陕西省榆林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕08民终415号
上诉人（原审被告、反诉原告）:王兴明，男，汉族，1954年3月24日出生，住定边县定边镇。
被上诉人（原审原告、反诉被告）:榆林市惠丰房地产开发有限责任公司。住所地榆林市榆阳区。
法定代表人高云峰，该公司董事长。
委托代理人徐义强，该公司经理。
上诉人王兴明因与被上诉人榆林市惠丰房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，不服陕西省定边县人民法院作出的（2016）陕0825民初1947号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月22日立案后,依法组成合议庭进行了审理。上诉人王兴明、被上诉人榆林市惠丰房地产开发有限责任公司委托代理人徐义强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王兴明上诉请求:依法判决撤销定边县人民法院(2016)陕0825民初1947号《民事判决书》第二条和第五条，改判为被上诉人给上诉人赔偿房屋出售土地超出20年的住宅用地房屋损失；由被上诉人给上诉人赔偿因延迟办理产权登记的违约金，违约金以购房款321092元参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息计算从2010年9月1日起到2011年11月30日止。事实与理由：本案查明被上诉人开发的土地是49年的使用期，被上诉人买卖房屋土地将其约定在70年的使用期。被上诉人买卖房屋时对土地的转让多了21年，本身就是被上诉人合同过错引起;第二，原判不支持被上诉人给上诉人出售房屋违法转让20年土地赔偿是违法的。第二，被上诉人给上诉人出售房屋不适用《物权法》第一百四十六条的自动续期。土地自动续期，只能是土地使用人对土地使用期限届满。请二审进一步查明事实，正确适用法律，做出公正判决。
榆林市惠丰房地产开发有限责任公司辩称,原审判决事实清楚,适用法律正确,请求予以维持。
榆林市惠丰房地产开发有限责任公司向一审法院起诉请求:1、依法判决确认原、被告订立的《商品房买卖合同》有效，判令被告向原告支付购房欠款14148元，支付办证费、评估费、他项权证登记费1373元。2、判令被告向原告自2014年1月8日起至判决生效之日，按照银行同期贷款利率承担逾期付款的利息。3、判令被告向原告自2014年1月8日起至判决生效之日，按日支付逾期应付款万分之0.5的违约金。4、本案诉讼费用由被告承担。
一审法院查明,2009年5月9日，原、被告签订了《商品房买卖合同》(合同编号为HF—2009—***号），原告向被告出售位于定边县长城南街明丰苑小区1号楼4单元102室的预售商品房住宅一套，该商品房建筑面积为147.29平方米，每平方米价格为2180元，总金额321092元。合同第五条约定，房屋交付时，产权登记面积与合同约定面积发生差异的，以产权登记面积为准，双方同意按多退少补的原则据实结算，结算价格以原约定价格计算。付款方式为分期付款，房屋交付期限为2009年8月30日前。合同第十三条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，出卖人保证在合同约定的期限内办理好房产权属证书。合同附件四补充协议约定，买受人根据有关规定缴纳契税、办理产权登记所产生的费用（包括测绘、交易、评估、公证工本费等），以上费用应在买受人接房时一次性付清。合同签订后，被告依约交付了购房款321092元，原告按期交付了所售房屋。2011年11月30日，原告按照被告要求将所售房屋产权证书办理在被告儿子王晓东名下(证号：定边县房权证东区字第6—02*****号），该房屋产权证登记面积为153.77平方米，与合同约定面积相差6.48平方米。另查明，原告开发的明丰苑小区用地由两块土地构成，一块是定国用(2007)第6—****号《国有土地使用权证》登记的土地，土地用途为商住，土地使用年限至2056年6月13日；一块是合同编号为2007-153号《国有土地使用权出让合同》记载的土地，签订合同时间为2007年7月13日，土地用途为住宅，土地使用年限为70年。原告出售给被告的房屋土地证登记使用年限至2056年6月13日，双方签订的《商品房买卖合同》记载土地使用年限至2077年7月31日。
一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，属有效合同，双方应按合同约定的内容履行相应义务。原告诉请被告按合同第五条约定支付房屋面积差价，依据《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照合同约定处理”的规定，本案中，原、被告双方对房屋面积差异处理有约定，且该约定不违反法律法规，原告诉请的理由成立，本院予以支持。原告所诉办证费、评估费、他项权证登记费，因未提供相应的证据证明，不予支持。原告主张增加诉请的部分，在限定期限内未预交案件受理费，依据法律规定，不予支持。被告反诉主张原告赔偿土地使用权出让年限减少20年的损失，因国有土地使用权出让、规划、建设均由行政部门审批，不属于人民法院管辖范围，且《中华人民共和国物权法》第一百四十九条规定“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，不影响被告的居住使用，故对被的该项主张，不予支持。被告反诉主张原告赔偿迟延办理产权登记的违约金，依据双方合同第十三条约定，出卖人义务是”将办理产权权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，故商品房交付使用后360日应为约束出卖人履行相关备案义务的时间，而非买受人最终取得权属证书的时间，且原告将房屋产权证办理后，与被告就房屋面积差价进行结算，被告未先履行其应承担的义务，是造成房屋产权证书未交接的主要原因，所以被告该项主张理由不能成立，不予支持。被告反诉主张由原告交付《房屋所有权证》的理由成立，应予以支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条和《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条的规定，判决如下：一、原告揄林市惠丰房地产开发有限责任公司与被告王兴明签订的《商品房买卖合同》有效。二、由被告王兴明于本判决生效之日起五日内给付原告揄林市惠丰房地产开发有限责任公司购房款14126.4元。三、驳回原告榆林市惠丰房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。四、由原告榆林巿惠丰房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起五日内将办理在被告王兴明儿子王晓东名下的房屋所有权证(证号：定边县房权证东区字第6—02****号）交付被告王兴明。五、驳回反诉人王兴明的其他反诉请求。如被告未按判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费280元，由原告负担25元，被告负担255元；反诉费375元，由被告负担。
本院认为,王兴明与榆林市惠丰房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示,不违反法律规定,合法有效,双方应当依法按照合同约定履行各自义务。本案出卖人交付使用的房屋套内建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,且双方在买卖合同中有约定,故应当按照合同约定“多退少补”原则进行处理,一审判决王兴明给付榆林市惠丰房地产开发有限责任公司购房款正确。虽然定国用(2007)第6-****号国有土地使用权证记载地类(用途)为商住,使用权终止日期为2056年6月13日,但榆林市不动产登记局于2016年8月向各县下发通知,明确综合用地中住宅用地部分使用年限为70年,故王兴明现主张购买的商品房存在土地使用权期限短少的上诉理由不能成立。按照双方的约定,榆林市惠丰房地产开发有限责任公司应当在商品房交付使用后360日内即2010年8月30日前,将办理权属登记需其提供的资料报产权登记机关备案,榆林市惠丰房地产开发有限责任公司未按约定办理已经构成违约,但双方并未明确约定违约责任,一审法院已经根据合同履行情况、双方过错程度,判决榆林市惠丰房地产开发有限责任公司履行办理房屋产权证书义务,故对王兴明请求赔偿因迟延办理产权登记的违约金的主张,本院不予采纳。
综上所述，王兴明的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下:
驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费694元，由王兴明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 薛海鸥
代理审判员 闫徐平
代理审判员 王伟云
二〇一七年三月三十日
书 记 员 田建伟