杭州市上城区人民法院
民 事 判 决 书
（2006）上民二初字第338号
原告徐鸣弟。
被告娄百基。
委托代理人汪欣。
原告徐鸣弟为与被告娄百基承包合同纠纷一案，于2006年6月8日向本院起诉，本院于同日受理后，依法组成合议庭，并于2006年7月26日公开开庭进行了审理。原告徐鸣弟、被告娄百基及其委托代理人汪欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐鸣弟诉称：原告与被告娄百基之间签订酒店承包合同一份，约定原告于2006年2月5日承包被告娄百基在本市建国中路262号的百基酒店；如原告退还酒店，被告应无条件同意并退还租金及押金。协议签订后，原告向被告支付了半年租金8万元及押金1万元。之后，原告发现酒店内的柴油灶全部不能使用，大厅空调无法开机，厨房下水道严重堵塞导致污水反溢。但被告敷衍了事，直至2006年3月17日才修好空调，至今只解决了一部分下水道的问题。因厨房积水、大厅漏水，员工至今无法稳定。原告多次与被告电话联系，但被告均不予理睬。原告为此无法继续经营，经济损失严重，无奈于2006年6月4日退还酒店。此外，酒店承包合同明确约定被告提供酒店的使用面积为100平方米，但经原告实际测量，该酒店包括违章建筑在内总共只有87.2平方米，被告存在严重的欺骗行为。故原告诉至本院，请求判令被告退还租金26666.6元、押金1万元，合计36666.6元；被告承担违约金13333.3元；案件受理费用由被告承担。
被告娄百基辩称：原、被告之间签订的是名为承包合同实则为有一定设施的房屋租赁合同。被告向原告交付了能够经营的场所，不存在原告诉称的设施遭到破坏不能使用的情况。导致原、被告发生争议的原因是原告于合同签订后的2个月将该酒店擅自转让给徐娟，后与徐娟发生矛盾，才无法经营酒店。原告在承包合同的履行过程中存在违约行为，包括擅自将房屋转租，在合同期限内拖欠水电费、电话费（银行代扣后，已由被告垫付），拖欠工人工资（现工人找被告索要工资）。原告至今尚未与被告正式解除合同，合同仍然在履行期间，故原告要求退还租金无相应依据。本案系因原告违约而导致纠纷发生，被告保留按照月租金1.3万元的标准要求原告赔偿的权利。
为支持其主张，原告徐鸣弟向本院提供了以下证据：
1、原、被告之间于2006年1月20日签订的酒店承包合同一份，证明原、被告之间存在承包合同关系。
2、2006年1月21日的收条一份，证明原告已向被告支付了半年租金8万元。
3、2006年1月20日的押金收条一份，证明原告已向被告支付了押金1万元。
4、编号为No215452的收款收据复印件一份，证明修理空调的事实。
5、修理空调人员的证明一份，证明空调修理的时间。
6、原告员工陈志阳、黄建明于2006年2月8日出具的证明一份，证明酒店下水道和空调的情况。
7、原告员工陈正奎于2006年2月24日出具的辞职报告一份，证明原告员工认为酒店的工作环境恶劣而无法正常工作。
8、陈正奎的身份证复印件一份，证明陈正奎的身份情况。
以上证据经质证，被告对证据1的真实性、合法性无异议，但认为该合同是房屋租赁合同、而非承包合同。合同约定原告发生的水、电等费用应由原告承担。原告如要提前解除合同，应提前一个月通知被告且额外补偿给被告半个月的租金，现被告至今未接到原告要求终止合同的通知，故应扣除原告一个半月的租金；对证据2、3无异议；对证据4的真实性不予认可，认为是复印件；对证据5认为与证据4相矛盾，该证明反映的空调维修时间是2006年2月5日、2月6日，而证据4的收款收据反映的支付维修款时间是2006年3月17日。此外，2006年2月5日是租赁酒店的第一天，与原告诉称的“事后发现空调无法使用”的说法矛盾；对证据6认为不符合证人证言的法定形式，且对证人的身份无法确认；对证据7、8不予认可，认为不符合证人证言的法定形式。
被告娄百基向本院提供了下列证据：
1、编号为233010644011的浙江省电信有限司杭州市分公司通信费发票联一份，证明原告在经营期间拖欠自2006年4月1日起至同年5月30日止的电话费1081.35元，此笔款项已由被告垫付。
2、银行存折一份，证明原告在经营期间拖欠2006年5月的水费354元、电费663元。
3、证人周某、赵某的证言各一份，证明原告违反合同约定将酒店擅自转租、转包等违约事实。
以上证据经质证，原告对证据1、2无异议；对证据3的真实性有异议，认为两证人在原告退出酒店后仍在酒店继续上班。
经庭审举证、质证，本院对证据作如下认定：
原告提交的证据1，被告对真实性、合法性无异议，且与本案具有关联性，本院确认其具有证据效力，对其证明事项将综合案情考虑；原告提交的证据2、3，被告均无异议，且与本案具有关联性，本院予以采用；原告提交的证据4，因被告当庭确认空调维修费420元系由其支付，故本院予以确认；原告提交的证据5，无其他证据佐证，不足以证明原告主张的事实，本院不予采用；原告提交的证据6、7、8，被告的异议成立，本院不予采用。
被告提交的证据1，原告无异议，且与本案具有关联性，本院予以采用，但确认被告实际为原告垫付的电话费应为1081.30元；被告提交的证据2，原告无异议，且与本案具有关联性，本院予以采用；被告提交的证据3，能证明本案相关事实，本院确认其具有证据效力，对其证明事项将综合案情考虑。
经审理本院认定，2006年1月20日，原告徐鸣弟与被告娄百基之间签订酒店承包合同一份，其中第一条约定被告娄百基将坐落在本市上城区建国中路262号百基酒店的房屋出租给原告徐鸣弟使用；第二条约定该房屋租赁期限自2006年2月5日至2007年2月4日（如合同期没满，15天另算钱）；第三条约定该房屋租金每年16万元，原告徐鸣弟按半年度提前一个月支付给被告娄百基；第五条约定原告徐鸣弟在使用期内发生的水、电、电话、有线费用，由原告徐鸣弟按时向有关部门交纳；第八条约定在租赁期内，双方无正当理由，不得提前终止合同。如有特殊情况需要终止合同，必须提前一个月通知对方，双方协商解决。因经营亏损，原告徐鸣弟提出终止合同，被告娄百基应无条件同意，并退回租金及押金（除水电费用）；第九条约定被告娄百基收原告徐鸣弟租房保证金1万元，合同期满后无欠费全额归还。合同签订后，被告娄百基即向原告徐鸣弟交付了百基酒店及酒店的营业执照、卫生许可证、税务登记证等相关营业证照，原告徐鸣弟分别于2006年1月20日、1月21日向被告娄百基支付了保证金1万元及房屋租金8万元（自2006年2月5日起至同年8月4日止）。在经营过程中，因百基酒店内的大厅空调无法正常工作，被告娄百基于2006年3月17日请修理人员予以修复。期间，被告娄百基为原告徐鸣弟垫付了电话费1081.30元、水费354元、电费663元，合计2098.30元。2006年6月4日，原告徐鸣弟将百基酒店退还给被告娄百基。
本院认为，原告徐鸣弟与被告娄百基之间签订的酒店承包合同是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方应依约履行。该酒店承包合同从其履行过程看，被告娄百基向原告徐鸣弟交付百基酒店后，原告徐鸣弟对外一直沿用原酒店名称及使用被告娄百基领取的相应营业证照，其向被告娄百基支付的房屋租金的性质应属承包金，故该合同应属承包合同，而非房屋租赁合同。原告徐鸣弟于2006年6月4日将百基酒店退还给被告娄百基，被告娄百基也予以接收，且被告娄百基在庭审中表示将房屋租金及保证金进行结算后返还给原告徐鸣弟，故酒店承包合同实际已予解除。本案的争议焦点在于被告娄百基应返还给原告徐鸣弟的房屋租金及保证金的数额。从本案现有证据及庭审情况看，原告徐鸣弟在退还百基酒店前尚属正常经营，且其未提供经营亏损的相应证据，故原告徐鸣弟主张被告娄百基应依酒店承包合同第八条的约定返还自2006年6月5日起至同年8月4日止的房屋租金26666.66元的诉请与事实不符，被告娄百基应依合同第二条的约定扣除15天（自被告娄百基交付酒店之日起至2006年2月4日止）的房屋租金后，返还给原告徐鸣弟房屋租金2万元。被告娄百基关于原告徐鸣弟在经营期间拖欠电话费1081.30元、水费354元、电费663元（合计2098.30元）的抗辩理由，因原告徐鸣弟当庭予以确认，本院予以采纳，该笔费用应依照合同第五条、第九条的约定在原告徐鸣弟的保证金1万元中予以扣除，即被告娄百基实际应返还给原告徐鸣弟保证金7901.70元。综上，原告徐鸣弟主张被告娄百基返还房屋租金26666.66元及保证金1万元的诉请，本院予以部分支持，被告娄百基实际应返还给原告徐鸣弟房屋租金2万元、保证金7901.70元，合计27901.70元。原告徐鸣弟以被告娄百基存在欺骗行为、交付的百基酒店不符合合同约定的使用面积为由要求被告娄百基承担违约责任的主张，因原告徐鸣弟未提供相应证据予以证实，故原告徐鸣弟的该诉请，缺乏事实依据，本院不予支持。被告娄百基关于原告徐鸣弟将百基酒店擅自转包给案外人徐娟的抗辩理由，因被告娄百基提供的相关证据尚不足以证实其主张的事实，故本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条之规定，判决如下：
一、被告娄百基于本判决生效之日起十日内返还给原告徐鸣弟房屋租金人民币2万元、保证金人民币7901.70元，合计人民币27901.70元。
二、驳回原告徐鸣弟的其他诉讼请求。
案件受理费2010元，由原告徐鸣弟负担885元，由被告娄百基负担1125元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费2010元（开户银行：工商银行湖滨分理处，账号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王春霞
审 判 员 宓旭庆
代理审判员 程雪原
二〇〇六年九月二十六日
书 记 员 王丹秋