广东省清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）清中法民二终字第436号
上诉人（原审原告）:朱志锋。
上诉人（原审原告）:江先好。
上列两上诉人的委托代理人：廖志球，广东正肯律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）:陈炽荣。
委托代理人：黄卫国、方思华，均系广东明典律师事务所律师。
上诉人朱志峰、江先好因与被上诉人陈炽荣房屋租赁合同纠纷一案，不服清远市清新区人民法院（2013）清新法民二初字第541号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。
原审法院审理查明：2013年8月12日，朱志锋、江先好与陈炽荣签订《商铺租赁合同》约定，一、朱志锋、江先好自愿将位于清新区太和镇清新大道新宁路中1号首层102、103号四卡商铺，（每卡设有独立的卫生间、水电表、商铺拉闸大门）出租给陈炽荣使用。二、面积：102号78.83平方米，103号74.63平方米。三、用途：陈炽荣作为粤北明珠大酒店从事经营欣食、服务业和商务，如陈炽荣改变用途的，应征得朱志锋、江先好同意并另行签定租赁合同。四、恢复原状：商铺陈炽荣用于经营粤北明珠大酒店大堂使用，商铺的主体结构已经更改，如租赁期满，且陈炽荣不再续租或双方无法就续租合同达成一致协议的，在陈炽荣交回上述商铺给朱志锋、江先好前，应将上述商铺恢复至四卡，有独立卫生间、水电表、商铺拉闸大门，每卡有间墙；恢复原状的过程中不得将商铺的固定附着物（如地砖）毁坏，恢复原状的建设期间计入租赁期间，应向朱志锋、江先好交纳租金。五、租赁期限：7年，自2013年8月1日至2020年7月31日止。六、租金：2013年8月1日至2013年12月31日每卡3856元/月；2014年1月1日至2014年12月31日每卡4049元/月；2015年1月1日至2015年12月31日每卡4292元/月；2016年1月1日至2017年12月31日每卡4592元/月；2018年1月1日至2018年12月31日每卡5051元/月；2019年1月1日至2019年12月31日每卡5556元/月；2020年1月1日至2020年7月31日每卡6112元/月。七、租金支付：陈炽荣在每月的10日前支付当月租金。八、违约责任：陈炽荣必须依约缴纳租金，如有拖欠租金的，朱志锋、江先好有权向陈炽荣加收滞纳金，滞纳金每天按实欠租金的2%收取；如陈炽荣没有按照约定交纳租金超过约定期限3个月的，朱志锋、江先好有权解除合同，不返还押金，并有权追缴所欠租金，要求陈炽荣按照本合同条款三的要求将商铺交回朱志锋、江先好。
合同签订后，朱志锋、江先好依约将商铺交给陈炽荣使用。经催收，至今，陈炽荣没有依约支付租金。
原审法院审理认为：本案系房屋租赁合同纠纷。一、关于合同的效力，所签合同是双方的真实意思表示，除约定滞纳金标准明显偏高无效外，其他内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同部分有效，部分无效，无效部分不影响有效部分的效力。二、关于租金的支付。合同签订后，朱志锋、江先好依约将商铺交给陈炽荣使用，陈炽荣应依约支付租金。朱志锋、江先好主张陈炽荣支付2013年9月至2013年12月的租金61696元，应予支持，2014年1月后的租金宜另案起诉。三、关于滞纳金。依合同的约定，如有拖欠租金，朱志锋、江先好有权向陈炽荣加收滞纳金，滞纳金每天按实欠租金的2%收费。该约定标准过高，违反法律规定，不予支持。滞纳金应以中国人民银行同期同类贷款的利率计付为妥。四、关于租赁合同的解除。依合同的约定，陈炽荣没有按照约定交纳租金超过约定期限3个月的，朱志锋、江先好有权解除合同。陈炽荣超过合同约定三个月没有支付租金，属违约。朱志锋、江先好请求解除于2013年8月12日签订的《商铺租赁合同》，应予支持。五、关于恢复原状的问题。依合同的约定，在陈炽荣交回上述商铺给朱志锋、江先好前，应将上述商铺恢复至四卡、有独立卫生间、水电表、商铺拉闸大门，每卡有间墙。朱志锋、江先好请求陈炽荣恢复商铺的原状，应予支持。至于朱志锋、江先好请求陈炽荣拆除商铺门前的门柱、旗杆等建筑物一节，因双方并无约定，不予支持。
综上所述，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第九十四条、第九十七条、第一百零八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2014年4月23日作出（2013）清新法民二初字第541号民事判决如下：一、解除朱志锋、江先好与陈炽荣于2013年8月12日签订的商铺租赁合同。二、陈炽荣于判决生效之日起30日内将位于清远市清新区太和镇清新大道新宁路中1号首层102、103号商铺恢复至四卡，每卡有独立卫生间、水电表、商铺拉闸大门，每卡有间墙，并交还给朱志锋、江先好。三、陈炽荣于判决生效之日起30日内支付拖欠的租金61696元及滞纳金（分别从2013年9月11日起按欠款金额15424元，10月11日起按欠款金额30848元，11月11日起按欠款金额46272元，12月11日起按欠款金额61696元为基数，按中国人民银行同期同类贷款的利率计付至付清欠款日止）给朱志锋、江先好。四、驳回朱志锋、江先好的其他诉讼请求。案件受理费2644元，朱志锋、江先好负担1159元，由陈炽荣负担1485元。
宣判后，上诉人朱志峰、江先好不服原审判决，均向本院提起上诉。请求：一、撤销原审判决第三、四项，改判支持上诉人的诉讼请求。二、本案诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由是：一、合同签订后，由于被上诉人没有依据合同的约定支付租金，已经构成违约，上诉人有权解除合同，原审已支持解除合同的诉求。由于上诉人与被上诉人的租赁合同关系已经解除，但是商铺被上诉人仍然使用，因此被上诉人支付租金给上诉人应到交还商铺之日止。原审认为2014年1月1日后的租金宜另案起诉并无法律依据，应支持上诉人的诉讼请求。二、合同约定滞纳金按每天实欠租金的2%收取，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律的规定，应予支持，而且按民间借贷的利率计算，上诉人亦可取的同期贷款利率四倍的利息，现原审按同期贷款利率计算偏低，请求二审法院改判按合同约定的2%计算滞纳金。综上，请二审法院依法改判。
被上诉人陈炽荣口头答辩称：答辩人认为原审判决正确，应予维持。本案不是民间借贷案件，是租赁合同纠纷，因此，原审判决认定滞纳金过高是符合法律规定的。
经本院审理查明：原审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。
另查明，二审审理期间，上诉人朱志峰、江先好向本院申请放弃2014年11月1日开始的房租滞纳金。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。上诉人朱志峰、江先好与被上诉人陈炽荣签订的《商铺租赁合同》出自双方的真实意思表示，该合同除违约金约定过高外，其他内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。合同双方应当按照合同的约定来履行各自的义务。根据《最高人民法院关于民事经济审判方式改革问题的若干规定》第三十五条的规定，本案二审应围绕上诉人朱志峰、江先好上诉请求的范围进行审理。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点为：一、被上诉人拖欠租金的计算时间如何确定。二、被上诉人拖欠租金产生的滞纳金应如何计算。
关于被上诉人拖欠租金的计算时间如何确定的问题。上诉人朱志峰、江先好与被上诉人陈炽荣于2013年8月12日签订《商铺租赁合同》后，上诉人依合同约定交付商铺给被上诉人使用，但被上诉人签订合同后至今没有向上诉人支付租金，上诉人根据合同约定主张解除合同并要求被上诉人按合同约定返还商铺、支付拖欠租金及滞纳金，理据充分，本院予以支持。据本案查明事实，被上诉人自2013年9月起拖欠租金至今，上诉人请求被上诉人支付拖欠租金，其中2013年9月至2013年12月按每月15424元计算，2014年1月1日起按每月16196元计算，该请求并无超出合同约定，本院予以支持。鉴于双方合同已符合双方约定的解除条件，且解除合同系由于被上诉人违约行为所致，因此，解除合同后，上诉人请求被上诉人支付拖欠租金计至交还涉案商铺之日止，符合合同约定，本院予以支持。原审法院对2014年1月后的拖欠租金认为应另案处理不当，本院予以纠正。被上诉人陈炽荣应支付拖欠租金给朱志峰、江先好。其中2013年9月1日至2014年12月31日拖欠租金按每月15424元计算，2014年1月1日起拖欠租金按每月16196元计算至交还涉案商铺之日止。
关于被上诉人拖欠租金产生的滞纳金应如何计算的问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，本案被上诉人拖欠租金造成上诉人的损失主要为利息损失，而双方合同约定滞纳金每天按实欠租金的2%收取明显高于上诉人的实际损失，原审法院认定双方约定的滞纳金过高，并调整滞纳金按中国人民银行同期同类贷款利率计算并无不当，本院予以维持。另外上诉人在二审中申请放弃2014年11月1日开始的房租滞纳金，属于上诉人自行处分民事权利的行为，本院予以照准。
综上所述，两上诉人部分上诉理由充分，本院予以支持。原审判决认定基本事实清楚，但实体处理部分不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持清远市清新区人民法院（2013）清新法民二初字第541号民事判决第一、二、四项。
二、变更清远市清新区人民法院（2013）清新法民二初字第541号民事判决第三项为：被上诉人陈炽荣支付拖欠租金（2013年9月1日至2014年12月31日拖欠租金按每月15424元计算，2014年1月1日起拖欠租金按每月16196元计算至交还涉案商铺之日止）给上诉人朱志峰、江先好。
三、被上诉人陈炽荣于本判决生效之日起十日内支付滞纳金（分别从2013年9月11日起按欠款金额15424元，10月11日起按欠款金额30848元，11月11日起按欠款金额46272元，12月11日起按欠款金额61696元，2014年1月11日起按欠款金额77892元，2014年2月11日起按欠款金额94088元，2014年3月11日起按欠款金额110284元，2014年4月11日起按欠款金额126480元，2014年5月11日起按欠款金额142676元，2014年6月11日起按欠款金额158872元，2014年7月11日起按欠款金额175068元，2014年8月11日起按欠款金额191264元，2014年9月11日起按欠款金额207460元，2014年10月11日起按欠款金额223656元为基数，按中国人民银行同期同类贷款的利率计付至2014年10月31日止）给上诉人朱志峰、江先好。
一审案件受理费2644元，由上诉人朱志锋、江先好负担2000元，由被上诉人陈炽荣负担644元。二审案件受理费2644元，由上诉人朱志锋、江先好负担2000元，由被上诉人陈炽荣负担644元。
本判决为终审判决。
审 判 长 巢忠文
代理审判员 禹 莉
代理审判员 郑家驹
二〇一四年十月十二日
书 记 员 冯敏静
附相关法律条文：
第一百七十条第一款第（一）、（二）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……
《最高人民法院关于民事经济审判方式改革问题的若干规定》
第三十五条第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，当事人没有提出请求的，不予审查。但判决违反法律禁止性规定、侵害社会公共利益或者他人利益的除外。