湖北省武汉市武昌区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鄂武昌民初字第01193号
原告（反诉被告）：李林。
委托代理人：刘国银。
委托代理人：刘安。
被告（反诉原告）：栾飒。
委托代理人：袁和平，李博，湖北中和信律师事务所律师。
�三人：武汉星愿房地产代理策划有限公司，住所地武汉市江汉区台北路230-236号11-1栋。
法定代表人：郑继尧。
委托代理人：付炜。
李林诉栾飒房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年2月8日受理后，栾飒于2013年3月18日向本院提出反诉。本院将本诉与反诉合并由审判员金勇独任审判，于2013年4月8日公开开庭进行了审理。李林于2013年4月12日提出申请，要求对本案诉争房屋装修工程的造价进行鉴定。2014年5月本院收到鉴定报告后于2014年5月16日再次公开开庭进行了审理。李林及其委托代理人刘国银、刘安，栾飒及其委托代理人李博到庭参加诉讼。庭后双方均同意庭后调解，但经本院调解，双方各持己见，未达成一致意见。本院于2014年7月24日追加武汉星愿房地产代理策划有限公司（以下简称星愿公司）为本案第三人参加诉讼，并于当日对本案第三次公开开庭进行了审理。原告李林及其委托代理人刘国银，被告栾飒的委托代理人李博，第三人星愿公司的委托代理人付炜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李林诉称：李林和栾飒于2012年5月21日签订了《武汉市存量房居间（买卖）合同》，合同约定栾飒将享有坐落武昌区伟鹏苑8-3-1101号房屋，建筑面积224.26平方米，房屋成交价145万元出售给李林。付款方式为：因房屋为法院查封，待法院通知付款之日起五日内，由李林持款汇入法院指定的账户中，金额以法院通知为准，于法院解封过户后，当日李林一次性将余款支付给栾飒，若栾飒被法院查封超出该房售价，双方所签合同解除；本案房屋拍卖价款即超出了栾飒被法院查封的标的135.04万元，更超出了该房145万元的售房价，所以理应依法解除合同。2012年7月13日、2013年7月18日李林与栾飒签订了《补充协议》二份，按照上述协议李林向栾飒支付了首付款70000元，将该房屋装修并入住至今。由于栾飒拒不履行双方所签订合同，故李林起诉至法院请求解除双方签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》；请求判令栾飒返还李林购房款70000元，赔偿李林装修费92000元，支付李林代为垫付物业等费用5000元，违约金43500元，共计210500元；栾飒承担本案全部诉讼费用。
栾飒辩称及反诉称：李林所述与事实不符，合同无法履行的原因是李林没有按照合同约定支付购房款。拍卖价款超过交易价款应当解除是不成立的。
2012年5月21日，通过中介公司的介绍，栾飒与李林达成了《武汉市存量房居间（买卖）合同》，合同约定：栾飒将名下的武昌区伟鹏苑8-3-1101号房屋，以145万元的价格出售给李林；付款方式为，法院通知付款之日起五日内将李林将款项打入法院。双方一起到武昌区法院执行局做了相关笔录备案。但李林经武昌区法院数次催款，依旧未依照合同缴纳房款。期间栾飒多次和李林协商房款事宜并积极配合，包括按照其要求在其指定的担保公司协助办理房屋抵押贷款手续，并给李林一张工商银行的银行卡。然而李林仍然一直未缴纳房款。栾飒曾向李林提出过退还房款，然而李林称即使购房不成，亦愿意以租房形式暂时使用房屋。此外，栾飒曾向李林再三强调不允许其私自对房屋进行装修，但李林未经许可擅自进行房屋装修，改变房屋结构，李林的装修损失应当自行承担。
由于李林长达几个月的违约行为，武昌区法院决定变更房屋的处理方式，以拍卖房屋的形式处理栾飒的民事债务，导致合同目的无法实现，李林应当承担相应的违约责任。且李林使用房屋长达8个月之久，双方已经构成事实上的租赁关系，应当支付相应的房屋租金，因此产生的物业费应由李林承担。故栾飒反诉要求�除双方签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》；判令李林向栾飒支付2012年7月至2013年3月的八个月租金48000元，违约金43500元，恢复栾飒房屋原状；本案全部诉讼费用由李林承担。2013年4月8日增加一项诉讼请求为返还李林占有栾飒工行银行卡一张。
李林就反诉辩称：栾飒的反诉请求没有事实及法律依据。本案系存量房买卖纠纷，不是租赁纠纷。栾飒主张李林违约没有证据证明。李林支付了房屋首付款，栾飒已交房给李林，李林有权入住并装修。对栾飒要求返还银行卡的主张，李林可以返还。对违约金的主张，李林不认可。
第三人星愿公司述称：李林与栾飒是否解除合同，由双方自行决定。我公司只是中介机构，无论合同是否解除与我公司无关。
李林为证明其诉讼主张及对反诉的答辩意见，向本院提交以下证据：
1、产权登记信息查询单、承诺书，拟证明栾飒享有该房屋所有权和处分权。
2、武汉市存量房居间（买卖）合同，拟证明李林与栾飒之间的买卖法律关系。
3、补充协议和收款收据3张，拟证明栾飒要求李林预付购房总价款7万元后，栾飒交房、李林装修使用。
4、短信消息复印件，拟证明栾飒用短信要求李林进行装修使用的事实。
5、装修合同及票据4张，拟证明李林装修款共92000元。
6、收款收据复印件一张，拟证明李林按协议约定，代为栾飒垫付物业费、水费、暖气费等费用共计5000元。
7、情况说明及付炜（女，公民身份号码××）的证人证言，拟证明栾飒不提供过户所需资料，严重违约理应承担违约责任。
8、补充协议，拟证明栾飒不能按此协议提供过户所需资料，严重违约。
9、金文的证明，拟证明李林当时购房向他人借款100万的事实。
10、照片3张，拟证明栾飒无法提供两证给李林过户的事实。
11、工程造价司法鉴定意见书，拟证明李林付给栾飒的购房款后入住前的装修费用开支，要求栾飒支付。工程造价为90000元整。
12、武昌区人民法院执行和解协议书，拟证明李林购房是其真实意思表示，由于栾飒违约，李林没有过错，栾飒应当返还购房款及支付装修费用及承担违约金损失。
栾飒为证明其反诉诉讼主张，向本院提交以下证据：
1、武汉市存量房居间（买卖）合同，拟证明李林和栾飒之间存在的房屋买卖合同内容。
2、武汉市武昌区伟鹏苑8-3-1101号房屋周边类似小区的租赁信息包括物业租赁合同一份、房源信息两份，拟证明武昌区伟鹏苑8-3-1101号房屋租赁的大致价格为6000元。
房屋装修前以及装修后的照片，拟证明房屋装修前以及装修后的情况，以便恢复原状。
星愿公司未向本院提交证据。
庭审质证中，栾飒对李林提供的证据1无异议，栾飒对该房屋享有�有权；对证据2无异议；对证据3真实性无异议，但认为该证据只能证明首付款5万元的事实，不能证明准许李林更换大门的门锁，也没有约定允许李林装修房屋；对证据4真实性无异议，但认为该短信要结合语境，当时双方签订了房屋买卖合同，并到法院做笔录之后，前面双方还有短信没有显示，不认可证明目的；对证据5真实性有异议，该合同是李林与他人之间的合同，栾飒对该证据毫不知情，该合同也与栾飒无关，李林也没有提供正规的装修发票，栾飒对该证据的真实性、关联性均有异议；对证据6真实性无异议，但认为收据上只载明3000元，不能证明支付了5000元；对证据7有异议，该证人跟栾飒没有任何接触，与本案无关，导致无法过户的原因在李林；对证据8的真实性无异议，但认为该协议只是规定了过户所需的相关材料，不能证明栾飒无法提供材料；对证据9真实�有异议，栾飒与该证人无任何联系，该证人没有出庭；对证据10有异议；对证据11真实性无异议，但认为该报告说明送检资料的真实性是本资料成立的前提，栾飒不认可李林提交的合同和收款收据的真实性，合同没有装修公司的公章，也没有装修公司专门的发票，不能证明装修事实的存在以及装修款的金额；对证据12真实性有异议，该和解协议表述的是经当事人和案外人同意的，但没有栾飒的签字，另外和解书的基础是李林将购房款及时地汇入法院提供的账户，由于李林的违约导致法院将房屋拍卖，损失由李林承担。
李林对栾飒提交的证据1的真实性无异议，但不认可证明目的；对证据2关联性有异议，认为与本案无关，且与证据1冲突；对证据3的真实性无异议，但认为该证据与本案无关，因为装修是得到栾飒同意的，栾飒的反诉请求不能成立。
星愿公司对李林、栾飒提交的全部证据，除《武汉市存量房居间（买卖）合同》无异议外，其他证据均不清楚，与该公司无关。
本院对李林提交的证据1、2、3、4、6、8、11，栾飒提交的证据1、3的真实性予以确认。对双方当事人其他有争议证据的证明效力，本院将结合案情综合认定。
根据当事人提交并经庭审质证，本院予以采信的证据及双方当事人的当庭陈述，本院确认以下事实：
坐落于武汉市武昌区中北路148号（老108号）天源城伟鹏苑8栋3单元11-12层1号房屋的登记所有权人为栾飒，登记时间为2006年6月9日，房屋所有权证号为武房权证昌字第××号。
2007年栾飒将该房屋作抵押向案外人招商银行股份有限公司武汉水果湖支行贷款，并办理抵押登记。
2008年6月13日栾飒与其丈夫协议离婚，关于财产分割，双方约定将该房屋分割给栾飒。
因栾飒于2008年10月向案外人李咏生借款未还。李咏�诉至本院。本院根据李咏生的申请，裁定将该房屋查封，并于2010年6月26日作出（2010）武区民一初字第344号民事判决。该判决生效后，李咏生向本院申请执行。
执行过程中，栾飒（即甲方）于2012年5月21日与李林（即乙方）及经纪代理方星愿公司南湖分公司（即丙方）签订《武汉市存量房居间（买卖）合同》，合同约定：甲方所有的上述房屋交易成交价145万元；因该房为法院查封，待法院通知付款之日起五日内乙方将款项打入法院指定账户中，金额以法院通知为准（法院通知金额不得超出该房售价）于法院解封过户之后，当日乙方将余下金额一次性支付甲方；若甲方被法院查封金额超出该房售价，甲、乙方双方签订的合同解除；在房屋交易过程中，丙方协助甲、乙双方办理登记、房款交割、房屋所有权交付等居间工作；本合同签订之日，双方须提供相关证件（房屋所有权证、土地使用证、户口本、身份证、婚姻状况证明等）交由丙方，丙方在甲、乙方提供相关证件齐全后三日内协助办理过户手续，交易不成，由丙方将上述证件全部退还给甲、乙方；甲方应在收到乙方全部房款当日内腾空该房屋，并将该房屋钥匙交于乙方；甲方逾期不交付房屋给乙方，乙方解除合同的，甲方应退还乙方所付房款，且应支付逾期期间的违约金，并按全部房款的3%向乙方支付违约金；乙方逾期不交付房款给甲方，甲方解除合同的，按全部房款的3%向甲方支付违约金等。合同附加条款约定：因该房为法院查封房产，若非甲、乙双方的原因，造成该房无法交易，甲方退还乙方所支付的房款，乙方退还甲方所有资料，双方不承担违约责任，合同解除；若甲方未能按时退还乙方所支付的房款，按逾期处理，每日按房款的0.1%支付乙方违约金，直至全部退还�
合同签订后，李林多次与栾飒协商交房门钥匙及装修问题。栾飒在2012年7月5日向李林所发短信载明：“我可以先把钥匙给你们，下周二后你再换锁，我在此之前把东西全部搬走，以便你们装修使用。你看行吗？”。
2012年7月13日，栾飒与李林签订《补充协议》，合同约定：李林支付栾飒5万元首付款的同时，栾飒需将大门钥匙、门禁卡、煤气卡交与李林；栾飒收款同时需到物业说明情况，准予李林更换大门门锁；栾飒如还有物品没有搬完，李林承诺只要卖方需要，随时配合栾飒进屋搬走原有物品；栾飒的物业费、水费、暖气基费均截止到2012年6月30日，所欠金额可由李林代付，以物业管理处的收款收据为准，在后期房款中扣除；如买卖双方最终因法律原因未能成交，栾飒需先退还李林预付的5万元首付款及代垫款项后，李林再退还栾飒房屋大门钥匙等。当日，李林向栾飒支付5万元，栾飒出具收条载明系付该房屋的首付款。同时，栾飒将该房屋的大门钥匙给李林。
2012年7月18日，栾飒与李林再次签订《补充协议》。合同约定：该房售价为145万元，因有查封，售房金额中有136万元支付给法院，由法院处理解封等相关事宜使用；银行未结清的贷款和栾飒的原告李咏生的债务，由李林代为偿还，在支付给法院的136万金额内，李林不承担该费用，只是代为处理和偿还等。
2012年7月19日、2012年8月17日李林又分别向栾飒支付房款共计2万元。栾飒向李林出具收条，载明：在房产过户前，李林不再预付房款。
李林从栾飒处拿到房门钥匙后，将该房屋重新装修，并搬入该房屋中居住使用。在此期间，李林代栾飒缴纳2012年3月至2012年5月期间的电费664元、2012年1月至2012年6月期间的物业费1615元（2153元÷8×6）。
2013年1月22日，本院将该房屋拍卖，案�人吴凌娜以最高价148万元竞得。至此，李林与栾飒等签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》已无法履行。李林诉至本院要求判如所请。栾飒认为是由于李林的违约行为导致合同目的无法实现，反诉要求判如所请。
本院于2013年3月8日作出（2010）武区执字第1268-8号执行裁定书，裁定将该房屋的所有权及相应的其他权利归吴凌娜所有；吴凌娜可办理产权过户登记手续。
庭审中，李林向本院提交申请，要求对其装修本案诉争房屋的工程实际造价进行评估。本院委托湖北赛因特建设工程项目管理有限公司进行鉴定，该公司于2013年12月31日作出（2013）第231号司法鉴定意见书，鉴定结论为：送鉴资料的真实性是本鉴定结论能否成立的前提，依据送鉴资料，武汉市武昌区伟鹏苑8-3-1101号房屋家装装修工程造价为人民币玖万元。栾飒对此不予认可，认为送鉴资料不真实，不能�明装修事实的存在。
此外，审理中李林将栾飒交付的工行银行卡返还给栾飒。栾飒向李林出具了收条。李林与栾飒均表示其第一项诉讼请求要求解除双方签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》包含解除双方签订的《补充协议》。
另查明：星愿公司南湖分公司系星愿公司的分公司，无法人资格，于2013年5月29日在工商管理部门被注销登记。
本院认为：栾飒因欠他人债务，在其坐落于武汉市武昌区中北路148号（老108号）天源城伟鹏苑8栋3单元11-12层1号房屋被本院查封的情况下，为偿还债务，与李林、星愿公司南湖分公司签订《武汉市存量房居间（买卖）合同》及李林与栾飒签订的《补充协议》系各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。星愿公司南湖分公司作为星愿公司的分公司，无法人资格，已被注销，星�公司应与李林、栾飒共同受该合同的约束。
合同履行中，由于本院对该房屋执行拍卖，被他人以148万元竞得，导致栾飒与李林签订的房屋买卖合同无法履行。根据双方在该合同中有关“因该房为法院查封房产，若非甲、乙双方的原因，造成该房无法交易，甲方退还乙方所支付的房款，乙方退还甲方所有资料，双方不承担违约责任，合同解除”约定，双方约定的解除合同条件成就，现李林与栾飒均要求解除合同，星愿公司作为南湖分公司的法人对此主张无异议，三方签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》及李林与栾飒签订的《补充协议》应当解除。李林要求栾飒返还其购房款70000元，本院予以支持。栾飒反诉要求李林应返还其工行银行卡，因审理中李林已将工行银行卡返还栾飒，对此请求，本院不再处理。李林、栾飒分别要求对方支付违约金43500元，无事实及法律依据，本院不予支持。李林要求栾飒返还代为垫付的物业费等费用，符合双方《补充协议》中“如买卖双方最终因法律原因未能成交，栾飒需先退还李林预付的5万元首付款及代垫款项”的约定，但由于李林只能提交代垫2012年6月30日前的费用2279元的票据，本院对其要求栾飒支付5000元费用的主张，部分支持2279元。
李林认为栾飒拒不履行双方所签合同，拒不提供过户资料，导致合同不能履行以及栾飒认为李林迟延支付购房款，导致合同不能履行的诉讼主张，均不能提交证据来证明双方的上述行为及上述行为与合同不能履行之间存以必然的联系。故对李林、栾飒的上述主张，本院不予支持。
李林要求栾飒赔偿其装修费92000元的诉讼主张，因合同不能履行，非栾飒违约造成，且李林在与栾飒签订《武汉市存量房居间（买卖）合同》时就已知该房屋被法院查封且处于执�拍卖状态，在房屋没有被解除查封及拍卖状态情况下，将该房屋装修，故所造成的损失应由其自行承担。对李林的此项诉讼请求，本院不予支持。
栾飒反诉要求李林支付2012年7月至2013年3月的八个月租金48000元的诉讼主张，因李林入住该房屋系根据与栾飒签订《补充协议》的约定，支付了部分购房款给栾飒后，栾飒将该房屋大门钥匙给李林，李林合法入住，且非李林违约导致合同不能履行，故栾飒的此项反诉请求，无事实及法律依据，本院不予支持。
栾飒反诉要求恢复该房屋的原状的诉讼主张，因该房屋于2013年3月8日经本院裁定归他人所有，栾飒已不是该房屋的所有权人，故栾飒的此项主张无事实及法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）李林与被告（反诉原告）栾飒、第三人武汉星愿房地产代理策划有限公司的南湖分公司于2012年5月21日签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》及原告（反诉被告）李林与被告（反诉原告）栾飒于2012年7月13日签订的《补充协议》、2012年7月18日签订的《补充协议》。
二、被告（反诉原告）栾飒于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）李林购房款70000元及代垫物业费等费用2279元。
三、驳回原告（反诉被告）李林的其他诉讼请求。
四、驳回被告（反诉原告）栾飒的其他反诉请求。
本案本诉案件受理费4458元，减半收取2229元，由原告（反诉被告）李林负担1425.5元，被告（反诉原告）栾飒负担803.5元（此款李林已垫付，由栾飒连同上述款项一并给付李林）。反诉案件受理费1044元由被告（反诉原告）�飒负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时按照《诉讼费用交纳办法》（国务院令第481号）的规定预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户
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市中院诉讼费分户；账户：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处，行号：832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
发生法律效力的民事判决、裁定、调解书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。
审判员 金 勇
二〇一四年七月二十五日
书记员 骆训力