上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0114民初5899号原告：程某1，女，汉族，1959年5月4日生，户籍地安徽省合肥市，现住安徽省淮南市。委托诉讼代理人：程某2，女，汉族，1970年2月21日生，户籍地上海市杨浦区。被告：上某1，住所地上海市嘉定区。法定代表人：吴某某。被告：上某2，住所地上海市嘉定区。法定代表人：相某某。原告程某1诉被告上某1(以下简称金某某)、被告上某2(以下简称悦某某)商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告程某1的委托诉讼代理人程某2到庭参加诉讼，被告金某某和被告悦某某经本院合法传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告程某1向本院提出诉讼请求：1、被告金某某协助原告办理上某3(以下简称系争房屋)的过户登记手续；2、被告金某某向原告交付系争房屋；3、被告金某某支付逾期交房违约金(以人民币1,049,434元为基数，按每月2%计，自2013年1月1日起算至实际交房之日止)；4、被告悦某某对被告金某某的上述付款义务承担连带责任。事实与理由：2011年12月28日，原告与被告金某某签订《商品房预售合同》，约定原告向被告购买上某3。当日，原告支付了包括系争房屋在内的七套房屋的全部购房款人民币740万元(以下币种同)，并办理了系争房屋的预告登记。根据约定，被告金某某应于2012年12月31日前将系争房屋交付给原告，但被告金某某迟迟不能交付，经原告多次督促，被告金某某书面确认了承担逾期交房期间的违约金。被告悦某某于2014年4月26日出具担保函，愿对被告金某某的付款义务承担连带担保责任。原告认为，双方签订的购房合同合法有效，被告金某某迟迟无法办理房屋产权证的违约行为已严重侵害了原告的合法权益，理应承担违约责任，原告遂起诉来院。被告金某某未答辩。被告悦某某未答辩。原告为证明其诉讼请求，提交了《上海市商品房预售合同》、上海市房地产登记证明(预告登记)、个人本票申请回单、收据、确认函、催告函及邮寄凭证、担保函、(2016)沪02民初480-482号民事判决书三份、上海市不动产登记簿为证，本院对上述证据的真实性、合法性、关联性均予以审查确认并在卷佐证，结合原告的当庭陈述，本院确认如下事实：2011年11月28日，原告与被告金某某签订《上海市商品房预售合同》，约定：原告(乙方)向被告金某某(甲方)购买嘉某某的店铺，房屋总价为1,049,434元。合同第十条约定系争房屋的交付必须符合办理了房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证)，甲方对该房屋设定的抵押已注销，甲方已按规定缴纳了物业维修基金。第十一条约定甲方应于2012年12月31日前将系争房屋交付给乙方。第十二条约定甲方如未在约定期限内将房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付房价款日万分之一计算，违约金自约定最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。第十三条约定系争房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前7天书面通知乙方办理交付手续，乙方应在收到通知之日起15天内，会同甲方对房屋进行验收交接，房屋交付的标志为交钥匙。第十四条约定在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证(大产证)后60日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起30天内，由双方依法向嘉定区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续，申领该房屋的房地产权证(小产证)。第三十一条约定本合同自双方签字之日起生效，双方商定本合同生效之日起30日内，由甲乙双方共同向房地产登记机构办理预告登记。其中一方逾期不配合办理预告登记的，另一方有权单方面办理预告登记。该合同附件一约定付款方式为一次性付款，乙方于2011年12月31日前与甲方签约并首付房款1,049,434元。补充条款对合同第十三条补充约定，甲、乙双方约定规定交房的标准为甲方按本合同第十三条规定取得大产证，乙方付清所有购房应付款项。除上述商品房预售合同之外，当日，原告与被告金某某还就嘉定区爱某路99号、101号、103号、105号、107号、109号六套店铺也签订了预售合同，即原告共向被告金某某购买了七套店铺，合同约定的房价总计为7,399,997元。上述合同签订后，原告于2011年12月28日以银行本票的方式向被告金某某支付了740万元，被告金某某开具了收据。因被告金某某未能在合同约定时间向原告交付上述七套店铺，被告金某某于2013年1月21日向原告出具确认函，载明，因自身原因不能够按时交房，对此，本公司愿承担逾期赔偿金月2%。购房合同与本确认书不同的，以此确认书为准。该确认函上除被告金某某的公章外，还有被告悦某某法定代表人的签名。2013年10月28日，被告悦某某向原告出具担保函，承诺对于原告向被告金某某购买的七套商铺，其对被告金某某应承担的月2%赔偿金、原告为实现以上权利付出的诉讼费、律师费均愿承担连带保证担保责任。2014年4月26日，被告悦某某再次向原告出具担保函，除前述承诺外，另承诺自出具之日起，担保期间为四年。2014年1月7日，原告取得系争房屋的上海市房地产登记证明(预告登记)。因被告金某某未能按约交房义务，原告于2015年5月19日通过EMS向被告金某某发送催告函，要求被告金某某在收到催告函三日内交房并支付自2013年1月1日起的逾期交房赔偿金。2014年6月19日，上海市第二中级人民法院(以下简称二中院)在执行已经发生法律效力的上海仲裁委员会(2014)沪仲案字第0473号、第0474号、第0475号仲裁裁决过程中【执行案号为(2014)沪二中执字第397、398、3111号】，查封了包括系争房屋在内的尚登记在被告金某某名下的相关房屋。2016年原告向二中院提出书面异议，要求解除对系争房屋的查封措施。二中院于2016年5月25日作出(2016)沪02执异30号执行裁定书，以系争房屋尚未办理大产证，亦未实际交付原告使用为由，裁定驳回了原告的异议。后，原告向二中院提起案外人执行异议之诉【案号为(2016)沪02民初480、481、482号】，并申请财产保全，对系争房屋予以查封。二中院经审理，认定原告与被告金某某间就系争房屋签订的预售合同系双方真实意思表示，属合法有效，且已经得到实际履行，原告已全额支付了房款，系争房屋也办理了预告登记，原告对系争房屋所享有的权益足以排除强制执行，遂于2017年1月3日判决解除对系争房屋的司法查封措施，停止上述执行案件中对系争房屋的处分。上述案件判决现已生效。审理中，经原告申请，本院于2017年4月查封了系争房屋。同时，原告申请解除因(2016)沪02民初480、481、482号案件财产保全对系争房屋所采取的查封措施，二中院于2017年10月12日裁定予以准许。本院认为，原告和被告金某某间签订的商品房预售合同系双方真实意思表示，当属合法有效，双方均应遵照履行，原告已经按约履行付款义务，被告金某某未能交付房屋并办理系争房屋过户手续，应属违约，应承担继续履行合同、支付违约金的民事责任，被告悦某某亦应按约对被告金某某的付款义务承担连带清偿责任。现系争房屋上原本存在的影响其过户的司法查封措施已经消除，原告诉请合法有据，依法可予支持。被告金某某和被告悦某某经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，系无视法律的行为，表明其自动放弃了诉讼中可享有的答辩、质证等权利，应承担由此而引起的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一、三款、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第二十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告上某1应于本判决生效之日起十日内协助原告程某1办理上某3的过户登记手续，将房屋过户至原告程某1名下；二、被告上某1应于本判决生效之日起十日将坐落于上某3交付给原告程某1；三、被告上某1应于本判决生效之日起十日内偿付原告程某1自2013年1月1日起至实际交房之日止的逾期交房违约金(以人民币1,049,434元为基数，按每月2%计算)；四、被告上某2对被告上某1的上述第三项付款义务承担连带清偿责任，被告上某2承担保证责任后，有权向被告上某1追偿。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币13,863元，减半收取6,931.50元，财产保全费5,000元，合计诉讼费11,931.50元，由被告上某1、被告上某2负担(两被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 徐 芬二〇一七年十月二十三日书记员 杨晓燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。……第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第二十二条第三人单方以书面形式向债权人出具担保书，债权人接受且未提出异议的，保证合同成立。……四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。