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浙江省绍兴市越城区人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）绍越执异字第51号
异议人（案外人）绍兴市蕊丰烟花有限公司。
法定代表人王伟明。
异议人（案外人）浙江天七电煤燃料有限公司。
法定代表人冯凤娟。
委托代理人（特别授权代理）王伟明。
申请执行人中国建设银行股份有限公司绍兴分行。
负责人刘雁群。
委托代理人（特别授权代理）俞惠南。
被执行人绍兴君臣针织有限公司。
法定代表人陈苏，系公司总经理。
被执行人赵娟娟。
被执行人陈苏。
本院在执行申请执行人中国建设银行股份有限公司绍兴分行（以下简称建设银行绍兴分行）与被执行人绍兴君臣针织有限公司（以下简称君臣公司）、赵娟娟、陈苏金融借款合同纠纷一案中，案外人绍兴市蕊丰烟花有限公司（以下简称蕊丰公司）、浙江天七电煤燃料有限公司（以下简称天七公司）向本院提出执行异议。本院受理审查后，作出（2015）绍越执异字第7号执行裁定书，裁定驳回蕊丰公司、天七公司的执行异议请求。蕊丰公司、天七公司据此向绍兴市中级人民法院申请复议，绍兴市中级人民法院作出（2015）浙绍执复字第9号执行裁定书，裁定撤销本院（2015）绍越执异字第7号执行裁定，由本院重新审查。本院依法重新组成合议庭进行审查，现已审查终结。
异议人蕊丰公司、天七公司异议称：法院查封的被执行人赵娟娟名下坐落于绍兴袍江财富中心7-8区菖蒲街328号、330号房屋，该房产由异议人租赁，且现在正常生产经营，租赁期自2013年3月16日起至2018年3月15日止，但实际有近一个月的免租期，故实际使用时间应自2013年2月21日起。租金已全部付清。故要求法院在处置上述房产时保护异议人合法租赁权。
申请执行人建设银行绍兴分行辩称：2013年2月25日，申请执行人与被执行人赵娟娟签订房地产抵押合同，并向房地产管理部门办理抵押登记，抵押登记时间为2013年2月27日。异议人的租赁是在申请执行人设立抵押之后发生的，所以未经抵押权人同意，抵押登记之后发生的租赁，根据有关司法解释，是不能对抗申请执行人的抵押权的，且房屋租赁合同及补充协议存在矛盾，房屋租赁合同落款的时间是2013年2月27日，而补充协议中双方描述的租赁签订时间是2013年3月16日。故请求法院驳回异议人的异议申请。
被执行人君臣公司、赵娟娟、陈苏未作答辩，也未向本院提供证据。
异议人蕊丰公司、天七公司向本院提供以下证据：1、赵娟娟与天七公司、蕊丰公司签订的房屋租赁合同各一份，要求证明二异议人租赁涉案房产的事实；2、交易凭证、卡卡转账凭证、补充协议、银行转账回单、证明各一份，要求证明异议人房租费已付清的事实；3、装修协议书、房屋装饰装修管理协议各一份，要求证明异议人于2013年2月21日之前已对涉案房产开始装修的事实；4、供电协议、电费支付凭证各一份，要求证明异议人自2013年2月21日开始在涉案房产中使用电力的事实。
申请执行人建设银行绍兴分行向本院提供以下证据：1、房地产抵押合同复印件二份，证明申请执行人与被执行人赵娟娟于2013年2月25日签订抵押合同并同时向房地产管理部门申请登记的事实；2、绍房他证袍江字第K0000065**号、K000006567号他项权证复印件二份，证明涉案房产于2013年2月27日完成抵押登记手续的事实。
经审查：2013年2月25日，建设银行绍兴分行与赵娟娟签订《房地产抵押合同》二份，约定赵娟娟将其名下的位于绍兴袍江财富中心菖蒲街328号、330号的商铺，在2013年2月25日至2015年2月24日期间，为建设银行绍兴分行对君臣公司享有的主债权数额分别在122万元和94万元范围内提供抵押担保，并于2013年2月27日办理了抵押登记，他项权证号为绍房他证袍江字第K0000065**号、K000006567号。
因君臣公司未按约还款，建设银行绍兴分行于2014年4月17日向本院起诉，本院受理后经审理，于2014年6月11日作出（2014）绍越商初字第1323号民事判决书，判决建设银行绍兴分行就对君臣公司的债权对赵娟娟名下的绍房他证袍江字第K0000065**号和绍房他证袍江字第K0000065**号他项权证项下的抵押物经拍卖、变卖等方式依法变价后所得款项分别在债权数额122万元和94万元范围内享有优先受偿权。
2014年8月6日，本院立案受理建设银行绍兴分行申请执行君臣公司、赵娟娟、陈苏金融借款合同纠纷一案，执行案号为（2014）绍越执民字第2110号。在执行过程中，本院拟处置本案抵押物。案外人蕊丰公司、天七公司向本院提交了与赵娟娟2013年2月27日签订的租赁合同及补充合同。本院经审查，认为被执行人赵娟娟在将房产抵押给申请执行人后，未经抵押权人同意，将房产分别租赁给案外人使用，于2014年12月11日作出（2014）绍越执民字第2110-1号执行裁定书，裁定案外人蕊丰公司对绍兴袍江财富中心菖蒲街328号、天七电煤对绍兴袍江财富中心菖蒲街330号房产的租赁权不得对抗本案申请执行人。该裁定送达后，案外人不服向本院提出执行异议。
另查：赵娟娟与蕊丰公司、天七公司于2013年2月27日签订《房屋租赁合同》二份，约定赵娟娟将坐落在绍兴袍江财富中心菖蒲街328号、330号的商业用房租赁给蕊丰公司、天七公司，租赁期为五年，自2013年3月16日至2018年3月15日。蕊丰公司、天七公司至今已分三次支付完毕五年的租金。2013年2月19日，蕊丰公司与胡国伟签订《装修协议书》一份，约定蕊丰公司委托胡国伟对位于绍兴市袍江新区菖蒲街328号、330号营业房内部进行装修工程，施工期限2013年2月20日至2013年4月30日。2013年2月21日，王伟明与绍兴绿泰物业管理有限公司（以下简称绿泰公司）签订《房屋装饰装修管理协议》，约定王伟明对菖蒲街328号、330号的房屋装修需向绿泰公司交纳2000元装修保证金。同日，蕊丰公司与绿泰公司签订《供电协议》一份，约定绿泰公司同意将电源接入蕊丰公司的菖蒲街328号、330号营业房内，蕊丰公司每月就电费与绿泰公司结算一次。蕊丰公司于2013年4月9日向绿泰公司缴纳了2013年2月21日至2013年3月25日的电费184.4元。
本院认为：本院（2014）绍越执民字第2110号执行案件拟处置本案抵押物即位于绍兴袍江财富中心菖蒲街328号、330号的房产系被执行人赵娟娟名下合法的财产，本院可依法处置。异议人就涉案房产的租赁权向本院提出异议，虽房屋租赁合同载明的租赁起始时间在房产抵押合同订立后，但异议人提供的装修协议书、房屋装饰装修管理协议及电费支付凭证、供电协议均可反映涉案房产的交付时间在房产抵押合同订立前，而租赁合同作为诺成性合同，租赁关系应自当事人达成协议时即成立，本案中赵娟娟与异议人达成租赁协议的时间应以涉案房产的交付时间为准，故租赁关系成立在房产抵押合同订立前。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”故异议人要求本院在处置涉案房产时保护异议人合法租赁权，理由正当，应予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条之规定，裁定如下：
异议人绍兴市蕊丰烟花有限公司、浙江天七电煤燃料有限公司的执行异议请求成立，位于绍兴袍江财富中心菖蒲街328号、330号的房产可带租约拍卖。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。
审 判 长 颜 丰
代理审判员 蒋维良
人民陪审员 韩 峰
二〇一五年九月二十二日
书 记 员 李植文
本案援引法律条文：
《中华人民共和国物权法》
第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》
第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。