重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0112民初14465号原告：重庆聚信物业管理有限公司，住所地：重庆市渝北区龙山街道红石路150号聚信广场裙楼2幢，统一社会信用代码91500112753059429F。法定代表人：朱祥梅，总经理。委托诉讼代理人：雷清，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：江艳，重庆潜卫律师事务所律师。被告：陈洪伟，男，1971年10月1日出生，汉族，住重庆市綦江区。被告：重庆齐尔美瑞商业管理有限公司，住所地：重庆市经济技术开发区经开园经开大道1222号1-1-4，统一社会信用代码91500000059868613G。法定代表人：曹选利。委托诉讼代理人：陈兴华，女，该公司工作人员。原告重庆聚信物业管理有限公司与被告陈洪伟、重庆齐尔美瑞商业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月7日立案后，依法适用普通程序，于2017年12月28日公开开庭进行了审理。原告重庆聚信物业管理有限公司的委托诉讼代理人雷清、江艳，被告重庆齐尔美瑞商业管理有限公司的委托诉讼代理人陈兴华到庭参加了诉讼。被告陈洪伟经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告重庆聚信物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告陈洪伟支付原告2015年11月26日至2016年4月30日的物业服务费20964.85元；2、被告陈洪伟支付原告2015年12月1日至2016年4月30日的水电公摊费2808.26元；3、被告陈洪伟给付原告2015年12月1日至2016年4月30日的垃圾处置费814.25元；4、被告陈洪伟支付原告违约金，以实际欠费金额为基数，按每日万分之五的标准计算至本金付清之日为止。事实及理由：2014年4月17日，原告与被告重庆齐尔美瑞商业管理有限公司依法签订了《XX物业服务合同》。依照该合同之约定，原告向名家汇奥特莱斯商场提供物业服务。被告陈洪伟承租的商铺从2015年11月26日2016年4月30日未向原告交纳物业服务费，水电公摊费及垃圾处置费等费用。按照《XX物业服务合同》第八章第二十一条的约定，甲方、商户或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应向乙方支付违约金，违约金为：应交而未交、迟交费用的总和×万分之五×逾期天数。现因上述费用原告催收未果，遂起诉。被告陈洪伟未作答辩。被告重庆齐尔美瑞商业管理有限公司辩称，被告系业主单位，委托原告进行物业管理。本案相关费用应由被告陈洪伟支付。经审理查明：被告重庆齐尔美瑞商业管理有限公司系重庆市北部新区XX房屋业主，该房产是商服用房，建筑面积为15430.64平方米。·被告重庆齐尔美瑞商业管理有限公司委托重庆聚信名家汇奥特莱斯家具有限公司对上述物业代为经营管理，同时原告亦委托重庆聚信名家汇奥特莱斯家具有限公司对物业管理费，垃圾处置费以及公摊水电费代为收取。2013年11月12日，被告重庆齐尔美瑞商业管理有限公司与被告陈洪伟签订商铺租赁合同，约定被告重庆齐尔美瑞商业管理有限公司将其所有的位于重庆市北部新区XX号商铺，建筑面积为648平方米租赁给被告陈洪伟使用。期限为2年，自2014年3月15日起至2016年3月14日止。2014年10月19日，被告重庆齐尔美瑞商业管理有限公司与被告陈洪伟签订该合同的补充协议，约定将租赁期限变更为2014年4月26日至2016年4月25日。审理中，原告诉称实际租赁面积为407.13平方米。2013年11月12日，重庆聚信名家汇奥特莱斯家具有限公司与被告陈洪伟签订商铺经营管理合同。约定被告陈洪伟将承租的位于重庆市北部新区XX号商铺，建筑面积648平方米（原告陈述实际租赁面积为407.13平方米），由重庆聚信名家汇奥特莱斯家具有限公司经营管理。该合同经营期限为2年，自2014年3月15日起至2016年3月14日止。该约定被告陈洪伟每月应交纳物业管理费标准为10元/平方米，共有部分水、电费由各商家按所承租商铺的建筑面积据实分摊。2014年10月19日，重庆聚信名家汇奥特莱斯家具有限公司与被告陈洪伟签订补充协议一份，约定将合同的经营管理期限变更为2014年4月26日至2016年4月25日。2014年4月17日，原告重庆聚信物业管理有限公司与被告重庆齐尔美瑞商业管理有限公司签订了一份《XX物业服务合同》并于2014年5月20日进行了备案，该合同主要约定原告重庆聚信物业管理有限公司为被告重庆齐尔美瑞商业管理有限公司所有的位于重庆市北部新区XX号物业（物业名称：XX）提供物业服务，合同期限为20年，自2014年4月26日起至2034年4月25日止。合同第七条约定物业服务费标准为：商业物业按建筑面积10元.月/平方米，由承租人按月支付，每月23日至30日支付当月物业服务费；公共水电费用按照每月实际产生的水电费用根据经营建筑面积比例据实分摊；垃圾处置费收取标准为按建筑面积0.4元.月/平方米。第二十一条约定，违约金为应交而未交、迟交费用的总和×千分之三×逾期天数。审理中，原告另行举示了公摊水分摊电明细表、收据等证据拟证实公摊水电费数额，其中2015年12月的公摊水电费标准为1.4739元/平方米，2016年1月的公摊水电费标准为1.3429元/平方米,2016年2月的公摊水电费标准为1.1426元/平方米，2016年3月的公摊水电费标准为1.3234元/平方米，2016年4月的公摊水电费标准为1.6149元/平方米。上述物业服务合同签订后，原告对被告商铺所属的XX商场提供了物业服务。审理中，原告自愿将将违约金标准调整为从2016年5月1日起，以所欠物业管理费总额为基数，按日万分之五的标准计算至付清之日为止。现因被告陈洪伟未按时交纳物业管理费、水电公摊费、垃圾处置费等费用，原告向被告催收无果，遂起诉至本院。上述事实，有原告的营业执照，被告重庆齐尔美瑞商业管理有限公司的房屋产权证，商铺租赁合同，物业服务合同及备案证明，商铺经营管理合同，被告陈洪伟之前交纳的物业管理费、公摊水电费、垃圾处置费的收据，欠费明细表及公摊费的公示照片，律师函及邮寄证明，告知函，当事人陈述等证据予以证实，足以认定。本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”。第十二条规定：“因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理”。本案中，原告重庆聚信物业管理有限公司与被告重庆齐尔美瑞商业管理有限公司签订的《XX物业服务合同》合法有效，原告委托重庆聚信名家汇奥特莱斯家具有限公司（现重庆齐尔美瑞名家汇市场管理有限公司）对物业管理费、水电公摊费、垃圾处置费等费用代为收取。被告重庆齐尔美瑞商业管理有限公司系商铺业主，委托了重庆聚信名家汇奥特莱斯家具有限公司对位于重庆市北部新区金开大道1226号物业（物业名称：XX）进行经营管理，同时被告陈洪伟与重庆聚信名家汇奥特莱斯家具有限公司签订的商铺经营管理合同以及原告与被告重庆齐尔美瑞商业管理有限公司签订的《XX物业服务合同》均约定由承租人即被告陈洪伟交纳物业管理费等费用。因此，被告陈洪伟作为承租人，应当按约定向原告交纳物业服务费、水电公摊费、垃圾处置费等费用。因被告陈洪伟所签订的租赁合同、商铺经营管理合同的到期日为2016年4月25日，故对之后的费用本院不再主张。原告自愿将违约金标准调整为从2016年12月1日起，以所欠物业管理费总额为基数，按日万分之五的标准计算至付清之日为止，本院予以确认。收费标准问题，根据上述物业管理合同、商铺租赁合同以及商铺经营管理合同，被告陈洪伟每月应交纳的物业服务费为10元/平方米×407.13平方米=4071.3元，每月应交的垃圾处置费为0.4元/平方米×407.13平方米=162.85元。故在2015年11月26日至2016年4月25日期间，被告陈洪伟应交纳的物业服务费计算为4071.3元/月×5÷30日+4071.3元/月×4月+4071.3元/月×25日÷30日=20356.5元，原告起诉要求被告支付物业服务费为20964.85元，超过部分本院不予支持，被告陈洪伟应交纳的物业服务费为20356.5元。在2015年12月1日至2016年4月25日期间，被告陈洪伟应交纳的垃圾处置费为162.85元/月×4月+162.85元/月×25日÷30日=787.11元，原告起诉要求被告支付垃圾处置费814.25元，超过部分本院不予支持，被告陈洪伟应支付的垃圾处置费为787.11元。被告陈洪伟应支付的违约金计算方式为：以所欠物业服务费20356.5元为基数，从2016年5月1日起，按日万分之五的标准计算至付清之日为止，但不超过物业服务费本金20356.5元。根据原告举示的公摊水电费标准，2015年12月1日至2016年4月25日的公摊水电费应为1.4739元/平方米×407.13平方米+1.3429元/平方米×407.13平方米+1.1426元/平方米×407.13平方米+1.3234元/平方米×407.13平方米+1.6149元/平方米×407.13平方米×25日÷30日=2698.69元，原告起诉要求被告支付水电公摊费2808.26元，超过部分本院不予支持，被告陈洪伟应交纳的水电公摊费为2698.69元。被告陈洪伟经本院公告传唤，未到庭应诉，应承担未举证、质证的不利后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告陈洪伟在本判决生效之日起三日内支付原告重庆聚信物业管理有限公司2015年11月26日至2016年4月25日期间的物业服务费20356.5元及违约金（计算方式为：以所欠物业服务费20356.5元为基数，从2016年5月1日起，按日万分之五的标准计算至付清之日为止，但不得超过物业服务费本金20356.5元）；二、被告陈洪伟在本判决生效之日起三日内支付原告重庆聚信物业管理有限公司2015年12月1日至2016年4月25日期间的水电公摊费2698.69元；三、被告陈洪伟在本判决生效之日起三日内支付原告重庆聚信物业管理有限公司2015年12月1日至2016年4月25日期间的垃圾处置费787.11元；四、驳回原告重庆聚信物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费540元，由被告陈洪伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  冉 阳人民陪审员  代小戈人民陪审员  罗继碧二〇一八年一月十六日书 记 员  李文婧