广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤20民终2474号上诉人（原审原告）：中山市港南家居花卉基地。住所地：广东省中山市石岐区东河北“沙咀”。代表人：吴炳初，该公司总经理。委托代理人：侯文黔，广东正鸿律师事务所律师。委托代理人：潘婳，广东正鸿律师事务所律师。上诉人（原审被告）：莫全发，男，1986年12月25日出生，汉族，住广西荔浦县，委托代理人：梁开健，广东千里行律师事务所律师。委托代理人：郑新佳，广东千里行律师事务所律师。上诉人中山市港南家居花卉基地（以下简称港南家居基地）与上诉人莫全发房屋租赁合同纠纷一案，均不服广东省中山市第一人民法院（2015）中一法民一初字第2406号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。原审法院查明：张溪经联社系中山市石岐区张溪村地块的产权人，土地所有权证号为中府集有（2013）第230××4号，土地总面积17.878287公顷，其中农用地9.8624公顷、建设用地7.543687公顷、未利用地0.4722公顷。为盘活闲置土地，张溪经联社授权张溪农业公司对上述部分土地进行出租。2013年4月11日，张溪农业公司（甲方、出租方）与吴炳初（乙方、承租方）签订《土地租赁合同》，约定：甲方将位于中山市××区东河北“沙咀”地块出租给乙方作花卉种养基地；租赁总面积50666平方米，每月总租金101300元；租赁期限6年，即自2013年12月1日起至2019年11月30日止，建设期5个月为免租期（即自2013年7月1日至同年11月30日免租）；乙方已充分了解并熟知上述土地使用权限，乙方负责办理经营项目审批手续，甲方予以配合；乙方经营过程中变更租赁场地用途，将租赁场地转租，承包或转借，须经甲方同意，否则按乙方违约处理。土地租赁合同还约定了其他事项。签订土地租赁合同后，张溪开发公司依约交付上述土地给吴炳初使用。期间，张溪经联社、张溪农业公司分别向有关部门出具证明及关于出租土地作花卉管理中心的报告，同意吴炳初对租赁土地进行分租，并协助分租商户办理工商执照。吴炳初签订上述土地租赁合同后于2013年6月注册成立港南家居基地，企业性质为个人独资企业，并以港南家居基地名义对外招租。2014年4月13日，港南家居基地（甲方、出租方）与莫全发（乙方、承租方）签订《中山市港南家居花卉基地大棚租赁合同》，约定：甲方将位于中山市××区东河北“沙咀”棚B区第6卡（面积约为70平方米）大棚出租给乙方从事经营荫生植物之用；租赁期限为2年，即自2014年5月1日起至2016年4月30日；大棚交付使用时间为2014年4月15日，乙方必须在2014年4月30日前进场经营；租金为38元/月/平方米，即租金为2660元/月；秩序维护费为2元/月/平方米，即秩序维护费为140元/月；乙方应于每月5日前支付当月租金和秩序维护费及上月水电费;在签订本合同时，乙方向甲方支付该大棚1个月租金共2660元作为租赁保证金，租赁期满或合同到期后，休闲街租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方，不计利息;租赁期限内，乙方不支付或者不按照约定支付租金达30日的，甲方有权单方解除合同，收回该大棚。在租赁期限内，乙方不能提前退租，否则所有装修、硬件设施不准拆走和不退还保证金以及追讨剩余租金；甲方无故单方收回该大棚及转租他人，属甲方违约，并双倍赔偿乙方保证金；合同还约定了其他事项。合同签订后，港南家居基地依约交付上述大棚交给莫全发经营使用，莫全发亦向港南家居基地交纳租赁保证金2660元，以及从2014年5月起向港南家居基地交纳租金等费用。2014年8月起，莫全发拖欠港南家居基地租金、秩序维护费未付，港南家居基地经多次追讨欠款无果，遂诉至法院，请求依法判令：1.解除其与莫全发之间的租赁合同，归还租赁的大棚；2.莫全发支付从2014年8月1日至归还大棚之日止拖欠的租金，暂计算至2015年2月28日为18620元；3.莫全发支付从2014年8月1日至归还大棚之日止拖欠的秩序维护费，暂计算至2015年2月28日为980元。诉讼中，港南家居基地撤回第1项诉讼请求；变更第2项诉讼请求为莫全发支付从2014年8月1日至2015年2月28日止的租金18620元；变更第3项诉讼请求为莫全发支付从2014年8月1日至2015年2月28日止的秩序维护费980元。莫全发为证明其于2014年8月前已搬出涉案大棚，不存在拖欠港南家居基地租金及秩序维护费等费用，提供了2014年5月至同年7月的租金收据及大棚租赁保证金收据，收据显示港南家居基地收取莫全发2014年5月至同年7月租金3990元、秩序维护费420元、租赁保证金2660元。港南家居基地确认已收取莫全发上述款项，但认为莫全发于2015年2月28日才实际搬离租赁物。莫全发认为相关费用港南家居基地需向其清退但未在庭审辩论终结前提起反诉，港南家居基地认为已收取莫全发的上述款项不属于本案处理范围。为查明事实，原审法院调取了2015年度中一法行非诉审第478号案卷的证据材料及行政裁定书，包括中土执法决字[2014]第298号行政处罚决定书、责令停止国土资源违法行为通知书、行政处罚听政告知书、图片若干张、询问笔录、现场勘测笔录、用地示意图、用地图、违法用地地块的地类证明、土地利用总体规划用途分类情况表、履行行政处罚决定催告书、行政处罚决定书、（2015）中一法行非诉审字第478号行政裁定书等材料。上述材料显示：市国土资源局于2014年6月11日作出中土执法决字[2014]第298号行政处罚决定，认定港南家居未经依法批准，于2013年6月始，占用位于中山市××区东河北土名“沙咀”地段处的土地实施建筑，建成星铁结构建筑物及水泥硬底化场地，作商业项目用途。经实地测量，占用面积为41810.3平方米（折合62.7155亩），该用地土地利用现状地类分别为建设用地41801.2平方米，未利用地9.1平方米，该用地中有41794.8平方米土地符合土地利用总体规划，有15.4平方米土地违反土地利用总体规划。市国土资源局认为港南家居的上述行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条的规定，遂依据《中华人民共和国土地管理法》第七十六条、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四十二条以及《广东省国土资源行政处罚自由权实施标准》第一条的规定，决定处以责令退还非法占用的41810.3平方米土地，对非法占用土地面积41810.3平方米建设用地及未利用地处以10元/平方米的罚款共418103元。经催告后港南家居基地仍未履行上述处罚决定，市国土资源局向原审法院申请强制执行，原审法院作出（2015）中一法行非诉审字第478号行政裁定，对上述处罚决定准予强制执行。现该行政裁定已发生法律效力。港南家居基地认为搭建涉案大棚无需办理相关建设规划许可。原审法院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。关于涉案大棚租赁合同的效力问题。张溪经联社作为涉案土地所有人同意由张溪农业公司代为出租，吴炳初与张溪农业公司签订租赁合同承租涉案土地后开立港南家居基地，港南家居基地在涉案土地上搭建大棚并将该大棚出租给莫全发虽然已得到张溪经联社、张溪农业公司的同意，但基于港南家居基地搭建的涉案大棚在一审辩论终结前仍未取得涉案大棚的建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，原审法院认定港南家居基地与莫全发于2014年4月13日签订的《中山市港南家居花卉基地大棚租赁合同》因违反上述法律强制性规定而无效。关于占有使用费问题。经上述分析，涉案租赁合同为无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”的规定，莫全发于2014年4月15日至2015年2月28日期间实际占有使用涉案大棚，莫全发占有使用涉案大棚期间理应支付相应的占有使用费。关于占有使用费标准，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，原审法院认定占有使用费标准按合同约定的租金标准即2660元/月计算。因莫全发于2014年8月1日前已向港南家居基地交纳租金，该款抵扣相应的占有使用费，为此，莫全发还应向港南家居基地支付2014年8月1日至2015年2月28日期间的占有使用费18620元（2660元/月×7个月）。莫全发辩称于2014年7月已向港南家居基地交还涉案大棚，其提供的证据不足以证实其上述主张，港南家居基地对此亦不予确认，原审法院对莫全发的上述辩解不予采信。因双方的租赁合同无效，港南家居基地要求莫全发支付秩序维护费于法无据，原审法院不予采纳。对于港南家居基地已收取莫全发的保证金等费用，莫全发要求港南家居基地退还但在本案中未依法提起反诉，故原审法院对此不作处理，莫全发可另行向港南家居基地主张。综上所述，港南家居基地诉讼请求有理部分，原审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、莫全发于判决发生法律效力之日起五日内向中山市港南家居花卉基地支付2014年8月1日至2015年2月28日期间的占有使用费18620元；二、驳回中山市港南家居花卉基地的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费290元（中山市港南家居花卉基地已预交），由中山市港南家居花卉基地负担90元，莫全发负担200元（莫全发应于判决发生法律效力之日起七日内迳付给中山市港南家居花卉基地）。一审宣判后，港南家居基地不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决关于本案租赁合同无效的认定，判令莫全发全部承担一审案件受理费。理由如下：一、其有权出租涉案大棚，其与莫全发基于自愿，签订涉案租赁合同。合同订立之后，得到了履行。二、即使搭建的大棚没有办理报建手续，也不算房屋，原审不应适用城镇房屋的司法解释认定合同效力。而且没有报建应受到行政处罚，与本案合同效力没有必然的联系。针对港南家居基地的上诉，莫全发答辩称：原审判决对于合同效力的认定是正确的。一审宣判后，莫全发亦不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，驳回港南家居基地的诉讼请求。理由如下：一、其与港南家居基地签订土地租赁合同之后，由于B区6卡处于大棚的最尾端，人流量少，故双方协商于2014年6月28日将承租的卡位调整到了B2卡，港南家居基地在保证金收据的背面注明“转B2卡”。该卡位面积为B6卡的一半，故在租赁面积减半的情况下，莫全发应缴的租金应按实际使用面积减半支付。其次，莫全发与港南家居基地在租赁合同形成后、搬到B2卡位之前，协商变更了租金标准，改为按照约定的标准的5折支付，每月的租金实付为1330元。因此，在租赁面积减半后，莫全发应付的占有使用费为665元。而港南家居基地承租涉案土地的价格为2元/平方米，港南家居基地在建设道路、搭棚之后，其损失约为每月9元/平方米。在涉案合同无效之后，莫全发应按该标准赔偿损失。二、抵扣莫全发已经缴纳的租金3990元和保证金2660元之后，港南家居基地应向莫全发返还3185元。三、港南家居基地在招商期间虚假宣传、故意违建建筑物，导致市场秩序混乱，造成莫全发的严重经济损失，属于房屋租赁合同无效导致严重经济损失的情况，不应适用最高人民法院关于城镇房屋租赁合同的司法解释。针对莫全发的上诉，港南家居基地答辩称，涉案地块原本环境很差，其通过招标注取得承租权，涉案地块周围环境与租户缴纳租金没有关联。本院经审理查明：原审查明的基本事实清楚，本院予以确认。本院另查明：一审期间，莫全发提交的收据记载，“2014年4月13日，港南家居基地收到B6卡莫全发交来2014年5月份租金，折后实收1330元”，“港南家居基地于2014年6月28日收取B2卡莫全发交来2014年6月、7月租金，折后实收2660元。”二审期间，莫全发提供保证金和租金收据、宣传单、涉案商铺的周边照片等材料，拟证明其自2014年6月28日转为经营B2卡铺位，港南家居基地招商时进行了虚假宣传，该市场的经营环境不景气。对于莫全发提供的诉讼材料，港南家居基地确认收据的真实性，对于其他材料的真实性不予确认，请求二审法院审核是否属于新证据。对于当事人二审争议的事实，本院认定如下：2014年6月，莫全发承租的卡位由B6卡变更为B2卡，其提交的租金收据显示两个卡位的租金相同。莫全发在二审期间提供的其他诉讼材料均非法律规定的新证据，且与本案并无直接关联，本院均不予确认。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。争议焦点之一为租赁合同的效力问题，争议焦点之二为莫全发应付的占有使用费数额问题。关于争议焦点之一。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定了合同无效的法定情形，即：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”具体到本案，当事人之间为租赁合同关系，港南家居基地在涉案土地上搭建大棚并将大棚出租用于经营荫生植物，租赁合同关系的效力应当适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的强制性规定。由于港南家居基地没有依法办理大棚的报建手续，至本案一审法庭辩论终结之前，港南家居基地仍然没有取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”之规定，出租人港南家居基地与承租人莫全发订立的本案租赁合同无效。港南家居基地对于合同效力的上诉意见，没有法律依据，本院不予支持。关于争议焦点之二。如前所述，涉案租赁合同被确认为无效后，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”的规定，莫全发应当支付实际占用涉案商铺期间的占有使用费。对于占有使用费标准，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，原审法院据此认定占有使用费标准按合同约定的租金标准计算，依据充分。本案现有证据显示，莫全发在租赁过程中将租赁卡位由B6卡更换为B2卡，但其提交的收据显示两卡的租金一致，莫全发没有举证证实B2卡大棚面积小于原租赁的B6卡大棚，其主张变更占有使用费标准没有事实依据。至于莫全发上诉主张的港南家居基地在租赁关系存续期间，折半收取租金问题，本院经查，港南家居基地在双方正常履行租赁合同过程中确实存在减半收取租金的行为，由于港南家居基地没有与莫全发达成过变更租金标准的补充协议，港南家居基地在本案中又主张按照约定的租金标准收取欠款，故该公司曾经减半收款的行为应视为其对于自身权利的合法处分，并不能排除港南家居基地在本案中主张依约收款的权利。承租人莫全发对于占有使用费标准的上诉理据不足，其应当按照租赁合同约定的租金标准，支付实际占用商铺期间的占有使用费。综上所述，原审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，处理妥当，应予维持。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费290元（中山市港南家居花卉基地与莫全发分别预交了290元诉讼费用），由上诉人中山市港南家居花卉基地与上诉人莫全发分别负担145元。本判决为终审判决。审 判 长  黄岳文审 判 员  赵伟光代理审判员  卢俊廷二〇一六年七月二十九日书 记 员  林 俊