河南省平顶山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫04民终2358号
上诉人（原审被告）：平顶山市鸿运房地产开发有限公司。
法定代表人：宁静，该公司经理。
委托诉讼代理人:李新超，河南龙云律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈春云，女，平顶山市鸿运房地产开发有限公司职工。
被上诉人（原审原告）：陈家发，男，汉族，住福建省。
委托诉讼代理人:李迎春，河南倚天剑律师事务所律师。
委托诉讼代理人:王继凯，河南倚天剑律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：林卫，男汉族，住福建省。
委托诉讼代理人：秦中峰，北京德恒（郑州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王杉杉，北京德恒（郑州）律师事务所律师。
上诉人平顶山市鸿运房地产开发有限公司（以下简称鸿运公司）因与被上诉人陈家发、林卫民间借贷纠纷一案，不服河南省郏县人民法院（2015）郏民初字第1159号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人鸿运公司的委托诉讼代理人李新超，被上诉人陈家发的委托诉讼代理人李迎春、王继凯，被上诉人林卫的委托诉讼代理人王杉杉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
鸿运公司上诉请求：1、请求撤销一审判决，依法改判或将案件发回重审。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人陈家发、林卫承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，本案名为商品房买卖合同纠纷，实际应为陈家发与林卫之间的借款合同纠纷，林卫是实际借款人，鸿运公司不是借款人，不应承担还款义务。首先，从《商用门面房认购协议书》（以下简称认购协议）来看，协议约定的支付账户为林卫个人账户而非鸿运公司账户，签订合同后一直都由林卫偿还借款利息，因此证明认购协议实为陈家发与林卫之间的借款协议。其次，从林卫向鸿运公司出具的承诺书来看，承诺书明确承认《商用门面房认购协议书》名为商品房买卖合同，实为林卫与陈家发的借款协议，鸿运公司及股东当时都不知情，此借款与鸿运公司无关。最后，从林卫与陈家发签订的还款协议来看，还款协议写明2014年1月9日林卫向陈家发借款三百万元，约定借期一年，这份协议证明借贷关系发生在林卫和陈家发之间，与鸿运公司无关。还款协议是林卫与陈家发之间达成的新协议，法院应在还款协议的基础上进行裁判，判决由林卫承担还款责任。
陈家发辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，鸿运公司的上诉理由不成立，请求二审驳回上诉，维持原判。首先，鸿运公司作为甲方在认购协议上盖章，陈家发作为乙方在协议上签字，林卫代表公司并作为经办人在合同上甲方处进行签字，同时还以担保人的身份进行签字。由此看出，认购协议的性质无论是商品房买卖合同还是借款合同，都不能改变合同主体为鸿运公司和陈家发的事实。鸿运公司认为认购协议中约定的收款账户为林卫个人账户而非公司账户就认为借款人为林卫而非鸿运公司实属狡辩，林卫不仅是鸿运公司股东而且还是公司的经理，负责公司的经营运行，且收到陈家发的300万元款项后，鸿运公司财务人员出具了收据并加盖鸿运公司的财务专用章，此事实更证实了借款主体就是鸿运公司。其次，林卫在本案中有两个身份，既是鸿运公司的股东及经理，代表鸿运公司洽谈、签订、履行合同，还是本案借贷合同的自然人担保人，承担连带保证责任。基于林卫这两种身份，陈家发与林卫沟通协商还款事宜，达成还款协议，符合人之常情，还款协议是对原来签订的认购协议所涉及的300万元借款及利息如何归还的具体约定，是认购协议的补充，而非新协议。林卫是担保人，对本案借款承担连带保证责任，其对借款如何归还与债权人陈家发达成还款协议法律并不禁止，担保人与债权人达成的还款协议在法律上并不能免除主债务人的还款责任。最后，林卫对鸿运公司出具的承诺书，是林卫和鸿运公司内部管理及债务承担问题，不能对抗外部第三人，鸿运公司对外仍负有还款责任。
林卫辩称，本案纠纷系陈家发与林卫之间的债权债务纠纷，与公司无关。林卫与陈家发签订的还款协议明确写明林卫于2014年1月9日向陈家发借款300万元，由此证明借款关系双方系陈家发与林卫，且自2014年4月9日开始，一直是林卫向陈家发支付利息，一审中林卫提交了银行的流水凭证予以证明。本案应在还款协议基础上进行裁判，改判林卫个人承担300万元借款及利息的还款义务，林卫也愿意由其个人承担还款义务。
陈家发向一审法院起诉请求：1、判令鸿运公司立即偿还陈家发本金300万元，并按约定的每月3%的利率支付利息直至清偿全部本息完毕之日止（自2015年1月9日起暂计算至2015年7月8日的利息为54万元）；2、判令林卫对上述本金及利息承担连带清偿责任；3、诉讼费由鸿运公司和林卫承担。
一审法院认定事实：2014年1月8日，鸿运公司与陈家发签订了二份《商用门面房认购协议书》，第一份内容为：“甲方：平顶山市鸿运房地产开发有限公司（郏县鸿丰汽车城）乙方：陈家发身份证号：地址：河南省××县××大道与××交叉口(消防大队右邻)甲乙双方经友好协商，本着平等自愿、协商一致的原则，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，就乙方购买甲方商用门面房的事宜，达成如下协议：一、乙方自愿向甲方购买位于河南省××县××大道与××交叉口（××大队××）××县鸿丰汽车城的壹号楼A10号门面房（以下简称该房产），建筑面积为339.4平方米。二、本协议项下的商用门面房价格为固定人民币壹佰伍拾万元。若交付使用时该门面房的市场价格高于前述固定价的，甲方不再另行向乙方收取溢价款，但因该门面房溢价导致甲方多支出各项税费的，该部分税费由乙方承担。三、乙方应于本协议签订之日一次性向甲方支付全部房款。自本协议签订之日起的壹年期满后30日内，乙方若认为投资空间不理想，有权选择解除合同，并要求甲方退还已付购房款及按年利率24%标准计算利息，乙方所收商铺租金应退还甲方。四、乙方应于本协议签订之日后向甲方支付购房款，时间和金额以实际到账为准。户名：林卫，账号：43×××70，开户行：建设银行郏县支行。五、甲方责任乙方购房款全部交清后，该商用门面房产权归乙方所有，甲方负责代为乙方办理产权证及土地使用证，办理过程中所发生的应由乙方承担的费用由乙方承担。乙方购买的门面房由甲方统一招商、统一经营，所收租金归乙方所有。六、其他约定1、不可抗力：指甲乙双方不可预见、不可避免且不能克服的客观情况，包括但不限于不可归责于甲、乙各方过错引起的火灾、地震、洪水、暴雨、政府行为等客观情况。2、本协议书一式两份，甲乙双方各执一份。未尽事宜，另行补充，经双方商定新达成的协议或补充条款，本协议书具有同等法律效力。空格部分填写的文字与印刷文字具有同等法律效力。甲方：林卫（签字）并加盖有平顶山市鸿运房地产开发有限公司公章，乙方：陈家发（签字）签订日期：2014年1月8日。担保人：林卫2014年1月9日。”第二份《商用门面房认购协议书》，内容为：“甲方：平顶山市鸿运房地产开发有限公司（郏县鸿丰汽车城）乙方：陈家发身份证号：地址：河南省××县××大道与××交叉口(消防大队右邻)甲乙双方经友好协商，本着平等自愿、协商一致的原则，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，就乙方购买甲方商用门面房的事宜，达成如下协议：一、乙方自愿向甲方购买位于河南省××县××大道与××交叉口（××大队××）××县鸿丰汽车城的壹号楼A2号门面房（以下简称该房产），建筑面积为339.4平方米。二、本协议项下的商用门面房价格为固定人民币壹佰伍拾万元。若交付使用时该门面房的市场价格高于前述固定价的，甲方不再另行向乙方收取溢价款，但因该门面房溢价导致甲方多支出各项税费的，该部分税费由乙方承担。三、乙方应于本协议签订之日一次性向甲方支付全部房款。自本协议签订之日起的壹年期满后30日内，乙方若认为投资空间不理想，有权选择解除合同，并要求甲方退还已付购房款及按年利率24%标准计算利息，乙方所收商铺租金应退还甲方。四、乙方应于本协议签订之日后向甲方支付购房款，时间和金额以实际到账为准。户名：林卫，账号：43×××70，开户行：建设银行郏县支行。五、甲方责任乙方购房款全部交清后，该商用门面房产权归乙方所有，甲方负责代为乙方办理产权证及土地使用证，办理过程中所发生的应由乙方承担的费用由乙方承担。乙方购买的门面房由甲方统一招商、统一经营，所收租金归乙方所有。六、其他约定1、不可抗力：指甲乙双方不可预见、不可避免且不能克服的客观情况，包括但不限于不可归责于甲、乙各方过错引起的火灾、地震、洪水、暴雨、政府行为等客观情况。2、本协议书一式两份，甲乙双方各执一份。未尽事宜，另行补充，经双方商定新达成的协议或补充条款，本协议书具有同等法律效力。空格部分填写的文字与印刷文字具有同等法律效力。甲方：林卫（签字）并加盖有平顶山市鸿运房地产开发有限公司公章，乙方：陈家发（签字并按有指印）签订日期：2014年1月8日。担保人：林卫2014年1月9日。2014年1月8日平顶山市鸿运房地产开发有限公司出具了两张收款收据：“收款收据2014年01月08日今收到陈家发摘由壹号楼A2号门面房人民币壹佰伍拾万零仟零佰零拾零元零角零分（￥1500000）加盖有平顶山市鸿运房地产开发有限公司财务专用章出纳陈春云；收款收据2014年01月08日今收到陈家发摘由壹号楼A10号门面房人民币壹佰伍拾万零仟零佰零拾零元零角零分（￥1500000）加盖有平顶山市鸿运房地产开发有限公司财务专用章出纳陈春云。”2015年1月20日，陈家发与林卫签订了一份《还款协议》，内容为：“甲方：陈家发乙方：林卫乙方于2014年1月9号向甲方借款人民币叁佰万元，约定借期为一年，于2015年1月8日借款到期。现因乙方原因无法按时还款，甲乙双方特签订延期还款协议如下：一、2015年2月18日前，乙方如能还清上述款项，从2015年1月9日至2015年2月18日的利息仍按原约定月息2%计算；乙方如无法在2015年2月18日前还清上述欠款，甲方同意乙方还款时间延迟至2015年4月8日，但从2015年1月9日至还款之日的利息按月息3%计算。二、2015年4月8日是乙方还款给甲方的终极还款时间到时如乙方无法还清上述借款及利息，造成一切后果由乙方承担。三、本协议一式二份，甲乙双方各执一份。甲方：陈家发（签字）乙方：林卫（签字并按有指印），2015年1月20日。同意按上述约定的借款利率，还款时间再延迟至2015年7月8日。陈家发（签字），林卫（签字并按有指印）2015年4月29日。”自2014年3月9日至2015年3月6日陈家发通过户名为林卫的账号43×××70（与《商用门面房认购协议书》中账号为同一账号）分四次收到3000000元本金的利息717500元(从2014年1月9日到2015年1月9日)，分别是：2014年4月9日，支付利息177500元；2014年7月10日，支付利息180000元；2014年10月27日，支付利息180000元；2015年3月6日，支付利息180000元。诉讼中，鸿运公司称签订的二份《商用门面房认购协议书》及二份收款收据中的印章系鸿运公司印章，但鸿运公司并不知情，且鸿运公司也没有收到该款。庭审中，鸿运公司提供林卫的承诺书，承诺书的内容为：“平顶山市鸿运房地产开发有限公司：本人林卫、男、身份证号码：、住址：粮食大厦××楼××室。因本人与福清人陈家发之间存在债务纠纷一事，事实原由是：本人与陈家发系属借债关系，当时在公司及股东们均不知情的情况下，以平顶山市鸿运房地产开发有限公司名义与陈家发于2014年1月8日签定了《商用门面房认购协议书》2份，房号为：1、1#楼原编号A2单元、新编号为102铺（系平顶山市鸿运房地产开发有限公司已分配到我的名下的店铺）；2、1#楼原编号A10单元、新编号为109铺（系平顶山市鸿运房地产开发有限公司已分配到我的名下的店铺）；以上房屋每栋作价人民币（大写）壹佰伍拾万元整（￥1500000.00），两栋共计作价人民币（大写）叁佰万元整（￥3000000.00），卖给陈家发（详见附件：商用门面房认购协议书），房屋所在地址：郏县迎宾大道与南二环路交叉口西南角鸿丰汽车城。以上所出让的款项本人没有汇入平顶山市鸿运房地产开发有限公司账上，均为本人使用，与平顶山市鸿运房地产开发有限公司无关。综上，本人向平顶山市鸿运房地产开发有限公司承诺：上述的购房款及商用门面房认购协议书上约定的有关经济法律等一切责任（包括但不限于所有因此而产生的诉讼、律师、赔偿等费用）由本人负责，与平顶山市鸿运房地产开发有限公司无关。本人自愿向平顶山市鸿运房地产开发有限公司承担无限连带责任。本人承诺书一式一份、由平顶山市鸿运房地产开发有限公司保管，为不可撤销之决定。承诺人（本人签名盖章）：林卫2016年1月11日”。林卫方认可该承诺书，认为从签订延期还款协议之日，该笔借款应由林卫方独自承担，利息也应按年利率24%计算，鸿运公司不应承担还款责任。陈家发方认为林卫作为担保人有义务偿还该笔借款，所以陈家发与林卫签订还款协议，但林卫并未实际履行，作为鸿运公司是实际债务人，应承担还款责任。另查明，林卫系鸿运公司经理。诉讼中经陈家发申请，对鸿运公司位于郏县××大道与××交叉口西南角鸿丰汽车城的1号楼101铺、103铺、105铺予以查封，保全费5000元。一审法院认为，2014年1月8日鸿运公司与陈家发签订了二份《商用门面房认购协议书》约定，“陈家发自愿向鸿运公司购买位于河南省××县××大道与××交叉口（××大队××）××县鸿丰汽车城的壹号楼A10号门面房、壹号楼A2号门面房。自本协议签订之日起的壹年期满后30日内，陈家发若认为投资空间不理想，有权选择解除合同，并要求鸿运公司退还已付购房款及按年利率24%标准计算利息，陈家发应于本协议签订之日后向鸿运公司支付购房款，时间和金额以实际到账为准。户名：林卫，账号：43×××70，开户行：建设银行郏县支行。签订日期：2014年1月8日。”林卫为该笔借款进行担保。陈家发于2014年1月8日向账号：43×××70汇入3000000元，有鸿运公司出具收款收据为证。自2014年3月9日至2015年3月6日陈家发通过账号43×××70（与《商用门面房认购协议书》中账号为同一账号）分四次收到3000000元本金的利息717500元(从2014年1月9日到2015年1月9日)。根据以上事实，本案虽然系房屋买卖合同纠纷，但实际为借款合同纠纷。陈家法将该购房款按照合同约定转账至鸿运公司指定的账号，鸿运公司出具收款收据，完成合同义务。鸿运公司作为用款主体，应承担还款义务。陈家发请求鸿运公司立即偿还本金3000000元，予以支持。陈家发请求鸿运公司按约定的每月3%的利率支付利息直至清偿全部本息完毕之日止（自2015年1月9日起暂计算至2015年7月8日的利息为540000元），因陈家发请求按月利率3%计算过高，应按月利率2%计算，从2015年1月9日起至2015年7月8日的利息为360000元，应由鸿运公司支付。林卫系该笔借款的担保人，应承担连带保证责任。对于鸿运公司辩称鸿运公司对该《商用门面房认购协议书》并不知道，且鸿运公司也未收到该款，该借款系林卫个人行为，鸿运公司不应承担清偿责任，因该《商用门面房认购协议书》加盖有该公司印章，给陈家发出具有收款收据，加盖有该公司财务章，且陈家发不认可该借款系林卫个人行为，故对鸿运公司的辩称意见，不予采信。对于林卫辩称意见称，2015年1月20日陈家发与林卫签订了《还款协议》，并约定林卫偿还3000000元及相关利息，该协议是对陈家发与鸿运公司之前债权债务关系做出债务转移的约定，应由林卫承担还款责任。因本案中林卫系担保人，陈家发在借款到期后找担保人林卫还款，林卫出具还款协议，符合法律规定，但在履行过程中，担保人未履行还款协议，陈家发有权在诉讼时效内，向借款人鸿运公司主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第一百九十七条、第一百九十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、平顶山市鸿运房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付陈家发借款本金3000000元及利息360000元（按月利率2%，从2015年1月9日起至2015年7月8日），2015年7月9日之后的利息，按月利率2%至本判决确定的履行期间的实际履行之日止）；二、林卫承担连带担保责任。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费35120元，陈家发负担1440元，平顶山市鸿运房地产开发有限公司、林卫负担33680及保全费5000元。
本院二审中，当事人围绕上述请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1、上诉人鸿运公司提供了《商用门面房认购协议书》中涉及的两套门面房（壹号楼A10号和壹号楼A2号）的房产证复印件，房产证复印件显示房屋所有权人为林卫，证明该两套门面房分别于2014年5月20日、2014年11月13日过户至林卫名下，现在林卫为房产所有权人。被上诉人陈家发对上述证据有异议，被上诉人林卫对上述证据无异议。因鸿运公司未提供房产证原件，房产证复印件上也不显示过户日期，且证明事实与本案无关联，故对此证据本院不予认定。2、被上诉人陈家发提供两份银行账户交易明细，证明陈家发已将300万元分两次转入认购协议约定的账户，上诉人鸿运公司、被上诉人林卫均无异议，表示认可，对此证据本院予以认定；3、一审中陈家发提供的两份认购协议上，陈家发在乙方处签字并按指印，林卫书写担保人并签字按指印。除此外，其他事实与一审认定事实相一致。
本院认为，首先，本案名为房屋买卖合同，实为借款合同。本案中，上诉人鸿运公司与被上诉人陈家发签订的认购协议约定了房屋面积、总价款、付款方式等主要内容，同时约定自协议签订之日起的一年期满后30日内，陈家发若认为投资空间不理想，有权选择解除合同，并要求鸿运公司退还已付购房款及按年利率24%标准计算利息，陈家发所收商铺租金应退还鸿运公司等内容。认购协议签订后，陈家发按约定支付了300万元借款，鸿运公司出具收据证明已收到陈家发支付的300万元借款，但一直未将房屋过户给陈家发。由此事实可以看出，双方当事人在签订认购协议时并无真正转移涉案房产所有权的意思，签订认购协议的目的是为了给借款提供担保，庭审中各方当事人对本案的借款关系也认可。因此，本案的真实法律关系是民间借贷关系，本案案由应定为民间借贷纠纷。
其次，本案借贷关系双方为鸿运公司和陈家发，林卫是保证人，承担连带责任保证。认购协议明确约定甲方为鸿运公司，乙方为陈家发，担保人为林卫。鸿运公司在甲方处加盖公章，陈家发通过认购协议约定的支付账户转账300万元后，鸿运公司出具了两份加盖公司财务专用章的收款收据，此后，陈家发也是通过协议约定的账户收取利息。林卫作为鸿运公司的经理及股东，负责公司营运，以公司的名义与陈家发签订认购协议，并在加盖鸿运公司公章处作为经办人签字的行为，对于相对人陈家发来说，有理由相信此行为是林卫履行职务的合法行为。陈家发与林卫虽系老乡关系互相认识，但鸿运公司并未举证证明陈家发系恶意且有过失，或与林卫有恶意串通行为，或陈家发明知林卫没有代理权或超越代理权而仍签订合同。本案中林卫的行为构成表见代理，此法律后果应归公司承受。至于认购协议中约定的收款账户为林卫个人账户而非公司账户并不违反法律规定，从鸿运公司在认购协议上加盖公章及出具收款收据的行为足以认定鸿运公司对双方就此项约定认可并按此约定履行完毕，此条约定并不足以否认合同主体为鸿运公司，鸿运公司应承担300万元借款的偿还义务。本案中，林卫在认购协议上的签字，具有双重身份及双重法律效果，其一林卫在甲方处加盖的鸿运公司公章上签字的身份是公司经理及本项事务经办人，行为代表公司，法律后果应由公司承受；其二林卫在认购协议尾部书写担保人并签字按指印的身份是其作为自然人对本合同进行保证，行为代表个人，法律后果应由其个人承受。林卫在认购协议书担保人处签字并按指印的事实清楚，鸿运公司、陈家发、林卫均没有明确林卫承担何种担保方式。根据《担保法》第十九条的规定，当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任，林卫在担保人处签字的行为应认定为连带责任保证，对本案300万元借款及利息应负连带清偿责任。
再次，还款协议是借款合同（认购协议）的延续和补充，是陈家发向保证人行使权利的行为，与本案认购协议应作为一个整体来看，而不能单独作为一份新协议推翻认购协议，不能认定为债务转移。林卫作为本案借贷合同的保证人，对此笔300万元借款及利息负有连带清偿责任，根据《担保法》第十八条规定，连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。换言之，保证人向债权人履行债务也并不意味着保证人可以替代主债务人成为借款合同的主体。因此，陈家发在法律规定的保证期间与林卫协商还款事宜并达成还款协议的行为，系债权人陈家发向承担连带责任的保证人林卫主张权利的合法行为。从还款协议内容不能看出陈家发有明确放弃对主债务人鸿运公司主张权利的意思表示，也不能看出林卫作出类似承诺书中表述的此笔债务由其一人承担的意思表示。还款协议履行过程中，林卫未按约定履行还款协议，陈家发有权在诉讼时效内，向主债务人鸿运公司主张权利，因此还款协议并不能免除鸿运公司的还款义务，鸿运公司仍是借款合同的当事人，仍应承担还款责任。
最后，林卫对鸿运公司出具的承诺书也不能免除鸿运公司的还款责任。承诺书是林卫和鸿运公司之间关于此笔借款内部如何分担偿还的约定，债权人陈家发没有参加，不知情，也未表示同意，因此不能约束债权人陈家发。承诺书不能免除鸿运公司还款责任，鸿运公司对陈家发仍负有还款义务。
综上所述，平顶山市鸿运房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费33680元，由平顶山市鸿运房地产开发有限公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 王瑞英
审判员 彭 莉
审判员 梁 东
二〇一六年十一月一日
书记员 任春晓
书记员 李晓岩