广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中中法民一终字第421号
上诉人（原审被告、反诉原告）：余若渊，男，1984年1月9日出生，汉族，居民身份证住址为江西省上饶市，现住广东省中山市。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：林雅珠，女，1947年6月1日出生，汉族，居民身份证住址为上海市，现住广东省中山市，公民身份号码3101081947********。
委托代理人：马一辉，男，1947年3月10日出生，汉族，住上海市，现住广东省中山市。系被上诉人林雅珠丈夫。
上诉人余若渊因与被上诉人林雅珠房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2014）中一法民一初字第2479号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：林雅珠作为出租方（甲方），余若渊作为承租方（乙方），开顺房地产代理有限公司（以下简称开顺房产代理公司）作为经纪方，于2014年5月9日签订房屋租赁合同1份，约定：一、甲方同意将座落于中山市东区凯茵豪园水凝街5幢505房及设备在良好的状态下租给乙方作住宅使用；二、租赁期限一年，从2014年5月11日起至2015年5月10日止；三、每月租金1300元，由乙方于每月11日前转入甲方指定银行账户。该物业租赁期间产生的费用全部由乙方承担，物业服务费由甲方承担；四、签订本合同时，乙方应向甲方支付押金2600元；五、甲方确保对出租物业享有充分的所有权和处置权，不存在任何形式上的债务纠纷，由此产生的相关责任损失由甲方全权承担，与乙方无关。租赁期内因甲方产权转移或其他原因造成乙方不能租用，除退回押金外，另向乙方支付2600元作为违约金；若乙方在租赁期限内需提前退租时，除应向甲方付清相关费用外，所付押金作为违约金，甲方不予退回。在租赁期内，双方任何一方提出退租，需提前一个月通知对方。……九、附：水表：720方，电表：4421.44度，煤气：467方；……十一、钥匙交收：两套钥匙，共四把；……合同还就其他事项进行了约定。余若渊于合同签订当日向林雅珠交付押金2500元，林雅珠并开具收款收据交由余若渊收执。余若渊承租期间，向林雅珠支付了2014年5月11日至同年8月10日期间的租金3900元。2014年8月17日，双方签订补充协议，约定：1.余若渊租住至2014年8月31日止；2.期满后，原租户押金2500元不予退还。8月份租金不得另向租户收取，即租金包括在押金内；3.2014年8月17日至同年8月31日的水、电、煤气等费用到期给业主。签订补充协议当天，余若渊向林雅珠交付现金400元，用于支付租赁期间产生的水、电、煤气费，余若渊并确认双方口头约定水、电、煤气费在租赁期限届满后按实结算，以400元为基数多退少补。2014年8月30日，余若渊陆续将涉案房屋内自有物品搬走，林雅珠亦于同日下午前往涉案房屋，在余若渊搬空其自有物品后，雇请人员进行房屋清洁，林雅珠称支出清洁费150元。同年9月1日，余若渊通过开顺房产代理公司向林雅珠交付钥匙1把，并称另外3把钥匙留存于涉案房屋内，林雅珠对此不予确认，并主张因余若渊未将钥匙如数交还，出于安全考虑，林雅珠将涉案房屋门锁更换，支出换锁费用200元。
2014年9月5日，林雅珠向原审法院起诉，请求判令：1.余若渊支付拖欠款项共计1738.3元（其中8月份房租880.6元、水费46.5元、煤气46.2元、电费315元、押金100元、清洁费150元、换锁费用200元）；2.余若渊就其不讲诚信的行为向林雅珠道歉；3.余若渊承担本案诉讼费用。诉讼期间，余若渊提起反诉，请求判令：1.林雅珠退还2014年5月11日至同年8月10日的租金3900元；2.林雅珠退还押金2500元；3.林雅珠支付误工费及精神损失费共计2000元。
诉讼中，余若渊申请证人温某某出庭作证。证人系开顺房产代理公司员工，涉案房屋租赁事宜由其负责跟进。温某某陈述：在双方签订补充协议后，余若渊曾电话向其告知会在2014年8月30日搬离，于是在林雅珠于2014年8月30日向证人致电询问余若渊何时搬离时，证人将余若渊会在当日搬离并向其交付钥匙一事告知林雅珠，林雅珠得知后遂前往涉案房屋办理房屋交接事宜。经过质证，林雅珠确认系得到证人通知方提前一日，在2014年8月30日前往涉案房屋办理交接事宜，余若渊不确认证人所述真实性。
原审法院另查明：双方交接房屋当日，涉案房屋所在小区保安对涉案房屋水表、电表及煤气表相关数据进行抄录，并由证人温某某作为在场见证人。据抄录数据反映：水费：（751-720）×1.5=46.5元，煤气费：（479-467）×3.85=46.2元。林雅珠确认上述为余若渊承租涉案房屋期间累计产生的水费及煤气费。另，据林雅珠提交的广东电网公司电费通知单反映，涉案房屋在余若渊承租期间产生的电费合计720.18元（405.94元+314.24元）。林雅珠同意将余若渊于2014年8月17日向其支付的现金400元用于抵扣电费，扣减后，自愿同意向余若渊主张电费315元。
原审法院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。林雅珠与余若渊签订的房屋租赁合同以及补充协议是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。本案争议的焦点为：一、余若渊应否补交押金100元、其已交付的押金2500元应否予以退还？二、余若渊应否向林雅珠支付8月份剩余租金880.6元、其已支付的租金3900元应否予以退还；三、林雅珠诉请余若渊支付水费46.5元、煤气费46.2元、电费315元、清洁费150元、换锁费200元并赔礼道歉应否支持？四、余若渊反诉诉请林雅珠赔偿误工费、精神损失费合计2000元应否支持？
关于焦点一。房屋租赁合同虽约定押金2600元，但合同签订后，余若渊于当日向林雅珠交付押金2500元，并由林雅珠出具收款收据，双方并无特别约定余若渊需依合同补足押金余额100元。之后，双方于2014年8月17日签订补充协议，约定押金2500元不予退还余若渊，至此，双方仍未提及补足押金余额的问题。因此，原审法院认为双方已在合同实际履行过程中就押金数额进行了变更，变更后押金为2500元。故现林雅珠要求余若渊补足押金100元，理据不足，原审法院不予支持。同理，双方通过签订补充协议，约定押金2500元不予退还，系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，现余若渊反诉要求林雅珠退还押金2500元，无事实依据，原审法院不予支持。
关于焦点二。余若渊承租涉案房屋期间，向林雅珠支付了2014年5月11日至同年8月10日期间的租金3900元，至于2014年8月11日至同年8月31日期间的租金，双方已签订补充协议，约定该部分租金包括在不予退还的2500元押金中，林雅珠不再另行向余若渊收取，故林雅珠在已收取的2500元押金外，现诉请余若渊另行交付2014年8月11日至同年8月31日期间的租金880.6元，有违双方约定，原审法院不予支持。至于余若渊已支付的租金3900元，系其承租涉案房屋依约应支付的对价，林雅珠作为涉案房屋的业主，享有出租、收益的权利，余若渊以涉案房屋拖欠物业服务费为由，要求林雅珠退还该部分租金，没有事实和法律依据，原审法院不予支持。
关于焦点三。余若渊承租涉案房屋期间产生水费46.5元、煤气费46.2元、电费720.18元，有开顺房产代理公司见证下的抄表记录以及电费通知单予以佐证，且起始数据与合同中所附房屋交付时的读表数据吻合，原审法院予以采信。余若渊在签订补充协议时现金交付林雅珠400元，用于支付水、电、煤气费，并口头约定多退少补，现实际发生水、电、煤气费合计812.88元（46.5元+46.2元+720.18元），扣减已支付的400元，林雅珠自愿向其主张407.7元，是其对自身民事权利的自由处分，原审法院予以确认。涉案房屋在交付时，林雅珠向余若渊交付钥匙两套（四把），退房时，余若渊仅交还其中一把钥匙，余若渊虽辩称另三把钥匙留存于涉案房屋内，但无举证证实，其应对此承担举证不能的不利后果。由于余若渊未如数交还钥匙，林雅珠出于安全考虑更换门锁，因此产生的费用应由余若渊承担。林雅珠主张更换门锁支出200元，费用合理，原审法院予以确认。至于清洁费150元，双方在合同中并无特别约定解除合同后清洁房屋产生的费用由余若渊负担，故林雅珠要求余若渊承担清洁费150元，原审法院不予支持。至于林雅珠要求余若渊向其赔礼道歉，因本案系合同纠纷，赔礼道歉不属于合同相关法律法规规定的承担违约责任的方式，故对林雅珠该诉请，原审法院不予支持。
关于焦点四。余若渊反诉诉请林雅珠赔偿其误工费及精神损失费，没有事实和法律依据，原审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、余若渊于原审判决发生法律效力之日起三日内向林雅珠支付水、电、煤气费407.7元、换锁费用200元，合计607.7元；二、驳回林雅珠的其他诉讼请求；三、驳回余若渊的反诉请求。若未按原审判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍向林雅珠支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，减半收取25元（林雅珠已预交），由余若渊负担（余若渊于原审判决生效之日起七日内迳付林雅珠）；反诉案件受理费50元，减半收取25元（余若渊已预交），由余若渊负担。
宣判后，上诉人余若渊不服原审判决，向本院提起上诉称：一、合同约定余若渊的租金包含物业管理费，而林雅珠与物业管理公司发生纠纷，林雅珠拒交物业管理费已经长达三年。因林雅珠不交物业管理费并故意向余若渊隐瞒，给余若渊的生活带来了很多的不方便，导致余若渊无法享受到应有的物业服务，故余若渊要求林雅珠要求退还押金1795元（扣除8月份19天的房租）、物业管理费460元，违约金2600元，上述款项合计4855元。二、补充协议明确约定合同终止时间为2014年8月31日，但林雅珠却于2014年8月30日就终止合同，强行要求余若渊退房。此过程林雅珠并未与余若渊商量，导致双方无法正常办理交房手续，故换钥匙费用不应由余若渊承担。三、要求林雅珠向余若渊开具房屋出租发票。因此，余若渊请求二审法院判令：1．撤销原审判决，判令余若渊无需承担换匙费200元，及要求林雅珠返还押金、违约金及物业管理费合计4855元，以及开据房屋出租发票、出具5月11日至8月30日的电费明细；2．诉讼费用由林雅珠承担。
被上诉人林雅珠辩称：余若渊并没有对原审法院已经查明的事实及法律适用问题提出异议，本案是合同纠纷，其要求提供发票可以另案起诉主张。
本院经审理查明：原审法院查明的基本事实清楚，本院予以确认。
本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。关于林雅珠是否存在违约的问题。余若渊主张双方的补充协议约定租赁期限届至2014年8月31日，但林雅珠却于2014年8月30日收回涉案房屋，林雅珠的行为构成违约。林雅珠对此不予确认。经查，双方于2014年8月17日签订的补充协议约定余若渊租住至2014年8月31日。原审期间，余若渊申请开顺房产代理公司的员工温某某作为证人出庭作证，该证人称，在双方签订补充协议后，余若渊曾电话告知该证人，其会在2014年8月30日搬离，故在林雅珠于2014年8月30日向证人致电询问余若渊何时搬离时，证人将余若渊会在当日搬离并向其交付钥匙一事告知林雅珠，林雅珠得知后遂前往涉案房屋办理交接事宜。经过质证，林雅珠确认系得到证人通知方提前一日，在2014年8月30日前往涉案房屋办理交接事宜。余若渊不确认证人所述真实性。本院认为，余若渊主张林雅珠提前一天解除租赁合同的行为构成违约，并据此要求林雅珠承担违约责任，但其申请出庭作证的证人陈述的内容却表明提前搬离涉案房屋是余若渊的意思表示。余若渊于本案中未能提供证据证明该证人与林雅珠方存在利害关系，且该证人是由余若渊申请其作为证人出庭作证的。故本院对该证人证言予以采信。余若渊于本案中未能提供充分有效的证据予以证明其主张，为此，其应承担举证不能的不利后果，故本院对其该主张不予采纳，对其主张违约金的请求亦不予支持。
关于余若渊上诉主张林雅珠向其退还押金、物业管理费及开具租赁发票的问题。双方于2014年8月17日签订的补充协议明确约定“期满后，原租户押金2500元不予退还。8月份租金不得另向租户收取，即租户押金2500元不予退还。8月份租金不得另向租户收取，即租金包括在押金内”。现双方的租赁期限已经届满，依据上述双方补充协议的约定，原租户押金2500元不予退还，故余若渊上诉主张林雅珠在扣除8月份租金后将剩余押金退还，理据不足，本院对其该主张亦不予支持。至于余若渊要求林雅珠退还物业管理费及开具租赁发票的问题，因余若渊于原审期间并没有提出该项请求，故本院对此不作审理。
关于水费、煤气费、电费的问题。双方签订的租赁合同及补充协议均约定，余若渊承租涉案房屋期间产生的水费、煤气费、电费均由余若渊自行承担。余若渊于双方签订补充协议时向林雅珠交付现金400元用于支付租赁期间产生的水、电、煤气费，除该400元外，余若渊未能提供任何有效证据证明其此前还有向林雅珠支付过其余的水、电、煤气费。现实际发生水、电、煤气费合计812.88元（46.5元＋46.2元＋720.18元），扣减已支付的400元，林雅珠自愿向余若渊主张407.7元，是其对自身民事权利的自由处分，原审法院予以确认并无不妥。至于更换门锁费用200元的问题。涉案房屋在交付时，林雅珠向余若渊交付钥匙两套（四把），退房时，余若渊仅交还其中一把钥匙，余若渊虽辩称另三把钥匙留存于涉案房屋内，但未能举证证实，对此，其应承担举证不能的不利后果，故原审法院判令余若渊承担更换门锁费用200元并无不妥。另外，对于当事人未上诉的其余部分，本院不作审查。
综上，上诉人余若渊的上诉请求没有事实和法律依据，其上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人余若渊负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾 玲
代理审判员 吴合波
代理审判员 吴碧英
二〇一五年四月十七日
书 记 员 易嘉璇
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