中华人民共和国最高人民法院民 事 裁 定 书（2017）最高法民申102号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：舟山市长城房地产开发有限公司，住所地浙江省舟山市定海环城南路357号二楼。法定代表人：罗奇炯，该公司总经理。委托诉讼代理人：纪宇云，北京雄志律师事务所律师。委托诉讼代理人：关长军，北京雄志律师事务所律师。再审申请人（一审原告、二审上诉人）：罗奇炯，男，汉族，1964年7月4日出生，住浙江省舟山市定海区。委托诉讼代理人：纪宇云，北京雄志律师事务所律师。委托诉讼代理人：关长军，北京雄志律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：烟台辽源置业有限公司，住所地山东省烟台市牟平区南华街7号。法定代表人：王书平，该公司总经理。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：烟台辽源房地产开发有限公司，住所地山东省烟台市牟平区工商大街西首道南。法定代表人：徐波，该公司总经理。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：烟台市荣健商贸有限公司，住所地山东省烟台市牟平区东关路311号二楼。法定代表人：王爱民，该公司总经理。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：王拥军，男，汉族，1971年3月28日出生，住山东省烟台市牟平区。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：江志辽，男，汉族，1971年1月2日出生，住山东省烟台市牟平区。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：曲德凤，女，汉族，1975年11月25日出生，住山东省烟台市牟平区，系江志辽之妻。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：曲学文，男，汉族，1971年9月22日出生，住山东省烟台市牟平区。再审申请人舟山市长城房地产开发有限公司(以下简称长城公司)、罗奇炯因与被申请人烟台辽源置业有限公司(以下简称辽源置业公司)、烟台辽源房地产开发有限公司(以下简称辽源房地产公司)、烟台市荣健商贸有限公司(以下简称荣健公司)、王拥军、江志辽、曲德凤、曲学文债务转移合同纠纷一案，不服山东省高级人民法院（2016）鲁民终1513号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。长城公司、罗奇炯申请再审称，一、原审判决认定长城公司、罗奇炯不能向辽源置业公司主张还款责任错误。从各方于2013年10月签订的《协议书》内容来看，由辽源房地产公司将其开发的楼盘中的一号楼第三层商业用房、一号楼1804、1805、1806三套住宅的房产折抵给长城公司、罗奇炯，2014年9月30日前交付。该《协议书》第七条约定若提供的抵债房产存在权利瑕疵的，主债务人辽源置业公司及辽源房地产公司应共同承担还款责任。二审判决以长城公司、罗奇炯没有证据证明抵偿物存在瑕疵为由，否定债权债务关系的恢复，是错误的。二、原审判决认定长城公司、罗奇炯不能向辽源房地产公司主张还款责任，是错误的。辽源房地产公司与长城公司、罗奇炯之间形成新的债权债务关系，即辽源房地产公司在满足交房条件时将协议约定的房屋交付给长城公司、罗奇炯，长城公司、罗奇炯取得具有完整物权的抵偿物，以抵偿债权。辽源房地产公司实现以物抵债只要将案涉房屋作为抵偿物完成物权移转及房屋占有交付即可。《协议书》中约定的“签订商品房买卖合同”只是交付抵偿物办理相关权属转移手续的形式，是否签订商品房买卖合同并不是衡量本案纠纷的根本。三、案涉房屋不符合交付条件。根据辽源房地产公司在二审时提供的《商品房买卖合同》第八条的约定，卖方将商品房交付卖方应取得《建设工程竣工规划验收合格证》、《建设工程竣工验收备案表》、《烟台市新建住宅项目配套设施交付使用证》，以及法律、法规、规章规定需满足的其他事项，如工程质监、规划、消防、环保单项验收。本案中，辽源房地产公司仅提供了《建设工程竣工规划验收合格证》及由建设单位组织的工程竣工验收报告，案涉房屋不具备交付条件。四、因案涉抵债的房屋无法取得物权，致使长城公司、罗奇炯无法实现以物抵债的目的，长城公司、罗奇炯有权依约向辽源置业公司及辽源房地产公司主张还款责任，其他被申请人应按照《协议书》约定承担担保义务。五、辽源房地产公司未按约定时间签订商品房买卖合同，长城公司、罗奇炯可以解除该预约条款，不再与辽源房地产公司签订商品房买卖合同，可按照双方协议书的约定要求辽源置业公司与辽源房地产公司承担共同还款责任。综上，长城公司、罗奇炯根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定申请再审。江志辽提交书面意见称，长城公司、罗奇炯主张案涉房屋未达到商品房交付使用的条件，但房屋交付使用的前提是签订商品房预售合同或商品房买卖合同。在签订合同的基础上，购房人才能依据国家相关规定要求企业交付验收合格的商品房。辽源房地产公司已经取得了房屋预售许可证，但长城公司、罗奇炯违反协议，不按约定签订商品房预售合同，当然无法得到房产的合法物权，且双方签订协议时并未约定房产交付使用的条件。长城公司、罗奇炯的再审申请理由不能成立，应驳回其再审申请。本院经审查认为，首先，案涉2013年10月《协议书》以及2013年11月14日《补充协议书》，是各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《协议书》约定：辽源置业公司欠付朱庆棠的剩余借款本金及利息由长城公司归还。辽源房地产公司以其开发的位于烟台市牟平区盛世官邸一号楼第三层商业用房面积约1862平方米、一号楼1804、1805、1806三套住宅的房产折抵给长城公司。辽源房地产公司同意随时根据长城公司的要求签订预售合同，并保证上述房产在2014年9月30日前交付给长城公司，如因辽源房地产公司原因逾期交房，则按预售合同价款根据中国人民银行同期贷款利率4倍支付违约金。辽源房地产公司按上述约定将相关房产折抵给长城公司后，辽源置业公司与长城公司之间的债权债务就此了结。《补充协议书》进一步明确约定：辽源房地产公司在补充协议签订后即与长城公司、罗奇炯签订商品房买卖合同。辽源置业公司所欠朱庆棠1654.95万元的债务本息由长城公司、罗奇炯承担。协议签订后，辽源置业公司欠付朱庆棠的全部债务归于消灭，辽源置业公司与长城公司、罗奇炯之间债权、债务关系全部终结。朱庆棠、长城公司、罗奇炯不得再以任何理由、任何形式向辽源置业公司主张任何权利。可见，当事人之间关于以辽源房地产公司与长城公司、罗奇炯签订商品房买卖合同，并依约将案涉房屋所有权转移给长城公司、罗奇炯的方式，抵偿长城公司因代辽源置业公司偿付后者欠朱庆棠的债务而形成的对辽源置业公司的债权的意思表示是明确的，长城公司、罗奇炯应当按照约定履行，在没有出现合同约定或者法律规定的情形时，其主张辽源置业公司承担还款责任，没有依据。其次，《协议书》第七条对长城公司可以要求辽源置业公司、辽源房地产公司共同偿还借款本金及利息责任的条件进行了明确约定：辽源置业公司、辽源房地产公司保证上述房地产不存在任何形式的抵押、质押和／或来自第三方的任何权利主张，否则，致使长城公司无法取得该房产时，长城公司仍有权要求辽源置业公司、辽源房地产公司共同向其归还剩余借款本金及利息。但长城公司、罗奇炯并未提供证据证明涉案房产存在上述合同约定的情形，故其要求辽源置业公司与辽源房地产公司承担共同还款责任，没有合同依据。再次，长城公司、罗奇炯没有证据证明其向辽源房地产公司提出过签订商品房买卖合同的要求，也没有证据证明辽源房地产公司不同意与其签订商品房买卖合同，辽源房地产公司于本案一审庭审中亦明确表示同意与长城公司、罗奇炯签订商品房买卖合同并交付案涉房屋。相反，长城公司、罗奇炯提起本案诉讼的行为却表明其不愿与辽源房地产公司签订商品房买卖合同，这显然与《协议书》及《补充协议书》的约定相违背，在这种情况下，长城公司、罗奇炯解除上述协议中关于签订商品房买卖合同的约定的请求，不符合法律规定或者合同约定的单方解除合同的情形，不应支持；进而，其要求辽源房地产公司、辽源置业公司归还剩余借款本金及利息的主张，自然亦不应支持。最后，当事人之间未订立商品房买卖合同，也未对案涉房屋的交付条件作出约定，但案涉房屋于2012年11月29日即已取得商品房预售许可证，并通过了工程竣工验收，在这种情况下，具备了签订商品房买卖合同并交付使用的基本条件，故长城公司、罗奇炯应继续按照协议约定与辽源房地产公司签订商品房买卖合同。至于逾期交付房屋的后果，当事人已经在《协议书》中明确约定了相关当事人应当承担支付违约金的违约责任，故逾期交付房屋并不影响《协议书》及《补充协议书》的履行。因此，长城公司、罗奇炯请求辽源置业公司、辽源房地产公司还款并要求辽源置业公司等其他被申请人承担担保责任，没有事实和法律依据。综上，长城公司、罗奇炯的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项及第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回舟山市长城房地产开发有限公司的再审申请；驳回罗奇炯的再审申请。审 判 长 韩 玫代理审判员 司 伟代理审判员 沈丹丹二〇一七年六月二十日书 记 员 李海燕