福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽02民终5114号
上诉人（原审被告）：黄冰芯（曾用名黄明风），女，1985年3月10日出生，汉族，户籍地厦门市思明区。
委托诉讼代理人：郑溪欣、李松华，北京大成律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：吴身志，男，1946年9月12日出生，汉族。
委托诉讼代理人：谢东海，福建联合信实律师事务所律师。
上诉人黄冰芯因与被上诉人吴身志房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2016）闽0203民初340号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人黄冰芯上诉请求：1、撤销原审判决，发回重审或依法改判驳回吴身志一审全部诉讼请求。事实和理由：一、一审法院关于本案的起诉状、开庭传票等相关诉讼文书的送达程序存在严重违反法律规定的情形。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第八十五条“送达诉讼文书，应当直接送交受送达人。”然而黄冰芯从未收到一审法院有关本案的起诉状、证据材料、开庭传票等应诉材料的电话通知，也从未收到其他电话通知或邮件领取通知，从未收到与本案有关的诉讼材料。对于举证期限、答辩期限及开庭时间等从不知情，根本无从对吴身志的起诉内容及事实等进行答辩、举证及参与庭审活动等。本案事关黄冰芯的切身利益，若黄冰芯知道本案已由一审法院受理的事实，黄冰芯根本不可能缺席本案的开庭审理。因此，黄冰芯不存在一审法院认定的经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼的情形。恳请二审法院查明一审法院的送达详情，以保障黄冰芯合法的诉讼权利。
二、一审法院认定“《租赁合同》约定的租赁期限已届满，黄冰芯拒不腾退房屋，其行为已构成违约，理应承担相应的违约责任”是错误的。1、在本案《租赁合同》的租赁期限届满后，黄冰芯的父亲黄衍锦于2015年12月24日向吴身志支付了下一季度的租金7200元，但吴身志却将租金退回，并告知不予黄冰芯续租。黄冰芯无奈只得与吴身志协商办理交接事宜。但吴身志经黄冰芯多方多次催促，均拒绝前来办理房屋交接手续。黄冰芯还通过父亲黄衍锦向吴身志发送短信通知其前来办理结算及退租手续，但吴身志仍拒不前来配合办理。2、实际上，吴身志也早已在租赁期限届满后，亲自过来收回房屋和采取锁门的行为，租赁房屋早已实际交还吴身志，这个有当时的报警记录可以证明。因此黄冰芯并不存在拒不腾退房屋的事实，不存在一审法院认定的违约情形，恳请二审法院依法查明相关事实。
三、一审法院的判决内容既支持吴身志主张的2400元／月房屋占用费，又支持100元／日赔偿金，错误地支持了吴身志的重复主张，且100元／日赔偿金标准远高于实际的租金损失，属于适用法律错误。1、按照合同约定，在租赁期限届满后，如果黄冰芯拒绝交还房屋，需承担相应的赔偿责任。该违约责任与支付资金占用费属于二选一主张的问题，并不能重复主张。2、撇开重复主张的错误不谈，一审判决的金额也不符合我国法律的相关规定。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，一审判决黄冰芯按2400元／月标准支付房屋占用费，已经足以赔偿吴身志所遭受的全部租金损失，再判决黄冰芯按远高于租金标准的100元／日支付赔偿金，吴身志所得到的损失赔偿额将远超过因违约所造成的损失，严重违反法律规定。即使赔偿金系弥补吴身志的租金利息损失，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款即当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”的规定，超过黄冰芯租金利益损失30%部分也是违反法律的明确规定的。因此，一审法院判决的赔偿金标准也是错误的。
被上诉人吴身志辩称，一、一审法院已经对黄冰芯完成法定的送达程序并对本案依法缺席判决，不存在黄冰芯声称的任何“严重违反法律规定的情形”。本案一审过程中，一审法院已经前往黄冰芯的户籍登记地址（厦门市思明区大同路99号）及黄冰芯的实际住址（厦门市思明区角滨路35号白鹭苑天赋楼303室）进行送达工作。特别是前往黄冰芯的实际住址时，黄冰芯在知悉法院前来送达后，故意避而不见，而黄冰芯的同住成年家属（黄冰芯的母亲），也拒绝签收相应的法律文件。上门送达遭受障碍的情况下，一审法院为让黄冰芯能够充分的行使权利，采用公告送达的方式，对黄冰芯进行送达。根据《民事诉讼法》第141条的规定“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”本案中，送达期限届满之后，黄冰芯仍拒不到庭参加庭审诉讼，依法应承担相应的诉讼责任。
二、一审法院认定“《租赁合同》约定的租赁期限已经届满，黄冰芯拒不腾退房屋，其行为已构成违约，理应承担相应的违约责任”是正确的。首先，根据合同第九条的约定“租赁期限届满后如甲方继续出租，在同等条件下应优先租给乙方，乙方如需续租，须提前二个月与甲方协商。”黄冰芯如需要续租，应按合同的约定的条件与吴身志进行协商，而非在吴身志不同意续租的情况下，强行将款项向吴身志支付。黄冰芯提出的多次催促吴身志前来办理收房手续更是无稽之谈，与事实严重不符。合同履行期限届满之后，吴身志多次报警要求黄冰芯返还被占用的房屋，根本不存在黄冰芯所声称的要求交还房屋的情形。其次，合同履行期限届满后，吴身志确实有前往讼争房屋处更换过房屋一楼的门锁，但是在吴身志更换门锁之后，黄冰芯却自行将吴身志已经更换后的门锁径直撬掉，继续侵占房屋的一楼与二楼，截至目前仍未向吴身志归还讼争房屋，更没有按照合同约定的要求，完成对公共墙体的恢复。万般无奈之下，才向一审法院提起本案的诉讼。
三、一审法院判令，黄冰芯按2400元／月房屋占用费的标准及100元／天赔偿金标准向吴身志支付，有充分的合同依据及法律依据。首先，根据合同第三条的约定，黄冰芯每月应向吴身志支付的房屋租金即为2400元。合同到期之后，黄冰芯拒绝返还房屋，仍然实际占用房屋，当然应向吴身志支付占用房屋的费用。一审法院认定，黄冰芯按合同约定的租金标准向吴身志支付租金有充分的合同依据。其次，根据《合同法》第107条的规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”合同第八条亦明确约定，合同期满之日，乙方应把所租用的房屋完整归还甲方，每逾期一日乙方应赔偿甲方人民币三百元整。一审法院判令按100元／天的标准，要求黄冰芯计付赔偿金，有明确的依据。
吴身志向一审法院提起诉讼，请求判令：1、黄冰芯将厦门市思明区大同路97号1-2层房屋恢复原状后交付给吴身志（包括原拆除房屋与大同路95号1-2层的共用墙应恢复为240mm实心砖墙、抹面粉刷）；2、黄冰芯向吴身志支付房屋占用费暂计960元（应计至房屋恢复原状后实际交还之日，参照《租赁合同》约定80元／日计算）；3、黄冰芯向吴身志支付逾期交付房屋的赔偿金暂计3600元（应计至房屋恢复原状后交还之日，按《租赁合同》第8条约定300元／日计算）。
一审法院认定事实：吴身志系厦门市思明区大同路97号房屋产权人。2013年12月23日，吴身志作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的黄冰芯签订一份《租赁合同》，约定：1、甲方将坐落于大同路97号1-2层出租给乙方经营和使用，租期两年（自2013年12月24日起至2015年12月23日止）。2、租金每月2400元，租金按季度支付，每期开始前三日内缴纳；乙方另付一个月租金为履约保证金（合同期间乙方无违约责任，期满交房后退还）。3、出现租金拖欠一个月以上、乙方违反第四、五、八条内容等情况时视为乙方违约自动退租，甲方有权收回出租房屋，追回所欠租金，乙方原支付的履约保证金作为违约赔偿金不予退还。4、《租赁合同》第八条约定，本合同期满之日，乙方应把所租用房屋完整归还甲方，每逾期一日乙方应赔偿甲方300元。搬迁时乙方应负责将房屋恢复原状完整归还（包括原拆除本屋与大同路95号1-2层的共用墙应恢复为240mm实心砖墙、抹面粉刷）。
2015年12月24日，吴身志向厦门市公安局鹭江派出所报警，称其位于厦门市思明区大同路97号房屋的租赁期限到期，租户黄冰芯拒不搬走，并被撬锁。2015年12月29日，吴身志委托律师向黄冰芯寄送《律师函》，要求黄冰芯将租赁房屋恢复原状后返还给吴身志。但之后至今，黄冰芯仍未返还租赁房屋，吴身志遂诉至法院。
以上事实，有吴身志提交的厦门市土地房屋权证、《租赁合同》、报警回执、《律师函》、邮政回执单等证据及吴身志庭审陈述等材料为证。
一审法院认为，黄冰芯经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，应视为自动放弃诉讼权利。吴身志针对黄冰芯主张权利所提供的证据和陈述的事实，在没有相反证据情况下，法院予以认定。本案中，吴身志与黄冰芯签订的《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容并不违反相关法律规定，合法有效，双方当事人均应按约履行。现《租赁合同》约定的租赁期限已届满，黄冰芯拒不腾退房屋，其行为已构成违约，理应承担相应的违约责任，故吴身志要求黄冰芯将房屋恢复原状予以交还并支付房屋占有使用费、逾期交房赔偿金等诉讼主张，依法应予以支持；但鉴于双方约定的赔偿金标准过高，依法调整为按100元／日计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，作出判决：一、黄冰芯于本判决生效之日起十日内将位于厦门市思明区大同路97号1-2层房屋恢复原状后交还给吴身志（包括原拆除房屋与大同路95号1-2层的共用墙应恢复为240mm实心砖墙、抹面粉刷）；二、黄冰芯于本判决生效之日起十日内支付吴身志房屋占用费（自2015年12月23日计至房屋交还之日止，按《租赁合同》约定的租金2400元／月标准计算）；三、黄冰芯于本判决生效之日起十日内支付吴身志逾期交还房屋的赔偿金（自2015年12月23日计至房屋交还之日止，按100元／日计算）；四、驳回吴身志的其他诉讼请求。
本案一审案件受理费1795元，由吴身志负担845元，黄冰芯负担950元。
二审中，黄冰芯称其未收到吴身志委托律师于2015年12月19日发出的律师函，且对吴身志是否于2015年12月24日报警被橇锁一事不知情。此外，黄冰芯对一审判决查明的事实无异议。吴身志对一审判决查明的事实无异议。本院对一审判决查明的事实予以确认。
二审审理期间，黄冰芯提交4份新证据：1、黄冰芯与吴身志的短信往来记录，证明黄冰芯有和吴身志进行沟通讼争房屋的交接事宜；2、黄冰芯父亲与吴身志的短信聊天记录，证明有通知吴身志办理结算和退租事宜；3、黄冰芯发给吴身志的告知书，证明黄冰芯收到一审文书后，通知吴身志办理交接房屋，但是吴身志拒绝；4、黄冰芯与吴身志的短信往来，证明黄冰芯通知吴身志过来办理交接事宜，但是吴身志一直拒绝办理。
吴身志质证认为，认可证据1的真实性，12月4日当时吴身志就有通知对方来做相关交接工作，并明确要求黄冰芯遵守合同。证据2真实性、合法性、关联性均不认可。证据3告知书的真实性确认，但是合法性、关联性不认可。证据4的真实性确认。
吴身志于二审中提交1份新证据：厦门市思明公证处（2016）厦思证内字第3021号公证书，证明收到黄冰芯告知书，要求吴身志8月10日去办理手续后，吴身志于8月10日应黄冰芯的要求去办理交接手续，但是在现场交接过程中，黄冰芯拒绝交付房屋，且未将讼争房屋恢复原状。
黄冰芯质证认为，确认该证据真实性，但是对其证明对象有异议。当时黄冰芯要向其交付房屋，可被吴身志拒绝了。
2017年2月7日，应吴身志要求，本院组织双方到现场办理了讼争房屋交接手续，由吴身志收回讼争房屋，但讼争房屋共用墙仍未恢复为实心砖墙。
本院认为，围绕黄冰芯上诉请求及事实理由，分析如下：首先，关于一审法院送达程序。黄冰芯称其出嫁后即不再户籍地址上居住，而是住在夫家。但黄冰芯未提供相关证据，且承认其未到有关部门办理相关的变更手续，由此造成的法律后果应由其自行承担。一审法院已拨打了黄冰芯的几个电话，但黄冰芯未接，也未回拨给法院。一审法院还直接到黄冰芯户籍地址及厦门市角滨路35号303室送达起诉状、开庭传票等应诉材料，因此，一审法院已尽到审慎送达的义务，更何况黄冰芯收到的一审判决书亦系一审法院通过邮寄送达到厦门市角滨路35号303室。因此，黄冰芯上诉称一审法院送达起诉状等应诉材料程序违法，本院不予采纳。其次，从短信内容、报警记录、归还前恢复原状与否等证据可以看出，黄冰芯在讼争房屋租期届满后并未与吴身志办理房屋交接手续，继续占有着讼争房屋，一审法院认定该行为违约，应支付房屋占用费并应承担违约责任是正确的。黄冰芯上诉称支付房屋占用费及承担赔偿金系重复主张，只能支持其中一项，缺乏法律依据，不能成立。同时，因讼争房屋已在本院主持下归还给吴身志，房屋占用使用费应计至归还之日止。第三、关于赔偿金的标准，虽然一审法院已进行了调整，但100元／日的标准的确已高于房屋的占有使用费2400元／月，黄冰芯该上诉理由成立，赔偿金的标准应进一步下调，本院依法酌情调整为20元／日。综上，黄冰芯的上诉理由部分成立，且二审期间讼争房屋已交接归还，本院依法部分改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、维持厦门市思明区人民法院（2016）闽0203民初340号民事判决第四项，即“驳回吴身志的其他诉讼请求”；
二、变更厦门市思明区人民法院（2016）闽0203民初340号民事判决第一项为：黄冰芯应于本判决生效之日起十日内将讼争房屋恢复原状（包括原拆除房屋与大同路95号1-2层的共用墙恢复为240mm实心砖墙、抺面粉刷），吴身志应予以配合；
三、变更厦门市思明区人民法院（2016）闽0203民初340号民事判决第二项为：黄冰芯应于本判决生效之日起十日内支付吴身志房屋占用费（自2015年12月23日计至2017年2月7日止，按《租赁合同》约定的租金2400元／月标准计算）；
四、变更厦门市思明区人民法院（2016）闽0203民初340号民事判决第三项为：黄冰芯应于本判决生效之日起十日内支付吴身志逾期交还房屋的赔偿金（自2015年12月23日计至2017年2月7日止，按20元／日计算）；
五、驳回黄冰芯其他上诉请求。
如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费1795元，由吴身志负担895元，黄冰芯负担900元；二审案件受理费1795元，由吴身志负担700元，黄冰芯负担1095元。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾 聆
审 判 员 胡林蓉
审 判 员 章 毅
二〇一七年三月七日
代书记员 潘婉燕
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。