新疆维吾尔自治区高级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）新民一提字第92号
申请再审人（一审原告）：新疆亿通达国际物流仓储有限公司。住所地：新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区团结路****号********号。
法定代表人：张钢宁，该公司总经理。
委托代理人：董雪，北京大成（乌鲁木齐）律师事务所律师。
委托代理人：郭俊亭，新疆德新律师事务所律师。
被申请人（一审被告）：乌鲁木齐物资回收公司天山区分公司。住所地：新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区幸福路**号。
法定代表人：雷广德，该公司经理。
委托代理人：任小琴，女，1966年1月19日出生，汉族，该公司办公室主任，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区前进路2号2号楼3单元601号。
委托代理人：徐同，新疆商茂律师事务所律师。
申请再审人新疆亿通达国际物流仓储有限公司（以下简称仓储公司）因与被申请人乌鲁木齐物资回收公司天山区分公司（以下简称物资公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市中级人民法院于2012年12月10日作出的（2012）乌中民四初字第83号民事判决，向本院申请再审。本院于2013年8月1日作出（2013）新民申字第786号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人仓储公司的委托代理人董�、郭俊亭，被申请人物资公司的委托代理人任小琴、徐同等到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
仓储公司向乌鲁木齐市中级人民法院提起诉讼称：2011年7月6日，双方签订“租赁合同”约定，我公司租赁物资公司40间4320平方米的库房，年租金200万元，用于设立海关监管场所；物资公司于2011年9月30日将厂房建设完毕。截止2012年6月，物资公司仍未将符合条件的库房交付我方使用。经测绘，物资公司租赁给我公司的25间库房系不按规划条件建设的建筑物，随时有被拆除的可能，加剧我公司经营风险。鉴于物资公司延期交房，也未对房屋提供消防、上下水及采暖设施，已严重违反合同及法律规定，造成我方损失。请求判令：一、确认未按规划条件建设的25间库房的出租行为无效，其余租赁合同部分继续履行；二、请求法院从200万元中核减租赁期内25间房屋无法使用�年租金125万元；三、物资公司负责建设租赁物上下水、供暖设备及消防设施或承担由此产生的费用；四、物资公司承担逾期交付房屋，不履行合同义务的违约金200万元；五、物资公司承担本案的全部诉讼费及完善相关设施及评估，鉴定费用。
物资公司答辩称：我公司对仓储公司的诉讼请求不予认可。仓储公司所称签订的“租赁合同”属实，仓储公司追究责任也是按照这份租赁合同，但是双方签订的“补充协议”，对租赁物的性质及租金的方式等作出重大变更，我公司根据“补充协议”履行义务，最后商定按照“补充合同”履行我方义务，故我公司没有违约。本案的两份“租赁合同”都是双方的真实意思表示，仓储公司在诉状中所主张的上下水、供暖消防设施，除了上水是我们公司的义务，其余都不是，对此我们已经安装了水箱。仓储公司所主张的损失我公司不认可，违约责任应当由仓储公司承担。综上，我公司请求驳回仓储公司的诉讼请求。
一审法院查明：2011年7月6日，物资公司（甲方）与仓储公司（乙方）签订“租赁合同”约定：“物资公司将坐落于乌鲁木齐市花儿沟路（红雁路267号）库房出租给仓储公司。租赁范围为：甲方先在此院落先行建设第一批封闭式库房共计40建。此基础上，甲方还需建设办公所需的办公室6间，海关二次查验库房及必备的二次查验封闭停车区，库房院内停车所需的停车场地。乙方租赁甲方的场地，以乙方的名义设立海关监管场所。租赁期限自2011年10月1日至2016年9月30日止。甲方必须在2011年9月30日前库房建设完毕，交付乙方使用。租赁期间甲方保证该库房及其附属设施（上下水、电、采暖等）处于正常的可使用状态及安全状态等。”2012年1月7日，双方�签订“补充协议”约定：“双方就建设施工完毕的库房及附属院落做现状交接，双方确认交接完毕后该库房及其附属院落的自主经营管理权、使用权、租赁权在合同执行期内归乙方所有。由于甲方未能按照主合同第四条第2款约定的日期如期建设完毕交付乙方，经双方协商，合同顺延至2017年2月28日终止。甲方须在2012年3月1日前接通自来上水。乙方在将来的库房建设中，甲方协助乙方办理库房规划设计手续及市政配套至建设红线内。”“补充协议”签订同时，双方办理了交接资料，包括租赁物土地规划条件复印件、土地证复印件、库区平面示意图、库区配电示意图、库区地下排水示意图。仓储公司遂取得该租赁场地、房屋并占有、使用至今。
一审法院认为，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第�条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”本案中，出租人物资公司未能提供证据证明其出租25间作库房使用的房屋已取得建设工程规划许可证。故物资公司与仓储公司签订的租赁合同中，25间房屋因无建设工程规划许可证，属违法建筑，该部分合同内容无效。该租赁合同其他部分，未违反国家法律、法规的规定，依照合同法规定，合同部分无效，不影响其他部分效力的，故该租赁合同及补充协议中其他未涉及房屋部分的约定仍应认定有效。双方应当诚实守信的履行合同中有效部分的义务。故对仓储公司主张物资公司未按规划条件建设的25间库房的出租行为无效，租赁合同其余部分继续履行的诉讼请求，予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同�效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”仓储公司对于取得合同无效部分的房屋应予以返还。因仓储公司未提供证据证明其已支付25间房屋租金的事实，故不存在合同部分无效后，物资公司向仓储公司返还租金的情形。对于无效部分的财产返还、赔偿损失等未尽事项，因双方在本案中均未提供证据并提出明确主张，双方可另行处理。《中华人民共和国合同法》第四条规定：“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。”对于合同权利义务的约定，合同内容的协商、价款等约定应遵循合同双方当事人自愿协商、意思自治。本案仓储公司要求将租赁合同租金核减，系对合同内容�行处理，不符合法律规定。对于仓储公司该项诉讼请求，其可在物资公司主张租金时提出抗辩，或另行处理。双方在补充协议中明确约定对合同标的物进行现状交接，可以认定双方已经对原合同约定的标的物进行现场协商、确认并交付，即承租方对当时的未建设完毕状态的标的物进行确认并接受，出租方则顺延了租赁期限。自此，原租赁合同中相应的建设租赁物库房、设施的义务，包括相应上下水、供暖设备、消防设施等建设义务应理解为已不再由出租方物资公司承担。另，因该部分费用尚未实际发生，仓储公司要求物资公司承担无事实及法律依据。故仓储公司提供的公证书、仓储合同采暖设备采购凭证等证据的关联性不予认可。对仓储公司要求物资公司承担建设租赁物上下水、供暖设备及消防设施或承担由此产生费用的诉讼请求，不予支持。本案补充协议是对原租赁合同的变更，对双方均具有约束力。依据双方于2012年1月7日签订的补充协议约定，即“双方于1月6日就建设施工完毕的库房及附属院落做现状交接，双方确认交接完毕后相关权利归仓储公司拥有。”双方在协议后附的交接清单上签章，证明涉案租赁物已于2012年1月7日依约交付仓储公司。该补充协议履行期限自2017年2月28日止，履行期限五年。据此，物资公司交付标的物并未违反补充协议的约定。故仓储公司依据原合同要求物资公司承担违约责任，与补充协议约定内容相悖。仓储公司未能提供有效证据证明交付租赁物有违补充协议的约定，故其要求物资公司承担违约责任并支付违约金的诉讼请求，不予支持。仓储公司提出对建设租赁物上下水、供暖设备及消防设施的费用进行评估的申请，因该部分履行义务由物资公司承担已在补充协议中对原租赁合同进行�更，故对该申请不予采纳。遂判决：一、新疆亿通达国际物流仓储有限公司与乌鲁木齐物资回收公司天山区分公司签订的租赁合同及补充协议中，关于25间库房的租赁协议部分无效，租赁合同及补充协议其他部分继续履行；二、驳回新疆亿通达国际物流仓储有限公司的其他诉讼请求；三、新疆亿通达国际物流仓储有限公司于本判决生效后十日内向乌鲁木齐物资回收公司天山区分公司返还25间房屋。案件受理费32800元（仓储公司已预交），由物资公司承担70元，仓储公司负担32730元。以上物资公司应付仓储公司款项70元，于本判决生效后十日内付清。
仓储公司申请再审称：一、一审法院以合同价款应遵循合同当事人自愿协商、意思自治的原则为由，驳回核减无效房屋租赁物价格的诉请适用法律确有错误。合同订立时合同价款已确定，现合同部分无效，部分有效。无效部�申请人提出主张核减125万元，被申请人明确表示不认可，双方已向一审法院表明无法对价款协商一致。一审在双方无法协商一致的情形下居中裁决并未侵犯合同双方自愿协商的权利。二、申请人与被申请人的交接，仅限于资料及图纸，申请人并没有对被申请人交付房屋符合约定条件给予验收无误的确认。现双方对上下水、供暖、消防工程未完工的状态均无异议。补充协议签订的前提，基于被申请人没有按照《租赁合同》约定的时间将库房建设完毕，截止至2012年1月7日，已延期交付三个多月，双方对已建设施工完毕的库房现状予以确认并交接。对未施工完毕的上下水、供暖、消防等工程并未交接，也并非对合同权利义务的放弃和让渡。被申请人延长租赁期限基于其逾期交房的违约行为，并非基于免除上述义务。原审法院认定延长租赁期限、接受已完工工程就视为对�暖、上下水、消防权利的主张的放弃完全错误。三、不论建设上下水、消防、采暖费用是否实际发生，并不影响确认承担责任主体的确认，一审法院以费用未实际发生为由，认定上述义务不再由被申请人承担，剥夺了申请人自行建设上述设施向被申请人主张赔偿的权利。综上所述，请求维持乌鲁木齐市中级人民法院（2012）乌中民四初字第83号判决第一项，撤销第二项，支持我方合法诉讼请求。
物资公司答辩称：乌鲁木齐市中级人民法院（2012）乌中民四初字第83号民事判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回再审请求，依法维持乌鲁木齐中级人民法院（2012）乌中民四初字第83号民事判决。
本院再审查明的事实与一审查明的事实基本一致。
本院另查明：1、关于本案涉案租赁库房中25间库房2011年8月10日由新疆美盛源贸易有限公司与本案被申请人物资公司签订协�，将产权转让给被申请人物资公司。2、2011年7月8日仓储公司按照租赁合同约定，向物资公司支付库房租赁保证金100万元。3、仓储公司于2012年12月4日、12月27日向物资公司总经理雷广德名下的建设银行卡上分两次各打入45万元，共计90万元。
本院再审认为，一、关于是否应当核减25间库房租金问题。一审判决“物资公司所交接的40间库房中，25间库房因无建设规划许可证，属违法建筑，且依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，将该涉及25间库房的租赁合同认定为无效，判令双方继续履行租赁合同及补充协议其他部分”事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”依据此项规定，租赁合同中被认定无效的25间库房应当予以返还，仓储公司2013年3月也实际返还了该25间库房中的21间。关于仓储公司要求核减25间库房租金问题，原审法院认为“可在物资公司主张租金时提出抗辩，或另行处理”正确。本院经核实，双方之间有关租金支付及损失赔偿的诉讼已经另案诉讼并有生效判决，故仓储公司核减库房租金的请求在本案中不能再行审理，本院不予支持。
二、关于租赁物上下水、供暖设备及消防设施工程建设问题。虽然双方在租赁合同约定，租赁期间物资公司需保证该库房及其附属设施（上、下水、电、采暖等）处于正常的可使用及安全的状态。但是，双方又通过签订补充协议对合同标的物交接方式和内容进�变更，只明确了物资公司应在2012年3月1日前接通自来上水的合同义务。据此约定，仓储公司作为承租方，对当时的未建设完毕状态的标的物交接内容是明知的，并进行了现场认可。因此，仓储公司要求物资公司负责建设租赁物上下水、供暖设备及消防设施或承担由此产生的费用的请求没有合同依据，本院不予采纳。
三、关于违约责任问题。首先、本案现状的发生双方均有过错，即作为出租方物资公司有义务保证出租房屋具有建设规划手续，租赁方仓储公司也应当审查出租房屋是否具备合法使用条件。其次、双方在补充协议中明确约定，因物资公司未能按照主合同约定的时间如期建设完毕交付仓储公司原因，将租赁期限顺延至2017年2月28日止；即双方约定的履行期限实际变更为2012年1月7日交付之日起至2017年2月28日止，仍为5年。在物资公司已按约定履行了交付义务的情况下，仓储公司主张物资公司承担逾期交付房屋、不履行合同义务的违约责任，缺乏事实根据，本院应不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第二百零七条之规定，判决如下：
本判决为终审判决。
审 判 长 李 刚
代理审判员 古丽菲亚
代理审判员 热 依 拉
二○一四年五月二十七日
书 记 员 美 丽 班