辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽01民终9530号
上诉人（原审原告）：沈祥荣，男，汉族，1953年4月15日出生，住河南省夏邑县中峰乡。
委托诉讼代理人：王石，沈阳市沈河区中天法律服务所律师。
被上诉人（原审被告）：于涛，男，汉族，1965年4月18日出生，住沈阳市铁西区。
上诉人沈祥荣因与被上诉人于涛房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2017）辽0106民初4436号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月14日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理，本案现已审理终结。
沈祥荣上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判。事实与理由�上诉人与被上诉人于2017年3月12日签订房屋租赁合同，并约定房屋右侧3米宽摊位连同房屋一起由上诉人使用，同时约定若在租用期间市场有变化不能使用，给予按月退房租。上诉人同时交水电押金500元，摊位费三个月600元。但上诉人仅使用10天，因铁西城管进行整顿，从2017年4月27日禁止在门口摆摊，导致无法经营，按照合同约定，被上诉人应该退还上诉人租金18334元，水电费按实际发生的100元，摊位费退还400元，共计退还上诉人19134元。
于涛辩称：原审判决事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。市场处于正常经营状态，只是今年特殊，中央检查组来沈阳，停了41天，之后又可以正常经营，我方并没有违反合同的约定，是对方选择的经营项目错误，就以市场变化为理由退租，市场管理所的凭证足以证明市场并未发生变化。
沈祥荣向一审法院起�请求：1.于涛退还房屋租金18334元、摊位费400元、水电费押金380元，解除双方间房屋租赁协议；2.案件受理费由于涛承担。
一审法院认定事实：2017年3月12日于涛（出租房甲方）与沈祥荣（租用方乙方）签订《房屋租赁协议》。协议约定：出租地址：沈阳市铁西区红粉路29-2号楼5单元1层2号；出租日期：自2017年4月1日至2018年4月1日止；租金每年20000元；如租期未到或遇其他特殊情况，不能继续租给乙方，必须提前30天通知乙方，征得乙方同意后，再解除协议；如租期未到不租此房或到期后续租此房，必须提前30天通知甲方，征得甲方同意后，再解除或续签协议。如果乙方不续租此房，必须配合甲方看房；其他约定事项：房屋右侧的3米宽摊位连同房屋一起由乙方使用。乙方：先付1万房租，余下壹万4月1日前交齐。如若过期不交，房屋收回。2017年4月1日双方补充协�：若在租用期间，市场有变化，不能使用，给予按月退房租。另外，房租每年提前一个月交，即3月1日。若不租，要提前一个月告知。水电押金500元不租时退还。协议签订后，沈祥荣交付于涛租金20000元，水电押金500元，2017年4月1日至6月30日三个月市场管理费600元。
另查明，2017年4月27日至2017年6月5日期间因城管管理禁止在店铺外摆摊，沈祥荣无法正常经营，请求解除合同并退还租金等费用，故诉至法院。
一审法院认为，于涛经本院传票依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃对沈祥荣主张的事实和提供的证据的抗辩，本院依法缺席审理。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条规定，有下列情�之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。双方签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，不违法法律、法规的强制性规定，合法有效。协议约定“若在租用期间，市场有变化，不能使用，给予按月退房租”，因沈祥荣在租赁期间确实发生城管管理禁止在店铺外摆摊的市场变化，故应根据合同约定，于涛给予按月退还沈祥荣房租。关于退还房租金额，因沈祥荣并未提供证据证明市场发生变化的具体时间，根据于涛的询问笔录，其承认2017年4月27日至2017年6月5日期间因城管管理禁止在店铺外摆摊，沈祥荣无法正常经营，故根据于涛的自认应退还沈祥荣41天房租，即20000元÷365天×41天=2247元。因城管管理结束，沈祥荣能够正常经营，合同目的能够实现，故沈祥荣请求解除合同，退还全部租金、摊位费、水电押金，于法无据，不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第二百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告于涛于本判决生效之日起十日内退还原告沈祥荣租金2247元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如被告未按指定期间履行上述金钱给付义务，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定执行，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费278元，由原告沈祥荣承担228元，被告于涛承担50元。
本院二审期间，沈祥荣提交录音一份，用以证明于涛于起诉当日在派出所调解时同意退还13000元，沈祥荣没有同意，就起诉了；照片一张，用以证明被上诉人已经贴出招租公告。于涛对录音及照片的真实性没有异议，但称招租公告招租的是右边的摊位，上诉人是左边的摊位。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，民有私约如律令，沈祥荣与于涛签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，应予恪守。合同伊始，沈祥荣按期缴纳了房屋租金、水电押金及摊位费，于涛亦按约定交付了房屋，双务合同的相对人均积极履行己方义务，并无违约情形，唯当2017年4月27日，城管管理禁止在店铺外摆摊，致沈祥荣无法经营。2017年5月11日上诉人表示要解除合同，并对房屋予以腾空后将房屋钥匙交付给被上诉人，上诉人亦接收了钥匙，之后上诉人未再使用涉案房屋。城管禁止摆摊，对于上诉人而言，其不能经营的时间无法确定，合同目的实现存在无限期阻碍，虽然6月5日后城管治理行为结束，但上诉人对此并不能预见，也不能成为其继续履行合同的合理预期，故其要求解除合同有合理事由。对于如何返还租金问题，虽然租赁合同约定市场有变化时按月退房租，但哪些情形属于市场有变化约定并不明确，且本案毕竟是上诉人提前解除合同，致被上诉人不能及时将房屋出租获得收益，因此上诉人应给予被上诉人合理寻租期内的租金损失，故其要求被上诉人返还扣除使用期间租金后的剩余租金不能支持。对于被上诉人而言，其按约将房屋交付给上诉人使用，已履行了出租方的主要义务，城管禁止经营非其能力所及，但在上诉人将房屋腾空并将钥匙交与被上诉人后，该房屋即已处于闲置状态，被上诉人应积极对该房屋作出处分以减少损失，故对于寻租期满后房屋闲置造成的损失其应自行承担责任，因此，一审法院仅判令于涛返还2017年4月27日至6月5日的租金欠妥。经综合考量，本院酌定于涛寻租期为两个月，于涛自2017年5月12日起，扣除两个月寻租期，将剩余期间262天的房租返还给上诉人，即20000元÷365天×262天=14356.2元，并酌定于涛返还水电押金380元。因摊位费600元系向管理部门交纳，且使用期间为2017年4月1日至6月30日，属于上诉人的实际使用期间及被上诉人的寻租期间内，故不予返还。
综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销沈阳市铁西区人民法院（2017）辽0106民初4436号民事判决；
二、解除沈祥荣与于涛于2017年3月12日签订的房屋租赁协议及2017年4月1日签订的补充协议；
三、于涛于本判决生效之日起十日内退还沈祥荣房屋租金14356.2元、水电费押金380元；
四、驳回沈祥荣的其他诉讼请求。
如被告未按指定期间履行上述金钱给付义务，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定执行，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费278元，由于涛负担214元，沈祥荣负担64元；二审案件受理费278元，由于涛负担214元，沈祥荣负担64元。
本判决为终审判决。
审判长 孙 悦
审判员 单 立
审判员 王 虹
二〇一七年九月二十七日
书记员 石胜男
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。