河北省邢台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀05民终3127号
上诉人（原审原告）：邢台银行股份有限公司汇通支行，住所地：邢台桥西区郭守敬南路275号。
委托诉讼代理人：乔海龙，该公司职员。
委托诉讼代理人：张立豪，河北鑫旺律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：郭金良，男，1973年2月6日出生，汉族，现住邢台桥西区。
委托诉讼代理人：赵雅男，河北君合欣律师事务所律师。
原审第三人：邢台县庆鑫经贸有限责任公司，住所地：邢台县冀家村乡，组织机构代码：75545635-6。
法定代表人：周亚敏，该公司经理。
委托诉讼代理人：卢新路，河北君合欣律师事务所律师。
原审第三人：邢台金丰球铁科技有限公司，住所地：沙河市十里亭，组织机构代码：74342913-1。
法定代表人：王社礼，该公司经理。
原审第三人：河北博盛冷轧带钢有限公司，住所地：广宗县广宗镇苏吾工业区，组织机构代码：67324937-X。
法定代表人：邓振铅，该公司经理。
原审第三人：周亚敏，女，1984年10月11日出生，汉族，住邢台市桥西区。
委托诉讼代理人：卢新路，河北君合欣律师事务所律师。
原审第三人：王社礼，男，1970年10月7日出生，汉族，住邢台市桥西区。
委托诉讼代理人：卢新路，河北君合欣律师事务所律师。
上诉人邢台银行股份有限公司汇通支行（以下简称邢台银行）因与被上诉人郭金良、原审第三人邢台县庆鑫经贸有限责任公司、邢台金丰球铁科技有限公司、河北博盛冷轧带钢有限公司、周亚敏、王社礼等执行异议之诉一案，不服河北省邢台市桥西区人民法院（2016）冀0503民初3723号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月29日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人邢台银行委托代理人乔海龙、张立豪，被上诉人郭金良及其委托代理人赵雅男，原审第三人邢台庆鑫公司、王社礼、周亚敏共同委托代理人卢新路到庭参加了诉讼，被上诉人邢台金丰公司、河北博盛公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
邢台银行上诉请求：撤销原判，改判支持其诉讼请求。事实和理由：（一）查封邢台市海大商务中心的涉案房产所有权为第三人王社礼。一审双方均对《商品房预售合同》无异议，房屋登记在王社礼名下，该证据系原始书证，一审判决认定房产权利人为邢台市海富通公司错误。上诉人申请法院查封及执行该房产正确。（二）一审认定被上诉人与第三人王社礼、邢台市海富通公司签订的《还款协议》实际履行并认定被上诉人为查封房产的所有人错误。该《还款协议》真实性无法证实，无证据证明房产交付是在法院查封之前，法院认定该协议效力错误。三方签订的《还款协议》是一份以物抵债协议，不是房屋买卖合同，以物抵债协议应当以产权登记作为履行完毕的要件。本案查封房屋并未办理产权转移登记，因此被上诉人并未取得房屋权利，被上诉人不是房屋所有人。（三）一审判决适用法律错误。原判适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十九条错误，该条是针对案外人提起诉讼的规定，不适用本案。
郭金良庭审辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，案外人郭金良的权利享有排除强制执行的权利。（一）房屋实际买受人为海富通公司，海富通公司交纳的购房款。上诉人提交的房屋预售合同并未在房管局备案，未备案前，房屋登记在海富通公司实际控制人王社礼名下，不产生登记效力。原判认定实际出资人海富通公司为实际买受人符合案件事实。（二）被上诉人郭金良提交的还款协议是三方真实意思表示。协议签订后，海富通公司和王社礼将房屋交付郭金良至今，并保证配合郭金良办理产权登记手续，房屋预售合同以及借款手续均保留在郭金良手中。因涉案房产五证不全，无法办理产权变更手续，并非郭金良原因；郭金良占用房屋后，将房屋出租，相关物业费、租赁合同等可以证实郭金良实际占用。还款协议签订时海富通公司物业费已交至2016年，郭金良交纳时间只能在之后。请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人邢台县庆鑫公司、王社礼、周亚敏庭审辩称：上诉意见不成立。2011年海富通公司向被上诉人郭金良借款967万元，2015年由于海富通公司长期未能按约及时偿还借款本息，在海富通公司实际控制人王社礼提议下三方达成还款协议，协议对借款及涉案房产作出的处分合法有效。协议签订后，海富通公司即将涉案房产交付郭金良占用、使用和处分；2015年2月15日海大房地产公司出具的收据证实涉案房产买受人是海富通公司。上诉人认为还款协议虚假无事实依据。其他同意郭金良代理意见。
邢台银行向一审法院起诉请求：（一）继续对王社礼名下位于邢台市海大商务中心1号楼1单元21、22层1-18号房产进行依法拍卖，其拍卖所得归原告所有；（二）本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：位于邢台市海大商务中心1号楼1单元21、22层1-18号房产由邢台市海富通金属材料有限公司出资购买，后《商品房预售合同》登记在王社礼名下。2011年4月22日邢台市海富通金属材料有限公司向原告郭金良借款967万元，因邢台市海富通金属材料有限公司拖欠原告本息，2015年2月25日，邢台市海富通金属材料有限公司、王社礼和原告郭金良三方签订了还款协议，协议主要内容：邢台市海富通金属材料有限公司同意将登记在王社礼名下的位于邢台市海大商务中心1号楼1单元21、22层1-18号房产转让给郭金良，王社礼将上述房产转让给原告郭金良之后，郭金良与邢台市海富通金属材料有限公司的债权债务消灭，待该房产能办理产权登记时，邢台市海富通金属材料有限公司和王社礼协助办理产权登记手续并负担手续费。协议签订后，房产交付原告郭金良，原告郭金良一直占有并受益至今。
一审法院认为：房地产预售合同登记备案系行政管理范畴，房地产预告登记，是当事人依照法律规定，为了保障将来实现物权，向登记机构申请的预告登记，具有物权效力。本案没有证据证明王社礼与河北海大房地产开发有限公司签订的《商品房预售合同》系王社礼出资并进行了预告登记，故不能以《商品房预售合同》认定权利人为王社礼。证据显示邢台市海富通金属材料有限公司转账河北海大房地产开发有限公司，并由河北海大房地产开发有限公司出具购房款票据，故邢台市海富通金属材料有限公司应为案涉房产的实际买受人。此后，邢台市海富通金属材料有限公司、王社礼和原告郭金良三方签订了房产抵债还款协议，并实际履行，故原告郭金良受让诉争房产，成为该房产的所有权人。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十九条之规定，判决：驳回原告邢台银行股份有限公司汇通支行的诉讼请求。案件受理费80元，由原告邢台银行股份有限公司汇通支行负担。
本院二审期间，被上诉人郭金良围绕上诉人请求提交了租赁合同四份、交费单据及银行转账电子回单，拟证明其占用、租赁争议房产事实。上诉人认为交易凭证没有扣章，真实性有异议，所提交证据均不能证明被上诉人在法院查封前实际占用以及取得房屋所有权的事实，恰恰证明被上诉人在法院查封之后才占用房屋，还款协议所签署日期本身存在虚假。原审第三人邢台县庆鑫公司、王社礼、周亚敏对该证据真实性无异议。
原审第三人围绕本案争议问题，提交了邢台金丰公司重整计划一份，金丰公司管理人核查债权报告一份，沙河市法院民事裁定书一份，拟证明上诉人已申报债权，沙河市人民法院已确认。上诉人质证意见认为：金丰公司系借款合同保证人，金丰公司进入破产程序，所有债权人均应申报债权。破产申报并不等于债权债务全部转移到破产公司，上诉人有权根据生效判决向借款人及保证人继续主张权利，且保证人是连带保证责任。被上诉人对此未发表意见。结合被上诉人郭金良原审提交的物业费用、水电费单据等证据，以及二审提交的证据可以相互印证，本院对被上诉人郭金良实际已占用争议房产事实予以确认。同时对一审查明事实予以确认。
二审庭审后，邢台金丰公司破产管理人提交了其公司营业执照（副本复印件）一份、（2015）沙破重字第1-2号民事裁定书一份、（2015）沙破重字第1-3号决定书一份，拟证明邢台金丰公司已进入破产重整程序，管理人系河北辰生律师事务所。
本院认为，本案被上诉人郭金良与邢台市海富通金属材料有限公司借款关系事实清楚。同时，上诉人邢台银行与第三人邢台县庆鑫公司债权债务关系，以及本案四保证人对上诉人债权承担连带保证责任的事实清楚。上述事实有银行汇款凭证、借款收据、桥西区人民法院（2016）冀0503民初660号生效判决等证据予以证实。
关于争议房产所有权问题。本院认为，债权有别于物权。本案房产付款方系邢台市海富通金属材料有限公司，若所有权发生争议，应当认定付款人为所有权人，原判认定正确。
关于邢台市海富通公司及王社礼与郭金良之间签订的《还款协议》正当性问题。经查，海富通公司、王社礼和被上诉人郭金良三方于2015年2月25日签订《还款协议》，王社礼和郭金良均认可协议签订后，房产就交付郭金良管理，已出租房产交由郭金良收取租金。对此相关证据可以证实；另，邢台银行就借款合同纠纷申请诉前保全，桥西区人民法院于2015年12月25日作出（2015）西民保字第122号保全裁定，于2016年5月15日作出（2016）冀0503民初660号判决，于2016年9月29日作出（2016）冀0503执911号执行裁定。郭金良10月14日提出异议，该院于10月15日作出（2016）冀0503执异84号裁定中止执行。据此，应当认定三方签订的《还款协议》先于桥西区人民法院查封裁定，被上诉人郭金良属善意占用。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十条规定，上诉人对《还款协议》签订时间有异议，但没有足以反驳的相反证据的，人民法院应当确认其证明力。
对于非因案外人原因，不能办理过户登记的，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持……（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，案外人郭金良就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，邢台银行的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元由邢台银行股份有限公司汇通支行负担。
本判决为终审判决。
审判长 梁 兵
审判员 尚好勇
审判员 杨拥军
二〇一七年十月十一日
书记员 张 浩