重庆市綦江区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝0110民初11468号
原告：重庆鑫龙物业管理集团有限公司，住所地重庆市渝中区新华路左营街4号10-9，统一社会信用代码9150010373396136XU。
法定代表人：康云，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张胜，男，该公司银海新城项目部客服主管。
被告：韩春，女，1986年4月5日出生，汉族，户籍所在地重庆市綦江区，现住重庆市綦江区。
原告重庆鑫龙物业管理集团有限公司（以下简称“鑫龙物业公司”）诉被告韩春物业服务合同纠纷一案，本院于2017年10月19日立案受理后，依法适用小额诉讼程序于2017年11月10日公开开庭进行了审理。原告鑫龙物业公司之委托诉讼代理人张胜、被告韩春到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告鑫龙物业公司向本院提起诉讼请求：1、依法判令被告给付原告物业服务费3199元从2015年6月1日至2017年9月30日止共计28个月（114.25平方米×1元/平方米×28月）及违约金657.34元（按物业服务合同万分之五计算，详见违约金明细表）；公共能源费280元，2015年6月1日至2017年9月30日止共计28个月（10元/月×28月），以上费用合计4136.34元。2、本案案件受理费由被告负担。事实与理由：被告系原告物业服务区域内的业主，被告拖欠原告物业服务费及违约金、公共能源费共计4136.34元。原告因资金周转并发放员工工资急需收取上述费用，多次找被告催收，被告均以各种借口为由拒绝给付，原告因此十分苦恼。综上所述，被告应与原告物业服务区域内的其他业主一样按时给付物业服务费用，原告收取该费用依据重庆市綦江区发展和改革委员会制定的收费标准和《物业服务合同》。现在被告拖欠原告的上述巨额物业服务费使原告不能正常经营，该费用被告理应及时全额给付；为此，原告依据国务院《物业管理条例》第67条之规定和我国《民事诉讼法》等相关法律、法规的规定，特请贵院依法查明上述事实后，判准原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。
被告韩春辩称：对原告主张的房屋面积、收费标准均无异议。欠费时间记不清楚了，下来到原告处核实。被告不交物业费是基于以下理由：1、小区消防通道严重堵塞。根据《小区消防通道要求》，小区消防车道宽度不应小于4米，小区车道总宽5.5米，绿化带停满了车，而且行车道两边也停满了车，中间剩下的道路最宽才3.4米左右，最窄的行车道只有2.8米，不要说消防车进入，就连私家车也很难畅通的行驶，而且对向来车都很难错车，搞得小区里都堵车。根据《新消防法》第二十八条规定，任何单位、个人不得占用、堵塞消防车通道。所以被告认为小区物业没有做到消防隐患的劝导和预防措施，业主反映情况多年，都没有得到回应；2、小区的车辆乱停乱放严重。被告住在20幢，道路停满了摩托车，就连20幢大门都被堵得死死的，业主上下楼、过路严重不方便，物业公司有责任做好监督和劝导的工作；3、每幢楼大门应该安装门禁和防盗门。20幢大门一直敞开，没有任何防盗设施，任何人都可以进出，发传单的、推销产品的，一直没有断过，业主的人身和财产安全得到不保障。因为摄像头也有盲区，步梯处没有摄像头外来人员更是来去自如，近年来入室抢劫的案例数不胜数，所以这也是安全隐患；4、电梯安全问题。被告从2012年12月27日接房到现在，在20幢电梯里被关了3次。3次都属于突然停电状态，一片漆黑，电梯里的应急铃没反应，按所有楼层也没反应，当时电梯从13楼快速滑下，被告被吓得手机都掉在地上。被告使劲从负一楼往上按电梯，明显感觉电梯速度慢下来，最后在负一楼停了。被告捡起手机打电话给物管，连续打了3遍都无人接听。被告只好给家里人打电话，当家人喊我说来电了，看到光明后，被告整个人都瘫坐在电梯里，感觉自己得救了，回到家后被告就失眠了。20幢的电梯经常坏，要不就是人站进去半天不关电梯门，要不就是走到第三层就熄火了，要不就直接不运行。两条双横线，业主走路上下楼的次数也是数不胜数。5、观光电梯的管理问题。隔壁圣堤亚纳小区的业主也是长期从我们小区的观光电梯进出，电费和修理费最终还是我们小区的业主分摊，物管为何不把保安亭管理起来。6、停车难。圣堤亚纳小区的车位要收费，而银海新城小区没有收费。所以隔壁小区每天都往我们小区停车，让本小区的车没地方停。回来迟点的业主只能把车开到40几栋上面去停再走路下来。物业是否管理过此事，业主至今没得到回应和解决。7、小区安保问题。“保安”是保护业主安全问题的，而本小区的保安都是50岁以上的人，没看到一个是50岁以下的人。遇到危险是他们保护我们还是我们保护他们。人身安全重要还是物管节约成本重要。8、小区没有独立的人行道。小区没有人行道，人车共行，存在安全隐患，小孩单独下楼、老人单独遛弯都让人不放心。9、小区里有好多僵尸车，僵尸车不仅影响小区的形象，更占据了人行道影响出入，物管有责任清理。10、小区广告费从未透明化，小区的广告费是一笔不小的收入，原告方用在何处从未告诉过业主。其他小区每年每人都有分红，不管钱多少，至少是一种信任与透明，原告方没有做到。11、消防栓和灭火器只是配牌。灭火器没有生产日期，也没有保质期，根本就是掩人耳目。消防栓在8月份被检查时没有水，更起不到作用。业主没有安全感，且灭火器不是每一层都有，一层楼有一层楼没有。
经审理查明，2014年3月1日，重庆市银鹰实业集团房地产开发有限公司为甲方，鑫龙物业公司（2014年10月16日变更登记为“重庆鑫龙物业管理集团股份有限公司”，2015年11月27日又变更登记为“重庆鑫龙物业管理集团有限公司”）为乙方，双方签订了《银海新城前期物业服务合同》，合同约定，甲方通过招标方式选聘乙方，在自愿、平等、协商一致的基础上，就重庆市綦江区沙溪路22号银海新城小区实施本物业区域的物业管理服务的相关事宜，订立本合同。具体内容分为物业管理区域概况、委托服务事项、物业服务质量、物业服务费用、双方的权利和义务、物业管理用房、物业服务合同期限及解除、违约责任、附则等九章。其中，甲方委托乙方提供的物业服务的主要内容：1、物业共有部分的日常维修、养护和管理。物业共用部分具体包括：房屋的承重结构（包括：基础、承重墙体、梁柱、楼盖等），非承重结构的分户墙外墙面，屋盖、屋面、大堂、公共门厅、走廊、过道、楼梯间、电梯井、垃圾通道、污水管、雨水管、楼道灯、避雷装置。2、物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。3、市政共用设施（不属市政部门管理的）和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、水池、井、停车场、路灯。4、公共绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。5、附属配套建筑和设施、设备的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所、公厕。6、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾收集、清运，排水管道、污水管道的疏通。7、交通秩序与车辆停放的管理。停车场（库）只提供停车位使用及场地清洁和公共设施维护服务，所收的费用不含车辆的保险费和保证费用（业主和使用人有特殊要求的须另以合同约定）。8、公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务。具体包括：安全监控、巡视、执勤等。建立预防性安全防范体系并设立应急系统，配合公安机关进行安全监控和巡视等安保工作，不含公共区域内及其专有部位的人身财产保险、保证和保卫责任，家庭财产与人身安全保险由业主自行办理。协助公安机关做好本物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，及时采取应急措施，同时向有关行政管理部门报告，保护好现场、协助做好救助工作；乙方物业服务人员在维护本物业管理区域的公共秩序时，要认真履行职责，不得侵害公民合法权益。9、物业档案资料管理。10、物业项目使用专项维修资金的预算和计划。11、装修管理。12、物业费和本合同规定的其他费用的收取。13、法律政策规定应由乙方管理服务的其他服务事项。本物业管理区域内的物业服务收费选择包干方式，按月收取，标准如下（人民币，按建筑面积计算）：1、住宅：（1）小高层住宅按1.30元/月·平方米（物业服务费：1.00元/月·平方米，电梯费0.30元/月·平方米，一二层住户不收电梯费。）（2）高层住宅按1.00元/月·平方米（物业服务费：0.65元/月·平方米，电梯费0.35元/月·平方米，一二层住户不收电梯费。）住改非用户按住宅改为办公用，按200%收取；住宅改为商业用途，按300%收取。2、商业物业：1.50元/月·平方米（含幼儿园按1.50元/月·平方米）。业主共用部位、共用设备设施运行的能源消耗，采取独立计量核算，实行定额分摊与据实分摊相结合的方式向产权人或使用人计收。其中楼道照明、消防通道照明、电梯间照明、院墙路灯、小区路灯、草坪灯等的用电费用未进入物业服务收费成本，按10元/户·月定额由产权人或使用人按月交纳。乙方利用全体业主所有的停车场，会所及其他共用部位、共有设备设施进行经营（如：设置商业广告招牌），应征得甲方相关业主的同意，所得收益扣除乙方管理服务成本和佣金后剩余部分的本金和利息全部用于补充乙方管理服务费的不足。关于违约责任，乙方因管理不善造成房屋建筑质量、设施设备质量损害，达不到使用功能和造成重大事故的，由乙方承担相应责任。甲方不履本合同约定的义务，乙方可要求甲方履行，由此造成的损失，甲方应承担相应的责任。乙方违反合同约定，擅自提高收费标准的，业主、物业使用人有权要求乙方清退，并由乙方按多收费用的3倍标准给予业主或物业使用人赔偿。甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。双方约定，以下条件所致的损害，可构成对乙方的免责事由：1、因不可抗力导致的中断服务或物业价值的贬损；2、因物业本身固有的瑕疵造成的损害；3、因维修、养护共用部位、共用设施设备需要而暂时停水、停电或者停止共用设施设备的使用的（除排危抢险情形以外，乙方应事先通知业主及使用人）；4、因非乙方责任造成的供水、供电、供热、供冷、通讯、有线电视及其他共用设施设备的障碍和损失。本合同期限为伍年，自2014年4月1日起至2019年3月31日止。合同期届满前三个月内，甲方作出续聘或选聘的决定，在甲方与续聘或选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止。
2015年6月26日，重庆市綦江区银海新城小区业主委员会（以下简称“银海新城业委会”）为甲方，鑫龙物业公司为乙方，双方签订了《银海新城物业服务合同》，具体内容分为物业管理区域概况、委托服务事项、物业服务质量、物业服务费用、双方的权利和义务、物业管理用房、物业服务合同期限及解除、违约责任、附则等九章，与前期物业服务合同大致相同。其中物业服务费用选包干制，按月收取，其收取标准如下（按建筑面积计算）：1、高层住宅物业服务费：1-2层0.65元/月·平方米（建筑面积），3层（含）及以上1.00元/月·平方米（建筑面积，包括电梯使用费用）。2、小高层住宅物业服务费：1-2层1.00元/月·平方米（建筑面积），3层（含）及以上1.30元/月·平方米（建筑面积，包括电梯使用费用）。3、非住宅物业服务费：1.50元/月·平方米（建筑面积）。业主共用部位、共用设备设施运行的能源消耗，采取独立计量核算，实行定额分摊与据实分摊相结合的方式向产权人或使用人计收。其中楼道照明、消防通道照明、电梯间照明、院墙路灯、小区路灯、草坪灯等的用电费用未进入物业服务收费成本，按10元/户·月定额由产权人或使用人按月交纳。乙方利用共用部位、共有设施设备进行经营，应征得甲方同意，所得收入除去经营管理成本后，其余部分按乙方占四成甲方占六成比例进行分配。关于违约责任，乙方违反合同约定，擅自提高收费标准的，业主、物业使用人有权要求乙方清退，并由乙方按多收费用的2倍标准给予业主或物业使用人赔偿。甲方、业主或者物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之五的标准向乙方支付违约金。本合同期限为5年，自2015年7月1日起至2020年6月30日止。2015年7月6日，重庆市綦江区发展和改革委员会对原告鑫龙物业公司的收费标准作出符合物业收费政策的意见。
审理中，针对被告韩春反映的问题，原告方陈述，小区车辆乱停乱放和小区规划有关，原告方也在积极整改，尽量不让小区外的车辆进入小区。门禁系统在2015年业主接房后启用过一段时间，但是有些业主为了自身出行方便就自行用绳子或者石头把门开着，导致门禁系统被破坏。原告方花了2万多元进行修复，目前只恢复了10幢房屋。20幢的门禁系统没有修复，已和保安说了晚上12点后就把门关了。关于电梯，有专门的检修单位每半个月检修一次。关于消防设施的问题，2017年8月份，消防支队对银海新城小区消防设施进行检查，发现小区17栋消防栓无水，消防设施、器材、消防安全标志未保持完好，对原告方进行了罚款处罚，原告方目前在积极整改中。2017年10月，原告方也对小区的灭火器进行了排查，对过期的灭火器进行了更换。对于被告方反映的问题，原告会及时整改，希望被告能及时交纳物管费，共同把小区打造好。关于公共收益的问题，原告方提供了收据、打款凭证，证明原告方已按合同约定向银海新城业委会支付了分成并在小区进行了公示。被告韩春对原告举示的证据真实性均无异议，但认为原告的服务根本没有做好，都是在推卸责任。
前述事实，有前期物业服务合同、物业服务合同、欠费明细、照片、各类函、温馨提示、资质证书、收费登记表、倡议书、巡查签到表、收据、行政处罚决定书、照片等书证及原、被告双方当庭陈述在案为凭，经庭审质证和本院审查属实，足以认定。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按约定履行其义务并享有权利。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同和业主委员会依法与物业服务企业签订的物业服务合同，对物业服务企业和业主具有约束力，当事人应当按照合同的约定诚信、全面地履行自己的义务。居民生活小区除了物业管理公司按约定提供物业服务外，还需要小区全体业主共同努力，共同遵守相关规定和约定，环境品质才能不断的保持、改善和提高。由于居民生活小区居住的人员较多，不同的业主从不同角度对物业管理的要求也不一样，有些要求往往还相互冲突，极易形成业主对抗交纳物业服务费用的事由。物业管理公司往往是对整个小区提供物业管理，而物业服务费用的收取率直接影响物业管理公司对小区提供的物业服务质量，往往涉及整个小区业主的共同利益，在没有重大事由的情形下，业主不能对抗物业服务费用的交纳。本案中，重庆市银鹰实业集团房地产开发有限公司与原告签订的前期物业管理服务合同和重庆市綦江区银海新城小区业主委员会与原告签订的物业服务合同，均系双方真实意思，在没有相反证据的情形下，均应当认定合法有效，对原、被告均具有法律约束力，原、被告均应按合同约定享有权利并履行相应的义务。在原告对该小区提供了相应物业管理服务后，包含被告在内的整个小区业主均应按约定支付原告物业服务费用。从审理查明的情况看，该小区确实存在消防通道堵塞等问题，虽然有些问题存在的原因是多方面的，但也同原告提供的物业管理未到位有关系，对此可以认定原告对该小区的物业服务中有瑕疵，但从整体而言，原告按约定完成了主要的物业管理事务，并确保了大多数管理服务的质量，被告的该理由还不足以对抗物业服务费用的交纳。关于被告韩春在答辩中提出的消防设施设备配备问题，被告韩春可以向消防管理部门予以反映，同时原告亦应按照国家有关法律法规严格完善相应消防设施，做到防患火警无隐患、无漏洞。被告韩春对原告主张的欠费时间、房屋面积、收费标准均无异议，本院予以确认。故，本院对原告主张被告韩春支付2015年6月1日至2017年9月30日期间的物业服务费3199元（114.25平方米×1元/平方米×28月）、公共能源费280元（10元/月×28月）予以支持。关于违约金，鉴于原告在之前提供的物业服务中确有瑕疵，本院对此不予支持。虽然本院在本案中支持了原告要求被告支付物业服务费和公共能源费的请求，但原告在之前的物业管理中存在瑕疵是客观的，希望原告对物业管理中已发现的问题，特别是被告方提出的消防通道堵塞、电梯故障、消防设施等问题，要高度重视，尽快予以妥善解决，并在今后的物业管理中按法律规定和合同约定全面履行好自己的物管义务，增强员工的服务意识和责任意识，加大与业主的沟通交流，避免类似纠纷的发生。
为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条（五）项、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：
一、被告韩春在本判决生效之日起十日内支付原告重庆鑫龙物业管理集团有限公司2015年6月1日至2017年9月30日期间的物业服务费3199元、公共能源费280元，共计3479元；
二、驳回原告重庆鑫龙物业管理集团有限公司的其余诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费25元，由被告韩春负担（此费原告重庆鑫龙物业管理集团有限公司已预交，被告韩春在履行前述付款义务时一并支付给原告重庆鑫龙物业管理集团有限公司）。
本判决为终审判决。
代理审判员 留微微
二〇一七年十二月一日
书 记 员 喻 琳