广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0604民初第7502号
原告（反诉被告）：李阳传，男，汉族，1977年12月18日出生，住广东省英德市。
委托诉讼代理人：袁雄飞、卢剑龙，分别系广东熊何律师事务所律师、实习律师
被告（反诉原告）：梁淑妹，女，汉族，1974年2月23日出生，住广东省佛山市南海区。
原告李阳传与被告梁淑妹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月29日立案受理后，被告在答辩期内向本院提起反诉，本院依法予以受理并与本诉合并审理。本案依法适用简易程序，由审判员谢燕贞独任审判，于2016年9月21日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人袁雄飞、卢剑龙、被告梁淑妹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：一、判令解除双方的租赁协议，被告向原告双倍返还保证金12000元；二、判令被告向原告退还38000元定金；三、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年3月25日，被告与第三人（房屋出租人）签订了书面《房屋租赁合约》，双方约定第三人将坐落于禅城区张槎街道西街新村1号的铺位出租给被告，租期为2015年4月1日至2016年5月30日，后被告用于经营面包店。2015年12月份，原告为承租一铺面用于经营“沙县小吃店”，与被告协商涉案铺面的出租事宜，在被告承诺其与第三人的租赁期届满能续签的情况下，原告与被告于2015年12月31日在被告与第三人签订的《房屋租赁合约》上手写签订了书面转租协议，并口头约定租期为3年，其中书面协议约定被告将涉案铺位的一半面积转租给原告，原告向被告支付了6000元的保证金、38000元的定金。转租协议签订后原告如数支付了以上的款项，被告也交付了商铺，后原告向张槎街道行政服务中心提交“沙县小吃店”《食品经营许可证》的申请。2016年6月1日，第三人以其与被告的租期届满为由要求原告搬离涉案商铺，原告迫于无奈搬离涉案商铺。综上，被告的违约行为导致原告无法实现租赁该商铺用于经营沙县小吃店的目的，造成原告较大的经济损失，原告曾多次欲与被告协商退还款项事宜，但均联系未果。故原告为维护自身合法权益，诉至法院。
被告辩称，原告违约在先，合同期间原告2016年4月30日前没有缴纳2016年5月的租金，所以保证金被涉案物业的业主即案外人刘润金没收了；原告不按时缴纳2016年5月的租金，已经构成违约；38000元不是定金，而是买卖双方确认的转让费。其他意见与被告的反诉事实理由意见一致。
被告向本院提出反诉请求：一、驳回原告第一项诉讼请求；二、确认原告与被告的租赁协议终止，没收原告所交保证金6000元；三、驳回原告第二项诉讼请求。事实和理由：2015年3月15日，被告与第三人（房屋出租人）签订了书面《房屋租赁合约》，约定第三人将座落于禅城区张槎街道西街新村1号之一的铺位出租给被告，被告是用50000元转让费从上一租户手上转让回来，租期为2015年4月1日至2016年5月30日，转租回来后被告用于经营馍锅食品店。半年后，因生意不景，无法维持经营下去，只能与第三人商讨，将铺位转租出去，第三人口头同意了，并提出要求被告继续代其收取租金即可转租。所以，在原告详细知晓合同细节的情况下，认同以上条款，2015年12月23日被告与原告才在原合同的复印件上加签转租合约，并于2015年12月30日将涉案铺位交付原告使用，同时分别开具了6000元作为租赁保证金及3800元租铺转让费的收据，以上单据及被告各执1份，原告所说的口头约定租期为3年是不成立，没有依据。2016年4月10日，被告接到原告的电话，向被告提出协助注销馍锅食品店的营业执照，注销后其才能在张槎街道西街新村1号铺之一的铺址申领营业执照，被告同意并于2016年4月11日向佛山市禅城区市场监督管理局申请注销佛山市禅城区馍锅食品店的《个体工商营业执照》，并于2016年4月15日通知原告注销手续已办好。2016年4月25日被告收到原告的通知要求第三人提供出租房屋使用证明时，被告告知原告为何要拖到合约期还剩一个月才办营业执照，太短的租期是不接受办理，原告自己拖延了办证的最佳期，却无理要求被告退回转让费及租赁使用保证金，还到东鄱××委调解，但第三人因工作在外边没有到现场，只有被告一直陪原告在村委等调解，后来回到原告商铺，原告报警处理，警察告知原告系民事纠纷，请原告通过法律起诉来解决。原告不但没有听警察的劝告，还变本加厉对被告作出了人身恐吓。后第三人于2016年5月29日在其铺前贴了“合同期约已到，请租铺人按期交回铺就退回的所收的租赁使用保证金，如逾期到6月2日还未交铺就没收保证金”的交铺通知，被告致电通知原告要求如期交出钥匙，原告称不会交铺，要求被告自己剪锁，后剪锁交铺时，原告却带来一帮黑社会的人恐吓被告说“如不退回转让费的，小心你的人生安全。”，于是第三人报警处理，治安队到场那帮黑社会人员才离开现场，原告还未肯收手，过了半时又报假警，称铺内有现金二千多元的零钱不见了，是被告偷所偷。至2016年6月2日17时40分，张槎派出所说三方一起回派出所解决，直至2016年6月3日凌晨的2:00时，陈权才让被告在等候室等候录口供，录完口供，陈所长告知被告，已查实被告没有偷过钱，在笔录上签个名即可离开。被告要求看清楚才签名，陈所长称“不用看的，与你说的一样，无事签个就可以离开了”。综上，原告没有交2016年5月份租金，其违约在先，第三人要没收其交的保证金并终止合约的事实，原告多次浪费警力，报假案，多次对被告种种恐吓和伤害，因此恳请贵院查明事实的真相，还被告人一个清白。
原告针对被告反诉的答辩意见与原告的起诉状的事实理由意见一致。
本院经审理查明：2015年3月25日，案外人刘润金（出租人、甲方）与被告梁淑妹（承租人、乙方）签订《房屋租赁合约》，主要约定：“（一）、甲方将座落于西街新村1号铺位租给乙方作经商使用。（二）租期从2015年4月1日起，至2016年5月30日止。……（五）未经甲方书面同意，乙方不得私自转租或借租给他人使用，也不得改变使用性质，不得拆凿墙体、地面和天花。如在甲方书面同意的情况下作的拆改，有损坏的，于租赁期满前必须修复。”案外人刘润金与被告均在合同落款处签名捺印确认。2015年12月23日，被告（出租人、甲方）与原告（承租人、乙方）在《房屋租赁合约》落款下方空白处手写约定：“出租之一铺每月租金2000元，在前一个月的30号前交清。签合约时，乙方交6000元，作租赁保证金，保证金不作租金。乙方违约，保证金归甲方；甲方违约，则赔偿保证金的两倍给乙方。今天先收1万元定金在2015年12月30号之前要交28000元尾数（过期失效）。”原告与被告均在上述约定内容下方签名确认并写上电话及日期。
2015年12月30日，被告分别出具收据，确认收到原告承租涉案西街新村1号铺之一的租赁保证金6000元及转让费38000元。
2016年6月2日，被告出具《声明协议》，主要内容为：“本人：梁淑妹于2015年3月25日向房东刘润金女士签租赁合同位于张槎东鄱西街新村1号的铺位到2016年5月30日已到期，双方不再续约，并在2016年6月2日完成铺位交接手续，双方之前所签合同一律作废。”。
另查明，2015年4月2日，佛山市禅城区张槎街道东鄱股份合作经济联合社出具《证明》，主要内容为：“位于佛山市禅城区张槎街道东鄱小学路西街新村1号铺之一铺的经营场所，共有建筑面积45平方米，同意刘润金转租给梁淑妹作经营场所使用，有效时间2015年3月25日至2016年5月30日。
还查明，佛山市禅城区食品药品监督管理局分别于2016年3月30日、2016年4月13日向“沙县小吃店”发出《食品经营许可证》办证通知书。2016年4月15日，佛山市禅城区市场监督管理局向被告梁淑妹发放核准个体工商户注销登记通知书，对被告经营的“佛山市禅城区馍锅食品店”的注销登记予以核准。
为查明案件事实，本院依职权向佛山市规划城建档案馆发函询问涉案位于佛山市禅城区张槎街道东鄱小学路西街新村1号房屋有无相关报建手续及产权证明，佛山市规划城建档案馆于2016年9月26日复函无法查到涉案房屋的相关材料。
以上事实有原告提交的原告身份证复印件、被告人口信息查询表复印件、《房屋租赁合约》、《食品经营许可证》办证告知书、声明协议及收据1张，被告提交的《房屋租赁合约》、收据2张、《证明》、《核准个体工商户注销登记通知书》、《住所（经营场所）使用证明》及地宗图复印件以及本院依职权向佛山市规划城建档案馆调取的《复函》、《房地产登记信息查询结果》为证。
诉讼中，原告陈述：原告只是承租涉案铺位的一部分，另外一部份由他人使用；签订合约之前，被告口头承诺可以出租给原告3年，但是当时被告与案外人刘润金的租期2016年5月30日到期，被告称要与案外人刘润金沟通才能决定能否出租，转让协议签订当天被告告知原告已经与案外人刘润金沟通可续租，并要求需要交纳38000元作为定金之用；签订转让协议时被告没有告知是代刘润金出租涉案铺位，转让协议也是原告与被告签订的，原告一直认为原告是向被告承租涉案铺位；原告于2016年6月3日被赶出涉案商铺，涉案铺位的物品也已经搬走。
诉讼中，被告陈述：涉案商铺的产权属于村委会，刘润金向村委会承租涉案商铺，被告跟刘润金承租了45平方米，大概三分之二的铺位面积30平方米转租给原告使用，并未与原告约定3年租期，根据现有市场经营规律，铺位转让都会收取转让费，当时被告也是从上一手租户转手涉案铺位，并且交了50000元的转让费。原告交给被告的38000元仅仅是转让费，并不包括铺位内的装修或物品折价，因为原告当时资金不足以一次性缴纳38000元，所以在合同上写明已交的10000元为定金，之后原告于被告交付商铺给原告当天2015年12月30日补交了余下28000元，被告则出具收据，注明该38000元是转让费；当时被告与刘润金沟通转让事宜，刘润金表示若被告代为收取每月租金直至被告与刘润金的合约期满，则同意被告将涉案铺位转让出去。后被告以自己的名义与原告签订转让协议，并代刘润金收取租金，被告认为涉案铺位的出租方与承租方为刘润金与原告，被告只是代收租金，已经实际退出涉案铺位的租赁关系；刘润金只是口头委托被告代收租金，没有书面证据；被告于2016年6月2日完成了涉案商铺的铺位交接，当时原告的主要物品已经搬走，剩下散落垃圾未清理；原告所交保证金6000元因拖欠2016年5月租金而被涉案物业的业主即案外人刘润金没收了。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。关于原告与被告于2015年12月23日签订的租赁协议效力问题，依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，或出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同均系无效。据本院上述查明的事实可知涉案铺位没有相关报建手续，故原告与被告于2015年12月23日签订的租赁协议属无效协议。协议无效且被告当庭确认收取的转让费仅为承租商铺的转让费，并不包括涉案铺位内的装修或物品的折价款，因此，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，被告应向原告返还被告交纳的租赁保证金6000元及转让费38000元，被告反诉诉请没收保证金6000元于法无据，本院不予支持。被告虽抗辩提出系案外人刘润金口头委托其代为出租涉案铺位并收取租金等费用，本案合同相对方应为原告与案外人刘润金，且保证金6000元已被案外人刘润金没收的意见，但原告对此并不确认，且被告亦未提供有效的证据予以证实，因此，被告该抗辩意见缺乏依据，本院不予采纳。因合同无效，原告诉请双倍返还保证金，于法无据，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一款的规定，判决如下：
一、确认原告李阳传与被告梁淑妹就位于佛山市禅城区张槎街道东鄱小学路西街新村1号铺位之一于2015年12月23日签订的租赁协议无效；
二、被告梁淑妹应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告李阳传返还租赁保证金6000元及转让费38000元；
三、驳回原告李阳传的其他诉讼请求；
四、驳回被告梁淑妹的反诉请求。
如果被告梁淑妹未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序，本诉受理费525元，反诉受理费25元，合计550元，由被告梁淑妹负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 谢燕贞
二〇一六年十月十四日
书记员 李树欣
附件：引用法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十二条第（五）项有下列情形之一的，合同无效：
......
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条第一款当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。