广东省茂名市茂南区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤0902民初40号
原告(反诉被告)：周晓幸，男，1982年3月25日出生，汉族，住茂名市茂南区。
诉讼代理人：谢旺盛，广东前瞻律师事务所律师。
被告(反诉原告)：车竟源，男，1974年5月2日出生，汉族，住茂名市茂南区。
诉讼代理人：谢志雄，广东格正律师事务所律师。
原告周晓幸与被告车竟源租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周晓幸及其诉讼代理人谢旺盛，被告车竟源及其诉讼代理人谢志雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周晓幸向本院提出的诉讼请求：1．解除原、被告双方于2016年2月2日签订的《商铺租赁合同》。2．判令被告返还房屋押金30000元给原告。3．判令被告返还房屋租金39600元（因原告交租但被告�水电）给原告。4．判令被告赔偿商铺财物损失50000元（因被告转租他人拆除原告店铺）给原告。5．判令被告赔偿租金损失18000元（原告从村委承租而被告阻扰使用）给原告。6．本案的诉讼费用由被告负担。事实与理由：2016年2月2日，经人介绍，原、被告就租赁茂名市宾南路106号、2号商铺签订了一份《商铺租赁合同》，约定原告以每月租金10800元租赁“废墟吧”所属四单元（包括玉米店、快餐店、童装、后园），租期3年。由于被告在后园的空地是租自求雨岭村委会的，双方的合同于2016年6月到期，求雨岭村委会不再续租给被告。2016年6月9日，求雨岭村委会即与原告签订《租用土地合同书》，约定原告租用上述后园土地使用，每月租金1000元。原告与求雨岭村委会签订合同后，原、被告之间的租赁物发生了变化，原告即要求与被告协商调整租金。对此，被告一直置之不理，仅是要求按时交租。协商不下的情况，原告只能暂时按照原约定交租，但被告却以各种理由对原告的店铺断水断电，且将原告租赁的房屋另行租赁给其他人。其他人于2017年6月声称租赁了上述房屋、空地，对原告的店铺进行打砸，将店铺的财物全部毁坏。被告以上行为造成了原告受到重大的财产损失。为了维护自身利益，原告起诉至人民法院，恳请法院判如所诉。
被告车竟源答辩并提出反诉请求：1、请求法院判决确认反诉人与被反诉人签订的《商铺租赁合同》于2017年6月30日解除；2、请求法院判决确认被反诉人违约，并判决合同押金人民币3万元归反诉人所有；3、请求法院判令被反诉人立即支付拖欠的租金其人民币140400元；4、请求法院判令被反诉人立即支付拖欠的水电费共人民币9509.32元：5、本案的诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：2016年2月2日�反诉人与被反诉人签订《商铺租赁合同》合同第一条约定租期从2016年2月2日至2019年2月2日止，租赁期间步行街单元（玉米店、快餐店、童装）每年租金按经济发展及物价水平进行相应的递增。合同第三条约定每月租金为10800元，被反诉人应当在每月5号前支付租金，超过交纳日期5天外，则视为被反诉人违约，反诉人有权收回商铺并没收押金。双方开始履行合同后，被反诉人以经济困难和生意冷淡为借口不按时缴交的租金，在反诉人反复催交租金情况下，租金只交至2016年5月份，从2016年6月1日开始一直拖欠租金和水电费没有交付。对此反诉人已经给予被反诉人足够的忍耐，一直口头催其缴纳租金，但被反诉人直置之不理，反诉人于2016年8月18日到租赁商铺贴上书面终止合同通知，通知被反诉人要于2016年8月21日搬离租赁商铺，但被反诉人依然既不缴纳租金也不搬离涉案商铺，其一直将涉案商铺锁至2017年的6月份。直到2017年7月份，反诉人继续到涉案商铺催缴租金时发现商铺已经不知被何人打开锁，里面也没有什么值钱之物，于是反诉人至此才得以收回涉案商铺并将商铺重新租赁给第三人。根据双方的《租赁合同》，被反诉人应当从2016年6月开始每月支付反诉人10800元租金至实际搬离涉案房屋之日止，从2016年6月1日起至2017年6月份其不缴纳租金的期限己长达13个月，已远远超过了双方约定的5天延缓交租期，因此，被反诉人无故不缴纳租金和水电费已构成根本违约，应当承担合同约定的违约责任，其无权要求返还押金、租金，也无权请求赔偿损失。为了维护反诉人的合法权益，以保护缔约自由、合法解约的原则，请法院根据相关的法律规定，判如所请。
本院经审查认定事实如下：2016年2月2日，经人介绍，原、被告就租赁茂名市宾南路106号、2号商铺签订了一份《商铺租赁合同》合同约定：租赁“废墟吧”所属四单元（包括玉米店、快餐店、童装、后园），租赁期限2016年2月2日起至2019年2月2日止，租金每月10800元，每月5号前支付，超过交纳日期5天外，则视为违约，出租方有权收回商铺并没收押金。租用期间有任何产权纠纷由出租方负责。合同签订后，原告交付租金和押金30000元后开始进驻经营酒吧。据庭审查明，当事人之间的纠纷有微信记录为凭，原被告对此真实性予以承认。结合庭审活动及微信记录，原被告矛盾初始产生的原因有：一方面由于被告经营逐渐困难、延迟交租。另一方面，因租赁场地“后园”权属纠纷，原告于2016年6月9日与案外人求雨岭村委会签订《租用土地合同书》每月租金1000元，并以此要求与被告协商调整(减少)租金，遭到被告拒绝后，双方矛盾进一步加剧。时至6月29日，经协商无果后，被告通过微信向原告发出解除合同的意思表示，声明“由于你已违反租约合同，我已依法没收押金，收回铺位，铺位已出租给我亲威李金珊先生，近日将与你接洽，特此!”至此，原告仍然拖欠租金10800元。
另查明，自7月始，原告向新的出租人李金珊交涉店铺事宜，庭审上原告自认经营时间至2016年10月。另原告主张被告毁坏店铺财物，并于2017年7月15日现场拍摄照片为凭。经查实，属被告已将涉案店铺出租他人、重新装修所致。故原告要求被告赔偿店铺损失财物损失50000元，证据不足，本院不予支持。
本院认为：结合当事人双方的本诉与反诉主张，解决本案的纠纷，应当先予解决如下争议焦点问题。
关于涉案合同的合同解除日期问题。原告认为涉案合同解除日期为2016年6月29日，被告认为是2017年6月30日。如何正确判断�案合同的解除时间点，是解决本案纠纷的前提和基础。一般而言，合同解除权就是合同当事人依照合同约定或法律规定享有的解除合同的权利，它的行使直接导致合同权利义务消灭的法律后果。合同解除权的性质属形成权，即是指权利人依自己的单方意思表示就可以使民事法律关系发生、变更或消灭的权利。《合同法》第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的主张解除合同的，应当通知对方、合同自通知到达对方时解除”规定，本案，原告延迟交付租金，已属严重违约，导致被告合同目的(收取租金)难以实现，故被告于2016年6月29日向原告微信发出解除合同的意思表示，视为行使合同解除权，符合法律规定，本院予以确认。事实上，原告亦予以确认，继后向案外人李金珊协商合同事宜、交付租金等。自此，原被告之间的租赁合同关系产�消灭的法律后果。综上，被告主张合同解除日为2017年6月30日，进而反诉要求原告支付拖欠的租金140400元、水电费9509.32元等，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。
关于涉案合同的押金处理问题。一般而言，押金是指一方当事人将一定的费用存放在对方处保证自己的行为不会对对方利益造成损害，如果造成损害的可以以此费用据实支付或另行赔偿。在双方法律关系不存在且无其他纠纷后，则押金应予以退还。在违约时将会被扣除。目前，我国尚未对押金进行立法。有鉴于此，对押金的处理，应当遵循当事人的约定。本案，原告逾期交付租金，被告依约解除合同、没收押金，并无不当。但是，鉴于押金的保证性质及民间交易习惯，应当抵扣拖欠的租金10800元后，剩余押金19200元(30000元-10800元)归被告所有为宜。
关于被告作为出租人的合同义务问题。�合同法》第二百一十六条，“出租人应当按照约定将租赁物交付给承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”规定，出租人有依合同约定交付租赁物及保持租赁物处于适合使用、收益状态的义务。即在租赁期间，如发生第三人对租赁物主张权利时，出租人应负权利瑕疵担保责任，以保证承租人顺利使用收益租赁物。本案，就租赁物“后园”部分的权属争议，被告应负权利瑕疵担保责任，并有义务平息纷争。事实上，原告为了息事宁人，与案外人求雨岭村委会签订《租用土地合同书》导致原告经营成本额外支出每月租金1000元，这部分损失，被告应予赔偿。结合本院确认的合同解除日期，应予赔偿1000元(一个月的租金损失)为宜。
关于停水断电的责任问题。据涉案合同约定，属先交租后使用原则，即原告应以按时足额交付租金(包含水电费)为前提后使用店铺。据查明，自2016年6月17日微信记录，被告向原告发出通告，要求其交清租金水电费，并善意提醒欠费可能会导致供电供水部门停水断电等问题。收取租金是被告作为出租人的主要权利，当权利无法得到保障时，被告拒绝代缴水电费，属于行使先履行抗辩权。适用《合同法》第六十七条：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”规定。故原告主张停水断电属被告违约，要求被告返还房屋租金39600元，于法无据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第九十条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：
一、确认原、被告签订的《商铺租赁合同》于2016年6月29日解除；
二、涉案合同的押金(剩余)19200元归被告(反诉原告)车竟源所有；
三、被告(反诉原告)车竟源应于本判决生效之日起十日内赔偿租金损失1000元给原告(反诉被告)周晓幸；
四、驳回原告(反诉被告)周晓幸的其他诉讼请求；
五、驳回被告(反诉原告)车竟源的其他诉讼请求。
案件(本诉)受理费1526元，由原告周晓幸负担。反诉费1949元，由被告车竟源负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。
审判员 梁 准
二〇一八�三月二十九日
书记员 邱文豪