河北省承德市双桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）双桥民初字第1643号
原告李长朋。
委托代理人李世民，河北德律律师事务所律师。
委托代理人张艳春。
被告承德丽水房地产开发有限公司，住所地承德市高新技术产业开发区。
法定代表人陈明生，职务董事长。
委托代理人刘浩然，河北德汇律师事务所律师。
委托代理人李树伟。
被告唐山嘉润房地产开发有限公司承德市开发区分公司，住所地承德市开发区百合园小区13号楼B座底商。
负责人郑文，职务经理。
被告唐山嘉润房地产开发有限公司，住所地唐山市路北区龙泽北路287号。
法定代表人曹文福，职务董事长。
原告李长朋与被告承德丽水房地产开发有限公司、被告唐山嘉润房地产开发有限公司承德市开发区分公司、被告唐山嘉润房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年5月9日受理后，依法组成合议庭于2014年11月17日公开开庭进行了审理。原告李宏孝的委托代理人李世民、张艳春、被告承德丽水房地产开发有限公司的委托代理人刘浩然、李树伟到庭参加了诉讼，被告唐山嘉润房地产开发有限公司承德市开发区分公司、被告唐山嘉润房地产开发有限公司经本院依法公告传唤，未到庭参加诉讼。本案依法缺席审理终结。
原告诉称，2012年3月21日原告与被告唐山嘉润房地产开发有限公司承德市开发区分公司签订卧龙山庄预售协议书，购买卧龙山庄B6-09号底商，面积为，170.12平方米，价款1197645.00元，B6-08号底商，面积为200.51平方米，房款为1411590.00元，B2号楼4单元18层1802室住宅一套，建筑面积为100.26平方米。房款392859.00元，C5号楼1单元601室住宅，面积为64.69平方米。房款226570.00元。原告按照被告唐山嘉润房地产开发有限公司承德市开发区分公司的指定交付房款3228664.00元。但被告没能按照合同约定按期交付房屋。现卧龙山庄小区项目已由承德丽水房地产开发有限公司接管，承德丽水房地产开发有限公司拒绝与我方签订新的购房合同，为维护原告的合法权益，故提起诉讼，请求判令：1、确认原、被告签订的卧龙山庄预售协议有效，签订商品房买卖合同，并交付房屋。
原告为支持其诉讼请求，提供以下证据，1、卧龙山庄预约协议书四份及收据，证明被告唐山嘉润房地产开发有限公司承德市开发区分公司预售给原告卧龙山庄底商2套、住宅2套，价款总计3228664.00元；2、转款凭证，原告将购房款按照被告唐山嘉润房地产开发有限公司承德市开发区分公司的指定转至王建国个人账户，是因为被告唐山嘉润房地产开发有限公司承德市开发区分公司担心账户被封，所以要求转到该公司会计名下；3、2012年8月9日承德市双桥区大石庙镇庄头营村村委会与承德丽水房地产开发有限公司签订的协议书；4、双桥区人民政府办公室关于庄头营村卧龙山庄项目建设单位变更的说明；5、大石庙镇庄头营村委会与唐山嘉润房地产开发有限公司的协议；以上证据证明被告承德丽水房地产开发有限公司承继了被告唐山嘉润房地产开发有限公司承德市开发区分公司卧龙山庄的全部义务。被告承德丽水房地产开发有限公司应当承担被告唐山嘉润房地产开发有限公司承德市开发区分公司的责任及义务。
被告承德丽水房地产开发有限公司辩称，原告诉讼所依据的协议时无效协议，原告的诉讼请求应予驳回。
被告提交以下证据，1、双桥区人民政府纪要一份，证明唐山嘉润房地产开发有限公司无力承担卧龙山庄后续工程的开发建设工作，将项目建设单位变更为承德丽水房地产开发有限公司，证明唐山嘉润的借款与承德丽水房地产开发有限公司没有关系；2、合作开发建设协议书、3、唐山嘉润房地产开发有限公司与大石庙镇庄头营村关于卧龙山庄小区一期工程开发补充协议，证明唐山嘉润房地产开发有限公司在卧龙山庄开发项目中的权利和义务；4、唐山嘉润房地产开发有限公司与河北建业投资担保有限公司的转让协议书、及附件补充协议书、证明我公司没有办理更名手续。
被告唐山嘉润房地产开发有限公司承德市开发区分公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见和证据。
被告唐山嘉润房地产开发有限公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见和证据。
通过庭审质证，被告承德丽水房地产开发有限公司对原告提交的1-2证据认为协议书和收据不是其出具，对真实性有异议，原告的转款凭条室转到个人账户上，既然是在房地产公司买房，应将款项打入公司账户，对原告提交的证据3-5真实性未提出异议，但认为不能达到原告的证明目的。
原告对被告唐山嘉润房地产开发有限公司提交的证据1真实性不认可，该证据没有加盖政府公章，对关联性不认可，本案系民间借贷的法律关系，应按双方的协议履行义务。对2、3号证据未提出异议。，证据4认为与本案无关。
经庭审质证，本院认为原告提交的证据1具备真实性，但被告唐山嘉润房地产开发有限公司承德市开发区分公司至今仍未取得预售许可证，该协议没有法律效力；原告提交的2、3、4号证据、被告提交的1-4号证据均具备真实性。
通过上述证据，本院查明如下事实，2008年7月9日，承德市双桥区大石庙镇庄头营村村民委员会与唐山嘉润房地产开发有限公司签订《合作开发建设协议书》一份，协议约定，双方合作进行大石庙镇庄头营村城中村改造工程，该工程项目名称为“卧龙小区”。2012年3月21日原告李长朋与被告唐山嘉润房地产开发有限公司承德市开发区分公司签订卧龙山庄预约协议书，原告购买卧龙山庄B6-09号底商，面积为170.12平方米，价款1197645.00元，B6-08号底商，面积为200.51平方米，房款为1411590.00元，B2号楼4单元18层1802室住宅一套，建筑面积为100.26平方米。房款392859.00元，C5号楼1单元601室住宅，面积为64.69平方米。房款226570.00元。以上合计价款3228664.00元。当日被告唐山嘉润房地产开发有限公司承德市开发区分公司为原告开具收据。2012年3月22日原告李长朋将购房款3228664.00元转入被告唐山嘉润房地产开发有限公司承德市开发区分公司会计王建国账户内。2012年8月8日，承德市双桥区大石庙镇庄头营村村民委员会（甲方）与唐山嘉润房地产开发有限公司（乙方）签订《解除协议》，一、因乙方资金链中断，经甲乙双方协商一致，解除双方签订的《合作开发建设协议书》、《唐山嘉润房地产开发有限公司与大石庙镇庄头营村关于建设卧龙山庄小区一期工程开发补充协议》。二、协议解除后，由甲方与承德丽水房地产开发有限公司签订合作开发协议，继续承接大石庙镇庄头营村城中村改造项目，原协议乙方所产生的权利义务由承德丽水房地产开发有限公司承接。2012年8月9日，承德市双桥区大石庙镇庄头营村村民委员会与承德丽水房地产开发有限公司签订协议，承德丽水房地产开发有限公司承认并履行大石庙镇庄头营村与唐山嘉润房地产开发有限公司签订的《合作开发建设协议书》、《卧龙山庄小区一期工程开发补充协议》、《关于终止铁路东侧二、三期开发工程的协议》。承德丽水房地产开发有限公司承继大石庙镇庄头营村城中村改造项目，唐山嘉润房地产开发有限公司所产生的权利义务由承德丽水房地产开发有限公司承继。
本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。原、被告虽然签订的是《卧龙山庄预约协议书》，但已具备商品房买卖合同的基本内容，原告已按协议交付购房价款，故应认定为商品房买卖合同。被告唐山嘉润房地产开发有限公司承德市开发区分公司未取得商品房预售许可，将房屋预售给原告，原、被告签订的《卧龙山庄预约协议书》无效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，导致商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除时，买受人除可请求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失外，还可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。被告唐山嘉润房地产开发有限公司承德市开发区分公司作为专门从事商品房开发的企业，其对预售商品房必须取得商品房预售许可证明的规定应当是明知的，唐山嘉润房地产开发有限公司承德市开发区分公司违反法定义务，将未取得商品房预售许可证明的房屋销售给原告而导致合同无效。产生的法律后果应由唐山嘉润房地产开发有限公司承德市开发区分公司承担。被告唐山嘉润房地产开发有限公司承德市开发区分公司应退还原告购房款并赔偿原告利息损失。原告要求确认原、被告签订的卧龙山庄预售协议有效，签订商品房买卖合同，并交付房屋的诉讼请求不符合法律规定。唐山嘉润房地产开发有限公司承德市开发区分公司是唐山嘉润房地产开发有限公司设立，分公司的民事责任依法应由唐山嘉润房地产开发有限公司承担。承德市双桥区大石庙镇庄头营村村民委员会与承德丽水房地产开发有限公司签订协议，承德丽水房地产开发有限公司承认并履行大石庙镇庄头营村与唐山嘉润房地产开发有限公司签订的《合作开发建设协议书》、《卧龙山庄小区一期工程开发补充协议》、《关于终止铁路东侧二、三期开发工程的协议》。承德丽水房地产开发有限公司承继大石庙镇庄头营村城中村改造项目，唐山嘉润房地产开发有限公司所产生的权利义务由承德丽水房地产开发有限公司承继。承德丽水房地产开发有限公司应负连带责任。依据《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四之规定，判决如下：
一、原告李长朋与被告唐山嘉润房地产开发有限公司承德市开发区分公司签订的《卧龙山庄预约协议书》无效；
二、被告唐山嘉润房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告李长朋购房款3228664.00元并赔偿原告李长朋利息损失（自2012年4月29日起按中国人民银行同期贷款利率计算至判决确定的给付之日止）。
三、承德丽水房地产开发有限公司对上述给付内容承担连带责任。
如果二被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费80.00元，由被告唐山嘉润房地产开发有限公司、被告承德丽水房地产开发有限公司连带负担。
如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于承德市中级人民法院。
审 判 长 马福英
人民陪审员 马文顺
人民陪审员 杨成华
二〇一五年十一月二日
书 记 员 左明玉