江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏05民终5832号上诉人（一审第三人）：邹黑。上诉人（一审第三人）：陆俊。委托诉讼代理人：刘秋梅、杨雪峰，江苏苏合律师事务所律师。（代理上列两上诉人）被上诉人（一审原告）：英维康康复器械（苏州）有限公司，住所地苏州工业园区唯西路5号。法定代表人：ANTHONYCLAPLACA，董事长。委托诉讼代理人：王同舟，上海市锦天城（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐静，上海市锦天城（苏州）律师事务所实习律师。被上诉人（一审被告）：苏州嘉源彩印包装有限公司，住所地苏州工业园区唯亭科技园。法定代表人：苏艳辉，总经理。上诉人邹黑男、陆俊因与被上诉人英维康康复器械（苏州）有限公司（以下简称英维康公司）、苏州嘉源彩印包装有限公司（以下简称嘉源公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院（2015）园民初字第01753号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月18日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人邹黑男、陆俊上诉请求：1、改判由嘉源公司返还英维康公司租房押金578928元；2、本案二审诉讼费用由英维康公司、嘉源公司负担。事实和理由：1、上诉人通过司法拍卖方式取得涉案房屋，根据“买卖不破租赁”原则，上诉人应继续将房屋出租给英维康公司直至租赁期限届满，但“买卖不破租赁”不等同于上诉人承受了嘉源公司关于房屋租赁合同的全部权利和义务。在上诉人受让房屋前，嘉源公司与英维康公司之间已形成的关于押金返还、违约责任等合同内容均应由双方处理，与上诉人无关，上诉人只能保障英维康公司作为承租人以原租赁合同约定的期限和租金等条件继续承租上诉人的房屋。一审判决明确由上诉人将来返还英维康公司租房押金的观点，是对“买卖不破租赁”原则的错误理解；2、上诉人未从嘉源公司处接收押金，涉案房屋产权转移后，嘉源公司仍持有英维康公司支付的租房押金不再具有合法依据，嘉源公司应当立即返还英维康公司租房押金，上诉人不负有在租赁合同到期后向英维康公司返还租房押金的义务。被上诉人英维康公司辩称：1、上诉人通过法院淘宝网司法拍卖网络平台参加拍卖，通过公开竞价，最终取得涉案房屋所有权。司法拍卖公告中明确载明，标的物有多份租赁及转租关系，拍卖以现状为准，公告还提醒竞买人在拍卖前务必仔细阅读公告附件中的评估报告。评估报告明确告知嘉源公司与英维康公司签署的租赁合同内容，并将《租赁合同》作为评估报告附件。《租赁合同》明确写明了英维康公司向嘉源公司支付押金等内容，故上诉人理应清楚拍卖租赁物后所应承担的合同义务；2、司法拍卖后，嘉源公司丧失出租人地位，其收取的押金已构成不当得利，应当由嘉源公司返还给上诉人。上诉人怠于向嘉源公司主张返还押金，不构成其免于履行原《租赁合同》押金返还义务的理由；3、依据“买卖不破租赁”原则，涉案房屋产权转移后原《租赁合同》继续有效，上诉人负有履行合同项下义务的责任。英维康公司在涉案房屋所有权变动过程中，无任何机会参与，处于弱势被动地位，若要求英维康公司向嘉源公司请求返还押金，嘉源公司因其已不是租赁合同当事人会予以拒绝，导致英维康公司利益受损。法律规定英维康公司作为承租人有权请求房屋受让人继续履行原租赁合同，故英维康公司自然有权依据原合同的权利义务在租赁合同到期后向上诉人主张返还押金。再者，根据权利义务对等原则，上诉人作为受让人，除了继承原《租赁合同》项下的权利外，同时应继承原《租赁合同》项下的义务。此外，就押金的作用而言，其在于保证承租人妥善使用租赁物并按期支付租金，只有将返还押金义务施于买受人，押金的担保作用才能有效实现。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人邹黑男、陆俊的上诉，维持原判。被上诉人嘉源公司则未作答辩。一审原告英维康公司向一审法院诉讼请求：1、嘉源公司返还电增容费22万元；2、嘉源公司未能提供发票导致英维康公司遭受的企业所得税损失425512.08元；3、嘉源公司承担消防大队罚没的5000元；4、嘉源公司返还租房押金578928元；以上合计1229440.08元，请求从租金中抵扣；诉讼费由嘉源公司承担。一审法院认定事实：嘉源公司原系苏州工业园区唯亭唯西路5号房产所有权人，2013年3月10日，嘉源公司（甲方）与英维康公司（乙方）签订《租赁合同》，约定：第1条，甲方同意向乙方出租位于苏州工业园区唯西路5号厂房，厂房建筑面积12061平方米。第3条，租赁期限4年，自2013年5月1日至2017年4月30日止。第4条，租赁费用。在2013年5月1日至2016年4月30日期间，厂房的月租金为人民币24元/平方米，每月租金总价为人民币289464元整。在2016年5月1日至2017年4月30日期间，厂房的月租金为人民币26元/平方米，每月租金为人民币313586元整。以上租赁价格已包含物业管理费、税金和变压器的使用。第5条，押金。双方于2013年1月28日签订的租赁意向书之同时，乙方已下订金人民币30万元整。双方约定在本合同签署后，该订金自动转为本合同的押金。租赁押金协议为人民币578928元，相当于二个月的租金。除上述由订金转押金的人民币30万元以外，乙方应在签署本合同之同时，补上剩余押金共人民币278928元，由甲乙双方出函确认。全部押金在本合同终止后返回给乙方。如证明乙方违约，押金可不予退还。第6.7条，甲方在交付房产的同时，房产所配置的变压器以及设施必须已增容至不低于400KVA。而增容的相关费用，共计人民币22万元整，由乙方承担。签署本合同之同时，乙方将该费用交予甲方，由甲方负责完成增容工作。在2013年5月1日房产交付日之前，该工作必须完成到位。第10.8条，甲方的房屋建筑已通过消防验收，对办公区域的消防验收和消防安全由乙方负责。双方另就其他相关事宜进行了约定。合同签订后，英维康公司通过银行转账方式支付了嘉源公司相应款项，明细为：2013年1月30日30万元，2013年3月21日498928元，嘉源公司向英维康公司出具押金收据合计578928元，英维康公司述称剩余22万元系支付嘉源公司的电增容款项；2013年4月28日、5月2日，嘉源公司向英维康公司分别出具2015年5月1日至10月31日、2013年11月1日至2014年4月30日租赁费发票金额各1736784元；2014年4月24日、4月25日，英维康公司分别预付嘉源公司各851024.16元租金。庭审中，英维康公司、嘉源公司一致认可租金含税的税率核算为17.5%。另查明，2013年11月28日，英维康公司与案外人苏州市和顺电力工程有限公司签订了《电力建筑安装工程合同书》，工程范围及内容为变电所安装、调试及通电；计划开工日期2013年9月5日，工期2天；双方协商工程总造价为22万元。2014年1月7日，苏州市和顺电力工程有限公司向英维康公司开具了安装服务发票，金额22万元。庭审中，嘉源公司述称22万元核实过好像没有支付给施工方；英维康公司述称施工方将发票开具给英维康公司，英维康公司有支付义务，现尚未支付。再查明，2013年12月23日，苏州市公安局苏州工业园区分局唯亭派出所出具行政处罚决定书，该所查明2013年11月6日，消防监督员对英维康公司厂房进行检查时，发现其一楼生产车间内安全出口封闭，该行为违反了消防法律规定，决定给予英维康公司罚款人民币5000元整的处罚。英维康公司后支付了该罚款。诉讼中，一审法院向消防部门调取了相关笔录、照片等，照片显示车间内安全出口卷帘门封闭，英维康工作人员向消防部门述称于2013年10月搬至该厂房。2015年10月27日，苏州市中级人民法院裁定嘉源公司名下坐落于苏州工业园区唯亭镇唯西路5号房产、土地使用权及其附属设施以及相应的其他权利归买受人邹黑男、陆俊所有。该房屋所有权、土地使用权及其附属设施自裁定送达买受人时起转移。以上事实，由英维康公司提交的《租赁合同》、房屋所有权证复印件、银行电子通知书、收据、发票、行政处罚决定书、电力建筑安装工程合同书、拍卖成交确认书、执行裁定书、一审法院调取的询问笔录、照片等证据以及当事人庭审中的陈述予以证实。一审法院认为，英维康公司、嘉源公司签订的《租赁合同》内容合法，不违反法律强制性规定，系双方真实意思表示，对双方均具有法律效力，双方均应恪守履行。就英维康公司诉请的电增容工程款问题，虽然嘉源公司经核实后未明确是否收取22万元电增容款项，但英维康公司已举证证实押金、租金等相关款项支付的银行凭据及嘉源公司出具的部分收据或发票，可以印证英维康公司除支付嘉源公司押金、租金外，另已实际支付嘉源公司22万元款项的事实，嘉源公司亦无明确该款项有其他性质，一审法院综合双方合同约定、英维康公司与施工方合同内容等因素，依法认定英维康公司已经支付嘉源公司22万元电增容工程款。嘉源公司未将该款项直接支付施工方，施工方现已向英维康公司开票要求英维康公司支付，且电力建筑安装合同系英维康公司与施工方签订，英维康公司于庭审中亦自认其有义务支付施工方相应费用，英维康公司现要求嘉源公司返还其支付的电增容工程款22万元合理有据，一审法院予以支持。就英维康公司诉请的企业所得税损失而言：嘉源公司未开具发票造成英维康公司经济损失，英维康公司要求赔偿损失的诉讼请求属于民事诉讼的审理范畴，一审法院就嘉源公司抗辩意见不予采信。根据法律规定，嘉源公司作为出租方收取款项应当向付款方开具发票，如其未履行出具发票的义务，英维康公司可通过其他合法途径主张权利或向税务机关进行投诉处理。英维康公司按约预付了嘉源公司租金合计1702048.32元，嘉源公司未予出具发票，致使英维康公司租金成本不能抵扣税费造成了损失，嘉源公司应承担相应赔偿责任。一审法院根据英维康公司交付嘉源公司的租金所含税率17.5%予以认定该项直接损失，即嘉源公司应赔偿英维康公司税费损失297858.46元。英维康公司以企业所得税损失之诉请，该计算方法缺乏合法依据，一审法院不予采信。就英维康公司主张的消防部门罚款问题，一审法院认为，消防部门监督检查时厂房系由英维康公司租赁使用，处罚的问题系厂房一楼安全出口的卷帘门封闭，英维康公司在使用该厂房时应保证安全出口全部打开，加强管理和日常检查维护，英维康公司要求嘉源公司赔偿该罚款的请求无法律依据，一审法院不予支持。就英维康公司诉请嘉源公司返还押金的问题，邹黑男、陆俊通过法院拍卖方式购得涉案房屋，其依法承受了嘉源公司关于该房屋租赁合同的全部权利及义务，涉案房屋产权转移后，嘉源公司持有英维康公司支付的租赁押金不再具有合法依据，邹黑男、陆俊作为房屋产权人有权要求嘉源公司转移支付其押金。另根据合同约定，全部押金在合同终止后返回给英维康公司，而合同有效期限至2017年4月30日，合同尚未终止，在合同履行过程中英维康公司要求返还押金条件尚不成就。故英维康公司要求嘉源公司返还押金的请求一审法院不予支持，英维康公司可根据合同履行情况另行主张。就英维康公司诉请要求从英维康公司应付租金中抵扣嘉源公司应付费用的请求，系双方关于履行方式的问题，双方可自行据实履行处理，一审法院不予理涉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条、第二百一十二条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告苏州嘉源彩印包装有限公司于判决生效之日起十日内返还原告英维康康复器械（苏州）有限公司电增容工程款22万元；二、被告苏州嘉源彩印包装有限公司于判决生效之日起十日内赔偿原告英维康康复器械（苏州）有限公司损失297858.46元；三、驳回原告英维康康复器械（苏州）有限公司的其他诉讼请求。案件受理费23384元，由原告英维康康复器械（苏州）有限公司负担16102元，由被告苏州嘉源彩印包装有限公司负担7282元。二审中，英维康公司提供如下证据：1、《竞买公告》一份，证明司法拍卖公告中明确载明拍卖标的物即涉案房屋有多份租赁及转租关系，拍卖以现状为准，要求竞买人在拍卖前务必仔细阅读公告附件评估报告；2、《房地产估价报告》一份，证明房地产估价报告中明确告知了嘉源公司与英维康公司签订的《租赁合同》内容，并将《租赁合同》作为评估报告附件。邹黑男、陆俊质证意见如下：对上述两份证据的真实性无异议。《房地产估价报告》中并没有将嘉源公司已收取的押金作为衡量房屋价值的因素，如将押金返还义务课以受让人邹黑男、陆俊，房屋价值也应与评估价格有所差异。二审查明：苏州市中级人民法院就涉案房屋及土地使用权于2015年3月4日所发出的《竞买公告》中明确标的物有多份租赁及转租关系，目前由承租人使用，本次拍卖以现状为准。标的物评估报告可自行在拍卖公告附件中下载。苏州永联行土地房地产评估有限公司根据苏州市中级人民法院委托，就涉案房屋及土地使用权价值于2015年1月7日出具《房地产估价报告》，该报告明确本次估价中未考虑估价对象抵押和可能存在的限制权力及其他债权债务对房地产价值的影响，但是依据估价委托人提供的资料，结合相关法律法规规定，充分考虑了出租对估价价值的影响，估价对象4号房屋（建筑面积为12061.37平方米）出租给英维康公司用于工业、仓储及办公，租赁期限为4年，自2013年5月1日起至2017年4月30日。在2013年5月1日至2016年4月30日期间厂房的月租金为人民币24元/平方米，每月租金为289464元；在2016年5月1日至2017年4月30日期间厂房的月租金为人民币26元/平方米，每月租金总价为人民币313586元，以上租赁价格已包含物业管理费、税金和变压器的使用。上述估价报告并未涉及英维康公司交纳给嘉源公司的租房押金对涉案房屋及土地使用权估价的影响。英维康公司与嘉源公司签订的《租赁合同》作为上述估价报告附件之一予以明确。本院查明其他事实与一审判决查明事实相一致。二审中本案争议焦点为：英维康公司向嘉源公司交纳的578928元租房押金的返还义务的承担主体问题。邹黑男、陆俊认为，租房押金由嘉源公司收取，应由嘉源公司返还给英维康公司；英维康公司认为，《租赁合同》已由涉案房屋买受人邹黑男、陆俊继受，故应在《租赁合同》到期后，由邹黑男、陆俊负返还义务。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。根据上述法律规定，英维康公司有权按原与嘉源公司签订的《租赁合同》继续承租涉案房屋，但并不意味着买受人邹黑男、陆俊应当接受原出租人嘉源公司就其租赁合同履行所应承担的全部债务。邹黑男、陆俊对英维康公司的义务仅是在涉案房屋所有权转移后，按原《租赁合同》约定的租金标准等条件接受该拍卖物上的租赁权负担，而不应当承担原出租人履行《租赁合同》所应承担的债务。嘉源公司按《租赁合同》向英维康公司收取租房押金，目的是确保英维康公司按约履行承租人的义务，该租房押金具有担保性质和功能。涉案房屋所有权变动后，嘉源公司并未将其向英维康公司收取的租房押金交付给邹黑男、陆俊，邹黑男、陆俊并未实际取得英维康公司所交纳的租房押金，并不享有租房押金所赋予的担保权利，故在《租赁合同》到期后，邹黑男、陆俊对英维康公司亦不负有返还租房押金的义务。现嘉源公司丧失对涉案房屋的所有权，已非涉案房屋出租人身份，其仍继续占有英维康公司交纳的租房押金已无合同依据，故应由嘉源公司将578928元返还给英维康公司。虽《竞买公告》以及《房地产估价报告》中明确涉案房屋存在租赁关系，同时将《租赁合同》作为《房地产估价报告》的附件之一，但《房地产估价报告》并未将嘉源公司收取的租房押金列入涉案房地产估价因素，《竞买公告》亦未明确英维康公司交纳的租房押金将来由买受人负担，故对英维康公司抗辩认为根据《竞买公告》以及《房地产估价报告》内容，租房押金应在《租赁合同》到期后，由邹黑男、陆俊返还的主张，本院不予采纳。综上所述，英维康公司交纳的租房押金578928元，应由嘉源公司予以返还，邹黑男、陆俊上诉请求成立，本院予以支持。一审判决适用法律有误，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条第一款、第二百一十二条、第二百二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条之规定，判决如下：一、维持苏州工业园区人民法院（2015）园民初字第01753号民事判决主文第一项、第二项。二、撤销苏州工业园区人民法院（2015）园民初字第01753号民事判决主文第三项。三、苏州嘉源彩印包装有限公司于本判决生效之日起十日内返还英维康康复器械（苏州）有限公司租房押金578929元。四、驳回英维康康复器械（苏州）有限公司的其他诉讼请求。如果苏州嘉源彩印包装有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费23384元，由英维康康复器械（苏州）有限公司负担9543元，由苏州嘉源彩印包装有限公司负担13841元；二审案件受理费9589.28元，由苏州嘉源彩印包装有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  包 刚代理审判员  黄源榕代理审判员  赵 俊二〇一六年九月十三日书 记 员  郭 玮