湖南省岳阳市君山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）君民初字第266号
原告张剑梅。
委托代理人方友谊。
被告岳阳市锦绣苑房地产开发有限公司，住所地岳阳市君山区君山大道锦绣佳园小区。
法定代表人周中云，执行董事兼总经理。
原告张剑梅与被告岳阳市锦绣苑房地产开发有限公司（以下简称锦绣苑公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年9月9日立案受理后，依法由审判员刘柳担任审判长，与审判员张文谦、人民陪审员魏国军组成合议庭，分别于2015年3月31日和2015年7月10日公开开庭进行了审理，书记员刘东方担任记录。原告张剑梅的委托代理人方友谊、被告锦绣苑公司法定代表人周中云到庭参加了诉讼。本院于2014年9月10日裁定中止审理，2015年3月28日通知恢复审理。本案现已审理终结。
原告张剑梅诉称，2012年9月9日原、被告签订了《岳阳市锦绣苑房地产开发有限公司住房销售合同》和《岳阳市锦绣苑房地产开发有限公司架空层销售合同》（以下简称《住房销售合同》、《架空层销售合同》），合同约定被告将君山区景秀佳园小区2栋西单元西户2层101号（原粮油公司院内）住房一套，建筑面积130.55平方米，以每平方米单价1446元出售给原告，并将一楼25.36平方米的架空层一间，以每平方米单价1680元出售给原告，原告已于2012年9月9日付清房款230605元（其中住房188000元、架空层42605元），并付给被告一年的物业管理费600元，在岳阳市物业管理办公室缴纳了房屋维修基金3760元，原告共付款给被告234965元。原告全部履行了合同约定的事项，但被告又将原告的所购房屋和架空层非法抵押给了第三人，致使原告至今无法居住、使用本属自己的房屋。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求依法判令被告交付给原告在被告处购买房屋一套，面积130.55平方米和架空层一间，面积25.36平方米，合计155.91平方米，并按照合同约定为原告办理土地使用证和房屋产权证；由被告全额承担本案的诉讼费等开支费用。2015年7月10日原告当庭变更诉讼请求，请求判令被告返还购房款230605元、房屋维修基金3760元、物业管理费600元，并按同期银行贷款利率支付利息；以后原告对合同约定房产有优先购买权；由被告承担本案诉讼费。
被告锦绣苑公司辩称，原告张剑梅被告并不认识，买房实际是中亿佰联的曾学文介绍的，被告没有收原告的房款，购房款在曾学文那里。原告不是真实买卖，是抵账的，对其要求交房的请求不予认可。
（一）原告张剑梅提交了如下证据：
1《住房销售合同》、《架空层销售合同》，拟证明原告购买了被告开发的君山区景秀佳园小区第2栋101房，以及车库一间的事实；
2购房收据，拟证明原告交纳购房款的事实；
3物业管理费、交纳房屋维修基金的收据，拟证明原告缴纳了该房屋的物业费和维修基金。
被告锦绣苑公司的法定代表人周中云质证认为，物业费和维修基金都不是被告收的。合同和收据是真实的。
原告补充意见，物业费是交给了物业公司。
（二）被告锦绣苑公司提交如下证据：
1与曾学文的往来账，证明被告只和曾有往来，没有卖房子给原告，也没有收原告的购房款。
原告委托代理人质证意见，曾学文与原告是老表关系，房款的交纳是原告本人办理的，被告公司开了收据。
（三）本院认证如下：原告提交的证据1、2、3，具有证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信，作为认定本案事实的依据。被告的往来账目与本案关联性不足，本院不予采信。
经审理查明，2012年9月9日原告张剑梅与被告锦绣苑公司签订了《住房销售合同》和《架空层销售合同》，合同约定，原告购买被告锦绣苑公司开发的位于岳阳市君山区景秀佳园小区内（原君山区粮油公司院内）的第2栋西单元西户101号（除架空层外）的住宅一套及第2栋东边自东至西第2间架空层。其中住房的建筑面积130平方米，每平方米售价1446元，房款为188000元；架空层的建筑面积25.36平方米，每平方米售价1680元，房款为42605元，共计总房款为230605元。合同约定为一次性付清房款。被告锦绣苑公司负责安装铝合金窗、自来水入户费、用电开通费（主线到门口由原告自行接入室内）。产权证均由被告锦绣苑公司统一办理，原告自行承担办证费用。同日被告锦绣苑公司出具购房款188000元和42605元的收款收据二张。2013年3月27日原告向岳阳市春阳物业有限公司景秀佳园物管处交纳了600元物业费（自2013年1月1日至2014年1月1日）。2013年3月28日原告向岳阳市物业管理办公室缴纳了房屋维修资金3760元。事后原、被告协商办理相关产权登记手续未果。2015年9月9日原告向本院起诉主张合同权利。
另查明，被告锦绣苑公司未为岳阳市君山区景秀佳园小区第2栋楼办理商品房预售许可证。
本院认为，原、被告签订的《住房销售合同》和《架空层销售合同》是双方当事人的真实意思表示，被告出具了收款凭证，视为原告履行了付款义务，但在原告起诉时被告未能取得商品房预售许可证明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，故本案涉及的商品房销售合同应属无效合同。无效合同自始没有法律约束力，被告因该合同取得的财产应当予以返还。原告诉请判令返还已付购房款、房屋维修资金、物业管理费、计算利息损失以及赔偿损失，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，被告故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实导致合同无效的，买受人可以请求返还已付购房款及损失赔偿，故原告的上述请求本院应予支持。因利率存在浮动性，本院认为参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准分年度累计计算为妥。原告主张对合同约定房产享有优先购买权，因上述合同被确认为无效合同，即原告不再享有合同约定权利，故对原告主张房产优先权的诉请不予支持。综上，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条、第十八条，《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、确认原告张剑梅与被告岳阳市锦绣苑房地产开发有限公司于2012年9月9日签订的《岳阳市锦绣苑房地产开发有限公司住房销售合同》和《岳阳市锦绣苑房地产开发有限公司架空层销售合同》无效；
二、被告岳阳市锦绣苑房地产开发有限公司应当于本判决生效后十日内返还原告张剑梅购房款230605元、房屋维修资金3760元，并按已付购房款总额230605元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率标准支付自2012年9月9日起至偿还之日止的利息；
三、被告岳阳市锦绣苑房地产开发有限公司应当于本判决生效后十日内赔偿原告张剑梅物业管理费600元；
四、驳回原告张剑梅的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费4824元，由被告岳阳市锦绣苑房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。
审 判 长 刘 柳
审 判 员 张文谦
人民陪审员 魏国军
二〇一五年七月十二日
书 记 员 刘东方
附相关法律规定：
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
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