江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）昆千民初字第0772号
原告昆山国银置业有限公司，住所地江苏省昆山市淀山湖镇淀兴路，组织机构代码7395827-7。
法定代表人张力，该公司董事长。
委托代理人王辉。
委托代理人匡奕。
被告叶之亮。
委托代理人施莉珏，上海市华诚律师事务所律师。
原告昆山国银置业有限公司与被告叶之亮商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年9月23日立案受理后，依法适用简易程序由代理审判员李加好独任审理，于2013年10月18日公开开庭审理，后因案情复杂转为普通程序依法组成合议庭，于2014年3月17日公开开庭审理。原告昆山国银置业有限公司委托代理人王辉，被告叶之亮委托代理人施莉珏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告昆山国银置业有限公司诉称：2011年4月25日被告与我公司签订了1份昆山市商品房购销合同，由被告购买我公司开发的位于昆山市XX镇XX路XX号房屋，总房款为1890000元，合同对被告的付款方式和付款期限以及逾期付款的违约责任约定明确。根据合同第七条的约定，如果被告未能按照本合同及补充协议约定的付款方式按期足额将房款支付至指定账户，被告应该自逾期之日起每日按照应付房款的万分之五向我公司支付违约金。截止至起诉之日，被告仍未向我公司付清第三期房款1190000元，违约事实明显，损害了我公司的利益，为维护我公司的合法权益，特起诉至法院，请求法院判决：1、被告向我公司支付剩余房款1190000元，2、被告向我公司支付逾期付款违约金425425元（自2011年5月26日起以1190000元为基数按日万分之五的利率计算至被告实际履行之日，现暂计算至2013年5月10日），3、本案诉讼费由被告承担。
被告叶之亮辩称：我在购买涉案房屋后经济状况恶化，已经无力支付剩余款项，我请求解除原被告之间的商品房购销合同，我愿意按照约定承担相应的违约责任，但是双方合同中约定的逾期付款的违约责任所计算的违约金大大高于原告的损失，同时根据双方合同的约定原告可以在我方逾期付款60日之后行使合同解除权解除合同，这样原告的损失应该可以适当减少，不至于产生巨额违约金，而且涉案房屋现在已经升值，因此我请求法院酌情考量逾期付款违约金数额，依法予以适当调整。
经审理查明：2011年4月25日原被告双方签订了编号为2011009121的昆山市商品房购销合同1份，其中约定被告购买原告开发的位于昆山市XX镇XX路XX、XX幢第XX单元XX号房，合同约定建筑面积为184.36平方米，该房屋的总价款为1890000元，付款方式为分期付款，合同还约定如果被告未按照合同及补偿协议约定的付款方式按期足额将房款支付至指定账号，被告应从逾期之日起每日按应付房款的万分之五向原告支付违约金，逾期超过60天后，原告有权单方面解除合同，如原告要解除合同的，被告应当向原告支付相当于总房价款3%的违约金并承担解除合同的所有费用。该合同附件补充协议约定被告在办理收楼前必须按照约定向原告付清所有款项、税费及产权证代办等相关费用（包括因面积差异而产生的差价及相关费用），否则原告有权拒绝被告收楼及办证要求且不负责任，其中还约定该房屋的认购定金为100000元，已于合同签订之前付清，在正式付款总额中予以扣除，被告选择分期付款方式并按以下条件和时间进行付款，第一期楼款须于2011年4月25日前按总房款的5.29%缴付，即100000元，第二期楼款须于2011年7月24日前按总价款的26.46%缴付，即500000元，第三期楼款须于2011年9月30日前按照总价款的62.67%缴付，即1190000元。嗣后，被告支付原告第一期和第二期购房款600000元。2011年12月9日原告向被告发出催款通知书，其中载明被告与原告于2011年4月25日签订了昆山市商品房购销合同，根据合同约定被告应缴纳的剩余房款为1190000元，截至2011年12月1日因逾期交纳剩余房款所产生的逾期违约金36295元。经原告多次催告后，被告仍未向原告支付剩余房款，原告再次要求被告于2011年12月15日前按合同约定交纳剩余房款，同时原告保留追究被告逾期交纳剩余房款的法律责任。后因被告仍未支付剩余房款引起本案诉争。
另查明：被告为主张曾向原告主张解除双方的商品房购销合同并承担违约责任，以此减少损失向本院提供了申请1份，其中载明被告及杨雨炻于2011年4月24日与原告签了XX镇XX区XX号和XX号的购房合同，每套总价189万，两套共计378万，每套已付79万，两套已付140万，每套剩余房款119万，两套剩余房款共计238万，原计划在9月30日前支付，现由于公司资金情况恶化，无法按原计划支付。现公司资金链出现严重问题，故决定放弃两套房源。被告及杨雨炻愿意按原告合同条款约定承担违约责任，原告尽快解除购房合同，尽可能减少被告的经济损失，尽快将除违约金外的房款部分返还被告，以解决资金问题。原告对该证据真实性无法确认，即使是真实的，但是原告没有收到过该申请。被告为证明其曾经与原告员工提出变更付款方式，但是未能达成一致向本院提供了情况说明1份，其中载明被告及杨雨炻于2011年4月24日认购XX镇XX区XX号及XX号房屋，并成功签约支付首付款及第二笔房款，后由于市场原因被告公司资金链出现问题，9月中旬口头申请退房，并于2011年10月9日上交书面申请，且在书面申请中承诺愿意按合同支付所有违约金。经多次与原告沟通协商退房情况，于2012年2月10日得到最终答复不予退房，现两套房屋申请变更付款方式，原来的于2011年9月30日付清119万元，现变更为2013年3月30日前付清119万元整，两套房屋XX号及XX号都变更以上方式，并给予免除滞纳金，望予以批复。谈广治在该申请上注明该申请于2012年2月15日在富力湾会所收到。原告认为该份证据系复印件，对真实性不予认可，谈广治是否为其员工需要庭后核实；被告为主张涉案房屋已经升值，原告并未有经济损失向本院提供了网站页面打印件1份，其中载明万园路88号富力湾小区的面积为185平方米的房屋在2013年9月27日的售价为259万元，原告对此真实性不予认可，认为该房屋并不是被告所购买的房屋，房屋的朝向和位置均影响房屋价格，不能据此证明诉争房屋的价格，与本案没有关联性；被告为证明其资金出现问题，现无法继续履行本案中的商品房购销合同向本院提供了民事起诉状1份、参加诉讼通知书1份、民事裁定书1份、催款函2份，原告认为上述该组证据与本案没有关联性，不予认可。
以上事实，有原告提供的昆山市商品房购销合同及附件、催款通知书、邮寄凭证、被告提供的申请、情况说明、网站页面打印件、民事起诉状、参加诉讼通知书、民事裁定书、催款函以及原被告双方在庭审中的陈述等证据予以证明。
本院认为：原被告之间签订的昆山市商品房购销合同系双方真实意思表示且并不违反法律规定，应当认定为真实有效的合同。原被告双方应当按照合同的约定履行各自的义务。现被告未按照合同约定的期限支付购房款，已经构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”本案中被告已支付购房款700000元，占总房款的比例仅为37%，被告在庭审中明确没有履行能力并主张解除商品房购销合同，如果要求被告继续履行合同，则会扩大其因违约行为造成的损失且原被告之间并非纯粹金钱债务，该债务标的不适于强制履行，故应该准予被告解除该合同。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”从这条规定看，当违约情况发生时，继续履行是承担违约责任的首要方式，法律之所以这么规定是因为继续履行比其他违约责任的承担方式更能够实现合同目的。但是，当继续履行也不能实现合同的目的时，就不应该将其作为违约方承担违约责任的方式。因此，被告应该以赔偿损失的方式承担违约责任。
原告在履行商品房购销合同中并不存在过错，在该合同解除后，其因合同订立而获得的收益无法实现，而且原告因将该房屋再次出售必然会产生相应的销售成本。被告主张双方约定的日万分之五的违约金计算标准过高请求法院予以适当调整，因该标准系双方在合同继续履行的前提下适用的违约金计算标准，现涉案合同已经无法继续履行，故该违约金计算标准不应予以适用。但合同约定的原告在被告逾期付款情形下解除合同的违约金计算标准为总购房款的百分之三明显过低，不足以弥补因被告违约而造成原告的损失，故本院酌定被告支付原告违约金150000元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条、第一百三十条之规定，判决如下：
一、原告昆山国银置业有限公司与被告叶之亮于2013年4月25日签订的合同编号为2011009121的昆山市商品房购销合同解除。
二、原告昆山国银置业有限公司返还被告叶之亮购房款700000元。
三、被告叶之亮支付原告昆山国银置业有限公司违约金150000元。
上述第二项和第三项折抵后，原告昆山国银置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告叶之亮550000元。
（如采用转账方式，请汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行昆山营业部，账号32×××60。）
四、驳回原告昆山国银置业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定期间履自行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，权利人申请执行的期间为二年。
案件受理费19338元，由被告叶之亮负担，该费原告已经预交，本院不再退还，被告在本判决生效之日起十日内支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部，帐号：10×××99。
审 判 长 李加好
人民陪审员 朱 炜
人民陪审员 俞 绮
二〇一四年三月十八日
书 记 员 许廷廷