上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初42774号
原告：张丽珠，女，1981年10月28日生，汉族，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：唐鸿生，上海市鸿生律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王京普，上海市鸿生律师事务所律师。
被告：王彦栋，男，1982年11月3日生，汉族，住上海市浦东新区。
原告张丽珠与被告王彦栋房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月12日立案受理后依法适用简易程序，后因案件审理需要转为普通程序，于2016年11月22日公开开庭进行了审理。原告张丽珠的委托诉讼代理人王京普到庭参加了诉讼，被告王彦栋经本院公告传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告张丽珠诉称，原、被告系上海市浦东新区高宝路XXX弄XXX号XXX室(以下简称系争房屋)房屋买受人与出卖人的关系。经上海搜房房天下房地产经纪有限公司居间介绍，原告购买被告所有的系争房屋，双方于2016年3月14日签订了《上海市房地产买卖合同》及《房地产买卖合同之补充协议》。双方约定：房价款为人民币(以下币种相同)290万元，装修补偿款为100万元，原告以银行贷款方式支付被告130万元。被告应于签订买卖合同后全额清偿该房屋的抵押借款(抵押金额为160万元)，并注销抵押登记。签订买卖合同后，被告以需要注销抵押为名，要求原告于2016年3月14日支付被告房款129万元(含定金50万元)、装修补偿款100万元，合计229万元。但被告未能及时还清该房屋的抵押借款，并注销抵押，而且被告产证原件也在抵押权人处，致使双方无法办理审税，原告也无法办理银行贷款，更不可能办理产权过户。原告于2016年4月11日发送手机短信给被告，又于2016年5月10日发函给被告，一再催促被告还清抵押借款并注销抵押。但被告仍未还清抵押借款。在原告多次催促下，被告于2016年6月初将房屋交付给了原告，并表示端午节前还清抵押借款。但时至今日，被告仍未履行。而且对原告的电话，也不接听。原、被告签订的买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，理应继续履行。根据买卖合同补充条款的约定，被告还应当承担逾期还清抵押借款、逾期过户的违约责任，每日按原告已付款的万分之五计算。原告为维护自身权益，诉至法院，要求法院判决：1、被告将上海市浦东新区高宝路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户至原告名下；2、被告支付逾期过户违约金(自2016年5月11日起算以每日645元为标准计算到实际过户日止)；3、诉讼费、保全费由被告承担。
被告王彦栋未到庭应诉，亦未提供证据。
经审理查明，2016年3月14日买受人(乙方)原告与卖售人(甲方)被告签订《上海市房地产买卖合同》，合同第二条约定：甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款为290万元。……。合同第六条约定：甲、乙双方确认，在2016年7月1日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，……。合同第十条约定：甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，每逾期一日应按乙方已付款的万分之五向乙方支付违约金，直到实际履行之日，……。合同第十一条约定：经甲、乙双方协商一致，在不违反有关法律、法规的前提下，订立的补充条款或补充协议，为买卖合同不可分割的一部分。本合同补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准。合同补充条款(一)约定：……；2、在甲、乙双方签订本合同后三个工作日内，甲方应与其贷款银行预约还贷时间并及时将银行确定的还贷日期告知居间方与乙方。甲方应在与其贷款银行约定的还贷当日去银行还清贷款，并在取得银行交付的办理注销抵押登记材料后的三个工作日内向该房地产所属区域的房地产交易中心提交齐全材料并办理注销该房地产抵押登记事项(若有)；……；11、违约责任：甲方未按合同约定履行义务的，每逾期一日应按乙方已付款的万分之五向乙方支付违约金，直至实际履行之日，……。合同附件三“付款协议”约定：本合同签订后，乙方已经支付的定金50万元转为部分首期房价款，待甲、乙方双方签订本合同并办理本合同公证手续(若需)后当日内，乙方再向甲方支付部分首期房价款79万元，以上款项共同构成乙方的首期房价款129万元，……。同日原、被告另签订了《房地产买卖合同之补充协议》。协议第一条约定：系争房屋成交价390万元为出售方到手价；协议第二条约定：双方约定合同价为290万元，乙方除应按房地产买卖合同的约定向甲方支付房地产转让价款外，乙方应于签约当日向甲方支付装修补偿款计100万元，甲方收到上述款项后应向乙方出具收款凭证；……。协议第五条约定：本补充协议为房地产买卖合同不可分割一部分，若与房地产买卖合同约定不符，则以本补充协议为准。2016年3月7日被告签收原告支付的定金10万元，2016年3月8日原告以银行转账方式支付被告房款40万元，2016年3月14日被告收到原告以银行转账方式支付的房款79万元及装修款100万元，上述款项共计229万元。
2016年5月10日原告向被告发了短信，5月11日原告向被告发出了《催告函(履行买卖合同)》，要求被告于收到该函后七日内撤销系争房屋上的抵押，积极配合原告办理审税，过户等相关手续，若被告接函后七日内不履行合同义务的，原告将依约追究被告的违约责任。
另查明，2008年被告因动迁取得系争房屋。2012年5月3日案外人上海外高桥新市镇开发管理有限公司取得系争房屋的大产证。2015年6月11日系争房屋核准登记在被告名下。2015年12月7日系争房屋上设立了债权数额为160万元、抵押权人为蒋辉胜、诸琦、栾玉光的债权抵押，债务履行期限从2015年12月2日至2016年6月1日止。2016年4月26日本院(2016)沪0115民初26946号案曾对系争房屋采取司法查封措施，至2016年12月25日系争房屋上房地产权利限制状况信息显示：仅为本案的司法查封。
审理中，原告明确诉请：1、系争房屋上的抵押权金额为160万元，原告尚有161万元房款未付，该金额足以涤除系争房屋上的抵押权，同意将上述房款支付到法院账户以保证合同的履行，故要求被告涤除系争房屋上的抵押登记，被告在涤除抵押后，将系争房屋产权过户至原告名下。2、被告没有按约定协助原告申请办理系争房屋的产权过户手续，故要求被告支付逾期过户违约金(以原告已付房款129万元为本金，自2016年7月2日起算按照每日万分之五标准计算到该房屋实际过户日止。3、根据合同补充条款(一)第11.1条的约定，要求被告承担诉讼费。原告另陈述其于2016年6月初入住系争房屋，并承诺其符合购房资格，如存在限购的情况，相关法律后果自行承担。
认定上述事实，由经庭审质证的《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议》《上海市房地产买卖合同》、《房地产买卖合同之补充协议》、收款收据、转账凭证、催告函、上海市房地产登记薄、上海市不动产登记薄等证据及当事人的陈述在案佐证。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告于2016年3月14日签订的《上海市房地产买卖合同》《房地产买卖合同之补充协议》均系当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方应按约全面履行。被告作为出售方，配合原告办理过户手续以转移系争房屋所有权系其主要合同义务。签订房屋买卖合同后，原告按约支付了229万元。被告收到原告支付的款项后没有按约涤除系争房屋上的抵押权登记，致使双方未能如期申请办理系争房屋的产权转移过户登记手续，显属违约。原告请求被告支付逾期过户违约金的诉请，符合合同约定，本院予以支持。系争房屋是动迁安置房。该动迁安置房的房地产开发企业取得大产证已满三年，被告签署房屋拆迁补偿安置协议也已满三年，系争房屋已经符合了现行动迁安置房可转让的条件。原告已经将剩余房款161万元以代管款形式缴纳至法院账户以保证合同的履行，故其要求被告涤除系争房屋上的抵押权登记并在被告涤除抵押权登记后将系争房屋产权过户登记至原告名下的诉请，于法有据，本院予以支持。被告经本院合法传唤未到庭应诉，本院视其放弃了举证、质证及抗辩的权利，由此产生的法律后果，应由其自行承担。依据《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定判决如下：
一、被告王彦栋于本判决生效之日起十日内涤除上海市浦东新区高宝路XXX弄XXX号XXX室房屋上设定的抵押权登记；
二、待被告王彦栋涤除上海市浦东新区高宝路XXX弄XXX号XXX室房屋上设定的抵押权登记后五日内，被告王彦栋协助原告张丽珠办理上海市浦东新区高宝路XXX弄XXX号XXX室房屋过户手续，将上述房屋产权户名由被告王彦栋转移登记至原告张丽珠名下；原告张丽珠应在上述房屋过户手续办理后当日支付被告王彦栋剩余购房款161万元；
三、被告王彦栋于本判决生效之日起十日内支付原告张丽珠逾期过户违约金(以129万元为本金，自2016年7月2日起按照每日万分之五标准计算到实际过户之日止)
负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费19,740元、财产保全申请费5,000元，由被告王彦栋负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 陆 菁
审 判 员 杨立转
人民陪审员 梅丽华
二〇一七年三月二十三日
书 记 员 顾鼎鼎
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
……
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未要求履行。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。