广东省阳江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤17民终1260号
上诉人（原审被告、反诉原告）:张锐玲，女，1985年7月8日出生，汉族，住广东省阳西县。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：周昌双，男，1968年11月11日出生，汉族，住广东省阳西县。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈欧妹，女，1973年7月8日出生，汉族，住广东省阳西县。
两被上诉人共同的委托诉讼代理人：翁文崧，广东真智律师事务所律师。
上诉人张锐玲因与被上诉人周昌双、陈欧妹房屋租赁合同纠纷一案，不服（2016）粤1721民初354号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明：2014年6月1日，周昌双、陈欧妹（甲方）与张锐玲（乙方）签订一份《商铺租赁合同书》。该合同约定：“一、甲方出租的商铺座落在阳西县城甲路m号，出租商铺首层，使用面积约80平方米，给乙方作为比萨、饮品、小吃等经营场所。二、甲、乙双方约定，该商铺每月租金为人民币2600元整（不含乙方水电费：电费每度1元，热水每方25元，冷水每方2.1元），治安费、卫生费和污水处理费由甲方按政府部门规定交纳。乙方必须在每月1日前向甲方缴纳租金，先交租后使用。在租赁期内，租金不变。三、租赁期间，甲方应负责房屋主体结构的正常使用。四、本次租赁期限为一年六个月，即自2014年6月1日起至2015年12月31日止。在租赁期内，未经甲方同意，乙方不得擅自转让、转租。在合同签订当日，乙方缴交押金5000（大写伍仟元整）元给甲方。租赁期满后，甲方将押金退还给乙方。合同到期时乙方如要续租，租金另议；如不续租须清理好一切杂物，交清铺租和水电费。五、租赁期间，甲方不得将房屋租给第三方，或改变用途。若乙方在租赁期间未经过甲方同意擅自中止经营，租赁押金不予退还。六、租赁期间，甲乙双方不得随意解除合同，若甲方因扩建、改建等原因（包含但不限于扩建、改建）要收回商铺，必须提前半年书面通知乙方，甲方不得以任何不正当手段干扰乙方日常经营，若因甲方原因造成乙方的经营损失应由甲方承担。七、租赁期间，乙方要合法经营，营业前要办理好一切的相关证照并应自觉遵守国家法律法规的有关规定及物业管理规定，爱护并正确使用该商铺及内部设施，不得擅自改变该商铺的结构及用途。如乙方违反有关规定或超出经营范围，所引起的一切法律责任后果，由乙方自负。押金不得退回，甲方可以立即终止合同。八、在租赁期间乙方不得在商铺内煎炒食物，且须搞好环境卫生，如有违反该项协议，甲方可以立即终止合同。九、合同期满，乙方如需续租，在同等条件下，甲方应优先乙方续租”。上述合同签订后，周昌双、陈欧妹依约将涉案商铺交付给张锐玲经营使用，张锐玲也依约支付清2015年9月份前的租金给周昌双、陈欧妹，但张锐玲在2015年10月1日前并未依合同约定支付10月份的租金，周昌双、陈欧妹则以此为由切断涉案商铺的电源。此后，双方未协商恢复商铺用电，张锐玲一直停止经营至合同期满，期间也没有交付租金给周昌双、陈欧妹，周昌双、陈欧妹也不同意退还押金给张锐玲。上述租赁合同期满后，张锐玲未与周昌双、陈欧妹协商续租，没有及时将其经营物品搬离涉案商铺，也未支付商铺的使用费。2016年2月25日，周昌双、陈欧妹诉至原审法院，请求：1、判令张锐玲立即支付租金15600元及拖欠的水电费112.2元以及支付从2016年4月起至张锐玲的设备等物品被清理出周昌双、陈欧妹商铺之日止的租金（按每月租金2600元计算）给周昌双、陈欧妹；2、判令张锐玲立即将设备等物品清理出周昌双、陈欧妹的商铺。张锐玲提起反诉，请求判令周昌双、陈欧妹赔偿张锐玲2016年1月至同年3月的经济损失20000元。一审庭审中，双方确认张锐玲于2016年3月2日将其经营物品搬离涉案商铺。据此，周昌双、陈欧妹放弃请求2016年4月起的租金及第二项诉讼请求。另外，周昌双、陈欧妹表示租赁期间涉案商铺经营共用水148立方，用电15510度，张锐玲尚未支付2立方水费和108度电的电费。张锐玲认可周昌双、陈欧妹主张的总用水量和用电量。另查明，张锐玲于2016年2月16日诉至原审法院，请求周昌双、陈欧妹退还押金以及赔偿其经营损失，该案案号为（2016）粤1721民初290号。原审法院于2016年5月13日作出（2016）粤1721民初290号民事判决，认定签订合同后，周昌双、陈欧妹依约将涉案商铺交付给张锐玲经营使用，张锐玲也依约交付清2015年9月份前的租金，但张锐玲在2015年10月1日前并未依合同约定交付10月份的租金，周昌双、陈欧妹则以此为由切断涉案商铺的电源以及周昌双、陈欧妹收取了张锐玲5000元押金，遂判决周昌双、陈欧妹退还押金5000元给张锐玲。该判决已经发生法律效力。
原审认为：张锐玲与周昌双、陈欧妹签订的《商铺租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方当事人应当恪守并全面履行各自义务。本案双方当事人争议的焦点是：一、周昌双、陈欧妹请求张锐玲支付租金15600元及水电费112.2元理据是否充足；二、张锐玲反诉请求周昌双、陈欧妹赔偿2016年1月至同年3月的经济损失20000元，应否支持。一、关于周昌双、陈欧妹请求张锐玲支付租金15600元及水电费112.2元理据是否充足的问题。张锐玲虽在2015年10月1日前并未依合同约定支付10月份的租金，但周昌双、陈欧妹以此为由切断涉案商铺电源，致使张锐玲无法正常经营，此后双方未协商恢复商铺用电，导致张锐玲一直停业至合同期满，根据合同约定，张锐玲租赁涉案商铺的目的是经营饮食，周昌双、陈欧妹切断商铺电源，致使张锐玲无法正常使用涉案商铺，该行为已构成违约，故周昌双、陈欧妹主张租赁期限2015年10月至同年12月的租金，理据不足，应不予支持。但租赁期满后，双方未协商续租，根据合同约定张锐玲应清理商铺内经营物品，而张锐玲在2016年3月2日才清理商铺内经营物品，导致周昌双、陈欧妹在此期间（2016年1月、2月）无法使用涉案商铺进行出租获取租金，张锐玲应赔偿周昌双、陈欧妹此期间的租金损失，参照涉案租赁合同约定租金2600元/月的标准，张锐玲应赔偿周昌双、陈欧妹5200元（2600元/月×2个月）。关于周昌双、陈欧妹主张水电费的问题，周昌双、陈欧妹主张张锐玲尚欠2立方水和108度电的费用未支付，庭审中，张锐玲确认其使用的总用水量和用电量，但其未提供证据证明已付清所有水电费，根据合同约定，张锐玲交还涉案商铺时应按电费每度1元、冷水每方2.1元的标准付清所有水电费，因此，周昌双、陈欧妹主张张锐玲支付水电费112.2元（108度×1元/度+2立方×2.1元/立方），理据充足，应予支持。二、张锐玲反诉请求周昌双、陈欧妹赔偿2016年1月至同年3月经济损失20000元，应否支持的问题。由于双方没有进行续租，在涉案租赁合同期满后，张锐玲无权再使用涉案商铺进行经营，且张锐玲也没有提供证据证明其主张的收入损失，因此，张锐玲反诉请求周昌双、陈欧妹赔偿2016年1月至同年3月的经济损失，理据不足，不予支持。由于张锐玲已在2016年3月2日清理涉案商铺内经营物品，现周昌双、陈欧妹撤回要求张锐玲清理商铺内的经营物品和2016年4月起租金损失的诉请，并无不当，应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，作出判决：一、张锐玲在本判决发生法律效力之日起十日内赔偿损失5200元并支付水电费112.2元给周昌双、陈欧妹；二、驳回周昌双、陈欧妹的其他诉讼请求以及张锐玲的反诉请求。如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费96元，由周昌双、陈欧妹共同负担64元，张锐玲负担32元；反诉受理费150元由张锐玲负担。
张锐玲不服原审判决，向本院提起上诉称：一、双方签订的《商铺租赁合同书》第七条约定，如周昌双、陈欧妹要收回店铺，需提前半年以书面形式通知张锐玲，让张锐玲有充足的时间另寻店铺进行装修及搬迁，即张锐玲有半年搬迁期对商铺进行搬迁。原审以租赁期满后双方未协商续租、而张锐玲在2016年3月2日才清理商铺内物品、导致周昌双、陈欧妹在2016年1月、2月无法使用涉案商铺为由，判令张锐玲支付2016年1月、2月的房屋占用费，处理错误。虽然合同到期时间是2015年12月31日，但周昌双、陈欧妹违约时间是在2015年10月份，其违约行为具有持续性；根据合同第七条约定，从2015年10月至2016年3月份，属于合同约定的搬迁期，搬迁期内周昌双、陈欧妹的违约行为没有停止，张锐玲完全有权利在2016年3月份搬离，不存在占用其商铺。二、周昌双、陈欧妹的违约行为造成张锐玲无法正常经营，应赔偿张锐玲的经济损失。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十三条：“下列事实，当事人无须举证证明：（一）自然规律以及定理、定律；（二）众所周知的事实；（三）根据法律规定推定的事实；（四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实；（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；……”的规定，周昌双、陈欧妹存在违约行为，导致张锐玲无法正常经营，必然会造成张锐玲的经济损失。原审对此不予确认，处理错误。综上所述，请求二审依法改判，驳回周昌双、陈欧妹的全部诉讼请求，并判令周昌双、陈欧妹赔偿经济损失20000元给张锐玲。
周昌双、陈欧妹答辩称：一、原审判令张锐玲支付2016年1月和2月的租金正确。双方于2014年6月1日签订的《商铺租赁合同书》第四条明确约定租赁期限为一年六个月，即自2014年6月1日起至2015年12月31日止，但张锐玲在租赁期满后仍然占用周昌双、陈欧妹的房屋至2016年3月2日。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，张锐玲在租赁期满后占用周昌双、陈欧妹的房屋属于不定期租赁，应当按原合同约定的每月2600元租金支付占用期间的租金。原审以张锐玲占用周昌双、陈欧妹的房屋导致无法出租而造成租金损失，判令张锐玲按原合同约定的每月2600元租金赔偿周昌双、陈欧妹的损失，符合合同法第二百三十二条规定的原则。张锐玲以合同约定在租赁期限内解除合同要提前半年通知作为期满后的条件，是蛮不讲理的强盗逻辑。二、原审驳回张锐玲的反诉请求正确。张锐玲在起诉周昌双、陈欧妹（2016）粤1721民初290号一案的民事起诉状中称：“在2015年10月1日，张锐玲因国庆期间事务繁忙，接待朋友，探望亲戚，未能在2015年10月1日缴纳租金给周昌双、陈欧妹，张锐玲过完国庆长假之后，即2015年10月8日打算回店铺检查情况时，发现店铺的电已经被周昌双、陈欧妹切断”，任何生意在国庆期间都最好赚，如果张锐玲正常做生意，不会在此期间接待朋友、探望亲戚，如因周昌双、陈欧妹断电导致国庆期间无法经营，张锐玲在断电时就应知道，不可能在国庆后才发现。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条“诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外”的规定，应确认张锐玲自己决定不再经营的事实。其次，张锐玲主张造成经济损失20000元，没有任何证据证明，其主张根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十三条的规定，无须举证，这是对法律的故意曲解。三、原审认定张锐玲不需要支付2015年10月至12月的租金，处理错误。张锐玲自行停止经营，与周昌双、陈欧妹无关；张锐玲没有在2015年10月1日前支付10月份的租金，并且擅自中止经营，构成违约，应当承担违约责任，周昌双、陈欧妹不需退还押金。即使周昌双、陈欧妹在张锐玲停止经营后的2015年12月的某一天断电，如果张锐玲继续经营，必然知道停电，也可立即拉上开关进行通电，根本不存在无法经营的情况。原审认为张锐玲不需要支付2015年10月至12月的租金没有依据。综上所述，原审判令张锐玲支付期满后的租金及驳回张锐玲的反诉请求正确，但认定张锐玲不需要支付2015年10月至12月的租金错误，应予以改判。
本院查明,原审查明的基本事实清楚、属实，本院予以确认。
本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷，争议的焦点为：一、张锐玲应否赔偿租金损失5200元给周昌双、陈欧妹；二、周昌双、陈欧妹应否赔偿经济损失给张锐玲。对于争议焦点一，双方签订的《商铺租赁合同书》约定租赁期限至2015年12月31日止，期满后双方没有续订租赁合同，张锐玲作为承租人在租赁期满后应腾迁出租赁房屋，但张锐玲在租赁期满后仍占用房屋至2016年3月2日，故其应支付2016年1、2月份的房屋占用费给周昌双、陈欧妹。《商铺租赁合同书》第六条约定：“租赁期间，甲乙双方不得随意解除合同，若甲方因扩建、改建等原因（包含但不限于扩建、改建）要收回商铺，必须提前半年书面通知乙方，甲方不得以任何不正当手段干扰乙方日常经营，若因甲方原因造成乙方的经营损失应由甲方承担”，该条款是指如果出租方要提前解除合同，须提前半年书面通知承租方，并非约定租赁期满后出租方仍须给承租方半年的腾迁期。原审判令张锐玲赔偿2016年1、2月份的租金损失5200元给周昌双、陈欧妹，处理并无不妥。至于周昌双、陈欧妹主张张锐玲还应支付2015年10月至12月的租金，鉴于周昌双、陈欧妹没有就此提出上诉，不作处理。对于争议焦点二，双方签订的租赁合同于2015年12月31日期满，期满后双方没有续订租赁合同，2016年1月1日起，张锐玲已无权在涉案商铺进行经营，其主张周昌双、陈欧妹应赔偿2016年1月至3月的经营损失，理据不足，不予支持。
综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，处理恰当,应予维持；张锐玲上诉理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人张锐玲负担。
本判决为终审判决。
审判长 龙 飘
审判员 司徒达国
审判员 莫 怡 华
二〇一七年二月二十日
书记员 詹 礼 迪