广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛中法民三终字第1430号
上诉人（原审被告）：麦玉颜，女，汉族，住广东省佛山市南海区。
委托代理人：卓奕滨，广东海迪森律师事务所律师。
委托代理人：杨国强，广东海迪森律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：佛山市南海区中壹锦房地产代理有限公司。住所地：广东省佛山市南海区。
法定代表人：李建强，该公司总经理。
委托代理人：陈嘉祺，广东安南律师事务所律师。
上诉人麦玉颜因与被上诉人佛山市南海区中壹锦房地产代理有限公司（以下简称中壹锦公司）居间合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2015）佛南法民三初字第1017号民事判决，向本院提起上诉。本案经本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。
原审法院经审理，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第四百二十六条的规定，判决：一、麦玉颜应于判决生效之日起十日内支付房地产咨询及买卖代理费7800元予中壹锦公司；二、麦玉颜应于判决生效之日起十日内支付以上列第一项判决款项为本金从2013年12月9日起至上列第一项判决实际履行之日止按照年利率24%标准计算的利息予中壹锦公司；三、驳回中壹锦公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案以简易方式结案，受理费减半收取34.62元（中壹锦公司已预交），由麦玉颜负担，并于判决发生法律效力之日起十日内迳付予中壹锦公司，原审法院不另收退。
上诉人麦玉颜向本院上诉称：一、本案，中壹锦公司以空白的格式《房地产买卖合同》、《中介代理费支付承诺书》，免除其责任、加重麦玉颜的责任、排除麦玉颜的主要权利，依法应认定无效，原审判决认定案涉合同及承诺书有效，没有事实与法律依据。1、本案，中壹锦公司在居间过程中向麦玉颜承诺在为麦玉颜办理完毕过户手续、麦玉颜拿到新房产证后，麦玉颜再支付中介代理费；而中壹锦公司以事先准备好的《房地产买卖合同》、《中介代理费支付承诺书》等空白格式合同条款，在未进行任何解释说明的情况下，诱导麦玉颜签名后，未经麦玉颜同意，自行填写格式文本空白内容，违背双方真实意思表示，做出对麦玉颜不平等、不合理的约定。2、中壹锦公司在格式合同及承诺书中免除了其应承担的居间责任，加重了麦玉颜的还款义务，明显不公，根据法律关于“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，《房地产买卖合同》、《中介代理费支付承诺书》应认定为无效。原审法院认定涉讼合同及涉讼承诺书是有效合同没有事实与法律依据。
二、本案，因双方当事人对格式《房地产买卖合同》项下中壹锦公司的居间义务约定理解发生争议，依法应作出不利于中壹锦公司的解释，而原审法院仅凭承诺书的格式内容则认定中壹锦公司已履行完毕居间义务，与事实与法律不符。1、麦玉颜认为，根据合同及房地产经纪行业，中壹锦公司的中介义务及责任应通常理解为不仅包括带客看房，而且应包括为麦玉颜调查核实过户手续、出卖人与买卖标的是否符合转让条件、接受委托代办过户手续以及为麦玉颜提供公正中肯的置业意见与咨询建议。2、本案庭审中，中壹锦公司表示，麦玉颜支付居间报酬相对应的中壹锦公司居间义务仅为带客看房，并在《中介代理费支付承诺书》自诩其“在此过程中为麦玉颜提供了详尽的房地产咨询业务”，格式条款不仅未能具体列明“详尽的房地产咨询业务”的详细内容并经麦玉颜认可确认，而且格式条款中“详尽的房地产咨询业务”与中壹锦公司庭审陈述事实不符。因此，根据《合同法》第41条规定，在双方对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当做出不利于中壹锦公司的解释。原审法院仅凭中壹锦公司自行填写的格式《中介代理费支付承诺书》，即认定中壹锦公司提供并履行完毕“详尽的房地产咨询业务”，没有事实与法律依据。
三、本案，中壹锦公司违背双方约定及房产经纪行业关于中介应承担的义务与职责，未能尽到善意的调查核实等勤勉忠实义务，致使麦玉颜未能成功受让房产，中壹锦公司存在过错，原审法院判令麦玉颜支付居间报酬没有理据。中壹锦公司未能尽到勤勉义务，在提供居间服务中未调查核实办理房地产过户的相关手续资料及出卖方的房屋是否具备过户条件，也未能按买卖合同约定促使出卖方尽快办理委托过户公证手续，导致麦玉颜与出卖方签订买卖合同后，因出让人及案涉房产不符合房地产部门关于办理过户的条件与规定，而未能成功受让。中壹锦公司存在过错，麦玉颜依法有权拒绝支付居间报酬。
四、退一步讲，即使麦玉颜依法应向中壹锦公司支付中介费，中壹锦公司主张的利息标准过高，原审法院以民间借贷的利率界定标准认定中壹锦公司居间报酬逾期未收的利息损失，与事实与法律规定不符。本案属于居间人通过提供居间服务获取居间报酬而产生的争议，属于居间合同纠纷；并非居间人对外提供资金，获取资金占用成本及收益，因此不属于借款合同纠纷；法律关系的界定是居间人的实际损失判断至关重要。本案，中壹锦公司即使逾期未能收到居间报酬，其实际损失应依法为同期同类银行贷款的基准利率，而原审法院以民间借贷的最高利率界定标准（四倍利率，年率24%）来确定中壹锦公司的实际损失，违约金过度高于实际损失，严重违反法律规定。根据合同法第一百一十四条规定：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”以及合同法司法解释二第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”等法律规定，原审法院罔顾法律规定，径直支持中壹锦公司诉请，不符合法律规定。
综上，麦玉颜上诉请求：1.撤销原审判决；2.本案一、二审诉讼费用均由中壹锦公司负担。
被上诉人中壹锦公司答辩称：原审判决查明事实清楚，适用法律正确，应予以维持；麦玉颜的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院驳回其上诉请求。
上诉人麦玉颜在二审期间向本院提交了麦玉颜与中壹锦公司工作人员潘国明的通话记录一份，拟证明：1、导致涉案房屋未能按约定过户的原因是中壹锦公司在提供居间服务过程中没有按约定为麦玉颜审查出卖人的资格、审核涉案房屋的过户手续的条件，未按约定办理涉案房屋的公证及过户手续，以及未能督促出卖人履约；2、出卖人违反合同约定拒绝办理委托公证手续以及过户手续也是房产未能办理过户的原因；3、麦玉颜多次催告中壹锦公司及其工作人员及出卖人充分履行买卖合同的约定，并协助其办理过户手续，根据合同第七、第八条规定，麦玉颜无须支付居间费用。即使需要支付，也应根据合同第七条关于谁违约谁承担居间费用的约定，由出卖人承担，中壹锦公司应向出卖人主张。
被上诉人中壹锦公司发表质证意见称：对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。该录音证据无法显示对话双方的身份，对话内容也无法证明麦玉颜拟证明的内容。中壹锦公司已经提供居间服务，并促成双方签订合同，且该房产无法过户的原因在于麦玉颜为规避国家限购政策，用他人名义购买，此后无法办理过户。此外，中壹锦公司的居间服务并不包含协助办理公证过户的手续，该手续是中壹锦公司额外的、无偿提供的服务。
被上诉人中壹锦公司在二审期间没有向本院提交新的证据。
本院经审查认证如下：麦玉颜提供的证据无法确定通话双方的身份，中壹锦公司对其真实性不予确认，麦玉颜亦未提供其他证据予以佐证，本院不予采信。
经审理，原审判决认定事实清楚，本院予以确认。
本院认为，根据一、二审法院查明的事实、当事人的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点为：涉案合同的效力；麦玉颜是否应向中壹锦公司支付居间服务费，以及原审判决的利息标准是否合理。
关于涉案合同的效力问题。经查，涉案的《房地产买卖合同》、《中介代理费支付承诺书》经双方当事人签名确认，是当事人的真实意思表示，合法有效。麦玉颜认为上述合同是在中壹锦公司未经解释说明的情况下诱导其签名，且未经其同意自行填写格式文本中的空白内容，但未提供证据予以证明，相关合同未见免除中壹锦公司的居间责任、加重麦玉颜的还款义务的内容，故麦玉颜认为上述合同应属无效的上诉主张没有事实和法律依据，本院不予采纳。
关于麦玉颜是否应向中壹锦公司支付居间服务费，以及原审判决的利息标准是否合理的问题。首先，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。中壹锦公司作为居间人已经向委托人麦玉颜报告了订立合同的机会，并已促成麦玉颜与涉案房屋出卖人订立了涉案的《房地产买卖合同》，中壹锦公司根据涉案的《中介代理费支付承诺书》约定的居间合同义务已履行完毕，麦玉颜应按合同约定履行支付报酬的义务。涉案合同对居间关系并未约定中壹锦公司有协助麦玉颜办理银行贷款、过户手续等的义务，故麦玉颜所称中壹锦公司违背双方约定及房产经纪行业关于中介应承担的义务与职责依据不足，本院不予支持。其次，涉讼的《中介代理费支付承诺书》约定：涉案居间服务费为7800元，将于签订买卖合同当天付清；逾期支付，则每日按1%计付滞纳金直至付清之日止。则中壹锦公司有权请求麦玉颜于签订买卖合同当天向其支付居间服务费。此外，因麦玉颜逾期支付该居间服务费，中壹锦公司主张按年利率24%的标准计付利息，该标准在合同约定范围内，亦不违反法律规定，故原审法院据此判决麦玉颜向中壹锦公司支付居间费7800元及以此为本金从2013年12月9日起至付清之日止按照年利率24%的标准计付利息给中壹锦公司并无不当，本院对此予以维持。麦玉颜关于其不应向中壹锦公司支付居间服务费及原判利息标准过高的上诉理由依据不足，本院不予采纳。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。麦玉颜的上诉理据不足，依法予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人麦玉颜负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 温万民
代理审判员 余珂珂
代理审判员 徐允贤
二〇一六年三月十日
书 记 员 陆灏珺