杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭西商初字第669号
原告：中国银行股份有限公司杭州市高新技术开发区支行。
负责人：邹应军。
委托代理人：卢燎峰、张熙，浙江天册律师事务所律师。
被告：孙利光。
委托代理人：夏川、夏成明。
被告：王赛红。
委托代理人：夏川、夏成明。
被告：浙江清水湾置业有限公司。
诉讼代表人：天健会计师事务所（特殊普通合伙）、浙江金道律师事务所，该公司管理人。
委托代理人：乙笑牛，浙江金道律师事务�律师。
第三人：王浩。
委托代理人：谈红丽，浙江浙经律师事务所律师。
委托代理人：王建人。
原告中国银行股份有限公司杭州市高新技术开发区支行（以下简称中国银行）诉被告孙利光、王赛红、浙江清水湾置业有限公司（以下简称清水湾公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2015年2月10日立案受理后，依法适用简易程序审理，于2015年4月9日公开开庭进行了审理。原告中国银行的委托代理人张熙，被告孙利光、王赛红的共同委托代理人夏成明，被告清水湾公司的委托代理人乙笑牛到庭参加诉讼。后根据清水湾公司的申请，本院依法通知王浩作为第三人参加诉讼。本案于2015年5月27日再次公开开庭进行了审理。原告中国银行的委托代理人张熙，被告孙利光、王赛红的共同委托代理人夏成明，被告清水湾公司的委托代理人乙笑�，第三人王浩的委托代理人谈红丽、王建人到庭参加诉讼。本案经审判委员会讨论决定，现已审理终结。
原告中国银行诉称：2009年2月，孙利光因购买位于杭州市中泰乡清水湾别墅山水苑31幢31-7室（以下简称31-7室）房屋需要，向原告申请个人一手房住房贷款，根据相关法规、政策规定，经原告审核同意，原告与三被告共同签订《个人购房借款合同》（编号为：JACAA20090203）一份。该合同约定孙利光向原告借款金额为1570000元整，用于购买31-7室房屋；借款期限为23年，自2009年2月20日起至2032年2月23日止；贷款利率为浮动利率方式，浮动周期为每年1月1日至每次年1月1日，在人民银行规定的基准利率基础上下浮30%执行，逾期贷款本息自逾期之日起按合同约定贷款利率上浮50%计收罚息；孙利光采取按月等额本息还款方式，并以孙利光所购买的该处房产作贷款抵押担保。同时，王赛红签署共同还款承诺书，自愿为孙利光的上述借款承担共同还款责任。清水湾公司自愿为孙利光在原告收到他项权证之前承担阶段性连带责任保证。合同签订后，原告按约于2009年2月20日发放了个人购房贷款1570000元，将相关款项汇至合同约定的指定账户，并于2009年3月16日，办理了抵押权预告登记，取得了该处房产的预抵押登记证（编号为：余房预字第09004584号）。因孙利光、王赛红自2014年10月开始已累计多期未按时归还贷款本息，根据合同第五十三条的约定，原告有权提前收回合同项下全部贷款本息，同时，原告已于2015年1月6日通过EMS的方式向三被告就相关债权进行了催讨，但三被告均置之不理。截至2015年1月6日，孙利光、王赛红尚欠原告个人购房贷款本金1322811.48元、利息17640.4元，罚息245.24元，合计1340697.12元（利息、罚息按合同约定暂计算�2015年1月6日）。故诉至法院，请求判令：1、孙利光、王赛红共同归还购房贷款本金1322811.48元、利息17640.4元，罚息245.24元，合计1340697.12元（利息、罚息按照合同约定暂计算至2015年1月6日，2015年1月7日起的利息、罚息按合同标准另行计算至判决确定的履行日止）；2、孙利光、王赛红承担原告为实现债权支出的律师费37000元；3、清水湾公司为孙利光、王赛红就前述两项诉请承担连带保证责任；4、原告有权就处置31-7室房屋所得价款优先受偿；5、三被告承担本案全部诉讼费用。
被告孙利光、王赛红答辩称：1、原告诉称情况属实，对原告主张抵押优先权无异议。两被告确实向原告按揭贷款用于支付购房款，买卖和按揭均真实。由于资金困难造成没有按期支付，希望原告在利息方面进行让步；2、如法院认定虚假按揭，按揭合同无效，由于相关按揭款由清水湾公司实际使用，故其不承担还款义务，还款义务应当由清水湾公司承担。
被告清水湾公司答辩称：1、经管理人向清水湾公司工作人员调查，本案实际上是一起“假按揭”。因建设工程资金回笼需要，清水湾公司与孙利光协商，由孙利光与公司签订商品房买卖合同并进行预售商品房网上登记，该合同实际为虚假合同，并未实际履行。为保证对房屋的实际控制权，清水湾公司与孙利光签订了代持协议，写明涉案房屋的实际所有人仍为清水湾公司。取得按揭贷款后，所有贷款款项均由清水湾公司使用，每一期贷款还款也均由清水湾公司实际还款。孙利光也从未向清水湾公司支付过任何购房款。至2014年底，由于清水湾公司进入破产重整，无法继续还款，遂停止向原告还款；2、涉案的《个人购房借款合同》实际并不是当事人各方的真实意思表示，贷款款项去向也与合同目的不同。《个人购房借款合同》以合法形式掩盖非法目应当属于无效。合同中关于由清水湾公司承担律师费用的条款也应无效，原告要求支付律师费用无合同依据。清水湾公司愿意直接承担还款责任。原告应当以法院最终判决金额为准，向清水湾公司破产重整管理人申报债权；3、原告不应当对涉案房屋所得价款享有优先受让权。《个人购房借款合同》无效，合同中相应的抵押条款也应当属于无效。预购商品房抵押权预告登记与抵押权登记在法律效力上并不相同，该预告登记并未使银行获得现实的抵押权。
第三人王浩陈述：涉案的《个人购房借款合同》系虚假按揭合同，应属于无效，且抵押权仅是预告登记。涉案房屋已经出售给王浩，王浩应享有房屋所有权，银行对涉案房屋无优先权。
原告中国银行为支持其诉讼主张，向本院提交以下证据�料：
1、《个人购房借款合同》，证明原告与三被告于2009年2月签订购房借款合同，并对借款的权利义务做出明确约定，清水湾公司承担阶段性连带保证责任。
2、借款借据，证明原告于2009年2月20日将1570000元贷款发放至合同约定的清水湾公司银行账户。
3、共同还款承诺书，证明王赛红自愿为孙利光承担共同还款责任。
4、预购商品房抵押权预告登记证及补正，证明原告于2009年3月16日依法办理了涉案房屋的预抵押登记。
5、还款、交易明细，证明孙利光、王赛红逾期还款具体情形和事实。
6、提前还款函、EMS回单、贷款提前到期通知书，证明原告已经于2015年1月6日通过EMS的方式就相关债务向三被告进行催讨。
7、委托代理合同、发票、付款凭证，证明原告为实现债权支出律师代理费。
8、银�贷款审核材料，证明原告当时仔细审核了借款申请人的材料，原告无过错。
被告孙利光、王赛红未提交证据材料。
被告清水湾公司为支持其诉讼主张，向本院提交以下证据材料：
1、按揭款的还款记录，所有按揭款均由清水湾公司现金存入孙利光账户，证明按揭还款均由清水湾公司支付。
2、对公司财务的调查笔录，证明虚假按揭的事实。
3、竣工验收备案表，证明涉案房屋竣工验收是2013年2月8日。
4、代持协议书复印件，证明清水湾公司为获得银行贷款，与孙利光签订虚假商品房买卖合同，套取银行按揭。
第三人王浩在本案中未提供证据材料。
根据当事人对证据的质证意见及证据间的相互关系，本院作如下认证：
三被告、第三人对原告证据1-7的的真实性均无异议，本院予以�定。原告证据8系原件，本院对形式真实性予以认定。原告、孙利光、王赛红、第三人对清水湾公司证据1的真实性无异议，本院予以认定。对公司财务的调查笔录不符合证人证言的形式要件，本院不作为证据予以认定。竣工验收备案表、代持协议虽系复印件，但与其他证据互相印证，本院予以认定。按揭支付凭证原件均在清水湾公司处，并与清水湾公司每月作账记录相印证，孙利光、王赛红不到庭，不能提供任何购房按揭的原件，可以证明按揭款本息由清水湾公司支付的事实。结合庭审中孙利光、王赛红承认清水湾公司支付首付款的情况，可以证明虚假按揭的事实。
根据上述本院认定的证据以及当事人在庭审中的陈述，结合（2015）杭西商初字第670号、（2015）杭西商初字第967号案件的审理情况，本院认定事实如下：
2009年1月15日，孙利光作为乙�与清水湾公司（甲方）签订协议一份。该协议载明：鉴于甲方出资，以乙方名义购买房产，为避免日后纠纷，现经双方协商一致，就以下事项达成一致意见：一、31-7的房产，房屋总价为2620316元，该房屋系甲方出资购买，以乙方名义签署购房、按揭等相关文件，房屋所有权实际归属甲方所有；二、发生的款项包括但不限于：办理上述房产的备案、登记等手续的所有税费及首付款、银行按揭款等，均由甲方承担；三、甲方有权任意处置上述房产，乙方应配合甲方签署相关法律文件，交易产生的一切税费均由甲方承担，收益则归属甲方所有；四、甲方有义务按时归还银行按揭款，因甲方原因逾期造成的损失由甲方承担……。
2009年1月15日，孙利光与清水湾公司签订商品房买卖合同一份，约定孙利光购买31-7室房屋，该房屋建筑面积为231.15平方米，商品房价款为2620316元。该合同在房管部门作了预售备案。2009年2月，中国银行与孙利光、王赛红、清水湾公司签订《个人购房借款合同》一份，约定中国银行根据孙利光的申请，同意向孙利光发放购房贷款，借款金额为1570000元，用于购买31-7室房屋；借款期限为23年，自2009年2月20日起至2032年2月20日止；贷款利率为浮动利率，在人民银行规定的基准利率基础下浮30%执行，即月利率3.465‰，利率在贷款发放日的对应日开始调整，贷款逾期罚息自逾期之日起按合同约定贷款利率上浮50%计收罚息；还款方式为等额本息还款；借款人连续3期或累计6期未按时偿还贷款本息的，经通知，贷款人有权宣布本合同项下的贷款提前到期；贷款人因向借款人行使追索权而支出的律师费、诉讼费等实现债权的合理费用由借款人承担。合同还约定本合同项下借款的担保方式为阶段性保证担保加抵押，�清水湾公司提供阶段性保证担保，本合同签订之日起至借款人取得《房屋所有权证》，办妥正式抵押登记手续并向将贷款人交付他项权证之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。保证范围为借款本金、利息、罚息、违约金以及实现债权等费用；孙利光、王赛红以其所购房屋作抵押，在抵押期间，抵押人出售、赠与或以其他方式处分抵押物所有权的，须征得抵押权人同意。2009年2月15日，王赛红签署共同还款承诺书，自愿为孙利光的上述借款承担共同还款责任。
2009年2月20日，中国银行按约发放了个人购房贷款1570000元，将相关款项汇至合同约定的清水湾公司账户。2009年3月16日，中国银行办理了抵押权预告登记，取得了该处房产的预抵押登记证书（编号为：余房预字第09004584号），预告登记债权原数额为684000元，后更正为1570000元。
孙利光、王赛�未支付首付款。之后，清水湾公司按月支付按揭款本息。2014年8月20日，本院裁定受理清水湾公司的重整申请，并指定天健会计师事务所（特殊普通合伙）、浙江金道律师事务所担任清水湾公司的联合管理人。自2014年10月起累计多期未按时归还贷款本息。中国银行于2015年1月通过邮寄EMS方式向孙利光、王赛红、清水湾公司宣布提前到期，要求还款。截至2015年1月6日，尚欠中国银行贷款本金1322811.48元、利息17640.4元，罚息245.24元。2015年2月，中国银行委托律师向本院起诉，要求判如所请。中国银行支出律师费37000元。
另查明，31-7室房屋于2013年9月被清水湾公司出售给王浩。2013年8月7日，王浩订购房屋支付房款100万元。2013年9月12日，王浩与清水湾公司签订商品房买卖合同，合同约定商品房价款为2427075元，清水湾公司应当在2013年12月30日前将商品房交付给王浩使用，并承诺于交房后180天内取得土地、房屋权属证书，交付给王浩办理三证等。当日，王浩向清水湾公司支付1427075元。2013年10月18日，清水湾公司将31-7室房屋交付给王浩使用，并办理了交房手续。当日，王浩又补交面积补差的房款12705元并支付物业维修基金9294.4元、能源周转金300元，向物业公司缴纳物业费4461元。之后，王浩多次要求清水湾公司办理三证，清水湾公司拖延至今。2014年6月，清水湾公司出具承诺书。该承诺书记载，由于公司管理原因导致至今未能将合同备案到业主王浩名下，郑重承诺如下：由清水湾公司负责在2014年7月3日前完成31-7室业主王浩的所有购房及备案手续。如未能在7月3日前完成该项工作，本公司愿承担一切经济损失及法律责任。2014年12月，清水湾置业执行总裁赵军出具情况说明。该说明记载：31-7室房屋由原绿化施工单位常玉园林王少卿介绍朋友王浩来购买上述房子，购买人王浩，已全款打给清水湾公司并已办理该房屋的交付手续，由王浩实际使用；31-7室一直为公司内部按揭房，实际所有人为清水湾公司，名义上为网新项目一期二标施工项目经理孙利光（王浩购买此房对此不知情），清水湾公司与孙利光订有协议，但由于王浩打入的购房款被公司挪作他用，并没有将孙利光在银行的贷款解除，导致清水湾公司至今没有给予王浩办理上述房屋的各项产权证书。现31-7室房屋由王浩实际控制，至今因开发商土地方面的原因，同期房屋均不能办理产权证。至本案开庭时，孙利光、王赛红、中国银行未向管理人申报与本案有关的债权。王浩向管理人申报债权要求认定所支付的购房价款为优先债权。2015年1月，管理人出具债权审核告知书，认为房屋目前备案的买受人为孙利光，在孙利光所签订的买卖合同未被解除、撤销或确认无效，且该房屋上的预告抵押登记未被注销之前，管理人无法确认优先债权，认定普通债权金额为3049725元（购房款本金2439780元、违约金609945元）。2015年3月，王浩起诉清水湾公司、孙利光、王赛红、中国银行，要求确认清水湾公司与孙利光、王赛红签订的31-7室的商品房买卖合同以及清水湾公司、孙利光、王赛红与中国银行签订的《个人购房借款合同》为无效合同，注销31-7室的预告抵押登记，要求确认31-7室房屋所有权归王浩所有，清水湾公司协助办理商品房过户登记手续。
本院认为：当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，遵守社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。孙利光、王赛红未支付首付款、按揭款均由开发商支付，涉案房屋也未向其交付，诉讼中，本院要求孙利光、王赛红到庭提供相关购房合同、按揭合�，其未到庭，也未向本院提供任何购房按揭合同等材料，结合相关案件的审理情况，可以认定本案是虚假按揭。孙利光与清水湾公司签订的商品房买卖合同并非双方当事人真实的商品房买卖意思表示，该合同以合法形式掩盖非法目的，不构成商品房买卖的合意，应属无效。《个人购房借款合同》与商品房买卖合同虽有关联，但不是主从合同，效力上相互独立。本案无证据表明中国银行与孙利光、清水湾公司互相串通。孙利光、王赛红、清水湾公司在借款合同上确认了借款意思与保证意思，故本案《个人购房借款合同》本身并不存在合同法第五十二条规定的合同无效情形。在中国银行未主张撤销《个人购房借款合同》的前提下，本案《个人购房借款合同》应属合法有效。现借款人未能按约履行还本付息，已构成违约。中国银行要求孙利光、王赛红归还借款本息及律�费，理由正当，符合法律规定，本院予以支持。清水湾公司为孙利光、王赛红的债务提供阶段性连带责任保证，因清水湾公司与孙利光恶意串通，以商品房买卖为名，行清水湾公司融资之实，涉案房屋抵押预告登记未变更为正式抵押权登记，损害了中国银行的利益，危及了银行贷款安全，清水湾公司应对孙利光因贷款合同所产生的所有债务承担连带清偿责任。涉案房屋于2009年3月已办理银行预抵押登记，中国银行发放贷款时已进行审查，按揭合同已履行多年，至今未办理正式的抵押登记原因也不在于银行，故中国银行有权就处置31-7室房屋所得价款优先受偿，因清水湾公司进入破产重整程序，中国银行应及时申报债权按破产程序行使相应权利。王浩购买31-7室房屋在2013年，31-7室房屋之前已有相关商品房合同备案登记和预抵押登记，王浩主张中国银行对涉案房屋无优先权的意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十四条、第五十八条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十三条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百零六条、第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十条之规定，判决如下：
一、孙利光、王赛红于本判决生效之日起十日内支付中国银行股份有限公司杭州市高新技术开发区支行贷款本金1322811.48元、利息17640.4元，罚息245.24元（利息、罚息按照合同约定暂计算至2015年1月6日），并支付自2015年1月7日起至本判决确定的履行之日止按合同约定的利率标准计算的利息、罚息。
二、孙利光、王赛红于本判决生效之日起十日内支付中国银行股份有限公司杭州市高新技术开发区支行律师费37000元。
三、浙江清水湾置业有限公司对孙利光、王赛红应承担的上述债务承担连带清偿责任。
四、确认中国银行股份有限公司杭州市高新技术开发区支行有权就处置杭州市中泰乡清水湾别墅山水苑31幢31-7室房屋所得价款优先受偿上述债务。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费17200元减半收取8600元，财产保全申请费5000元，共计13600元，由孙利光、王赛红承担6800元，由浙江清水湾置业有限公司承担6800元，均于本判决生效之日起十日内交纳至本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交（开户银行：工商银行杭州湖滨支行，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审判员 卜 亮
二〇一五年九月十四日
书记员 申屠书婷