江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏03民终991号
上诉人（原审原告）：杨二妮，女,1984年6月15日出生，汉族，住江苏省丰县。
委托诉讼代理人：张蠡，江苏歌风律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王建秋，江苏歌风律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：丰县中阳壹号商城有限公司，住所地江苏省丰县解放西路北15号。
法定代表人：郑海坤，该公司总经理。
委托诉讼代理人：卢建江，男，1991年2月10日出生，汉族，住浙江省兰溪市，该公司职工。
原审第三人：丰县梦幻侏罗纪儿童乐园，住所地江苏省丰县中阳壹号6号楼3层东区。
经营者：史为灿，男，1978年4月6日出生，汉族，个体工商户，住江苏省徐州市泉山区。
委托诉讼代理人：王锦秀，凤城中阳法律服务所。
上诉人杨二妮因与被上诉人丰县中阳壹号商城有限公司（以下简称中阳公司）、原审第三人丰县梦幻侏罗纪儿童乐园（以下简称侏罗纪儿童乐园）房屋租赁合同纠纷，不服江苏省丰县人民法院（2016）苏0321民初5054号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月4日受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人杨二妮上诉请求：一、请求二审法院撤销一审判决，发回重审或依法改判支持上诉人的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院民事判决书中关于驳回上诉人请求解除合同并退房的相关内容，认定事实不清，适用法律错误，理由如下：1、上诉人享有的法定合同解除权，在无法律依据的情况下不应被非法剥夺。一审法院认定上诉人与被上诉人签订的《商铺委托经营合同》实为房屋租赁合同，合同明确了双方的权利和义务，合同约定被上诉人自第三年即自2016年起每半年支付一次租金收益，但被上诉人至起诉已经一年未履行合同义务，且在庭审中明确表示已无力履行合同义务，已构成根本违约，上诉人作为出租方无法实现预期的收益，依照合同法第九十四条之规定，上诉人享有法定的合同解除权。2、一审法院关于个人利益服从整体利益的说理违背客观事实，不能成立。首先，一审法院认为“整体出租符合整体利益”，但至今该商铺未能实现整体出租，各商铺是分开出售的，分别委托给被上诉人经营，根据商铺的实际情况，该层所有的商铺既可以整体出租，也可以分别出租。目前租用三楼的也只有第三人一家，虽然整个三楼被第三人占有使用，但实际第三人与被上诉人签订的合同仅为三层楼的部分面积，其余部分实际处于未转租状态、未经营状态，亦无整体利益一说。其次，一审法院确认该层有房屋71间，实际出售28家，其余商铺均在开发商处代售，且现在已经提起诉讼要求解除合同的为21家，已经起诉的业主已经不是个别，而是具有共同利益诉求的集体。已购买房屋的业主享有所有权的权益，包括收益和处分权，法律应该保护合法权利。因70多间房屋有半数尚未售出，而开发商选择的受托经营者与开发商存在关联关系（开发商的法定代表人与受托经营者存在近亲属关系），其与已购房者不存在共同利益诉求，一审法院“整体利益”的说法难以成立。3、该幢楼结构相同的一层楼和二层楼业主也和被上诉人签订了内容相同的商铺委托经营合同，由于被上诉人一直不支付租金，一楼、二楼业主将商铺收回后按照自己的所属区域分隔开后，分别对外出租经营。4、本案的第三人侏罗纪儿童乐园至今未向被上诉人支付租金，一审判决使受托的经营者在根本违约的情况下继续占有和处分房屋，第三人无偿使用房屋，违背了公平正义原则。
被上诉人中阳公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。
原审第三人侏罗纪儿童乐园述称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，第三人不应当腾退商铺。
杨二妮一审诉请：1、判令中阳公司支付拖欠租金(自2016年1月1日至一审判决之日止)，暂计13028元、违约金19542元，并解除双方的商铺委托经营合同；2、判令中阳公司和侏罗纪儿童乐园向杨二妮腾退商铺；3、本案的诉讼费用由中阳公司承担。事实和理由：2013年7月25日杨二妮与中阳公司签订商铺委托经营合同，约定杨二妮将购买的丰县中阳壹号商业街6号楼366号、建筑面积33.64平方米的商铺（以下简称商铺）委托给中阳公司经营管理，委托经营期限为2014年1月1日起至2018年12月31日止，其收益由中阳公司给予固定回报，每年收益19542元。前两年的租金在合同签订时已支付完毕，按照合同约定，从第三年起中阳公司应每半年支付一次，但至起诉之日，中阳公司没有支付2016年上半年收益。商铺现由侏罗纪儿童乐园经营使用，中阳公司拖欠杨二妮收益行为致使杨二妮签订合同的目的无法实现，也违反了双方合同的规定，构成违约，杨二妮多次找中阳公司、侏罗纪儿童乐园协商未果。为维护杨二妮的合法权益，特提起诉讼。
中阳公司一审辩称：1、中阳公司对欠付杨二妮租金一事认可，但认为违约金不应支付，违约是因受房地产大环境影响导致公司运营不善所致；2、提交合同一份，证明侏罗纪儿童乐园到期没有交房租，中阳公司和侏罗纪儿童乐园签订的合同第五条租赁期限和第六条明确租金的支付方式及时间；3、如果法院判决解除双方商铺委托经营合同，那么计算拖欠租金也只能算至双方商铺委托经营合同解除之日。
侏罗纪儿童乐园一审述称：1、杨二妮与中阳公司所签订的房屋租赁合同对侏罗纪儿童乐园不产生法律效力，因为合同的签订相对人系中阳公司；2、侏罗纪儿童乐园与中阳公司在签订房屋租赁合同，中阳公司在合同履行期间无法提供电源造成侏罗纪儿童乐园不能正常经营，给侏罗纪儿童乐园造成了一定的经济损失，同时侏罗纪儿童乐园并未承租涉案房屋的西区，因此对西区的业主杨二妮所主张的权利侏罗纪儿童乐园也不承担责任，综上，请法院查明事实，依法驳回杨二妮的诉讼请求。
一审法院审理查明：2013年7月25日，杨二妮将其购买的丰县中阳壹号商业街6号楼366室、面积为33.64平方米的商铺委托给中阳公司经营管理，并于同日杨二妮作为甲方与中阳公司作为乙方签订《商铺委托经营合同》一份，约定：甲方委托乙方经营管理商铺期限为5年。即自2014年1月1日至2018年12月31日止。双方约定，乙方按固定的委托经营收益支付给甲方，甲方每年的委托经营管理收益为壹万玖仟伍佰肆拾贰元（人民币）整（小写：￥19542）。甲乙双方特别约定：在委托经营管理期限内，本合同为不可撤销合同。在甲乙双方签订本合同后30天内，乙方一次性支付给甲方前2年的经营管理收益，即人民币叁万玖仟零佰捌拾肆元整（小写：￥39084），从第三年起，乙方每半年支付一次。因该商铺暂时未办理产权证，甲方需在乙方在支付前2年经营收益后30日内向乙方提供该商铺的《商品房买卖合同》及全款付清发票，否则视为甲方违约。任何一方违约，违约方应按本合同约定1年的委托经营收益额支付另一方违约金。合同签订后，中阳公司已向杨二妮支付2014年至2015年两年的租金收益，尚未支付2016年的租金收益。
一审法院另查明：2015年2月14日，中阳公司与侏罗纪儿童乐园签订房屋租赁合同书，约定由侏罗纪儿童乐园承租中阳壹号商业街6号楼3层东区，总计建筑面积为1150平方米。租赁期为5年，从2015年9月1日至2020年8月30日止。
一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：”租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。”杨二妮虽与中阳公司签订的是《商铺委托经营合同》，但根据双方约定的合同权利及义务，该合同实为房屋租赁合同。该案中阳公司欠付杨二妮2016年的租金，应按照双方合同的约定支付所欠租金19542元。关于杨二妮要求解除与中阳公司的委托经营合同及腾退房屋的问题。该院认为，中阳公司将杨二妮及其他涉案商铺所有人的房屋作为整体出租给侏罗纪儿童乐园，从个人利益与整体利益的平衡角度看，整体出租商铺符合整体利益。该商铺的特点决定了整个市场只有统一规划、统一布局、统一经营、统一管理，业主才能更好地获得利益，单个商铺的利益应当服从广大业主的共同利益，接受整个市场规划布局的限制和约束，才能获得稳定的投资回报。当个人利益与整体利益发生冲突时，更多地需要从商场整体性上考虑，为保证物业整体功能的发挥，个别业主的权利必须受到其他商铺业主整体意志的限制。该案中阳公司虽已构成违约，但该涉案房屋为六号楼三层的一部分，该层有房屋71间，现在诉讼至该院的为20余间，仅为整体的一小部分，如解除合同腾退房屋，必然影响整体利益。故对于杨二妮要求解除合同及腾退房屋的诉讼请求，该院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以减少的，人民法院应当根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的”过分高于造成的损失”。该案双方约定的违约金显然高于其造成损失的30%，故应对其予以调整，根据双方合同的履行情况、过错程度以及预期利益等情形，该院酌定违约金为欠付租金的24%，为4690元（19540*24%）。综上所述，该院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条的规定，判决：一、丰县中阳壹号商城有限公司应于该判决发生法律效力之日起十日内支付杨二妮租金19542元及违约金4690元；二、驳回杨二妮的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费875元（已减半收取，杨二妮已预交），由丰县中阳壹号商城有限公司负担。
二审中，上诉人为证明其上诉主张，提交证据六组。证据一，2017年4月17日新办理的侏罗纪儿童乐园的会员卡一张；证据二，2017年4月17日拍摄的侏罗纪乐园营业时间表照片一张；证据三，2017年4月17日拍摄的侏罗纪儿童乐园现场照片5张。以上三组证据证明：证明侏罗纪儿童乐园至二审开庭之前仍在正常营业。证据四，2017年4月17日拍摄的中阳商城6号楼三层西厅现场照片9张，证明目前西厅也被原审第三人占用、使用；证据五，2017年4月17日拍摄的中阳商城6号楼一楼东厅、西厅的现场照片2张，证明中阳商城6号楼一至三楼都是采取同样的租赁方式，合同相对方均是被上诉人，合同内容相同，不同的只是租赁面积和租金的数额。一楼的商铺由于业主拿不到租金已经收回，按照各自区域对外出租经营，一楼不存在第三人的非法占有；证据六，房产证后附中阳商城6号楼三楼房屋平面图复印件一份，在该证据中标明了上诉人商铺的具体位置，证明涉案商铺有自己固定位置。结合被上诉人、原审第三人的质证意见，本院认为，虽然被上诉人、原审第三人对六组证据的真实性均未提出异议，但六组证据仅证明涉案房产租赁、使用、被占用的情况和涉案房产一楼的使用现状，均与解除上诉人与被上诉人之间的《委托经营合同》无直接因果关系，无法证明上诉人的上诉主张，因此，本院对六组证据的证明效力均不予确认。被上诉人与原审第三人均没有提交新证据。
本院经审理查明事实与一审法院查明事实一致。
本案二审期间的争议焦点为：涉案委托经营合同是否应当解除。
本院认为，涉案委托经营合同不应当解除。当事人依法享有自愿订立合同的权利。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。本案中，上诉人与中阳公司签订的《商铺委托经营合同》第二条第五项约定“委托期间，上诉人不得以任何理由收回商铺，不得影响中阳公司的统一经营、统一管理”；第五条第一项约定“在委托期间，上诉人不得以任何理由解约，否则视为上诉人违约”。上诉人放弃五年委托期内的合同解除权以保证中阳公司对外整体出租涉案物业的连续性，作为对等义务，中阳公司承诺五年的委托经营期间向上诉人支付固定的经营收益，该合同系双方真实意思表示，合法有效，公平公正，双方应当按照合同约定履行义务。目前，中阳公司虽未按照合同约定及时支付2016年的委托经营收益，但由于双方在合同中明确约定了对上诉人合同解除权的限制，且双方在本案诉讼中亦未就解除合同达成一致，因此，涉案合同并未达到解除的法定条件，不应当解除，上诉人可以依法按期向中阳公司主张合同约定的经营收益。上诉人要求解除合同的诉请本院不予支持。
综上，上诉人的上诉请求缺乏充分的事实及法律依据，本院依法不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1750元，由上诉人杨二妮负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 单云娟
审 判 员 张建民
代理审判员 曹 辛
二○二○一七年六月十五日
法官助理朱文茜
书记员李璟