湖北省武汉市武昌区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂0106民初字5293号
原告：上海保利物业酒店管理集团有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区浦东南路528号北幢24层03室
法定代表人：王明礼。
原告：上海保利物业酒店管理集团有限公司武汉分公司，住所地武汉市武昌区民主路788号白玫瑰大酒店E层01房
负责人：刘强。
委托代理人：耿志宏、刘梦迪，北京盈科（武汉）律师事务所律师。
被告：湖北中哈控股有限公司，住所地武汉市武昌区中南路99号武汉保利广场A座18楼。
法定代表人：雷光龙。
第三人：湖北保利置业有限公司，住所地武汉市武昌区民主路788号。
法定代表人：万宇清。
委托代理人：刘德君、黄薇，湖北楚稻律师事务所律师。
原告上海保利物业酒店管理集团有限公司(下称保利物业公司)、上海保利物业酒店管理集团有限公司武汉分公司(保利物业酒店武汉分公司)与被告湖北中哈控股有限公司(中哈控股公司)、第三人湖北保利置业有限公司(保利置业公司)物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后。本院依法组成合议庭于2017年9月27日公开开庭进行了审理。原告保利物业公司和保利物业武汉分公司共同委托代理人耿志宏、刘梦迪、第三人保利置业公司委托代理人刘德君、黄薇到庭参加诉讼，被告中哈控股公司经本院公告传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告保利物业公司诉称：原告保利物业酒店武汉分公司系原告分公司，2012年原告保利物业公司与保利置业公司签订《武汉市物业管理前期物业服务合同》后续又签订《武汉保利广场物业管理服务委托合同》，合同约定由原告保利物业公司向位于武汉保利广场的业主、租户提供物业服务。被告中哈公司于2014年12月10日与保利置业公司签订《房屋租赁合同》承租武汉保利广场（A座）43层4301-A的房屋，建筑面积758平方米。根据《房屋租赁合同》的约定，被告应按照28元/月/㎡标准向原告缴纳物业管理费，逾期按每日加收所欠金额1‰的滞纳金。被告从2015年5月起无故拖延缴纳物业管理服务费及能源费等相关费用，原告多次催缴，但被告至今仍拒不缴纳所拖欠物业管理费用及相关费用。为此，原告诉至本院，请求判令:1、被告支付2015年5月至2017年2月所欠物业管理服务费466928元及能源费603.8元，共计467531.8元；后期的物业管理服务费及能源费按照合同约定执行。2、被告支付逾期付款的违约金直至缴清物业管理服务费止，截至2017年2月28日为160389.77元；3、本案诉讼费用及相关费用由被告承担。
原告保利物业公司对自己提出的诉讼请求所依据的事实，提供下列证据加以证明：
证据一，原、被告工商信息。拟证明，原、被告主体适格。
证据二，《前期物业服务合同》、《武汉保利广场物业管理服务委托合同》各一份。拟证明，原告与第三人保利置业公司之间存在物业管理委托合同关系，原告按照合同约定向武汉保利广场的业主提供物业服务。
证据三，《房屋租赁合同》、《授权委托书》各一份。拟证明，被告与保利置业公司存在租赁关系，被告作为物业的实际使用人，是合同权利义务的实际享有者和承担者，负有交纳物业费的义务。4.2条约定物业管理费为28元/平方米每月，承租方承租的物业每月物业费合计21224元，4.5.2约定承租方需向出租房委托的物业管理公司支付物业费。4.5.3条约定物业管理费需在每月5日前向甲方委托的物业管理公司缴纳，9.3条约定严格遵守《武汉保利广场业主临时管理规约》的一切条款及修订后的条款。12.1条约定被告每逾期逾期按每日加收所欠金额1‰的滞纳金。
证据四：《租赁客户签约通知》工作联系函、《武汉保利广场收楼通知书》、《武汉保利广场单元验收表》各一份，拟证明，房屋已交付被告使用的事实。
证据五:客户资料登记表、催缴费通知单、往来邮件、发文登记表各一份。拟证明，原告多次催缴但被告拒不缴纳物业费的事实。
第三人保利置业公司述称，同意原告的全部诉请，对原告诉称事实与理由部分无异议，请求法院支持原告的诉请。
被告中哈控股公司未到庭，在法定期间内未作口头及书面答辩，亦未在举证期限内向本院提交有关证据材料，应视为其放弃答辩、举证、质证的权利。
第三人保利置业公司对原告提交上述五份证据的真实性、合法性、关联性均无异议。
经庭审，本院根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十三条、第六十四条、第六十六条进行综合审查判断。本院对原告提供的上述证据的真实性予以采信。
经审理查明：2012年1月，原告保利物业公司(甲方)与第三人保利置业公司(乙方)签订《武汉市物业管理前期物业服务合同》，该物业服务合同约定内容概括如下:1、甲方委托乙方享有对该“本物业”实施物业管理服务的权利，乙方须对其提供专业化、一体化的物业管理经营服务，并履行报告义务。乙方在合同规定管理范围内行使物业管理服务权，确保本物业按国际甲级楼宇标准运作，管理，提供优质的物业管理服务。2、物业基本情况:武汉保利广场，物业位置：武昌区民主路790号委托管理建筑面积总计:14.6万乎方米。3、自2012年1月1日起至首家业主／租户入佳日办理入住手续当日止为本物业管理的过渡期，自首家业主／租户入佳日办理入住手续次日起至2015年12月31日止为正式管理期。4、物业管理费：本物业的物业管理费由物业服务支出和乙方酬金构成，本物业管理费收取标准暂定为：写字楼28元／建筑平方米、商场38元／建筑平方米（不含推广费）。该物业服务合同还对管理者义务、委托管理等事项进行了约定。2016年6月30日，第三人保利置业公司(委托方甲方)原告保利物业公司(受委托方乙方)与签订《武汉保利广场物业管理服务委托合同》，该物业服务合同约定内容概括如下:1、委托管理建筑面积:147729.54平方米。2、物业管理服务费价格:经甲、乙双方同意，物业管理服务费价格按照本物业建筑面积收取，写字写字楼：28元／建筑平米／月：商业区：38元／建筑平米／月；库房区：该区域甲方在签署租赁协议时应注明物业管理费（一般为减半收取物业管理费）和能源费收费标准。3、业／租户逾期交纳物业管理费的，乙方可以从逾期之日起每日加收全部应缴费用的千分之一作为滞纳金。甲甲方如需调整物业费收费标向位于武汉保利广场的业主、租户提供物业服务，写字楼的物业费用收费标准为28元/㎡/月。4、物业服务期限：本合同期限自2016年1月1日起至2018年12月31日止。该物业服务合同还对管理者义务、服务质量要求、委托管理等事项进行了约定。
2014年12月10日，被告中哈控股公司(承租方)与利置业公司(出租方)签订《租赁合同》由被告中哈控股公司承租武汉保利广场（A座）43层4301-A的房屋(建筑面积758平方米)。该《租赁合同》约定:1、物业管理费为28元/平方米/月，承租方承租的物业每月物业费合计21224元。2、承租方中哈控股公司需向出租方保利置业公司委托的物业管理公司支付物业费。3、物业管理费需在每月5日前向保利置业公司委托的物业管理公司缴纳。4、承租方中哈控股公司严格遵守《武汉保利广场业主临时管理规约》的一切条款及修订后的条款。5、逾期按每日加收所欠金额1‰的滞纳金。该《租赁合同》签订后，2015年1月10日，保利置业公司将上述武汉保利广场（A座）43层4301-A的房屋交付被告中哈控股公司使用。被告中哈控股公司从2015年1月至2015年4月，按照《租赁合同》约定的物业管理费28元/平方米/每月的物业费标准向原告交纳了物业费。被告中哈控股公司从2015年5月起开始未向原告缴纳物业费和水电费。2017年7月，因被告拖欠物业服务费和水电费，原告诉至法院，请求判如所请。
本院认为，原告保利物业公司与第三人保利置业公司签订的《武汉市物业管理前期物业服务合同》、《武汉保利广场物业管理服务委托合同》和第三人保利置业公司与被告中哈控股公司签订的《租赁合同》均系是各方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。各方均应本着诚实信用原则，全面履行合同约定的权利和义务。2015年1月10日，第三人保利置业公司将位于武汉保利广场（A座）43层4301-A的房屋租赁并交付给被告中哈控股公司，原告保利物业公司依据上述《武汉市物业管理前期物业服务合同》和《武汉保利广场物业管理服务委托合同》及上述《租赁合同》的约定，履约向武汉保利广场的业主、租户提供了物业服务。被告中哈控股公司作为武汉保利广场的租户，事实上己接受了原告保利物业公司提供的物业服务，且被告中哈控股公司按上述《武汉保利广场物业管理服务委托合同》、《租赁合同》中关于物业费约定的标准(物业管理费28元/平方米/每月)，如期每月向原告保利物业公司交纳了从2015年1月至2015年4月的物业费和水电费。但从2015年5月起至2017年2月，被告中哈控股公司至今仍拖欠原告保利物业公司物业管理服务费466928元及能源费603.8元(共计467531.8元)未支付。被告中哈控股公司此行为属违约行为。依据《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。”及《物业管理条例》第四十一条：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条：“因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。”的规定。被告中哈控股公司应当按照上述合同的约定，按期交纳物业服务费用。被告中哈控股公司的物业建筑面积为758平方米，每月应按约定交纳物业服务费用21224元(758平方米×28元/平方米=21224元)，故被告中哈控股公司应支付原告保利物业公司从2015年5月起至清偿之日起的物业费，暂计至2017年2月为466928元。此外，关于原告保利物业公司要求被告中哈控股公司支付代收代缴能源费（水电费）自2015年至今产生的能源费为603.8元的诉请，亦符合法律的规定，本院也予以支持。
关于原告主张被告中哈控股公司支付违约金的问题。被告中哈控股公司违反上述合同约定，未能按时足额交纳物业服务费，应当承担一定数额的违约金。根据上述《租赁合同》中“承租方每逾期一天，需按所逾期支付的物业费的千分之一向物业公司缴纳滞纳金”的约定。对原告此项诉讼请求中的合理、合法部分，本院予以部分支持。原告要求被告中哈控股公司按所欠物业服务费金额的每日1‰的标准，支付逾期付款的违约金直至缴清物业管理服务费止，截至2017年2月28日为160388.77元的诉讼请求。该诉讼请求中违约金计算标准过高，故本院酌情确定，被告胡伟峰应支付原告逾期付款违约金的具体计算方法为按同期银行贷款利率计算，以所欠物业服务费合计466928元为基数,时间自2017年2月6日起至2018年12月6日之日止计算违约金。
被告中哈控股公司经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭，其行为视为放弃抗辩权利，本院依法作缺席判决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第十二条、第三百九十六条，《物业管理条例》第四十一条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下:
被告湖北中哈控股有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告上海保利物业酒店管理集团有限公司、上海保利物业酒店管理集团有限公司武汉分公司物业服务费466928元(从2015年5月起2017年2月为466928元)和后期的物业服务费〔计算标准为:从2017年2月起至2018年12月31日之日止的物业费，每月按上述租赁合同的约定交纳物业服务费用21224元〕;
被告湖北中哈控股有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告上海保利物业酒店管理集团有限公司、上海保利物业酒店管理集团有限公司武汉分公司垫付的能源费603.8元(水电费)；
三、被告湖北中哈控股有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告上海保利物业酒店管理集团有限公司、上海保利物业酒店管理集团有限公司武汉分公司逾期付款违约金(违约金计算方法为，按同期银行贷款利率，以所欠物业服务费合计466928元为基数,时间自2017年2月6日起计算至2018年12月6日之日止);
驳回原告上海保利物业酒店管理集团有限公司、上海保利物业酒店管理集团有限公司武汉分公司的其他诉讼请求。
本案受理费8312.98元、公告费560元，合计8872.98元，由被告湖北中哈控股有限公司负担（此款原告上海保利物业酒店管理集团有限公司、上海保利物业酒店管理集团有限公司武汉分公司已垫付，被告湖北中哈控股有限公司于本判决生效之日起五日内向原告支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时按照《诉讼费用交纳办法》（国务院令第481号）的规定预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院。户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户
--市中院诉讼费分户17×××67967；开户行：农行武汉市民航东路分理处，行号：832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
发生法律效力的民事判决、裁定、调解书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。
审 判 长 阳 春
人民陪审员 张 俊
人民陪审员 汪汉华
二〇一七年十一月二十一日
书 记 员 王 蕊