江西省抚州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣10民终613号
上诉人(原审原告)：陈艳萍，女，1978年11月9日出生，汉族，教师，住江西省抚州市临川区。
委托诉讼代理人：陈育荣（系陈艳萍的丈夫），住江西省抚州市临川区，代理权限为特别授权代理。
被上诉人(原审被告)：抚州金地实业开发有限公司，住所地：抚州市临川区上顿渡玉茗路3号。
法定代表人：陈明生，总经理。
上诉人陈艳萍因与被上诉人抚州金地实业开发有限公司（以下简称金地公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江西省抚州市临川区人民法院（2017）赣1002民初89号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月25日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
陈艳萍上诉请求：1、撤销江西省抚州市临川区人民法院人民法院（2017)赣1002民初89号民事判决；2、依法改判金地公司立即向陈艳萍交付经验收合格的位于临川区××顿××才都大道文曲星才××室房屋，并判令金地公司按800元／月向上诉人支付逾期交房违约金（自2015年5月1日起至2017年5月1日为19200元，全部违约金计至金地公司实际交付经验收合格房屋时止。）3、由金地公司承担本案一审、二审的所有诉讼费用。事实和理由：一审诉讼过程中金地公司的法定代表人陈明生并未到庭参加诉讼，一审判决书中认定陈明生到庭参加诉讼是歪曲事实。双方签订的合同是金地公司提供的格式合同，合同中对陈艳萍逾期付款的违约责任为日万分之六的违约金与金地公司逾期交房的违约责任为日万分之零点二的违约金不对等，属于《中华人民共和国合同法》第四十条规定的提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，该格式条款无效，应视为双方对违约金赔偿计算方法没有约定。陈艳萍在一审诉讼过程中已经提供周边同地段同类房屋的租房合同证据，完全可以充分证明陈艳萍的实际损失。一审法院片面引用合同条约，不尊重事实，不忠于法律，明显有失公允。一审法院判决认定陈艳萍在2016年6月底接受所购房钥匙，所以实际收房时间为2016年6月底。但陈艳萍认为金地公司不算正式交房，因为金地公司履行交付房屋的义务必须是符合合同约定的房屋，即应具备合同约定及法律规定的交付必备条件─需取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告，否则不能交付和视为房屋交付。金地公司至今都无法交出“三书”《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》，“一证”《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，“一表”《竣工验收备案表》等交房必备的证书，延期至今仍未正式交房，延期交房时间应该算到正式交房、签订交房协议为止。
金地公司辩称，一审程序合法，涉案房屋已经验收合格，在房管局办理了备案手续。逾期交房的时间应计算至入住时间，本案逾期交房违约金应按合同约定计算。
陈艳萍向一审法院起诉请求：1、判令金地公司立即向陈艳萍交付位于临川区××顿××才都大道文曲星才××室房屋；2、判令金地公司向陈艳萍支付逾期交房的违约金（自逾期之日起每日按房价的万分之一计算至2016年12月29日为21715.16元，之后违约金计算至金地公司实际交付房屋之日止）；3、判令金地公司向陈艳萍赔偿未安装燃气设备的损失2100元；4、诉讼费、律师费等一切费用由金地公司负担。
一审法院认定事实：2015年1月4日，陈艳萍与金地公司签订一份《商品房买卖合同》，合同主要约定：“陈艳萍购买金地公司开发的临川区××顿××才都大道文曲星才××室房屋一套，建筑面积66.39平方米，每平方米5362.25元，总金额356000元，首付房款107000元，余款249000元银行公积金贷款；金地公司应当在2015年4月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品交付陈艳萍使用，如金地公司未按合同规定期限交付房屋，逾期不超过180日，自本合同规定最后交付期限的第二天至实际交付之日止，金地公司按日向陈艳萍支付已付房款价格的万分之0.1的违约金，逾期超过180日，本合同规定最后交付期限的第二天至实际交付之日止，金地公司按日向陈艳萍支付已付房款价格的万分之0.2的违约金；金地公司应在交房时间之前以电话或挂号信的形式通知陈艳萍办理交房手续，如陈艳萍未在规定期限内接受房屋的视为金地公司已按照约定期限交接房屋；陈艳萍在签订本合同时预缴2100元燃气初装费，按实结算。”合同订立后，陈艳萍按合同约定向金地公司交清了全部购房款。文曲星才苑项目商品房建设单位为金地公司，施工单位为江西洪明建筑工程有限公司，2014年5月1日开工，于2015年12月20日施工完毕，金地公司已经组织竣工验收，但目前未到相关主管部门办理完毕竣工备案手续。2016年6月，金地公司电话通知一些购房户收房，陈艳萍于2016年6月底接收所购房屋钥匙后装修入住。但陈艳萍认为金地公司交房时未能提供商品房验收合格证和住宅质量保证书等手续，金地公司交付房屋不符合法律规定。另查明，陈艳萍未向金地公司缴纳燃气管道初装费。
一审法院认为，陈艳萍、金地公司双方签订的《商品房买卖合同》，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。合同签订后，陈艳萍按照合同约定足额支付了全部房款，金地公司应当按照合同约定期限履行交付房屋的义务，现金地公司未按合同约定期限向陈艳萍交付涉案房屋，已构成违约，应当按照合同约定支付违约金。金地公司逾期交房的期间自2015年5月1日计算至金地公司实际收房时间2016年6月30日，共计426天，根据合同约定标准，违约金计算为356000×0.2÷10000×426=3033.12元。陈艳萍认为合同对违约金约定标准过低，但未提供充分证据证明此约定低于其实际损失，故仍应按合同约定计算。因陈艳萍已经收房，其主张金地公司交付房屋的诉讼请求，不具事实依据，应予驳回。陈艳萍另要求金地公司赔偿未安装燃气设备的损失2100元，因陈艳萍未缴纳燃气初装费，无损失依据，陈艳萍此诉讼请求，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、抚州金地实业开发有限公司在判决生效后十日内向陈艳萍支付逾期交房违约金共计人民币3033.12元；二、驳回陈艳萍的其他诉讼请求。案件受理费396元，由陈艳萍负担346元，抚州金地实业开发有限公司负担50元。
二审期间，上诉人陈艳萍提交以下证据：
1、资金交易复印件一份；证明陈艳萍是用公积金贷款，存在损失。
2、江西省抚州市临川区人民法院（2015）临民初字第2479号民事判决书；证明与本案相同楼盘的业主在抚州市临川区人民法院起诉金地公司，临川区人民法院是按照800元/月的标准计算逾期交房违约金。
被上诉人金地公司对上诉人陈艳萍提交的证据发表质证意见认为，真实性、合法性不清楚，关联性有异议。上述证据与本案不具有关联性。
本院对上诉人陈艳萍提交的证据经审查认定如下：资金交易查询明细与一审法院经审理查明的余款249000元银行公积金贷款可以相互印证，对其予以确认；证据2经核实，该案经过抚州市中级人民法院做出（2016）赣10民终330号判决书，判决驳回上诉，维持原判。因此，该份判决书属于生效裁判文书，本院对其予以确认。可以证实已有生效裁判文书确定金地公司按照800元/月的标准支付逾期交房违约金给涉案房屋同一小区的购房户。
被上诉人金地公司提交临川文曲星才苑住宅楼竣工验收备案档案一份，证明涉案房屋已经办理竣工验收备案手续。经本院审查，该证据已经在一审庭审时提交，并非新证据，本院对其不予确认。
上诉人陈艳萍与被上诉人金地公司对一审法院查明的事实均无异议。
本院对一审法院查明的事实予以确认。
根据当事人的诉讼请求以及答辩意见，本案二审争议焦点为：1、一审法院是否存在程序违法的问题。2、本案逾期交房的时间应计算至何时的问题。3、本案逾期交房违约金应如何计算的问题。
关于争议焦点一，本院认为，本案在一审诉讼过程中经过两次开庭审理，其中第一次开庭审理时金地公司并未到庭，第二次开庭审理时金地公司法定代表人陈明生确有出庭，一审法院在判决书中认定金地公司的法定代表人陈明生到庭参加诉讼并无不当，不存在程序违法。
关于争议焦点二，本院认为，陈艳萍与金地公司签订的《商品房买卖合同》约定金地公司应在2015年4月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付陈艳萍使用。金地公司交付房屋时，没有证据证明涉案房屋经验收合格，买受人有权拒绝接收房屋，并要求出卖人承担违约责任。但如果买受人已实际接收房屋，属于对自己权利的处分，其后，买受人以房屋不具备交付条件为由，要求出卖人承担逾期交房的违约责任，有违民法的公平和诚信原则，因此，本案逾期交房的时间应计算至陈艳萍实际收房日，即2016年6月底。
关于争议焦点三，本院认为，陈艳萍主张合同中对陈艳萍逾期付款的违约责任为日万分之六的违约金与金地公司逾期交房的违约责任为日万分之零点二的违约金不对等，合同中关于逾期交房违约金条款属于《中华人民共和国合同法》第四十条规定的提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，该格式条款无效。但此条款并未免除金地公司责任，也未加重陈艳萍责任，对陈艳萍的该项主张不予支持。本案中，金地公司逾期交房时间长达426天，在此期间陈艳萍无法对所购房屋进行使用，或者行使出售、出租、抵押等处分权利，虽然陈艳萍无法提供损失的具体额度，但是已有生效裁判文书确定金地公司对同一小区业主逾期交房的违约金为800元/月，该损失高于合同约定的违约金。根据《中华人民共和国合同法》第114条的规定，约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。综合考虑本案案情，本院确定金地公司从违约之日起按800元/月向陈艳萍支付违约金。违约金计算为：9600元/年÷365天×426天=11204.38元。
综上所述，陈艳萍的上诉请求部分成立；一审法院对金地公司逾期交房的违约金计算过低，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销江西省抚州市临川区人民法院人民法院（2017)赣1002民初89号民事判决；
二、抚州金地实业开发有限公司在本判决生效后十日内向陈艳萍支付逾期交房违约金共计人民币11204.38元；
三、驳回陈艳萍的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费396元，由陈艳萍负担210元，抚州金地实业开发有限公司负担186元。二审案件受理费204元，由抚州金地实业开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王 琳
审判员 黄慧群
审判员 刘志军
二〇一七年十一月十三日
书记员 华丽娜