陕西省延安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕06民终2100号
上诉人（原审原告）：原建伟。
委托诉讼代理人：孟延生，陕西桥山律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：钱新宝。
上诉人原建伟因房屋租赁合同纠纷一案，不服陕西省黄陵县人民法院（2017）陕0632民初270号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人原建伟及其委托诉讼代理人孟延生、上诉人钱新宝到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原建伟上诉请求：1、请求二审法院依法改判解除上诉人与被上诉人所签订的《房屋租赁合同》，被上诉人退还上诉人租金10832元。2、依法改判被上诉人支付装修费、设备费、拆迁费等182200元。3、依法判决被上诉人赔偿停业损失263870元。4、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：由于被上诉人出租屋被政府拆迁的需要，使上诉人从2016年9月1日至2016年11月1日两个月不能经营，应改判被上诉人依据法律规定和合同约定退还上诉人两个月租金10832元，并依法解除《房屋租赁合同》。上诉人以使用十年的标准进行了必要的装修，上诉人进行大量的装修投资后，仅经营不到一年，因出租方被上诉人的原因停止经营，加之上诉人的货物等需要搬迁，应依法改判被上诉人赔偿上诉支付装修费、设备费、搬迁费等182200元。停业损失是对经营者的赔偿，应依法改判被上诉人赔偿停业损失263870元。
钱新宝辩称，8月份拆迁他根本不知道，而且他就没有去过黄陵，9月11日他去收房费，原建伟正在处理货物，已经停业一个多月了，货物几乎处理完了，原建伟说他不租房子了，赔的不行了，然后他就回延安了。9月29日拆迁公告才出来的，他还以为是假的，去黄陵打听了一下是不是真的拆迁了，到10月25号他和拆迁办达成协议，并告知原建伟，而且他出租的有好几家。是原建伟不租了，然后是政府性拆迁。原建伟本来租的房子就是装修好的，根本不需要大的装修。原建伟违约在先，自己先不交房费的，放弃了合同。他和原建伟签订的合同里面明确的写清楚了停业损失。
钱新宝上诉请求：1、请求二审法院撤销一审判决，直接改判驳回被上诉人的诉讼请求。2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，一审法院对原建伟没有按时交纳租金并明确向上诉人表示不再继续租赁房屋予以回避。是原建伟生意赔本明确表示不再继续租赁房屋了，上诉人违约在先。2016年10月25日，上诉人和拆迁办签订拆迁协议，并告知被上诉人搬迁，于2016年11月1日前搬空货物。被上诉人拒绝交纳租金在前，政府公告房屋拆迁在后。一审判决适用法律错误。双方合同明确约定：经营期内如遇国家政府性征用、拆迁，被上诉人无条件搬出，上诉人退还剩余房租款，停业及其他补偿与被上诉人无关。这是双方在签订合同时的真实意思表示，但是人们法院在没有当事人提出申请无效的前提下，主动认为该条款无效，没有法律依据。
原建伟辩称，8月底被上诉人钱新宝就告知了上诉人原建伟要拆迁，做好拆迁准备。原建伟要求的是停业损失并不是停业补偿，这是两个概念。双方签订的合同显失公平。8月底的时候钱新宝来过黄陵说政府一直在做动员工作，给他说如果拆迁就不收了，如果不拆迁就收。他的生意当时非常好，并不像钱新宝说的生意不行赔的不行了，他并没有处理货物，只是在做宣传。
原建伟向一审法院起诉请求：1、依法判决解除原被告所签订的《房屋租赁合同》，被告退还原告租金10832元；2、依法判决被告支付装修费、设备费、搬迁费等182200元；3、依法判决被告支付停业损失263870元；4、被告承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2015年10月1日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，合同约定：租赁期限自2015年10月1日至2025年共计10年；年度租金为6.5万元，签合同时缴纳第一年的6.5万元，以后每年租金按第一年约定时间缴纳；原告可自行装修，费用自理；合同期满，可移动物归原告所有；经营期内如遇国家政策性征用、拆迁，原告无条件搬出，被告退还原告剩余房租款，停业及其他补偿与原告无关。租赁期内被告将房产权转移给第三者时，如果第三方将原、被告合同终止造成违约，被告赔偿原告违约金。合同签订后，原告对进行了装修装饰，花费装修费15万余元，购买经营所需货架，然后开始经营。2016年9月29日，黄陵县政府发布第二号文件，决定对原告承租方在内的县城东关三角区进行拆迁。在房屋征迁过程中，被告通知原告搬离租赁房屋，但没有在征迁过程中对原告的装饰装修费用、货架等通知原告参加核实清点，也没有将原告的装修等申报评估，而是自行与拆迁部门协商、评估事宜。原告认为被告的行为侵犯了自己的权益，给自己造成了损失，特提起诉讼。
一审法院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，但合同中关于“经营期内如遇国家政策性征用、拆迁，原告无条件搬出，被告退还原告剩余房租款，停业及其他补偿与原告无关”之约定显失公平，剥夺了原告获得相应补偿和赔偿的权利，该约定不能作为被告的抗辩依据；房屋拆迁款项中有停业损失补偿，该损失既有对被告永久性失去房屋所有权而无法继续以营业性房屋对外租赁的损失，也有原告承租经营停业的损失，被告丧失的是永久的所有权，而原告丧失的只是租赁期。所以原、被告应按照3:7的比例分配停业补偿款较为适宜，即原告享有停业损失费总额263870元30%，计79161元，被告享有停业损失费总额263870元70%，计184709元；原告装饰装修费用因被告没有在评估时申报，被告应对此重新向征迁部门申报，待评估结论出来后支付原告，本案不予支持；货架可自行拆除，被告不予赔偿；原告主张返还承包费无事实根据，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十一条第（七）项、第九十八条之规定，判决如下：一、被告钱新宝支付原告原建伟停业损失费79161元；二、被告钱新宝其它诉讼主张不予支持。（上列款项与判决生效后三十日内付清）如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8153元，由原告原建伟负担4770元，被告钱新宝负担3383元。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为,双方签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，该合同合法有效，受法律保护，合同双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。双方约定的房屋租期10年，年度租金为6.5万元，签合同时缴纳第一年的6.5万元。合同签订后，原建伟仅缴纳了第一年度的房屋租金，钱新宝于2016年9月11日找钱新宝索要下一年度房租，原建伟明确表示生意不好，不再续租。2016年9月29日，黄陵县政府发布第二号文件，决定对原建伟承租的县城东关三角区进行拆迁。钱新宝于2016年10月1日告知原建伟房屋要拆迁，原建伟并未搬离，也未缴纳房租，该房屋现在仍然被原建伟占用，但并未缴纳房屋租金，原建伟明显存在违约。房屋租赁合同第五条第1款明确约定室内外装饰装潢，上、下、水、电、屋面的维修和修缮,由乙方自行装修及维修，费用自理。故原建伟对于该部分装修费用应自行承担。合同第五条第7款约定的经营期内如遇国家政策性征用、拆迁，原告无条件搬出，被告退还原告剩余房租款，停业及其他补偿与乙方无关，故对于该房屋的拆迁补偿与原建伟无关。关于该合同是否存在显示公平的条款，原建伟未在法律规定的期限内行使撤销权，故原建伟的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见第一百八十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）之规定，判决如下：
一、撤销陕西省黄陵县人民法院（2017）陕0632民初270号民事判决。
二、驳回上诉人原建伟的诉讼请求。
一审案件受理费8153元，由上诉人原建伟负担;二审案件受理费8745元,由上诉人原建伟负担6966元，上诉人钱新宝负担1779元。
本判决为终审判决。
审判长 闫小虎
审判员 武 烨
审判员 李欣南
二〇一七年十二月十日
书记员 樊 蓉