北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0108民初1333号
原告北京瑞赢酒店物业管理有限公司，住所地北京市西城区车公庄大街丙1楼908室。
法定代表人王龙贵，执行董事。
委托代理人胡叶青，北京市智正律师事务所律师。
被告季燕铜，男，1963年9月14日出生。
原告北京瑞赢酒店物业管理有限公司（以下简称瑞赢物业公司）与被告季燕铜物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告瑞赢物业公司委托代理人胡叶青与被告季燕铜到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告瑞赢物业公司诉称，2013年12月31日我公司与北京市海淀区博雅西园业主委员会签订《博雅西园物业服务合同》，约定由我公司为北京市海淀区博雅西园提供物业服务。合同对物业服务期限、物业费标准、缴费时间及违约支付进行了具体约定。第5条约定，物业服务期限为3.5年，自2013年12月31日至2017年6月30日。第13条酬金制第1款约定：物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先缴纳，具体标准如下：住宅5-20楼非1层，2.4元每平方米每月，第5款约定：业主缴费时间为每年1月31日之前交纳上半年物业服务费，每年7月31日前缴纳下半年物业服务费。第27条第1款约定，业主违反本合同第13条、第15条约定，经乙方书面催缴，未能按时足额交纳物业服务资金，每迟延一日应当按拖欠金额2‰的标准向乙方支付违约金。季燕铜系博雅西园15-3-×的业主，现拖欠2014.1.1-2015.12.31的物业服务费。自季燕铜欠费伊始，我公司就通过在小区张贴收费通知、电话催促、上门催促等多种催缴方式催促其交纳上述欠费，但其一直未予交纳。综上，我公司依法提起诉讼。现诉讼请求：1、判令季燕铜支付物业管理服务费6670.75元、违约金3975.56元，以上合计10646.31元；2、本案诉讼费由季燕铜承担。
被告季燕铜辩称，现我有四项请求，请求事项：1、请求法院撤销双方之间的博雅西园物业服务合同，驳回瑞赢物业公司所有诉讼请求，本案的诉讼费用由其承担；2、责成瑞赢物业公司与博雅西园小区顶层业主重新签订物业服务合同；3、依法要求瑞赢物业公司公示其2014年1月1日至2015年12月31日管理博雅西园小区期间物业服务资金的收支情况；4、请求法庭向有关部门发出如下司法建议书：采取切实有效措施，强制物业服务企业向业主公示物业服务资金的收支情况；采取切实有效的措施，强制物业服务企业向业主公示外包物业服务项目的合同或协议；采取切实有效的措施，强制物业服务企业与居住顶层业主单独签订物业服务合同，杜绝侵害业主合法权益的霸王合同、霸王协议和霸王条款；细化和量化物业服务的质量和服务标准，制定相应的强制性条款，借以约束物业服务企业和业主，最大限度地减少物业纠纷，构建和谐社会。以上四项请求作为我方答辩意见。
我居住的×号为高区二次供水用户，2013年以来，博雅西园小区（一期）高区二次供水系统输水管道严重锈腐报废，二次供水水质感官为深黄色，自来水中含大量铁锈，二次供水已经无法使用（我方证据01.02.03所示），这是一起公共事件，由于瑞赢物业公司负责的二次供水水质不合格，我2014年1月1日以来以桶装水维持基本生活（证据04所示）。一般家庭每月大约需要10吨自来水，没有干净的自来水，无法洗衣做饭，不得不在学校食堂和外面餐馆解决三餐，由于没有水，烧开水只能做半壶水，不敢煮面条，春节煮饺子只能放半锅水，无法正常生活。2014年1月1日至2015年7月22日瑞赢物业公司在没有取得卫生许可证的情况下，在博雅西园小区非法二次供水。违反住建部城市供水水质管理规定第二十九条第一、二、五、七款的规定。2014年7月以来，瑞赢物业公司在没有施工资质的情况下，对博雅西园小区二次供水系统进行了多次施工改造，工程没有政府相关部门验收。瑞赢物业公司先是用大约20厘米直径PVC水管做二次供水饮用水管，用胶粘合连接。在业主强烈要求下，又改用其他材料。瑞赢物业公司行为违反了城市供水条例第十六条城市供水工程的设计、施工，应当委托持有相应资质证书的设计、施工单位承担，并遵守国家有关技术标准和规范。禁止无证或者超越资质证书规定的经营范围承担城市供水工程的设计、施工任务；违反了第十七条，城市供水工程竣工后，应按国家规定验收，未验收或验收不合格的，不得投入使用。这些行为充分证明瑞赢物业公司无视业主饮用水安全，无视国家法律对二次供水的相关规定。博雅西园小区（一期）二次供水管线铺设在暖气管沟中，暖气管线泄露、下雨雨水浸泡都会污染二次供水，完全不符合国家法律法规对二次供水的相关规定。正常的博雅西园小区二次供水系统施工改造，需要有施工资质的公司重新设计施工，竣工后经过政府相关部门工程验收合格后，再取得卫生许可证，方可二次供水。
×号为建筑的顶层，屋面和封闭式阳台外墙防水损坏，严重漏雨（证据5-10所示）。七八月下大雨，卧室漏的无法住人，床铺全部湿透。冬天下雪也漏，下小雨也漏，严重影响我家基本生活。露台围栏脱落、烟道破损（证据11-12所示）。2015年7月2日早晨6点56分，我的车在瑞赢物业公司管理的小区停车场发现左侧被刮撞凹陷（证据13-14所示），由于整个小区停车场在2014年1月1日至2015年12月31日没有监控设备，找不到肇事者，我不得不花费1400元维修车辆。2014年1月1日至今，小区×号电梯七层的门开关时间明显比一层慢很多，电梯门开关时发出咣咣的异响（视频证据15），影响业主正常使用。
直到2016年5月16日经我多次催要，瑞赢物业公司才交齐诉讼材料（物业服务合同），物业服务合同没有公示，我直到此次诉讼才知晓双方之间签有物业服务合同及其附件。瑞赢物业公司作为专业的物业服务公司在入住前和新老物业交接时都会了解小区基本情况，肯定知道小区二次供水输水管线报废的公共事件，然而在物业服务合同中没有任何二次供水系统重新设计施工改造的约定。二次供述系统改建和屋面外墙渗漏维修是物业服务应急项目，是物业服务的首要工作，直接影响顶层业主的基本生活，而在瑞赢物业公司与业委会订立物业服务合同时没人替顶层业主说话，对顶层业主来说，订立合同时显失公平；另订立合同没有考虑到顶层业主二次供水系统改建和屋面外墙渗漏维修的具体需求，物业服务合同起不到保护顶层业主利益的作用，导致我无法正常生活，侵害了顶层业主的合法权益。根据合同法第五十四条、物权法第七十八条、物业管理条例第十二条、北京市物业管理办法第四十四条之规定，我请求撤销物业服务合同。根据物业管理办法第十二条的规定，责成瑞赢物业公司与小区顶层业主重新签订物业服务合同。
经审理查明，2013年12月31日，瑞赢物业公司与北京市海淀区博雅西园业主委员会签订《博雅西园物业服务合同》（含十二个附件），约定由瑞赢物业公司为博雅西园提供物业服务。合同第五条约定了物业服务期限为3.5年，自2013年12月31日至2017年6月30日；第十三条第1款约定物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先缴纳，其中住宅5-20＃楼非1层为2.4元每平方米每月，第5款约定业主缴费时间为每年1月31日前缴纳上半年物业服务费，每年7月31日前缴纳下半年物业服务费；第十四条约定物业公司应将服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域内显著位置公示，应及时公示物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、每季度物业服务项目收支预算；第二十七条约定业主违反合同第十三条、第十五条约定，经瑞赢物业公司书面催缴，未能按时足额缴纳物业服务资金，每迟延一日应当按拖欠金额的2‰的标准支付违约金。附件一《博雅西园物业服务监督管理制度》5.5规定非日常性的物业共用部位、物业共用设施设备维修费用属于临时性物业服务支出，应经业主委员会审批后方可支出。附件四《物业共用部位明细》中含户外墙面、屋面。附件六为《物业服务事项和标准》，其中2.4为二次供水设施。附件十《博雅西园物业服务质量考评细则》中规定了停车场管理的要求。瑞赢物业公司于合同签订当日入驻小区并开始提供物业服务。季燕铜系该小区15号楼3单元×室业主，住宅面积113.52平方米，未交纳2014年1月1日至2015年12月31日物业费，瑞赢物业公司诉请物业费中另含两年的生活垃圾清运费60元、生活垃圾处理费72元。庭审中瑞赢物业公司主张就拖欠物业费向季燕铜进行过催缴，为此提交针对小区全体业主的四份缴费通知及提示，主张张贴在小区公共告示栏中，并主张另行通过电话、上门等方式向季燕铜进行催缴，并提交张贴于×室的缴费通知单照片四张。另查根据京价（收）字【1999】第×号文件规定，物业公司管理的居住小区生活垃圾清运费调整为每户每年30元，由物业公司向房屋产权人收取；根据京政办发【1999】×号文件规定，生活垃圾处理费按照每户每月3元标准予以收取。
就不同意交纳物业费的理由，季燕铜主张欠费期间其家二次供水水质不合格，无法正常饮用和使用，家庭用水依靠购买桶装水解决，影响了正常生活，为此提交拍摄水质对比的照片、洗衣机铁锈照片证明己方主张；瑞赢物业公司否认照片真实性，主张物业具有二次供水资质，二次供水经检验水质合格，为此提交有效期限为2015年7月22日至2017年7月21日的二次供水卫生许可证及2015年7月进行检测的二次供水检测报告，季燕铜要求出示2015年7月之前卫生许可证，主张检测报告仅说明检验当天水质情况。季燕铜另主张其家系顶层，主卧房顶、阳台屋顶、次卧房顶、阳台承重墙漏雨，物业未及时维修，该维修属于应急维修；主张该单元露台护栏破损、电梯门有问题，物业未及时维修；主张2015年其车在小区停车场被刮，物业公司未通过保险给其赔偿，故不同意交纳物业费；瑞赢物业公司主张就房屋漏雨问题，正在申请小区公共维修基金解决，如维修露台护栏，需借道季燕铜家里，季燕铜所提车辆被刮与本案无关，主张电梯不存在问题。
庭审中本院询问季燕铜其家现在二次供水水质情况及漏雨情况，其主张现在水质情况与本案无关，称今年5月已对漏雨部位进行过维修。
上述事实，有双方当事人陈述、博雅西园业主委员会证明、《博雅西园物业服务合同》、催缴通知和提示、物业费欠费清单、缴费通知单照片、提供服务照片、二次供水卫生许可证、检测报告、京政办发（1999）×号文件、京价（收）字（1999）第×号文件、照片、视频等证据在案佐证。
本院认为，瑞赢物业公司与博雅西园业主委员会签订的《博雅西园物业服务合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该合同的签订，系业主委员会代表全体业主作出，对全体业主具有约束力，业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。季燕铜主张该合同对顶层业主显示公平应予撤销，其有权行使业主建筑物区分所有权，另行提起诉讼要求解决。在该服务合同被有权机关通过法定程序予以撤销之前，具有法律约束力，约束小区全体业主。瑞赢物业公司为该小区提供了物业服务，季燕铜应按照合同约定按时足额缴纳物业费。双方对季燕铜欠费期间及数额无争议，本院对此予以确认。就季燕铜不同意交纳物业费的抗辩，本院一一予以分析：一、主张二次供水水质不合格，季燕铜为此提交照片，主张水样留存于2015年五、六月份，瑞赢物业公司否认照片真实性，并提交二次供水卫生许可证及水质检测报告。当事人对己方主张有责任提交证据予以证明，提交证据不充分的，应承担相应的举证责任。综合本案举证质证情况，季燕铜就其家二次供水水质不合格的主张，并未提交充足证据予以证明，本院对其该项抗辩不予采信；二、主张房屋存在漏雨问题，瑞赢物业公司主张正在申请动用公共维修基金予以解决，该问题不属于小区共用部位的日常维修，季燕铜该项抗辩不属于其不交纳物业费的合理抗辩；三、主张单元露台护栏及电梯损坏问题，物业公司已准备进行维修，电梯亦进行过大修，故季燕铜该项抗辩不属于其不交纳物业费的合理抗辩；四、主张停车场车辆被刮问题，季燕铜该项抗辩对照停车场管理规定，亦不属于其不交纳物业费的合理抗辩。综上，季燕铜上述抗辩均非其不交纳物业费的合理抗辩，本院均不予采信。就瑞赢物业公司要求季燕铜交纳物业费的诉请，合法有据，本院予以支持。瑞赢物业公司另要求季燕铜支付欠费违约金，因季燕铜不交纳物业费并非故意，故本院对该项诉请不予支持。另需指出的是，现代小区规范有序化管理局面的形成，小区业主舒心整洁居住环境的形成，需要全体业主积极参与小区管理，积极参与业主大会与业主委员会的活动，通过合法途径行使法律赋予的权利；需要业主委员会代表全体小区业主的利益，通过法定程序决定影响全体业主权益的事项；需要物业服务公司不断提升服务质量，积极与业主沟通，解决业主面临的实际困难。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、季燕铜于本判决生效后七日内向北京瑞赢酒店物业管理有限公司支付二Ｏ一四年一月一日至二Ｏ一五年十二月三十一日的物业费六千六百七十元七角五分；
二、驳回北京瑞赢酒店物业管理有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费六十六元，由北京瑞赢酒店物业管理有限公司负担二十四元，已交纳；由季燕铜负担四十二元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的,按自动撤回上诉处理。
审 判 长 胡喜辉
人民陪审员 沈玉明
人民陪审员 胡显蕾
二〇一六年八月十一日
书 记 员 李甜甜