江西省吉安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣08民终321号
上诉人（原审被告）：夏立江，男，1964年12月12日生，汉族，江西省峡江县人，住江西省峡江县，
上诉人（原审被告）：肖贤梅，女，1972年5月26日生，汉族，江西省峡江县人，住江西省峡江县，系上诉人夏立江之妻。
上列二上诉人的委托代理人：王华，江西赣中律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：肖志勇，男，1965年5月2日生，汉族，江西省峡江县人，住江西省峡江县，
委托代理人：李萍华，女，1966年5月6日生，汉族，江西省峡江县人，住江西省峡江县，系被上诉人肖志勇之妻。
委托代理人：熊洪盛，江西宏正律师事务所律师。
上诉人夏立江、肖贤梅因与被上诉人肖志勇房屋所有权确认(房屋买卖合同)纠纷一案，不服江西省峡江县人民法院（2015）峡民初字第325号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：二被告系夫妻关系，原告肖志勇系被告肖贤梅哥哥，被告夏立江原系峡江县自来水公司经理。2004年，峡江县自来水公司以建综合办公楼的名义在巴邱镇凤尾路34号集资建房，被告夏立江购得其中的一单元401、501室。2005年房屋建成后，被告对501室进行了部分装修（厨房、卫生间、阳台除外）。尔后，双方经口头协商，原告肖志勇向被告购买其中的501室，总价款75000元（原告主张，被告不予认可，称当时未谈妥价款）。2005年11月26日，原告支付被告肖贤梅50000元，肖贤梅出具收条，载明：“今收到肖志勇房屋款伍万元正。”同年底，原告一家完善装修后搬入该房居住使用至今，以其本人名义开立电费、水费、有线电视户头并缴费。2006年间，因峡江县自来水公司改变用途违规集资建房，峡江县有关部门查处要求补交土地出让金等规费，被告夏立江在补缴有关规费后，于2006年7月12日将诉争房屋产权登记在其名下。2006年6月5日，原告肖志勇与被告夏立江签订《租房合同》，约定诉争房屋由夏立江以每年2000元的租金租给肖志勇居住，租赁期限为2005年12月1日至2006年12月1日止。2009年4月2日，原告肖志勇再次向被告肖贤梅支付20000元，肖贤梅出具收条，载明:“今收到肖志勇购房款计人民币二万元正。”审理中，经本院释明，原告同意继续支付剩余房款5000元，但被告认为双方非买卖关系拒绝接收，原告于2015年11月25日将5000元购房款交至本院。2014年9月5日，被告夏立江以涉案房屋与其现居住的401室共同抵押给中国农业银行峡江巴邱支行，贷款50万元。
为查明本案事实，原审法院依法向峡江县房地产管理局调取了涉案房屋同栋楼非峡江县自来水公司职工购买的一单元101室、一单元302室、二单元101室的《集资房购销合同》，证明涉案房屋同栋楼当时的市场价在每平方米460元至500元之间。
原审法院认为：本案争议焦点为，一、原、被告之间就涉案房屋形成的系房屋买卖合同关系还是房屋租赁合同关系；二、如果双方系房屋买卖合同关系，购房款是多少；三、被告肖贤梅出具的收条，是否属未经被告夏立江同意，系单方无权处分的行为。
关于原、被告之间就涉案房屋形成的法律关系问题。原告主张形成的系房屋买卖合同关系，被告则主张系房屋租赁合同关系，但双方均未提供书面合同予以证明。原告提供肖贤梅于2005年11月26日、2009年4月2日出具的二份收条，收条上明确载明款项性质为购房款，被告主张该款后因故折抵房屋租金，但其未提供任何证据加以证明，且从被告提供的2006年双方签订的租房合同来看，该合同约定租期一年，租金为2000元，但被告并未收取原告租金，此后亦未再签订任何租房合同，反而在2009年再次收取原告购房款20000元，故该租赁合同双方并未实际履行，对被告该项主张不予支持。原告自2005年年底起就一直占有居住涉案房屋，并以其本人名义开立电费、水费、有线电视户头，对涉案房屋进行管理，被告一直未表示异议，其虽主张原告系基于房屋租赁合同关系控制涉案房屋，但并未提供证据加以证明，故对其该主张不予采信。依照法律规定，房地产转让应当签订书面转让合同，但《中华人民共和国合同法》第三十六条同时规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式，但双方已经履行主要义务，双方接受的，该合同成立”。由上述分析可知，原告已向被告支付购房预付款，被告已交付涉案房屋给原告，故双方虽未就涉案房屋买卖签订书面房屋买卖合同，但双方均已履行涉案房屋买卖合同的主要义务且均为双方所接受，故双方已就涉案房屋形成事实上的房屋买卖合同关系。
关于涉案房屋的购房价款问题。原、被告双方系亲戚关系，基于亲情及互相信任等原因，双方未签订书面形式的合同，以适当低于市场价的价款进行交易亦符合常理。根据本院调取的2005年间涉案房屋同栋楼的集资房购销合同，涉案房屋同栋房屋单价在每平方米460元至500元之间，涉案房屋面积为118.93平方米，即当时市场价值约在54707元至59465元之间，结合被告对涉案房屋进行了部分装修及双方间的亲情关系，原告主张75000元的交易价款，比较符合情理，亦未明显损害被告方的利益。被告主张涉案房屋其购房及补缴规费约7万元，装修费用约4万元，75000元的交易价格明显不合常理，其不可能以75000元的价格出卖房屋，双方就购房价款一直无法达成一致，从而房屋买卖合同未成立。依照交易习惯，被告肖贤梅先后两次收取原告购房款，双方未明确交易价款显有违常理，被告亦未提供任何证据证明涉案房屋的交易价款，仅以75000元的价款不合理予以抗辩，故原告陈述较被告陈述的可信度高，予以推定双方购房价款为75000元。
关于被告主张涉案房屋系夫妻共同财产，被告肖贤梅出具收条系单方无权处分的行为问题。首先，二被告系夫妻关系，两人在实际生活中一直共同居住，两人之间共有相互的家事代理权，原告有理由相信转让涉案房屋是二被告的共同意思表示；其次，涉案房屋自2005年底交付给原告后，原告完善相关装修后即入住，双方均长期生活在同栋楼房，且为上下楼关系，二被告在长达十余年之久的时间内未明确表示反对，这种情况不符合涉案房屋系被告肖贤梅私自处理的情形，故被告肖贤梅将出具的购房款收条代表了二被告的真实意思表示，能够认定被告夏立江对此事知情并认可。
综上，原告肖志勇与被告夏立江、肖贤梅之间就涉案房屋形成房屋买卖合同关系，原告支付房屋价款后（向原审法院交付的5000元被告可在判决生效后来法院领取），被告应当承担交付房屋并协助原告办理产权过户手续的义务。至于过户费用，因双方均未提供证据证明由谁负担，故应依照法律规定各自承担相应的费用。涉案房屋已被被告夏立江抵押担保贷款，目前尚不具备过户条件，经法院释明后原告仍坚持主张房屋所有权，并同意待抵押权解除后再行办理过户手续，依法对此予以认可。故原告要求确认位于峡江县××街凤尾路××室的房产归原告所有，被告限期协助原告办理房屋过户手续的诉讼请求，具有一定的事实和法律依据，依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第三十六条、第六十条、第一百三十五条之规定，判决：一、位于峡江县××街凤尾路××室的房屋归原告肖志勇所有；二、被告夏立江、肖贤梅在上述房屋抵押权解除后十日内协助原告肖志勇办理上述房屋（产权证号：峡房权证巴邱字第××号）的产权过户手续。案件受理费4300元，由被告夏立江、肖贤梅负担。
上诉人夏立江、肖贤梅不服一审判决，向本院提出上诉称：一、原审判决认定事实错误。1、双方没有就房屋买卖事宜进行过任何有效的协商，对房屋转让价款一直没有达成一致。本案中仅仅有肖志勇想购买夏立江、肖贤梅夫妇的诉争房屋的意思。双方就房屋转让金额、何时办理权属变更手续、税费如何承担等重要且内容均没有达成一致。2、肖志勇搬进诉争房屋进行居住，不是因为双方谈好了买卖房屋事宜，而是因为双方签订了《房屋租赁合同》，肖志勇租住该房屋。这有双方签订的《房屋租赁合同》为证。肖志勇以自己的名义开立电费、水费，有线电视户头等只是其方便租住房屋的行为，不能作为其已经购买该房屋的证据，其对房屋进行管理也仅仅是以承租人的身份进行管理而己。3、原审判决认为双方谈好用75000元购买诉争房屋，这既不符合事实，也不符合常理。诉争房屋系夏立江从峡江县自来水公司集资建房而来。夏立江为该房屋交付集资建房款61000元，补交土地出让金5065.20元，设施配套费1520.76元，交易、测量、登记费956.00元，契税1427.16元，为该房屋进行装修又开支42460元。上诉人集资建房取得该房屋都花费了将近120000元,不可能以75000元的价格卖给肖志勇。二、原审判决适用法律错误。1、诉争房屋的买卖合同没有成立，更谈不到生效。房屋买卖是一种特殊的物的买卖，受到国家的严格监管。书面形式是法律规定的必须形式。根据《合同法》第10条和《城市房地产管理法》第41条之规定，当事人进行房屋买卖，必须签订书面的转让合同。本案中双方没有签订任何形式的书面《商品房买卖合同》，不符合合同成立的基本形式要件。2、诉争房屋属于夫妻共同财产，肖贤梅无权不经过另一方同意而单方处分属于夫妻共同财产的房屋。诉争房屋属于夏立江与肖贤梅夫妻共同财产，根据《婚姻法》第17条和最高人民法院适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(一)第17条、《城市房地产管理法》第38条的规定，夫妻共有的房屋买卖必须经过夫妻双方一致同意，并且一致同意的表现方式是书面同意，否则买卖无效。肖贤梅无权单方面决定将夫妻共有的房屋转让给第三人。肖贤梅单方向肖志勇出具的收条无效。综上所述，上诉人认为原审判决认定事实不清且错误，适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决，依法改判。
被上诉人肖志勇答辩称：一、一审法院认定被上诉人与上诉人之间形成房屋买卖合同关系是正确的，并非被上诉人主张的租赁关系。在一审中，被上诉人提供了肖贤梅出具的两份收条(2005年11月26日、2009年4月2日)，该两份收条明确载明款项性质为购房款。尤其2009年4月2日的收条是在上诉人与被上诉人签订房屋租赁合同以后再出具的，这说明两上诉人对房屋租赁合同的否认。同时，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用”之规定，被上诉人从2005年年底就一直占有居住本案诉争房屋，说明上诉人已经将本案诉争房屋交付给被上诉人使用。并且本案诉争房屋是已经以被上诉人的名义开电费、水费、有线电视户头，并对本案诉争房屋进行管理，上诉人一直未提出异议。这也足以说明被上诉人与上诉人之间形成房屋买卖合同关系。关于签订书面合同的问题，《合同法》第36条的规定已经明确规定即使法律、行政法规必须采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式，但双方已经实际履行主要义务，双方接受的，该合同依然成立。因此，本案双方的房屋买卖关系已经成立。上诉人虽在一审时提供了一份2006年的租赁合同，从该份租赁合同来看，该合同的租赁期限为1年，租金为2000元，然而，上诉人从2005年至今10年之久却没有收取租金，而且该租金合同到期后也未重新签订租赁合同，反而却在租赁合同到期后又收取被上诉人的购房款20000元，这充分表明上诉人认可双方之间存在房屋买卖关系而非租赁关系。二、上诉人夏立江认可上诉人肖贤梅出具的收条的行为，上诉人的出具收条的行为应当认定为两上诉人的共同行为，上诉人夏立江对房屋买卖是知情的。被上诉人肖志勇在对诉争房屋进行装修后于2005年10月开始入住，国家电网账户、自来水公司账户和网路电视账户等均是以被上诉人肖志勇名义开设的，两上诉人1998年结婚至今，被上诉人有足够的理由相信上诉人肖贤梅的行为得到上诉人夏立江的认可。因此，肖贤梅的行为属于两上诉人的共同行为。现在不能仅仅因为上诉人夏立江以不同意及声称多次让其妻子肖贤梅退还购房款给被上诉人肖志勇为由主张诉争房屋买卖合同不成立。三、一审法院推定本案诉争房屋价款为75000元符合客观事实，符合当时的市场行情。一审法院调取的2005年间涉案房屋同栋楼的集资房购销合同，本案诉争房屋同栋房屋单价在每平方米460元至500元之间，按照当时的单价，本案诉争房屋价钱为54707元至59465元。虽然上诉人对诉争房屋进行过装修，但被上诉人提供的装修有关证据是单方出具的，没有提供相应的发票进行作证，上诉人两次收取房款也未对房款提出异议，被上诉人提供了被上诉人女儿与上诉人的电话录音，都足以说明75000元符合客观事实，符合房屋买卖时的市场行情。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应当维持原判，驳回上诉人的全部上诉请求。
根据上诉人的上诉理由以及被上诉人的答辩意见，归纳本案的争议焦点为：1、上诉人与被上诉人之间是房屋买卖合同关系还是租赁合同关系？2、如果构成事实上房屋买卖关系，上诉人夏立江是否明知？上诉人肖贤梅是否属于单方处分夫妻共同财产？3、如果构成房屋买卖关系，75000元的房价是否符合市场行情？
二审查明的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为：关于上诉人与被上诉人之间是房屋买卖合同关系还是租赁合同关系的问题。从上诉人肖贤梅于2005年11月26日、2009年4月2日出具给被上诉人的收条看，二份收条上均明确载明款项性质为购房款，且自上诉人2005年底将涉案房屋交付给被上诉人起，就一直由被上诉人占有居住至今，并以被上诉人名义开立电费、水费、有线电视户头，对涉案房屋进行管理，上诉人一直未提出异议，因此被上诉人主张双方是房屋买卖合同关系符合本案客观事实。上诉人主张双方系租赁合同关系，但从其提供的2006年双方签订的租房合同来看，该合同约定租期一年，租金为2000元，但上诉人并未收取过被上诉人租金，此后亦未再签订任何租房合同，反而在2009年再次收取被上诉人购房款20000元，故该租赁合同双方并未实际履行。上诉人称被上诉人支付的50000元房款实际就是租金，未提供任何证据证实，且与常理不符，故上诉人主张双方系租赁合同关系理由不充分，本院不予支持。双方虽未签订书面的房屋买卖合同，但根据《中华人民共和国合同法》第三十六条“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式，但双方已经履行主要义务，双方接受的，该合同成立”的规定，本案被上诉人向上诉人支付了大部分购房款，上诉人也将涉案房屋交付给了被上诉人，双方虽未签订书面房屋买卖合同，但双方均已履行房屋买卖合同的主要义务且均为双方所接受，故双方的房屋买卖合同关系已实际成立。综合双方各自提供的证据分析，被上诉人主张双方是房屋买卖合同关系符合本案客观事实，本院予以支持。
关于上诉人肖贤梅是否属于单方处分夫妻共同财产的问题。最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(一)第十七条规定“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”。本案中，两上诉人系夫妻关系，一直共同生活，肖贤梅收取被上诉人50000元购房款时夏立江已明知，且诉争房屋自2005年底交付给被上诉人，被上诉人完善装修后即开始入住，电费、水费、有线电视账户等均是以被上诉人名义开设，上诉人与被上诉人均长期生活在同栋楼房，为上下楼关系，两上诉人在长达10余年的时间内未表示反对，被上诉人有理由相信转让诉争房屋是两上诉人的共同意思表示。因此，两上诉人称肖贤梅属于单方处分夫妻共同财产的上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于诉争房屋的价款问题。根据一审法院调取的2005年间诉争房屋同栋楼的集资房购销合同，同栋房屋单价在每平方米460元至500元之间，诉争房屋面积为118.93平方米，即当时市场价值约在54707元至59465元之间，结合上诉人对诉争房屋进行了部分装修及双方间的亲属关系，被上诉人主张75000元的交易价款，比较符合市场行情，亦未明显损害上诉人的利益。上诉人上诉称其对诉争房屋装修花费40000余元，但未提供充分证据予以证实。故一审法院推定双方购房价款为75000元并无不妥，应予维持。
综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1675元，由上诉人夏立江、肖贤梅负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 肖建文
审 判 员 廖东江
代理审判员 胡 婧
二〇一六年四月二十五日
书 记 员 郭 琴