呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2017）内01民终538号上诉人（原审被告）：叶海，无固定职业，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：王珍珍，北京大成（内蒙古）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王萌，北京大成（内蒙古）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：呼和浩特市农业技术推广中心。法定代表人：王殿清，该中心主任。委托诉讼代理人：张少华，内蒙古蒙信律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘书岑，内蒙古蒙信律师事务所律师。上诉人叶海因与被上诉人呼和浩特市农业技术推广中心（以下简称农业中心）租赁合同纠纷一案，不服呼和浩特市回民区人民法院（2016）内0103民初2148号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人叶海及其委托诉讼代理人王珍珍、王萌，被上诉人呼和浩特市农业技术推广中心委托诉讼代理人刘书岑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人叶海上诉请求：依法撤销原审判决，改判驳回被上诉人诉讼请求或发回一审法院重审。事实与理由：一、本案《租房合同书》性质为房屋买卖合同。根据《租房合同书》的主要约定、一审法院认定的案件事实以及自合同成立生效起至现在合同的实际履行情况，均可看出双方当事人签订的案涉合同的真实意思是要转让房屋的所有权，一审时也确认双方就是房屋买卖，买受人也是用于居住，非开发经营，依据地随房走，房地一体原则，合同书的性质是房屋买卖，不存在被上诉人所称的"房屋是转让、土地是租赁"。二、本案应适用《城市房地产管理办法》而非《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称《暂行条例》）1、案涉《租房合同书》的合同标的是买卖房屋，并非土地租赁，所以被上诉人主张合同无效以及一审判决所依据的主要法律是《暂行条例》的四十四条、四十五条，明显适用法律错误。《暂行条例》中关于划拨土地转让、出租、抵押需经市、县、人民政府土地管理部门和房产管理部门批准的前置性程序，是针对划拨土地使用权而言，而本案中，案件双方买卖的标的物系划拨土地上的房屋。诉争的是划拨土地上房屋买卖合同的效力，所以本案应适用《城市房地产管理办法》而非《暂行条例》，一审法院适用法律错误。2、从两部法律调整的法律关系分析，《暂行条例》颁布于房改前的九十年代初期，侧重于特定历史时期对土地交易违法行为的行政监管和治理，相关规定主要针对"土地交易"，不涉及房屋问题。而且从法律位阶分析，《城市房地产管理法》属于全国人大常委会制定的基本法，而《暂行条例》则是由国条院颁布的行政法规。很明显，《城市房地产管理法》是《暂行条例》的上位法，即使两者出现冲突时，应优先适用后实施且效力位阶较高的《城市房地产管理法》。3、依据最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》(法发(2009)40号）第十五条、十六条的规定以及相关司法判例，《暂行条例》第四十四条、四十五条的相关规定，是管理性强制性规定，一审法院认定其为效力性强制性规定，是错误的，所以即使本案适用《暂行条例》的相关规定，《租房合同书》仍合法有效。三、依据《城市房地产管理法》的相关规定及最高院类似的司法判例，本案中的《租房合同书》应为有效。1、依据《城市房地产管理法》第四十条之规定："以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。"第六十七条之规定："违反本法四十条第一款的规定转让房地产的，由县级以上人民政府土地管理部门责令缴纳土地使用权出让金，没收违法所得，可以并处罚款。"未经批准转让划拨土地上的房屋，其法律后果是对转让方进行行政处罚，与合同效力无关。而且从逻辑关系分析，房屋买卖合同成立、生效后，出卖人才有可能将其中土地使用权收益部分上缴国家。由此可见，缴纳土地收益是出卖人的一项法定义务，并不是合同成立及生效的前提条件，是否缴纳土地收益并不能影响房屋买卖合同的效力。2、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定："违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。"《最高人民法院关于适用若干问题的司法解释（二）》第十四条规定："合同法五十二条第（五）项规定的"强制性规定"，是效力性强制性规定。"本案中，上诉人叶海和被上诉人呼和浩特市农业技术推广中心转让房屋虽未经审批，但是因《城市房地产管理法》的上述规定属于管理性强制规定，旨在管理和处罚违反规定的行为，并非直接认定合同无效的效力性强制性规定，所以本案《租房合同》依法成立并生效。3、该类合同在现实中大量存在，各行政机关（司法机关）、事业单位、国企职工住房的土地性质多为为国有划拨，而且此类房屋的交易活动在实际中普遍存在。就案涉房屋所在的区域，与被上诉人签订类似合同的就有18户之多。被上诉人不考虑自身作为事业单位所代表的国家威信，出尔反尔。1999年被上诉人为了盈利将该房屋卖给上诉人，之后从未协助该农户办理相关审批手续，现在为攫取更大的开发利益，意图直接认为合同无效，以掠夺式的做法，将上诉人从唯一的住所驱离，导致上诉人一家面临无处可居的现实困境，情、法、理不通，也违反了公平原则和诚实信用原则。试想如果按照一审判决，此类房屋的租赁、买卖合同均被认定无效，必将造成房产交易市场的混乱，影响社会稳定。被上诉人农业中心辩称，本案上诉人描述的租房过程和现状与事实不符，没有事实和法律依据。本案的租房合同书，根据相关条款，应认定为名为租赁实为房屋买卖、土地使用权转让的房屋买卖关系，案涉房屋属于国有资产，根据事业单位国有资产管理办法等相关规定，事业单位资产处置有严格的批准程序，故本案的房屋买卖合同损害国家利益，根据合同法应认定为无效合同。根据本案一审中上诉人提供的证据，也能够证明案涉房屋占用土地属于国有划拨土地，被上诉人是合法使用人，而根据《暂行条例》第四十五条的规定，该土地使用权转让的行为是无效的，因此，被上诉人认为本案适用《暂行条例》的法律适用是正确的，不应适用《城市房地产管理办法》。一审认定事实清楚，适用法律正确应当予以维持。原审原告农业中心向一审法院起诉请求：1、判令双方签订的《租房合同书》无效；2、判令叶海立即从租用土地上搬离，并恢复土地原状；3、判令叶海承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：叶海所购买的房屋系农业中心固定资产，为国家财产，该宿舍占用土地系国有划拨土地，土地用途为科研用地。该事实有呼和浩特市革命委员会关于给呼和浩特市"五·七"干校划拨劳动基地的通知、呼市"五·七"干校劳动基地占地协议书、呼和浩特市革命委员会关于"五·七"干校劳动基地移交给农业技术科学研究院的通知、四邻具结证明书为证，该院予以确认。一审法院认为，该案为确认合同效力纠纷。该案的争议焦点为双方签订的《租房合同书》是否有效。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条之规定，当事人签订的违反法律、行政法规的效力性强制性规定的合同，为无效合同。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定"符合下列条件，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：1、土地使用者为各省、企业、其他经济组织和个人；2、领有国有土地使用权证；3、具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；4、依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出资、抵押所获取收益抵交土地使用权出让金。"该条例系行政法规，该条规定为效力性、强制性规定，农业中心以买卖方式将国有财产及国有土地使用权转让于叶海，不符合上述法定情形，应为无效合同。叶海所述该合同系双方真实意思表示，合法有效的抗辩理由，无法律依据，该院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第五十八条"合同无效或者被撤消后，因该合同取得财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应该折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。叶海所购房屋现仍然存在，应予返回，对于农业中心主张叶海立即搬离的诉讼请求，该院依法予以支持。关于农业中心要求叶海恢复原状的诉请，因恢复该房屋原状已无实际意义，也无恢复必要，对该诉请该院不予以支持。叶海针对农业中心的起诉，抗辩认为该房屋租赁合同有效，并未认可农业中心合同无效的主张。由于对合同效力存有争议，叶海并未主张合同无效的法律后果，该院依法只针对农业中心诉请给予裁判。在合同无效的情况下，叶海可就合同无效导致农业中心应负的返还财产等法律后果另行起诉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条之规定，判决：一、呼和浩特市农业技术推广中心与叶海于1999年11月5日签订的《租房合同书》无效。二、叶海于该判决生效之日起30日内，搬离原呼和浩特市农业技术推广中心宿舍。三、驳回呼和浩特市农业技术推广中心的其他诉讼请求。案件受理费50元，该院已减半收取，由呼和浩特市农业技术推广中心承担。二审中，当事人没有提交新证据，二审争议的事实与一审相同。本院认为，本案的争议焦点为上诉人叶海与被上诉人农业中心于1999年11月5日签订的《租房合同书》的性质是买卖合同还是租赁合同，该合同是否有效。本案中，双方签订的《租房合同书》第四条约定："租房合同签订后，地上部分使用权，所有权归甲方所有，可以转租，土地归国家所有。"该条约定了地上部分所有权的转移，从协议内容来看，双方当事人的真实意思表示是转让该土地地上部分而非租赁。因此，该《租房合同书》名为租赁实为买卖，双方之间的法律关系应认定为房屋买卖合同关系。《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定："建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。"据此，该合同书实际将地上建筑物所占用范围内的土地一并进行了处分。而该土地的性质是使用权归农业中心所有的划拨土地。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定："土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。"因此，无论《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》属于效力性还是管理性规定，该《租房合同书》均应当被认定为无效。一审法院关于合同效力的认定并无不当，本院予以确认。本案中，叶海在涉案房屋中已居住18年之久，且支付了相当于购房市价的转让款21888元，并在该土地上又加盖了其他建筑物。涉案房屋所占土地性质为划拨土地，土地用途为科研用地，因此，农业中心以营利为目的转让划拨土地存在过错，且给叶海造成了一定的损失。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定："合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。"因此，该《租房合同书》被认定无效后，双方应依据《中华人民共和国合同法》的规定，由叶海返还农业中心所购房屋，农业中心返还购房款并赔偿损失。对于叶海因合同无效而受到的损失，因其未在本案审理过程中反诉主张，故本案二审中不作审理，叶海可另行起诉主张。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元（上诉人叶海已预交），由上诉人叶海负担。本判决为终审判决。审 判 长 周臻审 判 员 韩韬审 判 员 吴芳二〇一七年五月三十一日书 记 员 刘敏