上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终2456号
上诉人(原审原告、反诉被告)：上海迪昂实业发展有限公司，住所地上海市黄浦区。
法定代表人：陶建林，董事长。
委托诉讼代理人：胡炯明，上海市公源律师事务所律师。
委托诉讼代理人：池永伟，上海市公源律师事务所律师。
上诉人(原审被告、反诉原告)：吴务伟，男，1967年3月2日出生，汉族，户籍地浙江省龙泉市。
上诉人(原审被告，女，1967年4月10日出生，汉族，户籍地浙江省龙泉市。
上列两上诉人共同委托代理人：朱蓓春，上海恒建律师事务所律师。
原审第三人：上海建材(集团)有限公司〔原上海建筑材料(集团)总公司〕，住所地上海市。
法定代表人：赵健，总经理。
委托诉讼代理人：廖明涛，上海市汇业律师事务所律师。
上诉人上海迪昂实业发展有限公司(以下简称“迪昂公司”)、上诉人吴务伟、姚新宇因房屋租赁合同纠纷一案，均不服上海市黄浦区人民法院(2015)黄浦民四(民)初2828号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
迪昂公司上诉请求：撤销一审判决第二、三项，依法改判支持迪昂公司一审全部诉讼请求，驳回吴务伟、姚新宇的一审反诉请求。
事实和理由：一、一审判决认定迪昂公司存在过错缺乏依据。1、在吴务伟方对上海市黄浦区延安东路XXX号四川大楼七楼(含八楼顶层搭建面积245平方米)办公用房(以下简称“系争房屋”)装修的过程中，迪昂公司在配合义务与告知制止义务上均不存在瑕疵，迪昂公司提供图纸、安排专人协调，积极配合吴务伟方；吴务伟方提供的图纸本身没有问题，鉴定结论也没有认为装修方案存在问题，故迪昂公司根据图纸作出判断并无过错。现场由物业管理，迪昂公司不知晓装修存在不合约定和规定的情况。2、根据双方签订的租赁协议及《合同法》的相关规定，迪昂公司已经履行了法定及约定的义务，不存在一审认定的“瑕疵”。二、司法鉴定报告遗漏重要事项，一审法院没有辨明责任方。1、一审中，迪昂公司对鉴定范围和方式提出多项意见，但鉴定单位并未全面检测，最主要是缺少对底层加固情况和对东侧未坍塌部分六层柱情况的勘测比较，故鉴定结论缺乏说服力。2、鉴定结论第7点中“本次装修前六层柱即不满足承载力要求”“内在原因”、“外在诱因”，且一审认定“被告的装修行为对房屋局部倒塌具有一定的因果关系”，表述过于笼统，也无法通过鉴定结论区别责任方的责任大小，没有查清基本事实。三、一审法院判令吴务伟方仅承担部分租金损失没有依据。首先，迪昂公司履行合同的行为并不存在瑕疵，一审法院对瑕疵的认定缺乏依据。其次，损失应当包括可得利益损失和其他损失，迪昂公司因该次事故被相邻方起诉所面临的巨额赔偿的损失也由该事故造成，一审法院仅以可得利益决定赔偿金额并不恰当。
吴务伟、姚新宇辩称，不同意迪昂公司的上诉请求，请求二审法院支持吴务伟、姚新宇的上诉请求。
吴务伟、姚新宇上诉请求：撤销一审判决第二、四项，依法改判驳回迪昂公司要求吴务伟、姚新宇赔偿租金损失的诉讼请求，迪昂公司应赔偿吴务伟、姚新宇已经支付的装修费人民币(以下币种均为人民币)35万元及其他经济损失30万元。
事实和理由：一、一审法院对迪昂公司明知且认可吴务伟方的房屋装修行为此节事实认定不清。首先，吴务伟方装修房屋征得了迪昂公司的同意，迪昂公司委派监工对装修进行监督且并提出异议。其次，吴务伟方的装修由迪昂公司进行协调，征得了物业的同意，期间没有任何人员阻挠或制止。再次，迪昂公司作为出租方，依法应履行安全生产的监管义务，虽然租赁协议中约定了各自的安全生产责任，但实际上迪昂公司协助吴务伟方进行了安全监管，事实上改变了合同约定，所以迪昂公司应当承担相应责任。二、鉴定报告认为，“本次装修会对结构造成一定的扰动是六—八层局部倒塌的外在诱因”。“外在诱因”即一定的诱发因素，其与房屋倒塌可能存在事实上的关联，但不存在法律上的因果关系。根据鉴定结论，房屋自身存在严重质量问题是倒塌的直接原因，装修行为作为介入因素，作用力较小，并不足以切断因房屋本身质量问题而导致倒塌结果之间的因果关系。一审法院就此认为装修行为对房屋局部倒塌具有一定因果关系属于事实和法律认定错误。三、一审判决错误将鉴定报告所认定的诱发性因素认定为具有一定的因果关系后，对于该因果关系在房屋倒塌中的因果关系比例不予释明，系故意回避重要法律事实。事实上，吴务伟方在装修时未对房屋的主体结构进行破坏，材料采用上均尽到了注意义务，施工过程中也不存在主观过错和客观过错行为，不应对房屋倒塌承担责任。迪昂公司提供的房屋具有安全隐患，继续居住会产生人身安全问题，不会产生可得利益。一审法院判定吴务伟方需赔偿巨额可得利益损失，缺乏事实依据，且酌定的金额缺乏合理性，亦不符合法律所规定的可得利益损失认定应考虑的可预见规则、减损规则、损益相抵规则等，应予纠正。四、一审判决实质上回避了房屋倒塌的直接原因是房屋本身不符合质量标准的事实，而将责任主要归咎于吴务伟方，二审应予以查清并进行纠正。由于迪昂公司提供的房屋存在严重质量问题，导致吴务伟方租赁目的无法实现，并为此支付35万元的装修费，迪昂公司应当承担赔偿责任，并参照租赁协议第17条关于违约金的约定承担违约责任。
迪昂公司辩称，不同意吴务伟、姚新宇的上诉请求，结合事故原因及迪昂公司所遭受的损失，吴务伟、姚新宇应当承担相应的责任。
上海建材(集团)有限公司(以下简称“建材公司”)述称，对迪昂公司及吴务伟、姚新宇的上诉请求均不发表意见，对本案所涉鉴定结论有不同意见。一审审理中，建材公司提供了安监部门对此次事故的处理报告，综合了相关机关的意见，整个事件的处理应以该份报告为准，而法院未予认定。
迪昂公司向一审法院起诉请求：一、解除吴务伟、姚新宇与迪昂公司于2012年11月8日签订的《房屋租赁协议》；二、吴务伟、姚新宇支付迪昂公司房屋赔偿费用13,634,400元。一审审理中，迪昂公司撤回上述第二项诉讼请求，变更为：二、判令吴务伟、姚新宇赔偿迪昂公司自2013年3月1日至2016年5月18日的租金损失5,402,836元(按年租金168万元、月租金14万元和日租金4,602元的标准计)；三、判令吴务伟、姚新宇按日租金4,602元的标准支付迪昂公司自2016年5月19日至本案生效之日的租金损失。
吴务伟、姚新宇在一审中提出反诉，请求判令：一、解除吴务伟、姚新宇与迪昂公司于2012年11月8日签订的《房屋租赁协议》；二、迪昂公司赔偿吴务伟、姚新宇已经支付的房屋租金(含保证金)72万元；三、迪昂公司赔偿吴务伟、姚新宇已经支付的房屋装修费(人工费)合计65万元；四、迪昂公司赔偿吴务伟、姚新宇已经支付的装修材料费合计594,571元；五、迪昂公司赔偿因出租不合格房屋造成吴务伟、姚新宇的损失100万元。一审审理中，吴务伟、姚新宇将第一项诉讼请求调整为：确认吴务伟、姚新宇与迪昂公司于2012年11月8日签订的《房屋租赁协议》于2012年12月30日房屋倒塌之日解除。
一审法院认定事实：2006年，迪昂公司向案外人上海新黄浦置业股份有限公司购买了系争房屋，并取得该房屋的《上海市房地产权证》。2012年11月8日，迪昂公司(甲方)与吴务伟(乙方)签订《房屋租赁协议》，约定，一、甲方将系争房屋出租给乙方使用；二、租赁期为十年零九十天，即自2012年12月1日至2023年2月28日止(注：①每十二个月为一个租赁年度，②其中90天为甲方送给乙方的装修期)；三、该租赁房屋在租赁期内的前四个租赁年度的年租金为168万元整，到第五个租赁年度年租金递增5%，到第七个租赁年度年租金在第五个租赁年度递增的基数上再递增5%；……四、本协议签订时，乙方应向甲方交纳履约保证金30万元整；……五、在不改变和不破坏原建筑结构的前提下，乙方要对房屋进行装修，首先必须征得甲方书面同意方可进行装修，其费用由乙方自行承担，装修报批手续和各项政府职能部门的申报审批验收由乙方自行负责并承担；装修方案或者装修图纸须经甲方审核，如乙方在装修时造成结构和设施破坏、损失的(包括地面、墙面、屋面渗漏)，乙方首先要停止违规行为，及时整改、修复、加固，同时应承担全部经济责任和法律责任；……八、乙方在租赁期内，严格内部管理，做到安全生产，如发生消防、人身伤害等一切安全责任事故的，全部经济责任和法律责任均由乙方承担，与甲方无涉，如因此给甲方造成损失的，乙方应无条件赔偿；……十七、乙方如违反上述任何一条条款的，乙方除承担协议中载明的责任外，还应支付违约金30万元(甲方有权也可直接抵扣乙方交纳的履约保证金)，同时甲方有权单方解除协议，乙方必须无条件退出，造成的后果由乙方承担……。姚新宇系吴务伟之妻，作为履约担保人一并在《房屋租赁协议》上签字，承诺“担保人就此担保事项相互承担连带责任为不可撤销的保证担保”。该协议签订后，迪昂公司将系争房屋交付给吴务伟，吴务伟向迪昂公司支付了履约保证金30万元及2013年3月1日至2013年5月31日的租金42万元。吴务伟随后对系争房屋进行装修。
2012年12月29日晚，系争房屋部分墙体发生开裂。次日凌晨3时左右，系争房屋及延安东路XXX号六楼房屋发生部分倒塌。
一审审理中，根据迪昂公司和吴务伟、姚新宇各自的鉴定申请，一审法院依法委托同济大学房屋质量检测站，就系争房屋及部分六楼房屋坍塌的原因进行检测鉴定。2014年8月14日，同济大学房屋质量检测站出具《延安东路XXX号四川大楼局部倒塌原因检测鉴定报告》，鉴定结论为：1、房屋原设计为六层钢筋混凝土框架结构，底层～五层建于1941年，六层为后期续建，1984年在六层以上加建一层框架结构，2004年又在七层以上局部加建钢结构八层，2007年八层的加建范围进一步扩大。历经多年使用及加层，房屋上部荷载在原有基础上增加较大。2、房屋原六层1～8轴(倒塌区域)东西向整体表现为东端沉降大、西端沉降小，平均相对倾斜为3.49‰左右；原六层10～19轴(未倒塌区域)南北向整体表现为南端沉降大、北端沉降小，平均相对倾斜为6.27‰左右；加建八层10～19轴(未倒塌区域)南北向整体表现为南端沉降大、北端沉降小，平均相对倾斜为0.39‰左右；其值低于上海市工程建设规范《优秀历史建筑修缮技术规程》(DGJ08－108－2004)的限值要求(10‰)。3、房屋整体表现为向南(即顺时针方向)和向东(即由内弧往外弧方向)的倾斜，倾斜率分别在0～11.25‰之间和2.40～8.66‰之间，平均倾斜率分别为3.51‰和4.56‰。房屋沿南北向(即弧向)的倾斜规律与相对不均匀沉降趋势基本一致。其值均低于上海市工程建设规范《优秀历史建筑修缮技术规程》(DGJ08－108－2004)的限值(10‰)。4、六层柱脚混凝土交界面较为光滑，可认定六层柱脚为近似铰接；后加七层柱纵筋与原六层柱纵筋通过角钢相连，不能有效传递弯矩，可认定为近似铰接；后加八层钢柱脚设一块钢板，但并无螺栓等其他连接，可认为八层柱脚为近似搁置的方式连接。另外七层外墙砌筑在原屋面的圆弧找坡层上，构造不合理、墙体不稳定，且装修前已出现向下、向外的变形。由此可知，大楼六～八层整体连接性较差。5、装修前考虑竖向作用下，且不考虑楼面后期的装修增加的附加荷载，仅考虑六层时(即1984年加层前)，六层混凝土柱满足安全性要求；考虑加建七层后，大多数六层混凝土柱承载力不足；考虑加建八层后，六层混凝土柱均不能满足安全性要求。6、本次青花瓷主题酒店施工会导致楼面的荷载分布发生变化，随着装修施工荷载的增大，六层柱的抗力/效应比值明显降低，承载力不足，且考虑到施工会导致楼面的荷载分布发生变化，并存在一定的振动，即装修施工对原有结构会造成一定扰动。7、房屋六～八层整体连接性较差，且由于历经多次加层及修缮，上部荷载增加较大，在本次装修前六层柱即不满足承载力要求，其结构自身存在的安全隐患是本次六～八层局部倒塌的内在原因；而本次装修会对结构造成一定的扰动是六～八层局部倒塌的外在诱因。
对上述鉴定结论，迪昂公司、吴务伟、姚新宇和建材公司分别提出各自的书面异议，同济大学房屋质量检测站对此均做了书面回复，并经当庭质证。一审法院依法采纳同济大学房屋质量检测站的鉴定结论。
一审法院对当事人有争议的证据和事实做如下认定：
1、吴务伟方的装修行为是否符合合同约定之争议。对此，吴务伟方提交了公证证据、联系函、七楼足浴平面图、八楼装修平面方案图、安全生产监察部门的执法人员分别向迪昂公司的代表胡志安、物业工作人员郎华民所做的调查笔录(首页)以此证明其装修行为符合合同约定。对该些证据，迪昂公司认为公证书程序上，不完整的公证书不具有合法性和真实性，唯有电信部门的打印清单才能真实反映双方的短信往来，保全邮件都附有“星标邮件”标签，证明邮件已被筛选，而不是完整的往来邮件；公证证据实体上，吴务伟不能证明系按照迪昂公司提供的图纸进行装修，也不能证明其装修得到迪昂公司、政府主管部门的许可；两份联系函是吴务伟方打着迪昂公司的旗号制作、散发，落款处无迪昂公司公章和法定代表人签名，在形式上、内容上均与迪昂公司无关；七楼足浴平面图真实但与本案无关，是迪昂公司之前的装修行为且经政府主管部门批准；八楼装修平面方案图吴务伟于2012年12月4日通过邮件确实发给过陶建潮，但并未提交立面图、剖面图、节点详图等施工图，迪昂公司根据如此简单的平面图，自然不可能轻易出具书面意见，且吴务伟方的装修还要得到政府主管部门的批准，在没有得到政府主管部门批准之前，迪昂公司也不可能出具书面意见同意装修；对两份调查笔录(首页)的证据三性均不认可，以上吴务伟方的证据均不能证明其主张成立。一审法院认为，租赁合同对装修事项已有约定，吴务伟方的现有证据不能证明其在实施装修行为之前已经征得迪昂公司的书面同意，但迪昂公司也没有证据证明在其没有书面同意的情况下对吴务伟方实施的装修行为即行制止的事实存在。再者，延安东路XXX号四川大楼是“优秀历史建筑”，对此，吴务伟方是应当清楚的。根据《上海市优秀近代建筑保护管理办法》，优秀近代建筑的所有人和使用人，须按保护要求进行保护，不得擅自改变优秀近代建筑的现状使用性质，确需改变现状使用性质的，属于上海市建筑保护单位的，须报市房地局审批。迪昂公司出租给吴务伟的房屋在产权证上载明用途是办公，现房屋用于经营按照前述《办法》应当履行报批手续，但吴务伟没有履行该项报批手续。吴务伟方以调查笔录中胡志安的回答“我是延安东路XXX号四川大楼七、八楼业主陶建潮的朋友，陶建潮口头委托我在七、八楼装修过程中协调有关装修的手续”主张报批手续由迪昂公司方负责依据不足，也与合同约定不符。综上，法院依法认定，吴务伟方的装修行为不符合合同约定，也不符合前述《办法》的规定；另一方面，虽然合同约定“装修报批手续和各项政府职能部门的申报审批验收由乙方自行负责”，但此约定并非将迪昂公司置身事外，迪昂公司作为房屋产权人、出租人，仍负有协助配合的义务，迪昂公司存在对吴务伟方不合约定和规定的装修行为没有明确告知、制止的行为。
2、吴务伟的装修行为对房屋局部倒塌事件是否具有因果关系之争议。法院采纳同济大学房屋质量检测站出具的《延安东路XXX号四川大楼局部倒塌原因检测鉴定报告》，依法认定吴务伟的装修行为对房屋局部倒塌具有一定的因果关系。
一审法院认为，本案租赁合同的标的物即系争房屋于2012年12月30日局部倒塌，客观上，自该日起合同目的已然无法实现，合同已经终止履行了。现迪昂公司、吴务伟对租赁合同解除均表示无异议，而对解除时间起争议已无必要，应以房屋倒塌之日为租赁合同解除日期。针对迪昂公司的赔偿请求，一审法院认为，根据鉴定结论，房屋结构自身存在的安全隐患是本次六～八层局部倒塌的内在原因，而本次装修会对结构造成一定的扰动是六～八层局部倒塌的外在诱因，因此，吴务伟方存在违约行为，应当承担与其过错相当的赔偿责任，故迪昂公司要求吴务伟方赔偿租金损失的请求，于法有据，但鉴于迪昂公司行为也有瑕疵，故其主张的租金损失金额不能获得法院全部支持，具体金额根据合同可得利益由法院酌定。针对吴务伟、姚新宇的反诉请求，鉴于合同已经于事发之日解除，而该日在计租期之前，故吴务伟方先前支付的租金和保证金应由迪昂公司返还，而非“赔偿”；吴务伟、姚新宇要求迪昂公司赔偿损失的请求，因吴务伟存在违约行为，无论其损失多少，均应由其自行承担该后果，该请求法院依法不予支持。姚新宇作为租赁合同的连带责任的担保人与吴务伟共同承担合同责任。判决，一、上海迪昂实业发展有限公司与吴务伟、姚新宇于2012年11月8日签订的《房屋租赁协议》于2012年12月30日解除；二、吴务伟、姚新宇应于判决生效后十日内赔偿上海迪昂实业发展有限公司租金损失5,040,000元；三、上海迪昂实业发展有限公司应于判决生效后十日内返还吴务伟租金和保证金720,000元；四、吴务伟、姚新宇的其余反诉请求，均不予支持。
二审中，当事人没有提交新证据。一审查明事实属实，本院予以确认。
二审审理中，迪昂公司于2017年6月1日向本院提交书面说明，载明：“四川大楼的坍塌确实造成我司财产损毁的直接损失及其他各种损失，但在与承租方吴务伟、姚新宇的法律关系中，该损害后果既侵害了我司的财产所有权，同时也构成了双方租赁协议的严重违约，在此情况下，我司选择以合同违约为由追究其赔偿责任……我司无论是在一审、还是在二审阶段，均坚持以合同违约主张被上诉人承担相应的赔偿责任。针对吴务伟和姚新宇一方的赔偿责任，我司以合同违约赔偿为限。至于鉴定报告所确认的房屋自身原因造成的结论，因是在司法鉴定过程中出现的新的情况，所以我司将另行向房屋的建造方、出让方追偿。”
本院认为，系争房屋已于2012年12月30日局部倒塌，迪昂公司与吴务伟、姚新宇签订的《房屋租赁协议》客观上已无法继续履行，现双方均同意该合同于房屋倒塌之日解除，本院依法予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行，因合同解除时计租期尚未开始，则迪昂公司应返还吴务伟已经支付的租金和保证金。
对于双方均要求对方赔偿损失的诉请，应当根据履行情况和合同性质，具体进行分析。本案系租赁合同纠纷，迪昂公司作为出租方，应当交付质量合格、符合安全使用条件的房屋，并在租赁期间内保持该房屋符合约定的用途；吴务伟作为承租方，应按照合同约定的方法使用房屋，在进行装修时应全面履行合同约定的义务，并遵守相关法律、法规的规定。根据查明的事实，本次装修前系争房屋所在大楼的六层柱不满足承载力要求，即系争房屋结构自身存在安全隐患，不符合安全性使用要求。合同责任系严格责任，无论迪昂公司对此是否知晓，其交付了不符合使用要求的房屋，就违反了作为出租方的主要合同义务。而吴务伟在装修前未向相关职能部门进行申报、审批，既不符合合同约定，也不符合《上海市优秀近代建筑保护管理办法》等有关法律、法规的规定，亦构成违约。当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。根据鉴定意见，系争房屋结构自身存在的安全隐患是本次六～八层局部倒塌的内在原因；而本次装修会对结构造成一定的扰动是六～八层局部倒塌的外在诱因，故双方应当根据其对于事故发生的过错承担相应责任。鉴于迪昂公司明确表示其因系争房屋倒塌向吴务伟、姚新宇主张的损失赔偿责任以本案合同违约赔偿为限，本院依据鉴定结论，综合考虑双方实际损失以及合同履行情况，酌情确定吴务伟应赔偿迪昂公司损失150万元、迪昂公司应赔偿吴务伟装修损失30万元。至于吴务伟上诉要求迪昂公司参照合同约定的违约金标准赔偿损失的诉请，缺乏合同及法律依据，本院依法不予支持。姚新宇作为租赁合同的连带责任担保人，应当与吴务伟共同承担赔偿责任。至于迪昂公司因系争房屋倒塌所造成其他损失，可依法向有关适格对象另行主张。
综上所述，迪昂公司的上诉请求不成立，吴务伟、姚新宇的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：
一、维持上海市黄浦区人民法院(2015)黄浦民四(民)初2828号民事判决第一、三项；
二、撤销上海市黄浦区人民法院(2015)黄浦民四(民)初2828号民事判决第二、四项；
三、吴务伟应于判决生效后十日内赔偿上海迪昂实业发展有限公司损失人民币150万元；
四、上海迪昂实业发展有限公司应于本判决生效后十日内赔偿吴务伟装修损失人民币30万元；
五、姚新宇对吴务伟的上述付款义务承担连带保证责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费人民币58,840元，由上海迪昂实业发展有限公司负担人民币45,706元，由吴务伟、姚新宇负担人民币13,134元；一审反诉案件受理费减半收取计人民币15,258元，由上海迪昂实业发展有限公司负担人民币5,250元，由吴务伟、姚新宇负担人民币10,008元；鉴定费人民币500,000元，由上海迪昂实业发展有限公司负担人民币450,000元，由吴务伟、姚新宇负担人民币50,000元；保全费人民币5,000元，由吴务伟、姚新宇负担；二审案件受理费人民币77,630元，由上诉人上海迪昂实业发展有限公司负担人民币60,840元，由上诉人吴务伟、姚新宇负担人民币16,790元。
本判决为终审判决。
审 判 长 彭 辰
审 判 员 姚 跃
代理审判员 陈家旭
二〇一七年六月二十九日
书 记 员 范庆韵
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……