浙江省海盐县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）嘉盐沈商初字第289号
原告：浙江金达创业股份有限公司。
法定代表人：任维明。
原告：浙江金元亚麻有限公司。
法定代表人：任维明。
上述二原告共同委托代理人：李海明。
被告：嘉兴元建置业有限公司。
法定代表人：宣伟根。
委托代理人：马洪培。
二原告浙江金达创业股份有限公司（以下简称金达创业公司）、浙江金元亚麻有限公司（以下简称金元亚麻公司）诉被告嘉兴元建置业有限公司（以下简称元建置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年7月23日立案受理后，依法由审判员沈建良担任审判长，与代理审判员王东月、人民陪审员朱全法后由于工作原因变更为人民陪审员俞校林组成合议庭，于2014年10月24日、同年12月30日二次公开开庭进行了审理。二原告共同委托代理人李海明、被告委托代理人马洪培到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
二原告起诉称，2011年8月12日，原告金达创业公司与被告签订协议一份，约定原告金达创业公司将合作开发建设的房地产项目的出让土地使用权41416平方米、集体租赁土地使用权30.05亩及该地块上的园林权益转让给被告，转让价格为人民币3850.58万元，转让价款支付期限：被告于原告金达创业公司交付土地使用权证之日支付932.2万元。原告金达创业公司支付被告开发项目小区建设费300万元以转让价款抵付。被告将建设开发的全部单体别墅19幢、联体别墅4幢销售给原告金达创业公司，别墅价格人民币5500元／平方米。原告金达创业公司给付房款期限：取得别墅预售证之日起7天支付总价的50%，以转让款1309.19万元抵付别墅价款，别墅竣工验收合格之日起7天内支付50%，价款按预售证核定面积计算。原告金达创业公司以转让款抵付购房款。被告同意由原告金达创业公司作为买受人或指定买受人。被告负责办理别墅权证，负担办证费用。任何一方违反本协议任何条款，造成另一方经济损失的，应负赔偿责任。协议签订后，原告金达创业公司按约履行义务。被告支付转让款人民币750万元，2011年11月21日支付转让款人民币50万元。2012年11月27日，原告金达创业公司支付被告购房款人民币1150.12万元。2013年7月18日，原告金达创业公司与被告签订协议一份，约定双方同意长水景苑部分辅助工程，根据变更内容调减价款人民币258.3万元，变更工程内容由原告金达创业公司发包给第三人。2013年8月11日，原告金达创业公司将约定变更的工程发包给上海景林景观园林有限公司施工，工程总价款人民币750.6981万元。2014年1月份，二原告与被告签订商品房买卖合同补充协议一份，协议约定被告出售给二原告单体别墅19幢、联体别墅4幢。原告同意于2014年1月24日提前支付被告购房款人民币200万元。被告于2014年5月15日前完成全部商品房水电供应工程，通过水电工程验收，于2014年3月10日前完成商品房网签备案，于2014年4月10日提供商品房销售发票，于2014年6月30日前交付所有别墅商品房，于2014年7月30日前办理别墅商品房三证。二原告于三证办好后一周内结付所有款项。如逾期应向被告支付商品房买卖合同总金额5%的违约金。被告违反本协议义务的，应支付商品房买卖合同总金额5%的违约金。因二原告原因造成被告不能按约定期限交房的，被告交房期限应当顺延。补充协议签订后，原告于2014年1月24日支付购房款人民币200万元，向被告提供原告指定买受人的登记备案资料，按约履行合同义务，可被告未按约履行协议义务。截止2014年，原告共支付被告购房款人民币1350.12万元。原告应收被告转让款人民币3050.58万元。转作购房款，总计支付购房款4400.7万元，调减变更工程款差额492.3981万元。2012年11月5日，被告取得长水景苑商品房预售许可证，批准预售面积9423.67平方米，共计46套住房。2013年11月核发网上预售证。2014年5月5日重新核发新证。2014年5月7日，被告将协议约定出售给二原告的商品房中12套房屋产权登记备案给第三人，备案面积2447.08平方米，备案金额1345.894万元。2014年5月，被告停止项目建设。二原告认为，原、被告签订的协议合法、有效，受法律保护。原告按约履行合同义务，被告未按约定履行商品房备案义务，且将出售给原告的商品房备案给第三人。被告的违约行为导致协议无法全面履行，构成根本性违约，原告的合同目的无法实现，严重损害了原告的合法权益。现原告向法院起诉，请求依法判令：一、解除原、被告签订的商品房买卖合同；二、被告立即返还原告购房款48930981元（含变更工程差价款人民币4923981元）；三、被告支付原告违约金人民币2741510元；四、被告承担本案诉讼费用。
被告答辩称，原、被告之间于2011年8月12日签订的协议书因涉嫌土地使用权非法转让，该协议无效。原、被告之间实际的并非是商品房买卖合同纠纷，应当是合作开发房地产所产生的相应纠纷，案由法院查明事实以后予以变更。相关合作过程中，关于工程款的结算，原告称商品房的房款支付实质是工程款项的结算，应当按照实际投入及被告的相关结算资料由原、被告双方协商确定，对已建房屋，按照之后双方签订的补充协议来进行操作。后续的土地开发，被告认为因为涉及到土地买卖无效，应当返还给原告方，具体相关事宜希望在法庭组织之下进行调解。原告主张的不是购房款，实质是工程款，应当由被告提供相应的结算资料后，由原、被告双方定价。违约金是不存在的。现在被告公司没有能力再去开发房地产，但是被告认为不存在解除合同的问题，因为合同是无效的。
根据原、被告双方的诉辩主张，本案争议的焦点是：
本案原、被告之间是商品房销售合同纠纷，还是合作开发房地产所产生的纠纷？原告主张解除合同、返还购房款及支付违约金的诉讼请求是否合法？
原告针对自己的主张，在庭审中出示了下列证据：
一、协议书一份，用以证明原、被告之间就出让土地转让价款及被告将所开发的19幢单体别墅、4幢联体别墅出让给原告。
二、协议书一份，用以证明原、被告之间就商品房买卖部分变更零星工程价款258.3万元。
三、商品房买卖合同补充协议一份，用以证明原、被告之间就商品房买卖的权利义务作出的约定。
四、转账凭证和收款收据各三份，用以证明原告依据合同的约定履行了付款义务支付了购房款。
五、预售证（复印件）一份，用以证明被告在2012年11月5日取得商品房预售资格。
六、图纸（复印件）一份，用以证明涉案房屋的平面图。
七、土地权证（复印件）一份，用以证明原告将有关土地更名过户到被告的前身海盐香溢房地产开发有限公司（以下简称香溢房地产公司）。
八、指定购房人名单一份，用以证明按照协议约定由原告指定商品房买受人名单。
九、回复函一份，用以证明2014年5月7日被告把部分房屋备案登记给了第三人。
十、工商登记材料一份，用以证明被告与香溢房地产公司是变更关系。
十一、会议纪要和批复文件各一份，用以证明涉案土地使用权通过规划审核会论证，并经主管部门批复同意取得，也即原告创设金达工业园区的事实。
十二、土地用途变更申请一份，用以证明原告申请土地使用权变更以及获批准的事实。
十三、选址意见书一份，用以证明本案用地使用权为居住用地的事实。
十四、规划设计条件和要求一份，用以证明涉案土地经批准规划的事实。
十五、金达工业园区用地性质调整说明一份，用以证明调整土地使用权的事实。
十六、付款通知单、收据、统一票据和契证等一组，用以证明原告支付土地使用权转让价款，被告代购持有土地使用权，付契税、支付保证金的事实。
被告质证意见：对证据一有异议，尤其是对证据的合法性有异议。根据合同第一条的约定，原告将合作建设开发项目中的土地使用权全部转让给被告，违反了土地管理法的规定，应当认定其为无效。关于该协议书的性质，属于房地产合作开发合同，并不是房地产买卖合同，撇开土地使用权转让的合法性，从相关内容看应当类似于房地产合作开发项目。由原告转让土地使用权给被告进行房地产开发，然后被告进行类似于政府安置工程建设。被告完成工程建设后，由原告定价回购。证据二，是证据一的补充，证明了被告所说的其完成的项目是按照原告指定的规划和要求的。对证据三有异议，这份协议也是无效的，基于证据一是无效的，由此产生的后续协议也是无效的。对证据四没有异议，但对原告证明的事实有异议，这些不是商品房支付款项，而是工程支付款项。对证据五有异议，同时要求原告提供相应的预售证原件，后经本院阐明又对该证据没有异议。对证据六，暂无法确认，待核实后告知。证据七，要求原告提供原件。即使有原件对真实性、合法性没有异议，但也不能反证原、被告双方2011年8月12日签订的协议书有效。涉案土地原本国土局出让给了原告，原告再转让给了本案被告。被告要求原告提供该宗土地初始的土地使用权出让合同及由原告转让给被告的有关转让法律手续。原告转让土地使用权给被告，违反了国家法律的规定。证据八与本案没有关联性，是购房后分配相关人员的具体情况，属于原告行使处分权。对证据九、证据十均没有异议。对证据十一、证据十二、证据十三、证据十四和证据十五，都是复印件，要求原告进行证据补强。即使复印件与原件一致，也恰恰印证了被告的意见，也就是说该宗土地41416平方米，原来属于原告工业园区的工业用地，后经过原告操作，在2005年10月由海盐县国土资源局挂牌出让。这部分资料是在2005年10月之前2004年的资料，与本案讼争的土地没有关联。调整方案中一个文件是海盐县经贸局的文件，没有经过土地主管部门批准，被告认为这是非法买卖土地，涉嫌违法。对证据十六的真实性、合法性、关联性没有异议，但是对原告所主张的待证事实有异议。这只不过是原、被告之间就被告向海盐国土资源局挂牌受让土地所需资金的来源。原、被告之间就被告参与竞拍土地以及最后成交土地使用权所需资金存在债权债务的往来，并不能改变被告是国有土地使用权的物权主体资格，也就是说如果被告获得土地的资金是由原告提供的话，则是另外一个法律关系。
被告提供收据、银行承兑汇票、转账领款单和银行转账凭证一组，用以证明被告于2011年10月、同年11月、同年12月分三次通过转账和支付承兑汇票的方式向原告支付了土地出让金800万元。
原告质证意见：对2011年11月21日的200万元，上面写是货款，对金额本身没有异议，但对被告所讲的支付土地价款，用途没有载明清楚，原告不予认可。
本院出示了依职权向土地管理主管部门调取的材料一组，用以证明本案所涉土地使用权的取得情况。
原告质证意见：对真实性没有异议，但对关联性有异议。涉案土地使用权是由海盐香溢房地产有限公司出面通过招拍卖方式取得的，名义上履行了招拍卖程序，实际上土地使用权是原告的。当时因为原告没有房地产开发资质，所以是以海盐香溢房地产有限公司的名义进行招投标的。当时双方约定是合作开发房地产的，所有的土地出让金包括契税都是由原告支付的，实体上的权利应该是原告的。
被告质证意见：对证据的真实性、合法性、关联性没有异议。这组材料印证了被告认为原、被告之间于2011年8月12日签订的协议是无效的，理由是违反了国家土地管理法的有关规定。本案所涉土地使用权应该是被告的前身海盐香溢房地产有限公司的。后来又根据原告的要求，把这块土地由原告收回，再以60万元／亩出让给被告，被告向原告支付了土地出让金800万元，这是土地的非法买卖。
本院认证意见：
原告提供的证据一、证据二和证据三，被告虽对协议的效力持有异议，但对协议的真实性均没有异议，故本院对该三组证据均予以认定。证据四，被告没有异议，但认为这些不是商品房支付款项，而是工程支付款项，本院经审查认为收据上在款项内容中写明预付款和预售款，因此可以认定为商品房支付款项。证据五，被告没有异议，本院予以认定。证据六和证据七，都是复印件，原告未提供原件供本院核对真实性，故本院均无法予以认定。证据八，属于原告内部事务处理的材料，与本案没有关联性，故本院不予认定。证据九、证据十，被告没有异议，本院予以认定。证据十一、证据十二、证据十三、证据十四和证据十五，都是复印件，原告未提供原件供本院核对真实性，故本院均无法予以认定。证据十六，被告没有异议，但认为这只不过是原、被告之间就被告向海盐国土资源局挂牌受让土地所需资金的来源，与本案不是同一个法律关系，本院经审查认为在有关凭证上写明了“土地出让金”、“土地款出让金”、“出让金”、“土地契税”、“税费”、“代购土地款保证金”、“挂牌保证金”等，故可认定这是被告向海盐国土资源局挂牌受让土地所需资金的来源。
被告提供的收据、银行承兑汇票、转账领款单和银行转账凭证，原告对真实性没有异议，本院予以认定。
本院依职权出示的向土地管理主管部门调取的材料，原、被告对真实性均没有异议，本院予以认定。
本院根据各方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：
2004年11月，海盐县国土局对位于海盐县百步镇（横港集镇）的41416平方米国有土地使用权进行挂牌出让，金达创业公司委托香溢房地产公司参与竞买。2005年10月17日，金达创业公司向香溢房地产公司交付了代购土地保证金250万元，香溢房地产公司当日向海盐县统一征地办公室支付了挂牌保证金250万元。2005年10月21日，香溢房地产公司以每亩25万元总计出让金1553.1万元竞得上述出让土地，并于当日以海盐县国土局为出让人，香溢房地产公司为受让人签订了国有土地使用权出让合同一份。2005年12月2日，金达创业公司向香溢房地产公司交付了土地出让金1303.1万元，香溢房地产公司向海盐县统一征地办公室支付了出让金1303.1万元。同年12月27日，金达创业公司向香溢房地产公司交付了土地契税46.593万元，香溢房地产公司向财税部门支付了契税46.593万元，
由于香溢房地产公司参加竞买是接受金达创业公司的委托，而且在土地竞得后出让金及税费是由金达创业公司出资，所属土地也一直由金达创业公司占有、使用和管理，因此金达创业公司一直认为该幅土地的国有土地使用权属于金达创业公司。但在海盐县国土局登记的土地使用者至今仍为元建置业公司，元建置业公司是2010年3月1日由香溢房地产公司变更名称而来的。
2011年8月12日，金达创业公司以上述出让国有土地使用权人的身份与元建置业公司签订协议书一份，约定双方进行合作开发建设房地产，出让土地使用权每亩60万元，计3725.58万元，元建置业公司将建设开发的别墅销售给金达创业公司，由金达创业公司以转让款抵付别墅价款等等，协议书还约定了其他事项。被告分三次分别于2011年10月21日、11月21日、12月9日支付转让款合计人民币800万元。2012年11月27日，原告金元亚麻公司支付被告购房款人民币1150.12万元。2013年7月18日，原、被告就部分工程内设变更事项签订了协议书一份。2012年11月5日，海盐县住房和城乡规划建设局对元建置业公司开发建设的长水景苑8—13幢、15—23幢、25—32幢商品房（建筑面积9423.67平方米）颁发了商品房预售证。2014年1月份，二原告金达创业公司、金元亚麻公司与被告元建置业公司签订商品房买卖合同补充协议一份，协议约定被告出售给二原告单体别墅19幢、联体别墅4幢，双方对其他有关事项作出了补充协议。补充协议签订后，原告金元亚麻公司于2014年1月24日支付购房款人民币200万元。2014年5月，涉案房地产项目已停止建设。2014年6月2日，房管部门对原告提出的要求停止被告房屋销售行为作出答复。
另，庭审中，原、被告双方都同意对2014年1月份签订商品房买卖合同补充协议中涉及的单体别墅19幢、联体别墅4幢的价格按5500元／平方米计付。
本院认为，根据原、被告双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点主要有二个。第一，本案原、被告之间是商品房销售合同纠纷，还是合作开发房地产所产生的纠纷？从庭审的情况来看，原告向本院提供了三份协议书，即2011年8月12日和2013年7月18日的协议书各一份以及2014年1月的商品房买卖合同补充协议一份，第一份协议书双方体现的是合作建设开发房地产的关系（虽然协议书中包含了部分商品房买卖的条款，但并影响双方关于合作建设开发房地产关系的存在），第二份协议书是住宅小区部分工程内设变更事项的协议，实质也是反映双方合作建设开发房地产的关系，第三份协议是就双方2012年11月24日商品房买卖合同的补充协议，反映了双方的商品房买卖关系。因此，双方之间既存在商品房买卖关系，也存在合作建设开发房地产关系。现原告起诉仅要求解决双方之间的商品房销售合同纠纷，根据现行民事诉讼的有关法理，民事诉讼实行不告不理的原则，故本案应按商品房销售合同纠纷处理。对于被告提出的本案应按合作建设开发房地产所产生的相应纠纷处理的意见，与原告起诉要求解决的纠纷并不同一，故对此意见本院不予采纳。
第二，原告主张解除合同、返还购房款及支付违约金的诉讼请求是否合法？关于原告诉请解除原、被告签订的商品房买卖合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，对于原告提出的解除合同的请求，被告在庭审中表示同意解除合同，根据双方的意思表示，可以认定双方的商品房买卖合同于本案第一次庭审即2014年10月24日已经解除。从原、被告双方于2014年1月签订的商品房买卖合同补充协议来看，双方似乎还在2012年11月24日签订过一份商品房买卖合同，但根据庭审情况，事实上双方在2012年11月24日并没有签订商品房买卖合同。本案中双方签订的商品房买卖合同实际上就是2014年1月签订的商品房买卖合同补充协议，从该份补充协议的内容进行分析，其也是一份可以独立存在的合同，故双方解除的商品房买卖合同实质就是解除该份补充协议。
在商品房买卖合同被解除后，被告依法应将实际收受的购房款返还给二原告。本案中，可以认定二原告支付的购房款有：2012年11月27日支付的1150.12万元以及2014年1月24日支付的200万元，合计1350.12万元，故对二原告要求被告返还的该部分款项，本院予以支持。而其余所涉款项与原、被告之间的商品房买卖关系无关，要么是双方为了支付土地使用权的出让金，要么是支付土地使用权的租赁费、工程款等，不是本案处理的范围，故本院无法予以支持。
合同解除不影响二原告要求被告承担约定违约责任的权利。根据双方合同的约定，被告违约应向二原告支付商品房买卖合同总金额5%的违约金。本案中由于被告违约，被告应按约定向二原告支付违约金。双方签订的商品房买卖合同总金额应为商品房预售证上批准的建筑面积和双方认可的别墅价格，即9423.67平方米×5500元／平方米，应为5183.0185万元。因此，被告应向二原告支付的违约金应为2591509.25元，对于该部分诉讼请求，本院予以支持，超过部分于法无据，本院不予支持。对于二原告在法庭辩论结束后，提出了变更诉讼请求的申请，因其不符合有关法律规定，故本院不予准许。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、二原告浙江金达创业股份有限公司、浙江金元亚麻有限公司与被告嘉兴元建置业有限公司于2014年1月签订的商品房买卖合同补充协议自2014年10月24日开始解除；
二、被告嘉兴元建置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还二原告浙江金达创业股份有限公司、浙江金元亚麻有限公司购房款共计1350.12万元；
三、被告嘉兴元建置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付二原告浙江金达创业股份有限公司、浙江金元亚麻有限公司违约金2591509.25元；
四、驳回二原告浙江金达创业股份有限公司、浙江金元亚麻有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费300162元，财产保全费5000元，合计305162元，由二原告共同负担206681元，被告负担98481元。
如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起内向本院申请执行。
审 判 长 沈建良
代理审判员 王东月
人民陪审员 俞校林
二〇一五年六月二十五日
书 记 员 陶沈薇