甘肃省金昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）甘03民终23号
上诉人（原审原告）：永昌县永和物业管理有限公司，住所地永昌县城关镇东环路5号。
法定代表人：李庆燕，董事长。
委托诉讼代理人：李庆祥，男，该公司员工。
被上诉人（原审被告）：刘文全，男，1970年8月26日出生，汉族。
上诉人永昌县永和物业管理有限公司（以下简称永和物业）与被上诉人刘文全物业服务合同纠纷一案，不服永昌县人民法院（2017）甘0321民初2810号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月8日立案后。依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人永和物业的委托诉讼代理人李庆祥、被上诉人刘文全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
永和物业上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审。事实和理由：1.刘文全所住楼宇单元外车棚电动车充电起火，造成刘文全的财产损失，应当由引起火灾发生的责任人承担，该责任不属于《物业管理条例》第三十五条规定的物业服务合同中的义务。事实上，永和物业在物业合同未约定的情况下，筹资为小区安装合格的摄像头设备，完全履行了物业服务合同约定的全部内容。一审法院以永和物业架设的摄像头不能在夜间辨认停靠在刘文全楼下充电的电动车具体起火点，认定永和物业服务有瑕疵、未完全尽到物业管理职责为由，驳回永和物业要求刘文全支付物业费的诉讼请求，没有事实和法律依据；2.刘文全主张双方因火灾造成刘文全财产损失事宜协商未果，永和物业为此私自拆除其暖气管道并停止供暖的事实错误。火灾发生时间为2015年9月12日，供暖时间为2015年10月15日至次年4月15日，起火时间并不是供暖时间，不存在因火灾损失双方协商未果而拆除暖气管道及停止供暖的情况。一审法院以永和物业未经刘文全同意，擅自停止向刘文全供暖为由而驳回永和物业的暖气费请求错误；3.永和物业负责小区的供暖，刘文全在拒绝交纳暖气费的情况下，永和物业停止供暖。但根据《金昌市供热管理暂行办法》第三十四条、第三十五条、第四十四条、第四十五条的规定，永和物业有权停止供暖并收取热损耗费。因此，永和物业主张的热损耗费952元，依法应当由刘文全承担。
刘文全辩称，2015年9月12日，刘文全楼下发生火灾，烧毁刘文全的电动车及自行车，要求永和物业赔偿损失遭拒绝，永和物业又未经刘文全同意，擅自强行拆除供暖设施并停止供暖。因此，因永和物业未尽到物业服务义务并强行拆除供暖设施停止供暖。刘文全有权拒绝交纳物业费及暖气损耗费。原判正确，请求二审法院予以维持。
永和物业向一审法院起诉请求：1.刘文全支付永和物业西津家园31栋1单元202室2015年至2017年度暖气报停费952元，2015年至2017年度物业费634元，共计1586元；2.判令刘文全支付永和物业自2017年4月15日起按照月利率6‰计算的违约金至实际给付之日。
一审法院认定事实：刘文全从开发商永昌县万安房地产开发有限公司购买西津家园房屋。2010年1月1日，开发商永昌县万安房地产开发有限公司委托永和物业承担西津家园的物业服务管理和暖气供应并签订物业管理委托合同，西津家园住户接受永和物业的物业服务。刘文全未与永和物业签订供用热力合同，但接受了永和物业在2014年10月15日至2015年4月15日采暖期的供热服务，并于2014年11月20日缴纳该期采暖费。永和物业在2015年至2017年的两个采暖期内未向刘文全供暖。2015年9月12日，刘文全所住楼宇单元外车棚内电动车起火，引燃房屋外保温层，造成房屋玻璃炸毁，外墙烧焦。永和物业在发生火灾前为小区安装的摄像头属高清，夜晚无法辨认具体起火车辆，发生火灾后进行了置换。永和物业对受火灾影响的12户住户没有收取2015年至2016年度物业费。刘文全房屋面积为88.15平米，物业费缴纳标准为每月每平米0.3元。
一审法院认为，物业服务合同，是指当事人达成的物业服务企业向业主提供管理建筑物及其附属设施服务的合同。《物业管理条例》第三十六条规定：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务”，本案中，作为物业服务企业的永和物业，在2015年至2016年度的物业服务中，架设的摄像头不能在夜间辨认具体的起火点，导致刘文全不能确定2015年9月12日火灾事故中的起火点及主要责任人，永和物业在物业服务中有瑕疵，未完全尽到物业管理的职责。故对其要求刘文全支付2015年至2016年度物业费的诉讼请求，不予支持。但其在火灾后已重新置换摄像头，为刘文全等业主全面提供了2016年至2017年度的物业服务。根据《物业管理条例》第七条第五项的规定，业主在物业管理活动中应当履行按时交纳物业服务费用的义务。现永和物业要求刘文全支付2016年至2017年度物业费的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。刘文全应当支付的2016年至2017年度的物业费确定为317.34元（88.15平米×0.3元每月每平米×12个月）。因对于2016年至2017年度物业费的收取时间，双方没有约定，故对于永和物业要求刘文全承担违约金的诉讼请求，不予支持。永和物业对西津家园除承担一般的物业服务外，还承担供用热力服务。本案中，双方虽未签订书面的供用热力合同，但从刘文全交纳了2014年至2015年度该采暖期的采暖费可知，双方之间已形成事实上的供用热力合同关系，该行为系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。因永和物业提出刘文全于2015年提出暖气报停申请，但未提供证据证明，故对永和物业主张的2015年至2017年两个采暖期系刘文全提出报停申请，才未向刘文全供暖的事实，一审法院不予认定。永和物业未经刘文全同意，擅自停止向刘文全供应暖气，对其要求刘文全支付暖气报停费的诉讼请求，无法律和事实依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百七十六条、第一百八十四条，《物业管理条例》第七条第五项、第三十六条规定，判决：一、刘文全于判决生效后三日内向永和物业支付2016年至2017年度永昌县城关镇西津家园31栋1单元202室的物业费317.34元；二、驳回永和物业的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由永和物业负担20元，刘文全负担5元。
本院二审期间，当事人未提交新的证据。根据当事人的陈述和本院审查确认的证据，一审法院认定事实正确，本院依法予以确认。
本院认为，永和物业实际承担西津家园的物业管理服务，刘文全也接受永和物业的物业服务，双方之间形成物业服务合同关系。永和物业向刘文全提供物业服务和刘文全按约缴纳物业服务费均是双方履行物业服务合同的主要义务。双方应当履行各自的主要义务。本案中，2015年9月12日的火灾导致刘文全的财产损失，是由第三人的行为造成的，依法应当由第三人承担赔偿责任。即使永和物业服务存在瑕疵，该瑕疵不能作为刘文全拒绝履行缴纳物业费主要义务的理由。因火灾事故造成刘文全的财产损失可向实际侵权的第三人主张，永和物业在其未尽到物业服务职责的范围内承担相应的补充赔偿责任。一审法院仅以永和物业在物业服务中有瑕疵，未完全尽到物业管理职责为由，驳回永和物业主张的物业费的诉讼请求，与法相悖，应当予以纠正。
永和物业停止向刘文全供暖，实质系解除双方之间形成事实上的供暖合同关系。永和物业在双方供热合同解除后在本案中主张的暖气费用，系因供热部门的实际热损耗费用，即因刘文全房屋没有热力而供热部门为此损耗的费用。该费用应当由刘文全承担。因双方对物业费及热损耗费的支付时间没有约定，永和物业要求刘文全承担违约金的诉讼请求不能成立，本院不予支持。
综上所述，永和物业的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决认定部分事实错误，判决结果错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：
一、维持永昌县人民法院（2017）甘0321民初2810号民事判决第一项；
二、撤销永昌县人民法院（2017）甘0321民初2810号民事判决第二项；
三、刘文全支付永昌县永和物业管理有限公司2015年至2016年度永昌县城关镇西津家园31栋1单元202室的物业费317.34元，2015年至2017年度暖气报停费952元。以上共计1269.34元，于本判决生效后3日内付清；
四、驳回永昌县永和物业管理有限公司要求刘文全承担违约金的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费50元，减半收取25元，由刘文全负担20元，永昌县永和物业管理有限公司负担5元。二审案件受理费50元，由刘文全负担40元，永昌县永和物业管理有限公司负担10元。
本判决为终审判决。
审判长 吴建红
审判员 李 静
审判员 蔡中利
二〇一八年一月二十九日
书记员 龙 瑶