云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云01民终6918号
上诉人（原审被告）：云南昆都国际房地产开发有限公司，住所：云南省昆明市五华区人民西路38号2幢二楼。
法定代表人：何东海，总经理。
委托代理人：刘海瑞、吴鹏，云南德范律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（原审�告）：朱怡锦，女，1980年5月28日出生，汉族，住昆明市五华区，
委托代理人：刘超，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。
上诉人云南昆都国际房地产开发有限公司（以下简称为：昆都房地产）因与被上诉人朱怡锦商品房销售合同纠纷一案，不服昆明市五华区人民法院（2017）云0102民初1238号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月7日受理后，依法组成合议庭于2017年12月5日公开开庭审理了本案。上诉人昆都房地产的委托代理人刘海瑞、吴鹏，被上诉人陈颖的委托代理人刘超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
昆都房地产上诉请求：1、撤销昆明市五华区人民法院（2017）云0102民初1238号民事判决，驳回被上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、结清维修基金、契税、印花税、办证�、物业服务费等费用是被上诉人接房的前提条件，因被上诉人未能按合同约定及时结清各项费用，故根据《商品房购销合同》补充协议的约定，上诉人有权拒绝交房。二、上诉人不存在逾期交房的违约行为，无需承担逾期交房违约金。上诉人已按照约定将达到交房条件的商品房通知被上诉人接房，且绝大部分买受人已实际接房，故上诉人不存在逾期交房的情形，无需承担逾期交房违约金。因被上诉人未按照合同约定及时结清维修基金、契税、印花税、办证费、物业服务费等各项费用，导致被上诉人未能按上诉人通知的交房时间准时接房，此系被上诉人的违约行为所致。
朱怡锦答辩称，一、上诉人的房屋未取得竣工验收备案，不具备交房条件，而被上诉人已全额支付房款。二、上诉人未在合同约定的时间内交房，已构成违约，应承担赔偿责任。三、上诉人未能举证证明其通知过被上诉人接房，被上诉人已支付全部房款，不可能因拖欠相关费用而拒绝接房。综上，请求依法裁判。
朱怡锦向一审法院起诉请求：1、判令昆都房地产限期一个月内将符合交房条件的房屋交付给原告；2、判令昆都房地产支付自2015年9月27日起至完成交房之日止的逾期交房违约金；3、判令昆都房地产承担诉讼费、保全费。
一审法院认定事实：2013年10月1日和10月8日，朱怡锦（乙方、买受人）分别与昆都地产公司（甲方、出卖人）签订《商品房购销合同》和《合同补充协议》，合同约定以下涉案内容：1、乙方出资1425777元购买甲方开发的昆明市红菱花园A2-5幢22层2208号商品房，购房款于2013年9月25日支付805777元，余款62万元贷款支付；2、甲方应于2015年9月26日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给乙方�3、逾期交房的违约责任：①逾期90天内，按100元/天支付违约金，合同继续履行；②逾期90天后，按《合同补充协议》约定处理。补充协议约定以下涉案内容：1、关于交付：①甲方取得主管部门颁发的《商品房项目竣工交付使用备案证》即达到交付条件；②房屋的具体交付期限以甲方发出的《交房通知书》确定的交房日期为准；2、逾期交房违约金：①逾期不超过90天（含）的，按100元/天支付违约金；②逾期超过90天、合同继续履行的，以已付房款为基数，按同期银行活期存款利息支付违约金至实际交房日止；3、乙方应在《交房通知书》载明的交房时间到交房地点办理房屋交接手续，包括签署房屋交接单、支付未付房款（如有）和其他费用（包括但不限于：维修基金、契税、物业服务费等）。在乙方付清房款和前述其他费用前，甲方有权拒绝交房，且不视为违约。合�履行过程中，朱怡锦按约定付清了购房款1425777元。
一审法院认为:《商品房购销合同》和《合同补充协议》系依法成立并生效的商品房买卖合同，合同受法律保护，当事人应严格按照约定履行义务。当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案商品房买卖合同履行过程中，作为买受人的原告履行付款义务后，作为出卖人的被告逾期履行房屋交付义务构成违约，其应按照法律规定或合同约定承担违约责任。综上所述，根据法律对合同履行的规定和原告的诉讼请求，结合合同性质、履行情况和违约事实，一审确定被告应当承担交付房屋、支付逾期交房违约金的违约责任，逾期交房违约金应当按照约定的计算方法支付。应当说明的问题。首先，合同明确约定交房时间为2015年9月26日，补充协议变更为“以甲方发出的《交房通知书》确定的交房日期为准”，该变更后的履行期限并不明确。根据《中华人民共和国合同法》第七十八条“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更”规定，交房日期应按合同约定确定;另外,补充协议对房屋交付条件约定为“甲方取得主管部门颁发的《商品房项目竣工交付使用备案证》即达到交付条件”，该变更后的交付条件亦不明确，故涉案房屋交付条件以《商品房购销合同》的约定为准。其次，补充协议对房款外的其他费用（维修基金、契税等）的支付和房屋交付约定的履行顺序为“同时履行”，被告抗辩原告应当“先履行”其他费用支付义务的理由本院不予采纳。一审依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《诉讼费用交纳办法》第十六条、第二十九条规定，判决：“�、被告云南昆都国际房地产开发有限公司应于本判决生效后30天内将经建设单位组织验收合格，并符合《商品房购销合同》约定的昆明市红菱花园A2-5幢22层2208号房屋交付给原告朱怡锦；二、被告云南昆都国际房地产开发有限公司应于本判决生效后十日内向原告朱怡锦支付2015年9月27日至2015年12月25日期间的逾期交房违约金9000元；三、被告云南昆都国际房地产开发有限公司应于实际交房之日起十日内向原告朱怡锦支付按以下标准计算的逾期交房违约金：以已付购房款1425777元为基数，自2015年12月26日起计算至实际交房日止，按同期银行活期存款利率计算。”
本院二审期间，双方当事人均无新证据提交。对于一审法院认定的案件事实，双方当事人均无异议，本院经审查后依法予以确认。另查明，涉案房屋于2016年10月26日经建设、勘察、设计、监理、施工五单位验收合格。
综合双方的诉辩主张，本案的争议焦点为：上诉人是否应承担逾期交房的违约金？是否应向被上诉人交付房屋？
本院认为：根据上诉人与被上诉人在《商品房购销合同》中的约定，上诉人应于2015年9月26日前向被上诉人交付涉案房屋。《合同补充协议》中“该房屋的具体交付期限以甲方发出的《交房通知书》所确定的交房日期为准”系对双方办理房屋交接手续的具体时间的约定，并非对上诉人交房期限的变更。涉案房屋直至2016年10月26日才经竣工验收合格，上诉人无法在2015年9月26日的约定期限内向被上诉人交付房屋。现上诉人主张已于2016年10月31日前通过电话、短信及布告的方式通知被上诉人接房，但在被上诉人否认的情形下，上诉人未能对其通知接房的具体事实进行举证，故对于上诉人所称已通知被上诉人接房的主张本院不予采信。被上诉人至今未能接房系由上诉人的违约行为所致，上诉人应按照双方约定向被上诉人交付房屋并支付至房屋实际交付之日止的逾期交房违约金。
综上，上诉人昆都房地产的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费270元，由上诉人云南昆都国际房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 方 玲
审判员 邓林春
审判员 王思予
二〇一七年十二月二十日
书记员 李 阳