杭州市滨江区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）杭滨民初字第1643号
原告黄亦。
委托代理人（特别授权）林清城、吴先熹。
被告杭州群丰果品连锁有限公司。
法定代表人韩树人。
委托代理人（特别授权）郑志锐。
第三人丁锋。
原告黄亦诉被告杭州群丰果品连锁有限公司（以下简称群丰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年10月11日立案受理后，依法由代理审判员倪晓花适用简易程序，于2013年11月14日公开开庭进行了审理，原告黄亦及其委托代理人林清城，群丰公司的委托代理人郑志锐到庭参加诉讼。后本院通知丁锋作为第三人参加诉讼，因案情较为复杂，本案依法由简易程序转为普通程序，由代理审判员倪晓花担任审判长，与代理审判员杨仙林、人民陪审员蒋红明组成合议庭进行审理，于2014年1月24日第二次公开开庭进行了审理，原告黄亦的委托代理人林清城，群丰公司的委托代理人郑志锐，第三人丁锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年2月6日原、被告签订《房屋租赁合同》，合同约定：原告将位于杭州市滨江区白金海岸套内面积为330平方米的香溢路（临）58号、66号房屋出租给被告，租赁期限自2010年4月1日至2014年4月24日止，房屋租金第一年216800元，以后每年递增5%，物业管理费按年结算11400元，租金也是按年结算，由被告于每年3月18日交付给原告。合同签订后原告即依约将房屋交付给被告使用，但被告却未按约足额支付租金，经原告多次交涉，被告仍不支付。原告请求判令：1、解除原、被告于2010年2月6日签订的《房屋租赁合同》；2、被告立即腾空杭州市滨江区白金海岸花园香溢路（临）58号、66号房屋，并将房屋返还给原告；3、被告支付原告拖欠的租金238281.20元；4、被告支付原告拖欠的物业费45600元；5、被告支付原告违约金93443.50元；6、本案的诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告撤回第4项诉讼请求。
被告群丰公司辩称，1、原、被告双方虽签订房屋租赁合同，但原告并没有充分证据证明其有权出租房屋，58号商铺非原告所有及承租，66号商铺原告也不能提供所有权及使用权证明，原告非适格起诉主体；2、被告已经支付租金给事实上的房东，被告与房东存在事实上的租赁关系；3、原告不享有收取物业费的权利。
第三人陈述意见称，同意58号商铺相关权利由原告黄亦代为主张。
原告为支持其主张，向本院提交如下证据：
证据1、房屋租赁合同1份，证明原、被告双方存在房屋租赁合同关系的事实。
证据2、租赁现场照片1份，证明被告至今仍在租赁使用该房屋及擅自将房屋转租给他人的事实。
证据3、中国农业银行账户交易明细1份，证明原告收到被告10万元租金的事实。
证据4、杭州复卿投资管理有限公司（以下简称复卿公司）商铺收租证明2份，证明被告直接向房东交付共计379353.9元租金的事实。
证据5、浙江香溢置业股份有限公司（以下简称香溢公司）通知函2份、发票联1份，证明原告有权出租香溢路58号、66号商铺的事实。
证据6、丁锋说明1份，证明原告有权出租香溢路58号、66号商铺的事实。
证据7、香溢路58号、66号商铺租赁合同各1份（58号是原件，66号是复印件），证明本案租赁在原告与房屋所有人约定的租赁期限之内。
证据8、复卿公司商铺收租证明、现金缴款单各1份，证明原告将剩余租金支付房屋所有人的事实。
被告群丰公司为支持其主张，向本院提交如下证据：
5万元押金收条1份，证明被告已经向原告支付了押金5万元，如法庭确认被告承担支付租金，请求在租金中予以抵扣。
第三人丁锋未举证。
上述证据，经庭审质证，被告对证据1的真实性无异议，但认为原告是否享有房屋的出租权不明；对证据2的真实性无异议，确认58号商铺存在转租，但与原告无关；对证据3、4的真实性无异议；对证据5的真实性无异议，但认为不能证明原告有权出租58号商铺；对证据6的内容予以确认，也认可第三人委托原告出租房屋，但原告不因此享有诉权；对证据7中66号租赁合同的三性有异议，对58号租赁合同的真实性无异议，但承租人是丁锋，原告无权提起诉讼；对证据8的真实性无异议，但认为原告不能代第三人主张权利。原告对被告提供的证据的真实性无异议，但认为5万元包含在被告支付给原告的第一笔租金216800元中，并非被告另行支付的押金。第三人对原告提供的证据无异议，对被告证据的质证意见同原告一致。本院认为，原告提供的证据1、5、6、7，能够证明原告及第三人分别从复卿公司承租66号、58号商铺，并通过原告向被告出租的事实，本院予以采信；证据3、4，能够证明被告支付租金的事实，本院予以采信；证据2，能够证明被告转租58号商铺的事实，本院予以采信；证据8，能够证明原告向房屋所有人支付租金的事实，本院予以采信；被告提供的收条，原告及第三人对真实性无异议，但对额外收取5万元押金的事实予以否认，对被告主张的该事实，本院将结合查明的其他事实予以认定。
结合上述有效证据与各方当事人的陈述，本院认定本案事实如下：
2008年2月25日，原告、第三人分别与香溢公司签订商铺租赁合同，租赁位于杭州市滨江区白金海岸花园香溢路（临）66号、58号的商铺，租赁期限自2008年4月25日至2014年4月24日。2010年2月6日，原告就上述两商铺与被告签订房屋租赁合同一份，约定由被告租赁该商铺用于商用，租赁期限自2010年4月1日至2014年4月24日止，第一年租金为216800元，以后每年递增5%；租金按年结算，由承租方于每年的3月18日交付。同时合同约定，承租人有下列情形之一的，出租人可终止合同并收回房屋：“擅自将承租的房屋转租的；……拖欠租金累计达1个月；……”合同就违约责任约定：“任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年度租金的10%作为违约金。承租人逾期未交付租金的，每逾期一日，出租人有权按月租金的5%向承租人加收滞纳金”。2010年4月2日，原告向被告出具收条一份，载明：“收到群丰果品公司香溢路58、66号商铺押金伍万.房租（2010.4.1-2011.3.31）贰拾壹万陆仟捌佰元整”；被告于2011年3月12日向原告支付租金10万元；2011年4月至2013年5月期间被告共向复卿公司支付租金共计379353.90元。
另查明，被告在租赁过程中，将58号商铺进行转租。
再查明，香溢公司于2010年8月1日将上述商铺的所有权转让于复卿公司。
本院认为，一、原告及第三人从房屋所有人处承租涉案商铺转租给被告，房屋所有人收取租金且未对该商铺的转租提出异议；同时，虽原告非58号商铺的承租人，但作为该商铺承租人的第三人同意58号商铺相关权利由原告代为主张；且原、被告出于真实意思表示签订了涉案两个商铺的房屋租赁合同一份，合同自成立发生效力并对双方均发生法律约束力，双方应按合同约定履行各自的权利义务。被告关于原告主体不适格的异议，依据不足，作为合同的相对人，原告可向被告主张就涉案商铺的权利。二、被告确认将58号商铺进行转租，租赁合同约定擅自将承租的房屋转租的，出租人可终止合同并收回房屋，被告未有证据证明转租经过原告或第三人的同意；同时，被告亦未按照合同约定如期足额支付当年租金，故合同解除的条件已经成就，原告要求解除双方于2010年2月6日签订的房屋租赁合同的诉讼请求，及被告腾空杭州市滨江区白金海岸花园香溢路（临）58号、66号房屋并返还给原告的诉请，本院予以支持。三、按照合同约定，四年租金共计934435.10元，原告认可被告直接向复卿公司交付租金的行为，确认被告已付租金696153.90元，现最后一期年租金已届支付期限，被告应支付剩余租金，但双方就被告剩余应付租金的金额有异议，被告认为原告于收取第一期租金的同时收取了5万元押金，该5万元押金应与租金相抵扣，原告认为5万元是签订合同时作为房租预付款交付的，出具收条当日收取了第一笔租金剩余的166800元。现双方对原告收取款项的金额产生分歧，而原告作为出具收条的当事人，未能就其主张的事实与收条内容不一致作出合理的解释，且虽合同约定了房租预付款而未对押金作出约定，但由承租人向出租人支付押金也符合房屋租赁中的惯例，故本院对被告的主张予以采信。基于上述查明的事实，本院确认被告未付租金金额为238281.20元，并已另行向原告交付押金5万元，就原告要求被告支付剩余租金238281.20元的诉请，本院予以支持；同时，本院对被告关于该5万元押金予以抵扣的意见予以支持，故确认被告还需支付原告租金188281.20元。四、关于违约金，按照合同约定，第四期租金应于2013年3月18日支付，而被告尚未付清剩余租金，原告认为根据合同违约责任的条款，被告逾期未付租金需承担的违约金已达数十万元，故主动调低违约金，以四年总租金的10%向被告主张违约金；被告认为违约金过高要求本院调整。本院认为，违约金以补偿性为原则，以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况等因素，原告主张的违约金过高，本院酌情予以调整为5万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、解除原告黄亦、被告杭州群丰果品连锁有限公司于2010年2月6日签订的《房屋租赁合同》；
二、被告杭州群丰果品连锁有限公司于判决生效之日起30日内腾退杭州市滨江区白金海岸花园香溢路（临）58号、66号房屋，并将上述房屋返还给原告黄亦；
三、被告杭州群丰果品连锁有限公司于判决生效之日起10日内支付原告黄亦租金188281.20元；
四、被告杭州群丰果品连锁有限公司于判决生效之日起10日内支付原告黄亦违约金50000元；
五、驳回原告黄亦的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6276元，由原告黄亦负担1766元，由被告杭州群丰果品连锁有限公司负担4510元。原告黄亦于本判决书生效之日起十五日内来本院退还诉讼费用；被告杭州群丰果品连锁有限公司于本判决书生效之日起十五日内，向本院交纳应负担的诉讼费（本院开户银行：杭州银行滨江支行；户名：杭州市滨江区人民法院；帐号：78×××82）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本二份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（浙江省杭州市中级人民法院开户行：工商银行湖滨支行，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68）
审 判 长 倪晓花
代理审判员 杨仙林
人民陪审员 蒋红明
二〇一四年三月七日
书 记 员 陈欧飞