贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）筑民一终字第1397号
上诉人（原审原告）袁世璋，男，1965年1月7日生，汉族。
上诉人（原审原告）朱康华，男，1963年7月25日生，汉族。
上诉人（原审原告）刘萍，女，1975年3月18日生，汉族。
上诉人（原审原告）周太锡，男，1952年4月18日生，汉族。
上诉人（原审原告）王芝兰，女，1964年4月7日生，土家族。
上诉人（原审原告）袁野，男，1985年12月26日生，侗族。
上诉人（原审原告）王彬，男，1969年9月30日生，汉族。
上诉人（原审原告）赵安会，女，1983年2月4日生，汉族。
上诉人（原审原告）林丹艺，女，1958年12月10日生，汉族。
上诉人（原审原告）韩晶，女，1977年2月8日生，汉族。
上诉人（原审原告）朱立，女，1975年9月29日生，汉族，。
上诉人（原审原告）周群，女，1975年11月25日生，汉族。
上诉人（原审原告）尹处兰，女，1958年5月2日生，汉族。
上诉人（原审原告）胡开海，男，1974年3月4日生，汉族。
上诉人（原审原告）张桂英，女，1963年12月8日生，汉族。
上诉人（原审原告）刘欣历（曾用名刘波），男，1974年11月8日生，汉族。
上诉人（原审原告）蒋记平，女，1970年3月9日生，汉族。
上诉人（原审原告）冯婷婷，女，1968年10月11日生，汉族。
上诉人（原审原告）周玉英，女，1962年6月21日生，汉族。
上诉人（原审原告）吕佐文，男，1934年9月25日生，汉族。
上诉人（原审原告）周洪辉，男，1989年9月23日生，汉族。
上诉人（原审原告）秦婷，女，1974年10月生，现役军人。
上诉人（原审原告）沈印祥，男，1970年1月4日生，汉族。
上诉人（原审原告）谭龙碧，女，1964年6月24日生，汉族。
上诉人（原审原告）罗勤，女，1963年9月2日生，汉族。
上诉人（原审原告）汪大林，男，1969年10月3日生，汉族。
上诉人（原审原告）熊秀中，男，1970年5月5日生，汉族。
上诉人（原审原告）金劲峰，男，1972年11月6日生，汉族。
上诉人（原审原告）奚庭伟，男，1970年12月1日生，汉族。
上诉人（原审原告）钟国志，男，1959年6月3日生，汉族。
上诉人（原审原告）王旭，男，1973年5月16日生，汉族。
上诉人（原审原告）孔令芊，女，1984年6月26日生，汉族。
上诉人（原审原告）陈启林，男，1953年10月27日生，汉族。
上诉人（原审原告）王红，女，1968年1月29日生，汉族。
上诉人（原审原告）杨俊，男，1975年7月30日生，汉族。
上诉人（原审原告）雷艳梅，女，1984年7月29日生，汉族，。
上诉人（原审原告）莫琳娜，女，1955年4月9日生，汉族。
上诉人（原审原告）刘丽娜，女，1977年12月15日生，汉族。
上诉人（原审原告）何娜沙，女，1956年10月8日生，汉族。
上诉人（原审原告）周咏梅，女，1973年1月3日生，汉族。
上列四十上诉人诉讼代表人熊秀中，基本情况同前。
上列四十上诉人诉讼代表人周太锡，基本情况同前。
上列四十上诉人诉讼代表人胡开海，基本情况同前。
上列四十上诉人共同委托代理人熊成智，贵州民尚律师事务所律师，执业证号：15201198810117816。
被上诉人（原审被告）贵州常立房地产开发有限公司，住所地：贵阳市云岩区贵乌北路47号常立花园E栋十一层。
法定代表人张晓卿，该公司董事长。
委托代理人陈湘，男，1964年10月20日出生，汉族，系公司经理。
委托代理人戴光德，贵州富迪律师事务所律师，执业证号：15201199910548260。
原审第三人贵州永辉超市有限公司，住所地贵阳市金阳新区金阳南路6号。
法定代表人郑文宝，该公司经理。
原审第三人贵州今童贸易有限公司，住所地贵阳市云岩区市西路金香巷15号商住楼1层32号。
法定代表人王晓奕，该公司总经理。
上诉人袁世璋等四十人与被上诉人贵州常立房地产开发有限公司（以下简称常立房开）、原审第三人贵州永辉超市有限公司、贵州今童贸易有限公司恢复原状纠纷一案，贵州省贵阳市云岩区人民法院于2015年5月26日作出（2014）云民三初字第817号民事判决。宣判后，上诉人袁世璋等四十人不服，向本院提起上诉。本院于2015年7月27日受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
原判查明，本案四十原告为位于贵阳市贵开路“常立花园（又称常立商城）”部分业主，2002年始，“常立花园”A区业主开始陆续购买“常立花园”项目A区商品房住宅楼并入住，A区商品房住宅楼业主共计八十四户，入住时A区住宅楼除临贵乌路有直跑形楼梯通往三层平台外，另在临贵开路处建有一旋转形楼梯通往三层平台，平台以下地面一层、二层为裙楼作商场，住宅楼建于平台上。“常立花园”项目系1995年常立房开在本市贵开路开发修建。常立房开在办理该项目相关修建手续时，将该项目总平面图报贵阳市规划局审批，并经市规划局审批同意按该总平面图施工。但在市规划局审批的该总平面图上，并未载明有原告诉称的旋转楼梯。在市规划局对上述总平面图审批同意后，由于常立房开在修建该“常立花园”项目过程中，未按相关规定办理相应的建设、规划手续，致使该项目成为“烂尾楼”。2006年，经贵阳市云岩区人民政府招商引资，由贵州天厦房地产开发有限公司继续以常立房开的名义续建“常立花园”项目。在续建过程中，为解决原“常立花园”A栋阳台问题，常立房开向市规划局办理阳台封闭的规划手续，并报送了A区9.60米裙楼屋面建筑工程竣工图。2007年5月30日，市规划局审批同意“按此图予以完善红斜线部份阳台封闭规划手续”。为此，常立房开开始将裙楼封闭施工。2008年，常立房开开始向贵阳市城乡规划局报建常立二期E栋及对裙楼作商场改造并施工，改造后，原旋转楼梯被拆除，改造为直跑形楼梯通往二层商场，直跑形楼梯左侧为商铺，现出租给第三人贵州今童贸易有限公司经营，右侧为超市入口，现出租给第三人贵州永辉超市有限公司经营。常立房开在对上述工程项目进行施工过程中，于2008年12月4日向贵阳市公安局消防支队提出“常立花园商住楼商场部分施工图审核”行政许可申请，并按规定提交了相关设计图，消防支队按照相关程序对该申请进行了受理、审核、验收等程序，并于2009年7月2日作出筑公消验（2009）第075号《关于常立花园商住楼商场部分消防验收合格的意见》，评定该项目消防验收为合格。2010年9月10日贵阳市城乡规划局确认常立房开所报建的商场改造方案。后2012年4月28日，常立房开在对该商场进行改造装修时，向消防支队提交了建设工程消防设计备案检查材料，经消防支队复查，于2012年5月18日作出筑公消设复（2012）第12号《建设工程消防设计复查意见书》，认为该消防设计合格。另查明，2013年10月31日“常立花园”A栋业主委员会向贵阳市城乡规划局递交《关于常立花园A栋住宅楼旋转楼梯被开发商侵占一事的报告》，2013年11月27日贵阳市城乡规划局向“常立花园”A栋业主委员会书面回复《关于“常立花园”A栋业主反映A栋住宅楼旋转楼梯被房开商侵占的回复意见》载明：“‘常立花园’系贵州常立房开公司在贵乌北路的建设项目，经核查市城建档案馆‘常立花园’建设工程档案，该项目修规于1995年6月8日经市政府同意我局审批确定，当时修规方案上并无A栋业主所述旋转楼梯。我局2008年9月25日签转消防建审的单体商场平面图（消防部门于同年10月20日签批同意）以及2010年9月30日审批的单体总图，该项目现状旋转楼梯处为直梯，不通到三层平台。该项目原审批规划方案和最终审批规划方案中均无A栋业主所述旋转楼梯。另就常立花园A栋业主代表在座谈中所质疑的‘贵开路商住楼A区（I期工程）裙楼屋顶平面图（竣工图）’上有旋转楼梯做以下说明：2007年5月30日常立房开公司报送到我局的‘贵开路商住楼A区裙楼屋顶平面图’要求完善的是A区北侧四个单元红斜线部分的阳台封闭规划手续，当时经我局研究同意主要考虑到A区北侧四个单元住户已入住多年，既成事实，阳台已封闭使用，为给住户尽快落实办理产权证问题，仅只予以完善图纸上此红斜线部分阳台封闭规划手续。”。2013年12月20日，贵阳市城乡规划局再次向“常立花园”业主委员会书面回复《关于“常立花园”A栋业主反映A栋住宅楼旋转楼梯被房开商侵占的补充答复意见》载明：“2013年12月13日，业主委员会来函提出：‘贵州常立房开公司2008年后借修建商场的机会拆除了A栋业主进出达六年之久的旋转楼梯，严重侵占了所有业主的使用权，请市规划局依法查处并要求给予书面答复’意见，现就该意见有关情况补充答复如下：一、‘裙楼屋顶平面图（竣工图）’系我局2007年为配合相关部门解决常立花园A区住宅楼办理产权问题，予以常立花园A区北侧四个单元阳台封闭相关手续的会签图纸，图纸中注明‘拟按此图予以完善红斜线部分阳台封闭规划手续’。二、业主委员会所述的‘旋转楼梯’位置，现状为商场室内直跑式楼梯，符合2008年9月25日我局签转消防建审的建设工程设计方案商场平面图，以及2010年9月30日批准的建设工程设计方案总平面图（消防部门于同年10月20日签批同意）。”。2014年3月25日本院受理熊秀中等四十七人（“常立花园”业主）不服贵阳市城乡规划局、贵阳市公安局消防支队、贵阳市住宅和城乡建设局及第三人贵州常立房地产开发有限公司规划、消防具体行政行为纠纷一案，诉讼中熊秀中等四十七人撤回对贵阳市住宅和城乡建设局的起诉，熊秀中等四十七人请求确认贵阳市城乡规划局、贵阳市公安局消防支队对常立房开将常立花园3号通道楼梯进行拆除、封闭行为而进行的规划、建设、消防审查、许可及验收合格之具体行为违法、无效，应予撤销。原审法院于2014年5月26日作出（2014）云行初字第19号《行政判决书》，判决驳回熊秀中等四十七人的诉讼请求，该判决书已发生法律效力。判决书认定贵阳市城乡规划局、贵阳市公安局消防支队在履行其相应的规划、消防审批的职权时，从未对常立房开修建和拆除诉争的旋转楼梯作出过相应的审批、验收等具体行政行为，该旋转楼梯的修建和拆除行为系常立房开的自建、自拆行为，贵阳市城乡规划局、贵阳市公安局消防支队对常立房开报建“常立花园”裙楼及进行商场改造过程中所作的相关规划、消防审批、验收的具体行政行为认定事实清楚，程序合法。上列原告诉至法院，请求判令：一、被告将常立花园3号通道楼梯恢复原状；二、被告给付其违法占用常立花园3号通道楼梯间一层、二层面积赔偿款共计773104元；三、被告为其违法侵权行为在常立花园A区向A区业主公示赔礼道歉；四、诉讼费由被告承担。
原判认为，被告提出本案超过诉讼时效的意见，因被告常立房开拆除“旋转楼梯”后，众原告曾向有关部门反映，众原告主张权利处于持续状态，故本院对被告常立房开提出本案已过诉讼时效的意见不予采纳。原、被告诉争的“旋转楼梯”是否属于“常立花园”全体业主共有的公共设施及被告常立房开拆除该“旋转楼梯”是否侵害小区业主的财产权、使用权、通行权，是本案的争议的焦点。根据《中华人民共和国物权法》第七十三条：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”，及最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第（一）项：“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分。”的规定，小区道路、绿地、其他公共场所，公用设施及物业服务用房，除例外情形外，只要是按照小区规划建设的，业主即应享有共有权。本案诉争的“旋转楼梯”的修建及拆除系被告自建、自拆行为，未经相关行政机关的规划审批，对此已经人民法院生效法律文书认定。该“旋转楼梯”既然未经规划审批而建，依法就不应认定为小区建筑区划内的合法公共设施，也就不属于全体业主合法共有。“常立花园”A区在修建时已有规划内的直跑形楼梯供业主通行并满足消防需要，众原告将“旋转楼梯”诉称为“消防通道”与事实不符。被告常立房开对“常立花园”裙楼作商场改造，贵阳市城乡规划局确认了被告常立房开所报建的商场改造方案，被告常立房开按照改造方案施工，在改造中拆除了“旋转楼梯”，该“旋转楼梯”改造后其位置为直跑形楼梯通往二层商场，且被告常立房开对裙楼所作的商场改造已通过了消防部门的审批和验收。因此，被告常立房开拆除“旋转楼梯”的行为不应认定为侵害小区业主的财产权、使用权、通行权。“常立花园”A区作为商品房向社会销售，该“旋转楼梯”在2008年改造前客观存在，其对商品房买卖合同的订立是否有影响，及被告常立房开拆除“旋转楼梯”的行为是否构成违约责任，属另一法律关系，应由商品房买受人作为权利人根据各自订立商品房买卖合同的具体情况分别另行主张权利。综上所述，本案众原告以集团诉讼形式提起侵权之诉不当，其诉讼理由不能成立，本院对众原告的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十三条及最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第（一）项之规定，判决：驳回原告袁世璋、朱康华、刘萍、周太锡、王芝兰、袁野、王彬、赵安会、林丹艺、韩晶、朱立、周群、尹处兰、胡开海、张桂英、刘欣历、蒋记平、冯婷婷、周玉英、吕佐文、周洪辉、秦婷、沈印祥、谭龙碧、罗勤、汪大林、熊秀中、金劲峰、奚庭伟、钟国志、王旭、孔令芊、陈启林、王红、杨俊、雷艳梅、莫琳娜、刘丽娜、何娜沙、周咏梅的诉讼请求。案件受理费11531元，由原告袁世璋、朱康华、刘萍、周太锡、王芝兰、袁野、王彬、赵安会、林丹艺、韩晶、朱立、周群、尹处兰、胡开海、张桂英、刘欣历、蒋记平、冯婷婷、周玉英、吕佐文、周洪辉、秦婷、沈印祥、谭龙碧、罗勤、汪大林、熊秀中、金劲峰、奚庭伟、钟国志、王旭、孔令芊、陈启林、王红、杨俊、雷艳梅、莫琳娜、刘丽娜、何娜沙、周咏梅负担（已预交）。
宣判后，上诉人袁世璋等四十人向本院提起上诉称，一、原判主要依据1995年规划总平面图和（2014）云行初字第19号行政判决书作出本案3号旋转楼梯未经规划审批而建的认定，该认定系错误的，理由为：1、1995年规划总平面图是本案楼盘项目的用地规划平面图，不是该地面上建筑物结构图；2、本案有证据证明3号旋转楼梯系取得审批而修建，并非（2014）云行初字第19号行政判决认定的该楼梯系被上诉人不合法的自建行为；3、3号旋转楼梯在常立花园项目报建审批之初就已存在，有1995年规划总平面图、地下平面图、首层平面图、管道层平面图、裙楼屋顶平面图及《贵州省贵阳市公安局建筑工程竣工消防验收意见书》等证据佐证。二、本案上诉人与被上诉人之间的商品房买卖合同已经履行完毕，双方合同权利义务已完成并已固定，所谓的合同纠纷问题已不存在。本案3号旋转楼梯属公用部分，被上诉人在该楼房的建设过程中的变故与上诉人无关，不能抵消上诉人法定权利。原判认定被上诉人拆除该楼梯的行为未侵害小区业主的财产权、使用权、通行权，系违法认定。三、原判向上诉人释明应根据各自订立商品房买卖合同的具体情况分别另行主张权利，于法无据，并且未对本案证据的采信理由和结果予以公开。故原判认定事实错误，请求二审法院依法撤销原判，并改判支持上诉人一审全部诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人常立房开答辩称，一、3号旋转楼梯在常立花园项目原审批规划方案和最终审批规划方案中均不存在，该楼梯系原开发企业因施工需要而建的，而不是为上诉人出行专门修建的通道，也不是历史形成的通道。2008年，被上诉人按照贵阳市规划局批准确认的改造方案施工，将3号旋转楼梯拆除改为商场室内直跑式楼梯，并无违法之处。故上诉人关于3号旋转楼梯在常立花园项目报建审批之初既已存在的上诉理由不能成立。二、本案旋转楼梯不是经过规划审批而建，依法不是涉案小区建筑区划内的合法公共设施，也不属于上诉人等全体业主合法共有。故上诉人拆除楼梯的行为没有侵害上诉人及其他小区业主的财产权、使用权和通行权。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
二原审第三人未答辩。
在二审审理过程中，上诉人提交了以下证据：1、贵阳市房屋产权监理处出具的《回复》一份，证明涉案旋转楼梯已经计算入小区的共用建筑面积,并办理了大产权。2、常立房开交给贵阳市房屋产权监理处的《承诺》一份，证明常立房开根据新规划单体图进行分隔预售，测绘后对已办证部分面积无影响，若已办证的住户对此有异议，常立房开承诺由此带来的一切法律责任及经济责任负责，与产权处无关。经质证，被上诉人认为该两份证据不是新证据，不能在二审中使用，从承诺的内容来看，与3号旋转楼梯是否该拆除、是否影响业主的利益无关联性，与本案上诉人诉讼请求亦无关联性。
另，本院向贵阳市房产测绘队核实了解上述《回复》的内容，该队于2015年10月21日向本院出具了一份《关于常立花园测绘情况的说明》，载明：“……2007年4月3日，我队受贵州常立房地产开发有限公司委托，对常立花园进行现场测量。我队根据房屋当时现状及规划单体图将一至三层旋转楼梯（30.1897*3=90.5691平方米）按共有建筑面积计算，供住宅A栋4个单元及C栋3、4单元使用及分摊，并已办证。2010年10月25日，我队受贵州常立房地产开发有限公司委托，按委托方提供的贵阳市城乡规划局2010年9月30日审批的规划单体图重新测量负二层、负一层、一层、二层及E栋。其中原一层、二层旋转楼梯已改造为梯形楼梯，并提供给商业部分使用，三层旋转楼梯性质已转变为商业部分的屋顶楼梯，不再专属于住宅A栋4个单元及C栋3、4单元，但因顾及原住宅部分已办证的事实，且委托方承诺因该楼梯改造所产生的问题由委托方自行承担解决，故未对原已建成住宅部分的面积进行相应调整。”。
其余事实与原判查明的事实基本一致。本案事实，有双方当事人的陈述、诉讼代表身份证、推荐书、贵州省建筑设计院贵开路商住楼施工总平面图、地下层平面图、首层平面图、二层平面图、管道层平面图、竣工图、建筑工程竣工消防验收意见书、、《关于“常立花园”商场楼梯的情况说明》、《关于“常立花园”A栋业主反映A栋住宅楼新旋转楼梯被房开商侵占的回复意见》及《补充答复意见》、云岩区人民法院（2014）云行初字第19号行政判决书、商铺租赁合同、照片、《招商引资协议书》、“常立花园”审批规划总图及二期建设工程设计方案、商场首层图、二层平面图等证据在卷佐证，并经质证，本院予以确认。
本院认为，首先，根据《中华人民共和国物权法》第七十二条之规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务。综合二审查明的事实，涉案旋转楼梯已计算入“常立花园”A栋四个单元和C栋3、4单元的共用建筑面积，并办理了《商品房销售现房证明书》，该旋转楼梯应视为全体业主的合法共有部分，受到法律的保护。至于该楼梯是否经相关行政部门审批而建，并不能影响之后已办理的大产权。
其次，根据《中华人民共和国物权法》第三十七条：“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”之规定，被上诉人未经包括上诉人在内的全体业主同意，擅自将涉案旋转楼梯拆除，改造为商场楼梯，已经侵犯了全体业主的合法权益，应当承担相应责任。但是结合现状及商场部分亦已办理《商品房销售现房证明书》的事实，上诉人诉请恢复原状在客观上已不可能，其可以行使侵权损害赔偿请求权以金钱赔付等方式另案主张损害赔偿。故原判认定涉案旋转楼梯不属于全体业主的合法共有部分错误，本院予以纠正，但处理结果正确，本院予以维持。据此，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11531元，由上诉人袁世璋等四十人负担。
本判决为终审判决。
本页无正文。
审 判 长 黄 新
代理审判员 衷进全
代理审判员 黄智静
二〇一五年十二月三十一日
书 记 员 郭星昕