辽宁省抚顺市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽04民终63号
上诉人（原审被告）：宁红吉，男，1986年4月14日出生，汉族，住抚顺市顺城区。
上诉人（原审被告）：苏赫，女，1982年9月19日出生，汉族，住抚顺市顺城区。
被上诉人（原审原告）：沈阳远洋基业物业管理有限公司抚顺分公司，住所地：抚顺市顺城区将军二街1号楼2号门市。
负责人：关杰，该公司总经理。
委托代理人：刘微，该公司馨专员。
委托代理人：贾伟，该公司副经理。
上诉人宁红吉、苏赫因与被上诉人沈阳远洋基业物业管理有限公司抚顺分公司（简称远洋物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服抚顺市顺城区人民法院（2016）辽0411民初3232号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人宁红吉、苏赫，被上诉人远洋物业公司的委托代理人刘微、贾伟到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
宁红吉、苏赫上诉请求：请求撤销、变更原判，重新审理。事实和理由：被上诉人存在严重违反国家相关物业管理条例、违反物业自行设计制定的物业管理条例规定、违反物业收费标准，导致本人和园区业主合法权益及公共利益被侵害，现上诉请求法院判决降低物业费缴纳标准为0.5元/平方米。
远洋物业公司辩称：降低物业费的标准，不是某个业主说降低就能降低的，可以通过业主委员会来确定是降低物业费还是解聘物业。我司是通过招投标中标之后，由相应符合国家法律规定制定的物业费，当时是1.8元/平方米，目前由于先前地产建设原因，物业费是1.65元/平方米。我司也是按照前期物业活动的规定对前期进行物业服务。业主拖欠物业费势必会影响物业公司的正常经营，从而影响到整个小区的业主利益。
远洋物业公司向一审法院起诉请求：被告从2015年5月1日起未缴纳物业服务费，根据《抚顺市物业管理条例》第五十三条第二款“业主不得以物业空置、存在开发遗留问题或者无需接受相关物业服务等为由拒付物业服务费”。故原告来院告诉，要求被告支付原告物业服务费96.07平方米×1.65元/平方米/月×20个月=3170.31元，滞纳金2516.70元×579天×0.3%=5506.83元，诉讼费由被告负担。
一审法院认定事实，2012年6月22日，案外人抚顺德创置业有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《抚顺“远洋城”项目前期物业服务合同》，双方约定由原告负责远洋城小区物业管理。物业服务费的标准为多层物业费为1.80元/平方米/月；电梯费30元/户/月等。合同签订后，原告为该小区提供物业服务至今。2013年12月23日，被告宁红吉出具承诺书，载明同意遵守“远洋城临时管理规约”和相关附件的约定等内容。本案被告居住在该小区4号楼3单元302号，房屋建筑面积为96.07平方米。自2015年5月1日至2016年12月31日，合计拖欠物业服务费3170.31元。经原告多次催要未果，现原告来院告诉要求被告给付拖欠物业费用及滞纳金并承担本案的诉讼费用。另查明，原告营业执照载明成立日期为2012年4月24日，营业期限为2012年4月24日至长期。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。故，案外人抚顺德创置业有限公司与原告签订《前期物业服务合同》对该小区业主具有约束力，原被告均应按该合同约定履行义务。业主按约向物业公司交纳物业费用，是物业公司提供物业服务的必要条件，业主拖欠物业费用势必影响物业公司的正常经营和服务质量，从而影响整个小区业主的利益。原告为小区提供了物业管理服务，被告作为该小区业主，事实上也享受了原告提供的物业管理服务，理应支付物业费用。由于物业服务范围的广泛性，物业公司在实施物业服务中可能会存在被告辩称的各种各样的问题，业主可以向其提出改正意见，或成立业主委员会，通过业主委员会提出改正意见，或向房地产行政主管部门反映，直至由业主委员会解聘该公司，但不能成为业主拒交物业费的理由和依据。而且拒交物业费也起不到制衡物业公司的效果，事实上可能还会降低物业公司后续服务的积极性，损害了包括自己在内的全体业主的利益。关于被告提出的违建、饲养宠物等问题，与本案属不同的法律关系，应向实际侵权人主张相应的权利且即使物业服务企业存在不履行或者不完全履行物业服务合同约定的维修、养护、管理、监督和维护义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但业主不得以此为由拒交或少交物业费，而且原告起诉时已经从合同约定的1.80元/平方米/月物业管理服务费降低至1.65元/平方米/月，故关于被告请求驳回原告诉讼请求的主张，本院无法支持；关于原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，因被告没有按时交纳物业管理服务费的原因是与原告在服务义务履行上存在争议，被告并非恶意欠费，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、被告宁红吉、苏赫于本判决生效后十日内给付原告沈阳远洋基业物业管理有限公司抚顺分公司2015年5月1日至2016年12月31日的物业管理服务费用3170.31元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25.00元（已减半收取），由被告宁红吉、苏赫负担。
二审中，双方当事人对原审查明的事实不持异议，本院给予确认。宁红吉、苏赫提供抚顺晚报关于远洋城园区电梯未年检的新闻报道和远洋城园区私搭乱建、私家车堵塞消防通道的现场照片，拟证明远洋物业公司物业不作为；远洋物业公司提供了《电梯定期检验报告结论报告》，证明电梯检验结论合格。对于园区内私搭乱建等现象，远洋物业公司称已向行政执法机关投诉，并已有部分违建被拆除，并称物业公司无执法权。综上，本院对宁红吉、苏赫所称的远洋物业公司物业不作为的事实不予认定。另查明，远洋物业公司于2012年6月19日中标远洋城园区被选聘为物业服务企业，中标的物业服务费标准为每月每平方米建筑面积1.80元，电梯费30元/户。远洋物业公司于2014年、2015年、2016年取得抚顺市房产管理局、抚顺市住房和城乡建设委员会下发的准予在我市从事物业服务活动的外埠物业服务企业备案核准书。
本院认为，本案争议的焦点是上诉人宁红吉、苏赫请求降低物业费到0.5元/平方米是否应予支持。原审依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，认定抚顺德创置业有限公司与远洋物业公司签订的《前期物业服务合同》对该小区业主具有约束力是正确的，该小区业主均应按该《前期物业服务合同》上确定的物业费标准缴纳物业费。宁红吉、苏赫提交的数张照片，虽然证实远洋物业公司提供的物业服务存在瑕疵，但远洋物业公司在一审期间提交的其申请行政执法局处理园区违建的相关资料和数张行政执法人员在园区拆除违建的照片，证明远洋物业公司对于园区内的私搭乱建等现象并非消极应对，而是尽到了物业公司应尽的义务。对于物业公司提供的物业服务是否能得到小区业主认同，应当说小区内不同的业主对同一物业公司提供的物业管理服务各有不同的评价标准，而现在物业服务合同通常是作为集体合同由物业公司与业主委员会集体签订，业主个人不能按照自己的评判标准自行选择为其提供服务的物业公司，这种物业服务的现状要求小区内业主对物业服务标准要采取宽容的心态，每个业主都应以大多数业主能够接纳的服务标准作为交纳物业费的依据。综合本地物业纠纷的现实，本院认为，业主主张降低物业费缴纳标准的依据必须是物业公司的物业服务构成实质瑕疵。本案中，宁红吉、苏赫所主张的“园区内私搭乱建、私家车堵塞消防通道”等问题，经二审庭审详细调查，此类问题均不构成物业管理方面的实质瑕疵，故对于宁红吉、苏赫请求将物业费降低到0.5元/平方米的主张不予支持。需要指出的是，本案一审判决认定的物业收费标准和物业服务水平基本相当，不存在对业主明显不公平的现象。如果业主都以各种琐碎的问题作为拒绝交纳物业费的理由，物业公司将因收费困难而导致运转不畅，为维持生存物业公司势必会降低物业服务标准，在此情形下会更加剧业主对物业服务的不满意，因此物业服务合同的顺利履行需要合同双方当事人互相理解、互相支持，否则只能导致恶性循环。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人宁红吉、苏赫负担。
本判决为终审判决。
审判长 宫颖& # xB;
审判员 马开智
审判员 罗 华
二〇一七年五月十二日
书记员 张 崇