广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2015）中二法黄民一初字第153号原告：吴家恒，男，1955年6月4日出生，汉族，住广东省中山市。委托代理人：苏影飞、吴彩仪，均系广东邦仁律师事务所律师。被告：薛德荣，男，1962年3月12日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。被告：林免兴，女，1964年8月9日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。二被告共同委托代理人：孙振林、梁敏瑜，均系广东聚理律师事务所律师。原告吴家恒诉被告薛德荣、林免兴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月12日受理后，二被告在法定期限内提出管辖异议，本院经审查裁定驳回二被告提出的管辖异议。二被告不服裁定提起上诉，中山市中级人民法院经审查裁定驳回上诉，维持原裁定。本院依法组成合议庭，于2015年7月30日公开开庭进行了审理。原告委托代理人吴彩仪，二被告共同委托代理人梁敏瑜到庭参加诉讼。本院又于2016年2月24日公开开庭进行了审理。原告委托代理人吴彩仪，二被告共同委托代理人孙振林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告与被告薛德荣于2012年8月21日签订《租赁合同》，约定：被告薛德荣租赁原告位于中山市南头镇园林路20号中山市南头镇恒接水洗厂内自有厂房、宿舍、办公楼及设备，租赁期限为40个月，从2012年9月1日起至2015年12月31日，租金为每月11万元。上述合同签订后，被告薛德荣并未能按约支付租金。据了解，被告薛德荣与被告林免兴为夫妻关系，根据婚姻法有关规定，被告林免兴应对上述债务承担连带清偿责任。为此，原告向法院提起诉讼，请求依法判令：1.被告薛德荣立即清偿尚欠原告租金本金2495000元及利息（从2013年2月1日起至付清之日止按银行贷款利率计算，暂计至2014年11月的利息为127540.41元）；2.被告林免兴对上述债务承担连带清偿责任；3.由二被告承担全部诉讼费用。原告对其诉请提供如下证据：：1.二被告身份证复印件；2.《租赁合同》及设备清点清单；3.对账单；4.土地使用权证；5.建筑工程消防设计审核意见书、消防验收意见书；6.南头镇恒接水洗厂营业执照；7.南头镇南城村的证明；8.南头镇建设管理所的证明。二被告共同辩称：一、涉案租赁合同有关建筑物租赁部分无效。因为没有产权证明证实该建筑物的产权人是原告，故原告作为建筑物出租方的主体不适格；涉案建筑物没有依法取得房地产权证，违反了我国城乡规划法和建筑法的强制性规定，属于违法建筑物。根据最高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件出具应用法律若干问题的解释》第二条的规定，该租赁合同无效。二、原告对租赁合同项下的设备无处分权。原告没有任何证据证明涉案出租的设备属于其享有所有权的财产，因涉案设备放置在中山市南头镇恒接水洗厂登记住所内，其设备清单由该厂盖章确认，故应推定清单所列设备属于该厂的财产。工商登记信息显示，该厂属于个人独资企业，原告只是该厂的投资人。个人独资企业的财产独立于其投资人财产，故原告对中山市南头镇恒接水洗厂的设备等财产不享有出租等处分权。三、吴家恒作为本案原告主体不适格。尽管涉案租赁合同的出租方写的是吴家恒个人，但落款处加盖了中山市南头镇恒接水洗厂的印章，如前所述，出租的设备属于中山市南头镇恒接水洗厂的财产，故涉案租赁合同的出租方主体依法应为中山市南头镇恒接水洗厂，而不是吴家恒。根据合同相对性原则，本案适格主体应为中山市南头镇恒接水洗，而不是吴家恒。四、涉案租赁合同签订后，原告并没有依约在2012年9月1日前将建筑物及设备交付给被告，被告也从未接收和使用过涉案建筑物及设备。1.根据民事诉讼举证原则，在合同纠纷案件中，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。原告没有任何证据证明其已依约将出租的建筑物及设备交付给了被告占有和使用。2.原告提交的设备清单只是作为涉案合同的附件，属于对合同约定的出租设备的一个具体说明，并非交付的凭证。否则，合同第二条第2点无须再约定“甲方保证于2012年9月1日前将建筑物及设备交付给乙方”的内容。3.合同第三条第2点明确约定“如乙方超过2个月不向甲方交纳租金的，甲方有权解除合同并收回建筑物及设备”。据此，如涉案建筑物及设备依约交付给了被告，在被告从未交付过租金的情况下，原告在长达一年半的时间里却没有依约解除合同收回建筑物及设备，显示不符合常理。同时，原告也没有任何证据证明在被告超过2个月不交租金符合合同约定的解除条件后，向被告追讨过租金或通知解除合同收回建筑物及设备。据此，足以证明涉案合同签订被告缴纳了50万元保证金后，出租方并没有将合同项下的建筑物及设备交付给被告。4.依据合同第一条、第二条第2点、第四条第3点和第六条第3点，第七条第2点约定“被告在合同签订后依约缴纳了50万元的保证金，但原告却无法向被告提供其是该建筑物及设备的产权人的权利凭证如房地产权证和设备购买发票等。如前所述，被告有理由相信该建筑物及设备属于该厂的财产，而不是原告个人财产。故被告才拒绝接收该建筑物及设备，并单方解除了本合同，要求原告返还保证金并依约承担违约责任。5.对原告提供的《中山市南头镇恒接水洗厂截止2014年6月30日应付未付供应商材料款明细》，被告认为双方签字确认栏上的“薛德荣”的签字不是被告薛德荣所签，也没有授权其他人在该明细上签“薛德荣”的名字。对此被告薛德荣已依法提出笔记鉴定申请，请求法院依法委托司法鉴定机构对上述明细上的“薛德荣”的签字与被告薛德荣的本人签字进行比对鉴定，以查明本案事实。从形式和内容上看，该明细表是中山市南头镇恒接水洗厂截止2014年6月30日应付未付供应商材料款的具体债务情况，明确无误写明“中山市南头镇恒接水洗厂应付未付款总计：3823510.90元”。据此，该明细表所列债务的债务主体应为中山市南头镇恒接水洗厂，而不是被告薛德荣。退一步而言，即使该明细表上的签字是被告薛德荣本人所签，也只能证明被告薛德荣对中山市南头镇恒接水洗厂截止2014年6月30日应付未付供应商材料款的债务情况作出了确认，但并没有作出债务承担或担保的意思表示。如前所述，中山市南头镇恒接水洗厂是原告作为投资人的个人独资企业，与被告无关。因此，不得以此作为认定本案事实的依据，更不能据此作出该明细表所列明债务的债务主体就是被告薛德荣的认定或推定。尽管合同第四条第4点约定“甲方同意乙方以中山市南头镇恒接水洗厂的名义对外经营”，但原告没有证据证明其已将中山市南头镇恒接水洗厂的营业执照和印章等经营证照交付给了被告薛德荣，以及被告薛德荣实际以该厂的名义对外进行了经营活动，且该明细表所列的债务是被告薛德荣以该厂名义对外经营所产生的债务，故依法应由原告承担举证不能的法律后果。况且，该约定属于借用他人营业执照从事经营的行为，违反了国务院《无照经营查处取缔办法》关于从事经营必须办理执照、对无照经营进行处罚的规定和合同法中打击合同违法行为（隐瞒真实行为主体有可能构成合同欺诈）的规定以及公司法、城乡个体工商户管理条例等法律法规的禁止将执照转让、出租、出借的强制性规定，依法应属无效条款，不受法律保护。五、退一步而言，即使涉案合同已实际履行，但因该合同标的物厂房等建筑物不合法，且挂靠经营违反法律法规强制性规定，依法应属于无效合同。合同法第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。据此原告应当返还被告缴纳的50万元保证金或冲抵被告实际应缴纳的租金。而且，对于原告提出的利息请求，依法应不予支持。六、被告林免兴并没有在涉案合同上签字或盖章，并非合同主体，且原告没有任何证据证明被告林免兴与被告薛德荣共同占有和使用了涉案建筑物和设备。因此，对因该合同所产生的债务依法不属于二被告的夫妻共同债务，故被告林免兴作为本案被告不适格，依法应驳回原告对被告林免兴提起的诉讼。二被告对其辩解提供如下证据：收款收据。经审理查明：2012年8月21日，原告与被告薛德荣签订《租赁合同》一份（含设备清点清单一份），约定：被告薛德荣承租原告位于中山市南头镇园林路20号中山市南头镇恒接水洗厂的厂房、宿舍及办公楼（面积约5500平方米）、办公生活设备一批及机器设备一批作开展水洗等业务和员工宿舍之用；原告保证于2012年9月1日前将上述建筑物及设备交付被告薛德荣；租赁期限为2012年9月1日至2015年12月31日；厂房等建筑物及设备每月租金为11万元，被告薛德荣应于每月10日前交纳当月租金给原告等内容。在合同第四页甲方栏盖有“中山市南头镇恒接水洗厂”印章。原告与被告薛德荣均确认上述厂房和设备是作为一个整体出租。被告薛德荣称在签订合同后向原告交纳保证金50万元，原告至今仍未交付厂房及设备等。原告称没有收取被告薛德荣保证金50万元，已交付厂房及设备等给被告薛德荣，并于2014年12月1日收回上述厂房及设备等，被告薛德荣至今欠其租金2495000元，并提交中山市南头镇恒接水洗厂对账单证明，对账单其中载明“10、2013年1月至12月应付未付吴家恒厂房租金1285000元；2014年1月至6月应付未付吴家恒厂方租金660000元，合计1945000元”，对账单上双方签字确认处有“薛德荣”签名。2015年1月12日，原告以二被告未付清租金为由向本院提起诉讼，请求判如所请。又查：原告称上述厂房、宿舍及办公楼已办理报建，提供了建筑工程消防设计审核意见书、消防验收意见书、南头镇南城村的证明、南头镇建设管理所的证明证实，但未能提交建设工程规划许可证。被告薛德荣不确认对账单上双方签字确认处的“薛德荣”签名为其本人签名，并申请笔迹鉴定，但其在本院指定的期限内没有预交鉴定费。再查：被告薛德荣与林免兴是夫妻关系，上述债务发生于其夫妻关系存续期间。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”原告称涉案厂房、宿舍及办公楼已办理报建，但其提供的证据不足以证明，亦未能提交建设工程规划许可证，且合同约定被告薛德荣租赁用作水洗业务，原告与被告薛德荣均确认厂房和设备是作为一个整体出租，故本院认定原告与被告薛德荣签订的《租赁合同》应属无效。关于原告请求租金的问题。虽然《租赁合同》无效，但根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”原告诉请的租金实为占有使用费。被告薛德荣称原告没有交付涉案厂房及设备等，并申请对对账单上双方签字确认处的“薛德荣”签名真实性进行笔迹鉴定，但其没有在本院指定的期限内预交鉴定费，应视为被告薛德荣放弃鉴定的权利，由其承担举证不能的不利后果，故本院对原告提交对账单的真实性予以认定。对账单载明，被告薛德荣欠原告2013年1月至2014年6月期间占有使用费共计1945000元，若原告没有交付涉案厂房及设备等给被告薛德荣，被告薛德荣不可能立下确认欠原告占有使用费的对账单给原告，显然不符合常理，故被告薛德荣的辩解不成立。原告称于2014年12月1日收回涉案厂房及设备等，被告薛德荣未能提供证据反驳，本院予以采信，故被告薛德荣还应支付原告2014年7月至11月期间的占有使用费共计55万元（11万元/月×5个月）。为此，原告请求被告薛德荣支付占有使用费2495000元（1945000元＋55万元），理据充分，本院依法予以支持。关于原告请求利息的问题。本院已认定涉案《租赁合同》无效，该合同约定的付款期限条款亦为无效，对双方无约束力，故原告请求占有使用费利息从2013年2月1日起计算，理据不充分，本院不予支持，占有使用费利息应从其主张权利之日起即起诉之日计算。关于被告林免兴是否对本案债务承担付款责任的问题。被告薛德荣与被告林免兴是夫妻关系，薛德荣的上述债务发生在林免兴与薛德荣夫妻关系存续期间，林免兴未能提供证据证明原告与薛德荣之间明确约定为个人债务，也不能证明双方夫妻关系存续期间的财产有特殊约定，应承担举证不能的不利后果，故本院认定薛德荣的上述债务为林免兴与薛德荣婚姻存续期间的夫妻共同债务，被告林免兴应对被告薛德荣的上述债务承担共同偿还责任。综上，原告诉请合理部分，予以支持，不合理部分，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告薛德荣、林免兴于本判决发生法律效力之日起十日内向原告吴家恒共同支付占有使用费2495000元及利息（从2015年1月12日起以实欠金额按中国人民银行同期贷款利率计算至清偿之日止）；二、驳回原告吴家恒的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27780元，诉讼保全费5000元，共计32780元，由被告薛德荣、林免兴共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  曾志专审 判 员  黄燕芳代理审判员  蒋伟成二〇一六年二月二十九日书 记 员  黄立鹏