广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第1399号
上诉人（原审原告、反诉被告）：李娜。
委托代理人：葛朋冲，广东深南律师事务所律师。
委托代理人：李勇，广东深南律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：高成华。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：杨怀省。
第三人：深圳市世华房地产投资顾问有限公司。
法定代表人：吴军强，执行董事。
委托代理人：李常优，系公司员工。
上诉人因房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2014）深南法民三初字第2号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审原告一审诉讼请求为：1、解除原告与被告杨怀省之间的房屋买卖合同；2、被告杨怀省返还原告已支付的购房款80万元；3、被告杨怀省赔偿原告房屋装修损失30万元；4、被告杨怀省支付原告违约金100万元；5、被告高成华承担连带责任；6、两被告承担诉讼费。
原审被告一审反诉请求为：1、原告向两被告退还涉诉房屋；2、原告向两被告支付房屋租金75000元（按7500元／月计算，自2013年9月26日起暂计至2014年7月25日，应计至交还房屋之日）；3、原告承担诉讼费。
一审经审理查明，深圳市南山区深南大道北、沙河东路东某花园某栋18D号房产（涉诉房产）于2004年11月5日登记至杨怀省名下，登记建筑面积120.41平方米，房地产证号：40××50。
2012年11月21日，涉诉房产因（2012）深南法执字第1577号案件被查封，查封期限至2014年11月20日。经查，黄建明诉张承江、杨怀省民间借贷纠纷一案，经四川省广安市中级人民法院作出（2009）广法民终字第395号民事判决，判令杨怀省与张承江连带清偿黄建民1176000元及利息。四川省邻水县人民法院委托原审法院执行，原审法院以（2012）深南法执字第1577号执行文书查封了涉诉房产。
2013年7月6日，在深圳市世华房地产投资顾问有限公司（以下简称“世华地产”）的居间下，高成华代理杨怀省（卖方）与李娜（买方）签订《房地产买卖合同》，约定：卖方向买方出售涉诉房产，房产转让成交价为338万元；买方在签订本合同时向卖方支付定金10万元，定金由居间方或银行监管，买方将定金支付给监管方或存入监管账号以后，视为卖方已收讫定金；买方通过一次性付款的方式支付定金之外的楼款328万元，该楼款由买卖双方指定的银行进行资金监管，买方应于签署本合同之日起20日（含当日）内全部付清，双方须于该期限届满日起3日内签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续；涉诉房产处于抵押状态，卖方委托担保公司赎楼，卖方须于签署本合同之日起8个工作日（含当日）内出具公证委托书委托担保公司办理赎楼等手续，卖方不能获得赎楼贷款的，须在签署本合同之日起60日（含当日）内自行赎楼；双方同意在定金中预留5000元作为交楼押金，此款在卖方实际交付涉诉房产时进行结算；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万之四支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过十日或有其他根本违约行为的，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过十日或有其他根本违约行为的，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金；备注：税费由买方支付，高成华承诺合同有效，如果卖方违约由高成华负责；及其他条款。2013年7月6日、7月7日，李娜分别支付定金1万元、9万元。2013年7月8日，世华地产向李娜开具收款收据，载明收到定金10万元。杨怀省、高成华当庭确认，因涉诉房产被查封，故合同签订后一直无法办理赎楼、注销抵押。
2013年7月28日，高成华代理杨怀省与李娜签订《补充协议》，约定：买方同意将80万元（含定金）购房款提前支付给卖方用于赎楼，交易日期最迟至2013年9月30日前完成，如由于买卖双方个人原因未按约定时间过户，均按原买卖合同承担违约责任；双方同意第二部分房款258万元资金监管时间顺延至卖方赎出房产证并接到卖方通知之日；及其他内容。同日，双方签订《提前付定协议》，约定：涉诉房产处于抵押状态，卖方未将房产证托管于经纪方处，买方在此前提下同意将托管在经纪方的定金10万元提前支付给卖方。当日，李娜向高成华转账支付购房款70万元。杨怀省、高成华当庭确认收到李娜支付的购房款（含定金）80万元。李娜表示，其提前支付购房款80万元（含定金）系应杨怀省要求协助办理赎楼。
2013年9月26日，双方签订《承诺书》，约定：在2013年7月28日双方签订的《补充协议》当中，卖方由于个人原因没有进行赎楼从而导致无法在约定的2013年9月30日之前将房屋过户给买方，故双方再次协商如下：最迟过户时间顺延至2013年10月25日；卖方承诺在2013年9月27日前将房屋提前交给买方使用；卖方自行在2013年10月24日前赎出房产证；如果由于卖方个人原因不能在2013年10月25日过户给买方，卖方需要赔偿买方违约金100万元，同时返还80万元。当日，杨怀省、高成华将涉诉房产交付李娜使用。李娜接收房屋后，进行了装修。李娜提交了装修合同、票据等证据并申请负责装修的人员熊尚贵出庭作证，以证明其装修的事实。诉讼中，依李娜申请，原审法院依法对涉诉房产内形成附合的装饰装修损失进行评估。2015年1月21日，深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司作出鹏信咨询字（2015）第031号评估报告书，评定涉诉房产内形成附合的装饰装修损失为51447元。当事各方均未在原审法院指定的期限内就上述评估报告书提出异议。李娜预缴评估费3000元。
杨怀省、高成华表示，签订买卖合同时，世华地产已明确告知李娜涉诉房产已被查封，世华地产与李娜对此均不认可。2012年11月14日，原审法院作出（2012）深南法执字第1577号通知书，通知涉诉房产住户申报租赁合同，若无租赁合同应于十五日内搬离房屋。李娜表示，其于2013年12月6日应法院要求搬离涉诉房产，尚未完成装修，亦未实际居住使用。2014年9月15日，（2012）深南法执字第1577号案件解除对涉诉房产的查封。诉讼过程中，在原审法院主持下，李娜将涉诉房产的钥匙交还高成华。截至本案庭审时，涉诉房产仍未赎楼。杨怀省提交了借款合同、收条等证据，以证明其积极筹措资金以解封、赎楼。
原审法院认为，李娜与杨怀省签订的《房地产买卖合同》、《补充协议》、《承诺书》等均系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。涉诉房产被法院因执行案件依法查封后，杨怀省签订《房地产买卖合同》将涉诉房产转让给李娜，杨怀省未能举证证明李娜对此知情，双方合同因房产被查封、杨怀省未能赎楼而无法继续履行，虽涉诉房产在本案诉讼过程中解除查封，但至本案庭审时仍未完成赎楼，合同目的不能实现应归责于杨怀省，故李娜请求解除《房地产买卖合同》，原审法院予以支持，并确认合同于李娜解除合同的意思表示到达杨怀省即应诉材料送达杨怀省之时（2014年8月18日）解除，合同解除后，已经履行的部分依法应当恢复原状，杨怀省应将李娜支付的定金10万元、购房款70万元返还李娜。杨怀省构成违约，李娜诉请杨怀省支付违约金100万元，杨怀省请求予以调整，综合考虑杨怀省积极与李娜协商履行合同、提前交付房产并筹措资金以解封、赎楼等情形，原审法院酌情判令杨怀省向李娜支付违约金50万元，并向李娜赔偿装饰装修损失51447元。高成华系杨怀省的委托代理人，李娜以高成华与杨怀省系夫妻关系为由请求高成华承担连带责任，无法律依据，亦有违合同相对性原则，原审法院不予支持。
涉诉房产于2013年9月26日交付李娜至2013年12月6日其应法院要求清场，李娜并未实际居住、使用房产，且李娜在原审法院主持下已将房屋钥匙交还高成华，故杨怀省请求李娜退还涉诉房产并自2013年9月26日起支付租金，原审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认原告李娜与被告杨怀省2013年7月6日签订的《房地产买卖合同》于2014年8月18日解除；二、被告杨怀省于本判决生效之日起十日内向原告李娜返还定金10万元、购房款70万元；三、被告杨怀省于本判决生效之日起十日内向原告李娜支付违约金50万元；四、被告杨怀省于本判决生效之日起十日内向原告李娜赔偿装饰装修损失51447元；五、驳回原告李娜的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告杨怀省、高成华的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费23600元、保全费5000元，合计28600元，由李娜负担10195元，由杨怀省负担18405元；反诉受理费837.5元，由杨怀省、高成华负担；评估费3000元，由杨怀省负担。
上诉人李娜不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销原判决第三项，并改判被上诉人杨怀省向李娜支付违约金100万元；二、本案上诉费用由被上诉人一承担。
事实和理由：根据被上诉人于2013年9月26日签订的承诺书，上诉人一审请求法院判令被上诉人支付承诺书约定的违约金100万元，但原审判决第三项只判决被上诉人支付上诉人违约金50万元，根据《合同法》第四条规定当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。被上诉人自愿承诺如自己违约愿意支付100万元违约金，原审法院将违约金调整为50万元，显然违背《合同法》第四条之精神，有鼓励违约之嫌，损害了法律的威严性，不利于法治社会和诚信社会的建设。
被上诉人在隐瞒上诉人涉案房产被查封的事实情况下欺骗上诉人称赎楼还差部分资金要求上诉人提前支付部分房款由于赎楼，上诉人在2013年7月28日另支付购房款70万元给被上诉人用于赎楼，被上诉人却将上诉人提前支付的房款用于还债，占用上诉人支付的购房款至今未还，同时上诉人也无力另行购买房屋，目前涉案房产价值已超出至600万元，被上诉人在多次延迟履约的情况下自愿承诺的100万元违约金亦远远低于上诉人的实际巨大损失。
综上所述，上诉人主张100万元违约金合理合法，所以恳请贵院依法改判，支持上诉人的请求。
原审第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司的主要答辩意见为：与一审答辩意见一致。
二审查明：一审判决认定事实清楚，本院予以确认。
二审审理期间，杨怀省、高成华申请撤回上诉。
本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。李娜与杨怀省签订的《房地产买卖合同》、《补充协议》、《承诺书》等均系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，一审认定有效正确。本案二审的争议焦点是：一审调低涉诉违约金的数额是否不当？本院认为，违约金既有惩罚性，又有补偿性。在本案中，虽然杨怀省的涉诉行为构成违约，但杨怀省在履行合同过程中亦积极与李娜协商履行合同、提前交付房产并筹措资金以解封、赎楼，一审综合全案案情，酌情调低涉诉违约金的数额，判令杨怀省向李娜支付违约金50万元并无不当，一审亦已判令被上诉人向李娜赔偿装饰装修损失51447元。李娜未能提供充分的证据证明违约金50万元不足以补偿其损失，李娜的上诉请求本院不予支持。综上所述，李娜的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院均不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费由上诉人李娜负担13800元（杨怀省、高成华应负担的二审案件受理费另行裁定处理）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王作洲
审 判 员 柯云宗
代理审判员 吴春泷
二〇一五年九月二十三日
书 记 员 廖冉冉
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。