北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第12943号
上诉人（原审被告）王梅英，女，1962年12月9日出生。
委托代理人周勤华，北京市惠城律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）周小池，男，1959年2月10日出生。
委托代理人李锁云（周小池之妻），女，1959年3月15日出生。
被上诉人（原审原告）周宏磊，男，1985年12月19日出生。
委托代理人李锁云（周宏磊之母），女，1959年3月15日出生。
委托代理人赵侃，北京市昊方律师事务所律师
上诉人王梅英与被上诉人周小池、周宏磊因物权保护纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2012）朝民初字第26214号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
周小池、周宏磊在原审法院诉称：2007年9月3日，我们通过北京市东城区房地产交易所（以下简称东城交易所）介绍购买中润信投（北京）房地产开发有限公司（原名为北京巨安金润房地产开发有限公司，2014年5月10日变更为现名称，以下为行文方便仍简称巨安公司）在北京市朝阳区×号房屋（以下称涉案房屋），并于当日与巨安公司网签了《北京市商品房现房买卖合同》。2008年7月30日，我取得涉案房屋的房屋所有权证，成为涉案房屋的所有权人。王梅英已于2005年经法院判决与巨安公司解除了对涉案房屋的《北京市内销商品房预售契约》，但其仍占有房屋拒不腾退。王梅英的行为已经严重侵犯了我们的合法权益，故诉至法院，要求王梅英立即腾退涉案房屋。
王梅英辩称：我向巨安公司购买涉案房屋。我与周小池、周宏磊没有直接的法律关系。我退房可以，但巨安公司应当按照市场价格退给我房款。巨安公司不按照涉案房屋市场价给付我房款，我是不会腾房的。周小池、周宏磊在没有看房的情况下就买房，其与巨安公司的合同是无效的，巨安公司与东城交易所存在恶意串通行为，我对朝阳区房管局颁发涉案房屋房产证的行为有异议，我请求宣告周小池、周宏磊与巨安公司的房屋买卖合同无效，并撤销其房产证。故不同意周小池、周宏磊的诉讼请求。
原审法院经审理查明：2000年10月13日，王梅英与巨安公司签订了《北京市内销商品房预售契约》，合同约定王梅英以按揭贷款方式向巨安公司购买涉案房屋及与该房屋位于同小区同号楼的×号房屋（以下简称×号房屋），两套房屋总价款为827058元，其中，涉案房屋房款394913元。合同签订后，王梅英向巨安公司交纳两套房屋的首付款共计177058元，并与银行签订《个人住房借款合同》，向银行贷款65万元用于支付两套房屋的剩余房款，其中，涉案房屋首付款为84913元，贷款为31万元。巨安公司向王梅英交付了涉案房屋和×号房屋。
2005年，王梅英以巨安公司为被告诉至法院，以涉案房屋有质量问题、巨安公司未提供《工程质量竣工核验证书》、实测面积数据、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》及未办理房屋产权证为由要求解除《北京市内销商品房预售契约》，要求巨安公司退还购房款，赔偿律师费、保险费、印花税和购房贷款利息等损失。法院查明了双方买卖关系、购房款及购房所需相关费用的给付情况，另查明，王梅英入住后，只偿还了三个月贷款本金及利息，中国建设银行北京东四支行曾起诉王梅英及巨安公司偿还尚欠贷款本金及利息。（2003）东民初字第1619号及1621号判决书判定王梅英偿还所欠贷款及利息，巨安公司承担连带清偿责任（其中（2003）东民初字第1619号判决所涉房屋为涉案房屋）。法院于2005年7月作出（2005）朝民初字第10947号民事判决书，判决：一、王梅英与巨安公司签订的《北京市内销商品房预售契约》于判决生效之日解除；二、巨安公司于判决生效之日起30日内，返还王梅英购房款827058元，并给付首付款的利息46212.14元；三、巨安公司于判决生效之日起30日内赔偿王梅英购房律师费2600元、保险费5803.96元、印花税费413元；四、王梅英于巨安公司给付上述二、三项款项的同时，将涉案房屋和×号房屋腾空后，交还巨安公司；五、王梅英按月1200元（两套）给付巨安公司自2000年10月13日起的房屋使用费至实际交还房屋之月止（交还房屋时执行）；六、驳回王梅英的其他诉讼请求。案件受理费14773元，由王梅英负担3373元，由巨安公司负担11400元。王梅英不服该判决并提出上诉，北京市第二中级人民法院于2005年11月10日作出（2005）二中民终字第13223号民事判决书，判决：一、维持北京市朝阳区人民法院（2005）朝民初字第10947号民事判决第一、二、三、四项；二、撤销北京市朝阳区人民法院（2005）朝民初字第10947号民事判决第五项。此后，王梅英向法院申请执行，但因巨安公司尚未履行判决中的给付义务，王梅英至今亦仍未腾退涉案房屋。
2007年1月22日，东城交易所与巨安公司签订了《北京市商品房买卖委托协议》，协议约定东城交易所向巨安公司购买了位于北京市朝阳区×号楼包括涉案房屋在内的26套房屋。协议签订后，东城交易所于2007年1月25日至同年11月8日期间共向巨安公司支付购房款1200万元。巨安公司交付了11套房屋，包括涉案房屋在内的15套房屋尚未交付。东城交易所因此于2008年9月诉至法院，要求巨安公司交付该15套房屋，并协助办理产权过户手续，给付逾期交房违约金。法院于2008年9月作出（2008）朝民初字第17356号民事判决书，判决巨安公司向东城交易所交付包括涉案房屋在内的15套房屋，协助东城交易所办理该15套房屋的产权过户手续，并给付逾期交房违约金。该判决现已生效。
2007年9月，周小池、周宏磊向东城交易所购买了涉案房屋。巨安公司按照东城交易所的指示与周小池、周宏磊于2007年9月3日就涉案房屋签订了《北京市商品房现房买卖合同》。2008年7月30日，周小池、周宏磊取得涉案房屋的所有权。
因王梅英至今仍居住在涉案房屋内，现周小池、周宏磊诉至法院要求王梅英腾退涉案房屋。庭审中，周小池、周宏磊同意代巨安公司履行生效法律文书（2005）朝民初字第10947号民事判决书确定的关于涉案房屋所涉及的给付义务，但王梅英以涉案房屋现市场价值较合同解除时大幅上涨、退还的房款不够再购买房屋为由，不同意腾退房屋。王梅英认可其于法院判决解除合同之后未对涉案房屋进行过重新装修。
诉讼中，周小池、周宏磊代巨安公司履行了（2005）朝民初字第10947号民事判决书和（2005）二中民终字第13223号民事判决书中所涉及的涉案房屋的给付义务，向法院交纳了冲抵王梅英应执行的（2003）东民初字第1619号判决所涉金额后的涉案房屋执行款及相应的利息补偿。另（2003）东民初字第1619号判决已由巨安公司及其相关公司履行完毕。
原审法院判决认为：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。本案中，虽然涉案房屋原系王梅英向巨安公司购买，但基于已生效法律文书，王梅英与巨安公司已就涉案房屋解除买卖合同。此后巨安公司将涉案房屋卖与东城交易所，而周小池、周宏磊又向东城交易所购买了涉案房屋并取得该房屋所有权，故涉案房屋属于周小池、周宏磊合法所有之财产。现周小池、周宏磊已代巨安公司履行生效法律文书中的给付义务，王梅英仍占用诉争房屋没有法律依据。故周小池、周宏磊要求王梅英腾退涉案房屋之请求，合法有据，法院予以支持。原审法院据此判决如下：王梅英于判决生效后三十日内将位于北京市朝阳区×号房屋腾空后交付于周小池和周宏磊。
王梅英不服原审法院判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判驳回周小池、周宏磊的诉讼请求或将本案发回重审，其上诉理由是：1.一审法院未依法追加巨安公司为第三人，属于遗漏当事人。本案纠纷源于巨安公司未了结之前的房产纠纷，因此巨安公司与本案有重大利害关系，一审法院未追加巨安公司属于遗漏当事人。2.一审判决认定事实不清，适用法律错误，违反合同相对性原则。依据合同相对性原则，周小池、周宏磊应当请求巨安公司向其交付房屋，王梅英与周小池、周宏磊没有直接的合同关系，不承担交房义务。
周小池、周宏磊均同意原审法院判决，不同意王梅英的上诉请求。
本院另查明：原审中，周小池、周宏磊的委托代理人王颖向原审法院表示，同意代巨安公司履行（2005）朝民初字第10947号民事判决书中巨安公司的给付义务，另外再给王梅英10万元补偿款，后从王颖个人账户向北京市朝阳区人民法院执行庭汇入退王梅英两套房款560000元。二审中，王梅英表示没有收到要求其领取执行款并腾退房屋的通知。
另，二审中，王梅英向本院提交中国东方资产管理公司（北京办事处）个人贷款过期催缴通知单，以证明（2003）东民初字第1619号及1621号判决书尚未履行。该通知单载明截止2015年12月2日，王梅英尚拖欠中国建设银行借款本息（即（2003）东民初字第1619号及1621号判决内容）未归还。周小池、周宏磊对该证据的真实性没有异议。
原审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。
上述事实，有双方当事人的陈述、《北京市商品房现房买卖合同》、房屋所有权证、（2005）朝民初字第10947号民事判决书、（2005）二中民终字第13223号民事判决书、（2008）朝民初字第17356号民事判决书等相关证据在案佐证。
本院认为：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。王梅英经法院生效判决（即（2005）二中民终字第13223号民事判决书，以下简称13223号民事判决）解除了与巨安公司之间的房屋买卖合同关系，其对涉案房屋既不享有所有权，也无基于买卖合同关系的合同债权，王梅英负有腾退涉案房屋的义务，但是，王梅英履行腾房义务需与巨安公司对13223号民事判决的履行同时进行。现无证据表明巨安公司已自动向王梅英履行13223号民事判决，而王梅英既未收到13223号民事判决的执行款，也未收到关于腾退涉案房屋具体时间的通知，虽周小池、周宏磊原审中委托代理人王颖向北京市朝阳区人民法院执行庭汇入退王梅英两套房款，但相关款项是否构成足额履行，有待于13223号判决的执行结果，且涉及巨安公司利益，不宜在本案中予以确定，在此情况下，本院难以确定王梅英应当履行腾房义务的到期日，继而难以认定王梅英已对涉案房屋构成无权占有。周小池、周宏磊虽是涉案房屋登记的产权人，但其要求王梅英腾退涉案房屋尚不具备条件，本院难以支持其相关诉讼请求。综上所述，原审法院认定事实不清、适用法律错误，所作判决有误，本院查明事实后依法改判。依据《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销北京市朝阳区人民法院（2012）朝民初字第26214号民事判决；
二、驳回周小池、周宏磊的全部诉讼请求。
一审案件受理费70元，由周小池、周宏磊负担（已交纳）；二审案件受理费70元，由周小池、周宏磊负担（于判决生效之日起7日内交纳）。
审 判 长 李 丹
代理审判员 史智军
代理审判员 郑吉喆
二〇一五年十二月三十一日
书 记 员 刘怡然