泰安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）泰民一终字第282号
上诉人（原审原告）刘金，农民。
委托代理人刘超，东平县法律援助中心律师。
被上诉人（原审被告）山东东平农村合作银行。住所地东平县城稻香街*号。
法定代表人田汝会，董事长。
委托代理人张海龙，山东公允律师事务所律师。
委托代理人刘恒民，男，1975年6月20日出生，汉族。
上诉人刘金因案外人执行异议纠纷一案，不服东平县人民法院（2012）东民初字第2759号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院查明，在申请执行人山东东平农村合作银行（下称农村银行）与被执行人尹某某、尹某甲、尹某乙金融借款合同纠纷一案的诉讼过程中，经农村银行申请，原审法院于2012年7月31日，以（2012）东商初字第223号民事裁定书裁定查封了被执行人尹某某购买的东平县彭集镇人民政府出售的原东平县彭集镇迅达汽拖修理厂的土地使用权（大院大门中间向东到厕所东墙南半部、大院大门中间向北至办公楼、东至办公楼东墙为公共场所、办公楼西半部后至院墙）及该厂内的楼房6间（办公楼下西半部4间，二层楼梯西第1、第2间），楼房西半部北面半间（一楼），门面10间（大院大门北5间、大院大门南5间）、车间5间（大院大门东面紧邻），新建厂房一栋。该案执行过程中，因被执行人尹某某、尹某甲、尹某乙未按照执行通知书指定的时间自觉履行生效的（2012）东商初字第223号民事判决书确定的偿还借款的义务，经申请执行人农村银行申请，原审法院拟对查封财产处置变现。2012年8月2日，原告以本案所涉财产为其所有并由其实际占有为由，向原审法院提出查封异议书、复议申请书，2012年11月20日原审法院作出（2012）东执异字第978-1号执行裁定书，以“涉案财产为不动产，我国物权法对不动产的设立、变更、转让和消灭作了明确、具体及禁止性的规定，案外人刘金以现有证据对涉案财产主张所有权，证据不足，且不符合我国物权法的相关规定，案外人异议不能成立”为由，驳回了原告的执行异议，原告刘金遂提起诉讼。同时查明，1998年10月15日东平县彭集镇人民政府作为甲方，尹某某作为乙方签订了东平县迅达汽拖修理厂出售合同，甲方把原彭集镇迅达汽拖修理厂出售给乙方，约定原迅达汽拖修理厂固定资产包括：1、楼房6间（办公楼下西半部4间、二层楼梯西第1、第2间）。2、楼房西半部北面半间（一楼）。3、门面10间（大院大门北5间、大院大门南5间）。4、车间5间（大院大门东面紧邻）。全部归乙方所有。大院内土地所有权归甲方所有，乙方土地使用权范围：大院大门中间向东到厕所东墙南半部乙方有使用权，但必须允许汽车队通车，大院大门中间向北至办公楼，东至办公楼东墙为公共场所，乙方和汽车队都有使用权，办公楼西半部后至院墙，乙方有使用权，使用期限50年，合同签订后，以上所述财产由尹某某实际占有使用，但均没有进行相应的权属登记，庭审中原告主张其于2012年3月1日已经从尹某某手中购买了涉案不动产，并实际占有至今。针对该主张，原告提交东平县彭集镇法律服务所的见证书一份，见证人为刘某某，见证事项：以物抵债协议书，该协议书内容为：一、甲方从2006年6月始借乙方现金40万元，用于面粉厂流动资金，月息2分，利息已付至2008年12月份，结算至2012年2月底本息共计704000元未还。二、由于甲方现无现金偿还，经双方协商，甲方自愿把自己所有的原彭集镇迅达汽拖修理厂的全部院落及地上附属物转让给乙方，用于抵偿债务。三、双方协议转让价格为92万元，折抵704000元后，由乙方于本协议签订时一次性给付甲方216000元。四、所有财产以甲方与东平县彭集镇政府签订的《东平县迅达汽拖修理厂出售合同》为准，具体包括：全部土地使用权，楼房8间，门头房10间，大车间800平方米。五、上述财产于本协议签订之日，甲方收到216000元后，双方办理交接手续，上述财产全部归乙方所有。六、鉴于甲方暂无住所，乙方允许甲方在该场所内居住5年，5年后无条件搬出。庭审中见证人刘某某、出卖人尹某某到庭作证，刘某某证明2012年3月1日原告与尹某某签订了以物抵债协议书，并各自书写了收到款项、收到标的物的收据，该证人同时证实其没有见到款项、标的物的实际过付。尹某某的证言与原告陈述基本一致。庭审中，原告提交租赁合同两份，显示本案所涉门头房部分由孙士临使用，其与原告于2012年5月1日签订租赁合同，部分由张桂林租赁使用，其与原告于2012年4月2日签订租赁合同。以此证实原告已经实际占有使用所购买的房屋且由原告收取租金。其中，孙士临与尹某某曾与2011年4月12日签订过租赁合同，期限为五年。原告称该合同已经变更为其提供的新合同。对此，被告不予认可。另查明，涉案财产没有相应的产权所属证明，原被告以及出庭作证的尹某某对此均予认可。庭审中，原告未提供其与尹某某原始债权债务关系的基础证据，也未提供向有关部门申请对涉案不动产过户的证据；尹某某陈述其向有关领导反映过产权手续问题，但没有向法定机关提出过登记申请。还查明，第一次庭审时，原告未提供其与尹某某款项及财产过付的证据，第二次庭审中提供了见证当日的两份收据，一份是原告出具的涉案不动产收据，另一份是尹某某出具的收到条，内容为“收到售厂款贰拾万陆仟元”，与涉案款项216000元的数额不符。被告对此不予认可。
原审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。本案所涉房屋未依法进行设权登记，发生买卖关系后亦未进行产权变更登记。因此，原告刘金主张的财产所有权没有依法登记，不能发生物权效力。原告刘金没有依法取得涉案房产所有权，其诉讼请求依法不能予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告刘金的诉讼请求。案件受理费10840元，由原告刘金负担。
上诉人刘金不服原审判决上诉称，本案应按照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定执行，不应适用《物权法》第九条的规定，而涉案财产自产权成立之初就没办理过产权登记，上诉人自己无法办理，因此上诉人对此没有过错。一审判决错误地适用了《物权法》第九条的规定，是对本案的不负责任和对事实的模糊定义，应当予以纠正。综上所述，一审判决查明的事实应当是上诉人在购买该产权的过程中，对于未能进行产权登记有无过错，如无过错，就应当完全按照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定来作出判决，请求撤销原判，依法改判支持上诉人一审的诉讼请求或发回重审。
被上诉人农村银行辩称，上诉人与尹某某的以物抵债协议不具有真实性，不能作为认定事实的依据，本案应适用物权法的规定，原审法院适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明的事实与原审查明事实一致，本院予以确认。
本院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条的规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。本案中上诉人主张其于2012年3月1日与尹某某签订以物抵债协议书，取得了尚未进行权属登记的涉案房产院落的物权，二审庭审期间，上诉人亦明确认可其在签订以物抵债协议时知道标的物没有产权证书。本院认为，上诉人在明知涉案房产院落没有依法登记并取得权属证书的情况下，仍然与尹某某签订协议转让涉案房产院落，其行为明确地违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条的规定，对涉案房产院落自签订以物抵债协议至今未办理过户登记手续具有明显的过错，本案并不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定中关于“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的情形，在此情况下，一审判决适用《中华人民共和国物权法》第九条的规定，判决驳回上诉人的诉讼请求符合法律规定。综上，上诉人的上诉主张均不能成立，本院依法不予支持，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10840元，由上诉人刘金负担。
本判决为终审判决。
审判长 张广乾
审判员 张 岩
审判员 刘增凯
二〇一四年六月三日
书记员 张泽宇