中华人民共和国
广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第1090号
上诉人（原审被告）：广州市越秀区旧城改造项目办公室，住所地广州市越秀区吉祥路**号*楼。
法定代表人：廖志坚，职务：主任。
委托代理人：林民安，广东诺臣律师事务所律师。
委托代理人：刘罡，广东诺臣律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：黄均惠，住广州市海珠区。
委托代理人：莫锦麟，住广州市越秀区。
被上诉人（原审原告）：黄璇歌（同为黄健璋的委托代理人），住广州市越秀区。
被上诉人（原审原告）：黄健璋，加拿大籍人，现住加拿大。
委托代理人：黄璇歌，基本情况如上。
上述三被上诉人共同委托代理人：王志卫，广东正大联合律师事务所律师。
上诉人广州市越秀区旧城改造项目办公室（以下简称旧城改造办公室）因与被上诉人黄均惠、黄璇歌、黄健璋（以下简称黄均惠方）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第1228号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：原座落广州市越秀区解放中路大德街2-1号房屋（以下简称被拆迁房屋）是以黄均寅（已故）、黄均惠名义登记的房产，建基面积112.08平方米，总建筑面积290.84平方米。2005年4月29日，黄均寅、黄均惠（为乙方）与旧城改造办公室（为甲方）签订了《旧城改造安置协议书》，其中约定：甲方经批准对上述房屋所在地段进行旧城改造工程；甲方负责旧房的拆卸、复建房屋的建设、房屋的验收工作；乙方选择原改造范围内安置的方式配合甲方改造，腾空位于广州市解放中路大德街2号之1房屋参与旧城改造予以拆除复建；乙方同意于2005年4月30日前腾空上址房屋交甲方拆除复建；乙方选择解放中路旧城改造6号楼二楼A10、A11，三楼B10、B11，四楼C11的复建房，该房屋建筑面积共300.84平方米，上述面积以房地产产权登记机关核定的建筑面积为准，规划平面间隔以规划部门最终批出为准；因复建房的间隔、楼层、朝向、装修等差别、乙方同意按原产权面积向甲方支付每平方米500元以下的复建房综合差价，具体数额以甲方经批准核定的差价表为准；第七条，因复建成房建筑面积与原房屋建筑面积的差异，复建房面积不足原房屋产权面积的，由甲方向乙方按原房屋的市场评估价向业主补足建筑面积差价，复建房面积超出原房屋产权面积的，由乙方向甲方按复建房的市场评估价补足建筑面积差价；甲方于2006年12月31日前，将经竣工验收合格的复建房交付给乙方使用；乙方在办理入住手续的同时，应按本合同第七条规定付清应付款项；第十二条关于产权登记的约定，乙方在接到甲方通知办理产权登记之日起20天内，须按通知要求带齐有关资料交甲方，若因乙方不能准时提供登记所需资料，则办理房地产权属证书的延迟责任由乙方自负；如因甲方的过失造成乙方不能在双方实际交接之日起365个工作日内取得房地产权属证书，甲方按每天2‰总价赔偿乙方损失，如因乙方不给于协助，造成乙方不能取得房地产权属证书的，甲方不予负责；第十七条其他约定，关于复建房综合差价暂定为每平方米400元，如经实际测算后高于400元则按400元计算，如经实际测算后低于400元以实际测算价款收取；关于复建房面积超出原产权面积部份的市场评估价暂定每平方米5500元，如经实际测算后高于5500元则按5500元计算；如经实际测算后低于5500元，则按实际测算价款计算等内容。合同签订后，黄均惠将房屋交付给旧城改造办公室拆除。
黄均寅、黄均惠曾与旧城改造办公室就迟延交楼违约金、临迁补助费等问题产生纠纷。黄均寅、黄均惠于2008年向原审法院提起诉讼。原审法院审理后作出（2008）越法民三初字第1734号民事判决书，其中查明：2008年4月29日，旧城改造办公室向黄均寅、黄均惠发出了《解放中旧城改造项目回迁入住通知书》，通知黄均寅、黄均惠回迁选择的解放中6号楼二、三层10、11号（即现门牌为象牙街11号201、301及象牙街13号201、301）及四层11号（即门牌为象牙街11号401房）；黄均寅、黄均惠于2008年5月2日收到该通知，并于2008年5月5日复函给旧城改造办公室。该判决书认为，黄均寅、黄均惠与旧城改造办公室自愿签订的《旧城改造安置协议书》是双方的真实意思表示，且没有违反法律、法规的强制性规定，是合法、有效的合同。故判决：一、旧城改造办公室一次性向黄均寅、黄均惠支付从2008年7月1日起至该判决发生法律效力之日止的临迁补助费（按每月5816.8元）；二、旧城改造办公室向黄均寅、黄均惠支付从2007年1月1日起至该判决发生法律效力之日止的迟延交楼违约金（按建筑面积317.51平方米、每平方米5500元的中国人民银行同期逾期贷款利率计，但总额应以建筑面积317.51平方米、每平方米5500元计得的房屋价值为限）；三、驳回黄均寅、黄均惠该案的其他诉讼请求等。该判决作出后，黄均寅、黄均惠不服提起上诉。广州市中级人民法院作出（2008）穗中法民五终字第4321号民事判决书，对一审判决认定的事实予以确认，并判决：驳回上诉，维持原判。该判决于2009年4月27日发生法律效力。2010年，黄均寅、黄均惠再次对旧城改造办公室提起诉讼，原审法院审理后作出（2010）越法民三初字第1154号民事判决书，查明：黄均寅、黄均惠于2010年10月25日实际接收了象牙街11号201、301房及13号201、301房，并于同年11月30日实际接收象牙街11号401房，故判决：一、旧城改造办公室应于本判决发生法律效力之日起十日内，将从2009年5月1日起至2010年10月25日止的临迁补助费（按每月5816.8元）一次性支付给黄均惠、黄均寅。二、旧城改造办公室应于本判决发生法律效力之日起十日内，将从2009年5月1日起至2010年10月25日止的迟延交楼违约金（按建筑面积317.51平方米、每平方米5500元的中国人民银行同期逾期贷款利率计付）一次性支付给黄均惠、黄均寅。该判决已发生法律效力。
2010年12月20日，旧城改造办公室向黄均寅、黄均惠发出《通知》，要求自收到《通知》之日起15日内，携带以下资料前往旧城改造办公室处办理《旧城改造安置协议书》的备案手续：1.《旧城改造原改造范围内安置协议书》（或《旧城改造安置协议书》）及《解放中旧城改造项目安置补充协议书》全部原件；2.业主身份证明资料原件及复印件一份；3.房屋房地产权证、国有土地使用权证原件及复印件二份；4.继承公证书、析产公证书、赠与公证书、委托公证书原件及复印件一份；5.法院判决书原件及复印件一份；6.委托他人办理的，需另外提供办理公证的委托书及代理人身份证明文件原件及复印件一份。次日，黄璇歌签收上述《通知》。
2010年12月29日，旧城改造办公室出具《收件回执》，载明黄均寅、黄均惠所交的资料为“（2004）穗越证内字第3336号公证书、委托书（黄均寅）、房产证、共有证、黄均惠身份证（未核对）、黄均寅身份证（未核对）、黄璇歌身份证”复印件各1份，此外，“备注”栏载明：“原协议、房产证、共有证原件业主代理人拿，备案时一起前往拆迁办”。
原审另查明：据广州市国土资源和房屋管理局出具的《广州市房地产权属证明书》显示，座落在越秀区解放中路171-175号（单号）、象牙街1-21号（单号）的房屋权属人为旧城改造办公室，登记字号为13登记01005061，登记日期为2013年10月23日，附记载明：象牙街11号201房、301房、401房，13号201房、301房为回迁房。2011年8月21日，黄均寅签署《赠与书》（经公证及经中华人民共和国驻芝加哥总领事馆领事认证），其中载明：“现我决定将广州市越秀区解放中路大德街2号之1房屋的我的全部业权（包括与广州市越秀区旧城改造项目办公室签订的《旧城改造安置协议》中的我的全部权益）赠与我的侄子黄健璋和侄女黄璇歌。侄子黄健璋和侄女黄璇歌愿意接受上述房屋的赠与。今后上述房屋中属于我的业权（权益）全部由我的侄子黄健璋和侄女黄璇歌负责承担及办理”。
2013年7月30日，黄均惠方向旧城改造办公室发出《律师函》，告知上述赠与事宜并要求旧城改造办公室办理并交付涉案五套房屋的房地产权证。
2014年5月22日，黄均惠、黄璇歌、黄健璋向原审法院提起本案诉讼，请求判令：旧城改造办公室向黄均惠、黄璇歌、黄健璋支付迟延办理广州市越秀区解放中路象牙街11号201房、301房、401房，广州市越秀区解放中路象牙街13号201房、301房五套复建房的房地产权证的违约金（计算标准为从2012年5月20日起至判决生效之日止，以建筑面积317.51平方米乘以每平方米5500元的总价为基数，按每日万分之五计付）。
旧城改造办公室原审辩称：不同意黄均惠、黄璇歌、黄健璋的诉讼请求，请求法院驳回黄均惠的诉讼请求，驳回黄健璋、黄璇歌的起诉。理由如下：（一）黄均寅、黄均惠曾于2014年1月26日向法院起诉，法院以（2014）穗越法民三初字第430号案件受理，经法院审理查明，因黄均寅在案件立案前已死亡，故黄均寅的代理人向法院申请撤诉，法院依法裁定予以准许。本案诉讼黄均惠方基于相同的事实和理由，再次起诉请求相同的诉讼请求。（二）黄璇歌、黄健璋并不是被拆迁房屋的所有权人，也不享有安置协议书所约定的全部权利义务。根据合同法的规定，协议义务的转让除遵守协议转让的一般条件和要求外，必须经债权人同意，否则无效。本案中，安置协议书已明确约定双方的权利义务，而我方自始至终均未同意上述合同义务的概括转让，故在此情况下，黄璇歌、黄健璋根据赠予协议而要求直接作为安置协议书的一方当事人，要求参与安置协议书的履行并取得相关权益，没有法律依据。（三）根据房产赠予的相关规定，双方当事人须到房管部门办理房屋产权转移登记手续，即房地产赠与的交付以登记过户为准。《中华人民共和国合同法》第187条规定：“赠与的财产依法需要办理登记等手续的，应当办理有关手续”。《中华人民共和国物权法》第9条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。《中华人民共和国城市房地产管理法》第60条规定：“……房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记……”。本案中，黄璇歌、黄健璋仅持有赠予协议，但未办理不动产转移变更登记手续，故无法证明其已成为合法的产权人。而安置协议书是基于被拆迁房屋的物权而产生的，黄璇歌、黄健璋又并非该房屋的合法产权人，导致我方不能按照法律、法规的相关规定为其办理产权证，对此而产生的后果应当由其自行承担而并非由我方承担。（四）黄均惠没有按照安置协议书的约定履行义务，造成无法办理备案登记也无法办理房产证，我方对此没有过失，故无需承担责任。1.因黄均惠自2008年6月份起多次提起对我方的诉讼，要求支付安置补助费及延期交房违约金，至2011年4月份，我方陆续向其支付违约金100多万元。在此期间，黄均惠故意不配合我方办理涉案房屋的备案登记手续，不按要求提供资料，造成无法办理产权登记。2.上述案件被执行完毕后，黄均惠隐瞒自己违约的事实，又提起本次诉讼。（1）我方已于2010年12月20日向黄均惠发出《通知》，告知办证所需的相关材料，但其没有按照我方通知的要求带齐资料交给我方，造成无法办理备案登记。黄均惠的身份证明资料、委托书等均没有提供原件。收件回执中记载，黄均惠身份证、委托书等未能提供原件，房产证等原件也被黄均惠的代理人拿走至今未交给我方。（2）根据安置协议书第十条约定，在黄均惠办理入住手续的同时应付清复建房综合房差价以及超出被拆迁房屋面积的差价。黄均惠已于2010年10月25日及11月30日入住，但其至今未按照上述约定交纳有关款项。因此，其的违约行为造成无法办理备案登记及产权手续。（3）和黄均惠同一地段的拆迁户均已按照要求在2011年3月份办理了备案登记，如黄均惠手续齐全，我方没有理由不予办理。（4）按照《广州市国土资源和房屋管理局关于印发广州市城市房屋拆迁补偿安置协议备案工作指引的通知》的要求，拆迁房屋必须先办理委托备案手续并签署委托书，但黄均惠不愿也无法出具办理拆迁补偿安置协议备案手续的委托书的相关资料，造成无法办理备案登记手续。
原审庭审中，黄均惠方与旧城改造办公室一致确认：双方没有约定需黄均惠方付清超大面积款旧城改造办公室才予以办证；按照《旧城改造安置协议书》约定的“双方实际交接之日起365个工作日”计算，黄均惠方应于2012年5月12日前取得象牙街11号201、301房及13号201、301房的房地产权属证书，并于2012年5月19日前取得象牙街11号401房的房地产权属证书。旧城改造办公室称如需其承担逾期办证违约金的，同意计算上述房屋逾期办证违约金的起算时间分别是2012年5月13日及2012年5月20日。
原审诉讼中，旧城改造办公室向法院提交了广州市国土资源和房屋管理局穗国房字（2010）18号《关于印发﹤广州市城市房屋拆迁补偿安置协议备案工作指引﹥的通知》、《广州市越秀区人民政府关于实施解放中路旧城改造项目的通告》、《征用补偿登记办理指引》各1份，旧城改造办公室与案外人杨锦超、陈力萍签订的《旧城改造安置协议书》及《解放中旧城改造项目安置补充协议书》各2份以及甲方为旧城改造办公室、乙方为黄均寅、黄均惠，但双方均未签名盖章的《解放中旧城改造项目安置补充协议书》1份等证据，拟证明：本案所涉的拆迁补偿协议不等同于一般的商品房买卖合同；按规定征用补偿登记须先办理备案登记手续，与黄均惠方同一地段同一性质的其他拆迁安置方已按要求提供材料并办理了相关的备案登记手续；旧城改造办公室已按规定通知黄均惠方提供相关手续及签订相关文件，但黄均惠方未前往签订补充协议，以致无法办理备案登记手续。黄均惠方对旧城改造办公室提供的《关于印发﹤广州市城市房屋拆迁补偿安置协议备案工作指引﹥的通知》、《广州市越秀区人民政府关于实施解放中路旧城改造项目的通告》、《征用补偿登记办理指引》（以下简称《指引》）的真实性予以确认，但对其证明内容不予确认；对《旧城改造安置协议书》及《解放中旧城改造项目安置补充协议书》的真实性、关联性均不予确认。
原审庭审中，对至今仍未办理涉案五套房屋的房地产权证的原因，黄均惠方与旧城改造办公室双方各执一词。黄均惠方主张是由于旧城改造办公室尚未办理房屋所在大楼的大确权。旧城改造办公室主张原因有三：一是黄均惠方无提交《旧城改造安置协议书》备注栏所载明的材料原件，故材料不齐无法办证；二是黄均惠方未依约支付复建房综合差价款及增大面积款故旧城改造办公室不予办证；三是房屋管理部门不同意直接办证过户至受赠人名下，故无法办证。关于第三个原因的有关政策依据，旧城改造办公室称前述的《指引》可予以证明，但无证据证明曾向黄均惠方送达该《指引》。上述《指引》中对不能办证过户至受赠人名下的内容并未提及。法庭曾限期旧城改造办公室庭后提交有关政策依据，但旧城改造办公室至今未提交。
原审庭审中，旧城改造办公室陈述：黄均惠方于2010年12月29日交材料后，旧城改造办公室曾通过电话方式通知黄均惠方办证尚欠的材料，以及通知黄均惠方一同到广州市城市房屋拆迁管理办公室办理备案手续。但旧城改造办公室没有提供证据证明其上述陈述。黄均惠方对旧城改造办公室的上述陈述不予确认。
对计算逾期办证违约金的标准问题，黄均惠方、旧城改造办公室对《旧城改造安置协议书》第十二条中“总价”的意思各执一词。黄均惠方认为“总价”指每日按复建房实测面积乘以《旧城改造安置协议书》第十七条第五点每平方米5500元计算得出总价。旧城改造办公室认为“总价”是指被拆迁房屋的总价。关于违约金的具体计算方式，黄均惠方认为根据已生效的（2008）穗中法民五终字第4321号民事判决书及（2010）越法民三初字第1154号民事判决书，应以建筑面积317.51平方米乘以每平方米5500元的总价为基数；同时根据《旧城改造安置协议书》的第十二条第二款约定，应按每天千分之二计算；但其在本案请求将该标准调低至按每日万分之五计付。旧城改造办公室认为由于黄均惠方尚未支付复建房超出原产权面积部分的房款，故应按被拆迁房屋的建筑面积290.84平方米乘以每平方米5500元的总价为基数；同时认为黄均惠方请求标准过高，应调整为中国人民银行金融机构计收的同期存款利率计算。
原审法院认为：关于本案诉讼主体资格以及上述《旧城改造安置协议书》中乙方权利义务承受主体的问题。因黄均寅生前已签署《赠与书》，明确表示将原广州市越秀区解放中路大德街2号之1房屋包括《旧城改造安置协议》中属于其的全部权利赠与黄健璋、黄璇歌，且表示此后由黄健璋、黄璇歌负责承担义务及办理相关手续，故黄健璋、黄璇歌享有《旧城改造安置协议书》中关于乙方的权利，对涉案五套房屋有权提出主张。
生效的（2010）越法民三初字第1154号民事判决书和（2008）穗中法民五终字第4321号民事判决书已认定黄均寅、黄均惠与旧城改造办公室签订的《旧城改造安置协议书》为有效合同，原审法院不再赘述，故黄均惠方与旧城改造办公室双方均应按上述协议的内容履行。
关于至今未办理房地产权证的责任归属问题。按照上述《旧城改造安置协议书》的约定，黄均惠方在接到旧城改造办公室通知办理产权登记之日起20天内须按通知要求带齐有关资料交旧城改造办公室。黄均惠方于2010年12月20日接到旧城改造办公室的《通知》并于2010年12月29日向旧城改造办公室提交有关材料。旧城改造办公室称其已通知黄均惠方尚欠材料且通知黄均惠方一同到广州市城市房屋拆迁管理办公室办理备案手续，黄均惠方对此不予确认，旧城改造办公室亦没有提供证据证明其已再次通知黄均惠补充材料，故原审法院对旧城改造办公室的上述陈述不予采信。因此，旧城改造办公室主张由于黄均惠提交的材料不齐导致无法办证的抗辩意见，不予采纳。其次，旧城改造办公室主张因房屋管理部门不同意直接办证过户至受赠人名下故无法办证，但旧城改造办公室在限期内无向法院提交有关的政策依据，故对该抗辩意见，不予采纳。第三，双方没有约定需黄均惠方付清相关增大面积款旧城改造办公室才予以办证，况且涉案五套房的房产证至今仍未办理，故面积是否超出约定尚未确定，故旧城改造办公室主张黄均惠方未依约支付相关款项故其不予办证的抗辩意见，不予采纳。综上所述，至今未能办理涉案五套房屋的房地产权证的责任在于旧城改造办公室。根据《旧城改造安置协议书》的约定，因旧城改造办公室的过失造成黄均惠方不能在双方实际交接之日起365个工作日内取得房地产权属证书，旧城改造办公室应按每天2‰总价赔偿黄均惠方损失。因此，旧城改造办公室迟延办证的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。
关于违约金的计算问题。黄均惠方与旧城改造办公室双方一致确认按照上述协议约定计算逾期办证违约金的，起算时间分别是2012年5月13日及2012年5月20日。黄均惠方请求上述违约金从2012年5月20日起算，并按每日万分之五的标准计付，为其在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。鉴于《旧城改造安置协议书》约定该违约金“按每天2‰总价计算”，但对“总价”的具体数额没有约定，属约定不明确。双方对此也未能达成补充协议，原审法院结合《旧城改造安置协议书》有关条款及一般交易习惯，对黄均惠方“总价”的意见予以采纳，即按复建房实测面积为计算逾期办证违约金的面积。双方对上述面积乘以每平方米5500元的计算方式无异议，原审法院对此予以照准。另黄均惠方请求按照每日万分之五为标准计付，合理合法，原审法院予以支持。旧城改造办公室以该标准过高为由请求调整的抗辩意见，无事实依据，不予采纳。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定于2014年11月7日作出如下判决：旧城改造办公室应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向黄均惠、黄璇歌、黄健璋支付从2012年5月20日起至判决生效之日止的迟延办理广州市越秀区解放中路象牙街11号201房、301房、401房，广州市越秀区解放中路象牙街13号201房、301房五套复建房的房地产权证的违约金（计算标准为按建筑面积317.51平方米乘以每平方米5500元为基数，按每日万分之五计付，但总额应以建筑面积317.51平方米，每平方米5500元计得的房屋价值为限）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10235元，由旧城改造办公室负担。
判后，上诉人旧城改造办公室不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审查明、认定事实不清或错误。1、我方无法办理备案登记是因为黄均惠方没有按照协议书所约定的内容履行自己的义务，在此情况下，我方有权利行使先履行抗辩权。2、黄均惠方违反合同约定，故意不配合我方办理涉案房屋的补偿安置合同备案登记手续，未按要求提供资料，导致无法办理补偿安置备案手续。另，我方在通知中己明确告知需提供原件，黄均惠方没有任何证据证明其按照通知要求提供了原件。一审判决的认定，明显超出协议的约定，增加了我方的义务。3、原产权人黄均寅于2012年10月18日死亡，民事主体及民事权利已经丧失，根据我国现行有效的法律规定，房产不能登记在已丧失民事权利的自然人名下，在新的权利人没有继受权利前，办理产权手续无法进行。4、一审判决未对黄均惠方应当承担的合同义务进行查明和认定。黄均寅和受赠人均没有提交按照《旧城改造安置协议书》的约定赠与公证书原件及复印件及受赠人身份证复印件。由于黄均惠方的违约行为，造成无法办理备案登记。5、事实上黄健璋在接受赠与后至今都没有向我方提交身份证明资料，备案登记手续及产权手续客观上无法进行。6、黄均惠方在赠与的事实发生后，并没有告知其接受赠与的事宜，也没有向我方送达赠与公证书及相关身份资料，仅有黄均惠方发出的律师函中告知赠与事宜，黄均惠方没有证据证明其向我方提交了赠与公证书及相关身份资料。二、一审适用法律错误。1、黄均惠方在享有涉案房屋登记在其名下的权利的同时，也必须遵守协议书的约定，按我方的通知提供办理房产证所需的资料。在2010年10月20日，我方书面通知了黄均寅提交办理房产证所需材料，对此，无论是赠与人黄均寅还是受赠人（即黄均惠方）都明知，但其在办理赠与公证后均不按通知提交公证文书、身份资料等材料，已明显违反协议书的约定。因此，依据协议书第十二条第一款的约定，延迟办证的责任应由黄均惠方承担。即使认定我方需承担逾期办证的责任，也仅应从我方收齐黄均惠方提供的符合要求的办证资料之日起起计。2、黄均寅于2012年10月18日死亡，我方的办证义务依法应予以中止。黄均惠方故意隐瞒黄均寅死亡的事实，还以黄均寅的名义提起诉讼。即使认定我方存在办证违约的情形，但我方在不知道有新的权利承继人存在或出现主张权利的情况下，因产权证无法办理在丧失民事主体资格的黄均寅名下，我方的办证义务随即中止。而黄均惠方却有义务通知我方，其已接受死者赠与的合同权利和义务。3、一审判决对于“总价”的认定和计算标准有误，应予纠正。《旧城改造安置补偿协议》中约定的“总价”并没有明确是什么总价，其他条款的约定已明确违约计算的价款为“（3107＋复建房综合差价）×290.84平方米”，我方认为应当按此价款来解释“总价”。4、在黄均惠方没有按照双方签订的《旧城改造安置补偿协议》中的约定付清增大面积款，对增大的该部分面积理应不享有相应的民事权利。5、一审判决认定的违约金计算标准错误。本案拆迁安置是政府主导、居民参与的合作建房方式，即使认定我方违约，但在考量黄均惠方实际损失的客观情形下，且已有生效判决也认定按照银行逾期贷款利率计算违约金标准，一审判决按照总价的万分之五计算违约金明显过高。故上诉请求：1、撤销原审判决；2、驳回黄均惠、黄璇歌、黄健璋的诉讼请求；3、本案诉讼费用由黄均惠、黄璇歌、黄健璋承担。
被上诉人黄均惠、黄璇歌、黄健璋共同答辩认为：按照（2008）穗中法民五终字第4321号民事判决书及（2010）越法民三初字第1154号民事判决书，应当以建筑面积317.51平方米乘以每平方米5500元的总价为基数进行计算。关于违约金的计算问题，按照广州中院的指导意见第5条，对于违约金，广州中院的判例都超过万分之一。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
二审中，旧城改造办公室向本院提交以下证据：1、估价结果一览表，拟证明《旧城改造安置协议书》中约定大德街2号之一为改造房屋，该房屋面积为290.84㎡，评估价为3107元／㎡，评估总价为903640元。2、花城新苑价格策略报告，拟证明复建价格已经评估。3、（2014）穗越法民三初字第430号民事裁定书，拟证明黄均惠在2014年冒用黄均寅的名义起诉，后因法院查明黄均寅死亡，诉讼权利丧失，黄均惠只能申请撤诉。4、缴款办证通知，拟证明旧城改造办公室再次向黄均惠方发出办理房地产权证通知，但其至今不予理睬。5、督促履行通知，拟证明旧城改造办公室督促黄均惠方履行其配合办理房地产权证的相应义务。6、EMS快递妥投回单，拟证明缴款办证通知及督促履行通知均已送达黄均惠方。7、文件签收表，拟证明旧城改造办公室在2014年10月22日已通知黄均惠方办理《旧城改造安置协议书》的备案手续及收取了相应资料。
黄均惠方对旧城改造办公室提交的证据表示：不同意质证。除了证据4、5，其余证据基本都是在一审之前形成的。证据1、2在本案一审前形成，该证据不能证明旧城改造办公室要证明的目的，根据已经生效（2008）穗中法民五终字第4321号民事判决书及（2010）越法民三初字第1154号民事判决书，应以建筑面积317.51平方米乘以每平方米5500元的总价为基数进行计算，这也是两份判决书中的内容。根据2010年广州中院关于预售商品房合同纠纷若干问题的指导意见第13条，是以房产证登记的面积为准，由于目前房产证没有核发，在房产证核发前，不需要补交差价款，房产证核发后，面积大了应该补交。认可证据3、4、5的真实性，但不能证明旧城改造办公室的证明目的。由于目前房产证没有核发，在房产证核发前，不需要补交差价款，房产证核发后，面积大了应该补交。证据7在一审判决前形成，一审判决是在2014年11月7日作出，通知是在2014年10月出具；该证据是在二审质证全部完成后提交，我方认为不能作为证据；我方在收到该通知后第二天即2014年10月21日已经按照旧城改造办公室的要求提供所有的资料。
经查，原审查明事实无误，本院予以确认。
二审中，黄均惠方述称黄均寅是在2012年12月18日死亡。双方均确认黄均惠方在2010年10月25日接收了四套复建房，2010年11月30日接收了一套复建房。黄均惠方提出按照上述交楼时间起计的365个工作日分别是2012年5月12日和2012年5月19日，旧城改造办公室对此未予否认。
旧城改造办公室二审中述称因缺少黄均寅身份证原件和黄均惠护照原件导致无法办证，其有通知黄均惠方补交，但没有证据证实。旧城改造办公室确认收到黄均惠方发给其的律师函，该函件中告知黄均寅已将涉案房屋的全部权利赠与黄健璋和黄璇歌的一情况，但认为其没有义务向黄均惠方核实该事实之真伪。
本院认为，本案二审争议的焦点是旧城改造办公室是否应向黄均惠方承担逾期办证违约金以及按何标准计算违约金。
关于旧城改造办公室应否承担逾期办证违约金的问题。由于黄均寅生前已签署《赠与书》，将广州市越秀区解放中路大德街2号之1房屋包括《旧城改造安置协议》中其权利赠与给黄健璋和黄璇歌，故原审认定黄健璋和黄璇歌有权提起本案诉讼主张逾期办证的违约金，并无不当，本院予以维持。《旧城改造安置协议书》约定，旧城改造办公室应在涉案房屋交接之日起365个工作日内将涉案房屋的房地产权属证书交付给黄均惠方，黄均惠方逾期不能取得，旧城改造办公室按每天2‰总价赔偿黄均惠方的损失，根据业已查明的事实，旧城改造办公室应在2012年5月19日将涉案的五套复建房的房地产权证交付给黄均惠方，但其至今仍未办妥涉案房屋的房地产权证，构成违约，应承担违约责任。旧城改造办公室上诉称系因黄均惠方不配合办理涉案房屋拆迁补偿安置合同备案登记手续和提供资料，导致无法办理涉案房屋的房地产权证，但对此并未提供证据予以证实，本院对旧城改造办公室的该上诉理由不予采信。
关于应按何标准计算违约金的问题。《旧城改造安置协议书》约定按照每天2‰总价计算违约金，但该总价约定不明。原审法院根据《旧城改造安置协议书》的有关条款和一般的交易习惯，采信黄均惠方的意见，按照复建房实测面积乘以每平方米5500元的单价来确定总价，并无不当，本院予以维持。《旧城改造安置协议书》约定按每天2‰总价计算违约金，黄均惠方请求按照每日万分之五的标准计算违约金，已经对违约金标准进行了下调，旧城改造办公室要求按银行逾期贷款利率计算违约金标准，理据不足，本院不予支持。综上，原审对于违约金的计算基数及标准并无不当，本院予以维持。旧城改造办公室认为违约金计算不当，理据不足，本院不予采信。
综上所述，审查原审判决认定事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持。上诉人旧城改造办公室的上诉主张缺乏充分依据，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10235元，由上诉人广州市越秀区旧城改造项目办公室负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴国庆
审 判 员 李 民
代理审判员 姚伟华
二〇一五年六月四日
书 记 员 邹文芳