河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）郑民四终字第765号
上诉人（原审被告、反诉原告）张淼淼，女，汉族，1987年2月4日出生。
上诉人（原审被告、反诉原告）张冰，女，汉族，1981年4月23日出生。
上诉人（原审被告、反诉原告）宋会朋，男，汉族，1980年1月2日出生。
上诉人（原审被告、反诉原告）李小玟，男，汉族，1983年8月9日出生。
上诉人（原审被告、反诉原告）李晓刚，男，汉族，1980年11月26日出生。
以上五上诉人共同委托代理人张天负，河南建合建律师事务所律师。
以上五上诉人共同委托代理人霍向党，河南得益律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）贾娟娟，女，汉族，1980年10月22日出生。
原审第三人郭银丽，女，回族，1979年9月13日出生。
上诉人张淼淼、张冰、宋会朋、李小玟、李晓刚因与被上诉人贾娟娟、原审第三人郭银丽租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2011）金民二初字第836号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张淼淼、张冰、宋会朋、李小玟、李晓刚共同委托代理人霍向党、张天负，被上诉人贾娟娟，原审第三人郭银丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，张冰、李小玟、张淼淼、宋会朋系郑州市金水路与未来路交叉口曼哈顿广场288号12号楼8层l－19号房屋的所有权人，于2010年5月16日委托李晓刚全权办理房屋租赁事宜。同日，贾娟娟（乙方）与李晓刚（代表甲方张淼淼、张冰、宋会朋、李小玟）签订《房屋租赁合同》，约定甲方出租给乙方的房屋位于郑州市金水路与未来路交叉口曼哈顿广场288号12号楼8层，共19间房，面积约880平方米。甲方承诺该物业可用于酒店公寓或酒店经营，酒店经营的内容为客房、会议室及符合当地政府要求的餐饮。如果经双方同意该物业用途有别，则甲方可协助乙方办理有关政府许可证。甲乙双方约定该物业交付日为2010年8月30日，乙方向甲方缴纳合同保证金l0万元，正式承租后，该款项作为乙方安全使用房屋及主体结构的保证金，租赁到期，乙方对房屋及主体结构无损坏，退还此款项。如有损坏，此款冲抵，多退少补。如乙方不承租，保证金不退。租赁期限为2010年8月30日起至2022年9月1日止，共计12年。从实际交付日20l0年5月30日起，甲方给予乙方3个月装修期，装修期内免房租。租金为1.3元／平方米／天，在甲方给与乙方的装修期结束后，2010年12月31日前乙方每1个月作为一个租金支付周期，2011年1月1日起乙方每3个月作为一个租金支付周期。每个周期前一个月第五天前支付。如乙方拖欠达3个月或经甲方书面催告后1个月仍未支付的，甲方有权解除本合同，不退保证金。乙方装修、装潢的费用乙方无权要求返还，并承担本年度全年租金。合同签订后，贾娟娟向李晓刚支付了保证金10万元，并对租赁房屋进行装修，安装监控设备、电子门锁、消防设备等。
2010年7月12日，贾娟娟与郭银丽签订《房屋租赁合同》，将租赁房屋转租给郭银丽。合同约定租赁期限自20lO年8月l0日至2022年8月10日止，每平方按1.3元／天计算，月租金34797元。装修及配套设施费用郭银丽以签订合同之日起，首付给贾娟娟定金l0万元，在交房前一天付15万元，剩余金额25万元在2011年5月1日前全部付给贾娟娟，不得拖欠，如郭银丽不承租定金不退。此后，郭银丽向贾娟娟支付了现金25万元。
贾娟娟与郭银丽向消防部门申请办理消防证，但未能办理。郑州市金水区公安消防大队于2010年12月24日对贾娟娟作出行政处罚，责令停止营业，并处罚款人民币3万元。郭银丽称被处罚后至2011年4月未营业，张淼淼、张冰、宋会朋、李小玟、李晓刚对该事实有异议，但双方对各自的主张均未能举证予以证明。贾娟娟称其已经缴纳3万元罚款，但未能提供缴款票据予以证明。
诉讼中，李晓刚、贾娟娟及郭银丽对十九间租赁房屋的基础装修确价l5万元，包括卫生间洗面池、淋浴器、坐便器及室内墙面、地面、地毯、灯具、门窗。贾娟娟主张消防设施价值6万元，李晓刚方自认1万元。贾娟娟、李晓刚方确认电子门锁价值4000元。贾娟娟主张安装监控设备的费用4600元及广告牌费用65000元，并提供了收据两份予以证明。
贾娟娟向李晓刚方支付了2010年9、10、11月房租，其中11月房租尚欠6000元未予支付。20l0年12月、2011年1、2、3月房租未予支付。上述期限内，贾娟娟由于未能办理消防证，故未向李晓刚方交纳租金，于是李晓刚方在2011年4月初对租赁房屋采取停水停电的措施。此后，李晓刚方与郭银丽达成协议：2011年4、5月房租按每平方米0.8元收取，以后每平方按1.2元收取，同时再让郭银丽租金1000元。同年12月l1日，李晓刚方再次对租赁房屋采取停水停电的措施，郭银丽于12月21日搬走。
诉讼中，贾娟娟将第二项诉讼请求减少为518300元（含租金96640元）。
原审法院认为，关于涉案房屋租赁合同（出租方：张淼淼等，承租方：贾娟娟）的效力问题。最高人民法院《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》明确“第二、租赁合同涉及的房屋不属于法律规定必须经过公安消防机构验收的，人民法院不应当以该房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效。第三、租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件”。本案中，诉争租赁房屋不属于法律规定必须经过公安消防机构验收，租赁房屋是否经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件，故涉案房屋租赁合同合法、有效，贾娟娟主张合同无效的诉讼请求，该院不予支持。
双方签订房屋租赁合同的根本目的在于，贾娟娟通过酒店公寓经营获得经济收益，李晓刚方通过出租房屋收取租金。李晓刚方在合同中承诺房屋可用于酒店公寓或酒店经营，但至今未能办理消防证，并被消防部门责令停止营业，导致贾娟娟无法将承租房屋用于酒店公寓经营，李晓刚方作为出租人存在过错，其要求贾娟娟支付违约金431136元的反诉请求，该院不予支持。贾娟娟主张李晓刚方支付行政罚款3万元，未提供有效证据予以证明，该院不予支持。贾娟娟主张广告牌制作费用6.5万元，因该广告牌不属民法意义上的添附，李晓刚方未取得该利益，故该项诉讼请求不予支持。经贾娟娟、李晓刚方双方确认，贾娟娟装修费l5万元、电子门锁费4000元、消防费用1万元；李晓刚方还应当支付贾娟娟保证金10万元、监控费4600元，上述费用共计268600元。
关于贾娟娟与郭银丽转租行为的效力问题。本案中，贾娟娟与郭银丽签订房屋租赁合同，并未征得李晓刚方同意。合同法规定，“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。…¨承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定合同无效的，人民法院不予支持”。李晓刚方在贾娟娟连续四个月未交纳租金后，对租赁房屋采取停水停电措施，随后即与郭银丽达成协议，既未在法定期限内行使解除权，又收取郭银丽缴纳的租金，故其主张转租合同无效的抗辩意见不能成立，该院不予支持。
关于贾娟娟应支付李晓刚方的租金问题。我国民法通则规定，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。贾娟娟按租赁房屋每平方1.3元／天计算租金，是建立在租赁房屋可以用作酒店公寓或酒店公寓经营的基础之上，现租赁房屋无法用作酒店公寓经营，导致贾娟娟先期投入无法实现预期的经济利益，如再按双方约定的租金予以支付，则有悖公平和等价有偿原则，为民法基本原则所不取。就此，李晓刚方与郭银丽亦有减少原定租金的约定，故该院酌定租金按每平方0.9元／天计算，即租金每月23760元。郭银丽虽提出受到行政处罚后直至2011年4月期间便未实施经营的抗辩意见，但其并未主动行使合同解除权，还于2011年4月之后继续经营，故郭银丽主张该期间不予支付租金的理由不能成立，该院不予支持。2010年8月至2011年4月，贾娟娟应交纳租金190080元，已实际交纳租金96960元，尚欠租金93120元未予支付；2011年12月，李晓刚方未采取停水停电措施前的l0天租金7920元，贾娟娟也应予以支付，上述租金共计10l040元，故李晓刚方主张贾娟娟支付租金242464元的诉讼请求过高部分，该院不予支持。
李晓刚并非租赁房屋所有权人，其受张淼淼等人委托与贾娟娟签订房屋租赁合同，系接受委托的代理行为，该民事行为产生的法律后果应由张淼淼等人承受，故贾娟娟主张李晓刚承担民事责任的请求，该院不予支持；李晓刚反诉要求贾娟娟承担民事责任，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第六十三条第二款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十四条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百零八条第（一项）之规定，判决张淼淼、张冰、宋会朋、李小玟共同支付贾娟娟装修费15万元、电子门锁费4000元、消防费用1万元、保证金10万元、监控费4600元，共计268600元；贾娟娟支付张淼淼、张冰、宋会朋、李小玟租金101040；上述两项相抵，张淼淼、张冰、宋会朋、李小玟支付贾娟娟装修等费用共计167560元，于判决生效之日起十日内付清；驳回贾娟娟的其他诉讼请求；驳回张淼淼、张冰、宋会朋、李小玟的其他反诉请求。
张淼淼、张冰、宋会朋、李小玟、李晓刚不服原审法院判决，向本院上诉称，原审判决程序违法，有意拖延判决书送达时间，违反审限规定，本案应当发回重审。原审判决既然认定房屋租赁合同合法有效，就应当处理双方之间的合同法律关系及违约责任。贾娟娟作为承租方，应该按照合同约定交纳房租，不履行合同义务就应该承担违约责任，赔偿损失。涉案合同实际终止的原因完全是贾娟娟造成的，责任完全在于贾娟娟。贾娟娟不仅擅自转租租赁物，后又不按时支付房租，上诉人与第三人另行签订租赁协议，是行使抗辩权。关于房屋租金，原审判决按照每平方米0.9元支付没有任何依据。
另补充上诉理由，贾娟娟在原审提出的确认合同无效之诉，原审法院若认定上诉人与贾娟娟之间合同无效，应当向当事人释明是否变更诉讼请求。综上，请求依法撤销原判，改判驳回贾娟娟的诉讼请求或将本案发回重审。本案一、二审诉讼费用由贾娟娟负担。
贾娟娟答辩称，原审程序违法，上诉人在贾娟娟租赁房屋时承诺为商用，可是最后房产证下来显示是住宅，不能用于经营，导致不能办理消防证。租赁期间上诉人停水停电造成损失，原审判决判令贾娟娟补交租金不合理。
郭银丽答辩称，上诉人停水停电长达20多天，当时我们还租赁着房屋。
本院经审理查明的事实与原审法院一致。
本院认为，本案当事各方2010年5月16日签订的《房屋租赁合同》，双方意思表示真实，依法应予保护。依据合同约定，涉案房屋用于酒店公寓以及酒店经营有关的项目，虽然合同约定张淼淼、张冰、宋会朋、李小玟、李晓刚有为贾娟娟办理物业、工商、卫生、环保、消防、公安、特殊行业等贾娟娟正常经营所需的各类证照、许可、批准的协助义务，但消防许可系酒店经营必要前提。因未能办理消防证，导致涉案房屋被消防部门责令停止营业，致使合同目的不能实现，故对于该事实的出现，张淼淼、张冰、宋会朋、李小玟、李晓刚作为出租人存在过错。同时，贾娟娟作为承租人，对于实际占有使用涉案房屋期限内的租金应当予以交纳，原审判决兼顾双方利益原则，综合考虑市场因素和商业利益，按照每平方0.9元／天的标准酌定贾娟娟应当交纳租金的数额并无不当。原审法院在行使释明权等方面虽然存在一定的程序瑕疵，但实体处理并无不当。综上，原审判决认定事实基本清楚，适用法律基本正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9305元，由张淼淼、张冰、宋会朋、李小玟、李晓刚共同负担。
本判决为终审判决。
审判长 宁 宇
审判员 魏 飞
审判员 杨成国
二〇一四年六月十三日
书记员 黄莉敏