山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁02民终4861号
上诉人（原审被告）：吕秀娟
被上诉人（原审原告）：青岛祥德物业管理有限公司
法定代表人：王生俭，总经理。
委托诉讼代理人：单文生，山东青港律师事务所律师。
委托诉讼代理人：宋洪党，山东青港律师事务所律师。
上诉人吕秀娟因与被上诉人青岛祥德物业管理有限公司（以下简称祥德公司）物业服务合同纠纷一案，不服青岛市李沧区人民法院（2016）鲁0213民初4193号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人吕秀娟上诉请求：1、被上诉人在没有资质没有营业执照情况下与枣山家园小区签订的服务合同无效；2、被上诉人出具的2013年12月－2014年的资质证书模糊不清，请求判令其出示原件；3、原先的三人业委会任期届满后，在未成立新的业委会也未经全体业主授权同意的前提下，与被上诉人在2016年1月3日签订的物业服务过渡协议无效；4、被上诉人没有资质和营业执照按照物业管理条例不能从事物业服务活动，所以应将其以前收取的费用返还上诉人；5、驳回一审判决，涉诉一、二审费用全部由被上诉人承担。事实与理由：经枣山家园业委会原主任朱和平证实，被上诉人员工周勇只是原来在我小区服务的惠邦物业的一个员工。当物业公司和业委会有矛盾时，他就挑唆双方解约。但其不具备签订合同的主体资格。于是双方签订了一份假合同。这个合同违反了《山东省物业管理条例》第五十九条的规定，而原审法院却支持该合同有效。1、由于被上诉人服务不到位，小区车辆乱停乱放，物业常年不给树木草地浇水，致使枯死，且杂草丛生。西门至今污水横流，业主乱种果蔬，南大门不封闭，不配备保安看守。小区经常发生失窃案件。物业将5号楼地下室出租给保洁人员，各单元楼层道内都堆满闲置物品和易燃物品，存在安全隐患，长期无人清理。被上诉人不具备服务资质和服务水平，严重违反《山东省物业管理条例》第四十四条、第六十一条、第六十六条的各项规定。其服务不到位，违反合同在先，居民有权拒缴物业服务费。2、2015年11月，x号楼x单元的电梯坏了，由于被上诉人拖延懈怠，一直到春节前电梯才恢复运转。由于影响业主正常生活，所以被上诉人答应免除居民三个月的物业费。3、2014年，被上诉人将x号楼x单元x的业主高洁和赵明芳告到原审法院，索要物业费，而高洁和赵明芳又以被上诉人在2013－2014年没有资质一事投诉到青岛市国土资源和房屋管理局。国土资源局支持了两个投诉人的请求，事情最终以被上诉人撤诉结束。4、原审法院认为“虽然在签订合同时未取得物业服务资质，但其最后取得了符合合同要求的资质等级。本案没有证据证明祥德公司的资质等级问题对其履行合同义务存在明显影响，未构成根本违约。”、“物业服务资质属于行政管理行为”。法院这样的说法有失公正，不能服众，也严重违背了《山东省物业管理条例》第五十九条、第四十四条、第六十一条的规定条款。何况，上诉人也提交了相关证据证明被上诉人因不符合资质、不具备相应服务水平导致其所提供服务太差，小区居民因被盗及小区环境恶化而明显的影响了生活质量，说明不具备资质明显对被上诉人履行合同义务造成影响。
被上诉人祥德公司辩称，原审查明事实清楚，判决结果正确，请求二审法院予以维持。
祥德公司在一审中起诉请求：1、判令吕秀娟支付祥德公司自2013年11月10日至2016年8月10日物业费2354元、违约金2300元；2、本案诉讼费由吕秀娟负担。
原审查明，1、2013年5月22日，祥德公司与涉案小区业委会签订物业服务合同，约定由祥德公司自2013年5月7日开始为涉案小区提供物业服务，高层住宅物业费0.4元/月/㎡，电梯运行费0.4元/月/㎡。2、祥德公司第一次物业服务企业三级资质的有效期为2013年12月25日至2014年6月25日，第二次物业企业三级资质的有效期为2014年8月29日至2015年8月29日，第三次物业企业三级资质的有效期为2015年8月29日至2018年8月29日。3、吕秀娟欠交自2014年11月10日至2016年8月10日的物业费。吕秀娟是涉案房屋登记业主，涉案房屋的暂测建筑面积为90.71㎡。4、涉案小区存在车辆乱停放、垃圾清理不及时等现象。
原审认为，虽然在签订合同时祥德公司并未取得物业服务企业三级资质，但是其后取得了符合合同要求的资质等级。本案没有证据证明祥德公司的资质等级问题对其履行合同义务存在明显影响，更未构成根本性违约，且物业服务资质管理属于行政管理行为。因此对于吕秀娟主张的祥德公司与涉案小区业委会签订的物业服务合同无效，吕秀娟有权拒付物业费的主张，不予支持。
物业公司与业主合则两利，分则两伤。现实生活中，确实存在物业服务质量不高的现象，但业主采取拒交物业费用的极端方式不妥，该行为既直接影响了物业服务的质量，又影响了已交费业主的利益，形成了恶性循环，已实际并最终影响到全体业主的根本利益，该行为不宜提倡。若物业费用不能及时足额收取，将直接影响物业公司的正常运行，实际影响着全体业主的共同利益，决定着全体业主享受物业服务质量的好坏，因此足额收取物业费用并开展好物业服务工作将开创一个双赢的局面。对于物业公司存在的问题，业主应依据相关法律法规，及时通过业主大会或业主委员会集中民意，通过一定的形式和方式督促物业服务企业不断提升物业服务水平，必要时可通过更换物业服务企业来及时维护自己的权益。涉案小区服务费收费标准，相对较低。因此对于祥德公司主张物业费的诉讼请求，予以支持。
祥德公司主张涉案房屋的面积为97.23㎡，但其提交的证据不足以证实该主张且吕秀娟不予认可，不予支持。涉案房屋的面积目前应当以商品房预售合同上的暂测建筑面积90.71㎡为准，自2014年11月10日至2016年8月10日共21个月的物业费数额为1523.93元(90.71㎡×0.8元/㎡/月×21个月)。
祥德公司确实存在物业服务不到位的情形，因此对于其主张违约金的诉讼请求，不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第一百零九条、第一百一十四条、《物业管理条例》第三十二条、第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，原审判决：一、吕秀娟支付青岛祥德物业管理有限公司2014年11月10日至2016年8月10日的物业费1523.93元，于判决生效之日起10日内付清。二、驳回青岛祥德物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由吕秀娟负担。
经审理查明，二审期间，被上诉人自认其取得物业服务资质期间为2014年8月29日至2018年8月29日，上诉人无异议。本院查明的其他事实与原审一致。
本院认为，被上诉人与青岛市李沧区枣山家园小区业主委员会于2013年5月22日签订《物业服务合同》，并于2014年8月29日取得物业服务资质，因此上诉人应当支付自2014年11月10日起至2016年8月10日拖欠的21个月物业费1523.93元。
一、关于合同效力的问题。上诉人主张被上诉人在没有资质的情况下与被上诉人签订的前期物业合同无效。本院认为，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（一）》（法释[1999]19号）第四条规定，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。上诉人主张合同无效所依据的《山东省物业管理条例》属于地方性法规，根据最高人民法院上述司法解释的规定，不能作为人民法院判定合同无效的依据。因此，上诉人主张物业服务合同无效，缺乏法律依据，本院不予支持。
二、关于上诉人主张的物业服务不到位情形。上诉人主张被上诉人在物业服务方面存在的诸多瑕疵，确属被上诉人应予改进之处，一审法院因此对于被上诉人关于违约金的诉讼请求未予支持，处理基本妥当。业主是否及时支付物业费必然影响物业服务质量，如果业主拖欠物业费，则物业公司难以安排足够的人员从事保安、清洁、养护等工作，因此从小区全体业主的利益衡量，本案不宜采取减免物业费的方式进行处理。如果小区绝大多数业主均认为物业公司服务质量低下，未能正常履行物业服务合同，可以通过召开业主大会的形式，依法解除与物业公司之间的物业服务合同。
综上，上诉人上诉理由不足，本院不予支持。原审查明事实清楚，判决结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人吕秀娟负担。
本判决为终审判决。
审判长 董则明
审判员 李 蕾
审判员 徐镜圆
二〇一七年七月十日
书记员 魏 威
书记员 韩明玉