浙江省桐乡市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）嘉桐乌民初字第357号
原告：黄绪成。
被告：张连娜。
委托代理人：赵叙龙，浙江隆森律师事务所律师。蒲峻麟，浙江同新律师事务所律师。
被告：陈立伟。
委托代理人：蒲峻麟，浙江同新律师事务所律师。
第三人：包岚。
原告黄绪成诉被告张连娜、陈立伟买卖合同纠纷一案，于2015年10月19日向本院起诉，本院于当天受理后，依法由审判员高庆独任审判，于2015年11月23日第一次公开开庭进行了审理，原告、被告张连娜委托代理人赵叙龙（2016年2月22日双方解除委托代理）、被告陈立伟到庭参加了诉讼。后因案情复杂，转为普通程序审理，并依法追加包岚为本案第三人，于2016年2月24日第二次公开开庭进行了审理，原告、被告陈立伟及其与被告张连娜的共同委托代理人蒲峻麟、第三人包岚均到庭参加了诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。
原告诉称：原告、被告张连娜双方经宝都房产中介王春华介绍于2015年4月18日签订《房地产转让协议》，当时被告张连娜以房东母亲的身份代理房东陈立伟签订合同，中介王春华承诺被告张连娜是经过被告陈立伟授权的可以买卖房屋。双方在协议中约定被告将位于桐乡市龙翔街道花石小区1幢1单元401室的房屋折价480000元卖给原告，并约定签约当天交付20000元，签约后再交付150000元，过户时交付60000元，申请到贷款的时候再交250000元。双方任何一方违约则需支付违约金，违约金按房屋总额的30%计算（即按照480000元计算30%为144000元）。原告于2015年4月18日签订合同当天付给被告张连娜20000元现金，后又于2015年5月18日分别支付中介费5000元、房款150000元，分别由中介王春华及被告张连娜签订收条。合同约定的过户时间到期后，原告多次要求被告张连娜、陈立伟履行交房过户义务或者承担赔偿责任，但被告张连娜、陈立伟既不愿意卖房也愿意承担赔偿责任。现要求：1、请求依法判令被告张连娜立即退还定金及已付房款合计170000元；2、请求依法判令被告张连娜立即支付违约金144000元（房屋总额480000元的30%）；3、请求依法判令被告陈立伟承担连带清偿责任；4、本案诉讼费用由两被告承担。审理过程中，原告变更并明确诉讼请求：1、请求依法判令被告张连娜、陈立伟协助办理涉案房产的土地证、房产证及补交土地出让金时的另外一个证（具体名称不清楚）过户至原告名下的登记手续；2、请求依法判令被告张连娜、陈立伟支付违约金70000元；3、诉讼费用由两被告承担。
两被告辩称：二被告同意原告变更后的第一项诉讼请求，但不同意第二项诉讼请求，即支付违约金。房产没有过户，不是原、被告的责任，是办证中心人员对过户的法律要求不理解，所以被告不存在违约。
第三人述称：原告与被告间买卖房子的情况其是不知情的。2015年8月房产中介给其打电话说房产转让要其签字。其说同意签字，但要求儿子双休日跟其一起生活，而陈立伟不同意，所以房屋转让协议上其没有签字。其认为房产是其与被告陈立伟的夫妻共同财产，房子可以同意卖给原告，但房款要求其与陈立伟一人一半。
原告举证：
证据一、房地产转让协议1份，证明2015年4月18日，原告与被告张连娜签订房地产转让协议，被告张连娜将坐落于桐乡市龙翔街道花石小区1幢1单元401室的房地产出售给原告，成交价为480000元，签约当天交付定金20000元，待房产证补办出来后再交付150000元。签约到补办房产证有一个月的时间，补办房产证需要被告陈立伟的身份证去办理，所以补办房产证是被告陈立伟本人去办的，所以合同虽是被告张连娜签订的，但事后是得到被告陈立伟确认的事实。
证据二、收条1份，证明2015年5月18日被告张连娜收到原告支付的本案房产购房款150000元，说明上述房地产转让协议已经生效，被告陈立伟已经在履行协议的事实。
被告张连娜质证认为：对证据一的真实性没有异议，确实是被告张连娜所签的，但房产证是不需要补办的，房产证是一直都在的。对合法性有异议，因被告张连娜不懂法，该房产不是被告张连娜所有，是被告陈立伟所有的，因没有得到被告陈立伟的授权，事后也没有得到被告陈立伟的追认，所以该协议是无效的协议。对证据二没有异议。
被告陈立伟质证认为：对证据一的真实性没有异议，对于协议的内容，其当时是不知情的，其知道后，是不同意卖房子，房产证不需要补办，房产证原件一直都在。对证据二没有异议，被告张连娜确认收到150000元。
第三人质证：对证据一，认为是原、被告之间的买卖，其不清楚。对证据二的收条也不清楚。
被告张连娜举证：桐房权证桐字第××号房产证（复印件）1份，证明本案所涉房产，即坐落于桐乡市龙翔街道花石小区1幢1单元401室属于被告陈立伟所有，房产证于2010年12月31日就已经做出来的事实。
原告及被告陈立伟对该证据均没有异议。
第三人质证：房产证的登记时间在其与被告陈立伟结婚之后的，属于夫妻共同财产。
被告陈立伟举证：
证据一、桐房权证桐字第××号房产证（来源于桐乡市城建局）1份，证明原炉头镇炉头街北大街15号1幢2幢房产系被告陈立伟的父母亲所有的事实。
证据二、房屋拆迁产权调换协议1份、赠予书1份（来源于桐乡市城建局），证明因政府拆迁，陈立伟父母将原炉头镇炉头街北大街15号1幢2幢房产调换了两套新的房产，其中桐乡市龙翔街道花石小区1幢1单元401室于2003年10月8日赠与陈立伟的事实。
以上两份证据证明涉案房产原是陈立伟父母的，后因政府拆迁，陈立伟父母将原炉头镇炉头街北大街15号1幢2幢房产调换了两套新的房产，涉案房产系陈立伟父母于2003年10月8日赠与陈立伟的事实。
证据三、桐房权证桐字第××号房产证、桐国用（2010）第27057号土地使用权证各1份（复印件），证明涉案房产的所有权人系陈立伟的事实。
证据四、离婚协议书（来源于桐乡市民政局档案室）1份，证明被告陈立伟与第三人包岚于2006年9月26日登记结婚，于2013年10月31日协议离婚，协议约定财产方面不包括涉案房产的事实。
证据五、房屋产权转让登记申请书1份，证明陈立伟与原告的房屋买卖过程，被告陈立伟没有违约，没有过户的责任在于登记机关人员法律知识浅薄的事实。
原告质证认为：对证据一，认为这个房子跟本案无关，不发表质证意见。对证据二中的房屋拆迁产权调换协议，认为与本案无关。对证据二中的赠予书的真实性有异议，从手印和笔迹看是最近补的，赠予书上的时间不是事实，当时做房产证的时候这份证据是没有的。对证据三没有异议。对证据四没有异议，根据协议第六条约定，如果本案房产与第三人没有关系，应该早就过户了。对证据五的真实性没有异议，黄毅是原告儿子，房子准备过户到原告儿子名下是方便公积金贷款，而且中介也是知道的。
被告张连娜质证认为：对证据一—证据四没有异议。对于证据五，认为是房屋买卖合同成立后，向登记机关提出的申请，与本案缺乏关联性。
第三人质证认为：对证据一的真实性不清楚，与本案无关。对于证据二，认为其不知道是否有这套房子，所以不知道调换与赠予的事情。对证据三，因为其不知道有这套房子，所以其不清楚，但按照房产证的时间，该房产系夫妻共同财产。对证据四的真实性没有异议，但本案所涉房产在离婚时被告是隐瞒的，现在该房产其也是有份的。对证据五，其不知情，但申请书上陈立伟的名字是其本人签的。
第三人未提供证据。
本院经审查核实，认证认为：原告提供的证据，符合证据真实性、合法性、关联性要求，本院予以确认。被告张连娜提供的证据，原告没有异议，本院予以确认。被告陈立伟提供的证据一，系主管部门出具，符合证据的真实性要求，且与其提供的证据二相互印证，本院对该证据予以确认。被告陈立伟提供的证据二中的房屋拆迁产权调换协议，协议中涉及的其中一套安置房是本案所涉房产，符合证据真实性、合法性、关联性要求，本院予以确认。被告陈立伟提供的证据二中的赠予书，有赠予人和受予人的签字捺印，虽是复印件，但有主管部门盖章确认，符合证据真实性、合法性、关联性要求，本院予以确认。此外，赠予人和受予人事后加捺手印的行为，并不影响该证据的效力。被告陈立伟提供的证据三，原告没有异议，符合证据真实性、合法性、关联性要求，本院予以确认，至于第三人认为该房产系夫妻共同财产的质证意见是否成立，本院结合其他证据综合认定。被告陈立伟提供证据四，由桐乡市民政局出具，符合证据真实性、合法性、关联性要求，本院予以确认。被告陈立伟提供证据五，原告对真实性没有异议，本院对该证据的真实性予以确认。
根据本院确认的证据，并结合当事人的陈述，本院确认的案件事实为：
2015年4月18日，经由中介服务，被告张连娜代理其儿子陈立伟与原告分别作为甲、乙两方签订房地产转让协议一份，约定将坐落于桐乡市龙翔街道花石小区1幢1单元401室房产出售给乙方，建筑面积138平方米左右，车库22平方米左右。成交价为480000元，签约当天乙方先付定金20000元，甲方房产证补出来再交150000元，过户时付60000元，房产证过户给乙方后，由乙方申请到贷款时及时支付250000元。乙方的贷款到甲方账户后，甲方把房屋钥匙交付给乙方。房屋产权证过户甲方有责任提供相关资料、证明，无条件签字，并协助乙方办理。甲、乙双方协定9月份房产证过户。合同约定违约金为房屋总额的30%。中介经办人黄春华也在合同上签字。合同签订当天原告支付给被告张连娜20000元，并于2015年5月18日支付房款150000元，被告张连娜向原告出具了150000元的收条一份。上述房产的房产证号为桐房权证桐字第××号，所有权人为被告陈立伟，用途为住宅，房产证附记处记载拆迁安置。土地使用权证号为桐国用（2010）第27057号，使用权人为被告陈立伟，用途为城镇住宅，使用权类型为划拨，土地使用权证记事处记载本土地证为划拨土地拆迁安置房证书。2015年7月23日，被告陈立伟前往桐乡市行政审批中心办理涉案房产的过户手续。因原告儿子黄毅公积金贷款，被告陈立伟与黄毅另行签订了房屋买卖合同一份，双方并在桐乡市房屋所有权转移登记申请书签字捺印。但在办理过程中，因涉案房产的产权登记时间在被告陈立伟与第三人包岚的婚姻关系存续期间内，而双方的离婚协议未涉及该房产，登记机关对相关资料审查后未给予办理过户手续。事后，被告陈立伟也未能与第三人协商一致而使第三人同意签字过户。
另查明，涉案房产系桐乡市东宗线航道改造工程时的拆迁安置房，被拆迁房屋原所有权人为被告陈立伟的父亲陈文龙，陈文龙及其妻子张连娜于2003年10月8日签订了赠予书将涉案房产赠与被告陈立伟，故房产证及土地使用权证直接登记在了陈立伟名下。房产证的登记时间为2008年6月26日，在陈立伟与第三人包岚的婚姻关系存续期间内，双方于2006年登记结婚，2013年协议离婚，离婚协议书未涉及本案房产。
本院认为，被告张连娜代理被告陈立伟与原告签订的房地产转让协议，被告陈立伟虽辩称其事先并不知情，但事后其根据协议前往桐乡市行政审批中心办理过户手续的行为视为其对被告张连娜代理行为的追认，且庭审中被告陈立伟也同意协助过户，故上述协议依法对被代理人陈立伟发生效力，被告陈立伟是房地产转让协议的合同当事人，应由其承担合同的权利义务。第三人包岚认为涉案房产登记时间在其与被告陈立伟婚姻关系存续期间内，故应属夫妻共同财产，其同意卖给原告，但应分得一半房款。本院认为，房产登记时间虽在双方婚姻关系存续期间内，但该房屋属陈立伟父亲陈文龙原有房产的拆迁安置房，经陈文龙及张连娜赠与后登记在陈立伟名下。因赠与发生在结婚前，故属陈立伟婚前取得的个人财产。当然，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（三）》第七条第一款规定的精神，即使属被告陈立伟婚后取得，仍应认定为陈立伟的个人财产。故本院对第三人包岚上述主张不予采信。
被告陈立伟作为单独所有权人对涉案房产享有完全处分权，同时其在庭审中表示愿意协助产权过户，故对原告要求其协助办理房产证和土地使用权证过户至原告名下的诉讼请求，本院予以支持。因涉案房产的土地类型为划拨，转移登记需补交土地出让金，对此原告认可由其缴纳，据此，本院确认由原告缴纳相应土地出让金。至于原告要求陈立伟协助办理补交土地出让金时一证书的过户手续，并无法律依据，本院不予支持。被告陈立伟因追认被告张连娜的代理行为而成为涉案房屋买卖合同的当事人，应由其承担合同的权利义务而非被告张连娜，故对原告要求被告张连娜协助过户的诉讼请求，本院不予支持。
关于原告要求被告方支付违约金的诉讼请求。被告认为未过户是登记机关工作人员对过户的法律要求不理解导致的，被告不存在违约行为。本院认为，房产权属的转移登记除须出卖人履行协助义务外，还须行政机关依法履行登记职责。被告陈立伟系单独转让，须享有完全处分权。涉案房产虽经本院实质审查属被告陈立伟个人所有，但登记时间确在被告陈立伟与第三人的婚姻关系存续期间内，且离婚协议未涉及该房产，故登记机关对相关资料作形式审查后认为属共同财产而未办理过户并不违反法律规定。故本院对被告上述辩称不予采信，况且当时被告陈立伟并未向登记机关进一步提供相应证明材料。故本院认定系被告陈立伟一方的资料原因导致过户障碍。依规定向登记机关提供相应过户资料属出卖人履行协助义务的一部分，本案房地产转让协议第七条对此也有约定，因涉案房产系被告陈立伟个人所有，其能够提供单独处分时所需的过户资料，如协议离婚时提出并明确房屋权属，或事后寻找途径进行确权，进而补正其过户资料，但其并未如此。据此，本院认定系因被告陈立伟一方原因导致涉案房产未能在合同约定期限内过户，被告陈立伟应承担违约责任。原告主张按已付房款170000元，自2015年10月起至2016年3月，按月息2分计算损失，明显过高，本院调整为按中国人民银行同期同档次贷款基准利率的2倍计算，计7906.89元，超出部分不予支持。至于原告主张的误工费、车旅费以及其老婆的护理费、精神损失费等损失，于法无据，本院不予支持。被告陈立伟因追认被告张连娜的代理行为而成为涉案房屋买卖合同的当事人，应由其承担合同的权利义务而非被告张连娜，故对原告要求被告张连娜承担70000元违约金的请求，本院不予支持。
据此，根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国婚姻法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告陈立伟于本判决生效之日起十日内协助原告黄绪成办理坐落于桐乡市龙翔街道花石东路南侧1幢401室房屋（房产证号：桐房权证桐字第××号，土地使用权证号：桐国用2010第27057号）的房产证及土地使用权证的过户登记手续（由原告补缴土地出让金）；
二、被告陈立伟于本判决生效之日起十日内支付原告违约金7906.89元；
三、驳回原告其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1550元，由原告负担1375元，由被告陈立伟负担175元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。在当事人收到《预交上诉案件受理费通知书》后，按通知规定期限、金额预交上诉案件受理费用。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。
审 判 长 邹 丹
审 判 员 高 庆
人民陪审员 方梅君
二〇一六年三月二十二日
书 记 员 吕艾迪