天津市武清区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）津0114执异32号
案外人：李凤凯。
申请执行人：董晶。
委托诉讼代理人：武帅国。
被执行人：刘洋。
被执行人：王晓强。
在本院执行申请执行人董晶与被执行人刘洋、王晓强民间借贷纠纷一案中，案外人李凤凯于2016年10月14日对执行查封的坐落于天津市武清区泉达路西侧强国道北侧翠景园小区16-4-201号楼房提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人李凤凯称，请求法院解除对坐落于天津市武清区泉达路西侧强国道北侧翠景园小区16-4-201号楼房的查封。理由如下：2015年6月28日，案外人以72万元的价格购买被执行人刘洋名下的涉案楼房，并支付2万元定金，同日刘洋将涉案楼房的钥匙交与案外人入住；因涉案楼房有55万元贷款未还，不能办理过户，2015年8月5日刘洋与王宝欣达成垫资协议，王宝欣将55万元贷款还清并解除他项；2015年8月19日，邢克宾代理刘洋与案外人在武清区房管局签订房产买卖协议，同日案外人将首付款24万元汇入天津市房地产交易资金监管中心；2015年9月6日案外人向建设银行申请个人公积金贷款32万元转入天津市房地产交易资金监管中心，同日将涉案楼房差价14万元交付给刘洋，并在武清区房管局缴纳了土地出让金、个人所得税、印花税、二手房契税、登记费、转让手续费等，武清区房管局同日向案外人出具了天津市房地产登记领证通知。后案外人得知刘洋因债务纠纷，法院根据（2015）武民一初字第7720号生效判决查封了涉案楼房，故案外人申请撤销对涉案楼房的查封。案外人为支持其主张，向本院出示、宣读了以下证据：
证据1、李凤凯与刘洋购房中介合同、定金收据复印件，证明双方于2015年6月28日就涉案楼房达成了买卖协议，刘洋收取了李凤凯2万元定金；
证据2、公证书和委托书、天津市房屋买卖协议复印件，证明刘洋委托邢克宾与李凤凯办理涉案楼房的买卖过户手续；
证据3、交付首付款的收款凭证，证明李凤凯与刘洋就涉案楼房达成买卖协议后，李凤凯交付了24万元首付款；
证据4、住房公积金贷款还款凭证复印件，证明房屋买卖协议达成之后李凤凯向建设银行申请贷款32万元，该贷款已于2015年9月6日发放，李凤凯已按月定期还贷；
证据5、房屋过户过程中李凤凯缴纳的各种税费收据、房产证领取通知复印件，证明李凤凯在办理涉案楼房的过户过程中已经缴纳了各项税费，房管局已向其下发了领取房产证的通知；
证据6、购房差价收据，证明李凤凯已经将购房差价14万元交付给刘洋；
证据7、涉案楼房的房产证复印件，证明李凤凯购房前，刘洋是该房屋的真正所有权人；
证据8、供用水合同，证明李凤凯与河西自来水站签订了供水合同，李凤凯已实际在涉案楼房中居住。
申请执行人董晶称，不同意案外人提出的异议请求。申请执行人与王晓强、刘洋的民间借贷纠纷一案，法院已经做出生效判决，且查封涉案楼房时该房屋登记在刘洋名下，故查封符合法律规定，请求驳回案外人的异议申请，继续执行。
对案外人提供的证据，董晶发表了以下质证意见：
证据1不认可，真实性无法确认，定金收据没有银行流水，无法确定；
证据2不认可，公证书不认可，没有骑缝章，买卖协议没有房管局的公章确认；
证据3不认可，凭证上没有写明房屋信息，不能证明是购买涉案房屋；
证据4不认可，没有注明房屋信息，不能证明是涉案房屋的贷款；
证据5领证通知有涂改，不认可；税费票据跟本案没有关联性，不予认可；
证据6没有银行流水，不予认可；
证据7认可，没有意见；
证据8不认可，后面的内容是手写的，供水站没有确认盖章。
申请执行人董晶未向本院提供证据。
本院查明，天津市武清区泉达路西侧强国道北侧翠景园小区16-4-201号楼房查封时登记在被执行人刘洋名下。2015年6月8日案外人与刘洋签订《房产买卖中介合同》，并交付刘洋定金2万元。2015年8月12日，刘洋在天津市武清公证处办理委托手续，委托邢克宾代理其办理涉案楼房的买卖事宜。2015年8月19日，案外人与刘洋委托代理人邢克宾签订《天津市房产买卖协议》，约定价款为56万元，其中24万元为首付款，剩余32万元为贷款。案外人另交付刘洋购房差价14万元，并于当日将首付款24万元汇入天津市房地产交易资金监管中心账户。2015年9月6日，案外人在天津市武清区不动产登记分局缴纳了土地出让金、印花税、二手房契税、登记费、转让手续费等费用，并从建设银行申请了个人住房公积金贷款32万元，天津市武清区不动产登记分局亦于当日给案外人下发了天津市房地产登记领证通知。另查明，申请执行人董晶与被执行人刘洋、王晓强民间借贷纠纷一案，董晶于2015年9月8日向本院申请财产保全，本院于2015年9月9日作出（2015）武民一初字第7220号民事裁定，裁定查封被告名下的房产。后本院于2015年9月10日在天津市武清区不动产登记分局查封了登记在被执行人刘洋名下的涉案楼房，查封期限3年，自2015年9月10日至2018年9月9日。本院于2016年5月25日作出（2015）武民一初字第7220号民事判决，判决被执行人刘洋、王晓强共同偿还申请执行人董晶借款本金95.2万元，二被执行人互负连带清偿责任。判决生效后，被执行人均未按期履行给付义务，故本院根据董晶的申请于2016年9月13日对该案立案执行。
本院认为，本案的争议焦点是涉案楼房的所有权归谁所有？案外人提供的购房中介合同、购房协议、税费收据、购房差价收据、公积金贷款证明、房地产登记领证通知等证据，足以证明案外人于本院查封涉案楼房之前已经与刘洋签订了房屋买卖合同，该合同是双方当事人的真实意思表示，且双方已按合同约定履行合同义务，故本院认定案外人与刘洋签订的房屋买卖合同真实有效。天津市武清区不动产登记分局已经给案外人下发了房地产登记领证通知，在领取房产证之前涉案楼房被查封，非因案外人自身原因未办理过户登记。此外，案外人提供的供用水合同亦能佐证其已在涉案楼房内实际居住，已合法占有涉案楼房。综上，案外人的异议成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：
中止对登记在被执行人刘洋名下坐落于天津市武清区泉达路西侧强国道北侧翠景园小区16-4-201号楼房的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 蒋继军
代理审判员 曹小军
代理审判员 林万翔
二〇一六年十月二十六日
书 记 员 陈庆军
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》
第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。