江苏省盐城市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）盐民终字第02039号
上诉人（原审被告）冯昌，居民。
委托代理人崔拥军，江苏正都律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）东台市五烈镇乡镇企业集体资产经营公司，住所地东台市五烈镇镇政府机关大楼内。
法定代表人骆广泽，该公司经理。
委托代理人王春怀，江苏苏东律师事务所律师。
原审被告东台市廉贻农业生产服务站，住所地东台市五烈镇廉贻社区小戴庄。
法定代表人冯昌，该站经理。
上诉人冯昌因与被上诉人东台市五烈镇乡镇企业集体资产经营公司（下称五烈企业资产经营公司）、原审被告东台市廉贻农业生产服务站（下称廉贻农业服务站）租赁合同纠纷一案，不服江苏省东台市人民法院（2014）东民初字1452号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审中五烈企业资产经营公司诉称，1998年5月18日，东台市廉贻乡乡镇集体资产经营公司（以下至判决主文前简称“廉贻集体资产经营公司”）与东台市廉贻农业生产服务公司（以下至判决主文前简称“廉贻农业公司”）签订《土地租用合同》，该合同约定廉贻集体资产经营公司将5.85亩土地租赁给廉贻农业公司使用，租金为每年每亩1500元计算，年租金8775元。2010年4月17日，东台市人民政府作出东政发（2010）58号《东台市人民政府关于东台市等部分镇行政区域调整的通知》，该通知撤销五烈镇、原廉贻镇、原广山镇所辖区域合并，设立新的五烈镇。原廉贻集体资产经营公司也合并原告处。廉贻农业公司的名称变更为东台市廉贻农业生产服务站即本案被告，后部分租赁土地被征用，现被告实际所租用土地为0.95亩，但被告至今尚欠原告9年租金。2014年5月12日，原告向被告发出函一份，要求被告给付所欠土地租金，但被告至今未给付租金。现原告诉至法院，请求判决：1、解除廉贻集体资产经营公司与廉贻农业公司于1998年5月18日签订的《土地租用合同》，并将承租土地交付给原告；2、被告给付原告土地租金12825元［0.95亩＊1500元／年＊9年（2005年6月-2014年6月）］；3、被告承担本案诉讼费。
一审中廉贻农业服务站、冯昌共同辩称，1、原告诉状所称部分事实与实际不符。对《土地租用合同》的合法性及关联性，两被告均有异议，该合同的主体廉贻集体资产经营公司现在已经不存在，且廉贻集体资产经营公司不是出租土地的合法所有权人或者使用权人，无权出租案涉土地，改制时政府所称的廉贻农业公司事实上在法律上不存在，实际上只有原廉贻政府领导下的农技站、农业服务站和种子站。根据合同的相对性原理，权利人廉贻集体资产经营公司或其权利承继人只能向合同相对方廉贻农业公司主张权利。《土地租用合同》是1998年期间乡镇企事业单位改制过程中出现的合同，本质上是违法而且严重不公平的无效合同。1998年3月，全市乡镇企事业单位开始改革，廉贻乡将农技站作为试点单位进行改制，后因改制不成功，农业服务站及种子站亏损，职工无法支付，系烂摊子。2001年2月18日，被告冯昌个人收购农业服务站、种子站21万元全部股金。1998年改制时政府卖房不卖地的做法，严重违背我国“房地一体主义原则”，根据《物权法》第147条规定，建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。两被告并非土地承租人，被告廉贻农业服务站本身就是土地使用权人，被告冯昌没有与任何人及单位签订土地租赁协议书，没有约定及法定义务支付租金。2、原告与两被告之间不存在土地租赁合同关系。3、如果1998年的土地租赁合同为有效合同且涉及的两被告有权利义务关系的话，该合同也已经过期失效。拒付或延付租金的诉讼时效为1年，原告的起诉也超过了法律规定的诉讼时效。4、如果原告与两被告之间存在土地租赁关系，那么就廉贻农业服务站而言，农技大楼一幢及附属后院所占的土地，外加种子站房产的土地，也没有5.85亩，种子站约5亩的土地在2005年6月已经被政府土地部门处分，房地产由周根明购买，周根明已取得国有土地使用权。农技大楼的占地，应当根据地随房走的原则归被告冯昌及其他集资户所有，同时办理土地转让手续；农技大楼附属后院的土地目前两被告均未使用，面积也未确定，根据资产全部转让的原则也应当归被告冯昌，如果政府不认可，应当由被告廉贻农业服务站依法享有建设用地使用权，原告无权主张所谓租金。综上，原、被告之间不存在租赁法律关系，土地租赁合同应当依法对两被告不发生法律效力，原告的诉讼请求缺乏事实及法律依据，请求判决驳回原告的诉讼请求。
一审法院经审理查明：1998年5月18日，廉贻集体资产经营公司（甲方）与廉贻农业公司（乙方）签订《土地租用合同》一份，约定甲方将乙方实占用的土地5.85亩租赁给乙方有偿使用，土地租金以每年每亩1500元计算，年租金为8775元，按期上缴甲方，本合同期限内的土地租金为5119元，乙方必须在1998年12月31日前缴清。土地租金按上级政策和乡人民政府文件规定每年或1-3年签订一次土地租用合同。租给乙方的土地只具有生产经营的使用权，无权转让、转租，因经营发展需要进行建筑等必须按法定程序报批。本合同期限从1998年6月1日至1998年12月31日止，经甲、乙双方签字盖章和见证、公证后生效。杨通旺作为廉贻农业公司代表人在合同上签字。合同期满后，双方未续签合同。
1998年4月，廉贻农技站委托东台市农村集体资产评估事务所对廉贻农技站的全部资产（不含土地使用权）进行评估，评估结果：资产总值为526955元，负债总额为323823.08元，所有者权益（净资产）为203131.92元。评估报告所附《固定资产（房屋建筑物）评估明细表》中载明：两块土地（面积为1.42亩、4.97亩）剔除不予评估。
2001年2月18日，被告冯昌（乙方）与廉贻农业公司原董事长陈凤林（甲方）签订《廉贻农业生产服务公司企业股权及债权债务流转协议书》，协议书约定，经原企业董事会研究，实施股权流转，原企业股权由一人购买，现由乙方收购原企业的全部股权。同时约定甲方股金21万元由乙方收购，甲方原债权债务由乙方负责处理，与企业原股东无关，原股东不承担任何经济、民事连带责任。协议签订后，被告冯昌实际收购廉贻农业公司股金21万元。
另查明：1984年12月，廉贻农业公司申请开业登记，1986年5月，廉贻农业公司更名为廉贻农业服务部，后又更名为被告廉贻农业服务站。被告廉贻农业服务站系集体所有制，廉贻集体资产经营公司对包括被告廉贻农业服务站在内的镇属企业资产进行管理、出租、经营。2010年4月，东台市人民政府对部分镇行政区划进行调整，撤销五烈镇、廉贻镇、广山镇建制，将原五烈镇、原廉贻镇、原广山镇所辖区域合并，设立新的五烈镇。廉贻集体资产经营公司对镇属企业资产进行管理、出租、经营职能并入原告五烈企业资产经营公司。廉贻集体资产经营公司的工商登记信息企业状态为吊销后未注销。被告冯昌于2002年1月任廉贻农业服务站经理、廉贻种子站站长。廉贻农技站系事业单位，负责管理被告廉贻农业服务站、种子站等涉农部门。案涉土地自1996年5月起登记在廉贻农技站名下，登记面积为927平方米。2010年4月乡镇合并后，廉贻农技站的职能并入五烈镇农业技术推广综合服务中心，主要承担农业、农机、林业、蚕桑、水产渔技等技术服务。
再查明：2005年6月，廉贻镇党委对廉贻农业公司与廉贻集体资产经营公司结帐问题形成会办纪要：1、农业公司占用集体土地4.9亩，年租金标准每亩1500元，从1998年6月2005年5月，应缴未缴土地租金为51450元；2、因农业公司经营者冯昌是从2001年3月接手经营的，不承担2001年3月之前的土地租金，调减土地租金为：4.9亩×1500元÷12个月×33个月，冯昌应缴土地租金为31237.50元；3、为鼓励和支持企业发展，凡企业应缴款在10万元以下的，按15%标准减免，则农业公司应缴款应调减4685.63元，核定农业公司实际应缴土地租金为26500元，由农业公司于2005年6月份办理土地征用手续前一次性缴清。《会办纪要》形成后，被告冯昌已缴纳土地租金26500元，被告冯昌将种子站的房产出售给第三人，并办理了房地产登记变更手续。
又查明，自2001年冯昌收购被告廉贻农业服务站股金21万元后，被告廉贻农业服务站不再以集体经济的形式对外经营服务，由被告冯昌个人以廉贻农业服务站的名义实际经营。
2014年5月12日，原告向两被告发出函一份，载明：根据廉贻集体资产经营公司与你方签订《土地租用合同》的约定，截止发函之日止，你方共欠土地租金0.95亩×1500元／亩×9年=12825元，请你在收到本函之日起七日内给付所欠土地租金。否则，我方将与你方解除《土地租用合同》，依法追究你方的违约责任。后被告未能给付所欠租金，原告诉至本院，提出诉称之请求。审理中，原告对案涉土地面积进行实际测量，面积为0.6876亩（不含农技大楼及公用部分占地面积），原告变更诉讼请求为：1、解除廉贻集体资产经营公司与廉贻农业公司于1998年5月18日签订的《土地租用合同》，并将承租土地交付给原告；2、被告给付原告土地租金9282.60元（0.6876亩＊1500元／年＊9年）；3、被告承担本案诉讼费。
一审法院认为，公民、法人的合法权益受法律保护。廉贻集体资产经营公司与廉贻农业公司签订的《土地租用合同》系双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规规定，应认定有效。对合同双方均具有约束力，双方应当按照合同约定履行各自的义务。案涉土地系集体所有，2010年4月乡镇合并后，廉贻集体资产经营公司虽未办理注销登记，但其职能已不再行使，其对镇属企业资产进行管理、出租、经营职能并入原告五烈企业资产经营公司，原告五烈企业资产经营公司对案涉土地享有管理、出租、经营权，有权取得案涉土地的收益。
一、关于原告要求解除《土地租用合同》的问题。本案所涉的《土地租用合同》，系廉贻集体资产经营公司与廉贻农业公司于1998年5月18日签订，合同期限从1998年6月1日至1998年12月31日止。合同期满后，合同双方未续签合同，且2001年2月廉贻农业公司企业股权流转，被告冯昌收购廉贻农业公司的股金21万元后，廉贻集体资产经营公司未与被告廉贻农业服务站和被告冯昌签订《土地租用合同》，故原告要求与被告解除《土地租用合同》的诉讼请求，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。因案涉部分土地上尚有构筑物，原告主张返还土地，需待构筑物处理后才能实现，在本案中不宜一并处理，故对原告要求返还案涉土地的诉讼请求，亦不予支持。
二、关于原告要求被告给付土地租金的问题。《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年。原告于2014年5月12日向两被告发送函，要求两被告给付所欠9年（2005年6月-2014年6月）租金，原告未能举证证明其曾向被告主张权利而存在诉讼时效中断的情形，故原告主张2013年5月12日前的租金，已超过诉讼时效的规定，对该部分主张依法不予支持。关于原告主张的租金标准问题，原告虽未与两被告签订《土地租用合同》，但被告冯昌收购的廉贻农业公司的股金21万元中不包括案涉土地及2005年6月的会办纪要中的农业公司占用集体土地4.9亩，且被告冯昌已按1500元／亩的标准缴纳农业服务站占用集体土地4.9亩的租金（自2001年3月起至2005年5月止），原告主张以实际测量的0.6876亩计算使用费，未超出0.95亩，本院照准。自2001年冯昌收购被告廉贻农业服务站股金21万元后，被告廉贻农业服务站不再以集体经济的形式对外经营服务，由被告冯昌个人以廉贻农业服务站的名义实际经营。故被告冯昌应给付原告租金2013年5月12日至2014年5月12日的租金1031.40元（0.6876亩＊1500元／年＊1年）。对原告要求被告廉贻农业服务站给付租金的诉讼请求，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第三十九条、第五十八条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告冯昌于本判决生效之日起15日内给付原告东台市五烈镇乡镇企业集体资产经营公司土地使用费1031.40元；二、驳回原告东台市五烈镇乡镇企业集体资产经营公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费280元，由原告东台市五烈镇乡镇企业集体资产经营公司负担230元，被告冯昌负担50元。
上诉人冯昌不服上述民事判决，向本院提起上诉称：上诉人所提供的证据已证明案涉租赁土地在1996年5月9日就登记为国有划拨性质，土地使用权人为“东台市廉贻乡农业技术服务站”。1998年5月18日，双方签订合同时，东台市廉贻乡乡镇集体资产经营公司并非土地使用权人，只有案涉土地使用权人东台市廉贻乡农业技术服务站才有权签订合同，故东台市廉贻乡乡镇集体资产经营公司作为出租人所签订的案涉合同，明显违反法律规定，应为无效合同；二、被上诉人并非原土地租赁合同的当事人（出租方），系现两个不同的企业法人，虽然乡镇撤并，但两个企业法人没有合并。被上诉人无权取得案涉土地的收益权，更无权提起本案诉讼。但原土地承租人东台市廉贻农业生产服务公司已不存在。一审法院判决严重侵犯了上诉人的合法权益。恳请二审法院撤销一审判决，发回重审或依法改判。
被上诉人五烈企业资产经营公司答辩称，一、关于被上诉人有无权利提起诉讼，是否为适格主体问题。被上诉人能够处分五烈镇范围内所有镇属企业资产的管理、出租、经营、出售，因原廉贻镇并入五烈镇，所以被上诉人也能处分原廉贻镇范围内的镇属企业的资产。同时，虽然该土地属于国有土地，但土地使用权属于原廉贻镇农技站，因此土地使用权属于农技站，说明该土地使用权也属于镇属企业资产。二、关于案涉合同是否为无效合同的问题。被上诉人认为当时争议土地的使用权属于农技站，当时物权法并没有成立，并且上诉人与原廉贻乡镇集体资产经营管理公司就案涉的争议土地单独签订了土地租用合同，说明上诉人并未取得争议土地的土地使用权。三、案涉土地租用合同一直在履行，由上诉人占用了该土地，应当按实际测量面积支付租金。故一审法院判决上诉人承担一年的租金不符合法律规定，请求法院依法处理。
原审被告廉贻农业服务站的陈述意见同冯昌的上诉意见。
二审另查明，1984年12月，廉贻农业公司申请开业登记，1986年5月，廉贻农业公司更名为廉贻农业服务部，后又更名为被告廉贻农业服务站。在签订案涉租赁合同时，廉贻农业公司并未在工商部门重新登记设立，仅由当时的廉贻农技站副站长、廉贻农业服务站负责人杨乃旺以个人签名。2001年2月18日，陈凤林（廉贻农业公司原董事长）又以廉贻农业公司名义与冯昌与签订《廉贻农业生产服务公司企业股权及债权债务流转协议书》。
本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实无异，对一审法院查明的事实本院予以确认。
本院认为，一、本案中涉及的当事人有廉贻农业服务站、种子站、廉贻农技站、廉贻集体资产经营公司。各方的关系为：廉贻农技站系事业单位，负责管理被告廉贻农业服务站、种子站等涉农部门，廉贻农业服务站、种子站系经营单位。廉贻农技站和廉贻农业服务站、种子站系三个单位，一套班子。廉贻集体资产经营公司系代表政府对包括廉贻农业服务站在内的镇属企业资产进行管理、出租、经营的公司。
二、本案中涉及廉贻农业服务站、种子站改制情况为：1998年廉贻乡对廉贻农业服务站、种子站进行改制时，1998年4月廉贻农技站委托东台市农村集体资产评估事务所对廉贻农技站的全部资产（不含土地使用权）进行评估。在1998年5月18日，廉贻集体资产经营公司（甲方）与廉贻农业公司（乙方）签订了《土地租用合同》时，廉贻农业公司并未在工商部门登记设立。2001年2月18日，陈凤林以廉贻农业公司的名义与冯昌（乙方）与签订《廉贻农业生产服务公司企业股权及债权债务流转协议书》，将原企业全部股权由乙方收购。2005年6月，上诉人冯昌以廉贻种子站的名义将原种子站的房产出售给第三人，并办理了土地登记变更手续。
三、现被上诉人五烈企业资产经营公司依据1998年所签订的案涉租赁合同主张权利。经查，该合同产生的背景为，1998年4月廉贻农技站委托东台市农村集体资产评估事务所对廉贻农技站的全部资产（不含土地使用权）进行评估，1998年5月18日廉贻集体资产经营公司与廉贻农业公司签订案涉租赁合同，当时东台市廉贻农业生产服务公司并未在工商部门重新设立。2001年2月18日，陈凤林又以廉贻农业公司的名义与冯昌与签订《廉贻农业生产服务公司企业股权及债权债务流转协议书》，将故廉贻农业公司的股权以21万元流转给冯昌。故该合同履行中所产生的纠纷系改制所遗留的问题，不属于人民法院民事案件的受案范围，依法应驳回被上诉人五烈企业资产经营公司一审的起诉。一审法院受理本案后对实体作出处理不当，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（四）款、第一百七十条第一款第（二）项、最高人民法院《关于审理与企业改制相关的民事纠纷案件若干问题的规定》第三条之规定，裁定如下：
一、撤销江苏省东台市人民法院（2014）东民初字1452号民事判决。
二、驳回被上诉人东台市五烈镇乡镇企业集体资产经营公司对上诉人冯昌、原审被告东台市廉贻农业生产服务站的起诉。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 陈 东
代理审判员 曹 荣
代理审判员 秦广林
二〇一五年九月二十一日
书 记 员 刘 湘
附录法律条文
1、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百一十九条起诉必须符合下列条件：
……
（四）符合人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（二）原判决、裁定认定事＋实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定的方式依法改判、撤销或者变更。
……
2、最高人民法院《关于审理与企业改制相关的民事纠纷案件若干问题》的规定
第三条政府主管部门在对企业国有资产进行行政性调整、划转过程中发生的纠纷，当事人向人民法院提起民事诉讼的，人民法院不予受理。