黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）哈民二民终字第378号
上诉人（原审被告）哈尔滨市道外区胜利医院，住所地哈尔滨市道外区景阳街***号。
法定代表人吴波，院长。
委托代理人宋雪，黑龙江金北方律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）于长水，住哈尔滨市道外区。
委托代理人施雪瑶，黑龙江晓峰律师事务所律师。
上诉人哈尔滨市道外区胜利医院（以下简称胜利医院）因与被上诉人于长水合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院作出（2014）外民一初字第1109号民事判决。向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了此案。上诉人胜利医院的法定代表人吴波及其委托代理人宋雪，被上诉人于长水及其委托代理人施雪瑶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定：2013年7月19日，胜利医院与于长水就哈尔滨市道外区景阳街406号门市房达成房屋买卖口头协议，胜利医院给于长水出具收条一份，内容为：今收到于长水购胜利医院406号门市房，订金拾万元，购房款总额￥150万元，限2013年7月22号之前全部到位。如不到位，于长水拾万元订金不退。2013年7月22日，胜利医院给于长水出具收条一份，内容为：今收到人民币壹佰叁拾万元整购房款。双方约定剩余购房款100000元在办理房屋购房手续时付清。胜利医院收取于长水购房款
1400000元后，未将房屋交付给于长水。哈尔滨市道外区卫生局于2013年8月23日作出《关于道外区胜利医院出兑景阳街406号房产使用权的批复》，内容为：胜利医院：你单位上报的2013年8月22日《哈尔滨市道外区胜利医院职工大会决议》收悉，经区卫生局研究，同意你单位工会的决议。请你单位按照程序，公开透明、依法依规，妥善处理。后胜利医院委托啥尔滨产权交易中心于2013年9月13日公开挂牌拍卖，胜利医院于2013年9月27日将收取的购房款1400000元返还给于长水。
于长水诉称：2013年7月19日，于长水与胜利医院达成《房屋买卖合同》，约定购房款1500000元，双方签订合同当日给付胜利医院定金100000元。2013年7月22日前给付1300000元，剩余100000元在办理房屋过户手续时付清。于长水按约定给付了1400000元购房款，胜利医院给于长水出具收条二张，但却始终未按约定为于长水办理房屋更名过户手续。本案诉争之房为公产房，于长水诉请的房屋买卖合同实际是房屋使用权的转让合同。请求：1、依法判令胜利医院双倍返还定金100000元；2、依法判令胜利医院赔偿因违约造成的经济损失100000元；3、诉讼费用由胜利医院承担。
胜利医院辩称：1、订金是预付款性质的，而非我国法律上所约定的违约定金，故于长水请求胜利医院双倍返还主张不成立；于长水诉讼既没有事实依据也无法律依据证明其诉讼主张，胜利医院不予认可于长水第二项诉讼请求；2、依据公有产权房屋的相关规定，公产房转让应当经有关部门批准并经法定程序方可转让，胜利医院经过法定拍卖程序将房产拍卖，根据拍卖流程，胜利医院代于长水将
1400000元存到拍卖中心作为拍卖流程款，经过正常法定程序后，于长水没有拍得此房，后根据拍卖流程，拍卖中心将1400000元转存回胜利医院，2013年9月27日胜利医院将此笔款项返还绐于长水，现于长水已经收回此款。
原审认为：定金是指合同当事人为了确保合同的履行，依据法律规定或者当事人双方的约定，由当事人一方在合同订立时或者订立后履行前，按照合同标的额的一定比例（不超过20%），预先给付对方当事人的金钱或其替代物。它是作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。签订合同时，对定金必须以书面形式进行约定，同时还要约定数额和给付期限。定金的目的实际是一种担保，是独立于原合同的一种担保，为保证原合同的顺利进行，带有惩罚性质的担保。订金一般情况下应视作预付款，是一种支付手段，目的是解决一方周转资金短缺，预付款不具有担保债的履行的作用，订金数额应在主合同标的额的5‰之内。本案中，胜利医院给于长水出具的收条中虽注明收取的为订金，但从内容的表述中明确约定购房款为1500000元，限于长水2013年7月22日之前全部到位，如不到位，于长水交付的订金不予退还。上述内容体现出于长水、胜利医院的真实意思表示为双方收取订金的目的是为了保证购房合同的顺利进行，带有惩罚性质的担保，双方确定的订金数额100000元已超过订金应收取的标准即收取订金的数额应在主合同标的额1500000元的5‰之内，但该数额未超过定金应收取的标准即收取定金应不超过主合同标的额1500000元的20%，故胜利医院收取于长水订金100000元符合定金的性质，应视为定金。胜利医院已将收取的定金100000元返还给于长水，因胜利医院违约致使于长水未能实现合同目的，故对于长水要求胜利医院双倍返还定金100000元的诉讼请求，予以支持。对于长水要求胜利医院赔偿因违约造成的经济损失100000元的诉讼请求，因证据不足，不予支持。据此判决：一、胜利医院于本判决生效之日起三十日内赔偿于长水于长水定金100000元。二、驳回于长水其他的诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，由于长水负担2150元，胜利医院负担2150元。
胜利医院不服原审判决，向本院提起上诉称：其单位给于长水出具的收条为“订金”非法律明确的“定金”。《担保法》明确规定，“定金应以书面形式约定”。因此，收条中的“订金”只是预付款性质的一种支付，不具有定金的性质。本案争议的房产为公产权房产，根据相关的法律规定，公产权房的转让，应经产权单位审批，未经过批准擅自转让公有住宅使用权的行为无效。原审法院将10万元“订金”扩大解释为“定金”，作为合同履行的一种担保，依据《担保法》中规定“担保合同（即定金条款）是主合同的从合同，若主合同无效，定金条款无效”。本案中胜利医院已经履行了合同，合同无效后，双方负有返还义务，原审法院认定主合同无效，从合同有效，严重违背法律基本理论及法律规定。故请求二审法院依法纠正原审法院的错误裁判。
被上诉人于长水辩称：胜利医院收取的10万元“订金”在字面上虽未写成“定金”，但明确约定“购房款总额如不到位，于长水10万元订金不退”，明显带有定金罚则的性质。依据最高人民法院关于适用《担保法》若干问题的解释第118条规定：“当事人交付留置金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持”。本案中胜利医院收取的10万元订金实质上应认定为定金，应适用定金罚则，双倍返还定金。双方的房屋使用权转让合同真实有效，符合法律规定。同意原审判决。
二审期间，双方当事人均未向本院举示证据。
本院二审认定的事实与原审判决认定的事实相同。
另认定，争议双方未签订书面《房屋买卖合同》，于长水交付胜利医院购房款及订金分别由胜利医院何凤、池秀云签字出具《收条》，但未加盖胜利医院公章。胜利医院委托啥尔滨产权交易中心于2013年9月13日公开挂牌拍卖，于长水参与竞拍，但未拍得此房。胜利医院于2013年9月27日将收取于长水的购房款1400000元返还给于长水。
本院认为：2013年9月17日，胜利医院与于长水达成口头房屋买卖协议，胜利医院先后收取于长水10万元订金及购房款140万元。因双方签订协议的目的系出兑公产权门市房，在双方未签订书面房屋转让合同，对房屋性质、购买方式、违约责任等未明确约定的情况下，双方当事人对争议之房达成的协议处在效力待定状态。胜利医院依据哈尔滨市道外区卫生局《关于道外区胜利医院出兑景阳街406号房产使用权的批复》，于2013年9月13日将争议房屋委托啥尔滨产权交易中心公开挂牌拍卖，于长水参与竞拍未果。作为买受人于长水参与房屋竞拍的行为应视为其同意以竞拍的方式购房，其未拍得此房，系不可归责于胜利医院的事由未能订立房屋转让合同，故胜利医院不构成违约。原审法院判决胜利医院赔偿于长水定金10万元没有法律依据，本院予以纠正。胜利医院在未经上级机关批准的情况下，收取于长水购房订金及购房款不当，胜利医院应赔偿占用于长水购房款期间的利息，期间为2013年7月19日至9月27日，按照银行同期贷款利率计息17948.8元。综上，对胜利医院的上诉主张，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销哈尔滨市道外区人民法院（2014）外民一初字第1109号民事判决；
二、待本判决发生效力后三十日内，哈尔滨市道外区胜利医院给付于长水经济损失17948.8元；
三、驳回于长水的其他诉讼请求。
一、二审案件受理费共计8600元，由胜利医院负担250元，由于长水负担8350元。
本判决为终审判决。
审 判 长 曹轶伟
代理审判员 宋 凯
代理审判员 刘 军
二〇一五年五月二十日
书 记 员 吴浩松
安娜