北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京03民终3504号
上诉人（原审被告、反诉原告）：北京黑坨山旅游开发有限公司，住所地北京市怀柔区雁栖镇西栅子村。
法定代表人：赵杉，董事长。
委托诉讼代理人：贺柱，男，1981年11月19日出生。
被上诉人（原审原告、反诉被告)：林才，男，1957年6月17日出生。
上诉人北京黑坨山旅游开发有限公司（以下简称黑坨山公司）因与被上诉人林才排除妨害纠纷一案，不服北京市怀柔区人民法院（2016）京0116民初2725号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人黑坨山公司之法定代表人赵杉、委托诉讼代理人贺柱，被上诉人林才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
黑坨山公司上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判支持黑坨山公司一审反诉请求；2.一、二审诉讼费用由林才负担。事实和理由：一、本案未依据事实认定违约过错和责任。黑坨山公司认为，一审判决根据合同期满后，双方未达成续租协议，判定黑坨山公司的优先承租权消灭，不能替代林才负有违约责任。林才为了达到房租上涨，增加收益的目的，不考虑黑坨山公司的利害关系，在合同到期之前，已与第三方签订租赁协议；在未达到合同约定期限之时，将黑坨山公司诉至法院，均为违约在先。二、黑坨山公司不应承担诉讼期间发生的房屋使用费。一审判决认定事实和适用法律有误。首先，林才既未在合同到期前提出解约，亦未在合同期满后与黑坨山公司协商腾退和补偿事宜，而直接将黑坨山公司诉至法院，单方主动要求解约、腾退并赔偿。林才违约在先，又拒绝友好协商解决未尽事宜。其次，林才起诉后，诉争房屋的占有和使用处于争议和搁置状态，不仅任何人均无权擅自处置，而且涉案各方都必然会有损失。而在诉讼期间，是否进行鉴定更不是导致林才无法实际占有使用房屋，进而导致向他人交付房屋的原因。黑坨山公司认为，是林才的违约和侵权行为的过错，造成其自身的经济损失，林才应自行承担其诉讼损失。第三，一审判令黑坨山公司腾房、拆除装修，对黑坨山公司造成的现有财产和未来权益的损失，远远大于林才诉称的租金收入的实际损失。三、黑坨山公司不负责将租赁房屋商用电改为民用电。根据林才向法院提交的《不动产租赁合同》第二条第3款，租赁物的性质已不是宅基地地上物自用。林才要求黑坨山公司将商用电恢复为民用电的请求，既不符合其出租性质，也不符合国家现行规定。黑坨山公司不应当也不具备向电管单位提出报装民用电申请的资格。若法院判决返还房屋，林才只能选择从黑坨山公司处接驳，或自行申报恢复。黑坨山公司只能在相关方面给予配合。四、关于反诉请求。首先，双方无法继续履行合同系林才过错，故林才应当承担违约赔偿责任。其次，依据双方于2001年3月11日签订《房屋租赁协议》第9条违约责任的规定，林才与第三人提前一年签订《不动产租赁合同》，并在与黑坨山公司《房屋租赁合同》未终止前单方解除协议，应承担提前终止协议的责任。故主张林才退还已缴纳租金，并赔偿装修损失。最后，诉讼期间确认是否存在违约，是否有合同依据是区分过错和追责的客观依据，是否进行评估鉴定是损失数额确认的充分条件，但不是确认损失与否的必要条件，与举证不利没有必然联系。
林才辩称：基本同意一审判决，没有上诉。不同意黑坨山公司的上诉请求，请求驳回黑坨山公司的上诉请求。黑坨山公司的上诉没有任何法律依据，违反合同法相关规定，故意拖延属于林才的房屋正常使用的时间。关于装修费用，合同约定如果出租方不同意留用可以拆除。房屋是林才的，黑坨山公司没有权利占用。
林才向一审法院起诉请求：1.黑坨山公司立即从林才位于北京市怀柔区雁栖镇西栅子村南沟×号宅院的房屋中搬出，将房屋5间、附属设施及院落腾退给林才；2.黑坨山公司给付林才自2016年3月11日至同年11月30日期间占用房屋及院落费用1.1万元，自2016年12月1日起按照45.83元/天的标准给付林才房屋及院落占用费直至实际腾退之日止；3.黑坨山公司赔偿林才被拆除的院墙损失费5760元（南北院墙2700元、东西院墙3060元）、凉台损失费6030元、凉台南墙损失费1692元、猪舍东墙损失费2040元；4.黑坨山公司到北京市怀柔区雁栖镇电力管理部门将林才上述房屋工商业用电恢复为居民生活用电；5.黑坨山公司拆除院内南边污水管道和污水井，并进行回填恢复原状；6.案件受理费由黑坨山公司负担。事实和理由：2001年3月11日，林才、黑坨山公司双方签订《房屋租赁协议》，约定黑坨山公司承租林才正房5间、院落及附属设施，租期从2001年3月11日至2006年3月10日，共5年，租金第一年为2500元，并约定租金标准逐年上涨。同时约定租赁期满承租方不再承租时，装修部分，林才愿意留用时，可以无偿留给林才；林才认为遗留物对其不适用，而要求恢复原状时，黑坨山公司应予恢复原状，或支付相应价款，由林才自行恢复。合同到期后，双方续签《房屋租赁合同》，约定黑坨山公司继续承租林才正房5间、院落及附属设施，租期从2006年3月11日至2011年3月10日，共5年，租金为3500元/年。2010年3月30日，双方签订《关于房屋租赁合同延期的变更和补充协议》，约定租赁期限变更为到期后延长5年，自2011年3月11日起至2016年3月10日止，租金以院落内正房为计费单位，每间年租金1000元。2016年3月10日房屋租赁合同到期后，双方就租赁合同续签未达成协议，黑坨山公司表示不再承租房屋，故双方也没有继续签订租赁协议。但黑坨山公司仍然占用林才上述承租房屋、院落及附属设施，没有按时腾退给林才。
黑坨山公司向一审法院反诉请求：1.黑坨山公司继续租用林才出租的房屋；2.如林才坚持不再将其房屋租赁给黑坨山公司使用，林才应对黑坨山公司过去15年租赁期间所做的装修、改造、水电设施建设等费用共计8万元进行赔偿。事实和理由：2016年3月，林才、黑坨山公司双方就合同到期后继续租赁房屋事宜进行多次电话及当面协商，并于同年3月23日，黑坨山公司召集与公司有房屋租赁关系的9户村民在公司办公室协商，黑坨山公司表示继续租赁，并将房租提升为2000元/间/年，当场部分村民表示同意，林才不接受此租金，但未说明租金为多少时可以续租。事后，黑坨山公司了解到第三方在2015年与林才达成房屋租赁意向，房租为3300元/间/年，并且林才已经收取订金。为统一租金标准，黑坨山公司研究同意将房屋租金提升至3300元/间/年，并与5位村民签订房屋租赁合同。同时，双方就续租和租金标准多次进行沟通，林才以合同已经到期，对公司关于此事协商的态度不满，并已与他人签订合同等理由拒绝。黑坨山公司于同年3月24日亲自去酒仙桥红璐富空间大厦和新承租人当面沟通协商未果。林才违反合同有关优先承租权的约定坚持退租并索赔，致使黑坨山公司合法权益受损。
一审法院认定事实：2001年3月11日，林才与黑坨山公司签订《房屋租赁协议》，约定林才将位于北京市怀柔区雁栖镇西栅子村南沟×号宅院内正房5间及附属设施（包括石头东、西、南院墙、厕所）出租给黑坨山公司，租期从2001年3月11日至2006年3月10日，共5年，租金第一年为2500元，第二年2750元，第三年3000元，第四年3250元，第五年3500元。林才认为黑坨山公司遗留物对其不适用，而要求恢复原状时，黑坨山公司应予恢复原状或支付相应价款，由林才自行恢复。合同签订后的2001年，黑坨山公司对林才的宅院房屋及附属设施进行了装修和拆改建。
合同到期后，双方于2005年4月2日续签《房屋租赁合同》，约定黑坨山公司继续承租林才正房5间及附属设施，租期从2006年3月11日至2011年3月10日，共5年，租金为3500元/年。租赁合同如因期满而终止时，如承租人到期确实无法找到房屋，出资人应当酌情延长租赁期限。合同期满后，如出租方仍继续出租房屋的，承租方有优先权。承租人可按用途对房屋进行必要的改造、装修，在不损坏房屋主体结构的情况下须经出租人同意。租期期满承租人不再租用时，所装修现状无偿留给出租人，房屋内附属用品（家具、电器）归承租方。
2010年3月30日，双方第3次续签《关于房屋租赁合同延期的变更和补充协议》，约定双方将房屋租赁合同的其中条款做如下变更和补充：第二条租赁期限变更为2011年3月10日合同到期后延长5年，自2011年3月11日起至2016年3月10日止，租金以院落内正房为计费单位，每间年租金1000元。以上两项合计价款4000元。
一审法院认为，依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力。本案的争议焦点在于：一、黑坨山公司是否能够享有优先承租权。依双方所签合同约定合同期满如出租方仍继续出租房屋，承租方有优先权，因林才在合同期满后已经履行通知义务，同等条件下双方就是否续租未能达成一致，故法院认为双方未能达成合意，黑坨山公司依法丧失优先权。二、黑坨山公司是否应当承担诉讼期间发生的房屋使用费以及费用的计算标准。根据现场勘验及双方当事人陈述，黑坨山公司在合同到期后实际占有使用房屋，双方未做宅院交接。另外，黑坨山公司反诉请求对租赁期间房屋的装饰装修进行评估鉴定，但因黑坨山公司原因撤回鉴定申请导致林才无法实际占有使用房屋，进而导致林才与他人签订房屋租赁合同后无法交付房屋，给林才造成经济损失。故黑坨山公司应当承担诉讼期间发生的房屋使用费。关于费用标准问题，黑坨山公司陈述同意按照3300元/间/年租金标准续租林才宅院，结合林才提交的与他人新签订的不动产租赁合同租金标准，考虑新的承租人在诉讼期间未能正常占有使用房屋，故法院酌定房屋使用费按照3300元/间/年标准计算至房屋实际腾退之日止。三、黑坨山公司是否承担附属设施改扩建的损失。双方约定承租人可按用途对房屋进行必要的改造、装修，在不损坏房屋主体结构的情况下须经出租人同意。租赁期满承租人不再租用时，所装修现状无偿留给出租人。本案中，双方均认可涉案附属设施在2001年首次签订租赁合同后经林才同意拆除，林才虽主张黑坨山公司口头承诺黑坨山公司不再租赁时由黑坨山公司负责恢复原状，但未能提供证据证明其主张，且2001年所签订的第一份租赁合同关于“林才认为黑坨山公司遗留物对其不适用，而要求恢复原状时，黑坨山公司应予恢复原状或支付相应价款，由林才自行恢复”的约定在后续租赁合同中未能载明，即对后续租赁合同的双方当事人没有约束力，故法院对林才该项主张不予采纳。在林才知道黑坨山公司对租赁房屋进行改扩建的合理期限内提出异议后又继续履行合同并续签合同，法院视为林才同意黑坨山公司改扩建，在后续合同未约定黑坨山公司承担改扩建损失的情况下，黑坨山公司不应当承担附属设施改扩建的损失。四、黑坨山公司是否应当将租赁房屋商用电改为民用电。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合租赁物的性质使用后的状态。本案中，租赁物的性质系宅基地地上物，合同到期后，黑坨山公司应当返还租赁物并将商用电恢复为民用电。五、反诉请求是否得到支持。黑坨山公司主张双方继续履行合同，因双方未能在合同期满后达成合意，黑坨山公司在丧失优先承租权的情况下，房屋被他人承租，反诉部分双方已经无法继续履行合同。另外，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用，而双方未约定上述情形由出租人给付承租人补偿，故法院对黑坨山公司要求林才补偿其该项损失的反诉请求不予支持。同时，因黑坨山公司自行申请撤回对房屋装饰装修损失的评估鉴定，故法院依据举证责任原则认定黑坨山公司应当承担举证不能的不利后果。
综上所述，本诉部分，林才要求黑坨山公司腾退宅院、给付房屋使用费、恢复居民生活用电以及拆除污水管道和污水井并恢复原状的诉讼请求，法院予以支持；林才要求黑坨山公司给付附属设施改扩建损失的诉讼请求，法院不予支持。反诉部分，法院对黑坨山公司的反诉请求不予支持。判决：一、北京黑坨山旅游开发有限公司于判决生效后三十日内从林才位于北京市怀柔区雁栖镇西栅子村南沟×号宅院的房屋中搬出，将正房五间、附属设施及院落腾退给林才，拆除北京黑坨山旅游开发有限公司的装饰装修物，拆除并回填污水管道和污水井，并将工商业用电恢复为居民生活用电；二、北京黑坨山旅游开发有限公司于判决生效后十日内给付林才自二○一六年三月十一日至房屋实际腾退之日止的房屋使用费，按照45.83元/天的标准给付；三、驳回林才的其他诉讼请求；四、驳回北京黑坨山旅游开发有限公司的反诉请求。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院经审理查明的事实与一审判决查明的事实一致。
本院认为，依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力。本案的争议焦点在于：一是黑坨山公司的优先承租权是否消灭。二是黑坨山公司是否应当支付涉案租赁合同到期后发生的房屋使用费以及费用的计算标准。三是黑坨山公司是否应当将租赁房屋商用电改为民用电。
关于焦点一，依双方所签涉案租赁合同约定，黑坨山公司应享有优先承租权。据双方在庭审中的陈述，双方在涉案租赁合同期满前后就租金标准问题有过协商，黑坨山公司亦获知了涉案房屋房租将上涨、其他公司有意向以每年每间3300元的标准承租等信息，但双方仍未就租金标准达成一致，故一审法院认为双方未能达成合意，黑坨山公司的优先承租权消灭，双方的租赁合同终止并无不当，本院予以维持。黑坨山公司继续承租涉案房屋的反诉请求于法无据，一审法院未予支持正确，本院予以确认。
关于焦点二，根据现场勘验及双方当事人陈述，黑坨山公司在合同到期后实际占有使用房屋，双方未做宅院交接。在黑坨山公司丧失优先承租权、未与林才续签租赁合同的情况下，继续占有涉案房屋，应承担房屋使用费。关于费用标准问题，一审法院结合双方陈述等，酌定房屋使用费按照3300元/间/年标准计算至房屋实际腾退之日止并无不当，本院予以确认。
关于焦点三，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合租赁物的性质使用后的状态。本案中，租赁物的性质系宅基地地上物，合同到期后，黑坨山公司有义务返还租赁物并将商用电恢复为民用电。
关于黑坨山公司提出的要求林才支付黑坨山公司租赁期间所做的装修、改造等各项损失赔偿的反诉请求，因双方的涉案租赁合同并无约定，且黑坨山公司主张林才违约亦不成立，故黑坨山公司的反诉请求无事实和法律依据，一审法院未予支持正确，本院予以维持。
综上，黑坨山公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1800元，由北京黑坨山旅游开发有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘建刚
审 判 员 张玉娜
审 判 员 何灵灵
审 判 员 陈敏光
代理审判员 赵 纳
二〇一七年三月二十九日
法官 助理 李 君
书 记 员 高 明