广西壮族自治区防城港市港口区人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0602民初1228号原告：广西防城港北投水务有限公司，住所地防城港市港口区迎宾路南侧红树林大厦西塔楼12-13层。法定代表人：蒋建谊，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄权，广西精一律师事务所律师。委托诉讼代理人：何祖龙，广西精一律师事务所律师。被告：广西防城港红树湾房地产开发有限公司，住所地防城港市港口区迎宾路市政府办公群西侧法定代表人：孔仕才，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄杨，该公司行政部副经理。原告广西防城港北投水务有限公司与被告广西防城港红树湾房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年8月4日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人黄权、何祖龙，被告的委托代理人黄杨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，请求判令：1．确认被告开发建设的金海湾小区C4组团3栋2单元403号房的所有权归原告所有;2．被告90天内将金海湾小区C4组团3栋2单元403号房的产权办理登记至原告名下;3．被告支付原告逾期办证违约金55974.87元。(违约金以431706元为基数，按同期银行贷款利率，自房屋交付180日即2014年12月27日起计算至起诉之日2017年7月18日止，以后产生另计)。事实和理由：原告与被告于2013年10月签订《商品房买卖合同》(以下简称《合同》，约定原告购买被告开发建设的金海湾小区C4组团3栋2单元403号房，单价为每平方米2745元，总房款431706元。《合同》第八条约定，出卖人应当在2013年12月31日前将符合交付条件的房屋交付买受人，且根据《合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后后180工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料提交产权登记机构备案。《合同》签订后，2013年10月28日和2013年11月20日原告按约定向被告支付全部房款431706元，已全部履行了合同义务。2014年7月，被告将房屋交付原告，原告收取房屋后按时缴纳物业费用。此后，原告对房屋进行装修并入住。至今，被告未将办理权属登记需要的资料提交产权登记机构备案，未将房屋产权登记至原告名下。原告认为，原告与被告签订《合同》的意思表示真实，没有违反强制性法律法规，《合同》合法有效，且原告依约支付房款，并已收房、装修、入住，对房屋享有占有、使用、收益、处分的权利，原告应取得该房屋的所有权。被告未能按约定交房后180天将办理权属登记的资料提交产权登记机构备案，致使原告购买的房屋未能办理产权登记，应承担逾期办证的违约责任，但根据《合同》第十五条约定的按已付房款的O.008％支付违约金过低，应根据己付房款按中国银行同期贷款计算违约金。综上所述，根据《合同法》第107条规定，被告应当继续履行合同，采取补救措施，将房屋产权办理登记至原告名下，并承担赔偿原告损失的违约责任。被告辩称，1.原告诉请的事实基本认可，但原告的诉请没有法律依据，应该予以驳回。原告模糊了物权法的作用，本案不属于权属纠纷，不能诉请法院确认所有权。2.被告目前是没有能力去办理产权登记。2013年12月该房屋已经抵押给中国华融公司，由于被告没有能力向抵押权人清偿债务而使抵押权消灭，故无法履行产权登记义务。3.违约金的性质是履约担保行为，但被告目前无法继续履行合同能力，故原告的诉请不应得到支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证，被告对原告所举证据均无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年10月原告与被告签订一份《商品房买卖合同》(以下简称《合同》，约定原告购买被告开发建设的位于防城港市港口区市政府办公楼群西侧的金海湾小区C4组团3栋2单元403号商品房，建筑面积157.27平方米，单价为每平方米2745元，总房款431706元。《合同》第八条约定，出卖人应当在2013年12月31日前将符合交付条件的房屋交付买受人，且根据《合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后，并通过规划综合验收后180工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料提交产权登记机构备案。如因出卖人责任，导致本条约定的上述手续不能在约定期限内办理的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房，出卖人按已付房款的0.008%向买受人支付违约金。《合同》签订后，2013年10月28日和2013年11月20日原告按约定向被告支付全部房款431706元，已全部履行了合同义务。2014年7月，被告将房屋交付原告。但被告一直未将办理权属登记需要的资料提交产权登记机构备案，未将房屋产权登记至原告名下。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，且合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应全面履行合同规定的义务。关于原告要求确认案涉房屋所有权归其所有的问题。本案中，案涉房屋虽然已交付给原告使用，但未办理产权登记。本案并非系因物权的归属、内容发生争议的纠纷，而是因合同未完全履行所导致的债权纠纷。案涉房屋的交付系基于原、被告之间的合同约定的权利义务关系，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生法律效力，但法律另有规定的除外。”的规定，该房屋所有权的取得应基于依法设立之登记，原告所购买的案涉房屋尚未登记，并未实际取得该房屋的所有权。因此，对原告所主张的确认房屋所有权归属于其的主张不予支持。关于原告要求被告将案涉房屋的产权办理登记至原告名下的问题。根据合同约定，被告应当在商品房交付使用后，并通过规划综合验收后180工作日内，将办理权属登记需由被告提供的资料提交产权登记机构备案。2014年7月，被告已将案涉房屋交付原告，但至今未将办理权属登记所需资料提交产权登记机构备案。因此，被告的行为已构成违约。本案即使存在被告所述的案涉房屋已抵押给其他公司情况，被告也应当及时采取措施解除该案涉房屋抵押，依约为原告办理案涉房屋《房屋所有权证》，被告以此进行抗辩理由不成立。故现原告要求被告为其办理并取得案涉房屋的《房屋所有权证》，符合合同约定，属被告一方的合同义务，本院应予支持。三、原告主张被告支付逾期办证违约金有无事实和法律依据。根据合同约定，被告应在案涉房屋交付使用后180个工作日内办理并取得该商品房的《房屋所有权证》交给原告，被告房屋交付时间为2014年7月，故被告办理案涉房屋的《房屋所有权证》的时间应当从2014年8月1日起计180个工作日即至2015年4月30日内完成。本案中，被告未提交相关证据证明其已向产权登记机关办理申请办理房屋所有权转移登记并提供相关资料，也未能确定为被告办理并取得《房屋所有权证》的具体时间，故逾期办证的时间应从2015年5月1日起计算，违约金计算至原告主张的2017年7月18日共809天，其余逾期办证违约金，原告可待取得《房屋所有权证》后另行主张。原告主张合同约定的违约金按已付房款的0.008%计算过低要求予以调整，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失为限。…”的规定，综合考虑被告逾期办证行为给原告造成的损失及被告过错程度、合同的履行情况等多方面因素，从公平合理角度出发，本院将逾期办证违约金的计算标准调整为每日按已付房价款0.008%向原告支付违约金，故被告应向原告支付逾期办证违约金27940.01元（431706元×0.00008×809天）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告广西防城港红树湾房地产开发有限公司在本判决生效之日起三十日内为原告广西防城港北投水务有限公司购买的位于防城港市港口区市政府办公楼群西侧的金海湾小区C4组团3栋2单元403号商品房办理《房屋所有权证》；二、被告广西防城港红树湾房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告广西防城港北投水务有限公司支付违约金27940.01元；三、驳回原告广西防城港北投水务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1199.37元（原告已预交），由原告负担240元，被告负担959.37元。如果未按本判决的期限履行上述义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，上诉于防城港市中级人民法院，预交上诉费1199.37元（收款单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，开户行：农行防城港分行营业室，账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  韦崇涛人民陪审员  陈肖芬人民陪审员  李成霖二〇一七年十月二十五日书 记 员  黄 馨