山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁01民终2495号
上诉人（原审原告）：张树超，男，1965年6月6日出生，汉族，住博兴县。
委托诉讼代理人：王建桥，博兴阳光法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：山东力高升降机械有限公司，住所地济阳县。
法定代表人：艾民，经理。
委托诉讼代理人：舒正生，山东闻韶律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：济南力高机械科技有限公司，住所地济阳县。
法定代表人：王春玲，经理。
委托诉讼代理人：舒正生，山东闻韶律师事务所律师。
上诉人张树超因与被上诉人山东力高升降机械有限公司（以下简称力高机械公司）、济南力高机械科技有限公司（力高科技公司）租赁合同纠纷一案，不服山东省济阳县人民法院（2016）鲁0125民初2341号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
张树超上诉请求：1、撤销济阳县人民法院（2016）鲁0125民初2341号民事判决书主文第二项，依法改判为支持因其违约加付租赁费972000元的请求、被上诉人力高机械公司和被上诉人力高科技公司对其负连带给付责任或者发回重审。2、本案的一、二审诉讼费均由被上诉人力高机械公司和被上诉人力高科技公司承担。事实与理由：第一、一审判决认定案件事实错误、适用法律错误。一审法院将涉案土地上的“钢结构车间”认定为“城镇房屋”非常错误，在此错误的基础上，继而以“涉案车间没有相关审批手续及权属材料证明”为由，认定涉案“租赁合同关于车间的租赁应为无效”更是错上加错。因为“城镇房屋”从开发、建设到交付使用要受到《城市房地产管理法》、《城乡规划法》（在2008年1月1日前是《城市规划法》）、《建筑法》、《消防法》等法律、行政法规强制性规范和GB50368-2005《住宅建筑规划》的调整。而“钢结构车间”在1995年前缺乏规范性文件调整，自1995年起适用GB50205-95《钢结构工程施工及验收规范》、GB50221-95《钢结构工程质量检验评定批准》调整；后到2002年3月1日起适用《钢结构工程施工质量验收规范》GB50205-2001调整。而涉案的“钢结构车间”是2005年度建造，坐落在“济南济北经济开发区管理委员会”设立（规划并出让）的“济阳县济北开发区中小企业孵化园”内，并非是县城的总体规划区。该园区是由16个土地面积相同的“投资商”单元组成，涉案土地就是孵化园的一个“投资商”单元也即“1/16”，当时开发区管委会统一为孵化园的“投资商”单元涉及的“标准化厂房”即涉案“钢结构车间”，所有涉案“钢结构车间”建造手续均由管委会统一办理，各“投资商”单元无须单独办理建造手续，是由开发区管委会2005年的招商引资政策确定。所以涉案“车间、场地及其院落”的租赁事宜”，不适用《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第二、三条；因为此解释是2008年《城乡规划法》实施后出台，涉案车间是2005年建造。第二、一审判决未支持要求给付“因被上诉方违约而加付972000元租赁费”的主张，是没有任何根据和道理的,是一审法院有意偏袒被上诉人力高机械公司和被上诉人力高科技公司。一审判决中“关于原告张树超主张的因违约加付的租赁费942000（漏后付30000）元，其实质系被告山东力高升降机械有限公司违约而支付的违约金”的认定严重错误。租赁费和违约金是截然不同的两个概念，一审法院在地方保护主义的作用下，为案件承办人图谋一个“违约金”的宽松裁量权，从而达到偏袒被上诉人力高机械公司和被上诉人力高科技公司而不支持上诉人张树超对“车间、场地及其院落”出租收益972000元的目的。因为这942000（漏后付30000）元加付的租赁费是本案当事三方认可的，其来源于先前《租赁合同》第二条“按每拖延一天补缴1%滞纳金的办法增加租金数额”的约定，且又经《补充协议》第六条“无条件支付租赁费972000元”及被上诉人力高机械公司和被上诉人力高科技公司的最终签章确认，所以加付租赁费942000（漏后付30000）元本身既不存在争议也无可挑剔，在该协议中被上诉人力高机械公司和被上诉人力高科技公司对该承诺是放弃任何异议的，如此情况作出不支持此942000（漏后付30000）元加付的租赁费的一审判决书，上诉人张树超无法不说一审法院具有越俎代庖之嫌疑。第三，被上诉人力高科技公司为促成《补充协议》的订立，主动参加履行其合同的相应支付租赁费用义务，应当与被上诉人力高机械公司承担连带清偿责任。没有被上诉人力高机械公司先行支付年租金25万元的前提条件和满足照顾当时当地相关人的情面，上诉人张树超不可能放弃对涉案“车间、场地及其院落”年租费110多万元的当时当地市场价格，而按年租金20万元的“白菜价”出租给被上诉人力高机械公司，所以这个年租赁费25万元是既有条件、又是有违约代价。如果没有被上诉人力高科技公司的主动参加并承诺其代付租赁费义务，上诉人张树超将不可能放弃1077000元的出租收益，只收取其中20万元的租赁收益，就是考虑到被上诉人力高科技公司多年来的诚信度，才附加了恢复原价1277000元出租收益的履行和给付期日的条件；同时也满足了《补充协议》中二位见证人应有的情面，没有二位见证人的撮合《补充协议》将无从谈起，更不可能得以顺利签订；为保证按时足额交接这20万元出租收益，被上诉人力高科技公司主动参与付款、自愿承担偿付租赁费972000元的连带清偿责任，并不违反国家法律的任何规定，法院应当依法支持。综上所述，一审判决认定事实错误、适用法律错误，其判决主文的第二项严重损害了上诉人张树超的合法权益，请求二审法院在“尊重历史、面对现实、公平合法”的基础上，妥善处理涉及动产、不动产的本租赁合同案件，依法改判为支持上诉人张树超的全部诉讼请求，以维护上诉人张树超的合法权益。
力高机械公司、力高科技公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
张树超向一审法院起诉请求：1.判令给付租赁费180000元、因违约加付的租赁费942000元（已付3万扣除）；2，赔偿租赁合同期满后半年的经济损失125000元；3.力高机械公司、力高科技公司互负连带清偿租赁费的责任；4.本案诉讼费由力高机械公司、力高科技公司承担。
一审法院认定事实：2014年10月12日，张树超（甲方）与力高机械公司（乙方）签订租赁合同，合同约定乙方租赁甲方所有的位于济阳县济北开发区中小企业孵化园富阳街南侧的车间及场地。租用车间及场地的具体范围：乙方租用甲方车间及场地包括甲方土地使用权证中除车间西墙用于修建办公楼以外的所有场地及车间。租期、租价及付款方式：乙方租用甲方车间及场地，租期为一年，2014年12月1日至2015年11月30日，租金为25万元整。合同签订时先预付租金25万元，如乙方不能按约定的时间向甲方支付租金，甲方有权终止合同并按每拖一天补缴1%滞纳金的办法增加租金数额。合同签订后，力高机械公司缴纳租赁费70000元，剩余租赁费未缴纳。合同到期后，力高机械公司继续租赁，一直用到2016年5月31日。
2016年5月31日，张树超（甲方）与乙方艾民签订租赁合同补充协议，协议约定：一、2016年5月31日前乙方将甲方的租赁物产交付甲方，乙方不得以任何理由拖延交付。二、乙方租赁期间在甲方场院内建造的烤漆房（如乙方需要烤漆房可于2016年6月2日前拆除，逾期视为放弃）、安装的航吊无偿交付给甲方，甲方无需支付任何对价。三、乙方原欠2015年租金18万元，2015年12月1日至2016年5月31日租金12.5万元，共计30.5万元。依据租赁合同第二条约定因乙方违约支付18万元租费而增加的加付租赁费972000元，甲乙双方均认可且无任何异议。四、鉴于乙方当前经济特别困难的现状，甲方同意只收取乙方200000元的租赁费，余额105000元有条件地放弃，但乙方必须于2016年7月1日前首期支付甲方100000元，2016年8月1日前二期支付甲方100000元，以银行打款信息为准：收款人张曰信，农业银行账号：6228451846015289763。如乙方不按期支付首期款项，则乙方自愿恢复支付甲方原租金305000元；如乙方不按期支付二期款项，则甲方有权要求乙方无条件支付加付的租赁费972000元。对此乙方无条件认可，且放弃异议的所有权利。五、对于上述两期应支付的200000元租费，乙方逾期支付时，将按年利率20%向甲方支付利息损失。补充协议签订后，力高机械公司缴纳租赁费30000元，剩余租赁费未缴纳。
艾民系力高机械公司的法定代表人。涉案土地使用权人为张树超，用途为工业用地，证号为济阳国用（2008）第0319号。涉案土地上的车间没有相关审批手续及权属材料证明。
一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，第三条规定：“出租人就未经批准或者未按批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效”，因涉案车间没有相关审批手续及权属材料证明，故本案租赁合同关于车间的租赁应为无效，关于场地的租赁有效。根据法律规定，关于租赁车间的无效部分，力高机械公司应支付相应占有使用费，占有使用费标准参照合同关于租赁费的约定。租赁合同补充协议系张树超与艾民所签，艾民系力高机械公司法定代表人，协议内容是关于张树超与力高机械公司租赁场地及车间的事宜，应依法认定艾民的行为系职务行为，该补充协议对张树超和力高机械公司有效。根据补充协议约定，力高机械公司尚欠张树超租赁费、占有使用费305000元。力高机械公司在签订补偿协议后仅支付租赁费30000元，未按照补充协议约定支付租赁费，对于剩余租赁费、占有使用费275000元，力高机械公司应当支付。关于张树超主张的因违约加付的租赁费942000元，其实质系力高机械公司违约而应支付的违约金，该违约金的约定明显过高，应依法予以调减。违约金的计算标准可以参照补充协议中年利率20%的利息损失标准支付。对于张树超主张的力高科技公司承担连带清偿责任的请求，于法无据，一审法院不予支持。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决：一、山东力高升降机械有限公司于判决生效之日起十日内支付张树超租赁费、占有使用费275000元及违约金（自2015年5月31日起至判决生效之日止，以275000元为基数，按照年利率20%计算违约金）；二、驳回张树超的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的期间的债务利息。案件受理费减半收取8015元，由张树超负担5800元，由山东力高升降机械有限公司负担2215元。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
另，2016年5月31日张树超（甲方）与乙方艾民签订的租赁合同补充协议，加盖有“济南力高机械科技有限公司”公章，对于加盖该公章的原因，上诉人张树超称系艾民自己加盖的，被上诉人力高科技公司在租赁的厂院门口标注了用瓷砖镶嵌的力高科技四个大字，上诉人张树超认为被上诉人力高机械公司、力高科技公司都在使用涉案厂地和车间，两个公司共同还款更好，所以没有异议。被上诉人力高机械公司、力高科技公司称对此不清楚。
本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。据此，一审法院根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，对本案租赁合同的效力作出认定，符合法律规定。
本案租赁合同补充协议由艾民签字，艾民系被上诉人力高机械公司法定代表人，该补充协议系就2014年10月12日上诉人张树超与被上诉人力高机械公司签订的租赁合同未了解事务所作约定，故一审法院认定艾民的行为系职务行为，该补充协议对被上诉人力高机械公司有效，并无不当。该补充协议加盖有“济南力高机械科技有限公司”公章，被上诉人力高科技公司对此未作出合理解释，应视为其自愿与被上诉人力高机械公司共同承担协议约定的乙方的相关义务。故对于上诉人张树超主张的被上诉人力高科技公司承担清偿责任的请求，本院予以支持。
关于上诉人张树超主张的因违约加付的租赁费942000元，其实质系被上诉人力高机械公司违约而应支付的违约金，该违约金的约定过高，应依法予以调减，一审法院参照补充协议中年利率20%的利息损失标准支付，较为合理。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销山东省济阳县人民法院（2016）鲁0125民初2341号民事判决；
二、被上诉人山东力高升降机械有限公司、济南力高机械科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付上诉人张树超租赁费、占有使用费275000元及违约金（自2015年5月31日起至判决生效之日止，以275000元为基数，按照年利率20%计算违约金）；
三、驳回上诉人张树超的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费8015元，由上诉人张树超负担5800元，由被上诉人山东力高升降机械有限公司、济南力高机械科技有限公司负担2215元；二审案件受理费16030元，由上诉人张树超负担。
本判决为终审判决。
审判长 王周江
审判员 郭维敬
审判员 孟繁荣
二〇一七年四月十七日
书记员 吴颖颖