河南省许昌市魏都区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）魏民二初字第00143号
原告：唐学平，男，汉族。
委托代理人：郝向辉，河南君志合律师事务所律师。
被告：赵旭惠，女，汉族。
委托代理人：张红雨，河南世纪风律师事务所律师。
第三人：李蕾，女，汉族。
委托代理人：庞鹏，河南世纪风律师事务所律师。
原告唐学平因与被告赵旭惠、第三人李蕾房屋买卖合同纠纷一案，于2013年5月10日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，于2013年7月23日公开开庭进行了审理。原告唐学平及其委托代理人郝向辉、被告赵旭惠及其委托代理人张红雨、第三人李蕾及其委托代理人庞鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告唐学平诉称：2007年11月20日，原告与被告赵旭惠签订了一份购房协议，约定购买其所有的位于许昌市东城区魏文路怡景花城颂苑6号楼西单元6楼西户的房屋一套。协议签订后，原告及时支付了购房款项，被告也将房屋交付原告居住至今。因房屋登记在第三人名下一直没有办理房屋过户手续，现原告要求被告协助办理房屋过户手续，但被告及第三人一直推诿，拒绝履行协助办理房产登记的承诺。为维护原告的合法权利，诉至法院。请求判令：1.依法确认原、被告签订的《协议》合法有效（房屋价值12万元）；2、被告和第三人履行协助义务，协助原告办理怡景花城颂苑6号楼西单元6楼西户的房产过户手续；3.本案诉讼费用由被告承担。
被告赵旭惠辩称：1.原、被告所签协议是附条件的协议，现条件并未成就，该协议应属无效协议。因原、被告系亲属关系，当时卖房的前提是原告承诺能直接办理房屋产权证，若原告不能直接办理房产证，将该房屋归还。2.协议签订后，因原告不�直接办理房产手续，原告也并没有向被告支付房款，该协议实际上也并未履行。3.因当时卖房的前提是原告能直接办理房产证，且约定若原告能直接办理房产证的话，对房屋的装修及房屋内的家电，价值33万元，双方另行签订协议。但是原告的请求一旦履行，本案显失公平。4.该房屋是被告与第三人合伙购买，被告单方处置房屋的行为侵害了第三人的权利，在法律上系无效行为。综上，我方认为原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求驳回原告诉讼请求。
第三人李蕾辩称：1.该房屋系被告及第三人共同购买，系被告与第三人的共同财产，被告单方处分房屋的行为应属无效。2.房屋出售价值显失公平，2003年时房屋价值为12万6千元，包括办理燃气开口费。该房屋在2005年交工，在2005年底，第三人开始入住，并进行装修。加上当时装修房屋的装修费，该房屋价值共有33万�左右，故该房屋若以18万元价值出售在价格上显失公平。
原告唐学平为支持自己的诉讼主张，向本院提交的证据有：
第一组：1.2006年9月30日签订的协议，2.2006年10月1日签订的协议，3.业主情况登记表，4.购房协议，5.第三人的身份证复印件，6.他项权证一份。证明目的：1.本案所诉房屋为被告所有，与本案第三人无关；2.证明第三人在登记家庭成员信息时，将被告登记为家庭成员，由此可以说明，该房屋确系被告购买，登记在第三人名下；3.该房屋的相关手续原件及第三人的身份证复印件，均交予原告，说明该房屋系被告所实际购买，第三人仅仅是名义购买人；4.从两份协议中均看不出被告与第三人是合伙购买或共同购买的迹象，第三人仅仅是名义购买，实际购买人为被告。
被告的质证意见为：该组证据均涉及第三人，系第三人向被告提供，对证据的真实性由第三人来评判；本案涉案房屋是被告与第三人共同出资购买，被告擅自与原告签订买卖协议的行为侵犯第三人权利，该协议应属无效。
第三人的质证意见为：1.对他项权证的真实性无异议，但该份证据应在银行抵押，不清楚其为何在原告手中，原告曾向法庭提交了一份抵押注销申请表一份，但该份证据上的李蕾的签字并非李蕾本人书写的，如果有人冒用李蕾的签字向银行作出相关申请行为，可能触犯刑事犯罪，请法庭查明相关事实；2.对第三人身份证复印件的真实性没有异议，但是该身份证是第三人第一代身份证，且早已丢失，现使用的是2007年重新办理的；3.对业主情况登记表真实性没有异议，该证据正说明该房屋是第三人与被告共同购买；4.对房屋商品房购销合同没有异议，而且该合同的确是由第三人签字的；5.对两份协议的真实性无异议，为第三人书写，但不能证明该房屋可以由本案被告单独处分，该房屋为被告与第三人共同出资购买，因2006年第三人外出工作，被告对房屋使用有一定的便利条件，所以书写了该份协议，但不能证明被告有权单方处分。
第二组：1.2007年11月20日的购房协议，2.2007年11月22日的购房协议，3.工商银行还款凭证，4、收款收据，5.有线电视费缴费凭证。证明目的：1.被告之所以出卖房屋，在诉状中已有明确说明；2.在协议中被告明确载明使用好友李蕾的名字购买，充分说明该房屋实际购买人是本案被告；3.在合同签订后，原告向被告依约支付了18万元的购房款，并在偿还贷款之后，被告向原告出具了收到18万元购房款的收据一份，且由本案被告的配偶作为见证人签字证明；4.该房屋的出售价格为18万元，并且双方对付款的步骤有明确约定，一部分由原告直接偿还银行贷款，剩余款项由原告直接向被告支付现�；5.以上两组证据证明被告对该房屋享有全部权利，第三人仅仅为名义购买人，且原告已向本案被告支付全部购房款，被告及第三人应履行协助办理房屋过户手续。
被告的质证意见为：对证据的真实性没有异议，对证明目的有异议。1.对两份协议，协议的前提是原告能直接办理房产证，原告持有原件就是为了去办理房产证手续，现该行为未成就，协议无效；2.收到条是被告为办理房产证出具的，但该款项原告未实际支付，18万在2007年不是一笔小数目，原告应提供说明；3.无线电视费缴费凭证与本案无关；4.原告擅自偿还房屋贷款侵害了被告权益，应属无效。
第三人的质证意见为：1.两份购房协议，第三人未参与，对真实性无法评价，但是该房屋是被告与第三人共同出资购买，协议中关于赵旭惠为实际所有人的表述错误；2.关于房屋的价值，房屋的出售价值为18万，但是03年购买，05年签订协议时房屋已经增值，且进行了装修；3.关于收到条，记载18万元的收到条与记载9万元的工商银行的汇款凭证有矛盾，按汇款凭证应收到9万元，而收到条上记载的却是18万元，因此收到条只是为了办理房产证所用，对原告是否实际支付，被告是否实际受到，不能确定；4.对于有线电视缴费凭证无法证明房屋所有权是原告；5.对于房屋还贷情况，本案第三人在2006年时已到外地工作，对是否还清贷款，第三人并不知情，原告以第三人名义还贷，是明显作出了不利于第三人的行为，明显损害了第三人的权利。
第三组：谈话光盘一份。证明目的：2013年6月24日，在场人有本案原告、被告、第三人及被告的大姐及大姐夫，双方在谈话过程中，本案被告及第三人对房屋的出卖行为均没有异议，有争议的是房屋装修及家用电器，被告和第三人要求原告再补偿20万元。
被告的质证意见为：因为卖房问题，发生纠纷，在一起商量过房屋装修及家用电器的补偿问题，但未形成意见。
第三人的质证意见为：协商过，未达成协议。
被告赵旭惠为支持自己的诉讼主张，向本院提交的证据有：
第一组：装饰公司出具的两份证明。证明目的：本案涉案房屋是2005年由被告及第三人共同装修，当时被告出售房屋价值并没有包括房屋装修价值及家电价值。如果按照原告的请求，本案显失公平。
原告的质证意见为：对该组证据的真实性及证明目的均有异议，1.该两份证明没有出具人签字；2.在2005年建设装饰及所谓的亮丽照明安装工程有限公司是否成立，没有证据证明，不能确定该份证据的真实性；3.要证明被告及第三人在该二公司购买装修材料，被告及第三人还应出具相关购物清单或合同。
第三人的质证意见为：没有异议，该两份证据说�了所争议房屋的装修及家具确为第三人及被告共同完成。
第三人李蕾为支持自己的诉讼主张，向本院提交的证据有：
第一组：第三人李蕾的工商银行存折一份。证明目的：该房屋的贷款是由第三人一直在偿还的，是由第三人代发工资的银行代扣划房屋贷款。
原告的质证意见为：对证据有异议，从第三人出具的证据中，显示不出对本案房屋银行贷款有关联；当时贷款时约定每月还款数额为662.17元，在第三人出示的存折上没有任何款项是划扣该款项；即便是从该存折上扣划的贷款，但因为是以第三人名义购买，当然应以担任名义偿还，并不能说明该房屋系被告与第三人共同购买；同时，第三人出示的该份证据与其表述自相矛盾，第三人在协议中明确表述该房屋与其无关，房屋产权及贷款由被告承担，而第三人出示该份证据却为证明贷款偿还实际由第三人偿还，与其之前陈述自相矛盾。
被告质证意见为：对该组证据不知情，不发表质证意见。
本院对原告提交的证据经审查后认为：第一组证据，被告认为该组证据涉及第三人，对证据的真实性由第三人来评判，第三人对该组证据的真实性均没有异议。第二组证据，两份协议能够证明双方购房的事实，工商银行还款凭证证明按揭贷款由被告支付，收款收据证明原告支付被告18万元购房款，有线电视费缴费凭证说明原告从2007年一直入住涉案房屋。第三组证据，被告及第三人未提出实质性的异议。原告提交的三组证据内容真实，来源合法，与本案有关联，能证明本案待证事实，本院予以采信。
本院对被告提交的证据经审查后认为：装修公司出具的两份证明缺乏证据的真实性和关联性，本院不予采信。
本院对第三人提交的证据经审查后认为：原告对其工商银行存折的关联性有异议�存折本身显示不出与本案房屋银行按揭贷款有关联，本院对该证据不予采信。
根据上述有效证据及庭审笔录，本院确认如下案件事实：被告赵旭惠与李蕾系朋友关系，2003年7月10日被告赵旭惠借用第三人李蕾的名义，由第三人李蕾与河南永达地产有限公司以银行按揭贷款的形式签订了商品房购销合同，以127700元的总金额购买位于许昌市东城区怡景花城颂苑6号楼东二单元六层西户602房。2006年9月30日第三人向被告出具协议一份，内容载明如下：今怡景花城颂苑6号楼东二单元六楼602房归赵旭惠所有，由赵旭惠负担所欠全部款项。2006年10月1日被告与第三人又签订协议一份，约定如下：李蕾所购买怡景花城颂苑6号楼西户602房产权归赵旭惠所有，与李蕾无关，一切债权债务由赵旭惠承担，贷款由赵旭惠负担偿还，李蕾配合办理相关手续。二人均在该协议上签字捺印。后被告因生病，且家庭困难，付不起银行贷款，也急需用钱。经与原告唐学平协商，分别于2007年11月20日、22日，与原告唐学平签订了二份购房协议，2007年11月20日购房协议载明内容如下：我赵旭惠有住房一套，位于许昌市怡景花城颂苑西单元6号楼6楼西户。购房时间是2003年7月16日。当时由于家庭的原因购买这套房子时，用的是好朋友李蕾的名字购买的。我只是用她的名字而已，实际是该房的首付款和银行按揭贷款都是由我赵旭惠支付的。每月银行的按揭贷款也都是由我赵旭惠按月交付的，因此该房产权归我赵旭惠所有，与李蕾无任何关系。说明，李蕾也给我赵旭惠签订了协议。其内容是该房的产权归我赵旭惠所有。与李蕾无任何关系，发生的一切债权债务由赵旭惠承担，贷款由赵旭惠负担偿还，李蕾配合办理相关手续。由于我赵旭惠有病，且家庭困难，现在已付不起银行�款，也急需用钱治病。现将该套房子卖给买房人唐学平，房价是壹拾捌万元整。付款方式是一次性付清房款。如果以后该套房发生该房的产权问题、债权、债务的纠纷，以及法律问题由我赵旭惠承担责任，与买房人无关系；如果发生该房产权纠纷的一切费用由我赵旭惠承担责任。以及该房以后发生的产权问题由赵旭惠全部承担，与买房人（唐学平）无关。原、被告及见证人崔爱霞均签名捺印。2007年11月22日购房协议内容载明如下：我赵旭惠有住房一套，位于许昌市怡景花城颂苑6号楼西单元6楼西户。购房时间是2003年7月16日。当时由于家庭的原因购买这套房子时，用的是好朋友李蕾的名字购买的。我只是用她的名字而已，实际是该房的首付款和银行按揭贷款都是由我赵旭惠支付的。每月银行的按揭贷款也都是由我赵旭惠按月交付的。因此该房产权归我赵旭惠所有，与李蕾无任何关系。说明，李蕾也给我赵旭惠签订了协议。其内容是该房的产权归我赵旭惠所有。与李蕾无任何关系，发生的一切债权债务由赵旭惠承担，贷款由赵旭惠负担偿还，李蕾配合办理相关手续。由于我赵旭惠有病，且家庭困难，现在已付不起银行贷款，也急需用钱治病。现将该套房子卖给买房人唐学平，房价是壹拾捌万元整。房价是18万，付款方式是分两步走，（1）银行按揭部分由买房人唐学平一次性付给银行，解除房屋抵押截止2007年11月22日，欠银行按借款是87093.89元，剩余部分92906.11元一次性付给卖房人赵旭惠。注：（附该房银行按揭见证人有施玉兰、尚长安、李全安）。如果以后该套房发生该房的产权问题、债权、债务的纠纷，以及法律问题由我赵旭惠承担责任，与买房人无关系；如果发生该房产权纠纷的一切费用由我赵旭惠承担责任。以及该房以后�生的产权问题由赵旭惠全部承担，与买房人（唐学平）无关。原、被告及见证人施玉兰、尚长安、李全安、崔爱霞均签名捺印。
2007年11月22日，原告将银行按揭贷款一次性付清，并与2007年11月30日并在许昌市房产管理局注销了按揭贷款抵押登记。被告赵旭惠向原告唐学平出具18万购房款的收到条一份。内容载明如下：收到条现已收到唐学平买我赵旭惠的位于许昌市怡景花城6号楼西单元6楼西户购房款壹拾捌万元整（此房已经保平同意卖给唐学平）。被告赵旭惠及其夫刘宝平、见证人李全安签字捺印。原告向被告交付房款后入住该房屋至今。由于该房屋登记在第三人名下，原告至今未能办理房屋产权过户登记手续。引起纠纷，原告诉至本院。
本案在审理过程中，根据原告唐学平的财产保全申请，本院作出了（2013）魏民二初字第143号民事裁定书。依据该裁定，本院依�对被告赵旭惠登记在第三人李蕾名下的位于许昌市怡景花城颂苑6号楼西单元602房的房屋一套予以查封。
根据原告的诉称、被告及第三人的辩称，本院确定本案的争议焦点为：1.被告是否以第三人名义购买房屋；2.原、被告双方签订购房协议是否有效；3.房屋家电、家具及装修等权利归属。
关于第一个问题。首先，虽然涉案房屋的《商品房买卖合同》为第三人签订，房屋登记在第三人名下，但是从2006年9月30日、10月10日签订的两份协议来看，双方均已签名捺印，该协议为被告与第三人真实意思表示；从该协议的内容看，主要说明了涉案房屋为被告以第三人名义购买、房屋价款由被告承担及房产实际所有人为被告等；该协议实际反映出被告与第三人之间的民事实体法律关系，即被告以第三人的名义实际购买房屋的事实。其次，在2007年11月20日、22日原被告双方签订的购房合同中也声明李蕾是名义购房人。再次，从2013年6月24日原告、被告及第三人的谈话中看出：赵旭惠反复强调该房屋系自己购买，第三人李蕾并没有异议，且赵旭惠和李蕾对房屋买卖没有意见，有异议的是家具、家电及装修部分。综合以上分析，应确认被告以第三人名义购买涉案房屋的事实。
关于第二个问题。房屋产权登记是登记机关对不动产当时权属关系及表现状态的认可和证明，并不创设具体的权利义务关系，当事人是否享有对登记不动产的权利，仍取决于当事人之间的民事实体法律关系。《物权法》第三十三条规定：“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。”在本案中，虽然第三人是涉案房产登记的所有人，但是被告是该房产的实际购买人，基于双方之间的民事实体法律关系认定被告为涉案房屋的实际所有权人。被告作为实际的�屋所有权人依法享有对房屋的处分权，双方协商买卖房屋并无不妥，本院确认其合法有效。
关于第三个问题。被告及第三人并没有提供充足的证据证明房屋系二人共同装修，家电、家具系二人共同购买；本案中，协议双方系完全民事行为能力人，也没有证据证明原告利用优势或者被告没有经验致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则，不属于显失公平；此外，被告应该按照合同约定全面履行自己的义务，另根据交易习惯，家电、家具及装修通常跟随房屋一并处分。
综上所述，本院认为：依法成立的合同受法律保护，合同当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。同时，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的、和交易习惯履行通知、协助、保密等合同附随义务。当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将该房屋登记在他人名下，借名�实际享有房屋权益。本案的被告赵旭惠借用第三人李蕾的名义购买了本案所争议的房屋，被告实际享有房屋权益。被告与原告协商达成了房屋买卖协议，原告已依约向被告支付了房屋买卖的全部价款，履行了合同的主要义务，且被告接受，出具了收到原告购房款的凭证，并将所有的购房手续及房屋交付给了原告，原告入住至今。原、被告双方的房屋买卖合同系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为有效。双方所签合同的标的物为不动产，出卖人应当履行协助买受人办理所有权转移手续的附随义务。故原告要求被告及第三人协助办理房屋产权过户手续的诉讼请求合法有理，本院予以支持。被告及第三人的辩称理由因证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、原告唐学平与被告赵旭惠签订的购房协议合法有效；
二、被告赵旭惠及第三人李蕾于本判决生效后三十日内协助原告唐学平办理怡景花城颂苑6号楼东二单元6层西户的房屋产权过户登记手续。
案件受理费2700元，财产保全费1170元，由被告赵旭惠负担。
如不服本判决，可在本判决书送达后十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。
审 判 长 杜 捷
审 判 员 陈建伟
人民陪审员 李献甫
二〇一三年十二月二十一日
书 记 员 肖莞千