杭州市余杭区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0110民初16424号
原告：王江波，男，汉族，1977年12月12日出生，住浙江省江山市。
被告：杨敬钰，男，汉族，1962年7月5日出生，住浙江省嵊州市。
被告：王朵芹，女，汉族，1962年5月17日出生，住浙江省嵊州市。
二被告共同委托代理人：郑云容，浙江纳森律师事务所律师。
原告王江波（以下简称原告）诉被告杨敬钰、王朵芹（以下简称二被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月17日立案受理，依法由代理审判员孙莎适用简易程序独任审判。本案于2016年12月29日公开开庭进行了审理，原告以及二被告的共同委托代理人郑云容到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称：原告于2016年9月7日通过杭州旺利房屋置换有限公司（以下简称旺利公司）购买二被告坐落于余杭区崇贤街道××年华××单元××室的房屋（以下简称案涉房屋）。买卖定金协议于2016年9月8日生效，双方约定2016年9月20日签订正式房屋转让合同，之后三方经过电话联系确定待国庆节过后签订转让合同。2016年9月17日，原告接到旺利公司负责人毛某的电话告知被告不愿意签订房屋转让合同，要求取消定金合同。原告打电话给被告沟通，被告明确告知房子不卖了。原告于当天傍晚赶到旺利公司，要求与被告见面协商，旺利公司负责人通过电话沟通，被告杨敬钰明明就在周边却拒绝与原告见面协商此事。之后多次打电话不接，原告在旺利公司负责人毛某陪同下前往被告杨敬钰的工作地协商此事，结果被告不愿配合。故原告提起诉讼，请求：1.判令解除买卖意向书；2.判令被告双倍返还定金共计2万元整；3.判令被告支付不动产升值差价补偿款15万元整；4.诉讼费用全部由被告承担。庭审中，原告放弃第三项诉讼请求。
原告为支持其诉请主张，在庭审中出示并陈述的证据有：
1.房地产买卖意向书一份，用以证明双方约定在2016年9月18日签订合同但现在二被告违约的事实；
2.估价报告书一份，用以证明中介公司按照房地产管理局要求做的一些前期事项的事实；
3.收条一份，用以证明原告购房时全权委托毛某（中介）处理事宜的事实；
4.杭州市房屋转让合同一份（网络打印件），补充协议一份（打印件），用以证明双方约定在2016年9月18日签订合同的事实；
5.房屋所有权证、国有土地使用权证以及契证各一份（均为复印件），用以证明房东违约的事实；
6.营业执照副本一份（复印件），浙江省房地产经纪机构备案证书一份（复印件），用以证明原告买房子是通过中介公司处理的事实。
本院根据原告申请，准予证人毛某出庭作证。毛某陈述称：原告委托旺利公司购买商品房，二被告亦在旺利公司登记房源，故证人将案涉房屋推荐给原告。经过洽谈，谈好转让价为88万元，先付1万元的意向金。证人收下1万元后打电话给被告，被告就提供了他儿子的卡号，证人当天将原告的1万元现金打给了被告儿子，被告也在微信上和证人确定收到了。按照正常流程是二被告本人到中介公司来签订合同，因为被告杨敬钰是公务员，且正值G20期间不方便过来，证人就到嵊州三界镇政府找二被告。当时二被告、三界镇政府书记，还有一个律师一起研究中介提供的合同。本来按流程来说客户下了定金，二被告要交房产三证原件给证人的，但是律师和被告说不能给原件，只能给复印件，因为网签合同需要房产证和土地证的信息，被告已经提供，且经电话联系原告，原告表示同意，中介就拿了复印件回去做网签合同和评估报告，评估报告是双方都同意的。按照流程，上午正式合同签掉，首付款打到银行保证金账户，下午被告就可以首付款28万，前提是双方资料要齐全，也就是要求评估报告，被告说可以的。9月12日证人将网签合同用微信拍照发给被告，告知其只能填空，不能更改，并且在补充协议上写了要求，有异议的话马上和证人提出来。中秋节过了要马上签合同，证人在9月17日接到被告电话说不卖了，说因为房地产经纪公司不一样，证人就和原告说放弃公积金贷款的话可以用旺利公司作为房地产经纪公司，被告说不同意。本来约定9月20日，9月17日被告到旺利公司，原告也到了，证人说双方要谈一下，房价涨了，证人也可以让原告适当提高购房价，被告就是不同意。证人当时已经将合同拉出来，税费承担方式正式合同中无法修改，但被告说补充协议没有法律效应。证人说可以承诺88万元给他写个东西或者将代理费写入购房总价中，二被告均不同意，怎么谈都不行。违约条款的问题二被告同意退一赔一，但是居间协议第13条约定违约方要承担代理服务费的，证人和二被告说按照物价部门规定1.5%的费用也就是13500元，二被告不肯付，说证人没有为其服务，不肯付。后来二被告走了之后电话也不接，到二十几号证人收到通知书称其违约。证人就打电话给原告让其一起去嵊州找被告，证人和原告一早就出发去被告单位，在门口等被告杨敬钰开会开好，但开完会后被告杨敬钰还是不愿协商。证人就说坐在边上等被告杨敬钰下班谈，当时证人和被告杨敬钰的领导说了这个问题，其领导说大晚上的让证人不要咬死13500元，证人说可以只要10000元。但被告说退一赔一可以，但要证人签字，证人认为被告不认可证人所做的工作，现在还要其签字，证人就没签，觉得没意义。过了国庆，证人本来还想找二被告的，原告说要起诉处理。
二被告答辩称：被告确实于2016年9月8日签订了房地产买卖意向书，该意向书实际上当时是中介毛某拿着这份意向书到被告工作单位签署的，买受方当时是没有见到的，如果原告现在认可签字，那被告是没异议的。1万元是2016年9月7日二被告儿子支付宝上收到的，是中介毛某说原告打过来的，是否是原告所打被告不清楚，被告确实收到了，收条（2016年9月8日）也是被告打给中介公司的。原告诉称事实不符合客观事实，双方正式合同约定是在意向书签订后10天内要签订的，也就是在2016年9月18日之前，并非原告说的2016年9月20日，后来三方电话沟通说国庆后签订，都不是事实，被告于2016年9月17日到中介处签订正式合同的时候，由于房屋转让合同和房地产买卖意向书内容不一致，所以导致了合同最终没有签订成，这个原因是原告违反了意向书约定的内容：房地产经纪机构，当时意向书上是旺利，签订转让合同的时候变成了口碑，而且买房还多了一个人的名字。正式合同第二条的税款变更为甲乙双方按有关规定承担，原来是约定由原告全部承担，并且付款方式也有了变更，当时约定是9月28日打给被告的，现在变更为要打到甲乙双方第三方的监管账户中，当时约定最晚在2017年1月15日前要付清的，但是现在变更为要在甲方实际交付房屋并且房屋登记时结算，交房当时说好房款付清交房，现在变成先交房后付款，原告方存在违约。意向书约定在9月20日要付28万元的，直到2016年9月20日被告发函给原告和中介要求解除合同时也没有收到这笔款项。由于原告和中介的违约，被告于2016年9月24日向中介和原告发送了解除通知，要求解除不再履行，之后原告也没有任何信息给被告，直到现在收到原告起诉状。原告诉称不符合客观事实。意向书我们认为在2016年9月24日已经解除，发送通知书后60天原告也没有提出异议。1万元我们收到是中介打过来的，如果是原告打的，需要中介来说明，不存在返还2万元的事实。补偿升值价款15万元，没有事实依据，不知道房产有无升值，意向中的违约不存在逾期利益的损失，任何一方违约，按现有法律和杭州中院的规定不属于意向书赔偿损失的范围。
二被告为证明其答辩主张，在庭审中出示并陈述的证据有：
1.房地产买卖意向书一份，用以证明双方对房屋买卖进行约定的事实；
2.杭州市房屋转让合同一份（打印件），委托代理合同一份（打印件），监督支付协议书一份（打印件），对于监督支付协议的补充一份（打印件），合同签订承诺书一份（打印件），房屋交易申请表一份（打印件），用以证明原告以及中介后来要求二被告签订的房屋转让合同和意向书不一致，原告以及中介存在违约行为的事实；
3.浙江省嵊州市客车运输公司机打发票两份，浙江省农村信用社（合作银行、商业银行）客户回单联一份，用以证明二被告为了履行意向书特意于2016年9月17日和9月18日到中介处要求按照意向书来签订合同，但是合同和意向书不一致导致合同没有签成，原告和中介已经违约的事实；
4.通知书一份，ems全球特快专递面单一份以及查询记录一份，用以证明由于原告和中介的违约，二被告在2016年9月20日要求解除合同的事实。
原告出示的证据，二被告经当庭质证，对证据1，原、被告确实签订过，对原告方的签名，如果原告认可，二被告也没有异议，但意向书签订以后，原告方以及中介要求签订的房屋转让合同和意向书内容不一致；证据2的估价报告二被告没有看到过，真实性无法确定，这份报告并非是旺利公司所作的报告，是口碑公司，可以看出原告与居间人存在违约行为，也可以证明现有居间人并没有进行房屋买卖相关的工作；证据3的收条真实性无异议，这个款项是在2016年9月7日打到二被告儿子的支付宝上的，当时说是中介毛某打的，收条也是出具给毛某的，是不是原告打的二被告不知道；证据4中的房屋转让合同实际上是9月17日中介要求二被告签署的内容，被告当时9月17日到杭州来不肯签署这份合同是因为该房屋合同和中介第一次发给二被告的房屋转让合同是不一致的，二被告已经向法庭提交，并且中介也已认可，房屋中介机构从旺利公司变成口碑公司，对买受方、税费承担、付款方式、交房方式、违约责任都进行了变更，二被告认为原告和中介存在违约行为；证据5和证据6无异议。经审查，原告出示的证据符合有效证据的采信规则，故本院确认其作为认定本案事实的依据。
证人毛某的证言，二被告经当庭质证，认为可以看出原告以及中介存在违约行为，转让合同与意向书不一致的情况虽然证人解某，但是也是其单方面的解释，两者确实存在不一致，证人说其曾和原告去三界镇政府要求被告支付13600元，是没有任何法律依据的，即使被告存在违约行为，按照意向书也没有13600元的费用可以拿，证人当时并没有向被告作出任何解释，只是说意向书签订后什么时候要签正式合同。经审查，对证人毛某的证言，本院将结合其他证据综合认定本案事实。
二被告出示的证据，原告经当庭质证，对证据1、2均没意见；证据3的浙江省嵊州市客车运输公司机打发票，被告虽然到了杭州，但是和原告没见面，原告不清楚，而且房东拒绝见面。浙江省农村信用社（合作银行、商业银行）客户回单联不清楚是干什么的，和本案无关；证据4，17号的时候房东直接打电话给原告和中介说拒绝卖房子，当天傍晚原告赶到杭州，但房东拒绝见面沟通这个事情，快递的话原告不是很清楚寄了什么东西。经审查，二被告出示的证据3仅能证明二被告于2016年9月17日从嵊州赶到杭州的事实；其他证据符合有效证据的采信规则，故本院确认其作为认定本案事实的依据。
根据到庭当事人的陈述以及本院确认的有效证据，本院认定本案的事实如下：
2016年9月8日，原告作为买方，被告杨敬钰作为卖方，旺利公司作为居间方，共同签订《房地产买卖意向书》一份，约定：原告为表示购房诚意于2016年9月7日向旺利公司交付意向金10000元；原告购买二被告所有的坐落于杭州市余杭区××年华××室的房屋，转让总价880000元，原告同意于2016年9月20日前支付280000元，打入银行保证金，余额办理银行按揭30年；如被告同意原告提出的购买条件签署本意向书，则原告同意将该意向金自动转为购买该物业之定金；当被告接受原告的购买条件而签署本意向书后，原、被告双方需积极履行本意向书约定的义务，双方同意在签署本意向书之后10天内签订正式的房屋转让合同，届时，如果原告未能依约签订房屋转让合同，则原告已交付的定金不予返还，被告同意将不予返还之定金的50%支付给原告，作为物业顾问咨询费；如果被告未能依约签订正式的房屋转让合同，则被告应向原告双倍返还定金，其中原交由旺利公司代为保管的定金由旺利公司直接转交给原告，原告同意将被告双倍返还之定金的25%支付给旺利公司，作为物业顾问咨询费；被告应于2017年1月15日前付清全部房款，在未付清房款之前，买卖标的物所有权属被告所有；被告同意原告所交的定金由旺利公司保管，待双方签订正式的房屋转让合同时，同意将定金自动转为该物业过户所需（原告）的税费；被告同意于房款清时交房给原告；被告需在无户口前将该房内的户口迁出；双方同意于2016年9月20日之前到旺利公司签订《杭州市房屋转让合同》。三方还就其他事项进行了约定。
意向书签订后，原告通过旺利公司向二被告支付定金10000元。
2016年9月13日，旺利公司的毛某将制作好的《杭州市房屋转让合同》发送给被告王朵芹，其主要内容如下：卖方为杨敬钰，买方为王江波、毛丽，房地产经纪机构为杭州口碑房地产代理有限公司，房地产经纪人为袁向妃，房屋转让总价为880000元，转让交易发生的各项税费由甲、乙双方按照有关规定承担；付款方式为委托银行监管支付（委托房地产经纪机构代理的，必须委托银行监管支付），甲乙双方同意委托【中国工商银行股份有限公司杭州开元支行】银行【1202021529900670856】帐号对房产交易资金进行监管支付，双方约定按贷款付款（公积金+商业贷款）支付房款；原告须于2016年9月20日前支付首期款280000元，至甲乙双方约定的银行第三方监管账户，余款原告申请银行贷款，须于2016年9月20日前向银行等有关部门提交抵押贷款申请的相关资料，办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行发放贷款金额为准，银行贷款600000元发放至原被告双方约定的银行第三方监管账户；交房方式为款清交房（先办交房手续后取款）；原告未按约定时间付款，被告有权按累计应付款向原告追究违约利息，自本合同规定的应付款最后期限之第二天起至实际付款之日止，月利息按银行同期活期存款利率计算，逾期付款超过7天，被告有权按下述第2种方式追究原告的违约责任：被告向原告支付违约金88000元，合同终止，被告将房屋退还原告，原告实际经济损失与违约金不符时，实际经济损失与违约金的差额不符由被告据实赔偿；除不可抗拒的因素外，被告未约定时间交房的，原告有权按累计应付款向被告追究违约利息，自本合同规定的应付款最后期限之第二天起至实际付款之日止，月利息按银行同期活期存款利率计算，逾期付款超过7天，被告有权按下述第2种方式追究原告的违约责任：被告向原告支付违约金88000元，合同终止，原告实际经济损失与被告支付的违约金不符时，实际经济损失与违约金的差额不符由被告据实赔偿；被告应当在交房前向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续，如被告未按期迁出的，应当向原告支付20000元的违约金，逾期超过7日未迁出的，自期限届满之次日起，原告应当按日计算向被告支付全部已付款万分之2的违约金。
2016年9月13日，旺利公司的毛某将制作好的补充协议发送给被告王朵芹，其主要内容如下：该房屋转让交易发生的各种税费、代理服务费承担方式：双方税、费均由原告承担，发票归原告所有，税费由原告自行缴纳，与杭州口碑房地产代理有限公司无关；如原告在申请商业贷款审批过程中，原告政策发生变动而导致原告贷款审批无法通过，原告应变更银行或增加首付，双方应积极配合变更相关合同，如原告贷款在变更银行或增加首付后再不能通过，则双方协商解决，协商不成合同终止，双方互不追究责任，已产生的评估费由原告承担，被告需在接到委托代理机构通知后五个工作日内将已收到的首付款返还给原告；原告应于2017年1月15日之前付清全部房款，在未付清全款之前买卖标的物归被告所有。
后因二被告对上述《杭州市房屋转让合同》的部分条款有异议，旺利公司于2016年9月17日重新制作《杭州市房屋转让合同》一份，并将主要内容变更如下：将房地产经纪机构变更为“杭州旺利房屋置换有限公司”，房地产经纪变更为“陶园”，监管账户变更为“杭州联合农村商业银行股份有限公司半山支行201000157714991”，付款方式变更为“贷款付款（商业贷款）”，逾期付款和逾期交房的天数变更为“15”天，违约金变更为“100000”元，逾期迁出户口的违约金变更为“50000”元。
2016年9月17日，二被告从嵊州赶到杭州，但最终原、被告双方未签订《杭州市房屋转让合同》。对此，二被告表示系《杭州市房屋转让合同》与意向书内容存在如下不一致：买受方由“王江波”变更为“王江波、毛丽”；房地产经纪机构由“杭州旺利房屋置换有限公司”变更为“杭州口碑房地产代理有限公司”；税费承担方式由原告承担税费变更为甲乙双方按有关规定承担；付款方式由首付款280000元打入“银行保证金”变更为打入银行监管账户，尾款600000元的支付方式由第一份《杭州市房屋转让合同》中约定的“贷款付款（公积金+商业贷款）”变更为“贷款付款（商业贷款）”；交房方式由“房款清”交房变更为第二份《杭州市房屋转让合同》中约定的“款清交房（先交房后取款）”；两份《杭州市房屋转让合同》中逾期付款和逾期交房的违约责任由88000元变更为100000元，逾期迁出户口的违约金由20000元变更为50000元，故其未同意签订《杭州市房屋转让合同》；原告表示9月17日，被告王朵芹打电话给原告表示不愿卖房子了，故原告马上赶到旺利公司，想与二被告当面沟通，但二被告拒绝见面。
2016年9月24日，二被告向毛某寄送通知书一份，载明“王江波、杭州旺利房屋置换有限公司：2016年9月8日，本人与你们签订房地产买卖意向书，2016年9月17日、18日，本人到杭州旺利房屋置换有限公司欲依约履行该意向书，但你们未按约履行，故现本人通知你们即日起解除该意向书，不再履行”。后毛某与原告赶到嵊州与二被告协商，但协商未成。
对于意向书与两份杭州市房屋转让合同存在的不一致处，原告及毛某表示：买受方中增加的毛丽系原告王江波的妻子；房地产经纪机构，因原先约定原告采用公积金+商业贷款的方式支付尾款，而旺利公司没有在公积金中心备案，且旺利公司与杭州口碑房地产代理有限公司签有协议，故通过杭州口碑房地产代理有限公司的平台签订转让合同，但因二被告对此提出异议，故毛某在9月17日的《杭州市房屋转让合同》中将房地产经纪机构变更回旺利公司，并取得原告同意后将尾款付款方式变更为商业贷款；税费承担方式，网签的《杭州市房屋转让合同》中关于税费承担方式的条款系格式条款，无法进行更改，且补充协议中已另行约定税费由原告承担；付款方式，意向书中的“银行保证金”即银行监管账户，而非二被告理解的被告账户；交房方式，因银行监管账户将房款支付给卖家需要提交物业交割单，即整个交易完成以后，买卖双方及中介签字盖章后，银行才会将房款支付到卖家账户，故《杭州市房屋转让合同》中约定“款清交房（先交房后取款）”；逾期付款和逾期交房的违约责任，因买卖双方未协商，故由房地产经纪人定违约金额，如果买卖双方有异议，可以提出异议进行更改，第二份《杭州市房屋转让合同》中的房地产经纪人及原告觉得88000元太少，故变更为100000元，当时二被告没有提出异议，且该数额未超过房款20%的最高标准，逾期迁出户口的违约金是没有意义的，因为没有户口登记在案涉房屋中，房地产经纪人觉得空着不大好故填写的，不填也是可以的。
本院认为，原、被告以及旺利公司签订的房地产买卖意向书系各方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的规定，应认定为合法有效，各方均应按照约定履行各自的义务。因二被告解除房地产买卖意向书的通知书系邮寄给毛某，并未送达给原告，故房地产买卖意向书尚未解除，现原告要求解除房地产买卖意向书，考虑到二被告亦有此意思表示，故原告该诉讼请求，本院予以支持。本案的争议焦点是房地产买卖意向书未能继续履行的违约责任在谁。对此，二被告主张其未同意签订《杭州市房屋转让合同》的原因是因为意向书与《杭州市房屋转让合同》以及两份《杭州市房屋转让合同》之间内容存在不一致的情况，违约方在原告和中介；原告主张系二被告拒绝签订《杭州市房屋转让合同》，且拒绝与原告见面沟通。本院认为，根据现有的证据及双方当事人的陈述，原告为签订《杭州市房屋转让合同》同意从贷款利率较低的公积金+商业贷款方式变更为贷款利率较高的商业贷款方式，9月17日在得知二被告不同意签订《杭州市房屋转让合同》时立即赶回余杭与二被告沟通，后又与毛某赶至嵊州协商，应当认定原告具有购买案涉房屋的极大诚意。反观二被告在签订《杭州市房屋转让合同》过程中的言行，虽然房地产买卖意向书与《杭州市房屋转让合同》内容存在差异，但其中房地产经纪机构和税费承担方式已通过修改合同条款或补充协议的方式满足二被告的要求，违约责任原告与毛某亦表示可以调整，买受方变为王江波两夫妻并不影响合同履行，亦未损害二被告所享有的权利，付款方式的约定在房地产买卖意向书与《杭州市房屋转让合同》中并无冲突，《杭州市房屋转让合同》格式条款中亦明确了“委托房地产经纪机构代理的，必须委托银行监管支付”，对于交房方式，毛某亦在庭审中作了合理解释，在原告已将全部房款交至银行监管账户的情况下，应认定原告已履行完毕付清房款的义务，此时由二被告将房屋交付给原告，再由银行监管账户将钱支付给二被告，该种“款清交房（先交房后取款）”的交房方式与房地产买卖意向书中约定的“房款清交房”并不冲突，结合二被告未能提供其他证据证明原告存在其他违约行为的情况，本院认定双方当事人未能签订《杭州市房屋转让合同》的原因在于二被告，故应由二被告承担由此产生的违约责任。综上，原告要求二被告双倍返还定金的诉讼请求，理由成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告王江波与被告杨敬钰、王朵芹于2016年9月8日签订的《房地产买卖意向书》于本判决生效之日起解除；
二、被告杨敬钰、王朵芹在本判决生效后十日内双倍返还原告王江波定金20000元。
本案案件受理费300元，减半收取150元，由被告杨敬钰、王朵芹负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
代理审判员 孙 莎
二〇一七年一月二十三日
书 记 员 范书荟