北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）二中民终字第16971号
上诉人（原审被告，反诉原告）北京苏宁云商销售有限公司，住所地北京市通州区物流产业园区融商六路2号。
法定代表人孙为民，副董事长。
委托代理人徐国建，北京市当代律师事务所律师。
委托代理人郑征，男，1992年10月27日出生，北京苏宁云商销售有限公司职员，住该公司宿舍。
被上诉人（原审原告，反诉被告）北京东宁川旭科贸有限公司，住所地北京市东城区西花市大街126号龙鑫宾馆407室。
法定代表人邱超荣，董事长。
委托代理人赵志伟，山西众志诚律师事务所律师。
委托代理人许墨池，女，1986年6月9日出生，北京东宁川旭科贸有限公司职员。
原审第三人彭玉森，男，1963年4月8日出生。
委托代理人王仁红，北京市金台律师事务所律师。
原审第三人李晓峰，男，1973年11月4日出生。
委托代理人赵志伟，山西众志诚律师事务所律师。
上诉人北京苏宁云商销售有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第06024号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人北京苏宁云商销售有限公司（以下简称苏宁云商公司）之委托代理人徐国建、郑征，被上诉人北京东宁川旭科贸有限公司（以下简称东宁川旭公司）之委托代理人赵志伟、许墨池，彭玉森之委托代理人王仁红，李晓峰之委托代理人赵志伟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2013年1月，东宁川旭公司起诉至原审法院称：我公司原名北京东宁川旭商贸有限公司。2010年10月13日变更为现名称。2011年1月30日，我公司与苏宁云商公司签订《租赁合同》，约定我公司将位于北京市朝阳区锦芳路1号院3号楼和11号楼出租给苏宁云商公司，租赁期限为2011年4月1日起至2026年6月30日，租金标准为3.5元／天／平米，每三年递增5%，租金采取先付后租的方式按季提前15日以电汇方式支付，即每年3月15日、6月15日、9月15日、12月15日支付下一季度租金。苏宁云商公司租赁此房后开立苏宁立水桥东店对外营业。2012年8月27日，苏宁云商公司发来《关于就我司立水桥东店与贵司解除租赁合同的商函》要求商请解约。我公司于2012年8月31日复函，指出我公司首次听说苏宁云商公司所称，目前尚不能定论是否属实。退一步，即使属实，上述情况也不是法定或约定解约条件，故我公司要求苏宁云商公司继续履行合同。苏宁云商公司未回复。2012年9月15日，苏宁云商公司应付2012年10月1日起至12月31日期间的租金2512593.38元，但未支付。我公司于2012年9月19日、9月27日、10月8日三次发出《催款函》，催促支付租金，苏宁云商公司未回复，亦不支付租金。2012年10月9日，苏宁云商公司在店面贴出“闭店装修、暂停营业”等若干告示，并撤离店内货品。2012年10月10日我公司致函苏宁云商公司，要求立即答复面谈时间、地点、人员，三日内妥善协商解决。苏宁云商公司未作答复。2012年11月8日，我公司再次找到苏宁云商公司谈判，苏宁云商公司称2012年8月27日的函即是解约通知。2012年11月13日，苏宁云商公司发来《公函》，重申解约商函即属解约通知，双方合同已于2012年10月10日解除。现我公司诉至法院，请求法院判令解除双方于2011年1月30日签订的《租赁合同》，判令苏宁云商公司支付2012年10月1日起至2013年1月12日的房屋租金2843016.62元，判令苏宁云商公司支付逾期付款违约金（以2012年第四季度的租金为本金×日千分之五×2012年9月16日起至苏宁云商公司实际付清租金之日止＋以2013年1月1日起至1月12日期间的租金330423.24元为本金×日千分之五×2012年12月16日起至苏宁云商公司实际付清租金之日止），判令苏宁云商公司支付2012年10月1日起至2013年1月12日期间的物业费157026.92元（已垫付2012年第四季度的138776.70元＋未垫付2013年1月1日起至1月12日期间的物业费18250.22元），判令苏宁云商公司赔偿损失14975154.35元（支付房东的违约金70万元＋空调、电梯、消防系统的折旧损失3668823.68元＋预期利益损失53031653.38元×20%），判令苏宁云商公司拆除墙面黄色装饰条和黄色漆面，恢复原状，判令苏宁云商公司将正常状态的消防、电梯、空调系统移交我公司，判令苏宁云商公司支付我公司未结清的水费1602.18元。
苏宁云商公司辩称，并反诉称：东宁川旭公司委托的物业公司没有按照规定履行合同，导致消防部门多次对我公司检查和罚款，致使该店无法正常经营。2012年7月21日，由于楼板和墙体的原因导致大面积漏水和渗水，致使我公司商品、展柜展台出现严重损失，我公司店面出现连月的亏损，此不能归于不可抗力的天灾。我公司向东宁川旭公司发送解约函并撤场后，双方一直沟通和接触。东宁川旭公司事实上认可了我公司的解约行为，只是对赔偿问题提出过高的要求。双方的租赁合同关系已经于2012年10月10日解除，由于东宁川旭公司的违约行为，致使无法达到我公司的使用目的，我公司有权单方解除合同，我公司于2012年8月27日发出解约函，明确双方终止合同的时间是2012年10月10日，我公司于2012年10月9日撤场，后东宁川旭公司实际掌握了租赁房屋。我公司已经交付房屋，合同没有约定我公司拆除墙面黄色装饰条和黄色漆面，恢复原状的义务。因为租赁房屋已经交接，消防设施等附属设施设备是正常使用的，即使不能使用也是东宁川旭公司自己的责任。我公司同意支付水费和2012年10月1日至2012年10月10日期间的房屋租金。我公司对东宁川旭公司的其他诉讼请求均不予认可。故此提出反诉，要求确认双方签订的《租赁合同》于2012年10月10日解除，判令东宁川旭公司支付我公司违约金2512593.3875元，判令东宁川旭公司返还我公司押金837531元。
东宁川旭公司针对反诉辩称：我公司不同意苏宁云商公司前两项反诉请求。我公司没有违约行为，所以不会支付相应的违约金。关于押金一节，在扣除相关费用后，我公司同意返还。
彭玉森辩称：本案中的租赁房屋是我个人的，我与李晓峰签订的租赁合同，但是房屋租金都是东宁川旭公司支付的。李晓峰希望以东宁川旭公司名义出租房屋，我表示同意。
李晓峰辩称：租赁房屋是以我个人名义与彭玉森签署的租赁合同，但是实际履行是以东宁川旭公司的名义履行的。彭玉森同意东宁川旭公司将租赁房屋出租。我是东宁川旭公司的股东，其他同意东宁川旭公司的意见。
原审法院经审理认为：东宁川旭公司与苏宁云商公司签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应全面履行。
关于违约责任，苏宁云商公司认为涉案房屋存在消防处罚、漏水等诸多缺陷致使其不能正常营业导致数月亏损，所以于2012年8月27日发函通知东宁川旭公司于2012年10月10日解除合同。事实上，苏宁云商公司未就消防处罚、漏水损失等举证，经原审法院释明，苏宁云商公司亦不申请漏水原因鉴定，故原审法院对苏宁云商公司提出的消防处罚、漏水等均不予采信。同时，苏宁云商公司未以合同约定的事由，亦未按照合同约定提前三个月书面通知东宁川旭公司，故其非按约定解除《租赁合同》。结合以上两点，法院认为苏宁云商公司无正当理由提出解除合同，其行为违约，故原审法院对苏宁云商公司要求确认双方签订的《租赁合同》于2012年10月10日解除之诉讼请求不予支持，对其要求东宁川旭公司支付违约金之诉讼请求不予支持。关于东宁川旭公司要求解除双方签订的《租赁合同》一节，考虑到苏宁云商公司提出解除合同、退还钥匙等行为以及涉案房屋的其他诉讼，结合苏宁云商公司迟延支付租金达三十日以上，故原审法院对东宁川旭公司要求解除双方签订的《租赁合同》之诉讼请求予以支持。
关于房屋租金一节，东宁川旭公司于2012年11月23日收到苏宁云商公司寄送的钥匙，并且涉案房屋于2013年1月12日已交还给彭玉森，故东宁川旭公司于2012年11月23日已经控制了涉案房屋，故苏宁云商公司应该支付东宁川旭公司自2012年10月1日起至2012年11月23日期间的房屋租金1486904.58元。关于违约金一节，苏宁云商公司应于2012年9月15日前支付下一季度的租金，苏宁云商公司迟延支付，其行为构成违约，故应按照合同支付东宁川旭公司违约金，考虑到苏宁云商公司的抗辩意见，原审法院酌定逾期付款违约金数额为44万元。关于物业费一节，苏宁云商公司应支付东宁川旭公司自2012年10月1日起至2012年11月23日期间的物业费81725元。关于损失一节，其中向彭玉森支付违约金70万元部分，此与案件无关，原审法院对该部分不予支持；事实上，东宁川旭公司与苏宁云商公司签订的《租赁合同》租赁期限为15年零三个月，现上述合同仅履行一年有余，苏宁云商公司的违约行为必然对东宁川旭公司造成损失，考虑空调、电梯、消防系统和逾期利益等因素，结合苏宁云商公司陈述的亏损情况和在彭玉森起诉李晓峰房屋租赁合同纠纷一案中空调、电梯、消防系统的归属协议，综合东宁川旭公司提供的证据和苏宁云商公司的抗辩意见，故原审法院酌定苏宁云商公司应赔偿东宁川旭公司损失5025187元。关于拆除墙面的黄色装饰条、黄色漆面，移交正常状态的消防、电梯、空调系统一节，东宁川旭公司于2012年11月23日收到苏宁云商公司寄送的钥匙，并且涉案房屋于2013年1月12日已交还给彭玉森，李晓峰与彭玉森已就涉案房屋达成民事调解书，故原审法院对此均不予支持。关于水费1602.18元，苏宁云商公司表示认可，原审法院对此不持异议。关于押金一节，东宁川旭公司应依据合同向苏宁云商公司返还837531元。据此，原审法院于2013年7月判决：一、解除北京东宁川旭科贸有限公司与北京苏宁云商销售有限公司于二〇一一年一月三十日签订的《租赁合同》；二、北京苏宁云商销售有限公司于判决生效后七日内支付北京东宁川旭科贸有限公司自二〇一二年十月一日起至二〇一二年十一月二十三日期间的房屋租金一百四十八万元六千九百零四元五角八分和逾期付款违约金四十四万元；三、北京苏宁云商销售有限公司于判决生效后七日内支付北京东宁川旭科贸有限公司二〇一二年十月一日起至二〇一二年十一月二十三日期间的物业费八万一千七百二十五元；四、北京苏宁云商销售有限公司于判决生效后七日内支付北京东宁川旭科贸有限公司损失五百零二万五千一百八十七元。五、北京苏宁云商销售有限公司于判决生效后七日内支付北京东宁川旭科贸有限公司水费一千六百零二元一角八分；六、北京东宁川旭科贸有限公司于判决生效后七日内返还北京苏宁云商销售有限公司押金八十三万七千五百三十一元；七、驳回北京东宁川旭科贸有限公司其他诉讼请求；八、驳回北京苏宁云商销售有限公司其他诉讼请求。
判决后，苏宁云商公司不服，以原审法院认定事实错误，酌定裁量损失依据不足，违反了公平诚实信用原则等理由上诉至本院，要求撤销原判第二、三、四项，改判第二项为：由苏宁云商公司向东宁川旭公司支付2012年10月1日至2012年10月10日期间的租金275352.71元，租金时间调整为10天；改判第三项为：由苏宁云商公司向东宁川旭公司支付2012年10月1日至2012年10月10日期间的物业费15134.26元；改判第四项为：由苏宁云商公司向东宁川旭公司支付损失200万元。苏宁云商公司同意原判第一、五、六、七、八项。东宁川旭公司同意原判。
经审理查明：2011年1月30日，东宁川旭公司与苏宁云商公司签订《租赁合同》，约定本合同的租赁物位于北京市朝阳区锦芳路1号院3号楼和11号楼，本合同租赁物还包括附属的设备设施：合格的消防设施、正常使用的供水供电系统、6台合格并正常使用的自动扶梯、2台合格并正常使用的货梯、合格并正常使用的中央空调系统等。本合同租赁物还包括附属的苏宁云商公司可免费使用的外立面（含店招位和广告位）和租赁区域对应的门前场地为苏宁云商公司免费使用。东宁川旭公司应于2011年4月1日前将租赁物交付给苏宁云商公司，具体以双方签字盖章的租赁物交付确认书为准。租赁房屋的交付标准：合格的消防设施、正常使用的供水供电系统、6台合格并正常使用的自动扶梯、2台合格并正常使用的货梯、合格并正常使用的中央空调系统。租赁期限为自2011年4月1日起至2026年6月30日。本合同租赁费用采用固定租金方式计算，租金单价为3.5元／天／平米，递增为每三年递增5%，其中2012年7月1日起至2013年6月30日期间的租赁费用为10050373.55元。租赁费用采取先付后租的方式按季提前15日以电汇方式支付。物业费为5.88元／月／平米，苏宁云商公司在进场装修之日起东宁川旭公司开始收取物业管理费，东宁川旭公司在收取苏宁云商公司物业费的同时向苏宁云商公司开具相应的符合国家税法的等额物业服务发票，按月提前5日支付。苏宁云商公司在双方签约后十个工作日内向东宁川旭公司支付定金5862717.9元，前述定金自苏宁云商公司开业后自动转为本合同的首期租赁费用。83.7531万元转为苏宁云商公司给东宁川旭公司的合同押金，租赁期限届满、本合同被解除或本合同被依法终止履行后的10个工作日内，东宁川旭公司应将押金无息返还给苏宁云商公司。此后正常每年租赁费用支付日为3月15日、6月15日、9月15日、12月15日。东宁川旭公司应确保租赁物符合国家和当地现行的消防法规的要求，取得有效的消防验收合格证明以及当年度合格的消防电气检测报告。若由于建筑物主体或主系统原因导致苏宁云商公司消防二次装修报验无法通过的，由东宁川旭公司负责整改，费用由东宁川旭公司承担。若东宁川旭公司无法在苏宁云商公司开业前一个月整改到位，或整改后建筑物主体以及主系统仍未通过消防验收致使苏宁云商公司消防二次报验无法通过，苏宁云商公司有权解除合同，东宁川旭公司应承担苏宁云商公司所有的损失。苏宁云商公司在装修、消防报审或日常经营期间，如果东宁川旭公司提供的原有的消防设施器材不符合上述标准以及苏宁云商公司商场内消防设备相连的主系统不完善或不能正常运行的，东宁川旭公司均须按上述标准在苏宁云商公司报修通知后的合理期限内进行修复或补充，否则，苏宁云商公司可在书面通知东宁川旭公司后垫资进行修复或补充。苏宁云商公司垫付的费用可在租赁费用中直接扣除，苏宁云商公司须提供费用清单和票据。租赁期内，消防部门如对租赁物内东宁川旭公司提供的消防设备设施提出整改要求，东宁川旭公司需按消防部门的要求进行整改；如因苏宁云商公司自行增加的消防设施设备被消防部门要求整改的，由苏宁云商公司进行整改。任何一方不按时进行整改的，另一方均有权垫资进行整改，费用由责任方承担。东宁川旭公司确保租赁房屋的主体结构、楼梯、楼板和墙体的承重，楼板屋面和墙体的防水性，线路的安全性等符合国家标准，不存在任何现实的和潜在的危险，如存在上述潜在的（双方认可的）东宁川旭公司应及时予以整改并承担费用，否则苏宁云商公司有权垫资整改，费用可在租赁费用中直接扣除，苏宁云商公司须提供费用清单和票据。如无法整改的，苏宁云商公司有权解除合同。东宁川旭公司已知悉，租赁物及本合同约定的所有附属设施设备均系东宁川旭公司履行本合同的条件之一。无论在本合同签订前已有或本合同签订后东宁川旭公司投入的，任何情况下，东宁川旭公司均不得要求苏宁云商公司承担此笔费用。租赁期限届满、本合同被解除或本合同被依法终止履行后十个工作日内，苏宁云商公司向东宁川旭公司返还租赁物，该期间，东宁川旭公司不得收取租赁费用。逾期苏宁云商公司如仍在使用租赁物东宁川旭公司未提出异议的，应参照本合同的标准向东宁川旭公司缴纳租赁费用，若因东宁川旭公司原因不接收租赁物或迟延接收租赁物，苏宁云商公司不予承担该期间的任何费用。东宁川旭公司应在接到苏宁云商公司书面通知后二个工作日内派人接收租赁物，否则，苏宁云商公司书面通知到达东宁川旭公司后第三个工作日视为苏宁云商公司已将租赁物交还给东宁川旭公司。苏宁云商公司返还租赁物时，可将属于苏宁云商公司的所有物品和设施设备搬出。东宁川旭公司自收回租赁物之日起3日后，苏宁云商公司留在租赁物内的所有物品，东宁川旭公司有权按照废弃物处理。苏宁云商公司应该严格按本合同的约定支付租赁费用，在东宁川旭公司无任何违约的情况下，每延期支付一日，东宁川旭公司按所欠费用的千分之五加收逾期付款违约金，逾期超过30日，东宁川旭公司有权解除本同，东宁川旭公司虽享有解除权，但其后又接收苏宁云商公司履行支付租金的，则视为东宁川旭公司放弃了本合同的解除权。如苏宁云商公司在本合同项下租赁物所开设的店面经营亏损持续达三个月，或苏宁云商公司按总部连锁店布局调整的规划需关闭租赁物开设店面的，或租赁物周边（含租赁物所在大楼）的经营环境发生重大变化影响了苏宁云商公司商场的正常经营的，苏宁云商公司在提前三个月书面通知东宁川旭公司后可解除合同，即自东宁川旭公司收到苏宁云商公司解除合同通知之后三个月，本合同解除。此种情况下，苏宁云商公司补偿东宁川旭公司不低于当年（即合同解除之日所属的租赁年度）六个月的租赁费用。
2012年8月27日，苏宁云商公司出具《关于就我司立水桥东店与贵司解除租赁合同的商函》，其内容为2011年12月2日，双方签订了位于北京市朝阳区锦芳路1号楼和11号楼的《房屋租赁合同》。我司一直按照合同约定支付租赁费用和物业费用，但东宁川旭公司委托物业公司一直未能按合同约定履约，导致消防部门对我司店面进行多次检查，并进行多次行政罚款，致使我司该店无法正常经营，造成我司销售严重损失，同时导致我司在当地政府相关部门的良好声誉受到了负面影响。另，根据双方签订的租赁合同规定贵司应确保租赁房屋的主体结构、楼梯、楼板和墙体的承重，楼板屋面和墙体的防水性，线路的安全性等符合国家相关标准。7月21日我司立水桥东店出现大面积的漏水和渗水。造成我司销售商品及展台展柜严重损失。鉴于以上情况，现我司决定于2012年10月10日双方正式终止合同，双方签订合同解除协议，我司将在解除协议签订后5日内撤场（即10月15日前完成撤场），并将房屋交接给东宁川旭公司，同时我司要求东宁川旭公司全额偿还我司垫付的、因东宁川旭公司消防原因导致我司接受消防处罚的相关费用及受损商品的相关损失。请东宁川旭公司收到此函后三日内给予我司回复或委派专人与我司进行洽商。
2012年8月31日，东宁川旭公司出具《复函》，其内容为收到苏宁云商公司于2012年8月27日发出的《关于就我司立水桥东店与贵司解除租赁合同的商函》，答复如下：苏宁云商公司来函所称的物业公司一直未能按合同约定履行，导致消防部门对店面……进行多次行政罚款，致使我司该店无法正常经营……；7月21日我司立水桥东店出现大面积的漏水和渗水，造成我司销售商品及展台展柜严重损失二节，我司是首次听说，目前尚不能定论是否属实。退一步，就算属实，该二节亦不是法定或双方约定的解约条件，故我司对苏宁云商公司商请解约，碍难从命，请苏宁云商公司继续严格履行合同。物业公司已为苏宁云商公司立水桥东店提供物业服务一年有余，双方已形成事实上的物业服务关系，建议苏宁云商公司听从我司此前的建议，与物业公司直接签约，以方便双方的合作。我公司将一如既往的对立水桥东店日常经营提供尽可能周到的配合、支持，苏宁云商公司由任何意见、建议，敬请及时告知。经询，苏宁云商公司表示收到上述《复函》。
2012年9月19日，东宁川旭公司出具《催款函》，其内容为苏宁云商公司应于今年9月15日支付2012年10月1日-12月31日期间的租金2512593.38元，但是苏宁云商公司迄今未付。虽经我司催询，仍未支付。特函告苏宁云商公司即付清上述租金，并按合同第41条的规定，按每天千分之五的标准支付租金清偿日止的违约金，严格按照合同约定，支付其他费用（包括但不限于水电费、中央空调、供暖、供气费、物业费）。经询，苏宁云商公司表示收到上述《催款函》。
2012年9月27日，东宁川旭公司出具《再催款函》，其内容为2012年9月19日东宁川旭公司发出《催款函》，苏宁云商公司未付租，亦未复函。为严格执行合同，维护我公司权益，特再次发函催收，请即付清上述租金，并按约结算逾期付款违约金。经询，苏宁云商公司表示收到上述《再催款函》。
2012年10月8日，东宁川旭公司出具《催款函（三）》，其内容为2012年9月19日东宁川旭公司发出《催款函》，2012年9月27日东宁川旭公司发出《再催款函》。苏宁云商公司未付租，亦未复函。我公司将按合同约定追索苏宁云商公司的违约责任，请苏宁云商公司高度重视履约的重要性。经询，苏宁云商公司表示收到上述《催款函（三）》。
2012年10月10日，沈海滨受东宁川旭公司委托出具《律师函》，其内容为东宁川旭公司于2012年9月19日、9月27日、10月8日三次发出《催款函》，要求苏宁云商公司支付2012年10月1日至12月31日期间的租金2512593.38元，但苏宁云商公司从不复函，更不付租。苏宁云商公司昨日在立水桥东店现场贴出闭店装修、暂停营业等通告，并已开始撤离店内货品等，欲以装修停业之名，行悍然毁约之实。现函告苏宁云商公司为不伤和气，请立即答复与我们面谈的时间、地点、人员，并在三天内妥善协商解决。
2012年11月13日，苏宁云商公司出具《公函》，其内容为苏宁云商公司与东宁川旭公司于2011年1月30日签订《租赁合同》，约定将位于朝阳区锦芳路1号院3号楼和11号楼建筑面积共计7867.22平房的房屋出租给苏宁云商公司，租赁期限为2011年4月1日至2026年6月30日。合同履行过程中，我司严格按约定支付租赁费用和物业费用，但东宁川旭公司委托的物业公司一直未能按合同约定履约，导致消防部门对我司店面进行多次检查并处以罚款；由于楼板和墙体的原因，该店面于7月21日出现大面积漏水和渗水，致使我司商品及展台展柜严重损失。由于上述种种原因给该店面销售带来严重影响，致使该店面经营连续亏损。鉴上，苏宁云商公司于2012年8月27日发函东宁川旭公司，决定于2012年10月10日正式终止双方的租赁合同，并要求东宁川旭公司赔偿苏宁云商公司垫付的消防罚款及商品损失，但东宁川旭公司在收到苏宁云商公司解约函并未按函件内容派人与苏宁云商公司洽商赔偿及办理租赁物交还事宜。综上，苏宁云商公司现再次郑重函告东宁川旭公司：双方租赁合同的终止日期为2012年10月10日。未付的2012年10月1日至10月10日租金苏宁云商公司同意支付给东宁川旭公司；苏宁云商公司已按照合同约定完成撤场，请东宁川旭公司在收到本公函二个工作日内派人接受租赁物，否则根据合同约定在本公函到达贵司后第三个工作日视为苏宁云商公司已将租赁物交还给东宁川旭公司，因东宁川旭公司怠于接受租赁物产生的扩大损失应由苏宁云商公司承担；按照租赁合同第39条约定，苏宁云商公司如有留在租赁物内的其他物品，东宁川旭公司可以按照废弃物处理。经询，东宁川旭公司收到上述文件。
2012年12月21日，东宁川旭公司向上海永升物业管理有限公司北京分公司缴纳了物业费138776.7元。
2012年，彭玉森于原审法院起诉李晓峰房屋租赁合同纠纷一案，原审法院出具（2013）朝民初字第05565号民事调解书，其内容为2010年5月19日，彭玉森与李晓峰签订租赁合同，约定李晓峰承租彭玉森所有的位于北京市朝阳区旭辉奥都中心项目中的第3#办公楼、11号办公楼及地下部分，建筑面积共计7625.27平方米。租赁期限为2010年6月1日至2030年5月31日。庭审中，双方表示就李晓峰在承租房屋中加装的空调、电梯及消防系统已自行协商解决。双方经协商已于2013年1月12日自行办理了房屋腾退交接手续。双方自愿达成如下协议：一、解除彭玉森与李晓峰于二〇一〇年五月十九日签订的租赁合同。二、李晓峰将坐落于北京市朝阳区旭辉奥都中心项目的第3#办公楼、11号办公楼及地下部分全部承租房屋腾退给彭玉森（已于二〇一三年一月十二日交接完毕）。三、李晓峰于本调解书生效之日起十日内向彭玉森支付违约金七十万元。四、李晓峰承租期间发生的截止二〇一三年一月十二日之前的水、电及物业费由李晓峰负担。五、彭玉森于本调解书生效之日起十日内向李晓峰返还保证金一百万元。
经查，北京东宁川旭商贸有限公司于2011年10月13日更名为北京东宁川旭投资发展有限公司。北京东宁川旭投资发展有限公司于2012年12月27日更名为北京东宁川旭科贸有限公司。
原审庭审中，双方的主要争议：
1、解约问题。苏宁云商公司提出消防部门多次查处罚款、因涉案场地楼板和墙体导致的漏水等问题，东宁川旭公司对此均不予认可。经询，各方均不对漏水原因申请鉴定。
2、损失问题。东宁川旭公司提供电梯、空调、消防系统支出的发票复印件、供货合同、施工合同等证据，以此证明其空调、电梯、消防系统的折旧损失。苏宁云商公司对上述票据真实性、关联性、合法性均不予认可。经询，各方均不对上述物品价值申请鉴定。苏宁云商公司要求东宁川旭公司赔偿漏水造成的损失和罚款损失。东宁川旭公司认为其没有违约行为，对上述损失亦不予认可。
3、交接问题。苏宁云商公司提供2012年11月13日之《公函》，苏宁云商公司又提供律师见证书、律师费发票、邮寄单、签收回执单，以此证明其于2012年11月21日律师公证后邮寄给了东宁川旭公司，东宁川旭公司于2012年11月23日收到涉案场地之钥匙。东宁川旭公司称于2012年11月23日收到涉案场地之钥匙，但是钥匙不对。经询，东宁川旭公司称涉案场地系毛坯房，所有钥匙均系苏宁云商公司配置。
4、物业问题。东宁川旭公司提供物业费发票、物业管理委托合同，以此证明物业费标准及其为苏宁云商公司垫付事宜。苏宁云商公司对上述证据真实性予以认可，但是认为2012年10月10日之后就不再享受物业服务了。
以上事实，有双方当事人陈述、《租赁合同》等证据在案佐证。
本院认为：关于苏宁云商公司上诉请求应付租金和物业费时间调整一节，东宁川旭公司于2012年11月23日收到苏宁云商公司寄送的钥匙，并于当天才控制了涉案房屋，并且苏宁云商公司2012年8月27日发函给东宁川旭公司并不能当然认定《租赁合同》的终止和租赁物的交接，原审法院据此确定苏宁云商公司于2012年11月23日将涉案房屋交还给东宁川旭公司并无不妥，原审判决依据该2012年11月23日为计算时间，并作出第二、三、四项亦无不当。苏宁云商公司应该支付东宁川旭公司自2012年10月1日起至2012年11月23日期间的房屋租金和物业费，原审法院据此认定苏宁云商公司支付东宁川旭公司自2012年10月1日起至2012年11月23期间的房屋租金1486904.58元和物业费81725元、逾期违约金44万元正确，本院予以维持。
关于苏宁云商公司上诉请求向东宁川旭公司支付的损失由5025187元调整为200万元一节，东宁川旭公司与苏宁云商公司签订的《租赁合同》租赁期限为15年零三个月，现上述合同仅履行一年有余，苏宁云商公司未以合同约定事由或提前三个月书面通知东宁川旭公司就提出解除《租赁合同》，其行为已构成违约，必然对东宁川旭公司造成损失。考虑《租赁合同》带来的预期利益和涉案租赁物中的空调、电梯、消防系统，以及东宁川旭公司再次招商的困难等因素，结合苏宁云商公司陈述的亏损情况和抗辩意见，原审法院据此认定苏宁云商公司支付给东宁川旭公司损失5025187元并无不当，本院予以支持。
综上，原审法院所作判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费176069元，由北京东宁川旭科贸有限公司负担125429元（已交纳），由北京苏宁云商销售有限公司负担50640元（于本判决生效后7日内交至原审法院），一审反诉案件受理费33601元，由北京苏宁云商销售有限公司负担27513元（已交纳），由北京东宁川旭科贸有限公司负担6088元（于本判决生效后7日内交至原审法院）；二审案件受理费77070元，由北京苏宁云商销售有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾国增
代理审判员 王 朔
代理审判员 胡珊珊
二〇一四年二月十日
书 记 员 何海云