福建省厦门市湖里区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0206民初6883号原告：肖国滨，男，1962年5月21日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。委托诉讼代理人：赖增荣，林志强，福建成毅律师事务所律师。被告：杨长秀，女，1978年6月18日出生，汉族，住福建省长汀县。委托诉讼代理人：邓奖平、林婷婷，福建上达律师事务所律师。原告肖国滨与被告杨长秀房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月17日立案受理后，依法适用简易程序分别于2016年9月18日、2017年1月10日、2017年2月6日、2017年3月2日，四次公开开庭进行了审理。原告肖国滨及其委托诉讼代理人赖增荣，以及被告杨长秀的委托诉讼代理人邓奖平到庭参加了诉讼，原告肖国滨的委托诉讼代理人林志强到庭参加了第二次庭审，被告杨长秀到庭参加了第一、二、四次庭审。本案现已审理终结。肖国滨向本院提出诉讼请求：1.杨长秀立即向肖国滨支付所欠购房尾款5000元及逾期付款违约金（以1,515,000元为基数，按日0.05%，自2016年4月16日起计至实际付款之日止）；2.杨长秀立即与肖国滨办理交房手续，如数退还肖国滨尚存住所（××××室）内的物品（两台空调、1.8米大床及床垫，三包冬虫夏草每包200g及翡翠挂件）。事实和理由：肖国滨、杨长秀双方经房产中介介绍于2016年3月3日签订了一份《房产买卖协议》（编号：1108129）。该协议约定：杨长秀向肖国滨购买位于湖里区××室房产××套，建筑面积72.38平方米，成立总价为1,515,000元。付款方式为：在协议签订之日杨长秀向肖国滨支付购房定金5万元；其余款项分三次付清：首付款40万元于2016年3月21日前支付；第二次付款申请按揭银行直接向肖国滨支付1,065,000元；若贷款银行实际放款金额不足，则杨长秀应于收到银行同意放贷金额之日起七日内将差额部分直接支付给肖国滨。杨长秀最迟于2016年4月15日前全部付清。肖国滨应于收到全款当天将房产交付给杨长秀使用。此外，协议还约定：若杨长秀不能按期支付房款，每逾期一日，违约方应向守约方支付房产成交总价0.05%的违约金等违约责任及其他权利、义务条款。《房产买卖协议》经三方签字生效后，杨长秀于2016年3月21日向肖国滨支付了首付款，双方签订了《厦门市房地产买卖合同》，并办理了交易过户登记手续。但随后肖国滨仅于2016年4月15日收到贷款银行转来的款项1,030,000元。尚差35,000元购房款未付。随后，虽经肖国滨多次催告，但杨长秀一直拖欠。因此导致双方未能顺利办理房产交接手续。2016年7月1日，杨长秀在其自己违约的情况下，企图撬门入室，受到阻止后便报警，小区物业为此通知肖国滨到场，当警官得知双方是因为房屋买卖未付清购房款违约而无法交房时，即当场表示：这事要走法律渠道，要按合同履行，不能乱撬门入室，说完就走了，我们也安心离开。不料大家都走了不久，杨长秀竟敢再度破门入室。2016年7月4日，肖国滨发现杨长秀通过黄金火于7月3日向肖国滨的农行卡转存入3万元。所以，想到对方可能要求交房了，所以第二天（7月5日）就去南山路想取回尚留房里的物品，没想到门已经被撬开，换锁了。后经向物业陈主任了解，方知7月1日下午警察与我们走后，杨长秀就撬门入室了。为此，我们当时报警警官到场证实后，即让我们去派出所备案。综上所述，肖国滨认为，杨长秀不仅严重违反《房产买卖协议》，构成违约，而且在违约的情况下又破门入室，构成违法，从而损害了肖国滨的合法权益。杨长秀辩称，一、杨长秀已按合同第九条第二款约定将5000元支付给中介作为履约保证金，不存在肖国滨所主张的拖欠购房尾款5000元。合同第九条第二款约定：肖国滨同意在杨长秀缴交首期房款同时预留5000元作为履约保证金，该保证金由中介保管，待上述事宜全部处理完毕，中介抵扣相关费用后交还肖国滨。杨长秀按约在2016年3月21日就将5000元支付给了中介，杨长秀提供的中介出具的《收据》可以证实。二、肖国滨违约在先，无权要求杨长秀支付违约金。1.杨长秀提供的录音，可以证实肖国滨妻子在2016年3月17日打电话明确表示不卖了，收到定金第二天就不去交易，要赔付杨长秀1万元，可以证实肖国滨先违约。2.根据合同第六条约定，双方应在2016年3月21日前，去土房局办理过户登记手续，根据杨长秀提供的录音可以证实肖国滨要悔约不卖房屋，导致双方在2016年3月21日前未前往土房局办理过后登记手续，肖国滨违约在先。3.合同第四条第4项约定，杨长秀收到银行贷款之日起七日内，将余款支付给肖国滨，合同第九条第1款，肖国滨应在收到余款当天将房产交付给杨长秀使用。杨长秀是2016年4月15日收到贷款的，按约应在2016年4月22日前支付余款给肖国滨，杨长秀基于肖国滨之前有悔约行为，为保险起见，因此杨长秀就要求肖国滨按合同第九条第1款约定，一手交钱，一手交房，并在2016年4月22日前多次要求肖国滨当面拿钱交房，然肖国滨却不予理睬，在杨长秀多次找中介出面要求肖国滨拿钱交房，仍然未果。此后，杨长秀在2016年4月27日、6月28日、6月29日通过手机短信告知肖国滨，拿钱、交钥匙，但肖国滨仍置之不理。4.杨长秀支付了绝大部分购房款，怎么可能不支付余款3万元。何况第17条第1项约定，肖国滨在收到杨长秀全部房款后，房租由杨长秀收取，可以印证杨长秀不可能不按约支付余款3万元。也可以证实肖国滨故意不交付房屋，拒收尾款3万元，违约在先。三、肖国滨诉求退还“三包冬虫夏草每包200g及翡翠挂件”属于侵权的法律关系，而本案是房屋买卖的法律关系，肖国滨不应混淆。抛开法律关系而言，肖国滨主张退还房内物品无事实与法律依据。1.杨长秀在多次要求肖国滨拿钱交房未果的情况下，无奈之举，才通过110联动开锁收回房屋，杨长秀当时有拍照留证，证明房屋当时的状况，并不存在肖国滨所主张的房内存在贵重物品。2.肖国滨主张过房屋存在贵重物品也未提供证据证实，并且，肖国滨在房屋出租又出售了的情况下，存放贵重物品，显然不符常理。3.根据合同第十四条约定，双方交易包含房屋现有装修及房屋室内的家私电器，故肖国滨主张归还屋内物品应予以驳回。四、退一步讲，即使法院认定杨长秀存在违约的可能，那么合同第十二条约定的违约金过高。杨长秀在2016年7月3日已将余款3万元支付给了肖国斌，假设杨长秀违约，双方约定的违约金明显高于造成的损失。本院经审理认定事实如下：2016年3月3日，杨长秀与肖国滨在中介厦门佳吉房房地产代理有限公司的居间介绍下，签订一份《房产买卖协议》，约定肖国滨将位于厦门市湖里区南山路××室的房屋出售给杨长秀，成交总价为1,515,000元；协议签订之日杨长秀支付肖国滨购房定金5万元；总房款分三次支付，已支付的购房定金可冲抵首期购房款；杨长秀于2016年3月21日前支付首付款40万元；杨长秀向银行申请贷款1,065,000元，该贷款由银行直接转至肖国滨账户，若贷款银行实际放贷金额小于贷款申请金额，杨长秀应于收到银行同意放贷金额之日起七日内将差额部分直接支付给肖国滨。杨长秀的贷款最迟于2016年4月15日前全部付清。肖国滨应于收到全款当天将房产交付给杨长秀使用。为确保肖国滨交付该房时不存在欠缴水、电、煤气、有线（数字）电视及物业管理费等费用，肖国滨同意在杨长秀缴交首期房款同时预留5000元作为履约保证金，该保证金暂由中介方保管，待上述事宜全部处理完毕，中介方抵扣相关费用后交还肖国滨；若杨长秀不能按期支付房款，每逾期一日，违约方应向守约方支付房产成交总价0.05%的违约金。中介厦门佳吉房房地产代理有限公司于2016年3月21日向杨长秀出具一份《收据》，载明其收到杨长秀交去的讼争房屋的交房履约保证金5000元。中介厦门佳吉房房地产代理有限公司于2016年9月12日出具一份《证明》，载明：“2016年3月21日杨长秀支付给肖国滨首付款45万元的当天，根据合同第九条的约定，支付了5000元作为履约保证金给我司保管，杨长秀在2016年4月16日、20日多次向本公司提出，其准备了余款3万元要支付给肖国滨，叫肖国滨当面来拿钱并交房，但肖国滨一直不出来。杨长秀要求我司作为中介方出面找肖国滨解决，我司于2016年4月21日前多次要求肖国滨出来拿钱并交房，但肖国滨以各种理由推拖。”杨长秀的丈夫通过短信等方式与2016年4月27日、6月28日、6月29日催促原告接收购房余款及办理房屋交接，肖国滨未予理睬。讼争房产位于南山路××室，《房产买卖协议》签订期间该讼争房处于出租状态，肖国滨居住于金尚路的家里。肖国滨为证明杨长秀在房产未交接的情况下占用讼争房产，造成其尚存在讼争房屋内的部分物品未能取回，向本院申请证人黄某和李某出庭作证。黄某陈述其于2016年6月26日去肖国滨位于金尚路的家里看到桌子上有一包冬虫夏草和一个布包着的蓝色袋子，其不清楚蓝色袋子里的东西是什么。李某陈述其于2016年6月26日到肖国滨位于金尚路的家里看到三包冬虫夏草和一块玉坠子。庭审过程中，杨长秀同意退还肖国滨两台空调、一张1.8米大床及床垫，并提供了该两台空调、大床及床垫的照片，肖国滨确认照片中的空调、大床及床垫系其主张退还的物品。在法院主持下，肖国滨和杨长秀同意于2016年9月27日办理上述物品的交接，但肖国滨事后找理由拒绝办理交接。诉讼过程中，肖国滨向本院申请撤回要求杨长秀赔礼道歉的诉讼请求。本院认为，杨长秀与肖国滨于2016年3月3日签订的《房产买卖协议》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应遵照合同约定全面履行义务。因合同约定杨长秀在缴交首期房款时可预留5000元作为履约保证金交由中介保管，等购房事宜全部处理完毕，由中介抵扣相关费用后交还肖国滨，中介佳吉房公司亦证明了杨长秀于2016年3月21日支付首付款时即向该公司缴交了5000元履约保证金，故肖国滨主张杨长秀向其支付所欠购房尾款5000元，没有事实和法律依据，本院不予支持。因《房产买卖协议》约定若贷款银行实际放贷金额小于贷款申请金额，杨长秀应于收到银行同意放贷金额之日起七日内将差额部分直接支付给肖国滨，肖国滨于2016年4月15日收到银行贷款1,030,000元，杨长秀应于2016年4月22日前支付余款3万元给肖国滨，而杨长秀实际于2016年7月3日才将余款3万元支付给肖国滨，杨长秀依约应向肖国滨支付逾期支付购房款的违约金。肖国滨主张逾期付款违约金以1,515,000元为基数，按日0.05%计算，该违约金过分高于杨长秀逾期支付3万元购房款给肖国滨造成的损失，故本院酌情将肖国滨主张的违约金予以调整为以3万元为基数，按月利率2%，自2016年4月23日起计至2016年7月3日止，为1840元。因杨长秀同意退还肖国滨两台空调、一张1.8米大床及床垫，故对肖国滨请求杨长秀退还两台空调、一张1.8米大床及床垫的诉讼请求，本院予以支持。杨长秀提供的《短信》及中介公司的《证明》可以证明肖国滨借故拒绝收取购房余款与办理交房同时进行，肖国滨却也未说明合理事由，故本院认定肖国滨怠于履行收取购房余款与交房同时进行的行为，系导致杨长秀于2016年7月1日下午单方进入讼争房屋的主要原因。同时，根据《房产买卖协议》约定，杨长秀应于2016年4月22日前支付余款3万元给肖国滨，而杨长秀实际于2016年7月3日才将余款3万元支付给肖国滨，在支付购房余款之前，杨长秀却于2016年7月1日侵占讼争房屋，该行为没有合同依据，亦无法律依据，属于不合法的行为，该行为系导致肖国滨提起返还“三包冬虫夏草每包200g及翡翠挂件的诉讼请求”的直接原因。然而，肖国滨以杨长秀擅自撬锁进入讼争房屋而主张杨长秀如数退还三包冬虫夏草每包200g及翡翠挂件的诉讼请求，属于侵权类纠纷，与双方签订的《房产买卖协议》项下的内容不属于同一法律关系，故本案对该诉讼请求不作处理，肖国滨可另循程序主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，判决如下：一、杨长秀于本判决生效之日起十日内，向肖国滨支付逾期付款违约金1840元；二、杨长秀于本判决生效之日起十日内，退还肖国滨两台空调、一张1.8米大床及床垫；三、驳回肖国滨的其他诉讼请求。如果杨长秀未按本判决指定的期间履行义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定支付迟延履行金。案件受理费2008元，减半收取计1004元，由肖国滨负担979元，由杨长秀负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审判员  苏天胜二〇一七年四月十八日书记员  林逸财附页：本案所适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。本案执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。