湖南省株洲市天元区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0211民初1666号
原告兴业银行股份有限公司株洲分行。
负责人胡海，该分行行长。
委托代理人资江，男，1971年11月16日出生，汉族，该行员工。代理权限特别授权（即代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为和解、调解，代为执行）。
委托代理人周香，湖南唯楚律师事务所律师。代理权限为一般代理。
被告文国荣，男，1962年8月24日出生，汉族。
被告张凤鸣（被告文国荣之妻），女，1962年7月2日出生，汉族。
被告株洲兹丘房地产开发有限公司。
法定代表人文国华。
原告兴业银行股份有限公司株洲分行（以下简称兴业银行株洲分行）诉被告文国荣、张凤鸣、株洲兹丘房地产开发有限公司（以下简称兹丘房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年7月13日立案受理。依法组成由审判员王丹担任审判长、人民陪审员沈成元、曹佩均参加的合议庭,于2017年2月6日公开开庭进行了审理。原告兴业银行株洲分行的委托代理人周香到庭参加了诉讼，被告文国荣、张凤鸣、兹丘房地产公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告兴业银行株洲分行诉称：2010年7月20日，原告与被告文国荣、张凤鸣、兹丘房地产公司签订了编号为“361003681101000”号的《个人购房抵押（保证）借款合同》，合同约定：原告向被告文国荣发放贷款人民币40万元，用于被告文国荣、张凤鸣购买位于株洲市芦淞区芦淞路988号兹丘凤凰城1100室房产，贷款期限10年，还款方式采用等额本息偿还法。张凤鸣作为借款人文国荣的配偶，在共同债务人处签字，对该借款合同项下债务承担共同还款责任。为确保上述合同的履行，合同约定被告文国荣、张凤鸣将上述购买的房产为上述借款本息及原告实现债权的费用的偿还提供抵押担保，并办理了抵押登记手续。被告兹丘房地产公司在上述借款本息及原告实现债权的费用范围内提供阶段性连带责任保证担保。上述合同生效后，原告依约发放了贷款，但被告文国荣、张凤鸣未依约履行还款义务，截止至2016年6月29日，被告文国荣、张凤鸣尚拖欠原告本息人民币106837.78元，原告多次催收未果，故诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告文国荣、张凤鸣、株洲兹丘房地产开发有限公司签订的编号为“361003681101000”号的《个人购房抵押（保证）借款合同》，未到期的贷款本金提前到期；2、被告文国荣、张凤鸣立即偿还原告未到期本金197426.16元，逾期本金72909.65元，逾期利息27969.54元，罚息5958.59元，合计人民币304263.94元（暂算至2016年6月29日，之后的利息、罚息按合同约定计算至实际清偿之日止）；3、被告文国荣、张凤鸣承担原告为实现上述债权所支付的按欠款总额10%计提的代理费人民币30426元；4、原告对被告文国荣、张凤鸣提供抵押的位于株洲市芦淞区芦淞路988号兹丘凤凰城1100室的房产在上述借款本息（含罚息、复利）及原告实现债权的费用范围内享有优先受偿权；5、被告株洲兹丘房地产开发有限公司在上述借款本息及原告实现债权的费用范围内承担连带清偿责任；6、三被告承担本案全部诉讼费用及其他费用。
被告文国荣、张凤鸣、兹丘房地产公司未予答辩，亦未向本院提供证据材料。
经审理查明，确认以下案件事实：2010年7月20日，原告兴业银行株洲分行与被告文国荣、张凤鸣、兹丘房地产公司签订了编号为“361003681101000”号的《个人购房抵押（保证）借款合同》，合同约定：原告兴业银行株洲分行向被告文国荣发放贷款人民币40万元，用于被告文国荣、张凤鸣购买位于株洲市芦淞区芦淞路988号兹丘凤凰城1100室房产，贷款期限10年，还款方式采用等额本息偿还法。张凤鸣作为借款人文国荣的配偶，在共同债务人处签字，对该借款合同项下债务承担共同还款责任。为确保上述合同的履行，合同约定被告文国荣、张凤鸣将上述购买的房产为上述借款本息及原告实现债权的费用的偿还提供抵押担保，并办理了预告抵押登记手续。被告兹丘房地产公司在上述借款本息及原告实现债权的费用范围内提供阶段性连带责任保证担保。2010年7月28日，原告兴业银行株洲分行依约发放了贷款，但被告文国荣、张凤鸣未依约履行还款义务，截止至2016年6月29日，被告文国荣、张凤鸣尚拖欠原告兴业银行株洲分行未到期本金197426.16元，逾期本金72909.65元，逾期利息27969.54元，罚息5958.59元，合计人民币304263.94元，原告多次催收未果，遂酿成本案纠纷。
另查明，被告文国荣、张凤鸣系夫妻关系。
以上事实有原告营业执照、法定代表人身份证明书，被告身份证、结婚证复印件，贷款申请表，《个人购房抵押（保证）借款合同》，借款借据，借款借据，欠款证明，《委托代理合同及支付凭证》，抵押证明，原告陈述及庭审笔录予以证实。
本院认为：本案系金融借款合同纠纷。本案的争议焦点为：原告的诉讼请求是否有事实及法律依据？原告兴业银行株洲分行与被告文国荣、张凤鸣、兹丘房地产公司签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》，是各方当事人的真实意思表示，不违反国家法律，依法有效。原告兴业银行株洲分行已经履行了合同义务向被告文国荣、张凤鸣进行放款，但被告文国荣、张凤鸣未按合同约定如期偿还借款本息，其行为已构成违约，依法应当承担违约责任。对原告兴业银行株洲分行请求解除与被告文国荣、张凤鸣、兹丘房地产公司签订的编号为“361003681101000”号的《个人购房抵押（保证）借款合同》及要求被告文国荣、张凤鸣偿还借款本息的诉讼请求予以支持。原告兴业银行株洲分行要求被告文国荣、张凤鸣支付律师费30426元的诉讼请求，根据双方代理合同的约定及本案的实际情况，本院酌情支持15000元。被告兹丘房地产公司作为保证人，仍在合同约定的阶段性连带责任保证期间内，对上述债务仍需承担连带保证责任。预售商品房抵押贷款中，虽然原告兴业银行株洲分行与被告文国荣、张凤鸣对预售商品房做了抵押预告登记，但该预告登记并未使原告兴业银行株洲分行获得现实的抵押权，而是待建成交付被告文国荣、张凤鸣后，原告兴业银行株洲分行就该房屋设立抵押权的一种预先的排他性保全。如果房屋建成后的产权未登记至被告文国荣、张凤鸣名下，则抵押权设立登记无法完成，原告兴业银行株洲分行不能对该预售商品房行使抵押权，故对原告兴业银行株洲分行要求对被告文国荣、张凤鸣的预购买的房屋享有优先受偿权的请求不予支持。被告文国荣、张凤鸣、兹丘房地产公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，由此产生的后果应由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告兴业银行股份有限公司株洲分行与被告文国荣、张凤鸣、株洲兹丘房地产开发有限公司签订的编号为“361003681101000”号的《个人购房抵押（保证）借款合同》；
二、被告文国荣、张凤鸣在本判决书生效十日内偿还原告兴业银行股份有限公司株洲分行未到期本金197426.16元，逾期本金72909.65元，逾期利息27969.54元，罚息5958.59元，合计人民币304263.94元（暂算至2016年6月29日止，之后利息、罚息按合同约定计算至本息实际清偿之日止）；
三、被告文国荣、张凤鸣在本判决书生效十日内支付原告兴业银行股份有限公司株洲分行为实现本债权支出的律师代理费15000元；
四、被告株洲兹丘房地产开发有限公司对上述二、三项债务承担连带保证责任，被告株洲兹丘房地产开发有限公司在已承担责任范围内，有权向被告文国荣、张凤鸣追偿；
五、驳回原告兴业银行股份有限公司株洲分行的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费6320元，公告费560元，合计6880元，由被告文国荣、张凤鸣、株洲兹丘房地产开发有限公司共同承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。
提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费，现金交纳的，直接向农行驻株洲市中级人民法院收费点交纳。汇款或转帐的，开户行：市农行红广支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，帐号：18－161101040002686。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。
审 判 长 王 丹
人民陪审员 沈成元
人民陪审员 曹佩均
二〇一七年二月六日
书 记 员 陈 园
附判决书引用的法律条文的原文：
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国合同法》
第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。