上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）沪一中民二（民）终字第3494号
上诉人（原审被告）上海小东北餐饮管理有限公司。
法定代表人吴楠，总经理。
委托代理人刘恋，上海丰兆律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）上海怡莲超市有限公司。
法定代表人谢毅，董事长。
委托代理人刘琪。
委托代理人雷飞龙。
上诉人上海小东北餐饮管理有限公司（以下简称小东北餐饮）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2013）松民三（民）初字第1791号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年12月12日受理后，依法组成合议庭，于2013年12月24日公开开庭审理了本案。上诉人小东北餐饮的法定代表人吴楠及其委托代理人刘恋，被上诉人上海怡莲超市有限公司（以下简称怡莲超市）的委托代理人刘琪、雷飞龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，怡莲超市与小东北餐饮于2011年1月18日订立了《店铺／专柜租赁合同》，怡莲超市将坐落于上海市松江区荣乐中路8号购物中心2A－05共计105平方米区域租赁给小东北餐饮，小东北餐饮向怡莲超市承诺该租赁区域的用途为餐饮，品牌为小山城麻辣香锅。合同还约定租赁期限共48个月，自2011年3月1日起至2015年2月28日止；装修免租期自2011年3月1日至2011年4月14日止。如双方同意于装修免租期结束前提前开始计租或结束后延迟计租的，则以双方签署并加盖公章的《计租起始日确认书》上载明的计租起始日为准，并自计租起始日起算租金，经双方同意可在《计租起始日确认书》中对租金起算日与租赁结束日作相应调整。
合同第六条第2款约定，小东北餐饮进场装修前应向怡莲超市支付装修管理押金，共计人民币（下同）5，000元。……小东北餐饮装修完毕经怡莲超市初步验收合同，并且在计租起始日起满一个月后，怡莲超市将该押金无息退还给小东北餐饮。
合同第七条约定了租赁相关费用及付款方式。其中第3款约定：物管费为怡莲超市提供管理和服务而收取的服务费用，自租赁期限开始之日起收取。物管费按15元／平方米／月计算，共计1，575元／月。第5款约定：小东北餐饮须每月向怡莲超市支付广告促销费500元，此项费用与每月租赁费用一同缴交。小东北餐饮对怡莲超市的广告促销有检查义务，如小东北餐饮认为怡莲超市未完成上月广告促销服务的，小东北餐饮应当在当月5号前书面向怡莲超市提出，小东北餐饮未按时提出的，视为怡莲超市已完成开上月广告促销服务，双方不再另行确认。第7款约定：1）为确保小东北餐饮全面履行本合同及保证其提供商品和服务的质量，小东北餐饮应于合同签订前向怡莲超市支付履约保证金38，325元。2）……。3）在租赁期内，履约保证金可以作为：a、怡莲超市对小东北餐饮延迟交付租赁费用、物管费、租赁区域房屋修复保养费、违约金、或其他费用的扣款；……。4）履约保证金被用于扣除上述款项后，小东北餐饮应在收到怡莲超市通知的五天内，补足被扣金额。否则，每延迟一天，小东北餐饮应向怡莲超市支付应付款项百分之一的违约金，并依照本合同第十四条规定承担违约责任。第11款第2项约定，以后每月25日前，小东北餐饮向怡莲超市支付下个月的租赁费等。
合同第八条约定：小东北餐饮必须按照怡莲超市出具的收据，在每月10号至怡莲超市或怡莲超市购物中心，向怡莲超市支付租赁区域内上月发生的所有费用。
合同第十三条约定了变更和解除合同的条件。其中第2款第2项约定：自小东北餐饮计租起始日起36个月后，小东北餐饮因有特殊原因，需提前退交全部租赁区域的，必须提前30天提出书面申请，经双方协商一致后，本合同相应地解除。第5款约定了怡莲超市有权解除本合同的其他情况：1）小东北餐饮拖欠应付费用，拖欠超过10天未予纠正的……。第6款约定：如怡莲超市根据本条第5款的规定解除本合同后，小东北餐饮无权要求怡莲超市返还履约保证金、开业推广服务费（若有）、广告促销费（若有）及预付额的租赁费用和物管费。
合同第十四条约定了违约责任。其中第1款约定：1）如小东北餐饮未能在三天内纠正其违反本合同或《管理手册》中任何条款和条件的违约行为，则怡莲超市有权中断该租赁区域的水、电、空调或其他服务设施的供应，或有权采取怡莲超市认为适当的其他行为，直至小东北餐饮纠正其违约行为，小东北餐饮还应承担怡莲超市因小东北餐饮违约行为而发生的全部费用；2）延迟付款的，每延迟一天，应付款项百分之一的违约金（如有）；3）怡莲超市有权按本合同单方面解除合同，小东北餐饮应立即撤柜／铺；4）小东北餐饮已缴纳之履约保证金和装修管理押金不予退还；……
合同第十八条约定：双方发给对方的通知均须采用书面形式，并按本合同落款处地址以挂号信或快递的方式发出或由授权代表签收。……
同日，双方签订租赁费用的补充协议，约定第一年自2011年4月15日至2012年2月29日，每月租赁费用19，163元。第二年自2012年3月1日至2013年2月28日，每月租赁费用19，163元。第三年自2013年3月1日至2014年2月28日，每月租赁费用20，759元。第四年自2014年3月1日至2015年2月28日，每月租赁费用22，356元。
2011年3月1日，小东北餐饮支付怡莲超市38，325元履约保证金；同年5月5日支付装修管理押金5，000元。
在合同履行过程中，双方又签订了正式营业日确认书，明确免租期共332天，自2011年5月5日至2012年3月31日。2012年4月1日正式营业。合同项下的租赁期限：第一期2012年4月1日至2013年3月31日；第二期2013年4月1日至2014年3月31日；第三期2014年4月1日至2015年2月28日；
庭审中，双方一致确认小东北餐饮租金已付至2012年5月31日。
2012年6月14日，小东北餐饮通过电子邮件向怡莲超市发出《关于小山城麻辣香锅（松江店）撤柜申请》，另以书面形式向怡莲超市寄送。怡莲超市在庭审中称书面的撤柜申请是6月25日收到。怡莲超市针对该申请分别通过电子邮件与书面形式向小东北餐饮送达了撤柜回复函。但电子邮件的撤柜回复函表述主要内容为：同意小东北餐饮依据合同营业终止时间为怡莲超市收到书面申请后的30天，即2012年7月24日营业终止，租金交纳至2012年7月24日，小东北餐饮于该日前将所属物品全部搬离租赁区域，在小东北餐饮如实、如约、全面的履行自己的义务后，怡莲超市将同意退还小东北餐饮1个月的履约保证金38，325元、装修押金2，000元（共计40，325元）。书面的撤柜回复函表述主要内容为：同意小东北餐饮依据合同营业终止时间为怡莲超市收到书面申请后的30天，即2012年7月24日营业终止，租金交纳至2012年7月24日，小东北餐饮于该日前将所属物品全部搬离租赁区域，在小东北餐饮如实、如约、全面的履行自己的义务后，怡莲超市将同意退还小东北餐饮1个月的履约保证金和装修押金。小东北餐饮表示只收到电子邮件的撤柜回复函，未收到书面的撤柜回复函。因电子版与书面形式的撤柜回复函内容不一致，怡莲超市在庭审中表示回复函的内容，应该以书面回复函为准。
2013年6月，怡莲超市向法院提起诉讼，要求判令：1、小东北餐饮支付2012年6月1日至2012年7月24日的租金34，493元；2、小东北餐饮支付2012年6月1日至2012年7月24日的管理费2，835元；3、小东北餐饮支付2012年6月1日至2012年7月24日的广告促销费900元；4、小东北餐饮支付2012年6月1日至2012年7月24日的公共事业费2，304元；5、小东北餐饮支付2012年4月的公共事业费3，632.22元；6、小东北餐饮支付2012年5月的公共事业费3，488.22元；7、小东北餐饮支付以上费用滞纳金（暂定9，530元）。
另查明，包括系争场所在内的上海市松江区荣乐中路8号商场的登记权利人为上海聚福源实业发展有限公司（以下简称“聚福源公司”）［原名上海超群投资管理有限公司（以下简称“超群公司”）］。聚福源公司于2005年7月20日出具同意转租证明，同意怡莲超市可以根据经营需要，将承租建筑物内的部分面积转租给第三方，转租期限至2022年12月31日。
原审认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，怡莲超市与小东北餐饮签订的《租赁协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应恪守。本案争议焦点：1、双方当事人签订的合同基于什么原因解除，以及合同解除的时间。2、怡莲超市要求小东北餐饮支付2012年6月1日至2012年7月24日广告促销费及公共事业费，有何依据。3、合同所约定的履约保证金及装修押金如何处理。4、怡莲超市要求小东北餐饮支付滞纳金，是否正当。
对于争议焦点1：怡莲超市认为合同因小东北餐饮逾期支付合同项下费用以及逃场构成违约而解除，小东北餐饮则认为合同因双方协商一致而解除。原审认为，双方之间的意见协商往来有的是通过电子邮件、有的是通过书面信件。小东北餐饮撤柜申请通过电子邮件及书面申请的形式向怡莲超市发出，但小东北餐饮仅确认怡莲超市电子邮件发出的撤柜回复函，对于怡莲超市的书面撤柜回复函内容不予认可，且否认收到了该书面撤柜回复函。原审认为，首先，即便电子邮件的内容是怡莲超市的真实意思表示，但该解除合同以及退还履约保证金和装修押金是附有条件的，小东北餐饮有先履行的义务。根据庭审查明的事实，小东北餐饮确实没有履行支付租金的义务。其次，根据合同第十八条的约定，双方发给对方的通知均须采用书面形式。解除合同属于合同的重大事项，小东北餐饮在庭审中明确除了电子邮件，其没有收到怡莲超市的书面回复函。故原审可以认定双方并未就合同的解除达成一致意见。小东北餐饮仅以怡莲超市发出的电子邮件内容继而单方面于2012年6月底7月初撤场，并且不付租金已逾期10日的行为，显然构成了违约，其主张的2012年7月13日为合同解除日的意见原审亦不予采纳。现怡莲超市以小东北餐饮违约而主张解除合同并无不当。怡莲超市以撤柜回复函中确定的2012年7月24日为合同解除日，虽然撤柜回复函中的解除合同是附加条件的，但是小东北餐饮在诉讼中已经认可回复函中怡莲超市同意其撤场的内容，况且又以自己的行动即于2012年6月底7月初单方撤场，可见怡莲超市提出2012年7月24日为合同解除日并无不当，且对小东北餐饮并无不利，故原审予以确认。
对于争议焦点2，小东北餐饮对2012年4月、5月的公共事业费不持异议，原审予以确认。对于2012年6月、7月的公共事业费，小东北餐饮不予认可，且根据合同第八条的约定，小东北餐饮支付的前提是怡莲超市出具收据，因怡莲超市未能提供小东北餐饮产生的2012年6月、7月的公共事业费的相关证据材料，故原审对于怡莲超市该部分诉讼请求不予支持。对于2012年6月、7月的广告促销费，根据合同第七条第5款约定，如小东北餐饮认为怡莲超市未完成上月广告促销服务的，小东北餐饮应当在当月5号前书面向怡莲超市提出，小东北餐饮未按时提出的，视为怡莲超市已完成开上月广告促销服务，双方不再另行确认。虽然小东北餐饮表示其已经于2012年5月31日在向怡莲超市发出的《关于小山城租金的调整申请》电子邮件中提出了异议，但经法院审核，该申请中并未提及怡莲超市是否完成了广告促销服务，况且小东北餐饮始终没有以书面形式向怡莲超市提出。故小东北餐饮提出怡莲超市未完成该时间段内广告促销服务的主张，原审不予采纳。因合同已于2012年7月24日解除，故怡莲超市依据合同主张2012年6月1日至2012年7月24日止的广告促销费原审予以支持。
对于争议焦点3，至于押金，根据合同的约定，计租起始日起满一个月后，怡莲超市将该押金无息退还给小东北餐饮。因双方确认2012年4月1日开始正式营业并计租起算，故怡莲超市应当在2012年5月1日后即将押金5，000元退还小东北餐饮。2012年4月1日至5月1日间小东北餐饮没有违约行为，故怡莲超市不能以合同的违约条款将该笔押金不予退还。至于保证金，因小东北餐饮确实存在违约行为，怡莲超市不予退还保证金有相应的合同依据。虽然合同另有约定该保证金的作用为：在租赁期内，履约保证金可以作为怡莲超市对小东北餐饮延迟交付租赁费用、物管费、租赁区域房屋修复保养费、违约金、或其他费用的扣款；……。可见，该条赋予的是怡莲超市的权利，怡莲超市可扣款也可不扣款，决定权在于怡莲超市。况且合同还规定了：履约保证金被用于扣除上述款项后，小东北餐饮应在收到怡莲超市通知的五天内，补足被扣金额。否则，每延迟一天，小东北餐饮应向怡莲超市支付应付款项百分之一的违约金，并依照本合同第十四条规定承担违约责任。该条款更加凸显履约保证金的作用是保障怡莲超市的合法权益。故从合同签订的目的来看，该笔保证金的作用是保障合同有效的履行，而不是由小东北餐饮选择欠款时用于抵扣。即便小东北餐饮在逾期付款时提出要求保证金用于扣款，也需得到怡莲超市的同意，况且小东北餐饮也没有在逾期付款至合同解除前将被扣金额予以补足。故该笔保证金应当因小东北餐饮的违约而不予退还。
对于争议焦点4，虽然小东北餐饮确实存在违约，且合同中有关于滞纳金的约定，但小东北餐饮正式营业只有两个月左右，而不予退还的保证金金额较大，不予退还的保证金足以弥补怡莲超市的损失。故根据公平原则，对于怡莲超市要求小东北餐饮支付滞纳金诉讼请求，原审不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条第一款、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于二一三年十一月十五日作出判决：一、上海小东北餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内支付上海怡莲超市有限公司自2012年6月1日至2012年7月24日止的租金34，493元；二、上海小东北餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内支付上海怡莲超市有限公司自2012年6月1日至2012年7月24日止的物管费2，835元；三、上海小东北餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内支付上海怡莲超市有限公司自2012年6月1日至2012年7月24日止的广告促销费900元；四、上海小东北餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内支付上海怡莲超市有限公司2012年4月的公共事业费3，632.22元；五、上海小东北餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内支付上海怡莲超市有限公司2012年5月的公共事业费3，488.22元；六、上海怡莲超市有限公司于判决生效之日起十日内返还上海小东北餐饮管理有限公司装修管理押金5，000元；七、上海怡莲超市有限公司收取上海小东北餐饮管理有限公司的履约保证金38，325元不予返还；八、驳回上海怡莲超市有限公司其余诉讼请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费936元，减半收取468元，由上海小东北餐饮管理有限公司负担（于判决生效之日起七日内交付原审法院）。
原审判决后，小东北餐饮不服，上诉于本院。其诉称：上诉人不否认对被上诉人复函中同意撤场内容的确认，但不认可2012年7月24日为上诉人同意撤场的时间，不同意当日为合同解除日，双方合同终止时间应为2012年6月24日，其自愿多交半个月租金至2012年7月13日；上诉人主张双方的合同是协商解除有依据，原审判决被上诉人不予返还履约保证金显失公正。据此，要求二审撤销原审判决，改判被上诉人支付上诉人人民币6，480.09元（经双方冲抵后）。
被上诉人怡莲超市辩称：原审判决认定事实、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
法院经审理查明，原审法院认定事实无误，法院依法予以确认。但原审判决第3页第二段第二行“被告装修完毕经原告初步验收合同”应为“被告装修完毕经原告初步验收合格”；同页第三段倒数第二行“第7款约定”应为“第10款约定”。对上述笔误，本院予以纠正。
本院认为，本案双方争议的焦点在于两个方面：一是租赁合同解除日期的认定，二是履约保证金应否予以返还。根据本案查明的事实，就上诉人小东北餐饮提前撤场及清结事宜，双方当事人虽有协商，但并未完全达成一致，上诉人本身亦不享有约定或法定的合同解除权，故其虽然向被上诉人怡莲超市发出撤柜申请，但并不发生合同解除的效力。其后，因被上诉人同意以收到书面申请后的30天即2012年7月24日作为营业终止日，租金亦交纳至当天，可视为被上诉人认可于该日解除合同。据此，原审认定2012年7月24日为双方合同解除之日于法有据，本院予以认同。关于履约保证金，因上诉人确实存在违约行为，按照双方的合同约定，被上诉人有权不予退还。虽然在被上诉人的电子邮件及书面回复中均提到返还1个月保证金，但都明确必须在上诉人如实、如约、全面地履行支付至2012年7月24日的租金、搬离全部物品等义务之后，但上诉人并未按此履行，故被上诉人的抗辩理由成立。至于上诉人提出履约保证金中另含商品质量保证金的性质一节，原审对此已有详细阐释，本院予以认同，故不再赘述。综上所述，原审认定事实、适用法律均无不当，上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院难以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币936元，由上诉人上海小东北餐饮管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 庞闻淙
代理审判员 吴 瑛
代理审判员 毛海波
二〇一四年一月二十六日
书 记 员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……