温州市鹿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）温鹿商初字第3974号
原告：中国东方资产管理公司杭州办事处，住所地：杭州市庆春路225号。
代表人：牛南洁，该办事处总经理。
委托代理人：陈秀洁，浙江嘉瑞成律师事务所。
委托代理人：金诚，浙江嘉瑞成律师事务所。
被告：温州市中天装饰工程有限公司，住所地：泰顺县罗阳镇常青路34号。
法定代表人：陈辉，该公司执行董事兼总经理。
被告：温州市中厦房地产开发有限公司，住温州市车站大道高联大厦21楼。
法定代表人：倪津荣，该公司执行董事兼总经理。
被告：陈辉。
被告：倪文婕。
被告：倪明连。
被告：林连贞。
原告中国东方资产管理公司杭州办事处与被告温州市中天装饰工程有限公司（以下简称中天公司）、温州市中厦房地产开发有限公司（以下简称中厦房开）、陈辉、倪文婕、倪明连、林连贞金融不良债权追偿纠纷一案，原告于2015年7月13日向法院提起诉讼，诉请：1、判令被告中天公司立即偿还原告借款本金220万元及利息、逾期利息、复利（利息自2013年12月20日起至2014年1月10日止，按年利率7.5%计算；逾期利息、复利自2014年1月10日起至履行完毕之日止按年利率9.75%计算）；2、判令原告对拍卖、变卖被告中厦房开所有的坐落于温州市鹿城区锦绣路锦绣商务楼××室的房产［房屋所有权证号：温房权证鹿城区字第××号，土地使用权证号：温国用（2011）第××号］所得价款享有优先受偿权；3、判令被告中厦房开、陈辉、倪文婕、倪明连、林连贞对上述第一项债务承担连带清偿责任；4、本案诉讼费及公告费由各被告承担。本院受理后，依法适用普通程序，于2015年12月24日公开开庭进行审理，现已审理终结。
本院经审理认定，2012年3月8日，华夏银行股份有限公司温州鹿城支行（以下简称华夏银行）与被告中厦房开签订编号WZ04（高抵）20120004号《最高额抵押合同》，约定中厦房开以其所有的坐落于温州市鹿城区锦绣路锦城商务楼××室的房产［房屋所有权证号：温房权证鹿城区字第××号，土地使用权证号：温国用（2011）第××号，建筑面积：301.22平方米］为华夏银行与中天公司在2012年3月8日至2014年3月8日期间发生的债权提供抵押担保，担保的最高债权额为785万元。担保范围为主债权本金、利息、逾期利息、罚息、复利、实现抵押权、债权而发生的费用等。3月15日，双方于就上述抵押房产办理了抵押登记。
2013年1月10日，被告倪明连、林连贞与华夏银行签订WZ04（高保）20130019号《个人最高额保证合同》，约定为华夏银行与被告中天公司在2013年1月30日至2014年3月15日期间内连续发生的债权提供保证担保，担保的最高债权额为1000万元。同年3月15日，被告中厦公司与华夏银行签订WZ04（高保）20130027号《最高额保证合同》，约定为华夏银行与被告中天公司在2013年3月15日至2014年3月15日期间内连续发生的多笔债权提供保证担保，担保的最高债权额为530万元。同日，被告陈辉、倪文捷与华夏银行签订WZ04（高保）20130029号《个人最高额保证合同》，约定为华夏银行与被告中天公司在2013年3月15日至2014年3月15日期间内连续发生的多笔债权提供保证担保，担保的最高债权额为900万元。上述保证合同均约定，保证的范围为本金、利息、逾期利息、罚息、复利及实现债权发生的费用等；本合同项下还存在其他担保（包括但不限于主合同债务人提供物的担保）的，原告有权选择优先行使上述保证合同项下的权利。
2013年3月19日，被告中天公司与华夏银行签订了《流动资金借款合同》一份，约定，借款金额为270万元；借款期限自2013年3月19日起至2014年1月10日止，借款利率为年利率7.5%，按季结算，付息日为每季末月的20日，最后一次付息日为合同到期日；逾期还款的，自逾期之日起在贷款利率基础上加收30%作为罚息利率计收逾期利息；贷款期限内未按期支付的利息，按合同约定的贷款利率计收复利，贷款逾期后仍未支付的利息，按合同约定的罚息利率计收复利。当日，华夏银行向被告中天公司发放贷款270万元。被告中天公司于2013年7月2日提前偿还原告借款本金50万元，并依约支付利息至2013年12月20日，于2014年1月10日支付利息1368.69元。借款到期后，中天公司未依约偿付剩余借款本息。
2014年12月25日，华夏银行与原告签订《债权转让合同》，约定华夏银行将上述主债权及担保合同项下的全部权利转让给原告。双方在2015年2月13日的《浙江法制报》刊登了债权转让暨债务催收联合公告，要求债务人及其担保人从公告之日起立即向原告履行还款义务以及担保责任。原告受让上述债权后，被告中天公司、中厦房开、陈辉、倪文婕、倪明连、林连贞均未向原告偿付借款本息。截至2015年12月24日，被告中天公司尚欠原告借款本金220万元，利息7797.98元，逾期利息425425元，利息的复利1507.93元未还。
另查明：2013年1月30日，温州中城建设集团有限公司（以下简称中城建设）与华夏银行签订《最高额保证合同》，约定为中天公司与华夏银行在2013年1月30日至2014年3月15日期间内签订的主合同项下的债务提供连带责任保证，保证的最高限额为1000万元。2014年5月12日，温州市瓯海区人民法院裁定受理中城建设的破产重整申请。截至2015年12月24日，原告的债权在中城建设破产程序中尚未获得清偿。
本院依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条、第八十一条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百九十五条、第二百零三条，《最高人民法院审理涉及金融资产管理公司收购、处置国有银行不良贷款形成的资产的案件适用法律若干问题的规定》第六条第一款、第九条，《最高人民法院关于金融资产管理公司收购、处置银行不良资产有关问题的补充通知》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告温州市中天装饰工程有限公司于本判决生效之日起十日内偿付原告中国东方资产管理公司杭州办事处借款本金220万元及利息7797.98元，逾期利息（计算至2015年12月24日为425425元，自2015年12月25日起至债务实际履行完毕之日止按年利率9.75%计算）、复利（计算至2015年12月24日为1507.93元，自2015年12月25日起至债务实际履行完毕之日止，以利息7797.98元为基数，按年利率9.75%计算）；
二、如被告温州市中天装饰工程有限公司未按期履行上述义务，则拍卖、变卖被告温州市中厦房地产开发有限公司所有的坐落于温州市鹿城区锦绣路锦城商务楼××室的房产［房屋所有权证号：温房权证鹿城区字第××号，土地使用权证号：温国用（2011）第××号，建筑面积：301.22平方米］，所得价款由原告中国东方资产管理公司杭州办事处优先受偿，但其对包括上述债务在内的WZ04（高抵）20120004号《最高额抵押合同》项下所有主债务的优先受偿总额以785万元为限；
三、被告温州市中厦房地产开发有限公司对上述第一项债务承担连带偿还责任，但其对包括上述债务在内的WZ04（高保）20130027《最高额保证合同》项下所有主债务承担连带偿还责任的总额以530万元为限；
四、被告倪明连、林连贞对上述第一项债务承担连带偿还责任，但对包括上述债务在内的WZ04（高保）20130019《个人最高额保证合同》项下所有主债务共同承担连带偿还责任的总额以1000万元为限；
五、被告陈辉、倪文捷对上述第一项债务承担连带偿还责任，但对包括上述债务在内的WZ04（高保）20130029《个人最高额保证合同》项下所有主债务共同承担连带偿还责任的总额以900万元为限；
六、被告温州市中厦房地产开发有限公司、倪明连、林连贞、陈辉、倪文捷承担担保责任后，有权向被告温州市中天装饰工程有限公司追偿；
七、驳回原告中国东方资产管理公司杭州办事处的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费26835元，由被告温州市中天装饰工程有限公司、温州市中厦房地产开发有限公司、倪明连、林连贞、陈辉、倪文捷共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
审 判 长 胡剑辉
代理审判员 童剑波
人民陪审员 朱汉阳
二〇一六年一月四日
书 记 员 管蒙恬
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：
（一）根据合同性质不得转让；
（二）按照当事人约定不得转让；
（三）依照法律规定不得转让。
第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。
债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。
第八十一条债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利，但该从权利专属于债权人自身的除外。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国物权法》第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
第二百零三条为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。
《最高人民法院审理涉及金融资产管理公司收购、处置国有银行不良贷款形成的资产的案件适用法律若干问题的规定》第六条金融资产管理公司受让国有银行债权后，原债权银行在全国或者省级有影响的报纸上发布债权转让公告或通知的，人民法院可以认定债权人履行了《中华人民共和国合同法》第八十条第一款规定的通知义务。
在案件审理中，债务人以原债权银行转让债权未履行通知义务为由进行抗辩的，人民法院可以将原债权银行传唤到庭调查债权转让事实，并责令原债权银行告知债务人债权转让的事实。
第九条金融资产管理公司受让有抵押担保的债权后，可以依法取得对债权的抵押权，原抵押权登记继续有效。
《最高人民法院关于金融资产管理公司收购、处置银行不良资产有关问题的补充通知》第二条国有商业银行（包括国有控股银行）向金融资产管理公司转让不良贷款，或者金融资产管理公司收购、处置不良贷款的，担保债权同时转让，无须征得担保人的同意，担保人仍应在原担保范围内对受让人继续承担担保责任。担保合同中关于合同变更需经担保人同意的约定，对债权人转让债权没有约束力。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。