山东省威海市环翠区人民法院
民 事 判 决 书
（2011）威环民重字第1399号
原告荆莲香。
被告孙菁华。
第三人苑书广。
原告荆莲香与被告孙菁华、第三人苑书广转让合同纠纷一案，本院于2012年6月25日作出（2011）威环民初字第1399号民事判决书。原告孙菁华不服该判决，提出上诉。威海市中级人民法院于2012年11月13日作出（2012）威民四终字第3号民事裁定书，撤销原判决，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告荆莲香及其委托代理人夏清华，被告孙菁华及其委托代理人于兆燕，第三人苑书广及其委托代理人苑东青均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告荆莲香诉称，2011年2月底，原、被告经协商口头约定，被告将其经营的足疗店转让给原告经营，转让费38000元（包括店内物品）、暖气片费1400元。因足疗店所在房屋系被告从房东即本案第三人处承租，被告称，房东以后肯定会把房屋租给原告，原告可和房东签租赁合同。原告相信了被告并支付上述费用，于同年3月1日开始经营足疗店。后被告又以其已向房东缴纳了至当年5月5日之前的租金和押金为由，向原告收取两个多月的房租及押金共计7600元，对于以后房租的支付方式，被告称三个月或半年一付。2011年4月6日，第三人到店里收房租，要求原告一次性支付一年的房租28000元，原告商量能否三个月或半年一付，第三人不同意，给予原告两天的宽限期。但两天后原告再次和第三人商量时，第三人不同意把房屋租赁给原告，原告只好到派出所报警。这期间，原告还支付了足疗店的水电费。由于被告未征得第三人的同意，将房屋转租给原告，致使原、被告之间的转让关系无效，故原告要求被告返还转让费38000元、暖气片费1400元、押金3000元、房租2333元、2月份电费349.12元、2月份水费6.85元，共计45088.97元及上述款项自2011年4月20日起至履行之日的同期银行贷款利息。
被告孙菁华辩称，被告将足疗店内的物品及暖气片等物资转让给原告，同时，征得第三人同意后将房屋转租给原告，并告知原告以后和第三人签订租赁合同，租金28000元，直接交给第三人，原告同意后，双方于2011年3月1日前全部履行完毕，被告不存在违约行为或其它侵权行为；2011年4月5日，原告与第三人就房屋租赁重新缔结合同，在缔结合同过程中，因第三人要求原告一次性交付一年房租28000元，原告不同意，第三人才收回房屋使用权，因此，原告不能使用房屋进行经营的过错责任在于其本身；另外，被告转让给原告的相应物资亦因原告未能与第三人达成一致意见而被第三人扣留，与被告无关。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
第三人苑书广述称，2011年3月初，第三人出差在外，其妻应被告要求到店中，被告仅告知其欲转租房屋，并未说明是原告承租，第三人之妻告知被告等第三人回来后再协商，同时强调，如转租，房租则为每年28000元，且必须一次性交齐。同年4月6日左右，第三人到店中向被告收取下一年房租，被告让原告缴纳，第三人这才知道被告已将足疗店转让。第三人要求被告缴纳下一年度租金26000元或原告缴纳下一年度租金28000元，否则不同意与原告重新签订租赁合同，原、被告均未缴纳，在被告自行离开后，第三人明确告知原告可以给予三天时间，但此后原、被告均未再与第三人联系，故第三人将房屋收回并已租赁给他人。
经审理查明，被告孙菁华自2009年5月6日起租用第三人苑书广所有的位于威海市环翠区统一路19号-1的房屋用于经营足疗店，双方签订租赁合同一份，约定租赁期限自2009年5月6日至2012年5月5日止；租金的支付方式为2009年10月1日支付下半年（2009年11月6日至2010年5月5日，以下类推。）租金13000元，2010年4月1日支付下年租金26000元，2011年4月1日支付下年租金26000元；租赁合同期满，承租人装修、改善、增设他物的，室内外必须不破坏房屋或者恢复原状的情况下搬走，否则室内外物无偿给出租人；经出租人书面同意，承租人可转租房屋，房屋租金为一年28000元；押金为3000元；双方如违背合同任何一条，违约方赔偿1万元，合同终止，出租人当日收回房屋，另一方搬走，否则室内外所有东西无偿给出租人；房屋租赁时状况为：有4个防盗网，4个铝合金窗带玻璃，3个窗纱网，卷防盗门，全地砖，洗脸盆1个，2个电表，1个水表，电外线到屋内线以及总线都有灯及开关。合同签订时，被告已支付了第一个半年的房租13000元。
后被告因故欲将足疗店出兑，并在店外张贴转让广告。2011年2月底，原告看到该告示后即与被告联系受让该店面，双方经口头协商约定，被告将足疗店转让给原告，原告支付转让费38000元（包括店内物品），并以1400元价格购买被告的暖气片。因足疗店所在房屋系被告从房东即本案第三人处承租，被告称原告以后可和房东签租赁合同。原告向被告支付上述费用后于同年3月1日开始经营足疗店，被告又以其已向房东缴纳了至当年5月5日之前的租金，而原告经营后无须再交这部分租金以及房东收取了被告押金3000元，以后将押金直接退给原告为由，要求原告再缴纳租金及押金共计7600元。
同年4月7日，被告通知原告，房东要到店里和原告签租赁合同，并要求原告准备一年的房租，原告对房租支付期限提出质疑，被告称原告可以和房东商量。当日下午，第三人到店里向被告收取房租，被告让原告缴纳，第三人始知被告已将足疗店转让。第三人要求被告缴纳下一年度房租26000元或原告缴纳下一年度房租28000元，并称如不缴纳即收回房屋。后第三人因房屋设施问题与被告发生争执，被告自行离开。原告与第三人协商时，第三人坚持房租数额不能减少，必须一次性支付，但可以给予原告三天时间。当日，原、被告均未交纳房屋租金。第三人于当日清点了屋内物品：床九个、凳子十个、三个大茶几（均为空）、空调二个、电扇二个、电视机一台、饮水机一台、消毒柜一台、玻璃桌一个、灯四个（不亮）、钟表三个、洗脚盆四个、茶瓶五个、电暖气一台、窗帘二个，并由原告签字确认。
由于原、被告均未再与第三人联系并协商房屋如何租用，故第三人将房屋收回，上述清点的屋内物品亦在第三人控制之下。同年4月20日，原告到派出所报警。同年5月5日，第三人将房屋另行出租。
2011年8月9日，原告向本院提起诉讼，要求被告返还转让费、暖气片费、押金、水电费共计45088.97元。在诉讼中，本院依法通知第三人参加诉讼。
诉讼中，原、被告对原告向被告交付租金及押金的数额有争议。原告主张，其实际交纳的数额为7500元，但被告只给原告出具了“今收到房屋押金及房租共计6700元，签合同补上”的收条，有一部分钱款被告没有打收条。对此，原告提供宋玉娥出庭作证。宋玉娥陈述：证人与原告系同乡，2011年4月7日，证人欲找原告推拿时，看到原告要求被告书写收到其款项的收条，但被告未出具。后房东要求被告支付1万元，被告亦未同意，双方发生争执。原告还向证人和另一朋友借钱交房租，没交成。经庭审质证，被告认为证人证言恰好可以证实，原告未能承租房屋的原因在于其未能一次性缴纳房租。
上述事实，有原、被告及第三人陈述、询问笔录、租赁合同、录音资料、证人证言等在案佐证。
本院认为，被告承租第三人所有的房屋用于经营足疗生意，后与原告协商，将足疗店（包括店内物资）转让给原告经营。因被告并非足疗店所在房屋的所有权人，而原告受让后仍需使用该房屋进行经营，房租由原告直接向第三人支付，故原、被告之间的转让协议除了包含有足疗店的经营及店内物资的转让，还包含有被告将其在与第三人的租赁合同中的权利和义务一并向原告转移即权利义务的概括转移。我国合同法规定，债务人将合同的义务全部或部分转移给第三人，应当经债权人同意。因此，原、被告之间的转让协议中与房屋租赁有关的转让不能单纯依赖于原、被告之间达成合意，还必须经由第三人对被告将权利义务概括转移给原告的同意和认可，方为有效。本案中，第三人在原、被告协商转让时并不知情，即使在知道原、被告转让行为后，也没有明确表示无条件同意原、被告之间关于房屋租赁内容的转让行为，仍坚持其与被告之间的房屋租赁合同有关的约定。因此，对被告将租赁合同的权利义务概括转移给原告，第三人是不同意的。由于第三人不同意，原、被告之间就权利义务的概括转移属于无效行为，原、被告订立足疗店转让合同的目的尤其是原告订立合同的目的自然不能实现，故原、被告之间的转让协议应予解除。导致这一后果，原、被告双方都有一定的过错。被告的过错在于：被告因对于第三人关于房屋转租的条件是明知的，故负有明确告知的义务，包括事先告知原告有关房屋租赁价格、租金的支付期限和方式等重要合同内容，并促成原告与第三人达成新的合意。而从本案查明的事实看，被告没有履行上述义务，使得原告对于上述重要合同内容了解不全面，最终未能获得房屋的承租权；原告的过错在于：其与被告订立合同时，没有详细了解房屋的状况，盲目而轻率，在未获得第三人同意的情况下即与被告订立转让协议，接手足疗店包括物品并实际进行经营，明显存有过失。因此，原、被告在订立足疗店转让协议过程中，双方均负有缔约过失责任。
协议解除后，双方应互相返还从对方取得的财产。原、被告双方均有过错，故在转让协议解除后均应按过错程度承担相应的责任。因原告支付的转让费包含了多项内容，无法一一细分。考虑到原告实际经营了一段时间，且店内物品在原告控制的时候被第三人占有，无法向被告返还，故综合这部分因素，结合双方各自的过错程度，确定由被告将收取原告的转让费返还二分之一为宜。
对于被告向原告收取暖气片费，实际是双方在转让关系之外形成的买卖合同关系，且已实际履行，该费用不属于原告受到的损失，故原告的该项请求，本院不予支持。
对于原告要求被告返还一个月房租2333元和押金3000元。首先，关于被告收取原告的房租数额。虽然原告主张，被告要其交纳房租和押金7600元，其只少交了100元，但原告出具收条只记载了6700元，对其余部分，原告未提供充分有效的证明，故本院依据收条记载的数额认定，计算出原告向被告交纳房租的数额为3700元（6700元-押金3000元）。第三人于2011年4月7日到足疗店收取房租时，因三方未达成协议，此后原告已不正常经营，故原告实际使用房屋的期间为2011年3月1日至同年4月7日。按被告与第三人租赁合同中约定，租金折合每日71.23元，原告占用期间应付租金为2706元（71.23元／天＊38天）。被告收取的2011年4月8日至同年5月5日期间的房租994元（3700元-2706元）及押金3000元，应向原告返还。
对于水电费，原告主张代被告交纳水电费，未提供相应证据，本院不予采信，其该项请求，本院不予支持。
关于原告主张的被告应支付利息的请求，因双方权利义务关系没有明晰，故其该项请求，无法律依据，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十二条、第七十九条、第八十八条、第八十九条之规定，判决如下：
一、被告返还原告足疗店转让费38000元的50%即19000元；
二、被告返还原告房屋押金3000元；
三、被告返还原告多支出的房屋租金994元；
四、驳回原告其余的诉讼请求。
上述一至三项，限于本判决生效后十日内履行完毕；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费464元，由原告负担232元，被告负担232元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。
审 判 长 王 潇
审 判 员 严相荣
人民陪审员 周玉明
二〇一三年八月五日
书 记 员 王少锋