苏州工业园区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）园商初字第0404号
原告苏州银行股份有限公司胜浦支行，住所地江苏省苏州工业园区胜浦镇新胜路21号199-1幢102、202。
负责人平海东，该行行长。
委托代理人陈凯，江苏新天伦律师事务所律师。
委托代理人林晓莉，江苏新天伦律师事务所律师。
被告徐国良。
被告胡锦凤。
被告向上（苏州）房地产开发有限公司，住所地江苏省苏州相城经济开发区。
法定代表人张迫启。
原告苏州银行股份有限公司胜浦支行与被告徐国良、胡锦凤、向上（苏州）房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2014年2月11日受理后，依法由审判员郭路适用简易程序独任审理。依原告申请，在立案前，本院于2013年12月17日作出（2014）园诉保字第0086号民事裁定书，并依据该裁定书对被告名下财产采取了保全措施。因被告下落不明，本院依法公告起诉状副本、传票及相关材料，并依法组成合议庭。本案于2014年8月19日、2014年9月29日两次公开开庭进行了审理。原告苏州银行股份有限公司胜浦支行委托代理人林晓莉到庭参加诉讼。被告徐国良、胡锦凤、向上（苏州）房地产开发有限公司经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告苏州银行股份有限公司胜浦支行诉称：被告徐国良、胡锦凤系夫妻关系。2013年9月21日，被告徐国良、胡锦凤、向上（苏州）房地产开发有限公司与原告签订了《个人购房借款合同》一份。合同约定原告向被告徐国良（以下称“借款人”）发放个人住房贷款37万元，还款方式为等额本金还款；由被告向上（苏州）房地产开发有限公司（以下称“保证人”）作为保证人为借款人提供连带责任保证。此外，被告胡锦凤与原告签订《共同还款承诺书》一份，约定被告胡锦凤与被告徐国良作为共同还款人，向原告履行还款义务。合同签订后，原告将贷款划入合同约定账户，但借款人未按合同约定按时履行偿还贷款本息的义务。故原告诉至法院，要求判令被告徐国良、胡锦凤归还贷款本金人民币339105.12元，利息、罚息、复利10516.67元（暂算至2013年12月25日，实算至判决确定的给付之日；判令被告向上（苏州）房地产开发有限公司对被告徐国良、胡锦凤承担的上述全部债务承担连带保证责任；诉讼费用由被告承担。
被告徐国良、胡锦凤、向上（苏州）房地产开发有限公司未作答辩。
经审理查明：2012年9月21日，原告苏州银行股份有限公司胜浦支行（贷款人）与被告徐国良（借款人／抵押人）、胡锦凤（抵押人）、向上（苏州）房地产开发有限公司（保证人）签订《个人购房借款合同》（编号：苏州银行字（2012706610010）第（000129）号）。合同约定：贷款人根据借款人的申请，经审查同意向借款人发放个人住房（商业用房）贷款，金额为人民币37万元；贷款用于借款人购买座落于XXXXXXXXXXXXX的住房（商业用房）；贷款利率为月利率6.00413‰，利息从放款之日起计算并按月结息，如遇人民银行贷款利率调整，按规定执行，贷款人不再另行通知借款人；贷款期限自2012年9月21日起至2022年9月20日止，实际放款日与到期日以借款借据为准，借款借据为本合同的附件，与本合同具有同等法律效力；自贷款发放次月起，借款人按等额本金还款法按月归还贷款本息，结息日为每月15日；借款人应按期偿还贷款本息，如未按约定的时间归还，贷款人将按国家规定对逾期贷款本息每日计收万分之五罚息；借款人不按期偿还贷款利息时，贷款人对借款人未支付的利息计收复利；借款人违反本合同借款条款中的任何条款、借款人连续三个月付款期或在本合同期内累计六个月付款期，未按时偿还贷款本息的，贷款人有权宣布本合同提前到期，要求借款人清偿部分或全部贷款本息（包括逾期利息）；借款人（即抵押人）保证以其所有的位于相城经济开发区相城大道1680号3幢2055室房产抵押给贷款人（即抵押权人）；保证人自愿为借款人提供连带责任保证；保证责任范围为本合同项下的贷款本金、利息（包括按本合同规定所计收的复利）、罚息以及实现债权的费用；保证担保期限为本合同借款人不履行债务之日起两年，如果保证人为售房人的，其保证期限自本合同签订之日起至借款人持《房屋所有权证》办理正式抵押登记手续之日止。同日，被告胡锦凤向原告出具《共同还款承诺书》，载明：本人与借款人徐国良（以下称债务人）系夫妻关系，为确保债务人与债权人签订的编号为2012706610010000129的《个人购房借款合同》（下称主合同）项下债务得到切实履行，本人自愿对债务人依主合同与债权人所形成的债务与债务人共同承担连带还款责任。
2012年9月28日，被告徐国良签署《借款借据》，载明：借款金额为人民币37万元，还款方式为等额本金；期限为120月；月利率6.00413‰。
后被告自2013年8月15日起即未按约还款，故原告诉至法院。案件审理过程中，原告明确，其实际按执行利率上浮50%计算罚息、复利，该标准低于合同约定的每日万分之五的计算标准。
另查明，因本案所涉抵押房产尚未竣工，故未办理抵押登记手续。
以上事实，有原告提供个人购房借款合同、共同还款承诺书、借款借据、欠款本息清单及当事人在庭审中的陈述等予以证实。
本院认为：原告苏州银行股份有限公司胜浦支行与被告徐国良、向上（苏州）房地产开发有限公司签订的个人购房借款合同系各方真实意思表示，依法成立生效，对各方均具有约束力。现原告已按约向被告徐国良发放贷款人民币37万元，故被告徐国良亦应按约还款。被告未按约还款构成违约，故原告有权根据合同约定，要求被告归还剩余贷款本金人民币339105.12元。
现原告主张的欠息计算标准低于合同约定标准，系原告对于其权利的合法处分，故本院对原告主张的利息、罚息、复利的计算标准予以确认。经核算，截至2014年3月31日，被告尚欠原告利息人民币15773.85元、罚息人民币910.74元、复利人民币580.64元，合计人民币17265.23元。自2014年4月1日起至本息清偿之日止的利息按月利率6.00413‰计算，罚息、复利按月利率9.006195‰计算。
现被告胡锦凤向原告出具共同还款承诺书，承诺对被告徐国良的上述债务承担共同还款责任，故对于原告要求被告胡锦凤、徐国良共同偿还上述贷款本息的主张，本院予以支持。
被告向上（苏州）房地产开发有限公司作为该项贷款连带保证人，应对被告徐国良、胡锦凤的前述债务承担连带清偿责任，其在承担保证责任后，有权向债务人徐国良、胡锦凤追偿。
被告徐国良、胡锦凤、向上（苏州）房地产开发有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃其抗辩权利。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、第三十一条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：
一、被告徐国良、胡锦凤应于本判决生效之日起十日内归还原告苏州银行股份有限公司胜浦支行借款本金人民币339105.12元，并赔付原告至2014年3月31日的利息、罚息、复利计人民币17265.23元，以及自2014年4月1日起至实际履行之日止的利息（按月利率6.00413‰计算）、罚息（按月利率9.006195‰计算）、复利（按月利率9.006195‰计算）。
二、被告向上（苏州）房地产开发有限公司对被告徐国良、胡锦凤的上述第一项付款义务承担连带清偿责任。被告向上（苏州）房地产开发有限公司在承担保证责任后，有权向债务人徐国良、胡锦凤追偿。
如被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币6544元，保全费人民币2370元，公告费人民币600元，合计人民币9514元，由被告徐国良、胡锦凤、向上（苏州）房地产开发有限公司负担（被告负担之款原告已预交，本院不再退还，由被告在履行本判决时一并支付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：苏州市中级人民法院，开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，帐号：10×××99。
审 判 长 郭 路
人民陪审员 王宏荣
人民陪审员 李明俊
二〇一四年十月十八日
书 记 员 戴苏佳
附录：
《中华人民共和国合同法》
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》
第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。
保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
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