云南省迪庆藏族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）迪民初字第3号
原告王怀春，男，四川省越西县人。
委托代理人汪世勇，特别授权代理。
被告维西金玉房地产开发有限责任公司。
法定代表人邓建章，系该公司经理。
委托代理人刘怀民，特别授权代理。
委托代理人浦银军，特别授权代理。
原告王怀春与被告维西金玉房地产开发有限责任公司（以下简称金玉公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2014年1月
3日受理后，依法组成合议庭。于2014年3月20日公开开庭审理了本案，原告王怀春及其委托代理人汪世勇，被告金玉公司委托代理人刘怀民、浦银军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王怀春诉称，2010年7月，原告经被告公司售房人员介绍楼盘情况并承诺楼盘将严格按照售房广告（沙盘广告和宣传册广告）的布局进行建设和管理，原告决定购买被告开发的维西新城22栋的2号商铺，并于2010年9月1日与被告签订了《商品房购销合同》，并按合同约定支付了首付款437612.00元，剩余的430000.00元以银行按揭的方式偿还。合同签订后，被告却
违反沙盘上的布局将22栋后方原规划为绿地和通道的土地出售给杨光田用于建房，导致原告购买的商铺采光受到严重影响，致使原告增加照明、取暖的支出。同时被告违背自己的承诺，未按规划设计建设维西新城财富广场、绿化，房屋间距不足，损害了包括原告在内的所有业主的合法权益。根据《云南省消费者权益保护条例》第二十九条关于：“经营者销售商品房时，应当在合同中与消费者约定商品房的准确地址、建筑结构、建筑面积、装饰标准、计价方式、配套设施、产权办理等内容”以及该条第二款第五项关于：“有下列情形的，经营者应当根据消费者的要求退房或者赔偿损失，并承担其他民事责任；（五）、小区绿化率、房屋间距、容积率等外部环境以及其他配套设施与承诺（包括售房商业广告）不相符的。”的规定，被告应依法对其损害原告合法权益的行为承担退房并赔偿原告损失的责任。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二十三条、第一百一十九条之规定提起诉讼请求：l、判令原告退还被告维西新城22栋2号商铺并由被告返还原告已付的购房款及利息630165.72元；2、判令被告赔偿原告装修费用260000．O0元；3、判令被告赔偿原告因采光不足而多发生的照明、取暖电费10000.00元；4、判令被告赔偿原告退房后的搬迁费10000.00元，停业损失费200000.00元，重新购买商铺与涉诉商铺的差价200000.00元，库存货物仓储费10000.00元；5、本案诉讼费用由被告承担。
金玉公司答辩认为，1、金玉公司与王怀春签订的《商品房销售合同》是合法有效的，应受法律保护。金玉公司在王怀春认真了解了金玉公司的房地产规划及建设情况的基础上与金玉公司签订的《商品房销售合同》，而合同正本与补充协议都严格按照《中华人民共和国合同法》与《中华人民共和国房地产法》的规定制作的，从合同的内容到违约责任都作出了明确的约定，同时合同是在王怀春完全自愿的基础上与金玉公司签订的，不存在强迫或欺诈和隐瞒重大事实等行为。2、金玉公司对合同的履行是完全符合法律规定的。王怀春提出的诉讼请求是于法无据的，请求人民法院驳回原告的起诉。
原告王怀春为证明其诉讼主张，向本院提交如下证据：
1、原告身份证复印件。证明原告身份适格。
2、《商品房购销合同》复印件1份。证明双方的权利义务。3、《收款收据》复印件l份。证明原告于2010年7月26日
支付定金10000.00元。
4、《农村信用合作社转账进账单》复印件l份。证明原告于2010年9月17日支付被告房款430000.00元。
5、售房广告照片1组。证明被告售房时宣传的绿化、通道、容积率等情况。实际房屋的建设与其广告宣传完全不符，存在欺诈行为。
6、现场照片1组。证明原告商铺周围毫无绿化、通道被占用，容积率等与广告不相符。
7、民事判决书2份。证明被告违背了对维西县政府和消费者的承诺，存在欺诈和违约的事实。
经质证，被告金玉公司对证据1、3、4无异议。对证据2、5、6的真实性、合法性认可，不认可该证据的关联性及证明目的。对证据7的真实性、合法性认可，不认可关联性，认为与本案无关。
经审查，本院对原告提交的证据认证意见如下：被告对证据1、3、4无异议，本院依法予以采信，证据2为双方签订的商品房购销合同，其形式合法、内容真实，本院依法予以采信。证据5、6的待证事实为被告是否存在虚假宣传和违约，该待证事实系本案争议问题，本院将在下文予以评述。证据7不能证明原告的诉讼主张，本院不予采信。
被告为支持其抗辩主张，提交了以下证据：
1、法定代表人证明书。证明原告法定代表人身份、职务。
2、企业法人营业执照。证明被告的经营范围。
3、土地使用证。证明被告销售给原告的商品房在被告的用地范围内。
4、维西县建设用地规划许可证。证明被告依法取得维西新
城的开发许可。同时证明原告购买的商品房所在楼方向与沙盘中的房屋一致。
5、建设工程规划许可证。证明被告取得维西新城的商品房建设许可，原告购买的商铺在该范围内。
6、《房屋购销合同》及《合同补充协议》。证明2010年9月1日被告与原告在双方自愿的基础上签订房屋购销合同及合同补充协议。
7、收款收据3份。证明原告向被告支付购房款的事实。
8、公证书一份。证明原告自愿购买金所争议房产的事实。
9、22号楼的竣工验收备案资料。证明22号楼验收合格，并已备案。
10、房屋交接书。证明被告已将原告购买的商铺交给原告的事实。
11、维西新城22楼在沙盘上的位置照片。证明22号楼位置及周围绿色的地面并不代表草地，大多是老居民区，是为了方便而做的。
12、商品房预售许可证。证明被告取得对原告购买商品房的预售许可，与双方签订的合同内容一致。
经质证，原告对被告提供的证据l、2、3、4、5、7、8、9无异议。对证据6《房屋购销合同》及《合同补充协议》的真实性、合法性予以认可，但认为不能证明被告的主张。对证据10房屋交接书真实性无异议，认为房屋没有验收就已交接，该交接行为不合法。对证据11原告认为证明不了被告的主张，相反证明了被告进行虚假广告和宣传的事实。对证据l2原告认为与本案无关。
经审查，本院对被告提交的证据认证意见如下：对被告提供的原告无异议的证据，本院予以采信。对被告提供的证据6《房屋购销合同》及《合同补充协议》是双方当事人真实意思表示，本院予以采信。对被告提供的证据10房屋交接书，能证明双方对所签订合同相关内容的实际履行和原告合法取得房产的事实，本院予以采信。被告提供的证据l2与双方所争议的事实无关联性，本院不予采信。
根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：
2010年9月1日王怀春与金玉公司签订了《商品房购销合同》及《合同补充协议》。合同约定金玉公司将位于维西县保和镇嘎萨街维西新城第22幢的2号商铺出售给王怀春。合同签订后，王怀春按约支付了房款，金玉公司将房产如期交付给王怀春。2013年11月，王怀春以金玉公司违反其售房广告，损害其利益为由向法院提起诉讼，要求金玉公司退房及赔偿相关损失。
根据原、被告双方的诉辩主张，本案争议的问题是：金玉公司在售房活动中的售房广告是要约还是要约邀请，王怀春能否退房及得到相关赔偿。
本院认为，原告王怀春与被告金玉公司签订的《房屋购销合
同》及《合同补充协议》是双方当事人真实意思表示，合同自双
方签字之日起生效，双方当事人均按合同约定履行了权利义务。根据《中华人民共和国合同法》第十五条的规定，出卖人在商品房销售广告和宣传资料上的内容，原则上属于要约邀请。要约邀请是当事人订立合同的预备行为，只是引诱他人发出要约。其能否视为要约，应当根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的有关规定予以判断，该解释第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”根据该解释，金玉公司在商品房销售广告和宣传资料中的说明和允诺符合以下三个条件才可视为要约：一是该内容是对开发规划范围内的房屋及相关设施作出的说明和允诺。二是对房屋的说明和允诺应具体确定。三是该说明和允诺对商品房买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响。本案中双方签订的商品房买卖《合同补充协议》第六条规定，甲方以报纸、电视、户外广告，楼书、楼盘模型、样板房等形式发布的广告内容，仅作为要约邀请，不作为甲方对乙方的承诺或双方确定各自权利义务的依据。据此，双方在签订房屋买卖合同时对本案中双方争议的事实已约定，即双方在合同中已明确约定金玉公司的售房广告为要约邀请。原告王怀春以被告金玉公司在售房活动中制作的沙盘模型照片作为证据证明金玉公司存在虚假宣传的事实，对此，本院认为，根据法律规定及双方约定，金玉公司在售房活动中制作的沙盘模型性质属于要约邀请，该沙盘模型作为广告对双方没有约束力。庭审查明的事实和原告王怀春提供的证据均未能证明被告金玉公司的宣传广告是属于要约的事实，因此金玉公司对其制作的沙盘模型广告不承担法律后果。综上，原告王怀春认为被告金玉公司违背承诺，应当退还购房款及赔偿相关损失，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第十五条、第六十条的规定，判决如下：
驳回原告王怀春的诉讼请求。
案件受理费17310.00元，由原告王怀春承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省高级人民法院。
审判长 潘敏声
审判员 李学全
审判员 杨德康
二〇一四年四月十五日
书记员 徐鹏程