江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第1095号
上诉人（原审原告）陈文霞，女，1978年3月5日生，汉族，无业。
委托代理人谭波，南京陆军指挥学院法律顾问处律师。
委托代理人黄伟，南京陆军指挥学院法律顾问处律师。
被上诉人（原审被告）蒋伟，男，1978年2月18日生，汉族。
被上诉人（原审被告）杨志东，男，1964年1月31日生，汉族，南京志鸿科技有限公司董事长。
委托代理人张保强，江苏祥泽律师事务所律师。
上诉人陈文霞因与被上诉人蒋伟、杨志东案外人执行异议纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2014）鼓民初字第2708号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月4日立案受理，依法组成合议庭，于2015年5月13日公开开庭审理了本案。上诉人陈文霞及其委托代理人谭波、黄伟，被上诉人杨志东及其委托代理人张保强到庭参加诉讼，被上诉人蒋伟经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
上诉人陈文霞原审诉称，陈文霞与蒋伟离婚协议中约定坐落于南京市鼓楼区宁工新寓某幢201室房屋归陈文霞所有，该协议订立于杨志东对蒋伟的1700万元债权形成和司法确认之前，合法有效。请求法院确认南京市鼓楼区宁工新寓某幢201室房屋归原告陈文霞所有，并判令解除对该房屋的查封，停止执行。
被上诉人蒋伟原审未答辩，亦未提交证据。
被上诉人杨志东原审辩称，涉案房屋所有权依法登记在蒋伟名下，根据物权法的相关规定，只有依法变更登记才具有法律效力，蒋伟将其名下的房屋通过离婚协议约定归陈文霞所有，是一种赠与行为，未办理变更登记不发生法律效力，故该房屋属蒋伟所有。涉案房屋的贷款均是由蒋伟归还的，陈文霞诉称离婚协议是虚假协议与事实不符。请求判决驳回陈文霞的诉讼请求。
原审法院经审理查明，坐落于南京市鼓楼区宁工新寓191号201室房屋（建筑面积为76.33平方米）于2003年3月28日登记至蒋伟名下。
2003年4月29日，陈文霞与蒋伟登记结婚。2009年12月17日，双方在民政部门登记离婚。双方在《离婚协议书》中约定，双方共同居住的位于南京市鼓楼区宁工新寓某幢-201室的房产为男方（蒋伟）婚前购买，但此次婚姻男方（蒋伟）为过错方，经协商该房产所有权及房内所有生活用品和家具电器归女方（陈文霞）所有。此后，该房屋一直未转移登记至陈文霞名下。
杨志东因与蒋伟民间借贷纠纷一案，向原审法院申请财产保全，原审法院于2011年12月5日查封了蒋伟名下的涉案房屋。2012年5月29日，原审法院作出（2011）鼓民初字第4078号民事判决，判决：蒋伟于判决生效之日起七日内偿还杨志东借款1700万元。该判决已发生法律效力。因蒋伟未履行生效判决，杨志东已向原审法院申请执行。
2012年9月24日，陈文霞就涉案房屋提出执行异议，原审法院于2012年11月15日作出（2012）鼓执异字第19号民事裁定，裁定：驳回陈文霞的异议请求。2012年11月20日，原审法院向陈文霞直接送达了该民事裁定书。2012年12月3日，陈文霞不服该民事裁定，向原审法院提起本次诉讼。
另查明，陈文霞与蒋伟关于涉案房屋的离婚后财产纠纷一案，原审法院于2014年3月10日作出（2013）鼓民初字第5099号民事判决，判决：依法解除位于本市鼓楼区宁工新寓某幢201室房屋抵押权、司法保全后，蒋伟将该房屋过户至陈文霞名下。该判决已发生法律效力。
以上事实，有当事人陈述、房屋登记簿、离婚协议书、离婚证、（2011）鼓民初字第4078号民事判决书、（2012）鼓执异字第19号民事裁定书、送达回证、（2013）鼓民初字第5099号民事判决书等证据予以证实，足以认定。
原审法院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。上诉人陈文霞与被上诉人蒋伟之间于2009年12月17日签订的《离婚协议书》，系双方的真实意思表示，其内容不违反法律的相关规定，且双方已办理了离婚登记，故该离婚协议书依法成立并有效。离婚协议不属于法律另有规定的情形，陈文霞应当在离婚协议书生效后及时办理涉案房屋的转移登记手续，未经登记，不发生物权效力。现陈文霞尚未办理转移登记，故陈文霞尚未取得涉案房屋的所有权。陈文霞无权依据离婚协议书直接请求确认所有权，且陈文霞已就涉案房屋的转移登记另案主张并已处理。故陈文霞请求确认涉案房屋所有权的诉讼请求，原审法院不予支持。现涉案房屋仍登记在蒋伟名下，根据杨志东的申请查封涉案房屋并无不当，且陈文霞的情况也不符合其他解除查封的情形。因此，陈文霞请求解除对涉案房屋的查封，停止执行的诉讼请求，于法无据，原审法院亦不予支持。据此，依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条之规定，原审法院判决：驳回原告陈文霞的诉讼请求。案件受理费80元，公告费1200元，合计1280元，由陈文霞负担。
上诉人陈文霞不服原审法院判决，向本院提起上诉称，请求撤销原审判决，改判支持其原审诉讼请求。其理由为：1、涉案房屋虽是婚前购买，但是用夫妻共同财产偿还银行贷款，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（三）》的规定，离婚时该不动产由双方协议处理。2、《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”虽然涉案房屋未经所有权变更登记，但是双方于2009年12月17日已经以协议的方式对不动产所有权问题做出了处理。法律应当承认这种夫妻之间特有的不动产所有权处理的法律效力。3、杨志东的债权的形成和司法确认时间在2009年12月17日《离婚协议书》之后。4、《离婚协议书》系当事人自愿签订，不违反法律规定，已经被法院裁定确认合法有效。陈文霞的权利为物权权益具有优先效力。
被上诉人蒋伟未到庭、未答辩。
被上诉人杨志东答辩称，请求驳回上诉，维持原判。其理由为：涉案房屋一直依法登记在蒋伟的名下，根据物权法规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记，发生法律效力，未经登记不发生法律效力，但法律另有规定的除外。该房屋早已依法登记，蒋伟与陈文霞对该房分割协议的约定，只是他们两人之间约定，不属于法律另有的规定。涉案房屋还贷在蒋伟与陈文霞结婚前、结婚后、离婚后一段时间的按揭款的支付都是蒋伟所支付，表明协议将该房给陈文霞所有虚假。只有依法登记的物权，才具有法律效力，蒋伟与陈文霞离婚时，协议将该房屋归女方所有，显然系蒋伟对陈文霞的赠与行为，赠与是实践合同，未经变更登记的，不发生法律效力。婚姻法解释三相关条款没有也不可能否定物权法关于依法登记效力的规定，即便有了双方协议，还必须依法进行变更的登记方能生效。杨志东依法查封涉案房屋完全正确。
本院二审查明，原审查明的事实正确，本院二审予以确认。二审中双方均未提交新证据。
本案二审争议焦点为陈文霞、蒋伟的离婚协议中约定涉案房屋归陈文霞所有是否具有物权效力，能否够对抗法院查封。
本院认为，陈伟霞与蒋伟于2009年12月7日达成离婚协议后，一直没有办理涉案房屋的所有权移转登记，该离婚协议仅产生债权上的权利义务，并未发生实际的物权变动，上诉人主张双方离婚协议中的约定属于“法律另有规定”内容，陈文霞的权益属于物权权益，并不符合法律规定，本院不予支持。涉案房屋一直登记在蒋伟名下，原审法院依据法律规定，查封蒋伟名下涉案房屋并无不当，上诉人的其他上诉主张，并无法律依据，本院亦不予支持。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定。判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，公告费500元，合计580元，由上诉人陈文霞负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 殷源源
审 判 员 孙 伟
代理审判员 张卓慧
二〇一五年九月十六日
书 记 员 李映碧