江苏省泰兴市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏1283民初6615号
原告：赵波，男，1979年6月1日生，汉族，住泰兴市。
委托诉讼代理人：窦莉、刁成路（系特别授权），北京市高朋（扬州）律师事务所律师。
被告：泰兴市济川街道办事处商井社区居民委员会。
法定代表人：潘春明，主任。
委托诉讼代理人：丁志君（系特别授权），江苏律园律师事务所律师。
原告赵波与被告泰兴市济川街道办事处商井社区居民委员会（以下简称商井居委会）所有权确认纠纷一案，本院于2016年9月1日立案受理，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告赵波及其委托诉讼代理人窦莉、刁成路、被告委托诉讼代理人丁志君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判令确认位于泰兴市车站路××号房屋（除紧邻洪建国的六间房屋外）为原告所有；2、判令被告协助原告办理位于泰兴市车站路××号所有房屋（除紧邻洪建国的六间房屋外）的产权变更手续，将房屋过户至原告名下；3、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2003年8月3日，原被告在真实合意为买卖的背景下签订了《承包协议书》，约定将经（2003）泰执字第69－1号民事裁定书确认收回村级所有的原属泰兴市橡塑五金厂位于车站路31号的所有资产承包给乙方经营，期限暂定两年，自2003年8月1日起至2005年7月31日止。基于�卖的真实合意，原告几乎举全家之力并倾全家之财投入到上述房产的翻修以及装饰装修之中，同时领取了营业执照，多年来实际占有房屋并经营浴室生意，部分门市房出租。期间，原告多次催促被告办理房产过户手续，被告一直以没有时间为由不予配合，但于2005年5月27日、2007年6月14日出具书面证明，证明上述房产为原告个人财产，特别是2012年8月10日出具书面材料，明确说明上述房产被告已作价抵偿给原告，产权全部归原告所有，并明确约定如需办理产权过户手续，费用由原告承担，被告予以配合。但被告至今未能履行协助办理过户的义务。
被告商井居委会辩称，2003年8月原被告之间签订了《承包协议书》，约定由被告将橡塑五金厂原资产给乙方经营这是事实，但原被告之间并没有就该部分资产转让给原告达成任何形式的协议，原告在起诉时提交的证据�复印件，对真实性无法确认，且随案提交的证据此前被告单位并不知晓，亦未能按照村民委员会组织法召开村民会议。鉴于上述理由，请求驳回原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
原商井橡胶制品厂是原商井村村办集体企业，该厂是位于泰兴市车站路××幢房屋的登记所有人，上述房屋所在的土地性质是集体土地工业用地，土地的所有权××××镇商井村村委会。2003年8月3日，泰兴市泰兴镇商井村村民委员会（甲方，以下简称商井村）与原告赵波（乙方）签订《承包协议书》一份，协议约定，甲方将原泰兴市橡塑五金厂的资产承租给乙方经营，营业执照由乙方自行办理，甲方就这块地段的资产现�交给乙方，乙方可以进行更新改造，发展经营项目，保障资产的保值和增值，一旦条件具备，甲方可以将资产竞价出售给乙方；承包期暂定2年，承包上缴金每年2万元，乙方进场后在一个月内由乙方负责清算支付原橡塑五金厂的企业职工的工龄买断以及尚欠部分职工的工资和所欠水电费，合计人民币10万元，中途出售可换算竞价额。此后，原告赵波即进行承包经营。2003年9月22日，赵波向商井村缴纳改制人员工资等95000元，2004年8月8日又缴纳置换人员费用12000元。2005年5月27日，商井村向原告出具证明一份，内容为“兹有我村位于车站路31号的金波浴室其财产权属赵波个人所有，其手续正在办理之中”。2007年6月14日，商井村又向原告出具证明一份，内容为“兹有我村位于车站路31号的原橡塑五金厂，现开设的金波洗浴中心为赵波同志经营，其财产（含土地）属个人财产。”2012年8月10日，被告商井居委会向原告出具书面材料一份，内容为“关于2003年9月22日和2004年8月8日，你为我村缴纳的泰兴市橡塑五金厂职工身份置换本息，现我村无条件以（2003年）法执字第69－1号民事裁定书中的厂房设备（除土地及与洪建国相邻的六间五架梁房子外）其他部分作抵偿，抵偿财产的产权全部归你所有，其中毁损灭失部分我村不予修复，与我村无涉。如需办理产权过户手续，费用由你自己承担，我村给予配合。”
审理中，被告申请对2005年5月27日、2007年6月14日及2012年8月10日的证明及材料中文字和印章的形成顺序进行鉴定，本院即委托南京大学司法鉴定中心进行鉴定，该中心于2017年3月22日作出鉴定意见，认为是“先字后章”。鉴定费11360元。
另查明，本院（2003）泰执字第69－1号民事裁定书的主文为：将被执行人龚留祥经营的泰兴�橡塑五金厂内的厂房36间及该厂房内的部分动产以252813元的价格变卖给申请执行人商井村以抵算被执行人所欠申请人出让金和上缴款合计人民币252813元。
本案的争议焦点是原被告之间就涉案房屋所产生的法律关系是什么？原告的诉讼请求是否应当予以支持？
本院认为，我国土地管理法规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权发生转移的除外。原被告双方于2003年8月3日签订的承包协议并不违反法律、法规的强制性规范，故为合法有效。根据协议约定，原告向被告缴纳的107000元的性质是垫付款，即为被告垫付职工工资和工龄买断等费用，该协议本身不能证明双方存在房屋买卖的合意，协议仅约定条件具备时可以通过竞价方式将相关资产出售给原告。因原告没有提供其通过承包协议约定的方式与被告发生了涉案房屋的买卖关系，故不能凭原告提供的2005年5月27日、2007年6月14日被告出具的证明就必然认定双方之间发生了买卖关系且原告支付了对价，否则也不会由被告于2012年8月10日再次向原告出具相关的书面材料，该书面材料的内容亦是对前两份证明内容的变更。单从2012年8月10日材料的内容分析，该材料的实质是以物抵债协议，即被告以涉案房屋及设备抵偿原告垫付的107000元。所谓“以物抵债”是指债务人与债权人约定以债务人或经第三人同意的第三人所有的财产折价归债权人所有，用以清偿债务的行为。一般而言，无论债务的清偿期是否已经届满，当事人之间达成的以物抵债协议，在尚未办理物权转移手续之前，债务人反悔不履行抵债协议，债权人要求继续履行抵债协议或要求确认所抵之物的所有权归自己的，人民法院应驳回其诉讼请求。涉案房屋的土地性质为被告集体所有，虽然被告出具给原告的2012年8月10日书面材料中明确了以物抵债的财产范围不包括土地使用权，但根据“房地一体”的原则，房地产转让时，房屋的所有权和房屋占用范围内的土地使用权同时转让。因此，原告要求按此书面材料确认涉案房屋的所有权归其所有并要求被告履行协助过户义务的诉讼请求不但不符合“以物抵债”的有关规定，也违反了法律的强制性规范，故本院不应支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条及《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，判决如下：
驳回原告赵波的诉讼请求。
案件受理费30800元，保全费5000元，合计35800元，由原告负担。鉴定费11360元，由被告负担。
如不服本判决，可在�决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。
审 判 长 陈立生
审 判 员 常继平
人民陪审员 袁 航
二〇一七年十一月二日
书 记 员 封小倩
附：本案引用有关法律规定
《中华人民共和国民法通则》
第五十八条下列民事行为无效：
（一）无民事行为能力人实施的；
（二）限制民事行为能力人依法不能独立实施的；
（三）一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；
（四）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；
（五）违反法律或者社会公共利益的；
（六）此项被删除；
（七）以合法形式掩盖非法目的的。
无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。
《中华人民共和国土地管理法》
第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。