重庆市南川区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝0119民初464号
原告：四川永欣物业服务有限公司南川分公司，住所地南川区南城街道清桥社区硫磺二组移民新村13号，组织机构代码59673160-4。
负责人：张良，四川永欣物业服务有限公司南川分公司总经理。
委托代理人：吴祥海、陈垚，重庆华升律师事务所律师。
被告：陈德容，1944年7月29日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。
原告四川永欣物业服务有限公司南川分公司与被告陈德容物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月11日立案受理后，依法由审判员冯骥独任审判，并适用简易程序公开开庭进行了审理。原告四川永欣物业服务有限公司南川分公司的委托代理人陈垚，被告陈德容到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告四川永欣物业服务有限公司南川分公司诉称，原告系“XX·XXX”建设单位依法聘请的物业服务公司，原告依法为该小区业主提供物业服务。被告系该小区X幢X-X-
X号房屋业主（房屋建筑面积为117.75平方米）。被告在2014年7月至2014年11月期间（共计5个月）拖欠物业服务费、公摊水电费共计874.25元。为维护原告合法权益，特诉至人民法院，请求判令：被告立即支付2014年7月至2014年11月期间物业服务费824.25元（1.4元/月∙平方米×117.75平方米×5个月）和公摊水电费50元（10元/月×5个月），共计874.25元，并从2014年12月1日起每日按欠费金额的0.3%支付违约金直至付清时为止；诉讼费由被告负担。
被告陈德容辩称，对原告诉称的房屋房号、建筑面积、未交纳物业服务费的期限无异议。被告不交纳物业服务费的理由在于：原告并未按照前期物业服务合同和装修管理服务协议约定提供物业服务：一是未制止不法装修行为。原告在2014年并未阻止小区5栋2-1-6号房屋业主的野蛮装修，该业主将2楼剪力墙开窗、开门，又将整层楼承重墙、承重梁开孔，使得整层楼的承重梁千疮百孔、摇摇欲坠，严重影响了5栋楼安全，业主们均生活在恐慌之中，原告的工作人员不仅不闻不问，在受不了装修噪声的情形下，居然与该业主串通一气，让该业主在原告工作人员下班后再装修，完全不考虑整栋业主的安全。而按照前期物业服务协议以及装修管理服务协议的约定，原告对违法装修的行为应当场制止并下达整改通知书，并及时报告相关部门处理；二是未及时纠正5栋2楼业主将住宅改为经营性用房的违法行为，且该业主将电梯通道占用并经营洗脚城，但遵照相关法律规定，住宅改变为经营性用房，除了遵守法律、法规以及管理规约外，应当经过有利害关系的业主同意；三是5栋楼的电梯存在重大安全隐患，经常有业主从电梯里掉井或关在电梯内不能出来，后经5栋楼全体业主反映，开放商同意更换电梯但却至今未兑现；四是被告房屋系拆迁还房，开发商在开发征用了被告的房屋后获取了巨大利润，现在却要收取高额物业服务费，且开发商与原告签订的前期物业服务协议属于霸王协议，不是被告与原告协商议定的协议，被告对此不予认可，原告应当适当收取或者减半收取物业服务费。小区内还存在私搭乱建、公共绿地被破坏、公用通道被占用、电梯不能正常使用的情况。由于原告并未提供符合前期物业服务合同的物业服务，给全体业主生活带来很多安全隐患，根据合同法相关规定，被告享有先履行抗辩权，有权拒绝支付物业服务费。此外，公摊水电费应由原告支付，因为小区是开放性小区，被告也并未因此享受到任何利益。原告收取的垃圾转运费565元、装修影响恢复费200元、装修许可证工本费5元、临时出入工本费20元、临时出入抵押金20元均无任何依据，原告应立即退还被告上述费用。同时，被告认为原告收取的物业费标准过高，被告作为拆迁还房户，原告应参照其他小区的标准对拆迁还房户减收一半的物业服务费。因此，请求人民法院判令：驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2010年11月1日，重庆同邦房地产开发有限公司与四川永欣物业服务有限公司签订《前期物业服务合同》。该合同约定，重庆同邦房地产开发有限公司选聘四川永欣物业服务有限公司对重庆同邦房地产开发有限公司开发建设的“XX·XXX”提供前期物业管理服务；该合同第六条约定，本物业管理区域的物业服务收费选择包干制方式，物业服务费用由业主按其拥有的建筑面积交纳，具体标准为：1.住宅1.10元/月/平方米（不含电梯费和公共能耗费）；……3.商业物业3.50元/月/㎡（不含中央空调费、电梯费和公共能耗费）……；第七条约定，共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收；第二十条约定，本合同期限自2010年11月1日起至业主委员会选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时止；第二十七条约定，建设单位、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费的，应按逾期每日千分之叁的标准支付违约金。合同签订后，原告为重庆市南川区“XX·XXX”小区提供前期物业管理服务。2012年7月6日，重庆同邦房地产开发有限公司（甲方）、四川永欣物业服务有限公司（乙方）与原告（丙方）签订《关于明确“XX·XXX”物业管理工作的协议书》，该协议约定：丙方系乙方为方便在南川区“XX·XXX”小区进行物业管理工作而设立的下属企业，丙方成立后，实际负责小区的物业服务工作；甲、乙、丙三方一致同意，原甲、乙双方于2010年11月1日签订的《前期物业服务合同》中约定的乙方应承担的权利、义务全部由丙方享有和承担；《前期物业服务合同》第四章第六条中约定的住宅物业服务费用按建筑面积每月每平方米1.1元收取，电梯费和公共能耗费用另行计算，现将住宅物业的电梯收费标准统一调整为按建筑面积每月每平方米0.3元，公共能耗费10元/月/户，另二次供水0.8元/吨收取；……。后重庆同邦房地产开发有限公司与四川永欣物业服务有限公司签订《前期物业合同解除协议》，协议约定，双方于2014年11月30日正式解除《前期物业服务合同》。被告系重庆市南川区“XX·XXX”小区4幢1-9-3号房屋的业主，其房屋系电梯住宅，建筑面积为117.75平方米。
上述事实，有原告提交的《前期物业服务合同》一份、《关于明确“XX·XXX”物业管理工作的协议书》一份、《前期物业合同解除协议》一份、催收物业费通知书一份、《房屋登记信息查询证明》一份，被告提交的收费收据二份及双方当事人陈述等证据证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经庭审质证和本院审查，其证明力足以认定。
本院认为，被告经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其对相应诉讼权利的放弃，故，本院依法对原告举示之全部证据的真实性予以采信，同时对原告提出的被告从2014年7月至2014年11月期间（共计5个月）一直未交纳物业服务费的说法依法亦予以采信。依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业公司签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由抗辩的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第四十一条的规定，业主应根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。“XX·XXX”建设单位重庆同邦房地产开发有限公司与四川永欣物业服务有限公司签订了《前期物业服务合同》，之后重庆同邦房地产开发有限公司、四川永欣物业服务有限公司与原告三方签订的《关于明确“XX·XXX”物业管理工作的协议书》系对《前期物业服务合同》的合同相对方及合同权利义务内容的进一步明确，因此，重庆同邦房地产开发有限公司与原告之间已建立合法有效的物业服务合同关系，而被告作为“XX·XXX”小区业主，依法应受到上述物业服务合同关系的约束。故，被告应按照合同约定向原告交纳相应的物业服务费用。由于合同约定物业服务费按月收取（按建筑面积计算），住宅为1.10元/月∙平方米，电梯费为0.3元/月∙平方米，公共能耗费10元/月/户，被告房屋建筑面积为117.75平方米，故，被告从2014年7月至2014年11月期间（共计5个月）应向原告交纳的物业服务费为647.63元（1.10元/月∙平方米×117.75平方米×5个月）、电梯费为176.63元（0.3元/月∙平方米×117.75平方米×5个月）、公共能耗费50元（10元/月/户×5个月），共计874.26元。由于原告起诉主张收取物业服务费874.25元，符合法律规定，本院依法予以确认。对原告主张被告从2014年12月1日起每日按欠费金额的0.3%支付违约金直至付清时为止的诉讼请求，被告未按期交纳物业费，依法应承担违约责任，但违约金标准过高，本院依法酌定违约金为45元。对被告提出之不交纳物业服务费的理由，经本院审查，均不成立被告拒不交纳物业服务费的法定抗辩理由，因此，本院依法不予采纳，被告可依据相关法律法规的规定主张权利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定的规定，判决如下：
一、被告陈德容在本判决生效之日起十日内向原告四川永欣物业服务有限公司南川分公司支付2014年7月至2014年11月期间（共计5个月）物业服务费（包括电梯费、公共能耗费）874.25元及违约金45元，共计919.25元。
二、驳回原告四川永欣物业服务有限公司南川分公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元（原告已交纳），由被告陈德容负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费50元，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 冯 骥
二〇一七年二月二十八日
书记员 龙军宏