安徽省淮北市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖06民终693号
上诉人（原审原告）：淮北市建投控股集团有限公司，住所地安徽省淮北市相山区淮海中路62号。
法定代表人：顾俊，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王清源，安徽北方之光律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：徐成全，男，1979年10月17日出生，汉族，个体工商户，住安徽省淮北市相山区。
上诉人淮北市建投控股集团有限公司（以下简称淮北建投公司）因与被上诉人徐成全房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省淮北市相山区人民法院（2017）皖0603民初1236号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月29日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人淮北建投公司的委托诉讼代理人王清源到庭参加诉讼。被上诉人徐成全经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
淮北建投公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；一、二审诉讼费用由徐成全负担。事实与理由：1.一审判决以银行贷款利率计算违约金，属认定事实不清，适用法律错误。因徐成全的违约行为导致租赁合同解除，给淮北建投公司造成严重损失，包括重新评估的费用、拍租的费用、租金损失、资金占用的利息损失等，租赁合同约定的违约金并未超出淮北建投公司的实际损失，一审降低违约金数额证据不足。2.一审判决关于违约金支付方式及数额的内容不明确，不能作为执行依据。
徐成全未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
淮北建投公司向一审法院提出诉讼请求：1.解除淮北建投公司与徐成全之间的房屋租赁合同，并判令徐成全将房屋交还淮北建投公司；2.判决徐成全向淮北建投公司支付房屋租金55667元（计算至2017年9月7日，之后房屋租金按每年55667元标准计算至房屋交还日止）；3.徐成全向淮北建投公司支付违约金17368.1元（违约金计算至2016年12月20日止，以后违约金按欠付房屋租金的日3‰标准计算至租金付清之日止）;4.诉讼费用由徐成全承担。
一审法院认定事实：2015年9月，淮北建投公司与徐成全签订房屋租赁合同，合同约定淮北建投公司将其管理的淮北市民主路15-3号房屋出租给徐成全作商业使用，使用面积约85平方米，租赁期限3年，自2015年9月8日至2018年9月7日。出租三年房屋总租金为167000元，租金按年度支付，第1年租金为55667元，第2年租金为55667元，第3年租金为55666元。租期内每年9月1日前支付下一期租金，先付款后使用。徐成全首次租赁时应向淮北建投公司一次性交纳履约保证金27833元，于支付第1期租金时一并交纳,租赁期满或合同解除，如不存在需扣除履约保证金情形时不计息返还。徐成全未按约定支付租金的，除应及时如数补交租金外，每逾期1天，应支付未交付租金3‰的违约金。应支付的违约金，淮北建投公司有权从履约保证金中直接扣除，不足部分徐成全应予以补齐等。合同订立后，徐成全依约支付第1年租金及履约保证金共计83500元。后徐成全于2016年9月8日起开始拖欠租金至今。2016年10月8日，淮北建投公司在涉案出租房屋门上张贴欠费通知书，催促徐成全尽快支付相应的房屋租金55667元。经催要无果，淮北建投公司遂诉至法院。
一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。淮北建投公司与徐成全订立房屋租赁合同，该租赁合同成立并生效，淮北建投公司已将涉案房屋交付使用，徐成全亦应及时履行支付租金的义务。徐成全在合同约定期限届满后一直未支付相应的租金，根据房屋租赁合同约定，徐成全未按约定支付租金达20日历天的，淮北建投公司有权单方面解除合同，收回房屋。该约定不违反法律规定，故淮北建投公司有权要求解除其与徐成全之间签订的房屋租赁合同。合同解除后，徐成全应当在合理期限内将房屋交还淮北建投公司。关于本案的房屋租金问题。徐成全已依约支付第1年租金55667元，应按照双方的约定于2016年9月1日之前支付第2年租金55667元。徐成全未按照双方约定履行租金交付义务，违反了双方的约定，应按照双方约定的年租金55667元为标准支付房屋占用期间的房屋租金,故截止本案起诉日2016年12月20日应付租金为16854.73元（2016年9月1日至起诉日2016年12月20日为109日，55667元÷360日×109日），徐成全另须以年租金55667元为标准，支付自2016年12月21日起至涉案房屋交还之日止期间的租金。关于违约金问题。双方在房屋租赁合同中约定违约金为未交付租金的日3‰，徐成全辩称该违约金约定过高。双方虽约定违约金按日3‰支付，但违约金应参考其实际损失计算，双方约定违约金标准过高，故酌定按中国人民银行公布的同期同类银行贷款利率为标准计算，应支付至徐成全租金付清之日为止。淮北建投公司请求徐成全支付租金至2017年9月7日，淮北建投公司并不能确定徐成全实际使用房屋至2017年9月7日，故支持租金至徐成全实际返还房屋之日止。徐成全另辩称其租赁房屋期间存在用水问题，影响其使用，但其并未提交相应证据证明，对其辩称不予采信。判决：一、解除淮北建投公司与徐成全于2015年8月14日所签订的房屋租赁合同；徐成全于判决生效后十五日内将淮北市相山区民生路15-3号租赁房屋交还淮北建投公司。二、徐成全于判决生效后十五日内支付淮北建投公司截止2016年12月20日的房屋租金16854.73元；并以年租金55667元为标准，支付自2016年12月21日起至房屋交还之日止期间的租金。三、徐成全另以中国人民银行公布的同期同类银行贷款利率为标准支付欠付淮北建投公司租金的违约金至欠付租金付清为止。四、驳回淮北建投公司其他的诉讼请求。案件受理费1626元，因适用简易程序审理，减半收取813元，由淮北建投公司负担213元，徐成全负担600元。
二审期间，淮北建投公司提交2015年第一批经营性房产拍租选聘中介机构开标仪式情况说明、成交结算明细表、淮北建投公司经营性资产招租管理办法，拟证明因徐成全违约给淮北建投公司造成的实际损失。本院经审查认为，上述损失并未实际发生，亦不属于必然发生的费用，达不到证明目的，不予认定。
淮北建投公司坚持一审举证及质证意见。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案二审争议焦点是:违约金的数额如何确定。违约金具有损失填补功能，一般情况下违约金应当参考一方违约给对方造成的实际损失确定。本案中，双方约定的违约金为未交付租金的日3‰，徐成全认为该违约金约定过高，且徐成全在首次租金支付时向淮北建投公司一次性交纳履约保证金27833元，综合考虑本案实际，一审法院酌定违约金按中国人民银行公布的同期同类银行贷款利率为标准计算，支付至徐成全租金付清之日为止，并无不当。淮北建投公司主张其损失包括重新评估的费用、拍租的费用、租金损失、资金占用的利息损失等，但上述损失有的并未实际发生，亦不属于必然产生的费用。淮北建投公司另主张一审关于违约金支付方式及数额不明确，因欠付租金可以计算确认，利率确定，违约金数额亦能够准确确定，不存在不能执行的问题。
综上所述，淮北建投公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1626元，由淮北市建投控股集团有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 静
审判员 李祥昆
审判员 王冬宁
二〇一七年八月二十八日
书记员 刘培培
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。