江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0583民初17106号
原告：荣智伟，女，1979年10月12日生，汉族，住江苏省昆山市。
被告：曹应业，男，1988年11月5日出生，汉族，住上海市徐汇区。
被告：唐霞红，女，1964年7月10日出生。汉族，住海市徐汇区。
第三人：昆山市鼎业房产咨询有限公司，住所地江苏省昆山市花桥镇光明西路1501-43号商铺，统一机构社会信用代码913205830782546413。
法定代表人：曾麒麟，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李保民，男，该公司员工。
第三人：中国银行股份有限公司上海市静安支行，住所地上海市静安南京西路1515号，统一社会信用代码91310106832802399E。
法定代表人：胡顺凯，该银行行长。
委托诉讼代理人：傅佳俊，上海市天目律师事务所律师。
委托诉讼代理人：谢文勇，上海市天目律师事务所律师。
原告荣智伟与被告曹应业、唐霞红、第三人昆山市鼎业房产咨询有限公司、中国银行股份有限公司上海市静安支行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月9日立案受理后，依法由代理审判员鲍丽娟适用简易程序独任审理，因被告唐霞红应诉材料无法邮寄送达，后转为公告送达，并转为普通程序，依法组成合议庭于2017年5月22日公开开庭进行了审理，原告荣智伟、第三人昆山市鼎业房产咨询有限公司委托诉讼代理人李保民、第三人中国银行股份有限公司上海市静安支行委托诉讼代理人谢文勇到庭参加诉讼。被告曹应业、被告唐霞红经法庭合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告荣智伟向本院提出诉讼请求：1、被告履行2016年3月1日签订的房地产买卖协议并办理产权过户手续；2、被告承担本案的诉讼费用、保全费。事实与理由：2016年3月1日，原被告在第三人昆山市鼎业房产咨询有限公司处签订了一份房地产买卖协议，协议约定，被告将昆山市花桥镇鑫苑国际城市花园XX号XX室（昆房权证花桥字第××、13××37号）转让给原告，房价款730000元，定金50000元，2016年4月8日前办理房屋过户手续，过户当日原告向被告支付所有购房款。合同签订后，原告缴纳定金50000元，并陆续支付了60000元的购房款，共110000元，但被告一直未按协议约定办理过户手续，后经原告多次催促，被告仍拒绝履行。现为维护原告合法权益，诉至法院。
被告曹应业、唐霞红未作答辩。
第三人昆山市鼎业房产咨询有限公司辩称，对原告的诉讼请求没有意见。
第三人中国银行股份有限公司上海市静安支行辩称，原告的诉讼请求与其无关，由法院依法判决。
经审理查明：被告唐霞红与曹应业系母子关系，昆山市花桥镇鑫苑国际城市花园XX号楼XX室属于二人共同共有，唐霞红名下房产证号为13××37，曹应业名下房产证号为13××02。2016年3月1日，原告荣智伟（乙方）与被告曹应业、唐霞红（甲方）在第三人昆山市鼎业房产咨询有限公司（丙方）的居间下签订编号0000565的《房地产买卖居间协议》以及《房地产买卖协议》，买卖协议约定：一、甲方同意将坐落在昆山市花桥镇鑫苑国际城市花园XX号楼XX室，房屋产权证号13××02（曹应业）、13××37（唐霞红），土地使用权证号11XXXXX-1，面积88.37平方米的房屋出售给乙方。该房屋设立抵押权、租赁。二、总房价款为人民币730000元整（其中定金50000元，房屋尾款10000元）。三、房屋过户交易税费由乙方承担。四、甲方保证有权出售该房地产，并在签订本协议时已征得该房地产全体权利人的同意，若因甲方无权或越权处分等原因造成本协议未能履行，甲方承诺按本协议承担违约责任。另甲乙双方于协议其他约定项处，填写文字约定，甲方承诺于2016年4月1日之前办理完所有该物业全权委托公证手续，受托人曹应业。甲方须提前预约银行还款，过户之前结清银行贷款，办理抵押注销手续，于2016年4月8日之前办理房屋过户手续，过户当日乙方向甲方支付所有购房款，甲方将已结清的物业交付给乙方，结清尾款，甲方同意乙方有权将该物业转让，并配合办理所有交易手续。合同尾部：甲方曹应业、唐霞红（曹应业代）、乙方荣智伟各自签字，丙方经办人李保民签字并加盖公司公章。合同签订当日，荣智伟向曹应业支付定金50000元。
合同签订当日被告曹应业出具承诺书，承诺已与产权共有人唐霞红沟通，同意出售该物业，并签订有关协议，如有疑义，本人愿承担所有相关责任。另2016年3月1日，唐霞红出具委托书，受托人为曹应业，委托书载明，委托人唐霞红与受托人曹应业共同拥有房产一套，位于江苏省昆山市花桥镇鑫苑国际城市花园XX号楼XX室，唐霞红名下房产证号13××37，曹应业名下房产证号13××02。本人现欲出售此房，因不便回国，特委托曹应业为代理人，以我的名义办理出售该处房产的相关事宜，具体事项如下：1、办理提前清偿该房产银行贷款的相关手续，代为领取还款对账单、购买合同、保险单的原件以及银行应该返还给我的相关文件；2、办理该房产在房管部门解除抵押登记的相关手续，取得完全产权；3、在具备出售条件后，代为办理该房产上市销售相关手续，包括：确定房屋交易价格，签署房产买卖合同，办理房产转让过户手续，签署该房产变更产权登记的有关文件，代缴相关税费，代收售房款等。代理人在其权限范围内签署的有关文件我均予以承认。代理人在代表我办理上述事宜时，无转委托权。委托期限，从即日起至上述事宜办理完毕之日止。上述委托书经美国加利福尼亚州政府出具确认证明书，证明唐霞红于2016年3月1日到公证员FrancisHung面前，持可靠证据向公证员证明其为所附文件的签字人，并向公证员确认以其授权身份签署了所附文件，所附文件为委托书1页，日期为2016年3月1日，该确认证明书经中华人民共和国驻洛杉矶领事馆认证。
2016年6月1日，被告曹应业向原告出具房款收据一份，载明收到原告房价款共计110000元，分别于2016年3月1日收到购房定金50000元、2016年4月5日收到房款50000元、2016年5月12日收到房款5000元、2016年5月25日收到购房款5000元，收款人落款曹应业、唐霞红（曹应业代）。
2011年4月18日，被告唐霞红就涉案房屋向中国银行上海市静安支行办理住房贷款抵押合同，贷款金额为430000元，贷款期限为15年，并以涉案房屋办理抵押权登记。截止起诉之日，涉案房屋处抵押权未注销。后原告荣智伟于2017年5月25日通过其名下中国银行账号62×××36向中国银行上海市静安支行归还唐霞红剩余房屋贷款本息共计309125.46元，其中还款本金308915.23元，还款利息210.23元，中国银行上海市静安支行出具贷款已结清凭证。另2016年5月26日原告荣智伟扣除已代付的贷款本息外，向本院纠纷款账户提存311000元用于剩余房款的支付。另涉案房屋仍由被告实际控制。
庭审中原告陈述，房地产买卖协议履行过程中，因被告唐霞红有异国婚姻史，在办理过户手续时，需要被告唐霞红的婚姻具结保证书以及日本国开具的离婚证明书，上述材料需经中国驻日本大使馆认证并出具原件，否则无法办理过户手续，后原告多次与被告曹应业协商处理此事，要求被告曹应业提供上述材料，但被告曹应业一直拖延提交，导致过户手续不能进行。第三人昆山市鼎业房产咨询有限公司庭审中的陈述与原告一致，并提供被告曹应业与公司员工李保民的短信聊天记录，其中2016年6月14日，曹应业发信息称“材料办不出美国的明天或者后天我会过来一次中午一点具体协商接下来怎么办”，后李保民回复“明天中午1点过来，代号所有资料的原件，日本离婚协议的原件别忘了”，次日18时38分，李保民询问“约好的时间怎么没过来”，后李保民多次联系询问被告曹应业如何处理，曹应业未回复。2016年6月28日，曹应业回复短信“今天我母亲没回我消息”，李保民询问“打你电话不是停机就是没人接，你什么意思”，曹应业回复“加两万”。另昆山市鼎业房产咨询有限公司员工李保民陈述，委托书以及认证书原件在被告处，但其就上述文件于2016年4月21日用手机进行拍照，并向本院提交上述照片，另被告曹应业也就认证书以及贷款抵押合同拍照给其同事，且其曾陪同原告、被告曹应业至昆山市房产交易中心咨询过户事宜两次，两次被告曹应业均将上述文件原件带至交易中心交相关工作人员审核。另本院至昆山市不动产登记中心档案科对两被告购买涉案房屋进行调查时，查明被告唐霞红于2007年9月25日与日本国人大内一夫在日本办理协议离婚手续，2009年3月23日在上海日本国总领事横井裕出具证明书，证明2007年9月25日由杉并区长发给的离婚届受理证明书上所该的印章属实，该证明书加盖总领事馆的公章。另2012年3月1日，被告唐霞红出具婚姻状况具结保证书，证明自2007年9月25日与大内一夫离婚后未再婚。
上述事实有《房地产买卖居间协议》、《房地产买卖协议》、房款收据、承诺书、委托书照片、认证书照片、昆山阿尔法加翻译有限公司出具的翻译材料、手机短信图片、常住人口登记卡复印件、房产证复印件、中国银行贷款还款回单、贷款还款（已结清凭证）、婚姻证明书、离婚申请受理证明书、婚姻状况具结保证书、个人一手住房贷款抵押合同、银行及庭审笔录等证据予以证明。
本院认为，唐霞红与曹应业系母子关系，涉案房屋为双方共同共有，《房地产买卖协议》中有曹应业本人签字以及代唐霞红签字，但合同中第五条已承诺甲方已告知产权共有人并同意出售此房屋，并出具相关承诺书，另被告唐霞红亦于2016年3月1日就卖房事宜进行相关委托，出具委托书并经美国政府以及中国大使馆认证，足以证明被告唐霞红对于销售涉案房屋的事情是明知的，并同意出售涉案房屋。故本院认为曹应业与荣智伟签定的《房地产买卖协议》是买卖双方真实意思表示，对唐霞红产生约束力，两被告与原告应当依照合同约定各自履行相应义务。《房地产买卖协议》中格式内容部分虽约定首付款450000元（包含尾款10000元）、二期房款280000元，但未约定具体的付款时间，且原被告双方在协议中以手写文字另行约定，被告于2016年4月1日前办理完所有该物业全权委托公证手续材料，被告提前还清银行贷款，于2016年4月8日之前办理过户，过户当日原告支付所有购房款，被告将已结清物业交付乙方后结清尾款，根据原告、第三人公司员工李保民的陈述以及短信内容，被告一直未能按期提供相应的过户材料，导致不具备付清房款的条件，责任在于被告。另原告荣智伟在与被告多次沟通的过程中已支付部分房款并将涉案房屋上中国银行上海市静安支行的住房贷款结清，亦向本院提存相应剩余购房款，故原告要求两被告继续履行《房地产买卖协议》并办理产权过户事宜的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。被告曹应业、唐霞红可在协助原告荣智伟办理过户后，至昆山市人民法院领取相应的剩余购房款。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
被告曹应业、唐霞红于本判决生效后十日内协助原告荣智伟办理昆山市花桥镇鑫苑国际城市花园XX号楼XX室的产权过户登记至荣智伟名下。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费11100元，保全费4170元，公告费690元，三项合计15960元，由被告曹应业、唐霞红负担，该款项原告荣智伟已预交，本院不再退还，被告曹应业、唐霞红于本判决生效后十日内直接支付给原告荣智伟。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76。
审 判 长 鲍丽娟
人民陪审员 郭静芳
人民陪审员 王思思
二〇一七年六月九日
书 记 员 陆敏强