广西壮族自治区柳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）柳市民一终字第401号上诉人（一审被告）甘宸光。委托代理人黄斌。上诉人（一审原告）湖南阳光壹佰物业服务有限责任公司柳州分公司。负责人梁焕民。委托代理人潘永达。委托代理人李松。上诉人甘宸光与上诉人湖南阳光壹佰物业服务有限责任公司柳州分公司（以下简称阳光壹佰物业柳州分公司）因物业服务合同纠纷一案，不服柳州市城中区人民法院（2014）城中民一初字第2126号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。一审法院经审理查明：2012年5月29日，甘宸光向柳州阳光壹佰置业有限公司购买由其开发的阳光壹佰城市广场五星级酒店及裙楼13层8号房，该房用途为办公，建筑面积为179.1平方米。2012年6月30日，甘宸光办理了交房验收手续。根据阳光壹佰物业柳州分公司与开发商柳州阳光壹佰置业有限公司签订的《五星级酒店及裙楼前期物业服务合同》约定，由开发商选定阳光壹佰物业柳州分公司对阳光壹佰城市广场五星级酒店及裙楼部分提供前期物业管理服务，合同期限从2011年5月1日起至业委会代表全体业主与新的物业服务企业签订物业服务合同生效时止；物业服务费用按月收取，其中6-13层带电梯高层办公写字楼按建筑面积每月每平方米4元的标准向业主或物业使用人收取，电梯运行电费及能耗费、二次加压供水电费和能耗费、楼道内公区照明、单元安防对讲、消防设施、大堂中央空调用电等费用均由全体业主或使用人按建筑面积分摊，生活垃圾处理费由阳光壹佰物业柳州分公司代环卫部门收取；业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用或代收代缴费用的，应按所欠费用的每日千分之三的标准向阳光壹佰物业柳州分公司支付滞纳金。甘宸光收房后一直未向阳光壹佰物业柳州分公司交纳物业服务费等各项费用。2014年2月10日，阳光壹佰物业柳州分公司就甘宸光欠缴物业服务费的纠纷曾向法院提起（2014）城中民二初字第221号民事判决，一审法院于2014年7月24日就该案作出民事判决，认为阳光壹佰物业柳州分公司的诉请未依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定进行书面催交，故驳回了阳光壹佰物业柳州分公司的诉讼请求。该案判决生效后，阳光壹佰物业柳州分公司的代理律师于2014年9月2日向甘宸光的身份证登记住址”柳州市柳南区红岩路一区4栋3单元302室”邮寄了物业费律师催告函。2014年9月4日，该邮件被签收，签收人为”甘月新”。一审法院认为，公民、法人的合法权益受法律保护。就阳光壹佰物业柳州分公司提出的诉讼请求，一审法院从程序和实体两方面进行分析。首先，关于程序方面，甘宸光认为阳光壹佰物业柳州分公司的起诉违反了”一事不再理”的诉讼原则。一审法院认为，诉讼法上的”一事不再理”原则是指同一当事人就同一事实和理由而为同一诉讼请求的案件，如果已被法院受理或已经法院裁判，即不得再行起诉，法院亦不应再行受理。而本案中，就甘宸光拖欠物业服务费等费用的纠纷，虽经过一审法院（2014）城中民二初字第221号案的审判，但下判之后，阳光壹佰物业柳州分公司实施了催收缴费的行为，即本案依据的事实已经发生了变更，所以阳光壹佰物业柳州分公司并非基于同一事实起诉，未违反”一事不再理”的诉讼原则。甘宸光的此项抗辩观点一审法院不予采信。其次，关于甘辰光提出的阳光壹佰物业柳州分公司是否具有主体资格的问题，阳光壹佰物业柳州分公司在庭后补充提交了分公司的组织机构代码证、营业执照及总公司的资质证书原件供甘宸光审核，甘宸光认可上述证据的真实性但对总公司是否存在提出质疑。一审法院认为，本案的湖南阳光壹佰物业服务有限责任公司柳州分公司，其名称和资质均经过了工商部门的核准登记，故具有提起本案诉讼的主体资格。如甘宸光认为总公司的主体资格不存在进而会影响分公司的经营资质，应向工商部门进行查询并提供相应证明，但甘宸光未提交任何证据材料，故不足以支持其对阳光壹佰物业柳州分公司主体资格的抗辩主张。关于实体方面。首先，阳光壹佰物业柳州分公司根据甘宸光的身份证地址向其本人邮寄了催收通知，该邮件已被显示为签收状态，而甘宸光并未提供证据证实其住址已经发生了变更，故其主张未收到邮件的辩解一审法院不予采信，阳光壹佰物业柳州分公司已经完成了催收的前置程序，具备了提起诉讼和主张权利的条件。其次，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力；业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，阳光壹佰物业柳州分公司依据与开发商柳州阳光壹佰置业有限公司签订的《五星级酒店及裙楼前期物业服务合同》，取得了阳光壹佰城市广场五星级酒店及裙楼部分进行前期物业管理服务的资质，该物业服务合同依照上述司法解释的规定，对甘宸光具有约束力，阳光壹佰物业柳州分公司在收房后即负有依约缴纳物业服务费等费用的义务。庭审中，甘宸光自认从2012年6月30日收房后从未缴纳过任何费用，而阳光壹佰物业公司自述其诉请的物业服务费8121.6元是从2013年2月1日至2014年10月30日共21个月的费用，该费用未超过合同约定的4元／平方米／月的计算标准，因此该院予以支持。但是，阳光壹佰物业柳州分公司请求的滞纳金过高，甘宸光亦当庭提出了抗辩，故该院依照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款”当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的'过分高于造成的损失'”的规定，支持阳光壹佰物业柳州分公司关于滞纳金的请求金额为8121.6元×30%＝2436.48元。最后，关于阳光壹佰物业柳州分公司诉请的公摊水费、公区电费、电梯费、消防监控公区电费、入户水费、生活垃圾费、电费、中央空调使用费等其他费用，由于阳光壹佰物业柳州分公司无法提供分摊到户的具体计算依据，法院均因证据不足不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款的规定，判决：一、甘宸光向湖南阳光壹佰物业服务有限责任公司柳州分公司支付物业服务费8121.6元及滞纳金2436.48元（湖南阳光壹佰物业服务有限责任公司柳州分公司自行认可上述两项费用均已从2013年2月1日计至2014年10月30日）；二、驳回湖南阳光壹佰物业服务有限责任公司柳州分公司的其他诉讼请求。本案诉讼费613元（湖南阳光壹佰物业服务有限责任公司柳州分公司已预交），由湖南阳光壹佰物业服务有限责任公司柳州分公司负担414元，由甘宸光负担199元。上诉人甘宸光不服一审判决上诉称：一、一审判决文书格式错误。最高法关于民事裁判文书的书写格式规定，一审判决书应当列明双方当事人庭审时提交的证据名称及对对方证据的质证意见，本案一审判决书在双方当事人的诉辩主张后，直接跳跃至”经审理查明”，证明一审法院漠视当事人质证意见，认定事实毫无依据，也违反了最高法有关证据规则的具体规定。如此明显错误，严重损害法院权威，给当事人造成了讼累，应当依法依纪追究主办人员相关责任。二、一审判决举证责任分配不当。本案是物业服务合同纠纷，依法提供物业服务的企业应当具备相应资质。被上诉人是不具备独立法人资格的分公司，没有独立的物业服务资质；其提供的资质证书属于湖南阳光壹佰物业服务有限责任公司，则该公司是否仍然存在且具有服务资质，是被上诉人必须举证证明的主张。上诉人当庭提出了该举证要求，一审法院也要求被上诉人庭后举证，但庭后被上诉人只提交了2010年该公司所获资质证书正本。依法物业服务资质证书有正副本，其中副本上须加盖年检印章，该项行政管理措施没有取消，所以，被上诉人不能证明其具备从事物业服务的资质。上诉人是质疑被上诉人是否具备服务资质，不是质疑被上诉人的诉讼主体资格。一审法院故意混淆两者，分配举证责任当然错误。何况，就算上诉人质疑被上诉人的诉讼主体资格，从举证能力上看，也应当由被上诉人证明自己适格。一审判决要求上诉人举证是显失公平的。三、涉案《前期物业服务合同》不能作为本案确定物业费标准的依据。对业主具有约束力的《前期物业服务合同》必须依法签订。广西物业管理条例2004版第28条规定：”新建物业建设单位应当与选聘的物业管理企业签订前期物业管理业务合同，依照有关规定制定前期物业管理守则，并在出售时予以明示。前期物业管理业务合同应当自合同签订之日起15日内，报物业管理行政主管部门备案。新建物业建设单位与买受人签订物业转让合同时，应当将前期物业管理守则、前期物业管理业务合同作为转让合同的附件”；2012版第36条规定：”在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位应当与选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同，并在合同签订之日起十五日内，报县级人民政府房产行政主管部门和价格主管部门备案。建设单位与买受人签订物业销售合同时，应当将临时管理规约、前期物业服务合同作为销售合同的附件。买收人应当遵守临时管理规约，履行前期物业服务合同”。庭审时，上诉人已明确提出：上诉人与建设单位签订的《商品房买卖合同》及附件，没有关于前期物业管理服务的内容，即涉案前期物业服务合同未经明示；被上诉人也没有提交备案手续。上诉人并从主体、形式、内容三方面进一步阐明该合同不符合依法签订的要素。一审法院对此置若罔闻，判决结果当然毫无说服力。四、本案违反了”一事不再审”原则。被上诉人明知上诉人已不在户籍住所居住，且在第一次邮寄被退还的情况下，仍第二次向该地址发送律师函；一审法院在明知上诉人不可能收到该律师函，且没有查明该函件签收人是否存在和与双方关系的情况下，居然认为该律师函已送达，进而认为”本案事实已经发生变更”，是毫无理由的。综上所述，一审判决违反法定程序、事实认定不清、法律适用错误，请求撤销原判第一项，改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求。针对甘宸光的上诉，阳光壹佰物业柳州分公司答辩称：根据物业管理相关办法，双方属于调节价合同，不需要备案，被上诉人依据物业服务合同收取相关费用符合合同约定。二、一审中，被上诉人对相关费用完成了相关的举证责任，不存在举证不足的情况。上诉人的上诉理由不充分，应当予以驳回。上诉人阳光壹佰物业柳州分公司不服一审判决上诉称：一、上诉人一审提交的入户水费和电费抄表读数及用量已完成了举证，且证据充分，依法应当采信。当前，物业公司代收代缴水电费的现象普遍存在，通常情况下，水电费的抄表由物业公司单独完成，业主根据物业公司的抄表读数付费，如业主对抄表读数有异议，则物业公司应当与业主重新核对抄表。本案中，就入户水费和电费而言，上诉人向一审法院提交了水电表的读数及用量，抄表虽然未经过被上诉人的签字，但依生活习惯，水电表安装在被上诉人家里或者安装在被上诉人能查看到用量的地方，因此，如被上诉人对抄表有异议，有义务提交证据证实读数和实际用量不符。依照《证据规定》第二条的规定，本案被上诉人未提交证据证实上诉人提供的读数和实际用量不符，因此，上诉人提交的水电用量抄表读数可以作为被上诉人用水电量的依据。二、生活垃圾费收费标准有柳州市相应的部门通知等文件，对公众知晓的事实，当事人无需举证。而本案，生活垃圾费由上诉人代收，符合柳价费字（2008）240号《关于统一征收城市生活垃圾处理费的通知》的规定，被上诉人没有证据证明其已经交纳该费用的，应当认定上诉人已为被上诉人垫付，被上诉人应当予以返还。三、公摊水费、公区电费、电梯电费、消防监控公区电费、中央空调费等其他费用上诉人均列出每月明细，尚属合理范围，在被上诉人没有提供证据予以反驳的情况下，依法应当采信上诉人的主张。作为公摊的费用，其计算过程复杂繁琐，如一味要求物业公司取证证实每个环节，如证实公摊户数、用电量等，将是一项很复杂的过程，也加重了物业公司的举证责任，因此，对于公摊的费用，上诉人一审中已提交明细予以证实，依法应当采信。综上所述，一审法院草率以”证据不足”不予支持上诉人对各项杂费的主张，明显曲解了《证据规定》，加重了上诉人的举证责任，最终导致判决不公，请求撤销原判第二项，依法改判被上诉人向上诉人支付已代交的公摊水费359.46元、公区电费509.98元、电梯费847.06元、消防监控公区电费63.79元、入户水费179.35元、生活垃圾费644.76元、电费3892.82元、中央空调使用费6231元，以上共计12728.22元；一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。针对阳光壹佰物业柳州分公司的上诉，甘宸光答辩称：上诉人不仅无权收取相关费用，更无权任意收费，一审提供的代交费用证据存在缴费范围不清，分摊标准不明，数据缺乏依据。一审以证据不足判决驳回上诉人的该项诉讼请求是正确的，请求依法驳回上诉人的上诉请求。上诉人甘宸光在二审期间没有提交新的证据。上诉人阳光壹佰物业柳州分公司在二审期间提交如下证据：1、《关于01-13-08（甘宸光）欠费明细》，证实甘宸光所欠的公区电费公摊、公区水费分摊等相关费用的计算方法，甘宸光应支付这些相关费用；2、柳州市城中区环境卫生管理所出具的《柳州阳光100城市广场商业物业生活垃圾收费标准》，证明甘宸光每月应缴纳生活垃圾费的标准。对上诉人阳光壹佰物业柳州分公司二审提交的证据，甘宸光认为，证据1是该公司单方制作，真实性不予认可；其次，甘宸光收房时电表度数已经1600多度了，因此，这份明细中数据来源不予认可；其三，有关的水电费应按度数计算，分摊的标准不符合客观实际，不予认可。证据2审理时才看到，未经公示，不予认可，也违反了公开透明的原则，不应作为本案的依据。对上诉人阳光壹佰物业柳州分公司二审提交的证据，本院认为，证据1中，公区水电费的欠费明细表，分摊计算方式符合合同约定，虽然单项费用的计算数据没有单独的缴费凭据予以印证，但公用水电费的发生是众所周知的事实，该公司也提交了总体的缴费凭据，其计算的分摊费用在合理范围内，甘宸光不能提供足以反驳的相反证据，本院对该证据予以采纳；入户水电费的欠费明细表与本案处理结果无关，不作为本案证据采纳；中央空调使用费按照《前期物业服务合同》第七条第9点的约定，按《中央空调使用费用一览表》的单价执行，甲方（柳州阳光壹佰置业有限公司）根据中央空调能源费的实际使用情况或因政府水电调价等情况，可随时调整能源费单价的升降。该公司没有提供上述费用一览表，直接按186元计算欠费明细的依据不足，本院不予采纳。证据2盖有柳州市城中区环卫所的公章，真实性足以确认。对一审查明事实部分，双方当事人均没有提出异议，本院依法予以确认。综合诉辩双方的意见，本案争议焦点为：一、阳光壹佰物业柳州分公司是否具备从事物业服务的资质？二、前期物业服务合同能否作为本案确定物业收费标准的依据？三、阳光壹佰物业柳州分公司诉请甘宸光支付的公摊水费、公区电费、电梯费、消防监控公区电费、入户水费、生活垃圾费、电费、中央空调使用费的依据是否充分？对争议焦点1，本院认为，阳光壹佰物业柳州分公司一审已提交资质证书，对其具有物业服务资质的事实已初步完成举证责任；虽然一审质证笔录中未写明该公司提供的资质证书是正本还是副本，但案卷中存档的是副本，与甘宸光诉称只提供了正本不符；且根据《物业管理企业资质管理办法》第十二条的规定，正、副本具有同等法律效力。至于副本是否加盖年检印章，属于是否按期年检、是否应承担相应行政处罚的问题，并不必然导致从业资质的丧失，因此甘宸光以阳光壹佰物业柳州分公司只提供了资质证书的正本为由主张其未完成从业资质证明责任的理由不成立。对争议焦点2，本院认为，根据《物业管理条例》第三章的相关规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位可以通过招投标或者经行政主管部门批准采用协议方式选聘物业服务企业，签订前期物业服务合同。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：”在业主委员会成立以前，房地产开发企业依照《物业管理条例》第二十四条第二款规定与物业管理企业签订的物业服务合同对业主具有约束力”。据此，阳光壹佰物业柳州分公司与本案房地产开发企业签订的前期物业服务合同，对甘宸光具有约束力。该合同已约定合同期限自2011年5月1日起至业主委员会代表全体业主与新的物业服务企业签订的物业服务合同生效时止，因此，虽然合同未写明签订日期，并不影响该合同的效力。广西物业管理条例对前期物业服务合同的备案要求，只是管理性规定，并不是效力性规定，甘宸光以本案前期物业服务合同未经备案主张对其不具有法律效力的理由不成立。对争议焦点3，本院认为：一、入户水费、电费。本案《前期物业服务合同》第八条第三项第3点约定，入伙时如供水供电已实行一户一表直接由柳州市供电局或柳州市自来水公司直接收取的，由业主自行交纳。根据阳光壹佰物业柳州分公司在一审的当庭陈述，本案房产有单户的水表电表，则应由业主自行交纳入户水电费。阳光壹佰物业柳州分公司以水电部门要求其代缴为由，要求甘宸光向其交纳的事实依据不足，也没有合同依据，一审不予支持并无不当。二、公区水费、公区电费、电梯电费、消防监控公区电费。上述费用按合同约定应由各相关业主分摊，但阳光壹佰物业柳州分公司应当对具体分摊的金额承担举证责任。本案中，阳光壹佰物业柳州分公司一审只提供了水电费缴费凭据，不足以证明分摊到户的具体金额；二审期间，该公司补充提交了相应的欠费明细表，可以初步证明其主张，在甘宸光不能提供足以反驳的相反证据情况下，本院对该公司主张的上述公摊费用予以支持。三、中央空调使用费。阳光壹佰物业柳州分公司未按《前期物业服务合同》的约定提供相应的证据，本院不予支持。三、生活垃圾费。按照《前期物业服务合同》的约定，该项费用是代市环卫部门收取。据此，实际是环卫部门与甘宸光产生生活垃圾费收缴法律关系，在阳光壹佰物业柳州分公司没有证据证明其已经向环卫部门代缴了该费用的情况下，以其名义要求甘宸光向其缴纳生活垃圾费的依据并不充分，一审不予支持并无不当。此外，一审判决书在理由部分对证据进行了相应分析和认定，文书格式的不同，并不能说明一审没有对证据进行审查。甘宸光明知双方因物业服务费已产生纠纷，但没有及时告知阳光壹佰物业柳州分公司其地址变更的情况，该公司按其身份证及购房时预留的地址邮寄催费通知，可视为已尽到通知义务。综上所述，因上诉人阳光壹佰物业柳州分公司二审期间提交新的证据，完善了其关于公摊水费、公区电费、电梯电费、消防监控公区电费的分摊费用的举证责任，本院据此予以部分改判，对上述费用予以支持。双方当事人的其他上诉请求依据不充分，本院均不予以支持。因二审出现新的证据导致一审判决被改判，一审判决不属于错误判决，上诉人阳光壹佰物业柳州分公司预交的上诉费用由其自行承担。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：一、维持柳州市城中区人民法院（2014）城中民一初字第2126号民事判决第一项、第二项，即：甘宸光向湖南阳光壹佰物业服务有限责任公司柳州分公司支付物业服务费8121.6元及滞纳金2436.48元（该公司自行认可上述两项费用均已从2013年2月1日计至2014年10月30日）；驳回湖南阳光壹佰物业服务有限责任公司柳州分公司的其他诉讼请求。二、甘宸光向湖南阳光壹佰物业服务有限责任公司柳州分公司支付公摊水费359.46元、公区电费509.98元、电梯费847.06元、消防监控公区电费63.79元，共计人民币1780.29元。一审案件受理费613元（湖南阳光壹佰物业服务有限责任公司柳州分公司已预交），二审案件受理费182元（甘宸光已预交64元，湖南阳光壹佰物业服务有限责任公司柳州分公司已预交118元），共计人民币795元，由湖南阳光壹佰物业服务有限责任公司柳州分公司负担498元，由甘宸光负担297元。上述应履行义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决确定的履行期限届满之日起二年内，向一审人民法院申请执行。本判决为终审判决。审判长黄敏审判员司英华代理审判员罗贵琼二〇一五年七月十四日代书记员黄脉鲜