山西省朔州市中级人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2018）晋06民终381号
上诉人（原审原告、反诉被告）：山西华昱房地产开发有限公司，住所地朔州市朔城区开发北路68号。
法定代表人：付建生，职务总经理。
委托诉讼代理人：周学礼，山西金世纪律师事务所律师。
委托诉讼代理人：程秀梅，山西金世纪律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：靖瑞华，女，1990年9月22日出生，汉族，朔州市人，无业。
委托诉讼代理人：高国军，山西朔风律师事务所律师。
上诉人山西华昱房地产开发有限公司因与被上诉人靖瑞华房屋租赁合同纠纷一案，不服朔州市朔城区人民法院（2017）晋0602民初630号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月28日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人山西华昱房地产开发有限公司（以下简称华昱房地产公司）之委托诉讼代理人周学礼、程秀梅及被上诉人靖瑞华之委托诉讼代理人高国军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
华昱房地产公司向本院提出上诉请求：1.撤销原判第二、三、四项内容。2.改判被上诉人向上诉人支付实际产生的全部租金。3.改判被上诉人按照未支付租金的30%向上诉人支付违约金。4.改判驳回被上诉人在原审反诉中的诉讼请求。事实和理由：1.原审判决租赁场地突发地下室暖气管阀门破裂对被上诉人造成损失错误。被上诉人在原审反诉中，既未提供暖气管破裂当时被水淹的照片等直接证据，又未提供造成污染的鉴定报告，原审对其损失直接作出认定，明显错误。2.原审认定的租金损失承担比例错误，暖气管道并非上诉人管理，即使存在侵权，也不应由上诉人承担。3.原审调整的违约金过低。4.被上诉人自身经营不善，导致门店停止经营，与上诉人没有任何关系。退一步，即使赔偿，标准亦错误
靖瑞华答辩同意一审判决。
华昱房地产公司向一审法院提出诉讼请求：1.解除双方之间的《商铺租赁合同》；2.判令靖瑞华支付从2016年7月23日至实际搬离房屋之日的租金。（暂计算至2016年12月22日，应付租金金额25000元）；3.判令靖瑞华按照《商铺租赁合同》约定支付违约金。
靖瑞华向一审法院提出反诉请求：被反诉人支付反诉人装修费、职工工资、租金、加盟费、设备购买费、营业损失、原材料污染费等损失共计781529元。
一审认定事实：华昱房地产公司开发建设了“朔州老城”项目，并将所建房屋用于出租。华昱房地产公司与靖瑞华2015年4月23日签订《朔州老城商铺租赁合同》，靖瑞华租赁坐落于朔州老城北-2-9#商铺及相关设施，经营“莱茵马卡龙”蛋糕店。涉案商铺建筑面积305.05平方米，租赁期限3年，自2015年7月23日起至2018年7月22日止。租金为前两年60000元，第三年70000元。商铺为上下两层，一层面积为100平米左右，地下室面积为200平米左右。2016年1月30日，涉案商铺地下室公共暖气管阀门破裂，暖气水流出，靖瑞华的原材料、成品、设备受到污染，食品经营被迫中断，靖瑞华（反诉原告）请求华昱房地产公司（反诉被告）赔偿财产损失，华昱房地产公司请求租金损失，双方诉至法院。
一审法院认为，双方签订的《商铺租赁合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，为有效合同。双方应按照约定全面履行各自义务。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。双方在合同中约定，乙方（靖瑞华）有权要求甲方（华昱房地产公司）提供一切开展正常经营活动所必需的条件。华昱房地产公司作为涉案房屋的开发建设者应保证工程设施的质量，应提供质量符合要求的租赁房屋及相关设施。作为出租人华昱房地产公司应在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。涉案房屋租赁期间，华昱房地产公司的租赁物设施暖气阀门破裂，含有化学物质的暖气水流出，租赁房屋长时间充斥着化学气味。华昱房地产公司作为出租人首先未尽到保持租赁物符合约定用途的义务，其违约在先；违约行为出现后，未对违约事件进行妥善处理，未能与靖瑞华进行及时有效沟通，赔偿损失、排除妨碍，最终导致靖瑞华无法继续经营，拒绝支付后期租金，合同目的已无法实现。华昱房地产公司行使解除《朔州老城商铺租赁合同》的解除权有效。华昱房地产公司在不能继续履行合同中负主要责任。靖瑞华未予按照约定在2016年7月23日前支付第二年租金，“以自己的行为表明不履行主要债务”，则其应在合理期限内搬离租赁房屋，返还租赁物。靖瑞华未及时搬离，又未支付实际占用期间的租金，对华昱房地产公司的租金损失存在过错。但考虑双方在合同目的无法实现中过错大小及违约先后，山西华昱房地产开发有限公司对其租金损失应承担主要责任，靖瑞华承担次要责任。依据双方签订的《商铺租赁合同》约定条款，从2016年7月23日至2017年12月23日，产生的租赁费应为89167元（60000元+70000元÷12月×5月）。由华昱房地产公司自行承担62417元，剩余租金损失26750元由靖瑞华支付。《商铺租赁合同》中约定“乙方未能按照约定日期向甲方交纳租金，每逾期一日，按拖欠租金数额的千分之五支付违约金”，该违约金过分高于损失，应予减少。调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率（2016年中国人民银行一年期贷款利率4.35%）计算违约金。经计算为3879元（60000元×4.35%+70000元÷12月×5月×4.35%），考虑双方在合同目的无法实现中过错大小及违约先后，由靖瑞华支付违约金1163元。
涉案租赁房屋暖气阀门破裂后，靖瑞华已购置的原材料无法继续使用，成品不能售卖，食品经营被迫中断。华昱房地产公司对其此侵权损失应承担赔偿责任，结合案件实际情况，对具体损失认定如下：1.靖瑞华经营食品店必然雇佣职员产生工资费用。但其请求8人从2015年8月1日至2016年6月30日的工资损失301540元，既不符合常理，也没有确凿证据，不予支持；在食品店不能经营后，靖瑞华理应根据实际情况及时辞退雇员，结清工人工资，酌定按照在岗职工平均工资“批发和零售业”月工资标准3325.75元，按1个月计算5个人的工资损失为3325.75×5=16628.75元。2.靖瑞华提供对涉案店铺进行装修的发票240000元，根据双方在合同解除中的过错及违约责任大小，综合考虑靖瑞华的租赁期限（3年）、已使用期限（半年），剩余装修华昱房地产公司可利用价值，确定华昱房地产公司应赔偿靖瑞华装修损失为160000元。3.靖瑞华支付一年的房屋租金60000元，物业费8056元，但房屋仅有效使用半年，确定其损失为34028元。4.靖瑞华请求加盟费损失50000元，靖瑞华提供的《合同书》显示加盟代理时间为2015年4月4日至2016年4月3日，结合事故发生时间，确定靖瑞华的加盟费损失为8333元。5.靖瑞华提供糕点加工设备发票63652元，但并未提供设备在此次事故中受到损坏的证据，对此项损失不予认可。6.靖瑞华《朔城区莱茵马卡龙逐日销售清单》显示的产品名称、数量、价格均由其自行提供，没有其他证据佐证，对成品污染损失16410元不予认可。7.靖瑞华提供2015年8月3日至8月4日的《逐日进货明细表》说明购买原材料花费23621元，本次事故发生于2016年1月30日，靖瑞华就23621元请求损失不予支持。酌定第6、7项损失为6000元。8.靖瑞华在事故发生后，未能继续经营，除占用租赁房屋期间的租金外，未产生水电费、物业管理、暖气费等，故对靖瑞华已经支付的押金5000元，根据双方过错及违约责任大小，华昱房地产公司应予返还3500元，以上损失共计228490元。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、第一百一十九条、第一百二十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第三项规定，判决：一、确认华昱房地产公司解除与靖瑞华签订的《朔州老城商铺租赁合同》的行为有效，靖瑞华于本判决生效后十日内搬离涉案租赁房屋。二、靖瑞华于本判决生效后十日内支付华昱房地产公司从2016年7月23日至2017年12月23日的租金26750元。三、靖瑞华于本判决生效后十日内支付华昱房地产公司从2016年7月23日至2017年12月23日的违约金1163元。四、华昱房地产公司赔偿靖瑞华经济损失228490元。本诉案件受理费425元，由靖瑞华负担。反诉案件受理费5808元，由华昱房地产公司承担1569元，靖瑞华承担4239元。
本院经审理查明的事实与原审认定的事实基本一致，予以确认。
本院认为，本案争议的焦点是:双方在履行合同过程中哪一方构成违约及违约后损失如何承担。上诉人华昱房地产公司与被上诉人靖瑞华签订的《商铺租赁合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，为有效合同。双方应按照约定全面履行自己的义务。合同约定，乙方（靖瑞华）有权要求甲方（华昱房地产公司）提供一切开展正常经营活动所必需的条件。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案上诉人华昱房地产公司作为出租人其应在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。但双方在履行合同期间，上诉人华昱房地产公司的租赁物设施暖气阀门破裂，含有化学物质的暖气水流出，租赁房屋长时间充斥着化学气味。上诉人华昱房地产公司作为出租人首先未尽到保持租赁物符合约定用途的义务，已构成先行违约；违约行为出现后，其未对违约事件进行妥善处理，未能与被上诉人靖瑞华进行及时有效沟通，赔偿损失、排除妨碍，最终导致被上诉人靖瑞华无法继续经营，被上诉人靖瑞华合同目的已无法实现。故上诉人华昱房地产公司在不能继续履行合同中负主要责任。而被上诉人靖瑞华至今未搬离租赁房屋，又未按合同约定支付实际占用期间的租金，其以自己的行为表明不履行主要债务，故其在不能继续履行合同中负次要责任。原审对双方的责任划分适当。上诉人华昱房地产公司行使解除《朔州老城商铺租赁合同》的解除权有效，本院予以确认。1.关于租金损失。被上诉人靖瑞华占用房屋至今，且其未在合同约定的时间交付后期租赁费，原审将该笔费用计算至一审判决生效之日并无不当，但被上诉人靖瑞华至今未搬离租赁房屋，租赁费应计算至本判决生效之日为宜。即自2016年7月23日至2018年6月22日，产生的租赁费为124167元（60000元+70000元÷12月×11月）。被上诉人靖瑞华应支付上诉人华昱房地产公司租金损失为37250.1元（124167×30%）。原审对被上诉人靖瑞华迟延给付租金的违约金按中国人民银行同期同类贷款利率进行调整符合法律规定，但基数亦应以124167元计算为宜。被上诉人靖瑞华应支付上诉人华昱房地产公司违约金为1620元（124167×4.35%×30%）。2.关于被上诉人靖瑞华的装饰装修费用。被上诉人靖瑞华虽提供装饰装修费用发票欲证实该笔费用的产生，但上诉人华昱房地产公司对该发票的真实性有异议，本院经网上验证查询，结果为查无此票。故对该证据，本院不予采信。上诉人华昱房地产公司对被上诉人靖瑞华租用房屋后进行装修之事实予以认可，综合考虑被上诉人靖瑞华提交的装饰装修合同、现代装饰大市场的销售清单及租赁期限、已使用期限、剩余装修的可利用价值等因素，酌情认定被上诉人靖瑞华的装修损失为16万元。根据双方解除合同的过错及违约责任的大小，上诉人华昱房地产公司应赔偿被上诉人靖瑞华的装修损失为112000元（160000×70%）。3.原审对被上诉人靖瑞华的其他损失，包括工人工资、第一年租金及物业费损失、加盟费损失、购买原材料及成品的损失和租赁房屋已付押金损失的数额的认定并无不当，但未对该损失数额进行责任划分不当，应予更正。上诉人华昱房地产公司应赔偿被上诉人靖瑞华的其他损失为48993元【（16628.75＋34028＋8333＋6000＋5000）×70%】。
综上所述，上诉人华昱房地产公司上诉理由部分有理，应予支持。原判部分失当，应予改判。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、第一百一十九条、第一百二十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第三项和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持朔州市朔城区人民法院（2017）晋0602民初630号民事判决之第一项，即确认华昱房地产公司解除与靖瑞华签订的《朔州老城商铺租赁合同》的行为有效，靖瑞华于本判决生效后十日内搬离涉案租赁房屋。
二、撤销朔州市朔城区人民法院（2017）晋0602民初630号民事判决之第二、三、四项，即靖瑞华于本判决生效后十日内支付华昱房地产公司从2016年7月23日至2017年12月23日的租金26750元，靖瑞华于本判决生效后十日内支付华昱房地产公司从2016年7月23日至2017年12月23日的违约金1163元，华昱房地产公司赔偿靖瑞华经济损失228490元。
三、被上诉人靖瑞华于本判决生效后十日内支付上诉人华昱房地产公司自2016年7月23日至2018年6月22日的租金37250.1元、违约金1620元，共计38870.1元。
四、上诉人华昱房地产公司赔偿被上诉人靖瑞华各项损失160993元。
一审本诉案件受理费425元、反诉案件受理费5808元、二审案件受理费3306元，共计9539元，由上诉人山西华昱房地产开发有限公司负担2862元，被上诉人靖瑞华负担6677元。
本判决为终审判决。
审判长李福
审判员殷莉
审判员边艳桃
二○一八年六月二十二日
书记员邢晓宇