山东省青岛市黄岛区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）黄民初字第4002号
原告（反诉被告）：翟发杰，男，汉族，农民，住青岛市黄岛区。
委托代理人：薛香，汉族，农民，系原告之妻。
被告（反诉原告）：崔彭，男，汉族，农民，住青岛市黄岛区。
被告：栾玉芬，女，汉族，农民，住青岛市黄岛区。
原告（反诉被告）翟发杰与被告（反诉原告）崔彭、被告栾玉芬合同纠纷一案，本院于2013年5月16日立案受理。依法由审判员崔焕志适用简易程序公开开庭进行了审理。原告翟发杰及其委托代理人薛香、被告崔彭、栾玉芬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告翟发杰（反诉被告）诉称：2013年4月4日，原告与被告崔彭签订了合同一份，约定被告崔彭转租原告厂房一处，总价款670000元。原告按约履行了合同义务，但被告至今尚欠原告部分租赁费。根据合同约定，被告应支付原告违约金400000元。两被告系夫妻关系，被告崔彭转租厂房产生的收益归被告家庭所有。请求法院判令两被告连带给付原告违约金300000元。
被告（反诉原告）崔彭答辩并反诉称：原告所述不属实，原、被告之间不是租赁关系而是转让关系。原、被告签订转让合同后，缺少相关的土地手续，厂房的产权归属不确定，原告没有将厂房腾出，导致被告无法使用，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告崔彭提起反诉，要求原告返还转让费390000元并赔偿经济损失70000元。
被告栾玉芬辩称：原、被告之间是转让合同关系，原告交付的土地包含他人的土地，原告没有将厂房腾出，导致被告无法使用。请求法院驳回原告的诉讼请求。
原告翟发杰（反诉被告）针对被告（反诉原告）崔彭的反诉辩称：合同与事实相符，被告崔彭所述不属实，原告不应赔偿被告的损失。被告崔彭搞建设的费用应自行承担，与原告无关。既然被告已经建设就说明被告已经认可该合同。
经本院开庭审理查明：
转让合同的内容及履行情况
在庭审过程中，双方当事人均认可原告和被告崔彭之间是转让关系。原告向法庭提交了落款时间为2013年4月4日的转让合同一份。转让合同约定：原告将与李某某共同购买韩某某厂房、设施及土地的部分转让给被告崔彭，地界为东至李某某厂房西山，南至刘某某，北至边界，西至边界范围内的土地，以及土地上覆盖物和所有设施。原告与李某某共用一个变压器的权利也一起转让给被告崔彭。李某某厂房西山以东，属于李某某的。原告将与李某某分割合同一并转让。转让金额陆拾柒万元，一次性付清。违约责任。本协议自签字之日起生效，双方共同遵守，如任何一方违约，向对方赔付违约金肆拾万元人民币，并赔偿对方一切损失。转让合同上写有“见证人李某某”的字样。两被告质证后表示对转让合同的真实性无异议。为证明两被告违约，原告提交了署名为李某某的证人证词复印件一份。两被告质证后对证据的真实性提出异议，并认为不能证明原告的主张。
在庭审过程中，双方当事人均认可：转让合同的标的物包括院子一处约2000平方米、院墙约150米、十三间房屋约200平方米、一口井、1.47亩土地，其中院子、房屋、井在院墙以内，1.47亩土地在院墙以外；以上标的物位于青岛市黄岛区××村；2012年4月4日签完转让合同后两被告接收了以上转让合同标的物，但两被告未予使用，房屋原告未腾出；2013年4月4日，两被告给付了原告转让费390000元。
在庭审过程中，原告认可转让合同的标的物没有产权证书和土地使用手续，并主张在签订转让合同时已经告知了两被告，两被告主张在签订转让合同时原告告知两被告转让合同的标的物有产权证书和土地使用手续。双方当事人对各自的主张均未提交证据证明。
本案在审理过程中，本院向本案所涉土地所属的青岛市黄岛区××村支部书记进行调查，该支部书记陈述本案所涉土地未办理建设用地使用手续，亦未办理国有土地出让手续，属集体土地。双方当事人对该支部书记的陈述无异议。
在庭审过程中，原告申请证人李某某出庭作证，证明对象为1、原、被告自愿签订合同；2被告拆除的房屋原来有房顶；3、签订合同时被告崔彭付款39万元，余款28万元原告翟发杰与崔彭约定一个月内付清，证人在场；4、转让的土地没有建设用地使用证；5、2013年4月4日，原告与被告崔彭签订完转让合同后，原告将韩某某与青岛市黄岛区××村委会就本案所涉土地签订的合同复印件给付了被告崔彭。原告陈述证人李某某在原、被告签订转让合同的现场，共有5人在签订合同的现场，两被告先到签订合同现场，其他三人后到签订合同现场，在双方当事人签订转让合同后，原告将韩某某与青岛市黄岛区××村民委员会签订的租赁土地合同的复印件给了被告崔彭。证人李某某陈述，共有6人在原、被告签订转让合同的现场，6人同时到达签订合同的现场，不知道原告是否将韩某某与青岛市黄岛区××村民委员会签订的租赁土地合同的复印件给了被告崔彭。原告对证人李某某的陈述提出异议，认为原告已将韩某某与青岛市黄岛区××村民委员会签订的租赁土地合同的复印件给了被告崔彭。两被告对证人李某某的证人证言提出异议，认为证人李某某只是见证了合同的签订过程，其他事情未与证人交流。
关于双方当事人在履行合同过程中所受的经济损失
原告主张其所受损失
原告主张，两被告给原告拆了一间房子，改变了院子的地貌，如果出租原告可以获得从2013年4月份至今每月5000元的租金而未获得。对于院子的原状，原告陈述院子里面有十个坑，每个坑大约1.5米长、1.5米宽、1.5米深，在院子里均衡布局。对于院子的现状不知道，但听别人说现在打上了桩并在院子里垫上黄泥头不能种地了。对于原告主张的损失，原告要求恢复原状，不要求折价赔偿，亦不要求两被告返还院子一处约2000平方米、院墙约150米、13间房屋约200平方米、一口井、1.47亩土地。对租金部分要求赔偿损失，不同意评估确定，对于租金的损失不能与两被告协商。在庭审过程中，双方当事人均认可对于转让合同的标的物原告以前没有出租过，双方当事人亦不知道同时期、同地段相同情况的租赁物的租金数额。
两被告主张其所受损失
在庭审过程中，两被告陈述了所受经济损失，并提交了证据，原告进行了质证。1两被告买地修路支付11000元，两被告提交了刘某某于2013年4月20日出具的收条一份作为证据，内容为：收到崔修路钱11000元壹万壹仟元正。原告质证后认为与原告无关，不予认可；2两被告打桩投资48000元，两被告提交了收款人为王某某、金额为48500元、时间为2013年5月10日、客户名称为崔鹏的收款收据一份作为证据。原告质证后认为与原告无关，不予认可；3两被告变压器投资20000元，两被告提交了收款人为邢，金额为20000元、时间为2013年4月12日、客户名称为崔彭的收款收据一份作为证据。原告质证后认为与原告无关，不予认可；4两被告购买电缆、电表、电闸支付2200元，两被告提交了收款人为于、金额为4315元、时间为13年4月10日的收款收据一份作为证据。原告质证后认为与原告无关，不予认可；5安装一个院门支付1600元，原告提交了收款人为吕某某、金额为11400元、时间为2013年4月12日的收款收据一份作为证据。原告质证后认为与原告无关，不予认可；6购买制作钢结构的连接板支付9800元，原告提交了收款人为吕某某、金额为11400元、时间为2013年4月12日的收款收据一份作为证据。原告质证后认为与原告无关，不予认可；7、两被告每月损失39万元的银行利息3500元，两被告未提交证据证明。原告未予认可；8、两被告砌墙花费2500元，两被告未提交证据证明，原告未予认可。
综上所述，本院认为：本案争议的焦点是原、被告签订的转让合同的效力。
因原告与证人李某某的陈述存在不一致之处，故证人李某某的证人证言不能证明其证明对象。
本案所涉土地不是建设用地，亦未办理国有土地出让手续，原、被告签订的转让合同系无效合同，对双方当事人没有约束力。原告要求被告承担违约金300000元，本院不予支持。原告应当转让具有合法土地使用手续的土地，被告崔彭在签订转让合同时应审查本案所涉土地的使用手续，双方当事人对于转让合同的无效均存在过错，各承担50%的责任。两被告填平了本案所涉土地中的坑，增加了土地的价值，不宜恢复原状。原告要求两被告恢复原状，本院不予支持。对于原告主张两被告拆除的一间房屋，可由两被告赔偿损失，而不宜恢复原状。原告要求两被告恢复原状不要求折价赔偿，本院亦不予支持。对于原告要求两被告承担的租赁费损失，因原告不同意协商确定亦不同意评估，且原告以前未曾出租亦不能陈述同时期、同地段相同情况租赁物的租金数额，再根据两被告未使用转让标的物以及原告未腾出房屋的实际情况，本院酌情确定根据被告崔彭已付转让款的银行同期贷款利息确定租赁费数额。原告不要求返还院子一处约2000平方米、院墙约150米、13间房屋约200平方米、一口井、1.47亩土地，系对自己权利的处分，本院不予合并审理。因转让合同无效，被告崔彭要求原告返还转让费390000元，应予支持。对于被告崔彭主张的利息损失，可按中国人民银行规定的同期贷款利率计算。对于被告崔彭主张的修路损失，因收条的证明力不足，不能证明被告崔彭的该项主张。对于被告崔彭主张的砌墙损失，因被告崔彭未提交证据且原告未予认可，本院不予采信。对于被告崔彭主张的其他经济损失，被告崔彭提交的收款收据的证明力不足，且原告未予认可，亦不能证明被告崔彭的主张。对于原告主张的租赁费损失和被告崔彭主张的利息损失，可由双方当事人各自承担。
根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告（反诉被告）翟发杰的诉讼请求；
二、原告（反诉被告）翟发杰于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）崔彭转让费390000元；
三、驳回被告（反诉原告）崔彭其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费5800元，减半收取2900元，由原告翟发杰承担。本案反诉费4100元，减半收取2050元，原告翟发杰承担1738元，被告崔彭承担312元。因被告崔彭已预交，由原告翟发杰于本判决生效之日起十日内给付被告崔彭1738元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审判员 崔焕志
二〇一三年八月十二日
书记员 李 艳