海南省第一中级人民法院民 事 裁 定 书（2017）琼96民终1706号上诉人（原审原告）：贵阳三联乳业有限公司，住所地贵州省贵阳市乌当区奶牛场。法定代表人：王黔生，该公司董事长。委托诉讼代理人：杜晓霞，北京隆安（贵阳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：海南华云实业开发有限公司，住所地海南省海口市龙昆南面前坡花园内别墅D座。法定代表人：赵景云，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：王川，海南泽田律师事务所律师。上诉人贵阳三联乳业有限公司因（以下简称贵阳三联乳业公司）与被上诉人海南华云实业开发有限公司（以下简称海南华云公司）土地租赁合同纠纷一案，不服定安县人民法院（2017）琼9021民初227号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月15日受理本案后，依法组成合议庭，于2017年9月20日公开开庭审理了本案。上诉人贵阳三联乳业公司的委托诉讼代理人杜晓霞和被上诉人海南华云公司的委托诉讼代理人王川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人贵阳三联乳业公司上诉请求：1.撤销海南省定安县人民法院（2017）琼9021民初227号民事判决；2.确认位于海南省定安县黄竹镇边头村东园路、戏园面积9333.38平方米土地的使用权及地上物、房屋设施归上诉人所有；3.依法解除上诉人与被上诉人之间于1997年7月30日签订的《租赁协议》；4.判决被上诉人在判决生效之日将上诉人租赁给被上诉人的位于海南省定安县黄竹镇边头村东园路、戏园面积9333.38平方米的土地、房屋及其他附属设施（以下简称”租赁物”）返还给上诉人；5.判决上述土地上被上诉人租赁期间新建的建筑物及其他设施归上诉人所有；地上估价10万元，具体价格以法院判决为准；6.判决返还上诉人上述土地上交付给被上诉人的租赁财产及与财产所有权有关的证件、设施等等〔（97）市二证经第08号记载的移交清单为准〕；7.判决被上诉人支付上诉人租金1494000元（暂算至2016年7月27日，之后租金计算至被上诉人将租赁物交还给上诉人之日止），逾期付款违约金298800元（违约金按当年租金的20%计算，从2000年7月31日开始计算，暂算至2017年3月30日止，之后违约金按此计算，直至付清为止）；8.因诉讼产生的所有费用，包括上诉人缴纳的诉讼费、保全费、评估费、拍卖费等等费用有被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定事实有误。1.上诉人未曾配合被上诉人将租赁土地及地上物转让给被上诉人。没有转让意思表示，转让协议，也不符合国有企业管理规定。2.上诉人出示的证据证明上诉人至今仍是本案争议土地的合法使用人。3.一审法院在举证责任的分配上有失公平。本案为租赁法律关系，被上诉人称租赁关系已经变更为转让关系，应承担相应的举证责任。一审判决不应将（2017）琼9021民初226号案件即土地转让合同纠纷案件的证据材料作为本案租赁合同纠纷案件的证据材料使用，以此证明上诉人将租赁的土地全部转让给了被上诉人。4.一审法院对相关证据未查证属实。一审法院以土地使用证复印件作为定案依据存在错误。定安县国土资源局的”复函”不能作为本案定案依据。二、一审判决适用法律错误。1.上诉人解除合同有法定的解除条件及约定的解除条件。2.上诉人主张支付租金并未超过诉讼时效。3.一审判决认为土地转让因实际履行而成立，适用《合同法》第三十六条错误，本案应适用《物权法》有关规定，必须采用书面形式订立合同，目前双方土地租赁关系仍未解除。被上诉人海南华云公司辩称，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。一是被上诉人与上诉人已经完全履行了《土地转让协议》各项内容，支付对价，双方办理了土地使用权过户手续，被上诉人是涉案土地合法使用权人，上诉人无权要求被上诉人返还涉案土地使用权及附着物。二是上诉人提交的《集体土地建设用地使用权登记卡》、《集体土地建设用地使用证》与定安县国土资源局出具的《关于协助查询的复函》完整呈现了涉案土地使用权合法变更的过程。三是被上诉人与上诉人之间的《土地转让协议》不存在法定解除和约定解除的情形，双方签订合同有效，履行完毕，上诉人无权要求解除合同。上诉人贵阳三联乳业公司向一审法院起诉请求：1.依法解除原被告之间于1997年7月30日签订的《租赁协议》；2.判决被告在判决生效之日将原告租赁给被告的位于海南省定安县黄竹镇边头村东园路、戏园面积9333.38平方米土地、房屋及其他附属设施（以下简称”租赁物”）返还给原告；3.判决上述土地上被告租赁期间新建的建筑物及其他设施归原告所有。地上物估价10万元，具体价格以法院判决为准。4.判决被告在判决生效之日按海口市第二公证处公证文书记载的移交清单返还原告交付给被告的租赁财产及财产所有权有关的证件、设备、设施等等；5.判决被告支付原告租金1494000元（暂算至2016年7月27日，之后租金计算至被告将租赁物交还给原告之日止），逾期付款违约金298800元（违约金按当年租金的20%计算，从2000年7月31日开始计算，暂算至2017年3月30日止，之后违约金按此计算，直至付清为止）；6.因诉讼产生的所有费用，包括原告缴纳的诉讼费、保全费、评估费、拍卖费、差旅费等费用由被告承担。一审法院认定的事实：1992年8月，经海南省定安县人民政府批准同意，贵阳市乌当奶牛场以出让的方式取得了位于定安县黄竹镇边头村东园路、戏园土地面积为82736.85平方米的集体土地使用权。1997年3月31日，该场与被告签订《土地转让协议》，约定：该场将上述土地中定安筑泰食品实业有限公司厂房围墙外土地面积为110亩（折合73337平方米）转让给被告；转让价格为人民币80万元，被告在协议签订后3日内向该场指定的海口富泉供货公司的银行账号×××付款；该场向被告移交土地转让批文、合同、土地红线图、建设用地规划许可证等原件；该场协助被告办理土地转让过户并出具有关文件和手续。协议中还有其他约定。同年4月11日，被告通过中国投资银行向合同约定的海口富泉供货公司账户转账人民币80万元。同月29日，该场向被告出具收条一张，内容为：”今收到海南华云公司交来购我场海南省定安县黄竹镇边头村白塘水库旁土地款捌拾万元（800,000）整”。同年7月15日，该场委托员工孙良娣全权代表该场办理在海南省定安县征地转让、过户的一切手续。同月30日，双方签订《租赁协议》，约定该场将上述土地围墙范围内（9333.38平方米）的房屋及其他附属设施出租给被告使用。租赁期限为20年，从1997年8月1日起算。租金从租赁合同签订之日起第三年开始支付。年租金5万元，从第四年起，每年按5万元的8%递增。租金交付时间为：每年年度开始的第一个月即八月份内一次性付清。租赁期限届满，被告投资建设的建筑物及其他设施（除可拆除的设备外）应全部无偿归原告所有。协议第八条约定：1、被告如在二年内不能完成经营主体大楼二层及以下装修，投资额达不到50万时，则被告必须付给原告第一、第二年度的租金，计人民币10万元，且原告有权无条件解除协议，由此造成的经济损失，由被告全部承担；2、如被告迟付一个月租金的，按当年租金的20%追加违约金，二个月以上不付租金时，按被告自愿解除协议处理，被告应承担由此造成的经济损失。同月31日，该场向被告移交土地证、建设用地规划证、用地红线图等文件资料原件及地面上附属物和财产，并于同年8月1日在海口市第二公证处办理了公证。1998年4月，定安县人民政府向被告颁发黄竹集建[1998]字第10号、第11号《集体土地建设用地使用证》，将上述登记该场名下的82736.85平方米土地中的82706.85平方米（包含涉案出租土地）土地使用权过户登记至被告名下。同年7月23日，贵阳市农业局批准同意该场改制为贵阳山花牛奶有限责任公司。2001年3月21日，经贵阳市人民政府批准，贵阳市农业局批准同意将贵阳山花牛奶有限责任公司与贵阳市花溪奶牛场、贵阳三利乳业有限公司合并为贵阳三联乳业公司。2017年3月21日，原告贵阳三联乳业公司诉至一审法院请求判令如前述。一审庭审中，原告对将近20年才主张解除合同表示不清楚，被告承认其持有涉案土地使用权两证中110亩土地（折合73337平方米）之外的土地及地面附属物的价款未支付。同年5月16日，经一审法院现场勘察，涉案土地围墙内建有楼房、平房、酒窖及种植树木若干。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十条规定，当事人订立合同后合并的，由合并后的法人或者其他组织行使合同权利，履行合同义务。涉案土地使用权转让合同的转让方贵阳市乌当奶牛场现已合并为原告贵阳三联乳业公司，该场与被告因合同履行引起纠纷，该公司享有行使涉案合同的权利，具有本案原告的主体资格。《中华人民共和国民法通则》第五十六条规定，民事法律行为可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。法律规定用特定形式的，应当依照法律规定。《中华人民共和国物权法》第一百四十四条规定，建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押的，当事人应当采取书面形式订立相应的合同。由此可见，建设用地使用权转让属于特定的要式民事法律行为，当事人应当签订书面转让合同，就转让事项的权利和义务进行约定。本案中，原告、被告均为依法成立具有法人资格的公司，具有对外从事民事活动的权利能力和行为能力，双方于1997年7月30日签订的《租赁协议》，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，受法律保护。但是，《租赁协议》签订后，原告于1998年4月10日协助被告将登记其名下的82706.85平方米土地（包含涉案出租土地）使用权过户登记至被告名下。《中华人民共和国民法通则》第五十四条规定，民事法律行为是公民或者法人设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为。第五十七条规定，民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除。《中华人民共和国合同法》第三十六条规定，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。根据上述法律规定，原告以协助被告办理土地使用权过户的民事法律行为，明确作出了将涉案租赁土地使用权转让给被告的意思表示，被告已经接受并取得了涉案土地使用权证，足以证明双方以实际履行土地转让的民事法律行为改变了原约定土地租赁的法律关系，不存在除土地使用权转让之外的其他可能性，无书面约定不影响土地使用权转让的实质，应认定双方之间的土地使用权转让合同成立，涉案土地租赁关系自涉案土地使用权登记过户给被告名下之日起消灭。原告未提供证据证明与被告就土地上的附属物进行特别约定的事实，应视为一并转让。双方未就土地及其附属物的转让价格、付款期限以及违约责任进行书面约定，被告未支付转让价款不能归因其违约所致，且双方之间也不存在《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除合同情形，因此，原告请求解除涉案租赁合同、返还土地、房屋及附属物以及相关文件资料无事实根据和法律依据，不予支持。对于被告提出原告主张被告支付租金及逾期付款违约金的请求已超过诉讼时效的抗辩，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年。涉案租赁合同约定租期自1997年8月1日起计算，年租金5万元，自租赁合同签订之日起第3年开始支付，每年年度开始的第1个月即8月份内一次性付清。被告如在2年内不能完成经营主体大楼二层及以下装修，投资额达不到50万时，则被告必须付给原告第1、第2年度的租金10万元。涉案租赁土地于1998年4月10日过户登记至被告名下，被告未提供证据证明其与原告签订租赁合同后2年内投资50万元对租赁楼房装修的事实，应依约在1997年8月向原告支付涉案土地转让前一年的租金，但原告于2017年3月21日才向本院主张，且未提供证据证明期间向被告主张租金而导致诉讼时效中断、中止或可以延长的事由，故原告该项请求已超过法定的诉讼时效，不受法律保护，不予支持，被告的抗辩理由成立，予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五十四条、第五十七条、第一百三十六条第（三）项、《中华人民共和国合同法》第三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决驳回原告贵阳三联乳业公司的诉讼请求。案件受理费6400元，由原告贵阳三联乳业公司负担（已交）。本院二审期间，上诉人贵阳三联乳业公司向本院补充提交了如下证据：1.《贵阳市乌当奶牛场关于海南基地房屋出租的请示》；2.《贵阳市农业局关于乌当奶牛场海南定安黄竹基地房屋及其设施出租给海南省华云实业开发有限公司的报告的批复》〔（1997）市农字第65号〕。证据1-2证明国有资产处置要有报批程序，征得主管部门同意。被上诉人对上述证据的真实性不予认可，认为上述证据属于内部报批文件，不能对外推翻实际履行的事实。经审查，本院认为上述证据均在一审诉讼前就早以存在，不属于新的证据。被上诉人海南华云公司在二审期间补充提交了如下证据：1.《贵阳三联乳业公司工商登记信息》；2.贵阳市工商行政管理局于2017年8月24日出具的《证明》。3.贵阳山花牛奶有限责任公司工商登记情况。以上证据证明山花牛奶有限公司最后一次年检是在2003年，虽被贵阳市工商管理局吊销但未被注销。三联乳业有限公司工商登记信息和股东登记信息显示其不是乌当奶牛场的承接主体。上诉人对上述证据的真实性无异议，对证明内容与关联性有异议。上诉人认为原贵阳山花牛奶有限责任公司人财物全部都划归了三联乳业公司继承，贵阳市农业局、贵阳市政府有相应的批准文件。本院审核认为，上诉人在二审庭审前提交的证据符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第（二）项规定，属于新的证据。本院对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认。上述证据可以认定贵阳山花乳业有限责任公司处于吊销但未被注销的状态。二审经审理查明，1992年8月，贵阳市乌当奶牛场经海南省定安县人民政府批准同意，以出让的方式取得了位于定安县黄竹镇边头村东园路、戏园土地面积为82736.85平方米的集体土地使用权。1997年3月30日，贵阳市乌当奶牛场与海南华云公司签订《租赁协议》，约定该场将上述土地围墙范围内（9333.38平方米）的房屋及其他附属设施出租给被上诉人使用。1998年7月23日，贵阳市农业局批准同意贵阳市乌当奶牛场改制为贵阳山花牛奶有限责任公司，并于1998年8月6日在贵阳市乌当区市场监督管理局登记成立。贵阳山花牛奶有限责任公司2001年、2002年、2003年参加年检。因2004年后未进行年检，被登记机关依法吊销营业执照。二审另查明，上诉人贵阳三联乳业公司于2000年11月29日经贵阳市农业局批准由贵阳山花牛奶有限责任公司、花溪奶牛场、三利乳业有限公司组建而成，并于2000年12月25日在贵阳市工商行政管理局登记成立。本院认为，涉案的《租赁协议》是由被上诉人海南华云公司与原贵阳乌当奶牛场签订的，该奶牛场后经贵阳市农业局批准改制为贵阳山花牛奶有限责任公司。上诉人贵阳三联乳业公司主张其是由贵阳山花牛奶有限责任公司与另外两家企业合并而来，并承继了贵阳山花牛奶有限责任公司的权利义务。但据本案查明的案件事实，2000年上诉人贵阳三联乳业公司经批准由贵阳山花牛奶有限责任公司、花溪奶牛场、三利乳业有限公司组建而不是合并，且贵阳山花牛奶有限责任公司在贵阳三联乳业公司成立后依然正常进行年审，在2004年后才因未参加年检被吊销营业执照，但并未被注销。可见，上诉人贵阳三联乳业公司主张其是由贵阳山花牛奶有限责任公司与另外两家企业合并而来，理由不能成立。上诉人贵阳三联乳业公司未能提供证据证明其承继了贵阳山花牛奶有限责任公司的权利义务，故上诉人贵阳三联乳业公司与本案没有直接利害关系，不是本案适格的原告主体，其起诉依法应予驳回。原审判决认定贵阳三联乳业公司是由贵阳山花牛奶有限责任公司、花溪奶牛场、三利乳业有限公司合并而成，贵阳三联乳业公司承继了贵阳山花牛奶有限责任公司的权利义务，属认定事实错误，依法应予撤销。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（一）项、第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条规定，裁定如下：一、撤销定安县人民法院（2017）琼9021民初227号民事判决；二、驳回上诉人贵阳三联乳业有限公司的起诉。一审案件受理费6400元，退还上诉人贵阳三联乳业有限公司；二审案件受理费12800元退还上诉人贵阳三联乳业有限公司。本裁定为终审裁定。审 判 长 姜国强审 判 员 冯 花审 判 员 吕丽霞二〇一七年九月二十二日法官助理 何醒涛书 记 员 詹文莉