辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）沈中民二终字第162号
上诉人（原审被告）：岳端法，男，1958年1月8日出生，汉族，住址：山东省高密市阚家镇。
委托代理人：王辑，辽宁明格律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：佟文章，男，1947年1月23日出生，汉族，住址：沈阳市和平区。
委托代理人：蔡传勇，系辽宁天衡律师事务所律师。
上诉人岳端法因与被上诉人佟文章确认合同效力纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2012）沈和民二初字第00240号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年1月9日受理后，依法组成由本院审判员赵明静担任审判长、代理审判员孙卓（主审）、审判员周海鹏参加评议的合议庭，审理了此案。
原审法院经审理查明：2002年12月22日，原告与被告签订房屋买卖协议，原告以30000元的价格将位于和平区浑河站后竞赛村的建筑面积243平方米房屋转让给被告。四至以宅基地证为准。协议签订后，被告交付了购房款，原告交付了诉争房屋。2003年1月6日，被告通过沈阳市房产局办理了诉争房屋的产权变更登记手续。
另查，被告系山东省高密市阚家镇西方戈庄村农民，除在原籍拥有房屋及宅基地外，还于2003年5月7日在案外人梁大毅手中购买了坐落于东陵区浑河站街8-1号（建筑面积223.20平方米）房屋一处。
再查，本案原告于2012年2月1日诉至本院后，被告于2012年2月9日与沈阳满融经济区管理委员会签订了诉争房屋拆迁货币补偿安置协议书，诉争房屋已被拆毁。
又查，按沈阳市政府规定，沈阳市拆迁确认无证房屋面积，以市政府2000年进行的航空拍摄为界限，航拍以后又建的无证房屋不予补偿。
原审法院认为：诉争的房屋属于农村小产权房屋。农村房屋所有权转让，房屋占有范围内集体所有的宅基地随之转让。根据国家法律政策，农村村民一户只能拥有一处宅基地，宅基地具有国家给予农民的福利性质，是农民的安身立命之所，属于农民生存权益的重要组成部分，只有该农村村民小组等集体经济组织成员才能享有。原告系和平区浑河西街道后竞赛村农民，而被告系山东省高密市阚家镇西方戈庄村农民，原告将农村集体所有的土地及建在农村集体所有的土地上的房屋转让给不属于本集体经济组织的被告，房屋买卖协议违反了国家法律的强制性规定，应当认定无效。且被告作为农民在户籍所在地也拥有宅基地和房屋，在购买原告房屋和宅基地的同时，又购买了案外人梁大毅坐落于东陵区浑河站街8-1号（建筑面积223.20平方米）房屋。足以证明被告购买的房屋已远远的产出了实际居住的需要，明显具有屯房盈利性质。被告的行为已侵害了原告的生存权益，故本院对原告请求确认原、被告之间农村房产及宅基地转让协议无效的诉讼请求予以支持；依据相关法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。鉴于原告对纠纷的产生负有不可推卸的责任，且诉讼中诉争房屋已被拆毁，返还房屋已成为不可能和没有实际意义，原告变更返还房屋的诉讼请求为诉争房屋部分拆迁款项归原告所有，本院予以认可。为了节约诉讼成本，减少当事人的诉累，本院对被告与征收部门签订拆迁补偿安置协议予以确认。对拆迁补偿安置协议中的房屋货币补偿金、无证面积和空地补偿金和空地中和补偿金累计总额中，扣除原告收取被告房屋及宅基转让费30000元，由被告直接从房屋征收部门领取；剩余部分原、被告各得50%，双方在征收部门发放补偿金时分别到征收部门领取；其他补偿费用归被告所有。
对于被告关于双方是地上物私房买卖协议，不存在宅基地土地交易行为，并且宅基地所有权归村集体所有，原告无权买卖，合同效力已经得到政府房产管理部门的承认的抗辩。本院认为，根据我国法律规定在房地产买卖中地随房走的原则，农村房屋所有权转让，房屋占有范围内的宅基地随之转让，且在双方的买卖协议中已明确“四邻以宅基地证为准”说明双的房屋买卖包括宅基地。农村宅基地属于农村集体所有，原、被告买卖宅基地违反了国家强制性法律规定。故本院对被告关于原、被告双方仅是私有房屋买卖，不存在宅基地土地交易行为，合同效力已经得到政府房产管理部门的承认的抗辩不予采信。
对于被告关于原告起诉后诉争房屋灭失，同时导致本诉标的物灭失，使本诉成为无标的物之诉，因此无任何继续审理之法律意义。不同意原告变更诉讼请求，请求法院驳回原告的诉讼请求的抗辩意见。本院认为，原告起诉时，诉争房屋仍然存在。诉讼中被告虽然和征收部门签订了拆迁协议，但目前尚未实际履行，原告对诉争房屋及宅基地的相关权力仍然存在，原告变更诉讼请求亦符合法律规定。故本院对被告这一抗辩亦不予采信。
对于被告关于被告与拆迁部门达成的拆迁补偿协议，其补偿金额大大高于10年前购买其房屋的价格，这其中的增值部分是被告合法所有，原告无权要求予以返还。其次，该拆迁款中除含有诉争243平方米的补偿外，被告还在院落中另盖了一部分房屋，拆迁款中还包括另外盖的房屋补偿款。因此，该补偿协议的所有补偿款都应归被告所有，原告的主张应予以驳回的抗辩。本院认为，依据相关法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原、被告的房屋买卖协议被确认无效后，因诉争房屋已不存在，原告对此次纠纷负有不可推卸的责任。且被告与房屋征收部门签订的拆迁补偿安置协议的补偿标准，是按照拆迁时的房屋、土地的险市场价值标准进行补偿的，其中已包含了增值含量。本院亦是在扣除了被告在购买诉争房屋后所添置的地上物及其它搬迁补助费用后，按照双方的过错责任来确认双方收益和补偿的。故本院对被告关于其与拆迁部门达成的拆迁补偿协议项下的所有补偿款都应归被告所有的抗辩不予采信。
对于被告辩称其购买原告房屋后又建了180平方米无证房屋的抗辩，因原、被告双方的买卖行为发生在沈阳市确认无证房屋航拍的时间之后，故本院对被告这一抗辩不予采信。
原审法院判决：一、确认原、被告签订的位于和平区浑河站后竞赛村（幢号2715，房号1-6，建筑面积243平方米）房屋的转让协议无效；二、判令被告与征收部门签订的诉争房屋（宅基地）拆迁补偿安置协议中的房屋货币补偿金、无证面积和空地综合补偿金总额中，扣除原告佟文章收取被告的房屋（宅基地）30000元转让费返还被告，由被告从房屋征收部门直接领取；剩余部分原、被告各得50%，双方在征收部门发放补偿金时分别到征收部门领取；其余补偿款项归被告所有。三、驳回原告其它诉讼请求。案件受理费17994元，原、被告各承担8997元；诉讼保全费5000元由原、被告各承担2500元。
宣判后，被告岳端法不服原审判决，向本院提起上诉。其理由为：一、合同内容没有违反土地管理法律的规定；二、合同效力已经得到政府房产管理部门的承认；三、诉争房屋被国家征用现已灭失；四、原判决内容超出一审诉讼请求范围；五、房子增值部分应归上诉人所有；六、被上诉人违背诚信及公序良俗。故诉请：请求撤销原审判决；被上诉人承担全部诉讼费用。
被上诉人佟文章答辩称：一、本案房产转让是基于被上诉人为治病支付医疗费用，才以低价转让房产。二、本案起因也是因为动迁政策规定被上诉人为有房村民，而不能享受同一户口下人均15平方米，2700元购房的条件，超过15平方米，3600元购买25平方米的条件。因此才根据双方转让违法诉至法院。一审中法院认定事实清楚，被上诉人也承担了相应过错，并且基于自身原因起诉本案，而没有要求拆迁补偿协议中500元／平方米的奖励补偿。请求维持原判。
本院经审理认为：原审判决基本事实不清，第一，双方转让房屋的土地性质认定不清，现房屋征收后，土地性质认定不清，土地如何补偿认定不清；第二，上诉人已办理了房屋所有权证，原审判决对该已登记后的房屋所占土地的性质认定不清；第三，上诉人是否签订了房屋拆迁补偿协议，具体的补偿金额和范围，上诉人是否收到了补偿款，原审判决认定不清。
综上，原审判决认定基本事实不清，依照中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，裁定如下：
一、撤销沈阳市和平区人民法院（2012）沈和民二初字第00240号民事判决；
二、发回沈阳市和平区人民法院重审。
审 判 长 赵明静
审 判 员 周海鹏
代理审判员 孙 卓
二〇一四年四月二日
书 记 员 张 莹
本案裁定所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；