重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）渝01民终1156号
上诉人（原审被告、申请执行人）：彭永芳，男，汉族，1947年1月3日出生，住重庆市合川区。
委托诉讼代理人：周仕君，重庆市合川区南津街法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告、执行案外人）：王显亮，男，汉族，1966年2月26日出生，住重庆市合川区。
委托诉讼代理人：文中武，重庆百君（合川）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、被执行人）：重庆市名创房地产开发有限公司，住所地重庆市合川区江城大道188号，统一社会信用代码915001177958916431。
管理人：重庆志和智律师事务所。
委托诉讼代理人杜文国，重庆志和智律师事务所律师。
上诉人彭永芳因与被上诉人王显亮、重庆市名创房地产开发有限公司（以下简称“名创公司”）案外人执行异议之诉一案，不服重庆市合川区人民法院（2017）渝0117民初6080号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月7日立案受理后，依法组成合议庭，于2018年2月24日进行了询问。上诉人彭永芳的委托诉讼代理人周仕君、被上诉人王显亮及其委托诉讼代理人文中武,名创公司的委托诉讼代理人杜文国到庭参加了询问。本案现已审理终结。
彭永芳的上诉请求：1、撤销原判，依法改判；2、本案的一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由：上诉人与重庆市名创房地产开发有限公司因民间借贷，名创公司将案涉车位抵押给了上诉人，并办理了备案登记。上诉人不知道案涉车位已于2013年被名创公司卖给了被上诉人王显亮，该车位没有办理网签或相关登记，名创公司与王显亮之间是否有该车位的买卖行为存在疑问，即使该车位的买卖行为是真实的，名创公司故意隐瞒该事实，存在过错。故上诉人对案涉车位享有优先受偿权。一审法院认定事实不清，适用法律不当，请求二审法院予以改判。
王显亮答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院判决驳回上诉，维持原判。
名创公司答辩称，请求二审法院依法判决。
王显亮向一审法院提出诉讼请求：1、请求法院停止对座落于重庆市合川区车库的强制执行；2、本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实如下：本案诉争的标的即车库座落于重庆市合川区，该车库系名创公司开发，登记在名创公司名下。
原告于2013年2月16日以认购的方式向名创公司购买本案诉争的车库，并于当日交清了全部价款84000元；被告重庆市名创房地产开发有限公司于2016年1月25日向原告出具同意接房通知书，原告实际占有并使用车库至今。另外，原告还在名创公司购买了住房一套（座落于重庆市合川区。
被告名创公司法定代表人杨贻伦在2015年1月1日前多次向被告彭永芳高息借款，2015年1月1日，经结算后，被告名创公司向彭永芳出具840万元的借条，重新约定了借款利率，并提供车库抵押；2015年4月10日，名创公司与彭永芳签订抵押合同，将座落在重庆市合川区南津街街道办事处南津街985号AX、BX车库抵押给彭永芳，并于当日到重庆市合川国土房管局办理了抵押登记。抵押的车库包括原告购买的车库即本案诉争的车库。
彭永芳因与名创公司民间借贷纠纷向一审法院起诉，一审法院于2016年12月20日作出（2016）渝0117民初6438号民事判决，判决确认彭永芳对座落于重庆市合川区南津街街道办事处南津街985号AX、BX车库享有优先受偿权，该判决确认的优先受偿权的范围包括原告购买的车库即南津街985号BX-40车库。一审法院在执行过程中，于2017年2月27日以（2017）渝0117执671号执行裁定书查封了包括诉争的车库，原告提出执行异议，一审法院于2017年5月31日以（2017）渝0117执异102号裁定，驳回原告的异议，原告遂向一审法院提起案外人异议之诉，要求排除对南津街985号BX-40车库的强制执行。
一审法院认为，案外人异议之诉在形式上体现为是否应当排除强制执行行为的纠纷，其实质是解决案外人对执行标的所享有权益与申请执行人在生效裁判文书等执行依据项下请求权的优先效力问题。具体到本案中，解决的是案外人即原告对购买的车库享有的期待物权与被告彭永芳对该车库的担保物权的权利优先效力的问题。原告是本案诉争标的的买受人，对本案诉争的标的享有实体权益，是适格的主体；彭永芳认为原告的主体不适格，其理由不成立，不予支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称规定）第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。本案彭永芳对申请执行标的享有抵押权，除法律、司法解释另有规定外，案外人的异议均不能成立。但该规定第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。首先，原告购买车库的购买行为发生在被告彭永芳办理抵押登记之前；其次，原告未能办理产权登记，不能归责于原告，原告并无过错；第三，原告已经支付了对价，付清了全部价款，并未降低被执行人的偿债能力；第四，原告已经实际占有了车库；第五，原告购买的目的是为了居住生活、出行方便，现代城市生活中私人轿车进入寻常家庭，车库也随之成为寻常家庭的必要场所，与生活息息相关，是消费行为；被告彭永芳享有的担保物权，是因投资经营产生的，其目的是为了获得收益即收取利息，是投资行为。本案原告购买的车库符合第二十八条的规定，属于第二十七条“……，但法律、司法解释另有规定的”情形，其排除执行的异议成立，予以支持。
综上所述，原告对本案诉争的车库的期待物权优先于被告彭永芳的担保物权，该权利足以排除执行，原告请求排除执行的诉讼请求，予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法）的解释》第三百一十二条第一款第（一）项规定，判决如下：不得执行原告购买的座落于重庆市合川区车库。案件受理费1900元，由被告彭永芳负担。
本院二审期间，双方当事人没有提交新的证据。
本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。
本院认为，按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”。王显亮购买案涉车位发生在彭永芳办理抵押登记之前，并已支付了全部价款，也已经实际占有了车位，车位虽未办理过户登记亦非王显亮自身原因。王显亮就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，法院应当判决不得执行该执行标的，一审法院判决不得执行该执行标的并无不当。彭永芳未能提交充分证据证实王显亮与名创公司之间车位的买卖不真实，故彭永芳的上诉理由不能成立。
综上所述，彭永芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1900元，由上诉人彭永芳负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 娟
审判员 唐 松
审判员 陈义熙
二〇一八年三月十四日
书记员 白耀妮