山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁01民终1382号
上诉人(原审被告)李广禄，男，1963年4月11日出生，汉族，中国人民解放军济南军区天桥干休所退休职工，住济南市。
委托代理人徐龙，山东圣义律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）杨相芳，女，1984年2月3日出生，汉族，无业，住济南市。
委托代理人李海英，山东统河律师事务所律师。
委托代理人毕清艳，山东统河律师事务所实习律师。
上诉人李广禄因与被上诉人杨相芳定金合同纠纷一案，不服济南市天桥区人民法院(2015)天民一初字第457号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
杨相芳原审诉称，我经朋友介绍得知李广禄位于济南市天桥区洛都小区4号楼3单元301室的房屋要出售，于2015年3月26日和李广禄约好看房。我看房后觉得满意就向李广禄支付了一万元定金，约定房屋总价款为60万元，双方口头约定一个月内付款，李广禄向我出具了定金收条。我在2015年4月7日准备好剩余的59万元和李广禄联系付款事宜，李广禄说他在济阳老家收拾房子，收拾好房子回济南后再和我联系。我一直在等李广禄的消息交款。李广禄楼上的邻居和我认识，告知我该房屋已经出租，经我落实确认李广禄的房子于2015年6月11日已经出租给别人。李广禄属于以自己的行为表示表明自己不想继续履行买卖合同，构成违约，所以我要求解除双方的房屋买卖关系，双倍返还定金。要求判令:1、李广禄返还我定金2万元。2、诉讼费由李广禄承担。
李广禄原审辩称，位于济南市天桥区洛都小区4号楼3单元301室房屋(以下简称涉案房屋)原有租约，2015年3月租约到期后，我委托女儿在赶集网、58同城网上发布房产信息，可租可售。2015年3月24日左右，有一个北京的客户想租涉案房屋，并交付给我500元定金。在我与北京的客户欲签订租赁合同时，领域不动产赵老师也在涉案房屋内看房子，赵老师就问涉案房屋卖不卖。我答复说卖，只要价格合适。赵老师领着杨相芳去看房子，杨相芳看了房子后表示很满意，想要买房子。我就将涉案房屋及地下室收拾完了，让杨相芳过来签合同。双方协商房产价格为60万元，杨相芳于2015年3月26日先支付定金1万元，2015年4月7日前向我支付30万元，2015年4月27日前付清余款，全款交付后再交付房屋。2015年3月26日签订合同后，2015年4月初，因我家中有事就回老家了。2015年4月初，我接到杨相芳电话，问涉案房屋能不能合同更名，我答复说要问一问。之后，杨相芳就未再给我打过电话，我也没有给杨相芳打过电话。因为我们双方一直未联系，我认为杨相芳不想买房子了，2015年6月11日就将涉案房屋出租给案外人了。也是由领域不动产的赵老师居间往外出租的，月租金2000元。现涉案房屋由案外人租赁使用。我认为杨相芳的诉讼请求没有道理，不应予以支持
原审法院认定，杨相芳、李广禄双方欲就位于济南市天桥区洛都小区4号楼3单元301室住宅及地下室(以下简称涉案房屋)达成房屋买卖合同。2015年3月26日，双方口头约定总房款为60万元，房款一个月内付清。同日，杨相芳向李广禄支付了定金1万元，李广禄出具收条一份，载明“订金购买房子的定金壹万块钱，房子在洛都小区4号楼3单元301室。总房款陆拾万元。收款人李广禄2015.3.26号农业银行李广禄9559980251841195117”。双方未签订正式房屋买卖合同。诉讼中，杨相芳主张其于2015年4月7日已经准备好剩余房款59万元，在2015年4月7日与李广禄联系付款事宜时，李广禄答复称在老家修房子，房子修好后回济南再联系。为此提交证据1、案外人王仲娥账户历史明细清单一份，在2015年4月7日共计存入该账户600028.198元。证据2、户口本一份，证明案外人王仲娥与杨相芳系母女关系，杨相芳已经按约定准备好剩余房款。证据3、双方通话清单一份，杨相芳2015年4月7日与李广禄电话联系，被告知等李广禄的消息。2015年6月29日联系时，李广禄告知涉案房屋已经出租给案外人。经质证，李广禄对杨相芳提交的证据1、2、3真实性无异议，但2015年4月7日通话内容是问涉案房屋是否能够办理更名，如能办理更名是否需要交纳费用。李广禄提交证据1、收条两份，证明为履行与杨相芳的合同，解除租赁合同支付违约金2000元，打扫涉案房屋支出搬运费700元。证据2、租赁合同两份，证明涉案房屋住宅及地下室已经出租给案外人。证据3、住宅楼购销合同及收据各一份，证明涉案房屋由李广禄于2001年9月1日购买，2004年7月10日缴纳办理房产证费用6000元，但至今未取得房产证。证据4、中国人民解放军济南军区总医院住院费用清单一份，证明杨相芳起诉被告李广禄后，李广禄于2015年9月7日花费近9万元。经质证，杨相芳对被告李广禄提交的证据1、2、3、4真实性无异议，但是证据1、4与本案不具有关联系，证据2表明李广禄已将涉案房屋出租给他人，属于以自己的行为表明不履行与杨相芳的房屋买卖合同。对双方提交的证据真实性法院均予以认定，并认定如下事实:2015年4月7日，杨相芳已经按照约定筹足购买涉案房屋的剩余房款，但因李广禄不在济南导致双方未能如约支付剩余房款。2015年6月11日、同年6月12日，李广禄将涉案房屋住宅及地下室分别出租给案外人。截至2015年6月29日，双方均未再联系对方。诉讼中，关于双方均未联系对方的原因，杨相芳述称系由于其手机损坏，后来找到涉案房屋物业公司，才得知了李广禄的电话。李广禄则述称一直在等杨相芳与其联系，李广禄未保存杨相芳的电话，因杨相芳一直未联系李广禄，李广禄也找不到杨相芳，于是认为杨相芳不买房子了就将涉案房屋出租出去了。现杨相芳诉至法院，要求判令李广禄支付定金2万元。
原审法院认为，杨相芳、李广禄欲就涉案房屋达成房屋买卖合同，并约定了定金1万元，杨相芳已实际支付给李广禄，由李广禄出具了收条，系双方当事人真实意思表示，属合法有效。双方均应按照约定，积极磋商订立并履行房屋买卖合同。杨相芳在约定期限内已经准备好剩余房款，使其具备了履行房屋买卖合同关系的条件。李广禄因在合同约定期限内不在济南，导致双方未能及时履行约定，双方同意顺延合同履行期限。李广禄回济南后，应及时通知杨相芳，督促杨相芳，由双方继续履行合同。李广禄在未通知杨相芳，以及杨相芳未告知李广禄不同意购买涉案房屋的情况下，李广禄擅自将涉案房屋出租给他人，致使杨相芳购买涉案房屋目的不能实现，双方缔约的意思表示无法达成一致，李广禄应承担相应民事责任。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。第一百一十五条规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。杨相芳有权要求李广禄双倍返还定金。故杨相芳要求李广禄返还定金2万元的诉讼请求，予以支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决:被告李广禄于判决生效之日起10日内返还原告杨相芳定金2万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，由被告李广禄负担。
上诉人李广禄不服原审判决上诉称，我与杨相芳约定房款交付期限截止到2015年4月25日，到期后杨相芳分文未付，已经构成根本违约，我无需返还定金。一审法院认定是由于我的原因导致杨相芳交付房款不能，缺乏证据证明。双方已经明确约定了收款的银行账户，杨相芳交付房款的渠道完全畅通，其应当承担交付房款的义务，并就该义务均完全履行承担举证责任。但其显然没有完成该举证责任，就应当承担不利的法律后果。我在杨相芳违约后，将涉案房屋出租是完全合法的。此事与本案纠纷无关，更不能成为杨相芳要求返还定金的理由。综上，一审法院认定事实和适用法律错误，我无需返还定金。请求撤销一审判决，改判我不返还定金或发回重审。
被上诉人杨相芳辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理认定，原审判决认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，杨相芳、李广禄就购买涉案房屋之事进行口头协商后，杨相芳已经向李广禄缴纳1万元定金，并于双方口头约定的期限内准备好了剩余房款。2015年4月初李广禄有事回老家期间，双方电话联系时李广禄称就杨相芳所提合同更名之事进行询问，但之后李广禄未给杨相芳答复，双方亦未再联系。李广禄出具的定金收条中并未约定剩余房款支付方式及办理房屋过户等事宜，不具备房屋买卖合同的基本要素。原审法院认定因李广禄不在济南导致双方未能及时履行约定，双方均同意顺延履行期限并无不当。李广禄主张杨相芳未按约定支付剩余房款构成违约的上诉理由不成立。李广禄在未通知杨相芳、杨相芳亦未告知李广禄不再购买涉案房屋的情况下，于2015年6月11日将涉案房屋另行出租与他人的行为显属不当，导致杨相芳购买涉案房屋的目的不能实现，原审法院判令李广禄双倍返还定金正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费300元,由上诉人李广禄负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李耀勇
代理审判员 李 萍
代理审判员 陶巧玲
二０一六年五月五日
书 记 员 张垣熙