江西省南昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）洪民三终字第241号
上诉人（原审被告）：江西科瑞生态物业管理发展有限公司，住所地：江西省南昌市红谷滩新区世贸路168号滨江豪园12栋101室，组织机构代码：75421075-X。
法定代表人：张一民，该公司总经理。
委托代理人：熊昕，江西东昉律师事务所律师。
委托代理人：魏婷，江西东昉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：南昌市红谷滩新区滨江豪园业主委员会，住所地：江西省南昌市红谷滩新区世贸路168号。
负责人：周世源，系该业主委员会主任。
委托代理人：陈炳星，江西赣兴律师事务所律师。
上诉人江西科瑞生态物业管理发展有限公司（以下简称科瑞公司）诉被上诉人南昌市红谷滩新区滨江豪园业主委员会（以下简称：业委会）物业服务合同纠纷一案不服南昌市东湖区人民法院（2014）东红民初字第257号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人科瑞公司的委托代理人熊昕，被上诉人业委会的委托代理人陈炳星到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2010年12月2日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《滨江豪园业委会账户代管协议》，约定：甲方委托乙方在乙方的基本账户名下为甲方新开一个专为甲方使用的一般账户，账户名称为江西科瑞生态物业管理发展有限公司，账号为190209220668，该账户的资金由乙方代收代管，但该账户资金的使用支配权归属甲方；账户资金来源为政策法规规定的应当属于业主的公共收益资金，乙方代收后必须按物业服务合同或其他协议的约定，按比例将属于业主的部分，经双方确认后，全部进入本账户，并负责管理账户内的资金安全；需要使用本账户内资金时，由甲方提出使用要求，乙方须及时提供财务配合，且只能够在银行的相关支付凭证上加盖甲方负责人印章、乙方财务印章后方可提取使用；乙方不得未经甲方书面授权而单方面动用本账户内资金；合同还对其他事项进行了约定。
2010年12月30日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《物业服务合同》，约定：乙方为本物业管理区域的业主、物业使用人提供物业管理服务（包括共用部位和公用设施设备的使用、维修、养护和管理等），乙方提供的物业共用部位的维护、物业共用设施设备的日常运行和维护，详见附件三（附件三载明的共用设施设备的日常运行、保养和维修服务项目服务内容运行、保养、维修服务标准为：每半年一次对屋面泄水沟、室内外排水管道进行清扫、疏通；每半月一次巡视街坊路面、侧石、围墙、窨井、健身设施等，窨井不漫溢、窨井盖无缺损、简易健身设施能正常使用（需要换除外）；保证电梯24小时运行，轿厢内按钮、灯具等配件保持完好，轿厢整洁；委托专业维修保养单位进行定期保养，每年进行安全检测并持有有效的《安全使用许可证》，物业公司应有专人对电梯保养进行监督，并对电梯运行进行管理）；停车位属全体业主共有，甲方委托乙方负责收取车辆停放费和公共设施出租费，乙方要建立相应的收费账目，定期公布，接受甲方监督，所收费用停车费按总额的40%归乙方（含税），60%（税前）归甲方，公共设施出租费用按总额的30%归乙方（含税），70%（税前）归甲方，归属甲方的收益，乙方必需按时、足额转入乙方为甲方代管之专用账户（详细情况另有协议约定）；本物业管理区域内的全体业主所有的娱乐场所及相关设施委托乙方经营管理，其中广告费的收费标准每次由甲方或甲方授权乙方与第三方商谈，合同或协议必需由甲乙双方共同签订方为有效，所收费用的35%归乙方（含税），65%（税前）归甲方；合同期限自2011年1月1日起至2011年12月31日止；合同还对其他事项进行了约定。2012年1月1日，原、被告双方对合同进行了续签，约定合同期限自2012年1月1日起至2012年12月31日止。合同到期后，双方未再续签合同，被告仍继续为原告提供物业服务，2013年9月25日，被告从原告处撤场。后原、被告协商未果，故原告诉至本院。
另查明：根据原、被告对账，原告对被告提供的2012年6月至2013年9月《管理处公共设施收支情况表》的总收入无异议，对总支出除三笔共计88354元（2013年4月付14号楼污水管维修费3965.5元；2013年6月付电梯年检费79800元；2013年7月付高压室渗水、窨井盖缺失和保安岗亭维修等费用4588.5元）外其他无异议。该《管理处公共设施收支情况表》显示原告的累计收支结余为449902.39元。2013年11月20日，被告支付原告30万元。
上述事实有原、被告的当庭陈述及原告提供的滨江豪园业主大会授权原告对本案提起诉讼的授权签字表、意见书、证书、房管部门批示、被告的企业信息、《物业服务合同》、《账户代管协议》、管理处公共设施收支情况表（2004年-2012年5月）、关于滨江豪园电梯维护的函一份、牡丹灵通卡账户历史明细清单一份、被告提供的管理处公共设施收支情况表（2012年6月-2013年9月）、工程承包（补充）合同、进账单、工程承包补充合同、进账单、省特检院检验费缴款通知、电梯安全检测费发票、维修费发票等证据在案予以佐证。
一审法院认为：原告与被告签订的《物业服务合同》、《账户代管协议》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应按合同履行自己的义务。本案的争议焦点为：一、原告主体是否适格；二、原告提出异议的三笔费用（2013年4月22日，被告因滨江豪园小区14#楼1单元污水管外溢维修向江西泰基实业有限公司支付维修费3965.5元；2013年6月8日，被告因对滨江豪园小区62台电梯进行安全检测支付检测费79800元；2013年7月19日，被告因滨江豪园小区高压室渗水、窨井盖缺失和保安岗亭的维修共向江西泰基实业有限公司支付维修费4588.5元）应当由谁承担。对于第一个争议焦点：根据相关法律规定，有关共有和共同管理权利的其他重大事项应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占人数过半数的业主同意。被告辩称原告未得到合法授权，并提供了两份申明予以佐证，因该申明属证人证言，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条：“下列证据不能单独作为认定案件事实的依据：（五）无正当理由未出庭作证的证人证言。”故其辩解本院不予采信。而原告提供了滨江豪园业主大会授权原告对本案提起诉讼的授权签字表，证明其获得过半数业主的同意进行本案诉讼，且该签字表有滨江豪园社区居委会工作人员签字及盖章，故原告主体适格。对于第二个争议焦点：因该三笔费用支出时被告并未按《账户代管协议》的约定获得原告的书面授权，而被告在原告的支出中直接扣减。且根据《物业服务合同》的约定，物业共用设施设备的日常运行和维护属被告的义务，被告向小区业主收取的物业服务费亦包含了物业共用部分、共用设施设备的日常运行及维护费用，故上述费用应由被告承担。综上，本院确认原告的累计收支结余为538256.39元（449902.39元＋88354元），扣除被告已支付的30万元，被告应归还原告的公共收益资金为238256.39元（538256.39元-300000元）。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第十一条第（七）项、第十二条之规定，判决：一、被告江西科瑞生态物业管理发展有限公司于本判决生效后十日内归还原告南昌市红谷滩新区滨江豪园业主委员会公共收益资金238256.39元。二、驳回原告南昌市红谷滩新区滨江豪园业主委员会的其他诉讼请求。本案原告预交的案件受理费6360元，由原告承担2360元，由被告承担4000元，该款随上述款项一并给付给原告。
宣判后，科瑞公司不服，向本院提起上诉。
科瑞公司上诉称：：一审法院认定事实不清，对上诉人支付的三笔费用88354元（2013年4月付14号楼污水管维修费3965.5元；2013年6月付电梯年检费79800元；2013年7月付高压室渗水、窨井盖缺失和保安岗亭维修等费用4588.5元）应算在总支出中，依法核减。请求二审法院依法改判多算的88354元，本案上诉费用由被上诉人承担
被上诉人业委会辩称：本案认定事实清楚，被答辩人上诉所涉及的三笔资金是其履行物管职责范围内自行支付的，不应从代管资金中扣除。根据合同约定也应由被答辩人承担。请求驳回上诉人的上诉，维持原判。
二审法院经审理查明的事实与一审一致。
本院认为：根据2010年12月30日上诉人与被上诉人签订的《物业服务合同》的约定，物业共用设施设备的日常运行和维护属上诉人的义务，上诉人向小区业主收取的物业服务费亦包含了物业共用部分、共用设施设备的日常运行及维护费用。上诉人支付的三笔费用88354元（2013年4月付14号楼污水管维修费3965.5元；2013年6月付电梯年检费79800元；2013年7月付高压室渗水、窨井盖缺失和保安岗亭维修等费用4588.5元）均属上诉人履行《物业服务合同》约定的物管职责范围，且该三笔费用支出时上诉人并未按2010年12月2日，双方签订的《滨江豪园业委会账户代管协议》的约定履行相应的手续，因此，该三笔费用不存在从代管账户核减。综上，上诉人的上诉没有事实和法律依据，应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2009元，由上诉人江西科瑞生态物业管理发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曹成云
审 判 员 罗云奇
代理审判员 曹 渊
二〇一五年十一月二十六日
书 记 员 王 倩