上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终4846号
上诉人(原审被告)：陈庆，男，1969年4月18日生，汉族，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：陈萍，上海德禾翰通律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘球光，上海市浩信律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：吴建华，男，1961年11月22日生，汉族，户籍地上海市宝山区。
委托诉讼代理人：沈正义，上海市锦天城律师事务所律师。
原审第三人：唐林霞，女，1981年12月7日生，汉族，户籍地上海市宝山区。
委托诉讼代理人：沈正义，上海市锦天城律师事务所律师。
上诉人陈庆因与被上诉人吴建华、原审第三人唐林霞房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2016)沪0113民初13778号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
陈庆上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判驳回吴建华的一审诉请。如二审法院仍认为陈庆与吴建华之间就上海市宝山区新沪路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)的房屋买卖合同应予撤销，则陈庆应支付给吴建华的房屋折价补偿不应为人民币(以下币种均为人民币)361万元，应当以陈庆与沈鼎达的房屋交易价205万元为依据；吴建华在返还人民币136万元的同时，还应支付利息705,386.67元(以136万元为基数，以补充协议约定的月利率2%为标准自2015年3月9日起计算至上诉之日止)。
事实和理由：一、一审法院对2015年3月9日双方交易时的各种影响因素未做调查、考量，且拒绝调查当时房屋实际成交的相关交易资料，从而使得对房价的审查偏离了客观事实。二、评估机构出具的评估意见是基于各种假设得出的理想价格或理想区间，并非实际市场价格，且该价格为含税价而非到手价，一审法院仅根据评估价格来认定房屋市场价格，对房产交易中心核价的评估意见也未做考量，有失公允。三、陈庆与吴建华以房屋买卖合同、回购协议等方式明确了购房意向及权利归属，说明双方存在相应的合意。一审法院认定双方没有交易合意，有违事实。四、陈庆在诉讼过程中将系争房屋出售是迫于债务，其有权出售系争房屋，出售的价格也是基于市场价。一审法院认定陈庆的行为是恶意转移房产，有失偏颇。五、一审法院对买卖合同撤销的后果没有依法处理，包括回购协议里约定的利息以及陈庆在出售系争房屋时所支付的税款。综上，陈庆认为系争的房屋买卖合同合法有效，不存在胁迫及显示公平的情形，一审法院认定事实错误、适用法律错误，请求二审法院予以纠正。
吴建华辩称，不同意陈庆的上诉请求。本案争议的房屋买卖合同应当被撤销，撤销后因该合同取得的财产应予返还。陈庆在诉讼过程中恶意出售房屋导致无法实际返还，其应当承担相应后果，按照市场价值予以补偿。一审法院依据评估报告认定补偿数额，合法有据。评估价格是否含税对本案并无影响，税赋应当由双方当事人根据国家规定承担。陈庆关于房屋市场价格所提供的证据真实性无法核实，也无法对抗评估结论。一审时陈庆未就利息损失提起反诉，二审时也不应就此提出上诉请求，这是程序问题，吴建华不同意在本案中就该项诉请进行调解。实际上，136万元中有73,600元在借款时就当场还给了出借人，有10万元已经是利息。陈庆于2016年4月强行占有系争房屋后，吴建华一家一直在外租房至今，该损失远远超过了利息损失。综上，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
原审第三人唐林霞与吴建华意见一致。
吴建华向一审法院起诉请求：一、撤销吴建华与陈庆之间于2015年3月9日就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》；二、陈庆就无法返还系争房屋的房地产权利而向吴建华赔偿361万元。
一审法院认定事实如下：2014年10月22日，出借人(甲方)朱玲与借款人(乙方)吴建华签订一份《房地产抵押借款合同》，约定，乙方因经营需要向甲方借款40万元。借款期限为12个月，自2014年10月22日起至2015年10月21日止。双方约定，上述借款的月利率为1.8%。房地产抵押的情况为，房地产所有人吴建华，房地产坐落宝山区新沪路XXX弄XXX号XXX室。同日，朱玲通过银行转账形式向吴建华汇出40万元。
2015年3月9日，吴建华(甲方)与陈庆(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定，甲方将系争房屋出售给乙方，房屋建筑面积60.39平方米，转让价款为136万元；双方约定于2015年4月30日前共同至房地产交易中心申请办理转让过户手续；甲方所转让的上述房屋设有抵押，乙方知晓该情况并同意以其所支付的房款替甲方清除甲方的银行贷款以消灭抵押权。该合同附件三为付款协议，约定，乙方于2015年3月9日支付甲方50万元，乙方于甲乙双方至房地产交易中心办理过户手续20日前，支付甲方房款85万元，该笔房款专项用于甲方偿还尚欠抵押权人(银行)的债务，乙方于甲方交房当日，支付甲方1万元尾款。
同年4月20日，陈庆(甲方)与吴建华(乙方)签订协议一份，主要约定，2015年3月9日，甲乙双方签订了房屋买卖合同，并于2015年4月20日交易过户完成，由于乙方急需资金周转，所以将此房略低于市场价卖于甲方，现双方达成如下协议，如乙方自2015年4月20日起的三个月内，如有经济能力并愿意将此房屋再次购买到其名下，甲方愿意配合乙方回购，乙方愿意支付利息作为补偿；房屋购买价格为136万元，并已经全款付清，如此房产再次交易给乙方，乙方须将房屋全额的利息支付给甲方(按照月2分息计算)，计息时间自2015年3月9日起；甲方购房交易过户费由乙方承担并支付(含甲方第一次过户费用16,000元)；如乙方未能按此协议期限完成房屋买卖交易，该房产归甲方所有；乙方应将此房屋内户口迁出，并搬离该房屋；乙方自愿放弃该房产拥有权、居住权和处置权；此协议有效期限为2015年4月20日至2015年7月19日止。
2015年5月7日，陈庆经核准登记取得系争房屋的房地产权证，成为该房屋的房地产权利人。2016年3月19日，陈庆与沈鼎达签订《房屋买卖协议》，约定陈庆以205万元将系争房屋转让给沈鼎达。2016年4月7日，沈鼎达经核准登记取得系争房屋的房地产权证。2016年8月6日，沈鼎达与顾志轩、张之烦签订《上海市房地产买卖合同》，约定沈鼎达以270万元将系争房屋转让给顾志轩、张之烦。2016年9月2日，顾志轩、张之烦经核准登记取得系争房屋的房地产权证。
一审审理中，陈庆为证明交易的真实有效性提供了如下证据：1、2015年3月9日吴建华出具的收款收据，写明收到陈庆购买系争房屋的房款50万元；2015年3月23日吴建华出具的收款收据，写明收到陈庆购买系争房屋的房款852,000元；陈庆表示，房价是136万元，由两部分组成，一是吴建华的欠款加上利息计算得50万元，还有一块是陈庆替吴建华还银行贷款852,000元，一共是135.2万元，在实际履行过程中，归还贷款时又支付了8,000元左右，故共计136万元；2、2015年8月21日，由上海信飞房地产经纪事务所出具的证明，表示双方于2015年3月9日自愿至中介公司签订了房地产买卖合同并备案，并委托了信飞公司提供居间服务，中介费已结清，过户已完成；3、陈庆工商银行转账明细、永亨银行贷款结清凭证、房地产买卖交易税费凭证、房地产过户申请登记收件收据；陈庆表示，在付款明细中表明，为了帮吴建华归还银行贷款，陈庆从自己的账户中先后打款给吴建华85万余元，故原先设定在系争房屋上的永亨银行及朱玲的抵押权，都一并注销了，同时，整个买卖中涉及的交易税费都由陈庆一人承担。吴建华对上述材料的真实性不持异议，但称朱玲在汇给吴建华40万元借款后，吴建华随即又返还其中的73,600元，实际取得借款金额为326,400元，为此吴建华向一审法院提供工商银行借记卡历史明细清单，陈庆对此证据不予认可。吴建华还表示，房款收据是应陈庆的要求填写和出具的，故交易过程中，陈庆没有另外支付给吴建华其他款项，吴建华也未支付过任何费用。吴建华为证明自己的主张，提供一份限时出售委托协议书，委托的房价款为215万元，签订日期是2015年6月20日，委托人是陈庆，落款处由吴建华代陈庆签字确认。吴建华表示，双方签订4月20日协议之后又达成口头协议，由吴建华负责挂牌出售房屋，房款中先行将吴建华拖欠陈庆的欠款还清，多余部分的房款由吴建华取得，故吴建华找到Q房网将房屋挂牌，并代陈庆签订了委托协议。陈庆对此表示，4月20日合同签订之后吴建华、陈庆的确协商过以陈庆的名义将房屋对外出售，房款中吴建华之前的欠款加上利息归陈庆，多余的房款由吴建华取得，并由吴建华负责找下家卖房子，直到7月下旬，吴建华通知陈庆有山东人要买房，陈庆就去中介公司，在中介公司处看到委托协议的原件，该份原件仍在陈庆处。
一审审理中，吴建华表示，房屋最早是单位分配的公房，吴建华于2001年购买了产权，2008年吴建华与唐林霞登记结婚，系争房屋现由吴建华母亲、吴建华及两个女儿、唐林霞共同居住，该房屋内还有吴建华母亲、吴建华及两个女儿的户口。除却系争房屋，吴建华名下无其他产权房产。签订房屋买卖合同前，吴建华曾以系争房屋为抵押担保向永亨银行借款100万元，后剩余85万余元未还。至于房屋交易的具体过程，吴建华称，因其向陈庆妻子借款40万元无法归还，陈庆于2015年3月7日打电话要求吴建华提供一份个人征信记录，吴建华查询后显示当时所拖欠的银行贷款加上信用卡欠款共有110万元左右，陈庆称可以代吴建华将银行欠款85万余元结清，并要求吴建华将房屋过户给陈庆，当时吴建华提出房屋内有4个户口无法迁出，陈庆还留了律师电话表示到时可以通过咨询解决。当时，双方协商一致，陈庆先帮吴建华还贷款，然后过户，随后将房屋出售。银行贷款还清并过户后，陈庆要求吴建华与其签订了4月20日的协议，内容虽然是回购，但真实意思就是由吴建华操办房屋出售的事宜。中介公司通知双方7月21日前去洽谈售房细节，当日吴建华、陈庆共同至中介公司，当下家问及户口问题时，吴建华表示两个月内肯定无法迁出，陈庆又表示每个户口押10万元，同时将吴建华应归还的本息增加到152万元，由此，房屋交易根本无法继续履行。嗣后，因陈庆胁迫吴建华及家人于2015年8月2日搬走，吴建华无奈之下起诉。2016年4月，陈庆撬门而入，实际占用了系争房屋，吴建华目前在外租房居住。
关于房屋交易的过程，陈庆表示，在吴建华拖欠40万元无力归还后，吴建华还告知陈庆系争房屋上的贷款也很久没有归还，陈庆当时没有现金，故问吴建华是否还有其他抵押，吴建华就称将房屋过户给陈庆，再由陈庆将吴建华拖欠的贷款还清，陈庆予以同意。4月20日签订协议时，一开始吴建华称他一个外地朋友要买系争房屋，陈庆称随便吴建华卖给谁，只要把钱还给陈庆即可。此后，委托出售的事情就由吴建华去操作。直到7月20日，吴建华打电话给陈庆称中介找到了买家，故双方一同至中介公司，当时客户才得知房屋内有4个户口，吴建华说户口肯定可以迁走，但客户不相信，故交易终止。陈庆从未阻挠吴建华售房，陈庆也未去房子看过。之后，陈庆的妻子提出吴建华先把户口迁走并实际搬离系争房屋，由陈庆来负责出售，吴建华也答应，陈庆也将迁出的日期宽限至8月2日，但嗣后吴建华就反悔不搬并向法院起诉。2016年2月，陈庆至系争房屋查看，看到房屋空置，里面东西都拆除、搬离了，所以陈庆就搬入并对外出租，之后就出售了。
一审审理中，一审法院根据当事人的申请，委托上海大雄房地产估价有限公司对系争房屋的市场价值进行评估，评估结果为，系争房屋于2015年3月9日的市场价值为198万元，于2017年1月15日的市场价值为361万元。吴建华与唐林霞对评估结果予以认可。陈庆对评估结果不予认可。
一审法院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的基本原则。作为房地产买卖合同，其根本性质在于出卖人转移房屋的所有权于买受人，买受人支付出卖人相应的房屋价款。吴建华、陈庆于客观上的确就系争房屋签订了示范文本的《上海市房地产买卖合同》并经房地产交易中心备案登记，并且，陈庆也经核准登记取得了房地产权证，故在交易形式上，基本符合房屋买卖合同的外部特征。双方的争议焦点在于，上述房屋买卖是否系各方当事人就转让系争房屋标的所有权而达成的合意，是否系真实意思的表示。吴建华主张，因无法归还借款，陈庆乘人之危，迫使吴建华在违背真实意思的情况下将房屋以远低于市场价的转让价出售给陈庆，故该份合同严重显失公平，要求法院撤销。陈庆认为，该份合同系双方真实意思表示，并经备案登记，合法有效，且在双方之后约定的付期限的协议签订后，吴建华无法在约定期限内将房屋予以回购或另行出售，协议失效，故陈庆应依法享有系争房屋的所有权。法院认为，根据双方就整个交易过程的表述分析，可基本认定在双方签订房地产买卖合同的当时，双方的真实意思是偿还此前吴建华拖欠陈庆妻子40万元借款及利息，再由陈庆代吴建华还清银行贷款、注销抵押，于房屋过户到陈庆名下后，系争房屋再对外出售，其中扣除吴建华应归还给陈庆及妻子的借款本息后，余款归于吴建华所有，为此双方还另行签订了4月20日的协议。由此可见，双方均没有就以136万元作为转让系争房地产权利之全部对价的真实意思达成过合意。故从双方交易伊始，所签订的房屋买卖合同的本意便不同于一般市场上房屋买卖双方订立合同所体现的真实意思。其次，从等价有偿的角度分析，根据上海大雄房地产估价有限公司出具的评估报告，双方于2015年3月9日签订买卖合同时，系争房屋的市场价值为198万元，远远超过双方所约定的转让价格，吴建华除却系争房屋外无任何房产，并对外尚有欠债，以该畸低的价格自愿出售房屋显然有违一般生活常理和交易规则。最后，再结合合同的具体履行情况，陈庆自认始终没有查看过房屋，买卖合同签订后仍由吴建华一家居住了近一年的时间，同时，陈庆始终表示仅要求吴建华还钱，并全权委托吴建华对外挂牌、寻找卖家并出售房屋。综上，法院认为，吴建华、陈庆尽管签订买卖合同并完成了过户，但双方未就系争房屋的权利转让达成合意，如若判定合同有效，则显然有失公允、显失公平。故吴建华要求撤销买卖合同的诉请，具有事实和法律依据，法院予以准许。
合同被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。吴建华应将收到的款项返还给陈庆。吴建华提出2014年10月22日返还朱玲的73,600元应予扣除，但鉴于吴建华与朱玲当时存在借款关系，吴建华于2015年3月出具收款收据时也未扣除该款，故法院认定该73,600元属于借款往来，不应在案中扣除。因此，合同被撤销后，吴建华应返还陈庆136万元。陈庆将系争房屋转让给沈鼎达，沈鼎达又转让给顾志轩、张之烦，造成系争房屋已无法恢复至吴建华名下，应赔偿吴建华因此所受到的损失。陈庆在原审判决后、二审审理过程中，将系争房屋转让给沈鼎达，属于恶意转移涉案房产，应承担全部过错。上海大雄房地产估价有限公司作为专业房地产估价机构，其出具的评估报告具有权威性，法院予以采信，吴建华以该评估报告为依据，要求陈庆赔偿损失361万元的请求，法院予以支持。
判决：一、撤销吴建华与陈庆就上海市宝山区新沪路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》；二、吴建华于一审判决生效之日起十五日内，返还陈庆136万元；三、陈庆于一审判决生效之日起十五日内，赔偿吴建华损失361万元。
二审中，双方当事人均未提供新证据。一审法院查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的基本原则。本案的争议焦点在于陈庆与吴建华签订的房屋买卖合同是否应予撤销，对此，一审法院根据查明的事实，结合双方当事人对交易过程的陈述，认定该合同符合我国《合同法》规定的订立合同时显失公平的情形，据此支持吴建华要求撤销该合同的诉请，论述充分，合法有据，本院予以认同，不再赘述。合同被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。陈庆在本案诉讼过程中，在经法院明确告知不得擅自处分系争房屋的情况下仍然擅自将系争房屋出售，导致系争房屋无法返还，应当承担补偿责任。一审法院根据评估结论，确认陈庆应向吴建华支付房屋折价补偿款361万元，合法有据，应予维持。于此同时，吴建华亦应将因该买卖合同所取得的136万元款项返还给陈庆。本院审理中，陈庆提出要求吴建华支付136万元的利息，属于其在二审中增加的反诉请求，因吴建华不同意在本案中就此进行调解，故本院依法不予处理，陈庆可另行主张。
综上所述，陈庆的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币24,923元，由上诉人陈庆负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 彭 辰
审 判 员 姚 跃
代理审判员 陈家旭
二〇一七年九月二十七日
书 记 员 张末然
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……