上海市静安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0108民初1404号
原告(反诉被告)颜力力，男，1977年5月1日出生，汉族，户籍地上海市静安区。委托代理人章海鹰，京衡律师集团上海事务所律师。被告(反诉原告)陈薇，女，1986年1月31日出生，汉族，户籍地安徽省芜湖市。委托代理人邱捷，北京炜衡(上海)律师事务所律师。原告颜力力诉被告陈薇房屋买卖合同纠纷一案，由原上海市闸北区人民法院于2016年1月29日受理后，原上海市闸北区人民法院因“撤二建一”被撤销，2016年3月30日起由上海市静安区人民法院继续审理。2016年2月23日，陈薇提起反诉，本院依法适用简易程序，由审判员严毅超独任审判，于2016年4月13日公开开庭进行了合并审理。颜力力及其委托代理人章海鹰、陈薇的委托代理人邱捷到庭参加诉讼。简易程序审理期限届满后，经双方当事人自愿协商，同意延长简易程序适用期间，一致选择在期限届满后仍适用简易程序进行审理。本案现已审理终结。原告颜力力诉称，2015年9月25日，其与陈薇在上海圣德房地产经纪事务所(以下简称圣德事务所)的居间介绍下签订了《房地产买卖居间协议》及附件《房地产买卖合同》；双方约某，颜力力将上海市静安区场中路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)出售给陈薇，双方于2015年11月1日前签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，陈薇应于签订网签合同后10日内向贷款银行申请贷款，陈薇保证未违反限售规定，具备购买资格，否则视为违约；签订居间协议后，陈薇向颜力力支付了定金人民币10万元(以下币种均为人民币)；2015年10月31日，颜力力依约来到圣德事务所准备签约，却得知陈薇名某的原有房屋尚未过户给案外人，并不具备购房资格，不可能在签约后及时申请贷款；陈薇明确表示要等到2016年1月15日以后才能办理产权过户及贷款申请手续，导致双方无法签约；故起诉请求判令：1、解除双方于2015年9月25日签订的《房地产买卖合同》；2、确认颜力力不予返还陈薇10万元定金。被告陈薇辩称，其在签订《房地产买卖合同》前已经将自有房屋出售并约某了过户及付款日期；根据其了解，限购与否由交易中心审查，银行并不审查贷款申请人是否属于限购对象；陈薇属于限购对象不影响其申请贷款，颜力力以此为由不签订网签合同已构成违约；故同意颜力力第一项诉讼请求，不同意第二项诉讼请求。反诉原告陈薇诉称，2015年9月25日至10月31日期间，颜力力多次表示不愿继续履约；直至2015年10月30日，陈薇再次明确告知颜力力首付款已全部准备好，颜力力才同意签订网签合同；次日，颜力力突然要求陈薇承诺所有款项必须在60天内全部到位才肯签约；陈薇及圣德事务所的经办人一再表示放款期限取决于银行，无法进行承诺，双方因此未签约；2015年11月12日，陈薇委托律师发函给颜力力，催促对方答复是否继续履约，但颜力力未予回复；故反诉请求判令：1、解除双方于2015年9月25日签订的《房地产买卖合同》；2、颜力力返还陈薇10万元定金；3、颜力力赔偿陈薇61.8万元。反诉被告颜力力辩称，陈薇签约时隐瞒不具备购房资格的事实，未告知原有房屋尚未过户；2015年10月31日，双方协商付款条件时，陈薇及圣德事务所才告知颜力力，陈薇的原有房屋要到2015年12月25日才能办理过户，再过二十日陈薇才不属于限购对象，双方的交易才能开始；双方原先约某签订网签合同十日内开始申请贷款，此后六十天左右发放贷款；因为陈薇的原因，颜力力预计要晚两个月才能拿到贷款；在此情形下，《房地产买卖合同》无法继续履行，因此颜力力未签订网签合同；故同意陈薇第一项反诉请求，不同意第二、第三项反诉请求。经审理查明，颜力力系系争房屋权利人。陈薇原系上海市静安区场中路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称场中路房屋)的权利人。陈薇及其配偶的户籍在安徽省芜湖市。2015年9月25日，颜力力(甲方、出卖方)、陈薇(乙方、买受方)与圣德事务所(丙方、居间方)签订《房地产买卖居间协议》，约某：就甲、乙双方委托丙方居间介绍系争房屋买卖事宜，三方协商一致，达成本协议；为表示购买诚意，乙方向丙方支付意向金10万元，作为与甲方进行洽谈之用；总房价款309万元，若甲方在本协议上签字，则乙方交付的意向金转为定金；若甲方违约不出售系争房屋，则应向乙方双倍返还定金；若乙方违约不购买系争房屋，则已支付甲方的定金不予返还。同日，颜力力与陈薇还签订上述协议的附件《房地产买卖合同》，约某：总房价款309万元，为办理交易过户手续之需，双方同意于2015年11月1日之前前往场中路XXX号签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》；乙方应于签订买卖合同示范文本后拾日内直接转付甲方首期房价款93万元(含已支付的全部定金)；乙方应于签订买卖合同示范文本后拾日内向贷款银行申请贷款，签订一切相关协议，办理公证及其它一切相关手续；甲、乙双方应于贷款申请审核通过(若有)，买卖合同示范文本公证书(若有)及借款抵押合同(若有)出具，购房申报完成及缴纳房产税(若有)，抵押登记(若有)注销后拾个工作日内，赴系争房屋所在区房地产交易中心申请产权过户及抵押登记(若有)；乙方应于取得以贷款银行为抵押权人的他项权证后由贷款银行支付第二期房价款211万元，放款期限以贷款银行为准；双方应于系争房屋所在区房地产交易中心出具以乙方为权利人的房地产权证且第二期房价款到达甲方指定账户后，对系争房屋进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，并由乙方支付甲方尾款5万元；若乙方申请贷款额度不足或未获贷款，则乙方应于送件同时将相应部分房价款自行补足支付甲方；乙方保证未违反限售规定，具备购买系争房屋资格；如任何一方未按本合同约某履行主要义务，经另一方书面催告后仍不履行的，另一方有权要求继续履行或单方解除本合同；若守约方解除本合同的，违约方应按照本合同总房价款的20%向守约方支付违约金；本合同作为买卖合同成立，独立发生法律效力。陈薇于当日向颜力力支付定金10万元。2015年10月31日，颜力力与陈薇在圣德事务所门店协商签订网签合同事宜。因场中路房屋尚未过户给案外人，颜力力以交易时间拖延为由拒绝签约。2015年12月14日，场中路房屋过户至案外人名某。审理中，陈薇申请圣德事务所工作人员杨科永出庭作证。证人陈述称签订居间协议时已口头告知颜力力，陈薇已出售场中路房屋，但过户需要时间，没有说过签订网签合同后两个月内发放贷款；陈薇与案外人约某的过户时间为2015年12月15日，场中路房屋未过户的话，可以网签合同并申请贷款，但不能查询购房资格，后续交易要等查询结果出来；各方协商时，证人的同事曾告知颜力力贷款大概要2016年3月左右发放；若网签合同时陈薇不属于限购对象，可以在两个月内送件。陈薇称银行只是审查限贷，不审查限购，具体放款时间由银行确定，无法保证两个月内发放贷款。颜力力表示对证人证言不予认可，证人与本案有利害关系，圣德事务所已另案起诉颜力力要求支付佣金；证人证言也与录音内容不符，证人从未告知场中路房屋还未过户。审理中，颜力力表示其咨询多家银行，外地户籍人员如在本市已有一套房屋是不符合贷款申请资格的，银行不会受理其贷款申请。陈薇则称目前政策环境下限购对象确实无法申请贷款，但双方签约时仍有操作空间。以上事实，有颜力力提供的居住证信息、《房地产买卖居间协议》、《房地产买卖合同》、录音、上海市房地产登记簿，陈薇提供的《房地产买卖合同》、收款收据、上海市房地产登记簿、账户历史明细清单、手机截屏、录音、律师函、邮寄凭证、证人证言以及当事人的陈述等证据予以佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。根据双方签订的《房地产买卖合同》的约某，陈薇应于双方签订网签合同后十天内申请银行贷款。然而，场中路房屋直至2015年12月14日才过户至案外人名某。在此之前，陈薇属于本市限购对象，其申请贷款、办理后续交易流程等都受到限制，如双方继续交易将有相应延误。陈薇称其事先将场中路房屋的出售情况告知颜力力，但未提供证据予以佐证，本院难以采信其说法。鉴于双方未在上述合同中约某贷款期限或过户的具体日期，在颜力力与陈薇协商未达成一致的情形下，双方未签约的行为均未构成根本性违约，不能适用定金罚则，双方亦无须承担违约金。现双方均要求解除上述合同，考虑合同已无法继续履行，本院予以准许。合同解除后，颜力力应返还收取的定金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告(反诉被告)颜力力与被告(反诉原告)陈薇于2015年9月25日签订的《房地产买卖合同》；二、反诉被告颜力力应于本判决生效之日起十日内返还反诉原告陈薇定金10万元；三、驳回原告颜力力其余诉讼请求；四、驳回反诉原告陈薇其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取1,200元(原告颜力力已预缴)，反诉案件受理费5,540元(反诉原告陈薇已预缴)，由原告(反诉被告)颜力力、被告(反诉原告)陈薇各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 严毅超
二〇一六年七月二十八日
书记员 龚 胤
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。