上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终5781号
上诉人(原审被告)：姚俊，男，1982年6月15日生，汉族，住安徽省凤阳县。
委托诉讼代理人：朱纪红，上海安硕律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：朱祖恩，男，1943年8月16日生，汉族，住上海市嘉定区。
委托诉讼代理人：徐斌，上海市大众律师事务所律师。
上诉人姚俊因与被上诉人朱祖恩房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2016)沪0114民初13701号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人姚俊上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人朱祖恩的一审诉请。事实与理由：第一，朱祖恩不是本案适格的主体。朱祖恩虽与姚俊就上海市嘉定区嘉朱公路XXX号南6号房屋(以下简称“系争房屋”)签订了房屋租赁协议，但朱祖恩只是房屋实际使用权人朱维忠关于房屋出租事宜的代理人，对系争房屋不享有物权。故朱祖恩并非本案一审的适格原告，不能代替朱维忠行使和承担基于本案所产生的法律权利和义务。第二，姚俊与朱祖恩签订的房屋租赁协议到期日为2016年9月30日。一审中，双方当事人均向一审法院提供了一份《店面房屋租赁协议》，朱祖恩提供的协议，签订日期为2015年4月6日，租赁期限截止到2015年9月30日；姚俊提供的协议，签订日期为2015年5月2日，租赁期限条款空白，但在租金结算条款下写明租赁截止日期为2016年9月30日。两份协议对于租赁期限约定不一致，应以最近签订的协议为准。一审法院罔顾上述事实，直接采信朱祖恩的协议内容，在法律适用上是错误的。第三，朱祖恩应当把政府的拆迁补偿款支付给姚俊。2015年5月，姚俊对系争房屋进行了精装修，花费近9万元。后房屋拆迁，双方对于补偿事宜多次协议未达成一致意见。但政府对房屋装修等的补偿是对姚俊实际出资的补偿，该补偿金不应被朱祖恩侵占。且朱祖恩在租赁期内断水断电，构成违约，应当赔偿姚俊的营业损失。
被上诉人朱祖恩辩称：不同意姚俊的上诉请求。第一，朱祖恩受朱维忠委托签订的租赁合同具有相应的法律效力，朱祖恩是本案一审的适格原告。第二，姚俊在一审中提交的一份《店面房屋租赁合同》未经双方签订确认，只是协商时的一个草稿。第三，本案处理的是房屋租赁关系，与房屋拆迁补偿款无关。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
朱祖恩向一审法院起诉请求判决：1、姚俊归还系争房屋；2、姚俊支付2015年10月1日至实际返还房屋之日止的房屋使用费(按照1,100元每月的标准计算)；3、姚俊支付截至2016年7月10日的水电费1,476元。
一审法院认定事实：朱祖恩侄子朱维忠于2000年至2002年期间，与上海朱家桥资产经营公司签订数份土地使用权买卖协议，由朱维忠向上海朱家桥资产经营公司购买位于黎明村44宗地块50年的土地使用权。2010年朱维忠将上述土地上原有部分房屋拆除，改建成厂房及门面房。2012年，朱维忠委托朱祖恩处理门面房的租赁事宜。2015年4月6日，朱祖恩与姚俊签订一份《店面房屋租赁合同》，约定：朱祖恩将嘉朱公路XXX号南6号房屋租给姚俊开店，租赁期限为2015年4月1日至2015年9月30日，租金为1,100元每月，六个月为一期共6,600元。合同期限届满后，双方并未续签租赁合同。嗣后，朱祖恩于2016年6月30日发通知要求姚俊搬离，但姚俊未予配合。故朱祖恩诉至法院，要求判决如其所请。
一审中，双方当事人确认：1、双方签约之前已经发生租赁关系，姚俊正常支付租金至2015年9月30日；2、朱祖恩于2016年7月10日对姚俊采取停水停电措施；3、截至2016年7月10日，姚俊拖欠朱祖恩水电费1,476元，之后未再产生水电费。一审庭审中，朱祖恩陈述到目前为止系争房屋并未实际发生动迁。
一审法院认为：朱祖恩出租的系争房屋未取得建设工程规划许可证，其和姚俊签订的《店面房屋租赁合同》依法应确认无效。合同被确认无效后，姚俊应从系争房屋中迁出并将系争房屋返还朱祖恩，且姚俊仍应按合同约定的租金标准支付从2015年10月1日至实际搬离之日止的房屋使用费，但考虑到朱祖恩于2016年7月10日对姚俊采取停水停电措施，姚俊使用系争房屋会因此受到影响，故一审法院酌情确定自2016年7月起的房屋使用费按每间每月700元的标准计算。此外，姚俊还应支付拖欠朱祖恩的水电费。
据此，一审法院作出判决：一、姚俊应于判决生效之日起十日内携其财产从位于上海市嘉定区嘉朱公路XXX号南6号房屋中迁出，并将上述房屋返还朱祖恩；二、姚俊应于判决生效之日起十日内支付朱祖恩从2015年10月1日至2016年6月30日的房屋使用费9,900元；三、姚俊应于判决生效之日起十日内支付朱祖恩从2016年7月1日起至姚俊实际返还房屋之日止的房屋使用费，按照每月700元的标准计算；四、姚俊应于判决生效之日起十日内支付朱祖恩水电费1,476元。
本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
二审中，朱祖恩称，2017年2－3月间，根据开发区要求，朱祖恩再次发出公告，要求彻底腾空交付拆除，部分诉讼租户将房屋内有用的财物搬出，但仍有杂物遗留在房屋内，房门仍被其上锁，没有完成交付。朱祖恩于2017年2月底着手拆除系争房屋的准备工作，直至2017年5月24日系争房屋被强制拆除。根据以上实际情况，朱祖恩同意认可姚俊于2017年2月底完成搬离，并同意房屋使用费计算至2017年2月28日。
本院认为：第一，朱祖恩受系争房屋权利人朱维忠委托处理系争房屋租赁事宜，并实际与姚俊签订《店面房屋租赁合同》。现该《店面房屋租赁合同》因系争房屋未取得建设工程规划许可证而应当被认定为无效。朱祖恩应当承担合同无效的相应法律后果。姚俊是基于其与朱祖恩签订的租赁合同而占有、使用系争房屋，其认为因朱祖恩对系争房屋不享有物权，故其并非本案一审适格原告，不能承担本案所涉法律权利义务的主张，不能成立。第二，姚俊提供《店面房屋租赁协议》内容不完整，且未经双方当事人签字确认，故一审法院未采信该份租赁协议，并无不当。更重要的是，无论以哪份租赁协议为准，其均因系争房屋未取得建设工程规划许可证而应被认定为无效。在租赁协议无效的后果处理方面，参照朱祖恩提供的《店面房屋租赁协议》并未将姚俊置于更不利的境况。第三，系争房屋的动迁情况及姚俊应否获得相应的动迁补偿等问题，并非本案处理范围。第四，二审中，朱祖恩表示系争房屋已于2017年5月强制拆除，故不再存在返还房屋的问题。且朱祖恩表示同意将房屋使用费计算至2017年2月28日止，本院予以准许。因朱祖恩于2016年7月10日对姚俊采取停水停电措施，致姚俊使用系争房屋受到影响，故一审法院酌情确定自2016年7月起的房屋使用费按每间每月700元的标准计算，较为合理，本院予以认同。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：
一、维持上海市嘉定区人民法院(2016)沪0114民初13701号民事判决第二、四项；
二、撤销上海市嘉定区人民法院(2016)沪0114民初13701号民事判决第一项；
三、变更上海市嘉定区人民法院(2016)沪0114民初13701号民事判决第三项为：姚俊应于本判决生效之日起十日内支付朱祖恩从2016年7月1日至2017年2月28日的房屋使用费5,600元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费55.95元，由姚俊负担；二审案件受理费111.90元，由姚俊负担。
本判决为终审判决。
审判长 卢薇薇
审判员 余 艺
审判员 邬海蓉
二〇一七年七月二十四日
书记员 陈 洁
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。