山东省日照市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）日民一终字第484号
上诉人（原审被告）：刘昌林，男。
委托代理人：湛敏，女。
委托代理人：高强，山东品众元律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王淼，女。
委托代理人：孙逊，男。
委托代理人：田芳，山东律苑律师事务所律师。
原审被告：辛本云，男。
原审被告：庄玉芳，女。
原审被告：辛本英，女。
原审被告：韩得明，男。
上诉人刘昌林因与被上诉人王淼、原审被告辛本云、庄玉芳、辛本英、韩得明房屋买卖合同纠纷一案，不服日照市东港区人民法院（2013）东民一初字第2514号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人刘昌林的委托代理人湛敏、高强、被上诉人王淼的委托代理人孙逊、委托代理人田芳到庭参加诉讼，原审被告辛本云、庄玉芳、辛本英、韩得明经本院依法传唤未到庭。本案现已审理终结。
原审查明：辛本云与庄玉芳原系夫妻关系，2012年7月9日办理离婚手续。辛本英系辛本云妹妹，辛本英与韩得明系夫妻关系。2013年5月14日辛本云因伪造涉案房屋房产证和土地证构成伪造国家机关证件罪被判处有期徒刑两年。
2008年3月7日，王淼与辛本云、庄玉芳签订房屋买卖合同一份，该合同主要内容约定为：“甲方庄玉芳、辛本云，乙方王淼；一、甲方夫妻双方自愿将座落于泰安路北（日照市公路管理局）1#楼3单元701号，建筑面积为115.24平方米，产权证号为20071206015的房屋卖与乙方；二、甲乙双方商定成交价人民币480000元整，在交住房钥匙时乙方付给甲方人民币450000元，剩余30000元待乙方收到房产证后一次付给甲方；三、甲方因房产证暂时在单位保管，土地证正在办理中，甲方拿到以上两证后，应立即交给乙方；甲方要求四年内不办理过户手续，四年后，乙方希望办理过户时，甲方应积极配合乙方办理过户手续，并在合同生效后五年内将房产过户到乙方，过户所产生的一切费用由乙方承担；四、本合同生效后，甲方若将房屋抵押、收回或另卖他人，乙方有权按有关法律法规追究甲方的欺诈责任（按乙方已付款的双倍返回给乙方），乙方若退房，应付给甲方人民币100000元整违约金；五、合同生效后，附加在该房屋上甲方所享有的水电、煤气等福利待遇，房屋过户前乙方有权无偿享有，甲方原来所分配的车位701号（后排从东往西第五个车位），乙方入住后归乙方使用，使用权由甲方协调给乙方；六、本合同经公证后方可生效，乙方将购房款按合同约定付给甲方，甲方同时将住房钥匙交给乙方；七、合同生效前，附在该房屋上的一切债务及未尽事宜由甲方承担，但是如果由于房屋过户而引起的甲方单位要收取的暖气、煤气管道开通费用由乙方承担。合同签订当日，王淼向辛本云、庄玉芳交付房款450000元，庄玉芳向王淼出具收款条一份。2008年3月11日经山东省日照市阳光公证处作出（2008）日阳光证民字第253号公证书，对双方的房屋买卖合同进行了公证。辛本云、庄玉芳向王淼交付涉案房屋钥匙，王淼装修后搬入占有居住使用至今。2009年11月11日，辛本云为向王淼索要房屋尾款30000元，伪造房产证和土地证交与王淼，王淼于2009年12月11日向辛本云交付剩余房款30000元及2008年、2009年两年的取暖费共计5300元，并由辛本云出具收到条一份。
2010年7月30日，辛本云为向银行贷款所需，与辛本英、韩得明夫妇签订房屋买卖协议，主要内容约定为：甲方辛本云、庄玉芳，乙方辛本英、韩得明；一、甲方将座落于新市区泰安路北市公路管理局001-3-701号的房屋出售给乙方；二、甲乙双方议定的上述房地产成交价格为人民币伍拾捌万元，￥580000元。该房屋买卖协议并未实际履行，辛本英、韩得明未支付房款。辛本云将涉案房屋已办理的合法房产证和土地使用证以房屋买卖的方式登记过户至辛本英、韩得明夫妇名下，2010年7月以辛本英的名义在中国建设银行贷款44万元。因该笔贷款未及时偿还，中国建设银行2012年6月起诉辛本英、韩得明要求还款，辛本云为偿还被追讨的银行贷款，2012年3月31日与赵伟签订借款抵押合同一份，主要内容为：借款人辛本英，抵押人辛本英，贷款人赵伟；第一条、本借贷行为是民间借贷行为；第三条、借款额为人民币贰拾贰万元整，小写￥220000元；第四条、借款期限自2012年3月31日至2012年9月30日止，共陆个月，实际借款金额、借款日和还款日以借贷双方办理的借据上所记载日期为准，借款借据为本合同组成部分，与本合同具有同等法律效力；第十条、为确保借款人履行还款义务，抵押人自愿以其有权处分并拥有所有权的位于日照市泰安路北（市公路管理局）001号楼3单元701户房屋，建筑面积138.97平方米的合法房产证（权证字号：日市字第2010073046）（土地证号：日国用（201）第9**号）抵押给贷款人，作为履行本合同担保，抵押人对此表示同意。如在到期2012年9月31日内未还清贷款，贷款方有优先购买权；第十一条、本合同签订后两日内抵押人应持房屋证及其他相关证件协同贷款人办理抵押登记手续，如因抵押人提供虚假材料或掩盖重要事实导致不能登记、抵押无效或者抵押登记被注销的，借款人和抵押人应对贷款人承担缔约过失责任；第十三条、抵押担保范围为本合同项下的贷款本金、利息、逾期利息、违约金及贷款人实现债权的所有费用；附：贷款人赵伟已知借款人辛本英在中国建设银行股份有限公司日照分行贷款肆拾肆万元整，贷款人赵伟同意再次借款给借款人辛本英贰拾贰万元整，双方共同约定房屋价款柒拾万元整。合同签订后，辛本英、韩得明向赵伟出具欠款22万元欠条一份，赵伟将借款20万元交由郭守福，加之郭守福自筹2万元共计22万元交由辛本云。后郭守福偿还赵伟借款20万元。
2012年3月31日辛本英、韩得明与郭守福签订房屋买卖协议一份，主要内容为：甲方辛本英、韩得明，乙方郭守福，一、甲方同意将位于日照市泰安路北（市公路管理局）小区1号楼3单元701户（房产证号：20100730**），建筑面积138.97㎡的房地产卖给乙方；二、甲方保证此房产的一切情况属实，承诺和保证此房产无任何权属及经济纠纷，；三、双方议定上述房产成交价为人民币柒拾万元整（￥700000元整）；四、交款方式：乙方郭守福向甲方辛本英、韩得明交付首付款贰拾柒万元整，剩下房款乙方郭守福向银行申请住房贷款；七、此房在办理产权转移中所产生的过户费用，由乙方承担全部；九、以上条款中涉及到的各项违约的赔付方法：若甲方违约应按定金的双倍赔偿乙方。2012年6月中国建设银行起诉辛本英、韩得明要求承担偿还贷款义务，后撤诉。2012年7月9日郭守福之妻湛敏偿还辛本英、韩得明银行贷款426466.72元，支付建设银行案件受理费费3844.94元。
2012年4月1日辛本英、韩得明与郭守发签订委托书一份，由两被告委托郭守发办理涉案房产解押、领取他项权证、签订协议、收取房款、产权证过户等相关手续，并在日照市阳光公证处签字、捺印。2012年7月9日郭守发以辛本英的名义与刘昌林签订房屋买卖协议，主要内容约定为：“甲方郭守发代辛本英，乙方刘昌林；一、甲方将座落于日照市泰安路北（市公路管理局）09号楼3单元701室的房地产（日房字第20100730**号），建筑面积138.97㎡的房地产卖给乙方出售给乙方，乙方对甲方所出售的房地产做了充分的了解，愿意购买该房地产；二、甲乙双方议定的上述房地产成交价格为人民币柒拾陆万伍仟元整”。2012年7月9日辛本英将房屋产权证和土地使用证过户登记至刘昌林名下，刘昌林交纳税款共计65965元，并交纳过户费用共计1121元、评估费用3440元。刘昌林在2012年10月21日公安机关对其询问时陈述：“我没有付钱买房子，是我表哥郭守福买的，落在我的名下，因为他想从银行贷款，但是他有不良贷款记录，所以就用了我的名字”，其对于该房屋买卖的办理过程及合同具体内容均不知情，对涉案房屋办理过户时签字，并以其名义交纳相关费用无异议。郭守发在2012年9月12日公安机关对其询问时陈述：“我不认识辛本英，…我就在公证处见了一次辛本英，再后来也没见过她，今年的七月份我哥哥让我和嫂子湛敏一起到太阳城那边的建行还了辛本英的银行贷款，然后到房管局办理了房产证过户和市政审批大厅办理了土地证过户手续，是过户到刘昌林名下，所有这些手续我就是到了个场，因为是委托的我，具体办理都是我哥哥办的。”
案件审理过程中，原审法院依法通知郭守福以第三人的身份参加本案诉讼，并下达开庭传票，在原审法院给定的答辩期内，郭守福未向原审法院提出参加诉讼的书面申请，亦未按时参加庭审，应视为放弃诉权。
原审认定上述事实的证据有各方当事人陈述、房屋买卖合同、收到条、银行还款证明、证人证言等。
原审法院认为：王淼与辛本云、庄玉芳在平等协商一致的基础上签订房屋买卖合同，王淼支付购房对价款48万元，辛本云、庄玉芳向王淼交付房屋，王淼占有、居住、使用涉案房屋至今，辛本云虽伪造房屋权属证书，以促使王淼提前支付剩余购房款3万元，对于合同相对人王淼来说，履行了合同约定的全部付款义务，该房屋买卖合同真实合法有效，原审法院予以确认。王淼合法取得位于日照市泰安路北日照市公路管理局1#楼3单元701室及附属车位的房产（建筑面积为115.24平方米）的所有权。
辛本云为贷款所需与辛本英、韩得明签订房屋买卖协议，虽双方达成合意，但辛本英、韩得明并未实际支付购房价款，亦未占有使用涉案房屋，即辛本云与辛本英、韩得明之间并不存在真实的房屋买卖的意思表示，双方只是以房屋买卖协议的形式达到将房产转移登记到辛本英名下，并以辛本英的名义获取中国建设银行的贷款，辛本云明知房产已出售给王淼，仍然与辛本英订立合同并办理过户登记，其行为损害第三人王淼的合法权益，故应认定辛本云与辛本英、韩得明签订房屋买卖协议无效。
从郭守发在公安机关的陈述，结合辛本英、韩得明在公安机关的陈述来看，郭守发与辛本英并不相识，只在公证处办理公证时见过一次面，而该次见面办理委托的目的，与辛本云借款促使辛本英、韩得明和郭守福之间签订房屋买卖协议相关，辛本英、韩得明对于2012年7月9日郭守发以辛本英的名义与刘昌林签订房屋买卖协议并不知情，由此可见，辛本英与刘昌林对于买卖房屋未形成要约、承诺的合致，根据刘昌林在公安机关的供述，郭守福因在银行有不良贷款记录，使用刘昌林的名字办理登记，刘昌林则对于该房屋买卖协议具体内容并不知情，可见涉案房产虽然登记在刘昌林名下，刘昌林并非涉案房屋买受人，故郭守发代辛本英与刘昌林签订房屋买卖协议为虚假协议，自始没有依法成立，应认定刘昌林不构成善意取得，对涉案房屋不享有所有权。据此，根据《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第一百零八条、第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第二条、第四十二条、第五十二条、《中华人民共和国物权法》第七条、第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，原审判决：一、确认王淼与辛本云、庄玉芳签订的房屋买卖合同合法有效；位于日照市泰安路北日照市公路管理局小区9号楼3单元701室的房屋所有权归王淼所有。二、确认辛本云与辛本英签订的房屋买卖协议无效。三、确认辛本英与刘昌林签订的房屋买卖协议不成立。案件受理费8500元，由辛本云负担。
上诉人刘昌林不服原审判决，上诉称：一、辛本云与辛本英、韩得明签订的房屋买卖合同合法有效。1、辛本英、韩得明夫妇不知道辛本云已经将房屋出售的事实，他们仅仅知道房屋是辛本云的，所以没有恶意串通一说。2、辛本云因银行信用而将房屋以买卖合同的形式过户至辛本英夫妇名下，辛本英夫妇以此房屋作为抵押向银行贷款，此时，贷款的主体是辛本英夫妇，不是辛本云。其以登记的房产作为抵押贷款，并无不当。3、贷款逾期后，银行向法院提起诉讼，原审法院认定借款合同有效，辛本英夫妇应当偿还借款。而本案却认定“骗取银行贷款，损害国家利益”，造成同案不同判，作出两种相反判决书。4、辛本英夫妇在贷款后，以贷款向辛本云支付了房款，辛本英自己拖欠了银行的借款，产生了债务，原审认定辛本英未付款错误。二、刘昌林和辛本英夫妇签订的房屋买卖合同是有效的。1、房屋买卖的起始原因如何与合同效力无关。原审判决以房屋买卖建立在民间借贷的基础上为由认定无效，但无论起始原因是什么，只要双方签订了买卖合同，履行了合同约定的义务，合同就是成立的。2、是否足额支付购房款与合同是否有效无关。其一，刘昌林已经支付的数额为74万元；其二，刘昌林是否足额支付房款，是否违约，是对合同相对人而言，辛本英夫妇可以主张债权。即使刘昌林违约，也不能成为合同无效的理由。3、辛本云隐瞒了已经将房屋出售给王淼事实，更说明辛本英夫妇、刘昌林不知情，刘昌林构成善意取得。辛本云不是刘昌林房屋买卖合同的当事人，刘昌林购房时，所有权是辛本英夫妇的。辛本英夫妇共同签字对外销售，刘昌林依据房产证有理由相信辛本英夫妇有权出售房屋，且支付了对价，构成善意取得。4、先交付服从于登记。在房屋发生多重买卖时，确认合同效力的顺序是：登记、先交付、签订时间。而原审判决以先交付否定登记，颠倒了确认合同效力的基本原则。5、刘昌林是否涉案房屋买受人问题。虽然郭守福起始出资，是刘昌林与郭守福之间的债权债务问题。刘昌林签订了房屋买卖合同，在房管局办理了登记，属于法定的产权人和买受人。三、王淼与辛本云签订的房屋买卖合同无法实现，应当予以解除。1、房屋权属登记的效力高于当事人的合同效力。房产管理部门办理了过户手续，确认了房屋的权属归刘昌林，故此，王淼无法实现合同目的，其可以请求解除合同并追究辛本云的违约责任。2、辛本云以伪造的房产证进行交易，已经触犯刑律构成犯罪，由犯罪行为形成的民事关系均无效。请求撤销原审判决，改判争议房屋归刘昌林所有并驳回王淼的诉讼请求，二审案件受理费由王淼承担。
被上诉人王淼答辩称：一、辛本云与辛本英夫妇签订的房屋买卖协议无效。辛本云为贷款所需与辛本英夫妇签订房屋买卖协议，辛本英夫妇并未实际支付房屋价款，也未占有房屋，辛本云及辛本英夫妇无论在公安机关还是原审法院均承认签订协议是为辛本云向银行贷款。二、刘昌林与辛本英夫妇签订的房屋买卖协议自始没有成立，是无效合同。1、辛本英与郭守福签订的房屋买卖协议是建立在民间借贷基础上，辛本英没有将房屋卖给郭守福的意思表示，辛本英也证实并不认识郭守福、郭守发，没有授权郭守发办理相关事宜，上述行为不是自己真实意思表示。2、该份协议签订时，辛本云故意隐瞒了已将涉案房屋卖给王淼的事实，以欺骗手段诱使辛本英夫妇与郭守福订立买卖合同，损害了王淼的合法权益。3、涉案房屋虽然登记在刘昌林名下，但刘昌林承认未支付房屋价款，自己也没钱买房子。刘昌林并非是涉案房屋的买受人，郭守发代辛本英与刘昌林签订的房屋买卖协议为虚假协议，刘昌林不构成善意取得，对涉案房屋不享有所有权。原审法院认定事实清楚，证据确凿充分，请求驳回刘昌林的上诉请求，维持原判。
原审被告辛本云、庄玉芳、辛本英、韩得明未作答辩。
本院经审理查明的事实和证据与原审一致。
本院认为：对本案各方争议的焦点本院作如下评判：
一、关于辛本云与辛本英夫妇签订的房屋买卖协议的效力。首先，辛本云与辛本英夫妇签订房屋买卖协议的目的是用涉案房屋抵押、以辛本英夫妇名义贷款使用，双方之间并非真实的房屋买卖合同关系；其次，辛本云与辛本英夫妇均明知辛本云有不良贷款记录不能贷款，双方采用上述手段向银行隐瞒辛本云是真正贷款人这一事实，从而获取银行贷款，双方之间属于恶意串通，且该行为增加了银行回收贷款的风险，侵害了银行的合法权益；再者，辛本云已将涉案房屋卖与王淼，又将房屋过户至辛本英夫妇名下，其行为亦侵害了王淼的合法权益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项的规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。故辛本云与辛本英夫妇签订的房屋买卖协议无效，刘昌林关于辛本云与辛本英、韩得明签订的房屋买卖合同有效的上诉理由不能成立，本院不予支持。
二、关于刘昌林与辛本英夫妇签订的房屋买卖合同的效力。合同有效的前提是签订合同系双方当事人真实意思表示，刘昌林在公安机关陈述，郭守福要买房子将房屋过户到他名下，他没有付钱买房子；刘昌林在原审庭审中亦陈述，房子是他嫂子（湛敏）买的，以他名义签署的；郭守发在公安机关陈述，郭守福买了一套房子，委托他办理相关手续；辛本英、韩得明在公安机关陈述，辛本云借高利贷，他们去签了一个空白合同用于担保，并没有看内容，他们没有卖辛本云的房子。根据上述证据可以看出，刘昌林与辛本英夫妇之间并不存在真实的房屋买卖的意思表示，刘昌林亦未支付房款，故刘昌林关于其与辛本英夫妇签订的房屋买卖合同有效的上诉理由不能成立，本院不予支持。
三、关于王淼与辛本云、庄玉芳签订的房屋买卖合同。因刘昌林与辛本英夫妇之间并不存在真实的房屋买卖合同关系，故涉案房屋虽然登记在刘昌林名下，但刘昌林不能据此取得涉案房屋的所有权。2012年3月31日，辛本英夫妇亦与郭守福签订了房屋买卖，结合前述证人证言、当事人陈述，即使存在房屋买卖合同关系，合同的相对人也是辛本英夫妇与郭守福。在一房二卖的情况下，因王淼与辛本云、庄玉芳签订的房屋买卖合同在先，王淼支付房屋价款在先，且已经占有使用涉案房屋，故各方应按该份合同履行各自义务，王淼依据该合同取得涉案房屋所有权。刘昌林关于王淼与辛本云签订的房屋买卖合同无法实现应当予以解除的上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8500元，由上诉人刘昌林负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 琳
代理审判员 张锦秀
代理审判员 李 云
二〇一四年七月三十日
书 记 员 叶 迪