吉林省吉林市丰满区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）吉丰民二初字第315号
原告：孙玉梅，女，1977年6月27日出生，汉族，吉林市东方商厦营业员，住吉林市船营区天北小区新*号楼*单元左门。
公民身份号码：2202211977********。
委托代理人：谢小吉，吉林市丰满区利民法律服务所法律工作者。
被告：张冠军，男，1976年1月21日出生，汉族，郑州管城区真豪门业厂工人，户籍所在地吉林市船营区昆明街******号，现住河南省郑州市陇海东路与未来路交叉口升龙凤凰城B区*号楼*单元**房****室。
公民身份号码：4101821976********。
委托代理人：郭鹏云，吉林明达伟业律师事务所律师。
第三人：张耀辉，男，1972年3月23日出生，汉族，无职业，住吉林市鸿博锦绣小区**号楼*单元***号。
公民身份号码：2202021972********。
原告孙玉梅与被告张冠军及第三人张耀辉房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告孙玉梅及其�托代理人谢小吉、被告张冠军的委托代理人郭鹏云、第三人张耀辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告孙玉梅诉称：2005年6月15日，原、被告签订了房屋买卖协议，约定被告以135000元的价格将其所有的位于吉林市丰满区伊利花园1号楼5单元56号的房屋转让给原告，并约定待被告办理好房屋所有权证后协助原告办理更名过户手续，过户费用由原告承担。合同签订后，原告按约向被告支付了定金5000元，又分别于2005年6月23日向被告支付了100000元，2006年9月13日支付了23000元，2007年4月30日支付了剩余7000元。被告也向原告交付了房屋钥匙及房屋所有权证。之后原告多次要求被告依约协助原告办理房屋产权过户手续，但被告均以各种理由拒绝。故原告诉讼至法院，要求被告继续履行与原告签订的房屋买卖协议，协助原告办理房屋产权过户变更登记手续，并由被告�担本案的诉讼费用。
被告张冠军辩称：原告非本案适格主体。因被告并未与原告签订房屋买卖协议，原告无权要求被告协助其办理房屋更名手续。
第三人张耀辉述称：被告应协助原告办理房屋产权更名过户手续。2005年被告与第三人签订了房屋买卖协议，当时第三人与原告系夫妻关系。2008年原告与第三人协议离婚时，经法院调解，诉争房屋归原告所有。另外，第三人希望能将房屋留给自己与原告的女儿张婉靖。
本案在审理过程中，原告为了证实其主张成立，向法院提交了如下证据：
1、原告的身份证复印件一份，用以证明原告是本案的诉讼主体。
经质证，被告对该证据的真实性没有异议，但认为该份证据证明不了原告所要证明的问题。第三人对该份证据没有异议。因该份证据系公安机关为原告颁发的公民身份证，�对其真实性本院予以确认。
2、（2008）吉丰民一初字第50号民事调解书一份，用以证明本案诉争房屋应归原告所有。
经质证，被告认为该份证据中虽显示夫妻共同财产归原告所有，但本案诉争房屋的所有权既不属于第三人也不属于原告，证明不了原告是本案的适格主体。第三人对该份证据的真实性没有异议，但称其与原告在到法院协议离婚之前还曾有一份协议，约定诉争房屋应归其女儿所有。因该份证据系本院依法制作的民事调解书，故本院予以确认。
3、社区证明一份，用以证明证据2中记载的房屋与诉争房屋系同一房屋，该房屋应归原告所有，而被告没有协助原告办理更名过户手续的事实。
经质证，被告认为该份证据与本案不具有关联性。第三人对该份证据没有异议。因该份证据系吉林市丰满区江南街道南山社区居民委员会出具的证明材料，上面加盖了该居民委员会的公章，故对其真实性本院予以确认。
4、吉林市公安局向阳派出所出具的被告户籍材料一份，用以证明被告是本案的诉讼主体。
经质证，被告认为该份证据中关于被告的住址信息有误。第三人对该份证据没有异议。因该份证据系公安机关出具的信息证明，故对其真实性本院予以确认。
5、房屋所有权证，用以证明被告已在2007年4月23日取得了房屋所有权证，但一直未协助原告办理更名过户手续。
经质证，被告对该份证据的真实性没有异议，但认为该份证据恰恰证明了诉争房屋归被告所有。第三人对该份证据的真实性没有异议。因该份证据是房产管理部门为被告办理的房屋产权证书原件，故对其真实性本院予以确认。
6、房屋买卖协议一份，用以证明双方已买卖房屋的事实。
经质证，被告对该份证据的真实性没有异议，但认为该证据恰好证明系被告与第三人签订的协议，与原告无关，依合同相对性原则，原告不具备诉讼主体资格。第三人对该份证据的真实性没有异议。因作为签订协议双方的被告与第三人对该份证据的真实性均无异议，本院予以确认。
7、2005年6月15日签订协议当日由被告出具的收条（5000元）一份，2005年6月23日由被告出具的收条（100000元）一份，2006年9月13日由被告出具的收条（23000元）一份，用以证明原告已向被告支付购房款的事实。
经质证，被告对上述证据的真实性没有异议，但认为这些证据反而证明了被告系与第三人之间发生了房屋买卖关系，与原告无关，原告并非本案的适格主体。另外，通过上述证据可以证明第三人并未完全履行合同内容。第三人对上述证据的真实性没有异议，称原协议约定需待被告取得房屋所有权证后第三人才支付尾款30000元，但因被告称其急于用钱，故于2006年9月13日第三人先支付了23000元，剩余7000元在被告取得房屋所有权证后，亦已由原告向被告的妻子吴妲支付完毕。
8、2012年11月1日15：24分（13分40秒）录制的原告与被告的妻子吴妲的通话录音，用以证明被告的妻子及岳父均知道被告卖房，以及在吉林市丰满区宜山路农业银行经吴妲当场验钞，原告向其支付了尾款7000元的事实。
经质证，被告对该份证据的合法性与合理性均提出异议，认为该份证据系私自偷录，不符合证据规则的要求，不应作为证据使用，而且该份录音很难分辨是谁在说话，无法证明原告所要证明的问题。第三人称若未向被告支付全部购房款，被告不会将房屋所有权证交到原告及第三人手中，亦不会多年来都不向二人主张权利。经�查，本院认为该份证据虽系偷录，但未侵犯谈话当事人的合法权益，亦未违反法律强制性规定，与原告提供的其他证据可以形成完整的证据链条，故本院予以确认。
被告及第三人未向法院提交证据。
根据庭审调查并结合本案的证据情况，本院对下列事实予以确认：
2005年6月15日，第三人张耀辉在与原告婚姻关系存续期间与被告张冠军签订了房屋买卖协议书，约定被告将其所有的位于吉林市丰满区伊利花园1号楼5单元56号的房屋以135000元的价格出售给第三人，并约定第三人先支付订金5000元，待被告将售房发票换回后再支付100000元，待被告办理好房屋所有权证后，将余款30000元付清。合同签订当日第三人即向被告支付了订金5000元，又于2005年6月23日支付了
100000元，2006年9月13日支付了23000元。2007年4月23日被告取得房屋所有权证后，�告又向被告的妻子吴妲支付了剩余的7000元购房款，被告也将房屋钥匙及房屋所有权证交付给了原告及第三人。2008年，原告与第三人经本院调解，达成离婚调解协议，二人约定诉争房屋归原告所有。现原告诉讼至法院，要求被告继续履行房屋买卖协议，协助原告办理房屋产权过户变更登记手续，并由被告承担本案的诉讼费用。
根据原、被告的诉辩，第三人陈述以及提供的证据，本院认为本案的焦点问题是：1、原告的主体身份是否适格；2、原告及第三人是否履行了支付购房款的相关义务，被告应否协助原告办理更名过户手续。
本院认为，第一，本案诉争的房屋买卖协议系第三人张耀辉在与原告孙玉梅夫妻关系存续期间与被告签订的，虽然未办理更名过户手续，但在二人离婚前业已将全部房款支付完毕，并已实际占有该房屋，故该诉争房屋可视为夫妻共同财产。2008年原告与第三人在本院达成并签收的离婚调解书中明确约定该房屋归原告所有，因此，原告在其权利受到损害时，有权提起诉讼，其主体身份适格。
第二，本案第三人与被告签订的房屋买卖协议明确约定，待被告办好私产大照后付清余款30000元。现可查明第三人于2006年9月13日向被告支付了23000元，而争议房屋的所有权证于2007年4月23日方办理成功，若原告及第三人之后未向被告支付7000元尾款，则无法解释被告为何会将房屋所有权证交付至原告及第三人手中，另结合原告与被告妻子吴妲的录音资料中所显示的吴妲自始至终均不否认原告已向其支付了7000元尾款，仅屡次要求原告找到7000元收条的态度，以及被告多年来从未要求原告及第三人支付尾欠购房款的事实，综合庭审中原告及第三人的陈诉及被告的抗辩，本院对于原告及第三人已向被告�付了全额购房款的事实予以认定。
第三，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案第三人与被告是在平等自愿的前提下签订的房屋买卖协议，该协议合法有效。现原告及第三人已实际履行了向被告支付购房款的义务，被告也已向原告及第三人交付了房屋，由于原告与第三人在离婚调解协议书中明确约定该房屋归原告所有，被告即应当承担协助原告办理更名过户手续的责任。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
被告张冠军于判决生效后十日内协助原告孙玉梅将房屋所有权人为被告张冠军的位于吉林市丰满区伊利花园1号楼5单元5层56号，面积为95.96平方米，产权证号为吉林市房权证丰字第S1400214**号的房屋更名过户到原告孙玉梅名下。
案件受理费3000元，由被告张冠军负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。
审 判 长 刘 爱 香
代理审判员 孙 冰
人民陪审员 李 满 毅
二〇一三年一月七日
书 记 员 张�祺