杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0106民初9364号
原告：胡林海，男，1978年9月12日出生，汉族，住杭州市滨江区。
委托诉讼代理人：ＸＸ，上海刁骅律师事务所律师。
被告：杭州西溪投资发展有限公司，住所地杭州市西湖区文三西路39号。
法定代表人：陆晓亮，董事长。
委托诉讼代理人：李怡青，浙江浙元律师事务所律师。
原告胡林海（以下简称原告）与被告杭州西溪投资发展有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月29日受理后，依法适用简易程序，于2017年12月25日公开开庭进行了审理。原告胡林海及其委托诉讼代理人ＸＸ、被告的委托诉讼代理人李怡青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.确认被告解除与原告所签订的物业租赁合同的行为无效；2.诉讼费由被告承担。
事实与理由：2012年12月4日，原、被告签订《物业租赁合同》（以下简称案涉租赁合同）一份，约定：被告将位于杭州市西湖区“西溪天堂”内面积为152平方米的西溪天堂国际旅游综合体12-（18-19）物业出租给原告经营餐饮、酒吧，租赁期限8年，即自2012年12月24日开始至2020年12月23日止（其中2012年12月24日至2013年2月23日期间为免租期，不收取租金）。合同签订后，原、被告双方即开始履行合同，被告将案涉租赁物业交付原告后，原告先后投入九十余万元对进行装修、装饰并购置相关设施设备器具。原告也按期向被告支付租金及相关物业费等费用。
2016年8月份，杭州承办G20会议期间，被告通知原告称G20会议期间，要求西溪天堂内的商户停止营业，对停业期间而给原告等商户造成的损失，被告会适当补偿或减免部分租金、物业费等。原告遂按照被告部署安排在G20会议期间停止营业近一个月。但事后被告并未给予原告补偿或减免租金及物业费，引起包括原告在内的众多商户不满。2017年2月及6月，被告分别通知原告要求缴纳租金及水电能耗空调等费用，原告对该通知中要求缴纳的部分费用金额提出异议，双方开始核对费用项目及金额准确性。期间，被告工作人员告知原告，其公司要将西溪天堂所有物业委托第三方管理单位统一运营管理。2017年6月29日，包括原告在内的诸多商户突然分别收到被告寄送的解除合同函，被告以原告等商户欠交租金、水电费等为由通知解除合同，并且随即对原告等商户断电断水，导致原告等商户无法经营。原告遂与被告多次沟通要求继续履行原物业租赁合同，并为避免纠纷矛盾加剧而交清所有租金、水电空调费等费用。然而，被告以西溪天堂物业要委托并交付第三方管理单位运营管理、各商户如继续租赁物业则需与第三方管理单位重新签订物业租赁合同等为由，拒绝继续履行与原告签订的物业租赁合同。
原告认为，原告与被告签订的物业租赁合同真实、合法、有效，在长达八年的合同履行期内，双方均应履行合同义务，保证合同认真、稳定履行，原告也已交清了租金、物业费、水电费等费用。但被告利用出租方强势地位，以原告欠交租金及水电费为名行利于委托第三方管理物业并抬高租金、物业管理费之实，强行单方解除合同，导致尚有三年半履行期限的物业租赁合同面临终止履行风险，被告的行为违背诚实信用原则，破坏合同有效及稳定履行，损害原告经济利益，故诉至法院。
被告辩称：案涉租赁合同系双方真实意思表示，应按约履行。根据该合同10-4条约定，乙方逾期不支付保证金租金、物业管理费和其它本合同项下乙方应缴费用超过30日的，甲方有权终止向乙方提供管理服务及市政设施服务如水电、煤气等，直至上述情况纠正为止；乙方未在甲方要求的期限内纠正的，甲方有权选择解除合同，并要求乙方承担违约责任。原告在租赁期间内多次未按时支付相关费用拖欠合同约定的租金、物业费及水电费等费用。被告对其多次催缴，并告知如不及时缴清欠款被告将对其采取停水停电措施，或者解除合同并追究其违约责任。在多次催告无效后被告对原告采取了停水、停电措施，并于2017年的6月28日向原告寄送解除合同函，告知自2017年6月28日解除案涉租赁合同，故双方的租赁合同关系于2017年6月28日解除。原告多次违反合同约定未按时支付租金、物业费等，在多次催讨无效后，被告选择与其解除案涉租赁合同，系被告的合法权利。至2017年6月28日解除合同之日止，原告仍拖欠租金126068.8元及滞纳金11741.13元、能耗费124886.83元、违约金41952元。截至本案开庭之日，原告仍有物业费399.78元、违约金41952元、滞纳金11741.13元以及物业占用费130720元，合计184812.91元尚未缴纳。故请求法院驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明：2012年12月5日，原告（承租人、乙方）与被告（出租人、甲方）签订《物业租赁合同》一份，其中约定：1.甲方出租给乙方坐落于杭州市西湖区“西溪天堂”内物业编号为“西溪天堂国际旅游综合体12-（18-19）”物业（以下简称案涉物业），建筑面积152平方米，用作开设牧羊人音乐餐厅，经营范围为餐饮、酒吧；2.租赁期限为8年，自2012年12月24日起至2020年12月23日止，甲方于2012年12月24日前将出租物业移交给乙方，免租期共2个月，自2012年12月24日起至2013年2月23日；3.租赁期间内，每个日历年的12月24日至次年12月23日为一个租赁年度，第一、二年度年租金均为110960元、第三、四年度年租金均为122056元、第五、六年度年租金均为166440元、第七、八年度年租金均为22192元。乙方每三个租赁月份向甲方支付一次租金，先付后用。免租期结束（即2013年2月24日）前10日内，乙方向甲方交纳第一个租赁年度中三个月的租金（即2013年2月24日至2013年5月23日），共27360元，以后每三个租赁月度届满之前10日内，乙方应提前交纳后三个租赁月度的租金。乙方逾期支付租金的，每逾期一日，乙方需按逾期交纳额的0.5%向甲方支付滞纳金；4.物业管理费按建筑面积计算，第一、二年度每月每平方米为12.5元，计22800元/年，第三至八个租赁年度每月每平方米为16元，计29184元/年。物业管理费每三个月支付一次，先付后用。5.租赁期间，使用该物业所发生的水、电、燃气、空调、通讯、设备等费用，按其独立安装的表具度数和政府规定的标准计算，由乙方支付，并由乙方承担延期付款的违约责任。租赁期间，保证金若不能支付本月的上述费用时，甲方需告知乙方，乙方在接到甲方的告知后7日内仍不处理的，甲方将有权停止上述的水、电、燃气、空调、通讯等，由此产生的经济损失，甲方不承担任何责任；6.乙方逾期不支付保证金、租金、物业管理费或其他本合同项下乙方应缴纳费用超过30日的，甲方告知乙方后7个工作日内乙方仍未纠正的，甲方有权终止向乙方提供管理服务及市政设施服务如水、电、燃气等，直至上述情形纠正为止。乙方未在甲方要求的期限内纠正的，甲方有权选择解除合同并要求乙方支付该租赁年度3个月租金作为违约金，若支付的违约金不足以赔偿损失，应另行赔偿损失；7.甲方根据本合同发出通知给乙方，经邮局将通知书寄出48小时后，视为送达。如直接送抵的，经乙方签收后即为送达。上述合同签订后，被告按约将租赁物业交付原告。
因原告未按租赁合同约定按期支付租金等费用，被告多次向其催讨无果后，被告于2017年6月28日通过EMS向原告寄送《解除合同函》，以原告未付清租金并多次催讨无果为由，通知原告于2017年6月28日解除案涉租赁合同。2017年6月29日，该邮件被签收。2017年7月6日，原告向被告支付了2016年8月24日至2017年5月23日期间拖欠的租金109652.8元。2017年7月10日，原告又向被告支付了2017年5月24日至2017年6月28日拖欠的租金16415.6元。2017年9月29日，原告诉至本院，要求判如所请。
上述事实由《物业租赁合同》、房屋所有权证、解除合同函、邮寄凭证、付款凭证、庭审笔录等在案佐证。
本院认为：原、被告签订的《物业租赁合同》系双方真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。根据上述合同的约定，原告逾期支付租金等费用超过30日，被告有权解除合同。本案中，原告一直拖欠租金未付，拖欠时间远远超过30日，在被告主张解除合同并将通知到达原告时，解除合同的条件成就，故被告可以解除合同。即使原告对被告主张的已多次向其催讨租金的事实存在争议，但是获取租金是出租人订立租赁合同的目的，原告一直逾期未付租金致使被告不能实现合同目的，则被告亦可以根据合同法第九十四条之规定行使法定解除权。原告在被告解除合同后再支付拖欠租金的行为，是其应当承担的违约责任，并不影响被告解除合同的效力，故被告解除案涉租赁合同的行为有效，原告诉请确认解除行为无效，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回胡林海的诉讼请求。
案件受理费减半收取40元，由胡林海负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审判员 杨志无异二О一八年二月二十八
书记员 朱 旭 莉