福建省福鼎市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鼎民初字第1405号
原告郑月凤，女，1968年2月3日出生，汉族，住福建省福鼎市。
原告李在华，男，1972年2月7日出生，汉族，住福建省福鼎市。
被告陈常鸣，男，1988年2月1日出生，汉族，住福建省福鼎市。
委托代理人赵友冬，福建莱宝律师事务所律师。
委托代理人余晓萍，福建莱宝律师事务所律师。
原告郑月凤、李在华与被告陈常鸣确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告郑月凤、李在华，被告陈常鸣的委托代理人赵友冬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郑月凤、李在华诉称，2013年10月22日，被告陈常鸣将坐落于福鼎市桐城街道岩前村林家山的两榴三层房屋卖予原告郑月凤和李在华，约定价格为人民币480000元，钱契既日互收足讫。在卖断契中，被告承诺上述房屋确系其本人所有。2014年3月27日，福鼎市城市建设监察大队以该建筑物未经规划建设许可为由强制予以拆除。至此，原告得知房屋未经规划审批系违章建筑。被告明知系违章建筑而将其出卖给原告，双方签订的合同违反了《中华人民共和国城乡规划法》等法律、行政法规的强制性规定，应属于无效合同，被告应依法将购房款返还给原告。为此，原告请求法院依法判令：确认原告郑月凤、李在华与被告陈常鸣签订的《卖断契据》无效。
被告陈常鸣辩称，原告已交付购房款，被告已实际交付房屋，买卖合同中未约定后续的附随义务，双方买卖合同已经履行完毕。原告系在明确知悉被告房屋没有产权证的情况下，以明显低于市场价从被告处购得，现合同已履行完毕，原告就使用房屋或处分房屋所产生的法律后果应由原告自行承担。
在本案审理过程中，原、被告对以下事实无异议，本院予以确认：
1、原告郑月凤、李在华系城镇人口，被告陈常鸣户籍为福鼎市管阳镇，双方都不属于福鼎市岩前村集体经济组织成员；
2、2013年10月22日，被告陈常鸣与原告郑月凤、李在华签订《卖断契据》，载明被告陈常鸣将自建的坐落于福鼎市岩前村林家山的两榴三层卖予原告郑月凤、李在华夫妻所有，价格为480000元，钱契既日互收足讫。被告陈常鸣承诺该房屋确系其本人所有。
3、被告陈常鸣在结欠原告的借款债务900000元中直接抵扣原告的购房款480000元，原、被告间名为买卖房屋，实为以房抵债。
4、2014年3月27日，福鼎市城市建设监察大队以房屋未经规划许可为由，予以强制拆除。
本案原、被告争议的焦点：1、《卖断契据》是否因所涉房屋系违章建筑而无效；2、原、被告对所涉房屋系违章建筑是否知情，是否具有主观过错。对此本院予以查明、分析，并认定如下：
原告郑月凤、李在华认为，1、2014年3月27日，福鼎市城市建设监察大队以本案所涉房屋未经规划建设许可，属于违章建筑为由，予以强制拆除。双方间签订的《卖断契据》违反了《中国人民共和国城乡规划法》的强制性规定，按照《合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条的规定，应属于无效合同。2、被告陈常鸣因结欠原告借款900000元无力偿还，故要求将上述房屋折价480000元售予原告，以抵偿部分债务，并承诺该房屋已在村里办妥相关手续。被告陈常鸣明知房屋未经审批，无法取得产权证，而将其出售给原告，存在欺诈故意。因被告表示仅有该两处房屋可以抵偿债务，且声称已在村里办好相关手续，故原告在没有看到房屋所有权证和土地使用权证的情况下，签订了《卖断契据》。并提供以下证据材料：1、借据，以此证明被告陈常鸣结欠原告债务，故而产生被告以本案所涉房屋抵债的事实；2、《证明》及照片，以此证明本案所涉房屋系违章建筑，已被强制拆除。
被告陈常鸣对原告提供的证据1借条，认为其中200000元借条系复印件，其真实性有异议，对700000元借条的真实性无异议，并在庭审中确认以所涉房屋价款折抵结欠原告的债务480000元的事实；对原告提供的证据2，认为真实性无异议，关联性有异议，无法证明被拆除的房屋确属被告陈常鸣所建房屋，但在庭审时已确认所售房屋没有产权证与土地使用权证，业已因违章被强制拆除的事实。
被告陈常鸣认为，本案所涉房屋确实没有房屋产权证和土地使用权证。按照房屋买卖交易习惯，买受人在买房后理应要求出卖人移交房屋权属证明并予以办理相关手续，但原告夫妻作为经商多年的生意人，其从被告处购得房屋后，却始终未要求被告提供相关产权证件，亦并未要求被告履行其他相关义务，可以推断原告知悉房屋没有产权证明的事实。嗣后，原告已将房屋交托中介所予以出售，证明被告已将房屋交付于原告所有，在使用房屋的过程中产生的法律后果，应由原告自行承担。庭审中，被告陈常鸣未向本院提交证据。
本院认为，原告提供的证据1，与本案具有关联性，被告未提出其他证据予以反驳，并对事实部分予以认可，本院对该组证据的证明力予以采信，可以证实被告陈常鸣结欠原告债务900000元，并以本案房屋折抵原告债务480000元的事实。原告提供的证据2，被告虽对其关联性有异议，但没有确实证据予以反驳，且已在庭审时确认相关事实，原告庭审陈述与该组证据亦相互印证，对该组证据的证明力，本院予以采信，可以证实本案房屋因未经规划许可，系违章建筑被强制拆除。另外，庭审时被告自认房屋所建地块属于村民的自留山，系农村集体所有土地。综上，本院对双方争议焦点分析、查明并认定如下：
1、《卖断契据》是否因所涉房屋系违章建筑而无效。
原告认为，《卖断契据》所涉房屋系被告陈常鸣未经规划许可和行政审批，擅自利用农民集体所有的土地而搭建，违反了《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，按照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，应属于无效合同。本院认为，原告的该项主张成立。《中华人民共和国合同法》规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。效力性强制性规范是指法律、行政法规明确规定违反该类规定将导致合同无效的规范，或者未明确规定违反之后将导致合同无效，但若使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的规范。《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请国有土地。使用农民集体所有的土地的情形仅限于兴办乡镇企业、村民建设住宅经依法批准的，以及乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准的。该法第六十三条进一步明确，农民集体所有的土地使用权不得用于非农业建设。《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条规定，使用农民集体所有的土地建设的，应当向乡、镇人民政府提出申请，乡、镇人民政府报城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证，不得占用农用地。被告陈常鸣在农村集体所有的土地上未经规划许可搭建房屋，事后亦未补充办理相关手续，违反了上述法律的强制性规定，故其与原告郑月凤、李在华签订的《卖断契据》应认定无效。
2、原、被告对所涉房屋系违章建筑是否知情，是否具有主观过错。
被告陈常鸣确认明知房屋未经规划许可，未取得房屋权属证明及土地使用权证，而将房屋售予原告夫妻二人，存在主观上的故意。原告作为买受人，未看到房屋产权证及土地使用权证即签订《卖断契据》，事后亦未要求被告移交相关证明，未尽买受人的注意义务，存在主观上的过失。
经庭审举证、质证并认证，对本案主要事实可作如下认定：
原告郑月凤、李在华与被告陈常鸣不属于福鼎市岩前村集体经济组织成员。被告陈常鸣因结欠原告郑月凤、李在华借款债务900000元无力偿还，2013年10月22日，双方约定将被告陈常鸣自建的坐落于福鼎市岩前村林家山的两榴三层房屋作价480000元，出售给原告郑月凤、李在华所有，以抵偿上述借款债务480000元。同日双方签订《卖断契据》，约定钱契既日互收足讫。原告郑月凤、李在华未向被告陈常鸣实际支出购房款480000元。嗣后，该两处房屋经查实系未经规划许可的违章建筑，被福鼎市城市建设监察大队予以强制拆除。原告遂于2015年4月23日诉至本院。
综上所述，本院认为，原告郑月凤、李在华与被告陈常鸣签订的房屋《卖断契据》违反《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》的强制性规定，合同无效，原告请求确认合同无效，本院予以支持。被告陈常鸣结欠原告郑月凤、李在华借款债务480000元属实且未予实际清偿，双方因民间借贷产生的债权债务法律关系并没有发生变更或消灭，但不属于本案确认合同无效纠纷案件审理范围，原告可另行起诉。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条、《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第六十三条、《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
原告郑月凤、李在华与被告陈常鸣签订的《卖断契据》合同无效，本院予以确认。
本案受理费8500元，由被告陈常鸣负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省宁德市中级人民法院（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。
审 判 长 陈雪仙
代理审判员 肖 婷
人民审判员 方守挺
二〇一五年七月十七日
书 记 员 蔡平心
附注：
《中华人共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。
《中华人民共和国土地管理法》
第四十三条任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。
前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。
第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
《中华人民共和国城乡规划法》
第四十一条在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设的，建设单位或者个人应当向乡、镇人民政府提出申请，由乡、镇人民政府报城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。
在乡、村庄规划区内使用原有宅基地进行农村村民住宅建设的规划管理办法，由省、自治区、直辖市制定。
在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设以及农村村民住宅建设，不得占用农用地；确需占用农用地的，应当依照《中华人民共和国土地管理法》有关规定办理农用地转用审批手续后，由城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。
建设单位或者个人在取得乡村建设规划许可证后，方可办理用地审批手续。
《中华人共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百零八条最高人民检察院对各级人民法院已经发生法律效力的判决、裁定，上级人民检察院对下级人民法院已经发生法律效力的判决、裁定，发现有本法第二百条规定情形之一的，或者发现调解书损害国家利益、社会公共利益的，应当提出抗诉。
地方各级人民检察院对同级人民法院已经发生法律效力的判决、裁定，发现有本法第二百条规定情形之一的，或者发现调解书损害国家利益、社会公共利益的，可以向同级人民法院提出检察建议，并报上级人民检察院备案；也可以提请上级人民检察院向同级人民法院提出抗诉。
各级人民检察院对审判监督程序以外的其他审判程序中审判人员的违法行为，有权向同级人民法院提出检察建议。