福建省漳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽06民终2433号
上诉人（原审被告、反诉原告）：韩金良，男，1972年9月15日出生，汉族，住福建省南靖县。
委托诉讼代理人：林岫峰，福建重宇合众律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：王艺英，女，1969年11月14日出生，汉族，住漳州市芗城区。
委托诉讼代理人：姚建忠，系王艺英丈夫，住漳州市芗城区。
上诉人韩金良因与被上诉人王艺英房屋租赁合同纠纷一案，不服漳州市芗城区人民法院（2016）闽0602民初3760号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
韩金良上诉请求：1.撤销原判，改判驳回王艺英一审要求我方支付租金120000元及违约金的诉讼请求；2.确认涉案《租赁合同》终止。事实和理由：我方已经于2016年3月25日终止了涉案《租赁合同》，原审判令我方支付租金及违约金属于认定事实不清：1.根据合同法规定，王艺英未向法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，故涉案《租赁合同》已经终止；2.讼争房屋在消防设施等方面存在重大安全隐患，我方出于安全等因素考虑，只能终止合同；3.根据涉案《租赁合同》第二条的约定，我方可以单方解除合同，原判认定我方无权单方解除合同错误。合同解除后，王艺英有权收回讼争房屋并没收余下租金和押金；4.我方已经解除了涉案《租赁合同》，不存在拖欠租金的行为，王艺英要求我方支付违约金于法无据；5.即使王艺英要求我方支付违约金的请求可以成立，但其未举证证明其损失，原判按月利率2%的标准计算违约金缺乏事实依据，本案违约金至多只能按照银行同期贷款利率计算。
王艺英辩称：1.根据合同法规定，只有守约方才有权解除合同，韩金良作为违约方，无权单方解除合同，其所谓“合同已经终止”是对合同法条文的曲解，其单方解除合同是一种违约行为；2.涉案《租赁合同》第二条所约定的是出租人即我方可以行使解除权的情形，而非承租人可以随时单方解除合同；3.讼争房屋系根据市场规划统一建设，并且通过了消防部门的安全验收，不存在消防安全隐患，我方已经全面履行了合同义务；4.原判已经在合同约定的标准下调低了违约金数额，减轻了韩金良的违约责任。综上，请求驳回上诉，维持原判。
王艺英向一审法院起诉请求：1.韩金良支付所拖欠的租金120000元和违约金，违约金从2016年3月26日起计至韩金良付清所拖欠的租金之日止，每日按所拖欠的租金的1%计付；2.韩金良已支付的押金10000元归王艺英所有；3、本案诉讼费用由韩金良承担。韩金良向一审法院反诉请求：1.确认涉案《租赁合同》于2016年3月25日终止；2.王艺英将10000元押金返还韩金良。
一审法院认定事实：2014年3月26日，王艺英（甲方）与韩金良(乙方)签订一份《租赁合同》，合同约定王艺英将址于漳州市闽南商业批发市场东区x幢x号的店面出租给韩金良。合同第一条约定租赁期限为三年，自2014年3月26日至2017年3月25日止。年租金（税后）为120000元，合同签订后支付从2014年3月26日至2016年3月25日两年租期的租金240000元，2016年3月25日支付从2016年3月26日至2017年3月25日第三年租期的租金120000元。双方议定租房押金10000元，合同期满归还。并约定在合同期限内，韩金良不得以任何理由拖欠应付的租金，如逾期未交，韩金良同意每天支付王艺英年租金1%的违约金。合同第二条约定“有下情形之一，王艺英有权立即中止本合同，收回店面，并没收其租金及押金。1、……；2、……；3、韩金良在合同期内，单方终止合同。”合同签订后，王艺英按照合同约定将店面交由韩金良使用，韩金良支付了第一次两年的租金240000元以及押金10000元。第二年租期即将届满时，韩金良以自身生意清淡且王艺英不同意降低租金为由向王艺英提出要终止合同并拒付第三年租金120000元，且要讨回合同押金。
一审法院认为，王艺英与韩金良于2014年3月26日签订的关于漳州市闽南商业批发市场东区x幢x号店面的《租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合同成立并生效，双方应当按照合同约定全面履行合同义务。本案双方签订的《租赁合同》的第二条约定“有下情形之一，甲方有权立即中止本合同，收回店面，并没收其租金及押金。1、……；2、……；3、乙方在合同期内，单方终止合同。”，本条约定的是出租方王艺英何种情况下可以行使合同的解除权，并不是约定承租方韩金良可以随意单方终止合同。故韩金良未按照合同约定的时间支付第三年租金120000元的行为构成违约，王艺英请求判令韩金良支付租金及逾期违约金的诉讼请求合法有据，予以支持，但请求逾期违约金按照合同约定的年租金日1%计算要求过高，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定应予以调整；违约金应以年租金120000元为本金按月利率2%从2016年3月26日起至还款之日止进行计算。韩金良认为其可以单方终止合同的意见不能成立，其请求判令涉案《租赁合同》于2016年3月25日终止的诉讼请求没有事实和法律依据，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。王艺英的诉讼请求中既有违约金又有定金，经释明，王艺英选择适用违约金条款。且双方签订的《租赁合同》中约定“双方议定租房押金1万元，合同期满归还。”，故王艺英应于合同期满之日也即2017年3月26日将押金10000元退还给韩金良。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条、第一百二十五条、第二百一十二条、第二百二十七条规定，判决如下：一、被告韩金良应于本判决生效之日起十日内向原告王艺英支付所拖欠的租金人民币120000元及违约金（以年租金人民币120000元为本金从2016年3月26日起至还款之日止按月利率2%计付）。二、反诉被告王艺英应于双方租赁合同期满之日即2017年3月26日将押金人民币10000元返还给反诉原告韩金良。三、驳回原告王艺英请求判令被告韩金良支付的合同押金人民币10000元归原告所有的诉讼请求。四、驳回反诉原告韩金良请求判令双方签订的租赁合同于2016年3月25日终止的诉讼请求。
二审中，当事人没有提交新证据。本院查明，双方当事人对原判查明认定的事实均无争议，本院予以确认。
本院认为，王艺英与韩金良于2014年3月26日签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行各自义务。根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点在于韩金良是否有权单方解除涉案合同。《中华人民共和国合同法》第九十四条所规定的当事人的法定解除权，系指守约方在对方具有法定的违约事由时，可以行使合同解除权，而非违约方可以以自身的违约行为单方解除合同。本案中，韩金良未依约支付租金，构成违约，作为违约方并不享有合同的法定解除权，其关于王艺英未向人民法院或仲裁机构请求确认解除合同的效力，涉案合同应视为已经解除的上诉主张与法律规定不符，不予采纳。
韩金良上诉主张，涉案合同第二条约定，其可以单方解除合同。但根据涉案合同第二条的约定，“有下列情形之一，甲方有权立即中止本合同”，据此可见，该条款所约定的是作为出租人（甲方）的王艺英可以行使约定解除权的情形，而非韩金良可以单方解除合同。韩金良该上述主张与合同约定不符，不予采纳。
韩金良上诉主张王艺英交付的讼争房屋存在消防隐患，其被迫解除涉案合同，但却未能举证证明该主张，且其已经实际使用讼争房屋两年，并未就讼争房屋的质量问题向王艺英提出异议。故韩金良的该上诉主张缺乏证据支持，不予采纳。
如前所述，韩金良未依约按时支付租金，构成违约，应承担相应的违约责任。涉案《租赁合同》所约定的违约金标准为每日按拖欠租金的1%计算，原判将违约金标准降低为每月2%，王艺英对此亦未提出异议。韩金良上诉主张，每月2%的违约金标准仍过分高于王艺英的损失，应予调低，但韩金良既未向一审法院提出调低违约金的请求，亦未举证证明王艺英的损失数额，故其二审中要求调整违约金的上诉请求不予支持。
本案中，韩金良向王艺英支付的押金10000元属于履约保证金的性质，目的是确保韩金良在租赁期限内依约履行其义务。原判将该10000元押金认定为定金，定性有误。且涉案合同所约定的租赁期限尚未届满，剩余履行期限内韩金良是否存在违约行为尚无法确定，原判直接判令王艺英在合同期满后返还押金10000元不当。根据合同约定，该押金应在合同期限届满后，待韩金良全面履行合同义务后由王艺英予以返还。但由于王艺英未提起上诉，原判对于该10000元押金的处理，本院不予变更。
综上，韩金良的上诉请求及理由均与合同约定及法律规定不符，不能成立。原判对押金性质定性虽然有误，但不影响本案实体结果，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费2972元，由上诉人韩金良负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 花 絮
审 判 员 翁艺晖
代理审判员 黄 兴
二〇一六年十二月二十日
书 记 员 詹靓妹