湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）岳民初字第03806号
原告盛皓。
委托代理人陶银球，湖南通程律师事务所律师。
被告湖南金邦物业发展有限公司，住所地长沙市岳麓区桐梓坡西路118号。
法定代表人罗建安，该公司董事长。
委托代理人向阳晖，湖南俊彦律师事务所律师。
原告盛皓诉被告湖南金邦物业发展有限公司（以下简称金邦公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年10月30日立案受理后，依法由审判员肖必芳适用简易程序于2013年12月3日公开开庭进行了审理。书记员邱元担任记录。原告盛皓的委托代理人陶银球、被告金邦公司的委托代理人向阳晖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告盛皓诉称：2009年12月4日，原、被告双方经协商一致订立商品房买卖合同，原告购得被告之开发建设商品房未来城第7幢905号房。合同第十八条关于产权登记约定：被告应当在商品房交付使用后365日内，完成该栋商品房的初始登记；取得栋产权证后90日内办妥买受人的房屋所有权证。否则，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人（本案被告）按日向买受人（本案原告）支付已付房款万分之三的违约金。2010年9月1日，本案被告履行了房屋交付义务，但时至今日，尚未办理原告获取房屋产权证、土地使用权证需由本案被告履行的备案、登记义务，其行为严重违反合同约定。因此，被告应按向原告支付未依约办理房屋产权备案、登记的违约金。据此，为维护原告合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求依法判决：一、被告在本诉判决生效后15天内办理原告获取房屋产权证、土地使用权证需由本案被告履行的备案、登记义务；二、被告承担未依约办理房屋产权备案、登记的违约金117308.92元，并承担2013年11月18日至实际办理完毕房地产权属备案、登记期间的违约金；三、本案诉讼费用全部由被告承担。
被告金邦公司辩称：实际交房时间晚于合同约定交房时间；原告不能举证迟延办证给对方造成的实际经济损失，原告请求按万分之三支付违约金明显过高，请求法院按实际损失情况减免。
经审理查明：2009年12月4日，原告盛皓作为买受人与被告金邦公司签订了《长沙市商品房买卖合同》（合同编号20086997905），原告购买了被告开发的位于长沙市岳麓区桐梓坡西路118号“未来城”第7幢9层905号房。合同第四条约定购房总金额为608106元；合同第十条约定房屋的交付时间为2010年8月30日前；合同第十八条约定：“出卖人应在商品房交付使用后365工作日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后90工作日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后90工作日内办好土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按下列第1、2项处理：1、买受人解除合同，出卖人自买受人解除合同通知书送达之日起30日内将买受人已付房款（含同期银行利息）退还给买受人，并按已付房价款的0.05%赔偿买受人损失。2、买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之三的违约金。”合同签订后，原告向被告支付了全部购房款。2010年9月3日，被告向原告交付了原告所购买的商品房。现被告仍未完成未来城7栋商品房的初始登记，原告仍未取得所购房屋的房屋所有权证及国有土地使用权证。
上述事实有当事人的当庭陈述，原、被告提交并经庭审质证的《长沙市商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、长沙市物业维修资金缴款凭证、前期物业管理协议等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为，原、被告所签订的《长沙市商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效，双方均应严格按照合同的约定履行各自义务。被告未在合同约定的时间内将商品房申请办理房屋所有权证和国有土地使用权证，存在违约行为，应当承担继续履行、支付违约金等违约责任。故对原告诉请被告办理房屋所有权证和国有土地使用权证的请求，本院予以支持。考虑到出卖人在为买受人办理权属证书过程中的主要义务是将办理权属证书需由出卖人提交的资料报产权机关备案，而产权登记机关用于审查和办理手续的时间，出卖人无法控制，故本院确认被告应当在本判决生效之日起90日内将办理原告所购商品房的房屋所有权证需由出卖人提供的相关资料报产权登记机关备案，在办妥房屋产权证后90日内将办理原告所购商品房的国有土地使用权证需由出卖人提供的相关资料报国土部门入窗办理国有土地使用权证。
依据合同约定，出卖人在商品房交付使用后365个工作日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后90个工作日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后90个工作日内办好土地使用权证。本案被告向原告交付商品房的时间是2010年9月3日，依合同约定被告应在交付商品房后365个工作日内，完成该幢商品房的初始登记，故被告的违约时间应当为交付商品房之日起365个工作日后，即从2012年2月3日起开始计算。现计算至本案判决之日即2013年12月3日，计算得出的违约时间为669天。现原告要求被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金按逾期天数乘以已付总房款的万分之三的标准进行计算，被告提出该违约金过高，请求予以减少。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。又根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，原告并没有提供任何证据证实因被告的逾期申请权属登记行为所造成的损失情况，现原告要求被告按照合同约定每日按已付房款万分之三的标准支付违约金，其诉请过分高于原告因此而造成的损失，对此应当予以酌减。本院综合原告因被告的违约行为可能造成的各项损失，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定被告应当给付原告因逾期办证已经产生的违约金为13000元。对于在判决生效以后仍然未履行的，本院将酌情依法予以约束。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第一款第（一）项之规定，判决如下：
一、限被告湖南金邦物业发展有限公司在本判决生效之日起90日内将办理原告盛皓所购“未来城”第7幢9层905号房商品房的房屋所有权证需由出卖人提供的相关资料报产权登记机关备案；在办妥房屋产权证后90日内将办理原告所购上述商品房的国有土地使用权证需由出卖人提供的相关资料报国土部门入窗办理国有土地使用权证；
如被告湖南金邦物业发展有限公司未在本判决指定的期间履行上述义务，则限令被告湖南金邦物业发展有限公司在未履行上述义务之次日起至产权登记机关实际受理之日止每日按已付房款万分之一的标准向原告盛皓支付违约金；
二、限被告湖南金邦物业发展有限公司在本判决生效之日起十日内向原告盛皓支付违约金13000元；
三、驳回原告盛皓的其他诉讼请求。
如果被告湖南金邦物业发展有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费2646元，减半收取1323元，由被告湖南金邦物业发展有限公司负担，此款原告盛皓已垫付，由被告湖南金邦物业发展有限公司在本判决生效之日起十日内支付给原告盛皓。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员 肖必芳
二〇一三年十二月三日
书记员 邱 元