福建省莆田市城厢区人民法院民 事 判 决 书（2015）城民初字第4294号原告方开封，男，1977年10月2日出生，汉族，农民，住所地莆田市荔城区。委托诉讼代理人戴光兴、郭剑辉，福建莆光律师事务所执业律师。被告莆田市世全房地产开发有限公司，住所地莆田市城厢区学园路。组织机构代码：61125271-7。法定代表人李国镇，董事长。委托诉讼代理人范少阳、许清武，福建普阳律师事务所执业律师。原告方开封诉被告莆田市世全房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案,本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告方开封的委托诉讼代理人郭剑辉及被告莆田市世全房地产开发有限公司的委托诉讼代理人许清武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告方开封诉称：原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定：原告向被告购买兴安名城第8幢5层503A、503B号商品房，购房款为591767元；交房时间为2010年8月30日前；被告应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，如因出卖人（被告）的原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付购房款的0.01%向买受人支付违约金。合同签订后，原告依约交纳购房款，但被告至今未为原告办理房屋所有权登记手续。故请求：1、判令被告立即为原告办结《房屋所有权证》及《国有土地使用权证》并交付给原告；2、判令被告支付给原告自2013年11月6日起至原告取得《房屋所有权证》及《国有土地使用权证》之日止以已付的购房款591767元为基数按日0.01%计算的违约金。被告莆田市世全房地产开发有限公司辩称：原告的请求已超过诉讼时效；小区内第7、8、9、11幢楼的业主违反规划装修，导致整个小区无法通过综合验收并办理产权登记，逾期办证非被告过错所致，对此被告有免责依据；原告要求被告办理《国有土地使用权证》并承担违约责任，缺乏合同约定和法律依据；依据《商品房买卖合同》的约定，在交房时，原告应缴纳办证费用，否则被告不予代为办证，而原告至今未交纳契税等费用，也未委托被告为其办理办证手续；原告请求的违约金过高，依法不能支持，违约金属损失补偿性质，原告没有提供证据证明其的损失。故请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2009年10月20日，被告莆田市世全房地产开发有限公司与原告方开封签订编号为MF-2007-01-NO.0116824的《商品房买卖合同》一份，合同约定：原告以591767元向被告购买世全·兴安名城西区第8幢5层503A、503B号商品房;被告应于2010年8月30日前交房等事宜。该合同第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记,并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。”该合同附件六：合同补充协议第二条约定：“原合同第八条、第九条、第十一条和第十四的补充约定：1、为了便于办理房产权证，在商品房交付时，买受人应预先缴清该商品房办理产权证书所应缴纳的契税、公共维修金等应缴费用，否则出卖人有权不予代为办理办证手续，因此造成权属登记的拖延或无法办证责任由买受人承担责任。……”。合同签订后，原告依约交纳购房款人民币591767元。被告也于2010年8月将上述商品房交付给原告。因原告至今尚未取得《房屋所有权证》及《土地使用权证》，致引起诉讼。另查明：2008年，受“凤凰”台风影响，莆田学院与世全·兴安名城西区的相邻的第13幢楼后侧未加固的边坡发生滑坡，严重危及莆田学院师生宿舍安全。市政府2008年127号专题会议纪要要求被告莆田市世全房地产开发有限公司对原有边坡再次进行重力式护坡加固。后被告莆田市世全房地产开发有限公司按照该要求重新施工，建成边坡支护共63开间（一层车库、二层附属房），其中边坡支护1至11开间的建筑面积为371.5M2；边坡支护12至63开间系经市规划局、住建设局、区政府等部门共同认可，建筑面积为2407M2。2009年8月18日，市政府会议纪要【2009】148号明确，被告莆田市世全房地产开发有限公司紧邻莆田学院边坡建设的柴火间（车库）是该段边坡加固的主体设施，今后业主不能拆建，以确保边坡安全。2012年年底，被告莆田市世全房地产开发有限公司因未按照建设工程规划许可证建设兴安名城西区第7至11楼、幼儿园及边坡支护1-63开间等共增建面积4907.2M2被莆田市城市管理行政执法局处以罚款人民币556967.2元的行政处罚。因市政府会议纪要【2009】148号会议纪要没有明确该边坡柴火间（车库）是否计算容积率，2014年6月8日莆田市城厢区人民政府考虑到该柴火间（车库）是确保安全的构筑物，向莆田市人民政府作出《关于世全·兴安名城西区边坡工程不计容积率的请示》。2014年12月24日，莆田市住房和城乡建设局向莆田市人民政府出具《关于世全·兴安名城西区边坡支护处理建议方案的报告》，认为：该边坡支护1至11开间虽系建设单位擅自建设，但其功能是为了保护边坡安全，且被告已将行政罚款缴纳到位，建议市国土局按照相关规定责令建设单位补缴土地出让金后，对该段建筑予以保留，但不予办证；边坡支护12至63开间经市规划局、住建设局、区政府等部门共同认可，主要功能系保护位于上面的莆田学院教师宿舍楼安全使用，但建议建设单位应将两端通道口封闭，不得使用；待建设单位对上述两点处理到位后，由市规划局予以办理规划验收。后被告莆田市世全房地产开发有限公司取得规划验收。讼争房屋所有权初起登记时间为2015年8月19日。2015年11月5日，莆田市城厢区地方税务局出具《房产/土地使用权权属转移涉税证明》，确认本案原告已按国家税收法律、法规及相关规定征免相关税费。2015年12月8日，诉争的商品房办结房屋所有权证书，证号为莆房权证城厢字第C2015219**号，登记房屋所有权人为原告方开封，房屋坐落于莆田市城厢区龙桥街道东园西路758号兴安名城C区8号楼2梯503、503A室。另查明，本案是系列案件之一。涉案商品房所在小区内的第7、8、9幢的大部分业主向本院提起诉讼，要求被告莆田市世全房地产开发有限公司承担逾期办理权属证书的违约责任。在该批系列案件的审理过程中，经本院组织调解，绝大部分当事人达成调解协议。调解内容主要为莆田市世全房地产开发有限公司限期为业主办理房屋所有权证并支付给业主以购房款为基数按日0.01%按二年的时间按30%计算的违约金。上述事实有原告方开封提供的《商品房买卖合同》、《销售不动产统一发票》各一份，被告莆田市世全房地产开发有限公司提供的行政处罚决定书、行政处罚听证告知书、罚款收据、莆城政【2014】94号文件、莆国土资涵【2015】42号文件、批示件办理通知单、莆建质安【2014】94号文件、建设工程竣工规划条件核实意见书、房屋所有权证、涉税证明各一份及本案的法庭笔录、质证笔录为据，本院予以确认。本院认为：原告方开封与被告莆田市世全房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人应当按照合同约定履行义务。被告莆田市世全房地产开发有限公司作为商品房的开发商，在商品房出售给原告方开封后，应当按照合同约定协助原告办理《房屋所有权证》并交付给原告。因原告符合税款征免的条件，被告以原告没有预交相关契税等为由进行抗辩无理，本院不予采信。现被告莆田市世全房地产开发有限公司已为原告方开封办结涉案商品房的房屋所有权初始登记且已将该房屋的所有权登记在原告名下，故原告的该相关诉求已无必要，依法应予驳回。因被告莆田市世全房地产开发有限公司未能在《商品房买卖合同》第十四条规定的时间内办理讼争房屋权属初始登记，已构成逾期办证，依法应承担违约责任。原告方开封要求被告莆田市世全房地产开发有限公司支付自2013年11月6日起每日按购房款591767元的0.01%计算的违约金，考虑到被告系应市政府会议纪要的要求对其与莆田学园相邻边坡再次进行重力式护坡加固时出现大范围增建面积、影响容积率等情况，结合不动产权属登记政策对办理权属登记时间的影响等因素，本院认为诉争商品房逾期办证的原因不能全部归责于被告，故酌情调整为被告应支付自2013年11月6日起至2015年8月19日止每日按购房款591767元的0.003%计算的逾期办理讼争房屋所有权初始登记的违约金。在完成该房屋所有权初始登记后，莆田市世全房地产开发有限公司仍应协助原告办理房屋所有权登记及完成土地使用权变更手续。因莆田市世全房地产开发有限公司仅负有协助义务，故原告主张莆田市世全房地产开发有限公司办理并交付讼争房屋的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》，并要求莆田市世全房地产开发有限公司承担至取得讼争房屋的上述两证之日止的违约金，于法无据，不予支持。被告的其他辩解缺乏依据，本院不予采信。据此，为维护公民的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告莆田市世全房地产开发有限公司应在原告方开封申请办理位于莆田市城厢区龙桥街道东园西路758号兴安名城C区8号楼2梯503、503A室商品房的国有建设用地使用权转移登记至其名下的手续之日起三十日内协助原告方开封办理，并提供必要的证明文件；二、被告莆田市世全房地产开发有限公司应于本判决生效日起十日内将证号为莆房权证城厢字第C2015219**号的《房屋所有权证书》交付给原告方开封；三、被告莆田市世全房地产开发有限公司应于本判决生效日起十日内支付原告方开封自2013年11月6日起至2015年8月19日止每日按购房款人民币591767元的0.003%计算的违约金；四、驳回原告方开封的其他诉讼请求。本案案件受理费人民币980元，由原告方开封和被告莆田市世全房地产开发有限公司各负担490元。申请执行的期限为二年。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。审 判 长  许国珍人民陪审员  叶丽爱人民陪审员  苏天楼二〇一六年九月十八日书 记 员  杨丽华附法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。