浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙01民终8240号
上诉人（原审被告）：富升资本投资管理有限公司，住所地：北京市朝阳区广渠路36号院5号楼14层1457室。
法定代表人：任华能，总经理。
委托代理人：任一南、刘景华，系该公司员工。
被上诉人（原审原告）：王新年，女，1973年1月21日出生，汉族，住浙江省东阳市南市。
委托代理人：张丽平，国浩律师（杭州）事务所律师。
被上诉人（原审被告）：韩峰，男，1970年4月8日出生，汉族，住浙江省杭州市上城区。
上诉人富升资本投资管理有限公司（以下简称富升公司）因与被上诉人王新年、韩峰房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市上城区人民法院（2016）浙0102民初4275号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院认定，2015年12月7日，王新年（甲方）与富升公司、韩峰（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将其所有的位于杭州市中山中路125号一至二层房屋出租给乙方，房屋面积为256.2平方米，租赁期限为3年，自2015年12月1日起至2018年11月30日止，甲方应于2015年11月30日前将房屋交付乙方使用；年租金为470000元，其中第一年租金按半年为一期支付，第一期于2015年12月10日前支付；乙方支付给甲方租赁押金100000元；如乙方逾期支付租金的，则每逾期一日按应付租金的5‰向甲方支付违约金；甲、乙任何一方如未按配合的条款履行，则视为违约，双方同意违约金为100000元，若违约金不足弥补无过错方损失，则违约方还须就不足部分支付赔偿金。合同签订后，富升公司、韩峰于2015年12月31日向王新年支付押金100000元。2016年4月30日，王新年委托其配偶厉某与富升公司、韩峰签订《终止租赁约定》一份，约定“由于承租方的工作计划等原因，现对杭州市中山中路125号的租赁合同要求终止，相关结算根据合同条款执行”。因富升公司、韩峰至今未支付2016年4月30日之前的租金，遂于2016年10月12日起诉至原审法院，请求：1.依法确认王新年、韩峰、富升公司于2015年12月7日签订的房屋租赁合同已于2016年4月30日解除；2.富升公司、韩峰立即支付租金195833.33元、违约金166850.6元，合计362683.33元；3.诉讼费用由富升公司、韩峰承担。
原审法院认为，王新年与富升公司、韩峰签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应属有效，双方均应依约全面履行合同义务。关于王新年要求确认双方于2015年12月7日签订的《房屋租赁合同》于2016年4月30日解除的诉讼请求，鉴于富升公司、韩峰庭审时明确表示无异议，故该院对该项诉讼请求予以支持。关于王新年要求富升公司、韩峰立即支付租金195833.33元、违约金166850.6元的诉讼请求，该院认为，富升公司、韩峰应于2015年12月10日前支付第一期租金，富升公司、韩峰逾期支付租金的行为已经构成了违约，应支付合同解除之前的租金195833.33元（470000元÷12个月×5个月）及承担逾期支付租金的违约责任，但王新年主张的违约金明显过高，富升公司、韩峰庭审时亦明确要求予以调整，本院结合合同的履行情况、房屋使用时间、王新年的损失等因素，酌定由富升公司、韩峰支付王新年违约金10900元。因王新年、韩峰、富升公司庭审时均明确表示富升公司、韩峰支付的押金100000元同意在本案中一并予以结算，故富升公司、韩峰尚需支付王新年租金、违约金106733.33元。富升公司、韩峰辩称的双方于2016年4月30日结算后，韩峰出具欠条明确尚欠王新年租金、违约金共计150000元的意见，因富升公司、韩峰提交的欠条照片系打印件，无法核实其真实性，故该院对该辩称意见不予采信。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百四十四条、第二百一十二条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院于2016年11月9日作出判决：一、确认王新年与富升公司、韩峰于2015年12月7日签订的《房屋租赁合同》于2016年4月30日解除；二、富升公司、韩峰于判决生效之日起十日内支付王新年租金、违约金共计106733.33元；三、驳回王新年的其余诉讼请求。如果富升公司、韩峰未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。预收案件受理费6740元，减半收取3370元，由王新年负担2378元，由富升公司、韩峰负担992元。
宣判后，富升公司不服，向本院提起上诉称：一、富升公司以及法定代表人与王新年、韩峰在租赁协议签订之前无任何往来。只是富升公司的法定代表人的父亲任一南与韩峰在早先认识。2015年8月，韩峰得知任一南在做资产投资公司并欲意在杭州设立富升资本浙江分公司，便电邀任一南同去山东考察宝相寺项目，在考察过程中又得知了中国人寿保险公司五折购房项目，任一南就开始项目准备运作，便离开杭州市返还北京、吉林等地筹资。韩峰依然为山东宝相寺项目努力奔走，也始终未停止邀约富升公司为山东宝相寺项目投资。同年12月初任一南返到杭州操作五折购房项目因建设银行的变故而搁浅，故任一南离开杭州市。在任一南在杭州短短的几天时间里，韩峰找任一南说中山路的房屋租赁协议需要一个单位盖章，自己的公司还没有注册下来无章，请任一南用富升公司的法人章帮忙盖一下。之后，韩峰自己支付10万房屋抵押金。但至今山东宝相寺的项目一直未拿到手。2016年2月15日富升（浙江）资本投资管理有限公司登记注册在杭州上城区白云路26号286室，韩峰系法定代表人。直到2016年5月7日韩峰发微信告诉任一南中山路房屋租赁终止协议和韩峰个人向王新年出具的欠条图片。二、一审法院对有争议的证据材料不调查，偏听偏信，枉法裁判。一审中王新年将一份完整的证据材料一分为二，向法庭递交了有利部分，虽然韩峰对王新年出示的不完整证据进行了质证，但为了减轻自己的责任，不再追究原件，反而谎称照片没有保存。而一审法院在否法庭调查时虽进行质证，但对有明显瑕疵的证据材料一不责令王新年出示完整证据材料，也没有给富升公司和韩峰补充证据的期限，仅依据王新年出示的不完整的瑕疵证据佐证了案件事实。三、一审法院只注重王新年的损失，但却忽视了王新年对其所有房屋未尽到妥当管理义务的责任。依据租赁协议的约定第3.5条约定逾期7天不交纳房租，经过催告，在合理期限内仍未支付的可终止合同。协议第7.5条约定水电费逾期一个月不交，终止合同。那么试想房租逾期的“合理期限“是否应当小于或等于一个月呢，但是案件事实是逾期了四个多月。虽有10万元抵押保证金，但协议第4.3条约定抵押金不得抵付租金。所以不论是王新年因何故疏于管理，其房屋扩大的损失应当自己承担。富升公司虽然在合同上盖章，在这个案子中，富升公司应该承担相应的责任，但15万元欠条是韩签字的，与富升公司没有关系。故提起上诉，请求：1.撤销一审判决第二项，依法改判上诉人无需支付王新年租金以及违约金；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人王新年发表答辩意见称：任一南跟韩峰之间的关系，跟本案没有关联性。案涉房屋承租人是韩峰以及富升公司，一审开庭已经查明这个事实，并且富升公司以及韩峰对此也予以认可。王新年提交的租赁合同以及结算单据，足以证明双方租赁关系以及结欠的租金、应当支付相应的违约金。一审法院虽然对违约金予以调整，但是王新年没有上诉。王新年认可一审法院的判决。请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人韩峰未到庭发表答辩意见。
二审中，富升公司、王新年、韩峰均未提交新的证据材料。
本院经审理查明的事实与原审认定事实一致。
本院认为，王新年、富升公司、韩峰对案涉《房屋租赁合同》出租方为王新年，承租方为富升公司及韩峰均无异议，富升公司亦认可该《房屋租赁合同》中富升公司盖章的真实性，故本院认为，该《房屋租赁合同》是各方的真实意思表示，且内容未违反法律犯规的强制性规定，各方均因各自的义务履行。富升公司与韩峰作为承租人应当按照《房屋租赁合同》的约定支付租金，按照合同约定富升公司、韩峰应于2015年12月10日前支付第一期租金，但富升公司与韩峰并未支付，构成违约，因各方均认可《房屋租赁合同》于2016年4月30日解除，故富升公司与韩峰应当支付合同解除之前的租金及相应的违约金。鉴于原审中富升公司与韩峰提出违约金过高要求调整，原审法院据此对违约金予以调整并无不当。富升公司二审认为，因韩峰已经支付10万元押金，故富升公司、韩峰仅需向王新年支付6万元即可。对此，本院认为，根据《房屋租赁合同》约定，富升公司、王新年欠付租金5个月共计为195833.33元，原审法院酌定违约金为10900元，合计206733.33元，原审法院第二项判决的金额为106733.33元，系抵扣了10万元押金后的金额。另，富升公司认为，根据韩峰2016年4月30日出具的《欠条》，欠付的租金及违约金为15万元，且该费用为抵扣押金之前的费用。对此，本院认为，该《欠条》并非原件，真实性不能确定，也无法从该《欠条》中得出其中的15万元是未抵扣押金的费用，故富升公司的该项主张不能成立。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，富升公司的上诉理由均不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2435元，由上诉人富升资本投资管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵为民
审 判 员 张一文
代理审判员 睢晓鹏
二〇一七年四月二十七日
书 记 员 何英杰