广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东一法东民二初字第512号
原告广东金信联行置业有限公司，住所地：广东省东莞市东城区中信东泰花园步行街07号，注册号：XXX。
法定代表人罗凤。
委托代理人陈耀祖，男，汉族，XXXX年XX月XX日出生，身份证住址：XXX，身份证号码：XXX。系该公司员工。
委托代理人严智奎，男，汉族，XXXX年XX月XX日出生，身份证住址：XXX，身份证号码：XXX。系该公司员工。
被告覃雅玉，女，壮族，XXXX年XX月XX日出生，身份证住址：XXX，身份证号码：XXX。
委托代理人李罗军，男，汉族，XXXX年XX月XX日，身份证住址：XXX，身份证号码：XXX。系被告的丈夫。
第三人何燕玲，女，汉族，XXXX年XX月XX日出生，身份证住址：XXX，身份证号码：XXX。
原告广东金信联行置业有限公司（以下简称“金信联行”）诉被告覃雅玉，第三人何燕玲居间合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员周敬棠适用简易程序公开开庭进行审理。原告委托代理人严智奎，被告委托代理人李罗军到庭参加诉讼。第三人何燕玲经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金信联行诉称，2014年2月15日，原告（合同丙方）与被告（合同乙方）、第三人（合同甲方）就交易位于东莞市东城区中信东泰花园嘉华苑XX座XX号（以下简称“案涉物业”）签署《房地产买卖及居间合同》（以下简称“《合同》”）。《合同》第二十条约定，乙方应于合同签订当日向原告支付居间服务费16500元，逾期支付居间费的，按每天1%标准向原告支付滞纳金。《合同》签订后，原告的居间义务履行完毕，依据《合同法》第426条的规定，被告应依约支付居间服务费，但被告未予履行。经过原告工作人员电话和短信通知被告，以及在2014年7月3日发函致被告，要求被告支付合同中约定的居间服务费，但是被告却一直未予履行。由于被告拒绝履行《房地产买卖及居间合同》中约定的义务，致使原告权益受到损失，因此，为维护自身合法权益，原告特起诉至人民法院，请求判令：一、被告向原告支付居间费16500元；二、被告向原告支付滞纳金16500元（以本金16500元为本金，自2014年2月14日起按照每日1%的滞纳金暂计算至2014年8月19日，以滞纳金不超过本金为限，合计16500元）；三、被告承担本案全部诉讼费用。
被告覃雅玉辨称，2014年2月15日原告与被告及第三人签订了《房地产买卖及居间合同》一份，被告拟购买第三人位于东莞市东城区中信东泰花园嘉华苑XX座XX号房屋，并于当日缴纳定金20000元，定金当时由原告收取。因为原告与第三人隐瞒物业真实情况及其违约行为导致交易无法实现，签约前本案第三人向原告出示了其按揭购房贷款合同，并声称一周内向银行偿还最后一期按揭贷款，当被告问及房屋产权证的时候，第三人称在家里需要下次拿过来。当被告和第三人共同到原告服务质量控制中心核验产权资料时，原告的一名工作人员向第三人和原告的业务员蔡小姐问及房产证时，第三人未告知没有产权证的事实，声称回家找到后拿过来，后来原告服务中心的工作人员和原告的业务员蔡小姐沟通后，还特意写了居间合同第十一部分的约定“乙方同意产权资料暂时由甲方保管，收到丙方通知后三个工作日交还丙方，到房管所签订《房屋买卖合同》”，并要求被告签署，此条明显是原告开脱自己明知第三人没有产权证仍欲隐瞒事实促成交易。被告购买案涉物业前计划是在两个月内可以办好过户相关手续和装修事宜，并在签约前已将该要求明确告知原告，原告也回复第三人已办出案涉房屋的房产证，办理过户的时间只需要一个月左右，可以满足被告的时间要求。因此，被告才于2014年2月15日与原告和第三人签订案涉《房地产买卖及居间合同》。签订合同后，被告才发现第三人的房产证尚未办出，并因此无法如期在一周内还清贷款，在被告再给予一个月的宽限期后，原告和第三人仍然没有协助被告办好过户手续，所以导致合同无法履行。原告在促成被告和第三人签约中并没有如实告知被告第三人尚未办出房产证的事实，在签约后，即使被告给予宽限期，原告仍然无法协助被告办理过户手续。综上，原告没有尽到居间服务义务，所以被告拒绝支付居间费。原告主张居间费滞纳金也没有法律依据。
第三人何燕玲经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交答辩状及证据。
经审理查明，2014年2月15日，何燕玲（甲方）与覃雅玉（乙方），以及金信联行（丙方）三方签订一份《房地产买卖及居间合同》，合同约定涉及如下内容：一、甲方将其所有的、位于东莞市中信东泰花园嘉华苑XX座XX房（以下简称“案涉物业”）以550000元的价格出售给乙方；二、在合同签订当日，乙方向甲方支付定金20000元，甲乙双方到房管所签署《房地产买卖合同》当天乙方向甲方支付首期款160000元，余款370000元由乙方向银行申请按揭贷款支付；三、基于丙方已促成甲乙双方就案涉物业的交易并提供居间服务，甲乙双方同意乙方在本合同签订当日向丙方支付居间服务费16500元，逾期支付居间服务费的，每逾期一日按应付费用的1%标准向丙方支付滞纳金；四、合同第十一部分“补充约定”：乙方同意甲方产权资料由甲方暂时保管，收到丙方通知后，3个工作日交还丙方，到房管所签《房管所买卖合同》。
当天，何燕玲（甲方）与覃雅玉（乙方），以及金信联行（丙方）三方另签订《交易须知》、《代办委托经纪服务合同》和《补充协议》，对案涉物业买卖事宜的相关事项进行补充约定。
同一天，覃雅玉支付了购房定金20000元，该笔款项由金信联行代收，但覃雅玉并未向金信联行支付居间服务费。
双方签订上述一系列合同和协议时，案涉物业的产权是登记在何燕玲名下，但该物业尚未办出房地产权证。案涉物业于2014年5月7日办出房地产权证后，金信联行于2014年5月19日向覃雅玉的户籍地址邮寄《业务联系函》（编号：XXX号），告知覃雅玉案涉物业的房地产权证已经办出，请覃雅玉尽快提供银行贷款所需要的资料到金信联行配合办理贷款手续，如由于覃雅玉原因导致合同无法按约定进行或者损害到其他方的利益，覃雅玉将要承担相关责任。该邮件无法投递成功，被退回。2014年5月19日，金信联行向何燕玲邮寄了《温馨提示》，告知何燕玲在案涉物业办出房地产权证后，买方至今一直未配合签署银行按揭贷款手续，金信联行已多次与买方电话沟通协调，但买方都未能及时办理此事项，金信联行已致函买方，尽快前来配合签订买方名下的贷款申请。
上述邮件发出后，覃雅玉仍没有办理银行贷款申请。2014年6月20日，何燕玲向金信联行发出《解除合同通知书》，称：由于覃雅玉不按合同履行已逾期超过二十日，为避免造成不必要的损失，特正式告知金信联行解除三方签订的合同。2014年7月4日，金信联行向覃雅玉的户籍地址和《房地产买卖及居间合同》中提供的地址分别邮寄《业务联系函》（编号：XXX），通知覃雅玉须在2014年7月7日前支付居间服务费16500元，否则，逾期支付居间服务费的，每逾期一日按应付费用的1%标准向金信联行支付滞纳金。该邮件于2014年7月5日由他人签收。
庭审中，金信联行主张：根据三方签订的《房地产买卖及居间合同》第22条约定，金信联行已经成功促成何燕玲与覃雅玉签订上述房地产买卖合同，所以金信联行已履行完毕相应的居间服务，并有权要求覃雅玉支付居间服务费。然而，覃雅玉在合同签订之后一直没有支付任何居间服务费，因此金信联行要求覃雅玉按合同约定支付居间服务费和滞纳金。
覃雅玉抗辩称：覃雅玉在签订案涉《房地产买卖及居间合同》之前有明确告知金信联行要保证案涉物业能够在一个月左右办理完毕过户手续，覃雅玉才同意签订合同，当时金信联行的工作人员口头承诺案涉物业办理产权过户的时间只需要一个月左右，可以满足覃雅玉的要求，因此覃雅玉才与何燕玲和金信联行签订了《房地产买卖及居间合同》。然而，谭雅玉事后才知道金信联行和何燕玲一直隐瞒了案涉物业尚未办出房地产权证的事实，这导致案涉物业办理产权过户的时间一拖再拖，直到一手房地产权证办出后已远远超过了覃雅玉事前要求的过户时间，覃雅玉签订合同的目的已经无法实现，因此导致覃雅玉不继续履行合同的原因是由于金信联行隐瞒了与交易相关的重要事实，导致覃雅玉作出错误判断而签订合同，因此金信联行的行为已构成违约，覃雅玉无须再向其支付居间服务费，金信联行主张的滞纳金也没有法律依据。此外，虽然合同约定居间服务费是合同签订之日支付，但双方又口头变更了付款时间，约定居间服务费在办理过户手续当天再支付。金信联行对于覃雅玉在抗辩中所称的签约前提出的条件以及变更居间服务费付款时间的情况均不予确认，金信联行称：双方并没有口头约定变更居间服务费支付时间，而覃雅玉称金信联行曾向其承诺案涉物业办理产权过户的时间只需要一个月左右也是不属实的，因为即使三方签约时案涉物业已经办出房地产权证，但由于覃雅玉是采用申请银行贷款的方式支付购房款余款，所以买卖双方是不可能在一个月左右完成产权过户手续的。
以上事实，有本院审查认定的如下证据：原告举证的《房地产买卖及居间合同》、《交易须知》、《代办委托经纪服务合同》、《补充协议》、温馨提示一份、业务联系函两份、解除合同通知书，被告举证的收款收据、银联刷卡凭条，以及本院的庭审笔录等书证附卷为证。
本院认为，第三人何燕玲经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，对原、被告的主张也没有提交书面意见和证据予以反驳，视为其放弃质证及抗辩的权利，由此产生的法律后果应由第三人何燕玲自行承担。
原告金信联行、被告覃雅玉和第三人何燕玲签订的案涉《房地产买卖及居间合同》、《交易须知》、《代办委托经纪服务合同》、《补充协议》等一系列交易文件，是各方当事人真实的意思表示，约定内容并未违反法律法规的强制性规定，因此依法应认定合法有效，各方当事人均应按约定履行各自义务。
本案的争议焦点在于：覃雅玉主张是因为金信联行的居间服务存在重大瑕疵导致其与何燕玲的房地产买卖合同无法继续履行是否有合法依据。对此，本院认为：首先，经庭审查明，在三方签订案涉《房地产买卖及居间合同》等交易文件时，案涉物业的产权已明确登记在何燕玲名下，物业产权并没有瑕疵，因此当时案涉物业尚未办出房地产权证并不影响《房地产买卖及居间合同》的正常履行。第二，谭雅玉主张其在签约之前有明确告知金信联行需要在两个月之内处理完毕物业的过户和装修事宜，而且其是在金信联行明确承诺和保障案涉物业能够在一个月左右办理完毕过户手续的情况下，才同意签订《房地产买卖及居间合同》和购买案涉物业。然而，在三方签订的合同和其他交易文件中并没有体现覃雅玉主张的上述情况，而且金信联行对覃雅玉所称的签约前提条件也不予确认，因此本院对覃雅玉的主张不予采纳。综上，本案的证据不足以证明是因为金信联行提供的居间服务存在重大瑕疵而导致覃雅玉与何燕玲的房地产买卖合同无法继续履行，现由于覃雅玉没有履行向银行申请贷款的义务而导致何燕玲提出解除合同，因此金信联行要求覃雅玉支付合同约定的居间服务费16500元合法有理，本院予以支持。
关于金信联行主张的滞纳金请求。案涉《房地产买卖及居间合同》第二十条约定：逾期支付居间服务费的，每逾期一日按应付费用的1%标准支付滞纳金。对此，覃雅玉在庭后向法庭提交书面意见主张该合同中约定的滞纳金过高，请求依法适当降低。对此，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“……约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……”以及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”，本院认为金信联行在本案中并未举证证明其因覃雅玉逾期付款而造成的实际损失情况，而且案涉《房地产买卖及居间合同》在签订后即没有继续履行，金信联行后续并未因履行合同而发生更多的人力、物力支出，因此案涉《房地产买卖及居间合同》约定居间服务费的逾期付款滞纳金以每逾期一日按应付费用的1%标准计算，过分高于金信联行造成的实际损失，本院依法对此予以适当调整，酌情认定覃雅玉应按应付费用的30%向金信联行支付滞纳金4950元。对于金信联行超出部分的滞纳金请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、限被告覃雅玉于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广东金信联行置业有限公司支付居间服务费16500元。
二、限被告覃雅玉于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广东金信联行置业有限公司支付滞纳金4950元。
三、驳回原告广东金信联行置业有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费312.5元，由原告负担109.5元，由被告负担203元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。
代理审判员 周敬棠
二〇一四年十二月三日
书 记 员 李嘉慧
第11页共11页