安徽省滁州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖11民终2599号
上诉人（原审原告）：全椒县襄河镇花园村民委员会。
负责人：费维明，该村委会主任。
委托诉讼代理人：孙章，安徽衡远律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：安徽省龙生水产畜牧开发有限公司。
法定代表人：奚龙生，该公司负责人。
委托诉讼代理人：王家和，安徽儒林律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杜林，安徽儒林律师事务所律师。
上诉人全椒县襄河镇花园村民委员会（以下简称花园村）因与被上诉人安徽省龙生水产畜牧开发有限公司（以下简称龙生公司）农业承包合同纠纷一案，不服安徽省全椒县人民法院作出的（2016）皖1124民初1056号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月17日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人花园村的村委会主任费维明及其委托诉讼代理人孙章，被上诉人龙生公司的委托诉讼代理人杜林、王家和到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
花园村上诉请求：撤销一审判决，改判缩短《水产畜牧养殖土地契约》租赁期限至2026年，每年每亩增加租金至600元。事实与理由：根据土地承包法关于耕地承包期为30年的规定，应从1995双方签订合同之日起计算租赁期限，即使从第二轮土地承包开始的1996年起计算，双方签订的合同租赁期限应至2026年结束。一审法院判决从2010年土地改变性质时开始计算30年错误。花园村举证了龙生公司租赁土地周边土地的租赁价格分别为500元、600元每亩，一审判决按300元每亩错误。龙生公司未交纳2017年的租金。
龙生公司答辩称，花园村将其土地发包给龙生公司，龙生公司非该集体经济组织成员，双方之间的土地租赁不属于家庭内部承包，不适用农村土地二轮承包期限的规定；花园村主张租期应从1996年农村土地二轮承包开始时计算30年，没有法律依据。租金调整是属于商业变更，本案不应当对租金进行调整。龙生公司已经缴纳了2017年的租金。请求驳回上诉，维持原判。
花园村向一审法院起诉请求：解除花园村与龙生公司1995年2月21日签订的《租用水产畜牧养殖土地契约》，龙生公司承担本案诉讼费用。后变更诉讼请求：解除花园村与龙生公司1995年2月21日签订的《租用水产畜牧养殖土地契约》；如不能解除合同，要求以375.2亩为基数按照现在土地的租金价格（600元/亩/年）计算租金并减少租期；龙生公司承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实，1995年2月21日，龙生公司（甲方）与花园村（乙方）签订《租用水产畜牧养殖土地契约》，约定：乙方将白汪塘现有的可供养殖水产畜牧的土地350亩出租给甲方，期限75年，从1994年3月1日至2069年2月底止。甲方按如下期限给付租金：第一期15年每年按350亩租金3.5万元，第二期15年每年租金3.75万元，第三期15年每年租金4万元，第四期15年每年租金4.25万元，第五期15年每年租金4.5万元。每年租金在当年第一季度一次付清。合同签订后，龙生公司按约定缴纳租金，其中包括2014、2015、2016、2017年租金。
2009年、2010年全椒县国土资源和房产管理局对龙生公司承包的花园村废弃水面进行开发。2010年，安徽省国土资源厅对全椒县土地开发复垦确认花园村废弃水面开发新增耕地为498.6亩。本案在审理中，花园村与龙生公司共同对租赁范围内的土地进行丈量，共同确认实测面积为375.2亩。
另查明：2013年，花园村金湖组、构陈组与夏凯、谢友生等人签订土地流转协议，约定土地租金为每年每亩560元、600元。
再查明：2008年1月，全椒县人民法院受理了花园村诉龙生公司水面租赁合同纠纷一案，花园村以上述《租用水产畜牧养殖土地契约》实际面积555.08亩超过约定面积205.08亩，系重大误解，请求撤销《租用水产畜牧养殖土地契约》、龙生公司支付漏付的1994年3月至2008年租金287112元及其他费用。全椒县人民法院（2008）全民二初字第52号民事判决书认为，花园村在签订合同时对自己合法所有的白汪塘面积为550亩，可供养殖的净水面面积350亩的情况非常了解，白汪塘内的导流沟、塘埂、道路作为附属设施交于龙生公司管理使用，所占面积不包括在350亩之内，因而有理由相信，花园村在签订合同时对标的物数量不存在重大误解，故判决驳回花园村的诉讼请求。
一审法院认为，花园村与龙生公司签订的《租用水产畜牧养殖土地契约》是双方在协商一致基础上签订的，合同内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。
本案争议焦点一花园村要求解除合同理由能否成立。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”1995年2月21日，龙生公司与花园村签订的《租用水产畜牧养殖土地契约》，未约定解除合同的情形，故约定解除合同理由不能成立。花园村以《租用水产畜牧养殖土地契约》期限75年违反合同法第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年，超过部分无效”，但《中华人民共和国农村土地承包法》第四十五条规定“以其他方式承包农村土地的，应当签订承包合同。当事人的权利和义务、承包期限等，由双方协商确定”，本案租赁的标的物系农村土地，应适用《中华人民共和国农村土地承包法》，故花园村以租赁期限超过二十年诉请解除合同理由不能成立，不予支持。
争议焦点二花园村诉请减少租期能否支持。2009年、2010年，全椒县国土资源和房产管理局对花园村发包给龙生公司的土地进行开发，将废弃水面改造成耕地。根据《中华人民共和国农村土地承包法》第二十条“耕地承包期限为30年”。由于土地性质发生变化，由原来的废弃水面变成了耕地，应按耕地的承包期限确定租赁期限，故对《租用水产畜牧养殖土地契约》租赁期限75年予以调整。双方的土地租赁期限从2010年安徽省国土资源厅确认为耕地时起按30年计算，即租赁期限至2040年止。
争议焦点三花园村诉请以375.2亩土地按照现在土地的租金价格（600元/亩/年）计算租金能否支持。关于花园村诉请按375.2亩计算租金，因审理中双方实测面积为375.2亩，故对此诉讼请求予以支持。对花园村要求按600元/亩/年计算租金，龙生公司辩称按原契约计算。经审查认为，根据合同法司法解释（二）第二十六条“合同订立以后客观情况发生了当事人订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同一方当事人明显不公平的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”由于全椒县国土资源和房产管理局对龙生公司租赁的地块进行平整，水力设施配套建设，提高了土地产出率，故按原合同租金计算对花园村明显不公平，参照附近区域的土地租赁费用并结合原合同约定的年租金，酌定按300元/亩/年计算。现龙生公司已支付租金至2017年，故从2018年起每年租金为375.2亩×300元／年／亩=112560元。依照《中华人民共和国合同法》第五条，《中华人民共和国农村土地承包法》第二十条之规定，判决：一、原告全椒县襄河镇花园村民委员会与被告安徽省龙生水产畜牧开发有限公司土地租赁期限履行至2040年止，自2018年起至2040年止于每年第一季度支付原告全椒县襄河镇花园村民委员会年租金112560元；二、驳回原告全椒县襄河镇花园村民委员会其他诉讼请求。案件受理费80元，原告全椒县襄河镇花园村民委员会、被告安徽省龙生水产畜牧开发有限公司各承担40元。
二审中，当事人没有提交新证据。
二审查明：2016年4月29日，龙生公司向花园村交纳了租金37500元。
二审查明的其他事实与一审一致，对一审查明的事实予以确认。
本院认为，综合双方当事人的诉辩意见，确定本案二审的争议焦点是：花园村与龙生公司签订的《租用水产畜牧养殖土地契约》中的承包期限变更从何时起计算，租金标准是否应当增加。
1995年2月21日，花园村与龙生公司签订的《租用水产畜牧养殖土地契约》中约定的租赁物为白汪塘水产畜牧养殖的土地，其主要从事水产养殖，并非可以耕种的土地。涉案租赁的土地并非家庭承包土地，属《中华人民共和国农村土地承包法》规定的其他方式承包的土地。花园村上诉认为应当适用农村家庭二轮土地承包开始的1996年起计算承包期限的理由不能成立，不予支持。2010年，安徽省国土资源厅对全椒县土地开发复垦，涉案合同中的白汪塘水面变更为可耕土地，土地的用途发生了变更。一审法院自土地用途发生变更开始计算承包期限，符合本案的实际情况。故花园村与龙生公司签订的《租用水产畜牧养殖土地契约》中的承包期限可以自2010年土地用途发生变更时计算。花园村上诉请求从1996年开始计算承包期限的理由不能成立，不予支持。
1995年，花园村与龙生公司签订的《租用水产畜牧养殖土地契约》中的租金标准，符合当时的经济水平。1995年至2016年花园村提起本案诉讼，已有21年。社会经济及物价已经发生了巨大的变化。双方仍按原合同标准计算租金，对花园村显失公平，应当予以调整。一审法院参照附近土地的租赁费用，结合客观实际将租金调整至每亩300元并无不当。因社会经济及物价水平在不断发展，若在履行合同过程中出现了明显显失公平情形时，双方当事人可根据实际情况，另行主张变更租金标准。
花园村与龙生公司在《租用水产畜牧养殖土地契约》中约定，每年租金在当年第一季度一次付清。根据该约定，龙生公司应在每年的第一季度支付下一个年度的租金。2016年4月29日，龙生公司交纳的租金37500元，应当是从2016年3月1日至2017年2月28日的租金。因龙生公司已交纳了该年度的租金，故龙生公司应交纳租金的起算时间应为2017年第一季度，即交纳2017年3月1日至2018年2月28日期间的租金。一审判决从2018年起交纳租金表述不准确，应予以明确。
综上所述，花园村的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人全椒县襄河镇花园村民委员会负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 葛敬荣
审 判 员 王 铖
代理审判员 王娟娟
二〇一七年一月五日
书 记 员 朱婧靓
附本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。