杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0106民初1544号
原告：姜秀芳，女，1964年5月21日出生，汉族，住杭州市西湖区。
委托诉讼代理人：颜晓颖、徐徐，浙江朗铭律师事务所律师。
被告：杭州尚坤紫霞投资管理有限公司，住所地杭州市西湖区文一西路776号1幢B座4B27室。
法定代表人：郦政为。
委托诉讼代理人：邹永闯、刘陈甜，浙江智仁律师事务所律师。
原告姜秀芳与被告杭州尚坤紫霞投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月27日立案受理后，依法由代理审判员徐滨独任审判，于2017年4月19日、6月14日两次公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人颜晓颖、被告的委托诉讼代理人邹永闯、刘陈甜参加了两次庭审；原告的委托诉讼代理人徐徐参加了第二次庭审。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告于2016年11月25日签订的《房屋租赁合同》已于2017年1月23日解除；2、被告返还履约保证金61061元、租金366369元，并支付违约金122123元。事实与理由：2016年11月25日，原、被告签订一份《房屋租赁合同》，约定：被告将位于杭州市西湖区紫霞街176号杭州互联网创新创业园3号楼2层201室的房屋（以下简称案涉房屋）出租给原告，租赁期限自2017年1月1日起至2021年12月31日止。该合同的第十一条第四款约定，原告有权提前终止合同。合同签订后，原告按约支付履约保证金61061元及首期租金366369元。因被告将一楼至二楼楼道下部空间出租给他人用于经营奶茶店存在消防安全隐患，原告为此多次与被告协商，未果，故于2017年1月23日通知被告要求解除合同。且，被告交付案涉房屋后又对房屋进行了部分改造，也影响了原告对房屋的使用。
被告辩称，被告在履行《房屋租赁合同》过程中并不存在违约行为，原告主张解除该合同无事实和法律依据。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提交的《房屋租赁合同》、杭州银行业务凭证、照片、律师函、快递签收查询记录、原告与徐意娟的短信来往记录、邮件来往记录、房屋的平面设计图纸，被告对真实性均无异议，本院均予以确认；原告提交的杭州市市长公开电话交办单的打印件，被告对真实性有异议，本院分析认为该证据并非系有关部门对奶茶店的经营存在消防安全隐患的认定书，不足以证明奶茶店的经营存在消防安全隐患。被告提交的复函、快递签收单、照片，原告对真实性均无异议，本院均予以确认。
根据本案的有效证据及当事人陈述，本院对如下事实予以认定：
2016年11月25日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将案涉房屋出租给乙方，租赁期限自2017年1月1日起至2021年12月31日止，其中免租装修期为2016年11月26日至2016年12月31日止；甲、乙双方约定2016年11月26日为房屋交付日期，交付方式为现状交付，即自2016年11月26日起乙方自行到甲方处领取钥匙承租房屋或直接承租房屋；乙方于合同签订之日起五个工作日内向甲方支付履约保证金61061元；乙方向甲方支付租金按每半年预付，先支付后使用，于本合同签订之日起五个工作日内，乙方向甲方支付首期房租，即2017年1月1日至2017年6月30日的房租366369元。该合同的第十一条第四款约定，在合同有效期内，如乙方要求提前终止合同，需在当期房租费到期前3个月提出书面通知，但同时乙方所缴纳的履约保证金不予退还，作为提前终止合同给付甲方的违约赔偿，如未在当期房租费到期前3个月提出书面通知，则乙方应按当月租金的二倍向甲方支付违约金，同时履约保证金、物业管理费不予退还。
合同签订后，被告按约向原告交付案涉房屋，原告按约向被告支付履约保证金61061元及自2017年1月1日至2017年6月30日的房租366369元。
2017年1月23日，原告向被告的员工徐意娟发送短信，载明：因被告将一楼通往二楼的消防通道租给他人经营奶茶店，经沟通，双方同意奶茶店退出经营，原告每年增加26000元的楼道费用。但几天后，被告要求原告赔偿奶茶店10万元的加盟费。对此，我们无法接受，现在决定撤出。
2017年2月17日，原告委托浙江朗铭律师事务所王日保律师向被告发出律师函，主要内容是:因被告将案涉房屋旁边的消防通道出租给他人经营奶茶店，影响原告对案涉房屋的使用。现原告要求被告在收到律师函三日内对消防通道进行整理，腾空该消防通道，若未依本律师函履行相关义务则双方的《房屋租赁合同》解除，并依合同约定退还相关费用、赔偿损失。
2017年2月21日，被告针对原告的律师函，复函给原告，主要内容为：奶茶店位于一楼楼梯下部空间，并非系消防通道，既不占用消防通道空间，也不影响该商铺所属楼房的消防功能。因此，被告并无腾空该商铺的义务，亦未违反租赁合同约定的义务，原告无权要求解除合同。
庭审中，双方均陈述被告于2017年1月初左右将一楼至二楼楼道的下部空间对外出租用于奶茶店的经营，该奶茶店已于2017年6月初拆除。
再查明，案涉房屋的设计图纸显示在房屋东南角处有20平方米左右的面积系镂空的。现该部分面积已浇筑，并将楼梯的走向作了相应变更。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按约履行。双方争议的主要焦点为：1、合同的第十一条第四款的约定是否为任意解除权的约定；2、被告将案涉房屋一楼至二楼楼道下部空间对外出租是否构成根本性违约。对于合同的第十一条第四款是否为任意解除权的约定的问题。该条载明：在合同有效期内，如原告要求提前终止合同，需在当期房租费到期前3个月提出书面通知，但同时原告所缴纳的履约保证金不予退还，作为提前终止合同给付被告的违约赔偿，如未在当期房租费到期前3个月提出书面通知，则原告应按当月租金的二倍向被告支付违约金，同时履约保证金、物业管理费不予退还。对此，本院认为，该条文仅约定原告在合同期限内如需提前解除合同负有通知的义务及相应违约责任的约定，并无原告在合同期限内有权提前解除合同权利的表述，故该条并非系赋予原告享有任意解除权的约定。对被告将案涉房屋一楼至二楼楼道下部空间对外出租是否构成根本性违约的问题。本案中，被告已按约交付租赁房屋，履行了合同约定的最主要义务。原告承租的房屋位于二楼，其主张被告将房屋一楼至二楼楼道下部空间的出租行为会有消防隐患，但是否存在消防隐患未经有关部门认定，即使存在消防问题，也仅属于履行合同过程中存在的瑕疵问题，并不属根本性违约的行为，故原告以此要求解除合同，依据不足，本院不予支持。另外，原告还主张被告对二楼东南角处20平方米左右镂空处进行浇筑影响了其对案涉房屋功能区块的设计，影响其使用目的。对此，本院认为，原告对上述改造系被告交付房屋后再完工的事实未提供证据证明，即使属实，被告的改造实际增加了原告的使用面积，且原告在庭审中陈述该空间系设计用于挂点灯，主要用于餐厅门面的装饰所用，故被告的改造行为亦不属根本性违约的行为，原告以此要求解除合同，亦依据不足，本院不予支持。综上，原告的诉讼请求，依据不足，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回姜秀芳的诉讼请求。
案件受理费减半收取4648元，财产保全申请费3270元，合计7918元，由姜秀芳负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
代理审判员 徐 滨
二〇一七年六月二十七日
书 记 员 韩裕贤
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