浙江省绍兴市越城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）绍越民初字第4163号
原告绍兴市塑料厂，住所地绍兴市越城区延安路***号。
法定代表人叶海棠，系厂长。
委托代理人（特别授权代理）李羽圣、陶鹏，浙江中圣律师事务所律师。
被告绍兴市卧龙电动车商行，住所地绍兴市越城区延安路***号。
负责人赵月根。
被告徐关福，男，1948年4月3日出生，汉族，住绍兴市越城区。
委托代理人（特别授权代理）徐校，男，1976年9月14日出生，汉族，住绍兴市越城区。
被告绍兴第二医院，住所地绍兴市越城区延安路***号。
法定代表人葛孟华，院长。
委托代理人（特别授权代理）ＸＸＸ，浙江大公律师事务所律师。
委托代理人（特别授权代理）童水根，男，系该院基建科长。
原告绍兴市塑料厂与被告绍兴市卧龙电动车商行、徐关福、绍兴第二医院房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月27日立案受理，依法由审判员戴伟章适用简易程序独任审判，后因被告徐关福另案分别提出行政诉讼和民事诉讼，且其诉讼请求与本案争议标的存在关联，故本案于2015年11月20日中止审理，现中止情形已消除，本案恢复审理，并于2016年12月16日公开开庭进行了审理。原告绍兴市塑料厂的委托代理人李羽圣，被告徐关福的委托代理人徐校；被告绍兴第二医院的委托代理人ＸＸＸ、童水根到庭参加诉讼，被告绍兴市卧龙电动车商行经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告绍兴市塑料厂诉称：2002年7月25日，原告与被告绍兴第二医院签订拆迁补偿协议书，约定：被告绍兴第二医院因扩建工程需要，拆迁原告位于绍兴市越城区延安路149号房屋，绍兴第二医院以位于延安路××商业用房55.55平方米和其他用房27.47平方米，合计83.02平方米房屋予以安置补偿给原告，产权证由被告绍兴第二医院负责办理；绍兴第二医院在安置房未办妥产权及腾空房屋移交原告前，按每年50000元作为补偿金付给原告，办妥产权及腾空房屋移交原告后，协议终止；协议还对其他事项作出了约定。2013年9月23日，因绍兴第二医院迟迟未履行拆迁补偿协议以约定的义务，原告以绍兴市塑料厂清算组的名义起诉要求其办妥上述安置房产权证并交付房屋，并支付未交付而产生的房屋租金，后双方经法院调解达成协议，被告绍兴第二医院同意于2013年12月31日前办理该房屋的产权过户手续，并同时将上述房屋交付给绍兴市塑料厂，并支付至2013年12月31日止的房屋租金70833元。2014年5月19日，被告绍兴第二医院将上述安置房屋契证和产权证过户登记至原告名下，并按每年50000元的租金标准支付给原告租金至2014年12月31日止。由于上述位于延安路××商业用房55.55平方米目前被被告绍兴市卧龙电动车商行、徐关福占有，并拒绝腾退房屋，故原告起诉要求判令被告绍兴市卧龙电动车商行、徐关福腾退所占用的位于绍兴市××城区××面积为55.54平方米的房屋并交还给原告；判令被告绍兴市卧龙电动车商行、徐关福共同向原告支付房屋使用费（按每平方米1145元每年计算，自2015年1月1日起至房屋实际腾退之日止，暂计算2015年10月20日为50874.64元，在本案审理过程中，原告明确暂计算至2016年12月16日，为127573.77元），被告绍兴第二医院在50000元范围内承担共同清偿责任；本案诉讼费用由被告承担。
被告徐关福辩称：原告取得的诉争房屋产权证存在瑕疵，就涉案房屋的产权登记问题，其又于2016年9月14日另行提出了行政诉讼，该案件尚未审理完毕，故应待该行政诉讼结案后再处理本案。
被告绍兴第二医院辩称：原告要求绍兴第二医院在每年50000元限额范围内承担共同清偿责任的请求缺乏法律依据，被告第二医院已经于2014年配合原告办理了房屋所有权证书以及契税证，房屋实际已经转移交付给了原告，故请求法院驳回原告对绍兴第二医院的诉讼请求。
被告绍兴市卧龙电动车商行未作答辩。
原告为证明自己的主张成立，向本院提交了以下证据：
1、拆迁补偿协议书1份、民事调解书1份、房屋所有权证1份、房屋契证1份，要求证明原告依据与被告第二医院的拆迁补偿协议，通过合法程序取得了诉争房屋的所有权，办理了除了土地使用权证外的房屋所有权证和房屋契税证，按照拆迁补偿协议书第四条的约定，被告第二医院在未办妥相应的权证和腾空诉争房屋交付给原告之前，第二医院应按照每年五万元的标准对原告进行补偿的事实；2、执行裁定书1份、租房协议1份（复印件）、房屋租赁合同1份（复印件）、照片1组，要求证明诉争房屋目前被绍兴市卧龙电动车商行和徐关福占用的事实；3、评估报告书1份（复印件），要求证明诉争房屋的价值为每年每平方米1145元的事实；4、本院（2016）浙0602民初5161号民事判决书1份、绍兴市中级人民法院（2016）浙06民终3226号民事判决书1份，要求证明徐关福就诉争房屋的权属登记提起了民事诉讼，法院经审理后已判决驳回其诉讼请求，徐关福在该案件中自认其占用房屋的面积为21.344平方米。
经质证，被告徐关福、绍兴第二医院对上述证据的真实性均无异议，但被告徐关福认为该房屋产权证办理有瑕疵的，其已经提出了行政诉讼，另外，在没有收到执行裁定书之前，其并不知道该房屋的产权登记的情况，绍兴第二医院在办理产权证时应该通知被告徐关福；被告绍兴第二医院认为原告要求按照拆迁补偿协议书向其医院收取房屋租金是没有依据的，应该以（2013）绍越民初字第3574号调解书确定的内容为来执行，故应该由房屋实际占有人支付租金。本院对上述证据的真实性均予以确认。
被告徐关福为证明自己的主张成立，向本院提交了以下证据：
5、受理案件通知书1份、行政裁定书1份、行政起诉状1份，要求证明诉争房屋产权证办理不合法，被告已经提起了行政诉讼。
经质证，原告对该证据的真实性无异议，但认为徐关福的行政诉讼请求，已由生效的民事判决处理，系对涉案房屋权属的重复诉讼，按照最高人民法院相关司法解释，当事人对房屋权属登记有异议的，民事诉讼和行政诉讼两者可以选择其一，被告徐关福另行提起行政诉讼是重复诉讼；被告绍兴第二医院认为该证据缺乏关联性，涉案争议已经过法院审理，并已作出生效判决。本院对上述证据的真实性均予以确认。
经审理查明，2002年7月25日，原告与被告绍兴第二医院签订拆迁补偿协议书，约定：被告绍兴第二医院因扩建工程需要，拆迁原告位于绍兴市越城区延安路149号房屋，绍兴第二医院以位于延安路××商业用房55.55平方米和其他用房27.47平方米，合计83.02平方米房屋予以安置补偿给原告，产权证由被告绍兴第二医院负责办理；绍兴第二医院在安置房未办妥产权及腾空房屋移交原告前，按每年50000元作为补偿金付给原告，办妥产权及腾空房屋移交原告后，协议终止；协议还对其他事项作出了约定。2013年9月23日，因绍兴第二医院迟迟未履行拆迁补偿协议以约定的义务，原告以绍兴市塑料厂清算组的名义起诉，要求其办妥上述安置房产权证并交付房屋，并支付未交付而产生的房屋租金，后本院于2013年10月28日作出（2013）绍超民初字第3574号民事调解书，具体内容为：一、登记于绍兴第二医院名下的位于绍兴市××城区××号（绍房权证绍市字第××号）中的81-1商业用房（建筑面积55.54平方米）和81-3其他用房（建筑面积27.48平方米）房屋归绍兴市塑料厂所有；绍兴第二医院应于2013年12月31日前办理好该房屋的产权过户登记手续，并同时将上述房屋交付给绍兴市塑料厂。二、绍兴第二医院应于2013年11月8日前支付给绍兴塑料厂自2012年8月1日至2013年12月31日止的租金共计70833元（按年租金50000元计算）。2014年5月19日，绍兴市塑料厂取得了上述房屋的房屋所有权证（绍房权证绍市字第××号，房屋包括建筑面积55.54㎡和27.48㎡）。由于上述延安路××商业用房55.55平方米目前被被告绍兴市卧龙电动车商行、徐关福占有使用，且双方对归还房屋等事项协商未果，遂成诉。
另查明，被告绍兴市卧龙电动车商行系个人独资企业，投资者为赵月根；被告徐关福为延安路××号营业房业主。2001年8月23日，被告绍兴第二医院获领延安路81号房房屋所有权证，后因故于2012年5月24日重新获领延安路81号房屋所有权证（绍房权证绍市字第××号，建筑面积460.39㎡、100.48㎡）。后位于绍兴市××号房屋中的55.54㎡房屋被隔成2间，即现门牌号为××、103号2间，分别由被告绍兴市卧龙电动车商行租用了其中的延安路103号（租赁合同中记载该部分面积为33.13平方米）开办了电动车商行；被告徐关福租用了其中的××（徐关福自认该部分面积为21.33平方米），与徐关福所有的延安路××号营业房相毗邻，现徐关福用于经营小卖部。原告（丙方）与被告绍兴第二医院（甲方）、绍兴市卧龙电动车商行（乙方）曾于2009年1月1日签订租房协议1份，约定：甲方将延安路149号营业用房33.13平方米及其他用房27.84平方米出租给乙方，租房期限暂定三年二个月，自2009年1月1日至2012年3月30日止，房租每月2500元，先交后租，每三个月交一次；本合同如甲方产权移交给丙方，合同同时移交丙方；被告绍兴第二医院（甲方）与被告徐关福（乙方）亦曾就涉案房屋签订租房合同1份，约定：甲方愿意将延安路99号原通道店面房壹间，面积19.11㎡出租给乙方，同时约定：1、乙方租用甲方房屋，用于经营水果，乙方租用期内应合法经营；2、双方商定租期为壹年（1999年1月1日至2000年12月31日），如城建需要，双方应无条件终止合同，乙方退出租房……；3、房租每年为壹万元，租金以每年一次付（即六月三十日前）壹万元……。后被告绍兴市卧龙电动车商行、徐关福一直按上述合同约定的价格向绍兴第二医院缴纳租赁费至2014年12月31日止，此后均未向绍兴第二医院或本案原告支付租金。
又查明，绍兴市塑料厂于2007年12月被工商行政管理部门吊销营业执照，并成立了绍兴市塑料厂清算小组。绍兴市塑料厂清算组曾于2015年6月15日向本院提起对徐关福及绍兴市卧龙电动车商行业主赵月根物权保护纠纷，诉请原告限期腾退和支付房屋占有使用费，后绍兴市塑料厂清算组于2015年10月22日申请撤诉，本院依法予以准许。被告徐关福因申请异议登记无果，于2015年11月19日提起对绍兴市住房和城乡建设局房屋登记管理不履行行政职责的行政诉讼，后绍兴市不动产登记服务中心于2016年5月24日受理了原告关于延安路81号房产的产权异议登记，徐关福遂于2016年5月25日向法院申请撤诉并获准许。2016年5月30日，徐关福认为其所租用的××营业房（面积21.344㎡）原系绍兴第二医院急救站大院通道所改建，其与被告绍兴第二医院对此享有共有和共同管理的权利，故起诉要求确认被告绍兴第二医院及绍兴市塑料厂获领的房产证中的该部分面积登记无效，本院经审理后，认为徐关福要求确认绍兴第二医院及绍兴市塑料厂先后获领的房产证中的××营业房面积（21.344㎡）登记无效，进而认定其为该房屋共有权人的诉请，因未能提供充分证据予以证明，故本院不予支持，并于2016年8月12日以(2016)浙0602民初5161号民事判决书判决驳回徐关福的诉讼请求。徐关福不服该判决提出上诉，绍兴市中级人民法院经审理后认为徐关福的上诉请求不能成立，故于2016年10月18日以（2016）浙06民终3226号民事判决书判决驳回徐关福的上诉。
本院认为，原告绍兴市塑料厂依据拆迁中产权调换协议取得诉争位于绍兴市××城区××号房屋，系该房屋的合法产权人，现该房屋中建筑面积为55.54平方米的营业用房（现分别为××、103号）由被告绍兴市卧龙电动车商行、徐关福占有使用的事实清楚，证据确凿。虽被告徐关福认为该房屋的产权登记存在明显瑕疵，并以其已提出行政诉讼为由，要求待行政诉讼结案后再进行本案的审理，但由于针对该主张，徐关福已曾起诉要求确认绍兴市塑料厂颁领的第F0000272440号《房屋所有权证》中，其建筑面积记载为“55.54平方米”之中的“21.34”平方米面积部分登记无效，并确认原告应与其共同共有，且经法院审理，徐关福的上述请求已被生效判决驳回，故徐关福再次提出要求确认绍兴市塑料厂颁领的第F0000272440号《房屋所有权证》行为违法的行政诉讼，并不影响绍兴市塑料厂在本案中要求被告绍兴市卧龙电动车商行、徐关福腾退所占用的位于绍兴市××城区××面积为55.54平方米的房屋以及要求被告绍兴市卧龙电动车商行、徐关福向原告支付房屋使用费的主张成立，故本院对被告徐关福要求本案待行政诉讼案结案后再予以审理的主张不予采信。如被告徐关福认为被告绍兴第二医院办理涉案房屋产权证的行为侵害了其合法权益，可另案主张；因涉案的面积为55.54平方米营业房均由被告绍兴第二医院分别出租给被告绍兴市卧龙电动车商行、徐关福，且租赁合同约定租赁期已届满，被告绍兴市卧龙电动车商行、徐关福仍继续使用该营业房，出租人绍兴第二医院也继续按原租赁合同约定收取租金至2014年12月31日止，故应认定原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，至2014年5月19日，被告绍兴第二医院将该房产过户登记于原告名下，根据租赁物所有权变动不影响租赁合同效力的原则，上述租赁合同的效力及于原告，原租赁合同的权利义务亦由原告享有和承担，故本案应属房屋租赁合同纠纷。根据本院（2014）绍越执民字第2904号执行裁定书及被告徐关福向产权登记机关提出的产权登记异议，可以证实原告已经于2014年5月19日取得上述房屋的合法产权后，在合理期限前通知了承租人要求其腾退租赁房屋，虽原告在本案中未提出解除双方租赁合同之诉请，但其起诉要求被告腾退房屋之行为已说明其要求解除合同主张，故本院确定原告与被告绍兴市卧龙电动车商行、徐关福关于涉案营业用房的租赁合同已于本案起诉之日2015年10月27日解除，现原告要求被告绍兴市卧龙电动车商行、徐关福腾退该房屋的诉讼请求，本院予以支持；因被告绍兴市卧龙电动车商行、徐关福至今尚实际占有使用涉案营业用房，根据其与绍兴第二医院签订的租赁合同约定，被告徐关福所承租部分房屋的年租金为10000元，故被告徐关福应向本案原告支付自2015年1月1日起至2015年10月27日止的房屋租金及自2015年10月28日起至实际腾退房屋之日止的占有使用费（均按年租金10000元计算）；被告绍兴市卧龙电动车商行所承租部分房屋的租金为每月2500元，由于该租金价格既包括了涉案延安路103号营业房（合同约定面积为33.13平方米），又包括其他用房（合同约定面积为27.84平方米），在原告和被告绍兴市卧龙电动车商行未能举证证实上述两部分房屋存在价格差异的情况下，本院酌情确定按合同约定的面积比例计算延安路103号营业用房的月租金价格为1359元，故被告绍兴市卧龙电动车商行应向原告支付自2015年1月1日起至2015年10月27日止的房屋租金及自2015年10月28日起至实际腾退房屋之日止的占有使用费（均按月租金1359元计算）；原告要求被告绍兴市卧龙电动车商行、徐关福按每年每平方米1145元的租金价格计算支付房屋使用费的诉讼请求，于法无据，本院不予支持；关于原告要求被告绍兴第二医院在50000元金额范围内承担共同清偿责任的请求，因该诉请与原告要求被告绍兴市卧龙电动车商行、徐关福支付租金和房屋占有使用费的请求并非基于同一合同关系，也不构成共同侵权，故本院不予支持，如原告要求绍兴第二医院依据拆迁补偿协议书约定承担相应义务，可另案主张。被告绍兴市卧龙电动车商行经本院传票传唤，无正当理由未到庭，视为其放弃抗辩权利，本院依法可作缺席判决。依照《中华人民共和国物权法》第十四条、第十七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十九条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告绍兴市卧龙电动车商行应于本判决生效之日起三十日内腾退后搬离其租赁的位于绍兴市越城区延安路103号营业用房，将该营业房归还给原告绍兴市塑料厂，并支付给原告绍兴市塑料厂自2015年1月1日起至2015年10月27日止的租金13454元和自2015年10月28日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费（按月租金1359元的价格标准计算支付）；
二、被告徐关福应于本判决生效之日起三十日内腾退后搬离其租赁的位于绍兴市越城区延安路101号营业用房，将该营业房归还给原告绍兴市塑料厂，并支付给原告绍兴市塑料厂自2015年1月1日起至2015年10月27日止的租金8250元和自2015年10月28日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费（按年租金10000元的价格标准计算支付）；
三、驳回原告绍兴市塑料厂的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取1072元，由原告绍兴市塑料厂负担628元，被告绍兴市卧龙电动车商行负担276元，被告徐关福负担168元，应由被告负担部分款项，在本判决生效后七日内向本院付清。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审判员 戴伟章
二〇一六年十二月二十三日
书记员 凌金佳