四川省眉山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川14民终31号
上诉人（原审原告）：眉山央扩企业发展有限公司，住所地眉山市东坡区启贤北路苏祠翰林售楼部。
法定代表人：武幼敏，该公司总经理。
委托诉讼代理人：方晓林，四川法锐律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：眉山市长隆物业管理有限公司，住所地眉山市东坡区下大南街。
法定代表人：罗勤勇，该公司总经理。
委托诉讼代理人：曹宇杰，四川达宽律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐俐，四川达宽律师事务所律师。
上诉人眉山央扩企业发展有限公司（以下简称央扩公司）因与被上诉人眉山市长隆物业管理有限公司（以下简称长隆物业公司）物权纠纷一案，不服四川省眉山市东坡区人民法院（2016）川1402民初2902号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月10日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人央扩公司的委托诉讼代理人方晓林、被上诉人长隆物业公司的委托诉讼代理人曹宇杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
央扩公司上诉请求：1.撤销眉山市东坡区人民法院（2016）川1402民初2902号民事判决；2.改判支持上诉人的诉讼请求；3.一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院已经审理查明51个案涉车位属于规划内车位，根据《中华人民共和国物权法》第七十四条和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，该51个规划内的地面车位应属上诉人所有。二、一审认定“业主购买专有面积已分摊了共有的使用面积”无证据证实。三、被上诉人对每个车位每年收取2160元是租金而非车位物管费。四、一审判决适用法律错误，适用的《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十二条第一款、第七十三条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条均未涉及规划内、规划外车位权利归属，应适用《中华人民共和国物权法》第七十四条。
被上诉人长隆物业公司辩称：被上诉人对51个地面车位收取的是车位物管费，且被上诉人只收取了39个车位的费用，另12个车位的物管费已由前期物管公司收取。物权法第七十四条是对小区规划内车位满足业主需求的分配规定，并非对规划内车位原始权属的规定。一审认定主要事实基本清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
上诉人央扩公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令长隆物业公司立即停止对央扩公司眉山市苏祠翰林小区规划内车位的处分权、收益权的侵害；2.判令长隆物业公司返还财产119340元。
一审法院认定事实：央扩公司为眉山市苏祠翰林小区的开发商，长隆物业公司从2015年8月15日起为苏祠翰林小区提供物业服务。苏祠翰林小区51个停车位属于规划内车位，且已全部被小区业主用于停车，并由长隆物业公司收取物业管理费2160元/年。央扩公司未对51个地面停车位办理相关权属证明。
一审法院认为：本案的争议焦点在于51个地面停车位的权利归属问题。《中华人民共和国物权法》第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定；占有业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。《中华人民共和国物权法》对专有部分与共有部分有明确划分。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条规定，物权法第六章所称的专有部分必须满足三个条件：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等应当认定为物权法第六章所称的共有部分。地面停车位既无构造上的独立性，在未停放汽车时即为公共道路或场所，也不能办理登记成为特定主体所有，未满足成为专有部分的条件，故应认定为共有部分。同时，地面停车位利用的是地表面积，该部分面积包含于小区总土地使用权面积之内，在业主购买专有部分时已分摊了共有的使用权面积，故地面停车位的权利应由业主共同享有。
综上，对央扩公司主张案涉51个地面停车位归其所有的意见，一审法院不予采信；对央扩公司要求长隆物业公司立即停止对苏祠翰林小区51个地面停车位的处分权、收益权的侵害，以及要求长隆物业公司返还119340元的诉求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十二条第一款、第七十三条、第七十四条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条规定，判决:驳回原告眉山央扩企业发展有限公司的诉讼请求。案件受理费1343元，由原告眉山央扩企业发展有限公司负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了新证据，本院组织当事人进行了质证。上诉人央扩公司提交了眉山市东坡区人民法院（2016）川1402民初2416号民事调解书复印件一份，欲证明按照被上诉人与苏祠翰林小区业主委员会2015年8月5日签订的《物业管理委托合同》约定，案涉车位的服务管理费每月仅40元（每年仅480元），现被上诉人每年收取2160元，远超480元，因此被上诉人对案涉车位每年收取2160元的性质是租金。
长隆物业公司质证情况：对东坡区人民法院（2016）川1402号民初2416号民事调解书真实性无异议。《物业管理委托合同》约定每月40元（每年480元），但后来又与苏祠翰林小区业主委员会作了口头变更约定，变更为每年2160元。
鉴于本案案涉车位可能的权利人—苏祠翰林小区业主未参加一审诉讼，二审中，本院根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十六条第一项规定，依法对“案涉地面车位面积是否计入小区商品房公摊面积”和“案涉车位能否登记”的问题分别调查了眉山市房管局（行政管理科）和眉山市不动产登记中心（审核科），对上述两问题的答复分别是：1.东坡苏祠翰林小区地面车位占地面积未计入小区商品房公摊面积，且根据《房产测量规范》（GB/T17986
—2000），商品房住宅小区地面露天车位不计算建筑面积，（其占地面积）不会被分摊（至商品房）；2.目前地面车位没有登记是因为登记制度还不健全，全省都无关于地面车位权属登记的文件，但理论上可以登记。对该两份笔录，上诉人均予以认可；被上诉人认为本院对房管局的调查笔录和他们自已到房管局的调查情况不一致但他们的调查情况无书面材料证实；对本院对不动产登记中心的调查笔录中“权属登记没有统一规范”无意见。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：
（一）关于证据：1.关于上诉人提交的东坡区人民法院（2016）川1402民初2416号民事调解书复印件，因被上诉人对其真实性无异议，故在认定被上诉人每年收取每个案涉车位2160元的性质时可以结合其他证据予以采信；2.眉山市房管局和眉山市不动产登记中心的调查笔录符合证据的合法性、真实性和关联性要求，本院依法予以采信。
（二）关于争议事实。上诉人与被上诉人在二审庭审中认可的争议事实有三：1.案涉车位是归全体业主所有还是归上诉人所有；2.被上诉人针对每个案涉车位每年收取2160元费用的性质是物业管理费还是租金；3.从2015年8月至2016年8月31日，被上诉人收取案涉车位的具体金额。
关于案涉车位是归全体业主所有还是归上诉人所有的问题。案涉51个地面车位属规划内车位，上诉人主张按《中华人民共和国物权法》第七十四第二款“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”的规定应属其所有。按照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款第二项“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：……（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等”的规定，如果案涉小区商品房上诉人未全部售出，则其是以业主身份主张对该51个地面车位的专有权，如果已经全部售出，则其是以“其他权利人”身份主张该51个地面车位的所有权。但不管上诉人是以业主身份主张权利还是以其他权利人身份主张权利，其主张权利的对象即51个案涉地面车位均需符合可为其专有的条件，也就是说，《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款适用的前提是须满足《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定的物权专有的条件，即其他权利人对商品房住宅小区建筑区划内的场所及设施（当然包括地面车位）主张所有权的，该所有权及于之物（本案而言就是案涉51个地面车位）需满足《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定的可与特定权利人（本案就是上诉人）专有的条件。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定的专有的条件有三：一是具有构造上的独立性，能够明确区分；二是具有利用上的独立性，可以排他使用；三是能够登记成为特定业主所有权的客体。案涉51个地面车位即便在理论上可予登记，但其并不满足构造上的独立性和利用上的独立性条件，因此按照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款第二项之规定，案涉51个地面车位既非某些业主专有，也非其他权利人所有（专有），也不属于市政公用部分，因此应当认定为业主共有。上诉人该上诉理由不能成立，一审对案涉车位的归属认定并无不当。
关于被上诉人针对每个案涉车位每年收取2160元费用的性质是物业管理费还是租金的问题。据眉山市东坡区人民法院（2016）川1402民初2416号民事调解书，2015年8月5日被上诉人与案涉小区业主委员会签订的《物业管理委托合同》约定对案涉小区地上车位每月收取40元服务管理费（全年480元）。又据被上诉人2015年9月20日向案涉小区业主王新明出具的收据（收据系复印件，被上诉人在一审中对该收据的真实性予以认可），该2160元费用不排除租金的可能。鉴于本案业主未参加诉讼，被上诉人在2160元之外是否另行收取案涉车位每月40元的管理费的事实无法查清，因此该2160元费用的性质是租金还是管理费，抑或租金中包含着部分管理费等，本院不作认定。
关于从2015年8月至2016年8月31日，被上诉人收取案涉车位的具体金额问题。据眉山市东坡区人民法院（2016）川1402民初2416号民事调解书，被上诉人与案涉小区业主委员会于2015年8月5日就签订了《物业管理委托合同》并进驻案涉小区进行物业管理，至此开始对案涉车位履行管理职责，至2016年8月31日还有4天即满13个月。本案双方对收取费用的案涉车位的个数有争议，上诉人认为是51个，被上诉人认为是39个，但考虑到本判决前已认定案涉车位并非归上诉人所有，上诉人主张返还租金的前提已不具备，故本案不再对被上诉人在2015年8月至2016年8月31日之间收取的租金和管理费的具体金额作进一步认定。
以上事实，有眉山市东坡区人民法院（2016）川1402民初2416号民事调解书、对眉山市房管局和眉山市不动产登记中心的询问笔录、长隆物业管理公司向王新明出具的收据，以及双方当事人在一审、二审中的庭审陈述等证据予以证实。
二审查明的其余案件事实与一审判决查明的案件事实一致，本院对一审判决查明的其余案件事实予以确认。
本院认为，上诉人的诉讼请求得以支持的前提是案涉车位归上诉人所有。上诉人依据《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款认为只要是规划内的车位即归其所有，但忽视了归其所有的前提是车位必须符合可为其专有的条件。本案中，51个地面车位并不具备专有性，从而排除了归上诉人所有的可能，对上诉人主张51个地面车位归其所有的请求，本院不予支持。进而，上诉人关于被上诉人应立即停止对案涉小区规划内车位的处分权、收益权的侵害，以及被上诉人应返还财产119340元的请求缺乏基础事实和法律依据，本院不予支持。
综上，上诉人上诉请求均不能成立，本院不予支持；一审法院尽管在案涉车位是否已计入商品房公摊面积认定上存有错误，但不影响案件的处理结果，且查明的基本事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2686元，由上诉人眉山央扩企业发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 倪玉君
审判员 罗 洁
审判员 余林峰
二〇一七年三月六日
书记员 金永霞