上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）松民三（民）初字第615号
原告上海瑞安东风塑料机械有限公司。
法定代表人彭希旺。
委托代理人许永林，上海市诚至信律师事务所律师。
委托代理人李辉，上海市诚至信律师事务所律师。
被告上海永承威精密模塑有限公司。
法定代表人陈旭光。
原告上海瑞安东风塑料机械有限公司与被告上海永承威精密模塑有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年2月19日立案受理。因被告下落不明，故本院将本案转为适用普通程序进行审理，并依法组成合议庭于2014年7月4日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李辉到庭参加诉讼。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告上海瑞安东风塑料机械有限公司诉称：2011年1月20日，原、被告签订租赁协议一份，约定原告将座落于上海市松江区工业区江田东路XXX号的厂房（以下简称“系争厂房”）出租给被告等，但被告自2012年11月1日始拖欠系争厂房租金。2012年7月3日，原、被告又签订租赁协议一份，约定原告将座落于上海市松江工业区江田东路XXX号的宿舍三楼（以下简称“系争宿舍”）出租给被告等，但被告自2012年7月1日始拖欠系争宿舍租金。经原告多次催讨，被告于2014年1月25日向原告出具承诺书一份，承诺于2014年2月15日前将所欠房租付清到2013年12月等。2014年2月8日原告向被告送达催款函一份，要求被告按照承诺书的约定于2014年2月15日前偿还所欠租金，否则将自2014年2月16日起解除厂房租赁协议及宿舍租赁协议，并要求被告赔偿相关损失。但在2014年2月15日前，被告未按照承诺支付租金。原告因被告违反合同约定拖延支付租金且经催告仍拒付，已构成根本违约，故诉至法院，请求判令：1、原、被告于2011年1月20日签订的厂房租赁协议及2012年7月3日签订的宿舍楼租赁协议自2014年2月16日解除；2、被告返还原告座落于上海市松江工业区江田东路XXX号的租赁厂房及座落于上海市松江工业区江田东路XXX号的宿舍三楼；3、被告支付自2012年11月1日起至2014年2月15日止的厂房租金622，384元，支付自2012年7月1日至2014年2月15日止的宿舍楼租金120，000元；4、被告支付自2014年2月16日至实际返还租赁厂房、宿舍楼期间的使用费，厂房使用费按每月38，899元计算，宿舍楼使用费按每月6，000元计算。
被告上海永承威精密模塑有限公司未作答辩。
经审理查明：2011年1月20日，原、被告签订租赁协议一份，约定原告将座落于上海市松江工业区江田东路XXX号、建筑面积为2，030平方米的厂房出租给被告；租赁期限为5年，自2011年1月19日至2016年1月18日止；房屋租赁起始日即房屋租金起算日界定为2010年3月8日；租金金额以每平方米0.63元／天为基准，每年租金总额为466，798元，每季度租金为116，697元，每月租金为38，899元；付款方式：合同签署当日，被告须将38，899元（一个月租金）付入原告帐户内作为定金，该定金作为租房保证金，被告在结束租赁后，被告付清应支付的一切费用（房租、水、电、通讯、排污费等）后，原告将租房保证金无息归还，同时被告须一次性支付三个月租金116，697元至原告账户；租金的支付日为每租赁季度第一个月前10天内，租金的支付三个月一结算期；标准厂房的租金以3年递增一次，递增幅度为8%；被告向原告保证，如期支付标准厂房租金，若被告擅自违约，逾期1个月未支付上述费用，则原告有权收回厂房，并由被告承担由此带来的一切损失。合同另对其他租赁事宜作出相关的约定。上述合同签订后，原、被告均依约履行，被告向原告支付保证金38，899元，但被告自2012年11月始拖欠系争厂房租金。
2012年7月3日，原告与被告又签订租赁协议一份，约定原告将座落于上海市松江工业区江田东路XXX号宿舍三楼出租给被告；租赁期限为3年，自2012年7月1日起至2015年6月30日，房屋租赁起始日界定为7月1日，每月租金6，000元；租金的支付日为每年租赁年度第一个月前十个工作日，租金的支付结算期为三个月；被告付原告一个月总面积的租金为保证金，在租期满退被告。合同另对其他租赁事宜作出相关的约定。上述合同签订后，原、被告均依约履行，被告未向原告支付系争宿舍租赁协议的保证金，且被告自2012年7月1日始拖欠系争宿舍租金。
2013年6月25日，原告向被告发送催款函一份，要求被告于2013年7月10日前支付拖欠至2013年6月份的厂房和宿舍租金共计383，199元。
2014年1月25日，被告的法定代表人陈旭光向原告出具承诺书一份，载明被告承诺2014年2月15日前将所欠房租付清到2013年12月，否则同意将所有设备抵押原告，直到房租付清，无条件退租。另外2014年3月10日前付清2014年前3个月租金。
同年2月8日，原告以挂号信的方式向被告再次发送催款函一份，载明鉴于被告多次违反约定拖欠支付租金，现原告再次发函告知被告，请被告信守承诺于2014年2月15日前向原告支付拖欠的租金，如2014年2月15日前被告不予支付，原告与被告之间的厂房及宿舍楼的二份租赁协议于2014年2月16日解除，届时原告不再另行向被告发送解除通知。嗣后，因被告未按承诺书约定于2014年2月15日前支付欠付的租金，原告遂涉讼。
另查明，2009年6月19日，原告取得座落于上海市松江区江田东路XXX号房屋的上海市房地产权证，产证号为沪房地松字（2009）第014261号。
审理中，原告称已于2014年2月28日收回系争宿舍，故第四项诉讼请求系争宿舍楼期间的使用费调整为自2014年2月16日至2014年2月28日止；厂房租赁协议项下的保证金38，899元，其愿意先抵扣被告拖欠的2月份电费13，642.06元后再抵扣租金及使用费。
以上事实，由租赁协议、上海市房地产权证、催款函、承诺书以及原告的陈述等证据证实，本院予以确认。
本院认为：首先，本案中，原、被告之间签订的租赁协议系当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，故应当认定为有效合同，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。其次，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同；承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人也可以解除合同。本案中，因被告未按约向原告支付自2012年11月1日起的系争厂房租金，符合约定解除的条件，同时，被告也没有向原告支付自2012年7月1日起的系争宿舍楼租金，经原告催告后在合理期限内仍未履行支付义务，亦符合法定解除的条件，故对于原告要求解除原、被告签订的系争厂房租赁协议及系争宿舍租赁协议的诉讼请求，本院予以支持。至于合同的解除日期，因原告在诉讼之前已发函通知被告，如被告于2014年2月15日前不支付拖欠的租金则于2014年2月16日解除二份租赁协议，结合被告承诺书中关于2014年2月15日前支付欠付租金否则无条件退租的意思表示，故本院以2014年2月16日作为合同解除之日。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。基于此，租赁协议解除后，被告应当将该房屋返还原告，并支付合同解除前的租金及合同解除后的使用费，故本院对原告要求被告返还系争厂房的诉讼请求，予以支持。至于系争宿舍因原告庭审中表示其已收回，故对于系争宿舍的返还已无裁判的必要。至于租金及使用费的起止时间，现原告主张系争厂房自2012年11月1日起计算至2014年2月15日止的租金及2014年2月16日起至实际返还系争厂房止的使用费、系争宿舍自2012年7月1日起至2014年2月28日止的租金及使用费，并无不当，可予准许。至于被告已缴纳的厂房租赁保证金38，899元，根据合同约定及合同解除后果一并处理的原则，可在扣除原告已垫付的13，642.06元电费后，余款25，256.94元抵扣被告欠付的厂房租金及使用费。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、原告上海瑞安东风塑料机械有限公司与被告上海永承威精密模塑有限公司于2011年1月20日签订的租赁协议自2014年2月16日解除；
二、原告上海瑞安东风塑料机械有限公司与被告上海永承威精密模塑有限公司于2012年7月3日签订的租赁协议自2014年2月16日解除；
三、被告上海永承威精密模塑有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告上海瑞安东风塑料机械有限公司座落于上海市松江工业区江田东路XXX号，建筑面积为2，030平方米的厂房；
四、被告上海永承威精密模塑有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海瑞安东风塑料机械有限公司自2012年11月1日起至2014年2月15日止的厂房租金602，678.50元及自2014年2月16日起至厂房实际返还之日止的使用费（按每月38，899元计算，但应扣除剩余的租赁保证金25，256.94元）；
五、被告上海永承威精密模塑有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海瑞安东风塑料机械有限公司自2012年7月1日起至2014年2月28日止的宿舍租金及使用费120，000元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11，304元，由原告上海瑞安东风塑料机械有限公司负担197元，被告上海永承威精密模塑有限公司负担11，107元（于判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张 孜
代理审判员 洪 飞
人民陪审员 陆瑞兴
二〇一四年九月九日
书 记 员 李 俊
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条……
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。