广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛中法民三终字第1031号
上诉人（原审原告、反诉被告）佛山市星城物业管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。
法定代表人ＸＸＸ，该公司董事长。
委托代理人杨炳光，广东千度律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）申伟彬，男，汉族，住湖南省娄底市娄星区。
委托代理人钟柱，广东国政律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）邓德明，男，汉族，住广东省佛山市禅城区。
上诉人佛山市星城物业管理有限公司（以下简称星城物业公司）因与被上诉人申伟彬、邓德明物业服务合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2015）佛城法民一初字第837号民事判决，向本院提起上诉。该案经本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。
原审法院经审理，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条第一款、第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，作出如下判决：一、邓德明应于判决发生法律效力之日起十日内，向星城物业公司交纳2009年1月至2015年3月的住宅物业管理费10789.25元；二、邓德明应于判决发生法律效力之日起十日内，向星城物业公司交纳2009年1月至2015年3月的车位物业管理费2250元及滞纳金（滞纳金以2250元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率的4倍从2015年5月11日起计至判决确定的给付之日止）；三、邓德明应于判决发生法律效力之日起十日内，向星城物业公司交纳2013年9月至2014年12月的公摊电费80元；四、申伟彬对邓德明上述金钱给付义务承担连带清偿责任；五、星城物业公司应于判决发生法律效力之日起三十日内，将佛山市禅城区魁奇一路某房主人房的东、南面外墙及主人房隔壁房间东、北面外墙的渗水部位修复至不漏水为止；六、驳回星城物业公司的其他诉讼请求；七、驳回邓德明的其他反诉请求。申伟彬、邓德明如果未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审适用简易程序，本诉受理费减半收取318元，由星城物业公司负担193元，申伟彬、邓德明负担125元；反诉受理费减半收取686元，由星城物业公司负担25元，邓德明负担661元。
上诉人星城物业公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、涉案房屋外墙渗漏影响居住，无任何证据证实是因星城物业公司管理服务存在瑕疵所致，原审法院在未查清事实、责任主体未明的情况下作出的认定错误。首先，涉案房屋外墙渗漏可能是装修不当或者房屋质量问题所致；其次，开发商交付涉案房屋为2005年10月，而邓德明反诉称涉案房屋外墙渗漏发生在2008年，根据相关法律规定，外墙防水保修期为5年，故涉案房屋外墙渗漏发生在保修期内，涉案房屋外墙渗漏修复应由开发商承担；再次，原审法院并未区分不需要施工资质且工程量不大的公共部分维修项目和重大维修项目之不同，更未对本案外墙渗漏维修工程作出是否属重大维修项目的认定，直接判令无施工资质的星城物业公司承担修复责任是错误的。而结合邓德明对外墙渗漏情况的陈述及法院、星城物业公司到现场查看情况，本案的外墙渗漏修复工程显属重大维修项目。
二、关于本案其他费用。1.公摊电费。公摊电费是必然发生的费用，星城物业公司在一审中已提交公摊电费的通告，该通告均张贴于每座楼进行公示，申伟彬、邓德明一直不持异议，公摊电费应由申伟彬、邓德明承担。2.物业管理费、滞纳金。对于物业管理费。如上所述，涉案房屋外墙渗漏并非星城物业公司所致，星城物业公司没有任何过错，申伟彬、邓德明应足额支付物业管理费。原审法院认为星城物业公司未尽义务，但申伟彬、邓德明至今亦无提供证据证实其已向星城物业公司提出利用物业维修基金对涉案房屋外墙渗漏问题进行修复之请求，故不知原审法院认定星城物业公司未尽的是何种义务。对于违约金。其一，合同约定滞纳金按日千分之一计收，并无违反法律规定；其二，星城物业公司与申伟彬签订的《前期物业管理服务协议》明确约定交纳物业管理费的时间及拒交物业管理费应承担的滞纳金。虽然《物业管理服务合同》对于交纳时间没有约定，但根据《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定，双方对于交纳物业管理费的方式并无变更的情况下，物业管理费的缴交方式应按之前习惯即按季度缴交并为当季第一个月1-10日。综上，星城物业公司上诉请求：1.撤销原审判决第一项至第六项；2.申伟彬、邓德明向星城物业公司支付住宅物业管理费15386.25元、迟延交纳住宅物业管理费违约金11333.55元、车位管理费2250元、迟延交纳车位物业管理费违约金2430元、公摊电费2059.39元；3.由申伟彬、邓德明承担一、二审诉讼费用。
被上诉人申伟彬答辩称：一、涉案的房屋和车位一直由邓德明使用，邓德明在一审庭审中也承诺涉案的物业管理费用由其承担，本案与申伟彬无关。二、从2007年至今都是邓德明与星城物业公司在沟通，也就是说星城物业公司知道邓德明是合法使用权人。三、星城物业公司没有履行外墙维修的义务，违反合同的约定，应当对邓德明减免物业管理费并承担邓德明的损失。
被上诉人邓德明答辩称：与申伟彬的答辩意见一致。
上诉人星城物业公司、被上诉人申伟彬在二审期间均未向本院提交新的证据。
被上诉人邓德明在二审期间向本院提交了如下证据：
一、《物业管理费催费通知》一份，拟证明邓德明所欠物业管理费到今年为止共9800多元，星城物业公司诉请的数额不真实。
二、2015年8月拍摄的照片十三张，拟证明邓德明的车位经常被挡住，物业管理存在问题。
针对邓德明提交的证据，星城物业公司经质证认为：对于证据一，没有原件予以核对；不是新证据；即使该证据是真实的，催缴的住宅管理费、车位管理费的起算时间与星城物业公司在本案中诉请的起算时间不同，两者金额出现差异是正常的。申伟彬、邓德明拖欠的物业管理费是按照合同约定的标准计算的，也是合法有据的。对于证据二，不属于新证据；由于照片上没有显示拍摄时间，对真实性不予确认；即使如邓德明所称是今年拍摄的，也与本案没有关联性；由于本案邓德明没有提起上诉，因此邓德明提交的证据与二审的审理无关。针对邓德明提交的证据，申伟彬经质证认为：对上述证据的真实性、关联性予以确认。星城物业公司管理小区是比较混乱、有漏洞的，因为这个原因造成小区业主对物业管理费有争议，星城物业公司是有责任的。本院认证意见如下：对邓德明提交的证据一的真实性予以确认，但该证据无法证明邓德明主张的证明内容。对于证据二，由于无法核实照片拍摄时间，本院对该证据不予采信。
经审查，原审判决认定的事实正确，本院予以确认。另查明，星城物业公司在二审期间撤回关于请求撤销原审判决第四项的上诉请求。
本院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和法律适用进行审查”的规定，因各方当事人均未对原审判决第四项提出上诉，故本院对原审判决第四项予以维持，并不再进行审查认定。针对星城物业公司的上诉，本案二审期间的争议焦点为：
一、星城物业公司是否应将涉案房屋渗水的外墙修复至不漏水；二、申伟彬、邓德明应向星城物业公司交纳住宅物业管理费、公摊电费的数额；三、申伟彬、邓德明应否向星城物业公司支付违约金。
关于第一个争议焦点。星城物业公司上诉称其没有修复涉案房屋外墙渗水部位的义务。经审查，根据星城物业公司与佛山市禅城区某住宅小区（第一届）业主委员会签订的《物业管理服务合同》合同第二章“委托服务事项”第一条“房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等”的约定，涉案房屋渗水的外墙属于房屋建筑的共用部位，因此星城物业公司有修复涉案房屋渗水外墙的义务，原审法院据此判决星城物业公司将涉案房屋主人房的东、南面外墙及主人房隔壁房间东、北面外墙的渗水部位修复至不漏水并无不当，本院予以维持。星城物业公司的该上诉请求，没有法律依据，本院不予支持。
关于第二个争议焦点。对于住宅物业管理费的数额问题。本案中，《前期物业管理服务协议》及《物业管理服务合同》已在客观上得到实际履行，星城物业公司已履行了物业服务之义务，申伟彬、邓德明亦实际上接受了相应的服务并享受利益，因此申伟彬、邓德明应履行交纳相关物业管理费之合同义务。经核算，申伟彬、邓德明自2009年1月至2015年3月应交纳的物业管理服务费总额为15413.22元。但在邓德明向星城物业公司反映涉案房屋外墙渗水问题时，星城物业公司并未根据《物业管理服务合同》的约定修复渗水的外墙，故原审判决据此认定星城物业公司的行为属于物业管理服务存在瑕疵，并根据本案具体情况酌定以70%计付星城物业公司诉请时段涉案房屋的物业管理费并无不当，本院予以维持。对于公摊电费数额的确定问题。因在本案诉讼过程中，星城物业公司未能提供其代为交纳公摊电费的原始凭证以直接证明其计费依据，考虑到涉案合同在实际履行过程中公用电费的支出是一个符合一般常识的客观事实，原审法院依据《物业管理服务合同》之约定即按5元／月的标准判决申伟彬、邓德明向星城物业公司支付公摊电费，符合合同约定，本院予以维持。
关于第三个争议焦点。对于星城物业公司上诉请求申伟彬、邓德明支付迟延交纳住宅物业管理费违约金的问题。经审查，申伟彬、邓德明确实存在未按照合同约定交纳2009年1月至2015年3月期间的住宅物业管理费之行为，但该行为系因申伟彬、邓德明认为星城物业公司的物业服务存在一定瑕疵所致，而事实上涉案房屋亦因星城物业公司物业服务的不到位而无法正常居住使用，故申伟彬、邓德明未依约交纳住宅物业管理费并非其主观恶意，而是有合理的拒付理由，原审法院认定申伟彬、邓德明无需支付迟延交纳住宅物业管理费违约金并无不当，本院予以维持。星城物业公司的该上诉请求没有法律依据，本院不予支持。对于星城物业公司上诉请求申伟彬、邓德明从2009年1月起按合同约定的日千分之一的计付标准支付迟延交纳车位物业管理费违约金的问题。虽然邓德明提交的证据不足以证明星城物业公司对于涉案车位的管理服务存在瑕疵，但申伟彬、邓德明未按时交纳车位物业管理费亦因认为星城物业公司对涉案房屋的服务有瑕疵，因此原审法院酌定申伟彬、邓德明从星城物业公司起诉之日即2015年5月11日起支付逾期交纳车位物业管理费违约金并无不当，本院予以维持。因合同约定的滞纳金计付标准过高，申伟彬、邓德明在一审庭审中亦提出双方约定的滞纳金超过了实际损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少的规定”，原审法院调整滞纳金的计付标准为中国人民银行同期贷款利率的4倍并无不当，本院予以维持。
综上，星城物业公司的上诉主张不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费308.49元，由上诉人佛山市星城物业服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 珊
审 判 员 张雪洁
代理审判员 潘伟丹
二〇一五年十二月七日
书 记 员 梁丽萍