原告叶占全诉被告内蒙古温商房地产开发有限责任公司、内蒙古温商房地产开发有限责任公司达茂旗分公司互易合同纠纷一审民事判决书达尔罕茂明安联合旗人民法院民 事 判 决 书（2015）达民初字第978号原告叶占全，住内蒙古自治区包头市。委托代理人秦树珍，系原告叶占全妻子。被告内蒙古温商房地产开发有限责任公司（以下简称温商房地产公司），住所地内蒙古自治区呼和浩特市回民区温州商业步行街3号办公楼，组织机构代码70135XXXX。法定代表人金加德，系该公司董事长。委托代理人金寿芬。被告内蒙古温商房地产开发有限责任公司达茂旗分公司（以下简称温商达茂旗分公司），住所地内蒙古包头市达尔罕茂明安联合旗百灵庙镇河东新区，组织机构代码55545XXXX。负责人金寿宁，系分公司总经理。委托代理人金寿芬。原告叶占全与被告内蒙古温商房地产开发有限责任公司、被告内蒙古温商房地产开发有限责任公司达茂旗分公司互易合同纠纷一案，本院于2015年10月8日受理后，依法由审判员韩娜仁图雅适用简易程序，于2015年11月12日公开开庭进行了审理。原告叶占全及委托代理人秦树珍，被告内蒙古温商房地产开发有限责任公司的委托代理人金寿芬，被告内蒙古温商房地产开发有限责任公司达茂旗分公司的委托代理人金寿芬到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告叶占全诉称，二被告系总公司与分公司关系，2012年2月27日，原告与被告温商达茂旗分公司签订房屋置换协议，约定原告妻子与案外人ＸＸ共同购买的内蒙古呼和浩特市云鼎大厦的一套公寓置换被告在包头市达茂旗百灵庙镇河东开发的东岸●国际新城住宅三套，其中原告名下所有一套。协议还约定2012年10月31日被告将其中一套置换住宅楼交付原告，但被告至今未交付已构成违约，原告多次与被告协商也未果，同时原告从2012年11月起至今租房34个月，每月租金1000元，所产生的房租共计34000元。现被告不能履行房屋置换协议，原告请求依法解除双方于2012年2月27日签订的《房屋置换协议》，并依法判令二被告返还原告购房款212400元并支付违约金100000元及赔偿原告损失34000元，共计346400；诉讼费由二被告承担。原告为其主张提供以下证据：证据一：商品房买卖合同，欲证明与被告置换的位于内蒙古呼和浩特市云鼎大厦1单元27层2710号房屋属秦树珍（原告妻子）与ＸＸ共同购买的。证据二：房屋置换协议，欲证明秦树珍（原告妻子）与ＸＸ以共同购买的内蒙古呼和浩特市云鼎大厦1栋（单元）27层2710号房屋（折价627357元），与被告温商达茂旗分公司所开发的包头市达茂旗百灵庙镇艾不盖河东岸●国际新城住宅22号楼1单元302室、2单元401室、3单元401室进行置换，3套住宅总折价637200元。也证明双方对违约金约定的事实。证据三：原告与温商达茂旗分公司签订的房屋置换协议及购房收据，欲证明秦树珍、ＸＸ以内蒙古呼和浩特市云鼎大厦一套公寓与被告置换的达茂旗百灵庙镇艾不盖河东岸●国际新城3套住宅的其中22号楼1单元302室由原告所有，折价212400元。证据四：民事裁定书及诉讼收费票据，欲证明对二被告所有的位于达茂旗百灵庙镇艾不盖河东岸●国际新城22号楼1单元302室进行查封的事实。证据五：刘明明的证人证言，欲证明被告温商达茂旗分公司将其所有的位于内蒙古呼和浩特市云鼎大厦1单元27层2710号房屋向刘明明抵顶了工程款，并已办理过户。被告内蒙古温商房地产开发有限责任公司与被告内蒙古温商房地产开发有限责任公司达茂旗分公司辩称，双方均未履行房屋置换协议，被告也未实际取得置换房屋的所有权，原告要求解除的是未生效协议，不予认可。而且与原告没有现金交付，原告主张的购房款、违约金、经济损失及诉讼费均不承担。二被告未向法庭提供证据。经审理查明，2012年2月27日，秦树珍、ＸＸ与温商达茂旗分公司签订第一份《房屋置换协议》，约定秦树珍、ＸＸ以共有的位于内蒙古呼和浩特市云鼎大厦1单元27层2710号精装修公寓（68.8平方米，每平方米9215元，总价627357元）置换温商达茂旗分公司在包头市达茂旗百灵庙镇艾不盖河东岸●国际新城3套住宅（分别是22号楼1单元302室、2单元401室、3单元401室，每套均88.5平方米，每平方2400元，总价637200元）。并约定被告将其3套住宅于2012年10月31日前交工，如因单方原因造成合同终止，违约方应先退还房屋补偿款并向对方支付违约金10万元。温商达茂旗分公司负责人金寿宁与秦树珍、ＸＸ分别在协议上签字并加盖温商达茂旗分公司印章。温商达茂旗分公司陈述，秦树珍、ＸＸ签订房屋置换协议后将其《房屋买卖合同》交给温商达茂旗分公司负责人金寿宁，并存放温商达茂旗分公司档案室。之后该公寓办理过户时秦树珍委托ＸＸ办理的。温商达茂旗分公司认可已收到ＸＸ向其支付的房屋差价。另查明，叶占全与秦树珍系夫妻关系。2012年2月27日叶占全与温商达茂旗分公司同日签订了第二份《房屋置换协议》，约定叶占全以每平方米2400元价格认购温商达茂旗分公司东岸●国际新城住宅22号楼1单元302室（建筑面积88.5平方米），并当日由叶占全一次性抵顶房款212400元。温商达茂旗分公司于2012年10月31日前将通过竣工验收的房屋交付给叶占全。2012年2月28日温商达茂旗分公司向叶占全出具“22—1—302”认购金212400元的收据，并在收据上注明“置换”字样。又查明，温商达茂旗分公司用以内蒙古呼和浩特市云鼎大厦1单元27层2710号房屋向刘明明抵顶了60多万元的工程款，并过户到刘明明名下，现刘明明已处分该套公寓。还查明，2015年9月24日，依叶占全申请本院作出（2015）达执保字第42—1号民事裁定书，依法对二被告所有的位于达茂旗百灵庙镇河东东岸●国际新城22号楼1单元302室予以查封。以上事实，有原、被告陈述及原告提交的相关书证及证人证言在案佐证，本院予以确认。本院认为，双方当事人签订《房屋置换协议》的主要内容为相互交换房屋所有权，属互易合同，但立案案由为商品房预售合同纠纷由此不妥，本案应为互易合同纠纷。本案双方当事人争议焦点为，原、被告签订的《房屋置换协议》是否符合解除条件，原告叶占全主张返还购房款、违约金及经济损失的事实依据问题。本案中，秦树珍、ＸＸ与温商达茂旗分公司签订的第一份《房屋置换协议》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应受法律保护，双方应全面履行各自的义务。秦树珍、ＸＸ按照协议内容履行了自己义务，而温商达茂旗分公司未按协议交付房屋的事实，本院予以确认。叶占全因温商达茂旗分公司已构成违约为由要求解除同日签订的第二份《房屋置换协议》并要求支付违约金。对此，本院认为，虽然叶占全与秦树珍系夫妻关系，但本案中秦树珍系委托代理人，依据合同的相对性原则，原告不能直接依据秦树珍、ＸＸ与温商达茂旗分公司签订的第一份《房屋置换协议》中的违约金约定要求支付违约金，故原告主张违约金100000元的诉讼请求，本院不予支持。叶占全与温商达茂旗分公司之间同日签订的第二份《房屋置换协议》系在第一份《房屋置换协议》成立基础上所签订，温商达茂旗分公司向叶占全交付房屋就属于履行了第一份协议中的部分义务，但被告温商达茂旗分公司的违约行为致使原告的合同目的不能实现，故双方签订的第二份《房屋置换协议》因根本违约而应予解除。原告要求返还购房款的诉求于法有据，本院予以支持。被告温商达茂旗分公司也应对自己的违约行为承担责任。因温商达茂旗分公司不具备承担民事责任的能力，其民事责任应由温商房地产公司承担。关于原告主张的租房经济损失，但没有提供证据，应当承担不能举证的法律后果，故本院应予驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第九十四条、第九十七条、第一百七十五条，《中华人民共和国公司法》第十四条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、解除原告叶占全与被告内蒙古温商房地产开发有限责任公司达茂旗分公司于2012年2月27日签订的《房屋置换协议》；二、被告内蒙古温商房地产开发有限责任公司向原告叶占全返还购房款212400元，此款于本判决生效后十日内还清；三、被告内蒙古温商房地产开发有限责任公司向原告叶占全赔偿损失（酌情以212400元为基数，按中国人民银行同期同档人民币贷款基准利率为准，从2012年11月1日开始计算至实际给付之日），此款于本判决生效后十日内付清；四、驳回原告叶占全的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6496元，减半收取3248元（原告已预交），由原告叶占全负担1150元，由被告内蒙古温商房地产开发有限责任公司负担2098元。财产保全费1582元（原告已预交），由被告内蒙古温商房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉费6496元，上诉于包头市中级人民法院，上诉期满七日内仍未交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。本判决申请执行的期间为二年，逾期不提出申请，则视为自动放弃申请执行的权利。审判员 韩娜仁图雅二〇一五年十二月八日书记员 石 俊 婷附：本判决适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百七十五条当事人约定易货交易，转移标的物的所有权的，参照买卖合同的有关规定。《中华人民共和国公司法》第十四条公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。公司可以设立子公司，子公司具有法人资格，依法独立承担民事责任。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。