河南省郑州市二七区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫0103民初8857号
原告（反诉被告）：范娜，女，汉族，1982年12月30日生，住郑州市。
委托诉讼代理人：刘金行，男，汉族，1969年12月21日生，户籍所在地：郑州市中原区，现住郑州市中原区。
委托诉讼代理人：孙晓华，河南大河律师事务所律师。
被告（反诉原告）：马永银，男，汉族，1957年9月12日生，住郑州市。
委托诉讼代理人：段军晓，河南誉坤律师事务所律师。
委托诉讼代理人：万红彬，河南誉坤律师事务所实习律师。
第三人：郑州锦居房地产营销策划有限公司同乐路分公司，住所地：郑州市金水区同乐路9号院1号楼1单元1号。
法定代表人：张程健，总经理。
委托诉讼代理人：靳扬杰，男，该公司员工。
原告范娜与被告马永银、第三人郑州锦居房地产营销策划有限公司同乐路分公司（以下简称：锦居公司同乐路分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月30日立案后，被告马永银在答辩期限内向本院提起反诉，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）范娜的委托代理人刘金行、孙晓华，被告（反诉原告）马永银的委托代理人段军晓、万红彬，第三人锦居公司同乐路分公司的委托代理人靳�杰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告范娜向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行与原告签订的房屋买卖合同，并协助原告办理位于二七区××院××单元××东户的房屋产权过户至原告名下；2.被告因其违约应当支付的违约金89500元；3.被告支付因其违约给原告造成的另行租赁房屋居住的损失1800元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告范娜于2016年6月11日经锦居公司同乐路分公司居间介绍被告马永银本人名下位于二七区××院××单元××东户的房屋，原告根据该房屋中介的介绍以及与被告的协商后签订了该套房屋的房屋买卖合同。合同载明该套房屋成交价款为人民币895000元，原告按照买卖合同的约定及时交纳了应当交纳的定金、首付款等各项费用后，该套房屋也办理了网签，并且按揭银行也已经把本房屋的剩余款项转款至原、被告双方约定的资金监管账户内，原告也按照房屋过户的规定及时交纳了契税等费用。根据房屋买卖合同约定在60天内过户的规定以及房屋中介公司在房管部门约定的2016年9月2日原、被告双方共同到房管部门办理过户手续时，被告却因资金监管账户资金转账不及时等为由拒绝办理过户手续，致使该套房屋的产权至今没有办理到原告名下。原、被告之间通过协商一致达成的买卖合同对双方当事人具有约束力，被告单方不配合过户已经构成违约，应当依法承担由此造成的一切法律责任，原告为维护其合法权益，诉至本院。
被告辩称，1.原告称按照合同约定及时办理了网签等手续不是事实。首先，本案合同签订于2016年6月11日，原告直到8月17日才办理完毕网签手续，期间长达60多天，明显比正常的办理期限慢，正是网签办理的延迟直接导致了后续其他手续办理期限的延迟。之所以网签�理延迟是因为原告在签订合同时隐瞒了自己没有买房资格的事实以及后期想规避税费等自身主客观原因故意拖延导致的，否则，完全可以在约定时限内办理完毕全部手续，被告也能够按约取得房款，对此第三人工作人员也曾明确予以承认；其次，本案房屋买卖合同对原告办理手续的时限有补充约定，被告出售房屋的目的是为了改善居住环境，换购其他房屋，故出售本案房屋以尽快获得资金，能否及时取得房款直接决定被告签订合同的目的是否可以实现，在三方签署合同之前，被告清楚的告诉了原告和第三人这些情况，特意在合同第十三条中就拿到房款的最晚时限进行了约定，即60个工作日，原告在明确时限要求下履行合同时，应当本着善意、积极地态度尽快办理相关手续，但本案原告的行为完全不是及时。2.原告起诉时未过户完毕的原因不是因为被告单方拒绝办理�户。首先，被告已经积极的、完全的履行完毕全部合同义务，没有任何过错，被告办理交易手续上唯一能够做的就是在收到通知后到场配合签字，被告完全履行了上述义务，真实事实是：交易期间一直是被告在反复催促第三人以及通过第三人催促原告办理各项手续，直到8月31日在原告和第三人仍不配合的情况下，发送短信指责如再不履行，将追究违约责任，2016年9月1日下午，原告和第三人才通知安排9月2日办理过户，是原告自己与第三人的过错才导致合同超期，应对超期未申请过户的后果自负责任；其次，第三人在合同签署前以及履行中存在欺诈行为，也是纠纷发生的直接原因，被告对于房屋过户具体手续没有专业知识，全部由第三人代为办理，第三人直到9月1日通知被告2号到房管局办理过户时候仍然欺骗被告交易的流程是签完字马上就可以收到房款，9月2日被告�房管局窗口提前问了办事人员，得到的回复是短期内根本不可能办理完毕才清楚真相。3.原告要求继续履行合同不符合法律规定，应该驳回。依照合同法相关规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为不能实现合同目的的，当事人可以解除合同，被告享有合法的合同解除权，被告在和原告以及第三人协商没有达成一致后，已经于2016年9月24日通知了第三人，并通过第三人通知了原告，正式解除合同，原告不能主张继续履行合同，本案房屋买卖合同已经合法解除，不存在继续履行的基础。4.原告主张违约金不符合法律规定，应该驳回。只有在构成违约的前提下，才存在违约赔偿责任，原告认定被告违约的依据是合同法第四条，但导致合同超期未办理过户的原因在于原告自己拖延时间，直到9月2日才安排过户，逾期不是被告造成的，另一方面，被告依据合同第十�条同时享有在60个工作日内取得全部房款以实现合同目的的法定权利，根据合同法第六十八条、六十九条，9月2日当天，被告有合法理由拒绝过户，被告本着友善解决问题减少双方损失的意图，提出在原告及第三人同意作出违约责任承诺的前提下，愿意给予合理宽限时间，但遭到原告和第三人的拒绝，原告及第三人应对纠纷无法顺利解决负全部责任。综上，原告在起诉状中对于事实进行了部分不实陈述，也故意遗漏了自己过错的部分，本案纠纷之所以产生是原告自身以及第三人不适当履行协议导致的，真正的违约方是原告及第三人，请求驳回原告全部诉讼请求或判决第三人向原告进行违约赔偿。
第三人就本诉部分没有发表参诉意见。
反诉原告马永银向本院提出反诉请求：1.解除反诉人与被反诉人、第三人签订的房屋买卖合同；2.被反诉人及第三人支付违约金89500元；3.被反诉人及第三人承担全部诉讼费用。事实和理由：被反诉人范娜依据2016年6月11日其与反诉人、第三人签订的房屋买卖合同向法院提起诉讼。反诉人认为，反诉人自合同签订后自始依约积极履行义务，但被反诉人因自身原因导致办理房屋网签及过户时限迟延，第三人锦居公司同乐路分公司作为合同一方也不履行其承诺，导致合同约定期限到期后，反诉人不能取得任何房款，反诉人出卖房屋的目的因此不能实现，被反诉人及第三人的行为均构成违约，给反诉人带来巨大经济损失，反诉人有权解除合同并要求违约方承担违约责任，反诉人据此向法院提起反诉。
反诉被告辩称，反诉原告反诉请求没有事实及法律依据，双方签订的买卖合同是双方真实意思表示，原告已将全部房屋款项转入资金监管账户，并缴纳了各项费用，仅剩马永银个人签字办理过户手续，反诉原告于约定的过户日期当场提出无理要求，遭到第三人拒绝，按照合同第十三条约定，第三人承诺反诉原告在60个工作日内收到全部款项，该承诺不是反诉被告与反诉原告的约定。反诉原告的解除合同通知书并未直接送达反诉被告，且反诉被告也没有收到该通知，即使反诉被告收到了该通知，由于该通知不符合相关法律规定，对反诉被告也不具有约束力，请求法院驳回反诉原告的反诉请求。
第三人就反诉部分没有发表参诉意见。
本院经审理认定事实如下：2016年6月11日，本案三方当事人签订房屋买卖合同（其中，马永银系由马强代签），约定：甲方（卖方，马永银）拥有位于二七区××院××单元××东户房产，房屋所有权证书号为0001034381，建筑面积94.85平方米，乙方（买方，范娜）自愿购买甲方上述房产；总价款为89.5万元�乙方同意自本合同签订时支付定金3万元，其中佣金15000元，余款作为代收的定金15000元整，甲乙双方同意该定金在立契前暂时由丙方（中介方，锦居公司同乐路分公司）代为保管；付款方式为按揭贷款，甲乙双方于签订本合同后，应共同到贷款银行办理相关按揭贷款手续，乙方按合同申请贷款的比例，向甲方支付首付款，其余价款用银行贷款支付，定金冲抵首付房款的同时转为物业交割保证金，仍暂时由丙方保管，待物业全部顺利交割完毕后，甲方凭买卖双方签字的物业交割清单及有关单据，向丙方领取物业交割保证金；甲乙双方应在本合同签订之日起60个工作日内，共同到房管局立契并办理房产过户及相关手续，并积极提供过户需要的相关证件和资料；乙方若违反上述办理过户手续的时间规定，致使本合同在约定期限内无法正常过户，丙方应在乙方违约之日起三�内催告乙方，乙方在被催告通知的日期内仍拒不履行义务的，甲方有权解除合同，同时乙方应赔偿甲方损失，丙方应将所保管的定金交给甲方，甲方若违反上述办理过户手续的时间规定，丙方应在甲方违约之日起三日内催告甲方，甲方在催告通知确定的日期内仍拒不履行义务的，乙方有权解除本合同，并要求甲方双倍返还乙方定金并赔偿乙方的损失；甲乙双方共同到郑州市房地产交易管理部门办理产权过户手续时，应按规定交纳有关税费，甲方负担费用的0%，乙方负担费用的100%，本合同经甲乙双方签字成立后，丙方的佣金由甲方支付总房款的0%，乙方支付总房款的2%；在本合同经甲乙双方签字成立后，甲乙双方应当向丙方足额支付佣金，因甲乙任一方违约或双方违约，而导致本合同解除、终止履行，三方确认，按以下方式支付佣金：单方违约时，有违约方承担全部佣金，甲乙双方同时违约时，各负担总佣金的一半；如甲乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生本条1.2违约责任，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的房屋实际成交价的10%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，且丙方所收取的双方中介服务费一律不予退还；中介公司承诺在甲方、乙方买卖双方积极配合的情况下，60个工作日承诺可以让房东甲方：马永银收到全部房款，如收不到，中介公司承担全部责任。合同签订当日，原告按照合同约定向第三人支付购房定金3万元，2016年6月17日，原告向河南汇通金融服务有限公司支付代办按揭服务费13705元，同年8月17日，马永银与范娜签订编号为2016148113号的郑州市存量房买卖合同，范娜与郑州住房置业担保有限责任公司签订郑房担委字第D01201629065号个人购买私有住房贷款阶�性担保委托合同，范娜向该公司出具个人委托扣款委托书，该公司与范娜、马永银又签订监管协议号为2016548357的郑州市存量房交易结算资金监管协议，双方约定委托监管资金总额为895000元，待房管信息系统中房屋所有权证办理到发证环节，由郑州住房置业担保有限责任公司负责办理监管资金划转手续。同日，原告向郑州市物业维修基金管理中心交纳房屋专项维修资金3319元，次日，范娜向郑州市地方税务局契税税务分局交纳契税17900元，郑州市中原区地方税务局向范娜开具代开金额为89.5万元的增值税发票。范娜在办理完毕贷款手续后，分别于8月17日、8月24日向双方约定的资金监管账户共转款89.5万元。8月31日，被告向第三人工作人员发送短信，催促第三人办理房产过户并告知如其不能在合同签订之日起60个工作日内拿到房款，第三人构成违约。9月2日，本案原、被告�第三人工作人员共同到房产管理部门办理本案涉诉房产的过户手续，被告经咨询，以当日无法收到全部房款为由拒绝签字，因与原告和第三人工作人员就合同变更未达成一致意见，被告即离开。9月28日，河南誉坤律师事务所律师段军晓、万红彬按照被告向其提供的地址向原告邮寄律师函，9月30日，本院受理原告起诉被告及第三人房屋买卖合同纠纷一案。
本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务的，应当承担赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告及第三人三方签订的房屋买卖合同，系三方真实意思表示，自各方当事人签字盖章时合同即已成立，并发生法律效力，各方均应遵守合同约定履行合同义务，根据合同第四条约定，甲乙双方应在本合同签订之日起60个工作日�，共同到房管局立契并办理房产过户及相关手续，原告在该约定时间内完成了贷款，网签，交纳房屋维修基金、契税及将贷款转入约定资金监管账户的义务，其行为并未违反合同约定，因房屋买卖过户行为涉及政府行政行为，其实际办理完成的时间并不能由合同当事人完全决定，故被告称自合同签订后至办理网签时的时间过长造成不能在约定时限内办理完毕全部手续，被告无法按约取得房款以及合同没有按期履行系原告故意拖延时间的答辩意见，没有事实依据，本院不予采纳；在原告履行全部合同义务的情况下，被告未积极履行协助办理房屋过户的义务，构成违约，应承担违约责任，因本案被告系合同违约方，其不享有解除合同的选择权，且其并未向本院提交有效证据证明其解除合同的通知已有效送达原告，故对被告称其已通知原告解除合同，故原告不能主张继续履行合同的答辩意见，本院不予采纳，本院对原告要求继续履行合同的诉讼请求予以支持，对被告即反诉原告要求解除合同的请求，不予支持。
同时，根据合同约定，被告拒绝履行合同，应当按照房屋成交价的10%向原告支付违约金，故对原告要求被告向其支付违约金89500元的诉讼请求，本院予以支持，对被告即反诉原告要求原告向其支付违约金89500元的反诉请求，本院不予支持；原告还要求被告支付其违约导致原告另行租赁房屋产生的损失1800元，因其未向本院提供有效证据证明该损失的实际发生，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。
本案房屋买卖合同第十三条约定“中介公司承诺在甲方、乙方买卖双方积极配合的情况下，60个工作日承诺可以让房东甲方：马永银收到全部房款，如收不到，中介公司承担全部责任”，该约定系第三人对被告做出的承诺，该公司作为专业从事房产买卖居间活动的主体，应对上述承诺的不确定性明知，但其为促成双方签订合同，未向买卖双方履行告知义务，其未告知该项与订立合同有关的重要事实的行为，存在重大瑕疵，对形成本案原、被告之间的纠纷负有过错责任，但该第三人在本案中为无独立请求权的第三人，被告与该第三人之间的纠纷，可另案解决，本案不予处理。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：
一、被告马永银继续履行与原告范娜签订的房屋买卖合同，于本判决生效之日起三十日内，协助原告范娜办理位于二七区西陈庄前街96号院1号楼东3单元1层东户的房屋产权过户手续，将该房产过户至�告范娜名下；
二、被告马永银于本判决生效之日起十日内支付原告范娜违约金89500元；
三、驳回原告范娜的其他诉讼请求；
四、驳回反诉原告马永银的反诉请求。
案件受理费13645元，减半收取计6822.5元，保全费5000元，反诉费1269元，由被告马永银负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。
审判员 韦亚磊
二〇一六年十二月二日
书记员 陶婷婷