广西壮族自治区柳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）柳市民一终字第348号
上诉人（一审被告）徐兆军。
委托代理人计宇敏。
被上诉人（一审原告）广西福来物业服务有限责任公司，住所地：广西壮族自治区柳州市白沙路3号之一金瑞国际8层8-10、11、12号。
法定代表人莫太贵，该公司董事长。
委托代理人彭宗壮，该公司职员。
委托代理人黄小欢，该公司职员。
上诉人徐兆军与被上诉人广西福来物业服务有限责任公司（以下简称福来物业）物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院（2014）北民一初字第1257号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月20日立案受理后，依法组成由审判员司英华担任审判长、代理审判员黄坚和代理审判员曾庆斌参加的合议庭，审理了本案。代书记员黄习家担任记录。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2006年7月21日，福来物业与柳州大东房地产开发有限责任公司签订《“大东·数码国际”前期物业管理服务合同》，合同约定：柳州大东房地产开发有限责任公司将“大东·数码国际”小区委托福来物业实行物业管理，合同期限从本合同自双方签订之日起至本物业业主委员会成立并与物业管理企业签订《物业管理服务合同》生效之日止；高层住宅的物业管理费为0.8元／月·平方米；本合同自签订之日起生效；本合同经业主签订前期物业管理确认书后对其具有约束力等内容。此后，福来物业将收费标准（高层住宅的物业服务费0.8元／月·平方米）在“大东·数码国际”小区进行公示，收费标准已经由柳州市价格监督检查分局核准并备案登记。2008年3月18日，徐兆军与柳州大东房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》，向柳州大东房地产开发有限责任公司购买位于柳州市三中路29号1栋15层1号房屋，建筑面积为279.03平方米。徐兆军购买房屋后，未与福来物业签订前期物业管理确认书。2012年6月24日、2014年2月20日，福来物业张贴催费通知书，要求徐兆军交纳2011年7月至2013年12月的物业费、卫生费、路灯费、电梯运行费共计7978.5元。徐兆军从2011年7月至今仍未交纳物业费，故福来物业诉至一审法院。
一审法院审理认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力，经物业服务企业书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业服务费，物业服务企业请求业主支付物业服务费的，应予以支持。福来物业与柳州大东房地产开发有限责任公司签订的《“大东·数码国际”前期物业管理服务合同》于2006年7月21日起生效，徐兆军系“大东·数码国际”1栋15层1号房屋的业主，虽然徐兆军未签订前期物业管理确认书，但福来物业为包括徐兆军在内的“大东·数码国际”小区业主提供了物业服务，并且其收取物业服务费用的标准也得到相关部门的批准，徐兆军应当向福来物业交纳物业服务费。徐兆军从2011年7月起未交纳物业费，经福来物业书面催交2011年7月至2013年12月期间的物业费，徐兆军仍未交纳，故徐兆军应向福来物业支付2011年7月至2013年12月的物业费6696.72元（279.03平方米×0.8元／平方米×30个月）。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释》第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院判决：徐兆军向广西福来物业服务有限责任公司支付从2011年7月至2013年12月的物业服务费6696.72元。案件受理费50元（福来物业已预交），由徐兆军负担。
上诉人徐兆军不服一审判决，上诉称，一审判决认定事实部分错误，适用法律错误，导致判决有失公正。第一，一审时，被上诉人提供的五项证据中没有一项能证明其已履行了物业服务以及其于2006年7月21日与柳州大东房地产开发有限责任公司签订的《前期物业管理服务合同》所约定的义务，而一审却确认被上诉人“为包括被告在内的‘大东·数码国际’小区业主提供了物业服务”是错误的（详见一审判决第4页倒数第七行）。换一句话说，被上诉人没有证据证明其为上诉人提供了物业服务。第二，2006年7月21日被上诉人与柳州大东房地产开发有限责任公司签订的《前期物业管理服务合同》第十七条第（三）项明确约定：“本合同经业主签订前期物业管理确认书后对其具有约束力”，该项中的“其”字即指的是业主（上诉人），那么该合同签订后的一年零八个月即2008年3月l8日，上诉人才与柳州大东房地产开发有限责任公司签订商品房买卖合同，此时该公司和被上诉人并没有向上诉人出示和告知其原签订的《前期物业管理服务合同》，更没有和上诉人签订前期物业管理确认书，因此，按《前期物业管理服务合同》第十七条第（三）项的约定，该合同对上诉人不具有约束力，这是很浅显的道理，且该项约定没有《中华人民共和国合同法》第五十二条关于合同无效的情形，是有效的约定。一审法院既认定该《前期物业管理服务合同》有效，同时又忽视该合同第十七条第（三）项的约定，认定该合同对上诉人有约束力，是错误的。必须重申的是，上述《前期物业管理服务合同》第十七条第（三）项的约定，与《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释》第一条规定并不矛盾，该项约定，该合同对上诉人有约束力是有条件的（即签订前期物业管理确认书），是符合当事人的意思自治原则的。第三，本案是合同纠纷，一审却忽视了合同具体条款的约定和被上诉人是否已经具体履行了合同义务（一审关于事实部分的确认，并没有关于被上诉人履行合同的情形描述），就以“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业管理服务合同对业主具有约束力”和被上诉人已经书面催交为由，判决上诉人向被上诉人交纳物业服务费，是轻率的、错误的判决。据此，上诉人请求：撤销柳州市柳北区人民法院（2014）北民一初字第1270号民事判决，驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人福来物业答辩称，最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的司法解释第一条规定，建设单位与物业服务单位签订的前期物业合同对业主是有约束力的。上诉人称被上诉人没有证据对小区进行了物业服务，但被上诉人提供了门岗、卫生等服务，上诉人是为了逃避缴纳物业服务费，请求二审法院依法维持一审判决。
二审期间，双方均未提交新证据。
综合诉辩双方意见，上诉人对一审确认被上诉人对收费标准进行公示并张贴收费通知书的事实有异议，上诉人主张没有进行公示，也没有张贴通知书。被上诉人对一审查明事实无异议，对上诉人的异议主张，被上诉人认为其已经在一审中提交了公示牌，催费单都贴在了上诉人的门口，上诉人所说的不符合事实。
本院对当事人有异议的分析与认定：福来物业已经提交证据证实其对收费标准进行公示，上诉人一审对该证据亦予以认可，故对其关于收费标准未进行公示的异议主张，本院不予支持。关于张贴催缴物业费通知的问题，福来物业亦提交了照片，证明其已经将通知张贴于上诉人门口处，上诉人对该照片不予认可，并主张其未见到该通知，因上诉人未能提交相关证据证实该照片系伪造，故对该异议主张，本院亦不予支持。
综上分析，一审查明事实属实，本院予以确认。
综合诉辩双方意见，本案的争议焦点为：上诉人是否应向被上诉人缴纳物业费？
本院认为，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，上诉人所在小区“大东·数码国际”的开发建设单位为柳州大东房地产开发有限责任公司，该公司于2006年7月21日与被上诉人福来物业签订有《“大东·数码国际”前期物业管理服务合同》，其后该公司将“大东·数码国际”1栋15层1号房屋出售给上诉人，则该物业合同对上诉人具有约束力。物业合同签订之后，被上诉人福来物业开始为“大东·数码国际”提供物业服务至今，其物业收费标准经价格监督部门审核并公示，因上诉人一直未缴纳物业费，被上诉人对上诉人欠缴物业费亦进行了通知，故被上诉人诉请要求上诉人向其支付物业费有事实和法律依据，应予以支持，一审处理正确，本院予以维持。上诉人关于其不是前期物业合同当事人故不应缴纳物业费的理由不能成立，本院不予支持。其关于被上诉人未履行前期物业合同没有提供物业服务的抗辩理由，没有事实依据，本院亦不予支持。上诉人还主张，前期物业合同第十七条第（三）项约定“本合同经业主签订前期物业管理确认书后对其具有约束力。”，但上诉人并未签订前期物业管理确认书，因此该前期物业合同对其不具约束力。对此，本院认为，依据前期物业合同第十七条第（二）项“本合同自签订之日其生效。”的约定内容，该前期物业合同在签订之日即为生效，合同生效之后，则依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，该合同对各业主发生效力，具有约束力，合同第十七条第（三）项约定“本合同经业主签订前期物业管理确认书后对其具有约束力。”的约定内容，是要对业主尽到告知的义务，确认其知晓前期物业合同的存在，也就是说只要开发商柳州大东房地产开发有限责任公司或物业公司福来物业将前期物业合同告知业主方即可，现有证据证实，福来物业已经将物业收费标准进行公示，在上诉人未缴纳物业费的情况下亦张贴了催缴通知，其已经尽到告知义务，因此上诉人关于其未签订前期物业管理确认书，前期物业合同对其不具约束力的主张不成立，本院不予支持。
综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉人，维持原判
二审案件受理费50元（上诉人徐兆军已预交），由上诉人徐兆军负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 司英华
代理审判员 黄 坚
代理审判员 曾庆斌
二〇一五年五月五日
代书 记员 黄习家