宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2017）宁0106民初1236号
原告（反诉被告）：庞瑞海，男，1972年1月28日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市。
委托诉讼代理人：朱亮，北京大成（银川）律师事务所律师。
被告（反诉原告）：包继军，男，1969年4月9日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市。
委托诉讼代理人：李清，宁夏方和圆律师事务所律师。
委托诉讼代理人：范雅茹，宁夏方和圆律师事务所律师。
原告庞瑞海与被告包继军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月1日立案受理后，被告包继军提出反诉，本院将本诉与反诉合并，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告庞瑞海及其诉讼代理人朱亮，被告包继军的诉讼代理人李清、范雅茹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
庞瑞海向本院提出诉讼请求：1.依法解除庞瑞海与包继军签订的《商铺租赁合同》，判令包继军返还租赁费12558元、物业费920元、保证金23920元，并支付违约金37674元；2.判令包继军赔偿经济损失443614元；3.本案诉讼费由包继军负担。事实和理由：庞瑞海租赁包继军位于银川市××区号商铺经营餐饮，双方在2016年2月2日签订《商铺租赁合同》，合同约定租期自2016年10月1日至2019年9月30日。合同签订后，庞瑞海按包继军要求交纳房租至2016年11月30日，物业费交纳至2016年12月30日。在餐厅经营过程中，包继军擅自对商铺断水断电，自2016年11月10断水断电至今，致使庞瑞海无法经营。因断水断电导致庞瑞海购买的肉类、蔬菜等变质损坏，包继军的违约行为对庞瑞海的经营造成经济损失，故提起诉讼。
针对庞瑞海的起诉，包继军辩称，1.包继军已向庞瑞海公证送达《解除合同通知书》，双方租赁合同关系已于2017年1月16日解除；2.庞瑞海逾期未交纳租金、能源费等费用，已构成违约；3.根据双方签订的《室外步行街商铺租赁合同》第十一条约定，庞瑞海因违约导致合同解除，包继军有权不予返还租金、保证金等已交款项；4.包继军未向庞瑞海收取保证金，也未实施断水断电、骚扰庞瑞海正常营业等行为。
包继军向本院提出反诉请求：1.依法解除包继军与庞瑞海签订的《室外步行街商铺租赁合同》，并判令庞瑞海立即返还租赁物；2.判令庞瑞海清偿租金19255.6元、水费270元、电费2599元、冬季采暖费1380元，并支付违约金3147.86元，合计26652.46元（违约金暂计算至2017年1月19日，请求判决支付至庞瑞海实际付款之日）；3.判令庞瑞海支付占有租赁物期间的使用费2511.6元（暂自2017年1月17日计算至2017年1月19日，请求判决支付至庞瑞海实际搬离租赁物之日止）、公证费600元、交通费58元，合计3169.6元；4.本案诉讼费均由庞瑞海负担。诉讼过程中，包继军增加反诉请求要求庞瑞海支付违约金37674元。事实和理由：庞瑞海于2013年7月承租包继军位于银川市金凤区商铺，用于经营餐饮。2016年2月2日，双方签订《室外步行街商铺租赁合同》，合同约定：庞瑞海继续承租原商铺，租期自2016年10月1日至2019年9月30日；2016年10月1日至2017年9月30日月租金为12558元；每三个月为一个交租期，在每个交租期届满前支付下一期租金。合同还就商铺交还、合同终止与解除、迟延履行违约金等作了约定。租赁合同签订后，包继军依约履行交付租赁物的义务，但庞瑞海交付2016年9月至11月期间租金后便拒绝给付后期租金，且拖欠租赁期内租赁物产生的能源费、采暖费等费用23504.6元。上述欠款经多次催收，庞瑞海拒不给付，故提起反诉。
针对反诉，庞瑞海辩称，1.庞瑞海并未拖欠房租，租金已交付至2016年11月底。2.2016年11月10日，包继军将庞瑞海承租商铺实施断水断电，庞瑞海不存在违约行为，故包继军应当退还断水断电后的房租。3.包继军主张的采暖费与庞瑞海无关。综上，包继军的反诉请求不能成立，庞瑞海的本诉请求应予支持。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对于双方提交了《室外步行街商铺租赁合同》《公证书》《收据》、农业银行记账凭证、《房屋租赁合同》《电脑台账》《装饰工程施工合同》、照片等证据的真实性、关联性予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年2月2日，庞瑞海与包继军签订《室外步行街商铺租赁合同》一份，双方合同约定：包继军将银川市金凤区商铺租赁给庞瑞海用于经营餐饮业务，房屋建筑面积92平米；租赁期限自2016年10月1日至2019年9月30日；2016年10月1日至2017年9月30日期间租金每月12558元，此后租金每年递增5%，租金不包含物业服务费、采暖费、能源费等费用；租金按季度交纳，每一交租期届满前交纳下一季度租金；合同终止后7日内，庞瑞海应将商铺恢复到进场日状态交还包继军，如未按约定交还商铺，每延期一天支付相当于合同终止日时日租金两倍的房屋占有使用费；如因庞瑞海违约导致合同解除，包继军有权不返还租金、保证金及其他已交款项，庞瑞海须支付相当于届时三个月租金的违约金；如因包继军违约导致合同解除，租金、物业服务费、能源费等费用按实际发生租期结算，包继军需支付相当于届时三个月租金的违约金。
上述合同签订后，庞瑞海于2016年9月6日支付2016年9月至11月期间（三个月）租金37674元。2016年11月10日，庞瑞海因未如期足额交付水、电费等费用，包继军对租赁物实施停水停电，庞瑞海继而中止经营。2016年11月22日，庞瑞海经银川市国安公证处对租赁物以及餐厅现状现场进行了公证。庞瑞海以包继军违约造成其经营损失为由，提起本案诉讼。2017年5月5日，庞瑞海将承租的商铺交还包继军。
本院认为，庞瑞海与包继军签订的涉案商铺房屋租赁合同合法有效，当事人应当按照约定行使权利并全面履行义务。包继军如约履行了交付租赁物义务，庞瑞海应当合理使用租赁物，并如期足额支付租金等费用。庞瑞海与包继军在履行合同过程中不能协商一致解决纠纷，现双方均诉请主张解除合同，本院照准。
（一）关于违约问题。本院认为，如期足额交付租金、支付租赁物使用期间产生的合理费用是承租人基本的合同义务。庞瑞海虽交付第一季即2016年9月至11月期间租金，但在案证据证实2016年11月10日前庞瑞海欠缴水电费的事实存在，故构成违约在先；包继军此后于2016年11月10日采取对租赁物实施停水停电过激行为亦是事实。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定，庞瑞海、包继军应当各自承担相应的责任。
（二）关于庞瑞海的诉讼请求。1.返还租赁费、物业费，因庞瑞海实际占有租赁物至2017年5月5日，该返还请求缺乏事实依据，本院不予支持。2.庞瑞海主张返还的保证金与双方签订的《室外步行街商铺租赁合同》中的约定金额不符，庞瑞海也未提交相应证据证明向出租人交纳过保证金事实，本院不予支持。3.庞瑞海违约在先，其主张的违约金理据不足，本院不予支持。4.关于庞瑞海主张的损失。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。庞瑞海主张的食材、调料及一次性用品等损失费用，因商铺停水停电日期为2016年11月10日，庞瑞海未及时转移食材，于2016年11月22日与公证处工作人员前往商铺公证食材变质、损毁情况，对损失扩大亦负有一定责任，且调料、米面等食品不属于易变质食物，故该项诉请理据不足，本院不予支持；庞瑞海主张的公证费，因该项公证证明的损失未予支持，故该笔费用应自行负担；庞瑞海主张的2016年11月份经济收入损失，因其对无法继续使用租赁物存在过错违约在先，没有采取适当措施致使损失扩大，故该项赔偿请求，本院不予支持；庞瑞海主张餐厅点菜及摄像系统、一次性用品、桌椅沙发、碗碟等厨房用品的相应价值应予返还，因上述物品价值无法确定，且包继军主张在庞瑞海交还店铺时上述物品已全部搬出店铺，故该项诉请缺乏事实依据，本院不予支持；庞瑞海主张的天然气、报警器安装费用6000元，经查上述设施系马仙芬（庞瑞海前妻）于2013年租赁店铺时安装添附，产生该费用的事实基础为经营所需，出租人没有法定的返还义务，故不予支持；庞瑞海主张2016年11月10日至12月10日期间的员工工资23700元及员工宿舍房租5200元，其向法庭提交的考勤表中记录2016年11月所有员工均系全勤，但涉案餐厅已于2016年11月10日停止营业，故其诉请与实际不符，本院不予支持；庞瑞海主张的装修费用，因该房屋装修时间为2013年，当时系案外人马仙芬与包继军签订的涉案商铺的租赁合同，合同中约定的租赁期限自2013年10月1日至2016年9月30日，庞瑞海与包继军签订的租赁合同约定的租期自2016年10月1日至2019年9月30日，截止涉案合同租期开始日即2016年10月1日，马仙芬的租赁合同期限已经届满，附合的装饰装修物价值已经使用完毕，此时包继军不用对附合的装饰装修物予以补偿，该项诉请本院不予支持。
（三）关于包继军的反诉请求。1.包继军主张的2016年12月1日至2017年1月16日期间租金19255.6元（12558元÷30天×46天），因在此期间内涉案商铺虽未实际经营但由庞瑞海占有，故该项诉请，予以支持。2.包继军主张的水费270元、电费2599元，采暖费1380元，违约金3147.86元，因其提交的证据《收缴通知单》中记载水费未抄表，数额无法确定，且庞瑞海不予认可，故该项主张不予支持。电费自2016年9月1日计算至2017年1月2日，涉案商铺已于2016年11月10日停止营业，应按实际使用日期收缴电费，但包继军提交的证据无法证明店铺经营期间的电费数额，且庞瑞海不予认可，故该项诉请不予支持。采暖费1380元，因未提交相应收费标准予以佐证，本院不予支持。包继军主张的违约金3147.86元，因上述水、电、能源费用的数额无法确定，故不予支持。3.包继军主张庞瑞海支付2017年1月17日至2017年1月19日期间的房屋占有使用费2511.6元，并要求支付至实际搬离之日即2017年5月5日，本院予以支持，合计费用应为45208.8元（12558元÷30天×108天）。包继军主张的公证费、交通费，无事实及法律依据，本院不予支持。包继军主张的违约金及迟延履行违约金理据不足，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条、第一百二十条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：
一、驳回原告庞瑞海的诉讼请求；
二、原告庞瑞海于判决生效之日起十日内支付被告包继军租金19255.6元、租赁物占有使用费45208.8元，合计64464.4元；
三、驳回被告包继军的其他反诉请求。
如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费8986元，由原告庞瑞海负担，反诉费1487元，由原告庞瑞海负担1428元，由被告包继军负担59元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。
审判长史建文
代理审判员张雪芬
人民陪审员邓伟忠
二○一七年八月二十七日
书记员赵怀吉