安徽省安庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖08民终1898号
上诉人（原审被告）：安庆同锐贸易有限公司，住所地安徽省安庆市光彩大市场四期柘山路综合经营3号楼3层1室。
法定代表人：李德山，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：方存山，安徽中皖律师事务所律师。
委托诉讼代理人：汪神香，安徽中皖律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：伍俊，男，1982年10月20日出生，汉族，私企业主,住安徽省安庆市枞阳县。
委托诉讼代理人：程松，安徽文征律师事务所律师。
原审被告：安庆同锐贸易有限公司宿松分公司，住所地安徽省宿松县孚玉镇人民路166号。
负责人：李德山，该分公司负责人。
委托诉讼代理人：方存山，安徽中皖律师事务所律师。
委托诉讼代理人：汪神香，安徽中皖律师事务所实习律师。
原审第三人：王建国，男，1964年3月25日出生，汉族，城镇居民，住安徽省安庆市宿松县。
委托诉讼代理人：高凯，安徽皖松律师事务所律师。
上诉人安庆同锐贸易有限公司（以下简称同锐公司）与被上诉人伍俊、原审被告安庆同锐贸易有限公司宿松分公司（以下简称同锐宿松分公司）、原审第三人王建国房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省宿松县人民法院（2016）皖0826民初1539号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月28日立案后，依法组成合议庭，开庭审理了本案，上诉人同锐公司的法定代表人李德山及其与原审被告同锐宿松分公司共同的委托诉讼代理人方存山、汪神香，被上诉人伍俊的委托诉讼代理人程松，原审第三人王建国的委托诉讼代理人高凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
同锐公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回伍俊的诉讼请求，诉讼费用由伍俊承担。事实和理由：第一，一审判决认定双方租赁合同约定的“租赁双方如有一方未履行约定的有关条款的，违约方负责赔偿对方壹拾万元”为支付违约金10万元，明显错误。该条款并非违约金条款，而是约定的赔偿损失10万元。第二，一审认定伍俊的转租合同事实上与同锐宿松分公司与王建国的租赁合同一并提前解除，从而认定同锐宿松分公司构成违约，该认定缺乏证据证明。同锐宿松分公司与王建国协商解除的是自己使用的租赁部分，不包括伍俊租赁使用的部分，系部分解除，徐俊租赁部分仍继续履行。第三，一审判决返还租金8065.75元，事实不成立，伍俊租赁部分仍继续履行，不存在多收取租金的事实。
伍俊辩称，第一，违约造成的实际损失在合同订立时是无法预见的，因此一般不会明确具体的数额。伍俊与同锐宿松分公司转租合同明确约定违约方赔偿10万元，该约定显然属于合同法关于意定违约金的约定，同锐公司认为该约定不属于违约金条款的理由不能成立。第二，同锐公司认可其与王建国的租赁合同系整体租赁，其租赁的价格也是租赁房屋整体的价格，如果同锐公司抗辩的合同部分解除成立，同锐宿松分公司在解除部分租赁合同时，就未解除部分的租金、租赁期限均需要口头或书面约定，而在一审庭审中已经查明，同锐宿松分公司与王建国在解除租赁合同时并未就此特别约定或说明。且同锐宿松分公司在与王建国解除合同后也未再向王建国支付租赁费用，所以同锐宿松分公司的该项抗辩既没有证据支撑也不符合常理。综上，请二审法院驳回上诉，维持原判。
同锐宿松分公司述称，同意同锐公司的上诉请求和理由。
王建国述称，同意伍俊的答辩意见。至2016年3月之前，王建国与伍俊之间并没有合同关系，其与同锐宿松分公司的租赁合同系整体解除，同锐公司所称租赁合同系部分解除的观点不能成立。综上，请求法院维持原判。
伍俊向一审法院起诉请求：判令同锐宿松分公司、同锐公司赔偿违约金10万元以及多收取租金8065.75元，并负担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：坐落于宿松县××人民路××层临街建筑房地产权人为王建国。2012年11月12日，案外人方磊与王建国签订《房屋出租合同》，约定承租该建筑一至三层房屋（除作相互通道的电梯间、楼梯间以外），租期十年，自2012年12月8日至2022年12月7日，每年租金109.8万元。合同签订后，方磊将其承租的房屋一楼东面临街三间店铺转租给了伍俊，租金每年12.8万元，租期为6年，至2019年12月31日期满。2014年，方磊与王建国协商解除了上述房屋出租合同，王建国于2014年9月14日与同锐宿松分公司签订《房屋出租合同》，合同内容与前述方磊签订的房屋出租合同内容一致，并交纳了一年的租金，至2015年12月7日止。合同还对双方权利义务、违约责任等事项均作了约定。2014年11月28日，同锐宿松分公司与伍俊就其原承租的店铺签订了《房屋出租合同》，合同租期、租金均与前述方磊、伍俊签订的合同内容一致，合同第七条违约责任约定“租赁双方如有一方未履行约定的有关条款的，违约方负责赔偿对方壹拾万元”。合同签订后，伍俊向同锐宿松分公司交纳一年（至2015年12月31日）租金12.8万元。2015年12月7日，同锐宿松分公司与王建国协商解除了上述房屋出租合同。2016年3月25日，伍俊与王建国协商签订《房屋出租合同》，约定将坐落于宿松县孚玉镇人民路166号一楼东边沿街独立划出部分3间110平方米出租给伍俊，租期三年，自2016年4月1日至2019年3月31日，每年租金25万元。伍俊向王建国交纳了2016年1月1日至2017年3月31日租金312500元。现伍俊以同锐宿松分公司违约为由起诉法院要求判如所请。同锐公司是依法设立并领取营业执照的企业法人，同锐宿松分公司是同锐公司的分支机构，亦经过合法成立，领取营业执照，但无证据证明其有独立的组织机构和财产。经一审法院释明，伍俊及同锐宿松分公司均不同意就伍俊承租的房屋租金作司法鉴定，同锐宿松分公司于2016年8月18日向法院提交的“关于是否调减违约金的意见”，称同锐宿松分公司不存在违约行为，即使违约，也未给伍俊造成任何损失，双方约定的违约金10万元过高，要求减少违约金为0，即不应支付违约金。
一审法院认为，同锐宿松分公司自王建国处承租房屋，并依案外人方磊的前例继续向伍俊转租店面，三方先后签订的两份合同是当事人真实意思表示，合法有效。同锐宿松分公司在合同到期前与王建国协商解除合同，终止合同权利义务关系，是双方真实意思表示，亦合法有效。但同锐宿松分公司与伍俊签订的转租房屋合同未到期，该合同因同锐宿松分公司与王建国的《房屋出租合同》的解除而没有履行的可能，事实上也一并提前解除，同锐宿松分公司构成违约，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，本案中伍俊与同锐宿松分公司约定“租赁双方如有一方未履行约定的有关条款的，违约方负责赔偿对方壹拾万元”，该违约金的赔偿具有惩罚性的特征，并不以实际损失为前提，双方对该违约后果在合同签订时应当能够预料。从本案事实来看，伍俊因同锐宿松分公司提前解除合同而丧失了继续以原价格租赁的权利，其后与王建国签订的房屋出租合同租金上涨近一倍，不能说伍俊没有损失，双方约定的违约金数额与这种既得利益的损失相比是否过高，举证责任在同锐宿松分公司，同锐宿松分公司认为伍俊未因其违约行为造成损失，合同约定违约金过高，但未能举证证明，其要求调减违约金为0的主张没有事实依据，不予采纳。另外，伍俊向同锐宿松分公司缴纳的租金截至2015年12月31日，而同锐宿松分公司向王建国缴纳的租金截至2015年12月7日，同锐宿松分公司多收取了伍俊24天的房屋租金，为128000元/年÷365天/年×24天即8416.43元，伍俊要求返还8065.75元，未超出认定的部分，亦予支持。同锐宿松分公司是同锐公司的分支机构，依据《中华人民共和国公司法》第十四条“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”的规定，同锐宿松分公司因其违约行为产生的违约责任依法由同锐公司承担。故伍俊要求同锐公司支付违约金10万元并返还多收取的租金8065.75元的诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、安庆同锐贸易有限公司于判决生效之日起十日内支付伍俊违约金100000元，并返还租金8065.75元。二、第三人王建国不承担责任。三、驳回伍俊其他诉讼请求。案件受理费2461元，减半收取1230.50元，由安庆同锐贸易有限公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案争议的焦点在于同锐宿松分公司与王建国之间的出租合同解除后，同锐宿松分公司与伍俊之间签订的转租合同是否应当继续履行。如不能继续履行，则同锐宿松分公司因提前解除出租合同违反转租合同中关于租赁期限的约定，存在违约行为，应承担相应的违约责任；如可以继续履行，则同锐宿松分公司不存在违约行为，不需承担违约责任。本案中，因各方当事人对同锐宿松分公司与伍俊签订的转租合同合法有效不持异议，而同锐宿松分公司与伍俊之间签订的转租合同约定的租赁期限至2019年12月31日期满，故在2015年12月7日同锐宿松分公司与王建国协商解除出租合同时，转租合同约定的租赁期限尚未到期，转租合同依法成立并在履行之中。伍俊作为次承租人的合同权利亦应受到法律的平等保护，伍俊按照转租合同的约定继续使用租赁物和履行相关义务，并不会造成对出租人王建国权益的侵犯。据此，为避免次承租人的租赁权因出租人与承租人之间的法律关系变动而被危及，从稳定市场经济秩序出发，在出租人王建国与承租人同锐宿松分公司之间的出租合同解除后，承租人同锐宿松分公司原与次承租人伍俊订立的转租合同依法应当继续履行。同锐宿松分公司在转租合同中的权利义务，应由王建国承受。伍俊在出租合同解除后与王建国重新签订房屋租赁合同的行为，与同锐宿松分公司无涉，同锐宿松分公司在本案中不存在违约行为，不应对伍俊承担违约责任。同锐公司关于不承担伍俊诉请违约金的上诉请求，本院予以支持。至于伍俊要求同锐宿松分公司返还多收取租金的诉求，因伍俊交纳的租金截至2015年12月31日，而同锐宿松分公司向王建国交纳的租金截至2015年12月7日，同锐宿松分公司确系多收取了伍俊的房屋租金，应予返还，同锐公司该项上诉请求本院不予支持。
综上，同锐公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销安徽省宿松县人民法院（2016）皖0826民初1539号民事判决。
二、安庆同锐贸易有限公司于本判决生效之日起五日内向伍俊返还租金8065.75元。
三、驳回伍俊的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2461元，减半收取1230.5元，由伍俊负担1180.5元，安庆同锐贸易有限公司负担50元；二审案件受理费2461元，由伍俊负担2411元，安庆同锐贸易有限公司负担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 金 京
审 判 员 高 平
代理审判员 陈世拥
二〇一六年十二月三十日
书 记 员 李晶晶