广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第633号
上诉人（原审被告）广州市南鹤房地产开发有限公司，住所地。
法定代表人叶青，经理。
委托代理人李海军，广东建基律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）邓志荣，男，1956年11月24日出生，汉族，住址广东省清新县。
委托代理人蔡若波，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
原审第三人叶庆辉，男，1972年5月7日出生，汉族，住址广州市海珠区。
原审第三人何洁美，女，1973年7月13日出生，汉族，住址广州市海珠区。
原审第三人张家信，身份不详。
上诉人广州市南鹤房地产开发有限公司（以下简称南鹤公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2012）穗海法民三初字第1594号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2003年8月13日，邓志荣与南鹤公司签订《商品房买卖合同》（编号：穗房合字2003003074号），订明邓志荣向南鹤公司购买广州市海珠区大塘村口敦和路南侧新怡苑E幢904号房，售价总金额228620元；2003年7月10日前支付全部房价款的10%，2003年8月30日前支付全部房价款的40%，2003年12月31日前支付全部房价款的50%；南鹤公司应当在2003年8月31日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合该合同约定的商品房交付邓志荣使用；南鹤公司应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由南鹤公司提供的资料报产权登记机关备案；等等。该合同经广州市房地产交易所办理预售合同登记。
2004年2月26日，邓志荣（甲方）与南鹤公司法定代表人叶青（乙方）签订了一份《抵偿工程款协议》，主要内容为：甲方约定乙方应支付邓志荣工程款240万元，并已对邓志荣售房期间进行了结算，达成如下协议条款：一、邓志荣在售楼期间，共售出18套（见附表一），共收到售楼款约146万元，已将146万元转给广州市南鹤房地产开发有限公司敦和路项目负责人叶青，以后18套的债权债务由叶青负责，与邓志荣无关；二、邓志荣共支出约179万元，其中工程款开支91万元，代乙方共支出88万元，比售楼款多支出33万元；三、按上述计算，邓志荣共应有273万元；四、甲乙双方同意在邓志荣在法院解封廖明森房和首层后，邓志荣名下的十五套住宅（见附表二）划拨给邓志荣抵偿该款，多退少补；五、该协议经广州市南鹤房地产开发有限公司确认后，开给购房收据，同时邓志荣开具收到广州市南鹤房地产开发有限公司工程款收据给乙方；邓志荣所卖得属邓志荣已抵工程款的住宅房款叶青应无条件百分百交给邓志荣；敦和路项目欠邓志荣工程款问题邓志荣不能以任何理由在任何法院再起诉乙方及广州市南鹤房地产开发有限公司；……十、邓志荣所卖房款必须由南鹤公司职员刘珍收取并开收款收据，再由南鹤公司转交给邓志荣，邓志荣不能私自收取业主售楼款，否则应负所有责任；等。南鹤公司在该协议右下角加盖印章，并手写“同意用房屋支付工程费”。该协议附表一：1、房号D307，业主陈培新，房款235088元；2、房号E904，业主张家信，房款51482元；3、房号E408，业主朱海宝，房款209000元；4、房号E708，业主郑金坤，房款209000元；5、房号E1302，业主戴永富，房款87610元；6、房号E1304，业主陈哲园，房款53115元；7、房号D903，业主敖荣芳，房款47386元；8、房号D301，业主吴有名，房款30000元；9、房号E505，业主夏清霞，房款8300元；10、房号E1403，业主彭双新，房款8760元；11、房号E303，业主郑赐明，房款10000元；12、房号E1001，业主林少锐，房款30000元；13、房号D1002，业主黄秀成，房款58743元；14、房号E1003，业主廖舒婷，房款43043元；15、房号E1107，业主卫志昂，房款71443元；16、房号E1407，业主马辉宁，房款93755元；17、房号E902，业主陈妹，房款90990元；18、房号E1004，业主陈妹，房款77196元。附表二：1、房号D304；2、房号E904；3、房号D1006；4、房号D902；5、房号E1403；6、房号D1106；7、房号E1005；8、房号D1002；9、房号D1001；10、房号E1102；11、房号D406；12、房号E1405；13、房号E1402；14、房号E1107；15、房号E1503。同日，南鹤公司开具了收到上述附表二所列15套房屋房款3163413元的收据给邓志荣。南鹤公司至今未为邓志荣办理该房屋的房地产权属证书。
另查，2005年12月29日，叶庆辉、何洁美与邓志荣签订了一份《商品房买卖合同》，约定邓志荣向叶庆辉、何洁美出售广州市广州大道南大塘村口墩和南侧新怡苑E幢904号房，建筑面积81.65平方米，总金额243000元；买方应按时将楼款交付给卖方，并分期付款方式付款：于2005年12月30日前支付13万元整作为首期房款，尾期余额共计113000元于房产交易完税过户当天付清；卖方交付该物业予买方使用之日期为2005年12月30日，卖方在交付该物业时必须付清一切有关该物业之杂费；等等。
2012年7月27日，邓志荣以南鹤公司未为其办证涉案房屋的产权证为由，向原审法院提起本案诉讼，请求：1、判令南鹤公司继续履行与邓志荣签订的《商品房买卖合同》（穗房合字2003003074号），将广州市大塘村口敦和路南侧新怡苑E幢904房交付给邓志荣，并为邓志荣办理产登记手续；2、本案诉讼费由南鹤公司承担。
一审中，邓志荣和叶庆辉、何洁美均表示邓志荣在2005年12月30日将涉案房屋交付给叶庆辉、何洁美。
邓志荣表示涉案房屋之前曾出售给《抵偿工程款协议》附表上记载的业主张家信，但张家信后来退房，所以邓志荣也将房款退还给张家信，之后邓志荣才将房屋出售给第三人叶庆辉、何洁美；邓志荣现在也找不到张家信的资料，无法提供其身份资料和联系方式。南鹤公司对此表示不清楚。叶庆辉、何洁美也表示不认识张家信，涉案房屋现在是由何洁美居住。
原审法院认为，邓志荣、南鹤公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应按约定全面履行自己的义务。双方在合同中约定南鹤公司应当在2003年8月31日前将该商品房交付邓志荣使用，并在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由南鹤公司提供的资料报产权登记机关备案。现邓志荣早已将房屋交付给叶庆辉、何洁美，但南鹤公司至今没有为邓志荣办理该屋的权属证书。邓志荣要求南鹤公司为其办理涉案房屋的房产登记手续符合合同约定，原审法院予以支持。邓志荣早已将房屋交付给叶庆辉、何洁美，邓志荣现在起诉要求南鹤公司交付房屋无理，原审法院不予支持。
因邓志荣与南鹤公司法定代表人签订的《抵偿工程款协议》已将涉案房屋抵偿南鹤公司所欠邓志荣的工程款，南鹤公司也在该协议上盖章确认，并开具了收取房款的收据给邓志荣。故南鹤公司辩称合同没有实际履行的意见缺乏依据，原审法院不予采纳。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条之规定，于2013年6月27日作出如下判决：一、广州市南鹤房地产开发有限公司在本判决生效之日起30日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，协助邓志荣办理取得广州市海珠区大塘村口敦和路南侧新怡苑E幢904号房的房地产权属证书的手续。二、驳回邓志荣的其它诉讼请求。本案一审受理费100元由南鹤公司负担。
判后，南鹤公司不服原审判决，向本院提起上诉称：1、本案非商品房预售合同纠纷，而应定为商品房抵押工程款纠纷。涉案商品房买卖合同不是一般意义上商品房买卖合同，不是双方真实意思表示，且未实际履行。2、《抵偿工程款协议》明确约定以售房款支付工程款，非以房抵债协议，双方的工程款并未结清，该协议正在履行中。而且，《收据》不是已付款的收据，不能认定房屋抵工程款的事实。《抵偿工程款协议》附表一的18套同为抵押物的商品房已经变现受偿工程款，本案附表二的15套房也应同样操作处理，其中3套（D栋1002房、E栋1107房、E栋904房）已卖出，处理方式与上述18套一致，对此，中院（2013）穗中法民五终字第2299、2300、2301号生效判决明确了本案的商品房买卖合同和抵偿工程款协议的性质，商品房买卖合同的实质是双方为了履行以出售涉案房屋所取得的价款用以抵偿工程欠款的债权契约，该合同的性质并非真实的购房合同，《抵偿工程款协议》不是以房抵债性质。因此，邓志荣的主张不能得到支持。3、原审程序严重违法，漏列当事人，应发回重审或改判。本案实质是《抵偿工程款协议》协议纠纷，而该协议的乙方是叶青，甲方是邓志荣、麦锐强和廖明森，但原审法院没有将叶青、麦锐强和廖明森列为诉讼当事人，他们与本案有直接利害关系，必须参加诉讼。南鹤公司上诉请求：撤销原审判决，改判驳回邓志荣的诉讼请求，本案一、二审案件受理费由邓志荣负担。
邓志荣二审答辩称：同意原审判决，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。答辩如下：涉案房屋的依据是《抵偿工程款协议》，由南鹤公司以房抵债给邓志荣，中院（2013）穗中法民五终字第2299、2300、2301号判决与本案性质是不同的，上述三案的房屋已经卖给了小业主，而本案的性质与中院（2012）穗中法民五终字890-897号案的性质是一致的，没有卖给小业主，而是由邓志荣实际占有。
除南鹤公司认为原审认定“2004年2月26日南鹤公司的法定代表人叶青与邓志荣签订《抵偿工程款协议》”有误，叶青当时不是南鹤公司的法定代表人以及南鹤公司出具给邓志荣的收据不是真实收到房款的收据外，双方对一审查明的其他事实均无异议，本院予以确认。
二审另查明：本院于2013年8月15日作出（2013）穗中法民五终字第2299、2300、2301号民事判决：维持原判驳回邓志荣要求南鹤公司协助办理房屋产权证的请求。经该案查明的事实，邓志荣与南鹤公司签订《商品房买卖合同》及《抵偿工程款协议》后，南鹤公司又与案外人就案涉房屋签订《商品房买卖合同》，将案涉房屋出售给案外人。
二审中，南鹤公司提交了下列证据：1、原审法院（2012）穗海法民三初字第1593、1595、1596号民事判决书、本院（2013）穗中法民五终字第2299、2300、2301号民事判决书以及上述三案起诉状、证据清单，拟证明本案的案情与上述三案是一致的，应驳回邓志荣要求办证的请求。2、广州市工商行政管理局出局于2014年1月16日出具的《证明》，拟证明2004年11月30日之后南鹤公司的法定代表人才变更为叶青。邓志荣认为：（2013）穗中法民五终字第2299、2300、2301号民事判决三案是驳回我方的诉讼请求，但是本案房屋由邓志荣实际占有，所以一审法院支持了邓志荣的办证请求，上述三案与本案是一同起诉，但最终判决结果完全不一样，而且原审法院也认定了以房抵债的事实。关于《证明》，与本案没有关系，当时南鹤公司在《抵偿工程款协议》上盖章确认，所以叶青是否为法定代表人不影响协议的效力。
因涉案房屋属于广州市住房限购范围之内，本院限期令邓志荣提供其具备购买涉案房屋的资格证明，但邓志荣未能在本院限定的期限内提供该资格证明。
本院认为，本案二审争议的焦点为邓志荣依据《商品房买卖合同》主张南鹤公司办理涉案房屋产权证的请求应否得到支持的问题。经本案查明的事实，首先，关于《商品房买卖合同》的履行问题，双方于签订合同后，办理了合同鉴证手续，涉案房屋也实际由邓志荣交付给叶庆辉、何洁美使用，因此，涉案《商品房买卖合同》已经得到履行，南鹤公司认为《商品房买卖合同》未实际履行与事实不符，本院不予采纳。其次，关于涉案房屋购房款的问题，南鹤公司在《抵偿工程款协议》上盖章确认，虽然南鹤公司称当时叶青并非南鹤公司的法定代表人，但该协议对南鹤公司具有约束力，南鹤公司也于同日出具了收取包括涉案房屋在内的房款收据给邓志荣，因此，《抵偿工程款协议》中对涉案房屋的约定也得到履行，南鹤公司上诉称《收据》不是已付款的收据，缺乏依据，本院不予采纳。最后，本案的情况与本院（2013）穗中法民五终字第2299、2300、2301号案的情况并不一致，该案邓志荣对南鹤公司与案外人另行签订《商品房买卖合同》，将房屋另售他人是明知的，因此，南鹤公司以上述三案为依据要求按照该案的原则处理，本院也不予采纳。鉴于涉案房屋属于广州市住房限购范围之内，邓志荣未能提供其具备购买涉案房屋的资格证明，故邓志荣要求办理涉案房屋的产权证在事实上无法履行，存在障碍，其诉讼请求不能得到支持。原审处理不当，本院予以改判。
关于原审是否遗漏当事人的问题，本案为商品房预售合同纠纷，合同的双方当事人为邓志荣和南鹤公司，故南鹤公司认为原审遗漏当事人，程序严重违法不能成立，本院不予采信。
经本院公告，张家信未到庭参加诉讼，视为其放弃诉讼权利，本院依法作缺席审理。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，但处理结果不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：
一、维持广州市海珠区人民法院（2012）穗海法民三初字第1594号民事判决第二项及受理费负担的决定；
二、撤销广州市海珠区人民法院（2012）穗海法民三初字第1594号民事判决第一项。
本案二审受理费100元，由上诉人广州市南鹤房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张燕宁
审 判 员 张 怡
代理审判员 黄春成
二〇一四年八月一日
书 记 员 郝 烨
廖嘉裕