山东省青岛市城阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）城民初字第126号
原告陈雄。
委托代理人孙泽鹏，山东雅君律师事务所律师。
被告青岛龙湖置业拓展有限公司，住所地青岛市城阳区流亭街道双元路西。
法定代表人彭江，系该公司董事长。
委托代理人孙曙光，山东海乐普律师事务所律师。
委托代理人万德寿，山东海乐普律师事务所律师。
原告陈雄与被告青岛龙湖置业拓展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告陈雄的委托代理人孙泽鹏，被告青岛龙湖置业拓展有限公司的委托代理人孙曙光、万德寿均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年11月10日，原告与被告签订了书面的《青岛市商品房预售合同》，购买合同约定原告购买被告开发的滟澜海岸项目335号楼101号房屋，房屋建筑面积为233.25平方米，总房价款3996850元。合同第十一条约定：“甲方定于2012年5月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。”合同第十二条约定：“甲方如未在合同约定期限内将房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之三计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过30天，乙方有权单方解除本合同。”原告已按照约定支付全部房款。被告因房屋消防通道、质量问题及房屋渗水等问题，房屋一直在整改、维修，至今不能正常装修居住使用，严重损害了原告的合法权益。原告针对房屋质量及逾期交付违约金等问题与被告协商未果，故请求判令：1、被告向原告支付逾期交付房屋的违约金651086元。2、诉讼费由被告承担。后原告变更第一项诉讼请求为被告赔偿原告损失651086元。
为证明其主张，原告向本庭提交下列证据：
1，2010年11月10日的青岛市商品房预售合同1份，证明原告购买被告龙湖滟澜海岸335号楼1层101户，总房款价3996850元，根据合同第十一条“甲方定于2012年5月30日前将房屋交付给乙方”，但因房屋严重质量问题，至今无法正常居住使用，应视为至今未交付房屋；参照合同十二条“甲方如未在本合同约定的期限内将房屋交付给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之三计算，违约金自本合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止”，截止至2013年11月25日，被告应依约支付逾期交房违约金为3996850＊0.0003＊543=651086元，原告诉请被告赔偿损失651086元。被告认为该证据系复印件，且并无被告签章，对真实性无法确认；对原告的证明内容不认可，该证据只能说明双方签订了商品房预售合同并约定了合同义务，但事实上被告于2012年6月30日将房屋交付给了原告，并办理了相关交付手续；根据双方签订的合同补充条款第九-7的约定被告已经履行了合同义务，该证据与被告是否存在违约以及房屋是否存在严重质量问题，导致原告无法正常居住使用并无关联性；原告根据该合同主张所谓的损失并不符合上述合同的约定，于法无据，不能成立。
2，付款凭证1份，证明原告已按照约定向被告支付了全额房款。被告对该证据真实性无异议，是根据合同约定原告应当履行的义务。
3，公证书1份（附光盘1张），证明涉案房屋存在严重质量问题，现仍存在房屋地基不规则下沉、地面高低不平、多处开裂，墙壁楼顶大面积渗水、发霉，墙面、阳台地面水泥脱落、沙化等质量问题，无法正常居住使用。被告认为对该证据的真实性无法确认，被告未参与，该证据违反了属地管辖，该公证处无权到城阳区对相关事项进行公证；从该证据内容看，该证据仅显示了公证人员某的工作记录，现场照片无法确定存在质量问题，不能证明原告的主张，也无法证明原告主张的相关问题的形成时间、原因及是否影响其居住使用，对该证据不予认可；从光盘录像中没有看到房屋存在任何质量问题，证实该房屋是符合交付条件的，且被告已经按照合同约定如期交付，原告已经予以接收。
4，关于龙湖白沙河一期房屋质量问题投诉信、受理承诺告知书、信访答复意见书各1份，证明龙湖业主代表针对龙湖一期房屋存在质量问题及消防问题向青岛市城阳区城市规划建设局投诉，青岛市城阳区城市规划建设局于2013年9月30日出具答复意见，证明龙湖一期房屋确实存在质量问题，截止该日，开发商还在对业主提出的质量问题进行整改，房屋无法正常居住。被告认为投诉信的内容与实际不符，该投诉信中并不包括原告，原告在2013年7月23日并没有对涉案房屋提出质量异议，也未向相关部门进行投诉；答复意见书从内容看并不包括原告，该证据与本案无关，该意见书只是针对业主提出有质量问题的进行整改，涉案房屋无质量问题，无需进行整改，该答复意见书中并没有予以认定上访人诉求，更未采取任何措施，应该认定上访人绝大部分要求是与实际不符的，不能成立的，该组证据无法证实原告的主张。
5，杂志《南风窗》第19期70-72页、2012年11月2日《环球时报》1份，证明被告“滟澜海岸”项目因严重质量问题曝光，已经造成恶劣社会影响；龙湖公司偷工减料不打桩等恶劣行为，导致滟澜海岸工程近500栋别墅楼体不均匀下沉、开裂、倾斜、墙壁楼顶渗水、发霉，进一步证明了涉案房屋确实存在严重的质量问题。被告认为该份证据不符合证据的形式要件，不能作为证据使用，该证据的报道是以吸引读者的眼球为目的，具有作者的主观性，内容与事实严重不符，且该证据并未明确载明涉案房屋存在严重质量问题。
6，房地产权证1份，证明2013年11月17日原告取得涉案房屋的房地产权证书。被告对该证据的真实性无异议，但该证据可证实被告交付给原告的房屋系合格房屋，房屋质量是已经相关政府部门检验鉴定为合格，手续齐全，否则原告无法办理该证书。
7，白沙河项目1.1期建筑施工图1份3张（包括原设计图纸和城建档案馆存档的各1份3张，建筑施工图设计说明、基础平面图、地下室顶结构平面图地下室顶梁配筋图）及隐蔽工程验收记录3张，证明：1、被告未经原告允许擅自变更房屋设计，原本设计为独立别墅，现图纸均在独立别墅间打桩，破坏了房屋的防水，导致房屋存在消防等安全隐患；2、房屋使用的消防材料为聚苯乙烯泡沫塑料板，未采用A级的保温材料，实际用的全是燃烧性能为“B1级”保温材料；3、结合图纸和实地勘察，白沙河项目1.1期总平面设计：“每栋楼户与户之间有900宽缝，缝中一侧墙体为防火墙，另一侧为防火墙，墙面有防火窗”与房屋事实不符；4、被告向有关部门申报、留存的设计图纸存在虚假，经原告向青岛市城阳区城建档案室调取白沙河项目1.1期竣工图备注无变更，隐蔽工程验收记录施工单位项目技术负责人处签字均为造假。被告对该证据的真实性不予认可，原告的证明事项不成立，被告从未见到这些图纸，也未向原告承诺白沙河项目1.1期采用原告提交的旧图纸作为最终图纸方案，原告称“被告擅自变更房屋的建筑设计”，“被告向有关部门申报、留存的设计图纸存在虚假”，首先应当证明其提交的旧图纸系白沙河项目1.1期工程最终确认使用的施工图纸，否则，原告所称的证明事项不成立；涉案工程自始至终都是按照原告提交的建管局备案图纸施工的，不存在改规划以及房屋现状与图纸不一致的情况，因此，原告上述证明事项不能成立。
被告辩称，被告按照合同约定将房屋交付给原告，并不存在逾期交付的问题，不存在房屋质量问题，根据合同补充条款第九-5约定，即使房屋存在质量问题也不能作为原告拒绝接收房屋的理由，原告并无任何损失，即使有损失也是原告自己的行为造成，与被告无关，原告主张损失应提交证据证明，现原告未提交证据证明，应当承担举证不能法律后果，其诉讼请求不符合双方合同约定及相关法律规定，请求依法查明事实，驳回原告的诉讼请求。
为证明其抗辩理由，被告向本庭提交下列证据：
1，顺丰速运快递单1份、入住通知书1份，证明被告于2012年5月21日以快递的形式通知了原告办理房屋交接手续，房屋已经符合合同约定的交付条件，并在合同约定的时间内办理交接手续。原告对该证据真实性不予认可，称从未收到该材料，从公证的时间至今被告都存有涉案房屋的钥匙，可随时自由进入涉案房屋，办理公证时就是被告的工作人员拿钥匙开的门。
2，业主物品领用登记表1份、个人账户代扣缴费授权委托书1份，证明原告2012年6月30日到被告处办理了房屋交接手续，被告将涉案房屋及钥匙等相关物品交付给原告，原告签字确认，根据双方签订的合同补充条款第九-7约定，被告已经完成交付房屋的义务。原告对该证据的真实性不予认可，认为物品领用登记表中载明被告处仍留有钥匙，真正交接的话被告处不应留钥匙。
3，钥匙留用确认书1份，证明被告是对空置房的日常巡查或户内返修问题进行处理才留存一把钥匙，作为业主的钥匙已经交付完毕。原告对该证据的真实性不予认可。
4，建设工程竣工验收备案证1份，证明涉案房屋所属工程已通过竣工验收。原告称从未见过该材料，请求法院依法核实该证据的真实性。
根据原告申请，本院依法调取本院（2013）城行初字第37号案卷证据材料中《关于要求青岛市公安消防支队城阳区大队就青岛龙湖白沙河项目1期作出行政行为的申请书》、《消防核查情况》、《涉案项目总平面图》、《建筑施工图设计说明》、青城公消限字（2012）第1014号《责令限期改正通知书》、青城公（消）行罚决字（2013）0054号《行政处罚决定书》，（2013）城行初字第39号案卷中青岛市公安消防支队城阳区大队向被告出具的青城公消（2012）38号《建设工程消防备案结果通知书》、消防监督检查记录、责令限期改正通知书、消防监督检查复查记录、备案登记表，（2013）城行初字第40号案卷中青岛市公安消防支队城阳区大队向被告出具的青城公消设（2012）第0003号通知书，原告认为该组证据可以证明涉案项目1期各建筑物之间的间距远远低于国家规范要求的防火间距，主消防路宽度不足6米，未设置回车场，消防不合格，被告安装的窗户是普通的窗户并非防火窗，不符合设计文件，涉案项目未设置水平防火隔离带，青岛市公安消防支队城阳区大队责令被告于2013年5月4日前改正，但复查时被告仍未改正。被告认为原告提出的上述问题系对小区结构以及相关规范的不了解，事实上，涉案小区的防火设计完全能达到防火规范，不存在防火隐患：涉案小区采用的是栋与栋布局的设计方案，每一栋包括四户或者六户，每一栋楼作为一个防火分区，防火间距完全达到《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）的要求；根据涉案项目的总平面图，其主环路是环形消防车道，在南北两方向均设置了出口，与市政道路相连，达到了第6.0.10条中“环形消防车道至少应有两处与其他车道连通”的要求，业主提到的10条尽头式车道并不是消防车道，涉案项目也就没有设置回车场的必要，另外，原告主张的“主消防路宽度不足六米”没有证据予以证明，与事实不符；涉案工程每栋建筑物内户与户之间是双墙设计，户与户之间已经确保至少有一面是防火墙，至于另一面强是否是防火墙、墙上是否开窗、是否设置防火窗，国家规范无强制性的规定，因此，该工程防火窗设计不违反相关设计规范；涉案小区一直设置有水平防火隔离带，且包括水平防火隔离带在内的各项设计均不违反国家标准《建筑设计防火规范》的规定，涉案工程虽未使用宽度不小于500mm的A级保温材料设置水平防火隔离带，但经咨询公安部四川省消防研究所及国家消防工程技术研究中心，涉案工程现行的防火隔离防护完全满足防火要求，也符合《中华人民共和国消防法》及《建筑设计防火规范》的要求；综上，被告交付的房屋不存在消防隐患，不影响原告居住使用。
经审理查明，2010年11月10日，原告陈雄与被告青岛龙湖置业拓展有限公司签订《青岛市商品房预售合同》，约定原告购买被告位于青岛市城阳区双元路16号龙湖滟澜海岸335号楼101户房屋，房屋总价款为3996850元。合同约定，签订本合同后，甲方即被告不得擅自变更该房屋的建筑设计，确需变更的应当征得乙方即原告书面同意并报规划管理部门审核批准，在获得批准之日起10天内与乙方签订本合同变更协议。甲方未征得乙方同意擅自变更该房屋的建筑设计，乙方有权单方面解除本合同；甲方不得擅自变更已经与乙方约定的小区平面布局，确需变更应征得乙方书面同意，否则乙方有权要求甲方恢复。合同第十条约定：该房屋的交付必须符合房屋通过单体楼竣工验收的条件；第十一条：甲方定于2012年5月30日前将房屋交付给乙方；第十二条：如甲方未在约定期限内将房屋交付乙方，应向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之三计算，自合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止，逾期超过30天，乙方有权单方面解除本合同。第十三条：该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前7天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起7天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。第二十二条：甲方交付该房屋有其他工程质量问题的，乙方在保修期内有权要求甲方免费修复。第二十八条：本合同补充条款、补充协议与正文条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准。同时，该合同补充条款第三条约定，买受人确认于2010年10月29日前一次性付清全部房款3996850元整。第九.4条约定：在出卖人具备了合同约定的交付条件下，买受人就应在出卖人书面通知规定的交接时间办理房屋交付手续，并履行领受房屋的义务，买受人未能按照出卖人发出的交房通知书中规定的交付时间、地点及要求与出卖人办理该商品房交接手续的，视为买受人逾期收房，该房屋的风险及费用自交房通知书规定的交付期限届满之日起由买受人承担；第九.5条约定：买受人在办理商品房交付手续过程中，若该商品房出现地基基础和主体结构工程以外的质量问题或装修、装饰、设备标准问题，出卖人应按《住宅质量保证书》中的规定承担保修义务，买受人应按时办理该商品房交接手续，买受人不能以此为由拒绝接收该房屋，出卖人无须向买受人支付补偿或赔偿，买受人如因上述问题拒绝办理入住手续，视为买受人逾期收房。第九.6条约定：买受人逾期收房或因买受人原因出卖人拒绝交房的，自交房通知书规定的交付期限届满之日视同出卖人按时交房，出卖人不承担逾期交付的责任。第九.7条约定交付通知发出后，出卖人在合理期限内为买受人办理实际交付手续，视为按照本合同约定的时间及条件完成交付，买受人因任何原因未收到出卖人的交房通知，则买受人有义务按本合同约定的交房期限前往该商品房所在地办理房屋交接手续。
后原告向被告支付了购房款3996850元，2012年5月26日，被告为其出具了发票。
2012年5月21日，被告向原告发出《入住通知书》，载明涉案房屋将于2012年5月30日在白沙河展览馆为客户集中办理入住手续。2012年6月30日，原告陈雄在《龙湖滟澜海岸业主物品领用登记表》中签字，领取涉案房屋钥匙及《商品住宅使用手册》、《业主手册》、分户验收表等物品，同时原告在《钥匙留用确认书》中签字，该确认书载明：“为不打扰您的生活和工作，且考虑到贵宅现为空置房，请留下您户内以下钥匙用于交房后物业对空置房的日常巡查或户内返修问题处理：入户门钥匙壹把，塑钢门钥匙贰把。”
另查明，涉案工程于2012年5月23日取得《青岛市建设工程竣工验收备案证》。
原告陈雄已办理涉案房屋的房地产权证，登记时间为2013年11月7日。
以上事实，有商品房预售合同、入住通知书、业主物品领用登记表、房地产权证、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭质证，足以认定。
本院认为，综合原、被告的诉辩理由，并结合本院查明的事实，本案争议的焦点问题是涉案房屋是否已交付，被告应否承担逾期交房的违约责任。
所谓商品房的交付，是指房地产开发企业依据相应法律规定以及相关商品房买卖合同或商品房预售合同的约定，将符合交付使用条件的房屋按期向商品房买受人交付，商品房买受人检验商品房并接受房屋的行为。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释》第十一条的规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”因此，在实践中，“领钥匙”等方式可以视作对房屋的交付使用，除非合同当事人对商品房的交付要件作出其他具体明确的约定。本案中，原、被告双方签订了《青岛市商品房预售合同》，该合同系双方当事人真实意思表示，亦不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应属有效。双方在合同中约定，被告交付的房屋必须具备单体楼竣工验收的条件，而被告在2012年5月23日已经取得了涉案房屋所属工程的竣工验收备案证，因此涉案房屋此时已具备合同约定的交付条件；同时合同约定，被告应在2012年5月30日前将符合交付条件的涉案房屋交付给原告，2012年5月21日被告向原告发出入住通知书，要求原告在2012年5月30日办理交房手续，因此，被告已履行相应的通知义务。2012年6月30日，原告到被告处领取了《商品住宅使用手册》、《业主手册》等材料，并领取了钥匙、业主卡、分户验收表等物品，而原、被告双方在商品房预售合同中对房屋交付并未作出其他具体明确的约定，因此原告领取钥匙的行为应视为双方已经就涉案房屋进行了交付，且原告已经办理了涉案房屋的房地产权证，涉案房屋不论是实物交付和权利交付均已完成。而原告在被告发出入住通知书后，逾期2天接收房屋的责任不在被告，被告不存在逾期交房的违约行为。原告主张被告擅自变更设计，对此应承担举证责任，为此原告提交“原设计图纸”予以证明，但被告对该图纸不予认可，原告未提交相应证据证实该图纸即是其与被告签订预售合同时双方认可确认的图纸，原告未再提交其他有效证据证明被告变更设计，故对原告该意见本院不予采纳。原告主张被告处留有其房屋钥匙，不算真正的交付，但从被告签字的《留用钥匙确认书》可以看出，因原告房屋为空置房，物业为日常巡查或户内返修问题处理之目的而留用钥匙，故对原告该意见本院不予采纳。综上，对原告主张被告逾期交房，涉案房屋至今未交付的意见本院不予采纳，对原告要求被告赔偿逾期交房损失651086元的主张本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释》第十一条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第八条第一款之规定，判决如下：
驳回原告陈雄要求被告青岛龙湖置业拓展有限公司赔偿损失651086元的诉讼请求。
案件受理费10311元，由原告陈雄负担。
如不服本判决，可在判决送达之日起15日内，向第二审人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审判长 纪仁峰
审判员 顾 伟
审判员 李 珂
二〇一四年十一月二十七日
书记员 胡绪云
附本案依据的法律规定：
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释》
第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，当当事人另有约定的除外。
房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实由责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
第八条第一款诉讼过程中，一方当事人对另一方当事人陈述的案件事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证。但涉及身份关系的案件除外。