四川省宜宾市翠屏区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川1502民初2416号
原告（反诉被告）：宜宾海港城商业管理有限公司，住所地四川省宜宾市翠屏区西郊中坝路2号，统一社会信用代码91511502789144764W。
法定代表人：刘晓翔，总经理。
委托诉讼代理人：邓晓琳，女，1969年7月29日出生，汉族，四川省宜宾市翠屏区人，该公司员工。
委托诉讼代理人：张健川，男，1972年2月6日出生，汉族，四川省宜宾市翠屏区人，该公司员工。
被告（反诉原告）：汪元兴，男，1990年2月24日出生，汉族，云南省昭通市人。
委托诉讼代理人：童梅，四川戎城律师事务所律师，执业证号15115201511546320。
委托诉讼代理人：汪晓燕，女，1987年3月24日出生，汉族，云南省昭通市人。
原告宜宾海港城商业管理有限公司（以下简称海港城商管公司）诉被告汪元兴房屋租赁合同纠纷一案及反诉原告汪元兴诉反诉被告海港城商管公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行合并审理。原告（反诉被告）海港城商管公司的委托诉讼代理人邓晓琳、张健川，被告（反诉原告）汪元兴及其委托诉讼代理人童梅、汪晓燕均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告海港城商管公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认于2017年5月22日解除原被告双方于2015年12月16日签订的租赁合同；2.被告因未按合同约定支付的租金94000元及逾期支付金额的违约金11922元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年12月16日，原告与被告汪元兴签订宜宾MOmall海港城租赁合同约定，被告租赁原告位于四川省宜宾市翠屏区XXXX号商铺用于经营火锅店，租赁期限为36个月，从装修期满的次日计算，即从2016年1月1日起至2019年12月31日止。双方约定租赁月租金为14000元。若被告方逾期支付任何一项应缴费用，应承担逾期金额每日千分之一的违约金。2016年6月6日，双方签订《商铺租赁补充协议》，约定自2016年6月1日至2016年12月31日止，商铺租赁费为6000元/月。被告于2016年9月起至今未交房屋租金，其中2016年9月-12月每月租金6000元，2017年1月-5月每月租金14000元，共计94000元。被告于2017年5月22日才交还商铺钥匙。根据租赁合同中双方约定的违约金计算方式，即被告方逾期支付任何一项应缴费用，应承担逾期金额每日千分之一的违约金。综上，原告为保护自身合法权益，依法诉至法院，请求判如所请。
被告汪元兴辩称：1.原告海港城商管公司严重违约致使不能实现合同目的，被告依法享有解除合同的权利。因原告向被告提供的商铺质量存在严重问题，2016年6月23日该商铺墙顶大面积漏水，当天客人在店里吃饭都打着雨伞，被告根本无法正常经营门店。被告多次找到原告要求整治，但原告没有解决漏水问题。2016年8月2日晚，该房屋又再次严重漏水导致店面室内吊顶垮塌，根本无法经营。从2016年8月起，因原告未按约给业主支付租金，业主就经常在店里责难被告，强行断电等，严重影响被告的正常经营秩序。2.原被告签订的《租赁合同》已经合法解除。因原告违约在先，汪元兴遂依法解除《租赁合同》，于2016年11月28日将解除合同的《告知函》邮寄原告。原告于2016年11月29日收到解除合同告知函。3.因原告违约在先，在本案中存在重大过错，故原告有防止扩大损失的义务，2016年11月28日后汪元兴多次找到原告要求进行财务结算，商谈我方退场事宜，但原告迟迟拖延，不予出面洽谈解决才致使合同解除后该商品空置至今，因此2016年11月29日以后商铺空置的损失费应由原告自行承担。原告要求被告支付从2016年9月至今的租金以及违约金无事实依据。4.原告应退还被告房屋租赁保证金28000元及代收的消防系统安装费17000元。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。
反诉原告汪元兴向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法确认反诉人与被反诉人签订的《租赁合同》已经于2016年11月28日合法解除；2.被反诉人返还反诉人租赁保证金28000元以及退还反诉人代收的消防系统安装费17000元；3.本案诉讼费由被反诉人承担。事实和理由：2015年12月16日，被反诉人海港城商管公司与反诉人签订《租赁合同》，合同签订后反诉人按约向被反诉人交纳了房屋租赁保证金28000元以及交纳了17000元消防系统安装费。同时反诉人也按期进场装修按期开业。2016年6月23日，该房屋楼顶大面积漏水，反诉人根本无法正常经营门店，反诉人多次找到被反诉人要求整治，但被反诉人没有解决漏水问题。2016年8月2日晚，该房屋再次漏水致店面室内吊顶垮塌。从2016年8月起，反诉人经营的店面因被反诉人未按约向业主支付租金，业主就经常在店里责难反诉人，强行断电等，严重影响反诉人的正常经营秩序。
反诉被告海港城商管公司辩称：反诉人和被反诉人的租赁合同没有解除。按照合同约定，租赁保证金到2019年12月31日合同履行完毕才能退还，现汪元兴违约拒不交房租并占用房屋，其所交28000元保证金依法不应退还。关于房屋漏水问题，真实情况是有小部分连接缝（约13米）渗水，经反诉人反映后，我司进行了及时处置，已解决了渗水问题，双方就此事于2016年8月18日协商一致，由我司补偿反诉人2000元解决此事，该笔补偿款在反诉人的租金中抵扣，反诉人却故意夸大、不尊重客观事实。反诉人称2016年11月29日将《解除合同告知函》送给我司法定代表人不属实，其单方行为不能成立交房和解除合同的后果。关于消防系统安装费问题，消防设备安装工程已做，消防系统都一应俱全，原告已经使用了，该费用是双方在租赁前协商一致后达成的商业行为，其属于装修工程的范畴，是一种工程费用和租赁不能混为一谈，没有理由单方面要求退还，所以请求法院驳回原告的第2条诉讼请求。在反诉人已实际停止经营，营业用品已搬走的情况下，故意锁门不归还我司商铺，中途有多个商家想租该商铺却无法出租，其违约行为实际已损害了多方的利益。诉讼费应由反诉人承担。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
本院经审理认定事实如下：位于四川省宜宾市翠屏区的商业用房（建筑面积6289.27平方米，宜宾市房权证翠屏区字第XX**号）的所有权人系四川紫牛置地有限公司，四川紫牛置地有限公司将该商业用房委托给本案原告（反诉被告）海港城商管公司进行经营管理及租赁。该商业用房包含了本案诉争租赁房屋。
2015年12月16日，海港城商管公司（甲方）与被告汪元兴（反诉原告，乙方）签订一份合同编号为XXXX的《宜宾MOmall海港城租赁合同》，约定甲方将位于四川省宜宾市翠屏区（MOmall海港城）商铺出租给乙方经营火锅餐饮，租赁期为36个月，从装修期满的次日起算，即从2016年1月1日起至2019年12月31日止，甲方给予乙方三个月免租期，即2016年1月1日至2016年3月31日；第一个租赁年每月租金14000元，第二个租赁年每月租金14000元，第三个租赁年每月租金14000元；乙方应于正式租赁合同签订时，向甲方支付人民币28000元，开业后自动转为租赁保证金，该租赁保证金作为乙方履行本合同的保证，不能作为抵扣应向甲方支付的收益和其他费用，不计利息；本合同期满或终止时，乙方按本合同要求将该商铺归还给甲方，且乙方无任何违约，没有给甲方造成损失，没有任何与乙方关联的第三方向甲方提出主张、诉讼、赔偿或其他责任的，在结清所有费用及清场后，甲方应于30个工作日内将保证金无息退还给乙方，如乙方违反本合同的相关约定，甲方有权直接在保证金中扣除相应金额；乙方进场装修前须向甲方支付装修保证金10000元，乙方完成装修且经消防等政府相关部门验收合格后10个工作日内，甲方应向乙方无息返还装修保证金；第十二条违约责任中12.2条约定，如乙方逾期支付任何一项应缴费用的，应承担逾期金额每日千分之一的违约金，累计逾期超过30日的，甲方有权解除合同，乙方应立即交还商铺且不能向甲方要求任何赔偿或补偿；第12.5条约定，因乙方违约，甲方解除合同或因乙方原因导致本合同提前终止的，甲方除行使本合同上文约定的所有权利外，甲方有权没收乙方的保证金，同时乙方还须另行付清所有应付款。2015年12月21日，汪元兴向海港城商管公司交纳了租赁保证金28000元、装修保证金10000元、代收消防系统安装费17000元以及装修管理费等费用。合同签订后，汪元兴租用该商铺经营一家“香巴王国”串串香。
2016年6月6日，海港城商管公司（甲方）与汪元兴（乙方）签订一份《商铺租赁补充协议》，约定对双方签订的《宜宾MOmall海港城租赁合同》事宜进行补充：1.甲方同意乙方以交纳的装修保证金10000元用于抵扣2016年4月-5月房租；2.双方协商自2016年6月1日起至2016年12月31日止，商铺租赁费为6000元/月，每月须提前5日交纳；本补充协议是租赁合同的组成部分。
根据海港城商管公司出具的租金收据显示，汪元兴按6000元/月的标准向海港城商管公司支付了2016年6月至8月的房租。从2016年9月1日起，汪元兴未再支付过房租。
汪元兴诉称2016年6月23日、8月2日这两日，因宜宾市区突降大暴雨，该诉争商铺墙顶出现大面积渗水，造成经营过程中顾客需要打伞吃饭，店中无法正常经营,并提交了照片予以证明。
2016年8月18日，原被告出具一份《抵扣证明》：“宜宾海港城商业管理有限公司与香巴王国因沉降缝漏水造成香巴王国损失协商如下：香巴王国损失有（装饰/设备/餐饮原材料）等经双方协商为共计2000元的补偿。此补偿在海港城商管公司收取香巴王国房租中抵扣，其中2016年7月房租中抵扣1000元，2016年8月房租中抵扣1000元。”原告在该证明上加盖公司印章，被告汪元兴在证明上签名捺印。
汪元兴于2016年10月31日关门停止营业，但商铺内的经营设备没有搬走，且汪元兴一直未将该诉争商铺返还海港城商管公司。2016年11月28日，汪元兴将一份《告知函》交到海港城商管公司，并邮寄给海港城商管公司的工作人员邓晓琳。该《告知函》载明：“从2016年8月起，我经营的商铺开始陆续遭受部分业主的责难，出现断电，严重影响我正常经营秩序。我多次向你公司反映，甚至向公安机关报案，均未能解决。2016年10月31日，我商铺再次被业主强行断电，无法经营，我被迫关闭店铺至今。我多次要求与你公司对解除合同进行财务结算，但你公司均置之不理。现特致函告知你公司下列事项：一、自2016年10月31日起，因你公司严重违约致使不能实现我承租商铺的合同目的，我解除与你公司签订的《租赁合同》；……”。海港城商管公司收到该告知函后并不同意解除合同，双方就租赁事宜进行协商未果，从而导致诉讼。
2017年5月22日，汪元兴将该诉争商铺的钥匙和《退房告知函》交给海港城商管公司，并通过邮寄的方式再次向海港城商管公司提交《退房告知函》。庭审中，海港城商管公司同意于2017年5月22日即收到汪元兴交还商铺钥匙之日解除与汪元兴签订的《宜宾MOmall海港城租赁合同》。
2017年5月23日，承办法官组织原被告双方到诉争商铺进行现场勘查。勘查情况：1.商铺玻璃大门紧锁，商铺内用于经营火锅串串的展示柜、桌、凳以及一些杂物仍没有搬走；2.商铺是长方形的，该楼房的伸缩缝位于商铺进门的这面墙，大约有十多米长，经双方现场指认，漏水位于进门的整面墙顶的伸缩缝位置，该伸缩缝附近区域的墙顶也在不同程度的渗水、滴水；3.商业用房共3层楼，3楼楼顶是外滩壹号小区的生活平台，是小区绿化花园，海港城商管公司工程部人员张家强称经过调查发现是因为下大暴雨，外滩壹号小区生活平台的排水沟未及时清理造成堵塞，导致雨水反灌进了伸缩缝，使雨水漏进汪元兴商铺。汪元兴向海港城商管公司告知漏水后，公司工程部已经尽快帮助租户处理，并清理了3楼的排水沟及下水道口，之后该诉争商铺未出现漏水情况；被告方对张家强陈述的漏水原因没有提出异议，也称之后未再出现漏水的情况。
本院认为：本案所涉位于宜宾市翠屏区中坝路2号（MOmall海港城）1层24、29号商铺系四川紫牛置地有限公司所有，四川紫牛置地有限公司委托本案本诉原告（反诉被告）海港城商管公司对案涉商铺进行经营、出租和管理。因此海港城商管公司与本诉被告（反诉原告）签订的《宜宾MOmall海港城租赁合同》、《商铺租赁补充协议》合法有效，对当事人双方具有法律约束力，双方当事人有权就该案涉商铺向对方主张权利。
当事人双方的《宜宾MOmall海港城租赁合同》约定租赁期限自2016年1月1日起至2019年12月31日止，汪元兴应于免租期后的2016年4月1日起按月向海港城商管公司支付房租。但汪元兴于2016年9月1日起未再向海港城商管公司支付过房租，汪元兴已构成违约。汪元兴辩称因商铺出现多次漏水，造成无法经营且海港城商管公司没有解决漏水问题，因此拒绝向海港城商管公司交付房租，但双方于2016年8月18日形成的《抵扣证明》已协商处理了商铺漏水的赔偿问题，且双方均确认之后未再出现漏水的情况，因此汪元兴该辩驳理由本院不予采信。汪元兴还辩称业主经常到店里责难，强行断电，影响香巴王国的正常经营，但该商铺的业主是四川紫牛置地有限公司，汪元兴无证据证明该公司和海港城商管公司有阻扰其经营的行为，故该辩驳理由本院不予采信。综上，2016年8月18日双方就商铺漏水的赔偿达成协议后，在商铺再未出现漏水的情况下，汪元兴从2016年9月1日起未再向海港城商管公司支付房租，汪元兴已构成违约，因此汪元兴作为违约方不享有合同解除权，即汪元兴于2016年11月28日向海港城商管公司送达的《告知函》不能达到解除合同的法律后果，汪元兴应当继续履行支付房租的合同义务。根据租赁合同的约定，如果汪元兴逾期支付房租超过30日，海港城商管公司有权解除合同，海港城商管公司于2017年4月起诉汪元兴后要求解除合同且解除时间为2017年5月22日汪元兴交还商铺钥匙之日，故本院确认双方签订的《宜宾MOmall海港城租赁合同》于2017年5月22日解除。
关于漏水的2000元补偿款问题，汪元兴出具的收据均显示汪元兴支付的2016年7月和8月房租金额为6000元。因此，该2000元补偿款并未实际抵扣，应在汪元兴欠付房租中予以抵扣。
合同解除前汪元兴一直占用该诉争商铺，应当向海港城商管公司支付房屋租金。又因为汪元兴经营的香巴王国于2016年11月1日起未再经营，双方关于租赁的纠纷一直在协商，该商铺一直闲置至今。根据该商铺所在楼栋的实际情况，2016年海港城商管公司也曾主动将汪元兴的房租从14000元/月降低至6000元/元，并且原被告双方就该商铺产生的纠纷也有海港城商管公司未妥善处理与海港城部分业主之间矛盾的原因，另外汪元兴将商铺空置期间并未得到商铺经营的收益，综合考虑以上情况，本院确认汪元兴应向海港城商管公司支付该诉争商铺从2016年9月1日至2016年12月31日的房租为22000元（6000元/月×4月－2000元）、从2017年1月1日起至2017年5月22日期间的房租酌情支持为30000元（酌情按每月6000元计算），共计52000元。
海港城商管公司还诉请汪元兴支付截止到2017年5月退还商铺时的逾期付款违约金11922元，根据合同约定，如汪元兴逾期支付任何一项应缴费用的，应承担逾期金额每日千分之一的违约金，汪元兴提出违约金过高要求调整，故本院酌情按月利率2%计算违约金，经核算截至最后一个租赁月2017年5月份的房租，应当于2017年4月25日向海港城商管公司交纳。违约金分段计算：2016年8月26日-9月25日的违约金120元（6000元/月×2%），2016年9月26日-10月25日的违约金240元（6000元/月×2月×2%），2016年10月26日-11月25日的违约金360元（6000元/月×3月×2%），2016年11月26日-12月25日的违约金480元（6000元/月×4月×2%），2016年12月26日-2017年1月25日的违约金600元（6000元/月×5月×2%），2017年1月26日-2月25日的违约金720元（6000元/月×6月×2%），2017年2月26日-3月25日的违约金840元（6000元/月×7月×2%），2017年3月26日-4月25日的违约金960元（6000元/月×8月×2%），2017年4月26日-5月22日的违约金1080元（6000元/月×9月×2%），以上共计违约金5400元。
关于租赁保证金28000元的问题，根据租赁合同约定，若汪元兴违约，海港城商管公司解除合同或因汪元兴的原因导致合同提前终止的，海港城商管公司有权没收汪元兴交纳的保证金，因此反诉人汪元兴要求被反诉人海港城商管公司退还租赁保证金28000元的诉请，不符合合同的约定，本院不予支持。
关于消防系统安装费17000元的问题，海港城商管公司未举证证明在收取该笔费用后对该商铺进行了消防系统安装，故该笔费用应当退还汪元兴。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国物权法》第三十九条之规定，判决如下：
一、原告宜宾海港城商业管理有限公司与被告汪元兴于2015年12月16日签订的《宜宾MOmall海港城租赁合同》于2017年5月22日解除；
二、被告汪元兴于本判决生效之日起十日内向原告宜宾海港城商业管理有限公司支付拖欠的房租52000元及逾期付款违约金5400元；
三、反诉被告宜宾海港城商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向反诉原告汪元兴退还代收消防系统安装费17000元；
四、驳回反诉原告汪元兴的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费1616元，减半收取计808元，反诉受理费463元，共计1271元，由原告（反诉被告）宜宾海港城商业管理有限公司负担303元，被告（反诉原告）汪元兴负担968元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。
审判员 刘 琳
二〇一七年七月二十一日
书记员 岳冬熠