四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川01民终7470号
上诉人（原审被告）：四川众信房地产开发有限公司。住所地：四川省成都市武侯区二环路南三段*号*楼。
法定代表人：郑足友。
委托诉讼代理人：孙强，男，汉族，1972年3月30日出生，住四川省成都市武侯区。
委托诉讼代理人：熊建新，四川公生明律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：郑足友，男，汉族，1974年4月22日出生，住四川省遂宁市船山区。
委托诉讼代理人：孙强，男，汉族，1972年3月30日出生，住四川省成都市武侯区。
委托诉讼代理人：熊建新，四川公生明律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：杨沛沛，女，汉族，1975年4月22日出生，住四川省成都市金牛区。
委托诉讼代理人：严玲，女，汉族，1965年2月2日出生，住四川省都江堰市。
上诉人四川众信房地产开发有限公司（以下简称众信公司）、郑足友因与被上诉人杨沛沛商品房销售合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2015）武侯民初字第11877号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
众信公司、郑足友上诉请求：撤销原审判决，改判杨沛沛返还收取的房屋租金或抵扣返还退房款，驳回杨沛沛对郑足友的起诉。事实和理由：1.本案系商品房预售合同纠纷，众信公司未取到房屋预售许可证，案涉房屋不具备独立使用功能，也不具备独立产权，案涉房屋买卖合同无效。2.原审法院判决支付违约金及赔偿损失，无事实和法律依据。3.杨沛沛签订合同、履行合同均存在过错。4.杨沛沛收取的租金应当返还或抵扣退还购房款。5.《会议纪要》所指的部分业主代表仅限于《会议纪要》中所列代表，不包括杨沛沛，《会议纪要》对杨沛沛不具有任何效力。《会议纪要》系胁迫情形下所签，应为无效。郑足友系众信公司的法定代表人，代表公司而非个人签字。
被上诉人杨沛沛辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
杨沛沛向一审法院起诉请求：1.解除杨沛沛与众信公司于2013年8月13日签订的《房屋买卖合同》；2.众信公司退还购房款862410元、支付违约金25872.3元并承担购房款一倍的损失赔偿862410元，共计1750692.3元。郑足友对众信公司退还购房款862410元承担连带责任。
原审法院审理查明，成都市武侯区二环路南三段1号2栋1层3号商业房产（权1734518）登记在众信公司名下。
2013年8月13日，杨沛沛（乙方）与众信公司（甲方）签订《房屋买卖合同》（合同编号：000596），约定杨沛沛购买众信公司开发的成都市武侯区二环路南三段1号（权1734518）一楼1194-1197号经营性用房，房屋建筑面积为15.13平方米，总价款为862410元。合同第七条约定：“乙方委托甲方在2013年10月1日前将本合同第二条中所列房屋直接交付乙方的承租方。”合同第九条第2款约定：“如因甲方责任，乙方未能在交房后365天内取得房屋所有权证书的，双方统一按以下方式解决：双方终止合同，甲方在30个工作日内全额退还乙方已付房款，并按乙方已付房款的（未注明）向乙方支付违约金……”
2013年8月13日，杨沛沛向众信公司支付了购买成都市武侯区二环路南三段1号（权1734518）一楼1194-1197号房屋的全部购房款862410元。
合同签订后，众信公司按合同约定将房屋直接交付给杨沛沛的承租方成都众信凯豪投资管理有限公司使用，杨沛沛亦收取了部分租金。
上述房屋交付后，众信公司未在365天内为杨沛沛办理分户产权。自2015年6月8日起至2015年12月14日止，众信公司名下位于成都市武侯区的商业房屋（权1734518）16次被人民法院、公安局查封。2014年1月16日，该商业房产被众信公司抵押给恒丰银行股份有限公司成都分行。杨沛沛购买的1194-1197号经营性用房位于该整体房屋之中。
由于交房后365天内众信公司未为杨沛沛办理房屋产权证（分户产权），杨沛沛与其他购买众信公司成都市武侯区二环路南三段1号（即人南金座）的业主推举罗福平等业主代表与众信公司代表进行会议磋商，双方于2015年7月27日达成《会议纪要》，确定众信公司从2015年8月起向业主支付购房款，一年半以内付清，每月按比例支付给业主，支付期限为每月最后一天，如遇拖欠按应付金额每天支付1%的违约金；郑足友作为担保人。众信公司法定代表人郑足友在《会议纪要》上代表众信公司签名、捺印，并在担保人项下再次签名、捺印。
截止到原审法庭辩论终结之前，众信公司尚未为杨沛沛办理上述房屋的产权证，也未退还杨沛沛购房款。郑足友也未承担担保责任。
原审法院认为，杨沛沛向众信公司购买的成都市武侯区二环路南三段1号（权1734518）一楼1194-1197号房屋，因众信公司已经取得了成都市武侯区二环路南三段1号（权1734518）一楼商业房产的产权证，众信公司勿需再办理预售许可证即可销售，所以不违反法律规定。杨沛沛与众信公司签订的《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，也不违反法律规定，合法有效，应遵约履行。杨沛沛已向众信公司全面履行了付款义务，众信公司至今未能协助杨沛沛办理合同指向房屋的产权证，杨沛沛要求解除合同、退还购房款、支付违约金符合合同约定，原审法院予以支持。违约金费率参照类似业主起诉众信公司的案件按3%计。2015年7月27日《会议纪要》明确约定郑足友为担保人，且郑足友在《会议纪要》两次签名、捺印，其辩解“担保人”字迹系他人添加非其本意于理不通，所以郑足友对众信公司退还购房款债务承担担保责任系其真实意思表示，应属有效。郑足友应对该债务承担连带清偿责任。关于杨沛沛提出的众信公司对其承担购房款一倍的损失赔偿的请求，因众信公司将涉案房屋用于抵押，所以杨沛沛此请求有事实依据，原审法院予以支持。但赔偿金额，根据杨沛沛的受损情况，以购房款的10%即可。众信公司关于该房屋买卖合同为无效合同的理由不成立，要求本案先由公安机关处理也没有法律依据，原审法院不予采纳。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决：一、解除杨沛沛与众信公司于2013年8月13日签订的《房屋买卖合同》；二、众信公司于判决生效之日起十日内退还杨沛沛购房款862410元，郑足友承担连带清偿责任；三、众信公司于判决生效之日起十日内支付杨沛沛违约金25872.3元；四、众信公司于判决生效之日起十日内赔偿杨沛沛86241元；五、驳回杨沛沛的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费20560元，财产保全费5000元，合计25560元，由杨沛沛承担10000元，众信公司承担15560元。公告费560元，由众信公司承担。
本院对原审判决查明的事实予以确认。
二审另查明，杨沛沛提交的《会议纪要》及其附表中并未有杨沛沛的签字。
本院认为，该案的争议焦点是：1.涉案《房屋买卖合同》的效力；2.众信公司是否应支付违约金及赔偿损失；3.杨沛沛收取的房屋租金是否应予退还或抵扣退还的购房款；4.郑足友是否应对退还购房款承担连带保证责任。
关于第一个焦点，涉案《房屋买卖合同》的效力。众信公司主张涉案《房屋买卖合同》因未取得预售许可证而无效。本院认为，房屋预售又称期房买卖，是房产开发商将尚在建设的房屋予以销售的行为，涉案房屋在众信公司与杨沛沛签订房屋买卖合同时，已经建成且众信公司已经取得了房屋产权证书，本案并非商品房预售合同纠纷，而是商品房销售合同纠纷。众信公司还认为案涉房屋不具备独立使用功能而导致案涉合同无效。对此，本院认为，根据《房屋登记办法》（中华人民共和国建设部令第168号）第二十二条关于“有下列情形之一的，房屋登记机构应当不予登记：……（四）申请登记房屋不能特定或者不具有独立利用价值的；……”的规定，房屋不具有独立利用价值，房屋登记机关不予登记，仅涉及合同履行问题，而并不导致房屋买卖无效。众信公司关于涉案《房屋买卖合同》无效的上诉理由没有事实和法律依据，本院不予支持，一审认定案由不当，本院予以纠正。案涉《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效。
关于关于第二个焦点，关于违约金的问题。案涉合同未就未能办理房屋产权证如何支付违约金进行约定，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款关于“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，众信公司、杨沛沛未约定违约金金额或计算方法，杨沛沛主张违约金无法律依据，本院不予支持。原审法院参照其他购房人的合同约定予以计算错误，本院予以纠正。
关于损失的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失、并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；……”，出卖人承担上述赔偿责任的前提是，其先卖后抵的行为是造成合同目的不能实现的原因。案涉房屋不能办理房屋产权证、导致商品房买卖合同目的不能实现的的原因并不在于其已被抵押和未取到销售许可证，而在于案涉房屋不具有独立使用价值，故杨沛沛主张损失赔偿无事实和法律依据，本院不予支持。
关于第三个争议焦点，杨沛沛是否返还租金或以租金抵扣退还购房款的问题。涉案合同有效，众信公司向杨沛沛交付房屋，杨沛沛享有就案涉房屋进行收益的权利，其出租涉案房屋所获得的租金是否应当返还的问题与本案不是同一法律关系，本案中不作处理。众信公司要求返还租金或以租金抵扣退还购房款的上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于第四个焦点，郑足友是否应该对退还购房款承担连带保证责任的问题。《会议纪要》系部分业主与众信公司代表达成的协议。而杨沛沛既非《会议纪要》签字的业主，也未在其提交的《会议纪要》附表上签字，杨沛沛不是《会议纪要》的当事人。根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款关于“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”的规定，《会议纪要》对杨沛沛不具有法律约束力。因此，杨沛沛不能基于《会议纪要》向郑足友主张权利。原审判决郑足友承担连带责任不当，本院予以纠正。
综上，上诉人众信公司、郑足友的上诉请求部分成立，原审判决部分事实认定错误，适用法律不当，本院予以改判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国担保法》第十八条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持成都市武侯区人民法院（2015）武侯民初字第11877号民事判决第一项，即“解除杨沛沛与四川众信房地产开发有限公司于2013年8月13日签订的《房屋买卖合同》”；
二、撤销成都市武侯区人民法院（2015）武侯民初字第11877号民事判决第二、三、四、五项，即“四川众信房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内退还杨沛沛购房款862410元，郑足友承担连带清偿责任“、“四川众信房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付杨沛沛违约金25872.3元”、“四川众信房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内赔偿杨沛沛86241元”、“驳回杨沛沛的其他诉讼请求”；
三、四川众信房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还杨沛沛购房款862410元；
四、驳回杨沛沛的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
一审案件受理费按原审判决确定的负担方式执行；二审案件受理费20560元，由四川众信房地产开发有限公司负担11210元，郑足友负担11210元。
本判决为终审判决。
审判长 曾光勇
审判员 曹 洁
审判员 冯 璐
二〇一六年九月二十六日
书记员 冷 雪