文书内容云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2016）云28民终469号上诉人（原审被告）：黄某，女，汉族。委托诉讼代理人：方某，男，彝族。特别授权代理。被上诉人（原审原告）：某某物业服务有限公司委托诉讼代理人：苏某，男，汉族。特别授权代理。上诉人黄某因与被上诉人某某物业服务有限公司（以下简称佳和物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服云南省勐腊县人民法院（2016）云2823民初36号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人黄某的委托诉讼代理人方某、被上诉人佳和物业公司的委托诉讼代理人苏某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄某上诉请求：撤销勐腊县人民法院（2016）云2823民初36号判决，驳回佳和物业公司的诉讼请求；佳和物业公司承担违约责任，赔偿损失1000元；本案的诉讼费用由佳和物业公司承担。事实和理由：1、勐腊县人民法院（2016）云2823民初36号判决不公，适用法律不当。佳和物业公司提供的证据，证实不了是为利民花园二期提供服务，佳和物业公司的物业管理在利民花园二期如同虚设，勐腊县人民法院仍适用《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等相关条文，为维护佳和物业公司的利益，轻率做作出裁判。2、佳和物业公司违反合同协议、拒不履行合同义务，严重违约。根据业主与佳和物业公司签订的物业管理服务合同，佳和物业公司提供的物业服务包括以下内容：一、物业共用部位的维修、养护和管理。二、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理。三、物业共用部位和场地的清洁卫生，垃圾的收集。四、公共绿化的养护和管理。五、车辆停放管理。六、公共次序维护、安全防范的协助管理等。由于佳和物业公司不作为，利民花园二期内存在的问题（已交房范围）：主要通行道路多处井盖破损、缺失；小区内业主居住的楼道线路裸乱；小区内主要供电高压线、箱，线路老化，系用简易撑杆临时搭建，低矮、东倒西歪，而且都是地处重要路段，既无人维修、养护和管理，也无人设立任何危险警告标志；绿化荒芜、杂草丛生；小区重要路口长期无人值守，有人值守处经常发生缺岗或脱岗现象。无论是按照国家对物业服务企业服务质量标准的要求还是按照合同条款的约定，佳和物业公司都没有履行约定，这不是根本性违约是什么？只顾收费，而不愿意提供实际意义的服务，不应该得到法律支持。合同对双方的当事人具有同等的法律约束力，佳和物业公司违约在先，迫使上诉人的履约成为不必要，因此，根据相关法律和合同约定，佳和物业公司的诉讼主张不应该得到支持。佳和物业公司辩称，一、上诉人所称利民花园二期内存在的问题并非被上诉人不作为，而属房地产开发商勐腊利民房地产开发有限公司（以下简称利民公司）遗留的问题。勐捧利民花园二期规划17栋共345户，自2013年11月交房至今只交房90户（14、15、16、17栋），其余大部分房屋仅完成了主体建筑，水、电不通、门窗未装、道路、场地没有铺设完毕。整个小区的基本设施设备，室外变压箱、消防设施、供水系统均未安装。还没有验收、没有移交给被上诉人管理，上诉人提出的问题属于没有交房入住的区域，不在被上诉人管理范围。二、现在已交房使用的水、电是在勐捧农场管委会协调下从相邻的小区接进来的，连正在使用的控电开关还是单位施工时安装的，交房时外墙已开裂，房屋防水层损坏漏水至室内顶板，楼道内的电线是开发商临时拉的照明线，山墙渗水，部分雨水井、污水井、电缆井、井盖未完成，就小区相关的设施设备问题，房屋质量问题等事宜，应由开发商完善，不在被上诉人物业服务的范围，被上诉人积极与开发商沟通，并用工作联系函的书面形式多次告知开发商，要求开发商进行整改完善，但因开发商的资金链断裂，已经无法完成该小区的建设、设备安装，房屋质量问题的整改，被上诉人已尽到反映、沟通、协商的职责。三、被上诉人作为一家有资质，有责任的物业公司，在面临这种状况极差的楼盘时，积极抽调技术人员，增加工作人员，自己出资购买大青板对损坏的井盖进行整改，在困难的环境条件下保障该小区的正常运行。在服务管理期间，该小区的环境是干净、整洁的、没有发生过水、电、消防、治安及管理安全事故，定期喷洒药物预防登革热，修剪绿化。而上诉人以房屋质量问题，设施设备未安装为由拒交物业费，造成物业公司无法正常运营，报请勐捧农场管委会后，于2015年12月10日撤出该小区的服务管理。上诉人所谓的井盖破损、缺失、杂草丛生等，均不属被上诉人管理的范围，而系未完工，未交付给被上诉人管理服务的范围，其上诉缺乏证据，完全是无理的。一审法院判决认定事实清楚、证据充分，判决公平公正，请二审法院依法驳回上诉。佳和物业公司向一审法院起诉请求：黄某支付佳和物业公司2014年11月12日至2015年11月11日期间勐腊县勐捧利民花园二期小区17幢1单元602室物业费、年垃圾清运费、公摊水电费等共计1469元。一审法院认定事实:利民公司于2013年5月22日与佳和物业公司签订《勐捧利民花园二期物业委托服务合同》，委托佳和物业公司对勐捧利民花园二期提供物业服务。该合同对物业基本情况、服务内容与质量、服务费用、物业的承接验收、物业的适用与维护、专项维修资金、违约责任、合作方式及其他事项作出约定。其中合同第三章“服务费用”约定，物业管理服务费住宅按0.70元/㎡/月收取，垃圾二次处置费住宅按12元/月/套收取。黄某于2013年11月25日接收位于勐捧利民花园二期17幢1单元602室建筑面积124.95平方米的住房并签署《入伙承诺书》、《物业管理服务协议》、《勐捧利民花园二期业主管理规约》、《房屋装饰装修管理服务协议》。2015年8月15日，佳和物业公司向黄某发出《缴费通知书》，要求黄某交纳2014年11月12日至2015年11月11日的物业费1125元、垃圾费144元、公摊水电费200元，合计1469元。该费用黄某至今未缴纳。一审法院认为，物业服务具有综合性、专业性、有偿性及公益性的特点，因此物业服务合同的各方当事人均应本着诚实信用原则认真履行合同义务，共同维持小区秩序，以最大限度地维护各方当事人的合法权益。佳和物业公司的物业服务权限来源于与利民公司签订的《勐捧利民花园二期物业委托服务合同》，该勐捧利民花园二期尚未成立业主委员会，佳和物业公司为黄某提供的服务属于前期物业服务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，利民公司于2013年5月22日与佳和物业公司签订的《勐捧利民花园二期物业委托服务合同》对该案业主具有约束力。根据该合同第三章第六条第一、二项已经约定住宅物业费按0.70元/㎡/月收取，住宅垃圾二次处置费按12元/月/套收取；佳和物业公司与黄某于2013年11月25日签订的《物业管理服务合同》第五章第七条第一、三项亦有与《勐捧利民花园二期物业委托服务合同》相一致的约定，根据《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用；且庭审中证实佳和物业公司通过张榜公告、发出《催费通知书》等形式进行了催交，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”及第九条第二款“物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照本解释第六条规定处理”的规定，对于佳和物业公司诉请的物业费及垃圾清运费，一审法院依据《勐捧利民花园二期物业委托服务合同》及《物业管理服务合同》中约定的标准支持2014年11月12日至2015年11月11日的物业费1049.58元，垃圾清运费144元。对于佳和物业公司诉请的水电公摊费问题。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。佳和物业公司并未向一审法院提交证据予以证实其收取公摊水电费的依据，故对佳和物业公司要求黄某支付200元公摊水电费的诉讼请求不予支持。对于黄某辩称的佳和物业公司在服务过程中存在部分道路井无盖、电箱歪斜线路凌乱、路面积水、部分路段地面有落叶、部分时段保安值班室无人值守、管理差等情况的问题。从《勐捧利民花园二期物业委托服务合同》及《物业管理服务合同》的相关约定看，物业服务合同对物业服务企业管理和服务的义务约定较为概括，导致业主与物业公司对物业管理和服务的标准认识上存在较大差异。在黄某实际上接受了佳和物业公司服务，且物业公司不存在违法或根本违约的情况下，不应当成为黄某不缴纳物业服务费的理由，故对黄某的答辩理由不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第九条第二款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、黄某于判决生效之日起10日内支付某某物业服务有限公司2014年11月12日至2015年11月11日的物业费1049.58元，垃圾清运费144元，合计1193.58元。二、驳回某某物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，因案件适用简易程序审理，减半收取25元，由黄某负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人二审提供的证据不是新证据，均是一审已提供过的证据。被上诉人二审提供的证据1《勐腊县发展改革和工业信息化局关于调整勐腊县城区垃圾清运处理服务价格的通知》（复印件）1份，欲证明垃圾清运费收取的依据及标准。证据2照片（复印件）8张，欲证明提供物业服务的事实。经质证，上诉人认为证据1与本案没有关联，上诉人并没有对收费标准有过争议，不能作为证据使用。证据2没有拍摄时间，拍摄地点不能证明是利民花园二期小区，与本案没有关联性，不能作为证据使用，清运垃圾不是被上诉人，被上诉人是承包给傣族来清运垃圾的。本院认为，因双方当事人对物业服务收费标准无争议，证据1与本案无关联，本院不予采信。证据2的真实性无法确认，本院不予采信。对当事人二审争议的事实，本院根据庭审查明的事实认定如下：勐捧利民花园二期小区有清洁工打扫，清运垃圾，花草时有修剪，保安人员值班存在脱岗现象。2015年4月11日佳和物业公司向勐腊县利民房地产公司出具《工作联系函》，向勐腊县利民房地产公司反映了业主投诉的13项问题，包括小区一直使用施工用电的供电线路问题，室内部分电线未穿管、小区道路内的部分井盖由于施工工艺较差，使用一段时间后已损坏，存在较大安全隐患等的问题。利民公司的代表人李关富在《工作联系函》上签名。综合各方当事人的诉辩主张，本案各方当事人对以下问题存在争议：1、被上诉人佳和物业公司是否已按约履行了管理服务义务？2、上诉人黄某是否应向被上诉人佳和物业公司支付物业服务费用？（一）关于被上诉人佳和物业公司是否已按合同约定履行了管理服务义务的问题。本院认为，佳和物业公司与利民公司、黄某分别签订的《勐捧利民花园二期物业委托服务合同》及《物业管理服务合同》合法有效，对各方当事人有约束力，按以上合同约定的内容，佳和物业公司提供的物业服务主要是物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用的设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集，公共绿化的养护和管理等。从二审庭审双方当事人认可的事实来看，虽然佳和物业公司的保安人员值班有脱岗问题，但佳和物业公司对小区的清洁卫生、垃圾收集以及公共绿化的养护管理等是履行了基本的管理服务义务的，而对利民花园二期小区的井盖缺失、电线线路混乱等问题的处理上，因《勐捧利民花园二期物业委托服务合同》约定利民公司与佳和物业公司确认查验过的物业共用部位、共用设施设备存在问题的，利民公司应承担解决问题的责任，解决办法如下：一、利民公司自行安排施工处理；二、委托佳和物业公司进行维修、整改，所产生的费用由利民公司支付，三、在保修期内出现的问题佳和物业公司将告知利民公司或施工方应在规定时间内进行处理；四、佳和公司按规定已通知且施工方在规定时间内未进行处理或拒绝处理的，佳和公司将另请施工方进行处理并收集资料保存，所产生的费用由利民公司支付，佳和物业公司将按维修款的50％提取管理费等。佳和物业公司已按合同约定以工作联系函的方式将利民花园二期小区共用设施的问题通知了利民公司，利民花园二期小区共用设施存在的问题未得到解决并不是佳和物业公司怠于履行物业管理职责造成的，因此，尽管佳和物业公司在履行服务合同中有瑕疵，但不能认定为严重违约。（二）关于上诉人黄某是否应向被上诉人佳和物业公司支付物业服务费用的问题。本院认为，因上诉人与被上诉人签订的《物业管理服务合同》对物业服务瑕疵应承担的法律责任无约定，则双方当事人的物业服务合同纠纷就应按相关的法律规定处理，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或法律，法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”。据此，黄某认为佳和物业公司怠于履行物业管理职责，可以要求其承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等的违约责任，但不能以拒绝缴纳物业服务费用的消极方式来对抗，因为物业公司基本上是依靠广大业主缴纳的物业服务费用保障正常运转，若业主不满意物业服务就不交物业服务费用，则基本的物业维修费用都会受影响，最终势必损害广大业主的利益，因此，上诉人主张被上诉人佳和物业公司违约在先，迫使上诉人黄某履约成为不必要而拒缴物业服务费用并无明确的法律依据，本院对上诉人的主张不予支持。上诉人在二审中要求被上诉人赔偿损失1000元，但其在一二审诉讼中并未提出反诉，本院不宜在本案中作处理。鉴于佳和物业公司已按约履行了管理服务义务，并未有严重违约，则上诉人作为业主就应按约支付物业服务费用，一审法院根据实际情况作出上诉人应向被上诉人支付物业费、垃圾清运费的判决并无不当。综上所述，黄某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人黄某负担。本判决为终审判决。审判长  杨兴胜审判员  吕 勇审判员  玉 儿二〇一六年九月十二日书记员  王新超