甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）甘01民终775号上诉人（原审被告）曹瑞妹，女，1990年3月3日出生，汉族，榆中县贡井学区中心小学教师，住甘肃省榆中县。委托诉讼代理人：潘从金，甘肃诚信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：兰州碧桂园房地产开发有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区。法定代表人：杨文杰，该公司经理。委托诉讼代理人：胡新安，男，1979年11月20出生，汉族，兰州碧桂园房地产开发有限公司法务副经理，现住兰州。委托诉讼代理人：范启宏，男，1985年3月3日出生，汉族，兰州碧桂园房地产开发有限公司法务专员，住兰州市七里河区。上诉人曹瑞妹因与被上诉人兰州碧桂园房地产开发有限公司（以下简称兰州碧桂园公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院(2016)甘0102民初4683号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。曹瑞妹上诉请求：1、依法撤销甘肃省兰州市城关区人民法院(2016)甘0102民初4683号民事判决书；2、驳回兰州碧桂园公司的诉讼请求；3、本案一、二审诉讼费用由兰州碧桂园公司承担。事实及理由：1.一审判决认定事实错误。《协议书》第二条第一款系格式合同中的霸王条款，应认定为无效条款。2.银行按揭贷款未获批准并非我违约所致，一审判决由我支付430000元购房款和部分违约金与合同约定相悖，于法无据。3.一审判决查明的事实错误。兰州碧桂园公司辩称：我方不同意曹瑞妹的上诉请求，《商品房买卖合同》及相关合同附件是双方当事人协商一致的结果，是合法有效的。曹瑞妹的贷款未还清是其资金状况差及贷款手续不合格所致。兰州碧桂园公司向一审法院起诉请求：1、判令曹瑞妹向兰州碧桂园公司支付拖欠的楼款及装修款470576元和违约金118302.81元（其中，本金430000元、40576元，自2014年3月20日起计至曹瑞妹履行完毕付款义务之日止，暂计至2016年7月5日，按日万分之三计，暂计违约金118302.81元）；2、本案诉讼费由曹瑞妹承担。一审法院认定的事实：2014年2月20日，兰州碧桂园房地产开发有限公司、曹瑞妹签订《商品房买卖合同》及相关附件（合同编号：2014预04633，下称《合同》），合同约定由曹瑞妹购买兰州碧桂园公司在建的位于兰州碧桂园J76001005幢1单元2604号商品房（下称：该商品房）、建筑面积为100.6平方米，每平方米6153.08元，房屋总价款为619000元。并约定签订《商品房买卖合同》时付总房价款的30.54%即189000元，2014年3月20日前付总房价款的69.47%（银行按揭款项）即430000元。如逾期付款在90日内的，在应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，曹瑞妹按日向兰州碧桂园公司支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；超过90日的，兰州碧桂园公司有权解除合同，曹瑞妹应按累计应付款的10%向兰州碧桂园公司支付违约金。合同另约定兰州碧桂园公司应于2016年8月30日前将验收合格的房屋交付曹瑞妹使用。另查明，双方在签订上述合同的当日，签订了《商品房买卖合同》补充协议书（以下简称：补充协议）一份和《协议书》一份。补充协议主要约定，由曹瑞妹委托兰州碧桂园公司推荐具有相应资质的装修公司，以包工包料的方式对房屋进行装修，装修款为57966元，曹瑞妹于2014年2月20前向甲方支付装修费17390元，2014年3月20日前向兰州碧桂园公司支付装修费40576元。《协议书》约定商品房总价款的69.47%即430000元，曹瑞妹以商业银行按揭贷款的方式支付给兰州碧桂园公司。不管贷款审批机构是否最终批准曹瑞妹的贷款申请，以及贷款审批机构最终批准的贷款为多少，曹瑞妹均同意按贷款机构最终批准结果与兰州碧桂园公司签订该商品房的《商品房买卖合同》及一系列附件、附录，并不再就贷款审批机构贷款审批为由提出异议。合同签订后，曹瑞妹向兰州碧桂园公司按期支付了5000元定金及首期购房款139000元和首期装修款17390元。因剩余购房款和装修款均未付，2014年5月8日，兰州碧桂园公司向曹瑞妹发出“已到期应缴款通知书”，告知曹瑞妹40576元装修款到期未付，应于同年5月15日付清拖欠款项及违约金。2014年11月30日又向曹瑞妹寄送律师函，要求履行还款义务。现曹瑞妹仍未支付上述款项，双方遂产生纠纷。一审法院认为：兰州碧桂园房地产开发有限公司、曹瑞妹签订的《商品房买卖合同》、补充协议及《协议书》，意思表示真实，内容约定合法，对双方具有法律上的拘束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。曹瑞妹作为合同相对人应按照合同约定履行其按期付款义务。依照双方合同约定，曹瑞妹应在2014年3月20日前以商业银行按揭贷款的方式向兰州碧桂园公司支付剩余购房款430000元和装修费40576元。曹瑞妹虽未能办理银行按揭贷款，但双方已就银行按揭审批事项在《协议书》中进行了约定：不管贷款审批机构是否最终批准曹瑞妹的贷款申请，以及贷款审批机构最终批准的贷款为多少，曹瑞妹均同意按贷款机构最终批准结果与兰州碧桂园公司签订该商品房的《商品房买卖合同》一系列附件、附录，并不再就贷款审批机构贷款审批为由提出异议。对于曹瑞妹辩称该条款为霸王条款，是无效的。首先，签订合同及协议的双方系完全民事行为能力人，其次，合同法第三十九条规定，格式合同具有本法第五十二条、第五十三条规定的情形的，或者提供格式条款的一方免除其责任，加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。合同法第五十二条规定，有以下情形的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人的利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。合同法第五十三条规定合同中的下列免责条款无效：（一）造成对方人身伤害的；（二）因故意或重大过失造成对方财产损失的。该合同及协议的约定既不存在违反合同法第五十二条、第五十三条规定无效情形也未违反法律、行政法规强制性规定，免除其责任，加重曹瑞妹责任、排除曹瑞妹主要权利，故对曹瑞妹该项辩称，本院不予采信。曹瑞妹未能如期付款的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。鉴于曹瑞妹的违约行为给兰州碧桂园公司造成的实际损失并未达到数万元，兰州碧桂园公司主张的违约金过高，为衡平双方当事人利益关系，综合考量曹瑞妹迟延付款的期限，本院依法酌定曹瑞妹应以银行同期贷款利率向兰州碧桂园公司支付违约金（自2014年3月21日至2016年7月5日）。即拖欠楼款违约金430000元×4.85%(年利率)/365天×838天=37859.2元；拖欠装修费违约金40576元×4.85%(年利率)/365天×838天=4518.2元，共计42377.4元。故对于兰州碧桂园公司要求曹瑞妹支付拖欠的楼款及装修款的违约金118302.81元的诉讼请求，本院予以部分支持。对于曹瑞妹辩称其对银行无选择权，只能向兰州碧桂园公司指定的邮政储蓄银行申请按揭贷款，因曹瑞妹未提供相应证据证明，本院不予采信，另外，曹瑞妹辩称房屋实际购买人是戴锋而非曹瑞妹，因双方对合同未进行变更，故本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第五十二条、第五十三条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院适用法律若干问题的解释》第十七条第一项之规定，判决：一、曹瑞妹于本判决生效之日起十日内向兰州碧桂园房地产开发有限公司支付拖欠房款430000元及违约金37859.2元。二、曹瑞妹于本判决生效之日起十日内向兰州碧桂园房地产开发有限公司支付拖欠房屋装修款40576及违约金4518.2元。三、驳回兰州碧桂园房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期限的债务利息。案件受理费9689元，由兰州碧桂园房地产开发有限公司负担2474元，由曹瑞妹负担7215元（于判决生效后10日内付清兰州碧桂园房地产开发有限公司）。二审中当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审判决查明的基本事实清楚，本院予以确认。本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。买受人应当按照约定的时间和数额支付价款。本案中，曹瑞妹与兰州碧桂园公司签订的《商品房买卖合同》及相关附件和《商品房买卖合同》补充协议书〈二〉均对所购买的商品房的位置、面积、单价及标的物的交付时间、装修价款、付款时间、付款数额和付款方式、违约责任等进行了明确约定，该约定属当事人真实意思的表示，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不存在为提供格式条款的一方免除责任，加重对方责任和排除对方主要权利的法定情形。由于双方就银行按揭贷款事项进行了详细的约定，加之无证据表明逾期支付购房款是因出卖人的行为所致，故一审法院根据双方当事人履行合同的情况，认定曹瑞妹违约，判决其继续履行合同约定的给付义务并承担相应的违约责任符合合同约定和法律规定。综上所述，曹瑞妹的上诉请求及理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7215元，由上诉人曹瑞妹负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 新代理审判员  李文军代理审判员  王 晖二〇一七年五月十五日书 记 员  杨 琦