广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤07民终2243号上诉人（原审原告）：江门市雅建物业管理有限公司，住所地：广东省江门市蓬江区迎宾大道西3号630室。统一社会信用代码：914407033981535404。法定代表人：梁金均，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄日森，广东五邑律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡莉雅，广东五邑律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：蒋碧顺，女，1967年2月21日出生，住广东省江门市新会区，上诉人江门市雅建物业管理有限公司（以下简称雅建公司）因与被上诉人蒋碧顺物业服务合同纠纷一案，不服广东省江门市蓬江区人民法院（2016）粤0703民初3784号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。雅建公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持雅建公司一审诉讼请求；二、一、二审诉讼费用由蒋碧顺负担。事实和理由：一、一审判决将3.5元/平方米/月的物业管理费调整为2.1元/平方米/月的标准没有依据。1.从2009年起至今，从建东公司到雅建公司，物业管理费都是保持3.5元/平方米/月没有改变，而从2009年到2017年员工工资、物价都已翻倍，按3.5元/平方米/月的标准雅建公司都已经是勉强维持经营，如果按2.1元/平方米/月的标准公司无法生存。2.如果降低收费标准，雅建公司要么倒闭，要么只有通过大量裁员来维持收支平衡，最终损害的是业主的切身利益。二、涉案物业按每平方米3.5元标准来缴交物业管理费的依据如下：1.东方广场的物业管理费标准是由开发商深南公司确定的，雅建公司只是执行深南公司确定的标准，而雅建公司与绝大部分的业主签订了每平方米3.5元标准的物业管理合同并按约定履行，应按一个小区一个统一标准的原则来认定涉案的物业管理费标准。2.原物业管理公司建东公司的收费标准是每平方米3.5元，而蒋碧顺按这个标准缴交了五年的物业管理费并无异议。雅建物业公司接手建东公司的物业管理，从稳定物业管理的角度出发，维持原收费标准有利于保持物业管理的服务质量，维护小区业主的利益。3.雅建公司为东方广场提供了比建东公司更优质的物业管理服务，相比于建东公司，雅建公司接手东方广场的物业管理后，增设了三十多个摄像头，现在的摄像头遍布整个小区的公共区域；增加了五名保安员，将原来的保安两班倒变更为三班倒，同时实行24小时不间断的巡查；增设小区报警系统与公安机关的报警系统相联，小区的报警系统统一报警，公安机关立即可以收到并出警。三、对于每月支付小区物业费是居住、生活、经营在小区楼盘业主的基本常识，支付物业管理费不是以催缴为前提，没有催缴并不免除业主缴交物业管理费的义务，业主逾期缴交物业管理费构成违约，应承担支付违约金的责任。四、一审法院以开发商深南公司与雅建公司、雅建公司与蒋碧顺之间没有签订书面合同而否定原深南公司与建东物业公司之间的物业管理费标准不当，请二审法院纠正。1.深南公司与雅建公司之间有签订合同，但由于一审期间未能找到，而在二审期间翻查才找到。即使没有合同，但深南公司通过招标选定雅建公司为东方广场的物业管理公司，并进行了公示，同样产生法律效力。2.雅建公司与蒋碧顺未签订物业管理合同的责任不在雅建公司。首先，雅建公司在接受深南公司的选定成为东方广场的物业管理公司后，积极与业主签订物业管理合同，东方广场的绝大部分业主都已签订了物业管理合同并主动履行合同。其次，蒋碧顺经无数次通知，却拖延签订物业管理合同，未签订物业管理合同是由于蒋碧顺拖延签订造成的，并非雅建的过错。3.虽然雅建公司起诉的业主中有三十多户没有签订物业管理合同，但已签订的却有几百户，如果调整三十多户物业管理费的标准，岂非一国两制，同一个小区实行两个收费标准。因此，一审判决以没有合同为由否定原物业管理标准不当。蒋碧顺未提供答辩意见。雅建公司向一审法院起诉请求：1.蒋碧顺立即支付2014年11月至2016年6月的物业管理费5569.9元（从2014年11月1日起暂计至2016年6月30日，以后计至清偿之日止），滞纳金877.3元（以278.5元为基数，按每日万分之五计算，从2014年11月1日起暂计算至2016年6月30日止，以后计至清偿之日止），合计6447.2元；2.蒋碧顺立即支付水电费680.67元（从2014年11月1日起暂计至2016年5月30日），以后按实际产生水电费向雅建公司缴纳；3.蒋碧顺从2016年7月起，每月向雅建公司支付物业管理费278.5元；4.本案诉讼费用由蒋碧顺负担。而在庭审中，雅建公司撤销了以上第三项诉讼请求。一审法院认定事实：江门市东方广场位于江门市迎宾大道西路与建设路交汇处，由江门市蓬江区深南房地产开发有限公司（以下简称深南公司）开发建设。2009年5月21日，江门市东方广场建设单位深南公司与建东公司签订了《前期物业管理服务合同》，约定：（1）由建东公司为东方广场提供物业管理，物业类型：酒店式公寓、休闲娱乐商业中心；（2）自入伙之日起业主应承担物业管理服务费，按以下标准执行：公寓3.5元/月/平方米，商铺6.5元/月/平方米，水电费由物业管理公司进行代付代缴，合同期限自2009年6月1日至2014年5月31日止；（3）合同第三十七条规定合同到期前三个月，业主大会尚未成立的，双方不能就延长本合同期限达成协议的，深南公司应在本合同期满前选聘新的物业管理企业；（4）深南公司、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未按时足额交纳前期介入管理费、前期各项开支费用、开办费和物业管理费用的，除应交纳所欠费用外，同时应按所欠费用每日万分之五的标准向建东公司支付违约金等条款。2010年4月12日，建东公司江门蓬江分公司与蒋碧顺签订《前期物业管理服务协议》，约定：由建东公司江门蓬江分公司对蒋碧顺物业提供物业管理服务，自入伙之日起由蒋碧顺承担物业公共性服务费，酒店3.5元/月/平方米，商铺6.5元/月/平方米，所购房屋基本情况：商业；蒋碧顺违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，建东公司江门蓬江分公司有权要求蒋碧顺补交并从逾期之日起按每天万分之五的标准交纳滞纳金等。2014年5月，以上《前期物业管理服务合同》到期后，深南公司没有再继续选聘建东公司进行物业管理，而是选聘雅建公司进行管理，并出具《委托书》，内容有：“由于东方广场原物管公司深圳市建东物业管理有限公司与我司的合约期限于2014年5月31日到期，我司现正委派江门市雅建物业管理有限公司接管东方广场物管一职，全权负责处理包括停车管理、水电费代收代缴等所有物业管理日常事务。”2014年10月27日，雅建公司与建东物业公司签订了《江门“东方广场”物业管理交接协议书》，约定：（1）东方广场的物业管理于2014年10月31日前移交，届时建东公司退出，由雅建公司接管；（2）2014年11月1日前的物业管理费、水电费及其他相关费用由建东公司收取，之后的由雅建公司收取；（3）物业管理移交后，雅建公司对江门市中泰来酒店管理有限公司（以下简称中泰来公司）的物业管理收费按3.5元/平方米/月的六折（2.1元/平方米/月）优惠收取，优惠期限为4年，自2014年11月1日至2018年10月30日。合同双方还对物业的交接其他事宜进行了约定。蒋碧顺是涉案的位于江门市迎宾大道西××东方广场××区1120公寓的所有权人，于2010年4月12日办理了收楼手续，涉案物业建筑面积为79.57㎡，房屋性质：非住宅。同日，蒋碧顺与建东公司签订了《前期物业管理服务协议》，约定由建东公司为蒋碧顺的物业提供前期物业管理服务。东方广场现尚未成主业主委员会，雅建公司也未与业主签订书面的物业服务合同。另查明，江门市雅建物业管理有限公司于2014年07月14日登记成立，经营范围包括物业管理，具有三级物业管理资质。一审法院认为，本案是物业服务合同纠纷。一、雅建公司的管理是否合法，其是否有权主张本案的物业服务费、水电费的问题。根据《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，深南公司与雅建公司虽然没有签订书面的物业服务委托合同，但从《委托书》、《交接协议书》、水电费发票、抄表记录等证据显示，深南公司已事实上委托雅建公司对涉案小区进行管理，雅建公司也事实上已进场管理。经原审法院巡回审判现场勘查，雅建公司确实在涉案楼宇提供公共设施设备维护、保安、卫生清洁、监控、车辆秩序管理等物业管理服务，因此，两者已经形成了物业委托合同关系，该合同是前期物业服务合同，故《委托书》对东方广场的业主具有约束力。另外，根据《物业管理条例》第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”以及《广东省物业管理条例》第十条规定：“房屋的所有权人为业主。尚未登记取得所有权，但基于买卖、赠与、拆迁补偿等旨在转移所有权的法律行为已经合法占有该房屋的人，在物业管理活动中享有法律法规规定的业主的权利，并承担相应的义务。”从本案雅建公司提供的《入伙通知书》、《业主收楼确认表》、蒋碧顺与建东公司签订的《前期物业管理服务协议》等证据可以证实，涉案房屋已经于2010年4月12日交付蒋碧顺使用，而《房地产登记申请书》也可以证实，蒋碧顺已经领取了房产证，蒋碧顺作为该物业的所有权人，雅建公司有权向蒋碧顺收取本案的物业服务费及相关费用。二、关于雅建公司主张按照3.5元/月/平方米的标准收取涉案物业服务费有无依据的问题。本案中，深南公司与雅建公司、雅建公司与蒋碧顺均没有签订书面的物业服务委托合同约定明确的收费标准，雅建公司参照深南公司与建东公司签订的《前期物业管理服务合同》约定的3.5元/月/平方米的收费标准向本案蒋碧顺收取物业服务费，依据不足，不予支持。根据物业服务收费应当与物业服务水平相适应的原则，本案中，涉案房屋性质为非住宅，开发商原规划为酒店式公寓使用，涉案房屋现也没有投入经营使用。参照东方广场其他同类型房屋的收费标准，将涉案房屋的物业服务费酌定为2.1元/月/平方米。因此计得涉案房屋从2014年11月至2016年6月的物业服务费为：79.57平方米×2.1×20个月=3341.94元。对于雅建公司请求超出上述部分的费用，不予支持。对于雅建公司要求本案物业服务费、水电费计算到清偿之日止的请求，因在合同履行过程中存在诸多不确定因素，故对于2016年6月以后的相关费用，雅建公司应当另行主张，本案不适宜一并处理。三、关于雅建公司请求蒋碧顺支付其已垫付的水电费的问题。本案中，雅建公司主张的水电费既包括公共区域的分摊费用，也包括业主房屋内部的费用，雅建公司主张其已代蒋碧顺垫付了涉案房屋2014年11月1日起至2016年5月30日的水电费，提供了水电费统计表、水费抄表记录、水费缴纳发票、电费抄表记录、电费缴纳发票等证据予以证实。同时，根据《广东省物业管理条例》第四十九条规定：“物业服务企业应当定期公布共用场地、共用设施设备产生的水电用量、单价、金额。按照实际费用和约定的方式向全体业主合理分摊。没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊。”对于公共分摊部分，雅建公司说明了每户每月所产生的公共水电分摊根据每层楼实际用电、水费金额按照房屋建筑面积进行分摊计算。经审查，雅建公司提供的证据真实可信，确实已代付了有关的水电费用；并且，公共区域水电分摊计算的方式合理，蒋碧顺虽然提出异议，但是没有提供证据予以反驳，故对雅建公司请求的水电费予以确认。本案中，雅建公司请求从2014年11月1日起的水电费用，对于2014年10月的费用同意在总额中扣减，这是其权利的自由处分，予以确认。故蒋碧顺房屋从2014年11月1日起至2016年5月30日的水电费为655.98元（680.67元－24.69元）。四、关于雅建公司请求蒋碧顺支付逾期付款滞纳金有无依据的问题。雅建公司主张的滞纳金实质上是逾期付款违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案中，由于深南公司与雅建公司、雅建公司与业主均没有签订书面物业服务合同，故雅建公司参照深南公司与建东公司、建东公司江门蓬江分公司与业主签订的合同违约条款计算违约金，没有事实和法律依据。并且，雅建公司未能提供证据证明蒋碧顺已收到过涉案管理费以及相关费用的书面催款，也没有证据证实蒋碧顺主观上存在恶意拖欠有关的费用的事实，雅建公司应当承担举证不能的不利后果，故对雅建公司请求的滞纳金依法不予支持。蒋碧顺经公告开庭传票传唤，期满后没有到庭，一审法院依法缺席审判。综上所述，依照《物业管理条例》第二十一条、第四十二条，《广东省物业管理条例》第十条、第四十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、蒋碧顺在本判决发生法律效力之日起十日内向江门市雅建物业管理有限公司支付2014年11月起至2016年6月止的物业服务费共3341.94元以及2014年11月1日起至2016年5月30日的水电费共655.98元。二、驳回江门市雅建物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案受理费50元，由蒋碧顺负担。二审期间，雅建公司提交一份《前期物业服务合同》，以证明：1.深南公司与雅建公司于2014年10月签订了《前期物业服务合同》，雅建公司享有涉案物业的物业管理服务权。2.深南公司与雅建公司就东方广场物业管理的服务内容、质量、服务费用，物业的经营管理、使用、维护、保修，双方权利义务、违约责任等条款进行了明确约定。其中，也明确了涉案物业的管理费为公寓物业3.5元/月/平方米、商业物业6.5元/月/平方米。蒋碧顺没有提供新证据以及质证意见。另查明，雅建公司提供《前期物业服务合同》的内容，与其已向本院（2017）粤07民终1040号-1270号物业服务合同系列纠纷中提交的一致，本院（2017）粤07民终1040号-1270号民事判决已经生效。本院经审理，依法确认一审判决查明的事实。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”以及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院二审诉讼过程中仅针对雅建公司的上诉请求范围进行审查；各方当事人没有提出请求的，不予审理。本案二审的争议焦点为：1.雅建公司诉请蒋碧顺按照3.5元/月/平方米的标准交纳涉案物业服务费的问题；2.雅建公司诉请蒋碧顺支付滞纳金的问题。关于争议焦点一。本案二审期间，雅建公司陈述其与开发商深南公司就东方广场于2014年10月20日签订了物业服务合同并提交了一份《前期物业服务合同》予以佐证。雅建公司作为专业的物业服务机构，应当知道物业服务合同是其提供物业服务的依据并妥善保管，其陈述经多次查找才于二审时找到并提交该前期物业服务合同，明显不符合常理。此外，雅建公司作为物业服务提供方，应当清楚知悉其是否签订物业服务合同，如果其曾与深南公司签订了物业服务合同只是未能找到，一审期间也会作出解释，但其一审庭审中明确表示没有与深南公司签订物业服务合同，二审时又陈述与深南公司签订了物业服务合同，前后矛盾又没有作出合理解释。因此，雅建公司二审提交的《前期物业服务合同》不排除是雅建公司为本案上诉而补签，其真实性存疑，不足以采信，故不能认定雅建公司与深南公司于2014年10月20日签订了《前期物业服务合同》。并且，本院作出的（2017）粤07民终1040号-1270号已生效民事判决中也作了相同认定，对该《前期物业服务合同》不予采信。故一审法院根据物业服务收费应当与物业服务水平相适应的原则，结合涉案房屋性质及使用情况并参照东方广场其他同类型房屋的收费标准，酌定涉案房屋的物业服务费为2.1元/月/平方米，并以此为计费标准判决蒋碧顺向雅建公司支付2015年11月起至2016年5月止的物业服务费共计1233.96元，理据充分，本院予以维持。对于2016年6月以后的的相关费用，一审法院没有一并处理并无不当，雅建公司若认为其权利受损，其可与蒋碧顺自行协商解决或者另案诉讼主张权利。关于争议焦点二。雅建公司主张的滞纳金实质上是逾期付款违约金。由于深南公司与雅建公司、雅建公司与蒋碧顺均没有签订书面的物业服务委托合同及物业服务合同对逾期付款违约金进行约定，而雅建公司也未能举证证明其已书面通知蒋碧顺交纳物业服务费，雅建公司应承担举证不能的法律后果，故一审法院不支持雅建公司参照深南公司与建东公司、建东公司江门蓬江分公司与业主签订的合同违约条款计算违约金的请求，并无不妥，本院予以维持。雅建公司主张的违约金上诉请求，缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，雅建公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由江门市雅建物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 梁宇俊审 判 员 甄锦源审 判 员 肖文文二〇一七年十一月六日法官助理 梁淑珍书 记 员 杨美玉