广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终15225号
上诉人（原审原告）：万璟。
委托诉讼代理人：牛强，北京市中银（深圳）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：廖志强，北京市中银（深圳）律师事务所律师助理。
被上诉人（原审被告）：深圳市华侨城物业服务有限公司。
法定代表人：刘丹林，执行董事。
委托诉讼代理人：何苏，广东深天成律师事务所律师。
委托诉讼代理人：廖圣俊，广东深天成律师事务所律师
上诉人万璟与被上诉人深圳市华侨城物业服务有限公司（以下简称：华侨城公司）物业服务合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2015）深南法民三初字第1358号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
万璟的上诉请求：1、撤销原审判决第二项，判决华侨城公司赔偿万璟因房屋污水严重倒灌致损，为重新修缮施工所支出的必要费用人民币68500.00元；2、本案诉讼费用由华侨城公司承担；3、一审诉讼费由华侨城公司承担。上诉事实与理由：原审判决对于损失的认定违反生活常理，判决华侨城公司赔偿的损失金额小于实际损失，不能补偿万璟的实际损失。一、原审法院认定损失的范围过小，没有认定地板及墙面恢复原状的损失。1、天花部分按面积的30%计算损失，根据生活经验天花受损，不仅要修复损坏的30%，而且，未损坏的部分，亦应重做，以达到整体效果一致。否则，就象打了补丁的衣服，影响房间的美观。2、地板损失，原审法院只赔偿了被淹木地板价值的30%，极其不合理。万璟需要继续使用居住被淹房屋。实际损失的计算应以恢复原状的费用为依据。因此，实际损失应包括地板及天花的恢复原状的施工费用。二、原审判决以深圳华天保险公估有限公司出具的涉案财产损失《公估报告》为准认定万璟的损失，与实际情况不相符。《公估报告》系单方委托，且存在明显错误。墙面损失及天花的损失仅以30%计算。不应作为认定本案事实的依据。可移动物品（家具）及固定物品的（墙面及天花）损失应适用不同赔偿方式。可移动物品（家具）可以判决赔偿物品价值。而固定物品的（墙面及天花）损失，应判决华侨城公司承担恢复原状的民事责任。否则，万璟无法使用被损坏的房屋。综上所述，原审法院未能客观认定事实，对于万璟损失金额认定有悖常理，请求二审法院依法审理，保障万璟合法权益。
华侨城公司辩称：一、万璟主张按比例进行计算损失不符合生活常识，缺乏法律依据。华侨城公司在一审庭审时已经提出，相关的财产在事故发生时已经使用了十多年，相关的财产存在折价的问题，原审法院按照其地板价值的相应比例计算符合规定。二、事故并未造成万璟全部的财产包括装修装饰及家具的损失，万璟主张华侨城公司按照全部损失进行赔偿缺乏事实和法律依据。事故发生后，华侨城公司在第一时间也向保险公司报案，保险公司委托了第三方保险公估机构对万璟的损失作出了相关的查勘认定。万璟房屋的装饰装修在事故发生前已经使用了十年，第三方的评估报告据此计算的实际损失金额符合损失填平原则。万璟主张按照其新更换，或者是新购置的财产来认定其损失金额缺乏事实和法律依据。三、万璟在上诉状中主张要求华侨城公司承担恢复原状的民事责任缺乏法律依据。万璟在一审并未提出该项主张，一审法院也没有进行相关的判项认定。万璟在二审增加该新的请求，缺乏法律依据，法庭应不予支持。四、针对万璟二审当庭提出的评估申请，华侨城公司认为二审法院不应采纳。一审时，原审法院已经明确询问万璟是否申请司法鉴定机构对相应的损失进行评估，万璟在一审判决出具之前均明确表示不评估，现万璟二审提出评估申请，变相剥夺华侨城公司对评估结果抗辩的审级利益，其申请不应得到支持。并且，事故发生后，第三方已经对万璟的实际损失第一时间进行了查勘认定，万璟主张重新认定损失金额，不符合规定。综上所述，请求驳回万璟的全部上诉请求。
万璟向一审法院起诉请求：1、华侨城公司赔偿万璟因房屋污水严重倒灌对万璟造成的损失合计258292.51元；2、本案诉讼费用由华侨城公司承担。
一审法院认定事实：位于深圳市南山区XX城XX（二期）XX栋XX单元XX房，建筑面积为157.14平方米，于2005年6月8日登记至万璟名下。
2005年4月15日，深圳华侨城房地产有限公司（甲方）与华侨城公司（乙方）签订《物业管理委托合同》，约定甲方委托乙方对天鹅堡二期进行物业管理，包括对房屋建筑本体共有设施设备（共用的上下水管道、落水管等）的维修、养护、管理和运行服务等。
庭审中，万璟陈述万璟于2005年6月8日装修入住涉案房产，华侨城公司认可万璟装修入住的时间大概为2005年。
关于水浸事故的发生，万璟陈述，万璟于2015年8月9日晚上10点旅游回家发现涉案房产浸泡在水里，水浸泡的深度为4公分，整个房屋的木地板、家电、家具、墙面已经长霉了，万璟立刻联系华侨城公司，华侨城公司进行了4个小时处理，水也没有排除，万璟凌晨4点到外面居住。华侨城公司认可涉案房产部分木地板、家具、墙面浸泡在水里。
关于事故发生的原因，万璟认为是由于楼栋公共部分下水管主管堵塞引起污水倒灌，华侨城公司认为部分原因是楼栋公共部分下水管主管堵塞引起污水倒灌，还有可能是整栋业主排放垃圾造成的堵塞，但是堵塞的原因并非物业没有按照合同约定进行疏通、维护，而是因为管道长期积累的业主排放的生活垃圾所引起的堵塞，并且在之前业主反馈堵塞情况时，物业均立即进行了疏通。万璟提交了华侨城公司的温馨提示的照片、万璟房屋排污主管堵塞照片、万璟同一单元XX用户下水管修缮照片等拟证明因华侨城公司疏于管理导致万璟房屋排污主管堵塞，以致造成万璟房屋发生严重污水倒灌，万璟所在小区同一单元3D、4D住户11月初也发生类似下水管倒灌事件，且造成重大财产损失，需重新安装下水管。其中万璟提交的照片显示，XX堡管理服务中心张贴温馨提示，“近期因楼层的排污主管堵塞，导致XX家里泡水，现急需改造部分排污主管，施工期间会影响大堂的正常使用……”华侨城公司对上述证据的真实性不予认可。华侨城公司提交了管道疏通月检表（11张）、雨水污水管道周检表等拟证明华侨城公司依据合同约定履行维护、管理疏通污水管道。万璟对华侨城公司提交的上述证据的真实性不予认可，并认为证据没有显示已经疏通了本案事故的下水管，如果履行了华侨城公司所说的疏通义务，就不会发生本次事故。
庭审中，万璟明确其主张的损失是对涉案房产重新恢复原状的损失，万璟提交了油漆、瓷砖、家具、衣柜、开关销售单、发票及支付凭证、房屋重新修缮施工合同及付款转账凭证以及万璟房屋地板、家具等严重损坏的照片，拟证明万璟房屋因污水倒灌导致地板、家具等严重损坏以致无法继续使用，万璟进行重新装修的支出。华侨城公司对照片不予认可，对其余证据的真实性认可，关联性不予认可，华侨城公司认为万璟的损失应当以事故发生时万璟财产的实际价值作为基数，而万璟提供的证据并未扣除事故发生时万璟涉案财产使用年限以及受损失的比例，因此，对于其主张按照上述金额进行赔偿，华侨城公司不予认可，且证据3、6的付款凭证、合同约定与主张的金额不一致。华侨城公司提交了保险《公估报告》作为证据，拟证明事故发生后，第三方评估机构对于万璟的损失经过现场查勘、评估，确定损失金额为37295.55元。万璟对该份报告的关联性不予认可，并认为因华侨城公司购买了物业管理者责任险，保险公司追求经营利益最大化的原则，评估公司也是保险公司单方委托的，万璟对其评估结果有异议，对于所列的家私、家具以及损坏物品的名称和数量认可，对评估价值不认可。该《公估报告》系深圳华天保险公估有限公司于2015年10月20日受中国人民财产保险股份有限公司深圳市分公司委托出具，被保险人为华侨城公司，保险险种为物业管理者责任保险，查勘日期为2015年8月12日，受损财产为房屋建筑、室内装修及室内财产，出险原因为排污管堵塞，室内积水反涌入室等，该报告陈述，此次漏水点位于厨房，因公共排污管道堵塞，导致厨房下水道、地漏反水入室，造成室内被淹；该报告认为：“……2、室内木地板，2005年安装使用，到出险时已使用10年，因是实木地板，经综合考虑，按15年的折旧年限计算折旧率，则折旧率为33.33%，价格按圣象地板的市场均价核算；小孩房家俱，受损方没有提供购置票据，我司根据相同品牌家俱的中等市场价定损。3、室内家俱均为2005年或2006年购置，使用时间已有10年，居家使用家俱折旧年限为十年，综合考虑家具为实木家俱，家庭使用，按10%计算。4、墙面粉刷，因浸泡时间较长，墙面的受损高度较高，但不致于全部损坏，因此按总面积的30%比例计算损失。5、家用电器是在未通电的状况下，且水位仅为5公分左右，给予检修处理。6、防白蚁、消杀按面积计算，分别是每平方米10元和3.5元，该室建筑面积为157平方米，套内面积约140平方米。”该报告对涉案房产该次事故核损的金额为35695.55元，其中天花部分按报损面积的30%计算损失，核损的金额为3552元。
庭审中，万璟陈述现购物品较为低端，也是考虑了原先物品折旧，比如以前是木地板，现铺的是瓷砖；受损的家具地板等已经不在现场了，装修公司装修完毕以后作为垃圾丢弃了。一审法院依法释明万璟可对其主张的损失申请评估，万璟在一审法院指定的期限内未申请评估。
一审法院认为，华侨城公司为涉案小区提供物业服务，万璟作为涉案房产的业主，向华侨城公司支付物业管理费，万璟、华侨城公司之间形成物业管理合同关系。
本案中，万璟、华侨城公司均认可涉案房产于2015年8月9日晚上被发现发生了水浸事故。关于事故发生的原因，万璟认为是由于楼栋公共部分下水管主管堵塞引起污水倒灌，华侨城公司认为部分原因是楼栋公共部分下水管主管堵塞引起污水倒灌，还有可能是整栋业主使用排放垃圾造成的堵塞。对此，一审法院认为，华侨城公司张贴的温馨提示载明因楼层的排污主管堵塞，导致XX家里泡水；《公估报告》也陈述，漏水点位于厨房，因公共排污管道堵塞，导致厨房下水道、地漏反水入室，造成室内被淹；故公共排污管道堵塞应为事故发生的主要原因。华侨城公司作为物业管理企业，应对涉案小区的建筑及共用设施等进行维修、养护、管理，包括及时对管道进行疏通、更换等，确保上述建筑及设施能够安全使用。涉案房产发生水浸事故，主要系因公共排污管道堵塞导致，并无证据证明万璟对该事故的发生有过错，因此，对于该事故导致的损失应由负有物业管理义务的华侨城公司承担。
关于万璟主张赔偿的损失，万璟主张以其重新装修的价值计算损失，一审法院认为，万璟重新装修的价值并不能等同于万璟的实际损失，且万璟也自认于2005年6月8日装修入住涉案房产，至事故发生时，原有的装修、家具等亦存在较大幅度地折旧，故对于万璟的该主张，一审法院不予采纳。
一审法院认为，事故发生后，人民财产保险股份有限公司深圳市分公司即委托深圳华天保险公估有限公司出具了关于涉案房产财产损失的《公估报告》，该报告系事故发生后评估公司对涉案房产现场进行了查勘后作出，万璟对于所列的家私、家具以及损坏物品的名称和数量均认可，该报告也合理地考虑了涉案房产物品及装修等的折旧。在万璟未对其主张的损失申请评估，且涉案房产已经重新装修，受损的物品及现场均不存在的情况下，一审法院认为，该《公估报告》评估的涉案房产的财产损失最接近涉案房产的实际损失。
该《公估报告》对涉案房产墙面按总面积的30%比例计算损失，对此，一审法院认为涉案房产的墙面经浸泡后必然产生水迹等，仅计算受损部分的面积，在实际修复中，会产生新旧墙面色差、接缝等，可能导致使用效果的贬值，不符合装修目的，故一审法院认为，对涉案房产的墙面应按总面积计算损失，《公估报告》核算中墙面部分按总面积的30%计算损失，核损的金额为3552元，故墙面总面积的损失应为11840元。综上，华侨城公司应向万璟赔偿损失43983.55元（35695.55元-3552元+11840元）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审判决：一、华侨城公司应于判决生效之日起十日内向万璟赔偿损失43983.55元；二、驳回万璟的其他诉讼请求。案件受理费2587.2元，由万璟负担2147.2元，华侨城公司负担440元。
本院经审理查明，涉案《公估报告》的核损金额为人民币37295.55元，其中墙面刷漆按报损面积的30%计算损失，核损金额为3552元，客厅天花刷漆按报损面积的30%计算损失，核损金额为960元。对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，华侨城公司为涉案小区提供物业服务，万璟作为涉案房产的业主，向华侨城公司支付物业管理费，双方之间形成物业服务合同关系。现双方对于涉案房产系因公共排污管道堵塞发生水浸，华侨城公司应对该事故所致万璟损失承担赔偿责任均无异议，二审争议的焦点在于：华侨城公司应承担的赔偿金额。
万璟在二审申请对受损家具进行评估以认定其损失，本院对此不予准许。首先，一审法院已向万璟释明其可对损失申请评估，但万璟并未申请。其次，即便委托评估，依照现有证据所作结论亦缺乏客观性。万璟在二审申请评估的理由是其受损家具并未灭失，可以评估。但在受损家具未灭失情况下，万璟所受家具损失应为其家具的事故前价值减去家具现残值，而万璟并未能提供其受损家具的购置凭证，其家具事故前残值的认定缺乏事实基础，即便委托评估，评估结果亦并不比《公估报告》更具客观性，因而毫无必要。
涉案《公估报告》系事故发生后公估公司对涉案房产现场进行查勘后作出，万璟对于所列的家私、家具以及损坏物品的名称和数量均认可，该报告也合理地考虑了涉案房产物品及装修等的折旧。在涉案房产已经重新装修，不具备评估条件的情况下，《公估报告》评估的涉案房产的财产损失最接近涉案房产的实际损失，一审以此作为认定损失的基础，符合本案的实际情况，并无不当，本院予以认可。
关于天花和地板的修复范围。一审认为涉案房产的墙面经浸泡后必然产生水迹等，仅计算受损部分的面积，在实际修复中，会产生新旧墙面色差、接缝等，可能导致使用效果的贬值，不符合装修目的，故对涉案房产的墙面应按总面积计算损失，双方对此均无异议，本院予以维持。而天花修复亦同此理，万璟主张天花修复应根据全部面积赔偿损失有理，本院予以支持，天花部分应按受损区域所在整体面积计算，即3200元（960元÷30%）。至于地板部分，本院认为，可通过选择相近颜色的木地板对受损部分进行修复，且因地板位置不显著，即便地板存在一定程度色差亦难以察觉，不影响美观，万璟主张需计算地板全部重置损失，依据不足，本院不予支持。
关于人工费。万璟上诉主张应赔偿修复工程的人工费，数额以其与案外人签订的施工合同金额为准。本院认为，该合同施工范围及内容超过涉案房屋修复的必要程度，并且，《公估报告》核损金额已包含复原工程造价，万璟要求华侨城公司再赔付该合同金额的人工费，于法于理无据，本院予以驳回。
综上，一审对《公估报告》核损金额查明有误，对损失认定亦有误，本院依法予以纠正，华侨城公司应赔偿万璟损失金额为47823.55元（37295.55元-3552元+11840元-960元+3200元）。
综上所述，万璟的上诉请求部分成立，对其成立部分，本院予以支持。一审判决认定事实及适用法律均有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销深圳市南山区人民法院（2015）深南法民三初字第1358号民事判决第二项；
二、变更深圳市南山区人民法院（2015）深南法民三初字第1358号民事判决第一项为：深圳市华侨城物业服务有限公司应于本判决生效之日起十日内向万璟赔偿损失47823.55元；
三、驳回万璟的其他诉讼请求。
一审案件受理费2587.2元，由万璟负担2000元，深圳市华侨城物业服务有限公司负担587.2元；二审案件受理费1512.5元，由万璟负担1400元，深圳市华侨城物业服务有限公司负担112.5元。
本判决为终审判决。
审 判 长 柯 云 宗
审 判 员 张 秀 萍
代理审判员 蔡 妍 婷
二〇一六年十二月七日
书 记 员 谢文琦（兼）