安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖01民终1096号
上诉人（原审被告）：王宣光，男，1971年9月9日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。
委托诉讼代理人：杜长征，安徽亚星律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李进中，男，1990年11月3日出生，汉族，住江苏省徐州市泉山区。
委托诉讼代理人：周磊，安徽昊华律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李年丹，安徽昊华律师事务所律师。
原审被告：赵绘欧，女，1985年1月11日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。
原审被告：王美晨，女，1991年2月1日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。
委托诉讼代理人：杜长征，安徽亚星律师事务所律师。
上诉人王宣光因与被上诉人李进中、原审被告赵绘欧及王美晨房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2016）皖0111民初8152号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月22日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
王宣光上诉请求：撤销安徽省合肥市包河区人民法院（2016）皖0111民初8152号民事判决第二项、第三项，改判王宣光只需返还购房款30万元。事实与理由：一审判决认定事实错误，导致适用法律错误。一、一审法院认定王宣光与案外人李西运签订的《担保及补充协议》有效是错误的。1、首先，李西运并非房屋买卖合同当事人，其以自己的名义而非以李进中的名义与王宣光签订《担保及补充协议》，该行为不具备代理的合法要件，该协议不能对王宣光、李进中产生法律约束力。其次，《担保或补充协议》必须依据主合同的存在而存在，而李西运与王宣光之间并不存在主合同关系，所谓的《担保及补充协议》没有存在的合法基础，故《担保及补充协议》当然无效。再者，若认可该《担保及补充协议》有效并且履行的话，结果则是荒谬的。2、该《担保及补充协议》不具备生效的必备要件。协议后注明“王宣光及王美晨需提供身份证、户口簿、工作单位证明及一年社保证明的原件及复印件，如附件不齐全，该补充协议无效”。直至本案一审开庭之日，该协议约定所附的条件尚未齐全，故《担保及补充协议》仍未生效。3、该《担保及补充协议》是王宣光在人身安全遭到威胁的情况下被迫所签，且协议第二条和第三条的内容显失公平，明显加重了王宣光的责任，属于可撤销的内容。而王宣光自2016年9月5日后才知道该内容可申请撤销，现依法申请撤销该《担保及补充协议》。
二、一审法院对李进中的违约行为视而不见，根据《担保及补充协议》认定王宣光违约，导致错误的判决结果。1、李进中迟延支付购房款的行为构成根本违约，无权要求王宣光返还定金10万元。双方签订的《存量房买卖合同》第六条对于分期付款进行了明确约定，时至今日，李进中尚欠购房款85万元未付，已构成根本违约。2、王宣光不构成违约。根据《存量房买卖合同》第十二条第二款约定，案涉房屋限制过户的期限截至2019年5月21日。由此可见，案涉房屋被查封的事实根本不影响房屋的过户。若李进中能够按约定期限支付购房款，王宣光完全可以向法院申请解除查封，继续履行合同。3、本案中没有证据证明王宣光违约。根据《担保及补充协议》第二条约定，主合同是否履行是判断王宣光是否违约的关键，而王宣光一直认真履行主合同义务，没有任何违约行为。同时，该条关于违约金的约定过分高于法律规定。
李进中辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。理由：1、李进中与案外人李西运系兄弟关系,《担保及补充协议》系李进中委托李西运代为签订，王宣光一审中也当庭陈述其与李进中签订《存量房买卖合同》时,李西运一直在现场；王宣光出具的《收条》中亦明确李西运当天接受李进中的委托向王宣光支付了购房款30万元。故《担保及补充协议》已经获得双方认可，应合法有效。王宣光称该协议系其受胁迫所签，并未提交有效证据证明。2、案涉《存量房买卖合同》系因王宣光原因导致合同无法继续履行，李进中无任何违约行为，王宣光构成根本违约，应当承担违约责任。王宣光在签订《存量房买卖合同》时隐瞒了案涉房屋被法院查封的事实，《担保及补充协议》中明确了王宣光存在隐瞒的事实，且该协议中明确王宣光应于2016年9月5日前解封案涉房屋，并将房产抵押给李进中。但截至2016年9月5日,案涉房屋仍被法院依法查封。且经李进中核实，案涉房屋截止2018年1月2日，已因八起案件被法院查封保全，进一步证明合同目的根本无法实现。
赵绘欧、王美晨未陈述。
李进中向一审法院起诉请求：1、判令解除李进中与王宣光签订的《存量房买卖合同》；2、判令王宣光返还购房款40万元、利息14400元（按照月利率2%标准自2016年9月6日暂计至2016年10月5日，直至款清息止）；3、判令王宣光支付违约金30万元以及李进中为实现债权支出的律师费2万元；4、判令赵绘欧、王美晨在担保范围内承担连带责任。
一审法院认定事实如下：2016年7月8日，李进中与王宣光、赵绘欧签订一份《存量房买卖合同》，约定李进中购买王宣光、赵绘欧位于合肥市滨湖区武汉路680号紫宸阁11幢302室，总价款185万元，定金10万元，付款方式为分期付款，过户期限为2019年5月28日。2016年1月21日，因案外人刘翠侠与王宣光、赵绘欧民间借贷纠纷一案，案涉房屋被安徽省宿州市埇桥区人民法院查封。2016年4月8日，案涉房屋因另案即（2016）皖0111民初2608号案件被安徽省合肥市包河区人民法院查封。
2016年7月15日，李进中弟弟李西运（甲方）与王宣光（乙方）及王美晨（丙方）签订一份《担保及补充协议》，载明因乙方在签订合同前以及签订合同时隐瞒案涉房屋已被法院查封事实，致使双方合同无法继续履行，故补充协议如下：1、甲方于补充协议签订时支付乙方30万元作为下一步解封房子资金；2、乙方于9月5日前解封该房产，将该房产证相关房产手续移交给甲方并经合肥市房管局抵押给甲方，甲方按之前签订的主合同付款，如乙方不履行主合同，乙方返还甲方40万元，并支付30万元违约金、2万元律师费，共计72万元整；3、以上费用由丙方担保，如9月5日该房产无法解封，按72万元本金计息，月息2分。以上协议落款处有赵绘欧作为见证人备注“因我与王宣光离婚时，该房产判给了王宣光，有离婚协议书为证。只因房产证有我姓名，买卖过程和过户过程，我一定会积极配合，卖房所得钱款与本人无关。”上述协议签订当日，王宣光出具一张收条，确认收到李西运购房款40万元（包括7月8日的10万元），赵绘欧亦作为见证人在收条上签字。
李进中以案涉房屋被法院查封致使合同无法正常履行为由，诉至一审法院，并支出律师费20000元。
一审法院另查明，《存量房买卖合同》第十二条第二款约定“卖方保证上述房产产权清晰，在房屋权属转移登记前，若发生与卖方有关的产权纠纷（包括但不限于另行出卖房屋等）或债务纠纷概由卖方负责，如因此造成合同履行障碍，视为其违约；若该房产已出租，卖方未在交房前妥善解决租赁事项的，视为违约”，第四款约定“卖方拖延配合办理过户达7日以上的，视为违约”。
一审法院认为，本案争议焦点一是案涉《存量房买卖合同》及《担保及补充协议》是否合法有效。王宣光、王美晨主张李进中在签订《存量房买卖合同》时已经明确知晓案涉房屋被法院查封的事实，且《担保及补充协议》系受李进中胁迫所签，并非其真实意思表示，故案涉合同及补充协议应为无效。一审法院认为，李进中与王宣光、赵绘欧签订的《存量房买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。王宣光、王美晨所举照片的形成时间与具体地点、人员均无法明确，不能证明王宣光、王美晨主张的《担保及补充协议》系受胁迫所签，且王美晨仅提供一份书面陈述，本人亦未到庭接受法庭询问。另，一审法院已经依王宣光申请向其代理人开具调查令调取宿州埇桥区派出所报案材料，但截至一审判决之日，王宣光未能提交相关材料。故对王宣光、王美晨关于《担保及补充协议》无效的辩称意见不予采信。《担保及补充协议》签订的主体虽为李西运，但根据庭审查明的事实，李进中与李西运系兄弟关系，王宣光当庭亦陈述其与李进中签订合同时，李西运也一直在现场，能够认定李西运系代理李进中签订《担保及补充协议》。综上，案涉合同及补充协议应为李进中、王宣光的真实意思表示，双方均应按照约定忠实履行各自义务。
本案争议焦点二是李进中在签订《存量房买卖合同》时是否已经明确知晓案涉房屋已被查封。王宣光辩称其于合同签订当天已经明确告知李进中及其弟弟李西运房屋被查封的事实，故李进中在此情形下支付了定金10万元。但根据《存量房买卖合同》第十二条第二款的明确约定以及《担保及补充协议》载明的“王宣光在签订合同前、签订合同时隐瞒案涉房屋已被法院查封，致使双方合同无法正常履行”的事实，故王宣光辩称李进中在签订合同时对案涉房屋已被查封的事实明确知情，不予采信。
综上，李进中已经按照案涉合同及补充协议的约定，支付王宣光购房款40万元（含定金10万元），王宣光应当按照合同及补充协议约定履行合同义务，于2016年9月5日前解封案涉房屋。但案涉房屋截至2016年9月5日仍被法院依法查封，王宣光已经构成根本违约，致使案涉合同无法继续履行，故李进中诉请解除合同，予以支持。合同解除后，王宣光应当返还李进中购房款40万元，并按照补充协议约定支付违约金30万元、律师费2万元。王美晨作为担保人在补充协议上签字确认，但未约定保证方式，故应按照连带责任保证承担保证责任。李进中主张王宣光支付利息，因补充协议中已经明确约定违约金数额，故对于该诉请不予支持。李进中诉请赵绘欧承担上述债务的付款责任，因赵绘欧虽作为出卖人在《存量房买卖合同》中签字，但《担保及补充协议》中仅作为见证人签字，且明确注明其仅负有协助义务，补充协议中亦未约定赵绘欧的违约责任，故李进中诉请赵绘欧承担债务无事实与法律依据，不予支持。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十二条，《中华人民共和国担保法》第十六条、第二十一条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、解除李进中与王宣光、赵绘欧于2016年7月8日签订的《存量房买卖合同》；二、王宣光于判决生效之日起十日内返还李进中购房款40万元；三、王宣光于判决生效之日起十日内支付李进中违约金30万元；四、王美晨对上述第二、三项判决内容承担连带清偿责任；五、驳回李进中的其他诉讼请求。案件受理费11144元、公告费800元、保全费4192元，共计16136元，由王宣光、王美晨负担。
二审中，王宣光提交两张光盘，分别为2016年9月11日王宣光与李进中的通话录音、2016年9月16日王宣光与李西运的通话录音，证明李进中对《担保及补充协议》的内容不知情，李西运将王宣光从合肥带到宿州并在宾馆看管了一晚上，胁迫王宣光。李进中质证认为，2016年9月11日的通话录音能够证明王宣光在签订合同时隐瞒了案涉房屋被查封的事实，至于王宣光所称李进中不知《担保及补充协议》的内容与事实不符，李西运从李进中买房一开始就参与，李西运所有的行为是基于与李进中的兄弟关系；2016年9月16的通话录音是李西运为了找王宣光要退回房款40万，因为我方认为王宣光构成诈骗，还是我方先报的警。李西运在录音中也说了没有威胁王宣光，不存在非法拘禁。
李进中提交一份2018年1月2日的房屋登记查询簿，证明截至2018年1月2日，案涉房屋已经因八起案件被法院查封。王宣光质证认为，证据的真实性、合法性无异议，但证明目的有异议，签订合同及补充协议前只有两起案件，且查封金额远远低于房屋价值，如李进中按约履行合同，完全可以达到交易目的。
李进中还申请李西运作证，李西运到庭陈述，其与李进中系兄弟关系，案涉房屋是李进中购买，其参与了合同洽谈、签订的过程，2016年7月15日的《担保及补充协议》是其受李进中委托所签，《担保及补充协议》项下的权利由李进中向王宣光主张。王宣光经本院传唤未到庭对李西运证言质证。
本院对一审法院查明的事实予以确认。二审另查明，王宣光于2016年7月15日出具的收条载明“今收到李西运手机网银转来李进中购房款40万元（包括7月8日转的10万元）”。
本院认为，根据一、二审查明的事实及相关证据，李西运基于与李进中之间的兄弟关系，一直参与了李进中与王宣光之间关于案涉房屋买卖合同的洽谈、签订过程，且李西运代李进中支付了购房款40万元（包括定金10万元），该事实从王宣光出具的收条内容能够加以印证。李西运二审中亦到庭明确表示《担保及补充协议》是其受李进中委托所签，相关权利由李进中向王宣光主张。王宣光上诉称《担保及补充协议》签订主体为李西运，该协议不能对其产生法律约束力以及该协议系其受胁迫所签的理由，均无事实依据，本院不予支持。
纵观本案《存量房买卖合同》、《担保及补充协议》的签订情况、条款内容以及相关证据，案涉房屋在双方合同签订前已经存在被法院依法查封的事实，王宣光上诉称李进中在签订合同时已经知晓此事实，与其签订的《担保及补充协议》所载明的内容相悖，本院不予采信。根据该补充协议约定，李进中支付王宣光30万元用于王宣光解除房屋查封的资金，而王宣光亦承诺其负责于2016年9月5日前将案涉房屋解封并抵押至李进中名下，李进中再按主合同付款。从上述约定内容来看，李进中应当是在知晓案涉房屋被查封存在履行风险后行使不安抗辩权，应当视为双方变更了主合同约定的付款义务。故王宣光上诉认为李进中未按合同约定履行付款义务，存在违约行为的理由不能成立，本院不予采信。
因王宣光并未按《担保及补充协议》约定于2016年9月5日前负责将案涉房屋解封，且根据李进中二审提交的房产登记薄，案涉房屋因王宣光的多起案件导致至今仍被查封，故李进中购买案涉房屋的目的无法实现。李进中主张王宣光按《担保及补充协议》约定承担违约责任，符合合同约定，亦不违反法律规定。
综上所述，王宣光的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7300元，由王宣光负担。
本判决为终审判决。
审判长 张长海
审判员 沈 静
审判员 马枫蔷
二〇一八年五月三十日
书记员 罗 晶
附相关的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。