湖北省宜城市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂0684民初1819号
原告：中国农行银行股份有限公司宜城市支行（以下简称农业银行宜城市支行），住所地:宜城市汉江路11号，统一社会信用代码91420684879671664X。
负责人覃明宏，农业银行宜城市支行行长。
委托诉讼代理人：杨红兵，农业银行宜城市支行员工，代理权限为特别授权代理。
委托诉讼代理人：余卫东，农业银行宜城市支行员工，代理权限为特别授权。
被告：刘杨，男，生于1983年6月13日，汉族，住宜城市，
被告：何平，女，生于1982年9月13日，汉族，住址同上，
被告：郴州强龙房地产开发有限公司（下称强龙公司)，住所地郴州市北湖区国庆北路44号，统一社会信用代码91431000738985870C。
法定代表人：李国祥，强龙公司总经理。
委托诉讼代理人：李清兵，湖北长久律师事务所律师，代理权限为一般代理。
委托诉讼代理人：骆修锋，湖北长久律师事务所律师，代理权限为一般代理。
原告农业银行宜城市支行与被告刘杨、何平、强龙公司借款合同纠纷一案，本院于2017年5月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告农业银行宜城市支行委托诉讼代理人杨红兵、余卫东，被告刘杨、何平、被告强龙公司的委托诉讼代理人李清兵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告农业银行宜城市支行的诉讼请求：1、判令被告刘杨、何平偿还借款本金54791.58元，截止2017年4月4日利息5725.36元；实际利息按照合同约定以付款到帐日计算为准；2、判令原告对被告刘杨、何平所有位于宜城市板桥店镇喜山大道锦绣嘉苑A幢中单元602号房产在抵押的债权范围内享有优先受偿权；3、判令被告强龙公司对上述一、二项诉请承担连带清偿责任；4、本案的诉讼费用由被告承担。事实及理由：2009年11月30日原告与被告刘杨、何平、强龙公司签订了《个人购房担保借款合同》约定：原告向被告刘杨发放借款9.7万元用于购房，还款方式为按月等额本息还款，借款期限为120个月。借款执行利率为浮动利率，在借款期间遇中国人民银行贷款基准利率调整，执行利率自中国人民银行贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整。被告刘杨、何平以其所有位于宜城市板桥店镇喜山大道锦绣嘉苑A栋中单元602号房产为该笔借款提供抵押担保、被告强龙公司为该借款提供阶段性连带保证担保。上述合同签订后，原告于2010年1月4日向被告刘杨发放贷款9.7万元，现因被告未按约偿还本息，原告现决定按照合同约定提前收回贷款本金及利息。
被告刘杨、何平辩称：起诉借款本金不属实，我曾收到银行在门上贴的催款单，显示金额4万多元，请法庭按还款记录核准；且银行对此借款合同也有责任。
被告强龙公司辩称：1、原告没有诉请解除本案的担保合同前提下，要求被告偿还全部本金无法律依据；2、强龙公司已为刘杨、何平办理了房产证，在已告知房产证已办理的情况下被告刘杨、何平和原告怠于到房管部门申请并办理房产抵押手续，应当视为已办理房产抵押手续。因此被告的保证期限已届满，不应当再承担担保责任。请求法院驳回原告对强龙公司的诉讼请求。
原告农业银行宜城市支行针对其诉讼请求和主张，向本院举证如下：
1、个人信贷业务申请表。证明刘杨2009年11月26日以购买房屋的名义申请贷款9.7万元，有刘杨及配偶何平在申请人及配偶栏签名。
2、农业银行宜城市支行与刘杨于2009年11月30日签订的《个人购房担保借款合同》。协议对借款金额、借款期限、借款利率及担保人责任、保证范围、保证期限、违约责任等内容作了明确约定，并有借款人刘杨、担保人何平、强龙公司的签名盖章。
3、借款凭证，证明农业银行宜城市支行于2010年1月4日将借款9.7万元转入1743060104000****帐号，完成借款交付义务。
4、他项权证，证明刘杨、何平将其购买的位于宜城市板桥店镇喜山大道锦绣嘉苑房号A-中-602号房屋与农业银行宜城市支行办理了预购商品房抵押登记证明，证号为宜房预抵板桥字00001912号。
5、还款记录，证明被告刘杨从借款后偿还借款本金及利息的情况。
被告刘杨、何平、强龙公司未向本院举证。
对原告农业银行宜城市支行所举1号至5号证据，被告刘杨、何平、强龙公司质证无异议。本院认为，1号至5号证据，具有真实性、关联性和合法性，故本院予以采信。
结合原告举证、本院认证、本案庭审，本院依法确认以下法律事实：
2009年11月26日，被告刘杨以购买房屋为由向原告农业银行宜城市支行书面申请贷款9.7万元，被告何平在申请人配偶栏签名。同月30日，原告农业银行宜城市支行与被告刘杨签订《个人购房担保借款合同》。合同约定：贷款本金9.7万元，借款利率采用浮动利率（自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起，贷款人按调整后相应期限档次的基准利率和本合同约定的借款利率浮动幅度确定新的借款执行年利率，不另行通知借款人、保证人或抵押人)在中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率5.94%的基础上下浮30%。执行年利率4.158%，贷款期限为120月（从2009年11月30日起至2019年11月29日），还款方式为等额本息还款法。划款方式约定，借款人在此不可撤销地授权贷款人将全部借款直接划入售房人强龙公司帐号17×××**。违约责任约定：“借款人不按期归还借款本金的，对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息”；抵押人同意以所购房地产设定抵押；强龙公司承担阶段性保证担保（借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押人的抵押手续)。被告刘杨及抵押人何平、保证人强龙公司均在合同上签名盖章。合同签订后，原告农业银行宜城市支行于2010年1月4日向强龙公司帐号17×××**账户转款9.7万元。截止2014年12月29日，原告农业银行宜城市支行从被告刘杨1743020110036****账户共扣款59551.42元，其中偿还本金42208.42元、利息17137元、罚息155元、复息51元，尚欠本金54791.58元。后经原告工作人员多次催要无果，遂导致本案诉讼发生。
本院认为，原告与被告签订的《个人购房担保借款合同》，均系各方当事人真实意思表示，不违反法律规定，故该合同合法有效。原告在合同签订后履行了出借义务，并借款转入双方约定帐号，被告刘杨逾期未偿还借款已构成违约，依法应承担违约责任，偿还所欠借款本金及逾期利息、罚息。原告农业银行宜城市支行要求对被告刘杨、何平所购买的房屋享有优先受偿权，因双方当事人办理的只是预收房屋的抵押登记证明，该房屋并没有确定房屋的实际产权人，也没有办理房屋产权他项权登记，故对此请求，本院不予支持。被告何平不是借款合同的主债务人，其属于抵押保证人。被告强龙公司属阶段性保证人，被告强龙公司在双方约定的阶段性保证担保期限内未履行为借款人取得房地产权利证书，并办妥贷款人为抵押权人的抵押登记手续，其阶段性保证担保期限内对借款人的债务仍应承担连带保证责任，故对被告强龙公司的答辩意见不予采纳。被告刘杨辩称借款本金不属实的答辩理由与事实不符，其答辩主张不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款之规定，判决如下：
一、被告刘杨欠原告中国农业银行股份有限公司宜城市支行贷款本金54791.58及利息、罚息（自2014年12月30日起，按中国人民银行基准的贷款年利率基础上下浮30%计算利息并在借款执行利率上加收50%的罚息及复息算至判决还款之日止），由其于本判决生效后十日内一次付清。
二、被告何平、郴州强龙房地产开发有限公司对刘杨上述借款本息承担连带责任予以清偿。
三、驳回原告中国农业银行股份有限公司宜城市支行其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费655元，由被告刘杨、何平、郴州强龙房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按当事人人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。
审判员 薄宜文
二〇一七年七月二十八日
书记员 熊 乾