四川省江油市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川0781民初437号
原告：王蓉，女，汉族，生于1975年2月16日。
委托代理人：武敏，四川太白律师事务所律师。
被告：绵阳天罗商贸有限公司。
法定代表人：罗玉平，该公司董事长。
委托代理人：张文建，四川张元律师事务所律师。
原告王蓉诉被告绵阳天罗商贸有限公司（以下简称“天罗商贸”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月19日立案受理，依法适用简易程序，由代理审判员王翠翠于2016年3月25日、3月30日公开开庭进行了审理。原告王蓉及其委托代理人武敏、被告天罗商贸的委托代理人张文建到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：2011年12月，原告与绵阳科远置业有限公司（以下简称“科远置业”）签订《房屋租赁合同》，约定：租期三年，自2012年1月1日至2014年12月31日止；租赁期满后原告享有优先承租权。合同签订后，原告按照《科远商城门面装修规定》投入128万元进行装修后营业。2013年被告从科远置业处买下该房屋产权，被告违背租约大于买约的规定，撕毁原租房合同，逼迫原告与其另签一份《房屋租赁合同》，将租期改为二年，并取消了原告的优先承租权。原告提出异议，被告说门面本来要出租，不存在租不到的问题。2013年年底，被告股东之间内讧，余科发单子要求租户将房租交给他，否则阻挠营业，至原告无法经营。2014年4月，原告不得已另在中坝镇西北巷18号租一处房屋，原门面于2014年8月停业。2015年初因原、被告关于赔偿问题达成一致意见，原告又与被告签订了三个月的租房合同。原告认为：原告与科远置业签订的《房屋租赁合同》有效期三年，且合同期满还享有优先承租权，原告才投入一百多万元按照原房主要求进行装修，被告违反租约大于买约的规定，取消原告优先承租权，致原告巨额投入装修受损，且在合同有效期内因被告股东之间的纠纷致原告无法经营，造成租房损失，被告应予承担。故诉至法院，请求判令：1、被告返还原告2014年7月20日至2015年3月31日房屋租金共计81454.67元及2014年8月至2015年12月物业管理费10200元；赔偿原告装修损失16万元；返还租房保证金24000元；2、诉讼费被告承担。
被告辩称：一、原告诉讼主张的事实虚假。1、原告依据与科远置业签订的《房屋租赁合同》建立的租赁关系已经终止，由被告承继原有的租赁合同关系，但后原、被告双方平等协商对合同具体的权利义务关系作出了变更，取消原合同关于优先承租权的约定是双方真实意思表示，原告陈述逼迫签订合同的说法不实。2、案外人余科要求原告向其交付租金，致原告无法正常经营的陈述与事实不符。余科个人的行为与被告无关，被告已通过书面通知的方式明确告知原告及其他承租人余科无权向其主张交付租金，且余科的行为并未影响原告的正常经营。3、原告2014年8月另行租房开展经营活动与案涉合同的正常履行无关，且原告在2015年初又与被告续签了三个月的租赁合同。案涉房屋至今仍由原告占有使用，一直处于原告的管理控制之下。二、被告已经按照案涉合同约定完全履行了自己的合同义务，原告的诉请不成立。被告在合同约定的租赁期限内向原告提供了符合约定条件的租赁房屋，原告对租赁房屋占有使用至今，被告无违约事实。原合同约定的优先承租权并不能保证租赁期满必然与出租人延续租赁关系，原告不能依据不确定的优先承租权就其投资回收周期进行预测，进而主张经营损失要求赔偿。综上，被告已经严格按照合同约定完全履行了自己的全部义务，在合同履行过程中无违约行为，原告至今仍未向被告返还承租房屋、结清相关费用和办理房屋交接手续，其行为已经构成违约，严重侵害了被告的权益，清依法驳回原告诉请。
案经审理查明：2011年12月28日，原告与科远置业签订《虹桥商业步行街房屋租赁合同》，约定：第一条：科远置业将位于四川省江油市中坝镇“虹桥商业步行街”C幢壹层东段17、19、21、23、25、27、29、31号商铺，建筑面积为510.13平方米的商业物业出租给原告用于商业经营。第二条：租赁期限自2012年1月1日起至2014年12月31日止，租赁期满，合同自行终止。第四条租赁费用及缴纳方式：1、租赁费用：第一年租金为每月每平方米人民币17元（建筑面积），年租金共计人民币104067元。第二年租金为每月每平方米人民币18.5元，年租金共计人民币113249元。第三年租金为每月每平方米人民币20元，年租金共计人民币122431元。2、缴纳方式：按半年缴纳，一次付清半年租金；物管费用由租赁方支付。第五条履约保证金：1、在合同签署时，原告向科远置业缴纳合同履约保证金24000元，以保证其在实际履行本合同过程中的所有条款，合同期满后，科远置业收取的履约保证金除用以抵充合同约定由原告承担的费用或承担违约责任外，剩余部分无息归还原告。2、若租赁期限届满，原告未发生本合同规定的违约责任，科远置业应在原告以现状交还该店铺及清付租赁期内一切水、电等费用后的90天内将保证金无息返还给原告。第九条装修：1、原告如需对科远置业提供的铺面进行装修和布展，需向商场管理办公室申请，并签署承诺遵守《科远商城门面装修规定》，经科远置业书面同意后装修，费用由原告承担。2、原告在装修经营期间，不得随意损害房屋结构及改变电路、管道。如擅自改变，科远置业有权责令恢复原状并赔偿损失，发生相关费用由原告承担。3、其他装修事宜约定详见《科远商城门面装修规定》。第十一条双方的权利和义务：（二）原告权利、义务：10、原告应在租赁期届满前30日内清偿所欠科远置业的各种费用和物品，在保证不损坏科远置业原有设施基础上，原告可拆除搬迁属于原告的财产、设备等物件并办理退租手续，租金截止日以退房手续签定时间为准。如租赁期满5日内原告不拆除租赁房屋内属原告的财务，视为原告无偿赠送科远置业。第十二条退租及续租：1、合同期满时，原告在同等条件下，拥有该商铺的优先租赁权。原告如需续租，需在合同期满三十日前提出书面申请，经与科远置业协商一致另行签订租赁协议，并办理相关续租手续。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，科远置业向原告交付了上述房屋，原告对租赁房屋装修后开展经营活动。至2013年4月9日，原告就上述房屋与被告签订《虹桥商业步行街房屋租赁合同》，被告将上述房屋出租给原告用于商业经营，租赁期限变更为自2013年1月1日起至2014年12月31日止，租赁费用变更为每月每平方米人民币18.5元（建筑面积），年租金共计人民币113256元；缴纳方式变更为按壹年缴纳，一次性付清全部租金；仍约定物业费用由租赁方支付；原告支付给科远置业24000元的履约保证金转付给被告，并约定合同期满后，被告收取的履约保证金除用以抵充合同约定由原告承担的费用或承担违约责任外，剩余部分无息归还原告；在原告的权利义务处仍约定原告应在租赁期届满前30日内清偿所欠被告的各种费用和物品，在保证不损坏被告原有设施基础上，原告可拆除搬迁属于原告的财产、设备等物件并办理退租手续，租金截止日以退房手续签定时间为准，如租赁期满5日内原告不拆除租赁房屋内属原告的财物，视为原告无偿赠送被告；合同对原告的优先承租权及装修装饰等未做约定。合同签订后，原告从被告处继续租赁使用案涉房屋，也向被告缴纳了约定的租金。2015年1月12日，原告与被告再次签订《江油虹桥商业步行街房屋租赁合同》，被告将案涉房屋继续出租给原告使用，租赁期限为2015年1月1日至2015年3月31日，租金为每月每平方米人民币20元，租金共计30607.80元，物业费用由租赁方支付；原告应在租赁期届满前30日签订租赁合同并缴纳下年租金，否则，视为放弃，被告有权另行招租；并特别约定“被告对该铺面有可能升级改造。即时租赁终止后，原告无条件搬迁完毕将该铺面退还被告。原告如不按时退还铺面将承担给被告造成的一切经济损失。”其他合同内容与2013年4月9日双方签订的房屋租赁合同基本一致。合同签订后，原告继续租用案涉房屋，并向被告缴纳了约定的房屋租金。2015年3月31日合同租赁期限届满，原、被告双方未继续签订租赁合同，原告至今未向被告交付租赁房屋，也未向被告交付租金等其他费用，物业管理费原告付至2015年12月。
另查明，2013年1月17日罗玉敏、余科自原产权人四川科远实业有限责任公司处取得了案涉房屋的所有权，二人各占50%的份额。2014年7月2日，案涉房屋变更为罗玉敏一人所有。余科自2012年10月22日至2013年11月26日为天罗商贸公司股东。罗玉敏取得案涉房屋产权后系委托被告天罗商贸代为出租，并委托天罗商贸代收租金。
认定上述事实有原告身份证、被告工商登记信息、原告与科远置业签订的《虹桥商业步行街房屋租赁合同》、房屋信息摘要两份、原被告签订的《虹桥商业步行街房屋租赁合同》两份、绵阳市佳其物业服务有限公司证明一份、保证金收据一份、租金收据一份、询问笔录及原被告的当天陈述等证据佐证，足以认定。
本院认为：原告与科远置业签订房屋租赁合同后，在房屋租赁期间罗玉敏、余科取得房屋所有权，并以被告天罗商贸的名义与原告重新签订了两份房屋租赁合同，原告未举证证明被告与其重新签订的房屋租赁合同存在胁迫的情形，原、被告之间的房屋租赁合同与原告、科远置业签订的租赁合同内容基本一致，未侵犯原告在原租赁期限内的承租权，且案涉房屋产权人罗玉敏、余科在案涉合同存续期间也未对原、告之间租赁合同的效力提出异议，该合同内容不违反法律强制性规定，故原、被告双方签订的房屋租赁合同合法、有效，双方应按照合同约定履行各自的权利、义务。原告与科远置业签订的租赁合同及原告与被告第一次签订的租赁合同均于2014年12月31日届满，合同期满后被告与原告又续签房屋租赁合同，期限延长至2015年3月31日，在此期间，科远置业及被告均按合同约定将案涉房屋交付被告租赁使用，原告应按合同约定向出租人交付租金，原告所举证人证言不能证明余科向其发送告知书的行为影响其正常的生产经营，现原告主张被告向其返还租赁期限内2014年7月20日至2015年3月31日期间的房屋租金无事实和法律依据，本院不予支持。双方两次签订的房屋租赁合同均约定租赁期内物业费用由原告支付，原告在房屋租赁期满后仍占有案涉房屋至今，原告应自行承担其租赁房屋期间及房屋占用期间的物业费用，故原告主张被告向其支付2014年8月至2015年12月物业管理费的请求本院不予支持。原告与科远置业签订的租赁合同及原告与被告签订的租赁合同对房屋租赁期限届满后的装饰装修未做约定，原、被告双方重新签订的房屋租赁合同虽取消了原合同约定的优先承租权，但合同期满后被告又与原告续签了房屋租赁合同，在二次房屋租赁期限届满后原告至今仍占有该租赁房屋，原告请求被告赔偿其装修损失无事实和法律依据，本院不予支持。双方约定的租赁期限届满后，原告至今仍占有案涉房屋，双方对案涉房屋因租赁关系产生的费用未进行结算，原告请求被告向其返还履约保证金的条件未成就，该请求本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。”第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、受益，承租人支付租金的合同。”第二百一十六条“出租人应按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第十条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”第十二条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿符合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，判决如下：
驳回原告王蓉的诉讼请求。
本案减半收取案件受理费2525元，由原告王蓉承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。
代理审判员 王翠翠
二〇一六年四月十一日
书 记 员 王晓倩