沈阳市皇姑区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽0105民初2975号
原告(执行案外人):蓝火云，男，1966年8月12日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区。
委托诉讼代理人：张薇，系北京大成（沈阳）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：肖向艺，系北京大成（沈阳）律师事务所律师。
被告（申请执行人）：韩廷洪，男，1960年11月24日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。
委托诉讼代理人：王建，系辽宁成功金盟律师事务所律师。
第三人（被执行人）：逯岩，男，1964年3月1日出生，汉族，住沈阳市铁西区。
委托诉讼代理人：梁锦，系辽宁锦一律师事务所律师。
原告蓝火云诉被告韩廷洪、第三人逯岩执行异议之诉纠纷一案，本院于2017年3月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张薇、肖向艺，被告韩廷洪委托诉讼代理人王建，第三人逯岩委托诉讼代理人梁锦均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告蓝火云向本院提出诉讼请求：1、确认原告与第三人逯岩之间签订的《房屋买卖合同》合法有效；2、请求法院终止对（2016）辽0105民初5801号民事裁定书的执行，解除对逯岩名下位于深圳市南山区房屋的查封；3、确认原告为该涉案房屋所有权人；4、判令第三人逯岩在判决书生效之日起5日内无条件配合办理涉案房屋过户登记手续；5、通知执行员对深圳市产权登记中心出具协助执行（过户）通知书，协助完成涉案房屋的过户登记手续；6、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年3月18日，逯岩委托案外人王秉俊与蓝火云签订《二手房买卖合同》，将逯岩位于深圳市南山区的房屋以人民币718万的价格出售给原告，原告依据合同约定，已经支付了全部合同对价。此外，原告已于2016年6月12日在该房屋物业管理处办理了入住登记手续，分别于2016年7月11日和8月12日支付管理费和水费575.02元和584.35元，并对房屋做了进一步的装修，2016年7月27日，深圳市不动产登记中心受理蓝火云、逯岩二手商品房转移登记申请，并核发《业务受理通知书》，约定于8月3日正式领取新房产证。2016年7月28日，皇姑区人民法院作出（2016）辽0105民初字第5801号民事裁定书，并于8月1日查封了逯岩名下位于深圳市南山区世纪假日广场的房屋。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，对于案涉房屋，原告已经支付全部价款，并已实际入住，因此，请求法院解除对涉案房屋的查封，维护原告的合法权益。
被告韩廷洪辩称，本案原告提供的合同是原告与王秉俊签订的，并没有第三人的签字，王秉俊与第三人之间没有债权债务关系，但是第三人将案争房屋替其前妻王艳萍还债，损害了被告人债权人的合法权益，王秉俊与本案原告签订的《房屋买卖合同》无效。原告不享有排除案争房屋执行的权益，证据不足以证明其支付了全部价款，也不能证明在法院查封前入住。
第三人逯岩述称，第三人委托王秉俊出卖深圳涉案房屋，对其他情况并不知情。
当事人围绕诉讼请求依法提交了协议书、公证书、二手房买卖合同、建设银行转账凭条、收款收据、招商银行转账明细、农业银行电子回单、民事裁定书、视频资料、询问笔录等证据，本院组织当事人质证，予以确认并在卷佐证。
本院认定事实如下：韩廷洪与王艳萍、逯岩、逯佳媚、沈阳天歌投资管理有限公司民间借贷纠纷一案【（2016）辽0105民初5801号）】，本院受理后，经韩廷洪申请诉讼保全，本院于2016年7月28日作出（2016）辽0105民初5801号之一民事裁定书查封了涉案房产。2016年8月23日，蓝火云向本院提出财产保全异议，要求解除对上述房产的查封，本院于2017年2月2日作出（2016）辽0105民初5801号之二民事裁定书驳回了蓝火云的异议申请，蓝火云据此向本院提起诉讼。
另查，第三人逯岩系坐落于深圳市南山区房屋的所有权人，2016年3月14日，第三人逯岩委托案外人王秉俊出售该房产，受托人王秉俊的受托权限为：有权收取该房产的售楼款及购买方的银行按揭贷款款项、有权在相关文件上签字，广东省深圳市前海公证处对逯岩的委托行为进行了公证，并出具了（2016）深前证字第005506号公证书。王秉俊代逯岩将该房产出售信息登记在Q房网站（深圳世华房地产投资顾问公司）。
2016年5月份，原告蓝火云在Q房网站查询到涉案房产出售信息，经协商于5月12日及18日向深圳世华房地产投资顾问公司支付购房定金10万元。2016年5月18日，王秉俊代逯岩与原告蓝火云签订了《房屋买卖协议》，约定：逯岩将其位于深圳市南山区房产出售给原告，房屋总价款为718万元。原告蓝火云应于合同签订七日内交付首付款510万元，可将购房款汇入王秉俊建设银行深圳市沙河支行或者其他由逯岩指定的任意账户；逯岩尚欠农业银行按揭贷款约壹佰肆拾万元（最终数额以实际还款日银行结算为准），原告蓝火云应在本协议生效四个月内代逯岩向银行还清本协议项下的房屋按揭贷款，并将剩余房款支付给逯岩；逯岩在收到第一期购房款之后一个月内将房屋实际交付给原告蓝火云使用，并协助办理过户登记、水电费抄表过户手续等。该协议落款时间为2016年3月16日。协议签订后次日（2016年5月19日），原告蓝火云再次向深圳世华房地产投资顾问公司交纳定金10万元，该公司于6月13日将其中的20万元支付给逯岩。2016年6月17日，原告蓝火云通过其农业银行向逯岩转付购房款50万元。
2016年7月26日，原告蓝火云代逯岩结清涉案房屋农业银行按揭贷款1338013.23元，7月20日及26日，原告蓝火云支付逯岩购房尾款42000元。原告蓝火云共支付第三人逯岩购房款2080013.23元。2016年7月27日，王秉俊代逯岩与原告蓝火云签订《深圳市二手房买卖合同》，约定：逯岩转让涉案房产，转移价款5495812元，买方一次性付款，于2016年9月30日前将上述房款支付至买卖双方约定的银行第三方监管账户。买卖合同涉及的税费共计24项均由买方支付。合同签订后，双方即于当日共同到深圳市不动产登记中心办理二手商品房转移登记手续，并将该合同提交给深圳市不动产登记中心，深圳市不动产登记中心受理了该房屋转移登记手续。
再查明，原告蓝火云提供电信业务登记单一份、电视接入登记单一份、委托建设银行代收费合同一份、借记卡明细一份、视频资料一份用以证明其实际入住涉案房产。
在本案审理过程中，原告蓝火云及第三人逯岩确认尚有购房款510万元未支付逯岩，原告蓝火云主动申请向第三人逯岩支付剩余购房款510万元，并于2018年2月6日至9日间分三次共计汇款510万元至本院账户。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据以上规定，如本案情形同时满足上述四要件且其权利能够排除执行的，则原告异议成立。如不能满足，则原告异议不成立。下面具体分析各要件是否成立。
关于第一个要件双方是否在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的问题。原告蓝火云与第三人逯岩于2016年5月18日（落款日期为2016年3月16日）签订的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，该协议约定深圳市南山区房产价格为718万元，不违反法律的强制性规定，应合法有效，房屋交易价格应以718万元为准。关于原告蓝火云与第三人逯岩于2016年7月27日向深圳市不动产登记中心提出的《深圳市二手房买卖合同》，该合同约定的涉案房屋价格为5495812元，庭审中，原告及第三人均承认该合同约定涉案房产的价格为5495812元系为了减少向国家交纳的税额，因该合同违反了国家税收强制性法律法规，也非双方真实意思表示，故根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，该合同应属无效合同，双方应按照2016年5月8日签订的《房屋买卖协议》确定各自的权利和义务，据此双方系在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。
关于第二个要件原告在人民法院查封之前是否已合法占有该不动产的问题。原告自述其于2016年6月12日办理了涉案房产的入住手续，并提供了电信业务登记单一份、电视接入登记单一份、委托建设银行代收费合同一份、借记卡明细一份、视频资料一份，被告韩廷洪虽予以否认，但未能提供相反证据予以证明，故本院认定原告蓝火云已于2016年6月12日取得对涉案房产的实际占有。
关于第三个要件原告蓝火云是否支付了购房款的问题。《房屋买卖协议》签订后，原告实际支付给第三人逯岩742000元（20万元＋50万元＋42000元），代第三人逯岩偿还银行剩余贷款1338013.23元，以上共计2080013.23元。本案审理中，原告向第三人逯岩支付剩余购房款5100000元（已汇至本院账户），至此，原告蓝火云共计支付购房款7180013.23元，经核算，原告已全部支付了2016年5月18日《房屋买卖协议》约定的房屋价款。
关于第四个要件原告是否因自身原因未办理过户登记的问题。原告蓝火云于2016年7月27日向深圳市不动产登记中心申请办理二手商品房转移登记手续，并提供了相关手续，该中心已受理，深圳市不动产登记中心办理过程中，本院于2016年8月1日查封了涉案房产，在本院查封前原告蓝火云已完成了相关登记手续的申请，故原告蓝火云对登记过户未完成没有过错。
综上所述，原告蓝火云与第三人逯岩委托代理人王秉俊于2016年5月18日签订的《房屋买卖协议》，系双方真实意思表示，不违反法律规定，应合法有效，故对原告要求确认双方协议有效的诉讼请求予以支持。关于原告主张的终止对（2016）辽0105民初5801号民事裁定书执行的诉讼请求，因双方签订了有效的买卖协议，原告已按2016年5月18日签订的《房屋买卖协议》，履行了支付购房款718万元的付款义务，且出卖人（第三人逯岩）对此并无异议，原告现已实际占有涉案房产，且对房产未能办理过户没有过错，故原告购买涉案房产的行为满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个要件，能够排除执行，故对原告主张的终止对（2016）辽0105民初5801号民事裁定书之一（第二项）执行的诉讼请求本院予以支持。关于原告请求确认其为涉案房屋所有权人并请求法院判令第三人逯岩在判决书生效之日起5日内无条件配合办理涉案房屋过户登记手续的主张，因原告蓝火云与第三人逯岩签订的《房屋买卖协议》合法有效，并支付了全部购房款，且实际占有涉案房产，故原告应当取得涉案房产的所有权，而第三人逯岩因此应当配合原告办理涉案房屋过户登记手续，对原告的该项主张本院予以支持。关于原告请求的通知执行员对深圳市产权登记中心出具协助执行（过户）通知书、协助完成涉案房屋的过户登记手续的主张，因该主张系执行程序解决事项，非审判程序解决事项，故对原告的该主张本院不予支持。依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的司法解释》第一百六十八条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：
一、原告与第三人逯岩于2016年5月18日签订的《房屋买卖协议》合法有效；
二、终止对（2016）辽0105民初5801号民事裁定书之一中第二项即“查封被申请人逯岩名下位于深圳市南山区房屋，查封期间禁止转让、抵押”的执行；
三、确认坐落于深圳市南山区房屋归原告蓝火云所有；
四、第三人逯岩在本判决发生法律效力之日起5日内协助原告蓝火云办理深圳市南山区房屋的所有权变更登记；
五、驳回原告蓝火云其他诉讼请求。
案件受理费46800元（原告已预交），由原告蓝火云承担23400元，第三人逯岩承担23400元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 长 苏宏伟
审 判 员 李祥玉
人民陪审员 王 丽
二〇一八年三月十五日
书 记 员 张 程
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民法总则》
第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：
（一）行为人具有相应的民事行为能力；
（二）意思表示真实；
（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的司法解释》
第一百六十八条保全裁定未经人民法院依法撒销或者解除，进入执行程序后，自动转为执行中的查封、扣押、冻结措施，期限连续计算，执行法院无需重新制作裁定书，但查封、扣押、冻结期限届满的除外。
第三百一十二对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。