重庆市丰都县人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0230民初1650号原告（反诉被告）：向义泉，男，1964年11月25日出生，汉族，居民，住重庆市丰都县。原告（反诉被告）：俞顺活，男，1954年10月24日出生，汉族，居民，住重庆市丰都县。原告（反诉被告）：ＸＸ权，男，1970年11月15日出生，汉族，居民，住重庆市丰都县。上列三原告共同委托诉讼代理人：杜洪君，重庆市丰都县龙河法律服务所法律工作者。上列三原告共同委托诉讼代理人：罗青云，重庆市丰都县龙河法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：谭建康，男，1962年7月8日出生，汉族，居民，住重庆市丰都县。委托诉讼代理人：况万学，重庆晨曲律师事务所律师。原告（反诉被告）向义泉、俞顺活、ＸＸ权与被告（反诉原告）谭建康合同纠纷一案，本院于2017年6月1日立案后，谭建康于同年6月19日提起反诉。本院依法适用简易程序，分别于同年7月7日、11月16日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）俞顺活及原告（反诉被告）向义泉、俞顺活、ＸＸ权的共同委托诉讼代理人杜洪君、罗青云，被告（反诉原告）谭建康及其委托诉讼代理人况万学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。向义泉、俞顺活、ＸＸ权向本院提出诉讼请求：1．判令被告履行合同之债128704元；2．由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：三原告签订合伙建房协议。2013年8月22日，向义泉与被告签订《房屋拆除重建协议》，被告将原房屋交给三原告进行拆除重建，三原告无偿归还被告原有房屋面积：门面80平方米、住房216平方米，协议约定经改造增加面积被告应予补偿，约定补偿价格为门面按1500元/平方米、住房按1400元/平方米计算。三原告房屋重建尚未完工，下水道尚未安装时，被告就进行了装修入住。被告占有门面面积153.8平方米，超出73.8平方米；住房面积为228.86平方米，超出12.86平方米。按协议约定被告应补门面价款110700元，住房18004元，共计128704元。经三原告多次催收，被告拒不支付。被告在未经验收、交付就占有房屋视为对房屋的接收，应当履行相应的金钱给付义务。请求人民法院支持原告的诉讼请求。谭建康辩称，原告起诉结算的面积与被告丈量的面积差距大，原告所诉的门面面积和套房面积不能作为结算的归补面积。原告应完成所有工程量，经过竣工验收和消防验收后才能进行归补结算，且该房屋漏水，存在质量问题，请求驳回原告的诉讼请求。谭建康向本院提出诉讼请求：判令向义泉、俞顺活、ＸＸ权赔偿谭建康违约金30000元、房产证费用20000元以及修建下水道、雨棚、卷帘门、套房小门等费用12890元，并由向义泉、俞顺活、ＸＸ权承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年8月23日，谭建康与向义泉、俞顺活、ＸＸ权签订房屋拆除重建协议，向义泉、俞顺活、ＸＸ权将谭建康坐落在暨龙场上的房屋拆除重建，工期为300天，向义泉、俞顺活、ＸＸ权承担办理房产证的费用，竣工后按拆除面积还房，超面积部分按约定价格补钱。同时约定任何一方违约，向守约方付30000元违约金。合同签订后，向义泉、俞顺活、ＸＸ权将谭建康的房屋拆除并动工修建新房，新房项目为文明大厦。修建过程中，因向义泉、俞顺活、ＸＸ权违约拖延工期等，双方于2014年12月21日在文明大厦售房部就相关问题进行磋商并形成了向义泉、俞顺活、ＸＸ权承担30000元违约责任和20000元房产证费用的书面意见，同时约定该50000元在谭建康交超面积款项时扣除。依拆除重建协议，向义泉、俞顺活、ＸＸ权还的房屋应当有下水道、卷帘门、套房小门、雨棚等设施，因向义泉、俞顺活、ＸＸ权没有尽该义务，由谭建康自己花费12890元做了。向义泉、俞顺活、ＸＸ权辩称，谭建康与向义泉、俞顺活、ＸＸ权签订房屋拆除重建协议属实。在房屋修建过程中，因谭建康与向义泉、俞顺活、ＸＸ权以及暨龙政府等多方面的原因导致房屋未完工的情况下，谭建康强行搬到房屋居住，有些设施未来得及完善。谭建康提到的2014年12月21日形成的有关事宜的记录，因双方未能达成一致意见，所以谭建康主张的违约金30000元和办房产证费用20000元不能成立。整个下水道也只花了几千元。因此，除了未做工程向义泉、俞顺活、ＸＸ权应负责外，应驳回谭建康的其他反诉请求。本院经审理认定事实如下：向义泉、俞顺活、ＸＸ权达成合伙建房协议，在丰都县暨龙镇共同修建房屋。2013年8月23日，谭建康（甲方）与向义泉（乙方）签订了《房屋拆除重建协议》，协议约定：“一、甲方原有的房屋面积，乙方房屋竣工后无偿还给甲方：门面80平方米；套房227平方米（其中厨房的56个平方可机动，可充抵门面面积）。若没有110平方米的套房，只有大于110平方米的套房，甲方不补钱。二、乙方竣工后，经改建增加的面积，甲方应给予补偿：门面按1500元每平方米，套房按1400元每平方米计算。乙方还给甲方的住房位于第三层楼临街……六、合同工期为300天，从开工之日算起，希望甲方配合乙方早日完工。乙方最迟在2013年开工建设，否则视为违约。七、违约责任：甲乙双方任何一方违约，付守约方叁万元，并承担由此产生的一切费用。八、乙方在拆除重建中，不负责甲方的搬迁费用……”之后，向义泉、俞顺活、ＸＸ权将谭建康的房屋拆除重建。向义泉、俞顺活、ＸＸ权修建的房屋在协议约定的工期内未按时完工。后因该房屋一直未完工，谭建康在该房屋下水道等设施未做完时，于2016年4月占有该幢楼8号门面以及2单元2-3、3-3号房屋并装修。审理过程中，向义泉、俞顺活、ＸＸ权向本院提出申请，要求委托房屋测量机构对文明大厦房屋的建筑面积和套内面积进行测量，本院依法委托丰都县国土资源和房地产信息中心对向义泉、俞顺活、ＸＸ权修建的位于丰都县暨龙镇的文明大厦房屋的建筑面积和套内面积进行测量。2017年9月28日，丰都县国土资源和房地产信息中心作出重庆市房产面积新建报告书，该报告书载明：谭建康占有的第1层8号门面建筑面积为149.19平方米，2单元2-3、3-3号房屋的建筑面积分别为102.92平方米。上述事实，有双方当事人的陈述、合伙建房协议、合伙建房补充协议、房屋拆除重建协议、重庆市房产面积新建报告书等证据在案佐证，并经庭审举证、质证，本院予以确认。本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。向义泉、俞顺活、ＸＸ权与谭建康于2013年8月23日签订的《房屋拆除重建协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为有效。谭建康在该幢房屋尚未完工的情况下，占用了该幢楼2单元2-3、3-3号房屋以及8号门面并装修，应视为谭建康已经接收了该房屋。在双方对还房面积系套内面积还是建筑面积未作出明确约定的情况下，根据本地交易习惯，还房面积应视为建筑面积。因该栋楼第1层8号门面建筑面积为149.19平方米，2单元2-3、3-3号房屋的建筑面积为102.92平方米，根据协议约定，谭建康原有厨房的56个平方可充抵门面面积，故谭建康占有的门面面积比还房面积多13.19平方米，占有的住房面积比还房面积多34.84平方米，故谭建康还应当向向义泉、俞顺活、ＸＸ权交纳房款68561元。关于谭建康请求向义泉、俞顺活、ＸＸ权承担违约金30000元、房产证费用20000元以及修建下水道、雨棚、卷帘门、防盗门等费用12890元的反诉主张。本院认为，向义泉、俞顺活、ＸＸ权在合同约定的期限内未按时将房屋交付给谭建康，同时该房屋部分附属设施未完工，根据协议约定，向义泉、俞顺活、ＸＸ权的行为已构成违约，应当支付谭建康违约金30000元。谭建康虽然自行完善了相关设施并支付了相关费用，但即使其请求的费用属实，也未超过违约金30000元，且谭建康也未提供充分证据证明因向义泉、俞顺活、ＸＸ权违约而给其造成的实际损失超过双方协议约定的违约金的数额，故谭建康请求向义泉、俞顺活、ＸＸ权支付损失的反诉主张不能成立，本院不予支持。另，谭建康也未提供证据证明向义泉、俞顺活、ＸＸ权应当向其支付房产证费用20000元，故该主张亦不能成立，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告谭建康在本判决发生法律效力后10日内向原告向义泉、俞顺活、ＸＸ权交纳房款68561元；二、反诉被告向义泉、俞顺活、ＸＸ权在本判决发生法律效力后10日内支付反诉原告谭建康违约金30000元；三、驳回原告向义泉、俞顺活、ＸＸ权的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告谭建康的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2874元，减半收取计1437元，由向义泉、俞顺活、ＸＸ权负担675.39元，由谭建康负担761.61元；反诉案件受理费1372元，减半收取计686元，由谭建康负担356.72元，由向义泉、俞顺活、ＸＸ权负担329.28元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。审判员 任 巍二〇一七年十二月十五日书记员 余佳睿