山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）济民四终字第602号
上诉人（原审被告）济南恒大金碧房地产开发有限公司，住所地济南市。
法定代表人谈朝晖，董事长。
委托代理人李殿涛，山东兰坤律师事务所律师。
委托代理人高君宝，山东兰坤律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）济南千禧亚虎实业有限责任公司，住所地济南市。
法定代表人陈庆国，董事长。
委托代理人姜志茹，山东鲁宁（济南）律师事务所律师。
委托代理人张祝华，山东鲁宁（济南）律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）陈庆国，男，1958年4月14日出生，汉族，济南千禧亚虎实业有限责任公司董事长，住济南市。
委托代理人姜志茹，山东鲁宁（济南）律师事务所律师。
委托代理人张祝华，山东鲁宁（济南）律师事务所实习律师。
上诉人济南恒大金碧房地产开发有限公司（以下简称恒大金碧公司）与被上诉人济南千禧亚虎实业有限责任公司（以下简称千禧亚虎公司）、陈庆国房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2014）历城民初字第2857号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院认定，2012年2月22日，出租人陈庆国、千禧亚虎公司和承租人恒大金碧公司签订了房屋租赁合同一份。合同第一条房屋状况中约定出租人将坐落于山大北路与洪楼南路交叉口西南50米处房屋整体出租给承租人使用。该房屋北临烟草公司大厦，为独栋六层（地上五层和地下一层，地下一层可用作餐厅），带前后院，总建筑面积3519平方米（其中济房权证历城字第1306**号、第1306**号房产为陈庆国所有、济房权证历城字第1306**号、第130608号、第134250号、第130601号、第134334号、第134249号、第130603号、第130519号、第1342**号房产为千禧亚虎公司所有），两出租人已就产权归属事宜达成一致意见，确保承租人可整栋使用。该房屋的附属设施为主楼旁附楼、院子、南门LED广告牌及后院内的停车位等，其使用费已含在租金中，承租人不再另行支付。该房屋正门前院的停车位由承租人免费使用，如承租人不能正常使用的，出租人应负责协调处理，以确保承租人正常使用。出租人将该房屋的办公家具一并租赁给承租人，费用已含在租金中，承租人不再另行支付。合同第二条房屋用途约定，承租人租赁该房屋地上五层作为办公用房使用；该房屋的地下一层可用作餐厅使用，如用作办公用房，承租人需尽量保留原来的装修风格不改动。合同第三条约定，租赁期限为2012年4月1日至2015年3月31日。合同第四条约定该房屋的年租金为340万元；租赁期限届满或本合同解除之日起15个工作日内，承租人将该房屋返还给出租人，租赁费按照租赁天数据实结算，出租人应将剩余的租赁费一次性返还给出租人。合同第五条租金的支付约定，租金每半年支付预付一次……出租人自行到税务部门开具发票（税费已含在租金中），在承租人支付租金时，出租人应提供合法有效发票，否则承租人有权拒付租金，且不承担任何责任。合同第十条违约责任的规定：1、出租人的违约责任。（1）逾期交付房屋的，每逾期一日，按每日租金的百分之三十向承租人支付违约金，逾期超过十日的，承租人有权解除合同，出租人按年租金的百分之十向承租人支付违约金。（2）出租人逾期对房屋或附属设施进行维修的，每逾期一日，按每日租金的百分之三十向承租人支付违约金，逾期超过十日的，承租人有权解除合同，出租人按年租金的百分之十向承租人支付违约金。（3）房屋存在买卖、抵押等产权纠纷或被采取查封、拍卖等措施的，出租人应即时书面告知承租人，因此影响承租人正常经营使用的，承租人有权解除合同，出租人应按年租金的30%的标准向承租人支付违约金，造成承租人损失的，出租人还应赔偿损失。（4）出租人逾期返还租金的，每逾期一日，出租人应按应返还而未返还租金的百分之一向承租人支付违约金。2、承租人的违约责任。（1）承租人无正当理由逾期支付房租，每逾期一日，承租人按逾期应付款的百分之一向出租人支付违约金。逾期超过十日的，出租人有权解除合同，承租人按年租金的百分之十向出租人支付违约金。（2）承租人利用房屋进行违法活动，出租人有权解除合同，承租人应按年租金的30%的标准向出租人支付违约金。（3）承租人在租赁过程中对房屋造成损害的，应当负责维修，如给出租人造成损失的应当予以赔偿。3、合同期内，双方欲提前解除租赁合同的，均应提前两个月书面通知对方，否则按年租金的百分之二十向守约方承担违约责任。并附有恒大地产集团济南公司洪楼办公楼需要保留家具明细单一份，记载有山大北路46号办公楼物品一览，记载有该办公楼地下一层及地上五层的平面图并注明各房间内需要留用的办公家具，恒大金碧公司在该平面图上加盖了公章。合同签订后双方按约定履行合同。
2014年4月24日恒大金碧公司通过银行电汇形式给千禧亚虎公司汇入700000元，用途是管理费用。2014年4月25日千禧亚虎公司通过银行电子转账形式给恒大金碧公司转账700000元，用途是退款。
2014年4月29日恒大金碧公司给千禧亚虎公司和陈庆国发出了《关于提前解除租赁合同的函》。该函内容为：2012年2月底，我司与贵司签订《房屋租赁合同》（下称“合同”），租期三年，我司一直严格按合同履行。2014年3月中旬，贵司电话告知我司，对此房屋租赁到期后会做变卖处理，因我司规模较大、员工较多，对新办公地点的面积要求较高，故需提前准备。因无法确定后续租赁贵司办公楼的具体期限，我司拟先行支付一个季度房租至2014年6月30日，并于2014年4月1日前多次催促贵司领取房租支票，但贵司却未领取，也未依约提交发票给我司。后为了体现我司履行合同的诚意，我司又于2014年4月24日将截至2014年6月30日的租金电汇至贵司账户（但因贵司未能依约提供发票，我司在已付租金中扣除了税金）。现本着双方友好合作的原则，为方便贵司提前对此房屋作相应处理，现依据合同第十条第3款：”合同期内，双方欲提前解除租赁合同的，均应提前两个月书面通知对方……”之约定，特函告贵司：1、我司计划于2014年7月31日解除合同；2、我司租金支付至2014年7月31日，请贵司与我司尽快核对租金数额并提供发票给我司，以便于我司支付租金。给贵司带来的不使之处敬请谅解，衷心感谢配合！并加盖有恒大金碧公司的公章。
2014年5月7日千禧亚虎公司和陈庆国给恒大金碧公司发出了《解除租赁合同的通知》。该通知内容为：2012年2月，我公司与贵公司签订的《房屋租赁合同》一份约定：房屋租赁期限为2012年4月1日至2015年3月31日；年租金340万元；租金每半年预付一次；承租人逾期支付房租的，……逾期超过十日的，出租人有权解除合同，承租人按年租金的百分之十向出租人支付违约金等。合同签订后，我公司依约履行了合同义务。但贵公司应于2014年4月1日前支付的半年（租期为2014年4月1日至2014年9月30日）租金170万元至今没有支付，已逾期超过十日，现我公司根据合同约定及法律规定通知贵公司：1、立即解除贵我双方于2012年2月签订的《房屋租赁合同》，贵公司按照年租金百分之十向我公司支付违约金34万元；2、合同解除后，我公司同意贵公司继续使用该办公楼至2014年7月31日。请贵公司收到本通知三日内立即支付拖欠的租金及本合同解除后实际使用的费用共计1133333.33元。并支付利息16206.67元。3、贵公司在返还房屋之前将房屋恢复原样，如不恢复，我司将自行恢复，费用由贵司承担。2014年5月7日并加盖有千禧亚虎公司的公章和陈庆国的签名。
2014年5月30日，恒大金碧公司通过银行电汇形式给千禧亚虎公司汇入932200元，用途是租金。审理中恒大金碧公司辩称没有足额支付至2014年7月31日前租金的理由是千禧亚虎公司、陈庆国未提供增值税发票，认可尚有201133元的租金未付。
2014年6月25日，千禧亚虎公司以特快专递形式给恒大金碧公司邮寄关于催款函一份，内容为：我公司曾于2014年5月7日就贵公司履行《房屋租赁合同》过程中发生严重违约一事向贵公司发出解除租赁合同的通知，通知载明了我公司的具体要求，但自发函以来已有月余，贵公司一直未给予我方任何正式答复，现再次重申：1、限贵公司于2014年6月30日12：00之前向我公司支付违约金34万元（年租金的10%）；2、贵公司单方面电汇至我公司账户的款项充作房屋实际占用费，贵公司应另行支付我方利息损失16206.67元；3、贵公司在返还房屋之前，需按原《房屋租赁合同》第六条的约定与有关单位结清相关费用，并将房屋恢复原样，如不恢复，我司将自行恢复，相关费用由贵公司承担。我公司要求：限贵公司于2014年6月30日12：00之前支付上述款项，否则我司将通过法律途径解决此纠纷。2014年8月1日恒大金碧公司给千禧亚虎公司和陈庆国发出《关于交接办公楼的联系函》，内容为：根据之前发函约定，我司租赁贵方办公楼于2014年7月31日到期，现该办公楼我司已打扫完毕，具备交接条件，请尽快派人完成交接。期间，我公司也已经电话提前通知贵方办理交接手续。截止目前，贵方仍没有派人接洽，如贵方未在我公司通知的时间办理交接，我司将不承担延期归还办公楼的责任，同时，办公楼交接后的管理义务、风险承担等依据法律规定产生的相关责任将由贵方承担。因此，为避免造成贵方不必要的损失，请尽快办理交接手续，感谢配合。2014年8月14日恒大金碧公司给千禧亚虎公司和陈庆国又发出《关于交接办公楼的联系函》，内容为：根据贵司于2014年5月7日签署的《解除租赁合同的通知》，贵我双方就位于历城区洪楼南路11-3号办公楼签署的《房屋租赁合同》已于2014年5月份解除，贵司同意我司使用该办公楼至2014年7月31日。现我司已于2014年7月31日前搬离，并将该办公楼打扫、清理完毕，恢复原状，具备交接条件。我司于2014年8月1日向贵司发出书面交楼联系函，通知贵司办理交接手续。此后，经电话联系，我司于华、蔡培同和赵中华等人到贵司处洽谈交楼事宜。因贵司要求我司承担至少20万元违约金超出我司预期，双方未达成一致意见。贵司于2014年8月5日派三人查验房屋，在无正当理由的情况下，拒不收房……我司在珍视合作、直面分歧的情况下，善意通知贵方：拒收办公楼的理由没有依据，请贵方尽快派人办理交接手续。如贵方拒不办理交接，我司不承担延期交还办公楼的责任。同时，自2014年8月1日办公楼的管理义务、风险承担等相关责任由贵方承担。
2014年8月18日，千禧亚虎公司给恒大金碧公司回函一份，内容为：贵公司落款于2014年8月14日的《关于交接办公楼的联系函》我公司已收悉，现答复如下：一、我公司有权利拒收房屋。我公司于2012年3月份向贵公司交付房屋时，该房屋装修状况良好（见附件一），大多数房间内办公家具配置齐全（见附件二）。贵公司在承租期间，未经我公司许可，擅自破坏了原有装修布局，而且贵公司撤场时，家具短少现象严重，原有装修遭到破坏，部分入室门被拆除，垃圾遍地，根本不具备接收房屋条件（见附件三）。根据相关法律规定，我公司有权利要求贵公司恢复原状，并有权拒收房屋。同时，贵公司应按照租赁合同约定支付违约金并赔偿相应损失。二、贵公司应立即采取措施，恢复房屋装修原状，并补齐短少家具和其他设备设施，在房屋具备接收条件后，尽快向我公司交房，以减少我公司的损失。
2014年10月10日，恒大金碧公司给千禧亚虎公司和陈庆国发出《第三次督促办理办公楼移交手续的联系函》，内容为：就我司承租贵方位于历城区洪楼南路11-3号办公楼交接事宜，我司先后于2014年8月1日和8月14日向贵司发函，要求公司履行收楼义务，贵司均以种种理由拒收。贵司人为制造拒绝收楼理由，任由损失持续扩大，违反了诚实信用原则，以及合同法关于公司负有采取措施，避免损失扩大的法律规定。一、贵司拒绝收楼的理由不成立。我司已将办公楼恢复原状，符合交付租赁物的惯例和习惯。二、就贵我双方之间租赁合同纠纷案件，历城区法院已于2014年8月20日受理，并定于12月18日开庭。现我司再次函告贵方，请立即履行收楼义务，与我司办理交接手续。贵司拒不采取措施，任由损失扩大，应该自行承担扩大的损失。我司郑重通知贵司：自2014年8月1日起办公楼的管理义务、风险承担、扩大的损失等相关责任由贵方承担。
2014年10月20日，千禧亚虎公司回函给恒大金碧公司，内容为：贵公司落款为今年10月10日的函件我公司已经于14日收悉。贵公司在上述函件里称，贵公司于今年8月1日、8月14日两次发函，要求我公司交接房屋，我公司拒不接收，责任应由我公司承担，该种说法罔顾事实，是错误的。我公司在针对贵公司8月14日所发函件的回函表述得非常清楚，不是我公司不愿意接收房屋，而是房屋根本不具备接收条件（具体见回函内容以及起诉状），所以我公司完全有权利拒收房屋。在接到贵公司落款为10月10日的函件后，我公司派人于15日到现场简单看了看，发现垃圾已经基本打扫，缺失的空调也已经部分补齐，我公司同意正式派人于10月23日前往现场与贵公司人员一起查验房屋，清点物品，并共同确认房屋现状。确认后三个工作日内，我公司将书面告知贵公司我公司是否同意接收房屋，并就可能的物品短少和装修损坏的情况进行协商，以尽快解决双方的纠纷。
2014年10月30日，千禧亚虎公司给恒大金碧公司发出《关于租赁房屋查验情况的通报函》，内容为：根据贵我双方于2014年10月23日共同对历城区洪楼南路11-3办公楼的房屋现状及物品进行的查验，我司对租赁房屋毁损及租赁物品缺失、损坏事宜要求贵司承担赔偿责任。具体要求如下：一、贵司未经我方同意擅自更改房屋装饰装修、未能恢复原状的明细详见附件一，因贵司自2014年8月至今未能按照我司要求恢复原状，现要求贵司向我司支付恢复费用，由我司自行恢复。二、经查验，对租赁房屋的物品短缺及毁损明细详见附件二，我司要求贵司对此予以赔偿。请贵司接到本函件后三日内对上述装修未恢复范围及缺失损毁的物品明细进行对比确认，如对我方查验结果有异议，双方可再行核实。待双方确认一致后，即办理房屋交接手续，具体赔偿金额双方可在交接后再行洽商。
2014年10月23日，千禧亚虎公司、陈庆国与恒大金碧公司对租赁房屋进行查验并进行录像，千禧亚虎公司绘制了山大北路46号办公楼各楼层房间现状格局分布现场查验图和物品统计表。该分布图记载：其中地下一层103、104无门框；其中一层103门框缺内框、铁门丢失，104加了墙，106、107之间的墙拆除；其中二层201、202、203之间的隔墙拆除，207开了门；其中三层301、302、303隔墙拆除，304加建有一道墙；四层401、402、403隔墙拆除，408和409之间的墙拆除；其中五层501、502、503隔墙拆除，505、506无门框。该办公楼物品统计表记载了各楼层缺失的物品，记载有地下一层无柜机2台、消毒柜1个等，并经双方工作人员核对。2014年11月11日千禧亚虎公司、陈庆国与恒大金碧公司双方又进行现场查验，对短少的物品进一步核对。
另查明，千禧亚虎公司、陈庆国与恒大金碧公司均认可双方签订的租赁合同于2014年5月14日解除。千禧亚虎公司和陈庆国主张合同解除的原因是恒大金碧公司逾期支付房租构成违约，故千禧亚虎公司、陈庆国行使合同解除权并要求恒大金碧公司将房屋恢复原状。恒大金碧公司辩称合同解除的原因是千禧亚虎公司、陈庆国要对涉案房屋进行处置，影响其使用，经双方协商一致解除；但不同意恢复原状，认为在千禧亚虎公司、陈庆国公司邮寄给恒大金碧公司的函件中提到其可以自行恢复，只是费用由恒大金碧公司承担；且恒大金碧公司将该房屋作为办公用房，虽然调整了相关布局，但并不影响房屋的质量、使用功能及安全性能，可以按照使用后的现状进行交接。一审审理中千禧亚虎公司认为恒大金碧公司使用的涉案房屋不符合交接条件，现在的房屋结构装修毁损，物品缺失，垃圾遍地，其中有几个房间的钥匙都不齐全。对此千禧亚虎公司、陈庆国提交了2014年11月11日查验房屋的视频光盘一份。恒大金碧公司对此不予认可，认为并非所有的房间都打不开。
千禧亚虎公司和陈庆国主张恒大金碧公司应当支付违约金34万元，按照双方签订的租赁合同第十条第二款第一项规定。恒大金碧公司认为该条款约定不明，应当视为对承租人逾期交纳房租的事项未约定，故千禧亚虎公司、陈庆国主张违约金无合同依据；另恒大金碧公司逾期支付时间为23天，并未给千禧亚虎公司、陈庆国造成任何损失，故千禧亚虎公司、陈庆国主张的违约金应当以实际损失为准，其逾期的违约金过高。
千禧亚虎公司和陈庆国主张利息损失16206.67元，自2014年4月1日至起诉之日止。恒大金碧公司认为千禧亚虎公司、陈庆国要求违约金与利息损失不能同时主张，应当驳回。
千禧亚虎公司和陈庆国主张恒大金碧公司支付房屋占有使用费201133元（截止至2014年7月31日），并继续支付至将房屋恢复原状后向千禧亚虎公司、陈庆国交付房屋之日止（按照每年340万元的标准计算）。恒大金碧公司认为房屋未交接的原因是千禧亚虎公司、陈庆国公司故意拖延，在双方函件往来协商交接的过程中千禧亚虎公司、陈庆国并未明确要求恒大金碧公司应当进行改正和恢复，且在2014年5月7日千禧亚虎公司、陈庆国向恒大金碧公司发出的解除租赁合同的通知中提到如恒大金碧公司不恢复，千禧亚虎公司、陈庆国可以自行恢复，故千禧亚虎公司、陈庆国以恒大金碧公司不恢复原状拒收房屋而要求恒大金碧公司支付房屋占用费的主张没有合同依据。
千禧亚虎公司主张恒大金碧公司赔偿物品损失235516元，并提交山大北路46号办公楼物品一览表和物品发票一宗，证实恒大金碧公司短少的物品购置费用。恒大金碧公司对物品一览表的真实性无异议，但认为该一览表未记载物品的种类、规格、型号及新旧程度；物品发票上有的付款人是山东腾骐，与千禧亚虎公司、陈庆国不是同一单位，与本案无关。千禧亚虎公司述称腾骐集团与千禧亚虎公司、陈庆国有关系，但不是同一个公司。
原审法院认为，千禧亚虎公司、陈庆国与恒大金碧公司签订了房屋租赁合同，双方均应按照合同的约定全面、及时履行合同义务。依照合同中关于承租人支付租金的约定，恒大金碧公司应当在2014年4月1日前支付2014年4月1日至2014年9月30日的租金，其未能按约支付，其后虽在2014年4月24日向千禧亚虎公司汇款700000元，但其用途是管理费用，也与应支付的租金数额不一致。且千禧亚虎公司之后退款700000元，恒大金碧公司以此辩称支付租金的主张不能成立。根据合同约定，在承租人逾期支付租金超过十日的，出租人有权解除合同。根据恒大金碧公司于2014年4月29日发出的《关于提前解除租赁合同的函》可知，恒大金碧公司通过发函通知千禧亚虎公司，以千禧亚虎公司要租赁到期后变卖处理该租赁房屋为由单方要求于2014年7月31日解除租赁合同。千禧亚虎公司并未同意恒大金碧公司解除合同的要求，而是以恒大金碧公司逾期支付租金超过十日为由通知其已行使合同解除权，立即解除合同。故恒大金碧公司认为双方系协商一致解除合同的抗辩理由不能成立。千禧亚虎公司解除合同的行为符合合同约定，应当自此通知到达恒大金碧公司时生效。双方均认可此通知于2014年5月14日送达恒大金碧公司，并认可合同自2014年5月14日起解除，原审法院认定双方2012年2月27日签订的《房屋租赁合同》因恒大金碧公司逾期支付租金超过十日千禧亚虎公司行使合同解除权而于2014年5月14日解除。恒大金碧公司违约导致合同解除，应当按照合同约定支付34万元违约金。解除合同违约金弥补的是订立合同时预估的提前解除合同给守约方造成的损失，因承租人恒大金碧公司违约导致提前解除合同，给出租人造成的损失是寻找新的承租人的合理期限内的租金损失，双方约定的34万元略高于一月的租金水平，并不过高，不存在需要调整的情形。根据千禧亚虎公司、陈庆国与恒大金碧公司之间的往来函件可知，千禧亚虎公司、陈庆国与恒大金碧公司均同意恒大金碧公司使用房屋至2014年7月31日，根据双方合同的约定及交易惯例，千禧亚虎公司有权要求恒大金碧公司支付租金及实际使用费，恒大金碧公司应当及时支付。按照合同约定的租金水平，应支付租金及使用费的总额为1133333.33元，此费用应当在2014年4月1日支付，恒大金碧公司逾期支付应当支付利息。此利息与解除合同的违约金弥补是不同的损失，原审法院予以支持。至2014年5月30日恒大金碧公司支付932200元，恒大金碧公司还应当支付余款201133元。千禧亚虎公司和陈庆国主张的利息应当自2014年5月31日起以201133元为基数计付。恒大金碧公司认为此费用是扣除税金没有事实和法律依据。双方在《房屋租赁合同》附件中载明了出租人应向承租人交付房屋及家具等附属设施的状况。合同解除后承租人恒大金碧公司也应按此状况向出租人千禧亚虎公司和陈庆国交还房屋，如有损耗应符合正常使用的水平。根据千禧亚虎公司、陈庆国提交的照片和视频，2014年8月18日双方意图交接时，出租房屋确实不符合交接条件。至2014年10月15日千禧亚虎公司确认同意交接，要求交接时双方清点确认现状与交接后续事宜，并在之后将查验结果交与恒大金碧公司。2014年11月11日双方再次查验后仍有物品短缺或者房间无法打开的情形。如按现状交接，应当同时确认短少物品及改变情况或者确认现状及交付时的状况。在无法确认的情况下千禧亚虎公司、陈庆国拒绝接收房屋并无过错，故应当认定恒大金碧公司在合同解除后并未将房屋交付给千禧亚虎公司、陈庆国，应当继续支付房屋占用费至房屋交付给千禧亚虎公司、陈庆国之日止。关于千禧亚虎公司、陈庆国主张的物品损失，其虽提供了物品清单及购置票据，但不证明现有价值，原审法院对此在本案中暂不予一并处理。千禧亚虎公司和陈庆国要求恒大金碧公司将改建部分恢复原状符合法律规定，原审法院予以支持。千禧亚虎公司曾经陈述其可以自行恢复，是否恢复原状，不应作为交接房屋的条件，在房屋符合交接条件的情况下，千禧亚虎公司、陈庆国可在接收房屋后自行恢复，相关费用由恒大金碧公司承担。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十三条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决：一、限济南恒大金碧房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付济南千禧亚虎实业有限责任公司、陈庆国解除合同违约金340000元。二、限济南恒大金碧房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付济南千禧亚虎实业有限责任公司、陈庆国截止至2014年7月31日的房租及房屋占用费201133元。三、限济南恒大金碧房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内按照9315.07元／天的标准自2014年8月1日起继续支付济南千禧亚虎实业有限责任公司、陈庆国房屋占用费至判决规定的租赁房屋交付期限届满之日或恒大金碧公司在判决规定的履行期限内自觉履行义务之日止。四、限济南恒大金碧房地产开发有限公司于判决生效之日起二十日内将承租的坐落于山大北路与洪楼南路交叉口西南50米的房屋恢复原状（以2012年2月27日签订的房屋租赁合同附件为准）。五、限济南恒大金碧房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付济南千禧亚虎实业有限责任公司、陈庆国利息损失10401.48元（以1133333.33元为基数，自2014年4月1日起至2014年5月30日以同期银行贷款利率计算）。六、限济南恒大金碧房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付济南千禧亚虎实业有限责任公司、陈庆国以201133元为基数，自2014年5月31日起计算至判决规定的履行期限届满之日或恒大金碧公司在判决规定的履行期限内自觉履行义务之日止的利息损失。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31028元，由济南千禧亚虎实业有限责任公司、陈庆国负担1884元，济南恒大金碧房地产开发有限公司负担29144元。诉讼保全费5000元，由济南恒大金碧房地产开发有限公司负担。
上诉人恒大金碧公司不服原审判决上诉称，一审判决认定事实错误，上诉人并不存在违约行为，不应向被上诉人支付违约金。双方2012年2月27日签订的《房屋租赁合同》第十条第三款约定了单方解除合同的条件即提前两个月书面通知对方。在本案中，由于被上诉人于2014年3月通知上诉人对租赁房屋进行变卖，因此上诉人根据合同的约定于2014年4月29日书面通知被上诉人解除合同，双方所签订的租赁合同已经解除。而且上诉人行使单方解除权在先，因此，一审判决认定千禧公司解除合同的行为符合合同约定，恒大公司的抗辩理由不能成立是错误的认定，上诉人不应支付违约金。退一步讲，假设上诉人需支付违约金，一审判决认定的违约金数额过高。被上诉人在接到解除合同通知后完全有时间对涉案房屋寻找新的承租人，而且被上诉人在一审中也没有提交证据证实其损失。因此一审判决认定的违约金数额过高，具体数额可参照同期人民银行贷款利率计算。二、一审判决第二项判令上诉人支付被上诉人截止至2014年7月31日的房租及房屋占用费201133元。上诉人认为不应支付上述款项。在本案中，双方解除合同的时间应为2014年7月31日，因此，截止2014年7月31日前所产生的费用应为房屋租金，而非房屋占用费。在本案中，由于被上诉人未向上诉人提供合法有效的发票，依双方签订的租赁合同第五条第二项约定，上诉人有权拒付租金，且不承担任何责任。三、一审判决第三项认定错误。自2014年8月1日后，上诉人并没有占有、使用本案所涉房屋，因此不应支付房屋占用费。上诉人在2014年7月31日之前已经腾空房屋并于2014年8月1日、2014年8月14日向被上诉人发函通知被上诉人办理交接手续，但被上诉人拒不办理交接手续。虽然本案所涉房屋在交接时存在小的瑕疵，但被上诉人承诺其可以自行恢复，而且一审判决也认定是否恢复原状不应作为交接房屋的条件。因此，由于被上诉人拒不办理房屋交接手续，对于自已的权利怠于行使，没有采取适当措施致使损失扩大，由此所造成的损失，应当由其自行承担。四、上诉人与被上诉人已于2015年4月20日办理完交接手续，一审判决第四项判令上诉人将本案所涉房屋恢复原状已无实质意义，应予撤销。五、一审判决第五项、第六项判令上诉人支付被上诉人利息损失是错误的。双方解除合同的时间应为2014年7月31日，之前所产生的费用应为房屋租金，而非房屋占用费。双方所签订的租赁合同对于逾期支付房租约定的是违约金条款，并未约定利息条款。假设上诉人应当承担违约责任，所承担的违约金也应包含在一审判决第一项所确定的违约金中。故请求撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人千禧亚虎公司、陈庆国答辩称，上诉人的上诉理由不成立。一、一审判决上诉人支付违约金34万元是正确的，上诉人拖欠租金，被上诉人于2014年5月14日解除租赁合同，双方约定的34万元对于年租金340万元只占10%，数额是合理的，不存在过高情形。二、一审判决上诉人支付租金及房屋占用费201133元是正确的，合同解除的时间为2014年5月14日，至2014年7月31日是合同解除后被上诉人同意上诉人继续使用的时间。合同解除之前为房屋租金，之后就为房屋占有使用费，上诉人以被上诉人未提供发票而拒付租金，无事实和法律依据，该抗辩不成立。三、一审判决上诉人按照9315.07元支付2014年8月1日起至房屋交付之日的房屋占用费是正确的。涉案房屋一直由上诉人占用，其应当支付房屋占用费，虽然上诉人主张发函通知被上诉人交房，但因该房屋没有恢复原状，不具备交房的条件，不产生上诉人主张的2014年8月1日后该房屋不需支付占用费的说法。四、涉案房屋是否办理交接手续，不影响上诉人承担涉案房屋恢复原状的责任，并且被上诉人也没有放弃此项权利主张。五、上诉人拖欠租金和房屋占用费，行为违约，应当承担赔偿损失，给付违约金的责任。一审中被上诉人酌定按银行同期贷款利率主张利息损失，依法应当支持。一审判决正确、适当。
经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。
二审审理中，恒大金碧公司提交办公楼移交确认书一份，证实恒大金碧公司与千禧亚虎公司于2015年4月20日对本案所涉房屋进行了交接，千禧亚虎公司、陈庆国认可房屋已于2015年4月20日交接。另恒大金碧公司提交其工作人员微信聊天记录，该聊天记录中有被上诉人出租本案涉诉房屋的照片，用于证实在2014年11月27日前，被上诉人便已发布出租本案涉诉房屋的广告。结合一审中上诉人所提交的证据9钥匙领取表，证明上诉人自搬离涉诉房屋之后被上诉人便已行使其对本案涉诉房屋的处分权利。房屋至今未能出租或出售，不是由于上诉人的原因造成的。千禧亚虎公司、陈庆国对于手机记载的微信聊天记录的真实性有异议，对恒大金碧公司内部工作人员的聊天记录不认可。另主张无论被上诉人是否对外发布招租广告，均不能改变涉案房屋由上诉人占用的事实，也不能反推涉案房屋已由被上诉人接收。
以上事实有办公楼移交确认书、二审调查笔录在案为凭。
本院认为，千禧亚虎公司、陈庆国因恒大金碧公司逾期支付租金超过十日，根据合同约定，2014年5月14日向恒大金碧公司送达解除合同通知书，合同解除权成立。恒大金碧公司2014年4月29日向千禧亚虎公司、陈庆国发出《关于提前解除租赁合同的函》时，已经构成逾期支付租金超过十日，违约在先。且恒大金碧公司是于2014年4月29日发出解除合同通知，至2014年5月14日千禧亚虎公司、陈庆国解除合同时尚未满两个月，其主张依《房屋租赁合同》第十条第三款行使单方解除权提前解除合同不能成立，故恒大金碧公司关于不应承担违约金的上诉理由不能成立。34万元违约金是双方当事人约定的承租人违约导致合同提前解除的违约责任，是赔偿订立合同时预估的承租人违约致提前解除合同给守约方造成的损失，即寻找新的承租人的合理期限内的租金损失，双方约定的34万元略高于一个月的租金水平，并不过高，不存在需要调整的情形。而利息损失是千禧亚虎公司、陈庆国因恒大金碧公司拖欠租金及房屋占用费而实际产生的利息损失，解除合同违约金与利息损失的性质及赔偿内容不同。故恒大金碧公司关于不应同时赔偿违约金和利息损失的上诉理由不能成立。
另，恒大金碧公司提供的微信聊天记录，无法确认聊天人的真实身份，本院不予采信。2014年8月18日、2014年11月11日上诉人与被上诉人曾意图交接涉案房屋，因不符合交接条件、部分房间无法打开无法确认交付状况，千禧亚虎公司、陈庆国拒绝接收房屋并无过错。依双方认可的办公楼移交确认书，本院认定双方于2015年4月20日交接涉案房屋，恒大金碧公司应承担的房屋占有使用费应计算至2015年4月20日。
综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实属实，适用法律正确，因一审判决作出后当事人进行了房屋交付，故关于房屋占有使用费的计算变更为至2015年4月20日止，其余判决内容予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持济南市历城区人民法院（2014）历城民初字第2857号民事判决第一、二、四、五、六项及一审案件受理费的判决内容。
二、撤销济南市历城区人民法院（2014）历城民初字第2857号民事判决第三项。
三、限济南恒大金碧房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内按照9315.07元／天的标准支付济南千禧亚虎实业有限责任公司、陈庆国自2014年8月1日起至2015年4月20日止的房屋占有使用费共2449863.41元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费31028元，由上诉人济南恒大金碧房地产开发有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 燕
代理审判员 陈李丽
代理审判员 宋文华
二〇一五年十月十二日
书 记 员 杨 燕