上海市黄浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）黄浦民四（民）初字第1346号
原告李睿。
委托代理人王卫民，上海盛联律师事务所律师。
委托代理人朱旭望，上海盛联律师事务所律师。
被告上海杯塔餐饮管理有限公司。
法定代表人吴宝康。
委托代理人周超，上海海耀律师事务所律师。
原告李睿诉被告上海杯塔餐饮管理有限公司（以下简称“杯塔公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李睿的委托代理人王卫民、朱旭望、被告杯塔公司的委托代理人周超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李睿诉称，2013年1月8日，原告与被告就将本市淮海中路XXX号上海广场地下一层b18＋b19（东京街）美食天地签订租赁合同。由原告向被告租赁商铺（铺位号08），用以餐饮经营；租赁期限为2年（自2013年2月28日至2015年2月27日），第一年月租金为人民币（以下币种均为人民币）3.1万元；约定被告应于2013年2月16日交付商铺等。合同签订后，原告于2013年1月10日按约向被告支付租金等计217，325元。但被告在合同约定最晚交铺日2013年2月28日仍未将商铺交付原告，双方经多次协商，未果。期间，原告为经营与供货方签订《采购合同》，且支付定金4.8万元，由于被告原因，原告已终止与供货方合同，已付定金无法退还。另，原告为开业雇用6名员工，进行先期培训，并支付一个工资1.68万元，现员工已遣退。2013年4月26日，原、被告达成《终止协议》，约定被告在协议签订后的十个工作日内返还其已收的217，325元，但被告至今未退还。被告未履行终止协议，原告要求按照合同约定主张损失赔偿。故原告诉情要求1、被告返还租金、押金、进场费、广告费、装修费、消防费217，325元；2、被告按合同约定赔偿原告经济损失6.48万元。
被告杯塔公司辩称，终止协议证明是原告自愿退出，而非其他情况，终止协议并未提到违约金和损失问题。定金和员工工资都发生在2013年4月2日之前，在终止协议签订时原告并未提出。且原告定制设备定金高于法律规定，不予认可；员工工资的真实性，被告不予认可。同意返还原告217，325元、不同意赔偿诉请。
经审理查明，2012年9月5日，被告杯塔公司与案外人上海永菱房产发展有限公司（以下简称“永菱房产”）签订《上海无限度广场商场租赁合同》，由被告向永菱房产承租无限度广场（本市准海中路XXX号）B18-B20室，期限为6年（自2012年9月15日至2018年9月14日止），用途为餐饮等。
2013年1月8日，原告（乙方）与被告杯塔公司（甲方）签订《租赁合同》，该合同第一条缔约资格及能力约定“此条款在前期合同签署前，乙方代表人先以个人代表其公司来签署此合同，等到甲方提供店铺及商场可以申请公司注册的所有相关资料来申请新公司营业执照，以上所提的重要文件等方可提供给甲方作为参考及备案”；第二条出租商铺基本情况“甲方同意将位于上海市准海中路XXX号上海广场地下一楼b18＋b19（杯塔&城市厨房）美食天地区域出租给乙方（铺号B08），建筑面积20平方米”；第三条租赁用途“经营范围：麻辣烫”；第四条交付约定“甲方于2013年2月16日前向乙方交付该商铺，……双方签署《商铺交接确认单》”；第五条租赁期限和免租期约定租赁期限为两年，自2013年2月28日至2015年2月27日止，其中2013年1月16日（拟定场地交接日期）至2013年1月20日（拟开业日期）为免租设备调试期，乙方应于2013年1月20日之前开业；第六条租金、物业管理费、租赁保证金及支付方式，约定第一年月租金（包含物业管理费）为3.1万元，先付后用，第一期租金乙方须于签订本合同在五个工作日内支付；签订本合同之日须支付相当于一个月租金3.1万元的租赁保证金；合同签订后，乙方向甲方支付租金及物业管理费（押一付三）计126，325元；乙方应确保本合同终止或提前终止后三十日内注销注册在该商铺上的一切相关证照（如营业执照、税务登记证、卫生许可证等）或变更证照的注册地址；合同终止或提前解除后，甲方应在乙方将商铺归还给甲方并经甲方验收合格，且相关证照变更登记完成后15个工作日内，将保证金一次性无息退回乙方；第七条其它费用“如乙方逾期支付租金或其它费用的，甲方有权以未交金额为基数，每天收取千分之一的滞纳金；如乙方逾期30天以上的，甲方有权解除合同，没收租赁保证金”等，乙方需支付保洁费每月每铺位1，000元、广告推广费3，000元、煤气开户费8，000元、装修金6万元、消防办理补贴费8，000元；第九条商铺装修，乙方对商铺进行任何装修工程，包括内部装修、改造或安装等，其设计或图纸须取得甲方事先书面同意等；第十五条终止、解除本合同的条件，约定有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同；违反合同的一方，应向另一方按相当于3个月的租金承担违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分；（1）甲方交付的商铺不符合本合同约定，致使不能实现合同租赁目的，或甲方交付的商铺存在缺陷危及乙方安全的等；第十六条合同终止与延续合同“一方如需提前终止合同，需提前二个月向另一方提出书面申请，经另一方书面同意后方可终止合同。在此期间，乙方不得停止营业或拖延、拒绝缴纳各项费用”；第十七条违约责任“租赁期间，非本合同规定的情况甲方擅自解除本合同，提前收回该商铺的，甲方将以头一年内应按月租金的1倍向乙方支付为投资补偿，……；乙方中途擅自退租的，乙方应按月租金的3倍向甲方支付违约金”等。
合同成立后，原告于2013年1月10日按付费一览表向被告汇款217，325元（租金3.1万元、押金95，325元、进场费2万元、广告推广费3，000元、消防使用费8，000元、装修费6万元）。
被告应在约定的2013年2月16日交房日，但该日未能向原告交付商铺。2013年4月26日双方签订《终止协议》，原告（乙方）因内部调整，业务重组，不再经营承租该商铺，向被告（甲方）申请退还商铺，解除承包经营合同；甲方于协议签订后10个工作日退还乙方217，325元；乙方于甲方退还租金及物业管理费时，应将相关发票、收据及合同原件退还给甲方，双方至此不再就该商铺负有法律关系。后被告在约定期限内未向原告退还约定费用，原告就此与被告工作人员多次联系退款，未果。
审理中，原告提供与案外人签订的厨房设备采购合同，支付定金收据及人员工资，认为因被告原因造成原告实际损失6.48万元（定金4.8万元、工资1.68万元）。被告对该证据的真实性、关联性不予认可。
上述事实，有原告提供、出示的《租赁合同》、付费凭证、《终止协议》、手机短信、《采购合同》、工资表；被告未提供证据；上述证据及当事人陈述，经法庭质证，本院予以确认。
本院认为，原、被告于2013年1月8日签订的《租赁合同》，系双方真实意思表示，应认定有效。原告在诉状所列及庭审陈述，导致双方合同解除的原因系被告未在合同约定期内交付商铺，被告对此不持异议，故本院予以确认。根据法律规定，当事人协商一致，可以变更合同。原、被告于2013年4月26日签订的《终止协议》，该协议中双方对原合同的内容进行修改，确认了合同终止的善后处理，明确了被告返还责任，协议内容符合法律规定，应认定合法有效。有鉴于此，原告的诉讼应以此为据，故原告要求被告返还已付217，325元的诉请，本院予以支持。但原告要求被告依据原合同赔偿定购设备和人员工资的请求，与终止协议及法律规定不符，对此诉请，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（一）项、第九十六条第一款、第一百二十五条、第二百一十六条、第二百三十三条、《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第二条、《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条之规定，判决如下：
一、被告上海杯塔餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还已收原告李睿租金等人民币217，325元；
二、原告李睿要求被告上海杯塔餐饮管理有限公司赔偿定购设备和人员工资损失人民币6.48万元的诉请，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币5，531.90元（原告已预交），由原告李睿负担人民币971.90元，由被告上海杯塔餐饮管理有限公司负担人民币4，560元。
如不服本判决，当事人可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 茅德成
代理审判员 张 宁
人民陪审员 石志仁
二〇一四年四月二十三日
书 记 员 周 玲
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。
合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。
第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
第二百三十三条租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。
《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。