湖北省武汉市汉阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂汉阳民再初字第00003号
原审原告：蔡凤玲。
原审原告：蔡晓玲。
原审被告：武汉天星地下空间投资有限公司（原武汉市地下空间综合开发投资公司、武汉北斗地下空间投资有限公司）。住所地：武汉市江岸区江大路***号。
法定代表人：王玉滨，系该公司董事长。
委托代理人：姚晨，系该公司职员。特别授权代理。
委托代理人：刘丽娟，系该公司职员。一般授权代理。
原告蔡凤玲、蔡晓玲诉被告武汉市地下空间综合开发投资公司（以下简称地空公司）房屋拆迁纠纷一案，本院于1999年6月22日作出的（1998）阳民初字第756号民事判决，已发生法律效力。经本院院长提交审判委员会讨论决定，于2014年2月28日作出（2013）鄂汉阳民监字第00001号民事裁定，对本案进行再审。2014年4月1日立案再审后，本院依法另行组成由审判员潘涛担任审判长，审判员张再胜、李琳参加的合议庭，于2014年9月11日公开开庭审理了本案。原审原告蔡凤玲、蔡晓玲，原审被告地空公司的委托代理人姚晨、刘丽娟到庭参加诉讼。因本案案情复杂，经本院院长批准延长审理期限六个月。本案现已审理终结。
蔡凤玲、蔡晓玲原审诉称：原告原居住晴川街兴仁里82号，有砖混结构房屋一栋，登记建筑面积为111.67平方米，实际应为115.44平方米（含封闭凉台）。后又在屋顶平台加建住房一间，使用面积10平方米，建筑面积11.76平方米，共有建筑面积127.2平方米。此外还有暗楼6处计15平方米，阳台两处计12平方米，其中二楼为全封闭凉台。为了生活需要，原告经有关部门批准，将底层35平方米改为商业用房经营土产、杂货。1994年4月，被告承包建设晴川电信工程大楼，并以武地司（1994）12号文件公布了“拆迁安置方案”。同年4月5日，原告与被告签订了“房屋产权调换协议书”（以下简称协议书），由于被告工作人员有意损害原告的合法权益，故意不按拆迁规则办事，在签订“协议书”之前不对原告的房屋进行实际测量，又以1.38的大系数计算，因而使原告的使用面积少21.46平方米。另外楼顶加建的11.76平方米，按重置价每平方米307元计算，少付原告3，610.32元；而且商用房价格偏低，按当时拆迁巷内住房最高重置价368元计算，少付原告2，644.96元，被告共计少付6，255.28元。被告在拆迁结算时，故意提高住房单价（380元／平方米）并加大系数1.38，致使原告多付差价款12，787.18元。导致一期结算时“原告应收”变为“原告应付”，而不能享受拆迁方案中的优惠价。原告的商用房35平方米正在营业，被告不付法定的补偿费。原告按房屋产权调换协议书搬迁后，被告又以原告未交清协议中约定的8，000元应付款，而不将协议书给原告，在安置时，却不安置原告应得到的临街商业用房。经原告反复要求，被告以一楼的住房抵作半商用房，按使用面积每平方米800元结算，另外补偿原告住房20.2平方米，原告为了解决问题，表示愿意接受这一方案。但在实际结算时，被告又拒不退还多收的商业用房差价款14，910元。由于被告到1996年9月16日才安置原告住房，致使一套住房被他人抢占。被告又在1997年4月16日将原告的住房割出8平方米给另一拆迁户，该拆迁户为此起诉原告之父，并殴打原告多次，使原告在精神、身体上受到极大伤害。另外，过渡期早已超过法定的二年，被告应付原告超期过渡费27，297.28元。鉴于被告出尔反尔，不信守诺言，原告请求判令：1、确认房屋产权调换协议书1、2、3项有误。2、责令被告必须付给减少旧房屋面积和门面的重置价款6，255.28元，并落实原告的住房面积。3、责令被告必须退还抬高单价多收的差价款12，787.18元。4、责令被告依法补付商用房停业期间的补偿费15，000元。5、责令被告应退还未安置商用房而多收的差价款14，910元或者按文件拆一还一，安置原告原有商用房35平方米。6、责令被告依法给付超期过渡费27，297.85元。7、责令被告依法给付原告车船、误工、精神损失费5万元。8、责令被告立即为原告办理产权登记、领证手续。9、本案诉讼费用由被告支付。
地空公司原审辩称：原告的住房晴川街兴仁里82号属拆迁范围。1994年4月5日，被告与原告签订了“房屋产权调换协议书”、“拆迁户结算通知单”，为慎重起见原告不仅在协议书上签名，而且在有关数据上按了手印。被告依据武汉市房屋拆迁管理办法的有关规定以调换产权形式补偿，应收建筑面积每平方米520元。在拆迁中主动降低新房价，实际上住房按每平方米398元，商业用房按建筑面积每平方米1300元计算，并在“拆迁户结算通知单”中对房屋交换的价格、旧房屋结构、成新、重置价、过渡费、停业补偿费、搬家费等均按政策作了明确而详细的约定。原告诉称的实际建筑面积127.20平方米是将违章的15.33平方米面积算在内，是违法的。原告诉称使用面积少21.46平方米，既无事实依据，也无约定，由于原告不懂法及对事实的歪曲导致计算出少付过渡费，少付重置价等错误的请求，请法院予以驳回。
原审查明：位于汉阳区晴川街兴仁里82号的私有房屋（二层半）属原告之父母所有，其房屋建筑面积登记注册为111.67平方米。1992年原告的父母将该房赠与原告二人（原告系姊妹关系），并办理了公证手续。1994年3月，被告经城市房屋拆迁管理部门同意，在汉阳区晴川街地段进行拆迁，原告的住房属拆迁范围，同年的4月5日原、被告签订了“房屋产权调换协议书”、“拆迁户结算通知单”、原告在协议书及结算单上签名认可，并加盖手印，事后，原告按协议约定腾空房屋交给被告拆除，并领取了第一期（18个月）的过渡费。1996年9月16日，被告对原告进行了住房及商业用房的安置。原告对被告安置两套住房，一套商业用房及对商业用房未临大马路另给住房补偿已签收，领取了钥匙，并入住。已安置使用面积112.05平方米，包括门面补偿20.20平方米，超出协议使用面积7.31平方米（除门面补偿面积外）。另查明，被告未进行实际丈量面积，少计1.46平方米的使用面积。拆迁时其协议中的使用面积为84.54平方米，现原告对此提出异议，被告愿在安置结算中予以纠正，但由于双方对建使比系数不能取得共识，至今未进行安置结算。原告其他的请求未举证。经调解，双方各执一词，未能达成一致意见。
原审认为：原告因赠与行为而取得汉阳区晴川街兴仁里82号房屋的产权。被告在依法拆迁过程中，手续清楚、程序合法，原告得到了应还建的房屋。被告对原告拆迁时约定的使用面积未经实际丈量应承担一定责任，现被告在协议中的使用面积应按86平方米计算，并负责办理房屋的产权登记手续。原告其他的请求，因未举证不予认定。为保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》第四条、第六条、第一百一十一条之规定，判决如下：一、被告武汉市地下空间综合开发投资公司按86平方米的使用面积和产权调换政策与原告蔡凤玲、蔡晓玲进行安置结算；二、被告武汉市地下空间综合开发投资公司将少计1.46平方米的使用面积过渡费自拆迁时起至安置之日止补发给原告蔡凤玲、蔡晓玲；三、驳回原告蔡凤玲、蔡晓玲其他的诉讼请求。本案受理费4，600元（原告已预交），原告负担2，000元，被告负担2，600元。判后，双方当事人均未上诉，也未履行原判决。
原审原告蔡凤玲、蔡晓玲再审诉讼请求及理由与原审一致。
蔡凤玲、蔡晓玲为支持其诉讼主张，再审中提交了18份证据，其中证据1-16与原审相同，证据如下：
1、原汉阳区晴川街兴仁里82号房屋的所有权证和土地使用证。
2、房屋出租治安安全许可证。
3、武汉市汉阳区房地局对兴仁里82号房屋违章建筑处罚的收款收据。
证据1、2、3拟证明原兴仁里82号房屋产权登记建筑面积111.67平方米，另外加建出租部分的建筑面积11.67平方米（使用面积10平方米），原兴仁里82号房屋总建筑面积为123.43平方米。
4、城镇私有房屋租约。
5、营业执照。
6、个人房产税完税证。
7、武汉市汉阳区工商行政管理局晴川工商所证明。
8、武汉市汉阳区晴川街晴川居民委员会证明。
9、（89）阳法月民字第173号民事调解书。
证据4-9拟证明原兴仁里82号一楼（建筑面积43.36平方米）是商业门面房。
10、地空公司关于晴川电信重点工程拆迁安置方案的报告（武地司字（1994）12号），拟证明安置房价格标准。
11、晴川还建房分配通知单，拟证明还建安置时间为1996年6月7日。
12、徐兴成安置协议书。
13、（1997）年度阳法民初字第231号民事判决书及（1997）武民终字第331号民事判决书。
证据12、13拟证明地空公司故意将还建房2-101号的钥匙交给徐兴成，导致该房屋被抢占引起诉讼，给原告入住增加了困难。
14、晴川还建房通知单，拟证明全部房屋安置到位的时间为1996年9月16日。
15、地空公司关于还建房2-101号的安置分配方案、李巧云起诉状、（1997）阳民初字第778号民事调解书，拟证明地空公司在没有结算的情况下，又将已安置给原告的2-101号房屋割出8平方米给李芳舟，而引起诉讼，给原告入住增加了困难。
16、房屋赠与公证书，拟证明原告对拆迁房屋的合法所有。
17、地空公司关于晴川电信工程拆迁安置分配的通知，拟证明地空公司的还建安置标准。
18、晴川还建房分配安置表，拟证明地空公司对原告拆迁安置的建使比系数（1.38）比其他拆迁户高，对原告不公平。
原审被告地空公司再审辩称：1994年4月5日，地空公司与蔡敦清签订《房屋产权调换协议书》，并在武汉市汉阳区公证处进行了公证。协议签订后，地空公司依约足额支付了过渡费10，308.6元。1996年5月和同年9月地空公司分两次向蔡敦清交付使用面积共计128.88平方米的房产，以上还建房原审原告已领取钥匙并居住使用至今。1、《房屋产权调换协议书》是双方真实意思表示，合法有效。原审原告认为原协议1、2、3条有误，无任何事实和法律依据。首先，蔡凤玲作为完全民事行为能力人在签字时对合同内容应当有足够的理解力，如果有异议，完全可以拒绝签字；其次，地空公司对晴川兴仁里的拆迁是按照市政府的规定实施，其行为完全合理合法；另外，在具体履行过程中，地空公司又根据实际情况确认其使用面积、门面重置价、新房结算价等方面作出了很大让步。2、原审原告提出加建的11.76平方米已经接受了违章处罚，应当确认其产权予以安置补偿，但是根据《武汉市城市房屋拆迁管理办法》第38条“拆迁违章建筑、构筑物和超过批准使用期限的临时建筑物，不予安置补偿”的规定，该加建部分不属于安置补偿范围。3、原审原告所称原房屋一楼（建筑面积43.36平方米）全部为商业用房没有事实和法律依据。原房屋的房产证记载房屋用途为“住宅”，而非“商用”。即使原房屋一楼出租给他人作经营之用，办理了营业执照，也不能因此而按照经营用房还建。地空公司当时考虑到蔡敦清家庭困难给予特殊照顾，才协议还建15平方米的门面房。在实际还建中，经协商又多还20.2平方米的住房作为门面未临街的补偿，且原审原告已接受了该补偿，应视为对原拆迁协议“还建15平方米临街大马路门面”的有效变更。4、关于过渡费的计算，根据武汉市物价局与市征地拆迁办公室于1993年8月1日发布的《关于调整房屋拆迁各项补偿费用的通知》第1条规定，过渡期在两年内的按原使用面积住宅5元／平方米、门面15元／平方米计算，两年以上的，从第三年的第一个月起，住宅按10元／平方米计算，而原审原告所述的按建筑面积计算过渡费无法律依据。综上所述，依法签订的协议应受法律保护。原审原告曲解法律政策，多年缠访毫无事实及法律依据，再审请求驳回原审原告的全部诉讼请求。
原审被告地空公司为支持其抗辩主张，再审中向本院提交了如下证据：
1、地空公司与蔡敦清签订的《房屋产权调换协议书》。
2、阳证字（1994）第693号公证书。
3、拆迁户结算通知单。
4、蔡凤玲向地空公司出具的8000元欠条。
以上证据拟证明拆迁协议是双方真实意思表示，并已经过公证确认。
经庭审质证，原审被告地空公司对原审原告蔡凤玲、蔡晓玲提交的证据，其质证意见为：对证据1无异议，对证据2、3真实性无异议，但对其证明目的持有异议，认为不能以此确认违章加建的面积合法，拆迁时即应予安置补偿；对证据4-9的真实性无异议，但对其证明目的持有异议，认为是否为商业用房，应以房产证登记为准，而原兴仁里82号房屋产权登记用途为“住宅”；对证据10-17无异议；对证据18的真实性有异议，认为该表格只是一个草稿，其真实性无法确认。蔡凤玲、蔡晓玲对地空公司提交的证据真实性无异议，但对其证明目的持有异议。本院对上述双方当事人不持异议的证据的真实性均予以确认。关于蔡凤玲、蔡晓玲提交的证据18《晴川还建房分配安置表》，本院认为该表格系复印件，既没有注明来源，也无地空公司签章确认，故对于该证据本院不予采信。
本院再审查明：蔡凤玲、蔡晓玲系姐妹关系，原位于武汉市汉阳区晴川街兴仁里82号的私有房屋属蔡凤玲、蔡晓玲的父母所有，1986年6月办理产权登记。房屋产权登记情况：产权人蔡敦清（蔡凤玲、蔡晓玲之父）、建筑面积111.67平方米、占地面积43.36平方米、层数3层、住房用途为“住宅”。1986年9月，蔡敦清在该房屋屋顶平台加建了一间房屋，汉阳区房地局以违章建筑予以罚款56元的处罚；该房屋一楼用于出租经营土产、五金、熟食等。1994年元月蔡凤玲以该房屋一楼作为经营地址，办理了个体工商户营业执照。1992年，蔡凤玲、蔡晓玲的父母将该房屋公证赠与蔡凤玲、蔡晓玲，但未办理房屋过户手续。
1994年3月，原审被告地空公司经政府拆迁管理部门批准，对汉阳区晴川街兴仁里地段进行拆迁开发，兴仁里82号房屋属于拆迁范围。同年4月5日，地空公司（拆迁人、甲方）与蔡敦清（被拆迁人、乙方）达成拆迁协议，签订了《房屋产权调换协议书》（以下简称协议书），由蔡凤玲代表蔡敦清在协议书上签名、按手印，并由汉阳区公证处进行了公证。该《房屋产权调换协议书》约定：一、乙方座落在晴川街兴仁里82号私有房屋，正屋属砖混结构，建筑面积116.67平方米，使用面积84.54平方米，正屋每平方米307元计35817.69元。二、甲方在晴川街兴仁里就近安置乙方使用面积15平方米门面（临街大马路）、住宅69.54平方米（一套2室1厅37平方米、一套1室半1厅32.54平方米）住房同乙方进行产权调换。三、产权调换结算差价办法：1、甲方应付乙方55，367.16元；2、乙方应付甲方63，367.16元；3、乙方实付甲方8，000元。四、新房竣工后，甲、乙方持有关单位证明及本协议书到房地产管理部门办理产权登记，领证手续。五、乙方房屋如有产权、债务纠纷，由乙方自理，甲方概不负责。六、乙方从本协议书生效之日至1994年4月5日腾空房屋交由甲方拆除。七、乙方自行安排临时住处的，由甲方按被拆迁使用面积每月每平方米5元的标准付给乙方。过渡期为18月，甲方分二次付给，协议签定之日付给乙方18月计10308.6元，第二次待安置时据实结算。甲方若在规定的期限内不能安置乙方住房，应按《武汉市城市房屋拆迁管理办法》第3章第34条的规定，付给乙方超期过渡费，过渡期以拆迁公告的最后期限起至新房安置之月止。八、本协议书经双方签字盖章，乙方搬迁交房之日生效至乙方安置新房后失效。协议签订后，地空公司又向蔡敦清出具了《拆迁户结算通知单》，由蔡凤玲代为签名、按手印确认。该结算单列明了应收、应付明细，其中应付业主费用：1、正屋（重置费）307元／平方米×116.67平方米（建筑面积）＝35，817.69元；2、搬家奖2，000元；3、过渡费（1）住宅5元／平方米*月×69.54平方米（使用面积）×18月＝6，258.60元，（2）门面15元／平方米*月×15平方米（使用面积）×18月＝4，050元，合计10，308.60元；4、搬家费600元；5、停业补偿费3，640.87元（按月平均工资标准补偿）；6、其它3，000元，总计55，367.16元。业主应交款：1、产权调换费（1）住宅房［116.67平方米-（15平方米×1.25）］×398元／平方米＝38，972.16元，商用房15平方米×1.25×1300元／平方米＝24，375元，合计63，347.16元；2、代扣费20元，总计63，367.16元。应付、应交差额结算8，000元。协议书签订后，蔡敦清即腾空房屋交给地空公司拆除，但没有按协议约定给付差额款8，000元。过渡期18月后，双方根据武汉市物价局、市征地拆迁办公室《关于调整房屋拆迁各项补偿费用的通知》（1993年8月1日）中关于“过渡期两年”的规定，协商过渡期展期半年，过渡费标准不变，地空公司即按原标准支付了半年的过渡费。
1996年6月7日，地空公司在还建楼建成后向蔡敦清发出《晴川还建房分配通知单》，写明安置蔡敦清住房为兴仁里57号1-703室（二室一厅，使用面积35.65平方米，后又调整为701室，面积相同）、2-303室（一室半一厅、32平方米）、一层单间（15.5平方米）。由于没有临街门面房屋安置，双方经协商由地空公司另外增加安置一楼2-101室使用面积20.2平方米（该房屋整体实际使用面积为28.9平方米）作为补偿。其中2-303室在1996年6月7日发出还建房分配通知单时落实安置。1996年9月16日，地空公司再次向蔡敦清发出《晴川还建房分配通知单》，将已落实安置的2-303室除外，写明安置蔡敦清住房为2-101室、1-701室和门面房（一层单间）。同日，在收到该通知单后，由于协议书所约定的差额款8，000元未给付，蔡凤玲向地空公司出具欠条1份，写明“欠地空公司（协议书）捌仟元整，即日起一年内还款。附：今领1-701、2-101及门面等还建房”。上述房屋分配后，因另一拆迁户徐某某于1996年8月强占2-101室，蔡敦清即持《晴川还建房分配通知单》起诉要求徐某某腾退，本院一审认定徐某某在无任何合法手续的情况下住进蔡敦清所有的住房，侵犯了蔡敦清的合法权益，判决徐某某将2-101室腾退返还给蔡敦清。徐某某不服上诉，二审于1997年7月终审维持原判。1997年9月徐某某腾退2-101室，蔡敦清入住。由于2-101室整体使用面积为28.9平方米，而地空公司与蔡敦清协商补偿使用面积为20.2平方米，地空公司于1997年4月，计划将2-101室分割出使用面积8平方米，分配给另一拆迁户李某某，但蔡敦清不同意。李某某于1998年初起诉地空公司要求按拆迁协议还足使用面积，将蔡敦清列为第三人参加诉讼。1998年4月，经本院调解双方达成协议，由地空公司另分配李某某住房，以补足其使用面积。2-101室整体仍归蔡敦清所有。
分配房屋安置后，双方在据实结算时因一层单间的房价发生了分歧。蔡敦清认为该房屋不属于商业用房，即使折中按“半商用房”认定，最高也只能按800元／平方米计算，而地空公司认为该房屋在房地部门登记为商用房，且已协商将一楼住宅2-101室作了面积补偿，不能再降低价格重复补偿，故坚持按商业用房1300元／平方米计算，由此双方未能最后据实结算而引发纠纷。1998年6月蔡敦清起诉来院，审理过程中，蔡敦清于1998年9月30日死亡，案件终结审理。1998年12月，蔡凤玲、蔡晓玲作为原告重新起诉，起诉的事由、诉讼请求也基本一致。
另查明：地空公司在对兴仁里地段拆迁过程中没有对房屋的使用面积实际测量，在其于1994年3月16日提交武汉市土地规划管理局汉阳分局的《关于晴川电信重点工程拆迁安置方案的报告》中确定建使比（建筑面积与使用面积比率）系数1.38。签订拆迁协议时，地空公司再根据各户房屋的结构在建使比系数1.38的基础上适当调整，与拆迁户协商确定建使比系数。地空公司与蔡敦清的拆迁协议确定的建使比系数即为1.38。在原审诉讼期间，地空公司于1999年5月10日向本院提交书面说明内容为：还建安置过程中为了避免矛盾，市区规划局等部门开协调会提出意见，由地空公司主动将建使比系数下调，1.38调至1.35、1.35调至1.3等等。蔡敦清一户原协调1.38，按以上说明调至1.35，使用面积则由84.54平方米调整为86平方米。
还查明：武汉市地下空间综合开发投资公司成立于1992年9月4日，于1997年12月3日变更为武汉北斗地下空间投资有限公司，于2010年4月12日变更为武汉天星地下空间投资有限公司。
本院再审认为：蔡凤玲、蔡晓玲作为蔡敦清的继承人及被拆迁房屋的权利、义务承受人，在蔡敦清去世、原案终结诉讼后，可以作为原告向地空公司主张拆迁权益。蔡凤玲、蔡晓玲原审诉讼请求主要是针对拆迁协议及补偿协议，归纳争议焦点有三点：1、拆迁协议及补偿协议的效力；2、兴仁里82号拆迁房屋面积的认定；3、该房屋一楼是否应按商用房标准拆迁。
关于第一个争议焦点：拆迁协议及补偿协议的效力。蔡敦清与地空公司就兴仁里82号拆迁事项达成协议，由蔡凤玲代表蔡敦清在拆迁协议书及列明应收、应付明细的结算通知单上签名、按手印，表明蔡敦清及原审原告是了解和认可该拆迁协议的，协议是双方的真实意思表示，并由汉阳区公证处进行了公证。蔡凤玲、蔡晓玲称是受地空公司蒙骗签字无证据证实，本院不予认定。另外，地空公司的拆迁行为及拆迁安置方案经过拆迁主管部门审批，也符合法律规定。协议书签订后，蔡敦清即履行协议交房搬迁。房屋还建安置时，由于没有协议约定的临街门面房，双方协商由地空公司另增加安置一楼住房2-101室使用面积20.2平方米（实际该房屋使用面积28.9平方米）作为补偿，这是对拆迁协议的补充约定。至1996年9月16日蔡凤玲出具欠条，认可并签收还建安置的房屋，拆迁协议已自愿履行完毕。尽管嗣后蔡敦清经历两次诉讼才入住2-101室，也表明蔡敦清是认可拆迁协议，并接受未安置临街门面房所给予的面积补偿的。因此双方签订拆迁协议书以及嗣后达成的补偿协议不仅合法有效，而且双方已经自愿履行完毕。
关于第二个争议焦点：被拆迁房屋面积的认定。兴仁里82号房屋的权证登记建筑面积为111.67平方米，另外屋顶平台加建了一间房屋，还有封闭的阳台等，对于加建的部分地空公司认可给予一定安置补偿，经协商按建筑面积5平方米予以还建安置。因此协议约定的旧房建筑面积为116.67平方米。原审原告认为其在屋顶平台加建的一间建筑面积11.76平方米住房，是在1990年以前修建，已被房地部门认定为违章建筑处以罚款，根据建设部《关于房屋所有权登记工作中对违章建筑处理的原则》（1988年2月12日）的规定：“只要房屋建筑正规、结构合理，经过一定的申报审批程序，给予批评教育或适当罚款之后，可以补办手续，确认其所有权发给产权证件”以及《城市房屋拆迁工作流程》第8条、第11条的规定：“对于未取得房产证，但能够证明该房屋是合法拥有的，由所在地房地产管理部门确认后，依法补偿”，应当认定为拆迁面积予以还建补偿。本院认为，此加建房屋已经由房地部门认定是违章建筑，并予以罚款。根据《武汉市城市房屋拆迁管理办法》（1991年6月4日）第38条：“拆迁违章建筑物、构筑物和超过批准使用期限的临时建筑物，不予补偿和安置”的规定，此加建房屋不应补偿和安置，而原审原告所依据的文件政策规定均要求此类建筑须经房地产管理部门确认为合法产权，办理登记后，才能依法补偿。原审原告所认为的1990年以前的违章建筑，只要经过罚款后就应成为合法建筑，应予补偿和安置的主张毫无法律依据。故协议约定的建筑面积116.67平方米应予认定。该建筑面积按1：1.38建使比的系数计算，协议约定使用面积为84.54平方米。原审原告认为使用面积应以实地测量为准，而且1.38的建使比系数不合理，应该按1.1的建使比系数计算使用面积。本院认为，拆迁部门对于结构比较复杂的自建房屋，在实地测量困难的情况下，根据房屋状况与被拆迁人约定建使比系数是合理可行的，而且约定的1.38建使比系数也符合拆迁政策规定的范围，在双方签订拆迁协议书时，原审原告也没有对使用面积提出异议，拆迁协议已经履行完毕。原审原告现对拆迁协议提出异议，主张该房屋使用面积少计算21.46平方米，没有证据证实，本院不予支持。
关于第三个争议焦点：拆迁房屋一楼是否应按商用房标准拆迁。被拆迁房屋产权登记性质为“住宅”，一楼虽然是用于土产日杂、五金建材等经营，办理了个体户营业执照，但其产权性质并未变更登记为商用房。按照《武汉市城市房屋拆迁管理办法补充规定》第7条第2款：“对被拆迁人是以直管、自管居住用房改成商业门点的个体工商户还建住宅，并按其营业用门面每平方米五百元的标准予以补偿，但每户不得超过一万五千元”的规定，原审原告一楼房屋的拆迁应还建住宅，原审原告要求还建同等面积商用房的主张，本院不予支持。协议虽没有给予商业门点15，000元的拆迁现金补偿，但约定补偿的是还建商用门面，因此全面审查一楼的拆迁补偿，协议关于被拆迁房屋一楼相关补偿约定是合理的。
关于原审被告在原审诉讼期间提交的调整建使比系数的书面说明，主要是认可增加还建的使用面积，由84.54平方米调整为86平方米，是原审被告在审理中所作的自认，应作出有利原告的调整处理。此系数的调整涉及还建安置面积和过渡费（增加1.46平方米过渡费），原审被告实际还建安置的使用面积112.05平方米，扣除约定的门面补偿20.2平方米，计91.85平方米，仍超出系数调整后（86平方米）的使用面积5.85平方米。因此实际安置的使用面积没有受到影响。关于系数调整后增加1.46平方米过渡费，应包括在实际还建面积、水电表设施等费用的据实安置结算中一并处理，由于双方至今未据实结算，也未提出结算请求，故本院对“书面说明”所涉及的相关费用调整不予处理。
关于原审原告第1项诉讼请求“确认房屋产权调换协议书1、2、3项有误”。原审原告认为其在屋顶平台加建的一间建筑面积11.76平方米住房，及其它封闭阳台等应作为拆迁房屋的建筑面积予以还建安置，该房屋实际建筑面积为127.2平方米，因此拆迁协议书确认的拆迁面积有误，相应的还建安置面积、产权调换结算差价有误。本院认为，原审原告要求对违建的房屋按原面积予以还建安置，无法律依据，对该违建房屋及其它加建部分协议约定按建筑面积5平方米安置，是合理合法的；原审原告提出该房屋实际建筑面积为127.2平方米并无证据证实，认为1.38的建使比系数不合理，应该按1.1的建使比系数计算使用面积亦无事实和法律依据。故原审原告否认拆迁协议书约定的被拆迁房建筑面积、使用面积及相应的还建安置面积、产权调换结算差价，要求确认房屋产权调换协议书1、2、3项有误的诉讼请求，本院不予支持。
关于原审原告第2项诉讼请求“责令被告必须付给减少旧房屋面积和门面的重置价款6，255.28元，并落实原告的住房面积”。原审原告认为拆迁房屋一楼应按巷内住房最高重置价368元／平方米计算价款，加建房屋应予以补偿和还建安置住房面积，因此少计算重置价款6，255.28元［11.76平方米×307元／平方米＋43.36平方米×（368元／平方米-307元／平方米）］，拆迁房屋一楼是按住房而非商用房拆迁，原审原告要求按商用房拆迁安置无事实和法律政策依据，加建房屋也不应超出协议另外予以补偿和安置还建，故原审原告要求付给减少旧房屋面积和门面重置单价的重置价款6，255.28元，并落实住房面积的诉讼请求，本院不予支持。
关于原审原告第3项诉讼请求“责令被告必须退还抬高单价多收的差价款12，787.18元”。原审原告认为还建住房的单价应按“拆迁安置方案”确定的使用面积288元／平方米计算，而原审被告抬高单价致使最终住房价达到524.6元／平方米（288×1.38×1.32），超出“拆迁安置方案”确定的保底价520元／平方米标准。本院经审查，拆迁协议中安置住房价标准为398元／平方米（288×1.38），是按建筑面积计算的单价，既是双方协议约定，又未超出安置方案确定的土建造价和保底价520元／平方米，符合《武汉市城市房屋拆迁管理办法》及“武汉市房屋重置价格标准”（1993年6月5日市物价局、市房地局武房价字（1993）39号）规定的范围，原审原告认为其住房价达524.6元／平方米无事实依据，故对于该项诉讼请求，本院不予支持。
关于原审原告第4项诉讼请求“责令被告依法补付商用房停业期间的补偿费15，000元”。原审原告认为协议对一楼拆迁的停业补偿3，640.87元不合理，要求按文件规定补偿15，000元。本院认为，协议约定的停业补偿3，640.87元是根据武汉市物价局、市征地拆迁办公室《关于调整房屋拆迁各项补偿费用的通知》第4条：“企业、事业单位自找房屋过渡，搬迁期间停产停业，根据损失程度，由拆迁人按其拆迁前三个月的平均工资和资金水平，给予被搬迁企业、事业单位在册人员三至六个月补偿”的规定，给予经营人员的补偿。而原审原告根据《武汉市城市房屋拆迁管理办法补充规定》第7条第2款规定提出的15，000元补偿，是对商业门点的拆迁补偿，补偿对象是两个不同的概念。协议已就此作了还建安置门面的补偿。因此原审原告又要求原审被告补付商用房停业期间的补偿费15，000元的诉讼请求不合理，也无法律依据，本院不予支持。
关于原审原告第5项诉讼请求“责令被告应退还未安置商用房而多收的差价款14，910元或者按文件拆一还一，安置原告原有商用房35平方米”。原审原告认为还建的一层单间没有达到协议约定的临街门面标准，要求一层单间按800元／平方米计算房价，原审被告应退还未安置商用房而多收的差价款14，910元（15平方米×1.38×1300元／平方米-15平方米×800元／平方米）或重新安置35平方米（使用面积）商用房。本院认为，由于没有达到协议约定的临街门面房，双方经协商达成了增加安置使用面积20.2平方米（实际该房屋使用面积28.9平方米）作为补偿的补充约定，并已实际履行。该补充协议不是对原拆迁协议的否定，而是对原协议不能全面履行所作的补偿约定，是双方真实意思表示，原审原告在接受补偿后，又提出退还差价或另安置商用房，是对已经履行完毕的拆迁协议书及补偿协议的否定，故该项诉讼请求本院不予支持。
原审原告第6项诉讼请求“责令被告依法给付超期过渡费27，297.85元”。根据《关于调整房屋拆迁各项补偿费用的通知》第1条：“拆迁民用住宅，临时安置补助费按原使用面积每平方米2元调整为5元；过渡期超过两年，从第三年的第一个月起按原使用面积每平方米10元付给临时安置补助费”的规定，原审原告是在1994年4月5日签订的协议并腾退房屋，则从1996年4月开始原审被告应按调整后的被拆迁房屋使用面积86平方米，加上未安置临街门面补充约定增加的住宅使用面积20.2平方米，共计106.2平方米，其中住宅按每月每平方米10元支付超期过渡费，门面15平方米根据协议和规定按每月每平方米30元支付超期过渡费。1996年6月7日原审被告实际安置住宅为2-303室，至1996年9月16日其它房屋安置完毕，分段分类计算超期过渡费共计5，850元。原审被告辩称，原审原告还有超面积费用及配套设施等费用未结算支付，另外原审原告尚欠8，000元未支付，超期过渡费应从上述费用中抵扣。本院认为，超期过渡费在拆迁协议约定的费用范围之外，是原审被告超期还建应承担的违约责任，应在结算之外单独向原审原告支付，诉讼中原审被告明确表示不提出要求原审原告支付欠款及其它费用的反诉，因此原审被告关于用原审原告应付欠款及其它费用抵扣超期过渡费的抗辩，本院不予支持。原审原告提出2-101室至1997年9月经过诉讼腾退后才入住，该房屋的超期过渡费应计算至1997年9月；门面未安置，其超期过渡费应计算至今。本院认为，原审原告于1996年9月16日签收《晴川还建房分配通知单》并出具欠条，还建房屋至此已全部安置完毕，至于1997年9月经过诉讼后才入住2-101室，是因他人侵权行为造成，原审原告称是由于原审被告故意刁难所致的主张没有证据证实，本院不予认定；另外原审原告要求支付门面未安置的超期过渡费，因15平方米一层单间及补充协议增加的住宅使用面积20.2平方米（2-101室），已补偿安置完毕，原审原告关于未按协议安置门面的主张本院不予认定。因此原审原告关于给付超期过渡费的诉讼请求，本院对其合理部分予以支持，超出的不合理部分本院不予支持。
原审原告关于赔偿车船、误工及精神损失的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。原审原告要求原审被告办理产权登记、领证手续的诉讼请求，经本院释明，根据协议约定应由原审原告主动向房屋产权登记部门申请办理产权登记，原审被告提供相关房产资料协助原审原告办理，原审被告主动表示协助，但原审原告表示拒绝就现有安置房屋办理产权登记，故对于原审原告的该诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，原审实体处理不当，再审予以纠正。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第六条、第五十七条、第一百一十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百零七条的规定，判决如下：
一、撤销本院（1998）阳民初字第756号民事判决；
二、原审被告武汉天星地下空间投资有限公司支付原审原告蔡凤玲、蔡晓玲超期过渡费人民币5，850元，于本判决发生法律效力之日起十日内付清；
三、驳回原审原告蔡凤玲、蔡晓玲的其他诉讼请求。
如果原审被告武汉天星地下空间投资有限公司未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案原审诉讼费人民币4，600元，由原审原告蔡凤玲、蔡晓玲负担1，600元，原审被告武汉天星地下空间投资有限公司负担3，000元（此款蔡凤玲、蔡晓玲已预交，武汉天星地下空间投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内将应负担的款项直接给付蔡凤玲、蔡晓玲）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：武汉市财政局非税收入汇缴专户武汉市中院诉讼费专户；账号：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处832886，上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审判长 潘 涛
审判员 张再胜
审判员 李 琳
二０一五年三月十八日
书记员 鲜于苹