北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第22791号
原告（反诉被告）北京人淘人网络科技有限公司，住所地北京市朝阳区双柳北街1号院13号楼2单元101。
法定代表人彭强，总经理。
被告（反诉原告）朱慧萍，女，1974年5月4日出生。
委托代理人韩晓丹，女，1983年5月13日出生。
被告（反诉原告）鄢飞（兼朱慧萍之委托代理人），男，1970年3月15日出生。
原告（反诉被告）北京人淘人网络科技有限公司（以下称人淘人公司）与被告（反诉原告）朱慧萍（以下称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员陈洁独任审判，并于诉讼中依法追加鄢飞作为共同被告（反诉原告）（以下称姓名）参加诉讼，公开开庭进行了审理。人淘人公司法定代表人彭强，鄢飞，朱慧萍委托代理人韩晓丹均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
人淘人公司诉称：2013年5月11日，我公司与朱慧萍签订房屋租赁合同，承租北京市朝阳区双柳北街某号院某号楼某号房屋（以下简称涉案房屋），房屋租赁期限2013年5月16日至2014年5月15日。合同签订后，我公司得知涉案房屋业主为鄢飞，朱慧萍与鄢飞系夫妻关系。2014年4月，我公司与朱慧萍另行签订了房屋租赁续租合同，续租日期为2014年5月16日至2015年5月15日，并于2014年4月8日按照续租合同约定支付了半年租金43200元。在2013年到2014年租赁期间，朱慧萍和鄢飞长期拖欠物业费，导致我公司一直不能从物业处正常买水，他们多次承诺会妥善解决欠费的问题，故在续租合同中约定“因甲方未交齐物业费造成乙方长期不能正常从物业处买水，因此甲方承诺乙方可随时提出退租要求，甲方需足额退回乙方未执行月份的房租和10000元押金”。2014年4月，我公司多次前往物业公司买水，但物业公司告知涉案房屋仍欠付物业费和供暖费，故不能正常提供买水服务。此后，我公司多次向朱慧萍提出退租，并于2014年5月11日搬离涉案房屋，5月12日与朱慧萍办理交接手续，但朱慧萍始终未就返还房屋租金和押金问题进行回复。我公司已经按照合同正常提出退租要求并进行了房屋交接，朱慧萍不返还已交房租和押金严重影响了我公司的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、返还2014年5月16日至2014年11月15日的房屋租金43200元；2、退还房屋押金10000元。
朱慧萍、鄢飞共同辩称并反诉称：我们和人淘人公司于2013年5月11日签订的北京市房屋租赁合同中第九条第四款约定“乙方应在租赁终止30日前需将由本合同地址注册的信息、工商执照、税务登记以及其他相关信息完成注销或变更，如乙方未在约定时间做完注销或变更，甲方有权扣除押金。”我们到目前为止一直没有收到人淘人公司关于注销或者变更工商登记的证明，故按照合同约定不应当返还押金。人淘人公司所述无法从物业公司买水不是事实，且物业费是否缴纳与是否卖水并无直接联系，与本案无关。双方续签租赁合同的行为表明人淘人公司对之前的合同履行是十分满意的，不存在长期不能买水的情况。双方续租合同约定的期限是2014年5月16日至2015年5月15日，在此期间若人淘人公司长期不能买水才可以随时提出退租要求，但实际上人淘人公司在2014年4月下旬就已经提出退租，显然是没有任何依据的。在我们签署续租合同后，我们有理由相信人淘人公司愿意继续履行租赁合同，如果要提前解约人淘人公司应当与我们协商，以预留合理招租时间。但人淘人公司没有提前通知我们，公司的招牌仍旧挂在涉案房屋外，更是扣留水电卡拒不归还，直接影响了涉案房屋的正常使用和招商，给我们造成了巨大的房屋空置损失，故应当在扣除4个月房屋租金的基础上将剩余租金退还。人淘人公司在租赁期内单方面解除合同系违约行为，且未归还水电卡并将房屋恢复原状，屋内洗手台也有损坏，故我们提出反诉，请求判令人淘人公司：1、赔偿单方解除合同违约金10000元；2、返还涉案房屋水卡和电卡各一张；3、将涉案房屋恢复原状，拆除大门上方的招牌及大门玻璃上的商标标识；4、赔偿屋内洗手台损坏费用2000元。
人淘人公司对朱慧萍、鄢飞的反诉辩称：虽然我公司与朱慧萍2013年签订的租赁合同约定了单方解除应当支付违约金，但在续租合同中又约定了如果因涉案房屋欠付物业费导致不能正常买水我公司可以随时退租，我们退租的原因就是买水问题，实际上从2013年7月起我们就已经无法正常买水了，所以按照这一条款我公司不需要支付违约金。朱慧萍和我们进行房屋交接时并没有要水卡电卡，我们同意退还。现我们已经搬离涉案房屋，同意拆除灯箱和玻璃门上的标识，但屋内的洗手盆是在租的时候就已经坏了，这一年使用后变成了现状，并非我们的原因，故不同意赔偿。
经审理查明：2013年5月11日，朱慧萍（甲方）与人淘人公司（乙方）签订《北京市房屋租赁合同》（以下简称2013年租赁合同），约定人淘人公司承租涉案房屋作为公司办公使用，租赁期限自2013年5月16日至2014年5月15日，租金每月6500元。甲方收取乙方10000元作为押金，如乙方提前解约、拖欠房租、损坏底商附属设施或利用本底商做与国家法律法规相违背之事，甲方有权终止本协议，押金不予退回。租赁期内甲方承担物业管理费、取暖费，乙方承担水费、电费、电话费、电视收视费等。乙方用本合同地址作为公司注册地址，如本协议解除或到期，乙方在房屋租赁终止30日前，需将由本合同地址注册的信息、工商执照、税务登记证以及其他相关信息完成注销或变更。如乙方未在约定时间做完注销或变更，甲方有权扣除押金并向国家相关机构申请注销或变更相关证照，收回房屋终止合同。租赁期内，单方面解除合同的负违约责任，违约方赔偿违约金为10000元。合同签订后，人淘人公司向朱慧萍支付了押金10000元。
2014年4月1日，朱慧萍代鄢飞（甲方）与人淘人公司（乙方）签署《房屋租赁续租合同》（以下简称续租合同），约定双方就2013年5月11日签订的房屋租赁合同续租一年，租赁期限自2014年5月16日至2015年5月15日，租金调整为每月7200元，每半年支付43200元，其他条款按照2013年5月11日签订的房屋租赁合同继续执行。该续租合同备注条款约定：因甲方未交齐物业费，造成乙方长期不能正常从物业处买水，因此甲方承诺乙方可随时提出退租要求，甲方需足额退回乙方未执行租赁月份的房租和10000元押金。2014年4月8日，人淘人公司通过转账方式向朱慧萍支付6个月房租43200元。
2014年4月起，人淘人公司法定代表人彭强就断水及物业费的交纳问题多次与鄢飞短信沟通，并称如无法解决则要求退租；2014年5月4日，彭强正式向鄢飞提出解除租赁合同；2014年5月12日，人淘人公司搬离涉案房屋，并将钥匙交还朱慧萍，朱慧萍向人淘人公司出具了收条。
庭审中，人淘人公司陈述提前退租的原因是涉案房屋欠缴物业费及供暖费，物业公司采取限水措施，导致其无法正常买水，进而无法正常使用房屋。为此，人淘人公司提供1、2014年4月18日、4月24日及5月9日中北物业公司收费单，证明每次只能买到一吨水；2、缴纳费用通知单，证明涉案房屋欠缴大量物业费及供暖费；3、彭强与涉案房屋物业经理的对话录音，证明物业公司确因涉案房屋欠付物业费的问题限水。朱慧萍、鄢飞对上述证据1的真实性表示认可，但认为该证据无法证明系因欠缴物业费不能买水，对证据2、3的真实性均不予认可，并认为物业公司工作人员无法代表物业公司的意见，且物业公司限水没有任何法律依据。朱慧萍、鄢飞称人淘人公司租赁期间并未欠付涉案房屋物业及供暖费，并提交中北物业公司的发票一张予以证明，发票显示涉案房屋交纳了2013年10月至2014年3月的物业费，对其余期间的费用已经交纳二人未提供任何证据证明。
朱慧萍与鄢飞主张人淘人公司提前退租给其造成了损失，包括：1、房屋空置损失，因人淘人公司突然退租未预留出重新招租的时间，加之门口灯箱及标识未拆导致房屋空置一直无法出租，故要求扣除四个月的租金，并提供涉案房屋内、外部照片予以证明。2、屋内卫生间洗手池损坏，其提供的照片显示洗手池台面断裂。人淘人公司认为其按时退租，空置损失与其无关；洗手池在承租伊始已经损坏，故不应由其承担赔偿责任。
另查，涉案房屋登记在鄢飞名下，朱慧萍与人淘人公司签订2013年租赁合同时与鄢飞系夫妻关系，鄢飞认为其与朱慧萍共同与人淘人公司成立租赁合同关系，并当庭表示与朱慧萍共同承担权利义务。2014年6月13日，人淘人公司取得新的营业执照，住所地由原涉案房屋变更为北京市朝阳区双柳北街某号院某号楼某单元某室。
上述事实，有双方当事人陈述、庭审笔录及上述证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
朱慧萍与人淘人公司签署的2013年租赁合同及续租合同均系双方当事人的真实意思表示，合法有效。涉案房屋的产权人为鄢飞，但朱慧萍与人淘人公司签署2013年租赁合同时与鄢飞系夫妻关系，收取租金及相应费用，且鄢飞当庭表示认可朱慧萍之租赁行为并与其共同承担权利义务，而从双方提交的证据来看人淘人公司在租赁过程中与朱慧萍、鄢飞都进行了交涉，故与人淘人公司成立租赁合同关系的实际为朱慧萍、鄢飞二人，相应权利义务应由二人共同承担。
关于本案的违约责任问题：第一，朱慧萍与人淘人公司在2014年4月1日即已签订续租合同，此时2013年租赁合同租期尚未届满，续租合同租期尚未届至，但人淘人公司于2014年4月8日交纳了续租合同约定的第一期房租，即以行为表示履行续租合同之意愿，此时朱慧萍、鄢飞有理由相信2013年租赁合同届满后续租合同将继续履行，人淘人公司随后提出解除合同之请求，属于合同约定的提前单方解除合同的行为。但朱慧萍、鄢飞作为出租人应当在租赁期间保持租赁物符合用途，不影响人淘人公司正常使用，朱慧萍、鄢飞虽称人淘人公司租赁期间涉案房屋不欠缴物业费及供暖费，但提供的证据不足以证明该主张，而从人淘人公司提供的证据、双方续租合同及朱慧萍、鄢飞提供的短信记录来看，涉案房屋确实存在欠缴费用以致物业公司限制买水的情况，朱慧萍、鄢飞并未采取积极措施对此问题予以解决，未按合同约定承担物业管理费及取暖费，无论物业公司采用限水措施催费是否合理合法，但此情节在客观上确实影响了人淘人公司对涉案房屋的正常使用，朱慧萍、鄢飞未能妥善履行保证涉案房屋正常使用的义务，故其以人淘人公司单方提前解除合同属于违约行为主张违约金本院无法支持。第二，根据双方2013年租赁合同的约定，合同解除或者到期人淘人公司应在终止30日前变更或者注销工商营业执照，否则押金不予退还。人淘人公司于2014年5月12日已经交还房屋，即双方租赁关系于该日解除，但根据人淘人公司提供的证据，其直至2014年6月13日才完成公司营业执照住所地的变更手续，明显超过了合同约定的期限，朱慧萍、鄢飞有权扣除押金。而人淘人公司主张续租合同中关于欠缴物业费导致限水可以随时解除合同并退还押金的约定，因双方2013年租赁合同解除时续租合同约定的租赁期限尚未届至，该约定不能适用于2013年租赁合同期间的相关事项，故人淘人公司要求退还押金本院不予支持。
朱慧萍与人淘人公司于2014年5月12日进行房屋交接，双方租赁合同已经解除，朱慧萍、鄢飞应当退还人淘人公司剩余租期的租金，人淘人公司需将相关水电卡退还并将房屋恢复原状。朱慧萍、鄢飞虽称人淘人公司提前退租导致其发生房屋空置损失，但其提交的证据不足以证明该损失的实际发生，本院对其要求扣减租金的抗辩不予支持。
关于洗手台损失，根据朱慧萍、鄢飞提交的照片，洗手台的损坏并非一般正常使用所致，人淘人公司虽称入住房屋时已经有损坏，但未提交任何证据证明，房屋交接时亦未作出任何说明，应当对该损失予以赔偿，但朱慧萍、鄢飞主张重置成新价明显过高，本院综合考虑使用、折旧等因素酌情予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十六条、第二百二十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）朱慧萍、鄢飞于本判决生效后七日内退还原告（反诉被告）北京人淘人网络科技有限公司房屋租金四万三千二百元；
二、原告（反诉被告）北京人淘人网络科技有限公司于本判决生效后七日内退还被告（反诉原告）朱慧萍、鄢飞北京市朝阳区双柳北街1号院2号楼1层102号房屋水卡及电卡各一张；
三、原告（反诉被告）北京人淘人网络科技有限公司于本判决生效后七日内将北京市朝阳区双柳北街1号院2号楼1层102号房屋大门上方的招牌及玻璃门上的标识拆除，恢复房屋原状；
四、原告（反诉被告）北京人淘人网络科技有限公司于本判决生效后七日内赔偿被告（反诉原告）朱慧萍、鄢飞洗手台损坏费用一千元；
五、驳回原告（反诉被告）北京人淘人网络科技有限公司的其他诉讼请求；
六、驳回被告（反诉原告）朱慧萍、鄢飞的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费565元，由原告（反诉被告）北京人淘人网络科技有限公司负担125元，由被告（反诉原告）朱慧萍、鄢飞负担440元（于本判决生效后七日内给付人淘人公司）；反诉费50元，由原告（反诉被告）北京人淘人网络科技有限公司负担25元（于本判决生效后七日内给付鄢飞、朱慧萍），由被告（反诉原告）朱慧萍、鄢飞负担25元（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
代理审判员 陈洁
二〇一四年九月十八日
书 记 员 周墨