苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书（2016）0509民初6465号原告丁家勇。原告朱莹。二原告委托代理人郑铭，江苏钟山明镜（苏州）律师事务所律师。二原告委托代理人纪慧，江苏钟山明镜（苏州）律师事务所律师。被告芮道锋。被告张月明。二被告委托代理人张凤林，苏州市姑苏区开诚法律服务所法律工作者。二被告委托代理人郁金芹，苏州市姑苏区开诚法律服务所法律工作者。第三人中国银行股份有限公司某某分行。法定代表人朱春赋，系行长。委托代理人钱华，江苏法凯律师事所务律师。原告丁家勇、朱莹与被告芮道锋、张月明、第三人中国银行股份有限公司某某分行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月19日受理后，因本案的处理结果与中国银行某某分行有法律上的利害关系，本院依法追加中国银行某某分行为第三人参加诉讼，依法由审判员李文苑、人民陪审员秦月琴、徐火观组成合议庭适用普通程序于2016年8月17日公开开庭进行了审理。原告丁家勇、朱莹及其委托代理人郑铭，被告芮道锋及其委托代理人张凤林到庭参加诉讼。第三人中国银行某某分行经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丁家勇、朱莹诉称：2015年12月14日，由吴江市金相邻房产经纪有限公司（以下简称中介公司）提供居间服务，原告丁家勇与二被告签订了《房屋买卖合同》，约定二被告同意将坐落在吴江区绿地××城××室的房屋出售给原告，房屋总价848000元。2015年12月10日，原告丁家勇即支付被告定金5万元，2015年12月25日，原告朱莹支付被告房款25万元，合计支付被告30万元。二被告将房屋钥匙交付原告。后原告进行装修。期间，二被告通过微信告知原告房屋需要加价才能出卖，并于2016年4月18日将该房屋的门锁强制换掉，原告当即向派出所报了警。二被告的行为已构成违约，原告有权要求二被告继续履行合同。现该房屋尚有银行贷款未清偿，原告愿代替被告偿还贷款消灭抵押权，并支付尚余房款。为维护自身合法权益，原告诉至法院请求判令：1、原告与二被告于2015年12月14日签订的《房屋买卖合同》合法有效；2、二被告继续履行《房屋买卖合同》，协助原告将坐落在吴江区绿地××城××室的房屋过户至原告名下；3、本案诉讼费用由二被告承担。被告芮道锋、张月明共同辩称，原告诉称的《房屋买卖合同》上未载明剩余房款的支付时间。双方曾口头约定于年底前付清，被告多次向原告催讨房款，但原告至今未支付，系原告违约在先，且系根本违约。合同约定房款为848000元，在原告仅支付了30万元的情况下，被告即将房屋交付原告，显失公平。合同的第三条第六项在被告签名时是空白的，系原告事后自行添加的，故该合同是无效合同。原告和中介公司明知该房屋有按揭贷款，在贷款尚未清偿完毕的情况下，原告即购买该房屋自身亦存在过错。综上，二被告现不同意出卖涉案房屋，请求驳回原告诉请。第三人中国银行某某分行述称，二被告就涉案房屋在第三人处设有抵押贷款，贷款金额47万元。至2016年11月14日，二被告结欠第三人借款本金409103.06元。第三人同意二原告帮助二被告代偿上述欠款，但抵押权的注销手续应由法院强制执行。经审理查明，2013年7月2日，芮道锋、张月明作为买受人购买了绿地集团（吴江）置业有限公司开发的吴江区绿地太湖城x幢707号房，住宅建筑面积89.21平方米，房屋总价678230元。2015年12月14日，出卖方（甲方）芮道锋、张月明与购买方（乙方）丁家勇、中介公司（丙方）签订房屋买卖合同，乙方购买甲方坐落在吴江区绿地××城××室房屋，成交价格为848000元，包括该房屋的维修基金、水电、燃气初装费、有线电视初装费、附属装修及设施设备。乙方于签订本合同时支付甲方购房定金5万元。中介方协助乙方到银行办理资金托管手续，计划贷款金额为70万元，该贷款在审批后划入资金托管账户。甲乙双方到房地产管理中心办理资金托管手续，乙方向托管账户划入房款175000元。乙方承诺于2015年12月30日前支付甲方购房款25万元。甲方将上述房产交付给乙方使用，并交付相关材料给中介方保管。甲方将全套钥匙交付乙方。甲方办理完房产证、土地证后双方办理资金托管手续，由于乙方托管资金高于成交价，甲方于领款当天退还乙方多余房款。甲方净到手848000元整。合同下方注明：乙方于2015年12月25日支付甲方购房款30万元（含定金5万元），该款项用于还甲方原有房贷，不得挪作他用。待甲方办好两证，甲乙双方办理托管、贷款、过户等相关手续。本协议一式三份，甲方、乙方、丙方各执一份，具有同等法律效力。2015年12月10日，丁家勇支付芮道锋定金5万元，芮道锋出具收条一份。2015年12月25日，朱莹支付芮道锋25万元。另查明，2016年1月5日，朱莹作为发包方，苏州市阿特呈祥建筑装饰有限公司作为承包方签订《装饰装修工程施工合同》，约定对位于绿地太湖城x幢xxx室房屋进行装修。2016年4月18日，朱莹报警称其去年购买了涉案房屋，支付房款30万元，已进行装修，但随着房价上涨，被告反悔并将门锁换了。再查明，2016年5月10日，坐落于吴江区松陵镇东太湖大道9999号绿地太湖城x幢-707室房屋登记在芮道锋、张月明名下，产权证号xx、xx，建筑面积88.82平方米。该房屋同时设有抵押权，他项权利人为中国银行某某分行，抵押面积88.82平方米，主债权数额47万元，债务履行期限为2013年8月2日至2038年8月2日，他项权证号00247387。截至2016年11月14日，芮道锋、张月明结欠中国银行某某分行借款本金409103.06元。以上事实，由原告提供的房屋买卖合同、房屋权属登记信息查询结果证明、收条、银行个人业务凭证、装饰装修合同、接处警工作登记表、第三人提供的银行还款明细及当事人的询问笔录、当庭陈述等证据予以证实。本院认为，二被告称房屋买卖合同中的第三条第六项系在其不知情的情况下由原告自行添加，非其真实意思表示。原告称该条款系原、被告及中介均在场的情况下确定的。本院认为，合同中载明该合同系一式三份，二被告未能举证其所持有的合同与原告举证的不一致，应承担举证不能的后果，故该份房屋买卖合同系双方的真实意思表示，合法有效，合同双方均应依约履行。关于原告丁家勇、朱莹行使涤除权的问题，本案所涉房屋于2013年8月2日被被告芮道锋、张月明设立抵押并办理抵押登记手续。取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。原告丁家勇、朱莹作为受让人要求行使涤除权，由其代芮道锋、张月明清偿欠付第三人中国银行某某分行的全部债务，消灭抵押权，本院依法予以支持。第三人中国银行某某分行确认截至2016年11月14日，芮道锋、张月明欠付第三人中国银行某某分行借款本金为409103.06元，第三人中国银行某某分行亦应当在足额实现债权的情况下将设立在本案所涉房屋上的抵押解除，及时办理抵押权登记注销手续。合同中约定待甲方办好两证，甲乙双方办理托管、贷款、过户等相关手续。现二被告已于2016年5月10日办理完毕两证，双方应依约办理贷款及过户等事宜。庭审中，原告表示不再需要办理贷款手续，故其在代二被告清偿银行贷款后尚需支付二被告房款138896.94元，二被告应协助二原告办理房屋过户手续。第三人中国银行某某分行经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、《中华人民共和国担保法》第四十九条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十五条、第一百五十九条、第一百六十一条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告丁家勇与被告芮道锋、张月明于2015年12月14日签订的《房屋买卖合同》合法有效。二、原告丁家勇、朱莹于本判决生效之日起十日内代被告芮道锋、张月明一次性清偿被告芮道锋、张月明欠付第三人中国银行股份有限公司某某分行截至2016年11月14日的借款本金409103.06元。第三人中国银行股份有限公司某某分行在收到上述全部款项后十日内解除设立在本案所诉房屋（产权证号xx、xx）上的抵押权（他项权证号00247387）。（如采用转账方式支付，请汇入第三人指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，账号：0706678011120100001793，开户行：吴江农村商业银行营业部）三、原告丁家勇、朱莹于本判决生效之日起十日内支付被告芮道锋、张月明（截至2016年11月14日）房款138896.94元。（如采用转账方式支付，请汇入被告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，账号：0706678011120100001793，开户行：吴江农村商业银行营业部）四、被告芮道锋、张月明在本判决第二项所述抵押权消灭后十日内协助原告丁家勇、朱莹将座落于苏州市吴江区松陵镇东太湖大道9999号绿地太湖城x幢-707室（产权证号xx、xx）的产权变更登记至原告丁家勇、朱莹名下。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12280元、保全费4520元，合计16800元，由被告芮道锋、张月明负担，于本判决生效后十日内直接给付原告丁家勇、朱莹，原告丁家勇、朱莹已预交的案件受理费本院不再退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账户名称：苏州市中级人民法院；账号：10×××76）。审 判 长  李文苑人民陪审员  秦月琴人民陪审员  徐火观二〇一六年十一月十五日书 记 员  高文倩