杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0106民初1072号
原告：谢秋娟。
委托代理人：黄亦冰。
委托代理人：黄宝磊。
被告：章亚丹。
委托代理人：金鸿湘。
被告：周祖谦。
被告：黄小秋。
委托代理人：周波。
原告谢秋娟诉被告章亚丹、周祖谦、黄小秋案外人执行异议之诉一案，本院于2016年2月3日立案受理后，依法组成合议庭于2016年3月10日、4月19日公开开庭进行了审理，原告谢秋娟及其委托代理人黄亦冰、黄宝磊，被告章亚丹的委托代理人金鸿湘，被告周祖谦以及被告黄小秋的代理人周波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：因周祖谦欠原告以及其女儿、儿子债务共计153万元，周祖谦于2015年5月3日向原告出具保证书一份，自愿将位于海南省陵水县新村镇清水湾国际旅游度假区C区观澜苑5-1208号房屋（以下称案涉房屋）抵债给原告，此后，被告周祖谦按照保证书的要求将案涉房屋购房合同、发票交付给了原告，同时将房屋交付原告使用。因案涉房屋至2015年9月方能办理产权证，同年10月12日，被告周祖谦、黄小秋（系周祖谦妻子）与谢秋娟签订《房屋转让协议》，约定案涉房屋以160万元计价转让给原告，被告黄小秋同意上述房屋转让款中153万元代被告周祖谦归还借款，由原告再支付给黄小秋7万元。周祖谦、黄小秋在杭州市西湖区公证处办理了房屋转让的委托手续。原告认为，被告周祖谦出具的保证书、原告与被告黄小秋签订的《房屋转让协议》系当事人真实意思表示，合法有效，且转让行为均在法院查封之前，在抵扣所欠原告债务后，已支付了全部房款、交付了房屋。故依照法律规定，请求判决：1、判令立即停止对位于海南省陵水县新村镇清水湾国际旅游度假区C区观澜苑5-1208号房的强制执行，并解除对上述房屋的查封。2、判令确认被告周祖谦2015年5月3日向原告谢秋娟出具的《保证书》以及原告谢秋娟与被告黄小秋于2015年10月12日签订的《房屋转让协议》有效，确认海南省陵水县新村镇清水湾国际旅游度假区C区观澜苑5-1208号房屋归原告所有；3、判令周祖谦、黄小秋协助原告办理海南省陵水县新村镇清水湾国际旅游度假区C区观澜苑5-1208号房屋的产权过户手续。4、本案诉讼费用依法由被告承担。
审理过程中，经本院释明，原告谢秋娟变更诉由，认为按照查封冻结17条的规定，原告的债权为特殊债权，和被告章亚丹的一般债权相比具有优先保护性，故变更诉请为请求对案涉房屋停止执行。
被告章亚丹辩称：原告所主张的债务缺乏相应依据，也没有具体的凭证，案涉房屋在2014年就可以办理产权证，原告所诉不实，存在虚假嫌疑。即便债务是真实发生的，也是债权而不是物权。按照原告变更后的诉请，原告在本案中的债权也是一般债权，原告购买被告的房屋并未直接支付房款，而是以房抵债的行为，故原告之债权不具有特殊债权的特性，请求驳回原告的诉讼请求。
被告周祖谦、黄小秋辩称，原告陈述均属实，双方以案涉房屋抵还债务事实清楚，手续完备，合情合理合法。
原告为证明自己主张，提供证据如下
1、借条7份，证明周祖谦向谢秋娟借款的事实。
2、周祖谦出具的保证书1份，证明周祖谦以房子来抵债的意思表示。
3、谢秋娟和黄小秋（周祖谦妻子）于2015年10月12日签订的《房屋转让协议》1份，证明周祖谦以房子来抵债的意思表示。
4、收条一份，证明以160万元计价，把多余的7万元还给了黄小秋，黄小秋2015年10月15日收到谢秋娟7万元的事实。
5、海南绿城清水湾商品房买卖合同（2011.1.16）一份，证明房子我们已经实际占有。
6、销售不动产统一发票一份，证明房子我们已经实际占有。
7、公证委托书一份，证明黄小秋、周祖谦在2015年10月13日通过杭州市西湖公证处的公证，委托吴勰办理房屋转让手续，抵债事实清楚。
8、银行汇款凭证，证明原告汇款给被告周祖谦的事实。
被告周祖谦提供证据如下：收条一张，证明原告在2015年5月19日收到了房屋买卖合同和发票一张。
对原告提供的证据，被告章亚丹经质证认为：证据1本身没有异议，但借款是否真实发生存在异议，对其他证据没有异议。被告周祖谦、黄小秋对原告提供的证据没有异议。对被告周祖谦提供证据，原告和被告章亚丹、黄小秋均无异议。
被告章亚丹和被告黄小秋未提供证据。
本院依据庭审陈述和证据的认定规则，认为：对原告和被告周祖谦提供的证据予以认定。
依据庭审查明的事实和证据，本院认定事实如下：
章亚丹诉周祖谦民间借贷纠纷一案，经本院（2015）杭西民初字第578号案件审理，双方达成调解协议：被告周祖谦归还章亚丹借款100万元及相应利息。此后，因周祖谦未按民事调解书约定履行，章亚丹于2015年4月23日申请强制执行。执行过程中，因涉案债务发生于周祖谦与黄小秋夫妻关系存续期间，本院于2015年10月22日，依法查封黄小秋名下的案涉房屋。此后，原告谢秋娟向本院执行机构提出执行异议，2016年1月25日，本院作出（2016）浙0106执异2号执行裁定，驳回了案外人谢秋娟的执行异议。2016年2月3日，案外人谢秋娟在法定期限内向本院提起案外人执行异议之诉。
案涉房屋海南省陵水县新村镇清水湾国际旅游度假区C区观澜苑5-1208号房屋系黄小秋出资1559834元于2011年1月16日向海南绿城高地投资有限公司购买，建筑面积54.27平方米。2015年5月3日，被告周祖谦出具保证书，承诺因欠原告谢秋娟及其子女153万元，归还困难，以案涉房屋进行抵押用以清偿债务。5月19日，原告收到被告周祖谦交付的购房合同和发票、案涉房屋钥匙。
2015年10月12日，谢秋娟与黄小秋订立《房屋转让协议》，约定：双方商定案涉房屋转让价为160万元，黄小秋同意房屋转让款中的153万元代周祖谦归还谢秋娟及黄一岚、黄亦斌三人的借款153万元，剩余7万元由谢秋娟现金支付给黄小秋；办理产权证及过户所涉契税和各项税费等均由谢秋娟承担；黄小秋尽快到公证处，全权委托谢秋娟指定人员办理案涉房屋转让事宜，后续产权过户手续由谢秋娟尽快到房屋所在地办理。10月12日，经杭州市西湖区公证处公证，被告周祖谦、黄小秋出具委托书，委托吴勰办理解除案涉房屋买卖合同相关事项。10月15日，被告黄小秋收到原告交付的房屋转让款7万元。
另查明，案涉房屋至今未办理产权证至被告黄小秋或原告名下。
本院认为，本案主要争议焦点在于原告主张的债权是否具有特殊性而达到停止执行的目的。
首先，按照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。该条款中第三人所涉债权系基于实际支付的购房款而形成的债权，故赋予其较一般债权有特殊保护之特性。联系本案，原告实际并未支付全部购房款，原告购买被告的房屋并不是法律意义上的商品房买卖合同，而是以“房”抵债行为，原告对被告周祖谦的本身债权也是一般性债权，故原告的债权不具有特殊保护的特点。
其次，依据相关司法解释规定，对被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋可以预查封，所谓预查封就是对被执行人将来取得的物权进行预先查封。按照物权法规定，不动产的设立、变更、转让，经依法登记发生效力。因案涉房屋至今没有登记在被告黄小秋名下，被告黄小秋尚未取得案涉房屋的物权，原告和被告黄小秋之间的房屋买卖合同，实际上是合同权利的转让，该转让行为只能产生债的效力，只有在案涉房屋登记在原告名下后，原告对案涉房屋才具有物权之效力，因其对案涉房屋不享有物权，亦不能对抗本院的执行行为。
综上，经本院审判委员会讨论决定，原告提出的执行异议，缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条之规定，判决如下：
驳回原告谢秋娟的诉讼请求。
案件受理费18570元，由原告谢秋娟负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预缴上诉案件受理费，对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（浙江省杭州市中级人民法院开户银行：工商银行湖滨支行，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
审 判 长 张钟林
审 判 员 张 争
人民陪审员 王景莉
二〇一六年四月二十日
书 记 员 金 劼