广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0604民初7865号
原告：保利物业发展股份有限公司佛山分公司，住所地广东省佛山市禅城区张槎三路35号德晖花园3号楼首层之二及二层部分（自编号之五），统一社会信用代码914406045645295756。
负责人：王东北。
委托诉讼代理人：刘晏，广东豪益律师事务所律师。
被告：陈斌，1975年10月10日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，
被告：谭杏珍，1979年7月17日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，
委托诉讼代理人：陈斌，即本案被告。
原告保利物业发展股份有限公司佛山分公司诉被告陈斌、谭杏珍物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月22日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，并公开开庭进行了审理。原、被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告立即向原告支付拖欠全部的物业管理费（暂计至2017年4月30日为7558.32元）及滞纳金2000元，暂合计：9558.32元；2、本案诉讼费用由被告承担。
事实和理由：被告系位于佛山市禅城区仙槎路8号16座1602房及CW-0599号车位业主，原告系上述房屋所在小区的物业管理公司，2010年12月16日原、被告签订《前期物业服务协议》约定，由原告为被告提供物业管理服务，并在第八条约定了物业服务费用标准，每月5号前缴纳当月物业服务费，若当月最后一日止仍未交纳物业服务费的，被告每逾期一日按所欠金额的1‰向原告支付滞纳金。但被告一直拖欠原告物业管理费、公摊电费未付，原告多次催收未果。
被告辩称：1、被告于2010年12月l6日购买了保利香槟花园商品房一套，地点位于禅××××房。2、按照合同约定的交付期限，被告于2012年4月30日前收到了原告的收楼通知书。2012年5月4日，被告在原告的物管人员带领下现场进行验收，被告发现主人房固有的空调位被楼下（15楼1502房）占用，便向原告的工作人员当面询问，得到的回复是，可能楼下装错了位置，后续协调楼下的业主搬离即可。过了几个月，楼下的业主都住家入伙了，仍然没搬离侵占属于被告的空调机位。为了使问题得到妥善合理的解决，被告多次以书面和电话的形式沟通原告相关负责人，他们总以种种理由和借口推来推去，给被告及家人生活和精神上造成了极大的伤害。3、原告于2014年7月，未经16幢全体业主同意和强烈反对下，强行让保利开发商组织的施工单位，在16座地下车库增设室外梯间出口，作为17幢，18幢，19幢进出地下车库出入口（开发商卖楼当初的规划图纸是没有这样的设计），被告的地下车库的车位刚好位于增设出入口附近。自此，被告的车位长期受到地下水的浸泡，车辆轮胎及相关部件受损严重，经常需要维修，由于车位处积水严重，车辆出入存在非常严重的安全隐患，被告每年都向原告的小区物业管理服务中心投诉多次，寻求问题解决，截止目前，问题仍然存在。4、收楼通知书是原告发给被告的，也是该公司工作人员带被告办理收楼手续的，但交付给被告的财产发生如此大的变更，负有不可推卸的法律连带责任和管理责任，被告正当合法和权益长期受到侵害，财产长期无辜被侵占。从收楼到今天，时间已过去5年了。被告多次向原告申诉。被告分别于2012年10月20日、2014年11月18日、2016年9月16日向原告提出书面申诉。原告罔顾事件发生，没有做好管理的职责。被告多次要求协调都不处理，被告的正当合法权益得不到保障，没有得到有效的管理，原告不应该收取物业管理费，更谈不上滞纳金。5、被告长期都有缴纳公摊电费，原告提出的被告一直拖欠公摊电费问题不是事实。6、被告的车位是：佛山市禅城区张槎仙槎路8号地下停车场DS864号，原告指出的佛山市禅城区张槎仙槎路8号地下停车场CW—0599号是被告的车位不是事实。
鉴于以上事实，原告没有履行交付被告财产时保护其完整性的义务，损害了被告的合法权益，工作不作为，并造成财产和精神损失；原告强行非法在地下车库增设出入口，给被告长期造成侵害和损失，目无法纪，并造成财产和精神损失，因此，原告不应该收取物业管理费。在法制社会的今天，原告应该得到严惩，以儆效尤。综上所述，被告认为原告的起诉缺乏事实与法律依据，对违约金额不同意支付，请求法院驳回其诉讼请求。
诉讼中，原告举证如下：
1、原告的营业执照复印件、核准变更登记通知书，两被告的身份证复印件，证明原、被告的诉讼主体资格。
2、《商品房买卖合同》及附件、（毛坯房）住宅使用说明书、购买商品房须知、住宅质量保证书，证明两被告系位于保利香槟小区16座1602房的权属人，面积为88.63平方米。
3、前期物业服务协议，证明两被告购买涉案房产与原告签订物业服务协议，约定住房前三年物业服务费按每月每平方米2元的标准计收，三年后按照每平方米2.3元的标准计收。
4、交楼通知书、收楼通知书，证明两被告2012年5月30日收到涉案房产。
诉讼中，被告举证如下：
1、收楼确认书及温馨提示，证明原告催促被告收楼。
2、住宅平面图及被侵占空调位的照片，证明被告的空调位被侵占。
3、车位平面图及损害情况的照片，证明被告的车位遭到损害。
4、申诉材料：《保利香槟花园业主住宅质量申诉书》（2012年8月13日）；《保利香槟花园16座1602业主意见诉求》（2012年10月20日）；《保利香槟花园业主住宅质量问题申诉书》（2014年11月18日）；《住宅质量问题申诉书》（2016年9月16日），证明被告一直有与原告沟通，但到目前为止还未解决问题。
5、保利香槟花园物业服务中心管理人员照片，证明管理人员的身份和职务。
本院认证：对原告提交的证据，被告对真实性均无异议，本院予以确认；对被告提交的证据1、2，原告对真实性无异议，本院予以确认；对证据3，原告对真实性未确认，但庭后提供《关于开通17-19座地下通道的情况说明》，陈述：“…存在通道内灯光不足、墙面出现渗水、通道周边的绿化与道路严重破损、未安装遮雨棚等问题…”，结合被告提供的相关图片，本院确认其车位受损的事实；对证据4，本院确认被告向原告申诉的事实，但对申诉材料记载的事实，结合其他证据予以认定；对证据5，本院确认其真实性。
本院经审理查明：
2010年12月16日，两被告签订《商品房买卖合同》，约定被告购买被告佛山市禅城区仙槎路8号16座1602房。同日，原、被告双方签订《前期物业服务协议》，约定：发展商发出《交楼通知书》之日起三年内电梯住宅管理费按建筑面积2元/平方米/月计算，第四年起按建筑面积2.3元/平方米/月计算，被告必须在每月5日前交纳当月物业管理费，如在当月最后一日止仍未交纳物业管理费的，从下个月一日起计收滞纳金，每逾期一日，原告将按欠费金额的1‰向被告收取滞纳金，直至被告缴清欠费为止。
原告提交的保利香槟花园《交楼通知书》记载，原告于2012年4月23日通知两被告于2012年4月30日办理收楼手续。2012年5月30日，被告陈斌签订《收楼确认书》。
另查明一：佛山市禅城区仙槎路8号地下停车场DS864号的房地产权属人为被告陈斌、谭杏珍。
另查明二：《关于开通17-19座地下通道的情况说明》记载，保利香槟花园物业服务中心在2014年下半年接到17-19座多名业主的诉求，要求增开直下车库的通道。此后，服务中心多次与地产及各业户进行沟通，对17-18座全体进行意见征求收集，在征得该楼栋三分之二业主的同意后，向地产递交增开直下车库的通道的申请；地产就此事向有关建设部门提交增设地下通道施工的申请，在取得许可后进行施工；该通道总体在2015年年底完工，但通道的后续工作并未进行完善与落实，存在通道内灯光不足、墙面出现渗水、通道周边的绿化与道路严重破损、未安装遮雨棚等问题；物业中心针对以上情况，在2016年上半年自行购置材料，对周边的道路进行铺设，也与地产进行上报、沟通，要求其对通道的后续问题进行修复和完善。由于上述工程至今未实质完工，此地下通道并未与物业进行相关的移交手续。
庭审中，原告陈述：按照双方约定，从2012年5月-2015年4月按照每平方米2元的标准计收物业管理费，被告的房屋面积为88.63平方米，每月物业管理费177.44元；2015年5月之后按照每平方米2.3元的标准计收，每月物业管理费为204.06元；2014年2月1日起至今被告无缴纳物业管理费，暂计为7558.32元。
被告陈述：从2014年2月1日起开始无缴纳物业管理费。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷。双方签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，协议合法有效，原、被告均应依约全面善意地履行各自的义务。原告已依约为两被告提供了物业管理服务，被告拖欠物业管理费等相关费用的行为已构成违约，应承担相应的法律责任。
关于物业服务费。原、被告签订的前期物业服务协议中明确约定了被告交纳物业管理服务费的时间、标准等权利义务，被告作为涉案房屋的业主，在享受原告提供的物业服务的同时，应当遵循诚实守信的原则，依约履行交纳物业管理服务费的义务。经计算，2014年2月至2015年4月两被告每月应支付的物业管理费为88.63平方米×2元=177.26元，此后每月为88.63平方米×2.3元=203.85元，则其拖欠的物业管理费为177.26元×15个月+203.85元×24个月=7551.3元，原告诉请两被告支付拖欠的物业管理费，事实清楚，理据充分，本院予以支持，但其计算有误，应以本院计算结果为准。对于被告的抗辩，经审查，首先，对于被告提出的空调位被楼下业主占用等问题，由于物业服务企业的职责只是根据物业服务合同的授权，为物业的正常使用提供服务，其本身并无执法权，既无权对业主进行处罚，也无权拆除或要求业主拆除错放的空调，被告如果认为相邻业主的搭建侵犯了自己的权益，可以另行主张，但不能以此作为拒付物业管理费的理由。其次，对于车位受损问题，结合原告提交的情况说明和被告所举证据，本院认为被告并无充足证据证明该问题系由原告造成，被告如果确有证据证明原告侵权，可另行主张。第三，尽管原告对涉案小区的管理在某些方面可能存在一些瑕疵，但原告作为涉案小区的物业服务企业是对小区的各个方面提供物业服务，包括房屋共用部位、共用设施的维护和管理、公共秩序的管理、公共环境卫生等，即其提供的服务具有公共性和整体性，是服务于整个小区的物业，故业主不按时缴纳物业管理费会对小区的整体服务产生不利的影响，对于其他按时交纳费用的业主也极为不公；第四，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。据此，被告如认为原告不履行物业服务合同的约定，可通过正当途径主张权利，不能以物业服务不合格为由对抗原告要求交纳物业管理费的主张。综上，被告所举证据不足以证明原告不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵，其抗辩不构成法律规定的可拒交物业管理费的正当理由，本院不予支持。
关于违约金。被告未依约交纳物业服务费，应向原告支付违约金。但因被告对违约金提出异议，故根据合同法第一百一十四条第二款的规定，应审查违约金是否过分高于造成的损失。本案中，双方约定的滞纳金标准为日1‰，显然过高，应予调整。因并无证据证明原告存在除物业服务费利息损失外的其他损失，故本院结合案情，按中国人民银行同期贷款利率计算违约金。经计算，至2017年5月，违约金为683元，被告应支付至实际清偿物业服务费之日止。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告陈斌、谭杏珍于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告保利物业发展股份有限公司佛山分公司支付2014年2月1日至2017年4月30日的物业服务费7551.3元及违约金（计至2017年5月31日的违约金为683元，此后的违约金以7551.3元为计算基数，按中国人民银行同期贷款利率计算至物业服务费实际清偿日止）；
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如两被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费25元，由两被告负担。
本判决为终审判决。
审判员 黎秋华
二〇一七年八月七日
书记员 吴章斐