广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终18713号上诉人(原审被告、反诉原告)：朱汉坚，户籍地址番禺区。委托代理人：胡先，广东尚情律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)李永生，住广州市番禺区。委托代理人：郑敏、杜佳，分别系广州国政律师事务所律师、律师助理。被上诉人(原审第三人)：张艺，住广州市天河区。原审被告：何丽秋，住广东省广州市番禺区。委托代理人：胡先，广东尚情律师事务所律师。上诉人朱汉坚因与被上诉人李永生、张艺、原审被告何丽秋租赁合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院(2013)穗番法民三初字第923号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱汉坚上诉请求：1、撤销原审判决第二、四、五、六、八项，依法改判，判决驳回被上诉人李永生的诉讼请求，判决被上诉人李永生赔偿上诉人装修费、材料费、消防器材等损失1770959元。2、本案一、二审受理费由被上诉人负担。事实与理由，1、根据上诉人与被上诉人李永生在《租赁合同》第4条中的约定，租赁期内，甲方（李永生）应配合提供办理证照所需的产权资料或场地证明，因甲方原因导致乙方不能领取牌照或正常营业的，乙方有权拒绝交租。由于涉案建筑物没有任何产权资料和报建手续，李永生也不能提供合同第1条约定涉案楼房已验收的《建设工程一次消防验收合格证》。上诉人无法办理开办商务酒店所需的消防、排污手续，更无法领取经营证照手续，责任全在李永生。上诉人有权拒绝交租。本案合同性质虽为无效，但在合同处理时仍应遵循诚实信用原则，按照合同约定划清各方责任，本案纠纷引起完全是李永生不能提供合同约定的消防、排污、产权证明所致，上诉人在本案中则没有任何过错和责任，李永生应承担全部责任。原审判决上诉人应向李永生支付场地使用费违背了双方在合同中的明确约定，是错误的。二、李永生不能按合同约定提供相关证明，其应向上诉人的损失承担全部责任，原审判决其承担50%的责任不当，应判决其按评估价1770959元赔偿上诉人损失。三、根据上诉人提供的证据证实，涉案房屋已由李永生一方掌管钥匙控制，原审判决上诉人交还房屋无事实依据。四、本案自2013年立案至今已近三年，立案后至今的时间而产生的场地使用费不能由上诉人承担。事实上，上诉人至今也未实际使用过租赁房屋。李永生辩称：1、在双方签订合同时，上诉人是清楚涉案房屋没有报建手续的，从合同签订到本案起诉期间，上诉人也未就消防验收问题提起异议，且一审期间也未提供证据证明其曾要求办理消防验收。2、因为房屋消防装修欠款导致承租房屋不能正常营业，以致上诉人不能给付租金。3、涉案场地在上诉人承租之后，消防及装修工程发包给张艺，钥匙实际也是由张艺控制，上诉人并未履行将房屋交还给李永生的义务，请法庭依法审查，驳回上诉人的上诉请求。张艺辩称：我是案涉房屋装修工程的承包人，大门钥匙是我控制，因为装修期间，装修材料经常被盗，且也未收到案涉房屋的装修工程款，所以我持有大门钥匙。李永生向一审法院起诉请求：1、判令依法解除李永生、朱汉坚签订的《租赁合同》，朱汉坚立即将租赁的1-6层房屋和空场地等全部清退返还给李永生；2、判决朱汉坚支付拖欠李永生的租金、管理费、卫生费等共计：3002220元；3、判决何丽秋与朱汉坚承担连带清偿责任；4、判令朱汉坚、何丽秋承担一审的全部诉讼费。在诉讼中，李永生撤回上述第一项诉讼请求中解除合同的诉讼请求，并明确其要求朱汉坚支付的租金、管理费、卫生费等计至朱汉坚交还场地之日止。朱汉坚反诉请求：1、确认朱汉坚与李永生于2010年10月13日签订的房屋租赁合同无效；2、判令李永生返还朱汉坚租房押金133000元；3、判令李永生赔偿朱汉坚装修费、材料费、消防器材费等损失，共计2500000元（实际损失以具有法定资质的评估机构出具的评估价值为准）；4、判令一审诉讼的全部费用由李永生承担；（反诉请求总额共计2633000元）。一审法院经审理查明：李永生与李某华为父子关系。2008年9月23日，广州市番禺区大石街大山村经济合作社与李长华签订一份《旧楼房改建及租赁协议书》，签约双方就大山村码头工业区旧危楼房改建工程以及租赁关系等事宜，达成协议，约定由李某华投资改建涉案建筑物并租给李某华自用或经营20年作李某华投资拆除改建的补偿，并相关权利、责任等。2012年3月9日，广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局对广州市番禺区大石街大山村经济合作社出具一份《土地行政处罚决定书》（穗番国土监罚字[2011]1093号），针对涉案房屋所在土地认为其于1992年擅自建设商铺占用土地，需完善手续面积为4708.41平方米，该地块属于土地利用总体规划确凿的建设用地范围内，已构成违法用地，决定对该单位处予罚款。2010年10月13日，以李永生为甲方、朱汉坚为乙方，双方签订一份《租赁合同》，其中合同内容为：乙方自愿租用甲方楼房和空地，位于广州市番禺区大石街大山村码头工业区第3栋一至六楼房屋，其中楼房图影面积4205平方米，空地面积1950平方米（含六楼天面面积），实际平方数按交楼后双方现场量度为准；甲方交付给乙方使用的是质量合格的新建楼房，四周空地和通道混凝土硬化，楼房的外墙粘贴瓷砖，内墙水泥批荡，地面水泥面，安装铝合金窗，一楼有门部分安装卷闸门，二楼以上每层安装两套防火门，每层配6个管道排水口和1个管道排污口（所有排水排污管道须与市政管道相连通）；其余乙方自费装修改造，甲方给予乙方4个月免租装修期（即2010年11月1日至2011年2月28日共4个月为装修期），乙方对该楼房进行装修、改造时，应征得甲方同意，并将相关图纸、证件、资料等备份存档；楼房内新装电梯一台，租赁期内，乙方使用该电梯所产生的全部责任和费用（安全、电费、维修、保养、年审等等）由乙方负责；除此之外，甲方还需提供该楼房已验收的《建设工程一次消防验收合格证》；租赁期共16年，由2011年3月1日至2027年2月30日止，甲方税后收费标准，由2011年3月1日至2012年2月30日，楼房每平方米每月租金为20元；空地每平方米每月租金为8.5元，管理费、卫生费每平方米每月0.5元，三者每月总额共计106680元，从第二年开始按上一年相应月份租金金额递增3.8%（即由2012年3月1日至2013年2月30日，每月租金总额共计112015元，依此类推），连续递增14年，租金以现金结算，收据为证，租赁期内，甲方应配合提供办理证照所需的产权资料或场地证明，因甲方原因而导致乙方不能领取牌照或正常营业的，乙方有权拒绝交租，乙方经营中的所有债权债务与甲方无关，一切经济、法律责任由乙方负责；乙方缴交租金和水电费需在每月10日前到甲方物业管理办公室支付，超期每天需多交当月总额2‰作为滞纳金给甲方，缴交租金或水电费超期60天，甲方有权中止本合同并将乙方资产进行处理以偿还所欠款项，乙方不得借口追究甲方，另外甲方有权收回该场地，并追究乙方违约责任；乙方所需的水电，由甲方接驳到该楼房乙方指定一个位置；乙方在签约当日须先付租用楼房、空地信用押金300000元给甲方，此信用押金在租赁期满乙方付清各项费用及甲方验收楼房后，乙方凭本合同书和信用押金收据原件，甲方全额退还信用金给乙方，信用押金不计利息；租赁期间，甲方的楼房是完整交付给乙方使用，由乙方负责楼房的维修和保养，如出租物业出现由于建筑结构质量问题且乙方并未违规使用造成的由甲方负责；租赁期内出现的维修费用由乙方负责；由于该楼房是建筑在甲方向大石街大山村村委会承租的土地上，如果因大山村委会单方面违约导致甲方无法履行合同，不算甲方违约，双方应共同协商向大山村委会索赔；如果乙方按时交租给甲方，但甲方未能按时交租给大山村委，而造成乙方不能正常使用该楼房的所有直接和间接损失均由甲方负责；等等。同日，上述签约双方又签订一份《补充协议》，其中内容主要是就由于乙方租用甲方位于广州市番禺区大石街大山村码头工业区第3栋楼房，现因乙方经营需要增加用电容量，双方就有关用电设施的安装管理和维护等进行了约定。李永生于2010年11月1日按上述合同约定将涉讼房屋及场地交付给朱汉坚使用，朱汉坚在接收后即对涉讼房屋进行装修施工。2010年11月20日，李永生向朱汉坚开具《收条》一张，其中内容为：“收到朱某交来人民币①付款拾万元、②现金叁万叁仟元正，合共2次付款壹拾叁万叁仟元正”。其后，朱汉坚没有再向李永生支付任何租金，致发生纠纷。在诉讼中，李永生否认有收取朱汉坚的任何租赁押金，并认为上述收条交款人为朱某，与朱汉坚并不是同一人，且合同约定的租赁押金为300000万，该款与之不符。但李永生对该收条的签名无异议。朱汉坚认为其又名朱某，该名字在朋友间流传，该收条为李永生亲笔书写，其未足额支付押金和支付租金是因为李永生未按合同约定向其提供涉讼楼房已验收的建设工程一次消防验收合格证。朱汉坚在承租涉讼房屋后，将房屋的部分消防工程发包给黄某，又将涉讼房屋的装修工程发包给张艺。后因工程款问题，朱汉坚分别与黄某和张艺发生纠纷。黄某与张艺分别向本院提起诉讼，起诉朱汉坚及何丽秋承担有关责任。本院分别立案为（2013）穗番法民三初字第924号和925号，并与一审合并进行审理。在诉讼中，朱汉坚提起司法委托评估，要求对涉讼大楼的消防设施、室内装修、客房设施的价值进行评估、鉴定，以此作为其装修费、材料费、消防器材费等损失的依据。经司法委托鉴定程序，由广州市华盟价格事务所有限公司出具一份《关于广州市番禺区大石街道大山村码头工业区3号1－6层内消防设施、室内装修、客房设施价值评估结论书》，认为广州市番禺区大石街道大山村码头工业区3号1－6层内消防设施、室内装修、客房设施在2012年3月23日的总价值为1770959元，其中消防设施价值307252元；室内装修、客房设施价值1463707元。李永生对该评估结论书的评估结论无异议。朱汉坚同意该评估结论书并以此为依据要求李永生赔偿其损失1770959元。在一审审理过程中，一审法院组织各方当事人到涉讼租赁场地进行调解时，发现李永生有涉讼房屋的钥匙，可进入该幢楼房的一至五层，但第六层的钥匙只有第三人张艺掌握。张艺亦承认其控制涉讼场地并使用该第六层作为其办公室，表示因其与朱汉坚的装修工程纠纷未收齐工程款故不同意交出涉讼房屋和场地。此外，李永生没有证据证明涉讼房屋已经合法报建或领取房屋产权证。关于朱汉坚与何丽秋的关系，李永生提供一份朱汉坚与何丽秋于1986年的结婚登记申请书以证实朱汉坚与何丽秋为夫妻关系。朱汉坚与何丽秋对此提供了（2002）番法民初字第1396号民事调解书一份以证实朱汉坚与何丽秋已于2002年经一审法院调解离婚。何丽秋还提供其与案外人卢某的《结婚证》，以证实其已与朱汉坚离婚后已另组家庭。一审法院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”因涉讼房屋至今没有取得相关建设工程规划许可，故李永生与朱汉坚签订的上述《租赁合同》及补充协议应为无效合同。上述司法解释的第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。”《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”上述租赁合同无效，李永生与朱汉坚均有过错，各自因该合同取得的财产，应当予以返还，李永生虽否认有收取朱汉坚的租赁押金，但对于朱汉坚持有的李永生所写收到朱某133000元的收条，李永生又无法提供合理解释，故一审法院采信朱汉坚这一证据，李永生应将已收取的133000元退回给朱汉坚；同时，朱汉坚应将涉讼房屋及场地返还给李永生；朱汉坚于2010年11月1日实际接收了涉讼租赁场地，至今仍因其他纠纷未能交还场地，从公平合理出发，也结合双方的约定，朱汉坚应向李永生支付自免租装修期后2011年3月1日起至交还场地之日止的场地使用费，使用费酌情考虑参照上述租赁合同中约定的总费用标准每月106680元的50%计算，即每月53340元，暂计至2016年1月31日止，共3147060元（53340元×59个月）。因李永生主张返还的涉讼租赁场地朱汉坚已投入装修，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”李永生接收涉讼租赁物的同时，亦应参照在一审诉讼阶段、经司法评估程序由广州市华盟价格事务所有限公司出具的《关于广州市番禺区大石街道大山村码头工业区3号1－6层内消防设施、室内装修、客房设施价值评估结论书》中所认定的装修总价值1770959元的50%（即885479.5元）赔偿给朱汉坚。因第三人张艺实际控制涉讼租赁场地，其与李永生之间并没有租赁关系，其占用涉讼场地没有法律依据，至于其与朱汉坚的装修工程纠纷，属另一法律关系，应另案处理，故张艺占用涉讼租赁场地的行为不当，应予配合朱汉坚返还给李永生。何丽秋并非涉讼租赁合同的签订人，且现有证据已显示其早于朱汉坚与李永生签订租赁合同之前已离婚，故李永生主张朱汉坚与何丽秋为夫妻关系并承担连带责任的请求无理无据，不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，作出如下判决：一、确认李永生与朱汉坚于2010年10月13日所签订的《租赁合同》无效；二、朱汉坚应于一审判决生效之日起五日内将位于广州市番禺区大石街大山村码头工业区第3栋一至六楼房屋及场地交还给李永生管业；第三人张艺应配合朱汉坚交还上述租赁房屋及场地并搬离；三、李永生应于一审判决生效之日起五日内向朱汉坚返还133000元；四、朱汉坚应于一审判决生效之日起五日内向李永生支付自2011年3月1日起至交还场地之日止的场地使用费，以每月53340元为标准（暂计至2016年1月31日止，共3147060元，此后每月10日前按月支付至交还租赁场地之日止）；五、李永生应于一审判决生效之日起五日内向朱汉坚赔偿装修费、材料费、消防器材等损失885479.5元；六、以上第（三）、第（四）、第（五）项相冲抵后，朱汉坚仍要向李永生支付2128580.5元及按每月53340元标准从2016年2月1日起计至交还租赁场地之日止的使用费；七、驳回李永生的其余诉讼请求；八、驳回朱汉坚的其余反诉请求。一审本诉受理费20409元，反诉受理费13932元，诉讼保全费5000元，由李永生负担本诉受理费10204.5元、反诉受理费6966元、诉讼保全费5000元；朱汉坚负担本诉受理费10204.5元、反诉受理费6966元。二审期间，当事人均未提交新证据。经审理查明，当事人对原审查明事实无异议，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案二审，双方争议的焦点在于当事人双方在本案是否存在过错以及责任的分担；涉案场地是否已归还，上诉人是否需承担场地使用费的问题。对此，本院分析认定如下：根据我国法律规定，合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还；因双方都有过错的，应当各自承担相应责任。李永生作为出租人，负有确保出租房屋符合法律规定且能用于合同约定经营用途的义务。朱汉坚作为承租人，负有谨慎审查承租房屋权属以便合法顺利履行合同的义务。现合同被认定无效，李永生及朱汉坚均负有责任。关于涉案场地归还的问题。本案朱汉坚承租涉讼房产后，将涉讼房屋的装修工程发包给张艺，后因工程款纠纷，张艺未将场地交还上诉人朱汉坚。在一审期间，一审法院在涉诉场地组织双方对涉诉场地进行交接，因在场的张艺以未收齐工程款项为由不同意交出涉诉房屋和场地而未果，朱汉坚提出被上诉人李永生已收回房产的意见，无充分证据支持，对该意见不予采纳。原审综合本案事实及根据上诉人朱汉坚、被上诉人李永生对涉诉合同无法继续履行、未能交还涉案场地的过错责任，判决各自承担50%的装修损失责任、按租赁合同约定的总费用标准的50%计算场地使用费亦属合理，因此，对上诉人朱汉坚的上诉意见不予采纳。综上所述，上诉人朱汉坚的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23828元，由朱汉坚负担。本判决为终审判决。审判长 何 佐审判员 韩志军审判员 刘 卉二〇一七年三月十四日书记员 王日平