北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）朝民初字第42620号
原告（反诉被告）文化胜，男，1977年12月22日生。
委托代理人于卓，北京市友邦律师事务所律师。
被告（反诉原告）王冠清，男，1982年7月18日生。
原告（反诉被告）文化胜与被告（反诉原告）王冠清房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后由代理审判员孙琪独任审判，依法公开开庭进行了审理。文化胜委托代理人于卓，王冠清到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
文化胜诉称：2012年6月，经北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）提供居间服务，我与王冠清签署《北京市存量房屋买卖合同》，我将北京市×区×路×号院×号楼×层×单元901号房屋（以下简称901号房屋）以218万元价格出售给王冠清。王冠清应于签约当日支付定金2万元，于签约之日起10个工作日内支付148万元，剩余款项应于我契税税票满5年时办理产权转移登记手续并经银行贷款支付。合同签署后，我将办理房屋产权转移登记手续所需的房产证、契税票据等原件交与王冠清，并于2013年3月3日将房屋交付王冠清使用，但其至今仍未能付清房款，严重影响到我的资金使用，已构成根本违约。故向法院提起诉讼：1、要求解除双方签署的《北京市存量房屋买卖合同》（编号E0××××××3）。2、要求王冠清腾退并返还901号房屋。3、要求王冠清支付违约金13.6万元。4、要求王冠清支付房屋占用费4万元（暂计至2013年11月3日）。5、要求王冠清返还房屋产权证及契税完税证原件。
王冠清辩称并反诉称：我与文化胜经我爱我家公司签署《北京市存量房屋买卖合同》。签约时，文化胜表示契税税票满五年时间为2012年11月8日，双方约定于2012年11月办理过户。签约当日，我支付定金2万元，并征得文化胜同意推迟部分房款的支付时间，截止至2012年7月转账132万元。后文化胜告知我契税税票满五年时间为2013年7月15日，双方协商于2012年11月13日办理网签；贷款70万元，尾款14万元于过户时付清；文化胜将房产证与契税票给我保管，并于2013年3月交付房屋。后我于2013年7月支付尾款14万元，双方共同前往公积金中心办理贷款初审手续，并获得批准。后双方因交纳营业税及个人所得税发生争议，我多次与文化胜沟通，期望共同完成合同履行，都被文化胜拒绝。整个事件起因是文化胜告知契税满五年的具体时间有误。我购房用于婚房，未能过户致我人生规划和生活造成重要影响。国家于2013年3月进行房地产调控后，我更是承受巨大压力。母亲与我相依为命，将一生积蓄拿出来帮我买房。文化胜欲以拖欠尾款为由解除合同，以获得房产增值暴利。我不同意解除合同，双方就付款曾达成口头合意，不存在逾期付款；不同意腾退房屋、支付违约金及房屋使用费。同意返还文化胜房产证和契税完税证原件。另，提出反诉：1、要求继续履行《北京市存量房屋买卖合同》（编号E0××××××3）。2、因文化胜未能如期配合我办理房屋过户，要求其支付违约金10万元。
文化胜针对反诉辩称：我之所以约定218万元而不是更高价格出售房屋，就是考虑到交易所涉税费由王冠清负担，为了帮助其免于承担税费，又设计了契税税票满五年办理过户的约定，王冠清没有理由要求我承担或分担税费。王冠清迟延付款，作为违约方无权要求我履行合同。根据产权登记部门要求，办理过户手续时，只需要王冠清提出转移登记的申请，到地税核定、缴纳契税，提供房产证以及我配合签署的一些文件即可，根本不涉及到营业税缴付问题。而我已将房产证原件交给王冠清，也一再催促其办理相关手续。办理过户程序中，不存在任何可归责于我的障碍。王冠清都没有领取产权转移登记申请表，没有缴纳契税，根本无心办理过户。不同意王冠清的反诉请求，其主张违约金没有事实及法律依据。
经审理查明：2012年6月4日，经我爱我家公司提供居间服务，文化胜（出卖人）与王冠清（买受人）签署《北京市存量房屋买卖合同》（编号E0××××××3），出卖人出售901号房屋，建筑面积101.36平方米。房屋成交价格系160万元，买受人于签订合同同时支付定金2万元。出卖人应当在领取全部房款当天将房屋交付给买受人。合同第七条违约责任约定：出卖人未按照约定的期限付款的，逾期超过十日的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起三日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。合同履行过程中因政策原因需缴纳新的税费，由政策规定的缴纳方缴纳，政策中未明确缴纳方的，由买受人缴纳。自合同签订之日起九十日内，双方共同向房屋权属转移登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。买受人未能在房屋交付之日起九十日内取得房屋权属证书的，如因出卖人的责任，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起三日内退还买受人全部已付款，并按照银行同期活期利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起三日内向买受人支付。
同日，文化胜（甲方）与王冠清（乙方）签署《装修款补充协议》，甲方出售给乙方的标的房屋合同价款为160万元，标的房屋的配套设施折价款为58万元，甲方净得总价款为218万元。由乙方分三次自行支付甲方：1、签订合同当天支付甲方定金2万元。2、经甲乙双方友好协商双方商定于签订合同之日起十个工作日乙方支付甲方148万元。3、剩余部分房款由乙方贷款银行支付甲方。经双方协商在房本或契税税票满5年后办理产权转移登记手续。在乙方贷款银行支付甲方房屋尾款后做房屋交割手续，其中包括水、电、燃气、钥匙。近期国家有关部门产权转移指导价格存在变化的可能，并由此可能导致买卖双方协商的合同价无法顺利完成产权转移。因此，双方友好协商决定，若在办理产权转移登记时，按原约定价格无法办理产权转移登记，按有关部门的指导价办理产权转移登记手续并按新价格缴纳相关税费，但不影响该房屋原约定至成交总价，较原来多出税费由乙方承担。
签约后，王冠清于当日支付定金2万元，于2012年6月16日支付112万元，于2012年6月18日支付10万元，于2012年7月27日支付10万元，于2013年7月17日支付14万元。2013年3月3日，文化胜将901号房屋钥匙、门禁卡、燃气卡、中水卡、电卡及信箱钥匙交付王冠清，履行房屋交付义务。
经查，文化胜持有的901号房屋契税完税证显示填发日期系2008年7月15日。
庭审中，文化胜表示双方签约时明确约定218万元是其净得价，房产交易中的税费均由王冠清另行支付。文化胜同意在房本或契税税票满五年办理过户，但从未承诺可于2012年11月办理过户手续。签约后，王冠清因资金问题确实找到文化胜协商要求延期。文化胜同意其于2012年9月前将第二笔房款付清，但王冠清未能按约定付款。2012年11月，王冠清知晓房屋未满五年仍办理网签手续，是认可并接受于2013年7月15日办理过户，并愿意承担所需税费。网签后，文化胜为便于王冠清办理公积金贷款和过户手续将房产证原件和税票原件交给王冠清，并于2013年3月交付房屋。2013年7月，文化胜积极配合王冠清获得了公积金管理中心70万元贷款的批准。只要办理过户手续，将更名后的房产证交付贷款银行，文化胜即可获得房屋尾款。但经多次催促，王冠清不予办理。2013年9月，文化胜向王冠清发函限令其于2013年9月10日办理过户手续，但王冠清置若罔闻。直到起诉前，王冠清才表示愿意承担相关税费。对此，文化胜提交2013年9月2日发送函件、快递查询单、短信记录为证。
庭审中，王冠清表示签约时考虑到税费问题，约定契税税票满五年办理过户手续，当时文化胜表明契税满五年时间是2012年11月8日。王冠清如约支付定金及112万元首付款后，因资金问题，找到文化胜协商晚付款，表示于2012年7月支付10万元，于2012年8月支付10万元，剩余款项于过户前支付，上述方案征得了文化胜的同意。2012年10月，文化胜才告知契税税票满五年是在2013年7月15日。双方就此于2012年11月经我爱我家公司协商，约定办理网签和交付房屋，尾款14万元于过户时付清。为避免一房多卖的风险，文化胜将房产证和契税完税证原件交付王冠清保管，并于2012年11月办理了网签，计划满五年后解了网签再重新办理，以避免营业税。2013年出台新政，即便满五年但要交纳个人所得税，且数额比营业税更多，于是还是选择交纳营业税。2013年7月，王冠清支付尾款14万元，并与文化胜一同前往公积金管理中心办理了贷款初审，面签后公积金中心批贷70万元。后双方因营业税缴纳问题出现争议，收到文化胜函件后，王冠清多次与文化胜沟通未果。就此，王冠清提交双方短信往来记录、住房公积金贷款审核确认书、电话委托服务协议等为证。经询，王冠清同意承担包括营业税在内的所有涉房税费，继续履行《北京市存量房屋买卖合同》。
以上事实，有当事人当庭陈述、《北京市存量房屋买卖合同》、装修款补充协议、契税完税证、转账凭证、收条、短信记录等在案为证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。文化胜与王冠清签署的《北京市存量房屋买卖合同》及装修款补充协议系双方当事人真实意思表示，合法有效，应当遵守。结合双方诉辩意见及在案证据可知，本案争议焦点在于王冠清是否存在逾期付款行为。关于自行付款，王冠清表示曾与文化胜协商延期支付，文化胜亦予认可，双方对于原约定的自签订合同之日起十个工作日支付房款148万元进行了变更。文化胜表示变更后期限截止至2012年9月，但未能举证证明。而自此后文化胜交付房屋、协助王冠清办理公积金贷款等事实可知，文化胜未对王冠清自行付款部分提出异议，双方以事实行为变更了合同约定的付款期限。关于贷款部分，王冠清于契税完税证满五年当月办理了贷款手续并获得批准，具备付款能力及条件，不存在付款障碍。双方约定于契税完税证明满五年后办理过户手续，但并未限定期限，亦未就此约定解除权及违约责任，应给予双方合理期限办理相关手续。审查《北京市存量房屋买卖合同》文本，关于权属转移登记约定的是出卖人的责任和义务，此亦与交易惯例相符。在房屋具备过户条件情况下，买受人会积极促成过户以实现购房目的。王冠清所述因缴纳税费争议未能办理过户手续符合常理，并非其故意拖延。双方签约之初约定契税完税证满五年办理过户系避免税费后作出的合意。而履约过程中，因网签和新政原因以致房屋交易出现了签约时未曾预料的税费负担问题。王冠清就此进行协商解决，并未超出合理期限，亦不违反合同约定。现王冠清已经付清首付款，办理完毕贷款手续，文化胜亦交付房屋，房屋交易已经履行过半。且王冠清同意负担涉房所有税费，继续履约不存在困难和障碍。为实现双方订立合同目的，维护二手房交易稳定，应以继续履行合同为宜。故文化胜要求解除合同、腾退房屋无事实及法律依据，本院不予支持。文化胜主张违约金及房屋使用费亦依据不足，本院亦不予支持。文化胜要求返还房产证及契税完税证原件理由正当，王冠清同意返还，本院不持异议。王冠清向文化胜主张违约金无事实及法律依据，本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）文化胜与被告（反诉原告）王冠清签署的《北京市存量房屋买卖合同》（编号：E0××××××3）继续履行。
二、原告（反诉被告）文化胜于本判决生效之日起十五日内协助被告（反诉原告）王冠清办理北京市×区×路×号院×号楼×层×单元901号房屋权属转移登记手续；交易所涉税费由被告（反诉原告）王冠清负担。
三、被告（反诉原告）王冠清于本判决生效之日起十五日内支付原告（反诉被告）文化胜剩余购房款七十万元。
四、被告（反诉原告）王冠清于本判决生效之日起十五日内退还原告（反诉被告）文化胜房屋产权证（X京房权证朝字第6××××8）及中华人民共和国契税完税证（2005京地契完电04××××6）。
五、驳回原告（反诉被告）文化胜的其他诉讼请求。
六、驳回被告（反诉原告）王冠清的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费一千九百一十元，由原告（反诉被告）文化胜负担（已交纳）。反诉案件受理费一千一百五十元，由被告（反诉原告）王冠清（已交纳）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
代理审判员 孙 琪
二〇一三年十二月三十一日
书 记 员 袁书亮