文书内容云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）云29民终86号上诉人（原审原告）：刘洋。委托诉讼代理人：何玉明。被上诉人（原审被告）：张军。委托诉讼代理人：王晖华。上诉人刘洋因与被上诉人张军房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省大理市人民法院(2016)云2901民初1638号民事判决�向本院提起上诉。本院2017年2月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人刘洋上诉请求：1.依法撤销大理市人民法院(2016)云2901民初1638号民事判决，改判支持上诉人一审诉讼请求，判令被上诉人赔偿上诉人押金10000元、房屋维修费6000元、违约金384000元，合计400000元；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.被上诉人张军严重违反合同约定，导致上诉人履行合同目的无法实现。具体行为：⑴合同约定出租房屋面积369㎡，而实测总建筑面积为357.47㎡，上诉人实际使用的二、三楼及楼梯间面积为244.04㎡,比合同约定面积少124.96㎡；⑵合同约定提供房产证（或具有出租权的有效证明）、身份证明（营业执照）等文件，但张军未提供房产证。上述行为足以证实张军出租的房屋不符合合同约定，致使刘洋不能实现合同目的，刘洋有权要求解除合同并请求支付违约金。2.上诉人虽办理营业执照，开展经营活动，且交付了2016年7月1日至12月30日的租金，但因房屋面积不足问题双方产生纠纷，且向当地派出所报过警。被上诉人张军答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。理由：1.关于出租房屋面积问题，上诉人刘洋是看中二、三层8间房子后双方才签订的合同，合同是刘洋草拟，上面的369㎡是估计值，实测建筑面积357.47㎡是刘洋为办理营业执照叫我们去申请测量的；实际上一楼过道、厨房，楼顶100多平方都由上诉人使用，其使用面积超过合同约定的369㎡。农村的�子没有房产证，有宅基地使用证，已提供给上诉人办理了营业执照。向派出所报警是因为房租问题才报的警，不是因为房屋面积的问题。所以被上诉人并未违约，双方签订的合同并不具备解除的条件。上诉人刘洋向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告于2015年5月25日签订的《租赁合同》；2.判令被告赔偿2016年8月1日-2016年12月30日房屋租金54933元（128000元×÷12月×5月）、押金10000元、房屋维修费6000元、违约金384000元，合计454933元；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年5月25日，原告刘洋与被告张军签订一份《租赁合同》，约定被告将其位于云南省大理市双廊镇双廊村七组303号的房屋出租给原告，出租房屋面积共369平方米（建筑面积/使用面积/套内面积）。被告应提供房产证（或具有出租权的有效证明）、身份证明（营业执照）等文件，原告应提供身份证明文件，双方验证后可复印对方文件备存。租赁期间共120个月，自2015年7月1日起至2025年7月1日止，房屋年租金为128000元，每年以3％递增。被告如不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，严重影响居住或者被告未尽房屋修缮义务，严重影响居住的，原告有权解除合同，被告因不能提供本合同约定的房屋而解除合同的，应支付原告本合同租金总额30％的违约金，同时还应对超出违约金以外的损失进行赔偿。双方在合同中备注，在租赁期内，房屋一楼庭院及顶楼平台由原告使用，原告如有政府部门及当地村委方面的相关�宜，被告应无条件配合。合同还对双方的其他权利义务做了约定。合同签订后，原告于2015年5月25日向被告支付了2015年7月1日至2015年12月31日的房屋租金64000元以及押金10000元，于2016年1月1日向被告支付了2016年1月1日至2016年6月30日的房屋租金64000元，于2016年6月28日向被告支付了2016年7月1日至2016年12月31日的房屋租金65920元。2016年4月5日，被告张军委托大理天作测绘规划院有限公司对出租房屋进行面积测绘，根据受托方的测绘报告，本案争议房屋一层建筑面积为113.43平方米，二层为117.65平方米，三层为117.65平方米，楼梯间8.74平方米，总建筑面积为357.47平方米。之后被告张军将测绘报告复印件交予原告刘洋。原告刘洋于2016年4月26日申请领取了大理市双廊镇洱海韵客栈的营业执照，该客栈的经营场所位于云南省大理州大理市双廊镇双廊村七组303号，即本案诉争房屋所在地。一审法院认为，原被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合同有效。对第一个争议焦点，即被告履行房屋租赁合同中是否存在违约行为和合同是否应当解除问题，分析如下：第一，原告承租的房屋系特定房屋，在双方签订租赁合同时，被告房屋已经建成，原告是在了解租赁房屋的坐落、结构、面积等基本情况后与被告签订的租赁合同，故应认定原告在签订合同时对租赁房屋的基本情况没有异议；第二，从合同内容看，合同虽载明出租面积为369平方米，但双方在签订租赁合同时并未进行实地测量，也未明确是建筑面积还是使用面积，故应认定面积只是双方的估算值；第三，被告于2016年4月5日委托了专门机构对房屋进行了面�测绘，之后将测绘报告提供给原告用于办理证照，原告在庭审过程中，将该报告作为证据提交，表明原告2016年4月后对租赁物的面积是知晓的，且原告于2016年4月26日领取了营业执照，于2016年6月28日交付了租金，均表明其对房屋面积以及庭院、楼顶的使用情况不持异议，现其以被告交付的房屋面积与合同约定面积不符以及其没有使用一楼庭院为由，认为被告构成违约，无事实和法律依据；第四、原告认为被告未按合同约定提供房产证、身份证等文件交原告备存，但在双方签订合同后，被告交付了房屋并提供了宅基地使用证等材料，主要合同义务已经履行，被告未交付提供其他资料未实际影响原告对租赁房屋的使用，未导致合同目的不能实现，原告据此要求解除合同，理由不充分；第五、双方在合同中并未约定被告出租的房屋具备看海条件，现原告以案外人张雄建盖�屋，致使其合同目的无法实现要求解除合同没有依据。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条的规定，本案中原被告之间的租赁合同不具备解除的法定和约定条件，原告要求解除合同的诉讼请求，本院不予支持。对第二个争议焦点，即原告要求被告返还租金、押金，支付维修费、违约金的诉讼请求是否成立的问题。因本案不存在根本违约行为，合同解除的条件不具备，双方均应继续按合同约定履行义务，故原告要求被告返还租金、押金，支付违约金无事实及法律依据，原告要求被告支付租赁房屋的维修费，但未提供有效证据证实，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告刘洋的诉讼请求。案件受理费8124元，由原告刘洋承担。二审中，被上诉人向本院提交《临时税务登记证》一份，证明被上诉人出租客栈之前是自己经营，客栈设施完备。经质证，上诉人认为该证据不是新证据，不予认可。本院经审核认为，上诉人提供的《临时税务登记证》不是新证据，且与本案无关联性，本院不予采信。上诉人刘洋未向本院提交证据。二审经审理查明，涉案房屋一楼的房间出租前后均由被上诉人张军户居住使用；其余事实与原审认定的一致。本院认为，关于双方签订的《租赁合同》是否具备合同约定解除条件的问题。合同约定“出租人不能提供房屋或提供房屋不符合约定条件，严重影响居住”，承租人有权解除合同。本案出租的房屋是特定物，刘洋作为承租人有条件对整幢房子的现状进行了解和考察，其与出租人张军签订合同，接手张军交付的二楼、三楼8间房和楼梯间以及一楼庭院、顶楼平台，并分三次向张军交纳租金和实际经营客栈一年多，以上行为足以证明刘洋对所租房屋的范围和租房条件是认可的，而张军也已履行完交付房屋的义务，并不存在提供房屋不符合约定的违约行为，合同上载明的租房面积并不能对抗双方均认可的既定事实。关于被上诉人张军未提供房产证是否构成违约的问题。合同约定被上诉人应当提供房产证（或具有出租权的有效证明）等文件，涉案房屋无房产证，但被上诉人已向上诉人提供宅基地使用证和申请房屋面积测绘，配合上诉人顺利办理了经营客栈的营业执照，已经履行了合同约定的上述义务，故其未提供房产证的行为并未违约。到目前为止，上诉人经营的客栈仍能正常营业，不存在合同目的不能实现的事实，而被上诉人张军在履行合同过程中并未存在违约行为，故上诉人刘洋要求解除合同的理由不成立，不予支持。综上，上诉人刘洋的上诉请求不成立，不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律准确，依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8124元，由上诉人刘洋负担。本判决为终审判决。审判长 马 娟审判员 赵万石审判员 杨剑丽二〇一七年三月二十日书记员 杨晓丹