江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终1184号
上诉人（原审原告）赵上明，男，1971年10月17日生，汉族。
上诉人（原审原告）任冬兰，女，1972年12月30日生。
委托代理人赵上明（系任冬兰丈夫），男，1971年10月17日出生。
被上诉人（原审被告）南京康利置业有限公司，住所地南京市溧水区永阳镇致远路68号。
法定代表人王殿春，该公司副董事长。
委托代理人蒋宜贯，江苏泰和律师事务所律师。
上诉人赵上明、任冬兰因与被上诉人南京康利置业有限公司（以下简称康利公司）商品房预售合同纠纷一案，不服南京市溧水区人民法院（2015）溧民初字第3092号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月27日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
赵上明、任冬兰原审诉称，2013年2月21日，赵上明、任冬兰与康利公司签订了商品房预售合同，约定康利公司将位于溧水区永阳镇致远路68号康利华府某幢某单元604室商品房出售给赵上明、任冬兰，总价款为797093元；房屋交付时间为2013年8月31日前。合同签订后，赵上明、任冬兰按照合同约定履行了付款义务。但康利公司在约定的交付时间内，未取得相关验收合格证明，不符合房屋的交付条件。康利公司于2014年4月28日才取得相关验收合格证明。故赵上明、任冬兰诉至法院，请求判令康利公司支付违约金16420元（从2013年9月1日起至2014年4月26日止，按购房款的日万分之一计算），并承担自起诉之日起至实际支付之日按同期银行贷款利率计算的逾期利息。
康利公司原审辩称，1、赵上明、任冬兰与康利公司双方签订的商品房预售合同是双方真实意思表示，已经成立并生效，具有法律约束力。2、案涉房屋所在工程已经竣工验收合格，施工、监理、设计、建设单位一致同意工程竣工验收通过，可以交付使用。3、赵上明、任冬兰与康利公司双方于2013年9月27日办理了房屋交付手续，赵上明、任冬兰已领取了钥匙，房屋已发生了转移占有。4、合同约定的交房宽展期内，免除康利公司须承担的违约责任。综上，请求法院依法驳回赵上明、任冬兰的诉请。即使人民法院认为康利公司须承担延期交付的违约责任，合同约定的逾期交房的违约金计算标准远远高于赵上明、任冬兰的实际损失，请求人民法院依法进行调整。
原审经审理查明，2013年2月21日，赵上明、任冬兰与康利公司签订商品房预售合同一份，约定康利公司将位于溧水区永阳镇致远路68号康利华府某幢某单元604室商品房出售给赵上明、任冬兰，总价款为797093元；合同约定交房时间是2013年8月31日，交付条件为康利公司方取得建设工程规划验收合格书和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料和房屋测绘结果；迟延交付的责任约定按补充协议第三条第5项处理（第5项约定为：康利公司迟延交付商品房，赵上明、任冬兰给予康利公司30日的宽展期，宽展期内，合同继续履行，康利公司不承担责任，宽展期满仍未交付的，自交付期日第31日起按赵上明、任冬兰方已付房款的日万分之一计算违约金至实际交付之日止，合同继续履行）；合同对房屋交付和接收手续约定为：康利公司在商品房具备交付条件后，书面通知赵上明、任冬兰办理交接手续，进行交接时，康利公司应当出示合同约定的证明文件（建设工程规划验收合格书和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料），康利公司不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，赵上明、任冬兰有权拒绝接收，康利公司应承担迟延交付的责任；康利公司明确告知赵上明、任冬兰交付的商品房尚未取得有关证明文件或证明文件不齐全，赵上明、任冬兰仍愿意接收的，视为双方对交房条件的变更；双方签署交接单，交接钥匙后即为交付，并视为赵上明、任冬兰方验收合格；商品房已满足交付条件，赵上明、任冬兰收到交房通知后拒绝接收的，按补充协议第三条第6项处理（第6项内容为：赵上明、任冬兰逾期办理房屋交付手续，或因赵上明、任冬兰（乙方）原因造成房屋未能按期支付的，每逾期一日，赵上明、任冬兰应向康利公司支付房款总价的万分之一作为违约金，且视为康利公司（甲方）合同约定的交付之日或交付通知载明的交付手续办理之日后第五日已经将该房交付乙方。
预售合同签订后，赵上明、任冬兰按约支付了全部房款，并于9月27日到康利公司处办理了房屋交接手续。康利公司于2014年5月26日出具了售销不动产统一发票。
2013年9月29日，康利公司领取了《建设工程规划验收合格书》。2014年4月26日，康利公司领取了《房屋建筑工程竣工验收备案表》。
原审法院另查明，自2013年9月至2014年1月20日，涉案房屋的水电气均已开通，该费用由康利公司支付。
以上事实，有赵上明、任冬兰与康利公司陈述、商品房预售合同及补充协议、发票、竣工验收证明书、交付通知单、业主收楼资料领取确认表、庭审笔录等证据证实。
原审法院认为，赵上明、任冬兰与康利公司之间签订的商品房预售合同系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按合同约定全面履行各自的义务。赵上明、任冬兰按约履行付款义务后，康利公司亦应按约将具备商品房交付条件的房屋交付给赵上明、任冬兰。本案中，康利公司虽于2013年9月27日将房屋交付给赵上明、任冬兰，但该房屋并未取得建设行政主管部门核发的房屋工程竣工验收备案表；赵上明、任冬兰虽接收了房屋，但并不影响康利公司在不具备交付条件时交房应承担的违约责任。故对康利公司辩称的不承担违约责任的理由，原审法院不予采信。
关于违约金标准，双方虽约定“延期交房的由康利公司按已交房款的日万分之一支付违约金”，但我国《合同法》中所规定的违约金性质应为赔偿性违约金，是以填补守约方损失的功能为主，以惩罚为辅。本案中，康利公司于2013年9月27日交付的房屋虽未取得房屋工程竣工验收备案表，但康利公司交房时，已将涉案房屋的水电气开通，而赵上明、任冬兰接收房屋后已实际占有和使用，且该房屋已于2014年4月26日取得房屋工程竣工验收备案表，故原审法院以赵上明、任冬兰的实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，酌定违约金为1500元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，原审法院判决：一、南京康利置业有限公司于判决生效之日起十日内支付赵上明、任冬兰迟延履行违约金人民币1500元。二、驳回赵上明、任冬兰的其他诉讼请求。原审案件受理费211元，由南京康利置业有限公司负担。
赵上明、任冬兰不服原审法院判决，向本院提起上诉称，原审判决认定事实不清，适用法律错误。商品房法定交付条件主要包括房屋应具备质量、规划、消防等验收合格手续，但在原审时，被上诉人并未举证证明所交付的房屋符合上述法定条件，因此，即使上诉人与被上诉人2014年9月27日办理了房屋交接手续，仍然不能免除被上诉人的上述举证责任。被上诉人明知所交付的涉案房屋不符合合同约定的条件，但其通过欺骗手段，办理了房屋交付手续，被上诉人的行为构成恶意违约。商品房竣工验收备案制度是关系作为消费者基本权益的一项严肃的制度，系商品房交付必需的条件。被上诉人违约事实清楚，双方对违约责任的约定明确、公平。原审法院主动调整违约金数额，系适用法律错误。综上，被上诉人所交付的房屋不符合法定交付条件，其交付房屋的行为属于欺骗行为，构成恶意违约，请求二审法院：1、依法撤销原审判决，改判被上诉人赔偿上诉人逾期交付房屋违约金16420元。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。
被上诉人康利公司辩称，被上诉人认为原审判决事实清楚，证据确凿充分，适用法律正确，请求二审法院查明事实后依法驳回上诉，维持原判。
二审中，双方当事人对原审查明的事实均无异议，本院依法予以确认。
本院认为，根据我国合同法规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案二审双方主要争议焦点为：原审法院调整降低违约金数额是否适当。
本院认为，双方合同约定被上诉人交房前需取得房屋竣工验收备案证明、交房时间为2013年8月31日前，同时也约定被上诉人迟延交房，上诉人给予30日宽展期，宽展期内，合同继续履行，被上诉人无需向上诉人承担违约责任。据此，被上诉人最迟应于2013年9月30日前取得房屋竣工验收备案证明并完成房屋交付义务，否则构成违约。虽然被上诉人于2013年9月27日向上诉人交付了房屋，但未达到约定的交付条件和法律规定的交付条件，原审法院判令被上诉人向上诉人承担违约责任符合法律规定。
根据我国合同法规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，被上诉人在2013年9月30日（约定宽展期）至2014年4月26日（取得竣工验收备案表）期间，未完成房屋交付条件虽构成违约，但其于2013年9月27日向上诉人交付房屋时已开通水电气，上诉人也实际占有和使用，并未导致上诉人无法占有房屋从而产生使用费损失，且被上诉人也承担自房屋交付之日至2014年1月20日期间水电气费用，故原审法院以实际损失为基础，兼顾合同履行情况，当事人过错程度和诚实信用原则，酌情确定被上诉人向上诉人支付1500元违约金，并无不当。上诉人认为双方订立的违约金条款具有惩罚性，原审法院不应当调整的上诉意见，法律依据不足，本院不予支持。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费211元，由上诉人赵上明、任冬兰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 涂甫
代理审判员 付双
代理审判员 吴勇
二〇一六年三月二十九日
书 记 员 王慧