北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0106民初1834号原告新疆生产建设兵团国有资产经营公司，住所地新疆乌鲁木齐市扬子江路19号。法定代表人陈一滔，董事长。委托代理人赵伟方，新疆元正律师事务所律师。被告魏蕾，女，1975年6月6日出生。委托代理人林树彬，北京证金律师事务所律师。委托代理人高云路，北京证金律师事务所律师。原告新疆生产建设兵团国有资产经营公司（以下简称新疆兵团国资公司）诉被告魏蕾返还原物纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告新疆兵团国资公司的委托代理人赵伟方，被告魏蕾的委托代理人林树彬、高云路到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新疆兵团国资公司诉称：2010年3月，新疆忠泰房地产开发有限公司（以下简称新疆忠泰公司）与魏蕾签订房屋买卖合同，双方约定转让北京市丰台区×××1501、1508号房屋。但该两套房屋的所有权人是原告，新疆忠泰公司根本没有处置的权利，其与魏蕾之间签订的买卖合同已被新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区法院（2014）新民三初字第1218号民事判决书确认为无效合同。原告多年来多次与魏蕾协商返还房屋未果，为维护自身合法权益及国有资产不受侵害，诉请判令被告魏蕾腾退返还北京市丰台区×××1501、1508号房屋，并赔偿房屋使用费321600元（自2010年3月16日始至2015年10月16日止按每套房屋每月2000元的标准计算），本案诉讼费用由被告承担。被告魏蕾辩称：不同意原告全部的诉讼请求。（2012）丰民初字第02246号判决书已经确认诉争房屋仅有1508号房屋处于我方占有和使用，我方没有占有使用1501号房屋。（2012）二中民终字第18571号民事判决书确认我方对1508号房屋是基于购买而占有使用的，我方具有使用权，在权属争议解决之前，原告无权请求我方返还该房屋。经审理查明：1992年3月9日，新疆生产建设兵团驻北京购销站与北京市城市建设开发总公司签订商品房购销合同书，约定购买位于北京市丰台区方庄173.4平方米的商品房，价款为475689.49元。1993年4月22日，北京市城市建设开发总公司向北京市城镇房屋所有权登记发证领导小组办公室开具房屋所有权证明书，证明坐落于丰台区×××（管理号为7号楼）1501、1508号房屋所有权为新疆生产建设兵团驻北京购销站所有。1997年12月15日，新疆生产建设兵团驻北京购销站因未参加企业年审，被北京市丰台区工商行政管理局作出吊销企业法人营业执照的行政处罚，上述房屋亦未实际办理所有权登记手续。2007年1月26日，新疆生产建设兵团驻北京购销站的母公司新疆生产建设兵团商业贸易集团有限公司（以下简称新疆兵团商贸公司）与新疆忠泰公司签订《协议书》一份，约定新疆兵团商贸公司将北京市丰台区×××1501、1508号面积为173.40平方米的两套房屋以42万元出让给新疆忠泰公司；协议签订后新疆忠泰公司预付定金20万元，待房产过户手续办理完毕后10日内余款一次付清。协议签订后，新疆忠泰公司支付给新疆兵团商贸公司定金20万元，双方签订的上述转让房产协议未经国有资产监督管理部门批准，对交易房产价值没有经过相关部门评估。2008年7月16日，新疆生产建设兵团国有资产监督委员会作出《关于无偿划转北京市丰台区方庄×××1501室、1508室的决定》，认为上述两套房屋为国有资产且长期闲置，为有效利用国有资产，将诉争房屋无偿划转至新疆兵团国资公司，新疆兵团国资公司可以办理房产交接手续及产权过户手续。后新疆兵团国资公司没有实际掌控上述房屋，但于2010年7月27日取得了该两套房屋的所有权登记。2010年3月16日，新疆忠泰公司与魏蕾签订《房屋买卖合同》一份，约定新疆忠泰公司将北京市丰台区×××1501、1508号房屋出售给魏蕾；每套价格60万元，魏蕾在签订合同当日支付给新疆忠泰公司60万元，新疆忠泰公司保证在一年内将房产证办理到魏蕾名下，所产生的费用由魏蕾、新疆忠泰公司各承担50%，届时魏蕾将房屋余款付清；双方若有违约，违约方按该房款总数的30%向对方赔偿。同日，魏蕾向新疆忠泰公司支付60万元房款，新疆忠泰公司向魏蕾交付北京市丰台区×××1508号房屋，另一套房屋未向魏蕾交付。2011年12月，新疆兵团国资公司以返还原物纠纷为由将魏蕾诉至本院，要求魏蕾腾退返还北京市丰台区×××1508号房屋并支付房屋占用费、物业费、供暖费等费用。本院经审理认为：“新疆生产建设兵团驻北京购销站自北京市城市建设开发总公司购买诉争房屋，购销站的母公司新疆兵团商贸公司将房屋出售给新疆忠泰公司，新疆忠泰公司又将房屋出售给魏蕾，这一系列行为均系正常的市场流转行为，诉争房屋虽未取得房屋所有权证书，但不妨碍房屋买卖合同的效力；新疆兵团商贸公司与新疆兵团国资公司均系新疆国资委下属的国有企业，在新疆兵团商贸公司已经将诉争房屋出售的情况下，新疆国资委又将诉争房屋无偿划转为新疆兵团国资公司所有，新疆兵团国资公司在取得诉争房屋的无偿划拨后，关于在诉争房屋上的权利义务均一并由新疆兵团国资公司承继，即其取得相应的权利同时也应承担新疆兵团商贸公司在诉争房屋上未完成的义务；新疆兵团商贸公司在将诉争房屋出售后，房屋买卖合同未经司法程序确认无效的情况下，新疆兵团商贸公司应承担合同确定的权利义务，新疆兵团国资公司在取得无偿划拨后，亦应承担新疆兵团商贸公司原应承担的合同义务，故现新疆兵团国资公司要求魏蕾腾退房屋的行为，无事实依据，法院不予支持；关于新疆兵团国资公司要求魏蕾给付物业费及承担以后发生的物业费、供暖费的诉讼请求，与本案非同一法律关系，不属于本案审理的范围，应另行解决。”2012年10月19日，本院以（2012）丰民初字第02246号民事判决书判决驳回了新疆兵团国资公司的诉讼请求。新疆兵团国资公司对该判决不服提起上诉，北京市第二中级人民法院审理认为：“根据魏蕾出示的相关证据材料，其在新疆兵团国资公司取得权属登记之前，基于购买行为占有使用1508号房屋至今，并非无故强占。现双方当事人对于魏蕾就该房屋是否享有权利尚存争议，相关争议没有解决前，新疆兵团国资公司即行要求魏蕾腾退房屋，依据不足，故法院对其该项诉讼请求难以支持。关于新疆兵团商贸公司与新疆忠泰公司及新疆忠泰公司与魏蕾之间的买卖合同效力及其履行问题，应在上述争议解决过程中另行确认，法院在此不予审查。由于新疆兵团国资公司腾退房屋的诉讼请求法院不予支持，故其其他诉讼请求亦应一并予以驳回。”2012年12月18日，北京市第二中级人民法院以（2012）二中民终字第18571号民事判决书判决驳回上诉维持原判。2013年，新疆兵团国资公司以确认合同效力纠纷为由将新疆兵团商贸公司、新疆忠泰公司诉至新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院，要求确认新疆兵团商贸公司与新疆忠泰公司签署的关于转让北京市丰台区方庄×××1501、1508号房屋的协议书无效。该院经审理认为：“由于北京市丰台区方庄×××1501室、1508室房屋属于国有资产，因此对其进行处置应当由国有资产监督管理机构进行监督管理，并应按法定程序进行固有资产评估。该案二被告签订的关于转让诉争房屋的协议书，没有经过新疆生产建设兵团国有资产监督管理委员会及新疆兵团国资公司批准同意，转让价款的确定亦没有经过国有资产评估，违反了国家对国有资产进行监督管理的制度和法律法规。《国有资产评估管理办法》第三条规定，国有资产占有单位进行资产转让的应当进行资产评估。该规定属于强行性规定，而非任意性规定。同时，《国有资产评估管理办法施行细则》第十条规定，对于应当进行资产评估的情形没有进行评估的，该经济行为无效。新疆兵团商贸公司转让涉案房屋时，没有进行评估。1992年3月，原新疆生产建设兵团驻北京购销站以475689.49元的价款购买了涉案房屋，在十余年之后的2007年1月，新疆兵团商贸公司在未经评估的情况下以42万元向新疆忠泰公司转让该房产，尤其是考虑到在北京市丰台区该期间房屋大幅升值的背景，更凸现了转让价格之低。若使二被告之间转让房产的协议书继续有效将损害国家利益和社会公共利益，违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条第(四)项“损害社会公共利益”的规定。对于新疆忠泰公司而言，其知道或者应当知道涉案房地产属于国有资产，在没有履行《国有资产评估管理办法》规定的报批和评估手续的情况下，以明显不当的低价受让涉案房地产，不能认定为善意受让人。”2013年11月10日，新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院以（2013）新民三初字第250号民事判决书判决新疆兵团商贸公司与新疆忠泰公司签署的关于转让北京市丰台区方庄×××1501、1508号房屋的《协议书》无效。新疆忠泰公司对该判决不服提起上诉，新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院经审理认为：“新疆忠泰公司与新疆兵团商贸公司于2007年1月26日签订《协议书》涉及的房产属国有资产，双方对约定转让房产的价格未进行评估。《国有资产评估管理办法》第三条规定，国有资产占有单位进行资产转让的应当进行资产评估。该规定属于强制性规定。根据我国《合同法》第五十二条第(五)项的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。双方于2007年1月26日签订的《协议书》因违反《国有资产评估管理办法》第三条的规定而归于无效。上诉人主张合同有效的上诉理由无法律依据，不予支持。原审判决认定事实及适用法律正确，予以维持。”2014年2月10日，新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院以（2014）乌中民四终字第119号民事判决书判决驳回上诉维持原判。2014年，新疆兵团国资公司以确认合同效力纠纷为由将魏蕾、新疆忠泰公司诉至新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院，要求确认魏蕾与新疆忠泰公司签署的关于北京市丰台区方庄×××1501、1508号房屋的买卖合同无效。该院经审理认为：“新疆兵团国资公司作为诉争房屋的所有权人，其有权对两被告私自处分其房屋危害其所有权的行为进行相关的诉讼。魏蕾抗辩原告不是房屋买卖合同人，无权确认两被告合同效力的辩称理由，本院不予采信。魏蕾辩称其在充分考察了新疆忠泰公司与新疆兵团商贸公司之间存在房屋买卖合同关系及履行情况后，与新疆忠泰公司签订房屋买卖合同，且新疆忠泰公司亦将其中一套涉案房屋交付给魏蕾，因此新疆忠泰公司对涉案房屋有处分权，二者之间的合同合法有效。首先，根据我国物权法的规定，房屋所有权的认定，应以房产部门的登记为准。庭审中，魏蕾明确表示新疆忠泰公司在向其出售房屋时，涉案的房屋并未取得所有权证，其才以120万元价格购得涉案两套房屋，即魏蕾在与新疆忠泰公司签订房屋买卖合同时，其主观上对新疆忠泰公司不享有房屋所有权的事实、新疆忠泰公司与新疆兵团商贸公司之间的房屋买卖合同尚未完全履行完毕、新疆忠泰公司能否取得涉案房屋所有权尚未确定的事实是知晓的。其次，新疆忠泰公司向魏蕾出售涉案房屋的基础法律关系即新疆忠泰公司与新疆兵团商贸公司之间的房屋买卖合同关系已经法院生效判决确认无效。即新疆忠泰公司依据与新疆兵团商贸公司之间的房屋买卖合同取得涉案房屋处分权的基础合同关系已经法院生效判决确认无效，导致新疆忠泰公司在与魏蕾的房屋买卖合同关系中对涉案两套房屋属无权处分人。现新疆兵团国资公司作为房屋真正的所有权人对新疆忠泰公司的无权处分行为拒绝进行追认，新疆忠泰公司与魏蕾之间的房屋买卖合同应属无效合同。”2015年8月25日，新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院以（2014）新民三初字第1218号民事判决书判决魏蕾与新疆忠泰公司于2010年3月16日签订的房屋买卖合同无效。该判决已生效。现新疆兵团国资公司诉至本院要求魏蕾腾退返还北京市丰台区×××1501、1508号房屋，并赔偿房屋使用费，魏蕾认可其于2010年3月签订房屋买卖合同后居住在北京市丰台区×××1508号房屋，主张从未占有使用1501号房屋，并称其居住1508号房屋合理合法，故不同意新疆兵团国资公司的诉讼请求。上述事实，有公证书、（2012）丰民初字第02246号民事判决书、（2012）二中民终字第18571号民事判决书、（2013）新民三初字第250号民事判决书、（2014）乌中民四终字第119号民事判决书、（2014）新民三初字第1218号民事判决书、当事人的陈述等证据在案佐证。本院认为：首先，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利；无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。新疆兵团商贸公司与新疆忠泰公司签署的关于转让北京市丰台区方庄×××1501、1508号房屋的《协议书》、魏蕾与新疆忠泰公司于2010年3月16日签订的《房屋买卖合同》均已被生效法律文书确认无效，魏蕾认可其现占有使用北京市丰台区×××1508号房屋，新疆兵团国资公司作为该房屋的所有权人要求魏蕾腾退返还该房屋，于法有据，本院应予支持。其次，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。新疆兵团国资公司主张魏蕾占有使用北京市丰台区×××1501号房屋，魏蕾不予认可，新疆兵团国资公司未提供充分翔实的证据佐证，并且（2012）丰民初字第02246号案件的谈话笔录中，新疆兵团国资公司认可1501号房屋实际居住人并非魏蕾，自2009年始系案外人在此居住。（2014）新民三初字第1218号民事判决书亦认定新疆忠泰公司未向魏蕾交付1501号房屋。故对新疆兵团国资公司要求魏蕾腾退返还北京市丰台区×××1501号房屋的诉讼请求，本院不予支持。再次，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。魏蕾与新疆忠泰公司之间的《房屋买卖合同》已被生效法律文书确认无效，无效合同自始无效，故魏蕾占有使用北京市丰台区方庄×××1508号房屋于法无据，新疆兵团国资公司要求魏蕾赔偿房屋使用费，应予支持。新疆兵团国资公司主张的每月2000元的标准并不高于同期同地段房屋租金标准，但起算时间应自2010年7月27日新疆兵团国资公司登记为该房屋所有权人时开始计算。最后，应当指出，魏蕾主张其享有的相关合同权益以及损失，应另行解决。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十四条、第三十七条、第三十九条、《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告魏蕾于本判决生效后三十日内将北京市丰台区方庄×××1508号房屋腾退交付原告新疆生产建设兵团国有资产经营公司；二、被告魏蕾于本判决生效后三十日内向原告新疆生产建设兵团国有资产经营公司支付北京市丰台区方庄×××1508号房屋二〇一〇年七月二十七日至二〇一五年十月十六日期间的使用费十二万五千三百三十三元；三、驳回原告新疆生产建设兵团国有资产经营公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二万四千五百二十六元，由原告新疆生产建设兵团国有资产经营公司负担二万三千九百四十八元（已交纳），由被告魏蕾负担五百七十八元（原告新疆生产建设兵团国有资产经营公司已预交，被告魏蕾于本判决生效后七日内给付原告新疆生产建设兵团国有资产经营公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤诉处理。审 判 长  余积军人民陪审员  赵淑玲人民陪审员  冯宝财二〇一六年七月二十八日书 记 员  邹 萌