江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第2173号
上诉人（原审被告）南京和平医院，住所地在江苏省南京市雨花台区雨花西路***号。
法定代表人苏开添，南京和平医院董事长。
委托代理人吕伟，南京和平医院院长。
委托代理人程高明，江苏法德永衡律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）南京市雨花医院，住所地在江苏省南京市雨花台区雨花西路***号。
法定代表人张婉如，南京市雨花医院院长。
委托代理人胡玉锦、姜兆静，江苏汇丰锦律师事务所律师。
上诉人南京和平医院（以下简称和平医院）因与被上诉人南京市雨花医院（以下简称雨花医院）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市雨花台区人民法院（2013）雨民初字第1229号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年5月14日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年5月30日公开开庭进行了审理。上诉人和平医院的委托代理人吕伟、程高明，被上诉人雨花医院的委托代理人胡玉锦、姜兆静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
雨花医院原审诉称，2002年8月1日，雨花医院与和平医院签订房屋租赁协议书一份，和平医院承租雨花医院位于雨花西路113号门诊楼一至三层医疗用房约900平方米，租期为十年，即自2002年8月1日至2012年7月31日止。合同到期后，双方又签订一份一年的房屋租赁协议书，租赁期限自2012年8月1日至2013年7月31日，年租金80万元，每月5日之前付款67000元。但和平医院未按照协议的约定按时交纳租金，截至2013年7月31日，和平医院已欠付租金476039.5元。现请求依法判令和平医院：1、立即腾空并返还雨花西路113号门诊一至三层约900平方米的医疗用房。2、支付拖欠的房屋租金及水电费共计476039.5元人民币。3、按照合同约定的租金标准支付自2013年8月1日至实际搬迁之日止的房屋使用费。4、支付拖欠的476039.5元的利息损失（按照中国人民银行同期贷款利率自应付之日计算至2013年8月4日为10234.57元，476039.5元按中国人民银行同期贷款利率自起诉之日2013年8月5日计算至实际给付之日止）。5、支付2013年10月26日至实际返还房屋时止的水电费用（电0.89元／度，水3.4元／立方米，2013年10月26日电表读数为217990度，水表一为1734立方米，二为2093立方米）。6、承担本案的诉讼费。
和平医院原审辩称，本案涉案房屋权属不明确，即使雨花医院的诉请中也仅仅称该房屋面积约900平方米，如果该房屋权属明确，房产登记部门房屋产权登记簿上会有该房产的准确面积的记载，也会有该房产所有人的详细信息。本案并非一个简单的租赁关系，双方之间有着多年的合作关系。雨花医院在诉状中所称的利息计算没有依据，其在诉状中所称的水电费标准双方没有约定，雨花医院的计算方式没有依据，计算标准明显偏高。
原审法院经审理查明，雨花医院与和平医院于2002年8月1日就南京市雨花台区雨花西路113号门诊一至三层共计约900平方米的医疗用房签订了10年的房屋租赁协议，协议于2012年7月31日到期。后双方又于2012年10月23日就南京市雨花台区雨花西路113号门诊一至三层共计约900平方米的医疗用房租赁事宜签订《协议书》，协议约定房屋租期1年，自2012年8月1日至2013年7月31日止，年租金80万元，每月五日之前付款67000元，和平医院承担全部的水、电、煤气、通讯、有线电视及卫生保洁费等物业管理费用。协议第八条约定：协议到期后，乙方（和平医院）应立即腾空房屋，并交还甲方（雨花医院），并不得向甲方提出任何要求。
原审另查明，2012年10月23日，雨花医院与和平医院又签订了一份《合作协议》。协议约定：一、甲方（雨花医院）将位于南京市雨花台区雨花西路113号门诊一至三层医疗用房共计约900平方米提供给乙方（和平医院），供乙方在此开展医药服务使用。合作期限为一年，自2012年8月1日起至2013年7月31日止。二、合作期间，甲方负责协调周边关系，给予乙方必要的指导，确保乙方能正常开展医疗服务。三、合作期间乙方按年支付甲方管理服务费人民币捌拾万元，该费用的支付时间和方式为：按月支付67000元整。五、合作期间，乙方承担全部的水、电、煤气、通讯、有线电视及卫生保洁费等物业管理费用。六、乙方作为独立法人机构，以自己的名义开展医疗服务活动，对自身的医疗行为承担一切法律责任。乙方在对外宣传时，不得使用甲方名称。八、本协议到期后，乙方应立即腾空房屋，并交还甲方。
2013年11月26日，和平医院以《协议书》与《合作协议》不是同一时间签订为由，要求对两份协议的形成先后时间进行鉴定。后由于和平医院一直未去东南司法鉴定中心缴纳鉴定费用，2014年2月24日，东南司法鉴定中心将鉴定退回原审法院。
2012年8月26日，和平医院就2012年8月1日之前的房租出具一份《关于所差房租事项》给雨花医院，内容为：因各种因素，我院目前流动资金不足，以至于欠了部分房租，我们表示抱歉。因数额略大，我们计划分期结清，时间与数额大致如下：1、9月10日前还壹拾万元整。2、10月20日前还壹拾万元整、3、11月20日前还清全部剩余款。但截至2012年11月20日，和平医院尚欠房租和水电费合计108039.5元。2013年2月份和平医院欠房租37000元，3月份至6月底每月各欠房租67000元，7月份欠房租63000元，故截至2013年7月31日，和平医院共欠雨花医院房租及水电费476039.5元。
和平医院因逾期支付房屋租金给雨花医院造成的部分利息损失为：1、以108039.5元为本金，自2012年11月21日至2013年8月4日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，利息为4555.67元。2、以37000元为本金，自2013年2月6日至2013年8月4日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，利息为1012.98元。3、以67000元为本金，自2013年3月6日至2013年8月4日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，利息为1552.91元。4、以67000元为本金，自2013年4月6日至2013年8月4日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，利息为1229.82元。5、以67000元为本金，自2013年5月6日至2013年8月4日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，利息为927.58元。6、以67000元为本金，自2013年6月6日至2013年8月4日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，利息为604.49元。7、以63000元为本金，自2013年7月6日至2013年8月4日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，利息为284.20元。以上利息合计为9155.80元。
综上，和平医院欠付雨花医院房屋租金、水电费及逾期支付房租造成的利息损失共计485195.30元。
2013年10月26日和平医院的电表的读数为217990度，单价3.4元／度。水表的读数分别为1734立方米和2093立方米，单价0.882元／立方米。原审庭审中，雨花医院放弃向和平医院主张2013年1月份至2013年10月26日的水电费。
原审还查明，1997年2月27日，南京市机构编制委员会出具宁编字（1997）7号关于同意建立南京市雨花台区中医医院的批复。2004年4月2日，南京市雨花台区中医医院取得《国有土地使用证》，土地使用权人为南京市雨花台区中医医院，座落雨花台区雨花西路113号，使用权面积3334.5平方米。2006年4月17日，南京市机构编制委员会出具宁编办字（2006）29号关于同意雨花台区中医医院更名的批复，南京市雨花台区中医医院更名为南京市雨花台区中西医结合医院。2011年10月11日，南京市机构编制委员会出具宁编办字（2011）120号关于同意雨花台区中西医结合医院更名为南京市雨花医院的批复。
以上有当事人当庭陈述、协议书、合作协议、函、国有土地使用证、政府文件等证据予以证实。
原审法院认为，依法成立的合同受法律保护，雨花医院与和平医院虽然签订了两份不同名称的协议，但雨花医院只是提供房屋供和平医院使用而并不承担经营风险，因此双方实际为租赁关系而非合作关系。故合同到期后，在雨花医院不同意续租的情况下，和平医院应按照《协议书》的约定支付租金并返还交付房屋。截至2013年7月31日和平医院仍欠雨花医院房屋租金及水电费，也未向雨花医院返还交付租赁的房屋。因此和平医院应向雨花医院支付未付的房租和租赁期间的水电费合计476039.5元并返还交付其所租赁的房屋。和平医院如到期未返还其所租赁的房屋，应按照800000元／年的标准支付占有期间的房屋使用费，并按照电费0.882元／度，水费3.4元／立方米的标准支付自2013年10月26日起至房屋实际返还交付时的水电费。关于雨花医院主张和平医院给付逾期支付房租所造成的利息损失，不违反相关法律规定，原审法院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，原审法院判决：一、南京和平医院于判决生效之日起十五日内腾空并向南京市雨花医院返还承租的位于南京市雨花台区雨花西路113号门诊一至三层约900平方米的医疗用房。二、南京和平医院于判决生效之日起十五日内向南京市雨花医院支付款共计485195.30元及逾期利息（以476039.5元为本金，自2013年8月5日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至判决确定的给付之日止）。三、南京和平医院于房屋实际返还交付之日起三日内向南京市雨花医院支付自2013年8月1日至实际返还房屋之日止的房屋使用费（按年租金800000元／年计算）。四、南京和平医院于房屋实际返还交付之日起三日内向南京市雨花医院支付2013年10月26日至实际返还房屋时止的水电费用（2013年10月26日和平医院的电表的读数为217990度，水表的读数分别为1734立方米和2093立方米）。五、驳回南京市雨花医院其他诉讼请求。如果南京和平医院未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费9007元，由南京和平医院负担。
和平医院不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认定事实不清，未查明涉案房产权属、房屋坐落、实际出租房屋数量、面积，判决上诉人腾空房屋没有法律依据。二、原审判决适用法律不当，本案应当定性为合作关系而非租赁关系。三、原审法院严重违反法定程序。综上，请求二审法院依法改判支持其诉讼请求。
被上诉人雨花医院辩称，双方的租赁关系是在2002年就开始，和平医院一直向雨花医院交纳租赁费，2012年，为便于和平医院搬迁，应和平医院的请求，双方在原租赁期满后续签了一年的租赁协议，因而导致本案诉讼。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，上诉人和平医院提交了八份证据：1.南京市雨花台区中医医院与苏晓龙于2001年9月1日签订的《协议》，用于证明上诉人与被上诉人自2000年开始合作。2.上诉人于2002年9月4日向工商行政主管部门出具的《证明》一份，用于证明2002年涉案房屋因地铁施工，马路拓宽，部分房屋被拆毁，上诉人存在损失。3.南京市雨花台区中医医院与上诉人于2003年12月28日签订的《雨花中医院与和平医院合作办院协议》，用于证明双方自2004年1月1日起采用股份合作形式进行合作。4.南京市雨花台区中医医院于2006年4月17日出具的证明一份，证明涉案房屋原造价为35万元，合作协议约定的年租金40万元远超房屋价值，是事实上的合作费而不仅仅是房租。5.南京市药品监督管理局宁药监安（2003）7号文件，证明上诉人与被上诉人之间是合作关系，被上诉人在前期合作中依约向上诉人提供了制剂服务，但之后将上诉人适用的9种制剂转给其他医院，给上诉人造成损失。6.南京市秦淮医院与上诉人签订的《协议书》，证明被上诉人未按约定提供消毒供应服务，致上诉人与第三方签订消毒供应服务，上诉人存在损失，上诉人在原审中提起反诉理由充分。7.涉案房屋现场照片，证明涉案房屋一楼、二楼均由被上诉人占用，上诉人存在损失，上诉人在原审中提起反诉理由充分。8.上诉人全院会议记录一份，证明被上诉人的工作人员张英参加被上诉人的工作会议并代表院领导讲话。被上诉人对上述八份证据均不予认可。
本院对原审查明的事实予以确认。
另查明，被上诉人持有南京市雨花台区雨花西路113号面积为3334.5平方米土地的土地使用权证，上诉人与被上诉人对于涉案房屋位于上述土地权证中标注的某处建筑物内均无异议。
上述事实，有当事人陈述、庭审笔录证实。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。上诉人和平医院与被上诉人雨花医院于2012年10月23日签订的《协议书》，是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，当事人均应当按照约定全面履行各自的义务。从协议内容可以看出，双方间就涉案房屋的坐落、面积以及租金、租赁期限进行了明确约定，故和平医院与雨花医院之间形成的是租赁法律关系。现租赁期已届满，雨花医院有权要求和平医院迁出涉案房屋，上诉人主张双方是合作关系而不愿迁出的理由不成立，本院不予支持。和平医院虽在一审中提起反诉，但原审法院已告知其不予受理，并不违反法律规定。二审中和平医院举证证明因其他原因遭受了损失，因上诉人在二审中才提出该主张，故本案不予理涉。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费9007元，由上诉人南京和平医院负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李飞鸽
代理审判员 涂 甫
代理审判员 王 路
二〇一四年六月十八日
书 记 员 林雨虹