山东省商河县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）商民初字第960号
原告济南昌润置业有限公司，住所地：山东省商河县。
法定代表人唐艳，该公司董事长。
委托代理人刘海虎，山东德康律师事务所律师。
被告井鹏敏，女，1991年7月10日出生，汉族，住山东省商河县。
委托代理人庞含涛，山东易济律师事务所律师。
原告济南昌润置业有限公司与被告井鹏敏排除妨害纠纷一案，本院于2015年6月17日受理后，依法组成合议庭于2015年10月8日公开开庭进行了审理。原告济南昌润置业有限公司的委托代理人刘海虎，被告井鹏敏的委托代理人庞含涛均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告济南昌润置业有限公司诉称，原告近日发现被告井鹏敏将原告所有的位于商河县温泉路1号齐鲁水郡玫瑰园19号楼2单元201室占有并阻碍原告向实际购房人交付房屋，为维护原告的合法权益，诉至法院请求：1、判令被告井鹏敏立即腾空位于商河县温泉岛1号齐鲁水郡玫瑰园19号楼2单元201室，并将该房屋交还给原告；2、本案诉讼费用由被告承担。
被告井鹏敏辩称，原告诉称与事实不符且无法律依据，被告占有涉案房屋系合法行为，是基于原被告之间的商品房买卖合同购买并取得涉案房屋。同时，本案中原告将涉案房屋另售他人的行为属于违法行为，应移交有关部门另案处理。
经审理查明，原告济南昌润置业有限公司主张被告井鹏敏将原告所有的位于商河县温泉路1号齐鲁水郡玫瑰园19号楼2单元201室占有并阻碍原告向实际购房人交付房屋，被告井鹏敏主张被告占有房屋系合法行为，原被告系商品房买卖关系，原被告双方于2009年12月13日签订《房屋定购单》一份，定购单约定：出卖人：济南昌润置业有限公司买受人：井鹏敏VIP：045经双方确认买受人于2009年12月13日，购买齐鲁水郡玫瑰园19号楼2单元201室。建筑面积为119.07平方米，单价1888.01元/平方米，房款224805元；储藏室3号9.43平方米9430元；车库1号29.95平方米53910元；总房款为人民币：288145元（大写：贰拾捌万捌仟壹佰肆拾伍元整）。双方确认约定如下：买受人确认付款方式为：银行按揭在签订本定购单后当日交齐首付款，3日内带齐所有银行按揭资料办理完毕银行按揭手续；首付款为58145元（大写伍万捌仟壹佰肆拾伍元整）。（含VIP卡金）。贷23万。本单作为收到一次性付款或按揭首付款的临时证明，有关双方买卖一切合约，以正式合同为准，签约手续完毕本单自然失效。双方盖章签字后生效；签订本单后，买受人不得以任何理由要求退还已交房款。出卖人：济南昌润置业有限公司置业顾问：孙某某（具体姓名无法识别）联系电话：（空）签订日期：（空）买受人：井鹏敏（摁印）被告主张原被告双方同时约定：被告以现金30000元购买VIP会员卡一张，并享受以30000元抵58145元的实际购房款，剩余的230000元房款办理银行按揭。被告井鹏敏支付现金30000元，原告为被告出具了卡费的收款收据一份，并为被告发放了VIP会员卡一张。另被告主张因原告原因涉案房屋至今未办理银行按揭手续。提交房屋定购单一份、收款收据一份、VIP会员卡一张为证。原告济南昌润置业有限公司对被告井鹏敏提交的定购单真实性有异议，主张该定购单仅有置业顾问签名没有加盖原告公章，且该置业顾问并非原告职工，且依据房屋定购单最后一条约定的双方盖章签字后生效，显然该房屋定购单未生效；对被告提交的收款收据，真实性无异议，但该证据仅能证明被告在原告处购买了一张卡，卡费为30000元，与涉案房屋无关联性，更不存在被告所述的以该卡卡费30000元抵58145元房屋价款的情形；对被告提交的VIP会员卡真实性有异议，该卡“持卡人”处没有被告签名，无法证明该卡与收款收据载明的卡系同一张。被告主张2014年10月份原告向被告交付房屋，当时原告仅交给被告一串钥匙，但被告取得钥匙后已及时更换了房屋门锁，并对涉案房屋进行了装修。对此没有证据提供。原告主张从未将涉案房屋交付给被告，被告系强行占有了涉案房屋。
被告井鹏敏主张在原被告双方签订《房屋定购单》之后，被告已将银行按揭贷款手续交给了原告，后经向原告催问，被告了解到涉案房屋没有在房管部门办理销售备案，而未办理备案的原因是原告未缴足土地出让金，因此也无法办理房屋的银行按揭贷款，原告答复被告等待通知，至今也没有给被告明确答复，故被告至今未办理按揭贷款。对此被告无证据提供。原告对被告陈述的没有办理按揭贷款的情况有异议，主张原被告未签订过商品房买卖合同，被告也从未向原告提交其所提及的贷款手续。
对于《房屋定购单》的效力，原告主张该定购单中约定“双方盖章签字后生效”，而该定购单没有原告签章且原告不认可该定购单系被告与原告签订的，故应认定为是无效的。被告主张《房屋定购单》有效，该定购单有原告置业顾问的签名且该房屋定购单签订后，被告才到原告处缴纳了房屋首付款，退一步讲如果原被告双方不签订该房屋定购单，原告也不会接收被告缴纳的购房款，故被告认为虽然该定购单没有原告签章，但仍然生效，并且被告认为该定购单已具备了房屋买卖合同的效力。理由如下：第一，被告购买的VIP会员卡卡号为888045，且收款收据的右上角也载明了这一卡号，房屋定购单中“买受人”后面也载明了“VIP：045”，综上可以说明，被告提交的上述三份证据在形成时间上具备连贯性，也整体印证了被告的房屋定购行为。虽然，房屋定购单中原告没有签章，但收款收据上原告已进行了签章，且该房屋定购单为格式合同。综上所述，原被告之间房屋买卖行为的真实性可以确定。第二，房屋定购单中载明了买卖双方的姓名、名称及被告的房屋定购单页面下侧“1”处载明“本单作为收到一次性付款或按揭首付款的临时证明”，由此可见，原告已确认其收到被告交付给其的58145元的购房款。依据最高法审理商品房买卖合同案件司法解释第5条之规定，本案房屋定购单已具备了商品房买卖合同的主要内容，应当认定该房屋定购单是商品房买卖合同。
另查明，涉案房屋已取得商品房预售许可证，编号为：济商房开预许字第（2009）019号。
以上事实，由原被告的当庭陈述，原告提供的商品房预售许可证复印件一份，被告提供的房屋定购单原件一份、收款收据一份、VIP会员卡一张为证，经本院审查，且已开庭质证，可以采信，足以认定。
根据原告的起诉和被告的答辩，双方当事人争议的焦点是：涉案《房屋定购单》能否认定为商品房买卖合同及是否已生效。
被告井鹏敏主张系经原告济南昌润置业有限公司的置业顾问孙某介绍与原告济南昌润置业有限公司签订的《房屋定购单》，且《房屋定购单》上置业顾问处有孙某的签名；原告济南昌润置业有限公司主张被告井鹏敏提交的《房屋定购单》未加盖原告公章，置业顾问处孙某签名无法辨认，原告所谓的孙某并非原告的员工，故原告不认可系其与被告签署。本院认为，该《房屋定购单》上载明了购房首付58145元含VIP卡金、VIP卡号为045，另被告提交的加盖了原告的财务专用章、载明系卡费的收款收据及齐鲁水郡温泉岛NO.888045的VIP会员卡各一张，能够间接证明该《房屋定购单》系原告济南昌润置业有限公司与被告井鹏敏共同签署。
被告主张本案《房屋定购单》已具备了商品房买卖合同的主要内容，应当认定该房屋定购单是商品房买卖合同。本院认为，原被告签订的是《房屋定购单》，虽《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。但《商品房销售管理办法》第十六条规定商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。涉案《房屋定购单》仅约定了当事人名称姓名、商品房的基本情况、商品房的价款、付款方式，但对付款时间及房屋交付条件及时间、违约责任等均未作出约定，故涉案《房屋定购单》不能认定为商品房买卖合同。
原告主张被告提交的《房屋定购单》中约定“双方盖章签字后生效”，而该定购单没有原告方签章，故应认定为是无效的。被告认为该《房屋定购单》已生效，该定购单有原告置业顾问的签名且该房屋定购单签订后，被告才到原告处缴纳了房屋首付款，如果原被告双方不签订该房屋定购单，原告也不会接收被告缴纳的购房款，故被告认为虽然该定购单没有原告签章，但仍然已生效。本院认为，根据被告井鹏敏提交的《房屋定购单》，从双方约定的“双方盖章签字后生效”可以看出，该《房屋定购单》是附生效条件的合同，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条之规定，附生效条件的合同，自条件成就时生效。该《房屋定购单》约定双方盖章签字是该合同生效的条件，因被告提交的《房屋定购单》没有加盖原告济南昌润置业有限公司的公章，置业顾问处的签名字迹也无法辨认，且被告提供的证据也不足以证明其已交清全部首付款58145元，故该《房屋定购单》未生效。
另原告主张从未将涉案房屋交付给被告，被告系强行占有了涉案房屋，被告主张2014年10月份原告向被告交付房屋，当时原告仅交给被告一串钥匙，但被告取得钥匙后已及时更换了房屋门锁，并对涉案房屋进行了装修，但被告对此没有证据提供。本院认为，被告对其主张的原告向其交付房屋没有提供证据予以证实，且即使存在被告陈述的以VIP卡费30000元抵58145元房屋首付款的情形，其也未在双方约定的期限内办理房屋按揭贷款，在无法办理按揭贷款的情况下至今亦未缴足剩余的房款。被告在未缴足剩余房款或办理房屋按揭贷款的情况下，原告即已向其交付房屋有违常理，故被告所主张的系原告向其交付房屋，本院不予认定。同时，被告在仅仅交付了30000元购房款后就合法占有涉案房屋的依据不足。
原告据此主张涉案房屋系被告违法占有，严重侵害了原告的合法权益，请求判令被告井鹏敏立即腾空位于商河县温泉岛1号齐鲁水郡玫瑰园19号楼2单元201室，并将该房屋交还给原告。对此，本院认为，国家、集体、公民的合法财产受法律保护，任何组织或者个人均不得侵占，侵占国家的，集体的财产或者他人财产的，应当返还财产。故原告请求判令被告井鹏敏立即腾空位于商河县温泉岛1号齐鲁水郡玫瑰园19号楼2单元201室的房屋，并将该房屋交还给原告的诉讼请求于法有据，本院予以支持。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条第一款、第一百三十四条第一款第四项、《中华人民共和国合同法》第四十五条之规定，判决如下：
被告井鹏敏于判决生效后十日内腾出原告开发的位于商河县温泉岛1号齐鲁水郡玫瑰园19号楼2单元201室楼房，并将该房屋交还给原告。
案件受理费100元，由被告井鹏敏承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 李 倩
审 判 员 吴洪花
人民陪审员 许秀芳
二〇一五年十一月三十日
书 记 员 张 洁