苏州市吴江区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0509民初6291号
原告（反诉被告）孙建英。
委托代理人鲍传斌，安徽中仪律师事务所律师。
被告（反诉原告）韦小汪。
委托代理人陈曦，江苏东大舟律师事务所律师。
委托代理人汤育美，江苏东大舟律师事务所实习律师。
原告孙建英与被告韦小汪房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月18日立案受理。依法由审判员柳献东适用简易程序进行审理。审理过程中，被告韦小汪依法提起反诉，本院合并审理，并于2017年7月17日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告孙建英及其委托代理人鲍传斌、被告韦小汪的委托代理人陈曦、汤育美到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孙建英诉称：2016年1月5日，原告与被告签订《吴江区房屋买卖合同》一份，约定原告将位于苏州市××区××镇长××路××室房屋出售给被告，合同签订时支付定金3000元，拿钥匙当天再支付200000元，余款房屋过户后付清。并约定在原告办好两证后，双方在两个月内配合过户，否则视为违约。合同签订后，在涉案房屋具备办理产权证条件时，吴江市某某房产中介有限公司通知被告前来办理过户相关材料，但其不履行合同要求的办证事项。2017年1月9日，因无法与被告取得联系，原告代替被告缴纳了涉案房屋的物业费，才拿到初始登记证明去办理不动产证。产证办出后，房产中介公司再次通知被告前来办理产权过户手续，但其仍然不愿配合过户，依照签订的《吴江区房屋买卖合同》，被告的行为属于违约，应当承担违约责任。故原告诉至法院请求判令：1、被告继续履行合同，配合过户；2、被告支付违约金352000元；3、本案诉讼费由被告承担。
被告韦小汪辩称：1、被告并未违约，原告所述并不属实，被告委托其妹妹处理房屋过户事宜，其妹妹也于2017年春节后多次打电话给原告协商过户事宜，但是原告多次以在外地做生意为由推脱。2、房屋在合同约定的过户期限内无法完成过户，在被告多次催促原告办理过户手续未果后，被告通过其他途径了解到其购买的房屋已经被告苏州市吴江区人民法院查封，后进一步了解到是因案外人起诉原告要求其归还借款所致。因此，在本案中并未遵守合同约定，导致涉案房屋在双方约定的期限内未完成过户的原因在原告方。3、被告为维护自身权益积极处理案外人的诉讼。被告在知晓案外人向法院申请执行，涉案房屋可能被拍卖的情形时就向法院申请执行异议来维护自身权益，并且在该诉讼中被告将剩余房款全部汇入法院账户提存，法院也支持了被告的诉请，对房屋进行了解封。4、被告已履行完作为买受人的全部义务。5、原告主张的违约金过高，退一万步讲假如被告确实存在违约情形，根据合同法及相关司法解释规定，合同中约定的违约金是百分之一百，法院应根据实际情况进行调整。综上，被告并非违约一方，因此请求法院驳回原告方违约金的请求。
反诉原告韦小汪诉称：2016年1月5日，反诉原告与反诉被告签订《吴江区房屋买卖合同》，双方约定反诉被告将位于苏州市吴江区松陵镇长坂路平安苑7幢702室的房屋以35.2万元的价格出售给反诉原告，反诉原告于签订合同当日便按合同约定交付定金3000元。2016年1月14日，反诉被告出具《收款收据》确认收到房款20万元，并于当日就将房屋交付给反诉原告使用。反诉原告在取得房屋后便对房屋进行了装修，并居住至今。
后案外人凌某某因与反诉被告的民间借贷纠纷向苏州市吴江区人民法院申请执行涉案房屋，反诉原告在知晓后向苏州市吴江区法院提出执行异议申请，并在执行异议案件审理期间将购买房屋的尾款转入法院账户。2017年5月10日，反诉原告收到吴江区法院出具的裁定书，支持了反诉原告提出的异议，中止对本案所涉房屋的执行并解除了房屋的查封。在合同约定的房屋过户期限内因反诉被告的原因导致涉案房屋被查封，无法完成过户，反诉被告应支付违约金。现《吴江区房屋买卖合同》具备了履行条件，故反诉原告提起反诉请求判令：1，判令反诉被告履行吴江区房屋买卖合同，协助办理过户手续，并支付违约金105600元；2，本案诉讼费用由反诉被告承担。
反诉被告孙建英辩称：1、反诉原告要求继续履行合同并协助过户也是本诉原告的请求，故该项请求成立。2、反诉被告在房屋买卖过程中一直要求中介公司叮嘱反诉原告履行合同约定的提交过户的相应的身份证件等手续，但反诉原告不予理睬，不履行合同约定义务。致使反诉被告不能如期拿到房屋买卖款项，造成反诉被告经济损失，以及人力物力的损失。实际上，违约方是反诉原告。反诉原告认为由于房屋查封致使履行合同不能，这在法律上是讲不通的，法院查封只是保障债权的方式之一，通过一定方式提供相关担保解除相关债务，就足以解除房屋负担，使合同的履行成为现实。恰恰是因为反诉原告未按照合同履行，不能按照反诉被告预计缴纳房款，致使案外人起诉反诉被告。这一行为也给反诉被告带来了经济损失，如滞纳金、律师费、违约金。这些损失都是由反诉原告未履行合同直接造成的。所以反诉原告认为反诉被告违约是没有事实依据的。请求法庭驳回反诉原告的请求，判令反诉原告承担违约责任。
经审理查明：2016年1月5日，孙建英作为售房人（甲方）、韦小汪作为购房人（乙方）、吴江市某某房产中介有限公司作为居间方（丙方）签订《吴江区房屋买卖合同》一份，约定：甲方将坐落于苏州市××区××镇长××路××室的房屋出售给乙方；成交价格352000元，合同签订时支付定金3000元，拿钥匙当天再付20万元，余款房屋过户后付清；双方于甲方两证办好后两个月内办理产权转让手续；甲方的办证费用由甲方承担；甲方的两证办好后，必须在两个月内配合过户，否则视为违约。双方有任何一方违约，如乙方违约则购房款自动放弃，甲方违约除退还给乙方购房款外还需赔偿违约金、装修费、人工费。甲方责任：1、必须保证房屋出售的合法性；2、应及时携带相关资料、及时联系相关产权人，在本合同约定的期限内配合乙方办理贷款、托管、过户等手续；3、如甲方违反本条规定致使合同终止的视为甲方违约，甲方应退回乙方所有已支付的定金，同时按照此合同房屋出售总价的100%向对方支付违约金…；乙方责任：1、按照本合同约定，及时支付各类房款；2、按照本合同约定，携带相关资料、及时联系相关权利人，在本合同约定的期限内办理贷款、托管、过户等手续；3、如乙方违反本条规定致使合同终止的视为乙方违约，乙方应按照此合同房屋出售总价的100%向对方支付违约金…。合同签订当日，韦小汪给付孙建英定金3000元。
2016年1月14日，韦小汪通过银行转账方式支付孙建英199990元，孙建英出具收款收据一份确认收到韦小汪支付的购房款20万元。同日，孙建英将钥匙交付韦小汪，韦小汪向平安苑物业管理处交纳物业费及垃圾清理费，并办理装修施工许可证。韦小汪后又以自己的名义在吴江港华燃气有限公司申请开通燃气。
2017年1月24日，案涉房屋办理产权登记，所有权人为孙建英，房屋所有权证号为苏（2017）吴江区不动产权第xxxxx号。
2017年2月21日，本院立案受理凌某某诉孙建英民间借贷纠纷一案，并基于凌某某提出的保全申请，于2017年3月1日查封了孙建英名下位于苏州市××区××镇长××路××室的房屋[所有权证号：苏（2017）吴江区不动产权第xxxxx号]。2017年4月5日，凌某某就其与孙建英民间借贷纠纷一案向本院申请强制执行，本院准予立案执行。2017年4月14日，韦小汪向本院提出书面异议，请求中止对上述房产的执行，本院受理审查后于2017年4月25日作出（2017）苏0509执异47号裁定书，裁定内容如下：中止对登记在被执行人孙建英名下位于苏州市××区××镇长××路××室的房屋[所有权证号：苏（2017）吴江区不动产权第xxxxx号]的执行，并解除对该房屋的查封。在执行异议案件审查过程中，韦小汪将剩余价款149000元汇至本院。
以上事实，由原告提交的身份证复印件、常住人口信息、吴江区房屋买卖合同、不动产权证书，被告提交的收款收据、银行转账凭证、装修施工许可证、业主房屋验收单、城市居民开户及用气协议、收据、（2017）苏0509执异47号执行裁定书及原被告的庭审陈述等证据证实，本院予以确认。
本院认为：原、被告双方签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，本院予以确认。对于本诉原告孙建英要求被告韦小汪继续履行合同，配合过户的诉请，本院认为，在房屋买卖合同中，卖方协助买方办理所有权过户手续是一项基本的义务而非权利，但该项诉请能证明孙建英愿意协助办理过户手续的意思表示。对于本诉原告孙建英要求被告韦小汪支付违约金的诉请，本院认为，合同约定的过户时间是在产证办出后的两个月内。孙建英于2017年1月24日办出产证，但涉案房屋在2017年3月1日即被法院查封。且韦小汪已按照合同约定支付部分价款并实际入住，在得知涉案房屋可能被执行拍卖时也及时提出异议并将剩余价款交付本院执行，其行为不属于消极不行使登记权利的情形，涉案房屋未能办理过户非因韦小汪自身的原因而是因法院查封而导致事实上无法履行。故本诉原告孙建英主张被告韦小汪违约要求其支付违约金理由不成立，该诉请本院不予支持。对于反诉原告韦小汪要求反诉被告孙建英继续履行合同，协助办理过户手续，并支付违约金105600元的诉请。首先，反诉原告韦小汪已按约交付房款，履行了其作为买受人的合同义务。且涉案房屋的产证已经办理在孙建英名下，本院也已根据（2017）苏0509执异47号执行裁定书，中止对涉案房屋的执行并解除了查封。现涉案房屋已经具备登记过户的条件，故反诉原告韦小汪要求孙建英继续履行合同、协助办理过户手续的诉请符合法律规定，本院予以支持。至于违约金，反诉原告韦小汪认为由于孙建英与案外人的借款纠纷导致涉案房屋被查封，未能在双方约定的期限内未完成过户，孙建英具有过错应当承担相应的违约责任。本院认为，不能在合同约定的期间内办理过户系原、被告意志以外的原因，非反诉被告孙建英恶意违约，故对于反诉原告韦小汪的该项诉请本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十五，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、驳回本诉原告孙建英要求本诉被告韦小汪支付违约金的诉讼请求。
二、反诉被告孙建英于本判决生效之日起十日内协助反诉原告韦小汪办理位于苏州市吴江区松陵镇长板路1975号平安苑7幢702[所有权证号：苏（2017）吴江区不动产权第xxxxx号]房地产过户手续。
三、驳回反诉原告韦小汪的其他诉讼请求。
本诉案件受理费减半收取3290元，由原告孙建英负担。反诉案件受理费减半收取1206元、保全费2870元，合计4076元，由反诉原告韦小汪负担2896元，由反诉被告孙建英负担1180元。反诉被告孙建英应负担的部分，于本判决生效之日起十日内直接给付反诉原告韦小汪，反诉原告韦小汪已预交的案件受理费本院不再退回。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76），并将已交上诉费的凭证提交本院。
审判员 柳献东
二〇一七年八月十四日
书记员 高文倩