浙江省瑞安市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）温瑞商初字第896号
原告中国农业银行股份有限公司瑞安市支行。
负责人王益盛。
委托代理人（特别授权）蔡剑。
委托代理人（特别授权）陈力。
被告赵微华。
被告邵学楷。
被告中龙房地产开发（瑞安）有限公司。
法定代表人尤克演。
原告中国农业银行股份有限公司瑞安市支行（以下简称瑞安农行）与被告赵微华、邵学楷、中龙房地产开发（瑞安）有限公司（以下简称中龙公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2015年2月26日立案受理后适用简易程序审理，依法由代理审判员独任审判，于2015年4月14日公开开庭进行了审理，原告委托代理人蔡剑到庭参加诉讼。因原告庭后变更诉讼请求，本案于2015年5月25日转为普通程序审理，并依法由代理审判员江文杰、人民陪审员吴建华、江迪彪组成合议庭，于2015年7月30日第二次公开开庭进行了审理，原告委托代理人陈力到庭参加诉讼。被告赵微华、邵学楷、中龙公司经本院依法传唤，均无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
原告诉称：2010年4与17日，原告与被告赵微华、中龙公司签订编号为33119201000032174号《个人住房最高额抵押担保借款合同》以及一份《贷款及保证承诺书》，约定：1、借款金额521万元，期限19年，借款利率执行浮动利率，依据中国人民银行公布的人民币贷款同期限档次基准利率下浮15%，如遇基准利率调整，则自调整后次年1月1日起按调整后基准利率和本合同约定的借款利率浮动幅度确定新的借款执行年利率；2、贷款实行等额本息还款法，每月的借款对应日为还款日，借款人未按本合同约定归还借款的，贷款人有权对逾期借款本金自逾期之日起直至本息清偿之日止，在本合同约定的借款执行年利率基础上上浮50%计收罚息；3、合同有效期内，借款人未按时、足额偿还借款本息，至少一期借款逾期超过90日的，贷款人有权暂停或终止发放借款，有权提前收回已发放借款、行使抵押权、要求保证人履行保证责任、有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施；4、借款的担保方式为抵押+阶段性保证担保，由被告赵微华提供其购买的坐落于瑞安市经济开发区商务广场国际公馆1幢2702室房产作抵押担保，抵押物评估价值为7442999元，最终价值以抵押权实现时实际处理价款为准；5、抵押担保范围包括合同项下借款本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金等；6、被告中龙公司自贷款发放日起至借款人取得约定的房产权利证书，办妥正式的最高额抵押登记并将抵押文件交贷款人收执之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。
2010年8月9日，原告依合同约定向被告赵微华发放贷款521万元，并约定年利率5.049%，还款方式实行等额本息还款。自2014年10月起，被告赵微华一直未按时归还贷款本息。暂算至2015年1月29日，被告赵微华尚欠本金4503745.11元、利息80571.58元，罚息与复利2204.69元，合计4586521.38元。原告起诉请求判令：一、被告赵微华立即偿还欠款本金4503745.11元、正常利息80571.58元、罚息与复利2204.69元（算至2015年1月29日止），自2015年1月29日起逾期利息及复利以人民币4586521.38元为基数按逾期利率7.5735%计收至债务清偿之日止；二、编号33119201000032174号《个人住房最高额抵押担保借款合同》设定的抵押合法有效，原告对该合同项下的抵押物折价、拍卖、变卖该抵押物的价款有优先受偿权；三、被告中龙公司对上述款项承担连带还款责任；四、上述被告承担本案全部诉讼费用。
第一次庭审后，原告到庭补充陈述：被告赵微华在诉讼过程中归还了截至2014年12月9日之前的本息，后于2015年5月15日支付了2015年1月9日的当期部分利息9266.1元，故申请变更第一项诉讼请求，其中本金部分诉讼请求变更为4454926.24元，提前到期日以2015年5月21日为准，同时被告邵学楷对第一项诉讼请求承担共同还款责任。
原告瑞安农行在本院指定的举证期限内提供了以下证据：
证据一、原告营业执照、组织机构代码证、金融许可证、负责人身份证复印件各一份，证明原告的主体资格；
证据二、被告赵微华、邵学楷身份证及结婚证复印件各一份，被告中龙公司营业执照复印件一份，证明各被告的主体资格；
证据三、申请表、编号为33119201000032174号的《个人住房最高额抵押担保借款合同》、财产共有人同意抵押承诺书、借款凭证各一份，证明被告赵微华、邵学楷以房产作抵押向原告申请借款521万元以及原告按约放款的事实；
证据四、商品房预售证、贷款及保证承诺书、商品房预告登记抵押证各一份，证明涉案借款抵押、保证担保的事实；
证据五、承担共同还款责任承诺书一份，证明被告邵学楷自愿为借款承担清偿责任的事实；
证据六、欠款余额凭证及明细一份，证明被告赵微华拖欠本息情况；
证据七、关于提前收回借款通知函、EMS快递单各一份，证明原告已向被告告知借款提前到期的事实。
被告赵微华、邵学楷、中龙公司未作答辩，在本院指定的举证期限内也未提供任何证据。
经庭审质证，证据一至六来源合法、内容真实，与本案具有关联性；被告赵微华、邵学楷、中龙公司均未到庭应诉，又未能提供证据，视为其放弃举证，应承担举证不能的法律后果；故本院对上述证据依法予以采信，并作为认定本案事实的依据。对于证据七，因通知函及邮寄回执没有借款人的签名或盖章，故不能证明本案借款人已经收到提前宣告合同到期的通知，故本院对该证据不予采信。
经审理，本院认定的事实和原告瑞安农行的诉称及补充陈述（除宣告合同提前到期的情况外）一致。
另查明：1、《个人住房最高额抵押担保借款合同》约定：借款期限内产生的应付而未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率按月计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率按月计算复利；逾期借款的应付而未付利息，按逾期借款利率按月计算复利；2、2014年11月22日，中国人民银行同期人民币贷款基准年利率调整为6.15%（五年以上），涉案借款2015年度执行的年利率为5.2275%，逾期还款执行的年利率为7.84125%；3、2010年4月27日，被告赵微华、邵学楷与原告办理了关于瑞安市经济开发区商务广场国际公馆1幢2702室房屋的预购商品房抵押权预告登记；4、2013年8月28日，上述房产办理产权登记手续（产权人：中龙公司，产权证号：瑞安市房权证瑞房字第××号）；5、涉案《个人住房最高额抵押担保借款合同》签订后，被告邵学楷作为被告赵微华配偶，向原告出具《承担共同还款责任承诺书》，承诺承担共同还款责任；6、截至2015年5月21日，被告赵微华拖欠原告借款本金4454926.24元、正常利息95568.73元、罚息1331.1元、复利1529.47元。
本院认为，原告瑞安农行与被告赵微华、中龙公司签订的《个人住房最高额抵押担保借款合同》依法成立，基本条款完整、明确，行为人具有相应的民事行为能力，意思表示真实，没有违反法律、行政法规的强制性规定或者社会公共利益，属于有效合同。被告赵微华应按照约定支付借款本息，其未按期支付借款本息，应承担相应的违约责任。原告据此可以宣布合同提前到期，提前收回已发放的借款。本院已于2015年3月26日向被告赵微华送达诉状副本，原告现主张以2015年5月21日作为贷款提前到期日，同时以逾期利率7.5735%继续计收利息，减轻了被告负担，应予以支持。但原告另要求以本金罚息、利息复利为基数，按逾期利率再计收利息，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。被告邵学楷向原告承诺对借款承担共同还款责任，没有违反法律规定，该行为应认定有效，原告请求该二被告共同偿还，依据充分，本院予以支持。
本案中，虽然被告赵微华与原告仅办理了预购商品房抵押权预告登记，但是预告登记使得被登记的请求权具有了物权的效力，可以对抗普通债权人，而原告在法庭辩论终结之日前对抵押物仍无法进行正式的抵押登记，且无法登记非基于原告的原因导致，故原告有权按照合同约定在抵押担保范围内对该房屋享有优先受偿权。阶段性保证的设立初衷在于降低因正式产权登记未完备导致的债权清偿风险，促使开发商及时完成项目开发建设、积极协助办理产权登记手续。被告中龙公司已完成涉案房屋开发建设，并已完成产权初始登记手续，不存在怠于建设、办理产权过户等情形，应免除其保证责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十条、第二百零三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告赵微华、邵学楷于本判决生效之日起十日内共同偿还原告中国农业银行股份有限公司瑞安市支行编号33119201000032174号《个人住房最高额抵押担保借款合同》项下借款本金4454926.24元、期内利息95568.73元、罚息1331.1元、复利1529.47元，以及2015年5月21日之后的罚息、复利（罚息以欠款本金4454926.24元为基数，复利以期内利息95568.73元为基数，均按年利率7.5735%计算至实际履行之日止）；
二、被告赵微华、邵学楷不履行本判决第一项义务，原告中国农业银行股份有限公司瑞安市支行有权对被告赵微华购买的坐落于瑞安市经济开发区商务广场国际公馆1幢2702室房产（产权证号：瑞安市房权证瑞房字第××号）的折价、拍卖或变卖该房屋所得的价款享有优先受偿权；
三、驳回原告中国农业银行股份有限公司瑞安市支行的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费43492元，由被告赵微华、邵学楷负担（限于本判决生效之日起三日内缴纳）。原告于本判决生效后十五日内向本院退回其已预交的受理费。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院〔在递交上诉状之日起七日内先预缴上诉案件受理费43492元（具体金额由温州市中级人民法院确定，多余部分以后退还）；款汇温州市中级人民法院，温州市财政局非税收入结算户（开户行：农行温州市分行，账号：19×××13）；逾期按自动撤回上诉处理〕。
本判决发生法律效力后，如被告拒绝履行，原告可以向本院申请执行；申请执行的期限为二年，从判决书规定履行期限的最后一日起计算。
审 判 长 江文杰
人民陪审员 吴建华
人民陪审员 江迪彪
二〇一五年八月十日
代书 记员 方 瑜