北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
2015东民初字第19248号
原告：高成江，男，1962年11月15日出生，汉族，北京中业兴涛经贸有限公司财务。
委托诉讼代理人：魏欣华，北京市岳成律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李一，北京市岳成律师事务所律师。
被告：于沙，女，1955年1月9日出生，蒙古族，无业。
委托诉讼代理人：曹琦，北京朗仕律师事务所律师。
被告：刘展，男，1953年5月22日出生，汉族，光大房地产退休职工。
委托诉讼代理人：王力墉，北京朗仕律师事务所律师。
原告高成江诉被告于沙、刘展房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年12月3日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告高成江及委托诉讼代理人魏欣华、李一，被告于沙的委托诉讼代理人曹琦，被告刘展的委托诉讼代理人王力墉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告高成江向本院提出诉讼请求：1、二被告继续履行与原告于2001年12月4日签订的《协议书》，完成对北京市东城区青年湖南街××号楼××号房屋的所有权过户手续（二被告配合原告到工人日报社及全国总工会办理房屋上市交易的申请手续，配合原告到中央国家机关住房管理中心办理过户手续）；2、原、被告双方各自负担按照国家有关房屋买卖所应缴纳的税费；3、二被告承担本案的诉讼费。事实和理由：原告与被告于沙于2001年12月4日签订《协议书》，约定原告向被告于沙购买本市东城区青年湖南街××号楼××号二室一厅房屋，该房屋建筑面积为70.3平方米，价款为30万元，原告入住之日起十日内支付房款20万元，房屋产权转让手续办理完毕，原告支付剩余房款即10万元。合同签订当日，原告即向被告于沙支付了房款20万元，2001年底，被告将房屋交付原告，原告即开始入住至今。2002年4月2日，原告又向于沙支付5万元房款。距签订《协议书》已过整整14年，原告多次向于沙要求办理房屋过户手续，均遭到于沙与被告刘展（即于沙之丈夫）拒绝。原告认为，2001年12月4日原告与于沙签订《协议书》是双方的真实意思表示，内容亦没有违反法律的强制性规定，应为合法有效。现原告已支付大部分购房款，且实际居住于该房屋内，于沙与刘展拒不履行《协议书》约定办理诉争房屋产权过户之义务，使原告的合法权益长期受到侵害。综上，为维护原告的合法权益，原告向人民法院提起诉讼。
被告于沙辩称：本案已过诉讼时效期间，法院应驳回原告诉讼请求。由于诉争房屋在被告于沙与原告高成江签订《协议书》时，尚属于中央直属机关公房，无法进行买卖。因此，虽然被告与高成江于2001年12月4日签订了《协议书》，并约定将北京市东城区青年湖南街××号楼××室房屋转让给高成江，但双方至今未履行房屋过户手续。期间，于沙曾分别于2002年至2006年期间多次明确告知高成江该房屋无法买卖的情况，并要求退款，但原告高成江执意要购买。被告认为，本案自2004年于沙明确告诉高成江该房屋无法买卖时起计算诉讼时效，至原告高成江起诉时，诉讼时效期间已过，法院应判决驳回原告的诉讼请求。被告于沙与高成江签订《协议书》时，并未征得其配偶刘展的同意，刘展对该协议不知情。2001年，于沙与高成江签订《协议书》时，刘展长期在广州工作，于沙与刘展曾因为女儿刘筠去澳大利亚读书一事，一度产生争执，当时于沙并未将转让房屋的事告诉刘展，只是说高成江借住该房屋。直到2004年，刘展知道于沙私自将房屋转让给高成江后，当即表示不同意转让，并要求高成江返还房屋、于沙退还已付房款。故于沙私自转让房屋的行为，并未征得刘展同意，刘展对《协议书》不知情。于沙明确告知高成江房屋不能买卖后，高成江以女儿在附近上中学，希望等女儿上大学后再退还房屋为由进行回复。高成江在借住期间，主动提出买卖房屋，并在于沙多次明确告诉他该房屋无法买卖时，要求与于沙签订协议。高成江在本案中亦有过错，应自行承担相应后果。综上所述，本案已过诉讼时效，高成江与于沙于2001年12月4日签署的《协议书》是无效协议。高成江根据一份无效协议，要求被告于沙办理诉争房屋的产权过户是没有依据的。故被告不同意原告的诉讼请求。
被告刘展辩称：原告和于沙于2001年12月4日签订的《协议书》无效。因为该房屋属于答辩人刘展所有，即使诉争房屋是二被告共同共有，被告于沙也无权单独处置，故协议无效。于沙和高成江在签订协议时，诉争房屋属于中央直属机关公房，在2001年签订协议之前不能进行买卖，属于无权处分。被告刘展在得知原告和被告于沙签订的协议时，明确表示不同意出售该房屋，并告知原告，原告以等其女儿上了大学再说予以拖延。2004年，被告刘展得知诉争协议时，已经让被告于沙和被告于沙之弟于涛告知原告，不同意买卖该房屋，所以本案诉讼时效的起算点应该是2004年。现被告不同意原告的诉讼请求。
经审理查明：被告刘展与被告于沙于1981年7月15日登记结婚。诉争房屋坐落于北京市东城区青年湖南街××号楼××号，建筑面积67.11平方米，原系中国工人出版社直管公房，由被告于沙承租。2000年12月5日，被告刘展与中华全国总工会签订《房屋买卖契约》，按成本价购买诉争房屋。
2001年12月4日，被告于沙与原告高成江签订《协议书》。该《协议书》主要约定：于沙同意将诉争房屋（二室一厅）以30万元的价格转让给高成江。高成江于2001年12月1日入住之日起十日内，将房款20万预付给于沙；待房屋产权转让手续完毕后，高成江再将剩余房款10万元支付给于沙。自2001年12月1日至房屋转让手续办理完毕，此期间高成江有权居住在上述房屋内；于沙不向高成江收取租金。诉争房屋所发生的电费、水费、天然气费、电话费、取暖费由高成江承担。上述《协议书》签订同日，高成江向于沙支付房款20万元。上述《协议书》签订后，高成江即入住诉争房屋至今。2002年3月26日，全总房管科向刘展出具《证明》。该证明主要内容为：刘展同志居住在我单位东城区青年湖南街××号楼××号，已按1997年成本价购买，并交清了房价款，产权证正在办理中，特此证明。2002年4月2日，高成江又向于沙支付购房款5万元。2004年11月9日，全总机关房管科向刘展发出书面《通知》。该通知主要内容为：请购房人于2004年11月15日至25日间到全总机关房管科领取《购房款计算表》，核对后进行签字确认，并于2004年11月30日交回全总机关房管科，购房人凭房管科交款通知书到指定银行交纳购房款。2006年12月28日，刘展取得诉争房屋产权证。此后，原、被告双方并未就诉争房屋办理所有权过户手续。现原告持诉称理由诉至本院。
本案在审理过程中，被告刘展诉至本院，要求确认原告与被告于沙于2011年12月4日签订的《协议书》无效。本院经审理，认为原告与被告于沙签订的《协议书》为二人真实意思表示，且不违背法律、行政法规的强制性规定，合法有效，故于2016年4月17日依法判决驳回了被告刘展的诉讼请求。刘展不服判决，提出上诉。2016年7月8日，北京市第二中级人民法院依法作出判决，驳回上诉，维持原判。
诉讼中，本院为了查明案件事实，依法向央产房交易中心调查了诉争房屋的上市交易情况。该中心称，诉争房屋的产权管理单位为中华全国总工会，中心接到产权单位同意上市的相关材料后进行审核，符合要求，中心即给办理上市交易的相关手续。中心是审核、查验部门，最终能否上市取决于产权单位提交的相关材料。目前，诉争房屋未向央产房交易中心进行上市交易备案。同时，本院又向中华全国总工会机关服务中心资产管理处副处长刘雯虹核实该房屋上市交易的相关情况，其表示被告刘展未来办理诉争房屋的上市交易手续，而产权人的申请是产权管理单位向央产房交易中心报批审核材料的必经程序。
庭审中，原、被告双方就被告刘展对原告与被告于沙签订《协议书》买卖诉争房屋一事是否知情，以及原告持有的全总机关房管科出具的《证明》及《通知》的相关情况产生分歧。被告刘展亦申请中华全国总工会机关服务中心资产管理处副处长刘雯虹出庭作证。刘雯虹就《证明》及《通知》的相关情况及诉争房屋上市交易的有关政策进行了陈述，原、被告双方对证人证言的真实性没有异议，但双方仍旧各持己见。
上述事实，有原、被告的陈述，《协议书》，《证明》，《通知》，民事判决书，收据，缴费单据，装修施工合同，租赁契约，房屋所有权证，工作笔录，证人证言等在案佐证。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。根据已查明的事实，原告与被告于沙签订的《协议书》为二人真实意思表示，且不违背法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按约定履行各自的义务。现二被告辩称该合同为无效合同，理由不足，本院不予采信。但应指出，诉争房屋系央产房，目前该房屋的原产权单位未收到被告刘展办理该房屋上市交易的申请。故此，原产权单位亦未办理诉争房屋上市交易的备案手续，导致双方的房屋买卖合同无法继续履行。故原告目前要求被告配合与其共同办理诉争房屋的产权过户手续，依据不足，本院对其诉讼请求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：
驳回原告高成江的诉讼请求。
案件受理费5800元，由被告于沙、刘展负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 张 提
审 判 员 陈 新
人民陪审员 汪鹤兰
二〇一七年一月十八日
书 记 员 蒋彤彤