上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪0117民初922号
原告：上海平高企业集团有限公司，住所地上海市松江区。
法定代表人：俞跃良，董事长。
委托诉讼代理人：王晓嫣，女。
委托诉讼代理人：王丽，女。
被告：鲍勇，男，1982年8月28日生，汉族，住上海市浦东新区。
原告上海平高企业集团有限公司与被告鲍勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月5日立案后，依法适用简易程序分别于2018年2月6日、3月8日公开开庭进行了审理。被告鲍勇到庭参加了两次庭审，原告曾委托其员工蔺辉作为委托诉讼代理人到庭参加了第一次庭审(庭审后，原告撤销了蔺辉的代理权，并又委托其员工王丽作为委托诉讼代理人)，王丽到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方于2016年11月24日签订的《松江平高世贸中心“足浴、SPA”商铺租赁合同》(以下简称系争合同)于2018年1月5日解除；2.判令被告搬离并向原告返还上海市松江区中山中路XXX号XXX层、面积为1,412.94㎡的房屋(以下简称涉案房屋)；3.判令被告向原告支付2017年8月26日至2018年1月5日期间的欠付租金577,917.81元(人民币，下同)；4.判令被告向原告支付2017年3月26日至2018年1月5日期间的欠付物业管理费105,819.53元(2018年1月5日之后的物业管理费保留诉权，不要求在本案中处理)；5.判令被告向原告支付2017年10月1日至2018年1月5日期间的欠付水费145.60元(2018年1月5日之后的水费保留诉权)；6.判令被告向原告支付截至2018年1月5日的欠付电费5,220元(2018年1月5日之后的电费保留诉权)；7.判令被告向原告支付逾期付租违约金(按照中国人民银行同期贷款利率4倍的标准分笔计算，每笔均从逾期之日计算至清偿之日止)；8.判令被告向原告支付逾期支付物业管理费的违约金(亦按中国人民银行同期贷款利率4倍的标准分笔计算，每笔亦从逾期之日计算至清偿之日止)；9.判令被告向原告支付自合同解除之日起至实际返还涉案房屋之日止的占有使用费(每日按日租金的5倍计算)；10.判令被告向原告支付等额于月租金12倍的违约金共计159万元；11.判令被告向原告支付装修免租期的租金53万元。诉讼中，原告又将上述诉请3和诉请9合并表述为：判令被告向其支付欠付租金(按照年租金159万元的标准，从2017年8月26日计算至合同解除之日)及占有使用费〔按每日21,780.82元(159万元/年÷365天×5得出)的标准，从合同解除之次日计算至实际返还涉案房屋之日止〕。庭审后，原告又自愿放弃上述诉请7、8，表示不再主张，并将上述占有使用费的计算标准自愿调低为参照合同约定的租金标准计算。事实和理由：2016年11月24日，原、被告就签订《松江平高世贸中心“足浴、SPA”商铺租赁合同》，约定被告向原告承租涉案房屋，租期为2016年11月26日至2022年3月25日。合同履行中，被告未按约支付租金、物业管理费等费用，原告依约有权解除合同，故提起诉讼，望判如所请。
被告辩称：1.确实欠付费用，但不同意解除合同，希望原告体谅其难处，让其继续经营。2.对租金及物业管理费的欠付情况无异议，但双方在协商时，原告曾谈到可免除一部分物业管理费。3.2017年8月之后被告未再经营，应无水电费，具体情况需要进一步核实。4.被告确实欠付租金和物业管理费，也愿意适当给予原告一些违约金或者利息损失，但原告主张的计算标准偏高，合理情况下顶多按中国人民银行同期贷款利率的两倍计算。对分笔计算的基数和计算期间无异议。5.既然不同意解除合同，就不存在未及时返还涉案房屋的占有使用费问题。此外，即使合同应当解除的，原告主张的使用费计算标准也过高，应按合同约定的租金标准支付使用费。6.不同意支付违约金159万元，一则，合同若解除，被告会积极找下家接盘，不会让原告产生太大损失；二则，原告既主张逾期付款违约金，又主张该违约金，属重复主张；三则，原告主张的标准也过高，要求调低。7.若因被告原因导致合同解除的，愿意支付免租期的租金53万元。
本院经审理认定事实如下：原告系涉案房屋的登记权利人。
2016年11月24日，原告作为甲方、出租方，与被告作为乙方、承租方签订《松江平高世贸中心“足浴、SPA”商铺租赁合同》，约定由甲方将涉案房屋出租给乙方经营足浴、SPA。租赁期为2016年11月26日至2022年3月25日，其中计租期为五年，从2017年3月26日至2022年3月25日。甲方同意给予乙方自2016年11月26日(或乙方付清首期租金和租赁保证金的三日内，以较晚为准)至2017年3月25日止为装修免租期，乙方无须承担该免租期的租金，但物业管理费、垃圾清运费、装修期间产生的水、电等其他能源费用由乙方承担。若乙方提前解约或因乙方原因导致甲方提前解除合同或乙方提前解除合同的，该免租期不免租。计租期间，第1～2年的年租金为159万元，第3～4年的年租金为166.95万元、第五年的年租金为175.30万元。支付方式为先付后用，押二付三。签约之日，乙方应付66.25万元，其中26.50万元为租赁保证金，另39.75万元为首期租金。以后每次支付租金需提前一个月向甲方支付。逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按日租金的5倍支付违约金，同时按银行固定资产贷款利率的双倍向甲方支付逾期付租的利息。乙方租金不包括物业管理费。保证金在租赁期间不能冲抵房租或其他费用，合同期满或提前终止时，甲方在乙方交还场地，并在乙方办理好以该租赁房屋为地址的营业执照及税务登记的注销后七天内，将扣除乙方应付费用后的租赁保证金余额无息一次性退还乙方。租赁保证金不足以抵扣乙方应付费用的，乙方应予七日内结清。物业管理费按商铺租赁面积计算，标准为每月每平方米8元，按月支付，应于每月第1个工作日或之前与租金一并支付，每月金额为11,303.52元。乙方就合同项下的租金、租赁保证金，以支票、汇票形式转入合同列明的甲方工商银行账户。乙方未按约足额支付该合同中约定的费用超过15日的，甲方有权选择提前终止该合同，乙方按照合同12.5条对甲方承担赔偿责任。合同12.5条约定，任何一方因另一方任何实质性违约而终止，则守约方可根据该合同获得损失赔偿外，还可获得违约方支付的违约金(终止费)，违约方应向守约方支付解除合同当月月租金12倍的违约金。该合同另对其他相关事宜进行了约定。
2017年11月17日，原告通过顺丰速运向被告发函催讨租金、物业管理费及水电费等费用，该函次日送达。
诉讼中，关于租赁保证金或押金。原告确认被告向其支付了租赁保证金26.50万元和装修押金3.5万元。对于前者，原告在本案中主张冲抵被告欠付的费用(冲抵顺序由法院裁决)，被告也表示同意。对于后者，原告称，经双方协商，被告同意该装修押金直接抵充欠付的水电费，故经抵充后，对于截至2018年1月5日的水电费，被告分别尚欠2017年10月的水费145.60元和2017年7、8月的电费共计5,220元。为证明该陈述，原告提供了书面证明、水电费情况说明、开票表等证据为凭。被告对上述装修押金冲抵水电费一事及原告主张的水电费结算情况均无异议。
上述事实，主要有上海市房地产权证、《松江平高世贸中心“足浴、SPA”商铺租赁合同》、函及邮寄凭证、双方当事人陈述等证据证明，本院予以确认。
本院认为，系争合同为当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制规定，属有效合同，当事人均应恪守。被告迟延支付租金等费用构成违约，符合了合同约定的解除权行使条件，原告有权解除合同。故本院对原告所提解除合同的诉请依法予以支持，但原告确认合同于2018年1月5日解除的主张尚缺乏事实依据，本院结合案情，以诉状副本送达之日即2018年1月13日为合同解除之日。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据此，原告主张被告支付合同解除日前欠付的租金及截至2018年1月5日的欠付物业管理费的诉请均于法有据，本院均予以支持，但物业管理费的金额计算有误，本院予以调整。此外，被告理应将涉案房屋返还原告，未及时返还的，还可参照合同约定的租金标准向原告支付占有使用费。故本院对原告所提占有使用费的诉请，依法亦予以支持。原告自愿放弃逾期支付租金和物业管理费的违约金之诉请，本院对此不持异议。至于免租期租金53万元，因与约定相符，且被告也无异议，故本院亦予以支持。至于违约金159万元，因与约定相符且于法不悖，本院予以支持，被告虽提出标准过高的抗辩，但却未提供相应的证据证明，故本院对该抗辩意见不予采纳。至于租赁保证金26.50万元，结合双方当事人的处理意见及具体案情，并考虑到日常交易习惯，本院判定在欠付租金中予以抵扣。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一、二款之规定，判决如下：
一、确认原告上海平高企业集团有限公司与被告鲍勇于2016年11月24日签订的《松江平高世贸中心“足浴、SPA”商铺租赁合同》于2018年1月13日解除；
二、被告鲍勇于本判决生效之日起十日内搬离并向原告上海平高企业集团有限公司返还上海市松江区中山中路XXX号XXX层、面积为1,412.94㎡的房屋；
三、被告鲍勇于本判决生效之日起十日内支付原告上海平高企业集团有限公司2017年8月26日至2018年1月13日期间的租金346,209.68元(租赁保证金26.50万元已抵扣)；
四、被告鲍勇于本判决生效之日起十日内支付原告上海平高企业集团有限公司2017年3月26日至2018年1月5日期间的物业管理费105,742.61元；
五、被告鲍勇于本判决生效之日起十日内支付原告上海平高企业集团有限公司截至2018年1月5日的欠付水费145.60元、欠付电费5,220元；
六、被告鲍勇于本判决生效之日起十日内支付原告上海平高企业集团有限公司占有使用费(按照每年159万元的标准，从2018年1月14日计算至实际返还上述房屋之日止)；
七、被告鲍勇于本判决生效之日起十日内支付原告上海平高企业集团有限公司违约金159万元；
八、被告鲍勇于本判决生效之日起十日内支付原告上海平高企业集团有限公司免租期租金53万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费29,693元，减半收取计14,846.50元，由原告负担272.50元(已付)，由被告鲍勇负担14,574元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 姚洪涛
二〇一八年三月二十一日
书记员 周昳歆
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
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第九十三条……
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
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第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
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