文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏11民终3684号上诉人(原审被告)：镇江鑫昊源纺织商贸有限公司，住所地镇江市中浩国际广场小区公寓楼399号。法定代表人：张文涛,该公司经理。委托诉讼代理人：徐立新，江苏金华通律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中浩国际广场业主委员会，住所地镇江市中浩国际广场小区公寓楼307隔壁。负责人：王彩万，该业主委员会主任。委托诉讼代理人：朱利平，男，该业主委员会副主任。委托诉讼代理人：汤忠良，男，该业主委员会委员。上诉人镇江鑫昊源纺织商贸有限公司（以下简称鑫昊源公司）因与被上诉人中浩国际广场业主委员会（以下简称中浩业主委员会）建筑物区分所有权纠纷一案，不服镇江市润州区人民法院（2017）苏1111民初1047号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。鑫昊源公司上诉请求：撤销润州区人民法院（2017）苏1111民初1047号民事判决，依法改判本案诉争的5间房屋产权归上诉人所有，上诉费用由中浩业主委员会负担。事实和理由：一、一审适用法律错误，上诉人已将B座498、501和C座403三间房屋登记在全体业主名下，办理了物业管理用房的备案登记手续，履行了房地产开发企业关于物业配置的义务，且超出了《物业管理条例》的强制标准。涉案5间房产的建造成本有无列入商品房的成本，与本案没有必然联系，也不导致管理用房、活动用房由购房者进行分担；二、一审将涉案房屋认定为物业管理用房证据不足；三、一审法院认定事实错误。中浩业主委员会辩称，关于上诉理由一，有3份证据：1、鑫昊源公司移交的房屋面积清册有附件（房屋面积测绘成果报告），该报告是鑫昊源公司委托镇江市房产登记管理中心房地产测绘大队测绘的，测绘报告显示公寓楼397是活动室，398、399是管理用房，497是活动室，498、499是管理用房，其中，498已经移交，还有5套没有移交，这是鑫昊源公司提供的；2、中浩国际广场建筑说明，该报告的第三条第三层管理用房、活动室、配电间由第三层公寓内部分摊，第四层管理用房、活动室、配电间、厕所由第四层公寓内部分摊，最后一行也说的很清楚，承诺将在销售场所将本计算说明及预测面积成果向购房者进行公示；3、公寓楼3楼和四楼业主张翠凤、杨连萍商品房购买合同，2份购房合同附件一、附件二还有平面图，平面图标注着公寓楼3层、4层中的活动室、管理用房和证据一互相印证。这3份证据证明成本是由业主共同承担的。关于上诉理由二，B座501登记为管理用房与事实不符。中浩业主委员会向一审法院起诉请求：1、要求鑫昊源公司依据规划定点建造的，2011年1月14日房产登记中心房产面积测绘成果报告书中显示本小区公寓楼E座活动室397号27.88平米、497号29.7平米；公寓楼B座管理用房398号55.9平米、399号106.62平米、499号106.69平米。除管理用房498号55.93平米已移交，其余2套活动室、3套管理用房的管理权、使用权、处置权、收益权应判给鑫昊源公司所有。2、根据《国有土地使用权出让合同》（06-10-5号地）第12条规定无偿提供公厕60平米。受益方是中浩业主委员会，鑫昊源公司违规改造商业用房，申请判决被告恢复原状。一审法院认定事实：鑫昊源公司原名为中浩开发公司，位于镇江市的中浩国际广场小区，由鑫昊源公司开发。中浩业主委员会作为该小区的业主委员会于2016年1月10日成立。2011年1月14日，镇江市房产登记管理中心就中浩国际广场小区的房屋面积测绘出具报告书，报告书中注明该小区公寓楼397为活动室（面积27.88平方米）、398为管理用房（面积55.90平方米）、399为管理用房（面积106.62平方米）、497为活动室（面积27.90平方米）、498为管理用房（面积55.93平方米）、499为管理用房（面积106.69平方米）。上述6间房屋，鑫昊源公司已将B座498管理用房（面积55.93平方米）交付给中浩业主委员会委员会，另E座397、B座398，鑫昊源公司陈述已交由属地社区作为社区管理用房。其余E座497、B座399、499仍由鑫昊源公司控制。中浩国际广场的总建筑面积为48027.5平方米。目前，鑫昊源公司已将以下三间房屋登记在全体业主名下，作为物业管理用房，分别是B座498（面积55.93平方米）、B座501（面积59.89平方米）、C座403（面积129.69平方米），三间房屋的面积为245.51平方米，占总建筑面积的5.1‰。鑫昊源公司认为其所交付的管理用房达到了国家有关物业管理的相关规定的要求。中浩业主委员会则认为，除鑫昊源公司交付的上述三间管理用房以外，按照上述房屋面积测绘报告书中所记载的公寓楼397、398、399、497、499共计5间房屋也应属于全体业主所有，即使鑫昊源公司将公寓楼397、398交付给属地社区作为社区用房使用，但该5间房屋的管理、使用、收益、处置权仍应属于全体业主。一审法院至房管部门未查询到黄山路66号E座397、497、B座398、399、499，该五间房屋的登记情况。在2007年鑫昊源公司取得该宗土地的使用权所附的小区规划设计图中显示，该小区有配备60平方米的公厕。在2008年9月18日，鑫昊源公司向镇江市房地产测绘大队出具的中浩国际广场建筑面积计算说明中注明，第三层的管理用房、活动室、配电间由第三层公寓内部分摊，第四层的管理用房、活动室、配电间、厕所由第四层公寓内部分摊（内走廊及厕所的变更，以修改后的电子图为准）。中浩业主委员会据此认为公寓楼即B座四楼应该有公厕。鑫昊源公司陈述2008年的建筑面积计算说明只是当初的设计，后期变化了，最终竣工，四楼没有设置公厕，公厕在一楼，并在2011年4月14日移交给了润州环卫所。目前一楼的公厕处于开放状态。一审法院认为：公寓楼397、398、399、497、498、499，这6间房屋在当初规划设计时就已注明是活动室和管理用房，上述活动室、管理用房由三层、四层公寓分摊。在竣工后的房管部门的测绘报告中也注明了上述6间房屋的性质为活动室和管理用房。审理中，鑫昊源公司也未能提供证据证明上述活动室或管理用房的建造成本未列入商品房的建造成本中。综上，根据物权法的有关规定，上述6间房屋属于中浩国际广场全体业主所有，目前B座498已登记为全体业主名下，其余5间未登记，一审法院确认上述事实。对于中浩业主委员会主张的公厕问题，公寓楼四楼在最初设计中曾提到了厕所，而实际竣工后，四楼并未设置厕所，中浩业主委员会以最初的设计主张要求公寓楼四楼设置厕所，依据不足，不予支持。该小区一楼已设置了公厕，目前已开放可供使用，中浩业主委员会的该项诉讼请求，鑫昊源公司已实际履行。判决：一、确认位于镇江市.88平方米）、497（面积27.90平方米）、公寓楼B座398（面积55.90平方米）、399（面积106.62平方米）、499（面积106.69平方米），该五间房产属于中浩国际广场全体业主所有。二、驳回中浩国际广场业主委员会的其他诉讼请求。二审审理中，中浩业主委员会举证两份商品房买卖合同，以证明6套房屋的成本已经记入购房合同中。鑫昊源公司认为庭审之前没有收到相关证据的副本，对证据的真实性、合法性、关联性均不发表质证意见。因上述商品房买卖合同中注明商品房的建筑面积包括套内建筑面积和公共部位与公用房屋分摊建筑面积，关于公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明中包括管理用房，活动室等。上述证据与一审法院认定事实相符，本院予以采信。镇江市润州区宝塔路街道办事处与镇江鑫昊源纺织商贸有限公司、中浩国际广场业主委员会建筑物区分所有权纠纷一案〔（2017）苏1111民初4243号〕，润州区人民法院判决驳回镇江市润州区宝塔路街道办事处要求依法确认中浩国际广场小区公寓楼E座397号及B座398号房屋所有权归其所有的诉讼请求。镇江市润州区宝塔路街道办事处上诉，本院（2018）苏11民终586号民事判决，驳回上诉，维持原判。本院查明的事实与一审相同。本院认为：根据查明的事实，E座397号、497号，B座398号、399号、499号以及B座498号管理用房在规划设计时已注明是活动室和管理用房，上述活动室、管理用房面积由三层、四层公寓分摊，且在房管部门的测绘报告中也已注明上述6间房屋的性质为活动室和管理用房。鑫昊源公司未能提供证据证明上述活动室或管理用房的建造成本未列入商品房的建造成本中。至于鑫昊源公司移交给镇江市润州区宝塔路街道办事处的E座397号、B座398号的权属问题，本院生效判决驳回了镇江市润州区宝塔路街道办事处主张所有权的诉讼请求。因此，根据物权法规定，上述6间房屋应属于中浩国际广场全体业主所有，除B座498已登记在全体业主名下外，一审法院判决其余5间归中浩国际广场全体业主所有有事实和法律依据。上诉人鑫昊源公司认为一审判决适用法律、认定事实错误的上诉理由，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，上诉人鑫昊源公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人镇江鑫昊源纺织商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李守斌审判员  张玉宽审判员  谢 铭二〇一八年五月三日书记员  唐亚维