上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民三（民）初字第3712号
原告（反诉被告）袁德高，男，1950年7月11日出生，汉族。
原告（反诉被告）霍文斌，男，1965年7月15日出生，汉族。
两原告共同委托代理人干建根，上海市雄风律师事务所律师。
两原告共同委托代理人项滢漪，上海市雄风律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海子发工贸有限公司。
法定代表人王炳康，总经理。
委托代理人赵凤英，上海耶林律师事务所律师。
原告袁德高、霍文斌诉被告上海子发工贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月20日立案受理后，依法由代理审判员金艳独任审判。同日，原告袁德高、霍文斌向本院提出财产保全申请，本院依法作出保全裁定。本院于2014年11月27日第一次公开开庭进行审理，原告袁德高、霍文斌的共同委托代理人干建根、被告上海子发工贸有限公司的委托代理人赵凤英到庭参加诉讼。被告提起反诉，本院于2014年12月29日予以受理。本院于2015年1月30日第二次公开开庭进行审理，原告袁德高、霍文斌的共同委托代理人项滢漪、被告上海子发工贸有限公司的委托代理人赵凤英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告袁德高、霍文斌诉称：2007年4月27日，两原告与被告签订《租赁合同》，约定两原告承租位于上海市青浦区沪青平公路3839号的土地2，544平方米，房屋面积2，350平方米；租赁期限至2025年3月31日止，租金为土地每年每亩人民币2.14万，合计每年81，700元。房屋租金一次性支付173.90万元整。合同签订后，两原告按约支付了房屋租金173.90万元和首年的土地租赁费81，700元整。被告将租赁物移交两原告。后两原告每年向被告支付土地租赁费。2014年2月，两原告接到赵巷镇规土所的通知，获悉两原告所租赁的房屋为违法建筑，将被拆除，致使两原告无法继续使用房屋。两原告认为已经一次性支付了18年的房屋租金，被告出租的房屋为违法建筑被拆除，两原告尚有11年的租期无法享有使用权，被告应退还该期间的租金。故两原告诉至法院请求判令：被告返还租金1，075，704元。
被告上海子发工贸有限公司辩称：不同意原告的诉讼请求。2007年4月27日签订的租赁合同中就土地部分是租赁关系，租金每年81，700元，地上房屋双方协商约定以补偿金的形式一次性出售给两原告，每平方米740元，2，350平方米房屋共计1，739，000元。（2013）青民三（民）初字第3680号判决书中两原告陈述系争房屋是以补偿金的形式购买的。2014年8月8日政府拆除系争违章建筑时，对两原告进行了补偿，补偿款由两原告实际领取。
被告上海子发工贸有限公司认为系争房屋系违法建筑，原、被告之间的买卖行为无效，故提起反诉请求判令：1、确认反诉原告与反诉被告在2007年4月27日签订的《租赁合同》第三条无效；2、反诉被告支付反诉原告房屋使用费1，756，817.70元；3、反诉被告支付反诉原告拆除违法建筑补偿款585，775元。在案件审理过程中，反诉原告撤回第一项反诉请求。
反诉被告袁德高、霍文斌辩称：1、同意第一项反诉请求，系争房屋系违法建筑，原、被告之间的房屋租赁合同无效；2、同意支付被告房屋使用费，但是应当按照合同约定的总价和期间来计算，即每月房屋租金为8，088元，两原告实际使用期间自2007年4月27日至2014年2月29日，该期间的房屋使用费应为663，296元；3、同意退还被告拆除违章建筑的补偿款，具体金额由法院裁量。
经开庭审理查明：2007年4月27日，两原告（乙方）与被告（甲方）签订《租赁合同》，约定甲方已经与上海顺康乳业发展有限公司（以下简称“顺康公司”）签订《土地租赁合同》，由甲方承租位于沪青平公路3837、3839号的土地及房屋，租赁期限至2025年3月31日，甲方租赁的土地及房屋的房地产权证分别为沪房地青字2004第0089**号、沪房地青字2004第008991号，土地65亩，厂房8，311.41平方米，其中有证面积7，247.01平方米，无证面积1，064.4平方米。甲方在承租土地上对相关房屋进行了改造建设；甲方将部分房屋及土地租赁给乙方，土地面积为2，544平方米，房屋面积为2，350平方米；租赁期限自2007年4月27日至2025年3月31日。租金每亩每年2.14万元，合计每年81，700元，按年支付，先付后用；乙方愿意对甲方进行相应的收益补偿，补偿金为1，739，000元；在合同签署前，乙方已对租赁土地及房屋设施进行实地察看和了解，甲方已经告知乙方租赁房屋中存在无证建筑（包括原有及改建部分）的事实，对此乙方仍表示接受并自愿签署本合同，按本合同约定支付租金和补偿款。如日后因无证建筑而引起的一切法律责任（包括但不限于消防、规划、环境等部门的行政责任、民事责任等）和经济损失均由乙方承担，乙方不会因此向甲方提出解除本合同或减少租金或返还、减少收益补偿或赔偿等任何主张；因乙方自愿对甲方进行补偿，故自本合同签署且乙方按约定支付补偿金后，本合同所租赁的房屋之相关收益权益由乙方享有，除非本合同另有约定，相应的风险及责任自始归乙方承担，收益补偿金不因本合同履行期等任何原因而作任何调整；拆迁补偿由甲方和乙方按照动迁规定，但双方特别明确本合同所租赁的房屋的拆迁补偿收益归乙方所有。
合同签订后，被告将系争土地及房屋交付两原告使用，就系争房屋两原告向被告支付了1，739，000元，另每年向被告支付土地租金81，700元，土地租金支付至2013年。
另查明，本案系争房屋是被告从顺康公司承租后在空地上自行建造的，无建房的相关合法审批手续。
2014年2月28日，上海市青浦区赵巷镇人民政府经济发展办公室向顺康公司发送《告知书》，告知其公司区域内搭建的房屋共计36，147.09平方米未办理过相关规划许可手续，属于违法建筑，并最终经由青浦区规划和土地管理局核实认定，要求顺康公司收到告知书后即可告知辖区内所属租赁企业拆除擅自搭建的违法建筑，如不自行拆除搭建的违法建筑，政府将对擅自搭建的违法建筑进行强制拆除。
2014年7月24日，两原告签署《拆除违法建筑承诺书》、《违法建筑申请拆除书》和《拆除违法建筑补偿协议书》，承诺两原告积极配合拆除违法建筑2，343.10平方米，并在完成拆除后可获得补偿款585，775元。系争房屋实际于2014年7月31日拆除，拆除后两原告领取了补偿款585，775元。两原告认为房屋被拆除未能实际使用合同约定的18年，要求被告退还租金致讼。
又查明，两原告在使用期间将部分房屋租赁给案外人上海易甫实业有限公司，2013年9月25日，袁德高和霍文斌起诉上海易甫实业有限公司要求腾退房屋并支付房屋使用费，本院以（2013）青民三（民）初字第3680号案件予以受理，并于2014年4月3日作出判决。在该案件审理过程中，袁德高和霍文斌表示在与上海子发工贸有限公司的租赁合同中实际以补偿金的方式购买了系争房屋。法院在向上海子发工贸有限公司调查的过程中，相关人员表示系争房屋实际以补偿金的形式出售给袁德高和霍文斌。
以上事实，由原、被告的陈述、原告提供的租赁合同、告知书，被告提供的民事判决书、赵巷镇违法建筑拆除旧材料回购补偿验收确认表等证据予以佐证，并经庭审质证，本院予以确认。
原告表示：原、被告之间就系争房屋存在租赁关系，现房屋被拆除，原告要求被告退还尚未使用期间的租金，租金应当按照合同约定的标准计算。
被告表示：原、被告之间就系争房屋存在买卖关系。因系争房屋是违法建筑，原、被告之间的房屋买卖行为不合法，租赁合同中就房屋买卖的约定无效。无效后，被告同意返还原告支付的购房款，但是原告应当按照每天每平方米0.37元标准支付使用期间的使用费，该标准是两原告出租给案外人的价格。另两原告领取的补偿款也应当退还被告。被告还提供了其与案外人上海可耐建筑材料有限公司等三家的房屋租赁合同，用于证明被告主张的使用费标准合理。两原告对该组合同真实性不予认可，且认为签订的时间和主体不一致，无可比性。
根据庭审确认的事实，本院认为，原、被告对系争房屋存在租赁关系还是买卖关系存有争议，双方在租赁合同中对房屋的对价部分表述为补偿金而非租金，原告在本院审理的其他案件中明确陈述系争房屋是以补偿金的方式向被告购买的，结合本案钱款的支付情况以及合同中对双方权利义务的约定，本院认定原、被告之间就系争房屋并非租赁关系。从原、被告签订的合同中可以看出，签订合同时，原、被告对系争房屋是无证建筑是清楚且认可的，合同明确约定了日后因无证建筑而引起的一切法律责任和经济损失均由原告承担，原告不得因此向被告提出返还、减少收益或赔偿等任何主张，同时也约定了房屋拆迁补偿收益归原告所有。上述条款对系争房屋因系无证建筑引起的法律后果进行了明确约定，系原、被告的真实意思表示，当事人理应按照该约定履行。现系争房屋因系违法建筑被拆除，根据上述约定，原告无权要求被告返还钱款，被告也无权要求原告支付拆除房屋的补偿款。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条之规定，判决如下：
一、原告袁德高、霍文斌要求被告上海子发工贸有限公司返还租金1，075，704元的请求本院不予支持；
二、反诉原告上海子发工贸有限公司要求反诉被告袁德高、霍文斌支付房屋使用费1，756，817.70元的请求本院不予支持；
三、反诉原告上海子发工贸有限公司要求反诉被告袁德高、霍文斌支付拆除违法建筑补偿款585，775元的请求本院不予支持。
本案本诉受理费14，481.30元，减半收取计7，240.65元，由原告负担；反诉受理费12，810.30元，由反诉原告负担；保全费5，000元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 金 艳
二〇一五年三月三十日
书 记 员 赵晖晖
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。