嘉兴市秀洲区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）嘉秀民初字第848号
原告：博尔玛（浙江）实业有限公司。
法定代表人：刘光新。
委托代理人：刘争时。
委托代理人：梁彩红。
被告：中工工具有限公司。
法定代表人：蒋大伟。
委托代理人：崔明刚、张晓红。
原告博尔玛（浙江）实业有限公司（以下简称“博尔玛公司”）诉被告中工工具有限公司（以下简称“中工公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月18日立案受理后，依法由代理审判员毛彦适用简易程序，于2014年9月16日公开开庭进行了审理。博尔玛公司的委托代理人刘争时，中工公司的委托代理人崔明刚、张晓红到庭参加诉讼。本案�已审理终结。
原告博尔玛公司诉称，原、被告于2012年5月28日签订厂房租赁合同一份。合同约定被告向原告租赁位于中山西路2889号的一号厂房，面积4479.6平方米；租金第一年每月每平方米8.4元，第二至第三年每月每平方米9元；租赁时间从2012年6月1日至2015年5月31日止。合同签订后，被告按约履行了第一年的租赁义务。但在2013年5月被告擅自搬离厂房，且未办理解除合同等事宜。根据双方合同约定，被告的行为已经构成违约，应承担厂房年租金总额20%的违约金。请求判令解除双方的租赁合同，被告向原告支付违约金96759.36元以及律师费6700元。
被告中工公司辩称，一、双方合同约定公共设施、设备管理，物业，保安，卫生等由原告负责管理。但原告未尽其义务，租赁期间，租赁厂房多次发生停电、漏水、地面大面积严重起沙、扬尘等问题，严重影响被告正常运营，被�甚至一度停产，损失严重；原告物业管理不规范，物管人员多次与被告员工发生冲突，导致被告员工一再流失；原告安保工作不到位，造成被告财物损失。二、双方租赁合同乃原告提供的格式合同，合同对双方权利义务的约定严重不对等，明显违反了公平、公正原则。并且原告也不同意协商修改合同，客观上造成合同无法履行；三、双方合同对提前解除合同的违约责任未有约定，应当不予支持违约金。并且合同对违约金的约定明显过高，被告请求法院予以调低。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
原告为证明其主张，提供了以下证据：证据一、厂房租赁合同一份，用以证明双方租赁厂房的事实以及租金、违约金等的约定；证据二、2013年11月13日函、2013年11月22日函告以及ems收件联各一份，用以证明被告违约后，原告发函被告主张违约金；证据三、法律服务合同以及发票各一份，用以证明为本案诉讼，原告支出律师费用6700元。
被告质证认为，对证据一至三的真实性均无异议。但认为证据一的合同不具有合法性，因为该合同只规定了被告的义务，未规定原告的义务。
本院认证认为，该三份证据真实、合法与本案具有关联性，本院予以采信。被告所认为双方合同权利义务不对等的问题，本院认为，如被告认为该合同显失公平，可行通过行使撤销权撤销该合同，但自2011年合同签订至今，被告均未有该项主张，被告的撤销权已经消灭。并且通过本院审查，系争合同亦不存在违反法律强制性规定的情形，故被告主张该合同违法缺乏依据。
被告为反驳原告主张，提供了以下证据：证据一、建筑地面工程施工合同一份、增值税专用发票三份、照片两张、证明一份，用以证明系争厂房地面存在质量问题，原告未尽到维修义务，被告支出维�费用34400元；证据二、嘉兴市公安局秀洲区分局新城派出所证明两份，用以证明由于原告保安工作的疏漏，被告遭受财物损失；证据三、博尔玛园区物业对工作影响的汇报一份，用以证明租赁厂房存在质量问题影响车间生产，安保不到位导致厂房被盗以及物业管理不规范等事实；证据四、员工情况说明四份，用以证明物业公司员工与被告员工之间经常发生冲突导致被告员工辞职。
原告质证认为，对证据一均不认可。因为合同签订主体与发票出具主体不一致，合同与本案没有关联性；证据二的真实性予以认可，但是该两起盗窃均发生在厂房内，无法确定是外来人员还是内部员工盗窃，故其不能证明原告的安保工作不到位；证据三是被告内部汇报文件，其真实性不予认可；证人需出庭作证，仅凭个人手写的证明不能确定证据四的真实性。
本院认证认为，证据一中的建筑地面工程施工合同非原件，其真实性难以认定。并且发票与合同的出具单位不相一致，照片也不能判断出为系争厂房的地面，故本院对该组证据均不予采信；证据二虽然能证明系争厂房被盗的事实，但厂房被盗并不能一定说明原告的安保工作不到位；证据三为被告单方制作，真实性存疑，本院不予认定；证人需出庭作证，被告提供的证明为个人书写形成，本院不能进一步审查其真实性，故对证据四本院亦不予采信。
经审理查明，2012年5月28日，原、被告签订厂房租赁合同一份。合同约定：原告将位于中山西路2889号的1号厂房租赁给被告，厂房面积4479.6平方米；合同租赁期为叁年，从2012年6月1日至2015年5月31日止；租赁管理费用每月每平方米3.6元；租金第一年每月每平方米8.4元，第二至第三年每月每平方米9元，租金自2012年7月1日起开始计算，于合同签订之日支付2012�7月1日至2013年5月31日期间租金413915.04元，以后于2013年4月1日前支付2014年6月1日至2014年5月31日期间租金483796.8元；本合同的违约金按年租金总额的20%计算。违约金不足弥补权利人损失的，违约方还应赔偿权利人的实际损失，同时违约方还应向权利人支付为实现权利而支出的律师费等费用；2012年6月1日至2012年6月30日为免租期，免收租金、管理费。
2013年11月13日，被告函告原告，“因我公司在租赁贵公司博尔玛1期1号厂房期间，多次发生停电、厂房漏水等问题时贵公司物业的消极处理态度，且贵公司物业管理人员在与我公司沟通过程中态度恶劣，并多次对我公司员工进行语言攻击，导致员工一再流失……有鉴于以上种种，我公司最终决定：到2013年5月31日止，正式解除与贵公司1号厂房的租赁关系。”同年11月22日，原告复函称，“贵司2013年11月13日来函收悉，针对贵司来函中解除租赁关系的理由，我司不接受……事实是贵司今年购买了嘉兴南海电瓶厂厂房5月份擅自搬离了向我司租赁的1号厂房……根据2012年5月28日的《厂房租赁合同》第12条的规定，贵司的行为已经构成违约，按合同应承担违约责任，并支付我公司年租金总额20%的违约金。”
另查明，2013年5月31日，被告搬离系争厂房。系争厂房于2014年7月18日已被原告出租给案外第三人。
又查明，原告为本案诉讼支出律师费6700元。
本院认为，本案的争议在于原被告之间的厂房租赁合同是否解除以及被告是否存在违约行为，是否应当支付原告违约金。
被告自称其于2013年11月13日函告原告要求到2013年5月31日，正式解除与原告1号厂房的租赁关系，被告解除合同的理由为系争厂房地面扬尘影响其生产经营，原告物业管理不到位导致人员流失、财物被盗等等。本院认为，在双方租赁期届满�前，被告要求解除合同，除非双方约定的解除条件成就或者被告享有法定解除权。但双方合同并未约定解除合同的条件，而根据《合同法》第九十四条的规定，解除合同的条件可分为两类：一是因客观原因而解除合同，如不可抗力；二是因违约行为而解除合同，如预期违约、迟延履行或其他违约行为等。原告所称被告种种行为，本院认为并未达成其解除合同的条件。首先，被告所举证据并不充分，无论是建筑地面工程施工合同、派出所的证明还是博尔玛园区物业对工作影响的汇报均不能证明涉案厂房存在质量不好、物管不到位等一系列问题。退一步讲，即便涉案厂房存在上述现象，其亦非被告可主张解除合同的事由。解除合同的条件需一方的违约行为致使合同目的不能实现。被告租赁厂房的目的是生产经营，被告所列举的现象，其程度是否大到足以使被告的生产经营无以为继并不明确。被告仅仅列举现象，现象与后果之间是否存在因果关系未进一步举证证明。被告如此笼统的举证，很难使本院信服原告的“失当”行为致使其不能实现合同目的。故被告并不享有法定的单方解除权，在租赁期届满前，其擅自搬离租赁物已经构成根本违约，原告有权解除合同并主张违约金。
关于本案合同何时解除的问题。《合同法》第九十六条规定，合同自通知到达对方时解除。合同解除权是一种形成权，只要将解除合同的意思表示通知对方，即可产生解除的效力。原告2013年11月22日的复函并未表达解除合同的意思，其将系争厂房租赁给案外第三人的行为亦非在行使解除权。原告在起诉时要求解除合同，故应当以本案起诉状副本送达被告之日作为双方合同的解除之日。
关于被告应当支付多少违约金的问题。双方合同约定违约金为年租金的20%，�告认为违约金约定过高，请求予以减少。本院认为，是否减少违约金应当以原告的实际损失做为考量的主要依据。本案中，被告2013年5月31日搬离租赁物，原告2013年7月18日将租赁物另租他人，期间有一个半月的空档期，若以双方约定的租金计算，该时段的租金为63162.36元。同时，考虑到双方租赁合同中还约定了绿化、卫生、公共设施、设备管理等方面的费用由被告承担，虽然被告搬离了系争厂房，但厂房管理方面的费用仍有部分发生，故本院酌定原告租金加管理费用方面的损失共计70000元。原告主张的96759.36元违约金过高，被告请求减少，本院以原告的实际损失为依据，将违约金调低为70000元。
另外，原告还主张了律师费用。双方合同明确约定：“违约金不足弥补权利人损失的，违约方还应赔偿权利人的实际损失，同时违约方还应向权利人支付为实现权利而支出的�师费等费用。”故原告的该项诉讼请求亦应当予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、解除原告博尔玛（浙江）实业有限公司与被告中工工具有限公司于2012年5月28日签订的厂房租赁合同；
二、被告中工工具有限公司向原告博尔玛（浙江）实业有限公司支付违约金70000元以及律师费6700元；
三、驳回原告博尔玛（浙江）实业有限公司的其余诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取1185元，由原告博尔玛�浙江）实业有限公司负担307元，被告中工工具有限公司负担878元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。
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代理审判员 毛 彦
二〇一四年十月三十一日
书 记 员 吴雪青