江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏03民终6150号
上诉人（原审原告）：徐江英，女，1969年11月1日生，汉族，住徐州市云龙区。
被上诉人（原审被告）：徐保民，男，1967年9月30日生，汉族，住徐州市泉山区。
委托诉讼代理人：单琪琪，江苏圣典（徐州）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：夏万树，男，1956年8月20日生，汉族，住徐州市鼓楼区。
被上诉人（原审被告）：刘存荣，女，1962年6月5日生，汉族，住徐州市鼓楼区。
以上二被上诉人委托诉讼代理人：陈鹏妃，徐州市丰财法律事务所法律工作者。
上诉人徐江英因与被上诉人徐保民、夏万树、刘存荣房屋买卖合同纠纷一案，不服徐州市云龙区人民法院（2016）苏0303民初1506号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了公开开庭审理。上诉人徐江英，被上诉人徐保民的委托诉讼代理人单琪琪，被上诉人夏万树、刘存荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
徐江英的上诉请求：1改判由国家收回涉案房屋，并向夏万树追缴2万元非法所得；2、改判徐保民、夏万树各自承担50%的违约责任；3、诉讼费、律师费由被上诉人承担。事实和理由：1、徐州市房产管理局与夏万树、徐保民所签“假合同”是涉案房屋买卖合同无效连环案的总源头。2、因合同无效，夏万树、徐保民应承担违约责任的50%-60%，徐保民承担40%-50%。3、因房屋涨价，依法应重新评估涉案房屋的市场价格。
徐保民答辩称，1、因双方签订的合同损害社会公共利益而无效，双方对合同无效均存在过错，应该各自承担相应的责任。上诉人明知涉案房屋为经济适用房仍然购买，存在过错，应承�大部分责任。2、因涉案房屋引起的一系列案件均因被上诉人夏万树、刘存荣违反诚信原则，他们对于合同无效存在过错，同样应当承担部分责任。3、关于诉讼费的问题，一审法院根据双方责任大小认定费用承担，适用法律正确。综上，请求法院依法驳回上诉。
夏万树、刘存荣答辩称，夏万树与刘存荣不是徐江英的房屋
买卖合同相对方，不应承担责任，不是本案的适格主体。涉案房屋是经济适用房，徐保民未经夏万树和刘存荣同意，就将房屋擅自转让，涉嫌诈骗。房屋转让的受益人是徐保民，应该承担大部分的过错比例。请求法院依法驳回上诉人对夏万树和刘存荣的上诉请求。
徐江英向一审法院起诉请求：1、徐保民返还购房款200000元；2、徐保民、夏万树、刘存荣连带赔偿因房屋买卖合同无效给徐江英造成的损失：房屋增值损失336400�、中介服务费3700元，房屋评估费7141元；3、诉讼费、律师费由徐保民承担。
一审法院认定事实：夏万树与刘存荣是夫妻关系。2005年，夏万树与徐保民均申请购买本市阳光花园的经济适用房。夏万树抽到了房号，取得购买经济适用房的资格，徐保民未取得购房资格。2005年5月5日，夏万树、刘存荣（乙方）与徐保民（甲方）签订《房屋买卖协议》一份。协议约定：“一、乙方以合法居民身份取得徐州市郭庄北黄山垄经济适用房，面积86.76平方米，储藏室8.39平方米。因乙方子女即将考入大学，考虑到家庭经济困难，经与甲方协商，购买此房全部费用暂由甲方代为支付。二、乙方经与甲方协商决定，乙方同意在政府规定可以交易的第一时间以现房（徐州市郭庄北黄山垄经济适用房，面积86.76平方米，储藏室8.39平方米）过户给甲方。三、由于此房是乙方以合法人�份取得的房产权及土地使用权证，故由乙方负责办理，费用由甲方负责。四、由于此房包含政府对经济适用房的法则政策限制，待政策允许上市买卖，乙方负责办理房屋过户买卖手续，费用由甲方负责。五、违约责任：如甲乙方违反本协议一至五条款中任何条款，均按购房金额98698元×200%做违约金赔偿给对方。六、甲方对此房屋拥有使用权。……”。2005年5月10日，夏万树（乙方）与徐州市房产管理局（甲方）签订《徐州市经济适用房（解困）住房买卖合同》，合同内容主要为：“甲方以划拨方式取得位于郭庄路北的土地使用权。乙方购买的经济适用（解困）住房为现房，具体坐落为郭庄路北阳光花园第26幢4单元301号房，建筑面积共86.76平方米，储藏室建筑面积8.39平方米。住房单价为每平方米1045元，储藏室每平方米600元，总金额95698元。乙方在取得所购经济适用�解困）住房的权属证件10年后，方可上市出售，并应当按照届时同地段普通商品住房与经济适用（解困）住房差价的10%向政府交纳收益。……”。协议签订后，徐保民向夏万树支付了20000元，并按照《房屋买卖协议》约定，代为支付了98698元的购房款。夏万树亦按照合同的约定，将房屋（毛坯房）交付给徐保民。2007年5月，徐保民（甲方）与徐江英（乙方）签订《房屋购买合同》一份，该合同约定：“一、甲方房屋坐落于郭庄路北阳光花园第26幢4单元301号房，建筑面积共86.76平方米，储藏室建筑面积8.39平方米，户型2+2，房屋属性（产权）。二、房屋室内设施有水电齐全、煤气。甲方自愿将本人房屋及其附属设施卖给乙方，房屋总房款为人民币贰拾万元整。三、合同签订后在能过户时甲方必须协助乙方办理各种手续及证件，过户时发生所有费用，由乙方承担。�…七、阳光花园属经济解困房，现不能过户，甲方向乙方解释说明了此房所有情况，乙方愿意购买此房，等到能办理过户手续时，由甲方协助乙方办理各种手续和证件，过户时发生的所有费用由乙方承担。备注违约责任部分约定：（1）甲、乙双方合同签订后，不论此房屋涨价、跌价都不得反悔，如一方反悔付另一方房款总价的双倍作为违约金支付，即20万×2=40万。（2）此房是徐保民购买夏万树、刘存荣的房号，甲方净得房款贰拾万元整，等到过户时，所产生的费用由乙方承担，甲方和原房主协助办理过户时的各项手续，如不过户，甲方视为违约，付房款总价的双倍。（3）此房的贷款余款乙方在3年内还清。即2009年年底，如不还清，视为违约，付房款总价的两倍。贷款余款计肆万伍仟元，由乙方还清。（4）甲方保证此房屋无任何纠纷、债务，原房主夏万树和现房主�江英发生任何纠纷，造成的经济损失，责任由甲方徐保民承担。（5）甲方保证在2007年5月10日前搬出此房。（6）中介服务费由乙方承担1%。”合同签订后，徐江英向徐保民支付了购房款155000元，徐保民将涉案房屋交付给徐江英居住使用，后徐江英将房屋剩余贷款45000元偿还完毕。2011年，夏万树、刘存荣起诉至一审法院，要求判令其和徐保民于2005年5月5日签订的房屋买卖协议无效。审理后作出（2011）云民初字第0171号民事判决书，判决该房屋买卖协议因违反了国家法律、法规的强制性规定而无效。徐保民不服该判决，上诉于我院。我院经审理后作出(2011)徐民终字第1959号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2014年，夏万树、刘存荣起诉至一审法院，要求判令徐江英迁出房屋，恢复原状。经审理后作出（2014）云民初字第0502号民事判决书，判决徐江英将房屋恢复原状（毛坯房）并返还夏万树、刘存荣。现该判决已生效。本案审理过程中，经徐江英申请，委托江苏金土地房地产评估测绘咨询有限公司对坐落于本市郭庄路北阳光花园（解困房）住宅、储藏室的价值进行评估，结论为：以2015年7月27日为估价时点，上述房屋(现状，装修)总价为525200元，储藏室11200元，合计536400元。徐江英为该评估花费评估费7141元。徐江英陈述其在与徐保民进行涉案房屋买卖时，支付给徐保民中介服务费3700元，但未提供证据证实，徐保民对此予以否认。
一审法院认为，徐保民与夏万树、刘存荣于2005年5月5日签订的《房屋买卖协议》已经被依法确认无效。因此，徐保民无权将该房屋出售给徐江英，故徐保民和徐江英签订的房屋买卖合同也属无效合同。合同被确认无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，�当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此而受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故对于徐江英要求徐保民返还购房款20万元的诉讼请求，予以支持。关于徐江英要求赔偿因房屋买卖合同无效而造成各项损失的问题。徐江英以本案当事人之间就涉案房屋签订的房屋买卖合同无效为由，请求徐保民、夏万树、刘存荣连带赔偿因合同无效造成的损失，但该损失系基于合同关系无效而产生，徐江英的合同相对人是徐保民，徐江英因涉案房屋买卖合同无效所遭受的损失，由夏万树、刘存荣直接承担部分责任既无法律依据亦无合同依据。故应当依照合同相对性原则，徐江英因合同无效的损失应向徐保民主张，徐保民因合同无效的损失再向夏万树、刘存荣主张。因此，关于徐江英购买房屋合同无效的损失赔偿问题，本案中仅在徐江英与徐保民之间做出判断与处理。对于徐江英主张的各项损失认定如下：1、房屋增值损失，涉案房屋（包括地下室）鉴定价值为536400元，徐江英主张升值损失336400元，予以确认。2、中介服务费3700元，徐江英与徐保民签订的房屋买卖合同中约定中介服务费由乙方（徐江英）承担1%，徐江英称其交给徐保民中介服务费3700元，徐保民对此否认，徐江英未提供充分证据证明其主张，因证据不足，故不予支持。3、评估鉴定费7141元，系徐江英为确定自己的损失支出的合理费用，予以认定。律师费，徐江英仅提供2万元手填式收据一张，不是司法部门要求出具的正规律师费收费发票，且未提供代理合同等证据予以佐证，再者律师费支出不属于因合同无效导致的必然的直接的损失，其产生及收费标准就个案而言均具有不确定性，故对律师费的主张，不予支持。关于对徐江英与徐保民签订的房屋买卖�同无效结果，在合同当事人之间过错划分的问题。徐江英与徐保民签订的《房屋购买合同》中，明确载明了如下内容比如“阳光花园属经济解困房，现不能过户，甲方向乙方解释说明了此房所有情况，乙方愿意购买此房，等到能办理过户手续时，由甲方协助乙方办理各种手续和证件，过户时发生的所有费用由乙方承担”以及“此房是徐保民购买夏万树、刘存荣的房号，甲方净得房款贰拾万元整，等到过户时，所产生的费用由乙方承担，甲方和原房主协助办理过户时的各项手续”等内容及约定了有关纠纷、风险的处理办法，可见徐保民没有刻意隐瞒房屋性质，徐江英在签订合同时明知所购买房屋的特殊性质仍愿意购买，合同当事人对于该房屋日后可能产生某些纠纷或风险在合同中均有一定预见。因此，徐江英对于签订无效的房屋买卖协议具有过错，没有审慎的选择所购买的房屋并且愿意面对将来可能产生的不确定风险，故徐江英应当自行承担部分责任。徐保民未取得上述房屋经济适用房购买资格，且在明知该房屋欠缺上市交易条件的情况下，仍然采取变通措施违反关于经济适用房买卖交易的限制性规定，将在一定期限内本不应在市场自由交易的房屋又出售给徐江英。因此，徐保民对签订无效房屋买卖协议具有过错，其明知该交易行为违反经济适用房有关管理规定，明知可能产生后续某些不确定风险或纠纷，仍出于牟利目的将房屋出售给原告。综上，徐江英与徐保民对于双方签订的房屋买卖合同无效后果，均具有过错。上述房屋交易合同之所以能够达成根本原因在于徐江英与徐保民之间的“自愿”交易行为，但是违反了国家有关规定，破坏了经济适用房正常交易秩序。因此，根据合同相对性原则，综合考虑维护经济适用房正常�易秩序、本纠纷的起因、合同无效后果、损失程度、合同当事人过错程度、纠纷及
其后果的复杂性及其对徐江英正常生活秩序的影响等因素，依法酌定徐保民与徐江英之间分别按照55%和45%的比例确定过错程度。故对于以上损失，由徐保民赔偿188947.55元[（336400元+7141元）*55%]。夏万树、刘存荣的责任问题，基于合同相对性的原则，本案中不能一并作出处理。徐保民对于夏万树、刘存荣因双方之间房屋买卖合同无效给其造成的损失，可以按照合同相对性原理，另行向夏万树、刘存荣主张权利。遂依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条的规定，判决：一、徐保民于判决生效后十日内，返还徐江英购房款200000元。二、徐保民于判决生效后十日内，赔偿徐江英因合同无效造成的损失合计188947.55元。三、驳回徐江英其他诉讼请求。
二审期间，双方均未向本院提交新证据。本院二审期间查明的案件事实与一审查明的一致。
本院认为，关于徐江英与徐保民签订的房屋买卖合同无效后，徐保民就徐江英的损失应承担的比例问题。徐保民系徐江英的合同相对人，对合同无效后的损失，徐江英应向徐保民主张。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案双方签订的房屋买卖合同因违反国家关于购买经济适用住房的规定而被生效判决认定无效，对涉案房屋系经济适用房性质及处于限制交易期，双方均为明知，对于合同无效，双方均存在过错。对于合同无效后，徐江英的各项损失总�问题。首先，上诉人主张一审法院评估之后房屋涨价应重新评估，但一审法院对涉案房屋的市场价格进行委托评估时，夏万树、刘存荣已主张徐江英迁出，并有生效判决予以确认，故涉案房屋涨价与否已与上诉人无关，对其
重新评估的上诉意见不予采纳；其次，三被上诉人对徐江英的损失数额均未提出上诉，本院对一审法院确定的损失总额336400元+7141元=343541元予以确认。关于损失的承担比例问题，一审法院考虑了维护经济适用房正常交易秩序、本纠纷的起因、合同无效后果、损失程度、合同当事人过错程度、纠纷及其后果的复杂性及其对徐江英正常生活秩序的影响等因素，来确定双方的过错程度，但未考虑徐保民对徐江英赔偿后，因其与夏万树及刘存荣之间的房屋买卖合同无效，徐保民对其损失尚有向夏万树及刘存荣进行部分追偿的权利，故对一审法院酌定的双方承担的损失比例调整为33%和67%，即徐保民应赔偿徐江英合同无效后的损失230172.47元。
综上，上诉人徐江英的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持徐州市云龙区人民法院（2016）苏0303民初1506号民事判决第一、三项；
二、变更徐州市云龙区人民法院（2016）苏0303民初1506号民事判决第二项“徐保民于本判决生效后十日内，赔偿徐江英因合同无效造成的损失合计188947.55元”为“徐保民于本判决生效后十日内，赔偿徐江英因合同无效造成的损失合计230172.47元”。
义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
一审案件受理费9275元、财产保全费3020元，二审案件受理费1733元，共计14028元，由徐江英负担3632元，徐保民负担10396元。
本判决为终审判决。
审判长 张向东
审判员 史善军
审判员 程 叶
二〇一七年五月十二日
书记员 金宇婷