广东省广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗天法金民初字第1433号
原告：招商银行股份有限公司广州分行，住所地广州市天河区华穗路5号，组织机构代码89047300-1。
负责人：王耀球，行长。
委托代理人：郭丽华，广东金桥百信律师事务所律师。
被告：吴进宣，男，1979年4月12日出生，汉族，住广东省汕头市潮阳区。
被告：广州市攀达房地产开发有限公司，住所地广州市海珠区宝岗大道147号368商铺，组织机构代码证71427572-7。
法定代表人：李思银，董事长。
委托代理人：王历、柳嘉利，均系广东经纶律师事务所律师。
原告招商银行股份有限公司广州分行诉被告吴进宣、广州市攀达房地产开发有限公司（以下简称攀达公司）借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，并公开开庭进行了审理。原告招商银行股份有限公司广州分行的委托代理人郭丽华，被告吴进宣，被告攀达公司的委托代理人王历、柳嘉利到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告招商银行股份有限公司广州分行诉称：被告吴进宣于2010年11月8日与被告攀达公司签订《广州市商品房买卖合同》，采取按揭贷款方式购买被告攀达公司开发的位于天河区中山大道中珠村东环路××××××××房。2010年11月24日被告吴进宣与原告签订《个人购房借款及担保合同》，约定由原告提供95万元的按揭贷款给被告吴进宣购买上述房屋，贷款期限为240个月，即从2011年1月6日至2031年1月6日，年利率为6.14%；利率调整方式为按照固定日调整方式调整；还款方式为等额还款；同时被告吴进宣将该房产抵押给原告，并赋予原告第一优先受偿权；若违反上述合同的任何条款，被告吴进宣无条件同意原告要求其立即提前归还全部实际贷款本息，并同意原告对该合同项下抵押物的处分。原告的下属分支机构流花支行与被告攀达公司签订了《招商银行个人购房贷款合作协议书》，约定由原告下属的流花支行或原告或原告的其他下属支行为因购买被告攀达公司开发的翠屏富通雅苑而需要贷款的购房者提供贷款，被告攀达公司为购房者的购房贷款提供连带保证责任。上述合同签订后，原告于2011年1月6日将95万贷款转到了指定的预售房专户。被告吴进宣自2014年7月6日已经连续两期未支付本息，累计26次逾期支付本息。被告吴进宣的行为违反了合同约定，构成了违约，原告要求被告吴进宣按照合同约定立刻提前归还全部实际贷款本息，保证人被告攀达公司对此承担连带清偿责任。现诉请判令：一、解除原告与被告吴进宣的《个人购房借款及担保合同》；二、被告吴进宣立即清偿欠原告的全部借款本金850843.15元及利息、复息、罚息（截至2015年4月16日，利息为23693.54元、复利417.45元，罚息234.74元，自2015年4月17日起至实际清偿之日止，利息按照中国人民银行逾期贷款利率计，罚息按照执行利率上浮50％计，对不能按时支付的利息按照罚息利率计收复息）；三、被告广州市攀达房地产开发有限公司对所述二、四项诉请承担连带清偿责任；四、被告吴进宣、广州市攀达房地产开发有限公司承担本案的律师费47350元；五、原告对被告吴进宣抵押给原告的广州市天河区××××房享有优先受偿权；六、被告吴进宣、广州市攀达房地产开发有限公司承担本案的诉讼费、保全费、公告费。
被告吴进宣辩称：对原告的诉讼请求及起诉没有异议。
被告攀达公司辩称：原告向我司主张保证责任无法律依据，应当予以驳回。原告与我司签订的《个人购房贷款合作协议书》中第6条“自甲方购房人签订借款合同之日起至购房人所购房屋办妥正式抵押登记，并将房地产权证和\\\或房地产权他项证交由甲方执管之日”此条款是对保证期间的约定，但按此种约定保证期间可能会早于或者等于主债务履行期间。依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第32条“保证合同约定的保证期间早于或者等于主债务履行期限的，视为没有约定，保证期间为主债务履行期届满之日起六个月。”因此，在主债务履行期尚未届满前，原告无权向我司主张承担保证责任。根据原告与被告吴进宣签订的《个人购房借款及担保合同》约定，被告吴进宣还款期限从2011年1月6日至2031年1月6日。综上，原告应在被告吴进宣债务履行期届满之日起六个月，即从2031年1月7日起至2031年7月6日之间可以向我司主张保证责任。原告保证责任期间尚未到期，原告现向我司主张无事实法律依据，应当予以驳回。另补充：对于原告当庭增加的诉讼请求不予认可，因涉案房屋原告与被告吴进宣仅仅是办理了抵押预购登记，并没有办理抵押权登记，故原告对涉案房屋没有优先受偿权。
经审理查明：原告的下属分支机构招商银行股份有限公司广州流花支行（以下简称招行流花支行）与被告攀达公司签订了《招商银行个人购房贷款合作协议书》，约定招行流花支行与被告攀达公司就由后者开发并销售的位于广州市中山大道中珠村东环路××××号地段的××××楼宇进行个人购房贷款合作；对于购买该楼宇的购房人，被告攀达公司应推荐其向招行流花支行申请借款，购房人凭与被告攀达公司签订的房地产买卖合同和首期款收款收据向招行流花支行申请购房贷款；被告攀达公司对招行流花支行向购买该楼盘的购房人连续发放的购房贷款，提供无条件、不可撤销的连带保证；若借款合同有其他保证人的，被告攀达公司与其他保证人共同承担连带保证责任，且被告攀达公司自愿放弃要求招行流花支行首先向借款人或其他人追索、对抵（质）押物先行处置或采取诉讼等法律手段之权利；被告攀达公司承担保证责任的期间为自招行流花支行与购房人签订借款合同之日起至购房人所购房屋办妥正式抵押登记，并将房地产权证和/或房地产他项权证交由招行流花支行执管之日止；保证范围包括但不限于贷款本金、利息、罚息、复息、律师费等；被告攀达公司确认并同意，本协议项下的相关业务可由招行流花支行或原告或原告的其他下属支行具体经办，被告攀达公司不得以此为由主张其在本协议项下所应承担的连带保证责任等相关法律责任之任何程度的减轻或免除；购房人在与招行流花分行或本合同规定的其他贷款人签订《个人购房借款及担保合同》之后，被告攀达公司无需在该合同上签章，而自动成为购房人的保证人。
2010年11月8日，被告吴进宣与被告攀达公司签订《广州市商品房买卖合同》（预售），约定被告吴进宣采用按揭贷款方式向被告攀达公司购买“翠屏富通雅苑”项目位于天河区中山大道中珠村东环路××××房。
2010年11月24日，原告（贷款人、抵押权人）与被告吴进宣（借款人、抵押人）签订《个人购房借款及担保合同》，约定：原告向被告吴进宣提供95万元的贷款用于购买位于天河区中山大道中珠村东环路××××房房产，贷款期限为240个月，即从2011年1月6日起至2031年1月6日止。贷款利率为年利率6.14%，还款方式为等额还款；被告吴进宣自愿以前述贷款所购的房产向原告提供抵押担保，抵押期间为本合同生效之日起至本合同项下贷款本息及其他一切相关费用债权诉讼时效届满的期间；被告攀达公司自愿为被告吴进宣在本合同项下的借款提供保证担保，本合同关于保证人权利义务的条款自动适用于被告攀达公司；被告吴进宣连续三个月或累计六次未按本合同约定按时足额偿还贷款本息的，构成违约，原告有权宣布本合同提前到期，提前收回已发放贷款的本息并要求支付费用；被告吴进宣未按本合同约定按时足额偿还贷款的，原告有权对其未偿还的贷款本金按日在本合同执行利率水平上加收50%计收罚息，对不能按时支付的利息，按罚息利率按日计收复息；原告为实现债权而支付的律师费、诉讼费等所有费用均由被告吴进宣全数负担。
2011年1月4日，原告与被告吴进宣签订《补充协议》，约定将上述借款合同项下的贷款利率由年利率6.14%变更为贷款发放当日中国人民银行同期贷款基准利率。
上述合同签订后，原告与被告吴进宣就上述房产办理了预购商品房抵押权预告登记，权利人为原告，义务人为被告吴进宣，房屋坐落于翠屏富通雅苑××××。根据广州市房地产产权情况表显示，该房产即天河区××××房。
原告依约于2011年1月6日向被告吴进宣发放借款95万元，被告吴进宣在借款借据上签字予以确认。
被告吴进宣收到借款后，未依约向原告清偿借款本息，截至2015年4月16日，尚欠原告贷款本金850843.15元（含未到期部分）、利息23693.54元、复利417.45元、罚息234.74元。原告多次催收未果，遂委托广东同益律师事务所诉至本院，并实际支付了律师费47350元。
另查明，被告吴进宣提供抵押的位于天河区××××房房产只办理了预告登记，原告没有取得该抵押物的他项权证。
本院认为：原告下属的流花支行与被告吴进宣签订的《个人购房借款及担保合同》，原告与被告攀达公司签订的《招商银行个人购房贷款合作协议书》均是双方真实意思表示，故原告与被告吴进宣之间的借款合同关系、抵押合同关系，原告下属的流花支行与被告攀达公司之间的保证合同关系均成立有效，各方均应按照合同约定行使权利，履行义务。
合同订立后，原告已依约履行了放款95万元的义务。被告吴进宣借款后，逾期未还款，截至2015年4月16日，尚欠原告借款本金850843.15元、利息23693.54元、复利417.45元、罚息234.74元，已构成违约。现原告主张解除与被告吴进宣签订的《个人购房借款及担保合同》有理，本院依法予以支持。
债务应当清偿，现原告主张被告清偿借款本金850843.15元，并支付截至2015年4月16日的利息23693.54元、复利417.45元、罚息234.74元，并支付自2015年4月17日至清偿之日止、按年利率6.14%加收50%标准支付罚息有理，本院依法予以支持。原告同时主张利息、罚息及复息，缺乏依据，本院依法对利息、复息之诉请依法予以驳回。
原告主张被告吴进宣支付原告为实现本案债权的律师费47350元有理，本院依法予以支持。
被告攀达公司为被告吴进宣向原告的借款提供阶段性保证，被告攀达公司承担的连带保证责任因涉案房产抵押登记的完成而消灭。现涉案房产并未办理抵押登记，现原告主张被告攀达公司为被告吴进宣的上述债务承担连带清偿责任有理，本院依法予以支持。被告攀达公司承责后，有权向被告吴进宣追偿。
被告吴进宣向原告的借款提供的位于天河区××××房房产作为抵押担保，但未办理抵押登记手续。故原告主张对上述房产享有优先受偿权缺乏依据，本院依法予以驳回。
被告吴进宣、攀达公司的抗辩缺乏依据，本院依法不予采纳。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第二十八条、第四十六条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告与被告吴进宣于2010年11月24日签订的《个人购房借款及担保合同》；
二、被告吴进宣于本判决发生法律效力之日起十日内向原告招商银行股份有限公司广州分行偿还借款本金850843.15元及利息（截至2015年4月16日利息为23693.54元，复利为417.45元，罚息为234.74元；自2015年4月17日起至清偿之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率上浮50%计算）；
三、被告吴进宣于本判决发生法律效力之日起十日内向原告招商银行股份有限公司广州分行支付律师费47350元；
四、被告广州市攀达房地产开发有限公司对本判决主文第二、三项确定的债务承担连带清偿责任。承责后，有权向被告吴进宣追偿；
五、驳回原告招商银行股份有限公司广州分行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13110元、财产保全费5000元，公告费500元，均由被告吴进宣、广州市攀达房地产开发有限公司负担（公告费原告已经预交相关单位，由被告于本判决发生法律效力之日起十日内径付原告）。被告广州市攀达房地产开发有限公司承责后，有权向被告吴进宣追偿。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 梅凯文
人民陪审员 尹丽艳
人民陪审员 李 郁
二〇一六年十一月一日
书 记 员 张美婷
李丽婵