江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）苏中民终字第1980号
上诉人（原审被告）昆山神峰置业发展有限公司。
法定代表人秦祖云。
委托代理人刘华伟。
被上诉人（原审原告）上海上房物业管理有限公司。
法定代表人张圣哲。
委托代理人毛玉萍、王春兰。
原审被告秦锦春。
委托代理人刘华伟。
上诉人昆山神峰置业发展有限公司（以下简称神峰置业）因物业管理服务合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院作出的（2013）昆民初字第0884号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2005年6月16日，昆山亚宙房地产有限公司（以下简称亚宙公司）与上海上房物业管理有限公司（以下简称上房物业）签订《昆山市前期物业管理委托合同》一份，约定：亚宙公司将昆山富丽嘉花园小区（总建筑面积285780平方米，其中住宅226800平方米，商铺23000平方米，共建配套4800平方米，地下车库31180平方米，东至江浦路，西至虹祺路，北至萧林路，南至花园路）委托上房物业实行物业管理服务，委托管理服务期限为自本合同签订之日起至业主大会与上房物业或者其他物业管理企业签订的物业管理服务合同生效时终止；物业服务费用按照商铺1.2元／月／平方米（暂定标准）向业主及物业使用人收取；业主、使用人逾期交纳物业费的，可以从逾期之日起按应交管理费用的每日万分之五加收滞纳金。《昆山市前期物业管理委托合同》第二十一条具体约定了房屋外观、设备运行、房屋及设施的维护、养护、公共环境、绿化、交通秩序、安全防范、修理的标准。
《昆山市前期物业管理委托合同》签订后，上房物业作为昆山富丽嘉花园小区的物业管理企业进驻该小区进行物业管理。2010年2月2日，秦锦春与亚宙公司签订《商品房购销合同》，约定由秦锦春向该公司购买昆山富丽嘉花园小区2号楼2室，18-32室，房屋建筑面积为2634.1平方米，设计用途为商业服务房。《商品房购销合同》的附件五注明商品房物业管理协议另附。秦锦春直接从亚宙公司领取房屋钥匙，占有、使用该房屋。2010年3月1日，秦锦春与神峰置签订《房屋租赁协议书》，约定由秦锦春将其所有的富丽嘉花园花园路2818号房屋建筑面积2867平方米出租给神峰置业作办公楼使用，房屋租赁期限自2010年3月1日起至2015年2月28日止，使用该物业所发生的物业管理费、水电费、电话、煤气费、管理费、有线电视费及其他杂费均由神峰置业支付。神峰置业及秦锦春一直未缴纳物业管理费。一审中，神峰置业、秦锦春对上房物业所主张的自2011年7月1日起至2012年11月30日止的物业管理费72701.16元的金额没有异议，但认为不应支付。
原审另查明：上房物业系经工商行政管理部门依法核准登记的物业管理企业，具有住房和城乡建设部颁发的一级物业服务企业资质证书。2009年3月1日，昆山富丽嘉花园小区业主委员会成立，2010年5月1日业主委员会集体辞职，业主委员会存在期间未重新选聘物业企业。2011年1月16日，亚宙公司出具书面情况说明称，秦锦春付清房款后，亚宙公司告知其至物业公司办理相关手续。2011年3月18日，昆山市住房和城乡建设局物业管理科向上房物业出具《昆山市物业服务合同备案证明》。
原审再查明：上房物业曾于2011年8月3日向昆山市法院提起诉讼，要求神峰置业、秦锦春支付自2010年3月1日起至2011年6月30日止的物业管理费50574.72元及滞纳金，该院作出（2011）昆民初字第2214号民事判决，判决驳回上房物业的诉讼请求。上房物业不服上述判决，向本院提起上诉。2012年12月20日，本院作出（2012）苏中民终字第1879号民事判决，判决撤销（2011）昆民初字第2214号民事判决，判令神峰置业向上房物业支付物业服务费50574.72元，秦锦春应对昆山神峰置的前述付款义务负连带清偿责任。
上述事实，由《昆山市前期物业管理委托合同》、秦锦春房屋权属登记信息、《房屋租赁协议书》、物业服务企业资质证书、《昆山市物业服务合同备案证明》、（2012）苏中民终字第1879号民事判决书及当事人陈述等证据予以证实。
原审原告上房物业的诉讼请求为，请求判令：1、神峰置业支付自2011年7月1日起至2012年11月30日止的物业管理费72701.16元；2、秦锦春承担连带清偿责任；3、本案诉讼费用由神峰置业及秦锦春承担。
原审法院认为：上房物业与亚宙公司签订的《昆山市前期物业管理委托合同》主体适格、内容合法、意思表示真实，合法有效。虽秦锦春与亚宙公司签订的《昆山市商品房购销合同》未包含前期物业服务合同的合同文本，但买卖合同附件五已明确商品房物业管理协议的状态为“另附”，而非双方另行签订或无物业管理等其他情形，故应当认为秦锦春在签订房屋买卖合同时对亚宙公司已就相关物业管理签订前期物业服务协议的事实是明知且认可的。秦锦春签订上述房屋买卖合同的时间为2010年2月2日，此时富丽嘉花园的业主委员会已经成立且尚未辞职。富丽嘉花园业主委员会成立之后，并未选聘新的物业公司，故应当认为富丽嘉花园业主对上房物业提供前期物业管理的事实是认可的。秦锦春在业主委员会成立之后通过购买方式成为了富丽嘉花园的业主，在业主委员会与新的物业服务企业签订物业服务合同前，其理应受到前期物业服务合同的约束。虽秦锦春与神峰置业签订的《房屋租赁协议书》明确约定使用物业所发生的物业管理费、水电费等一切费用均由神峰置业负担，但秦锦春系涉案房屋的业主，其应对上述物业管理费承担连带责任。庭审中，神峰置业、秦锦春对上房物业主张的物业管理费金额并无异，原审法院予以确认，神峰置应支付物业管理费72701.16元，秦锦春负连带责任。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，最高人民法院关于《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第七条，《物业管理条例》第六条、第十条、第十五条、第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、被告昆山神峰置业发展有限公司于判决生效后十日内向原告上海上房物业管理有限公司缴纳物业管理服务费72701.16元二、被告秦锦春对上述第一项负连带清偿责任。案件受理费2036元，减半收取1018元，由神峰置业、秦锦春负担。
上诉人神峰置业不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：神峰置业与上房物业之间无合同关系，上房物业提交的《前期物业委托合同》对上诉人无约束力，原审判决凭房屋买卖合同中载明物业服务合同“另附”即认定上诉人对前期物业服务合同是明知且认可的有误。涉案房屋系商业用房而非住宅，无物业管理，涉案房屋系现房买卖，房屋交接并无物业公司配合，秦锦春与物业公司之间并未签订物业服务合同，所谓的“另附”是房屋买卖合同中的惯常写法，无法证实物业服务合同已经存在。上房物业事实上没有为上诉人提供任何物业服务，不应收取物业管理费。上房物业对于小区内部的管理水平也极其恶劣。原审法院适用《物业管理条例》判决上诉人承担物业费属于适用法律不当。上诉人一直外聘人员进行物业管理，不应再向上房物业支付费用。请求依法改判驳回上房物业的诉讼请求，一、二审诉讼费用由上房物业承担。
被上诉人上房物业辩称：昆山市前期物业管理合同合法有效，上诉人应受合同约束。被上诉人已经提供相关物业服务，且上诉人也享受了服务带来的成果。一审被上诉人已经提交相应证据。被上诉人提供的物业服务已经达到相关管理目的，管理水平及效果都是较好的。上诉人陈述的内容没有事实与法律依据。一审认定事实清楚，适用法律正确。上诉人所述外聘人员进行物业管理即使是事实，也不是上诉人不交物业费的理由。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审另查明：秦锦春所购位于昆山市玉山镇富丽嘉花园2号楼的房屋属于上房物业与亚宙公司签订的《昆山市前期物业管理委托合同》所约定的物业管理范围。前期物业服务合同约定如上房物业未能达到约定的管理目标，亚宙公司有权要求其限期整改，逾期未整改的可终止合同，造成经济损失的应予赔偿。
上房物业为了证实其按照前期物业服务合同约定对商铺部位提供了物业管理服务，提交了上海雅捷保洁服务有限公司出具的《证明》；为了解决小区的垃圾清运与昆山市玉山镇环卫所签订的《玉山镇环卫所有偿服务费协议书》；《访客人员出具情况表》、《机动车出入情况表》、《交接班记录表》、《秩序维护巡视记录》、商铺区域维修的《修理任务单》等证据予以证实。
上述事实，由《昆山市前期物业管理委托合同》、上房物业提供的《修理任务单》、《证明》、《玉山镇环卫所有偿服务协议书》、《访客人员出具情况表》、《机动车出入情况表》、《交接班记录表》、《秩序维护巡视记录》及当事人陈述等证据予以证实。
二审查明的其他事实与原审查明的事实相一致。
本院认为，本案争议焦点在于亚宙公司与上房物业签订的《昆山市前期物业管理委托合同》对秦锦春是否产生法律效力。最高人民法院《关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条明文规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力；业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。上房物业虽未提供证据证实其与秦锦春签订了书面的前期物业服务合同，但上房物业为涉案小区提供前期物业服务的事实清楚，即便秦锦春与上房物业未签订书面的物业合同，双方之间也已建立事实上的物业服务关系；秦锦春及神峰置业关于亚宙公司与上房物业签订的前期物业服务合同并未获得其同意故该合同对其不生效力的抗辩，与其作为富丽嘉花园业主所应履行的义务相悖，也没有法律依据，本院不予采纳。
上房物业已经提供了其为富丽嘉花园小区提供物业服务的相关证据，秦锦春、神峰置业作为物业的所有人和使用人理应支付物业服务费。因秦锦春与神峰置业公司签订的《房屋租赁协议书》明确约定使用物业所发生的物业管理费、水电费等一切费用均由神峰置业负担，故依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条、国务院《物业管理条例》第四十二条之规定，应由秦锦春对神峰置业的缴费义务承担连带责任。神峰置业关于上房物业提供的物业服务存在重大质量问题的主张即便属实，亦不能成为其拒绝支付物业服务费的合法理由；其得要求上房物业整改并赔偿因此造成的损失，对此本院在本案中不予理涉。
综上所述，神峰置业的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2036元，由上诉人昆山神峰置业发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 边敬业
代理审判员 王君英
代理审判员 黄学辉
二〇一三年九月十日
书 记 员 郭 锐