辽宁省抚顺市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽04民终824号
上诉人（原审原告、反诉被告）：孙文英，住辽宁省抚顺市。
委托代理人：鲍杰，辽宁三君律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：辽宁汉能薄膜发电有限公司，住所地：辽宁省沈阳市。
法定代表人：李东强，该公司执行董事。
委托代理人：段婧茹，该公司员工。
委托代理人：邢开宇，该公司员工。
上诉人孙文英因租赁合同纠纷一案，不服辽宁省抚顺市顺城区人民法院（2015）顺民初字第1140号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人孙文英及其委托代理人鲍杰、被上诉人辽宁汉能薄膜发电有限公司（以下简称汉能公司）的委托代理人段婧茹、邢开宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2015年8月3日，孙文英向一审法院提起诉讼称：2015年5月29日我与汉能公司签订房屋租赁合同，合同第四条约定月租金为5万元人民币，五年租金合计300万元（完税）。首期一年租金60万元，应于合同签订后七个工作日内支付，也就是在6月6日前支付完毕。补充协议约定，汉能公司于6月10日前向我支付3个月租金，我收到租金给汉能公司提供全年租金等额有效发票。孙文英于2015年6月9日提供了包含8.5万元税金的60万元的税务发票，汉能公司收到发票后应该立即支付余款，但是汉能公司一直没有给付，这期间汉能公司把两个门市进行改动装修，合并为一个门市。汉能公司只支付了15万元租金（含税费），其余45万元租金依然没有支付，严重违反了合同约定，故诉至法院要求汉能公司立即给付剩余房屋租金45万元及利息29,700.00元（一年），汉能公司按照评估报告确定的资产损失价值赔偿孙文英装修损失124,800.00元以及19组暖气片损失11,400.00元，共计136,200.00元，要求汉能公司赔偿二个月装修期的租金10万元，要求汉能公司给付一年的物业费1,217.30元、电费1,395.64元、取暖费8,054.26元，诉讼费、评估费由汉能公司承担。同意解除租赁合同。
汉能公司辩称：房屋租金同意给付至2015年7月27日前，其余不同意给付，利息不同意给付。两个月装修期的租金10万元没有合同约定，不同意给付。装修损失同意赔偿。同意给付物业费、电费、取暖费至2015年7月，7月我公司发出解除合同的通知函后没有使用该房屋，不应承担任何费用。评估是孙文英申请的，评估费应由孙文英承担。
汉能公司反诉称：2015年5月29日汉能公司与孙文英签订了房屋租赁合同及补充协议，该合同约定汉能公司承租孙文英所有的座落于抚顺市顺城区新华大街X号建工开发楼北门市A号、B号，面积为202.89平方米的门市房，租赁期限自2015年5月30日至2020年6月29日。反诉人已支付了三个月的租金15万元及押金5万元。现因客观原因导致该租赁合同目的无法实现，汉能公司依据合同中有关提前终止的约定于2015年7月14日向孙文英送达了解除合同通知函，但是钥匙孙文英又退回给我们，7月27日我方人员和物品正式全部撤离该租赁房屋。孙文英的房屋存在抵押，2011年2月23日至2021年2月23日抵押给中国邮政储蓄银行抚顺县支行，抵押时间在我们租赁期限内，属于违约行为。且租赁房屋地点客源少，租金高于市场价格。现该房屋租赁合同实际已无继续履行之可能，订立合同之初的基础亦不复存在，故提起反诉，请求判决解除汉能公司与孙文英签订的房屋租赁合同及其补充协议。孙文英赔偿汉能公司因无法拆除相应装饰装修的折价款7万元（包括购买安装空调46,413.40元、瓷砖12,786.39元、卫生间防水177.65元、水暖4,049.06元、地热14,049.94元，共计77,476.44元，折价为7万元），反诉受理费由孙文英承担。
孙文英辩称：房屋抵押发生在租赁之前，汉能公司知情，在汉能公司使用房屋期间没有发生抵押情况，且租赁之前的抵押没有影响汉能公司租赁房屋的任何事项，现孙文英已经将贷款全部偿还。同意解除合同，由于汉能公司单方违约造成合同无法继续履行，不同意赔偿无法拆除装饰装修部分的折价款。
一审法院经审理查明，2015年5月29日孙文英与汉能公司签订房屋租赁合同，约定孙文英将座落在抚顺市顺城区新华大街X号建工开发楼北门市A号、B号，面积202.89平方米的房屋租赁给汉能公司作为生产、经营场所使用。租赁期限从2015年5月30日至2020年6月29日。月租金为5万元人民币，租金的支付期限及方式为按年支付，每年5月30日支付下年房租。五年租金合计300万元含税。首期租金共计60万元，应于合同签订后七个工作日内支付。汉能公司每年支付租金前，孙文英应当向汉能公司开具等额的合法有效税务发票，否则汉能公司有权延期付款，且不承担任何责任。汉能公司在签订本合同后7日内须向孙文英支付相当于1个月房租共计5万元人民币作为押金。汉能公司负责支付出租房屋的水费、采暖费、电费、煤气费、电话费、闭路电视收视费、卫生费、物业管理费，并承担延期支付费用、违规操作等造成的违约责任；孙文英承担租赁期间的房产税、出租所得税及附加费、水电表立户费，但因汉能公司水电管理使用不善造成的损失和维修费用，由汉能公司承担。非因孙文英原因致使汉能公司逾期交付租金的，汉能公司除应及时如数补交外，还应当就应付而未付的租金按照同期同类银行贷款利率向孙文英支付利息。租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前90天书面通知对方，经双方协调一致后签订终止合同书，在终止合同书生效前，本合同仍有效。之后双方签订《房屋租赁合同》补充协议，将房屋租赁合同约定的支付方式修改为：汉能公司于6月10日前向孙文英支付3个月租金，孙文英收到租金后向汉能公司提供全年租金等额有效发票，汉能公司收到发票后，向孙文英支付年度剩余租金。合同签订后，汉能公司于2015年6月5日向孙文英账户汇款20万元（押金5万元和3个月租金15万元），孙文英于2015年6月9日向顺城区地方税务局缴纳个人所得税及房产税共计84,993.00元并开具发票。此后汉能公司进入房屋进行装修，将两个门市合并为一个门市并对房屋内部进行了改动。2015年7月14日汉能公司向孙文英邮寄解除合同通知函及房屋钥匙，但孙文英不同意解除合同，又将钥匙寄回汉能公司处。2015年7月27日汉能公司撤离租赁房屋。因双方对解除合同事项未能协商一致，孙文英于2015年7月29日将汉能公司诉至法院提出诉请如上，汉能公司以辩称理由不同意孙文英的诉讼请求并提起反诉。2015年10月20日孙文英向法院申请对房屋合并装修造成的损失价值进行评估，经抚顺市中级人民法院技术处委托，辽宁方圆资产评估事务所于2015年11月18日进行了现场勘察，孙文英、汉能公司双方均到场，勘察结束后汉能公司将房屋钥匙交还孙文英。辽宁方圆资产评估事务所于2015年12月16日作出辽方圆评报字【2015】第041号资产评估报告书，评估结论为涉案资产损失价值为124,800.00元。2016年3月7日辽宁方圆资产评估事务所作出说明，评估中第18项装饰暖气按照一组进行评估，申请人孙文英坚持屋内共20组暖气，另19组评估值为11,400.00元。
一审法院认为，孙文英与汉能公司签订的《房屋租赁合同》及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方应当按照合同的约定履行义务。庭审中汉能公司要求解除房屋租赁合同及补充协议，孙文英同意解除，法院依法解除孙文英、汉能公司双方签订的房屋租赁合同及补充协议。关于孙文英要求汉能公司立即给付剩余房屋租金45万元及利息29,700.00元一节，汉能公司作为房屋承租人，应当按照合同约定的期限及金额向孙文英支付租金，至法庭审理时该房屋虽已处于闲置状态，但租赁合同尚未解除，2015年11月18日辽宁方圆资产评估事务所对房屋装修损失进行了现场勘察，勘察结束后汉能公司将房屋钥匙交还给孙文英，孙文英接收，视为租赁房屋已返还给孙文英，房屋返还前的租金应当由汉能公司承担。据此，孙文英要求汉能公司支付所欠租金的诉讼请求法院予以支持，但主张租金的时间应当是2015年5月30日至2015年11月18日，故汉能公司应给付孙文英租金80,000.06元（50,000.00元/月×5个月+1,666.67元/天×18天=280,000.06元，已扣除汉能公司已给付的20万元）。关于逾期交付租金的利息，应按合同约定的方式计算，孙文英于2015年6月9日缴纳税款并取得发票，汉能公司未按合同约定给付剩余租金，故汉能公司应从2015年6月9日起按照同期同类银行贷款利率给付孙文英逾期交付租金的利息。关于孙文英主张汉能公司按照评估报告确定的资产损失价值赔偿装修损失一节，因汉能公司违约导致合同解除，汉能公司应承担赔偿损失的违约责任，故孙文英的诉讼请求符合法律规定，予以支持。关于孙文英要求汉能公司给付一年的物业费1,217.30元、电费1,395.64元、取暖费8,054.26元一节，合同约定租赁期间的物业费、电费、取暖费应由汉能公司承担，庭审时租赁合同尚未解除，汉能公司应给付以上费用至房屋返还孙文英之日（即2015年5月30日至2015年11月18日），故汉能公司应给付孙文英物业费568.04元（101.44元/月×5个月+3.38元/天×18天=568.04元）、电费1,010.40元（353.64元+656.76元=1010.40元）、取暖费966.60元（53.70元/天×18天=966.60元），共计2,545.04元。关于孙文英要求汉能公司赔偿二个月装修期的租金10万元的诉讼请求，于法无据，不予支持。关于汉能公司要求孙文英赔偿因无法拆除相应装饰装修的折价款7万元的诉讼请求，双方对已形成附和的装饰装修物的处理没有约定，现汉能公司违约导致合同解除，且孙文英不同意利用装饰装修残值，故汉能公司的诉讼请求不符合法律规定，不予支持。综上所述，辽宁省抚顺市顺城区人民法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款之规定，作出如下判决：一、解除孙文英与汉能公司签订的房屋租赁合同及补充协议；二、汉能公司给付孙文英租金80,000.06元及利息（自2015年6月9日起至实际给付之日止，按照同期同类银行贷款利率计算）；三、汉能公司赔偿孙文英装修损失136,200.00元；四、汉能公司给付孙文英物业费568.04元、电费1,010.40元、取暖费966.60元，共计2,545.04元；五、驳回孙文英的其他诉讼请求；六、驳回汉能公司的诉讼请求。以上款项于本判决生效后十五日内一并给付，如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费11,066.00元，减半收取5,533.00元（孙文英已交8,200.00元，退还孙文英2,667.00元），由孙文英负担2,291.00元，汉能公司负担3,242.00元。评估费5,000.00元，由汉能公司负担。反诉案件受理费775.00元，由汉能公司负担。
宣判后，孙文英不服，向本院提出上诉。上诉请求：撤销原审判决第二、四项，改判汉能公司给付孙文英房屋租金45万元及利息、物业费1,217.30元、电费1,395.64元、取暖费8,054.26元，两个月的装修期租金10万元及违约金30万元。事实及理由：双方当事人在一审法院主持下，对房屋进行现场勘察，孙文英接收房屋钥匙，不代表对房屋进行交接，故2015年11月18日不是租赁合同的解除日期。根据合同第14条约定，租赁合同至今仍有效。现汉能公司要求解除合同，但已将孙文英的房屋改变了格局，如恢复原状，还需要两个月的装修时间，这两个月的租金损失为10万元。汉能公司接受了2015年、2016年全年的增值税发票，故根据合同规定应当给付全年的剩余房屋租金45万元及全年的各项费用。另，合同第十二条第3款约定了甲方的违约责任，现在是汉能公司违约，根据对等原则，汉能公司应依此条合同约定支付六个月的租金作为违约金。
汉能公司答辩：对于孙文英二审新增加的诉请，汉能公司不同意此次一并审理或调解。因孙文英隐瞒房屋抵押事实，房屋不符合消防规定，租金明显高于市场价格，故汉能公司于2015年7月14日发出解除通知，7月27日撤场并退还钥匙。一审中，在法官的主持下由评估所交还钥匙的时间是2015年11月18日，一审判决以该日期为合同解除日期，我公司可以接受。但汉能公司认为解除合同的时间为2015年7月27日，故房屋的租金、物业费、电费、取暖费均就计算至该日。两个月装修期间的租金10万元，没有依据不同意给付。5万元保证金实际是租金抵扣的一种形式，与租金性质相同。
在二审审理过程中，汉能公司提交的新证据有：打印照片两张，证明涉案房屋已经租赁出去了，开业日期为2016年6月9日。
孙文英质证意见：我租给汉能公司两个门市，现在对外出租了一个门市。
二审查明的事实与原审相同。
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。关于合同的解除时间一节。对于汉能公司辩称租赁房屋存在抵押、消防、租金高于市场价格问题，房屋抵押在汉能公司承租该期间未产生任何实际影响到汉能公司正常经营或利益的不利情况出现；租赁房屋中是否存在消防隐患，汉能公司未提供证据予以证明，亦未有消防部门的检查处理意见佐证其主张；房屋租赁价格是双方当事人在协商一致的基础上自愿达成的；商业经济交易存在一定的风险，作为《房屋租赁合同》的一方当事人，汉能公司负有同等的诚信责任和对于其所租赁的房屋进行产权核实、房屋内部结构使用是否符合规定进行验收、交易价格横向比较确认的审慎义务或在合同成立后对于可能产生的问题本着负责的态度告知出租方并进行协商解决，现汉能公司因己方原因对于没有产生现实影响的存在或是否存在其尚不能证实以及价格原因为其辩称的不可抗力理由，单方向孙文英函告解除合同并退还钥匙，并主张以此时间为合同解除日期于法无据，本院不予采信。2015年11月18日现场勘察结束后，孙文英接收汉能公司向其交还所承租房屋的钥匙，原审法院认为视为租赁房屋已返还给孙文英，并将物业费、电费、取暖费计算至该日并无不妥，本院予以确认，对孙文英要求给付全年剩余45万元租金的诉请无法全部支持。但汉能公司无正当理由且在未尽到协商义务情况下单方面不继续履行合同，即使交还房屋钥匙，亦会对孙文英的房屋未能在合理期间另行出租造成一定的经济损失。虽孙文英在原审中未明确提出违约金的诉请，二审中双方就此未能达成一致，但孙文英在一审中提出了因汉能公司的行为应赔偿其房屋租金损失的请求，参照《房屋租赁合同》第十四条“提前终止合同：租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前90天书面通知双方，经双方协调一致后签订终止合同书，在终止合同书生效前，本合同仍有效”，结合市场经济状况和交易习惯，该合理期间以三个月为宜，故汉能公司应再行向孙文英支付三个月的房屋租金做为承担提前解除合同责任的方式，即汉能公司应给付孙文英的租金为230,000.06元（50,000.00元/月×5+1,666.67元/天×18天+50,000.00元/月×3=430,000.06元，扣除汉能公司已给付的200,000.00元）。对于两个月的装修期租金，孙文英自认还没有装修，是预期利益，该主张无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十八条之规定，判决如下：
一、维持辽宁省抚顺市顺城区人民法院（2015）顺民初字第1140号民事判决第一、三、四、六项；
二、撤销辽宁省抚顺市顺城区人民法院（2015）顺民初字第1140号民事判决第二、五项；
三、辽宁汉能薄膜发电有限公司给付孙文英租金230,000.06元及利息（自2015年6月9日起至判决给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；
四、驳回孙文英的其他诉讼请求。
以上款项于本判决生效后十五日内一次性给付，如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费11,066.00元，减半收取5,533.00元（孙文英已交8,200.00元），由孙文英负担1,937.00元，辽宁汉能薄膜发电有限公司负担3,596.00元；评估费5,000.00元，由辽宁汉能薄膜发电有限公司负担；一审反诉案件受理费775.00元，由辽宁汉能薄膜发电有限公司负担；二审案件受理费8,878.00元，由孙文英负担4,840.00元，由辽宁汉能薄膜发电有限公司负担4,038.00元。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙晓龙
审 判 员 王冬雨
代理审判员 李雪慧
二〇一六年七月二十九日
书 记 员 韩 征