广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2071民初15016号原告：交通银行股份有限公司中山分行，住所地广东省中山市石岐区悦来南路30号，组织机构代码98211627-1。主要负责人：韩玉明，该行行长。委托诉讼代理人：袁萍，广东香山律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁炫滨，广东香山律师事务所律师。被告：王荫业，男，1967年4月17日出生，汉族，住广西藤县。被告：何瑞清，女，1969年4月29日出生，汉族，住广西藤县。被告：中山市万联房地产开发有限公司，住所地广东省中山市沙溪大道6号时代倾成9栋商铺二楼。法定代表人：岑兆雄，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘琪，该公司员工。委托诉讼代理人：黄晓彤，该公司员工。原告交通银行股份有限公司中山分行（以下简称交行中山分行）诉被告王荫业、何瑞清、中山市万联房地产开发有限公司（以下简称万联公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告交行中山分行诉称：因被告王荫业拖欠借款，被告王荫业与被告何瑞清是夫妻关系，向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告王荫业、万联公司签订的个人房产抵押贷款合同；2.被告王荫业向原告清偿借款本金509431.36元及利息（暂计至2016年3月16日止为15223.96元，本息合计524655.32元，利息计至本息还清之日），对逾期还款部分按中国人民银行的规定计收罚息及复利；3.被告王荫业承担律师费30590.12元；4.原告对被告王荫业提供的位于中山市××××房的抵押物处置价款享有优先受偿权；5.被告万联公司对上述欠款及费用承担连带清偿责任；6.被告何瑞清对上述欠款及费用承担连带清偿责任。被告王荫业辩称：确认欠原告贷款的事实及金额，同意解除合同。被告王荫业对其辩解未向本院提交证据。被告何瑞清辩称：与被告王荫业的辩称内容一致。被告何瑞清对其辩解未向本院提交证据。被告万联公司辩称：1.被告万联公司的担保责任已于2013年9月26日解除，原告与被告王荫业、何瑞清、万联公司于2013年9月11日签订的个人房产抵押贷款合同第5.5条约定“甲方（即被告王荫业）取得第二十二条约定房屋（即涉案房屋）的权利证明，且乙方（即原告）取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本后，丙方（即被告万联公司）的保证责任解除”，商品房抵押登记备案证明显示“抵押登记日期”为2013年9月26日，因此被告万联公司的担保责任已于2013年6月26日解除；2.即使被告万联公司的担保责任仍未解除，原告也应先就被告王荫业提供的物的担保实现债权，被告万联公司仅需对抵押物处置款不足清偿债务负有连带清偿责任。综上，被告万联公司请求法院驳回原告要求被告万联公司对被告王荫业的债务承担连带保证责任的请求。被告万联公司对其辩解未向本院提供证据。经审理查明：贷款人即抵押权人：交行中山分行。借款人即抵押人：王荫业。保证人：万联公司。签约情况：2013年6月5日，万联公司（出卖人）与王荫业（买受人）签订中山市商品房买卖合同。2013年9月11日，王荫业（甲方）、交行中山分行（乙方）、万联公司（丙方）签订个人房产抵押贷款合同。贷款金额：570000元贷款期限：120个月。约定还款方式：等额本息还款法。贷款执行利率：浮动利率，以借款发放日中国人民银行现行相应期限档次贷款的基准利率确定执行，遇中国人民银行调整基准利率，则以次年1月1日为合同利率调整日，首期执行利率为月利率5.458333‰。罚息计收标准：合同约定利率上浮50％。复利计收标准：应付未付利息，按罚息利率计算复利。欠款情况：自2015年9月27日起，王荫业未能按时还款，截至2016年3月16日，王荫业尚欠本金509431.36元、利息（含罚息、复利）15223.96元，合计524655.32元。提前收贷约定：借款人违反本合同的其他约定，贷款人有权单方面宣布本合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，要求借款人立即偿还所有到期贷款本金并结清利息，律师费由借款人承担。抵押担保情况：2013年9月26日，交行中山分行与王荫业就位于中山市××房的房地产办理了商品房抵押登记备案手续。庭审中，交行中山分行、万联公司确认涉案房屋房地产权属证书及他项权证尚未核发。保证担保情况：万联公司自贷款到期之日起，至借款人取得约定房屋的权利证明，且贷款人取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本之日止，为借款人的债务承担连带保证责任，保证范围包括贷款本金、利息、罚息、复利及实现债权的费用（含律师费），并无约定多个担保并存的清偿顺序。实现债权的费用：交行中山分行委托广东香山律师事务所律师为本案诉讼代理人，并支付了律师费30590.12元。另查：王荫业与何瑞清是夫妻关系，二人于1994年3月6日登记结婚。本院认为：本案为金融借款合同纠纷，本案的争议焦点为：一、万联公司的保证责任是否达到免除条件；二、万联公司的保证责任与抵押担保先后偿还顺序。结合本案查明事实，本院分析如下：一、三方签订的个人房产抵押贷款合同约定“借款人取得约定房屋的权利证明，且贷款人取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本后，保证人的保证责任解除。但在贷款人取得前述他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本前，借款人已有欠款或欠费的，保证人对该部分应付款项仍应承担保证责任”，涉案房屋只办理了抵押登记，尚未取得房地产权证及他项权证，即王荫业没有取得约定房屋的权利证明，合同约定的万联公司保证责任解除条件未成就，万联公司主张保证责任已解除的抗辩，理据不充分，本院不予支持。二、涉案房地产为预售商品房，并办理了商品房抵押登记备案手续，该登记合法有效，具有公示性，可以产生对抗第三人的效力。王荫业提供的抵押物已办理抵押登记手续，当其不履行债务时，交行中山分行有权以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。万联公司为本合同项下贷款提供连带保证责任，因被担保的债权既有王荫业自己提供物的担保又有万联公司提供的保证，且合同对担保履行的先后顺序未作明确约定，故交行中山分行应先就王荫业提供的抵押物实现债权，万联公司对处分抵押物后仍不能清偿的部分承担连带清偿责任。万联公司关于“先物保后人保”的抗辩主张，理据充分，本院予以采纳。万联公司承担保证责任后，有权向王荫业追偿。三、三方签订的个人房产抵押贷款合同约定“甲方违反本合同的其他约定，乙方有权单方面宣布本合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，要求甲方立即偿还所有到期贷款本金并结清利息”，王荫业从2015年9月27日起拖欠借款，合同约定的解除条件成就，交行中山分行请求解除三方签订的个人房产抵押贷款合同的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。四、王荫业拖欠的借款本息数额，有交行中山分行提供的还贷明细表为证，且王荫业、何瑞清予以确认，本院予以采信。交行中山分行请求王荫业向其清偿借款本金509431.36元及利息的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。关于律师费，有交行中山分行提交的委托代理合同、律师费发票、广东省物价局司法厅律师服务收费管理实施办法为证，因个人房产抵押贷款合同中约定贷款人为实现债权的律师费由借款人承担，故交行中山分行主张王荫业支付律师费30590.12元的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。因王荫业与何瑞清是夫妻关系，上述债务发生在夫妻关系存续期间，何瑞清理应对王荫业的上述债务承担连带清偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《中国人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告交通银行股份有限公司中山分行与被告王荫业、中山市万联房地产开发有限公司于2013年9月11日签订的个人房产抵押贷款合同；二、被告王荫业于本判决发生法律效力之日起七日内向原告交通银行股份有限公司中山分行清偿截至2016年3月16日尚欠的本金509431.36元及利息（含罚息、复利）15223.96元，以及从2016年3月17日起至还清之日止的利息、罚息、复利（从2016年3月17日起至本判决生效之日止，未到期部分本金按合同约定利率计算利息，逾期本金按罚息利率即借款利率上浮50%计算罚息；本判决生效后至清偿之日止，以实欠本金为基数按罚息利率计算罚息；对应付未付利息，按罚息利率计算复利）；三、被告王荫业于本判决发生法律效力之日起七日内向原告交通银行股份有限公司中山分行支付律师费30590.12元；四、被告王荫业逾期履行上述债务，原告交通银行股份有限公司中山分行有权对被告王荫业提供的抵押物即位于中山市XXX房的房地产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿；五、被告中山市万联房地产开发有限公司对处分上述抵押物优先受偿后仍不能清偿的债务部分承担连带清偿责任，被告中山市万联房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告王荫业追偿；六、被告何瑞清对被告王荫业的上述债务承担连带清偿责任；七、驳回原告交通银行股份有限公司中山分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9352元（原告已预交），由被告王荫业、何瑞清负担并于本判决生效之日起七日内直接返还给原告交通银行股份有限公司中山分行；对处分抵押物后仍不足以支付的部分由被告中山市万联房地产开发有限公司连带负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  刘 忠审 判 员  刘敏娟人民陪审员  张子锋二〇一六年十二月七日书 记 员  何坚麟