对2012年8月25日的承诺书、照片、民事判决书、民事裁定书的真实性无异议，对2011年10月13日的承诺书、用电设施拆除申请、用电申请书、电表分布表我们不清楚；对判决书的形式要件无异议，我们认为这是一个错误的判决，法院不能采信。因为这份判决是缺席审理的，法庭对建设单位主体搞错了。对民事裁定书无异议，但是原告不知道法院对该房屋已经查封了。本院认为，该份证据中的几个证据能互相印证，对该证据予以采信。对被告房地产公司证据4，原告林卫祖有异议，认为不能达到被告的证明目的。本院认为，该证据与本案没有直接关联性，不予采信。对被告房地产公司证据5，原告林卫祖对其真实性无异议，但认为与本案的关联性不强，不能否定这个公司有其他公章。本院认为，该证据客观真实，对本案具有证明作用，予以采信。
经审理查明，2008年9月23日，被告房地产公司与朱敬哲订立《土地使用权属协议》1份，协议载明：朱敬哲以被告房地产公司的名义向洪湖市乾元机械制造有限责任公司购买位于洪湖市步行街的土地使用权；该土地使用权只是挂名为被告房地产公司，但该土地是朱敬哲购买，土地权属归朱敬哲所有，不得以挂名改变土地权属关系。2009年9月2日，朱敬哲以被告房地产公司的名义从洪湖市国土资源局竞得上述土地的建设用地使用权。后朱敬哲又以被告房地产公司的名义先后取得“紫金华庭小区”项目工程的建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证、商品房预售许可证，在上述土地上开发“紫金华庭小区”项目工程。2010年3月15日，当时朱敬哲个人投资经营的湖北荣哲置业有限公司以被告房地产公司的名义与湖北教建建设集团有限公司签订了《紫金华庭商住楼建设工程施工总承包合同》，将“紫金华庭小区”项目工程发包给湖北教建建设集团有限公司施工。工程完工后，湖北荣哲置业有限公司与湖北教建建设集团有限公司进行了结算，湖北荣哲置业有限公司已给付湖北教建建设集团有限公司部分工程款，下欠7259319元。2012年3月14日，湖北荣哲置业有限公司在“紫金华庭小区”项目工程基建完成后向电力部门申请拆除基建电力设施。2012年9月11日，湖北荣哲置业有限公司向电力部门申请“紫金华庭小区”的居民用电。
2012年9月10日，朱敬哲向原告林卫祖出具借款80万元的借条1份，同日出具承诺书1份。承诺书载明：“本人朱敬哲今向林卫祖借款捌拾万元整，为保证还款安全，特将名下紫金华庭资产作为抵押。”该承诺书的“承诺人”处还加盖了“洪湖市教建房地产开发有限公司紫金华庭开发项目部”印章。
本院认为，朱敬哲向原告林卫祖出具80万元借款借条，即便该债权债务关系成立，朱敬哲同日出具的承诺书上已明确表明该借款系朱敬哲个人借款，故该债权债务与被告房地产公司无关。另，《紫金华庭商住楼建设工程施工总承包合同》系湖北荣哲置业有限公司以被告房地产公司的名义与湖北教建建设集团有限公司签订，实际履行亦是湖北荣哲置业有限公司。基建用电设施的拆除和居民用电的申请均是湖北荣哲置业有限公司向电力部门提出。故“紫金华庭小区”项目工程的实际建设方为湖北荣哲置业有限公司，并不是本案被告房地产公司。且朱敬哲在承诺书中也明确表明用于抵押的紫金华庭资产属于其名下资产，故尽管承诺书上加盖了“洪湖市教建房地产开发有限公司紫金华庭开发项目部”印章，亦不能认定被告房地产公司就80万元借款提供了抵押。综上，被告房地产公司既不是80万元借款的借款人，也不是该款的抵押担保人，原告诉称朱敬哲的行为是一种代理行为和职务行为亦没有事实依据。故原告林卫祖要求被告房地产公司偿还借款本息的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告林卫祖的诉讼请求。
本案案件受理费11800元，由原告林卫祖负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。
上诉人应在提交上诉状时，预交上诉案件受理费11800元，款汇荆州市非税收入管理局汇缴结算户，账号：260201040006032。开户银行：农业银行荆州市分行直属支行，上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 文东平
人民陪审员 孙爱国
人民陪审员 李明元
二〇一四年四月二十五日
书 记 员 晏兵华