海南省海口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）琼01民终3631号
上诉人（原审被告）：海南定安以利亚房地产开发有限公司，住所地海南省定安县黄竹镇南海农场机关住宅区老塑料厂。
法定代表人：谭俊，总经理。
委托诉讼代理人：王婷，海南威盾律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：海南湘源房地产开发有限公司，住所地海南省海口市国贸大道24号海涯国际大厦2楼。
法定代表人：易坚，总经理。
委托诉讼代理人：孙东，湖南君见律师事务所律师。
上诉人海南定安以利亚房地产开发有限公司（以下简称以利亚公司）因与被上诉人海南湘源房地产开发有限公司（以下简称湘源公司）租赁合同纠纷一案,不服海南省海口市龙华区人民法院（2017）琼0106民初5801号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2017年10月25日立案后,依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
以利亚公司上诉请求：1.撤销一审民事判决，将本案发回重审；2.本案受理费由湘源公司承担。事实和理由如下：
一、一审法院审理程序违法。湘源公司是湖南中烟工业有限责任公司（以下简称中烟公司）出资注册成立的法人独资企业，以利亚公司与湘源公司签署租赁合同，是因为以利亚公司已经与中烟公司达成了收购湘源公司的意向，并且与中烟公司签订了《股权转让意向协议》，交纳了25万元股权转让诚意金，该股权转让事宜还在进行当中。以利亚公司与湘源公司在租赁合同中约定，如果股权转让成功，即不存在租赁合同。因此，以利亚公司与湘源公司的租赁合同纠纷，与中烟公司的股权转让事宜密不可分。以利亚公司已经在一审法院开庭审理前申请追加中烟公司作为第�人参加本案诉讼，以便查明本案事实，维护市场秩序，维护交易安全，但一审法院未予准许，剥夺了中烟公司的辩论权，且不利于本案审理。
二、一审法院认定事实不清，适用法律错误，判决显失公平。（一）租赁时间及租赁交付时间认定错误。以利亚公司与湘源公司签订租赁合同的目的是为使用租赁物。以利亚公司提交了大量证据表明，湘源公司出租给以利亚公司的铺面，直到2015年6月才正常通水通电，以利亚公司直到2015年6月才能正常使用，直到2015年6月，合同目的才能实现。因此，租赁期限应当从能正常使用租赁物的时间起算，以利亚公司交纳租金的时间也应当从以利亚公司实际使用租赁物的时间起计算。《中华人民共和国合同法》第二百二十八条规定，因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人�以要求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。物业公司因与湘源公司发生纠纷而断水断电，导致以利亚公司无法使用租赁物，以利亚公司虽多次通知湘源公司解决与物业公司的纠纷，但湘源公司未予以解决。后经以利亚公司的努力，直到2015年6月才正常通水通电，以利亚公司承租租赁物的合同目的才得以实现。因此，根据上述法律规定，租赁期限应当从2015年6月起算，租金应当从2015年6月起支付。（二）以利亚公司的关联公司为装饰装修租赁物花费了大量人力物力，一审法院未予认定，显失公平。
三、一审法院作出的判决不利于稳定市场秩序。以利亚公司承租的租赁物直到2015年6月才能正常通水通电，才开始招商运营，一审判决将打破刚刚建立起来的运营市场，破坏市场秩序，势必引起连环案件。
综上，一审法院审理程序违法，认定事实不清，适用法律错误，为维护市场秩序，应予撤销。
湘源公司辩称：以利亚公司上诉主张一审法院审理程序违法，理由不能成立，因为本案所涉租赁合同关系和以利亚公司与湘源公司股东之间商谈的收购意向之间没有任何关联，以利亚公司的诉讼权利已得到保障。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果公平合理，应当予以维持。
湘源公司向一审法院起诉请求：1.判令解除湘源公司与以利亚公司之间关于海涯国际大厦二、三、四层房屋的租赁合同及补充协议；2.判令以利亚公司在合同解除之日起十日内腾空租赁房屋并返还湘源公司；3.判令以利亚公司向湘源公司支付自2013年12月1日起至合同解除之日止的租金以及自合同解除次日起至房屋实际腾退之日止按合同约定的租金标准计算的占有使用费，其中，暂计算至2017年4月17日的租金共计为4628402元；4.判令以利亚公司向湘源公司赔偿因拖欠房屋租金给湘源公司造成的经济损失267309元（按已拖欠租金金额的日万分之一点二的标准分段累计计算至2017年4月17日，并扣除以利亚公司履约保证金后的余额）；5.判令以利亚公司承担自2014年2月1日起至房屋实际腾退之日止的物业管理费，其中，暂计算至2017年4月的物业管理费共计为1233076.80元；6.由以利亚公司承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：湘源公司与以利亚公司于2012年11月15日签订《海涯国际大厦二、三、四层商铺租赁合同》。合同约定：湘源公司将位于海口市××道共计6767平方米商铺出租给以利亚公司，租赁期限为2012年12月1日至2015年11月30日，其中自合同签订生效之日至2013年1月31日为装修期，租金单价为17元/月/平方米，月租金为115039元/月，合同签订之日起至2013年1月31日为以利亚公司装修期，湘源公司免收以利亚公司该时期的租金；以利亚公司每一承租年度分四次支付租金，每次支付3个月的租金，每季度第一个月10日前支付上个季度的租金；以利亚公司按大厦物业管理规定向物业管理处交纳物业管理费及物业规定的其他费用，并由物业管理公司开具交费证明，因历史原因，该合同生效以前的物业管理费与以利亚公司无关。该合同签订后，湘源公司即向以利亚公司交付了承租房屋。2013年10月21日，湘源公司与以利亚公司又签订了《补充协议书》，该协议双方同意将租赁期限延期，变更为2013年12月1日至2016年11月30日，从2013年12月1日起计算租金，没有免收租金期；湘源公司同意负责2013年12月1日之前的物业�理费和2012年12月1日之前的水电费，以利亚公司负责之后的物业管理费和水电费；以利亚公司同意自行与相关方（如物业管理机构和业主委员会等）交涉进场，若无法进场或在经营过程中出现与相关方的纠纷，造成的一切损失及后果全部由以利亚公司负责，湘源公司概不负责，以利亚公司不得以湘源公司未解决进场障碍及不能正常经营等相关问题为由，拒绝履行合同；另外还约定房屋的租金不变。上述租赁合同及补充协议签订后，湘源公司依约向以利亚公司交付了租赁房屋，并从2014年3月6日起多次向以利亚公司催要租金，但以利亚公司至今未向湘源公司支付房屋租金，湘源公司遂提出本案诉讼。
一审法院认为，本案的争议焦点如下：1.是否应当解除双方签订的合同及补充协议；2.以利亚公司是否应当将房屋腾空并交还给湘源公司；3.以利亚公司是否应当向湘源公司支付租金，若需支付，支付的具体金额；4.以利亚公司是否应向湘源公司赔偿拖欠租金的损失，若要赔偿，具体标准是什么；5.以利亚公司是否应当交纳物业管理费；若应交纳，应当向谁交纳，交纳的起止时间和具体数额。一、关于是否应当解除双方签订的合同及补充协议的问题。湘源公司、以利亚公司双方签订的《海涯国际大厦二、三、四层商铺租赁合同》及《补充协议书》，有双方当事人的法定代表人签名及公司盖章，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同，当事人双方应当依照合同履行相应的义务。根据双方签订的合同和补充协议约定，海涯国际大厦二、三、四层商铺的租赁期限为2013年12月1日至2016年11月30日，从2013年12月1日起计算租金。因此，截止目前，双方合同约定的租赁期间已经届满。根据《中华人民共和�合同法》第二百三十六条规定：”租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”因此，双方的租赁合同及补充协议继续有效。合同签订后，湘源公司即向以利亚公司交付了承租房屋，但以利亚公司至今未向湘源公司交纳房屋租金。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定：”承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”现湘源公司主张解除双方签订的《海涯国际大厦二、三、四层商铺租赁合同》及《补充协议书》，有事实和法律依据，予以采纳。以利亚公司提出其一直在与湘源公司的出资人协商收购事宜，因此，不同意解除租赁合同。以利亚公�提出的收购事实与本案的租赁合同并没有直接的关系，因此以利亚公司的该项主张没有事实和法律依据，不予采纳。二、关于以利亚公司是否应当将房屋腾空并交还给湘源公司的问题。湘源公司主张以利亚公司在合同解除之日起十日内腾空租赁房屋并返还湘源公司。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状。因此，湘源公司的该项主张有事实和法律依据，予以支持。三、关于以利亚公司是否应当向湘源公司支付租金，若需支付，支付的具体金额的问题。2012年11月15日，双方签订《海涯国际大厦二、三、四层商铺租赁合同》后湘源公司即向以利亚公司交付了承租房屋。双方签订的《补充协议书》约定：海涯国际大厦二、三、四层商铺的租赁期限为2013年12月1日至2016年11月30日，从2013年12月1日起计算租金，但以利亚公司至今未向湘源公司交纳房屋租金。湘源公司主张以利亚公司应当按照合同约定向其交纳2013年12月1日起至合同解除之日止的租金，有事实和法律依据，予以支持。湘源公司主张以利亚公司应向其支付合同解除次日起至房屋实际腾退之日止的占用使用费，因合同解除后，以利亚公司应当将租赁房屋腾空并返还给湘源公司，但湘源公司的该项主张尚未实际发生，故对湘源公司的该项主张，不予支持。以利亚公司支付给湘源公司租金的具体标准应当按照合同的约定，按照月租金115039元，即每季度租金345117元计算。湘源公司主张暂计算至2017年4月，按照双方关于租金的约定，共有41个月，租金总额应为4716599元。现湘源公司仅主张4628402元，予以支持。以利亚公司提出因为湘源公司及大厦物业的原因，以利亚公司不能按照约定的时间居住，到2015年6月以利亚公司承租湘源公司物业的合同目的才得以实现，因此原合同中的期限应当顺延。但根据庭审中查明的事实，2012年11月15日双方签订《海涯国际大厦二、三、四层商铺租赁合同》后湘源公司即向以利亚公司交付了承租房屋。双方签订的《补充协议书》也约定，以利亚公司同意自行与相关方（如物业管理机构和业主委员会等）交涉进场，若无法进场或在经营过程中出现与相关方的纠纷，造成的一切损失及后果全部由以利亚公司负责，湘源公司概不负责，以利亚公司不得以湘源公司未解决进场障碍及不能正常经营等相关问题为由，拒绝履行合同。因此，以利亚公司应当按照双方的约定，向湘源公司按期交纳租金。以利亚公司主张应从2015年6月起向湘源公司支付租金，没有事实和法律依据，不予支持。四、关于以利亚公司是否应向湘源公司赔偿拖欠租金的损失，若要赔偿，具体标准是什么的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。基于前述论述，以利亚公司尚未向湘源公司支付租金，湘源公司主张以利亚公司应对其逾期付款的事实对湘源公司赔偿损失，有事实和法律依据，予以支持。具体标准应当按照逾期付款的本金为基准，按照中国人民银行同期同类银行贷款利率进行计算。五、关于以利亚公司是否应当交纳物业管理费，若应交纳，应当向谁交纳，交纳的起止时间和具体数额的问题。根据合同约定，以利亚公司按大厦物业管理规定向物业管理处交纳物业管理费及物业规定的其他费用，并由物业管理公司开具交费证明。因此，物业管理费的收取主体并不是湘源公司，湘源公司无权向�利亚公司主张收缴物业管理费。湘源公司的该项主张没有事实和法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十七条、第二百三十六条规定，判决如下：一、解除湘源公司与以利亚公司签订的《海涯国际大厦二、三、四层商铺租赁合同》及《补充协议书》；二、以利亚公司在本判决生效之日起十日内腾空租赁房屋并返还湘源公司；三、以利亚公司在本判决生效之日起十日内以每季度345117元的标准向湘源公司支付自2013年12月1日起至合同解除之日止的租金（暂计算至2017年4月17日的租金总额为4628402元）；四、以利亚公司在本判决生效之日起十日内以每季度租金345117元为基准，按照中国人民银行同期同类银行贷款利率计算，向湘源公司支付因逾期支付租金所产生的经济损失（计算时间自2013年12月1日起至合同解除之日止）；五、�回湘源公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费59532元，由湘源公司负担14883元，由以利亚公司负担44649元。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，本案的争议焦点为：一审法院未追加中烟公司为本案第三人参加诉讼，是否属于审理程序违法；一审法院对租赁时间和租金交付时间的认定是否错误。以利亚公司上诉主张中烟公司是湘源公司的股东，其与中烟公司签订了《股权转让意向协议书》，拟受让中烟公司持有的湘源公司的全部股权，如股权转让成功�则其与湘源公司之间不存在租赁合同关系，因此，中烟公司的股权转让与本案有密切关系，应当作为本案第三人参加诉讼，但一审法院未追加中烟公司参加本案诉讼，属审理程序违法。对此，本院认为，以利亚公司并未提供证据证明其与中烟公司签订了合法有效的股权转让合同；即便双方签订了合法有效的股权转让合同，那么，以利亚公司与中烟公司之间形成的是股权转让合同关系，而本案以利亚公司与湘源公司之间所形成的是租赁合同关系，两者的主体和合同性质完全不同，是两个独立的法律关系，中烟公司与本案的审理及处理结果并无法律上的利害关系，并非本案第三人。一审法院未追加中烟公司为本案第三人参加诉讼，审理程序并未违法。故以利亚公司的该上诉主张，没有事实依据及法律依据，本院不予支持。对于租赁时间和租金交付时间的确定，根据补充协议的约定，双方同意将租赁期限延期变更为2013年12月1日至2016年11月30日，从2013年12月1日起计算租金，没有免收租金期；以利亚公司同意自行与相关方（如物业管理机构和业主委员会等）交涉进场，若无法进场或在经营过程中出现与相关方的纠纷，造成的一切损失及后果全部由其自行负责，湘源公司概不负责。由此可见，双方对租金的起算时间已作了明确的约定，以利亚公司是否在该期间实际使用了租赁物与湘源公司无关。一审法院根据双方的约定确定租赁时间及租金的交付时间，有合同依据，本院应予维持。以利亚公司的该上诉主张，与合同的约定不符，本院不予采纳。至于以利亚公司上诉提出的其关联公司为租赁物进行了装修，花费了大量人力物力，一审法院未予认定，显失公平的主张，因以利亚公司提交的相应证据，均非其所签，而是案外人签订的。因此，一审法院对相关证据未予认定并无不当。
综上所述，以利亚公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费59532元，由海南定安以利亚房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王曼莉
审 判 员 陈杰林
审 判 员 赵 曼
二〇一七年十二月十一日
法官助理 韩小文
书 记 员 叶苗芳
速 录 员 符雪梅
附相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
风险提示
1、根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，人民法院作出的裁判文书发生法律效力后，申请执行的期间为二年。如果权利人怠于申请执行，超过申请执行期间，就丧失了请求人民法院强制执行的权利。
2、根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百八十七条之规定，人民法院冻结银行存款的期限不得超过一年，查封、扣押动产的期�不得超过两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过三年。权利人在诉前或诉讼中申请财产保全的，应在查封或冻结的期限届满前申请人民法院申请继续查封或冻结，以避免保全财产自行解封或解冻，给权利人造成不必要的损失。