广东省云浮市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）云中法民二终字第165号
上诉人（原审原告）：黄福华，男，汉族，1977年7月5日出生，住广东省佛山市高明区。
上诉人（原审原告）：冯燕群，女，汉族，1981年4月21日出生，住广东省佛山市高明区。
两上诉人的共同委托代理人：刘滨培、林剑飞，均为广东言邦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：云浮市荣威房地产开发有限公司，住所地：广东省云浮市云城区。
法定代表人：潘锦灿，该公司董事长。
委托代理人：陈庆元、刘钦华，均为广东广厚律师事务所律师。
上诉人黄福华、冯燕群因与被上诉人云浮市荣威房地产开发有限公司（下称荣威公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服云浮市云城区人民法院（2014）云城法民一初字第751号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，现已审理终结。
黄福华、冯燕群向原审法院起诉称：2009年6月7日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买云浮市狮山路81号蟠龙山水豪庭第＊＊幢＊层＊＊＊号房，同时约定的还有房屋套内建筑面积、房地产权属证书交付期限、违约责任等事宜。合同签订后，原告如约履行义务。2014年7月30日，被告向原告交付了房地产权属证书，但房地产权属证书载明套内建筑面积105.31平方米比合同约定的套内建筑面积108.72平方米少3.41平方米，面积误差比3.1%，根据原被告双方签订的《商品房买卖合同》第五条的规定，被告应相应退回9919元（2908.74元×3.41平方米）购房款给原告。云浮市狮山路81号蟠龙山水豪庭第C3幢于2010年10月18日通过云浮市建设工程质量监督站竣工验收备案，故被告于2010年10月18日才具备将涉案房屋交付原告使用的条件。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》的约定，被告应于交付房屋使用后的720天内为原告办理好房地产权属证书，亦即被告应于2012年10月7日前办理好房地产权属证书并交付给原告，但被告于2014年7月15日才办理好原告所购房屋的房地产权属证书，并且直到2014年7月30日才交付，迟延天数为661天。被告应为其迟延办理房地产权属证书向原告支付逾期款项36652元（316238元×6.4%÷365天×661天）。被告收取原告用于办理房地产权属证书的费用10623元，但根据房管局和地税局的相关规定，买方办理房地权的契税为3%，房地产权属证书所需的税费也显示为3%（即9487.14元），而其它费用只包括商品房登记费每宗为80元。因此，被告应当将多收取的1056元（10623元-9487.14元-80元）退还给原告。据此，原告请求：1、判令被告立即退回9919元购房款给原告；2、被告立即向原告支付逾期办证款项36652元；3、被告立即退回多收的1056元办证税费给原告；4、本案所有诉讼费用由被告承担。
原告黄福华、冯燕群为证明其主张，向本院提供证据如下：1、身份证，证明原告的主体适格。2、企业机读档案登记资料、证明被告主体适格。3、广东省商品房买卖合同。4、销售不动产统一发票，证据3-4证明原告购买被告开发建设的蟠龙山水豪庭第＊＊幢＊层＊＊＊号房。5、收据、税收缴款书，证明原告向被告缴纳了＊＊幢＊层＊＊＊号房办证费10623元。6、房地产权证，证明①原告所购买的＊＊幢＊层＊＊＊号房实际套内面积为105.31平方米，比合同约定的套内面积少了3.41平方米，误差达到3.1%。②因被告未能在房屋交付使用后720天内让原告取得房地产权属证书，对原告构成违约。7、民事判决书，证明2010年10月18日，云浮市住房和城乡建设局同意蟠龙山水豪庭C2、C3幢工程竣工备案，此时才能交付原告使用。
荣威公司一审答辩称：一、关于涉案房屋面积差异的退房款及利息问题。涉案的房屋是预售并非现房，面积存在差异是正常、合理的事情，我国法律也是允许合同约定房屋面积与交付后实测面积存在差异的。被告认为在计算退房款时，应先扣除差异值0.6%（含本数）后，超出部分再计算被告方应退房款。被告同意对超出±0.6%部分的房款按照合同第三、四、五条约定，退回差额部分房款给原告，但不同意原告退款的计算方法。二、关于延期办理房产证违约金的问题，被告存在法定和合同约定的免责事由。被告于2011年11月28日向云浮市国土部门申请办理涉案房屋的土地使用证，但国土部门以“小区是整体开发报建，需要以小区开发建设完毕分摊土地后才能办理房产证”为由退件。因云浮市房管部门政策变动，导致被告未能按照合同约定期限办证，该情形是被告与原告签订合同时无法预见的政府政策变动，属于合同约定和法律规定的免责情形，应驳回原告该项诉求。三、被告愿意退回多收的办证款给原告，但办证收取的办证费90元，理应由原告承担。四、关于案件受理费的问题，应由原告承担。
被告荣威公司为证明其主张，向本院提供证据如下：1、营业执照、资质证书、预售许可证，证明被告具备销售房地产的资格，涉案的房屋经政府部门许可预售。2、办理房地产管理业务须知、指南、国有土地使用证、房地产权证（A1-C1幢），证明2011年11月28日前办理房产证必须要办国土证，被告在该日期就涉案小区能为业主办理国土证。被告按照房管局的原规定在该日期前为小区（A1-C1幢）13户业主先办理国土证后取得房产证。3、土地使用权转让申请登记资料、土地登记委托书、廉政服务承诺书、补充完善资料告知书，证明2011年11月28日，被告再次为涉案楼盘业主办理房产证，遭到退件，退件原因是待在小区建成后再申请分摊转让。4、关于印发《关于市中心城区国有土地上房屋土地分摊问题的处理意见》的通知，证明2014年4月21日后，通知出台后，房屋转移登记，不需要提供土地分摊证明材料，直接进行转移登记。小区至今未建成，被告因上述政策改变可以为业主办证。5、税收缴款书、票据、住宅专项维修资金专用收据，证明被告代原告办证所缴纳费用共90元。6、权属证明书，证明涉案房屋于2011年3月3日已办理确权。
原审法院审理查明：2009年6月7日，原告黄福华、冯燕群（买受人）与被告荣威公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：0906046），该合同约定：“第一条：项目建设依据。……出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名蟠龙山水豪庭。第三条：买受人所购商品房的基本情况。……该商品房为本合同第一条规定的项目中的：第＊＊幢＊层＊＊＊号房。……该商品房合同约定建筑面积共121.63平方米，其中，套内建筑面积108.72平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积12.91平方米。第四条：计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米2908.74元，总金额人民币叁拾壹万陆仟贰佰叁拾捌元整。第五条：面积确认及面积差异处理。本条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）。面积差异百分比=×100%。第六条：付款方式及期限。买受人按下列第3种方式付款：3、其他方式。商业贷款。买受人须在2009年6月7日前交纳首期房款，计人民币96238元；并于2009年6月10日前提交所需资料，办理余款22万元贷款。第八条：交付期限。出卖人应当在2009年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：4、该商品房经云浮市住房和城乡建设局验收合格。第十五条：关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、买受人不能在商品房交付使用后720天内取得房地产权属证书，出卖人按已付房款的每日银行同期利率计算付给买受人，至房地产权属证书实际交付日止。第二十三条：本合同自双方签订之日起生效。”该合同还对逾期付款违约责任、交接、保修责任等双方的权利、义务作了详细约定。原、被告分别在上述合同盖公章或签名捺印确认。
合同签订后，原告黄福华、冯燕群按约定支付了首期房款96238元，并向银行按揭贷款支付了22万元，房款已全部支付完毕。本院于2011年7月20日作出的（2010）云区法民初字第783号民事判决书确云浮市荣威蟠龙山水豪庭C2、C3幢工程于2010年9月7日经工程竣工验收小组评定为合格，2010年10月18日云浮市住房和城乡建设局同意该工程竣工备案。房屋在2010年10月18日交付使用。2011年3月3日，被告荣威公司取得云浮市房地产产权产籍管理所颁发的涉案房屋的产权权属证明书。2011年11月28日，被告荣威公司的工作人员向云浮市国土资源和城乡规划管理局提交相关资料，为涉案商品房办理权属证书。云浮市国土资源和城乡规划管理局向被告荣威公司出具一份《补充完善资料告知书》，以“经科室会审，你公司报建时是一个整体开发区，请在小区建成后再申请分摊转让”为由，不予办理。2014年4月21日，云浮市住房和城乡建设局、云浮市国土资源和城乡规划管理局联合发文《关于印发﹤关于市中心城区国有土地上房屋土地分摊问题的处理意见﹥的通知》（云建办（2014）16号），该通知载明：“三、历史问题衔接。本通知发出前办理的房地产转移登记，土地使用权类型为出让的，如未办理土地分摊手续的，可暂不办理，待发生转移登记时再按本通知处理。”2014年7月15日，原告黄福华、冯燕群取得了涉案商品房的房地产权证，证号为粤房地权证云字第0000030＊**号，登记建筑面积为119.52平方米、套内建筑面积为105.31平方米。后因被告荣威公司逾期办证、存在面积差异等，与两原告发生纠纷，经协商无果，两原告遂向本院起诉请求解决。
另查明，原告黄福华、冯燕群于2009年6月7日支付了涉案商品房的办证费用10623元给被告荣威公司。涉案商品房办理房地产权证需交纳契税9487.14元，办证（工本）费90元。
原审法院认为：本案是房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反国家法律、法规的强制性规定，该合同是合法有效的，本院予以确认。双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。
综合原、被告的陈述，本案争议的焦点是：1、涉案商品房存在的面积差异如何处理。2、被告荣威公司是否应当承担逾期办证的违约金以及违约金应当如何计算。3、被告荣威公司是否应当退回两原告主张多收的办证费。
一、关于面积差异的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；……”同时，双方签订的《商品房买卖合同》第五条面积确认及面积差异处理约定，差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。由于《商品房买卖合同》是合法有效的合同，因此，合同内容对双方当事人均具有约束力，双方均应当按照约定履行。涉案商品房的套内建筑面积差异百分比：［（105.31平方米-108.72平方米）÷108.72平方米］×100%=-3.1%。按照合同第五条约定，由于两原告选择继续履行涉案合同，故被告荣威公司应退回多收房款（2908.74元／平方米×（108.72平方米-105.31平方米）］=9918.80元给两原告。两原告的该请求符合合同约定，本院予以支持。被告荣威公司认为面积差异房款的计算，应先扣除差异值在0.6%（含本数）以内的面积，超出部分才退回房款给两原告。该意见属片面理解合同第五条，故被告荣威公司上述抗辩理由不成立，本院不予采纳。
二、关于逾期办证的违约责任问题。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，出卖人只有在因其自身原因导致买受人不能在合同约定或法律规定的期限内领取房屋权属证书的情形下，才需承担逾期办证的违约责任。本案中，涉案房屋于2010年10月18日交付使用，故被告荣威公司应当按照合同第十五条约定，于720天内即2012年10月7日前办理取得涉案房地产权属证书。被告荣威公司已于2011年11月28日向云浮市国土资源和城乡规划管理局提交相关办证资料，但云浮市国土资源和城乡规划管理局以“经科室会审，你公司报建时是一个整体开发区，请在小区建成后再申请分摊转让。”为由，不予办理。按照一般的办证规程，办证部门的工作时限是受理之日起的法定60个工作日，承诺40个工作日。因此，被告荣威公司于2011年11月28日提交相关办证资料，距应取得房地产权证的2012年10月7日尚有十个多月，是在合理的期限内办证，至于涉案商品房未能如期办证，是办证机关之间的内部衔接问题，并非被告荣威公司怠于履行义务或其自身原因导致。且被告荣威公司在办证部门2014年4月21日联合发文后，已及时为涉案商品房办证，原告亦已于2014年7月15日取得房产证。因此，两原告主张被告荣威公司逾期办证应当支付违约金，理由不成立，本院不予采纳。被告荣威公司抗辩认为涉案商品房未能办理权属证书是政策原因，应免除其违约责任，理由成立，本院予以采纳。
三、关于两原告主张多收的办证费被告对此没有异议且同意退还多收的办证费，因此被告应退还原告多收的办证费1045.86元（10623元-9487.14元-90元）。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告云浮市荣威房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内退回商品房面积差异款9918.80元给原告黄福华、冯燕群；
二、被告云浮市荣威房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内退还多收的办证费1045.86元给原告黄福华、冯燕群；
三、驳回原告黄福华、冯燕群的其他诉讼请求。
本案受理费990元，适用简易程序审理，减半收取495元（该款原告黄福华、冯燕群已预交495元），由原告黄福华、冯燕群负担458元，被告荣威公司负担37元。
上诉人黄福华、冯燕群不服上述判决，向本院上诉请求：1、依法撤销一审法院第三项判决，改判为“判令被上诉人立即向上诉人支付逾期办证款项36652元”。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人全部承担。
事实与理由：一审法院判决认定“被告荣威公司已于2011年11月28日向云浮市国土资源和城乡规划管理局提交相关办证资料，但云浮市国土资源和城乡规划管理局以“经科室会审，你公司报建时是一个整体开发区，请在小区建成后再申请分摊转让。”为由，不予办理。按照一般的办证规程，办证部门的工作时限是受理之日起的法定60个工作日，承诺40个工作日。因此，被告荣威公司于2011年11月28日提交相关办证资料，距应取得房地产权证的2012年10月7日尚有十个多月，是在合理的期限内办证，至于涉案商品房未能如期办证，是办证机关之间的内部衔接问题，并非被告荣威公司怠于履行义务或其自身原因导致。”是错误的，所认定的事实不清，证据不足，应依法予以撤销，原因如下：一、一审法院不能将《云浮市国土资源和城乡规划管理局档案袋》作为定案依据。被上诉人在一审期间提交的证据三中的《云浮市国土资源和城乡规划管理局档案袋》不具备证据的真实性、合法性、关联性。首先，该份证据既然为云浮市国土资源和城乡规划管理局档案袋出具，但该份证据却没有加盖云浮市国土资源和城乡规划管理局的公章，上诉人对其真实性与合法性不予认可。其次，被上诉人针对其与蟠龙山水豪庭C2、C3、E1幢等业主之间的房屋买卖合同纠纷，均向一审法院提交了《云浮市国土资源和城乡规划管理局档案袋》作为证据之用，但蟠龙山水豪庭C2、C3、E1幢等建筑物属不同的楼宇，纵观被上诉人就不同楼宇提交的《云浮市国土资源和城乡规划管理局档案袋》，该些档案袋之间除了档案袋的封面有差别外，其余的资料无论内容上或笔迹上均是一致的，并且档案袋内的《补充完善资料告知书》上的审核时间不明确，没有年份显示，因此，上诉人更有理由质疑该档案袋的真实性与合法性。再次，《补充完善资料告知书》上载明“由于小区在建，分割分摊方案未经小区业主委员会的同意，暂缓办理。”上诉人对此持有异议，原因在于蟠龙山水豪庭至今没有成立业主委员会，况且被上诉人办理房地产权证与业主委员会没有关联。最后，姑且不论《补充完善资料告知书》的证据三性，单凭《补充完善资料告知书》的名称可知，被上诉人所递交的资料不具备办证条件，被上诉人大可根据补充完善资料指引去补充完善相关资料后再办理土地使用权转让业务，而非怠于履行义务；同时《补充完善资料告知书》上载明“经科室会审，你公司报建时是一个整体开发区，请在小区建成后再申请分摊转让”，那么，被上诉人的后续工作应为加紧推进小区的建成及申请土地分摊转让，继而办理房地产权证，在一审法院开庭审理的发问环节中，被上诉人亦当即表示因其自身原因导致小区未建成以及未申请土地分摊转让，因此，被上诉人系由于自身的原因未能为涉案房屋办理房地产权证。二、一审法院对关于印发《关于市中心城区国有土地上房屋土地分摊问题的处理意见》的通知审查不全面，认定事实错误。首先，本案中，被上诉人应当在2012年10月7日前为涉案房屋办理房地产权证，而该通知出台时间为2014年4月21日，因此，该通知出台于上诉人逾期办理房地产权证之后，不能适用于本案，故该通知与本案没有关联性。其次，关于印发《关于市中心城区国有土地上房屋土地分摊问题的处理意见》的通知上所载“本通知发出前办理的房地产转移登记，土地使用权类型为出让的，如未办理土地分摊手续的，可暂不办理，待发生转移登记时再按本通知处理。”据此，在该通知发出前需办理房地产转移登记的，且土地使用权类型为出让的，如未办理土地分摊手续的，可暂不办理，而非不办理，“暂不办理”与“不办理”一字之差，但却天渊之别，所以，在该通知发出前，被上诉人仍应继续履行合同约定的义务，为涉案房屋办理房地产权证。综上所述，一审法院认定事实不全面，作出错误的判决。根据上述事实和有关法律，特请求依法撤销一审的错误判决，予以改判，支持上诉人的上诉请求，以维护上诉人的合法权益。
被上诉人荣威公司答辩称：上诉人的请求及事实理由不合理，请法院依法驳回上诉人的诉讼请求，维持原判。理由如下：一、上诉人提到原来一审法院将当时云浮市国土资源和城乡规划管理局档案袋文字内容及其有关人员的个人签名，作为定案的依据是错误的，认为上述定案依据不具备真实性、合法性和关联性，因为上述签名上既无公章，也没有年份（指退件单上），所以无法认定其真假。但我方认为，这段话实际出自房管局办证受理窗口的经办人冯锦庆，笔迹也为其本人签署，属国土局办证窗口单位人员的真实意思和笔迹，真实性可确认，已开过的民二、民三庭案件中的相关业主，也对这段话的真实性没有异议，但本案当事人却质疑其真实性。另外，我方认为房管部门对退件的处理，不存在要加盖公章的情形，窗口人员的处理意见及签字就代表办证部门的意见。同时，相关联的证据也可以说明意见和签名的真实性。二、另外，上诉方对另一段话“由于小区在建，分割分摊方案未经业主委员会同意办理”，也有不同理解，但我方认为，这段退件说明，也同样反映退件原因也与小区分摊问题有关。2011年11月有关办证部门对小区分摊有新的理解，由于蟠龙山水豪庭有部分业主提到，涉案楼盘分三期开发，第三期尚未建成，到时的分摊面积是否不公，曾到国土局理论，导致开发商11月28日到国土局办证时，办证部门内部各部之间也有争议。由于房管局内部对小区分摊问题存在分歧意见，造成二期业主能否取得房产证有障碍，等待期间，开发商与相关部门一直协调，都不能协调好这个问题。联合通知出台后，说明不需要先行解决小区土地分摊问题就可以办证。这充分说明，二期业主无法办证确实是由于办证部门在同一事情上采取不同做法、要求或政策调整造成的。三、需强调的是，两个退件的理由中都是没有说明开发商存在资料不全的情况，造成两年间无法出证可以说明这是办证部门内部办证程序或做法调整造成的。按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，出卖人只有在因其自身原因导致买受人不能在合同约定或法律规定的期限内领取房屋权属证书的情形下，才需要承担逾期办证的违约责任。因此，被上诉人不需要承担违约责任。上诉方的另一个上诉理由回应如下：上诉方提出联合通知书中，土地分摊问题新处理办法的出台时间是2014年4月21日，认为该文与涉案房屋办证问题没有关联。被上诉方认为，正是该文出台后，才最终解决了二期业主房产证的问题，该通知与涉案房屋办证问题有明显的关联。另外，“暂不办理”与“不办理”间不存在理解上的歧义。
黄福华、冯燕群和荣威公司在二审中均没有提交新证据。
本院经审理查明，原判查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：本案是房屋买卖合同纠纷。本案二审的争议焦点为：荣威公司应否承担逾期交付房地产权证违约金。
关于荣威公司应否承担逾期交付房地产权证违约金的问题。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，出卖人只有在因其自身原因导致买受人不能在合同约定或法律规定的期限内领取房屋权属证书的情形下，才需承担逾期办证的违约责任。本案中，涉案房屋于2010年10月18日交付使用，故被告荣威公司应当按照合同第十五条约定，于720天内即2012年10月7日前办理取得涉案房地产权属证书。被告荣威公司已于2011年11月28日向云浮市国土资源和城乡规划管理局提交相关办证资料，但云浮市国土资源和城乡规划管理局以“经科室会审，你公司报建时是一个整体开发区，请在小区建成后再申请分摊转让。”为由，不予办理。按照一般的办证规程，办证部门的工作时限是受理之日起的法定60个工作日，承诺40个工作日。因此，被告荣威公司于2011年11月28日提交相关办证资料，距应取得房地产权证的2012年10月7日尚有十个多月，是在合理的期限内办证，至于涉案商品房未能如期办证，是办证机关之间的内部衔接问题，并非被告荣威公司怠于履行义务或其自身原因导致。且被告荣威公司在办证部门2014年4月21日联合发文后，已及时为涉案商品房办证，黄福华、冯燕群亦已于2014年7月15日取得房产证。因此，黄福华、冯燕群主张被告荣威公司逾期办证应当支付违约金，理由不成立，本院不予采纳。被告荣威公司抗辩认为涉案商品房未能办理权属证书是政策原因，应免除其违约责任，理由成立，本院予以采纳。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，本院予以维持。上诉人黄福华、冯燕群的上诉理由不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费716元，由上诉人黄福华、冯燕群负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 容
审判员 陈灿良
审判员 严 海
二〇一五年七月七日
书记员 黄常乐