重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）渝一中法民终字第01084号
上诉人（原审被告）：重庆旺德实业发展有限公司，住所地重庆市北碚区广州路13号。
法定代表人：陈进，董事长。
委托代理人：ＸＸ，重庆鼎凌律师事务所律师。
委托代理人：雷宇，重庆鼎凌律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：蔡廷竹，住重庆市北碚区。
委托代理�：唐云圻。
上诉人重庆旺德实业发展有限公司（以下简称“旺德公司”）与被上诉人蔡廷竹房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，重庆市北碚区人民法院于2012年11月27日作出（2012）碚法民初字第04875号民事判决，上诉人旺德公司不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人旺德公司的委托代理人的ＸＸ、雷宇，被上诉人蔡廷竹的委托代理人唐云圻到庭参加了审理。本案现已审理终结。
一审法院查明：拆迁人旺德公司因北碚区文星湾片区改造（经济适用房）工程项目建设，于2008年7月29日取得拆迁北碚区文星湾三巷、四巷、五巷、七巷、文星湾路单号及其所有附号的房屋及其附属物的《房屋拆迁许可证》，北碚区房产管理局于同日发布《城市房屋拆迁公告》，搬迁期限为2008年8月5日起至2008年9月3日止。旺德公司于2008�7月29日制定了《城市房屋拆迁补偿安置方案》及附则。
2008年8月25日，旺德公司（拆迁人、甲方）与蔡廷竹（被拆迁人、乙方）签订《拆迁补偿安置协议》，约定：一、原房屋拆除情况。（一）甲方拆除乙方原位于北碚区文星湾四巷39-1-4-2号房屋，房屋用途住宅，建筑面积55.85平方米。（二）甲方拆除乙方房内设施如下：水表1个，电表1只，天然气表1户，闭路电视1户，电话无。二、拆迁安置。（一）乙方自愿选择过渡安置方式，过渡期限为24个月，回迁期为2010年8月4日前。（二）安置房屋必须符合国家普通民用住宅设计规范的基本要求和质量标准。（三）乙方原有的水、电、天然气、闭路电视等设施由甲方恢复安装，不另收费。新增设施按国家相关部门现行收费标准由被拆迁人交纳。（四）乙方自愿选择住宅7-1幢12层3号2室2厅房屋1套，暂定建筑面积56.41平�米，待房屋竣工后，以施工图由房屋测量部门核定的建筑面积（含公摊面积）为准结算，多退少补。三、拆迁补偿。（一）甲方拆除乙方住宅房屋以产权调换的方式进行补偿，甲方实际安置建筑面积与乙方原房屋《房屋所有权证》登记的建筑面积相等的部分，乙方不支付费用。（二）按渝府发（2008）37号文件的规定，就公摊抵扣问题待乙方接收安置房时按规定结算。（三）甲方安置建筑面积超过乙方原房屋《房屋所有权证》登记的建筑面积15平方米以内的超建筑面积部分，暂按1500元／平方米（以区政府文件为准）由乙方向甲方支付超建筑面积款，乙方超建筑面积计0.53平方米，应向甲方支付超建筑面积款计795元；甲方安置建筑面积超出乙方原房屋《房屋所有权证》登记的建筑面积15平方米超建筑面积以外的超建筑面积部分，按北碚区文星湾片区经济适用房市场销售价（暂定）2500元／平方米由乙方向甲方支付超建筑面积款，乙方超建筑面积计平方米（无），应向甲方支付超建筑面积款计元（无）。……。（六）乙方应支付甲方第（三）、（四）、（五）项费用共计人民币795元。四、拆迁补助、奖励及相关费用。……。（二）临时安置补助费：由甲方暂按每户每月800元付给乙方（以区政府文件为准）临时安置补助费，从2008年8月5日起，按24个月计算，合计19200元。……。（七）甲方应支付乙方第（一）至第（六）项的费用，共计人民币14050元。五、付款方式和时间：……。（四）根据本协议第三条，乙方超建筑面积15平方米以内的超建筑面积房款计元（无）在签订本协议未支付，待甲方在安置房交付时，乙方必须一次性付清全部房款，方可入住安置房。……。（六）甲方根据本协议第四条应支付乙方的费用与乙方根据本协议第五条应支付给甲方的费用相抵扣后，甲方在签订本协议时应付乙方13302.70元，此款于2008年12月31日支付。六、产权登记。七、因拆迁人的责任使自行过渡的被拆迁人的过渡期延长，从逾期之日起，拆迁人应当按原标准的100%加付临时安置补偿费。拆迁人若提前交房回迁，临时安置补助费按实际过渡时间发放。八、补充部分。（一）依据渝府发（2008）38号文件第四条规定拆迁安置房（独立产权证的原建筑面积部分）的“四通”费（水、电、气、闭）和大修基金由甲方缴纳。（二）乙方必须在完清安置房房款及相关手续后才能接房入住。（三）安置房类型选择及其标准：乙方自愿选择还建房（标准详见附表）。等等。
重庆市北碚区公证处对双方签订的《拆迁安置补偿协议》进行了公证。协议签订后，蔡廷竹履行了将原房屋交由旺德公司拆除的义务及按协议约定的�额缴纳房款的义务，旺德公司履行了支付过渡费等费用的义务。
2009年7月13日，重庆市物价局发布《关于文星湾住宅工程经济适用住房销售价格的通知》（渝价（2009）238号），该通知就文星湾住宅工程经济适用住房住宅销售价格为：一、单套面积符合国家现行政策规定的住宅，其销售价格：套内建筑面积每平方米3355元（建筑面积每平方米2720元）。……等等。
2010年7月30日，北碚文星湾片区改造工程3-7号楼通过建设、监理、设计、地勘、施工单位的工程竣工验收。2010年8月18日，旺德公司取得重庆市公安局消防局核发的（建验）字（2010）第0236号《关于北碚文星湾片区改造工程4-7号楼上层工程消防验收合格的意见书》。2010年11月3日，旺德公司取得重庆市规划局核发的《建设工程竣工规划核实确认书》（渝规北碚核（2010）0050号）。2010年11月17日，旺德公司取得北碚文星湾片区改造工程《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》（建竣备字［碚2010）46号），载明：工程竣工验收时间2010年8月24日。
2010年7月13日，旺德公司发出交房通知。旺德公司于2010年7月30日在重庆商报公告了交房通知。
2010年7月22日，蔡廷竹与旺德公司及重庆旺德坤德物业管理有限公司办理了交接房手续，蔡廷竹分别在《入伙程序表》、《业主物品领用登记表》、《文星湾片区改造工程安置房费用结算表（通用）》签字确认，双方按结算表结算清了房款、公摊面积、大修基金、过渡费等相关费用。
2010年12月21日，公示单位旺德公司与监督单位北碚朝阳街道办事处、北碚区城镇建设拆迁管理办公室共同发布《文星湾公摊面积等复核公示》，针对文星湾片区被拆迁人所反映的情况，经有关职能部门监督检查，结合拆迁政�，对文星湾片区的公摊面积等问题进行了复核，旺德公司对公摊面积等问题进行了整改，并公示了《住户公摊计算情况表》，该表对住户资料、原房资料、保障建筑面积、还房资料、公摊面积更正补偿等进行了复核计算。
蔡廷竹等人因对旺德公司安置房屋的价格、公摊面积、大修基金、过渡费等问题有异议，向有关部门反映未果后，起诉来院。
蔡廷竹一审诉称：2008年8月25日，蔡廷竹与旺德公司签订了由旺德公司单方制订的格式化《拆迁补偿安置协议》，拟订了执行的相关文件、政策条款，并对原房面积、选房建筑面积、户型、优惠、补偿、房产差价、超面积及单价等项目进行了确定结算及公证。选房建筑面积56.43㎡，原房面积55.88㎡，超面积-5.39㎡。现安置房建筑面积为56.43㎡，公摊系数27.9%。但旺德公司严重违反国家相关法律法规及有关城市房屋拆迁政策，欺骗民众，随意涨价，2010年8月在未取得综合验收合格证的情况下强行交房，并提高房价至—元／㎡，同时规定必须交清所加房款，才可看房或接房，严重侵害了蔡廷竹的合法权益。特起诉请求：1、请求判决旺德公司退回国家政策给予蔡廷竹的公摊面积并进行货币补差款41930元（5.99㎡×7000元／㎡）；2、支付违规结（接）房过度（渡）费3个月×1600元=4800元；3、请求判决旺德公司退还防火门款800元；4、本案诉讼费由旺德公司承担。
旺德公司一审辩称：本案双方之间系房屋拆迁安置补偿纠纷，双方签订的拆迁补偿安置协议和公证书是双方当事人真实意思表示，是合法有效的，是解决双方争议应当适用的基本准则，同时适用相关法律、文件规定。旺德公司是严格按照拆迁条例以及相关政策，对被拆迁人进行了相应的安置补偿，是合法的，请求�院驳回蔡廷竹的所有诉讼请求。
一审法院认为，拆迁人旺德公司在取得《房屋拆迁许可证》后，和被拆迁人蔡廷竹签订《拆迁补偿安置协议》，旺德公司已认可蔡廷竹的被拆迁人地位，双方均是适格的协议主体。该协议已经公证处公证，是双方真实意思的表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。因为房屋拆迁安置协议既是双方作为平等民事主体协商的结果，又具有很强的政策性，因此在确定双方的权利义务时，如果双方所签协议不存在违反法律、行政法规强制性规定的情况，首先应以双方所签协议和双方在协议中明确适用的有关拆迁文件、政策为依据进行认定。在合同没有约定或约定不明的情况下，适用有关法律规定和重庆市人民政府及重庆市北碚区人民政府其他有关拆迁政策予以认定。综合审理情况，对本案诉争焦点分别予�评析。
一、关于蔡廷竹要求旺德公司退回国家政策给予的公摊面积问题。根据渝府发（2008）37号文件第一条第三、四款的规定，蔡廷竹原房权益面积为55.88㎡，查询公摊为7.06㎡，旺德公司对原房公摊系数不足15%应补足0.26平方米，蔡廷竹现安置房建筑面积为56.43㎡，公摊系数为0.2786，套内面积44.13㎡［56.43㎡÷（1＋0.2786）］，对安置房超过15%的公摊面积应补足5.68㎡［44.13㎡×（0.2786-0.15）］，蔡廷竹应享受政策公摊合计5.94㎡（0.26㎡＋5.68㎡）。蔡廷竹原房建筑面积加上应享受政策公摊面积合计为61.82㎡（55.88㎡＋5.94㎡）。蔡廷竹现安置房建筑面积为56.43㎡，则旺德公司应对蔡廷竹进行货币安置的建筑面积为5.39㎡（61.82㎡－56.43㎡），折合为套内建筑面积为4.22㎡［5.39㎡÷（1＋0.2786）］。根据公平原则，对蔡廷竹原房建筑面积加上应享受政策的公摊面积与�安置房建筑面积的相差部分面积的补偿，即原告所述依政策应享受公摊面积差额部分货币补差款，应按重庆市物价局发布的《关于文星湾住宅工程经济适用房销售价格的通知》核准的文星湾片区安置房政府指导基准价套内建筑面积3355元／㎡，作为货币补偿的计算依据。旺德公司应补偿蔡廷竹14158.1元（3355元／㎡×4.22㎡）。
二、关于旺德公司是否应当支付蔡廷竹超期过渡费的问题。双方在协议中约定的过渡期从2008年8月5日起共24个月，也即旺德公司应当在2010年8月5日将符合条件的安置房交付蔡廷竹。由于过渡费的支付目的在于补偿包括蔡廷竹在内的拆迁安置户因不能入住安置房而产生的费用，故对旺德公司是否应当双倍支付过渡费问题，应当以旺德公司在约定时间内向蔡廷竹交付的房屋是否符合相关法律及政策法规规定的居住条件作为判断标准。根据《重庆市城市房屋拆迁管理条例》第三十七条第三款之规定：“未通过规划、消防和建筑质量等验收的安置房不得交付使用”。本案中，旺德公司于2010年8月18日取得消防验收合格证明，工程于2010年8月24日经竣工验收合格，于2010年11月3日取得《建设工程竣工规划核实确认书》，故旺德公司虽于2010年7月13日发出交房通知并发出公告，但因其交付房屋不符合相关规定，不能视为有效交付，也不能免除双倍支付过渡费的责任。旺德公司可以对房屋进行有效交付的时间，应当计算到2010年11月3日取得《建设工程竣工规划核实确认书》时止。故旺蔡廷竹德公司应支付蔡廷竹双倍过渡费（即临时安置补助费）4800元（800元／月·户×3个月×2倍=4800元）。
三、关于蔡廷竹请求旺德公司退还收取的防火门款800元的问题。根据双方所签《拆迁补偿安置协议》约定，入户门为普通木门�但该协议第二条第（二）项同时规定，安置房必须符合国家普通民用住宅设计规范的基本要求和质量标准。根据此规定，旺德公司有义务保证安置房符合国家普通民用住宅设计规范的基本要求和质量标准。本案中双方约定的入户门为普通木门，其后旺德公司根据消防法规等有关技术规范、标准要求，将入户门安装为防火门，应当理解为是旺德公司履行保证安置房符合国家普通民用住宅设计规范基本要求的义务。旺德公司作为拆迁单位，应当知道双方在合同中约定的木门不符合有关消防法规的规定，而蔡廷竹是改装防火门的实际受益人，故本院根据公平原则，认定木门改为防火门产生的800元费用，可由双方各承担400元。
一审法院遂依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十二条第一款第（二）项、第一百二十五条、《城市房屋拆迁管理条例》第四条、第十三条、第三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、由旺德公司于本判决生效之日起10日内支付蔡廷竹房屋补偿款14158.1元；二、由旺德公司于本判决生效之日起10日内支付蔡廷竹2010年8月5日起至2010年11月3日止的双倍过渡费（即临时安置补助费）4800元；三、由旺德公司于本判决生效之日起10日内返还蔡廷竹防火门款400元。本案受理费494.13元，由蔡廷竹负担292.89元，由旺德公司负担201.24元。
旺德公司不服一审判决，向本院提起上诉，要求撤销原判第一项，查清事实后依法改判，并由蔡廷竹承担本案一、二审诉讼费用。主要理由：一审法院根据公平原则认定蔡廷竹应享受的货币补偿面积应按套内面积3355元／m2的价格计算，系法律适用错误。根据《重庆市城市房屋拆迁管理条例》第二�六“货币补偿根据被拆迁房屋的因素以房地产市场评估价格确定”的规定，安置房面积不足部分，应以房屋评估报告确定的价格作为补偿依据。一审法院认定旺德公司应对蔡廷竹进行货币补偿的建筑面积为5.39m2，折合套内面积为4.22m2，旺德公司对该事实认定无异议，被拆迁房屋的评估价格为建筑面积2202元／m2，本案蔡廷竹的货币补偿款应为2202元×4.22m2）=”9292.44元，一审认定为14158.1元（3355元／m2×4.22”m2）存在错误。拆迁条例对货币补偿有明确规定，一审法院在未穷尽法律规则的情况下，随意动用自由裁量权判决错误。
被上诉人蔡廷竹辩称：一审适用法律正确，认定事实清楚，请求维持原判。旺德公司的上诉理由不充分，是浪费社会资源，应由其承担一、二审诉讼费用。
二审查明：2008年7月30日，重庆金友土地房地产资产评估�限公司向旺德公司出具函件，评估北碚区文星湾片区改造工程项目拆迁红线内的房屋于评估时点2008年7月30日住宅建筑面积砖混结构成套2410元／m2，砖木结构2202元／m2。《关于主城区危旧房拆迁补偿安置工作的指导意见》（渝府发（2008）37号）第一条规定：“加大对被拆迁人的政策优惠力度，鼓励被拆迁人积极搬迁。”
二审中双方当事人对一审判决计算补差款的面积数据无异议。
本院查明的其他事实与一审查明的事实相同。
本院认为，旺德公司针对蔡廷竹应享受货币补偿面积的计算单价提出上诉，其要求以被拆迁房屋的评估单价作为结算价格的上诉请求不能成立。理由如下：1、本案涉及的货币补偿并非拆迁货币安置模式下的一次性货币补偿。按照规定，房屋拆迁安置可以选择货币补偿或产权调换方式，如当事人选择一次性货币补偿安�方式，不但需要明确约定，而且被拆迁人可获的综合待遇如补偿款到位时间、额外奖励、对拆迁时期商品房的购买机会等，不但与产权调换模式下的待遇存在差异，而且与产权调换模式下因面积不足导致经济补偿的情形存在差异。因此，本案不能单纯以拆迁条例关于货币补偿模式的规定来处理。2、旺德公司拆除蔡廷竹的原房，双方选择的是以产权调换方式进行补偿，双方并未选择货币补偿安置方式，也未约定对少安置的面积应按原房评估单价为标准进行货币补偿。协议内容表明，蔡廷竹选择的安置房面积与原房面积基本相当，蔡廷竹在签订协议时仅知晓新旧房面积存在0.53m2的差异尚需向旺德公司购买。如果接房后对少安置的面积以原房在拆除前的评估单价为标准进行补偿结算，不符合被拆迁人在签订协议时的心理预期和意思表示。3、旺德公司提供的拆迁安置协议文本在内容设计上仅包含原房面积、安置房面积、优惠价购买面积，并未明确原房公摊不足的补差面积与安置房公摊过大的补差面积，导致本案在结算时根据危旧改政策规定进行公摊补差上的经济补偿，且本案公摊补差的面积主要系安置房的公摊系数过大所致，其责任不在蔡廷竹。若因旺德公司提供的安置房公摊系数过大导致蔡廷竹不得不接受经济补偿时仍以2008年被拆迁房屋的评估单价为标准计算，对被拆迁人而言显然不公。
综上，无论从双方合同约定、当事人意思表示，还是从本案经济补偿的原因与责任等方面看，旺德公司要求双方在结算时对因公摊面积补差导致的经济补偿以被拆迁房屋在2008年时的评估单价为标准计算，其上诉请求不能成立，本院不予支持。一审法院根据公平原则，认定应以政府对文星湾片区安置房核准的基准单价计算，并无不当。一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费284元，由上诉人重庆旺德实业发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 廖鸣晓
代理审判员 朱华惠
代理审判员 李 颖
二〇一三年六月六日
书 记 员 程 卓