贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔01民终2955号上诉人（原审被告）：彭江林，男，1974年12月15日出生，汉族。被上诉人（原审原告）：贵州花果园购物中心有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区花果园大街1号。法定代表人：陈晓辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘依，女，1989年11月6日出生，汉族，该公司职工。上诉人彭江林因与被上诉人贵州花果园购物中心有限公司（以下简称：花果园购物中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2016）黔0102民初3756号民事判决。向本院提起上诉。本院于2017年5月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。彭江林上诉请求：一、撤销原判第二项，依法改判。事实与理由：上诉人一审中提交了花果园购物中心提供的优惠对账单及上诉人开给被上诉人的发票复印件，该二份证据用于证明打折收取租金的事实。原审对该证据不予认可有失偏颇。上诉人与被上诉人协商过程中，被上诉人明确承认7、8月租金打折的事实。上诉人在提出撤场申请后，价值10万余元的门店样品被扣押，原审未核实具体情况，认定事实不清。二、上诉人基于被上诉人承诺的7月免租，8月、9月租金打折，并且约定优先扣除保证金的信赖，于2015年9月30日书面提出退租并撤铺未构成违约。原判对于违约金参照借款纠纷案件的最高利率标准按照年息24%计算，在原租金的基础上每月增加2%无法律依据，上诉人认为应当按照中国人民银行同期同档贷款基准利率为准计算违约金。被上诉人花果园购物中心答辩称：原判认定事实清楚，适用法律正确。上诉人主张租金打折的事实与被上诉人无关。原审已查明上诉人拖欠管理费是事实。双方合同约定了违约金，原审对违约金调整是正确的。花果园购物中心向一审法院起诉请求：一、判令解除原被告双方签订的《商铺管理合同》。二、判令被告支付所欠物业管理相关费用11987.1元（暂算至2015年9月30日，具体金额以被告实际清偿所欠费用之日止）。三、判令被告支付原告代为垫付的电费3528元（暂算至2016年月30日，具体金额以被告实际清偿所欠费用之日止）。四、判令被告支付逾期支付物业管理相关费用所产生的违约金29584.12（暂算至2016年4月30日，具体金额以被告实际清偿所欠费用之日止）。五、判令被告支付逾期支付电费所产生的违约金7629.71（暂算至2016年4月30日，具体金额以被告实际清偿所欠费用之日止）.六、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年5月20日原告（甲方）与被告（乙方）签订《商铺管理合同》一份，约定甲方接受贵阳宏益房地产开发有限公司的委托，对花果园家电广场的物业进行管理，乙方承租的家电广场的物业已与物业所有人签订相关租赁合同；乙方承租物业位于家电广场，铺位编号14栋149、150号，租赁期限从2014年10月1日至2019年9月30日（最终以乙方与物业所有人签订的租赁合同为准）；物业管理及相关费用为每月每平方米30元，计3965.7元，物业管理相关费用从商铺交付之日计收，每月第22日前支付当月费用；首月及当月的费用按实际天数计算，商铺的空调服务时间由甲方根据季节特点供应；水电费的计算标准按照政府相关规定及物业运行实际情况结合制定，乙方需自行负担商铺使用的电费、水费、电话费、信用卡手续费、网络费、燃气费及其他费用，乙方须按商铺独立记录表所示，应于每月22日前向甲方支付上月产生的上述费用，甲方有权根据相关部门对水、电费的调整做出相应调整，水电费由甲方代收代付，甲方不另外向乙方提供水电费发票；本合同有效期内，乙方同意甲方为该物业进行商业整体推广服务（包括但不限于节庆装饰及活动、店庆推广、宣传片制作、广告发布、媒体公关、顾客关系管理），收费标准双方协商确定；若乙方逾期支付本合同项下的所有费用，乙方同意甲方在所交纳的保证金中扣除欠缴的费用。另外，每逾期一日，按逾期交付金额的1%向甲方支付违约金，超过30日的，甲方有权解除合同；双方发生纠纷，向物业所在地人民法院提起诉讼。在合同签订后，被告交纳了2015年6月以前的物管费等，2015年9月30日，被告撤铺未继续经营。对原告起诉主张的电费金额，被告予以认可。一审法院认为，公民、法人合法的民事权益受法律保护。本案原被告双方签订商铺管理合同，约定原告接受贵阳宏益房地产有限公司的委托，对宏益房开出租给被告的花果园家电广场商铺进行管理，该合同系双方当事人真实意思表示，内容合法，属有效合同，受法律保护。在合同签订之前，宏益房开已经于2014年9月11日将商铺交付给被告使用，根据双方签订的管理合同，管理费应当从商铺交付之日开始交纳。但合同签订后，被告未按合同约定向原告交纳管理费及水电费等，已构成违约，根据合同约定，原告有权要求解除合同，并要求被告支付拖欠的相关费用。关于原告主张的违约金部分，双方在合同中对此虽有约定，为欠款金额的每日1%，但被告提出，该违约金约定过高，请求法院进行调整，对此原告表示同意。根据《中华人民共和国合同法》第114条第2款“约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，如何判定违约金过高，最高人民法院《关于适用中国人民共和国合同法若干问题的解释（二）》明确:当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决，当事人约定的违约金超过造成损失30%的，一般可以认定为《合同法》第114条规定的过分高于造成的损失。本案原被告双方对违约金的约定标准应当认定为过高，故依法予以调整，总的违约金参照借款纠纷案件的最高利率标准酌情按照年息24%进行计算，在原管理费的基础之上每月增加2%作为违约金，管理费计算到实际撤铺之日，违约金计算到原告2016年6月7日向一审法院起诉之日。对原告主张的电费，被告予以认可，予以认定，关于电费违约金，由于原告并未在每个月将电费的抄表记录告知被告，现要求计算违约金显然不合理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百一十四条之规定，判决：一、解除原告贵州花果园购物中心有限公司与被告彭江林签订的《商铺管理合同》。二、被告彭江林在本判决书生效后三日内支付拖欠的管理费11891元及违约金2434.5元给原告贵州花果园购物中心有限公司。三、被告彭江林在本判决书生效后三日内支付拖欠的电费3528元给原告贵州花果园购物中心有限公司。四、驳回原告贵州花果园购物中心有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费558元，由原告花果园购物中心负担313元，被告彭江林负担245元。二审中，各方当事人均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于违约金计算标准的问题，双方合同约定“逾期每一日，按逾期交付金额的1%向甲方支付违约金”，一审中，彭江林以约定的违约金过高要求法院予以调整，根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”之规定，上诉人彭江林未按合同约定支付管理费，造成被上诉人经济损失。该损失可比照借款纠纷中利息的标准予以计算。原判以借款纠纷案件中法院支持的最高利率年息24%作为衡量违约金调整的标准并无不当。上诉人主张该标准过高并无法律依据，本院不予支持。另，上诉人主张被上诉人扣押其财产未予返还，但未提供证据予以佐证，故本院对其主张不予采信。综上，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费558元，由上诉人彭江林负担。本判决为终审判决。审判长  黄新审判员  田勇审判员  刘劼二〇一七年六月二十八日书记员  黄倩