广东省河源市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2015）河中法行终字第70号
上诉人（原审第三人）叶春莲，女。
委托代理人廖伟强（系叶春莲丈夫），男，汉族。
被上诉人（原审原告）曾海棠，男，汉族。
委托代理人董康，广东文美律师事务所律师。
原审被告龙川县住房和城乡规划建设局。
法定代表人丘简文，局长。
委托代理人黎燕平，该局干部。
委托代理人杨明添、黄碧兰，广东唐龙律师事务所律师。
原审第三人谢仕红（系曾海棠妻子），女。
上诉人叶春莲因房屋行政登记纠纷一案，不服龙川县人民法院（2014）河龙法行初字第20号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年1月5日对本案进行了公开开庭审理。上诉人叶春莲及其委托代理人廖伟强；被上诉人曾海棠的委托代理人董康；原审被告龙川县住房和城乡规划建设局的委托代理人黎燕平、杨明添、黄碧兰均到庭参加诉讼。原审第三人谢仕红经本院公告送达，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审被告龙川县住房和城乡规划建设局于2014年10月13日向第三人叶春莲颁发粤房地权证龙交字第01201324**号《房地产权证》（以下简称被诉《房地产权证》），该证记载房地产权人叶春莲，房屋所有权取得方式2013年8月与曾海棠购买，房屋坐落龙川县老隆镇苋菜坑8号第一层，建筑面积160.66平方米。
原审法院经审理查明，第三人谢仕红与原告曾海棠于1988年2月8日结婚，系夫妻关系。1999年，原告在龙川县老隆镇苋菜坑8号兴建房屋，2010年1月4日将上述房屋第一层产权登记在原告曾海棠名下。2013年7月27日，第三人叶春莲及其丈夫廖伟强在中介人黄健平处得知谢仕红想将龙川县老隆镇苋菜坑8号第一层出售的信息，并通过中介人与谢仕红联系协商房屋价款。2013年7月29日，第三人谢仕红带假冒曾海棠的男子与第三人叶春莲到龙川县房地产交易所签订《房地产买卖合同》，该合同第二条写明房地产交易价格为10万元。假冒曾海棠的男子向龙川县房地产交易所提交假的身份证及结婚证，龙川县房地产交易所工作人员对双方身份证和结婚证原件进行核对，并见证了交易双方在相关材料上的签名、按指印，为双方当事人在网上录入过户手续。2014年10月8日，第三人叶春莲缴交完所需税款。2014年10月13日，被告向第三人叶春莲核发了被诉《房地产权证》。第三人叶春莲在拿到房产证后多次要求第三人谢仕红腾房，均未果。第三人叶春莲张贴通知要求原告曾海棠腾房并将沙、石沫堆放于门前准备装修房屋。原告曾海棠此时才得知，第三人谢仕红在未取得其同意的情况下擅自将房屋转卖，原告曾海棠向被告反映此情况，要求被告更正登记，但未被受理。原告于2014年11月5日向该院提起行政诉讼，请求判决：1、撤销被告于2014年10月13日向第三人叶春莲颁发被诉《房地产权证》的具体行政行为；2、本案的诉讼费用由被告承担。
原审判决认为，根据《房屋登记办法》的有关规定，被告具有房屋权属登记、颁发房屋所有权证的法定职责。本案争议焦点之一是原告曾海棠妻子谢仕红带男子冒名为其丈夫与第三人叶春莲共同向被告申请办理房屋所有权转移登记，被告是否尽到了审慎审查的职责。根据《房屋登记办法》第三十三条规定：申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。其中第（四）项证明房屋所有权发生转移的材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。可见，申请房屋所有权转移登记，除了应当提交登记申请书、申请人身份证明、房屋所有权证书或者房地产权证书外，还需提交证明房屋所有权发生转移的材料。在本案中即为双方当事人签订的《房屋买卖协议》，双方在被告处填写《房屋买卖协议》中房屋价格为10万元。根据《房屋登记办法》第十八条之规定，查验申请人提供的上述权属证明和其他必要材料，是房产登记机构的法定职责。上述规定表明：房产登记机构查验对象应当是《房屋登记办法》第三十三条规定的登记材料即书证。查验登记材料应当遵循合法、合理、审慎的原则；根据《房屋登记办法》第二十条规定，对申请登记材料齐全且符合法定形式、申请人与依法提交的材料记载的主体一致、申请转移登记的房屋与房屋登记簿记载一致、申请转移登记的内容与有关材料证明的事实一致、申请转移登记的事项与房屋登记簿记载的房屋权利不冲突、不存在法定不予登记情形的，应当予以登记，并将转移登记事项记载于房屋登记簿。本案中被告收到双方填写的《房地产买卖申请审批书》，审核办理转移变更房屋权属的产权证、双方的身份证件等登记材料时，被告的职责是查验房屋产权证和身份证明及结婚证的真实性，对未能发现身份证和结婚证为虚假证件，存在未尽合理、审慎注意义务，为提供虚假材料的申请人办理了房屋产权变更登记。因此，原审法院认定被告于2014年10月13日向第三人叶春莲颁发被诉《房地产权证》的具体行政行为主要证据不足。本案争议焦点之二第三人叶春莲是否属于善意取得。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照上述规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。据此，善意取得需要符合以下四个条件，即无权处分、买受人善意、买受人支付了合理的对价、办理了不动产变更登记。本案中，第三人叶春莲称其通过中介人得知第三人谢仕红出卖房屋的信息，并与假冒曾海棠、谢仕红在龙川县房地产交易中心签订《房屋买卖协议》。根据被告提交证据中《房屋买卖协议》约定购房款为10万元，经龙川县房地产交易所对涉案房屋进行评估，该房评估价为385584元。因此，本案第三人叶春莲向第三人谢仕红支付的房屋价款明显低于该房屋的合理价款。基于上述事实与理由，本案第三人叶春莲的行为不符合善意取得。第三人叶春莲提出，与第三人谢仕红另行签订有30万元购房款的《房屋买卖协议》，其在龙川县房地产交易中心所签订的协议为减少纳税而签订，其实际向第三人谢仕红支付了30万元购房款。对上述事实，因与被告提供的《房地产买卖合同》约定的房屋交易款10万元不相符，不予采信。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项第1目之规定，判决：撤销被告龙川县住房和城乡规划建设局于2014年10月13日向第三人叶春莲颁发粤房地权证龙交字第01201324**号《房地产权证》。案件受理费50元，由被告龙川县住房和城乡规划建设局负担。
上诉人叶春莲不服原审判决，上诉称：一、上诉人取得本案涉案房屋的行为属于善意取得，原审法院认定事实错误。具体理由如下：1、被上诉人曾海棠与第三人谢仕红于1988年2月8日结婚至今，涉案房屋在买卖期间及办理房产登记过户期间其双方处于夫妻关系存续期间；1999年兴建的位于龙川县老隆镇市北居委会苋莱坑8号的房屋是其两人夫妻共同财产，第三人谢仕红有一半的权属；虽涉案房屋登记在曾海棠名下，但谢仕红应具有一半的处分权。2、被上诉人曾海棠与第三人谢仕红共同居住在龙川县老隆镇市北居委会苋莱坑8号，是一种正常的夫妻关系。3、上诉人完全有理由相信是谢仕红夫妻共同出卖本案涉案房屋，具体表现在：①谢仕红持有结婚证原件、曾海棠身份证原件，并持有出卖的房地产权原件
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粤房地证字第C68912**号《房地产权证》。②《房屋买卖协议》以及收款人均是以谢仕红和曾海棠共同名义签署和收款的，表明是共同变卖房屋。③本案涉案房屋在曾海棠与谢仕红共同居住房屋的楼下，属同一栋楼，变卖房屋情况是知情的。4、上诉人以合理的价格有偿取得。本案涉案房屋较旧，上诉人与谢仕红夫妻于2013年7月29日签定《房屋买卖协议》约定的房屋价款为30万整（不包过户费），且通过三次付清购房款，同时缴纳了房屋买卖的营业税款、契税、房屋交易税、评估费、登记费等交易费用。另外，2013年房屋购买价格30万元与2014年该房屋课税评估385584元相差不大。5、原审法院以备案的《房屋买卖协议》否认真实的交易价格，不符合客观实际。主要理由是交易价格有上诉人提供的真正的《房屋买卖协议》、付款凭证，特别是2013年7月29日通过转帐形式支付了14万元购房款已足以否定了原审法院认定的涉案房屋交易价格为10万元的认定；而备案的《房屋买卖协议》目的是以较低价格避税。因此，备案的《房屋买卖协议》不足以证实双方真正的交易价格。6、被上诉人在一审起诉时提供了购房款的《收据》、30万元交易价款的《房屋买卖协议》。7、根据“非恶意及善意”的推定方法，被上诉人至今无任何证据证实上诉人购房行为有恶意行为，则应推定属于善意行为。二、本案原审被告已合理审查相关材料，程序合法。原审被告根据上诉人提供相关证件、谢仕红夫妻双方身份证原件、结婚证原件、涉案房屋的房产证原件，依程序进行办理，程序合法。三、本案应维持原审被告的登记行为。由于上诉人是善意取得涉案房屋，依据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条“被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。”的规定，上诉人的合法权益应受法律保护。另外，各地法院和本院对同类案件均有相似案例。四、如被诉《房地产权证》被撤销，将导致上诉人利益受到巨大损害。上诉人是通过巨额费用购得涉案房屋，等于倾尽全家资产购买；另外，上诉人曾向龙川县公安局申诉谢仕红涉嫌诈骗罪和伪造证件罪，予以追回购房款，该局回复不构成诈骗罪和伪造证件罪，不能立案。谢仕红虽然带假冒的曾海棠和我方买卖房产，但谢仕红是真实的，曾海棠名下的（身份证号码与有效期限一致，住址等一字不变，结婚证也是和身份证一致），谢仕红与曾海棠至今仍是夫妻关系。仅以10万元购房合同全面否定善意取得的理由是不充分的，在房产交易时采用阴阳合同是存在的，提交给交易所的购房合同数额是为避税而写少的，而真实的购房合同则存放在家里。第五、第三人谢仕红收取了上诉人已支付的30万元购房款，因第三人谢仕红与被上诉人曾海棠仍处于夫妻关系，被上诉人并没有损失购房款。综上所述，请求法院判决：1、撤销龙川县人民法院（2014）河龙法行初字第20号行政判决；2、判决驳回被上诉人的诉讼请求；3、判决维持原审被告于2014年10月13日将粤房地证字第C68912**号房地产权权属转移登记至上诉人叶春莲名下（粤房地权证龙交字第01201324**号）的具体行政行为；4、被上诉人承担本案的全部诉讼费用。
被上诉人曾海棠答辩称：一、原审被告龙川县住房和城乡规划建设局的房屋转移登记行政行为违法。1、根据《房屋登记办法》第十二条规定：“申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请，但本办法另有规定的除外。”房屋出卖人和房屋买受人应当共同向房屋登记部门依法申请转移登记。然而，从原审被告提供的《私有房地产权登记申请书》中仅有叶春莲一人签字，表格的共有人签名一栏空白，没有被上诉人曾海棠及谢仕红签名，更没有曾海棠及谢仕红向原审被告提供过个人身份等申请转移登记的材料。2、根据《房屋登记办法》第十八条第一款规定：“房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认，并归档保留。”原审被告在办理房屋所有权转移登记过程中，没有对上诉人叶春莲提供的材料进行查验，证据复印件中均没有“与原件核对无异”的记载，也没有核对人。因此原审被告没有尽到上述审查的职责，无法证明就申请登记事项是否是有双方申请人的真实意思表示，更没有“询问结果应当经双方申请人签字确认，并归档保留”的相关证据。3、从原审被告提供的《申办房产登记收件回执》显示，上诉人叶春莲于2014年10月8日单方面向原审被告提供如下材料：（1）房地产权证或房屋所有权证1份；（2）营业税和契税发票3份；（3）双方身份证明（复印件）3份；（4）买卖合同1份；（5）卖方结婚证（复印件）。收件日期是2014年10月8日，收件人邓立（另一份则盖了“龙川县房地产交易所登记收件专用章”），证明上述材料是上诉人叶春莲单方提供。曾海棠及谢仕红均没有到场，也没有提供任何申请材料。另外，上诉人叶春莲提交上述5件材料当日至办证前，并没有向原审被告递交《私有房地产权登记申请书》，而将时隔一年的2013年7月29日上诉人叶春莲提交的《私有房地产权登记申请书》进行补充。4、上诉人叶春莲将涉案房屋单方过户的事实，其在一审答辩中已承认了：“因龙川县房地产交易所地税局催缴税款，第三人只好先过户，于2014年10月13日第三人拿到房产证”。5、根据原审查明的事实，原审被告在办理房屋所有权转移登记过程中，上诉人叶春莲提交曾海棠的所有签名系冒签，用于办证的曾海棠的身份证、结婚证均系伪造。原审被告没有对申请人的身份证进行认真核对，没有对申请人进行询问，没有根据作出具体行政行为所依据的规范性文件。原审被告在没有取得当事人双方共同申请，又没有法院或者仲裁委员会生效的法律文书取得房屋所有权的前提下，将涉案房屋转移登记给上诉人是违反法定程序。二、上诉人不属于善意取得，主观上存在恶意，没有支付合理的对价。1、2014年10月8日，上诉人单方向原审被告提交材料，原审被告因审查不严，没有发现材料中的曾海棠签名系冒签，曾海棠的身份证、结婚证系伪造。2014年12月18日，一审法院单独询问时，上诉人叶春莲才承认房屋买卖协议及收据中曾海棠签名不是曾海棠本人所签。上诉人所谓“购买”的意思不存在善意，不符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定的善意取得第一个要件。2、上诉人在一审时已称分三次付款给谢仕红和陪同的曾海棠，第一次在2013年7月29日转账14万元，第二次在2013年8月24日付款10万元，第三次在2014年2月21日付款5万元，合计为30万元。但减去谢仕红于2013年11月28日退款15万元外，上诉人只付款了14万元。按照上诉人签订的《房地产买卖合同》，房款价约定为10万元，有理由怀疑2014年2月21日付款的5万元应该是高利贷借款的利息。因此，上诉人并没有充分的证据证明支付了涉案房屋的合理对价，不符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定的善意取得第二个要件。综上所述，上诉人的诉讼请求没有事实根据和法律依据，请求法院依法驳回上诉，维持原判。
原审被告龙川县住房和城乡规划建设局答辩称：一、我府向上诉人颁发被诉《房地产权证》程序合法。2013年7月29日，曾海棠、谢仕红夫妇（为房产交易的转让方）和上诉人（为房产交易的受让方）办理涉案房产过户手续，我府核对各方提供的粤房地证字第C68912**号《房地产权证》原件、《房屋买卖协议》原件、双方身份证和《结婚证》原件，而且身份证和《结婚证》上的照片与前来办理手续的曾海棠、谢仕红相符，并按程序见证了交易双方在相关材料上的签名，最后在网上录入了交易过户手续。2014年10月13日，我府在上诉人完税后按程序核发被诉《房地产权证》。我府的上述工作程序符合《房屋登记办法》笫十二条第一款、第三十三条及《广东省城镇房地产权登记条例》第九条的规定。二、我府向上诉人核发被诉《房地产权证》事实清楚、证据确实充分。上诉人及第三人谢仕红要求办理房产权转移登记向我府递交了申请书、2013年7月29日的《房屋买卖协议》、谢仕红夫妇的身份证、结婚证、曾海棠权属的《房地产权证》、曾海棠的授权书等原件，同时我府对其转让的房产进行现场课税评估，上诉人缴纳了房产转让的有关税费。上述行为已符合《房屋登记办法》第三十三条的规定及《广东省城镇房地产权登记条例》第九条规定的办理转移房产登记的条件。三、对房屋购买人即上诉人是否是善意取得诉争房产，以及是否与本案有关联性应由法院依法审查和裁判。
第三人谢仕红经本院公告传唤，未到庭参加诉讼，也未提交书面意见。
原审法院随案移送本案的证据材料。
经审理查明：原审查明的事实本院予以确认。另查明，2013年11月28日，上诉人叶春莲的丈夫廖伟强出具退款收据并由第三人谢仕红收执，该收据载明：“今收到谢仕红、曾海棠交来退房款壹拾伍萬元，廖伟强（签名）”。上诉人提交的《房屋买卖协议》、《收据》中“曾海棠”的签名均不是被上诉人曾海棠本人签写，对此上诉人和原审被告均不持异议。
本院认为：本案争议焦点是原审被告作出房屋转移登记行为是否合法。涉及的主要事实是上诉人与原审第三人谢仕红房屋转让是否属于善意取得。根据《房屋登记办法》第三十三条第一款：“申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料”的规定。本案中，上诉人叶春莲与第三人谢仕红等到原审被告龙川县住房和城乡规划建设局办理房屋转移登记时，均是谢仕红与另一男子假冒曾海棠到场，其在权属登记表中的签名、手印均是假冒签印，同时提交的曾海棠身份证、结婚证也属伪造。被上诉人曾海棠本人并未到场，被上诉人曾海棠并没有将涉案房屋出卖给他人的真实意思表示，原审被告基于谢仕红提交的虚假材料于2014年10月13日作出准予房屋转移登记，造成的登记结果错误。至于是否善意取得的问题，根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款：“被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为”的规定，如果构成第三人善意取得的情形，则应优先保护善意第三人的利益。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，不动产善意取得需要符合以下要件，即买受人善意、买受人支付了合理的对价、办理了不动产变更登记。本案中，从上诉人向原审被告提交的《房屋买卖协议》约定购房款为10万元，与龙川县房地产交易所的评估价38万元相差甚远。另，上诉人称通过三次支付购房款共计30万元，但与第三人谢仕红于2013年11月28日退款15万元的事实相矛盾，现第三人谢仕红去向不明，上诉人主张支付30万元房款不能形成完整的证据链，支付情况存在合理性怀疑。因此，上诉人没有提供充分证据足以证实其支付30万元的房款，且谢仕红提供的房屋转让材料均是假冒伪造，依法不能认定上诉人购房的行为属于善意取得。综上所述，原审被告核发被诉《房地产权证》属事实不清，主要证据不足。原审法院判决撤销被诉《房地产权证》，认定事实清楚，适用法律正确。上诉人请求撤销原审判决，没有事实理由和法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案受理费50元，由上诉人叶春莲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周海辉
审 判 员 张玉斌
代理审判员 邱 毅
二〇一六年一月二十九日
书 记 员 高丽娜