广东省中山市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤2072民初10645号
原告：麦平好，女，1987年7月26日出生，汉族，住广东省中山市。
委托代理人：张双全，广东博商律师事务所律师。
被告：中山市益泰房地产开发有限公司，住所地广东省中山市东凤镇
法定代表人：吕江涛。
委托代理人：陈志元，男，1972年8月26日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，系公司员工。
原告麦平好诉被告中山市益泰房地产开发有限公司（以下简称益泰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年9月8日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年12月5日公开开庭进行了审理。原告麦平好及其委托代理人张双全、被告委托代理人陈志元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2013年12月12日原告与被告益泰公司签订《中山市商品房买卖合同》（编号：1301086074）及附件，约定原告购买被告开发的晶都花园5座1401房，购房总价584749元，被告应在2015年5月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并符合合同约定的商品房交付原告，同时约定若被告逾期交楼，自约定交楼的第二天起至实际交楼之日止，被告按照原告已付房款的万分之二按日支付违约金。但截至2016年6月7日，被告才向原告交付房屋。收楼时，原告被迫向物业公司交纳了2015年6月1日至2016年6月1日的物业管理费2967元。被告的行为已构成逾期交楼，应承担逾期交楼的违约责任及相应的物业管理费。为维护自身合法权益，故起诉至法院，要求判令：1.被告向原告支付逾期交楼违约金43622.3元（计算至2016年6月6日）；2.被告向原告支付物业管理费2967元；3.被告承担本案诉讼费用。
被告答辩称：约定的交楼日期通过了五大部门验收，符合交楼条件；本案被告于2015年5月22日、5月23日陆续向原告发出入伙即收楼通知，之后又以电话的形式予以通知；造成项目于2016年3月9日取得竣工验收备案登记证的原因是项目的业主采取了过激的维权方式；在双方补充协议第十六条第五点之四明确约定单项违约金最高不超过2％，该约定不仅仅是减轻被告责任，对于原告在内的购房者的违约责任的限令也是予以减轻或者限制，该条款不是格式条款，更加不是格式条款中无效的条款；原告提出的管理费是另外一层法律关系，综上，应当驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2013年12月12日，原告麦平好作为买受人与作为出卖人的被告中山市益泰房地产开发有限公司签订《中山市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于东××镇××大道××都花园××房，按套内建筑面积计价，单价为人民币每平方米6537.89元，总金额为人民币584749元整；并约定其中175749元以现金方式支付，409000元以商业贷款方式支付；关于交付期限，双方约定出卖人应当在2015年5月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付给买受人使用；同时双方在合同中约定逾期交房的违约责任为：“1、逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于第（1）项种的比率）的违约金，该违约金的总额最高不超总房款的10％。2、若买受人选择解除合同的，应在达到解除合同的条件之日起十五日内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同。”合同补充协议第十六条中关于明示事项第四项约定：“买卖双方一致同意，《商品房买卖合同》及本补充协议，以及相关法律法规规定的按日计算之违约金、赔偿金等的单项总额以不超过房价款总额的2%为限。”双方在合同中还详细约定了其他权利及义务。
2014年3月2日，被告益泰公司向原告出具款项性质为售房款、金额为175749元的广东省地方税收通用发票。2014年4月1日，原告麦平好通过中国建设银行将个人贷款金额409000元转账给被告益泰公司；被告确认已收取原告全部购房款。2016年6月21日广州海伦堡物业管理有限公司中山分公司向原告出具款项性质为物业管理费、金额为2967元的广东增值税普通发票。
原、被告均确认原告方于2016年6月7日收楼。2016年3月9日益泰公司建设的中山市东凤镇晶都花园1-7商住楼及地下车库工程取得中山市建设工程竣工验收备案登记证。
原告称被告益泰公司未在约定期限内提供竣工验收备案登记证，构成违约，因此要求继续履行合同，并要求被告支付逾期交房违约金；同时称被告对补充协议第十六条系减轻被告责任但被告未尽告知及提示义务，因此属于无效条款；对于物业费，原告认为物业管理公司系被告的代理人，而物业费也是因被告逾期交楼所致，同时物业费也属于原告损失，故要求被告予以支付。被告认为违约金过高，且双方补充协议第十六条约定违约金不超过购房款的2%，同时补充签订前全部完整阅读并口头告知原告方，另外该条对双方均平等适用，故依法应属有效；被告认为物业管理公司是根据相关的法律法规进行收费，与本案无关。被告还称曾于2015年5月22日向原告邮寄收楼通知，但已时隔良久已无法查实当时签收情况；对此原告不予确认。
以上事实有中山市商品房买卖合同及补充协议、广东省地方税收通用发票、中国建设银行个人贷款支付凭证、广东增值税普通发票及当事人的陈述在卷佐证。
本院认为：原、被告双方签订的《中山市商品房买卖合同》系当事人真实的意思表示，内容也未违反法律、法规的强制性规定，依法应属有效，双方当事人应按约定全面履行合同义务。根据原告方提供的证据可知，原告作为买受人已按约履行支付购房款的合同义务。被告作为商品房出卖人应当按照合同约定于2015年5月30日前取得涉案工程的建设工程竣工验收备案登记证并向原告交付房屋；但被告益泰公司于2016年3月9日方取得涉案工程的建设工程竣工验收备案登记证，因此被告益泰公司已构成违约，理应向原告麦平好承担违约责任。双方在合同中明确约定逾期交房超过90日，买受人有权选择继续履行合同并要求被告自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按已交付房价款每日万分之二支付违约金，本院认为，被告方逾期获得建设工程竣工验收备案登记证，双方约定的违约金支付条件已成就，且违约金约定标准并未超出法律规定，故被告益泰公司应按照已付房价款每日万分之二的标准向原告支付违约金；关于支付期间，因被告益泰公司于2016年3月9日已获得建设工程竣工验收备案登记证，原告方虽称其于2016年6月7日方收楼，但该资料已在中山建设信息网公开，且双方约定的房屋交付时间早已届满原告亦理应积极履行注意义务，因此被告益泰公司应自2015年5月31日起以584749元为基数按每日万分之二的标准向原告支付逾期违约金至2016年3月9日止。关于被告辩称逾期违约金总额不超过总房款2%的主张，鉴于涉案的商品房买卖合同及补充协议均是格式合同，而被告并未提供任何证据证明其在签订合同时采取合理的方式提请原告注意有关免除和限制被告应承担法律责任的条款，故补充协议中逾期违约金总金额不超过总房价款2%的条款应认定为无效，因此被告方要求按该标准支付违约金的主张，本院不予支持。
关于原告要求被告支付物业管理费的主张，庭审中原告确认此系要求被告赔偿因违约行为所致的损失，本院认为原告已就被告的违约行为选择适用双方约定的违约金条款，同时原告亦未提供证据证明其实际损失数额远远高于约定违约金的金额，因此原告要求被告支付物业管理费，于法无据，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告中山市益泰房地产开发有限公司于本判决生效之日立即向原告麦平好支付违约金（违约金自2015年5月31日起以584749元为基数按每日万分之二的标准支付至2016年3月9日止）；
二、驳回原告麦平好其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费964元，由原告麦平好负担164元，被告中山市益泰房地产开发有限公司负担800元（该款原告已预交，被告应于本判决生效之日起7日内直接向原告支付，本院不另收退）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判长 文国盛
审判员 卢钊洪
审判员 马孟秋
二〇一六年十二月二十三日
书记员 周淋淋
黎素霞