天津市北辰区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津0113民初420号
原告：中国农业银行股份有限公司天津北辰支行，住所地天津市北辰区京津公路北辰区政府南。
负责人：张敬涛，行长。
委托诉讼代理人：李上上，男，1987年2月19日出生，汉族，该行客户经理，住天津市河北区。
委托诉讼代理人：李志宇，男，1990年9月27日出生，汉族，该行客户经理，住天津市南开区。
被告：李增功，男，1969年4月17日出生，汉族，住天津市静海区。
被告：刘凤芹，女，1971年11月21日出生，汉族，住天津市静海区。
原告中国农业银行股份有限公司天津北辰支行（以下简称“农行北辰支行”）与被告李增功、刘凤芹金融借款合同纠纷一案，本院于2017年1月20日立案受理，原适用简易程序后转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李上上到庭参加诉讼。被告李增功、刘凤芹经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
农行北辰支行向本院提出诉讼请求：1.判令被告李增功立即偿还原告借款本金86969.68元，利息2399.45元，合计89369.13元人民币（截至2017年5月13日）；2.判令被告李增功给付原告利息、罚息及复利（自2017年5月14日至判决生效后被告实际给付之日止，按原、被告所签合同中约定的借款利率、罚息及中国人民银行规定的复利计算）；3.判令原告对被告李增功所抵押的天津市静海区大邱庄镇长江道西侧嘉谊花园20-2-102房产具有优先受偿权；4.判令其配偶刘凤芹对本笔贷款承担共同还款责任，贷款的本金及利息、罚息、复利由夫妻双方共同承担；5.案件诉讼费由被告负担。事实及理由：被告李增功因购买房产与原告于2008年11月5日签订合同编号为12105200800004224号的个人购房担保借款合同，合同约定被告李增功向原告借款33万元，用于购买坐落于天津市静海县××镇长江北道西侧××花园××房产。借款期限自2008年11月14日至2018年11月13日，借款利率为6.12%，还款方式为等额本息还款法，被告李增功以上述房产为该笔贷款提供抵押担保，并办理了相应抵押登记手续。合同签订后，原告依约履行了放款义务，但被告李增功使用贷款后，于2016年9月14日最后一次还款偿还2016年9月月供，此后至今都未履行还款义务，已严重违约，故呈诉。
原告围绕诉讼请求依法提交了如下证据：
证据一、个人购房担保借款合同、个人借款凭证。用以证明借款事实及原告与被告李增功之间权利义务的约定并履行了放款义务；
证据二、天津市房屋登记证明、同意房产抵押承诺书。证明二被告以其购买的房屋提供抵押担保的事实；
证据三、被告李增功、刘凤芹户口页复印件、身份证复印件，婚姻状况证明。证明二被告系夫妻关系的事实；
证据四、贷款基本信息，逾期本金利息明细清单。证明被告李增功借款本息余额、逾期还款情况、利息计算；
证据五、他项权信息表证明涉案房屋已经办理了他项及抵押登记。
李增功、刘凤芹未到庭，亦未提交书面答辩意见。
本院依职权调取天津市静海县××镇长江北道西侧××花园××房产的不动产登记簿以及二被告的婚姻登记情况。原告无异议。
本院经审理认定事实如下：
2008年11月5日，原告农行北辰支行与被告李增功签订合同编号为12105200800004224号的《个人购房担保借款合同》，合同约定被告李增功向原告借款33万元用于购买坐落于天津市静海县××镇长江北道西侧××花园××房屋（以下简秒称“涉案房屋”）；借款期限自2008年11月14日至2018年11月13日，借款利率适用浮动利率，即在中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率7.20%基础下浮15%，执行年利率为6.12%；还款方式为等额本息还款，被告李增功以每一个月为一个还款周期，每期末月的借款对应日为还款日；被告李增功未按双方约定期限归还借款本金的，原告对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止。对应付未付利息，原告依据中国人民银行规定计收复利：对应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息和借款逾期后产生的应付未付利息；借款期内产生的应付未付利息，在借款期内合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。被告李增功未按期足额偿还借款本息超过90天，原告有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权等。
原被告之间的《个人购房担保借款合同》同时约定，被告李增功同意以涉案房屋提供抵押担保；抵押担保范围为本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等原告实现债权和抵押权的一切费用；本合同项下债务履行期限届满，原告未受清偿的，原告有权与抵押人协议以抵押物折价，或者以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿。
2008年11月12日，被告李增功以抵押人身份将涉案房屋在天津市静海县房地产管理局设立抵押预告登记，登记权利人为原告，建筑面积143.41平方米，权利价值33万元，抵押期限为2008年11月10日至2018年11月9日。
2008年11月5日，被告刘凤芹向原告出具《同意抵押承诺书》，同意将涉案房屋作为担保本笔贷款的抵押物。
2008年11月14日，原告依约将借款本金33万元支付至合同约定的账户。被告李增功自贷款之日至2016年9月14日分批偿还部分借款本金，自2016年9月15日起未履行还款义务，尚欠原告借款本金86969.68元。截至2017年5月13日，欠原告利息、罚息以及复利2399.45元。
二被告于1992年10月4日登记结婚，于2010年12月17日登记离婚，后于2013年11月20日登记结婚。
本院认为，原告与被告李增功签订的《个人购房担保借款合同》及被告刘凤芹向原告出具的《同意抵押承诺书》系当事人真实意思表示，合法有效，受法律保护。原告依约履行了借款义务，被告李增功自2016年9月14日起开始未按合同约定履行还款义务，构成违约，原告主张按照合同约定提前收回已发放借款、支付利息和逾期罚息、复利的主张，本院依法予以支持。同时，原告作为登记在被告名下坐落于天津市静海县××镇长江北道西侧××花园20-2-102的抵押权人，对该抵押物享有优先受偿权。关于原告主张被告刘凤芹为被告李增功的上述给付义务承担共同还款责任一节。因上述债务为二被告在夫妻关系存续期间所负的债务，被告刘凤芹应对上述债务承担共同清偿责任。
被告李增功、刘凤芹未到庭参加诉讼，视为对原告诉讼请求和事实放弃抗辩的权利.
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百九十六条、第二百零四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十四条第一款第一项、第三十五条第一款、第三十八条、第四十一条、第四十三条第一款、第四十六条、第五十三条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(二)》第二十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
一、被告李增功、刘凤芹于本判决生效后五日内偿还原告中国农业银行股份有限公司天津北辰支行本金86969.68元，利息2399.45元，合计89369.13元（截至2017年5月13日）；
二、被告李增功、刘凤芹于本判决生效后五日内支付原告中国农业银行股份有限公司天津北辰支行以未还借款本金86969.68元为基数，自2017年5月14日至本息全部还清之日止，按照合同约定的借款利率支付利息及按照贷款基准年利率基础上浮50%计算的罚息及复利；
三、如被告李增功、刘凤芹未能履行本判决确定的给付义务，原告有权以被告李增功名下坐落于天津市静海县××镇长江北道西侧××花园××房屋折价或者以拍卖、变卖该财产的价款，按抵押登记顺序优先受偿，其价款超出债权部分归李增功、刘凤芹所有，不足部分由李增功、刘凤芹继续清偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2004元，公告费560元，合计2564元，由被告李增功、刘凤芹共同负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
审 判 长 张永来
审 判 员 刘红芸
人民陪审员 赵恩旭
二〇一七年六月二十八日
书 记 员 杨 楷
附：本裁判文书所依据法律规定具体条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。……
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……
第一百九十六条借款合同是被告向原告借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零四条办理贷款业务的金融机构贷款的利率，应当按照中国人民银行规定的贷款利率的上下限确定。
第二百零五条被告应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条被告应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，被告可以随时返还；原告可以催告被告在合理期限内返还。
第二百零七条被告未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第三十四条第一款第一项下列财产可以抵押：
（一）抵押人所有的房屋和其他地上定着物；
……
第三十五条第一款抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。
第三十八条抵押人和抵押权人应当以书面形式订立抵押合同。
第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。
第四十三条第一款当事人以其他财产抵押的，可以自愿办理抵押物登记，抵押合同自签订之日起生效。
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(二)》
第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。