江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏中民终字第04521号
上诉人（原审被告）刘正堂。
被上诉人（原审原告）苏州科桥物业管理有限公司吴中分公司，住所地江苏省苏州市吴中经济开发区广建路20号1幢103室。
负责人吴小霞，经理。
委托代理人张洁。
委托代理人孙善伟，江苏新开利律师事务所律师。
上诉人刘正堂因与被上诉人苏州科桥物业管理有限公司吴中分公司（以下简称科桥物业吴中分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2014）吴开民初字第00445号民事判决，向本院提起上诉，本院于2014年11月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明，2005年，文正学院公寓、食堂、辅房等项目经相关部门批准开工建设。2008年7月起，文正学院将其所有的位于学院内的学生生活服务区商业街一区至四区、学生后勤服务区A、B、C区及第一、二、三学生食堂，全权委托苏州科桥物业管理有限公司（以下简称科桥物业公司）进行招租经营和物业管理。后科桥物业公司设立成立苏大教服文正后勤服务中心，以该中心名义开展招租经营。2008年10月，科桥物业公司将苏大教服文正后勤服务中心更名为科桥物业吴中分公司负责上述房屋的招租和物业管理。
2011年7月5日，刘正堂、科桥物业吴中分公司签订《服务用房使用合同书》及《物业管理合同书》各1份，约定由刘正堂承租生活服务区B区B1-11（建筑面积57.96平方米）的房屋，用于开设越溪川江鱼馆，使用期限为一年，自2011年8月1日至2012年7月31日。全年房屋使用费为25503元、物业管理费为3477元，于合同签订之日交纳；保洁费按照餐饮业150元／月，非餐饮业75元／月计算，每年按照10个月收取；水电费按其所核算成本价收取，每月结算一次。刘正堂还应向科桥物业吴中分公司交纳8694元的违约保证金，科桥物业吴中分公司有权在保证金中扣减应付未付的任何费用。水电费按科桥物业吴中分公司所核算成本价收取，每月结算一次。合同终止后，刘正堂未将服务用房及场所按约归还科桥物业吴中分公司的，刘正堂向科桥物业吴中分公司支违约金人民币300-1000元／天（根据面积确定，房屋面积小于200㎡按300元计算，大于200㎡小于400㎡按600元计算、大于400㎡按1000元计算）。
2011年11月1日，双方另签订《服务用房使用合同书》及《物业管理合同书》各1份，约定由刘正堂承租生活服务区B区B1-7-10（建筑面积202.85平方米）的房屋，用于开设越溪川江鱼馆，使用期限为一年，自2011年11月1日至2012年10月31日。全年房屋使用费为48684元、物业管理费为12171元。保证金为18256.50元。合同其他内容同双方于7月5日签订的合同。
合同签订后，刘正堂按约向科桥物业吴中分公司支付了合同期内的房屋使用费、物业管理费，并交付了保证金。
上述两份合同到期后，双方未再续签合同，刘正堂仍一直使用涉案房屋，期间刘正堂未再支付涉案房屋的使用费、物业管理费、保洁费等。
2012年6月29日，科桥物业吴中分公司以书面形式通知刘正堂，合同即将到期，刘正堂如需继续使用房屋应于收到通知之日起一周内至科桥物业吴中分公司处办理续约手续，并支付相关费用；如刘正堂不需继续使用房屋的，应在2012年7月31日前至科桥物业吴中分公司处办理退房手续。刘正堂确认签收了上述通知，但签收的背景是科桥物业吴中分公司工作人员称签收该通知并不代表对通知内容的认可，其遂在该霸王条款上签了字。
刘正堂称，科桥物业吴中分公司曾通过非正式形式通知其搬迁，理由为学生用房，但实际目的为商业拆迁。为此刘正堂提供了建设工程规划批前公示照片两张。经质证，科桥物业吴中分公司认为，对照片的真实性不予认可，且该公示内容与本案无关。
审理中，双方确认：刘正堂应支付的水费按照3.5元／吨，电费按照0.7元／度计算。刘正堂所使用的房屋共计5间，设置了水表4个，电表2个。科桥物业吴中分公司提供了刘正堂结欠水、电费明细，对此明细刘正堂予以认可。明细表载明，至2014年6月25日刘正堂共结欠科桥物业吴中分公司水费5512.50元（水表读数分别为3180、331、555、316）、电费24680.60元（电表读数分别为13565、19978）。
以上事实，有科桥物业吴中分公司提供的苏州市吴中区发展计划局批复、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、建筑工程消防设计审核意见书、苏州大学文正学院出具的证明、《服务用房使用合同书》、《物业管理合同书》、通知、水电费欠费明细，刘正堂提供的照片及当事人陈述等予以证实。
原审原告科桥物业吴中分公司的诉讼请求是：刘正堂立即搬迁出苏州吴中经济开发区越溪苏大文正学院学生后勤生活服务区B区B1-11号和B1-7／10号的房屋并交还；支付B区B1-11号房屋自2012年8月1日起，B1-7／10号自2012年11月1日起至实际交还日止按合同约定标准计算的房屋使用费、物业管理费、保洁费共计154675.85元。
原审法院认为，科桥物业公司受文正学院委托，并设立科桥物业吴中分公司负责学生生活服务区商业街一区至四区、学生后勤服务区A、B、C区及第一、二、三学生食堂招租经营及物业管理。刘正堂、科桥物业吴中分公司签订的合同系双方当事人的真实意思表示，内容于法不悖，属合法有效，双方均应恪守。根据文正学院出具的证明及双方签订的合同，科桥物业吴中分公司有权作为本合同的出租方向刘正堂主张权利，刘正堂辩称科桥物业吴中分公司主体不适格依据不足，原审法院不予采信。合同履行过程中，科桥物业吴中分公司已依约交付了房屋，刘正堂作为承租人理应按约支付租金、水电费、保洁费等。合同约定的房屋使用期限届满后双方未再签订租赁合同，刘正堂作为承租人理应及时腾退房屋，故对科桥物业吴中分公司要求刘正堂搬迁出房屋并将其交还的诉请，予以支持。
合同到期后，刘正堂至今仍未向科桥物业吴中分公司返还房屋，其理应承担房屋占有使用费及物业管理费。因刘正堂占有使用房屋的行为处于持续状态，故科桥物业吴中分公司主张房屋占有使用费及物业管理费未超过诉讼时效。因合同约定的逾期腾房违约金标准高于约定的租金标准，科桥物业吴中分公司主张仍按合同约定的使用费及物业管理费标准计算逾期腾房占有使用费及物业管理费系对其自身权利的自由处分，并无不妥，原审法院予以支持。双方对于保洁费在合同中进行了明确约定，现科桥物业吴中分公司据此要求刘正堂支付保洁费，合法有据。因双方确认，刘正堂在合同签订后交付保证金26950.50元，现科桥物业吴中分公司要求在刘正堂应支付的各项费用中直接扣除该保证金，符合法律规定。该保证金可在科桥物业吴中分公司主张的自合同期满开始至2014年7月31日止的房屋使用费、物业管理费、保洁费中直接扣除。科桥物业吴中分公司明确至2014年7月31日刘正堂结欠其房屋使用费、物业管理费、保洁费共计151433.25元（其中57.96平方米房屋使用费51006元、物业管理费3477元；202.85平方米房屋使用费85197元、物业管理费9128.25元；保洁费两房屋共计2625元），经核算不违反双方约定，予以认定。上述共计151433.25元在直接扣除保证金26950.50元后，刘正堂还应支付科桥物业吴中分公司至2014年7月31日至的房屋使用费、物业管理费、保洁费共计124482.75元。2014年8月1日之后的房屋使用费、物业管理费、保洁费由刘正堂按照12525.69元／月的标准支付至实际交还房屋之日止。
根据合同约定，刘正堂应根据科桥物业吴中分公司核算的成本价按月支付水电费。现双方对水费按照3.5元／吨，电费按照0.7元／度计算水电费均无异议，并确认截止2014年6月25日，刘正堂共结欠科桥物业吴中分公司水费5512.50元（水表读数分别为3180、331、555、316）、电费24680.60元（电表读数分别为13565、19978），故科桥物业吴中分公司要求刘正堂支付截止2014年6月25日的水、电费共计30193.10元及自2014年6月26日起（水表读数分别为3180、331、555、316，电表读数分别为13565、19978）至刘正堂返还房屋之日止按照水费3.5元／吨、电费0.7元／度的标准计算的水、电费符合法律规定，原审法院予以支持。
遂依照《》第、第二百三十五条之规定，判决：一、刘正堂于判决生效之日起三十日内腾出苏州大学文正学院学生生活服务区B区B1-7、B1-8、B1-9、B1-10（建筑面积共计202.85平方米）、B1-11号（建筑面积为57.96平方米）的房屋并交还苏州科桥物业管理有限公司吴中分公司。二、刘正堂于判决生效之日起十日内支付苏州科桥物业管理有限公司吴中分公司至2014年7月31日止的房屋使用费、物业管理费、保洁费共计124482.75元；自2014年8月1日起至房屋交还之日止的房屋使用费、物业管理费、保洁费按每月12525.69元／月计算。三、刘正堂于判决生效之日起十日内支付苏州科桥物业管理有限公司吴中分公司至2014年6月25日止的水、电费共计30193.10元；自2014年6月26日起（水表读数分别为3180、331、555、316，电表读数分别为13565、19978）至返还房屋之日止的水、电费分别按照3.5元／吨、0.7元／度的标准据实结算。案件受理费减半收取为人民币1737元，由刘正堂负担。
上诉人刘正堂不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、上诉人是与苏州大学文正学院签订的合同，被上诉人无权代表房屋产权人苏州大学文正学院行使起诉权。2、2012年6月29日，被上诉人书面通知刘正堂合同即将到期，但在原合同后另附一份合同，该合同是霸王条款，当时在场商户都未签。3、上诉人装修损失应由被上诉人承担。请求二审法院撤销原判。
被上诉人科桥物业吴中分公司答辩称：原审查明事实清楚，适用法律正确。请求法院驳回上诉。
本院二审查明的事实与原审判决查明的事实无异，本院予以确认。二审期间双方当事人并未举出新的有效证据。
本院认为，本案双方当事人订立的合同合法有效，系其真实意思表示，双方均应按约履行各自的权利义务。根据合同约定，上诉人刘正堂承租房屋分别至2012年7月31日和2012年10月31日到期，租赁期限届满前，被上诉人科桥物业吴中分公司于2012年6月29日书面通知刘正堂，合同即将到期，如需继续使用房屋应办理续约手续，并支付相关费用。但双方未能再签订租赁合同，而刘正堂未能及时归还涉案房屋，仍对该房屋进行实际占有使用，双方构成不定期租赁关系，当事人可以随时解除租赁关系。现科桥物业吴中分公司要求刘正堂腾退涉案房屋并支付房屋使用费，于法有据，应予支持。本案中，科桥物业吴中分公司已提供证据证明其有权作为本案合同的出租方来提起诉讼、主张权利，上诉人刘正堂主张被上诉人无权起诉没有依据，本院不予采信。另外，上诉人主张的租赁期内装修损失，在一审期间未提出抗辩，亦未提供任何依据，同时双方在合同中也未作特别约定，根据法律规定，上诉人此上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人刘正堂的上诉理由不能成立，不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3474元，由上诉人刘正堂负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王稚群
审 判 员 叶 刚
代理审判员 王君英
二〇一五年二月十五日
书 记 员 吴茂程