江西省新余市渝水区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣0502民初3358号
原告（反诉被告）李丽红，女，1989年1月6日生，汉族，江西省樟树市人，住深圳市南山区，
委托代理人孙焱（系原告丈夫），男，1986年1月8日生，汉族，江西省高安市人，住深圳市南山区，
被告（反诉原告）新余水务置业有限责任公司，住所地新余市沿江路一水天城14号楼31层。
法定代表人钱金梅。
委托代理人钱磊，江西袁河律师事务所律师。
原告（反诉被告）李丽红（下称原告）与被告新余水务置业有限责任公司（反诉原告）（下称被告）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月19日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年2月17日公开开庭进行了审理，原告及委托代理人孙焱、被告委托代理人钱磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2013年7月19日签订了一水天城.熙岸二期7栋2单元2601室的商品房买卖合同，房屋总价为577069元，原告于规定的期限内支付了首付款取得了银行按揭贷款。根据合同第八条规定，出卖人应当在2014年10月25日前交房，且只有在经市房产管理局牵头组织的开发项目竣工验收，并在取得商品房住宅使用批准文件后方可交付买受人使用。从签订合同至今，经买受人多次询问催促，出卖人依然没有完成市房管局牵头组织的开发项目竣工验收，进而导致房产证一直未能办理。现根据购房合同第九条规定：买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日起，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。为此，原告诉至法院。请求判令被告支付原告延迟交房违约金40048.59元（自2014年10月26日至2016年9月19日）；判令被告尽快完成市房产管理局牵头组织的开发项目竣工验收，并在取得商品房住宅使用批准文件后为原告办理房产证。在正式竣工验收之前不得向原告收取任何物业管理费用。
被告辩称并反诉称，本案逾期交房系因为二期7、8号楼先开发建设，但是在办理联合验收时市房管局要求二期、三期综合验收，才导致未能在合同约定的时间取得联审合格证；7、8号楼建设时遭受了大规模的雨水天气，并遇上难以解决的施工困难，按照合同约定应当予以延期交房。7、8号楼已经取得了联审、联检合格证，但原告并未提交办理房产证的相关资料及缴纳税费，才导致房产证无法办理。根据合同约定物业管理费系由物业公司收取，原告要求减免没有法律依据。另2013年7月19日，原告向被告购买一水天城7栋2单元2601室，并于当日签订了书面的《商品房买卖合同》，合同约定原告应在合同签订当日支付首付款227069元，同时提交贷款手续，贷款350000元。合同签订后，原告迟延向银行提交贷款资料，导致按揭贷款于2013年8月7日才付至被告帐上。原告逾期付款，依合同应承担逾期付款的违约责任。为此，被告提出反诉，请求法院判令原告向被告支付逾期付款违约金13195元，本案反诉费用由原告承担。
原告对被告反诉辩称，原告逾期付款系按揭贷款时银行内部审批所致，与原告无关，且被告的反诉该逾期付款违约金已过诉讼时效。故请求驳回被告的反诉请求。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：
1、商品房买卖合同一份。证明被告已经逾期交房、按照合同约定被告应当交付违约金及逾期办证违约金，且交房后才能收取物业费。
2、江西省地方税务局通用收款收据一张、个人住房贷款合同复印件。证明原告按合同约定及时办理了相关资料，至于延期付款问题，系银行内部审批程序的问题，不是原告的原因。
被告为支持其抗辩意见，向本院提交了以下证据材料：
1、商品房买卖合同及贷款合同各一份。证明原告违反合同约定，拖延支付房款给被告，应当依法承担逾期付款的违约责任，合同约定如遇到天气情况及重大技术困难不能及时解决依法延期。
2、证明一份、设计变更二张、补桩图一张。证明本案所涉的7、8号楼在实际地质勘探中遭遇溶洞发育情况，为此变更了设计方案，导致延误工期8个月。
3、7、8号楼竣工验收报告各一份，新余2012年至2015年的晴雨表一份。证明由于天气原因，造成被告延期交房。
4、7、8号楼规划核实测量成果报告书、竣工验收合格证。证明本案所涉的7号楼在2014年10月之前已符合交房条件，一水天城二、三期于2016年12月7日取得了联审、联验合格证，新余市房管局要求二期、三期综合验收，这才导致在合同约定的交房时间之前未取得联审、联验合格证。
对于原、被告提供证据，结合庭审，本院作如下认证：
被告对于原告提供的第1、2号证据的真实性没有异议，原告对于被告第1号证据没有异议，本院予以认定。原告对于被告第2、3、4号证据提出异议，认为对该三份证据不予认可。本院认为，原告对被告的证据不予认可，但又未提出具体理由，且该三份证据具有真实性，本院予以认定。
根据上述证据，结合庭审，本院认定如下案件事实：
原、被告于2013年7月19日签订了一水天城.熙岸二期7栋1单元2601室的商品房买卖合同，房屋总价为577069元，原告于规定期限付清首付款227069元并取得了银行按揭贷款。合同第八条规定：出卖人应当在2014年10月25日前交房，且只有在经市房产管理局牵头组织的开发项目竣工验收，并在取得商品房住宅使用批准文件后方可交付买受人使用。从签订合同至今，经买受人多次询问催促，出卖人依然没有完成市房管局牵头组织的开发项目竣工验收，进而导致房产证一直未能办理。购房合同第九条规定：……，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日起，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。被告于2014年10月1日通知交房，但由于被告未取得商品房住宅使用批准文件，原告拒绝收房，并要求被告支付逾期交房违约金。为此，原告诉至法院，并提出前列诉请。另，被告认为原告逾期支付购房款，要求支付逾期付款违约金，为此，提出反诉。
另查明，诉争的商品房所在的7号楼在建设过程中，因在实际钻探中，发现较厚的圆砾砂层，其基础持力层砾岩存在岩溶比较发育现象，且串珠状溶洞较发育，该地质情况极易发生垮塌、掉锤等安全隐患，给施工造成极大的难度。为此，设计单位变更设计方案，导致工程延误8个月。另，由于天气原因（如雨天），也对施工造成影响，造成工期延误（被告自认的施工期间2012年7月26日至2014年10月，共有雨天421天）。根据原、被告双方商品房买卖合同补充协议第四条：除商品房买卖合同第八条约定的不可抗力外，如政府及相关部门出具相关延期证明及市政配套、停水、停电、天气影响或其他异常困难及重大技术问题不能及时解决，施工单位等非出卖人的原因导致项目延期交付，则双方一致同意商品房买卖合同第八条约定的交付期限据实予以顺延。被告所出售的商品房实际取得商品房住宅使用批准文件的时间为2016年12月7日，原告目前尚未收房。
本院认为，本案属商品房买卖合同纠纷。原、被告签订的商品买卖合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，依法成立，合法有效，各方应依法予以恪守。根据双方合同第八条约定：出卖人应当在2014年10月25日前交房，且只有在经市房产管理局牵头组织的开发项目竣工验收，并在取得商品房住宅使用批准文件后方可交付买受人使用。双方合同第九条约定：……，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日起，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。被告虽于2014年10月1日通知交房，但由于该房屋不符合合同约定的交房条件，原告拒收房屋，被告应在取得商品房住宅使用批准文件后才能交房，故被告行为构成逾期交房，依法应按合同约定承担逾期交房违约金。因根据双方合同补充协议第四条：除商品房买卖合同第八条约定的不可抗力外，如政府及相关部门出具相关延期证明及市政配套、停水、停电、天气影响或其他异常困难及重大技术问题不能及时解决，施工单位等非出卖人的原因导致项目延期交付，则双方一致同意商品房买卖合同第八条约定的交付期限据实予以顺延。因本案诉争的商品房在施工过程中，因地质构造原因，给施工造成极大困难，进而变更设计，造成延误工期8个月。另，在被告自认的施工期间，共有雨天421天，虽天气原因属合同约定的顺延的条件，但雨天并不必然导致停工，故本院酌定雨天所造成的工期延误60天。故被告基于地质原因及天气原因所造成的工期延误时间共为：302天。该延误时间依合同可以从约定交房时间内扣除。原告主张被告逾期交房时间为2014年10月26日至2016年9月19日，共694天，扣除应顺延的时间302天，被告应承担的逾期交房违约金为22621元（以本金577069元，按日违约金万分之一，逾期天数392天）。故对原告要求被告支付逾期付款违约金40048.59元的诉讼请求，本院予以部分支持。原告要求被告尽快完成市房产管理局牵头组织的开发项目竣工验收，并在取得商品房住宅使用批准文件后为原告办理房产证。因诉争的商品房已取得商品房住宅使用批准文件，故被告应及时为原告办理房屋权属证书，故对原告该诉请，本院予以支持。原告要求在正式验收之前不得向原告收取任何物业管理费，因本案系商品房买卖合同纠纷，而该主张系物业合同纠纷，且收费的主体并不是被告，故对该诉请，本院不予支持。被告反诉原告支付逾期付款违约金，因原告已按合同约定及时提交按揭贷款材料，按揭贷款未按时支付给被告，系因按揭银行内部审批程序问题，与原告无关，故对被告反诉要求原告支付逾期付款违约金13195元的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：
一、被告新余水务置业有限责任公司应于本判决生效之日起十日内支付原告李丽红逾期交房违约金22621元；
二、被告新余水务置业有限责任公司应于本判决生效之日起90日内为原告李丽红办理好一水天城.熙岸二期7栋2单元2601室商品房的房屋权属证书；
三、驳回原告李丽红的其他诉讼请求；
五、驳回被告新余水务置业有限责任公司的反诉请求。
本诉案件受理费802元，反诉费25元，合计827元，由原告李丽红承担227元，被告新余水务置业有限责任公司承担600元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省新余市中级人民法院。
审 判 长 李永刚
人民陪审员 严水丹
人民陪审员 郭永红
二〇一七年七月二十六日
书 记 员 王彦馨