上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终2859号
上诉人（原审原告）：万德科，男，1971年5月18日生，汉族，住上海市闵行区。
上诉人（原审原告）：周劼文，女，1980年5月20日生，汉族，住浙江省绍兴市越城区。
上列上诉人共同委托诉讼代理人：钱诚佳，上海捷铭律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：好收成（上海）房地产发展有限公司，住所地上海市松江区新桥镇明华路888弄1号。
法定代表人：黄锦照，董事长。
委托诉讼代理人：王春强，上海市合信律师事务所律师。
上诉人万德科、周劼文因与被上诉人好收成（上海）房地产发展有限公司（以下简称好收成公司）商品房预售合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2016）沪0117民初18696号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
万德科、周劼文上诉请求：撤销原审判决，改判支持其原审诉讼请求。事实和理由：（1）双方签订的《商品房预售合同》中“特别告知一”部分明确约定，商品房建成交付前房地产开发企业应取得新建商品房房地产权证（大产证）。万德科、周劼文购买的坐落于上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号XX层XX室房屋的大产证至今未见，因此，该房屋于2014年10月8日尚不具备交付条件。何况，万德科、周劼文于2014年10月18日对系争房屋进行查验时，发现系争房屋存在不同程度的质量问题，对于是否能够保证购房人的人身、财产安全及正常居住使用，双方存在争议，万德科、周劼文据此委托第三方鉴定机构进行鉴定，在鉴定结果出来之前，系争房屋显然不具备交付条件。双方于2016年2月17签署的《房屋交接书》确认双方系于2015年6月11日对系争房屋进行交接。一审认定交房日期为2014年10月8日，缺乏依据。（2）在系争房屋并不具备交付条件时，所产生的物业管理费显然应当由好收成公司承担。此外，对于逾期交房造成的全部损失，好收成公司应当予以赔偿。
好收成公司辩称，“特别告知”事项是标准文本上的格式内容，双方在《商品房预售合同》中已对系争房屋交付条件作出了明确约定。现不同意万德科、周劼文的上诉请求，要求驳回上诉，维持原判。
万德科、周劼文向一审法院起诉请求：判令好收成公司支付逾期交房违约金人民币367,836.60元（按照总房价4,827,252元的日万分之三计算，自2014年10月1日起计算至2015年6月11日止）、鉴定费20,000元、逾期交房的租金损失32,000元（自2015年6月11日起计算至2016年2月17日止，按照4,000元每月计算）、2014年10月至2016年2月的物业管理费5,000元。
一审法院认定事实：好收成公司为系争房屋开发商。2013年8月22日,万德科、周劼文（乙方）与好收成公司（甲方）签订《上海市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买系争房屋，暂测建筑面积为215.48平方米，总价款为4,828,148元。合同第十条约定，系争房屋交付必须符合下列第三种方案所列条件：乙方同意并认可甲方具备系争房屋交付条件为甲方取得《住宅交付使用许可证》，甲方于取得《住宅交付使用许可证》后的180天内取得《商品房房地产权证》（大产证）。合同第十一条约定，甲方定于2014年9月30日前将系争房屋交付给乙方，除不可抗力外。合同第十二条约定，甲方如未在本合同第十一条约定期限内将系争房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付房价款日万分之三计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。合同第十三条约定，系争房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前10天书面通知乙方办理交付系争房屋的手续。乙方应当在收到该通知之日起10日内，会同甲方对该房屋进行验收交接。系争房屋交付的标志为甲方取得《住宅交付使用许可证》。在验收交接时，甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因系争房屋用途为居住用房，甲方应向乙方提供《新建住宅质量保证书》和《新建住宅使用说明书》。同时，甲方应当根据乙方要求提供实测面积的有关材料。甲方如不出示和不提供前款规定的材料，乙方有权拒绝接受该房屋，由此产生的逾期交房的责任由甲方承担。合同另对其他相关事项进行了约定。
2014年9月28日，好收成公司取得上海市新建住宅交付使用许可证。
2014年9月30日，好收成公司向万德科发出《业主入户通知书》，载明万德科、周劼文可于2014年10月8日至2014年10月30日期间办理入户手续，特预约万德科、周劼文于10月20日前来交房。
2014年10月18日，双方在交接系争房屋时，万德科在《楼宇验收交接书》列明系争房屋存在的质量问题，拒绝接受系争房屋。
2015年3月13日，万德科向好收成公司发出《催告函》，载明其于2014年9月底接到好收成公司电话通知后，应约于2014年10月19日准备办理系争房屋交接手续，然发现系争房屋存在多处质量问题，故要求好收成公司立即维修整改，全面清除所有质量问题后，才同意办理房屋交付手续。此后好收成公司维修进度缓慢，其要求好收成公司尽快处理。
2015年5月29日，万德科与好收成公司等签署《会议纪要》，载明万德科对系争房屋墙面垂度、地坪平整度等存有争议，万德科要求第三方有资质的检测机构进行复核，依据复核结果再作处理（业主自行委托）。前期从2014年10月初至2015年5月29日好收成公司进行了部分维修，2015年5月29日后业主要求进行重新检，在检测报告出来之前任何一方不得进行再次维修。
2015年7月8日，上海XX有限责任公司就系争房屋出具房屋初装修质量现状建筑工程咨询检测报告书，载明系争房屋在建筑尺寸、室内地面、室内墙面、建筑门窗、楼梯与护栏、室内电气分项检测中均存在不同程度的质量问题，建议对上述问题进行及时整改。周劼文为此向上海XX有限责任公司支付了检测费20,000元。
2015年9月15日，就双方之间的纠纷，松江区安质监接待站进行了协调处理，对超规范规定的质量问题，开具整改指令书，督促施工单位进行整改。因业主提出合同违约问题，要求先赔偿后整改，望业主与建设单位协商解决，协商不成建议进入司法途径。同日，松江区建设工程安全质量监督站向系争房屋施工方中国XX股份有限公司发出《上海市建设工程质量安全监督整改指令单》，要求其对系争房屋超出规范规定的质量问题进行整改。
2015年12月10日，系争房屋施工单位、监理单位及好收成公司向上海市松江区建设工程安全质量监督站回复整改报告称，系争房屋已全部整改完成。
2016年2月3日，长城物业集团股份有限公司上海分公司就系争房屋向万德科、周劼文开具发票一张，载明项目为物业管理费2014年11月至2016年2月，金额为5,000元。同日，万德科签署了钥匙签收表、楼宇验收交接书，其上载明万德科、周劼文已就新建住宅质量保证书、新建住宅使用说明书、钥匙等进行了签收。
2016年2月17日，万德科与好收成公司签署《房屋交接书》一份，载明2015年6月11日，双方对系争房屋进行了交接，系争房屋总价款为4,827,252元。
一审庭审中，万德科、周劼文提供其与案外人费某签订的《上海市房屋租赁合同》、收条、产证复印件等，以证明因系争房屋逾期交房，其向案外人承租了房屋，租赁期限自2014年1月1日起至2016年2月28日止，每月租金为4,000元，截至2016年2月的租金其已全部支付。对此，好收成公司认为真实性无法确认，且未看到租金支付凭证，此外，逾期交房系万德科、周劼文自身拒绝接收所致，万德科、周劼文主张的租金缺乏依据。
一审法院认为，万德科、周劼文与好收成公司签订的《上海市商品房预售合同》是双方真实意思的表示，并不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应严格按照合同履行各自的义务。对于万德科、周劼文主张的逾期交房违约金，双方当事人约定，好收成公司于2014年9月30日前将系争房屋交付给万德科、周劼文，而根据好收成公司提交的业主入户通知书，其向万德科、周劼文告知的系争房屋最早可交付时间为2014年10月8日，故好收成公司存在逾期交房行为。然万德科、周劼文在接到好收成公司通知后，选择于2014年10月18日至系争房屋处验收系争房屋，因万德科、周劼文认为系争房屋存在质量问题未能接收系争房屋。
本案主要争议焦点在于万德科在对系争房屋验收过程中提出的质量问题是否影响系争房屋的交接？对此，一审法院认为，好收成公司于2014年9月28日取得了系争房屋《住宅交付使用许可证》，已经具备了合同约定的交付条件，万德科在对系争房屋验收过程中提出的质量问题，后经上海XX有限责任公司检测属于室内初装修质量问题，并未涉及系争房屋主体结构质量不合格不能交付使用，也不严重影响正常居住使用，万德科、周劼文不得以室内初装修质量问题为由拒收系争房屋。因此，一审法院依法确认好收成公司已于2014年10月8日向万德科、周劼文交付系争房屋，万德科、周劼文无正当理由拒绝接收系争房屋，有关责任应由万德科、周劼文自行承担。然而合同约定的交房日期为2014年9月30日前，好收成公司未能在2014年9月30日前交付系争房屋构成逾期交房，好收成公司应支付自2014年10月1日起至2014年10月8日止的逾期交房违约金11,585.40元。
鉴于万德科与好收成公司等于2015年5月29日签署《会议纪要》，《会议纪要》中对万德科、周劼文自行委托检测机构达成了合意。根据上海XX有限责任公司出具的咨询意见，系争房屋室内初装修确存在质量问题，施工单位也对此予以了整改，故万德科、周劼文要求好收成公司承担鉴定费，于法有据，予以支持。鉴于好收成公司逾期交付房屋仅8天时间，一审法院已判令好收成公司承担了逾期交房违约金，且该违约金足以弥补了万德科、周劼文的损失，故万德科、周劼文主张逾期交房的租金损失，不予支持。万德科、周劼文提供的发票显示，其缴纳的系2014年11月至2016年2月的物业管理费，而如前所述，上述期间系争房屋已符合交房条件，万德科、周劼文无正当理由拒绝接收系争房屋，亦不能免除其作为业主缴纳相应物业费用的义务，故万德科、周劼文的该项诉讼请求要求好收成公司承担上述期间的物业管理费，不予支持。
一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款和《最高人民法院》第十二条的规定，于二○一七年一月二十日作出判决：一、好收成（上海）房地产发展有限公司于判决生效之日起十五日内支付万德科、周劼文逾期交房违约金11,585.40元；二、好收成（上海）房地产发展有限公司于判决生效之日起十五日内支付万德科、周劼文检测费20,000元；三、驳回万德科、周劼文的其余诉讼请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,598元，减半收取3,799元，由万德科、周劼文负担3,209元，好收成（上海）房地产发展有限公司负担590元。
二审中，双方当事人均未提供新证据。
经审理查明，一审认定事实正确，本院予以确认。
本院认为，双方当事人实际系依据本市房地产行政主管部门制定的示范版本就系争房屋签订《商品房预售合同》。该合同正文之前的“特别告知”事项为格式化印刷，在双方当事人对系争房屋的交付条件存在明确约定的情况下，应当遵从双方的约定。系争《商品房预售合同》第十条明确约定，系争房屋的交付条件为好收成公司取得《住宅交付使用许可证》，而非好收成公司已取得系争房屋大产证。依查明事实，好收成公司实际于2014年9月28日取得《住宅交付使用许可证》，因此，系争房屋于该日具备交付条件。
万德科、周劼文于2014年10月18日办理交接手续时，系以房屋存在质量问题为由拒绝受领。依万德科自行委托的第三方鉴定机构出具的鉴定意见，系争房屋仅仅是初装修质量不符合规范规定的标准，而非主体结构存在质量问题。对于所谓的初装修质量问题，万德科、周劼文有权要求好收成公司承担瑕疵担保责任，但拒绝受领，于法无据。
系争房屋虽然于2014年9月28日具备交付条件，但依好收成公司于2014年9月30日向万德科发出的《业主入户通知书》，实际最早可办理交接手续的时间为2014年10月8日。一审据此认定系争房屋实际可交付时间为2014年10月8日，并无不当。至于双方于2015年6月11日对系争房屋进行交接，并不影响系争房屋符合交付条件最早交付日期的认定。双方《商品房预售合同》约定房屋最迟交付时间为2014年9月30日，因此，好收成公司仍存在逾期交房的违约行为，应当按约承担违约责任，即支付2014年10月1日至2014年10月8日期间逾期交房的违约金。2014年10月8日之后，因万德科、周劼文无正当事由拒绝受领房屋而导致的房屋实际交付时间拖延的，好收成公司不应再承担逾期交房责任。
在好收成公司依约承担上述逾期交房责任后，万德科、周劼文另行要求好收成公司支付2014年10月8日之后的逾期交房违约金，赔偿2015年6月11日至2016年2月17日期间的租金损失及承担相应物业管理费，显无依据。
综上，万德科、周劼文的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7,372.50元，由上诉人万德科、周劼文负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 金绍奇
代理审判员 潘俊秀
审 判 员 翟从海
二〇一七年五月二十三日
书 记 员 罗静深
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……