北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第03217号
上诉人（原审原告）北京恒兆置业有限公司，住所地北京市东城区建国门内大街18号恒基中心商场3层。
法定代表人蔡涯棉，董事长。
委托代理人王丽娟，女，1973年10月10日出生。
委托代理人刘春寅，男，1972年1月5日出生。
上诉人（原审被告）北京菊水亭餐饮服务有限公司，住所地北京市东城区建国门内大街18号恒基中心商城首层36-38号。
法定代表人胡兵兵，执行董事。
委托代理人孔令杰（兼蔡艳明的委托代理人），北京市亿达律师事务所律师。
委托代理人葛鹏（兼蔡艳明的委托代理人），北京市亿达律师事务所实习律师。
原审被告蔡艳明，男，1961年11月26日出生。
上诉人北京恒兆置业有限公司(以下简称恒兆置业公司)、北京菊水亭餐饮服务有限公司（以下简称菊水亭公司）因租赁合同纠纷一案，均不服北京市东城区人民法院（2014）东民初字第11400号民事判决，均向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年9月，恒兆置业公司诉至原审法院称：我公司与菊水亭公司于2009年9月3日签订《租赁合同》，约定菊水亭公司承租我公司北京市东城区建国门内大街18号恒基中心商场036、037、038号铺位，租赁期限为2009年10月1日起至2014年9月30日止，并约定了菊水亭公司应按期交纳租金、推广宣传费以及违约责任等。合同签订后，我公司将商铺交付给菊水亭公司使用，菊水亭公司前期也能正常履约。但自2014年6月起，菊水亭公司开始拖欠租金和推广宣传费，经我公司多次催讨，菊水亭公司仍未支付。故起诉要求按照合同约定确认双方签订的《租赁合同》已于2014年8月1日解除，要求菊水亭公司支付2014年6月1日至7月31日期间的租金和推广宣传费182004元，并以此为基数按日万分之五的标准支付2014年6月1日起至实际支付之日止的逾期付款违约金，要求菊水亭公司支付提前解除合同赔偿金266220元，并按照每月266220元的标准支付2014年8月1日起至10月29日期间的房屋占用费785567元，菊水亭公司已交纳的押金95087.52元折抵应付费用，蔡艳明对上述款项的支付承担连带责任，本案诉讼费由菊水亭公司承担。
菊水亭公司辩称：恒兆置业公司所述合同签订情况属实。在合同履行期间，因恒兆置业公司于2014年6月6日起对大厦南门封闭装修施工，严重遮挡了菊水亭公司经营的店铺，菊水亭公司多次提出异议，要求减免租金，但双方一直未达成一致意见。同年9月28日，恒兆置业公司撤除装修围挡，9月30日合同到期，菊水亭公司搬出，将房屋交还恒兆置业公司。根本不存在合同提前解除的情形。现菊水亭公司同意向恒兆置业公司支付一部分租金和推广宣传费，不同意恒兆置业公司其他诉讼请求。
原审法院经审理后认为：恒兆置业公司与菊水亭公司订立的租赁合同是双方当事人真实一致的意思表示，不违反相关法律、行政法规的规定，为有效协议。在合同履行过程中，恒兆置业公司自2014年6月初开始进行大厦门头施工改造，直至9月28日才撤除围挡，对菊水亭公司的正常经营构成了一定影响。因此，菊水亭公司在双方尚未就减免租金等事宜达成一致的情况下，暂时停止支付租金和推广宣传费，属于合理的抗辩行为，并无不当。而且，恒兆置业公司在2014年8、9月间仍按月向对方催收租金和推广宣传费，并无已认定菊水亭公司违约、合同已提前解除的意思表示。据此，恒兆置业公司与菊水亭公司签订的《租赁合同》应于2014年9月30日到期终止。恒兆置业公司所提确认租赁合同于2014年8月1日解除、要求菊水亭公司支付提前解约赔偿金和逾期付款违约金的诉讼请求，缺乏事实与法律依据，不予支持。鉴于以上事实，菊水亭公司所应支付的租金和推广宣传费，应在考虑其正常经营受到影响的前提下适当减免，具体数额，将根据实际情况酌情确定。同时，恒兆置业公司亦应将押金退还菊水亭公司。关于恒兆置业公司要求菊水亭公司支付房屋占用费一节，9月30日合同到期时，菊水亭公司由于其他原因未能将商铺内的物品搬走，双方未正式办理商铺交接，但恒兆置业公司将商铺在大厦内侧的玻璃墙贴满广告纸，重新开始招租。菊水亭公司将商铺钥匙交到恒兆置业公司之后，恒兆置业公司亦未退还，菊水亭公司已不能使用商铺。鉴于以上原因，恒兆置业公司要求菊水亭公司按照合同约定的同期租金的三倍支付房屋占用费，理由不足，不予支持。但菊水亭公司应向恒兆置业公司支付一定的房屋占用费，具体数额，将根据实际情况酌情确定。蔡艳明在恒兆置业公司与菊水亭公司签约时签署保证书，为菊水亭公司因上述租赁合同所产生的任何义务和责任提供无限连带责任担保，故蔡艳明应在本案中对菊水亭公司应向恒兆置业公司支付的租金和房屋占用费承担连带责任保证责任。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十七条、第九十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条之规定，于2014年12月18日判决：一、北京菊水亭餐饮服务有限公司于判决生效之日起三日内向北京恒兆置业有限公司支付二○一四年六月一日至二○一四年九月三十日期间北京恒基中心商场一层036、037、038号铺位的租金和推广宣传费共计二十四万二千六百七十二元;二、北京菊水亭餐饮服务有限公司于判决生效之日起三日内向北京恒兆置业有限公司支付二○一四年十月一日至二○一四年十月二十九日期间北京恒基中心商场一层036、037、038号铺位的房屋占用费三万元；三、蔡艳明对北京菊水亭餐饮服务有限公司上述付款义务承担连带责任保证责任；四、北京恒兆置业有限公司于判决生效后三日内退还北京菊水亭餐饮服务有限公司押金九万五千零八十七元五角二分；五、驳回北京恒兆置业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，恒兆置业公司、菊水亭公司均不服原审判决，均向本院提起上诉。恒兆置业公司认为菊水亭公司应依合同约定的租金标准支付租金及房屋占用费，并依约支付违约金。菊水亭公司认为其不应支付房屋占用费，因其已将涉诉房屋腾退。蔡艳明同意原判。
经审理查明：坐落于北京市东城区建国门内大街18号楼宇是恒兆置业公司名下的房产，其中开设有恒基中心商场。2003年10月16日，恒兆置业公司与菊水亭公司签订《租赁合同》，约定菊水亭公司租赁恒基中心商场一层036、037、038号铺位。2004年10月26日，双方又签订一份《租赁合同》，约定菊水亭公司租赁恒基中心商场一层039号铺位。上述铺位相连，位于该大厦南门西侧，其中039号铺位临街，并有一扇直接通往楼外的房门。菊水亭公司利用上述铺位经营餐饮。2003年12月5日，菊水亭公司按照合同约定向恒兆置业公司交纳了租金押金88604.28元和推广宣传费押金6483.24元。
2009年9月3日，恒兆置业公司与菊水亭公司续签了二份《租赁合同》，约定由菊水亭公司继续租赁上述铺位，其中关于036、037、038号铺位的《租赁合同》约定，恒兆置业公司向菊水亭公司出租036、037、038号铺位，租赁期限为2009年10月1日至2014年9月30日，其中2009年10月1日至2009年12月31日为免租期，不收取租金，但收取推广宣传费。租金包括固定租金和提成租金，固定租金的租金标准按租赁年度递增，2013年10月1日至2014年9月30日期间为每月88740元；如菊水亭公司每月的营业额的15%高于当月固定租金，则菊水亭公司应当将高出的差额部分作为提成租金交给恒兆置业公司；推广宣传费按月交纳，取费标准为每月2262元。菊水亭公司应于每月的第一日前支付上述固定租金和推广宣传费。此外，菊水亭公司应交纳押金273006元。合同还约定，菊水亭公司未依约支付租金、推广宣传费的，应按逾期付款额的日万分之五向恒兆置业公司支付违约金；菊水亭公司逾期达到六十日，则本合同自动解除，且无需任何一方发出解约通知等书面文件，菊水亭公司还应当按照本合同约定的同期租金标准向恒兆置业公司支付相当于租赁期未履行部分期间的租金的赔偿金或相当于三个月租金的赔偿金（二者以高者为准）；租赁期届满或本合同提前终止时，菊水亭公司应在租赁期届满或本合同提前终止当日或按恒兆置业公司指定期限将已恢复至原状的商铺和商铺钥匙交还恒兆置业公司或物业公司，并与恒兆置业公司或物业公司共同验收；本合同终止后，如菊水亭公司未按本合同约定交还商铺，菊水亭公司应当向恒兆置业公司支付自本合同终止之日的次日起至实际交还或恒兆置业公司（或物业公司）单方收回该商铺之日的占用费，标准为同期租金的三倍。
恒兆置业公司与菊水亭公司签约后，蔡艳明签署保证书，保证范围为菊水亭公司因上述租赁合同所产生的任何义务和责任，包括但不限于每期租金、推广宣传费及逾期付款违约金和债权人为实现债权所发生的相关费用，恒兆置业公司因菊水亭公司的违约行为所造成的其他损失。蔡艳明无条件同意向恒兆置业公司承担无限连带责任。保证期间为自租赁合同生效之日起，至菊水亭公司或蔡艳明履行完其租赁合同项下所有义务和责任之日止。
上述合同签订后，菊水亭公司继续使用上述商铺和039号商铺经营餐饮，但没有再交纳押金。
2014年6月5日，恒兆置业公司开始进行大厦门头施工改造，搭建的围挡对菊水亭公司经营的店铺造成遮挡。自同年6月中旬开始，菊水亭公司以门头施工围挡导致其营业额大幅下降为由，要求恒兆置业公司减免租金或赔偿损失。自同年6月1日起，菊水亭公司没有再向恒兆置业公司交纳租金和推广宣传费。此后，双方就赔偿损失等问题多次协商，终未达成一致意见。在此期间，恒兆置业公司曾于7月10日通知菊水亭公司，以其欠交租金和推广宣传费为由，决定于当日起解除合同，并要求对方三日内腾空商铺。但在同年6月至9月期间，恒兆置业公司仍每月向菊水亭公司发送催缴租金的付款通知单。
同年9月22日，菊水亭公司致函恒兆置业公司，表示其将于9月29日停业，于9月30日合同期满之日交还商铺。
9月28日，恒兆置业公司撤除了搭建的施工围挡。9月30日，菊水亭公司与恒兆置业公司办理商铺交接，恒兆置业公司在菊水亭公司承租的全部商铺面向大厦里侧的玻璃隔断墙上贴满带有招租电话的广告纸，但因菊水亭公司与物业公司在物业服务费用方面尚有争议，恒兆置业公司也没有将原向菊水亭公司收取的物业押金转给物业公司，故在庭审中双方均称物业公司不准许菊水亭公司将物品搬离，导致商铺当时未能腾空。当日，菊水亭公司将商铺钥匙送至恒兆置业公司处，但恒兆置业公司未接收，菊水亭公司便将钥匙留置在恒兆置业公司的办公场所。诉讼中，恒兆置业公司没有举证证实在此之后其又将钥匙交给了菊水亭公司。此外，菊水亭公司承租的商铺面向大厦内侧的玻璃门除贴满广告纸外，还加贴了恒基中心的封条。恒兆置业公司称此亦系物业公司所为，但没有对此举证。
2014年10月29日，菊水亭公司将留存于租赁商铺内的物品全部搬出，双方正式办理了商铺交接手续。
上述事实，有《房屋所有权证》，恒兆置业公司与菊水亭公司签订的《北京恒基中心商场租赁合同》，菊水亭公司交纳押金的收据，物业公司发布的《关于恒基商城门头改造的通知》，恒兆置业公司与菊水亭公司之间的往来函件，照片，视频资料，以及双方当事人的陈述等证据在案佐证。
本院认为：恒兆置业公司与菊水亭公司签订的《北京恒基中心商场租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应依约履行。2014年6月之前，双方当事人均依约履行了合同，此后，恒兆置业公司开始进行大厦门头施工改造，直至9月28日才撤除围挡，对菊水亭公司的正常经营造成了一定影响。菊水亭公司未依约支付恒兆置业公司租金及推广宣传费，系菊水亭公司的合理抗辩行为，恒兆置业公司要求菊水亭公司依约支付租金及推广宣传费有失公允，原审法院据此酌定菊水亭公司支付此期间的租金及推广费，于法有据，本院予以维持。合同到期终止后，菊水亭公司尚有部分物品存放在涉诉房屋内，双方虽未进行实际交接，但菊水亭公司已将涉诉房屋的钥匙交至恒兆置业公司处，并非菊水亭公司恶意不腾退涉诉房屋，故恒兆置业公司要求菊水亭公司依约支付三倍租金的主张，于法无据，原审法院酌定支付一定的房屋占用费，是公平的，本院亦予以维持。恒兆置业公司、菊水亭公司的上诉请求，均于法无据，本院不予采信。综上，原判正确，应予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费15213元，由北京恒兆置业有限公司负担10100元（已交纳3299元，余款11914元于本判决生效后3日内交至原审法院），由北京菊水亭餐饮服务有限公司、蔡艳明负担5113元（于本判决生效后3日内交至原审法院）；二审案件受理费4452元，由北京恒兆置业有限公司负担3902元（已交纳），由北京菊水亭餐饮服务有限公司负担550元(已交纳)。
本判决为终审判决。
审 判 长 王宗魁
代理审判员 李 桃
代理审判员 王 云
二〇一五年四月十四日
书 记 员 何海云