山东省临沂市兰山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁1302民初15213号
原告：中国建设银行股份有限公司临沂兰山支行，住所地临沂市红旗路64号，统一社会信用代码91371302868303057E。
主要负责人：申全玲，行长。
委托诉讼代理人：尚小伟，山东超信律师事务所律师。
被告：滕向民，男，1972年11月10日生，汉族，个体经营，住临沂市兰山区。
被告：孙继宗，男，1965年1月3日生，汉族，职工，住临沂市兰山区。
原告中国建设银行股份有限公司临沂兰山支行（以下简称建行兰山支行）诉被告滕向民、孙继宗金融借款合同纠纷一案，本院于2017年10月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告建行兰山支行的委托诉讼代理人尚小伟，被告滕向民、孙继宗均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
建行兰山支行向本院提出诉讼请求：1.调解或判令二被告偿还借款利息、罚息156856.12元，及实现债权的相关费用；2.如二被告不能在确定的期限内履行还款义务，调解或判令对滕向民的位于兰山区竹林桥小区××楼××的房产行使优先受偿权；3.诉讼费用等程序性费用由二被告承担。事实和理由：被告滕向民于2009年1月16日与原告签订《中国建设银行个人额度借款合同》一份。合同约定，原告向被告发放贷款，循环支用额度20万元，借款额度有效期限自2009年1月16日起至2014年1月16日止。同日，被告签订中国建设银行个人额度借款分账户支用单，借款额度20万元，期限12个月，自2009年1月16日起至2010年1月16日止，固定利率，一次性还本付息，罚息利率为合同约定贷款利率水平上浮50%。2010年3月4日，被告签订中国建设银行个人额度借款分账户支用单，借款额度20万元，期限12个月，自2010年3月4日起至2011年3月4日止，固定利率，一次性还本付息，罚息利率为合同约定贷款利率水平上浮50%。被告孙继宗对此笔借款承担连带保证责任。被告滕向民以其位于兰山区竹林桥小区××楼××的房产提供抵押保证。合同到期后，被告滕向民未能按时履行还款义务，被告孙继宗亦未承担保证责任，为维护原告的合法权益，特依法起诉。诉讼过程中，原告主张至实际还款日的利息、罚息按照合同约定计收。
滕向民承认建行兰山支行主张的事实。
孙继宗辩称，1.答辩人的担保已超过诉讼时效，担保无效；2.请求依法驳回本案，费用由原告负担；3.原告应解除答辩人的不良信息；4.答辩人保留反诉的权利。事实和理由：1.2009年1月16日，被告滕向民向原告建行兰山支行申请贷款20万元，5年期循环支用，每次期限12个月。该笔贷款到期日为2010年1月15日，到期后未能按时还款，又形成不良，存在重大失误；2.该笔贷款逾期45天后，原告未告知答辩人，又于同年3月4日再次向被告发放贷款20万元。答辩人对该笔贷款支用不知情；3.贷款形成不良后，原告从未向答辩人主张过权利。
本院经审理认定事实如下：2009年1月16日，被告滕向民（甲方）与原告建行兰山支行（乙方）签订编号为370826301-015-20090000013号《个人额度借款合同》（以下简称《借款合同》）。该《借款合同》约定，乙方向甲方提供可以循环使用的借款额度20万元；有效期间自2009年1月16日至2014年1月16日；借款担保方式为抵押加担保；本合同项下业务办理过程中使用的个人额度借款分账户支用单、个人额度借款通贷账户支用单、贷款支付凭证、提前还本申请书等文件或材料均作为本合同的附件，是本合同的有效组成部分等。
同日，原告建行兰山支行（抵押权人）与被告滕向民（抵押人）签订编号为370826301-015-20090000013号《个人额度借款最高额抵押合同》（以下简称《抵押合同》）。该《抵押合同》约定，本合同中所称主合同指编号为370826301-015-20090000013号《借款合同》和该合同项下的个人额度借款分账户支用单、各类凭证以及形成债权债务关系的其他法律性文件；担保范围为主合同项下全部债务，包括债务人支用的借款本金以及利息、违约金、赔偿金等；担保责任的最高限额为20万元；抵押人财产为抵押人位于兰山区竹林桥小区的房产等。
同时，原告建行兰山支行（债权人）与被告孙继宗（保证人）签订编号为370826301-015-20090000013号《个人额度借款最高额保证合同》（以下简称《保证合同》）。《保证合同》约定，本合同中所称主合同指编号为370826301-015-20090000013号《借款合同》和该合同项下的个人额度借款分账户支用单、各类凭证以及形成债权债务关系的其他法律性文件；保证人孙继宗愿意为主合同所形成的债务提供最高额保证；担保范围为主合同项下全部债务，包括债务人支用的借款本金以及利息、违约金、赔偿金等；保证方式为连带责任保证；保证期间为自本合同生效之日起至该单笔借款的债务履行期限届满之日后两年止等。
合同签订后，双方于2009年1月16日就抵押的位于兰山区竹林桥小区北区7号楼的房屋在临沂市房产登记交易中心办理了抵押登记，他项权利证书编号为临房兰山区他字第××号。原告依约于2010年3月4日向被告滕向民发放借款20万元，借款期限12个月，借款利率为年利率5.31%，逾期罚息利率浮动比例为50%。被告滕向民在个人贷款支付凭证上签字确认。借款到期后，因被告未按合同约定履行还款义务，引起诉讼。
另查明，截至2017年9月12日，该笔借款本金已结清。被告滕向民尚欠原告建行兰山支行该笔借款利息10767.5元、罚息146088.62元，合计156856.12元。庭审中，原告没有提交证据材料证明其向被告孙继宗主张过权利。
本院认为，原告建行兰山支行与被告滕向民、孙继宗签订的《借款合同》《抵押合同》《保证合同》，均系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，本院予以确认，各方应当按约全面及时履行。合同签订后，原告依约履行了合同义务，提供给被告滕向民借款20万元。借款到期后，被告滕向民未按约定清偿借款本息，系违约行为，应承担合同约定的违约责任。被告滕向民以其房屋为借款设立抵押担保，并进行了抵押登记，故原告对被告滕向民提供的抵押物享有抵押权。
《中华人民共和国担保法》第二十六条第二款规定“在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。”本案中，被告孙继宗作为借款人滕向民的保证人，其保证期间在《保证合同》中约定为“至该单笔借款的债务履行期限届满之日后两年止”，即借款到期日（2011年3月4日）后两年止。因原告没有提交证据材料证明其向被告孙继宗主张过权利，故应认定被告孙继宗的保证责任已免除。
综上所述，原告要求被告滕向民偿还借款利息、罚息，理由正当，证据充分，本院予以支持。原告要求被告滕向民支付实现债权的相关费用，因未提交证据证实，故本院不予支持。被告孙继宗保证责任已免除。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十六条、第四十一条、第五十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告滕向民于本判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司临沂兰山支行借款利息10767.5元、罚息146088.62元（金额截至日期为2017年9月12日，自2017年9月13日起至实际还款日的利息、罚息按照《个人额度借款合同》约定的标准执行）；
二、被告滕向民如果在本判决第一项确定的期限内不履行还款义务，原告中国建设银行股份有限公司临沂兰山支行有权行使抵押权，对被告滕向民抵押的位于兰山区竹林桥小区北区7号楼的房屋（他项权利证书编号为临房兰山区他字第××号）进行拍卖、变卖，从所得的价款中优先受偿本案所确定的债权；
三、驳回原告中国建设银行股份有限公司临沂兰山支行的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3437元，减半收取1719元，由被告滕向民负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。
审 判 员 李新广
二〇一七年十二月七日
代书记员 丰丙增