上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪01民终4519号
上诉人（原审被告）：张晖，男，1969年12月3日出生，汉族，住上海市徐汇区。
被上诉人（原审原告）：高加强，男，1990年12月1日出生，汉族，户籍地江苏省高邮市，现住上海市徐汇区。
上诉人张晖因与被上诉人高加强房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2017）沪0104民初27017号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人张晖上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审诉请。
事实和理由：上诉人在签约时并不知道被上诉人会将房屋用于群租，双方没有达成过将房屋用于公司宿舍的口头约定，虽然被上诉人的群租行为经过行政机关整治，但并不是无法达成合同目的了，只要遵守管理规定，进行合法租赁，依然可以继续履行。合同如果要解除，被上诉人应当承担违约责任。
被上诉人高加强辩称，其在签约时就告知了上诉人将房屋用于员工宿舍，上诉人已经事实上收回了房屋，合同无法继续履行，上诉人也已经另外出租了，其还有物品在房屋内没有取回。一审判决正确，要求维持原判。
高加强向一审法院起诉请求：1、确认高加强与张晖签订的房屋租赁合同于2017年10月17日解除；2、张晖返还高加强租金人民币30,000元（以下币种相同）及押金10,000元。
一审法院认定事实：张晖为上海市徐汇区XX路XX弄XX号楼XX室房屋（以下简称系争房屋）的共有人之一。
2017年4月11日，高加强（乙方、承租方）与张晖（甲方、出租方）经案外人上海XX有限公司居间介绍，签订了《房屋租赁合同》，约定甲方将上海市徐汇区XX路XX弄XX号XX室（注：此处可能系笔误，应为12A，即系争房屋）出租给乙方。系争房屋建筑面积为156.2平方米。乙方向甲方承诺，承租该房屋作居住使用，并在租赁期间严格遵守国家和本市的有关居住房屋租赁和使用、物业管理规定，以及该房屋所在物业管理区域的管理规约或临时管理规约。租赁期限自2017年4月15日至2021年7月31日止。月租金为10,000元，押一付三。乙方向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为一个月的租金，即10,000元。本合同终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充本合同约定由乙方承担但还未交纳的费用外，剩余款项应在房屋返还时返还乙方。租赁期间，该房屋所发生的水、电、气、通信（若有）、有线电视由乙方承担；物业管理费用由甲方承担。甲、乙双方同意，乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同，并有权要求乙方赔偿损失。（一）乙方擅自改变房屋居住用途的；（二）因乙方原因造成房屋结构损坏的；（三）乙方擅自转租该房屋、转让该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的；（四）乙方擅自增加居住使用人，且人均居住面积低于本市规定标准的；（五）乙方利用承租的居住房屋从事违法违规活动的；（六）乙方逾期不支付租金累计超过七日的；（七）乙方欠缴应承担的费用累计超过200元的。租赁合同附件二房屋设施设备清单，备注栏载明：“租赁结束日，客户房屋原样退还给房东，期间有损坏由乙方自己维修。租赁肆年期间，每二年递增5%租金。租赁期间由客户造成投诉，由客户自己解决，解决不了解除合同。合同条款以备注为准。”当日，高加强向张晖的妻子刘某转账支付租赁保证金10,000元。
2017年10月16日，高加强向刘某转账支付2017年10月15日至2018年1月14日的租金30,000元。
因系争房屋内实际居住22人，有关执法部门于2017年10月17日进入系争房屋进行执法，要求整改。当日，张晖更换了系争房屋的门锁，并将钥匙放在物业处。同时，系争房屋门上张贴了告示：此房屋属非法群租，已被公安机关查封，若有拿物品者，请至物业办公室（2号楼1F）。物业上班时间：8:30～16:30。落款为：百合花苑物业，2017.10.17。
系争房屋结构为四个房间、一个客厅、一个餐厅、两个卫生间。
一审中，高加强称签订租赁合同时，已明确告知张晖系争房屋是用作公司宿舍的，并提供签订租赁合同时的录音一份，称双方明确约定租赁期间由客户造成投诉，由客户自己解决，解决不了的，自动解除合同，与租赁合同附件二备注栏所载之内容相互印证。张晖对录音真实性予以认可，并辩称签订租赁合同时，高加强仅告知系争房屋用作公司宿舍，但没有说住多少人，张晖要求系争房屋内住的人数要符合国家相关法律法规，不知道系争房屋实际居住人数竟多达22个。关于“自动解除合同”应理解为张晖有权解除合同。
一审法院认为：民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗。高加强与张晖就系争房屋签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法、有效，一审法院予以确认，双方均应恪守。租赁合同约定，高加强应当在租赁期间严格遵守国家和本市的有关居住房屋租赁和使用的相关规定。《上海市居住房屋租赁管理办法》第十条规定，出租居住房屋，每个房间的居住人数不得超过2人（有法定赡养、抚养、扶养义务关系的除外），且居住使用人的人均居住面积不得低于5平方米。前款所称居住面积，是指原始设计为居住空间的房间的使用面积。第十一条第二款规定，居住物业管理区域内的居住房屋，不得出租用作单位的集体宿舍。经审理查明，高加强与张晖在签订租赁合同时便对系争房屋用作公司宿舍达成口头协议，同时，高加强在系争房屋中实际安排了二十余人居住，违反了《上海市居住房屋租赁管理办法》的规定。2017年10月17日，有关部门依法对系争房屋的居住使用情况进行执法。当日，张晖更换了门锁。一审法院认为，高加强与张晖租赁合同因相关部门的执法整改，已无法实现订立租赁合同时的目的，亦无继续履行的可能性。结合张晖已于2017年10月17日实际收回系争房屋的事实，现高加强要求确认《房屋租赁合同》于2017年10月17日解除的诉讼请求，一审法院予以支持。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。高加强要求张晖返还多支付的房屋租金之诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持，但金额有误，一审法院调整为自2017年10月18日起至2018年1月14日止的租金29,032元。关于租赁保证金，根据租赁合同之约定，张晖收回系争房屋时，应当在扣除按约由高加强承担但尚未交纳的费用后，将租赁保证金返还给高加强。现双方就水、电、通信等相关费用尚未结清，一审中，张晖亦表示会另案起诉。综上，高加强要求张晖返还租赁保证金之诉讼请求，一审法院予以支持。
一审法院审理后，依据《中华人民共和国民法总则》第八条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条之规定，于二〇一八年二月二十二日作出判决：一、高加强与张晖于2017年4月11日签订的《房屋租赁合同》于2017年10月17日解除；二、张晖于判决生效之日起十五日内向高加强返还租金29,032元、租赁保证金10,000元，共计39,032元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计400元，由张晖负担。
二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，2017年10月17日，有关部门依法对系争房屋内的群租行为进行现场执法。当日，系争房屋更换了门锁，被上诉人搬离了系争房屋，上诉人已经实际收回了房屋。因此，双方签订的租赁合同实际上已经终止履行，亦无继续履行的可能性。一审法院据此认定系争《房屋租赁合同》于2017年10月17日解除，并无不当。至于双方对于合同解除责任的争议及金额结算与物品返还的问题，不属于本案审理范围，双方可另行解决。
综上所述，一审法院判决正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币775.80元，由上诉人张晖负担。
本判决为终审判决。
审判长 沈 强
审判员 任文风
审判员 李 兴
二〇一八年四月二十日
书记员 曹 靖
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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