上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终908号
上诉人（原审原告）：上海永淳物流有限公司，住所地上海市浦东新区泥城镇新城路2号1幢1052室。
法定代表人：韩海峰，总经理。
委托诉讼代理人：王建功，上海朋洋律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：上海中驰汽车销售有限公司（原审笔误为上海中弛汽车销售有限公司），住所地上海市浦东新区沪�公路2502号2幢213室。
法定代表人：周伟峰，经理。
委托诉讼代理人：陈建华，上海陈建华律师事务所律师。
上诉人上海永淳物流有限公司（以下简称永淳公司）因与被上诉人上海中驰汽车销售有限公司（以下简称中驰公司）土地租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初62725号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人永淳公司的法定代表人韩海峰及其委托诉讼代理人王建功，被上诉人中驰公司的委托诉讼代理人陈建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
永淳公司上诉请求：撤销原判第二项，依法改判为支持上诉人原审全部诉请。事实和理由：原审法院查明被上诉人应当支付上诉人租金金额错误，被上诉人应当支付所欠租金为1,517,502元。被上�人中驰公司的法定代表人于2015年8月28日通过短信确认租金等待所有诉讼结束后支付，上诉人对短信记录并无异议，故上诉人现在主张租金，没有超过诉讼时效。双方签订的《场地租赁补充协议》约定有上诉人构建的钢结构厂棚五幢、钢结构厂房一幢等内容，目前所有建筑物被被上诉人在上诉人不知情的情况下进行拆除，原审法院仅以建筑物被拆除而不支持厂棚等造价款，有失公平。并且上诉人确实搭建房屋七间，原审仅酌定被上诉人补偿上诉人全部建筑物补偿款20万元，有失公允。
被上诉人中驰公司辩称，其不同意上诉人永淳公司的上诉请求。关于租金诉讼时效，租赁合同约定先支付后使用，上诉人认为双方对租金支付达成新的合意，缺乏依据，因此，上诉人主张租金已经超过诉讼时效。《协议书》中约定的250万元用于被上诉人解决土地上的拆迁，50万�用于围墙和大门，这两笔费用与上诉人均无关。签订《协议书》时，钢棚已经被政府拆违了，这是政府行为与被上诉人没有关系，故请求二审驳回上诉，维持原判。
2016年9月，永淳公司向一审法院起诉请求：1、中驰公司向永淳公司支付2013年1月1日起至2014年8月2日止的土地使用租金人民币(以下币种相同)1,517,502元（34亩土地，从2013年1月1日至2014年8月2日，按年租金119万元折合每月99,167元，实际使用了19个月，租金合计1,884,169元。5亩田从2013年9月1日至2014年8月2日，按年租金40万元，折合月租金33,300元，实际使用11个月，租金合计366,300元）；2、中驰公司归还钢棚造价款1,767,520元（根据施工单位的预算书来估算的,目前还没结算）。
一审法院认定事实：上海市浦东新区XX镇XX街坊XX丘国有土地使用权原权利人为深圳市XX集团）有限公司（以下简称XX公司），�地（丘）面积为26,606平方米，使用权面积为26,605.70平方米。2014年7月28日，法院作出（2012）浦执字第9865号执行裁定书，裁定XX公司持有的位于上海市浦东新区XX镇XX街坊XX丘的国有土地使用权转让与买受人上海A有限公司（以下简称A公司），上述土地上的国有土地使用权自裁定送达A公司时起转移；A公司可持裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。A公司于2014年8月2日签收该裁定书。
XX公司成立于2002年10月，2010年4月23日名称变更为上海B有限公司，2010年9月30日名称变更为XX公司。2003年8月26日，XX公司取得沪房地南字（2003）XXXXXX号房地产权证，房地坐落于XX镇XX路XX号，权属性质为国有建设用地使用权，宗地号为XX镇XX街坊14/12丘，宗地（丘）面积为26,606平方米，使用权面积为26,605.70平方米。公司更名后，XX公司于2011年6月22日取得变更后的沪房地浦字2011第XXXXXX号房地产权证，该房地产权证上记载的房地内容与沪房地南字（2003）XXXXXX号房地产权证一致。
2011年9月26日，甲方“上海C有限公司”与乙方永淳公司签订《租赁协议》，甲方位于XX路XX号场地总计约80亩，现有约35亩租赁给乙方使用，租赁期限为2012年1月1日至2017年12月31日，该35亩土地以外甲方所属土地在现有租户合同到期后全部租赁给乙方。该租赁协议甲方盖有“上海C有限公司”印章，及甲方代表人吴某签名。
2011年12月6日，“上海C有限公司”出具委托书，就康桥镇XX路XX号场地出租，全权委托吴某处理。该委托书盖有“上海C有限公司”印章。
2012年12月，永淳公司（甲方）与中驰公司（乙方）签订《场地租赁协议》，永淳公司租赁XX公司康桥镇XX路XX号场地总面积约80亩，现有空场地约34亩（以下简称34亩场地）租赁给中驰公司使用（�两块，分别为东面长275米，宽65米；南面长86米，宽55米）。租赁期限为四年，自2013年1月1日至2016年12月31日，租金每年一交，每年12月15日前支付，交款方式为永淳公司提供公司账户，中驰公司以支票方式交付。租金每亩每年35,000元（以实际亩数为准；交付方式为先交付后使用），中驰公司不得无故拖欠租金。该34亩以外永淳公司所属的场地在现有租户合同到期后全部租赁给中驰公司，租金价格与该场地同等条件。由于该场地永淳公司产权有所变更，中驰公司使用期间，因场地产权问题所产生的债务及法律责任由永淳公司全部负责解决，保证中驰公司正常使用，否则给中驰公司造成的一切损失由永淳公司全部负责。
2012年12月25日，永淳公司（甲方）与中驰公司（乙方）签订《场地租赁补充协议》（以下简称《补充协议》），载明双方于2012年12月25日签订的场�租赁协议约定，永淳公司将所租赁XX公司XX镇XX路XX号35亩场地转租给中驰公司使用，场地上现有永淳公司所构建的钢结构厂棚五幢、钢结构厂房一幢、卫生间一所，场地及所有建筑（以下简称5亩场地及建筑）以地面计算每亩35,000元；永淳公司同意于2012年10月31日前将场地交付中驰公司使用，租金起算日期为2013年1月；因永淳公司租赁XX公司场地中所建钢结构厂房存在纠纷，在XX公司同意赔付永淳公司所有赔偿后要求永淳公司搬迁时，中驰公司应与永淳公司同期搬迁，费用自理。
2013年6月25日，永淳公司（甲方）与中驰公司（乙方）又签订《场地租赁补充协议》（以下简称《补充协议》1），载明：双方于2012年12月25日签订的场地租赁协议约定，现就永淳公司将所租赁XX公司康桥镇XX路XX号其中约五亩场地转租给中驰公司使用；场地上现有永淳公司建造位于御秀路�边房屋7间，面积约350平方米；场地及所有建筑租金为每年400,000元；租赁期限自2013年9月1日起至2016年12月31日止。
中驰公司承租后，又将部分土地转租给案外人。2014年9月28日，A公司分别起诉上海D有限公司等多家企业，要求上海D有限公司等多家企业拆除XX丘土地上的非法搭建、恢复土地原状、搬离所有物品，并支付2014年6月12日（拍卖成交日）起的土地使用费。上海市浦东新区人民法院审理后，于2015年7月21日对五起案件作出判决，案号分别为（2014）浦民二（商）初字第3655、3657、3658、3659、3660号，判决要求上海D有限公司等多家企业返还土地，自行搬离所有物品，并赔偿A公司自2014年8月2日起至返还土地之日的损失（按与上家的租费标准计）。现上述案件均已生效。
2015年11月，A公司（甲方）与中驰公司（乙方）就XX镇XX街坊XX丘国有土地范围内的房�及所有附属物的搬迁及清场由中驰公司办理签署《协议书》，约定：中驰公司代表一审法院判决的所有相关用户及其他用户，中驰公司提供所有用户的搬迁承诺书及授权书；中驰公司承诺在协议签订之日起三十日内拆除该土地范围内全部建筑物及附属物，并建造完毕围墙及大门，所有任务完毕后通知A公司验收交接；中驰公司排除该土地范围内一切妨碍A公司使用的所有因素，对其他第三方的各类补偿由中驰公司全部负责；中驰公司保证撤销所有相关用户的上诉申请；中驰公司未能在协议期内完成搬迁清场时本协议自动作废，原法院判决继续生效；A公司同意对该土地上用户搬迁补贴共计2,500,000元；A公司同意支付围墙和大门总计500,000元。
庭审中，双方确认，中驰公司承租的土地为34亩（每亩每年租金35,000元）和5亩（每年租金400,000元），其中34亩均在14/15丘�，5亩中部分在14/15丘内;目前，中驰公司已从租赁土地上清场、搬迁。中驰公司为证明其支付的租金，提供了2012年10月12日永淳公司盖章、韩海峰签名的租金100,000元的收条（原件）、2012年10月26日永淳公司盖章、韩海峰签名的租金100,000元的收条（原件）、2013年12月29日永淳公司盖章、韩海峰签名的租金1,190,000元的收条（复印件）、2013年7月19日韩海峰签名的房租100,000元的付款凭单（复印件）、2013年9月30日韩海峰签名的房租100,000元的付款凭单（复印件）、2013年11月4日韩海峰签名的房租100,000元的付款凭单（复印件）、2013年11月20日案外人梁某签署的场地及建筑物转让费340,000元的收条（复印件）、2014年6月12日案外人孙某转账给韩海峰100,000元的银行结算申请书（原件）、2014年6月22日孙某转账给韩海峰140,000元的银行业务回单（原件）。
永淳公司认可2012年10月12日�2012年10月26日收条的真实性；对2013年12月29日的收条（复印件）及2013年7月19日、2013年9月30日、2013年11月4日的付款凭单（复印件）、2013年11月20日梁某签署的收条（复印件）真实性均不予认可；对案外人孙某两笔转账予以认可，但其不认识孙某，如果确系中驰公司支付，则属5亩地的租金。永淳公司还表示，中驰公司支付的租金大概在600,000元至700,000元左右。
永淳公司未举证证明系争场地上的建筑系合法建筑。
一审法院认为，《补充协议》及《补充协议》1系对《场地租赁协议》的补充，视为《场地租赁协议》的一部分。永淳公司、中驰公司所签署的关于34亩场地、5亩场地的《场地租赁协议》是双方的真实意思表示，合同的效力并不受XX公司是否享有土地物权的影响；《场地租赁协议》中关于建筑的约定内容，因永淳公司未举证证明系合法建筑，故�当认定无效，其余条款依法有效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。中驰公司租赁了场地及实际使用了场地上的建筑，应当承担相应的租金及支付参照租金标准计算的使用费。一、关于永淳公司要求判令中驰公司向永淳公司支付2013年1月1日起至2014年8月2日止的土地使用租金1,517,502元的诉讼请求之处理意见。中驰公司自2013年1月1日起租赁34亩场地，自2013年9月1日起实际租赁使用5亩场地及场地上的建筑，直至2014年8月2日搬出上述场地及建筑；中驰公司应支付永淳公司所主张的上述场地及建筑的租金或使用费共计1,517,502元。因永淳公司自认已收到中驰公司支付的租金70万元，故在扣除已付租金70万元后中驰公司应再支付永淳公司租金或使用费共计817,502元。永淳公司、中驰公司约定，租金每年一交，先付后用。2013年1月1日至2013年12月底的租金和使用费最迟应于2013年1月1日前支付，2014年1月1日至2014年8月2日止的租金及使用费最迟应于2014年1月1日前支付，但中驰公司至今未支付，永淳公司也未举证在主张上述租金及使用费的诉讼时效内向中驰公司催讨，至永淳公司在15381号案审理中主张租金及使用费时（2016年2月24日受理、2016年4月14日开庭）已经超过一年的诉讼时效，且中驰公司庭审中提出永淳公司主张租金及使用费已经超过诉讼时效的意见，故永淳公司现要求中驰公司支付永淳公司剩余租金或使用费共计817,502元的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。二、永淳公司要求判令中驰公司归还钢棚造价款1,767,520元（根据施工单位的预算书来估算的,目前还没结算）的诉讼请求之处理意见。鉴于永淳公司未举证证明钢棚系合法建筑及钢棚的实际造价，且目前钢棚已被拆除�无法估算钢棚的实际造价，故永淳公司要求中驰公司归还钢棚造价款1,767,520元的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。鉴于永淳公司、中驰公司在《补充协议》1中存在“场地上现有永淳公司建造位于御秀路路边房屋7间，面积约350平方米”的约定内容，该约定内容表明永淳公司确实搭建了房屋7间；再根据A公司与中驰公司所签署的《协议书》约定，由中驰公司排除该土地范围内一切妨碍A公司使用的所有因素，对其他第三方的各类补偿由中驰公司全部负责，A公司同意对该土地上用户搬迁补贴共计2,500,000元；上述用户搬迁补贴250万元中也应包括对永淳公司所搭建建筑的补偿款，且中驰公司向A公司承诺对土地上其他第三方的各类补偿均由其全部负责，综上，由法院酌定中驰公司补偿永淳公司在35亩场地及5亩场地上所搭建的包括钢棚等在内的全部建筑物补偿款20万元。�决：一、被告上海中弛汽车销售有限公司于判决生效之日起十日内支付原告上海永淳物流有限公司建筑物补偿款20万元；二、驳回原告上海永淳物流有限公司的诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16,540元，由原告上海永淳物流有限公司负担。
经本院审理查明，原审认定事实无误，本院依法予以确认。
本院审理中，永淳公司提供其法定代表人韩海峰与中驰公司法定代表人周伟峰之间于2015年8月28日的短信交流截屏，内容如下：“周伟峰：韩总，我们有账都可以算清的，但是你停水断电导致我这里不能正常工作，这是你不对。韩海峰：拖欠我的不止水电，做什么要问心无愧就行。周伟峰：你为了自己的利益而给我们停水停电�来制造重重问题，你扪心自问一下，对你有好处？拖欠你地租的钱，当时就跟你说明的这块地我官司纠纷等官司纠纷理清后再协商支付，可你现在做的是啥只有你知天知了！韩海峰：当初就和你们讲清楚的，你们把火烧到我这，我不明白什么意思。”欲证明永淳公司主张租金未超过诉讼时效。中驰公司表示其法定代表人好像收到过该短信，但其法定代表人当时表示不欠对方租金，只欠水费、电费，而且短信的内容非常含糊。
本院另查明，2014年12月22日，上海市浦东新区市场监督管理局盖章的营业执照载明公司名称为E有限公司”，法定代表人为周伟峰。
本院认为，鉴于上诉人永淳公司未举证证明系争场地上的建筑系合法建筑，故上诉人与被上诉人中驰公司签订的关于出租34亩、5亩场地及其地上建筑物的《场地租赁协议》及其《补充协议》当属无�。但根据相关规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。被上诉人租赁系争场地及实际使用场地上的建筑，应当承担相应的租金及支付参照租金标准计算的使用费。而关于上诉人主张租金是否超过诉讼时效的问题。首先，关于被上诉人欠付的租金数额，虽然在原审中上诉人分别列明34亩土地与5亩土地分别的计租方式，但其诉讼请求主张土地使用租金1,517,502元，并且上诉人并未表示其在诉请中已扣除了被上诉人的已付租金70万元，所以原审根据上诉人的诉请扣除其自认被上诉人已支付的租金数额70万元，确定被上诉人尚欠上诉人租金或使用费共计817,502元，并无不当，本院予以确认。其次，2015年8月28日，发生在上诉人法定代表人韩海峰与被上诉人法定代表人周伟峰之间的短信往来直接约束上诉人与被上诉人，根据短信内容，被上诉人法定代表人表示拖欠上诉人地租的钱等相关诉讼理清之后再协商支付，表明被上诉人认可拖欠上诉人租金，并且愿意支付，故自此上诉人主张租金的诉讼时效中断。从2015年8月28日起往前推算一年，上诉人主张2014年8月28日起计算的租金，未过时效。但事实上，上诉人主张租金截止日为2014年8月2日，故在此之前的租金请求权已经全部过时效。关于上诉人主张的钢棚造价款，其未充分举证证明钢棚系合法建筑及钢棚的实际造价，并且目前钢棚已被拆除，无法估算钢棚的实际造价，因此上诉人的主张，缺乏依据，本院难予支持。但本院注意到，A公司与被上诉人签订的《协议书》约定，A公司同意对该土地上用户搬迁补贴共计2,500,000元，A公司同意支付围墙和大门总计500,000元，而上诉人与被上诉人签订的《补充协议》1约定场地上有上诉人建造的房屋7间，并且被上诉人亦认可确有部分围墙是上诉人所建造的，因此，原审酌定被上诉人补偿上诉人在系争场地上所搭建的包括钢棚在内的全部建筑物补偿款20万元，恰当合理，本院依法予以确认。上诉人永淳公司的上诉请求，缺乏依据，本院难以支持。原审判决并无不当，本院依法予以维持。但原审判决主文第一项存在笔误，“上海中弛汽车销售有限公司于判决生效之日起十日内支付上海永淳物流有限公司建筑物补偿款20万元”应为E有限公司于判决生效之日起十日内支付上海永淳物流有限公司建筑物补偿款20万元”，本院依法予以更正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
一、维持上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初62725号民事判决第二项；
二、变更上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初62725号民事判决第一项“上海中弛汽车销售有限公司于判决生效之日起十日内支付上海永淳物流有限公司建筑物补偿款20万元”为E有限公司于判决生效之日起十日内支付上海永淳物流有限公司建筑物补偿款20万元”。
上诉案件受理费人民币31,480元，由上诉人上海永淳物流有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈懿欣
代理审判员 潘俊秀
审 判 员 翟从海
二〇一七年六月一日
书 记 员 周 益
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……