广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）南民初（二）字第346号
原告（反诉被告）广西锦业房地产开发集团有限公司。
法定代表人：陈继军，董事长。
委托代理人：廖志政，广西银正律师事务所律师。
被告（反诉原告）柳州市广发食品厂。
负责人薛锦伟，厂长。
被告薛锦伟，男，系柳州市广发食品厂个体经营者。
两被告共同委托代理人龙泽岭，广西景耀律师事务所律师。
两被告共同委托代理人蒙冠斌，广西景耀律师事务所律师。
原告（反诉被告）广西锦业房地产开发集团有限公司（以下简称锦业公司）诉被告（反诉原告）柳州市广发食品厂、薛锦伟租赁合同纠纷一案，本院于2013年6月13日受理后，依法组成合议庭，于2013年9月6日、2013年10月11日、2014年10月31日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）锦业公司的委托代理人廖志政、被告薛锦伟及其两被告共同委托代理人龙泽岭、蒙冠斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告锦业公司诉称，柳州市城站路106号原城站路农贸市场东面围墙边空地和43号-47号五间门面（以下简称标的物业）原属于柳州农用运输车总厂（以下简称农用车厂），该厂以其所开办的柳州市城站农贸市场（以下简称城站农贸市场，无营业执照）名义管理标的物业。被告柳州市广发食品厂系被告薛锦伟作为个体工商户经营的字号。2002年12月12日，被告通过与城站农贸市场签订《场地租赁协议》，租赁了标的物业，该场地租赁协议约定：租用期为九年，从2003年2月15日起算（即租期至2012年2月14日截止），等等。2004年4月1日，涵盖标的物业在内的柳州市城站路106号北区整片土地由政府收回并出让给原告，原告据此成为标的物业的新产权人。被告请求继续租赁标的物业，原告于2006年9月11日在被告与农贸市场签订的《场地租赁协议》文本上署文“同意该场地按上述条款，继续租给广发食品厂，开办食品加工销售使用”，即沿用原《场地租赁协议》条款继续将标的物业出租给被告，被告也加盖印章和署名予以确认，原被告双方据此建立租赁关系。依照《场地租赁协议》规定，租赁期限截止至2012年2月14日时止，但被告租期届满后，并未依约交回标的物业给原告，经原告反复催促，至今仍拒不履行交回标的物业的义务，给原告造成重大损失。依照相关民事法律之规定，当事人应当诚信履约，包括诚信履行合同附随义务。本案中，被告在租期届满时交还标的物是其当然的法定义务，依法应当履行，其行为已构成违约。为维护当事人之合法权益，特此提起诉讼，请求法院判令：1、被告返还租赁的物业即柳州市城站路106号的原城站路农贸市场东面围墙边空地和43号-47号五间门面给原告；2、被告支付违法占用标的物业给原告造成的损失9000元；3、被告承担本案诉讼费用。在本案审理过程中，锦业公司将第一项诉讼请求变更为“请求被告返还在租赁期间占用的原告土地范围内的全部场地以及附着于该地上的建筑物和构筑物。”
被告柳州市广发食品厂、薛锦伟辩称，不同意原告的诉请。租赁合同是客观存在的，但是合同未到期之前原告擅自拆除厂房导致被告无法生产，给被告造成了损失，不同意赔偿原告的损失。
反诉原告柳州市广发食品厂诉称，2002年12月12日，柳州市广发食品厂与柳州市城站农贸市场签订《场地租用协议》，租用农贸市场东面墙边空地以及门面五间，协议签订后经农贸市场同意，柳州市广发食品厂投资扩建厂房和宿舍面积达1435.59㎡。2006年9月锦业公司通过拍卖方式取得该场地，2006年9月11日，柳州市广发食品厂与锦业公司续订《场地租赁协议》，协议约定：租赁期限至2012年2月15日；合同期内如锦业公司人为因素造成柳州市广发食品厂损失，锦业公司应赔偿相应的损失。在双方协商未果情况下，锦业公司于2010年4月擅自拆除了大部分车间厂房和宿舍进行房地产开发，因反诉人的大部分车间厂房被拆除后不符合食品生产场地的要求，工厂被迫停产停业，导致反诉人在厂房建设、原材料、搬迁、员工工资补助、食品厂可得利益等方面造成了巨大的损失。柳州市广发食品厂认为：锦业公司在租赁期限内擅自拆除车间厂房的行为构成侵权，应当承担侵权责任并赔偿上述各项损失。为维护反诉人的合法权益，依法向人民法院提起反诉，请依法判令：
1、锦业公司向柳州市广发食品厂赔偿厂房建设及装饰工程损失人民币1012100元；
2、锦业公司向柳州市广发食品厂赔偿原材料损失168376.9元；
3、锦业公司向柳州市广发食品厂赔偿工厂搬迁费60000元；
4、锦业公司向柳州市广发食品厂赔偿工人补助金40040元；
5、锦业公司向柳州市广发食品厂赔偿工厂可得利益1382609.72元，以上共计人民币2663126.62元。
反诉被告锦业公司辩称，反诉原告诉请的5项损失没有事实和法律依据，反诉原告的厂房并非反诉被告强行拆除，至于所谓的其它损失属于法律规定的损失，反诉原告未能完成对损失的举证责任，综上，应当驳回反诉原告的诉请。
原告（反诉被告）锦业公司对其本诉主张和反诉答辩提交的证据有：
1、《场地租用协议》1份，证实原被告双方存在租赁关系。
2、（1）、编号为柳国用（2005）第104830号土地证1份；（2）、编号为柳国用（2009）第103324号土地证附图各1份；（3）宗地图1份，以上证据证实争议标的物产权属于原告；标的物曾经于2009年用地性质由工业用地变为商业住宅用地。
被告（反诉原告）柳州市广发食品厂、薛锦伟对其本诉答辩和反诉主张提交的证据有：
1、营业执照1份，最后一次年审时间是2010年7月21日，2010年以后没有年审。
2、食品卫生许可证1份，有效期是2007年1月8日至2011年1月8日。
3、工业产品生产许可证1份，有效期至2010年8月31日。
4、组织机构代码证1份，有效期至2014年7月15日。
5、柳州市人民政府商业网点市场建设办公室［柳网字（2001）31号］文件1份，证实反诉原告在争议场地可以从事食品加工。
6、市场登记证1份，证实反诉原告可以在争议地可以从事市场经营。
7、场地租用协议1份，与原告提供的一致，证实场地租赁经营期限至2012年2月14日，合同中第八条约定在合同期限内因甲方造成乙方损失的由甲方承担，第九条约定建筑的所有权问题。
8、编号分别为0004888、0045712、0031737、2018636的收据4张，证实反诉原告在租赁期限内正常交租金，交至2010年6月底。
9、柳州市公安局案件回执单及案件资料7页。
10、照片8张，9-10证实在租赁期满前被反诉人对反诉人厂房的破坏及用电情况的破坏，给反诉原告带来损失。
11、广西和信房地产评估有限公司估价报告书1份，证实厂房的损失1012100元。
12、原材料损失明细表2张，证实原材料损失168376.9元。
13、购买原材料单据11页，证实如果能正常经营，就不会给反诉原告带来损失。
14、原材料损失照片6张，证实反诉原告的损失情况。
15、柳州市民民搬家有限公司出示的收据1份，证实反诉原告为了搬家支出了6万元。
16、28位员工补助金统计表1份，证实合同未到期，厂房不能正常生产，就提前与员工解除合同，需要给员工补偿金，按每人1430元补偿28人一个月的工资。
17、28位员工身份信息28份，证实28个员工的身份信息情况。
18、员工卫生体检凭据15张，证实员工每月都体检。
19、柳江县土博中学、柳州市雅柳食品厂等出具的《证明》27张。
20、陈皮糖、冬瓜糖、中秋月饼成本利润概括3张，证实可得利益，算两个年度，因为反诉被告在没有协商的情况下拆了反诉人的厂房，离合同到期还有2年时间，由于反诉被告的原因导致反诉人有2年时间无法经营，比照之前的2个年度的销售情况，行业的可得利益是1382609.72元。
根据被告（反诉原告）柳州市广发食品厂的申请，本院到柳州市住房和城乡建设委员会调取了关于广发食品厂拒绝搬迁情况汇报等材料共13页，到柳州市柳南区人民政府信访局调取了柳南区委书记、区长大接访登记表等共3页，到柳州市柳南区菜园屯社区居民委员会调取了情况汇报共2页。
在本案审理过程中，被告（反诉原告）柳州市广发食品厂向本院提出申请，请求对位于柳州市城站路106号的柳州市广发食品厂厂房和职工宿舍及厂房内的设备设施及库存原材料的价值进行评估鉴定。经柳州市中级人民法院司法鉴定中心委托广西诚信华正资产评估有限责任公司做出诚信华正资评报字（2014）第036号资产评估报告书，鉴定意见为：柳州市中级人民法院司法鉴定中心委托评估的实物资产评估值为1110380元，其中原材料评估值为149855元，房屋建筑物评估值为960525元。2014年11月26日，广西诚信华正资产评估有限责任公司出具了1份《关于柳州市广发食品厂评估报告的说明》称“厂房宿舍如不考虑前期及其他费用、资金成本、相关税费及开发商利润，即：重置全价=建安工程综合造价=1154元／㎡，成新率=43%，面积=1435.59㎡，厂房宿舍的评估价值=1154×43%×1435.59=712368元。”
经过开庭质证，柳州市广发食品厂、薛锦伟对锦业公司提供证据的真实性及证明目的均无异议；锦业公司对柳州市广发食品厂、薛锦伟提供证据1-6的真实性无异议，认为以上证据证明反诉原告诉称的经营期限计算到租赁期限的截止日2012年2月14日，超过了被告经营许可证的范围，超期后的升值是不存在的；对证据7的真实性无异议，对证据8中0031737收据的真实性不予认可，其它3张收据真实性无异议，不同意证明目的，租金只收到2009年12月；对证据9、10，对没有原件的证据不予质证，有原件的与本案没有关联性，不予质证，对于阳光拆迁公司出具的情况说明真实性无法判断，里面描述的内容前半部分所言属实，说明被告的厂房是被拆迁公司所拆，与原告无关，后半部分拆电线与本案无关，对照片真实性无异议，证明目的有异议；对证据11的真实性无异议，不同意证明目的，鉴定结论是不真实的，不可采信；对证据12-20的真实性不予认可。
对于本院到柳州市住房和城乡建设委员会调取的证据，锦业公司对真实性无异议，但是对方提交的赔偿项目有异议；柳州市广发食品厂、薛锦伟对锦业房开提供的两份材料有异议，其它的证据中里面有些内容的表述是不符合事实的。对于本院到柳州市柳南区人民政府信访局调取的证据，原被告对真实性均无异议。对于本院到柳州市柳南区菜园屯社区居民委员会调取的证据，锦业公司称对情况不清楚，但是对情况汇报里面提到锦业公司的责任不认可，柳州市广发食品厂、薛锦伟对该证据的真实性无异议。
对于广西诚信华正资产评估有限责任公司做出诚信华正资评报字（2014）第036号资产评估报告书，锦业公司对该资产评估报告书真实性无异议，对合法性、关联性不予认可；柳州市广发食品厂、薛锦伟对该资产评估报告书的真实性、合法性、关联性均无异议。
对于原被告各方均无异议的证据本院予以确认。对于柳州市广发食品厂、薛锦伟提交的证据8中0031737收据、证据13，虽然锦业公司对真实性不予认可，但未能举出相反的证据予推翻该证据，故本院对其予以采信。对于柳州市广发食品厂、薛锦伟提交的证据9、10因与本案无关联性，且无法证实厂房和电线系锦业公司破坏，证据11为其单方所做的估价报告书，证据12、20为其自行所列的原材料损失明细表和成本利润概括，证据14因无法证实其具体损失，证据15、19因出具证明的另一方未到庭作证且锦业公司对真实性不予认可，证据16-18不能证实其已经实际支付了员工补偿金，故本院对以上证据不予采信。对于本院到柳州市住房和城乡建设委员会、柳州市柳南区人民政府信访局、柳州市柳南区菜园屯社区居民委员会调取的证据，因无法证明案件的事实，故本院对其不予采信。
本院根据当事人的陈述、举证及诉辩意见，对本案事实确认如下：柳州市城站农贸市场位于柳州市城站路106号，系由柳州农用运输车总厂兴建。2002年12月12日，被告（反诉原告）柳州市广发食品厂（乙方）与柳州市城站农贸市场（甲方）签订了1份《场地租用协议》，约定：“甲方将城站路农贸市场东面围墙边空地和小门面五间（43号-47号）共560平方米租给乙方，每年租金为人民币陆仟元整。租用期玖年。租用时间从2003年2月15日起计算。乙方在租用场地建房、搭棚必须向甲方提供施工图纸，以使甲方备案。合同期内如甲方人为因素造成乙方损失，甲方应赔偿相应的损失......等等。”2004年4月1日，原告（反诉被告）锦业公司通过拍卖的方式取得了柳州市城站路106号北区国有土地的使用权，2006年9月11日，锦业公司在柳州市广发食品厂与柳州市城站农贸市场签订的《场地租用协议》上注明“同意该场地按上述条款，继续租给广发食品厂，开办食品加工销售使用”，并加盖了锦业公司的合同专用章。2010年4-5月，锦业公司对柳州市城站路106号北区土地进行房地产开发，之后柳州市广发食品厂停产停业。经查，柳州市广发食品厂租赁该场地的租金交纳至2009年12月，除了使用43号-47号门面，柳州市广发食品厂未经办理建设工程规划许可证等相关手续，另行在租赁场地上建造了厂房、宿舍，进行中秋月饼、西式糕点、中式糕点的生产销售。柳州市广发食品厂、薛锦伟称其提供的照片足以证实大部分其自行搭建的厂房、宿舍以及43号-47号门面已被锦业公司在2010年进行房地产开发时拆除，锦业公司则辩称现租赁场地存留的房屋就是43号-47号门面，其余的违法建筑系柳州市广发食品厂自行拆除，双方各执一词。经双方确认，本案庭审辩论终结前柳州市广发食品厂、薛锦伟仍未将本案诉争租赁场地交还锦业公司。经柳州市中级人民法院司法鉴定中心委托广西诚信华正资产评估有限责任公司做出诚信华正资评报字（2014）第036号资产评估报告书，鉴定意见为：柳州市中级人民法院司法鉴定中心委托评估的实物资产评估值为1110380元，其中原材料评估值为149855元，房屋建筑物评估值为960525元。
本院认为，锦业公司于2006年9月11日在柳州市广发食品厂与柳州市城站农贸市场签订的《场地租用协议》上签字盖章，原被告双方据此确立了租赁合同关系，该合同关系合法有效，受法律保护。
一、关于本诉部分。锦业公司要求柳州市广发食品厂、薛锦伟返还在租赁期间占用的原告土地范围内的全部场地以及附着于该地上的建筑物和构筑物，本院认为，根据柳州市广发食品厂与柳州市城站农贸市场于2002年12月12日签订的《场地租用协议》约定，该协议的有效期至2012年2月14日，故柳州市广发食品厂与锦业公司的租赁合同关系亦于2012年2月14日终止，柳州市广发食品厂应将其占用的锦业公司土地范围内的全部场地返还给锦业公司。由于租赁标的物已遭破坏，锦业公司并无证据证实租赁场地存留的房屋就是43号-47号门面，且柳州市广发食品厂、薛锦伟在该场地上自行搭建了厂房、宿舍，故其诉请要求柳州市广发食品厂、薛锦伟返还该地上的建筑物和构筑物没有事实和法律依据，本院对此不予支持。经查，柳州市广发食品厂向锦业公司交纳场地租金至2009年12月止，在双方的租赁合同关系终止后，其至今仍使用的锦业公司土地范围内的场地，应按照《场地租用协议》中约定的租金标准支付场地使用费，现锦业公司要求柳州市广发食品厂、薛锦伟支付违法占用标的物业给其造成的损失9000元，锦业公司的这一诉请，并没有违反《场地租用协议》的约定，故本院予以支持。至于柳州市广发食品厂、薛锦伟辩解称其交纳的租金是到2010年6月止，但未能提交充分有效的证据予以证实，故对其辩解本院不予采信。
二、关于反诉部分。
1、柳州市广发食品厂要求锦业公司向其赔偿厂房建设及装饰工程损失人民币1012100元。本院认为，柳州市广发食品厂未经办理建设工程规划许可证，私自搭建厂房、宿舍的行为违反了我国法律的相关规定，其据此要求锦业公司赔偿厂房建设及装饰工程损失于法无据，且柳州市广发食品厂并无证据证实是锦业公司拆除了其搭建的房屋，故对柳州市广发食品厂的该项反诉请求，本院不予支持。
2、柳州市广发食品厂要求锦业公司向其赔偿原材料损失168376.9元。经查，柳州市广发食品厂与锦业公司的租赁合同关系应于2012年2月14日终止，但由于锦业公司在租赁场地进行房地产开发，导致柳州市广发食品厂于2010年4-5月起停产停业，根据《场地租用协议》约定“合同期内如甲方人为因素造成乙方损失，甲方应赔偿相应的损失”，锦业公司应对柳州市广发食品厂停产停业所造成的损失予以赔偿。广西诚信华正资产评估有限责任公司做出诚信华正资评报字（2014）第036号资产评估报告书，鉴定意见为：原材料评估值为149855元。本院认为，虽然锦业公司对该资产评估报告书的合法性、关联性不予认可，但是未能举证证实其观点，故其辩解本院不予采信，锦业公司应向柳州市广发食品厂赔偿原材料损失149855元。
3、柳州市广发食品厂要求锦业公司向其赔偿工厂搬迁费60000元。本院认为，由于工厂搬迁费并不属于法律上柳州市广发食品厂遭受的损失范畴，且柳州市民民搬家有限公司开具的收据不能作为定案依据，故本院对柳州市广发食品厂的这一反诉请求不予支持。
4、柳州市广发食品厂要求锦业公司向其赔偿工人补助金40040元。本院认为，柳州市广发食品厂提供的证据不能证实其已经实际支付了员工补偿金，柳州市广发食品厂的该项反诉请求没有事实依据，其应承担举证不能的责任，本院不予支持。
5、柳州市广发食品厂要求锦业公司向其赔偿工厂可得利益1382609.72元。本院认为，根据《场地租用协议》约定，锦业公司应向柳州市广发食品厂赔偿其可得利益损失，但是柳州市广发食品厂提供的原材料损失明细表、成本利润概括以及证明等证据并不能证明柳州市广发食品厂2010年5月至2012年2月间的经营利润，故本院酌定锦业公司向柳州市广发食品厂赔偿可得利益损失100000元。
终上所述，锦业公司所诉有理部分，本院予以支持；柳州市广发食品厂反诉有理部分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第二百三十五条、《中华人民共和国城乡规划法》第四十条之规定，判决如下；
一、被告（反诉原告）柳州市广发食品厂、薛锦伟将占用的原告（反诉被告）广西锦业房地产开发集团有限公司土地范围内的全部场地返还给广西锦业房地产开发集团有限公司。
二、被告（反诉原告）柳州市广发食品厂、薛锦伟向原告（反诉被告）广西锦业房地产开发集团有限公司支付场地使用费9000元。
三、原告（反诉被告）广西锦业房地产开发集团有限公司向被告（反诉原告）柳州市广发食品厂赔偿原材料损失149855元。
四、原告（反诉被告）广西锦业房地产开发集团有限公司向被告（反诉原告）柳州市广发食品厂赔偿可得利益损失100000元。
五、驳回原告广西锦业房地产开发集团有限公司的其他诉讼请求。
六、驳回被告柳州市广发食品厂的其他反诉请求。
本诉案件受理费150元（广西锦业房地产开发集团有限公司已预交），由柳州市广发食品厂、薛锦伟负担；反诉案件受理费15165元（因合并审理减半收取，柳州市广发食品厂已预交），由柳州市广发食品厂负担13648元，广西锦业房地产开发集团有限公司负担1517元。
上述判决，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请强制执行。
如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院或柳州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于柳州市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（数额视当事人提出的上诉请求数额确定，收款单位：广西壮族自治区柳州市中级人民法院，账号：20-118701040004709，开户银行：中国农业银行柳南支行潭中分理处）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 兰柳毅
人民陪审员 韦晓英
人民陪审员 胡忠玉
二〇一五年一月二十一日
书 记 员 钟和姗
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
《中华人民共和国合同法》第二百三十五条：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《中华人民共和国城乡规划法》第四十条：在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。