浙江省台州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙10民终697号
上诉人（原审被告、反诉原告）：方荷玲，女，1982年4月22日出生，汉族，住台州市路桥区。
委托诉讼代理人：戴福军，浙江宇策律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：中博建设集团有限公司，住所地：温岭市横湖中路188号建筑业大厦10楼，组织机构代码：73526528-8。
法定代表人：陈于玲。
诉讼代表人：周光，该公司管理人浙江光正大律师事务所、浙江人民联合律师事务所（联合）。
委托诉讼代理人：谢文渊，浙江人民联合律师事务所律师。
上诉人方荷玲因与被上诉人中博建设集团有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省温岭市人民法院（2016）浙1081民初11133号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
方荷玲上诉请求：撤销原判，依法改判驳回被上诉人一审中的第3项诉讼请求并支持上诉人一审的反诉请求。事实和理由：一、被上诉人出租给上诉人的房屋不能实现合同目的，一审法院判决支持被上诉人在民事起诉状中的第3项诉讼请求缺乏事实与法律依据。2015年10月15日，双方签订《房屋租赁合同》，约定被上诉人将其所有的坐落在温岭市锦屏路28号锦屏大厦9楼出租给上诉人使用。合同第一条明确约定上诉人向被上诉人承租房屋用于办公。由于被上诉人将房屋出租给上诉人时的面积为1057平方米，系温岭市锦屏路锦屏大厦901室的全部房屋，被上诉人及多个子公司注册在该处，导致上诉人无法注册公司，无法取得营业执照。因此，上诉人因合同目的不能实现可以解除合同。二、由于被上诉人根本违约，不能实现合同目的，经双方协商一致变更合同。2016年1月28日、4月1日，双方经协商签订补充协议，将原出租给上诉人的房屋面积1057平方米变更为其中80平方米，原年租金328000元相应变更为50000元，向市场监督管理局申请注册并取得营业执照。其中，在2016年1月28日的补充协议中，双方约定解除原合同，被上诉人返还房屋租赁费20万元，并由被上诉人承担上诉人装修费用等一切经济损失。一审法院对补充协议置若罔闻，认为2016年4月1日的协议来源于个体工商户工商登记档案，系为审批营业执照而签订，不能据此认定双方变更了租赁协议。上诉人认为，无论原合同或补充合同，均是双方当事人的真实意思表示，由于原合同无法实现合同目的，后两份补充合同作出变更才使得上诉人成功取得营业执照，实现合同目的。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判。
中博建设集团有限公司辩称，一、上诉人只针对原审判决提出上诉，未对（2016）浙1081民初11133号民事裁定提起上诉，其反诉请求不应列入本案二审的审理范围。二、一审时上诉人以被上诉人存在欺诈为由认为合同存在可撤销、可变更的情形，二审中上诉人却又以合同目的无法实现为由提起上诉。合同欺诈与合同目的无法实现是两个不同的法律范畴。三、上诉人承租房屋用于办公不代表一定要办营业执照，合同也没有约定被上诉人有协助上诉人办理营业执照的义务。一审时，上诉人提交了2016年4月1日签订的补充协议，该协议是为了办理营业执照的需要签订的，并不影响原协议的效力，也不是对原协议的变更，双方根本没有履行该协议。综上，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求二审法院予以维持。
中博建设集团有限公司向一审法院起诉请求：1.解除原、被告于2015年10月15日签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告立即迁出温岭市锦屏路28号锦屏大厦9楼；3.判令被告按照《房屋租赁合同》的约定向原告支付房屋使用费直至迁出之日止。方荷玲提出反诉请求：1.原告返还已付租赁费20万元及物业费22843元；2.赔偿被告装修损失152367.62元。
一审法院认定事实：2015年10月15日，原告中博建设集团有限公司与被告方荷玲签订了一份《房屋租赁合同》，约定原告将其所有的坐落在温岭市锦屏路28号锦屏大厦9楼的房屋（所有权证号：温房权证城区字第××号）出租给被告作办公使用，租赁期限共5年，自2015年12月1日起至2020年11月30日止，年租金为328000元，合同签订后三日内被告向原告支付20万元（包括半年租金164000元和押金36000元），以后每半年支付一次房租，分别为每年的5月1日前和11月1日前支付，被告必须按时交纳水、电、电话、网络使用费及物业费等所有费用。后被告已按约支付20万元及2016年度物业费22843元。2016年3月3日，中博建设集团有限公司以企业不能清偿到期债务且不足以清偿全部债务为由向该院申请进行破产重整。2016年3月7日，该院作出（2016）浙1081民破1号民事裁定书，裁定受理中博建设集团有限公司的重整申请。2016年4月1日，原、被告又签订了一份《租用住所（经营场所）协议书》，约定被告向原告租用坐落在温岭市太平街道锦屏路28号锦屏大厦901室房屋为住所（经营场所），租用面积为80平方米，租用期限自2016年4月1日至2019年4月1日止，年租金为50000元。2016年4月5日，被告以温岭市太平街道锦屏路28号锦屏大厦901室为经营场所向温岭市工商局提出个体工商户开业登记申请。2016年4月18日，该院作出（2016）浙1081民破1号决定书，确定浙江光正大律师事务所、浙江人民联合律师事务所（联合）担任中博建设集团有限公司管理人。
一审法院认为，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。本案原、被告双方于2015年10月15日签订的《房屋租赁合同》，成立于原告破产申请受理之前，现没有证据表明管理人自原告破产申请受理之日起二个月内已经通知被告解除该合同或者继续履行该合同，依法应视为解除合同。合同解除后，被告已无权继续占有租赁标的物，应当腾退房屋。被告因此产生损失的，可依企业破产法有关规定以因合同解除所产生的损害赔偿请求权申报债权。被告辩称原、被告另行签订了2016年4月1日的合同变更了原租赁合同，该院认为，该份协议系来源于被告个体工商户工商登记档案，被告亦在庭审中陈述，系为审批营业执照而签订，不能单以此认定双方变更了租赁协议，而且目前未有其他任何证据表明双方在事实上变更了原租赁协议约定的租赁事项，故该院对其主张不予支持。被告辩称讼争房屋因无法办理营业执照至今无法正常使用、经营，但并未提供相关证据予以证实，该院无法采信。房屋租赁合同解除前，被告尚未支付的租金应当按合同约定予以支付。房屋租赁合同解除后，被告继续占有租赁标的物的，应该参照合同中约定的租金标准支付实际占有使用费至实际腾退之日止。综上，该院对原告中博建设集团有限公司的诉讼请求予以支持。对反诉原告方荷玲的反诉，该院另行作出（2016）浙1081民初11133号裁定书，在本判决中不再赘述。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第九十七条，《中华人民共和国企业破产法》第十五条、第十八条第一款、第五十三条的规定，判决如下：一、解除原告中博建设集团有限公司与被告方荷玲于2015年10月15日签订的房屋租赁合同；二、被告方荷玲于本判决生效后十日内腾退承租的坐落于温岭市太平街道××大厦××楼的房屋（所有权证号：温房权证城区字第××号）交还给原告中博建设集团有限公司，并支付给原告中博建设集团有限公司从2016年6月1日起至被告方荷玲实际腾房之日止按照328000元的年租金标准折算的房屋租金或实际占有使用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费80元，减半收取40元，由被告方荷玲负担。
本院二审期间，上诉人方荷玲向本院提交了太平街道出租房屋备案登记表一份，拟证明：上诉人与被上诉人于2016年1月28日签订补充协议约定，因装修后无法营业及办理执照，方荷玲要求中博建设集团有限公司退还20万现金及承担损失等。中博建设集团有限公司质证认为，首先，该证据的落款时间为2016年1月28日，显然不属于二审新证据的范畴；其次，对该证据的三性均有异议，所谓补充协议其实是出租房屋登记备案表，中博建设集团有限公司虽予以盖章，但上面的文字内容是谁书写的不清楚。双方不会以这种形式签订补充协议，假如双方协商用装修费用或其它损失来抵房租，就不可能在2016年4月再次签订补充合同。本院认证认为，该证据的落款时间为2016年1月28日，上诉人方荷玲在一审时提交了双方于2016年4月1日签订的《租用住所（经营场所）协议书》，却未提交该证据，不符合常理。该证据的载体为太平街道出租房屋备案登记表，方荷玲亦承认登记表上的“补充协议”及相关文字均系其书写，从文字内容看，中博建设集团有限公司不仅退还20万现金，还自愿承担装修费用等一切损失，用2016年至2019年5月前房租相抵。上述文字内容与2016年4月1日的《租用住所（经营场所）协议书》内容不能相互印证。因此，在中博建设集团有限公司对证据真实性提出异议的情形下，本院对该证据的证明效力不予确认。
本院二审查明的事实与原审判决认定的事实一致，对原审判决认定的事实本院予以确认。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，因上诉人的上诉请求包括支持其一审的反诉请求，故二审中双方当事人的争议焦点是：一、上诉人应否按照2015年10月15日的《房屋租赁合同》的约定履行；二、上诉人的一审反诉请求应否在本案中一并处理。关于第一个争议焦点，上诉人上诉主张，双方于2016年4月1日签订《租用住所（经营场所）协议书》，在租赁面积、租金标准、租赁期限方面均对2015年10月15日的《房屋租赁合同》的内容作了变更，被上诉人要求上诉人按照328000元的年租金标准支付于法不符。本院经审查认为，上诉人在一审庭审中认可《租用住所（经营场所）协议书》系为其申请办理营业执照而签订，事实上，上诉人亦于2016年4月5日以温岭市太平街道锦屏路28号锦屏大厦901室为经营场所提出个体工商户开业登记申请。而且上诉人在签订《房屋租赁合同》后即支付了半年租金164000元、押金36000元，但在《租用住所（经营场所）协议书》中，双方未对前期已付租金如何折抵以及后期应付租金如何支付作出约定。在上诉人未能提供其他证据予以佐证的情形下，其仅凭《租用住所（经营场所）协议书》主张合同变更，本院不予支持。因此，原审判决上诉人按照《房屋租赁合同》的约定履行应属得当。虽然《房屋租赁合同》第一条约定案涉房屋出租给上诉人作办公使用，但并未约定被上诉人负有协助上诉人办理营业执照的义务，上诉人以办理营业执照存在障碍为由主张合同目的不能实现，本院不予支持。关于第二个争议焦点，上诉人在本案一审中提出反诉，要求被上诉人返还租金、赔偿损失等，而原审法院已于2016年3月7日裁定受理被上诉人的重整申请，故依照企业破产法有关规定，上诉人应通过先行向管理人申报债权的方式行使权利。因此，原审法院裁定驳回上诉人的反诉符合法律规定。
综上所述，方荷玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决适用法律正确，判决得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人方荷玲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴 谦
审 判 员 徐黎明
代理审判员 黄 磊
二〇一七年七月十一日
代书 记员 郭巧燕