河北省秦皇岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）秦民再终字第72号再审上诉人（一审被告）秦皇岛宏基房地产开发有限公司，住所地河北省秦皇岛市海港区文化路179号。法定代表人檀东灼，董事长。委托代理人杨英超，河北法润律师事务所律师。再审被上诉人（一审原告）孟方磊。秦皇岛宏基房地产开发有限公司（以下简称宏基房地产公司）与孟方磊商品房预售合同纠纷一案，秦皇岛市海港区人民法院于2012年3月18日作出(2012)海民初字第370号民事判决。判后，宏基房地产公司不服，向本院提出上诉。本院于2012年9月17日作出(2012)秦民终字第793号民事判决，已经发生法律效力。本院于2013年4月2日作出（2013）秦民监字第11号民事裁定书，裁定本案由本院再审。再审后，本院于2013年6月13日作出（2013）秦民再终字第25号民事裁定书，撤销本院(2012)秦民终字第793号民事判决及秦皇岛市海港区人民法院(2012)海民初字第370号民事判决，发回秦皇岛市海港区人民法院重审。该院于2014年10月21日作出（2013）海民再字第9号民事判决。宏基房地产公司不服，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案，现已审理完毕。孟方磊诉称，2011年5月29日，其与宏基房地产公司签订商品房买卖合同，约定孟方磊购买宏基房地产公司开发的位于秦皇岛市海港区宏基大厦A座7层719号商品房（用于开办磊之晶文化传播有限公司）。房款总金额1368846元。签订合同后，孟方磊依照合同一次性向宏基房地产公司支付了房价全款，合同同时约定宏基房地产公司定于2011年9月30日前交付房屋，但2011年9月30日，宏基房地产公司并未交付房屋，而且通知孟方磊房屋延期交付至2011年11月30日。2011年11月30日孟方磊咨询宏基房地产公司房屋交付情况，宏基房地产公司告知孟方磊房屋继续延期交付，且具体交房日期宏基房地产公司未给予确定答复，至今宏基房地产公司仍未交付房屋。2011年12月1日至2011年12月6日，孟方磊与宏基房地产公司多次协商按照合同退还孟方磊全部房款并按照合同进行赔偿，宏基房地产公司予以拒绝。由于宏基房地产公司未能按时交房，直接影响磊之晶文化传播有限公司的搬迁及正常营业，造成孟方磊巨大经济损失。依据商品房买卖合同及相关法律规定，宏基房地产公司应退还孟方磊全部房款，支付孟方磊房款利息、违约金、误工等损失费用，并承担本案的诉讼费用。孟方磊诉请解除其与宏基房地产公司签订的商品房买卖合同、宏基房地产公司赔偿全部经济损失1532534.46元、宏基房地产公司承担本案的诉讼费用。原一审庭审时，孟方磊补充诉请，如法院因证据不足不支持其经济损失情况，要求宏基房地产公司按照合同约定支付违约金。原一审时宏基房地产公司未答辩，亦未参加庭审。一审法院原审查明，2011年5月29日，孟方磊与宏基房地产公司签订编号为GF20000171号“商品房买卖合同”。约定孟方磊购买宏基房地产公司开发的位于秦皇岛市海港区宏基大厦A座7层719号商品房。房屋的性质为住宅，房屋建筑面积111.68平方米，房款总金额1368846元。合同第八条约定了交房期限。出卖人应当在2011年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期。l、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、为配合政府行为而导致延期；3、由于政府机关、行政事业单位影响商品房交付。第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任。除合同第八条约定的特殊情况外，出卖人如未能按照合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按照下列方式处理：(1)按照逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行；(2)按照逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。合同书除附加房屋的平面图、还有附件三、关于装修标准的补充协议、附件四、一次性付款的补充协议。该补充协议第三条约定：除买卖双方另有约定，双方在履行《商品房买卖合同》及全部附件的过程中，均无权单方解除合同。如一方违约单方解除合同，违约方应当向另一方支付总房款5％的违约金。合同签订当日，孟方磊一次性向宏基房地产公司支付了全部房款。宏基房地产公司未能在2011年9月30日前将房屋交付孟方磊使用。孟方磊于2011年12月8日向宏基房地产公司送达了《致秦皇岛宏基房地产开发有限公司的通知》，声明宏基房地产公司已经逾期60日仍未能交房，孟方磊行使解除权，要求宏基房地产公司退还已付房款、支付违约金、赔偿违约金不足以补偿的经济损失，如果宏基房地产公司不能退款、赔偿，孟方磊将提起诉讼。一审法院再审查明，２００７年４月，秦皇岛市规划局秦规【2007】66号文件中关于“秦皇岛市规划局关于宏基大厦项目有关问题的意见”，在原文化里小学原址用地中分割出五亩作为城市公共设施用地，该五亩用地的停车、绿化建设资金由宏基房地产公司负责解决并实施建设，可用于宏基大厦项目停车、绿化等配套，该公司缴纳异地停车和绿地费245.22万元用于弥补文化里小学和幼儿园搬迁建设所需资金，不足部分建议由政府协调在土地出让费中解决。该文件得到秦皇岛市政府批准。2007年4月份宏基房地产公司交清了245.22万元的相关费用，2007年8月市财政局也将文化里小学、幼儿园建设资金拨付到海港区财政局，搬迁资金到位。2008年底，宏基房地产公司宏基大厦A座主体竣工，但文化里小学尚未搬迁，宏基大厦A座项目停车、绿化等配套工程无法同步施工。宏基房地产公司20072010年期间一直向市政府、区政府打报告请求搬迁文化里小学。2010年7月政府将全部土地交付给宏基房地产公司进行施工。接收文化里小学腾出的地面后，因文化里小学是老建筑物，地下各类管网交叉，有文化里小学自己的管网，也有周边的管网从小学地下穿过，涉及水、电、燃气、污水、通讯等网络，这些地下管网未清拆。这些管网系公共设施，宏基房地产公司不能擅自清拆，需要找相关市政部门来做，清拆完毕才能开始做宏基大厦A座地面的配套工程。宏基房地产公司称相关市政部门2011年10月份清拆完毕，但没有提供相应的时间证据。宏基大厦A座配套工程有停车场入口、锅炉房、自来水管网、燃气管网等。2011年3月18日秦皇岛首创水务有限责任公司设计、审定审核通过了宏基大厦A座给水工程设计图。秦皇岛首创市政安装工程有限公司2011年3月18日开始对宏基大厦A座室外管网、给水管网工程进行施工，2011年4月11日竣工。因当时宏基房地产公司没有付清工程款未被给水。2011年6月22日宏基大厦A座开始供水。宏基大厦“T38宏基锅炉房、A座餐厅天燃气配套工程”是秦皇岛市燃气总公司工程实业公司所做，燃气公司负责外网燃气工程，从外主管线到锅炉房入户、调压、计量、建造主管道直到入户，2011年4月6日开工，2011年4月30日竣工。宏基房地产公司负责锅炉房、锅炉、锅炉与燃气管道的连接，等把这些管道连接好后，秦皇岛市燃气总公司才能点火供气。宏基大厦A座点火时间是2011年8月16日。2011年11月9日根据双方供用气合同的规定燃气公司正式对锅炉、餐饮供气。2010年12月1日宏基房地产公司与秦皇岛秦通排水工程有限公司签订“委托协议”将宏基大厦A座化粪池及室外排水工程委托其施工，工期40天，具体开工日期以宏基房地产公司书面通知为准。监理机构北京中环工程建设监理有限责任公司证明配套工程中的停车场出入口工程和锅炉房工程由福建省永泰建筑工程公司秦皇岛宏基项目部承包施工，开工日期2011年10月23日，竣工日期2012年3月18日。河北省建设工程竣工验收报告显示宏基大厦A座2006年10月1日开工，2011年10月15日竣工，2011年12月30目通过验收，验收项目包括地基基础、主体、室内外装饰、屋面、给排水、燃气、采暖、电气、智能建筑、通风、空调、电梯、以及室外工程等。宏基房地产公司2012年3月14日通知孟方磊办理入户手续，因为延期交房，孟方磊拒收。双方签订买卖合同时，对可能延期交房，宏基房地产开发有限公司称进行过口头提示，孟方磊否认，宏基房地产开发有限公司没有提供相应证据。一审法院再审查明的其他情况同原审判决认定的事实一致。一审法院再审认为，宏基房地产公司和孟方磊签订的《商品房买卖合同》及附件是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应该按照合同的约定履行相应的义务。孟方磊已在约定的时间内支付了房款，宏基房地产公司也应该按照合同的约定将验收合格的商品房如期交付买受人。宏基房地产公司从2007年至2010年期间因配套用地未交付多次打报告给政府;文化里小学地面交付后清拆地下管网和线路需要时间，何时拆除完毕宏基房地产公司不能掌控，拆除后建设配套工程也需要时间，该公司对这些情况是清楚的;并且在孟方磊合同之前已经有延期交付的合同出现。以上情况说明宏基房地产公司对可能不能按照合同约定时间交房是明知的。免责条款是当事人之间为了减轻或免除未来发生的责任，当事人之间进行的事先约定，本案中宏基房地产公司延期交房的理由不是发生在双方签订合同之后而是在双方签订合同之前就存在，也没有证据证明其对买房人进行过提示，延期交房理据不充分。第三人导致的合同一方当事人违约，从合同相对性讲，只能是违反合同的当事人实施的违约行为。宏基房地产公司应当就未能按约定交房承担违约责任。相关供水和燃气工程等施工工期较短，且在孟方磊合同之前已完工，并未对迟延交房造成影响。政府迟延交地和非净地交付问题，宏基房地产公司应另行处理，而不应该由无过错责任的买房人承担。宏基房地产公司没有在2011年11月30日前(按照约定逾期60日)将房屋交付孟方磊使用，根据合同第九条的规定，逾期交房已经超出60日，孟方磊有权解除合同，宏基房地产公司应当退还房款及其利息并支付违约金。对于附件四中第三条约定，应当理解为对双方任意解除权的限制，而非对一方违约时，对方享有的解除权或法定解除权的限制。故对孟方磊解除合同的诉请予以支持;孟方磊在再审中放弃对租房损失的诉讼请求是对自己权利的处分，该院予以认可。经该院审判委员会讨论决定，遂判决，一、解除2011年5月29日孟方磊与秦皇岛宏基房地产开发有限公司签订的编号为GF20000171号《商品房买卖合同》；二、秦皇岛宏基房地产开发有限公司退还孟方磊购房款1368846元并支付同期银行贷款利息（按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率自2011年5月30日起计算到本判决生效之日止）；三、秦皇岛宏基房地产开发有限公司向孟方磊支付违约金13688.46元(1368846元×1%);上述履行条款于本判决生效后十日内履行。案件受理费18593元，由秦皇岛宏基房地产开发有限公司负担17620元，于判决生效后10日内交纳，其余部分由孟方磊自行负担。宏基房地产公司不服上述判决，向本院上诉称，原审法院认为其公司没有按约定时间交房属于违约是错误的，双方签定的合同中约定“为配合政府行为而延期、由于政府机关、行政事业单位影响商品房交付的”，出卖人未按交房时间交付房屋的不构成违约。海港区政府在2010年才完成文化里小学搬迁，2011年尚未完全将该地块交付使用。市、区两级政府迟延交地是其公司未按合同约定准时交房的原因，所以其公司不应承担责任。本院再审期间，孟方磊向本院出具情况说明证实，（1）双方签订合同之时，其知晓《商品房买卖合同》中约定的宏基房地产公司可以延期交房的几种情形，包括合同第八条“为配合政府行为而导致的延续或由于政府机关、行政事业单位影响商品房交付的，出卖人可据实予以延期”和第十四条“如果在规定日期内未达到使用条件，双方协商解决，非出卖人所能控制的因素出卖人不承担责任”之内容；（2）系争所购商品房不按时交房是因为涉及到原文化里小学的地上地下搬迁事宜。其认可宏基房地产公司主张的在延期交房伊始就及时向本人和其他购房者履行了告知义务，宏基房地产公司同时告知因政府未清理地下管道和线路，致使配套设施无法施工建设而交房延期；宏基房地产公司还出示了向政府等有关部门要求履行“净地交房”责任的书面证明材料。（3）孟方磊本人及其他购房者对上述原因造成延期交房的情况当时已经知悉，都了解延期交房的根本原因是政府行政行为造成的，非宏基房地产公司所能控制，宏基房地产公司本身亦没有过错。孟方磊出具的情况说明还证明，案件经一审、二审、发回重审，双方多次沟通，其逐渐认识到被告当时的难处和所作出的积极作为，才出具以上书面材料予以证明。查明的其他事实与一审再审判决认定的事实一致。本院认为，宏基房地产公司与孟方磊于2011年5月29日签订的《商品房买卖合同》及附件是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应该按照合同的约定履行相应的义务。孟方磊在约定的时间内支付了房款，宏基房地产公司也应该按照合同的约定将验收合格的商品房如期交付孟方磊。虽然孟方磊起诉时称，宏基房地产公司未能在合同约定时间内将房屋交付其使用，依据相关法律规定要求解除与宏基房地产公司签订的《商品房买卖合同》并退还全部房款，但是在本院再审审理期间，孟方磊又认可购房当时知晓该商品房可能延期交付的情形以及宏基房地产公司在未能如期交房时亦对其履行了通知义务。故孟方磊的诉讼请求不符合双方签订的《商品房买卖合同》中关于合同解除的条件，其请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：一、撤销秦皇岛市海港区人民法院（2013）海民再字第9号民事判决；二、驳回孟方磊的诉讼请求。原一审案件受理费18593元、原二审案件受理费18593元由孟方磊负担。本判决为终审判决。审 判 长 崔冠军代审判员 张子栋代审判员 可小平二〇一六年五月二十三日书 记 员 杜禹泽