重庆市第四中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝04民终474号
上诉人（原审原告）：彭大银，男，汉族，1973年11月13日出生，重庆市石柱县土家族自治县人，住重庆市石柱县土家族自治县。
被上诉人（原审被告）：重庆市万州区鸿鸥地产发展有限公司，住所地：重庆市万州区万川大道555号。组织机构代码：20793368-4。
法定代表人：颜静宁，该公司总经理。
委托代理人：段林波，重庆金牧锦扬律师事务所律师。
委托代理人：刘桂林，男，汉族，1966年1月18日出生，住重庆市万州区。系该公司员工。
上诉人彭大银因与被上诉人重庆市万州区鸿鸥地产发展有限公司（以下简称鸿鸥公司）商品房销售合同纠纷一案，不服石柱土家族自治县人民法院于2015年11月19日作出的(2015)石法民初字第02799号民事判决，于2015年12月15日提起上诉。本院受理后，于2016年5月3日、2016年6月15日公开开庭进行了审理，上诉人彭大银，被上诉人鸿鸥公司的委托代理人段林波、段茂兵(后变更为刘桂林)到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：鸿鸥公司系位于石柱县南宾镇万寿大道12号“鸿鸥·时代广场”的开发商。2014年1月16日，鸿鸥公司（甲方）与彭大银（乙方）签订《商品房买卖合同》，约定：甲方将位于石柱县南宾镇万寿大道12号3幢一套房屋（三室两厅）以511307元出售给乙方。该合同第十五条约定甲方应当按照批准的规划、设计建设商品房，不得擅自变更。甲方规划变更、设计变更导致下列影响到乙方所购商品房质量、使用功能或使用环境的，甲方应当在有关部门批准同意之日起10日内将变更内容书面通知乙方。乙方应当在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。15日内未作书面答复的，视同接受变更。甲方未在本合同约定时限内通知乙方的，乙方有权退房。乙方退房的，甲方应在乙方提出解除合同之日起30天，退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并向乙方支付已付房价款1%的违约金。彭大银已向鸿鸥公司交纳购房款511307元。
另查明：“鸿鸥·时代广场”设计方案于2011年12月1日批准，文号为渝规石柱方案函【2011】0035号。2014年5月，鸿鸥公司向石柱县新城区开发管理委员会和石柱县规划局申请对第四期方案做局部调整。“鸿鸥·时代广场”项目规划变更具体情况为：1.取消14号写字楼，在原14号写字楼及商业裙楼位置建局部五层商业楼；2.取消1、2号住宅楼，在原1、2号楼位置建一栋十九层的住宅楼和广场；3.住宅楼底下增建二层地下室（作车库和超市使用）。规划指标的变化情况为：1.调整前总建筑面积26995.3平方米，其中地下建筑面积0平方米；调整后总建筑面积33735.69平方米，其中地下建筑面积11066.4平方米。2.调整前容积率为2，绿地率为35%；调整后容积率为1.99，绿地率为35.35%。3.调整后，3号楼与其正前方的高层建筑楼间距为31.4米，楼间距没有缩小。鸿鸥公司在石柱县规划局备案的3号楼各层平面图显示，彭大银购买的房屋设计户型是两间卧室，一间储藏室，鸿鸥公司实际修建的房屋户型和设计图一致。鸿鸥公司于2015年9月将涉案房屋原设计为“储物间”的装饰墙拆除。
彭大银一审诉称：2014年1月16日，彭大银与鸿鸥公司订立《重庆市商品房买卖合同》，购买了第3幢房屋一套。该房屋建筑面积为106.95平方米，总成交金额为511307元。鸿鸥公司对所开发的鸿沟.时代广场进行宣传，用沙盘展示了房屋。彭大银因该房良好的绿化环境、开阔的视野而订约购买。签订合同后，彭大银完全、适当的履行了合同义务。可鸿鸥公司在其前方绿化带又修建一高楼，严重影响彭大银所购房屋的使用环境，致使其品质严重降低。鸿鸥公司对使用环境擅自变更也不告知彭大银，其行为已构成违约，双方合同已失去继续履行的基础。故请求:1.解除双方订立的《重庆市商品房买卖合同》，返还彭大银购房款511307元及利息（从2014年9月9日之日起至付清之日止，按同期银行贷款利率计算）；2.判令鸿鸥公司向彭大银支付违约金5113.07元；3.由鸿鸥公司承担本案诉讼费用。
鸿鸥公司一审答辩称：1.“鸿鸥·时代广场”第四期规划调整经过法定程序，是合法的，鸿鸥公司没有擅自调整、变更规划设计，并且通过公告、网站、报纸等广而告之，不能认为没有通知彭大银；2.规划变更没有改变彭大银购买的房屋的结构型式、户型、空间尺寸、朝向以及提高建筑容积率；3.广告和沙盘只是要约邀请，沙盘制作单位在沙盘上有温馨提示，即最终交付结果以政府部门核准文件以及双方合同约定内容为准。
一审法院认为，《重庆市商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，合法有效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请。本案中，鸿鸥公司未就第3幢楼正前方建筑物的高度作出具体说明和允诺，在双方签订的合同中也未载入相关内容，因此沙盘模型只能视为要约邀请。彭大银以此为由请求解除合同的理由不能成立。关于鸿鸥公司是否违反了合同约定的交付三室两厅房屋的问题。首先，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，无论是彭大银主张的沙盘图还是鸿鸥公司主张的宣传图均未纳入合同约定，应视为是鸿鸥公司的要约邀请，对双方并无约束力。《重庆市商品房买卖合同》中未对“三室两厅”的结构布局作出具体约定，可以视为对“三室两厅”具体结构的约定不明确。从字面解释看，根据新华字典对“室”的解释，“室”为屋子、房间；而“储物间”与“卧室”只是从房间的使用功能作的区分，显然“储物间”也可称之为“室”；因此，交付两间卧室与一间储物间，也可称之为“三室”。从购房目的以及日常生活经验看，本案是住宅用的商品房买卖，按彭大银的理解，将“室”理解为卧室也是符合情理的；而按照规划设计图显示，标准为“储物间”的房间面积偏小，难以作为卧室使用。但是，鸿鸥公司已将装饰墙拆除，设计图上的“储藏室”与“阳台”已融为一个独立的房间，并且可以作为卧室使用。3号楼取得了《竣工验收备案登记证》，符合了法定交付条件。综上，涉案房屋符合“三室两厅”的约定，鸿鸥公司并未构成根本性的违约。关于彭大银能否依据《重庆市商品房买卖合同》第十五条，认为鸿鸥公司未履行规划变更书面通知义务，享有约定解除权的问题。本院认为，《重庆市商品房买卖合同》第十五条第㈠款是以列举的方式约定了规划变更影响到所购商品房质量、使用功能或使用环境的情形应当书面通知，并无兜底条款，根据第⑴项的约定，规划变更的情形为:商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向以及提高该商品房项目的建筑容积率的。根据查明的事实，鸿鸥.时代广场项目规划变更，变更的内容并未涉及涉案商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向，并且规划变更后，该项目的建筑容积率降低了。因《重庆市商品房买卖合同》第十五条并未约定，楼间距、局部容积率等其他规划变更情形应当书面通知彭大银，彭大银无权据此请求解除合同。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回彭大银的诉讼请求。案件受理费8964元，由彭大银负担。
彭大银不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销石柱县人民法院（2015）石法民初字第02318号民事判决，改判解除彭大银与鸿鸥公司签订的《商品房买卖合同》，本案一审、二审的诉讼费用由鸿鸥公司承担。主要事实和理由：1.根据《商品房销售管理办法》（建设部第88号令）第二十四条的规定，商品房销售后，房地产企业不得擅自变更规划，经批准变更规划导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化等情形的，房地产企业应当在变更确立之日起10日内书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的答复。房地产企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房，房地产企业承担违约责任。同时双方签订的购房合同第十五条也有上述约定。而本案中，鸿鸥公司在调整规划后，对上诉人彭大银所购房屋的使用环境、朝向均产生变化，被上诉人应根据上述规定、约定通知上诉人而未通知，鸿鸥公司构成违约。上诉人彭大银有权依法、依约解除双方签订的购房合同。2.在楼盘销售期间，鸿鸥公司以沙盘展示的3号楼居住环境规划设计没有在审批部门规划设计备案。鸿鸥公司的沙盘宣传不真实、不合法，含有虚假内容，且在上诉人购房前未将该设计备案的真实情况告知上诉人，属于欺诈行为，侵犯了上诉人的知情权、选择权。3.鸿鸥公司获得规划设计备案的户型只有两室两厅，而双方合同约定的房屋户型为三室两厅，三室是指三个合法合规的卧室。鸿鸥公司故意隐瞒事实，在合同附件中只有一个外框图，没有将规划备案的户型结构图作为合同附件，故意欺诈上诉人与其签订购房合同。4.鸿鸥公司实际建造的房屋不符合约定的三室要求，一审判决认定规划设计的“储物间”与“阳台”已融为一个独立房间，可以作为卧室使用。这一认定不仅改变了原规划设计的“储物间”、“阳台”使用功能，而且剥夺了有权审批部门的行政职责，法院无权认定。鸿鸥公司无法交付合同约定的房屋，已经构成根本性违约，上诉人的购房目的已经无法实现，有权要求退房。
被上诉人鸿鸥公司答辩称：1.3号楼前的写字楼设计变更是经规划部门批准的，不存在欺诈行为。根据合同约定，该情形变更也不属于书面通知的事项。2.鸿鸥公司交付的房屋面积与约定的房屋面积是一致的，至于具体户型三室包含了两个卧室和一个储藏室加一个封闭阳台组成的可变房间（储藏室与封闭阳台之间是可拆隔墙），这个可变房间即为另一个卧室。根据住房和城乡建设部、国家质量监督检验检疫局联合发布的国家标准GB50096-2011《住宅设计规范》第5.2.1条规定，单人卧室使用面积不应小于5平方米。储藏室加封闭阳台的使用面积是7.84平方米，完全符合卧室的面积要求，即使不拆除隔墙，也能满足5平方米的最低卧室标准。因此交付的户型是可变的，也是符合合同约定的三室要求的。3.根据双方签订的购房合同及最高人民法院的司法解释和建设部88号令的规定，只有实测面积超过合同面积正负3%才能构成退房的要件，合同户型问题不属于解除合同的条件。综上请求驳回上诉，维持原判。
二审中，上诉人彭大银向法庭提交了如下证据：
1.沙盘模型照片两张、宣传照片一张。证明鸿鸥公司对上诉人进行宣传的3号楼及周边的规划设计情况。
2.鸿鸥公司宣传图与现状对比照片两张。
3.房屋销售价格表两张。
4.鸿鸥公司恢复规划设计房屋的照片两张。
5.重庆市新建商品房屋使用说明书及质量保证书两张。
6.2015年12月24日石柱县城乡建设执法大队的回复。
7.鸿鸥公司宣传购房视频资料一份。
8.2016年1月22日，执法大队要求鸿鸥公司恢复规划的座谈视频。
鸿鸥公司质证认为，1.沙盘照片没有拍摄者签名，没有全面反映沙盘的真实情况，对真实性有异议；2.对比照片及价格表不具有证据三性；3.恢复规划设计房屋照片的真实性无法确认；4.执法大队的回复系复印件，真实性无法确认；5.两份视频资料与本案合同没有关联性。
被上诉人鸿鸥公司提交了如下证据：
1.图纸三份。证明争议房屋有保温层，是卧室。
2.住建部的卧室标准文件。证明5平方米以上就符合卧室的标准。
3.重庆大有建筑设计院说明一份。证明隔墙可以拆除，对房屋安全性能没有影响。
4.“鸿鸥·时代广场”方案设计图、调整规划文件。证明3号楼前方的建筑是经规划部门同意的。
5.（2015）渝四中法民终字第01154号民事判决。证明已有生效判决认定鸿鸥公司不存在根本性违约。
彭大银质证认为，三份图纸的真实性无法确认，调规文件的真实性均不认可。
本院经审查认为，上诉人彭大银提交的证据1、证据2、证据5、证据6、证据7、证据8，形式合法，内容真实，相互印证，证明了鸿鸥公司对房屋销售的宣传情况，与本案存在关联，符合证据三性，本院予以采信；证据3、证据4与本案二审争议的焦点事实无关联，本院不予采用。被上诉人鸿鸥公司提交五份证据的形式合法，内容真实，与本案存在关联，符合证据的三性，予以采信。
本院二审查明：2013年6月，鸿鸥公司对渝规石柱方案函【2011】0035号批准的“鸿鸥·时代广场”设计方案进行调整，将2011年方案中3号楼前面的1号楼和2号楼变为18层的写字楼和3层裙楼，与上诉人彭大银提供的沙盘展示图片一致。该次调整方案于2013年7月经石柱县规划委员会批准同意。2014年5月，鸿鸥公司再次以2011年的方案为依据向石柱县新城区开发管理委员会和石柱县规划局申请对第四期方案做局部调整：1.取消14号写字楼，在原14号写字楼及商业裙楼位置建局部五层商业楼；2.取消1、2号住宅楼，在原1、2号楼位置建一栋十九层的住宅楼和广场。“鸿鸥·时代广场”3号楼于2015年8月14日取得《竣工验收备案登记证》。
另查明，《重庆市商品房买卖合同》约定商品房户型为三室二厅，商品房用途为住宅，合同附图中只标注了房屋的外围框架，未标注内部结构。涉案房屋设计图中，户型是两间卧室和一间储藏室（带阳台），该间储藏室（带阳台）带保温层，储藏室与阳台由一堵装饰墙（非承重墙）分隔。经现场勘查，该间储藏室所带的阳台其实就是楼体外墙开了一个窗户，不是通常意义上的附设于建筑物外墙设有栏杆或栏板的空间。本案所涉商品房的储藏室加封闭阳台的使用面积不少于5平方米。重庆大有建筑设计院出具说明明确储物间与阳台之间的隔墙可以拆除，对房屋安全性能没有影响。
本院二审查明的其他事实同于一审法院查明的事实。
本院认为，本案系彭大银要求解除与鸿鸥公司签订的《重庆市商品房买卖合同》，判令鸿鸥公司返还购房款、相关费用、利息并支付违约金而产生的商品房销售合同纠纷。二审中，双方当事人争议的焦点在于：签订合同时鸿鸥公司是否存在欺诈及违法违规行为，鸿鸥公司建造的房屋是否符合合同关于三室二厅的约定，鸿鸥公司变更规划未书面通知彭大银及彭大银是否有权据此解除合同，现就此分析认定如下：
一、签订合同时鸿鸥公司是否存在欺诈及违法违规行为。
虽然彭大银购房时看到的房屋布局沙盘展示宣传情况与后来实际修建的房屋布局情况不一致是事实，但是“鸿鸥·时代广场”方案设计图、调整规划文件表明，鸿鸥公司向彭大银沙盘展示及宣传的房屋布局情况，是依据经2013年7月依法批准的变更设计方案制作的沙盘及宣传广告，而后来实际修建的房屋布局是依据经2014年10月依法批准的变更设计方案修建亦是事实，故签订合同时鸿鸥公司没有欺诈行为。同时，两次变更设计方案均经依法审批，不存在违法变更的情况。由此，彭大银关于鸿鸥公司以不真实不合法的沙盘内容欺诈其签订合同的上诉理由有悖于事实，不能成立，相应上诉请求，本院不予支持。
二、鸿鸥公司建造的房屋是否符合合同关于三室二厅的约定
本案双方当事人签订的商品房买卖合同中仅约定户型为三室两厅，没有明确具体的户型结构，对三室的大小等亦没有具体约定。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定，约定不明确的，可以按照合同有关条款或者交易习惯确定。一方面，根据新华字典对“室”的解释，“室”为屋子、房间；而“储物间”与“卧室”只是从房间的使用功能作的区分，显然“储物间”也可称之为“室”。因此，交付两间卧室与一间储物间，也可称之为“三室”。另一方面，本案所涉房屋系住宅用的商品房，从购房人的购房目的以及商品房交易习惯看，按购房人的理解，将“室”理解为能够满足卧室使用功能的房间也是符合情理的。而本案中，争议的储藏室（带阳台）有保温层，储藏室与阳台由一堵装饰墙（非承重墙）分隔，装饰墙可以拆除，拆除后储藏室与阳台即融合为一个封闭独立的房间。根据住房和城乡建设部、国家质量监督检验检疫局联合发布的国家标准GB50096-2011《住宅设计规范》第5.2.1条规定，单人卧室使用面积不应小于5平方米。本案储藏室加封闭阳台的使用面积不少于5平方米，装饰墙拆除后争议的储藏室（带阳台）可以满足购房人作为卧室使用的需求。因此，鸿鸥公司交付的房屋基本符合三室二厅的约定，彭大银关于不符合三室二厅的上诉理由不成立，本院不予支持。另外，三号楼实测面积与合同约定面积的误差比在法律规定的范围之内，取得了《竣工验收备案登记证》，符合法定交付条件。因此，涉案房屋符合合同关于“三室两厅”的约定，鸿鸥公司并未构成根本性的违约，彭大银据此请求解除合同的理由不成立，本院不予支持，原审对此认定正确，本院予以确认。
三、关于鸿鸥公司变更规划未书面通知彭大银，彭大银是否有权解除合同的问题。
因双方签订的《重庆市商品房买卖合同》第十五条第㈠款以列举的方式约定了规划变更影响到所购商品房质量、使用功能或使用环境的情形应当书面通知，并无兜底条款，且该约定明确规划变更的情形为:商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向以及提高该商品房项目的建筑容积率的。同时，《商品房销售管理办法》（建设部第88号令）第二十四条规定“商品房销售后，房地产企业不得擅自变更规划，经批准变更规划导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化等情形的，房地产企业应当在变更确立之日起10日内书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的答复。房地产企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房，房地产企业承担违约责任”。而就本案查明的事实，“鸿鸥·时代广场”项目规划变更，变更的内容并未涉及涉案商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向，且规划变更后，该项目的建筑容积率降低了。而《商品房销售管理办法》未规定且《重庆市商品房买卖合同》第十五条亦未约定楼间距、局部容积率等其他规划变更情形应当书面通知彭大银，此亦不属于彭大银主张鸿鸥公司违约并请求解除合同的依据。彭大银的该上诉理由亦不能成立。
综上，彭大银上诉的理由均不成立，上诉的请求本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8964元，由彭大银负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 何 玉
代理审判员 刘文玉
代理审判员 万永福
二〇一六年六月二十八日
书 记 员 翟维玲