山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民一终字第987号
上诉人（原审被告）刘湘泰。
委托代理人胡环环。
被上诉人（原审原告）张守亮。
委托代理人张守海，系张守亮的弟弟。
上诉人刘湘泰因与被上诉人张守亮房屋租赁合同纠纷一案，不服青岛市市北区人民法院（2013）北民初字第1843号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员嵇焕飞担任审判长、代理审判员潘红燕担任本案主审、代理审判员龙骞参加评议的合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
张守亮在原审中诉称，2001年4月，张守亮与在阳谷路开房屋中介的刘湘泰商谈，将张守亮的市场二路×号楼×单元××户房屋由刘湘泰帮助对外出租托管，每月支付房租费350元给张守亮，2001年4月预付房租1000元，2003年春节付1000元（付款地：青岛东风电影院门口），2004年春节付1000元（付款地：阳谷路房屋中介门口），2008年1月跟刘湘泰协商同意房屋涨到每月500元，2010年张守亮因病5月份住院，跟刘湘泰要到房租费2000元，合计共付房租费5000元。刘湘泰租房托管时间为2001年4月初至2012年10月31日，共计11年6个月（合计138个月）。刘湘泰应向张守亮支付租金费的计算方式为：350元／月×80个月（2001年4月初至2007年12月初）=28000元；500元／月×580个月（2008年1月初至2010年10月31日）=29000元，共计57000元，扣除刘湘泰已支付的5000元租金费，刘湘泰需向张守亮支付房屋租金费52000元。张守亮多次找刘湘泰要房租，刘湘泰均以种种理由拖欠不给，特诉至法院，恳请法院查明事实，请求：1、依法判令刘湘泰向张守亮支付房屋租金费52000元；2、本案诉讼费用由刘湘泰承担。
刘湘泰在原审中辩称，一、张守亮诉讼主体不符。张守亮不是涉案房屋的所有权人，因此张守亮无权担当本案的诉讼主体。二、租房时间与事实不符。张守亮诉称房屋自2001年4月始，实际是2002年4月双方口头约定建立的房屋承租关系。三、租金支付数额不对。双方约定每月租金为人民币350元整。每半年由张守亮到刘湘泰处提前收取，第一次在张守亮先收取了刘湘泰人民币2100元后将房屋交付刘湘泰。这是双方约定也是租房惯例。截止到2007年4月，刘湘泰共支付给张守亮租金21000元整加上预付的2100元合计已支付张守亮23100元。张守亮称仅分段支付5000元与事实不符，也与行业惯例相悖，没有法律依据。四、张守亮借刘湘泰4万元顶房租事宜。2007年4月下旬张守亮称有事急用钱，向刘湘泰借款人民币4万元，刘湘泰于第二天将4万元现金在案外人高迎富的在场见证下交给张守亮，张守亮与刘湘泰同时签订了一次性按照预付房租处理协议。此后，张守亮与刘湘泰再无联系。2012年10月张守亮将房屋收回后张守亮与刘湘泰亦无联系。综上，请求法庭驳回张守亮诉讼请求，维护法律尊严和刘湘泰合法权益。
原审查明，双方无争议或彼此认可的事实有：
1、青岛市市场二路×号×单元××户房屋系张守亮从青岛市市北区房产管理处夏津路房管所承租的公房。
2002年4月张守亮与刘湘泰口头约定：由刘湘泰帮助张守亮将市北区市场二路×号楼×单元××户房屋对外出租托管，每月向其支付租金350元。
双方的实际租赁期间为2002年4月下旬至2012年10月31日。2008年1月初，张守亮与刘湘泰协商将租金上调至每月500元。2012年10月31日张守亮将涉案房屋收回。
2、张守亮与刘湘泰均主张，双方之间为委托租赁关系，当时口头并未约定委托租期，双方至今没有签订书面协议。双方当时并未约定解除合同或合同终止的条件，也没有约定刘湘泰拖欠租金应承担何种违约责任。另，张守亮并未告知刘湘泰涉案房屋系其承租公房，只是告诉刘湘泰房屋是自己的房子。
张守亮与刘湘泰双方有争议的事实有：
1、刘湘泰已支付的租金数额。张守亮称，刘湘泰仅向其支付过5000元租金，刘湘泰则称刘湘泰共支付给张守亮租金21000元整加上预付的2100元合计已支付张守亮23100元，但对于该主张刘湘泰未向法庭提交证据。
2、40000元借款抵顶租金。张守亮称，借刘湘泰40000元顶房租的说法与事实不符，其没有借过刘湘泰一分钱。刘湘泰称，2007年4月下旬张守亮称有事急用钱，向刘湘泰借款人民币40000元，刘湘泰于第二天将40000元现金在案外人高迎富在场见证下交给张守亮，张守亮与刘湘泰同时签订了一次性按照预付房租处理协议。为证明其主张，刘湘泰向法庭提交证人高迎富书面证言一份，证明刘湘泰从高迎富手中借了40000元并转借给张守亮40000元的事实，高迎富当时在现场。张守亮质证称，对该证据的真实性有异议，证人应出庭作证，证言所记载的内容也与事实不符。除书面证言外，刘湘泰未就该问题提交其他证据或提供证人高迎富出庭作证。
3、张守亮主体是否适格。刘湘泰称，张守亮是涉案房屋的承租人不是产权人，没有权利对外出租。如果对外出租房屋需要跟管理处有协议，并交纳一定费用；张守亮反驳称，刘湘泰主张没有国家相关规定，不认可刘湘泰上述的理由。
上述事实，有张守亮与刘湘泰提交的证据，及双方当事人陈述、庭审笔录在案为凭。上述证据经双方质证，原审法院审核，足予认定。
原审法院认为，2002年4月张守亮与刘湘泰口头约定的委托租赁房屋合同系当事人的真实意思表示，且租赁合同并不要求出租人必须是标的物的所有权人，本案中刘湘泰以张守亮不是涉案房屋的产权人主张张守亮无权对外出租的理由不成立。所以，刘湘泰依照约定享有管理使用涉案房屋的权利，并应按照约定支付张守亮相应的租金。按照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，张守亮与刘湘泰均应按照约定全面履行合同义务。现委托租赁期限已于2012年10月31日届满。因此，刘湘泰应当按照约定的数额向张守亮支付委托租赁期间的租金。
刘湘泰未就其主张的已支付23100元租金的事实提交相关证据，根据“谁主张，谁举证”的原则，需承担举证不能的不利后果，对该主张原审法院不予采信。
关于刘湘泰向张守亮借款40000元抵顶租金的主张，刘湘泰仅提供书面证言而未提供证人出庭作证，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十五条之规定“证人应当出庭作证，接受当事人的质询。”对该主张原审法院不予采信。
张守亮与刘湘泰现在均认可的租赁期间和租金数额变动的情况为：2002年4月下旬至2008年1月初每月租金350元；2008年1月初至2012年10月31日每月租金500元。所以，刘湘泰在上述委托租赁期间总共应向张守亮支付租金为52800元（350元／月×68个月＋500元／月×58个月）。扣除张守亮自认刘湘泰已经向其支付的5000元，刘湘泰还应向张守亮支付租金47800元。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十五条之规定，判决：一、刘湘泰于判决生效后十日内向张守亮支付租金人民币47800元；二、驳回张守亮其他诉讼请求。如果刘湘泰未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期限的债务利息。案件受理费人民币1100元，由张守亮承担90元，由刘湘泰承担1010元。宣判后，上诉人刘湘泰不服，向本院提起上诉。
上诉人刘湘泰上诉称，原判曲解法律，认定事实不清，证据不足，被上诉人没有证据证明其对涉案房屋享有所有权，且被上诉人未在法律规定的期限内主张权利，其已丧失胜诉权，原判违反了关于诉讼时效的法律规定，请求二审法院依法撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人张守亮答辩称，原判正确，应予维持。
本院审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本案经调解，双方当事人未达成一致。
本院认为，本案的焦点问题是：上诉人是否应向被上诉人支付租金。
首先，本案中的涉案房屋是被上诉人从房管所承租的公房，法律并无此类房屋不得由承租人向外出租的禁止性规定，故上诉人因被上诉人并非涉案房屋的所有权人而无权出租的理由不成立。其次，上诉人在原审中未提出被上诉人的诉讼请求超过诉讼时效的抗辩理由，其在二审中作此主张且未就这一主张提交新的证据证明，故本院不予采信。原审法院对上诉人所欠租金数额认定正确，本院予以确认。综上，上诉人上诉理由不成立，原判认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1100元，由上诉人刘湘泰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 嵇焕飞
代理审判员 潘红燕
代理审判员 龙 骞
二〇一四年六月十日
书 记 员 王庆光
书 记 员 张倩芸