新疆生产建设兵团第十师中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）兵十民终字第116号
上诉人（原审第三人）：陆菊芳（陈正仁之妻），汉族.
委托代理人：陈小立（陆菊芳之女），汉族。
委托代理人：方锡林，新疆新蓝天律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：陈正仁，男，汉族。
委托代理人：李常青，新疆北屯律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李长俊，男，汉族。
被上诉人（原审被告）：陈昌杰，男，汉族。
上诉人陆菊芳、陈正仁因与被上诉人李长俊、陈昌杰确认合同效力纠纷一案，北屯市人民法院于2013年9月9日作出（2013）北民初字第68号民事判决，原审被告陈正仁、原审第三人陆菊芳不服提起上诉，本院于2013年11月5日作出（2013）农十民终字第24号民事判决，并已经发生法律效力；陈正仁、陆菊芳申请再审，本院于2014年6月23日作出（2014）农十民申字第4号民事裁定，进行再审，并于2014年10月20日作出（2014）兵十民再字第4号民事裁定，发回新疆生产建设兵团北屯垦区人民法院重审，新疆生产建设兵团北屯垦区人民法院于2015年8月26日作出（2014）北民初字第632号民事判决；陆菊芳、陈正仁不服，向本院提起上诉。本院于2015年10月15日受理，依法组成合议庭，于2015年11月10日公开开庭审理了本案。上诉人陆菊芳的委托代理人陈小立、方锡林，上诉人陈正仁的委托代理人李常青到庭参加诉讼，被上诉人李长俊、陈昌杰经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
一审法院查明：2009年5月1日，被告陈正仁与被告陈昌杰经协商，将陈正仁所有的位于北屯市天山路850号平房（私房产权证号：兵房字十师第N14**号）一套出卖给被告陈昌杰，同日，被告陈正仁出具证明，内容为“陈正仁位于北屯镇天山路住宅房一套，经协商同意转让，此住宅房产权归属（2009年10月31日即2009年11月1日起）陈昌杰所有。”被告陈昌杰向被告陈正仁支付房款25000元。陈正仁以邮寄方式将土地使用证和私房产权证交付被告陈昌杰。2010年11月25日，经协商，被告陈昌杰又将该套房屋以35000元的价格出卖给原告李长俊，原告支付了全部房款，被告陈昌杰将该房屋的土地使用证及私房产权证交付原告。被告陈昌杰向原告李长俊出具转让证明，内容为“我于2009年3月买陈正仁北屯天山路850号的一套住房，面积159.51平方，房产证号14**号，土地证2400792号，现转让给李长俊、高素珍夫妇，手续齐全，均以交付李、高二人，即日起该房之产权属李、高所有。”2011年初，原告对该房屋装修后入住直至该房屋被征收。同年5月，被告陈正仁向陈昌杰提出收回该房，陈昌杰告知房屋已出售原告，陈正仁可与原告协商。经陈昌杰同意，陈正仁从陈昌杰处借用金额为40000元存款单一张，陈正仁将该存款单留给原告，后，原告将该存款单退还给陈昌杰。2013年2月22日，原告向本院提起确认诉争房屋买卖合同有效，要求办理过户的民事诉讼。目前，诉争房屋已被征收，征收补偿款244453元由原告领取。
另查明：被告陈正仁与第三人陆菊芳系夫妻关系。北屯天山路850号平房的产权证件的登记人姓名为被告陈正仁。被告陈正仁与被告陈昌杰、原告李长俊与被告陈昌杰之间买卖房屋，均未办理房屋产权过户手续。第十师房产管理局证实，无法确定本案诉争房屋在购买当时能否办理过户手续。诉争房屋所在区域的房屋价格，于2011年上半年开始上涨。
上述事实有下列证据予以证实，
原告李长俊为证实其诉讼主张，提供如下证据：
一、日期为2009年5月1日证明复印件一份，日期为2010年11月25日转让证明复印件一份，日期为2011年4月转让证明原件一份，陈昌杰和陈正仁的身份证、户口本复印件各一份，拟证实陈正仁与陈昌杰、陈昌杰与李长俊之间的房屋买卖行为均合法有效，相关身份信息资料也能够印证出卖人知情的事实。经质证，被告陈正仁及第三人陆菊芳对上述证据的真实性无异议，对于证明目的不认可，对于陈昌杰书写的证明不知情。被告陈昌杰对日期为2010年11月25日的转让证明不认可，其余证据无异议。本院对当事人均无异议的证据的真实性予以确认；
二、日期为2012年11月14日现场录音光盘一张，拟证实被告陈昌杰出售房屋给原告的事实。经质证，被告陈正仁及第三人陆菊芳对该证据的真实性和证明目的均不认可。被告陈昌杰对真实性无异议。因录音方当事人对该证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。
被告陈正仁为支持其反驳主张，提供如下证据：
一、国有土地使用证和私房产权证复印件各一份，拟证实被告陈正仁系诉争房屋登记所有人，并从原告处实施回购，原告的主张无依据的事实。经质证，原告对该证据的真实性无异议，对证明目的不认可。第三人陆菊芳、被告陈昌杰对该证据无异议。本院对该证据的真实性予以确认；
二、被告陈正仁与第三人陆菊芳夫妻关系证明原件一份，户口本复印件一份，拟证实诉争房屋系夫妻共同财产。经质证，原告、第三人及被告陈昌杰对该证据均无异议。本院对该证据予以确认。
被告陈昌杰、第三人陆菊芳未向本院提供证据。
依原告李长俊申请一审法院调取证据如下：
第十师房产管理局于2015年7月24日出具的《关于北屯市区平房办理相关权属证的复函》原件一份，拟证实诉争房屋当年未办理房屋过户手续的原因。经质证，原、被告及第三人对该证据的真实性均无异议，被告陈正仁及第三人陆菊芳对证明目的不认可。本院对该证据的真实性予以确认。
一审法院依职权调取证据如下：
房屋征收补偿安置协议书复印件一份，查明诉争房屋已被征收的事实。经质证，原告对该证据无异议。被告陈正仁及第三人陆菊芳对该证据的真实性和证明目的均不认可。被告陈昌杰认为补偿多少与己无关。
一审法院认为：本案诉争房屋已被征收，是否继续履行房屋买卖合同已无存在的基础，本案案由应为确认合同效力纠纷。本案争议焦点为：
一、被告陈正仁与被告陈昌杰、原告李长俊与被告陈昌杰之间房屋买卖合同的效力。首先，被告陈正仁与被告陈昌杰之间系自愿达成房屋买卖协议，属双方真实意思表示，且不违反法律和社会公共利益，时隔二年后，第三人陆菊芳提出不知情，要求确认合同无效的意见，与日常生活习惯不符，陈昌杰交付合理的房屋价款，取得房屋，陈正仁将权属证书邮寄交付，陈昌杰已尽到必要的审查和注意义务，有理由相信其为夫妻双方共同的意思表示，属于善意购买。夫妻另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意合同相对人，陈正仁与陈昌杰之间的房屋买卖合同合法有效。故对于第三人提出的买卖合同无效，要求与被告陈正仁共有补偿款244453元的意见，本院不予采纳。其次，被告陈昌杰购买房屋后，享有处分权。被告陈昌杰与原告达成房屋买卖协议后，原告交付房款取得权属证书，经装修入住，双方也已完成合同的义务，原告与被告陈昌杰之间房屋买卖合同合法有效。两次买卖行为虽然均未办理房屋产权过户登记手续，但不影响房屋买卖合同的效力。
二、原告李长俊与被告陈正仁之间是否达成新的协议。被告陈正仁提出与原告就诉争房屋已达成新的协议。现陈正仁持有权属证书，原告认可曾退还存款单，可以认定双方曾商谈过诉争房屋的事宜，但双方对权属证书如何取得，是商谈收回诉争房屋还是了解出卖事宜、是否最终达成收回房屋的协议，陈述不一。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任…”的规定，被告陈正仁对已经达成新的协议，收回诉争房屋的主张，未能提供确实、充分的证据，不能认定原告与被告陈正仁就该房屋达成新的协议。
综上，被告陈正仁与被告陈昌杰、原告李长俊与被告陈昌杰之间房屋买卖合同合法有效，应受法律保护。对原告要求确认与被告陈昌杰房屋买卖合同有效的诉求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条的规定，判决：
一、原告李长俊与被告陈昌杰的房屋买卖合同合法有效；二、驳回第三人陆菊芳的诉讼请求。案件受理费5066.8元，保全费30元，合计5096.8元，由被告陈正仁负担130元，第三人陆菊芳负担4966.8元。
上诉人陆菊芳上诉称：一审适用法律错误。《合同法》第四十四条第二款规定，房屋买卖合同要经房管部门登记才生效。第四十五条也规定合同可以附条件。上诉人陈正仁买房给陈昌杰时附有房屋不能再转卖他人的条件，陈昌杰违反约定，与李长俊的平房转卖合同无效。退回平房，是陈正仁与李长俊、陈昌杰自愿协商一致的结果。一审判决依据婚姻法解释一第十七条第（二）项规定，驳回了上诉人的诉讼请求不当，夫妻间有不协商、独断的情况出现。处理房屋时，陆菊芳在昌吉。按照民事诉讼证据规则的规定，李长俊应当承担与陈昌杰房屋买卖合同有效的举证责任。李长俊出示的转让证明系伪造，陈正仁、陈昌杰不认可己写，印证了陈正仁从李长俊手中收回房产证和土地证、李长俊收到4万元存单的事实。整个房屋买卖、转买卖、解除3个环节的顺序组成，最后房产证、土地证由陈正仁、陆菊芳所有。二、再审一审判决还存在证据认定等问题。再审一审认为第三人陆菊芳提出不知情，与日常生活习惯不符，却没有依据。房产证、土地证随人走的现实生活习惯，再审一审却不敢认定。因为有更高效力的两证至今在陈正仁手中。把房产证、土地证退回陈正仁后，李长俊拿回房款，整个过程结束。李长俊再退回存单，他是合同再折腾的反悔行为，他再提出该房屋的所有权，既不符合社会买卖合同常识，也没有支持反悔的相关法律规定。请求二审法院支持上诉人的诉讼请求。
上诉人陈正仁上诉称：原审认定事实不清，证据不足，导致适用法律错误。一、原审认定上诉人与原审被告陈昌杰签订的房屋买卖合同及陈昌杰与被上诉人李长俊签订的房屋买卖合同有效证据不足，均应认定无效。1、李长俊未提供相应的证据证实与陈昌杰签订的房屋买卖合同合法有效，原审仅以共有人陆菊芳不知道合同的订立“与日常生活习惯不符”为由，认定合同合法有效，与证据规则相悖。2、被上诉人并非善意买受人。二、上诉人与被上诉人就涉案房屋归属已达成新的协议并履行，原审对此不予确认属认定事实不清。虽然上诉人与被上诉人就涉案房屋归属是否达成新的协议陈述不一，但双方无异议且法庭已经查明的事实即：1、上诉人已经取得原本在被上诉人处的房屋权属证书；2、被上诉人曾经收取了上诉人用于退还房款的存单40000元。上述事实与上诉人、原审被告陈昌杰的当庭陈述能够相互印证，证实双方已达成上诉人退还房款而被上诉人退还房屋的事实，被上诉人虽主张房屋权属证系非法取得，但未提供证据。被上诉人其后向陈昌杰返还存单的行为系其对亦履行的协议的单方反悔，不影响协议的效力。恳请二审人民法院依法撤销一审错误判决，确认合同无效，驳回被上诉人的诉讼请求。一二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人李长俊没有答辩。
被上诉人陈昌杰没有答辩。
经审理查明：2011年5月，上诉人陈正仁向被上诉人陈昌杰提出收回该房，陈昌杰告知房屋已出售被上诉人李长俊，陈正仁可与李长俊协商。陈正仁与李长俊对诉争房屋买卖问题进行了一定的协商，经陈昌杰同意，陈正仁从陈昌杰处借未到期存单储户名为陈昌杰妻子金额为40000元定期存款单一张，陈正仁将该存款单交予李长俊，李长俊给陈正仁出具收条一张，内容约为收到陈正仁借陈昌杰4万元，陈正仁将收条交予陈昌杰。几天后，李长俊将该存款单退还给陈昌杰，陈昌杰将收条退给李长俊。另，上诉人持有诉争房屋产权证书；陈昌杰否认转让证明己写，但认可其基本事实。上述事实，有李长俊、陈正仁、陈昌杰的陈述予以印证。其余事实，一审与二审查明的一致，本院予以确认。
本院认为：本案争议的焦点为：一、陈正仁与陈昌杰、陈昌杰与李长俊间的房屋买卖合同是否合法有效。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案陈正仁与陈昌杰之间的房屋买卖合同，双方没有约定登记生效，法律对此类房屋买卖合同也未规定须登记生效；房屋买卖合同系双方自愿达成，诉争房屋产权证上物权人是陈正仁，陈昌杰支付价款合理，陈正仁出具的转让证明就房屋卖予陈昌杰、交付时间等写的也非常明确，且陈正仁夫妻关系较好，房屋产权证是从陈正仁夫妻在昌吉住处邮寄给陈昌杰，在两年多的时间陈正仁夫妻未提出无权处分房屋，陈昌杰有理由相信陈正仁有权处分该房产，陈昌杰尽到了合理的审查义务，符合善意第三人的构成要件，系善意的第三人，陈正仁与陈昌杰间的房屋买卖合同符合上述法律的规定，合法有效。虽然没有办理过户登记，但陈昌杰是实际房屋所有权人，只是不能对抗第三人而已。现不存在买卖的第三人，陈昌杰作为实际房屋所有权人，有权处分该房屋，故其与李长俊间的房屋买卖合同，因系双方自愿合法达成的协议，合法有效，李长俊系此房屋的实际所有权人；只有出卖人的出卖行为不符合法律规定，才可能出现善意的第三人的法律问题，现有证据不能证实陈昌杰与李长俊间的房屋买卖合同出现出卖行为不符合法律规定的情形。另，上诉人提供的证据不能证实陈正仁与陈昌杰的房屋买卖合同达成了附有不可转卖第三人的约定。陆菊芳与陈正仁上诉提出陆菊芳不知情、李长俊非善意第三人、房屋买卖合同附有条件，房屋未登记过户，房屋买卖合同无效的请求，与事实、法律不符，本院不予支持。二、双方是否达成了新的协议。从双方当事人无异议的事实，即陈正仁将从陈昌杰处借存单储户名为陈昌杰妻子、金额为40000元定期存款单一张交予李长俊，李长俊给陈正仁出具收条一张，内容约为收到陈正仁借陈昌杰4万元，陈正仁将收条交予陈昌杰；几天后，李长俊将该存款单退还给陈昌杰，陈昌杰将收条退给李长俊；上诉人持有诉争房屋产权证书。可以推断出，陈正仁与李长俊就诉争房屋买卖问题进行了一定的协商，李长俊否认双方已经达成了新的协议，双方是否达成一致的协议，根据《中华人民共和国合同法》第十二条、第六十一条、第六十二条的规定，上诉人提供的证据，无法证实其主要条款已经协商一致，如：价款，此段房屋涨价，价款应为多少，付款方式，依法无法确定；什么条件生效，解除条件，均没有证据证实，亦无法依据合同法上述条款确定。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的规定，上诉人应当对其主张的退房（买卖）合同关系成立并生效的订立和生效的事实承担举证责任，但上诉人对已经达成新的协议，收回诉争房屋的主张，未能提供确实、充分的证据，其提供的证据不足以认定陈正仁与李长俊就该诉争房屋达成新的协议。上诉人上诉提出双方已经达成了新的协议的主张，证据不足，本院不予支持。
一审法院认定基本事实清楚，证据充分，程序合法，适用法律正确，判决得当，依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费5066.8元，保全费30元，二审案件受理费5066.8元，合计10163.6元，由上诉人陆菊芳负担9933.6元，上诉人陈正仁负担230元。
本判决为终审判决。
审 判 长 白元波
代理审判员 段 萍
代理审判员 虎雪莲
二〇一五年十一月二十三日
书 记 员 陈 瑶