广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第2557号
上诉人（原审被告）：广州市瑞芳美贸易有限公司，住所地：。
法定代表人：单秀梅，总经理。
委托代理人：杜瑞敏，公司职员。
委托代理人：陈振志，广东红棉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：广东省土产进出口（集团）公司，住所地：。
法定代表人：唐强，总经理。
委托代理人：张吕、钟学武，广东东方昆仑律师事务所律师。
上诉人广州市瑞芳美贸易有限公司因租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2014）穗荔法民三初字第178号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2003年11月21日，广东省土产进出口（集团）公司（以下简称土产公司）与广州市瑞芳美贸易有限公司（以下简称瑞芳美公司）签订了《出（承）租山村仓合同》，其中约定：第一条、土产公司将坐落在荔湾区山村路永宁街12号山村仓（建筑面积7269.1707平方米）整体出租给瑞芳美公司；第三条、租赁期限为10年，第一年至第五年年租金、管理费共101万元，第六年起年租金和管理费每年分别递增5%；第四条、租赁期双方责任：土产公司将山村仓整体租给瑞芳美公司期间，瑞芳美公司负责该仓建筑和设施的保养及维修，新建成建筑物产权仍属土产公司；原场地租户搬迁工作由瑞芳美公司协助土产公司与原场地租户商议动移，土产公司于2004年2月29日前将搬迁动移签订后的文件移交瑞芳美公司代理执行，原租户退场后，土产公司将租赁场地交付给瑞芳美公司使用；土产公司同意给瑞芳美公司三个月免租改造施工期，自2004年3月1日起至2004年5月31日止，免租期满后，租金、管理费按本合同条款第三条执行，即瑞芳美公司向土产公司支付月租金、管理费共84166元及相关费用；瑞芳美公司与分租户签订的租赁合同期限不得超过土产公司与瑞芳美公司签订租赁合同的时间，双方签订的合同期满后，瑞芳美公司负责承担与分租户相关的经济和法律责任；第六条、合同经土产公司、瑞芳美公司双方授权代表签字盖章生效；等等。上述合同签订后，土产公司于2004年2月23日与瑞芳美公司办理了承租场地的交接手续，同年4月15日，原租户退场后，土产公司将租赁场地全部交付给瑞芳美公司使用，瑞芳美公司从2003年11月21日起依合同约定标准按月向土产公司交纳租金，并将承租场地分租给60多个小租户进行经营至今。
2013年4月22日，土产公司向瑞芳美公司发出了粤土出集函（2013）29号《关于按期终止合同的函》，告知瑞芳美公司合同将于2013年11月20日到期终止，并要求瑞芳美公司做好《合同》预期终止的准备工作，确保到期日2013年11月20日将场地移交土产公司。
2013年11月4日，土产公司再次向瑞芳美公司发出粤土出集函（2013）89号《关于终止﹤出（承）租山村仓合同﹥及收回租赁场地的函》，再次明确合同期满终止合同并收回场地。
2013年11月6日，瑞芳美公司回函土产公司，确认租赁期限在2013年11月20日到期，并要求土产公司对其公司曾在2009年的6月、7月、10月提出的因搬迁动移迟交6个月及多方面不可抗力因素而补偿合同期一年的申请予以解决。之后，土产公司、瑞芳美公司双方未能协商解决。
另据穗房地证字第03××17号《房地产证》记载：讼争场地为土产公司所有，建筑面积7269.1707平方米，用途为仓库。
2014年1月6日，土产公司向原审法院提起本案诉讼，请求判决：l、土产公司与瑞芳美公司签订的《出（承）租山村仓合同》在2013年11月20日终止；2、瑞芳美公司立即退出荔湾区山村路永宁街12号山村仓场地，并向土产公司办理场地移交手续，赔偿土产公司损失（从2013年11月21日起计至瑞芳美公司退出并办理移交手续之日，参照瑞芳美公司目前收取各分租户每平方米54元的租金标准，即每日为15112.44元计算）；3、本案诉讼费由瑞芳美公司承担。
原审审理中，土产公司提出为维护市场稳定，平稳过渡，承诺如下：一、不追加分租户作为本案第三人。二、同意分租户继续经营，不让分租户退出。三、在瑞芳美公司退场并赔偿土产公司损失后，如果瑞芳美公司与各分租户所签订的租赁合同没有损害土产公司的合法权益，相关租赁合同条款公平合理，土产公司同意承接瑞芳美公司与分租户租赁合同的权利义务。
原审法院认为：土产公司、瑞芳美公司双方于2003年11月21日签订的《出（承）租山村仓合同》是双方当事人的真实意思表示，是合法有效的，双方应自觉履行。虽然该合同只是约定瑞芳美公司向土产公司承租讼争场地期限为十年，并无明确约定租赁期限的起止时间，但双方签订上述该合同后，即按合同第四条约定的租赁期责任履行了各自的义务，包括瑞芳美公司从2003年11月21日起依合同约定的租金标准按月向土产公司交纳租金；土产公司于2004年2月23日将搬迁动移签订后的文件移交瑞芳美公司，同年4月15日，原租户退场后，土产公司将租赁场地交付给瑞芳美公司使用，土产公司也给予瑞芳美公司三个月的免租期；等等。此外，瑞芳美公司于2013年11月6日回函土产公司时也确认了租赁期限在2013年11月20日到期，只是向土产公司提出补偿合同期限，要求土产公司予以解决。从土产公司、瑞芳美公司双方签订的《出（承）租山村仓合同》约定的内容以及土产公司、瑞芳美公司双方实际履行合同的情况反映，瑞芳美公司承租讼争场地的期限从2003年11月21日起计算为十年，故土产公司主张上述《出（承）租山村仓合同》在2013年11月20日终止的诉请有理，予以支持。合同终止，土产公司要求收回场地，瑞芳美公司理应退场，因合同并无约定瑞芳美公司延期退场的违约责任，土产公司提出的赔偿标准依据不足，故土产公司提出的损失应为瑞芳美公司使用场地的租金损失，因该场地实际上是作商铺使用，故该租金标准按非住宅租金参考价（商业）标准评定，由瑞芳美公司按评定的数额支付给土产公司。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，于2014年4月23日作出判决：一、确认广东省土产进出口（集团）公司与广州市瑞芳美贸易有限公司于2003年11月21日签订的《出（承）租山村仓合同》在2013年11月20日终止。二、自判决发生法律效力之日起5日内，广州市瑞芳美贸易有限公司退出荔湾区山村路永宁街12号山村仓场地，并向广东省土产进出口（集团）公司办理场地移交手续。三、从2013年11月21日起至广州市瑞芳美贸易有限公司退出荔湾区山村路永宁街12号山村仓场地之日止的场地使用金，由广东省土产进出口（集团）公司、广州市瑞芳美贸易有限公司自判决发生法律效力之日起5日内，共同向有资质的评估公司申请按非住宅租金参考价（商业）标准评定，评估费由广东省土产进出口（集团）公司、广州市瑞芳美贸易有限公司各负担50%，自评定之日起3日内，由广州市瑞芳美贸易有限公司按评定的数额支付给广东省土产进出口（集团）公司。案件受理费5426元，由广州市瑞芳美贸易有限公司负担。
判后，上诉人瑞芳美公司不服原判，向本院上诉称：一、原审判决认定事实不清。l、原审判决瑞芳美公司自判决发生法律效力之日起5日内退出荔湾区山村路永宁街12号的山村仓场地，并向土产公司办理场地移交手续，显然是原审法院尚未查清山村仓场地（租赁场地）实际情况而作出的错误判决。山村仓场地原是仓储性质的旧仓库，原建筑面积为7269.1707平方米，后经瑞芳美公司拆除重建，成功地完成山村仓库场地的配套规划、基建、市政、消防、水电等一切设施，并多建了约1千多平方米的物业，顺利地将山村仓场地由仓储性质转变为商业性质，并将山村仓场地分租给60多个商户。山村仓场地是由瑞芳美公司投巨资重建的商业用地，已不是土产公司当时移交的旧仓库，双方签订的《出（承）租山村仓合同》终止后，在不损害双方及60多个商户的合法权益情况下，瑞芳美公司退出山村仓场地显然需要一段时间。2、原审判决认定土产公司给予瑞芳美公司三个月的免租期，此三个月免租期指的是何时并不清楚，此关系到《出（承）租山村仓合同》租赁期限的起止时间。二、原审判决认定事实错误。1、原审判决认定双方签订租赁合同后，即按合同第四条的约定的租赁期责任履行了各自的义务与事实不符。双方在2003年11月21日签订《出（承）租山村仓合同》后，土产公司于2004年4月5日将租赁场地交付给瑞芳美公司，土产公司属违约在先，不能认定土产公司按合同第四条约定履行了其义务。2、原审判决确认双方于2003年11月21日签订的《出（承）租山村仓合同》在2013年11月20日终止显然错误。双方签订的《出（承）租山村仓合同》只约定租赁期限为十年，并没有约定租赁期限起止时间。因此，租赁期限的起算时间应当自土产公司将租赁场地实际交付完毕给瑞芳美公司使用的时间起算。而土产公司是于2004年4月5日才将租赁场地交付给瑞芳美公司使用。《出（承）租山村仓合伺》第四条约定双方履行合同起始时间显然不是2003年11月20日。瑞芳美公司于2013年11月6日的《复函》是瑞芳美公司当时对合同租赁期限的重大误解，况且合同期限是否到期应遵循事实为根据，法律为准绳。三、原审法院适用简易程序审理本案显然不当。在本案纠纷并不是一件简单的租赁纠纷，其中不但涉及到争议双方的利益，且也涉及到第三方60多个商户众人的利益。原审法院仅以土产公司承诺未将60多个商户列为本案第三人，将会损害60多个商户的合法权益。请求法院判决：1、撤销原审判决，重新作出公正的判决或发回重审与原审法院（2014）穗荔法民三初字第1459号案合并审理；2、本案诉讼费由土产公司承担。
被上诉人土产公司答辩称：不同意瑞芳美公司上诉请求及理由，瑞芳美公司要求发回重审与另案合并审理，另案与本案无关，本案只是租赁合同的关系，瑞芳美公司是拖延交场地的时间，其上诉理由不能支持瑞芳美公司的上诉请求。
经审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。
二审诉讼中，瑞芳美公司向本院提交《申请报告》，以本案与原审法院（2014）穗荔法民三初字1459号案关联为由要求对两案合并审理，请求将本案发回重审。瑞芳美公司还向本院提交《申请报告》，以土产公司郭某某涉嫌故意毁坏财物案与本案有关联，认为根据先刑后民的原则，请求本案中止审理。土产公司认为上述两案与本案不具有关联性，不同意瑞芳美公司的请求。
本院认为：瑞芳美公司与土产公司签订的《出（承）租山村仓合同》是双方当事人自愿签订，其内容无违反法律、行政法规的强制性规定，原判认定合同有效正确。合同约定租赁期限为10年，但对于具体的起止期限在合同中没有载明。瑞芳美公司主张合同期限应在原租户全部退场后即2004年4月15日起开始计算租期，而土产公司对此不予确认。本院认为，合同并没有约定租期从原租户全部退场时开始，合同第四条中已经对原租户的搬迁问题进行了约定，也约定瑞芳美公司有三个月的免租改造施工期，瑞芳美公司于2003年11月即向土产公司缴纳租金，瑞芳美公司于2013年11月6日给土产公司的《回函》中也确认租期至2013年11月20日到期，原审法院据此认定《出（承）租山村仓合同》在2013年11月20日终止并无不当，本院予以维持。
合同终止后，土产公司有权要求瑞芳美公司交还涉案场地。对于瑞芳美公司提出一审判决其退出期限过短的问题，土产公司在提起本案诉讼前已经要求瑞芳美公司交还场地，瑞芳美公司对此应有合理的判断，至本案诉讼期间，已有合理的时间给予瑞芳美公司准备相关退场事宜，故其认为一审判决其退出期间过短的意见本院不予采信。瑞芳美公司承租涉案场地后分租给他人使用，土产公司在诉讼中已经明确向原审法院承诺同意分租户继续经营，故本案无需将分租户列为第三人参加诉讼。
瑞芳美公司另行向原审法院提起（2014）穗荔法民三初字第1459号案与本案处理的诉讼请求不同，瑞芳美公司要求两案合并审理依据不足，本院不予采纳。至于土产公司郭某某涉嫌故意毁坏财物案与本案的处理没有关联性，瑞芳美公司要求本案中止审理的意见本院亦不予采纳。瑞芳美公司的上诉理由不成立，本院予以驳回。原判认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5426元，由广州瑞芳美贸易有限公司负担。
本判决为终身判决。
审 判 长 蔡粤海
审 判 员 李 静
代理审判员 闫 娜
二〇一四年八月四日
书 记 员 张 坤