北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0102民初24458号原告（反诉被告）北京陶然康宁物业管理有限责任公司，住所地北京市西城区槐柏树后街2号楼地下室1门01号。法定代表人宋国祥，总经理。委托代理人贾丽萍，女，1966年5月1日出生，北京陶然康宁物业管理有限责任公司职员，住北京市西城区槐柏树后街2号楼地下室1门01号。被告（反诉原告）刘骞，男，1981年1月19日出生，汉族，住北京市西城区。原告(反诉被告)北京陶然康宁物业管理有限责任公司（以下简称陶然康宁公司）与被告（反诉原告）刘骞物业服务合同纠纷一案，本院于2016年8月29日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陶然康宁公司的委托代理人贾丽萍、被告刘骞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陶然康宁公司向本院提出诉讼请求：1.被告给付原告2014年9月1日至2016年8月31日的物业费3411.52元（含垃圾消纳费60元）；2.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告为被告刘骞（西城区樱桃二条8号院2号楼3门603）提供物业服务，但被告不予支付原告物业费，经原告催要被告一直未能支付。为了维护原告的合法权益，保证服务工作的正常运行，故诉至法院。被告刘骞辩称：我们当时购买房子是有中水的，但是停了十年，也没有工作人员协调中水停用之后的处理事项。物业服务不达标，员工持证上岗问题我方提出异议。我方要求原告提供物业服务的书面证据，对小区供暖设施的维护不达标，水压问题隔了一周才联系我，太慢。服务规范、服务用语、服务礼仪都没有达标，有音频为证。认可原告为我小区提供物业服务，欠费区间认可，金额认可，但我方不同意交纳物业费。反诉原告刘骞向本院提出反诉请求：1.要求被反诉人给予2009年7月1日至2016年7月1日期间的水费增加补偿共计3360元；2.被反诉人按照0.88元/月/平米的标准退还2005年10月1日至2016年10月1日的物业管理费用共计8600元；3.被反诉人提供2005年至今工作人员上岗资质证明（上岗证、雇佣合同等）；4.被反诉人腾退反诉人所居住地地下室供业主存放自行车的公共空间。事实和理由：1.2005年反诉人在购买樱桃二条8号院2楼3单元603这所房子时，购房合同中的附件三中明确表明“小区自设中水供应系统，中水需入住率超过80%时提供”，但被反诉人在2009年以中水系统有问题需要维修为由，停止了中水的使用一直至今。2.在《普通商品住宅物业管理标准》中的综合管理的工作内容及要求中，要求全体员工统一着装，佩带有相片胸卡，持证上岗，每年进行一次物业管理服务满意度调查，征求意见用户不低于总用户数80%，但被反诉人一直没有按照此标准执行。3.反诉人家中暖气不达标主动与被反诉人联系解决时，被反诉人不但不积极给予解决，反而以各种理由刁难推诿，不予置否，当反诉人主动去被反诉人处协商解决问题时，却遭到物业经理及两名工作人员的破口大骂及各种侮辱，因此被反诉人违反了《北京市住宅物业管理服务标准》中“服务规范”这一标准。4.反诉人所居住地地下室应是供业主停放自行车所用，但不知何时起反诉人私自占用了大部分地下室空间作为办公室、住人、甚至做饭，导致大部分业主自行车没有正规地方停放，而胡乱停放造成了消防通道的拥堵，造成了安全隐患。反诉被告陶然公司辩称：关于2009年停止中水使用的事情，我方2009年贴过通知，征求业主意见，有二分之一以上的业主同意，我方上次提交了业主签字的明细表，我方操作程序符合《北京市物业服务收费管理办法》，中水停用的案件之前我方有过胜诉的案例。2009年6月份发放的停用中水通知中，最后一句告知将中水设备接到自来水管道，说明我方是告知业主停用中水，业主在施工明细表上签字是认可停止中水使用。第二项反诉请求没有依据，费用计算没有依据，如果我方没有达到服务标准，可以提出意见，我方进行改进。关于工作人员的上岗资料，我方没有必要提供，我方提供了资质证件，物业管理是国家行政许可的，所有人员的资质都要向住建部提供。满意度调查是以入户维修征询意见的方式进行的。物业费不含供暖费用，事实理由中的第3项跟本案无关。对于第四项反诉请求，地下室的大产权是开发商，地下室的使用包括居住、做饭等是开发商与物业公司协商确定的。对于反诉请求我方全部不同意。本院经审理认定如下事实：刘骞居住在北京市西城区樱桃二条8号院2号楼3单元603室（以下简称涉案房屋），该房屋所在小区由陶然康宁公司负责物业管理服务，该小区未成立业主委员会。2005年9月3日，陶然公司与刘骞签订《前期物业管理服务协议》，约定陶然公司负责对公用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；合同中另约定该小区自设中水供应系统。刘骞未给付陶然公司2014年9月1日至2016年8月31日的物业费3411.52元（含垃圾消纳费60元）。陶然公司称，在2009年6月其以通知的方式告知业主中水系统不能正常使用，《通知》内容如下：尊敬的小区业主，最近小区多家业主到物业公司反映，中水有质量问题，水质不合格，我物业公司与中水设备厂联系，经检查，中水系统出现问题，不能正常过滤运行，水质已高度污染，不能再使用。根据北京市疾病防控中心管理有关规定，为防止二次供水造成污染，根据与中水厂家协商，中水系统将大修，我物业公司将征求业主意见，停止中水供应。另外停水前，我物业公司根据多数业主的要求，将入户对业主家中的中水免费更换管件接到自来水上。入户免费更换管件时间从2009年6月15日开始。此后，陶然公司在征得相关业主的同意后，将该小区1、2、3号楼业主家中的中水水管改接到了自来水水管。此后，陶然公司未对该小区的中水系统进行维修和改造，该小区至今未恢复中水供应。另查，陶然公司以上门维修后回访的方式进行物业服务满意度调查；涉案房屋所在楼体地下一层有自行车存放、存在人员居住现象；陶然公司工作人员与刘骞在讨论供暖一事问题上发生过争执。上述事实，有双方当事人陈述意见、陶然康宁公司向本院提交的《前期物业管理服务协议》、施工明细表、维修情况登记表、劳务派遣协议书、资质证书、（2016）京0102民初字第3003号判决书、刘骞提供的照片、音频、视频在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。陶然公司与刘骞于2005年9月3日签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违背相关法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的民事合同，双方均应按约履行合同。物业管理是一种同时带有社会公共服务和个体服务特征的群体性服务，是一种全天候、不间断、全方位、多层次的过程性服务。陶然康宁公司在物业服务方面虽然存在瑕疵，但依据现有证据，其提供的服务项目和质量与合同约定标准未有明显差距，故刘骞提出的理由不能构成减免或者返还物业费的理由，故陶然康宁公司主张刘骞支付物业费的诉讼请求，证据充分，理由正当，本院予以支持。对刘骞要求陶然公司退还物业费的反诉请求，本院不予支持。但陶然公司应该就物业服务过程中存在的问题积极改正，并不断提高物业服务质量。改建、重建建筑物及其附属设施以及有关共有和共同管理权利的其他重大事项应由业主共同决定。本案中，陶然公司将涉案小区业主房中的中水水管改接到自来水水管是在征得小区业主同意的情况下实施的，该行为视为对物业服务项目的变更，本案中体现为对《前期物业管理服务协议》中有关中水供应条款的变更，该变更行为合法有效。故刘骞要求陶然公司补偿水费的诉讼请求，理由不成立，本院不予支持。另，刘骞要求陶然公司提供工作人员上岗资料，并腾退地下室供业主存放自行车的公共空间的反诉请求，亦缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条第一款、《物业管理条例》第十一条第（六）、（七）项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起七日内，刘骞给付北京陶然康宁物业管理有限责任公司二○一四年九月一日至二○一六年八月三十一日的物业费三千四百一十一元五角二分（含垃圾消纳费六十元）；二、驳回刘骞的全部反诉请求。如果被告（反诉原告）刘骞未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费二十五元、反诉案件受理费五十元，由被告（反诉原告）刘骞负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  郑宇昕二〇一六年十一月二十九日书记员  苗冠琼