江苏省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏民再168号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：常州置信房地产开发有限公司，住所地江苏省常州市西横街55号。
法定代表人：张志民，该公司董事长。
委托诉讼代理人：钱技平，江苏常仁律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周亮，江苏亿诚律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：陈洁。
委托诉讼代理人：谭东明，江苏常运律师事务所律师。
委托诉讼代理人：蒋小涛，江苏高的律师事务所律师。
一审被告：常州市新天地房屋拆迁有限公司，住所地江苏省常州市钟楼区红星新村8幢北端。
法定代表人：王康宁，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王晓春，女，该公司项目经理。
再审申请人常州置信房地产开发有限公司（以下简称置信公司）因与被申请人陈洁及一审被告常州市新天地房屋拆迁有限公司（以下简称新天地公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案,不服江苏省常州市中级人民法院（2015）常民终字第0593号民事判决，向本院申请再审。本院作出（2016)苏民申5974号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人置信公司的委托诉讼代理人钱技平、周亮，被申请人陈洁及其委托诉讼代理人谭东明、蒋小涛，一审被告新天地公司的委托诉讼代理人王晓春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
置信公司申请再审称，请求撤销常州市钟楼区人民法院（2013）钟民初字第3243号民事判决和江苏省常州市中级人民法院（2015）常民终字第0593号民事判决，并驳回陈洁要求解除合同并赔偿损失的诉请，由陈洁承担本案诉讼费用。其理由：（一）原审认定交付房屋的尺寸、空间结构严重违背《常州市城市房屋拆迁补偿安置协议书》（以下简称《拆迁协议书》）的约定，系认定事实错误。置信公司不存在根本违约导致合同目的不能实现的行为。1.《拆迁协议书》及所附图纸，仅约定安置房的坐落位置、建筑面积、房屋价值，而并未约定内部结构、空间尺寸、公摊面积。原协议约定安置房建筑面积为111.9平方米，且约定本协议载明的回迁房建筑面积为暂测面积，产权登记面积以实际测绘面积为准，如有误差，按实结算，多退少补；本协议所载明的面积不能低于3%-5%。置信公司交付给陈洁的房屋建筑面积为132.15平方米，面积与协议的约定完全相符，且有多余，多余部分作为附赠，未要求陈洁支付价款。而陈洁提出的不规整部分以及房屋中的两根立柱均是在附赠的部分，如果陈洁对该部分不满，仍可以按照签订《拆迁协议书》所附的示意图将该部分进行封堵。故不存在根本违约的情形。2.拆迁安置协议与商品房买卖合同有鲜明区别，相关法律法规并未要求拆迁安置协议对安置房的结构、使用面积、公摊面积作出约定，因此，案涉协议仅仅约定了安置房屋的价值、建筑面积。置信公司交付的安置房建筑面积与房屋价值均足以充分履行合同。且陈洁在签订《拆迁协议书》之时，政府在拆迁公告中明确表述了容积率、建筑密度等情况，其对将安置的房屋系高层建筑，会存在公摊面积的事实是明知的，现陈洁以公摊面积过多、使用面积减少为由主张解除合同，没有法律及合同上的依据。3.从拆迁安置协议签订的时间及在拆迁过程中所处的流程来看，只有取得《建设工程规划许可证》之后，才会产生经过经有关部门核准的细节图，因此《拆迁协议书》所附图纸不可能对安置房的内部结构、空间尺寸、公摊面积作出约定，亦没有相关法律法规要求拆迁安置补偿协议应当对安置房屋的面积、户型作出具体约定。置信公司在2007年5月15日方取得《建设用地规划许可证》，所附图仅有《规划用地红线图0-2007-48号》，而在2009年9月核准了建筑总平面图和单位建筑施工图，即在签订《拆迁协议书》之时所附图纸不具有表示内部结构、空间尺寸、公摊面积等功能，仅具有确定安置房所处地点及面积的作用，且双方不论在协议中还是附图中都没有约定外墙为玻璃展示墙。（二）原审对解除合同后的法律后果判定不当。原审法院以新房评估单价乘以协议约定的面积，以此计算解除合同后陈洁所受损失，明显错误。新房变现的利益并非等同于拆迁所获利益。且本案中评估报告存在严重错误，评估人员在二审中亦明确承认，原审依旧采信该报告，明显不当。
陈洁答辩称，（一）关于《拆迁协议书》及所附图纸的性质，其不仅明确了安置房位置及面积，也明确了内部结构。协议所附图纸显示，安置房内部结构规整，但新房内部却建有立柱。其次，整栋建筑较原图纸整体向北平移，导致楼梯、电梯挤占了本属于安置房的空间。置信公司签订协议之时曾承诺墙体做成商业展示面，使其两面临街，而现在交付的房屋该墙面却为实体墙，并有通风井，上述变更严重影响房屋的商业价值。（二）规划方案是否变更与本案没有任何关系，双方订立《拆迁安置协议》之时就已经对拆迁安置的房屋进行了协商，并对图纸进行了确认，如果所交付的房屋与图纸存在任何形式的变更，应当视为对原协议的变更，置信公司应当承担违约责任。（三）目前置信公司所交付的房屋确实与所附图纸不符，且上述不符已经属于对陈洁不利的变更，虽置信公司主张其可以对房屋内部进行改造达到与《拆迁协议书》相吻合的目的，但原审法院审理查明的系其交付房屋的现状。即使再审时，置信公司对房屋结构进行改造，也不影响原审对事实的认定。（四）从目前房屋的形状、位置看，其改变已经构成了对交付房屋实质性的、不利的影响，属于对原协议的根本违约，因此根据合同法的相关规定，陈洁有权要求解除合同、赔偿损失。（五）关于评估报告及陈洁的损失。从订立拆迁补偿协议到目前为止，已经时隔9年，按照当时200万元的价值，利息按照10%计算，利息所得远远超过200万元，如果按民间借贷24%的利息，陈洁损失更多。
一审被告新天地公司在再审中的意见同置信公司。
陈洁向一审法院诉请：1.解除三方订立的《拆迁协议书》；2.置信公司和新天地公司赔偿陈洁损失7465528.5元，包括房屋损失6937800元、117000元，停产停业损失410728.5元；3.置信公司和新天地公司承担诉讼费用。陈洁称，其与置信公司、新天地公司三方签订《拆迁协议书》，约定以房屋产权调换方式补偿安置，安置面积为111.9平方米，三方并对房屋结构和布局予以确认。至今，置信公司未能依约按时交付房屋，且单方面改动布局，房屋面积与约定的面积相差极大，致协议的目的无法实现，给陈洁造成经济损失约6937800元。另，置信公司和新天地公司仅支付18个月的过渡费18000元及停产停业损失63189元，还应将上述两项费用补足至2013年3月30日。
置信公司辩称，置信公司完整地履行了《拆迁协议书》的义务，安置陈洁的房屋位置、面积都是按《拆迁协议书》履行，且考虑到公摊面积下，陈洁使用面积减少，对安置给陈洁房屋的建筑面积适当放大，故置信公司已积极、妥善履行协议。陈洁接置信公司口头通知后于2013年4月1日现场进行了验房，由于陈洁的要求与置信公司无法达成一致，故陈洁一直未接收安置房屋，为此置信公司于2013年11月8日再次书面通知其现场接收房屋。综上，请求驳回陈洁的诉讼请求。
新天地公司辩称，同意置信公司的答辩意见。
一审法院查明:2008年3月1日，新天地公司与陈洁签订《拆迁协议书》一份，主要内容为：因军供站北侧、荷花池公寓东侧地块改造项目建设，新天地公司受拆迁人置信公司委托，经常州市建设局批准，需要拆迁陈洁座落常州市西横街××房屋及其附属物。经双方协商，就房屋拆迁补偿安置事宜达成协议：一、拆除房屋情况：产权人陈洁，建筑面积138.08平方米，营业性用房；二、拆迁房屋补偿安置情况：补偿安置形式为房屋产权调换，被拆除房屋评估费为2074495元，附属设施补偿费为31818元，新天地公司应付陈洁各类拆迁补助费合计123587元，其中：搬迁补助费2209元、过渡费18000元、移装补助费2520元、停产停业补贴费63189元、其他费用37669元；新天地公司与陈洁产权调换的房屋座落置信商务广场3、6号房屋（详见附图），建筑面积111.9平方米，该房屋价值2349900元；双方结算陈洁应付新天地公司120000元；三、搬迁、结算期限：陈洁于2008年3月3日前将上述房屋腾空交新天地公司验收；四、双方约定其它事项：陈洁自行过渡，过渡期为陈洁腾空被拆迁房屋并交出钥匙之日至回迁房交付入户通知日止；过渡费按市建设局、市物价局常建（2005）117号文件结算，已预结18个月过渡费；本协议载明的回迁房建筑面积为暂测面积，产权登记面积以实际测绘面积为准，如有误差，按实结算，多退少补；本协议所载明的面积不能低于3%-5%。
同日，陈洁与置信公司、新天地公司还签订了《房屋拆迁补偿安置结算表》，置信公司向陈洁提供了安置房屋的《位置结构图》，其中标示安置给陈洁的3、6号房屋面积分别为45.4平方米，56.5平方米。协议签订后，陈洁按约从房屋中迁出交由置信公司、新天地公司拆除。
2013年3月30日，置信公司向陈洁发出《入住通知书》，通知陈洁接收房屋，陈洁在验房时，因认为交付的房屋面积、结构与约定不符，遂拒绝接收房屋。
一审另查明，根据置信公司提供的常州市建设工程施工图设计审查中心于2011年7月1日审定的《常州北大街军供站北侧地块一层平面图》显示，置信商务广场103室（即《位置结构图》中的3、6号房屋）面积为59.02平方米，且房屋结构与《位置结构图》不同；常州市房产登记中心、常州市房产测绘中心于2013年6月17日出具的《项目总结及成果说明表》显示103室建筑面积为132.15平方米。
一审法院根据陈洁的申请，委托金坛市金房房地产评估事务有限公司对置信商务广场房屋103室的市场价格进行了鉴定，经鉴定该房单价为51039元/平方米，总价值为5711300元。
一审法院认为，置信公司委托新天地公司与陈洁签订《拆迁协议书》，置信公司与陈洁间形成拆迁合同关系，《拆迁协议书》依法成立并生效。《拆迁协议书》未对产权调换房屋面积的误差范围作出约定。根据建设部《商品房销售管理办法》第二十条规定：面积误差比绝对值超出3%，买受人有权退房。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《商品房买卖合同的解释》)第十四条规定：面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。现置信公司无法证明交付的房屋面积误差比未超出3%，且交付的房屋结构也与《位置结构图》不符，陈洁要求解除《拆迁协议书》，法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）的规定，合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。陈洁现要求置信公司按房屋现在价值进行赔偿，一审应以支持。陈洁要求置信公司支付过渡费用（临时安置补助费），一审根据常州市建设局有关文件予以计算。陈洁要求置信公司支付停业损失费，因置信公司已对陈洁作出一次性补偿，故一审不予支持。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，第九十四条，第九十七条，国务院《城市房屋拆迁管理条例》第三十一条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款，第一百三十四条第一款之规定，判决：一、解除陈洁与常州置信房地产开发有限公司签订的《常州市城市房屋拆迁补偿安置协议书》；二、常州置信房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿陈洁房屋损失费5591300元（已扣除结算差价款120000元）；三、常州置信房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿陈洁临时安置补助费117000元（计算至2013年3月30日）。案件受理费64059元，保全费5000元，鉴定费23840元，合计92899元，由陈洁负担12899元，常州置信房地产开发有限公司负担80000元。
置信公司不服上述一审判决，上诉称：第一，一审判决认定事实不清。房屋拆迁安置补偿的标准是旧房和新房的价值相当，而非面积相当。实际安置房屋的面积误差不影响协议的履行。如果存在误差，只需按约定价格多退少补，不能成为单方解除协议的理由。双方签订的《拆迁协议书》第四条第三款约定，回迁房建筑面积为暂测面积，产权登记面积以实际测绘面积为准；如有误差，按实结算，多退少补。置信公司向陈洁出具《位置结构图》，该图纸系规划图纸，而非最后的施工图纸，仅代表安置方位，并不代表实际面积与结构。一审判决适用《商品房销售管理办法》关于房屋面积误差的规定，违反双方当事人的意思自治，也缺乏相应法律依据。事实上，安置房的位置、面积都是按《拆迁协议书》履行，且房屋面积比约定的暂测面积还大。差异仅在于置信公司考虑到公摊面积的因素，扩大了陈洁的房屋面积，故置信公司已经履行了《拆迁协议书》约定的义务。第二，一审适用法律错误。1.房屋拆迁安置补偿合同与商品房买卖合同是两个不同的法律关系，一审适用商品房销售的相关法律法规属适用法律错误。2.即使存在超过3%的误差，依据《商品房买卖合同的解释》第十四条规定，买受人请求解除合同后，只有请求返还已付购房款及利息时才能得到支持，而非房屋现有价值。一审法院以房屋现有价值作为赔偿标准明显错误。第三，没有理由也没有必要对现有房屋价值进行评估。评估机构庭审中都认可该报告存在问题，一审直接采用错误的报告。综上请求依法改判，并驳回陈洁诉请。
陈洁二审中发表意见称，一审法院根据评估报告作为赔偿标准，事实清楚，适用法律正确，请求驳回置信公司的上诉请求。
新天地公司同意置信公司的上诉意见。
二审法院查明：置信公司与常州市国土资源局就案涉房屋所在地块于2005年11月23日签订挂牌出让成交确认书，于2005年12月18日签订国有土地使用权出让合同。合同中约定，合同项下的土地使用权出让年限为40年，自出让方向受让方实际交付土地之日起算。2006年2月22日，置信公司取得案涉房屋所在地块的国有土地使用权证，权证载明该地块用途为商办，终止日期为2045年12月7日。
二审庭审中，二审法院依职权通知估价师徐强到庭接受质询。徐强陈述，如果一审法院委托其单位鉴定时提交了估价对象所占土地权属性质的详细资料，将会影响到对于房屋所具备土地使用年限的判断。如果按照市场比较法进行评估，对房价评估结果不会造成影响，但按照收益法进行评估，则会对评估结果造成较大影响。本案中房价的评估综合了市场比较法和收益法，且按照40年的使用年限来算，如果不足40年，实际评估房价可能会往下一点。
二审查明的其它案件事实与一审相一致，二审予以确认。
二审法院认为，（一）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。案涉《拆迁协议书》中确认的图纸不论系何性质，其系合同的附件，属于合同的组成部分，双方当事人在未另行达成合意的情况下，均应按照其中的约定履行。现置信公司实际建成的房屋的结构型式、空间尺寸与双方在图纸中确认的内容存在重大差别。置信公司未通知陈洁，擅自变更合同约定的相关内容，致交付的房屋严重不符合合同的约定，现也不存在交付符合合同约定的房屋的可能，陈洁有权解除合同。（二）因置信公司未能按约履行安置协议书，导致陈洁丧失了在安置地段获得符合安置合同约定房屋的利益，一审据此对合同约定的安置房屋的现有价值进行评估并进而确定上诉人的赔偿金额并无不当。（三）我国法律、行政法规对土地使用权年限到期后如何处理尚无明确规定。且评估报告中显示，案涉房屋周边类似地段、类似房屋的价格高于案涉房屋的评估价，故鉴定结论具有合理性，可以作为认定案涉房屋价值的依据。对二审庭审中评估人员发表的意见，二审不予采纳。综上，二审判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费51759元，由置信公司负担。
再审庭审中，陈洁申请证人陈某、谢某出庭作证。陈洁陈述上述两位证人皆从事建筑设计多年，证明目的为案涉施工图或设计图皆与规划部门无关，交付房屋与所附图纸之间的差异应归咎于置信公司，而并非规划部门。但证人陈某在陈述协议所附图纸及竣工图两者的不同时，作出了前后不一的结论，其先陈述“朝东的主干道的商业展示面被改为实体墙”，后又陈述从协议所附图纸“看不出有商业展示面”。置信公司委托诉讼代理人询问证人陈某就其从业多年的经验是否制作过“拆迁阶段就已经非常详细反映户型结构的图纸，包括内部设施影响公摊面积因素”，陈某表示“做过很多合同附图，但在拆迁阶段的没有”。而证人谢某陈述，从拆迁所附图纸，并不能看出是规划部门审核通过的图纸，该图纸未盖有规划部门的章，且不包含规划部门需要审核的指标，具体指容积率、绿化覆盖率，规划部门对于周边地块的退让都有具体要求。针对上述证人证言，本院认为：1.陈洁认为陈某、谢某为专家证人。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第七十八条之规定，当事人可以申请人民法院通知有专门知识的人出庭，就鉴定人作出的鉴定意见或专业问题提出意见。陈某、谢某从业建筑设计行业多年，属于有专门知识的人员，其证言属于证人证言。2.证人陈某对于图纸差异的描述明显前后矛盾，故本院对此不予采信。3.证人陈某、谢某皆认可，规划部门虽对内部户型鲜少干预，但规划部门对于设计施工图纸的审核需要考虑四周地块的退让容积率、绿化覆盖率等因素。而本案在拆迁阶段，置信公司尚未取得《规划建设许可证》，规划部门尚未核准建筑四址及总平面的面积等因素的情况下，考虑到建筑物四址及边界的变化必然影响内部户型结构的设计，故案涉《拆迁协议书》签订阶段并不存在经规划部门核准的内部户型结构图。故陈洁提出案涉施工图或设计图皆与规划部门无关，交付房屋与所附图纸之间的差异应归咎于置信公司的主张不能成立。
本院再审查明的其他事实与原审一致，予以确认。
本院再审认为，本案争议焦点：案涉《拆迁协议书》是否符合法定解除条件。
第一，案涉《拆迁协议书》不符合拆迁安置补偿协议的法定解除条件。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同的解释》）第七条第二款规定，被拆迁人请求解除拆迁安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。《商品房买卖合同的解释》第八条规定，具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已购房款及利息、赔偿损失：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。据此可知，只有在拆迁人将安置房未经被拆迁人同意抵押给第三人或出卖给第三人的情形下，被拆迁人无法取得房屋的，其主张解除拆迁安置协议，方予准许。本案中，陈洁以置信公司违约导致合同目的不能实现为由主张解除合同，但根据查明的事实，置信公司已向陈洁发出交房通知，陈洁实际可以取得房屋，故不存在置信公司将房屋抵押他人或转卖他人导致陈洁无法取得房屋的情形。
第二，案涉拆迁安置补偿协议书不符合《合同法》规定的单方解除条件。《合同法》第九十四条第四款规定，当事人一方的违约行为致使不能实现合同目的，另一方有权解除合同。陈洁提出的房屋结构与签订案涉协议时的附图不符，导致其合同目的不能实现。因此判断陈洁是否有权解除案涉合同，应综合考虑置信公司交付房屋的行为是否存在违约，以及该违约行为是否导致合同目的不能实现。案涉《拆迁协议书》的目的系为了拆除陈洁原有临街商铺，而为其另行安置能够符合商业用途的商业用房。1.案涉合同是否存在对安置房的户型的约定。协议中第二部分系对拆迁补偿安置情况的说明，第3条为“经双方确定，甲方与乙方产权调换的房屋坐落详见附图③、④，期房建筑面积111.9平方米，经核准（评估），该房屋价值2349900元”。上述条款对房屋的面积、价值作出了约定，但对于户型结构未有涉及。至于附图的性质，仅仅是描述为房屋坐落情况详见附图，而未标明户型情况也以附图为准；2.置信公司交付的房屋是否构成根本违约，导致合同目的不能实现。置信公司交付的房屋确实在形状上存在不规整的情形，且有立柱，从商业用房的角度考虑确会对该房屋的价值产生影响。但是，考虑到案涉《拆迁协议书》的目的系为陈洁置换能够符合商业用途的房屋，而现在置信公司交付的房屋并未达到不能作为商业用房进行使用的状态，因此并未达到构成根本违约，导致合同目的不能实现的程度。至于置信公司提供的房屋因为形状的不规整以及存有立柱是否使该房屋的价值实际低于协议约定的2349900元或降低了其日后作为商业用房的使用价值，陈洁可据此追究置信公司的违约责任。而目前，在未达到根本违约的情形下，陈洁主张解除合同，于法无据。
另外，对于陈洁诉请的安置补偿费，置信公司于一审庭审中认可截止到2013年3月30日，即通知交房之日，并未足额支付安置补偿费，故原审依据常州市的相关规定对该部分费用确定117000元，本院对此予以认可。
综上所述，一、二审判决认定事实和适用法律存在错误，置信公司再审请求成立。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第二款、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第两百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项、第一百七十一条的规定，判决如下：
一、撤销江苏省常州市中级人民法院（2015）常民终字第0593号民事判决和常州市钟楼区人民法院（2013）钟民初字第3243号民事判决第一项、第二项；
二、维持常州市钟楼区人民法院（2013）钟民初字第3243号民事判决第三项，即常州置信房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿陈洁临时安置补助费117000元（计算至2013年3月30日）
三、驳回陈洁对常州置信房地产开发有限公司、常州市新天地房屋拆迁有限公司的其他诉讼请求。
一审案件受理费64059元，保全费5000元，鉴定费23840元，合计92899元，由陈洁负担91831元，常州置信房地产开发有限公司负担1068元；二审案件受理费45711元，由陈洁负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 武 孙
代理审判员 司继宾
代理审判员 韩文彦
二〇一七年十一月二十一日
书 记 员 崔齐旗