济南市槐荫区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0104民初5388号
原告：吴博，男，1985年2月4日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：周广凤，山东浩尚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：沈程，山东浩尚律师事务所律师。
被告：山东华盈置业有限公司，住所地济南市。
法定代表人：王韶英，总经理。
委托诉讼代理人：任永义，男，1985年9月21日出生，汉族，该公司员工，住济南市。
原告吴博与被告山东华盈置业有限公司（以下简称华盈置业）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年11月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴博的委托诉讼代理人周广凤、被告华盈置业的委托诉讼代理人任永义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
吴博向本院提出诉讼请求：1.判令华盈置业赔偿其经济损失19651.28元；2.本案诉讼费用由华盈置业承担。事实和理由：原被告于2014年1月18日签订《商品房买卖合同》一份，约定我购买华盈置业开发的房屋，总价款540275元。我首付340275元，余款200000元办理的按揭手续。后因华盈置业违约，我将其诉至槐荫区人民法院请求解除双方签订的商品房买卖合同并退还房款赔偿损失。同年12月25日，槐荫区人民法院做出（2015）槐民初字第1786号民事判决书，判决解除了双方签订的商品房买卖合同及附件。同时在原判决书中载明我如有其他证据证明本院判令华盈置业支付的违约金低于实际损失，可另行主张权利。华盈置业不服该判决，向济南市中级人民法院提起上诉。济南市中级人民法院于2016年5月4日做出（2016）鲁01民终970号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。两审判决生效后，华盈置业未及时履行生效判决义务，导致我无法归还因购买涉案房屋所借建行贷款。后在槐荫区人民法院的强制执行下，华盈置业履行判决义务退还了购房款，我才得以还清银行贷款。因华盈置业过错及迟延退款，导致我产生19651.28元的银行利息损失，依据合同法和最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释等法律规定，该项损失应由华盈置业承担。
华盈置业辩称，请求驳回吴博的诉讼请求。一、双方签订的《商品房买卖合同》中已约定违约金，吴博无权再主张利息损失。根据《合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。由此可见，违约金是以补偿性为主，惩罚性为辅，违约金与损害赔偿不能同时主张。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》第九条明确约定了关于涉案房屋出现逾期交房事宜且买受人选择解除合同的情形时，出卖人按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。该约定并不违反法律的强制性规定，也不存在欺诈、胁迫等违背当事人真实意思表示的情形，是合法有效的。另外，就涉案房屋逾期交房事宜，依据有约定依约定、无约定依法定的处理原则，槐荫区人民法院已作出（2015）槐民初字第1786号民事判决书，判决我方向吴博支付违约金，其无权再要求利息损失。对于该判决书载明的内容：“原告如有其它证据证明本院判令被告向其支付的违约金低于其实际损失，可另行主张权利”，我方认为，吴博从法律程序角度出发，享有向法院提起诉讼的权利，但从实体法律关系角度出发，其无权再获得利息损失。另外，吴博支付购房款时存在逾期付款情形，依据双方签订的商品房买卖合同违约条款的约定，应按日承担应付款万分之一的违约金，槐荫法院在（2015）槐民初字第1786号商品房预售合同纠纷案件审理过程中已对该事实予以审理查明，吴博应向我方支付该款项。二、吴博在起诉状中所述情况与事实不符，两审判决生效后，在履行生效判决义务上，我方属于因暂无偿还能力而造成迟延履行，而其属于有能力履行而拒不履行。同时，其不予履行协助办理合同撤销备案登记手续的义务直接阻碍了我方积极履行退还款项义务的顺利进行。根据《商品房买卖合同》附件五：合同补充协议第十条第二款的约定，“甲乙双方中任何一方按照法律规定、合同或本补充协议的约定，行使合同解除权并导致合同解除的，买受人应于合同解除后的7个工作日内协助出卖人到济南市住房保障和房产管理局办理合同备案登记的撤销手续”。具体到本案涉案房屋，吴博于2015年9月6日起诉，同年槐荫区人民法院作出（2015）槐民初字第1786号民事判决书，判决解除双方签订的《商品房买卖合同》及附件，后经我方向济南市中级人民法院提起上诉，济南市中级人民法院于2016年5月4日作出（2016）鲁01民终970号民事判决书，驳回上诉，维持原判。基于以上事实，经两审法院判决解除涉案合同后，吴博应当于2016年5月13日前协助我方到济南市住房保障和房产管理局办理合同备案登记的撤销手续。然而，吴博仅依据生效判决向槐荫区人民法院申请强制执行以主张自己的债权权利，却始终未履行协助办理撤销合同备案登记手续的义务，导致我方不能及时将涉案房屋为其他买受人办理备案登记手续，给我方造成了经济损失，最终也导致我方不能顺利将涉案房屋另行销售后用于退还购房款、违约金等款项。三、退一步讲，即使最终法院判决我方承担其在银行产生的部分利息损失，在过错责任的判决上应合理适当，不应将责任全部归责于我方。首先，我方已向吴博支付的违约金应包含在利息损失计算额之内，而不应在违约金数额之外额外计算利息损失。其次，对于吴博于2015年5月4日至实际还清剩余贷款之日止期间产生的利息是由于其自身原因造成的，不能将责任归责到我方。
本院经审理认定事实如下：2014年1月18日，吴博与华盈置业签订《商品房买卖合同》，约定吴博购买华盈置业开发建设的商品房及地下室，以上总价款合计540275元。该合同约定华盈置业应当在2015年3月31日前将取得《开发项目综合验收备案证明》的商品房向吴博交付。合同在“出卖人逾期交房的违约责任”处还约定华盈置业如未按本合同规定的期限将该商品房交付吴博使用，逾期超过30日后，吴博有权解除合同。吴博解除合同，华盈置业应当自吴博解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按吴博累计已付款的1%向其支付违约金。同日，双方还另行签订了五份附件。其中附件五：《合同补充协议》中约定吴博应于签订合同及本补充协议的当日内，一次性向华盈置业付清房屋总价款的63%作为首付款，计340275元；剩余房屋总价款的37%计20万元，申请30年银行贷款。在该补充协议的第十条“合同解除”中约定“二、甲乙双方中任何一方依照法律规定、合同或本补充协议的约定，行使合同解除权并导致合同解除的，买受人应于合同解除后的7个工作日内协助出卖人到济南市住房保障和房产管理局办理合同备案登记的撤销手续。买受人逾期未会同出卖人到济南市住房保障和房产管理局办理合同备案登记的撤销手续的，每逾期一天，由买受人向出卖人支付房屋总价款万分之三的违约金，逾期达到15日时，买受人应向出卖人支付房屋总价款10%的违约金”。
以上合同及附件签订后，吴博向中国建设银行股份有限公司申请住房公积金贷款，约定吴博从建行营业部贷款20万元，用于购买涉案房屋，合同中约定还款采用等额本息还款方式。2014年5月26日，建行营业部将该20万元划入华盈置业账户。2014年6月4日，华盈置业向吴博开具了金额为540275元的收据。
因华盈置业未能按约定向吴博交付商品房，吴博提起诉讼，要求解除其与华盈置业签订的《商品房买卖合同》，并要求华盈置业向其退还购房款540275元、支付违约金5402.75元及银行利息、赔偿其他损失5000元等。本院于2015年8月4日立案受理，并在审理后作出（2015）槐民初字第1786号民事判决：一、原告吴博与被告华盈置业于2014年1月18日签订的《商品房买卖合同》及附件于2015年8月7日解除；二、被告华盈置业于本判决生效之日起十日内向原告吴博退还购房款540275元；三、被告华盈置业于本判决生效之日起十日内向原告吴博支付违约金5402.75元；四、驳回原告吴博的其他诉讼请求。
在该案审理中，吴博要求华盈置业向其支付银行利息损失，因其未能提供偿还银行利息的相应证据，无法确定本院判令华盈置业向其支付的违约金5402.75元是否低于其损失。故在该案中本院对其该项诉讼请求未予支持。并说明“如其有证据证明本院判令华盈置业向其支付的违约金5402.75元低于其实际利息损失，其可另行主张权利”。
华盈置业对本院该判决不服，上诉至济南市中级人民法院。济南市中级人民法院审理后作出（2016）鲁01民终970号民事判决，驳回了其上诉，维持本院原判决，该终审判决于2016年5月12日向吴博及华盈置业送达。
因华盈置业在生效判决作出后未按确定时间向吴博退还购房款项、支付违约金等，吴博向本院申请执行。经本院执行，吴博分别于2016年8月15日和9月7日收到115200元及448989.63元，合计为564189.63元，该案已执行终结。
吴博从银行获取的贷款20万元于2014年5月26日发放后，于每月的26日分期偿还部分本息，至2016年9月14日还清。期间吴博支付利息19651.28元。其中2016年8月26日偿还1175.92元，包括本金622.17元及利息553.75元，此时本金余额为185251.41元；9月14日吴博全部还款本息185600元，包括本金185251.41元及利息349.53元。
本案诉讼过程中，吴博主张其于2016年8月15日收到第一笔执行款项115200元后虽未于当月全部用于偿还银行贷款，但并不存在扩大损失的责任；其还说明如果经法院审理认定存在扩大损失责任，其同意在要求华盈置业赔偿的利息中按比例计算。华盈置业对此计算方式亦表示同意。因以上计算方式当事人双方均无异议，本院亦予确认。
以上事实有吴博提供商品房买卖合同复印件、（2016）鲁01民终970号民事判决书、住房公积金贷款凭证、个人住房公积金贷款还款单（提前全部还款）、个人账户还款流水账，本院执行案卷材料及当事人双方陈述为凭。
本院认为，吴博与华盈置业于2014年1月18日签订《商品房买卖合同》及附件，就买卖商品房的相关事宜进行了约定，后在合同履行过程中，因华盈置业存在违约事实，吴博提出解除合同等诉讼请求，本院进行审理后作出（2015）槐民初字第1786号民事判决书，华盈置业上诉后，经济南市中级人民法院审理，作出（2016）鲁01民终970号民事判决书，该判决书为终审判决，于2016年5月12日送达当事人双方，已经发生法律效力。此后当事人双方均应严格、主动履行判决确定的相应义务。
在以上案件的审理中，除判决解除双方签订的《商品房买卖合同》及附件外，还判决华盈置业向吴博退还购房款540275元、支付违约金5402.75元。以上判决款项华盈置业未能主动履行，后经本院采取措施已经执行完毕。现吴博再次起诉，要求华盈置业赔偿其贷款利息损失。华盈置业在本案诉讼中辩称双方签订的《商品房买卖合同》中已约定违约金，吴博无权再主张利息损失。但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条的规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失”，该法第一百一十四条第二款规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；……”。依吴博在本案诉讼中提供的个人贷款对账单，可以确认吴博在与华盈置业签订商品房买卖合同及附件后，通过按揭贷款履行了合同约定的交纳购房款的义务，因华盈置业的违约行为，导致吴博合同目的未予实现，商品房买卖合同及附件等解除。在此过程中，吴博一直在偿还银行贷款本息，客观上产生了经济损失，且该损失的产生与华盈置业的违约行为存在着直接关联性，因此华盈置业应赔偿吴博相应经济损失。吴博的诉讼请求于事有理、于法有据，本院予以支持。华盈置业的该项答辩意见与法律规定相悖，亦与事实不符，本院不予采纳。但在具体金额上，华盈置业答辩意见部分有理，具体来说有两笔款项应予减除，一是本院原作出的（2015）槐民初字第1786号民事判决书中已判决华盈置业向吴博支付违约金5402.75元，因违约金的性质首先是“填补”，在吴博未举证证明除偿还银行贷款利息之外还有其他经济损失的情形下，该违约金5402.75元应从吴博现主张要求赔偿的贷款利息中扣减；二是在本院作出的（2015）槐民初字第1786号民事判决书及济南市中级人民法院作出的（2016）鲁01民终970号民事判决书生效后，华盈置业未能严格履行判决书确定的义务，经本院采取执行措施，吴博于2016年8月15日收到第一笔款项115200元，于2016年8月26日正常还款，此后未及时将剩余款项用于偿还银行贷款，而是在9月7日收到第二笔款项448989.63元后才于9月14日一并偿还了全部银行贷款。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定，“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”。华盈置业在判决生效后没有主动向吴博退还购房款，导致吴博缺乏资金偿还银行贷款，进而继续产生经济损失（偿还银行利息），对此华盈置业应当承担赔偿责任。但吴博收到第一笔款项后未及时偿还银行贷款，存在着未采取适当措施扩大损失的行为，因此根据以上法律规定，吴博就该部分扩大的损失不得要求赔偿。华盈置业在本案中就此提出的答辩意见部分成立，本院对成立部分予以采信。
银行贷款偿还利息的计算本属专业内容，需贷款银行核算方为准确。但吴博及华盈置业在本案诉讼中提出可按比例计算的意见，对该意见本院予以准许。按该意见，吴博在2016年7月26日偿还当期贷款本息后，尚有贷款本金余额为185873.58元。因还款日为每月26日，意味着如吴博及时采取“止损措施”，则应于8月26日将收到的第一笔款项115200元全部用于偿还银行贷款，但该日吴博仍按此前的正常还款方式，仅偿还本金622.17元（当日另偿还利息553.75元），故自此日起114577.83元（即115200元-622.17元）至9月14日所产生的利息应由吴博自行承担，华盈置业不应承担赔偿责任。按8月26日-9月14日期间产生的利息（共349.53元）及本金比例计算，应当扣减利息215.46元。综上，吴博要求赔偿的经济损失（即银行贷款利息）19651.28元扣除原判决确定的违约金5402.75元及吴博应自行承担的利息215.46元，华盈置业还应赔偿14033.07元。
华盈置业在本案诉讼过程中还辩称吴博未履行协助办理撤销合同备案登记手续的义务，导致其不能及时将涉案房屋为其他买受人办理备案登记手续，给其造成了经济损失。对此，本院认为，在吴博与华盈置业签订的补充协议第十条“合同解除”中确有对相关内容的约定，但就该约定而言，买受人所负为协助义务，意味着一是撤销手续的办理系出卖人的主要义务，买受人之义务仅为协助；二是如买受人不予协助，则出卖人无法完成手续的办理。就本案审理查明事实而言，一是依济南市城乡建设委员会的规定，无须买受人协助，出卖人即可办理相应撤销手续；二是即使买受人即吴博确实负有相应协助义务，出卖人即华盈置业亦应通知吴博办理手续的准确时间及提供的相应资料等。但按华盈置业自述，其实际上已经单方办理了合同备案登记的撤销手续。由此说明，双方原在补充协议中约定的买受人协助义务客观上已经不再需要。另外，还需要说明，华盈置业辩称吴博未予协助给其造成了严重经济损失，但其并未就此提供任何证据。鉴于以上，本院对华盈置业的该项答辩意见不予采纳。
综上，依照《中华人民合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二款、第一百一十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告山东华盈置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告吴博赔偿经济损失（银行贷款利息）14033.07元；
二、驳回原告吴博的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费291元，减半收取计145.50元，由原告吴博负担45.50元，被告山东华盈置业有限公司负担100元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审判员 夏 珍
二〇一七年二月十日
书记员 焦婷婷