重庆市南川区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南川法民初字第05353号
原告傅其容，女，1966年7月10日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。
原告彭朝勇，男，1965年10月19日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。
被告重庆嘉唐实业有限公司，住所地重庆市江北区建新北路18号13-3，组织机构代码69657491-7。
法定代表人唐江，重庆嘉唐实业有限公司执行董事。
委托代理人程洪，重庆春意律师事务所律师。
原告傅其容、彭朝勇与被告重庆嘉唐实业有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2015年11月2日立案受理后，依法由审判员张丽敏独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告傅其容、彭朝勇和被告重庆嘉唐实业有限公司委托代理人程洪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告傅其容、彭朝勇诉称，原、被告双方于2012年9月2日签订了《重庆市商品房买卖合同》，双方约定，被告通过网签将重庆市南川区XX镇XX路XX小区X幢X单元X-
X号建筑面积为1530平方米的商用房以765万元的价格销售给原告，合同签订后，原告支付了被告765万元。后双方又签订补充协议，约定由被告从2014年10月27日起每月退还原告15万元购房款，若未按时还款连续超过2个月，被告应承担按应退还购房款金额5%的违约金，被告每月按15万元退还原告至2015年8月27日，退还购房款165万元，被告在2015年9月26日前（最后一个月）将600万元购房款全额退还原告的情况下，双方于2012年9月2日签订的商品房买卖合同即解除，互不承担违约责任。若2015年9月26日前被告未将765万元购房款退还给原告，双方继续履行商品房买卖合同，并在2015年9月30日前进行结算。在结算时，双方不再执行商品房买卖合同中约定的5000元／平方米的单价，而是按补充协议约定的3000元／平方米的单价执行，原告按此单价结算抵款给被告459万元购房款后商品房买卖合同中的商业用房所有权归原告所有，被告还应退还原告支付的购房款306万元，经双方结算后被告应退还原告购房余款，如未按时支付购房余款，每天按应支付原购房余款0.1%支付违约金。嗣后，被告以无钱为由拒绝退还原告2015年6-8月的购房款45万元，也未按补充协议进行结算。为了维护原告的合法权益，原告诉至法院，要求判决被告履行合同，即位于南川区XX镇XX路XX小区X幢X单元X-
X号建筑面积为1530平方米的商业用房所有权归原告所有，由被告返还原告至2015年10月30日止的购房款186万元及违约金38.7万元，共计224.7万元，并要求被告从2015年11月起每日按0.1%支付原告违约金至付清本金时止，本案诉讼费由被告承担。
被告重庆嘉唐实业有限公司辩称，一、原、被告于2012年9月2日及2014年9月27日签订《重庆市商品房买卖合同》及补充协议属实。二、原、被告之间虽表面上是房屋买卖合同，实为民间借贷关系。三、原告在2012年至2013年间共支付被告785万元，被告已偿还530万元，还有255万元未偿还。四、原、被告双方虽然在商品房买卖合同补充协议中约定有违约金，但本案不是商品房买卖合同，因此，双方并未约定还款利息，只能按照民间借贷关系进行处理，如要支付利息由法院酌情认定。请求法院依法判决。
经审理查明，被告重庆嘉唐实业有限公司系重庆市南川区XX镇XX路XX小区的开发企业。2012年9月2日，原、被告签订了《重庆市商品房买卖合同》，该合同约定，被告将重庆市南川区XX镇XX路XX小区X幢X单元X-
X号房屋（商业用房）出售给原告，建筑面积1530平方米，房屋总成交金额为765万元，单价为5000元／平方米，付款方式为一次性付款。2014年9月27日，原、被告签订了《重庆市商品房买卖合同补充协议》，该协议约定：三、（附条件终止合同）从2014年10月27日起，乙方（被告）每月退还甲方（原告）15万元购房款，由乙方直接存入或转存甲方指定账户，乙方应保管好转存款凭据，作为以后的结算依据，乙方应每月按时退还甲方15万元购房款，若未按时退还购房款连续超过二个月，乙方应承按应退还购房款金额5%的违约金。乙方每月退还甲方15万元至2015年8月27日（共计11个月，合计应退还购房款165万元），乙方在2015年9月26日前（最后一个月）将600万元购房款全额退还给甲方（若未按时退还购房款超过一个月，乙方每月应承担按应退还购房款金额5%的违约金）的情况下，双方于2012年9月2日签订的商品房买卖合同即解除（终止履行），互不承担违约责任。四、（附条件变更合同）若2015年9月26日前，乙方未将765万元购房款全额退还给甲方，双方继续履行2012年9月2日签订的商品房买卖合同，并在2015年9月30日前组织结算，但是，在结算时，双方不再执行商品房合同中约定的5000元／平方米的单价，而是按本协议约定的3000元／平方米单价执行，在甲方按此单价结算抵款给乙方459万元购房款后（若乙方有承担违约金的情况下，甲方可作抵购房款结算），重庆市南川区XX镇XX路XX小区X幢X单元X-
X号建筑面积为1530平方米的商业用房所有权归甲方，另外乙方还应退还甲方原支付购房余款306万元（应退还给甲方的原购房余款最终以乙方保管好的2014年10月27日之后的转存款凭据以及甲方的银行流水单进行结算为准，即以765万元减去459万元，减去乙方已退还给甲方的购房款合计数，如果有违约金，应支付的购房余款还应加上违约金），经双方结算后乙方应立即支付原购房余款，如果未按时支付原购房余款，每天按应支付原购房余款0.1%支付违约金。2014年9月27日，被告给原告出具了《商品房买卖合同补充协议声明书》，该声明书显示：甲方（原告）于2014年9月27日与重庆嘉唐实业有限公司（乙方）签订了重庆市商品房买卖合同补充协议，乙方对补充协议第四项中的结算内容作出如下特此声明：一、补充协议第四项中的结算内容如下：四、（附条件变更合同）若2015年9月26日前，乙方未将765万元购房款全额退还给甲方，双方继续履行2012年9月2日签订的商品房买卖合同，并在2015年9月30日前组织结算，但是，在结算时，双方不再执行商品房买卖合同中约定的5000元／平方米的单价，而是按本协议约定的3000元／平方米单价执行，在甲方按此单价结算抵款给乙方459万元购房款后（若乙方有承担违约金的情况下，甲方可作抵购房款结算），重庆市南川区XX镇XX路XX小区X幢X单元X-
X号建筑面积为1530平方米的商业用房所有权归甲方，另外乙方还应支付甲方原支付购房余款306万元（乙方应支付的原购房余款最终以乙方保管好的于2014年10月27日之后的转存款凭据以及甲方的银行流水单进行结算为准，即以765万元减去459万元，减去乙方已退还给甲方的购房款合计数，如果有违约金，应支付的购房余款还应加上违约金），经双方结算后乙方应立即支付原购房余款，如果未按时支付原购房余款，每天按应支付原购房余款0.1%支付违约金。二、对以上内容作出特此声明：1、补充协议第四内容中如果乙方在2015年9月26日前，未将765万元购房款全额退还给甲方，重庆市南川区XX镇XX路XX小区X幢X单元X-
X号建筑面积为1530平方米的商业用房销售价格，不再执行商品房买卖合同（祥见补充协议中的第一项内容）中约定的5000元／平方米的单价，而是按补充协议约定的3000元／平方米的单价执行，乙方特此声明此内容是真实意思表示。2、补充协议第四内容中应支付的原购房余款最终以乙方保管好的于2014年10月27日之后的转存款凭据以及甲方提供的银行（中行）流水单进行结算为准，乙方特此声明，2014年10月27日之前的转账付款凭据一律作废，不能作为补充协议中的结算依据，以前签订的补充协议全部作废。
另查明，原告于2012年9月27日分两次以银行转账方式支付被告各100万元，共计200万元，被告于2012年10月起至2013年8月止每月各支付原告5万元，2013年9月支付原告205万元。2013年9月27日，原告又以银行转账方式支付被告585万元，被告于2013年10月起至2015年5月止每月各支付原告15万元（注：原告自述被告已支付至2015年5月，被告出示的银行票据显示是2015年4月）。原告通过银行转账支付给被告785万元，被告通过银行转账支付原告530万元（注：以被告出示的银行票据计算）。对以上款项，原、被告均认可虽双方签订了商品房买卖合同，是被告以其商品房作担保，由原告借款给被告，双方实际上是民间借贷关系。原告认为借款给被告是以2分5的月息，因此，2012年9月27日借款200万给被告后，被告从2012年10月起至2013年8月止每月支付原告利息5万元，直到2013年9月将本金200万元和当月利息5万元支付给原告，该笔借款已还清，被告偿还该笔借款后又于2013年9月27日向原告借款600万元，并按2分5的利息支付月息即每月15万元，并在2013年9月27日通过银行转帐的方式在转款给被告600万元的同时扣除了当月利息15万元，所以才支付了被告585万元，之后，被告从2013年10月起至2015年5月止每月支付原告15万元，从2015年6月起至今被告未支付每月利息15万元和600万元本金。因此，原告认为被告偿还的费用中，其中200万元是偿还的2012年9月27日借的本金200万元，其余全部款项是在借200万元时和借600万元时的利息，2013年9月27日借的600万元并未偿还。因此，原告要求被告偿还600万元本金和支付2015年6月、7月、8月的利息共45万元（每月15万元），并从2015年9月起以645万元为基准，要求按2分5月息或按双方约定的每日0.1%支付利息直至被告偿还本金时止。对原告上述陈述被告不认可，认为第一次借款是200万元，第二次借款是585万元，共计785万元，已偿还530万元，无2分5月息的约定，只有255万元的本金还未偿还。
在审理中，原、被告均认可本案所述款项虽名为房屋买卖合同购房款，实为借款，被告是以商品房买卖合同中所述房屋作为担保。因此，原告变更诉讼请求，要求本案按照民间借贷法律关系进行审理，原告要求被告偿还600万元借款和2015年6、7、8三个月的利息45万元，并要求以645万元为基数从2015年9月28日起按月息2分5支付利息或按约定每日0.1%支付利息直至付完645万时止。被告则认为只有255万元未偿还，双方也未约定利息，即使支付利息由法院酌情认定。
上述事实，有原、被告陈述及答辩、《重庆市商品房买卖合同》、《重庆市商品房买卖合同补充协议》、《商品房买卖合同补充协议声明书》以及银行汇款单据、收据等证据在案佐证，亦经庭审质证核实，具有证明效力。
本院认为，一、关于原、被告之间法律关系的认定问题。虽然原、被告签订了《重庆市商品房买卖合同》和补充协议，但从协议内容和原、被告之间相互付款时间以及原、被告在庭审中均认可系民间借贷的陈述，本院认定原、被告之间名为商品房买卖合同，实为民间借贷关系。二、关于原、被告之间借款本金的认定问题。（一）、关于原告于2012年9月27日借款本金200万元是否归还问题。根据原、被告双方的陈述，原告于2012年9月27日借款给被告200万元，被告从2012年10月起至2013年8月每月支付原告5万元至2013年9月27日支付原告205万元，证明了被告对借款本金200万元的利息按月利息5万元计算并已按月支付，因此借款本金200万元及利息已于2013年9月27日偿还完毕。（二）、关于原告于2013年9月27日借款给被告的借款本金及利息认定问题。原告认为在2013年9月27日借款给被告的本金为600万元，被告认为借款本金为585万元。从原、被告于2014年9月27日签订的《重庆市商品房买卖合同补充协议》第三条“乙方（被告）在2015年9月26日前（最后一个月〉将600万元购房款全额退还给甲方（原告）的情况下，双方于2012年9月2日签订的商品房买卖合同即解除……”中关于购房款600万元的约定和被告从2013年10月起至2015年5月止被告每月支付原告15万元，并结合第一次借款200万元支付月利息5万元的情况，因此本院认定原、被告在2013年9月27日借款时约定的借款本金为600万元和每月按15万元计算利息。对于原告实际支付借款本金585万给被告，系预先在本金600万元中扣除利息15万元后支付，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十七条“借据、收据、欠条等债权凭证载明的借款金额，一般认定为本金，预先在本金中扣除利息的，人民法院应当将实际出借的金额认定为本金”的规定，因此本院认定2013年9月27日的实际借款本金为585万元。对被告从2013年10月起至2015年5月每月已支付的15万元系被告偿还的利息，其利率未违反《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第二款“借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持”的规定，因此，本院予以认可。对于从2015年5月27日起被告未支付利息的利率问题，由于通过原、被告约定利息计算后的利率超过年利率24%，不符合《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第一款“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持”的规定，因此本院对从2015年5月27日起被告未支付利息的利率按照年利率24%计算，原告主张过高部分，本院不予支持。被告辩解称双方未约定利息不应支付利息与本院查明的事实不符，对被告的该辩解意见本院不予采纳。故，被告应偿还原告借款本金585万元，并从2015年5月27日起按年利率24%支付原告利息至付清本金时止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零六条和《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款、第二十六条、第二十七条之规定，判决如下：
一、由被告重庆嘉唐实业有限公司于本判决生效后30日内偿还原告傅其容、彭朝勇借款本金585万元及利息（利息从2015年5月27日起按年利率24%计算至付清本金之日止）。
二、驳回原告傅其容、彭朝勇的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费24780元，减半交纳12390元，诉讼保全费5000元，合计17390元（原告已预交），由被告重庆嘉唐实业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉费24780元。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 张丽敏
二〇一五年十二月十四日
书记员 王佳艺