长春高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2017）吉0193民初2241号原告：长春房地（集团）有限责任公司物业发展公司，住所长春市朝阳区崇智胡同46号。法定代表人：任喜杰，总经理。委托代理人：林玉兰，吉林誉兰律师事务所律师。委托代理人：张敏，该公司员工。被告：韩佳，女，汉族，1965年6月26日生，住长春市高新区融创上城。委托代理人：朱玉林，男，汉族，1965年4月30日生，系被告丈夫。原告长春房地（集团）有限责任公司物业发展公司与被告韩佳物业服务合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告长春房地（集团）有限责任公司物业发展公司(以下简称长房物业)的委托代理人林玉兰、张敏，被告韩佳的委托代理人朱玉林到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告长房物业向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告给付原告物业费17686.95元，违约金4006.39元，以上合计21693.34元；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年10月1日，长春融创上城业主委员会代表融创上城全体业主与原告签订物业服务合同一份，约定原告为长春融创上城小区提供物业服务，业主应及时缴纳物业费用，逾期未缴纳的，每逾期一日按物业费用0.3%的标准向原告支付违约金，原告已经按照合同约定提供了物业服务，现被告未缴纳2015年10月至2017年12月的物业费用共计17686.95元，同时产生违约金4006.39元。原告为维护合法权益，特提起诉讼。被告韩佳辩称：请求依法驳回原告诉讼请求。案件受理费由原告负担。一、被答辩人的物业服务合同无效。1、经查，《长春市物业管理招标投标管理办法》第八条明确规定，建筑面积5万平方米以上的物业必须经过招投标，长春融创上城小区建筑面积约60万平方米，因此，必须招投标确定物业公司。被答辩人没有经过该法定程序，因此，进入融创上城小区系违法，于法有据，因此，签订的物业合同无效。2、经查，2007年国务院制定的《物业管理条例》32条第一款规定从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。经长春市工商局档案查询证实，被答辩人系分公司。《公司法》14条规定，分公司不具有独立法人资格，因此，答辩人认为被答辩人没有资格独立从事物业服务工作，因此被答辩人起诉答辩人主体无效。3、被答辩人在诉状中诉称“2015年10月1日，同融创上城业主委员会代表签订物业服务合同”没有事实支持。二、被答辩人没有履行物业服务合同及三年规划的承诺。1、目前被答辩人一天就处理一次生活垃圾，没有达到物业协议和承诺中服务标准；2、物业服务中心到今天也没有24小时为业主开放提供服务；3、目前四期到处都是杂草，且保安、保洁、管家人数也远远没有达到规定要求的标准；4、入住承诺的三年规划基本没做。答辩人认为被答辩人入住违法，合同无效，服务没有达到省市及无效合同和三年承诺的一级承诺服务标准，应依据《长春物业管理招标投标管理办法》第八条、《物业管理条例》32条、《合同法》52条五项确认被答辩人物业合同无效，并裁定驳回被答辩人的起诉，或者依据《人民法院关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，驳回其起诉请求。另补充：一、我们的业主权利没有得到任何尊重；二、原告不作为，根据权利义务对等原则，原告应该履行好自己的义务再主张权利；三、原告没有能力履行基本的管理职责，我们不欢迎它作为我们的管家。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：2015年7月3日，长房物业与长春高新技术产业开发区融创上城业主委员会（以下简称“融创上城业主委员会”）签订《过渡期物业服务合同》，约定长房物业为韩佳所在的融创上城小区提供过渡期间物业服务，物业服务时间为2015年7月1日至2015年9月30日。2017年10月1日长房物业与融创上城小区签订《物业服务合同》，约定长房物业为长春融创上城小区提供物业服务，物业服务期限自2015年10月1日起至2018年9月30日止，物业服务费由业主按建筑面积缴纳，韩佳所在的融创上城二期D30栋103室物业费收费标准为2015年10月1日之后是2.8元/月/平方米。该《物业服务合同》签字栏处盖有融创上城业主委员会公章，并由融创上城业主委员会主任王金祥等七名业主委员会成员签字。自2015年10月1日起，韩佳未向长房物业缴纳物业费，2017年5月30日，长房物业向韩佳送达《物业服务费催缴函》要求韩佳缴纳2015年10月1日至2017年6月30日期间的物业费。韩佳房屋面积为220.81平方米。关于《物业服务合同》签订过程中，融创上城小区业主大会表决程序情况，本院查明，2015年8月9日，融创上城业主委员会作出《融创上城业主委员会第十五次会议决议公告》并发布《公告》一份，通知业主小区全体业主于2015年8月22日起至2015年9月10日，采取书面表决方式召开融创上城小区第三次业主大会，就选聘长房物业为融创上城小区提供物业服务、调整2015年10月1日至2018年9月30日期间物业费收费标准以及修订业主委员会议事规则修改业主公约等事宜进行表决。2015年8月22日，融创上城业主委员会出具《委托书》一份，委托吉林省长春市忠诚公证处对融创上城小区第三次业主大会投票程序过程及唱票结果进行现场公证。2015年9月15日融创上城业主委员会对业主大会表决结果进行了唱票，通过了选聘长房物业为融创上城小区提供物业服务并调整物业费标准的提案，表决结果为：“同意票2691票（其中签字同意票1699票，占比55.85%；弃权票112票，占比3.68%，未表决及未联系到户数880户，占比28.93%），占总投票表决权数比例的88.46%；同意表决权总面积461409.15平方米，占总投票比例的88.43%；不同意表决票326票占总投票表决权数的10.72%，占总投票表决面积的10.63%；无效票25票，占总投票表决权数的0.82%，无效票表决权总面积为4912.82平方米，占总表决权面积的0.94%。”2015年9月22日，吉林省长春市忠诚公证处出具公证书一份，载明：该公证处公证员张国栋与公证员助理林丽梅于2015年9月15日在长春市硅谷大街融创社区内，对长春市融创上城小区第三次业主大会唱票现场的摄像全过程进行了监督；并写明现场保全证据的全过程均在公证员监督下完成，与公证书相粘连的证物袋中密封的刻录光盘中的视频文件为现场拍摄后刻录所得。2015年9月28日，融创上城业主委员会发布《融创上城小区第三次业主大会决议公告》对上述表决结果进行了公示。本院认为：原告长房物业与被告韩佳所在的融创上城小区的业主委员会签订的《物业服务合同》系双方真实意思表示，《物业服务合同》的签订已经依法经由融创上城小区业主大会表决通过，并未违反法律法规的强制性规定，内容合法有效，且对韩佳具有法律约束力。关于长房物业是否履行合同义务，韩佳应否缴纳物业费及具体数额的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零九条规定：“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”故韩佳应按照融创上城业主委员会与长房物业签订的物业服务合同履行支付物业费的义务，即被告韩佳应支付2015年10月起至2017年5月止物业服务费12365.36元（2015年10月至2017年5月按2.8元/月/平方米计算）。虽然韩佳未能及时交纳物业费，但长房物业提供物业服务的过程中亦存在不完善之处，故对长房物业主张的违约金本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用若干问题的司法解释二》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告韩佳于本判决生效之日立即给付原告长春房地（集团）有限责任公司物业发展公司物业费人民币12365.36元（自2015年10月起至2017年5月止）；二、驳回原告长春房地（集团）有限责任公司物业发展公司的其他诉讼请求；如未按照本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费343元，由被告韩佳负担196元，原告长春房地（集团）有限责任公司物业发展公司负担147元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。代理审判员  杨鹤二〇一七年十二月十五日书 记 员  王纤