上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第391号
上诉人（原审被告）上海川行百货有限公司。
法定代表人蔡梅。
委托代理人宋仲春，上海市建纬律师事务所律师。
委托代理人郑漪波，上海市建纬律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）江岷娟。
委托代理人陈蓉，北京盈科（上海）律师事务所律师。
委托代理人孙启来，北京盈科（上海）律师事务所律师。
上诉人上海川行百货有限公司（以下简称川行百货）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院（2013）普民四（民）初字第1752号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2014年3月4日公开开庭进行了审理。上诉人川行百货的委托代理人郑漪波、被上诉人江岷娟的委托代理人陈蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2006年9月13日，江岷娟（甲方）和上海川行鞋业有限公司（已注销，以下简称川行鞋业，乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定江岷娟将属其所有的坐落于本市武宁路227、231号一楼1134号商铺出租给川行鞋业使用。合同第三条交付日期和租赁期限1、租赁期限自2006年10月16日起至2011年10月15日止。第五条保证金及其他费用1、为确保该房屋及附属设施安全完好及租赁期限内相关费用的如期结算，乙方同意于本合同签订同时支付给甲方人民币（以下币种均为人民币）4，166元作为乙方履行本合同义务的保证金。2、甲方应于双方终止（解除）租赁关系，且乙方已按约交还房屋，并付清所有应付费用后3个工作日内先行将保证金金额的一半无息返还给乙方，乙方按本合同第八条第5项约定向甲方提供书面文件后的3个工作日内，甲方将保证金余额无息返还给乙方。第十条违约责任1、租赁期限内，甲乙任何一方无法定或约定之理由解除本合同，甲方出现前述违约的，甲方应向乙方支付相当于当月租金2倍的违约金，并退还乙方已付押金和剩余租金；乙方出现前述违约的，应向甲方支付相当于当月租金2倍的违约金，还须返还甲方给予乙方免租装修期的折算金额（以第一年日租金的25倍计算）……。嗣后江岷娟收取了保证金4，166元。上述租赁合同履行届满，因川行鞋业被注销，江岷娟（甲方）与川行百货（乙方）于2011年8月20日签订“武宁路XXX号XXX号一层部分商铺续租合同”。该合同约定“甲乙双方在2006年9月就位于上海市普陀区武宁路XXX号-
XXX号一层1134号商铺签订的房屋租赁合同中原每月租金为4，166元，现经甲乙双方一致商定，在本续租合同中的租金为原合同期内租金递增后的基础上即（现承租的租金为9，000元每月）。本续租合同期内的递增方式为每年递增7%即第一年租金9，000元／月，第二年租金9，630元／月，第三年租金10，305元／月……直至合同期结束。合同期为六年，自2011年10月16日至2017年10月15日止。关于合同的其他条款甲乙双方仍延续遵守原合同的各项条款，此协议与原合同为商铺租赁合同的共同组成部分，此协议待甲乙双方签字当天起与原合同具有共同的法律效率（力）”。同时双方还约定：“1、乙方应在本次打款中将合同押金的差额部分补齐，即4，834元；2、乙方应准时在每季度打款期15日准时汇款给甲方，不得延误。若违约每天按10%补偿；3、合同期满后若不再续租，则按原样恢复（玻璃和砖瓦材料不得劣质材料代替）。参照2-4楼的样本……”。嗣后，双方依照合同的约定履行各自的义务。川行百货支付江岷娟租金至2013年1月14日，并向江岷娟提出解除双方签订的续租合同，在双方协商过程中，川行百货去向不明。故江岷娟诉至原审法院，请求判令：1、解除双方于2011年8月20日签订的“武宁路XXX号XXX号一层部分商铺续租合同”；2、川行百货于判决生效之日起十日内将涉案房屋武宁路227、231号一楼1134号商铺按国家测绘标准进行分割、按国家商场标准进行搭建并恢复原状后交付给江岷娟，并完成全部房屋交接手续；3、川行百货向江岷娟支付实际交房后出租准备期赔偿金19，260元；4、川行百货按9，630元／月向江岷娟支付自2013年1月15日至实际交房之日止的房屋租金，每逾期一日按月租金10%的比例，承担滞纳金；5、川行百货按630元／月向江岷娟支付2012年10月16日至2013年1月14日未足额支付租金的差额部分共计1，890元，并按照每逾期一日，支付月租金10%的比例，承担滞纳金；6、川行百货按4，834元，每逾期一日，承担0.5%的比例，向江岷娟支付未足额支付保证金的逾期违约金；7、川行百货向江岷娟支付违约金19，260元；8、川行百货返还江岷娟免租装修期的折算金3，471.70元。
原审审理中，江岷娟表示出租准备期赔偿金19，260元是起诉时提出的，当时并不知系争商铺能另行出租，现请法院依法判定。江岷娟称，2013年11月系争商铺已出租，其中11月为免租期，12月1日起收取租金。故川行百货应支付江岷娟租金自2013年1月15日起至10月31日止，按每月9，630元计。川行百货并按月租金的10%支付逾期付款滞纳金，计25，817.80元。江岷娟称2013年4月，双方协商期间，系争商铺曾由川行百货出租过一段时间。江岷娟得悉后双方曾发生过纠纷，并报过警。有接警记录为证。川行百货未按约补足保证金差额4，834元，应依照原合同约定按0.5%支付违约金。江岷娟认为，川行百货要求提前解除续租合同，依照约定应支付2倍的租金即19，260元。江岷娟称免租装修期的折算金3，471.70元，是依照合同约定按第一年租金的日租金的25倍计算得出。
原审庭审后，川行百货认为其于2013年1月18日将解除续租合同的告知函发给各个业主，次日川行百货清空了系争商铺，因此续租合同于2013年1月19日正式解除。因此，对2013年1月19日之前的租金，川行百货愿依照合同约定支付。至于滞纳金，川行百货称，若法院判决川行百货支付江岷娟租金，川行百货不应支付滞纳金。因为川行百货在未正常经营的状态下按日租金的10%支付滞纳金，约定过高。川行百货并称江岷娟在2013年5月曾将系争商铺出租，由此可印证系争商铺已由江岷娟控制，川行百货可不予支付租金。租金差额1890元川行百货未提出异议。对免租装修期折算金，川行百货认为第一份租赁合同已履行完毕，川行百货虽是续租，但主体不同。且续租合同里没有免租期的约定，故川行百货不应支付该款项。川行百货认为其要求提前解除续租合同，确有违约，故愿依照合同的约定支付江岷娟2倍的租金作为违约金，租金以4，166元为准。
江岷娟表示收到川行百货寄出的挂号信，但在双方协商过程中，川行百货不知去向。2013年11月，江岷娟为弥补经济损失才将系争商铺另行出租。同时江岷娟表示，系争商铺已出租，目前无法让川行百货依照约定将系争商铺恢复原状，因此在本案中不要求法院处理，但保留诉权。
原审法院认为：江岷娟与川行百货签订的“武宁路XXX号XXX号一层部分商铺续租合同”系双方真实意思表示，应为有效，签约方均应恪守履行。川行百货虽于2013年1月19日清空系争商铺，但未与江岷娟办理系争商铺的交接手续，亦未提供证据印证双方对续租合同的解除达成一致。因此川行百货认为双方的租赁合同已于2013年1月19日解除的主张，无事实依据，无法采纳。川行百货称江岷娟在4、5月间曾出租过系争商铺，江岷娟对此予以否认，并称双方因此发生纠纷并报警。对此，法院有理由相信系争商铺非江岷娟出租，反之在川行百货已提出解除合同的情况下，江岷娟是不会与川行百货因商铺的使用而发生争议。因此，川行百货认为系争商铺已归还江岷娟的主张，与事实不符，不予采纳。为避免经济损失的扩大，江岷娟于2013年11月将系争商铺自行出租，因此双方的房屋租赁合同已于2013年10月底实际解除。现江岷娟要求川行百货支付2013年1月15日至10月底的租金，无不妥，应予支持。租金的给付金额以续租合同约定的每月9，630元为准。川行百货未依照续租合同约定支付2012年10月15日至2013年1月14日间的租金差额计1，890元，川行百货应予补足。至于租金和租金差额的滞纳金，现川行百货认为约定过高，法院根据实际情况予以酌定。关于出租准备期赔偿金19，260元，由于川行百货支付江岷娟租金至系争商铺出租前日，因此江岷娟的该项诉请于法无据，不予准许。川行百货自认提前解除房屋租赁合同存在违约，愿承担违约责任支付违约金，因此川行百货应依照续租合同约定的2倍的月租金，即租金9，630元的标准支付江岷娟违约金计19，260元。川行百货要求将保证金4，166元冲抵违约金，江岷娟亦同意，为此川行百货应支付江岷娟违约金15，094元。关于保证金差额部分的违约金，因川行百货对其违约行为已承担支付违约金的违约责任，因此对江岷娟要求川行百货支付保证金差额的违约金，于法无据，无法支持。至于免租期折算金3，471.70元，江岷娟和川行鞋业签订的房屋租赁合同已终止，在江岷娟与川行百货签订的续租合同里又没有免租期的约定，因此江岷娟要求川行百货依照前份租赁合同的约定支付免租期折算金的诉讼请求，于法无据，不予准许。江岷娟认为系争商铺现已出租，无法要求川行百货将商铺分割恢复原状，要求法院不作处理，并无不妥，应予准许。川行百货经原审法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，不影响法院的据实裁判。
原审法院审理后，作出判决如下：一、原告江岷娟与被告上海川行百货有限公司签订的“武宁路XXX号XXX号一层部分商铺续租合同”于2013年10月31日解除；二、被告上海川行百货有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告江岷娟2013年1月15日至2013年10月31日止的租金，计人民币92，127元，被告上海川行百货有限公司应支付原告江岷娟上述款项的滞纳金，按银行同期贷款利率计（其中人民币28，890元，自2013年1月15日至2013年4月14日止，人民币57，780元，自2013年4月15日至2013年7月14日止，人民币92，127元，自2013年7月15日起至被告付清之日止）；三、被告上海川行百货有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告江岷娟2012年10月15日至2013年1月14日租金差价人民币1，860元，并按银行同期贷款利率计息，支付2012年10月15日起至实际付清之日止的滞纳金；四、被告上海川行百货有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告江岷娟违约金人民币15，094元；五、对原告江岷娟的其余诉讼请求，不予支持。
上诉人川行百货不服原审判决，向本院提起上诉称：2012年12月18日，川行百货已书面通知江岷娟解除房屋租赁合同。2013年1月18日，川行百货将系争商铺清空，并于2013年1月19日正式通知江岷娟合同解除，江岷娟在原审中也认可其收到解除通知。双方签订的租赁合同应于2013年1月19日解除，原审法院认定租赁合同于2013年10月底解除，显属认定事实不清。故请求二审法院撤销原判第一、二项，改判双方的租赁合同于2013年1月19日解除，川行百货愿意支付2013年1月15日至2013年1月19日的租金及相应滞纳金。
被上诉人江岷娟辩称：江岷娟收到川行百货寄出的挂号信，但川行百货提前解除合同是违约行为，江岷娟作为守约方并未同意合同解除，且川行百货在双方协商过程中不知去向。川行百货未按合同约定履行交还系争商铺的手续及义务。故不同意川行百货的上诉请求，请求二审法院维持原判。
本院经审理查明：原审查明的事实无误，双方当事人均无异议，本院予以确认。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，江岷娟与川行百货签订的房屋租赁合同，已依法成立，双方应认真履行合同的各项义务，否则应承担相应的违约责任。现川行百货并无法定或约定的理由提出解除合同，且其以此为由拒付租金，已违反合同约定，构成违约。鉴于川行百货主张解除合同，并未取得江岷娟的同意，故川行百货上诉认为其于2013年1月19日正式通知江岷娟合同解除，双方的租赁合同即于该日解除，该项上诉主张明显缺乏合同依据，本院不予采信。因川行百货的行为已构成违约，江岷娟于2013年11月将系争商铺另行出租，原审法院据此认定双方的租赁合同于2013年10月底解除，并无不当。原审法院根据合同约定，对于川行百货违约后应承担的各项民事责任予以认定，所作的处理也无不妥，本院均予以维持。
综上，原审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币1，860元，由上诉人上海川行百货有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 虞恒龄
代理审判员 王 兵
代理审判员 周 一
二〇一四年三月二十六日
书 记 员 赵晓明
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……