河南省焦作市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫08民终1048号
上诉人（原审原告）尤涛，男。
委托代理人李风光，河南剑源律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）姬小根，男。
委托代理人侯济军，河南敬事信律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）程涛，男。
被上诉人（原审被告）陆婷，女。
被上诉人（原审被告）马艳秋，女。
委托代理人程涛，系马艳秋儿子。
上诉人尤涛与被上诉人姬小根、程涛、陆婷、马艳秋案外人执行异议之诉纠纷一案，尤涛不服解放区人民法院于2015年10月23日作出的（2015）解民二初字第507号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年4月12日受理后，依法组成合议庭，于2016年4月26日公开开庭审理了本案。上诉人尤涛的委托代理人李风光，被上诉人姬小根及其委托代理人侯济军，被上诉人陆婷、马艳秋的委托代理人也系本案被上诉人程涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，姬小根因与程涛、陆婷、马艳秋民间借贷纠纷，于2013年12月申请查封了位于焦作市解放区新华中街房管局改建14号楼1层房产（房产证号：焦房权证解字第××）。后该案法律文书生效后，姬小根申请执行。在执行期间，尤涛提出执行异议，经本院审查，于2015年6月11日作出（2014）解执字第353号执行裁定书，驳回了尤涛的异议。尤涛对驳回异议的执行裁定不服，提起本次执行异议之诉。另查明，2013年10月14日，尤涛（乙方）与程涛、陆婷（甲方）签订了房屋买卖合同，并向焦作市恒信公证处申请进行了公证。房屋买卖合同载明如下主要内容：“第一条房屋基本情况1、甲方自愿将坐落于河南省焦作市解放区新华中街房管局改建14号楼的房屋出售给乙方。乙方对该房屋已作充分了解并实地看房，对该房屋现状无异议，自愿购买该房屋。2、该房屋基本情况：房产证号：焦房权证解字第××号，所有权人程涛，结构砖混，建筑面积38.30平方米。第二条成交价格甲乙双方协商后的实际成交价格肆拾万元。该房屋产权过户的相关费用由程涛承担。第三条付款乙方于2013年10月12日一次性向甲方交清房款肆拾万元。第四条房产交付甲方于本合同签订之日将房屋权属证明及房产买卖相关手续证明文件交于乙方，并承诺于2014年1月11日前腾空房屋，同时将该房屋钥匙交于乙方，并于2014年1月11日前将该房屋产权名下的所有户籍迁出，甲方应协助乙方办理该房屋名下的水、电、天然气、暖气、有线电视、物业管理及户口迁移等过户手续及相关费用的交接事宜。…第九条特别约定如果甲方于2014年1月11日前归还乙方购房款，乙方同意解除此房屋买卖合同，无条件退还甲方房屋的相关资料。”焦作市恒信公证处为此出具了（2013）焦信证民字第408号公证书，认可了程涛、陆婷、尤涛于2013年10月14日在前述房屋买卖合同上签字、纳印，该房屋买卖行为自2014年10月14日起生效。该合同项下之房产的产权转让，自焦作市房地产管理局登记之日起转移。程涛、陆婷在庭审中均认可收到了尤涛400000元。
原审法院认为，本案系由尤涛作为执行案件的案外人对执行标的提出的异议，应为执行异议之诉。虽然姬小根对尤涛作为对涉案房屋主张权利的依据的房屋买卖合同所进行的公证提出了诸多异议，但均没有证据否定该房屋买卖合同系于2013年10月14日签订这一事实，故此本院对尤涛与程涛、陆婷房屋买卖合同签订于2013年10月14日这一事实予以确认。尤涛据此合同，以其与买俊霞签订了租赁合同而认为其实际控制和占有了该房屋，但由于该租赁合同存在瑕疵，根据现有证据不足以支持程涛于2013年10月12日将房屋交付于尤涛，本院对尤涛主张的该事实不予确认。在庭审中，程涛、陆婷认可收到了尤涛交付的购房款400000元，由于该合同的履行系尤涛与程涛、陆婷之间的履行，既然双方对此均无异议，该院对此亦予以确认。尤涛对涉案房屋主张权利的依据是《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。对照上述规定，尤涛与程涛、陆婷签订房屋买卖合同确实在姬小根申请查封之前，但现有证据不足以支持尤涛已经实际占有了给房屋，尤涛虽然称催促程涛、陆婷办理产权过户手续，但并未提供证据支持，不能认定未办理过户登记其自身无过错。现有证据也不足以支持其实际占有了涉案房屋，故此尤涛的诉讼请求缺乏事实依据。根据查明的案件事实，尤其是双方签订的房屋买卖合同的效力，将足以使尤涛对该房屋主张权利的依据受到影响。根据尤涛与程涛、陆婷签订的房屋买卖合同第九条的特别约定，“如果甲方于2014年1月11日前归还乙方购房款，乙方同意解除此房屋买卖合同，无条件退还甲方房屋的相关资料”，尤涛认为是附解除条件，但根据尤涛于签订合同前即2013年10月12日交付购房款40万元、双方约定房屋交付期限为2014年1月11日、解除房屋买卖合同的期限亦为2014年1月11日的事实，可以认定系程涛、陆婷向尤涛借款40万元，该房屋买卖合同实质上系为尤涛的借款提供担保。在程涛、陆婷归还借款后，该房屋买卖合同不再履行。如程涛、陆婷未按期归还借款的情况下，则以履行房屋买卖合同的形式实现原告的债权。根据庭审查明的事实，尤涛也主张程涛及其家人向尤涛提出借款的意向，程涛、陆婷、马艳秋均主张还清尤涛欠款后将房屋赎回，根据上述事实，双方的约定实质上属于让与担保的一种情形。根据我国《物权法》的规定，物权的种类和内容由法律规定。我国法律规定的担保物权仅有抵押权、质权和留置权，除此之外自行创设的任何物权都是无效的。据此，虽然尤涛与程涛、陆婷签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，但由于其订立合同的目的实质上系为借款提供担保，而该担保方式因违反法律的禁止性规定而无效。尤涛自然不可能通过一个无效的合同取得物权。综上，依据《中华人民共和国物权法》第五条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，原审法院判决如下：驳回尤涛的诉讼请求。本案受理费100元，由尤涛承担。
尤涛不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销原判，改判支持尤涛的原审诉讼请求，由被上诉人承担本案的一、二审诉讼费用。理由为：第一，原审认定事实错误。原审对尤涛在一审中提供证据4和5的认定存在严重错误。租赁合同和买俊霞的证人证言足以证明尤涛通过将该房屋租赁给买俊霞从而实际占有该房屋的法律事实。尤涛与程涛、陆婷签订《房屋买卖合同》并办理公证的时间为2013年10月14日，原审法院依据姬小根的申请查封该房屋的时间为2013年12月；尤涛自2013年10月12日向程涛支付40万元购房款的当日，于买俊霞签订了房屋租赁合同，已对该房屋有合法的占有权利，并通过租赁的方式进行了实际支配。经公证处严格审核及按照法定程序进行公证，尤涛已于2013年10月12日向程涛一次性交清了购房款40万元，这一事实由转账单据、公证处的卷宗材料等相印证。一审中，程涛、陆婷等已明确提到，因想赎回该房屋，故一直借故推脱尤涛要求办理过户手续的请求，导致未能在人民法院查封之前办理过户手续，因此，未能办理过户手续的原因在于程涛等人，不在于尤涛。尤涛应当获得诉争房屋的相关权益，并能够排除执行。第二，原审判决关于房屋买卖合同第九条约定的法律解释和适用，存在错误。原审判决认可了公证书和房屋买卖合同，但又否定该条款的法律效力。本条款真实的法律属性应系附解除条件的特别约定。由于程涛等人的过错，未出现该约定的情形，因此，该条款并未生效。该条款并不影响房屋买卖合同及公证书的效力，也不影响尤涛实际占有、支配该房屋的权利。综上，在原审法院对该房屋查封之前，尤涛与程涛、陆婷已经签订了《房屋买卖合同》、全额付清房款，并自付款之日起已经占有了实际占有了该房屋，但因程涛、陆婷等的原因未办理过户登记手续，根据规定，该房屋应由尤涛所有。
姬小根庭审中答辩称，第一，在人民法院查封之前尤涛没有合法、实际占有诉争房屋。尤涛在解放区人民法院执行局提出的执行异议申请书时所附带提交的房屋租赁合同书与尤涛在本案一审中所提交的房屋租赁合同书基本内容不一致。尤涛在执行局提交的房屋租赁合同使用期间为一年的租赁合同（2013年10月12日至2014年10月12日），但该合同双方签约日期为2014年10月12日，由此可以看出这份合同是尤涛为提出执行异议而伪造的虚假合同，虚构其占有该房屋。尤涛在一审中提交的房屋租赁合同书是双方于2013年10月12日签订的合同，合同约定的租赁使用期间是三年。尤涛两次提供不同的虚假合同，虚构占有房屋，反而证明了尤涛根本没有合法、实际占有该房屋。尤涛提供的《房屋买卖合同》属于附解除条件的买卖合同，根据约定可以看出，出卖方只有在2014年1月11日前还不上房款（实际是借款）时，才能将诉争房屋交付给尤涛占有；如果2014年1月11日前出卖人还了房款，尤涛同意解除买卖合同，无条件退还房屋相关资料；且双方还约定2014年1月11日前出卖人腾空房屋、交付房屋钥匙。由此可见，在2014年1月11日前一直处于出卖人是否归还购房款的不确定状态，出卖人不交付房屋是不违约的，尤涛不可能合法、实际占有诉争房屋。第二，未办理诉争房屋过户登记，是因尤涛自身原因造成的。房屋买卖合同及公证书说明尤涛对办理诉争房屋过户登记才能取得房屋产权的规定的清楚明白的，尤涛对2014年1月11日前不可能取得诉争房屋产权及办理过户登记也是清楚明白的。在一审法院2013年12月25日查封之前，房屋买卖双方未办理诉争房屋过户登记，完全是由尤涛自身造成的，尤涛对此有过错，应当自行承担相应的法律后果。
程涛、陆婷、马艳秋的答辩意见均为认可尤涛的上诉。
根据上诉人尤涛与被上诉人姬小根、程涛、陆婷、马艳秋的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：尤涛各项诉讼请求的依据。
针对本案争议焦点，尤涛提供如下证据：银行对账单二份、尤贵锁出具的证明一份，证明尤涛于2013年10月12日向程涛支付了购房款，履行了房屋买卖合同的全部义务，诉争的房屋应当归尤涛所有，程涛负有办理过户手续的法定义务。姬小根对尤涛提供的证据的质证意见为：银行对账单与本案无关，尤贵锁与尤涛存在利害关系，未出庭接受质询，且不能证明尤涛与程涛之间直接交款的内容，不具备证明效力，不能证明其主张。程涛、陆婷、马艳秋对上述证据的质证意见为：银行对账单是真实的，银行转账的账户是程涛所欠他人的账户，直接由尤涛代程涛归还了18万元，尤贵锁出具的证明也是真实的。
姬小根提供《房屋租赁合同书》一份，来源于解放区人民法院执行局审理的关于尤涛提出的执行异议时所提交的证据，证明一审时尤涛提交的房屋租赁合同是虚假的。尤涛对姬小根提供的证据的质证意见为：真实性无法核实，不认可；一审时尤涛提交的房屋租赁合同书有承租人买俊霞作为证人到庭对合同签订经过进行了说明，证明尤涛与买俊霞签订的合同是从2013年10月12日至2015年10月12日，并且买俊霞从2013年10月份就开始向尤涛支付租金，间接说明尤涛从2013年10月份就开始实际占有该房屋，并获取收益；对于该证据是否为尤涛提交的，尤涛代理人称其作为代理人不清楚。程涛、陆婷、马艳秋对姬小根提供的证据的质证意见为：不清楚该份合同。
二审中，程涛、陆婷、马艳秋均未提交新的证据。
关于证据的认定，本院仅对尤涛提供的银行对账单的真实性予以确认。尤涛提供的尤贵锁的证明属于证人证言，该证人未出庭接受当事人质询，且姬小根不认可，故本院对该证明不予采信。本院对姬小根提供的《房屋租赁合同书》的真实性予以确认。
经本院审理查明的事实与原审法院查明的事实相同。
本院认为，尤涛虽在原审法院查封之前与程涛、陆婷签订了《房屋买卖合同》，但尤涛提供的证据并不能证明其在原审法院查封之前已实际占有了该房屋。根据《房屋买卖合同》约定的房屋交付时间及第九条的特别约定，可以认定尤涛应当知晓2014年1月11日前可能存在无法办理房产过户的情形。故尤涛称其享有涉诉房屋所有权并以此为由主张原审法院不得执行该房屋的理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由尤涛承担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 军
审判员 席东彦
审判员 焦红萍
二〇一六年六月二十三日
书记员 崔新新