天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）一中民四终字第496号
上诉人（原审被告）单某某。
委托代理人李某某。
被上诉人（原审原告）高某甲。
委托代理人赵某某。
委托代理人杨某某。
被上诉人（原审被告）谢某某。
上诉人单某某因房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2012）南民初字第4975号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审人民法院经审理查明，谢某某与单某某系母子关系。单某某于1998年5月14日与案外人某置业公司签订《天津市商品房买卖合同》，约定单某某购买案外人开发的某地房屋。2007年9月24日单某某取得涉诉房屋的产权证，该房屋的建筑面积78.63平方米。2003年7月，高某甲与谢某某、单某某签订《协议书》，约定：甲方（谢某某、单某某）将位于某地房屋卖给乙方（高某甲），总金额为16.6万元；甲方负责涉诉房屋的过户手续；甲方保证于2003年7月30日前腾空房屋，交付乙方；乙方在收取该住房时交付甲方房款16万元，剩余6，000元待甲方办理过户手续完毕后交付甲方。高某甲向一审人民法院提交的该协议甲方处签有二原审被告姓名，其中谢某某系其本人签名，单某某的签名非其本人签名。二原审被告向一审人民法院提交的该协议甲方处只有原审被告谢某某本人签名。2003年7月20日高某甲给付原审被告谢某某6，000元订金，后支付了16万元购房款，并进住涉诉房屋居住至今。期间，单某某原配偶给付高某甲一份天津市房产买卖合同，该合同中出卖人为某置业公司，出卖人的委托代理人为单某某，买受人为高某甲之子高某乙。现高某甲之子高某乙明确表示涉诉房屋的实际买受人为高某甲。
另查，单某某以涉诉房屋的部分权利抵押与案外人。
一审人民法院认为，自2003年7月谢某某与高某甲签订协议书后，高某甲进住涉诉房屋至今已近十年，且彼时单某某原配偶亦参与出售涉诉房屋，此期间内单某某从未就此事主张权利，故应认定单某某明知涉诉房屋出售的事实，并对高某甲购买涉诉房屋的事实无异议，加之谢某某与单某某系母子关系，因此认定高某甲与谢某某签订的协议书对单某某具有约束力。单某某应履行协议书约定的义务，依据相关规定，协助高某甲办理涉诉房屋的所有权变更手续。关于高某甲主张谢某某与单某某承担所有权变更费用一节，因协议书中未明确该项权利义务，故一审人民法院对高某甲此项诉请不予支持，所有权变更费用应由高某甲及单某某依据相关规定各自承担。涉诉房屋所设立的抵押权，应由单某某自行偿还债务并注销抵押权。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第四十九条、第六十条第一款、第六十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，一审人民法院判决：一、判决生效后六十日内，被告单某某自行偿还某地房屋所设立的抵押权相应债务，并注销抵押权；如被告单某某不履行上述义务，由原告高某甲代为履行，因此产生的相关费用由被告单某某承担；二、判决生效后九十日内，被告单某某配合原告高某甲办理某地房屋的所有权变更手续，将房屋所有权变更至原告高某甲名下，所有权变更费用应由原告及被告单某某依据相关规定各自承担；三、驳回原告高某甲其他诉讼请求。案件受理费80元，由被告谢某某、被告单某某负担，于判决生效后15日内给付高某甲。
一审判决后，上诉人单某某不服，向本院提出上诉，认为根据合同相对性原则，单某某不是合同相对主体，不是本案适格被告。根据高某甲提交的《协议书》，买卖双方应是高某甲和谢某某，该二人应当互相承担权利义务。单某某不对该份协议承担任何权利义务。单某某于1998年与开发商某置业公司签订《商品房买卖合同》，于2007年9月合法取得房屋产权证书。该房屋所有权人为单某某，谢某某出售该房屋的行为系无权处分行为，被上诉人高某甲与谢某某签署《协议书》的行为并未得到上诉人单某某的追认。无处分权人与他人签订的二手房买卖合同是无效的合同。签订合同后更没有得到单某某的追认。高某甲在明知谢某某并非该房屋所有人的情况下依然签订该《协议书》，侵犯了单某某的合法权益。本案涉案房屋自始为上诉人所有，不应因为被上诉人谢某某与上诉人单某某是母子关系就认定协议书对上诉人单某某具有约束力。被上诉人自己疏忽大意，缺乏应有的谨慎，在被上诉人谢某某明确告知该房屋为上诉人单某某所有的情况下，没有与上诉人单某某有过任何沟通，也没有上诉人单某某出示的任何委托书的情况下而轻易将没有代理权的被上诉人谢某某认作有代理权的人，与其签订了协议书。高某甲在购房时主观上缺乏善意，在明知被上诉人谢某某没有代理权限的情况下，依然购买该房屋，入住多年期间从未向上诉人要求房屋过户。二被上诉人高某甲、谢某某之间不构成表见代理行为。原审法院超期审理，程序违法，故请求撤销原判，改判不支持高某甲一审的诉讼请求，案件受理费由被上诉人负担。
被上诉人谢某某辩称，单某某说的是事实，我没有告诉单某某是卖房，告诉他是租房，卖房时是单某某住着，2006年上诉人单某某的前妻才知道卖房的事情。
被上诉人高某甲辩称，被上诉人谢某某卖房的行为是表见代理行为，效力应由上诉人单某某承担，谢某某卖房的行为不是无权处分而是无权代理，属于表见代理，高某甲有理由相信谢某某有代理权。单某某与谢某某系母子关系的事实是认定谢某某卖房行为为表见代理的重要依据，卖房前房屋一直由单某某居住，如果其不同意卖房，单某某不可能给腾房。从2008年到起诉前，单某某一直没有向高某甲主张权利。卖房后单某某回母亲谢某某住所居住，而且其母亲谢某某的住房与诉争房屋在一个小区。单某某是考虑房屋涨价才推翻买卖协议的。单某某与谢某某利益一致。同意一审判决。
经审理查明，一审人民法院查明认定的事实无误，本院予以确认。
本院认为，公民的合法权益受法律保护。本案系房屋买卖合同纠纷。2003年7月，高某甲与谢某某、单某某签订协议，约定：甲方（谢某某、单某某）将诉争房屋以16.6万元价款卖给乙方（高某甲），甲方负责过户并保证于2003年7月30日前腾空房屋交付乙方。高某甲向一审人民法院提交的协议上签有谢某某、单某某的姓名，其中谢某某系其本人签名。现上诉人单某某主张签名非其本人签名，其母谢某某系无权处分行为一节，2003年7月双方签订购房协议时，该房由单某某夫妻共同居住。合同中约定了腾房时间，后出卖人单某某依约腾房，搬到同一小区的其母谢某某处居住。合同履行期间，单某某之妻（后离婚）亦向买受人高某甲交付了一份出卖人为案外人某置业公司，出卖人的委托代理人为单某某，买受人为高某甲之子高某乙的天津市房产买卖合同。一审诉讼期间，高某甲之子高某乙明确表示涉诉房屋的实际买受人为高某甲。一审人民法院对出售诉争房屋系单某某真实意思表示予以确认是正确的。关于单某某主张其不知情，其母系无权处分行为问题，其不能提交证据予以证明，谢某某卖房的行为构成表见代理。综上，一审人民法院据情分析、确认后所作判决并无不妥。上诉人的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人单某某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马晓瀛
代理审判员 赵铁梁
代理审判员 赵 盈
二０一三年四月二十七日
书 记 员 郭 雄
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；