浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙甬民二终字第519号
上诉人（原审原告）：杨火生。
上诉人（原审原告）：翁一枫。
委托代理人：石伟平，浙江新中大律师事务所律师。
委托代理人：谭永欢，浙江新中大律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：宁波中建物业管理有限公司。
法定代表人：卢国康。
委托代理人：周彬，浙江素豪律师事务所律师。
杨火生、翁一枫因与宁波中建物业管理有限公司（以下简称中建公司）物业服务合同纠纷一案，不服宁波市鄞州区人民法院于2015年6月13日作出的（2013）甬鄞民初字第2014号民事判决，于2015年7月13日向本院提起上诉，本院于2015年8月3日受理后，依法组成合议庭，经阅卷和询问当事人，决定不开庭审理。本案现已审理终结。
原审法院审理认定：杨火生、翁一枫系宁波市江东区杨木碶路明辰紫月227弄30号606室房屋（处于顶层）的业主，中建公司系该小区物业服务企业。2012年1月，杨火生、翁一枫向中建公司报称室内多处渗水，同年5月至7月期间，中建公司曾组织人员对房屋进行维修，但完工后仍存在部分渗漏。该次维修期间曾因大雨导致杨火生、翁一枫房屋室内大量进水，以致床、衣柜等物品损失。另，杨火生、翁一枫在2012年6月前曾将房屋同时出租给多人（拼租）。该房屋2011年8月至2013年6月期间的水电消耗基本平衡，并无明显波动。经宁波正平资产评估有限公司评估，现杨火生、翁一枫房屋因渗水需支出的内外墙面、阳台、室内地板修复费用为52464元，室内床、衣柜等物品损失6000元。
杨火生、翁一枫于2013年11月26日诉至法院，以中建公司在维修房屋过程中，破坏了房屋原有结构，造成房屋严重漏水，严重影响了杨火生、翁一枫的生活居住等为由，请求判令：1.中建公司赔偿将房屋恢复原状的费用及房屋漏水的维修费共约58000元（以评估为准）；2.中建公司赔偿维修过程中的租房费用6550元，地板、家具、线接及室内粉刷损失费用16000元（以评估为准）；3.中建公司赔偿房屋租金损失48550元（2012年1月至2013年10月），及2013年11月1日至房屋维修结束时的租金损失。
原审法院审理认为：杨火生、翁一枫房屋存在渗漏迹象，中建公司作为物业服务企业同意对杨火生、翁一枫房屋进行修理或支付修理费用，应予准许；由于双方未能就修理单位、方案等具体事项达成一致意见，故宜由杨火生、翁一枫自行组织维修，由中建公司支付修理费用，该费用根据评估结果确定。中建公司维修房屋时客观上影响了杨火生、翁一枫的居住，杨火生、翁一枫也提交了房屋维修期间在外租房居住的证据，故酌定由中建公司赔偿3600元。维修期间造成的杨火生、翁一枫室内物品损失应由中建公司进行赔偿。房屋虽因渗漏而影响其使用功能，但从杨火生、翁一枫长期居住在该房屋中的事实可以说明，该影响比较轻微，且杨火生、翁一枫缺乏足够证据证明其房屋并未出租的事实，即使存在房屋未出租的事实，杨火生、翁一枫也未能举证证明是由房屋渗漏造成，故杨火生、翁一枫主张该房屋因渗漏引起的租金损失，不予支持。至于杨火生、翁一枫主张的屋顶结构恢复事项，因杨火生、翁一枫未提供证据证明原屋顶结构与现有结构的差异，也无证据证明如结构变动对杨火生、翁一枫所造成的损害，故杨火生、翁一枫的该项主张不予支持。据此，原审依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条的规定，判决：一、宁波中建物业管理有限公司在本判决生效后十日内赔偿杨火生、翁一枫房屋内外墙面、阳台、室内地板修复费用52464元；二、宁波中建物业管理有限公司在本判决生效后十日内赔偿杨火生、翁一枫室内物品损失6000元；三、宁波中建物业管理有限公司在本判决生效后十日内赔偿杨火生、翁一枫维修期间的租房费用3600元；四、驳回杨火生、翁一枫的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费2751元，由杨火生、翁一枫负担1400元，宁波中建物业管理有限公司负担1351元；评估费2000元，由宁波中建物业管理有限公司负担。
宣判后，杨火生、翁一枫不服，上诉本院，请求撤销原判，改判支持其诉讼请求。理由是：1.涉案房屋自2012年6月起因漏水而未出租并遭受损失，原审未予认定属遗漏事实。2.中建公司维修房屋后，原有渗漏未修好，且加重了其他房间的渗漏，并造成涉案房屋结构被明显损坏，现浇反圈螺纹钢被敲、横梁被截断，楼顶阳台填埋建筑垃圾导致阳台顶与露台持平。评估报告中未包含上述费用，原审认定维修费用不足。3.维修期间在外租房三个月的租金应为6550元，原审认定过低。4.原审委托的评估机构不具有漏水维修的评估资质，原审不仅未准许杨火生、翁一枫要求更换评估机构，重新评估漏水维修费用的请求，更不予准许杨火生、翁一枫要求鉴定人出庭作证的申请，而且严重超审限，原审程序违法。
中建公司在二审中辩称：1.本案一审耗时久，杨火生、翁一枫负有不可推卸的责任。中建公司为查看现场，多次与杨火生、翁一枫协调，但每次到现场均遭对方阻挠；中建公司愿承担修缮义务，所提出的多种方案均遭杨火生、翁一枫拒绝，最终原审才委托第三方鉴定。2.杨火生、翁一枫的房屋曾出现漏水，经过2012年的维修，近几年多次台风登陆，杨火生、翁一枫均未提交出现渗漏水的证据，应可推定自该次维修后未再有渗漏水。3.原审委托的第一次评估报告已包含了所有的修复费用，原审第二次补充鉴定，只是因为杨火生、翁一枫不满意，才增加了重复计算的11794元。4.杨火生、翁一枫主张的维修期间租房费用依据不足，原审酌定数额较为合理。5.根据中建公司在一审中提交的2011年2月-2013年6月水电费记录，涉案房屋水电使用平稳，且杨火生、翁一枫亦不否认其尚在房屋内居住生活，故应认定房屋主要用于其本人居住使用，杨火生、翁一枫主张出租损失，理由不能成立。请求驳回上诉，维持原判。
二审中，杨火生、翁一枫对原审认定的事实提出如下异议：1.原审认定“2012年1月，杨火生、翁一枫向中建公司报称室内多处漏水”与事实不符，杨火生、翁一枫是向中建公司报称阳台屋顶漏水。2.原审认定“同年5月至7月期间，中建公司曾组织人员对房屋进行维修”与事实不符，维修时间应是当年5月至9月3日。3.原审认定“完工后仍存在部分渗漏”错误，此次维修后，不仅原有渗漏未修好，还加重了其他房间的渗漏。4.原审认定“该房屋2011年8月至2013年6月前期间的水电消耗基本平衡”与事实不符，显然有波动。5.原审未认定涉案房屋结构遭到破坏的事实及出租损失的事实。
对杨火生、翁一枫的上述异议，本院作如下认定：1.中建公司在原审中提供的2012年1月16日工程维修单中记载翁一枫报修的事实，报修内容为“客厅露台渗水、西面天沟渗水、西北面外墙渗水”，原审据此认定杨火生、翁一枫向中建公司报称室内多处漏水并无不当。且该“室内”系泛指，与杨火生、翁一枫所主张的阳台屋顶漏水并无矛盾，故对杨火生、翁一枫的该项异议不予采信。2.双方当事人在一审中对于2012年5月开始维修的事实基本确认一致；杨火生、翁一枫在其提交的起诉状中称“2012年7月12日，中建公司表示此房已经修好，将施工队撤离现场”，原审据此认定维修时间至2012年7月结束，并无不当。杨火生、翁一枫主张维修时间持续到2012年9月，但并未提供充分证据予以证明。其在原审中提供的照片，无法证明中建公司持续维修到2012年9月的事实。故对杨火生、翁一枫的该项异议，不予采信。3.杨火生、翁一枫起诉称中建公司未能修复原有漏水，且造成其他渗漏，但杨火生、翁一枫在原审中并未能提供充分证据证明漏水的具体现状。中建公司在原审中以减少矛盾为由，认可杨火生、翁一枫的房屋仍存在渗漏现象，原审据此免除了杨火生、翁一枫的举证责任，并认定“完工后存在部分渗漏”并无不当。杨火生、翁一枫的该项异议，理由不足，本院不予采信。4.中建公司提交的用水清单及电费明细，各月用量虽有不同，但确未出现明显波动。杨火生、翁一枫的该项异议，依据不足。杨火生、翁一枫在二审中还提交了原审法院承办人查看现场的照片，以证明房屋未出租的事实。中建公司对照片的真实性无异议，但认为不能证明房屋未出租的事实。本院经审查认为，上述照片与本案双方的争议焦点缺乏关联性，本院不予采信。另，杨火生、翁一枫所主张的出租损失是否与本案存在关联性，本院将在论理部分予以论述。5.杨火生、翁一枫主张涉案房屋的结构遭到破坏，在二审中提供了部分照片。上述照片经质证，中建公司不认可杨火生、翁一枫的主张。本院认为，根据杨火生、翁一枫提交的照片，不足以证明“房屋结构遭到破坏的事实”。至于其所主张的横梁、反圈梁钢筋等问题，已在评估报告中作为维修事项予以考虑。故对杨火生、翁一枫的该项异议，亦不予采信。
杨火生、翁一枫在二审中还申请证人出庭作证，以证明其房屋此后未出租的事实。本院认为，首先，杨火生、翁一枫在一审的第二、第三次庭审中未正式申请证人出庭作证，二审中提出此项申请，超过法定期限。其次，有关房屋是否出租的事实与本案的关联性，本院在论理部分一并予以阐述。
本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：1.房屋维修期间的租房费用损失；2.是否存在因房屋漏水造成的不能出租的损失；3.房屋再次维修的费用。以下分别论述之：
关于焦点一，本院认为，根据查明的事实，中建公司于2012年5月进场维修，至7月12日撤离涉案房屋。原审法院基于常理，认定杨火生、翁一枫在该段期间有外出租房的需要，并酌定维修期间租房费用为3600元，已较多考虑杨火生、翁一枫的实际需要。杨火生、翁一枫主张房屋维修持续到2012年9月，依据不足，本院不予采信。
关于焦点二，本院认为，所谓因漏水而造成不能出租的损失，应是指房屋所有权人或使用人无法居住使用，以及因此而造成无法收益的损失。但根据杨火生、翁一枫的陈述，其除中建公司进场维修期间之外，其余时间均在涉案房屋中居住。因此，上述房屋即便仍可能存在漏水，但并未严重影响居住使用。房屋是否未能出租，与漏水不存在法律上的因果关系。杨火生、翁一枫主张因漏水而造成未能出租的损失，依据不足，本院不予支持。
关于焦点三，本院认为，因中建公司同意由杨火生、翁一枫自行组织维修，且愿意承担维修费用，故原审据此委托鉴定机构评估相关维修费用并无不妥。宁波正平资产评估有限公司的评估报告及补充说明证明，涉案房屋的各项维修费用合计为52464元。上述鉴定，程序合法，依据充分。杨火生、翁一枫虽有异议，但并未提出足以反驳的相反证据或理由，其要求予以重新鉴定，本院不予准许。杨火生、翁一枫主张维修费用应为58000元，但其提供的证据为案外人的报价，该证据显然缺乏证明力，原审未予采信并无不妥。
综上，杨火生、翁一枫之上诉，理由不能成立，本院不予支持。原审法院对本案事实认定基本清楚，程序合法，判决基本妥当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1610元，由杨火生、翁一枫负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙锦菁
审 判 员 赵保法
代理审判员 张颖璐
二〇一五年十月三十日
代书 记员 薛 楠