陕西省汉中市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕07民终17号
上诉人（原审被告）：李德龙，男，生于1962年2月3日，陕西省汉中市人，住汉中市汉台区。
被上诉人（原审原告）：陈彦东，男，生于1976年4月16日，陕西省汉中市人，住汉中市汉台区。
原审被�：李皂琴，女，生于1969年9月9日，陕西省汉中市人，住汉中市汉台区，系上诉人之妻。
上诉人李德龙因与被上诉人陈彦东、原审被告李皂琴房屋买卖合同纠纷一案，不服汉中市汉台区人民法院(2016)陕0702民初1318号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李德龙，被上诉人陈彦东均到庭参加诉讼，原审被告李皂琴经传票传唤未到庭。本案现已审理终结。
上诉人李德龙上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求；本案全部诉讼费用由被上诉人负担。主要事实与理由：一、本案已过诉讼时效。双方合同履行期间为2010年3月30日，但被上诉人2016年5月11日才起诉，已经超出诉讼时效。二、一审认定2010年3月30日是双方约定互相履行义务之日，与双方合同约定不符。根据约定应当�款在前，上诉人方能交房在后。三、房屋有无产权证书，不影响买卖合同的效力，且被上诉人在签订买卖合同时，对本房屋系拍卖而来的且无房产证，是明知的。四、双方合同已经解除，但因是被上诉人违约所致，因此所交3万定金有权不予退还。五、被上诉人预交2万元，上诉人已经退还了2万元，有证人证明，两名证人愿意出庭作证。六、一审判决按照6%支付利息，没有事实和法律依据。七、被上诉人尚欠上诉人代其支付的货款8312元和装修款28026元。请求二审支持上诉请求。
被上诉人陈彦东答辩称：购房协议没有诉讼时效；签订协议时，上诉人说房屋有房产证，因为双方是亲戚，就相信了他。但此后多次询问，其均未拿出房产证；我也不可能不要房屋，因已经交纳的定金和购房款共5万元；我并没有违约，不交纳后续的钱，是因为上诉人没有给房产证，截止今天上诉人都没有给我出示过房屋过户相关手续。因此一审判决是正确的，应当维持。
原审被告李皂琴未发表书面答辩意见。
陈彦东向一审法院起诉请求：请求判令双方签订的《房地产买卖契约》无效，被告应当返还原告交付的购房款5万元，并赔偿经济损失4万元。
一审法院认定：2005年3月4日，陕西省汉中拍卖中心接受汉台区人民法院委托，对位于汉台区北关办事处付家巷村二组被执行人师××私有三间二层楼房一栋（面积196.699平方米）进行拍卖，楚桂芳竞拍取得。2005年9月18日，楚桂芳与李德龙、李皂琴夫妻二人签订了《房地产买卖契约》一份，将上述房屋以260000元价格卖给李德龙、李皂琴。2009年8月9日，李德龙、李皂琴夫妻二人又作为甲方与陈彦东作为乙方签订了一�《房地产买卖契约》，约定将上述房屋以40万元价格卖给陈彦东，并收取购房定金3万元，陈彦东在2010年3月30日前壹次付清房款40万给甲方，购房定金将在最后一次付款时冲抵；双方同意于2010年3月30日由甲方将上述房地产正式交付给乙方；房屋移交给乙方时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方;乙方中途悔约，乙方不得向甲方索还定金，甲方中途悔约，甲方应在悔约之日起叁日内将定金退还乙方，另给付乙方相当于定金数额的违约金。乙方不能按期向甲方付清购房款，或甲方不能按期向乙方交付房地产，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房地产价款千分之十的滞纳金；本契约未尽事项，双方可另行议定；若发生争议，应协商解决，协商不成时，任何一方可以申请仲裁或向法院起诉;本契约经双方签章并经房地产买卖主管机关审查批准生效。当日，李德龙收到陈彦东购买付家巷二组住房（200平方米）定金30000元。2009年9月3日，李德龙又收到陈彦东购房款20000元正。后至2010年3月30日，陈彦东未向李德龙支付其余房款，李德龙亦未将该房产交付陈彦东，现双方对其中原因各执一词，原告称因被告未有房产证手续故而未付款，被告称原告知晓房产来历却未付款并表示其已不愿购买此房故而违约。因此事拖延，至2014年10月，付家巷二组房屋拆迁，李德龙现已收取了上述房屋的拆迁款项。后双方协商不成,原告于2016年5月11日诉之该院。
一审法院认为：原被告经协商签订的《房地产买卖契约》,双方本应依约履行,但签约时即应知晓以后可能因无法办理过户手续等履行问题，双方仍然为之,即为以后发生纠纷埋下隐患;2010年3月30日是双方约定互负履行义务期限之日,原告未向被告支付其余房款,而被�确实也无法提供房屋产权证,由此拖延；被告李德龙辩称原告给他讲不愿购买该房的事实无证据证实,而现所涉及的房屋标的物已拆迁,双方签订的《房地产买卖契约》已不可能再履行,故应予以解除;该契约约定经房地产买卖主管机关审查批准生效条款无意义,对原告请求判令双方签订的《房地产买卖契约》无效的请求不予支持;对被告李德龙辩称原告的诉讼已过诉讼时效之意见不予采纳。主合同解除后，对定金的处理,适用《中华人民共和国合同法》的规定,被告李德龙、李皂琴因该合同取得的5万元，应当予以返还原告,故对原告的该项请求予以支持;因原告亦有一定责任，故对其诉求二被告赔偿损失4万元的请求不予支持,但考虑被告方收到了拆迁款,属收益人,而原告的资金实际被被告使用,故自原告诉讼之日起可参照人民银行贷款利率按年6%计算原告的资金占用期间的利�。被告李德龙辩称其已退还原告2万元的事实因证据不足，故不予认定；被告李德龙另辩称代原告支付货款8312元及原告欠其装修款28026元的意见，因与本案属不同法律关系且债权债务尚未明确，故本案对被告李德龙的该项意见不予采纳。为保护当事人的合法权益,依据《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百一十三条、第一百一十五条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百二十条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第一百一十七条之规定，遂判决：一、原告陈彦东与被告李德龙、李皂琴所签订的《房地产买卖契约》予以解除；二、限被告李德龙、李皂琴于本判决生效后十日内返还原告陈彦东现金50000元，并向原告陈彦东支付以50000元为基数自2016年5月11日起参照人民银行贷款利率按年6%计算的资金占用期间�利息，至本判决限定履行期限届满前一日。三、驳回原告陈彦东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。本案受理费2050元，由原告陈彦东负担1000元，由被告李德龙、李皂琴共同负担1050元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法申请两位证人出庭作证。本院准许证人出庭作证，并由当事人双方进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：
证人舒建梅出庭作证：2010年12月21日，当时在广西来宾市打工，吃完饭后，陈彦东来向李德龙要房款，当天刚好是李德龙发工资，工资只有2万元，我在现场看见李德龙把钱给了陈彦东，他们是亲戚，当时没有看见出具手续。当天还有王明生，陈彦东的二姐陈凤琴，姐夫郑发友等在场。他们产生争议的这套房屋，最初时我也想买过，所以知道的比较清楚。证人王明生出庭作证：2010年12月21日，我在广西来宾市李德龙家中玩，吃完饭后中午2点左右，陈彦东要求李德龙先还2万元购房定金，因为当天李德龙刚发了工资，然后我亲眼看见李德龙拿了2万元给了陈彦东，当时还有舒建梅，陈彦东的二姐陈凤琴，姐夫郑发友等人在场。上诉人李德龙质证认为，两位证人陈述是事实；被上诉人陈彦东质证认为，两位证人说的不属实，自己没有收到过李德龙的2万元。结合本案案情和庭审情况及双方质证意见，两位证人出庭作证之陈述，能够相互印证证明，2010年12月21日，在广西来宾市李德龙家里，陈彦东去找李德龙要房屋定金，李德龙给了陈彦东2万元。证人舒建梅与李德龙系朋友关系，证人王明生与陈彦东系堂兄弟关系，与李�龙系表兄弟关系；证人舒建梅、王明生与本案争议没有法律上的利害关系。因此根据证据规则的规定，对两位证人作证证言，人民法院应予以认定和采信。原审认定的其他案件事实清楚，证据确实、充分，本院依法予以确认。
本院认为，本案双方买卖之房屋，2014年已经拆迁，客观上再无履行的可能，因此双方的合同应予解除。对于定金3万元以及购房款2万元如何处理的问题，应当结合双方是否存在违约情况及相应的过错程度予以确定。
因涉案房屋系农村宅基地房屋，在最初的拍卖程序中，“拍卖成交确认书”已经明确说明无房屋产权证书，但本案双方当事人签约时，对此问题没有在合同里明确约定，导致2010年在交付购房款、房屋之时双方发生争议并各执一词，且现双方证据均不能证实属于对方违约在先。因此，�证据不足导致违约情况现无法查实，故双方的违约条款无法予以适用。对此争议而致现状双方均应当负有一定过错，鉴于房屋已经拆迁，李德龙已经取得房屋拆迁安置权益，因此对因本案合同取得的款项，予以返还，并从诉讼之日按照6%利率支付资金占有期间的利息，符合公平、合理的原则。
对于其中的2万元购房款，经过二审证人出庭作证，能够认定李德龙已经向陈彦东支付，因此应当扣减，故对一审此节予以纠正。关于诉讼时效问题，一审有证人出庭，结合双方其他证据及审理情况，原审对李德龙主张超出诉讼时效之理由未予采信，并无不当。对于李德龙所述欠款8312元和装修款28026元，与本案不属于同一法律关系，原审不予处理，符合法律规定。关于诉讼时效问题，原审由数位证人出庭作证，结合本案案情，原审不予采纳李德龙关于超出诉讼时效之辩解，并无不当。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，但部分款项因当事人证据不足而判处不准确，本院依法予以纠正。上诉人的其余上诉理由不能成立，其请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持汉中市汉台区人民法院(2016)陕0702民初1318号民事判决第一、三项；
二、撤销汉中市汉台区人民法院(2016)陕0702民初1318号民事判决第二项；
三、限本判决生效后十日内，李德龙、李皂琴向陈彦东返还30000元并支付利息（以3万元为本金按照年利率6%，自2016年5月11日起计算至本判决确定履行之日）。
如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2050元，由陈彦东负担1370元，由李德龙、李皂琴负担680元。上诉案件受理费1050元，由陈彦东负担420元，由李德龙、李皂琴负担630元。上诉人李德龙多预交的上诉案件受理费1420元，予以退还，由其持据到本院领取。
本判决为终审判决。
审 判 长 曹建祥
代理审判员 李 晓
代理审判员 王雅泽
二〇一七年三月十六日
书 记 员 郑超超