安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）合民一终字第04026号
上诉人（原审被告）：安徽省绩溪牛物流有限责任公司，住所地安徽省合肥市瑶海区安徽大市场货运中心幢6号，组织机构代码68688642-3。
法定代表人：孙宏斌，该公司经理。
委托代理人：沈华俊，安徽力澜律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：安徽省水利物资股份有限公司仓储物流中心，住所地安徽省合肥市瑶海区郎溪路与乐水路交口，组织机构代码05578759-2。
法定代表人：汪善功，该公司经理。
委托代理人：胡开梁，安徽中天恒律师事务所律师。
委托代理人：吴娟娟。
上诉人安徽省绩溪牛物流有限责任公司（以下简称绩溪牛物流公司）因与被上诉人安徽省水利物资股份有限公司仓储物流中心（以下简称水利物资公司仓储中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2015）瑶民一初字第02316号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审法院审理查明：2014年4月8日，水利物资公司仓储中心（甲方）与绩溪牛物流公司（乙方）签订了一份《代储服务合同》，该合同主要约定：一、甲方将其位于合肥市郎溪路和乐水路交口物流园内南侧整幢四层库房14950平方米租赁给乙方用于物流经营（该库房总建筑面积16103平方米，包括地下配电房及消防泵777平方米，一楼消防控制室59平方米，厕所60平方米，消防控制室与厕所之间区域60平方米，配电房西侧楼梯区域63平方米，甲方在四楼北侧自用办公用房134平方米）。二、合同期限为6年（计费时间从2014年5月16日起至2020年5月15日止）。三、合同生效后，乙方应向甲方支付合同保证金人民币200000元，合同终止，双方结清相关费用，且所用的库房、设施完好的前提下，甲方一次性退还给乙方。本合同暂定六年，合同期内前五年代储费为每月每平方米14元，每季度627900元，代储费采取预付的形式，一季度一付，每季度结束前15日内预付下期费用。水电费由乙方按每月实际发生费用核付，收费标准依据自来水公司和供电局出具的相关凭证。乙方逾期支付相关费用，应向甲方支付滞纳金，滞纳金为欠缴费用的3‰乘以拖欠日数。四、合同期内，如果乙方不按照合同的约定向甲方支付仓储费、水电费、物业管理费等相关费用的，甲方有权单方解除合同并没收合同保证金。
同日，双方又签订了一份《补充协议》，约定甲方水利物资公司仓储中心将其位于合肥市郎溪路和乐水路交口物流园内三号库南侧及其二号库之间的货场3700平方米租赁给乙方绩溪牛物流公司用于物流经营，年租金20万元，半年一付，每次付10万元，首次随《代储服务合同》约定的第一季度租金一起支付，第二次随第三季度租金支付，并约定《补充协议》期限与《代储服务合同》期限一致。
合同订立后，水利物资公司仓储中心按约将上述房屋提供给绩溪牛物流公司使用，绩溪牛物流公司支付了保证金200000元，先后于2014年5月16日付款627900元、2014年9月23日付款500000元、2015年1月15日付款300000元、2015年1月20日付款300000元。自合同签订后第二季度起绩溪牛物流公司未按约支付租金、水电费等费用，水利物资公司仓储中心多次催款未果，遂诉讼原审法院，请求判令：1、解除水利物资公司仓储中心与绩溪牛物流公司签订的《代储服务合同》和《补充协议》；2、绩溪牛物流公司向水利物资公司仓储中心支付租金757733元，滞纳金160680元（暂计算至2015年4月15日，此后发生的租金、滞纳金请法院一并判决）；3、绩溪牛物流公司向原告水利物资公司仓储中心支付水费4101元、电费93330元，合计97431元（截至2015年5月20日止）。
本案一审审理期间，绩溪牛物流公司于2015年5月20日支付租金600000元。综上，绩溪牛物流公司共计支付租金2327900元。一审庭审后，水利物资公司仓储中心同意将绩溪牛物流公司支付的200000元保证金用于充抵2014年5月16日至2015年5月15日的200000元货场租金，且自愿放弃2015年5月15日以后的滞纳金，原审法院予以准许。
原审法院审理后认为：水利物资公司仓储中心与绩溪牛物流公司签订的《代储服务合同》及《补充协议》实为房屋租赁合同，双方在平等自愿的基础上订立的房屋租赁合同，未违反法律强制性规定，当属合法有效，双方应恪守履行。水利物资公司仓储中心已按约交付租赁物，绩溪牛物流公司理应按约支付租金及相关费用。依据双方之间的合同约定，水利物资公司仓储中心出租给绩溪牛物流公司的14950平方米库房，并不包含出租人使用的四楼北侧自用办公用房，绩溪牛物流公司辩解称水利物资公司仓储中心返租案涉房屋四楼北侧的办公用房欠其租金未付，与事实不符，不予采信。绩溪牛物流公司自合同签订后第二季度起即拖欠水利物资公司仓储中心租金、水电等各项费用，水利物资公司仓储中心多次向绩溪牛物流公司下发催缴及整改通知，其仍未缴纳相关费用。因绩溪牛物流公司违反合同约定，水利物资公司仓储中心依据双方合同约定行使合同解除权的主张于法有据，予以支持。关于水利物资公司仓储中心主张的滞纳金，实为逾期付款违约金，因绩溪牛物流公司拖欠水利物资公司仓储中心租金未按期支付，理应依照合同约定支付滞纳金，但双方约定的滞纳金标准每日3‰过高，原审法院予以调整减少，依法判决绩溪牛物流公司按日万分之五标准支付滞纳金。关于各项费用分析如下：一、关于库房租金。①绩溪牛物流公司应支付水利物资公司仓储中心库房2014年5月16日至2015年5月15日期间的租金183700元（每季度627900元×4=2511600元，扣除已付2327900元，尚欠183700元）；②2015年5月16日之后发生的租金按每月209300元（14元／月×14950平方米）计算至合同解除之日。二、关于库房租金滞纳金。绩溪牛物流公司应支付水利物资公司仓储中心库房租金滞纳金34875元（2015年2月15日前应付清2014年5月16日至2015年5月15日期间的库房租金2511600元，实付1727900，尚欠783700元，自2015年2月16日计至2015年5月15日共拖欠89日，滞纳金783700×0.0005×89日=34875元）。三、关于货场租金。绩溪牛物流公司应支付水利物资公司仓储中心货场2014年5月16日至2015年5月15日期间的租金200000元，水利物资公司仓储中心自愿以绩溪牛物流公司交付的200000元保证金用于充抵；至于2015年5月16日之后发生的租金按每月16667元（100000元÷6个月）计算至合同解除之日。四、关于货场租金滞纳金。补充协议关于货场租赁中没有约定滞纳金，因此水利物资公司仓储中心主张货场租金的滞纳金，证据不足，不予支持。五、关于水电费。水利物资公司仓储中心主张自2014年5月16日至2015年5月20日的水电费总额为97431元（电费93330元、水费4101元），2015年5月20日之后的水电费放弃诉讼权利，绩溪牛物流公司对欠付水电费总额97431元亦予以认可，原审法院对水利物资公司仓储中心主张的水电费总额为97431元予以支持。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、解除安徽省水利物资股份有限公司仓储物流中心与安徽省绩溪牛物流有限责任公司《代储服务合同》及《补充协议》；二、安徽省绩溪牛物流有限责任公司应于本判决生效之日起十日内支付安徽省水利物资股份有限公司仓储物流中心截止至2015年5月15日的库房租金人民币183700元、租金滞纳金人民币34875元（2015年5月16日之后发生的库房租金按每月209300元计算至合同解除之日，货场租金按每月16667元计算至合同解除之日）；三、安徽省绩溪牛物流有限责任公司应于本判决生效之日起十日内支付安徽省水利物资股份有限公司仓储物流中心截止至2015年5月20日的房屋水费4101元、电费93330元，共计人民币97431元；四、驳回安徽省水利物资股份有限公司仓储物流中心的其它诉讼请求。本案一审案件受理费13740元，减半收取6870元，计6870元，由安徽省水利物资股份有限公司仓储物流中心负担2870元，安徽省绩溪牛物流有限责任公司负担4000元。
上诉人绩溪牛物流公司上诉称：一、双方签订代储服务合同后，绩溪牛物流公司及时支付保证金并按时支付前期租赁费用，后因房屋存在漏水等严重质量问题，给绩溪牛物流公司租户造成重大损失，绩溪牛物流公司多次要求水利物资公司仓储中心解决相关问题，但其并未履行相关义务，故绩溪牛物流公司有权拒绝支付租金。同时绩溪牛物流公司在水利物资公司仓储中心就本案起诉后，已支付大部分费用，足以说明绩溪牛物流公司没有违约的故意，不存在违约行为，水利物资公司仓储中心无权解除合同。二、水利物资公司仓储中心提交的整改通知、催缴函等，均是其单方制作，绩溪牛物流公司并未收到。相关函件内容并没有明确要求解除合同，在水利物资公司仓储中心没有通知要求绩溪牛物流公司解除合同之前，水利物资公司仓储中心直接起诉要求解除合同没有事实和法律依据。三、案涉房屋房产证显示房产面积为15881平方米，而双方签订的合同约定面积为16103平方米，故绩溪牛物流公司租赁的房屋面积并未达到合同约定的面积，另原审法院判令水电费等费用也没有核实。综上请求二审法院撤销（2015）瑶民一初字第02316号民事判决，改判驳回水利物资公司仓储中心的一审诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由水利物资公司仓储中心负担。
被上诉人水利物资公司仓储中心答辩称：一、一审判决认定事实清楚，与客观事实相一致，正如一审判决书认定的绩溪牛物流公司自合同签订后第二季度起，就未能按时按约支付租金、水电费等费用，水利物资公司仓储中心在多次催要无果的情况下，被迫向一审法院提起诉讼；二、一审判决适用法律正确，在绩溪牛物流公司严重违约，侵犯水利物资公司仓储中心的合法权益，按照双方合同的约定，水利物资公司仓储中心有权单方解除合同；三、租赁物没有任何质量问题，水利物资公司仓储中心出租的租赁物依法取得房产证，并且是经过有权机关验收合格，因此不存在任何质量问题，一审阶段，绩溪牛物流公司主张房屋质量存在问题，但始终没有提出合法有效的证据予以佐证。综上，请求二审法院依法驳回绩溪牛物流公司的上诉请求，维持原判。
对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。
二审期间，上诉人绩溪牛物流公司提供新证据二组。证据一：承租户安徽书之林文化传媒有限公司出具的《证明》一份、营业执照一份、照片三张、安徽省徽骆驼物流有限公司与安徽书之林文化传媒有限公司签订的仓库租赁合同一份。旨在证明绩溪牛物流公司从水利物资公司仓储中心承租的房屋存在严重漏水问题，并多次要求水利物资公司仓储中心进行维修，但至今没有维修，故绩溪牛物流公司享有合同先予履行抗辩权，也有权拒绝支付租金；证据二：照片一张，证明水利物资公司仓储中心占有使用部分租赁房屋，远不止134平方米。
水利物资公司仓储中心的质证意见为：证据一的三性和证明目的均有异议，证明中的证明人未到庭，营业执照和照片没有原件，无法确定真实性，仓库租赁合同的主体是安徽省徽骆驼物流有限公司和安徽书之林文化传媒有限公司，均与本案无关。对证据二的三性及证明目的均有异议，未提供原件，无法核实何时何地拍摄，无法达到其证明目的，且拍摄的房屋不在双方合同约定的范围。
二审期间，水利物资公司仓储中心提供新证据二组。证据组一：《建设工程规划许可证》、竣工联合验收意见书、竣工验收备案表、房产证。旨在证明案涉房屋依法取得建设工程规划许可证，并经竣工联合验收合格，租赁物没有任何质量问题并依法取得了房地权证，绩溪牛物流公司主张租赁物有质量瑕疵无事实依据。证据组二：仓库租赁合同三份、房屋租赁合同一份、收条二张、房租收据一张、租赁费发票一张。旨在证明绩溪牛物流公司将租赁物转租给第三人并收取了第三人租金，绩溪牛物流公司却拒不支付水利物资公司仓储中心租金，绩溪牛物流公司严重违约，水利物资公司仓储中心要求单方解除合同有法律和事实依据。
绩溪牛物流公司的质证意见为：对证据组一真实性无异议，但根据竣工验收备案表记载，案涉房屋是直至2014年10月31日才竣工验收合格，而双方签订的租赁合同是2014年4月8日，水利物资公司仓储中心将尚未竣工验收合格的房屋租给绩溪牛物流公司使用，明显存在隐瞒欺骗行为。房产权证载明面积是15881.7平方米，而不是合同中载明的16103平方米，故一审法院关于租金的计算明显错误。证据组二中旺杰物流与张铖签订的仓库租赁合同是真实性的，其它两份合同无企业法人孙宏斌签字，对这两份合同真实性不予认可。对与旺杰物流落款2015年3月24日的收条认可，其它的收据、收条和发票均不认可，对该组证据关联性和证明目的均有异议，不能证明绩溪牛物流公司存在违约行为，不能成为水利物资公司仓储中心单方解除合同的理由。
本院认为：水利物资公司仓储中心与绩溪牛物流公司签订的《代储服务合同》及《补充协议》实为房屋租赁合同，双方在平等自愿的基础上订立的房屋租赁合同，未违反法律强制性规定，合法有效，双方均应按合同的要求履行相应的义务。绩溪牛物流公司认为案涉房屋租赁物存在漏水等质量问题，故其有权拒绝支付租金，二审期间其提供承租户安徽书之林文化传媒有限公司出具的证明及照片予以证明以上事实。本院认为，案涉房屋是否存在漏水问题，其提供的照片并未提供相关证据形成时间，即使案涉房屋存在漏水问题，绩溪牛物流公司也未提供相关证据证明其就此事项通知水利物资公司仓储中心进行维修，现绩溪牛物流公司主张房屋漏水故其有权拒绝支付租金，无事实和法律依据，不予采信。绩溪牛物流公司认为水利物资公司仓储中心占用了其承租的房屋，其承租的面积少于合同签订的面积，故租金计算有误。本院认为，从双方签订的《代储服务合同》来看，双方已明确约定绩溪牛物流公司承租的库房不包括四楼北侧134平方米的水利物资公司仓储中心自用办公室，绩溪牛物流公司认为水利物资公司仓储中心占用其房屋并多占公共部分，无相关证据予以证明，不予采信。在双方合同中约定的租金是按租赁面积14950平方米计算，其也低于房产证所载面积，绩溪牛物流公司认为合同中租金计算面积为16103平方米的主张，没有依据，故原审法院依双方合同约定计算相应的租金并无不妥，本院予以维持。绩溪牛物流公司主张原审法院水电费用没有核实，但本案一审时绩溪牛物流公司当庭认同该水电费数额，现其虽予以否认，但也未提供相关水电费计算有误的证据，对该项主张，不予采信。双方合同明确约定“代储费采取预付的形式，一季度一付，每季度结束前15日内预付下期费用”以及“合同期内，如果绩溪牛物流公司不按照合同的约定向水利物资公司仓储中心支付仓储费、水电费、物业管理费等相关费用的，水利物资公司仓储中心有权单方解除合同并没收合同保证金”。从本案现已查明的事实来看，绩溪牛物流公司自合同签订后第二季度起即拖欠水利物资公司仓储中心租金、水电等各项费用，违约事实存在，水利物资公司仓储中心据此主张解除双方之间的《代储服务合同》及《补充协议》，符合双方合同约定，本院予以维持。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律准确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费6040元，由上诉人安徽省绩溪牛物流有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶玉军
审 判 员 张 怡
代理审判员 董江宁
二〇一五年十月二十日
书 记 员 朱 敏
附本案适用的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；