黑龙江省大庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑06民终479号
上诉人（原审被告）大庆恒新房地产开发有限公司，住所地大庆高新技术产业开发区。
法定代表人陈志华，该公司总经理。
委托代理人赵平，男。
上诉人（原审被告）张小红，女。
委托代理人孟庆海，黑龙江中油律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）黑龙江墨原网络科技发展有限公司，住所地大庆高新技术产业开发区服务外包园B－9座301室。
法定代表人李照霞，该公司经理。
委托代理人张洋，男。
委托代理人武海波，北京市连纵律师事务所律师。
上诉人大庆恒新房地产开发有限公司、张小红因与被上诉人黑龙江墨原网络科技发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，均不服大庆市让胡路区人民法院（2015）让民初字第1817号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明，2011年6月22日，被告张小红以大庆市让胡路区世奥新天地购物中心（以下简称世奥中心）的名义（甲方）与原告黑龙江墨原网络科技发展有限公司（乙方）（以下简称墨原公司）签订房地产买卖契约。双方约定，甲方将坐落于大庆市让胡路区奥林国际公寓G区超市四层中的部分房产（实际位置为世奥中心A座四层东北角区域，建筑面积800平方米）出售给乙方，成交价格为6228335元，乙方于2011年6月22日前支付4228335元，尾款200万元于办理网签时一次付清。甲方应于2011年6月30日前将房屋交付乙方，甲方保证上述房产产权清楚，如发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，由甲方负责清理，并承担民事责任。由此给乙方造成的损失，甲方负责赔偿。关于违约责任，双方约定，乙方如未能按期付清房款，或甲方未能按期交付房产，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房产价款千分之一的滞纳金。双方还约定，乙方在办理影院注册证件手续时，甲方需提供相应材料。双方定于2011年11月30日前开业，如其中一方不能按期开业，逾期一天，应付合同价款万分之一的违约金。
上述房产买卖契约签订当日，原告向张小红交付全部房款4228335元，张小红以世奥中心的名义为其出具了三张收据，但张小红一直未能按合同约定于2011年6月30日前交付房屋。
另查，张荣光与张小红签订房产买卖契约，购买了与原告相邻的房产，拟于原告共同开办大庆市让胡路区世奥影城。张荣光与墨原公司于2010年3月6日和3月9日分别为大庆华讯万博广告传媒有限公司（以下简称华讯公司）出具授权委托书，委托该公司为世奥影城进行设计、建设、洽谈合作等事项。2010年4月15日，华讯公司受托与上海联和电影院线有限公司签订电影履行放映合作协议书，对世奥影城引进电影放映等事宜进行了约定。2010年8月，华讯公司与上海津梁影视技术有限公司签订了影院设计委托协议书，委托该公司为世奥影城进行设计。为此，张荣光与墨原公司实际支出设计费24万元。另案庭审中，张荣光明确表示，世奥影院的设计建设和装修产生的损失523345元，同意由原告在本案中主张。
2011年12月21日，世奥中心向业主出具承诺书：“尊敬的世奥新天地购物中心业主：为了解决世奥新天地购物中心与各位业主之间的纠纷，及时答复和解决业主所提出的问题，世奥新天地购物中心设专门办公室并指派工作人员登记并处理业主所提出的问题。世奥新天地购物中心与各位业主形成的租赁关系，已按约定如期支付了租金，今后不管是否如期开业，租金如约照付，并承诺A座商场于2012年5月1日前开业。世奥新天地购物中心承诺，2012年5月1日前给A座商场业主办理产权过户手续，对于晚办理产权过户按约定标准承担责任。在本承诺之前每延迟一日按购房款的万分之一承担违约责任；在本承诺之后每延迟一日按购房款的万分之二承担违约责任；如果2012年5月1日还不能完成给业主办理过户手续，世奥新天地购物中心同意退房。对于部分业主现在要求退房的可以通过协商解决，协商不成的可以通过人民法院诉讼解决。本承诺经过公证后生效。”
2011年12月21日，大庆恒新房地产开发有限公司（以下简称恒新公司）奥林商业区项目部做出承诺书：“尊敬的世奥新天地购物中心业主：大庆市恒新房地产开发有限公司奥林商业区项目部开发的商业区，其中两座商场（A座和B座），均卖给了世奥新天地购物中心，该购物中心的负责人为张小红。B座商场整体产权变更登记的手续正在办理之中，待整体办理完成后按照小商铺的形式将产权逐一办理到各位业主名下，由于A座商场涉及诉讼，待该案结束后将整体产权过户到张小红名下，以同样的方式再过户到各位业主名下。‘奥林商业区项目部’不但承担将这两座商场的产权过户到张小红名下，还承担监督张小红按照各位业主与世奥新天地购物中心所签订的买卖合同的约定，于2012年5月1日前逐一以小商铺的形式将产权过户到各位业主名下。”
2012年1月5日，世奥中心出具答复：“各位买主：我世奥新天地从大庆恒新房地产开发有限公司购买了A座和B座商业房产。B座，大庆恒新房地产开发有限公司已与我们签订了网上备案的电子合同，所签订的备案合同是分小商铺的形式签订的，待产权办到我们名下即与您办理产权过户。对于晚办理产权证问题，世奥新天地将按约定承担违约责任。现商场已经开业，我们不同意给您退房，请理解为盼！A座之所以暂时未网签到我们名下，是因为大庆恒新房地产开发有限公司涉诉，预售许可证未能下发，现二审已经接近尾声。从现在起30个有效工作日内，如果恒新房地产开发有限公司还不能与我们签网上备案合同，世奥新天地立即给各位买主退房，并按约定承担赔偿责任；从现在起30个有效工作日内，如果恒新房地产开发有限公司与我们签订网上备案合同，我们将按与您签订的买卖合同，将产权过户给您，对于晚办理产权过户，将按照约定承担违约责任。A座已招商完毕，2012年5月开业。”
原审再查明，2007年10月16日，恒新公司与铼成公司分别签订了《奥林国际公寓住宅区购物中心购买合同》（以下简称《购买合同》）及《奥林国际公寓住宅区购物中心购买合同补充协议》（以下简称《补充协议》），上述购买合同及补充协议铼成公司盖章时间为2007年9月30日。双方约定，铼成公司提供设计方案，恒新公司负责对奥林国际公寓商业用地的建设施工。
2007年10月15日、2008年1月8日，恒新公司与新科公司分别签订了《购买奥林国际公寓G区商业用地的协议》及《购买奥林国际公寓G区商业用地的补充协议（一）》，约定恒新公司将地块出售给新科公司开发建设，并依据恒新公司授权，由新科公司刻制“大庆恒新房地产开发有限公司奥林商业区项目部”公章、财务专用章、合同专用章共三枚。
因恒新公司与铼成公司在履行合同过程中产生争议，铼成公司认为恒新公司未按合同约定正式交付房屋，私自出售应由铼成公司出售的房屋，并拒不给铼成公司办理相应的土地过户手续向大庆市中级人民法院提起诉讼。大庆市中级人民法院于2011年6月3日作出（2010）庆民三初字第18号民事判决，判决：一、铼成公司与恒新公司签订的《购买合同》及《补充协议》合法有效，双方应继续履行；二、恒新公司于判决生效后15日内将奥林国际公寓住宅区购物中心（建筑面积为64512.76平方米）交付给铼成公司；三、恒新公司于交付诉争房屋（奥林国际公寓住宅区购物中心）之日起15日内将诉争房屋的土地使用权证、房屋所有权证及其他相关证照手续过户给铼成公司；四、铼成公司于接收诉争房屋及所有证照手续后15日内给付恒新公司房价款117053969.66元；五、铼成公司与恒新公司应于交接房屋后按合同约定取费标准及相关法律规定及时清算剩余房款，铼成公司应于清算结束次日起15日内给付剩余房款；六、如铼成公司违反上述第四、五项判决所确定的义务，则解除双方当事人签订的《购买合同》及《补充协议》，铼成公司应将诉争房屋的土地使用权证、房屋所有权证及其他相关证照退还恒新公司，并承担相关证照过户费用。恒新公司双倍赔偿铼成公司经济损失1220万元。七、驳回恒新公司的反诉请求。
恒新公司不服判决，向黑龙江省高级人民法院提起上诉，该院于2012年5月11日作出（2011）黑民一终字第81号民事判决，判决：一、撤销大庆市中级人民法院（2010）庆民三初字第18号民事判决书；二、恒新公司于判决送达15日内给付铼成公司610万元及利息（500万元自2008年6月25日起计息，10万元自2008年9月10日起计息，100万元自2008年10月15日起计息，合计610万元计息至判决确定给付之日，按中国人民银行同期贷款利息计算）；三、驳回恒新公司的其他上诉请求；四、驳回铼成公司的其他诉讼请求；五、驳回恒新公司的其他反诉请求。
铼成公司不服黑龙江省高级人民法院二审判决，向最高人民法院申请再审，最高人民法院于2012年12月15日做出（2012）民提字第191号民事判决，判决：一、撤销黑龙江省高级人民法院（2011）黑民一终字第81号民事判决；二、维持黑龙江省大庆市中级人民法院（2010）庆民三初字第18号民事判决第一项、第七项；三、撤销黑龙江省大庆市中级人民法院（2010）庆民三初字第18号民事判决第二项、第三项、第四项、第五项、第六项；四、驳回铼成公司的其他诉讼请求。
2012年7月10日，恒新公司奥林商业区项目部与张俊君、张小红签订商铺买卖协议，约定将包含原告购买商铺在内的2061个小商铺出售给张俊君、张小红，并约定“以前所签《参建协议》全部作废”。
原审还查明，张小红与天康公司法定代表人曲阜民系夫妻关系，且在2007年11月27日，张小红成为该公司监事。2010年2月30日，该公司向工商行政管理部门申请将公司股东变更为曲阜民、曲天爽。曲天爽系曲阜民儿子（1989年3月29日出生）。2012年7月10日，该公司向工商行政管理部门申请增加张小红为该公司股东，至此该公司股东为曲阜民、张小红、曲天爽三人。
原审法院认为，张小红以世奥中心的名义与原告签订房地产买卖契约的事实存在。原告已按约定履行交付全部房款的义务，但张小红并未按约定期限向其交付房屋及办理权属登记。因涉案房屋存在二被告与他人的纠纷，最高人民法院已判决恒新公司继续履行与铼城公司的合同，故本案合同已无法履行，原告的合同目的无法实现，故对原告要求解除合同的诉讼请求依法予以支持。合同的解除系张小红的违约行为所致，合同第五条、第十一条第二项的约定实际系对被告逾期交房和购物中心逾期开业所应承担的违约金计算标准的约定，对双方具有拘束力。根据法律规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院适当减少。据此，结合原告缴纳巨额房款并未开办影院做了大量准备工作和实际投入的事实，将违约金的标准统一调整为银行同期贷款利率的四倍，以原告实际缴纳的4228335元为基数，自2011年6月23日起，计算至判决确定的履行期届满之日止。原告同时主张利息损失和违约金，于法无据，对此不予支持。在原告主张的开办影院所产生的设计和装修损失中，设计费24万元有相关合同和发票为证，对此予以保护。对于其他损失，原告并未提供证据证实，不予支持。
关于被告恒新公司是否应当承担责任的问题。从查明的事实看，本案涉及的商铺所在房屋系恒新公司与铼成公司之间签订合同，由铼成公司提供设计方案和图纸，恒新公司负责开发建设，建成后，整体销售给铼成公司。而在恒新公司履行与铼成公司协议过程中，恒新公司又与新科公司签订《购买奥林国际公寓G区商业用地的协议》及《购买奥林国际公寓G区商业用地的补充协议》，双方约定由新科公司出资，并由恒新公司向大庆市人民政府办理国有土地使用权转让手续，且恒新公司授权新科公司成立“大庆恒新房地产开发有限公司奥林商业区项目部”负责商业用地的开发建设、项目管理、经营销售，并独自承担投资开发风险。同时双方还约定恒新公司按照实际销售额提取2.5%的管理费。故应当认定，通过双方约定，恒新公司与新科公司之间实际已经形成商品房合作开发关系。
而新科公司于2007年10月15日与恒新公司签订协议后，于2007年10月20日，又与天康公司、华夏公司签订了《合作协议》。三方约定购买奥林国际公寓G地块商业用地事宜具体合作方式。天康公司出资4000万元，新科公司出资3000万元，华夏公司出资2000万元，并约定将出资款汇到新科公司账户，由新科公司统一与恒新公司签订购置协议，且三方还约定共同组建奥林国际公寓G区项目部，项目经理由华夏公司担任，项目副经理、财务会计由新科公司担任，项目副经理、财务出纳由天康公司担任，项目实施主要由华夏公司负责，每月召开一次投资人会议，重要事项由投资人会议研究决定。通过该上述合作协议能够认定，新科公司、华夏公司、天康公司作为一个整体并由新科公司作为三家企业的代表与恒新公司签订协议后，由该恒新公司与上述三家企业共同进行了涉案房屋的开发销售。
通过2008年4月10日恒新公司出具的《授权书》中“大庆恒新房地产开发有限公司为开发奥林国际公寓商业区，设立大庆恒新房地产开发有限公司奥林商业区项目部”的记载，可以认定恒新公司与新科公司已经开始实际履行双方签订的协议内容。
张小红作为天康公司的监事，其于2010年1月28日以个人名义向大庆市让胡路区工商局申请注册世奥中心，并于2010年2月向原告销售商铺，对于张小红的销售行为合作各方均明知且没有异议，应视为恒新公司及合作各方为履行合作协议，以张小红的名义设立了世奥中心，该中心对外从事的与合作相关的民事行为，应由合作各方共同承担责任。故对原告要求恒新公司承担返款责任的诉讼请求，应当予以支持。关于恒新公司与合作各方之间的权利义务关系，不属于本案处理范围，不予处理。另外，恒新公司将房屋的产权转移到张小红等人名下的行为，应视为履行合作协议的行为，二被告主张存在买卖关系的证据不足，对此不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决：一、解除原告墨原公司与世奥中心签订于2011年6月22日的《房地产买卖契约》；二、被告张小红、恒新公司于判决生效之日起五日内共同返还原告墨原公司交纳的购房款4228335元及违约金（以4228335元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的四倍，自2010年6月23日起计算至判决确定的履行期满之日止）；三、被告张小红、恒新公司于判决生效之日起五日内共同赔偿原告墨原公司损失24万元；四、驳回原告墨原公司的其他诉讼请求。
上诉人恒新公司向本院上诉称：一、一审法院判决我公司与张小红对被上诉人共同承担返还责任，无事实及法律依据。被上诉人与世奥中心签订商铺买卖合同，其购房款支付给了张小红名下的世奥中心。该中心与我公司只有房屋买卖合同关系，并无合作关系，被上诉人也未将房款交给我公司。二、我公司与被上诉人不存在房屋买卖合同关系，被上诉人要求解除合同，没有法律依据。一审时被上诉人提供的证据证明，其与世奥中心签订的认购书及买卖合同，均盖有该中心的公章，这能够证明房屋买卖的主体是被上诉人和世奥中心，这一点张小红在一审时也予以认可。因此承担法律后果的应当是张小红和世奥中心。根据合同相对性原则，被上诉人不能向合同以外的人主张权利。三、我公司没有收取被上诉人的购房款，不应承担返还责任。收到被上诉人购房款的是世奥中心，对此一审时张小红予以承认。被上诉人提起的是返还之诉，我公司既然没有收取，就没有返还的基础，不应承担责任。四、法院只能保护被上诉人的合法诉求。被上诉人的诉讼请求是解除合同、返还房款，而与其签订合同的是世奥中心，房款也由张小红收取，世奥中心也如期向其支付了返租租金，合同也已履行。被上诉人的诉讼请求只能向张小红主张。五、现张小红无法履行合同，被上诉人只能按照合同约定的方式要求违约金。大庆市中级人民法院关于同类型的其他案件作出的生效判决，只是判决承担同期银行贷款的利息，但是本案的判决与常理相悖。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判我公司不承担民事责任。
上诉人张小红向本院上诉称，一审法院适用的违约金标准过高，没有合同依据也没有法律依据，与一审法院作出的同类案件的其他判决相冲突。请求二审法院依法改判。
被上诉人墨原公司答辩称，二上诉人在房屋已被查封的情况下向我方出售，属于欺诈。根据房屋买卖合同纠纷司法解释的有关规定，二上诉人除返还购房款及赔偿利息损失外，还应当承担返还已付购房款一倍的赔偿责任。合同中明确约定购房目的是开办影院，本合同与其他案件不同。我方已投入大量资金，一审法院判决支付四倍利息符合法律规定。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审过程中，各方当事人均未提交新证据。
二审查明的事实与原审查明的事实一致。
针对上诉人恒新公司及张小红的上诉理由，本院评判如下：
一、关于本案诉讼参加人及其他有关主体之间法律关系的问题。涉案商铺基于恒新公司与铼成公司之间的合同约定，由铼成公司负责提供设计方案和图纸，恒新公司负责开发建设，恒新公司建成后将房屋整体出售给铼成公司。此后，恒新公司与新科公司又签订了关于购买奥林国际公寓G区商业用地的协议及补充协议。从该两份协议的有关内容来看，恒新公司与新科公司已就该商业用地的开发建设、项目管理、经营销售等有关事项达成了相关具体合作意向，恒新公司授权新科公司成立“大庆恒新房地产开发有限公司奥林商业区项目部”，故本院认定恒新公司与新科公司存在房地产合作开发关系。2007年10月20日，新科公司、天康公司、华夏公司签订了合作协议，约定了购买奥林国际公寓G区地块商业用地的具体合作方式，由三公司分别出资进行商业合作。三公司约定共同组建奥林国际公寓G区项目部，并约定了项目部的有关重要事项。因此，结合恒新公司对新科公司的授权以及新科公司与天康公司、华夏公司之间的合作协议，可以认定新科公司、天康公司、华夏公司作为投资人参与到奥林国际公寓G区的开发建设当中，恒新公司与新科公司、天康公司、华夏公司之间形成了房地产开发合作关系。
二、关于上诉人恒新公司是否应当承担向被上诉人墨原公司返还购房款并支付利息的民事责任的问题。因世奥中心与被上诉人墨原公司签订认购协议书后，未能按照协议书的约定履行义务，因此被上诉人墨原公司有权依协议约定要求解除合同并支付违约金。天康公司作为房地产开发合作的一方，有权为了实现开发合作的目的依据合作协议的约定参与涉案商铺的流转。上诉人张小红以个人名义注册成立世奥中心，该中心向被上诉人墨原公司出售涉案商铺。因张小红为天康公司的监事，且系天康公司法定代表人曲阜民的配偶，而其他有关合作方对世奥中心出售商铺的有关事宜均为明知。本案中，世奥中心已向被上诉人墨原公司出具了购房款的收据，因世奥中心无房屋开发及销售资质，其民事行为的法律后果应当由奥林国际公寓G区的开发单位承担，因此被上诉人墨原公司有权向上诉人恒新公司主张返还购房款并支付占有期间的利息。
三、关于上诉人张小红是否应当与恒新公司共同承担上述民事责任的问题。以上诉人张小红为业主的世奥中心系商铺订购合同书的相对方，被上诉人墨原公司提交的收据上亦盖有世奥中心的财务专用章，上诉人张小红虽主张涉案商铺的出售实际由闫富、张俊君、曲阜民负责，其本人未参与出售，也不知情，但未能提供证据证明，本院对该项上诉理由不予支持。因世奥中心系实际收款单位，该中心的性质为个体工商户，因此上诉人张小红作为世奥中心的业主，应当向被上诉人墨原公司履行世奥中心作为相对方的合同义务。
四、关于利息标准的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，合同约定了不能如期交付房屋及世奥影院不能如期开业时，张小红应当每日按照房屋价款的千分之一交纳滞纳金，按照房屋价款的万分之一交纳违约金。因墨原公司交纳购房款的数额巨大，根据案件事实来看，按照上述标准计算的违约金明显过分高于墨原公司产生的损失，因此一审法院根据上述法律条款将违约金标准调整为中国人民银行同期贷款利率的四倍，符合本案的基本事实及法律的有关规定。
综上，上诉人大庆恒新房地产开发有限公司及张小红的上诉理由均不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，认定双方均负有向被上诉人墨原公司返还购房款并支付利息的义务，判决其共同承担民事责任并无不当。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉人大庆恒新房地产开发有限公司预交的二审案件受理费20793元、上诉人张小红预交的二审案件受理费20793元，均由其各自负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙文斌
代理审判员 齐少游
代理审判员 王 宣
二〇一六年二月二十九日
书 记 员 姜海涛