广西壮族自治区桂林市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）桂03执复44号
申请复议人(异议人、被执行人）葛息春，男，1965年4月15日生，汉族，住桂林市。
申请执行人林国惠，女，1946年11月13日生，汉族，住桂林市。
申请复议人葛息春不服桂林市秀峰区人民法院（2014)秀执字第304号案件执行行为，提出执行异议后，秀峰区人民法院经审查，作出（2015)秀执异字第15号执行裁定予以驳回申请，葛息春不服向本院申请复议。2016年5月31日本院作出(2016)桂03执复10号执行裁定书，撤销桂林市秀峰区人民法院(2015)秀执异字第15号执行裁定，发回重新审查。2016年10月11日作出（2015)秀执异字第15-1号执行裁定予以驳回申请，葛息春不服向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
执行法院查明，2014年5月6日林国惠依据执行法院作出的(2013)秀民初字第1009号民事调解书向执行法院申请执行，申请标的为399.2712万元及相应利息。执行法院受理后，依法向异议人即被执行人葛息春送达执行通知书，责令其履行生效法律文书所确定的义务，但其一直拒不履行。为此，执行法院于2014年5月20日作出拍卖裁定书，裁定拍卖异议人即被执行人葛息春名下位于桂林市××区××小区××层房屋以清偿其债务，2014年7月15日执行法院委托广西明冠房地产评估有限公司对该房屋及围院进行评估，并提供了该房屋的产权证、土地证以及开发商桂林市安厦房地产开发有限责任公司与异议人就380平方米的围院面积的使用达成的“补充协议”材料，评估公司以上述材料为依据并经过现场查勘后，于2014年8月15日出具了评估报告书，评估结果为桂林市象山区安新小区506栋房屋及围院的房地产总价为6864159元。评估报告送达双方当事人后，异议人在异议期内未向执行法院提交书面异议。故执行法院于2014年10月13日依照中院抽签结果，委托桂林天锤拍卖有限公司对桂林市象山区安新小区506栋房屋及围院进行拍卖。在拍卖前，拍卖公司带竞买人到现场看样，介绍了房屋的现状。在拍卖会上，也书面说明是以现状拍卖。2014年11月26日在桂林天锤拍卖有限公司举行的拍卖会上，买受人秦社荣以686.5万元的最高价竞得该房屋。2014年12月15日执行法院作出(2014)秀执字第304-1号执行裁定将该房屋过户到买受人名下。拍卖后，异议人葛息春提出需要安置费，经与其他债权人协商，执行法院同意给付25万元安置费，异议人则向执行法院承诺：“保证于2015年8月15日前交付房屋，逾期不交付愿接受处罚，并且退还安置费，物品不放在围院。”但在执行法院给付25万元安置费后，异议人葛息春却违反诺言，2015年8月26日执行法院强制将桂林市象山区安新小区506栋房屋及围院交付给买受人。另，执行法院的拍卖裁定书、拍卖公告、过户裁定书未注明围院内容。
同时查明：安新小区506栋住宅是异议人葛息春从安厦公司购买，在与安厦公司签订了商品房买卖合同后，又于2000年9月22日与安厦公司签订了《补充协议》。该协议载明：“商品房购销合同中的销售价格包含了下列部分：A、B……，C、合同中所指房屋均有独立式围院，其整栋建筑占地面及围院占地面积合计480.5平方米，该面积中333平方米不收费，超过333平方米的部分土地面积按1000元／平方米计价收费（不再优惠），其实际面积与上述面积有差异的，按1000元／平方米加或减少”。2011年5月4日异议人葛息春委托桂林市国土资源勘测站制作出4-2-10-209号宗地图。
还查明:从市国土局给执行法院的复函中证实，4-2-10-209号宗地图系异议人葛息春个人委托桂林市国土资源勘测站进行的技术性测量，只说明该宗地的面积大小；图中注记栏并没有标注土地证号和土地坐落，也没有经过土地行政主管部门审核和盖章，其红线标注部分为葛息春委托测量范围，蓝线标注部分为100.50平方米的发证范围。另从原桂林市建设规划局证实，安新小区506栋与505栋、507栋楼栋之间无建构筑物的规划。楼栋与楼栋间的土地为公共部分。
又查明：2012年5月异议人葛息春在向建行桂林分行申请抵押借款时也委托广西国泰房地产评估有限公司进行过评估，其估价的项目名称，与执行法院为拍卖估价的项目名称一致（安新小区506栋1-3层住宅）、估价的对象一致（建筑面积269.86平方米，土地面积100.5平方米）。申请贷款评估的时间为2012年5月，处于房地产市场高位期，总价值为780万元，执行法院委托评估的时间为2014年8月，处于房地产市场不断下跌期，总价值686.5万元。对于评估报告，两个评估公司都分别说明：评估价值包含了围院价值，但根据合法性原则不能就围院的价值单独表述。
再查明：执行法院于2015年1月19日亦拍卖了异议人葛息春在同一地段位于安新村××491.58平方米住宅，因价高流拍，最后以每平方米2542.82元变卖。
执行法院认为，l、广明冠房估字[2014]第08065号《房地产评估报告》已载明围院，评估亦包含了围院。在执行法院委托评估公司评估时，已经注意到围院的存在，因而在向评估公司提交该房屋权属证明的同时，亦一并提交了异议人与安厦公司于2000年9月22日签订的《补充协议》。评估报告第7、8页中亦载明评估依据为《土地使用权证》、《房屋所有权证》和《补充协议》。其次评估公司出具的评估报告附件中，也单独列明了反映独立围院和房屋现状的照片3张（照片下明确指出是独立围院）。
2、评估价格包含了围院价值。异议人葛息春为抵押借款委托的评估报告，与执行法院为变现而委托的评估报告在名称、内容、范围上均一致，都包含了围院，价格相吻合。异议人借款时的委托和执行法院拍卖时委托的两份评估报告，都说明了不能单独列明围院价值的原因系基于围院未取得有效证件而为。前者评估780万元，后者评估686.5万元，虽然前者高出93.5万元，但前者是为抵押借款且整个房地产市场处于高位期评估，后者是为及时变现而且房地产市场处于低位期的评估。从买受人承担了法律规定的应由异议人葛息春承担的590390元税费、以及本人应承担的税费和佣金来看，本次拍卖价高于前者评估价。
3、拍卖是按现状拍卖，拍卖价格与市场交易价及交易习惯相符合。拍卖机构受托后，带竞买人到现场看样、介绍现状都指明了围院，拍卖书中也载明：“本次拍卖仅按此标的现状进行公开拍卖”。从成交价来看，买受人以686.5万元竞买，与交易习惯和市场价相符合。按686.5万元成交价分析，如以产权登记建筑面积269.96平方米计算，每平方米的交易价则高达27616.64元（还不包括法律规定的买受人自己应承担的税费和拍卖佣金、以及异议人应承担的590390元税费）。而执行法院在同一时间变卖异议人葛息春在同一地段的491.58平万米住宅，变卖价仅为每平方米2542.82元。相反如此高的价格，如不包括围院，明显与高于我市商品房交易市场价格不合，亦不符合交易习惯。因此，也可推断出评估拍卖包含了围院。
4、围院虽属于小区公共部分，但因其使用价值而客观存在，其相应权利应随拍卖成交转移给买受人。根据《物权法》第七十二条：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让”之规定。围院作为临时性建筑，虽然未征得土地主管部门的批准和规划部门的准许，但其具有使用价值并客观存在，其所附价值与房屋为不可分的整体，在有关部门未明令禁止或撤除的情况下，应按现状随506栋房屋的买受人继受。
5、拍卖裁定、拍卖公告及过户裁定未明确载明围院是基于合法性原则。从查明的事实来看，围院的存在和使用是异议人与开发商私签的《补充协议》而取得，执行法院只能按现状拍卖和移交。
综上，执行法院依据(2014)秀执字第304号拍卖裁定书，拍卖异议人葛息春的位于安新小区506栋房屋是按现状进行的拍卖，评估价格包含了围院的使用价值，拍卖成灭价与市场交易价及交易习惯相符合，作为客观存在的围院与房屋为不可分的整体，其相应权益应随业主的变更而转移，且实际也交付。因此，葛息春的异议请求没有事实根据和法律依据，异议理由不成立。驳回异议人葛息春的异议请求。
复议申请人葛息春复议称：一、桂林市秀峰区人民法院(2015)秀执异字第15-1号执行裁定中“本院查明”部分凭主观认定事实，可以说是捏造事实；二、(2015)秀执异字第15-1号裁定并未对复议申请人的异议理由进行审查，实际上变为各执一词。
经查明，执行法院查明的事实属实，本院予以认可。
本院认为，本案争执的房屋围院，虽为申请复议人实际使用，但并未取得法律确认的权属，其性质仍属小区公共部分，围院并无独立权属。申请复议人对围院的使用，是基于其拥有房屋所有权，是依附于房屋所有权而取得的附属实际使用权，不具有独立性，必需以享有房屋所有权为前提。诚然，围院对于房屋价值具有重大影响，本案评估价值亦考虑了围院因素，仅因围院无合法权属凭证而未单独列明其价值，此评估并无不当，亦未损害申请复议人利益。现房屋已经合法程序拍卖，并办理了过户手续，房屋所有权已发生合法转移，申请复议已非房屋所有权人，其仍对房屋围院主张权利，无任何法律依据。执行法院裁定驳回其异议并无不当。
综上所述，复议人的理由不能成立。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十一条第一款、第二十三条第一款第（一）项之规定，裁定如下：
驳回复议申请，维持桂林市秀峰区人民法院（2015)秀执异字第15-1号执行裁定。
本裁定书送达后即发生法律效力。
审判长 秦增儒
审判员 曾宪戊
审判员 谭 健
二〇一六年十二月五日
书记员 周 婷