河南省新郑市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫0184民初8799号
原告：徐和合，女，汉族，1990年8月28日出生，住郑州市金水区。
委托诉讼代理人：肖锋，河南银基律师事务所律师。
被告：郑州金秋置业有限公司，住所地新郑市龙湖镇双湖大道北侧泰山路西侧。
法定代表人：冯军，系公司总经理。
委托诉讼代理人：胡文正，系公司员工。
委托诉讼代理人：包军利，系公司员工。
原告徐和合诉被告郑州金秋置业有限公司（以下简称金秋置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年11月29日立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人肖锋，被告郑州金秋置业有限公司委托诉讼代理人胡文正、包军利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐和合向本院提出诉讼请求：1、依法被告返还原告徐和合所购商品房面积差价款844887元（74.36㎡×5681.06/㎡×2倍）；2、依法判令被告向原告出示所购商品房经验收合格的证明文件，即提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，并按照约定承担房屋下水道的维修责任。3、本案案件受理费由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2013年7月11日签订《商品房买卖合同》，合同约定原告所购位于龙湖镇××大道北侧、鸿鹄路西侧××金秋乐园××别墅××楼××号，建筑面积共347.96平方米，而新郑市不动产权第0007709号产权登记的面积为273.60平方米，按双方所签《商品房买卖合同》第五条之约定，被告应返还原告所购商品房产权登记面积误差比绝对值超出3%部分的房价款人民币844887元（74.36㎡×5681.06/㎡×2倍）。被告至今未向原告出示该商品房经验收合格的证明文件，未提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，并拒不按约承担房屋下水道的维修责任，致使原告不能正常使用，无法实现居住目的。原告为此向法院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。
被告辩称：1.本公司与原告签订的《商品房买卖合同》第三条规定，该商品房建筑层地上三层，地下一层。该商品房合同约定建筑面积347.96平方米。第五条规定了面积确认及面积差异的处理方式，“以房地产登记部门核准面积为准，依实调整，多退少补。”商品房买卖合同附件一“房屋平面图”显示,该商品房共4层。新郑市房管局提供的《新郑市房屋面积测绘报告书》显示,该商品房面积共347.96平方米。本公司为原告提供的商品房实际面积和房地产登记部门核准的面积相符。至于原告办理的产权证面积有差异，是因为新郑市房管局只能为地上建筑办理产权，不能为地下建筑办理产权原因造成的，而并非本公司为原告提供的商品房面积减小，所以原告要求本公司返还购买商品房面积差价没有事实依据。2.根据本公司与原告签订的商品房买卖合同补充协议第8.5条规定，本公司与原告约定“授权前期物业管理公司代替接受房屋，”原告应向物业管理公司办理相关验收、交接、维修事宜，在验收、交接、维修中有任何问题应与物业管理公司协商解决，所以原告要求本公司出示商品房经验收合格的证明文件，提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》并按照约定承担下水道维修责任无事实依据。3.原告诉请第一项依据是按照《商品房买卖合同》第五条第二款约定，但是实际上本案应按照该合同第五条第一款方式处理，合同中没有约定按照第五条第二款处理。原告起诉第一项按照第五条第二款约定没有事实依据。原告的诉请单价为每平方米5681.06元没有事实依据，单价应按照合同价4000元计算。综上，应当驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，本院（2013）新民初字第3299号民事判决以及郑州市中级人民法院（2014）郑民三终字第1596号民事判决书证实：2011年5月27日,赵相举、徐国云与金秋置业公司签订了《房屋及超市买卖协议书》,约定金秋置业公司将位于新郑市龙湖镇双潮大道与泰山路交汇处金秋乐园小区内的联排别墅B02、B03、B04和超市出售给赵相举、徐国云。协议约定,甲方所售房屋为现房，框架结构，建筑面积B02为347.96㎡,B03为347.96㎡、B04为347.96㎡,超市为2000㎡,最终以房地产登记部门核准面积为准,依实调整,多退少补等。协议书签订后，赵相举、徐国云自2011年6月29日起至2011年8月18日分七次向向金秋置业公司支付购房款800万元（2011年8月18日打款6780元），加上此后徐国云于2011年8月18日和2011年12月9日分别向金秋置业公司打款150万元、10万元，赵相举、徐国云向金秋置业公司交付的购房款合计为960万元。后经赵相举、徐国云同意,金秋置业公司将B01、BD2、B03号别墅分别出售给陈超凡、徐和合、王敬民,并与三买受人分别签订了《商品房买卖合同》,合同中约定每套别墅的价格均为139.184万元,但涉案超市,金秋公司至今未交付给赵相举、徐国云。金秋置业公司对赵相举、徐国云交付购房款中的593.034万元抵三套别墅款予以认可。后经赵相举、徐国云同意,金秋置业公司将B01、B02、B03号别墅实际分别出售给陈超凡、徐和合、王敬民,并与三买受人分别签订了《商品房买卖合同》。
2013年7月11日，原告徐和合和被告金秋置业公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：13557161），约定，原告所购位于龙湖镇××大道北侧、鸿鹄路西侧××金秋乐园××别墅××号（预售商品房），地上三层，地下一层，建筑面积共347.96平方米，单价4000元，总价款139.184万元，一次性付款，付款时间为2013年7月11日，以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理；合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准；房屋交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意以房地产登记部门核准面积为准，依实调整，多退少补。该合同并约定，买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件，出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任；在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务；因不可抗力或非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。该合同经过新郑市房地产交易中心备案。
另查：1、新郑市不动产登记中心于2017年4月1日针对新郑市龙湖镇双湖大道北侧、鸿鹄路西侧中州·金秋乐园联排别墅B号楼102号为权利人徐和合颁发了（豫20**）新郑市不动产权第0007709号产权证，登记的建筑面积为273.60㎡。2、原告方称，其与被告金秋置业公司签订的合同编号为135571613的《商品房买卖合同》所写房屋单价4000元是为了省契税，该房屋实际单价为每平方米5681.06元。3、金秋置业公司不服本院（2013）新民初字第3299号民事判决向郑州市中级人民法院提起上诉时在民事上诉状中述称，上诉人念在合作的情谊上同意了被上诉人（指的是赵相举和徐国云）的请求，并在2013年7月应被上诉人的要求，与被上诉人指定的徐和合、王敬民、陈超凡三人分别签订了三套别墅的《商品房买卖合同》，单价为5681元，总购房款为593.034万元。4、原告提供的徐国云与金秋置业公司于2011年8月18日签订的《商品房买卖合同》（注明的合同编号为0021006）约定，徐国云购买金秋置业公司的新郑市龙湖镇双湖大道北侧、泰山路西侧中州·金秋乐园联排别墅B幢（座）楼04号房屋，建筑面积为347.96㎡，单价按建筑面积计算，为每平方米5681.06元，合同签订当日，买受人一次性支付房价款197.678万元，并约定，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意以房地产登记部门核准面积为准，依实调整，多退少补。该合同未在新郑市房地产交易中心备案。5、在本案庭审过程中，原告方针对法庭发问时称，原告方提供的合同编号为135571613的《商品房买卖合同》与合同编号为0021006《商品房买卖合同》是一回事，是同一套房子。被告方对此未提出异议。
本院认为，原、被告于2013年7月11日签订的《商品房买卖合同》真实、合法、有效，原告已依据该合同依法取得了（豫20**）新郑市不动产权第0007709号产权证。针对该合同所涉房屋单价问题，赵相举、徐国云在与金秋置业公司于2011年5月27日签订《房屋及超市买卖协议书》之后，陆续向金秋置业公司支付购房款960万元，金秋置业公司对赵相举、徐国云交付购房款中的593.034万元抵三套别墅款无有异议，予以认可。2011年8月18日，徐国云与金秋置业公司签订的《商品房买卖合同》（注明的合同编号为0021006）约定，徐国云购买金秋置业公司的新郑市龙湖镇双湖大道北侧、泰山路西侧中州·金秋乐园联排别墅B幢（座）楼04号房屋，建筑面积为347.96㎡，单价按建筑面积计算，为每平方米5681.06元，并约定，合同签订当日，买受人一次性支付房价款197.678万元。后经赵相举、徐国云同意,金秋置业公司将B01、B02、B03号别墅实际分别出售给陈超凡、徐和合、王敬民,并与三买受人分别签订了《商品房买卖合同》。其中出售给徐和合的B02号别墅就是徐和合和金秋置业公司于2013年7月11日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：13557161）所涉房屋。同时，原告在庭审中称，原告方提供的合同编号为135571613的《商品房买卖合同》与合同编号为0021006《商品房买卖合同》是一回事，是同一套房子，被告方对此无有异议。由此可以看出：1、徐和合和金秋置业公司于2013年7月11日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：13557161）所涉房屋与徐国云、金秋置业公司双方于2011年8月18日签订的《商品房买卖合同》（注明的合同编号为0021006）所涉房屋系同一幢房屋；2、徐国云、金秋置业公司双方在2011年8月18日签订《商品房买卖合同》时以及徐和合、金秋置业公司双方在2013年7月11日签订《商品房买卖合同》时，徐国云和其女儿均未在签订合同时支付购房款，而在此之前，赵相举、徐国云已经用其二人向金秋置业公司支付的购房款800万元中的593.034万元冲抵上述两份《商品房买卖合同》的购房款，其中的B02别墅就是经赵相举、徐国云同意，由金秋置业公司转卖给本案原告徐和合的房屋，金秋置业公司转卖给原告徐和合B02别墅的购房款，已由徐和合的母亲徐国云在2011年8月19日之前代为交纳；3、赵相举、徐国云与金秋置业公司双方在2011年5月27日签订的《房屋及超市买卖协议书》,约定的含B02在内的三套联排别墅的建筑面积均为347.96㎡，金秋置业公司对赵相举、徐国云交付购房款中的593.034万元抵三套别墅款予以认可，由此可以认定，该三套别墅每套购房总款为197.678万元，347.96㎡的建筑面积折合单价为每平方米5681.06元。金秋置业公司不服本院（2013）新民初字第3299号民事判决向郑州市中级人民法院提起上诉时在民事上诉状中自认的“上诉人在2013年7月应被上诉人的要求，与被上诉人指定的徐和合、王敬民、陈超凡三人分别签订了三套别墅的《商品房买卖合同》，单价为每平方米5681元，总购房款为593.034万元。”更进一步证实，金秋置业公司经赵相举、徐国云同意，将位于龙湖镇××大道北侧、鸿鹄路西侧××金秋乐园××别墅××号从买受人徐国云手中转卖给徐和合的房屋单价为每平方米5681.06元。被告金秋置业公司辩称的其与原告徐和合所签《商品房买卖合同》的实际购房款单价为每平方米4000元的观点不符合本案的客观实情，本院不予采纳。被告金秋置业公司与原告徐和合签订的《商品房买卖合同》约定建筑面积为347.96㎡，而新郑市不动产登记中心针对该房屋为权利人徐和合颁发的不动产权证登记的建筑面积为273.60㎡，二者相差74.36㎡，按单价每平方米5681.06元计算，差价款为422443.62元。依照徐和合与金秋置业公司签订的《商品房买卖合同》的“房屋交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意以房地产登记部门核准面积为准，依实调整，多退少补。”约定，被告金秋置业公司应当向原告徐和合退还购房差价款422443.62元。原告提出的被告应双倍退还购房差价款的请求不符合原、被告双方所签《商品房买卖合同》的约定内容，本院不予支持。
原、被告所签《商品房买卖合同》对《住宅质量保证书》已经作出明确约定，被告应当向原告提供《住宅质量保证书》，原告提出的要求被告提供《住宅质量保证书》的诉讼请求合理合法，本院予以支持。但该合同对《住宅使用说明书》未作约定，原告提出的要求被告提供《住宅使用说明书》的诉讼请求没有依据，本院不予支持。被告应当对出售给原告的别墅在交付前安装好房屋下水道配套设施，原告提出的要求被告安装、维修好房屋下水道配套设施的诉讼请求符合常理，本院予以支持。至于安装好房屋下水道配套设施是由被告公司安装还是由被告指派物业公司安装，是被告自行决定的事项，与原告无关，故被告辩称的“原告应向物业管理公司办理相关验收、交接、维修事宜，在验收、交接、维修中有任何问题应与物业管理公司协商解决。”的观点不符合常理，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第十四条之规定，判决如下：
一、被告郑州金秋置业有限公司应当向原告徐和合退还购房差价款422443.62元，于本判决生效后十日内付清；
二、被告郑州金秋置业有限公司应当向原告徐和合提供位于新郑市龙湖镇双湖大道北侧、鸿鹄路西侧中州金秋乐园联排别墅B02号房屋的《住宅质量保证书》，于本判决生效后十日内交付；
三、被告郑州金秋置业有限公司应当对出售给原告徐和合位于新郑市龙湖镇双湖大道北侧、鸿鹄路西侧中州金秋乐园联排别墅B02号房屋下水道设施负责安装、维修好，于本判决生效后三十日内履行完毕；
四、驳回原告徐和合其他诉讼请求。
案件受理费12249元，减半收取6124.50元，保全费4744元，合计10868.50元，原告徐和合负担4347.50元，被告郑州金秋置业有限公司负担6521元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院或直接向河南省郑州市中级人民法院提出上诉，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费后将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
审判员 岳宏欣
二〇一七年十二月三十一日
书记员 马 爽