成都高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）川0191民初13178号原告：成都人居置业有限公司。住所地：成都高新区锦城大道***号。法定代表人：任志能，该公司董事长。委托诉讼代理人：李琪，国浩律师（成都）事务所律师。特别授权代理人。被告：成都优高投资有限公司。住所地：成都市锦江区总府街**号。法定代表人：董祖芬，公司董事长。委托诉讼代理人：秦蓉清，四川典章律师事务所律师。特别授权代理人。第三人：成都珙桐酒店投资管理有限公司。住所地：成都高新区锦城大道****号**栋*层*号。法定代表人：郭威，总经理。委托诉讼代理人：王崇之，四川君合律师事务所律师，特别授权代理人。第三人：四川尚真健康管理有限公司。住所地：成都高新区锦城大道****号**栋*层*号。法定代表人：陈迅。委托诉讼代理人：陈芋承，男，汉族，1991年2月12日出生，住重庆市沙坪坝区。该公司员工，一般授权代理人。第三人：北京优思体智教育科技有限公司。住所地：北京市海淀区中关村科祥园**号*层**号。法定代表人：李宁。第三人：成都弘韵飞乐文化传播有限公司。住所地：成都高新区锦城大道****号**栋*楼*号。法定代表人：蔡诚。第三人：冯天万，男，汉族，1958年12月25日出生，住重庆市万州区。原告成都人居置业有限公司（以下简称“人居置业公司”）诉被告成都优高投资有限公司（以下简称“优高投资公司”）、第三人成都珙桐酒店投资管理有限公司（以下简称“珙桐酒店公司”）、四川尚真健康管理有限公司（以下简称“尚真健康公司”）、北京优思体智教育科技有限公司（以下简称“优思体智公司”）、成都弘韵飞乐文化传播有限公司（以下简称“弘韵文化公司”）、冯天万房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月23日立案受理，依法适用普通程序，由代理审判员钟珏担任审判长、与人民陪审员王雪、刘祚久组成合议庭进行审理。后因工作变动，本案由审判员吴翔担任审判长、与人民陪审员安宁、刘祚久组成合议庭进行审理。于2017年3月14日公开开庭进行了审理。原告人居置业公司委托代理人李琪、被告优高投资公司委托代理人秦蓉清、第三人珙桐酒店公司代理人王崇之、第三人尚真健康公司代理人陈芋承、第三人弘韵文化公司法定代表人蔡诚到庭参加诉讼，第三人优思体智公司、第三人冯天万经本院传票传唤未到庭；后因工作变动，本案由审判员吴翔担任审判长、与人民陪审员何蓉丽、刘祚久组成合议庭进行审理。于2017年4月20日第二次开庭，原告人居置业公司委托代理人李琪、被告优高投资公司委托代理人秦蓉清、第三人珙桐酒店公司代理人王崇之、第三人尚真健康公司法定代表人陈迅、第三人弘韵文化公司法定代表人蔡诚到庭参加诉讼，第三人优思体智公司、第三人冯天万经本院传票传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告人居置业公司向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告与被告于2012年7月9日签订的《房屋租赁合同》；二、判令被告立即向原告腾退交还其承租的天府世家项目13号楼约2万平米临街物业及设施设备；三、被告支付拖欠原告从2015年8月20日起至2015年10月13日的已到期房屋租金2508992元及违约金152055.38元（违约金按照人民银行同期贷款基准利率计算，暂计至2016年10月31日，实际应计算至被告付清全部租金之日止）；四、被告支付拖欠原告从2016年7月14日起至2016年11月19日的已到期房屋租金5884726元及违约金88172.81元（违约金按照人民银行同期贷款利率基准利率计算，暂计至2016年10月31日，实际应计算至被告付清全部租金之日止）；五、被告按照两年租金总额的20％合计6714976元向原告支付合同解除违约金；六、判令第三人配合向原告腾退交还相应的承租房屋，并自原告起诉状副本送达给被告之日起向原告支付房屋占有使用费。事实与理由：2012年7月9日，原被告双方签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告所有的天府世家项目13号楼约两万平米的临街商业，被告随后将房屋以合作经营的方式转租给本案第三人在内的次承租人。合同对租金标准、租金支付方式、违约责任等进行了约定。原被告双方于2014年5月20日办理完成房屋的交接手续，免租期于2015年5月20日届满后，经过原告多次催交，被告仍未支付。在经法院两份生效判决后，被告仍未支付租金，其行为违反了合同约定，也损害了原告权益，故诉至法院。被告优高投资公司辩称，一、原告交付的租赁物不符合租赁合同约定的有效状态，而至双方对租金的计算和赔偿无法达成一致，根据合同约定，原告应保证案涉租赁物具备一般的租赁物应当具有的使用状态的效力，满足被告实现合同的目的最起码的商业价值，而原告向被告交付的租赁物却存在严重的质量问题，经过原被告双方以及第三方物业公司对现场的查验，租赁物存在故障，导致原告无法使用租赁物，并且被告为此承担了部分费用，因此被告认为原告的租金起算日应当在质量瑕疵解决后开始计算，原告还应当承担违约责任；二、被告具有同时履行的抗辩权，在原告对案涉租赁物存在严重质量问题导致产生重大损失没有解决完毕之前，被告有权暂停支付租金，但是由于双方一直就此在产生纷争，无法达成一致，导致被告不得不迟延支付租金；三、在本案的诉讼活动还没有开始之前，原告方就自行向相关第三方发出告知书，明确告知其他经营者不要再向被告交付租金，不要接受被告方的管理，我方认为这既不符合合同、法律规定；四、鉴于原告的违约行为是产生本案纠纷的根源，系其违约在先，原告不具有约定的解除权，被告不同意解除租赁合同。第三人珙桐酒店公司辩称，原告要求第三人配合腾退房屋的诉请有问题，我方是在诉讼过程中才发现被告没有转租权，此种情况下导致我们和被告的合同无效，原始租赁合同被解除，会影响到我们，我们已经投入了装修。第三人尚真健康公司、弘韵文化公司辩称，我方在此处已经经营了两年，与被告签订合同后一直按约履行支付义务，不知道被告和原告之间存在这么多数额的房租没有缴纳，因此给我方造成了很大的经营隐患，我们愿意配合任何一方继续履行房屋的租赁使用，能够保持第三人的合法稳定持续经营。被告针对本诉提出反诉诉讼请求：请求判令人居置业向优高投资公司支付赔偿金7598586元。赔偿金包括两部分，一部分是根据原被告签订的租赁合同，每月租金1398593元，2014年5月20日至2014年10月14日期间145天，我们无法正常使用，费用共计6761606元。第二部分是对6-12楼的装修，赔偿损失金额是836980元。事实与理由：由于原告交付的房屋存在质量问题，在2014年5月20日至2014年10月14日期间无法正常使用而造成巨大经济损失。原告人居置业针对反诉答辩称，一、被告在（2015）高新民初字第6008号案件中提起这个要求，当时判决书对质量问题进行了认定，没有支持被告的主张，所以本案被告提出的反诉请求没有任何事实依据，因为人民法院已经审理过此事实；二、被告所陈述的装修赔偿款不是其本身发生的，即便损失也应当是第三人可能发生的损失，与被告无关。对于装修损失，被告以往案件中也明确提出，但是其没有证据证明损失已经实际发生，因此已生效的判决未对损失进行认可，因此反诉请求是不成立的。第三人珙桐酒店公司针对反诉答辩称，被告没有权利来提起此诉讼请求，其提起这个诉求是基于我们之前授权他代我们向原告提起诉讼进行索赔，我方现在撤回授权。故优高公司不具有主体资格，其和装修公司没有合同法律关系。经审理查明，2012年7月9日，原告人居置业与被告优高投资公司签订《房屋租赁合同》，合同约定：1、人居置业公司将其所有的位于成都高新区锦城大道1000号13栋1-12层房屋租与优高投资公司使用；2、租赁期限为11年，自2014年4月1日起至2025年3月31日止，其中2014年4月1日至2015年3月31日为免租期（如人居置业提前交房，则免租期和租赁期以人居置业通知为准），免租期间人居置业不收取优高投资公司租金，但物管、水、电、气等费用由优高投资公司承担(该房屋实际交付时间不一致的，租赁期限相应调整)；3、被告优高投资公司每季度向原告人居置业支付4196860元的租金，以后每两年在上一年租金基础上递增3%，并明确了每层的月租金标准；4、租金按季度支付，被告应于合同约定的免租期届满前一个月内向原告人居置业支付首期租金，共计4196860元，租金采用预付形式，被告优高投资公司在每季度第三个月的15日前向原告人居置业支付下季度租金；5、原告人居置业应当按照本合同约定时间交房，并保证该房屋经质监验收合格，除因该房屋未经质监验收合格外，被告优高投资公司不得拒绝接收房屋；6、被告优高投资公司应负责租赁范围内各种配套设施设备的维护、保养、年审（费用由被告自行承担），并保证在合同终止时各种设施设备能够良好的运转；7、租赁期间，若被告优高投资公司未及时向原告人居置业交纳租金的，每逾期一日应向原告人居置业支付逾期应交纳的5‰的滞纳金；8、租赁期间被告优高投资公司有拖欠本合同约定租金、物管、水电等费用连续达30天以及未经原告人居置业同意擅自将承租的房屋转租、转借、转让或调换使用的情形的，原告人居置业有权解除合同，被告优高投资公司除向原告人居置业付清已租赁期限租金外，被告优高投资公司已支付的保证金不予退还，且被告优高投资公司应按照十年租金总额的20%向原告人居置业支付违约金，如给原告人居置业及其他第三方造成损失的，由被告优高投资公司负责赔偿。2013年9月23日，涉争房屋的建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位进行了竣工验收，2013年12月31日，成都高新区规划建设局对涉争房屋进行了竣工验收备案，确认该工程竣工验收备案文件齐全。2014年3月25日，原告取得涉争房屋高新区锦城大道1000号13栋的房屋所有权证，证载规划用途为办公、商业。2014年5月20日，原告与被告签署《物业移交确认书》，内容为双方于成都市高新区锦城大道1000号天府世家13号楼现场，就《房屋租赁合同》约定的物业范围，经原告、被告双方工程技术人员共同核对后确认该物业建筑及相应设备设施基本完善，符合移交条件，现原告向被告做物业正式移交，被告同意接受，双方确认场地移交时间为2014年5月16日至5月20日。2014年7月5日，被告制作书面报告《关于13号楼主体上水管道漏水情况说明》称涉争租赁房屋进行主体给水试水时出现多处节点漏水现象，开水后不到5分钟走廊已出现大量积水，消防管道被淹，要求对其打压试水后再交付被告，该报告送达了涉案租赁房屋的物业管理人成都蜀信物业服务有限公司天府世家项目客服中心并交给了原告工作人员卢耀。2014年7月6日，案外人四川大营造艺术工程有限公司向被告成都优高投资有限公司出具《停工告知书》，称2014年7月5日在打开主供水泵后出现大面积渗水，需待供水管网维修验收通过后才能恢复作业，因此装修施工被迫停止，该告知书被告优高公司于2014年7月8日递交给原告公司员工卢耀。2014年8月4日，被告优高公司制作《关于天府世家13号楼渗水情况说明》，内容为2014年8月4日被告对天府世家13号楼主体部分再次现场查看，发现6楼-11楼3号、5号房间卫生间出现大量积水，渗水的原因为12楼3、5号房间卫生间漏水，使被告装修计划再次推延，该情况说明于2014年8月20日送达原告公司工作人员杨龙。同日，原告公司员工杨龙签收了另一份被告优高公司2014年8月15日制作的《天府世家13号楼卫生间大面积渗水情况说明》，该情况说明载明的内容为被告于2014年8月15日对涉争13号楼8-11层卫生间进行“闭水试验”，有近90%的房间出现不同程度的渗水。2014年10月14日，原告、被告及涉争房屋的承建人、涉争房屋的装修施工人对被告承租房屋部分进行了检查，并共同签署了《检查情况》，载明检查问题如下：1、主楼10层10号房屋水管阀门坏需要换；2、5层天棚存在5处漏水点；3、主楼一台电梯不能运行（有电梯公司检查原因后，协商维修）；4、附楼一台电梯不能运行（由电梯公司检查原因后，协商维修）；5、6层给水主阀门坏需要维修（7-9号之间），本次检查未发现其他质量问题，若保修期内发现其他质量问题由被告向原告提出。以上事实为已生效的成都高新技术产业开发区人民法院（2015）高新民初字第6008号民事判决书所确认，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条：“下列事实，当事人无须举证证明：……（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；……”之规定，本院对上述事实予以确认。庭审中被告人居置业与第三人珙桐公司同时出示了案外人四川大营造艺术工程有限公司出具的分别以珙桐酒店投资管理有限公司和成都优高投资有限公司为被申请人的《工程索赔申请书》，两份《申请书》事实相同，都是因为施工场地水管存在严重质量问题，使该公司无法开展装修施工作业，致其2014年7月4日至2014年10月14日停工，造成了工人工资及机具费用共计836980元，两个被申请公司都注明“情况属实、同意进入决算”并盖章确认。同时，第三人还提出了案外人四川大营造艺术工作有限公司出具的工程款支付说明：“截止2017年3月1日，珙桐公司依约向我公司共计支付工程款人民币15736980元，尚有余款人民币3792137.15元未支付。”以及《情况说明》：“因我公司与转租方（优高公司）之间没有形成建筑工程施工合同关系，珙桐公司与人居公司之间也没有形成直接的房屋租赁合同关系，为节约索赔成本，维护我公司和珙桐公司的正当合法权益，我公司与优高公司于2014年3月10日签订了一份《建筑装饰工程施工合同》，向优高公司出具了相关的我司施工损失依据，以便于优高公司在法律上代珙桐公司向人居公司申请索赔。特别说明的是，我司与优高公司之间无任何法律关系，优高公司客观上也未向我公司支付任何工程款和施工损失。我司在上述项目施工过程中产生的工程款和施工损失事实上全部已经与珙挏公司结算，与优高公司无关。”。再查明，本院于2016年7月13日生效的（2016）川0191民初4830号民事判决书判决成都优高投资有限公司应向成都人居置业有限公司支付2015年10月14日至2016年7月13日租金11590580元；本院于2017年3月15日生效的（2015）高新民初字第6008号民事判决书判决成都优高投资有限公司应向成都人居置业有限公司支付2015年5月20日至2015年8月19日租金4196860元，现上述案件已进入执行阶段，尚处于执行之中。案外人成都田园谷歌酒店管理有限公司受成都优高投资有限公司委托分别于2016年5月31日、2016年7月18日、2016年8月4日、2016年9月1日向原告成都人居置业有限公司转账1000000元、700000元、700000元、700000元；2016年7月25日，被告成都优高投资有限公司向原告成都人居置业有限公司转账350000元；2016年8月24日，被告成都优高投资有限公司向原告成都人居置业有限公司转账143900元；上述款项共计3593900元。2016年12月5日，案外人成都田园山水酒店管理有限公司向原告成都人居置业有限公司转账700000元，用途载明：“天府世家13栋酒店房租”；另在庭审中，第三人珙桐酒店公司提出其受被告优高公司委托通过成都田园山水酒店管理有限公司于2017年向原告支付了600000元，原告在庭审中对收到上述所有款项的事实予以认可，但是不认为是案外人受优高公司委托代其支付的租金。2015年8月20日至2015年10月13日，2016年7月14日至2016年11月19日期间被告优高投资公司根据合同约定应该支付的租金分别为2508992元和5884726元。2016年12月13日，原告成都人居置业有限公司向第三人发出了《告承租商户书》告知内容如下：“一、我公司已依法提起解除合同之诉讼，并要求优高公司返还租赁房屋，请贵公司尽快与优高公司协商处理你们之间的《合作经营协议》终止及相关事宜，并按照法院生效判决要求将贵公司实际占用使用的房屋腾退交还给我公司。”“二、……请贵公司将本案受理以前尚未支付给优高公司的租金，以及自本案依法受理之日（2016年11月11日）起至实际向我公司腾退交还该房屋之日期间的房屋占有使用费，直接支付给我公司。”截止庭审之日（2017年3月14日）原告人居置业未收到第三人支付的费用。本院认为，原告人居置业与被告优高投资公司之间的《房屋租赁合同》主体适格、内容明确、合法，双方的租赁合同关系依法成立并生效，双方均应按照合同条款切实履行各自义务。关于原告人居置业是否享有解除权，并要求法院判令双方签订房屋租赁合同解除的问题。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，双方于2012年7月9日签订的《房屋租赁合同》第九条第三款约定：“租赁期间，乙方（优高投资）有下列情形之一的，甲方（人居置业）有权解除本合同。（1）拖欠本合同约定租金、物管、水电等费用连续达30天。（4）未经甲方同意擅自将承租的房屋转租、转借、转让或调换使用的……”，现被告拖欠原告租金早已超过30天，同时由于《房屋租赁合同》约定的是“具有下列情形之一”，即被告有拖欠租金超过30天或者擅自转租行为之一的，被告即具有合同解除权，并不需要两者同时具备。现被告拖欠租金已超过30天，原告据此已具有解除权，是否擅自转租对原告是否具有解除权不产生影响，因此不再赘述。至于原告是采取通知解除还是请求人民法院判令解除仅是实现解除权的方式，对是否具有解除权没有影响。对于房屋质量问题，庭审中，被告提出因原告方交付的房屋不能达到商用标准，在存在的质量问题没有解决之前，其可以行使抗辩权不支付租金。本院认为，涉争的《房屋租赁合同》约定在收到原告的交房通知后，被告应按时到现场收房，除因房屋未经质监验收合格外，被告不得拒绝接受房屋，本案涉争租赁房屋已经于2013年12月31日完成竣工验收备案，被告亦无证据证明涉争租赁房屋不符合竣工验收条件，并且被告于2014年5月20日接收房屋时签署的《物业移交确认书》明确载明符合移交条件，因此，被告所称涉争租赁房屋不符合交付条件没有事实依据，且原告已于免租期之内完成了相关质量问题的修复，因此，对于被告的这一辩称不予支持。故对原告请求判令解除原被告双方签订的《房屋租赁合同》的请求予以支持。本案起诉状副本于2016年12月16日送达优高投资公司，故《房产租赁合同》于此时解除。合同解除后，被告理应向原告返还其承租的天府世家项目13号楼物业，因此，对于原告请求判令被告向原告腾退交还其承租的天府世家项目13号楼临街物业及设施设备的请求予以支持。对于租金，因原告人居置业已经按照合同约定履行了向被告优高投资公司移交租赁房屋的义务，被告优高投资公司也应按照合同约定支付租金。故对原告人居置业要求被告优高投资公司支付拖欠房屋租金及相应违约金的请求予以认可。关于解约违约金的问题，按照双方签订的《房屋租赁合同》第九条第三款约定：“租赁期间，乙方（优高投资）有下列情形之一的，甲方（人居置业）有权解除本合同……乙方除向甲方付清已租赁期限租金外，乙方已支付的保证金不予退还，且乙方应按照十年租金总额的20%向甲方支付违约金，如给甲方及其他第三方造成损失的，由乙方负责赔偿。”。现原告依据此规定，仅主张以按照两年租金总额的20%计算相应的解约违约金，合计6714976元。被告在庭审中对此项诉请不予认可，同时认为如存在违约金，也明显过高，提请法院予以调整。本院认为，原告因被告未支付租金的实际损失一为租金本身，二为租金利息；上述两者都得到了本院相应判决支持，原告也未举出其他实际损失的证据；其二、提前解除合同后，原告确实需要时间再次寻找承租人，会造成空置期间的租金损失，但结合本案存在诸多第三人的实际情况，这个期间两个月足矣，因此，对于被告调整解约违约金的请求本院予以支持，调整为案涉物业2个月租金即2797186元。关于原告对于第三人的诉请，本院认为，合同具有相对性，案涉物业的《房屋租赁合同》的相对方为原告人居置业与被告优高投资公司，第三人虽对案涉物业有利害关系，但是第三人与原告人居置业没有直接的合同关系，原告人居置业只有在本案对《房屋租赁合同》解除的判决生效后，基于其所有权行使相应的权利。因此，原告不宜在本案中基于与被告的租赁合同关系，请求对第三人直接判令相应的义务；且与案涉物业有利害关系的第三人数量较大远不止已纳入本案的五家，在本案中一并处理过于繁杂，不利于纠纷的快速解决，建议另案处理。对于免租期内因原告交付的房屋存在质量问题影响被告使用，被告是否可以按照租赁合同约定的租金标准要求赔偿损失的问题。被告提出由于原告提供的案涉房屋存在质量问题，2014年5月20日至2014年10月14日共计145天，无法正常使用，按照合同约定每月租金1398953元，这期间的费用共计6761606元。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十一条“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用应当由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”，本案租赁房屋出现渗水问题和电梯使用故障，被告因此要求原告进行维修系被告的权利，原告也按照被告的要求对租赁物进行了维修，但是，被告主张的涉争房屋的修理发生在免租期内，免租期并非原告的法定义务或者被告的法定权利，而系原告与被告在合同中协商达成的原告对自身收取租金权利的放弃，对于原告而言属于应收而选择不收。在原告并没有在该期间向被告收取租金，而案涉物业又正在装修的情况下，被告既无营业损失，又无租金损失，被告又何来要求原告以租赁合同约定的租金标准计算损失的权利与依据。被告此项诉求的本质其实是通过主张免租期的赔偿来实现免租期的延长，对此，本院认为，原告和被告在本案中并无协商变更免租期的约定，在被告已经确认接受租赁房屋之后免租期的具体起止时间就已经如约确定，因此，对于其按照租赁合同约定的租金标准要求赔偿损失的问题，本院不予支持。关于租金问题，原告对于收到被告及案外人通过转账支付的共计4893900元这一事实没有异议，对被告成都优高直接向其转账支付的两笔合计493900元款项作为租金认定没有异议，但是对于由案外人支付的4400000元，不认可是案外人代被告支付的租金，而且认为即使是代被告支付的租金也应该是支付的前期或前两次诉讼确定的租金，并非是本次诉讼主张租赁期间的租金。对此，本院认为争议的核心在于两点：一是由案外人支付的4400000元是否是代被告支付的租金；二是代付的租金是否是本次诉讼中原告主张租赁期间的租金。一、由俩案外人支付的4400000元是否是代被告支付的租金案外人支付的是否应该认定为受被告委托代为向原告支付的租金。首先对于案外人成都田园谷歌酒店管理有限公司支付的3100000元，案外人成都田园谷歌酒店管理有限公司向本院出具“情况说明”，其于2016年5月31日、2016年7月18日、2016年8月4日、2016年9月1日向原告成都人居置业有限公司转账1000000元、700000元、700000元、700000元是受被告优高公司委托支付的租金。原告也承认收到了相应款项，应该认定为案外人成都田园谷歌酒店管理有限公司受被告委托而支付给原告的租金。对于2016年12月5日田园山水支付原告700000元款项，以及其后支付的600000元，虽然在2016年12月5日款项跨行转账明细中用途一档中载明：“天府世家13栋酒店房租”，但是案外人向法院出具的“委托付款协议”上却载明的是受本案第三人珙桐酒店公司委托而支付，因此，对于此1300000元，虽原先认可其收到了相应款项，但是本案中证据不足以证明是由第三人珙桐酒店公司受被告委托进行的支付。代付的租金是否是本次诉讼中原告主张租赁期间的租金。关于已认定的3593900元是否是本次诉讼中原告主张租赁期间的租金问题。本院认为，在被告2016年5月31日支付第一笔款项之时，就已经欠付了原告从2015年5月20日开始的租金；在被告于2016年7月18日支付第二笔款项之时，本院（2016）川0191民初4830号民事判决书已于2016年7月13日生效，该判决确认成都优高投资有限公司应向成都人居置业有限公司支付2015年10月14日至2016年7月13日租金11590580元，远远超过了本案被告提出的已支付金额，在被告无法举证证明原被告双方达成合意其支付的租金具体支付对应时间的情况下，不能够证明其上述款项对应支付的就是本案中原告提出的租赁期间的租金。关于案涉物业6－12楼的装修损失，谁是适格主张主体的问题。根据庭审中查明的事实，虽然庭审中被告与第三人珙桐酒店公司同时出示了案外人四川大营造艺术工程有限公司出具的实质内容相同，但却分别以珙桐酒店投资管理有限公司和成都优高投资有限公司为被申请人的《工程索赔申请书》，但被告未能提供其与案外人实质上履行合同的依据，而第三人珙桐酒店公司不仅出具了案外人四川大营造艺术工作有限公司出具的工程款支付说明，同时出示了案外人四川大营造艺术工作有限公司所做的其装修工程实际情况的《情况说明》予以佐证，本院认为，与案外人签订装修合同并实际履行的应该是第三人珙桐酒店公司，因此，案涉物业6－12楼的装修损失的主张主体不应该是被告优高投资公司，故对其提出装修赔偿损失的诉求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告成都人居置业有限公司与被告成都优高投资有限公司于2012年7月9日签订的位于成都高新区锦城大道的天府世家临街13号1-12层约2万平方米物业的《房屋租赁合同》于2016年12月16日解除；二、被告成都优高投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告成都人居置业有限公司返还其承租的天府世家临街13号1-12层约2万平方米物业；三、被告成都优高投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告成都人居置业有限公司支付2015年8月20日起至2015年10月13日的已到期房屋租金2508992元及逾期支付租金的违约金，违约金以前述款项为基数，按照中国人民银行公布的同期银行贷款基准利率自2015年8月20日起计算至实际付清之日止；四、被告成都优高投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告成都人居置业有限公司支付2016年7月14日起至2016年11月19日的已到期房屋租金5884726元及逾期支付租金的违约金，违约金以前述款项为基数，按照中国人民银行公布的同期银行贷款基准利率自2015年7月14日起计算至实际付清之日止；五、被告成都优高投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告成都人居置业有限公司支付解约违约金2797906元；六、驳回原告成都人居置业有限公司的其他诉讼请求；七、驳回被告成都优高投资有限公司的全部反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费收取113894元，反诉案件受理费收取64990元，保全费1904元，共计180788元，由被告成都优高投资有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长  吴 翔人民陪审员  何蓉丽人民陪审员  刘祚久二〇一七年四月二十日书 记 员  韩亚群