吉林省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉民终97号
上诉人（原审原告）：李宝庆，男，1970年10月7日出生，汉族，住吉林省梅河口市。
委托诉讼代理人：张军勇，吉林大华铭仁律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：柳河恒合小额贷款有限责任公司，住所地吉林省柳河县。
法定代表人：王海清，该公司总经理。
委托诉讼代理人：陈占春，男，该公司法律顾问。
原审被告：梅河口市金利房地产开发有限公司，住所地吉林省梅河口市。
法定代表人：王小峰，该公司总经理。
委托诉讼代理人：高秀玉，吉林惠众律师事务所律师。
上诉人李宝庆因与被上诉人柳河恒合小额贷款有限责任公司（以下简称恒合公司）、原审被告梅河口市金利房地产开发有限公司（以下简称金利公司）案外人执行异议之诉一案，不服吉林省通化市中级人民法院（2016）吉05民初80号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月14日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人李宝庆的委托诉讼代理人张军勇，被上诉人恒合公司的委托诉讼代理人陈占春，原审被告金利公司的委托诉讼代理人高秀玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李宝庆上诉请求：撤销一审判决，改判解除对华府尊邸小区D4栋楼103号房屋的查封。事实和理由：1．一审把金利公司列为被告错误，应列为第三人；2．执行依据是当事人虚假诉讼形成的；3．一审认定案涉房屋未交付错误；4．金利公司是房地产开发企业，且案涉房屋没有完成初始登记，故本案不应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条。金利公司于2012年8月6日取得商品房预售许可，李宝庆于2012年9月4日与金利公司签订买卖合同，于2012年4月18日交纳了全部购房款，于2015年6月18日实际占有了案涉房屋，故依据法律法规、司法解释的有关规定，李宝庆享有足以排除强制执行的民事权益。
恒合公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，李宝庆的上诉请求和理由没有事实根据和法律依据，应驳回李宝庆的上诉请求，维持原判。
金利公司述称，金利公司一审没有参加诉讼，诉讼地位是被告或是第三人均不影响案件审理；不存在虚假诉讼问题，借款是真实的；同意李宝庆的上诉请求，应停止对案涉房屋的执行，撤销一审判决。
李宝庆向一审法院起诉请求：一、撤销（2016）吉05执异4号执行裁定，解除对华府尊邸小区D4栋楼103号219.352平方米房屋的查封；二、诉讼费用由恒合公司、金利公司负担。
一审法院认定事实：2012年9月4日，李宝庆与金利公司签订《商品房买卖合同》，约定：李宝庆购买华府尊邸小区D4栋楼103号房屋，建筑面积为219.352平方米，每平方米单价为8500元，房屋价款为1,864,492元，房屋用途为商用。2012年4月18日，金利公司为李宝庆出具1,864,492元的交款凭证。该《商品房买卖合同》未在产权管理部门进行备案登记，案涉房屋亦没有进行预告登记，仍登记在金利公司名下。金利公司至今未将案涉房屋交付给李宝庆，李宝庆没有实际占有案涉房屋。一审庭审中，李宝庆的委托诉讼代理人承认案涉房屋为临街商业用房而非住宅。
在审理恒合公司与金利公司借款合同纠纷一案过程中，根据恒合公司的申请，一审法院作出（2012）通中民初字第135号民事裁定，于2012年10月9日对金利公司开发的华府尊邸小区D4栋楼约16,700平方米进行了查封（案涉房屋在查封范围内）。2012年11月22日，一审法院作出（2012）通中民初字第135号民事调解书，主要内容为：金利公司分期偿还恒合公司借款本息，在此期间金利公司可以出售保全物，但应偿还恒合公司借款，恒合公司可以申请解除查封。2013年6月2日，该调解书发生法律效力。
因金利公司未履行相关义务，恒合公司向一审法院申请强制执行。一审法院于2013年6月4日立案，于2014年9月28日作出（2013）通中执字第49号执行裁定，对华府尊邸小区D4栋楼约16,700平方米续行查封，查封期限为一年。2015年9月22日，一审法院作出（2013）通中执字第49-1号执行裁定，对华府尊邸小区D4栋楼约16,700平方米续行查封，查封期限为三年。在执行过程中，李宝庆提出书面执行异议，一审法院于2016年8月29日作出（2016）吉05执异4号执行裁定，驳回了李宝庆的异议。
2012年8月6日，金利公司取得华府尊邸小区D4栋楼商品房预售许可，证号为梅房许字第2012016号。
一审法院认为，依照法律规定，人民法院只能执行被执行人的责任财产，如果被执行财产不属于被执行人，或者案外人在被执行人的财产之上拥有足以排除执行的实体权利，则人民法院应当停止对该财产的执行。本案中，案涉房屋并非住宅，而是商业用房，故李宝庆为一般买受人。现案涉房屋仍登记在金利公司名下，案涉房屋所有权尚未发生变动。李宝庆只有在对案涉房屋的物权期待权成立的情形下，才能排除人民法院对案涉房屋的执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”四个条件必须全部具备，缺一不可。根据查证的事实，金利公司至今未将案涉房屋交付给李宝庆，即李宝庆并没有在人民法院查封之前合法占有案涉房屋，李宝庆的物权期待权并没有成立，其对案涉房屋并不享有足以排除强制执行的民事权益。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条关于“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”的规定，对李宝庆关于停止执行案涉房屋并解除查封的诉讼请求不予支持。至于李宝庆主张的超标的查封问题，并非本案审理范围，不予评判。
综上，一审法院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条的规定，判决：驳回李宝庆的诉讼请求。案件受理费21,580元，由李宝庆负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人所举证据均不能否定一审法院认定的事实，故本院对一审法院认定事实予以确认。
本院认为，1．金利公司在一审审理中没有出庭，亦没有作出同意或者反对案外人异议的意思表示，故一审法院将其列为被告，不违反法律规定，亦不影响李宝庆行使权利。
2．本案是案外人执行异议之诉，主要审理案外人对执行标的是否享有排除强制执行的民事权益。李宝庆提出的虚假诉讼问题已超出本案的审理范围，且李宝庆没有提供证据予以证明，故不予支持。如李宝庆坚持认为存在虚假诉讼问题，可另遁法律途径解决。
3．案涉房屋并未施工完毕、竣工验收，李宝庆在起诉状中承认至2013年10月31日金利公司没有交付案涉房屋，在上诉状中承认到2015年6月18日占有涉案房屋，该时间在一审法院查封案涉房屋之后。
案涉房屋性质为商业用房，故本案不适用《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定。根据本案查明的事实，无论是参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，还是第二十九条的规定，李宝庆均不享有排除强制执行的民事权益。
综上所述，李宝庆的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费21,580元，由李宝庆负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 虞大江
代理审判员 宋雨洛
代理审判员 许家娟
二〇一七年五月十二日
书 记 员 冯红红