文书内容西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2017）陕0113民初3986号原告：西安君茂物业管理有限公司，住所地西安市高新区高新三路8号西高智能大厦12楼06号。法定代表人：孟敏，该公司总经理。委托代理人：王婷婷，陕西德伦律师事务所律师。委托代理人：侯智成，陕西德伦律师事务所实习律师。被告：西安天惠通信有限公司，住所地西安市高新区高新三路8号西高智能大厦8层。法定代表人：张秋娥，该公司经理。被告：张慧艳，女，汉族。被告共同委托代理人：赵云，陕西博纳新律师事务所律师。原告西安君茂物业管理有限公司与被告西安天惠通信有限公司（以下简称天惠公司）、张慧艳物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原、被告委托代理人均到庭参加了诉讼，本案现已依法审理终结。原告诉称，2006年2月21日，原告与西高智能大厦8层业主张弛、张慧艳签订了《前期物业管理服务合同》（以下简称合同）。合同对房屋的位置、面积、双方的权利及义务、物业管理服务内容等均做了明确约定，之后张弛、张慧艳将房屋交付给天惠公司使用。参照《西安市电梯安全与节能监督管理办法》及《西安市城市生活垃圾处理收费实施意见》等相关规定，被告天惠公司在享受原告提供的物业等相关服务时应向原告缴纳电梯费及垃圾费，但被告天惠公司未按照规定向原告缴纳上述费用。原告经多次催要无果，故诉至法院，请求法院依法判令：1、被告天惠公司向原告支付自2015年4月1日起至实际付款之日的电梯费（暂计算至2016年10月31日电梯费及垃圾费为4705.6元），并向原告支付自2015年4月1日至实际付款之日的逾期付款违约金（暂计算至2016年10月31日逾期付款违约金为5791.6元）以上两项合计为10497.2元；2、被告张慧艳对被告天惠公司下欠原告款项承担连带支付责任；3、本案诉讼费由两被告承担。被告天惠公司辩称，被告天惠公司不是合同相对人，原合同系原告与张弛、张慧艳签订，不应由被告天惠公司缴纳电梯费及垃圾费。被告天惠公司向原告缴纳的物业费是经张弛、张慧艳的委托，由被告天惠公司代缴。且原物业合同中对电梯费、垃圾费均未做约定，故原告与被告天惠公司就新增费用未达成一致，原告要求支付滞纳金的诉请没有法律依据，故请求驳回原告的诉讼请求。被告张慧艳辩称：1、原告与被告签订有《前期物业服务合同》，原告应当按照物业服务合同约定的项目收取费用，原告所诉两项费用在物业服务合同中并未约定，属于增加的收费项目，未经双方合意，不予认可。2、原告于2015年3月单方出具通知要求增收电梯费及垃圾费，属于单方行为，被告不予认可。3、原告已多次在物业服务合同基础上上调各收费项目，已违反合同约定，故对此不予认可。4、《西安市城市生活垃圾处理收费实施意见》是双方签订合同前出台的建议性文件，并非强制性规定，不影响当事人间签订的合同以及之后形成的交易习惯，不能成为原告加收垃圾费的依据。5、该房屋的物业费等费用已告知原告由天惠公司缴纳，其不承担支付责任，故请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，位于西安市高新区高新三路8号西高智能大厦8层1-7号及21号属于张弛所有，8-11号属于被告张慧艳所有，现由被告天惠公司及陕西鸿基通信股份有限公司（以下简称鸿基公司）做办公场所，总面积为917.29平方米，其中被告天惠公司占30%，即275.19平方米，鸿基公司占使用面积的70%，即642.1平方米。2006年2月21日，原告与业主张弛、张慧艳签订了为期三年的《前期物业管理服务合同》。合同对双方的权利义务进行了约定，期限为三年，自2005年8月18日至2008年8月18日，其中还约定随着物价的上涨，物业管理服务费用的标准依据国家政策及服务成本调整。业主逾期缴纳物业服务费用的，从逾期之日起每日加收应缴纳费用的千分之五的滞纳金。2015年3月1日，原告向包括被告在内的西高智能大厦业主/住户公示了《关于智能大厦收缴电梯费与垃圾费的通知》，规定“因近年物价飞涨，物业服务人员及物料成本增大，为更好的服务业主，原告依据并参照西安市人民政府令第94号《西安市电梯安全与节能监督管理办法》以及西安市物价局发《西安市城市生活垃圾处理收费实施意见》，将于2015年4月1日起对管辖区域内西高智能大厦的业主及使用人收取电梯费与垃圾费。收费标准如下：垃圾费：办公房屋按照0.2元/平方米/月缴纳。电梯费：二层0.4元/平方米/月缴纳（二层以上每增加一层增加0.05元/平方米/月）。各业主如有异议请在本通知作出之日起15日内以书面形式送达物业公司，逾期视为认可该通知效力”。被告天惠公司及张慧艳当庭承认收到原告的通知，但未书面向原告出具异议通知，也未向原告按照通知标准缴纳电梯费及垃圾费。2016年12月23日，西安市不动产登记局向张慧艳发放了位于西安市高新区高新三路8号1幢10802室、建筑面积为438.83平方米的《中华人民共和国不动产权证书》。2017年4月12日，西安市不动产登记局向张慧艳发放了位于西安市高新区高新三路8号1幢10801室、建筑面积为409.29平方米的《中华人民共和国不动产权证书》及位于西安市高新区高新三路8号1幢10813室、建筑面积为69.17平方米的《中华人民共和国不动产权证书》。目前，该涉案房屋的所有权人为被告张慧艳。另查明，自2015年4月1日起，该大厦79.6%业主及实际使用人已按照通知中的标准向原告缴纳了电梯费及垃圾费。截止2016年10月31日，被告天惠公司拖欠原告电梯费及垃圾费共计4705.7元。以上事实，有西高智能大厦垃圾费、电梯费缴纳情况统计表、关于智能大厦收缴电梯费与垃圾费的通知、公示牌、西BD-西高智能大厦物业中心收费通知单72张、西安君茂物业管理有限公司西BD-西高智能大厦催费通知单、西BD-西高智能大厦物业中心收费通知单8张、前期物业管理服务合同、不动产权证书、（2012）西民一终字第00927号民事判决书、物业费支付票据及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，本案原被告之间系物业服务合同法律关系，双方应按物业服务合同规范相互之间的权利和义务。本案中，原告与业主张弛、被告张慧艳签订的《前期物业管理服务协议》已经于2008年8月份到期，但是原告仍然对小区进行管理，被告天惠公司也实际接受原告的物业管理，双方形成事实上的物业管理法律关系，故按照合同法的相关规定，双方的权利义务内容比照原合同履行。原合同约定了物业管理服务费用的标准依据国家政策及服务成本调整。根据《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》（发改价格[2014]2755号）第一条第六款规定，“一、对已具备竞争条件的以下7项服务价格，请各省、自治区、直辖市价格主调整管部门抓紧履行相关程序，放开价格。（六）非保障性住房物业服务。物业服务企业接受业主的委托，按照物业服务合同约定，对非保障性住房及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护和管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动等向业主收取的费用。保障性住房、房改房、老旧住宅小区和前期物业管理服务收费，由各省级价格主管部门会同住房城乡建设行政主管部门根据实际情况决定实行政府指导价。放开保障性住房物业服务收费实行市场调节价的，应考虑保障对象的经济承受能力，同时建立补贴机制。”涉案小区属于非保障性住房，物业服务的收费可以适用市场调节价。本案中，原告为被告天惠公司提供了物业管理服务，且原告因各项费用上涨成本增加等原因就涉案小区的电梯费和垃圾费增收事宜进行过通知及公示，被告天惠公司及张慧艳在收到通知后未书面向原告提出书面异议。涉案小区超过三分之二以上的业主或者实际使用人已向原告缴纳了电梯费及垃圾费，接受了原告增收电梯费及垃圾费的要求，符合相关法律的规定，故原告根据被告天惠公司所在层数及建筑面积要求被告天惠公司支付自2015年4月1日起每月每平方米0.70元电梯费及每月每平方米0.20元垃圾费的理由充分，本院予以支持。被告天惠公司自2015年4月1日起至今拖欠原告的电梯费及垃圾费的行为已构成违约，根据《合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”故原告主张的电梯费、垃圾费滞纳金按照合同及通知单上告知的标准按欠费金额每日千分之五计算，但约定过高，本院酌情认定为拖欠金额每日千分之二计算为宜。根据《物业管理条例》第四十二条之规定“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”。庭审中已查明，物业费用一直系物业使用人即被告天惠公司交纳，因此业主即被告张慧艳应对被告天惠公司拖欠的电梯费、垃圾费承担连带责任，故对于原告要求被告张慧艳对天惠公司下欠费用承担连带责任的请求，本院依法应予支持。兹依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第十二条第三款、第四十二条之规定，判决如下：一、被告西安天惠通信有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告西安君茂物业管理有限公司支付自2015年4月1日起电梯费和垃圾费，按照建筑面积275.19平方米，每月每平方米0.70元电梯费及每月每平方米0.20元垃圾费标准计算至实际付款之日止。二、被告西安天惠通信有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告西安君茂物业管理有限公司支付自2015年4月1日起电梯费和垃圾费滞纳金，以拖欠金额为基数，按每日千分之二计算至实际付款之日止。三、被告张慧艳对被告西安天惠通信有限公司拖欠的电梯费、垃圾费及滞纳金承担连带支付义务。四、驳回原告其余诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费62元，由被告西安天惠通信有限公司、被告张慧艳共同承担。因原告已预交，故二被告应在给付上述款项同时一并支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  何 燕人民陪审员  李勇强人民陪审员  贺惠玲二〇一七年八月二十四日书 记 员  王小波