上海市黄浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0101民初28019号
原告上海豪珏健身服务有限公司。
住所地本市济南路***弄地下室地下会所**室。
法定代表人施泓泽。
委托代理人郑炜，上海德载中怡律师事务所律师。
被告上海瑞新房产经营有限公司。
住所地本市淮海中路***号***楼***室。
法定代表人李剑锋。
委托代理人孙勇坚，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。
委托代理人冯兢，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。
第三人上海市黄浦区翠湖天地雅苑业主委员会。
地址本市济南路XXX弄XXX号XXX楼。
负责人杨志强。
委托代理人谢锦春，德恒上海律师事务所律师。
委托代理人闫铁钊，德恒上海律师事务所律师。
原告上海豪珏健身服务有限公司诉被告上海瑞新房产经营有限公司及第三人上海市黄浦区翠湖天地雅苑业主委员会房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由本院审判员严奇独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人郑炜，被告委托代理人冯兢，第三人委托代理人谢锦春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海豪珏健身服务有限公司诉称：2017年3月31日，被告与案外人施泓泽、上海辨喜健身服务有限公司签订《翠湖天地一期会所房屋租赁合同》，约定由案外人施泓泽、上海辨喜健身服务有限公司向被告承租本市济南路168弄地下室地下会所01室用于开设经营性瑜伽、健身会所。租期自2017年4月1日起至2018年9月30日止。并约定案外人施泓泽、上海辨喜健身服务有限公司在租赁合同项下的权利义务自原告设立之日的下一个月的第一天起转为由原告享有并承担。2017年5月3日，案外人施泓泽、上海辨喜健身服务有限公司完成了原告的设立注册手续。2017年5月16日，原告知悉第三人发函告知小区会所不得对小区以外的人员开放经营。此后，又指示小区物业拒绝原告的客户进入小区会所，导致原告无法营业并与被告解除租赁合同。现起诉要求被告赔偿原告因无法履行租赁合同而造成的损失人民币795,140.90元。要求被告支付原告律师费人民币35,000元。
原告提供了以下证据：一、《翠湖天地一期会所房屋租赁合同》、《上海市房地产权证》、情况说明，证明原、被告间建立租赁合同关系。二、第三人致物业管理处的函、关于试营业的通知函、补充协议，证明第三人发函告知小区会所不得对外经营，导致原告无法经营，原、被告于2017年9月8日协商解除合同。三、原告损失清单及相关合同和付款凭证，证明原告损失计人民币795,140.90元。四、《法律服务委托协议》及发票，证明原告支付了律师费人民币35,000元。
被告上海瑞新房产经营有限公司辩称：不同意原告诉请。租赁合同无法履行是因第三人的原因。第三人阻挠客户进入系争房屋，导致合同无法履行。对损失的金额无异议。
被告对原告提供的证据均无异议。违约并非被告原因造成。
被告提供了以下证据：一、第三人致物业管理处的函，证明第三人在2017年5月16日通知小区物业公司禁止外部人员进入小区导致系争租赁合同无法正常履行。二、关于翠湖天地雅苑会所准备对外部开放事的通知和通报，证明2017年5月24日，第三人以会所未经业主大会同意不得对外开放经营为由，向被告、小区物业及小区业主通报，并对出入会所的人员予以限制。三、被告致第三人的函件，证明被告经多次与第三人协商，未能达成一致意见。于2017年8月18日通过函件告知第三人，被告对会所享有完全的所有权，第三人对会所经营使用的限制无法律依据。四、公告，证明2017年8月18日，因第三人阻挠导致会所租赁合同无法正常履行，被告暂停了会所的经营。五、银行电子回单，证明被告退还原告租赁保证金人民币120,000元。
原告对被告提供的证据真实性均认可。
第三人上海市黄浦区翠湖天地雅苑业主委员会述称：业委会非合同主体，与原告间也无法律关系。小区除业主外，进入均需登记。小区作为住所，只能向小区业主开放。原告没有开业。租赁合同不能履行是因房屋漏水，消防不能通过。第三人向原、被告告知，会所如果需要对外经营，应根据规约向小区业主征询，业主同意后才能对外经营。
第三人对原告提供的证据一、租赁合同第四页第5条、第7.1条，这些都是被告的义务，本案与第三人无关。产权证无异议。房屋状况是地下会所，是小区地下室，并非临街商铺。情况说明的真实性无法确认。二、第三人致物业管理处的函真实性无异议。这仅仅是第三人告知管理处要求按照管理规约对小区进行管理，也告知了被告及物业公司若小区会所对外经营，应取得业主大会同意。被告及物业公司是关联企业，物业公司之前是翠湖天地雅苑的管理方。关于试营业的通知函，不清楚。关于补充协议，不认可其解除租赁合同原因是因业委会阻挠。三、证据真实性均不确认。很多协议都没有公章也无支付凭证。四、律师费不认可，既无合同约定也无法律规定。
第三人对被告提供的证据一、二、无异议。三、没有收到过。四、真实性不认可。五、真实性认可，与第三人无关。
第三人提供了以下证据：一、关于会所诉讼对业委会的回复函，证明第三人所在小区始终是封闭式管理。案外人上海丰诚物业管理有限公司受被告委托，在会所出租过程中，明知会所不得对外经营的情况下，仍坚持出租给原告，并虚假承诺保证可以对外经营。被告就出租会所及会所对外开放营业等相关事宜并未告知业委会或物业公司，也未取得业主大会及业委会的同意。二、上海市翠湖天地雅苑管理规约，证明本规约是在2013年2月20日经小区业主大会会议表决通过，并在上海市黄浦区淮海中路街道住房保障和房屋管理办事处备案。第十条第四款明确规定小区会所非经业主大会同意，不得开放给小区业主以外的机构和个人使用。小区原先由案外人上海丰诚物业管理有限公司管理，直至2013年6月30日与新昌物业进行管理交接，故丰诚物业明知该规约规定，被告出租该会所时，对原告构成虚假承诺。三、小区发展商在售楼时发放的《翠湖天地业主/住户手册》，证明开发商承诺会所性质为“住客会所”，不得对外经营。
原告对第三人提供的证据一、真实性确认。不认可证明目的，原告承租权是合法享有的。自5月份开始，第三人阻挠原告营业，不让原告客户进入会所，导致原告无法经营。二、三、不清楚。第三人没有向原告提供过。
被告对第三人提供的证据一、真实性无异议。第三页第八项提出小区会所存在消防不合格，被告不认可。第四页第二大点第一条，证明第三人限制原告客户。二、真实性有异议。被告没有收到过，也没有参与过管理规约的投票。规约的第10.4条有关会所只得对内经营的约定，违反了法律法规，限制了被告作为产权人的专有权，该条款无效。三、真实性无异议。第六页第7小点，该段表述并没有限制会所对外经营，只是说会所可以提供给小区业主。
经审理查明：本市济南路168弄地下室地下会所权利人系被告。2017年3月31日，被告与案外人施泓泽、上海辨喜健身服务有限公司签订《翠湖天地一期会所房屋租赁合同》，约定由案外人施泓泽、上海辨喜健身服务有限公司向被告承租本市济南路168弄地下室地下会所01室用于开设经营性瑜伽、健身会所。租期自2017年4月1日起至2018年9月30日止。并约定案外人施泓泽、上海辨喜健身服务有限公司在租赁合同项下的权利义务自原告设立之日的下一个月的第一天起转为由原告享有并承担。合同10.1条约定，1、如果任何一方(违约方)在本合同中所做的任何声明、保证和承诺与事实不符，或违反或未能全面履行本合同项下的承诺、保证或义务致使本合同无法继续履行或守约方依法或按约解除(终止)本合同的，除已被另一方(守约方)以书面形式豁免的情形外，违约方应就守约方因违约方的上述违约支付违约金人民币贰拾万(20万)元整，并对由此所造成的守约方的全部支出、损失、损害、债务和责任，包括但不限于调查费用、诉讼费以及律师和会计师收费，或任何其它形式的损害(无论是否牵涉第三方的索赔)做出赔偿或补偿。2017年5月3日，案外人施泓泽、上海辨喜健身服务有限公司完成了原告的设立注册手续。2017年5月16日，第三人致物业管理处函明确，根据小区业主管理规约，会所非经业主大会同意，不得用于经营或开放给小区业主以外的机构或个人使用。2017年9月，原、被告签订补充协议，确定解除双方之间的《翠湖天地一期会所房屋租赁合同》，被告返还保证金人民币120,000元。其余争议，由双方通过友好协商解决，协商不成的，可向有管辖权的人民法院提起诉讼。现原告起诉来院。
本院认为：原、被告之间关于本市济南路168弄地下室地下会所01室的《翠湖天地一期会所房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应全面履行。本案被告系本市济南路168弄地下室地下会所权利人，依法享有直接支配和排他的权利，且在《翠湖天地业主/住户手册》中，被告并未承诺地下会所不能对外经营。现第三人依据上海市翠湖天地雅苑管理规约认为地下会所只能向小区业主开放。显属不当。第三人可以制定合情合理的人员进出小区的制度以维护小区业主的合法权益。现因第三人的原因，导致原、被告间合同解除，根据法律规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。根据合同约定，原告的诉讼请求可予支持。为此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十一条之规定，判决如下：
一、被告上海瑞新房产经营有限公司应在本判决生效后十五日内赔偿原告上海豪珏健身服务有限公司经济损失人民币795,140.90元。
二、被告上海瑞新房产经营有限公司应在本判决生效后十五日内赔偿原告上海豪珏健身服务有限公司律师费人民币35,000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币11,166元，因适用简易程序,退还原告上海豪珏健身服务有限公司人民币5,583元，由被告上海瑞新房产经营有限公司负担人民币5,583元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 严 奇
二〇一八年一月二十四日
书记员 虞扬扬
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。