广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2071民初5591号原告：中山市广浩物业管理服务有限公司，住所地广东省中山市西区金华南路2号广浩华庭公寓楼1至7层住宅（二层01房），统一社会信用代码91442000722908037H。法定代表人：黄炎祥，该司总经理。委托诉讼代理人：何冬明，该司项目主任。被告：陈初展，男，1960年3月19日出生，汉族，住广东省中山市西区。原告中山市广浩物业管理服务有限公司（以下简称广浩物业公司）诉被告陈初展物业服务合同纠纷一案，本院于2016年3月22日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年9月22日公开开庭进行了审理。原告广浩物业公司委托诉讼代理人何冬明到庭参加诉讼。被告陈初展经本院公告送达，公告期满无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广浩物业公司诉称，2012年11月3日，原告与被告所在小区业主委员会签署《第一居小区物业服务委托合同》，约定：被告是第一居xxxx的业主，建筑面积为60.1平方米；2011年1月1日至2012年12月31日按每月每平方米0.65元，共39.07元/月;2013年1月1日后按照建筑面积每月每平方米0.85元，共51.09元/月向原告缴纳一次物业管理服务费，在当月10号前付清。逾期付款按照每日5‰的比率支付违约金。但被告自2011年1月至2015年11月起诉时止共59个月欠交物业管理服务费2725.83元。经原告多次催讨，被告仍拒绝交费。被告的行为违反双方协议的约定，属于严重的违约行为，应当向原告支付违约金11131.83元。为维护原告自身的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：被告支付物业服务费及违约金共计13857.66元。诉讼中，原告将诉讼请求明确为：物业服务费为2725.83元（2011年1月1日至2012年12月31日，物业服务费按每月39.07元收取；2013年1月1日至2015年11月，每月物业服务费为51.09元，两项合计2725.83元）。违约金以实际欠款额为基数，按每日千分之五，从2011年1月1日计算至清偿之日止。原告广浩物业公司为支持其诉讼请求，在举证期限内向本院提交了如下证据：1.资质证书；2.物业服务合同2份；3.西区物价检查所回执；4.交款通知书；5.应付款计算表及欠费滞纳金明细。被告陈初展未提交书面答辩状，在举证期限内亦未向本院提交证据。原告所举书证及所作陈述因无相反证据反驳，也无影响证明效力的因素，且原告方保证真实，本院经审查后予以认定。经审理查明，陈初展系中山市西区沙朗马路西第一居xxxx的业主。2011年4月29日，广浩物业公司受第一居业主委员会（以下简称第一居业委会）委托为中山市西区沙朗第一居小区提供物业服务，服务期限3年，双方签订《第一居物业服务合同》，约定：乙方按本合同第四条约定的内容及要求提供服务，按以下标准向业主或者非业主使用人收取物业服务费：住宅按【建筑面积】一、二期按每月每平方米0.5元收取；三期按每月每平方米0.65元收取；四、五期按每月0.8元收取；乙方在本合同生效后开始实施物业服务工作，并从2011年5月1日起计收物业服务费，以后每次收取物业服务费的时间为当月10日前。业主或者非业主使用人逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之一交纳滞纳金。合同还约定了其他事项。2012年12月1日，广浩物业公司受第一居业主委员会（以下简称第一居业委会）委托为中山市西区沙朗第一居小区提供物业服务，服务期限5年，双方重新签订《第一居物业服务合同》，约定：乙方按本合同第四条约定的内容及要求提供服务，按一下标准向业主或者非业主使用人收取物业服务费：住宅按【建筑面积】一、二期按每月每平方米0.70元收取；三期按每月每平方米0.85元收取；四、五期按每月1.0元收取；乙方在本合同生效后开始实施物业服务工作，并从2013年1月1日起计收物业服务费，以后每次收取物业服务费的时间为当月10日前。业主或者非业主使用人逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之五交纳滞纳金。合同还约定了其他事项。陈初展自2011年1月1日起欠交物业服务费，广浩物业公司经多次催讨无果，遂于2016年3月22日诉至本院，主张前述实体权利。另查，涉案房产建筑面积50.66平方米，属第一居小区的第三期房产。陈初展自2011年1月至2015年11月期间拖欠的物业服务费为2297.43元[2011年1月1日至2012年12月31日，物业管理费为790.30元（0.65元/月/平方米×50.66平方米×24个月）；2013年1月1日至2015年11月，物业管理费为1507.14元（0.85元/月/平方米×50.66平方米×35个月）]。本院认为,本案是物业服务合同纠纷。广浩物业公司与陈初展分别作为第一居小区的物业管理者及第一居xxxx的业主，应恪守各自的义务。广浩物业公司已依约向第一居小区提供物业服务，陈初展则应按时向广浩物业公司交纳物业服务费用，现陈初展于2011年1月至2015年11月期间不按时交纳物业服务费，已构成违约，依法应向广浩物业公司交纳物业服务费合计2297.43元。关于逾期付款违约金，2011年4月29日，广浩物业公司与第一居小区订的《物业服务委托合同》约定“物业服务费在每月10号前交纳，如逾期交纳的，从逾期之日起每日按应交物业服务费的千分之一交纳滞纳金”，2012年12月1日，广浩物业公司与第一居小区订的《物业服务委托合同》约定“物业服务费在每月10号前交纳，如逾期交纳的，从逾期之日起每日按应交物业服务费的千分之五交纳滞纳金”，该费用实际是由于陈初展违反双方约定，拖欠物业服务费所致，其性质属于违约金。陈初展拖欠物业服务费不予支付的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。因广浩物业公司未举证证明除利息损失外存在其他损失，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，双方所约定的违约金标准明显偏高，已经超出广浩物业公司利息损失的百分之三十，故结合本案实际情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，本院依法对双方约定的上述违约金标准予以适当调低，标准为按年利率24%计算。陈初展经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证和抗辩的权利，由其承担相应的诉讼风险。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《物业管理条例》第七条、第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、被告陈初展于本判决发生法律效力之日起五日内向原告中山市广浩物业管理服务有限公司支付2011年1月至2015年11月期间的物业服务费2297.43元及逾期付款违约金（逾期付款违约金计算方法：从2011年1月起，以每月实际欠款额为基数，按年利率24%计算至被告实际清偿欠款之日）；二、驳回原告中山市广浩物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费146元（原告已预交），由被告陈初展负担，被告陈初展应于本判决生效之日起七日内迳付原告中山市广浩物业管理服务有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  饶 锟审 判 员  熊 伟人民陪审员  张子锋二〇一六年十月十七日书 记 员  邓梦云