湖北省武汉市黄陂区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂0116民初2053号
原告（反诉被告）：涂星辰，男，1989年7月26日出生，汉族，住河南省信阳市平桥区，
委托代理人：许开秀，湖北多能律师事务所律师（特别授权）。
被告（反诉原告）：武汉华虹置业有限公司，住所地武汉市黄陂区盘龙城经济开发区许庙村。
法定代表人：许雷强，该公司经理。
委托代理人：王慧明，该公司副总经理（特别授权）。
委托代理人：何燕飞，湖北全成律师事务所律师（一般授权）。
第三人：中国银行股份有限公司武汉江汉支行，住所地武汉市江汉区新华路314号。
负责人：高均平，该支行行长。
原告（反诉被告）涂星辰与被告（反诉原告）武汉华虹置业有限公司（以下简称华虹置业）、第三人中国银行股份有限公司武汉江汉支行（以下简称中国银行江汉支行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年4月24日立案受理后，依法适用简易程序进行审理，因案情复杂，本院于2017年6月16日裁定将本案转为普通程序，组成由审判员徐向阳担任审判长，人民陪审员胡思慧、严家政参加的合议庭，公开开庭进行了审理。本案在审理过程中，原告（反诉被告）涂星辰及被告（反诉原告）华虹置业申请本院给予两个月的调解期限，本院予以照准。本案在审理过程中，本院依法通知中国银行江汉支行作为第三人参加诉讼。原告（反诉被告）涂星辰的委托代理人许开秀，被告（反诉原告）华虹置业的委托代理人王慧明、何燕飞到庭参加诉讼。第三人中国银行江汉支行经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）涂星辰向本院提出诉讼请求：1、判令被告（反诉原告）华虹置业向原告（反诉被告）支付自2016年6月28日起至2017年4月24日止的逾期交房违约金31246元，并自2017年4月25日起计算至实际交房之日止；2、判令被告（反诉原告）华虹置业于本案起诉之日立即向原告（反诉被告）交付涉案房屋，并办理相关交房结算手续；3、判令被告（反诉原告）华虹置业承担本案诉讼费用。事实与理由：2015年6月14日，涂星辰与华虹置业签订了一份编号为黄A的《武汉市商品房买卖合同》，约定由涂星辰购买华虹置业开发的位于武汉市黄陂区盘龙城经济开发区许庙村华虹领航城第办公商品房一套，房屋总价款347187元，华虹置业应于2016年6月28日前向涂星辰交付房屋。合同签订后，涂星辰依约将全部购房款支付给了华虹置业，但华虹置业至今仍未通知涂星辰收房。根据双方签订的《武汉市商品房买卖合同》第十一条约定，华虹置业逾期交房，应按日向涂星辰支付已付房款万分之三的逾期交房违约金。
被告（反诉原告）华虹置业辩称：1、涂星辰尚欠华虹置业购房款139187元，华虹置业有权延迟交房且不承担违约责任；2、因涂星辰严重违约，华虹置业有权解除合同并要求其承担违约责任。同时提出反诉请求：1、解除双方于2015年6月14日签订的编号为黄A的《武汉市商品房买卖合同》；2、判令原告（反诉被告）涂星辰向被告（反诉原告）华虹置业支付违约金10415.61元；3、判令原告（反诉被告）涂星辰承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2015年6月14日，涂星辰与华虹置业签订了一份编号为黄A的《武汉市商品房买卖合同》，约定由涂星辰购买华虹置业开发的华虹领航城商品房一套，房屋总价款347187元。合同第六条约定，涂星辰应于2015年12月14日前付清购房首付款174187元，余下173000元办理银行按揭贷款；合同第七条第2项约定，涂星辰逾期付款超过60日后，华虹置业有权解除合同，涂星辰应按合同总金额的3%向华虹置业支付违约金。合同签订后，虽然涂星辰于2015年5月31日办理了银行按揭贷款173000元，但实际上首付款只付了35000元，经华虹置业多次催要，涂星辰至今尚欠购房款139187元。
原告（反诉被告）涂星辰针对被告（反诉原告）华虹置业的反诉辩称：1、我方已按约定支付了全部购房款，华虹置业无权解除合同；2、法律规定，对方当事人没有催告的，解除权在一年后消灭，本案中华虹置业在解除权消灭后提出反诉，不应得到支持；3、根据《一成首付付款协议》，尚欠款项已转化为对华虹置业的借款，不属于未付购房款；4、华虹置业未按约定通知收房，应承担违约责任，请求驳回华虹置业的反诉请求。
第三人中国银行江汉支行未向本院陈述意见，亦未提交任何证据。
经审理查明：2015年4月11日，原告（反诉被告）涂星辰为购买被告（反诉原告）华虹置业开发的位于武汉市黄陂区盘龙城经济开发区许庙村华虹领航城商品房，与华虹置业签订了一份《一成首付付款协议》，约定涂星辰所购房屋总价款347187元，其中首付款174187元分两期支付：第一期35000元，于2015年4月11日前交纳；第二期139187元，于2016年6月28日前交纳。协议同时约定，如涂星辰在交房前未交清首付款，华虹置业有权拒绝交付房屋，逾期超过一日，华虹置业有权解除合同；如涂星辰在交房前未交清首付款，则每逾期一天，按日息万分之六的标准每月向华虹置业支付欠款利息，直到交清欠款为止……协议签订后，涂星辰向华虹置业交纳了购房款35000元。
2015年6月14日，双方签订了一份编号为黄A的《武汉市商品房买卖合同》，约定由涂星辰购买华虹置业开发的位于武汉市黄陂区盘龙城经济开发区许庙村华虹领航城商品房，房屋总价款347187元，华虹置业应在2016年6月28日前，将符合下列条件的商品房交付涂星辰使用：1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收……4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续……华虹置业逾期交房超过60日后，涂星辰要求继续履行合同的，合同继续履行，华虹置业自约定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，按日向涂星辰支付已付购房款万分之三的违约金。合同同时约定，商品房达到交付使用条件后，华虹置业应将办理交接手续的时间、地点及应当携带的证件等内容书面通知涂星辰。双方另在合同附件六中约定，涂星辰采用贷款方式付款，首付款174187元于签订合同当日支付，余款173000元办理银行按揭贷款，涂星辰未按约定付清全部款项，华虹置业有权迟延交付且不承担违约责任。
2015年5月31日，涂星辰与第三人中国银行江汉支行签订了一份《个人商业用房贷款合同》，由涂星辰向中国银行江汉支行抵押贷款173000元用于购买涉案房屋。2015年7月21日，为使涂星辰能够成功办理银行按揭贷款，华虹置业开具收据一份，载明收到涂星辰首付款174187元，因涂星辰尚欠第二期首付款139187元，华虹置业未向其交付该收据，而是将收据直接提交给了中国银行江汉支行。后中国银行江汉支行按约定发放了贷款173000元。
2016年6月22日，华虹置业向涂星辰邮寄了一份《交房通知书》，要求其补齐房屋欠款139187元,并交付房屋差价4303元，于2016年7月6日至2016年7月10日期间办理收房手续。华虹置业于2017年4月1日前亦多次通过电话等方式通知涂星辰交纳所欠款项，但涂星辰至今未付所欠款项。
合同履行过程中，涉案小区因受周边道路施工、地铁建设及暴雨渍水等影响，未能如期完工。2016年12月8日，涉案房屋取得了《工程竣工验收备案证明书》。2016年12月9日，华虹置业以短信方式向业主通知收房，涂星辰仍未付清所欠款项，华虹置业亦未向其交付涉案房屋。
上述事实有《一成首付付款协议》、《武汉市商品房买卖合同》、《个人商业用房贷款合同》、收据、房地产开发企业资质证书、照片、挂号信、电子邮件记录、购房合同领取表等证据予以证实。
本院认为：原告（反诉被告）涂星辰与被告（反诉原告）华虹置业签订的《一成首付付款协议》及《武汉市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，协议及合同均成立且有效。本案的争议焦点有：一、涂星辰是否已按约定履行付款义务；二、华虹置业是否应当承担逾期交房责任；三、华虹置业是否有权解除《武汉市商品房买卖合同》，并要求涂星辰支付违约金。
一、涂星辰是否已按约定履行付款义务。本院认为，双方对涂星辰已付第一期首付款35000元，并通过银行按揭贷款支付购房款173000元的事实无异议，争议部分为欠款139187元是否已付或是否属于购房款。庭审中涂星辰以华虹置业开具给第三人中国银行江汉支行的首付款收据复印件为证拟证实其已经付清首付款，但未提交收据原件，其诉称原件丢失的意见与华虹置业、中国银行江汉支行持有三联收据原件的事实互相矛盾，故本院不予采信。涂星辰诉称欠款139187元已转化为对华虹置业的借款，但华虹置业不予认可，《一成首付付款协议》中亦未表明双方有借贷关系的合意，故对其意见本院不予采纳。综上，涂星辰尚欠华虹置业购房款139187元，未履行全部付款义务。
二、华虹置业是否应当承担逾期交房责任。本院认为，根据《一成首付付款协议》，涂星辰应在2016年6月28日前交纳第二期首付款139187元，否则华虹置业有权拒绝交房；涂星辰认为协议约定的“交房前未交清首付款”应理解为华虹置业实际通知其办理房屋交接的时间之前。本院认为，对协议约定的“交房前”进行理解时，应当按照所使用的词句，结合协议的上下文、行为的性质和目的、交易习惯以及诚信原则，确定其意思表示的真实含义。根据协议约定，第二期首付款的支付时间已经明确为2016年6月28日前，该时间亦是双方签订的《武汉市商品房买卖合同》约定的交房时间，双方在签订协议时不可能预料到华虹置业一定会有逾期交房的问题，因此“交房前”应当理解为协议及合同载明的约定交房时间2016年6月28日。同时，即使华虹置业逾期交房，涂星辰在履行完付款义务后可就逾期交房的问题向华虹置业主张逾期交房违约责任，不能视为支付第二期首付款时间的当然顺延。是此，涂星辰违约在先，华虹置业根据双方签订的《一成首付付款协议》及《武汉市商品房买卖合同》约定，拒绝向其交付涉案房屋，符合约定。故对涂星辰要求华虹置业承担逾期交房违约金并履行交房义务的诉讼请求，本院不予支持。
三、华虹置业是否有权解除《武汉市商品房买卖合同》，并要求涂星辰承担违约金。本院认为，我国《合同法》规定，法定解除条件或约定解除条件成就时，双方或一方可以要求解除合同。本案中，华虹置业以涂星辰未按约定付清首付款为由，要求解除双方签订的《武汉市商品房买卖合同》，并要求涂星辰按约定支付违约金，属于按约定解除合同。虽然涂星辰有逾期支付购房款的行为，但从合同履行来看，双方均有促成合同目的实现的积极行为。涂星辰支付了第一期首付款，办理了银行按揭贷款，履行了主要合同义务；华虹置业亦在涂星辰尚未付清首付款的前提下促成银行按揭贷款的办理。双方因对合同认识的偏差及对出现逾期交房情形的担忧，致使合同未能如约履行。如果据此解除双方签订的《武汉市商品房买卖合同》，不仅不利于商品房销售行为、银行按揭贷款行为等交易安全，而且在目前房屋明显增值的背景下亦会使双方利益严重失衡。综上，本院认为，对约定解除应当进行适当司法干预，对华虹置业解除《武汉市商品房买卖合同》，并要求涂星辰支付违约金的反诉请求，本院不予支持，华虹置业可在本案裁决后选择其他方式主张违约责任。
本案裁决后，双方应恪守诚实信用原则，积极履行合同义务，促成合同目的实现。据此，经合议庭合议，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十二条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及第一百四十二条之规定，判决如下：
一、驳回原告（反诉被告）涂星辰的诉讼请求。
二、驳回被告（反诉原告）武汉华虹置业有限公司的反诉请求。
案件受理费6976元，由原告（反诉被告）涂星辰负担；反诉费3332元，由被告（反诉原告）武汉华虹置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 徐向阳
人民陪审员 严家政
人民陪审员 胡思慧
二〇一七年十二月十二日
书 记 员 陈 丽