广西壮族自治区贺州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂11民终834号
上诉人（原审被告）：梧州市华升商贸投资有限公司，住所地：广西梧州市龙圩区龙圩镇华兴路6号（4）号楼一层。
法定代表人：黄健强，该公司董事长。
委托代理人：邓峰，广西宏民律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：覃广民，男，壮族，1961年10月30日出生，住贺州市八步区。
被上诉人（原审被告）：贺州市鑫誉房地产咨询有限责任公司，住所地：贺州市帝景湾20号。
法定代表人：黄俊，该公司总经理。
上诉人梧州市华升商贸投资有限公司因与被上诉人覃广民及原审被告贺州市鑫誉房地产咨询有限责任公司合同纠纷一案，不服广西壮族自治区贺州市八步区人民法院（2015）贺八民二初字第2190号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月18日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人梧州市华升商贸投资有限公司上诉请求：一、依法撤销贺州市八步区人民法院（2015）贺八民二初字第2190号民事判决第二项，改判上诉人支付被上诉人覃广民利息24000元；二、判令被上诉人覃广民承担本案一审、二审中应由其承担的诉讼费用。事实和理由：一、本案名为房屋买卖实为民间借贷。上诉人与覃广民在《龙城国际·塞纳丽景认购协议书》中约定：覃广民选择不认购物业的，上诉人按420元／平方米向覃广民支付差价补偿。从该约定的内容可知，该约定属于保底条款，覃广民收取固定的收益，即利息。同时，覃广民在向上诉人提交的《退出认购申请书》中也是要求上诉人支付利息49257.6元。因此，上诉人与覃广民之间系名为房屋买卖实为借贷的民事法律关系，本案应按照双方当事人的真实意思表示来确定双方之间的民事法律关系，并按照双方的真实意思表示享有权利和履行义务。二、覃广民只能主张获得合法利息。由于上诉人与覃广民之间实质上属于民间借贷关系，覃广民只能主张合法的利息，即上诉人与覃广民约定月利息中不超过2％的部分（计算利息的时间从2014年l0月24日起至2015年l0月23日止，共l2个月），对于超过部分则不应予以保护。
被上诉人覃广民与贺州市鑫誉房地产咨询有限责任公司未提交书面答辩意见。
覃广民向一审法院起诉请求：一、被告退回原告定金10万元；二、被告支付原告差价补偿49257.6元；三、被告支付逾期付款的违约金6600元（计至开庭当天，以后另计）给原告。
一审法院认定事实：2014年10月24日，被告鑫誉公司（代售方、甲方）与原告覃广民（认购方、乙方）签订龙城国际·塞纳丽景认购协议书，约定：乙方认购梧州市龙城国际·塞纳丽景x栋xxxx号房，建筑面积117.28平方米（含分摊公用面积）（该面积为预售测绘面积，实际交付面积以当地房管部门测绘面积为准）。成交单价为3140元每平方米，成交总价款为368259.2元。乙方应于2014年10月24日前向甲方支付购房订金10万元。正式商品房买卖合同签订后订金抵作相应金额的购房款。乙方承诺在本认购协议书签订后一年内不以任何理由要求退出认购。在本认购协议书签订一年期满（2015年10月23日后）如乙方选择不认购该物业时，乙方应书面向甲方提出，甲方应在收到乙方退出认购的书面通知之日起30天内退回乙方支付的购房订金10万元并按420元每平方米向乙方支付差价补偿（订金和补偿金：10万元＋117.28×420＝149257.6元给乙方）。甲方退回乙方支付的订金并补偿上述差价后，本认购协议书自动解除，认购物业由甲方或开发商自由处置，与乙方无关。若甲方不按此办理，视为甲方违约，逾期按照每日10万元×1.5‰支付于乙方，或乙方可通过法律途径向甲方追讨订金及上述差价补偿款。乙方行使第五条约定的权利的期限为60天，即在本认购协议书签订满一年零六十天前如乙方不行使该权利，视为乙方放弃该项权利，甲方有权处理该套物业。被告华升公司作为开发商（委托方）在协议书上盖章。签订协议书当天，原告覃广民向被告鑫誉公司支付10万元，被告鑫誉公司出具收到覃广民交来龙城国际x幢xxxx号房款10万元的收据给原告收执。2015年10月26日，原告向被告鑫誉公司提交退出认购申请书，申请退出认购，申请被告按协议约定在收到此申请书后1个月内即2015年11月25日内付本金10万元和利息49257.6元，共计149257.6元。被告鑫誉公司于当日收到退出认购申请书，被告华升公司也在退出认购申请书上加盖公章。原告认购的x栋xxxx号房所在2号楼至今未开工建设。被告鑫誉公司经营范围为房地产中介、咨询服务，装修咨询服务。被告华升公司经营范围包括房地产开发经营。被告华升公司是本案认购协议书所涉认购房屋的开发商，是委托方；被告鑫誉公司是受托方，是代售方；二者是是委托与受委托的关系。一审法院认为，原告与被告鑫誉公司2014年10月24日签订的认购协议书是双方真实意思表示，合法有效，双方均应全面履行合同约定。原告按协议书约定在签订协议书一年期满后的2015年10月26日退出认购并书面通知被告鑫誉公司、华升公司。被告应按协议书约定在收到原告的退出认购申请书之日起30天内即2015年11月25日前退回原告交付的10万元订金，并支付差价补偿49257.6元。原告请求被告退回订金10万元并支付差价补偿款49257.6元，有理有据，该院予以支持。协议书约定被告逾期退回订金并支付差价补偿的，视为违约，并按每日10万元×1.5‰支付违约金给原告。上述违约金的约定过分高于造成的损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”、第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”的规定，原告要求被告支付违约金（以10万元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率上浮30%，从2015年11月26日起计至本案生效判决确定的履行期限届满之日止），该院予以支持，对其过高的请求，该院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”的规定，本案认购协议书直接约束原告与被告华升公司，被告华升公司应当对原告承担责任。原告要求二被告承担连带责任，于法无据，该院不予支持。被告鑫誉公司关于本案是借贷纠纷，只应退回本金并支付合法利息的辩驳主张，不能成立，该院不予采纳。判决：一、被告梧州市华升商贸投资有限公司应退回原告覃广民订金10万元；二、被告梧州市华升商贸投资有限公司应向原告覃广民支付差价补偿款49257.6元；三、被告梧州市华升商贸投资有限公司应向原告覃广民支付违约金（违约金的计算，以10万元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率上浮30%，从2015年11月26日起计至本案生效判决确定的履行期限届满之日止）；四、驳回原告覃广民其他的诉讼请求。本案受理费3285元，申请保全费1320元，合计4605元（原告已预交），由被告梧州市华升商贸投资有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。当事人对一审认定的事实均无异议，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，法律关系性质的界定，不应受制于当事人之间签订合同的外观和名称，而应由当事人的真实意思和合同的实质内容来决定。虽然上诉人梧州市华升商贸投资有限公司与被上诉人覃广民签订的《龙城国际·塞纳丽景认购协议书》明确了合同当事人，约定了认购房屋所处项目、栋号、房号、建筑面积、单价、总价款、订金等内容，并约定了关于签订正式商品房买卖合同的事项，表面上符合商品房预约合同的形式，但实质上两者之间为民间借贷法律关系。
根据一般交易习惯，买卖双方签订商品房预约合同，其目的是为了签订正式的商品房买卖合同，商品房预约合同条款的设立，应当有利于该目的的实现。在本案的协议书中，双方约定了在认购协议书签订一年期满后，被上诉人覃广民可以自主选择不认购或者继续认购，且在选择不认购时，上诉人梧州市华升商贸投资有限公司退回订金10万元并按照420元每平方米向被上诉人覃广民支付差价补偿（订金和补偿金：10万元＋117.28×420＝149257.6元）。也就是说，被上诉人覃广民选择不认购该物业不仅不需要承担违约责任，而且还能获取高额的收益（利息）。该条款并不利于双方签订正式的商品房买卖合同，即双方签订协议的目的并非是商品房买卖，而是变相进行融资。
根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第一条第一款“本规定所称的民间借贷，是指自然人、法人、其他组织之间及其相互之间进行资金融通的行为”，上诉人梧州市华升商贸投资有限公司与被上诉人覃广民之间为民间借贷关系，梧州市华升商贸投资有限公司为借款人，覃广民为出借人。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第一款“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持”，双方约定的利率超过年利率24%，对于超出部分，本院不予支持。上诉人梧州市华升商贸投资有限公司应当支付被上诉人覃广民的利息为100000元×24%＝24000元。
综上所述，上诉人梧州市华升商贸投资有限公司的上诉请求成立。本院依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第一条第一款、第二十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持广西壮族自治区贺州市八步区人民法院（2015）贺八民二初字第2190号民事判决第一、三、四项；
二、变更广西壮族自治区贺州市八步区人民法院（2015）贺八民二初字第2190号民事判决第二项为被告梧州市华升商贸投资有限公司应向原告覃广民支付利息24000元。
一审案件受理费3285元，由上诉人梧州市华升商贸投资有限公司负担2727元，由被上诉人覃广民负担558元；一审案件申请保全费1320元，由上诉人梧州市华升商贸投资有限公司负担。二审案件受理费431元，由被上诉人覃广民负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 苏少勋
代理审判员 张依传
代理审判员 卢晓春
二〇一六年十月十三日
书 记 员 侯美妃