江苏省南京市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）宁民终字第4166号
上诉人（原审原告）南京远宏物业发展服务有限公司，组织机构代码74238118-0，住所地南京市鼓楼区水佐岗44号。
法定代表人谷跃飞，该公司董事长。
委托代理人张笑云，江苏永元律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）谢建明，男，1962年4月14日生，汉族，自由职业者。
被上诉人（原审被告）胡波，女，1975年12月15日生，汉族，某业主。
上述两被上诉人的委托代理人邓远�，男，1964年11月24日生。
被上诉人（原审被告）邓远琛，男，1964年11月24日生，汉族，某宾馆业主。
上诉人南京远宏物业发展服务有限公司（以下简称远宏物业公司）因与被上诉人谢建明、胡波、邓远琛物业服务合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2014）秦民初字第609号民事裁定，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
远宏物业公司原审诉称，2011年3月1日，远宏物业公司与南京市碧水云天住宅小区业主委员会（以下简称碧水云天业委会）签订了物业委托服务合同。胡波系南京市秦淮区大明路136号南京市秦淮区赢累茶座业主，邓远琛与胡波（共同经营或者邓远琛借用胡波的个体工商户营业执照）在远宏物业公司的物业服务区域内经营蓝湾咖啡和宾馆业务，胡波与邓远琛享受了远宏物业公司的物业管理服务。自2012年1月以来，胡波、邓远琛拖欠物业服务等相关费用，经远宏物业公司多次催缴，胡波、邓远琛均置之不理。谢建明系胡波、邓远琛经营场所的所有权人，依法负有与胡波、邓远琛连带缴纳物业服务费的责任。谢建明、胡波、邓远琛的行为严重阻碍了远宏物业公司的物业管理服务工作，影响了小区物业管理工作的资金运转和小区的建设，损害了远宏物业公司及其他众多业主的利益。远宏物业公司为维护自身的合法权益和小区物业管理的正常工作秩序和经营秩序，特向法院提起诉讼，请求判令：1、谢建明、胡波、邓远琛支付2012年1月至2013年12月底的物业服务费75788元，并支付延期支付期间的利息（截止实际支付之日，按照中国人民银行同期贷款利率计算）。2、谢建明、胡波、邓远琛支付2012年1月至2013年12月底的停车费50400元，并支付迟延支付期间的利息（截止实�支付之日，按照中国人民银行同期贷款利率计算）。3、谢建明、胡波、邓远琛支付物业服务费滞纳金227元。4、谢建明、胡波、邓远琛承担本案全部诉讼费用。
胡波原审辩称，首先，胡波从经营茶座生意起，从未收到过远宏物业公司的缴费通知，包括口头通知也没有。如果远宏物业公司和胡波联系过，胡波肯定会主动和远宏物业公司协商。其次，远宏物业公司没有提供服务，胡波从来没有见过远宏物业公司。远宏物业公司主张的费用不合理，胡波只同意缴纳一部分。
邓远琛原审辩称，关于远宏物业公司的第一项诉讼请求，邓远琛同意缴纳部分物业服务费。邓远琛承租的房屋是临街门面房，出入不需要通过碧水云天小区。远宏物业公司称多次向邓远琛催缴费用不是事实，邓远琛从未接到过远宏物业公司的通知。从物业服务合同的内容看，服务项目都是针对小区业�的，邓远琛作为外围商户并未享受到相关服务。邓远琛承租房屋的门前三包是按政府要求做的，门口保安也是邓远琛另行聘请的，远宏物业公司并未提供服务。关于远宏物业公司的第二项诉讼请求，停车费与邓远琛无关，不同意缴纳。邓远琛承租房屋门口的停车位既不在小区红线范围内，也不是小区的地下停车场，与远宏物业公司无关。远宏物业公司如主张停车费，应有停车许可证，且谁停的车，就应向谁主张。关于远宏物业公司的第三项、第四项诉讼请求，尊重法院判决。
谢建明原审辩称，谢建明的意见与胡波、邓远琛基本一致。另外，作为业主之一，小区业主委员会的成立，谢建明并不知情，谢建明认为业主委员会无权代表业主签订物业服务合同。
原审法院经审理查明，2011年2月18日，碧水云天业委会与远宏物业公司签订《物业委托服务合同》，委托远宏物�公司对碧水云天小区提供物业服务。合同约定，委托管理期限为一年，自2011年3月1日起至2012年2月28日止。多层住宅物业服务费按每月每平方米0.8元收取，小高层住宅物业服务费按每月每平方米1元收取，非住宅性用房物业服务费按每月每平方米1.5元收取。业主专用车位服务费为每月70元，地下车库服务费为每月250元，露天车位服务费为每月150元，外来车辆临时停车，按每辆每次5元收取服务费（1小时以内免收）。合同履行过程中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，提请南京市仲裁委员会裁决（当事人双方不能达成书面仲裁协议的，可以向人民法院起诉）。合同另对双方的相关权利义务及违约责任进行了约定。此后，2012年、2013年，碧水云天业委会与远宏物业公司续签了两份《物业委托服务合同》，委托管理期限均为一年，合同内容与前述合同内容基本一致。
谢建明系南京市秦淮区大明路136号房屋业主，其于2011年8月取得该房屋产权。自2012年1月起，邓远琛向谢建明承租部分房屋用于经营南京市秦淮区清蓝宾馆，后邓远琛又将部分房屋转租给胡波用于经营南京市秦淮区赢累茶座。胡波、邓远琛各自使用该物业面积比约为1：2。胡波、邓远琛与谢建明均口头约定，如需缴纳物业服务费，由胡波、邓远琛缴纳。另外，经营期间，胡波、邓远琛在承租房屋门口划了部分车位用于临时停车。自2012年1月起，谢建明、胡波、邓远琛均未向远宏物业公司缴纳过物业服务费。
上述事实，有双方当事人陈述以及《物业委托服务合同》、房屋登记簿、费用催缴单、照片、水费缴费明细等在卷佐证。
原审法院认为，依据法律规定，双方当事人达成书面仲裁协议申请仲裁、不得向人民法院起诉的，当事人应当向仲裁机构申请仲裁。本案远宏物业公司与碧水云天业委会在《物业委托服务合同》中约定：合同履行过程中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，提请南京市仲裁委员会裁决（当事人双方不能达成书面仲裁协议的，可以向人民法院起诉）。从该约定看，当事人双方已达成明确的关于发生纠纷后，提交仲裁机构的书面仲裁协议，该约定并非约定不明，故远宏物业公司依法应当向仲裁机构申请仲裁，而非向法院起诉。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第（二）项、第一百五十四条第一款第（三）项的规定，原审法院裁定驳回远宏物业公司的起诉。
远宏物业公司不服原审法院裁定，向本院提起上诉称，原审裁定适用法律错误。首先，物业合同约定双方发生纠纷，协商不成时向南京市仲裁委员会裁决，上诉人认为，仲裁不实行地域管辖，约定的仲裁机构不存在。其次，该合同�定了争议可以提请仲裁，又约定可以向法院起诉，该约定不明，双方又无法协商补充协议，故该仲裁协议是无效的。再次，上诉人向一审法院起诉并受理后，上诉人与被上诉人均应诉答辩并经过一审开庭审理，双方当事人均希望一审法院依法判决，双方均认可一审法院有管辖权，双方并未提出管辖权异议，依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见第一百四十八条规定，原审法院对本案应有管辖权。综上，上诉人请求二审法院撤销原审裁定，将本案发回原审法院重新审理。
被上诉人谢建明、胡波、邓远琛辩称，原审裁定认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原审裁定。
双方当事人对原审查明的事实均无异议，本院予以确认。
本院认为，当事人达成仲裁协议，一方向人民法院起诉未声明有仲裁协议，人民法院受理后，另一方在首次开庭前提交仲裁协议的，人民法院应当驳回起诉，但仲裁协议无效的除外；另一方在首次开庭前未对人民法院受理该案提出异议的，视为放弃仲裁协议，人民法院应当继续审理。本案中，物业委托服务协议明确约定仲裁机构名称为南京市仲裁委员会，虽仲裁机构名称不准确，但能够确定具体的仲裁机构为南京仲裁委员会，故上诉人认为约定的仲裁机构不明，主张仲裁协议无效的理由不成立，本院不予采纳。因双方当事人在原审法院开庭前未对人民法院受理该案提出过异议，并进行庭审，应视为上诉人与被上诉人放弃仲裁协议，原审法院应当继续审理。而一审开庭后又以双方有仲裁协议为由裁定驳回远宏物业公司的起诉，处理不当，本院依法予以纠正。综上，依据《中华人民共和国仲裁法》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一�第（二）项之规定，裁定如下：
一、撤销南京市秦淮区人民法院（2014）秦民初字第609号民事裁定；
二、指令南京市秦淮区人民法院继续审理。
审 判 长 李飞鸽
代理审判员 涂 甫
代理审判员 逯婷婷
二〇一四年十月三十一日
书 记 员 林雨虹