贵州省六盘水市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）黔六中民终字第441号
上诉人（原审原告）周朝晖。
特别授权委托代理人陶军。
被上诉人（原审被告）唐华。
委托代理人翟长松。
被上诉人（原审被告）杨小飞。
上诉人周朝晖因与被上诉人唐华、杨小飞确认合同效力纠纷一案，不服贵州省六盘水市钟山区人民法院作出的（2013）黔钟民初字第2230号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审经审理查明，原告周朝晖系现役军人，其与被告杨小飞系夫妻关系，双方于2004年10月8日登记结婚。杨小飞于2005年8月2日与六盘水盛胜房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，按揭购买位于钟山区钟山中路70号盛世花园1号楼601室的房屋一套，该房屋于2006年5月10日在六盘水市房地产产权监理处办理产权登记，房产证号为六盘水市房权证钟山区字第××号，房屋所有人登记为杨小飞，该房屋于2006年2月10日向中国建设银行股份有限公司六盘水向阳北路支行设定抵押登记。购买上述房屋的按揭款由银行从杨小飞办理的存折上按月直接扣划，房屋按揭款实际由周朝晖支付。购买上述房屋后，被告杨小飞将上述房屋转卖给唐华，并于2010年1月18日与唐华签订《房屋买卖合同》，合同约定房屋售价为现金15万元加剩余6年的银行按揭贷款；卖方（杨小飞）向买方（唐华）承担5000元保证金；合同还对定金、清偿贷款、解除抵押、交付期限、违约责任、税费负担等进行了约定。《房屋买卖合同》签订后，被告唐华向被告杨小飞支付了购房款145000元，购房款中的5000元作为保证金，唐华至今未支付给杨小飞。后杨小飞将支付银行按揭款的存折交给唐华，并于2010年8月将上述房屋交付给唐华管理使用至今。唐华支付了从2010年2月起至2013年8月止的房屋银行按揭款，杨小飞于2013年7月底将支付银行按揭款的存折挂失，并补办了新的存折，但存折号未更改，故唐华又往原存折里存入2013年9月的房屋按揭款。原告周朝晖与唐华因房屋买卖发生纠纷，周朝晖认为上述房屋系其与杨小飞的夫妻共同财产，杨小飞在其不知情的情况下将房屋卖给唐华，侵犯其作为共同共有人的权利，杨小飞与唐华签订的合同应属无效合同，遂要求唐华返还上述房屋并支付房屋占有使用费未果，故原告诉至法院。
一审经审理认为，被告杨小飞购买的位于钟山区钟山中路70号盛世花园1号楼601室的房屋，系其与原告周朝晖夫妻关系存续期间购买，属夫妻共同财产，杨小飞、周朝晖系房屋的共同共有人。杨小飞出卖上述房屋，属处置家庭重大财产，在杨小飞与周朝晖未离婚，夫妻感情也未破裂的情况下，从常理上来说，杨小飞不可能不告诉周朝晖此事，也不可能与外人串通损害自己家庭的利益，杨小飞当时应当已经告知周朝晖房屋出售的事实。加上购买房屋的按揭款开始一直由周朝晖支付，而杨小飞将房屋转卖给唐华后，房屋按揭款转由唐华支付，周朝晖、杨小飞不再支付按揭款，周朝晖不支付房屋按揭款至今已长达三年之久而未提出异议，其应当早就知道房屋出售的事实，其诉称2013年6月才知道房屋出售不属实，不予采信。被告唐华已依约支付了购房款及按揭款，杨小飞也将房屋交付给唐华管理使用已三年，期间杨小飞、周朝晖均未提出异议，现周朝晖翻悔，请求法院确认杨小飞与唐华签订的《房屋买卖合同》无效，要求被告唐华返还已出卖的房屋并支付房屋占有使用费，有悖诚实信用原则，有损交易安全，不利于维护市场经济秩序，本案双方当事人应当本着诚实信用的原则处理纠纷，故对原告主张的要求被告唐华立即返还原告位于贵州省六盘水市钟山区钟山中路70号盛世花园1号楼601室的房屋、支付原告房屋占有使用费36000元的诉讼请求，不予支持。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”之规定，本案的被告杨小飞出卖的房屋虽包含原告周朝晖共同共有的部分，但原告周朝晖以杨小飞对房屋没有处分权为由主张《房屋买卖合同》无效，不予支持，故对原告周朝晖的该项诉请应予以驳回。原告周朝晖主张杨小飞与唐华恶意串通使唐华低价购买上述房屋，但未能提供有效证据予以证明，不予支持。因本案属物权请求权纠纷，不适用诉讼时效的规定，故被告唐华辩称本案已过诉讼时效的理由不成立。依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，判决驳回原告周朝晖的诉讼请求。案件受理费4020元，因适用简易程序减半收取2010元，由原告周朝晖负担。
宣判后，周朝晖不服，向本院提起上诉。请求：1、撤销一审判决，并依法改判二被上诉人在上诉人不知情的情况下私自于2010年1月18日在水钢巴西签订的《房屋买卖合同》系无效合同，同时依法改判被上诉人唐华立即返还上诉人位于贵州省六盘水市钟山区钟山中路70号（盛世花园）1号楼601室的房屋；2、判令被上诉人唐华支付其占有使用上诉人位于贵州省六盘水市钟山区钟山中路70号（盛世花园）1号楼601室的房屋占有使用费用36000元整（其被上诉人唐华占有使用上述房屋的期间为2010年8月1日至今，故暂时按照3年来计算，每月占有使用费按照租金1000元整计算）；3、请求判令本案一审、二审诉讼费用由二被上诉人共同负担。主要理由是：1、一审判决中存在认定事实不清、认定事实严重错误的情形。本案的房屋系周朝晖与杨小飞夫妻共同财产，因杨小飞生意亏损而欠下许多外债，急需资金归还外债，因此杨小飞在上诉人不知情的情况下以非常低廉的价格将房屋转让给唐华，唐华也明知该房屋并非只有杨小飞一个所有人。唐华在背离上诉人作为房屋所有权人的情况下与杨小飞经过多次协商、恶意串通之后签订了买卖合同，取得了房屋，并将所有购房款项全部支付给了杨小飞。从以上事实可以看出，上诉人不知道自己的房屋被杨小飞出售的事实，也在情理之中，加之上诉人系在职军人，因其工作性质的特殊性，长时间不在家，如果被上诉人不说出的话，上诉人确实无法知晓，此事实从钟山区法院的开庭笔录可得到进一步印证，唐华在笔录中承认和杨小飞商谈买卖房屋之事至今都没有亲自给周朝晖说过，同时也没有征求过周朝晖的意见。一审判决中的假设和常理性推断根本就没有任何相应的证据可以印证。人民法院在审理案件的过程中，应当“以事实为根据，以法律为准绳”为审判原则，遵循《民事诉讼法》关于“谁主张、谁举证”的法律原则。因此一审法院在认定事实方面存在严重错误，恳请二审法院依法予以纠正。2、本案一审判决中还存在适用法律错误的情形。本案一审人民法院在一审判决中直接依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条关于“诚实信用”的原则性规定来作为其判决的法律依据是完全错误的。因为在审理案件过程中只有出现无法律规则可以适用的情况下法律原则才可以作为弥补“法律漏洞”的法律手段而发挥作用。另，本案一审判决中所适用的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，其中“当事人一方”应如何理解的问题，根据《合同法》关于合同相对性原则之规定来看，本案中并无其他法律的特殊规定，且又因合同当事人无权为他人设定合同上的义务，那么该条司法解释中的“当事人”就应当是指合同当事人，而不是诉讼当事人。又因上诉人不是本案房屋买卖合同相对当事方，仅是房屋的所有权人之一，上诉人在本案中以作为合同之外有独立请求权的第三人以被上诉人的行为违反法律强制性规定和侵犯自己合法的实体权利而根据《合同法》主张其《房屋买卖合同》无效，同时又根据《物权法》第一百零六条第一款之规定要求追回上述房屋，故上诉人的诉求中不仅仅只有债权请求权，更重要的还有物权请求权。故一审法院在判决书中适用该条司法解释作为判决依据完全是理解错误、适用法律不当。因本案二被上诉人所签订的《房屋买卖合同》是在上诉人完全不知情的情况下签订的，同时该合同也违反了我国现行法律、行政法规的强制性规定，根据《合同法》第五十二条第一款第五项、第一百三十二条第二款之规定，以及《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第四项之规定，本案中所争议的标的物系周朝晖与杨小飞夫妻关系存续期间共同出资所购买，故根据《婚姻法》关于夫妻共有财产的规定，上述房屋完全属于上诉人与杨小飞的共有财产。再根据《物权法》第九十七条、《合同法》第五十一条之规定，二被上诉人所签订的《房屋买卖合同》完全系无效合同。本案中唐华的行为完全不符合《物权法》第一百零六条关于“善意取得”之规定。关于上诉人要求唐华支付其占有使用上述房屋的占有使用费36000元整的法律依据，根据最高人民法院2003年11月30日给辽宁省高级人民法院的答复，应该以买受人与出卖人约定的合同总价款除以房屋的设计使用年限，再乘以买受人实际使用该房屋的年限得出的价款作为买受人所获得的利益返回给出卖人。参照该答复来对照本案，由于唐华在签订买卖合同时并非出于善意，且约定的价格也不是一个公平合理的价格，故本案二被上诉人在合同中约定的内容并非是其真实意思表示，理所应当的就不应该按照约定的价格来支付其房屋占有使用费，所以上诉人要求唐华以租金的方式来支付其占有使用上述房屋的占有使用费，该要求合法合理应当得到人民法院的支持。
被上诉人唐华的委托代理人二审口头答辩认为，1、在一审中，上诉方周朝晖一直声称他和妻子的关系很好，所以杨小飞将房子卖给唐华不可能也不应当存在恶意串通。2、本案中房款在杨小飞购买时只是173020.5元，而卖给唐华是15万元的现金以及交6年的按揭，共计243600元，该价款已经远远超过原房子的价款，所以是以合理的价格购买的。3、该房子已经实际交付给被上诉人唐华使用，根据物权法的规定，周朝晖的损失只能找杨小飞主张，而不应当主张合同效力的问题。4、周朝晖和杨小飞的关系，双方都一直认为很好，杨小飞处理重大的财产，不可能不告诉周朝晖，从常理上说，周朝晖对杨小飞处分房屋的事实是知道的。5、本案上诉人主张的是合同效力问题，而不是物权的追认，在认定合同效力上，是应当适用诉讼时效规定的。杨小飞将房子卖给唐华时，是2010年1月18日，但周朝晖主张合同无效的时间是2013年8月，已经超过了法定的诉讼时效。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。
被上诉人杨小飞二审未作答辩。
二审中，上诉人周朝晖、被上诉人唐华、杨小飞均未向本院提交新的证据。
本院二审查明的事实与一审查明的一致。
本院认为，本案二审的争议焦点主要是：1、唐华与杨小飞签订的《房屋买卖合同》是否系无效合同；2、唐华是否应向周朝晖及杨小飞返还本案所争议的房屋；3、唐华是否应向周朝晖支付房屋占有使用费36000元。
本案争议的主要是唐华与杨小飞签订的《房屋买卖合同》的效力问题。根据合同归《合同法》调整，物权变动归《物权法》规制的原则，在买卖合同法律关系中，买卖合同是物权变动的原因行为，所有权转移是物权变动的结果，出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力，但能否发生所有权转移的物权变动效果，则取决于出卖人嗣后能否取得所有权或者处分权，物权变动属于效力待定状态。买卖合同属债权合同，其效力是独立存在的，只要符合《民法通则》第五十五条“（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益”规定的条件就生效，不受物权能否变动，物权是否变动的影响，即使物权不能变动，合同仍然有效。据此《物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”对不动产物权变动的原因与结果进行区分作出了规定。而《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”是依据《物权法》的规定精神，对无权处分情形下买卖合同的效力以及违约救济作出的规定。结合本案，本案所争议的房屋系周朝晖与杨小飞夫妻关系存续期间所取得的财产，属共同所有系不争的事实。《中华人民共和国婚姻法》第十七条对夫或妻对共同所有的财产，有平等的处理权作出了规定，而《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》第十七条对夫妻共同财产的平等处理权作出了“因日常生活需要”与“非因日常生活需要”的区分，在“因日常生活需要”的前提下，夫妻任何一方均有权决定处理夫妻共同财产，但结合日常生活逻辑及本案实际，对该房屋的出售超出了“因日常生活需要”的范畴。故被上诉人杨小飞非因日常生活需要而擅自将共有财产转让给他人时，属无权处分夫妻共有财产的行为。根据所述法律规定，被上诉人杨小飞无权处分共有财产的行为，并不必然导致本案《房屋买卖合同》的无效，因而周朝晖主张唐华与杨小飞签订的《房屋买卖合同》无效的理由不符合规定，本院不予支持。由于周朝晖主张唐华与杨小飞签订的《房屋买卖合同》无效的理由和诉讼请求本院已不予采信和支持，故对其基于《房屋买卖合同》无效而请求判令唐华返还房屋以及向其支付房屋占有使用费的诉讼主张同理本院不予支持。
综上，原审判决理由部分错误，本院予以纠正，但判决结果正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》第十七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4020元，由上诉人周朝晖负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗 敏
代理审判员 杨 梅
代理审判员 谭茶芬
二〇一四年七月二日
书 记 员 蒋文瑞