济南市历下区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）历民初字第1297号
原告济南十八家家悦超市有限公司，住所地济南市。
法定代表人张爱国，董事长。
委托代理人杜祥国，山东东方未来律师事务所律师。
委托代理人袁帅，男，1984年10月27日出生，汉族，该公司员工，住山东省威海火炬高技术产业开发区文化西路180号。
被告济南三联家电有限公司，住所地济南市。
法定代表人车向前，董事长。
原告济南十八家家悦超市有限公司（以下简称十八家家悦超市）与被告济南三联家电有限公司（以下简称三联家电公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员张维红担任审判长，与人民陪审员于平吉、李宗伟组成合议庭，于2012年12月21日公开开庭进行了审理，原告十八家家悦超市的委托代理人杜祥国、袁帅、被告三联家电公司的委托代理人王猛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告十八家家悦超市诉称，2010年12月8日，原、被告签订《房屋租赁合同》，合同约定原告十八家家悦超市将座落在济南市市中区小梁庄路277号海鲜大市场二楼卖场北侧的房屋出租给被告，租期自2011年1月15日至2016年1月16日。2011年1月15日至2014年1月15日，每年租金40万元，合同约定被告三联家电公司承担使用该房屋所发生的水、电、通信费用。合同中约定“租赁期间，非合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按提前退租年度的年租金50%向甲方支付违约金。”被告三联家电公司在履行合同中违反约定，自2011年6月开始就拒付电费，2012年1月15日后的房屋租金也一直拒付。2012年4月10日，被告三联家电公司向原告十八家家悦超市发出《关于终止租赁合同的通知》，单方终止了房屋租赁合同。但被告三联家电公司至今仍未将涉诉场所腾出。故为保障原告十八家家悦超市的合法权益，请求依法判令1、被告三联家电公司支付原告十八家家悦超市自2012年1月15日至2012年4月30日期间的租金116925.14元；2、被告三联家电公司支付原告十八家家悦超市截至2012年6月28日的电费97022.93元；3、被告三联家电公司支付原告十八家家悦超市违约金20万元。
原告十八家家悦超市为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：
证据1、2010年12月8日原、被告签订的房屋租赁合同，证明年租金为40万元，每个季度末的前十天支付下个季度的租金，而被告三联家电公司自2012年1月15日至今未支付2012年的租金，原告只起诉了自2012年1月15日至2012年4月30日期间的租金应为116925.14元；
证据2、被告三联家电公司的员工李泽红签字的欠电费的单据，证明截止到2012年6月28日被告三联家电公司欠电费97022.93元；
证据3、关于终止租赁合同通知，证明被告三联家电公司在2012年4月份给原告通知，不再租赁原告十八家家悦超市的房屋。根据双方的租赁合同第九条第六款规定，在租赁期间，被告三联家电公司擅自退租，应按照退租年度的年租金的50%向原告十八家家悦超市支付违约金。2012年的年租金为40万元，50%就是20万元；
证据4、照片一宗，证明被告三联家电公司在2012年的5月份仍占用原告十八家家悦超市的房屋，但未支付租金；
证据5、证明一份，证明山东家家悦集团有限公司实行连锁经营，统一管理；
证据6、工商登记档案一宗，证明原告十八家家悦超市是山东家家悦集团有限公司的全资子公司；
证据7、2012年4月1日至2012年5月15日被告三联家电公司欠电费的清单一份，证明李泽红属于被告公司的工作人员，有权力在电费欠款单上签字；
证据8、增值税发票7张，证明李泽红的签单上写着2011年4月1日至2011年6月30日有8906.88元已开发票，但未交钱，证明被告欠付电费的事实（发票号分别为01620446、01620447、01620448、01620449、01620450、01620451，这6张的金额分别为1万元，02469195的发票金额为9701.28元，合计69701.28，被告付了款是60794.4元，欠款8906.88元）。2011年9月30日至2011年12月31日的被告应付30634.8元，涉及的增值税发票为3张，发票号为02469200、02469201、02469202，金额均是10211.6元。2011年12月31日至2012年3月31日被告应付金额为34579.2元，增值税发票4张，发票号为02469216、02469217、02469218、02469219，金额分别为10579.2元、10800元、10800元、2400元。2012年4月1日至2012年5月15日被告应付金额为13395.84元，增值税发票2张，发票号为14609338、14609339，金额均为6697.92元。2012年5月16日至5月31日的应付金额为3768.912元，2012年6月1日至6月28日应付金额5737.296元，这两笔由于被告未按期付款，我方暂时未开正式发票。上述被告共欠付电费为97022.9289元，上面有被告工作人员李泽红的签字。
证据9，房屋租赁合同一份，济南中银房地产开发有限责任公司与山东家家悦集团有限公司签订的，该合同第13条第3款约定，山东家家悦集团有限公司有权对外转租；
证据10，山东家家悦集团有限公司证明，证明原告系山东家家悦集团有限公司的全资子公司，授权原告使用该房产租赁经营。由原告与济南中银房地产开发有限公司直接履行租赁合同，并结算房租等相关费用。
被告三联家电公司辩称，原告的起诉无事实及法律依据。对于合同内的拖欠房租无异议，水电费需双方确认。被告三联家电公司在撤离涉诉场所时向原告十八家家悦超市发过通知。后撤离涉诉场所。原告十八家家悦超市当时不让搬走，大约有40多万元的货物被扣留，货物一直放在涉诉房屋内，原告十八家家悦超市未作出合理解释。故请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告三联家电公司未向本院提交证据。
经审查原、被告提交的证据，本院认为，原告十八家家悦超市提交的证据1、3、5、6、9、10均符合证据的真实性、合法性、关联性特点，本院确认为有效证据，对本案具有证明力，本院予以采信。原告十八家家悦超市提交的证据2、4、7、8不符合有效证据的真实性、合法性原则，本院不予采信。
经审理本院认定，涉诉房屋位于济南市市中区小梁庄路277号海鲜大市场二楼卖场北侧。2009年3月17日，济南中银房地产开发有限责任公司与山东家家悦集团有限公司曾就涉诉场所签订租赁合同，合同约定山东家家悦集团有限公司的租赁范围为包括涉诉场所在内的济南海鲜大市场地上二层整层及地上一层东侧两间商铺。租赁房屋总面积为14963平方米，租赁期限为15年，自2009年5月2日起算。其中第十三条第三款约定，山东家家悦集团有限公司在承租房产范围内，有权对外转租或与他人合作经营，但支付的该房产整体租金不能受到任何影响，转租或联营面积不得超过房产总面积的三分之一。2010年12月8日，被告三联家电公司作为乙方与山东家家悦集团有限公司及原告十八家家悦超市作为甲方，就涉诉场所签订《房屋租赁合同》，合同约定甲方将座落在济南市市中区小梁庄路277号海鲜大市场二楼卖场北侧的房屋出租给乙方，该房屋使用面积为2000平方米，结构为框架结构超市大卖场。租期自2011年1月15日至2016年1月16日。其中，2011年1月15日至2014年1月15日，每年租金40万元。2014年1月16日起至2016年1月15日，每年租金为45万元。其中第九条违约责任中约定，租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按提前退租年度的年租金50%向甲方支付违约金。合同签订后，双方开始履行。被告三联家电公司在履行合同中违反约定，自2011年6月开始拒付电费，2012年1月15日后的租金一直拒付，2012年4月10日，被告三联家电公司向原告十八家家悦超市发出《关于终止租赁合同的通知》，单方终止房屋租赁合同，并随后于4月底搬离涉诉场所。原告十八家家悦超市在其搬离过程中，扣押了三联家电公司一部分商品。双方就租金及电费等事宜协商未果，后原告十八家家悦超市于2012年8月8日诉至本院。
另查明，原告济南十八家家悦超市有限公司系山东家家悦集团有限公司的全资子公司，山东家家悦集团有限公司授权原告十八家家悦超市使用涉诉场所经营并提起与被告三联家电公司的诉讼。被告三联家电公司于2012年4月底搬离涉诉场所，尚拖欠租金116925.14元未支付。
本院认为，原告十八家家悦超市受山东家家悦集团有限公司委托使用经营涉诉场所并提起与被告三联家电公司的诉讼，诉讼主体适格。原告十八家家悦超市、山东家家悦集团有限公司与被告三联家电公司就涉诉房屋即座落于济南市市中区小梁庄路277号海鲜大市场二楼卖场北侧的房屋签订转租合同，约定了租期、租金数额及双方的权利义务。但因该涉诉房屋系原告十八家家悦超市转租，故经法院释明，原告十八家家悦超市虽提交了2009年与济南中银房地产开发有限责任公司就涉诉房屋签订的租赁合同，但至今仍未能提交涉诉房屋的规划手续，故原被告签订的转租合同归于无效。依据法律规定，租赁合同无效，当事人要求按照约定租金数额支付房屋占有使用费的，应予支持。故对于原告十八家家悦超市要求被告三联家电公司支付2012年1月15日后至2012年4月30日的租金的诉讼请求，因被告三联家电公司已予以确认，本院予以支持；对于原告十八家家悦超市要求被告三联家电公司支付截至2012年6月28日的电费97022.93元的诉讼请求，因证人李传红未能出庭作证，故证据不足，本院不予支持；因该转租合同无效，故双方约定的合同条款亦归于无效，故原告十八家家悦超市要求被告三联家电公司按照合同约定承担单方解除合同的违约金20万元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。据此，依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告三联家电公司于本判决生效之日起十日内向原告十八家家悦超市支付拖欠的房屋占有使用费116925.14元；
二、驳回原告十八家家悦超市要求被告三联家电公司支付拖欠电费97022.93元的诉讼请求；
三、驳回原告十八家家悦超市要求被告三联家电公司支付单方解除合同违约金20万元的诉讼请求。
如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当
依照《中华人民共和国诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币7500元，财产保全费2590元，由原告十八家家悦超市负担7000元，被告三联家电公司付担3090元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时上缴上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 张维红
人民陪审员 于平吉
人民陪审员 李宗伟
二〇一三年十月二十四日
书 记 员 王恩辉