广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤18民终663号上诉人(原审原告）：程永红，男，汉族，住清远市清城区。上诉人(原审原告）：植青梅，女，汉族，住清远市清城区。两上诉人的共同委托代理人：董诚君，广东御福律师事务所律师。两上诉人的共同委托代理人：王振国，广东御福律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：清远市润泰房地产开发有限公司。法定代表人：邓建安。上诉人程永红、植青梅因与被上诉人清远市润泰房地产开发有限公司（以下简称润泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服清远市清城区人民法院（2017）粤1802民初4991号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,对本案进行了审理。本案现已审理终结。程永红、植青梅上诉请求：1、撤销一审判决第三项，依法改判润泰公司支付程永红、植青梅逾期办证违约金6660.59元（以总购房款266570元为基数，按中国人民银行规定的同期贷款基准利率，从2017年4月1日起计算至润泰公司将办理位于清远市清城区源潭镇站东路4号润泰新城××号楼××号房屋所需由出卖人提供的资料报产权机关备案之日止，暂计算至2017年8月30日）；2、本案诉讼费由润泰公司承担。事实和理由：润泰公司存在逾期办证的违约行为，应承担违约责任，但约定的违约金过低，应当予以调整。首先，如果按照双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定计算，程永红、植青梅仅能要求润泰公司承担1332.85元违约金。若润泰公司一直不履行义务，该违约金难以实现其设立的初衷，亦不符合公平的原则。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，程永红、植青梅要求调整违约金的数额并无不当。其次，程永红、植青梅已经依约足额支付了全部的购房款并缴纳了契�。润泰公司至今逾期将近一年未予办证，导致程永红、植青梅失去利用涉案房屋所有权派生的其他权利和收益，确实存在损失，且处于持续扩大的状态。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，基于润泰公司制定的格式条款之违约金极其偏低，程永红、植青梅的请求符合法律的规定。综上所述，恳请二审法院依法予以改判并支持程永红、植青梅的诉讼请求。润泰公司未作答辩。程永红、植青梅向一审法院起诉请求：1、判决润泰公司将位于清远市清城区源潭镇站东路4号润泰新城××号楼××号房屋所需由出卖人提供的资料报产权机关备案，协助办理该房屋产权至程永红、植青梅名下的登记手续；2、润泰公司支付程永红、植青梅逾期交付房屋的违约金13755.01元（以总购房款266570元为基数，从2017年1月1日起按照每日0.3‰计算至2017年6月21日）；3、润泰公司支付程永红、植青梅逾期办证违约金6660.59元（以总购房款266570元为基数，按中国人民银行规定的同期贷款基准利率，从2017年4月1日起计算至润泰公司将办理位于清远市清城区源潭镇站东路4号润泰新城××号楼××号房屋所需由出卖人提供的资料报产权机关备案之日止，暂计算至2017年8月30日）；4、本案诉讼费由润泰公司承担。一审法院查明：2015年4月16日，程永红、植青梅作为买受人，与润泰公司签订一份《广东省商品房买卖合同》，合同约定程永红、植青梅购买润泰公司开发的位于清远市清城区源潭镇站东路4号润泰新城××号楼××号房一套，购房总价款为266570元。合同签订后程永红、植青梅已按合同约定支付了全部购房款。该合同第八条约定：出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备清远市住房和城乡建设局工程竣工验收报告，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条约定，出卖人逾期交房的，逾期超过60日后，买受人继续履行《广东省商品房买卖合同》的，自合同约定的最后交房期限的次日起至实际交付之日，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金。2017年6月21日，润泰公司才把房屋交付给程永红、植青梅使用，但至今未将办理权属登记须由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。程永红、植青梅与润泰公司签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，“出卖人应当在商品房交付使用后90天内，将办理权属登记须由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。”程永红、植青梅为此向一审法院提起诉讼，并提出以上诉讼请求。一审法院认为：程永红、植青梅与润泰公司签订的商品房买卖合同合法有效，双方均应恪守合同。程永红、植青梅已经按照合同约定付清全部购房款，润泰公司理应按照合同约定向程永红、植青梅交付房屋并提供资料为程永红、植青梅办理备案登记手续，但润泰公司至今未将办理权属登记须由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，显属无理，程永红、植青梅起诉要求润泰公司将位于清远市清城区源潭镇站东路4号润泰新城××号楼××号房屋所需由出卖人提供的资料报产权机关备案，协助程永红、植青梅办理该房屋产权至程永红、植青梅名下的登记手续合理合法，对其该项诉讼请求一审法院予以支持。按照双方签订的商品房买卖合同约定，润泰公司应当在2016年12月31日前将经过验收合格并符合合同约定的商品房交付程永红、植青梅使用，但润泰公司却拖至2017年6月21日才交付房屋，显属无理。程永红、植青梅起诉要求润泰公司支付逾期交房违约金13755.01元（从2017年1月1日起以总房价266570元为基数，按每日0.3‰计付至2017年6月21日，共计172天）的诉讼请求符合法律规定，一审法院予以支持。因程永红、植青梅与润泰公司双方签订合同时已经约定，逾期办理房产证，润泰公司支付房价款的0.5%向程永红、植青梅支付违约金，该约定是双方当事人的真实意思表示，程永红、植青梅起诉要求润泰公司按中国人民银行规定的同期贷款基准利率支付逾期办证违约金缺乏依据，一审法院不予支持，逾期办理房产证的违约金只能按程永红、植青梅支付房价款的0.5%计算，为1332.85元。判决：一、清远市润泰房地产开发有限公司应于判决�效之日起十五日内将办理清远市清城区源潭镇站东路4号润泰新城××号楼××号房屋权属登记须由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。二、清远市润泰房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内向程永红、植青梅支付逾期交房违约金13755.01元。三、清远市润泰房地产开发有限公司支付逾期办证违约金1332.85元给程永红、植青梅。案件受理费155元，由清远市润泰房地产开发有限公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的�不予审理。但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。根据上诉人的上诉意见，本案的争议焦点可归纳为：逾期办证违约金应如何确定。关于逾期办证违约金应如何确定的问题。首先，润泰公司至今仍未协助程永红、植青梅办理产权过户登记手续，应承担相应的违约责任。虽然双方在签订的《商品房买卖合同》第十五条约定逾期办证违约金按已付房价款的0.5%支付，但该违约金为固定数额，在润泰公司长期未履行办证义务的情形下并不足以弥补程永红、植青梅因此所遭受的损失，难以实现其设立的初衷。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约�的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，程永红、植青梅要求调整逾期办证违约金的上诉理由成立，本院予以采纳。其次，违约金具有促使违约方积极履行合同义务和填补守约方损失的功能，当事人主张调整违约金的，人民法院应当根据当事人的过错程度、违约期间以及当地的实际情况按公平原则予以衡量。本院结合本案的实际情况，在平衡双方当事人利益的基础上，酌情将涉案违约金调整至以已付购房款为基数按每年1%的标准计算。此外，涉案房屋于2017年6月21日交付给程永红、植青梅使用。根据合同的约定，逾期办证违约金的计算起始日应为2017年9月20日。综上所述，程永红、植青梅的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持清远市清城区人民法院（2017）粤1802民初4991号民事判决第一项、第二项；二、变更清远市清城区人民法院（2017）粤1802民初4991号民事判决第三项为：清远市润泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向程永红、植青梅支付逾期办证违约金(该违约金从2017年9月20日起以已付房款266570元为基数，按照每年1%的标准计算至清远市润泰房地产开发有限公司将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案之日止）。一审案件受理费155元，由清远市润泰房地产开发有限公司负担；二审案件受理费50元，由程永红、植青梅负担40元，由清远市润泰房地产开发有限公司负担10元。本判决为终审判决。审 判 长 李慧玲审 判 员 肖惠文审 判 员 何 燕二〇一八年四月十九日法官助理 黄 敏书 记 员 钟婉超