福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽01民终2836号
上诉人（原审被告、反诉原告）：蔡秀兰，女，1968年7月15日出生，汉族，住福建省福州市台江区。
上诉人（原审被告、反诉原告）：张林涛，男，1990年7月4日出生，汉族，住福建省建瓯市。
以上两上诉人共同委托诉讼代理人：商毅，福建三山律师事务所执业律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：林秀丽，女，1968年9月23日出生，汉族，住福建省福州市台江区。
委托诉讼代理人：黄巍，福建君立律师事务所执业律师。
原审第三人：台江区群升御园房产中介所，经营场所福建省福州市台江区广达路***号群升国际*期J地块**楼*层03商店，现住所地福建省福州市台江区都市芳庭*号楼***单元。
经营者：肖存兴，店长。
原审第三人：福州家天下房产代理有限公司，住所地福建省福州市台江区茶亭街道广达路108号世茂国际中心1#楼51层06室。
法定代表人：林斌兵，该公司总经理。
委托诉讼代理人：刘利煊，男，该公司法务专员。
上诉人张林涛、蔡秀兰因与被上诉人林秀丽、原审第三人台江区群升御园房产中介所、福州家天下房产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省福州市台江区人民法院（2015）台民初字第3359号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
张林涛、蔡秀兰上诉请求：1.撤销福建省福州市台江区人民法院（2015）台民初字第3359号民事判决，依法改判驳回林秀丽的一审诉讼请求，支持张林涛、蔡秀兰一审反诉请求或将本案发回重审;2.本案一、二审诉讼费用由林秀丽负担。事实和理由：一、一审法院明知林秀丽与台江区群升御园房产中介所、福州家天下房产代理有限公司恶意串通虚假买卖、通过诉讼骗取4万元，却予以支持，明显枉法。1.林秀丽未按约支付履约保证金40000元及中介佣金，福州家天下房产代理有限公司向法院提供的林秀丽交纳履约保证金的证据是虚假的。2.本讼争房屋所有权人系张瑞甫，讼争房屋已经租赁给赵梦如使用，签订合同时中介方告知蔡秀兰可通过支付违约金的方式解除租赁关系，后租赁方坚决不搬离，蔡秀兰同意交房，租金由林秀丽收取，但林秀丽表示不买，故林秀丽单方解除租赁合同，属于违约，应承担违约责任，赔偿蔡秀兰违约金40000元及因此支出的律师费用，蔡秀兰没有收取到林秀丽的购房款，林秀丽无权主张蔡秀兰交房。二、本案存在虚假买房，林秀丽是福州家天下房产代理有限公司的代理人，没有支付过履约保证金和中介佣金，福州家天下房产代理有限公司出具的收据明显虚假，且合同规定林秀丽以委托公证的方式购买上述房产，根据上述行为印证林秀丽与中介方涉嫌恶意串通虚假买卖，先行违约，应赔偿蔡秀兰40000元及其他损失。
林秀丽辩称,一、一审判决认定林秀丽有交付40000元履约保证金，认定事实正确。林秀丽确实曾经根据《交易服务合同》的约定，向福州家天下房产代理有限公司（下称家天下房产公司）以现金方式缴纳了40000元的履约保证金。该缴纳事实有家天下房产公司的陈述为证，更有林秀丽收到家天下房产公司退还的履约保证金的转账凭证为证。2015年8月20日，因蔡秀兰违约，林秀丽解除《房产买卖合同》，家天下房产公司通过出纳林文振的账户，将40000元履约保证金转账至林秀丽账户，对于该事实，林秀丽提交了林秀丽的兴业银行账户流水，家天下房产公司提交了林文振兴业银行账户的转款记录，林文振与家天下房产公司签订的劳务合同作为证据，双方提交的证据互相印证，足以证明林秀丽确实缴纳了40000元履约保证金，更重要的是，蔡秀兰认为林秀丽未缴纳40000元履约保证金，蔡秀兰的猜测明显不符合生活常理，也与其随后的行为矛盾。如果林秀丽真的未缴纳40000元履约保证金，那么蔡秀兰不可能去劝说讼争房屋的承租人搬离讼争房屋。同时，《房产买卖合同》签订后，实际也存在林秀丽违约的可能性，假如林秀丽未缴纳履约保证金，林秀丽又决定不购买讼争房屋，家天下房产公司要自己拿出40000元履约保证金赔偿蔡秀兰，这明显是不符合生活常理的，由此可见，林秀丽缴纳40000元履约保证金的事实应予以认定。同时，林秀丽确实也有交付15000元的中介佣金，虽然一审判决对该事实未予认定，但林秀丽考虑到大多数诉讼请求均已得到支持，不想浪费宝贵的司法资源，故未就该项诉讼请求提起上诉。二、蔡秀兰在房屋买卖合同中明确承诺2015年8月1日将讼争房产交由林秀丽使用，但蔡秀兰未履行交房义务，构成违约。蔡秀兰在上诉状中陈述，家天下房产公司或林秀丽同意如果蔡秀兰8月1日无法交房不构成违约，这不是客观事实，林秀丽从未同意8月1日无法交房不构成违约，《交易服务合同》之所以明确约定如讼争房产落过外地户口或发生过死亡事件，蔡秀兰构成违约，是因为在许多房屋买卖时，房屋买受人并不介意房屋是否落过外地户口，或者是否是凶宅，因此不会特别就这些问题如果确实存在，则卖方构成违约进行约定。而林秀丽很在意讼争房产是否存在此问题，因此要求蔡秀兰明确承诺如果这些问题确实存在，则蔡秀兰构成违约。而在房屋买卖关系中，卖方交付房屋，以及配合办理权属登记或者公证的授权委托书，是卖方必须履行的最核心的义务，卖方如违反最核心的义务，自然构成违约，无需任何明确约定。因此，蔡秀兰的辩称完全不能成立。何况如果蔡秀兰不明白未按时交房构成违约，则蔡秀兰为何向讼争房屋承租人主动提出赔偿其两个月租金的违约金让承租人提前搬离，该行为恰恰说明蔡秀兰十分清楚，如果未按时交付讼争房屋，即构成违约，否则蔡秀兰怎么会甘心赔偿承租人违约金。三、林秀丽严格按照合同约定履行义务，不存在任何违约行为，也不存在与家天下房产公司恶意串通的行为。蔡秀兰也没有任何证据证明林秀丽与家天下房产公司存在恶意串通虚假买卖的情形。
台江区群升御园房产中介所辩称，同意林秀丽的答辩意见。
福州家天下房产代理有限公司辩称，请求法院依法判决。
林秀丽向一审法院起诉请求：1.张林涛、蔡秀兰连带赔偿林秀丽违约金40000元；2.张林涛、蔡秀兰连带赔偿林秀丽因购买房产而支出的中介佣金15000元；3.张林涛、蔡秀兰连带赔偿林秀丽因聘请律师提起诉讼而支出的首期律师代理费3000元；4.张林涛、蔡秀兰承担本案全部诉讼费用。
张林涛、蔡秀兰向一审法院反诉请求：1.林秀丽赔偿张林涛、蔡秀兰违约金40000元。2.林秀丽支付张林涛、蔡秀兰聘请律师支出的首期律师代理费3000元。3.本诉和反诉费均由林秀丽承担。
一审法院认定事实：坐落于福州市台江区洋中街道国货西路143号金垱地块（金尊名都）**单元房房屋所有权人登记为张瑞甫，系张瑞甫与其妻被告蔡秀兰夫妻共同财产。张瑞甫死亡后，张瑞甫的父亲张有兴和妻子被告蔡秀兰均表示放弃继承张瑞甫的遗产份额，由被告张林涛继承取得，并经福州市台江区公证处公证。2015年6月23日，被告蔡秀兰、张林涛作为甲方（卖方）与原告林秀丽作为乙方（买方）双方签订了一份《房产买卖合同》，约定：甲方愿意将福州市台江区洋中街道国货西路143号金垱地块（金尊名都）**单元房产以785000元卖给乙方。……第二条、甲方对所有权的声明……2.甲方特此告知乙方上述房产的抵押状态：（……存在抵押，现抵押设定在兴业银行湖前支行，于2015年6月25日前办理申请注销房产抵押之他项权的手续，并于银行通知还款之日起三个工作日内还款）。违约责任约定：第九条，甲、乙双方签订本合同后，应当按照合同约定的期限履行义务，在交易过程中必须按照双方约定及相关交易流程进行，到期不履行义务的属违约行为。第十条，自违约行为发生之日起，违约方按成交价款每日万分之五向守约方支付迟延履行违约金。……第十一条，自违约行为发生之日起超过五日，守约方即向违约方发出信件促其履约，发信即日起超过十日仍未回复并履约的，守约方可解除合同，并有权要求违约方支付本合同第十二条所规定的违约金，同时有权要求第十条中约定的违约金及产生的佣金。服务费、交易过程中所产生的其他费用、因违约行为给守约方增加的费用、律师代理费、差旅费等。第十二条，依照《中华人民共和国合同法》有关规定，双方约定本合同签订后任何一方违约须向另一方支付违约金人民币肆万元整（￥40000）。同日，被告蔡秀兰、张林涛作为甲方（卖方）与原告林秀丽作为乙方（买方）和第三人台江区群升御园房产中介所作为丙方（居间方）三方签订一份《居间合同》，合同约定，甲乙双方委托丙方向其报告订立关于出售台江区洋中街道国货西路143号金垱地块（金尊名都）**单元房产买卖合同的机会或提供订立该合同的媒介服务。《居间合同》约定：“第四条、乙方向丙方支付中介佣金为人民币壹万伍仟元整。乙方应在关于上述房产的《房产买卖合同》依法成立时向丙方支付上述中介佣金。同日，被告蔡秀兰、张林涛作为甲方（卖方）与原告林秀丽作为乙方（买方）和第三人福州家天下房产代理有限公司作为丙方（交易服务方）三方签订一份《交易服务合同》，合同约定：“第三条、履约保证签订本合同时，甲方将交易产权材料交至丙方处，乙方支付如下履约保证金至丙方处，丙方按照如下约定用于支付佣金及进行如下管理。乙方应支付履约保证金人民币肆万元整（￥40000）（说明：甲乙双方协商同意，乙方于签约当日下履约保证金人民币壹万元整，余款于2015年6月24日之前补齐）。1.双方若未按约定支付履约保证金或交付材料，属违约行为，则按买卖合同所约定的违约条款承担违约责任。此时交易中止，待履约保证金或材料补齐后合同继续履行……3.在签订本合同时，乙方支付的上述履约保证金作为其履约过程中的所有行为的保证。乙方的履约保证金在合同履行完毕后作为房款的一部分，在结算时支付给甲方。如乙方存在违约行为，在有权机关确认违约后或双方协商一致后，违约方的履约保证金将用于支付违约金，其违约金数额以违约条款规定为准，履约保证金如不足赔付，违约方应另行支付，赔付完后如有剩余，应悉数退还违约方。如甲方存在违约行为，乙方可在享有解除权并依法行使解除权后，退回该保证金。第六条、其它事项：……4、甲乙双方协商同意：甲方于2015年8月1日将上述房产交由乙方使用……。合同签订后，原告向第三人福州家天下房产代理有限公司缴纳了履约保证金40000元。2015年8月7日，第三人福州家天下房产代理有限公司向俩被告发出《催告函》，内容如下：……依据《交易服务合同》第六条第四款中规定：“甲乙双方协商同意：甲方于2015年8月1日将上述房产交由乙方使用……。”但经我司及买方多次电话催促，您至今未给予配合办理。请您于收到此函二个工作日内按双方约定将上述房产先行交付给买方使用，否则将视您违约，买方可解除本合同，并要求您支付违约金人民币肆万元整（￥40000）。俩被告收到《催告函》后，仍未按合同约定履行交房义务。同年8月20日，第三人福州家天下房产代理有限公司向俩被告发出《合同解除通知》，内容如下：……我司及买方已于2015年8月7日发出信件（详见《催告函》）催促你们履约，现已超过十日你们仍未回复并履约，买方依照合同解除与你们签订的上述叁份合同，同时保留追究你们的违约责任。俩被告拒收该通知。同日，第三人福州家天下房产代理有限公司从公司出纳林文振个人户头将保证金40000元退还给原告。因俩被告未能在规定的期限内办理申请注销房产抵押之他项权的手续和交付房屋，原告遂于2015年9月30日向一审法院起诉，并提出上述诉讼请求。俩被告于2015年10月30日提出反诉请求。（诉讼中，原告未能提供已缴纳中介佣金15000元的依据。为了本案诉讼，原、被告分别委托代理人、分别向律师事务所缴纳律师费各3000元。
一审法院另查明，2015年3月20日，被告蔡秀兰作为甲方（出租）与赵梦如作为乙方（承租）签订了一份《房屋租赁合同》，其中约定：甲方愿将座落在福州市台江区国货西路143号102楼层单元出租给乙方使用。租期自2015年3月20日至2016年3月19日，共计12月时间。2015年6月26日，被告蔡秀兰向租户赵梦如发出《告知函》，内容如下：兹有租客赵梦如……租赁期限至2016年3月19日，现本人急需用房须将上述房屋提前收回并于2015年6月25日已提前告知租客且愿支付租赁违约金4300元给租客赵梦如。承租方须在2015年7月30日之前搬离上述房产空置交由出租方。待租客按约定时间搬离上述房产则出租方支付违约金给承租客。《告知函》发出后，租户不愿提前搬离，现上述房屋仍由租户使用。诉讼中，原告增加诉请如下：请求确认原告与被告蔡秀兰、张林涛于2015年6月23日签订的《房产买卖合同》已于2015年8月20日解除。
一审法院认为，被告张林涛、蔡秀兰系讼争屋福州市台江区国货西路143号金垱地块（金尊名都）**单元房的合法权利人。原被告及第三人所签订的《房产买卖合同》、《居间合同》、《交易服务合同》，不违反国家的法律法规的强制性规定，系属有效合同，原被告和第三人应按约履行各自的义务。合同签订后，原告按约交纳履约保证金40000元。因讼争屋在租赁中而租户不愿提前解约，俩被告无法按照《交易服务合同》约定的于2015年8月1日将房屋交由原告使用，造成违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”和《房产买卖合同》第十一条的规定：“自违约行为发生之日起超过五日，守约方即向违约方发出信件促其履约，发信日起超过十日仍未回复并履约的，守约方可解除合同……”的约定，原告可提出解除合同，故对于原告要求解除与被告于2015年6月23日签订的《房产买卖合同》的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，一审法院予以支持。原告根据《房产买卖合同》第十二条：“双方约定本合同签订后任何一方违约须向另一方支付违约金40000元。”的约定，要求俩被告赔偿违约金40000元，有据可依，一审法院予以支持。原告诉请俩被告向原告赔偿的中介佣金15000元，因原告无法提供缴纳该中介佣金的依据，故一审法院不予支持。原告诉请律师费3000元，一审法院认为，根据《房产买卖合同》第十一条：“自违约行为发生之日起超过五日，守约方即向违约方发出信件促其履约，发信即日起超过十日仍未回复并履约的，守约方可解除合同，并有权要求违约方支付本合同第十二条所规定的违约金，同时有权要求第十条中约定的违约金及产生的佣金、服务费、交易过程中所产生的其他费用、因违约行为给守约方增加的费用、律师代理费、差旅费等”的约定，原告诉请，符合合同和法律规定，一审法院予以支持。《交易服务合同》中约定，原告支付的履约保证金是作为其履约过程中的所有行为的保证，如俩被告存在违约行为，原告可在享有解除权并依法行使解除权后，退回该保证金。原告为了证实其确实有缴纳履约保证金40000元，提供了2015年8月20日从第三人福州家天下房产代理有限公司的出纳林文振个人账户上退还给原告40000元的银行转账凭证，可以认定原告按照合同履行，已缴纳履约保证金40000元，故俩被告认为原告没有支付履约保证金，反诉要求原告赔偿违约金40000元和律师费3000元的诉请，没有依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款的规定，判决：一、原告林秀丽与被告蔡秀兰、张林涛于2015年6月23日签订的《房产买卖合同》已于2015年8月20日解除。二、被告蔡秀兰、张林涛应于本判决生效之日起十日内支付给原告林秀丽违约金40000元和律师费3000元，共计人民币43000元。三、驳回原告林秀丽的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告蔡秀兰、张林涛的反诉请求。本诉案件受理费1250元，由原告林秀丽负担323元，被告蔡秀兰、张林涛共同负担927元。反诉案件受理费438元，由反诉原告蔡秀兰、张林涛共同负担。
二审中，当事人未向本院提交新的证据。根据本案现有的证据，本院确认一审法院查明的事实清楚。
本院认为，林秀丽于一审中已经提交了履约的包括收据及中介佣金收据、林秀丽的兴业银行账户流水，福州家天下房产代理有限公司提交了林文振兴业银行账户的转款记录，林文振与福州家天下房产代理有限公司签订的劳务合同等，上述证据已经形成完整的证据链，证明林秀丽交纳了履约保证金的事实，蔡秀兰、张林涛对上述证据虽提出异议但没有足以反驳的相反证据，故一审法院确认上述证据的证明力并无不当。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。蔡秀兰、张林涛主张林秀丽与福州家天下房产代理有限公司存在恶意串通、虚假买卖，但并未提出证据加以证明，应承担举证不能的责任，对于蔡秀兰、张林涛关于林秀丽与福州家天下房产代理有限公司恶意串通、虚假买卖的主张，不予采信。故蔡秀兰、张林涛与林秀丽签订的关于系争房屋之买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，且于法无悖，应属有效，当事人均应恪守履行。《交易服务合同》约定蔡秀兰、张林涛应于2015年8月1日将系争房屋交给林秀丽使用，但由于系争房屋的租户拒绝搬离，蔡秀兰、张林涛无法按照合同约定将系争房屋交付给林秀丽使用，故其应承担《交易服务合同》中约定的违约责任，蔡秀兰、张林涛主张林秀丽先行违约缺乏事实和法律根据，不予支持。
综上所述，蔡秀兰、张林涛的上诉请求不能成立，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉人蔡秀兰、张林涛的上诉，维持原判。
二审案件受理费1688元，由蔡秀兰、张林涛负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林哲森
审 判 员 黄 锋
审 判 员 吴筱洲
法官助理 龚 蓉
二〇一六年十月十八日
书 记 员 林 舒