内蒙古自治区武川县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）武民初字第35-2号
原告（反诉被告）李香梅，女，汉族，1975年10月12日出生，住武川县，无业。
委托代理人庞军，内蒙古若辉律师事务所律师。
委托代理人张磊，内蒙古若辉律师事务所律师。
被告（反诉原告）敖登花，女，蒙古族，1973年9月30日出生，住呼和浩特市新城区，个体。
委托代理人王海清，内蒙古庆胜律师事务所律师。
委托代理人付有强，内蒙古庆胜律师事务所律师。
原告李香梅诉被告敖登花、被告敖登花反诉原告李香梅房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员杜权适用简易程序公开开庭合并审理了本案。原告（反诉被告）李香梅的委托代理人庞军、张磊，被告（反诉原告）敖登花及其委托代理人王海清、付有强到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告李香梅诉称，原告与本案另一当事人陈月换在武川县可镇迎宾南路、兴园南路共同建成一处11间二楼门面房及院落。该房及院落为一人一半。2012年10月10日，我二人与被告敖登花签订《房屋租赁合同》，约定：将该房屋出租给被告，租赁期60个月，从2012年10月10日至2017年10月10日止，五年租金90万元。租赁费被告应在2012年12月30日前付清。合同签订后，出租方依约将出租房交付被告，被告却只交付租金40万元，剩余50万元被告以种种理由拒付。现原告就被告欠我的25万元提起诉讼。请求依法判决被告给付原告租赁费25万元，并支付从2013年1月1日至给付之日的利息，利息按中国人民银行同期贷款利率计算。
被告敖登花辩称，2012年10月10日，双方签订《房屋租赁合同》。合同第三条约定：租期从2012年10月10日至2017年10月10日共60个月。第四条约定五年租金为90万元。在合同履行过程中，原被告及另一当事人口头约定将租金改为80万元。合同签订后，被告及时支付了租金40万元。由于装修需大量资金，三方商定剩余租金在2016年12月30日前交清。截止现在，承租方实际使用房屋仅仅15个月。原告起诉要求支付剩余租金不合常理。本诉被告无任何违约行为，原告所述与事实不符，应予以驳回。
反诉原告敖登花反诉称，原被告之间的房屋租赁关系客观真实。在租赁合同履行过程中，租赁物出现了严重的质量问题。为此曾多次与反诉被告方协调对租赁房屋存在的问题进行维修。但到目前为止，该租赁物还不能正常使用，仍存在无电、无暖、墙体裂缝、漏水等原因。基于这些原因与入住客人经常发生退房纠纷。导致反诉原告不能正常经营、实现租用该标的物的初衷。根据合同法的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的是解除合同的法定条件。结合本案，反诉原告所租房屋根本实现不了租赁目的，完全符合解除合同的法定情形，故该租赁合同应依法解除。反诉被告多收的租金应依法退还。
反诉被告李香梅辩称，反诉原告诉请解除双方的租赁合同，依据的是《合同法》第九十四条的规定：“当事人依法迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同”。但本案反诉人承租房屋的目的是从事经营还是居住或者是用作仓库等，双方在合同中未约定，故无法认定其租用目的，更无法确认其承租目的实现与否。再者，一、对于停电、停水问题被反诉人及另一当事人陈月换均给予解释。停电是供电部门改造线路造成的。租赁房屋所用水是自取水。停电必然无法抽取。这并非被反诉人及陈月换的原因造成的，不属于被反诉人违约。二、对于暖气不热、房屋漏水、有裂缝的问题，依据双方签订的合同明确约定：“租赁期间，被反诉人负责对房屋修缮和维修”。反诉人在庭审中已承认，经维修漏水问题已解决。有裂缝的房屋并不是反诉人的主要经营场所，也不影响其正常经营，更不影响实现其所谓的合同目的。关于暖气不热的问题，主要是由于该租赁房不是大暖，热不热与经营者的烧暖有关，而且，被反诉人与另一当事人也曾找人对暖气管道进行过检查和维修，已尽到了维修义务。只有在租赁物出现问题，出租人不尽维修义务时才构成违约。针对本案，双方在合同中对所租用房屋的目的未作约定。反诉人的主张并不符合《合同法》第九十四条的法定解除条件，故反诉原告仍应依约支付反诉被告租金，并从2013年1月1日起按中国人民银行同期贷款利率支付延期付款的利息。
原告（反诉被告）举证，（一）建设用地规划许可证、武川县发改局文件、建设用地批准书、完税凭证。证明原告出租的房屋合法建设。（二）国有土地使用权证，证明被告所租的房屋其中700.02平方米土地上对应的部分属原告所有。（三）建房购买材料收据及工人工资收据，证明该出租房是原告与陈月换共同出资所建，所有权一人一半。（四）房屋租赁合同，证明双方约定的租期及租金交付方式、期限，被告未如约履行，已违约。
被告（反诉原告）质证意见，对证据（一）、（二）、（三）的真实性认可，对关联性不认可。对证据（四）的真实性认可，对所要证明的问题不认可。
本院的认证意见，证据（一）、（二）、（三）内容真实、来源合法，与本案具有关联性，本院予以采信。证据（四）因双方对租金交付时间约定不明，对该证据本院部分采信。
被告（反诉原告）举证，（一）租赁合同、收条，证明双方在2012年10月10日签订了《房屋租赁合同》。被告已支付40万元租金。原告对租赁物负有维修义务，剩余租金应在2016年12月30日前付清。（二）问话笔录二份，证明被告所租房屋存在严重质量问题，致被告无法正常经营，原告已违约。（三）照片10张，证明原告出租房屋墙体裂缝，有漏水现象，不符合出租条件，原告已违约。
原告（反诉被告）的质证意见，对证据（一）的真实性认可，但合同明确约定，90万元租金应一次交清。原告有维修义务，但未接到维修通知。对证据（二）真实性认可，对所证明的问题不认可。对证据（三）照片无法证实房屋不具备使用条件。
本院的认证意见，证据（一）、（二）、（三）内容真实、来源合法，与本案具有关联性，本院予以采信。
本院依被告（反诉原告）申请调取了武川县公安局可镇派出所的接警登记表及出警记录，证明2014年1月19日晚19时45分许，派出所接警的原因是顾客刘俊峰入住被告经营的宾馆，因房间不热，要求退房引发纠纷。
原告（反诉被告）的质证意见，对该证据无异议，但因什么原因退房不得而知，即使不热，也与被告烧暖有关。如有问题，我方可以维修。
被告（反诉原告）的质证意见，对该证据认可，证明我方无法经营。
本院认证意见，该证据内容真实，来源合法，本院予以采信。
经审理查明，2012年10月10日，原告（反诉被告）李香梅、陈月换与被告（反诉原告）敖登花签订《房屋租赁合同》。合同约定：李香梅、陈月换将位于武川县可镇兴园南路一处11间二楼门脸（带院落及南房）出租给敖登花，房屋面积1251平方米，占地2703平方米，租期60个月，自2012年10月10日起至2017年10月10日止，租金90万元，于12月30日前付清。合同还约定：李香梅、陈月换交付的房屋为粗装修，敖登花装修房屋经对方同意后方可施工。李香梅、陈月换对房屋有修缮和维修义务。合同签订后，李香梅、陈月换将房屋交付给敖登花用于经营旅店业。敖登花于2013年1月17日交付租金40万元，剩余50万元未付。在此后的经营过程中，敖登花发现其所租房屋有漏水、断电现象。漏水已经对方修好。由于线路铺设问题，断电仍未根治。存在的主要问题是暖气不热，虽经李香梅、陈月换几次维修，但至今仍未修复，在经营的15个月中，经常出现顾客退房现象。这些问题的存在已影响了敖登花的正常经营。
另查明，敖登花所租房屋为李香梅、陈月换二人共同出资所建，所有权各半，并各自办理了相关的权属证书。敖登花所交的40万元租金，李香梅、陈月换各收取20万元。
还查明，原告（反诉被告）陈月换与被告（反诉原告）敖登花已就双方所争议的问题另行达成调解协议。
本院认为，李香梅、陈月换与敖登花签订的《房屋租赁合同》出自双方真实意思表示，为合法有效的合同。双方均应依约履行各自的义务，但本案中李香梅、陈月换交付的租赁物存在严重的瑕疵，致对方不能正常经营，订立合同的目的无法实现。故对李香梅要求对方支付租金的诉讼请求不予支持。依照法律的相关规定，租赁合同的出租人有保持租赁物合于使用状态的义务，地处阴山以北的武川，冬季气温较低，天气寒冷，是否适宜居住，取暖至关重要。敖登花租用的房屋，从事的是旅店业，暖气不热，虽经维修，未能修复，客人无法入住，租赁合同已实际不能履行。符合法定的解除合同的条件，对敖登花的反诉请求予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定，判决如下：
一、驳回原告李香梅的诉讼请求。
二、解除原告（反诉被告）李香梅就其所有的房屋及院落与被告（反诉原告）敖登花之间签订的《房屋租赁合同》。
三、由原告（反诉被告）李香梅退还被告（反诉原告）敖登花租金87500元［（40万元-15个月×15000元）÷2］，款于判决生效后十日内付清。
四、被告（反诉原告）敖登花在判决生效后十日内将其租赁的属于李香梅所有的房屋及院落交还原告（反诉被告）李香梅。
案件受理费5050元，减半收取2525元，反诉费950元，由原告（反诉被告）李香梅承担。
如未按照本判决书指定的期间履行金钱给付义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
申请执行的期限为二年。
如不服本判决可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状正本一份、副本一份，上诉于内蒙古自治区呼和浩特市中级人民法院。
审判员 杜 权
二〇一四年三月十八日
书记员 胡海丽