甘肃省兰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）兰民三终字第48号
上诉人（原审被告、反诉原告）孙桂萍，女，汉族，1971年4月2日出生，城关区盐场路天源家和超市业主，现住兰州市城关区，身份证号。
上诉人（原审被告）谢青生，男，汉族，1965年4月19日出生，现住兰州市城关区，身份证号。
上诉人（原审被告）甘肃润泰广源商贸有限公司，住所兰州市城关区。
法定代表人孙桂萍，该公司经理。
委托代理人张利刚，该公司员工。
以上三上诉人的共同委托代理人丁虎明，甘肃同心律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）陈芳弟，女，汉族，1984年3月8日出生，住甘肃省清水县，身份证号。
委托代理人赵勤娟，甘肃陇潮律师事务所律师。
上诉人孙桂萍、谢青生、甘肃润泰广源商贸有限公司（以下简称润泰公司）为与被上诉人陈芳弟房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2014）城民一初字第840民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人孙桂萍、谢青生、润泰公司的共同委托代理人丁虎明及润泰公司委托代理人张利刚，被上诉人陈芳弟及其委托代理人赵勤娟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
一审法院查明，2013年9月30日原告陈芳弟与被告城关区盐场路天源家和超市业主孙桂萍的丈夫谢青生（二人系夫妻关系）协商签订《商铺租赁合同》，约定：由甲方（即孙桂萍）将位于兰州市城关区盐场路367号天源步行街195幢第2层房屋内218号商铺出租给乙方（即陈芳弟），建筑面积22平方米；房屋租赁期限自2013年9月30日至2016年9月30日；租金每月每平米80元，合同中加盖有城关区盐场路天源家和超市印章，该超市系个体经营性质。合同签订后陈芳弟向被告交纳房屋押金2000元后开始在商场内经营服装业务，经被告同意房屋租金按20平方米每月每平米60元交纳，租金交至2014年7月25日，收据由润泰公司出具，被告孙桂萍系该公司法定代表人。2014年6月21日被告通知陈芳弟由于租赁商户太少，租金收取不利，商场将不再经营，要求包括陈芳弟在内的各商户停止经营，撤出商场。对此陈芳弟表示异议，要求继续经营。至同年7月15日因商场内已停电无法继续经营，陈芳弟离开经营场地，但将货品仍留置商场内，后由被告打包保管。在该院开庭审理后，组织双方对陈芳弟现有货品进行了登记。
一审法院认为，民事活动应当自愿、公平、等价有偿的原则。本案原、被告经协商一致签订《商铺租赁合同》，是双方真实意思表示，不违反法律及行政法规规定，应属有效。原、被告在签订租赁合同后各自履行了合同义务，但因商场经营不利，被告提前单方要求与原告解除租赁合同，对此陈芳弟表示不同意，但因该商场自2014年7月15日起已全面停业，各商户均已撤离，现陈芳弟要求继续承租原有铺面进行经营活动，已不具备现实条件，其合同目的也无法通过该租赁合同得以实现，故对陈芳弟要求继续履行租赁合同的诉请不予支持。由于被告城关区盐场路天源家和超市业主孙桂萍在合同未到期时提前终止合同，并未得到陈芳弟的同意，故其应向陈芳弟退还押金及未使用的6月至7月一个月的房屋租金。关于被告收取的2000元，被告虽在收据写为定金，但依据合同约定该款项实为押金，对此依照实际交付的数额予以退还。关于陈芳弟要求的装修损失，由于合同中未约定装修费在合同到期后由被告承担，且亦未提供证据证明其将装修费交付被告，故对其该项诉请不予支持。由于陈芳弟在其离开商场时并未将属于其所有的货品带离商铺，亦未与被告共同对货品进行清点，庭审中陈芳弟所提交的盘货录像仅是其自行录制，系单方证据，不予采信，故应按该院清点的货品清单为准由被告孙桂萍将货物退还陈芳弟。陈芳弟诉请要求被告按折价数额51991元向其作出赔偿，于法无据，不予支持。对于陈芳弟要求的门头字及活动费，因其提供的证据不能证明该款项由被告收取，故该项请求不予支持。关于陈芳弟以提供的账单主张其可得利益损失9000元，由于该证据系单方制作，不足以证明其实际收益，且在商业经营活动中原本就存在一定风险，故该院对其损失酌情予以适当补偿。综上，鉴于被告提前终止合同的行为给陈芳弟造成了一定的经济损失，故被告应向陈芳弟退还三个月的房屋租金作为补偿。现查明被告谢青生在与陈芳弟签订的房屋租赁合同中实施签字，而且陈芳弟交付的租金由被告润泰公司实际收取，故被告谢青生与润泰公司应承担连带责任。关于被告孙桂萍要求支付租金及取暖费、物业费的反诉请求，因陈芳弟并未拖欠上述费用，且其也未提供证据证明，因此陈芳弟并未违约，不应承担违约责任，故对被告的反诉请求不予支持。据此，该院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条，《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（二）项、第九十七条之规定，判决：一、解除原告陈芳弟与被告孙桂萍签订的《房屋租赁合同》；二、被告孙桂萍在本判决生效后立即退还原告陈芳弟一个月房屋租金1200元及押金2000元，补偿三个月房屋租金3600元；三、被告孙桂萍在本判决生效后立即将本院登记的保暖内衣52盒、男式毛衣25件、棉衣37件、牛仔裤17条、短裤2条、男士外套18件、女式外套14件、男士线衣29件、女士线衣50件、男士短袖衫30件、女士短袖衫44件、女吊带11件、棉裤13条、白色衣架60个、黑色衣架45个、泡沫衣架200个返还原告陈芳弟；四、驳回原告陈芳弟的其它诉讼请求；五、驳回被告孙桂萍的其他反诉请求。案件受理费1660元，减半收取830元，原告陈芳弟承担50元，由被告孙桂萍承担780元。反诉费78元，由被告孙桂萍承担。上述款项共计7580元，由被告孙桂萍在本判决生效后三日内一次性向原告陈芳弟付清，逾期由被告谢青生与甘肃润泰广源商贸有限公司承担连带清偿责任。
上诉人孙桂萍、谢青生、润泰公司不服上述民事判决，上诉称，一、一审判决认定事实不清。陈芳弟未按合同约定提前一个月支付下季度房租及一个月的取暖费，该行为构成违约；陈芳弟于2014年7月对商铺不再继续经营，并向人民法院起诉解除合同后又撤回起诉，上诉人为此发出通知解除双方合同；一审判决退还一个月租金及补偿三个月租金没有事实及法律依据，也超出陈芳弟的诉讼请求；谢青生、润泰公司仅是代孙桂萍签订合同及收取缴纳的款项，不是租赁合同主体及担保人，不应承担连带责任。二、双方合同终止于上诉人发出解除合同通知之日，该期间发生的租金，陈芳弟应予支付，同时，陈芳弟未按合同约定缴纳租金及取暖费，应承担违约责任。请求1、撤销一审判决第二项、第五项，改判孙桂萍支付陈芳弟押金2000元，对退还一个月租金及补偿三个月租金的请求不予支持，并改判支持孙桂萍的一审诉讼请求；2、改判谢青生、润泰公司对孙桂萍债务不承担连带清偿责任；3、一审案件受理费予以改判，二审案件受理费由陈芳弟承担。
被诉人陈芳弟辩称，一审判决认定事实清楚，判决依法有据。双方于2013年9月30日签订合同后，陈芳弟按时缴纳了各项费用，合同虽约定了取暖费，但二楼商场没有暖气，上诉人也未要求缴纳；同时，2014年6月24日，上诉人就强行要求无条件撤场，并采取关门、断电、停电梯等手段使商场无法经营，陈芳弟多次要求协商此事，希望继续履行合同，上诉人却避重就轻威胁恐吓。在房租缴纳至2014年7月25日，合同也未解除的情况下，上诉人的行为已严重构成违约，其无权要求支付房租、取暖费、物业费、违约金等，请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。
本院经审理对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，根据孙桂萍、谢青生、润泰公司上诉所称及陈芳弟辩称，本案双方争议的主要问题为何方应就租赁合同无法履行承担责任及谢青生、润泰公司是否应承担连带责任。关于何方应就租赁合同无法履行承担责任的问题。本院认为，陈芳弟就涉案房租已缴纳至2014年7月25日，虽然双方在合同中约定提前一个月缴纳下季度房租，但根据查明的事实，在此期间，孙桂萍等人已存在不再履行租赁合同的行为，该行为客观上亦使陈芳弟无法按约缴纳房租。因此，一审法院认定孙桂萍提前终止合同并承担相应责任正确。同时，由于孙桂萍等人的行为，导致陈芳弟经营受到影响，以及陈芳弟基于合同三年租期而进行的必要投入无法通过正常经营得以弥补，在此情形下，一审法院判令孙桂萍退还一个月租金并酌情补偿三个月租金并无不当。本案纠纷系孙桂萍违约行为引起，陈芳弟并无过错，一审据此就孙桂萍反诉不予支持亦无不当。关于谢青生、润泰公司是否应承担连带责任的问题。本院认为，天源家和超市为工商个体户，登记业主为孙桂萍，孙桂萍与谢青生为夫妻关系，故谢青生所为应为家庭的共同经营行为，其应承担相应的责任。润泰公司为该夫妻二人设立的公司，完全受二人控制及支配并参与本案中的经营活动，公司与该夫妻二人形成利益共同体。因此，一审判决该公司承担责任也无不当。综上，孙桂萍、谢青生、润泰公司的上诉理由均无事实及法律依据，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
孙桂萍缴纳的二审案件受理费100元，谢青生、甘肃润泰广源商贸有限公司分别缴纳的二审案件受理费50元，均由其各自负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马列东
代理审判员 郭宏杰
代理审判员 何骏先
二〇一五年三月十七日
书 记 员 张邴雯