广西壮族自治区鹿寨县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂0223民初20号
原告中国农业银行股份有限公司鹿寨县支行。
被告曾秀玲。
原告中国农业银行股份有限公司鹿寨县支行（以下简称为农行鹿寨支行）与被告曾秀玲金融借款合同纠纷一案，本院于2016年1月5日受理后，依法由代理审判员黄秋燕独任审理，于2016年2月4日公开开庭进行了审理。原告农行鹿寨支行的委托代理人廖刚惠、李继强到庭参加诉讼，被告曾秀玲经本院送达开庭传票、无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告农行鹿寨支行诉称，2013年2月5日，被告曾秀玲向原告申请住房一手楼贷款，2013年2月17日，原、被告以及房屋出卖方柳江县康茂房地产开发有限公司三方签订《个人购房担保借款合同》，合同约定：借款金额为34.5万元，被告借款用于购买位于柳州市鹿寨县鹿寨镇创业路鹿城名都小区第7幢1单元5层1号房产，借款期限为240个月，借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入房屋出卖方柳江县康茂房地产开发有限公司账户，还款方式为等额本息还款法，利率适用浮动利率（借款执行利率按借款发放日中国人民银行同期同档次贷款基准利率确定），借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，自调整后的次年1月1日起调整；借款担保采取阶段性保证＋抵押的方式，即由被告曾秀玲以其所有的位于柳州市鹿寨县鹿寨镇创业路15号鹿城名都小区7栋1单元501室房产进行抵押担保，由房屋出卖方柳江县康茂房地产开发有限公司自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任；对逾期借款从逾期之日起在本合同约定借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，对应付未付利息（包括罚息），贷款人可依据中国人民银行规定计收复利即借款期限内产生的应付未付利息，在借款期限内按合同约定借款执行利率计算复利，逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；因借款人违约致使贷款人采取诉讼方式实现债权的，借款人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用等内容。合同签订后，双方于2013年2月25日办理预购商品房抵押权预告登记，于2013年10月29日办理抵押权登记。2013年3月4日，原告接受被告申请按约将贷款34.5万元划入房屋出卖方柳江县康茂房地产开发有限公司，该贷款到期日为2033年3月3日。原告发放贷款后，被告曾秀玲未按期向原告支付利息，截至2015年9月20日，被告曾秀玲尚欠借款本金328631.7元、利息12127.36元。原告认为被告未按约定支付利息，已构成违约，原告有权依约解除合同、提前收回贷款。故原告诉诸法院，请求判令：1、解除原、被告、房屋出卖方三方签订的《个人购房担保借款合同》；2、被告曾秀玲归还原告贷款本金328631.7元及利息12127.36元（利息计算至2015年9月20日止，以后利息按合同约定计算至贷款还清日止）、查档费54.5元；3、请求确认原告对被告曾秀玲用于抵押本案贷款的房屋在抵押担保范围内享有优先受偿权；4、本案诉讼费用由被告承担。
原告农行鹿寨支行对其陈述在举证期限内提供的证据有：
1、个人信贷业务申请表、被告身份证复印件、户口簿复印件、收入证明书各1份，证明被告的身份信息及向原告申请贷款34.5万元的事实；
2、《个人购房担保借款合同》、个人借款凭证各1份，证明被告向原告借款34.5万元的事实，原告已按约定发放贷款给被告；
3、房屋预告登记权证、房屋他项权证各1份，证明被告用其个人所有的房产对本案借款进行抵押担保并且办理了抵押登记手续；
4、贷款到期通知书、债务逾期催收通知书各1份，证明原告向被告催收主张权利；
5、查档发票1份，证明原告为进行本案诉讼到鹿寨县房地产管理所查询被告房产档案支出了查询费54.5元；
6、欠息说明1份，证明原告请求被告支付利息的具体计算方式，截止2015年9月20日，被告尚欠原告借款本金328631.7元及利息12127.36元未付的事实；
7、还款凭证2份，证明被告于2015年8月30日最后一次向原告还款，两笔还款共计3000元。
被告曾秀玲未作书面答辩，亦未在本院规定的举证期限内提供证据。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告曾秀玲经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，应视为其已放弃答辩和质证的权利。原告农行鹿寨支行提供的证据，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条、第六十五条的规定，故本院对原告农行鹿寨支行陈述的案件事实予以认定。
本院认为，原告农行鹿寨支行与被告曾秀玲、房屋出卖方柳江县康茂房地产开发有限公司签订的《个人购房担保借款合同》，系当事人的真实意思表示，且没有违反法律禁止性规定，为有效合同，应受法律保护，各方当事人均应按合同履行各自义务。当事人在合同中约定了贷款期限、还款方式及利息、罚息、复利的计算方式等。借款合同签订后，经被告曾秀玲申请并授权，原告农行鹿寨支行于2013年3月4日将借款34.5万元转入房屋出卖方柳江县康茂房地产开发有限公司账户，已按合同约定履行发放贷款义务，被告曾秀玲应按合同约定归还借款本金及支付借款利息。《个人购房担保借款合同》违约责任部分第12.4条约定：借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放贷款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下的借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿，贷款人与借款人的该约定即是对解除合同的约定。本案借款采用等额本息还款法，即被告曾秀玲应每月还款2507元（包含本金与利息），被告曾秀玲借款后从2015年1月份开始未按期向原告农行鹿寨支行还款，被告曾秀玲逾期不归还借款本金和利息的行为已构成违约，符合原、被告双方约定的合同解除条件，因此，原告要求解除贷款人与借款人签订的借款合同，并要求借款人归还本合同项下尚欠贷款本金328631.7元及相应利息依据充分，本院予以支持。
对于查档费54.5元，借款合同第12.9条约定：“因借款人违约致使贷款人采取诉讼方式实现债权的，借款人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。”该费用系原告为进行本案诉讼到鹿寨县房地产管理所查询被告房产档案所产生，且该费用已实际发生，有原告提交的发票为证，原告请求被告曾秀玲支付该费用理由成立，本院予以支持。
关于合同的解除时间，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”及第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，本案于2016年1月19日送达起诉状副本等文书给借款人即被告曾秀玲，因此，本院确认借款合同于2016年1月19日解除。
关于原告请求的利息、罚息、复利如何计算问题。借款合同约定，借款期限内贷款利率按浮动利率方式确定，按中国人民银行公布的同期人民币贷款基准利率执行贷款利率；对逾期借款，从逾期之日起在执行利率基础上上浮50%计收罚息即按基准利率1.5倍计收罚息；对于应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利，借款期内产生的应付未付利息，按约定的贷款执行利率计算；逾期借款的应付未付利息，按逾期贷款利率计算复利。贷款人与借款人双方关于利息的上述约定没有违反法律的强制性规定，该约定有效并对双方均有约束力，借款人即被告曾秀玲应按合同约定支付相应利息。本案借款采用等额本息还款法，被告曾秀玲应每月20日还款2507元，2015年1月21日至合同解除时即2016年1月19日，被告逾期12个月未还款，逾期还款金额为30084元，因此，2015年9月21日至2016年1月19日利息、罚息应以30084元为计息本金。现原告农行鹿寨支行请求被告曾秀玲按上述标准支付利息、罚息、复利依据充分，本院予以支持。
关于优先受偿权的问题。借款合同第10.2.7.1条约定：贷款人按照法律法规规定或本合同约定提前收回全部或部分借款，贷款人有权行使抵押权，并可以与抵押人协议以抵押物折价，或者以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿；所得价款不足以清偿所担保的全部债权的，贷款人可以选择将该款项用于归还本金、利息、罚息、复利或者实现债权、抵押权的费用。被告曾秀玲以其所有的位于柳州市鹿寨县鹿寨镇创业路15号鹿城名都小区7栋1单元501室房产担保本案借款本金、利息、罚息、复利、违约金等实现债权和抵押权的一切费用，并且办理抵押登记手续。依照《中华人民共和国物权法》第一百七十九条第一款“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿”的规定，原告农行鹿寨支行有权对抵押房产在本案尚欠借款本金328631.7元及利息等抵押担保范围内享有优先受偿权，原告的该项请求依据充分，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十六条、第五十三条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、确认原告中国农业银行股份有限公司鹿寨县支行与被告曾秀玲以及房屋出卖方柳江县康茂房地产开发有限公司于2013年2月17日签订的《个人购房担保借款合同》于2016年1月19日解除；
二、被告曾秀玲归还原告中国农业银行股份有限公司鹿寨县支行借款本金328631.7元，并支付利息11671.68元（利息暂计至2015年9月20日，2015年9月21日至2016年1月19日利息，以30084元为基数，按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计付）、罚息167.1元（罚息暂计至2015年9月20日，2015年9月21日至2016年1月19日罚息，以30084元为基数，按中国人民银行同期同档次贷款基准利率1.5倍计付，此后罚息以328631.7元为基数，按中国人民银行同期同档次贷款基准利率1.5倍计算至本案生效判决确定的履行期限的最后一日止）、复利288.58元（复利暂计至2015年9月20日，2015年9月21日至2016年1月19日复利，以应付未付利息总额为基数，按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计付，此后复利以应付未付利息总额为基数，按中国人民银行同期同档次贷款基准利率1.5倍计算至本案生效判决确定的履行期限的最后一日止）、查档费54.5元；
三、原告中国农业银行股份有限公司鹿寨县支行有权就被告曾秀玲用于抵押的坐落在柳州市鹿寨县鹿寨镇创业路15号鹿城名都小区7栋1单元501室的房产折价或拍卖、变卖的价款在抵押担保范围内即上述债务享有优先受偿权。
案件受理费6411元，适用简易程序减半收取3206元，由被告曾秀玲负担。
上述债务，义务人应于本判决生效后十日内履行完毕，逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；权利人可在本案生效判决确定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。
代理审判员 黄秋燕
二〇一六年二月十五日
书 记 员 韦新萍