南京市六合区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）六东民初字第820号
原告史修学，1954年2月7日生，汉族。
原告陈兴兰，1954年12月8日出生，汉族。
被告南京佳佳房地产开发有限公司，住所地在南京市六合区横梁街道王子路。
法定代表人张文山，董事长。
委托代理人卜涛、章俐俐，江苏瑞格律师事务所律师。
原告史修学、陈兴兰与被告南京佳佳房地产开发有限公司（以下简称佳佳房地产公司）房屋拆迁补偿安置合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员周旭日担任审判长，与代理审判员周传植、人民陪审员毕业明组成合议庭，分别于2015年9月21日及2015年11月13日公开开庭进行了审理。原告史修学、陈兴兰，被告佳佳房地产公司委托代理人章俐俐均到庭参加诉讼；被告佳佳房地产公司委托代理人卜涛于2015年9月21日到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告史修学、陈兴兰诉称：原告史修学、陈兴兰与被告佳佳房地产公司于2009年10月27日签订一份拆迁协议，约定对原告的房屋拆迁后，由被告安排位于横梁村办公楼下，门面房两间（面积为8米＊18米）给原告，协议签订后，被告口头承诺2011年11月交房，但至今一直未能交房。被告与同时被拆迁的另一户胡其浩在拆迁协议中约定，于2011年12月30日交房，逾期不交按同等地段房屋租金计算。被告迟迟不交房，给原告造成很大损失。原告门面房如不拆迁可继续获得租金，拆迁后如按期交房，门面房也可出租。现被告迟迟不交房，给原告造成了实际租金损失。故原告诉至法院，要求被告给付自2009年10月28日至2015年8月27日期间的130平方米的拆迁过渡费合计126750元；赔付自2011年10月28日至2015年8月27日期间应交付而未交付门面房租金114400元；本案诉讼费用由被告承担。
被告佳佳房地产公司辩称：1、我公司拆迁时未取得拆迁许可证，双方签订的拆迁协议无效；2、双方签订协议时，史修学存在欺诈、胁迫手段，所签订的协议也应当无效。史修学称周本生家房屋是其自己的，而且史修学还去政府闹事，冒领土地证，政府迫使我方签订。被告史修学房屋是农村土地房屋，其住宅面积122平方米。我公司被迫以原来的144平方米与原告签订合同。3、双方协议明确约定我公司租房给原告居住。我公司与史修学、周本生签订的合同均是格式条款，不存在逾期交房；史修学有其他住房，我公司愿意以当地农村租房水平支付租房费用；原告没有提供证据证明其有门面房的经营执照，请求驳回原告关于门面房租金的诉请。我公司没有交房是因为政府政策变动，政府收回了当时的会议纪要，该会议纪要同意调整房屋容积率。2014年9月通过的新的专题会议纪要同意我方缴纳出让金，目前我方已缴纳出让金。
经审理查明：原告史修学、陈兴兰原房屋坐落于XXX号，其中取得村镇房屋所有权证书的房屋面积为122.04平方米，土地性质为国有土地。2009年10月27日，被告佳佳房地产公司与原告史修学、陈兴兰签订拆迁协议一份，载明：“为了加快横梁镇小城镇建设，经镇政府同意，把兴镇路南原老幼儿园、横梁村、派出所及该地段的住户进行拆除重建，现甲方（佳佳房地产公司）对该地段乙方拥有的房屋全部拆除；甲乙双方对该房屋的拆迁和赔偿事宜达成协议如下：一、拆迁赔偿：甲方房屋建好后甲方给乙方底层门面房两间，面积为8m＊18m=144m2。二、土地房屋性质办理问题：乙方领房后甲方负责给乙方办理好国有土地证和国有房产证，其费用均由甲方承担。三、其他：1、房屋拆迁过渡期间，甲方负责租房给乙方居住。2、乙方必须保证甲方在拆除房屋时顺利拆除，如发生一切矛盾乙方负责做好工作，否则就要赔偿甲方经济损失。3、房屋拆除由甲方负责，乙方房屋所有的材料为甲方所有。甲方：南京佳佳房地产开发有限公司；乙方：史修学、陈兴兰。证明人：林德春。2009年10月27日。”协议签订当日，两名原告将房屋交给被告，被告佳佳房地产公司于次日拆除了上述房屋。在过渡期间，被告未曾租房给原告居住，亦未曾向原告支付过渡费或租金等相关补助费用。被告在拆除原告房屋时未得房屋拆迁许可证。
另查明，2009年5月13日，南京市六合区物价局与南京市六合区房产管理局联合下发《龙池街道及各镇小城镇规划范围内国有土地房屋拆迁有关补助、奖励标准》（六价发（2009）21号及六房发（2009）36号文），载明：“一、住宅房屋拆迁有关补助标准：（一）搬迁补助费：按被拆迁房屋建筑面积18元／㎡计算，不足300元补足300元。（二）过渡补助费：按被拆迁房屋建筑面积计算，每月6.5元／㎡，不足200元／月补足200元／月。实行货币补偿的，按照12个月发放一次性过渡费。实行产权调换的，按照约定的过渡期限发放（一般不超过18个月）。拆迁人不能履行过渡期限约定的，除拆除当事人另有约定外，从逾期之月按照下列标准支付：1、被拆除人自行解决过渡用房的，延长时间在12个月以内的，按双倍支付；延长时间超过12个月的，自超过之月起按月三倍支付。2、拆迁人提供过渡用房的，延长时间在12个月以内的，按月支付；延长时间超过12个月的，自超过之月起按月双倍支付……”
再查，被告佳佳房地产公司开发项目东翔苑住宅小区位于横梁街道兴镇路以南原幼儿园地块（原告被拆迁房屋位于该范围内），于2009年受让，规划用途为商住混合用地，规划容积率为1.8，用地面积为4322平方米。2010年12月，该项目开工建设，2011年12月份竣工。竣工后的容积率约2.2，建筑高度由出让时的24米提高为32.4米，建筑密度由出让时的35%提高为37.9%。2014年9月24日，六合区人民政府出具关于横梁东翔苑项目有关问题协调会议纪要，会议明确：（一）按相关文件规定，由佳佳房地产公司补交超容积率部门的土地出让金，并由城市管理行政执法部门给予相应的行政处罚。（二）鉴于受容积率调整因素影响，项目建设周期拉长，竣工验收、房屋销售等手续未能及时办理完成，区规划、建工、住建、消防、环保、人防、供电等部门要本着对人民群众负责的态度，协助企业加快完善相关手续。（三）横梁街道负责做好与开发商、购房业主的沟通协调，认真解释政策，积极应对矛盾，切实维护群众切身利益，保障全区稳定大局。
上述事实，有拆迁协议、通知、收据、村镇房屋所有权证、会议纪要及当事人的陈述等证据证实。
本院认为，本案的争议焦点为：（一）原、被告于2009年10月27日签订的拆迁协议是否有效；（二）原告史修学、陈兴兰原房屋被拆除后，在过渡期间的合理损失如何确定，被告是否应当承担相应的赔偿责任。
（一）关于原、被告于2009年10月27日签订的拆迁协议的效力问题。自2001年11月1日起开始施行的《城市房屋拆迁管理条例》第六条规定，拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。该规定于2011年1月21日被废止后，同时公布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条规定，市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门（以下称房屋征收部门）组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。本案中，被告佳佳房地产公司未取得拆迁许可证即实施的拆迁行为，客观上违反上述行政法规，但本院认为，上述规定并非效力性强制性规定，应为管理性规定。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条的规定，违反管理性规定并不能必然否定合同在私法上的效力。本院综合认定，原、被告签订的民事拆迁协议系在平等主体之间形成，为双方内心的真实意思表示，其所约定的是双方的民事权利义务，该拆迁协议应为有效，对于原、被告双方均具有约束力。
（二）关于原告史修学、陈兴兰原房屋被拆除后，在过渡期间的合理损失如何确定及被告是否应当承担相应的赔偿责任的问题。上述拆迁协议签订后，原告已履行了向被告交付房屋的义务，被告应及时向原告交付相应的安置房屋并在拆迁至过渡期间租房给乙方居住。现被告未能及时向原告交付相应的安置房屋，亦未能在过渡期间租房给原告居住，更未曾向原告支付过渡费或租金等相关补助费用，应承担相应的违约责任。
对于原告主张的面积为130平方米房屋（包含住宅及后面7平方米的自建厨房）的过渡费用问题，因原告原住宅房屋的所有权证载明的产权面积为122.04平方米，后面的自建厨房并未取得产权证书，故应按122.04平方米的标准计算原告在过渡期间的过渡费用，具体补偿标准应参照南京市六合区物价局与南京市六合区房产管理局于2009年5月13日联合下发的《龙池街道及各镇小城镇规划范围内国有土地房屋拆迁有关补助、奖励标准》中关于住宅房屋的过渡费的相关规定处理，即自2009年10月28日至2011年10月27日，共24个月，122.04平方米，每月6.5元／㎡，金额应为19038.24元；自2011年10月28日至2012年10月27日，共12个月，122.04平方米，每月13元／㎡，金额应为19038.24元；自2012年10月28日至2015年8月27日，共34个月，122.04平方米，每月19.5元／㎡，金额应为80912.52元，以上共计118989元。故被告应给付原告自2009年10月28日至2015年8月27日期间的过渡费用合计118989元。
对于原告所主张的门面房逾期交付的租金114400元的问题，一方面，原告原被拆迁房屋，除住宅以外，前面的附属房及后面自建厨房均未取得相应的产权证书，在支持原告住宅过渡期间的过渡费用的情况下，应视为对原告在过渡期间关于过渡费用的全部补偿，若再向原告支付尚未交付门面房的租金，存在重复补偿的情形，显示公平；另一方面，双方在拆迁协议中仅约定房屋拆迁过渡期间，甲方负责租房给乙方居住，双方并无关于门面房租金的相关约定。故原告所主张的门面房逾期交付的租金114400元的诉讼请求，于法无据，本院不应予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第（五）项、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款之规定，判决如下：
一、被告南京佳佳房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内给付原告史修学、陈兴兰自2009年10月28日至2015年8月27日期间过渡费用人民币118989元。
二、驳回原告史修学、陈兴兰其他的诉讼请求。
案件受理费5022元，由被告南京佳佳房地产开发有限公司负担2478元（此款原告已垫付，被告在履行上述给付义务时加付此款），由原告史修学、陈兴兰负担2544元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。根据《人民法院诉讼收费办法》，同时应向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费5022元。南京市中级人民法院的开户行：农行鼓楼分理处，帐号：10×××76。
审 判 长 周旭日
代理审判员 周传植
人民陪审员 毕业明
二〇一六年二月六日
书 记 员 李飞飞