河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫01民终3353号
上诉人（原审被告）河南荣亿置业有限公司。
法定代表人贠得欣，董事长。
委托代理人张志扬，河南金学苑律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）路晓丽，女，1971年3月9日生，汉族。
委托代理人罗文辉，河南正商律师事务所律师。
上诉人河南荣亿置业有限公司（以下简称荣亿公司）因与被上诉人路晓丽房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省中牟县人民法院（2015）牟民初字第4594号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人荣亿公司的委托代理人张志扬、被上诉人路晓丽的委托代理人罗文辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
路晓丽于2015年12月22日向中牟县人民法院提起诉讼，请求判令：1、路晓丽、荣亿公司签订的《商品房认购协议》无效；2、荣亿公司退还路晓丽购房款394664元及违约金11234.21元（自2015年5月31日起至2015年12月18日止按中国人民银行同期贷款利率计算）。
原审法院审理查明：2012年11月11日，路晓丽（定购方、乙方）与荣亿公司（开发商、甲方）签订《商品房认购协议》一份，约定“一、甲方销售的鑫荣·中央金地项目位于郑州××区保税北路琴台街交汇处。二、乙方定购房号为A2楼1层2108号商铺，建筑面积为31.81㎡…，三、乙方定购单位总房价款为人民币：664829元…；四、乙方付款方式为按揭付款…；五、乙方定购单位首付款（为总房款的50.3%）金额：人民币334829元；…七、甲方保证在相关政府部门的流程之下办理相关证件，并在签订《商品房买卖合同》时予以公示；…九、乙方在甲方电话通知十日内前往售楼部签订正式《商品房买卖合同》；十、乙方已知晓该项目所有证件尚在办理之中，自愿与甲方签订本协议书，乙方不能以此理由提出任何异议或索赔；…十四、待乙方缴付首付款（或全款）后与甲方正式签署正式《商品房买卖合同》时，本协议自动作废。备注：交房时间在2013年5月30日之前，公司证件在2015年5月30日办理齐”。
2012年10月25日荣亿公司向路晓丽出具《收据》一份，内容为：“今收到路晓丽人民币五万元整，系付A2号楼1层2108号商铺定金。”2012年11月11日，荣亿公司向路晓丽出具《收据》一份，内容为：“今收到路晓丽交来A2号楼1层2108号铺首付款人民币贰拾捌万肆仟捌佰贰拾玖元整”。
2013年10月19日，路晓丽与河南鑫欣时代商业物业服务有限公司（乙方）签订《试投资协议》一份（附授权《委托书》一份），约定“第二条、商铺的交付手续：甲方所购买的本案所涉商铺同意全权委托乙方直接按《商品房认购协议》的约定，办理交接手续。第三条、本合同有效期内甲方除保留财产处分权外，将商铺经营权管理的一切事项全权委托乙方统一经营管理，并同意乙方以自己的名义从事上述商铺经营管理的一切活动；第四条、委托期限：双方约定商铺第一期为必须性托管，托管期限为1年，即从2014年1月1日起至2014年12月31日止；第二期为选择性托管，托管期限为2年，即从2015年1月1日起至2016年12月31日止。第五条、免租期、装修期为前3个月，期满后乙方开始商铺经营；2014年4月1日-2014年12月31日，乙方按商铺甲方投资总价款的8%年租金向甲方支付租金，每季度应支付租金人民币13297元。第二期托管期限内乙方将按以下约定标准定期向甲方支付租金作为投资收益，租金支付标准及办法：2015年1月1日-2015年12月31日，乙方按商铺投资总价款的9%年租金水平向甲方分季度支付租金，每季度应支付租金人民币14959元。2016年1月1日-2016年12月31日，乙方按商铺投资总价款的10%年租金水平向甲方分季度支付租金，每季度应支付租金人民币16621元。甲方自收到投资收益后，视为该套房屋已履行交付。
同日，路晓丽与荣亿公司签订《交房租金补贴协议》一份，主要内容为：“补贴时间为：2013年6月1日-2013年12月31日（214天）；补贴标准为：首付款×年8%÷365天×补贴天数，甲方首付款金额为人民币334829元；租金补贴为人民币15705元。”该协议作为荣亿公司逾期交房对甲方房屋使用权所作的一次性补贴。2013年11月20日，路晓丽收到解慧梅转来的15705元租金补贴款；2014年4月17日、2014年7月18日、2014年10月17日，路晓丽收到解慧梅转来的2014年3个季度的租金共计39891元。
2014年12月11日，路晓丽向河南鑫欣时代商业服务有限公司出具《承诺书》一份，承诺于2014年12月11日收到河南鑫欣时代商业物业服务有限公司两年（2014年1月1日-2015年12月31日）的商铺返租款（汇入我本人指定银行卡号及付现金）共计99726元。同日，荣亿公司为路晓丽出具《收据》一份，内容为：“交款单位：路晓丽人民币：伍万玖仟捌佰叁拾伍元整￥59835收款事由：租金抵房款”。
另查明，河南鑫欣时代商业服务有限公司系荣亿公司委托的前期物业管理公司。本案涉案房屋现已办理土地证和建设用地规划许可证，其他手续正在办理中。
原审法院认为：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
本案中，路晓丽与荣亿公司签订的《商品房认购协议》对房屋的坐落、房号、建筑面积、价款、付款方式、首付金额等作了明确约定，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且荣亿公司已依约收受购房款334829元（总房款的50.3%）,故该协议应当认定为商品房买卖合同。荣亿公司辩称《商品房认购协议》为预约合同，没有法律依据，不予采信。本案所涉房屋已办理《国有土地使用证》和《建设用地规划许可证》，其他手续尚未办理，荣亿公司在未取得商品房预售许可证的情况下与路晓丽签订的《商品房认购协议》应当认定为无效。故荣亿公司因该合同取得的财产（首付款334829元及房租抵房款59835元，共计394664元）应当予以返还，路晓丽要求确认商品房认购协议无效，荣亿公司退还收取的首付款394664元的诉讼请求，予以支持。路晓丽要求荣亿公司支付违约金的诉求，因签订《商品房认购协议》时，路晓丽已知荣亿公司尚在办理相关证件，存在一定过错，故路晓丽的此项诉请，不予支持。
综上，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：一、确认路晓丽与荣亿公司签订的《商品房认购协议》无效；二、荣亿公司于本判决生效之日起十日内返还路晓丽首付款共计394664元；三、路晓丽于本判决生效之日起十日内向荣亿公司交付位于郑州××区保税北路琴台街交汇处的鑫荣·中央金地项目A2号楼1层2108号商铺；四、驳回路晓丽的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10448元，由路晓丽负担164元，由荣亿公司负担10284元。
荣亿公司上诉称：一、荣亿公司并未收到房租抵房款59835元，不应将此款计入购房首付款返还范围。2014年12月11日，荣亿公司出具的房租抵房款59835元《收据》是在路晓丽同意继续履行《商品房认购协议》约定的情况下，向路晓丽出具的凭据，用于将来冲抵剩余购房款，而并非路晓丽支付给荣亿公司的款项，也不是路晓丽委托的河南鑫欣时代商业物业服务有限公司向荣亿公司支付的款项。二、合同无效后，路晓丽应返还荣亿公司向其支付的款项55596元。2013年10月19日，荣亿公司向路晓丽交付了涉案A2楼l层2108号商铺。2013年11月20日，就迟延交付房屋问题，荣亿公司与路晓丽达成协议，并委托公司股东解慧梅向路晓丽支付15705元逾期交房补贴。在路晓丽与河南鑫欣时代商业物业服务有限公司另行达成《试投资协议》后，在河南鑫欣时代商业物业服务有限公司未履行协议义务的情况下，荣亿公司委托公司的股东解慧梅先后三次代其向路晓丽支付了39891元。该等55596元款项均是基于认购协议效力路晓丽从荣亿公司处所获得的实际收益。按照《合同法》第五十八条之规定路晓丽应向荣亿公司退还55596元，或从荣亿公司应返还路晓丽的334829元中进行抵扣。三、荣亿公司不应赔偿路晓丽租金损失。一审法院认定案涉《商品房认购协议》为无效合同，按照《合同法》第五十八条之规定，一审判决认定在签订合同时，荣亿公司已经告知路晓丽项目证照正在办理过程中，路晓丽存在一定过错，对此造成的损失应由路晓丽自行承担。路晓丽与河南鑫欣时代商业物业服务有限公司另行达成《试投资协议》仅能约束协议签约当事人，对荣亿公司不产生拘束力。请求改判荣亿公司返还路晓丽购房款334829元；路晓丽依法返还荣亿公司迟延交付房屋补贴款15705元和租金39891元。
路晓丽答辩称：一、荣亿公司称其未收到房租抵房款59835元，不是事实。一审中路晓丽提交2013年10月19日签订的【鑫荣．中央金地】试投资协议一份，2014年12月11日荣亿公司出具的收据一张，以上证据中明确显示该笔款项已经由荣亿公司实际获得。而二审中荣亿公司只是口头说明自己没有收到该笔款项，却不能提供相应的证据，路晓丽不能认可。二、关于55596元。1、15705元系逾期交房补贴部分，是路晓丽与荣亿公司之间关于房屋逾期交付的一个补偿，是独立于购买合同之外的补偿合同，属于另一种法律关系。在荣亿公司支付了15705元之后，合同已经履行完毕，双方没有相互返还的义务。2、路晓丽只收到过15705元之外三个季度房屋租金，依据的是2013年10月19日签订的【鑫荣．中央金地】试投资协议，从未收到过荣亿公司支付的其他费用。且该笔费用是路晓丽与河南鑫欣时代商业物业服务有限公司之间的往来，与本案无关。收取租金是依据双方签订的《交房补贴》，涉案房屋一直由荣亿公司托管，其请求返还没有合同及法律依据。三、关于过错承担部分。路晓丽在一审诉讼时主张了违约金损失，一审法院没有支持的理由就是路晓丽有过错。荣亿公司提出的租金损失，并未在证据中有所体现。综上，一审法院认定事实清楚，依法应当维持。
本院经审理查明的事实与原审的一致。
本院认为：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。荣亿公司在未取得商品房预售许可证明的情况下与路晓丽订立房屋买卖合同，导致合同无效，荣亿公司应承担主要过错责任;路晓丽在明知荣亿公司未取得商品房预售许可证明的情况下仍与荣亿公司订立房屋买卖合同，其亦应承担相应的过错责任。在本案所涉合同被确认无效后，荣亿公司收取路晓丽的购房款应予返还并对路晓丽的损失承担一定的赔偿责任。原审判决荣亿公司将其收取以充抵房款的59835元租金给予路晓丽并无不当。同理，荣亿公司要求路晓丽返还已给付的房屋租金补贴款15705元和租金39891元，本院不予支持。荣亿公司上诉请求不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，实体处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1296元，由河南荣亿置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 宁 宇
审判员 张永军
审判员 杨成国
二〇一七年四月十八日
书记员 翟贝贝