福建省安溪县人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）闽0524执异23号
案外人：黄从燕，女，1971年10月13日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。
申请执行人：吴锦良，男，1965年3月26日出生，汉族，安溪县人，住福建省安溪县。
委托诉讼代理人：钟志强，福建安荣律师事务所律师。
被执行人：李瑞山，男，1969年7月7日出生，汉族，安溪县人，住福建省厦门市湖里区。
被执行人：易亚闽，男，1975年5月18日出生，汉族，安溪县人，住福建省厦门市思明区。
本院在执行申请执行人吴锦良申请执行被执行人李瑞山、易亚闽民间借贷纠纷一案中，案外人黄从燕于2017年9月14日对本院查封的址在厦门市翔安区阳光城翡丽湾04地块2201室房产（以下简称讼争房产）提出书面异议。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。
黄从燕称，一、讼争房产属于黄从燕所有。黄从燕与李瑞山、陈珠萍于2015年1月23日签订的《房产公证协议》业经厦门市翔安区人民法院（2017）闽0213民初123号民事判决确认有效。讼争房产系由黄从燕向李瑞山、陈珠萍购买，购房款总价620万元。黄从燕已经履行了该协议约定的全部义务，包括依约支付购房款2642204元给李瑞山、陈珠萍，剩余3557796元为银行按揭贷款，黄从燕代替李瑞山、陈珠萍向中国银行股份有限公司厦门莲花支行（以下简称中国银行）支付了部分银行按揭款84184.96元，并给予该协议约定的购买权利及相应义务，依照（2016）闽0203民初14227号民事调解书第二、三条之约定，向中国银行支付李瑞山、陈珠萍就讼争房产应支付的相应款项，以解除讼争房产存在的抵押权。此外，黄从燕还缴付讼争房产的物业管理费、契税、补缴购房面积差价款以及停车位的购房费用等相关费用。2015年1月29日，阳光城（厦门）置业有限公司向黄从燕实际交付了讼争房产，该讼争房产现在由黄从燕占有使用。因此，虽然黄从燕尚未完成讼争房产的权属变更登记，但已经履行了全部合同义务并实际占有讼争房产，黄从燕已经依法享有对讼争房产的基于所有权的权益。二、黄从燕对讼争房产享有排他性合法权益，讼争房产存在“人民法院不得查封、扣押、冻结”的法定情形。首先，黄从燕与李瑞山、陈珠萍签订《房产公证协议》以及房产交付给黄从燕使用均发生在法院查封之前。其次，黄从燕已经依约履行并全部履行付款义务。再次，黄从燕对于讼争房产未办理过户登记手续没有过错。案外人在依约履行缴纳税费并依照开发商关于办理房产及车位的产权证手续的通知前往相关部门办理产权证时，方知讼争房产因李瑞山、陈珠萍涉及其他债权债务纠纷被法院司法限制，致使黄从燕无法办理相应的产权过户登记手续。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，黄从燕对讼争房产实际上已经取得了相当于物权的权利，有权依其对讼争房产享有的权益对抗第三人，即黄从燕对讼争房产的权益能够排除其他金钱债权执行案件。故提出异议申请，请求依法解除对讼争房产的查封。
吴锦良称：一、黄从燕和李瑞山就讼争房产交易时，开发商尚未交房，李瑞山无权转让讼争房产，其转让行为无效。黄从燕的异议请求依法应予驳回。涉案房产系李瑞山购买预售商品房，该房屋仅是预登记在李瑞山名下。在黄从燕与李瑞山于2015年1月23日签订《房产公证协议》时，讼争房产的开发商尚未交房，李瑞山尚未取得涉案房屋，也未进行权属登记，谈不上取得房屋所有权，房屋所有权仍属于开发商。依据《物权法》、《城市房地产管理费》规定，李瑞山尚未取得涉案房屋的不动产物权，根本无权转让，其转让行为无效。二、讼争房产至今仍在银行设定抵押借款（按揭），依法不能转让。李瑞山转让时，未经提供贷款银行同意，该转让行为无效，黄从燕的异议请求依法应予驳回。根据黄从燕举证，李瑞山系以按揭贷款方式购买讼争房产，该房产在中国银行按揭抵押借款人民币372万元，并办理抵押预登记。根据《城市房地产抵押管理办法》第三十七条、第四十九条规定，未经贷款银行中国银行同意，擅自处分用于抵押借款的房产的行为依法无效。三、黄从燕在讼争房产被法院查封时尚未支付全部购房价款，而且大部分购房款没有支付。根据司法解释规定，本案依法可以对讼争房产采取强制执行措施，黄从燕的异议请求应予驳回。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定。本案中，讼争房产被安溪法院查封时，黄从燕仅支付李瑞山小部分房价款，尚有3577796元房价款没有支付。对此，黄从燕也自认不持异议。且从中国银行诉李瑞山夫妻一案的调解书可以清楚，截止2017年4月28日，讼争房产就借款本金尚欠银行3524044.48元，连同利息罚息达到4134716.07元。据此。鉴于安溪法院查封时，黄从燕尚未付清全部购房款，而且是大部分购房款没有支付。黄从燕对诉争房产不享有足以排除强制执行的权益。本案依法可以对讼争房产采取执行措施。四、厦门市翔安区人民法院就黄从燕和李瑞山的房屋买卖关系的判决不影响本案的执行。黄从燕与李瑞山的买卖合同关系属于双方之间的合同之债，该判决不影响法院对讼争房产进行查封拍卖，黄从燕如果认为因此造成损失，可以另行向李瑞山主张权利。五、司法实践中，对同类型案件均判决认定购房人尚未付清全部房价款，法院可以查封、拍卖，黄从燕的异议请求应予驳回。附泉州市中级人民法院判决书一份。总之。本案不存在司法解释关于可以排除执行的情形之规定，故黄从燕不享有足以排除强制执行的民事权益。根据《物权法》和最高人民法院规定，法院查封并执行讼争房产正确合法，符合法律规定，黄从燕的异议请求依法应予驳回。
黄从燕提供以下证据证明其异议主张：
1.案外人身份证复印件，证明案外人身份信息，
2.（2017）闽0213民初123号民事判决书以及生效证明，均为复印件，证明黄从燕与李瑞山、陈珠萍于2015年1月23日签订的《房产公证协议》经依法判决有效。
3.（2016）闽0203民初14227号民事调解书及送达回证及生效通知书、付款凭证、个人一手住房贷款合同，均为复印件。证明黄从燕于2017年4月28日付给中国银行662896.54元按揭款，2017年5月10日付24647.63元，2017年6月1日付24250元，代李瑞山付中行律师费125226.5元、公证费300元、保全费5000元。黄从燕已经向中国银行支付讼争房产应支付的相应款项。
4.《房产公证协议》、付款凭证、收款收据，均为复印件。证明黄从燕与李瑞山、陈珠萍于2015年1月23日签订《房产公证协议》并依约支付购房款的事实。
5.厦门市房屋使用说明书、房屋质量保证书（2013版）以及承诺书宣传册，均为复印件。证明黄从燕于2015年1月29日就实际占有使用讼争房产。
6.缴纳物业费凭证、交给开发商之凭证，均为复印件，证明黄从燕缴交物业服务费、日常专项维修金、公摊水电费、契税、权证费、补缴购房面积差价款、车位购房费用；设计委托合同、收据、收款收据、银行转账凭证，均为复印件，证明黄从燕从2015年4月开始装修并因装修向物业公司缴纳建筑垃圾清运费、装修押金。
7.《公证书》及公证费发票，均为复印件，证明李瑞山、陈珠萍公证授权委托黄从庆、连曦代为管理、处分、抵押讼争房产等事项。
8.房产查封信息，证明查封登记时间为2015年9月16日，在《房产公证协议》签订之后。
9.李瑞山签署的确认函及情况说明，均为复印件，证明李瑞山签署确认书内容。
10.中国银行按揭付款确认函复印件，证明中国银行出具按揭付款确认函。
11.（2017）闽0206执异61号执行裁定书复印件，证明黄从燕提出异议经厦门市湖里区人民法院依法裁定并送达生效。
12.黄从燕于2017年11月3日补充提交中国银行贷款还款回单以及中国银行的确认函，证明黄从燕于2017年11月1日代李瑞山偿还给中国银行贷款本金200万元。关于黄从燕于2017年4月28日本应代李瑞山偿还的罚息195245.2元及剩余贷款本息，经各方协商一致，由黄从燕于2017年11月30日前代为偿还完毕。
吴锦良提交（2016）闽05民初629号民事判决书，证明司法实践中的相关判例。
本院查明：吴锦良与李瑞山、易亚闽民间借贷纠纷一案，本院于2015年6月17日主持调解，双方自愿达成以下协议：“一、被告李瑞山于2014年1月16日结欠原告吴锦良借款本金人民币300万元应予偿还，款项分10个月偿还，即限于自2015年6月17日起至2016年3月21日止，每个月20日前偿还30万元。二、被告李瑞山如逾期偿还，除应继续支付原告吴锦良利息（利息以未还的借款本金及中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的4倍计算，自2014年1月16日起计至还清款项之日止）。三、被告易亚闽对上述借款本金及利息承担连带清偿责任。四、被告易亚闽承担连带清偿责任后，有权依法向被告李瑞山追偿。五、本案案件受理费人民币35440元，减半收取17720元，由被告李瑞山、易亚闽负担。”该调解书于2015年6月17日发生法律效力，因李瑞山、易亚闽未能履行生效法律文书确认的义务，吴锦良于2015年6月23日向法院申请强制执行。本院于2015年8月16日作出（2015）安执字第2449号执行裁定书，裁定查封讼争房产。
2015年1月23日，黄从燕与李瑞山签订《房产公证协议》，协议主要内容为：黄从燕向李瑞山购买讼争房产，购房款620万元，讼争房产有贷款3557796元，余下款项2642204元按如下方式支付，2015年1月2日支付10万元、2015年1月23日支付190万元、2015年1月31日支付442204元、尾款20万元在房屋过户后支付，李瑞山指定银行为建设银行户名为陈文艺的账户及农业银行李瑞山名下的账户。同日，李瑞山、陈珠萍经厦门市鹭江公证处公证，出具委托书一份，在其对讼争房产拥有的权限范围内委托黄从庆代为行使管理、处分、抵押等事宜。
2015年1月2日至2015年1月23日，黄从燕转账支付李瑞山及陈文艺账户200万元。2015年1月23日，李瑞山出具收条，确认收到购房款200万元。2015年2月3日，黄从燕转账支付李瑞山及陈文艺账户442200元。
2015年2月2日，黄从燕向李瑞山转账27800元，2015年3月11日，黄从燕向李瑞山转账55652元。
2015年4月7日，李瑞山、陈珠萍经厦门市鹭江公证处公证，出具委托书一份，在其对讼争房产拥有的权限范围内委托连曦代为行使管理、处分、抵押等事宜。2015年4月22日，连曦代黄从燕向李瑞山转账84184元，用于支付银行按揭款。
2015年5月1日起，李瑞山应当还款的讼争房产银行按揭款拖欠未还。因李瑞山未能偿还银行按揭款，中国银行股份有限公司厦门莲花支行提起民事诉讼，要求解除贷款合同偿还借款本金及利息、罚息、复利等，经厦门市思明区人民法院调解，2017年4月11日作出（2016）闽0203民初14227号民事调解书，调解协议主要内容为：李瑞山自愿于2017年4月28日前向中国银行股份有限公司厦门莲花支行偿还逾期本金及利息、费用（公告费300元、保全费5000元、律师代理费125226元）等共计983668元；李瑞山自愿于2017年9月30日前还清剩余本金3281574.14元及相应利息；在李瑞山履行上述义务后，中国银行股份有限公司厦门莲花支行应配合李瑞山办理对讼争房产的解除抵押权手续。
2017年4月28日，黄从燕转账662896元至李瑞山中国银行莲花支行贷款账户，用途为支付讼争房产购房款；转账125226元至福建明嘉律师事务所，用途为代李瑞山支付（2016）闽0203民初14227号案件律师费；转账300元至陈娟账户，用途为代李瑞山支付（2016）闽0203民初14227号案件公告费；转账5000元至李瑞山中国银行账户，用途为代李瑞山支付（2016）闽0203民初14227号案件诉讼保全费。
2017年5月9日、6月1日，黄从燕分别支付李瑞山中国银行贷款账户25000元、24250元，用于支付诉争房产银行按揭款。
2017年5月2日，厦门市翔安区人民法院作出（2017）闽0213民初123号生效民事判决，确认黄从燕与李瑞山、陈珠萍2015年1月23日签订的房产公证协议有效。
2017年7月4日，中国银行股份有限公司厦门莲花支行出具确认函，确认由黄从燕代李瑞山偿还（2016）闽0203民初14227号民事调解书项下还款义务，黄从燕有依约偿还相关款项。黄从燕于2017年11月1日代李瑞山偿还贷款本金200万元。剩余贷款本息以及罚息，中国银行同意黄从燕于2017年11月30日前代为偿还完毕。
2015年1月29日，黄从燕丈夫李颖新乡阳光城（福建）物业服务有限公司厦门分公司支付三个月的物业管理费3040元、日常维修金267元、公摊水电费300元。同年4月16日，李颖新向阳光城（福建）物业服务有限公司厦门分公司转账支付两笔款项76000元、18415元。2016年4月28日，黄从燕支付讼争房产物业服务费3308元。
厦门市湖里区人民法院于2015年3月12日查封讼争房产，于2015年12月17日查封厦门市翔安区阳光城翡丽湾一期04地块地下室地下一层第204号、第205号车位。黄从燕于2017年6月28日向厦门市湖里区人民法院提出执行异议。厦门市湖里区人民法院于2017年7月12日作出（2017）闽0206执异61号，裁定中止对讼争房产及厦门市翔安区阳光城翡丽湾一期04地块地下室地下一层第204号、第205号车位的执行。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”一、吴锦良主张李瑞山与黄从燕之间的房屋转让行为无效，然而黄从燕提交的证据足以认定，厦门市翔安区人民法院的生效判决确认了黄从燕与李瑞山、陈珠萍签订的《房产公证协议》合法有效并判决李瑞山、陈珠萍应在条件成就时协助黄从燕办理讼争房产及车位的过户登记手续。可见。黄从燕在本院查封之前已与李瑞山、陈珠萍就讼争房产签订合法有效的房产买卖合同。二、黄从燕提交的开发商交房通知、物业费票据等证据，可以认定黄从燕在本院查封之前已合法占有讼争房产。三、依据房产公证协议、(2016)闽0203民初14227号民事调解书以及转账凭证等证据，可以认定黄从燕已依照双方合同约定支付首付款并依约支付银行贷款。黄从燕与中国银行达成的协议以及其代李瑞山偿还按揭款贷款本息的行为，系承担了原产权人就讼争房产所负全部银行债务的清偿责任，可以视为黄从燕已支付全部价款。四、黄从燕在收到开发商办理《土地房屋权证》通知后，即积极支付相应办证所需款项，讼争房产于2015年3月12日被厦门市湖里区人民法院查封，开发商通知提办证时间为2015年4月9日。黄从燕无法办理过户登记非因自身原因。综上所述，黄从燕对讼争房产享有足以排除强制执行的权益，其异议理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：
中止对址在厦门市翔安区阳光城翡丽湾04地块2201室房产的执行。
本裁定送达后即发生法律效力。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。
审 判 长 陈 志 生
审 判 员 吴 进 生
代理审判员 施 路 云
二〇一七年十一月十日
书 记 员 上官志坚
相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百五十四条裁定适用于下列范围：
…….
（十一）其他需要裁定解决的事项。
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：
（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；
（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。
驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。