河北省邢台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀05民终2697号
上诉人（原审被告）：徐合贵，男，1962年8月8日出生，汉族，现住邢台市桥西区。
委托诉讼代理人：李洪英，邢台市桥西区天洋法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：范立珍，女，1972年8月12日出生，汉族，现住邢台市桥东区。
上诉人徐合贵因与被上诉人范立珍租赁合同纠纷一案，不服河北省邢台市桥西区人民法院（2016）冀0503民初1398号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人徐合贵及其委托代理人李洪英，被上诉人范立珍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
徐合贵上诉请求：撤销原判，驳回所诉。事实和理由：（一）一审认定事实不清。原判认定“无法判定是原告不按期交纳租金还是被告有意不领取租金”不清。租赁合同2015年4月15日签订，期限二年，合同第二项约定一次性付清半年房租（需提前一个月交纳），2016年3月15日应当交纳房租，多次催促未交情况下，2016年5月2日以文字方式告知被上诉人，有照片为证。5月5日在被上诉人在场情况下将饭店物品搬出，被上诉人报警，出警人员询问被上诉人时，其承认没有交房租，如果当时交了房租，其不会不要。警察走后，被上诉人说你将物品拉走，找仓库存放吧。所谓转让费5万元包括店内物品，原判认定5万元单独存在错误。（二）一审适用法律不当。被上诉人违约在先，被上诉人拖欠租金，上诉人有权收回房屋终止合同。被上诉人全部拉走自己物品，转让费5万元就不存在，原判扩大了被上诉人损失，对上诉人不公平。
范立珍辩称：上诉人说饭店东西是其拉走不是事实，那晚其没有出摊，对方拉东西其不知情。其接到霍丽平电话赶到时门已锁上；不是其不给他房租，是他不要。他说把房租给新房东。合同没有到期，让其搬走不合法。原判剩余东西正确。
范立珍向一审法院起诉请求：判令继续履行租赁合同并赔偿其各项损失139584元（精神损失20000元，转让费50000元，物品损失69584元）。
一审法院认定事实：2015年4月15日，原告从案外人手中接手租赁本案争议的房屋用于饭店经营，并向案外人（转让方）支付转让费50000元。2015年10月15日，原被告双方签订《房屋租赁协议》一份，约定的主要内容如下：第一条、乙方（原告）租赁甲方（被告）自有的座落于八一路西大街××北××楼两间。第二条、乙方一次性付清半年租赁费，合计16500元（须提前一个月交纳），租赁期间为2年，租赁期间租赁费随行就市，租赁到期后，同等价格，乙方优先租赁。第三条、乙方签订本协议后向甲方交2000元押金，押金待协议终止时退给乙方或折抵租赁费。第六条、乙方不得拖欠租金，否则，甲方有权收回房屋终止合同。第八条、乙方在租赁期间，甲方不得无故解除本协议，如有特殊情况，应提前三个月告知对方，并同意乙方转让此租赁房屋。第九条、本协议双方要严格遵守，如一方违约，应付违约金2000元，给对方造成经济损失应予以赔偿。协议签订后，原告一次性付清被告半年租金，按合同约定应于2015年3月15日前预付被告2016年4月16日至2016年10月15日的租金。双方对预付租金产生争议，原告称多次与被告联系，要求被告领取租金，并于2016年4月14日向被告发送短信，内容为“哥，给你打电话你不接，我们什么时候给你房租啊”，而被告称原告不按合同的约定时间交纳租金，经催要仍不交纳，于2016年5月2日在原告店门上张贴通告，内容为：“房屋租赁户：因你拖欠房屋租赁费至今未交。根据甲、乙双方签订的租赁协议，甲方有权终止合同，收回房屋。请你在两天之内搬清屋内东西，否则一切后果自负。特此通告。房主：徐合贵。2016年5月2日。”同日，原告的店门前被堆放了一堆积土，且被告将原告店铺内的物品拉走，并更换了门锁，租赁房屋已被被告收回。原告提交了证据五即损失清单，载明被被告拉走的店内物品（价值69584元），而被告对此不持反对意见，并称拉走物品时有录像，应以录像为准。
在案件审理过程中，经法院做工作，原告从被告处取回物品如下（双方对拉走的物品列明了单据并签字）：大厅桌子6张、双人椅12把、雅间圆桌3个、电饼档1台、取暖炉1个、柜台、展示柜2台（其中1台门被弄坏）、冰柜1台、坐椅22把。被告认可原告没有拉回的物品如下：挂机3台、柜机1台、展示柜1台、燃油炉1个、燃油桶两个、燃油有小半桶、电动车1辆、酒（有多少被告未清点过）。被告不认可拉走原告的物品有：电子秤1台、抽风桶、广告牌、微波炉1台、水泵1个（被告主张是被告的，另外一个没见到）、摆件2个。原告在审理过程中还主张被告拉起了原告挂件装饰，但被告称其根本就没有见过挂件装饰。
另查明，原告向被告交纳了押金2000元。原告已将房租付至2016年4月15日。
一审法院认为，原、被告双方所签订的租赁协议合法有效，双方应当诚实信用履行合同中约定事项。可双方对合同不能继续履行各执一词，原告称是被告不取租金，并以电话和短信催领，而被告称是原告不按期交纳租金，并张贴通知催交，因原告仍不交纳租金，才按合同约定终止合同，更换门锁，拉走店内物品。对此双方均提交了相应的证据，根据现有证据，法院仍无法判定是原告不按期交纳租金还是被告有意不领取租金并以此为由终止合同的履行。但是，即使原告迟延交纳租金，而后原告以短信方式要求向被告交纳租金，继续履行合同，不存在原告拒付租金的情形，原告不存在致使合同不能履行的根本违约行为，也不存在给被告造成较大损失的违约行为。而被告更换门锁，未经原告同意且在原告不在场的情况下，强行拉走店内所有物品，致使合同终止履行，存在根本违约行为，应当依照法律规定和合同约定承担违约责任。2016年5月2日，被告更换门锁，并将店内所有物品强行拉走，至此以后，原告不应再向被告交纳租赁费。根据审理查明的情况，本案租赁合同已终止履行，且已不能继续履行合同，故对原告要求继续履行合同的诉讼请求，法院不予支持。合同终止履行后，原告应当向被告交纳占有租赁物期间即2016年4月16日至2016年5月2日共16天的租赁费2750÷30×16=1466.67元；被告应向原告承担的违约责任：1、合同第九条约定的违约金2000元。2、转让费损失：原告租赁涉案房屋向原承租人支付转让费50000元，原告租赁期间为两年，因被告行为致使原告租赁期限未满两年，被告应向原告承担未使用租赁物期间相应的转让费，即50000÷24×17.5=36458元。关于原告预期的经营利益损失，因无相关证据支持，且原告在未经营期间也可以从事其他经营活动，法院不予支持。关于被告拉走原告物品及损失问题，在第一次庭审过程中，被告对原告所提交的损失清单未持否定意见，认可其拉走了原告店内的物品，并称有录像为证。在案件的审理过程中，经法院组织双方当事人就被告拉走原告物品进行自行进行处理的过程中，双方当事人对原告取回的大厅桌子6张、双人椅12把、雅间圆桌3个、电饼档1台、取暖炉1个、柜台、展示柜2台（其中1台门被弄坏）、冰柜1台、坐椅22把无异议，法院予以认可。原告提交的被告拉走原告物品的清单虽然是原告单方制作的，而被告称其拉走原告物品时进行了录像，但未向法庭提交拉走原告物品的登记清单及其他能说明拉走原告物品的种类及数量的合法有效的证据，故法院对原告提交清单上所列明的物品予以认可，根据该清单显示，尚有下列物品原告未取回：挂机3台、柜机1台、展示柜1台、燃油炉1个、燃油桶2个、燃油1桶、电动车1辆、所有灶具、抽风筒、水泵1台、电子称1台、店内摆件2个、酒（白云边二星5箱、白云边三星1箱、白云边四星1箱、绵柔杜康4箱、洋河1箱、白牛1.5箱、金满2箱、豹子六1箱、优布劳2箱、崂山啤酒4箱、雪花6箱、燕京20箱、山庄3箱）、酸奶5件。原告清单所列4000元的剩余食材的名称和数量以及原告在审理过程中主张的挂件装饰，法院无法作出认定，在本案中不予处理，原告可另行主张与处理。原告主张的精神损失费20000元没有法律依据，法院不予支持。
综上所述，原告还应当向被告交纳租金1466.67元，被告应当向原告退还押金2000元、并向原告承担转让费损失36458元，相互抵顶后，被告还应当给付原告36991元。另外，挂机3台、柜机1台、展示柜1台、燃油炉1个、燃油桶2个、燃油1桶、电动车1辆、所有灶具、抽风筒、水泵1台、电子称1台、店内摆件2个、酒（白云边二星5箱、白云边三星1箱、白云边四星1箱、绵柔杜康4箱、洋河1箱、白牛1.5箱、金满2箱、豹子六1箱、优布劳2箱、崂山啤酒4箱、雪花6箱、燕京20箱、山庄3箱）、酸奶5件，如上述物品毁损、灭失、贬值、超过有效期不能食用，由被告承担相应的赔偿责任，赔偿的数额可在执行程序中依照法定程序协商或评估确定。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条的规定，判决：
一、被告徐合贵于本判决生效之日起十日内支付原告范立珍损失费36991元；二、被告徐合贵于判决生效后十日内返还原告范立珍挂机3台、柜机1台、展示柜1台、燃油炉1个、燃油桶2个、燃油1桶、电动车1辆、所有灶具、抽风筒、水泵1台、电子称1台、店内摆件2个、酒（白云边二星5箱、白云边三星1箱、白云边四星1箱、绵柔杜康4箱、洋河1箱、白牛1.5箱、金满2箱、豹子六1箱、优布劳2箱、崂山啤酒4箱、雪花6箱、燕京20箱、山庄3箱）、酸奶5件（如上述物品毁损、灭失、贬值、超过有效期不能食用，由被告徐合贵承担相应的赔偿责任，赔偿的数额可在执行程序中依照法定程序协商或评估确定）；三、驳回原告范立珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费712元，减半收取356元，由被告徐合贵负担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据，二审对一审查明事实予以确认。另，二审期间，范立珍又从徐合贵处拉走挂机3台、电动车一辆、展示柜一个、燃油灯一个。
本院认为，对当事人签订租赁合同是双方真实意思表示，各方均应诚信履约，若合同履行存在争议，应当通过合法途径解决。本案上诉人将租赁门市物品强行搬出导致合同根本无法继续履行，确实不妥。关于5万元转让费问题，原审二证人出庭予以了证实，该费用为被上诉人实际发生的费用，对于上诉人强行将被上诉人物品搬出，造成租赁合同无法继续履行的后果，上诉人应当承担过错责任，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定“给对方造成损失的，损失赔偿额应当相对于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同造成的损失”，原判按实际使用期间确定双方分担转让费公平合理。上诉主张转让费包括房内物品，未提交证据不予证实；对留置物品品类及数量，亦未提交原审所述录像资料予以证明。对于二审期间范立珍拉走物品在执行中予以扣除。综上，徐合贵的上诉请求依据不足。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费712元由徐合贵负担。
本判决为终审判决。
审判长 梁 兵
审判员 尚好勇
审判员 杨拥军
二〇一七年十月三十日
书记员 张 浩