贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔26民终1414号上诉人（原审被告）：王章爱，女，1964年8月17日出生，汉族，四川省渠县人，住凯里经济开发区。上诉人（原审被告）：韩佐民，男，1963年8月8日出生，汉族，贵州省黄平县人，住址同上，系被告王章爱之夫。二被告共同委托诉讼代理人：任明胜、陆淼，贵州贵信律师事务所律师。代理权限为一般代理。被上诉人（原审原告）：王凯，男，1960年3月9日出生，汉族，四川省渠县人，住凯里经济开发区。委托诉讼代理人：杨明桂，贵州争荣律师事务所律师。代理权限为特别授权。原审第三人：王玉辉，女，1958年7月14日出生，汉族，四川省渠县人，住凯里市博南新区。原审第三人：朱锡祥，男，1954年1月27日出生，汉族，江苏省常州市人，住址同上，系第三人王玉辉之夫。上诉人王章爱、韩佐民与被上诉人王凯及第三人王玉辉、朱锡祥所有权确认纠纷一案，不服贵州省黔东南州凯里市人民法院（2017）黔2601民初1954号民事判决书，向本院提起上诉，本院于2017年9月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人王章爱、韩佐民上诉请求：撤销黔东南州凯里市人民法院（2017）黔2622民初578号民事判决书，驳回被上诉人王凯的一审诉讼请求。一审根据上诉人与被上诉人及王玉辉签订的《购买商品门面协议书》就认定被上诉人王凯对诉争房屋享有四分之三的产权，属于认定事实错误。上诉人与被上诉人以及王玉辉确实签订了《购买商品门面协议书》，但该协议是否履行，负有举证责任的王凯没有提供证据证明，从现有证据推断，该协议书并未履行。理由：1、按照协议书被上诉人王凯要出资30万元，但王凯并未提供出资证明。2、协议书约定银行贷款还清后，才能分所占股份，但在2002年10月23日没有告知上诉人的情况下，王玉辉就将自己的股份单独与被上诉人王凯协商退股，上诉人未参与的事实充分证明协议书未履行。3、协议书并未约定银行贷款由谁归还以及怎样归还，如果三人履行了合同就应按照合同约定比例归还贷款。上诉人已证明登记在其名下的房屋贷款是其归还的事实。4、一审认定承包协议约定租金5000元是针对102.06平方米的两间门面错误。承包协议中并未明确约定是一间或两间门面。从2012年上诉人与被上诉人王凯签订的租赁合同看，租赁面积为49.47平方米，租金为6500元，每年上浮5%。可知2006年承包协议中约定的面积为49.47平方米，也可知2006年被上诉人已经认可只享有49.47平方米的事实。5、协议书约定两个门面的房产证一办在上诉人名下一个办在被上诉人名下，但实际办给了王章爱和王玉辉，可以证明王玉辉和被上诉人王凯对他们购买门面处理上诉人并不知情。被上诉人王凯二审未进行答辩称。王凯向一审法院提出诉讼请求：1、确认对凯里市××与文化北路交汇处的房产（建筑面积为102.07平方米、房屋价格约703万元）享有四分之三的产权，并依法分割；2、案件受理费由二被告共同承担。一审法院经审理查明，原告王凯、被告王章爱及第三人王玉辉系同胞兄弟姊妹关系，被告韩佐民与王章爱系夫妻关系，第三人朱锡祥与王玉辉系夫妻关系。2001年12月28日，原告王凯与被告王章爱及第三人王玉辉就购买商品房门面事宜签订了一份《购买商品门面协议书》。协议书的内容为“2001年12月，王凯、王玉辉、王章爱三人采取按揭贷款支付的方式，进行合股经营（王凯占股份50%，其余两人各占股份25%），购买市文化北路附中门面，建筑面积为102.10㎡，总价值为1071735.00元的两间商品门面，现将有关的协议规定如下：1、现购买门面合同买受人暂定为王章爱、王玉辉的姓名，实际买受人是王凯、王章爱、王玉辉，门面的产权是三人共有的。当贷款还完之后，在办理房产证时，需办理两个房产证：一个房产证为王凯、另一个房产证为王章爱。2、2001年12月，王凯出资30万元，王章爱出资15万元，王玉辉出资15万元（其中有王燕辉的3万元），共计60万元，其中，用于购买门面首期付款431735.00元，装修门面、购买设备、购物等付款156903.00元，剩余款11361.56元作为流动资金使用。3、三人在经营的过程中，根据实际情况，可参与或不参与经营，所欠银行（按揭贷款部分）的余款，应按商品买卖合同，编号:GF-2000-0171合同和银行贷款合同执行。4、在完成还完银行所有贷款的的前提下，三人才有权实施以下事项：（1）若三人中有自身的各种特殊原因，要求退出经营和股份的，必须按购买门面的合同价，只能转卖给其中的合股人，不得对外出卖和转让股份、门出出租。（2）若其中合股人无能力一次性支付给转卖人的门面款，可采取分期支付的办法协商解决。（3）门面的合股人中，如要转租他自己部分的门面股份时，只能转租给内部合股人，门面租价参照按当时的市场价执行。此协议共计三份，各持一份，签订生效。签字人：王章爱、王凯、王玉辉2001年12月28日”。协议签订后，三人均按照协议约定履行出资义务，并以王章爱、王玉辉的名义分别与房产公司签订商品房买卖合同。2002年10月23日，第三人王玉辉退出合伙时，原告王凯出资购买其份额，第三人王玉辉向原告王凯出具一份《便条》，内容“同意退本120000.00元付息利16000.00元，共136000.00元壹拾叁万陆仟元正王玉辉”。次日（2002年10月24日），王玉辉再次向王凯出具一份《收条》，内容为“今收到王凯付给王玉辉股份本金壹拾贰万元正息利壹万陆仟元正共壹拾叁万陆仟元正（136000.00元）收款人王玉辉2002.10.24注：不再拥有附中门面股权、产权、经营权、无任何连带关系。”2003年12月10日、30日，原告王凯、被告王章爱及第三人王玉辉先后取得共同购买门面的房屋所有权证时，登记在王章爱名下的一间面积为52.59㎡，证号：凯房权证州房商字第××号；登记在王玉辉名下的一间面积为49.47㎡，证号：凯房权证州房商字第××号。2011年12月7日，以王玉辉与朱锡祥为赠与人、王凯为受赠人签订了一份《赠与合同》，合同的主要内容为“赠与人与受赠人系姐弟关系，赠与人夫妻有门面一间[位于凯里市××与文化北路交汇处，《房屋所有权证》编号：凯房权证州房商字第××号，建筑面积为49.47平方米],经赠与人与受赠人协商一致，达成如下赠与合同，共同遵守：一、赠与人自愿将上述门面，赠与弟弟王凯一人所有，其他任何人无权享受。二、受赠人表示接受赠与。三本赠与为无条件赠与。四本合同生效后，赠与人不得反悔，必须严格执行本合同所规定的权利义务。”同日，双方到黔东南州中城公证处对赠与合同进行公证。2016年12月，原、被告因万博门面拆迁补偿款分割发生纠纷后，原告认为被告已丧失了兄妹亲情和违背诚实信用的原则，于2017年5月16日向法院提起本案诉讼。庭审中，因被告不同意调解，本院未主持各方当事人进行调解。另查明：2006年6月11日，以王凯为甲方、韩佐民与王章爱为乙方就门面承包事宜签订了一份《承包协议》，内容为：“甲方愿将青春怡蛋糕店承包给乙方，承包期从2006、6、1起至2011、5、31日止，共计5年。承包费为每月5000元正，按月支付。承包期内所产生的债权债务由乙方承担，到承包期满时，无任何债务，如有债务由乙方承担，与甲方无关。”2012年6月1日，王凯将原王玉辉转让来的门面出租给王章爱，双方在房屋租赁合同中约定：1、房屋位于凯里市××与文化北路交汇处，建筑面积为49.47平方米；2、租赁期共72个月（2012年6月1日起至2018年6月1日止。3、用途为居住办公或商业使用。4、月租金为6500元，年递增租金按5%计算。同时查明：王玉辉、朱锡祥以赠与方式转让给王凯的门面（49.47㎡）至今未办理产权变更登记的手续。再查明：朱锡祥对王玉辉在庭审中的陈述和质证意见均表示认同。一审法院认为：公民的合法民事权益依法应予以保护，任何组织和个人不得侵犯。《中华人民共和国民法通则》第七十一条规定：“财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。”第七十五条规定：“公民的个人财产，包括公民的合法收入、房屋、储蓄、生活用品、文物、图书资料、林木、牲畜和法律允许公民所有的生产资料以及其他合法财产。公民的合法财产受法律保护，禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、破坏或者非法查封、扣押、冻结、没收。”本案原告王凯与被告王章爱及第三人王玉辉合伙出资购买位于凯里市××与文化北路交汇处（原黔东南苗族侗族自治州师范专科学校附属中学综合楼）的商用两间门面是事实。从三人2001年12月28日签订的购买商品门面协议的内容和王玉辉2002年10月退出合伙出具的收条来看，原告王凯最初的出资额为30万元，王章爱与王玉辉分别出资15万元。合伙期间，王凯通过受让方式取得王玉辉的份额后，对两间门面享四分之三的所有权。虽然2006年6月11日二被告承包涉案门面经营，但此前原、被告共同在两间门面内经营“青春怡蛋糕店”是事实。从承包协议约定的租金数额来看，面积102.06㎡的两间临街门面月租金5000元，且每年租金不再递增，说明双方已考虑到承包人每月还要偿还银行贷款。从二被告所举证据来看，原告王凯2012年6月将小的一间门面出租给二被告经营是事实，但双方至今没有对两间门面的份额进行分割。我国对不动产实行登记制度。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案被告王章爱出资的15万元占出资总额的四分之一，而登记在其名下的门面为52.59㎡占两间门面总面积的二分之一还多，明显不符合客观事实。房屋所有权证只能说明财产登记在谁名下，不能说明登记者就是财产的唯一所有权人和实际拥有者。《中华人民共和国民法通则》第七十八条规定：“财产可以由两个以上的公民、法人共有。共有分为按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份额，对共有财产分享权利，分担义务。共同共有人对共有财产享有权利，承担义务。……”原告王凯与被告王章爱系同胞兄妹关系，以王章爱的名义购买门面并登记在其名下，并不等于门面就是王章爱个人所有。综上所述，根据证据的盖然性，原告对诉讼所指的门面享有四分之三的份额。因为两间门面均是不可分割的整体，且双方也未申请价格评估，从便于对外出租或者自己经营的角度考虑，明确各自在门面中享有多少份额是可以的，但分割门面不能最大限度发挥物的经济效益，故原告主张分割门面的理由不能成立，不予支持。被告诉讼代理人的辩解意见与庭审查明的事实不符，且二被告所举证据不足以证明诉讼代理人的辩解理由成立，依法不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、第七十一条、第七十五条，《中华人民共和国物权法》第四条、第九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条之规定，判决：一、原告王凯对位于凯里市××与文化北路交汇处（原黔东南苗族侗族自治州师范专科学校附属中学商住楼、房屋所有权证号为凯房权证州房商字第××号、00××58号）面积为102.06平方米的两间门面享有四分之三的所有权。二、驳回原告王凯的诉讼请求。案件受理费10800元，减半收取5400元，由被告王章爱与韩佐民共同负担。本院二审期间，上诉人未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审审理查明的事实一致。本院认为：根据《中华人民共和国物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”第三十三条：“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。”依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”根据以上规定，当事人有证据证明房产登记簿与真实权利人不一致的，可提供证据证明其为真实权利人。本案王凯诉讼请求确认争议门面四分之三的权利符合法律规定。那么关于上诉人王章爱、王玉辉和王凯于2001年12月28日签订的《购买商品门面协议书》是否已经履行，王凯是否通过该协议能取得争议四分之三产权的问题。首先，现有的《购买商品门面协议书》可以证明王凯出资30万元、王章爱和王玉辉各出资15万元，如果王章爱反驳称该合同未实际履行，王凯未出资30万元，其也应要提供证据证明购买门面首付款的来源，现在没有其它证据证明首付款是王章爱和王玉辉个人支付的情况下，可以推定双方按照合同约定履行了出资义务。其次，在《购买商品门面协议书》中，双方确实约定了贷款还清后，才能处理各自的股份以及关于办理房产证的问题，但该条款并不是不能变更的条款，双方也未在合同中约定禁止变更，虽然没有重新签订协议，但如双方已经实际履行了变更的协议，视为变更。对于王章爱是否知道的这个问题，只能对抗房屋处理的效力，不能用此推定该合同未履行。王章爱、韩佐民上诉称合同约定没有还请贷款前，不能处分房屋以及办理房产证的问题，不能成为反驳《购买商品门面协议书》已经实际履行的理由。最后，购买门面是以王玉辉和王章爱的名义进行，2002年王玉辉将自己的部分转让给了王凯，也没有办理变更登记，那么以王章爱的名义偿还贷款也是符合常理，不能因此认定王凯没有出资购买门面。因此，上诉人上诉人称《购买商品门面协议书》未履行的理由不能成立，本院不予采纳。上诉人王章爱与被上诉人王凯签订的承包协议和出租协议是否就能认定，王凯只享有49.47平米的所有权。租赁的面积并不代表王凯以默示放弃了其合同约定的份额，因为王凯在协议书中享有的是权利，权利的放弃应以明示的方式表示，现没有证据表明王凯放弃了原协议约定的份额，不能仅通过租赁合同就表明2006年王凯就承认其仅享有49.47平米的所有权。因此，上诉人上诉称通过租赁合同认定王凯只有49.47平方米的房屋所有权的理由不能成立，本院不予采纳。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原审判决。二审案件受理费10800元，由上诉人王章爱、韩佐民负担。本判决为终审判决。审判长  陆小平审判员  王大梅审判员  王山地二〇一七年十月三十日书记员  龙 欢