广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中一法三民一初字第541号
原告：邓光向，男，1979年6月20日出生，汉族，住广东省阳春市。
委托代理人：梁小凤、郑盛洪，分别系广东广瀚律师事务所律师、律师助理。
被告：中山市吉雅房地产开发有限公司，住所地广东省中山市。
法定代表人：张其。
委托代理人：张嘉慧，女，1991年2月10日出生，汉族，住广东省中山市。
第三人：林泽佳，男，1952年11月13日出生，汉族，住广东省中山市。
委托代理人：黄炳星、黄彦斌，分别系广东ＸＸ海天律师事务所律师、律师助理。
原告邓光向诉被告中山市吉雅房地产开发有限公司（以下简称吉雅公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，因本案的处理结果可能同林泽佳有法律上的利害关系，本院据此通知林泽佳为本案无独立请求权第三人参加诉讼，并依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告邓光向委托代理人梁小凤，第三人林泽佳委托代理人黄炳星、黄彦斌到庭参加诉讼，被告吉雅公司委托代理人张嘉慧经本院合法传唤没有到庭。本案现已审理终结。
原告诉称：2006年8月23日，原告与被告吉雅公司签订了《白石吉雅花园认购书》，约定由原告认购吉雅公司开发的位于中山市三乡镇吉雅花园7号楼X幢X房，购房总价为274890元，折扣优惠为180919元。认购书签订后，原告依约向被告支付了部分楼款及办理房产证的各项费用，合计16830元。2007年8月9日，原被告双方办理了房屋交付手续，原告收楼后对房屋进行装修并入住至今，但被告并未按合同约定为原告办理房地产权属证书。因原告所购房产登记备案在林泽佳名下，根据中山市中级人民法院的刑事判决书认定，林泽佳参与非法吸收公众存款，涉案房屋登记在林泽佳名下只是借款的抵押担保，双方之间不存在真实的商品房买卖合同关系，该合同无效。为维护原告的合法权益，据此向法院起诉，请求判令：1.确认第三人林泽佳与被告吉雅公司签订的商品房买卖合同无效；林泽佳、吉雅公司协助办理注销中山市三乡镇吉雅花园7号楼X幢X房的销售合同备案登记手续；2.被告吉雅公司继续履行与原告签订的商品房买卖合同，协助原告办理位于中山市三乡镇吉雅花园7号楼X幢X房地产权属证书；3.诉讼费由被告承担。
原告对其主张事实及诉讼请求在举证期限内提供以下证据：1.白石吉雅花园认购书；2.收款收据；3.吉雅花园物业交接书、装修管理合约、前期物业管理服务协议、吉雅花园业主公约；4.物业服务收款收据、发票；5.报警回执。
被告吉雅公司未作答辩，亦未提供证据。
第三人林泽佳述称：一、林泽佳购买中山市三乡镇吉雅花园7号楼X幢X房没有违反法律和政策，应受法律保护。
林泽佳与被告吉雅公司于2007年7月17日签订《中山市商品房买卖合同》，约定向吉雅公司购买位于中山市三乡镇吉雅花园7号楼X幢X房，购房总价115500元，交楼时间2007年12月30日前。同月24日，林泽佳向吉雅公司支付了全部购房款115500元，吉雅公司出具了收款收据，合同在中山市房地产交易管理所办理了登记备案。2007年12月31日找吉雅公司收楼时，吉雅公司以综合验收未完成为由要林泽佳等候通知。2008年3月吉雅事件发生后，林泽佳曾于2008年3月21日到中山市国土资源局查询该房屋仍登记在林泽佳名下。林泽佳向吉雅公司购买的房屋签订了书面合同，付清了全部价款，在中山市房地产交易管理所办理了登记备案，该房地产买卖行为符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条的规定，受法律保护。
二、原告提出林泽佳的商品房买卖合同无效及注销登记等主张没有事实依据，更没有法律依据。
原告以中山市中级人民法院（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决书为依据，认为林泽佳参与吸收公众存款而主张林泽佳与吉雅公司的商品房买卖合同无效，这明显是断章取义。林泽佳与吉雅公司既存在借贷关系，也存在商品房买卖关系，两者的时间段与标的物均不相同，不应混淆。中山市中级人民法院的上述刑事判决书附表1《非法吸收公众存款明细表》，记载林泽佳参与非法吸收公众存款的金额为520万元，与此相适应的2间房屋及39间商铺，林泽佳在中山市第一人民法院（2014）中一法三民一初字第159号至164号共6宗案件已以起诉解决，诉讼标的与中山市中级人民法院上述刑事判决书附表1所列的520万元金额相符。本案的房屋是中山市中级人民法院在刑事判决书认定参与非法吸收公众存款520万元以外的房屋，原告提出林泽佳在本案中的商品房买卖合同无效及撤销登记备案的主张没有事实和法律依据。
三、原告的商品房买卖合同关系依法不成立，应依法驳回其全部诉讼主张。
（1）、《白石吉雅花园认购书》仅是预约而非合同。原告与吉雅公司没有商品房买卖合同关系，仅是预约购房关系。
（2）、按《认购书》约定所付款项已没收处理。原告没有按《认购书》约定于2006年8月30日前与吉雅公司签订《广东省商品房买卖合同》，也未向吉雅公司付清楼款或办理银行按揭，根据该《认购书》的“认购条款”第3项规定，原告所交款项已由吉雅公司没收，原告根本不享有商品房买卖合同的权利，无权取得商品房的所有权。
（3）、吉雅公司是在没收原告款项后才将房屋转让给林泽佳。《认购书》预约原告2006年8月30日前签订《广东省商品房买卖合同》，其没有按约定签订合同及交次期购房款，吉雅公司在依约已没收房款处理，并于事隔10个月后的2007年7月与林泽佳签订《广东省商品房买卖合同》，将该房屋出售给林泽佳。林泽佳签订了商品房买卖合同支付了购房款及办理了登记备案，而原告却没有实施上述三种行为的事实，进一步证明原告不是本案商品房的正式买受者。
（4）、未支付房价款的商品房买卖不应得到法律的支持。商品买卖以合同为依据，合同是双方当事人权利义务的体现。原告没有与吉雅公司签订商品房买卖合同，不享有合同的权利；更重要的是认购书约定房价款274890元，其不按时交款，无权获得优惠，原告仅支付了919元，其提出本案争议的标的物归其所有及办理产权证的主张依法不成立。
综上所述，林泽佳与吉雅公司签订的商品房买卖合同没有违反法律规定，且已付清购房款及办理了登记备案，应受法律保护；原告的诉讼请求依法不成立，法院依法应予驳回。
第三人林泽佳对其述称事实提供以下证据：1.中山市商品房销售登记备案表；2.收款收据；3.中山市商品房合同资料证明表；4.中山市中级人民法院（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决书；5.中山市第一人民法院（2014）中一法三民一初字第159-164号民事判决书。
经审理查明：2006年8月23日，原告邓光向与吉雅公司签订了《白石吉雅花园认购书》，约定向吉雅公司认购其开发的位于中山市三乡镇吉雅花园7号楼X幢X房，该物业建筑面积为115.5平方米，认购原价款274890元，优惠折扣180919元。付款方法为银行按揭，零首付，次期楼款919元须于2006年8月30日或之前付清；认购书还约定了其他事项。吉雅公司于2006年8月23日、10月1日，2007年8月9日、8月13日，分多次出具收到邓光向吉雅花园X幢X房款尾数919元及其他办证契税等费用16911元的收款收据。2007年8月9日，吉雅公司与原告签订了吉雅花园物业交接书及前期物业管理服务协议、吉雅花园业主公约，将中山市三乡镇吉雅花园7号楼X幢X房交付给原告使用，原告已对该房屋进行装修后入住至今。原告认为已依约向被告支付了购房款，但被告至今仍未为原告办理房地产权证，于2014年6月6日诉至本院，主张前述实体权利。
中山市商品房销售合同登记备案证明表载明，涉案的中山市三乡镇吉雅花园7号楼X幢X房，建筑面积为115.5平方米，购房总价为115500元，一次性付款；签约日期2007年7月17日，于2007年7月24日备案登记在第三人林泽佳名下。
被告吉雅公司及其法定代表人张其等人因涉嫌非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪，张其于2008年3月14日被羁押，同年3月15日被监视居住，同年3月25日被刑事拘留，同年4月25日被逮捕。中山市人民检察院以中检刑诉（2009）97号起诉书指控被告吉雅公司及其法定代表人张其等人犯非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪于2009年7月30日向中山市中级人民法院提起公诉。中山市中级人民法院于2010年4月29日作出（2009）中中法刑二初字第47号刑事判决，张其、林华荣、梁华娣、梁伟坤提出上诉。广东省高级人民法院于2010年7月20日作出（2010）粤高法刑二终字第167号刑事裁定，撤销原判，发回重审。中山市中级人民法院依法另行组成合议庭对上述案件进行了重新审理，并于2011年6月9日作出（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决，判处被告吉雅公司及其法定代表人张其犯非法吸收公众存款罪、骗取贷款罪。被告人张其不服，提出上诉。广东省高级人民法院经审理后，于2011年7月28日作出（2011）粤高法刑二终字第177号刑事裁定，驳回上诉，维持原判。中山市中级人民法院（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决书所附的非法吸收公众存款明细表、虚假按揭物业明细表中，未涉及本案原告邓光向，非法吸收公众存款明细表涉及第三人林泽佳，出借金额520万元，虚假按揭物业明细表未涉及涉讼房屋。（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决已发生法律效力，后附的《非法吸收公众存款明细表》中涉及本案原告林泽佳，其出借金额为520万元。林泽佳于2014年1月23日在本院起诉被告吉雅公司请求返还购房款及相应利息的案件共有6件，案号为［（2014）中一法三民一初字第159、160、161、162、163、164号］，请求返还金额（本金）合计5209712元。因原告未提供上述5209712元购房款与520万元的借款不属于同一笔款的证据，本院认定林泽佳支付给吉雅公司的5209712元购房款即为520万元的借款，据此判决吉雅公司返还林泽佳共计520万元借款及支付相应利息，上述6案的判决已经发生法律效力。
中山市中级人民法院在审理上诉人林泽佳与被上诉人蒲玉梅、中山市国土资源局、第三人吉雅公司商品房买卖合同行政登记纠纷系列案中，查明吉雅公司的法定代表人张其与林泽佳在2007年7月25日签订的《借款协议》中，约定向林泽佳借款人民币300万元，以中山市三乡镇白石吉雅花园25套房及1间商铺作为抵押，至还清借款时，林泽佳须配合张其办理终止该25套房及1间商铺的合同；中山市中级人民法院审理后认为，林泽佳作为与吉雅公司存在借款关系的出借人，所涉借款已被生效刑事判决认定为吉雅公司、张其等刑事被告非法吸收公众存款犯罪行为的犯罪事实，林泽佳所购本案房产，实际上是作为出借给吉雅公司款项的还款保障。故原审法院基于林泽佳与吉雅公司之间虚假的购房关系，而判决撤销中山市国土资源局对林泽佳与吉雅公司间商品房买卖合同进行的登记备案并无不当，中山市中级人民法院对此项判决予以维持。
本院在审理另案陈伟保、陈科辉诉吉雅公司、第三人林泽佳商品房预售合同纠纷一案［案号（2012）中一法三民一初字第848号］中查明：2009年3月18日，林泽佳在公安机关所作笔录中述称：我于2007年在张其公司开发的吉雅花园购买了25套住房和1个商铺，分别是X幢X房、X房，X幢X房、X房，X幢X房、X房、X房、X房，X幢X房，X幢X房、X房、X房、X房，X幢X房、X房、X房、X房、X房、X房、X房、X房，X幢X房、X房，X幢X房、X房，还有X号商铺，全部签订了商品房买卖合同，并且到国土局做了备案，总共花了300万元，吉雅公司开具了付款收据给我；我是2007年7月24日购买上述25套住房和1个商铺的，购买之后张其和我签订借款协议约定，每个月支付9万元利息给我，10个月之后连本带息结清给我，我就将上述25套住房和1个商铺的备案终止之后退还给吉雅公司，但我还没有收过利息，张其也没有将本金退还给我，张其于2008年3月份出事后我也没有去终止备案。2007年7月25日，林泽佳与张其签订借款协议，约定张其向林泽佳借款300万元，借期从2007年7月25日至2008年5月25日全部归还，张其以三乡白石吉雅花园25套房及1间商铺作为抵押，到时张其还清此笔借款时，林泽佳及时配合张其办理终止白石25套房及1间商铺合同给张其，吉雅公司及张其在借款协议上盖章并签字确认。本院审理后认为，林泽佳与吉雅公司签订商品房买卖合同，实为民间借贷的担保。其目的是为了确保借款的偿还，是为林泽佳实现债权提供的担保，符合抵押合同关系的特征，双方签订的商品房买卖合同是变相抵押。林泽佳与吉雅公司在借款的同时订立了商品房买卖合同，约定如吉雅公司未能按时付款，林泽佳有权将涉讼房产出售，并办理了销售合同登记备案，限制房屋所有权的转移，其约定违反了《中华人民共和国担保法》第四十条的规定，判决确认林泽佳与吉雅公司于2007年7月17日签订的买卖中山市三乡镇吉雅花园8号楼X幢X房商品房买卖合同无效；该判决已经发生法律效力。
本案审理过程中，本院于2014年7月12日派员到涉案的中山市三乡镇吉雅花园7号楼X幢X房核查居住人员并张贴通知。经核查，该房屋现由原告邓光向居住使用，张贴的通知内容为告知该房屋业主或住户本院处理该房屋如认为可能涉及其利益，在通知张贴之日起七日内向案件审理部门提出请求。期满后未有第三人向本院提出书面申请。
本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。原告邓光向与被告吉雅公司签订的《白石吉雅花园认购书》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该认购书基本具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且被告吉雅公司已经按照约定收受了购房款，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，该认购书可以认定为商品房买卖合同，应当确认原、被告吉雅公司之间存在商品房买卖合同关系，双方均应按协议履行合同义务。
原告主张向吉雅公司购买了涉案房屋，并依约支付了购房款，要求被告继续履行合同，协助办理房地产权属证书。因房屋已备案登记在第三人林泽佳名下，故本案的关键问题是要确定原告及第三人林泽佳谁是真实的房屋买受人。现已查明，中山市中级人民法院（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决书后附的《非法吸收公众存款明细表》涉及林泽佳出借520万元，林泽佳已于2014年1月23日在本院起诉吉雅公司请求返还，本院已于2014年4月8日判决吉雅公司返还林泽佳共计520万元借款及支付相应利息，判决已经发生法律效力。张其与林泽佳在2007年7月25日签订借款协议，约定向林泽佳另借300万元，并以中山市三乡镇吉雅花园25套房及1间商铺作为抵押，中山市中级人民法院认定，林泽佳所购房产实际上是作为出借给吉雅公司款项的还款保障。林泽佳于2009年3月18日在公安机关所作笔录中亦自认，2007年7月25日出借300万元给张其时，张其以吉雅花园25套住房（含本案所涉吉雅花园7号楼X幢X房）和1个商铺作借款的抵押担保，显然，本案原告邓光向才是真正的房屋买受人，原告与吉雅公司的商品房买卖合同关系应予确认，第三人林泽佳与吉雅公司之间不存在真实的房屋买卖关系，实质是“名为购房，实为借贷”非法吸收公众存款的刑事犯罪行为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项的规定，其与吉雅公司之间的商品房买卖合同无效；合同相应的销售登记备案亦为无效，被告吉雅公司及第三人林泽佳应协助办理注销中山市三乡镇吉雅花园7号楼X幢X房的商品房销售合同备案登记手续。
被告吉雅公司收取了原告的购房款，应当依约将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。现被告吉雅公司未能举证证明系因原告的原因未能办理房地产权属证书，也即被告吉雅公司存在违约行为。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。故被告吉雅公司应按合同约定继续履行协助原告办理房产权属证书的义务，原告要求被告吉雅公司协助其办理中山市三乡镇吉雅花园7号楼X幢X房地产权属证书的诉讼请求，本院予以支持；原告亦负有同时履行向被告吉雅公司支付购房余款的合同义务，其尚欠吉雅公司的购房款180000元，应一并支付给被告吉雅公司。被告吉雅公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证、抗辩的权利，不影响本院对本案的审理。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认第三人林泽佳与被告中山市吉雅房地产开发有限公司于2007年7月17日签订的《广东省商品房买卖合同》无效；被告中山市吉雅房地产开发有限公司与第三人林泽佳于本判决发生法律效力之日起十五日内协助办理注销中山市三乡镇吉雅花园7号楼X幢X房的商品房销售合同备案登记手续；
二、被告中山市吉雅房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内协助原告邓光向办理位于中山市三乡镇吉雅花园7号楼X幢X房的房地产权属证书；
三、原告邓光向于本判决发生法律效力之日起十五日内向被告中山市吉雅房地产开发有限公司支付购房余款180000元。
案件受理费3918元（原告已预交），由被告中山市吉雅房地产开发有限公司负担（被告吉雅公司于本判决生效之日起七日内向本院交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 伍青花
审 判 员 吴立和
代理审判员 唐 群
二〇一四年八月二十五日
书 记 员 余 伟