辽宁省锦州市太和区人民法院民 事 判 决 书(2015)太民一初字第00106号原告林东美，女，1967年6月26日出生，汉族，住辽宁省锦州市古塔区。委托代理人李文忠，男，1964年4月5日出生，汉族，住锦州市古塔区。委托代理人刘瑞年，系辽宁卫华律师事务所律师。被告秦子学，男，1938年10月23日出生，汉族，农民，住辽宁省锦州市太和区。被告何玉凤，女，1940年5月8日出生，满族，农民，住锦州市太和区。二被告委托代理人秦绍海，男，1965年4月4日出生，汉族，住锦州市太和区。二被告委托代理人肖贵才，系辽宁华英律师事务所律师。原告林东美诉被告秦子学、何玉凤财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告林东美及其委托代理人李文忠、刘瑞年、二被告的委托代理人秦绍海、肖贵才到庭参加诉讼，本案现已依法审理终结。原告林东美诉称，2000年11月13日被告在古塔房屋中介所登记出售房屋。经中介介绍，原、被告签订了房屋买卖合同，被告将坐落于锦州市太和区新民乡八家子建筑面积59.78平方米的正房三间及院内无照厢房以31000元的价格出售给了被告。2001年2月28日经八家子村委会同意盖章的情况下，经锦州市太和区城建局审核办理了更名过户手续，取得了房照。从2000年到2010年这11年间被告从未提出过反悔和疑义。取得房屋所有权后，因房屋破损比较严重，故原告对正房三间进行了维修，对无照厢房进行了翻建，投资费用高达25000元。2010年7月被告以原告违反了法律强制性为由，起诉至太和法院要求确认房屋买卖无效，返还房屋。2012年3月21日锦州市太和区人民法院（2011）太民一初字第00357号民事判决书判决房屋买卖合同无效，互相返还各自取得的财产，此判决现已生效，而对于翻建房屋及购买房屋后增值部分，判决认定“可另行主张权利”。十多年前，被告为给儿子秦绍海在市里买楼在明知城镇居民禁止在农村买房的情况下，非法将房屋出售给原告。因此，房屋买卖过程中的错误完全在被告一方（房屋买卖合同也是由原告和秦绍华签订的），被告用卖此诉争房屋所得30000元为他儿子买的楼房在太和区，现已升值为240000元。现在，看到农村房屋大幅升值，在巨大拆迁利益的诱惑下，被告又谎称刚刚知道城镇居民不可以购买农村房屋，要求收回房屋。不但在经济上给原告造成了极大损失，而且在精神上也给原告造成了巨大的伤害。故要求被告给付锦州市太和区新民乡八家子房屋增值款200000元（以评估鉴定的动迁补偿价为准）、赔偿原告因房屋交易无效造成原告租房违约而赔付的违约金14000元、占用房款所产生的孳息23000元、房屋翻建及维修费用25000元，并由被告承担本案诉讼费。二被告辩称，1.《房地产估价报告》是无效的，不应作为认定本案事实的依据。原告林东美向房地产估价机构提供的据以作出估价的资料不真实、不合法。材料一，房权证，为原告名下，原告不是该房屋产权人，估价机构做出的房地产估价报告应当是无效的。材料二，锦州市国土资源局太和区分局1996年2月2日为原告林东美填写的《土地登记审批表》是伪造的。材料三，原告向估价机构提供的《辽宁省村镇住宅建筑申请书》没有时间，也没有审批人签名。估价报告以上述资料为依据，是无效的，不应作为认定本案事实的依据；2.原告林东美提供的租房协议9月份已经到期了，没用了，不应存在造成原告租房违约和损失问题；3.不应存在占用房款所产生的孳息问题，按照法律关于认定房屋买卖合同无效的规定，依法不应产生房款孳息；4.该房屋没有翻建维修。经审理查明，2000年11月13日，经中介所介绍，被告秦子学、何玉凤将其所有的坐落于锦州市太和区新民乡建筑面积59.79平方米的正平房三间以及院内无照厢房，以31000元的价格出售给原告林东美，并签订房屋买卖合同。2001年2月28日，原、被告经过协商、互相配合，在锦州市太和区八家子村民委员会同意盖章的情况下，该争议房屋经锦州市太和区城建局审核，办理了更名过户手续，房屋产权人变更为原告林东美。2010年7月，秦子学、何玉凤以国家法律规定禁止城镇居民购买农民住宅用房为由，请求法院确认其与林东美订立的房屋买卖合同无效，并返还房屋；林东美反诉要求秦子学、何玉凤给付补偿款484000元。2012年3月21日锦州市太和区人民法院作出（2011）太民一初字第00357号民事判决，判决房屋买卖合同无效，原、被告互相返还各自取得的财产，关于林东美在该次诉讼中提出的反诉请求，因其未提供有效证据证明其具体损失，又不申请进行评估鉴定，故对其反诉诉求不予调整，可另行主张权利。该判决发生法律效力后，原告林东美向本院提起诉讼，本案在诉讼过程中，原告申请对锦州市太和区新民乡房屋的价值进行评估。本院通过锦州市中级人民法院委托辽宁金地房地产土地资产评估有限公司对该房屋价值进行评估，2015年10月20日，辽宁金地房地产土地资产评估有限公司作出辽金地房字[2015]第A028号房地产估价报告，评估该房屋市场价值为162600元。另，原告林东美于2015年7月23日，在锦州市太和区人民法院询问笔录中明确表示，放弃要求二被告给付房屋维修费用25000元的诉讼请求。本院所确认的上述事实，有（2011）太民一初字第00357号民事判决书、（2012）锦民一终字第00375号民事判决书、封户通知、辽金地房字[2015]第A028号房地产估价报告及双方当事人陈述等证明材料载卷为凭，这些证据材料经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。原告林东美要求被告秦子学、何玉凤赔偿该房屋增值款的诉讼请求，符合民法通则关于公平原则的规定，应当予以支持。但因锦州市太和区新民乡房屋的所在区域，只是封户，尚未拆迁，原告林东美要求按动迁补偿价格给予补偿的请求，与现实不符，不予支持。辽宁金地房地产土地资产评估有限公司接受委托，对锦州市太和区新民乡房屋进行市场价值评估，作出辽金地房字[2015]第A028号房地产估价报告，符合法律规定。锦州市太和区新民乡房屋产权人已经我院（2011）太民一初字第00357号民事判决，确定为本案被告秦子学与何玉凤，该房屋实际存在且产权明确，可以作为评估对象，其市场价值的大小不因评估时依据的《房屋所有权证》与《土地登记审批表》的效力而改变。被告辩称的“估价机构对该房屋评估时认定房屋产权人为原告林东美是错误的，违反法定程序；评估时依据的《房屋所有权证》与《土地登记审批表》无效、不真实、不合法，该房地产估价报告应为无效”之观点与本案中房屋价格评估没有关联，不应予以支持。原告林东美在诉讼过程中放弃要求二被告赔偿涉案房屋维修及翻建费用25000元，是对自己诉讼权利的行使，应当予以支持。原告要求二被告赔偿因原、被告房屋买卖合同无效导致其在与第三人签订的房屋租赁合同中违约而赔付的违约金14000元，因其提供的证据不足，不能证明违约损失已实际发生，对原告这一诉讼请求不能予以支持。对于原告要求被告给付占用房款所产生的孳息23000元之诉求，因原告已提出了赔偿房屋增值损失之诉求，故对原告这一诉讼请求不应予以支持。案经本院审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条、第五十八条、第六十四条、第七十六条、第一百三十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告秦子学、何玉凤于本判决生效后10日内支付原告林东美锦州市太和区房屋增值款131600元；二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4675元，由原告林东美负担1743元，由被告秦子学、何玉凤负担2932元。保全费1645元，由被告秦子学、何玉凤负担。邮寄费20元，由被告秦子学、何玉凤负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。审 判 长 李 犇代理审判员 才 月人民陪审员 贾天琪二〇一五年十二月十一日书 记 员 魏羽楠