浙江省慈溪市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0282民初9167号
原告：慈溪保利建锦房地产开发有限公司，住所地：慈溪市宗汉街道三北西大街1555号，统一社会信用代码：91330282570540105F。
法定代表人：陈刚，该公司总经理。
委托诉讼代理人：唐锋，浙江浙元律师事务所律师。
委托诉讼代理人：沈莹，浙江浙元律师事务所律师。
被告：魏亚军，女，1975年7月24日出生，汉族�住慈溪市，
原告慈溪保利建锦房地产开发有限公司（以下简称保利公司）与被告魏亚军商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年8月24日立案受理后依法由审判员唐志伟适用简易程序审理，后因被告魏亚军的下落无法查明，不能通过正常途径送达诉讼材料，本院于2017年8月31日裁定本案转为普通程序依法组成合议庭审理，并于2017年12月18日公开开庭审理本案。原告保利公司的委托诉讼代理人沈莹到庭参加诉讼，被告魏亚军经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
原告保利公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决解除原告与被告魏亚军签订的《商品房买卖合同》（合同编号：20130800848）；2.请求法院判决被告应向原告支付人民币1369857.32元；3.请求法院判决被告应向原告支付违约金68492.87元；4.请求法院判决诉讼请求第二、三项合计1438350.19元，原告从被告购房款中直接予以扣除（详见计算清单）；5.本案诉讼费由被告承担。后原告变更诉讼请求如下：1.请求法院判决解除原告与被告魏亚军签订的《商品房买卖合同》（合同编号：20130800848），并撤销该合同备案登记；2.请求法院判决被告应向原告支付违约金68492.87元；3.请求法院判决原告从被告已付购房款1854393元，直接抵销原告代偿款1369857.32元、违约金68492.87元（合计1438350.19元）；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年原告与被告签订编号为20130800848的《商品房买卖合同》，被告购买原告天悦湾花苑16幢802室，购房款总计1854393元，支付方式为银行商业贷款。而后被告向原告支付首期房款564393元，剩余房款1290000元与中国建设银行股份有限公司慈溪支行（以下简称慈溪建行）签订了《个人住房（商业用房）借款合同》。被告借款后，自2015年3月开始未按约准时还款，后被告彻底断供。故银行向慈溪法院诉讼要求魏亚军归还银行贷款及利息等，原告承担连带担保责任，案号为：（2016）浙0282民初5052号。法院判决被告魏亚军应向银行支付借款本金及利息等合计1192676.66元，原告承担连带责任。后银行申请强制执行，案号为（2016）浙0282执229号，原告代被告向银行支付本金、利息、律师等费用合计1339501.13元，向法院支付诉讼费、执行费合计30356.19元。根据原告与被告签订的合同第八条第2项约定，被告若逾期归还银行贷款，且原告需承担担保责任，原告有权要求解除案涉合同，并追究被告违约责任。因（2016）浙0282民初5052号民事判决已赋予原告就代偿款向被告追偿的权利，现原告有权诉请解除合同并主张双方就互负债权债务予以抵销。故诉至法院，请求如上。原告�证明其诉称事实成立，向本院提供商品房买卖合同、（2016）浙0282民初5052号民事判决书、（2016）浙0282执229号执行通知书、付款凭证，经本院审查，原告提供的证据具有真实性、合法性和关联性，本院予以确认并存卷佐证。
被告魏亚军经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭，视为放弃答辩、质证权利，其也未提供证据。
本院经审理认定本案事实如下：2013年8月28日，原被告签订商品房买卖合同一份，合同编号为20130800848，约定被告向原告购买由原告开发的天悦湾花苑16幢802号房屋，合同总价为1854393元。合同约定被告选择银行按揭贷款方式支付房款，其中首付款为564393元，剩余购房款1290000元，由被告以银行按揭贷款的方式支付。合同约定被告逾期付款超过90日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应按累计应付款的5%向原告支付违约金，被告在原告承担担保责任期间逾期归还银行贷款的，按前述约定处理。合同签订后，2013年10月15日，原告、被告及案外人慈溪建行签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，被告向慈溪建行借款1290000元用以支付涉案房屋的购房款，原告为连带担保人。同日慈溪建行发放贷款，自2015年3月开始被告魏亚军未按约还本付息，原告分别于2016年2月26日、6月14日、8月26日为被告代偿58056.16元、20459.29元、24257.98元。2016年5月10日、5月20日，慈溪建行向原、被告及共同还款人毛新裕发出贷款过期催款通知书及提前归还贷款通知书，原、被告及共同还款人未能及时归还欠款。2016年6月1日慈溪建行向本院提起诉讼，要求被告及其共同还款人归还欠款及利息，并由原告承担连带清偿责任，本院于同年9月23日作出（2016）浙0282民初5052号民事判决，判决:1.被告及其共同还款人向慈溪建行归还借款本金1176546.77元及至2016年9月14日的利息4083.59元、罚息22.31元、复利23.99元，以及自2016年9月15日起至实际清偿日止以本金1176546.77元及利息4083.59元为基数按中国人民银行同期同档次贷款基准利率的1.275倍计算的罚息和复利;2.被告支付慈溪建行因实现债权而支出的律师代理费12000元；3.原告对前述两项判决的款项承担连带清偿责任，并有权向被告追偿；原、被告及共同还款人共同承担诉讼费15802元。判决生效后，原、被告及共同还款人仍未履行判决确定的义务，慈溪建行于2017年1月6日向本院申请执行，案号为（2017）浙0282执229号，2017年4月25日，原告为被告代偿款项1236727.70（包括律师费12000元）。原告为此支出诉讼费15802元、执行费14554.19元。
本院认为：首先，原、被告双方签订�品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方应全面履行合同。被告在合同签订后，原告承担阶段性担保期间，被告未能按时归还按揭贷款，导致案外人慈溪建行提前收回贷款，并向本院提起诉讼，并最终由原告承担连带清偿责任，被告显属违约，根据涉案商品房买卖合同第八条约定，原告有权解除涉案合同，根据法律规定，原告行使解除权的应当自解除通知到达对方时起解除，原告在诉前未向被告送达解除通知，但其在诉请中明确提出解除的诉请，本院副本送达时应当视为通知到达时间，故本院确认涉案商品房买卖合同于2017年11月12日副本送达时解除，同时被告有协助原告办理解除商品房买卖合同备案登记的义务。其次，关于原告主张的违约金。原告主张的违约金系以其全部代偿款项1327501.13元及慈溪建行为实现债权而支出的律师代理费12000元、诉讼费、执行费30356.19元为基数进行计算，本院认为双方商品房合同中并未对慈溪建行为实现债权而支出的费用及相应诉讼费、执行费作出约定，合同第八条违约金条款约定的应付款项应当限于商品房买卖合同所涉及的购房款项及对应的按揭贷款的款项，因此其主张违约金的计算基数应以其代偿的按揭贷款款项为准，而其代偿的律师费用、支出的诉讼费、执行费并不属于贷款性质，不能根据商品房买卖合同第八条约定计算违约金，综上，根据原告代偿贷款1327501.13元的5%计算的违约金为66375.06元。第三，关于原告追偿的款项范围，生效判决已经确定原告代偿贷款本息及慈溪建行为实现债权而支出的律师费均属于追偿范围。因原告在贷款合同中承担的是连带担保责任，其在收到银行催收贷款的通知后未能及时履行担保义务，因此在慈溪建�通过诉讼追索贷款案件中，原告也应负担一定比例的诉讼费、执行费，由于慈溪建行追索贷款诉讼中的诉讼费由三被告共同负担，因此本院确认原告负担该案产生的三分之一的诉讼费、执行费，其余部分可向被告追索，至于被告与共同还款人之间的关系，由被告自行理直。综上，原告可向被告追偿款项为1359738.59元。最后，合同解除的，因履行合同取得的财产应当互负返还的义务，现原告主张其追偿的款项及违约金在其应返还的购房款中予以抵销，符合法律规定，本院予以确认。被告经本院合法传唤无正当理由，拒不到庭，本院可以依法缺席判决。
依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第九十九条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六�四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：
一、原告慈溪保利建锦房地产开发有限公司与被告魏亚军签订的编号为20130800848号的《商品房买卖合同》于2017年11月12日解除，被告魏亚军于本判决生效之日起十五日内协助原告慈溪保利建锦房地产开发有限公司撤销涉案《商品房买卖合同》的备案登记；
二、被告魏亚军支付原告慈溪保利建锦房地产开发有限公司违约金66375.06元，前述违约金及原告慈溪保利建锦房地产开发有限公司可向被告魏亚军追偿的款项1359738.59元，合计1426113.65元在原告慈溪保利建锦房地产开发有限公司应返还原告的购房款中予以抵销；
三、驳回慈溪保利建锦房地产开发有限公司的其余诉讼请求。
案件受理费17745元，，由原告负担200元，被告负担17545元，均于本判决生效之日起七日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。
审 判 长 唐志伟
审 判 员 陈 晔
人民陪审员 王小明
二〇一七年十二月十九日
代书 记员 马美娟
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附一:本判决依据的法律条文及司法解释
1.《中华人民共和合同法》
第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定
第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。
当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
2.《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
3.《最高�民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条?当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
附二：申请执行的规定
1．《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
2．最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》
第18条：人民法院受理执行案件应当符合下列条件：（1）申请或移送执行的法律文书已经生效；（2）申请执行人是生效法律文书确定的权利人或其继承人、权利承受人；（3）申请执行人在法定期限内提出申请；（4）申请执行的法律文书有给付内容，且执行标的和被执行人明确；（5）义务人在生效法律文书确定的期限内未履行义务；（6）属于受申请执行的人民法院管辖。人民法院对符合上述条件的申请，应当在七日内予以立案；不符合上述条件之一的，应当在七日内裁定不予受理。