上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第1631号
上诉人（原审被告）唐晓英。
被上诉人（原审原告）王志凤。
原审被告朱伟。
上诉人唐晓英因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2013）闵民五（民）初字第2083号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年6月18日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审认定，2011年5月5日，王志凤与朱伟在上海A房地产有限公司鹤庆路分公司的居间介绍下签订了房地产买卖居间协议。协议约定：朱伟将其位于上海市闵行区沧源路x弄x号x室的房屋出售给王志凤，购房款1，270，000元（人民币，下同）；付款方式：签订协议2日内补足定金至50，000元，部分房价款120，000元在进交易中心后12个月内由王志凤支付给朱伟，260，000元作为尾款待交房当天交付朱伟；朱伟承诺于2015年6月30日前将上述房屋交付王志凤，同时王志凤支付尾款260，000元；……双方协商一致，该房产权过户当日开始，王志凤将该房出租给朱伟，月租金2，500元，共计48个月，总房租120，000元，在进交易中心产权过户当日支付，支付的租金直接在王志凤支付朱伟部分房价款390，000元中直接扣除，则进交易中心产权过户当日王志凤实际支付给朱伟的房价款为270，000元。2011年5月5日，王志凤支付定金50，000元，2011年5月15日，王志凤支付房款450，000元，2011年7月27日，王志凤支付房款270，000元。
原审另查明，2011年6月16日，王志凤与朱伟、唐晓英签订协议书。协议书第2条约定：租期仍然以原买卖合同上原定的进交易时间（2011年6月15日）为准，月租金为2，500元。2011年7月26日，朱伟向王志凤出具借条，唐晓英作为担保人在借条上签字确认。借条载明：今朱伟（和唐晓英）向王志凤借现金250，000元整用于朱伟还渣打银行的房屋贷款，一年利息计60，000元整。利息和本金借款期限为一年（2011年7月27日-2012年7月27日）。利息陆万元从房屋尾款中扣除。本金250，000元于2012年7月27日还给王志凤，如果到期未还则再续借一年，利息为60，000元。借款时间为2012年7月27日至2013年7月27日，若2013年7月27日仍未还清本金和利息共计310，000元，则直接从剩余房款里全部扣除，同时终止房屋买卖合同里的租房条款，王志凤退还朱伟剩余房款8，500元和两年租金60，000元，共计68，500元。朱伟和唐晓英将沧源路x弄x号x室的房屋交还给王志凤，朱伟和唐晓英无权再继续使用。2011年7月27日，王志凤通过转账方式向朱伟支付了借款310，000元及部分房款，合计491，000元。朱伟借款后未按约返还借款。
原审再查明，上海市闵行区沧源路x弄x号x室房屋于2011年8月23日核准登记在王志凤名下。
2013年10月，王志凤诉至原审法院，要求判令：确认王志凤与朱伟、唐晓英关于上海市闵行区沧源路x弄x号x室房屋租赁合同关系于2013年7月27日解除；要求朱伟、唐晓英立即搬离上海市闵行区沧源路x弄x号x室房屋；要求朱伟、唐晓英支付王志凤房屋租金63，500元（以每月2，500元为标准，自2011年6月15日至2013年7月27日）；要求朱伟、唐晓英以每月2，500元的标准，支付其自2013年7月28日起至房屋交还之日止计算的房屋使用费。
原审认为，朱伟将上海市闵行区沧源路x弄x号x室房屋出售给王志凤之后，双方补充约定将房屋出租给朱伟，故双方租赁合同关系成立。2011年6月16日，王志凤、朱伟、唐晓英签订协议书，确定租期自2011年6月15日起，月租金2，500元。上述协议系双方当事人真实意思表示，符合法律规定，法院予以确认，王志凤与朱伟、唐晓英之间租赁合同关系成立。根据2011年7月26日借条的承诺，若朱伟在2013年7月27日未能归还借款，则王志凤有权终止租赁合同关系，朱伟及唐晓英应返还租赁房屋，该承诺于法不悖，法院予以确认。履行过程中，朱伟未能按约归还借款，王志凤根据借条的约定行使解除权符合法律规定，法院予以支持。然王志凤在起诉前未向朱伟、唐晓英方发送过书面的解约函件，故法院确认双方解除房屋租赁关系的时间为朱伟、唐晓英方收到起诉状副本的时间，即2013年10月15日。双方租赁关系解除后，朱伟、唐晓英应返还租赁房屋，王志凤要求朱伟、唐晓英返还涉案房屋的诉讼请求法院予以支持。根据房地产买卖居间协议的约定及2011年7月27日朱伟收取房款270，000元的事实表明，王志凤已经将4年租金即120，000元作为房款予以抵扣，即朱伟已经支付了4年的租金，现双方租赁关系提前解除，王志凤应当退还相应的租金。然法院注意到，双方租赁关系解除后，朱伟、唐晓英方仍占用房屋至今，朱伟、唐晓英方应当按照月租金2，500元的标准向王志凤支付房屋使用费，对于已经发生的房屋使用费，法院优先在王志凤应退还的租金中予以扣除。至于王志凤与朱伟之间的房屋买卖合同关系、借款关系所产生的经济往来，朱伟未主张，王志凤亦表明需另案处理，故法院在本案中不作处理，由当事人另案诉讼。朱伟经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。
原审法院于二○一四年四月三十日依法作出判决：一、王志凤与朱伟、唐晓英关于上海市闵行区沧源路x弄x号x室房屋的租赁关系于2013年10月15日解除；二、朱伟、唐晓英于判决生效之日起十日内，将上海市闵行区沧源路x弄x号x室房屋归还王志凤；三、王志凤于朱伟、唐晓英归还房屋之日返还朱伟房屋租金人民币35，000元；四、朱伟、唐晓英于判决生效之日起十日内，支付王志凤自2014年4月15日起至实际归还房屋之日止，按每月人民币2，500元的标准计算的房屋使用费。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币675元，由朱伟、唐晓英负担。
判决后，唐晓英不服，向本院提起上诉称，王志凤与朱伟之间房屋买卖的购房款至今未能结算清楚，原审法院有义务告知朱伟或王志凤先行起诉购房款再处理本案；唐晓英与王志凤之间的租赁关系，上诉人已交付了房屋租金，在租期未满的情况下，被上诉人王志凤无权要求解除租赁合同。故请求二审法院撤销原审判决，改判驳回被上诉人的原审全部诉讼请求。
被上诉人王志凤则表示服从原判，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审被告朱伟未作答辩。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，在由朱伟出具、由上诉人唐晓英作担保人的借条上明确写明，“若是2013年7月27日仍未还清借款本金和利息的，则直接从剩余房款里扣除，同时终止房屋买卖合同中的租房条款”，该条款是借款双方及担保方的真实意思表示，其内容亦不违反法律规定，应为合法有效。虽然上诉人唐晓英在该借条上的身份是担保人，但其是系争房屋的承租人之一，其理应知道不归还借款的后果，但其对此未提出异议，相反仍以担保人的身份在借条上签字，故上述借条中对于终止租赁关系的约定对其亦有法律约束力。现朱伟未能按期还款，被上诉人要求解除与朱伟、唐晓英间的租赁关系符合双方间的约定，应予支持。至于上诉人唐晓英诉称的购房余款与借款相牵连，该事项的处理不影响本案租赁纠纷的解决。
综上所述，原审法院在查明事实的前提下，依法作出的判决是正确的，本院应予维持。上诉人唐晓英的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币675元，由上诉人唐晓英负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周峰
审 判 员 叶兰
代理审判员 李兴
二〇一四年八月十八日
书 记 员 周勰
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……