天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）一中民一终字第908号
上诉人（原审原告、反诉被告）刘占稳。
上诉人（原审被告、反诉原告）刘延瑞。
委托代理人孙剑锋，天津金蔚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）天津市悦信房地产经纪有限公司，住所地天津市河北区杜鹃道429号。
法定代表人孟令斌，经理。
上诉人刘占稳与上诉人刘延瑞因房屋买卖合同一案，不服天津市河北区人民法院（2012）北民重字第24号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人刘占稳，上诉人刘延瑞及委托代理人孙剑锋，被上诉人天津市悦信房地产经纪有限公司（以下简称悦信公司），到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审人民法院查明，原告原系坐落于本市河北区瑜峰园5-2-502号房屋的所有权人。被告悦信公司系房屋中介机构。2009年6月16日，原告和两被告签订了“房屋买卖合同”，合同约定由被告刘延瑞以699500元的价格购买原告所有的坐落于本市河北区瑜峰园5-2-502号房屋。在合同第四条付款约定第一款中约定，签订合同当日刘延瑞交纳定金10000元，2009年6月22日交纳房屋首付款270000元，余款419500元由刘延瑞办理银行贷款。在合同第六条违约责任第四款中约定，刘延瑞如果未按照约定时间付款或未按规定按时到指定银行办理贷款手续，则每逾期一日应向甲方支付该房屋售价的千分之四的违约金，逾期七天视为单方合同解约，刘延瑞所交纳的定金直接转为违约金并承担中介服务费。在合同第八条其他事宜中约定，刘延瑞除将10000元定金直接交付刘占稳以外，其余购房款直接打入“正孚”代收代付系统，刘占稳应交纳的房屋中介费由刘延瑞承担。2009年6月23日原告和两被告又签订了一份“补充协议”，约定如果刘延瑞使用了房屋维修基金，需将房屋维修基金全额给付刘占稳，还约定在刘占稳收到全部房款后，悦信公司配合为讼争房屋内的租赁户另找一处房源。
2009年7月14日，原告和被告刘延瑞在河北区房管局签订了“天津市房产买卖协议”，约定由被告刘延瑞以600000元的价格购买原告刘占稳所有的坐落于本市河北区瑜峰园5-2-502号房屋，其中首付款180000元，银行贷款420000元，相关契税等费用16988.91元由刘延瑞交纳。手续费308元由刘占稳承担。被告刘延瑞需将购房首付款以及应缴纳的契税等相关费用全部存入房地产交易资金监管中心，银行贷款划入该监管中心在天津市招商银行开设的专用账户。2009年7月14日，原告在天津市招商银行开设了个人账户。被告刘延瑞按照约定将购房首付款179753.4元及契税的相关费用存入监管中心的指定账户，银行将420000元贷款转入该账户，2009年8月16日监管中心将599753.4元房款转入原告的银行账户。被告刘延瑞于2010年4月11日又给付原告50550元房款，尚欠39196.6元房款至今未付。
2009年8月13日，被告刘延瑞取得了讼争房屋的所有权证书。由于在双方签订房屋买卖合同时，原告已经将该房屋出租给案外人，且租赁期未满，所以在被告刘延瑞取得讼争房屋所有权证书后，自行将房屋租赁户清走，并支付给房屋承租人宽带移机费160元、中介费750元、搬家费260元、暖气开通费50元、租房押金1000元等费用共计2220元。
另查明，原告商品房各项维修资金，首期维修资金缴存金额8860元，截止到2008年7月1日，余额9536元，未支出维修费用及其他费用。
原审人民法院认为，原告刘占稳、被告刘延瑞、被告悦信公司2009年6月16日签订的“房屋买卖合同”系当事人真实意思的表示，故为有效合同。但是根据相关规定和双方约定，被告应给付的购房首付款以及银行贷款并非直接给付原告，而是需要存入房管局的资金监管账户后，再由资金监管部门将房款转入原告的个人账户。虽然双方在“房屋买卖合同”中约定被告于2009年6月22日给付原告购房首付款270000元，但是双方直到2009年7月14日才到房管局签订“天津市房产买卖协议”，所以该付款约定不可能实现。原告在明知该项付款约定不可能实现的情况下，并没有按照“房屋买卖合同”违约责任所约定的“刘延瑞如果未按照约定时间付款或未按规定按时到指定银行办理贷款手续，则每逾期一日应向甲方支付该房屋售价的千分之四的违约金，逾期七天单方合同解约，刘延瑞所交纳的定金直接转为违约金并承担中介服务费。”而是继续配合被告刘延瑞办理房屋买卖的相关事宜，所以应视为双方对原合同中付款时间的变更，但被告刘延瑞应按照总房款的日千分之四给付原告7天的违约金。虽然双方并没有对新的付款时间做出约定，但是被告刘延瑞应按照双方在房管局签订的“天津市房产买卖协议”中约定的给付房屋首付款的最后日期2009年7月19日将全部购房首付款给付原告。所以按照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。”的规定，被告刘延瑞除了应给付尚欠原告购房款39196.6元以外，自2009年7月19日起，还应给付原告延迟付款的利息及罚息。由于目前房屋的市场价格较2009年有所上涨，所以被告刘延瑞应给付原告一定的经济补偿。原告要求被告刘延瑞赔偿对外出租房、本人租房、宽带费以及银行利息的请求，因无法律依据和事实依据，故原审人民法院不予支持。原告主张要求被告刘延瑞给付10000元维修基金的请求，因被告刘延瑞没有使用该维修基金，所以该项请求原审人民法院不予支持。因被告悦信公司并未收取原告的房屋中介费，所以原告要求被告悦信公司返还中介费的请求，原审人民法院不予支持。原告要求被告悦信公司赔偿其经济损失180000元的请求，因无事实依据，原审人民法院不予支持。因原告出卖其房屋时，已经将该房屋对外出租，所以被告刘延瑞清理房屋租赁户的费用应由原告负担。
原审人民法院判决：一、判决生效后十日内，被告刘延瑞给付尚欠原告购房款39196.6元；二、判决生效后十日内，自2009年7月19日起至2010年4月11日止，以本金89746.6元计算，被告刘延瑞按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算给付原告逾期付款违约金；三、判决生效后十日内，自2010年4月12日起至给付之日止，以本金39196.6元计算，被告刘延瑞按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算给付原告逾期付款违约金；四、判决生效后十日内，被告刘延瑞按总房款699500元的日千分之四计算给付原告7天的违约金19586元；五、判决生效后十日内，被告刘延瑞给付原告经济补偿120000元；六、判决生效后十日内，原告给付被告刘延瑞清理房屋租赁户费用2220元；七、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10933元，由原告刘占稳承担7000元，由被告刘延瑞承担3933元；反诉费50元，由原告承担。
判决后上诉人刘占稳不服，以原审判决事实不清、适用法律不当为由上诉，要求撤销原判，并依法改判支持刘占稳重审全部诉讼请求，驳回刘延瑞重审反诉请求。其理由为：1、合同约定日千分之四的违约金，同时约定：实际损失超过违约金总额的，责任方据实赔偿。刘延瑞迟延付款，已构成违约，刘占稳仅主张713348.10元。2、约定大于法定，被上诉人天津市悦信房地产经纪有限公司未按三方协议，应承担赔偿责任。3、原审判决损害了上诉人的合法权益。
上诉人刘延瑞不服，以原审判决事实不清、适用法律不当为由上诉，要求撤销原判，并依法改判撤销原审判决第二、三、四、五项判决内容，驳回刘占稳的诉讼请求。其理由为：1、原审认定事实不清，日千分之四违约金与付款时间认定矛盾，刘占稳未能依约清走租户引发争议，刘占稳的原因导致银行审批贷款迟延是争议的根本原因。2、原审适用法律错误，刘占稳卖房款用于购买理财产品，并非购置房屋，判决经济补偿120000元无事实依据，以房屋市价上涨为由判决亦无法律依据。日千分之四的违约金标准过高。原审判决既判决违约金又判决经济损失属于同一事实的重复判决。3、刘占稳请求由被上诉人天津市悦信房地产经纪有限公司赔偿经济损失，并非请求由刘延瑞赔偿。
被上诉人天津市悦信房地产经纪有限公司辩称，同意原审人民法院判决，作为居间方，买卖双方的纠纷与我公司无关。其理由为：1、刘延瑞所述属实，因为刘占稳的配偶不能到场配合办理贷款手续，导致贷款延期，拖延了办手续的时间；2、刘占稳户口本存在私自涂改情形，银行不予承认，无法办理手续。
经审理查明，原审人民法院认定事实无误。上诉人上诉未提供新的证据。案经本院调解，双方未能达成协议。
本院认为，民事活动应当遵守自愿公平、等价有偿、诚实信用的原则。合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同受法律保护。买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。结合本案，上诉人刘占稳诉讼请求中仅要求被上诉人天津市悦信房地产经纪有限公司赔偿损失180000元，并未要求上诉人刘延瑞赔偿经济损失，原审判决第五项“判决生效后十日内，被告刘延瑞给付原告经济补偿120000元”，超出刘占稳诉请范围。上诉人刘占稳依照合同约定日千分之四的标准，请求人民法院增加合同约定解除条款中七天之后的违约金，但未举证说明其实际损失数额，不应判决赔偿损失。但考虑到房屋大幅上涨，刘延瑞实际受益等因素，为平衡当事人利益，原审判决认为“由于目前房屋的市场价格较2009年有所上涨，所以被告刘延瑞应给付原告一定的经济补偿”，应予维持为宜。原审人民法院依照法律并结合本案的具体情况所作判决是正确的，本院应予维持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费12078元，由上诉人刘占稳负担8986元，由刘延瑞负担3092元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 沛
代理审判员 李草原
代理审判员 姜纪超
二〇一四年四月三十日
书 记 员 张玉洁
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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