辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大民二终字第01186号
上诉人（原审原告)：辽宁富通工贸有限公司，住所地大连市中山区中林园8号。
法定代表人：李景财，该公司总经理。
委托代理人：常冉，辽宁同方律师事务所大连分所律师。
被上诉人（原审被告）：大连酉泉食品有限公司，住所地大连市金州区友谊街道龙王庙村。
法定代表人：冯善有，该公司董事长。
委托代理人：关成舟，该公司职员。
委托代理人：于德礼，该公司职员。
原审原告辽宁富通工贸有限公司（以下简称“富通公司”）与原审被告大连酉泉食品有限公司（以下简称“酉泉公司”）房屋租赁合同纠纷一案，大连市金州区人民法院于2015年5月14日作出(2015)金民初字第130号民事判决，富通公司、酉泉公司均不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人富通公司的委托代理人常冉，上诉人酉泉公司的法定代表人冯善有及其委托代理人于德礼、关成舟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审原告富通公司在一审中诉称：2000年12月27日，被告酉泉公司与辽宁省土产进出口公司山菜加工厂（简称山菜厂）签订《房屋租赁合同》，被告酉泉公司承租山菜厂仓库及房屋约2256平方米，租金每年35000元，期限自2001年1月1日至2030年12月31日。2002年7月1日，被告酉泉公司与山菜厂又签订《房屋租赁合同》，被告酉泉公司另租赁山菜厂仓库约500平方米，租金每年30000元，期限自2002年7月1日至2030年12月31日，两份《房屋租赁合同》均约定每年租金分两期支付，支付日期为当年1月和7月。2006年出租方山菜厂与原告富通公司签订了《协议书》，协议中约定将被告酉泉公司承租的房屋及仓库转让给原告富通公司。被告酉泉公司自2007年1月1日起开始向原告富通公司支付租金及水电费，正常履行租赁合同，但自2009年9月起，被告酉泉公司开始欠缴水费，自2011年6月开始欠缴电费，自2013年1月欠缴租金。在此期间，原告富通公司多次以电话及特快专递发函等形式向被告酉泉公司催缴租金及水电费，被告酉泉公司一直拒绝支付。截止至2014年8月，被告酉泉公司拖欠租金130000元、水费125057元（2009年9月至2014年7月）、电费222781元(2011年6月至2014年7月)，合计欠款477838元。原告富通公司认为，被告酉泉公司迟延履行交纳租金、水电费义务，其行为对原告富通公司利益造成严重损害，构成严重违约，依据《中华人民共和国合同法》相关规定，原告富通公司有权解除合同，故为维护原告富通公司合法权益，特向贵院提起诉讼：1、请求法院依法判决解除原、被告之间签署的《房屋租赁合同》，并限期腾退房屋；2、判令被告酉泉公司支付应付租金130000元（2013年、2014年）、水电费347838元（至2014年8月)，合计477838元。3、本案诉讼费用由被告酉泉公司承担。
原审被告酉泉公司在一审中辩称：不认同原告富通公司各项诉请，请法院驳回原告富通公司起诉。理由：一、原告富通公司诉讼主体不合法，被告酉泉公司是与山菜厂签订的房屋租赁合同，山菜厂系被告酉泉公司承租房屋的所有权人，原、被告间不存在承租、买卖、合作等直接利害关系，原告富通公司不能仅凭其与山菜厂签订的协议书就认定被告酉泉公司承租的房屋为其所有，要求与被告酉泉公司解除租赁合同，并收取租金、水电费的诉请没有依据。二、原告富通公司依据的辽宁省国有资产管理委员会《关于辽宁省土产进出口公司山菜加工厂改制后以原有厂房土地及房产出让解决职工安置费用及偿还债务的函》（辽国资协发（2005）10号文件）及《关于请予协助辽宁省土产进出口公司山菜加工厂改制后原有厂房土地及房产变更登记的函》是虚假文书，据被告酉泉公司在省国资委网站及向国资委部门咨询了解到，两份函件签章的辽宁省国有资产管理委员会大连协调组已经于2004年撤销，文件头及印章中缺少“监督”字样，且签章与文件头不一致；原告富通公司工商登记的成立时间是2006年1月。但原告富通公司与案外人山菜厂签订所谓的转让合同时间为2005年12月20日，就是原告富通公司还没有成立时就与山菜厂签订了转让合同，足以说明原告富通公司提供的两件函件是虚假文书。根据关于规范国有资产改制工作的意见（2003）96号文件，辽国资委（2006）90号文件、关于企业国有产权转让管理暂行办法第3号文件，都明确了一个法律事实，在相应的国有资产监督管理范围内，如果没有涉案企业改制信息，就视为不存在这种改制。通过本案被告酉泉公司向法庭出示所有的法律文件及政府的行政复议结论，均可证实本案原告富通公司与所谓案外人山菜厂改制本身是虚假的，同时本案被告酉泉公司向工商局调取了涉案的案外人山菜厂工商登记相应资料，清楚记载该山菜厂仍处于经营状况，同时涉案的厂房、土地等所有者依然为案外人山菜厂，通过上述的证据及法律规范，均可证实原告富通公司提供的两份函件和一份协议书，不能成为其“承接”山菜厂的合法依据，基此亦无资格享有解除租赁合同及索要房租、水电费等事项的权利。
一审法院经审理查明：2000年12月27日，被告酉泉公司与辽宁省土产进出口公司山菜加工厂（简称山菜厂）签订《房屋租赁合同》，被告酉泉公司承租山菜厂所有的仓库及房屋约2256平方米，租金每年35000元，期限自2001年1月1日至2030年12月31日。2002年7月1日，被告酉泉公司与山菜厂又签订一份《房屋租赁合同》，被告酉泉公司另租赁山菜厂仓库约500平方米，租金每年30000元，期限自2002年7月1日至2030年12月31日。两份《房屋租赁合同》均约定每年租金于当年1月和7月分两期支付。2005年出租方山菜厂改制，原告富通公司受让了山菜厂位于金州区龙王庙的厂房及土地等资产，包括出租给被告的仓库及房屋。2006年4月12日，山菜厂与原告富通公司签订了协议书，其中约定，因该土地使用权证及房屋所有权证短期内不能办理完毕，在办理期间该房屋、土地的使用、收益权自2006年4月20日起转让给富通公司享有，该公司有权对所有承租人收取租金。自2007年1月1日起由原告富通公司向承租方即被告酉泉公司收取租金及水电费，并通知了被告酉泉公司。2007年、2008年，被告酉泉公司向原告富通公司交纳了租金。2009年，被告酉泉公司以原告富通公司与原出租方山菜厂之间转让不合法为由，拒绝向原告富通公司交纳租金。原告富通公司将被告酉泉公司诉至一审法院，被告酉泉公司将2009年上半年租金给付原告富通公司。2009年下半年，被告酉泉公司仍未按期交纳租金，原告富通公司催要无果，再次诉至一审法院，诉请判令被告酉泉公司给付欠付租金并解除原、被告的租赁合同。被告酉泉公司在该案审理中，向原告富通公司支付了2009年下半年租金。一审法院查明了上述事实并作出（2009）金民二初字第297号民事判决书，判决驳回原告富通公司要求解除租赁合同的诉讼请求。至此，租赁合同继续履行。但被告酉泉公司2009年9月开始不支付水费，2011年6月开始不支付电费，2013年开始不给付租金。在此期间，原告富通公司多次以电话及特快专递发函等形式向被告酉泉公司催缴租金及水电费，被告酉泉公司一直未给付。原告富通公司曾于2013年3月19日将被告酉泉公司诉至一审法院，要求被告酉泉公司给付拖欠的水电费并解除房屋租赁合同，后原告富通公司于2013年9月16日以双方庭外调解为由撤回起诉。至2014年8月，被告酉泉公司已欠付租金130000元、水费125057元、电费222781元，合计欠款477838元。
另查，本案被告酉泉公司曾于2008年将本案原告富通公司诉至一审法院，诉请本案原告富通公司赔偿因其停止供电给被告酉泉公司造成的财产损失，一审法院在该案中查明，2007年，原告富通公司因被告酉泉公司拒绝支付水电费，切断了对被告酉泉公司的供电，并于同年8月将被告酉泉公司诉至大连市中山区人民法院，要求支付所欠水电费，被告酉泉公司于8月24日向原告支付了所欠费用，原告富通公司及时恢复了对其供电，并于8月27日向该院申请撤诉，该院于8月28日作出（2007）中民合初字1710号民事裁定书，准予原告富通公司撤诉。一审法院依上述查明的事实，作出（2008）金民权初字第614号民事判决，判决认为，富通公司合法受让山菜厂的房屋，不影响山菜厂与酉泉食品租赁合同的效力，富通公司取代了原所有人山菜厂的地位成为新的出租人，酉泉公司应向富通公司履行租赁合同义务，富通公司因酉泉公司未按约定支付水电费，在多次催收无果情况下，中止履行供电义务的行为，不构成对酉泉公司的侵权，故驳回了酉泉公司的诉讼请求。酉泉公司不服，以富通公司提供的证据不足以证明山菜厂改制行为符合法律规定，富通公司取代山菜厂成为新的出租人没有依据，原、被告间不存在任何关系，更不存在债权债务关系，富通公司断电行为系非法侵权，应承担赔偿责任为由上诉至大连市中级人民法院，该院作出（2009）大民一终字第829号民事判决，认为山菜厂系国有企业，在改制中为解决职工及偿还银行贷款，经辽宁省国有资产管理委员会批准，并根据辽国资协发（2005）10号文件规定，山菜厂与富通公司签订书面协议，将其土地资产及房屋资产出让给富通公司。该转让行为有合法依据，故合法有效。上诉人（酉泉食品）与山菜厂之间签订的《房屋租赁合同》及补充协议，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，根据买卖不破租赁的原则，该租赁合同对上诉人与富通公司继续有效，原租赁合同对双方均有约束力。因酉泉公司在富通公司催要并告知情况下，仍拒不给付水电费，对其停电的行为是依合同享有的权利，没有过错，酉泉公司要求其赔偿损失没有法律依据，故驳回其上诉，维持原判。
再查：因原告富通公司统一代收被告酉泉公司的水费向自来水公司缴费，统一代收电费向大连磁带厂缴费，原告富通公司已给被告酉泉公司垫付2009年9月至2014年7月水费125057元，垫付2011年至2014年7月电费222781元。
又查：被告提供的《辽宁省人民政府办公厅转发辽宁省人民政府国有资产监督管理委员会关于规范省直国有企业改制工作实施意见的通知》（复印件）辽政办发[2005]24号文件中规定所有省属企业及下属的子企业改制申请均需报国资委审批。《关于明确省属国有企业改制程序的通知》（复印件）（2006）90号文件中规定，各省属企业在将改制方案实施结果报有关部门的同时，必须将相关内容报送省国资委备案。辽宁省人民政府（2010）7号行政复议决定书（复印件）中记载被告酉泉公司曾于2008年11月4日到辽宁省国有资产监督管理委员会申请查阅山菜厂改制和转让相关信息，被告知没有找到任何相关信息。
一审法院认为：原告富通公司与山菜厂之间的转让协议的效力，业经一审法院及大连市中级人民法院的多份生效判决认定为合法有效，原告富通公司已经受让了山菜厂与被告酉泉公司签订的厂房及仓库租赁合同的权利义务，被告酉泉公司使用承租的房屋和厂房，应当依约交纳租金及支付水电费，原告富通公司诉请其给付欠付的租金及欠缴的水电费的主张，合法有据，应予支持。且原告富通公司与山菜厂关于受让山菜厂土地和房屋的协议书中明确约定，在未办理房屋所有权证及土地使用权证期间，该土地和房屋的使用、收益权由原告享有，即无论原告是否办理了受让房屋的所有权证书，其已实际取得了山菜厂出租给被告酉泉公司的房屋及仓库的收益权，其有权依约向被告酉泉公司收取租金。故被告酉泉公司辩解，因辽宁省国资委行政复议函中记载，在其信息库内没有原告富通公司与案外人山菜厂转让或改制的任何信息，即说明山菜厂的改制及将财产出让给原告富通公司不合法的意见，与本案不属同一法律关系，被告酉泉公司可通过其它方式另行主张。2007年，被告酉泉公司在原告富通公司将其诉于中山区人民法院要求给付水电费的案件审理过程中，向原告富通公司偿还了欠付的水电费；2009年，被告酉泉公司在原告富通公司将其诉至一审法院要求给付租金的案件审理过程中，亦向原告富通公司给付了欠付的租金，综合以上情况，足以认定其对山菜厂将租赁合同的权利义务转让给原告富通公司是明知和认可的，并已实际履行。被告酉泉公司辩解从不知道是向原告富通公司交纳租金，一直是向山菜厂交纳租金以及其未使用自来水无需缴纳水费的意见，没有事实依据，不予采纳。被告酉泉公司未能按约定的期限履行给付租金及水电费的义务，已构成违约。但考虑被告酉泉公司欠付租金有其一定的客观原因，为保障合同的相对稳定性，该租赁合同不宜解除。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十九条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，作出如下判决：一、被告大连酉泉食品有限公司于判决生效后十日内给付原告辽宁富通工贸有限公司房屋租金130000元、水费125057元、电费222781元，合计477838元；二、驳回原告富通公司的其它诉讼请求。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8460元，由被告大连酉泉食品有限公司负担。
宣判后,富通公司、酉泉公司均不服,上诉至本院。
上诉人富通公司请求撤销原审判决第二项，依法改判。其基本上诉理由为：法律的目的在于定纷止争，并且根据法律的公平原则要兼顾各方当事人的合法权益，尽最大努力实现社会的公平、正义。在本案中，酉泉公司自2007年起开始拖欠租金、水费和电费，富通公司多次以电话及特快专递发函的方式催要，酉泉公司均拒绝支付，直到富通公司将此事诉至法院，其才会支付拖欠的费用。上诉人在2007年、2009年、2013年、2014年多次将被上诉人诉至大连市金州区人民法院。酉泉公司的这种严重的违约行为，已经不利于实现合同的目的，根据《合同法》第九十四条之规定，富通公司依法享有解除合同的权利。一审法院以“为保障合同的相对稳定性”为由未判决解除双方签订的租赁合同，对富通公司来说是显失公平的。
酉泉公司请求撤销原审判决，依法改判驳回富通公司的诉讼请求。其基本上诉理由为：一、富通公司不是案涉房屋的房主，其诉请应予驳回。1.酉泉公司已向一审法庭提交的一系列新证据证明，辽宁省国资委根本没有批复省属国有企业山菜厂改制。在这个大前提下，任何人都无权对其资产进行诸如转让等处置。因此，富通公司与山菜厂签订的所谓“协议书”，是无效的。2.酉泉公司于2000年12月27日与山菜厂签订的《房屋租赁合同》约定，合同生效期内，不得擅自将上列房屋转让、出卖和抵押。根据《中华人民共和国合同法》第七十九条第(二)项的规定，山菜厂与富通公司签订财产转让协议的行为既违反了法律规定，也违反了合同约定。富通公司依据无法律效力的协议书向酉泉公司主张所谓的权利，不应得到法律的支持。3.《中华人民共和国物权法》第十七条规定:“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”，而富通公司不能提供物权证据，即由国家机关颁发的房产、土地证件，而不是现有的两个函件和一纸协议。二、原审判决认定事实的错误。1.在没有见到辽宁省国资委关于山菜厂改制的批复文件、没有见到改制程序规定的一系列合法手续、更没有见到土地证和房产证的情况下，就认定富通公司承接山菜厂合法有效是没有事实依据的，“多份生效判决”认定事实也是错误的。另外,“多份生效判决”均是在2009年以前作出的，而本案一审时上诉人提供的新的证据均是在2009年以后收集到的。这些大多来自国家机关、具有权威性的新证据，足以推翻此前的“多份生效判决”。所以，本案一审仍旧沿袭2009年以前认定的所谓证据来框定本案的事实本源，显然是错误的。2.关于此节事实，上诉人在一审时己作过陈述，即开始阶段，酉泉公司在两份函件和协议书的蒙骗下，对山菜厂己改制、富通公司成为新的房东的事实信以为真，并遵循着买卖不破租赁及诚实守信的原则，自2007年1月1日起开始向富通公司支付租金及水电费。但后来，酉泉公司看到了2010年辽宁省人民政府的行政复议决定书中查明的事实后，才知道上当受骗。从2009年末起不再向其履行付款义务。因此，不能以此前给付租金的行为来证明现在依旧是“酉泉公司对山菜厂将租赁合同的权利义务转让给富通公司是明知和认可的”，更不能以此来反证其违法行为的合法性。三、酉泉公司与富通公司之间无任何直接或间接的利害关系，双方没有签订任何有关租赁、买卖、合作等合同和协议，更不存在债权和债务关系。因此，所谓解除合同根本不成立。现富通公司无据证明酉泉公司使用的是其合法拥有的财产，故酉泉公司是否欠缴房租、水、电费等与富通公司没有丝毫关系。
本院经审理对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，虽然上诉人酉泉公司在辽宁省国有资产监督管理委员会没有见到山菜厂改制的批复文件，又提供了国有企业改制的操作规范性文件，但这些尚不足以推翻已经发生法律效力的裁判文书对事实的认定，因此，一审法院认定上诉人富通公司受让了山菜厂厂房及土地等资产的事实正确，继而依据买卖不破租赁的原则判决酉泉公司向富通公司支付租金、水电费并无不当，上诉人酉泉公司认为富通公司主体资格不适格的上诉理由，依据不足。至于上诉人提出的其与山菜厂之间的租赁合同中有“合同生效期内，不得擅自将上列房屋转让、出卖和抵押”的约定，故转让协议无效的抗辩，因合同具有相对性，该项约定在转让前约束的是酉泉公司与山菜厂，而富通公司承继租赁合同权利义务后才受此约束，然而富通公司受让后并无上述违约行为，上诉人不能以该理由对抗富通公司，其只能向山菜厂主张权利，且山菜厂即使转让案涉房地产亦不构成山菜厂与富通公司之间转让协议无效，更何况，生效的法律文书已经确认转让协议有效。因此，上诉人酉泉公司的上诉缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
关于合同应否解除的问题，本院认为，尽管酉泉公司多次欠付租金、水电费，确有违约行为，但鉴于富通公司诉讼后酉泉公司都能履行给付租金、水电费义务，且富通公司受让案涉房地产后长期未能办理过户登记令酉泉公司产生合理怀疑，酉泉公司此次拒付租金尚情有可原，因此，一审从维护交易稳定的角度出发不予解除合同并无不妥。
综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费16920元（上诉人富通公司、酉泉公司各预交8460），由上诉人辽宁富通工贸有限公司、大连酉泉食品有限公司各负担8460元。
本判决为终审判决。
审判长 侯学枝
审判员 丁大勇
审判员 刘冬艳
二〇一五年八月二十八日
书记员 耿 艳