云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）云01民终4631号上诉人（原审原告）：昆明市口腔医院有限公司。住所地：昆明市永胜路**号。法定代表人：吕建明，该公司董事长。委托诉讼代理人：梁隆乾、唐超，云南隆云律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：昆明爱诺风情酒店有限公司。住所地：昆明市永胜路**号。法定代表人：何智红，该公司总经理。委托诉讼代理人：罗秋喜，云南秋喜律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：昆明大翔运输有限责任公司。住所地：昆明市官渡区昆洛路朱家村立交桥旁浩宏物流驾驶员广场**幢***号。法定代表人：金钟，该公司总经理。被上诉人（原审被告）：何智红，女，1970年9月18日出生，达斡尔族，现住昆明市。委托诉讼代理人：金钟（系被上诉人何智红配偶），男，1970年11月4日出生，达斡尔族，现住昆明市，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：金钟，男，1970年11月4日出生，达斡尔族，现住昆明市。上诉人昆明市口腔医院有限公司（以下简称“口腔医院”）因与被上诉人昆明爱诺风情酒店有限公司（以下简称“爱诺酒店”）、昆明大翔运输有限责任公司（以下简称“大翔公司”）、金钟、何智红房屋租赁合同纠纷一案，不服昆明市官渡区人民法院（2015）官民一初字第2741号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月21日立案后，公开开庭进行了审理。上诉人口腔医院的委托诉讼代理人唐超，被上诉人爱诺酒店的法定代表人何智红及其委托诉讼代理人金钟、罗秋喜，被上诉人大翔公司的法定代表人及被上诉人金钟、被上诉人何智红到庭参加诉讼。本案经本院院长批准延长审理期限，现已审理终结。口腔医院上诉请求：一、撤销官渡区人民法院（2015）官民一初字第2741号民事判决；二、确认上诉人与爱诺酒店于2013年6月26日签订的《中国昆明市官渡区永胜路65号昆口医院大楼第一层（部分）及第五层至第十四层共计十层之租赁协议》已依法解除，判令爱诺酒店立即向上诉人返还位于昆明市官渡区永胜路65号昆口医院大楼第一层（部分）及第五层至第十四层共计十层及附属停车场。三、判令爱诺酒店承担自2015年4月25日起至返还租赁物之日止的逾期滞纳金（计算标准为按日以《租赁协议》约定的日租金3255000÷365=8918）的四倍计算。四、判令爱诺酒店支付拖欠的水电费（暂计至2016年6月30日为244153.57元）。五、判令爱诺酒店承担解除《租赁协议》前欠付租金的滞纳金1448475元（计算标准为每日按当年年度租金的0.1%计算至实际支付之日，即2015年3月13日宽限期满之日至2016年5月31日支付之日，共计445天）。六、判令爱诺酒店承担上诉人为实现债权而支付的律师费、公证费等76223元。七、确认爱诺酒店支付的保证金500000元不予返还。八、判令大翔公司、金钟及何智红对上述三、四、五、六项的款项承担连带责任。九、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。首先，一审法院认定因合同未涉及口腔医院的大巴车事宜及租金问题，导致口腔医院作出解除合同的意思表示，歪曲上诉人解除协议的原因及依据。其次，上诉人起诉之日，爱诺酒店仍未信守承诺向上诉人支付租金及水电费。直至一审法院第三次开庭之日，爱诺酒店仅支付拖欠的第二期租金。一审法院对于被上诉人一而再再而三的违约行为未予认定，进而对于上诉人行使解除权的效力不予确认。再次，上诉人已提交充分证据证实，爱诺酒店属恶意违约。二、一审判决适用法律错误。首先，根据一审查明事实，爱诺酒店的违约事实清楚，违约情形严重，上诉人有权依据合同约定行使合同解除权。同时，上诉人于2015年4月24日以公证的形式向爱诺酒店发出了《租赁协议的解除函》，根据《租赁协议》附录一中的约定及合同法第九十六条的规定，自《解除通知》到达时，合同即告解除。合同解除权是双方协议及法律赋予上诉人的权利，应当得到法律的保护。如爱诺酒店对于上诉人的解除通知有异议，亦应当按照合同法第九十六条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，依法提出异议。其次，一审法院对于上诉人合法行使解除权后，要求违约方承担违约责任的主张未予支持。再次，大翔公司、金钟、何智红应对爱诺酒店的债务承担连带责任，但一审法院仅判令由保证人对爱诺酒店的违约金及利息承担连带责任，无法律依据。第四，被上诉人应当按照《租赁协议》附录一第2.21条之约定承担上诉人为实现债权而支出的费用。综上所述，请求二审法院依法撤销原判，支持上诉人的全部上诉请求。四被上诉人共同答辩称，一、上诉人一审主张的欠付租金230427元及水电费293260.87元已于一审审理过程中付清，并未出现拖欠租金、水电费的情况。此外，爱诺酒店曾于订立合同时支付50万元保证金，被上诉人有足够能力履行合同，故上诉人要求返还租赁物无事实及法律依据。二、因合同继续履行，故一审法院驳回上诉人关于滞纳金、滞留金的诉讼请求具有法律依据。三、上诉人在履行合同过程中存在严重违约行为，给爱诺酒店亦造成重大损失。四、上诉人的二至七项上诉请求均属二审中新增加的诉讼请求，根据民事诉讼法的相关规定，除非当事人可以就新增加的诉讼请求进行调解，否则，上诉人应当另行主张。口腔医院向一审法院起诉请求：一、由爱诺酒店立即归还位于昆明市官渡区永胜路65号昆口医院大楼第一层（部分）及第五层至第十四层共计十层的房屋及停车场，爱诺酒店已支付的保证金不予返还；二、由爱诺酒店立即支付拖欠的房屋租金230,472元（截止2015年4月24日），支付拖欠的水电费至爱诺酒店搬离，暂计至2015年8月12日为293,260.87元；三、判令爱诺酒店自2015年4月25日起以日租金的4倍为标准计算逾期滞留的滞留金，暂计至2015年8月13日为3,770,958.6元；四、判令爱诺酒店支付按年租金总额以每日0.1%的标准支付租金及水电费的滞纳金，暂计至2015年8月13日为344,100元；五、判令爱诺酒店支付因其违约导致口腔医院支出的调查费和公证费1221元；六、大翔公司、金钟、何智红对上述债务承担连带责任；七、由爱诺酒店、大翔公司、金钟、何智红承担本案诉讼费。一审法院认定事实：口腔医院与爱诺酒店就昆明市官渡区永胜路65号昆口医院大楼第一层（部分）及第五层至第十四层共计十层形成《租赁协议》，约定口腔医院为出租人，爱诺酒店为承租人，租期壹拾肆年，届满日为2027年5月31日。租金自2013年5月31日起至2015年5月31日止为每年3,100,000元，自2015年6月1日起，以递增前年租金额为基数，每三年递增一次，增幅为5%，由承租方预付500,000元作为保证金。承租人未能在租期届满或提早终止当天将承租单元交还出租人，每逾期一天，承租人须向出租人缴纳滞留金（相当于4倍的日租金）。承租人未按租赁协议指定的方式和时间支付租金和其他费用，应按当年度租金总额的0.1%按日支付滞纳金。关于违约责任，双方约定应由承租人支付之款额在本租赁协议约定之应缴付日到期后十四天仍未全额支付（不论承租人曾被要求清付与否）为违约。若该违约未有在出租人向承租人送达书面通知后的七天内纠正，则出租人可终止本租赁协议，且不予返还承租人已缴付的保证金及其他押金。2014年6月30日，何智红、金钟、大翔公司对债权人为口腔医院、债务人为爱诺酒店的债务提供连带责任保证担保，包括因主合同而产生的租金、利息、违约金、赔偿金和实现债权的费用及因债务人违约而给债权人造成的损失和其他所有应付费用。上述合同签订后，爱诺酒店入场装修并用作酒店经营，截止2015年4月24日，爱诺酒店共差欠房屋租金230,472元，至2015年8月12日止，共差欠水电费293,260.87元。2015年4月24日，口腔医院向爱诺酒店发出《租赁协议解除函》，并通过公证的方式送达爱诺酒店。一审审理中，爱诺酒店针对本诉部分提出反诉，要求判令口腔医院支付500,000元保证金，赔偿因停放云Ａ×××××号大巴车给爱诺酒店造成的损失2,000,000元，赔偿剩余租期内装饰装修物残存损失4,000,000元，并承担本案反诉费。一审法院依法对本诉与反诉部分进行合并审理，委托云南精诚资产评估有限公司对承租单元的装修残余价值进行评估。因申请人爱诺酒店未能及时与委托机构联系，评估工作无法开展，对委托事项作退件处理。第三次庭审过程中，爱诺酒店撤回反诉。并于庭审当日付清口腔医院主张的租金230,472元和所欠水电费293,260.87元。一审法院认为：本案双方当事人争议的焦点为：口腔医院行使解除权是否成立。一审法院认为，口腔医院与爱诺酒店签订租赁合同，就租金的支付及违约责任的承担形成明确约定，该租赁合同在实际履行过程中，因合同未涉及口腔医院的大巴车停放问题等未尽事宜及租金问题，导致口腔医院作出解除合同的意思表示。对此一审法院认为，爱诺酒店差欠的租金为230472元，爱诺酒店为保证合同的履行业已向口腔医院交付保证金500000元，且在诉讼过程中，爱诺酒店已付清拖欠租金，口腔医院收取租金的合同目的已经实现，且双方在订立合同中已明确约定了收取滞纳金等违约责任的承担方式，一审法院根据爱诺酒店的违约情节，认定解除合同的方式加重了爱诺酒店的责任，因此对口腔医院要求爱诺酒店归还承租单元的诉讼请求不予支持。双方在履行租赁合同过程中发生争议，应当协商解决，但未取得出租人谅解减免、缓交租金的情形之下，爱诺酒店仍应按合同约定的日期及金额支付租金，对逾期给付的行为承担违约责任。口腔医院主张的滞留金基于解除权的成立，因一审法院不支持口腔医院的此项请求权，故对口腔医院主张的此项诉讼请求不予支持。爱诺酒店迟延支付租金及水电费，已给口腔医院造成实际损失，一审法院根据案情，酌情认定爱诺酒店应当承担的违约责任及赔偿责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决：“一、被告爱诺风情酒店有限公司于本判决生效后十日内支付原告昆明市口腔医院有限公司迟延支付租金的违约金46094.4元；二、被告爱诺风情酒店有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告昆明市口腔医院有限公司迟延交付水电费的利息损失，以293260.87元为基数按中国人民银行同期流动资金贷款利率6%计为17595.65元；三、被告昆明大翔运输有限公司、金钟、何智红对上述违约金及利息承担连带责任；四、原告昆明市口腔医院有限公司的其他诉讼请求不予支持。”本诉案件受理费14047元，由口腔医院承担4047元，由爱诺酒店承担10000元；反诉案件受理费28650元，减半收取14325元，由爱诺酒店承担，其余14325元退还爱诺酒店。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。此外，双方当事人对于一审法院认定案件事实均无异议，且与本院二审查明事实一致，故本院予以确认。此外，上诉人要求补充确认如下法律事实：一、按照《租赁协议》约定，被上诉人应于2014年5月1日前支付2014年6月1日至2015年5月31日期间的租金。爱诺酒店于2014年4月21日申请于2014年5月1日前支付当期租金的50%，剩余50%于2014年11月1日前支付。上诉人于2014年4月25日复函表示同意，并表明如爱诺酒店逾期交付租金，上诉人将根据租赁协议的约定，追究爱诺酒店的违约责任，并解除租赁协议。二、2014年10月30日，上诉人向爱诺酒店发出《关于催缴租金、水电费用的函》，要求爱诺酒店支付2014年12月1日至2015年5月31日的租金及欠付水电费，爱诺酒店分别于2014年11月3日、2014年12月25日向上诉人出具了《承诺书》，承诺按期交纳租金及水电费，并表明如未按照承诺书履行相应义务，则视为违约，上诉人有权强制执行。但直至2015年3月2日，上诉人再次发出《关于催缴租金、水电费用的函》后，爱诺酒店仍未按照承诺支付租金和水电费。三、爱诺酒店仅支付水电费用至2015年8月12日，至今又拖欠30余万元水电费，而仍拖欠2015年4月24日后的租金及滞纳金。经二审审理，本院补充确认如下法律事实：一、按照《租赁协议》附录一1.1条及附录五之约定，双方约定的租金支付时间为每年5月1日前支付当年6月1日至次年5月31日的租金。此后，根据双方的往来函件，双方协议变更了租金支付时间，即自2014年6月1日起每年的租金分两次支付，每次支付该年度租金的50%，第一次支付时间在当年的5月1日前，第二次支付时间在当年的11月1日前支付。二、一审审理过程中，爱诺酒店向上诉人支付租金至2015年4月24日，支付水电费至2015年8月12日。上诉人主张的其他补充事实因与本案处理结果无关，故本院不予确认。本院认为：本案争议焦点为：一、涉案《租赁协议》是否应当解除？二、爱诺酒店应如何承担逾期支付租金的违约责任？首先，从爱诺酒店履行支付租金义务的情况看，截至上诉人发出《租赁协议解除函》时，爱诺酒店欠付的租金金额为230472元，且在一审过程中已经支付，故爱诺酒店逾期支付租金的行为并不构成根本性违约。同时，在爱诺酒店已经向上诉人支付50万元保证金的情况下，亦未使得上诉人订立租赁协议的目的无法实现，故涉案合同亦应当继续履行。一审法院对此认定正确，本院予以维持。其次，从合同履行的实际情况看，爱诺酒店客观上欠付租金，应当依据合同约定承担违约责任，并承担逾期支付水电费给上诉人造成的资金占用损失，一审法院判令由爱诺酒店在继续履行合同义务的同时承担违约责任处理正确，本院亦予维持。综上所述，口腔医院的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14047元，由上诉人口腔医院承担。本判决为终审判决。审判长  郑会利审判员  李 鸿审判员  符圆圆二〇一七年四月二十八日书记员  寸杨杰