江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第6105号
上诉人（原审原告）南京苏凯汽车零部件有限公司，住所地南京市雨花台区高家库工业园88号4幢1楼。
法定代表人张苏东，该公司经理。
委托代理人邱建军，江苏金恩律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）南京松花鸭制品有限公司，住所地南京市建邺区兴隆街道所街二队。
法定代表人毛益林，该公司总经理。
委托代理人王卫东，江苏刘洪律师事务所律师。
原审第三人南京市雨花台区人民政府铁心桥办事处，住所地南京市雨花台区铁心桥大街28号。
负责人张海毅，该办事处主任。
委托代理人陈婧，江苏国成律师事务所律师。
原审第三人南京市雨花台区征收拆迁安置办公室，住所地南京市凤台南路***号。
负责人王瑞荣，该办公室主任。
上诉人南京苏凯汽车零部件有限公司（以下简称苏凯公司）与被上诉人南京松花鸭制品有限公司（以下简称松花鸭公司）以及原审第三人南京市雨花台区人民政府铁心桥街道办事处（以下简称铁心桥办事处）、南京市雨花台区征收拆迁安置办公室（以下简称雨花台区拆迁办）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市雨花台区人民法院（2014）雨铁民初字第520号民事判决，向本院提起上诉，本院于2015年10月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
苏凯公司原审诉称，苏凯公司是从事汽车零部件生产的企业单位，从松花鸭公司处租赁南京市雨花台区高家库工业园88号4幢1楼的房屋及5栋东边房屋。2013年7月得知要拆迁，苏凯公司因未见到相关征地批文和拆迁补偿方案公告并得到补偿，拒绝搬迁。2013年12月11日，苏凯公司得知松花鸭公司和第三人签订了房屋搬迁补偿协议，苏凯公司认为本次搬迁并非政府征地拆迁或政策性动迁，由于松花鸭公司和第三人签订的房屋搬迁补偿协议中涉及到苏凯公司的停业损失、设备补偿、搬迁费以及装潢附属物补偿。苏凯公司应将第三人支付的停业损失、设备补偿、搬迁费以及装潢附属物补偿支付给苏凯公司，如第三人怠于支付上述款项，第三人也应承担相应民事责任。为此苏凯公司请求法院依法判令：松花鸭公司支付苏凯公司停业损失75092元，搬迁费120137.8元，装潢附属物赔偿114535元，共计309764.80元。
松花鸭公司原审辩称，1、本案涉及的搬迁是政策性搬迁，是雨花台区政府作出的；2、苏凯公司对本次搬迁有异议，因此拒绝在租赁合同到期前腾空搬迁，并且正常经营到合同到期之日，租金也支付到租赁到期之日。到期后苏凯公司仍然拒绝和松花鸭公司办理房屋交接手续，到了2014年7月苏凯公司也没有将房屋交给松花鸭公司，导致松花鸭公司严重违反拆迁协议中关于交房时间约定，因此原松花鸭公司的合同一直履行到合同到期日，其搬迁停业也是合同到期后。到期后苏凯公司寻找新的地址，是当然的，因此苏凯公司主张的停业损失，不应得到支持；3、根据双方租赁合同约定，附属物补偿和搬迁费归松花鸭公司所有，因此请法庭驳回苏凯公司的相关诉请；4、本案是租赁合同纠纷，与两位第三人没有任何关联。
铁心桥办事处原审述称，1、街道与苏凯公司不存在租赁合同关系，苏凯公司要求街道办事处承担支付款项无法律依据；2、根据宁政发2007第61号文第24条第六款，明确规定了被拆迁人将房屋出租的，拆迁实施单位仅对被拆迁人进行补偿，本案中铁心桥办事处已经和松花鸭公司签订了相应补偿协议，承租人即苏凯公司与松花鸭公司之间对于拆迁的补偿问题应当由其双方自行协商解决，与我方无关。苏凯公司主张补偿标准及数额，与实际补偿有不一致的地方，请法院依法判决。
雨花台区拆迁办原审述称，同铁心桥办事处的意见一致。另补充一点，本次拆迁属于政策性拆迁，《南京市部分地区集体土地非征地房屋拆迁实施意见》第4条明确要求非征地拆迁的补偿方式、补偿标准、合法面积认定、搬家奖励、过渡费等因素均参照同期集体土地拆迁文件。所以，本次拆迁的补偿是按照南京市宁政发（2007）61号文及配套文件执行的。雨花台区拆迁办希望松花鸭公司把本次拆迁遗留问题处理好，不要给政府日常工作造成影响。
原审法院经审理查明，2012年3月30日，苏凯公司与松花鸭公司签订《房屋租赁合同》一份，约定苏凯公司承租松花鸭公司座落于铁心桥街道高家库村工业园88号的厂房，其中位置04幢，面积1080平方米，用途为生产、办公；位置01幢一楼，面积88平方米，用途为仓库；位置05幢东边，面积120平方米，用途为仓库。租期自2012年4月1日至2014年3月31日，租金为152000元每年，半年一付。合同约定，租赁期间如遇到国家政策性动迁，本合同自行解除；国家赔偿的地附属物部分和搬迁费归出租方所有；承租方的人员工资，国家如有赔偿的，归承租方所有；根据拆迁要求，出租方应提前三个月通知承租方，承租方按规定期限搬出所租赁的房屋，否则造成损失，承租方负责。
2013年6月17日，南京市雨花台区人民政府下发《雨花台区非征地房屋拆迁实施方案批准通知书》（雨政非征拆字（2013）5号），同意牛首山风景区（北部地区）项目建设，在铁心桥街道高家库村高家库组、阮家组、周家洼组和杨家坟组范围内进行非征地房屋拆迁，拆迁政策参照宁政发（2007）61号文和宁政发（2010）263号文，拆迁实施时间为2013年6月20日至2013年9月20日。
2013年12月11日，铁心桥办事处、雨花台区拆迁办与松花鸭公司签订《房屋搬迁补偿协议》，协议载明，因中国（南京）软件谷建设需要，现对规划范围内集体土地和撤组剩余土地上的工企单位非住宅房屋实施搬迁工作，甲方（铁心桥办事处、雨花台区拆迁办）经雨花台区人民政府同意，对乙方（松花鸭公司）位于铁心桥高家库社区范围内房屋（建筑面积10259.33平方米）实施搬迁补偿。协议约定，乙方于2014年1月31日将房屋腾空并移交铁心桥办事处拆除，乙方被搬迁房屋补偿总额（包括搬迁房屋、装修、附属物、设备补偿及各项搬迁补助费等）为14300000元，此款由甲方支付给乙方，支付进度如下：本协议签订后，甲方先行支付乙方2860000元，待乙方腾出所有房屋后甲方支付乙方4290000元，剩余款项壹年内支付完毕。此外，附件企业测算表、定附着物补偿估价表载明，搬迁费总额为618407元，停业补偿总额为386505元，定附属物补偿总额为2260053元。其中涉及苏凯公司承租房屋的停业损失补偿确定为71432元，搬迁费确定为114290元。庭审中，关于苏凯公司的定附属物部分，松花鸭公司认可其中空调（2000元）、地瓷砖（3591.5元）、防盗门（2000元）、电话（900元），共计8491.50元。
原审另查明，涉案房屋于2014年7月由铁心桥办事处组织实施拆除。庭审中，松花鸭公司陈述其于2013年底后陆续收到部分补偿款，至本案开庭前，松花鸭公司已收到拆迁补偿全款。又查明，苏凯公司于2014年3月底搬出租赁房屋，之前仍然经营。搬出后，苏凯公司一直未与松花鸭公司办理相关房屋的交接手续。
上述事实，有当事人陈述、房屋租赁合同、雨花台区人民政府非征地房屋拆迁实施方案批准通知书、房屋搬迁补偿协议、测算表、苏凯公司营业执照、组织机构代码证、房租费缴费单据、电费单据等证据予以证实，本院予以确认。
原审庭审结束后，苏凯公司提交补充说明一份，将涉及到苏凯公司装潢附属物补偿细分为：附属物补偿价格72440元，装饰装潢补偿价格40625元。
原审法院认为，苏凯公司与松花鸭公司之间签订的《房屋租赁合同》合法有效。在合同履行期内，涉案房屋面临拆迁，由松花鸭公司与铁心桥办事处、雨花台区拆迁办签订了《房屋搬迁补偿协议》并陆续领取了相关补偿。原审法院认为，因涉案房屋于2013年被列入规划拆迁范围，并由拆迁部门实施搬迁补偿，故苏凯公司提出本次拆迁并非租赁合同约定的政策性动迁的理由，原审法院不予采纳。
关于苏凯公司主张要求松花鸭公司给予相应的拆迁补偿。原审法院认为，承租户主张拆迁补偿利益，租赁合同有约定的应当依照约定；没有约定或者约定不明的，应当参照拆迁政策并根据具体案情予以确定。具体到本案中：1、关于涉及苏凯公司的停业补偿，租赁合同中没有约定相应补偿的归属。松花鸭公司认为苏凯公司一直履行租赁合同直至合同到期，在此过程中一直在正常经营，并未因本次搬迁受到停业损失，故不应当获得停业补偿。原审法院认为，松花鸭公司和第三人签订的搬迁补偿协议是在苏凯公司租赁期内所签订的，由于该协议涉及到给予苏凯公司停业损失的补偿费用，所以即使苏凯公司是在合同期满后搬出，松花鸭公司亦应向苏凯公司支付相应的停业补偿。同时，原审法院认为因拆迁对于合同双方都会造成相关的停业损失，结合本案实情，原审法院酌定苏凯公司分得50%的停业补偿，即35716元（71432×50%）。2、关于搬迁费，租赁合同明确约定搬迁费归出租方所有，苏凯公司主张搬迁费，缺乏相应依据，故原审法院不予支持。3、关于定附属物和装潢装修费用，苏凯公司提供装饰装潢费用测算表一份，证明所租赁房屋上的装饰装潢种类、数量和价值，对此松花鸭公司和第三人对真实性并不认可。原审法院认为，该证据系苏凯公司单方制作，再无其他证据加以印证的情况下，难以证明苏凯公司的主张，故原审法院对该测算表不予认可。因房屋征地拆迁补偿时并未将定附属物和装潢装修补偿进行区分，系整体评估补偿，而本案中涉及苏凯公司的定附属物和装潢装修补偿无法在松花鸭公司的相关补偿中体现出来，在此基础上苏凯公司亦未能充分举证相关损失，又因庭审中松花鸭公司认可8491.50元，故苏凯公司的该项主张，原审法院综合全案考虑，支持8491.50元。若苏凯公司今后有关于定附属物和装潢装修补偿新的证据，可以另行主张权利。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，原审法院判决：一、南京松花鸭制品有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内向南京苏凯汽车零部件有限公司支付搬迁补偿款44207.50元；二、驳回南京苏凯汽车零部件有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7258元，由苏凯公司负担6220元，松花鸭公司负担1038元。
上诉人苏凯公司不服原审判决，向本院提起上诉称，一、本案所涉拆迁非政策性动迁。本案所涉拆迁是依据宁政法（2007）61号进行的，是有法可依的，非政策性动迁。因此，原审法院依据双方合同约定“国家政策性动迁”，认为赔偿的地上附属物及搬迁费等归被上诉人所有的理由不成立。被上诉人应向我方支付地上附属物补偿及搬迁费。二、涉及上诉人承租房屋的停业损失应归我方所有。被上诉人在搬迁范围内有自己独立的生产用房，在本次搬迁中已得到相应的补偿，原审法院酌定我方只应得50%的停业损失没有事实和法律依据。三、关于装修补偿问题。原审第三人对涉案房屋进行补偿时，未对装饰项目进行分类统计。我方提供的测算表的部分项目在原审第三人制作的估价表、测算表中都有体现，而被上诉人未举证证明其装饰的项目。在此情况下，原审法院仅支持了被上诉人认可的我方装饰仅8491.5元，没有事实依据，也减少了被上诉人的举证责任。综上，上诉人请求撤销原审判决，依法改判，并由被上诉人承担本案的诉讼费用。
被上诉人松花鸭公司答辩称，一、本案系政策性动迁，依据合同约定搬家费归我方所有。二、上诉人是在合同期满后才搬出涉案房屋的，因此其不存在停业损失。三、关于装修补偿和附属物的补偿，对其中可能是上诉人的财产，我方都予以了认可。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。
原审第三人铁心桥办事处辩称，我方与苏凯公司不存在租赁合同关系，本次拆迁是属于政策性拆迁。苏凯公司与松花鸭公司之间对于拆迁的补偿问题应当由其双方自行协商解决，与我方无关。
原审第三人雨花台区拆迁办未到庭答辩。
双方当事人对原审法院查明的事实均无异议，本院依法予以确认。二审中，双方当事人均未提供新的证据。
本院认为，苏凯公司与松花鸭公司之间签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律、法规等禁止性的规定，应属合法有效。当事人应按约履行各自义务。2013年6月17日南京市雨花台区人民政府下发《雨花台区非征地房屋拆迁实施方案批准通知书》（雨政非征拆字（2013）5号）同意涉案案房屋所在地块进行非征地房屋拆迁，故可认定本案所涉的拆迁应属政策性动迁。因双方合同约定租赁期间如遇到国家政策性动迁搬迁费归出租方所有，故上诉人主张要求被上诉人给付搬迁费，与事实不符，本院不予支持。关于装潢装修补偿费用，本院认为，苏凯公司提供其自己制作的装饰装潢费用测算表不足于证明其所租赁房屋上的装饰装潢种类、数量和价值，而被上诉人获取的拆迁补偿款中又无法将附属物和装潢装修补偿进行区分，故原审确认被上诉人认可的8491.50元费用，其他部分待上诉人若有新证据再另行主张，此认定并无不当。因拆迁对于合同双方都会造成相关的停业损失，原审综合考虑本案相关情况酌定苏凯公司分得50%的停业补偿，符合公平与利益均衡原则。对上诉人主张全部停业补偿费，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7258元，由上诉人南京苏凯汽车零部件有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李飞鸽
代理审判员 涂 甫
代理审判员 马 帅
二〇一五年十二月三日
书 记 员 朱亚芳