湖南省郴州市北湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘1002民初374号
原告中国建设银行股份限公司郴州市分行，住所地湖南省郴州市解放路33号。
负责人王年军，该行行长。
委托代理人何为军，男，1972年10月24日出生，汉族，中国建设银行股份限公司郴州市分行，住湖南省郴州市。（特别授权）
委托代理人段可良，湖南星河律师事务所律师。（一般代理）
被告李山，男，汉族，1977年1月10日出生，现住湖南省郴州市。
被告邓秋凤，女，汉族，1976年9月5日生，住址同上，系被告李山之妻。
委托代理人李山，男，汉族，1977年1月10日出生，现住湖南省郴州市。
被告程柏凯，男，汉族，1969年10月21日生，现住郴州市北湖区。
被告郴州新世纪郴阳房地产开发有限责任公司，住所地湖南省郴州市苏仙区曹家坪路2号石榴湾小区南大门西侧映月居E栋。
法定代表人余辉，公司董事长。
委托代理人唐建雄，湖南众望归律师事务所律师。（特别授权）。
委托代理人骆中政，湖南众望归律师事务所律师。（一般代理）。
原告中国建设银行股份限公司郴州市分行（以下简称建行郴州市分行）与被告李山、邓秋凤、程柏凯、郴州新世纪郴阳房地产开发有限公司（以下简称新世纪郴阳房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年2月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人何为军、段可良到庭参加诉讼，被告郴州新世纪郴阳房地产开发有限公司、被告程柏凯经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告建行郴州市分行请求判令：1.判令解除原告与被告李山、邓秋凤签订的《个人住房借款合同》（合同编号：430700001-011-201XXX）；2.判令被告李山立即归还贷款本金333762.38元，利息2349.61元，合计336111.99元（计算至2017年1月16日，余下借款本息按借款合同约定计算至本息清偿之日止）；3.判令被告李山承担实现债权费用20166.72元。以上合计356278.71元；4.判令原告对被告李山提供抵押的位于郴州市苏仙区XX小区XX栋XX号的房产在上述借款本息及实现债权的费用范围内享有优先受偿权;5.判令被告郴州新世纪郴阳房地产开发有限公司、程柏凯对上述款项承担连带保证责任;6.判令四被告连带承担本案全部诉讼费用。
被告李山的答辩要点：借款是事实，也同意解除贷款合同。
被告程柏凯未到庭，也未进行答辩。
被告新世纪郴阳房地产公司未到庭，其书面答辩要点：答辩人在被告李山的抵押物处置不足以清偿债务时才承担保证责任，不承担连带责任。
查明的事实
根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：
1、2010年9月30日，原告建行郴州市分行与被告新世纪郴阳房地产公司签订了《个人住房借款最高额保证合同》，合同约定：被保证的债权是指2010年9月30日至2013年9年30日期间因乙方（即建行郴州市分行）向债务人发放个人住房/商用房贷款而形成的一系列债权，其最高额为人民币壹亿叁仟万元整。保证方式为甲方（新世纪郴阳房地产公司）提供连带保证主合同项下单笔债务履行期限届满，债务人没有履行或者没有全部履行其债务，乙方（建行郴州市分行）均有权直接要求甲方承担保证责任。当债务人未按主合同约定履行其债务时，无论乙方对主合同项下的债权是否拥有其它担保（包括但不限于保证、抵押、质押等担保方式），乙方均有权直接要求甲方在其保证范围内承担保证责任。
2、2013年4月7日，原告建行郴州市分行与被告李山、邓秋凤签订《个人住房借款合同》。双方约定：被告李山、邓秋凤向建行郴州市分行借款370000元，用于李山购买被告新世纪郴阳房地产公司的商品房，借款期限240个月，即2013年4月7日至2033年4月7日，采用等额本息还款方法等。为担保借款债权的实现，同日，原告建行郴州市分行与被告李山、邓秋凤、新世纪郴阳房地产公司签订特别条款：被告李山以其座落于郴州市苏仙区XX小区XX栋XX号作为抵押贷款，被告新世纪郴阳房地产公司提供保证，保证期间为借款合同生效之日起至合同项下借款人的债务履行期限届满之后两年止。2013年4月22日，原告建行郴州市分行与被告李山、邓秋凤在郴州市房产交易与权属登记管理处办理了预购商品房抵押权备案登记（郴房预苏仙区字第21XXX号）。其后，原告按约定于2013年5月6日向被告李山发放了贷款370000元。李山、邓秋凤按合同约定支付了一段时间本金及利息之后，被告李山、邓秋凤未继续按约定偿还借款本金及利息。经原告核算，截至2017年1月16日，被告李山尚欠原告借款本金本金333762.38元，利息2349.61元，合计336111.99元，该款经原告催讨未果。
3、2013年3月19日被告程柏凯出具一份保证给被告李山，保证上载明“本人程柏凯（身份证号XXX）同意为李山购买XX人家XX栋XX层XX号房在建行办理住房按揭贷款叁拾柒万元承担连带保证责任。”
裁判的理由与结果
本院认为：本案系金融借款合同纠纷。原告建行郴州市分行与被告李山、邓秋凤经协商一致自愿签订《个人住房借款合同》及特别条款，被告李山以其座落于郴州市苏仙区XX小区XX栋XX号作为贷款抵押，被告新世纪郴阳房地产公司为上述借款提供最高额保证，上述合同未违反法律、行政法规强制性规定，均系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人应按合同约定履行各自的义务。1、合同签订后，原告建行郴州市分行按约向被告李山、邓秋凤发放了贷款，但李山、邓秋凤未按约定偿还借款本息，构成违约，依法应承担解除合同、偿还借款本金、支付所欠利息的民事责任。本案中被告李山、邓秋凤也同意解除《个人住房借款合同》；2、关于被告新世纪郴阳房地产公司承担的保证责任。根据《物权法》第一百七十六条的规定：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。”法条规定只有在没有约定或约定不明确的情况下，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权。但在本案中原告建设银行郴州分行与被告新世纪郴阳房地产公司签订的《个人住房借款最高额保证合同》中明确约定了“当债务人未按主合同约定履行其债务时，无论乙方对主合同项下的债权是否拥有其它担保（包括但不限于保证、抵押、质押等担保方式），乙方均有权直接要求甲方在其保证范围内承担保证责任”。故根据双方合同约定的实现担保物权的方式，新世纪郴阳房地产公司应对本案借款应承担连带偿还责任。3、关于保证人程柏凯的保证责任。本案中原告仅提交程柏凯于2016年3月19日书写的一份保证，这份保证是被告程柏凯出具给被告李山的，是对被告李山的承诺。程柏凯并未与原告建设银行郴州分行签订正式的保证合同，且该保证的时间在原告与被告李山、周秋凤签订贷款合同之前。故本案中被告程柏凯的保证担保责任不成立。4、原告主张的本金333762.38元，利息2349.61元，合计336111.99元，（利息计算至2017年1月16日，之后利息按借款合同约定计算至本息清偿之日止），系根据双方借款合同约定的利率标准计算得出，不违反法律限制性规定，本院予以支持。5、根据双方贷款合同第四十一条（3）约定：贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等），由借款人承担。对原告要求被告承担实现债权费用20166.72元的主张予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条；《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条、第二百五十三条之规定，判决如下：
一、解除原告中国建设银行股份有限公司郴州市分行与被告李山、邓秋凤签订的《个人住房借款合同》（合同编号：430700001-011-201XXX）；
二、被告李山、邓秋凤于本判决生效后十五日内归还贷款本金333762.38元，利息2349.61元，合计336111.99元，（利息计算至2017年1月16日，之后利息按借款合同约定计算至本息清偿之日止）；
三、被告李山、邓秋凤承担本案实现债权费用20166元；
四、如被告李山、邓秋凤未履行上述还款义务，原告中国建设银行股份有限公司郴州市分行可以对被告李山名下的位于郴州市苏仙区XX小区XX栋XX号（郴房预苏仙区字第21XXX号），折价或者拍卖、变卖该房产所得价款在上述借款本息及实现债权费用范围内享有优先受偿；
五、被告郴州新世纪郴阳房地产开发有限公司对上述款项承担连带偿还责任；
六、驳回原告中国建设银行股份有限公司郴州市分行对被告程柏凯的请讼请求。
案件受理费6644元，由被告李山、邓秋凤、被告郴州新世纪郴阳房地产开发有限公司共同负担。
如被告李山、邓秋凤、郴州新世纪郴阳房地产开发有限公司未按本判决指定的期间给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。
审 判 长 罗 琛
人民陪审员 黎冬玉
人民陪审员 韩 霓
二〇一七年九月二十九日
书 记 员 周 丽
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。