上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浦民一（民）初字第37124号
原告倪高鑫。
原告范丽梅。
原告倪明洁。
法定代理人倪高鑫。
法定代理人范丽梅。
上列三原告共同的委托代理人赵建平，上海市金石律师事务所律师。
被告赵卫东。
被告贾静华。
委托代理人李贵英，北京长安（上海）律师事务所律师。
委托代理人ＸＸ霏，北京长安（上海）律师事务所律师。
原告倪高鑫、范丽梅、倪明洁与被告赵卫东、贾静华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年10月28日立案受理后，依法适用普通程序，先后于2014年6月12日、2014年10月14日公开开庭进行了审理。原告倪高鑫、范丽梅及三原告共同的委托代理人赵建平，被告贾静华及其委托代理人李贵英、ＸＸ霏到庭参加诉讼。被告赵卫东经本院依法公告传唤未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告倪高鑫、范丽梅、倪明洁诉称：2013年6月29日，原告向被告购买位于上海市浦东新区华夏一路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋），为此，双方签订了一份《购房定金合同》（以下简称《定金合同》），《定金合同》约定，购房价格为人民币（以下币种相同）130万元，同时约定了付款时间等内容。《定金合同》签订后，原告总共支付给被告房款129万元，尾款1万元在获得产证后支付。同时在该合同其它条款约定，因系争房屋上被告尚有72万元房款，被告承诺，在获得第二笔70万元房款后，其立即至招商银行股份有限公司上海外高桥保税区支行（以下简称招商银行）归还72万元贷款，同时涤除抵押。然而，截止到起诉之日，被告依然未归还贷款，原告购买的系争房屋还在抵押状态。原告多次催促被告归还贷款，涤除抵押，然而被告却一直回避，拒不办理。被告的行为已经严重违约。故原告现诉至法院，要求判令被告向招商银行归还贷款72万元、涤除系争房屋的抵押（登记）并协助原告办理系争房屋上的（产权）过户手续，将系争房屋的产权过户给三原告。
被告赵卫东未作答辩。
被告贾静华辩称：原告不是抵押贷款的相对方，没有权利要求涤除抵押贷款（登记）。贷款合同与原告没有关系。贾静华不是房屋买卖合同的相对方，也不是系争房屋的产权人，不是本案买卖合同纠纷的适格主体。原告申请查封的存款是贾静华和其儿子的共同财产，并不是与赵卫东的夫妻共同财产。两被告在房产买卖合同签订前，已经签署了离婚协议，并于2013年7月25日办理了正式的离婚登记手续，明确了系争房屋是赵卫东的，贾静华从来没有拿过系争房屋的任何款项，但是冻结的款项是贾静华离婚后财产。本案是合同履行纠纷不是金钱债务纠纷，贾静华在婚姻关系结束后对赵卫东的债务无需承担任何责任的。原告变更诉讼请求已经超过了法定的期限。要求驳回对贾静华的起诉。
经审理查明：2013年6月29日，两被告共同至上海世上居房地产经纪事务所（以下简称中介公司）处并经中介公司居间介绍签订了《定金合同》。《定金合同》约定：倪高鑫向赵卫东购买系争房屋；总房价款为130万元，总房价款包括维修基金、固定装修、设施；系争房屋的所有设备保持原状；倪高鑫于签订《定金合同》时支付5万元作为定金，于2013年7月3日前签订买卖合同当日支付70万元，于2013年11月30日前交易过户当日支付54万元，于系争房屋交割（结清水电煤、物业等费用后）当日支付尾款1万元；系争房屋交易过户时间为款项到当日前，房屋交割时间为所有款项到日内；税费由赵卫东、倪高鑫依法各自承担；本合同生效后，双方应诚意履行，如任何一方未按本合同约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，另一方有权要求继续履行或单方解除本合同，若守约方解除本合同的，违约方应按照本合同所述的总房价款的百分之二十向守约方支付违约金及向中介公司支付本协议所述总房价款百分之二的佣金；若系争房屋上有户口，则赵卫东应于本合同签订后120日内办理户口迁出手续，否则，每逾期一日，按照总房价款的万分之五向倪高鑫支付违约金，直至原户口迁出时止。签署《定金合同》当日，倪高鑫向赵卫东支付定金2万元，并由赵卫东出具相应的《定金收条》。2013年6月30日，两被告至中介公司处由赵卫东与三原告签署了《上海市房地产买卖合同》（以下简称《买卖合同》），《买卖合同》约定：三原告向赵卫东购买系争房屋，转让总价为90万元；双方确认，在2013年11月30日前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；三原告于2013年6月29日支付定金5万元，于2013年7月3日前支付一期房价款70万元，于2013年11月30日支付15万元；系争房屋有抵押信息，具体内容至房地产登记机构查阅登记簿；……。2013年6月30日，倪高鑫向赵卫东支付定金3万元及70万元，并由赵卫东出具相应的收款凭证。2013年7月25日，贾静华与赵卫东登记离婚，在《自愿离婚协议书》中约定：双方婚后未生育子女；系争房屋归赵卫东所有，位于上海市浦东新区新德西路XXX弄XXX号XXX室的房屋（以下简称501室房屋）归贾静华及刘某某所有；双方婚后无共同债务。2013年8月4日，贾静华与案外人郑侠签署《房屋租赁合同》，将系争房屋出租给郑侠，租期为2013年8月5日起至2014年2月4日止，每月租金为1，500元，租金为三个月一付；贾静华收取了三个月的房租。2013年8月18日，倪高鑫、两被告及中介公司的工作人员陆某某一起去银行，由倪高鑫从银行中取款54万元交由赵卫东，再一起至招商银行处陪同赵卫东将54万元存入赵卫东招商银行的账户，并由赵卫东出具相应的《预付房款收据》，同日，贾静华将187，000元存入赵卫东招商银行的账户；但事后赵卫东并未用上述款项归还招商银行的贷款；当日，因贾静华的债权人追债至招商银行而引发贾静华、赵卫东与债权人之间的纠纷，赵卫东当场以丈夫的身份自居以保护贾静华。2013年8月19日，被告将系争房屋交付原告使用。2013年9月7日，原、被告共同至上海市浦东新区房地产交易中心欲办理系争房屋的产权过户手续，原告缴纳了契税，贾静华替赵卫东缴纳了营业税、其他个人所得税等，赵卫东在办理产权过户手续的有关文件上签字，之后即离开上海市浦东新区房地产交易中心，不知去向，原告与赵卫东因此未能办理完成系争房屋的产权过户手续。出具日期为2013年9月7日的《销售不动产统一发票（代开）发票联》上显示：系争房屋的售房款为90万元。
另查明，2005年11月11日，两被告与家人因位于上海市浦东新区新德村西奚家宅XXX号的原住房动迁而签署《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》；两被告及案外人刘某某于2008年8月26日签署《配套商品房供应单》，动迁购置501室房屋。2013年7月27日，贾静华与韩国强签订《房地产买卖协议》，约定以总房价款1，785，000元的价格出售501室房屋；2013年8月8日，两被告及刘某某作为卖售人与作为买受人的韩国强、韩擎熠签订《上海市房地产买卖合同》，将501室房屋以160万元的价格出售给韩国强、韩擎熠；2013年9月25日，501室房屋的产权经核准登记于韩国强、韩擎熠的名下。招商银行股份有限公司于2014年1月7日出具《贷款情况说明》，主要内容为：招商银行客户赵卫东的消费易贷款截止至2014年1月7日结清本息共需735，468.35元，确切结清金额以贷款结清当日为准。
以上事实，有《购房定金合同》，《定金收条》，《房款收条》，《预付房款收据》，《上海市房地产买卖合同》，《销售不动产统一发票（代开）发票联》，《中华人民共和国税收通用缴款书》，《上海市个人住房房产税认定通知书》，《证明》，《房屋租赁合同》，案外人郑侠出具的书面说明，《贷款情况说明》，《招商银行客户回单》、《贷记凭证》，持证人为贾静华的《离婚证》、《自愿离婚协议书》，《配套商品房供应单》，《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》，《社员新、扩建用地造房申请单》，《社员建房用地申请表》，合同编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》，《房地产买卖协议》，《上海市房地产登记簿房屋状况及产权人信息》，证人陆某某、张某某的证言，三原告及被告贾静华的当庭陈述等为证，并经庭审质证属实，予以认定。被告贾静华举证的《承诺书》、《借条》、《收条》、《保证书》、《合同》，系贾静华与赵卫东夫妻之间的书面约定，又未举证证明曾告知原告上述约定，故这些证据与本案关系不大，不具有证明力，不予认证。
本院认为：《定金合同》与《买卖合同》中关于系争房屋的总房价约定不一，而双方实际是按《定金合同》约定的总房价130万元履行，故认定原告与被告赵卫东关于系争房屋总房价的真实约定应为130万元，双方关于总房价为130万元及《买卖合同》中其他的约定内容，均系原告与赵卫东真实意思的表示，且不违反国家强制性的法律规定，依法有效，双方应严格按约履行。本案争议的焦点在于贾静华是否必须与赵卫东共同归还系争房屋上的债权人为招商银行的抵押借款并涤除系争房屋上的相应抵押登记。本院认为，贾静华应当与赵卫东共同承担归还系争房屋上的债权人为招商银行的抵押借款及涤除系争房屋上的相应抵押登记的义务。理由为：一、贾静华对外作为赵卫东的妻子与赵卫东共同全程参与了与原告签署《定金合同》、《买卖合同》、收取定金和房款、至招商银行存款、办理审税手续及准备办理产权过户手续等活动，贾静华并未举证证明曾向原告表明贾静华与赵卫东已经离婚或贾静华与赵卫东另有夫妻财产分割、夫妻债务分担等约定。原告有理由相信，贾静华与赵卫东系夫妻，原告支付给赵卫东的房款，就是贾静华、赵卫东的夫妻共同财产。二、贾静华于2013年8月18日陪同赵卫东收取原告房款54万元，又陪同赵卫东将54万元存入赵卫东名下的贷款银行即招商银行账户，并自行存入上述银行账户187，000元；当日，因贾静华的债权人追债至招商银行而引发贾静华、赵卫东与债权人之间的纠纷，赵卫东当场以丈夫的身份自居以保护贾静华。贾静华、赵卫东的上述行为向原告进一步表明，贾静华与赵卫东系夫妻关系，两人在经济上不分彼此，对外共同收取钱款并共同承担债务。三、原告与赵卫东签署《定金合同》及《买卖合同》的时间分别为2013年6月29日、2013年6月30日，赵卫东与贾静华登记离婚的时间为2013年7月25日，签署《定金合同》及《买卖合同》时贾静华与赵卫东尚未离婚，贾静华陪同赵卫东签署了上述两份合同，且自2013年7月25日起贾静华并未举证证明曾明确告知贾静华与赵卫东离婚之事，故贾静华应对赵卫东因履行上述合同产生的债务承担共同责任。四、系争房屋上的债权人为招商银行的抵押借款产生于贾静华与赵卫东夫妻关系存续期间，贾静华与赵卫东在《自愿离婚协议书》上的“双方婚后无共同债务”的约定及“系争房屋归赵卫东所有，501室房屋归贾静华及刘某某所有”的约定，系贾静华、赵卫东之间的约定，不能对抗不知情的包括原告及系争房屋的抵押债权人在内的其他人。五、501室房屋系贾静华、赵卫东、刘某某共同动迁所得，出售501室所得房款应为贾静华、赵卫东、刘某某共同所有，正如上文所述，贾静华与赵卫东在《自愿离婚协议书》上的“系争房屋归赵卫东所有，501室房屋归贾静华及刘某某所有”约定系贾静华与赵卫东两人之间的约定，不能对抗不知情的原告。综上，原告已经支付系争房屋的购房款129万元，也于2013年8月19日入住系争房屋，被告赵卫东、贾静华应共同还清系争房屋上债权人为招商银行的抵押借款并涤除系争房屋上的相应抵押登记，赵卫东还应还清系争房屋上的其他抵押借款、涤除其他相应抵押登记，并协助原告办理系争房屋的产权过户手续，将系争房屋的产权人由赵卫东变更为倪高鑫、范丽梅、倪明洁。原告要求判令被告赵卫东、贾静华向招商银行归还贷款72万元、涤除系争房屋的抵押（登记）并要求赵卫东协助原告办理系争房屋上的（产权）过户手续，将系争房屋的产权过户给三原告的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。原告在办理完毕系争房屋的产权过户手续后应将剩余房款1万元支付给被告赵卫东、贾静华。被告赵卫东经本院公告传唤未到庭应诉，放弃了其抗辩应诉的权利，应承担相应的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告赵卫东、贾静华于本判决生效之日起十日内还清位于上海市浦东新区华夏一路XXX弄XXX号XXX室房屋上的招商银行股份有限公司上海外高桥保税区支行的抵押借款、涤除上述房屋上相应的抵押登记，被告赵卫东于本判决生效之日起十日内还清上述房屋上的其他抵押借款、涤除其他抵押登记，并协助原告倪高鑫、范丽梅、倪明洁办理上述房屋的产权过户手续，将上述房屋的产权人由被告赵卫东变更为倪高鑫、范丽梅、倪明洁；
二、原告倪高鑫、范丽梅、倪明洁在与被告赵卫东办理完毕上海市浦东新区华夏一路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权过户手续后五日内支付被告赵卫东、贾静华剩余房款1万元。
负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费16，500元，保全费5，000元，公告费820元，共计22，320元，由被告赵卫东、贾静华共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 陶郑忠
审 判 员 秦冬红
人民陪审员 梅丽华
二〇一四年十月二十六日
书 记 员 杨 华
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。
公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。