广东省肇庆市高要区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1204民初2322号
原告：高要区南岸守信置业信息咨询部，住所地肇庆市高要区南岸南兴二路52号南岸大酒店首层大堂西侧第一卡，注册号441283600139491。
经营者：赵五仔，男，1948年7月17日出生，汉族，住广东省肇庆市高要区，
委托诉讼代理人：赵赛基，男，1979年4月10日出生，汉族，住广东省肇庆市高要区，是赵五仔的儿子。
被告：叶斯莹，女，1993年9月7日出生，汉族，住广东省肇庆市高要区，
被告：莫建鸿，男，1993年1月16日出生，汉族，住广东省肇庆市高要区，
原告高要区南岸守信置业信息咨询部（以下简称守信置业咨询部）与被告叶斯莹、莫建鸿居间合同纠纷一案，本院于2017年10月26日立案后，依法适用简易程序，于同年12月5日公开开庭进行了审理。原告赵五仔及其委托诉讼代理人赵赛基、被告叶斯莹、莫建鸿到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
守信置业咨询部向本院提出诉讼请求：1.判令两被告赔偿涉事房屋成交价的4.5%的房地产信息咨询服务费（即人民币17325元）。2.判令两被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2017年9月9日，被告叶斯莹、莫建鸿到原告处咨询房屋买卖事宜，原告员工梁某带被告到肇庆市××区××岸××大厦××房看房。看房前，叶斯莹已签署了《看楼登记及承诺书》（补充：叶斯莹当时签了假名“叶斯敏”，是叶斯莹亲笔签名的），承诺不会私自或通过其他中介公司与该物业业主联系成交的。原告协助被告与业主协商房屋买卖事宜，于2017年9月9日与原告签署《购房委托书》，并提交诚意订金叁仟元整，委托原告向该业主提出购买房屋相关事宜。之后原告员工梁某多次约被告商讨房屋买卖事宜，但被告多次推塘，不肯协商，于2017年9月19日拿回诚意订金。2017年10月9日，原告及其员工梁某在肇庆市高要区不动产登记中心遇见被告与该物业业主办理房屋过户手续，双方口头承认已私下进行交易房屋买卖。为此，原告为维护自身合法权益，特向法院提出起诉，请求判如所求。
叶斯莹辩称，一、不同意赔偿原告服务费，原告称我们与业主私下买卖房屋不属实，我方当庭提交业主录音视频证实我们与业主是通过其他中介公司在房屋过户前一天才见面认识的。二、2017年9月9日，原告的员工梁某的确也带我们的家人去看过南岸乐添大厦E幢503a房，但《看楼登记及承诺书》是在2017年9月6日下午看房后签订的，非2017年9月9日签订，当时我们在原告员工梁某的带领下共看了两套房屋，我们比较喜欢涉案房屋。三、2017年9月9日，原告与我们签订委托书，我们缴纳了诚意金3000元，但2017年9月10日，赵赛基电话告知我，业主要求增加家私款2500元，且若三个月内不能将银行贷款交给业主，就要将房屋过户回业主，我认为这是无理要求，当场就要求原告退回诚意金，但原告于2017年9月19日才退回诚意金给我。四、双方当时协商时，原告要求我们即使通过其他的中介公司购买该房屋，也要经过原告同意，我认为这是霸王条款；《看楼登记及承诺书》约定即使我的亲戚购买该房屋也要支付原告服务费，这是不合理的。
莫建鸿辩称，诚意金是通过微信转账给原告的，其他答辩意见与叶斯莹答辩意见一致。
本院经审理认定事实如下：守信置业咨询部经肇庆市高要区市场监督管理局核发营业执照，其经营范围为服务：房地产信息咨询。叶斯莹以叶斯敏名义作为甲方与乙方守信置业咨询部曾签订《看楼登记及承诺书》一份，约定：兹委托乙方协助本人（甲方）物色适当的住宅及提供中介服务。若本人（甲方）能成功购买下述由乙方介绍的物业，本人（甲方）承诺支付乙方相等于成交价的1.5%（一次性付款）或2%（办理银行按揭手续）的咨询及中介费。本人保证不会私自或通过其他中介公司与该物业之业主联系，本人并同意即使该物业最后由本人的亲属购买仍须负责付予乙方上述之费用。若本人（甲方）私自或通过其他中介公司与该物业之业主联系成交的，则本人愿意按上述中介费用的3倍支付给乙方。甲方委托乙方介绍之物业为肇庆市××区××岸××大厦××房。叶斯莹在甲方处签的名字为叶斯敏，守信置业咨询部在乙方处盖章确认。庭审中，叶斯莹确认《看楼登记及承诺书》上的“叶斯敏”名字是其本人签署的，“叶斯敏”与叶斯莹为同一人；同时认为虽然守信置业咨询部在2017年9月9日确实带其家人看过涉案房屋，但上述《看楼登记及承诺书》是2017年9月6日，在守信置业咨询部员工梁某带其看完涉案房屋和另一套放盘房屋后当日签订的，是原告员工梁某跟其说要其签名拿回去交差，其才写下自己的名字和电话，非2017年9月9日签订，而且除了其本人签名外，其他内容都是原告事后补签的。对此，守信置业咨询部确认《看楼登记及承诺书》是于2017年9月6日签订的，但其确实在2017年9月6日和9月9日带被告看过涉案房屋，当时也确实是带被告看了两套房屋，而其的工作章程也是要求业务员在带客人看完房后要将《看楼登记及承诺书》交回给咨询部的。
2017年9月9日，叶斯莹、莫建鸿作为乙方与甲方守信置业咨询部签订《委托书》一份，约定以下内容：经甲方介绍，乙方对位于肇庆市××区××岸××大厦××房物业有购买意向，现委托甲方向该物业业主提出如下签约条件：一、确认下列条件为准：1、建筑面积：82平方米。2、总成交价：人民币叁拾捌万伍仟元整（￥385000元整）。3、付款方式：首付13.5万，余下尾款办理银行按揭支付。4、交易税费：由乙、出售方支付（各支付50%）。二、在签订本委托书时交付人民币叁仟元整（￥3000元整）给甲方作为保管，作为乙方购买该物业的诚意订金；一旦出售方（业主）同意上述条件，乙方即确认成交，甲方无须另行通知，可将诚意订金转交业主，作为购房定金并将定金计入总房价内。若甲方在2017年9月20日前未能与业主就以上条件达成协议并取得业主承诺，代保管的诚意订金不作赔偿无息全额退还乙方，乙方应在2017年9月30日前，带本委托书到甲方处退款。三、若甲方在上述期限内取得业主承诺，并于2017年10月15日前办理相关手续，否则视为悔约不买，业主有权没收定金并另行出售该物业，并且乙方须支付成交价的3%给甲方作为中介服费。四、在电话、短信通知不到的情况下，本购房意向书记载的当事人地址为所有通知、文件、资料的送达地址，该地址如有变更，须及时以书面形式通知合同其他方，否则送达不到的自行承担责任。五、本委托书自签字之日起即时生效。六、备注：乙方须支付成交价的1.5%中介服务费给甲方。出售方必须交清解决以前的有关该房水、电、电话、物业管理费并保持睇楼时水、电、门、窗等现状。叶斯莹、莫建鸿在乙方处签名并捺指印确认，守信置业咨询部及其代表赵赛基在甲方处签名并盖章确认。当日，叶斯莹、莫建鸿支付诚意金3000元给守信置业咨询部。
2017年9月10日，双方因涉案房屋原所有权人增加成交款2500元曾电话联系沟通。叶斯莹、莫建鸿认为当时电话沟通时，他们明确告知守信置业咨询部不同意涉案房屋业主增加2500元成交款的要求，并要求守信置业咨询部退回诚意金，而守信置业咨询部也同意了他们退回诚意金的要求。对此，守信置业咨询部则认为，叶斯莹、莫建鸿的确曾提出要求退回诚意金，但其并没有同意退回诚意金，而是表示希望叶斯莹、莫建鸿能给其一些时间处理。叶斯莹、莫建鸿提供的微信录音反映了其与守信置业咨询部员工沟通涉案房屋原所有权人增加2500元成交款的事宜，未反映其提出退回诚意金3000元，而守信置业咨询部同意退回的问题。
2017年9月18日，叶斯莹、莫建鸿通过肇庆市正和兴房地产有限公司购买了涉案房屋，现已办理了过户手续。2017年9月19日，守信置业咨询部通过赵赛基的微信账号退回诚意金3000元给叶斯莹、莫建鸿。
还查明，涉案房屋原所有权人与守信置业咨询部对涉案房屋的出售并未签订委托合同，对此，守信置业咨询部认为双方对涉案房屋虽然没有签订书面委托，但是双方是进行口头委托的，因涉案房屋尚有人在居住，故没有留给其房屋钥匙。
证人黄某陈述其为肇庆市正和兴房地产有限公司的业务员，在两被告与守信置业咨询部签订房屋委托书前，其与两被告是微信好友，曾就二手房屋信息多次沟通联系，其公司也在代理案涉房屋的出售业务，是其主动联系两被告购买案涉房屋的，中介公司行业之间并不存在规定同一客户若在一间中介公司看过房屋，其他中介公司就不可以带该客户去看房屋。
叶斯莹、莫建鸿提交的涉案房屋原所有权人视频反映了涉案房屋原所有权人委托了肇庆市正和兴房地产有限公司出售涉案房屋，在办理涉案房屋过户前，其与叶斯莹、莫建鸿并不认识，双方是通过肇庆市正和兴房地产有限公司认识的，不存在私下交易情况。
本院认为：本案系居间合同纠纷。本案争议的焦点是叶斯莹、莫建鸿是否应当按房屋成交款的4.5%向守信置业咨询部支付服务费。首先，双方签订的《看楼登记及承诺书》中约定“甲方不得私自或通过其他中介公司与该物业之业主联系，即使该物业最后由甲方的亲属购买仍须负责付予乙方上述咨询及中介费，若甲方私自或通过其他中介公司与该物业之业主联系成交的，则按上述中介费用的3倍支付给乙方”，对此，叶斯莹、莫建鸿认为该条款是霸王条款，不合理的，且其与涉案房屋原所有权人不存在私下交易的情况；涉案房屋原所有权人亦反映了其与叶斯莹、莫建鸿不存在私下交易的情况；其次，从双方签订的《委托书》约定的内容来看，合同约定甲方（即守信置业咨询部）的义务是：1.以乙方（叶斯莹、莫建鸿）提出的签约条件与物业业主沟通达成协议并取得业主承诺；2.若在2017年9月20日前未能与物业业主就乙方提出的条件达成协议，乙方交付的诚意金3000元全额无息退还乙方；3.若在2017年9月20日前取得业主承诺，须在2017年10月15日前办理相关手续。合同约定乙方的义务是：1.在签订委托书时交付诚意金3000元；2.若甲方在2017年9月20日前未能与物业业主就乙方提出的条件达成协议，须于2017年9月30日前到甲方处退还诚意金；3、若甲方在2017年9月20日前取得业主承诺，无法在2017年10月15日前办理相关手续，就视为乙方悔约不买，业主有权没收定金并另行出售该物业，并且乙方须支付成交的3%给甲方作为中介服费。本院认为，首先，虽然守信置业咨询部与涉案房屋原所有权人未就涉案房屋签订委托合同，但根据守信置业咨询部曾两次带被告及家人察看涉案房屋、与涉案房屋原所有权人协商房屋成交价等系列行为，依法可认定守信置业咨询部对涉案房屋出售是有权代理的；但根据庭审质证和涉案房屋原所有权人视频，涉案房屋原所有权人对守信置业咨询部委托出售房屋并非独家委托，而《看楼登记及承诺书》上述“甲方不得私自或通过其他中介公司与该物业之业主联系，即使该物业最后由甲方的亲属购买仍须负责付予乙方上述咨询及中介费，若甲方私自或通过其他中介公司与该物业之业主联系成交的，则按上述中介费用的3倍支付给乙方”条款的约定明显侵犯了购房者的交易选择权，加大了购房者的责任，免除了守信置业咨询部提供更好服务的责任，故该条款应无效；其次，《委托书》第三条所约定的“若甲方在2017年9月20日前取得业主承诺，无法在2017年10月15日前办理相关手续，就视为乙方悔约不买，业主有权没收定金并另行出售该物业，并且乙方须支付成交的3%给甲方作为中介服务费”，该条款规定的甲、乙双方的权利、义务并不对等，不仅免除了守信置业咨询部的义务，排除了叶斯莹、莫建鸿的主要权利，且明显将甲方守信置业信息部的责任、义务和无法履约的后果转嫁给乙方叶斯莹、莫建鸿承担，因《委托书》是守信置业咨询部单方提供的格式合同，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，本院依法认定《委托书》第三条是无效的，除上述无效条款外，《看楼登记及承诺书》、《委托书》的其他内容是守信置业咨询部与叶斯莹、莫建鸿真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同。
关于叶斯莹、莫建鸿是否应当按房屋成交款的4.5%向守信置业咨询部支付服务费的问题。守信置业咨询部虽已履行部分居间义务，但未促成合同订立，最终促成叶斯莹、莫建鸿与涉案房屋原所有权人达成交易的是案外居间方。虽然《看楼登记及承诺书》中约定“甲方不得私自或通过其他中介公司与该物业之业主联系，即使该物业最后由甲方的亲属购买仍须负责付予乙方上述咨询及中介费，若甲方私自或通过其他中介公司与该物业之业主联系成交的，则按上述中介费用的3倍支付给乙方”，以及《委托书》约定“若甲方在2017年9月20日前取得业主承诺，无法在2017年10月15日前办理相关手续，就视为乙方悔约不买，业主有权没收定金并另行出售该物业，并且乙方须支付成交的3%给甲方作为中介服务费”，但本院已依法认定上述两款条款无效，故守信置业咨询部不能以此约定为由主张居间报酬。庭审中，叶斯莹、莫建鸿确认守信置业咨询部曾分别于2017年9月6日、2017年9月9日带其或家人去察看涉案房屋，且涉案房屋放盘价是39万元，后经守信置业咨询部与涉案房屋原所有权人协商，最后成交价是38.5万元的事实。2017年9月18日，叶斯莹、莫建鸿通过肇庆市正和兴房地产有限公司购买了涉案房屋。据此，本院认为，守信置业咨询部为叶斯莹、莫建鸿达成交易提供了一定的交易信息，且叶斯莹、莫建鸿亦承认守信置业咨询部曾带其或家人察看涉案房屋，在房屋价格上也与涉案房屋原所有权人进行协商沟通，故守信置业咨询部客观上提供了居间服务并为居间活动支出了必要费用，此费用应由叶斯莹、莫建鸿承担。因守信置业咨询部并无提供足够证据证明该必要费用的具体数额及其依据，本院只能根据现有证据，综合考虑涉案房屋最终成交价、双方约定居间费用标准、守信置业咨询部实际提供的居间服务情况（包括提供察看房屋服务、提供交易信息的程度）、守信置业咨询部与案外居间方对叶斯莹、莫建鸿完成交易所提供服务的比例、国家规定居间服务收费标准，即参照《国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知》第六条第（三）、（四）款“房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5%计收。实行独家代理的，收费标准上委托方与房地产中介机构协商，可适当提高，但最高不超过成交价格的3%”的规定，酌定叶斯莹、莫建鸿应向守信置业咨询部支付必要费用1000元。守信置业咨询部主张费用在本院核定范围部分，本院予以支持；超出部分，本院不予支持。
综上所述，对守信置业咨询部合理部分的诉讼请求，本院予以支持。对叶斯莹、莫建鸿合理部分的辩解，本院予以采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第六十五条第一款、《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：
被告叶斯莹、莫建鸿于本判决生效之日起十日内支付必要费用1000元给原告高要区南岸守信置业信息咨询部。
驳回原告守信置业咨询部其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费117元，由原告守信置业咨询部负担92元，被告叶斯莹、莫建鸿负担25元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。
审判员 罗焕权
二〇一八年一月十日
书记员 夏伟军