湖北省武汉市武昌区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂武昌民商初字第00484号
原告：刘淑芳，女，1960年3月4日出生，汉族，住山东省青岛市市北区大陆市场*号***户。
委托代理人：蔡巍，湖北予智律师事务所律师。
原告：周永华，男，1958年5月24日出生，汉族，住山东省青岛市市北区大陆市场*号***户。
委托代理人：蔡巍，湖北予智律师事务所律师。
被告：陈静，男，1986年2月8日出生，汉族，住武汉市武昌区中山路***号*单元*层*号。
委托代理人：张霞，湖北华辉律师事务所律师。
第三人：余辉云，女，1949年9月23日出生，汉族，住武汉市汉阳区洲头一村**号。
原告刘淑芳、周永华与被告陈静、第三人余辉云房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月4日立案受理后，依法由代理审判员陈原适用简易程序，于2014年6月24日公开开庭进行了审理。原告刘淑芳和周永华的共同委托代理人蔡巍、被告陈静及其委托代理人张霞到庭参加诉讼，第三人余辉云经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告刘淑芳、周永华诉称：2013年7月20日，原告委托第三人余辉云与被告陈静签订一份房屋租赁合同，约定被告承租原告名下位于本市武昌区中山路293号甲单元1层3号、4号、5号房屋，租赁期两年，从2013年7月20日至2015年7月20日止；第一年租金为96320元，分四次支付，付款日期分别为2013年7月20日、2013年10月13日、2014年1月13日、2014年4月13日，每次支付24080元。在合同履行过程中，被告未经原告或第三人同意，私自分割承租房屋转租他人，并且未按照合同约定于2013年10月13日足额支付租金24080元。截至2013年12月10日，被告仍拖欠租金，严重超过合同约定的支付期限。2013年12月13日，第三人向被告送达了《房屋租赁合同解除通知书》。现被告搬离了该房屋，但仍未支付租金及滞纳金。故诉至法院，请求判令被告：1、向原告支付2013年10月21日至2014年1月20日的租金24080元，并按合同约定支付自2013年10月13日起算的滞纳金；2、向原告支付房屋占有使用费18459.8元（按照租赁合同租金标准计算，从2013年12月14日计至2014年2月20日，共计69天）；3、承担本案诉讼费用。庭审中，原告承认被告已支付了2013年10月21日至2013年11月20日的租金8026元。
被告陈静辩称：第一，被告承认房屋租赁合同已于2013年12月13日在被告收到第三人送达的《房屋租赁合同解除通知书》后解除，对此没有意见，但被告于同月20日就搬离了该承租房屋，并委托隔壁的李花暗将房屋钥匙转交原告，故被告没有占用原告的房屋，不应向原告支付房屋占有使用费及滞纳金。第二，被告已支付2013年10月21日至2014年1月20日的租金，并于2013年12月20日搬离，故被告不应再向原告支付租金，而原告理应退还多余的租金。第三，被告在承租期间未私自将房屋转让给他人，而是原告恶意提高租金，并阻挠被告转让房屋，现又擅自终止租赁合同，其行为已构成违约，原告应赔偿合同约定的违约金8000元，并赔偿被告接手该房屋时的转让费和装修费用。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。经本院释明，被告明确在本案中不就其主张的违约金及转让费和装修费用提起反诉。
原告刘淑芳、周永华为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：
证据一：武汉市房屋产权登记信息查询单三份。拟证明本案租赁房屋的所有权人为刘淑芳，房屋共有人为周永华。
证据二：房屋租赁合同一份。拟证明原告委托第三人余辉云与被告签订了房屋租赁合同。
证据三：房屋租赁合同解除通知书复印件一份及照片打印件四张。拟证明原告书面通知被告解除房屋租赁合同，解除通知书原件已于2013年12月13日送达被告。
被告陈静为支持其抗辩意见，向本院提交如下证据：
证据一：证人陈燕杰的书面证言一份。拟证明第三人曾经答应被告可以转让该房屋，但是实际上多次阻挠并拒绝被告转让该房屋。
证据二：证人李祥的书面证言一份。拟证明被告在接到解除通知书后，于2013年12月20日清场搬离，并没有继续占有、使用房屋。
证据三：收条一份。拟证明被告向第三人余辉云交了8026元租赁房屋保证金，该保证金冲抵了2013年11月20日到2013年12月20日的房屋租金。
为查明案件事实，本院调取了（2014）鄂武昌民商初字第00194号案卷中法院对诉争房屋隔壁祥龙副食店的李花暗所做的询问笔录。李花暗表示，陈静是在2014年1月20号、农历12月20号左右将钥匙交给他的，余辉云是在2014年2月份、农历正月十五之后过来拿的钥匙，具体日期已记不清楚。此外，本院从上述案卷中调取的余辉云提交的2月20日上午的手机短信的照片，内容分别为：“余阿姨门面年前我们都已经撤出了，钥匙放在隔壁的烟酒店”，“你要付2个月房租你不付那你是逃不了的”，“你什么时候走的”，“那你问我们老板要去，老板说了转让费六万你还没给他，房租押金一个月你退给我们，到时房租自然……”。
以上证据均在法庭上出示，并经过庭审辩论、质证。被告陈静对原告刘淑芳、周永华提交的全部证据无异议。原告刘淑芳、周永华对被告陈静提交的证据一、二的真实性有异议，认为证人应出庭作证；对证据三的真实性无异议，证明目的有异议，表示原告没有同意用押金冲抵租金。对于本院依法调取的李花暗询问笔录，原告无异议，被告认为李花暗对收到钥匙的日期记忆有误；对手机短信的真实性双方都没有异议。本院对原告提交的全部证据、被告提交的证据三及本院调取的两份证据的真实性予以确认，并作为认定本案事实的根据；对被告提交的证据一、二，因两位证人都未出庭陈述证言并接受质询，其真实性难以确认，故不能作为认定事实的根据。
经审理查明，原告刘淑芳、周永华共同共有坐落于武汉市武昌区中山路293号甲单元1层3号、4号、5号的三套房屋，并委托第三人余辉云代为出租管理。第三人与被告陈静于2011年签订房屋租赁合同，将上述房屋出租给被告作门面使用；合同到期后，于2012年续签一年。2013年，第三人又以自己为甲方、被告为乙方签订了一份房屋租赁合同，约定：甲方将上述房屋出租给乙方作门面使用，租期从2013年7月20日至2015年7月20日；其中第一年的租金为96320元，分四次于2013年7月20日、2013年10月13日、2014年1月13日和2014年4月13日各支付24080元；如乙方不按期付款，逾期每日加收租金的1%作为滞纳金，拖欠租金达七日以上的，甲方有权终止租赁合同，收回出租房屋；乙方另须支付保证金8026元，如发生拖欠租金、损坏房屋或物品、拖欠物业费和水电费、电话费等特殊情况，则甲方有权从保证金中扣除赔偿或支付的款项，扣除或应支付的顺序为租金、损坏房屋及物品、物业费、水电费、电话费，当应赔偿或应支付款项超过保证金额时应由乙方补足；合同期满后，如双方不能达成协议续租，甲方不承担乙方任何装修费用。
在合同履行过程中，被告陈静未按约定于2013年10月13日足额支付租金。第三人余辉云于同年12月13日向被告送达了《房屋租赁合同解除通知书》。被告于2014年2月20日向原告发送短信：“余阿姨门面年前我们都已经撤出了，钥匙放在隔壁的烟酒店”。现原告刘淑芳、周永华以被告拖欠租金并在合同解除后占用房屋为由，诉至法院，请求判如所请。经本院主持调解，双方未能达成协议。
庭审中，原、被告双方均认可房屋租赁合同已于2013年12月13日第三人余辉云送达解除通知书之日解除，被告陈静已搬离该房屋，保证金8026元现在原告处。
本院认为，原告刘淑芳、周永华委托第三人余辉云与被告陈静签订的房屋租赁合同是当事人真实意思的表示，内容合法，应认定为有效，该合同直接约束原告和被告，双方应按合同的约定全面履行各自义务。在被告违约的情况下，原告委托第三人提出解除合同，被告亦同意解除，故双方的房屋租赁合同终止履行，但被告应支付拖欠的租金和至实际腾退之日的使用费。根据当事人的诉辩意见，案件的争议焦点归纳为：一、关于被告应支付租金的认定；二、关于房屋腾退日期的认定。
一、关于被告应支付租金的认定。
对于租金，原告刘淑芳、周永华依照合同约定，主张被告陈静应支付2013年10月21日至2014年1月20日的三个月房屋租金24080元。在庭审中，原告承认被告已支付2013年10月21日至2013年11月20日的一个月租金8026元，对此本院予以确认。被告辩称租金已交至2014年1月20日，但未能提交支付该笔租金的证据，应承担举证不能的责任，本院对被告的此项抗辩意见不予采纳。由于原、被告双方在约定的租赁期限届满之前解除了房屋租赁合同，故被告只需支付至合同解除之日的租金。即被告实际拖欠2013年11月21日至2013年12月13日共计23天的租金6069.47元（年租金96320元，则每天租金约为263.89元）。此外，原告依据租赁合同主张的滞纳金明显过高，本院酌情按被告实际拖欠租金的30%左右确定为1956.53元。综上，本院对原告请求被告支付租金的合理数额6069.47元及滞纳金1956.53元予以支持。
在庭审中，被告辩称用8026元保证金冲抵了2013年11月21日至2013年12月20日的房屋租金；对此，原告承认收取过8026元的保证金，但不同意以保证金冲抵租金。本院认为，根据房屋租赁合同中的约定，在出现拖欠租金的特殊情况时，被告支付的保证金优先用于支付租金；而现在房屋租赁合同已终止履行，房屋也已腾退，被告提出以保证金8026元抵扣租金的主张，符合合同约定，本院予以采纳。
综上，被告陈静拖欠原告刘淑芳、周永华租金6069.47元，并应支付滞纳金1956.53元，在与已支付的保证金8026元相抵后，被告无须再向原告支付租金和滞纳金。
二、关于房屋腾退日期的认定。
对于房屋腾退的日期，被告陈静虽提交了李祥的书面证言来证明其在2013年12月20日将门面清空、搬走，因证人未出庭接受质询，又无其他证据予以佐证，且与李花暗接受本院询问时的陈述相矛盾，故本院对被告的此项主张不予采纳。根据2014年2月20日第三人余辉云与被告相互联系的手机短信，被告自述“门面年前我们都已经撤出了，钥匙放在隔壁的烟酒店”，这与李花暗陈述的被告是在2014年1月20号、农历12月20号左右将钥匙交给他的内容相互印证，本院据此推定被告腾退房屋的日期为2014年1月20日。对于原告要求以2014年2月20日被告通知第三人的日期作为房屋腾退的日期，本院认为，第三人于2013年12月13日送达解除合同通知书后，不能怠于行使权利，应及时查知被告是否搬离房屋，故对原告的此项主张，本院不予采纳。
关于房屋占有使用费，原告诉请参照合同约定的租金标准进行支付，符合法律规定，本院予以支持。根据查明的事实，从合同解除之日2013年12月13日的次日至被告腾退房屋之日2014年1月20日，共计38天。故本案中被告应支付的房屋占有使用费为10027.82元（合同约定的租金标准为全年96320元，则每天租金约为263.89元）。
依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、第四百零二条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，判决如下：
一、被告陈静于本判决生效之日起十日内给付原告刘淑芳、周永华房屋占有使用费10027.82元。
二、驳回原告刘淑芳、周永华的其他诉讼请求。
如果被告陈静未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费1122元，减半收取561元，由原告刘淑芳、周永华负担400元，被告陈静负担161元（此款原告已垫付，被告随同上述款项一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时按照《诉讼费用交纳办法》（国务院令第481号）的规定预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院。户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户
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市中院诉讼费分户，账户：079501040000393，开户行：农行武汉市民航东路分理处，行号：832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。
代理审判员 陈 原
二〇一四年七月三日
书 记 员 李士杰