江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏05民终4533号
上诉人（原审被告）：崔荷仙。
委托诉讼代理人：钱欢，江苏正大发展律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：苏州喜凯隆金属制品有限公司,住所地江苏省常熟市支塘镇锦绣大道52号1幢。
法定代表人：陈建忠，该公司董事长。
委托诉讼代理人：陈靓、赵伟明（实习），江苏华元民信律师事务所律师。
上诉人崔荷仙因与被上诉人苏州喜凯隆金属制品有限公司（以下简称喜凯隆公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省常熟市人民法院（2016）苏0581民初616号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月24日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人崔荷仙上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：1、上诉人与诉争房屋原产权人顾春芳签订的《房屋租赁合同》合法有效，且诉争房屋由上诉人占有使用，喜凯隆公司作为诉争房屋新的产权人当然与上诉人存在租赁合同关系。上述《房屋租赁合同》的附件上未将诉争房屋列入，但合同第一页明确上诉人承租的是位于常熟世贸中心-
搜秀活力城4号楼（约7500平方）的房屋，未列入清单的原因仅是因为顾春芳已办理了抵押登记，所以不能向公证处提供上述房屋的房产证，但不能否认上诉人承租搜秀活力城4幢（7500平方）整幢大楼的事实。2、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，在同一房屋存在多份有效租赁合同的情况下，明确了占有人在一物多租情况下的优先权。上诉人与原产权人签订租赁合同后，占有了诉争房屋。现喜凯隆公司以以物抵债方式取得房屋产权，其对诉争房屋中存在的租赁关系应一并承受，应认定上诉人与喜凯隆公司存在租赁合同关系。3、诉争房屋虽在抵押之后成立，但在执行阶段，一审法院执行局认可了上诉人与顾春芳的租赁合同关系，故在对外拍卖时，在互联网也对诉争房屋存在20年租赁、租金已全部付清的事实进行了公示，抵押权人喜凯隆公司在执行过程中未要求法院对抵押物去除租赁关系，且对诉争房屋整个执行过程清楚明了，故上诉人认为喜凯隆公司对诉争房屋带租拍卖是容许的。4、喜凯隆公司为诉争房屋抵押权人，但其通过竞买实现了抵押权，抵押权已不复存在，如其债权实现不足，可向债务人另行主张。喜凯隆公司在执行中并未提出解除租赁合同，应认定其认可双方之间的租赁关系。综上，请求二审法院支持崔荷仙的上诉请求。
被上诉人喜凯隆公司辩称，1、崔荷仙与顾春芳签订的《房屋租赁合同》明确租赁房屋坐落为4楼，但没有明确4号楼都是租赁范围，相反明确约定租赁范围见附件，而附件中并不包括涉案房屋在内。2、搜秀活力城4号楼一至三楼都被顾春芳抵押给了银行，崔荷仙陈述的诉争房屋当时未列入合同附件的原因不存在。3、一审法院在执行过程中并未实质性认可崔荷仙与顾春芳之间就诉争房屋存在有效的租赁关系。在一审法院三次流拍的基础上，裁定将诉争房屋作价1350万元归喜凯隆公司所有，裁定书中并未明确作价房屋存在20年租赁，且租金已付清的内容。3、虽一审法院在拍卖公告中明确拍卖标的存在20年的租赁，且租金已付清，属带租拍卖，但不能据此认为喜凯隆公司认可了诉争房屋存在20年的租赁关系。执行过程中，一审法院并未将带租拍卖情况明确告知喜凯隆公司，也未告知喜凯隆公司有提出异议的权利，喜凯隆公司事实上也不知道带租拍卖的情况。对带租拍卖申请执行人应如何救济，在诉争房屋拍卖时司法实践中并无明确细化的规定。4、执行过程中，崔荷仙并未提交1200万元付款凭证，事实上诉争房屋一直处于闲置状态，所谓的租赁明显有违常理，虚假的可能性很大。崔荷仙一审中提交的用以证明实际占有房屋的物业费发票也是在2015年9月份才开具，双方已经发生矛盾。5、即使崔荷仙与顾春芳之间确实存在真实的租赁合同关系，由于租赁合同签订、租赁起始日期都在抵押权设定以后，该租赁不能对抗喜凯隆公司的抵押权。请求二审法院依法驳回崔荷仙的上诉请求。
原审原告喜凯隆公司向一审法院起诉请求：1、确认喜凯隆公司与崔荷仙之间不存在标的物为常熟世茂世纪中心-
搜秀活力城4幢3001-3022、3024-3047计46套房产的租赁合同关系；2、判令崔荷仙停止对喜凯隆公司所有的常熟世茂世纪中心-
搜秀活力城4幢3001-3022、3024-3047计46套房产所有权的侵害；3、诉讼费由崔荷仙负担。
一审法院认定事实：苏州凯维隆贸易有限公司与中国农业银行常熟分行于2011年7月12日签订《流动资金借款合同》1份（编号32010120110014863号），借款金额人民币1000万元，期限1年，自2011年7月12日至2012年7月11日；利率为浮动利率，按照每笔借款提款日单笔借款期限所对应的人民银行公布的同期同档次基准利率；逾期归还借款本金的，按从逾期之日起利率上浮50％，对未按期支付的利息从未按期支付之日起按月计收复利。后中国农业银行常熟分行按约放款，但苏州凯维隆贸易有限公司分文未还。苏州凯维隆贸易有限公司另于2012年1月17日与常熟农行签订《商业汇票银行承兑合同》〔编号（12300）农银承字（2012）第52060008号〕，约定常熟农行为苏州凯维隆贸易有限公司开具金额为1500万元的银行承兑汇票，苏州凯维隆贸易有限公司需交付的保证金为票面金额的34％；中国农业银行常熟分行因向持票人支付而形成的垫付票款自付款之日起转作崔荷仙凯维隆公司的逾期贷款，并按垫付金额的日万分之五计收逾期利息。后苏州凯维隆贸易有限公司交付了保证金510万元。2012年1月17日中国农业银行常熟分行向苏州凯维隆贸易有限公司签发了票面金额总计为1500万元的银行承兑汇票，汇票到期日为2012年7月17日。顾春芳为苏州凯维隆贸易有限公司与中国农业银行常熟分行在2011年6月20日至2013年6月19日期间办理约定业务所形成的债务，以其所有的常熟世茂世纪中心搜秀活力城的46套房屋及土地使用权，提供最高额为21269710元的抵押担保，并办理了最高额抵押登记。2012年3月20日，中国农业银行常熟分行将其对苏州凯维隆贸易有限公司的上述债权全部转让给喜凯隆公司，并于同日向苏州凯维隆贸易有限公司寄发了债权转让通知。2012年7月19日银行承兑汇票到期，因苏州凯维隆贸易有限公司未按约交付票款，喜凯隆公司垫付票款人民币990万元。因催讨无着，喜凯隆公司向法院提起诉讼，喜凯隆公司与苏州凯维隆贸易有限公司、顾春芳金融借款合同纠纷一案[（2014）熟商初字第00931号]，一审法院2014年7月9日受理后，依法组成合议庭公开进行审理，双方当事人自愿达成协议：一、苏州凯维隆贸易有限公司偿付喜凯隆公司编号为32010120110014863号的《流动资金借款合同》项下借款本金人民币1000万元，支付自2011年7月12日至2014年6月30日的利息、罚息、复利294.93万元，并支付自2014年7月1日起至实际履行之日止按照《流动资金借款合同》约定的利息、罚息、复利。二、苏州凯维隆贸易有限公司偿付喜凯隆公司（12300）农银承字（2012）第52060008号《商业汇票银行承兑合同》项下借款本金人民币990万元，支付自2012年7月18日至2014年6月30日的利息等352.94万元，并支付自2014年7月1日起至实际履行之日止按（12300）农银承字（2012）第52060008号《商业汇票银行承兑合同》约定计算的利息。上述一、二项款项，苏州凯维隆贸易有限公司在2014年9月20日前履行。三、喜凯隆公司有权以折价或拍卖、变卖顾春芳抵押的常熟市虞山镇常熟世茂世纪中心搜秀活力城4幢3001～3022号、3024～3047号的46套房屋及土地使用权所得款项在设定的房屋最高额抵押及土地使用权抵押金额范围内优先受偿本案所涉债务。四、喜凯隆公司放弃其他诉讼请求。五、双方当事人一致同意本调解协议自双方在调解协议上签名或捺印后即具有法律效力。六、案件受理费人民币173939元减半收取人民币86969.50元，由苏州凯维隆贸易有限公司负担，顾春芳在上述最高额范围内承担连带清偿责任，于2014年9月20日前直接给付喜凯隆公司。该民事调解书已经发生法律效力。喜凯隆公司向法院申请执行[（2014）熟执字第1713号]，执行中，一审法院于2015年8月17日作出执行裁定书,裁定书载明：“一、原属被执行人顾春芳所有的位于常熟世茂.世纪中心-
搜秀活力城4幢3001-3022、3024-3047计46套房产作价人民币1350万元归申请执行人喜凯隆公司。二、申请执行人喜凯隆公司应持本裁定书到房地产管理部门办理过户手续，并承担全部过户费用。2015年9月17日，喜凯隆公司将该裁定书涉及的46套房产办理了房产登记，全部登记至喜凯隆公司名下。
另查明：2012年2月29日，顾春芳与崔荷仙签订了《房屋租赁合同》1份，约定出租人为顾春芳，承租人为崔荷仙，租赁房屋坐落在常熟市世茂世纪中心世茂搜秀活力城4号楼（约7500平方，见附件），租赁期限从2012年9月1日至2032年8月30日，租金每年60万元。顾春芳与崔荷仙于2012年3月2日就该租赁合同至常熟市公证处办理了公证。
以上事实，有工商登记资料、户籍信息、民事调解书、执行裁定书、照片、租赁合同、公证书、调查材料、当事人的陈述在卷佐证。
一审法院认为，生效法律文书所确定的权利关系、合法有效的租赁合同关系、依法办理登记的物权关系，依法予以支持。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案中崔荷仙主张的租赁合同签订时间、租赁期限均在银行设定抵押权的登记时间之后，其提出的抗辩意见没有法律依据，一审法院不予支持。（2014）熟执字第1713号执行裁定书已经发生法律效力，该裁定书确定了喜凯隆公司对涉案的46套房产具有房屋所有权，并办理了房屋产权登记，喜凯隆公司对于涉案的46套房产具有房屋所有权、处分权，喜凯隆公司请求确认喜凯隆公司与崔荷仙之间不存在涉案46套房产的租赁合同关系的诉讼请求，合法有据，一审法院予以支持。喜凯隆公司要求崔荷仙停止对涉案46套房产所有权的侵害的诉讼请求，合法有据，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第一百零六条、第一百一十七条、第一百三十四条的规定，判决如下：一、苏州喜凯隆金属制品有限公司与崔荷仙之间不存在标的物为常熟世茂世纪中心-
搜秀活力城4幢3001-3022、3024-3047计46套房产的租赁合同关系。二、崔荷仙停止对苏州喜凯隆金属制品有限公司所有的常熟世茂世纪中心-
搜秀活力城4幢3001-3022、3024-3047计46套房产所有权的侵害，于判决发生法律效力之日起十日内履行。
案件受理费人民币80元减半收取人民币40元，由崔荷仙负担。
二审中双方当事人均未提交有效新证据。本院查明事实与一审判决查明事实相一致。
本院认为，崔荷仙主张的其与顾春芳签订的《房屋租赁合同》系在银行设定抵押权之后，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，崔荷仙与顾春芳之间建立的租赁关系不得对抗已登记的抵押权。喜凯隆公司通过债权转让方式取得诉争房屋的抵押权，通过执行程序实现抵押权并取得了对诉争房屋的所有权，崔荷仙与顾春芳签订的《房屋租赁合同》对喜凯隆公司没有约束力，喜凯隆公司与崔荷仙之间不存在诉争房屋的租赁合同关系，喜凯隆公司有权要求崔荷仙对其享有的诉争房屋所有权停止侵害。
综上所述，崔荷仙上诉请求依据不足，本院不予支持，一审判决并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人崔荷仙负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄文杰
审判员 周 军
审判员 周 红
二〇一六年十二月五日
书记员 杨颖颖