江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）常民终字第2151号
上诉人（原审被告）戴志雨。
委托代理人曾曙光，浙江融哲律师事务所律师。
委托代理人党金娥，浙江融哲律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）金文峰。
委托代理人张桃林，江苏东鼎律师事务所律师。
上诉人戴志雨因与被上诉人金文峰租赁合同纠纷一案，不服常州市武进区人民法院（2014）武横民初字第497号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月13日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人戴志雨及其委托代理人党金娥、被上诉人金文峰的委托代理人张桃林均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审情况：
金文峰诉称，2013年4月19日，我与戴志雨签订一份租赁协议书，约定我将横林信特超市服装区租给戴志雨经营，租赁面积约为590平方米，年租金为55万元，租期三年。现戴志雨已经营一年之久，租金至今未支付完毕，我多次催要租金及签订正式租赁合同，戴志雨未予答复。请求判决解除双方的租赁关系；戴志雨向我支付租金143068元。
戴志雨辩称，合同约定的租赁期限未到期，我不同意解除租赁关系；金文峰计算的租金有误，我不予认可。我承租的服装区大面积漏水，金文峰多次恶意断电，提供的空调不能正常使用，应该提供的一个仓库也未能提供，金文峰交付给我的租赁物，严重不符合使用用途，违反了协议的相关权利义务，造成我严重的经济损失，由于金文峰违约使我无法正常经营，非我不预交租金而违约。因此，本案履行合同过错责任在金文峰。
一审查明，2011年10月1日，武进区横林镇人民政府为甲方，武进区横林邵氏信特超市加盟店为乙方，双方订立市场租赁合同一份，约定甲方将自建的常州市武进区横林综合消费品市场二楼，建筑面积3200平方米有偿出租给乙方使用。租期三年，自2011年10月1日起至2014年9月30日止。邵联亮代表乙方在合同尾部签名盖章。在2011年7月29日武进区横林邵氏信特超市加盟店与戴志雨签订租赁协议，将其中二楼面积约700平方米左右的区域转租戴志雨经营，年租金60万元，合同期限自2011年9月1日起至2014年8月31日止。2012年12月11日，邵联亮为甲方，金文峰为乙方，双方订立超市经营权出让合同，约定甲方将横林信特超市的经营权转让给乙方，经营地址横林综合消费品市场二楼，经营期限从2012年12月11日到2014年9月30日止。出让费用450万元，从2012年12月11日起房租由乙方承担，具体交款方式见房屋租赁合同。合同对其他相关事项亦作了约定。
一审另查明，2013年4月19日，金文峰为甲方，戴志雨为乙方，双方订立协议书一份，载明“经双方协商横林信特超市服装区将由乙方经营，经营内容为大众鞋子服装（不含箱包文胸皮带以及与超市经营相同品种），位置以2013年超市规划为准，面积约为590平方米，租金55万元／年，租期三年，承租区域的电费（一次照明、空调3台电费、电梯由甲方提供）由乙方承担。承租期间甲方如需调整或装修，乙方应无条件支持配合，如有其他事宜，双方互相协商解决。乙方经营期间不得招商招租转让；甲方提供给乙方两个仓库；租金在超市正常营业起算。本协议为双方意向书，正式合同择日补签。”2013年12月3日，武进区横林镇人民政府为甲方，金文峰（武进区横林盟丰百货大卖场）为乙方，双方订立租赁合同一份，约定甲方将横林综合消费品市场二楼，建筑面积3200平方米场地租赁给乙方开办超市。租期五年，自2014年1月1日起至2018年12月31日止。
一审又查明，戴志雨向邵联亮承租的租金交至2013年9月19日。2013年3月29日，戴志雨停止营业，进行装修，同年6月25日，重新开业。2013年11月13日，戴志雨支付金文峰租金20万元，后又支付租金17500元，至2014年8月24日，累计结欠租金143068元，后戴志雨未能支付租金。2014年5月4日，金文峰委托江苏东鼎律师事务所向戴志雨发律师函催要租金并要求办理相关手续，后未果，遂诉至法院。
一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。本案中，金文峰承租武进区横林镇人民政府的房屋后，将其中部分房屋转租戴志雨，对此，武进区横林镇人民政府不持异议，因此，应认定金文峰与戴志雨于2013年4月19日订立的协议合法、有效。双方虽未另行签订正式的租赁合同书，但2013年4月19日的协议书中对承租范围、期限、租金数额等均作了约定，且戴志雨实际使用承租物至今，双方存在事实上的租赁合同关系，戴志雨应当按照协议约定的金额支付租金。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”因此，出租人金文峰将租赁物交付承租人戴志雨使用，其目的就是收取相应租金，戴志雨作为承租人，有义务支付租金。戴志雨在金文峰向其发函催收租金后，未能交纳相应租金，其行为已构成违约，出租人金文峰有权解除合同，戴志雨应当将承租物返还金文峰。戴志雨辩称金文峰交付给其的租赁物，严重不符合使用用途，造成涉案房屋无法经营，履行合同过错责任在金文峰，因在本案审理过程中，对该节事实并未提供充分有效的证据予以证明，故对戴志雨的该主张不予采信。综上所述，戴志雨未依约支付租金的行为已构成违约，金文峰行使解除权，符合法律规定，戴志雨应当向金文峰支付租金143068元。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，作出如下判决：一、解除金文峰与戴志雨间的租赁合同关系。二、戴志雨于判决生效之日起十五日内向金文峰支付租金143068元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1581元，财产保全费1270元，合计2851元，由戴志雨负担。
上诉人戴志雨不服一审判决，向本院提起上诉称，一审判决认定事实错误。1、根据一审查明的事实，我方于2013年6月25日开始营业，约定租期一年，故到期时间应为2014年6月24日，金文峰2014年5月29日起诉时，我有权不支付租金，且不存在违约行为。2、金文峰起诉时主张租金为51402元，而非143068元。3、一审判决造成我的损失严重。截止金文峰2014年5月4日发函之日，我仅应支付47.47万元，而我已经实际支付49.75万元，已经多付了租金。而且双方对于租金支付时间没有约定，故我方没有违约。4、在房屋租赁过程中，金文峰存在多次违约。合同约定交付两个仓库，但其实际只交付了一个，因此，应该按照双方在调解时所讲“按照一个仓库20平方米，每平方米按照场地多少钱就扣掉多少钱”，据此可算出一个仓库一年应该扣除18650元租金。租赁期间，一直停电停水，调解时约定扣掉两天的租金3013元。金文峰在租期未满时就在我的租赁区域内贴出招租海报。5、我在租赁期间进行了装修，存在装修损失185600元。6、一审最后一次开庭时间是2014年8月14日，而租金的判决期限截止到2014年8月24日。综上，请求二审法院撤销原判，判决双方继续履行合同，一审、二审诉讼费用全部由金文峰负担。
被上诉人金文峰辩称，一审判决事实清楚，证据确实充分，请求依法驳回上诉人的上诉请求。
二审中，戴志雨提交如下证据：1、横林镇警民联调室调解笔录复印件，证明金文峰自认了二个事实，一是少提供了一个仓库，二是租赁期间曾停电两天，同时双方明确了损失的计算方法；2、博邦货架订货合同单复印件一份，证明戴志雨装修花费185600元。
金文峰质证称，对证据1真实性无异议，据了解，后来双方就相关事宜未能达成一致，所以也就没按这份调解笔录履行，在返回的途中，双方就租金再次发生冲突，后报警处理。对于证据2，与本案无关联性，戴志雨花多少钱装修与出租人无关。
为查明案件事实，本院于2015年2月12日查看现场，并于2015年3月17向曾为戴志雨装修卖场的负责人苏某进行调查，苏某陈述，我原先不认识戴志雨，是通过朋友接到戴志雨的卖场装修这笔业务的。我为戴志雨装修了收银台、试衣间以及边柜，共计花费接近9万元。当时戴志雨没有另请其他人装修，后来有一面的墙纸我们来不及贴，是他自己安排人来贴的。卖场内能移动的货架也是我帮他带的。相关的装修材料是当时我自己去市场购买的，没有什么单据留存，所以提交不出什么票据，但我曾向戴志雨出具了列明各项材料明细价格的清单。2015年2月12日法院工作人员查看现场时，我也在的。据我观察，卖场内现在用的墙纸不能确定是否是以前的，因为我一年到头都在替人装修，看到的墙纸也差不多。关于边柜上的装饰玻璃，虽然现在上面添加了部分马赛克，但是里面的烤漆玻璃还可以看出是我装修的。不锈钢鞋柜的架子是没有变动的，还在使用。装修材料表面可以活动的东西是看不出来的，但是底下的柜子以及框架结构还是以前我装修的。还在使用的两个不锈钢鞋柜架，每个约3.6米左右，合计7米多，里面还有12盏左右的镭射灯、40平方的墙纸，镭射灯每盏28元，墙纸每平方20元，鞋柜部分总体大约价值1.1万元左右。一个收银台和四间试衣间框架没有变，表面略有改动，这部分当时花费了约1.5万元左右。
二审通过阅看一审卷宗查明：2014年5月29日，金文峰向法院递交民事诉状，诉讼标的为51402元。一审法院于2014年7月15日受理本案，后金文峰变更诉讼请求为143068元。2014年7月22日，金文峰向一审法院申请财产保全，其中提及“戴志雨正在陆续撤场，将服装装箱打包”。2014年8月14日庭审中，戴志雨委托代理人陈述当时还在经营，但不能正常经营。同时，金文峰明确：戴志雨与邵联亮约定的年租金为60万元，每天租金为1643.835元，双方当事人与邵联亮结算余171天租期，折算成租金为1643.835×171＝281098元，戴志雨共计向金文峰支付了217500元，以上合计为498598元。按照戴志雨与金文峰的约定，年租金为55万元，从装修完毕开始算租期，从2013年6月25日装修完毕到2014年6月24日，戴志雨已欠金文峰51402元租金。从2014年6月25日至2014年8月24日，又产生租金91667元（55万元÷12个月×2个月＝91667元）。综上，截止2014年8月24日，戴志雨欠金文峰租金合计143068元。对于戴志雨的撤场时间，一审法院未予明确。
二审查明的其他事实与原审一致，本院对此依法予以确认。
关于戴志雨在与金文峰签订协议之前和邵联亮有协议，两个出租人之间对于戴志雨租金的计算方式的问题：戴志雨与邵联亮约定的年租金为60万元，每天租金为1643.835元，双方当事人与邵联亮结算余171天租期，折算成租金为1643.835×171＝281098元，戴志雨共计向金文峰又支付了217500元，以上合计为498598元。双方当事人对于这种折算方法均予以认可。
关于涉案租赁协议中对租金的支付方式未约定，对支付期限、支付方式应如何确定，2014年5月4日金文峰发律师函时，戴志雨是否欠付租金的问题。双方认可租金起算时间为2013年6月25日。戴志雨认为，合同没有约定支付期限、支付方式，应由双方进行协商，金文峰开出的条件与我与邵联亮此前签订的合同不一致，所以一直没有签正式合同。在协商不成的情况下，根据合同法二百二十六条的规定，没有约定，就是先用后付。应当支付租金的期限是2014年6月24日。即戴志雨在一审起诉时，还不具备要求我支付租金的条件。金文峰认为，无论是从戴志雨与邵联亮的租金支付方式还是在本案中其向我支付租金的形式，都是先付后用。所以我认为，2014年5月4日我发律师函时，戴志雨实际上是欠我租金的。
关于戴志雨主张在自己尚未欠付租金的情况下金文峰就已经张贴海报招租，这一事实是否存在。二审中双方均认可这个事实的存在，但是金文峰辩称，自己父亲金顺安在横林另有一家卖场，张贴的海报是另外一张卖场的招租广告，海报中留的联系电话就是金顺安的手机号码。为此，可以提交金顺安在常熟市虞山镇莫城三瑭村的莫城盟丰超市和常州市武进区湖塘镇盟丰上海好又多超市加盟店的营业执照复印件两份予以证明。戴志雨称，招租广告贴在超市入口处。招租广告上写的是横林盟丰超市。所以肯定是金文峰的招租行为，且招租广告里面有涉及“大众服饰、精品服饰旺铺招租”这一部分，可以认定就是指的本案所涉房屋。
关于少一个仓库如何计算补偿的问题。双方均认可租赁协议中约定的590平方米中不包括仓库面积。金文峰表示仓库就是赠送的，不存在收取租金的问题。戴志雨认为作为经营服装的业主，仓库是必不可少的配套设施，否则也不会在合同中明确约定出租方提供两个仓库。关于少提供一个仓库的损失，变更为22000元。55万元年租金除以租赁面积500平方，每平方租金是1100元，现在少提供的仓库为20平方，所以就是22000元。
关于双方分摊损失，装饰装修中金文峰尚在实际使用的部分究竟是哪些，价格多少。金文峰认为，仅凭证人苏某的证言不能证明戴志雨的损失，且其陈述内容并无依据。事实上也未提交如装修协议之类的证据，戴志雨对租赁铺位是否进行装修，以及费用多少，从苏某的证言中无法判断。另外，涉及的鞋柜等在其搬出时已经全部搬走。戴志雨认为，证人谈到的1.1万元柜子仅仅指的是鞋柜，并不包括男边柜、女边柜。证人谈到的“花了不到9万元”具体如下：男边柜2.3万元，女边柜4.08万元，收银台0.7万元，试衣间0.8万元，鞋边柜1.1万元，这些装修材料目前均被金文峰的新租客使用中，另有合计价值2.47万元的26架移动鞋柜也在使用中，这部分鞋架不是苏某负责装修的。上述费用仅是我全部装修中的一部分。
本院认为，戴志雨与金文峰所签订的房屋租赁协议，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，应为有效。双方当事人对于房屋租金的给付方式和期限均未约定，按照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条之规定，对支付期限没有约定或者约定不明确，按照合同法第六十条的规定仍不能确定，租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。本案中，双方当事人对于已给付的租金数额（包括实际支付的现金217500元，以及从邵联亮处折算下来的281098元，合计为498598元）均无异议。根据双方约定的年租金55万元，498598元的租金可以抵算到2014年5月20日。据此可以认定，2014年5月4日金文峰向戴志雨发律师函时，戴志雨并不欠其租金。关于金文峰在戴志雨承租位置的进口处张贴海报的行为，其虽辩称其父金顺安在武进区横林镇另有一家名为“盟丰”的卖场，但其提交材料并不能证明该主张。综合金文峰的上述行为，可以认定其在房屋租赁合同的履行过程中存在违约行为。戴志雨主张的损失中，部分房屋装饰装修，实际上金文峰尚在继续使用；少提供一个仓库、租赁期间停电停水、房屋存在漏水等事实确实存在。根据本案案情，结合实际情况，本院对金文峰请求的143068元中的105000元予以支持，其余部分不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持常州市武进区人民法院（2014）武横民初字第497号民事判决第一项；
二、撤销常州市武进区人民法院（2014）武横民初字第497号民事判决第二项；
三、戴志雨于本判决生效之日起十五日内向金文峰支付租金105000元。
一审受理费1581元，财产保全费1270元，合计2851元，由戴志雨负担2092元，由金文峰负担759元；二审案件受理费3162元，由戴志雨负担2320元，由金文峰负担842元。
本判决为终审判决。
审 判 长 卢文忠
代理审判员 黄冬梅
代理审判员 袁海燕
二〇一五年五月二十八日
书 记 员 朱 赤