北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京02民终8564号
上诉人（原审被告）：北京京大昆仑房地产开发有限公司，住所地北京市丰台区西四环中路112号。
法定代表人：胡陆军，董事长。
委托诉讼代理人：高志静，男。
委托诉讼代理人：田滨，北京金诚同达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：韩桂芬，女，1973年10月12日出生。
委托诉讼代理人：徐大江，北京国略律师事务所律师。
上诉人北京京大昆仑房地产开发有限公司（以下简称京大昆仑公司）因与被上诉人韩桂芬商品房预售合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2017）京0106民初1843号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月9日立案后，依法组成合议庭，因双方均未提供新的证据，合议庭不开庭进行了审理。上诉人京大昆仑公司之委托诉讼代理人田滨，被上诉人韩桂芬之委托诉讼代理人徐大江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
京大昆仑公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判我公司按合同约定标准支付违约金；一、二审诉讼费用由韩桂芬承担。事实和理由：本案双方当事人在合同中对违约交房责任有明确约定，一审法院自由裁量上调违约金，并判决我公司支付韩桂芬75万元违约金偏离合法范畴，缺乏合同及法律依据，适用法律错误，应予以纠正。
韩桂芬辩称，同意一审判决，双方合同约定的违约金过低，我方购买的是商铺，对方长达三年未向我方交付房屋，合同约定违约金标准应按照我方未能实际经营造成的损失计算。
韩桂芬向一审法院起诉请求：1．判令京大昆仑公司支付逾期交房违约金（按照月租金标准计算，自2013年7月1日至2017年1月9日起诉之日止）；2．诉讼费及评估费由京大昆仑公司负担。
一审法院认定事实：2012年8月1日，韩桂芬（买受人）与京大昆仑公司（出卖人）签订《商品房预售合同》约定：房屋坐落为丰台区岳各庄×号，该房号为暂定编号，该商品房的用途为商业、配套公建；预测建筑面积248.13平方米，房屋总价款7443900元；买受人可以首期支付购房总价款的50%，3723900元于2012年8月1日前付清，其余价款3720000元可以向建设银行借款支付；第十二条：交付条件：出卖人应当在2013年6月30日前向买受人交付该商品房；该商品房交付时应当符合下列条件：该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表，有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告，满足出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件，出卖人已取得了该商品房所在楼栋的房屋权属证明；该商品房达到第十二条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日七日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件，双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十二条约定的证明文件，并满足第十二条约定的其他条件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十二条约定的其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担；出卖人未按约定期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期超过120日后，买受人有权退房，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金；出卖人支付的违约金累计不超过商品房总价款的百分之二。上述合同签订后，韩桂芬支付了50%购房款3723900元，缴纳了税款，但双方至今未办理涉案房屋交接手续。
一审庭审中，韩桂芬主张其方购买的是商铺，逾期交房给其造成重大损失，合同约定京大昆仑公司支付的违约金累计不超过房屋总价款的百分之二，违约金约定标准过低，不足以弥补其方损失，其方要求按照同时期房屋市场租金标准计算逾期交房违约金。庭审中，韩桂芬自行申请北京建亚恒泰房地产评估有限公司对涉案房屋自2013年6月30日至2017年2月21日期间市场租金价值进行评估，支付评估费5000元。北京建亚恒泰房地产评估有限公司于2017年2月28日出具评估报告，报告载明涉案房屋在韩桂芬主张的违约期间市场租金为：2013年19.6万元，2014年41.16万元，2015年43.45万元，2016年45.74万元，2017年6.52万元，以上合计156.47万元。京大昆仑公司对评估报告不予认可，主张评估报告系韩桂芬单方自行委托，不具备法律效力，应以合同约定的违约金数额为准。
京大昆仑公司称涉案房屋已于2017年3月符合交付条件；京大昆仑公司另提交2017年5月16日向韩桂芬发出的《催款函》，证明其方向韩桂芬主张剩余房款，房款付清后即可交付房屋。韩桂芬对此不予认可，称京大昆仑公司逾期交房是事实，合同未约定先付款后交付房屋，房款支付问题与本案无关；京大昆仑公司未书面通知其方收房，亦未按合同约定出示房屋交付材料。
一审法院认为，韩桂芬与京大昆仑公司所签《商品房预售合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应当依照合同的约定履行各自义务。合同签订后，韩桂芬按合同约定支付了3273900元购房款，京大昆仑公司未按合同约定于2013年6月30日前交付房屋，显属违约，应当承担违约责任。韩桂芬主张违约金的期间为2013年6月30日起至2017年1月9日起诉时止，京大昆仑公司认可此期间房屋未能交付的事实。韩桂芬主张合同约定的违约金过分低于其所受损失，要求法院予以调高，按涉案房屋市场租金标准计算。法院认为，涉案房屋系商铺，房屋逾期交付，致使韩桂芬无法经营使用或出租房屋获益，造成损失，韩桂芬提交其自行委托评估机构出具的涉案房屋市场租金评估报告证明其损失。本案中，京大昆仑公司违约时间较长，但依据双方合同约定，京大昆仑公司承担的违约责任上限为总房款2%，即148878元，明显过低，故法院依据违约时间，参考市场租金价格，公平原则等对违约金数额予以酌定。关于韩桂芬主张的评估费，因评估系韩桂芬自行委托进行，且评估费作为韩桂芬方损失，法院已一并在逾期交房损失中予以考虑，故对韩桂芬的此项诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，一审判决：一、北京京大昆仑房地产开发有限公司于判决生效之日起七日内向韩桂芬支付位于北京市丰台区岳各庄×号房屋逾期交房违约金七十五万元（自二〇一三年七月一日起至二〇一七年一月九日止）；二、驳回韩桂芬的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，双方当事人均未提供新的证据且对一审法院查明的事实均无异议。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实无异。以上事实，有双方当事人陈述及《商品房预售合同》、房款收据、转账凭证、评估报告等在案佐证。
本院认为，本案争议的焦点是双方当事人在合同中约定的违约金是否过低、一审法院确定的75万元违约金数额是否恰当。
韩桂芬与京大昆仑公司签订的《商品房预售合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。根据合同约定，韩桂芬应于合同签订当日支付购房总价款50%首付款，京大昆仑公司应于2013年6月30日前向韩桂芬交付该商品房。经查，合同签订后，韩桂芬按合同约定履行了支付房款的义务，但京大昆仑公司未按合同约定时间交付房屋，诉讼中该公司称涉案房屋已于2017年3月符合交付条件。故京大昆仑公司逾期交房的违约事实明确，该公司应当承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释》第二十八条规定，当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。本案涉诉房屋用途系商业用房，具有较大的商业价值，京大昆仑公司逾期交房，客观上造成韩桂芬无法实际经营或出租获利，韩桂芬主张的京大昆仑公司未能按期交房造成其租金收益损失，本院认为应属合理损失范围。根据双方合同约定，京大昆仑公司应支付的违约金累计不超过商品房总价款的2%，即148878元。韩桂芬诉讼中主张该合同约定的违约金低于其的实际损失，并提供相关评估报告予以佐证。本院在衡量违约金数额时主要以韩桂芬客观的损失为基础，同时兼顾合同的履行情况、违约时间、当事人过错程度以及预期利益并结合公平原则等综合因素予以分析，本院认为涉案合同约定的违约金低于韩桂芬的客观损失，韩桂芬要求调高违约金的请求应予支持，一审法酌情确定的75万元的违约金数额合理，本院予以确认并维持。京大昆仑公司上诉要求按合同约定标准计算违约金，理由并不充分，本院不予支持。
综上所述，京大昆仑公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，实体处理恰当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11300元，由北京京大昆仑房地产开发有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 蒋春燕
审 判 员 赵文军
审 判 员 李 淼
二〇一七年九月二十九日
法官助理 刘 佳
书 记 员 徐方烁