广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）惠中法民一终字第839号
上诉人（原审被告）：惠州大亚湾和瑞实业发展有限公司
委托代理人：邹应杰。
被上诉人（原审原告）：郭伟。
委托代理人：皮建彪。
上诉人惠州大亚湾和瑞实业发展有限公司因与被上诉人郭伟商品房认购合同纠纷一案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2015）惠湾法民一初字第107号民事判决向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
原告郭伟于2014年12月24日向原审法院提起诉讼，请求：1、解除原、被告所签订的《惠州大亚湾和瑞大厦楼宇认购书》；2、被告退还原告所交的定金20000元；3、诉讼费用由被告承担。
主要事实和理由：原告于2014年11月23日与被告签订《惠州大亚湾和瑞大厦楼宇认购书》，同日原告向被告交付了购房定金人民币20000元，准备购买被告开发的位于惠州市大亚湾区龙盛一路8号和瑞大厦2栋2901号房。签订了认购书之后，原告积极准备提供按揭材料配合办理按揭贷款并与被告就《商品房买卖合同》进行协商，现非因原告原因导致按揭贷款无法办理，且原告与被告就《商品房买卖合同》主要条款无法达成一致意见，最终导致《商品房买卖合同》无法签订。这属于因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的情形，被告应当将定金返还原告。
被告辩称：原告违反认购协议第二条规定，没有按约定时间签订商品房买卖合同，是明显违约的行为。被告于2014年12月30日向原告发函，要求原告履行合同，原告置之不理，故应由原告承担违约责任。根据合同约定，被告有权不予退还原告所交付的定金。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：原被告双方于2014年11月23日签订了一份《惠州大亚湾和瑞大厦楼宇认购书》，主要约定：原告向被告认购位于惠州市大亚湾区龙盛一路8号和瑞大厦2栋2901号房，该套房屋建筑面积29.96㎡，总价为200168元；原告采取的付款方式为银行按揭；原告同意交纳购买上述物业的认购定金2万元，于签署本楼宇认购书时一次性付清；原告须于签署本楼宇认购书之日起五个工作日内带齐相关证件和资料到被告售楼处签署《商品房买卖合同》，交清首付或房款，否则被告有权解除本认购书，原告已缴付的定金不予退还；等等。认购书签订当日，原告向被告支付定金20000元。之后，原告要求解除认购协议，退还定金，双方酿成纠纷，故原告向本院起诉。
以上事实，根据原告提交的《惠州大亚湾和瑞大厦楼宇认购书》、收款收据，以及当事人一致陈述等证据，经庭审质证核实，足以认定。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为：原、被告双方签订的《惠州大亚湾和瑞大厦楼宇认购书》是双方真实意思的表示，没有违反国家法律法规的强制性规定，是合法有效的。
本案争议焦点是被告是否误导原告签订认购协议，未签订《广东省商品房买卖合同》是否属于不可规责于当事人一方原因以及原告已付的定金是否应予退还的问题。本案的事实表明，原告的户籍及经常居住地均不在惠州，其与被告签订认购协议书的时间是在国务院颁布的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发2010第10号）之后，被告应当知道原告不是惠州户籍，被告也没有证据证明其已告知原告不具备在惠州办理银行按揭贷款购房的条件，但被告仍与原告签订认购协议，最终导致双方无法履行认购协议中关于签订商品房买卖合同的条款。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”的规定，应属于不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的情形，依据上述规定，被告应将定金返还给原告。故原告要求被告退还定金的诉讼请求本院予以支持。
据此，原审依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，于2015年3月19日作出二项判决：一、原告郭伟与被告惠州大亚湾和瑞实业发展有限公司于2014年11月23日签订的《惠州大亚湾和瑞大厦楼宇认购书》予以解除；二、被告惠州大亚湾和瑞实业发展有限公司在本判决发生法律效力之日起10日内向原告郭伟返还定金20000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，由被告惠州大亚湾和瑞实业发展有限公司负担。
当事人二审的意见
原审被告惠州大亚湾和瑞实业发展有限公司不服一审判决，向本院提出上诉，请求二审撤销原判，改判上诉人不予退还被上诉人定金20000元。
主要事实和理由：一、被上诉人违反认购协议的约定，没有按时签订商品房买卖合同，是明显的违约行为，上诉人不予返还定金于法有据。双方2014年11月23日签订认购协议约定，被上诉人须于签署认购书之日起五日内与上诉人签署《商品房买卖合同》，交清首付或房款，否则，被上诉人有权解除认购书，被上诉人已付定金不予退还。被上诉人交付20000元定金后，未按时间签订《商品房买卖合同》，上诉人2014年12月30日发函被上诉人，要求其履行合同，但其收函仍不理，其违约事实明显，上诉人有权不予退还被上诉人的定金。二、原审法院以限购令认定“未签订合同属于不可规责于当事人双方的事由，上诉人应将定金返还给被上诉人”无事实和法律依据。被上诉人对在惠州办理银行按揭贷款购房的条件十分清楚，并承诺有办法办理在惠州工作和缴纳社保的证明，使自己具备按揭贷款购房的条件。但其没办理上述证明，导致无法履行认购协议关于签订买卖合同的条款，责任在于被上诉人。更重要的是，政府的限购政策已发生了重大改变。所以，原审法院认定未签订合同属于不可规责于当事人双方的事由缺乏法规依据。
被上诉人答辩称：上诉人在签订《认购书》时存在严重过错，因其严重误导行为使被上诉人签订了认购书，现导致合同的目的无法实现，应解除双方所签订的《认购书》并返还被上诉人所交定金。上诉人作为房产开发公司，具有房产方面的专业知识。在签订《认购书》过程中，被上诉人提供的身份证资料明确显示其户口所在地为“湖南省石门县”，即其非本地户口，根据《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（国发2010第10号）》第二条第（三）项中“对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款”之规定，被上诉人是不能办理按揭贷款的。但基于上诉人的严重失误甚至于严重误导，被上诉人却得到“可以办理按揭贷款的”承诺，并以此条件与上诉人签订认购协议。现被上诉人因无法按揭贷款而无力支付后期大额的购房款，无法继续购买该房屋。因此，被上诉人可依法要求解除双方所签订的《认购书》，并要求上诉人返还定金人民币20000元。二、基于上诉人在签订《认购协议书》时未出示《广东省商品房买卖合同》示范文本及其附件，而后双方又无法就《商品房买卖合同》基本条款达成一致，导致《商品房买卖合同》无法签订，其责任并不在被上诉人，被上诉人不存在违约，则已交定金应当返还。认购协议中的定金仅是立约定金，不是商品房买卖定金，其作用是约束双方在规定的时间内履行签约义务。被上诉人交纳了立约定金后在《认购书》约定的签约时间内，多次就《商品房买卖合同》的具体签订事宜进行协商，但最终因商品房买卖合同条款无法达成一致，而导致订购房合同未能签订。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”，据此规定，被上诉人可依法要求解除《认购书》，并要求上诉人返还定金。
本案在二审诉讼期间，双方当事人均没有提交新的证据。
本院查明的事实、判决的理由和结果
经本院审理查明：原审查明的事实基本属实，本院予以确认。
本院认为：根据查明的事实及双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的焦点问题主要是买卖双方未签订《广东省商品房买卖合同》是否属于不可归责于当事人双方事由造成。
被上诉人是非本地户口的购房者，且根据其与上诉人签订的《惠州大亚湾和瑞大厦楼宇认购书》的约定，其是以银行按揭方式向上诉人购买商品房。因此，根据国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发（2010）10号）规定，被上诉人应提供一年以上当地（即惠州）纳税证明或社会保险缴纳证明才能办理银行按揭。因被上诉人不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明，故被上诉人不具备在惠州按揭购买住房的资格。对此，原审认定双方未签订《广东省商品房买卖合同》属不可归责于当事人双方事由造成并无不当，本院予以确认。上诉人上诉认为双方未签订商品房买卖合同责任在于被上诉人缺乏事实依据，本院不予认定。
综上所述，原审判决上诉人退回定金给被上诉人的事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人上诉理由不充分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赖锦荣
审 判 员 苏丹红
代理审判员 胡 江
二〇一五年九月十六日
书 记 员 廖献鹏
附：相关裁判依据
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原审判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；