广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1971民初23036号
原告广东金信联行置业有限公司，住所地：广东省东莞市东城区东泰社区四环路中信东泰花园会所一楼。
法定代表人罗凤，董事长。
委托代理人项友武，男，1974年8月13日出生，汉族，住广东省广州市海珠区，
委托代理人梁盆弟，女，1990年9月29日出生，汉族，住广东省怀集县，
被告欧阳长，男，1981年11月25日出生，汉族，住广东省广州市萝岗区，
被告宋慧，女，1978年2月1日出生，汉族，住广东省东莞市，
委托代理人丁汝明，广东广和（东莞）律师事务所律师。
委托代理人潘秋波，广东瀚杰律师事务所律师。
原告广东金信联行置业有限公司诉被告欧阳长（以下简称欧阳长）、宋慧（以下简称宋慧）居间合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员周汝丽适用简易程序，于2016年11月30日公开开庭进行审理。原告的委托代理人项友武、梁盆弟，被告欧阳长，被告宋慧及其委托代理人丁汝明、潘秋波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2016年7月，原告与欧阳长、宋慧签订《房地产买卖及居间合同》，交易东莞市东城区立新豪苑花园7座A梯202号房屋（以下简称案涉房屋）。合同签订后，宋慧以其丈夫不同意出售案涉房屋为由拒绝履行合同。原告多次电话、微信及书面通知，宋慧仍拒不配合，导致合同无法履行。根据合同第8.2条约定，原告的居间义务已经履行完毕，欧阳长应于签约当日向原告支付居间服务费43200元。根据合同第9.7条约定，案涉合同未能履行的原因在于宋慧恶意违约，宋慧应当对居间服务费承担连带责任。据此，原告请求判令：一、欧阳长向原告支付居间服务费43200元；二、宋慧对上述居间服务费承担连带责任；三、欧阳长、宋慧承担本案诉讼费用。
欧阳长辩称，2016年7月13日，欧阳长接到原告来电，称宋慧与其丈夫高立亮同意出售案涉房屋，且已抵达原告处。但欧阳长到达原告处发现仅有宋慧到场，遂提出疑问。原告称高立亮已同意出售案涉房屋，欧阳长可先与宋慧签署合同，待高立亮签名后，原告将与宋慧、高立亮一同到房管所完成房屋查档，确认案涉房屋可以出售后，原告才会在合同上盖章，合同才生效。基于对原告的信任，欧阳长于2015年7月13日签署合同并向原告缴纳购房定金30000元。原告表示，合同生效后再通知欧阳长继续进行房屋交易，且定金将在合同生效后交付给宋慧、高立亮作为购房款的一部分。
2015年7月18日，欧阳长收到原告书面通知，称高立亮不同意出售案涉房屋。2015年7月27日，欧阳长与宋慧到原告总部，与原告一起洽谈，最终宋慧明确表示高立亮不同意出售案涉房屋，三方洽谈未果。
综上，案涉合同未能继续履行的原因在于案涉房屋的共有人高立亮不同意出售，欧阳长不存在任何违约行为，原告要求欧阳长支付居间费用没有事实和法律依据。理由如下：一、欧阳长在签订合同时已对共有人签名问题提出异议，且欧阳长并未主张对方不能履约而诉请高额赔偿，欧阳长为善意一方。二、原告口头承诺待高立亮签名后才加盖公司印章，但其后在高立亮签名确认前就加盖公司印章，原告存在欺骗行为。原告提供的《承诺书》不能证明宋慧已经取得高立亮授权出售案涉房屋，案涉合同未生效。三、因高立亮未签名，买卖双方并未签署合同，未达到合同约定支付居间服务费的条件，且该条款存在强买强卖、显失公平等问题。四、原告有义务审查共有人是否同意出售案涉房屋、是否在合同上签名，但原告未尽到中介责任。原告已于2015年8月2日将30000元定金退回至欧阳长，表明原告并未将定金转至卖方账户，居间服务未完成，原告无权主张居间服务费。五、即使合同生效，居间服务费应由违约方即宋慧承担。六、原告以其催告宋慧履约的函件来主张欧阳长逾期不履行合同，与事实严重不符。
宋慧辩称，一、作为合同卖方之一的高立亮并未在案涉合同上签名，也没有与原告、欧阳长达成房屋买卖协议，案涉合同对其不发生法律效力。宋慧和欧阳长在签订合同后，经协商，欧阳长通知宋慧解除合同，原告并未促成各方交易完成，不能要求两被告支付居间服务费。二、宋慧并未单方解除合同，宋慧没有及时到房管部门查档并不必然导致合同无法履行。原告并未提供证据证明合同无法履行与宋慧之间存在因果关系。因此，宋慧不应承担连带责任。三、即使由于宋慧的原因解除案涉合同，但原告并未提供证据证明其损失，原告要求两被告全额支付居间费明显过高，没有任何依据。居间服务应包括促成双方签订合同、协助办理房屋过户、缴纳税款、办理抵押和协助双方完成房屋交付等工作，而原告仅做了第一步，并没有完成居间服务所包含的大量后续工作，其诉请全部居间服务费没有依据。四、宋慧在签订合同后第三天就通知欧阳长及原告其不会履行合同，宋慧无权单独处分案涉房屋。两被告在签署合同当天就提出，案涉合同待高立亮签名后才生效，因此，在高立亮签名前，案涉合同效力待定。
经审理查明，2016年7月13日，原告作为居间方（丙方）与宋慧（甲方）、欧阳长（乙方）签订《房地产买卖及居间合同》，约定宋慧、高立亮（高立亮同为甲方，但未在合同上签名）向欧阳长出售案涉房屋；甲乙双方签订本合同即标志丙方已完成居间服务，乙方须支付居间服务费43200元，非居间服务费支付方违约导致合同无法履行的，丙方可要求其对居间服务费承担连带责任；等等。同日，宋慧签订《承诺书》，保证其已取得高立亮关于出售案涉房屋的授权，若因宋慧虚假承诺导致合同无效或无法继续履行，宋慧愿承担相应责任，并鉴于原告已为交易双方提供了居间服务，宋慧愿向原告支付违约金48000元。宋慧称，《承诺书》并非其真实意思表示，且违约金高于居间服务费，明显不合理。
2016年7月18日，原告向宋慧发出《关于催办交付产权资料及查档手续的函》，催告宋慧配合前往房管部门查档、将交易所需资料原件托管于原告处、通知高立亮前来原告处在合同上补签名，等等。原告并将催告情况书面告知欧阳长。
2016年7月29日，欧阳长向宋慧作出《解除合同告知书》，称案涉合同因宋慧原因无法履行，欧阳长通知解除合同。2016年7月30日，欧阳长向原告送达《退还购房定金申请书》，通知解除案涉合同，并要求原告退还购房定金30000元。后原告向欧阳长退还购房定金30000元。
原告提供房地产权证，主张案涉房屋为宋慧与高立亮共有，宋慧予以确认。
以上事实，有原告提供的《房地产买卖及居间合同》、《承诺书》、《关于催办交付产权资料及查档手续的函》、《关于催告卖家办理查档等交易手续的知会函》、房地产权证，欧阳长提供的《退还购房定金申请书》、收条，宋慧提供的《解除合同告知书》，以及本院的庭审笔录等在卷证实。
本院认为，《房地产买卖及居间合同》约定的甲方为宋慧与高立亮，但实际仅有宋慧签名，高立亮并未签名。虽宋慧于《承诺书》中称已获得高立亮授权出售案涉房屋，但宋慧并未于《房地产买卖及居间合同》以高立亮代理人的身份签名。结合原告其后催告高立亮前来配合补签名亦可知，各方确认高立亮在《房地产买卖及居间合同》上并未签名或由他人代理签名。《房地产买卖及居间合同》上的甲方并未签名完毕，因此，该合同尚未成立。原告诉请欧阳长支付居间服务费43200元、宋慧对居间服务费43200元承担连带责任，缺乏约定与法定依据，本院予以驳回。原告对《房地产买卖及居间合同》的签订过程未尽谨慎义务，其亦无权取得居间费用。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
驳回原告广东金信联行置业有限公司的全部诉讼请求。
本案受理费440元（原告已预交），由原告负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审判员 周汝丽
二〇一六年十二月十五日
书记员 叶晓阳
杨晓琳（代）
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
第四百二十七条居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。