河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫03民终759号上诉人（原审被告）：刘某某，女，汉族，1968年12月2日出生，住洛阳市西工区。被上诉人（原审原告）：洛阳市中侨物业管理有限公司。住所地洛阳市涧西区。法定代表人：崔宏鹏，经理。委托诉讼代理人：张晓燕，该公司员工。委托诉讼代理人：田杰，河南焦点律师事务所律师。上诉人刘某某因与被上诉人洛阳市中侨物业管理有限公司（以下简称中侨物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服洛阳市西工区人民法院(2016)豫0303民初3602号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人刘某某，被上诉人中侨物业公司的委托诉讼代理人张晓燕、田杰均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原审法院经审理查明:1、《物业服务协议》一份，证明刘某某与原告存在物业服务合同关系。该证据系刘某某与原告所签订，刘某某未到庭视为对其权利的放弃，对该合同，予以认定；2、洛政2006（72）号文件，证明垃圾处理费收费标准；3、洛阳市西工区物价局[2014]18号文件，证明物业费是按1.1元/㎡.月收取；4、洛阳市水务局供水合同、代收代缴水费收费单及水费收费标准；5、洛发改收费[2009]40号文件，文件第十八条证明二次加压费属于政府允许收费范围；6、《河南省物业管理条例》，证明其要求被告支付违约金是依照相关规定；7、洛阳市人民政府令95号，证明原告主张水费违约金的依据；对于证据2、3、4、5、6、7均为政府下发的相关文件，对于真实性，予以认定。另查明，刘某某于2012年7月1日起不再缴纳物业管理费，其拖欠物业管理费用共计5823.73元[109.26㎡×1元/㎡×6个月＋109.26㎡×1.1元/㎡×43个月]、城市生活垃圾处理费为98元[2元×49个月]、水费为558.25元[2.55元×147吨＋2.9元×44吨＋3.1元×18吨]、二次加压费为153元[3元×51个月]；原告在庭审中主动放弃要求违约金的主张。原审法院认为:原、被告间的《物业服务协议》，系在双方平等、自愿基础上签订，合法有效，予以确认。刘某某自2012年入住小区后就接受物业服务至今，其理应支付原告物业管理费用。对于城市垃圾处理费用、水费、二次加压费等，符合相关政府文件的收费标准，对于原告的诉讼请求，应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，判决：被告刘某某于判决生效后十日内支付原告洛阳市中侨物业管理有限公司拖欠的物业费、城市生活垃圾处理费共计5921.59元（自2012年7月1日至2016年7月31日）及水费558.25元、二次加压费153元（自2012年4月1日至2016年6月30日）。如被告刘某某未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告刘某某负担（该费用已由原告先行垫付，待执行时一并清结）。宣判后，刘某某不服原审判决，向本院提起上诉称：一、被上诉人主张的部分诉讼请求已超过诉讼时效，不应得到原审法院的支持。上诉人与被上诉人之间签订的第十四条明确规定了物业管理和相关费用的交费时间，即“每月1日至20日履行缴费义务”。2016年8月18日，被上诉人起诉上诉人要求交纳从2012年7月1日至2016年7月31日的物业费、垃圾处理费及二次加压费，时间长达4年。故债权请求权适用诉讼时效的规定，其诉讼时效为两年。二、被上诉人并未通过法定程序来主张拖欠的物业费。本案一审中，被上诉人并未提供任何证据证明业主委员会督促上诉人限期缴纳物业费，同时也并没有任何证据证明上诉人在收到业主委员会的督促通知后仍然拒绝缴纳相应物业费用。2、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条也明确规定：经书面催缴，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍末交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，法院应予支持。根据上述条款，除了业主委会应当履行相关催缴义务，被上诉人物业公司也应该履行法定的通知缴纳义务，且送达方式正常应为直接送达或邮寄送达，只有在上述送达方式均无法有效联系到上诉人的前提下，方可适用通过小区公示牌等公告送达方式。本案在一审诉讼过程，被上诉人并没有提交证据证明通过直接送达等方式向上诉人书面催缴了物业管理费用。三、被上诉人收取的物业管理费用不符合相关规定。根据双方签订的《物业服务协议》第八条规定物业公司收取物业费依据为现有物价基础和服务项目约定，在物价、服务内容、标准等主要因素发生变化时可作相应调整；同时根据《洛阳市普通住宅小区物业服务等级指导标准》，不同的物业服务等级收取不同的费用，一审中被上诉人并未提交相应的物业服务等级资格，原审法院仅仅依据西工区物价局的文件就认定其收取的物业费为1.1元／㎡，没有法律依据。综上，请求二审法院：1、请求撤销洛阳市西工区人民法院做出的(2016)豫0303民初3602号判决，依法改判上诉人支付的物业费、城市生活垃圾处理费及水费、二次加压费数额为3300.49元（即物业费、垃圾处理费、二次加压费均按24个月计算）；2、判令由被上诉人承担一审、二审全部诉讼费用。被上诉人中侨物业公司辩称：第一，被上诉人收费不超过诉讼时效。因为被上诉人所收取的各种费用是具有持续性和连续性的，并且双方在物业服务合同中明确规定如果说不按期缴纳物业费和其他费用，应承担违约金。该违约金是一直在产生的。鉴于上述情况，我们认为本案不超过诉讼时效。根据物业公司管理制度规定，凡是业主逾期缴纳各种管理费用，我公司每半年一次在小区的公示栏中张贴催缴公告，所以不存在超过诉讼时效的问题。第二，我们向上诉人主张要求缴纳物业费的诉讼请求不违反相关规定，根据物业管理条例规定，如果业主拖欠物业费可以由业主委员会催缴，业主仍不缴纳的，物业公司可以向人民法院主张权利。且我公司小区没有成立业主委员会，所以我们向上诉人通过诉讼向上诉人要求缴纳物业费没有违反法律规定。我们认为书面催缴不是必须或者强制性程序，所以我们根据双方的物业服务协议的规定向上诉人主张权利不违反最高人民法院的有关规定。第三，我们公司收费标准和依据是根据国务院物业管理条例、河南省物业管理办法以及洛阳市发改委相关文件规定和洛阳市西工区物价局给我们核发的收费许可证、核定的收费标准收取的物业费以及其他相关费用，完全有收费依据。综上，我们认为上诉人上诉请求缺乏事实和法律依据，原审判决适用法律正确，认定事实清楚，应当依法维持。本院经审理查明的事实除了与原审法院查明的事实一致外，另查明：在二审庭审中，刘某某认可其在2012年7月1日到2016年7月31日期间未支付物业管理费和城市生活垃圾处理费；在2012年4月1日至2016年6月30日也未支付水费及二次加压费。本院认为:当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。根据一、二审查明的事实，刘某某自2012年入住小区后就接受物业服务至今，且在二审庭审中，刘某某认可其在2012年7月1日到2016年7月31日期间未支付物业管理费和城市生活垃圾处理费；在2012年4月1日至2016年6月30日也未支付水费及二次加压费。且对于以上各项的收费标准，中侨物业公司提交有相应证据，符合相关政府文件的规定。故刘某某的上诉理由，证据不足，本院不予支持。综上，原审法院查明事实清楚、处理并无不当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由刘某某负担。本判决为终审判决。审判长 高 玲审判员 蔡美丽审判员 王 鹏二〇一七年四月十二日书记员 刘 丰