吉林省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）吉民一终字第71号
上诉人（原审原告）：迟秀军，男，1963年6月24日生，汉族，延边翰苑房地产开发有限公司经理，现住延吉市。
委托代理人：扈玉海，吉林诚途律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：姜昌元，男，1949年7月2日生，朝鲜族，无职业，现住延吉市。
委托代理人：李学山，男，1951年1月5日生，朝鲜族，无职业，现住延吉市。
委托代理人：金勇民，吉林博森律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：延吉市延兴房地产开发有限公司。住所：延吉市建工街。
法定代表人：李春龙，总经理。
委托代理人：许哲，吉林延大律师事务所律师。
原审第三人：刘焕发，男，1969年9月11日生，汉族，个体工商户，现住延吉市朝阳街。
上诉人迟秀军因与被上诉人姜昌元、被上诉人延吉市延兴房地产开发有限公司（以下简称延兴公司）、原审第三人刘焕发案外人执行异议之诉一案，不服延边朝鲜族自治州中级人民法院（以下简称延边中院）（2011）延中民四初字第1号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组织合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人迟秀军的委托代理人扈玉海，被上诉人姜昌元的委托代理人李学山、金勇民，被上诉人延兴公司的委托代理人许哲，原审第三人刘焕发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
迟秀军一审时诉称：2007年7月23日，我购买了延兴公司开发的延兴综合楼101、102、104三套门市房，已按合同约定交清了全部房款，并于2007年7月26日在延吉市房产管理局办理了商品房预售合同登记备案。2009年8月26日，延边中院因执行（2007）延州民四初字第40号民事判决，作出（2009）延中执字第136-1号执行裁定，查封了我已购买的101、102、104三套房屋。我提出异议，2010年12月6日，法院向我送达了（2010）延中执监字第14号执行裁定，以我与延兴公司系借贷关系，不是房屋买卖关系为由，驳回了我的异议。为此，要求判令：1、停止对延兴综合楼101、102、104三套房屋的执行；2、确认上述三套房屋归原告所有；3、诉讼费用由被告承担。
姜昌元一审时辩称：迟秀军起诉属重复起诉，且已超过异议之诉规定的15日起诉期，其已丧失诉权。2010年4月3日，延边中院作出（2010）延中执监字第14号执行裁定驳回了迟秀军的异议，迟秀军也于2010年5月14日提起异议之诉，现再就同一事实、同一标的提起异议之诉，违反“一事不再理”的诉讼原则，属重复起诉。2010年12月29日，在（2010）延中民四初字第16号案件第三次庭审时，审判员已询问迟秀军是主张执行异议之诉，还是选择按照普通商品房销售合同主张合同之诉，当时迟秀军明确表示主张合同之诉，故其因放弃主张异议之诉而丧失了相应的诉权。虽然（2010）延中执监字第14号执行裁定没有告知迟秀军可在裁定送达之日起15日内向人民法院提起案外人异议之诉的权利，但该告知并非“必须”或“应当”，因此该执行裁定没有告知迟秀军提起案外人异议之诉的权利的做法并不违反相关法律规定。退一步讲，即使迟秀军在2010年12月6日收到（2010）延中执监字第14号执行裁定，其也应当在2010年12月21日之前提起异议之诉，而本案的立案时间为2011年1月4日，因而亦超过15天的起诉期限，诉权丧失，不应再享有行使异议之诉的权利。延兴公司已将延兴综合楼101、102号门市房抵偿并实际交付给了姜昌元，且已经办理了相关的产权手续。2011年7月14日，姜昌元与延兴公司签订了一份执行和解协议，根据该协议约定，延兴公司将101、102号房屋以评估价2728718元抵偿给姜昌元，房屋产权手续由延兴公司办理。上述和解协议签订后，延兴公司法定代表人李春龙依据和解协议约定，在一审法院执行法官的主持下，已将上述门市房交付给姜昌元指定的人。因涉案房屋所有权已由姜昌元指定的人合法取得，故本案已经没有再行审理的必要。迟秀军与延兴公司之间并非真实的房屋买卖合同关系，而是民间借贷，迟秀军只能基于民间借贷主张权利，而非房屋买卖。迟秀军与延兴公司虽然在2007年7月23日签订了房屋买卖合同，并交付了相应房款，但实际上迟秀军支付给延兴公司的房款是提供给延兴公司的借款，房屋买卖合同是迟秀军为了确保借款偿还而要求延兴公司提供的担保。2007年7月30日，迟秀军出具的《说明》中明确写明：如延兴公司办理贷款将迟秀军以前所交的购房款付清，迟秀军将无条件将备案的门市房解除退还给开发公司，延兴公司的法定代表人李春龙在2010年11月27日出具的《延兴房地产开发有限公司与迟秀军的借贷关系的说明》中也证明延兴公司与迟秀军之间是借贷关系。2010年3月11日，在延边中院执行局给迟秀军做的调查笔录中，迟秀军也承认挂名借款的事实，因此，可以认定签订房屋买卖合同的目的是为了贷款偿还迟秀军的债务。2012年6月8日，延吉市房产局监察办公室出具的两份证明材料，可以证明在2011年5月20日，迟秀军已办理了101、102号门市房的退房手续。既然迟秀军已经退房，那依据退房前的合同主张权利是没有法律依据的。迟秀军主张确认涉案房屋产权的诉请不符合《物权法》和《合同法》的规定，即使存在房屋买卖合同关系，迟秀军享有的也仅是基于合同所产权的债权而非物权，其享有的债权请求权不能对抗已经发生物权效力的物权。综上，请求依法驳回迟秀军的诉讼请求。
延兴公司一审时辩称：我公司与延龙房地产开发有限公司签订施工合同时已将诉争房屋抵付了工程款，此案尚未定论。迟秀军与我公司之间是借贷关系，到房产局备案是为了偿还借款而作的担保，双方之间不存在房屋买卖关系。
原审第三人刘焕发一审陈述称：我于2006年8月27日以814440元的价格购买了诉争房屋中的101号门市房，并签订了《房屋买卖合同》，该合同已经在延吉市房产局办理了登记备案手续。2008年5月，延兴公司将房屋钥匙交付给了我，已取得101号门市房的物权。（2010）延中执监字第7号执行裁定驳回我的异议不当，应当停止对101号门市房的执行。2012年3月21日，延边中院执行局向我送达了（2010）延中执监字第7-1号执行裁定，该裁定告知我可以自送达之日起15日内向人民法院提起案外人异议之诉，我据此已提出案外人异议之诉，该案正在审理中。2012年4月23日，姜昌元在明知我已提起诉讼的情况下，申请解除对101号房屋的扣押，并与延兴公司法定代表人李春龙达成执行和解协议，将101号门市房过户至与此案无关的案外人李学山名下。该过户行为违反法律规定，应当予以纠正。
一审法院经审理查明：一、迟秀军与延兴公司之间的法律关系问题。2007年7月23日，迟秀军与延兴公司签订《商品房买卖合同》。约定，延兴公司将位于延吉市前进路延兴综合楼101、102、104号营业房出卖给迟秀军，建筑面积共计623平方米，每平方米单价8000元，房款合计为4979920元；付款方式为分期付款，首付50%，金额为2489960元；延兴公司应当在2007年10月30日前将经综合验收合格的商品房交付迟秀军，合同还约定了逾期付款、逾期交房的违约责任等条款。合同签订当日，延兴公司为迟秀军出具了金额为2489600元的101、102、104门市房房款收据。2007年7月30日，延兴公司为迟秀军出具了另一份金额为2489600元的房款收据。上述《商品房买卖合同》于2007年7月26日在延吉市房产局办理了备案登记。2007年7月30日，迟秀军出具一份说明：如延兴公司办理贷款将迟秀军以前所交的购房款付清，迟秀军将无条件将备案的门市房解除退还给开发公司。该说明上有李春龙个人签名，并加盖了延兴公司的公章。2011年8月8日，延吉市房产管理局出具一份《说明》，证明包括诉争房屋在内的房号101（20061010101）、102（20061010102）、104（20061010104）三套门市房均备案登记在迟秀军名下。
二、刘焕发与延兴公司之间的法律关系问题。
刘焕发与延兴公司曾签订一份《商品房买卖合同》，该合同记载刘焕发以每平方米3300元，总金额1672440元的价格，购买位于延吉市前进路州府家园对面综合楼的第一幢1单元东一号一层246.8平方米，即诉争房屋（以下诉争房屋均指“延兴综合楼101号门市房”）和二层260平方米，但没有注明签约日期。经查，在合同中所记载的商品房预售许可证号20060071与实际在延吉市房产管理局备案的商品房预售许可证号存根“延房许字第2006101号”不符。
延兴公司于2006年8月27日为刘焕发出具《收据》显示，刘焕发向延兴公司支付了“前进路州府家园对面延兴综合楼东一层、二层”房款1672440元。
2008年11月13日，延兴公司出具《证明》，证明诉争房屋为刘焕发先行购买，虽然给迟秀军办理备案登记手续，但其目的是为了借款抵押和按揭贷款。
2008年3月24日，延兴公司给刘焕发出具一份《保证书》，承诺在2008年4月末前交付使用。
2009年10月22日，延吉市房产管理局给刘焕发及李中美（刘焕发妻子）办理了诉争房屋“延吉市河南街前进路725号延兴综合楼1001号房屋”的预告登记，其编号为“延房预字第01103号”。
2005年12月20日，延兴公司将本案姜昌元的房屋拆迁，后姜昌元与延兴公司因房屋拆迁事宜发生纠纷，于2007年诉至法院。诉讼中，姜昌元于2007年8月27日申请保全了本案诉争的101、102、104号房屋。
2009年8月26日，在执行（2007）延州民四初字第40号民事判决，即申请执行人姜昌元与被执行人延兴公司房屋拆迁安置纠纷执行案中，延边中院执行局作出（2009）延中执字第136-1号执行裁定，查封了包括诉争房屋在内的位于延吉市前进路白桦胡同东侧综合楼东起第一、二、三、四套门市房（101、102、103、104）。因查封期限即将届满，根据申请执行人姜昌元的申请，延边中院执行局于2011年8月11日作出（2009）延中执字第136-4号执行裁定，续封了上述四套房屋。
迟秀军于2010年3月4日对执行标的即本案诉争房屋提出执行异议，延边中院执行局于2010年4月3日作出（2010）延中执监字第14号执行裁定，驳回了迟秀军的执行异议，但执行卷中第一次送达回证上无迟秀军签字，后执行局又于2010年12月6日向迟秀军再一次进行了送达。迟秀军于2010年12月20日向延边中院提起执行异议之诉，要求停止对延兴综合楼101、102、104号房屋的执行，确认此三间房屋归其所有，延边中院于2011年1月4日立案。
一审法院另查明，2010年1月14日，刘焕发对执行标的即本案诉争房屋中的101号房屋提出执行异议。延边中院执行局于2010年4月3日作出（2010）延中执监字第7号执行裁定，驳回了刘焕发的执行异议，但没有交待其诉权。
2012年3月21日，延边中院执行局作出（2010）延中执监字第7-1号执行裁定，对该执行案的案外人刘焕发、申请执行人姜昌元、被执行人延兴公司交代了诉权。为此，刘焕发于2012年4月24日，向延边中院提起执行异议之诉。2012年8月26日，延边中院作出（2012）延中民四初字第13号民事裁定，以诉争房屋已根据本案姜昌元的申请解除查封并转移登记至案外人李学山名下，故作为提起执行异议之诉的事实和法律基础已经消灭为由，裁定驳回刘焕发的起诉。刘焕发不服上诉至吉林省高级人民法院，后又于2012年12月6日撤回上诉。
2012年3月12日，申请执行人姜昌元的委托代理人李学山和被执行人延兴公司签订一份《执行和解协议书》，约定将诉争房屋中的101、102号门市房以2728718元的评估价抵偿延兴公司相应的债务，由被执行人延兴公司负责办理产权过户手续。
2012年4月23日，一审法院执行局根据申请执行人姜昌元的申请，作出（2009）延中执字第136-6号执行裁定，解除了对被执行人延兴公司开发的位于延吉市前进路白桦胡同东侧延兴综合楼101、102门市房的查封。
同日，一审法院执行局向延吉市房产管理局发出（2009）延中执字第136-6号协助执行通知书，要求“解除对被执行人延吉市延兴房地产开发有限公司开发的位于延吉市前进路白桦胡同东侧延兴综合楼101、102门市房的查封”。
2012年5月29日，延吉市房产管理局就延兴综合楼101、102号房屋给姜昌元的委托代理人李学山办理了产权登记手续，其登记产权证号分别为延房权证字第524596号和5246**号，房屋坐落于延吉市前进路701号101，为李学山和马英淑共同共有。
2012年6月1日，延吉市房产管理局根据刘焕发、迟秀军提出的异议登记申请，向李学山、马英淑发出了《异议登记告知书》。
同日，延吉市房产管理局出具一份《说明》称，“李学山、马英淑于2012年5月30日办理的产籍号13-3-109，户号1001、1002，产权证号524596、524605号的房屋登记涉嫌隐瞒事实真相，通过欺骗手段取得。上述两套房屋登记备案人迟秀军提出异议，正处于复查阶段。”
2006年，刘焕发与延兴公司签订《商品房买卖合同》，购买延兴公司开发的位于延吉市前进路延兴综合楼101、201号营业房，建设面积共计506.80平方米，每平方单价3300元，房款总计1672440元。2006年8月27日，延兴公司为第三人刘焕发出具了101、201号营业房房款收据，金额共计1672440元。2006年9月15日，延吉市房产局市场监察管理办公室在该房屋买卖合同加盖了备案登记专用章。现201号营业房为刘焕发占有使用。
2008年11月13日，延兴公司以101、104号门市房系因该公司从迟秀军处借款抵押和按揭贷款而备案为由，向延吉市房产局监察办申请撤销101、104号门市房的备案。2008年11月12日，延吉市房产局房地产市场监察管理办公室作出撤销101、102号房屋备案（迟秀军）的决定，后又于2009年12月2日撤销以上决定。
2010年3月11日，延边中院执行局对迟秀军所做的调查笔录中，迟秀军本人陈述，2007年7月份房产局备案登记总共6间房屋，分别是101、102、104、110、111、209号房屋，其中101、102、104号房屋是其本人出资购买，其他三间系挂名登记，实际并非其购买。101、102、104号房屋的支付方式是双方往来陈欠款、其他工程款欠款及借款，结算后迟秀军又支付了60万元现金。李春龙计划用延兴综合楼办理按揭贷款，贷款后偿还对迟秀军的欠款，但后来按揭贷款没办成。
2012年4月23日，根据姜昌元的申请，延边中院执行局作出（2009）延中执字第136-6号裁决，解除对101、102号房屋的查封。随即，姜昌元与延兴公司协议将上述两间房屋过户登记在案外人李学山名下。
截止2012年8月9日，诉争房屋101、102、104在延吉市房产管理局网上登记系统中仍登记在迟秀军的名下。
一审法院认为，案外人执行异议之诉系案外人对驳回其异议的执行裁定不服，请求对执行标的物停止执行，而提起的与原判决、裁定、调解书等生效法律文书无关的诉讼。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，案外人对裁定不服，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。本案中，驳回迟秀军异议的裁定虽然落款时间为2010年4月3日，但并非实际送达时间，迟秀军实际收到该裁定的时间为2010年12月6日，其起诉时间为2010年12月20日（立案时间为2011年1月4日，中间间隔时间系因法院办公系统年度统计所致），故其起诉符合案外人执行异议之诉的构成要件。但由于诉争房屋中的101、102号门市房在本案审理过程中已依姜昌元的申请被解除查封，已不属于被执行财产范围，亦不符合执行异议审查对象的要求，故本案不再对101、102号门市房予以审查，迟秀军可通过其他途径予以解决。
关于104号门市房是否停止执行的问题，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，迟秀军主张停止对104号房屋的执行，不仅要提供已支付全部价款的相关证据，还应当提供充分证据证实其已实际占有该房屋。根据庭审调查，迟秀军未能就其已实际占有上述房屋提供充分证据予以佐证，故其依据商品房预售合同要求停止对104号房屋的执行，并确认归其所有的主张，证据不足，不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告迟秀军的诉讼请求。
案件受理费46560元，公告费300元，合计46860元，由原告迟秀军负担。
迟秀军上诉称：我与延兴公司签订的商品房预售买卖合同合法有效，延兴公司开具房款收据并进行了备案登记，享有合法权益。我一直占有涉案房屋，原审认定我交付全部房款和实际占有的证据不足是错误的。原审适用法律错误，请求撤销原审判决，予以改判停止对延兴综合楼104房屋的执行。
姜昌元答辩称：迟秀军与延兴公司之间不存在真实的商品房买卖合同关系，迟秀军也没有交纳购房款，合同约定的价款和收据总额不符；迟秀军给延兴公司出具的《说明》，均能证明迟秀军与延兴公司不存在商品房买卖关系，要求停止执行没有事实和法律依据，应予驳回。
延兴公司答辩称：延兴公司与迟秀军不存在商品房预售合同关系，只是为了办理按揭贷款而将延兴公司六套房子挂在迟秀军名下，迟秀军出具的《说明》和延边中院的调查笔录中都可以证实上述问题。
经本院二审查明的事实与一审相同。
本院认为：一、关于《商品房买卖合同》的效力问题。因延兴公司在与迟秀军2007年7月25日签订《商品房买卖合同》前，取得了商品房预售许可证。双方就出卖房屋的位置、房号、每平方米单价、总面积、总价款、付款方式、交房日期以及逾期付款、逾期交房的违约责任等条款均作出了明确的约定，其意思表示真实，不违反国家法律的强制性规定，合法有效。
二、关于迟秀军是否交付购房款问题。延兴公司因欠付迟秀军工程款和借款，故同意以房屋买卖形式，并通过银行贷款偿还欠款，迟秀军另行交纳房款差额60万元。为此，延兴公司在签订上述合同当日和2007年7月30日为迟秀军分别开具了金额为2489600元和2489600元的房款收据。可以认定双方以欠款冲抵房款的房屋买卖关系成立，迟秀军已经支付了房屋价款。延兴公司、姜昌元以迟秀军未支付现金，否认延兴公司与迟秀军的房屋买卖关系，因法律并未禁止以房抵债的交易行为，其抗辩理由不成立。延兴公司、姜昌元以迟秀军为其出具的《说明》及在一审法院调查时的陈述，证明双方签订《商品房买卖合同》的目的是为办理贷款而非买卖关系，但延兴公司并没有提供通过贷款偿还迟秀军欠款的证据，迟秀军在《说明》中承诺的“如延兴开发公司办理贷款将迟秀军以前所交的购房款付清，迟秀军将无条件将备案的门市房解除退还给延兴公司”，恰恰证明迟秀军将所购房屋退给延兴公司是附条件的。因延兴公司并没有如期贷款，并偿还迟秀军的房款，解除条件并未成就，迟秀军依据《商品房买卖合同》主张权利，并无不当。延兴公司对欠付迟秀军工程款、借款的事实表示没有异议，但对欠款的数额有异议；姜昌元对迟秀军与延兴公司之间约定房屋价款与收据数额、应交纳的房款总额三者不一致问题亦提出异议。因双方在《商品房买卖合同》第五条“面积确认及面积差异处理”中有“以延吉市房产局房屋测绘大队实测面积为准，多退少补，据实结算价款”的约定，如有异议，延兴公司与迟秀军可以根据上述约定处理。
三、关于备案登记的性质问题。迟秀军与延兴公司2007年7月25日签订《商品房买卖合同》后，涉案房屋已于2007年7月26日在延吉市房产局办理了备案登记，至今仍登记在迟秀军名下。因商品房预售合同登记性质属于预告登记，预售合同登记备案后，对外具有公示效力。其请求权具有对抗第三人的效力。预购人的权益具有普通债权所不具备的排他性。迟秀军基于《商品房买卖合同》，因备案登记所产生的合同债权请求权已具有物权性质，而姜昌元虽然为回迁户，但已通过诉讼，获得了货币补偿，其享有的普通债权不能对抗迟秀军对涉案房屋的优先购买权。目前产权虽然没有过户到迟秀军名下，但延兴公司没有提供证据证明迟秀军存在过错。根据《中华人民共和国物权法》第二十条的规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”。
综上，迟秀军请求阻却对104房屋的执行的理由充分，符合《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十五条的规定即“案外人对执行标的主张所有权或者由其他足以阻止执行标的的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议”。迟秀军对本案执行标的主张实体权利并请求对执行标的停止执行的诉讼请求，本院予以支持。原审判决认定事实清楚，但适用法律不当。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院（2011）延中民四初字第1号民事判决；
二、停止对延吉市前进路北侧白桦胡同东侧新建的综合楼（延吉市规划管理局延吉市延兴房地产开发有限公司规划用地范围图05ＣＤ011）一层从东侧第四套门市房104号的强制执行；
三、驳回迟秀军的其他诉讼请求。
一、二审案件受理费93120元、公告费300元，总计93420元，由姜昌元承担46860元；由延兴公司承担46560元。
本判决为终审判决。
审 判 长 姜 涛
审 判 员 吴 梅
代理审判员 陈常志
二〇一四年七月八日
书 记 员 王海南