四川省宜宾市翠屏区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川1502民初5334号
原告：ＸＸ荣，男，1958年5月5日出生，汉族，成都市武侯区人。
委托诉讼代理人：翁广洪，四川丰宜律师事务所律师，执业证号15115199810487099。
委托诉讼代理人：刘强，四川丰宜律师事务所律师，执业证号15115199210537895。
被告：四川省宜宾五粮液集团宜宾制药有限责任公司，住所地四川省宜宾罗龙工业集中区滨江东路1号，注册号511500000017364。
法定代表人：丁方，该公司董事长。
委托诉讼代理人：黄泽辉，四川宏成律师事务所律师,执业证号15115199410669373。
原告ＸＸ荣与被告四川省宜宾五粮液集团宜宾制药有限责任公司（以下简称五粮液制药公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告ＸＸ荣及其委托诉讼代理人翁广洪，被告五粮液制药公司的委托诉讼代理人黄泽辉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告ＸＸ荣向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法确认原告与被告之间关于宜宾市翠屏区南岸长江大道中段2号房屋的买卖行为合法、有效；2、被告协助办理房屋所有权变更登记；3、本案案件受理费由被告承担。事实和理由：位于宜宾市翠屏区、建筑面积596.46平方米的营业用房登记在四川省宜宾五粮液集团宜宾制药厂（以下简称五粮液制药厂）名下，五粮液制药厂现已变更为五粮液制药公司，房屋所有权证存根载明：证号为宜宾市房权证翠屏区字第00041X**号，房屋所有权人为五粮液制药厂，房屋坐落为宜宾市翠屏区，结构为钢混，所在层数为第一层，建筑面积为596.46平方米。1998年，原告ＸＸ荣与五粮液制药厂约定，由原告出资160万元购买上述商业用房，后原告ＸＸ荣分别于1998年10月、2000年7月委托宜宾港连玻璃制品有限公司、屈锡武各向五粮液制药厂支付了80万元。2000年8月15日，五粮液制药厂与宜宾市金利典当行有限公司、原告ＸＸ荣签订的《质押贷款合同》中约定，五粮液制药厂明确确认上述房屋所有权属于原告ＸＸ荣。五粮液制药厂于2001年5月17日领取了该房屋的房屋所有权证书。综上所述，原告ＸＸ荣与五粮液制药厂签订的房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，现被告已领取了房屋所有权证书，应当依法协助办理房屋所有权变更登记。为此，为保护原告的合法权益，请求依法判如所请。
被告五粮液制药公司辩称：我司所有的坐落于宜宾市翠屏区长江大道中段2号1幢1层建筑面积596.46平方米房屋，宜宾市房地产管理局于2001年5月7日向我司颁发了宜宾市房权证翠屏区00041X**号《房屋所有权证》，至今未发生变更登记，其权属证书由四川省宜宾五粮液集团公司掌管，根据《物权法》规定，该房屋的所有权人为我司。本案诉争房屋系我司于1995年报政府批准立项后，于2000年竣工建成7层楼房即36套职工住房（建筑面积3391.61平方米）和第一层建筑面积596.46平方米房屋（即诉争房屋），在建设过程中，由于我司资金不足拟将建成后的第一层部分房屋对外转让筹资，当时中外合资宜宾港连玻璃制品有限公司（以下简称宜宾港连公司）有意购买，由宜宾港连公司先行预付部分房款以解决我司建设资金不足，待房屋建成后按政府批准的房屋转让方案再具体商议签订房屋买卖合同。其后，宜宾港连公司于1998年10月16日预付了80万元房款，同日我司向宜宾港连公司出具了《收款收据》，2000年7月3日，宜宾港连公司通过屈锡武转账预付了80万元。讼争房屋建成后，因我司时为国有企业现为国有控股有限公司，处置国有资产需要向政府及政府部门报批，加之诉争房屋所使用的土地系划拨土地，转让房屋依法也应向政府报批，故此，我司就新建成楼房的第一层拟转让部分房屋向宜宾市政府及相关职能部门如国资委、国土资源局请示汇报，但未获得准许，我司也就无法与宜宾港连公司商议签订房屋买卖合同。后我司与宜宾港连公司未达成诉争房屋买卖协议，更与原告无诉争房屋买卖的意向性意见。2000年8月，原告因向他人借款商请我司作担保，鉴于当时宜宾港连公司对我司建房资金的支持且未偿还，而原告作为宜宾港连公司法定代表人为此作了工作，故我司同意作为原告的担保人并在《质押贷款合同》上签字盖章。而今原告依据《质押贷款合同》约定的“宜宾南岸下渡口宜宾制药厂宿舍门面属于乙方”主张诉争房屋的所有权，其理由不能成立，该合同中约定的“宜宾南岸下渡口宜宾制药厂宿舍门面”，并非指向的是诉争房屋，而仅仅是泛泛而指，我司位于宜宾市翠屏区南岸下渡口宿舍楼下有十多间门面，而诉争房屋的位置为宜宾市翠屏区。我司与原告之间无任何房屋买卖关系，原告至今不具有宜宾南岸下渡口宜宾制药厂宿舍门面所有权，合同约定的房屋建筑面积为551平方米，而诉争房屋的建筑面积为596.46平方米，多出45.46平方米。合同约定了质押、借款、购房、抵偿等，其约定不明即合同未成立不具有法律约束力，该合同约定房产质押及债务履行期届满质权人未受清偿时质物的所有权归质权人所有，违反了担保法规定故合同无效。本案诉争房屋已被湖州市吴兴区人民法院查封，综上，原告诉称与我司签订了房屋买卖合同，没有事实依据，我司与宜宾港连公司存在房屋买卖意向，但未形成协议。因此，原告的诉讼请求没有事实根据和法律依据，人民法院应当依法驳回原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
就各方争议的事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：
四川宜宾五粮液集团宜宾制药厂于2002年6月25日更名为四川省宜宾五粮液集团宜宾制药有限责任公司（本案被告）。1985年2月12日，宜宾市人民政府同意宜宾制药厂对其原租用的南岸乡中棚生产组土地等补办征地手续。1994年6月18日，宜宾市国土局批准同意宜宾制药厂用地，地址为宜宾市南岸下渡口，用地面积22961.6平方米（本案争议房屋所涉土地面积包含在内），用地类别：厂房、住宅。1996年5月29日，宜宾市人民政府出具宜市府函（1996）058号批复，同意划拨宜宾市南岸街道办事处国有土地131平方米作为宜宾药业有限总公司宜宾制药厂修建综合楼用地，并同意按划拨国有土地所达成的有关补偿协议执行补偿。上述宗地于1998年由宜宾五粮液集团公司兼并，根据宜府函【1998】15号批复及宜国资企（1999）31号批复，同意将上述国有土地使用权权利人确定为：四川省宜宾五粮液集团宜宾制药厂，经实地测量后，宗地面积为20635.7平方米，座落于：宜宾市南岸长江大道中段2号。五粮液制药厂于1995年起在上述宗地上修建房屋（含职工住房），并于2000年竣工。
2001年5月17日，五粮液制药厂取得了宜宾市翠屏区南岸长江大道中段2号第一层596.46平方米房屋（本案诉争房屋）的房屋所有权证（宜宾市翠屏区字第00041XXX号），该房屋所有权证上备注：房屋用途为非住宅；2002年五粮液制药厂取得土地使用权证【土地证号：（2002）25**号】，该土地使用权证上载明：南岸房屋（本案争议房屋）所涉土地：宗地面积89.21平方米，权利人：四川省宜宾五粮液集团宜宾制药厂，使用权性质：划拨。
1998年10月16日，宜宾港连玻璃制品有限公司向五粮液制药厂支付80万元，五粮液制药厂出具“收款收据”，该收款收据上载明：交来购新楼门面款80万元，五粮液制药厂的记账凭证上载明该笔款项为“宜宾港连玻璃制品有限公司购房款”；2000年7月3日，屈锡武向五粮液制药厂支付房款80万元，该笔进账单上明确载明：“宜宾制药厂：今委托屈锡武转付本人应付贵厂款项，现附上复印银行转账单壹份，特此说明”，后加盖了ＸＸ荣私印以及宜宾港连公司的公章。2016年10月14日，宜宾港连玻璃制品有限公司向本院出具“情况说明”，内容为：1998年10月16日，我司受ＸＸ荣的个人委托，通过我司账户向五粮液制药厂支付的80万元，该款虽以我司名义转账支付，但实为ＸＸ荣个人向五粮液制药厂支付的购买本案诉争房屋的购房款。2000年7月3日，屈锡武个人通过其私人账户向五粮液制药厂转款80万元，因ＸＸ荣时任我司法定代表人，因当时其本人不在宜宾，为确认该款确为屈锡武个人代ＸＸ荣个人支付的购房款，应屈锡武和五粮液制药厂的要求，我司在进账单上加盖印章，但该款事实上与我司无关。诉讼中，屈锡武到庭证实ＸＸ荣于2000年7月3日委托其付款80万元至五粮液制药厂的真实性。针对上述房屋的买卖原被告均未签订书面合同。
2000年8月15日，原告ＸＸ荣（乙方）与被告五粮液制药厂（丙方）、宜宾市金利典当行有限公司（甲方）三方签订《质押贷款合同》，合同约定：经甲、乙、丙三方共同商定同意，将乙方所有位于宜宾南岸下渡口宜宾制药厂宿舍门面质押给甲方，由于乙方房产的所有权证（国有土地证、房屋产权证）在办理过程中，为了保证甲方的权利，特签订以下合同款项：甲方（庭审中原告陈述，此为笔误）出资150万元购买乙方宜宾制药厂宿舍门面（营业房），建筑面积551平方米，质押时间为叁个月（2000年8月14日至2000年11月14日），贷款利率50‰（含综合费率），乙方自愿以本人有权处理的宜宾制药厂宿舍门面质押给甲方，乙方到期没有归还甲方借款本息，甲方有权处理该门面扣收其所欠本息及违约金，乙方不得以任何理由予以阻拦；乙方到期没有归还甲方借款本息，且国有土地证、房产证均未办理，甲方将门面抵还贷款时办理“两证”，其一切费用由乙方承担；乙方到期没有归还甲方借款本息，由甲方办理两证过程中，丙方无条件向甲方提供办理两证所需的证明材料、文函及有关资料等。丙方必须保证该合同规定位于宜宾南岸下渡口宜宾制药厂宿舍门面所有权属于乙方；乙方如到期没有归还甲方借款本息，除承担合同规定条款责任，并赔偿违约金200000元。合同签订后，利典当行接收了本案争议房屋，原告ＸＸ荣因到期未偿还金利典当行的借款，金利典当行遂将争议房屋折价抵偿给了宜宾县农村信用合作联社，并与宜宾县农村信用合作联社签订《抵贷资产协议书》，宜宾县农村信用合作联社所属宜宾县柏溪信用合作社接收本案争议房屋后，将房屋出租他人，并收取租金。
本案争议房屋于2014年9月11日因被告与案外人存在纠纷，故被湖州市吴兴区人民法院查封，查封期限为2014年9月11日至2016年9月10日。
另查明：宜宾市人民政府于2010年4月4日出具的“宜宾市人民政府关于实施南岸东区三江口区域土地整理有关事项的通告【宜府通（2010）2号】”：自本通告发布之日起，属南岸东区三江口区域内（本案争议房屋属于该区域内）规划拆迁的房屋，房管部门暂停办理房屋所有权登记及抵押、转让过户手续，国土资源部门暂停办理土地使用权登记及抵押、转让过户手续。
本院认为：原被告虽未签订书面买卖协议，但通过五粮液制药厂的记账凭证、原告委托第三方付款160万元的凭证以及原被告、金利典当行三方签订的《质押贷款合同》等形成的证据锁链，可以认定原告于1998年、2000年分别出资80万元，合计160万元购买宜宾市南岸长江大道中段2号一层（宜宾市房权证翠屏区字第00041X**号）房屋的事实，且金利典当行接收该房屋的行为应为对房屋的转移占有，应当认定买卖双方对上述房屋完成了交付。虽然双方在转让房地产时，争议房屋尚未取得房屋所有权证书，房屋所涉土地的使用权性质为划拨，未经过有批准权的人民政府审批，上述买卖行为确实违反了《城市房地产管理法》第四十条之规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”，但该规定应属于管理性强制规定，并非《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项规定中所指的效力性强制性规定，故原被告之间的买卖行为有效，本院予以认定，原告请求确认原告向被告购买宜宾市翠屏区南岸长江大道中段2号建筑面积596.46平方米房屋的行为有效，本院予以支持。
原告请求被告协助办理本案争议房屋的所有权变更登记，因该房屋过户交易得以进行的前提是符合《城市房地产管理法》第四十条的管理性强制性规定，即由有批准权的人民政府审批以及由当事人补缴土地出让金等，且根据宜宾市人民政府于2010年4月4日出具的的通告，国土部门、房管部门已于2010年4月4日起暂停办理本案诉争房屋的转让过户手续，故原告的此请求因行政管理行为等而暂无法实现，故本院不予支持。被告辩称双方之间不存在买卖房屋的行为，经查，与事实不符，本院不予采信。
据此，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、依照《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定，判决如下：
一、原告ＸＸ荣向被告四川省宜宾五粮液集团宜宾制药有限责任公司购买宜宾市翠屏区南岸长江大道中段2号（房屋所有权证号为宜宾市房权证翠屏区字第00041X**号，面积为596.46平方米）房屋的行为有效。
二、驳回原告ＸＸ荣的其他诉讼请求。
案件受理费73400元，减半收取计36700元，由被告四川省宜宾五粮液集团宜宾制药有限责任公司负担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省宜宾市中级人民法院。
审判员 王 利
二〇一七年五月十七日
书记员 杨象婷