海南省澄迈县人民法院民 事 判 决 书（2015）澄民初字第1718号原告江舟，男，1970年10月15日出生，汉族。委托代理人吴坤江，海南英乐律师事务所律师。委托代理人麦万红，海南英乐律师事务所实习律师。被告海南三林旅业开发有限公司。住所地：海南省澄迈县华侨农场西线高速K40-4公里南侧富力红树湾。法定代表人李思廉，该公司董事长。委托代理人胡小慧，女，1988年6月3日出生，汉族。系该公司职员。委托代理人陈琼珠，女，系该公司职员。第三人杨环，女，1975年10月8日出生，汉族。委托代理人吴坤江，海南英乐律师事务所律师。委托代理人麦万红，海南英乐律师事务所实习律师。原告江舟诉被告海南三林旅业开发有限公司（以下简称三林公司）不当得利纠纷一案，本院于2015年11月24日立案受理后，由审判员李劲松担任审判长，与人民陪审员杨成国、符厚文共同组成合议庭适用普通程序于2016年1月21日公开开庭进行了第一次审理，后本院依法追加杨环为本案第三人，并由审判员李劲松担任审判长，与人民陪审员杨成国、王凤童共同组成合议庭于2016年3月24日公开开庭进行了第二次审理。原告江舟及第三人杨环的委托代理人吴坤江、麦万红，被告三林公司的委托代理人胡小慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江舟诉称，2013年10月11日，原告在海南旅游过程中经被告售楼人员极力推介后，欲认购被告开发的位于海南西线高速澄迈三林出口处富力红树湾的一套房子，但因国家政策不能办理按揭贷款，便瞒着妻子杨环以其的名义与被告签订《海南�力红树湾商品房认购书》（以下简称《认购书》），并当场交了认购定金10万元。妻子杨环在知悉后不愿意原告以其名义贷款。后原告多次与被告交涉要求改名或退还认购定金，但是被告却以各种理由搪塞。原告认为上述《认购书》因未能得到妻子杨环的认可，不能成立并生效，被告应依法将其收取的10万元认购定金返还给原告，但被告拒绝，故原告将被告诉至法院，请求：1、判令被告三林公司立即向原告江舟返还商品房认购定金人民币100000元；2、被告三林公司承担全部诉讼费用。原告在庭审过程中主张将诉状中的“商品房认购定金”统一更改为“商品房认购金”。被告三林公司辩称，1�原告的行为构成表见代理。我国《合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”表见代理依法产生有权代理的法律效力，即无权代理人与相对人之间实施的民事法律行为对于被代理人具有法律约束力，被代理人与相对人之间产生、变更或消灭相应的法律关系。表见代理是指代理人虽然没有代理权，但是表面上、客观上具有使无过失的相对人相信他为有权代理人的正当理由的情况，且相对人主观上为善意且无过失，因而可以向被代理人主张代理的效力。表见代理的构成要件有以下四方面：一是以被代理人的名义进行了代理行为；二是相对人在客观上有理由相信无权代理人有代理权；三是相对人主观上是善意的且无过错；四是无权代理人与相对人之间的民事行为具备成立要件。结合本案，我司与杨环之间存在合法有效的认购协议,双方在签订协议时进行了充分有效沟通，原告作为其妻子的代理人（我司销售人员在当时有理由相信其有代理权）在充分理解合同内容的基础上与我司签订了该协议；其次，在签订认购书时原告当场与妻子通电话并表示自己已和妻子杨环协商一致，妻子同意由其作为代理人签订该协议。原告将上述情况告知我司的销售人员并答应随后递交委托授权书及杨环身份证复印件。2014年2月19日，我司销售人员孙晓旭向江舟以短信的形式发送挞定告知。原告于2013年10月16日将杨环的身份证照片以照片附件的形式发给我司销售人员孙晓旭。综上，我司认为原告当时代妻子杨环签订《认购书》的情形符合表见代理的构成要件，我司工作人员有充分理由相信杨环授权丈夫江舟签订该认购书。2、当事人起诉已超过诉讼时效，不应得到支持。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第八条规定：“返还不当得利请求权的诉讼时效期间，从当事人一方知道或者应当知道不当得利事实及对方当事人之日起计算。”据此，不当得利请求权的时效起算要符合两个条件：一是受损人知道或者应当知道不当得利事实的存在；二是受损人知道或者应当知道受益人。不当得利之债为债权的一种，根据《民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”这里的民事权利包括不当得利之债。原告江舟向我司转账的时间为2013年10月11日，若其认为该笔款项为我司的不当得利，在2013年10月11日开始至2015年10月28日两年多的时间内没有向我司提出�当得利之诉。据此，我司认为该债权已过诉讼时效，法院应驳回原告的诉讼请求。第三人杨环述称，原、被告之间所签订的所谓认购合同，是不成立的，理由是其从来就没有想过在海南特别是涉案地点购买任何的房屋，更不可能以自己的名义按揭贷款购房，原、被告至今所签订的《认购书》的内容，并非其真实意思表示。合同成立的必备条件应该是，合同的双方当事人经过协商一致最后达成合意，合同才能够成立，《民法通则》第五十五条也作了非常明确的规定，民法行为符合法律规定的前提是真实意思的表达，但是很显然，涉案的《认购书》，并非其真实意思表示，而对于被告来说他是明知的，当时签订《认购书》的时候也没有要求原告提供任何的书面委托手续，过后也没有向其要求任何的追认行为，请求法院站在第三人的立场，依法作出公正裁决。经审理查明，2013年10月11日，原告以其妻子杨环的名义与被告签订《海南富力红树湾商品房认购书》（以下简称《认购书》），并交付认购定金100000元。《认购书》的出卖人落款处由被告三林公司盖章，经办人为孙晓旭；买受人落款处为“杨环”。《认购书》显示买受人的信息：买受人为杨环，证件号码为412301197510084068，联系地址为河南省商丘市经济开发区（平台）XX路X号。《认购书》第二条付款方式约定：A、乙方（买受人）同意按按揭付款的方式付款，……�B、乙方（买受人）于签署本认购书时交付定金人民币壹拾万元整，首期于2013年10月18日前交付房款的60%，……，于2013年11月18日前申办按揭贷款。第三条双方责任第一款约定，在乙方（买受人）交清本条第5款中所列的有关综合费用（即签署合同时需交付费用）后，甲方（出卖人）应与乙方签署《商品房买卖合同》。《认购书》签订后，2013年10月16日，孙晓旭通过微信同原告联系，要求其提供第三人杨环的身份证，以便制作合同，原告随后通过微信将第三人杨环的身份证照片发送给孙晓旭。2013年11月14日，被告向《认购书》记载的买受人杨环的联系地址，即河南省商丘市经济开发区（平台）XX路X号邮寄《签订的催促函》，催促第三人杨环于2013年11月20日前到被告公司交齐房款及相关税费并签署《商品房买卖合�》，杨环已于2013年11月17日签收了该《签订的催促函》。后因第三人杨环不同意同被告签订《商品房买卖合同》，原告便要求被告返还上述认购金100000元，被告拒绝返还，原告便将被告诉至法院，请求：1、判令被告三林公司立即向原告江舟返还商品房认购金人民币100000元；2、被告三林公司承担全部诉讼费用。以上审理查明的事实有原告提供的《海南富力红树湾商品房认购书》、预收款凭证、中国农业银行银行卡交易明细清单，被告提供的《海南富力红树湾商品房认购书》、《签订的催促函》、全一快递单（编号为111423359552）、三林公司销售人员孙晓旭与原�的短信截屏、证人证言等证据材料以及当事人的陈述和庭审笔录等在案佐证。本院认为，本案的争议焦点为原告江舟代第三人杨环与被告三林公司签订《认购书》的行为是否构成表见代理。从本案查清的事实来看，原告代第三人与被告签订《认购书》时未得到第三人的书面授权，但是，第一，作为普通家庭，购买的涉案房屋总价达两百多万元的支出，这应当是原告在同其妻子共同协商后的结果。其次，原告签订《认购书》之后，被告按照原告在《认购书》提供的第三人地址寄送了《签订的催促函》，从被告提供的全一快递单上盖有“海口全一通运输有限公司”公章的证明�看，第三人本人也已经签收了该催促函，而第三人在较长时间内（从2013年10月11日到原告起诉时）对此也未提出异议。第三，在原告签订《认购书》后，被告的销售人员孙晓旭在要求原告提供第三人的身份证以便于制作房屋买卖合同时，原告及时将第三人身份证拍照并通过微信发送给对方，积极地配合了被告，这表明第三人默认了原告代其与被告签订《认购书》的行为。综上，被告有理由相信第三人知晓原告代其签订《认购书》的事实，也有理由相信该行为是其夫妻双方共同的意思表示。故即便原告无权代理第三人签订《认购书》，被告对此亦善意无过错。原告的行为符合《中华人民共和国合同法》第四十九关于表见代理的构成要件，故该《认购书》对第三人有效。另，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）�第十七条第一款第二项规定，夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。也就是说，夫妻即使是非因日常生活所需，一方处置了共同财产，只要行为相对人是善意的，另一方也不得因此对抗善意第三人。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，原告在签订《认购书》后，由于其自身的原因未同被告签订商品房买卖合同，其诉请被告返还100000元定金的主张，没有法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第一款第二项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告江舟的全部诉讼请求。案件受理费人民币2300元，由原告江舟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。审 判 长 李 劲 松人民陪审员 杨 成 国人民陪审员 符 厚 文二〇一六年五月二十七日法官助理 温 健书 记 员 林 杰附：适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫�共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适�法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。