广东省中山市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤2072民初2406号
原告：中山市佛奥物业服务有限公司，住所地广东省中山市东凤镇。
法定代表人：朱兆勇，职务总经理。
委托诉讼代理人：彭辉，男，1984年10月19日出生，汉族，住湖南省岳阳县，原告公司员工。
委托诉讼代理人：黄世琴，女，1984年9月28日出生，住广东省中山市，原告公司员工。
被告：张李剑，男，1976年11月16日出生，汉族，住江苏省无锡市新区。
原告中山市佛奥物业服务有限公司（以下简称佛奥物业公司）诉被告张李剑物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月2日立案受理后，本院依法适用简易程序由审判员谭凯航独任审理，于2017年4月18日公开开庭进行了审理。原告佛奥物业公司委托诉讼代理人彭辉、黄世琴，被告张李剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告佛奥物业公司诉称，2009年11月，被告购买了由开发商中山市东凤佛奥房地产开发有限公司出售的佛奥阳光花园112栋。根据被告与开发商签订的《中山市商品房买卖合同》附件六《合同补充协议一》第一款，以及原告、被告双方签订的《前期物业服务协议》第十条、第十一条的约定，被告同意确认由原告提供前期物业服务管理，并从办理收楼手续或视为收楼后的次月开始按时向原告缴交物业服务费。被告逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之一交滞纳金。开发商于2010年1月31日前交付房屋给被告，按照《合同补充协议一》第七款，买受人须按出卖人书面收楼通知的时间和方式办理房屋交接手续，逾期三十天未前来办理视为出卖人已按约定交付房屋，并开始起计房屋的保修期及物业管理费。同时按照《前期物业服务协议》第九条及第十条的约定缴交物业服务费（被告的物业服务费按房屋建筑面积每月每平方米2元的标准收取，被告房屋面积为308.23平方米，即被告须在每月5日前向原告缴纳约616.5元的物业服务费）。但自2011年11月1日起至今，被告一直拖欠物业服务费暂计共51338.35元，期间原告多次通过电话、发出书面函件催促被告缴费。但被告非但不主动履行缴纳义务，且经原告多次催缴均置之不理，严重阻碍原告的物业服务工作，侵犯原告与其他业主的合法权益。为维护我司及相关方的合法权益，特向法院时间具状起诉被告，请求判令：被告立即向原告缴纳佛奥阳光花园112栋物业服务费及滞纳金共51338.35元（按应缴纳物业服务费的每日1‰从2015年1月1日起计至实际缴清之日止）。
被告张李剑答辩称，我拒交物业费是因为装修过程中发现现场外力墙质量有问题，通过沟通，被告佛奥物业公司的梁经理叫原告先装修，到时原告与开发商沟通处理该问题，装修好后原告一直没有处理该问题。购买房屋当时赠送的物业管理费没有兑现。之后与原告沟通过我是愿意交物业管理费的，但我要求原告对我方损失扣减，加强安保问题，小区里灯光暗要求加亮灯光，双方当时也达成部分约定，但物业换过多个负责人，约定也没有兑现，也没有满意的回复。
经审理查明：2009年11月21日，被告张李剑与中山市东凤佛奥房地产开发有限公司签订合同条码为0901053704的《中山市商品房买卖合同》，约定由被告购买位于中山市东凤镇东海五路28号佛奥阳光花园112幢的商品房，商品房建筑面积共308.23平方米。同日，被告还与原告佛奥物业公司签订了《前期物业服务协议》，约定在商品房竣工交付使用或视为交付使用后，由佛奥物业公司提供前期物业服务，其中联排住宅物业服务费按每月每平方米2元收取，由办理收楼手续或视为收楼后的次月开始缴交物业服务费，以后每次缴交物业服务费的时间为当月5日前，业主、非业主使用人逾期交纳物业服务费的从逾期之日起按应交物业服务费的千分之一交滞纳金，业主、非业主使用人无正当理由连续三个月不交物业服务费的，佛奥物业公司可采取法律途径催交，向人民法院起诉。
2010年3月24日，被告张李剑办理收楼手续，在《物业接收记录》上签名确认，另双方验收后在《物业验收记录表》登记了“三楼右边卧室窗边漏水”，后该处漏水被告自行处理修复。续后，被告在装修入住后，在二楼楼梯间天花出现渗水，经原告协调开发商中山市东凤佛奥房地产开发有限公司，由中山市东凤佛奥房地产开发有限公司负担费用，发包给佛山市永固防水补强有限公司进行维修工程，工程完成后，被告仍认为效果不理想。另外，被告曾向原告提出要求增强小区公共灯光、增加监控、增加停车位，因涉及小区公共区域改造需要征得业主大多数同意方能进行报建施工，原告述称小区业主之间未有形成统一意见，因此不能动用小区维修基金进行改造。被告因所提要求未有满足，一直拒交物业服务费。
庭审中，被告张李剑提交《佛奥阳光花园物业管理费赠确认表》，主张因自己介绍新业主购买商品房中山市东凤佛奥房地产开发有限公司曾承诺赠送物业服务费共计两年，另主张自己在装修时曾向原告缴交了3000元的装修押金，事后该押金没有退还，用于抵销欠的物业服务费。原告述称若被告押金未退，应该手上有收据，因此不确认现原告处还存有被告押金。庭后，原告经核实后提交书面材料称，经核实被告介绍61栋503业主买房，获赠物业管理费3699元；介绍61栋602业主买房，获赠1226.34元；介绍61栋803业主买房，获赠973.4元；介绍61栋1203业主买房，获赠973.4元（原告说明称开发商提供的计算方式是按新业主购买的房屋的面积和类型计算半年物业服务费，不是按介绍人的房屋面积和类型计算半年）。上述赠送款项开发商已转帐交付原告，上述赠费已冲减2010年7月525.8元、2010年8月至2011年5月每月616.5元、2011年6月181.34元。另外，原告重新明确诉讼请求，要求被告支付物业服务费为2011年6月1日至2017年2月28日期间的欠费共42973.65元，计收滞纳金同意从2015年1月1日起计。按原告上述陈述，则2011年6月至2017年2月期间，共计69个月的物业服务费共计616.5元×69=42538.5元，扣除2011年6月已冲减的181.34元，本院核定被告尚欠2011年6月至2017年2日期间物业服务费为42357.16元。
本院认为，本案为物业服务合同纠纷。被告因对房屋质量不满意及原告未按其提出的改善意见对小区设施进行改造拒交物业服务费，并无法律依据。商品房开发商中山市东凤佛奥房地产开发有限公司与本案原告佛奥物业公司是两个独立核算的企业，被告并未提交证据证实两企业存在混同，因此应由开发商承担的商品房保修义务不应由原告负责，原告只负责进行协调，被告不能因开发商维修结果未如理想拒交物业服务费。另外，被告个人对小区改造的意见不能代表大多数业主，即使其意见与大多数业主相同，亦应当通过正当的表决程序形成书面材料后才能要求原告进行改造，以此理由拒交物业服务费亦不能成立。
被告主张已用3000元装修押金抵偿部分物业服务费，原告对此不予认可，因被告未就其主张进行举证，应承担举证不能的不利后果，本院对该主张不予采纳。被告提出存在开发商赠送费用，原告庭后进行核实并书面变更了诉讼请求，因相关赠费不是原、被告之间的约定，具体数额本院不应在本案中进行审查，被告亦未举证中山市东凤佛奥房地产开发有限公司实际移交原告的赠费金额，应以原告自认收取金额进行认定。被告未按合同约定时间缴交物业服务费，应承担合同约定的违约责任，原告自愿将计付滞纳金的起算时间推迟到2015年1月1日，是对自身民事权利的处分，应予准许。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告张李剑应于本判决生效之日立即向原告中山市佛奥物业服务有限公司支付拖欠的佛奥阳光花园112栋2011年6月1日至2017年2月28日期间物业服务费42357.16元及滞纳金（自2015年1月1日起至实际缴清之日止按当每日1‰计付，其中2015年1月1日时欠缴物业服务费本金基数为33726.16元，从2015年1月6日起每月第6日增加本金基数616.5元）；
二、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1084元，减半收取为542元，由原告负担38元，由被告负担504元（该款原告已预交，本院不另收退，被告于本判决生效之日起7日内迳付原告)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判员 谭凯航
二〇一七年五月十七日
书记员 陈伟华
肖嘉豪