广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤13民终3908号上诉人（原审被告）：惠州市国力房地产开发有限公司，住所地：惠州市大亚湾惠丰城广场20楼。法定代表人：唐从松，该公司董事长。委托代理人：刘盼盼，女，该公司工作人员。被上诉人（原审原告）：杨万洋，男，汉族，1987年7月23日出生，住重庆市渝中区。委托代理人：牛友文，河南言东方律师事务所律师。上诉人惠州市国力房地产开发有限公司因与被上诉人杨万洋商品房预售合同纠纷一案，不服大亚湾经济技术开发区人民法院（2016）粤1391民初781号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人的委托代理人刘盼盼、被上诉人的委托代理人牛友文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当事人一审诉辩意见一审原告杨万洋诉称：2014年8月，原告与被告惠州市国力房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，约定被告将其开发的位于惠州市大亚湾澳头中兴北路269号的国力凯旋花园×栋首层×号商铺出售给原告，建筑面积67.59平方米，单价为每平方米14223.92元。被告提交的合同附件房屋平面图显示，原告购买的该商铺是独立空旷的房屋。但现在原告接到被告通知验房时，发现原告购买的商铺却比合同约定的设计多出了三道短墙，导致原告购买的商铺实际面积减少并且直接影响商铺的规划使用。被告擅自改变设计，不能交付符合合同约定的房屋，构成违约。为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求法院依法判令被告赔偿原告损失219531.977元。原告为支持其主张，依法向本院提交了下列证据：1、商品房买卖合同；2、交款收据；3、银行回单；4、实际房屋平面图；5、关于对国力凯旋花园×栋×号商铺建筑实测面积的复函。一审被告惠州市国力房地产开发有限公司辩称：被告出售给原告的房屋，是经政府有关部门审批备案后，按照审批备案的设计图施工建成的，不存在擅自改变设计的问题。一楼商铺处在高层建筑的首层，不可能没有承重墙。在签订商品房买卖合同前，被告已经在销售处展示了详细标注了承重墙的1-13栋商铺平面图，原告对其购买商铺存在承重墙的情况是明知的。原告购买的商铺处在临街的拐角处，但与仅有一个方向临街的普通商铺价格相当，本身就已经考虑到了该商铺存在承重墙的实际情况。因此，原告购房时对房屋内存在承重墙的情况事先明知，被告不存在违约，原告的诉请没有事实和法律依据，依法予以驳回。被告为支持其答辩主张，依法向本院提交了下列证据：1、1-13栋商铺平面图；2、建设施工图和柱子平面图；3、地下车库图；4、其他商铺价格资料；5、户型图；6、预测报告证明；7、预售许可证；8、竣工验收备案表；9收款收据；10、分期付款借款协议。一审查明的案件事实一审查明，2013年至2014年上半年间，被告开发的位于惠州市大亚湾澳头中兴北路269号的国力凯旋花园商住楼×栋完成设计报建等相关手续后开工。根据设计，该栋商住楼层高27层，首层120号商铺房内存在两道独立的承重墙和一道依附在主墙体上的承重墙，其中依附在主墙体上的承重墙，位于该商铺房的最内侧。2014年8月，被告的国力凯旋花园商住楼1栋主体建设工程已经完成约三分之二。2014年8月12日，原、被告签订商品房买卖合同，约定：由被告将其开发的国力凯旋花园×栋首层×号商铺房预售给原告，单价为每平方米14223.92元；付款方式为分期付款，同年8月12日付73465元，10月12日付290000元，2015年8月12日付90000元，2015年11月12日付79000元，2016年2月12日、5月12日、8月12日、11月12日和2017年2月12日各付76000元；被告应当在2016年1月30日前，将经验收合格的房屋交付给原告。合同附件为：《房屋平面图》、《公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明》、《装饰、设备标准》、《合同补充协议书》。其中的《房屋平面图》，加盖了被告的印章，标题为“房屋平面图”，内容为1栋首层120号商铺户型图，图中墙壁用单线勾画表示，同时标注了商铺的大门和卫生间，但没有标注承重墙。房屋平面图下方是小号字体标注的“说明”，内容为：“1、户型图中，单线表示墙体中心线；2、水电走向及管道位置未标示在该示意图上，最终以现场实际为准；3、户型图仅为示意，具体以测绘报告为准”。合同签订后，原告依约陆续向被告交纳购房款。2015年4月，被告开发的国力凯旋花园商住楼1栋取得商品房预售许可证。2016年1月，国力凯旋花园1栋完工，经相关单位验收后，被告上报有关部门进行了备案。同月，被告通知原告收房，原告提出该商品房中存在三道承重墙，不符合合同约定。原告提出，经其测量，其中的两道独立的承重墙占地面积均为1.08平方米，而依附在主墙体上的承重墙占地面积为0.8平方米。以上事实，根据原、被告的陈述及其提供的前述证据，经庭审质证核实，予以认定。一审判决理由和结果一审认为：原、被告签订的商品房买卖合同是双方一致的意思表示，内容不违反法律法规的规定，为有效合同。当事人应当按照约定，全面履行自己的合同义务。作为合同附件的《房屋平面图》，是原、被告的商品房买卖合同的组成部分。该附件标题为平面图，显然是指被告出售房屋的基本户型和结构的平面直观反映。建设一栋27层的高层楼盘，其首层房屋必然会有依附在主墙体上的承重墙，这属于生活常识，被告在与订立合同前，对此无需说明，原告也应当知晓。按照通常理解，《房屋平面图》关于“单线表示墙体中心线”说明内容表明：图中的线条是对房屋墙体的概括性的表达和示意，仅仅凭该图画线条，不能排除，也不能确定在该“单线”外围，还可能存在依附于主墙体的其他无需详细说明的墙体，如依附于主墙体的承重墙等的情况。因此，根据被告在《房屋平面图》中关于墙体线条的说明内容，以及高层楼盘会有承重墙的生活常识，可以认定，被告没有将依附于主墙体的承重墙标注在《房屋平面图》中，并不属于对房屋真实情况的隐瞒，被告的相关履约行为并不构成对原、被告商品房买卖合同的违反。房间内是否存在独立承重墙以及其存在位置的情况，外人无法事先预知。独立承重墙的存在与位置，对于房屋的使用规划具有影响，对购房人决定签订商品房买卖合同也有一定影响。被告在原告事先不知晓所购房屋存在独立承重墙的情况下，应当在《房屋平面图》中给予标注和作出说明。被告在《房屋平面图》中对水电走向和管道位置等影响房屋使用规划的部件能够作出说明，却对同样性质的独立承重墙不作说明，容易导致购房人的误解，导致原告对被告所售商铺房屋的使用规划，产生不合理的预期。被告提出已在销售中心向原告展示了国力凯旋花园1-13栋商铺平面图，标示了原告所购商铺存在独立承重墙的详细情况，并且被告的销售人员也已将该商品房存在独立承重墙的情况告知了原告。被告对此举证不足，本院不予认定。在被告不能举证证明原告事前已知悉所购房屋真实状况，又不在《房屋平面图》中对独立承重墙进行标注的情况下，被告交付原告的房屋出现两道独立承重墙，被告的行为构成违约。被告应因此承担违约赔偿责任，按照该两道独立承重墙占去的房屋面积，以原告的购房单价进行计算赔偿，计算为30723元。原告所诉的其他损失，没有证据支持，本院不予认定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条、第一百零七条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：被告惠州市国力房地产开发有限公司于本判决发生法律效力起十日内赔偿原告杨万洋人民币30723元。案件受理费4593元，原告负担3593元，被告负担1000元。二审诉辩主张宣判后，上诉人惠州市国力房地产开发有限公司不服向本院提出上诉称：1、原判决认定事实不清，一审开庭时，客户购买该套商品房时已经建至总体建筑主体的2/3，已经看得出雏形，特别是承重墙这种主体，客户已经完全可以看到实体建筑，我司并不存在可以隐藏的行为。2、我司认为一审判决显失公平，开发商订立单价是考虑多方面的因素，包括但不限于地理位置、承重墙、面积等，该套商品房位于最佳的位置，原本我司考虑到承重墙的存在，已经做出单价的调整，现在一审要求我们赔偿客户的损失，是让我司承担另外一种不必要的损失，会破坏正常的市场经济以及房地产的健康有序的发展，这样会导致开发商考虑单价的时候不再考虑这点，也会导致以后这种问题情况越来越严重，因此我司请求惠州市中级人民法院依法改判，驳回一审的诉讼请求。上诉人二审庭审时补充上诉意见如下：1、无论是销售商铺平面图还是施工图或者地下停车位图上均标明了房屋内的承重墙，也就是所谓的柱子，所以公司在销售时并无刻意隐瞒，也没有像被上诉人所说的我司擅自改变合同约定房屋设计的行为，因为设计规划施工图纸在施工前就已经通过住建局等相关部门审核及备案。2、房屋在销售时是取得预售许可证的，也就意味着房屋至少建至楼层的2/3，而商铺作为最底下一层，是完全可以看的出雏形，客户在交定金及购买阶段，乃至交房之前完全可以自己去实地了解。3、建设一栋高层楼盘，其首层房屋必然会有依附在主墙体上的承重墙，这属于生活常识，客户可以自己看和了解，而且公司在销售商铺时已经充分考虑过商铺的位置、面积、承重墙等因素。4、由于地理位置优越，并不影响该套房屋的使用与出租。现在以5000多一个月的高额租金，高于其他商铺，或者是比其他商铺更容易出租。5、商铺的预测面积与实测面积都是房地产测绘的，现实测面积的套内面积为63.72，预测的套内面积为64.15，套内单价为14223.92元一平方，按照合同第五条面积确认及面积差异处理的第一点，差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿。建筑面积的单价为13500元，按一审的认定也只有29160元，一审是按套内单价算的，并不是按建筑面积计算。被上诉人书面答辩称：第一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，被答辩人在合同履行过程中存在违约行为，应当依法承担违约责任。答辩人是在被答辩人的售楼处签订的《商品房买卖合同》，答辩人对于要购买房屋的面积，位置等情况均是根据被答辩人公司的销售人员介绍得知的，签订合同时对于房屋户型结构的约定，也完全是根据被答辩人公司销售人员所述并按照合同“附件”中的图纸标注为标准确定的，现被答辩人交付的房屋户型与合同约定不符，被答辩人在合同履行中存在违约行为。虽然合同签订时楼房已经初具规模，但是事实上被答辩人在施工的工地上都设置了围挡，楼房施工是处于全部封闭状态的，也就是说答辩人在签订合同时不可能进入到施工工地对所购买的房伍进行现场查看，被答辩人也从未安排答辩人对购买的房屋户型进行查看。被答辩人辩称答辩人知晓房屋中存在承重墙的事实根本不存在，其辩解理由不能成立。第二、一审判决不存在显失公平问题，被答辩人该项上诉理由依法也不能成立。首先，房屋价格完全是由被答辩人单方制定的，答辩人同意按该价格购买，双方就房价达成了合意，因此不存在显失公平问题。至于其定价时是否考虑了其它因素都不能否定其实际交付房屋与合同约定不符的违约事实，房屋的价格高低与被答辩人是不是构成违约是两个完全没有关联的问题，被答辩人的该项辩解理由实在是有些差强人意。按照被答辩人的逻辑，你所谓的房价较低就可以不再按约定履行合同义务吗？其次，我国《合同法》第一百零七条明确规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中被答辩人故意隐瞒事实，未按合同约定的户型交付房屋，在合同履行过程中明显存在过错，被答辩人向答辩人赔偿损失本来就是其应当依法承担的法定责任，并不存在显失公平问题，而且被答辩人的行为已经违反了合同法规定的诚实信用原则因此其所谓的显失公平辩解理由也根本不能成立。综上所述，一审判决认定事实清楚适用法律正确，被答辩人的上诉理由均不能成立，请求二审法院依法驳回其上诉，维持一审判决。上诉人二审时提交了一份惠州大亚湾房产测绘成果报告（实测），被上诉人核对原件后质证认为：1、该测绘报告是上诉人单方委托，因此对其证明效力有异议，2、该报告不能证明上诉人不存在违约的事实，上诉人是违反了合同中关于房屋户型结构的约定，无故增加了承重墙，构成了违约，被上诉人要求其支付的是违约金，并不是其退回房屋面积差额，房屋面积问题与违约赔偿是两个法律问题，因此即便是测量面积与房屋面积一直也不能免除其违约责任。被上诉人二审时未补充提交新证据。二审查明的事实二审查明：一审认定事实清楚，应予以确认。裁判理由及结果本院认为：上诉人惠州市国力房地产开发有限公司与被上诉人杨万洋签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且内容不违反法律禁止性规定，合法有效，故上诉人应交付给被上诉人与合同约定一致的房屋。综合上诉人的上诉及被上诉人的答辩，本案二审争议焦点是上诉人对涉案房屋存在承重墙是否需承担违约责任。对此，分析如下：首先，双方签订的合同第三条约定“买受人购买的商品房为……，见合同附件一，……”，即被上诉人购买的是合同附件一中所示的没有承重墙的预售房；其次，合同附件一中载明“户型图仅为示意，具体以测绘报告为准”，但据以为准的测绘报告并未在合同中体现，而上诉人二审提交的2016年11月10日惠州大亚湾房地产测绘所出具的“惠州大亚湾房产测绘成果报告（实测）”，无论其有无证明效力，都没有体现涉案房屋存在承重墙；另外，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一款规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明”，上诉人提到的因承重墙的存在对涉案房屋的单价做了调整未在合同中注明且被上诉人对此也不认可，又无其他证据佐证，对承重墙的存在已告知被上诉人也无证据证实，本院对此观点不予采纳。故，上诉人应对未按合同约定向被上诉人交付房屋的行为承担违约责任。至于上诉人认为赔偿金额应按建筑面积单价计算，因被上诉人购买涉案房屋是以套内面积单价为标准支付购房款，故一审法院按套内单价计算合理，本院予以维持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。上诉人的诉讼请求，证据不足、理由不充分，本院不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费4593元由上诉人负担。本判决为终审判决。审 判 长 郭      志      文审 判 员 蓝      惠      兰审 判 员 胡             江二〇一七年三月十五日法官助理 兼书记员法官助理兼书记员唐栩权附：相关裁判依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；