西安市莲湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）莲民初字第04617号
原告中国石化销售有限公司陕西石油分公司，住所地：西安市莲湖区北大街29号中天国际大厦10层。
代表人焦德才，该分公司总经理。
委托代理人张佩英，陕西康铭律师事务所律师。
委托代理人巨宏杰，陕西康铭律师事务所律师。
被告陕西立方装饰工程有限公司，住所地：西安市高新技术产业开发区科技路。
法定代表人张军，该公司执行董事。
被告西安畅达石油化工有限公司，住所地：西安市朱宏路汉城商业街农机站院内。
法定代表人乔连喜，该公司执行董事。
被告乔连喜，男，1968年8月10日出生，汉族。
三被告共同委托代理人沈杨，陕西丰瑞律师事务所律师。
三被告共同委托代理人张旭，陕西丰瑞律师事务所律师。
原告中国石化销售有限公司陕西石油分公司（以下简称中石化分公司）诉被告陕西立方装饰工程有限公司（以下简称立方公司）、被告西安畅达石油化工有限公司（以下简称畅达公司）、被告乔连喜租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人张佩英、巨宏杰，三被告共同委托代理人沈杨、张旭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2005年1月20日，原告中石化分公�与被告立方公司签订《加油站租赁协议》，约定原告承租立方公司建设的城运加油站；租赁期限自2005年5月10日至2023年5月9日止，租期18年。年租金394000元，租金总额7100000元（包含税费）；协议生效七日内，原告先行支付20%的定金和30%的首付款。协议生效后，原告依约向立方公司支付50%即3550000元的租金，立方公司向原告交付城运加油站。2011年8月，立方公司在履行协议，办理城运加油站土地使用权证等相关证照时遭遇资金困难，请求原告提前支付剩余租金的90%即3195000元，原告为保证协议履行，经研究同意立方公司请求，双方于2011年9月19日签订“《加油站租赁协议》补充协议”，同日，原告依约支付3195000元。被告畅达公司及其法定代表人乔连喜出具《担保承诺》，自愿以个人合法财产及公司资产作为立方公司不履行或不完全履行协议的保证责任。2012年11月，城运加�站遇政府拆迁，双方遂在2011年11月6日协商终止《加油站租赁协议》。至此，原告实际使用加油站7年零10个月，尚有10年零2个月未能使用。根据《加油站租赁协议》第9条约定“在租赁期限内，加油站若遇政府正常拆迁或因其他原因造成乙方无法正常经营，在乙方支付最后一笔款项之前，甲方退还乙方所支付的所有款项，本协议解除。在租赁期限的前10年内，乙方支付全部租赁价款后，加油站若遇政府正常拆迁或因其他原因造成乙方无法正常经营，甲方应返还乙方未实际使用加油站期间的租赁费用。2012年11月8日，原、被告对加油站资产进行统计、清算，随后加油站被拆迁，双方口头终止履行协议，所以立方公司应退还加油站未实际使用期间即10年零2个月的租金，合计3655185元。但原告多次索要未果，故诉至法院，请求：1、依法确认《加油站租赁协议》已于2012年11月8日解除；2、三被告连带退还原告10年零2个月租金3655185元，并支付自2012年11月6日至2014年11月6日，同期银行贷款利息449587.76元；3、案件受理费由被告承担。
被告立方公司辩称：一、双方合同因政府拆迁导致无法履行，属于不可抗力，应以政府下发文件之日为解除日。原告没有提供清算证明，对其认定合同解除时间不认可；二、原告关于退还已支付但未实际使用租金的请求没有事实依据，应予以驳回。1、被告享有先履行抗辩权，有权拒绝原告相应的请求。双方签订的《加油站租赁协议》第九条规定：“在租赁期限的前10年内，乙方支付全部租赁价款后，加油站若遇政府正常拆迁或因其他原因造成乙方无法正常经营，甲方应返还乙方未实际使用加油站期间的租赁费用。”故返还租赁费用的前提是原告支付全部租赁价款。但是，原告实际拖欠租金已久，根本没有支付全部租赁价款，按照《合同法》第六十七条的规定，被告可以依法拒绝履行返还义务。2、原告关于退还未实际使用加油站的租赁费用的计算标准有误。依据《加油站租赁协议》第九条第二款、第三款为并列条款，每一款的适用前提条件不同。第二款是十年内遇政府拆迁后的解决方案；第三款是在租赁期的后八年所遇政府拆迁后的解决方案。原告适用的是第二款，也就是应返还10年内未实际使用加油站期间的租赁费用（为该风险期内未用期间），而该风险期剩余期限应为2年2个月，而并非全部租赁期18年内未履行的期限。如若按照原告所述风险期为18年的话，那么完全没有必要在合同第九条中将18年细化为前10年和后8年，原告对于风险期的解读曲解合同本意。
三、原告请求返还未实际使用租金的数额显失公平，违反合同法的公平原则。《加油站租赁协议》第五、六条的约定和当时的交易背景，因为合同约定租赁期限为18年，期限较长，所以才商定租金为393000元／年（远低于当时市场价）。而现在由于政府拆迁原因导致合同无法履行，再按照当时的市场价来结算显然违背了合同法的公平原则。四、原告关于同期银行贷款利息的请求没有事实依据，应予以驳回。双方合同仅约定了关于退还未实际使用加油站期间的租赁费用，并没有关于利息的约定。同时，合同终止的原因在于政府拆迁，被告在履行合同过程中并无任何过错，故应驳回其利息请求。
被告畅达公司及乔连喜共同辩称，同意立方公司对合同解除时间及要求退还租金及利息的辩称意见。对于其他诉请认为：一、立方公司和中石化分公司签订《加油站租赁协议》补充协议，变更了主合同付款方式，未经保证人乔连喜书面同意，故保证人不再承担保证责任；二、被告承担的是一般保证责任而非连带保证责任，只有当立方公司不能履行时，才承担保证责任。担保函也表明是立方公司不能履行或者不能完全履行义务所造成的损失担保。三、保函约定保证期间为合同履行完毕后两年，由于政府拆迁导致合同无法履行，2012年10月24日被告向原告提出终止履行合同，原告在2014年10月30日起诉，已超过两年保证期间，保证人不承担保证责任。
经审理查明，2005年1月20日，原告作为乙方，被告立方公司作为甲方，双方签订《加油站租赁协议》，约定乙方承租甲方建设的位于西铜路西辅道东口北侧的城运一站加油站及其附属资产，租赁期限自2005年5月10日至2023年5月9日止，共计18年，年租金含租赁费及税费为394000元，租金总额7100000元（包含税费）。协议第三条约定：协议签订生效后起30天内，甲方将以下文件变更至乙方名下：加油站营业执照、成品油零售经营批准证书、消防安全意见书、危险化学品经营许可证、土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、道路开口、用水、用电证明文件。协议签订之日起20日内，经土地所有权人同意，甲方将加油站经营手续及加油站资产按协议转让给乙方，且土地所有权人对协议内容完全知悉。协议签订生效后一年内，甲方办理完加油站规划许可证。协议第六条第三款约定：协议签订后七日内，乙方支付租金总额的20%作为定金和30%的首付租金，约定转让事项完成后，乙方在正式接管加油站正常运营三个月内，向甲方支付剩余租金。协议签订后3日内，甲方将加油站经营手续原件及附件—载明的资产完整交付乙方。协议第九条约定：在租赁期限内，加油站遇政府正常拆迁或因其他原因造成原告无法正常经营，在乙方支付最后一笔款项之前，甲方退还所支付的所有款项，本协议�除；在租赁期限的前10年内，乙方支付全部租赁价款后，甲方应返还未实际使用加油站期间的租赁费用（等于该风险期内未用期间×租金总额÷协议约定承诺的风险期限）；在租赁期限的后8年内，政府部门所给予的拆迁补偿费用归乙方所有，甲方不承担责任和赔偿。合同约定了其他权利义务。该协议加盖原告合同专用章、被告立方公司公章，担保人处由乔良喜签名。协议生效后，原告依约向被告立方公司支付50%即3550000元的租金，立方公司向原告交付城运加油站。
2005年4月20日，原告与立方公司就加油站更新改造费用签订《补充协议》，约定更新改造费用200000元由被告从租赁价款中向原告指定施工或供货单位支付。
2011年8月29日，立方公司向原告出具“承诺书”，称因办理规划及土地征用手续难度大，其公司支付土地租金困难，请求原告提前支付剩余50%租金的90%，剩余355000元待租赁期满10年后支付。如遇政府拆迁等原因导致加油站无法正常经营，按无租赁合同约定执行。2011年9月29日，双方针对上述承诺内容签订“《加油站租赁协议》补充协议”。同日，原告向被告支付3195000元租金。
2011年8月29日，被告畅达公司及乔连喜向原告出具《担保承诺》，愿意合法资产及公司全部资产作为立方公司不履行或不完全履行原告与立方公司签订涉案加油站租赁合同给原告造成损失的担保。
2012年10月24日，立方公司向原告出具“关于城运加油站租赁协议条款的说明”，说明中立方公司认可租赁的城运加油站的土地使用证、建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证均无法办理。由于政府拆迁，提出终止协议，按协议约定，在租赁期限的前10年内，其公司应返还原告未实际使用加油站期间的租赁费用。2012年11月8日，立方公司法定代表人张军在�加油站清单”中签字，原告认为该日系双方解除合同之日。
上述事实，有《加油站租赁协议》、《补充协议》、《加油站租赁协议》补充协议、《担保承诺》、“关于城运加油站租赁协议条款的说明”、“承诺书”、收据及庭审笔录在卷佐证。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效。（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。原、被告签订《加油站租赁协议》，租赁的标的物为加油站及附属设施，属于土地资产。但是至本案审理过程中涉案加油站仍未取得土地使用权证、建设用地规划许可证，双方租赁行为违反了国家法律、法规的强制性规定，�原告与被告立方公司签订的《加油站租赁协议》无效，其有关补充协议亦无效。由于原告坚持按照合同有效主张权利，故对其诉讼请求依法予以驳回。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第一款第（五）项、《中华人民共和国土地管理法》第四十四条，《中华人民共和国土地管理实施条例》第四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：
驳回原告中国石化销售有限公司陕西石油分公司的诉讼请求。
案件受理费39638元，由原告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 周 荣
代理审判员 王 弘
人民陪审员 马梅丽
二〇一五年六月十八日
书 记 员 王红菊