四川省广安市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）川16民终1270号上诉人（原审被告）：雷秀英，女，生于1971年7月20日，汉族，住四川省武胜县。委托诉讼代理人：ＸＸ明，男，生于1962年8月4日，汉族，住四川省武胜县，系业主委员会主任。被上诉人（原审原告）：武胜县景宏物业管理有限公司，住所地四川省武胜县沿口镇柳堡街。法定代表人：宋炳秀，该公司经理。委托诉讼代理人：彭海，武胜县万众法律服务所法律工作者。上诉人雷秀英因与被上诉人武胜县景宏物业管理有限公司（以下简称景宏物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省武胜县人民法院(2017)川1622民初1592号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月9日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人雷秀英及其委托诉讼代理人ＸＸ明，被上诉人景宏物业公司的委托诉讼代理人彭海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。雷秀英上诉请求：撤销原判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：1.被上诉人与业主委员会代表签订的物业服务合同无效。2.被上诉人未尽到服务义务，小区脏乱差，雇请的保安人员无上岗证，素质不够，保安人员严重不足，监控设备形同虚设，盗窃事件频发，消防设备瘫痪。上诉人家曾发生过被盗安全事故，被上诉人也有不可推卸的责任。3.2016年12月31日合同到期后，被上诉人不应该收取物业管理费。景宏物业公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求依法维持原判。景宏物业公司向一审法院起诉请求:判决雷秀英支付2016年6月18日至2017年3月1日期间物业服务费624元（按1.0元/㎡×78㎡×8个月）。一审法院认定事实：2014年1月1日，武胜县沿口镇龙景.山水绿城小区业主委员会代表杨友廉（甲方）与景宏物业公司（乙方）签订了《龙景.山水绿城物业服务合同》，合同约定：武胜县沿口镇龙景山水绿城小区业主委员会将龙景山水绿城委托景宏物业公司进行物业管理，委托期限三年，即从2014年1月1日起至2016年12月31日止，合同第四条至第十条对委托服务事项进行了规定：包括房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅；共用设施、设备维修、养护、运行和管理……;附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理……；公共环境卫生及车辆停放等。关于物业服务费收取规定，住宅物业由业主按其拥有建筑面积高层每月每平方米1.00元、多层每月每平方米0.50元向景宏物业公司交物业管理服务费，收费时间为每年1月10日前。合同第二十一条第五项规定，空置房屋的物业服务费，由业主按其拥有的面积和交房时间全额向景宏物业公司交纳。合同第四十一条规定，本合同期满后，乙方可参加甲方的管理招标，并在同等条件下优先获得管理权，但根据法规政策或主管部门规定被取消投标资格或优先管理资格除外。景宏物业公司签订合同后进驻龙景山水绿城小区进行物管服务。雷秀英是龙景山水绿城小区的业主，住该小区10栋306号,房屋面积为78平方米，2012年8月3日接收房屋。另查明：《龙景.山水绿城物业服务合同》到期后，经政府部门协调，景宏物业公司为雷秀英所在小区继续服务两个月后于2017年3月1日退出该小区的物业管理。同月13日，该小区第二届业主委员会向一审法院起诉景宏物业公司违反合同，要求景宏物业公司交出相关资料，对小区公共设施予以恢复，清运小区垃圾，移交专项资金等，该院于2017年5月8日作出（2017）川1622民初836号民事判决，判决景宏物业公司向小区第二届业主委员会移交物业管理用房和相关物业管理资料，并驳回业主委员会的其他诉讼请求。一审法院认为，本案争议焦点有三方面：一是合同效力问题；二是景宏物业公司是否履行了合同义务问题；三是雷秀英是否应按合同约定支付物业服务费问题。一、关于小区业主委员会委员杨友廉与景宏物业公司签订《龙景.山水绿城物业服务合同》是否具有法律效力问题。雷秀英主张没有召开业主大会成立业主委员会，签订的合同无效。审理中，雷秀英对其主张的事实未举证证实，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”故雷秀英的抗辩理由不成立，不予支持。因此，业主委员会代表杨友廉与景宏物业公司签订物业服务合同，且加盖沿口镇龙景山水绿城业主委员会印章，应视为其具有正当的签约权，故双方签订的物业服务合同合法有效。二、关于景宏物业公司是否履行合同义务问题。雷秀英主张景宏物业公司未履行合同义务，致使小区环境脏乱差，其提交的照片无其他证据佐证，不予采纳。2017年3月13日，雷秀英小区第二届业主委员会向一审法院起诉景宏物业公司，一审法院对该案作出的生效判决，驳回业主委员会要求景宏物业公司维修公共设施，清运垃圾等义务的诉讼请求。雷秀英未举出充分证据证明景宏物业公司未履行义务，故雷秀英的抗辩理由不成立，一审法院不予支持。三、雷秀英是否应当按合同约定支付物业服务费问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”，本案中，龙景山水绿城小区业主委员会代表杨友廉与景宏物业公司签订的《物业服务合同》，是合法有效的，雷秀英作为该小区的业主之一，该物业服务合同对其具有约束力。景宏物业公司为龙景山水绿城小区业主提供了物业管理服务，雷秀英应根据《物业服务合同》中约定的物业服务费的交纳标准按时足额交纳物业服务费。雷秀英辩称，其住房存在安全隐患，曾发生盗窃，要求景宏物业公司处理而未处理，不应交纳服务费。一审法院认为，景宏物业公司的合同义务是按约定履行物业管理服务，对于雷秀英住房是否存在安全隐患，不属于合同约定的服务范围。因此，雷秀英的抗辩理由不成立，不予支持。合同期满后，景宏物业公司根据政府部门协调，对龙景山水绿城小区继续服务两个月，双方虽未签订新的书面合同，景宏物业公司要求按原合同约定价格收取物业服务费，理由成立，予以支持。综上，景宏物业公司主张的物业服务费624元，理由成立，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决：雷秀英支付武胜县景宏物业管理有限公司的物业服务费624元。于判决生效之日起十日内履行。案件受理费50元减半收取25元，由雷秀英负担。二审中，上诉人雷秀英提交了龙景山水绿城业主委员会筹备、选举、成立的备案资料、业主信息表及视频资料，拟证明首届业主委员会部分成员不是业主，没有资格签订物业服务合同，景宏物业公司服务不到位，小区存在脏乱差现象。景宏物业公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均提出异议。经审查，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，上诉人雷秀英提交的业主信息表来源于小区开发商，具有真实性，但并不能排除签订商品房买卖合同的业主的配偶或其他家庭同住成员也是商品房共有权人的可能，即他们也可能是业主。从上诉人提交的龙景山水绿城业主委员会筹备、选举、成立的备案资料看，成立龙景山水绿城小区业主大会筹备组是经过当地政府同意的，选出的首届业主委员会的名单也经过备案，景宏物业公司作为善意相对人完全有理由相信业主委员会成员以小区业主委员会名义与其签订的物业服务合同代表了小区业主委员会。因此，一审法院认定小区业主委员会委员与景宏物业公司签订的《龙景.山水绿城物业服务合同》具有法律效力并无不当。即使以后有证据证明涉案服务合同无效，因双方构成事实物业服务合同关系，景宏物业公司按约提供服务后，小区业主仍应当参照服务合同约定的标准支付物业服务费，且事实上雷秀英对前两年支付的物业服务费并无异议。关于景宏物业公司履行服务、管理职能是否符合约定问题。小区业主委员会与景宏物业公司签订的物业服务合同为期三年，是持续性服务合同。上诉人所举示的证据虽能证实小区环境存在过脏乱差情形，但未能证实该情形具有经常性和持续性，也不能充分证明景宏物业公司服务、管理存在较大瑕疵，因此，上诉人拒付物业服务费的理由不能成立。2016年12月31日合同到期后，经政府部门协调，景宏物业公司继续为小区服务两个月，双方构成事实物业服务合同关系，双方权利义务可参照原物业服务合同确定，在此期间雷秀英仍应按原物业服务合同约定标准支付物业服务费。物业服务合同所约定的保安服务，仅指景宏物业公司为维护小区内的公共秩序和公共安全而实施的必要的正常防范性安全保卫活动，景宏物业公司不承担确保小区内业主的人身、财产不遭不法侵害的义务。关于上诉人住房曾发生过被盗安全事故问题，若有证据证明景宏物业公司存在明显过错，可另行主张其承担相应赔偿责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。本案中，雷秀英提供的证据不足以证明其主张，应当承当不利后果。综上所述，雷秀英的上诉请求不能成立，应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元,由上诉人雷秀英负担。本判决为终审判决。审判长 胡 成审判员 张登贵审判员 陈 萱二〇一七年十一月一日书记员 李佼娥附法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。