湖南省邵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）邵中民一终字第58号
上诉人（原审原告）新宁县晓红农业科技开发有限公司。
法定代表人周小红，该公司总经理。
委托代理人陈南泉。
委托代理人李正东。
上诉人（原审被告）邵阳市盈捷酒店投资管理有限公司。
法定代表人谭斌，该公司总经理。
委托代理人谭文军。
上诉人新宁县晓红农业科技开发有限公司因与上诉人邵阳市盈捷酒店投资管理有限责任公司租赁合同纠纷一案，不服湖南省新宁县人民法院于二○一三年十月十六日作出的（2013）宁民一初字第492号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年8月1日公开开庭审理了本案。上诉人新宁县晓红农业科技开发有限公司的法定代表人周小红及其委托代理人陈南泉、李正东，上诉人邵阳市盈捷酒店投资管理有限责任公司的委托代理人谭文军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2008年12月，周小红成立自然人独资公司新宁县晓红农业科技开发有限公司，并以新宁县农业科技园名义取得了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证修建研发大楼。2011年4月，大楼建设过程中，邵阳市盈捷酒店投资管理有限责任公司负责人谭斌经人介绍与周小红之夫周某某协商租用该大楼开设酒店。双方达成意向后，谭斌于2011年4月27日通过银行转账支付给周小红398000元。同年6月1日，周某某作为甲方与乙方邵阳市盈捷酒店投资管理有限责任公司签订了房屋租赁合同，合同约定：一、甲方出租给乙方使用的房屋及房屋四周的空坪位于新宁崀山风景区北大门旁边；出租房屋主楼一至五层及后面附属房屋；该房屋现状是有双梯落地、电梯井、水电预留，新建的主体建筑；附属楼在甲方租赁给乙方的场地内由乙方自行设计筹建，设施自行配置。二、甲方提供地产证、房产证、身份证等文件、乙方提供身份证明文件，双方验证后可复印备存。三、该房屋租赁期限为二十年，从甲方正式向乙方交付房屋之日起计算，但需扣除其中房屋装修期六个月；乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为宾馆使用（含餐饮、休闲、购物等）；租赁期满，乙方应如期交还，乙方如要求续租，则必须在租赁期满两个月之前书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同，在同等条件下，甲方保证乙方有优先租赁权。四、该房屋租金为前五年年租金398000元，以后每隔五年上涨一次年租金，即在原年租金的基础上每次增加50000元；房屋租金支付方式为第一年的租金在签订合同时一次性交清，以后年度在上一年度结束前两个月一次性付清，甲方收款后应提供收款凭证，甲方因此所产生的租赁税费由甲方负责；甲方给乙方为期六个月的装修期，该装修期不收取租金，即房屋正式租赁期限与房屋租金正式计付期限，从房屋装修期满之日起计算。五、主体消防、装修消防及消防设计图的税费由乙方负担；在租赁期间乙方开办宾馆及相关经营的营业执照、工商、税务、卫生、预防等按各部门的要求自行办理有关证件，所有办证和其他费用均由乙方负责，所办证件归乙方所有；租赁期间。宾馆所产生的所有税费及国家新增税种等均由乙方负责（不含房屋交易、房产税等）；水电费由乙方按水电部门的规定及时足额支付，水表、电表等均由甲方负责购置与安装，租赁期满时如乙方拖欠以上费用，由乙方偿还欠款，如未及时偿还，甲方有权扣留变卖属于乙方的财物抵还欠款，如财物不足以抵还时，应由乙方另行现金偿还。六、甲方提供的房屋是无门窗设施及无任何装修，仅有水电预留新的主体建筑，乙方应认真查看了解该房屋的结构及设施，甲方不再投入资金添置任何设备及设施，但甲方提供的房屋应当具备以下条件：1、房屋水、电应当到户并开通。其中电为三相电。2、房屋的下水道、化粪池通畅。3、相关职能部门已对房屋进行工程竣工验收，消防验收等均已获得通过。4、房屋及四周空坪不存在任何权属争议，没有设置任何担保；凡属房地产方面的矛盾纠纷由甲方负责协调，如因此给乙方正常经营带来影响则乙方有权用租金抵扣所有损失，因乙方装修及经营与职能部门及周边邻居之间的矛盾由乙方自行协调。该房屋现有的层面及以后加层的面积产权归甲方所有，加层时必须甲乙双方协商一致后以书面形式作为该合同的附件存入该合同的后页，乙方筹建的附属楼产权归甲方所有，但甲方不收取租金；如乙方逾期不装修视为乙方自行自动放弃租赁该房屋的权利，所交第一年度的租金不退，甲方有权另行出租，不赔偿任何损失；甲乙双方签订合同后，甲方应在约定期限内将房屋交给乙方进行装修；甲方应向乙方提供的证件，暂时没有的，乙方协助甲方办理；租赁期间，甲方应负责房屋主体的正常维修，或委托乙方维修，维修费用由甲方承担，甲方应保证房屋质量能满足乙方经营正常使用需要；……乙方所租赁甲方的房屋为无门窗及任何装修的主体建筑，乙方负责主体以外与宾馆相关的装饰、装修及设备、设施的添置；装修形成的固定资产（包含不能搬动及移动易造成损毁的水、电、设施、门、窗及装饰、装修物品等），租赁期满（或依本合同约定终止或解除）后归甲方所有，但是可移动的设备与物品（如电视、床、桌椅、空调、电话机不含线路设施）归乙方所有；租赁期内，装修时不得影响主体建筑结构的安全性能（含柱子、楼梯、楼面、梁等），如乙方造成甲方房屋结构损坏，由乙方负责赔偿损失，因改装及装修（含内外装修）与有关部门及邻居引起的一切法律及经济责任均由乙方承担，甲方不负任何责任；合同有效期内，乙方享有自主合法经营使用房屋的权利，乙方根据自身经营状况，可以将房屋整体或部分转租给第三方使用，但乙方应当承担该第三方的租赁行为所产生的责任，乙方必须保证合法、文明、安全经营，违纪违法受到有关部门的追究和处罚，其法律和经济责任由乙方承担，甲方不负任何法律和经济责任及一切连带责任，情节严重者甲方有权终止本合同，不承担装修、设备、设施等一切费用；乙方自主经营、自负盈亏、自担风险，中途不得以任何理由向甲方提出减免租金的要求和其他附加条件，否则甲方有权终止本合同，造成的损失由乙方自负；乙方未按时交足房租费，甲方有权终止本合同并另行出租，造成的损失由乙方自负；……八、甲乙双方有下列情形之一，视为违约，如甲方违约，则按乙方所投入资产的市场价值赔偿给乙方，如乙方违约，未到期的房屋租金不退，且乙方所有在本房屋的设备、设施（含装修、装饰物品），全部归甲方所有，并另行支付当年的租金（违约时该租赁年度的租金）作为违约金：1、不依本合同约定，单方终止本合同；2、未经协商一致单方面变更本合同或本合同其他补充协议约定；3、未经协商一致，在本合同有效期内，甲方转让该宾馆所有权；4、未经同意，乙方改变该房屋使用性质……。合同签订后，邵阳市盈捷酒店投资管理有限责任公司遂对租赁房屋开始进行整体装修，同时亦开始修建附属楼。新宁县晓红农业科技开发有限公司也自行对该楼五楼西侧部分房间进行装修欲用于居住、办公。2011年11月，邵阳市盈捷酒店投资管理有限责任公司将附属楼与主楼连接架设天桥通道，凿除了主楼4层窗洞处的混凝土梁，周某某、周小红以邵阳市盈捷酒店投资管理有限责任公司改建行为违反合同约定未与其协商及损害了主楼房屋结构安全而提出异议。同年12月12日，因新宁县城乡规划管理局认定新建研发大楼违反建设规划许可证的规定，A栋（主楼）总面积4154.9平方米（审批面积3988平方米），B栋（附属楼）总面积1764平方米（未报批），两栋合计超审批面积1930.9平方米，属违法建设工程而处罚，周某某为此交纳罚款130000元。另外，邵阳市盈捷酒店投资管理有限责任公司在装修和修建附属楼过程中，支付了消防设计、检测、验收费用56800元；水、电增容安装变压器、打水井等花费284635元；下水道、化粪池材料、人工花费49339元；修路花费12400元；2012年初，邵阳市盈捷酒店投资管理有限责任公司开始试营业，2012年7月取得经营所需证照。2012年10月18日，邵阳市盈捷酒店投资管理有限责任公司在向周某某、周小红发出告知书，要求其交付五楼所占用的房屋并承担修建水井、铺设专用线路及变压器、修建化粪池及排污设施的费用等。2012年11月4日和2013年4月25日，周某某、周小红通过律师向邵阳市盈捷酒店投资管理有限责任公司发出律师催告函，要求邵阳市盈捷酒店投资管理有限责任公司交纳2012年6月—2013年6月房屋租金及解决其他违约事项。双方为此产生纠纷，新宁县晓红农业科技开发有限公司遂于2013年4月26日提起诉讼，请求1、判令解除双方签订的《房屋租赁合同》；2、判令邵阳市盈捷酒店投资管理有限责任公司交纳2012年12月至搬出时的租金，并承担违约责任；3、支付垫付的罚款65000元及其他费用；4、拆除违章添加的板房建筑，修复主楼圈梁。2013年5月2日，邵阳市盈捷酒店投资管理有限责任公司通过银行转账向周小红支付了344000元。
原审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。双方当事人主要争议焦点为新宁县晓红农业科技开发有限公司是否可依合同行使约定或法定解除权。根据审理查明的情况，2011年4月27日，双方达成房屋租赁的意向后，在签订正式合同之前，邵阳市盈捷酒店投资管理有限责任公司已经支付了周小红398000元，新宁县晓红农业科技开发有限公司主张该款系定金。但定金是债权的担保，合同成立后可转化为价款，定金应当以书面形式明确约定。双方签订的合同中并没有对该款作为定金的约定，且合同约定第一年租金应在合同签订时一次性付清，如果邵阳市盈捷酒店投资管理有限责任公司未按约定支付租金，按常理不会交付房屋，故应认定邵阳市盈捷酒店投资管理有限责任公司对第一年的租金已予以支付。按合同约定，从合同签订之日起邵阳市盈捷酒店投资管理有限责任公司有6个月的装修期间，装修期间不计租金，故合同约定的租金计算日期应为2011年12月1日，按合同约定后一年度租金在上一年度结束前两个月一次性付清，邵阳市盈捷酒店投资管理有限责任公司应在2012年10月付清下一年度租金。邵阳市盈捷酒店投资管理有限责任公司在2012年10月18日，向周某某、周小红发出书面通知，对履约过程中房屋交付及相关费用负担等提出了异议，且在新宁县晓红农业科技开发有限公司提起诉讼后的2013年5月2日，邵阳市盈捷酒店投资管理有限责任公司支付了344000元租金。虽未按时足额支付租金，但在此以前已发出了书面通知，对双方履行合同过程中的问题提出了协商的意愿，在双方不能协商一致的情况下未按时足额支付租金，虽违反合同约定，但系因双方合同内容约定不明所致，邵阳市盈捷酒店投资管理有限责任公司的行为系要求债务抵消，并无违约主观故意。合同中约定如不按时支付租金可以解除合同的条款应是在非因合同履行争议而不及时支付租金的情形下，赋予新宁县晓红农业科技开发有限公司的合同约定解除权，合同的约定解除权虽是当事人意思自治的范畴，但该权利的行使仍要受到合同的诚实信用、公平公正等原则的约束，同时应考量相对方是否存在不愿继续履行合同的意图，其行为是否构成根本性违约，合同解除是否会导致双方利益的严重失衡，且不利于减少损失等因素，结合本案来看，邵阳市盈捷酒店投资管理有限责任公司拖延支付租金存在一定的违约行为，但该行为属于履约抗辩，并非根本性违约，邵阳市盈捷酒店投资管理有限责任公司可通过补足房屋租金并承担相应违约金予以弥补，不至于合同目的无法实现，且邵阳市盈捷酒店投资管理有限责任公司仍有继续履行合同的意愿，同时，本案诉争房屋租期较长，投入较大，任意解除合同会导致双方利益严重失衡，有悖公平，并将造成重大损失，亦不利于维护市场交易秩序的安全。故新宁县晓红农业科技开发有限公司提出解除合同的主张，不予支持，但邵阳市盈捷酒店投资管理有限责任公司应按约定支付租金，其尚应支付2013年度租金54000元。按约定邵阳市盈捷酒店投资管理有限责任公司应于2012年10月之前支付下一年度租金，由于其未按约定履行支付租金义务，违反了合同约定，应承担违约责任，本院酌情认定邵阳市盈捷酒店投资管理有限责任公司支付违约金11144元（按人民银行公布的六个月贷款基准利率5.6%、按租金398000元计算延期支付六个月的利息）。新宁县晓红农业科技开发有限公司提出邵阳市盈捷酒店投资管理有限责任公司未与其协商，在架设附属楼与主楼连接通道时凿除了主楼4层窗洞处的混凝土圈梁，影响了房屋安全，是法律规定的可以解除合同的情形，对此邵阳市盈捷酒店投资管理有限责任公司提交了邵阳市宝庆司法鉴定中心建设工程司法鉴定意见书，该鉴定结论为：架设天桥的行为不影响主楼安全。因此，该种情形不符合法定解除权的形式条件，由于邵阳市盈捷酒店投资管理有限责任公司的行为未对租赁物造成毁损，在租赁期内出于经营便利的考虑，可维持现状，租赁到期或合同终止后新宁县晓红农业科技开发有限公司可要求其恢复原状，现新宁县晓红农业科技开发有限公司主张拆除该项建筑，不予支持。
双方在合同履行过程中，对合同的理解和部分费用的承担存在分歧，新宁县晓红农业科技开发有限公司主张应由邵阳市盈捷酒店投资管理有限责任公司支付垫付的费用，邵阳市盈捷酒店投资管理有限责任公司抗辩应行使债务的抵消权，双方无法协商一致，本院认为应该通过对合同内容的审查，以有利于实现合同目的为原则，对双方争议的费用进行审查。新宁县晓红农业科技开发有限公司提出其为修建附属楼等平整地面花费57000元，但未提供足够证据予以证明，且该费用发生在交付房屋和签订合同之前，合同签订时亦未对该部分费用进行约定，故新宁县晓红农业科技开发有限公司的该项主张，不予支持。新宁县晓红农业科技开发有限公司支付的超规划面积建房罚款130000元，该罚款包括其自己负责修建的主楼和邵阳市盈捷酒店投资管理有限责任公司负责修建的附属楼两部分，合计超规划面积1930.9平方米，主楼超规划面积166.9平方米，该部分的罚款应由新宁县晓红农业科技开发有限公司自行承担。附属楼在修建前未报批，根据合同约定附属楼的修建由邵阳市盈捷酒店投资管理有限责任公司自行设计筹建，因未按规定报批以致被处罚，存在一定过错，而新宁县晓红农业科技开发有限公司作为房屋的产权人在明知邵阳市盈捷酒店投资管理有限责任公司未按规定办理报批手续的情况下也未主动办理报批手续，也存在过错，造成罚款的后果应由双方平均承担，故新宁县晓红农业科技开发有限公司应承担70618元的罚款（含主楼超规划166.9平方米罚款11236元），邵阳市盈捷酒店投资管理有限责任公司承担59382元的罚款。邵阳市盈捷酒店投资管理有限责任公司提出消防费用56800元，开通水、电费用284635元，应由新宁县晓红农业科技开发有限公司承担，但根据合同约定：主体消防、装修消防及消防设计图的税费由乙方（邵阳市盈捷酒店投资管理有限责任公司）承担，新宁县晓红农业科技开发有限公司在交付房屋时水、电已开通到户，邵阳市盈捷酒店投资管理有限责任公司在接受、查看房屋时对房屋的水、电设施并未提出异议，且合同亦约定“甲方提供的房屋是无门窗设施及无任何装修，仅有水电预留新的主体建筑，乙方应认真查看了解该房屋的结构及设施，甲方不再投入资金添置任何设备及设施”，邵阳市盈捷酒店投资管理有限责任公司所提出的该笔费用是为了满足自己酒店经营需要对水、电进行增容，打水井和安装变压器而产生的费用，该部分费用要求新宁县晓红农业科技开发有限公司承担依据不足，不予支持。邵阳市盈捷酒店投资管理有限责任公司为修建下水道、化粪池支付的费用49339元，因新宁县晓红农业科技开发有限公司交付房屋时，主楼下水道、化粪池均未修建，根据合同约定，新宁县晓红农业科技开发有限公司提供的房屋下水道、化粪池应畅通，故该笔费用应由新宁县晓红农业科技开发有限公司负责。邵阳市盈捷酒店投资管理有限责任公司还提出的修路费用12400元和周某某在酒店消费的费用4431元，因合同没有约定或者属于另一种法律关系不予支持。根据法律规定，当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销。本案中新宁县晓红农业科技开发有限公司为邵阳市盈捷酒店投资管理有限责任公司垫付了罚款59380元，邵阳市盈捷酒店投资管理有限责任公司为新宁县晓红农业科技开发有限公司垫付了修建下水道、化粪池费用49339元，相互抵消后，邵阳市盈捷酒店投资管理有限责任公司尚应支付新宁县晓红农业科技开发有限公司10041元。邵阳市盈捷酒店投资管理有限责任公司还提出新宁县晓红农业科技开发有限公司交付房屋不彻底，五楼西头部分房屋没有交付，违反合同约定，但租赁房屋在整体交付后，邵阳市盈捷酒店投资管理有限责任公司在整体装修期间，新宁县晓红农业科技开发有限公司亦自行对该部分房间进行装修，故新宁县晓红农业科技开发有限公司主张双方曾口头约定该部分房屋由其自己使用的理由予以采信。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十九条、第一百零七条、第二百二十三条、第四百零二条之规定，判决：（一）驳回原告新宁县晓红农业科技开发有限公司要求解除2011年6月11日与被告邵阳市盈捷酒店投资管理有限公司签订的房屋租赁合同的诉讼请求；（二）被告邵阳市盈捷酒店投资管理有限公司在本判决书生效后五日内支付原告新宁县晓红农业科技开发有限公司2012年12月1日至2013年11月30日租金54000元及延期履行违约金11144元；（三）被告邵阳市盈捷酒店投资管理有限公司本判决书生效后五日内支付原告新宁县晓红农业科技开发有限公司垫付款10041元；（四）驳回原告新宁县晓红农业科技开发有限公司的其他诉讼请求。
新宁县晓红农业科技开发有限公司上诉称，首先，新宁县晓红农业科技开发有限公司在一审时提出了要求判令拆除违章添加的板房建筑，修复主楼圈梁，而原判对该项诉讼请求只字未提，应属遗漏当事人诉讼请求判决，程序违法。其次，根据《合同法》及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，承租人按时足额交纳房屋租金及妥善使用租赁物是其法定的主要义务，邵阳市盈捷酒店投资管理有限公司恰恰是在以上两方面违约，原判却以邵阳市盈捷酒店投资管理有限公司没有构成根本性违约为由，只要求邵阳市盈捷酒店投资管理有限公司支付拖欠的租金，承担违约金，而对新宁县晓红农业科技开发有限公司要求解除合同的请求不予支持，明显偏袒了邵阳市盈捷酒店投资管理有限公司，故请求二审法院撤销原判，改判1、解除双方签订的《房屋租赁合同》，腾出房屋；2、判令邵阳市盈捷酒店投资管理有限责任公司交纳2012年12月至搬出时的租金，并承担违约责任；3、判令邵阳市盈捷酒店投资管理有限责任公司拆除违章添加的板房建筑，修复主楼圈梁，并承担本案的全部诉讼费用。
邵阳市盈捷酒店投资管理有限责任公司上诉称，原判以邵阳市盈捷酒店投资管理有限责任公司拖欠54000元租金为由，认定其违约，并判令邵阳市盈捷酒店投资管理有限责任公司支付违约金11144元，系认定事实错误。根据双方签订的《房屋租赁合同》约定，邵阳市盈捷酒店投资管理有限责任公司所租赁的是主楼房屋的一至五层全部和后面修建的附属楼，而出租方未将主楼房屋整体交付，自留了五楼西侧部分房屋，对该部分房屋的租金承租方完全是可以拒付的，但原判却以邵阳市盈捷酒店投资管理有限责任公司在进行装修时，出租方亦同时对自留房屋进行了装修，据此确认双方之间存在口头约定该部分房屋留作自用完全没有任何事实依据。再根据双方签订的《房屋租赁合同》约定，出租方提供的租赁房屋必须经相关职能部门进行工程竣工验收合格，而该主楼房屋的工程竣工验收合格时间是2011年10月2日，因此，该房屋的交付时间最早也只能确定为2011年10月2日，但原判却以2011年6月1日签订合同之日作为租金支付的起算日期，推算出邵阳市盈捷酒店投资管理有限责任公司未按时支付租金违约是错误的。另外，原判要求邵阳市盈捷酒店投资管理有限责任公司承担超面积建房罚款59382元亦明显错误。根据《行政处罚法》的相关规定，行政机关需对行政相对人作出行政罚款，必须制作并送达《行政处罚决定书》，而新宁县晓红农业科技开发有限公司用以证明其受到行政罚款处罚的证据只有一份没有加盖任何公章的城乡规划违法案件结案书和一份收款收据，该证据难以证明其受到了行政罚款处罚的事实存在，即使新宁县晓红农业科技开发有限公司受到了行政罚款处罚，其作为超面积房屋的产权人，获得了最终利益，从公平角度来看，要求邵阳市盈捷酒店投资管理有限责任公司来承担该笔罚款也是不妥的。再根据双方所签订合同中的约定，出租方所提供房屋的水、电应当满足承租方经营的需要，现承租方邵阳市盈捷酒店投资管理有限责任公司为了满足自己酒店经营的需要对水、电进行增容，打水井、安装变压器所支付的费用，应由新宁县晓红农业科技开发有限公司承担，原判对此不予支持也是错误的。故请求二审法院撤销原判第二、三项，驳回原审原告新宁县晓红农业科技开发有限公司的诉讼请求。
本院经审理查明，新宁县晓红农业科技开发有限公司对其主张的双方之间曾口头约定主楼第五层西侧部分房屋由其留作自用的事实并未提供确凿充分的证据予以证实。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，对原判认定的其他事实本院予以确认。
本院认为，本案双方当事人在履行房屋租赁合同过程中，由于双方所签订的合同部分条款内容约定不明，导致双方对合同部分条款的理解和部分费用的承担存在分歧，邵阳市盈捷酒店投资管理有限责任公司为此向新宁县晓红农业科技开发有限公司的法人代表发出书面通知，提出了进一步协商的意愿，虽然邵阳市盈捷酒店投资管理有限责任公司在双方不能进一步协商一致的情况下未按时足额支付房屋租金，存在违约行为，但应属履约抗辩情形，而非主观故意违约；邵阳市盈捷酒店投资管理有限责任公司为了其酒店经营的需要，在主楼与附属楼之间架设天桥通道时，凿除了主楼第4层窗洞处的混凝土梁，但经邵阳市宝庆司法鉴定中心鉴定并不影响该主楼房屋的主体结构安全，故其行为未对租赁房屋造成毁损，不符合相关法律规定的法定解除合同的情形。原判根据本案的实际情况，综合考虑双方利益，对新宁县晓红农业科技开发有限公司提出的要求解除房屋租赁合同的诉讼请求不予支持是正确的。新宁县晓红农业科技开发有限公司在一审时提出要求判令拆除添加的板房建筑，修复主楼圈梁，原判对该项主张能否予以支持在说理部分已进行了充分阐述，并根据评判理由驳回了其诉讼请求，新宁县晓红农业科技开发有限公司称原判对此只字未提，属遗漏当事人诉讼请求判决，程序违法与事实不符。故新宁县晓红农业科技开发有限公司的全部上诉理由不能成立，本院不予支持。
从双方签订的《房屋租赁合同》来看，合同中并没有约定主楼第五层西侧部分房屋由新宁县晓红农业科技开发有限公司留作自用，其提出双方之间曾口头约定主楼第五层西侧部分房屋留作自用，但对此并未提供确凿充分的证据予以证实，原判确认双方之间达成了口头协议约定主楼第五层西侧部分房屋留作自用的证据不足。但即便如此，邵阳市盈捷酒店投资管理有限责任公司也不能据此拖欠房屋租金，只能通过进一步协商或者法律途径主张自己的权益。另外，从查明的事实来看，虽然该房屋于2011年10月2日才通过有关部门竣工验收合格，但事实上该租赁房屋在双方于2011年6月1日签订《房屋租赁合同》时就的确已整体交付，因此原判以房屋实际交付时间来计算房屋租金的期间并无不当。根据双方约定的房屋租金支付期间，即使按照租赁房屋竣工验收合格时间2011年10月2日起计算，邵阳市盈捷酒店投资管理有限责任公司于2013年5月2日才支付第二年度房屋租金344000元也已超期，故原判认定邵阳市盈捷酒店投资管理有限责任公司违约，并据此判令其支付违约金11144元是正确的，邵阳市盈捷酒店投资管理有限责任公司提出该房屋的交付时间最早只能确定为2011年10月2日，原判以2011年6月1日签订合同之日作为租金支付的起算日期，认定其未按时支付房屋租金违约是错误的的理由不能成立。对新宁县城乡规划管理局根据该租赁房屋超面积和未审批建房违规于2011年12月12日罚款130000元的事实，新宁县晓红农业科技开发有限公司提供了新宁县城乡规划管理局的罚款收据和违法案件结案书等证据予以证实，邵阳市盈捷酒店投资管理有限责任公司并没有提供足以反驳的证据否认该事实的存在，原判根据过错责任的大小，确定邵阳市盈捷酒店投资管理有限责任公司承担59382元的罚款并无不妥。新宁县晓红农业科技开发有限公司在交付房屋时水、电已开通到户，邵阳市盈捷酒店投资管理有限责任公司在接受、查看房屋时对房屋的水、电设施也未提出异议，且合同亦约定“甲方提供的房屋是无门窗设施及无任何装修，仅有水电预留新的主体建筑，乙方应认真查看了解该房屋的结构及设施，甲方不再投入资金添置任何设备及设施”，因此，邵阳市盈捷酒店投资管理有限责任公司现提出为了满足其酒店经营的需要对水、电进行增容，打水井、安装变压器所支付的费用应当由新宁县晓红农业科技开发有限公司承担的理由依据不足。
综上所述，原判认定的主要事实清楚，适用法律和处理正确，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审诉讼费6680元，由新宁县晓红农业科技开发有限公司负担5000元，邵阳市盈捷酒店投资管理有限责任公司负担1680元。
本判决为终审判决。
审判长 罗 松
审判员 毛海玲
审判员 何 芳
二〇一四年八月五日
书记员 柳 奕
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……