上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浦民一（民）初字第40482号
原告（反诉被告）张云。
被告（反诉原告）上海中原物业顾问有限公司。
法定代表人陆成。
委托代理人唐娟。
原告（反诉被告）张云与被告（反诉原告）上海中原物业顾问有限公司居间合同纠纷一案，本院于2013年11月19日立案受理后，依法适用简易程序，分别于2013年12月16日、2014年1月15日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张云、被告（反诉原告）上海中原物业顾问有限公司之委托代理人唐娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张云诉称，2013年9月18日原、被告签订《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》，约定原告通过被告居间购买本市浦东新区苗圃路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下至判决主文前简称涉讼房屋），总价款人民币510万元（以下币种相同）。原告当场支付被告购房意向金10万元，被告告知原告涉讼房屋存在正常房贷的抵押，并表示出售方在浙江，其将按协议约定在三日内与出售方协商，若谈成意向金就转为定金，若谈不成，会于2013年9月22日将意向金全额退还原告。同日晚9、10时左右，原告接到其他中介公司推销涉讼房屋的电话，并从中得知涉讼房屋存在重大抵押即消费类抵押贷款300多万元，而非被告所称的正常房屋贷款。原告立即打电话要求被告调取房地产登记信息，并说明抵押确切情况。被告表示休息日无法调取，并表示合同终止前将正常向出售方送定，为此原告提出终止居间合同。次日下午，原告再次要求终止合同，被告提出两种方案：1.不理会原告终止要求，其继续找出售方商谈，若意向金转为定金，原告将承担违约赔偿责任；2.双方签订违约书，原告支付被告违约金。2013年9月20日原告迫于被告向出售方继续送定的威胁，无奈签署了解约协议，约定由原告支付被告违约金1万元，被告返还原告意向金10万元。当时原告夫妇及被告门店经理王小桃三人在被告近羽山路源深路的门店会议室进行协商，其余门店业务员在外面办公，协商完后由王小桃出去打印解约协议，打印完后被告方员工景军正出面与原告签署解约协议，但签署协议时原告并不清楚景军正的身份，被告也未告知原告，原告要求被告加盖公章、经办人廖云兵签字，并表示因廖云兵在浙江送定，待其回沪后签字亦可，但王小桃不同意。签署解约协议后，原告也多次与廖云兵与王小桃联系，王小桃仍不同意。当晚原告与廖云兵联系，同意被告继续执行原居间协议并做好购房准备。2013年9月21日晚，廖云兵电话告知原告没有和出售方继续商谈，双方约定次日办理意向金退还手续。2013年9月22日，原告至被告处办理意向金退款，但被告拒绝退款，双方发生争议并报警，经警方调解未果。长宁区消保委曾约双方于2013年9月29日调解，但届时因被告无故缺席而未成。原告被迫签订解约协议，协议也未加盖被告公章，故解约协议并未生效。现诉至法院，要求：判令被告返还原告意向金10万元。
被告上海中原物业顾问有限公司辩称，2013年9月18日原告签署居间协议及房屋买卖合同前，被告已经告知原告涉讼房屋存在300多万元的消费类抵押贷款，且房屋买卖合同已经载明该抵押情况，原告对抵押是清楚的。2013年9月19日被告业务员前往浙江向出售方送定即送达上述文本给出售方签字途中，接到原告电话，其表示涉讼房屋存在抵押，故不想再购房。为此被告停止送定，与原告协商如何解约。2013年9月20日双方经协商在被告的陆家嘴花园门店会议室签署解约协议。被告方签约人景军正系被告的业务员，也是居间涉讼房屋买卖的经办人，廖云兵系景军正的上级经理，廖云兵当时因送定在外地，而景军正是新业务员，故商谈由门店经理王小桃进行，协议由景军正签署。因此，景军正签署解约协议的行为属于职务行为，代表被告签订，该协议系原、被告双方真实意思表示，合法有效。根据解约协议，应当由原告先支付被告违约金1万元后，被告再返还原告意向金10万元，存在先后履行顺序，原告未履行支付违约金的义务前，无权要求被告返还意向金10万元。因此，只要原告支付被告违约金1万元，被告就同意返还原告意向金10万元。
反诉原告上海中原物业顾问有限公司诉称，2013年9月18日反诉被告委托反诉原告居间购买涉讼房屋，并支付意向金10万元。然在反诉原告前往浙江向出售方送定时，反诉被告通知反诉原告不再购房。经协商，双方于2013年9月20日签订解约协议，约定由反诉被告先行支付反诉原告违约金1万元，再由反诉原告退还反诉被告意向金10万元。然签署解约协议后，反诉被告即反悔，不同意支付违约金1万元，并四处投诉。解约协议系双方真实意思表示，双方均应恪守，为维护反诉原告合法权益，故要求判令反诉被告支付反诉原告违约金1万元。
反诉被告张云辩称，因反诉原告未提供涉讼房屋抵押信息，其经办人廖云兵至浙江送定时，反诉被告已于2013年9月18日通过电话、短信提出终止居间协议，但反诉原告未予理会，继续送定。反诉被告因担心反诉原告继续送定会造成反诉被告可能向出售方承担更大的违约责任，迫于无奈才签订了解约协议，且协议未加盖反诉原告公章，同时协议内容限制反诉被告选择其他中介公司买卖房屋的权利，违反了反不正当竞争法，故解约协议应属无效。2013年9月21日反诉被告得知涉讼房屋已通过其他中介公司另行出售，但反诉原告作为居间方未通知反诉被告。因此，反诉原告在居间中对信息披露存在重大缺失，未及时告知反诉被告房屋交易信息，属于未履行居间义务，居间协议及解约协议均无效，故要求驳回反诉原告的反诉请求。
经审理查明，2013年9月18日张云与上海中原物业顾问有限公司签订《房地产买卖居间协议》，约定张云委托上海中原物业顾问有限公司居间购买涉讼房屋，总房价款510万元，张云为表示购买诚意向上海中原物业顾问有限公司支付意向金10万元等内容。同日，张云作为买受方（乙方）单方签署《房屋买卖合同》，合同中所载涉讼房屋是否设立抵押一栏的“是”处有打“√”。同日，张云支付上海中原物业顾问有限公司意向金10万元。上海中原物业顾问有限公司为此安排工作人员至浙江出售方处送定。后张云因故提出不再购房，要求终止居间协议。2013年9月20日张云与上海中原物业顾问有限公司员工景军正签订《解约协议》，约定：就张云在本公司（上海中原物业顾问有限公司）支付购房意向金并且已经签订相关购买协议，购买浦东新区苗圃路XXX弄XXX号XXX室房屋。现因为购买方张云单方资金没有到位的原因，张云单方提出需解除与本公司签署的相关购房协议，经张云与本公司友好协商后，双方一致同意解除该购房协议，由购买方张云先支付本公司人民币一万元整作为补偿本公司因为张云单方解除协议的违约金，在双方签订本协议后三个工作日内，由本公司直接将客户支付的购房意向金人民币壹拾万元整退还到张云之前支付到本公司的卡号内（原卡进原卡出）。以上该协议经双方代表人签字当日生效。另本公司承诺，若张云在一年内在本公司买卖其他房产一套后，本公司将无息退还之前支付的一万元整的补偿金。该协议张云签字处注明为“购买方代表人签字”，景军正签字处注明为“本公司代表签字”。
以上事实，由张云提供的《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》、收款收据、《解约协议》，上海中原物业顾问有限公司提供的劳动合同等证据及当事人的当庭陈述在案佐证。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。虽然张云与景军正个人签订解约协议，但根据本案查明事实，景军正系上海中原物业顾问有限公司员工，张云对此亦予确认，且解约协议景军正签字处注明“本公司代表签字”，故上海中原物业顾问有限公司主张景军正系代表其签署解约协议，属职务行为，依法有据，本院予以采纳，则解约协议对双方均具有约束力。张云主张系受上海中原物业顾问有限公司继续送定的威胁被迫签署解约协议，且解约协议上海中原物业顾问有限公司并未盖章，故协议应属无效，但并未提供相应证据予以证明，亦无法律依据，本院不予采纳。解约协议系双方的真实意思表示，双方均应遵守，根据该协议，双方已达成一致解除居间合同，并由张云支付上海中原物业顾问有限公司违约金1万元，上海中原物业顾问有限公司返还张云意向金10万元。且协议记载张云先支付上海中原物业顾问有限公司违约金，上海中原物业顾问有限公司于三个工作日内返还意向金，上海中原物业顾问有限公司主张双方的给付义务存在先后履行顺序，与约相符，本院予以采信。综上，原告之诉讼请求及反诉原告之反诉请求，均具有事实及法律依据，本院均予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）上海中原物业顾问有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）张云意向金10万元；
二、反诉被告张云应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海中原物业顾问有限公司违约金1万元。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费2，300元，减半收取计1，150元，由原告张云负担；反诉案件受理费25元，由反诉被告张云负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 储刘明
二〇一四年一月二十二日
书 记 员 丁 叶
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按裁决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支愚迟延履行金。