陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕01民终7229号
上诉人（原审被告）陕西威龙企业集团有限公司，住所地西安市丈八北路1号。
法定代表人汪晓，该公司总经理。
委托代理人王海鹏，陕西金吉律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）魏腾，男，1988年11月19日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）中国银行股份有限公司西安东新街支行，住所地西安市新城区东新街246号。
负责人张渭，该行行长。
委托代理人李芙蓉，陕西丰瑞律师事务所律师。
委托代理人牛晓征，陕西丰瑞律师事务所律师。
上诉人陕西威龙企业集团有限公司（以下简称威龙公司）因与被上诉人魏腾、中国银行股份有限公司西安东新街支行（以下简称中行东新街支行）借款合同纠纷一案，不服西安市新城区人民法院(2017)陕0102民初321号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2015年7月30日，中行东新街支行与魏腾、威龙公司签订了编号为2015年东支零借字第（房）531号《个人一手住房贷款合同》一份，约定：中行东新街支行向魏腾提供贷款39万元，贷款期限为240个月,自中行东新街支行实际放款日起算。用于购买位于西安市××新区××北路××号龙城铭园国际社区一区17幢1单元19层11904号房产，贷款利率为浮动利率方式，从中行东新街支行实际放款日起，按实际放款日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率计息。魏腾按月等额本息还款，应自发放贷款后第二个月开始按月还款，未按期归还贷款本息的，中行东新街支行有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期。魏腾以合同项下贷款所购房屋向中行东新街支行提供抵押担保，所购房屋为期房的，魏腾应在本合同签署后15日内与中行东新街支行到有关部门办理预告登记，在该期房竣工且符合当地房屋管理部门要求的房屋所有权证书办理条件后30日内与中行东新街支行到有关登记部门办理正式抵押登记。担保范围为本合同项下中行东新街支行全部债务，包括本金、利息（包括利息、复利、罚息）、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、执行费等）、因魏腾违约而给中行东新街支行造成的损失和其他所有应付费用；在担保责任发生后，魏腾不履行到期债务或者发生本合同约定的实现抵押权的情形，魏腾可以与中行东新街支行协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款优先清偿本合同项下的债务。协议不成的，中行东新街支行有权依法请求人民法院拍卖、变卖抵押物。处分抵押物所得款项在优先支付抵押物处分费用和本合同项下中行东新街支行应付给魏腾的费用后，用于清偿本合同项下贷款。威龙公司对该贷款承担阶段性连带保证责任。本合同项下保证期间为魏腾债务履行期届满，（包括贷款提前到期的情形）之日起两年；若主债务为分期履行的，则保证期间为自本合同生效之日起至最后一期债务履行期届满之后两年。若保证人提供阶段性连带保证的，则自魏腾办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再承担新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或/及魏腾违约而形成的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或/及保证责任。主债务在本保证之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响中行东新街支行本保证项下的任何权利及其行使。2015年7月31日，中行东新街支行与魏腾签订《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》一份，约定：魏腾提供座落于西安市××新区××北路××号龙城铭园国际社区一区17幢1单元19层11904号房产抵押，该合同所对应的主合同系编号为2015年东支零借字第（房）531号《个人一手住房贷款合同》，抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金（含罚息）、损害赔偿金以及为实现债权而产生的一切费用（包含但不限于诉讼费、仲裁费、律师费等）。主合同履行期限届满，魏腾未能清偿债务，中行东新街支行有权以抵押物折价或者以拍卖、变卖抵押物所得价款优先受偿，实现抵押权。贷款合同和抵押合同签订后，中行东新街支行按约于2015年8月3日向魏腾发放了贷款39万元，并于2015年9月1日对涉案房屋办理了预售商品房贷款抵押登记备案，后魏腾按约履行了部分还款义务。截至2016年11月29日，魏腾尚欠中行东新街支行贷款本金382582.82元，利息12659.69元、罚息638.19元未还。现涉案房屋的房产证尚未办理。
原审法院认为，中行东新街支行与魏腾、威龙公司签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，系各方当事人的真实意思表示，内容合法，属有效合同，依法应予保护。魏腾在中行东新街支行依约履行出借义务后，从2016年5月3日起未依约履行还款义务，构成违约，中行东新街支行依约有权解除合同，提前向魏腾收回借款本息。威龙公司作为魏腾的连带责任保证人，依法应当承担连带保证责任。现中行东新街支行要求解除中行东新街支行与魏腾于2015年7月30日签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》;魏腾立即向中行东新街支行偿还贷款本金382582.82元，利息12659.69元、罚息638.19元（利息及罚息截止2016年11月29日，此后的利息及罚息按照贷款合同的约定计算至贷款偿还之日止）；中行东新街支行对龙城铭园国际社区一区17幢1单元19层11904号房屋享有优先受偿权；威龙公司对上述债务承担连带保证责任之诉讼请求，于法有据，该院予以支持。至于威龙公司辩称“本案涉及贷款既有物的担保，也有人的保证，陕西威龙企业集团有限公司应该在中行东新街支行行使物的担保权利后的不足范围内承担保证责任”一节，因本案涉及房屋仅办理了预售商品房贷款抵押登记备案，尚未正式办理抵押登记，双方并未约定在涉案房屋办理了预售商品房贷款抵押登记备案的情况下威龙公司的连带保证责任免除，故其抗辩理由不能成立，该院不予支持。但威龙公司在替魏腾承担连带保证义务后，享有追偿权。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、第二百零八条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第四十一条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼费》第一百四十四条之规定，判决：一、解除中国银行股份有限公司西安东新街支行与魏腾、陕西威龙企业集团有限公司签订的2015年东支零借字第（房）531号《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》。二、魏腾在本判决生效之日起十日内向中国银行股份有限公司西安东新街支行偿还借款本金382582.82元，利息12659.69元、罚息638.19元（利息及罚息截止2016年11月29日，2016年11月30日起至实际给付之日止的利息、罚息按合同约定计算支付）。三、中国银行股份有限公司西安东新街支行对魏腾购买的座落于西安市××新区××北路××号龙城铭园国际社区一区17幢1单元19层11904号的抵押房产的处置价款享有优先受偿权。四、陕西威龙企业集团有限公司对上述债务承担连带保证责任。诉讼费7238元，由魏腾、陕西威龙企业集团有限公司承担（鉴于中国银行股份有限公司西安东新街支行已预付，魏腾、陕西威龙企业集团有限公司随款直付中国银行股份有限公司西安东新街支行）。
宣判后，威龙公司不服，向本院提起上诉称，原审判决选择性叙述案件事实，事实认定不完整。片面理解适用《合同法》。中行东新街支行未依最高限额贷款担保合同约定实现债权，直接诉至法院要求解除中行东新街支行与魏腾之间的《借款合同》，同时主张实现抵押权及保证担保债权优先受偿，于法无据。原审法院草率引用物权法，不当加重威龙公司的担保责任。综上，请求：1、撤销原审法院第四项判决，改判中行东新街支行实现抵押房产处置价款优先受偿后剩余借款本息债权承担连带担保责任；2、本案诉讼费由中行东新街支行、魏腾承担。
被上诉人中行东新街支行答辩称，原审认定事实清楚，判决威龙公司承担责任，是有双方签订的合同依据的，并且双方合同约定的如果有其他物的担保也不影响我方向威龙公司行使保证权力，因此，不存在优先行使对物的抵押权，请求维持原判，驳回上诉。
本院经审理查明，原审法院查明基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定行使权利履行义务。中行东新街支行与魏腾、威龙公司签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》后，中行东新街支行依约发放了贷款，故其有权依约收回贷款本息。现魏腾未能依约偿还借款本息，则威龙公司理应按照合同约定承担连带保证责任。合同对债权实现约定明确，中行东新街支行有权直接要求威龙公司按约就全部债务承担连带清偿责任。综上，上诉人威龙公司的上诉理由缺乏依据，其上诉请求本院依法不予支持。原审判决认定事实清楚，唯本案抵押办理的是《预购商品房（预购集资房）贷款抵押登记》，未取得《他项权利证书》，该抵押预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力，其所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。故中行东新街支行对涉案抵押房屋并不享有优先受偿权。原审判决对此判处不当，依法应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持西安市新城区人民法院(2017)陕0102民初321号民事判决第一、二、四项；
二、撤销西安市新城区人民法院(2017)陕0102民初321号民事判决第三项；
三、驳回中国银行股份有限公司西安东新街支行其余诉讼请求。
二审案件受理费7238元（陕西威龙企业集团有限公司已预交），由上诉人陕西威龙企业集团有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨 柳
审判员 罗怡代理审判员孙哲
二〇一七年七月十八日
书记员 袁 晨 阳