天津市南开区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）津0104民初9761号
原告：张士鑫，男，1943年1月1日出生，汉族，天津西青医院退休，住天津市南开区。
被告：天津开发区新发房地产有限公司，住所地天津市开发区翠园公寓2号楼403室。
被告：中国工商银行天津股份有限公司天津广厦支行，住所地天津市河西区大沽路361号。
负责人：赵洪领，行长。
委托诉讼代理人：王金燕，中国工商银行股份有限公司天津分行职员。
委托诉讼代理人：张家瑞，中国工商银行股份有限公司天津广厦支行职员。
被告：徐春良，男，1954年9月11日出生，汉族，中国建筑六局土木工程有限公司退休员工，住天津市南开区。
原告张士鑫与被告天津开发区新发房地产有限公司（以下简称新发房地产公司）、被告中国工商银行天津股份有限公司天津广厦支行（以下简称工商银行广厦支行）、被告徐春良商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年9月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张士鑫，被告工商银行广厦支行的委托诉讼代理人王金燕、张家瑞，被告徐春良到庭参加诉讼。被告新发房地产公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张士鑫向本院提出诉讼请求：1.判定被告新发房地产公司与被告徐春良所签订的紫来花园xxx号房屋的购房合同无效，并撤销以被告徐春良名义所做的备案登记；2.判定被告工商银行广厦支行与被告徐春良所签订的抵押合同无效，并撤销其抵押登记，收回他项权证；3.判定原告与被告新发房地产公司签订的紫来花园xxx号房屋购房合同合法有效；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2002年12月28日与被告新发房地产公司签订了紫来花园xxx号房屋的购房合同，并交齐全部房款，自购房居住至今。原告在申请办理产权证时发现，原告所购房屋在房管局有被告徐春良名下的抵押贷款登记和备案登记。后经查，被告徐春良抵押贷款已经河西区人民法院审理，并作出（2009）西民三初字第1339号民事判决书。该判决书证明，被告徐春良对购房贷款一事均不知情，所有手续签字均为被告新发房地产公司所为。法庭对被告徐春良的签字也做了司法鉴定，结论是所有签字均非被告徐春良本人所签，该行为是被告新发公司借用被告徐春良的名义骗取银行贷款的行为。综上所述，被告新发房地产公司用假合同所做的备案登记是无效的，被告工商银行广厦支行与被告徐春良所签订的抵押合同无效。遂成讼。
新发房地产公司未做答辩。
工商银行广厦支行辩称，天津市河西人民法院的判决并没有否定抵押合同的效力，本被告仍为合法的抵押权人。被告新发公司将涉诉房屋出售给原告属于无权处分和恶意行为，因为本被告的抵押登记行为在先，而原告与被告新发房地产公司的购房合同在后，由此可以认定被告新发房地产公司在取得涉诉房屋不合法情况下将涉诉房屋出售给原告的行为属于恶意是显而易见的。另外，原告购买房屋的渠道、价格均不符合市场正常状况，故原告的购房行为并非善意。此外，本被告不是原告与被告新发房地产公司所签购房合同的相对方，对合同的真伪无从鉴别，不予认可。综上不同意原告的诉讼请求。
徐春良辩称，被告新发房地产公司以本被告名义抵押贷款购买原告住房一案业经天津市河西区人民法院（2009）西民三初字第1339号民事判决书结案，该判决已经厘清了事实真相，证明本被告对购房、贷款一事均不知情，所有手续签字均为被告新发房地产公司所为，所有签字均非本被告本人所签，该行为是被告新发房地产公司借用本被告的名义骗取银行贷款的行为，因此本被告与原告在购房合同纠纷上已无任何因果关联，故原告起诉本被告不妥。本被告从未在被告工商银行广厦支行贷款购买紫来花园xxx房屋，故不应承担任何经济和法律责任。综上，请求驳回原告提出的与本被告有关的一切诉讼请求，不同意承担诉讼费。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，被告新发房地产公司未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩和质证的权利。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2002年12月28日，原告与被告新发房地产公司签订《天津市商品房买卖合同》，约定原告向被告新发房地产公司购买坐落于天津市××德××道北侧××花园××（××）室房屋，总价款为460000元；该房屋为现房，付款方式为一次性付款。上述合同签订后，被告新发房地产公司于当日向原告出具了收取上述房屋购房款460000元的发票,被告新发房地产公司将上述房屋交付给原告使用，自此上述房屋由原告居住至今。
1999年1月，新发房地产公司与以徐春良的名义就涉诉房屋天津市××德××道北侧××花园××（××）室房屋签订了《天津市商品房买卖合同》，并以该合同在房管部门进行了备案登记。1999年1月23日，新发房地产公司以徐春良的名义与工商银行广厦支行签订《个人住房借款合同》和《个人住房借款抵押合同》。借款合同约定，徐春良向工商银行广厦支行借款477000元，用于购买涉诉房屋。同年1月26日，工商银行广厦支行取得相关房管部门颁发的涉诉房屋房地产抵押权证明书，抵押权人为工商银行广厦支行，抵押人为徐春良。2009年8月24日，工商银行广厦支行向天津市河西区人民法院起诉新发房地产公司及徐春良。同年12月21日，天津市河西区人民法院作出（2009）西民三初字第1339号民事判决书，认为新发房地产公司擅自以徐春良的名义与工商银行广厦支行签订个人住房借款合同及个人住房借款抵押合同，并据此得到了贷款，根据合同法第四十八条第一款的规定，工商银行广厦支行与新发房地产公司所签个人住房借款合同、个人住房借款抵押合同未经徐春良的追认，属于无效合同。该判决已发生法律效力。
本院认为，原告与被告新发房地产公司签订的《天津市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，故该房屋买卖合同成立，原告要求确认其与被告新发房地产公司就涉诉房屋签订的《天津市商品房买卖合同》有效，符合法律规定，本院予以支持。
被告新发房地产公司虽未出庭应诉，但该被告在另案中认可涉诉房屋的签订及进行备案登记的商品房买卖合同均系其代被告徐春良所签，并未经被告徐春良的事先授权及事后追认，且被告徐春良于本案庭审中明确表示其与被告新发房地产公司从未就涉诉房屋签订过商品房买卖合同，故二被告之间就涉诉房屋签订的商品房买卖合同无效，以该无效合同在房管部门进行的备案登记亦应予以撤销。依据天津市河西区人民法院（2009）西民三初字第1339号生效民事判决书，可认定被告新发房地产公司以被告徐春良的名义就涉诉房屋与被告工商银行广厦支行签订的《个人住房借款合同》及《个人住房借款抵押合同》均无效，原告对涉诉房屋已实际支付对价并占有、使用，故原告作为涉诉房屋的利害关系人请求撤销被告工商银行广厦支行用无效合同在涉诉房屋上设立的抵押登记，本院予以支持。关于原告主张的被告工商银行广厦支行与被告徐春良所签抵押合同无效问题，因天津市河西区人民法院（2009）西民三初字第1339号民事判决书已确认上述合同无效，故本院不再涉及。
被告新发房地产公司经本院合法传唤未到庭应诉，故依法缺席判决。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，缺席判决如下：
一、确认被告天津开发区新发房地产有限公司与被告徐春良就天津市××德××道北侧××花园××（××）室房屋签订的《天津市商品房买卖合同》无效，并撤销该《天津市商品房买卖合同》在天津市南开区房地产管理局的备案登记；
二、本判决生效后十五日内，撤销中国工商银行股份有限公司天津广厦支行与被告天津开发区新发房地产开发有限公司在天津市××德××道北侧××花园××（××）室房屋上设立的抵押登记；
三、确认原告张士鑫与被告天津开发区新发房地产有限公司签订的天津市××德××道北侧××花园××（××）室房屋的《天津市商品房买卖合同》有效；
四、驳回原告张士鑫的其他诉讼请求。
案件受理费80元，由被告天津开发区新发房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
审 判 长 郝家琨
人民陪审员 周正超
人民陪审员 高 颖
二〇一七年四月一日
书 记 员 赵金丽
相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
宣判后当事人权利义务告知书
一、上诉权的行驶。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。
当事人提出上诉的，应在上诉期内，将天津市第一中级人民法院上诉费缴费凭证及上诉状副本一并交至本院诉讼服务中心。逾期不提交，经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。由此产生的后果，由上诉人承担。
二、申请再审权的行驶。当事人对已经发生的法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。
当事人审请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。
三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。
四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关三生石小中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的人民法院不予受理。