（案件已上诉，该裁判文书非终审文书）
重庆市渝北区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0112民初14868号
原告（反诉被告）：重庆市中科控股有限公司，住所地重庆市涪陵区兴华中路55号（宏富大厦）2-1号，统一社会信用代码91500102567859449T。
法定代表人：黄一峰，董事长。
委托诉讼代理人：张玖琳，重庆远博律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵丽，重庆远博律师事务所律师。
被告（反诉原告）：杨红，女，1975年1月12日出生，汉族，住重庆市渝北区。
被告（反诉原告）：王杨奥林，男，2004年2月10日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。
法定代理人：杨红，系被告王杨奥林母亲。
原告（反诉被告）重庆市中科控股有限公司（以下简称中科公司）与被告（反诉原告）杨红、王杨奥林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月26日受理后，依法由审判员黄明真独任审判，于2015年9月23日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中科公司的委托诉讼代理人张玖琳，被告杨红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）中科公司向本院提出诉讼请求：被告立即返还原告租房押金13000元、2016年7月6日至2016年8月1日租金5633元、2016年7月物业费254元、物品损失扣款500元，共计19387元；本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年2月28日经过中介公司介绍，原告承租了被告位于重庆市渝北区XX小区X组团XX幢XX号房屋，约定月租金6500元，租期1年。合同签订当日原告支付了1年的租金78000元及押金13000元。2016年1月28日原、被告达成协议，原告续租1年，同时原告又支付了租金78000元。2016年5月原告因经营地点发生变更，客观原因发生重大变化，于是与被告协商解除合同，并提前通知了被告。2016年7月5日原、被告协商一致解除了租赁合同，同日原告将房屋及室内物品全部归还被告，但被告以各种理由克扣原告缴纳的费用。原告认为，双方协议解除了合同，且原告支付了2个月租金作为补偿，被告不应当再克扣原告支付的押金、未使用期间的租金及费用。双方协商无果，原告为维护自己合法权益，遂起诉来院。
被告（反诉原告）杨红、王杨奥林辩称，第一，中科公司不是适格原告，本案原告应是案外人段礼彬、袁磊。2015年2月28日原、被告签订了房屋租赁合同，段礼彬代为签字，原告未在合同上签章，但原告依约支付了合同税金4469.4元及租金，2016年1月28日袁礼彬与袁磊在租赁房屋未交接情况下以个人名义与被告签订续租合同，续租合同约定条款与原合同一致，原告未在续租合同上签章，袁磊以个人名义支付租金，故续租合同的签订双方是被告与段礼彬、袁磊，2016年7月31日被告已经按照袁磊要求向其个人账户退还了31556元。第二，原告要求被告退还押金13000元的诉请不成立。依据合同第三条第3款的约定，租赁期满，房屋及设施无损坏遗失且水电费、电话费、有限电视费等费用结算完后，被告当日内将押金无息退还原告。原告因其自身原因单方面提出解除合同属于违约，应当承担相应的违约责任，且租期内房屋中的橡木餐桌、客厅丝绒沙发、主卧室的弹簧床垫损毁严重，原告至今未修复，也未按约缴纳房屋租赁产生的税费4469.4元，依据2016年7月18日双方签订的《水晶郦城2-6幢403号房屋退房清单（租期未满）》，明确了租期未满的事实。故原告要求退还押金的请求不符合合同第三条第3款约定的无欠费和租期届满的条件。第三，原告要求被告退还2016年7月6日至2016年8月1日的租金5633元的诉请不成立。2016年7月5日被告按照与袁磊电话里的约定书写了退房清单，但袁磊未交房、未还钥匙、未在清单签字，房屋未进行交接。2016年7月15日被告与袁磊通过手机短信约定2016年7月18日还钥匙、还房，袁磊在退房清单中签字同意按月计算退还租金。合同约定了月租金，未约定日租金，故没有按日退租金的依据。第四，原告要求被告退还2016年7月物业费用254元的诉请不成立。物业费用254元收取的期间是2016年7月1日至2016年7月31日，空置房屋提前1个月可申请物业费减半收取，原告退房时间是2016年7月18日，未达到减半收取的条件，也未达到免交的条件。物业费用254元由被告代原告向物业公司缴纳，包括物业费236元和原告使用房屋期间产生的工程服务费18元。2016年7月18日，袁磊在退房清单上签字认可了254元的物业费用。第五，原告要求退还物品损失扣款500元的诉请不成立。被告从未扣取过原告500元的物品损失款。原告租赁房屋期间损坏的物品至今未赔偿也未修复。被告还为原告代交了物管费254.09元、电费151.92元、水费66.5元、气费113.26元、垃圾费8元，预收了原告损坏的床垫处置费350元。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
被告（反诉原告）杨红、王杨奥林向本院提出反诉请求：1．原告赔偿被告租赁期间物品损失费11906元；2．原告赔偿被告超过违约金13000以外的损失即房屋空置损失，按月租金6500元计算两个月共计13000元。事实及理由：依据原、被告签订合同的附件《房屋附属设施清单》，上载物品在房屋交接时完好。租赁期间原告损坏物品包括丝绒沙发（市场价约9000元）、橡木餐桌（市场价约1500元，不含运费）、主卧室1.8×2米的纬兰弹簧床垫（市场价约1406.5元）。原告因其自身原因单方面提出解除合同属于违约，应当对被告超过违约金以外的损失进行赔偿，补偿违约金不足部分。被告花费大量时间和精力清洁保养房屋、在中介公司何网站发布租赁信息，但该租赁房屋自2016年7月18日至今仍然空置，违约金已经计算了2个月租金，房屋空置费就按2个月计算，故被告要求原告按照合同约定的月租金6500元的标准向被告赔偿2个月的房屋空置损失13000元。
原告（反诉被告）中科公司辩称，第一，被告反诉称的物品损失是房屋租赁期间的合理消耗，其主张的损失金额是按照其物品的原价值进行主张，原告在租赁房屋时，该物品就不是新物品，其损失金额无法律依据。第二，原、被告在解除租赁房屋时，对违约金已经协商一致，房屋至今空置，是由于被告要出售房屋而不愿意出租所造成，因此原告对被告的房屋空置损失不应承担赔偿责任。
本院经审理认定事实如下：被告杨红、王杨奥林是位于重庆市渝北区XX镇XX路XX号XX幢X层X号房屋的所有权人。
2015年2月28日，以被告杨红、王杨奥林为甲方（出租方），原告中科公司为乙方（承租方），案外人重庆伊诚房地产经纪有限公司为经纪方，签订《房屋租赁合同》，主要约定：甲方将其拥有的位于重庆市XX镇XX路XX号XX小区X组团XX幢XX号房屋出租给乙方使用；租期12个月，从2015年3月1日至2016年2月28日止；第三条第1款约定月租金6500元，第2款约定乙方在本合同签订之日一次性支付12个月租金78000元，第3款约定乙方于本合同签订之时交纳给甲方押金13000元，租期届满，房屋及设施若无损坏遗失且水电气费、电话费、有限电视收视费、宽带网使用费、卫生费、物管费等费用结算完后，甲方于当日内将押金无息退还给乙方；第五条第8款约定，租赁期满，乙方应按时迁出，若要继续租用，乙方须提前1个月向甲方提出续租申请，经重新签约后方可继续租用，甲方在同等条件下应优先考虑乙方的续租；第五条第9款约定租赁期届满，甲乙双方中任何一方均不得提前解除合同，否则视为违约，违约方应向对方支付2个月租金作为违约金；第七条约定，双方协商一致同意，为便于租金计算与收取，本合同租金为出租方净收价格，因出租所产生的开具发票产生的税费全部由租赁方承担。合同附件《房屋附属设施清单》载明了租赁房屋装修、固定设施、电器家具等情况，房屋内有橡木餐桌1个、欧式全丝绒沙发1套和床垫4个，均无损坏。合同落款处有原告员工段礼彬和被告杨红的签字，以及重庆伊诚房地产经纪有限公司的印章。
合同签订后，原告中科公司依约向被告杨红、王杨奥林支付了租金78000元及押金13000元，向重庆伊诚房地产经纪有限公司支付了中介费3250元，缴纳了租房所产生的税费。原告租用案涉房屋用于给其员工居住。
2016年1月28日，以被告杨红为出租方，袁磊、段礼彬为承租方，签订《续租合同》，约定双方自愿将XX小区X组团XX幢XX号房屋的租赁时间延长1年，原合同条款不变，收到合同约定的租金后，本合同有效。
《续租合同》签订后，原告向被告支付了租金78000元。《续租合同》未到期，原告提出解除合同，理由是居住该房屋的职工已调离重庆。
2015年7月5日，原告人员搬离案涉房屋。2016年7月18日原告将房屋交还给被告，并以被告杨红为出租方，袁磊、段礼彬为承租方，签署了《XX小区X组团XX幢XX号房屋退房清单（租期未满）》，主要载明：1．退2016年8月1日至2017年2月28日共7个月租金45500元；2．扣押金13000元；3．扣违约金13000元；4．扣未交费，物管费7月202.78元、公摊费33.31元、工程费18元共计254.09元，电费151.92元，水费66.5元，气费113.26元，垃圾费8元，物品损坏包括餐桌桌面损坏、单人沙发靠背烫伤和主卧床垫损坏（损坏情况以2016年7月5日照片为准）；5．出租方收到钥匙、电卡、气本、气卡、水卡；6．应退金额为45500元－13000元－13000元－254.09元－151.92元－66.5元－113.26元－8元＋13000元＝31906.23元；7．退款账号6222023100003131351，户名袁磊；8．租赁方对押金条款及扣取方式及物品损坏存在异议，按合同条款以诉讼或协商方式解决，落款人为袁磊。落款处有被告杨红的签名和段礼彬及其代袁磊的签名。合同于2016年7月18日解除。原告称袁磊在退房清单上写的“对押金条款和扣取方式有异议”就是指不同意扣押金。
2016年7月31日，被告杨红向该清单约定的袁磊的账户转账支付了31556元，二被告称其转账时预扣了床垫处置费350元，原告称该350元即其诉请的物品损失扣款。
2015年9月1日，案外人XX物业服务集团有限公司向被告杨红开具3张发票，金额分别是空置半价收取物业费135元、空置半价收取物业费134.7元和物业费及其他服务费254元。二被告称空置半价收取物业费135元和134.7元是2016年8月和2016年9月的物管费，物业费及其他服务费254元是2016年7月的物管费。
庭审中，原告称袁磊和段礼彬是其员工，二人代原告与二被告签订合同及续租合同是职务行为，两个合同都是原告和二被告签订的；租赁房屋内沙发有一个烫伤、桌子桌面上有擦痕和烫痕、床垫的四个角有磨损，均不影响使用，属于正常的消耗，每月租金6500元中已经包含了使用物品合理消耗的费用；押金不是违约金，二被告不能同时主张；原告于2016年7月18日与二被告协商解除了合同，故2016年7月19日至2016年7月30日原告未使用二被告房屋，期间的租金和物业费应退还原告。二被告称其同意解除合同的条件是退房清单中所列扣费项目达成，不退原告押金的依据是合同第三条第3款，原告欠付物品损失费、欠缴税费。
上述事实，有双方当事人的当庭陈述和举示的《房屋租赁合同》、《续租合同》、《重庆市商品房买卖合同》、重庆市地方税务局通用机打发票2张、《XX小区X组团XX幢XX号房屋退房清单（租期未满）》、《情况说明》、网页截图、招商银行转账汇款业务回单、微信截图、短信截图等证据为证，足以认定。二被告举示淘宝网站截图3张，拟证明损坏物品的市场价格，但该证据不能证明就是合同附件《房屋附属设施清单》载明的橡木餐桌1个、欧式全丝绒沙发1套和床垫4个的价格，故对该证据本院不予采纳。
本院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方应按照合同约定履行合同义务。
原、被告针对解除合同后的退款、扣款事宜签署的《XX小区X组团XX幢XX号房屋退房清单（租期未满）》，是双方当事人的真实意思表示，双方对除扣押金和物品损坏外清单的其他内容无异议，应当按照清单的约定履行。
关于《续租合同》的主体。第一，从签订时间看，《续租合同》签订时间是2016年1月28日，《房屋租赁合同》于2016年2月28日到期终止，符合合同第五条第8款约定的提前1个月申请并重新签约的续租条件；第二，从内容上看，《续租合同》载明“租赁时间延长一年，原合同（重庆伊诚房地产经纪有限公司2208468号）条款不变”，可知签订《续租合同》的目的是延长《房屋租赁合同》的租期，并未涉及包括合同主体等其他内容的变更；第三，从签字主体看，《房屋租赁合同》由原告员工段礼彬代原告与二被告签订，二被告知晓段礼彬的身份，也清楚合同相对方是原告，《续租合同》仍是由原告员工袁磊、段礼彬代原告与二被告签订，二被告应当知晓袁磊、段礼彬的签字属履行职务行为。故，本院认定《续租合同》的主体是原告与二被告，对二被告认为中科公司不是适格原告，本案原告应是案外人段礼彬、袁磊的辩称不予认可。
关于退还押金。依据合同第三条第3款的约定，退还押金前提是租期届满和房屋及设施无损坏遗失且水电气费、电话费、有限电视收视费、宽带网使用费、卫生费、物管费等费用结算完。原告并未拖欠上述费用，从二被告举示关于租赁房屋内物品的照片看，沙发有焦痕、餐桌和床垫有磨损，但尚未达至损坏且不可使用的程度，应属于使用中受到的损耗，不符合不退还押金的约定。故对原告诉请二被告返还押金13000元的诉讼请求，本院予以支持。
关于退还租金、物业费。原、被告在《XX小区X组团XX幢XX号房屋清单（租期未满）》中对扣取2016年7月物业费用254.09元和仅退还2016年8月1日之后的租金已达成一致意见，原告已认可上述费用的扣除，故对原告要求二被告返还2016年7月物业费254元和2016年7月19日至2016年7月31日的租金2600元的诉讼请求，本院不予支持。
关于物品损失扣款、物品损坏赔偿。《中华人民共和国合同法》第二百一十八条规定，承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。二被告举示的证据不能证明原告损坏了屋内物品至不能使用和原告同意支付床垫处置费350元，故二被告应退还原告物品损失扣款350元。二被告要求原告按照物品全新的价格赔偿没有合同和法律依据，故对二被告要求原告赔偿租赁期间物品损失费11906元的反诉请求，本院不予支持。
关于房屋空置损失。原、被告在《XX小区X组团XX幢XX号房屋退房清单（租期未满）》中对原告单方解除合同的违约责任已经进行了明确的约定，确认原告因提前解除合同需承担的违约责任是向二被告支付相当于2个月租金的违约金13000元，故二被告再要求原告按照合同约定月租金6500元的标准支付2个月房屋空置损失的反诉请求没有合同和法律依据，且与《XX小区X组团XX幢XX号房屋退房清单（租期未满）》的本意不符，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第二百一十二条、第二百一十八条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）杨红、王杨奥林在本判决生效后立即向原告（反诉被告）重庆市中科控股有限公司返还租房押金13000元、物品损失扣款350元，共计13350元；
二、驳回原告（反诉被告）重庆市中科控股有限公司的其他诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）杨红、王杨奥林的全部诉讼请求。
如果被告（反诉原告）杨红、王杨奥林未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费280元减半收取140元，由原告（反诉被告）重庆市中科控股有限公司负担10元，被告（反诉原告）杨红、王杨奥林负担130元，反诉案件受理费211元由被告（反诉原告）杨红、王杨奥林负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
审判员 黄明真
二〇一六年十月二十五日
书记员 吕 斌