北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第00714号
上诉人（原审被告）陈剑波，男，1978年3月29日出生，个体工商户。
委托代理人王训军，北京市法鸿律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）刘兰翠，女，1981年11月26日出生。
被上诉人（原审原告）杜鑫，男，1983年11月25日出生。
上列二被上诉人之委托代理人郭清安，北京罗斯律师事务所律师。
上诉人陈剑波因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2014）丰民初字第284号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
2013年12月，刘兰翠、杜鑫起诉至原审法院称：2012年6月4日，我们与陈剑波签订房屋租赁合同，约定我们将坐落于北京市丰台区科兴佳园2号院11号楼12门地下1层、地面1、2层，共计3间，建筑面积为431.84平方米的房屋（以下简称涉案房屋）出租给陈剑波商业使用，租赁期限10年，年租金630486.4元，起租日2012年8月25日，租金支付方式为年付，每期租金，应提前30日支付。合同还约定了陈剑波如不按照约定支付租金累计达10日以上，我们有权单方解除合同，收回房屋，陈剑波应当支付年租金30%的违约金。合同签订后，我们将涉案房屋交付陈剑波使用，但陈剑波未按约定交纳第2期租金，经我们多次催促，仍未支付。现陈剑波使用涉案房屋至今，故诉至法院，请求判令：1、陈剑波支付租金301231元（2013年8月25日至2014年4月16日共计7个月22天，扣除押金105081.06元）、违约金189145.92元；2、解除双方签订的房屋租赁合同；3、陈剑波腾退返还涉案房屋。
陈剑波辩称：我同意解除合同，不同意支付租金及违约金。双方曾约定由刘兰翠、杜鑫为我提供门头，但其迟迟未提供，造成了我装修延迟3个月。2013年1月至4月期间，刘兰翠、杜鑫多次停电，造成我装修工人损失，影响了我的正常经营，并导致我冷冻茶叶受损。如果刘兰翠、杜鑫赔偿我装修损失后，我同意腾退涉案房屋。
原审法院经审理认为：刘兰翠、杜鑫与陈剑波签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应属有效，双方均应依约履行。房屋租赁合同中，按时足额交纳租金系房屋承租人的主要合同义务。本案中，依据双方对租金付款日期及数额的约定，陈剑波本应于“上一期租金用完30天前”向刘兰翠、杜鑫支付下1年度即2013年8月25日至2014年8月24日的租金，但陈剑波至今未再支付任何租金，其行为已构成违约。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。陈剑波主张刘兰翠、杜鑫延迟交付门头造成其装修损失，但合同中对门头交付事宜并无相应约定，陈剑波亦无证据证明其主张，且刘兰翠、杜鑫已给予陈剑波较长时间免租期，故陈剑波以门头延迟造成其损失为由不支付租金，并无依据，法院对其主张不予采信。陈剑波另主张刘兰翠、杜鑫将涉案房屋停电、用木板封门造成其无法使用涉案房屋，刘兰翠、杜鑫无权出租房屋，但亦未就此提交相应证据，故陈剑波以上述主张作为不支付租金的理由，无事实及法律依据，法院不予采信。陈剑波提交的照片不足以证明其关于刘兰翠、杜鑫找人到涉案房屋闹事的主张，故法院对其相应主张不予采信。现陈剑波无正当理由拖欠租金至今未付，已构成根本违约，其对刘兰翠、杜鑫要求解除合同的请求亦表示同意，故刘兰翠、杜鑫依据合同约定要求解除合同并要求陈剑波支付2013年8月25日至2014年4月16日期间的租金的诉讼请求，有事实及法律依据，法院应予支持。合同约定押金可抵扣陈剑波应承担的费用、租金、违约金，现刘兰翠、杜鑫要求以押金105081.06元抵扣陈剑波应支付的租金，于法有据，法院予以支持。由于陈剑波拖欠租金的行为已构成根本违约导致合同解除，其应当依约承担违约责任，对刘兰翠、杜鑫要求陈剑波支付违约金的诉讼请求，法院予以支持。关于违约金数额，由于违约金具有补偿性，是以填补损害为目的，如果约定的违约金过分高于造成的损失，可适当减少。本案中违约金数额偏高，且陈剑波于庭审中明确提出违约金过高的主张。故此，法院将结合本案的双方履约情况、陈剑波过错程度、刘兰翠、杜鑫的实际损失等因素，根据公平原则，酌情确定陈剑波应当向刘兰翠、杜鑫支付违约金的具体数额。租赁合同解除后，陈剑波作为承租人负有将涉案房屋腾退返还给刘兰翠、杜鑫的义务，故对刘兰翠、杜鑫要求陈剑波腾退返还房屋的诉讼请求，法院予以支持。因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。本案中，双方合同系由于陈剑波违约导致解除，故对陈剑波关于刘兰翠、杜鑫赔偿其装修损失后方腾退涉案房屋的主张，法院不予采信。据此，原审法院于2014年11月判决：一、解除刘兰翠、杜鑫与陈剑波签订的《房屋租赁合同》；二、陈剑波于判决生效后十日内向刘兰翠、杜鑫支付二〇一三年八月二十五日至二〇一四年四月十六日的房屋租金三十万一千二百三十一元；三、陈剑波于判决生效后十日内向刘兰翠、杜鑫支付违约金八万元；四、陈剑波于判决生效后十五日内将北京市丰台区科兴佳园2号院11号楼十二门地下一层、地面一、二层腾退返还给刘兰翠、杜鑫；五、驳回刘兰翠、杜鑫的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，陈剑波不服，上诉至本院称：房屋租赁合同无法继续履行是刘兰翠、杜鑫造成，涉案房屋经过层层转租，由于刘兰翠、杜鑫未及时向其上家交纳房屋，导致我无法及时购电，造成经营损失；一审法院认定续交租金的起止时间有误，涉案房屋产权人将我的免租期延至2012年10月1日，而在2013年10月13日，刘兰翠、杜鑫就将涉案房屋房门用木板封死，导致我无法使用涉案房屋，故不应交纳租金至2014年4月16日。综上，请求撤销原判，依法改判。刘兰翠、杜鑫同意一审判决。
经审理查明：涉案房屋系刘兰翠、杜鑫承租自案外人计通时代（北京）商贸有限公司，该公司同意刘兰翠、杜鑫进行转租。2012年6月4日，甲方刘兰翠、杜鑫与乙方陈剑波签订房屋租赁合同，约定由刘兰翠、杜鑫将涉案房屋出租给陈剑波进行商业经营使用，租期10年，自2012年8月25日起至2022年8月25日止；自租赁期限的第1年至第3年，年租金630486.4元，自第4年起，每年的租金均在上1年租金的基础上递增5%；免租期自2012年5月28日至2012年8月24日，免租期内乙方不支付租金，但应支付实际发生的水电、物业等各项费用，如本合同租赁期未满即解除或终止的，乙方不能享受免租期，应按第1年租金标准向甲方补交免租期内的租金；租金支付方式为年付，本协议签订之日起3日内支付第1期租金，此后各期租金乙方均应提前30天支付给甲方，即在上1期租金用完30天前支付；甲方应于2012年5月9日前将房屋按现状交付给乙方；租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施，甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用；押金105081.06元，于合同签订之日支付，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约金赔偿责任外，剩余部分应无息如数返还给乙方；租赁期内，乙方如须对房屋进行装饰装修的，应事先取得甲方的书面同意；乙方如不按照约定支付租金累计达10日以上的，甲方有权单方解除合同，收回房屋，乙方应按年租金的30%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。
合同签订后，陈剑波依约向刘兰翠、杜鑫支付了首期租金630486.4元及押金105081.06元，刘兰翠、杜鑫向陈剑波交付了涉案房屋。陈剑波支付租金至2013年8月24日，此后未再支付租金。
原审法院审理中，陈剑波主张其未交纳租金是因为刘兰翠、杜鑫违反约定，未按时向其提供门头，导致装修迟延；刘兰翠、杜鑫在2013年1月至4月期间多次停电导致陈剑波冷冻茶叶受损；且2013年8月13日至8月15日，刘兰翠、杜鑫找人到涉案房屋处闹事、用板子封住房门，影响其正常经营。陈剑波提交若干照片欲证实涉案房屋处有人闹事，但未对其主张的门头交付延迟、涉案房屋被封以及停电等情况提交相应证据佐证。刘兰翠、杜鑫对陈剑波的上述主张不予认可，对照片的证明目的亦不予认可，称其未对涉案房屋停电，且已给予陈剑波三个月免租期。关于腾退返还房屋，陈剑波主张其有装修损失，在刘兰翠、杜鑫向其赔偿装修损失后其方同意腾退房屋；刘兰翠、杜鑫对此不予认可，称房屋租赁合同解除系由于陈剑波未支付租金，构成违约，故不应赔偿陈剑波装修损失。另，陈剑波于庭审中主张其无违约行为，认为刘兰翠、杜鑫主张的违约金数额过高。
本院审理中，刘兰翠、杜鑫称涉案房屋仍由陈剑波占有，陈剑波认可涉案房屋没有交接，但称已没有经营。
上述事实，有双方当事人陈述及《房屋租赁合同》、照片等证据材料在案佐证。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。依法成立的合同，具有法律约束力，双方均应依约履行。根据本案查明事实，刘兰翠、杜鑫与陈剑波签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规之强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。根据合同约定，陈剑波应于2013年7月25日前支付2013年8月25日至2014年4月16日止的租金，但陈剑波未予支付，刘兰翠、杜鑫有权向其主张。陈剑波上诉提出由于刘兰翠、杜鑫迟延交付门头、多次停电、用木板封门，导致其无法使用涉案房屋，才未支付租金的主张，陈剑波未提供充分、详实的证据佐证，本院对此实难采信。
陈剑波上诉还提出欠租的起止日期计算有误。关于起始日期，陈剑波主张产权人将其免租期延长至2012年10月1日，实际起租时间不应为2012年8月25日。本院认为，因房屋租赁合同具有相对性，合同约定的是刘兰翠、杜鑫与陈剑波之间的权利义务关系，陈剑波主张案外人对合同条款进行变更，但未提交证据佐证，也未提交证据证明出租方刘兰翠、杜鑫知晓并同意对该合同条款进行变更，故对其该项上诉主张，本院不予采信。关于欠租的截止日期，陈剑波主张刘兰翠、杜鑫已于2013年10月13日将涉案房屋房门用木板封死，还主张其已于2013年12月给刘兰翠、杜鑫发快递要求解除合同，但就此均未提交证据佐证，故本院对其所述亦不予采信。
综上，原审法院以陈剑波无正当理由拖欠租金，判决解除双方所签房屋租赁合同，由陈剑波向刘兰翠、杜鑫支付2013年8月25日至2014年4月16日的房屋租金，并酌定了陈剑波应承担的违约金数额，并无不当。因陈剑波认可涉案房屋未与刘兰翠、杜鑫办理交接手续，房屋租赁合同解除后，陈剑波应履行腾退涉案房屋的义务。陈剑波的上诉请求与理由，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费8655元，由刘兰翠、杜鑫负担655元（已交纳），由陈剑波担8000元（于本判决生效之日起7日内交至一审法院）；二审案件受理费7018元，由陈剑波负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 白 松
代理审判员 袁 芳
代理审判员 王 磊
二〇一五年一月二十二日
书 记 员 王若净