山东省济宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）济民终字第1924号
上诉人（原审被告、反诉原告）嘉祥县祥城房地产开发有限公司。
法定代表人卢某。
委托代理人庞某。
被上诉人（原审原告、反诉被告）杜某。
委托代理人李某。
原审被告嘉祥县嘉祥街道孔庄社区居民委员会。
法定代表人孔某。
原审被告济宁天正拍卖有限责任公司。
法定代表人张某。
上诉人嘉祥县祥城房地产开发有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服嘉祥县人民法院（2014）嘉民初字第1173号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审判决认定，2012年12月21日，被告济宁市天正拍卖有限责任公司发出拍卖公告，对包括涉案房屋在内的嘉祥县孔庄商业楼公开拍卖。原告杜某之子李远振于2013年1月12日与被告天正拍卖有限责任公司签订了竞买协议。该协议第二条约定：乙方（李远振）已在拍卖公告规定的展示时间内详细了解了拍卖标的的现状，并实地察看了标的及与标的有关的资料。拍卖标的以公开展示时的现状为准，甲方（被告济宁市天正拍卖有限责任公司）不承担瑕疵担保责任。2013年1月13日，李远振竞买了位于孔庄小区南区迎风广场东侧综合楼105、205号两层楼房，并于2013年1月25日向被告拍卖公司缴纳了佣金11635元。1月26日，原告杜某以其子李远振竞拍到105、205号两层楼房为依据，与嘉祥县城中村改造孔庄项目部签订了商品房买卖合同，该合同中与本案有关的内容为：买受人购买的商品房为现房。该商品房坐落在孔庄小区南区迎凤广场东侧综合楼第1、2层105、205号。价款1163598.8元。甲方在乙方交清全部房款，签订完《商品房买卖合同》后，将经竣工验收的该商业房交付乙方使用。甲方保证所售房屋符合合格标准。该合同第四条是关于产权登记的约定：乙方自房屋交接后，在甲方向房产管理机关提供齐全有关文件后，向房产登记部门申请办理产权登记并负担全部所需登记及办证费用。甲方应给予协助。当日，原告杜某交纳了1163598.8元的涉案楼房购房款。2014年初，原告对房屋进行了装修，并向南面的公路架设了通道，开办了宾馆。因涉案楼房未进行竣工消防备案，被告亦未能向办理房产证的部门提供齐全办理房产证的相关材料，一直未能办理房权证书。2015年1月15日，嘉祥县公安局消防大队以被告祥城开发公司开发的嘉祥县孔庄综合楼未进行竣工消防备案，违反了《中华人民共和国消防法》第十三条第一款第二项之规定，下达了行政处罚决定书。在第一次开庭休庭后，嘉祥县城中村改造孔庄项目部于2014年9月5日向原告下达了限期拆除不按规定擅自装修、乱搭乱建的建设项目，并恢复原状。2014年12月24日因原告对该综合楼存在质量问题有异议，通过齐鲁电视台小溪办事栏目进行现场录像和电视播放，被告孔庄居委会于2015年1月6日对该综合楼是否存在质量问题委托山东省建筑工程质量监督检测中心进行质量鉴定。鉴定结论为：1、嘉祥县孔庄社区沿街综合楼19-21×1／E1-D1轴变形缝处非承重隔墙裂缝、顶板装饰层裂缝主要温度裂缝，该裂缝是由于装饰施工做法不当造成的。2、上述裂缝不影响主体结构安全，但影响观瞻，建议按照变形缝图集中正确做法重新进行施工。另查明，嘉祥县城中村改造孔庄项目部系嘉祥县祥城房地产开发公司的下设机构，全权负责孔庄综合楼销售及拍卖事宜。至2015年4月23日本院调查嘉祥县住房和城乡规化建设局站长史仍军时，该涉案楼房尚不能办理房产证。
原审法院认为，关于涉案《商品房买卖合同》的效力问题。原告要求确认该合同有效；被告祥城开发公司辩称，参加竞拍的是李远振，而原告杜某与孔庄项目部签订了《商品房买卖合同》，本身就存在着合同签约主体不适格的瑕疵。杜某不具有原告的主体资格。本院认为，参加涉案楼房竞拍的虽然是李远振，但该合同却是签约双方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应为有效合同。且原告杜某与李远振系母子关系，所购房屋亦属于家庭共同财产。因此，杜某作为合同的一方当事人，应当具备原告的主体资格。故本院对原告要求确认该合同为有效合同予以支持，对被告关于杜某作为原告不适格的辩解，不予采纳。同时，被告祥城开发公司反诉请求解除该合同，但未提交符合解除合同条件的证据，没有事实根据与法律依据，本院亦不予支持。关于办理房屋权属证书的问题。原告要求被告孔庄居委会与祥城开发公司为其办理房屋权属证书；被告孔庄居委会与祥城开发公司辩称，涉案合同第四条约定的内容意思是：原告方同意在被告向房产部门提供齐全文件后，原告再去办理产权登记。本院认为，合同第四条是关于合同双方在办理涉案楼房产权登记时双方权利义务的约定，其真实意思是：甲方（嘉祥县城中村改造孔庄项目部）的义务是将涉案房屋交付乙方后，向房产管理机关提供齐全有关文件，协助乙方（杜某）办理房权登记；乙方的义务是向房产登记部门申请办理产权登记并负担全部所需登记及办证费用。被告辩称的上述意思与合同约定的内容不符，也有违常理，本院对该辩解不予采纳；被告孔庄居委会与祥城开发公司又辩称，导致不能办理房产证的责任是原告杜某擅自装修和占用公共面积，破坏了房屋结构、破坏了综合楼的外观规划设计所致。但未能提供充分有效的证据证实不能办理房权证确系原告的上述行为所致，本院不予采纳。综上，被告祥城开发公司应当为原告办理房屋权属证书。原告要求被告孔庄居委会办理房权证书，证据不足，本院不予支持。关于违约金与返还佣金的问题。原告要求被告祥城开发公司和被告孔庄社区居委会承担自签订合同起至2014年10月10日开庭之日止的违约金168955元，被告济宁天正拍卖有限责任公司承担连带责任，并返还原告杜某支付的佣金11635元。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案涉案房屋在订立商品房买卖合同时已竣工，买受人已按照合同约定交纳了房款，但出卖人被告祥城开发公司直至第一次开庭后的2015年4月23日未能向办理房产证的部门提供齐全办理房产证的相关手续，致使原告不能取得房屋权属证书，原告要求至第一次开庭之日的利息损失，本院应予以支持。故应自合同订立之日后90日届满之日即2013年4月26日起至庭审之日即2014年10月10日止，即1年5个月单14天计算原告的利息损失。计算标准参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，即在2013年中国人民银行的贷款利率水平上加收30%-50%，本院确定加收40%。其日利率为：年利率6.65%×140%÷365天=0.025506849%。其利息损失为：（365天＋153天＋14天）×1163598.8元×0.025506849%=157896元。该利息损失应由被告祥城开发公司给付。原告要求被告孔庄居委会承担责任，证据不足，本院不予支持。原告要求被告济宁天正拍卖有限责任公司承担连带责任，并返还原告支付的佣金11635元。本院认为，原告之子李远振与被告天正拍卖有限责任公司签订的竞买协议第二条明确了被告济宁市拍卖有限责任公司已尽到了相关义务，并约定了其不承担瑕疵担保责任。该约定对以该竞拍为依据购买涉案楼房的原告杜某同样具有法律约束力。因此，对原告的该两项请求本院不予支持。被告祥城开发公司反诉请求原告杜某拆除在综合楼南墙违法搭建的建筑物，恢复房屋原状。本院认为，被告祥城开发公司已将涉案楼房出售给了原告杜某，原告杜某在该房前搭建建筑物，被告祥城开发公司并未提供证据证明原告的该行为侵害了其合法权益，亦未提供证据证明该行为是造成该房产不能正常竣工验收的原因或者未能办理房权证是该行为所致，故被告祥城开发公司的该辩称证据不足，本院不予支持。经调解双方未达成协议。故依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、原告杜某与嘉祥县城中村改造孔庄项目部于2013年1月26日签订的《商品房买卖合同》为有效合同；二、被告嘉祥县祥城房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内根据规定提供办理涉案楼房权属登记的相关材料，协助原告杜某办理房权登记；三、被告嘉祥县祥城房地产开发有限公司于判决生效之日起七日内给付原告杜某违约金157896元；四、驳回原告杜某的其他诉讼请求；五、驳回被告嘉祥县祥城房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3700元，反诉费100元，共计3800元，由原告杜某负担264元，被告嘉祥县祥城房地产开发有限公司负担3536元。
宣判后，嘉祥县祥城房地产开发有限公司不服，向本院提起上诉称，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第四条是双方对办证条件的特殊约定，被上诉人同意在上诉人向房产部门提供齐全文件后，再去办理产权登记，因此上诉人不存在违约。被上诉人未提出解除合同和请求赔偿，对其诉讼请求应予驳回。被上诉人擅自上房违规装修，改变了房屋的室内外结构，影响了房屋正常的竣工验收，从而导致不能办理房产登记，请求撤销一审判决，依法支持上诉人的反诉请求。
被上诉人杜某答辩称，截止到今天，本案所涉房屋还是无法办理登记，《商品房买卖合同》第四条约定明显显失公平。被上诉人要求上诉人在违约过错的情况下承担违约金，要求违约金也是赔偿损失的一种，被上诉人的请求合理合法。房屋交付后，被上诉人并未对房屋进行整改，并不影响房屋验收，且上诉人陈述的情况需要由“城管”等行政部门依法定程序进行认定，上诉人无任何证据证实其观点。请求维持一审判决。
原审被告嘉祥县嘉祥街道孔庄社区居民委员会未作陈述。
原审被告济宁天正拍卖有限责任公司未作陈述。
二审查明的事实与一审认定的事实相一致。
本院认为，上诉人嘉祥县祥城房地产开发有限公司主张根据双方签订的《商品房买卖合同》第四条，上诉人不存在违约，但该合同第四条内容是关于合同双方在办理涉案楼房产权登记时双方权利义务的约定，其真实意思是甲方（嘉祥县城中村改造孔庄项目部）的义务是将涉案房屋交付乙方后，向房产管理机关提供齐全有关文件，协助乙方（杜某）办理房权登记；乙方的义务是向房产登记部门申请办理产权登记并负担全部所需登记及办证费用。上诉人的上诉主张与合同约定的内容不符，也有违常理，本院对上诉人的该主张不予支持。上诉人主张导致不能办理房产证的责任是被上诉人杜某擅自装修和占用公共面积，破坏了房屋结构、破坏了综合楼的外观规划设计所致，但未能提供充分有效的证据证实，本院对上诉人的该主张不予采纳。本案所涉房屋在订立商品房买卖合同时已竣工，买受人已按照合同约定交纳了房款，但上诉人嘉祥县祥城房地产开发有限公司直至第一次开庭后的2015年4月23日未能向办理房产证的部门提供齐全办理房产证的相关手续，致使被上诉人不能取得房屋权属证书，一审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定支持被上诉人所主张的利息损失，并无不当，依法应予维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3800元，由上诉人人嘉祥县祥城房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 闫先东
审 判 员 史宝磊
代理审判员 张 芳
二〇一五年十一月十八日
书 记 员 李梦琦