山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁01民终5949号
上诉人（原审原告）：朱小芊，女，1978年8月29日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：王俊鹏（系朱小芊之夫），住德州市齐河县。
被上诉人（原审被告）：济南中海地产投资有限公司，住所地济南市。
法定代表人：欧阳国欣，董事长。
委托诉讼代理人：王业华，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。
上诉人朱小芊因与被上诉人济南中海地产投资有限公司（以下简称济南中海公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2016）鲁0103民初7358号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月10日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
朱小芊上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法改判或发回重审；3.一、二审诉讼费全部由济南中海公司承担。事实和理由：一审法院认定事实不清、证据不足、适用法律错误。1.一审中朱小芊的诉讼请求是：请求判令济南中海公司依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条的规定，就中海国际社B4-23-2-104号地下室面积误差按照误差比超出3%部分的价款23642.22元由济南中海公司承担，所有权归朱小芊。而一审法院却认定事实为朱小芊要求济南中海公司按照合同原价出售地下室，朱小芊是请求一审人民法院判决按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条的规定，就面积误差部分3%以内由朱小芊承担，3%以外部分由济南中海公司承担，而不是要求济南中海公司以合同原价出售地下室，此为一审认定事实不清。2.本案争议的焦点是：是否适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条的规定，该条明确规定其适用条件为：合同双方没有约定或者约定不明。济南中海公司认为双方签订的商品房买卖合同中有据实结算的条款，不适用该司法解释。而朱小芊认为应该适用该司法解释，理由是约定不明。因为朱小芊在签订合同时无法预测济南中海公司会擅自变更设计规划且不履行合同约定的书面通知义务而将公共建筑物风井作为地下室的一部分出售给朱小芊，导致该地下室面积由合同约定的7.73平方米变更为16.19平方米，达到一倍之多，且至今仍然没有接到任何关于设计规划变更的书面通知。对于济南中海公司的违约、擅自变更且不通知朱小芊导致双方约定面积发生严重误差如何要求朱小芊在签订格式合同时有明确约定。3.一审认定事实部分认定济南中海公司认为在双方签定合同时该设计已经变更，无需通知朱小芊，而在本院认为里又认定虽然本案济南中海公司未按合同约定履行对规划变更的书面通知义务，前后矛盾。如果双方签定合同时该设计已经变更，那么济南中海公司的行为即构成欺诈。4.一审判决在本院认定事实里认定朱小芊认为涉案合同中对于相关约定系格式条款，应属无效条款。朱小芊一直强调自己在与济南中海公司在签订合同时无法预测济南中海公司会违约擅自变更，且不通知朱小芊的情况下将建筑物风井作为地下室的一部分出售给朱小芊，应属最高法关于商品房买卖的司法解释第14条里约定不明的情况。5.一审对朱小芊要求济南中海公司赔偿逾期交房造成的损失不予支持，让人难以服判。朱小芊的代理人是朱小芊丈夫，是一名现役军人，也是一名军队司法工作者，知道如何避免司法资源的浪费，为了节约司法资源朱小芊先后九次找到济南中海公司自行调解，不愿诉讼，均未得到济南中海公司的理解，济南中海公司反而利用自己的优势强势地位不予妥协，导致朱小芊无奈之下为维护自身合法权益提起诉讼，这期间从2016年1月13日朱小芊按照济南中海公司通知要求缴纳住房维修基金并收房起算已经过去1年6个月有余，至今仍未交付。因该栋楼位置较好，在小区大门口，同栋楼的其他住户地下室租赁每月600元正常收入，中介也有相应报价，但一审亦未予支持。何况朱小芊丈夫服役地在山东德州，先后为处理此事来回跑了14趟有余，除去每次找领导请假，影响工作不说，光交通费用已经达到2000多元，而这些问题朱小芊均向一审提出过，均未获支持。综上，请求二审法院依法查明案件事实，维护朱小芊的合法权益。
济南中海公司辩称,一、朱小芊的上诉理由没有任何事实和法律依据，首先，双方合同明确约定房屋价款按照实测面积据实进行结算；其次该条款不能构成或达到朱小芊所称的格式条款并予以排除适用的条件。二、济南中海公司系按照相关规定并经过审批进行的设计变更，设计变更后，具体的实测面积济南中海公司也无法预测，只能根据相关政府部门实际测量结果予以确定。三、在双方的买卖合同中附图部分，户型图中可以看出约定的户型图与实际交付的户型图是一致的。
朱小芊向一审法院起诉请求：1.判令济南中海公司依照合同约定依法交付中海国际社区B4-23-2-104号地下室。2.判令济南中海公司依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条的规定，就中海国际社区B4-23-2-104号地下室面积误差按照误差比超出3%部分的价款23642.22元由济南中海公司承担，所有权归朱小芊。3.判令济南中海公司赔偿因延迟交房给朱小芊造成的损失(9个月的租赁收入，以每月600元计算)5400元。
一审法院认定事实：2015年6月12日当事人签订济南市商品房买卖合同一份，约定朱小芊购买济南中海公司开发的位于济南市市中区中海国际社区B4地块23号楼2单元地下室104（现变更为济南市市中区九曲庄路73号中海国际社区12区23号楼2-104）。合同价款为22211元。该合同第五条约定：“商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第2种方式进行处理：……2.双方自行约定：（1）按照实测面积据实进行结算。”第十条约定：“买受人有权在通知到达之日其5日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。”朱小芊于2015年6月7日交纳合同价款。济南中海公司于2016年1月8日通知朱小芊收房，朱小芊因涉案地下室规划变更济南中海公司要求补交部分款项拒绝收房。当事人无异议的证据，一审法院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：朱小芊主张济南中海公司实际向朱小芊交付的地下室面积大幅超出合同约定面积，济南中海公司亦未按照合同约定对规划变更情况进行通知，因此其要求济南中海公司按照合同约定地下室原价向其出售地下室，因其已将涉案地下室款项付清，因此要求济南中海公司履行合同义务向朱小芊交付涉案地下室并赔偿损失。同时朱小芊认为涉案合同中对于相关约定系格式条款，应属于无效条款。济南中海公司对此不予认可，济南中海公司认为双方当事人在涉案商品房买卖合同中对此种情况有明确记载，因此朱小芊无权要求以原合同价款要求济南中海公司交付涉案地下室。关于规划变更通知义务，济南中海公司认可未将设计变更对朱小芊进行书面通知，但济南中海公司认为在双方签订合同时该设计已经变更，因此无须再次通知朱小芊。
一审法院认为，当事人签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同有效。双方均应按照合同约定履行合同。虽然本案中济南中海公司未按照合同约定履行对规划变更的书面通知义务，但针对该行为涉案合同中已进行了明确约定，朱小芊有权解除涉案合同，但朱小芊并未行使该权利。朱小芊如认为济南中海公司的行为对其造成了损失或存在其他违约行为，可通过合法途径保护自身权利。但朱小芊要求济南中海公司按照原合同价款交付涉案房屋，无事实及法律依据，一审法院不予支持。根据当事人陈述可知，济南中海公司在约定时间履行了交房通知义务，朱小芊未收房系由于双方存在其他争议，因此朱小芊要求济南中海公司赔偿逾期交房造成的损失，一审法院不予支持。综上，判决：驳回朱小芊的诉讼请求。案件受理费530元，由朱小芊负担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，涉案房屋买卖合同约定：建筑面积共7.73平方米，商品房单价为每平方米2873.35元，总房款22211元。2015年6月7日，济南中海公司向朱小芊出具收款收据，载明收到朱小芊济南中海国际社区-B4地块-23栋-2-104号地下室房款22211元。朱小芊提交2016年1月13日的维修资金专用票据载明房屋建筑面积16.19平方米。2016年1月6日，济南中海公司向朱小芊邮寄送达交房通知书，该邮件于2016年1月8日妥投。
本院认为，涉案商品房买卖合同第十条约定：经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向。涉案房屋即地下室因设计变更导致风井作为地下室一部分计入面积，致使该地下室面积由合同约定的7.73平方米增加到16.19平方米。济南中海公司未能依照合同约定将上述变更情况书面通知朱小芊，构成违约。《中华人民共和国合同法》第四十条规定：格式条款具有本法第52条和53条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。涉案商品房买卖合同第五条虽然约定：商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按实测面积据实进行结算，但济南中海公司未能及时履行房屋设计变更告知义务,亦未能采取合理方式提请对方注意因设计变更及该条款约定导致免除或者限制其责任，且济南中海公司提供的上述格式条款明显属于免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利情形，依照上述法律规定，该条款应认定无效。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，朱小芊主张房屋面积误差比在3%以内部分的房价款由朱小芊按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人济南中海公司承担，所有权归朱小芊，该主张于法有据，本院予以支持。一审判决双方按照房屋实测面积据实结算欠当，本院予以纠正。据此，涉案商品房买卖合同约定面积7.73平方米，价款为22211元，朱小芊已经缴纳22211元，还应补交面积误差比3%以内的房价款为666.33元（7.73×3%×2873.35）。其余部分的价款由济南中海公司承担，所有权归朱小芊。朱小芊主张由济南中海公司交付涉案中海国际社区B4-23-104号地下室，理由正当，本院予以支持。济南中海公司已于2016年1月8日通知朱小芊收房，朱小芊关于济南中海公司要求其补交款项的理由，不能成为其拒绝收房的合法抗辩事由。故朱小芊要求济南中海公司承担延期交房的损失，该主张于法无据，一审未予支持并无不当。
综上所述，朱小芊的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第四十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销济南市市中区人民法院（2016）鲁0103民初7358号民事判决；
二、上诉人朱小芊于本判决生效之日起十日内支付被上诉人济南中海地产投资有限公司购房款666.33元；
三、被上诉人济南中海地产投资有限公司于本判决生效之日起十日内向上诉人朱小芊交付济南中海国际社区B4-23-2-104号地下室；
四、驳回上诉人朱小芊的其他诉讼请求。
如未能按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费530元，由上诉人朱小芊负担139元，被上诉人济南中海地产投资有限公司负担391元；二审案件受理费530元，由上诉人朱小芊负担139元，被上诉人济南中海地产投资有限公司负担391元。
本判决为终审判决。
审判长 闫振华
审判员 黄宏伟
审判员 李 静
二〇一七年十一月七日
书记员 朱俞颖