福建省宁德市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第870号
上诉人（原审被告）福建省宁德市电影发行放映公司。
法定代表人：陈宁，经理。
委托代理人蔡方良，福建南岸律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）王成良，男，1953年6月29日生，汉族。
委托代理人林鼎斌、杨铃辉（实习），福建晨信律师事务所律师。
原审第三人福建晟宝龙房地产开发有限公司。
法定代表人：林龙生，经理。
委托代理人黄宇健、王潮鸿（实习），福建环三律师事务所律师。
上诉人福建省宁德市电影发行放映公司因与被上诉人王成良、原审第三人福建晟宝龙房地产开发有限公司合同纠纷一案，不服宁德市蕉城区人民法院（2014）蕉民初字第441号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，公开开庭审理了本案。上诉人福建省宁德市电影发行放映公司的委托代理人蔡方良、被上诉人王成良及其委托代理人林鼎斌、福建晟宝龙房地产开发有限公司的委托代理人黄宇健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决查明：1.原告王成良是被告单位员工；2.原告拥有坐落于宁德市蕉城区建新路2号，建筑面积75.24平方米房改房；3.原告与被告签订了《房屋拆迁赔偿合同》；4.房屋拆除后的土地由第三人福建晟宝龙房地产有限公司进行房地产开发。5.福建晟宝龙房地产有限公司即原鑫隆（宁德）房地产公司。
双方签订的《房屋拆迁赔偿合同》约定：“1.原告的原房屋坐落于建新路2号电影公司房改房第一层第101号，被告拆除原告的房屋，并按“拆一补一”的原则原地回迁；2.被告应于2009年3月1日至2011年3月1日两年内无偿提供70平方米（不包含公摊面积）的商品房给原告，如超过70平方米的部分按建安成本价计价卖给原告，不足70平方米的部分，按该楼房开盘价双倍赔偿；3.被告确保于2011年2月28日前，交经各项验收合格后的房屋提供给原告，如拖延交房时间，自延迟之日即2011年3月1日起，按每天100元人民币赔偿给原告，直到将符合合同约定的安置房交付给原告之日止；4.被告不得以土地买受人第三人福建晟宝龙房地产开发有限公司的违约或其他各种理由拒绝履行合同。”
原审判决认为：原、被告均是有民事行为能力的民事主体，双方订立的《房屋拆迁赔偿合同》不违反法律法规的强制性规定，系有效合同，各方都应遵守。现原告依合同约定将房屋交付给被告拆迁，被告应依合同约定在规定的期限内向原告交付约定标准的房屋。被告至今逾期不能履行合同约定，应承担违约责任。被告应向原告交付合同约定的房屋及逾期交房的违约金。原告与第三人没有合同约定，根据合同相对性原则，原告要求追加第三人与被告共同承担交房的违约责任没有依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第十条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、被告福建省宁德市电影发行放映公司于本判决生效之日起20日内向原告王成良交付符合《房屋拆迁赔偿合同》约定的约70平方米（不包含公摊面积，如有实用面积多于或少于70平方米的情形，按合同约定执行）的商品房；二、被告福建省宁德市电影发行放映公司于本判决生效之日起20日内向原告王成良支付逾期交房违约金（按日100元计算，从2011年3月1日起至实际交房之日止）；三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费6095元，由被告福建省宁德市电影发行放映公司承担。
宣判后，福建省宁德市电影发行放映公司不服，向本院提出上诉称：1、上诉人与被诉人签订的《房屋拆迁赔偿合同》应当认定为无效合同。根据《城市房屋拆迁管理条例》第十三条规定“拆迁人与被拆迁人应当依照被条例的规定，就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，订立拆迁补偿安置协议。”本案应当由被上诉人与第三人签订安置补偿协议。被上诉人与上诉人签署有关安置补偿协议，违反行政法规强制性规定，应属无效合同。2、本案第三人是实际履行义务人。上诉人不具备履行交付房屋的资质和能力，也并非被拆迁房屋的所有人。上诉人没有资格签订任何有关协议，根据拍卖文件及国有土地出让合同，作为本案第三人均须向原审原告承担交付房屋的义务，而非向上诉人交付房屋。因此第三人才是向被上诉人实际履行交房的义务人。3、若有存在违约，应当由第三人向被上诉人承担违约责任。根据《国有土地使用权出让合同》的补充条款，如受让人不能按时交付房屋，则自延迟交付之日起按2000元／日给予20户安置户赔偿，而第三人即为拍卖土地的受让人。因此，若出现未能及时交付安置房的违约情形，也应由第三人承担违约责任。此外，被上诉人交付土地的时间并非在2009年3月1日，而是在2009年9月30日才将房屋拆平，因此，其土地移交给第三人的时间应当是2011年10月1日，违约金计算起点应当是从2009年10月1日起计算。
被上诉人王成良答辩称：1、其与上诉人福建省宁德市电影发行放映公司签订的《房屋拆迁赔偿合同》系有效合同。上诉人就是本案的拆迁人，上诉人基于第三人将根据政府相关规定必须给上诉人20套安置房（每套70平方米不含公摊），被上诉人就是该20套安置房房主之一，所以，上诉人直接与其签订《房屋拆迁赔偿合同》并不违反法律强制性规定。电影公司作为有民事行为能力的民事主体自愿与答辩人签订房屋拆迁赔偿合同，其应当预见会承担何种后果。且《房屋拆迁赔偿合同》是双方真实的意思表示，应当认定为有效合同。2、《房屋拆迁赔偿合同》中明确约定电影公司是交房义务人。该合同第五条约定，电影公司确保在2011年2月30日前，交经各项验收合格后的房屋提供给答辩人，如电影公司拖延交房时间，自延迟之日即2011年3月1日起，按每天一百元人民币赔偿乙方，直至将符合本合同约定的赔偿房交付给乙方为止；第七条约定，电影公司不得以土地受让人福建晟宝龙房地产开发有限公司的违约或其他各种理由拒绝履行本合同。可见合同约定的交房义务人即为电影公司，现在上诉人要求第三人来承担交房义务，对此，答辩人认为，如果法院判决由第三人承担交房义务，答辩人没有意见。答辩人的房屋被拆迁，总归要安置补偿，不论判决由上诉人交房还是由第三人交房都一样，被上诉人的目的是要依法保护自己的权益，获得安置房。3、违约责任应当由上诉人承担，且违约金的起算时间应为2011年3月1日。《房屋拆迁赔偿合同》中约定的违约责任的承担者均是上诉人，现在出现延期交房的违约情形，理所应当由上诉人承担。至于违约金的起算时间，被上诉人及各房改户当初将房屋交付给上诉人的时间为2009年3月1日，所以应当从2011年3月1日起计算违约金。上诉人声称的2009年9月30日才将土地移交给第三人，但是这个时间是其与第三人福建晟宝龙房产开发有限公司土地交割的时间，与答辩人无关。综上所述，其与上诉人签订《房屋拆迁赔偿合同》系有效合同，应当受到法律保护，合同约定违约责任应由上诉人电影公司承担。请求二审驳回上诉人的上诉请求。
第三人福建晟宝龙房地产开发有限公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。1、上诉人与职工签订合同没有违反国家强制性规定，是有效的。2、第三人与被上诉人之间没有任何法律关系，与上诉人2013年4月8日签订合同，上诉人至今没有履约，如果违约也是上诉人违约。3、上诉人上诉请求的第二、三点是对本案其与职工签订合同以及上诉人与第三人签订的协议书的混淆。4、上诉人真正把被上诉人土地交给第三人的时间是2010年10月31日，房屋所有权证交给第三人的时间是2011年10月13日之后，证明上诉人违反委托拍卖的规定，即使违约也是上诉人，而不是第三人福建晟宝龙房地产开发有限公司。
经审理查明：上诉人对一审判决查明的事实，并无争议。本院对无争议的事实予以确认。
另查明，第三人福建晟宝龙房地产开发有限公司根据其承诺所无偿提供的建筑面积1400m2用于“拆一补一”安置房已具备交付条件。
本案争议焦点是：1、上诉人与被上诉人签订的合同是否有效？2、原判认定的违约金起算时间是否有误？围绕上述争议焦点，本院予以查明、分析并认定如下。
一、关于双方签订的合同是否有效的问题。
本院认为：上诉人福建省宁德市电影发行放映公司主张该合同违反了《城市房屋拆迁管理条例》的规定，属无效合同，但该《条例》是国家为了保护被拆迁人利益而设置的，是房屋拆迁管理部门对房屋拆迁市场的管理，而并未对房屋拆迁安置补偿协议的签订及其效力作强制性规定。当事人违反管理性规范，行政机关有权进行行政处罚，但并不必然导致合同无效。本案上诉人与被上诉人签订的《房屋拆迁赔偿合同》虽涉及房屋拆除事项，但由于上诉人并非《城市房屋拆迁管理条例》所指的拆迁人，故性质上应属一般民事合同范畴，受《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》调整。上诉人福建省宁德市电影发行放映公司与被上诉人王成良签订的《房屋拆迁赔偿合同》属平等民事主体之间自愿订立的协议，是双方真实意思表示，并未违反法律强制性规定，依法成立并具有法律效力。被上诉人按合同履行了空出房屋的合同义务，上诉人将房屋拆迁后也应按合同履行义务，及时将房屋交付被诉人。
二、关于违约金起算时间的问题。
本院认为，根据双方合同第五条约定：“如甲方（即上诉人）拖延交房时间，自延迟之日即2011年3月1日起，按每天100元人民币赔偿给乙方（被上诉人王成良），直到将符合合同约定的安置房交付给乙方之日止。”至于上诉人主张因被上诉人原因，其于2009年9月30日才将土地移交给第三人，应当相应顺延向被上诉人交付房屋的时间，但却未能提供证据证明被上诉人存在延迟履行合同义务的情形，且2009年9月30日是上诉人与第三人福建晟宝龙房产开发有限公司土地交割的时间，并不能反映被上诉人实际空出拆迁房屋的时间。故原审判决违约金起算时间为2011年3月1日并无不当。
综上所述，本院认为，本案案由应确定为合同纠纷。上诉人福建省宁德市电影发行放映公司其与被上诉人王成良签订的《房屋拆迁赔偿合同》合法有效。被上诉人按合同履行腾空房屋的合同义务，上诉人将房屋拆迁后也应按合同履行义务，及时向第三人取得商品房并交付给被上诉人。第三人并非本案所涉合同的当事人，并不负有向被上诉人王成良直接交付房屋的义务。故上诉人认为合同无效，且应由第三人负责向被上诉人交付房屋并承担违约责任的上诉理由不能成立，对其上诉请求不予支持。至于上诉人认为其不具有履行交付房屋的资质和能力，但其完全可依据与第三人之间的合同取得安置房交付被上诉人。上诉人迟延履行，应根据合同约定承担相应的违约责任。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，所作判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6095元，由上诉人福建省宁德市电影发行放映公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 高树惠
代理审判员 郑 彦
代理审判员 易丽容
二〇一四年十一月八日
书 记 员 何斌坤
附主要法律条文：
一、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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