江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏01民终9570号上诉人（原审原告）：周灵，女，1962年5月5日生，汉族。上诉人（原审原告）：徐斯文，女，1988年9月12日生，汉族。以上两上诉人的共同委托诉讼代理人：霍旭光，江苏霍旭光律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：余晋秀，女，1937年7月31日生，汉族。被上诉人（原审被告）：徐海英，女，1961年1月23日生，汉族。以上两被上诉人的共同委托诉讼代理人：郑宇，江苏圣典律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南京制药厂有限公司，住所地南京市秦淮区御道街158号。法定代表人：温小林，该公司总经理。委托诉讼代理人：余琛玥，北京大成（南京）律师事务所律师。上诉人周灵、徐斯文因与被上诉人余晋秀、徐海英、南京制药厂有限公司（以下简称南京制药厂）房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2016）苏0104民初1626号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周灵、徐斯文上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持我方一审全部诉请或将本案发回重审。2、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：南京市秦淮区光华东街18号某幢401室房屋，原系南京制药厂有限公司宿舍，也是上诉人的承租房，当时租约承租户为徐惠堂，1987年11月上诉人周灵与徐惠堂之子徐海建结婚后，一直住在上述房屋朝北一间，并生女儿徐斯文，1998年10月，徐惠堂与余晋秀在原白下区法院调解离婚，调解书明确上述房屋由余晋秀和徐海建一家共同使用，即明确了上诉人一家的房屋使用权。1999年10月28日，两被上诉人在上诉人不知情，也未征得上诉人一家同意的情况下，擅自违反房改行政法规及相关法律规定，签订了《南京市公有住房买卖契约》，被上诉人南京制药厂将涉案房屋，违法转让给了被上诉人余晋秀，一审判决认定没有同住成年家庭成员签字确认，但称是遗漏。此外，依照房改房相关政策法规规定，使用不满5年房改房不准进入市场再行转让，但被上诉人余晋秀2003年3月再次隐瞒实情，在不满5年的情况下再次与徐海英串通，进行非法转让，且所有买卖手续均由徐海英签字，余晋秀签名也系徐海英伪造，徐海英也未向卖方余晋秀支付任何购房款，双方进行非法虚假交易过户，这一事实被上诉人亦承认。上诉人认为，被上诉人违反国务院及南京市相关房改房法规的规定，在上诉人不知情，也未征得上诉人一家同意的情况下，并在不满5年情况下，违反房改行政法规及相关法律规定，签订《南京市公有住房买卖契约》及《房地产买卖契约》，属于违反法律、行政法规强制规定的无效法律行为，且恶意串通损害第三人合法利益，因此，上诉人要求确认被上诉人之间签订的《南京市公有住房买卖契约》及《房地产买卖契约》无效。余晋秀、徐海英辩称：一审法院查明事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉的事实及理由不能成立，请求二审法院依法驳回上诉人的全部上诉请求。南京制药厂辩称：本案纠纷与南京制药厂无关，南京制药厂的答辩意见同一审答辩意见。周灵、徐斯文向一审法院起诉请求：1、确认余晋秀与南京制药厂于1999年10月28日签订的《南京市公有住房买卖契约》无效；2、确认余晋秀与徐海英于2003年3月25日签订的《房地产买卖契约》无效；3、确认周灵、徐斯文对于本市秦淮区光华东街18号某幢401室房屋享有用益物权（居住和使用权）；4、余晋秀、徐海英、南京制药厂承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：位于南京市秦淮区光华东街18号某幢401室房屋，原系南京制药厂分配给其职工徐惠堂承租使用的公房，余晋秀系徐惠堂妻子，二人育有一女徐海英，一子徐海建，周灵系徐海建妻子，二人育有一女徐斯文。1984年，南京制药厂自建诉争房屋并分配给徐惠堂居住使用。1987年11月，周灵与徐海建结婚，并迁入诉争房屋内居住。1988年11月10日，周灵的户口由光华东街l8号某幢402室迁入401室。1992年，双方签订《公有住房租赁合约》，约定由徐惠堂承租诉争房屋。1998年11月19日，徐惠堂与余晋秀经法院调解离婚，调解协议中约定诉争房屋由余晋秀与徐海建共同使用，徐惠堂暂住朝南一间至1999年1月31日。1999年10月28日，余晋秀填写《南京市职工购买公有住房情况表》，并提供《南京市申请购买公有住房家庭协商证明》，该证明上由徐惠堂签字同意余晋秀购买诉争房屋。同日，南京制药厂（甲方）与余晋秀（乙方）签订《南京市公有住房买卖契约》，约定甲方将诉争房屋出售给乙方；经该房承租人与同住成年家属协商一致，同意由乙方购买上述房屋；以市政府1998年成本计价，房价为16020.57元；乙方选择一次性付款，房价实际为14738.92元。上述公有住房买卖契约签订时，余晋秀向南京制药厂提供的家庭协商证明中仅有徐惠堂一人的签字意见。另查明，2003年3月25日，余晋秀与徐海英签订《房地产买卖契约》，约定余晋秀将诉争房屋转让给徐海英。后徐海英于2003年3月27日办理房屋产权登记。2008年10月20日，周灵向南京市住房保障办公室提交购买经济适用房的申请，该申请获得批准。还查明，徐海建于2007年3月31日死亡并注销户口。一审庭审中，经一审法院释明，周灵、徐斯文撤回关于确认对于诉争房屋享有用益物权的主张，并已另案起诉。一审法院认为，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，诉争房屋在买卖时，虽遗漏包括人周灵、徐斯文在内的其他同住成年家庭成员的签字确认，但该签字确认并非法律、行政法规规定的必经程序，余晋秀与南京制药厂签订的公有住房买卖契约并不符合法定的合同无效的情形，故周灵、徐斯文关于公有住房买卖契约无效的主张，无法律依据，一审法院不予支持。关于周灵、徐斯文主张余晋秀与徐海英的房屋买卖合同无效，一审法院认为，房屋所有权人有权对自己所有的房屋进行处分，余晋秀与徐海英关于诉争房屋的买卖合同，系双方真实意思的表示，合法有效，一审法院予以确认，故对于周灵、徐斯文该项诉讼请求，不予支持。周灵、徐斯文经一审法院释明，已就关于诉争房屋的使用权另案起诉，故本案中不予理涉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，一审判决：驳回周灵、徐斯文的诉讼请求。案件受理费6239元，由周灵、徐斯文负担。二审中，双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院依法予以确认。本院认为，根据诉辩双方的意见，本案的争议焦点为：一、周灵、徐斯文要求确认余晋秀与南京制药厂签订的《南京市公有住房买卖契约》无效的主张应否支持；二、周灵、徐斯文要求确认余晋秀与徐海英签订的《房地产买卖契约》无效的主张应否支持。一、关于周灵、徐斯文要求确认余晋秀与南京制药厂签订的《南京市公有住房买卖契约》无效的主张应否支持问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。本案中，余晋秀与南京制药厂于1999年10月28日签订的《南京市公有住房买卖契约》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同效力的认定应尊重当事人的意思自治原则，并无证据证明该《南京市公有住房买卖契约》违法法律、行政法规效力性强制性规定，依法应确认合同有效。上诉人周灵、徐斯文称被上诉人违反房改房行政法规及相关法律规定，属无效法律行为的意见不能成立，本院不予支持。二、关于周灵、徐斯文要求确认余晋秀与徐海英签订的《房地产买卖契约》无效的主张应否支持问题。本院认为，生效的本院（2015）宁民终字第6458号民事判决认定“被上诉人徐海英与原产权人余晋秀签订的《房地产买卖契约》，系双方当事人真实意思表示，合法有效。”据此，一审法院认定余晋秀与徐海英签订的《房地产买卖契约》合法有效并无不当，依法应予维持。上诉人周灵、徐斯文要求确认余晋秀与徐海英签订的《房地产买卖契约》无效的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，周灵、徐斯文的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6239元，由上诉人周灵、徐斯文负担。本判决为终审判决。审判长 涂 甫审判员 吴 勇审判员 付 双二〇一六年十二月二日书记员 郭旭冬