贵州省安顺市西秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔0402民初47号
原告姚本保，男，1964年7月17日生，侗族，贵州省安顺市人，住贵州省安顺市开发区黄果树大道景福世家小区。
被告贵州安顺银城房地产开发有限公司。
法定代表人邓成勇，该公司董事长。
住所地贵州省安顺市经济技术开发区北航路碧水园**号楼。
委托代理人杨澜、张志辉，贵州巨人律师事务所律师，代理权限为特别授权。
原告姚本保诉被告贵州安顺银城房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2016年1月7日立案受理后，依法由审判员龙永辉适用简易程序将本案与修小平等3案公开开庭合并进行了审理。原告姚本保，被告安顺银城房地产开发有限公司委托代理人杨澜、张志辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告姚本保诉称：2011年12月27日，被告因在安顺市西秀区龙泉路（原安顺市乡镇企业局宿舍）修建银城大厦，与原告签订了《房屋拆迁补偿安置协议》。该协议明确规定：建设过渡期为24个月，由被告每月付给原告临时安置补助费人民币800元。如被告未按本协议约定期限安置乙方房屋，从逾期之日起，每超一个月，超期临时安置补助费按临时安置补助费递增百分之十，递增的月超期临时安置补助费最多不超过月标准的5倍。时至今日，已超期24个多月，被告未通知原告验房，交合格的回迁安置房给原告。被告仅以2015年1月4日已在《黔中早报》公告交房为由，拒绝支付超期的临时安置补助费。被告仅以一公告为交房依据，而没有国家和法律规定的其他交房手续，不具备实际交房条件。原告多次找被告协商，要求被告按规定交合格的房，但被告坚持以公告交房时间为实际交房时间而拒绝原告的合理要求，拒绝支付原告的超期临时安置补助费。签订协议时，被告对原告签订有承诺书。承诺：以原市乡企局职工住宅小区最后一户交房日期为起点在40个月内将回迁安置房交给该户，如超期未能交房，则按回迁安置房面积双倍补偿该户。按承诺规定，在最后一户交房日期2012年5月为起点计算到现在，也已超过40个月内未能交合格房，被告就应付回迁安置房面积157.3平方米双倍补偿费给原告。关于实际回迁安置房面积达不到协议面积157.3平方米的问题，被告已建成的回迁安置房面积为151.63平方米，比协议中约定的面积157.3平方米少了5.67平方米，降低了交付房屋的实际使用率，影响到原告收益，损害了原告的投资权益和房屋价值。对此，被告应承担违约责任，被告应将误差在3%内的房价款和误差超过3%部分的房价款的双倍返还原告。原告查看了回迁安置的住宅房屋，发现其与被告给原告的图纸多处不符，被告对协议约定的房屋结构和布局擅自作了改动，并未通知原告。一是卫生间窗户太小位置又高，既不安全又不合理。因为住户如果进行装修，该窗户基本上被遮挡，完全丧失通风透气透光的功能，易对住户造成严重危害后果；二是楼梯间应开设窗户的地方没有窗户，完全丧失透光的功能，易对住户造成严重危害后果；三是没有修建楼梯，只有施工用临时楼梯；四是改变了下层卧室门的位置；五是缩小了紧邻卫生间的房间的尺寸，由原来的2.8㏕×2.65㏕改变为2.5㏕×2.65㏕。空间减小，降低了原告对房间的使用率。原告多次就上述问题找被告协商，要求被告按原房屋结构图对能修改的部分进行修改，被告仍以各种理由拒绝。请求人民法院依法判令：1、被告支付原告逾期24个月零10天的安置补助费人民币81129.46元（该补助费只计算到起诉日，应以实际交房日期计算为准）；2、被告按回迁安置房面积157.30平方米双倍补偿费用给原告；3、被告修改安置房卫生间窗户、楼梯间窗户、楼梯、下层卧室门和墙结构，一切费用由被告承担；4、被告退还实际回迁安置房面积小于协议面积5.67平方米的价款23173.50元给原告；5、案件诉讼费由被告承担。
被告安顺银城房地产开发有限公司辩称：1、原告的诉讼请求不符合客观事实，被告交付房屋确实存在逾期，但是规划设计后，市政府重新规划设计，将停车场改成菜市场，我们认为这个是政府的行为，应当减轻或者免除逾期交房的责任，2、2014年12月24日，被告已经验收，并且该有合格的证明，说明被告开发的房屋符合条件，被告于2015年的1月4日已经公告交房，所以之后的逾期安置补助费不应由我方承担，3.对于修改卫生间的诉讼请求，首先双方对于此没有约定，其次整个“银城大厦”已经符合国家的质量安全标准，窗户的设计是按照行政规划部门的认可，并且不影响正常的生活居住。对于双倍赔偿，逾期交付没有超过44个月，不存在逾期，而且起算点没有明确的说明，对于面积差应当以具体是否交付的面积，应当以产权证登记的为准。
经审理查明：原告姚本保作为乙方（被拆迁人）与作为甲方的被告贵州安顺银城房地产开发有限公司（拆迁人）于2011年12月27日签订《房屋拆迁补偿安置协议》，协议约定：“一、拆迁范围内涉及乙方西秀区龙泉路原安顺市乡企局职工住宅小区2单元103号砖混结构，住宅用途的房屋，建筑面积86.34平方米（自建厨房2.74平方米）需拆除。二、甲方以回迁安置龙泉路银城大厦21楼A1座1间，建筑面积157.30平方米与乙方进行产权置换。附置换房屋平面图。乙方超安面积27.79平方米，乙方按成本价／市场价2300／3500元／㎡补给甲方人民币85265元。甲方将置换的房屋交付乙方，同时结清房屋差价。五、甲方支付乙方搬迁补助费：（86.34㎡×8元／㎡·次×2次）＝1381元；六、甲方用以回迁安置给乙方的房屋，应符合国家规定的质量安全标准，并执行国家保修规定，按国家相关规定实施物业管理，房屋竣工交付后，所发生的建筑质量问题由甲方负责。七、经甲、乙双方商议，乙方在建设期间自行周转过渡，经拆迁行政管理部门批准的过渡期为24个月，甲方按乙方原房屋建筑面积，付给乙方临时安置补助费：（㎡×8元／㎡·月×24月）＝19200元。（过渡费计发时间以乙方交房时间为准，超24个月过渡期后，按季度结算发放）（800元／月×24月）。八、2、甲方未按本协议约定期限安置乙方房屋，应对被拆迁人增发超期临时安置补助费。从逾期之日起，每超一个月，超期临时安置补助费按临时安置补助费递增10%，递增的月超期临时安置补助费最多不超过月临时安置补助费标准的5倍。九、4、根据本协议，乙方应付甲方共计人民币85265元。甲方：加盖贵州安顺银城房地产开发有限公司合同专用章乙方：姚本保2011年12月27日”。2011年12月23日，被告贵州安顺银城房地产开发有限公司出具一份承诺书交原告收执，内容为：“今安顺银城房地产开发有限公司向牛和宙户承诺：以原市乡企局职工住宅小区最后一户交房日期为起点，在40个月内将回迁安置房交给该户，如超期未能交房，则按回迁安置房面积双倍补偿该户。本承诺书是该户和公司签订的《房屋拆迁补偿安置协议》的附件，两者具有同等法律效力。”协议签订后，原告按约定搬迁完毕，并将旧房交予被告。双方共同确定《承诺书》中原市乡企局职工住宅小区最后一户交房日期为2012年5月。“银城大厦”在建设过程中，其地下车库按相关程序进行了规划变更设计手续，将地下负一层车库建筑面积由原来审批的2132平方米增加为2645平方米，地下负二层由原来审批的地下车库变更为农贸市场，面积由原来的2132平方米增加为2645平方米，两层共增加建筑面积1026平方米，其余各经济技术指标不变。“银城大厦”住宅部分未向相关职能部门申请过设计调整。2015年1月5日，被告贵州安顺银城房地产开发有限公司在《黔中早报》刊登“关于银城大厦交房的公告”，内容为：“一、银城大厦于2015年1月4日正式交房，敬请购买银城大厦住宅、商铺及菜场且已达到交房条件的业主于2015年1月4日至2015年2月28日前到售房部办理交房手续。三、业主在2015年2月28日前仍未到售房部办理交房手续的，视为不按时收房，后果由业主自行承担，我公司将不负任何责任”。2015年7月2日，被告贵州安顺银城房地产开发有限公司建设的银城大厦在安顺市住房和城乡建设局办理了建设工程竣工验收备案。后被告在支付临时过渡费后，未再支付超期的过渡费。原告因民事诉状中的问题与被告协商未果，遂诉至本院提出如前所请。审理中原告撤回第四项诉请即要求被告退还实际回迁安置房面积小于协议面积5.67平方米的价款23173.50元给原告。审理中经本院调解，双方未能达成调解意见。
另查明：经原被告双方共同对被告贵州安顺银城房地产开发有限公司报安顺市规划局审批的“银城大厦”设计图与被告在与原告签订《房屋拆迁补偿安置协议》时提供给原告的分户图和在“银城大厦”小区内公布的设计图比对，原被告双方对涉及修小平、齐维林、杨志华、赵湘强四户属C户型与设计图上的规划无异议。对涉及牛和宙、姚本保、杨通伟三户属A户型，被告认为与规划设计图的D户型相似，《房屋拆迁补偿安置协议》的分户图为A型跃层，规划设计图为A型平层。原告主张的超期临时安置补助费按10%递增以每月按800元基数计算公式为：31635.93＋（实际超期月－16）×4000＋4000／31×天数。
上述事实，有当事人陈述及原告提供的证据：身份证复印件、房屋拆迁补偿安置协议复印件、涉诉房屋卫生间及平面图复印件、涉诉房屋整体、分布平面图复印件，被告提供的贵州安顺银城房地产开发有限公司织机构代码、营业执照、法人身份证明、法人身份证复印件、黔中早报复印件、安顺市城乡规划局文件、西秀区政府文件、公告、市政府收文复印件、验收报告、备案表复印件、国有土地使用权证、建设规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证复印件、银城大厦设计图及本院调取的情况说明、质证笔录等证据材料在卷佐证，并经庭审质证、认证，足以认定。
本院认为，原告姚本保与被告贵州安顺银城房地产开发有限公司签订的《房屋拆迁补偿安置协议》是双方当事人真实意思表示，且未违反法律及行政法规强制性规定，依法应认定为有效。合法有效的合同自成立时即具有法律效力，双方当事人应恪守诚信，依约全面而适当履行义务，否则应承担相应的违约责任。一、关于涉案房屋交房日期及超期临时安置补助费计算的问题。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《商品房销售管理办法》第七条规定：“商品房现售，应当符合以下条件：（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（四）已通过竣工验收；（五）拆迁安置已经落实；（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；（七）物业管理方案已经落实。”根据上述法律规定，合同约定的“商品房经验收合格”应当是指商品房竣工后，由相关主管部门或单位对商品房的质量进行竣工验收，如合格，则予以竣工验收，方可向买受人进行交付。即具备交付条件的商品房才能向买受人进行交付，如果不具备交付条件，买受人可以拒绝接收其交付。涉案房屋已于2015年7月2日办理了竣工验收备案，应视为符合交房条件。原被告双方共同确定《承诺书》中原市乡企局职工住宅小区最后一户交房日期为2012年5月，从2012年5月起算至2015年7月2日符合交房条件时止，被告并未超过40个月交房。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下称“解释”）第11条第1款规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”因此，商品房交付使用的含义，应为出卖人将其出卖的商品房转移至买受人占有的行为，同时根据“解释”第11条第2款的规定，对于买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，应视为出卖人履行了交房义务。因此，在2015年7月2日以后，不存在被告逾期交房而须支付超期临时安置补助费的问题。故原告诉请要求被告支付原告逾期25个月零21天的安置补助费人民币81129.46元（该补助费只计算到起诉日，应以实际交房日期计算为准），应根据双方签订的《房屋拆迁补偿安置协议》第七、八条约定从2013年12月28日起计算至2015年7月2日止。超过部分本院不予支持。原告主张的超期临时安置补助费按10%以每月按800元基数计算为：31635.93＋（实际超期18个月－16）×4000＋4000／31×5天＝40281.09元。二、关于被告抗辩所称因政府重新改变规划设计而致延期交房是属不可抗力，应减免违约责任的问题。本院认为，根据法律规定，所谓不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任。具体而言，不可抗力是指：（1）自然灾害；（2）社会异常事件；（3）某些政府行为。其中某些政府行为是指当事人在订立合同以后，政府颁布新政策、法律和采取行政措施而导致合同不能履行。一般情况下，合同订立后政府颁布法律、法规、政策等抽象行政行为构成不可抗力事由，而政府某些具体行政行为则不构成不可抗力事由。政府调整规划所产生的行政法律关系的法律效果只能针对该具体行政行为的相对人即房地产开发商，这相对于开发商与业主之间的合同关系而言，是另一种法律关系，就本案而言，贵州安顺银城房地产开发有限公司作为房地产开发企业，应当对国家房地产方面的法律和政策有明确了解，对规划调整应当并且也能够通过企业行为及行政、司法途径予以补救，因此，贵州安顺银城房地产开发有限公司根据政府规划要求调整小区布局并不符合法律规定的不可抗力的构成要件，政府根据法律、法规的规定对被告做出的具体行政行为不能成为不可抗力事由，因此，被告主张其不能如约履行合同内容是由不可抗力所致，依法不应当承担违约责任的抗辩理由不能成立。三、关于原告诉请要求被告承担修改安置房卫生间窗户、楼梯间窗户、楼梯阶、楼梯、下层卧室门和墙结构的一切费用的问题，在本案中，原被告双方签订的《房屋拆迁补偿安置协议》系双方真实意思的表达，且不违反法律的强制性和禁止性规定，应当合法有效，该协议的附件分户图是协议的有效组成部分，双方当事人都应本着诚实信用的原则，依法并完整履行合同规定的义务。并且，由于该分户图是由被告单方面提供的，是房地产开发商对被拆迁人原告法律上的要约，也即是被告应当履行的一项约定义务，若不履行或不当履行，开发商应对此承担违约责任。而在本案中被告即便声称其系因政府行为而违约也是一种违约行为，依民法通则和合同法应当承担相应的违约责任，而不得将行政上的不利后果随意转嫁于民事合同上的相对方。何况被告也承认规划设计图中对A户型设计有出入。但原告未提供要求被告承担该项经济损失的具体金额依据，故该项诉请本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、一百二十一条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：
一、被告贵州安顺银城房地产开发有限公司于判决书生效后十日内根据原被告双方签订的《房屋拆迁补偿安置协议》第七、八条约定支付原告姚本保从2013年12月28日起至2015年7月2日期间的超期临时安置补助费人民币40281.09。
二、驳回原告姚本保的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，按中国人民银行同期贷款利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币2586元，减半收取人民币1293元，由原告姚本保负担人民币889元，由被告贵州安顺银城房地产开发有限公司负担人民币404元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本。上诉于贵州省安顺市中级人民法院。
逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在判决生效履行届满之日起二年内，向本院申请强制执行。
审判员 龙 永 辉
二〇一六年三月三十日
书记员 张彦（代）