重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝一中法民终字第04200号
上诉人（原审被告）：重庆万旭置业有限公司。
法定代表人：朱瑞生。
委托代理人：唐杰，泰和泰（重庆）律师事务所律师。
委托代理人：曾瀚知，泰和泰（重庆）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘微。
委托代理人：莫涛，重庆百君律师事务所律师。
上诉人重庆万旭置业有限公司（以下简称万旭公司）与被上诉人刘微商品房预售合同纠纷一案，重庆市渝北区人民法院于2015年4月16日作出（2014）渝北法民初字第15878号民事判决。上诉人万旭公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院于2015年7月22日受理本案后，依法由审判员陈孟琼担任审判长，代理审判员赵青主审，与审判员刘家秀组成合议庭，并于2015年8月13日进行了询问，上诉人万旭公司的委托代理人曾瀚知，被上诉人刘微的委托代理人莫涛参加了询问。本案现已审理终结。
刘微一审诉称，刘微与万旭公司于2013年3月17日订立了《重庆市商品房买卖合同》，约定刘微购买万旭公司开发的商品房；商品房总价款为857574元；万旭公司应当于2014年6月30日将商品房交付刘微使用；万旭公司逾期交房的按最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按已付房价款的日万分之三支付违约金。合同订立后，刘微按约向万旭公司支付了全部购房款。刘微于2014年6月收到万旭公司寄送的《交房通知书》和《入住指引》，刘微发现万旭公司违反合同交房约定，强行要求刘微在领取钥匙前先行预付6个月物业费。刘微在交房期限内前往办理交付手续，万旭公司工作人员仍要求刘微办理上述财务手续方能交房，刘微予以拒绝。刘微、万旭公司之间订立的买卖合同合法有效，万旭公司单方改变交房条件，拒不依约履行合同义务的行为严重违反合同约定。故起诉请求：1、判令万旭公司立即向刘微履行交房义务；2、判令万旭公司向刘微支付逾期交房违约金，以总房款857574元为基数按日万分之三自2014年7月1日起计算至房屋实际交付之日止。本案诉讼费由万旭公司承担。
万旭公司一审答辩称，我公司未收取物业管理费，是物业公司收取，且《入住指引》上的预交6个月物业费用不是强制性的；双方在合同补充协议第十条约定了刘微可以拒绝接房的理由，本案不具有拒绝接房的情形，刘微拒绝接房的理由不成立，所以万旭公司不存在逾期交房；交付通知书上的交付流程只完成了一项，是刘微自己拒绝接房，且刘微不能证明是因为万旭公司原因导致逾期交房，万旭公司不存在违约。
一审法院经审理查明，2013年3月17日，万旭公司作为甲方与刘微作为乙方签订了《重庆市商品房买卖合同》，双方约定万旭公司将其开发的商品房出售于刘微，商品房建筑面积110.17平方米，套内面积86.56平方米，建筑面积单价为7784.10元／平方米，商品房总成交金额857574元。该合同第七条中约定，属预售商品房的，甲方应当在2014年6月30日前，按照国家和地方的相关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用，交付条件为通过竣工验收备案登记，取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，该商品房为装修房的，装修质量应符合本合同关于装修方面的约定（具体约定见附件四）。该合同第八条约定：“甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。”合同第九条约定：“……甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理：……（2）逾期超过30日后，乙方有权解除合同。……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之3的违约金”。2013年3月17日，刘微作为业主签署了重庆“万科城”临时管理规约，该规约第八条载明“业主应在与开发商签订的《商品房买卖合同》所约定的物业交付之日起，开始向物业服务企业交纳物业服务费用，首次交纳须预付首三个月的物业服务费，从第四个月开始每月的20日之前全额交纳当月的物业服务费及其他相关费用”。
2014年5月27日，万旭公司取得案涉商品房工程的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。
2014年6月19日，刘微收到万旭公司发出的《入住指引》、《交付通知书》，其中《入住指引》第三部分费用收取载明，“预交6个月物业服务费……因办理银行托收代收协议需要一定的时间，为避免交付后入住期间业主往返交服务费的不便或因漏缴费用而产生违约金，本项目交付时将统一预收6个月物业服务费”。《交付通知书》中缴费明细一项中，“面积补差（元）”载明为0元，“预交6个月物业费”处载明“2.2元／㎡＊实测建筑面积＊6个月”，交付流程一项，以表格方式依次注明，“签到验证身份”、“办理交付物料手续”、“办理交付财务手续”、“验房”、“领取钥匙”，在“签到验证身份处”盖有“签到完成”印章。
刘微于起诉状及庭审中陈述，其于交房期限内前往办理交付手续，但因万旭公司要求刘微预交6个月物业费属于变更交付条件，而予以拒绝办理交付手续。万旭公司当庭陈述，预交6个月物业费仅是为了避免业主承担物业服务违约金的建议，不具有强制性。双方在庭审中一致认可并同意，由一审法院组织双方进行实际交房，时间确定为万旭公司向法院交付钥匙等实物性交房材料的时间，2015年2月9日，万旭公司向法院交付钥匙等实物性交房材料，现该交房材料已经转交刘微，双方完成实际交付。
一审法院认为，刘微、万旭公司双方签订的重庆市商品房买卖合同及补充协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规关于合同效力的强制性规定，合法有效，一审法院予以确认。
万旭公司辩称刘微作为业主签署的临时管理规约上有预交物业费的规定，是对预交物业费的认可，也反映了行业惯例。但一审法院认为该规约上载明的为预交3个月物业费，即使视为业主同意预交，也仅能视为刘微同意预交3个月的物业费而不是6个月物业费，且万旭公司并未对预交6个月物业费系行业惯例举示证据，故对该辩称一审法院不予采纳。
万旭公司另辩称预交6个月物业费不是强制的。但一审法院认为，从万旭公司发出的《入住指引》、《交付通知书》可以看出，交付房屋的流程包括了预交6个月物业管理费，且依流程是办理交付财务手续在前，验房和领取钥匙在后，故对万旭公司该辩称一审法院亦不予采纳。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”双方在庭审中已经确认，房屋的实际交付日期为2015年2月9日。双方的合同义务应当严格按照商品房买卖合同及附件的约定来履行，如果合同中未约定刘微应当预交6个月物业管理费才能接房，万旭公司无权未经与刘微协商将前述条件单方加入接收房屋的条件和流程，故刘微可以拒绝按照万旭公司制定的流程接收房屋，因此而产生的逾期交付房屋的违约责任，应当由万旭公司承担。故对刘微要求判令万旭公司支付逾期交房违约金至实际交付房屋之日止的诉讼请求一审法院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、重庆万旭置业有限公司于本判决生效之日起十日内，向刘微支付逾期交房违约金，以总房款857574元为基数，从2014年7月1日起按每日万分之三的标准计算至2015年2月9日止；二、驳回刘微的其他诉讼请求。本案受理费600元，由重庆万旭置业有限公司负担。
上诉人万旭公司对该判决不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，一、二审诉讼费由被上诉人承担。其主要事实和理由如下：一、上诉人本着方便购房者的角度提供了接房流程，但并未将预交物业费作为接房的必要条件，一审法院认定预收物业费系接房条件，属于事实认定错误。二、一审法院对上诉人提交的《未预交物业费业主名单》、《至今未交物业费业主名单》及《交付通知书》、《交付验房指引表》、《收款依据》这一组关键证据未予采信和认可，在对证据的评判上存在问题。三、一审法院认为被上诉人有权拒绝按照上诉人制定的流程接收房屋，只能得出被上诉人有权拒绝预交物业费的结论，但不能推论出房屋未能按期支付是上诉人的原因导致，应由上诉人承担逾期交房的违约责任，属于逻辑错误。四、双方在买卖合同第八条和补充协议第十条中约定了被上诉人可以拒绝接房的正当理由及因被上诉人原因未能按期交付的处理方式，不违反法律强制性规定，亦未排除上诉人的交房义务，应为有效，涉案房屋应当视为在2014年6月30日已交付，上诉人不应承担逾期交房的违约责任。五、即便法院认定为逾期交房，违约金也不应计算至上诉人向被上诉人交付钥匙等资料为止，诉讼后期系被上诉人迟延受领而导致房屋未能交付，不应由上诉人继续承担逾期交房的违约金，一审法院的判决显失公平。
被上诉人王昕答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院二审查明的事实与一审审理查明的事实一致。
本院认为，根据各方当事人的诉辩主张，本案二审中的争议焦点为：上诉人提交给被上诉人的《入住指引》、《交付通知书》中包含了预交6个月物业管理费，被上诉人是否可以据此拒绝接房，并要求上诉人承担逾期交房的违约责任。
本案中，从万旭公司发出的《入住指引》、《交付通知书》可以看出，交付房屋的流程包括了预交6个月物业管理费，但双方合同中并未约定被上诉人应当预交6个月物业管理费才能接房，上诉人无权未经被上诉人协商将前述条件单方加入接收房屋的条件和流程，故一审法院认为被上诉人可以拒绝按照上诉人制定的流程接收房屋，并要求上诉人承担逾期交付房屋的违约责任并无不当，上诉人关于并未将预交物业管理费作为接收房屋的条件，且不应承担由此造成的逾期交付房屋的违约责任的上诉请求不能成立，本院不予支持。
综上，上诉人万旭公司的上诉理由均不能成立，对其上诉请求，本院依法不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费600元，由重庆万旭置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈孟琼
审 判 员 刘家秀
代理审判员 赵 青
二〇一五年九月十七日
书 记 员 赵晓娟