江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏中民终字第02258号
上诉人（原审原告）夏春兰。
委托代理人朱文跃，江苏新天伦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）胡成花。
委托代理人胡成峰，男，1972年6月13日生，汉族。系胡成花弟弟。
上诉人夏春兰因与被上诉人胡成花迁让纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院（2013）园民初字第2134号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年6月17日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2010年10月22日，招商银行股份有限公司苏州分行与孙亚东、胡成花金融借款合同纠纷一案，苏州市金阊区人民法院（2010）金商初字第0178号《民事判决书》（已生效）作出如下判决：“一、被告孙亚东、胡成花应偿还原告招商银行股份有限公司苏州分行借款本金587097.32元、利息6041.77元、罚息168.21元及复息57.79元（暂计算至2010年9月28日，之后的利息、逾期利息、复息按照合同约定的利率及计算方式，计算至判决确定归还日止），于判决生效之日起10内履行；二、被告孙亚东、胡成花应偿还原告招商银行股份有限公司苏州分行为实现该债权支付律师费用20658.82元，于判决生效之日起10日内履行；三、如被告孙亚东、胡成花不能履行上述债务，则原告招商银行股份有限公司苏州分行有权以所抵押的房产（坐落于苏州工业园区苏胜路801号丽舍小区30号楼101室房屋）变卖、拍卖所得价款优先受偿。”
2012年11月30日，城市商报刊登了《联合拍卖公告》，载明“受法院委托，我公司将下列资产进行公开拍卖，现将有关事项公告如下：苏州工业园区苏胜路801号丽舍小区30号楼101室，建筑面积143.47平方米，土地面积50.23平方米，成套住宅，评估价1749000元（带户拍卖，法院不负责清场），保证金30万元，该标的由新苏拍卖、江苏省拍卖总行联合第三次拍卖。”
2013年3月7日，招商银行股份有限公司苏州分行与孙亚东、胡成花金融借款合同纠纷一案，苏州市姑苏区人民法院（2012）姑金执字第0264号《民事裁定书》（已生效）作出如下裁定“一、解除本院（2011）姑金执字第0264号民事裁定书对苏州工业园区苏胜路801号丽舍小区30号楼101室房屋的查封；二、被执行人孙亚东、胡成花所有的位于苏州工业园区苏胜路801号丽舍小区30号楼101室房屋作价138万元，交付其他申请执行人郭兵（居民身份证号码××）所有。苏州工业园区苏胜路801号丽舍小区30号楼101室房屋所有权及土地使用权自本裁定送达买受人郭兵时起转移。”
2013年3月8日，苏州市姑苏区法院与郭兵谈话笔录载明以下内容“郭：苏州工业园区苏胜路801号丽舍小区30号楼101室房屋抵债给我，除了抵押权优先外，我同意按比例折抵，差额部分我先前依据支付了80万元，今天再支付20万元。其中安置费14万元左右。安置费我去和孙亚东和胡成花谈，谈好后法院再退款。执：苏州工业园区苏胜路801号丽舍小区30号楼101室房屋系带户拍卖，法院不负责清场。你应当遵纪守法，妥善处理好相关事宜。郭：我一定会有理有节处理好。执：法律文书送达地点确认一下。郭：法律文书我想委托杨加勇来领取。我的送达地址在盐城市滨海县碧水绿都小区52#楼402室。”
2013年5月7日，苏州工业园区苏胜路801号丽舍小区30号楼101室房屋登记在郭兵名下。
又查，2012年12月20日，经中介方苏州格瑞房地产经纪有限公司（以下简称格瑞公司）（丙方）居间，夏春兰的丈夫杨加勇（买受方、乙方）和郭兵（出卖方、甲方）签订《房地产买卖居间协议》，约定“乙方购买甲方坐落于苏州工业园区苏胜路801号丽舍小区30号楼101室房屋，房价150万元。2012年12月31日前，乙方准备人民币壹佰万元整交付于丙方（含2012年12月26日交付于丙方的拾万元整），该壹佰万元整由丙方转交于甲方。人民币伍拾万元整由贷款银行代为支付给甲方。2012年12月31日前，三方去金阊区法院确认南山巴黎印象30幢101室是否判决给甲方，若该房屋由法院判决给甲方，作为乙方支付于甲方的房屋定金由丙方交付于甲方，乙方若违约，丙方没收拾万元整，交付甲方……”。2012年12月24日，杨加勇支付意向金1万元。2012年12月26日，杨加勇支付定金10万元。2012年12月28日，杨加勇支付定金89万元。2013年3月8日，杨加勇支付定金4万元。2013年3月16日，杨加勇支付定金5200元。2013年5月4日，杨加勇支付定金111800元。后又杨加勇向佐佑公司支付3000元（注明：全部结清）。2013年5月29日，夏春兰与中国农业银行股份有限公司苏州支行签订《个人购房担保借款合同》，向该行借款34万元用于向郭兵支付购房款。共计支付房款150万元。
2013年6月7日，苏州工业园区苏胜路801号丽舍小区30号楼101室房屋登记在夏春兰名下（房产证备注共有情况：个人单独所有）。
2013年6月10日，夏春兰与胡成花就是否从系争房屋中迁出问题发生纠纷并报警。
审理中，夏春兰委托法院对争议房屋租金标准进行评估，苏州市金九房地产土地评估有限公司《评估报告书》结论为苏州工业园区苏胜路801号丽舍小区30号楼101室成套住宅的建筑面积143.47平方米，租金评估单价0.79元／平方米／天。夏春兰为此支付鉴定费1225元。
以上事实由《个人购房担保借款合同》、《评估报告书》、房地产登记簿、《房地产买卖居间协议》、（2012）姑金执字第0264号民事裁定书等及庭审笔录予以证实。
原审原告夏春兰的诉讼请求为：要求法院判令1、胡成花停止侵权行为，立即从夏春兰所有的苏州工业园区苏胜路801号丽舍小区30号楼101室房屋搬离；2、判令胡成花赔偿夏春兰房屋占有使用费10800元（按照每日150元计算，从2013年6月10日起暂计算至起诉之日，请求判决至胡成花实际搬离之日）；3、判令胡成花赔偿夏春兰经济损失3000元；4、本案诉讼费用由胡成花承担。
原审法院认为，2013年3月7日，案外人郭兵通过公开拍卖程序，取得位于苏州工业园区苏胜路801号丽舍小区30号楼101室房屋所有权。由于执行程序中，《联合拍卖公告》和苏州市姑苏区法院与郭兵谈话笔录均明确告知争议房屋系带户拍卖，法院不负责清场。应当可以确定，《联合拍卖公告》已明示该标的物存在使用权瑕疵，郭兵已于拍卖前充分了解标的现状（含瑕疵），知悉标的存在或潜在的瑕疵和风险，自愿承担买受标的所有风险，其出价应价已充分考虑了标的瑕疵和该交易方式等对价格的影响。故郭兵对讼争房屋还由胡成花居住使用的情况，应十分明确，同时应遵循诚实信用的原则，承担该房屋的风险及责任。因此，尽管郭兵以拍卖的方式取得了该房屋的所有权，但其中的使用功能亦必然受到限制。夏春兰的丈夫杨加勇和郭兵签订《房地产买卖居间协议》，是双方真实意思表示，是合法有效的合同。该《房地产买卖居间协议》明确载明“2012年12月31日前，三方去金阊区法院确认南山巴黎印象30幢101室是否判决给甲方”，另外郭兵在姑苏区法院的谈话笔录中也明确表示“想委托杨加勇来领取法律文书”，故该房屋虽经二次转让，但转让时，胡成花仍在使用该房屋，夏春兰作为买受人购买该房屋时，应对房屋的状况予以了解，应推定其知道房屋的现状（含瑕疵），买受房屋后，夏春兰应承担该房屋的风险及责任，故夏春兰要求胡成花迁让的诉讼请求，理由不足，不予支持。胡成花虽基于执行拍卖可使用诉争房屋，但并无证据证明系无偿使用，故应向物权所有人按市场租金标准支付房屋使用费。至于夏春兰要求胡成花赔偿其经济损失3000元，胡成花予以否认，夏春兰对此亦未提供证据，故原审法院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院判决如下：
一、胡成花应于本判决生效之日起十日内向夏春兰支付自2013年6月10日起至本判决生效之月的房屋使用费，从判决生效之次月起，每月向夏春兰支付房屋使用费（房屋使用费按照评估机构确定的租金评估单价0.79元／平方米／天，建筑面积143.47平方米计算）；
二、驳回夏春兰其他诉讼请求。
案件受理费收取226元，鉴定费1225元，由夏春兰负担113元，胡成花负担1338元。
上诉人夏春兰不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、原审认定事实不清。原审认定被上诉人基于执行拍卖可使用诉争房屋错误。苏州市姑苏区人民法院在执行过程中下达了（2012）姑金执字第0264号民事裁定书，该文书明确涉诉房屋权属转移，对权属转移未作任何限制，郭兵取得的是完全的房屋所有权，被上诉人对涉诉房屋无使用权。原审法院认定郭兵以拍卖方式取得该房屋所有权，但其中的使用功能必然受到限制，与苏州市姑苏区人民法院的生效法律文书内容相违背。苏州市姑苏区人民法院在执行过程中多次要求被上诉人腾出房屋，也表明被上诉人对涉诉房屋无使用权。原审认定被上诉人基于执行拍卖可使用诉争房屋无法律依据，违背物权法定原则，是错误的。2、原审法院推定上诉人知道房屋现状含有瑕疵，与事实不符。事实是上诉人现场验房以及去苏州市姑苏区人民法院了解房屋情况，得到的信息均是该房屋不存在影响使用功能的情形。上诉人已尽到买受人的注意义务，原审法院推定上诉人知道房屋的现状（含瑕疵）与事实不符。3、原审适用法律不当。本案为房屋迁让纠纷，原审法院适用合同法第六条、民事诉讼法第六十四条之规定，判决上诉人要求被上诉人迁让房屋的诉讼请求，属适用法律不当。请求本院撤销原审判决主文第二条，改判支持上诉人要求被上诉人立即搬离涉诉房屋的诉讼请求。
胡成花辩称：该房屋是孙亚东和其一起购置的，房产证是孙亚东和其两个人的名字。其从2007年购买涉诉房屋后即居住在涉诉房屋内。经苏州市姑苏区法院拍卖，郭兵作为债权人接手得到房子，但郭兵和我们安置费问题一直没有谈妥。夏春兰两次将我放置于该房屋的生活用品及财物抢走了，造成我二十多万元的损失，夏春兰应予赔偿。请求本院驳回上诉。
上诉人夏春兰二审向本院书面申请调查取证，要求本院调取苏州市姑苏区人民法院通知被强制执行人胡成花领取安置费并迁出涉诉房屋的书面谈话纪录。经本院向苏州市姑苏区人民法院核实，苏州市姑苏区人民法院确认曾多次通知胡成花领取安置费，胡成花未予领取，该款项至今还在该院。
二审查明的其他事实与原审查明事实相一致。
本院认为，夏春兰的丈夫杨加勇和郭兵及苏州格瑞房地产签订的《房地产买卖居间协议》，合法有效。合同约定苏州格瑞房地产为中介，介绍郭兵将南山巴黎印象30幢101室的房屋即苏州工业园区苏胜路801号丽舍小区30号楼101室出卖给杨加勇。因该房屋由苏州市金阊区人民法院委托苏州新苏拍卖有限公司、江苏省拍卖总行有限公司、江苏省惠隆拍卖有限公司联合拍卖，联合拍卖公告明确“带户拍卖、法院不负责清场”。之后郭兵通过拍卖取得涉诉房屋，并承诺安排好原房主胡成花的安置问题。夏春兰的丈夫杨加勇即为郭兵指定的代领苏州市姑苏区人民法院法律文书的代理人，且郭兵与杨加勇在《房地产买卖居间协议》中约定“2012年12月31日前，三方去金阊区法院确认南山巴黎印象30幢101室是否判决给甲方（郭兵）”。且夏春兰也由中介带领前往实地看房，故可合理认定夏春兰对合同标的物上有负担是明知的。如夏春兰认为其在订立合同时对合同标的物有所误解，可向郭兵主张合同权利，但其要求原房主胡成花迁让的诉讼请求不应予以支持。综上，原审判决并无不当，可予维持。上诉人夏春兰的上诉理由不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费226元，由上诉人夏春兰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾雪蓉
审 判 员 周 红
代理审判员 黄学辉
二〇一四年九月一日
书 记 员 王文君