广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深宝法民三初字第2184号
原告李俊俊，男，汉族，1984年8月5日出生，身份证住址湖北省丹江口市。
委托代理人叶玉成，广东国晖律师事务所律师。
被告肖永坤，女，汉族，1973年11月26日出生，身份证住址广东省深圳市南山区。
委托代理人钟鸣，广东格威律师事务所律师。
被告深圳市中联地产置业顾问有限公司，住所地深圳市福田区深南大道金润大厦14A，组织机构代码741247182。
法定代表人杜欣。
被告深圳市房贷通置业代理服务有限公司，住所地深圳市南山区南油大道东创业路北保利城大厦2401，组织机构代码797995411。
法定代表人李军。
原告李俊俊与被告肖永坤、深圳市中联地产置业顾问有限公司（以下简称中联地产公司）、深圳市房贷通置业代理服务有限公司（以下简称房贷通公司）房屋买卖合同纠纷案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李俊俊及委托代理人叶玉成，被告肖永坤委托代理人钟鸣到庭参加了诉讼，被告中联地产公司、房贷通公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，2015年6月29日原、被告签订的《房产买卖合同》第一条规定“卖方同意将位于深圳市宝安区黄金大厦1栋金盛阁2403房物业转让给买方，房产证号为深房地字第××,00××18号，房产用途为住宅，登记建筑面积63.5平方米”。第四条规定“房产的转让价格为人民币254万元整”。第五条规定“定金交付：购房定金共计人民币100,000元。”原告李俊俊当日已经支付了全部定金，被告肖永坤已经收到了全部定金。第十二条规定“任何一方不履行合同约定义务，导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任。如卖方违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价百分之二十违约金”。本案房屋买卖的中介机构是被告中联地产公司、房贷通公司。在原、被告签订《房产买卖合同》的第二天（即2015年6月30日），该《房产买卖合同》标的房屋即被深圳市福田区人民法院查封。2015年9月10日，深圳市福田区人民法院（2015）深福法执恢字第357号公告：决定处分本合同标的房产，以偿还其他案件债务。2015年9月25日的《南方都市报》公告了原告李俊俊通知被告肖永坤解除《房产买卖合同》通知，登报之日解除。房产被人民法院查封后公告决定处分，被告肖永坤不能履行合同约定义务，导致交易无法完成，应向原告李俊俊承担违约责任。同时，被告没有履行自签合同之日起10日内赎楼的义务。原告有权解除合同并要求被告支付房产转让价格百分之二十违约金。请求法院依法判决：1、解除2015年6月29日原、被告签订的《房产买卖合同》；2、被告肖永坤支付原告李俊俊违约金508,000元；3、被告中联地产公司、房贷通公司与被告肖永坤承担连带支付原告李俊俊违约责任；4、诉讼费由被告承担。
被告肖永坤答辩称：一、涉案房产现已解封，本案合同目的不能实现的情况也不存在，可以继续交易；二、双方签订的房产买卖合同并未明确约定房产过户时间及具体的履行期限，且，被告肖永坤已在2015年9月初将涉案房产交付至原告使用，因此被告肖永坤并不构成根本违约；三、涉案房产被法院查封后，被告肖永坤积极寻求解决办法，并通过努力已将涉案房产解封，在此期间，原告并未向被告肖永坤催促履行，也未给予被告肖永坤合理的履行期限，在被告肖永坤未构成根本违约的情况下，原告没有单方解除合同的权利。
被告中联地产公司未到庭参加诉讼，但向本院提交了书面意见称：一、原告于2015年6月27日在合同上签字，被告于2015年6月29日在合同上签字，被告中联地产公司已经给予履行合同相关告知义务，被告中联地产公司居间促成原告与被告肖永坤之间的房产买卖合同并不是买卖合同的法律关系主体，因此被告中联地产公司并非适格被告；二、在原告与被告肖永坤买卖合同存续期间，被告中联地产公司一直积极督促双方�合同规定履行义务，且在合同签订履行过程中尽到了合理审查，忠实照顾的义务，因此不存在任何过错行为，原告请求被告中联地产公司承担法律责任的诉讼请求欠缺法律依据；三、原告于被告肖永坤签订合同当日即2015年6月29日分两笔交付定金100,000元，被告中联地产公司于2015年7月2日将其中的95,000元交付被告肖永坤，剩余5,000元作为交房保证金托管在被告中联地产公司；四、被告肖永坤房屋于2015年6月30日被查封后，一直未通知被告中联地产公司以及原告方导致合同不能继续履行，以及在后续资金监管办理以及银行出具贷款承诺函等手续过程中也未讲实情告知各方；五、被告中联地产公司保留对原告及被告肖永坤中违约方追偿佣金及必要费用的权利。
被告房贷通公司未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见。
经审理查明：2012年8月24日，�圳市房地产权登记中心向被告肖永坤颁发了深房地字第××,00××18号《房地产证》，被告肖永坤系深圳市宝安区宝城34-1区黄金大厦1栋金盛阁2403号房地产（以下简称涉案房产）权利人，房产建筑面积63.5平方米，用途为住宅，性质为市场商品房。涉案房产于2015年1月13日设立抵押，抵押权人为中国邮政储蓄银行股份有限公司深圳南山区支行。
2015年6月29日，原告李俊俊作为买方与作为卖方的被告肖永坤签订了一份《房产买卖合同》（合同编号2015007362）。合同约定被告将涉案房产转让给原告，该房地产有抵押，卖方以现金赎楼，卖方应在签订合同后10日内向原按揭银行申请提前还款，在按揭银行批准提前还款的期限内及时还款，并在房产注销抵押登记后将房产证原件交付第三方办理过户；房产的转让价格为2,540,000元，购房定金为100,000元，买方在签订合同当日支�定金100,000，为保证交易及资金安全，买卖双方约定将定金100,000元委托第三方监管，买方按约定将定金转帐或交付给第三方后，视为定金交付，发生定金交付法律效力，双方同意委托第三方对购房定金进行监管，此款在签署合同之日起五日内由第三方直接支付给卖方；买方通过申请按揭贷款的方式支付除购房定金以外的房款，买方须于2015年7月25日之前预付首期购房款（不包括定金）以银行资金监管为准到买方贷款银行作资金监管，依据监管合同存入监管账户，卖方应在接到买方或第三方通知后积极配合办理，并签订相关协议；买方应在买卖双方办理首期购房款监管截止日前向银行提交按揭贷款申请的相关资料，按揭贷款金额以银行承诺的贷款金额为准；如银行承诺的贷款少于应交房款余额的，买方应于银行出具贷款承诺函之日起三日内向第三方或监管银行补足首期款，卖方应一同办理首期款监管手续并配合买方办理按揭申请手续，并签署《收款账户确认书》等银行要求签署的相关文件；在买方贷款银行出具贷款承诺书（函）及卖方赎出房产证原件并注销抵押登记日起二日内，买卖双方须签订《深圳市二手房买卖合同》，办理房产过户手续；买方承诺符合现行政策规定的置业条件并已知悉银行相关的贷款规定，否则，因买方原因无法购买的，责任由买方自行承担；任何一方不履行合同约定的义务，导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任；如买方违约，卖方有权解除合同没收定金或要求买方支付房产转让价百分之二十违约金；如卖方违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价百分之二十违约金。合同亦对其他相关事宜进行了约定。
2015年6月29日，原告、被告肖永坤、被告房贷�公司三方签订《房贷通按揭、权证代办服务合同》，约定原告、被告肖永坤共同委托被告房贷通公司提供协助办理按揭、权证手续服务。
2015年6月29日，被告肖永坤向原告出具了收到购房定金100,000元的收款收据。
2015年6月30日，涉案房产被深圳市福田区人民法院查封，查封案号（2015）深福法执恢字第357号，查封期限为三年，从2015年6月30日至2018年6月29日。
原告称于2015年7月6日与被告肖永坤一起签署了《中国邮政储蓄银行首付款资金委托管理协议》，并提交了该协议复印件，协议复印件上有原告及被告肖永坤签字，并加盖了中国邮政储蓄银行股份有限公司深圳南山区支行印章，银行注明的协议核准日期为2015年7月30日。
2015年7月6日，原告向监管协议确定的中国邮政储蓄银行62×××40账户内存入720,117元，至本案庭审之日，尚有700,000元处于监管状态。
2015年7月30日，中国邮政储蓄银行股份有限公司深圳南山区支行向原告出具《个人二手房贷款承诺函》，载明就原告基于购买被告肖永坤涉案房产提出的贷款申请，承诺在所交易房屋的产权已经转移至原告名下后，原告将所交易房屋或其他房屋抵押给该行，该行承诺在确认原告已经具备抵押房屋的抵押权之后，向原告发放贷款1,740,000元，并将贷款划至被告肖永坤指定帐户。
2015年9月10日深圳市福田区人民法院作出（2015）深福法执恢字第357号公告，决定对依法查封的被告肖永坤涉案房产进行处分，责令被告肖永坤及居住在涉案房产的人员在十五日内自行迁出。
2015年9月25日，原告在南方都市报上刊登了向被告肖永坤发出的《解除房产买卖合同通知》，称被告肖永坤与原告签订的《房产买卖合同》，因为合同标的房屋已被�民法院查封，所以原告解除该《房产买卖合同》，登报之日解除。
2015年10月8日，深圳市不动产登记中心向原告出具《购房资格证明》，经核查，至2015年10月8日，原告家庭具备本市住房限购区域内的住房购买资格，可购一套。
2015年10月28日，深圳市福田区人民法院作出（2015）深福法执恢字第357号执行裁定书，裁定解除对被告肖永坤涉案房产的查封措施，并于2015年11月2日将解除查封的裁定送达深圳市不动产登记中心。
庭审中，本院询问原告如涉案合同解除，定金如何处理时，原告称其将另案起诉。
上述事实，有经庭审举证、质证的房产买卖合同、收款收据、房地产证复印件、房贷通按揭、权证代办服务合同、中国邮政储蓄银行首付款资金委托管理协议、个人二手房贷款承诺函、邮政储蓄帐户详细信息、深圳市不动产登记中心�动产查封表、深圳市福田区人民法院公告、南方都市报、购房资格证明、执行裁定书、送达回证等证据以及当事人庭审陈述笔录相互印证，本院予以认定。
本院认为，原告与被告肖永坤于2015年6月29日签订的《房产买卖合同》（合同编号2015007362）系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面遵照履行。
关于涉案合同不能履行的原因。原、被告签订涉案合同后，原告依合同约定支付了定金、办理了首期款资金监管并取得了银行出具的个人二手房贷款承诺函，不存在违反合同约定的情形，涉案合同不能履行系由于被告肖永坤出售给原告的涉案房产在签订涉案房产买卖合同后即被深圳市福田区人民法院查封，以致被告并未在合同约定的期限内履行向原按揭银行申请提前还款，注销抵押登记的义务，被告的�为已构成根本违约，此时，原告有理由认为涉案房产已无法正常完成交易，原告有权据此提出解除合同。因此本院确认原、被告之间签订的《房产买卖合同》已解除
关于违约金的数额。根据涉案合同的约定，任何一方不履行合同约定的义务，导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任；如卖方违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价百分之二十违约金。原告据此要求被告支付违约金508,000元，对此本院认为，涉案合同不能履行的原因在于被告违约，考虑到涉案合同已履行至资金监管、原告已取得银行出具的《个人二手房贷款承诺函》，且被告一直未配合原告解除对首期款的资金监管，致使原告丧失在合同不能履行的情况下减少损失的能力，综合本案案情，本院认为双方约定的违约金不存在过高情形，故本院对原告主张的违约金508,000元依法予以支持。关于合同履行过程中原告支付的定金，原告已明确另行起诉，故本院在此不予处理。
关于原告要求被告中联地产公司、房贷通公司承担连带支付义务的请求，本院认为，本案审理的系原告与被告之间的房屋买卖合同关系，而原告与被告中联地产公司系居间服务合同关系，与被告房贷通公司系代办服务合同关系，与本案并非同一法律关系，原告如认为被告中联地产公司、房贷通公司履行合同不符合约定，需承担相应违约责任，应另循法律途径解决。故本院对原告在本案中要求中联地产公司、房贷通公司承担连带支付义务的请求，依法不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六天，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十�条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告李俊俊与被告肖永坤于2015年6月29日签订的《房产买卖合同》已解除；
二、被告肖永坤于本判决发生法律效力之日起五日内向原告李俊俊支付违约金人民币508,000元；
三、驳回原告李俊俊的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币4,440元，保全费人民币3,060元，合计人民币7,500元，均由被告肖永坤负担。案件受理费及保全费原告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
代理审判员 苑广玲
二〇一五年十一月二十日
书 记 员 周 爰
书 记 员 王昭贤
附本案相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除�，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金�，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
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