山西省晋中市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）晋07民终2383号
上诉人（原审原告）山西启帆房地产开发有限责任公司，地址：晋中市迎宾西街162号。
法定代表人邢钟民，系该公司董事长。
委托代理人杨辉，男，1964年4月18日出生，汉族，榆次区居民，住榆次区，系该公司总经理。
委托代理人靳富，男，1947年9月9日出生，汉族，晋中司法工作者协会榆次办事处法律工作者。
被上诉人（原审被告）榆次区郭家堡乡小东关村民委员会，地址：榆次区郭家堡乡小东关村。
法定代表人王冬喜，系该村委会主任。
委托代理人王和平，董心，山西民力律师事务所律师。
上诉人山西启帆房地产开发有限责任公司（以下简称“启帆公司”）因与被上诉人榆次区郭家堡乡小东关村民委员会（以下简称“小东关村委”）房地产开发经营合同纠纷一案，不服山西省晋中市榆次区人民法院（2015）榆商北关初字第24号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明，2007年4月26日，启帆公司与小东关村委双方经协商签订联合开发协议书，该协议书约定：小东关村委提供项目土地使用权220亩（土地系宅基地），启帆公司提供资金8800万元，以每亩40万元取得启帆公司拆迁后的土地；小东关村委于晋中市政府城中村改造优惠政策出台后，将该宗土地使用权协助启帆公司过户至启帆公司名下，过户费用启帆公司承担；启帆公司持有小东关村委办理的建筑规划许可证之日起支付补偿款，原则上小东关村委交付多少三通一平的土地，启帆公司支付多少补偿款，付款细则另行签订补充协议；本项目开发所需的建筑规划许可证由小东关村委负责办理，于本协议签订之日起交给启帆公司。如因小东关村委原因不能提供规划许可证的项目开发手续，致启帆公司得不到本项目及物业，小东关村委应向启帆公司支付总投资10%的违约金等。因小东关村委原因致启帆公司无法施工建设和房屋销售，启帆公司有权退出合伙，小东关村委应退还启帆公司投入的全部资金并赔偿利息损失，利息按银行同期贷款利率计算，期限从首笔付款日起至小东关村委退款之日等内容。协议签订后，启帆公司分三次共支付小东关村委329万元，其中2007年7月9日支付200万元，2008年4月29日支付2万元，2009年9月9日支付127万元。启帆公司诉至原审法院，以其无法取得土地及开发手续且小东关村委已将该项目转让第三方为由主张解除双方协议，要求小东关村委返还投资款329万元，并要求小东关村委支付违约金880万元及利息损失6123950元。本案原审审理中，启帆公司变更请求，主张解除双方协议，要求小东关村委返还投资款329万元，按32.9万元支付违约金并支付占用资金期间的损失4423950元。小东关村委则认为该协议因违反法律强制性规定而自始无效，故不应支付违约金，且小东关村委为履行该协议书，也进行了拆迁、场地的平整等相关工作，因此依据无效合同的处理原则，启帆公司、小东关村委各自的损失应各自承担，启帆公司所主张的利息损失应由其自己承担，启帆公司转入的329万元中有2万元为赞助款应予以扣除，故只同意返还投资款327万元。
原审认定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地，城市规划区内的集体所有的土地经依法征用转为国有土地后，该国有土地的使用权方可有偿出让；农村建设集体用地，必须符合土地利用总体规划、农庄和集镇规划。禁止农村集体经济组织非法出让、出租集体土地用于非农业建设。乡村公共设施、公益事业建设需要使用土地，经乡镇人民政府审核，向地方人民政府土地行政主管部门提出申请，由县级以上人民政府批准。本案中，启帆公司与小东关村委双方协议中所涉土地属于宅基地性质，双方协议中关于土地使用权取得方式的约定违反了法律强制性规定，双方所签协议应认定无效，合同无效，小东关村委因该合同取得的329万元，应予全部返还，小东关村委关于其中2万元系赞助费不应返还的辩解，该院不予采纳；本案所涉合同无效，启帆公司作为房地产开发企业，应承担主要责任，考虑小东关村委实际占有使用启帆公司资金时间较长，该院参照资金使用费标准，对占有使用期间的利息损失酌情予以支持；无效合同自始没有法律约束力，启帆公司关于违约金的主张于法无据，该院不予支持。
原审判决：一、山西启帆房地产开发有限责任公司与榆次区郭家堡乡小东关村民委员会于2007年4月26日签订的联合开发协议书无效；
二、限榆次区郭家堡乡小东关村民委员会于本判决生效后10日内返还山西启帆房地产开发有限责任公司人民币329万元，并支付山西启帆房地产开发有限责任公司资金占用期间的利息损失319906元（按年利率6％的标准，分别从山西启帆房地产开发有限责任公司三次付款之日计算至2016年6月19日），共计3609906元；
三、驳回山西启帆房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。
宣判后，启帆公司不服，向本院提起上诉。其上诉请求及主要的上诉理由是：原审认定事实不准，2007年4月26日，根据榆次区发改综字（2016）136号立项批文“关于同意郭家堡乡小东关村旧村改造项目一期工程立项的批复”，鉴于此批文，村委会自筹资金才找到上诉人达成一致并签订联合开发协议。上诉人协议签订后上诉人于同年7月向村委会注入首笔资金让其办理建设许可证及相关手续，上诉人于2008年9月分两次向村委会注入资金329万元，但被上诉人将资金用途改变改了小二楼，在协议履行过程中，上诉人等待办理相关手续，但村委会擅自与第三方签订开发协议，其行为违反了协议约定构成侵权违约；本案实质是上诉人与被上诉人联合开发，并非是买卖土地，先买地后建设，协议第四条第三款约定：“甲方于晋中市政府城中村改造优惠政策出台后，将该宗土地使用权协助乙方过户”，土地过户实属政府行为，至于何时过户协议并未约定期限，因此上诉人取得土地的方式未违反法律强制性规定；原审适用法律不当，本案联合开发协议一直在履行中，但被上诉人在未与上诉人解除协议的情况下，单方私自将开发项目转让给第三人，应承担全部侵权违约责任。原审判决适用合同法52条、58条错误。综上，请求撤销原审判决，依法改判认定本案协议为有效合同；判令被上诉人返还上诉人开发项目投资本金329万元，利息6123950元，违约金329000元，共计9742950元；诉讼费由被上诉人全部承担。
被上诉人小东关村委答辩称,一审认定事实清楚，双方签订的联合开发协议书是无效合同，根据该协议书第二条约定被上诉人提供220亩土地，上诉人提供8800万元，从该条可以看出该协议书名为联合开发实为土地买卖合同。根据土地管理法第四十三条、城市房地产管理法第九条，可以看出只有国有土地可以转让，我村委土地是集体土地，根据我国法律规定，集体土地不允许转让，因此双方签订的协议书是违反效力性强制性法律规定，一审法院据此认定该协议书无效，被上诉人认为认定事实清楚。由于该协议为无效合同因此上诉人所主张的利息和违约金都不应当予以支持，且上诉人上诉请求中第二项的利息6123950元因其在一审中变更过诉讼请求，变更为占用资金的损失，因此被上诉人认为关于利息部分不应当予以审理。综上，请求依法驳回上诉人的上诉请求。
经二审审理查明的基本事实与原审查明的事实一致。
本院认为，本案二审期间争议的焦点问题为：上诉人与被上诉人于2007年4月26日所签订的联合开发协议书是否有效；若合同有效上诉人的其他上诉请求应否予以支持。
依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案中，上诉人与被上诉人于2007年4月26日所签订的联合开发协议书所涉及的土地性质为小东关村集体所有的宅基地，双方所签订的该协议违反了该项法律强制性规定，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项之规定，该协议应属无效。原审判决对该协议效力的认定正确，并对协议无效后的法律后果处理适当，本院依法予以维持。综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费54731元，由上诉人山西启帆房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 许 俊
审判员 元晓鹏
审判员 韩 敏
二〇一六年十二月二十日
书记员 孟诗怡