湖州市吴兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0502民初399号
原告：湖州多媒体产业园发展有限公司。住所地：湖州市吴兴大道***号湖州多媒体产业园展示中心。
法定代表人：谢珂，该公司董事长。
委托代理人：连晏杰，上海市新华律师事务所律师。
被告：浙江艾易信息科技有限公司。住所地：湖州市八里店镇标准厂房**号楼***室。
法定代表人：吕斌，该公司董事长。
委托代理人：汤鉴学、沈羿欢，浙江银湖律师事务所律师。
原告湖州多媒体产业园发展有限公司与被告浙江艾易信息科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月24日立案受理，依法由代理审判员苏丹萍按简易程序审理。后因人员调动，改由审判员朱赟按简易程序审理。本院于2016年3月11日公开开庭审理了本案。原告的委托代理人连晏杰，被告的委托代理人汤鉴学、沈羿欢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2012年2月24日，原告与案外人苏州康伟动漫传媒有限公司签订了房屋租赁合同，约定其承租原告所有的位于湖州市吴兴大道999号湖州多媒体产业园8号楼A栋三层房屋。2014年6月，因苏州康伟动漫传媒有限公司于湖州本地的注册公司即被告正式成立，经原告、被告、苏州康伟动漫传媒有限公司三方协商一致，该房屋承租方变更为被告。原、被告于2014年8月6日就该房屋租赁事宜重新签署了《房屋租赁合同—新园区8号A栋三层》，原房屋租赁合同亦失效。
根据租赁合同及其补充条款约定，该房屋建筑面积1891.16平方米，租赁期限自2012年5月1日起至2017年4月30日止。租赁期内原告对被告实施租金优惠政策，即前36个月该房屋租金免予收取，自第37个月（即2015年5月1日）起，该房屋租金减半收取为0.75／平方米／日。被告应于2015年5月1日支付首月租金。此后，各月租金应于当月10日前支付。该房屋物业管理费为12元／平方米／月，被告应于每月10日前支付当月物业管理费。同时，根据补充条款第二条补充约定，被告应于双方正式签订房屋租赁合同之日起三日内支付房屋租赁保证金86284元，若被告在签约后五天内未支付保证金，原告可以单方解除本合同。另根据租赁合同第9-2条约定，被告逾期不支付租金累计超过一个月的，原告可书面通知被告解除本合同，并且被告应按月租金的一倍向原告支付违约金。同时，根据补充条款第五条约定，被告拖欠物业管理费超过1个月的，被告同意其缴纳的房屋租赁保证金全额归甲方所有，如保证金不足以冲抵原告所受损失（包括直接和间接损失）的，则其不足部分由被告补足。租赁合同签订后，原告依约向被告交付房屋，但被告始终未依约向原告支付房屋租赁保证金，并自2015年5月起拖欠该房租等应付费用，同时陆续拖欠自2012年6月至2013年3月及2013年7月至2013年11月共计15个月的物业管理费，原告为此曾多次向其发函以催讨相应款项。后经原、被告双方口头协商决定，被告后续应每月按时支付当月物业管理费，历史物业管理费欠款则由双方协商一并解决。但截止起诉之日，被告仍未能足额支付所拖欠租金及物业管理费等款项。2015年7月14日被告搬离并已交还租赁房屋。鉴于被告的违约行为，原告于2015年8月18日委托律师发函，书面通知其解除该租赁合同。现请求法院判令：1、确认原告与被告之间关于湖州市吴兴大道999号湖州多媒体产业园8号楼A栋三层的《房屋租赁合同》于2015年8月18日解除；2、被告支付拖欠房屋租金106161.18元（自2015年5月1日起至2015年7月14日止）；3、被告支付拖欠房屋物业管理费340408.8元（2012年6月1日至2013年3月31日，2013年7月1日至2013年11月30日）；4、被告补足房屋租赁保证金86284元，并请求判令该保证金归原告所有；5、判令被告支付违约金86284元（按月租金的一倍计算）6、承担本案诉讼费用。
原告为证明其诉讼请求，向本院提交了下列证据：
证据1：房地产权证明（复印件）一份，证明原告为系争房屋产权人；
证据2：房屋租赁合同-
新区8号A栋三层二份、8号楼A栋三层租赁合同名称变更事项说明一份、证明被告作为承租人，承租原告所有的位于湖州市吴兴大道999号湖州多媒体产业园8号A栋三层房屋，双方对该房屋租金、物业管理费、履约保证金、违约金等条款进行了详细约定；
证据3：费用清缴通知单、租金拖欠通知函一份，证明原告曾向被告发送费用清缴通知，告知其欠款项目及数额，并催促其支付拖欠款项；
证据4：律师函及签发记录一份，证明原告曾委托律师向被告发函以催讨其拖欠款项，并通知其解除租赁合同。
被告未作书面答辩，但在庭审中称，合同约定房屋租赁时间是2012年5月1日至2017年4月30日，实际交付房屋入住时间是2012年6月1日，租赁费用应顺延一个月。原告主张的结欠2012年到2013年部分期间的物业管理费，按照计算的数字是对的，但是被告认为原告提供的租赁物以及相关的辅助设施存在瑕疵，主要是由于经常的停电对被告公司运营造成很大影响，被告一直和原告管理者进行沟通，要求原告予以考虑对该损失从物业管理费中降低或者减免。原告方曾口头表示同意。故结欠的物业管理费是双方作为有争议的部分遗留下来的。2014年之后每月都是按约定履行物业费的事实可以证明被告的上述陈述的真实性。双方的合同事实上已经过协商，于2015年7月14日已经解除。原告提出的要求被告补足相关房屋租赁保证金，因合同在2015年7月14日已经解除了，没有必要再行补足。对违约金，被告认为双方之间并不存在相关违约，双方在沟通当中，是原告管理者答应为电力设施瑕疵产生的损失予以赔偿，故被告方并不存在违约，请求驳回原告的该项诉讼请求。对原告陈述房屋租赁以及合同约定等事实没有异议。
被告为证明其主张，向本院提交了下列证据：
证据1：艾易家具移交单一份，证明原、被告双方原签订的房屋租赁合同，经过双方协商一致，被告提前于2015年7月14日搬离，同月16日双方办理了物品交接，租赁合同已于2015年7月14日解除的事实；
证据2：租金拖欠通知函一份，证明原租赁合同的实际租赁期限的起始日为2012年6月1日，物业费计算的期限为2012年6月1日至2015年5月31日，扣除三年免租期，被告实际结欠原告的租金期限为2015年6月1日至2015年7月14日的事实；
证据3：物业费结算方案一份，证明原告未依照合同约定提供和保证辅助设施的正常、安全使用，给被告造成实际损失，被告依法可以要求原告减少或降低物业费的事实。
被告对原告提供的证据质证如下：对证据1、2无异议；对证据3款项的计算方法无异议，但认为物业费是由于原告曾答应对电力供应不足进行赔偿，从物业费中抵扣，故而结欠下来的；租金拖欠通知书反过来能证明实际租赁期间延后一个月，租金应从2015年6月1日起计算；对证据4认为该函是寄给原告公司的，被告没有收到过，且2015年7月14日双方已协商一致解除合同，再发该函没有实际意义；
原告对被告提供的证据质证如下：对证据1本身无异议，但该材料中没有解除合同的表述，故原告方又发出律师函，该函是寄给原告，然后转交被告的。对证据2真实性无异议，但认为租金起止日期书写中出现笔误，哪怕被告晚些入住房屋，并不是就应得到顺延，认为仍应按合同约定为准。对证据3，该份报告收到过，但并不代表原告方认可，而且报告上被告自认是2012年5月28日入住。
对双方提供的证据，经庭审质证，本院作如下认证：对原告提供的证据1、2、3，能够证明原告出租涉案房屋，双方存在租赁房屋，履行租赁协议，支付了部分物业费等事实，本院确认其证明效力；对原告提供的证据4，被告辩称未收到，且该函是寄送原告方的，至于原告方有无转交被告，现无证据证明，故本院对其证明效力不予确认；对被告提供的证据1、2，真实性原告无异议，本院予以确认。对被告提供的证据3，因系被告方单方制作，故对其证明效力不予确认。
本院经审理，认定事实如下：2012年2月24日，原告与案外人苏州康伟动漫传媒有限公司签订了房屋租赁合同，约定其承租原告所有的位于湖州市吴兴大道999号湖州多媒体产业园8号楼A栋三层房屋。2014年6月，因苏州康伟动漫传媒有限公司于湖州本地的注册公司即被告正式成立，经原告、被告、苏州康伟动漫传媒有限公司三方协商一致，该房屋承租方变更为被告。原、被告于2014年8月6日就该房屋租赁事宜重新签署了《房屋租赁合同—新园区8号A栋三层》，原房屋租赁合同亦失效。该合同约定：原告将座落于湖州市吴兴大道999号湖州多媒体产业园8号楼A栋三层房屋出租给被告。该房屋建筑面积1891.16平方米，租赁期限自2012年5月1日起至2017年4月30日止。租赁期内原告对被告实施租金优惠政策，即前36个月该房屋租金免予收取，自第37个月（即2015年5月1日）起，该房屋租金减半收取为0.75／平方米／日。月租金为86284元，被告应于2015年5月1日支付首月租金。此后，各月租金应于当月10日前支付。如因装修进度等问题造成交付使用日期延后的，则租赁期经原告认可后可向后顺延。该房屋物业管理费为12元／平方米／月，被告应于每月10日前支付当月物业管理费。原告交付房屋时，被告应向原告支付房屋租赁保证金86284元，租赁关系终止时，原告收取的房屋租赁保证金除用以充抵合同约定的被告承担的费用外，剩余部分在合同终止或提前解除后五天内无息归还被告。若被告在签约后五日内未支付保证金，原告可以单方面解除合同。被告逾期不支付租金累计超过一个月的，原告可书面通知被告解除本合同，并且被告应按月租金的一倍向原告支付违约金。被告拖欠物业管理费超过1个月的，被告同意其缴纳的房屋租赁保证金全额归甲方所有，如保证金不足以冲抵原告所受损失（包括直接和间接损失）的，则其不足部分由被告补足。合同还对其他事项作了约定。合同签订后，被告未向原告支付房屋租赁保证金。自2012年6月至2013年3月及2013年7月至2013年11月共计15个月的物业管理费340408.8元未支付。2015年7月14日被告搬离并已交还租赁房屋。同月16日双方办理了物品交接手续。2015年7月15日，原告向被告发出租金拖欠通知函，该函载明：租金减免日期截止2015年5月31日到期，2015年6月1日至2015年7月14日，拖欠的租金62408.28元，请速缴清。后双方协商未果，以致纠纷成讼。
本院认为：原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，故确认合法有效，受法律保护。原、被告双方陈述一致，2015年7月14日被告搬离，原告接受交还的房屋，双方的行为已表明，原、被告实际已提前结束租赁。故本院确认双方的租赁合同于2015年7月14日解除。现被告拖欠租金、物业费未付，构成违约，依法应承担清偿债务的民事责任，原告诉请被告支付租金、物业费、违约金，本院予以支持。对被告辩称其未违约，本院不予采信。但租金原告在2015年7月15日发给被告的函中明确减免日期截止2015年5月31日，原告辩称系笔误，本院不予支持，故租金应从2015年6月1日起算。原告主张的房屋租赁保证金，因租赁关系已结束，被告再行交纳已无依据，故本院不予支持。被告辩称的原告提供的租赁物以及相关的辅助设施存在瑕疵对被告公司运营造成损失，原告方曾同意在物业费中抵扣或减免，因原告否认，且被告未提供证据证实，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、确认原告湖州多媒体产业园发展有限公司与被告浙江艾易信息科技有限公司之间关于湖州市吴兴大道999号湖州多媒体产业园8号楼A栋三层的《房屋租赁合同》于2015年7月14日解除；
二、被告浙江艾易信息科技有限公司应支付原告湖州多媒体产业园发展有限公司房屋租金62408.28元，限于本判决生效之日起十日内清偿；
二、被告浙江艾易信息科技有限公司应支付原告湖州多媒体产业园发展有限公司物业费340408.80元，限于本判决生效之日起十日内清偿；
三、被告浙江艾易信息科技有限公司应支付原告湖州多媒体产业园发展有限公司违约金86284元，限于本判决生效之日起十日内清偿；
四、驳回原告的其他诉讼请求。
本案受理费9991元，减半收取4996元，由原告负担1049元，被告负担3947元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖州市中级人民法院。
审判员 朱 赟
二〇一六年三月二十三日
书记员 丁岸娜