广西壮族自治区来宾市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂13民终1061号
上诉人（一审原告）：广西北流静居物业服务有限公司来宾分公司，所在地来宾市桂中大道与新兴北路交叉路口（华夏铭都小区第1栋4单元11层杂物间）。
负责人：徐桂淼，经理。
委托代理人：钟贵文，公司员工。
委托代理人：古玉泉，广西北流市法律事务中心法律工作者。
被上诉人（一审被告）：董婷娴，女，汉族，1983年8月10日生，住址广西贺州市八步区。
委托代理人：韦开贯，广西明桂律师事务所律师。
上诉人广西北流静居物业服务有限公司来宾分公司（以下简称静居物业公司）因与被上诉人董婷娴物业服务合同纠纷一案，不服兴宾区人民法院（2016）桂1302民初2322号民事判决，向本院提出上诉。本院2016年10月19日立案受理后，依法组成合议庭，并于2016年11月23日公开开庭进行审理。上诉人静居物业公司的委托代理人钟贵文、古玉泉，被上诉人董婷娴及委托代理人韦开贯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2012年4月18日，静居物业公司（甲方）与董婷娴（乙方）就该小区2单元905号房（建筑面积106.46平方米）的物业服务签订《前期物业服务协议》，协议约定：物业服务收费价格暂定为：住宅（含杂物房、车库）按0.60元／月·每平方米，商业用房按1.50元／月·每平方米（按建筑面积计算、以来宾市物价部门批准为准）；电梯维护费按户收取六层以上30元／月、五层以下25元／月；以上费用由物业服务企业按季收取；公共用水费、电费按用量按集体分摊承担；乙方同意由开发商依法选聘的物业服务企业提供前期物业服务，并承诺遵守《临时管理规定》，按时足额向物业服务企业缴纳物业服务费（逾期缴交按日级千分之五的滞纳金）；五、物业竣工交付使用后，由物业服务企业提供以下管理服务内容：1、房屋建筑共用部位的养护和管理；2、共用设施设备和相关场地的养护、运行和管理；3、物业服务区域内，供电、供水、供气、通讯、有线电视等单位对相关管理线、设施维修养护时，进行必要的协调和管理；4、绿化与建筑商品的养护和管理；5、公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运（垃圾运费由政府按有关规定另行收取）；6、物业管理区域与车辆停放秩序的管理；7、协助公安机关部门维护物业管理区域内的公共秩序，包括安全监控、巡逻、门岗执勤等；8、管理与物业相关的竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收材料，设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；物业服务质量保修文件和物业使用说明文件；交房时按本地公布的住宅建筑安装工程每平方米造价的5%-8%交存首期维修基金；按第月0.1元／平方米交存专项维修基金。2012年10月22日，静居物业公司（甲方）与董婷娴（乙方）就该小区2单元903号房（建筑面积136.16平方米）签订另一份《前期物业服务协议》，约定的内容与前一份协议一致，仅在物业建筑面积上有区别。
合同履行过程中，静居物业公司与包括董婷娴在内的业主因合同履行问题产生纠纷。2016年6月5日，兴宾区城北街道办派员参加了该小区业主与静居物业公司的协调会。2016年7月7日，静居物业公司起诉要求董婷娴支付物业服务费9415.30元，滞纳金17538.60元，共计26953.90元。其中2单元9层3号房拖欠物业服务费4780元，滞纳金8474元，2单元9层5号房拖欠物业服务费4635.30元，滞纳金9064.60元。
一审法院认为，物业服务合同属于双务合同，即物业服务企业的合同义务是按向业主提供合同约定的物业服务，业主的合同义务是支付相应的费用。换言之，只有物业服务企业提供了符合约定的物业服务，业主方应支付相应的物业费用。
静居物业公司作为物业服务企业，应当提供证据证实其已经向业主提供了符合约定的物业服务。本案中，双方签订《前期物业服务协议》中第五条约定的物业服务内容多达8项，但静居物业公司未提供任何能够直接证实其完成了该8项服务内容的证据，提供的《前期物业服务协议》、拖欠物业费明细表、物业服务收费标准备案表，均无法直接证实静居物业公司是否履行了合同约定物业服务的内容或履行的程度。相反，董婷娴提供的公安机关出具的回执单、多张现场照片及视频，均可以证实静居物业公司在该小区的卫生、安保等方面未提供完全符合合同约定的物业服务，故对静居物业公司主张的物业服务费不予全部支持。结合双方对物业服务内容的约定、静居物业公司完成物业服务的程度，认为静居物业公司仅完成了全部物业服务内容的60%。因此，静居物业公司也只能收取依照约定的计算方法确定的物业费用的60%。
静居物业公司主张未提供相应物业服务的原因是部分业主未按时支付物业费用，一审法院认为，静居物业公司作为物业服务企业必然面临一定的经营风险，业主未按时支付服务服务费用就是经营风险之一，静居物业公司应当采取合法手段维护自己的合法权益，而不是停止物业服务或降低服务水平作为抗辩的手段。因此，静居物业公司以部分业主未支付费用为由停止提供服务或提供不符合约定的服务显然不符合合同约定，也会损害其他业主的合法利益。
至于物业服务费用，根据合同的约定，物业服务费用应结合物业的面积、单价、时间计算。本案中，根据董婷娴物业的建筑面积、欠费时间、单价，董婷娴的905号房在2012年11月至2016年5月间物业服务费用应为2747元（106.46m2×0.6元／月·m2×43个月），903号房在2013年3月至2016年5月间物业服务费用应为3104元（136.16m2×0.6元／月·m2×38个月），共计5851元。基于前述理由，静居物业公司未提供完全符合合同约定的物业服务，只能收取上述物业服务费用的60%即3511元（5851元×60%）。
对静居物业公司的主张电梯维护费2060元，一审法院认为，静居物业公司收取电梯维护费相应的应当提供维护电梯的服务，在董婷娴未提供证据证实该小区电梯存在严重问题的情况下，应推定电梯基本维持正常运行，而电梯正常运行可视为静居物业公司提供了维护电梯的服务。因此，静居物业公司主张电梯维护费未超过合同约定，予以支持。
对静居物业公司主张的“公共电费分摊”，根据“公共用水费、电费按用量按集体分摊承担”的约定，静居物业公司应提供在董婷娴欠费期间的整个小区的电费总量及参与分摊该电费的业主的数量，方能计算出每个业主分摊的费用，但静居物业公司在庭审中对上述两数据均未提供证据，导致董婷娴应承担的“公共电费分摊”无法确定。静居物业公司在2016年9月2日提交证据且无法定事由，超过法定举证期限，法院不予采信。因此，对静居物业公司的该项主张不予支持。
对于静居物业公司主张的滞纳金，一审法院认为，由于静居物业公司未提供符合合同约定的物业服务，董婷娴拒绝缴纳物业服务费属于行使本人的同时履行抗辩权，符合法律规定。因此，静居物业公司以业主未缴纳物业服务费用为由主张该费用的滞纳金，没有法律依据，对静居物业公司的该项主张不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条，判决如下：
董婷娴向静居物业公司支付物业服务费3511元、电梯维护费2060元；
驳回静居物业公司的其他诉讼请求。
案件受理费474元，静居物业公司已预交，由静居物业公司负担376元，由董婷娴负担98元。
上诉人静居物业公司不服一审判决，向本院上诉称：1、一审认定事实错误。一审判决以被上诉人提供的2016年8月开庭前某一天某一时间点的卫生、安保状况来推定以前的物业服务内容不完全符合合同约定，并据此认为上诉人仅完成全部物业服务内容的60%，该认定没有事实和法律依据。2、一审不支持公共电费分摊错误。小区的电梯、路灯及公共设施需要用电，而这些用电量都是按照集体分摊承担的，《前期物业服务协议》和欠费清单已经说明了分摊的依据和数量，庭后上诉人已经根据法庭的要求提供了用电分摊具体数量和计算依据，但一审却以超过法定举证期限不予采信。被上诉人应当支付公共电费分摊。3、一审未判决被上诉人支付滞纳金错误。在《前期物业服务协议》第四条约定，乙方同意由开发商依法选聘的物业服务企业提供前期物业服务，并承诺遵守《临时管理规定》，按时足额向物业服务企业缴纳物业服务费（逾期缴交按日计千分之五的滞纳金），该约定符合合同法的规定，因此，被上诉人未依约支付物业服务费，已构成违约，就应向上诉人支付滞纳金。综上，上诉人已经为被上诉人提供了完全符合合同约定的物业服务，被上诉人应按照合同约定支付相应的费用。请二审撤销一审判决，依法改判被上诉人支付全部物业服务费及滞纳金。被上诉人答辩称：一审判决正确，请二审驳回上诉，维持原判。
根据上诉人的上诉理由和被上诉人的答辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：1、静居物业公司的服务是否存在瑕疵或违约；2、静居物业公司主张公共电费分摊是否有事实和法律依据；3、静居物业公司主张滞纳金是否有事实和法律依据。
二审期间，上诉人静居物业公司向本院提交以下证据：
1、2013年华夏铭都公共水电分摊计算方式公示，证明小区水电分摊费用计算方法。
2、2013年华夏铭都住宅住户水电分摊计算方式公示，证明小区水电分摊费用计算方法。
3、华夏铭都公共电费分摊计算标准说明，证明小区水电分摊费用计算标准。
4、关于对小区电梯厅照明改造的公告，证明物业公司为减轻业主水电分摊费用情况。
5、2014年、2015年、2016年6月华夏铭都各单元公共用电电费分摊表，证明各单元每月公共用电需要分摊的情况。
6、小区及公司管理制度照片，证明小区管理规范、有序，环境良好、干净、整洁，门卫值班正常，公司管理规范、制度健全。静居物业公司已积极全面履行合同服务管理职责义务。
7、值班、巡逻、卫生等有关工作记录本、表，证明从2012年起历年每天的值班、巡逻、卫生等物业服务工作记录，静居物业公司按照合同约定提供服务，履行物业服务合同职责、义务的事实。
8、业主公开信，证明业主对物业管理的认同、支持。
经质证，被上诉人对上述证据的真实性不予认可，且认为与本案无关。
被上诉人向本院提交一份《请求书》，证明静居物业公司没有按照合同履行义务，已构成违约。
经质证，上诉人静居物业公司对证据的合法性、真实性、关联性均不予认可。在《请求书》上签名的这些人是否与本案有关不能确认，也不能否定公司没有履行管理义务，只是管理存在瑕疵。
本院认证认为，上述证据与本案有一定的关系，因此，可作为本案定案参考的依据。
本院认为，上诉人静居物业公司与被上诉人董婷娴所签订的《前期物业服务协议》，是双方当事人的真实意思表示，且合同内容并未违反法律、法规的禁止性规定，故协议合法有效。双方当事人均应依约全面履行自己的合同义务，即上诉人静居物业公司作为物业服务企业应向业主提供合同约定的物业服务，业主应支付相应的物业费用。
1、关于静居物业公司的服务是否存在瑕疵或违约的问题。
依据董婷娴等业主提供的《业主与物业协调会签到表》、兴宾区城北街道办事处出具的《证明书》、《公安机关接受案件回执单》、多张现场照片等证据，可以证实静居物业公司在提供物业服务期间发生过车辆被盗，以及存在车辆乱停乱放、建筑垃圾不及时清理等情形，其提供的物业服务未完全符合《前期物业服务协议》第五条约定，为此，静居物业公司在提供物业服务过程中存在瑕疵，违反了合同约定的义务，已构成违约。一审法院依据物业服务内容的约定、静居物业公司完成物业服务的程度，判决静居物业公司只能收取依照约定的计算方法确定的物业费用的60%，该判决并无不当，应予维持。静居物业公司上诉主张已提供完全符合合同约定的物业服务，与本院查明的事实不符，不予支持。
2、关于静居物业公司主张公共电费分摊是否有事实和法律依据的问题。
双方当事人在《前期物业服务协议》第二条中约定公共用水费、电费按用量按集体分摊承担。静居物业公司已经对公共电费分摊计算标准进行说明，即公共部分用电项目为住宅电梯用电，楼道照明用电、设备房用电、消防、安防监控用电等。计算方法为用电总表（含电损）减去非公共用电项目为公共部分用电，公共部分的用电分摊到小区总户数为每户承担的电费。因2014年5月前该小区的公共部分用电性质为工商业（非普）用电性质以及存在其他用电量大因素，产生的电费较高，因此，依据实际用电量计算，2012、2013年单户每月承担的公共电费按平均33.30元计收。之后静居物业公司对相关的照明设备进行节能改造，并于2014年5月后申请将小区公共部分用电性质变更为城镇居民用电性质，降低了小区公共能耗费用，从而降低业主公共用电电费分摊费用。静居物业公司已提供电费清单及按住户的实际情况列出公共用电电费分摊表，经核，该公共用电电费分摊表计算准确、合理，且公共部分的用电电费已实际产生及支出，因此，小区业主应按合同约定承担公共电费分摊。董婷娴应承担的公共电费分摊为：2单元9层3号房从2013年3月至2016年5月的公共电费分摊为676元；2单元9层5号房2012年11月至2016年5月的公共电费分摊为798.60元，合计1474.60元。3、关于静居物业公司主张滞纳金是否有事实和法律依据的问题。
因静居物业公司在履行合同过程中存在违约行为，故对其要求董婷娴支付滞纳金即违约金部分的请求不予支持。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：
一、维持兴宾区人民法院（2016）桂1302民初2322号号民事判决第一项，即董婷娴向静居物业公司支付物业服务费3511元、电梯维护费2060元；
二、撤销兴宾区人民法院（2016）桂1302民初2322号民事判决第二项；
三、被上诉人董婷娴向上诉人静居物业公司交纳公共电费分摊1474.60元；
四、驳回上诉人静居物业公司的其他诉讼请求。
一审案件受理费474元，二审案件受理费474元，共计948元（均为静居物业公司预交），由静居物业公司负担701元，由董婷娴负担247元。
本案债务，债务人应于本判决生效之日起七日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向一审人民法院申请执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭永勇
审 判 员 卢 怡
代理审判员 蒙巧玲
二〇一六年十二月八日
书 记 员 龙 莉
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。