河南省偃师市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫0381民初1332号
原告：洛阳市中原农贸城。住所地：洛阳市。
法定代表人：李建军，该农贸城经理。
委托诉讼代理人：孙国宾，河南智明律师事务所律师。
被告：洛阳市凯撒宫洗浴有限公司。住所地：洛阳市老城区九都路中原农贸城东隔壁。
法定代表人：陈向阳，该公司总经理。
委托诉讼代理人：牛恒超，该公司法律顾问。
委托诉讼代理人：ＸＸ岚，该公司副总经理。
原告洛阳市中原农贸城（以下简称中原农贸城）与被告洛阳市凯撒宫洗浴有限公司（以下简称凯撒宫洗浴公司）租赁合同纠纷一案，原告于2013年12月23日诉至洛阳市老城区人民法院，洛阳市老城区人民法院于2015年2月10日作出（2014）老民初字第10号民事判决书，被告不服，上诉于洛阳市中级人民法院，洛阳市中级人民法院于2015年9月22日作出（2015）洛民终字第1225号民事裁定书，撤销原判，发回重审。发回重审后，被告提出申请，要求老城区人民法院回避，洛阳市中级人民法院于2016年3月28日作出（2016）洛法民指字第12号指定管辖通知书，指定本院审理该案。本院于2016年6月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人孙国宾，被告法定代表人陈向阳及其委托诉讼代理人牛恒超、ＸＸ岚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告中原农贸城向本院提出诉讼请求：1、请求判决解除双方签订的《房屋租赁合同》，要求被告搬离房屋、交还房屋；2、被告支付原告2008年1月1日至2013年12月31日的租金396万元及违约金103万元；3、被告承担一切诉讼费用。事实与理由：2004年8月4日，原、被告签订了房屋租赁协议，约定由被告租赁位于原告中原农贸城大门东侧的房屋8间，面积约200平方米，年租金为6000元，期限20年。原告依约履行。2008年1月1日双方又重新签订了一份《房屋租赁合同》，约定：原告在原址上新建的9000平方米房屋出租给被告，月租金55000元，期限为10年；如因国家建设、不可抗力因素或出现本合同第十条规定的情形，原告必须终止合同时，一般应提前三个月书面通知被告，被告的经济损失原告不予补偿，租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反合同的规定，按年度须向对方交纳年度租金的30％作为违约金，被告逾期末交纳租金的，每逾期一日，原告有权按月租金的30％向被告加收滞纳金。合同签订后，原告依约交付了租赁房屋，但被告却未交纳过租金，原告每年都向被告讨要，但被告以种种理由拒付，为此诉至法院。
被告凯撒宫洗浴公司辩称：本案从原告提起诉讼到现在已经三年之久，在此期间经过多次开庭及信访局出面协调，同时被告又提起行政诉讼，其中有一起行政诉讼在铁路运输法院已经开庭审理，案件事实非常清楚，是因政府拆迁引发的诉讼，是任何一方包括法庭不能回避的事实，抛开该基本事实，案件就失去了基础。为查明本案事实，被告在开庭前提供了五起行政诉讼的详细材料，递交了中止诉讼申请书，行政诉讼的处理结果必然决定本案判决结果，请求对中止诉讼问题作出裁定。针对本案的关键事实，提出以下答辩：被告提起行政诉讼之后，有两个案件事实非常清楚，这两个事实在以前近三年的诉讼过程中，原告全部拒绝承认，提起行政诉讼之后，原告的开办方工农村委会提出过答辩，提出了相关证据，这些证据可以得出以下结论：1、本案争议的房产所有权属于工农村委会，根本不属于原告，在征收拆迁之后，老城区人民政府支付了征地补偿款，工农村委会已经把全部土地房屋以及地上附属物转让给了老城区人民政府，本案争议房屋的所有权也已转移，原告和工农村委会已经对涉案房屋丧失全部所有权，现原告根本无权让被告交还房屋。2、本案争议的房屋及涉及的全部拆迁补偿款、附属物，老城区人民政府与工农村委会在2013年5月22日签订了征收补偿协议，这份补偿协议是本案最关键的协议，在以前长达三年多的诉讼中，原告始终拒绝承认补偿协议的存在。3、造成本案租赁合同不能履行的唯一原因，是因政府征地拆迁，被告应得的拆迁补偿款已经被工农村委会冒名领取，被告所受的损失，在本案中是一个返还不当得利的问题，与责任承担无关；4、租赁房屋的原始产权属于工农村委会，应当追加工农村委会为第三人参加诉讼。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人依法进行了证据交换和质证。
一、原告中原农贸城提交的证据材料及被告凯撒宫洗浴公司的质证意见
1、房屋租赁合同一份。证明：被告应当每月向原告交纳房租55000元，同时证明如果被告未按时交纳租金应承担的违约责任，合同还约定因为承租方违约造成解除合同时对其装修费用不予补偿。
2、被告凯撒宫洗浴公司营业执照一份。证明：被告具有承租原告房屋的资格。
3、先后两份产权证明，分别载明：“洛阳市凯撒宫洗浴有限公司的经营场所由中原农贸城有偿提供，面积200㎡，地址位于：九都东路瀍河桥西（中原农贸城内大门东侧）。租赁期自2004年7月10日至2024年7月10日，产权属中原农贸城所有，因无房产证，房产证暂时不能提供，租赁期间如因房屋产权发生纠纷，其责任由中原农贸城承担。产权单位盖章或个人签字李建军（中原农贸城公章）2004年8月5日”；“洛阳市凯撒宫洗浴有限公司的经营场地由洛阳市中原农贸城有偿提供，地址位于：洛阳市老城区九都路中原农贸城东隔壁。租赁期自2008年元月1日至2018年元月31日止。房屋产权属中原农贸城所有。房产证暂未办理，若房屋产权发生纠纷，其责任由洛阳市中原农贸城承担”。证明：涉案房屋产权归原告所有，但没有房产证，如果产权归属问题发生纠纷责任由原告承担，原、被告在签订租赁房屋时己明确了该房屋暂时无房产证，被告对此事是完全明知的。
被告凯撒宫洗浴公司对以上证据质证称，对证据1有异议，(1)租赁合同已经约定，如果被告违约，其经济损失原告不予补偿，该约定是合同第十三条的规定，该条规定不予补偿的情形包括国家建设、不可抗力因素及合同第十条规定的情形，不予补偿仅有这三种情形，合同第十条与原告起诉的理由没有任何联系，按照原告起诉的理由结合合同第十三条的规定，不存在被告损失不予补偿的约定情形；(2)该租赁合同必然是无效合同。租赁房屋至今都没有取得建设工程规划许可证，原告租房收益根本无法得到保障，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条明确规定，出租方未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋与承租人订立的租赁合同无效，这个规定非常清楚，与本案事实情形不存在任何偏差，原告的出租房屋由于未取得建设工程规划许可证，签订的房屋租赁合同必然无效，无效的责任应当由原告全部承担，无效的合同条款也不能作为裁决本案的依据；(3)抛开该合同的真假及合同是否有效，合同第九条对于房屋装修有约定，其他条款对于房屋装修的补偿同样有约定，既便按照合同的全部条款，被告的装修补偿也应当依法得到合理的补偿。对证据2无异议。对证据3，真实性无异议，但该产权证明的内容有以下三个重点：(1)第一份产权证明上显示租赁房屋面积是200平方米，与原告诉状中所述9000平方米差距巨大；(2)第一份产权证明上载明租赁期限是2004年7月10日至2024年7月10日，与原告诉状中所述的租赁期限相差一倍；(3)产权证明载明房产证暂时不能提供，表明以后还是要提供房产证的，因此该产权证明不能免除原告存在的严重过错。原告所讲是歪曲事实、欺骗我方；产权证明还有一个结论，产权发生纠纷责任由原告承担。
二、被告凯撒宫洗浴公司提交的证据材料及原告中原农贸城的质证意见
第一组：1、陈景田身份证复印件一份。证明陈景田的个人身份。2、陈景田书写的书面证明一份。证明：陈景田从2009年3月1日至今在被告处从事财务工作，2010年1月10日、2010年1月12日、2010年1月28日陈景田从被告财务上提取现金200万元代表公司向原告交纳租金。3、被告与陈景田的劳动合同两份。证明：2009年3月1日一2015年3月1日双方存在劳动合同关系。4、收据3张。证明：原告收取被告租金200万元时出具的收据。
第二组：2013年7月24日原告和老城区洛浦办事处工农村委会共同向被告发出的通知一份。证明：(1)双方租赁关系无法持续的原因是土地已被征用，并且在发出这张通知前土地就已经被征用，周边房屋都已拆迁完毕，租赁合同履行的基础已不复存在，拆迁补偿是本案的本质问题，也是原告起诉的目的。(2)该通知以土地被征用为由，要求在8月底前解除合同，是正式的法律文书，被告在8月底时已经按照通知的要求停业，按照该通知，双方的租赁关系在2013年8月底前就已经正式解除，原告起诉再次要求解除合同没有任何事实基础，纯属多此一举，一个合同不可能解除两次。
第三组：2014年5月26日被告请求政府公开信息申请书一份、邮寄回执一份。证明：被告按照洛阳市信访局的要求，要求老城区人民政府公开本案争议地块的征地补偿合同、拆迁安置补偿合同、拆迁安置补偿款的数额，这些事项是本案中涉及的重要事实，当时洛阳市信访局要求老城区人民政府公开时，老城区人民政府以没有人申请为由不予公开，因此被告才按照洛阳市信访局的要求申请老城区人民政府公开上述信息，但是至今没有答复。
第四组：鉴定结论一份。证明被告装饰装修、设备安装损失，经过鉴定机构鉴定实际价值为18528750元，因为政府拆迁，原告要求被告搬迁，造成被告其中的一项损失就高达852850元，在此项问题解决之前，原告单方要求被告搬迁违背公平正义，没有任何事实根据。
第五组、五起相关行政诉讼的材料及法律文书。证明：第一起行政诉讼是被告起诉洛阳市城乡规划局和工农村委会，要求撤销洛阳市规划局下发的强拆通知，这个通知是否撤销，决定本案房屋是否是违章建筑，在行政诉讼最终判决之前，本案的租赁房屋是否违章处于待定状态，本案的最终审理结果应当以这起行政诉讼案件为依据，本案应中止诉讼。第二起行政诉讼是被告起诉老城区人民政府、工农村委会，要求确认征地违法，本案涉及的土地征收，是行政机构批准征收153亩，但实际征收是380亩，本案涉及的土地征收是少批多占，被告所占的土地是否属于合法征收。第三起行政诉讼是被告在洛阳市中级人民法院起诉老城区人民政府、工农村委会，要求赔偿经济损失900万元。2013年8月份老城区人民政府等三方在被告处设置围挡，造成被告无法经营，所造成的经营损失与本案存在必然联系。第四起行政诉讼是被告起诉老城区人民政府、洛阳市中原农贸城、工农村委会等，这个行政诉讼的处理结果与本案密不可分，工农村委会冒领补偿款。第五起行政诉讼仍是起诉老城区人民政府、工农村委会等，按照政府的拆迁程序对被告进行拆迁补偿，从起诉至今，没有任何一个人对被告财产进行清点，这一起行政诉讼对本案结果有决定性作用，本案应当中止。
第六组：1、洛阳市人民政府2012第4号文件。证明：2012年1月12日洛阳市人民政府已经批准老城区人民政府征用本案涉及的土地及房屋，本案征地发生在2012年1月份，征收的是原告的土地，原告应尽快通知被告，但原告一直隐瞒这个事实。2、2013年5月22日，工农村委会与老城区人民政府签订的土地征收补偿协议。证明：（1）2013年5月22日，本案争议的土地房屋产权已经转移给老城区人民政府，原告根本无权要求被告返还房屋；（2）涉及原告的全部财产，老城区人民政府已经补偿给了工农村委会，原告没有任何资产，工农村委会应作为第三人参加诉讼；（3）涉及被告的拆迁补偿款，工农村委会已经与老城区人民政府私下串通，达成协议，工农村委会冒名领走了被告应得的全部补偿款，本案涉及返还财产问题。
第七组、老城区人民政府2016年11月28日的两份行政答辩状。证明：本案涉及的土地已被政府征收，原、被告租赁合同已经解除，房屋所有权已经发生转移，原告方无权要求解除合同，返还房屋。
第八组、被告洛阳路运输法院的行政诉讼庭审笔录。证明：该房屋应属于工农村委会，征地拆迁后转移给了政府。
原告中原农贸城对被告凯撒宫洗浴公司证据质证称，第一组证据，有异议，被告提交证据违反民事诉讼法及民事诉讼证据规则的规定，未在举证期限内提交，影响了原告对证据的审核，不能作为证据使用。被告提供证据中的复印件，如果没有原件不能作为证据使用。陈景田书写的书面证明，本人应当出庭，书面证明不具有证据效力，不予质证；3份收据真实性无异议，但该款项不是被告向原告交纳的租金，而是陈景田与原告之间因其他事宜交纳的款项，与本案争议的租金没有关系。第二组证据的真实性无异议，但该通知与本案诉讼没有关系，通知要求停业拆迁，不影响原告主张租金及违约应承担的责任。第三组证据，被告与老城区人民政府之间的行为，与原告无关，与本案无关。第四组证据，对被告装修残存价值的鉴定，与原告向被告主张租赁费和解除合同没有关系，另被告对此所谓的残存价值也并未提出反诉或者另行诉讼，因此原告认为被告提出的应当先解决装修设施的残存价值不符合法律规定，且该鉴定原告并未参与，该份证据与本案无关。第五组证据，真实性无异议，证明方向有异议：第一起行政诉讼与原告起诉的租赁合同无法律关系。洛阳市城乡规划局下发的文件是监督行为，不是处罚行为，所涉房产是不是非法建筑该案中不能确定，被告提出中止审理的要求没有理由。第二起行政诉讼，被告在该份起诉状中说是老城区人民政府在其公司地块设置围挡，导致其无法经营，原告并没有在被告公司设置围挡，原告通知被告拆迁并没有过错，并且该证据与原告起诉要求支付租赁无任何关系。第三起行政诉讼的质证意见同第二起的质证意见相同。第四起行政诉讼，工农村委会与老城区人民政府签订补偿协议，基于土地所有人的权利，并没有侵犯被告的权益，被告并非土地所有人和建筑所有人。第五份行政诉讼，老城区人民政府在被告处设置围挡，导致其无法经营，老城区人民政府应不应该对其进行补偿，需要等市中院判决，如果判决老城区人民政府承担责任，我方将不承担责任。第六组证据，第一份真实性无异议，证明内容有异议：证据只能证明在2012年1月12日洛阳市政府下发文件，集体土地被征用转化为国有建设土地，不能证明该土地不属于工农村所有；第二份真实性无异议，由于被告拒绝搬迁，根据合同约定，工农村从2013年7月22日起，每天要向老城区人民政府支付违约金10万元，因没有交付征地，老城区人民政府有5200万元补偿款未向工农村支付。第七组证据，真实性无异议，该证据证明被告使用的土地系工农村集体所有，建筑物系原告所有，土地补偿款补偿给工农村符合法律规定。第八组证据，真实性无异议，该证据证明洛阳市城乡规划局下发的通知是监督行为，不是行政处罚行为，证明该土地是工农村集体所有，还证明被告与原告签订的租赁合同是合理合法的，本案不应中止。
对以下当事人无异议的事实，本院予以确认并在卷佐证：
原告中原农贸城是洛阳市老城区洛浦办事处工农村村办集体企业。2008年1月1日，出租方原告中原农贸城（甲方）在未办理建设工程规划许可证的情况下与承租方被告凯撒宫洗浴公司（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，主要内容有：“第一条房屋基本情况。甲方房屋坐洛阳市××都路都路中原农贸城东隔壁的房屋……建筑面积9000平方米。第二条房屋用途洗浴及配套经营服务项目，除双方另有约定外，乙方不得任意改变房屋用途。第三条租赁期限自2008年元月1日至2018年元月31日止。第四条房屋月租金为人民币:伍万伍仟元整，……第五条付款方式乙方应于本合同生效之日起向甲方支付保证金及押金人民币：叁拾万元整。租金按（季）结算，由乙方于每（季）的第一个月的十日内交付给甲方。……第九条乙方不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需先征得甲方的书面同意，投资由乙方自理。退租时，除另有约定外，甲方有权要求乙方按原状恢复或向甲方交纳恢复工程所需的费用。……第十二条因乙方责任终止合同的约定。乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿：(1)擅自将承租的房屋转租的；(2)擅自将承租的房屋转让、转借他人或擅自调换使用的；(3)擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途的；(4)拖欠租金累计达六个月；(5)无正当理由闲置达六个月；(6)利用承租房屋进行违法活动的；(7)故意损坏承租房屋的。第十三条提前终止合同。……如因国家建设、不可抗力因素或出现本合同第十条规定的情景，甲方必须终止合同时，一般应提前三个月书面通知乙方。乙方的经济损失甲方不予补偿。……第十五条违约责任。租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年度租金的30﹪作为违约金。乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的30﹪向乙方加收滞纳金……”。合同签订后，原告依约将房屋交付给被告使用，被告分别于2010年1月12日、1月20日、1月28日交纳租金100万元、50万元、50万元，合计200万元，此后未再交纳租金。
2013年5月22日，洛阳市老城区人民政府（甲方）与老城区洛浦办事处工农村委会（乙方）签订了一份《古城保护与整治项目安置地块工农村集体土地征收补偿协议》，主要内容有：甲乙双方依据相关法律及市、区相关政策，本着平等自愿、协商一致的原则，就古城保护与整治项目安置地块工农村集体土地征收补偿范围内的补偿事宜达成一致意见，工农村集体土地征收范围冬至瀍河西堤，西至柳林南街，南至滨河路，北至九都东路，总建设用地面积约为380亩，甲方给予乙方上述征收范围内集体土地补偿款总额1.52亿元人民币，含地面地下所有建筑物、附属物、构筑物。被告所承租房屋也在上述土地征收范围之内。2013年7月24日，原告与老城区洛浦办事处工农村委会共同向被告发出书面通知，主要内容载明：“你单位使用的由中原农贸城建设的房产所在土地已被征用，此前已通知你单位多次。请接通知后，抓紧安排停业，积极进行搬迁。根据项目进度要求，8月底前房屋要进行拆除，请配合。如有其它事宜，请与中原农贸城、工农村委会及工农地块征迁指挥部联系协商”。因被告未予搬迁，原告于2013年12月23日将被告诉至老城区人民法院。
另查明，本案租赁房屋至今仍未取得建设工程规划许可证。
本案在审理过程中，被告凯撒宫洗浴公司于2016年11月15日提出反诉，要求原告中原农贸城赔偿其各项损失，2017年3月14日，本院组织原、被告双方对基于被告申请作出的司法鉴定意见书进行了质证，后被告向本院提出撤回反诉申请。
本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效……”，原告中原农贸城与被告凯撒宫洗浴公司签订的《房屋租赁合同》所涉房屋，至今未取得建设工程规划许可证，该合同违反强制性规定应属无效合同。作为出租方的原告中原农贸城和承租方的被告凯撒宫洗浴公司均存在过错。原告中原农贸城作为出租方明知该房屋未取得建设工程规划许可证仍予以出租，应承担相应的过错责任，故其要求被告凯撒宫洗浴公司按照合同约定支付拖欠租金及违约金的主张，本院不予支持；但其要求被告凯撒宫洗浴公司返还该租赁房屋的要求符合法律规定，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条、第五十八条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，经合议庭评议并报院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、被告洛阳市凯撒宫洗浴有限公司于判决生效后10日内将位于九都路中原农贸城东隔壁的房屋（2008年1月1日原告中原农贸城与被告凯撒宫洗浴公司签订的房屋租赁合同所涉房屋）返还原告洛阳市中原农贸城；
二、驳回原告洛阳市中原农贸城其他诉讼请求。
本案受理费46820元，由原告洛阳市中原农贸城承担；鉴定费60000元，由被告洛阳市凯撒宫洗浴有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。
审 判 长 王建科
审 判 员 李玉辉
审 判 员 马永旭
二〇一七年三月十五日
代书记员 李 婷