广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0184民初4113号原告：李素萍，住广州市从化区。被告：广州市宏都房地产有限公司，住所地广州市从化。法定代表人：陈坛金，执行董事。委托代理人：莫敏燕，该公司职员。原告李素萍与被告广州市宏都房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年9月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李素萍及被告委托代理人莫敏燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李素萍向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付逾期交房违约金（以656247元为本金，从2013年7月1日起按每日万分之一计至实际交房之日止，暂计至2016年9月27日违约金为77700元，交付房屋须符合合同第十五条及附件六和合同平面图的相关约定）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年4月13日，原、被告签订了《广州市商品房预售合同（预售）》，合同约定被告将位于从化区江埔街从化大道南海塱横街53号3栋2梯1201房出售给原告，总价款为656247元，被告应于2013年6月30日前将上述房屋交付给原告使用。合同第十二条“交房条件”约定，该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十四条“延期交房的违约责任”约定，甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理：2、甲方应自本合同约定交房期限届满之日的次日起至房屋实际交付之日止，每日按总房价款0.01%的标准向乙方支付违约金，合同继续履行。第十五条“房屋交付时的有关资料”约定，被告应当向原告提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）……。合同签订后，原告按合同约定全额付清购房款，被告向原告开具了购房款发票，完全履行了自己的义务，因被告未达到合同约定的交楼标准，至今没有将房屋交付原告。被告广州市宏都房地产有限公司辩称，一、原告要求被告支付逾期交房违约金的请求，属债权请求权，适用两年的普通诉讼时效。双方于2013年4月13日签订的购房合同已成立并生效。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”据此，本案适用两年的普通诉讼时效。二、逾期交房违约金属于继续性债权，每个个体违约金债权都有独立的请求权，其诉讼时效也应该分别计算。三、诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。购房合同第十三条约定交房时间为2013年6月30日，原告在2016年9月27日才向法院提起诉讼请求，本案适用两年的普通诉讼时效，逾期交房违约金应从原告向法院提起诉讼之日起向前倒推两年计算。因此，诉讼时效的起算时间应从2014年9月28日起计算。四、逾期交房违约情形已于2015年4月8日消除，支付逾期违约金应截止至2015年4月8日。被告于2013年8月7日取得《建设工程规划验收合格证》，2013年11月22日取得《建筑工程竣工验收报告》，2013年10月8日取得《建筑工程消防验收合格意见书》，2012年6月27日签订了《供用电方案协议》，2014年7月4日获自来水公司永久供水情况的回复，2013年12月9日取得《建设工程质量监督报告》，2013年12月23日取得《从化市建设工程档案验收合格证》，2015年4月8日通邮申请审批通过。从上述材料可见已经达到了合同第十二条交房条件的要求，逾期交房违约情形已于2015年4月8日消除。因此，支付逾期违约金应截止至2015年4月8日。故原告的其他诉求均不能成立，请求法院驳回原告的其他诉求。本院经审理认定事实如下：诉讼中，双方当事人对于签订买卖合同以及原告已付清购房款的事实无异议，经质证，原告认可符合交房条件。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。双方当事人有争议的事实是涉案逾期交房违约金如何计算。本院认为，原、被告双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（包括附件）是双方当事人在平等、自愿的基础上所签订，是双方当事人的真实意思表示，其内容无违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格按照合同约定履行义务。被告承认原告的诉讼请求部分，不违反法律规定，本院予以支持。关于逾期交房违约金如何计算的问题。合同第十三条房屋交付约定，被告应在2013年6月30日前将符合交房条件的涉案房屋交付给原告使用，被告向原告交付房屋时，应当向原告发出收楼通知书，被告委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向原告出示被告出具的授权委托书。但是，被告在合同约定的交房时间2013年6月30日前无法将符合交付条件的房屋交付给原告使用。之后，被告虽取得合同约定的交房条件的相关文件，现原告亦确认符合交房条件，但是被告并未提交相关证据证实已向原告发出收楼通知书，诉讼中原告否认收到收楼通知书，亦主张未向其出示相关文件。依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，依法由被告承担举证不能的法律后果。故被告主张逾期交房违约金计算至2015年4月8日，本院不予支持。本案于2016年11月11日质证时，被告向原告出示了合同约定的相关文件，原告确认符合交房条件，并表示愿意收楼。故本院酌定2016年11月18日视为原告收楼，逾期交房违约金计算至2016年11月18日止。合同第十四条约定，被告应自本合同约定交房期限届满之日的次日起至房屋实际交付之日止，每日按总房价款0.01%的标准向原告支付违约金，合同继续履行。被告对违约金提出诉讼时效抗辩，主张应从原告提起诉讼之日起向前倒推两年计算。本院认为，按日累计的逾期交房违约金请求权属于债权请求权，应受二年诉讼时效的限制，逾期交房违约金应从原告起诉之日（2016年9月29日）往前倒推两年起计，即从2014年9月30日起计。故被告应以原告已付购房款656247元为基数，按每日万分之一的标准从2014年9月30日起至计至2016年11月18日止。原告主张从2013年7月1日起计算逾期交房违约金，超过二年诉讼时效部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告广州市宏都房地产有限公司在本判决发生法律效力之日起10日内向原告李素萍支付逾期交房违约金（以656247元为基数，按每日万分之一的标准从2014年9月30日起计至2016年11月18日止）。二、驳回原告李素萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计871元（原告李素萍已预交），由原告李素萍负担271元，由被告广州市宏都房地产有限公司负担600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状的次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。代理审判员  张庆格二〇一六年十一月十八日书 记 员  邝梓成