安徽省淮南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）淮民一终字第00369号
上诉人（原审被告）：牛朝本，男，1968年8月11日生，汉族，工人。
委托代理人：张迎春，淮南市田家庵区舜耕法律服务所法律工作者。
委托代理人：曹定成，淮南市田家庵区舜耕法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：赵以奎，男，1964年6月2日生，汉族，下岗工人。
委托代理人：王少兰，淮南市山王镇法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：赵士保，男，1950年5月17日生，汉族，退休工人。
被上诉人（原审被告）：赵士磊，男，1948年2月16日生，汉族。
被上诉人（原审被告）：赵新胜，男，1963年7月15日生，汉族。
上诉人牛朝本因确认合同无效纠纷一案，不服安徽省淮南市八公山区人民法院于2013年7月15日作出的（2013）八民一初字第00002号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年6月10日立案受理后，于2014年8月29日公开开庭审理了本案。上诉人牛朝本及其委托代理人曹定成，被上诉人赵以奎及其委托代理人王少兰到庭参加了诉讼。被上诉人赵士保、赵士磊、赵新胜经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
赵以奎原审诉称：赵以奎于1993年经八公山区城乡建设局批准翻建自家位于八公山区矿南二村散户138号的瓦房，自1999年始赵以奎因到上海打工，在上海工作居住至今。2009年12月，赵以奎从外地回到位于八公山矿南二村散户138号的家中，发现施工队的工作人员在使用该房屋遂报警，并到附近工地拆迁办打听，方知自己的房屋被牛朝本与郭维珍（郭维珍系赵以奎姨妈）买卖，赵士保（郭维珍之子）经办房屋买卖。郭维珍与其丈夫赵方奎均已去世，赵士保、赵士磊、赵新胜系双方婚生子，郭维珍在明知不是自己财产的情况下让其儿子赵士保经办与牛朝本签订房屋买卖协议，以8000元的价格将赵以奎的房子卖给牛朝本，其行为恶意侵害了赵以奎的合法财产，双方的买卖行为属于无效行为，其房屋买卖合同显属无效。请求：一、依法确认牛朝本与郭维珍签订的房屋买卖合同无效；二、依法裁决八公山区矿南二村散户138号拆迁还原房屋的所有权归赵以奎所有。
牛朝本原审辩称：一、争议房屋不是138号而是矿南二村15栋4后散户；二、卖房人郭维珍已去世，赵以奎起诉超过诉讼时效，请求法院驳回赵以奎诉请。
赵士保原审辩称：一、争议房屋是郭维珍建于上世纪60年代；二、赵士保并未继承，郭维珍将房屋卖了8000元用于治病；三、郭维珍是买卖自己的房屋，在买卖房屋中，赵士保仅是证明人，并未继承房款，请求法院驳回赵以奎的诉请。
原审查明：2000年郭维珍与牛朝本进行了房屋买卖交易，郭维珍于2002年与牛朝本补签了房屋买卖合同，该合同的内容为“房产收据，今卖给牛朝本住房，矿南二村散户（居委会后，四小间）收款捌仟元正，特立此据。房主为郭维珍，（有郭维珍按的手印），买主为牛朝本，经手人为赵士保，执笔人为褚长杉，日期为2002年9月28日。”2002年牛朝本将购房款8000元给了郭维珍，郭维珍在交房时并未将建房手续交给牛朝本也未办理房屋的过户手续，自2000年以来牛朝本一家一直在郭维珍卖给牛朝本的房屋内居住。因棚户区改造，2009年4月12日，淮南矿业集团棚户区改造建设领导小组新庄孜矿项目部与牛朝本签订了棚户区改造住户（独立私建房）情况登记表，户主为牛朝本，房屋地址为矿南二村15-4后散户（独立）。2009年12月25日，赵以奎反映登记户主为牛朝本的房屋是赵以奎所有，新庄孜矿项目部工作人员核查后把该房屋登记在赵以奎名下，房屋地址为毕家岗矿南二村散户138号，原来登记在牛朝本名下的登记表作废，毕家岗矿南二村散户138号与矿南二村15-4号后散户为一处房屋。
另查明：1993年8月27日，淮南市八公山区城乡建设局颁发给赵以奎简易建筑许可证，允许赵以奎在毕家岗矿南二村散户搭建临时简易用房。赵以奎的户籍住址为矿南二村散户138号，牛朝本的户籍住址是安徽省淮南市八公山区毕家岗毕井集体户963。郭维珍生前的户籍所在地为矿南一村9-2-7号。
原判认为：本案的争议焦点有三项：一、赵以奎诉讼是否超过诉讼时效；二、郭维珍与牛朝本签订的房屋买卖合同是否有效；三、牛朝本是否适用善意取得取得该房屋的所有权。赵以奎诉讼是否超过诉讼时效，赵以奎起诉牛朝本、赵士保、赵士磊、赵新胜确认合同无效纠纷，赵以奎行使的是确权之诉，是形成权，当事人行使形成权起诉的不适用诉讼时效制度，故牛朝本、赵士保辩称赵以奎起诉已过诉讼时效于法无据，不予支持。郭维珍与牛朝本签订的房屋买卖合同是否有效，关于合同的有效性，在本案中要确定两个方面，第一个方面是郭维珍是不是争议房屋的所有权人，第二个方面是房屋的真正所有权人是否授权或追认郭维珍的房屋买卖行为，对于郭维珍是不是争议房屋的真正所有权人，经查明该房屋是2000年郭维珍卖给了牛朝本，郭维珍未提供相应的建房手续和权属证书，也未将该房屋登记过户给牛朝本。另查明，淮南市八公山区城乡建设局于1993年8月27日颁发给赵以奎简易建筑许可证，允许在毕家岗矿南二村散户处搭建临时简易用房，经研究同意按核准范围及注意事项施工。同时查明，赵以奎的户口簿上的地址就是矿南二村散户138号，因矿南二村散户138号与矿南二村15栋4号后散户是同一处房屋，综上，可以得出争议房屋属于赵以奎所有，故郭维珍是无处分权人，即郭维珍和牛朝本的房屋买卖行为是效力待定的民事行为。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”纵观本案，赵以奎并没有对郭维珍买卖自己房屋的行为进行追认，也没有证据表明郭维珍取得了该房屋的所有权和处分权，故郭维珍为无处分权人，郭维珍与牛朝本签订的房屋买卖合同无效。牛朝本对该房屋是否适用善意取得，善意取得是指不知占有人为非法转让而取得原物的第三人时，善意第三人取得该物的所有权。牛朝本在不知道该房屋是郭维珍的情况下，发生了与其房屋买卖的法律关系，但是根据不动产物权取得的公示原则，我国法律对房屋的买卖也规定要进行登记。《中华人民共和国物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”因郭维珍在买卖该房屋时并没有去当地房产管理机关办理买卖登记手续，只是把该房屋交付给牛朝本居住使用，而该行为并不能对抗房屋的真正所有权人，故牛朝本对该房屋并不适用善意取得，进而牛朝本没有取得该房屋的所有权。综上，通过对本案的三个争议焦点分析可以得出，赵以奎的起诉并未超过诉讼时效，牛朝本与郭维珍签订的房屋买卖合同无效，依照善意取得原则，牛朝本也未取得该房屋的所有权。
赵以奎请求依法裁决八公山区矿南二村散户138号拆迁还原房屋的所有权归其所有，因确认还原房屋的所有权问题是赵以奎和淮南矿业集团煤矿棚户区改造建设领导小组新庄孜矿项目部签订的拆迁安置协议里的相关约定，该项目部非本案的当事人，该项诉请不属于本案审理范围。
因赵士保、赵士磊、赵新胜非合同双方当事人，故赵士保、赵士磊、赵新胜不承担责任。
经审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第五十一条、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第六条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条第一款之规定，判决如下：一、被告牛朝本与郭维珍签订的房屋买卖合同无效；二、驳回原告赵以奎的其他诉讼请求。案件受理费80元，公告费500元，由牛朝本负担。
宣判后，牛朝本不服，向本院提起上诉称：本案诉争房屋未经过任何部门进行登记取得房屋所有权，建房许可证只是准许建房，并不能证明实际建成了房屋。原审法院仅凭赵以奎在1993年8月27日取得八公山城乡建设局发给的简易建筑许可证确认房屋归赵以奎所有，依据不充分。本案事实是赵以奎去上海定居前将房屋交由其姨妈郭维珍处分，牛朝本在购房时知道郭维珍系赵以奎姨妈，有理由相信其有处分权，且按当时售价8000元非常合理，牛朝本系善意取得该房屋。因此，郭维珍出卖房屋行为系表见代理行为，赵以奎在近十年时间内未提出异议，郭维珍的卖房行为有效，原判认定无效错误。请求二审法院依法撤销原判，改判牛朝本与郭维珍房屋买卖合同有效，或发回重审。
赵以奎答辩称：原判认定事实清楚，证据确凿，适用法律正确，牛朝本的上诉理由与事实不符，无法律依据。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
赵士保、赵士磊、赵新胜未到庭答辩。
牛朝本对一审所举的证据6棚户区改造住户情况登记表补充证明观点为：证明该房屋于2009年4月已登记在牛朝本名下，赵以奎主张的房屋与牛朝本的房屋是两处房屋，没有关系。备注的内容未经过牛朝本的同意，擅自更改的行为无效。赵以奎质证意见：该份证据是淮南矿业集团房改办经过核实发现错误后积极改正，不需要通知牛朝本。对两个房号的问题，经查实后是同一套房屋。本院认证意见：该份情况登记表系淮南矿业集团煤矿棚户区改造建设领导小组新庄孜矿项目部经过调查后作出的备注，无需经过牛朝本的同意，本院对其证明观点不予采纳。
双方当事人对一审所举的其他证据的举证、质证意见均同于一审，本院认证意见与一审一致。
二审对一审查明的事实予以确认。另查明：郭维珍系赵以奎姨妈，郭维珍已于2010年6月17日因病去世。
根据双方当事人的上诉与答辩的理由，本案二审争议焦点为：一、诉争房屋是否属于赵以奎所有；二、郭维珍出卖房屋的行为是否构成表见代理，其行为是否有效。
针对上述争议焦点，本院分析评判如下：
关于第一项争议焦点，本院认为：赵以奎主张诉争房屋归其所有，不仅提交了简易建筑许可证，还提交了户口簿、派出所证明、住房情况登记表等证据，户口簿、派出所证明表明赵以奎是矿南二村散户138号常住户，住房情况登记表亦载明赵以奎的房址是矿南二村散户138号，房屋建成时间是1998年。因此，赵以奎主张诉争房屋属其所有已提供充分证据予以证实，原判认定诉争房屋属于赵以奎所有正确。牛朝本认为原判认定争议房屋归赵以奎所有依据不足的上诉理由不能成立，本院不予采纳。
关于第二项争议焦点，本院认为：根据牛朝本提交的房产收据内容看，载明的房主为郭维珍，并不是赵以奎。牛朝本在一审庭审中也明确表示诉争房屋原属郭维珍所有，并不认可赵以奎系诉争房屋的所有权人。现其上诉主张赵以奎将房屋交由郭维珍处分，未能提供相关证据加以证明。因此，牛朝本认为郭维珍出卖房屋行为系表见代理行为，郭维珍的卖房行为有效的上诉理由无事实及法律依据，本院不予采纳。
综上，牛朝本的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院不予支持。原判认定基本事实清楚，判决结果并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件诉讼费用负担方式按一审判决执行，二审案件受理费80元，公告费600元，均由牛朝本负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 永
审 判 员 吕 强
代理审判员 刘凤玉
二〇一四年九月五日
书 记 员 徐小娟
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；