甘肃省张掖市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）甘07民终375号上诉人（一审被告）魏积善，男，汉族，1964年1月19日出生。委托代理人高兴军，男，山丹县李桥乡法律服务所法律工作者。被上诉人（一审原告）甘肃山丹宏定元化工有限责任公司。法定代表人王珪，系该公司经理。委托代理人武成，系该公司副经理。委托代理人张志华，男，甘肃雪山律师事务所律师。上诉人魏积善与被上诉人甘肃山丹宏定元化工有限责任公司租赁合同纠纷一案，不服山丹县人民法院（2015）山民初字第1452号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人魏积善及其委托代理人高兴军、被上诉人甘肃山丹宏定元化工有限责任公司的委托代理人武成、张志华均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。一审法院查明：2006年6月28日，原张掖市山丹化工有限责任公司（原告改制前企业）与被告协商签订《土地出租协议》一份，协议约定（其中甲方为张掖市山丹化工有限责任公司，乙方为被告魏积善）：双方同意将甲方家属楼西侧至振兴公司机动车二级维修部维修车间东侧，南至甲方果园围墙，北至312国道围墙，面积为1745.84平方米土地有偿出租乙方使用；出租期限自2006年7月1日至2014年6月30日止；甲方按国家商用土地标准（山丹县标准）每年向乙方收取土地使用费；乙方在甲方划定的出租面积内修建餐厅和其它辅助设施，不得随意扩大使用面积；甲方出租乙方土地使用期限为八年，到期后，甲方收回土地，乙方在�用土地上的建筑物应无条件自行拆除；本协议到期后，乙方提出续签协议，甲方将根据当时实际情况，有权作出不予续签和续签的决定。协议后面同时附平面图一份，图中载明：测绘时间为2006年6月5日，出租面积为1745.84平方米。协议签订后，被告即根据协议约定在租赁土地上修建了天蓝山庄，从事餐饮业经营。后因原张掖市山丹化工有限责任公司改制为原告甘肃山丹宏定元化工有限责任公司，2008年6月28日，经原、被告协商，双方又重新签订《租赁协议》一份，除约定租赁期限自2008年7月1日至2014年6月30日止，将租赁期限重新确定为6年外，协议中其他内容均与原协议内容完全相同。协议签订后，被告按约继续经营在该土地上修建的天蓝山庄。2014年7月租赁期满后，被告未按约定拆除租赁土地上的建筑物，至今未将该租赁土地返还原告。双方曾协商由被告继续租赁使用，但因租赁期限等问题未能达成一致意见，原告遂要求被告支付拖欠原告2013年—2014年期间的租赁费17458.4元，并要求被告拆除建筑物。但被告认为自己投资较大，不同意拆除修建的山庄，双方由此发生争议，拖延至今未能解决。故原告起诉提出上述诉讼请求。另查明，原告提交的山国用（2010）第282号国有土地使用证中记载：地类（用途）为住宅，使用权类型为划拨，使用权面积为34951.84平方米。该土地使用证记载的土地面积包含原告向被告出租使用的1745.84平方米土地。原张掖市山丹化工有限责任公司与被告于2006年6月28日签订《土地出租协议》后，被告在租赁土地上修建该山庄未在有关部门办理过建设工程审批规划等相关手续。原张掖市山丹化工有限责任公司和原告向被告出租该土地时均未报土地主管部门批准、登记。审理中，经办案人员实地查看并拍照，被告修建的天蓝山庄主要是砖混结构的平房，具体有多少间或多大面积未能进入统计，被告陈述有职工宿舍、卫生间、储藏室、锅炉房、营业场地等，建筑面积有767平方米。但原告认为其中的营业大厅是四周建筑物围起来后，被告又加盖大棚形成，不应当计算为建筑面积，根据其测算建筑面积应当只有300多平方米。一审法院认为：合同效力的认定，关系到民商事合同的效力维护以及市场交易的安全和稳定，本案中对双方签订的租赁合同效力认定是关键。对于被告抗辩提出该租赁合同自始无效的主张，经审查，关于《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”的规定，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第十四条明确规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。《关于适用若干问题的解释（一）》第九条规定，“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力”。从国务院《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十六条“对未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的单位和个人，市、县人民政府土地管理部门应当没收其非法收入，并根据情节处以罚款”的规定也可以看出，划拨土地未经批准进行转让、出租的行为仅是原土地使用权人一方受到行政制裁，并不必然导致合同无效。对对方当事人来说不产生必然影响，双方合同仍应履行。从本案中土地使用权租赁合同涉及的法规强制性规定的立法目的进行判断，其目的是为了实现行�管理的需要而设置，显然不属于效力性强制性规定。综合权衡本案双方相互冲突的权益种类、交易安全以及其所规制的对象，原告出租国有划拨土地未从根本上损害国家利益或者社会公共利益，在程序上违反了行政管理性法规的规定，有关行政管理部门可依据有关规定对原告的行为进行行政处罚或制裁，罚没其违法收入，但从维护交易安全和诚实守约者权益的角度考虑，也不应认定双方合同无效。综上，原、被告在平等自愿、协商一致的基础上签订的土地使用权租赁协议，是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反有关法律法规的强制性规定，双方已履行合同主要义务，应依法认定合法有效，双方均应依照合同约定履行各自的义务。被告抗辩认为双方签订的租赁协议违反相关法律法规强制性规定，属于无效合同的主张不能成立，一审法院不予采信。本案审理中，原、被告均认可前五年租赁费按期交清，但对2013年7月1日至2014年6月30日最后一年期间的租赁费发生争议，被告辩解原告当时在修建加气站时将被告所属山庄的卫生间损坏，该卫生间重建费用已经抵顶当年租赁费，对此原告不予认可，被告未能提交任何证据予以证实，其辩解理由不能成立，一审法院不予采信。2014年6月30日，双方协议约定的租赁期限届满后，被告未将租赁土地交回原告，双方并曾多次协商续租未果，原告亦未及时诉讼主张权利，被告仍拖延占有该租赁土地至今，应视为不定期租赁，由被告按照原租赁协议确定的租赁费标准计算向原告支付2014年7月1日至原告起诉前的租赁费用。而原告要求按照2013年5月9日向王永鹏出租土地开办车辆维修厂的租赁费标准计算损失的主张，与客观事实不符，不应支持。审理中已查明，被告在2006年6月28日与原告前身，即原张掖市山丹化工有限责任公司签订了土地出租协议后就修建了天蓝山庄从事餐饮业，建设时未经相关部门进行规划审批，至2014年6月30日合同期届满，该山庄已使用八年。双方租赁协议中明确约定，到期后甲方收回土地，乙方在租用土地上的建筑物应无条件自行拆除，被告在签订土地出租协议后投资建设时对该建筑物的使用期限、折旧及成本回收应当有合理预期和考量，不存在原告隐瞒事实的情况。故原告起诉要求被告按合同约定拆除租赁土地上建筑物的诉讼请求成立，依法应予支持，判决由被告在合理期限内自行拆除。被告抗辩认为原告应赔偿租赁土地上建筑物的投资损失，未依法提出反诉，其主张与双方租赁协议约定相悖，一审法院亦不予采信。鉴此，为保护权益人的合法利益，维护正常的社会经济秩序。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十三条的规定，案经合议庭评议，并经一审法院审判委员会讨论决定，判决：一、被告魏积善给付原告甘肃山丹宏定元化工有限责任公司2013年7月1日至2014年6月30日期间的租赁费17458.4元。二、被告魏积善给付原告甘肃山丹宏定元化工有限责任公司2014年7月1日至2015年9月28日期间的租赁费21823元（按每年17458.4元计算，共1年2个月）。上述一、二项合计39281.4元，均限于本判决生效后30日内付清。三、被告魏积善限于本判决生效后30日内，自行拆除在原告甘肃山丹宏定元化工有限责任公司土地上修建的天蓝山庄。四、驳回原告甘肃山丹宏定元化工有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费1600元，由原告甘肃山丹宏定元化工有限责任�司承担727元（已交纳），被告魏积善承担873元。宣判后，一审被告魏积善不服，提出上诉称：一、一审判决明显适用法律错误。本案中关于确认《租赁协议》有无效力首先适用的法律条款具体为《土地管理法》第四、第十二、第五十六条，以上法律规定为效力性强制性规定。其次，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十六条的规定属于效力性强制性规定，并非所谓的为实现行政管理的需要而设置，且此强制性规定明显规范的不是当事人的市场准入资格，而是规范城镇国有划拨土地使用权的转让、出租或者抵押类型的合同行为，故结合最高人民法院指导意见，应认定上诉人与被上诉人签订的《租赁协议》违反效力性强制性规定属无效合同。二、被上诉人一审主张的第二项诉讼请求是协议解除后上诉人给其造成的损失，而一审法�却判令上诉人承担2014年7月1日至2015年9月28日期间的租赁费，既然是租赁费就说明上诉人与被上诉人之间的合同租赁关系未解除，判决和诉请完全相悖，属认定事实不清。综上，请求二审法院撤销一审判决，将本案发回重审。双方当事人在二审诉讼期间没有向本院提供新证据。经二审审理查明的事实及证据与一审查明的事实及证据一致，对一审查明的事实及证据，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”。根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第十四条的规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定，以及最高人民法院《关于适用若干问题的解释（一）》第九条规定，“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力”。从国务院《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十六条“对未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的单位和个人，市、县人民政府土地管理部门应当没收其非法收入，并根据情节处以罚款”的规定可以看出，划拨土地未经批准进行转让、出租的行为仅是原土地使用权人一方受到行政制裁，并不必然导致合同无效。对对方当事人来说不产生必然影响，双方合同仍应履行。从本案中土地使用权租赁合同涉及的法规强制性规定的立法目的进行判断，其目的是为了实现行政管理的需要而设置，显然不属于效力性强制性规定。综合权衡本案双方相互冲突的权益种�、交易安全以及其所规制的对象，被上诉人出租国有划拨土地未从根本上损害国家利益或者社会公共利益，虽在程序上违反了行政管理性法规的规定，有关行政管理部门可依据有关规定对原告的行为进行行政处罚或制裁，罚没其违法收入，但从维护交易安全和诚实守约者权益的角度考虑，不应认定双方合同无效。因此，本案上诉人与被上诉人在平等自愿、协商一致的基础上签订的土地使用权租赁协议，是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反有关法律法规的强制性规定，且双方已履行合同主要义务，应依法认定合法有效，双方均应依照合同约定履行各自的义务。上诉人认为双方签订的租赁协议违反相关法律法规强制性规定，属于无效合同的主张不能成立，本院不予采信。本案中，双方协议约定的租赁期限于2014年6月30日届满后，上诉人未将租赁土地交回被上�人，双方曾多次协商续租未果，上诉人仍拖延占有该租赁土地至今，被上诉人亦未及时诉讼主张权利，应视为不定期租赁，当事人可以随时要求解除租赁关系，并由上诉人按照原租赁协议确定的租赁费标准向被上诉人支付2014年7月1日至被上诉人起诉前的租赁费用。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由均不能成立。本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1600元，由上诉人魏积善承担。本判决为终审判决。审判长 安   凤   梅审判员 白登山审判员胡宏睿二〇一六年八月十七日书记员 赖   煜   娴附：本案所适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。