浙江省苍南县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）温苍民初字第308号
原告：吴锡福。
被告：朱明川。
被告：管峰，现羁押于苍南县看守所。
第三人：浙江中驰房地产开发有限公司。
法定代表人：张徐益。
原告吴锡福诉被告朱明川、管峰，第三人浙江中驰房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年3月4日立案受理后，依法由代理审判员李正中适用简易程序，于2013年4月2日公开开庭进行了审理。原告吴锡福到庭参加诉讼，被告朱明川、管峰以及第三人浙江中驰房地产开发有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告吴锡福起诉称：2008年2月3日，第三人将其开发的坐落于苍南县灵溪镇维多利亚花园1幢401室套房预售给被告，并签订《商品房买卖合同》。2009年5月6日，两被告协议离婚，在《离婚协议书》的第三条约定上述房产归被告朱明川所有。2010年4月14日，被告朱明川与原告签订房屋买卖契约，约定：被告朱明川将其所有的上述套房以858000元价格转让给原告，币即日随契清收完讫；等等。契约签订当日，原告按约履行了自己的全部义务，被告朱明川向原告交付了房屋及发票等相关手续材料。2011年9月13日，第三人取得上述套房的房屋使用权证书，产权证号为：温房权证苍南县字第××号。此后，原告多次要求两被告及第三人办理房屋产权过户变更登记手续（包括注销按揭贷款抵押登记），均遭到拒绝。为此，原告向法院提起诉讼，请求判令：一、确认原告与被告签订的关于苍南县灵溪镇维多利亚花园1幢401室房屋买卖契约及第三人与被告签订的《商品房买卖合同》有效；二、两被告及第三人协助原告办理上述房屋的产权过户变更登记手续（包括注销按揭贷款抵押登记）；三、案件诉讼费由被告承担。
原告吴锡福在举证期限内，提供下列证据材料：1.原告身份证，用以证明原告的诉讼主体资格；2.被告身份证和第三人公司基本情况的工商登记，用以证明两被告及第三人的诉讼主体资格；3.房屋所有权证，用以证明坐落于苍南县灵溪镇维多利亚花园1幢401室房屋现产权登记在第三人名下的事实；4.商品房买卖合同，用以证明第三人将其开发的涉案房屋转让给被告的事实；5.契约一份，用以证明原、被告对上述套房进行交易及款项的交付的事实；6.离婚协议书，用以证明两被告离婚时，约定上述套房归被告朱明川个人所有的事实。
被告朱明川提交书面答辩状称：一、转让给原告的房产属其个人所有。2008年2月3日，被告以个人名义向第三人购得涉案房产。2009年5月6日，两被告协议离婚，在《离婚协议书》第三条约定涉案房产归被告朱明川所有。同年6月29日，被告管峰提起诉讼，要求撤销《离婚协议书》第三条有关财产分割的约定，苍南县人民法院作出（2009）温苍民初字第609号判决书，判决撤销《离婚协议书》第三条的约定，温州市中级人民法院作出（2010）浙温民终字第207号判决书，予以维持一审判决。2010年5月13日，两被告就财产分割再次协议，并签订《和解协议》，约定：由朱明川支付20万元给管峰，管峰自愿放弃分割苍南县灵溪镇维多利亚花园1幢401室套房等房产。当天朱明川支付20万后，管峰不同意签字，最后在朱明川加付10万元后，管峰才在《和解协议》上签字，并承诺自动放弃离婚协议书第三条项下的财产分割权利。二、2010年4月10日，原告通过中介机构向被告购买该房产，双方自愿签订房屋买卖契约，系真实意思表示，双方之间的房屋买卖合同真实、有效。被告已收到全部购房款。在转让房屋时，被告向原告出示过《离婚协议书》和离婚证书原件，原告经被告确认后，也相信该房产属于被告个人所有。两被告之间关于财产纠纷的诉讼情况，原告一直不知情，被告也未告知。综上，被告愿意协助原告办理涉案房屋的产权过户等相关手续。
被告朱明川在举证期限内，提供和解协议书、收条、欠条各一份，用以证明坐落于苍南县灵溪镇维多利亚花园1幢401室套房属于被告朱明川个人财产的事实。
被告管峰提交书面材料答辩称：原告与被告朱明川之间的房屋买卖，其不知情，也没有转让过任何房子，涉案房屋是两被告离婚前按揭贷款购买的。2009年5月6日，被告因受他人胁迫和敲诈，与朱明川办理了假离婚，但朱明川为了霸占所有财产假戏真做，不愿复婚，为此，被告曾向法院起诉朱明川离婚后财产分割一案，该案诉讼期间，于同年5月，朱明川为了转移财产，未经被告同意，在被告不知情下将涉案房屋出卖给原告。现《离婚协议书》第三条已被法院撤销，原财产约定无效，两被告的所有财产应一人一半，因此，不同意原告的诉讼请求。
被告管峰在举证期限内未提供证据材料。
第三人浙江中驰房地产开发有限公司未作陈述，也未在举证期限内提供证据材料。
本院于2013年3月12日就原告的诉讼请求、事实理由以及证据材料询问管峰的意见，并制作询问笔录。
本院于2013年4月12日就被告朱明川提供的证据询问管峰的意见，并制作询问笔录。
上述证据，经庭审出示，并经审核，本院认为，对原告提供的证据1、2、3、4，被告管峰在本院对其作的询问笔录中认为均无异议，该些证据符合有效民事诉讼证据的基本特征，本院对其证明力予以确认；对原告提供的证据5，被告管峰对其真实性无异议，但认为转让房屋未经其同意，其不知情，本院认为，该证据形式及来源合法，内容客观真实，待证事实与本案具有关联性，结合被告朱明川的答辩，对其证明力予以确认，可作为认定本案相关事实的依据；对原告提供的证据6，被告管峰对其真实性无异议，但认为其与朱明川之间系假离婚，本院认为，一旦办理离婚登记，即产生离婚的法律效力，不存在所谓的“假离婚”，虽然该离婚协议书中第三条的约定被法院判决撤销，但该证据能够证明两被告在办理离婚登记时对于财产分割的约定内容，故本院对其证明力予以确认。对被告朱明川提供的和解协议书、收条、欠条，原告均无异议，被告管峰在本院对其作的询问笔录中认为和解协议书上的签名、捺印是真实，但协议内容感觉不是当时的那份和解协议，对收条无异议，20万元执行确已收到，对欠条，签名是真实的，但实际只收到5.5万元，并非欠条中的10万元，本院认为，被告朱明川提供的证据，其待证事实与本案不具有关联性，本院对其证明力不作认证。被告朱明川，第三人均未到庭应诉，视为其对上述证据放弃质证权利。
本院根据当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：2008年2月3日，第三人将其开发的坐落于苍南县灵溪镇维多利亚花园1幢401室套房预售给被告朱明川，并签订《商品房买卖合同》，朱明川作为买受人在该合同上签名并捺印。两被告原系夫妻关系，于2009年5月6日协议离婚，双方在离婚协议书的第三条约定：夫妻共同财产坐落于苍南县灵溪镇维多利亚花园1幢401室房屋的产权归朱明川个人所有。2010年4月14日，被告朱明川与原告签订房屋买卖契约，约定：朱明川将其亲自购置的涉案房屋以858000元价格转让给原告，现有手续商品房买卖合同、收款收据、购房预收款收据，银行按揭2010年2月份开始由原告负责支付，币即日随契及相关手续双方各自亲收完讫；等等。契约签订时，朱明川向原告出具了离婚协议书及离婚证原件。契约签订当日，原告按约履行了义务，被告朱明川向原告交付了房屋及相关手续材料。2011年9月13日，第三人取得涉案房屋的房屋所有权证书，证号为：温房权证苍南县字第××号。随后，被告朱明川将该房屋所有权证交付给原告。现被告及第三人未协助原告办理房屋产权证过户登记手续及按揭贷款抵押登记注销手续，为此发生纠纷。
查明：涉案房屋土地使用权人现登记为第三人名下。该房屋于2008年6月23日在中国建设银行的个人按揭贷款43万元已于2013年4月16日结清，该行为此出具贷款结清证明一份。
另查明：2009年6月29日，被告管峰向本院起诉被告朱明川离婚后财产纠纷一案，本院于2009年12月14日作出（2009）温苍民初字第609号民事判决书，判决撤销管峰与朱明川于2009年5月6日签订的离婚协议中第三条的约定。朱明川不服，向温州市中级人民法院上诉，该院于2010年4月28日作出（2010）浙温民终字第207号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
本院认为，原告与被告朱明川之间及被告朱明川与第三人之间买卖涉案房屋，其签订的房屋买卖契约以及《商品房买卖合同》均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。涉案房屋是以被告朱明川名义向第三人购买，在两被告协议离婚时又约定归朱明川所有，2010年4月14日，朱明川与原告签订房屋买卖契约时出示了两被告之间签订的盖有婚姻登记机关印章的离婚协议书和离婚证原件，虽然该离婚协议书当时已被一审法院撤销，二审正在审理中，但原告对此不知情，被告朱明川也承认未告知原告，被告管峰亦未提供证据证明原告签订契约时明知该事实，故原告有理由相信朱明川即是房屋所有权人，对涉案房屋具备完全处分权。朱明川已将涉案房屋及购房发票等权利凭证交付给原告，原告付清了全部购房款，且居住、使用该房屋至今，管峰没有提出异议。即使涉案房屋属于两被告之间未分割的共同财产，被告朱明川无权擅自处分，亦系被告朱明川的过错，其在转让房屋时未经被告管峰同意，且隐瞒离婚协议书第三条约定已被一审法院撤销，二审正在审理中的事实，致使原告不知情，应由行为人即朱明川承担责任，原告已尽到合理的注意义务，并无过错。本案中，亦无证据表明原告购得涉案房屋的价格不合理或在受让涉案房屋时存在恶意，故原告对涉案房屋应属善意、有偿取得，因此，朱明川与原告之间签订的房屋买卖契约系双方真实意思表示，同时，为保护交易安全，维护诚实信用原则，应认定被告朱明川与原告之间签订的房屋买卖契约合法有效。至于被告朱明川与被告管峰之间的纠纷，可由双方另行处理。买卖合同的效力直接包括了标的物所有权的移转，出卖人有义务协助买受人办理房屋产权过户登记。故对原告请求被告和第三人协助办理房屋所有权和国有土地使用权过户登记，理由正当，于法有据，应予支持。涉案房屋原以被告朱明川名义按揭贷款，现贷款已结清，被告朱明川有义务协助办理按揭贷款抵押登记注销手续，此属合同的附随义务，因此，原告的该诉讼请求，理由不当，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百三十五条，最高人民法院《关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第89条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条的规定，判决如下：
一、确认吴锡福与朱明川于2010年4月14日签订的关于苍南县灵溪镇维多利亚花园1幢401室房屋的买卖契约有效；
二、确认朱明川与浙江中驰房地产开发有限公司于2008年2月3日签订的关于苍南县灵溪镇维多利亚花园1幢401室房屋的《商品房买卖合同》有效；
三、朱明川、管峰、浙江中驰房地产开发有限公司于判决生效后十日内协助吴锡福办理上述房屋所有权证和土地使用证的过户登记手续；
四、朱明川于判决生效后十日内协助吴锡福办理上述房屋在中国建设银行按揭贷款抵押登记的注销手续。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费80元，减半收取40元，由吴锡福负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。［在递交上诉状之日起七日内，预缴上诉案件受理费80元（具体金额由温州市中级人民法院确定，多余部分以后退还），款汇至浙江省省级财政专户结算分户，开户行：温州市农行营业部，帐号：319-299901040006651。逾期不交按自动撤回上诉处理。］
代理审判员 李正中
二〇一三年四月二十五日
书 记 员 廖宝章
法律链接：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。
《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉
若干问题的意见（试行）》
89．共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百三十条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
附件：
苍南县人民法院民事裁判后续释明
一、对不具有强制执行内容的裁判文书：
1、裁判文书系确权判决的，确认的权利自判决生效时即具有法律效力，无需申请本院强制执行；
2、裁判文书系撤销或解除合同判决的，无需申请执行即具有法律效力，合同撤销或解除后相关财产权益纠纷未一并处理的，可另行起诉；
3、裁判文书准予离婚判决的，双方当事人在判决正式生效前不得与他人另行结婚；
二、对具有强制执行内容的裁判文书：
4、负有义务的一方当事人可在判决确定的履行期限内将应履行的款项汇至苍南县人民法院执行款专户，开户行：苍南县农村信用联社营业部，帐号：201000040285037，并注明案号和汇款人；
5、负有义务的一方当事人拒不履行或迟延履行裁判文书主文确定内容的，享有权利的另一方当事人应当在判决确定的义务履行之日起二年内向本院申请执行；申请执行的应提交强制执行申请书、申请人身份证明、裁判文书及生效证明（由原案件经办人出具）。
三、对裁判文书内容不能完全理解或有误解等情况的，可向经办法官咨询，由经办法官负责解答释疑。
四、本院作出裁判后，各方当事人有和解意愿的，可自行和解或在执行程序中申请法院执行和解。