广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字1965号
上诉人（原审被告）：吴九仔，男，1950年8月12日出生，汉族，身份证住址：广东省广州市白云区，现住广东省广州市白云区。
被上诉人（原审原告）：王建生，男，1956年1月15日出生，汉族，身份证住址：广东省丰顺县。
委托代理人：罗荣重，广东格林律师事务所律师。
原审被告：黎集坤，男，1955年10月11日出生，汉族，身份证住址：广东省丰顺县。
上诉人吴九仔因与被上诉人王建生、原审被告黎集坤房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2013）穗云法民四初字第167号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合�庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：1994年12月30日，王建生（丙方）与吴九仔（曾用名吴桂九，甲方）、黎集坤（乙方）签订《合资建房协议》，约定：建房地址京溪街犀牛西路10号401房，合资建房共一栋，占地面积165平方米，建六层框架结构，每层两个套房，丙方按每平方米1800元造价交乙方包工包料，并负责合建房的建造，丙方占用建筑面积为82.5平方米，总造价138000元，一栋六层北边401房（下称涉案房屋）归丙方所有，乙方须在1994年12月31日完工等。
另查明：涉案房屋位于广州市白云区，王建生非广州市白云区农民。
王建生于2013年1月14日向原审法院提起本案诉讼称：吴九仔、黎集坤合建京溪街犀牛西路楼房。建好后，1994年12月30日，我与吴九仔、黎集坤签订《合资建房协议书》，约定吴九仔提供土地使用权，我按每平方米1800元造价交黎集坤包工包料并负责合建房的建造，我占用建筑面积82.5平方米，工程总造价138000元，吴九仔占用建筑面积所需造价由黎集坤承担，并约定合建房落成后一栋楼北边的401套间归王建生所有等等。鉴于签订上述协议之日房屋已建好，协议便约定次日交房，因此，上述协议实为房屋买卖的协议。至1997年1月31日，我已分期付清全部购房款138000元，我之后对房屋进行装饰装修、购买家私，支出费用31400元。1998年后，因我与案外人刘炽荣之间的债务纠纷致上述房屋被转卖他人，现因我不是房屋所在地的农民，则我与吴九仔、黎集坤签订的上述协议应属无效，故诉请判令：1、王建生与吴九仔、黎集坤在1994年12月30日签订的《合资建房协议》无效；2、吴九仔、黎集坤共同向王建生返还购房款138000元；3、吴九仔、黎集坤共同赔偿王建生装饰装修、购买家私的费用损失31400元；4、本案诉讼费由吴九仔、黎集坤负担。
吴九仔、黎集坤在原审中未答辩。
庭审中，王建生主张涉案房屋在签订上述协议前已建好，是毛坯房，其在1994年12月31日即收楼使用，居住至1997年，在该年下半年由案外人刘炽荣占有使用。
原审诉讼中，王建生为证实其支付房款及支付装修费用的情况，提供以下证据：1、落款人为黎集坤、落款时间为1997年的收据一份，显示王建生购买上述房屋的全部购房款138000元在1997年1月31日前已全部付清；2、落款时间为1995年11月21日的收条一份，显示收到王建生铝合金预付款2500元；3、落款时间为1996年5月11日的收据一份，显示收到王建生犀牛角防盗网铝窗、铁门合计3800元；4、落款时间为1997年2月1日的收据一份，显示就涉案房屋铺砖、地板、砖、房内装修、电线等人工材料共25100元。
原审法院认为：吴九仔、黎集坤经原审法院依法送达起诉书副本及开庭传票，逾期未到庭参加诉讼，是其放弃抗辩权利，故对王建生主张的事实予以认定并依法缺席判决。
从王建生与吴九仔、黎集坤签订的《合资建房协议》的内容及履行事实可以看出，双方当事人实际履行的是宅基地房屋买卖合同的权利义务，而王建生并非涉案房屋所属的农村集体经济组织成员，依法不得买卖宅基地房屋，因此，王建生主张《合资建房协议》无效合法有据，予以支持。
合同无效，因该合同取得的财产，应予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故吴九仔、黎集坤应将相应价款138000元返还王建生。而对于合同无效，双方均存有过错。王建生主张的房屋装修费用属合同无效造成的损失，应由过错双方分摊。但王建生提供的落款日期为1995�11月4日的收条不足以证实所购买物品与本案的关联性，对该证据不予采纳，另两张收据金额合计28900元，结合王建生曾在涉案房屋居住使用且对合同无效负有过错的情况，酌定吴九仔、黎集坤需对王建生的装修损失赔偿12000元。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，于2013年10月18日作出判决：一、王建生与吴九仔、黎集坤于1994年12月30日签订的《合资建房协议》无效；二、本判决生效之日起10日内，吴九仔、黎集坤返还王建生138000元；三、本判决生效之日起10日内，吴九仔、黎集坤赔偿王建生装修损失12000元；四、驳回王建生的其他诉讼请求。本案受理费3788元，由王建生负担422元，吴九仔、黎集坤负担3366元。
判后，吴九仔不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审判�认定事实错误。《合资建房协议书》是虚假的，是王建生与黎集坤私自冒用吴九仔的签名订立的，吴九仔对此不知情。吴九仔只与黎集坤签订了协议书，没有与王建生签订过任何协议；二、因涉案房屋所产生的纠纷发生在王建生与黎集坤之间，吴九仔完全没有参与；三、王建生要吴九仔赔偿13.8万元，但吴九仔没有收取其支付的房款，王建生也没有支付费用给吴九仔。综上，吴九仔上诉请求撤销原审判决，并判令上诉费用由王建生负担。
被上诉人王建生答辩称：一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决。
二审过程中，吴九仔向本院提交其与黎集坤及李新利于1993年10月8日签订的《合资建房协议》，拟证明其只与黎集坤签订过协议，而未与王建生签订过任何协议。对此，王建生发表如下意见：其一，吴九仔于二审庭询当天提交该《合资建�协议》已经超过法定的举证期限。其二，该协议与本案无关。其三，涉案当事人签订的《合资建房协议书》名义是合资建房，实质是房屋买卖。吴九仔所称房屋事先建好，与王建生陈述的合资建房协议实际是房屋买卖协议是吻合的。
原审被告黎集坤经本院依法传唤未到庭，亦未向本院提交书面意见。
二审过程中，王建生称其在购买涉案房屋后一直居住至1998年前后，对于之后未能继续居住的原因，王建生陈述，“因为我方跟案外人刘炽荣之间有债务纠纷，具体是我向刘借了钱，当时我方没有钱还，我方让刘出售涉案房屋还钱，但后来刘说这个房屋卖不出去，要求我方还钱。刘因为无法把房屋卖出去，我方就跟刘达成协议，让他居住在房屋，我方就不需要还刘的借款利息，他也无需支付租金，就这样一直持续到2011年，具体情况见（2011）云法民四初字第554号案。2011�，我方才发现刘把房屋出卖给张通祥，我方认为卖出的价格过低，所以找刘、张协商把房屋要回来，后来他们不同意，所以我方就对吴洪先提起诉讼，该案第三人包括吴九仔、黎集坤和张通祥。（2011）云法民四初字第554号民事判决以我方不是当地居民为由，驳回我方收回涉案房屋的诉讼请求。”
另，王建生称涉案房屋现由案外人张通祥实际控制，并表示同意返还房屋，但同时认为：因房屋买卖协议无效，出卖方未办理房屋产权过户手续，导致王建生不能向实际占有人张通祥收回涉案房屋的占有和控制，合法的收益处分权仍在于吴九仔，只有吴九仔才有权向张通祥收回房屋的实际占有，故应当由吴九仔自行向张通祥主张返还涉案房屋。
经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。
本院另查明：王建生曾以吴洪先为被告，张通祥、吴九仔和黎集坤为第三�，向原审法院提起（2011）云法民四初字第554号民事诉讼，请求确认其与吴洪先于1998年8月23日签订的《套房转让凭据》无效及张通祥返还广州市京溪街犀牛西路10号401房。原审法院在该案中查明：1994年12月30日，王建生（丙方）与吴九仔（曾用名吴桂九，甲方）、黎集坤（乙方）签订《合资建房协议》，约定：合资建房共一栋，占地面积165平方米，建六层框架结构，每层两个套房；一栋楼北边401房归丙方所有；等。1998年8月23日，王建生签订《套房转让凭据》，主要内容为：将涉案房屋转让给吴洪先，从今日起套房产权归吴洪先。1998年12月12日，吴洪先签订《套房转让凭据》，主要内容为：将涉案房屋转让刘炽荣，从今日起套房产权归刘炽荣所有。1998年12月15日，刘炽荣签订《套房转让凭据》，主要内容为：将涉案房屋转让给张通祥。同日，刘炽荣和张通祥签订《凭单》约定：涉案房屋房价6万元，1998年12月15日付房款3万元，1998年12月22日付房款1万元，1999年正月底前付清房款2万元，等。此后，涉案房屋一直由张通祥使用至今。原审法院据此认定：由于王建生不是涉案房屋所在地的农民，且未取得涉案房屋的宅基地使用权证，故其不是收回涉案房屋的权利主体，其要求收回涉案房屋的诉讼请求不应予以支持，并作出（2011）云法民四初字第554号民事判决判令：一、王建生与吴洪先于1998年8月23日签订的《套房转让凭据》无效；二、驳回王建生的其他诉讼请求。判后，各方当事人均未提出上诉。
本院认为：依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，王建生以《合资建房协议》无效为由，诉请黎集坤及吴九仔返还购房款及投入的装饰装修费用和购买家私费用等，但王建生确认涉案房屋现由案外人张通祥控制，且另案生效判决已认定其无权向张通祥主张返还涉案房屋，故王建生事实上已无法向黎集坤及吴九仔返还涉案房屋，在此情况下，王建生要求黎集坤及吴九仔单方返还购房款等费用理据不足，原审判决支持王建生的该项诉请有失妥当，应予纠正。王建生辩称应由吴九仔作为涉案房屋实际权利人自行向张通祥主张返还，但其一，依据王建生的陈述，黎集坤及吴九仔已向王建生交付涉案房屋，王建生失去对涉案房屋的实际占有控制系因王建生与案外人之间的纠纷所致，其二，即使吴九仔有权以涉案房屋权利人身份向实际占有人主张返还，亦不因此而免除王建生基于《合资建房协议》无效而应承担的返还房屋的义务，故王建生的该项抗辩于法无据，本院不予采纳。
综上，吴九仔的上诉请求成立，本院予以支持。原审判决认定事实基本清楚，但适用法律不当，本院予以纠正。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：
一、维持广州市白云区人民法院（2013）穗云法民四初字第167号民事判决第一、四项；
二、撤销广州市白云区人民法院（2013）穗云法民四初字第167号民事判决第二、三项。
本案一审案件受理费3788元，由王建生负担3688元，吴九仔、黎集坤负担100元。二审案件受理费3366元，由王建生负担。
本判决为终审判决。
审判长 蔡培娟
审判员 谭红玉
审判员 黄 嵩
二〇一四年××月××日
书记员 杨银桃