河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）郑民一终字第1839号
上诉人（原审原告）杨梅。
委托代理人杨得欣，河南元慧律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）河南四方汇泽房地产开发有限公司。
法定代表人殷玉芳，总经理。
委托代理人许金开，河南华威律师事务所律师。
上诉人杨梅因与被上诉人河南四方汇泽房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，河南省郑州市金水区人民法院（2015）金民祭初字第363号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人杨梅的委托代理人杨得欣、被上诉人河南四方汇泽房地产开发有限公司的委托代理人许金开到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨梅于2015年5月14日诉至河南省郑州市金水区人民法院，请求判令：1�判令被告依法履行合同第十四条、第十五条约定。2、判令被告依法支付逾期交房的违约金17541.5元，以及未办理房屋产权初始登记违约金15531.9元和转移登记的违约金2043.7元；共计：35117.1元（暂计算至2015年5月30日）。3、本案的诉讼费由被告承担。
原审法院经审理查明：2012年12月7日，原、被告双方签订《商品房合同买卖合同》一份及合同附件四份，主要约定：“被告以划拨方式取得同庆路东、庙里路北，编号为JS12-1-173地块的国有土地使用证。被告经批准，在上述地块上建设商品房，现定名为清华紫光园。原告购买被告开发的位于郑州市金水区丰庆路西、国基路南8幢2单元24层2408号房，该商品房的用途为经济适用房，总房款340611元。付款方式：一次性支付现金340611元，付款时间：2012年12月7日。第八条交付期限：被告应当在2013年12月30日前，依照国家和地方�民政府的有关规定，将商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门保送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表，配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成，前期物业管理已落实，并符合本合同约定的商品房交付原告使用。第九条被告逾期交房的违约责任：逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二条起至实际交付之日止，被告按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金。合同继续履行。第十四条被告关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺：供水设施、供配电设施、燃气供应设施、电话、有限电视、网络线路等弱点设施于达到正常使用条件或申请使用条件，第十五条关于产权登记的约定按附件四第六条约定内容执行。附件四第六条的内容为：1产权初始登记，被告应当在2014年2月30日前，将需要由其�供的办理权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。被告在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向原告支付总房款的0.01%违约金。2、转移登记，原告委托被告办理该商品房转移登记，原告应在商品房交付使用时向被告提供办理产权登记所需资料，被告应当在取得该商品房初始登记后360内，取得原告该房屋所有权证，并及时通知原告领取。如因被告的责任，原告不能在约定期限内取得该商品房权属证书的，原告不解除合同的，被告按日向原告支付总房款0.01%的违约金。合同签订后，截至2012年12月7日，原告付清全部房款340611元。2014年1月7日，原告收到被告关于上述房屋入伙通知书，并领取了房屋的钥匙，被告实际交房比合同约定交房日期迟延7日，应当支付逾期交房的违约金238.43元（340611×0.0001／日×7日）。在2014年1月7日的验房交接卡上，被告对合同约定的第十四条供水设施、供配电设施、燃气供应设施、电话、有限电视、网络线路等弱点设施于达到正常使用条件或申请使用条件，并未提出不能正常使用及申请使用的意见。同日，原告还与郑州市鑫铭物业管理有限公司签订了前期物业服务协议。
另查明，原、被告上述争议的清华紫光园小区系经济适用房。2009年经郑州市人民政府（郑政函（2009）83号）控制性详细规划批复，郑州市城市规划局于2009年9月7日向被告颁发了建设用地规划许可证，用地位置沙门路南、同庆路东，用地性质住宅用地，用地面积61892.89平方米。郑州市人民政府于2010年11月5日为被告颁发了国有土地使用权证，证号为郑国用（2010）第0479号；2011年1月13日郑州市城乡规划局为被告颁发了建设工程规划许可证，证件号为郑规建字第410100201129007号；2011年05月11日，郑州市重点项目建设办公室为被告颁发了郑州市重点工程建设项目开工报告核准书，编号为郑重许字（2011）第A6-03号；2012年8月27日，郑州市住房保障和房地产管理局向被告颁发商品房预售许可证，证号为（2012）郑房管预字第2992号。2010年12月30日郑州市金水区人民政府行金政文（2010）150号文（后附郑州市控制性详细规划专家评审会会议纪要，郑州市城乡规划局调整批前公示登记表及规划必要性公示），该文显示金水区北部（北环以北）发展迅速，区域人口密集，而该区域缺乏大型商业设施，无法满足整个北环已北及环路边缘区域的购物需求，为改善北环商业环境，繁荣区域经济发展，满足北环以北周边群众的消费需求，向郑州市人民政府请示调整清华紫光园项目二期用地指标及土地变更等手续。2012年5月11日，郑州市人民政府下发郑政函�2012）86号文，对控制性详细规划进行批复。2014年6月10日郑州市城乡规划局下文郑城规规销字（2014）第07号，注销被告2009年9月领取的《郑规字第410100200919197》号建设用地规划许可证，同日郑州市城乡规划局向被告颁发了调整后的建设用地规划许可证，证号为郑规地字第410100201409058号。调整后，其余的相关手续按调整后的各项控规指标被告正按法定程序重新予以办理。
原审法院认为，原、被告签订的经济适用房买卖合同，不违反国家强制性法律规定，合法、有效。原、被告均应严格遵守合同约定的各项义务。被告实际向原告交付房屋比合同约定时间迟延7日，构成逾期交房违约，被告应当按合同约定标准向原告支付逾期交付违约金238.43元。原告请求履行合同第十四条即关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺，因被告提交证据证明交房当时原告并未提出基础设施、公共配套建筑不能正常运行的问题，故该请求依法不予支持。原告请求被告履行合同第十五条即关于产权登记的问题，以及未办理房屋初始登记违约金15531.9元、转移登记的违约金2043.7元，因在合同履行过程中自2012年12月30日起，政府基于公益问题作出对原土地规划的调整变更，被告领取的郑规字第410100200919197号建设用地规划许可证最终于2014年6月10日已被注销，合同约定的原产权登记时限，被告无法完成，被告举证并抗辩系不可控制因素影响，构成不可抗力影响，予以采信，原告上述诉讼请求，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告河南四方汇泽房地产开发有限公司支付原告杨梅逾期交房违约金238.43元，应当于本判决书生效后10日内付清。二、驳回原告杨梅其它诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费678元，减半收取339元，原告负担289元，被告负担50元。
宣判后，杨梅不服，向本院提起上诉称：1、根据双方签订的《商品房买卖合同》第十四条约定，涉案房屋的供水、供电设施、燃气供应设施分别应在2012年12月30日前、2013年12月30日前达到市政直接供给，并取得相关单位的验收合格证明，但上述设施直至2015年10月才正式接通达到合同约定条件，根据双方合同第九条的约定，被上诉人应当承担逾期交房的违约责任；2、一审认定被上诉人不能为上诉人办理产权初始登记和转移登记系不可抗力错误，双方合同中未就免责条款、不可抗力做出特别�定，根据相关法律规定，被上诉人应当承担违约责任，且被上诉人在完成第一期房屋建设后，为使利益最大化，向金水区政府申请将第二期变更为商场和住宅两用的房屋，该土地规划调整不属于法定不可抗力的情形。综上，一审判决认定事实错误，请求二审法院撤销一审判决，依法改判支持上诉人的上诉。
被上诉人河南四方汇泽房地产开发有限公司辩称：1、被上诉人提交的入户通知书、领取钥匙登记表、验房交接单、前期物业服务协议、房屋装修管理协议等，充分证明被上诉人已经履行交房义务，上诉人收房时未提出异议并已装修居住至今，根据合同第十一条的约定，交付以签署房屋交接单为依据，上诉人若有异议可拒绝收房；2、本案楼盘系经济适用房，上诉人购买的是第一期，2009年被上诉人就取得建设用地规划许可证，2014年6月10日郑州市城乡规划�注销了该证，同日为被上诉人颁发了调整后的规划许可证，上述过程均是政府对控制性详细规划的调整，系政府行为，是被上诉人不能控制和预见的。综上，上诉人的上诉理由不能成立，一审认定事实清楚，使用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
为支持其上诉请求，上诉人在二审中提交2015年3月25日C05《大河报》报道一篇，证明被上诉人未按照约定接通正式的水电气；2、照片一张，证明在2015年5月正式的电还未接通。
被上诉人对上述证据发表如下质证意见：1、上述证据均不是新证据；2、新闻报道不能作为证据，不是法律规定的证据类型；3、对照片的真实性有异议，不是原件，亦无印章和签名。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为：一、上诉人请求被上诉人履行双方《商品房买卖合同》第十四条即关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺并支付相应违约金，因上诉人在交房时已对包括水电等在内的房屋相关状况进行验收，未提出基础设施、公共配套建筑不能正常运行的问题，一审法院未支持其相关诉请并无不当。二、被上诉人提交的金政文（2010）150号文、郑政函（2012）86号文、郑城规规销字2014第07号文等相关政府文件能够证明，在双方合同履行过程中，因政府规划调整，致使被上诉人无法在合同约定的期限内办理房屋产权初始登记和转移登记，属不可抗力，故一审判决认定被上诉人对未如期办理房屋产权登记手续不承担违约责任并无不当，上诉人关于此部分的上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费678元，由上诉人杨梅负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 钟晓奇
审 判 员 张林利
代理审判员 王明振
二〇一五年十二月八日
书 记 员 吴 松