上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第1191号
上诉人（原审被告、反诉原告）上海睿缇实业有限公司。
被上诉人（原审原告、反诉被告）毛雅民。
委托代理人王建祖，上海市申中律师事务所律师。
上诉人上海睿缇实业有限公司（以下简称“睿缇公司”）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2013）闵民五（民）初字第1948号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年4月29日受理后依法组成合议庭，于2014年5月27日公开开庭进行了审理。上诉人睿缇公司的法定代表人方向君，被上诉人毛雅民的委托代理人王建祖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2011年3月29日，毛雅民（作为出租方，签约甲方）与睿缇公司（作为承租方，签约乙方）签订《租赁合同》1份，约定由甲方将其上海勤红工贸发展有限公司（以下简称“勤红公司”）承租的位于闵行区华翔路内北侧，面积约620平方米的整栋楼房（共两层）租赁给乙方用于箱包设计、生产、销售等用途。租赁期限5年（从2011年5月1日至2016年4月30日止）。另外提供免租装修期自2011年3月29日至2011年4月30日止，免租装修期内，乙方免付租金。第一年的年租金为人民币（下同）23万元整。第一年后，年租金每年按前一年租金的5%递增。即2011年5月1日-2012年4月30日租赁金额为23万元；2012年5月1日-2013年4月30日租赁金额为241，500元；2013年5月1日-2014年4月30日租赁金额为253，600元，以下年份的租赁金额依次类推。首期租金于本合同约定的甲方基础工程完工后支付给甲方，以后各期租金的支付日以首期支付为基准，每半年支付一次。乙方向甲方支付2万元作为保证金，于本合同签订之日支付。甲方收取保证金后应向乙方开具收款收据。租赁合同期满或合同终止、解除后，在结清乙方承租期内附于该物业而产生的费用后（如水费、电费、电话、网络等等费用后），十五日内应如数归还乙方。租赁期间乙方自行支付租赁房屋水、电、气的增容及其它一切与经营有关的各项费用。乙方需按时向甲方支付租金及支付合同约定的其它应由乙方承担的费用。在租赁期间内，乙方有权将该租赁房屋部分（不超过总承租面积一半，即不超过310平方米）转租给他人。甲方需提供乙方办理营业执照所需的必要材料（房地产权证），并全力配合乙方办理营业执照及其他有关执照和许可证。乙方投资改建中增加的水、电、煤气管道，本合同期满终止后归甲方所有，乙方不得随意拆除、损坏。乙方有权拆除及取回乙方所有设施、设备之一部分或全部，但不得拆除该房屋的门窗、地面、墙面、吊顶、楼梯。双方还约定了其他权利和义务。
同日，双方还签订《甲方工程条件》，约定由毛雅民对涉案房屋内的原装修设施进行修缮。
2011年5月19日，双方签订《场地交接书》1份，约定由于毛雅民对上述修缮工程迟延，并且在装修施工中曾出现多处漏水问题，毛雅民明确表示漏水已于2011年5月11日修复完毕，故双方于2011年5月13日验收场地，验收当日毛雅民已完成租赁合同中约定的装修工程，但是因连日未下雨而无法判断漏水问题修复与否，经双方协商，毛雅民保证漏水已全部修缮，租金从2011年5月16日起计算，如果交接后仍发现漏水问题未妥善处理，毛雅民保证承担因此产生的一切经济损失。
上述合同签订后，睿缇公司于2011年3月29日向毛雅民支付租房保证金20，000元。于2011年6月30日、同年7月14日、同年8月22日及2013年1月22日分四次共向毛雅民支付了自2011年5月1日至2012年4月30日止的第一年租金。
2011年8月19日，双方又签订《房屋租赁合同补充协议》，对涉案房屋存在漏水现象要求毛雅民按照合同约定的修复时间完成，并对漏水造成的经济损失，双方将按照《租赁合同》及《场地交接书》的约定处理。
2012年3月26日，睿缇公司接到上海市工商行政管理局闵行分局向其出具的《责令改正通知书》，称：睿缇公司在闵行区华翔路擅自设立公司经营场所违反了《中华人民共和国公司登记管理条例》第二十六条的规定，构成未经变更登记，擅自改变登记事项的行为，责令睿缇公司在十五日内改正上述违法行为。睿缇公司即未向毛雅民按约支付自2012年5月1日起的第二年租金。在睿缇公司接到上海市工商行政管理局闵行分局出具的上述《责令改正通知书》后，在规定期限内未能改正上述违法行为。该局于2013年5月8日再次向睿缇公司发送了《责令改正通知书》。
由于睿缇公司至今未向毛雅民支付自2012年5月1日起的租金，毛雅民经多次催讨未果，遂成讼，要求法院判令：确认双方签订的租赁合同为无效；睿缇公司搬离承租房屋；睿缇公司支付房屋占用使用费442，266.50元（其中自2012年5月16日起至2013年5月15日，参照合同约定的租金标准为241，500元，自2013年5月16日起至2014年2月28日，参照合同约定的租金标准是200，766.50元），要求参照合同约定的租金标准计算至实际搬离之日止。睿缇公司则提起反诉，要求判令：（一）确认双方签订的租赁合同为无效；（二）毛雅民赔偿装修费损失57，310元；（三）毛雅民赔偿经济损失费18，500元（其中搬迁费6，500元（650元＊10车次），人工费12，000元［2，000元（15人）＊6天］；（四）毛雅民返还租房保证金20，000元。
诉讼中，应睿缇公司的申请，法院于2013年10月通过上海市高级人民法院电脑配对委托上海公信中南工程造价咨询有限公司对涉案房屋装修工程的目前现值进行司法鉴定，该公司于2014年1月向法院出具《关于闵行区华翔路北侧整栋楼房（共两层）现值的司法鉴定意见书》，结论为本案所涉装修费用的目前现值为57，310元。
另查明，位于闵行区华漕镇40街坊22／1丘（现为闵行区华翔路）的土地权属性质系集体建设用地使用权，该土地使用权人为勤红公司。
2010年10月22日，毛雅民从勤红公司承租得位于闵行区华翔路，建筑面积共计1，677.20平方米的房屋，租赁期限为12年（即自2009年1月1日至2020年12月31日止）。另根据上海市房地产登记信息反映，毛雅民提供的产权证号为沪房地闵字（2009）第083782号记载的坐落在华漕镇40街坊22／1丘属纯土地，建筑面积为0。同时毛雅民也认可其承租而来的房屋建造未取得过建筑规划许可证。
还查明，毛雅民向法院提供了睿缇公司与吕成龙于2013年8月5日签订的《房屋租赁合同》（系复印件），约定由睿缇公司将其从毛雅民处承租而来的房屋中面积约550平方米转租给吕成龙，租赁期限为一年（自2013年8月15日起至2014年8月14日止，年租金为21万元。但睿缇公司认为该《房屋租赁合同》系复印件，对其真实性不予认可。庭审后，毛雅民自称吕成龙于2014年2月与睿缇公司解除了上述租赁合同并已搬离承租房屋。
原审认为，涉案争议的租赁房屋未办理过合法的规划审批手续，系无证建筑。因此，双方就该违法租赁标的物签订的《租赁合同》应属无效。综合本案实际情况，法院认定造成合同无效的主要过错责任在毛雅民，但睿缇公司在承租涉讼房屋时对该房屋是否具备出租条件及办理相关营业执照等未进行仔细核查，因此亦存在过错；根据无效合同的处理原则，合同被确认无效，一方因该合同取得的财产，应当返还给另一方，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，睿缇公司已支付了自2011年5月16日至2012年5月15日的租金，但自2012年5月16日起至今仍在实际使用涉案房屋，故睿缇公司应向毛雅民支付相应的房屋使用费。考虑到造成合同无效的主要过错在毛雅民，故法院酌情确定由睿缇公司支付毛雅民自2012年5月16日起至实际搬离之日止，参照每年230，000元的标准计算的房屋使用费。因此，睿缇公司提出毛雅民只能按照原合同约定租金标准的50%来主张房屋使用费之抗辩意见，缺乏依据，法院不予采纳。但毛雅民在睿缇公司搬离涉案房屋的同时向睿缇公司返还租房保证金20，000元。关于睿缇公司反诉要求赔偿装修费损失之主张，法院综合考虑双方对合同无效的过错程度、对睿缇公司造成的实际损失以及双方对合同的实际履行情况等，酌情确定由毛雅民赔偿睿缇公司装修费损失为51，579元（57，310元＊90%）。毛雅民提出在扣除三台空调费用后的房屋装修费应由双方各半负担之抗辩意见，法院不予采信。另睿缇公司反诉要求赔偿搬迁费及人工费等经济损失费18，500元之主张，同样缺乏依据，法院亦不予支持。此外，关于睿缇公司在承租期间使用的水、电等费用由于毛雅民已明确表示暂不要求在本案中主张，法院对此不作处理。
原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，于二〇一四年四月三日作出判决：一、毛雅民与上海睿缇实业有限公司签订的《租赁合同》无效；二、上海睿缇实业有限公司搬离位于上海市闵行区华翔路内承租的房屋；三、上海睿缇实业有限公司支付毛雅民自2012年5月16日起至实际搬离之日止，参照每年230，000元的标准计算的房屋使用费；四、毛雅民赔偿上海睿缇实业有限公司装修费损失51，579元；五、毛雅民返还上海睿缇实业有限公司租房保证金20，000元；上述条款的履行期限均为判决生效之日起二十日内；六、驳回上海睿缇实业有限公司的其余反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7，934元，减半收取计3，967元，由毛雅民负担95.28元，上海睿缇实业有限公司负担3，871.72元；反诉案件受理费1，820.01元（已减半收取），由毛雅民负担887.73元，上海睿缇实业有限公司负担932.28元；鉴定费3，900元，由毛雅民负担1，719.30元，上海睿缇实业有限公司负担2，180.70元。
判决后，睿缇公司不服，上诉于本院，诉称：系争房屋已列入市政动迁，睿缇公司作为承租人应当有动迁利益，因此，毛雅民应当支付相应的搬迁费。双方合同约定的使用目的为办公，但系争房屋无法作为办公室使用，只能作为仓库，不应当按照原租赁合同价款支付租金。现睿缇公司已不使用系争房屋，不应当再支付使用费。综上，要求二审法院撤销原判，改判支持睿缇公司的原审反诉请求。
被上诉人毛雅民辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，要求二审法院维持原判。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。上诉人睿缇公司主张系争房屋已列入市政动迁，但未提供相应的证据予以证明，且被上诉人毛雅民不予认可，因此上诉人的该项主张没有事实依据，本院不予采信。双方的租赁合同无效，根据法律规定睿缇公司应当返还系争房屋，但睿缇公司至今占有系争房屋，因此应当支付相应的使用费，其以使用目的与合同不符及没有实际使用作为抗辩，该理由均不能成立，本院不予采信。综上所述，上诉人睿缇公司的上诉请求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币5，113.47元，由上诉人上海睿缇实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 庞闻淙
代理审判员 许 京
代理审判员 郑岚晞
二〇一四年七月十四日
书 记 员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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