江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏03民终499号
上诉人（原审被告）徐州市城市建设投资总公司，住所地江苏省徐州市彭城路81号。
法定代表人李晓东，该公司总经理。
委托代理人朱珺，江苏敏言律师事务所律师。
委托代理人张雅琼，系该公司员工。
被上诉人（原审原告）史志玲。
委托代理人王小鹏，江苏苏彭律师事务所律师。
委托代理人王永好，江苏苏彭律师事务所实习律师。
上诉人徐州市城市建设投�总公司（以下简称城投公司）因与被上诉人史志玲商品房买卖合同纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院（2014）泉民初字第2650号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2016年1月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人城投公司的委托代理人朱珺、张雅琼，被上诉人史志玲的委托代理人王小鹏、王永好到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，双方于2007年3月28日签订一份《商品房买卖合同》，约定史志玲购买城投公司开发的“南湖怡秀园”（金泰小区二期）1幢1单元402室房屋。合同约定，房屋套内建筑面积为163.96平方米，房屋总价款747446元。合同第八条约定“出卖人应当在2007年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格的条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”，“如遇政府及电�、燃气、自来水、市政道路等非出卖人原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期”；合同第九条明确约定“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用……自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能再规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理，3.买受人不退房，出卖人已付房款价款的银行同期银行活期存款利息支付违约金”。双方在合同附件四“合同补充协议（一）”第3条约定：“每户燃气分户供暖，安装室内管道。取暖设施由买受人自理”。第4条约定：“每户安装双�集热太阳能热水器”。合同签订后，史志玲依约履行了全部付款义务。后城投公司未能按照合同约定期限如期交房。史志玲于2011年7月28日办理了上房手续。城投公司又向史志玲作出《承诺书》，内容为：从2010年5月21日起至8月21日前承诺南湖怡秀园1-2-101室上房。2010年8月21日后如延期上房，每日按房款万分之二赔偿。2010年12月30日，史志玲（乙方）与城投公司（甲方）签订《逾期上房先期赔偿协议》，双方就金泰二期1栋1单元402室购房合同逾期上房先期赔偿事宜达成协议：1、甲方按照给乙方的承诺先期赔偿乙方2010年8月22日至2010年12月31日的逾期上房违约金747446元（总房款）×132天×万分之二计19732.57元，该款自协议签订之日，由甲方向乙方一次性支付。2、甲乙双方原合同约定违约之日起至2010年8月21日止的逾期上房违约金另行协商解决，如协商不成，依法向人民法院起�解决。3、车库部分另行计算。4、2010年12月31日起至实际上房日的逾期上房违约金仍按2010年5月21日承诺的每日按总房款万分之二赔偿执行。协议签订后，城投公司向史志玲支付了19732.57元。后史志玲起诉至一审法院，请求依法判令：1、城投公司支付史志玲所购房屋逾期上房违约金113378元；2、支付逾期办证违约金18686元；3、安装室内管道及集热太阳能热水器（或按市场价格承担费用）；4、承担该案的诉讼费用。
原审法院另查明，该案涉诉房屋于2005年5月18日开工，2008年7月竣工，2011年1月19日竣工验收，2011年4月18日竣工验收备案。在案件审理过程中，史志玲自愿撤回要求城投公司安装室内管道及集热太阳能热水器的诉讼请求。
原审法院经审理认为，本案中，双方于2007年3月28日签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应严格履行，在史志玲依约支付全部购房款后，城投公司也应按期交付买卖合同中约定的标的商品房，并将办理权属的有关资料报备产权登记机关备案，以便买受人取得产权证书，逾期交房及报备产权资料的，城投公司应按照合同约定的违约责任和作出的承诺向史志玲支付违约金。城投公司辩称系政府调整人防规划及用电、燃气部门审批延误导致的房屋交付延期，但城投公司在庭审中提供的证据不能直接证明其主张，且政府调整人防规划及用电、燃气部门审批延误的行为发生于双方当事人约定的交付时间之后，故城投公司认为系政府原因导致延期交房的主张不能成立，一审法院不予采纳。关于城投公司辩称史志玲诉请超过诉讼时效的意见，因涉案商品房延期交付后，双方达成了逾期上房先期赔偿协议，史志玲及其他业主始终就双方纠纷向有关部门寻求救济，故对城投�司关于诉讼时效的辩称意见，一审法院不予采纳。根据双方约定及共同确认的实际上房时间是2011年7月28日，故自2007年9月1日起至2010年8月21日止，城投公司应按照商品房买卖合同的约定向史志玲按日支付已交房价款万分之一的违约金，上述延期交房时间共计1085天，此间延期交房违约金为81097.89元（747446元×1/10000×1085天）；自2010年8月22日起至2010年12月31日止的违约金部分，双方已经协商处理完毕，故自2011年1月1日起至2011年7月28日，城投公司应按照承诺书的约定向史志玲按日支付已交房价款万分之二的违约金，上述延期交房时间共计209天，此间延期交房违约金为31243.24元（747446元×2/10000×209天），但此项费用，双方在商品房买卖合同中约定通过仲裁解决的条款，在双方的《逾期上房先期赔偿协议》并没有改变该争议解决的方式，仍应当按照商品房买卖合同中约定的条款�行通过仲裁解决。关于史志玲请求的逾期办证违约金，因双方在商品房买卖合同中约定报备产权资料的时间为房屋交付后90日内，故自2011年7月28日起计算90日即为城投公司报备产权资料的期间，逾期的应按照史志玲已付房款的银行同期活期存款利率支付违约金，因史志玲陈述城投公司通知办理两证的时间为2011年11月底，城投公司亦未举证证明通知史志玲办理两证的具体时间，且涉案房屋的两证系2012年3月底办理完毕，故从2011年11月30日起止2012年11月30日，按照中国人民银行同期活期存款利率计算，逾期办证违约金计款3737.23元（747446元×0.005×1年）。史志玲自愿撤回要求城投公司安装室内管道及集热太阳能热水器的诉讼请求，是其行使法律赋予诉权的体现，不违反法律规定，一审法院予以准许。遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四�、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十八条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、徐州市城市建设投资总公司于判决发生法律效力之日起十日内支付史志玲逾期上房违约金81097.89元；二、徐州市城市建设投资总公司于判决发生法律效力之日起十日内支付史志玲逾期办证违约金3737.23元；三、驳回史志玲的其它诉讼请求。案件受理费3140元，由徐州市城市建设投资总公司负担。
上诉人城投公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称，1、原审法院对于上诉人关于诉讼时效的抗辩不予采信是错误的。2、本案双方合同中已经约定“因政府及电力、燃气、自来水、市政道路等非出卖人的原因引起的延期交付，出卖人可以据实延期交房，不承担违约责任”。且此类案件在徐州市仲裁委已生效的裁决中，对申请人逾期交付房屋的违约期限扣除因政府调整规划和人防验收而延误的时间共计836天。3、一审法院对于上诉人延期交房时间计算错误。综上，一审法院认定事实及适用法律均错误，请求二审法院依法改判或者发回重审。
被上诉人史志玲答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。
本院审理查明的事实与原审法院一致。
二审中，双方当事人的争议焦点为：1、被上诉人原审的起诉有无超过诉讼时效；2、上诉人延迟交付房屋的行为是否符合双方合同中约定的可延期交房的情形，违约期限是否应当扣除因政府调整规划和人防验收而延误的时间836天。
本院认为，一、关于被上诉人原审起诉有无超过诉讼时效的问题。上诉人当庭认为双方合同约定的交付时�在2007年，而被上诉人于2012年12月份才提起诉讼，已超过诉讼时效。但在上诉人未按照合同约定的时间交付房屋后，被上诉人一直就逾期上房违约金问题向上诉人进行主张并向相关部门反映，且上诉人多次向被上诉人出具承诺书及签订协议进行协商解决，故被上诉人关于逾期上房违约金的诉讼时效应当中断并重新起算。据此，上诉人关于被上诉人的起诉超过诉讼时效的理由不能成立。至于上诉人主张的从被上诉人原审起诉之日倒推两年，之前的违约金不应受到法律保护的问题，因违约金的主张是一个整体而不应割裂开来分别计算诉讼时效，故对于上诉人的该辩称本院不予支持。
二、关于上诉人延迟交付房屋的行为是否符合双方合同中约定的可延期交房的情形，违约期限是否应当扣除因政府调整规划和人防验收而延误的时间836天的问题。虽然双方合同中明确约定“但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：2、因政府及电力、燃气、自来水、市政道路等非出卖人的原因”，但上诉人提供的相关政府调整人防规划证据发生在合同约定的交房日期之后，且其提供的证据均不能直接证明其符合合同约定的几类非因出卖人原因可以延期交房的情形，故对于上诉人主张扣除因政府调整规划和人防验收而延误的时间836天的请求，本院不予支持。一审法院根据双方签订的《商品房买卖合同》及上诉人向被上诉人出具的承诺、签订的协议，分段计算逾期上房违约金并无不当，本院予以确认。
综上，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之�定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1921元，由上诉人徐州市城市建设投资总公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 廖伟巍
审 判 员 宋新河
代理审判员 孟 娟
二〇一六年六月二十日
书 记 员 陆滢冰