安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）皖01民终4620号上诉人（原审原告）：张凯，男，1973年7月24日出生，汉族，住安徽省凤台县。委托诉讼代理人：刘俊生，安徽百协律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王玲娣，女，1981年10月1出生，汉族，住安徽省定远县。被上诉人（原审被告）：叶凌，女，1980年10月11出生，汉族，住安徽省定远县。被上诉人（原审被告）：方敏，女，1979年8月1出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。三被上诉人共同委托诉讼代理人：李诚，安徽华洋邦乘律师事务所律师。上诉人张凯因与被上诉人王玲娣、叶凌、方敏房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2016）皖0104民初2020号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月9日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。张凯上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判支付张凯原审的全部诉讼请求或将本案发回重审；2、本案一、二审诉讼费用由王玲娣、叶凌、方敏承担。事实和理由是：1、王玲娣、叶凌、方敏在转让店铺时存在欺诈行为。双方店铺转让合同第三条约定，转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备和房屋装修等营业设备等全部归乙方所有。王玲娣、叶凌、方敏也承认仅仅是对卫生间改造，墙纸、按摩床、衣柜和吸顶灯的装饰，房屋内中央空调、新风、红木茶几等价值较高的部分均是原房东所有。张凯认为王玲娣、叶凌、方敏对房屋的添附价值不高，并隐瞒了房屋内财产的归属，采用欺诈的方式骗取了张凯的高额转让费，原审采用推定的方式认定王玲娣、叶凌、方敏没有欺诈行为不当。因为店铺转让合同第三条清楚的表示了所有装潢、装修、设备、营业设备等均归张凯所有，租赁合同中并没有提到租赁物内的装潢、装修、设备的所有权人，也没有列出财产清单说明房屋内的物品归属，原房东郭斌也陈述，签订合同时记不清楚是否告诉张凯的妻子彭××房屋内物品的归属，此外彭××还是××患者。另张凯在2016年与原房东发生争执时才知道屋内物品并非王玲娣、叶凌、方敏所有，并没有超过撤销期限。2、原审认定转租合同第三条是建立在第一、二条基础上没有事实和法律依据。张凯并不知道王玲娣、叶凌、方敏并非是与原房东签订租赁合同的主体，否则在店铺转让合同中肯定要求云少君签字，毕竟转让费比较高。直到本案开庭审理前，收到王玲娣、叶凌、方敏提交的证据时才知道合同主体是云少君，并当庭申请增加了诉讼请求撤销双方的店铺转让合同。张凯认为店铺转让合同中第二条仅仅是交纳租金、水电气等义务。对于云少君与房东之间的合同张凯并不知情，何来什么基础。第三条清楚的说明了双方的意思表示，事实上不是转让店铺内全部物品的话，张凯是不会支付如此高的转让费。王玲娣、叶凌、方敏共同辩称：1、王玲娣、叶凌、方敏在转让店铺时不存在欺诈行为。在转让过程中，王玲娣、叶凌、方敏已明确告知了张凯其转让的有形物品的组成，而且通过双方签订的店铺转让合同第一、二条均能清晰的反映，张凯在转让过程中，对于该租赁房屋中原有的装饰、装修及设备等物品的归属情况是充分知情的，而且对与原房东之间所签订的房屋租赁合同也是知情的。这一点可以通过双方之间所签订的店铺转租合同可以清晰的反映。因为该合同当中明确表述有店铺转让给张凯后，张凯同意代替王玲娣、叶凌、方敏履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，王玲娣、叶凌、方敏保证张凯享有王玲娣、叶凌、方敏在原有租赁合同中所享有的权利和义务。2、王玲娣、叶凌、方敏的转让费不仅包含设备、家具、装饰装修、还包括所缴纳的房租和房屋押金及在原先经营过程中所积累的口碑、人脉和客户资源，并非张凯所认为仅为房屋的装饰装修及设备的转让。王玲娣、叶凌、方敏全部履行了自己的合同义务，不存在欺诈行为。3、张凯行使撤销权明显超过了一年的期限。张凯向一审法院起诉请求：1、王玲娣、叶凌、方敏共同返还张凯店铺转让款39.6万元；2、撤销双方之间签订的店铺转租合同。3、本案诉讼费用由王玲娣、叶凌、方敏承担。一审法院认定事实：2013年8月5日，云少君与王玲娣、叶凌、方敏签订《合伙协议书》，约定合伙经营美容、美体、养生保健，并委托云少君处理经营场所的租赁事宜，推选云少君为合伙负责人等。2013年8月11日，郭斌以出租方（甲方）委托代理人的名义与承租方（乙方）云少君签订一份《房屋租赁合同书》，其中约定：“一、甲方将位于合肥市长江西路478号松芝万象城1幢806、807、808室租赁给乙方；甲方租赁给乙方的内容包括房屋及房屋内所有家具、设备。具体物品及数量经双方盘点核对后列出清单表，经双方签字后作为本合同附件之一。该附件所列内容为甲方租赁给乙方的物品范畴，具有本合同同等法律效力。三、租赁期为捌年，自2013年9月20日起至2021年9月19日止，……四、本合同订立生效后，乙方应支付给甲方11000元押金。租赁期间，押金不抵租金。双方租赁关系结束后，乙方及时归还房屋及设备、家具，并将甲方的房租、物业管理费、水电气等其它费用结清后，押金将如数退回（不计利息）。如……五、房屋租金及付款方式……4、第四次，自2015年3月20日起至2015年9月19日，租金为66000元，于2015年3月5日前支付；……”。此后，双方办理了交接，但对合同第一条中的“房屋内所有家具、设备”并未列出清单表；承租方对房屋进行了装修改造，并添置了设备等。2014年8月13日，云少君作为经营者以承租房为经营场所领取了合肥市蜀山区金休康美容美体中心个体工商户营业执照。对此，实为云少君与王玲娣、叶凌、方敏合伙经营。2014年9月22日，王玲娣、叶凌、方敏向郭斌支付了第三次（自2014年9月20日起至2015年3月19日）房屋租金66000元。2014年11月1日，云少君退伙。此后，王玲娣、叶凌、方敏通过五八同城网发布转让合肥市蜀山区金休康美容美体中心的信息，并取得郭斌同意后，将店铺转让于张凯。2014年12月19日，转让方（甲方）王玲娣、叶凌、方敏与顶让方（乙方）签订一份《店铺转租合同》，其中约定：一、甲方同意将自己位于长江西路和青阳路交口向西200米松芝万象城B座808号的店铺转让给乙方使用，建筑面积为320平方米；并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务。二、店铺装让给乙方后，乙方同意代替甲方履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并且定期交纳租金及该合同所约定的应由甲方交纳的水电费及其他各项费用。三、转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备和房屋装修等；营业设备等全部归乙方。四、乙方在2014年12月26日前分两次向甲方支付转让费共计人民币39.6万元，……。五、甲方应该协助乙方办理该店铺的工商营业执照、卫生许可证等相关证件的办理手续，……。2014年12月19日、2014年12月25日，张凯分别向王玲娣、叶凌、方敏支付转让费10万元、29.6万元。张凯接手店铺时（后），双方对于《店铺转租合同》第三条约定的内容未列明清单。之后，张凯继续使用合肥市蜀山区金休康美容美体中心个体工商户营业执照对外予以经营。期间，郭斌以出租方委托代理人的名义与承租方彭××（张凯的妻子）于2015年3月2日，按照2013年8月11日郭斌以出租方（甲方）委托代理人的名义与承租方（乙方）云少君签订的《房屋租赁合同书》的内容，重新签订了《房屋租赁合同书》，但双方对合同第一条中的“房屋内所有家具、设备”亦未列出清单表。2016年3月份，张凯打算不再继续予以经营。之后，张凯及其妻彭××与郭斌就履行相互之间签订的《房屋租赁合同书》发生纠纷。另查明，郭斌出庭作证，对张凯的发问，确认王玲娣、叶凌、方敏交付给张凯房屋时，房屋内的美的中央空调、新风、柜式空调、腾质沙发、茶几、巴西花梨根雕茶几、百年枣木圆凳一套、大厅主吊灯、入户山水景观、肯德基入户门、包厢门原属于郭斌；对王玲娣、叶凌、方敏的发问，其确认履行与王玲娣、叶凌、方敏签订的《房屋租赁合同书》，交付的房屋包含有硬装修及中央空调两台、新风（空气净化设备）两套、藤质沙发三组、红木茶几一个、美的柜式空调一台。庭审中，张凯称对于《店铺转租合同》中第三条的内容，王玲娣、叶凌、方敏明确告知张凯，房屋内所有的装饰装修、营业设备全部归张凯所有；签订《店铺转租合同》时，王玲娣、叶凌、方敏没有将云少君与郭斌签订的《房屋租赁合同书》给张凯看，在张凯的询问下王玲娣、叶凌、方敏依然说屋内所有的财产均属张凯。对此，王玲娣、叶凌、方敏抗辩称，其在与张凯签订《店铺转租合同》时，将云少君与郭斌签订的《房屋租赁合同书》交付给了张凯，并在《店铺转租合同》中要求张凯继续履行《房屋租赁合同书》，同时明确告知张凯，房屋中包含了原房东的硬装修部分及中央空调、柜式空调、茶几等相关的物品，王玲娣、叶凌、方敏只是对房屋就美容美体项目经营进行了重新装饰改装，并且又增添了经营所需的经营设备。一审法院认为：一、关于《店铺转租合同》的性质。依据该合同第一条“并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务”和第二条“店铺装让给乙方后，乙方同意代替甲方履行原有店铺租赁合同中所规定的条款”的内容，可认定王玲娣、叶凌、方敏将郭斌以出租方（甲方）委托代理人的名义与承租方（乙方）云少君于2013年8月11日签订的《房屋租赁合同书》中，乙方在合同中的权利和义务一并转让给张凯。对此，王玲娣、叶凌、方敏事先已取得郭斌同意，事后通过郭斌以出租方委托代理人的名义与承租方彭××（张凯的妻子）于2015年3月2日按照原《房屋租赁合同书》的内容重新签订的《房屋租赁合同书》，予以了进一步确认，故应予以认定。此外，依据该合同第三条约定的内容，可认定该合同尚包括资产转让的内容。二、关于对《店铺转租合同》第三条“转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备和房屋装修等；营业设备等全部归乙方”的理解。单依该条字面内容，可理解为转让的资产为店铺现有的全部资产，但第三条是建立在第一、二条内容基础之上，而第一、二条约定的原租赁合同中的租赁物为房屋及房屋内所有家具、设备，此外王玲娣、叶凌、方敏通过五八同城网发布信息转让的是合肥市蜀山区金休康美容美体中心，结合目前市场店铺转让的交易习惯，应确定该条所指的资产为除租赁物之外的店铺内所有的资产。三、关于王玲娣、叶凌、方敏在转让店铺过程中是否存在欺诈，及张凯诉请撤销《店铺转租合同》是否符合法律规定。因涉案两份《房屋租赁合同书》均约定“甲方租赁给乙方的内容包括房屋及房屋内所有家具、设备；双方租赁关系结束后，乙方及时归还房屋及设备、家具”，只是双方在履约中未对“房屋内所有家具、设备”进行盘点核对后列出清单表，但由此并不能否认房屋内含有甲方移交给乙方的资产。对此，张凯诉称在签订《店铺转租合同》时，王玲娣、叶凌、方敏没有将云少君与郭斌签订的《房屋租赁合同书》给张凯看，在张凯的询问下王玲娣、叶凌、方敏依然说屋内所有的财产均属张凯。王玲娣、叶凌、方敏抗辩称在签订《店铺转租合同》时，将云少君与郭斌签订的《房屋租赁合同书》交付给了张凯，同时明确告知张凯房屋中包含了原房东的硬装修部分及中央空调、柜式空调、茶几等相关的物品，王玲娣、叶凌、方敏只是对房屋就美容美体项目经营进行了重新装饰改装，并且又增添了经营所需的经营设备。因张凯对其诉称、王玲娣、叶凌、方敏对其抗辩称的上述内容均未能举证证明，故均不予以采信。因《店铺转租合同》中对原《房屋租赁合同书》如何履行在第一、二条中已作出了约定，依常理张凯在签订《店铺转租合同》时理应知晓该《房屋租赁合同书》，并通过该《房屋租赁合同书》所约定的内容知晓店铺现有的装修、装饰及其他所有设备和房屋装修等和营业设备等中含有《房屋租赁合同书》所约定的“房屋内所有家具、设备”。此外，张凯接手店铺后继续使用合肥市蜀山区金休康美容美体中心个体工商户营业执照对外予以经营，因该个体工商户营业执照上的经营者为云少君，而与张凯签订《店铺转租合同》的是王玲娣、叶凌、方敏，由此亦可推定张凯理应了解为何二者不一的原故，并应知晓原《房屋租赁合同书》。即使张凯仍不知晓，在其后彭××与郭斌于2015年3月2日重新签订《房屋租赁合同书》时亦理应知晓。如存在张凯诉称的欺诈，张凯至迟于2015年3月2日应当知道，但张凯直至2016年3月15日才向法院提起诉讼，并于2016年4月21日增加撤销《店铺转租合同》的诉请，已明显超过了1年的不变期间，故对张凯的该诉请不予以支持。四、关于转让款39.6万元，王玲娣、叶凌、方敏是否应当向张凯返还。合肥市蜀山区金休康美容美体中心虽系个体工商户，但实为王玲娣、叶凌、方敏与云少君合伙经营，在云少君退伙后，应认定王玲娣、叶凌、方敏有权转让其资产。《店铺转租合同》所约定的内容，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。因《店铺转租合同》已实际履行，故张凯诉请王玲娣、叶凌、方敏共同返还其店铺转让款39.6万元的诉请，缺乏法律依据，不予以支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十四条第二款、第五十五条、第五十八条、第六十一条、第八十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回张凯的诉讼请求。本案一审案件受理费减半收取3620元，由张凯承担。对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。另本案二审期间，张凯有提交证据二份。证据一，彭××在合肥第四人民医院的出院记录，证明张凯的妻子彭××患病。证据二，张凯与王玲娣、叶凌的两份通话录音，证明签订合同时，双方是约定将店铺内所有的物品均转让给张凯，与合同中第三条是一致的；张凯的妻子在与郭斌发生争执的时候才知道物品是郭斌的；王玲娣、叶凌、方敏签订合同时存在欺诈行为。王玲娣、叶凌、方敏的质证意见为：出院记录及录音光盘均不属于新证据，应当不予采信。出院记录与本案没有任何关联性，因为出院记录是彭××的，而本案店铺转让合同的主体系张凯。录音资料，从张凯所记录的文字上面来看，不管是王玲娣还是叶凌均没有对转让房屋中属于房东的物品作出的明确的表示已经转让给了张凯，而且上述两份录音均是表示帮助张凯协调与房东之间的违约金事宜，因此对该份证据的证明目的有异议。本院认为，张凯提交彭××的出院记录及其与王玲娣、叶凌相关通话录音证明彭××患病，王玲娣、叶凌、方敏存在欺诈行为，但是从以上证据来看，并不能证明彭××在签订《房屋租赁合同书》书时为无民事或限制行为能力人，且该通话录音中王玲娣、叶凌也没有明确作出属于房东的物品已经转让给了张凯，故张凯提供的以上证据不能达到其证明目的。本院认为：关于张凯认为王玲娣、叶凌、方敏与房东之间并非租赁关系的问题。本案现有证据足以表明云少君与王玲娣、叶凌、方敏在合伙过程中承租了案涉房屋，在租赁房屋过程中从事金休康美容美体中心经营，在云少君退伙后，合伙财产由王玲娣、叶凌、方敏享有，王玲娣、叶凌、方敏享有云少君与郭斌签订中的合同义务，张凯认为王玲娣、叶凌、方敏与房东之间并非承租关系，没有事实依据。第一，郭斌代理房东与云少君签订合同，房东并没有提出异议，且郭斌后来也代表房东与张凯签字，故郭斌代理房东与云少君签订合同的行为，对房东发生法律效力。第二，云少君与王玲娣、叶凌、方敏是合伙关系，有合伙协议佐证，其可以代表合伙成员与他人签订租赁合同，该租赁合同对其他合伙人即本案王玲娣、叶凌、方敏发生法律效力。在云少君退伙后，合伙财产权利和义务由王玲娣、叶凌、方敏享有，包括与房东签订的租赁合同。故王玲娣、叶凌、方敏与房东之间存在的租赁合同关系。关于张凯与王玲娣、叶凌、方敏之间的合同性质的问题。虽然双方签订的是《店铺转租合同》，但从该合同的内容来看，实质是转让合同。第一，虽然合同名称定为店铺转租合同，但双方并没有约定租金以及租金的支付方式等租赁合同主要条款，仅约定了转让费用。第二，从王玲娣、叶凌、方敏的陈述来看，张凯在经营金休康美容美体中心过程中，将该经营场所内装修及营业设施等约定归张凯所有，实际上是店铺资产转让合同。第三，张凯在占有使用房屋期间，仍是以金休康美容美体中心名义进行经营。第四，在双方合同签订时，王玲娣、叶凌、方敏已向郭斌支付房租至2015年3月19日的租金，而张凯并没有向王玲娣、叶凌、方敏或者郭斌任何一方支付2014年12月19日至2015年3月19日期间的租金，如是租赁合同，该情形显然不符合常理。关于张凯第一项诉讼请求“返还店铺转让款”和后来增加的第二条诉讼请求“撤销双方之间的店铺转租合同”的关系。第一，如果两者是不具有内在关联，各自独立的诉讼请求，单就合同是否可撤销问题而言，王玲娣、叶凌、方敏与张凯于2014年12月19日签订店铺转租合同，而张凯在2016年3月15日提起本案诉讼，并在2016年4月21日增加撤销合同的诉讼请求，显然已过法定规定1年行使撤销权的期间，故即使案涉合同存在可撤销的法律情形，其撤销权也已超过权利除斥期间而消灭，其诉讼请求不能成立。第二，如果返还店铺转让费是以撤销双方之间的店铺转租合同为基础，也就是在合同撤销的情况下返还财产，则返还店铺转让款因其撤销合同诉讼请求不能成立，自然因缺乏前提基础而不能成立。关于返还转让费的问题。如前所分析，双方签订的所谓《店铺转租合同》在法律上属于店铺转让合同，并不具有租赁合同中的权利义务性质。在该合同第三条约定了“装修、装饰及其他所有设备和房屋装修等，营业设备等全部归张凯所有”，可作如下分析理解，第一，如果是租赁合同，装修部分附着于房屋，通常情况下由房屋所有权人所有，即使约定出租人就承租人装修部分给予相应补偿，该装修部分也是由承租人而非由出租人实际装修，而本案中签订合同时的装修部分是王玲娣、叶凌、方敏进行的。故合同第三条的约定在租赁合同法律关系中不合常理。第二，即使按张凯主张的在租赁法律关系中理解合同第三条约定，那么王玲娣、叶凌、方敏既没有破坏原有装修和设备，也没有带走营业或其他设备，而是由张凯继续使用上述装修和设备实际从事经营，也实际控制和支配上述装修和设备，其以此为由认为合同第三条是王玲娣、叶凌、方敏欺诈所为的主张不能成立。第三，在店铺资产转让合同中，则可以认为合同第三条约定是合理的，也即王玲娣、叶凌、方敏将其经营金休康美容美体中心过程中的装修和设备作为店铺资产的组成部分一并转让给张凯，王玲娣、叶凌、方敏则放弃对上述装修和设备的要求补偿、主张所有权和返还等全部权利，而由张凯完全支配上述装修和设备。因此，张凯认为合同第三条约定表明王玲娣、叶凌、方敏存在欺诈情形，缺乏依据，故双方之间的《店铺转租合同》在法律性质上系资产转让合同，且不存在可撤销或无效之情形，张凯要求王玲娣、叶凌、方敏返还转让费，没有合同约定和法律依据。综上，张凯的上诉请求，均缺乏事实和法律依据，不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费7240元，由上诉人张凯负担。本判决为终审判决。审 判 长  叶玉军审 判 员  张 怡代理审判员  董江宁二〇一六年十二月一日书 记 员  李 颖附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。