广东省汕尾市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤15民终213号
上诉人（原审原告）：王海涛，男，汉族，住广东省海丰县，身份证号码：×××3855。
委托代理人：郭玉贤、胡雪萍，广东善言律师事务所律师。
委托代理人：胡雪萍，广东善言律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：海丰县裕丰首饰制品有限公司，住所地广东省海丰县。
法定代表人：吴美衍，经理。
被上诉人（原审被告）：海丰县裕丰首饰制品有限公司明辉珠宝综合市场服务分公司，住所地广东省海丰县。
负责人：吴美衍，经理。
二被上诉人委托代理人郭智明、卓楚花，广东愿力律师事务所律师。
二被上诉人委托代理人卓楚花，广东愿力律师事务所律师。
上诉人王海涛因租赁合同纠纷一案，不服广东省海丰县人民法院（2015）汕海法可民初字第100号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人王海涛及其委托代理人郭玉贤、胡雪萍，被上诉人海丰县裕丰首饰制品有限公司（下称裕丰首饰公司）、海丰县裕丰首饰制品有限公司明辉珠宝综合市场服务分公司（下称明辉公司）的委托代理人郭智明、卓楚花到庭参加本案诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2014年初，被告裕丰首饰公司成立分公司即被告明辉公司，规划建设位于海××镇联金管区金竹围圆山岭的明辉珠宝综合市场（下称珠宝市场），随后陆续招商引资，发出户外广告。2014年7月9日，原告王海涛向被告明辉公司交纳了保证金人民币（下同）20000元，市场装修费30000元，被告明辉公司向原告出具加盖公司财务专用章的保证金收据、市场装修费收款收据。被告裕丰首饰公司分别于2014年9月28日、2015年2月10日，获得建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，现该市场主体工程已施工完毕，室内装修仍在进行中。2015年8月16日，原告通过被告举行的摇珠定铺位的方法，确认租赁：负一楼B057号商铺并在该确认单上按手印确认。2015年10月，原告向原审提起本案诉讼，请求：1、二被告共同返还原告市场装修费30000元及自占用装修费日起计至还清日止的利息（从2014年7月9日起计利息，按银行同期同类贷款利率的四倍计算）；2、二被告双倍赔偿原告保证金40000元；3、本案诉讼费用被告承担。由于双方发生纠纷，原、被告双方至现仍未签订正式的书面租赁合同。
原审法院认为，本案系租赁合同纠纷，本案争议的焦点：一、原告交付保证金、装修费的行为定性；二、被告是否应返还装修费、双倍赔偿保证金。
一、原告交付保证金、装修费的行为定性。被告裕丰首饰公司、明辉公司作为涉案可塘明辉珠宝市场的经营者，也是该珠宝市场的出租人，以不定式的户外广告，发出“珠宝市场摊位接受诚意登记”的广告应定义为邀要约邀请，原告向被告交付了市场装修费和保证金，应定义为邀要约，被告在收取上述两款后开具收款收据，应定义为承诺，根据《合同法》相关规定，承诺生效时合同成立，双方是否签订书面的合同，并不影响合同的成立生效。双方的口头合同应视为租赁合同的预约合同，订立预约合同的目的，是在本约订立前先行约定部分条款，将双方一致的意思表示以合同条款的形式固定下来，并约定后续谈判其他条款，直到本约订立。预约合同的意义，是为在公平、诚信原则下继续进行磋商，最终订立正式、完备的本约创造条件。就本案看，原告交付市场装修费、保证金，从而确定租赁被告经营珠宝广场的铺位，完成主体租赁合同的签订，被告保证原告具有摇珠确定租赁铺位的权利，保证珠宝广场的顺利开业。在有限的铺位招商时，要求预租者交纳保证金、装修费从而确定租赁商铺，是经营主体一贯的做法，其目的为了避免铺位的空置，规避商铺招商期间预租者违背诚实信用原则，而导致经济的损失，作为预租者同样认同上述的一贯做法，从而交纳保证金、装修费。但就租赁合同具体的权利义务，应在确定租赁铺位后在主合同上加以确定，至于主合同的如何约定，并不能影响双方口头合同即预约合同的成立、生效。原告交付市场装修费、保证金，被告在收取上述两费后，被告通过摇珠的方式，确定了原告的租赁铺位，原告也在摇珠结果确认单上捺印确认铺位，是原、被告双方依约行使合同的权利义务。
二、被告是否应返还装修费、双倍赔偿保证金。原告认为，被告成立分公司，未依法取得市场经营的合法资格，非法集资，从事经营活动，其行为构成违法和欺诈。首先，就被告提供的证据来看，被告在依法取得国有土地使用权之后，依法报建、施工，如今该珠宝市场大楼已落成，珠宝市场开业各项工作仍在进展中，且原告未能提供证据证明被告存在非法集资或欺诈的行为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果，原告应承担举证不能的责任。原告认为被告非法集资、构成欺诈的起诉理由不能成立。然后，明辉公司依法办理工商登记取得营业执照，现已依法取得经营资格，原告提出在明辉公司收取市场装修费、保证金是仍是筹办阶段，不得从事经营活动，但双方就合同的约定、履行合同并不违反法律的禁止性规定，不能对抗双方约定的合同义务，也不影响合同的成立与生效。原告在交付市场装修费、保证金，被告在开具相关票据后，通过摇珠方式确定原告铺位，是双方在合同约定下行使权利、履行义务，从双方提供的证据及查明的事实来看，双方都并无过错，也并无违约行为，双方应尊重合同的契约精神，应继续履行合同义务，签订租赁合同的主合同。最后，双倍返还仅适用于定金罚则，不适用本案。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条规定：“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”故该保证金不适用定金罚则，原告无权要求双倍返还。综上所述，原告以被告成立分公司，未依法取得市场经营的合法资格，非法集资，从事经营活动，其行为构成违法和欺诈为由请求返还市场装修费及利息、双倍返还保证金缺乏法律依据，本院不予支持对原告诉讼请求本院不予支持，依法应予以驳回诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十三条、第二十五条、第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告王海涛的诉讼请求。案件受理费1550元，由原告王海涛负担。
上诉人王海涛不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）原审判决对预约合同履行中的过错和违约等行为认定错误。涉案预约合同具有合同相对性的权利和义务，被上诉人也自认其合同义务是在收取费用后办妥建设相关手续。因涉案《建设工程消防设计审核意见书》明确列明“该工程竣工后，应向我局申报消防验收，验收合格后方可投入使用”。但珠宝市场工程竣工后一直无法取得消防验收和工程综合验收的合格依据，上诉人曾多次催促被上诉人办妥相关消防等建筑手续，但其均以诸多借口推脱。因此，被上诉人明显违反预约合同义务而构成违约。根据《商业房屋租赁管理办法》第六条中关于不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的房屋不得出租的规定，因被上诉人的违约行为导致涉案预约合同基于订立主租赁合同的目的无法实现。又根据合同法中关于法定解除权、违约责任的相关规定，并参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条中关于返还装饰装修残值损失的规定，上诉人有权单方解除合同，并要求被上诉人返还已交的保证金装修费用且承担违约赔偿责任。（二）原审判决认定本案当事人应继续履行合同义务并签订租赁合同的主合同，违反自由缔约精神而显失公平。即使订立预约合同，因交易依然存在不确定因素，应允许当事人在最终订立本约时根据客观情势变化再磋商权利，这是预约区别于本约的核心功能，否则违反合同的诚实信用和公平原则。如前所述，被上诉人存在明显违约行为而导致主租赁合同无法继续履行，被上诉人享有是否继续订立合同的自由不受他人和组织的强制。原审判决强制当事人继续订立主租赁合同明显剥夺当事人自愿缔约合同的权利。况且，珠宝市场建设工程自2014年开工至今已久，被上诉人仍无法取得消防验收和工程综合验收的合格依据，若签订主租赁合同，上诉人也无法正常经营而导致损失不断。据此，请求：1、撤销原审判决，改判被上诉人返还上诉人市场装修费用30000元、保证金20000元及自被上诉人占用上述费用之日起至还清之日止的利息；2、一、二审案件诉讼费用由被上诉人负担。
被上诉人裕丰首饰公司、明辉公司答辩称：（一）上诉人原主张被上诉人非法集资和诈骗，原审判决查明被上诉人是依据合同约定收取保证金和装修费而驳回上诉人的主张。（二）被上诉人已取得合格的手续，要求继续履行合同没有违背自愿缔约的原则。上诉人主张被上诉人违约无事实理据且不属于本案审查范围。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人上诉请求，维持原判。
审理中，本案当事人为证明其主张举证如下：上诉人提交《解除合同通知书》《海××镇联金村民委员会证明》原件各一份，证明上诉人已告知被上诉人因其无法提供租赁商铺消防验收合格及建筑工程综合合格的证明而导致无法继续签订租赁主合同，及通知被上诉人解除预约合同并返还保证金及装修费用的事实。被上诉人提交以下证据：1、《汕尾市公安消防局建设工程消防验收意见书》原件一份，证明消防工程验收合格的事实；2、《建筑工程竣工验收报告》原件一份，证明珠宝市场建设工程为合格工程的事实；3、相片一组十二张，证明被上诉人已经将商铺交付租户使用的事实。经质证，本案当事人对另一方当事人提交的证据之证明力不予认可。经查证，上述证据均属原件且能够客观反映本案诉争事实，本案当事人虽有异议但缺乏相关反驳证据，故应作为认定本案事实的依据。
本院经审理查明，原审查明事实基本清楚，证据充分，予以确认。
另查明，裕丰首饰公司成立于2011年4月15日，《营业执照》注册号：441521000018360，经营范围：珠宝首饰销售、市场服务（经营）是（由分公司经营），法定代表人吴美衍。明辉公司系裕丰首饰公司分公司，成立于2014年1月2日，《营业执照》统一社会信用社会代码91441521304164397B，经营范围：市场服务（经营）管理。2014年1月13日，海丰县经济促进局作出《关于海丰县裕丰首饰制品有限公司设立明辉综合市场的意见》，载明裕丰公司设立“明辉综合市场”符合海丰县城市商业发展要求，业主按照有关标准和相关部门的要求完善配套建设，确保市场的各项硬软件设施达标。
又查明，珠宝市场工程建设一栋六层，面积19162.35平方米，合同约定的开工日期2015年2月2日，竣工日期2015年8月22日。2015年1月30日，汕尾市公安消防局经审核，认为该工程消防设计符合消防法规和国家工程建设消防技术标准要求，同意该工程设计。2016年1月10日，建设、监理、总承包施工、勘察、设计等五个单位联合对珠宝市场进行工程质量验收，评定为合格工程，实建面积19139.89平方米。同年3月16日，汕尾市公安消防局出具《建设工程消防验收意见书》（汕公消验（2016）第0012号），综合评定该工程消防验收合格。珠宝市场现已实际交付使用，已有部分商户入场开业经营。上诉人主张全部800多个铺面中已出租500多个。同月30日，上诉人向被上诉人书面送达《解除合同通知书》，要求解除预约合同。海××镇联金村民委员会金竹围副组长卓生廉予以证实。被上诉人对此予以否认，认为上诉人若不愿订立租赁合同，因装修费用已用于珠宝市场装修和保证金是履约保证，则不予返还。
再查明，本案属25件系列诉讼案件之一，系列案中撤诉2件、服判12件、上诉11件。案经调解，本案当事人无法达成和解。
上述事实有上述执照、证件、文件、通知书及开庭笔录等在案为据。
本院认为，本案系租赁合同纠纷。原审认定本案当事人为订立租赁合同所产生的民事行为法律关系属预约合同正确，当事人亦无异议，故本院予以确认。根据诉辩双方的意见，本案焦点一是被上诉人在履约时是否存在违约行为及责任区分的问题；二是能否强制当事人订立租赁合同的问题。
关于被上诉人在履约时是否存在违约行为及责任区分的问题。本案当事人订立的虽是预约合同，但仍应恪守合同公平原则、诚实信用原则和全面履行原则。本案中，被上诉人是否存在非法集资、欺诈行为，并拖延珠宝市场工程、消防验收而导致订立租赁合同的预期目的无法实现。对此，本院分析如下：
一是被上诉人履约行为是否合法。根据本案查明的事实，被上诉人在订立预约合同前已依法成立，并具有经营珠宝市场的资质。同时，被上诉人先后取得开发综合市场经营批文，建设工程用地、规划、施工、消防等合法报建依据。嗣后，珠宝市场建设工程在合同约定工期内竣工，建设工程质量、消防工程已通过验收，并已交付使用。因此，上诉人主张被上诉人存在不法行为和根本性违约行为的依据明显不足，本院不予采信。
二是预约合同履行期限的认定。本案中，上诉人主张珠宝市场建设工程时间较长已损害其合法权益。但因涉案预约合同系口头形式，上诉人也无法提供被上诉人有承诺订立租赁合同期限的事实依据，故预约合同对履行期限的约定并不明确。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”据此，预约合同履行期限应根据合同订立、性质、内容、目的及习惯等情形予以认定。就本案而言，当事人订立预约合同的形式、内容十分简单，而待建的珠宝市场工程一栋六层，实建面积19139.89平方米，即工程量大、事务繁杂且客观上受到诸多不确定因素的影响。因此，限定被上诉人在短期内完成所有事项明显不符合本案客观事实，而上诉人在订立预约合同时也应当预见履行期限较长的可能性。从履约过程而言，被上诉人在2014年2月间发布招商信息、9月取得建设工程规划许可证，2015年1月取得工程消防设计合格批文，同年2月开工、8月商户摇珠选定铺面，2016年1月工程验收合格、3月消防验收合格，现已开业经营多时。由此可见，在招商经营珠宝市场后的一年半内，被上诉人一直是有条不紊地推进珠宝市场工程建设和市场服务经营等各项工作，并最终为商户提供订立租赁合同所应具备的客观条件。据此，被上诉人履约期限在合理期限内而不存在故意怠慢履行的行为。
三是预约合同目的能否实现。本案当事人在合理期限内能够订立租赁合同是预约合同之目的，为此，上诉人的预约合同义务是向被上诉人交付装修费用和保证金，被上诉人的合同义务则是为商户提供可合法租赁的铺面。经查，上诉人已履行了付款义务，而被上诉人合法建造珠宝市场，且为上诉人提供了租赁铺面，现珠宝市场已开业经营。因此，本案当事人均已履行预约合同的义务，并具备订立租赁合同的客观条件。
基上所述，被上诉人在合理期限内依法全面履行了预约合同义务，为继后缔约租赁合同提供了可行的客观条件。据此，上诉人的该项主张缺乏理据，本院不予采信。
关于能否强制当事人订立租赁合同的问题。上诉人在摇珠选定铺面号位的一个月后提起本案诉讼，现珠宝市场虽已开业经营，但其在庭审中述明不愿订立租赁合同的意思表示。因我国现行法律法规及司法解释对预约合同是否具有强制合同当事人订立本约合同的效力并无明确规定，本案当事人对此无明确约定，另被上诉人亦未反诉请求合同相对方履行订立租赁合同的义务。故此，原审认定本案当事人应当订立租赁合同的主合同，明显加重了合同相对方的义务且实际上无法履行，这与合同意思自治、平等协商原则不相符。对原审关于该项认定不当之处，本院予以纠正。至于租赁合同无法订立的民事责任作如下区分：一是装修费用一项。因该费用是双方合意用于珠宝市场装修，被上诉人已如约实际履行义务，上诉人在选定铺面后放弃订立租赁合同而应自行承担经济损失。二是保证金一项。《收款收据》虽无明确该款为定金，然上诉人亦以此诉请被上诉人承担定金责任，被上诉人亦主张该款系履约保证金，结合当事人立约时的意思表示、交易形式和过程，该款系本案当事人为能够在今后订立租赁合同所设立的一种债上担保，故保证金符合定金的法律关系特征。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百一十五条关于当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金的规定，因被上诉人已全面实际履行预约合同，而上诉人在摇珠选定铺面后自行放弃订立租赁合同。据此，上诉人以被上诉人违约主张返还双倍定金于法无据，本院不予支持。原审判决对保证金的定性不当但实体处理正确，本院予以确认。
综上，上诉人的主张不成立，本院不予支持。原审判决认定事实基本清楚，适用法律虽略有不妥，但实体处理结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币15050元，由上诉人王海涛负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 彭晓春
审 判 员 叶剑亚
代理审判员 施伟强
二〇一六年六月十三日
书 记 员 郭汉强