广东省河源市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）河中法民一终字第420号
上诉人（原审被告）：河源市福临房地产投资有限公司。
法定代表人：利少林。
委托代理人：温国强、陈文峰，广东东江勤诚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：黄雪敏，女。
委托代理人杨菊珍、黄志强，广东兴源律师事务所律师。
上诉人河源市福临房地产投资有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服广东省河源市源城区人民法院（2013）河城法民一初字第638号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院查明，2013年2月5日，原告与被告签订七份《商品房订购协议书》，分别是订购被告开发位于紫金县临江镇东门一路的“福临苑”七套商业房，房号、价格分别是：BX4XX，价格265406元；CX4XX，价格277756元；CX5XX，价格277756元；DX4XX，价格309456元；DX5XX号，价格312945元；FX2XX，价格254082元；FX3XX，价格255024元。协议书甲方由赖稳签名，加盖“河源市福临房地产投资有限公司”印章，乙方由原告签名。同日，被告向原告立具一张收据，言明：今收到黄雪敏交来FX2XX、FX3XX、BX4XX、CX4XX、DX4XX、CX5XX、DX5XX，共七套房款共1952425元。收据的收款单位加盖“河源市福临房地产投资有限公司”印章，经手人由赖稳签名。之后，原告催促被告签订《商品房买卖合同》，被告则认为没有与原告发生过商品房买卖关系，拒绝签订合同，双方因此引起纠纷，原告于2013年7月5日提出起诉。
位于紫金县临江镇东门一路的“福临苑”房地产开发项目，是被告与赖稳合股开发的项目。2013年4月1日，被告与赖稳签订一份《房地产项目合作开发撤资协议书》，赖稳退出了合作开发。
2013年9月，被告法定代表人利少林以赖稳诈骗向紫金县公安局报案，2013年9月16日，紫金县公安局对赖稳涉嫌诈骗立案。2013年11月13日，紫金县公安局作出河公（紫）鉴通字第（2013）160号鉴定意见通知书，鉴定意见：黄元魁、黄雪敏所购买福临苑房地产定购书上的印章“河源市福临房地产投资有限公司”与样本上的印章“河源市福临房地产投资有限公司”不是同一印章盖印形成。
2014年3月25日，原告提出申请，要求对被告在《商品房订购协议书》上加盖的公章与被告在紫金县建设规划局临江分局、紫金县住房与城乡规划建设局、紫金县国土资源局等政府部门所加盖的公章是否一致。经委托，广东南天司法鉴定所对原告持有的7份《商品房订购协议书》尾页甲方处“河源市福临房地产投资有限公司”公章与《紫金县建设用地规划许可呈批表》、《紫金县建设工程规划许可呈批表》公章印文是否为同一章盖印进行鉴定。2014年11月5日，广东南天司法鉴定所作出粤南（2014）文鉴字第495号司法鉴定意见书，鉴定意见为：检材1至7《商品房订购协议书》尾页甲方处“河源市福临房地产投资有限公司”公章印文与样本1《紫金县建设用地规划许可呈批表》、样本2《紫金县建设工程规划许可呈批表》封页“河源市福临房地产投资有限公司”公章印文不是同一章盖印。检材1至7《商品房订购协议书》尾页甲方处“河源市福临房地产投资有限公司”公章印文与样本1《紫金县建设用地规划许可呈批表》、样本2《紫金县建设工程规划许可呈批表》内页申请单位（个人）（签章）处河源市福临房地产投资有限公司”公章印文是同一印章盖印。
原审法院认为，本案的争议的焦点问题是：原告与被告签订的七份《商品房订购协议书》，是否合法有效。
根据原告提供的七份《商品房订购协议书》，该协议书甲方有赖稳的签名，并加盖“河源市福临房地产投资有限公司”印章，乙方有原告的签名。双方签订协议的时间是2013年2月5日，根据原告提供的《房地产项目合作开发撤资协议书》证实，原、被告买卖的“福临苑”商品房，该房地产开发项目是由被告与赖稳合作开发的，2013年4月1日赖稳才退出合作，因此，在原、被告签订《商品房订购协议书》的时候，赖稳是属于“福临苑”房地产开发项目的股东之一，赖稳作为股东代表与原告签订协议书，符合其身份情况。同时，赖稳在签订协议书，加盖了“河源市福临房地产投资有限公司”印章，虽然，被告在诉讼时认为，《商品房订购协议书》加盖的“河源市福临房地产投资有限公司”印章不是其公司的印章，但广东南天司法鉴定所的鉴定意见证明，加盖在《商品房订购协议书》“河源市福临房地产投资有限公司”的印章，也是被告经营活动中使用的印章之一，因此，根据以上的事实，从《商品房订购协议书》签订时，甲方的具体行为人和加盖的印章，应当可以确认，该《商品房订购协议书》，是原、被告的真实意思表示，应合法有效。被告否认《商品房订购协议书》的真实性和合法性，与查明的客观事实不相符，因此不予采信。被告答辩提出的原告付款问题，根据原告提供的收据，被告向原告立具了收据，收据有经手人赖稳的签名和加盖“河源市福临房地产投资有限公司”印章，应予以确认。至于被告的合作人赖稳收款之后，是否将款项划入被告的财务账号，这是属于被告内部的财务管理问题，被告以没有实际收到原告的购房款，而否认双方协议书的真实性，理由不充分，不予支持。
原告与被告签订的七份《商品房订购协议书》，该协议约定了购买商品房的具体房号、单价、房屋总金额和房屋交付时间，已经具备了商品房买卖合同的主要内容，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，原告与被告签订的《商品房订购协议书》，已经具备了商品房买卖合同的主要内容，且实际已经按照约定支付了购房款，该《商品房订购协议书》应当可以认定为双方签订的商品房买卖合同，而无需再行签订《商品房买卖合同》了，原告请求被告签订《商品房买卖合同》，根据实际情况已经没有实际的必要了，故在本案中，对原告的该诉讼请求无需作出处理。对原告的另一诉讼请求，要求被告协助办理相关房产的备案手续，根据以上确认的事实，该请求符合法律的规定，予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条及上述法律之规定，判决：被告河源市福临房地产投资有限公司应在判决生效后十日内办理与原告黄雪敏签订七份《商品房订购协议书》的备案手续。本案受理费22371元，保全费5000元，鉴定费45980元，由被告河源市福临房地产投资有限公司负担。
上诉人河源市福临房地产投资有限公司不服原审判决，上诉请求：1、撤销原审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、由被上诉人承担一审的受理费、保全费、鉴定费。主要理由：
（一）一审判决查明事实不清，认定事实错误。
1、一审法院对于第三人赖稳是否为上诉人股东的身份查明事实不清，认定事实错误。
根据被上诉人向一审法院提供的《房地产项目合作开发撤资协议书》内容可知，第三人赖稳仅是对合作项目出资，而不是对上诉人出资，第三人赖稳与被上诉人之间是合作建房关系，第三人赖稳不是上诉人的股东，上诉人股东只有利少林一人，一审法院认定第三人赖稳为上诉人股东身份系查明事实不清，认定事实错误。
2、第三人赖稳既不是上诉人的股东，也不是上诉人的员工，无权代表上诉人对外行使公司职权。
一审时，上诉人提交公司的员工名册和工资表中并没有第三人赖稳的名字，第三人赖稳不属于上诉人的员工，不能代表上诉人对外行使公司的职权，更加无权代表上诉人与被上诉人签订《商品房订购协议书》。
3、一审法院未查明被上诉人支付房款的方式及房款来源。
一审时，被上诉人陈述是在上诉人售楼部以现金方式付清七套房屋的购房款，但被上诉人未能提供其用现金付款的证据，而且被上诉人陈述的付款方式也不符合常理，理由：第一，涉案的七套购房款金额约200万元，其重量足有几十斤，被上诉人当初为何会带约200万元的现金与上诉人交易，对于那么多的现金，售楼部肯定有人员对该现金数量进行清点，但是售楼部没有出现清点现金的情形；第二，按照上诉人的售楼流程规定，购楼者先与上诉人签订《福临苑定购书》，然后支付定金、预付款或一次性付清购房款，该定金或购房款直接存入或转入上诉人的银行账号内，不允许现金付款。一审时，被上诉人未向法庭提供其将购房款存入或转入上诉人的银行账号的凭证；第三，即使被上诉人当初是以约200万元现金支付购房款，那么其应当提供其资金来源，证实其有能力支付200万元购房款，被上诉人既无法提供约200万元资金来源的证据，又无法提供200万元购房款已经转入上诉人银行账户的证据；第四、被上诉人提供的七份《商品房订购协议书》格式与上诉人日常经营活动中使用的《福临苑定购书》格式完全不相同，七份《收款收据》盖的是公章，而上诉人实际使用的《收款收据》盖的是财务章。
被上诉人陈述的付款方式既不符合交易习惯和常理，又违反了上诉人的交易流程，难于认定被上诉人付过涉案房屋的购房款。
4、一审法院仅凭《紫金县建设用地规划许可呈批表》、《紫金县建设工程规划许可呈批表》内页申请单位（个人）（签章）处“河源市福临房地产投资有限公司”印章与七份《商品房订购协议书》、《收款收据》印章是同一印章为由，认定双方签订的《商品房订购协议书》有效，系查明事实不清，认定事实错误。
根据紫金县公安局于2013年11月13日作出的河公（紫）通字（2013）160号《鉴定意见通知书》可知，被上诉人提供的《商品房订购协议书》上的印章“河源市福临房地产投资有限公司”与上诉人日常使用的“河源市福临房地产投资有限公司”印章不是同一印章形成。说明上诉人在日常经营活动中并没有使用过七份《商品房订购协议书》、《收款收据》的印章。对于《紫金县建设用地规划许可呈批表》、《紫金县建设工程规划许可呈批表》封页印章与《紫金县建设用地规划许可呈批表》、《紫金县建设工程规划许可呈批表》内页申请单位（个人）（签章）处“河源市福临房地产投资有限公司”印章为何不相同，只有第三人赖稳才清楚。
上诉人与第三人赖稳签订临江镇福临苑房地产开发项目合作投资协议后，由第三人赖稳负责工程施工，帮忙完成《紫金县建设用地规划许可呈批表》、《紫金县建设工程规划许可呈批表》等手续。结合上述种种情况，本案无法排除第三人赖稳在办理上述规划、报建手续过程中私刻印章行为。若将第三人赖稳用私刻的公章与被上诉人签订的七份《商品房订购协议书》、《收款收据》认定有效，显然不符合法律规定。
二、一审判决违反法定程序。
1、第三人赖稳是否参加本案庭审活动，直接影响本案判决，依法应当追加第三人参加一审庭审活动，一审法院在庭审时未追加第三人赖稳参与诉讼，不符合法定程序。
被上诉人提供的七份《商品房订购协议书》、《收款收据》（编号为0844772）均系赖稳签名，该七份《商品房订购协议书》尾页甲方处“河源市福临房地产投资有限公司”印章与上诉人日常使用的“河源市福临房地产投资有限公司”印章不是同一印章。根据广东南天司法鉴定所于2014年11月5日作出的粤南（2014）文鉴字第495号《文书司法鉴定意见书》所述的两份检材《紫金县建设用地规划许可呈批表》、《紫金县建设工程规划许可呈批表》中的封面印章与页内印章也不是同一印章，当时涉案工程规划、报建手续由赖稳协助。同时，经上诉人查阅公司账户，未发现涉案购房款的入账记录，而且上诉人也未收到该购房款，第三人赖稳是上述事项的实际经办人员，其与本案正在进行的诉讼，具有直接法律上的利害关系，根据《民事诉讼法》第五十六条规定，一审法院应依职权追加而未追加，致使无法查清本案基本事实，分清责任。
2、本案可能涉嫌虚假诉讼，或诈骗。
据了解，第三人赖稳曾欠被上诉人巨额的高利贷，本案有可能是因赖稳为了偿还高利贷，而签订七份《商品房订购协议书》、《收款收据》（编号为0844772），企图用上诉人的财产偿还被上诉人的巨额高利贷，而被上诉人一审庭审时陈述用现金支付房款，但又无法提供其他证据证实，被上诉人诸多不合常理、交易习惯的行为，难避虚假诉讼之嫌。
目前，紫金县公安局已经对第三人赖稳立案侦查，若公安机关侦查第三人赖稳确实没有收过被上诉人房款，本案支付的房款其实是第三人赖稳所欠高利贷，被上诉人明知第三人赖稳对涉案房产没有处分权，仍与第三人赖稳串谋骗取上诉人的房产，那么，被上诉人的行为也可能涉嫌诈骗。
因为紫金县公安局的侦查结果直接影响本案判决，对《商品房订购协议书》是否合法、有效，被上诉人是否存在虚假诉讼，被上诉人和第三人赖稳是否存在诈骗行为等等具有决定性，故恳请中止本案审理，待刑事案件侦查终结后再恢复本案进行审理。
被上诉人黄雪敏答辩称：1、赖稳与上诉人的股东利少林合作开发“福临苑”商品房项目，赖稳作为“福临苑”房地产开发项目股东的事实已经查明，且上诉人也认可该事实。同时，上诉人也明确认可赖稳代表上诉人到建设规划等部门办理“福临苑”项目的报建审批手续，足以证明赖稳作为上诉人股东的身份。被上诉人与上诉人签订七份《商品房订购协议书》，购买了以被上诉人名义开发的“福临苑”七套商品房，并由上诉人出具收款收据证实收到被上诉人购房款项。即使赖稳仅作为“福临苑”项目的股东，被上诉人同样有理由且善意地相信其对“福临苑”项目的商品房有处置权，而“福临苑”房地产开发项目是以上诉人名义开发的，上诉人仅以工商登记上没有赖稳作为上诉人股东的事实否认赖稳作为上诉人股东的事实，明显属于恶意逃避承担法律责任的行为。2、从一审的质证中可以证实，仅在《紫金县建设用地规划许可呈批表》、《紫金县建设工程规划许可呈批表》中，上诉人使用的分别为两枚不同的公章，再加上被上诉人作为证据向一审法院提交的公章，可以证实上诉人日常使用的公章至少为三枚以上。赖稳在“福临苑”项目中，负责施工、办理建设规划等部门的审批手续，并持有被上诉人两枚不同的公章，足以证实其作为上诉人股东并代表上诉人对外行使职务的事实。3、赖稳在整个与被上诉人的交易中，其始终是作为上诉人的代表与被上诉人发生法律关系。至于赖稳与上诉人股东之间的纠纷则是其内部关系，与本案无关。一审未将赖稳作为第三人并无不妥之处。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。本案争议的焦点是：被上诉人黄雪敏与上诉人河源市福临房地产投资有限公司签订的七份《商品房订购协议书》是否合法有效。根据双方的诉辩意见，本院针对争议的焦点作如下分析与认定：
根据被上诉人黄雪敏提供的七份《商品房订购协议书》，该协议书甲方有赖稳的签名，并加盖“河源市福临房地产投资有限公司”印章，乙方有被上诉人黄雪敏的签名。虽然上诉人主张《商品房订购协议书》上加盖的“河源市福临房地产投资有限公司”印章不是其公司印章，并认为赖稳可能有私刻印章的为行，但上诉人仅仅是提出异议，未能提供足以反驳的证实予以证实，且根据广东南天司法鉴定所的鉴定意见，可以证实加盖在《商品房订购协议书》上的“河源市福临房地产投资有限公司”印章是被告从事经营活动使用的印章之一。同时，根据被上诉人黄雪敏提供的《房地产项目合作开发撤资协议书》，涉案的“福临苑”房地产开发项目是由上诉人与赖稳合作开发的，直到2013年4月1日赖稳才退出合作。上诉人在上诉意见中亦认可赖稳负责工程施工，办理建设工程规划许可方面的手续，并持有过上诉人的印章。因此，赖稳作为上诉人的代表与被上诉人黄雪敏签订七份《商品房订购协议书》，并由赖稳加盖“河源市福临房地产投资有限公司”印章，本院认定属于上诉人与被上诉人黄雪敏的真实意思表示，合同合法有效。
另外，上诉人主张难以认定被上诉人支付了购房款，但根据被上诉人黄雪敏提供的由经手人赖稳签名并加盖“河源市福临房地产投资有限公司”印章的收据，可以证实被上诉人黄雪敏已经支付了相应购房款。至于上诉人提出没有实际收到被上诉人黄雪敏的购房款，属于上诉人内部的财务管理问题。上诉人以此为由否认合同的真实性，理由不能成立，本院不予采纳。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费22371元，由上诉人河源市福临房地产投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 谢健生
审 判 员 高晓鸣
代理审判员 高 宇
二〇一五年九月二十四日
书 记 员 何丽媛