重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝一中法民终字第03063号
上诉人（原审被告）刘安光。
委托代理人王昌兰，女，1955年11月13日出生，汉族。
委托代理人邹明义，女，1958年7月23日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）重庆恒悦物业管理有限公司，住所地重庆市江北区红黄路10号2707号，组织机构代码76266737-0。
法定代表人欧东，经理。
委托代理人张逊。
上诉人刘安光与被上诉人重庆恒悦物业管理有限公司（下称恒悦公司）物业服务合同纠纷一案，重庆市江北区人民法院于2013年12月17日作出（2013）江法民初字第09019号民事判决，上诉人刘安光对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理，于2014年4月8日进行了询问，上诉人刘安光及其委托代理人王昌兰、邹明义，被上诉人恒悦公司的委托代理人张逊参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：原告系资质等级为叁级的物业服务企业。2008年，原告（甲方）与被告（乙方）签订《物业服务合约》，约定为加强小区的物业管理服务，维护全体业主的合法权益，保障物业的安全与合理使用，维护小区公共秩序、创造优良环境，同意签订本临时公约，并共同遵守。该合约对业主的权利义务、业主大会和业主管理委员会、电梯使用管理公约、业主（使用人）行为道德公约等进行了约定。被告称物业服务合约上的签名不是其所签。
重庆市江北区物价局向原告发送的江北价发（2008）53号文件《重庆市江北区物价局关于玉祥门小区（二期）前期物业服务收费标准的通知》，载明：玉祥门小区（二期）前期物业服务收费标准按建筑面积计算，物业服务费（含公共设备设施日常维修养护费）住宅：0.5元／平方米·月；电梯费月票票价：张／人=10元（第三层）＋0.3元×（N－3）；次票票价：单上单下每人次0.3元，上下往返每人次0.5元；物业服务企业可根据实际情况选择一种收费方式收费；公共水电费（不含清洁绿化用水）由使用人据实分摊；物业服务企业应将物价部门监制的收费价目表及服务内容、服务标准公示在醒目位置。除本通知收费项目外，严禁自立项目和超标准收取其它任何费用。被告对此文件称之前未看到过，不认可该文件，原告所申报的东西没有公示，也没有达到。
2012年10月16日，原告（乙方）与重庆市江北区玉祥门B区业主委员会（甲方）签订《物业服务合同》，约定：甲方委托乙方对江北区玉祥门B区实施物业管理；委托管理事项：房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理；房屋建筑本体共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务；本物业规划红线内属物业管理范围内的市政公用设施的维修、养护和管理；本物业规划红线内的属配套服务设施的维修、养护和管理；公共环境的清洁卫生、垃圾的收集、清运；配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等安保工作；小区文化娱乐活动；物业及物业管理档案、资料；法规和政策规定由物业管理公司管理和其他事项。合同期限为三年，自2012年1月1日起至2014年12月31日止；按政府指导价的标准向业主（住用户）收取，即每月每平方米建筑面积0.9元，公共能源费6元／月·户；2012年1－12月优惠2个月物管费；2012年12月31日前完成整改方案，验收基本合格后，2013年1月份开始，每年优惠1个月物管费。对于欠交管理服务费的行为，我们将采取管理公约中规定的合理措施予以催缴，必要时采用法律手段作为催缴并承担违约金、滞纳金等措施。该合同还对双方的权利义务、管理目标、违约责任等进行了约定。被告对物业服务合同不认可，认为没有公示，不清楚此事，对合同内容也不清楚。
被告于2008年入住该小区，系该小区的业主；所购房屋的建筑面积为84.11平方米。2010年11月22日，被告将房屋过户给了刘毅。被告从2009年1月起未缴纳物业服务费及公摊费。原告陈述该小区公摊费按6元／月·户收取。
庭审中，原告举示了《玉祥门小区前期物业服务合同》（复印件），载明：重庆海潮物业发展有限公司（甲方）选聘原告（乙方）对玉祥门小区安置房（二期）实施前期物业管理服务；物业服务费用住宅0.8元／月·平方米（含电梯费）（该收费标准由物价局核定，乙方与江溉片区拆迁指挥部协调并达成一致）；业主向乙方交纳物业服务费后，乙方按本合同约定的服务内容和标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担；共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主或物业使用人分摊计收；业主应于接房之日起交纳物业服务费用或物业服务资金；物业服务费用或者物业服务资金按月交纳，业主或物业使用人应在每月5－15日内履行交纳义务；本合同期限为叁年；合同期未满或业主委员会依法与选聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止；甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费和其他应交费用的，每日按应交纳费用总额千分之叁的标准向乙方支付违约金。该合同还对物业服务事项、双方的权利义务、违约责任等进行了约定。拟证实原告作为前期物业服务企业入住该小区的经过。被告质证称，该证据为复印件，对其真实性不予认可；另合同上没有落款时间，且约定的服务期限也没有起止期限；合同中约定的收费标准为0.8元还包含电梯费，无物价局核准的依据。被告陈述，从2008年接房后，小区的物业服务企业就是原告。
庭审中，原告举示了交房流程表、交款通知单、工程维修记录、保安门岗及巡逻记录、投诉记录、包裹代收记录、渝地房函（2000）144号文件，拟证实在被告接房时，物业收费标准是贴在收费那里的；原告向被告催收过物业服务费、公摊费；原告履行了物业服务义务，保安只是维护公共区域的协助服务。被告质证称，交房流程表中的签名确实为被告所签，但当时写的时候表上是空白的；偶尔收到过交款通知单；对其余证据认为原告作为小区物业服务企业，五年肯定做了一小部分事情，但是有大部分工作没有做；原告对专有部分进行了一些维修，但是收取了费用，且该收费不合理，没有依据，维修工服务态度不好；对投诉记录不认可，被告反映的许多问题原告未解决；对保安门岗及巡逻记录，巡查只是走形式，保安有时长时间不巡查，有时保安巡查一次就把全天的全部签完，巡查签到不真实。另原告举示的维修记录中只有2009年、2010年的记录，不能证实原告尽到了物业服务的义务；对文件不予认可，认为与现行的物业管理条例等有冲突。
庭审中，被告举示了原告收取该小区其他业主的物业服务费收据、照片、视频，拟证实原告的收费标准不统一，乱收费；另小区保安人员未经过培训，也没有取得上岗证，保安没有按时巡逻，安保措施不到位；小区绿化不好、环境卫生差；另单元门口的灯长期裸露，很危险；小区消防通道安全出口的灯很多不亮，有些防火门是坏的；小区车库给他人做库房使用，保管的酒等物品；原告服务质量差。原告质证称对收据是针对该业主实际情况一次性缴纳一定时间的物业费所给予的优惠；照片、视频不真实，绿化地带不是每天都清扫，树叶是多了的时候再清扫，照片以点带面，未反映全貌，不合事实；消防通道的灯确实有些不亮，我们正在维修；照片反映不出来保安的情况。另保安在凌晨两点之后也有需要休息的情况。对单元门口的路灯确实有没有安装灯罩的问题，是因为有些灯罩坏了，买不到合适的进行安装。关于小区的车库问题，车库是属于开发商的，只是委托我们管理，我们只管理里面的公共部分。对于消防支队检查的事情确实存在，要求限期整改，有100多个应急灯失效不亮了，我们对其全部进行了更换，现在可能有部分又出了问题。
原告恒悦公司诉称：被告系玉祥门二期×××××××业主，房产（建筑面积：84.09平方米）。原告与重庆海潮物业发展有限公司于2007年6月5日签订了《玉祥门安置小区物业管理委托合同》；并于2008年6月17日与被告签署《物业服务合约》，约定原告向玉祥门安置小区业主提供物业管理服务。此后，原告按照《物业服务合约》约定及相关法律规定，一直依法对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务，履行了自己应尽的义务。根据重庆市江北物价局给原告批复的《重庆市江北区物价局关于玉祥门小区（二期）前期物业服务收费标准的通知》江北价发（2008）53号文件，按建筑面积每平方米0.5元收取物管费和渝价（2004年）778号文件规定收取公摊费。直到2012年10月。原告于2012年10月又与玉祥门（二期）业主委员会签订了《物业委托服务合同》，被告自2008年6月接房后一直缴纳物业服务费至2008年12月，从2009年1月1日至2013年9月30日无端不缴纳物业服务费，共拖欠应缴纳的物业服务费及公摊费（每月6元）分别为4332元和342元，截止2013年9月30日，被告依法应缴纳的滞纳金11943.05元，另根据与业委会签订的物业服务合同约定，2012年优惠2个月的物业服务费，现被告累计费用共达16465.05元。我方多次以电话、贴催款通知等形式向被告催交物业管理费，被告未予理睬。为维护原告的合法权益，故起诉请求：1、判令被告向原告支付2009年1月至2013年9月拖欠的物业管理费人民币4332元、公摊费342元、滞纳金11943.05元；共计16617元，优惠152元，实欠16465.05元；2、本案诉讼费由被告承担。
被告刘安光辩称：我是从2009年1月开始没交的；原告提供物业服务，应保障业主的安全；原告的安全保卫工作做的不好，小区保安没有尽职，小区有被盗的情况；原告按照每平方米0.9元收费无依据，收取滞纳金不合理，滞纳金条款是霸王条款，且如何计算的不清楚，被告不应收取滞纳金，另原告也无权限收取滞纳金。原告从来未公示收费标准等情况。原告的工作人员有无上岗证也不清楚。对于共用设备运行产生的公摊费，根据规定应由业主或物业使用人分摊，原告向被告收取公摊费符合物业服务合同约定。如果应承担滞纳金，双方约定的标准也过高，请求法院调整。另被告已于两年前将房屋过户给了他人，现被告未居住在该房屋。
一审法院认为，原告与被告所在小区的建设单位签订了前期物业服务合同，之后又与该小区的业主委员会签订了物业服务合同，且被告亦陈述2008年接房时小区的物业服务企业就是原告，原告系该小区的物业服务企业。被告于2010年11月22日将该房屋过户给了他人，故被告于2008年接房后至2010年11月21日期间系该小区的业主，根据物业管理条例的规定，被告应受前期物业服务合同及物业服务合同的约束，其接受了原告提供的物业服务，双方物业服务关系成立，被告就负有缴纳此期间物业服务费及公摊费的义务。庭审中，被告不认可原告举示的前期物业服务合同、物业服务合同及重庆市江北区物价局的文件，但上述证据能相互印证，形成证据锁链，且被告无证据予以反驳，故对被告的该辩解意见，不予采信。庭审中，被告举示了照片、视频等证据，以表明原告在物业服务中服务质量差、管理混乱、存在安全隐患等情况。该院认为，被告举示的证据仅能证明原告在物业服务过程中存在不足之处、提供的物业服务存在瑕疵，属于原告需改进和完善工作的方面，不能证明物业服务瑕疵的量积累达到了少交或拒交物业服务费的程度。另如果物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定的或法律、法规规定以及相关行业规范确定的义务，相关权利人可请求物业服务企业承担违约责任，但不能以此作为拒缴物业服务费的理由。对于共用设备运行产生的公摊费，根据规定应由业主或物业使用人分摊，原告向被告收取公摊费符合物业服务合同约定。对被告的辩解意见，不予支持。根据前期物业服务合同及物价局文件规定，被告于2012年1月1日前每月应缴纳的物业服务费标准为住宅0.8元／月·平方米（含电梯费），即每月67元，公摊费每月6元。原告在2012年1月1日前按0.9元／月·平方米（含电梯费）收取物业服务费无依据，不予主张。故被告应向原告支付2009年1月至2010年11月21日期间未缴纳的物业服务费共计1521元（67元／月×22个月零21天），公摊费为136元（6元／月×22个月零21天）。原告超过此部分的诉讼请求，不予支持。关于滞纳金的问题。原告主张向被告催收过欠费，但原告未举示充分的证据证实向被告催收过欠费，故对原告要求滞纳金的主张不予支持。
一审法院根据《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，判决：一、刘安光于本判决书生效之日起五日内支付重庆恒悦物业管理有限公司2009年1月至2010年11月21日期间的物业服务费共计1521元。二、刘安光于本判决书生效之日起五日内支付重庆恒悦物业管理有限公司2009年1月至2010年11月21日期间的公摊费共计136元。三、驳回重庆恒悦物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取106元，由重庆恒悦物业管理有限公司负担81元，刘安光负担25元（此款已由重庆恒悦物业管理有限公司向一审法院预缴，刘安光于本判决生效之日起五日内支付给重庆恒悦物业管理有限公司）。
宣判后，刘安光不服一审判决，向本院上诉，上诉称：1、一审法院两次开庭，由于恒悦公司提供证据复印件，致审理程序没有完结，审理程序错误；2、基于前述原因，导致我未能提出诉讼时效抗辩，恒悦公司的诉请超过诉讼时效期间，不应主张；3、恒悦公司所举证据不能证明物业服务合同的相关内容，其工作人员不具备从业资格，其物业服务行为存在严重违约，应在原收费标准上降低30%收费；4、恒悦公司与业主签订的《物业服务合约》无效，2012年与业委会签订的《物业服务合同》也无效。请求：撤销一审判决，依法重新审理。
被上诉人恒悦公司答辩称：我公司履行了物业服务义务，小区业主应当缴纳服业服务相关费用。一审判决正确。
经审查，一审法院判决认定的事实和证据属实，本院予以确认。
本院认为，恒悦公司与刘安光所在小区的建设单位重庆海潮物业发展有限公司签订了前期物业服务合同，2012年又与该小区的业主委员会签订了物业服务合同，恒悦公司为该小区进行了物业服务，作为小区业主应当支付物业服务相关费用。刘安光于2008年接房后至2010年11月21日期间系该小区的业主，其在此期间所欠的物业服务费及公摊费，应当支付给恒悦公司。由于恒悦公司提供的物业服务存在瑕疵，且在审理中所举证据不能证明其向刘安光催收过欠费，故一审判决未主张恒悦公司要求给付滞纳金的诉讼请求，处理正确。
关于刘安光上诉称由于恒悦公司所举证据系复印件故一审开庭审理程序违法、并提出诉讼时效抗辩的意见。经审查，一审法院经过开庭审理，审理程序合法，虽然恒悦公司所举证据系复印件，但其所举示的证据能够互相印证，足以证明其所称待证事实，一审法院对其举示的证据予以确认并作出判决，符合法律规定。刘安光在一审中未提出诉讼时效抗辩，其在二审中提出，不予支持。
关于刘安光上诉称恒悦公司物业服务严重违约，应当减少缴纳物业服务费的意见。恒悦公司在物业服务过程中确实存在不足之处、提供的物业服务存在瑕疵，其在物业服务中需与小区业主加强沟通，改进和完善物业服务，取得小区业主的理解和支持。但本案刘安光所举证据不能证明恒悦公司提供的物业服务存在严重违约行为，不足以成为其少交或拒交物业服务费的正当理由。对刘安光的该上诉意见，不予采纳。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，上诉人刘安光的上诉理由不成立，本院对其上诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人刘安光负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗登文
代理审判员 刘 静
代理审判员 王 兵
二〇一四年四月三十日
书 记 员 梁 麟