吉林省通化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）通中民终字第51号
上诉人（原审被告）：宋德珠，男，汉族，通化市旭日供热有限责任公司经理，住通化市东昌区。
委托代理人：曾楠，吉林昱诚律师事务所律师。代理权限：一般代理。
被上诉人（原审原告）：孙中明，男，汉族，住通化市东昌区。
原审第三人：通化市旭日供热有限责任公司。
法定代表人：宋德珠，经理。
委托代理人：宋旭，男，汉族，该公司股东，住通化市东昌区。代理权限：特别授权。
原审第三人：ＸＸ，男，汉族，通化市东昌区金厂镇金厂村新农村住宅建设办公室锦江花苑项目部负责人，住通化市东昌区。
原审第三人：冯延平，男，汉族，通化市东昌区金厂镇金厂村新农村住宅建设办公室锦江花苑项目部总工程师，住通化市东昌区。
原审第三人：王利，男，汉族，通化市东昌区金厂镇金厂村新农村住宅建设办公室锦江花苑项目部负责人，住通化市东昌区。
上诉人宋德珠因与被上诉人孙中明、原审第三人通化市旭日供热有限责任公司（以下简称旭日公司）、ＸＸ、冯延平、王利买卖合同纠纷一案，不服东昌区人民法院（2012）东民重字第69号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年12月19日立案受理。并依法组成合议庭，于2014年3月18日和2014年4月1日公开开庭进行了审理。上诉人宋德珠及其委托代理人曾楠、被上诉人孙中明、原审第三人旭日公司的委托代理人宋旭、冯延平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
孙中明一审时诉称，2007年经金厂镇人民政府批准，孙中明将金厂镇小康示范村的供暖设施及物业项目转让给宋德珠，双方于2007年8月3日签订了转让协议书。协议书约定：1、宋德珠给付孙中明50万元，作为225平方米的锅炉房、两台卧式锅炉及全部供暖设施的转让费；2、合同签订时给付孙中明2万元，剩余48万元于2012年12月末前付清，自2007年12月末前每年付给孙中明8万元；3、逾期未付款时，孙中明无条件收回供暖权及锅炉房全套设施，宋德珠必须保证完好无损，后因宋德珠违约，其请求判令宋德珠返还孙中明锅炉房225平方米、卧式锅炉2台及全部供暖设施；案件受理费由被告负担。
宋德珠一审辩称，自己在2005年已经承包了孙中明的锅炉房及物业。2007年7月5日与孙中明签订转让协议，该协议约定由孙中明负责转让前建筑垃圾的清运、上下水、电、草坪绿化、防水、防护处理到位。宋德珠向孙中明支付转让费50万元，签订合同后立即支付2万元，余款每年给付8万元。协议签订后，孙中明并没有积极履行协议约定的义务，没有对小区进行维修、完善绿化、清运垃圾等。在宋德珠找到孙中明要求履行义务时，孙中明明确表示由宋德珠进行维修和清运，费用从转让款中扣除。之后，宋德珠对小区进行了必要的施工，费用已经超过了转让款。根据合同法的规定，债务可以相抵，事实上双方也是这么做的。所以宋德珠没有拖欠孙中明的转让款，也不同意返还锅炉房及供暖设备。
第三人旭日公司一审述称，2011年11月7日公司成立，孙中明起诉要求返还的锅炉房为公司资产，不同意返还。该锅炉房及内部设施已于2009年9月21日出售给金厂镇新农村住宅办公室锦江花苑项目部，负责人为冯延平、ＸＸ和王利。双方在诉讼中对合同效力均无异议，只是对违约金和价款有异议。锅炉房和配套设施已经交付给购买人，其已实际经营，所以第三人不同意返还锅炉房并且实际上无法返还。
第三人ＸＸ、冯延平一审述称，2009年签订合同时约定的转让项目包含锅炉房的经营权、产权及土地的使用权。由于锅炉房的产权不清，故合同始终没有履行，故该合同应是无效的，同意原告的诉讼请求并同意返还。
一审法院审理查明：2005年9月9日，孙中明以金厂镇小康示范村建设办公室的名义与宋德珠签订承包合同，从2005年11月1日起由宋德珠承包小区物业及锅炉房。2007年7月5日，经金厂镇政府同意双方签订协议书一份，协议约定将金厂镇小康示范村物业管理转让给宋德珠，面积2600平方米，同时约定孙中明负责转让前建筑垃圾的清运、上下水、电、草坪绿化、防水、防护处理到位，以及被告遗留的善后未尽事宜尽快做好做完。在物业管理中，出现属于建筑质量造成的楼体裂隙、下沉、倒塌等情况由转让方负责。2007年8月3日经金厂镇政府同意，双方另签订转让协议书一份，孙中明将金厂镇小康示范村的供暖及全套供暖设施转让给被告，转让价为50万元。协议签订时，交付2万元，余款于2012年12月末前全部付清，自2007年12月末每年给付8万元。如受让方每年年末前未按时交纳转让款，出让方可无条件收回供暖权及锅炉房设备。宋德珠在合同签订时给付原告2万元，后又分两次给付16万元，余款一直未付。2007年10月，宋德珠及宋旭出资设立旭日公司，法定代表人为宋德珠。2008年3月7日锅炉房所有权人登记为第三人旭日公司。2009年9月21日第三人旭日公司将锅炉房及配套设施出售给通化市东昌区金厂镇金厂村新农村住宅建设办公室锦江花苑项目部，并于同年交付其使用。但通化市东昌区金厂镇金厂村新农村住宅建设办公室锦江花苑项目部未给付旭日公司转让款。
一审法院认为，孙中明主张宋德珠未按2007年8月3日协议履行全部付款义务，故其应按协议约定收回锅炉房及相应设施。宋德珠主张除该协议外另订有一份物业转让合同，该两份合同是不可分割的，孙中明也违反了物业转让合同的约定，故应从锅炉房合同价款中扣除孙中明按合同约定应当承担而实际由宋德珠承担的费用及罚款等款项，所以宋德珠并不拖欠孙中明合同价款。根据《中华人民共和国合同法》第一百条规定：“当事人互负债务，标的物种类、品质不相同的，经双方协商一致，也可以抵销。”而本案宋德珠提交的两份合同签订时间并不相同，两份合同内容彼此独立，亦没有约定可以相互制约，故如想相互抵顶需双方合意。而本案孙中明否定曾商议相互抵顶，宋德珠提供的证据又不足以证明其主张，故无法认定其存在合意抵销行为。第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十五条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。”本案双方当事人在协议中明确约定协议解除条件，且没有约定解除权行使的期限，宋德珠亦未提出对孙中明进行过催告，因宋德珠并未按双方转让合同约定履行分期付款的义务，应认定宋德珠并未取得锅炉房及设施的所有权。其在未取得锅炉房所有权的情况下，将锅炉房投资到第三人旭日公司，并进行产权登记。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国公司法＞若干问题的规定（三）》第七条第一款：“出资人以不享有处分权的财产出资，当事人之间对于出资行为效力产生争议的，人民法院可以参照物权法第一百零六条的规定予以认定。”及《中华人民共和国物权法》第一百零六条：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”虽然宋德珠将锅炉房的产权登记在第三人旭日有名下，但被告此时为第三人旭日公司法定代表人，故该公司不可能不知晓其法定代表人在未按期履行支付合同价款义务，该锅炉房有可能返还给孙中明的事实，故其获得该锅炉房不符合善意取得不动产中善意的条件，因此孙中明依然有权追回。旭日公司在未取得锅炉房所有权的情况下进行处分的行为为无权处分行为，其与第三人ＸＸ、王利及冯延平以通化市东昌区金厂镇金厂村新农村建设办公室锦江花苑项目部的名义签订的转让协议为效力待定合同，而作为权利人的孙中明并不追认该合同效力。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分取的，该合同有效”的规定，该转让合同无效，且因在该次转让行为中通化市东昌区金厂村新农村住宅建设办公室锦江花苑项目部并未支付旭日公司合同价款，且作为不动产的锅炉房亦未进行变更登记，故因不符合善意取得条件而不产生物权变动的效力，因此受让人应当返还。因通化市东昌区金厂村新农村住宅建设办公室锦江花苑项目部并未进行工商登记，故作为该项目部的负责人ＸＸ、王利和冯延平应当负有将锅炉房返还给孙中明的义务。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况及合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”孙中明同时主张宋德珠返还锅炉房内两台卧式锅炉及配套设施，因现锅炉房内仅存在一台卧式锅炉，配套设施亦无法确定是否为原有设施，宋德珠已无法按合同约定完好无损返还，故ＸＸ、王利及冯延平应将一台锅炉返还，孙中明可另案向宋德珠主张其他配套设施的损失。遂判决：第三人ＸＸ、王利及冯延平于判决生效后十日内将通化市东昌区金厂镇小康示范住宅小区锅炉房及锅炉一台交付孙中明。案件受理费8800元，由宋德珠负担。
上诉人宋德珠不服一审判决，上诉请求本院，1、撤销一审判决，改判第三人不承担一审判决的交付义务；案件受理费由被上诉人负担。其理由是：1、原审认定第三人旭日公司取得争议锅炉房不是善意，其未取得锅炉房的所有权系错误的。孙中明将争议锅炉房转让给宋德珠后，宋德珠按照协议约定，向孙中明支付了首次转让款2万元。因为该锅炉房一直以来均没有合法的登记审批手续，始终处于非法经营的状态，在上诉人接手后，被相关部门处以罚款。如不办理房屋所有权证将导致锅炉房不能供暖的后果，在此情况下宋德珠要求孙中明为其办理房屋所有权证等相关手续，但孙中明以无能力办理为由，要求宋德珠自行办理。上诉人经多次整改后，才符合了办证条件。因其锅炉房的房屋是为供热所建，按照金厂镇政府的要求，该房屋只能办理供热公司的房屋所有权证，宋德珠按照镇政府的要求办理了房屋所有权人为旭日公司的房屋所有权证，该证件系由镇政府颁发，办证程序合法。宋德珠连续两年按照合同的约定向对方支付转让款，因出现法定抵顶事由，宋德珠才没有再向孙中明付款。旭日供热公司取得房屋所有权时是善意取得，且其已经实际办理了房屋所有权证，应认定争议锅炉房为其所有；2、双方当事人签订了转让协议，约定孙中明应负小区绿化到位、垃圾清理完毕、基础设施全部完善的义务。孙中明并没有及时履行义务，经双方协商，孙中明同意由宋德珠进行完善，相关费用予以抵顶；3、孙中明从未要求宋德珠支付转让款，直到诉讼后，宋德珠才知道孙中明不同意抵顶。现宋德珠同意支付转让款，继续履行合同。综上，旭日公司已经善意取得争议锅炉房的所有权，孙中明可向宋德珠要求承担还款责任。
被上诉人孙中明针对上诉人宋德珠的上诉答辩认为，一审法院判决正确，应予以维持。
第三人旭日公司针对上诉人宋德珠的上诉答辩认为，自己对锅炉房享有所有权，不同意该锅炉房返还孙中明。
第三人冯延平针对上诉人宋德珠的上诉答辩认为，一审法院判决正确，应予以维持。
在本院审理过程中，除一审判决书载明的证据外，被上诉人孙中明提供了通化市东昌区金厂镇人民政府说明一份，内容是2003年金厂镇小康示范村锅炉房应由镇政府建设，因为资金短缺，由孙中明个人建设，房屋及锅炉房等设备归孙中明个人所有并经营管理，并且只做该小区的供暖用房，不能改变其它用途。拟证明本案所涉锅炉房系其承建，其享有所有权。另本院依法调取了通化市东昌区金厂镇人民政府副镇长赵某的证人证言及通化市国土资源局关于建设用地批准书一份、房屋产权登记审批表一份，内容是土地所有权的性质是集体，锅炉房系孙中明所建，现登记产权人为旭日公司，但注明登记类别为初始，产别系共有（手改为私有），专用于小区供暖。金厂镇人民政府与通化市中房建安工程公司协议一份，孙中明系金厂镇小康示范村承包代理人。
各方当事人对上述证据真实性均无异议，对对方当事人一审所举证据未发表新的质证意见。
本院认为因各方当事人对上述证据真实性无异议，本院对上述证据记载的内容予以确认。本案诉争锅炉房登记所有权人虽为旭日公司，但非由该公司支付对价或由其股东出资取得，亦非该公司自行建设，而根据房屋权属登记审批表即上诉人上述状陈述的诉争锅炉房办照过程可认定房照之所以登记所有权人为旭日公司，仅系相关部门管理需要。故本院认为该锅炉房不归旭日公司所有。该锅炉房系金厂镇小康示范村供暖配套用房，建于集体土地之上，孙中明亦不能取得该锅炉房的所有权，但是该锅炉房系合法准建，由孙中明建设。金厂镇亦允许孙中明占有、使用、收益，并不违反法律规定。
除一审法院审理查明“锅炉房确定为第三人旭日公司”应调整为“锅炉房因相关部门管理需要登记在旭日公司名下”外，本院认定的事实与一审法院认定的事实一致。另，孙中明一审诉求宋德珠返还锅炉房225平方米、两台卧式锅炉等全部供暖设施，但其中一台四吨卧式锅炉已被变卖，孙中明同意另案主张权利。
在本院庭审过程中，双方当事人争议的焦点是，1、双方当事人于2007年8月3日签订的协议转让书是否有效，关于锅炉房转让的是何种权利？2、宋德珠向孙中明支付多少转让款？3、若转让协议有效，该转让协议是否具备双方约定的解除条件？若解除协议，应由谁返还相应的锅炉及锅炉房？本院评判如下：
1双方当事人于2007年8月3日签订的协议转让书是否有效，关于锅炉房转让的是何种权利？
被上诉人孙中明主张，通化市东昌区金厂镇人民政府已经说明东昌区金厂镇小康示范村楼房系孙中明承建，因付不足工程款，房屋及锅炉房等设备归孙中明个人所有并经营管理，并且用途只限于供暖用房。转让协议经镇政府盖章同意，锅炉房及其配套设施及供暖的权利转让给宋德珠，该转让协议有效。
上诉人宋德珠主张，转让协议经镇政府盖章同意应为有效，但是孙中明对锅炉房只享有占有、使用、收益的权利，并不包含锅炉房的处分权。
本院认为，本案诉争锅炉房系由乡镇政府颁发的小产权房，其性质是建筑在农村集体土地上的房屋。孙中明经政府同意做为实际施工人系锅炉房的出资建造者，其对锅炉房享有占有、使用、收益的权利，其与宋德珠签订的协议，经金厂镇政府同意双方当事人亦认可转让协议的效力，宋德珠也明知其享有占有、使用、收益权，故该协议有效，该合同对缔结双方均具有约束力，应认定锅炉房转让的是占有、使用、收益的权利。
2、宋德珠向孙中明支付多少转让款？
宋德珠主张，其实际支付了18万元，但因孙中明没有履行另一协议的义务，而由宋德珠代为履行小区绿化、垃圾清运的义务，因此支出的费用已经于本协议中的转让费抵顶完毕；若未抵顶完毕，其可支付剩余转让款；另外，2010年10月13日关于小康示范小区供暖协调会议的纪要第六条：“三任供暖商……………，在ＸＸ付宋德珠供暖系统转让费时由ＸＸ、宋德珠、孙中明和镇政府代表参加，及时还给宋德珠所欠孙中明部分转让费”。而ＸＸ等并没有付宋德珠转让费，只有在ＸＸ等人向宋德珠支付锅炉房等转让款时，宋德珠才能向孙中明支付剩余转让款。
孙中明反驳认为，宋德珠已违反与其签订的转让协议中关于付款时间及数额的约定，孙中明找宋德珠索款未果，但ＸＸ和宋德珠又因为二者之间转让锅炉房存在另一起纠纷，孙中明不能等。另外物业转让协议与供暖协议系性质不同的两个协议，不同意在同案抵顶。
本院认为，本案双方当事人无抵顶之合意，亦不具备法律抵顶情形，孙中明也不同意抵顶，故只能认定宋德珠向孙中明支付了18万元转让款。宋德珠已经违约，虽然2010年2月13日孙中明、宋德珠、ＸＸ在金厂镇镇府协调下曾约定“三任供暖商………………，在ＸＸ付宋德珠供暖系统转让费时由ＸＸ、宋德珠、孙中明和镇政府代表参加，及时还给宋德珠所欠孙中明部分转让费”，但ＸＸ等与宋德珠就二者之间转让协议至今未解决，ＸＸ等并未支付宋德珠转让款，宋德珠无证据证明该条款能够实现，故孙中明要求按双方原协议履行并无不当，宋德珠主张抵顶协议已经履行完毕不能成立。其现在同意可以现金支付剩余转让费，但孙中明不同意，是对其民事权利的处分，也符合双方转让协议的约定。
3、若转让协议有效，该转让协议是否具备双方约定的解除条件？若解除协议，应由谁返还相应的锅炉及锅炉房？
被上诉人孙中明主张，双方签订协议书第三条约定“如乙方在每年十二月末前没能按时付给甲方款时，甲方无条件收回……”，宋德珠未按照约定给付转让款，双方约定的解除条件成就，故锅炉房及相关锅炉等应返还给孙中明。当时转让给的是宋德珠，所以应由宋德珠返还。至于是孙中明亦或是其他人占有锅炉房及配套设施均应予以返还。
上诉人宋德珠主张，锅炉房已经转让给旭日公司，旭日公司又转让给冯延平等三人，故不能返还也无法返还。
第三人旭日公司认为，因锅炉房及锅炉已转让给冯延平等三人，故不能返还给孙中明。
第三人冯延平等三人一审时同意孙中明的诉讼请求，并同意返还。二审时称我们买房的时候明确提出需转让房屋的所有权利，但是锅炉房产权不齐，现在锅炉房还在旭日公司名下，其并没有实际占有，不应该由其负责返还。
本院认为，孙中明签订的转让协议合法有效，宋德珠未按约定支付转让款，双方约定的解除条件成就，应由宋德珠向孙中明返还锅炉房及锅炉等。锅炉房产权虽登记在旭日公司名下，仅系相关部门管理要求，该公司对锅炉房并不享有合法权利。一审法院认定该公司与冯延平等签订的转让协议效力待定正确，现因孙中明并未追认旭日公司（宋德珠）与冯延平签订的转让协议效力，故旭日公司（宋德珠）与冯延平签订的转让协议无效。对孙中明要求返还锅炉房的诉请应予以支持。但一审判决由第三人直接向孙中明返还，属于返还程序不当，应由冯延平等第三人向旭日公司（宋德珠）返还，旭日公司（宋德珠）向孙中明返还。因一审时冯延平等第三人已经同意孙中明关于返还锅炉房的诉请，且在旭日公司与第三人之间被确认无效之前，该锅炉房及锅炉应在第三人占有之下，因此一审法院直接判决第三人向被上诉人孙中明返还锅炉房及配套设施不当，根据合同相对性原则，应判决第三人向旭日公司（宋德珠）返还，旭日公司（宋德珠）再向孙中明返还。
综上，上诉人宋德珠的上诉理由没有事实与法律依据，本院对其上诉请求不予支持。一审法院认定事实基本清楚，判决主文表述不当，但判决结果可予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉、维持原判。
二审案件受理费8800元，由上诉人宋德珠负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 ：王文立
代理审判员 ：张学鑫
代理审判员 ：黄吉国
二〇一四年四月十四日
书 记 员 ：沈雪轩