天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）一中民四终字第1107号
上诉人（原审被告）付涛。
委托代理人任祥明，天津恩汇律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）安玉凤。
委托代理人孙沫，天津儒法律师事务所律师。
原审第三人天津市津房置换有限责任公司，住所地河西区马场道197号。
法定代表人徐滢，总经理。
委托代理人张××，该单位员工。
原审第三人天津市南开区向阳路房管站，住所地天津市南开区冶金路**号。
法定代表人刘四林，站长。
委托代理人刘××，该单位员工。
上诉人付涛因确认合同无效纠纷一案，不服天津市南开区人民法院(2015)南民初字第5011号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，案外人孙晓晶系原告之女。坐落于天津市南开区灵石里3-4-107-110室系原告承租本市南开区向阳路房管站负责管理的公有住房（以下简称涉诉房屋），由原告及其女儿孙晓晶居住使用。2014年年初，原告之女孙晓晶因做生意需要资金让原告将涉诉房屋置换到被告名下二至三个月左右，以便从被告处借款。同年1月2日，原告作为调出方、被告作为调入方、天津市津房置换有限责任公司作为中介方，三方签订《房屋置换协议书》，约定原告将涉诉房屋置换到被告名下，置换调剂费720000元，腾房日期为2014年1月2日。同时，三方于当日还签订了《房屋交付约定书》和《房屋交付确认书》。上述置换协议书、交付确认书等签订后，原告没有将涉诉房屋交付被告使用，仍由其与女儿居住使用，被告也没有给付原告置换调剂费720000元。后被告取得涉诉房屋的承租权（承租人为被告），并与天津市南开区向阳路房管站签订了《天津市公有住房租赁合同》。后被告出借给原告之女孙晓晶一定数额的款项，但原告之女孙晓晶没有按期偿还被告的借款。此后，被告与原告之女孙晓晶签订《房屋租赁合同》一份，约定被告将涉诉房屋租予原告之女孙晓晶使用，期限自2014年1月30日至2015年1月29日止，每月租金为1000元，合同签订日期为2014年1月30日。该合同届满前，被告要求原告之女孙晓晶偿还借款未果，于是向原告及孙晓晶提出腾房请求。2015年1月15日原告向一审法院提起诉讼，要求撤销原、被告就坐落于天津市南开区汾水道灵石里3-4-107-110室的房屋置换协议。后原告向本院提出撤诉申请，一审法院于2015年4月10日以（2015）南民初字第1078号民事裁定书，裁定准许原告撤回起诉。2015年5月25日原告向一审法院提起本案之诉。现涉诉房屋由原告及其女儿孙晓晶居住至今。
庭审中，被告认可其与原告之间就涉诉房屋的置换行为系因原告之女向其借款，也认可其与原告之间没有交接涉诉房屋及置换调剂费的给付。同时，被告表示已借款给原告之女孙晓晶，如再支付置换调剂费的，则形成真正的房屋置换。另外，被告抗辩原告与其相识，且原告也清楚其与孙晓晶之间的借款事宜，否则不可能与其办理涉诉房屋的置换。该置换行为系做为原告之女孙晓晶偿还借款的保证。此外，原、被告就原告之女孙晓晶的借款数额各持一词，原告表示其女儿孙晓晶向被告借款数额在20至30万元之间；被告表示原告之女孙晓晶向其借款合计85万元。原告安玉凤诉称原告女儿与被告间的借贷行为与原告无关，原告并不是债务人和担保人，请求确认原、被告对坐落于天津市南开区汾水道灵石里3号楼4门103号房屋置换合同无效，原告仍为该房屋承租人；案件受理费由被告承担。被告付涛辩称，原告清楚其女儿与被告之间的借款事宜，且同意将其名下的房屋过户至被告名下，故请求驳回原告的诉讼请求。
另查，2015年4月28日，本案被告作为原告向本院提起诉讼，要求本案原告及其女儿孙晓晶腾交坐落于天津市南开区灵石里3-4-107-110室房屋。现该案中止审理。
一审法院认为，本案争议焦点为：一、原、被告就涉诉房屋的置换行为是否是双方的真实意思表示；二、原告将涉诉房屋的承租权置换到被告名下是否是对其女儿孙晓晶借款行为的担保。首先，原、被告双方均认可涉诉房屋承租权变更至被告名下后并没有办理涉诉房屋的交付手续和置换调剂费720000元的支付手续，即涉诉房屋仍由原告居住使用，被告也未给付原告置换调剂费720000元；其次，原、被告之间并不存在借贷关系，而是原告之女孙晓晶与被告存在借贷关系。如果原告是对其女的借贷进行担保，应该由原告出具担保的书面材料或三方签订相关协议，明确原告以涉诉房屋作为其女儿借款的担保，但事实上既没有原告出具的担保函，也没有任何以涉诉房屋作为担保的协议，而且被告也没有提供相关证据证明原告以涉诉房屋作为担保。再次，根据《中华人民共和国担保法》第四十条规定，订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。本案中，即便原告同意以涉诉房屋作为其女儿借款行为的担保，但涉诉房屋在原告女儿向被告借款之前已经变更由被告承租，因此该置换行为违反了上述法律规定。综上，原、被告之间的房屋置换非双方的真实意思表示，双方不存在真实的房屋置换关系，故原告要求确认案涉《房屋置换协议书》无效并将涉诉房屋承租人变更为原承租人（原告）的主张，予以支持。对于被告与原告女儿孙晓晶间的借贷问题与本案非属同一法律关系，故本案不予涉及，被告可另行解决。据上情一审法院依据《中华人民共和国民法通则》第五十五条，第五十八条，《中华人民共和国担保法》第四十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：“一、确认原告安玉凤与被告付涛及第三人天津市津房置换有限责任公司于2014年1月2日就坐落于天津市南开区灵石里3-4-107-110室房屋签订的《房屋置换协议书》无效；二、本判决生效后十五日内，被告付涛将坐落于天津市南开区灵石里3-4-107-110室房屋的承租人变更至原告安玉凤名下，第三人天津市南开区向阳路房管站予以协助。案件受理费80元，减半收取40元，由被告付涛负担，于本判决生效后十五日内交付本院。”
一审判决后，上诉人付涛不服，向本院提出上诉，认为，一审法院认定事实不清，适用法律错误。被上诉人将房屋过户到上诉人名下系代其女儿提前履行债务，属于合法行为。请求：撤销原判；改判驳回被上诉人的诉讼请求；诉讼费由被上诉人负担。
被上诉人安玉凤表示同意一审判决，请求维持原判。
经审理查明，一审法院查明认定的事实无误，本院予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人之女之间存在借贷关系，以被上诉人承租的房屋对被上诉人出借的款项进行担保并将房屋置换至上诉人名下，该行为违法相关法律禁止性规定，基此而形成的《房屋置换协议书》亦应无效。一审法院查明事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人上诉请求，证据不足，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人付涛负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王鸿云
审 判 员 郭萍惠
代理审判员 张玉明
二〇一五年十一月十九日
书 记 员 闫 飞
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；