河南省固始县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫1525民初363号
原告甘卫华，男，1972年9月12日出生，汉族，市民。
委托代理人洪安然，河南问通律师事务所律师。
被告河南凯泰实业有限责任公司（以下简称凯泰公司）。统一社会信用代码91411525752261991G（1-1）。
法定代表人陈家淑，经理。
委托代理人金培宏，河南蓼阳律师事务所律师。
原告甘卫华诉被告凯泰公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告甘卫华的委托代理人洪安然，被告凯泰公司的委托代理人金培宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告甘卫华诉称，2008年7月5日，因固始县国宾大酒店有限公司（以下简称国宾大酒店）欠河南五建第二建筑安装有限公司（以下简称五建二公司）工程款，故签订了《固始国宾大酒店与五建二公司工程尾欠结算清单》、《协议书》、《集资建房合同》，约定：由固始县宏达房地产开发有限责任公司以自建的四套房屋替国宾大酒店冲抵工程款，五建二公司以原告甘卫华的名义接收该四套房屋，原告并按被告的要求交付了房屋维修基金。但时至今日，其中一套位于蓼北路与蓼城大道交叉口财政局西边商住楼房号为401﹟的房屋依然不具备办理房产转让手续的条件。原告的物权无法完全实现，为维护自身合法权益，多次找被告理论，被告百般推诿，拒不履行义务。故诉请法院，要求被告协助原告办理房权证；如果被告不能协助办理房权证，要求解除与被告2008年7月5日签订的《集资建房合同》，被告返还购房款、维修基金并赔偿相关损失；被告承担诉讼费。庭审中，原告明确损失为按照合同约定从2008年7月5日按照同期存款利率计算至清偿时止，另要求差旅住宿费1万元。
被告凯泰公司辩称，同意协助原告办理房权证；原告的诉讼请求没有明确具体；原告要求解除合同没有法律依据，根据合同法规定，解除合同应当有通知期限并且有法定的理由和事实；此案的原告没有解除权，按照当时的约定，签订合同是五建二公司和国宾大酒店，因此原告不是合同的相对人；原告请求要求办理房权证，但起诉的理由里只要求办理401号房屋的房权证，401号房屋已经交付给原告；请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2008年，因国宾大酒店欠五建二公司工程款。2008年7月4日，五建二公司与国宾大酒店签订了《固始国宾大酒店与五建二公司工程尾欠结算清单》一份，合同约定：国宾大酒店欠五建二公司工程款1093888元，国宾大酒店用四套房屋冲抵，四套房屋办证费用、过户费用、契税均由五建二公司自负，国宾大酒店负责协调办理，固始县宏达房地产开发有限责任公司出具售房及维修基金票据，同时五建二公司向国宾大酒店出具相应的工程款收据。2008年7月5日，五建二公司（甲方）、原告甘卫华（丙方）与国宾大酒店（乙方）、固始县宏达房地产开发有限责任公司（丁方）签订《协议书》一份，合同约定：乙方欠甲方工程款1093888元，丁方愿以自建的位于蓼北路与蓼城大道交叉口财政局西边商住房四套替乙方冲抵其所欠的甲方工程款，甲方以丙方名义接收该四套房屋，丙丁双方据此签订房屋买卖合同，此协议自上述房屋在主管部门完成登记过户于丙方之日起生效，该协议生效之日甲方向乙方出具收款收据，甲乙债权债务关系消灭。2008年7月5日，固始县宏达房地产开发有限责任公司（甲方）与原告甘卫华（乙方）签订《集资建房合同》一份，合同约定：甲方在蓼北路与蓼城大道交叉口财政局西边自建商住楼，乙方自愿集资，住宅房401﹟201600元，另交维修基金8064元，一次性付款清；甲方应于2008年7月7日前将上述房产交付乙方使用，因不可抗力或其他非甲方所能控制的延误因由，交付期限允许合理延长；乙方应在甲方通知交付日期内前来办理房屋移交手续，逾期未来办理的，按每延期一日交纳保管金20元；甲方如不能按约定期限内将该房交付乙方使用，甲方应按乙方已付集资款支付同期银行存款利息；本合同履行中发生争议，甲乙双方应当协商解决，协商不成时，任何一方有权向有管辖权的人民法院起诉。2008年7月5日，固始县宏达房地产开发有限责任公司给原告甘卫华出具收到购房款（401）201600元和收房屋维修基金（401）8064元的收款收据各一份。2008年7月29日，五建二公司给国宾大酒店出具收房屋抵工程款1093888元的收款收据一份。2008年7月30日，固始县宏达房地产开发有限责任公司给原告甘卫华出具证明一份，同意原告甘卫华以个人名义办理房屋所有权证。2008年12月16日，国宾大酒店（甲方）与五建二公司（乙方）签订《补充协议》一份，合同约定：甲方已向乙方兑现三套房子，还余一套房子没有兑现（此房在蓼北路与蓼城大道交叉口财政局西边商住楼，房号为601﹟），房产价值根据原双方协议为177600元，甲方与乙方重新协商，准备另外协调一套房子给乙方，如果协调不成，由甲方在2009年3月31日以前付177600元现金给乙方。现401﹟和601﹟调换成的华府小区602﹟两套房屋已经交付，401﹟房屋在2008年12月16日签订《补充协议》后被朱道昌占用，原告没有实际占有，原告没有办理房屋使用权证。
另查明，固始县宏达房地产开发有限责任公司企业名称现变更为河南凯泰实业有限责任公司。
鉴于上述事实，原告起诉来院，要求依法处理。
以上事实，有庭审笔录、身份证、营业执照、《固始国宾大酒店与五建二公司工程尾欠结算清单》、《协议书》、《集资建房合同》、收款收据、证明、《补充协议》等在卷佐证。
本院认为，原告诉请法院，要求被告协助原告办理房权证；如果被告不能协助办理房权证，要求解除与被告2008年7月5日签订的《集资建房合同》，被告返还购房款、维修基金并赔偿相关损失；被告承担诉讼费。从原、被告双方庭审中提供的证据审查来看，国宾大酒店欠五建二公司的工程款已经通过四方协议的方式转变为原告甘卫华与被告凯泰公司的房屋买卖合同纠纷。2008年7月5日，五建二公司（甲方）、原告甘卫华（丙方）与国宾大酒店（乙方）、固始县宏达房地产开发有限责任公司（丁方）签订的《协议书》中，丙丁双方据此签订房屋买卖合同，此协议自上述房屋在主管部门完成登记过户于丙方之日起生效，应当理解为合同履行完毕时间，而不是合同生效时间。被告已经将争议的401﹟房屋完成交付，只是因为朱道昌的原因，原告没有实际占有。处理本案涉及到在被告自己没有办理房产证的情况下与原告签订的房屋买卖合同是否有效的问题？《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条关于“未依法登记领取权属证书的”房地产不得转让的规定，是指没有权属证书的房产在法律上所有权不能转移，并不是不能订立转让房产所有权的合同，更不是指订立的转让合同无效；房屋买卖分为两道程序，一是双方就买卖房屋经协商达成一致，签订房屋买卖合同，明确双方的权利义务，当事人之间发生债的法律关系，双方均受合同的约束，二是双方依合同履行义务，买受人应依约支付价款，出卖人应将房屋所有权交付买受人并办理过户登记将房屋所有权转移于买受人，合同关系是因，过户登记、转移所有权是果，过户登记能否进行、所有权能否转移只是合同能否得到完全履行的问题，以房屋没有取得权属证书、不能办理过户登记为由反推合同无效是颠倒因果关系，不符合交易的顺序与逻辑；《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。”《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第56条规定：“买卖双方自愿，并立有契约，买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效，但应着其补办房屋买卖手续”。“未取得权属证书的房地产不得转让”只是行政管理性规定，并非效力性规定，不能作为认定合同无效的依据。因此被告应当完善房屋买卖的相关手续并积极协助原告办理房屋买卖的过户手续。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第56条的规定，判决如下：
被告凯泰公司于本判决书生效之日起三十日内完善401﹟房屋买卖的相关手续（办理初始登记）并协助原告甘卫华办理房屋买卖的过户手续。
案件受理费100元，由被告凯泰公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交二审诉讼费，上诉于河南省信阳市中级人民法院。
审 判 长 王 成
审 判 员 饶培杰
人民陪审员 朱 汉
二〇一六年六月八日
书 记 员 陈青云