湖北省武汉经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂武经开民初字第00041号
原告：陈惠民。
委托代理人：汪群，湖北立丰律师事务所律师，特别授权。
委托代理人：张小丽，湖北立丰律师事务所律师，特别授权。
被告：武汉经开万达广场投资有限公司，住所地武汉市经济技术开发区中心区11-8地块联发大厦第七层。
法定代表人：丁本锡，该公司总裁。
委托代理人：金焰。
委托代理人：艾勇，湖北万泽律师事务所律师，特别授权。
原告陈惠民诉被告武汉经开万达广场投资有限公司（以下简称万达广场）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年12月23日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员管理独任审判。本案于2014年1月20日、2014年2月25日、2014年6月6日三次公开开庭进行了审理。原告陈惠民及其委托代理人汪群、委托代理人张小丽到庭参加了诉讼，被告经开万达投资委托代理人艾勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告陈惠民诉称：2011年10月24日，原告陈惠民与被告万达广场签订了《武汉市商品房买卖合同》（以下简称《买卖合同》）及附件，合同约定：原告陈惠民购买被告万达广场开发的武汉经开万达广场二期商品房中的第S2幢1-2层S28号房，建筑面积85.70平方米，购房款为人民币1，824，946元。被告万达广场应当在2013年6月30日前，将符合条件的商品房交付原告陈惠民使用。合同签订后，原告陈惠民已按合同约定一次性支付了房款人民币1，824，946元。直至交房日时，原告陈惠民发现其购买房产上下异产毗连处按照规定应当设计独立的转换层，而被告万达广场并没有设计施工，致使应安置在转换层的排污、自然水管道安置在原告陈惠民所购房产中，部分管道出现渗水问题，严重影响原告陈惠民对所购房产的设计使用。同时，被告万达广场拟交付原告陈惠民的房产不符合合同的约定。合同中约定的原告陈惠民所购房产一楼层高为5.4米，而实际拟交付的房产一楼层高只有5.0米；所购房产一楼、二楼的排水、给水问题经催告后，二楼排水、给水问题至今仍未解决；根据竣工图纸，原告陈惠民所购房产应当有楼梯，而拟交付的房产中并没有楼梯或公共通道；合同中约定买方违约需向卖方支付购房款总额的20%的违约金及税费，而卖方违约导致解除合同仅需向买方支付同期活期存款利息。该格式条款免除了卖方的责任，加重了买方的责任，排除了买方的主要权利，应为无效条款。为此，原告陈惠民多次与被告万达广场协商，催促被告万达广场整改，但被告万达广场至今未作整改，使原告陈惠民所购房产未达到交房条件，不符合原告陈惠民购房目的，故诉至法院。原告陈惠民当庭变更诉讼请求，请求法院判令：1、依法解除双方订立的《买卖合同》；2、被告万达广场返还原告陈惠民购房款人民币1，824，946元，并赔偿原告陈惠民截止2014年6月30日的违约金（或经济损失）人民币500，605.50元（以人民币1，824，946元为基数从2011年9月30日起按照中国人民银行同期贷款利率上浮50%计算至2014年6月30日）。其后违约金（或经济损失）（以人民币1，824，946元为基数从2011年9月30日起按照中国人民银行同期贷款利率上浮50%计算至判决确定的履行期限最后一日止）；3、本案诉讼费用由被告万达广场承担。
被告万达广场到庭辩称：1、被告万达广场与原告陈惠民签订《买卖合同》外，还签订了六份附件，根据附件约定，答辩人可以根据建设施工的实际情况，决定是否需要建设转换层，是否一定要加建楼梯以及增加必要的管道；2、房屋已验收备案，达到交房条件。被告万达广场已经以邮寄以及以公告的方式通知原告陈惠民收房；3、房屋层高没有达到合同约定的层高亦不影响房屋使用；4、故原告陈惠民要求解除合同，赔偿损失的要求不合理。综上，请求驳回原告陈惠民的诉讼请求。
经审理查明：2011年10月24日，原告陈惠民与被告万达广场签订《买卖合同》，该《买卖合同》系武汉市住房保障和房屋管理局及武汉市工商行政管理局监制。《买卖合同》中约定原告陈惠民购买被告万达广场开发的位于武汉经济技术开发区12C2地块武汉经开万达广场二期商品房第S2幢1-2层S28号房产。房屋用途为商业服务，层高为一层5.4米，二层为4.2米。房屋建筑面积85.70平方米，单价为每平方米人民币21，294.59元，房屋总价款为人民币1，824，946元。原告陈惠民一次性向被告万达广场支付购房款等内容。被告万达广场于2013年6月30日前将满足下列条件的房产交付原告陈惠民：1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等装项验收；2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成，并满足使用功能要求；3、供电、供水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续；5、供水，房屋交付时，达到使用条件等内容。同时，《买卖合同》还对逾期交房的违约责任、交房手续、规划、设计变更等事宜作出了约定，并按照补充协议约定的相关约定执行。
同日，原、被告双方针对《买卖合同》约定事宜又签订了合同附件一至六，在附件四中双方约定：室内楼梯，商铺内预留上下楼梯洞口及埋件；在附件六补充协议中约定：房屋交付时间为2013年6月30日之前，具体时间以被告万达广场发送的《入伙通知书》为准（不迟于前述交房日期）；双方将《买卖合同》中房屋交付的条件修改为出卖人取得竣工验收备案证明文件，且该条件为该房屋交付的唯一条件，买受人不得以房屋、装饰、设备不符合要求及公共配套设施和市政公用设施不完善为由拒绝接受房屋，否则按照买受人原因造成房屋未能按期交付执行，出卖人就此不承担延期交付责任；出卖人发出《入伙通知书》的形式可以是电话、传真、信函或在当地公开发行的报纸公告等形式；房屋交付时水、电达到使用条件；买受人逾期办理房屋交付手续或因买受人的原因造成房屋未能按期交付的，每逾期一日，买受人应向出卖人支付购房款总额的万分之一作为违约金，且视为从《入伙通知书》送达之日起第5日将该房产交付买受人；因出卖人的原因造成未在本合同约定期限内将房产交付买受人，买受人给予出卖人30日宽展期，宽展期内出卖人无需向买受人承担违约责任。在宽展期限届满后仍未将房产交付买受人，自约定交付期限届满后第31日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人承担已交购房款万分之一的违约金；规划及设计变更，合同附件所示该房屋所在区域的平面布局为暂定，如为优化原因进行调整，且未降低政府部门批准的规划指标，则出卖人可以自主实施，不需提前征得买受人同意。但如出卖方向买受人发出相关通知，买受人应在收到通知后7日内日给予书面回复，逾期回复或未明确表示不同意的，视为买受人同意并接受该调整；关于合同解除，如因买受人的原因解除合同，买受人向出卖人支付购房总额20%的违约金，并由买受人承担出卖人签署合同及补充协议而导致的税、费、律师费等费用；如合同解除后需办理合同备案撤销手续，买受人自出卖人发出解除通知之日起10内，配合出卖人办理相关撤销手续。如合同解除后，需买受人腾退该房屋的，买受人应当在出卖人发出腾退房屋通知之日起30日内，将该房屋恢复至交付时原状。如房屋交付后合同解除，买受人应向出卖人支付房屋使用费；如因出卖人原因导致买受人有权解除合同及补充协议，买受人一次性付款方式或分期付款方式购房，则出卖人应在合同解除之日起30日内，向买受人返还已付购房款及利息（自出卖人收到房款日计至退款日，利率按照中国人民银行公布的同期活期存款利率执行）；根据建筑抗震结构安全需要，该房屋室内天棚局部有结构梁，沿墙有结构柱或剪力墙，卫生间顶部可能有明管，厨房、卫生间可能有管道井。前述情况最终以交房实际为准，买受人对此没有异议等内容。
2011年9月30日，原告陈惠民按照合同约定一次性向被告万达广场支付购房款人民币1，824，946元。2013年6月28日武汉市住房保障和房屋管理局就经开广场二期S1至S3商铺颁发武汉市房地产开发项目竣工交付使用备案证，备案面积6，128.7平方米，证书编号：武房开备字（2013）112号。2013年6月30日，被告万达广场通知原告陈惠民接收所购房产，并于当日在湖北日报针对武汉经开万达广场发出《入伙通知公告》，通知武汉经开万达广场二期商铺符合入伙条件的业主于2013年6月30日-7月10日办理入伙手续。其后，原、被告办理收房手续过程中，原告陈惠民发现被告经开万达拟交付的S28房屋存在一楼层高不足5.4米，与合同约定不符；房屋一楼、二楼未能排水、给水；整个楼层的排水、排污管道安置在原告陈惠民所购房产中等诸多问题，据此，原告陈惠民拒绝收受前述房产，并要求被告万达广场对房产予以整改，以达到交付的标准，但双方多次协商未果，故诉至法院，请求依诉予判。
另查明，在武汉经开万达广场二期商品房第S2幢房屋竣工备案图纸中并未标示原告陈惠民所购房屋内安置排水、排污等公共管道，房屋一二层之间含建设楼梯。原告陈惠民所购S28号房产一层净高505厘米，楼板厚度不超过15厘米。原告陈惠民所购房产与其楼上毗连房产之间并不符合强制设计转换层要求，但S28房产二层以上房屋的排水、排污管道穿过楼层基本集中在S28房屋内距顶部约50厘米的半空中，并留有检修口，最后由S28号房顶下行至房屋外的排水阴沟中。在原告陈惠民所购S28号房屋及相邻、附近房屋楼下地下层均为配电房，排水、排污管道设置从S28号房屋下穿并非唯一必然选择。目前，S28房屋经被告万达广场整改后，除仍存在前述问题外，房屋一层仍未能达到排水要求。
以上事实有原告陈惠民、被告经开万达投资提供的《武汉市商品房买卖合同》以及附件六份、原告陈惠民提供的房款支付凭证、房屋竣工图纸，现场照片及当事人陈述等证据证实，本院予以认定。
本院认为：原、被告之间签订的《买卖合同》系武汉市住房保障和房屋管理局及武汉市工商行政管理局监制的样式合同，其后，原、被告通过签署《买卖合同》附件和补充协议的方式对《买卖合同》中约定的内容予以细化、明确及变更，合同附件为被告万达广场一方预先拟定，并未在订立合同时与对方协商的格式合同，在未违反法律、行政法规等强制性规定的情况下，对合同双方具有法律约束力，应以双方约定的内容为准。《买卖合同》的附件中将交房条件变更为取得竣工验收备案证明文件为唯一交房条件，该约定并未违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效，对原、被告之间具有法律约束力。
原告陈惠民在上述合同及附件、补充协议签订后，依约向被告万达广场履行支付购房款的义务，被告万达广场亦在约定的期限内通过公告等约定的方式通知原告陈惠民收受符合交付条件的房屋，但被告万达广场为了节约建设成本，将可通过建设转换层而安置的公共设施，集中安装在原告陈惠民所购房产中，虽附件中约定“交付房屋中可能会出现明管及管道井，且买受人对此无异议”，但被告万达广场前述行为直接降低原告陈惠民所购房屋的经济价值，并影响原告陈惠民对其所购房屋的有效使用，其行为有违诚信。经原告陈惠民通知被告万达广场予以整改后，被告万达广场在合理的期限内未能消除，结合其房屋存在层高不足、房屋一层未排水等违约情形，原告陈惠民购房所欲追求的合同目的已不能实现。故原告陈惠民要求解除合同的诉请，本院予以支持。
原告陈惠民要求被告万达广场返还原告陈惠民购房款人民币1，824，946元及违约金（或经济损失）的诉请，虽双方在合同中约定因被告万达广场的原因导致合同解除，被告万达广场向原告陈惠民退还房款及利息（从收到收房款日至退款日，利率按中国人民银行公布的同期活期存款利率执行），但原告陈惠民认为应当按照同期中国人民银行贷款予以计算上述期限内的损失。本院认为，原告陈惠民要求被告万达广场返还购房款人民币1，824，946元的诉请，本院予以支持；违约金主要功能系补偿为主，惩罚为辅，原告陈惠民作为个人，在未提供证据证实的情形下，其损失主要为资金占用的存款利息的损失，结合本案中被告万达广场违约事实，本院依法调整违约金以购房款人民币1，824，946元为基数从房款交付之日起按中国人民银行同期五年期定期存款利率计算至本判决确定履行期间实际给付之日止，超过的部分，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十一条、第四十四条第一款、第六十条、第七十七条、第九十四条第四款、第九十七条、第一百一零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法若干问题的解释﹥（二）》第二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、解除原告陈惠民与被告武汉经开万达广场投资有限公司于2011年10月24日签订的《武汉市商品房买卖合同》；
二、被告武汉经开万达广场投资有限公司于本判决生效之日起10日内向返还原告陈惠民购房款人民币1，824，946元，并支付违约金（以人民币1，824，946元为基数从2011年9月30日起按中国人民银行同期五年期定期存款利率计算至本判决确定履行期间实际给付之日止）；
三、驳回原告陈惠民的其他诉讼请求。
如果被告武汉经开万达广场投资有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币25，404元，减半收取人民币12，702元，由被告武汉经开万达投资有限公司负担，因此款原告陈惠民已先行垫付，被告武汉经开万达广场投资有限公司将此款随上述判决款项一并给付原告陈惠民。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时按照不服本院判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，款汇武汉市中级人民法院。户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户－市中院诉讼费分户；账号：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处，行号832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 管 理
二〇一四年八月三十日
书记员 李国坤