赣州市章贡区人民法院民 事 判 决 书(2015)章民一初字第2474号原告赖活斌，男，1990年1月25日生，住赣州市章贡区。委托代理人赖国栋，北京市中银（赣州）律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人黄衍明，北京市中银（赣州）律师事务所律师，特别授权代理。被告赣州华城房地产开发有限公司。住所地：赣州市章贡区营角上*号*栋*号店面。法定代表人闵建明，董事长。委托代理人陈志光，江西创兴律师事务所律师,特别授权代理。委托代理人陈飞帆，江西创兴律师事务所律师，特别授权代理。原告赖活斌诉被告赣州华城房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年7月20日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赖活斌及委托代理人赖国栋、黄衍明，被告委托代理人陈志光，陈飞帆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2013年1月11日,原告与被告签订了合同编号为20xxxx74的《赣州市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的章贡区xx小区xx幢xx室住房，合同价款363922元，一次性付清房款。合同约定的交房日期为2014年10月31日，逾期超过90日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人已付款的2%向买受人支付违约金。合同签订后，原告已按照合同约定于2013年1月11日缴纳全部购房款363922元，但是被告至今没有取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，无法向原告交付房屋。被告逾期交房后，原告多次前往被告售楼部交涉退房事由，被告以各种不实理由搪塞，不同意与原告办理退房手续。原告认为：按照合同第九条的约定，被告的行为已构成根本性违约，原告有权解除合同并要求被告支付违约金。但是，合同约定的违约金过低，远远不足以赔偿原告的损失，故原告请求将违约金调整为原告的实际损失，包括购房款的资金占用利息以及为实现债权支付的律师费等。现原告为维护自身合法权益，特向贵院提起民事诉讼，请求依法判令：1、解除原、被告签订的《赣州市商品房买卖合同》；2、被告返还原告购房款363922元；3、被告赔偿原告损失66920元：（1）房款363922元的银行利息（此利息自2013年1月11日起按照中国人民银行同期贷款基准利率计算至清偿日，截止到2015年7月15日该部分利息约56000元），（2）原告为实现债权支付的律师费10920元；4、本案诉讼费用由被告承担。原告为证明自己的主张，提供以下证据：证据1、原告身份证，证明原告诉讼主体资格；证据2、被告工商登记信息，证明被告公司信息及原告起诉的法院有管辖权；证据3、商品房买卖合同、被告出具给原告付款的收据，证明原、被告存在商品房买卖合同关系，原告已于2013年1月11日向被告支付全部购房款363922元；证据4、律师函、快递回执单，证明原告已通知被告解除合同并要求其及时返还购房款及赔偿损失；证据5、委托代理合同、律师收费收据，证明原告为主张权利支付的律师费。证据6、证人方某证言，证明2015年4月23日，证人与原告赖活斌等人去催被告交房，如果还不交房，就要求退房。原告在庭审中变更诉讼请求为：1、被告及时交房，并承担从2014年10月31日计算至2015年8月8日逾期交房的违约金（按中国人民银行同期贷款基准利率计算）；2、律师费用由被告承担；3、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称：首先答辩人对于违约给被答辩人造成的不便表示歉意，答辩人是由于承建方未能及时完工并提供办理竣工验收备案表所需的材料而未按期交房。其次，答辩人的行为并非根本违约，并未导致合同目的的无法实现，本案合同目前已不存在履行障碍，继续履行更符合社会利益。再次，被答辩人享有约定解除权因约定的行权期限届满未行使而归于消灭。被答辩人享有约定解除权的权利来源是双方签订的《赣州市商品房买卖合同》第九条第一款第（二）项：逾期超过90后，买受人有权解除合同，该权利出现的时间为2014年10月31日后的90日，即为2015年1月30日开始，被答辩人有权解除合同。但是，该项解除权有一个行使的期限，根据《合同补充协议》第九条第五款的约定：买受人按本合同第九条第一款第（二）项约定解除合同的，买受人应在合同解除条件具备之日起30日内以书面形式通知出卖人解除合同，否则视为买受人继续履行合同。那么，被答辩人有权解除合同的期限应当是2015年1月30日后的30日内，即2015年3月1日之前，解除合同的方式是“书面通知解除”和《合同补充协议》第九条第一款约定的其他要求。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条及《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。因此，答辩人与被答辩人关于解除权行使期限和方式的约定不违反法律规定，双方均应遵守。最后，双方在签订的《赣州市商品房买卖合同》中已经详细约定了违约责任的承担方式，答辩人愿意根据双方的约定承担相应的法律责任。综上所述，答辩人认为，根据《合同补充协议》约定及答辩人的房屋已具备交房条件的现实因素考虑，被答辩人无权解除《赣州市商品房买卖合同》，合同于事实上、法律上均适用继续履行，被答辩人应当与答辩人办理房屋交付手续。被告针对原告变更诉讼请求辩称：同意原告的第一项关于逾期交房支付违约金的诉讼请求，律师费用答辩人不承担。被告为证明其答辩理由，提交了以下证据：证据1、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表，证明诉争的商品房于2015年8月7日经过赣州市城乡建设局工程竣工验收备案，已经具备交房条件；证据2、交房通知书、圆通快递邮寄单、收房入伙通知短信记录，证明被告已经通过书面、短信的方式通知原告收房入伙。原、被告提供的证明案件事实的证据，经庭审举证、质证，本院结合本案的争议焦点认证如下：原告提供的上述六组证据，被告对证据1、2、3的三性均无异议，本院予以认定。对证据4的真实性、合法性无异议，与本案的关联性有异议，认为书面通知不能导致双方合同解除的后果。对证据5的真实性无异议，对合法性、关联性持有异议，在双方合同约定权利和义务里并没有约定律师代理费的费用，与本案没有关联。对证据6的三性均有异议，本院审查认为原告提供的证据4不符合合同约定的解除权的行使期限，故本院对证据4的真实性、合法性予以确认，对其关联性不予确认；对证据5的真实性予以确认，对其合法性、关联性不予确认。虽然证人出庭作证，但仅凭其一人的证言，无法证实原告目的，故本院对其三性不予确认。对于被告所提供的两组证据，原告对证据1的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，原告是在2015年4月23日遇见了被告的法定代表人，也口头提出了退房的要求，但是被告在2015年8月7日才具备了房屋验收的资格，原告认为应当依法解除原、被告双方的商品房买卖合同关系，而且原告在7月底发出了律师函，要求解除合同。对证据2的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，与第一组证据的质证意见一致。本院审查认为被告提供的二组证据内容真实，来源合法，与本案有关联，对此三性予以确认。经审理查明：2013年1月11日,原告赖活斌与被告华城公司签订了一份《赣州市商品房买卖合同》（合同编号为20xxxx74），约定：原告赖活斌购买被告开发的章贡区xx小区xx幢203室住房，建筑面积为90.31㎡，单价为4029.7元，合同价款363922元，一次性付清房款。交房日期为2014年10月31日其中合同第九条明确约定出卖人逾期交房的违约责任，逾期未超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过90日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人已付款的2%向买受人支付违约金。同时原、被告于当日还签订一份《合同补充协议》，该协议书第九条第一款第（五）项约定：买受人按本合同第九条第一款第（二）项约定解除合同的，买受人应在合同解除条件具备之日起30日内以书面形式通知出卖人解除合同，否则视为买受人继续履行合同。原告于当日缴纳全部购房款363922元，但被告未能按合同约定及时交付房屋。2015年7月8日原告委托代理人以北京市中银（赣州）律师事务所名义向被告发出《律师函》，提出解除双方签订的《赣州市商品房买卖合同》，退还购房款并承担违约金、利息等。原告诉至本院，要求依法处理。另查明：2015年8月7日，被告取得建设行政主管部门出具涉案房屋的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。本院认为：原告赖活斌与被告华城公司签订的《赣州市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且其内容不违反国家相关法律法规的规定，因而是合法有效的，双方均应遵照履行。原告已按照合同的约定付清了全部购房款，但被告未按照合同约定的期限交付房产，现原告变更诉请，要求被告交房并承担从2014年10月31日计算至2015年8月8日逾期交房的违约金（按中国人民银行同期贷款基准利率计算）和律师费等，被告同意交房并承担逾期交房的违约金，故本院对此请求予以支持。因原、被告签订的合同中并没有对律师代理费进行约定，故本院对此请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告赣州华城房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内与原告赖活斌办理交房手续。二、限被告赣州华城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告赖活斌支付逾期交房违约金（以房款363922元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率计算从2014年10月31日至2015年8月8日止）；三、驳回原告赖活斌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费625元，由被告赣州华城房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本一份及副本二份，并按规定交纳上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  李明炯人民陪审员  饶 云人民陪审员  杜秋平二〇一六年三月一十四日书 记 员  李兆莎