广东省广州市南沙区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0115民初302号
原告：广东和丰物业服务有限公司广州分公司，住所地广州市天河区临江大道路5号第七层02房，组织机构代码59372968-0。
负责人：黄逢裕。
委托代理人：颜智鹏，广东金轮律师事务所律师。
被告：吕志华，女，1962年12月17日出生，汉族，住广东省韶关市曲江区马坝镇建设南路**号*栋***房，公民身份证号码4402211962********。
委托人代理人：张延雄，男，1965年7月1日出生，汉族，系被告吕志华的丈夫。
原告广东和丰物业服务有限公司广州分公司（以下简称和丰物业广州分公司）诉被告吕志华物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告和丰物业广州分公司的委托代理人颜智鹏，被告吕志华及其委托代理人张延雄到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告和丰物业广州分公司诉称：被告于2012年10月28日与广州市合富投资有限公司签订《商品房预售合同》，购买南沙创鸿嘉园自编xx房（现裕丽街xx），该合同附件5即为《前期物业服务合同》。2014年8月6日，广州市合富投资有限公司书面通知被告于2014年8月16日收楼，但被告一直未办理收楼手续。《前期物业服务合同》约定原告对创鸿嘉园小区提供前期物业管理服务，原告按酬金制方式收取物业服务费，物业服务费的标准为住宅2.1元/平方米，办公楼及公寓3.8元/平方米，预收物业服务费用按月交纳，被告应在每月5日前交纳，公共水电费分摊按广东省广州市物价局相关文件执行。同时，《前期物业服务合同》第21条第四款约定，因乙方原因出现空置房（包括未按时办理交房手续，办妥后未进行装修及居住后出现空置的），其物业管理服务费用按全额收取；《前期物业服务合同》第21条第8款又约定，乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，每逾期一日，须按应付金额的0.3%向原告支付违约金。但被告至今拒绝交纳2014年8月16日至2016年11月30日的物业管理服务费和2014年8月16日至2016年10月8日的公摊费用，经原告多次催促，被告至今仍拒不交纳。故诉至法院，应届毕业生请求判令被告向原告支付2014年8月16日至2016年11月30日的物业管理服务费7091.83元、2014年8月16日至2016年10月8日的公摊费用591.86元，并分别以每月欠款数为本金，按每日万分之五的标准向原告支付违约金直至还清欠款之日止,违约金总额不超过欠款本金。
被告吕志华辩称：1、原告诉请没有依据，被告与开发商签订了商品房买卖合同，开发商委托原告进行物业管理，被告不清楚，被告也没有签名。2、开发商采取手段办理了竣工验收，因为开发商逾期交楼，被告起诉了开发商，案号是（2014）穗南法民三初字第936号，判决开发商需要支付违约金给被告，但是至今没有支付。3、由于测绘面积增加，需要被告补交房款，但款项不是交给开发商，而是交给广州嘉建物业管理公司，被告不可能交给该公司。故造成被告不能收楼的原因在于合富公司而不是被告。该通知书告诉被告需要交完面积差异款才能办证。合富公司也存在偷税漏税的问题。4、原告起诉的对象应是开发商，而非是被告。5、购房时，合富公司说涉案房屋是绝版珍藏复式，但房屋没有楼板，另合富公司许诺被告收楼后免交1年物业费，原告与合富公司其实就是一家公司。6、关于（2014）穗南法民三初字第936号案，被告已申请执行，应从合富公司欠被告的违约金中抵扣物业服务费。
经审理查明：2012年10月28日，广州市合富投资有限公司（以下简称合富公司）与被告签订《广州市商品房买卖合同》，该合同附件五为《前期物业服务合同》，约定“合富公司（甲方）委托和丰物业广州分公司（乙方）对创鸿嘉园提供前期物业服务，物业服务期限暂定为三年，自合同签订日起满叁年止或本物业成立业主委员会并选聘新物业服务公司止，以两者中条件先满足者为准。物业服务费收取标准为高层住宅物业每月以建筑面积每平方米2.1元，办公物业每月以建筑面积每平方米3.8元。空置房物业服务费:纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用（维修基金）由甲方全额交纳。因业主自身原因导致空置的，由业主承担。本物业服务费及其它相关费用、代收水电费等费用每月5日前交纳，每次交纳时间为每月25日前。业主和物业使用人逾期交纳前述费用的，自逾期之日起，乙方有权按日加收应交费用的千分之三的滞纳金；超过3个月仍不予缴纳的，乙方有权诉诸法律进行追缴等”。而合富公司与原告签的《前期物业服务服务合同》第二十一条第（八）项约定的交费时间为“本物业服务费及其它相关费用、代收水电费等费用每月5日交纳，每次交纳时间为每月25日前”。合同签订后，原告对小区进行物业管理。
另查明：合富公司于2014年8月6日向被告发出收楼通知书，通知被告在2014年8月16日收楼，被告在2014年8月7日收到收楼通知书。被告以涉案房屋不符合交楼条件，且合富公司未支付逾期交楼违约金等为由至今未办理收楼手续。被告曾向本院起诉，要求合富公司支付逾期交楼违约金。本院于2014年9月19日作出（2014）穗南法民三初字第936号民事判决书，判决合富公司向被告支付涉案房屋具备交楼条件后合富公司书面通知被告收楼之日止的逾期交楼违约金。《广州市商品房买卖合同》约定涉案房屋用途为办公，建筑面积为67.04平方米。每月的物业服务费按每平方米3.8元计算为254.75元，从2014年8月16日起至2016年11月30日止的物业服务费共计7009.73元；电梯、梯灯、地下室照明、水泵、路灯、消防等公摊费用从2014年8月16日起至2016年10月8日止共计591.86元，其中，2015年1月25日前应缴交的公摊费为120.86元，2015年3月25日前应缴交的公摊费为41.2元，2015年4月25日前应缴交的公摊费为18元，2015年5月25日前应缴交的公摊费为27.5元，2015年6月25日前应缴交的公摊费为18.1元，2015年7月25日前应缴交的公摊费为25.1元，2015年8月25日前应缴交的公摊费为22元，2015年9月25日前应缴交的公摊费为29.9元，2015年10月25日前应缴交的公摊费为22元，2015年11月25日前应缴交的公摊费为29.7元，2015年12月25日前应缴交的公摊费为23.4元，2016年1月25日前应缴交的公摊费为28.6元，2016年3月25日前应缴交的公摊费为43.3元，2016年5月25日前应缴交的公摊费为43.8元，2016年7月25日前应缴交的公摊费为34.4元，2016年9月25日前应缴交的公摊费为26.9元，2016年11月25日前应缴交的公摊费为37.1元。
庭审中，被告认为合富公司承诺其收房后免交1年物业服务费，但未提供书面证据。原告认为销售经理即使作出承诺也不代表合富公司的承诺，合富公司作出赠送物业服务费的承诺，也必须经原告确认才能兑现。
以上事实，有原告提供的《广州市商品房买卖合同》、《前期物业服务合同》、南沙·创鸿嘉园交付使用通知书、EMS投递证明、欠费清单、律师函、挂号信函收据、公摊电费发票，被告提供的(2014)穗南法民三初字第936号民事判决书、关于迟延交楼的通知、关于拒绝收楼的函、关于办理《不动产权证书》补缴面积差额款及缴纳契税的函，以及当事人陈述予以证实。
本院认为，合富公司与被告签订的《商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同，该合同附件五《前期物业服务合同》亦适用于被告。合富公司已向被告发出交付使用通知书，通知被告于2012年8月16日收楼，但被告未办理收楼手续导致房屋空置，被告应按《前期物业服务合同》的约定向原告支付物业服务费及公摊费用。合富公司与被告签订的《商品房买卖合同》约定涉案房屋的建筑面积为67.04平方米，物业服务费以每月每平方米3.8元计算，每月的物业服务费为254.75元，从2014年8月16日起至2016年11月30日止的物业服务费共7009.73元，另从2014年8月16日起至2016年10月8日止的电梯、梯灯、地下室照明、水泵、路灯、消防等公摊费用共591.86元。原告认为涉案房屋测绘面积有增加，但未提供证据予以证明，故原告要求被告支付从2014年8月16日起至2016年11月30日止的物业服务费共7091.83元的依据不足，本院对超出7009.73元以外部分不予支持。《前期物业服务合同》约定被告逾期交纳物业服务费等费用，原告有权按日加收应收款千分之三滞纳金，现原告要求将违约金的标准调整为按每日万分之五计算属于对其自身权利的处分，不违反相关法律规定，本院予以照准。合富公司与原告签的《前期物业服务服务合同》约定物业服务费等费用交纳时间为每月25日前，故物业服务费的违约金应以每月欠款金额为本金按每日万分之五的标准自应缴费日之次日（即当月26日）起计至实际还清欠款之日止；公摊费用的违约金应以每月欠款金额为本金按每日万分之五的标准自应缴费日之次日（即应缴款月的26日）起计至实际还清欠款之日止。原告要求被告支付物业服务费及公摊费用的违约金计算有误，本院对超出上述计算以外的部分不予支持。至于合富公司是否存在逾期交楼及应承担的逾期交楼违约责任与本案是另一法律关系，被告认为原告应起诉的对象是合富公司而不是被告以及应从合富公司所欠的逾期交楼违约金中抵扣物业服务费的抗辩理由不成立，本院不予支持。被告认为合富公司承诺赠送1年物业服务费，但未提供相关证据证明，且被告无法证明原告同意赠送其物业服务费，故被告以此进行抗辩，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：
一、被告吕志华应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东和丰物业服务有限公司广州分公司支付2014年8月16日至2016年11月30日的物业服务费7009.73元及违约金（违约金的计算方法：以131.48元为本金，从2014年8月26日起至付清之日止；从2014年9月1日起至2016年11月30日止，各以每月应交纳物业服务费254.75元为本金，分别从当月26日起至实际清偿之日止，均按每日万分之五的标准计算。每月物业服务费的违约金总额不得超过当月物业服务费金额）；
二、被告吕志华应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东和丰物业服务有限公司广州分公司支付2014年8月16日至2016年10月8日的公摊费用591.86元及违约金（违约金的计算方法：各以120.86元、41.2元、18元、27.5元、18.1元、25.1元、22元、29.9元、22元、29.7元、23.4元、28.6元、43.3元、43.8元、34.4元、26.9元、37.1元为本金，分别从2015年1月26日、3月26日、4月26日、5月26日、6月26日、7月26日、8月26日、9月26日、10月26日、11月26日、12月26日、2016年1月26日、3月26日、5月26日、7月26日、9月26日、11月26日起至实际清偿之日止，均按每日万分之五的标准计算。每月公摊费用的违约金总额不得超过当月公摊费用金额）；
三、驳回原告广东和丰物业服务有限公司广州分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费25元，由被告吕志华负担。
本判决为终审判决
审判员 老善涵
二〇一七年三月十四日
书记员 张大会