广东省深圳市宝安区人民法院	民 事 判 决 书	（2017）粤0306民初7557号	原告林文来，男，汉族，1966午4月6日出生，住址深圳市宝安区，	原告林淡音，女，汉族，1966年5月18日出生，住址深圳市宝安区，	以上两原告共同委托代理人刘忠，广东宝城律师事务所律师。	以上两原告共同委托代理人李佳昱，广东宝城律师事务所律师。	被告李名勤，男，汉族，1955年3月18日出生，住址深圳市宝安区，	被告李婵贤，女，汉族，1956年11月13日出生，住址深圳市宝安区，	两被告共同委托代理人肖林安，湖南承信律师事务所律师。	原告林文来、林淡音和被告李名勤、李婵贤房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。两原告共同委托代理人刘忠、两被告及其委托代理人肖林安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。	原告诉称，原、被告于2013年4月18日签订《房屋转让协议书》，约定原告将位于深圳市宝安区西乡街道的房屋（房地产证号：深房地字第××号，宗地号）转让给被告。现原告认为涉案房产已经行政主管部门确认为非市场商品房，不得在市场上流通转让，原、被告签订的买卖合同为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条规定，为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、确认原、被告签订的《房屋转让协议》无效；2、被告返还深房地字第××号房屋及房地产证；3、本案的诉讼费由两被告承担。	被告答辩称，一、本案不属于《中华人民共和国合同法》第52条规定的任何一种情形，不能确认为无效。1、由于现行法律、法规对农民房买卖的问题缺乏明确系统的规定，根据《土地管理法》第62条第四款规定，“农村村民出卖、出租房屋后，再申请宅基地的，不予批准”。但从这一规定看，法律并不禁止农村村民在出卖房屋时，同时转让宅基地使用权。在现行法律或行政法规中，并没有禁止城市居民购买农村集体所有土地上房屋的强制性规定，《土地管理法》中没有这样的禁止性规定，《城市房地产管理》也没有。没有禁止的就不具有违法性。2、1963年3月20日中共中央《关于对社员宅基地问题作一些补充规定的通知》第2项规定：“社员有买卖房屋的权利。房屋出卖后，宅基地的使用权即随之转移给房主，但宅基地的所有权仍归集体所有。”这一规定，明确了村民拥有买卖房屋的权利，并且房屋买卖完后，宅基地的所有权仍归集体所有。根据“法无明文禁止即自由”的理念，农民房的买卖并不违反《土地管理法》。3、根据《土地管理法》第63条规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。该条文针对的是农民集体所有的土地使用权，不是集体土地的房屋，涉案房屋属于有产权证的合法房产，当事人自愿买卖，合同履行完毕，没有违反法律、行政法规的强制性规定，不存在合同无效的情形，原告诉请确认合同无效、被告返还房屋及房地产证，均无法律依据，不应予以支持。二、认定合同有效，符合诚实信用原则，有利于保护守信方的利益促进交易安全。2009年7月最高人民法院《关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》十条中明确提出，房地产案件的审判涉及到房地产企业和广大人民群众的切身利益，要从保障企业合法权益，保障人民群众居住权益的角度出发进行解决。原告当初在卖房时明知为农民房，但为了追逐利益，依然将房出售，从2013年到2017年时隔4年房价上涨，同时该房屋面临拆迁，原告现在主张确认合同无效以谋求更大利益，原告严重违背诚实信用原则。请求法院全面考虑合同无效后对双方的利益影响，原告获得巨大的经济利益，而被告为购买涉案房产，将老家的房产出售进行了装修，并变更了水电户名，被告人一家老小都居住在涉案房产，没有其他房屋居住，因房屋增值和原买卖价格的差异造成的损失，基于保护交易安全的角度出发，本案合同不应当做无效处理。	经审理查明：2003年1月8日，两原告作为权利人对涉案房产进行了深圳市宝安区处理历史遗留违法私房的申报。	2006年10月25日，位于深圳市宝安区西乡街道蚝业社区沙头坊81号的私宅1栋经核准登记在两原告名下，两原告各占50%的份额，房地产证号为深房地字第××号，不动产权资料电脑查询结果表载明土地所有权来源为集体所有。	2013年4月18日，两原告作为甲方（卖方），两被告作为乙方（买方），双方签订了《房屋转让协议》，相关约定如下：甲方自愿将位于宝安区西乡街道蚝业社区沙头坊81号房产转让给乙方，建筑面积为245.29平方米，房屋转让金额为人民币114万元，办理相关手续所需费用均由乙方负责，乙方必须在签订本协议当日一次性支付购房款，甲方收款后必须开具收据；如果遇到政府或有关部门征收所有赔偿款全归乙方所有，与甲方无关，但甲方应协助乙方办理有关手续；如果以后能够办理产权过户手续，甲方应无条件协助办理，但所需费用全由乙方负担；本协议签订后，任何一方不得悔约，如果乙方悔约，悔约方应支付守约方违约金人民币10万元。	2013年4月19日，两原告出具《收条》，表明收到涉案房屋的转让款人民币114万元。原、被告确认已经两被告已经于2013年4月19日支付了房屋转让款人民币114万元，且两原告当日将涉案房产交付给两被告，交付后由两被告使用至今。	另查，根据深圳市规划国土资源委员会宝安管理局出具的《市规划国土委宝安管理局关于A107-0932宗地业务咨询的复函》称：“根据《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》[2004]102号第二条，根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》的相关规定，两区农村集体经济组织全部成员转为城镇居民后，原属于其成员集体所有的土地属于国家所有”，“根据《关于进一步加快宝安区处理历史遗留违法私房及生产经营性违法建筑处理工作的意见》（深宝府[2006]19号）第12条第(5)款，对原村民一户一栋私房的土地性质，变更为国有，土地来源为划拨，不确定使用年限。”	以上事实，有深圳市宝安区处理历史遗留违法私房申报表、房地产证、不动产权资料电脑查询结果表、房屋转让协议、收条、银行支付结算业务委托凭条、客户回单、市规划国土委宝安管理局关于A107-0932宗地业务咨询的复函等证据和庭审笔录予以证实。	本院认为，本案属于房屋买卖合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条规定，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。本案中，虽然不动产权资料电脑查询结果表载明土地所有权来源为集体所有，但根据《市规划国土委宝安管理局关于A107-0932宗地业务咨询的复函》可知，《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》[2004]102号第二条规定，“根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》的相关规定，两区农村集体经济组织全部成员转为城镇居民后，原属于其成员集体所有的土地属于国家所有”，《关于进一步加快宝安区处理历史遗留违法私房及生产经营性违法建筑处理工作的意见》（深宝府[2006]19号）第12条第(5)款规定，“对原村民一户一栋私房的土地性质，变更为国有，土地来源为划拨，不确定使用年限”，由此可见涉案土地涉案房屋的转让按上述规定从土地的性质角度并不违反法律和行政法规的强制性规定。虽然涉案房产目前尚不符合立即办理过户条件，但原、被告关于办理过户手续的约定是以符合过户条件为前提，即虽然房产现阶段无法通过办理过户手续的方式进行物权转移，但并不影响涉案《房屋转让协议》本身的合同效力。综上所述，现两原告以涉案《房屋转让协议》违反法律规定为由主张确认协议无效，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。另，两原告于2013年4月18日将涉案房屋转让给被告，现房产市场价值已经发生了较大变化，两被告基于对两原告以及双方合同行为的合理信赖，对涉案房产进行了装修等投入，并将对涉案房产的使用作为其购置房产需求的重要指标，作为合同的签订方和履行方，原、被告在行使权利、履行义务均应当遵循诚实信用原则。	综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：	驳回原告林文来、林淡音的诉讼请求。	本案受理费人民币15,060元，由两原告负担，受理费两原告已经预交。	如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。	审 判 长  杨 莹	人民陪审员  黄丽端	人民陪审员  唐宇佳	二〇一七年九月二十九日	书 记 员  李婷霞	书 记 员  李玉婷	附本案相关法律条文如下：	《中华人民共和国合同法》	第五十二条有下列情形之一的，合同无效：	（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；	（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；	（三）以合法形式掩盖非法目的；	（四）损害社会公共利益；	（五）违反法律、行政法规的强制性规定。	最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）	第四条合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。	《中华人民共和国民事诉讼法》	第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。	当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。	人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。