福建省厦门市思明区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0203民初17127号原告：黄宠睿，男，1995年9月2日出生，汉族，住厦门市思明区。委托诉讼代理人：姚小召，福建倍铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：许玲玲，福建倍铭律师事务所律师。被告：厦门兴基伟业房地产开发有限公司，住所地厦门市思明区观音山国际商务运营中心A1地铁3号楼30层3001单元，组织机构代码67827582-5。法定代表人：宋涛，董事长。委托诉讼代理人：许理想，福建天衡联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：周腾，福建天衡联合律师事务所律师。原告黄宠睿与被告厦门兴基伟业房地产开发有限公司（以下简称兴基伟业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年6月12日立案后，于2016年3月21日作出（2015）思民初字第9297号民事判决，后兴基伟业公司不服该判决提起上诉，厦门市中级人民法院于2016年7月24日作出（2016）闽02民终1925号民事裁定，撤销（2015）思民初字第9297号民事判决，发回重审。发回后，本院于2016年10月24日立案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄宠睿的委托诉讼代理人姚小召、许玲玲，被告兴基伟业公司的委托诉讼代理人许理想、周腾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄宠睿向本院提出诉讼请求：1.兴基伟业公司立即整改厦门市思明区鑫塔·水尚1#楼A梯17跃18层03单元的质量问题，具体包括：①四面材料表面洁净、色泽一致、不得有翘曲、裂缝；②四面砖色泽一致、无裂痕、无缺损；③裱糊后的墙纸表面平整、不得有波纹起伏、起泡、皱折、裂缝；④壁纸、墙布与各种装饰线、设备的线合交接严密；⑤四面砖无空鼓裂缝；2.兴基伟业公司赔偿因房屋质量问题影响黄宠睿正常使用的损失费用（自2015年1月1日起按已付款5742800元每日万分之1.5计至兴基伟业公司履行义务完毕之日止）；3.兴基伟业公司赔偿黄宠睿已支付的鉴定费5000元。事实和理由：2014年1月13日，黄宠睿与兴基伟业公司签订了《商品房买卖合同》（编号：03128199），约定由黄宠睿购买兴基伟业公司位于厦门市思明区鑫塔·水尚1#楼A梯17跃18层03单元的房产，购房款总价为5742800元，黄宠睿已于合同约定的时间支付首期购房款1732800元，并按照合同约定办理了按揭贷款。合同第八条约定兴基伟业公司最迟应当于2014年12月31日前将符合条件的商品房交付黄宠睿使用，逾期90日后出卖人需按日向买受人支付支付已付款万分之1.5的违约金。2014年1月15日，双方就该房产的装修事宜签订了《室内装修协议书》，约定在验收合格后，由兴基伟业公司直接按黄宠睿选定的装修平面方案对商品房室内局部部位进行变更改造及/或装修。在变更改造及/或装修完成后，双方才予办理该商品房交接手续。在合同签订后，兴基伟业公司欲交房时，黄宠睿发现房屋存在严重的质量问题，且房屋装修存在多项问题，经黄宠睿多次催促，兴基伟业公司至今未予以整改，影响黄宠睿入住。兴基伟业公司辩称，一、讼争商品房已经验收合格，符合约定交付条件。2013年12月18日，讼争商品房所在的“鑫塔·水尚项目工程”竣工。尔后，该工程经建设单位兴基伟业公司、设计单位厦门中合现代工程设计有限公司、监理单位北京中外建工程管理有限公司、施工单位中国建筑第七工程局有限公司四方验收合格。2014年9月4日，“鑫塔·水尚项目工程”消防验收合格。2014年9月11日，“鑫塔·水尚项目（1#、2#、3#楼）”通过建设工程竣工验收备案。2014年11月15日，讼争商品房的精装修工程经建设单位兴基伟业公司、设计单位北京建邦建筑工程设计咨询有限公司、监理单位北京中外建工程管理有限公司、施工单位厦门市港龙装修工程有限公司四方验收合格。因此，讼争商品房符合双方约定的交付条件。二、姑且不论黄宠睿反映的问题是否属实以及是否属于质量问题，讼争商品房不存在任何影响安全使用的主体结构质量问题，黄宠睿无合法理由拒不办理交房手续也应视为兴基伟业公司已经完成交付义务，兴基伟业公司不存在逾期交房的情形。如前所述，讼争商品房已经竣工验收，不存在任何影响安全使用的主体结构质量问题，根据《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第八条第2款第（2）项“如买受人在出卖人发出的交付通知规定的期限届满后，仍未办理交接手续的，则视为买受人对该商品房及一切所属设施设备均无异议并同意接收该商品房，商品房交接手续即视为办理完毕”、第八条第3款“买受人在接收房屋时，除该商品房主体结构存在质量问题影响安全使用外，不得拒绝接收房屋或拒绝办理交付手续或拒绝缴交物业管理费、公共维修金等相关费用。否则，即使买受人未签署房屋交接单或未领取钥匙，仍视为出卖人已经完成交付义务”的约定，黄宠睿不得拒绝办理交房手续。黄宠睿经兴基伟业公司书面通知于2014年12月18日到交房现场后拒绝办理交房手续，应视为黄宠睿对讼争商品房及一切所属设备设施均无异议并同意接收讼争商品房，兴基伟业公司已经完成交付义务，交付日期为2014年12月18日。因此，兴基伟业公司不存在逾期交房的情形。三、黄宠睿所反映的问题仅有部分属于保修范围内的微小瑕疵且已经保修修复，其余部分纯属其主观判断，没有任何证据证明属于质量问题。综上所述，黄宠睿的诉求没有事实和法律的依据，应依法驳回其全部诉讼请求。黄宠睿围绕诉讼请求依法提交了《商品房买卖合同》、《室内装修协议书》、销售不动产统一发票，兴基伟业公司提交了《建设工程竣工验收备案证明书》、《建设工程竣工验收报告》、《业主签到表》、《建设工程消防验收意见书》等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2014年1月13日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》及其附件，约定黄宠睿向兴基伟业公司购买位于厦门的鑫塔·水尚三期1#楼A梯17跃18层03单元房屋，该房屋系预售商品房，用途为住宅，建筑面积为137.56平方米，其中套内建筑面积为99.71平方米，该商品房单价为每平方米41747.6元，总金额为5742800元。合同第八条“交付条件与期限”约定：出卖人应在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规定设计要求建设完成，分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施；4.详见附件六补充协议。如果在规定日期内未达到上述条件，买受人同意接收，出卖人支付买受人2000元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内书面告知买受人的；2.详见附件六补充协议。合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理：（1）逾期不超过90日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之1.5的违约金。合同第十一条“交接”约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：详见附件六补充协议。上述《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第六条“对主合同第八条的修改/补充”的第1款约定：主合同第八条第一款第1项所称的竣工验收和消防验收，是指出卖人在商品房土建和安装工程竣工后、对商品房进行本补充协议第十七条约定的装修之前，以主合同附件一、附件三为依据，组织勘察、设计、施工、监理单位进行的竣工验收以及有关部门的消防验收，在此等验收合格之后，对商品房补充协议第十七条约定的装修；第2款约定：对于主合同第八条第一款第2项约定的义务，出卖人的责任仅限于按主合同第八条第一款第2项的约定进行施工建设，使该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有限电视、消防、邮政电信报箱等设施达到设计要求条件，上述设施如因分期开发建设、市政部门原因或其他不可抗力造成实际开通使用日期延误的，出卖人不承担违约责任。合同补充协议第八条“对主合同第十一条的修改/补充”第2款约定：如由于买受人原因，未能按期交接房产，双方同意按以下方式处理：（1）如买受人未付清应付款或其他款项，出卖人有权将该商品房的交付日期顺延，但自合同约定的交付期限届满之日起，该商品房及其设施设备毁损、灭失的一切风险及物业服务费等相关费用由买受人承担。（2）如买受人在出卖人发出的交付通知规定的期限届满后，仍未办理交接手续的，则视为买受人对该商品房及一切所属设施设备均无异议并同意接受该商品房，商品房交接手续即视为办理完毕，该商品房及其设施设备毁损、灭失的一切风险及物业服务费等相关费用由买受人承担；第3款约定：买受人在接收房屋时，除该商品房主体结构存在质量问题影响安全使用外，不得拒绝接收房屋或拒绝办理交付手续或拒绝缴交物业管理费、公共维修等相关费用，否则，即使买受人未签署房屋交接单或未领取钥匙，仍视为出卖人已经完成交付义务。买受人在房屋交接时对于房屋质量、装修装饰标准有异议的，可以在交付的同时予以书面提出，对于查核属实的质量问题由出卖人依法承担维修、保修责任；第6款约定：出卖人以主合同附件一、附件三为依据标准向买受人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。合同补充协议第十七条“关于装修”约定：1.买受人要求出卖人在主合同第八条第一款第1项（即本补充协议第六条第1款）约定的竣工验收合格和消防验收合格后对该商品房进行装修。根据买受人的要求，出卖人按照买受人选定的装修平面方案进行装修。买受人承诺：如出卖人根据买受人选择的装修平面方案进行装修，导致该商品房与主合同约定的该商品房相关交付标准、面积、结构等基本情况不一致时，买受人不得以此为由向出卖人主张任何权利。2.该商品房的总房价款为包含装修款（按建筑面积每平方米5000元）的总房价款，出卖人承诺不再另行向买受人收取装修价款，买受人承诺不得因该装修行为而要求调整房价款。即出卖人和买受人双方共同确认：如因市场因素或其他原因导致材料或设施设备或人工费用的价格发生变化，该商品房的总房价款不作任何调整（主合同和本补充协议另有约定的除外）。而且，如出卖人所交付商品房的装修装饰及设施设备标准高于合同约定标准的，出卖人不得以此要求买受人增加费用，买受人也不得以此为由要求出卖人承担违约责任。上述《商品房买卖合同》签订之日，双方就讼争商品房的装修事项还同时签订了一份《室内装修协议书》及其附件，约定黄宠睿要求兴基伟业公司按照其选定的A类装修平面方案完成对讼争商品房的变更改造及/或装修；在该商品房土建和安装工程竣工后，进行本协议约定的装修之前，由兴基伟业公司负责以主合同附件一、附件三所约定内容为依据，组织勘察、设计、施工、监理等单位进行竣工验收和消防验收，在此等验收合格之后，由兴基伟业公司直接按照黄宠睿选定的装修平面方案对该商品房室内局部部位进行变更改造及/或装修；变更改造及/或装修完成后，双方才办理该商品房交接手续；该协议书第四条还约定兴基伟业公司承诺不就该商品房的上述变更改造及/或装修再另行向黄宠睿收取任何费用，兴基伟业公司亦承诺不就该商品房的变更改造及/或装修事宜要求调整购房价款。讼争商品房所在的鑫塔·水尚项目工程于2013年12月18日竣工后，已经通过建设单位、设计单位、监理单位、施工单位的工程竣工验收，包括地基与基础工程、主体工程、装饰装修工程、建筑层面工程、给排水、燃气工程、建筑电气安装工程、智能建筑工程、通风与空调工程、电梯工程等在内的各分部工程均已按批准的设计文件所规定内容建成，并满足各方面使用功能的要求，工程质量符合有关法律、法规和工程建设强制性标准，符合设计文件及合同要求，工程质量合格。后，该项目工程于2014年8月30日经厦门市公安消防支队综合评定工程消防验收合格，并于2014年9月11日通过建设工程竣工验收备案。另查明，黄宠睿已依约向兴基伟业公司支付了全额购房款5742800元。经兴基伟业公司通知，黄宠睿曾于2014年12月18日至讼争商品房处办理交房手续，但黄宠睿经查验后，以讼争商品房不符合交房条件为由拒绝接收房屋，且至今仍未实际接收。还查明，本案原审中黄宠睿曾申请对讼争商品房的质量问题及整改质量问题需要的修复费用进行鉴定，后因讼争商品房不具备鉴定条件予以退鉴。黄宠睿因此次鉴定支付了5000元鉴定费。本案中，双方有争议的事实为：讼争商品房在2014年12月18日兴基伟业公司通知黄宠睿交房时是否已经符合交付条件？兴基伟业公司主张认为，讼争商品房所在项目已于2014年9月4日经消防验收合格，2014年9月11日亦已通过建设工程竣工验收备案，讼争商品房的精装修工程也于2014年11月15日经建设单位、设计单位、监理单位、施工单位四方验收合格，讼争商品房的精装修也无需办理消防验收手续，故讼争商品房在2014年12月18日已经符合约定交房条件。黄宠睿未在兴基伟业公司交付通知规定的期限内办理交房手续，根据合同补充协议第八条第2款约定，应视为其对该商品房及一切所属设施设备均无异议并同意接受该商品房。并提交以下证据予以证明：1.讼争商品房的《房屋使用说明书》、《房屋质量保证书》；2.单位（子单位）工程质量竣工验收记录及建筑装饰装修、建筑电气、建筑给水、排水及采暖等三部分的分部工程质量验收记录，载明讼争房屋的精装修工程于2013年11月1日开工，2014年11月15日竣工，验收结论为各分部工程质量均符合设计要求，施工质量均满足有关质量验收规范要求，单位工程验收合格；参加验收的单位有建设单位即兴基伟业公司、监理单位北京中外建工程管理有限公司、施工单位厦门建弘装修工程有限公司、设计单位北京建邦建筑工程设计咨询有限公司；3.厦门市港龙装修工程有限公司出具的1#A1703保修情况说明，主张黄宠睿提出的装修瑕疵问题已修复完毕。黄宠睿抗辩认为，讼争商品房存在严重质量问题，并不符合交付条件，经2014年12月18日、2015年3月20日、2015年3月22日三次查验，讼争商品房仍存在诸多质量问题。对兴基伟业公司提交的上述证据质证认为：1.讼争商品房的《房屋使用说明书》、《房屋质量保证书》的真实性予以确认，黄宠睿验房时并未取得该两书；2.单位（子单位）工程质量竣工验收记录及建筑装饰装修、建筑电气、建筑给水、排水及采暖等三部分的分部工程质量验收记录的表面真实性予以确认，但内容真实性不予确认，载明的开工时间在建设工程竣工验收及消防验收之前，与合同约定不符，所载内容互有矛盾；3.1#A1703保修情况说明的真实性不予确认。另，黄宠睿为证明讼争房屋不符合交付条件，提交以下证据予以证明：1.日常业户反映问题记录表，黄宠睿主张该证据系其在首次验房中发现35处质量问题，由兴基伟业公司的工作人员记录；2.业主整改问题记录表，主张黄宠睿又于2015年3月20日、3月22日再次验房时发现相关问题都未整改，仍存在质量问题；3.《司法鉴定委托退件函》，载明福建方成司法鉴定中心曾于2015年9月21日进场勘验，结合前述日常业户反映问题记录表所列问题进行勘验，裱糊饰面工程中墙纸污渍、开裂、空鼓及磕伤大部分已整改，局部墙纸皱折、胶痕未整改，墙、地饰面工程中石材磕伤、破损采用补胶处理，客厅地面石材色差、局部墙面阴阳角不方正及踢脚线不顺直未整改。兴基伟业公司对黄宠睿提交的上述证据质证认为，1.日常业户反映问题记录表的真实性无异议，但仅系兴基伟业公司对黄宠睿提出问题的记录，并非对讼争房屋存在质量问题的确认；2.业主整改问题记录表的真实性不予确认；3.《司法鉴定委托退件函》的证据形式有异议，只是鉴定过程中的程序性文件，并非适格证据，且所载内容也无法证明讼争商品房存在质量。本院分析认为，黄宠睿与兴基伟业公司签订的《商品房买卖合同》第八条、第十一条及《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第六条第1款、第2款，第八条第3款就讼争房屋的交付条件、黄宠睿可拒绝收房的情形进行了相关约定，该约定并未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应遵照履行。首先，根据《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第六条第1款约定，《商品房买卖合同》第八条中约定的竣工验收合格和消防验收合格系指装修前的建设工程的竣工验收及消防验收，而并非指装修完成之后的相关验收，根据在案证据，该交房条件在2014年12月18日前已经成就；且现行法律、法规也未强制规定住宅室内装修工程需经验收备案及消防验收。其次，根据《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第六条第2款约定，兴基伟业公司对于《商品房买卖合同》第八条第一款第2项约定的义务，仅限于按该项约定进行施工建设，使该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有限电视、消防、邮政电信报箱等设施达到设计要求条件；根据在案的《建设工程竣工验收报告》，讼争商品房所在项目的给排水、燃气工程、建筑电气安装工程、智能建筑工程、通风与空调工程、电梯工程、室外建筑环境工程、室内安装工程已按设计文件所规定的内容建成，并满足各方面使用功能的要求、能正常使用，故讼争商品房已基本符合《商品房买卖合同》第八条第1款第2项、第3项的交付条件。再次，因黄聪睿与兴基伟业公司并未就装修工程的交付条件进行明确约定，故应从兴基伟业公司所交付的装修工程是否满足基本使用条件、是否存在违反法律、行政法规强制性规定等方面判定是否符合交付条件。根据兴基伟业公司所提交的单位（子单位）工程质量竣工验收记录、分部工程质量验收记录，可以证明讼争装修工程已经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位四方验收合格，装修工程符合标准及设计要求。反观黄宠睿所提交的相关证据，其中日常业户反映问题记录表所载明的问题即便真实存在，亦属装修瑕疵问题，也无其他证据证明所载问题已影响讼争商品房正常使用；业主整改问题记录既无法体现其真实来源，也未经兴基伟业公司确认，无法作为认定事实之依据；《司法鉴定委托退件函》所载内容仅能显示2015年9月21日进场勘验时讼争商品房的相关情况，且根据该退件函所载内容，讼争商品房已经过维修，故黄宠睿所提交的前述证据均无法证明讼争商品房的装修工程于2014年12月18日办理交房时存在影响房屋正常使用的严重质量问题。综上分析，讼争商品房于2014年12月18日办理交房时已经符合交付条件。本院认为，黄宠睿与兴基伟业公司签订的《商品房买卖合同》、《室内装修协议书》及相应附件，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，属合法有效，双方应严格履行。如前分析，讼争商品房在2014年12月18日办理交房手续时已经符合交房条件，黄宠睿无正当理由拒绝接收房屋，依照讼争《商品房买卖合同》的相关约定，应视为兴基伟业公司已于2014年12月18日交房完毕；故黄宠睿要求兴基伟业公司赔偿因质量问题影响其正常使用的损失费用，于法无据，本院不予支持。另，黄宠睿要求兴基伟业公司整改修复讼争商品房，但所举证据尚无法证明目前讼争商品房存在何种具体的质量问题以及该质量问题产生的具体原因，故无法判定其主张的质量问题是否真实存在以及是否属兴基伟业公司的保修范围，故对黄宠睿该项诉求，本院亦不予支持。黄宠睿在本案原审中支出的鉴定费亦应由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告黄宠睿的诉讼请求。案件受理费2882元，由原告黄宠睿负担；款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 长 （王瑛）代理审判员 （辛鹏）人民陪审员 （陈睿）二〇一七年一月九日代书记员（ 周月娜）附件：本案所适用的法律法规、司法解释《中华人民共和国合同法(?javascript:SLC(7672,0)?)》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。