浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙03民终5591号
上诉人（原审被告）：王丙超，男，1966年7月30日出生，汉族，住乐清市。
上诉人（原审被告）：刘春云，女，1968年2月28日出生，汉族，住乐清市。
委托诉讼代理人：黄向涛，浙江联英（乐清）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：章仁德，男，1963年8月19日出生，汉族，住乐清市。
委托诉讼代理人：赵元元、管露丝，浙江航英律师事务所律师。
上诉人王丙超、刘春云因与被上诉人章仁德房屋买卖合同纠纷一案，不服乐清市人民法院（2017）浙0382民初9071号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
王丙超、刘春云上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：被上诉人违约在先，在其完全履行合同义务前，上诉人无需支付购房款。被上诉人将登记在魏方众名下占地面积59.56平方米、建筑面积239平方米的原产权证交由上诉人，即俗称的“原证原卖”，且双方在订立合同时均意思表示为239平方米，而非208.89平方米。按双方交易单价3000元/平方米计算，面积239平方米总价款为717000元。原房屋建成时，涉案房屋与东首相邻的房屋并没有隔墙隔开，属联建房屋，中间墙体系后来砌成，这与补办的工程规划许可证记载的建筑面积、占地面积，以及房屋外观与原产权证登记内容一致。一审判决将东首突出部分相对应的面积予以分割排除，是错误的。上诉人于2014年1月16日办理的190251、19××52号权证，并非房屋买卖合同指向的房屋面积，合同指向的房屋应与133390号权证登记面积相同。欠据约定“登发到本人的房地产权证时即付清”，应指房产证和土地证全部转移登记完毕，现被上诉人并未完全履行合同约定面积239平方米的房屋过户登记，且土地面积59.56平方米至今未过户登记，故其无权请求支付购房余款。此外，涉案款项自2014年1月至今已超过三年，被上诉人起诉已过法定诉讼时效。因此，一审判决错误，请求二审依法改判。
章仁德辩称：协议书明确约定出卖的是西首一间房屋，即双方是间数和层数计价买卖，并非按面积计价，协议中也没有单价3000元/平方米的表述。被上诉人在订立协议时从未�诺房屋面积为239平方米，交付原产权证，并不意味着“原证原卖”。正是因为原产权证中的土地面积为反“7”字型，所以协议明确约定“东至邻户共墙（直线共墙）”；并且，2014年1月16日，上诉人办理房屋权属证书时，经相关部门丈量后，登记的面积为208.89平方米，并经上诉人确认后领取权属证书。因此，上诉人主张按建筑面积239平方米、占地面积59.56平方米履行房屋买卖协议，没有任何事实根据。上诉人取得房产证后，在办理土地证书条件已经具备的情况下，拒不办理土地权属过户，经多次催告后，被上诉人于2017年6月9日发函催告于2017年7月9日前办理，但其仍置之不理，恶意阻碍条件成就，故本案诉讼并未超过时效期间。
章仁德向一审法院起诉请求：王丙超、刘春云支付购房款117000元。
一审法院认定事实：2010年2月12日，魏方林与章仁德签订《房地产买卖协议书》，约定将坐落于乐清市城东街道后所村长青巷5号的贰间四层半楼房等出售给章仁德，土地使用权人分别登记为魏方众、魏方林（集体土地使用证号分别为乐政集用（2004）第42-175、176号），形状为“”型，西（左）边土地使用权人为魏方众，占地面积为59.56平方米，东（右）边土地使用权人为魏方林，占地面积为41.96平方米。魏方众、魏方林等人还办理了委托章仁德办理房地产过户手续等的公证书。2012年6月25日，乐清市城东街道后所村长青巷5号的四层半房屋中的靠西首间经登记，建筑面积为239平方米。2013年12月30日，上述房屋重新进行了登记，登记所有人为魏方众、马阿芬的房屋所有权证（温房权证乐清市字第××号、第××号）记载，建筑面积为208.89平方米。
2013年7月25日，章仁德与王丙超、刘春云签订一份《协议书》，约定章仁德将�落于乐清市城东街道后所村长青巷5号靠西首间四层楼房壹间出卖给王丙超、刘春云，四至为东至邻户共墙（直线共墙），南至立围墙外峰，西至邻户共墙，北至檐水地，价款为717000元。付款方式为协议签订当日支付定金5万元，2013年8月25日前支付55万元，余款117000元待办毕产权过户，并登发到王丙超、刘春云的房产权证后即付清。
协议签订后，王丙超、刘春云支付了定金5万元。2013年8月23日，支付了55万元购房款。同日，章仁德出具一份《房屋卖契》，该卖契记载的出售房屋的四至与《协议书》约定一致。同日，王丙超向章仁德出具欠据一份，承诺尚欠的购房款117000元待办毕乐清市城东街道后所村长青巷5号靠西首间的产权过户手续，“并登发到本人的房地产权证时付清”。
2014年1月5日，章仁德作为魏方众、马阿芬的代理人与王丙超、刘春云签订《房屋卖契》，约定将坐落于乐清市城东街道后所村一间四层楼房出售给王丙超、刘春云，建筑面积为208.89平方米，并办理了房屋所有权过户手续。王丙超、刘春云于2014年1月16日登记了房屋所有权证（温房权证乐清市字第××号、第××号），建筑面积登记为208.89平方米。
期间，双方对出售房屋的建筑面积、占地面积存在争议，王丙超、刘春云未能办理土地使用权过户登记手续。2017年6月9日，章仁德向其发送律师函，要求在2017年7月8日前办理土地使用权过户手续，王丙超、刘春云于2017年6月12日签收了律师函，但至今未办理土地使用权过户手续，也未支付购房款余款117000元。
一审法院认为：章仁德与王丙超、刘春云签订的《协议书》、《房屋卖契》，均系双方真实意思表示，不违反法律、法规规定，合法有效，双方应当依照约定履行。后王丙超、�春云也是依《协议书》约定的付款方式支付了两次款项共计60万元。《协议书》和《房屋卖契》均约定，章仁德将坐落于乐清市城东街道后所村长青巷5号靠西首间四层楼房壹间出卖给王丙超、刘春云，四至为东至邻户共墙（直线共墙）。根据字面理解，王丙超、刘春云购买的房屋与东面房屋（现登记所有人为赵典富、冯仙芽）系以两间房屋的中间共墙为界，并不包括该“”型房屋位于房屋东首的凸出部分。因此，《协议书》约定出售的房屋就是王丙超、刘春云目前持有的温房权证乐清市字第××号、第××号房屋所有权证所登记的房屋及其占用土地。王丙超、刘春云认为，当时是指直线砌墙，其所购买的房屋应以签订《协议书》时移交的集体土地使用证登记的土地（占地面积59.56平方米，建筑面积239平方米）上的房屋为准，与双方在《协议书》、《房屋卖契》中约定�容不符；并且，王丙超、刘春云办理房屋所有权证时所登记房屋建筑面积为208.89平方米，也未包括其所称的“”型位于房屋东首的凸出部分，同时，王丙超、刘春云提供的房屋卖契（修改稿）也均记载建筑面积为208.89平方米，故其该辩称主张，依据不足，不予采信。王丙超、刘春云主张章仁德在签订《协议书》时承诺出售房屋建筑面积为239平方米，如未达到应给予补偿，但未能提供证据予以证实，故不予采信。章仁德要求支付购房款中的余款117000元，王丙超、刘春云认为尚未办理土地使用权过户手续，付款条件尚未成就。一审法院认为，双方约定办毕产权过户并登发到王丙超、刘春云的房产权证后即付清购房款余款117000元，属附条件的民事法律行为。王丙超、刘春云已于2014年1月16日取得了涉案房屋所有权证，但经章仁德发函催告后仍不办理土地使用权过户手续，�故意阻止支付剩余购房款的条件成就，应视为条件已成就。因此，王丙超、刘春云应及时支付购房款117000元。王丙超、刘春云认为起诉超过诉讼时效，理由不足，不予采信。
综上，章仁德的诉讼请求，有事实和法律依据，予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十八条、第一百五十九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百五十九条、第一百六十一条之规定，判决：王丙超、刘春云于本判决生效之日起十五日内支付章仁德117000元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2640元，减半收取1320元，由王丙超、刘春云负担。
二审中，双方当事人均没有提供新的证据。
经审理，本院对原判认定的事实均予以认定。另认定，2013年9月5日，章仁德与赵典富、冯仙芽订立协议书约定，章仁德将其坐落于城东街道后所村长青巷5号（靠东首间）肆层半（连夹层）楼房一间连前道坦出卖给赵典富、冯仙芽，四至为：东首靠南段共墙，北靠段自立墙，南至他人屋墙脚，西共墙，众墙中心线平直为界，北首自有檐水地，总价款71万元。2014年5月7日，赵典富、冯仙芽办理房屋转移登记，温房权证乐清市字第××号、第××号记载房屋建筑面积为217.68平方米。
本院认为，双方于2013年7月25日订立的房屋买卖协议书合法有效。现双方因房屋建筑面积的履行内容发生争议，应当结合协议书内容、房屋结构以及权属登记等方面综合判定。
首先，从协议书文义上看，本案协议书仅约定交易总价，并未约定房屋建筑面积与单价，且对�易房屋标的物性状表述为西首一间以及四至范围。因此，确定双方争议内容时应当以合同文义为首要标准。协议书约定东至邻户共墙（直线共墙），在文义上明确表述为“直线共墙”。该协议书有关“东至”界限的表述，与赵典富买卖协议书有关“西共墙，众墙中心线平直为界，北首自有檐水地”的表述完全吻合。若将王丙超、刘春云的协议书理解为反“7”字型房屋，赵典富买受的房屋北首便无“自有檐水地”。足见，两份协议书有关房屋四至的表述并不矛盾。而在农房买卖传统习惯中，房屋四至是确定房屋权利边界的重要依据，司法实践中亦应予以尊重。
其次，从原房屋结构上看，涉案房屋原所有权人为魏方众，赵典富房屋的原所有权人为魏方林，两房屋为相邻共墙的联建房屋。虽然魏方众的原土地使用权证记载的土地呈反“7”字型，面积为59.56平�米，但其与魏方林共同建房时，楼上房屋结构与面积均一致，即建筑面积和户型并非反“7”字型。可见，两房屋隔开后分别出售，并不影响原房屋建筑结构与使用功能。同时，从章仁德与赵典富协议约定的售房价款来看，两房售价基本一致，这也可推断订立卖房协议书时两房面积均等的立约意思。
第三，从合同履行情况上看，2013年12月30日，房屋产权部门登记的魏方众房产证（温房权证乐清市字第××号）记载的房屋建筑面积为208.89平方米。2014年1月5日，王丙超、刘春云与章仁德签订的房屋卖契约定的房屋建筑面积亦为208.89平方米；并且，此后王丙超、刘春云于2014年1月16日领取了房屋所有权证（温房权证乐清市字第××、19××52号），登记建筑面积亦为208.89平方米。房屋权属证书作为不动产物权转移的重要凭证，表明了房屋受让人对不动产转让协议内容在�权法上的认可。上述行为，应当视为王丙超、刘春云接受履行房屋买卖协议。
协议书订立前，章仁德虽将原产权人魏方众的房产证交由王丙超、刘春云，确实足以让其误以为转让房屋建筑面积为239平方米，但鉴于协议书约定内容及房屋结构与原产权证记载内容不一致，且王丙超、刘春云事后已同意接受履行协议，故其主张章仁德尚未完全履行协议内容的上诉理由不成立。至于订立协议时，章仁德是否承诺房屋建筑面积为239平方米，以及事后是否承诺补偿面积差价款，尚无相应证据予以印证，故对王丙超、刘春云的该主张亦不予采信。
王丙超、刘春云于2014年1月6日办理取得房屋权属证书后，双方因房屋建筑面积发生争议，并经多次协商未成。协议书及欠据约定“登发到本人房地产权证时即付清”，为附条件民事法律行为。虽然，土地使用权尚未�理转移登记，但是王丙超、刘春云办理房产证三年后不办理土地使用权转移登记，并经章仁德催告后，仍不办理，故一审判决认定其行为构成阻碍条件成就，并判决其履行支付购房款义务，于法有据。但是，需要指出的是，在房地产买卖合同法律关系中，出卖人负有协助办理权属转移登记的法定义务，若确因法定事由导致土地使用权无法转移登记的，买受人仍有权依照合同法相关规定以及协议书约定，请求出卖人承担违约责任。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。王丙超、刘春云的上诉理由与请求不成立，本院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2640元，由上诉人王丙超、刘春云负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨宗波
审 判 员 余 萌
审 判 员 刘宏杰
二〇一八年二月××日
法官助理 姜岳良
书 记 员 徐彬妮