北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终4787号
上诉人（原审原告）：刘昆伦，男，1957年7月7日出生。
委托诉讼代理人：纪宏建，北京市齐致律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐婉婷，北京市齐致律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：北京中通房地产开发有限公司，住所地北京市东城区永定门外定安里甲11号。
法定代表人：张振东，总经理。
委托诉讼代理人：谢海强，男，北京中通房地产开发有限公司职员。
委托诉讼代理人：窦锴，男，北京中通房地产开发有限公司职员。
被上诉人（原审被告）：地雅投资管理集团有限公司，住所地北京市海淀区翠微园北里**号。
法定代表人：张北辰，总经理。
委托诉讼代理人：赵艺，女，职员。
上诉人刘昆伦因与被上诉人北京中通房地产开发有限公司（以下简称中通公司）、地雅投资管理集团有限公司（以下简称地雅公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2017）京0101民初2492号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。刘昆伦及其委托诉讼代理人纪宏建、徐婉婷，中通公司之委托诉讼代理人谢海强，地雅公司之委托诉讼代理人赵艺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘昆伦上诉请求：1.请求撤销一审判决第二项，改判支持中通公司支付刘昆伦购房差价补偿款2220400元；2.请求撤销一审判决第三项，改判依法解除刘昆伦与中通公司签订的《崇文区宝华里危旧房改造回迁安置协议书》（以下简称案涉协议）；3.改判地雅公司对中通公司应承担的给付义务承担连带赔偿责任；4.本案一审、二审诉讼费用由中通公司、地雅公司承担。事实和理由：一、经刘昆伦申请，一审法院调取的张志利刑事判决书中，已被认定的张志利为中通公司和地雅公司实际控制人的事实在一审判决书中未体现，属事实认定错误，中通公司与地雅公司已完全丧失独立法人地位，财务、管理均已混同，故二公司对于刘昆伦的所有损失应当承担连带赔偿责任。二、一审判决查明认定事实与判决结果存在多处矛盾。1.一审判决本院认为部分已经认定案涉协议中拆迁信息为中通公司违规操作制作的虚假信息，故已认定中通公司存在重大过错，应该承担全部责任；2.一审法院认定刘昆伦知晓案涉协议存有虚假信息，但未说明所依据事实，且此认定与事实不符；3.一审法院虽认定刘昆伦与中通公司均存在过错，但未在判决结果中适用过错分担原则，亦未明确分担比例，认定事实与适用法律有误。三、案涉协议并未侵害公共利益，应当认定有效。中通公司曾向刘昆伦开具加盖有“北京市崇文区宝华里危改拆迁办公室”印章的房款收据,故政府部门对此次交易知情，案涉协议应受法律保护。一审判决中未明确案涉协议违反哪条法规，而依据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》第五点，涉诉房屋为定向安置房，协议应当有效。中通公司亦认可涉诉房屋为不适宜作为安置房的房屋，故并不会侵害其他被拆迁居民利益，相反刘昆伦利益受损。四、一审法院既认定案涉协议造成刘昆伦丧失购买其他房产机会，但未经合理说明即以银行贷款利率而非刘昆伦已经举证的购房差价计算其所受损失，显属错误。综上，一审法院事实认定错误，法律适用不当，请二审法院依法改判支持刘昆伦上诉请求。
中通公司辩称，同意一审判决，不同意刘昆伦的上诉请求，请求二审法院维持一审判决。一、刘昆伦误将（2015）东刑初字第489号刑事判决书中举证质证部分认定为已生效判决书中确认的事实，该判决中并未否定中通公司的独立法人地位，中通公司与地雅公司不存在股东与公司关系。二、根据工商信息及（2014）通民初字第13158号判决书查明事实，中信信托有限责任公司（以下简称中信公司）为中通公司股东，占股67.96%。三、依据案涉协议及房改带危改政策，刘昆伦并非宝华里公房承租人，不应享有减免税费的优惠政策，双方签订案涉协议的真实意思为以低于商品房的价格购买拆迁安置房，中通公司并未违反诚实信用原则。四、刘昆伦在明知其没有购房资格的情况下低价购买回迁安置房，应当承担不利后果。案涉协议因损害公共利益无效，故对刘昆伦的利息损失，法院不应予以支持。
地雅公司辩称，同意一审判决。
刘昆伦向一审法院起诉请求：请求解除刘昆伦与中通公司于2013年3月15日签订的《崇文区宝华里危旧房改造回迁安置协议书》，并判令中通公司、地雅公司连带承担违约责任，并退还刘昆伦已付购房款524600元、公共维修基金1903.20元、印花税47.58元。中通公司、地雅公司赔偿刘昆伦购房差价赔偿金2220400元（暂按45000元/平方米计算，最终以法院评估为准）。
一审法院认定事实：中通公司系原崇文区宝华里危改项目的拆迁实施单位。刘昆伦并非该危改项目拆迁范围内的居民，在该项目区域内不享有房屋权益。
2013年3月15日，中通公司作为甲方与刘昆伦作为乙方签订《崇文区宝华里危旧房改造回迁安置协议书》，约定甲方安置乙方×××4-3号楼玖单元壹拾层1202号壹居室,建筑面积61平方米。楼房建设期三年，乙方需自行周转，并承担周转期间发生的各项费用，周转时间2013年3月22日至2016年3月21日。超出原建筑面积但未超过人均15平米的部分61平方米，回迁购房款合计95160元，公共维修基金1903.20元。所购房屋产权归乙方所有，平房私房产权人所购房屋按商品房产权管理，承租人及房改房产权人所购房屋按经济适用房产权管理。本协议一式四份，甲乙双方各一份，危房改造及房地产管理部门各一份。安置协议关于乙方在宝华里危改区内原住址、原建筑面积、折抵回迁安置购房款的各项补助费等约定处均为空白。
签订案涉协议后，中通公司于2013年3月22日向刘昆伦开具发票房款95160元，并出具房款429440元、公共维修基金1903.20元、印花税47.58元的收据。对此，中通公司认可曾收到严进支付的购房款、公共维修基金及印花税等与刘昆伦主张的数额一致，并曾与严进签订过安置协议。此后，中通公司协助刘昆伦办理了被拆迁人的更改手续，并就涉诉安置房屋与刘昆伦签订《崇文区宝华里危旧房改造回迁安置协议书》，为刘昆伦开具了收取上述购房款发票和收据。严进所交款项中通公司未退还严进。
刘昆伦出具房价计算表一张，该表就承租人或产权人、原住址等信息处均为空白，仅记载回迁购房人为刘昆伦，安置房屋的信息。对此，刘昆伦主张购买的是安置指标，非房屋。中通公司认可真实性，但认为其系出售房屋，并非出售安置指标。地雅公司的意见同中通公司一致。刘昆伦提交中通公司的法定代表人张振东、张峰等人的谈话录音证据，拟证明中通公司与地雅公司存在主体混同的问题，且中通公司的法定代表人认可案涉协议的有效性，认可由中通公司与地雅公司承担连带责任。对此，中通公司与地雅公司均不认可真实性，不认可证据的证明目的，认为即使是法定代表人作出主观判断，其无权认定合同效力和公司主体是否混同。中通公司提交与严进签订的《崇文区宝华里危旧房改造回迁购房协议书》，证明中通公司将房屋卖给了严进，严进也并非拆迁范围内居民。对此，刘昆伦认可证据的真实性，认为严进所签协议书已于刘昆伦签订案涉协议时解除。地雅公司认可证据的真实性。中通公司提交《关于东城区宝华里房改带危改项目继续纳入危改范围的函复意见》，记载宝华里房改带危改项目继续纳入危改范围，回迁住宅产权按照经济适用住房产权管理；中通公司提交《关于对崇文区宝华里危改项目有关问题的回复意见》，记载回迁住宅部分全部用于危改区拆迁居民就地安置，产权性质为按照经济适用住房产权管理。对此，刘昆伦认可两份文件的真实性，但认为文件均已超过其记载的有效期两年。本案所涉房屋产权性质虽按照经济适用住房管理，但并不是严格意义上的政策性保障住房，而是房改房，可以出售。地雅公司认可真实性。中通公司提交《关于崇文区宝华里危改项目采用房改带动危改政策进行改造的批复》和《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的补充规定》，拟证明案涉协议涉及的宝华里项目为房改带危改项目，其用地采取非市场化方式进行，故具有福利和保障属性。对此，刘昆伦认为材料都是复印件，且都已经过期。地雅公司认可真实性。地雅公司提交（2014）通民初字第13158号民事判决书和企业信用信息公示报告，证明2009年3月12日至2015年8月11日期间，中信公司为中通公司的股东，占股67.96%，该公司作为国有企业，不可能允许中通公司和地雅公司主体混同，张志利也不可能左右该公司。对此，刘昆伦认可真实性，不认可关联性及证明目的。中通公司认可真实性。
庭审中，刘昆伦申请调查张志利刑事案卷中留存的保证书。经法院向北京市公安局东城分局调取全部刑事侦查案卷，相关档案中无张志利的保证书。中通公司称，刘昆伦对应的拆迁户是魏巍，拆迁地址是沙子口中街31号。对此，刘昆伦陈述不知道购买指标是谁名下的，其不认识魏巍，也未与其进行交易，而是中通公司在签订合同后通过内部操作将刘昆伦购买的指标设置到魏巍名下。中通公司陈述魏巍是拆迁范围内的居民，并已对此户进行了就地安置；中通公司亦没有与魏巍存在相关房屋的交易，中通公司内部操作是将不适宜安置的房屋进行出售，但信息要作成对拆迁居民的回迁安置。地雅公司认可中通公司的陈述。刘昆伦申请调取（2015）东刑初字第489号刑事判决书，拟证明张志利是中通公司及地雅公司的实际控制人，中通公司与地雅公司有关联，存在主体混同。对此，中通公司与地雅公司认可刑事判决书的真实性，但不认可证明目的。
一审法院认为，根据本案查明的事实，与中通公司签订《崇文区宝华里危旧房改造回迁安置协议书》的刘昆伦不是宝华里地区的被拆迁居民。案涉协议上的有关拆迁信息均是中通公司违规操作制作的虚假信息，目的是为了让有关拆迁主管部门认为刘昆伦是拆迁户，进而取得回迁安置房。对此，签约的双方均知情。因刘昆伦不是被拆迁居民，其签订拆迁安置协议书违反了国家颁布的有关法规，且宝华里拆迁工作至今未完成，仍有大量居民尚未得到拆迁安置，故签约双方的行为损害了未被安置的拆迁居民的安置利益，属于损害公共利益，故刘昆伦与中通公司签订的协议书依法应当认定为无效。协议无效，中通公司收取的钱款依法应当予以返还。关于中通公司返还钱款的数额，中通公司虽未直接从刘昆伦处收款，但中通公司收取过案外人严进购房款524600元、公共维修基金1903.20元、印花税47.58元。后案外人不再履行所签协议，而此时刘昆伦表示愿购买案外人严进不购买的涉诉房屋。对此，中通公司予以认可，并与刘昆伦签订协议。但中通公司并未向案外人严进退款，而是给刘昆伦出具发票和收据，数额与案外人严进交纳的数额一致。综合考虑刘昆伦购买涉诉房屋的签约过程，应认定中通公司负有将上述款项返还刘昆伦的义务。关于刘昆伦主张的损失赔偿，因订立协议时双方明知刘昆伦不是被拆迁居民，双方对协议无效的后果均有过错，故刘昆伦要求对方赔偿购房差价损失，缺乏依据，法院不予支持。但中通公司收取刘昆伦支付的钱款并占用数年，而协议无效确实使刘昆伦丧失了购买其他住房的机会，故中通公司在返还已收钱款的同时应向刘昆伦赔偿利息损失，利息的计算标准可参照借款利息的四倍予以确定。刘昆伦要求解除该协议书，缺乏法律依据，法院不予支持。因地雅公司与中通公司均是依法注册成立的独立法人，刘昆伦与地雅公司不存在合同关系，且刘昆伦未提供充分证据证明地雅公司同意为中通公司所负债务承担保证责任，故刘昆伦要求地雅公司承担连带返还钱款和赔偿损失的责任，缺乏法律依据，法院不予支持。
据此，一审法院判决如下：一、北京中通房地产开发有限公司于判决生效后七日内返还刘昆伦已付购房款五十二万四千六百元、公共维修基金一千九百零三元二角，印花税四十七元五角八分；二、北京中通房地产开发有限公司于判决生效后七日内按同期银行贷款利率的四倍向刘昆伦支付前述已付购房款、公共维修基金及印花税自二〇一三年三月二十三日至判决生效之日止的利息损失；三、驳回刘昆伦的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审审理期间，刘昆伦提交《北京中通房地产开发有限公司宝华里危旧房改造工程项目融资方案》复印件，用以证明中通公司经政府授权作为主体具体实施房改和危改工作。对此中通公司、地雅公司质证称真实性无法核实，对关联性及合法性不予认可。刘昆伦另提交《关于“宝华里危旧房改造回迁房”合同遗留问题解决方案》复印件，证明中通公司认可案涉协议有效，对此中通公司质证称认可该方案载明内容，地雅公司表示真实性无法核实。
另经本院审查，案涉《崇文区宝华里危旧房改造回迁安置协议书》中关于乙方在宝华里危改区内原住址、原建筑面积、折抵回迁安置购房款的各项补助费等约定处填写有具体内容，并非空白；刘昆伦于一审中出具的房价计算表，该表就承租人或产权人、原住址等信息处填写有具体内容，并非空白。一审法院对此事实认定有误，本院予以纠正。
本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实无异，本院对一审法院查明的其他事实予以确认。
本院认为，合同无效是法律对当事人意思表示一致的否定性评价，无效合同自始不发生法律效力。本案中，刘昆伦与中通公司签订的《崇文区宝华里危旧房改造回迁安置协议书》虽系双方真实意思表示，但根据本案现有证据显示，刘昆伦并非宝华里地区的被拆迁居民，其并不享有取得拆迁相关权益的基础，刘昆伦与中通公司对此事实当属明知。在此情况下，双方仍签订回迁安置协议书，并拟以此协议中的虚假信息使拆迁主管部门认为刘昆伦系符合安置条件的被拆迁居民，进而将回迁安置住房出卖予刘昆伦。一审法院据此认定该协议已违反国家相关法规，且损害了尚未被安置的实际被拆迁居民的安置利益，处理正确，应当认定双方签订的《崇文区宝华里危旧房改造回迁安置协议书》无效。刘昆伦关于协议有效的上诉理由，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。合同无效后，因合同取得的财产应予返还，现各方当事人对一审判决第一项关于款项返还的判决均未提出上诉，本院对此不持异议。关于刘昆伦主张的赔偿损失一节，因双方签订的《崇文区宝华里危旧房改造回迁安置协议书》属无效合同，如前所述，双方对合同无效的法律后果均存有过错，故刘昆伦以房屋差价作为其主张损失的依据，本院不予采信。一审法院综合考虑中通公司占用刘昆伦钱款多年且刘昆伦失去购买其他住房机会的实际情况，将损失数额酌情确定为参照同期银行贷款利率的四倍标准计算，处理原则正确，酌定数额并无不当，本院不持异议。刘昆伦要求中通公司全额赔偿房屋差价损失的上诉理由，缺乏依据，本院不予采信。关于刘昆伦主张的要求地雅公司承担连带给付责任一节，因地雅公司与中通公司系各自独立注册设立的法人主体，地雅公司并非本案《崇文区宝华里危旧房改造回迁安置协议书》的当事人，刘昆伦关于地雅公司与中通公司法人人格混同的诉讼主张，亦缺乏充分依据，一审法院对此不予采信，处理正确，本院予以确认。
综上所述，刘昆伦的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费24564元，由刘昆伦负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 周梦峰
审 判 员 李 珊
审 判 员 姚 颖
二〇一八年五月三十一日
法官助理 韩舒同
书 记 员 林晓天