福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）榕民终字第5283号上诉人（原审被告、反诉原告）江德霖，男，1952年9月27日出生，汉族，住福州市鼓楼区。委托代理人郑敦晖、郑孟聪，泉塘新城（米罗时代）小区业主。被上诉人（原审原告、反诉被告)福州嘉阳物业管理有限公司，住所地福州市鼓楼区井大新村B区南座408单元。法定代表人朱群，执行董事。委托代理人王素洁、林丽萍，该公司职员。上诉人江德霖因与被上诉人福州嘉阳物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服福州市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第376号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明，福州今典园公司与涉讼小区的业主订立了《前期物业管理服务协议》，约定今典园公司为涉讼小区提供物业管理服务的期限为三年。2006年8月，原告福州嘉阳物业管理有限公司与福建国邦房地产有限公司签定《泉塘新城（米罗时代）物业管理服务委托合同》，原告受托对泉塘新城（米罗时代）小区实施前期物业管理与服务。该合同约定，合同期限自2006年8月9日至2009年8月8日，当本合同期限届满时，且业主委员会尚未成立，本合同将自动延长期限，直至业主委员会与物业管理企业签订物业服务合同生效止。2009年8月8日，原告又与福建国邦房地产有限公司续签了《泉塘新城（米罗时代）物业服务合同》，由原告继续提供物业管理服务，合同期限自2009年8月9日起至2012年8月8日止。该合同第十条约定，物业服务费按月交纳，业主应在每月月底前履行交纳义务；第三十二条约定，本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，被告应在本合同期限届满后一个月内继续履行本合同，原告或全体业主应在此期间依法选聘新的物业服务企业或其他管理。上述两份合同均约定了物业综合服务费的收费标准，商品房住宅（带电梯）每月每平方米1.00元；商品房住宅（无电梯）每月每平方米0.75元；安置房住宅（带电梯）每月每平方米0.75元；安置房住宅（无电梯）每月每平方米0.45元等。另查，被告江德霖系泉塘新城（米罗时代）11座208室业主，房屋面积为94.03㎡，为商品房住宅（无电梯），每月物业费标准为0.75元/㎡，因原告主张被告每月应缴纳物业服务费为70.5元。被告自2012年7月1日起至2014年12月31日未向原告支付物业服务费，累计拖欠物业服务费计人民币70.5元/月×30个月=2115元。2014年2月，原告向被告邮寄了催缴通知单。再查，原告于2006年8月领取了三级物业管理企业资质证书。福建国邦房地产有限公司在选聘原告公司时，未按当时施行的《物业管理条例》第二十四条规定的选聘程序进行。2007年9月21日，原告将2006年8月9日订立的物业管理服务合同报福州市鼓楼区房地产管理局物业管理科备案，当月29日原告收到该局物业管理科出具的《福州市物业管理服务合同备案证明》。2011年11月7日，福州市鼓楼区五凤街道泉塘社区居民委员会出具“证明”称：讼争小区由嘉阳公司2006年8月与福建国邦房地产有限公司签订物业管理合同，该小区未成立业主管理委员会，现由原告公司管理。2013年6月25日，泉塘社区居民委员会又在该“证明”上再次盖章确认。原告于2007年9月29日将泉塘新城（米罗时代）物业服务合同报请福州市鼓楼区房地产管理局登记备案。泉塘新城（米罗时代）小区至今未召开业主大会，未选举成立业主委员会。原审法院认为，物业管理是指按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。（一）关于本诉诉请，原审法院分析如下：其一，根据当时施行的《物业管理条例》第二十一条的规定，在涉讼小区业主、业主大会选聘物业管理企业之前，国邦公司作为该小区的建设单位可以选聘原告作为前期物业管理企业。其二，国邦公司在采用协议方式选聘原告公司时，未按照当时施行的《物业管理条例》第二十四条第二款的规定经相关房地产行政主管部门批准，故选聘程序上存在瑕疵。但该规定不属于效力性的强制性规定，故国邦公司与原告签订的两份物业服务合同，不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定的因“违反法律、行政法规的强制性规定”致合同无效的情形。该合同是否报经相关部门备案，与该合同是否合法有效之间不具有法律上的因果关系。此两份合同系双方真实意思表示，合法有效。其三，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同……对业主具有约束力；业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”即国邦公司与原告签订的两份物业服务合同，对作为业主的被告具有拘束力。被告辩称其不受合同约束的辩解无法律依据，原审法院不予采信。其四，根据福州市鼓楼区五凤街道泉塘社区居民委员会在2011年11月7日出具的“证明”，可以证明原告从2006年8月起即为涉讼小区提供物业管理服务。鉴于此，即使原告向法院提供的两份物业管理服务合同为虚假，因原告公司具备企业法人资格及物业管理服务企业资质，且为涉讼小区提供了物业管理服务，原告与涉讼小区业主已形成了事实上的物业管理服务合同关系。其五，被告另抗辩原告诉请超过诉讼时效，但原告曾于2014年2月向被告邮寄催缴通知，构成诉讼时效中断。根据上述分析，原审法院认为，虽然国邦公司在选聘原告的程序上存在瑕疵，但涉讼物业管理服务合同对全体业主均具有约束力。原告诉请要求被告缴纳物业费于法有据，原审法院予以支持。其六，关于违约金的诉讼请求。本案被告等业主反映原告在提供物业管理服务过程中，存在环境绿化、车辆被盗、房屋质量、安全保卫等不完善、不到位之处，根据庭审情况，结合原审法院同期审理的该小区其他物业服务合同纠纷中业主提交的照片等证据，可以证明原告在物业管理服务方面存在一定瑕疵。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定，被告以原告未完全履行物业服务合同约定的义务为由拒缴物业费，不能谓于法无据。结合本案具体情况，对于原告主张被告支付违约金的诉讼请求，原审法院不予支持。（二）关于反诉诉请，原审法院逐一分析如下：第一项要求确认原告进驻小区前，涉诉小区由今典园物业合法管理。原审法院认为，虽然今典园物业与业主签订《前期物业管理服务协议》约定物业管理服务期限为三年，但该公司在合同期满前已不再为涉讼小区提供物业管理服务，即该公司与涉讼小区业主之间的前期物业管理服务合同已实际解除。该项确认之诉与今典园撤离之后原、被告之间存在物业服务法律关系无关，原审法院在本案中不予审查。第二项要求确认两份物业服务合同隐瞒事实真相，共同侵害业主公共利益，对业主无效；但根据上文分析，本案的两份物业服务合同并无无效之情形，故原审法院对该反诉请求不予确认。第三项要求确认原告自制收款收据收取物业费违法，确认未按指导价、自定物业费收取价格违法。原审法院认为，庭审中原告确认部分物业费未出具正规发票,原告应立即纠正。但原告收取物业费是否出具正规发票系行政管理关系，被告可向相关行政机关反映。关于物业费的价格标准，原审法院认为，随着物价上涨和用工成本的提高，物业费标准也随之提高，物业费的标准是否合理应当参考市场价格。福州市物价局和福州市住房保障和房产管理局于2013年11月12日公布了榕价房〔2013〕8号《福州市普通住宅前期物业服务等级标准及指导性收费标准》，三级物业收费标准为：多层住宅收费标准为0.50-0.70（不含）元/平方米·月，小高层带电梯住宅（8层及以下）0.90-1.20（不含）元/平方米·月。而本案原告主张每月0.45元/㎡的物业费标准低于市场指导价，与原告的存在瑕疵的物业服务质量相当，属于合理的市场价格，未构成违法。第四项要求确认原告利用小区公共部位收取停车费、摆摊费、广告费等系原告侵吞业主公共积累。该项反诉请求与第二项反诉请求中主张原告侵占涉讼小区共有设施、维修基金的问题，均属于侵权法律关系，与本案的物业服务法律关系不同，被告可另行主张权利。第五项要求驳回原告的诉讼请求系对本诉的反驳，不属于反诉请求。（三）关于被告等业主调取相关证据的申请，原审法院分析如下：其一，被告申请向鼓楼区房管局调查国邦公司与原告2006年8月9日签订的物业服务合同未经该局审批。原审法院认为，福建省高级人民法院（2014）闽民申字第976号等系列案件的民事再审裁定书已查明上述事实，本判决查明事实部分已列明，故不必再行调取。其二，被告申请向福州市物业专项维修资金管理办公室调查国邦公司未缴存过专项维修资金款。被告申请向福州市城市规划设计院调取涉讼小区的公益性配套设施平面图。此两项申请调取内容与本案讼争的物业服务法律关系无关，被告可向相关部门反映维修资金的问题，亦可另案提起侵占公共设施的侵权之诉。其三，被告申请向福州市地税局调查原告用自制的收款收据收取物业费。被告申请向鼓楼区房管局调取对嘉阳企业通报和处理决定。但该两项申请内容不能否定原告为涉讼小区提供物业服务之事实，亦不能作为被告拒交物业费之抗辩事由。综上，根据最高人民法院关于适用《民事诉讼法》的解释第九十五条之规定，原告申请调查收集的证据，与待证事实无关联、对证明待证事实无意义，无调查收集必要，原审法院不予准许。（四）关于本案纠纷，原审法院认为，原告为被告提供物业服务，被告认为原告提供的物业服务存在不足，可依法主张或报请房地产行政管理部门会同开发单位以及原、被告等相关各方进行解决，但不能成为其拒缴物业服务费的理由。被告未缴纳物业费，实际上侵害了其他正常缴费业主的权利。根据被告提交的证据照片，结合原审法院审理的其他涉及同一小区的类似案件情况来看，原告在提供物业服务时确实存在不完善之处。原告作为物业服务的提供者，更应加强与业主的沟通，完善管理，协助处理业主在房屋使用中存在的问题，提高物业服务质量。同时，原审法院建议米罗时代全体业主召开业主大会并成立业主委员会，参与物业管理监督或者选聘新的物业服务单位，代表全体业主依法行使权利，以维护全体业主的合法权益。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十一条、第四十二条第一款、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条之规定，判决：一、被告江德霖于本判决生效之日起十日内向原告福州嘉阳物业管理有限公司支付2012年7月1日起至2014年12月31日止的物业管理费2115元；二、驳回原告福州嘉阳物业管理有限公司的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告江德霖的反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费25元（预收原告50元），由原告承担5元，由被告承担20元；反诉案件受理费25元（预收被告50元），由被告承担。一审宣判后，原审被告江德霖不服，向本院提起上诉。上诉人江德霖上诉称：一、国邦公司在选聘嘉阳公司时，未按当时施行的《物业管理条例》第二十四条规定的选聘程序进行；二、截止2014年8月28日，涉讼小区的开发建设单位国邦公司未向福州市物业专项维修资金管理办公室缴存过该小区的专项维修资金；三、国邦公司存在股东变更、法人代表变更、企业住所登记虚假等情况；四、被上诉人撤离涉诉小区时，未移交相关资料；五、被上诉人存在企业资质造假，不具备物业管理资质。综上，请求：1、撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审或改判。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人福州嘉阳物业管理有限公司答辩称：1、被上诉人是合法企业，有工商营业执照，有资质证书。2、被上诉人进入米罗时代小区是有合法手续的，三级法院也予以认定。3、被上诉人提供物业服务，业主也享受了物业服务，没有理由不交费。被上诉人的资质证书，是有经过房管局备案，经过社区证明，是合法的。经审理查明，双方当事人在一审诉讼过程中提供的证据已随一审案件移送本院。二审诉讼过程中，上诉人江德霖向本院提交了6份证据：1、福州市工商行政管理局出具的福建国邦房地产有限公司企业登记信息，证明两份合同并非依法签约，对涉讼业主无约束力；2、2015年7月10日福州市五凤街道天元社区、福州景华物业管理有限公司、业主三方《通告》。3、《对泉塘新城（米罗时代）原损坏的供、排水系统设施设备进行维修、更换等三方议定备忘录》。4、《投诉书》。5、《房地产平面图》。6、福州市鼓楼区五凤街道天元社区给鼓楼房管局的《报告》。被上诉人福州嘉阳物业管理有限公司质证称：证据1真实性无法确认，与被上诉人无关。证据2、3真实性无法确认，与被上诉人无关，被上诉人于2015年6月30日退出小区。证据4是上诉人给福州市劳动局的，与被上诉人不具有关联性。证据5没有规划局盖章，真实性无法确认。证据6真实性无法确认，也与被上诉人无关。本院审查后认为，证据1与本案无关，本院不予采纳。证据2、3、4结合上诉人一审提交的证据，可以证明被上诉人提供的物业服务存在瑕疵。证据5、6与本案无关，本院不予采纳。根据现有的证据，本院确认一审法院已查明的事实基本清楚。本院认为，国邦公司作为该小区的建设单位在小区成立业主委员会之前可以选聘前期物业管理企业，即使在选聘被上诉人公司作为物业服务单位时未按照当时施行的《物业管理条例》的规定经相关房地产行政主管部门批准，但该条例的规定不属于效力性的强制性规定，不足以导致两份物业服务合同无效。上述物业服务合同对包括上诉人在内的小区业主具有拘束力，双方形成了事实上的物业管理服务关系，上诉人应当依约支付相应的物业服务费用。上诉人主张国邦公司未向福州市物业专项维修资金管理办公室缴存过该小区的专项维修资金。因本案涉及的法律关系是业主与物业管理单位间的物业服务合同关系，与建设单位向行政主管部门缴纳专项资金不属于同一法律关系，且收取上述专项维修资金系行政主管部门的职权，不属于人民法院受理民事案件的范围。故该理由本院不予采纳。同理，因国邦公司并非提供物业服务的相对方，故该公司是否发生股东变更、法人代表变更、企业登记信息虚假等，均与本案物业服务合同纠纷不属于同一法律关系，不在本案的审理范围。此外，被上诉人撤离涉讼小区时未移交相应资料与被上诉人为上诉人等业主提供的物业服务无关，不能作为拒绝缴纳物业管理费的理由。被上诉人公司具备企业法人资格及物业管理服务企业资质，且为涉讼小区提供了物业管理服务，上诉人以该公司不具备资质为由拒缴物业费，亦无依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案一审案件受理费按照一审判决执行；二审案件受理费100元，由上诉人江德霖负担。本判决为终审判决。审 判 长  吴一萍代理审判员  黄 锋代理审判员  赵雪莹二〇一五年一月六日书 记 员  刘 奕