广东省罗定市人民法院民 事 判 决 书（2017）粤5381民初155号原告黄直升，男，1980年2月12日出生，汉族，罗定市人，身份证地址：罗定市，现住罗定市。原告谭丽香，女，1980年12月22日出生，汉族，罗定市人，身份证地址：罗定市，现住罗定市。委托代理人郑国森，广东安国律师事务所律师。委托代理人李志鹏，广东安国律师事务所律师。被告罗定天恒贸易有限公司。住所地：广东省罗定市罗城街道新城区大岗东路罗定国际酒店有限公司内。统一社会信用代码：914453815940527044。法定代表人姚永洪，总经理。委托代理人朱靖，广东恒晟律师事务所律师。委托代理人曾琪杰，广东恒晟律师事务所律师。原告黄直升、谭丽香诉被告罗定天恒贸易有限公司（以下简称“天恒公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年1月5日受理后，依法适用简易程序，由审判员李云福独任审判，于2017年3月8日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人郑国森，被告天恒公司的委托代理人曾琪杰到庭参加了诉讼。审理过程中，因有同类型的部分案件上诉，为统一裁判标准，本院于2017年3月15日裁定中止审理，后于2017年7月17日恢复审理。本案现已审理终结。原告诉称：原告与被告于2014年9月21日签订《商品房买卖合同》。原告向被告购买某花园某座某梯某号房，总金额人民币375498元。被告应于2015年3月28日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付原告使用。合同第九条约定：被告逾期交房的，若原告要求继续履行合同，则被告从交房期限第二天起按日向原告支付已交房价款万分之三的违约金。合同第十一条明确约定交房交接的手续、程序。被告应当在商品房达到交付使用条件后，书面通知原告办理交付手续。双方进行验收交接时，被告应当出示证明文件，并签署房屋交接单。被告需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。被告至今未依法依约于商品房达到交付使用条件后书面通知原告办理交付手续，未出示相关证明文件，未签署房屋交接单，未提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。商品房买卖的目的以及合同约定的内容均为“交付原告使用”。而对于商品房交付使用的条件，在我国现行法律法规有强制规定，是不因合同双方约定而改变的强制性标准。根据相关法律规定，均对交楼标准作出强制性规定。因此，“经工程质量监督、规划、消防、人防、环保等有关部门或者单位验收合格”系商品房交付使用的法定强制条件。广东省高级人民法院《全省民事审判工作会议纪要》（粤高法【2012】240号）明确规定：房屋买卖合同或房屋租赁合同对房屋的交楼标准有约定的，按约定办理；如该约定违反《城乡规划法》第45条、《建筑法》第61条、《消防法》第13条等法律、行政法规的强制性规定的，应认定该条款无效，但不影响合同其他部分的效力。经原告质询被告无法出示上述工程质量监督、规划、消防、人防、环保等方面的验收合格证明文件。经原告调查，某花园于2016年4月7日才通过消防验收，目前仍然无法查询到某花园的环保、人防、规划等方面的验收受理或通过的信息。被告亦未依合同约定的程序与原告办理房屋交接手续。可见，原告所购商品房至今仍然未符合交付使用的强制性条件。被告因“未书面通知交付”以及“未依法依规依约交付”原告所购商品房，已经严重损害原告的权益，应当根据合同约定向原告支付违约金。为了维护原告合法权益，特向法院提出起诉，请求判令：1、被告向原告支付从2015年3月29日起暂计算至2016年12月20日（633天）止的违约金71307.07元，从2016年12月21日起至实际交付房屋之日的违约金按照合同约定的每日支付“合同总价款375498元×3÷10000”计算。2、本案诉讼费及相关费用由被告承担。另，原告在庭审中增加诉讼请求，请求被告继续履行《商品房买卖合同》向原告交付涉案的房屋。被告辩称:一、被告不存在逾期交房的违约行为。涉案商品房已经于2015年3月8日取得竣工验收报告，交付的房屋按合同约定日期具备了交付条件，不存在逾期未取得竣工验收报告的情形，不存在逾期交房情形，原告完全可以依据合同约定的日期前来收楼。二、原告提出被告“未依法依规依约交付”的问题，被告只需要按照合同约定“竣工验收合格”的交付房屋即可，不存在违反法律规定交付的情形。1.被告交付的商品房符合的“竣工验收合格”的约定交付条件。《商品房买卖合同》示范文本中关于房屋交付条件，有多个选项可供双方协商选择，而且作为示范文本，当中的约定多个选项中的交付条件必然不存在与法律相冲突之处，选择哪一个选项均是双方意思自治的体现。其中，综合验收通过以包括消防、规划、环保等验收合格为前提。在有多项选择的情况下，买卖双方仍选择第一项，即竣工验收合格为交楼条件，这表明当事人的交易意愿。《合同补充协议》第7条也明确，合同第八条约定的验收合格是指经设计、监理、勘察、建设、总包单位验收通过即达到交付标准，也是更明确“经验收合格”交付条件的具体含义，这表明双方清楚明白交付条件的约定。2.《消防法》等强制性规定不影响合同效力。《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》（法发[2009]40号）第15、16条明确强制性规定分为效力性强制性规定和管理性强制性规定，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。也就是说，只有违反了效力性强制规定的合同才无效；违反管理性强制性规定不影响合同效力。《消防法》第13条等相关规定属于管理性强制性规定。从《消防法》的立法意图来分析，规定未经消防验收的建筑工程禁止投入使用，主要是用来规范建设单位的行为，规制的是行政部门与建设单位之间的行政管理关系，并非开发商与买房人之间的房屋买卖合同关系，不能否定买卖双方当事人根据需要和实际情况自行约定具体的交付条件，违反相关规定不必然导致合同不能履行，也不必然导致当事人履行合同不符合约定或规定，应由相关行政部门根据规定予以处罚或责令整改等，不应适用《合同法》进行调整。原告在诉状中、庭审中一再提到的广东省高级人民法院《全省民事审判工作会议纪要》（粤高法【2012】240号）第6条的规定，被告认为该份会议纪要仅属于法院的内部文件，不具有司法解释所具有的普遍司法效力。同时显然没有明确区分效力性强制性规定和管理性强制性规定。因此，原告认为双方合同约定交付条件违反《中华人民共和国消防法》的强制性规定而无效以及讼争房屋未通过消防、环保等验收，不具备交付条件的主张不能成立。三、被告已经对原告发出了书面收楼通知，通知其收楼，但原告一直怠于履行收楼义务，根据合同约定第十一条和《合同补充协议》第十一条，请求法庭应当根据被告对原告寄出收楼通知的时间来认定“视为同意接收商品房”的交付时间。1.被告举证有邮局邮戳的快递寄件联，以证实了寄出日期和寄出的事实，其中寄出的收件人姓名、收件人地址是以原告在合同中所留的买受人姓名和地址为准，足以证实被告通知原告收楼的事实。同时，被告还举证证明被告于2015年5月24日为了通知业主收楼而批量订做涉案楼盘《收楼须知》，支付批量订做《收楼须知》的制作费用770元，向原告等同一楼盘业主批量邮寄寄出《收楼须知》所花费的邮寄费，这足以形成完整证据链，完整证实被告对原告寄出了《收楼须知》的事实。2.根据合同约定和发出的《收楼须知》，原告应当收到被告发出的书面的《收楼须知》之后前来收楼，但原告一直怠于履行收楼义务。根据合同约定第十一条和《合同补充协议》第十一条，由于买受人原因，未能按期交付的，应当以《收楼须知》寄出之日起的第十五日即为商品房的交付时间。因此，被告于2015年5月27日对原告寄出《收楼须知》，本案应当以2015年6月11日为商品房交付时间。3.原告事实上已经在收到被告寄出的《收楼须知》之后怠于履行收楼义务，但在此之后的几个月实际签收房屋锁匙，目前实际占有、使用商品房，这印证原告确实有收到被告发出的《收楼须知》，只是一直迟延履行收楼义务。原告于2015年11月15日签领锁匙，原告已经实际占有、使用房屋。四、即使被告存在部分案件中没有书面通知原告收楼，但被告不应因没有书面通知而承担逾期交房违约责任。1.没有书面通知并不影响原告正常收楼、占有使用的权利，而事实上在被告没有发出书面通知，通过电话告知等形式通知的情况下，原告也实际接收了房屋，因此原告对于没有书面通知收楼的形式，从其行为来说是予以认可的。2.原告有义务在约定收楼日期前来收楼。收楼本身属于双务行为，必须相互进行。对于预计的收楼时间双方均清楚，与涉案楼盘的大部分业主均已经收楼，原告不可能对收楼一直不闻不问，原告没有在合同约定的收楼日期前来履行收楼义务，导致实际收楼时间晚于约定日期，是因其怠于履行收楼义务，应当由其自行承担责任，被告不承担违约责任。3.虽然被告没有发出书面收楼通知，但原告可以通过合同约定和其他形式知晓商品房可以在约定期限交付。4.书面通知只是形式要件，不是实质要件，没有书面通知不影响原告行使房屋实际权利，书面通知与原告行使房屋交付权利没有因果关系，即使被告没有书面通知，原告都可以依据合同约定向被告主张收楼权利，并不是没有书面通知就不能实质行使交楼权利。5.法律和合同并没有约定没有书面通知而要承担逾期交房违约责任。法院不能超越合同约定判定被告因没有书面通知而要承担逾期交房责任。五、原告在房屋约定交付日之前仍然未付清房款，在房款或者银行贷款未到达被告的账户之前，被告没有义务向原告交付商品房。根据双方签订的《合同补充协议》第12条约定，“买受人将全部商品房买卖涉及房价款支付完毕，包括选择按揭贷款支付用银行贷款将全部房价款支付完毕，出卖人才有义务交付商品房”，而合同法第六十六条约定，互负债务，没有先后履行顺序，应当同时履行。一方没有履行义务，另一方有权拒绝履行。因此原告应当在交付期限之前完成付款义务，若在交付期限之后仍然未付清房款，被告可以履行同时抗辩权，拒绝向原告交付房屋，无需向原告承担交房义务。原告于2015年4月24日付清房款（约定房屋交付日期为2015年3月28日），显然在约定的房屋交付日期之前原告依然未能付清房款，在原告未付清房款之前，被告可以行使同时抗辩权，无需承担交房责任，被告在原告付清房款之日的次日才需承担交房责任。六、假设被告应当承担逾期交房违约责任，原告起诉请求的违约金是过高的，具体表现在远远高于同地段同类房屋租金标准。根据有关法律规定，在本案中，计算月份为21个月，起诉金额为十万左右，这样计算每月约为5000元，对比同地段同类房屋租金不可能高达五千多元，因此原告请求金额是过高的。综上，请求法院驳回原告诉讼请求。经审理查明:被告天恒公司是位于罗定市迎宾二路某花园商住小区的房地产开发商。2014年9月21日，原告作为买受人与被告作为出卖人，双方签订了《广东省商品房买卖合同》。该合同第三条约定买受人购买的商品房为预售商品房，为某花园小区某座某梯某号房，用途为住宅。第四条约定了该商品房按套出售，按套内建筑面积计价，总金额为375498元。第六条约定买受人应于签订本合同之日付清首期房价款195498元，剩余房价款180000元于签订本合同三天内备齐资料由买受人向出卖人指定银行申请按揭贷款并按银行要求签署按揭借款合同及相关的法律文件，在银行批核发放贷款时将该贷款作为房价款直接支付给出卖人。第八条约定出卖人应当在2015年3月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给买受人使用。第九条约定除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：甲方《收楼通知书》中的交楼期限届满之日即为该商品房的交付时间。在合同附件四《补充协议》第7条约定买卖双方一致同意：出卖人及买卖合同项下的房屋满足合同第八条的约定（验收合格指经设计、监理、勘察、建设、总包单位验收通过）时，即达到交付标准，买受人不得以任何其他理由拒绝或拖延办理交付手续，否则，出卖人《收楼通知书》中的交楼期限届满之日即为该商品房的交付时间。……《补充协议》第11条约定买受人收到《收楼通知书》后，应在收到《收楼通知书》之日起15日内按《收楼意见书》内容对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。买受人认为该商品房不符合交付标准或条件的，应在《收楼意见书》中一次性提出异议。出卖人在接到买方异议后，出卖人按《房地产（住宅）质量保证书》约定进行处理。《补充协议》第12条约定买受人将全部商品房买卖涉及房价款支付完毕，包括选择按揭支付用银行贷款将全部房价款支付完毕，出卖人才有义务交付商品房。合同签订后，原告于2015年4月24日才支付清全部购房款给被告。被告已于2015年3月8日取得某花园一期、二期《建筑工程竣工验收报告》，于2016年8月12日取得某花园一期、二期的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。被告于2015年5月27日向原告寄出《收楼须知》，原告于2015年11月15日签收了涉案房屋的钥匙。2017年1月5日，原告以被告违约为由诉至本院，要求处理。以上事实，有原告提供的身份证、《商品房买卖合同》、购房发票、建设工程消防验收公告、环境保护预验收结果公告表以及庭后提供的《个人购房担保借款合同》，被告提供的住宅质量保证书、住宅使用说明书、商品房预售许可证、建筑工程竣工验收报告（一期、二期）、竣工验收备案表（一期、二期）、《合同补充协议》、国内小包邮件详情单、《收楼须知》、《收楼须知》制作费发票及现金收款单、快递《收楼须知》所需的邮寄费发票、业主领取锁匙签收登记情况、门禁卡领取登记表、用电客户信息、用电量信息、贷款放款回执等证据以及本案的庭审笔录等予以证实。本院认为，本案是商品房销售合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》，属双方真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效。双方均应按合同约定履行各自相应的义务。本案争议焦点是：1、涉案商品房是否符合合同约定交付使用条件？2、被告的行为是否违约，应否向原告支付逾期交楼的违约金？关于第一个争议焦点即涉案商品房是否符合合同约定的交付使用条件的问题。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条约定，双方对商品房的交付使用条件约定选择为“第1、该商品房经验收合格”。即双方当事人约定的商品房交付条件为区别于“第2、该商品房经综合验收合格”的“验收合格”。结合行政法规、规章的相关规定，可以认定双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定第1项的“该商品房经验收合格”是指质监机构确认的勘察、设计、施工、监理、建设单位等五方竣工验收合格。而且双方当事人在《合同补充协议》中的第7条亦明确约定“出卖人及买卖合同项下的房屋在满足合同第八条的约定（验收合格是指经设计、监理、勘察、建设、总包单位验收通过）时，即达到交付标准，买受人不得以任何其他理由拒绝或拖延办理交付手续。”而非约定需经工程质量监督、规划、消防、人防、环保等有关部门或单位验收合格作为交付条件。故本院认定，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第八条“第1、该商品房经验收合格”的约定交付使用条件为指质监机构确认的五方竣工验收合格。被告的某花园一期、二期工程已于2015年3月8日经建设、勘察、设计、施工、监理五个单位进行竣工验收合格，出具了《建筑工程竣工验收报告》，即涉案商品房在合同约定的2015年3月28日交付期限届满之前已达到交付使用条件。故原告认为涉案商品房未符合交付使用条件的主张，理据不足，本院不予采纳。关于第二个争议焦点被告的行为是否构成违约，应否向原告支付逾期交楼的违约金的问题。根据合同约定，被告本应于2015年3月28日前将涉案商品房交付原告使用，但由于原告在2015年4月24日才付清购房款，因而被告在此时才有义务履行向原告交付商品房，并应当书面通知原告办理交付手续。但实际上被告在合同约定的交付期限届满后，于2015年5月27日向原告发出《收楼须知》，有被告提供的寄件回执、运单发票等证实，本院予以认定。鉴于被告已按原告提供的地址寄出《收楼须知》，并按原告提供的手机号码填写了联系电话，原告无证据证实其联系地址和电话发生变更并已通知被告，被告按原告预留的联系方式送达《收楼须知》并无不妥，对原告称没有签收《收楼须知》，其理据不足，本院不予采信。被告向原告发出《收楼须知》时已迟于其应交付的期限，属于被告怠于履行通知义务所造成的后果，被告的行为已经违反了双方签订的《商品房买卖合同》的约定，已构成违约，应当按照合同约定承担逾期交楼的违约责任。被告认为逾期交楼是原告所导致的，其不应向原告支付逾期交楼违约金的抗辩意见，理据不足，本院不予采纳。至于逾期交楼的时间计至何时的问题，本院认为，根据《补充协议》第11条买受人应在收到《收楼通知书》之日起15天内办理收楼手续，否则视为同意接收该房屋的约定，至2015年6月11日办理收楼手续的期限届满，该日应视为房屋交接日期，本院予以认定。故被告逾期交楼的时间，故被告逾期交楼的时间，应从其应交清房款之日（2015年4月24日）的次日起计至原告收楼之日止，违约金按合同约定的已付房价款每日万分之3计算，即被告应支付从2015年4月25日至2015年6月11日止48天的违约金5407.17元（375498元×3/10000×48天）给原告。故现原告起诉被告支付逾期交房违约金的请求，理据不充分，本院不予全部支持，只在上述核定的范围内予以支持。另，由于原告已于2015年11月15日签收了涉案房屋的钥匙，应视为原告已实际接收使用了涉案的房屋，即视为被告已履行了向原告交房的义务，因此对原告要求被告继续履行合同交付约定房屋的请求应予驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，判决如下：由被告罗定天恒贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付从2015年4月25日至2015年6月11日止的逾期交楼违约金5407.17元给原告黄直升、谭丽香。驳回原告黄直升、谭丽香的其他诉讼请求。本案受理费791元（原告已预交），由被告罗定天恒贸易有限公司负担60元，原告黄直升、谭丽香负担731元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员  李云福二〇一七年七月二十七日书记员  梁洛甄