湖南省永州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘11民终1563号
上诉人（原审被告、反诉原告）：李珍娥。
委托诉讼代理人：蒋巧艳（特别授权）。
委托诉讼代理人：扈彩霞，湖南九子龙律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：湖南华广商业有限公司。
法定代表人：黄学军，董事长。
委托诉讼代理人：邓大可，湖南杰联律师事务所律师（特别授权）。
委托诉讼代理人：周芳龙，湖南杰联律师事务所律师（特别授权）。
上诉人李珍娥与被上诉人湖南华广商业有限公司（以下简称华广公司）租赁合同纠纷一案，不服湖南省东安县人民法院（2016）湘1122民初781号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年7月14日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人李珍娥的委托诉讼代理人、被上诉人华广公司的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人李珍娥上诉请求：一、撤销原判第三项，维持第一、二项；二、改判支持被上诉人赔偿上诉人商铺经营损失250,000元；三、改判支持被上诉人赔偿上诉人商铺装修损失38,888元；四、改判支持被上诉人支付上诉人违约金6174元。事实及理由：一、被上诉人在合同期内强行关停上诉人商铺并非上诉人原因，而是因被上诉人因商场无法继续进行经营而进行关停，应当承担违约责任；二、本案合同到期时间为2015年7月31日，而商铺关停时间为2014年8月，故从该时间其到合同到期时间被上诉人关停商铺导致上诉人的损失应当由被上诉人承担；三、一审中上诉人已经提交相关证据证实装修损失的存在，故请求二审法院予以支持。
被上诉人华广公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。
被上诉人华广公司向一审法院起诉请求：1、判令上诉人立即支付2014年6月14日至2015年7月31日欠缴的租赁费41,880.3元（3087元/月×13个月+102.9元/天×17天）；2、判令上诉人立即支付2015年8月1日至2016年6月30日占用场地费67,914元（3087元/月×11个月×2倍）；3、判令上诉人向被上诉人支付违约金5880元；4、判令上诉人立即停止侵权，返还被上诉人位于湖南省永州市东安县建设大道212号东安湘中城市广场一楼商铺；5、判令上诉人支付从2016年7月1日起至撤离之日止的占用场地费；6、判令上诉人从2016年8月1日起至撤离之日止，按照被上诉人一楼的招租市值支付被上诉人损失。
上诉人李珍娥向一审法院反诉请求：1、判令被上诉人赔偿上诉人2014年6月至2015年7月31日因被上诉人关停商场导致上诉人不能正常营业的货物积压损失25万元；2、判令被上诉人支付违约金6174元；3、判令被上诉人赔偿上诉人商铺装修费用38,888元；4、判令被上诉人退还上诉人房屋租赁保证金5880元，水电费保证金500元。
一审法院认定事实：2012年7月12日，李珍娥与华广公司经协商签订了《湘中城市广场房屋租赁合同书》，租赁商铺销售皮鞋。合同约定了华广公司将位于湖南省永州市东安县建设大道212号东安湘中城市广场的C1-6A号房屋（商铺）租给李珍娥，租期从2012年8月1日至2015年7月31日止，共36个月，房屋租赁费用3087元/月（租金2940/月，物业管理费147元/月），李珍娥应于每季度第三个月28-30日前支付下一季度租金及物业费，拖欠部分或全部租赁费用达30天以上出租方有权解除合同，逾期不返还商铺以2倍租金支付场地占用费等内容。合同签订后，李珍娥于2012年9月27日、2013年5月21日、2014年2月25日分别向华广公司交付了商铺租金8820元、5292元、21,168元，共计35,280元，租金交至2014年10月底。2012年9月27日，李珍娥向华广公司交付商铺租金保证金5880元。2012年7月12日，李珍娥向华广公司交付水电费保证金500元。2012年10月1日，湘中城市广场正式营业。2014年1月20日,华广公司以李珍娥拖欠租金为由向法院提起诉讼,在审理过程中,双方协商好后华广公司撤诉。2014年6月份，华广公司以李珍娥拖欠租金为由对李珍娥商铺停电数日。2014年11月1日，李珍娥所租赁的商铺被华广公司关停，李珍娥的皮鞋存放在商铺内。为此，华广公司、李珍娥诉至法院，请求依法判处。
另查明：法院在审理期间，经李珍娥申请，法院委托经湖南永一资产评估有限公司对商铺内库存皮鞋进行了评估：皮鞋存货数量402双，评估原值339,513元，成新率40%，评估价值135,805元。
一审法院认为，华广公司、李珍娥签订的《湘中城市广场房屋租赁合同书》内容合法、意思表示真实，系有效合同，缔约双方应按合同约定的内容履行各自的义务。华广公司延迟2个月向李珍娥交付了商铺，在合同履行期间停电、李珍娥没有拖欠租金的情况下关停商铺，系属违约行为，应承担违约责任，故华广公司的诉讼请求法院不予支持。李珍娥在双方协商后甚至在合同期限届满后仍未及时搬离租赁商铺，亦系违约行为，亦应承担相应的违约责任；李珍娥本应该及时采取措施将库存皮鞋转移销售,防止皮鞋质量因长期积压而受损，但李珍娥没有这样做，导致损失的产生，该损失属扩大损失,李珍娥不得就扩大的损失要求华广公司赔偿；李珍娥的商铺装饰损失，因其提供的证据系复件，且没有提供原件与复印件核对，亦没有加盖复印件来源单位的印章，该损失不予认定。故李珍娥要求华广公司赔偿损失的反诉请求，没有事实和法律依据，法院不予支持。李珍娥向华广公司交付的商铺租金保证金5880元，水电费保证金500元，因合同期限届满，应予返还。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条、第一百二十条的规定，经法院审判委员会讨论决定,判决如下：一、华广公司湖南华广商业有限公司返还李珍娥租赁费用、电费保证金6380元；二、驳回华广公司湖南华广商业有限公司的诉讼请求；三、驳回李珍娥其他反诉请求。案件受理费2613元，由华广公司负担;反诉费5822元，由李珍娥负担5000元，由华广公司负担822元；评估费2000元，由李珍娥负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实及证据，本院认定如下：证据一，购货合同书、李珍娥的银行卡账号和转账明细、证人王善领的证言、东安发新宁百丽鞋店库存皮鞋明细表、支付宝转账清单、淘宝网网页链接和网页截图、销售单原件95张，拟证实上诉人为防止损失扩大而采取的积极措施；证据二、手机短信清单打印清单，拟证实上诉人与被上诉人就合同约定的租金进行了变更。被上诉人对上述证据进行质证认为上诉人在二审提交的证据不属于新证据，对证据的三性都有异议。本院对上述证据进行认证：对证据一，该证据能相互印证，可以证实上诉人采取了积极措施避免损失扩大，对该证据本院予以采信；对证据二，该短信内容与上诉人缴纳租金收条内容一致，本院予以认可。
二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实本院予以确认。
本院认为，一、根据查明的事实，上诉人与被上诉人之间的合同到期时间为2015年7月31日，该合同实际于2014年10月31日就未再进行履行，该合同未继续履行由于被上诉人的原因所造成。因被上诉人原因导致合同未能继续履行，致上诉人的货物积压在租赁商铺，在合同履行期届满之前，上诉人有正当理由继续使用该商铺，故在合同履行届满之前因合同未履行造成货物积压产生的损失不属于上诉人未积极采取措施产生的扩大损失。且根据本案中所采信的证据来看，在合同未继续履行后上诉人积极将货物通过各种渠道进行售卖，尽其能力防止损失扩大，但在双方合同期满后上诉人应当将积压在商铺的402双鞋子进行转移或销售，不应当继续将鞋子存放在商铺内，合同履行期届满之后所造成的损失应当由上诉人自行承担。经过一审法院委托的评估机构做出的损失评估，至评估之日，上诉人仍剩余402双鞋未予处理，损失为评估原值339,513元减现评估值评估价值135,805元等于203,708元。根据皮鞋市场实际销售情况来看，402双皮鞋全部按新鞋价格售卖，不符合销售市场实际情况。另外，对于402双皮鞋在双方合同期届满之后所造成损失由上诉人自行承担，故将上述情况在损失中予以扣减后，本院酌情支持120,000元。
上诉人提出的商铺装修损失38,888元的上诉理由，经查，上诉人李珍娥的商铺装修没有经过相关评估机构进行评估，所提供的证据不能证实装修实际开支，无法形成证据链，故对上诉人该的该项上诉理由，本院不予采纳。
上诉人提出的被上诉人应给付违约金6174元的上诉理由，经查，根据双方合同约定，一方提前解除合同的，应给付对方两个月租金的违约金。根据查明事实，被上诉人在没有正当理由的情况下提前解除合同，已经违反双方签订合同的约定，应当按合同要求给付违约金，上诉人租赁被上诉人商铺租金为2940元/月，被上诉人应当给付上诉人5880元违约金。故上诉人的该项上诉理由，本院予以部分采纳。
综上，一审法院判决理由不当，其判决结果应予部分撤销。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持湖南省东安县人民法院（2016）湘1122民初781号民事判决第一项、第二项，即：原告（反诉被告）湖南华广商业有限公司返还被告（反诉原告）李珍娥租赁费用、电费保证金6380元；驳回原告（反诉被告）湖南华广商业有限公司的诉讼请求；
二、撤销湖南省东安县人民法院（2016）湘1122民初781号民事判决第三项，即：驳回被告（反诉原告）李珍娥其他反诉请求。
三、被上诉人湖南华广商业有限公司赔偿上诉人李珍娥商铺经营损失120,000元；
四、被上诉人湖南华广商业有限公司给付上诉人李珍娥违约金5880元。
上述款项限本判决收到之日一个月内给付完毕。
五、驳回上诉人李珍娥的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2613元，由被上诉人湖南华广商业有限公司负担;反诉费5822元，由上诉人李珍娥负担2800元，由被上诉人湖南华广商业有限公司负担2022元；评估费2000元，由上诉人李珍娥负担。二审案件受理费5822元，由被上诉人东安鸿意房地产实业有限公司负担2022元，上诉人李珍娥负担2800元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李秋云
审 判 员 龚 建
代理审判员 王 荣
二〇一七年八月十七日
书 记 员 卢 颖
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。