河北省廊坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀10民终1609号
上诉人（原审被告、反诉原告）：田海凤，女，1970年3月17日出生，汉族，住址北京市通州区。
委托诉讼代理人：杨东学，河北张国庆律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈野，女，1966年3月1日出生，汉族，住址三河市燕郊开发区。
委托诉讼代理人：杨露，河北王洪波律师事务所律师。
原审第三人：三河市长城重机房地产开发有限公司，住所地三河市燕郊京哈路北。
法定代表人：赵国杰,执行董事。
原审第三人：中国建设银行股份有限公司廊坊燕郊开发区支行，住所地三河市燕郊福成上上城公寓商贸楼福三3-5号。
法定代表人，谢永利，行长。
上诉人田海凤因与被上诉人陈野及原审第三人三河市长城重机房地产开发有限公司、中国建设银行股份有限公司廊坊燕郊开发区支行房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省三河市人民法院（2016）冀1082民初5807号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。上诉人田海凤及其委托诉讼代理人杨东学、被上诉人陈野及其委托诉讼代理人杨露到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
田海凤上诉请求：撤销原审判决，发回重审或查清事实后改判。事实和理由：1、一审法院认定事实错误，应认定被上诉人陈野违反合同约定导致合同无法继续履行，应当承担违约责任。2、上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》因涉案房屋未取得产权证而无法继续履行。3、被上诉人的违约行为导致上诉人无法在北京市如期购买房屋，上诉人出售房屋的目的不能实现，被上诉人应当承担违约责任。
陈野辩称，上诉理由不成立，请求二审予以驳回，维持原判。
原审第三人三河市长城重机房地产开发有限公司和中国建设银行股份有限公司廊坊燕郊开发区支行未到庭发表意见。
陈野向一审法院起诉请求：1、判令田海凤继续履行2014年12月12日签订的《房屋买卖合同》及相关合同；2、判令田海凤赔偿中介费15225元；3、判令田海凤返还陈野替其偿还的银行月供及罚息7441.84元；4、判令第三人三河市长城重机房地产开发有限公司将诉争房屋产权办理至陈野名下，田海凤配合办理相关手续；5、本案诉讼费、保全费由田海凤承担。事实和理由：2014年12月12日在三河市顺心置地房地产经纪有限公司的撮合下，陈野与田海凤签订了《房屋买卖合同》及《房屋买卖居间合同》，约定田海凤将其购买的位于三河市燕郊开发区京哈路北的黄金花园小区第A1幢1单元19层1××3号房屋以总价445000元的价格出售给陈野。陈野以定金4万元、首付款14万元（含定金）、银行按揭贷款的方式支付房款。合同签订后陈野如约向田海凤支付了定金4万元，后由于田海凤无法按时取得房屋产权证书，双方口头协商将支付首付款的期限往后推延。陈野分别于2015年1月12日向田海凤支付了4万元、2015年6月18日支付了6万元，田海凤向其出具共计14万元的首付款收据。陈野收房后对房屋进行了装修并入住至今。但田海凤自收到全部首付款之后，拒绝继续履行合同。此外，田海凤因连续拖欠第三人中国建设银行的按揭贷款，贷款银行通过向诉争房屋门上张贴律师函的方式向其发出催告还款通知。为保障购房目的实现，陈野替田海凤偿还了所欠的房贷月供本金及罚息。现该房屋已具备办理房屋产权证书的条件，但田海凤为了达到拒不履行合同的目的至今未办理房屋产权证书，该违约行为，严重损害了陈野合法权益，请法院依法支持陈野的诉讼请求，另外，陈野愿意将约定由银行按揭贷款付款的方式变为一次性支付，且在田海凤应还的房贷限额内先行替其偿还贷款，并请法院判决田海凤及第三人三河市长城房地产办理房屋产权证，并过户至陈野名下。
田海凤向一审法院提出反诉请求：一、依法确认陈野与田海凤于2014年12月12日签订的房屋买卖合同无效，陈野立即将位于三河市燕郊开发区京哈路北黄金花园小区A1-1-1××3号房屋返还；二、本案诉讼费用由陈野承担。事实与理由：田海凤与陈野于2014年12月12日签订了房屋买卖合同及房屋买卖居间合同，合同约定田海凤将其自三河市长城重机房地产开发有限公司购买的位于三河市燕郊开发区京哈路北黄金花园小区A1-1-1××3号房屋出售给陈野，陈野于合同签订当日向反诉人交付定金4万元，自合同签订后10日内交付首付款14万元，剩余房款自陈野将首付款付清后，由陈野申请银行贷款支付。合同签订后，陈野于当时交付定金4万元，但未按照合同约定在10内向反诉人交付首付款14万元。在田海凤催要下，陈野于2015年6月18日交付了首付款10万元，剩余4万元至今未付。陈野作为先履行一方未按合同约定履行给付首付款的义务，则无权要求田海凤继续履行合同义务。其次该房屋一直未取得权属证书，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》相关规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，该条属强制性法规，因陈野购买该房屋时尚未取得权属证书，故应认定房屋买卖合同无效。
一审法院经审理认定事实如下：当事人双方对2014年12月12日所签订的房屋买卖合同及房屋买卖居间合同的真实性均认可。本院对以下当事人有争议的事实的质证情况，认定如下：
一、房屋买卖合同的履行及支付首付款情况。陈野陈述在2014年12月12日合同签订并支付定金，但因田海凤表示无法在约定时间内取得房屋产权证书，故双方协商在取得产权证书后再支付款项，后协商于2015年1月12日陈野向田海凤支付4万元首付款。且田海凤向陈野交付房屋并同意对房屋进行装修。陈野于2015年1月20日开始装修。2015年6月18日装修完毕，陈野找到田海凤将剩余首付款支付。陈野提交田海凤签名的2014年12月12日定金4万元的收条一张、2015年1月12日定金4万元收条一张、2015年6月18日首付款14万元的收条一张，证明陈野已按合同履行了向田海凤支付首付款14万元的义务。田海凤当庭表示对该三张收条的真实性认可，但主张4万元定金的性质已经变了，应当是首付款的一部分，目前其总共收到14万元。对以上证据，一审法院认为，原、被告在签订房屋买卖合同后，原告已履行支付定金和首付款共计14万元的义务，被告当庭认可目前收到的是14万元首付款。在合同中双方约定付首付款的时间为签订合同后十日内，之后双方以实际行为将履行时间进行了变更，且该行为仍产生履行买卖合同义务的效力。
二、合同具备继续履行条件情况。陈野主张合同具备继续履行条件，并提交证据如下：1、中国农业银行银行卡综合对账单。证明陈野具备继续履行合同的支付能力。2、物业收费票据六张。2013年12月2日由田海凤缴纳水电费共300元的票据两张。2015年1月19日由陈野向物业缴纳2014年8月31日至2015年8月30日的生活垃圾处置36元、砸墙清理费200元、装修管理清运费348元、2014年8月31日至2015年8月30日的物业费1375元的票据共四张，证明田海凤已向陈野交付房屋，现房屋在双方去物业签字确认后，办理了物业交割，陈野作为新业主进行了装修入住。田海凤主张2014年12月12日将房屋钥匙、水电卡交给陈野，但约定陈野只有保管和使用该钥匙的权利，准许可以随时看房。因该小区管理比较混乱，只要有人交付装修保证金、拿钥匙、水电卡进行缴费就可以进行装修，其不知道陈野进行装修并入住，在对方起诉时才知道的。
田海凤主张合同不能继续履行，且签订合同时陈野对房屋产权证尚未取得的情况是清楚的，不能办理房屋过户的责任不在田海凤。并提交证据如下：1、田海凤与陈野自2016年6月7日至23日期间的短信记录8条，证明双方进行了协商，陈野同意解除合同。陈野认可短信沟通的事实，但主张是因催促田海凤履行合同而进行了沟通，未能解决后向法院起诉。2、房屋买卖合同，证明自2014年12月12日至今，该房屋未取得房屋产权证，该合同自始无效。陈野认为《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定属于管理性规定，不导致合同无效。3、房屋买卖居间合同，证明陈野应于2014年12月23日前向田海凤交付首付款14万元，但至今只交付首付款10万元，合同约定4万元定金是在总价款之外额外给付的，所以陈野支付的4万元并不包括在首付款内，其仅支付首付款10万元，故陈野未按时付款构成违约。陈野认为定金在合同签订后转为首付款，实际当中符合二手房买卖交易习惯，定金包括在合同总价款之内。3、协议书一份，证明2015年6月18日田海凤与陈野再次达成协议，陈野当天支付田海凤14万元，但其只付了10万元，故其无权入住。陈野对协议书的真实性认可，但认为该协议书证明了田海凤承诺陈野支付首付款后便可装修入住，且该协议书落款时间与陈野提交的田海凤于2015年6月18日收到首付款14万元的收条时间是一致的，也证明了田海凤收到的14万元均系房屋首付款。4、田海凤购买三河市长城房地产的商品房买卖合同、补差价收据、契税公共维修费、办理产权证费用收据、银行按揭贷款收据，证明田海凤曾积极履行办理房屋产权证的义务，是三河市长城房地产的原因造成未取得房屋产权证。陈野对证据4的真实性认可，对证明目的不认可。对以上证据，一审法院认为，陈野提交的2015年1月19日在物业办理装修等手续的票据，与田海凤承认将房屋钥匙、水电卡都交给陈野及双方于2015年6月18日签订协议书对关于首付款和装修事宜进行过协商的事实可以相印证，故可以认定田海凤已向陈野实际交付房屋，陈野进行装修入住已经田海凤认可。而田海凤表示向陈野交付钥匙、水电卡只是为看房方便，且对陈野向物业缴纳装修等费用完全不知情，对陈野进行装修入住亦不知情，明显不符合常理和事实。田海凤提交短信截图仅证明双方在合同履行过程中发生了纠纷并进行了协商，但因该证据并非双方协商过程的完全记载，且无其他相关证据佐证，故对该证据一审法院不予采信。对陈野已向田海凤支付4万元定金的性质，因在交付首付款时将定金转为首付款符合交易习惯，且在第一次庭审中田海凤已当庭对此进行承认，故可以认定陈野已履行了向田海凤支付首付款14万元的义务。但根据田海凤所提缴纳契税等票据的证据，可以认定田海凤已经缴纳了办理房屋产权登记的相关费用，未能及时取得房屋产权证书的责任并非其主观意志，属客观原因造成。且田海凤虽未与陈野办理过户登记，但按约定交付了房屋，故不应视为其存在在违约行为。现第三人三河市长城房地产当庭陈述田海凤已经可以取得房屋产权证书，另外，陈野提交了可一次性支付剩余房款的银行记录，故双方的买卖合同具备继续履行的条件。
另查明，陈野请求田海凤返还银行月供及罚息7441.84元，并提交第三人中国建设银行的催款律师函及个人贷款还款凭证各一份。第三人中国建设银行对前述证据及事实予以确认。田海凤对证据的真实性予以认可，但主张没有与陈野约定替其还款。另，陈野当庭表示愿意代为田海凤清偿在第三人中国建设银行处的银行抵押贷款，将抵押权消灭，陈野代为清偿的贷款与所欠田海凤的房款305000元折抵后，余款由陈野在房屋过户当日支付给田海凤。
一审法院认为，陈野与田海凤于2014年12月12日经三河市顺心置地房产经纪有限公司居间介绍签订的《房屋买卖居间合同》及《房屋买卖合同》，系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的规定，应属合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同签订后，陈野向田海凤支付房款共计140000元，且陈野已实际占有房屋并入住，田海凤应配合陈野办理房屋过户手续。陈野要求田海凤继续履行房屋买卖合同，协助其办理涉诉房屋的过户手续的诉讼请求正当合理，应予支持。田海凤以房屋未取得产权证而不能出售，应确认合同无效的主张，因《中华人民共和国城市房地产管理法》不得转让的房屋包括未依法登记领取权属证书的，现本案中的房屋已由田海凤缴纳了相关费用并申请了产权登记和证书办理，故双方的买卖行为合法有效，且已具备继续履行的条件。另因田海凤逾期未偿还第三人中国建设银行的房屋贷款可能造成陈野购买房屋的权益受到损失，且对田海凤的权利亦有利处并无损害。故陈野主张田海凤返还7441.84元银行月供及罚息的请求，本院予以维护。陈野主张由田海凤承担中介费15225元的请求，因无事实依据，一审法院不予支持。庭审中，陈野明确表示可以替田海凤清偿在第三人中国建设银行处的银行抵押贷款，不违反法律规定，亦不损害田海凤的权益，且有利于交易顺利进行和实现双方的合同目的，一审法院予以准予。陈野代为清偿的贷款与所欠田海凤的房款305000元折抵后，余款由陈野支付给田海凤。对于田海凤反诉的各项请求，因无事实依据，一审法院不予支持。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）陈野于本判决生效后七日内代替被告（反诉原告）田海凤向第三人中国建设银行股份有限公司廊坊燕郊开发区支行偿还三河市燕郊开发区京哈路北的黄金花园小区第A1幢1单元19层1××3号房屋的全部贷款本息,且被告（反诉原告）应配合办理该房屋的抵押登记注销手续。
二、被告（反诉原告）田海凤本判决生效后七日内向第三人三河市长城重机房地产开发有限公司办理取得三河市燕郊开发区京哈路北的黄金花园小区第A1幢1单元19层1××3号房屋产权证的相关手续，并于取得房屋产权证书后七日内协助原告（反诉被告）陈野办理三河市燕郊开发区京哈路北的黄金花园小区第A1幢1单元19层1××3号房屋的过户手续，办理过户手续的相关费用由原告（反诉被告）陈野自行承担；
三、原告（反诉被告）陈野代替被告（反诉原告）田海凤清偿的贷款（数额以银行出具的凭证为准）抵作支付给被告（反诉原告）田海凤的房款，与原告（反诉被告）陈野所欠被告（反诉原告）田海凤的房款305000元折抵后，余款中扣除原告（反诉被告）陈野为被告（反诉原告）田海凤支付的银行逾期贷款及利息7441.84元后，由原告（反诉被告）陈野在三河市燕郊开发区京哈路北的黄金花园小区第A1幢1单元19层1××3号房屋过户当日支付给被告（反诉原告）田海凤。
四、驳回原告（反诉被告）陈野的其他诉讼请求。
五、驳回被告（反诉原告）田海凤的全部诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费7975元，减半后收取即3988元，诉讼财产保全费2745元，反诉案件受理费1550元，减半后收取即775元，均由被告（反诉原告）田海凤负担（于本判决生效后五日内向本院缴纳）
本院二审查明的事实与一审查明及认定的相关事实相同。二审期间双方均没有提交新的证据。
本院认为，陈野与田海凤于2014年12月12日经三河市顺心置地房产经纪有限公司居间介绍签订的《房屋买卖居间合同》及《房屋买卖合同》，系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的规定，应属合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在房屋买卖合同及居间合同签订后，陈野已履行支付定金和首付款共计14万元的义务，田海凤在一审当庭认可目前收到的是14万元首付款。虽然合同中双方约定付首付款的时间为签订合同后十日内，但之后双方经协商以实际行为将履行时间进行了变更，该变更不应对买卖合同的正当履行产生不利影响。故田海凤认为陈野剩余4万元未支付与事实不符，其主张陈野违约的上诉请求本院不予支持。2015年1月12日，田海凤将钥匙交给陈野，陈野实际占有房屋并装修入住，办理了物业交割手续，在此情况下，陈野要求田海凤继续履行房屋买卖合同，协助其办理涉诉房屋的过户手续的诉讼请求正当合理，应予支持。因本案中的房屋已由田海凤缴纳了相关费用并申请了产权登记和证书办理，三河市长城重机房地产开发有限公司当庭陈述田海凤已经可以取得房屋产权证书，陈野提交了可一次性支付剩余房款的银行记录，证明已具备继续履行的条件，田海凤仍以房屋未取得产权证而不能出售，主张应确认合同无效的上诉请求，有违诚实信用原则，本院不予支持。因双方合同合法有效且能够继续履行，合同履行过程中陈野又不存在违约情形，故原审对田海凤的反诉请求予以驳回合法有据。
综上所述，上诉人田海凤的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费和其他诉讼费共计8750元，由上诉人田海凤负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄汝端
审判员 张 欣
审判员 李成佳
二〇一七年四月七日
书记员 董 楠