上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初9186号
原告顾勇，男，1963年10月7日生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人顾敦庆(系原告顾勇之兄)，住上海市黄浦区。委托代理人韩传林，上海恒衍达律师事务所律师。被告上海汇华房地产有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人钱荣德，董事长。委托代理人张瑞岳，男。委托代理人姚琛，男。原告顾勇与被告上海汇华房地产有限公司所有权纠纷一案，本院于2016年1月27日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年4月21日公开开庭进行了审理，原告顾勇的委托代理人顾敦庆、韩传林，被告上海汇华房地产有限公司的委托代理人张瑞岳、姚琛到庭参加诉讼。审理中，本院根据原告的申请，依法进行了财产保全。本案现已审理终结。原告顾勇诉称，上海市浦东新区康桥镇康士路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下至判决主文前称“涉诉房屋”)系原告依法购买所有并于1995年装修后入住使用。1999年，原告外出创业，该房屋空关，家具家电等物品均存入在内。后原告获悉，被告未经原告许可于2002年初非法撬开该房屋并将其对外出租获利。原告后多次与被告交涉未果，直至2016年1月19日经法院依法强制执行被告才将该房屋返还。被告非法侵占该房屋后将原告购置的家具、家电和办公物品等据为己有并长期使用。被告在将房屋出售给原告时已经收取了原告交付的房屋维修基金，但被告将该款私吞，致使原告后又不得不再次向维修基金管理中心再次交纳。被告在非法侵占使用该房屋期间尚有部分水费、电费、燃气费、有线电视费没有交纳并产生滞纳金，致使原告只得自行交纳。为维护原告合法权益，故原告诉至法院，要求判令：1、被告支付原告房屋使用费人民币301,800元；2、被告返还原告交纳的房屋维修基金2,369元；3、被告给付原告水费、电费、燃气费820.86元；4、被告给付原告有线电视费167元；5、诉讼费由被告承担。被告上海汇华房地产有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。原、被告双方签订涉诉房屋买卖合同后长达十八年未办理过户手续，是原告违约造成，由此产生的法律后果应由原告负责。1995年5月双方签订房屋买卖合同后，原告支付了购房款，但双方在结账时明确约定，原告应在1995年底前办理产权过户登记手续并支付水、电、煤、配套费等过户费4.9万元余元。届时，原告迟迟未办理，被告多次通知原告未见回音。2004年上海市房地局发文规定，在售商品房买卖合同一律登记并上网公示。十多年来，房价上涨了近十倍，被告恪守商业信用，一直等候原告付清尾款并办理房屋过户登记手续，由被告承担着物业管理费用。2007年后被告为维护自身经济利益，才将房屋断断续续出租收益。直至2011年原告因犯罪被判刑，其才告知其兄长曾购房之事，并委托办理房屋过户登记手续，之前从未有人主张过系争房屋的权利。被告认为，房屋过户登记，取得房地产权证，是取得房屋所有权的法定条件，原告所购的系争房屋，由于长期未办理房地产登记手续，从未取得过该房屋的所有权，故无权主张房屋的收益权。原告给付被告的2,369元系管理基金而不是维修基金，故无权要求被告返还。原告主张的水、电、煤、有线电视费用即便要获得法院支持，也不应当支持2015年9月过户后的费用。经审理查明，1994年10月12日，原告通过银行转账向被告支付定金3万元。1995年5月12日，原、被告签订《上海市内销房出售合同》一份，合同约定原告向被告购买上海市浦东新区康桥镇康士路XXX弄XXX号XXX室房屋，建筑面积为83.65平方米，每平方米单价为1,688元，总价为141,201元。之后，应原告要求，双方将上述合同约定的买卖标的5号101室更改为2号101室,其余合同内容不变。1994年11月8日，原告通过银行转账向被告支付购房款6万元。1995年5月12日，原告通过银行转账向被告支付购房款3万元。1995年5月27日，被告向原告开具了系争房屋购房款141,201元的发票及配套费16,730元、管理基金2,369元、电话5,000元等共计24,099元的收据。之后，被告将系争房屋钥匙交付给原告，原告装修后入住。1999年始，原告至外地创业，系争房屋空置。2002年，被告进入系争房屋，将该房屋出租给他人使用。因原告认为被告侵占系争房屋并对外出租，故于2015年1月30日诉至本院，要求判令被告返还系争房屋并配合将该房屋权产过户至原告名下。本院经审理后于2015年4月27日作出(2015)浦民一(民)初字第5975号民事判决，判令被告在判决生效之日起十五日内协助原告办理将系争房屋产权转移登记至原告名下的手续并将系争房屋交付给原告。该判决生效后，原告向本院申请执行，本院向上海市浦东新区房地产交易中心发出协助执行通知书，系争房屋于2015年9月10日登记至原告名下。2016年1月19日，经本院执行，被告将系争房屋的钥匙交付于原告。同时查明，2002年，上海周浦房地产开发经营公司被核准名称变更为上海汇华房地产有限公司。再查明，原告于2015年8月26日向上海市南汇区康桥花园业主大会交纳系争房屋的维修基金2,369元。另，原告支付2015年11月电费84.28元、12月电费170.80元、2016年1月电费0.60元，2015年12月水费124.70元，2015年11月燃气费180元、12月燃气费160元，2013年7月1日至2013年12月31日有线电视费98元、2014年1月1日至2014年3月31日有线电视费69元。2016年1月19日，系争房屋电表读数为14195.73(总数)、8738.17(昼)、5457.56(夜)，水表读数为113，燃气表读数为2668。原告遂于2016年3月30日诉至本院，请求解决。以上事实，由原、被告的陈述，原告提供的上海市房地产权证、(2015)浦民一(民)初字第5975号民事判决书、上海市服务业统一发票发票、上海市企业单位统一收据、上海市商品住宅维修基金收款凭证、协助执行通知书、执行笔录、国网上海市电力公司发票、上海南汇自来水有限公司发票、上海燃气(集团)有限公司发票、上海浦东东方有线网络有限公司客户账单、2016年1月19日所摄水、电、煤表照片等证据所证实。本院认为，私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。双方在签订买卖合同的当年，被告即将系争房屋交付于原告，其也未提供证据证明曾依法主张过系争房屋的所有权，现其未经原告许可，进入系争房屋并将该房屋出租给他人使用，显然侵害了原告对房屋的占有、使用、收益和处分权利，现原告主张由被告支付侵占期间的使用费，并无不当，本院依法予以支持，具体金额，综合被告占用房屋的时间、周边房屋市场同期租赁价格等因素，本院酌情确定为15万元。关于原告主张被告返还的房屋维修基金，本院认为，被告虽辩称系其收取“管理基金”非房屋维修基金，但未能证明其收取该费用合法、合理，且被告向原告开具的收据中载明的“管理基金”数额与原告2015年8月交纳的房屋维修基金一致，原告所称其交付于被告的“管理基金”即为房屋维修基金的意见更加符合常理，对于被告的该项意见，本院不予采信，被告应向原告返还其收取房屋维修基金2,369元。至于原告主张水、电、煤、有线电视等费用，本院认为，被告将系争房屋实际交付给原告为2016年1月19日，在被告占有、使用该房屋后至其实际交付日前所产生的水、电、煤、有线电视等费用均应由被告支付，现原告主张的费用均发生于实际交付日前，故该些费用应由被告承担，根据原告提供的发票及交付日期拍摄的读表数，本院确认被告需支付原告水费131.44元、电费255.68元、燃气费340元、有线电视费167元。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条之规定，判决如下：一、被告上海汇华房地产有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告顾勇房屋使用费15万元；二、被告上海汇华房地产有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告房屋维修基金2,369元；三、被告上海汇华房地产有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告顾勇水费131.44元、电费255.68元、燃气费340元、有线电视费167元。负有金钱给付义务的当事人，如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,874元，减半收取计2,937元，财产保全费5,000元，合计7,937元(原告顾勇已预交)，由原告顾勇负担1,254.50元，被告上海汇华房地产有限公司负担6,682.50元，被告应负之款于本判决生效之日起七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 朱 红
二〇一六年五月二十五日
书 记 员 苏胜眉
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。