湖北省十堰市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂03民终758号
上诉人（原审被告）：十堰神龙源房地产开发有限公司，住所地：湖北省十堰市北京北路95号。
法定代表人：吴远军，该公司总经理。
委托诉讼代理人：杭贵祥，湖北典融律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，代为签收法律文书。
被上诉人（原审原告）：刘刚，男，汉族，1972年4月20日出生，具体职业不详，住湖北省十堰市张湾区。
被上诉人（原审原告）：徐辉（系刘刚的妻子），汉族，1974年6月20日出生，具体职业不详，住湖北省十堰市张湾区。
共同委托诉讼代理人：刘畅、雷明辉，湖北郧阳律师事务所律师。代理权限：一般代理。
原审第三人：十堰市规划局，住所地：湖北省十堰市人民北路11号。
法定代表人：高玉成，该局局长。
上诉人十堰神龙源房地产开发有限公司（以下简称：神龙源房地产公司）因与被上诉人刘刚、徐辉商品房预售合同纠纷一案，不服湖北省十堰市茅箭区人民法院（2015）鄂茅箭民一初字第02065号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月16日受理后，依法组成由审判员尚郧生担任审判长，审判员王广泉、柯幻（主审）参加评议的合议庭审理了本案。经阅卷和调查，询问当事人，合议庭认为事实已核对清楚，决定不开庭审理。经合议庭评议，本案现已审理终结。
神龙源房地产公司的上诉请求：1、请求二审法院依法撤销（2015）鄂茅箭民一初字第02065号民事判决中第一项和第二项，依法改判为驳回刘刚、徐辉在一审起诉时提出的诉讼请求。2、本案全部诉讼费由刘刚、徐辉承担。理由如下：第一，一审法院对案件事实认定不清，片面截取案件事实，导致做出错误判决。解除权是一种形成权，必须在除斥期间内提出。一审判决未能查明刘刚、徐辉知道自己权利被侵害的具体时间点，因此，也就未能准确判断其二人要求解除合同是否超过了除斥期间。第二，一审法院适用法律错误，导致作出的判决错误。本案涉诉房屋并未交付，一审判决参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，系适用法律错误。第三，本案不存在《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的当事人可以解除合同的情形，双方签订的商品房买卖合同目的可以实现，故一审判决解除合同不利于维护市场交易的稳定性。第四，一审法院认定刘刚、徐辉支付购房款的时间错误，2013年10月16日当天，刘刚、徐辉交付200万元房款是以银行承兑汇票的方式支付，该汇票的到期日为2014年4月14日，因此，该笔款项的利息应当从2014年4月14日开始计算。
刘刚、徐辉答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
刘刚、徐辉向一审法院起诉请求：1、解除刘刚、徐辉和神龙源房地产公司签订的《商品房预售合同》；2、神龙源房地产公司返还刘刚、徐辉已支付的房款200.25万元及利息，十堰市规划局承担连带责任；3、由神龙源房地产公司和十堰市规划局承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：2013年10月16日，神龙源房地产公司和刘刚、李辉签订《商品房预售合同》。合同约定：刘刚、李辉购买神龙源房地产公司神龙阁2栋1-4号、建筑面积为261平方米的商业用房，单价每平方米12500元，总价3262500元；刘刚、李辉在签订合同之日首付200万元，2013年10月22日前再付2500元，余款126万元通过银行按揭支付；神龙源房地产公司应当在2013年11月30日前，将符合条件的商品房交给刘刚、徐辉使用，房款付清即办理交付手续；商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，房款以产权登记面积为准，多退少补；经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起15日内，书面通知买受人；买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复，出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起60日内将已付款退还买受人，并按银行同期存款利率支付利息等。合同签订后，刘刚、徐辉按约支付了购房款2002500元。此后，刘刚、徐辉获悉上述商铺的建筑面积经房管部门核定为280.24平方米，提出解除合同未果，向一审法院起诉，引起诉讼。另查明：前述合同中出售给刘刚、徐辉的商铺在原规划中是架空层。神龙源房地产公司在建设神龙阁二期时，存在未按规划批准内容建设，将正负零高程整体提高约1.1米，擅自将1.2米高设备转换层按层高4米商业用房建设等行为。2013年12月5日，十堰市城市管理综合执法局责令神龙源房地产公司限期改正违法行为。2014年3月21日，十堰市三违治理工作领导小组办公室通知十堰市规划局等单位，其中涉及对神龙源房地产公司上述违法行为的处理，表示对该违法违规行为已经处理到位，要求各单位按照各自的职责，依法依规办理相关手续。此后，十堰市规划局向神龙源房地产公司核发了《建设工程竣工验收规划条件核实证》。
一审法院认为，神龙源房地产公司和刘刚、李辉签订《商品房预售合同》不违反法律规定，该合同有效。神龙源房地产公司拟交付的商铺建筑面积为280.24平方米，超出合同约定建筑面积261平方米达7.4%。双方仅约定在房屋交付使用后出现面积差的处理办法，而未约定交付使用前发现面积差的处理办法，因此，在交付使用前，对面积差的处理应依照法律规定处理。根据法律规定，刘刚、徐辉请求解除合同、返还已付购房款及利息应予支持。十堰市规划局对建设项目规划是行使行政职权，不是合同相对人，刘刚、徐辉主张十堰市规划局承担连带责任没有依据，不应支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、并参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，判决：一、解除刘刚、徐辉和十堰神龙源房地产开发有限公司于2013年10月16日签订的《商品房预售合同》。二、十堰神龙源房地产开发有限公司返还刘刚、徐辉房款2002500元，并支付利息（其中2000000元从2013年10月16日起、2500元从2013年10月21日起，按同期银行贷款利率计算）。三、驳回刘刚、徐辉对第三人十堰市规划局的诉讼请求。案件受理费22820元，收取11410元，由十堰神龙源房地产开发有限公司负担，退还刘刚、徐辉11410元。
本案二审期间，神龙源房地产公司围绕上诉请求依法提交了房地产勘测报告书一份。本院组织当事人进行了证据交换和质证。神龙源房地产公司提供的房产勘测报告书载明本案涉诉房屋的建筑总面积为260.48平方米，与双方签订的《商品房预售合同》中约定的面积基本一致，拟证明神龙源房地产公司可以对本案涉诉的现有房屋进行重新分割，使其符合《商品房预售合同》中约定的面积，因此，该合同可以按照约定履行。刘刚、徐辉的诉讼代理人发表质证意见：认为该份报告书上写明该房屋位于五堰街办北京北路95号19幢1-4，而双方在合同中约定的房屋位于五堰街办北京北路95号2幢1-4，因此，该报告指向的房屋与刘刚、徐辉购买的房屋不是同一房屋，故该份报告与本案无关联性。
神龙源房地产公司辩解称，小区的楼栋号是可以发生变化的，报告中指向的房屋与刘刚、徐辉购买的房屋一致。
本院认为：房地产勘测报告书中载明的1-4号与房产证（十堰房权证茅箭区字第××号）房屋状况附表中载明的1-4号指向的是同一房屋，系本案涉诉房屋。房地产勘测报告书是神龙源房地产公司单方委托十堰市房地产测绘中心进行测量作出的，其中载明本案涉诉房屋的面积为260.48平方米，与房产证（十堰房权证茅箭区字第××号）房屋状况附表中载明的该房屋建筑面积280.24平方米不一致。由于国家机关依职权制作的公文书证的证明力一般大于其他书证，因此，本院采信本案涉诉房屋的房产证（十堰房权证茅箭区字第××号）作为定案依据，对该房地产勘测报告书不予采信。
二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。另查明，2014年4月29日，十堰市规划局向神龙源房地产公司颁发了本案涉诉房屋所属建筑的《建设工程竣工验收规划条件核实证》，该建筑的房产证（十堰房权证茅箭区字第××号）载明的登记时间为2014年11月28日，申请办理网签的时间是2015年1月12日。
本院认为：本案中，刘刚、徐辉与神龙源房地产公司签订的《商品房预售合同》中约定其二人购买的房屋建筑面积为261平方米，而该房屋所属建筑的房产证（十堰房权证茅箭区字第××号）中的房屋状况附表中载明本案涉诉房屋的建筑面积为280.24平方米，相差近20平方米，面积误差比绝对值已经超过了3%。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：……（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。”对于该条规定应当作扩大解释，不应局限于仅对已经交付使用的房屋，还应包括对即将交付的房屋存在面积误差的处理方式，以扩大该条款的适用范围，维护购房者的合法权益。本案刘刚、徐辉与神龙源房地产公司签订的《商品房预售合同》中仅约定了商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异的处理办法，对于交付前发现房屋面积存在误差如何处理没有约定，故本案适用上述司法解释第十四条的规定，刘刚、徐辉有权要求解除《商品房预售合同》。本案涉诉房屋所属建筑于2014年4月经竣工验收合格，于2014年11月28日办理房产登记，并在该栋房屋的产权证书中附有《房屋状况附表》。此后，刘刚、徐辉经查询才得知房屋经测量后的实际面积，并于2015年8月起诉要求解除合同，并未超过一年的除斥期间。因此，刘刚、徐辉请求解除合同并要求神龙源房地产公司支付利息符合法律规定，应当予以支持。刘刚、徐辉以银行承兑汇票的方式支付其中的房款200万元，神龙源房地产公司接受了该汇票，并于2013年10月15日出具了刘刚、徐辉交付1-4号门面房的房款200万元的收据，由此可见，神龙源房地产公司认可刘刚、徐辉以银行汇票的方式交付房款。神龙源房地产公司亦未举证证明其在汇票到期日前已贴现，致使其遭受了利息损失，故将该笔房款的交付时间确定为2013年10月15日。因此，200万元房款的利息从2013年10月16日开始计算正确。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理结果恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费22820元，由十堰神龙源房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 尚郧生
审判员 王广泉
审判员 柯 幻
二〇一六年八月十五日
书记员 王 亮
附：本案适用的相关法律依据：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第一项规定第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。