广西壮族自治区防城港市防城区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）桂0603执异7号
案外人曾训冠，男，1968年8月10日出生，汉族，教师，住防城港市防城区。
特别授权委托诉讼代理人颜上峻，广西海港律师事务所律师。
特别授权委托诉讼代理人凌文，广西海港律师事务所律师。
申请执行人防城港市防城国民村镇银行有限公司，住所地防城港市防城区防东路87号。
法定代表人梁波，董事长。
委托诉讼代理人黄兴盛，广西鹏源律师事务所律师。
被执行人张云升，男，1984年10月5日出生，瑶族，个体户，住防城港市防城区。
被执行人黄冬梅，女，1987年6月2日出生，汉族，住防城港市防城区。
被执行人张琦（曾用名张书贵），男，1962年10月7日出生，汉族，个体户，住防城港市防城区。
被执行人黄坤艳，女，1967年7月16日出生，瑶族，住防城港市防城区。
被执行人张上伟，男，1940年9月24日出生，汉族，退休干部，住防城港市港口区。
被执行人韩仲莲，女，1949年1月22日出生，汉族，退休干部住防城港市港口区。
在本院执行申请执行人防城港市防城国民村镇银行有限公司（以下简称国民村镇银行）与被执行人张云升、黄冬梅、张琦、黄坤艳、张上伟、韩仲莲金融借贷纠纷一案中，案外人曾训冠于2017年4月13日对本院（2016）桂0603执407号执行裁定查封、评估、拍卖被执行人张琦、黄坤艳共有的位于防城港市防城区扶隆镇新街的房地产[防区国用（2006）字第1500303-1号、防港房权证防城区字第××号]提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，于2017年5月9日举行了听证。现已审查终结。
案外人曾训冠称，2008年5月31日，其与被执行人张琦、黄坤艳签订《断卖房屋契据》，约定以8万元的价格购买张琦（曾用名张书贵）名下的房地产【东至扶隆乡政府大楼（自墙），南至乡政府大楼，西至张书贵宅（共墙），北至扶隆新街】，并支付全部价款。张琦将该房屋交给曾训冠，曾训冠对房屋进行装修，使用至今。经曾训冠多次催促，张琦一直未办理该房屋过户登记。
案外人曾训冠提供了如下证据:
1.身份证，证明曾训冠、张云升、黄冬梅、张琦、黄坤艳、张上伟、韩仲莲的身份基本信息。
2.断买房屋契据、收条，证明2008年5月31日曾训冠与张琦签订断买房屋契据，购买张琦名下的位于防城区扶隆乡扶隆新街的土地（64.8平方米）及房屋第一层（64.8平方米）【东至扶隆乡政府大楼（自墙），南至乡政府大楼，西至张书贵宅（共墙），北至扶隆新街】。约定由张琦办理房屋的过户手续，费用由张琦负担。房屋转让前在银行的贷款本金及利息由张琦清偿。曾训冠已付清价款8万元。
3.土地使用权证、房屋所有权证，证明位于防城区扶隆乡扶隆新街的土地【土地使用权证号：防区国用（2006）字第1500303-1号】、房屋【房屋所有权证号：防港房权证防城区字第××号】为张书贵名下。其中，房屋所有权证上载明设定的他项权利为：2006年8月28日至2013年3月19日，该房屋抵押给防城港市防城区农村信用合作联社那勤信用社（以下简称那勤信用社）；2013年3月20日至2015年3月19日，该房屋抵押给国民村镇银行。
4.执行裁定书，证明2016年12月20日本院以（2016）桂0603执407号裁定查封、评估、拍卖张琦（曾用名张书贵）、黄坤艳共有的房地产【土地使用权证号：防区国用（2006）字第1500303-1号，房屋所有权证号：防港房权证防城区字第××号】。
申请执行人国民村镇银行称，国民村镇银行对涉案房屋享有抵押权，已经生效判决确认，案外人曾训冠的异议不能排除执行。
被执行人张琦称，案外人曾训冠在明知其向银行贷款的情况下签订《断买房屋契据》，请求法院依法裁判。
被执行人张云升称对此并不知情，请求法院依法裁判。
被执行人黄坤艳、张上伟、韩仲莲未到庭听证，亦未提供证据或书面意见。
经审查查明，2008年5月31日，案外人曾训冠与被执行人张琦签订《断买房屋契据》，以8万元的价格购买张琦与被执行人黄坤艳共有的位于防城区扶隆乡扶隆新街的土地（64.8平方米）及房屋第一层（64.8平方米）【东至扶隆乡政府大楼（自墙），南至乡政府大楼，西至张书贵宅（共墙），北至扶隆新街】，并支付全部价款。双方还约定由张琦办理房屋的过户手续，费用由张琦负担。房屋转让前在银行的贷款本金及利息由张琦清偿。尔后，张琦将该房屋第一层交由曾训冠占有、使用、收益。2006年8月28日至2013年3月19日，那勤信用社在该房屋设定了抵押物权。2013年3月20日至2015年3月19日，国民村镇银行在该房屋设定了抵押物权。
另查明，本院已生效的（2016）桂0603民初616号民事调解书，确认了以下事实:被执行人张云升于2015年7月30日与申请执行人国民村镇银行签订《个人借款合同》，借款95万元，借款期限为2015年8月3日至2017年8月2日。黄冬梅签订《共同还款承诺书》，对上述债务承担连带清偿责任。当日，张琦、黄坤艳以其二人共有的位于防城区扶隆乡扶隆新街的房地产【土地使用权证号：防区国用（2006）字第1500303-1号，房屋所有权证号：防港房权证防城区字第××号】（以下简称涉案房地产）为张云升的借款提供抵押担保；张上伟、韩仲莲以其二人位于防城区扶隆乡扶隆新街的房地产【土地使用权证号：防区国用（2006）字第1500303-3号，房屋所有权证号：防港房权证防城区字第××号】为张云升的借款提供抵押担保。因张云升未能如约支付银行利息，国民村镇银行遂诉至本院。经本院主持调解，原被告双方达成调解协议，其中约定“若被告张云升违反上述协议，由原告防城港市防城国民村镇银行有限公司申请法院强制执行（拍卖抵押物提前收回借款本金及利息）”。调解书生效后，国民村镇银行向本院申请执行。2016年12月20日本院作出（2016）桂0603执407号裁定查封、评估、拍卖上述房地产。
本院认为，案外人曾训冠与被执行人张琦在涉案房地产抵押期间（抵押权人那勤信用社）签订《断卖房屋契据》，违反《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的规定，但该条文并非效力性强制性规定，买卖合同并非无效，且该抵押权已于2013年3月19日涂销。曾训冠在本院查封涉案房地产之前已支付全部价款并占有该房地产，后因申请执行人国民村镇银行抵押权的设立而无法办理过户登记。经查，上述抵押权的设定在涉案房地产转让之后，非因归责于曾训冠的原因而未能办理过户登记。曾训冠提出的异议，有事实和法律依据，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第(二)项、第二十八条的规定，裁定如下：
撤销对被执行人张琦、黄坤艳共有的位于防城区扶隆镇扶隆新街的房地产【土地使用权证号：防区国用（2006）字第1500303-1号，房屋所有权证号：防港房权证防城区字第××号】的查封、评估、拍卖。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 苏春兰
审 判 员 曾德伟
人民陪审员 郑锡金
二〇一七年五月十一日
书 记 员 张 程
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《中华人民共和国物权法》第一百九十一条【抵押期间转让抵押财产】抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：
（一）异议不成立的，裁定驳回异议；
（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；
（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；
（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。
第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。
第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。