江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第5243号
上诉人（原审被告）韩芹，女，1976年2月8日生，汉族，无业。
委托代理人许胜，男，1970年2月21日生，汉族，江苏金卓建设集团有限公司员工。
委托代理人姜志勇，江苏德擎律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）南京盈嘉恒升实业有限公司，住所地南京市江宁区东山岔路口。
法定代表人乔岗，该公司董事长。
委托代理人薛同志，江苏鸿国律师事务所律师。
上诉人韩芹因与被上诉人南京盈嘉恒升实业有限公司（以下简称盈嘉公司）所有权确认纠纷一案，不服南京市雨花台区人民法院（2014）雨民初字第1788号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
盈嘉公司原审诉称，其系房地产开发企业，韩芹曾是其员工。2009年初，因其所建房屋销售缓慢而经济紧张，遂与韩芹商量，约定以韩芹的名义购买其开发的位于雨花东路59号南庭花园某幢306室房屋（面积87.8平方米，合同价款768909元），购房首付款、每月按揭贷款均由盈嘉公司支付，房屋的产权仍为盈嘉公司所有。购房首付款系由盈嘉公司直接转账至盈嘉公司账户，每月按揭还贷所需款项也由盈嘉公司支付给韩芹，由韩芹按时存入其贷款账户。涉案房屋建成后，一直由盈嘉公司法定代表人乔岗的姑妈乔乃香夫妇居住，盈嘉公司从未将房屋交付给韩芹。至今，涉案房屋按揭贷款已经还清，韩芹也已离职，盈嘉公司多次催告韩芹协助办理房屋产权过户，但韩芹一直推诿，后竟诉至法院，要求乔乃香夫妇迁出涉案房屋。双方之间所谓买房为“假按揭”性质，即只是借用韩芹名义，房屋产权应归实际出资人即盈嘉公司所有。盈嘉公司为维护其合法权益，故诉至法院，请求判令韩芹名下位于南京市雨花台区雨花东路59号南庭花园某幢306室房屋产权归盈嘉公司所有；本案诉讼费用由韩芹承担。
韩芹原审辩称：1、涉案房产系其于2009年8月26日向盈嘉公司购买，2009年9月4日在招商银行办理了个人按揭贷款，该贷款已于2012年4月19日还清，其中每月按揭款均由韩芹及其配偶归还，尾款由韩芹亲自归还；2、盈嘉公司与韩芹之间签订的商品房预售合同是双方真实意思的表现，符合国家的法律规定，并已办理了合法的登记手续，取得房屋所有权证及国有土地使用证，亦从未签署过任何与涉案房产有关的约定及协议，所谓“假按揭”毫无依据；3、盈嘉公司举证的借款凭证与购房款总额及银行还款金额严重不符，均是原韩芹在公司经营活动中的正常往来，不能作为盈嘉公司为韩芹支付按揭款的依据。综上，请求驳回盈嘉公司的诉讼请求。
原审经审理查明，2009年8月26日，盈嘉公司与韩芹签订《南京市商品房预售合同》，约定由韩芹购买盈嘉公司预售的南京市雨花台区雨花东路59号0某幢3单元306室商品房（建筑面积87.8平方米，单价8757.5元／平方米），总价款768909元，其中首付款为153909元应于2009年8月17日前向盈嘉公司交纳，剩余房款615000元由韩芹向银行申请办理抵押贷款，向银行提交完备贷款申请资料的日期视为实际付款日期。2009年9月4日，韩芹与招商银行股份有限公司签订了《个人购房借款及担保合同》、《南京市房地产抵押合同》。2009年9月8日，盈嘉公司收到贷款金额共计460000元。2012年3月21日，盈嘉公司开具涉案房屋销售不动产统一发票，付款方为韩芹；同日，南京市财政局出具了户名为韩芹，金额为7661元的契税完税凭证；南京市物业管理办公室出具了户名为韩芹，金额为6561元的物业维修基金缴款凭证；同日，涉案房屋进行产权登记，房屋所有权人及土地使用权人登记为韩芹；2012年4月29日，招商银行股份有限公司南京分行出具韩芹个人贷款于2012年4月19日全部还清证明书。
另查明，韩芹曾为盈嘉公司员工，2013年12月31日离职，盈嘉公司称韩芹为公司财务主管，韩芹称其为办公室主任，负责日常行政管理，并不负责财务管理；2012年4月16日由乔华（盈嘉公司法定代表人乔岗父亲）中国工商银行账户62×××00转存446000元至韩芹中国工商银行账户62×××71；2012年4月17日韩芹通过支付宝将该446000元汇入韩芹招商银行账户95×××37；2012年4月19日韩芹通过柜台存取款方式将该446000元存入其涉案房产招商银行贷款账户12×××01，存款前贷款账户余额为704.9元，存款后韩芹结清银行贷款；盈嘉公司称该笔款项系由其向乔华账户支付，并提供了付款通知单及中国工商银行转账支票存根，付款通知单及转账支票存根显示2012年4月18日，由其公司账户转至乔华账户580000元，经办人及会计一栏均由韩芹签字。2014年11月13日庭审中，韩芹向法庭陈述其已记不清用于还贷的446000元来源，并否认该款项系由乔华的银行账户转出，2015年3月18日，在对法院依职权调取的其银行账户往来明细质证时，对该446000元系由乔华账户转出无异议，但称系其与乔华之间的经济往来，与盈嘉公司无关。
又查明，2009年至庭审辩论终结，盈嘉公司从未向韩芹交付涉案房产，涉案房产一直由盈嘉公司的法定代表人乔岗的姑妈乔乃香夫妇居住。
庭审中，盈嘉公司称涉案房产买卖合同签订时，另与张秀莲、韩世芬、乔宪德、乔翊、姜永梅等人就除涉案房产外的九套房产分别签订商品房买卖合同，均为办理“假按揭”，包括涉案房产在内十套房产首付款总计为5360000元，付款日期均为2009年12月3日，提供了其公司记账凭证、中国工商银行现金存款凭证、涉案房产首付款收据予以证明，经审核，其提交的中国工商银行付款凭证总金额为5360000元，交款人与存款人均为盈嘉公司，该金额与盈嘉公司提供的记账凭证金额一致，其提交的涉案房产首付款收据所载付款日期、金额均与记账凭证中记载一致；盈嘉公司提交韩芹借款单，称韩芹自2009年9月起至2012年4月每月自公司以借款方式支取现金或转账用于偿还贷款，韩芹称上述借款系公司正常业务支出款项，并非用于偿还贷款，离职时双方已经结清，且该金额与韩芹所还贷款金额并不相符。
上述事实有《南京市商品房预售合同》、《南京市房地产抵押合同》、《个人购房借款及担保合同》、销售不动产统一发票、住宅专项维修基金专用收据、房屋买卖契税发票、房屋所有权证、土地使用证、招商银行账户明细、中国工商银行账户明细、中国工商银行账户查询单、记账凭证、中国工商银行现金存款凭证、涉案房产首付款收据、付款通知单、中国工商银行转账支票存根、个人贷款还清证明书及当事人当庭陈述等予以证实。
原审法院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，当事人在订立合同时，除应遵循自愿公平、等价有偿、诚实信用的原则外，还应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。第一，本案所涉《南京市商品房预售合同》并非双方真实意思表示。本案中，2009年8月26日双方签订《南京市商品房预售合同》时约定韩芹应于2009年8月17日前向盈嘉公司交纳首付款153909元，余款615000元向银行贷款，2009年9月8日银行发放贷款460000元，贷款发放前后双方未就合同首付款数额进行任何变更；韩芹未能提供首付款308909元的支付凭证，而盈嘉公司提交的记账凭证、现金存款凭证、首付款收据足以证明该笔首付款308909元系由盈嘉公司支付；韩芹于2012年4月19日向其贷款账户存入446000元用于清偿贷款，该笔款项系由盈嘉公司法定代表人乔岗的父亲乔华账户转至韩芹账户，结合盈嘉公司提供的付款通知单及中国工商银行转账支票存根可以看出，在该笔还款发生前盈嘉公司向乔华账户转入580000元，经办人及会计一栏签字均为韩芹，韩芹辩称付款单及转账支票存根日期为2012年4月18日，与转账日期不符，盈嘉公司称该时间系公司做账时填写，实际应以转账日期为准，该两项证据系盈嘉公司做账时自己填写，且韩芹为经办人，实际应以转账日期为准，不影响款项实际由盈嘉公司在贷款结清前转至乔华账户，首次庭审中韩芹否认446000元系由乔华账户转出，称具体来源已记不清，后在法院依职权调取了银行往来明细后又辩称该款项系其与乔华之间经济往来，与盈嘉公司无关，韩芹未如实陈述事实，且未能提供证据证明乔华转账446000元系其与乔华之间其他经济往来，故对韩芹的该项辩称不予采纳，确认该446000元系由盈嘉公司支付给韩芹，用于归还涉案房产贷款；盈嘉公司向法庭提交了韩芹自2009年9月3日至2012年4月1日的借款单，称该借款用于偿还银行贷款，韩芹辩称该借款系用于工作支出，离职时已经结清，但未能提交相应的证据予以证明该项辩称，故对该项辩称不予采纳，虽盈嘉公司提供的借款单金额高于韩芹所还贷款金额，但不能以此否认韩芹所还贷款由盈嘉公司支付；涉案房产建成后，盈嘉公司从未向韩芹交付房屋，且房屋一直由盈嘉公司法定代表人乔岗的姑妈乔乃香夫妇居住，韩芹虽已向法院起诉要求乔乃香夫妇迁出涉案房产，但并未能提交证据证明其在起诉之前曾向盈嘉公司主张交付房屋，虽其已取得涉案房屋权属证书，但并未能提交涉案房屋质保书及房屋使用凭证等；为进行涉案房产权属登记所交纳的税费等票据虽为韩芹保管，但因韩芹曾为公司职员，亦未能提供相应的支付凭证，故无法证明该税费即为其本人缴纳。综上，韩芹对盈嘉公司与其签订《南京市商品房预售合同》进行所有权转移并非真实目的，真实目的为套取银行信贷资金是明知的，故涉案《南京市商品房预售合同》并非双方真实意思表示。第二，涉案《南京市商品房预售合同》应当认定无效。本案盈嘉公司与韩芹借签订《南京市商品房预售合同》之名，掩盖违规向银行抵押贷款套取银行信贷资金的目的，以合法形式掩盖非法目的，合同无效。双方因无效合同取得的财产应当予以返还，因此涉案房产仍为盈嘉公司所有。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第七条、第五十二条第（三）项、第五十六条、第五十八条之规定判决：一、盈嘉公司与韩芹于2009年8月26日签订的《南京市商品房预售合同》无效；二、南京市雨花台区雨花东路59号0某幢3单元306室商品房为盈嘉公司所有。案件受理费11489元，由盈嘉公司负担5744.5元、韩芹负担5744.5元。
韩芹不服一审判决，向本院提起上诉称：一、一审认定案件事实不清，仅凭被上诉人单方陈述判决，置客观事实于不顾。1、涉案房产由上诉人出资购买是铁的事实，不容推翻。上诉人提供了《商品房预售合同》、《个人购房借款及担保合同》、《房地产抵押合同》、被上诉人开具的全额房款发票、契税完税凭证、物业维修基金缴款凭证、房屋产权证、国有土地使用证、招商银行出具的《贷款结清证明书》，皆原件资料，足以证实上诉人出资购房的事实。2、原审以上诉人原系被上诉人员工和所谓“假按揭”为由推论上诉人持有上述书证不真实没有任何依据，有悖常理。3、原审对上诉人合法购买涉案房产，被上诉人从未提出异议的事实回避不论，有违应有公正。4、原审认定涉案房产从未向上诉人交付，且一直由被上诉人法定代表人乔岗的姑妈夫妇居住是断章取义，偷换概念。房屋竣工验收后，乔岗与上诉人商量，房屋给长辈乔乃香夫妇借住，无论为了保全工作还是出于亲属感情，上诉人同意借住。5、原审偏听被上诉人一方陈述认定“假按揭”，没有事实基础。二、原审对涉案房产购买出资和还贷情况认定事实错误。1、关于首付款。由于首付款的调整，上诉人对部分首付款支付上存在迟延支付的情况，由于首付款交纳收据原件被换成发票后由被上诉人收回，分笔支付的具体支付金额和日期上诉人也无法一一对应。上诉人提供的银行记录证实上诉人夫妇有大额存现和取现的习惯，至少2010年4月8日18万元可以确认用于支付首付款。上诉人已足额支付了首付款，被上诉人2012年3月21日也开具了涉案房产发票。被上诉人提供的所谓首付款5360000元，付款日期为2009年12月3日，与上诉人购买房产时隔4个月，且仅是被上诉人陈述而已。2、关于按月偿还的贷款。涉案房屋从贷款审批至贷款结清，上诉人一直按月偿还贷款，至少24期以上贷款从上诉人丈夫许胜招商银行账户转入上诉人招商银行贷款账户偿还月供。上诉人在公司所借款项均用于公司正常经营，与上诉人个人房贷无涉，上诉人经手的28687254.48元，双方均已结清。3、关于提前还贷款。原审认定乔华向上诉人账户支付446000元之前，被上诉人向乔华账户转入580000元，进而推论上诉人还款446000元来源于被上诉人公司系认定事实错误。乔华去世前系自然人，上诉人与其之间的往来与被上诉人没有必然的联系，且上诉人夫妻与乔华之间存在多笔大额甚至现金往来，原审截取某笔作为依据不当。该580000元有其它用途，与上诉人归还贷款毫无联系。三、原审漏查相关事实，导致认定的事实与客观事实严重不符。1、乔华已去世，原审用乔华生前资金往来推定案件事实不当。2、上诉人与被上诉人签订合同后至本案诉讼之前，被上诉人从未向上诉人主张权利，在上诉人离职后亦未主张权利，直到上诉人迁让纠纷诉讼后才起诉。3、涉案房屋现已升值至1800000元。4、被上诉人已被最高人民法院列为失信被执行人，企业诚信存在严重问题。5、上诉人与乔华及上诉人与被上诉人之间存在频繁资金往来。上诉人将涉案房贷还清后，被上诉人于2012年8月1日出具欠条，尚欠上诉人丈夫许胜1163200元，在出具欠条时从未提及房产的事实。四、原审适用法律不当、举证责任分配不公。上诉人已提供合法有效的书证，被上诉人提供的证据显然均是虚假和拼凑，被上诉人仍应付举证责任。原审以上诉人未能详细说明案件的所有事实来推定上诉人没有如实回答法庭询问，适用法律显然不当。五、原审程序严重违法，依法应裁定发回重审或裁定驳回原审原告的诉讼请求。被上诉人公司的营业执照在一审起诉时已被南京市工商行政管理局吊销，依照《企业法人登记管理条例》规定，企业的公章应当收缴，其债权债务由主管部门或者清算组织负责清理。原审对该事实没有查明，原审原告没有诉讼主体资格，如在二审中变更主体则违背民诉法规定。
综上，恳请二审法院查明案件事实，依法改判驳回被上诉人在原审的全部诉讼请求或裁定发回重审，并由被上诉人承担诉讼费用。
被上诉人盈嘉公司辩称：1、涉案房屋首付款和贷款以及每个月的按揭贷款均由被上诉人支付或者是委托上诉人支付，因为上诉人是被上诉人公司的员工。2、被上诉人是否失信，与本案无关。3、公司的公章以及工商营业执照都在，主体资格没有问题。
本院审理期间，韩芹对原审查明“盈嘉公司称韩芹为公司财务主管”、“2009年至庭审辩论终结，盈嘉公司从未向韩芹交付涉案房产”、“经审核，其提交的中国工商银行付款凭证总金额为5360000元，交款人与存款人均为盈嘉公司，该金额与盈嘉公司提供的记账凭证金额一致，其提交的涉案房产首付款收据所载付款日期、金额均与记账凭证中记载一致”有异议，表示韩芹非公司财务主管；房屋不是没有交付，而是韩芹没有实际使用房屋；5360000元的付款没有看到原始的财务凭证，也没有参与过审核。
被上诉人盈嘉公司对一审查明的事实没有异议。对上诉人韩芹所提异议，其表示：韩芹在被上诉人公司担任什么职务和本案没有太大的关系，但其是公司员工的事实无法改变，因为韩芹和公司的法定代表人有亲戚关系，公司把韩芹作为管理层；公司在房屋真正交付的时候，都要向购房人交付房屋使用证明以及相关的手续，但是韩芹拿不出来，涉案房屋从来没有交付给韩芹；5360000元付款有工商银行的付款凭证原件，可以提供。
对原审查明事实中双方无异议的事实，本院予以确认。
二审中，韩芹提供南京市工商行政管理局二〇〇四年五月十三日作出的宁工商案（2004）28号处罚决定书，证明盈嘉公司因未按规定年检，南京市工商行政管理局已经将盈嘉公司3201002011492号营业执照吊销，盈嘉公司主体不适格。盈嘉公司则表示公司自在南京市江宁区工商登记之日至今一直在经营，2009年8月与韩芹签订预售合同时亦是以盈嘉公司名义签订，此时公司具有法人资格，公司被吊销执照的情况没有查到，即使该注册号的营业执照被吊销，只要不是注销，被上诉人在法律上就有主体资格。
盈嘉公司向本院提交的营业执照复印件显示：注册号为320121000033582，住所地南京市江宁区东山岔路口，成立时间2000年10月17日，营业期限2000年10月17日至2020年10月17日，登记机关南京市江宁区工商行政管理局，颁发日期为2015年8月6日。盈嘉公司组织机构代码证载明的有效期自2015年1月15日至2019年1月15日。
本案双方当事人争议焦点为韩芹对登记在其名下的涉案房屋是否实际支付购房款。
审理期间，对于涉案房屋购房款，双方均主张由己方支付，分述如下：
一、关于首付款的支付。双方签订的预售合同约定首付款为153909元，韩芹应于2009年8月17日前向盈嘉公司交纳。
韩芹一审主张，首付款是以现金方式分批支付，具体时间、分几批记不清，其拿不出那么多钱，公司同意慢慢付，付清了拿发票，所以手上没有首付款的凭证。二审中，韩芹陈述：首付款在合同约定付款时间支付了153909元，剩余首付款155000元通过欠条方式支付；在签订商品房买卖契约到办理房屋贷款期间，即2009年8月26日至2009年9月4日期间，盈嘉公司已开具首付款的收据给韩芹，韩芹凭首付款收据才能到招商银行办理贷款等事宜；在银行签借贷合同时，虽然首付款的收据是开了，但是我们的首付款并没有付清，15万元是分几笔付的，剩下的钱是打了欠条，后来将欠的十几万元陆陆续续通过现金的方式还清了，欠条现在没有保留。韩芹提供其丈夫许胜招商银行62×××33银行卡取现记录，证明许胜有大额现金交易的习惯。
针对韩芹上述主张，盈嘉公司辩称，公司没有收到韩芹一分钱，公司售房都是用POS机进行支付，从来不收取现金；韩芹没有交过首付款，也不存在打欠条的问题，如果公司还欠许胜的钱，根本不需要打欠条；双方是先签订商品房预售合同，然后办理贷款，再办理了首付款手续，首付款是公司另外一个江宁楼盘卖房的售房款，上诉人签约贷款期间，被上诉人协助韩芹开必要的手续是正常的；许胜是放高利贷的，银行卡有大量的现金出入很正常，盈嘉公司就曾经向许胜借过钱。
盈嘉公司一审陈述，双方并没有按照合同约定的时间支付首付款及贷款，贷款先下，公司进行首付款到款在后，不符合一般的交易习惯；首付款系由公司自己账户直接汇入公司自己账户。二审中，盈嘉公司表示，首付款数额之所以有变更，是因为公司有了首付款资金，当时公司另一个销售楼盘回款比较快，所以把贷款数额降下来了；首付款是以现金存款方式由公司支付的，支付时间为2009年12月3日，总数额5360000元，共涉及到10套房屋，包括涉案房屋首付款308909元，一审时称以转账方式支付的说法有误。盈嘉公司提供银行现金存款凭证、首付款收据、记账凭证予以证明。
对于盈嘉公司陈述，韩芹表示：所有支付凭证号都是2009年12月第37号凭证，该记账凭证只是被上诉人公司单方制作，对真实性不能确定，不能作为证据使用；与第三方有关联的只有银行五张现金存款凭证，该凭证是指盈嘉公司曾在2009年12月3日拿5360000元现金到银行办理了现金存款，与本案没有任何关联性；所附10张收据也是被上诉人公司自制，没有经过韩芹的认可，且该财务会计凭证曾经拆装过，无法保证其真实性和原始客观数据的逻辑性；据韩芹了解，盈嘉公司所谓用5360000元支付首付的房屋，除韩芹的房屋办理了贷款，其他房屋全部都是一次性付款。
就财务账册的拆装问题，盈嘉公司代理人解释是为了复印方便由代理人拆开，公司又重新装订的；对于乔宪德，张秀莲等其他房屋购房款的支付，盈嘉公司则表示购房人或者是股东，或者是股东的亲戚，有的人没有贷款，钱是通过公司来垫付的。
二、关于按揭贷款偿还。双方签订的预售合同约定，剩余房款615000元由韩芹向银行申请办理抵押贷款。《个人购房借款及担保合同》显示：韩芹实际申请贷款数额为460000元，贷款期限360月。根据韩芹招商银行账户12×××01历史交易明细表记载，该账户自2009年10月8日起按月向银行偿还贷款，其中2009年10月至2010年12月每月还贷2740.21元，2011年1月至同年12月每月还贷2873.58元，2012年1月至同年4月每月还贷3061.92元，2012年4月19日还贷446170.46元。上述还款共32笔，累计还款534004.25元，其中按月还贷31笔，合计还款87833.79元。按月还款资金中，2009年10月份系从账户余额中直接扣划，11月份为柜台存现，2009年12月至2010年4月，由许胜6225881251070552账户按月转入韩芹账户，2010年5月至2012年4月由许胜62×××33账户按月转入韩芹账户，转账数额合计82788元。
韩芹主张：1、涉案房屋每月按揭款是由韩芹丈夫许胜偿还的，许胜自2010年5月至2012年4月从其招商银行卡号62×××33账户向韩芹招商银行贷款账户汇款共计24笔，其中2010年期间每月2750元，2011年期间每月2880元，2012年每月3065元。许胜打给韩芹的钱都是连续且有规律性的，还有几笔是其夫妻直接存现还贷的，有许胜银行卡转账记录可以证明。2、提前偿还按揭贷款的446000元虽是乔华账户2012年4月16日支付给韩芹的，但该款是乔华归还韩芹的借款，乔华生前与韩芹之间有大笔资金往来。有韩芹工商银行62×××71账户从2011年3月7日到2011年3月15日期间曾经支付给乔华6222084301000418900账户5190000元的银行交易记录证明。
对韩芹上述主张，盈嘉公司辩称，对许胜银行卡转账记录的真实性没有异议，但对关联性有异议，公司每个月都是以现金的方式借给韩芹，韩芹可以把钱放到家里交给许胜，许胜存到自己账户后再转到韩芹账户上，也可能是韩芹拿了钱作为家用，由许胜把自己卡上的钱再转给韩芹进行还贷；提前还贷的资金亦是韩芹在公司的借款。
盈嘉公司主张：1、韩芹银行贷款是采取等额本息的方式偿还，每个月8号还款2740.21元，该款是由公司支付的，韩芹在借款时将每个月还贷的2千多元已计算在内，韩芹借款数额都大于公司经营的数额，其所有的借款大部分是用于公司的生产经营和运作，一部分借款是用于偿还涉案房屋按揭贷款，有韩芹31份借款明细可以证明。2、提前还贷是应公司要求。2012年4月16日，韩芹从公司借款1570000元放在乔华卡上，然后转到韩芹招商银行卡上446000元用于偿还贷款，剩余借款按照公司指令用于公司经营。因为乔华身份证、银行卡都在韩芹处，公司对外转账都是由韩芹处理，这一笔款项不在31笔借款明细内。之前公司认为系韩芹从乔华账上拿580000元来偿还的银行贷款是没有核实清楚。盈嘉公司提供2009年9月3日至2014年4月18日计31笔借款明细、2012年4月16日付款通知单及同日工商银行1570000元转账支票存根予以证明。
对于盈嘉公司主张，韩芹表示，其在公司的31笔借款均用于公司正常经营需要，与个人房贷没有任何关系，韩芹离职时已将在公司期间经手的含31笔借款在内的28687254.48元借款通过现金存款方式结清，与公司办理了正规的交接手续，如果韩芹和公司对房屋存在争议，公司不可能给其办理交接手续。上述事实有现金存款凭证，账外账明细表、凭证附件、电子账册可以证明31笔借款的用途。
盈嘉公司对此的反驳意见为，账外账明细表及电子账册是韩芹自己制作的，完全可以把房贷的钱列入公司支出中，故不能作为证据使用，韩芹提供的四份凭证也能证明公司指令韩芹办理公司转账汇款业务；许胜2014年6月20日发给公司法定代表人乔岗的短信内容“乔总，关于盈嘉地产于12年2月15日向我方借款350万元用于周转，期限15天，资金实际使用半年，利息分文未付，均由我个人垫付，至还款日共计垫付利息116.16万元，至今已2年有余，另员工集资款23万本金及利息41.16万元也未归还，以上金额共计180.32万元，这些资金非全部是本人所有，与王新潮多次协商也无结果，无奈情况下，特请乔总于本月底前把此款项结清，如无法解决，为解决本人资金困难，7月份将对尚未过户的花语南庭3栋306房产变卖”可证明许胜借资3500000元给盈嘉公司，半年期利息是1161600元，属于典型的高利贷，也能印证双方之间存在房屋过户的约定，同样的短信也发给了公司总经理王新潮；公司与许胜为借贷关系，公司欠许胜高额利息没还清，韩芹通过短信的方式和盈嘉公司的董事长、总经理进行多次交涉要钱，如果不给钱就拿房屋进行要挟；房屋所有款项均由公司支付，建议法庭对韩芹进行测谎，验证韩芹究竟是否付款，费用可以由公司支付。
对于短信，韩芹在2015年9月22日回复法庭询问时陈述，同一个短信发给了王新潮和乔岗，起因是王新潮和许胜说：你发个短信给乔岗，说你要收房屋，我父母要被赶出来了，只有乔岗能解决问题，再说是1600000元，我帮你谈了1160000元，这样你就不要将我父母赶出来了；是许胜和王新潮串起来，王新潮让我们这样说的。2015年10月28日，韩芹又表示，未看到手机原始资料，不能作为证明材料，要求查看乔岗手机信息记录，许胜自己手机短信内容因时间久了没有保存，已删除。盈嘉公司则认为，韩芹之前认同了短信制作形成的过程，现在又否认短信，没有任何意义，乔岗不在南京，公司已经出示了短信截屏。韩芹对此的解释是上次审理看了一审庭审笔录的短信内容里面没有提到房屋门牌号码，但是盈嘉公司二审提供的短信却提到了房屋门牌号码，二份短信内容明显不一致，所以需要查看短信的原始稿，对短信截屏不认可。
三、关于契税和住宅专项维修资金缴纳。
韩芹主张系由其本人办理，自己出资以现金方式缴纳。
盈嘉公司称系韩芹从公司借现金缴纳。
四、关于房屋是否交付。
韩芹在2014年11月13日一审庭审中认可盈嘉公司一直未实际向其交付涉案房屋，其不知道乔乃香在该房屋中居住，并表示其自2014年年初开始向盈嘉公司要求交付房屋，盈嘉公司老板表示有亲戚住在里面。二审中，韩芹称，房屋从法律上讲是实际交付了，但是从现实情况讲是没有交付；房屋竣工验收后，公司法定代表人乔岗与上诉人商量，房屋给长辈乔乃香夫妇借住，无论为了保全工作还是出于亲属感情，上诉人同意借住；盈嘉公司总经理王新潮和许胜商量说将房屋借给其父母住几年，王新潮和上诉人夫妇关系比较好，当时碍于情面就借了，房屋钥匙从来没有交付到上诉人手上，直接由公司交给了王新潮，由王新潮给其父母，交给王新潮就视为交给上诉人了；乔岗的父亲乔华提出房屋给其姐姐居住，考虑到家族关系，上诉人同意；后来跟上诉人借款没有偿还，上诉人从2014年开始就向王新潮以及乔乃香夫妇、乔华共同索要。
盈嘉公司主张，涉案房屋建成后，一直由盈嘉公司法定代表人乔岗的姑妈乔乃香夫妇居住，公司从未将房屋交付给韩芹，因为公司在房屋真正交付的时候，都要向购房人交付房屋使用证明以及相关的手续，但是韩芹拿不出来这些手续。
另盈嘉公司陈述，其公司系家族企业，乔华已于2013年10月7日去世，其生前为公司股东，韩世芬系乔华之妻，乔岗之母，乔宪德等其他购房人或为公司股东，或为股东亲戚，所购房屋均已办理了房屋所有权证。韩芹夫妻与公司负责人系亲戚关系，韩芹2000年到盈嘉公司工作。
本案审理中，盈嘉公司称其公司曾向韩芹丈夫许胜借款3500000元用于经营，双方没有借款合同，只有借条，本金3500000元已经还清，现欠利息1166000元，还款基本是通过公司账户，可能也有通过乔华账户，但不是太多。韩芹表示，其曾经给过公司资金上的帮助，是正常收取2分的利息，并非放高利贷；借款发生在2011年、2012年之间，没有借条，都是通过口头借款，借款或还款有网银也有现金形式；2012年年初借了3500000元，在2012年之前还有借款，应该在2011年8月份，具体借多少钱记不清了，应该在1000000元左右；借款一部分是以乔华名义借的，一部分是以公司名义借的，还款也是分别以乔华名义、公司名义还的，现在已经没有办法详细地分清楚；还款从2012年4月份开始，最后一笔还款应该在2012年6月份，现在至少还差1160000元，其中本金大概有800000元至900000元，其他的就是利息，这一部分还有职工集资款，所以账目是非常乱的，因为当时乔华身体很不好，为了防万一，就让公司打了1160000元的借条；当时除了盈嘉公司和许胜之间有借贷关系，还有乔华个人跟韩芹、许胜之间也有资金上的往来。
因乔华已经去世，韩芹与盈嘉公司表示对其双方以及与乔华之间的资金往来用途已经无法区分。
本院主持双方调解时，韩芹表示可以作出让步，方案是韩芹不再主张公司对其欠款本息，盈嘉公司对房屋不再有争议，双方两清；盈嘉公司的调解方案是以房屋抵1160000元借款利息，韩芹再支付公司一部分房款。因双方对该调解方案有分歧，后韩芹表示，考虑盈嘉公司已实际停止经营，居住人乔乃香夫妇年事已高，提出两种调解方案供协商：1、房屋确认给韩芹，韩芹给乔乃香夫妇和盈嘉公司一部分补偿，补偿数额大约在700000-800000元左右；2、维系乔乃香夫妇的实际居住状态，由盈嘉公司对房屋进行回购，回购价格是韩芹净得1000000元，如本案能够调解解决，韩芹与盈嘉公司以及韩芹与乔乃香夫妇之间都再无其他任何纠纷。因盈嘉公司不同意调解，致调解未果。
本院认为，关于盈嘉公司的主体资格。韩芹提供的南京市工商管理局宁工商案（2004）28号处罚决定书系2004年5月23日作出，双方就涉案房屋签订商品房预售合同时间为2009年8月26日，并在南京市房地产市场管理处登记备案，如盈嘉公司此时仍处于被吊销营业执照的状态，则其应不能正常从事房地产开发建设和销售，但盈嘉公司领取了宁雨国用（2007）第02803号、宁雨国用（2007）第09635号涉案房屋所在南京市雨花台区雨花东路59号地块的《国有土地使用证》，亦取得了宁房销字第200810043号《南京市商品房预售许可证》，说明其公司当时处于正常经营状态。盈嘉公司向本院提交的工商登记资料显示，盈嘉公司2000年10月17日在南京市江宁区工商行政管理局登记成立，目前企业法人营业执照颁发时间为2015年8月6日，组织机构代码证亦在有效期内，故本院认定盈嘉公司具备诉讼主体资格。韩芹自2000年即在盈嘉公司工作，并担任管理人员，其对盈嘉公司的经营状态应是明知的，韩芹在一审中并未对盈嘉公司的主体资格提出异议，现二审主张盈嘉公司不具备诉讼主体资格的依据不足，本院不予采纳。
不动产物权的取得一般以依法登记、领取不动产权属证书为准。因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。本案中，韩芹虽以其名义就涉案房屋与盈嘉公司签订商品房预售合同并办理登记手续，取得了不动产权利凭证，履行了不动产买卖的法律要式行为，但盈嘉公司对涉案房屋权属提出异议，主张商品房预售合同并非双方当事人真实意思表示，涉案房屋虽登记在韩芹名下，但韩芹并未实际出资，涉案房屋的首付款及银行按揭贷款均由盈嘉公司支付，且该房屋亦从未交付给韩芹，涉案房屋应归盈嘉公司所有。对此，本院认为，物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。虽然不动产物权的设立经依法登记发生效力，但在权属存有争议的情况下，出资作为取得房屋所有权的重要因素，实际占有、使用作为不动产所有权四大权能的组成部分，皆是不动产所有权取得的判断标准之一。
关于涉案房屋的出资。一、首付款。双方签订的商品房预售合同约定首付款数额为153909元，交款时间为2009年8月17日前。根据双方陈述，首付款数额实际为308909元，且未按合同约定的时间支付。韩芹主张首付款均由其以现金的方式支付，但对于付款的时间、数额，其前后表述不一，韩芹虽提供了其夫许胜的银行卡取现记录，证明许胜有大额现金交易的习惯，但该证据并不能作为其首付款的支付凭证。韩芹对盈嘉公司提供的含涉案房屋在内的十套房屋首付款收据、记账凭证、银行现金存款凭证虽持有异议，但没有充分的证据予以反驳，故本院确认盈嘉公司提供的证据具有证明力，涉案房屋的首付款系由盈嘉公司支付。二、按揭贷款偿还。韩芹贷款账户交易资料记载，至贷款提前偿还完毕，按月偿还计31笔，其中29笔还款金额从韩芹丈夫许胜银行卡转存，1笔从其账户余额中直接扣划，1笔柜台存现，还款金额合计87833.79元。根据韩芹银行贷款账户账面资料显示，按月还款由韩芹出资。盈嘉公司主张韩芹还贷资金来源于其在公司的借款，有借款明细为证，其提供的借款明细虽可以证明韩芹存在向公司借款的事实，但不能充分反映韩芹所借资金的具体用途，仅凭该证据尚无法判断韩芹是否使用在公司的借款来偿还贷款，还需结合本案的事实以及相关证据进行综合认证。至于提前偿还按揭贷款的446000元，该款系由乔华账户转至韩芹账户，盈嘉公司提供了付款通知单、银行转账支票存根，证明乔华账户的资金来源于盈嘉公司，韩芹是经办人。韩芹虽抗辩称该笔资金是乔华归还给其的借款，但不能提供相应的证据证明，其与乔华之间的资金往来不足以证明双方之间存在借贷关系，故本院认定该笔提前还贷资金系由盈嘉公司支付。三、契税和住宅专项维修资金。该两项费用的票据虽由韩芹持有，但双方对该费用的实际出资人持有异议，且系现金缴纳，故亦应结合相关证据综合认证。
关于涉案房屋的实际占有、使用。涉案房屋建成后一直由盈嘉公司法定代表人乔岗的姑妈乔乃香夫妇居住使用，韩芹称系其考虑亲属关系，经其同意借给乔乃香夫妇居住，涉案房屋从法律上讲是实际交付，从现实情况讲没有交付，该主张与其在一审庭审中陈述盈嘉公司一直未实际向其交付涉案房屋，其不知道乔乃香在该房屋中居住，其自2014年年初开始向盈嘉公司要求交付房屋的意见相矛盾。韩芹一审中承认对己不利的事实，二审中反悔，但未能提供相应的证据予以推翻，故本院认定盈嘉公司从未将涉案房屋交付给韩芹，韩芹主张涉案房屋系其借给乔乃香夫妇居住的理由不能成立。
综上所述，本院认为，盈嘉公司与韩芹签订的《商品房预售合同》非双方真实意思表示，涉案房屋的首付款308090元、提前偿还贷款的446000元均系盈嘉公司出资，按月所还贷款虽账面显示由韩芹出资，但鉴于韩芹确曾存在从公司借款的事实，客观上不能排除用公司资金偿还贷款的可能性，结合涉案房屋首付款、提前偿还贷款两笔大额资金来源分析，按月还贷的实际出资人为盈嘉公司的可能性大于韩芹个人出资的可能性，根据证据规则的相关规定，本院认定盈嘉公司为按月偿还贷款的实际出资人。退一步讲，即便按月所还贷款确由韩芹个人出资，但该款项所占总房款的比例较小，韩芹仅凭该出资尚不足以取得涉案房屋的所有权。盈嘉公司虽然开具了付款方为韩芹的销售不动产统一发票，但根据双方当事人提供的相关证据、本案审理期间双方的陈述以及房屋的实际出资，该发票是为办理权属证书需要而出具，不能作为韩芹个人出资购房的凭证。契税和住宅专项维修资金亦是为进行权属登记所需而缴纳，韩芹作为经办人持有该票据符合情理，根据上述房屋出资的认定，该票据亦不能作为韩芹个人出资缴纳的凭证。根据目前现有证据，本院认定韩芹仅系代为持有涉案房屋，盈嘉公司系涉案房屋的实际出资人，且客观上占有、使用涉案房屋，涉案房屋所有权应归盈嘉公司所有。原审判决并无不当，韩芹的上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11489元，由上诉人韩芹负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 钮丽娜
审 判 员 曹 艳
代理审判员 王 路
二〇一五年十一月三十日
书 记 员 朱亚芳