广东省广州市白云区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0111民初第880号
原告：李丽莎，身份证住址广州市越秀区。
原告：黄永江，身份证住址同上。
两原告共同委托代理人：李竞贤，广东翔信律师事务所律师。
被告：邢博雅，身份证住址广州市天河区。
原告李丽莎、黄永江诉被告邢博雅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月12日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李丽莎、黄永江的共同委托代理人李竞贤，被告邢博雅到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告李丽莎、黄永江诉称：2015年4月22日，两原告通过满堂红（中国）置业有限公司广州分公司（以下简称满堂红公司）作为中介，与被告邢博雅签订《广州市存量房买卖合同》，约定将二原告的共同财产，即位于广州市白云区阅山二街11号304房以166万元的价格出售给被告。其中，定金5万元须在2015年4月22日支付，定金余款5万元须在2015年4月23日前支付，首期楼款（不含定金）40万元应于递件成功当天支付，楼价余款116万元通过银行按揭方式支付，并约定该房屋为吉屋（不附家私家电），房屋交付使用时间为首期楼款当天。被告未能按照约定支付房款的，应当每日按未付房款0.05%的标准支付违约金等内容。2015年4月22日和4月23日，两原告分别收到被告支付的购房定金共10万元。2015年6月24日，两原告与被告去房管部门办理递件手续。在递件现场，被告向两原告提出其名下房屋仍未出售，故暂时无法全额支付首期房款，请求两原告先行收取首期楼款中的10万元，并承诺余下的30万元首期楼款于2015年12月30日前支付，并自愿替两原告支付中介代理费2000元。经协商，两原告同意了被告的请求，并于当日签订了《补充协议》，以及办理了涉案房屋的递件手续。两原告亦于当日收到了被告支付的10万元首期楼款。其后，被告又向两原告提出为腾空其名下房屋以便出售，希望两原告提前向其交付涉案房屋。两原告遂于2015年6月29日向被告移交了房屋。2015年7月16日，按揭银行向两原告支付了按揭款。2015年12月初，两原告收到满堂红公司法务部发来的《通知函》，要求两原告立即支付代理费2000元。为此，原告致电被告，询问为何没有依约替两原告支付2000元中介费时，被告开始以涉案房屋缺少家电为由，不同意支付2000元中介费，并要求两原告减少楼款。原告当即表明双方约定的是吉屋，不同意被告的意见。直至2015年12月28日，被告向两原告支付29.5万元的剩余首期楼款，并继续以上述理由拒绝支付剩余首期楼款5000元和2000元中介费。经两原告多次催促，被告仍不依约履行义务。为避免产生进一步的违约责任，两原告在迫于无奈的情况下于2015年12月31日先行向40914支付了中介代理费2000元。鉴于以上的事实，两原告认为，其与被告签订的涉案合同与补充协议均是真实有效的，双方应当依约履行。涉案合同已明确约定涉案房屋的买卖状态是吉屋，即不含家私家电，而被告却以涉案房屋缺少家电为由，既不足额履行支付购房款的义务，也不履行替两原告支付2000元中介代理费的义务，其行为已经构成了违约，应当承担继续履行合同以及相应的违约责任的义务。为保障两原告的合法权益，特诉至贵院，请求判令：一、被告邢博雅向原告李丽莎、黄永江支付购房款余额5000元；二、被告邢博雅每日按5000元的0.05%（即每天2.5元）的标准向原告李丽莎、黄永江支付自2015年12月31日起至付清购房款余额5000元之日止的违约金；三、被告邢博雅向原告李丽莎、黄永江支付中介代理费2000元；四、被告承担本案全部诉讼费用。
被告邢博雅辩称：2015年4月22日，我与原告李丽莎在中介满堂红公司的协助下，签订了《广州市存量房买卖合同》，并根据该合同第十六条第4项进行口头约定，约定内容为我以166万元的价格购买原告的该处房屋及部分家私家电（包括林内牌燃气热水器、西门子牌滚筒洗衣机、松某牌三门冰箱等），当时中间人李某甲在场可以证明。但是2015年6月24日，原告李丽莎却告知我，其已将房屋内的热水器拆走，因为原告黄永江觉得房子卖便宜了。后我与原告协商以电视机作为补偿，未果。2015年6月29日，原告通知我，已将房屋钥匙放于中介处，让我自行验收房屋，而没有依照合同的规定双方查验并签署地产交接确认书。在我进行验房时，才发现原告已经将我们口头约定的西门子滚筒洗衣机和松某牌三门冰箱搬走了。我方多次与对方协商，原告李丽莎承认热水器当时是承诺给我的，但是否认洗衣机和电冰箱也包括在内，甚至提出当时是想另外折价卖给我的。截止2015年12月28日，我方共向原告方支付房屋买卖款165.5万元，剩余的首期房款5000元作为对搬走的林内牌热水器的市价赔偿4000元以及给我带来的相应损失1000元。原告履行合同明显有瑕疵，应当对我进行补偿。另外，原告向满堂红公司支付2000元中介费缺乏相应的法律依据，不应向我追偿。2015年6月24日，因不能全额支付首期房款，我与被告签订了《补充协议》，约定由我来代替原告支付2000元的中介费。当时中间人李某甲也在场，她作为债权人的代表可以证明。但是，原告在2015年12月初收到满堂红公司发来的《通知函》后便向其支付2000元的中介费，并没有向中介公司表明我才是这2000元的债务人，原告的付款行为缺乏法律依据，因而不应当对我追偿。
经审理查明：2015年4月22日，在案外人满堂红公司的居间下，两原告（甲方，卖方）与被告（乙方，买方）签订《广州市存量房买卖合同》，合同约定：甲方将位于广州市白云区路阅山二街11号304房出售给乙方，该房地产以现状售予乙方，该房地产为吉屋（不附家私家电）。第二条该房地产按整套出售并计价，总金额166万元。第三条付款方式详见《付款协议》。第十条乙方未能按照本合同第三条约定支付房款的，应当每日按未付房款0.05%的标准向甲方支付违约金。第十六条双方另约定关于物业内的家电家私甲乙双方自行协商。双方约定付款方式为按揭付款：1.定金50000元乙方须在2015年4月22日支付给甲方。2.定金余款50000元乙方须在2015年4月23日前支付给甲方。3.首期楼款（不含定金）400000元，乙方于递件成功当日支付甲方。……4.楼价余款（按揭银行批准按揭的金额）在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入甲方在该贷款银行指定开设的账户内。……。
2015年6月24日，原告（甲方，卖方）与被告（乙方，买方）签订《补充协议》，就首期款支付等问题达成协议如下：1.已支付首付款10万元；2.乙方承诺于2015年12月30日前支付甲方首付余额30万元；3.乙方替甲方支付中介费2000元。
2015年12月7日，满堂红公司向两原告发出通知函，以该公司已经促成原、被告就广州市白云区路阅山二街11号304房签订《广州市存量房买卖合同》，但两原告未按照《买卖代理费支付承诺书》之约定向该公司支付代理费2000元为由向两原告催缴代理费2000元。两原告于2015年12月31日向满堂红公司支付代理费2000元。
本案审理过程中，原、被告确认被告尚有5000元首期款未支付给原告。被告主张未支付5000元首期款是由于双方口头约定166万元的购房价格包括部分家私家电（包括热水器、洗衣机、冰箱），但原告将双方约定的家电搬走，因此将家私家电的价款从房款中扣除，具体扣除的是4000元的热水器价格和因为要另外购买热水器导致的1000元的租房损失。为此，被告提交其与原告李丽莎在2015年7月7日的通话录音及《房屋租赁合同》一份。录音中李丽莎承认热水器在双方约定的房价范围内要留给被告，但提出洗衣机、冰箱当时其是想要跟被告在房价外另外再谈价格。原告对上述录音的真实性予以确认。《房屋租赁合同》为被告与案外人签订的，约定被告向案外人承租广州市白云区白云大道岭南新世界锦云峰A4905房，租期为2015年7月20日至2015年9月19日，月租金为4500元。被告另提交录音一段，主张该录音系其与满堂红公司房产经纪人李某甲的通话录音，拟证明满堂红公司知晓中介费转让。
以上事实，有广州市存量房买卖合同、补充协议、通知函、发票、录音音频及当事人陈述等证据证实。
本院认为：原、被告双方于2015年4月22日签订的《广州市存量房买卖合同》及于2015年6月24日签订的《补充协议》是双方当事人真实意思的表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应当恪守履行。《广州市存量房买卖合同》虽约定双方交易的房屋为吉屋（不附家私家电），但双方同时约定“关于物业内的家电家私甲乙双方自行协商”，上述约定存在矛盾之处，但从被告提交的其与原告李丽莎的电话通话录音可以看出，原告李丽莎已承认热水器要留给被告，但提出洗衣机、冰箱当时其是想要跟被告在房价外另外再谈价格，故本院确认原、被告在签订《广州市存量房买卖合同》时协商一致将热水器在双方约定的房价范围内要留给被告。但对于冰箱和洗衣机，现有证据不足以证明双方已经达成一致意见。现原告未按照双方口头约定将热水器交给被告，被告主张在房款中抵扣热水器的价款，可予支持，对于抵扣的金额，被告主张4000元过高，由于双方约定留下的热水器本身并非全新的热水器，本院酌情认定抵扣的价款为1000元。被告另要求抵扣租房损失1000元，由于被告提交的《房屋租赁合同》不能证明与本案的关联性，且租房损失属于间接损失，并非原、被告签订合同时可以预见的损失，本院对被告要求抵扣租房损失1000元的抗辩意见不予采纳。对于原告主张的违约金，由于被告未将剩余房款支付完毕是由于原告未将热水器交给被告，原告本身存在违约行为的情况下，被告主张采取减少价款的方式的补救措施，故被告并非故意拖欠房款，原告要求被告支付拖欠房款的违约金，本院不予支持。
对于中介费2000元，原、被告双方签订的《补充协议》约定被告替原告支付中介费2000元，该约定对于满堂红公司而言属于债务人（原告）将合同的义务转让给第三人（被告），但上述《补充协议》属于原、被告之间的内部约定，根据《中华人民共和国合同法》第八十四条，债务人将合同的义务转让给第三人的，应当经债权人同意。被告现提交其声称为李某甲的人的电话录音，拟证明作为债权人的满堂红公司已知晓中介费转让的事实，由于被告提交的上述录音的相对方是否为李某甲本院无法确认，即使该录音确实是被告与李某甲的谈话录音，由于李某甲并非本案当事人，其在录音中的陈述应为证人证言，李某甲并未到庭作证，故本院对其证言的合法性不予确认。此外，被告未能提供满堂红公司授权李某乙同意原告将支付中介代理费的义务转让给被告的授权文件，故李某乙知晓原、被告之间的《补充协议》并不代表满堂红公司已经同意原告将支付中介代理费的合同义务转让给被告。从满堂红公司于2015年12月7日向原告发出催收代理费的通知函可以看出满堂红公司并未同意原告将支付中介代理费的合同义务转让给被告，故原、被告之间关于“乙方替甲方支付中介费2000元”仅在原、被告之间生效，也即就原、被告双方的关系而言，被告仍有义务替原告支付中介费2000元，由于原告已经实际向满堂红公司支付中介费2000元，原告现要求被告向其支付中介费2000元于法有据，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条第一款、第六十条、第八十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、在本判决生效之日起三日内，被告邢博雅向原告李丽莎和黄永江支付购房余款4000元；
二、在本判决生效之日起三日内，被告邢博雅向原告李丽莎和黄永江支付中介代理费2000元；
三、驳回原告李丽莎和黄永江的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费25元，由被告负担并于本判决生效之日起5日内向本院交纳。
如不服本判决，可在判决生效之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审判员 王丽美
二〇一六年四月七日
书记员 郑萍军