江苏省兴化市人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）苏1281执异57号
案外人：兴化市桃源食品有限公司。
法定代表人：徐克宽。
案外人：撒世祥，男，1963年9月10日出生，汉族，住兴化市。
案外人：毕云，男，1955年6月28日出生，汉族，住兴化市。
案外人：赵翔，男，1963年1月5日出生，汉族，住兴化市。
案外人：童东波，男，1976年5月26日出生，汉族，住兴化市。
案外人：沙国金，男，1965年9月8日出生，汉族，住兴化市。
案外人：邱春俊，男，1970年2月21日出生，汉族，住兴化市。
案外人代表：撒世祥。
申请执行人：中国信达资产管理股份有限公司江苏省分公司，住所地南京市秦淮区洪武路23号3楼。
负责人：龚云兵。
委托代理人：张文灿，江苏天滋律师事务所律师。
被执行人：兴化市桃源畜禽有限公司。
法定代表人：徐克宽。
被执行人：徐克宽，男，1971年6月12日出生，汉族，兴化市桃源畜禽有限公司总经理，住兴化市。
被执行人：吴小琴，女，1975年11月1日出生，汉族，住兴化市，系徐克宽之妻。
第三人：吴春鹏，男，1982年1月30日出生，住兴化市，兴化市桃源畜禽有限公司买受人。
委托代理人：吴有贵，男，1958年4月12日出生。
申请执行人中国信达资产管理股份有限公司江苏省分公司（以下简称信达资产公司）与被执行人兴化市桃源畜禽有限公司（以下简称畜禽公司）、徐克宽、吴小琴金融借款合同纠纷一案，本院在执行过程中，案外人兴化市桃源食品有限公司（以下简称食品公司）及部分公司股东向本院提出执行异议，本院依法组成合议庭进行听证审查，案外人代表撒世祥，申请执行人信达资产公司委托代理人张文灿，买受人吴春鹏委托代理人吴有贵到庭参加听证，现已审查终结。
案外人异议称：撒世祥等案外人系食品公司的股东，食品公司与被执行人畜禽公司于2011年10月30日签订了厂房租赁合同，合同约定租期十年，自2011年11月1日至2021年11月2日止。2013年6月，畜禽公司在未告知食品公司的情况下，私自将已出租的房地产抵押给中国银行兴化市支行贷款，因其未能偿还，法院对案外人承租的房地产进行拍卖，法院拍卖时未披露租赁情况，该房地产被吴春鹏买下。根据合同法规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，因租赁在前，抵押在后，且租赁合同进行了备案，所以案外人现主张买卖不破租赁，在租赁期间不得要求承租人让出，由食品公司经营至租赁期满。
申请执行人信达资产公司称：一、食品公司不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条规定的异议人主体身份，此外，食品公司的法定代表人徐克宽占股65%，其他股东合计占股35%，徐克宽未到庭主张，其他股东无权代表食品公司提出异议，且异议系财产处置完毕后提出，已超过提出异议的时间节点。二、食品公司主张买卖不破租赁，相对方应当是买受人吴春鹏，应要求吴春鹏受到租赁合同的约束，而非向申请执行人提出。三、徐克宽持有畜禽公司100%股份，亦持有食品公司65%股份，经营范围同一，经营地址同一，法定代表人同一，控股股东同一，食品公司与畜禽公司实际上是徐克宽一人控制的关联企业，为企业法人人格混同，应共同对其单独名义所负债务承担清偿责任。四、两公司签订的租赁合同约定的租金数额明显低于市场价格，亦未提供缴纳租金的凭证，应认定为恶意串通损害申请执行人利益，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第二款规定的：承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行人的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。根据食品公司的陈述及提供的材料，事实上应当是食品公司在没有独立产权的前提下，以签订租赁协议的形式，便于领取到营业执照，所以，双方并没有租赁的真实意思表示。
第三人吴春鹏称：我通过法院网络司法拍卖平台购得畜禽公司名下的该房地产，拍卖公告中载明案外人在内经营，我向法院咨询是否存在租赁情况时，法院答复没有租赁，所以要求法院交付拍得的房地产。
经审查查明，中国银行股份有限公司兴化支行与畜禽公司、徐克宽、吴小琴金融借款合同纠纷一案，兴化市人民法院作出（2014）泰兴商初字第0368号民事判决书，判决载明：一、兴化市桃源畜禽有限公司本判决生效后3日内偿还原告中国银行股份有限公司兴化支行借款本金5000000元，并支付利息、罚息、复利（……）。二、兴化市桃源畜禽有限公司于本判决生效后3日内赔偿中国银行股份有限公司兴化支行律师代理费110600元。三、如兴化市桃源畜禽有限公司未按期履行本判决主文确定的第一、二项给付义务，中国银行股份有限公司兴化支行对被告兴化市桃源畜禽有限公司所有的位于兴化市昭阳镇严家村、过境公路西的房屋（详见编号为“兴房他证兴化字第T0170222号”的房屋他项权证）及国有土地使用权［详见编号为“兴他项（2013）第1030号”的土地他项权证］以折价或者拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权。四、徐克宽、吴小琴对兴化市桃源畜禽有限公司的上述第一、二项给付义务承担连带清偿责任。徐克宽、吴小琴承担保证责任后，有权向兴化市桃源畜禽有限公司追偿。判决后，中国银行股份有限公司兴化支行将判决书确定的权利转让给中国信达资产管理股份有限公司江苏省分公司，因畜禽公司、徐克宽、吴小琴未按判决书确定的义务履行，根据该公司申请，本院立案执行。该判决书认定：2013年6月26日，畜禽公司以其建筑面积为7151.63平方米的房地产（房屋所有权证号为“兴房权证兴化字第××号”）及使用权面积为6281.90平方米的国有土地使用权［国有土地使用权证号为“兴国用（2011）第07022号”］向中国银行股份有限公司兴化支行提供最高额抵押担保，并办理抵押登记。
另查，畜禽公司为自然人独资有限公司，法定代表人为徐克宽，注册资本5000万元，食品公司注册资本150万元，股东13人，法定代表人为徐克宽，持股约65%，公司登记经营起始时间为2012年2月21日，工商部门档案中备案了食品公司租赁畜禽公司厂房的情况。
本案的争议焦点在于案外人食品公司依据与畜禽公司签订的租赁合同主张租赁权是否成立。
根据案外人提供的食品公司与畜禽公司于2011年10月30日签订的厂房租赁合同，双方约定由食品公司租用畜禽公司坐落于昭阳镇兴沙公路与兴盐公路交叉处西北角，未约定具体面积，租期自2011年11月1日至2021年11月2日，年租金4万元，根据食品公司提供的由兴化市房地产管理处于2012年2月16日出具的住所使用证明，证实申请设立的兴化市桃源食品有限公司，住所位于昭阳镇兴沙公路与兴盐公路交叉处西北角，面积400平方米，产权为畜禽公司，由食品公司租赁使用，租期自2011年11月1日至2021年11月2日，房地产管理部门对房屋租赁情况进行了证明和备案。
对此申请执行人表示，对于厂房租赁合同，租赁合同食品公司并未盖章，由徐萍签名，不能认定系畜禽公司与食品公司之间签订的租赁合同，食品公司提供的证明即便属实，也只能证明租用了400平方米，而本案拍卖房产建筑面积6000多平方米，不能证明系同一财产，反而进一步证明食品公司当时尚未设立，租赁合同仅是为了领取营业执照。案外人食品公司解释为少写面积的目的为了减少费用。
关于租金的交付，食品公司提供由徐克宽出具的收条一份（20万元）及借条一份（20万元），陈述因两个公司系同一法定代表人，两公司之间有款项往来，所以没有单独明确租金缴纳方式及记账，租金系从往来款中抵扣。关于年租金4万元案外人解释为两公司系同一法定代表人，租金系象征性的缴纳。申请执行人对此认为，收条和借条都是由徐克宽本人出具的，非公司行为，且该陈述没有说服力，不能作为租金交付的凭证。
案外人陈述，设立食品公司，徐克宽系以冷库作为出资，因时间紧迫，就签订了租赁协议，先设立公司，后转移冷库所有权及土地使用权，但徐克宽私下却将冷库抵押给银行，导致权利不能实现。
本院认为，本案的租赁合同的形成原因为食品公司成立经营场所的需要，通过签订租赁合同的方式租赁登记在畜禽公司名下的厂房，并添加了制冷设施，建成冷库，以冷库作为经营场所，领取了营业执照。租赁合同上所载的面积虽与实际面积不符，但所载明的地点与经营地点同一，除冷库外并无其他经营场所，食品公司实际占有并使用至今，可以确定冷库即系租赁合同载明的场所。关于租赁权是否能够得到保护，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第三十一条第一款规定：承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行人的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。第三十一条第二款规定，承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。结合本案，租赁协议确实在查封、抵押之前签订，承租人亦在签订时占有、使用该不动产，符合上述司法解释第三十一条第一款规定的情形，申请执行人提出不能支持案外人请求的依据为第三十一条第二款，该款的适用前提为承租人与被执行人之间系恶意串通，经查，虽然食品公司所主张的承租权的基础在于徐克宽以冷库作为食品公司的出资，原系以转移冷库所有权及其土地使用权为目的，虽因设定抵押而不能实现，但对冷库的占有、使用、受益亦是其签订租赁合同所希望实现的目的，事实上也确实自租赁合同签订时即已占有、使用，合同亦经房地产主管部门备案登记，并不存在恶意串通损害他人利益的主观目的，可认定租赁关系成立，租赁期间，可排除对拍品的交付。
关于申请执行人提出的几点意见：1、因徐克宽未到庭，股东不能代表公司提出异议，且异议已超过时间节点的意见，本院认为因股东是公司存在的基础，是公司最主要的利害关系人，公司经营与否，直接关系着股东的权益，股东作为利害关系人，可以以自身名义，或以公司名义提出异议，关于提起异议的时间节点，因拍卖虽然在淘宝网司法拍卖平台显示成交，但本院尚未作出裁定并且交付，提出的异议，应予审查。2、食品公司主张“买卖不破租赁”相对方应是买受人而非申请执行人的意见，本院认为食品公司及股东系向执行法院提出异议，提出阻止交付的请求。3、食品公司与畜禽公司实际上是徐克宽一人控制的关联企业，为企业法人人格混同，应共同对其单独名义所负债务承担清偿责任的意见，本院认为食品公司是否应当共同清偿畜禽公司的债务，可以通过诉讼或其他途径解决，与本案所审查的食品公司是否享有可以请求在租赁期内阻止向受让人移交被执行的财产无涉。
综上所述，案外人主张在租赁期内阻止向受让人移交被执行的财产的请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第三十一条之规定，裁定如下：
案外人兴化市桃源食品有限公司及撒世祥等人的异议主张成立。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。
审 判 长 陈 荣
代理审判员 赵 怡
代理审判员 赵 鼎
二〇一七年七月二十五日
书 记 员 吴玉明
兴化市人民法院发文稿纸
签发：
核稿：
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拟稿：赵怡
标题： 执行裁定书
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校对：
（2017）苏1281执异57号
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份数：6
案外人：兴化市桃源食品有限公司。
法定代表人：徐克宽。
案外人：撒世祥，男，1963年9月10日出生，居民身份证号码321083196309100354，汉族，住兴化市肉联厂宿舍1号楼201室。
案外人：毕云，男，1955年6月28日出生，居民身份证号码321083195506280337，汉族，住兴化市阳山北街42号。
案外人：赵翔，男，1963年1月5日出生，居民身份证号码321083196301050356，汉族，住兴化市英武路28幢201室。
案外人：童东波，男，1976年5月26日出生，居民身份证号码321083197605260357，汉族，住兴化市石桥南河边4号。
案外人：沙国金，男，1965年9月8日出生，居民身份证号码321083196509080335，汉族，住兴化市阳山西街103号。
案外人：邱春俊，男，1970年2月21日出生，居民身份证号码321083197002210334，汉族，住兴化市大教场巷63号。
案外人代表：撒世祥。
申请执行人：中国信达资产管理股份有限公司江苏省分公司，住所地南京市秦淮区洪武路23号3楼。
负责人：龚云兵。
委托代理人：张文灿，江苏天滋律师事务所律师。
被执行人：兴化市桃源畜禽有限公司。
法定代表人：徐克宽。
被执行人：徐克宽，男，1971年6月12日出生，居民身份证号码321083197106123219，汉族，兴化市桃源畜禽有限公司总经理，住兴化市昭阳镇沙甸村下甸九组254号。
被执行人：吴小琴，女，1975年11月1日出生，居民身份证号码321083197511015828，汉族，住兴化市昭阳镇沙甸村下甸九组254号，系徐克宽之妻。
第三人，吴春鹏，男，1982年1月30日出生，居民身份证号码321281198201304694，住兴化市昭阳镇居家村，兴化市桃源畜禽有限公司买受人。
委托代理人：吴有贵，男，1958年4月12日出生，系吴春鹏父亲。
申请执行人中国信达资产管理股份有限公司江苏省分公司（以下简称信达资产公司）与被执行人兴化市桃源畜禽有限公司（以下简称畜禽公司）、徐克宽、吴小琴金融借款合同纠纷一案，本院在执行过程中，案外人兴化市桃源食品有限公司（以下简称食品公司）及部分公司股东向本院提出执行异议，本院依法组成合议庭进行听证审查，案外人代表撒世祥，申请执行人信达资产公司委托代理人张文灿，买受人吴春鹏委托代理人吴有贵到庭参加听证，现已审查终结。
案外人异议称：撒世祥等案外人系食品公司的股东，食品公司与被执行人畜禽公司于2011年10月30日签订了厂房租赁合同，合同约定租期十年，自2011年11月1日至2021年11月2日止。2013年6月，畜禽公司在未告知食品公司的情况下，私自将已出租的房地产抵押给中国银行兴化市支行贷款，因其未能偿还，法院对案外人承租的房地产进行拍卖，法院拍卖时未披露租赁情况，该房地产被吴春鹏买下。根据合同法规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，因租赁在前，抵押在后，且租赁合同进行了备案，所以案外人现主张买卖不破租赁，在租赁期间不得要求承租人让出，由食品公司经营至租赁期满。
申请执行人信达资产公司称：一、食品公司不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条规定的异议人主体身份，此外，食品公司的法定代表人徐克宽占股65%，其他股东合计占股35%，徐克宽未到庭主张，其他股东无权代表食品公司提出异议，且异议系财产处置完毕后提出，已超过提出异议的时间节点。二、食品公司主张买卖不破租赁，相对方应当是买受人吴春鹏，应要求吴春鹏受到租赁合同的约束，而非向申请执行人提出。三、徐克宽持有畜禽公司100%股份，亦持有食品公司65%股份，经营范围同一，经营地址同一，法定代表人同一，控股股东同一，食品公司与畜禽公司实际上是徐克宽一人控制的关联企业，为企业法人人格混同，应共同对其单独名义所负债务承担清偿责任。四、两公司签订的租赁合同约定的租金数额明显低于市场价格，亦未提供缴纳租金的凭证，应认定为恶意串通损害申请执行人利益，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第二款规定的：承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行人的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。根据食品公司的陈述及提供的材料，事实上应当是食品公司在没有独立产权的前提下，以签订租赁协议的形式，便于领取到营业执照，所以，双方并没有租赁的真实意思表示。
第三人吴春鹏称：我通过法院网络司法拍卖平台购得畜禽公司名下的该房地产，拍卖公告中载明案外人在内经营，我向法院咨询是否存在租赁情况时，法院答复没有租赁，所以要求法院交付拍得的房地产。
经审查查明，中国银行股份有限公司兴化支行与畜禽公司、徐克宽、吴小琴金融借款合同纠纷一案，兴化市人民法院作出（2014）泰兴商初字第0368号民事判决书，判决载明：一、兴化市桃源畜禽有限公司本判决生效后3日内偿还原告中国银行股份有限公司兴化支行借款本金5000000元，并支付利息、罚息、复利（……）。二、兴化市桃源畜禽有限公司于本判决生效后3日内赔偿中国银行股份有限公司兴化支行律师代理费110600元。三、如兴化市桃源畜禽有限公司未按期履行本判决主文确定的第一、二项给付义务，中国银行股份有限公司兴化支行对被告兴化市桃源畜禽有限公司所有的位于兴化市昭阳镇严家村、过境公路西的房屋（详见编号为“兴房他证兴化字第T0170222号”的房屋他项权证）及国有土地使用权［详见编号为“兴他项（2013）第1030号”的土地他项权证］以折价或者拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权。四、徐克宽、吴小琴对兴化市桃源畜禽有限公司的上述第一、二项给付义务承担连带清偿责任。徐克宽、吴小琴承担保证责任后，有权向兴化市桃源畜禽有限公司追偿。判决后，中国银行股份有限公司兴化支行将判决书确定的权利转让给中国信达资产管理股份有限公司江苏省分公司，因畜禽公司、徐克宽、吴小琴未按判决书确定的义务履行，根据该公司申请，本院立案执行。该判决书认定：2013年6月26日，畜禽公司以其建筑面积为7151.63平方米的房地产（房屋所有权证号为“兴房权证兴化字第××号”）及使用权面积为6281.90平方米的国有土地使用权［国有土地使用权证号为“兴国用（2011）第07022号”］向中国银行股份有限公司兴化支行提供最高额抵押担保，并办理抵押登记。
另查，畜禽公司为自然人独资有限公司，法定代表人为徐克宽，注册资本5000万元，食品公司注册资本150万元，股东13人，法定代表人为徐克宽，持股约65%，公司登记经营起始时间为2012年2月21日，工商部门档案中备案了食品公司租赁畜禽公司厂房的情况。
本案的争议焦点在于案外人食品公司依据与畜禽公司签订的租赁合同主张租赁权是否成立。
根据案外人提供的食品公司与畜禽公司于2011年10月30日签订的厂房租赁合同，双方约定由食品公司租用畜禽公司坐落于昭阳镇兴沙公路与兴盐公路交叉处西北角，未约定具体面积，租期自2011年11月1日至2021年11月2日，租金4万元，根据食品公司提供的由兴化市房地产管理处于2012年2月16日出具的住所使用证明，证实申请设立的兴化市桃源食品有限公司，住所位于昭阳镇兴沙公路与兴盐公路交叉处西北角，面积400平方米，产权为畜禽公司，由食品公司租赁使用，租期自2011年11月1日至2021年11月2日，房地产管理部门对房屋租赁情况进行了证明和备案。
对此申请执行人表示，对于厂房租赁合同，租赁合同食品公司并未盖章，由徐萍签名，不能认定系畜禽公司与食品公司之间签订的租赁合同，食品公司提供的证明即便属实，也只能证明租用了400平方米，而本案拍卖房产建筑面积6000多平方米，不能证明系同一财产，反而进一步证明食品公司当时尚未设立，租赁合同仅是为了领取营业执照。案外人食品公司解释为少写面积的目的为了减少费用。
关于租金的交付，食品公司提供由徐克宽出具的收条一份（20万元）及借条一份（20万元），陈述因两个公司系同一法定代表人，两公司之间有款项往来，所以没有单独明确租金缴纳方式及记账，租金系从往来款中抵扣。关于年租金4万元案外人解释为两公司系同一法定代表人，租金系象征性的缴纳。申请执行人对此认为，收条和借条都是由徐克宽本人出具的，非公司行为，且该陈述没有说服力，不能作为租金交付的凭证。
案外人陈述，设立食品公司，徐克宽系以冷库作为出资，因时间紧迫，就签订了租赁协议，先设立公司，后转移冷库所有权及土地使用权，但徐克宽私下却将冷库抵押给银行，导致权利不能实现。
本院认为，本案的租赁合同的形成原因为食品公司成立经营场所的需要，通过签订租赁合同的方式租赁登记在畜禽公司名下的厂房，并添加了制冷设施，建成冷库，以冷库作为经营场所，领取了营业执照。租赁合同上所载的面积虽与实际面积不符，但所载明的地点与经营地点同一，除冷库外并无其他经营场所，食品公司实际占有并使用至今，可以确定冷库即系租赁合同载明的场所。关于租赁权是否能够得到保护，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第三十一条第一款规定：承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行人的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。第三十一条第二款规定，承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。结合本案，租赁协议确实在查封、抵押之前签订，承租人亦在签订时占有、使用该不动产，符合上述司法解释第三十一条第一款规定的情形，申请执行人提出不能支持案外人请求的依据为第三十一条第二款，该款的适用前提为承租人与被执行人之间系恶意串通，经查，虽然食品公司所主张的承租权的基础在于徐克宽以冷库作为食品公司的出资，原系以转移冷库所有权及其土地使用权为目的，虽因设定抵押而不能实现，但对冷库的占有、使用、受益亦是其签订租赁合同所希望实现的目的，事实上也确实自租赁合同签订时即已占有、使用，合同亦经房地产主管部门备案登记，并不存在恶意串通损害他人利益的主观目的，可认定租赁关系成立，租赁期间，可排除对拍品的交付。
关于申请执行人提出的几点意见：1、因徐克宽未到庭，股东不能代表公司提出异议，且异议已超过时间节点的意见，本院认为因股东是公司存在的基础，是公司最主要的利害关系人，公司经营与否，直接关系着股东的权益，股东作为利害关系人，可以以自身名义，或以公司名义提出异议，关于提起异议的时间节点，因拍卖虽然在淘宝网司法拍卖平台显示成交，但本院尚未作出裁定并且交付，提出的异议，应予审查。2、食品公司主张“买卖不破租赁”相对方应是买受人而非申请执行人的意见，本院认为食品公司及股东系向执行法院提出异议，提出阻止交付的请求。3、食品公司与畜禽公司实际上是徐克宽一人控制的关联企业，为企业法人人格混同，应共同对其单独名义所负债务承担清偿责任的意见，本院认为食品公司是否应当共同清偿畜禽公司的债务，可以通过诉讼或其他途径解决，与本案所审查的食品公司是否享有可以请求在租赁期内阻止向受让人移交被执行的财产无涉。
综上所述，案外人主张在租赁期内阻止向受让人移交被执行的财产的请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第三十一条之规定，裁定如下：
案外人的异议主张成立。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。
审判长陈荣
代理审判员赵怡
代理审判员赵鼎
二0一七年七月二十五日
书记员吴玉明