四川省遂宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川09民终22号
上诉人（原审被告）遂宁市北兴建筑安装工程有限公司。住所地遂宁经济技术开发区遂州北路*******号。组织机构代码20626077-2。
法定代表人陈学慧，董事长。
上诉人（原审被告）遂宁市北兴物业服务有限公司。住所地遂宁经济技术开发区北固街遂宁花园会所*楼。组织机构代码75234193-2。
法定代表人郑占金，公司执行董事。
二上诉人的共同委托代理人（特别授权）何云福，四川广略律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）四川兴和房地产开发有限公司。住所地遂宁经济技术开发区滨江北路***号*号*楼。组织机构代码70899478-4。
法定代表人皮知明，董事长。
被上诉人（原审被告）遂宁市兴和建筑工程有限公司。住所地遂宁经济技术开发区滨江北路***号*号*楼。组织机构代码73342624-4。
法定代表人吴俊，总经理。
二被上诉人的共同委托代理人魏廷均，四川弘维律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）胥红梅，女，生于1977年7月13日，汉族，四川省遂宁市船山区人，住遂宁市船山区幸福街***号附**号*单元*号。公民身份号码5109021977********。
委托代理人（特别授权）陈锐，四川弘维律师事务所律师。
上诉人遂宁市北兴建筑安装工程有限公司（以下简称北兴建筑公司）、遂宁市北兴物业服务有限公司（以下简称北兴物业公司）因与被上诉人四川兴和房地产开发有限公司（以下简称兴和房产公司）、遂宁市兴和建筑工程有限公司（以下简称兴和建筑公司）、胥红梅承揽合同纠纷一案，不服四川省遂宁市船山区人民法院（2015）船山民初字第486号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月7日受理后，依法组成合议庭于2016年2月18日公开开庭进行了审理。上诉人北兴建筑公司、北兴物业公司共同的委托代理人何云福，被上诉人兴和房产公司、兴和建筑公司共同的委托代理人魏廷均，被上诉人胥红梅的委托代理人陈锐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原判认定，遂宁市船山区“未来城’’小区系由四川北兴实业有限公司（后更名为北兴集团有限公司）与四川省遂宁市兴和房地产开发有限公司（后更名为四川兴和房地产开发有限公司）联合开发。其中由四川北兴实业有限公司开发的房屋由北兴建筑公司承建，兴和房产公司开发的房屋则由兴和建筑公司承建。该小区于2009年竣工验收，并由北兴物业公司为该小区提供物业管理服务。2013年9月，“未来城’’小区出现了外墙、屋顶渗漏等问题，因尚在质保期内，北兴物业公司遂分别致函二开发公司，要求其对房屋进行维修。北兴集团有限公司在接到北兴物业公司的情况反映后，遂通知了其开发房屋的建筑商北兴建筑公司进行维修，后北兴建筑公司与原告胥红梅就北兴建筑公司承建的房屋的维修事宜达成了口头合同，胥红梅随后组织人员按照合同约定对“未来城”小区中北兴建筑公司承建的房屋进行了维修。兴和房产公司在接到北兴物业公司的工作联络函后，因其未能及时安排人员对其开发的房屋进行维修，北兴物业公司于2013年11月12日最后一次书面函告兴和房产公司，并在函件中注明“如兴和房产公司在2013年11月15日前，仍不能组织人员维修，北兴物业公司将先行组织人员维修，其维修费用从保证金或直接向贵公司收取’’。2013年11月15曰，因兴和房产公司仍未能安排人员前往“未来城”小区进行维修，北兴物业公司遂委托原告胥红梅一并就兴和房产公司开发的房屋进行维修。2014年6月11日，经北兴建筑公司验收，确认原告胥红梅进行维修的所有工程合格，并确认工程总价款合计512850元，其中由北兴集团有限公司开发、北兴建筑公司承建的房屋的维修款为318200元，由兴和房产公司、兴和建筑公司承建的房屋维修款为194650元。2014年12月31日，北兴物业公司将兴和房产公司开发的房屋的维修情况及维修费用向兴和房产公司进行了书面告知，兴和房产公司于2015年3月4日回函称其开发的房屋已过保修期，并拒绝支付维修费用。
另查明，在原告胥红施工过程中，北兴建筑公司向其支付了共计265560元的劳务费。原告胥红梅在向北兴建筑公司催要剩余劳务费未果之下，遂起诉向一审法院起诉。
原判认为，原告胥红梅虽然未与北兴建筑公司及北兴物业公司签订书面的劳务合同，但双方对彼此的劳务合同关系并无异议，本院予以确认。原告胥红梅依照与北兴建筑公司达成的协议，已按照约定履行了维修义务，且已通过北兴建筑公司的工程验收，北兴建筑公司应及时按照双方的结算金额支付合同价款，故对原告诉请被告北兴建筑公司支付劳务报酬的诉讼请求，一审法院予以支持。但北兴建筑公司承担的劳务费用应限于该公司承建房屋的维修费用，即318200元，扣除其已支付的265560元，其还应支付52640元。对被告北兴建筑公司“在应支付费用中应扣除保修金’’的辩解意见，因用于证实其与原告胥红梅就保修金达成一致意见的“补漏灌浆报价表’’系打印件，该“报价表”上只有北兴建筑公司相关人员的签字，并无原告胥红梅的签字确认，故一审法院对该辩解意见不予支持。对兴和房产公司开发的“未来城’’小区的房屋，北兴物业公司虽然并不应承担对房屋的维修义务，但其作为与胥红梅签订劳务合同的一方当事人，在胥红梅已经按照协议履行房屋维修义务后，亦应承担支付合同价款的义务，由此造成的损失，有权向兴和房产公司及兴和建筑公司进行追偿。北兴物业公司承担的合同价款应限于兴和房产公司所开发房屋的维修费，即194650元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：“一、被告遂宁市北兴建筑安装有限公司在本判决生效后十日内支付原告胥红梅劳务费52640元；二、被告北兴物业服务有限公司在本判决生效后十日内支付原告胥红梅劳务费194650元；三、驳回原告胥红梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费为人民币5000元，由被告遂宁市北兴建筑安装工程有限公司负担1000元、北兴物业服务有限公司负担4000元（原告胥红梅已预交，被告在履行上述给付义务时一并支付给原告）。”
上诉人北兴建筑公司上诉称，原判认定上诉人北兴建筑公司提交的《补漏灌浆报价表》系打印件，只有工作人员签字，无被上诉人胥红梅的签字确认，故对上诉人北兴建筑公司要求品迭质保金的请求不予支持，与事实不符。《补漏灌浆报价表》系被上诉人胥红梅之夫江南涛提交给上诉人，是双方的结算依据。该表上的“6.楼面1处：800元”字样系江南涛亲笔书写。报价表中有“保修期5年，10%保证金”的承诺。原判认定2014年6月11日的《未来城房屋渗漏维修随意抽验记录表》，其中备注中载明维修质保期限从2014年6月11日至2019年6月10日，质保金按维修经费的10%。所以，应从上诉人承担的款项中扣除10%的质保金31820元。请求二审法院改判上诉人支付劳务费20820元。
上诉人北兴物业公司上诉称，上诉人并未与被上诉人胥红梅建立合同关系，原判认为上诉人与胥红梅之间的劳务合同关系无异议没有依据。在《补漏装灌浆报告表》中，北兴建筑公司明确属于兴和公司，由兴和公司负责维修。被上诉人胥红梅在报价之初，就知道本维修项目中包含了兴和公司应维修的范围。上诉人既未与被上诉人胥红梅形成合同关系，也没有承担房屋质量的保修义务，原审判决由上诉人承担被上诉人兴和开发公司和兴和建筑公司应承担的保修费是错误的，保修费应由兴和开发公司和兴和建筑公司承担。请求二审法院撤销原判，改判驳回被上诉人胥红梅对上诉人的诉讼请求，并由被上诉人承担本案诉讼费。
被上诉人兴和房产公司、兴和建筑公司、胥红梅辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审经开庭审理查明的案件事实与原审判决认定的案件事实一致，本院对原判认定的事实予以确认。
本院认为，虽然被上诉人胥红梅与上诉人北兴建筑公司、北兴物业公司未就“未来城”小区房屋维修签订书面协议，但被上诉人胥红梅已经按照上诉人北兴建筑公司、北兴物业公司的要求，组织人员和设备以及维修材料对“未来城”小区房屋屋面、墙体、下水管道渗漏等项目进行了维修，本案性质应属于承揽合同的范畴。上诉人北兴物业公司上诉称，其中194650元的维修费用属于被上诉人兴和房产公司和兴和建筑公司承建的房屋，应由其承担该维修费用。本院认为，“未来城”小区由上诉人北兴开发公司和被上诉人兴和开发公司联建，联建小区房屋的维修费用应按照双方联建协议的有关约定进行分担。本案中，被上诉人胥红梅是与上诉人北兴建筑公司、北兴物业公司达成的维修协议，与被上诉人兴和开发公司和兴和建筑公司无合同上的权利义务关系。根据合同相对性原理，该维修费用应由被上诉人北兴建筑公司、北兴物业公司向被上诉人胥红梅支付后再依据联建协议的有关约定和法律规定与被上诉人兴和开发公司、兴和建筑公司进行结算。上诉人北兴建筑公司上诉称，应扣除10%的维修保证金，在五年质保期满后退还。经查，一是由被上诉人胥红梅之夫江南涛提交的《未来城房屋渗漏质保维修工程随意抽验记录表》中载明，“维修质保期限从2014年6月11日至2019年6月10日，质保金按维修经费的10%计算”；二是2013年9月14日，由被上诉人胥红梅提交的《补漏灌浆报价表》中载明，“在保修期间，如出现漏水问题，应随叫随到，质量保证99.9%合格。保修期为5年，余下10%保修金一年付清”。2013年9月16日，北兴建筑公司的陈孝诗批注：“以上单价请物管负责监督处理，完成后经验收合格，保证五年不渗漏。预留保修金10%，保修期满后退保修款”。被上诉人胥红梅对此未提出异议。据此可以认定预留10%的质保金，在质保期满后予以支付是其真实意思表示。上诉人北兴建筑公司要求扣减质保金的上诉理由成立，其上诉请求本院予以支持。其预留的质保金，待质保期满后再由上诉人北兴建筑公司、北兴物业公司与被上诉人胥红梅进行结算。原审判决认定事实清楚，但未扣减质保金不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持四川省遂宁市船山区人民法院（2015）船山民初字第486号民事判决第一项，即“驳回原告胥红梅的其他诉讼请求”；
二、变更四川省遂宁市船山区人民法院（2015）船山民初字第486号民事判决第二项为：遂宁市北兴建筑安装有限公司在本判决生效后十日内支付胥红梅维修费20820元；
三、变更四川省遂宁市船山区人民法院（2015）船山民初字第486号民事判决第三项为：遂宁市北兴物业服务有限公司在本判决生效后十日内支付胥红梅维修费175185元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费人民币5000元，由遂宁市北兴建筑安装工程有限公司负担2000元，遂宁市北兴物业服务有限公司负担3000元；二审案件受理费5000元，由遂宁市北兴建筑安装工程有限公司负担800元，遂宁市北兴物业服务有限公司负担3600元，胥红梅负担600元。
本判决为终审判决。
审判长 谭生斌
审判员 李吉源
审判员 唐克洪
二〇一六年三月八日
书记员 肖 敏