山东省曲阜市人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0881民初845号原告：曲阜市房屋建设综合开发公司，住所地曲阜市孔子博物馆蓼河景区指挥部。诉讼代表人：曲阜市房屋建设综合开发公司管理人。委托诉讼代理人：田圣旺，山东公明政和律师事务所律师。被告：钟海红（别名：钟红），女，1979年7月19日出生，汉族，居民，住曲阜市。委托诉讼代理人：甄磊，曲阜石门山法律服务所法律工作者。第三人：刘运英，女，1962年3月7日出生，汉族，居民，住曲阜市。原告曲阜市房屋建设综合开发公司与被告钟海红、第三人刘运英返还原物纠纷一案，本院于2017年3月1日立案后，依法适用简易程序�公开开庭进行了审理。原告曲阜市房屋建设综合开发公司（以下简称房开公司）的委托诉讼代理人田圣旺、被告钟海红及其委托诉讼代理人甄磊、第三人刘运英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告房开公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告腾空实际使用的位于曲阜市国贸大厦C座一层商铺，并支付原告房屋占用费600000元；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年4月1日，曲阜市人民法院裁定曲阜市房屋建设综合开发公司进入破产清算程序，并指定曲阜市房屋建设综合开发公司清算组担任管理人。2016年4月11日，曲阜法院又作出裁定，将山东神州置业有限公司、曲阜市国贸大厦管理有限公司并入曲阜市房屋建设综合开发公司破产清算。管理人在清算过程中发现被告占用房开公司国贸中心大厦一楼商铺（现为被告经营的尚美国际），管理人于2017年1月4日向被告下发通知，限被告于2017年2月3日前搬出，腾空实际占用的房屋，并不得损坏房屋及附属设施。被告拒不腾空实际占用的房屋，为此特向法院起诉，请求法院支持原告的诉讼请求。被告钟海红辩称，第一，涉案房屋房开公司已出售给刘运英，原告不享有起诉的权利；第二，如房开公司与刘运英之间签订的商品房买卖合同有争议，也是他们双方的纠纷，与我无关；第三，我与刘运英之间签订的房屋租赁合同合法有效，应受法律保护。第三人刘运英诉称，本案涉案房屋是我从原告处合法取得、所有权归我，该房屋已实际交付我使用多年，原告不应要求被告腾空涉案房屋及支付占用费。原告房开公司提交以下证据：1.民事裁定书两份、决定书一份，证明原告进入破产清算程序，曲阜�院已立案受理。2.房屋产权手续，证明原告对涉案房屋享有所有权。3.腾房通知一份，证明原告要求被告腾房，被告已经收到该通知。被告钟海红提交以下证据：1.房屋租赁合同一份，证明被告与房屋实际所有人刘运英签订租赁合同，被告系合法租赁。2.商品房买卖合同一份，证明原告并非本案涉案房屋的适格权利人，第三人才是房屋所有人。3.购房款收据，证明第三人刘运英已合法购买房屋的事实。4.电费水费收据，证明被告在租赁涉案房屋后的实际使用情况。第三人刘运英提交以下证据：1.商品房买卖合同房地产交易登记中心备案登记一份，证明第三人购房的事实，且已在相关行政部门进行备案。2.结算协议一份，证明第三人取得涉案房产的所有权是以抵偿方式，该协议真实有效且不违反法律强制性规定。3.房屋买卖协议一份，证明第三人购房的事实、第三人是涉案房产的合法所有人。4.收条一份，证明第三人因解除合同向达衣岩支付的补偿款。5.收条一份，证明第三人因解除合同向好滋味支付的补偿款，证据4、5共同证明第三人在涉案房产交付后的使用事实，证实房产已交付第三人。6.第三人与尚美国际签订的房屋租赁合同一份，证明第三人与被告之间的租赁合同合法有效。7.转账证明一份，收款人刘洪敏为原告公司会计，证明第三人向原告支付了办理房产证的费用。8.办理房产证转税务局缴款单证明一份，证明第三人办理房产证时缴纳税款的事实。9.交电话费证明一份，证明第三人在实际使用房产的过程中交纳电话费的事实。10.办理网通地址证明一份，证明第三人在实际使用房产的过程中装机的事实。11.尚美国际交纳电费、水费单据一张，证明被告在租赁房屋期间交纳电费、水费的事实。证据8、9、10共同证明了涉案房屋交付后的使用事实，证明第三人已实际取得该房屋。12.（2015）曲刑初字第74号民事判决书第38、39页，证明涉案房屋是第三人合法取得，并已全额支付购房款，该事实在刑事判决书中已认定载明。当事人提交的上述证据，本院组织当事人进行了质证。经质证，被告对原告提交的证据1真实性无异议，但认为与被告之间不存在直接关系；对证据2真实性无异议，但对证明目的有异议，该房产登记手续时间为2013年4月25日，系原告与第三人签订商品房买卖合同前的产权手续，不能说明现行房屋所有人为原告；对证据3的真实性无异议，被告在收到通知后已向原告提出书面异议，结合实际情况原告无权直接向被告下达通知要求腾空房屋、交付占用费。第三人对原告提交的证据，质证意见同被告。原告对被告提交的证据1、4无异议；对证据2、3真实性无异议，但认为被告并非真实购房，也没有交纳真正的购房款。第三人对被告提交的证据均无异议。原告对第三人提交的证据1、2、3、4、5、6、12无异议，对证据7-11的关联性有异议。被告对第三人提交的上述证据均无异议。根据当事人陈述及质证情况，本院对第三人提交的证据1-6、12，原被告均予以认可，足以证明第三人的观点，且符合证据的形式要件，本院予以确认；对证据7-11，原告虽对关联性有异议，但足以证明第三人已实际使用涉案房屋的观点，本院对上述证据予以确认。对原告提交的证据1系已生效法律文书，本院予以确认；对原告提交的证据2、3真实性予以确认，但结合第三人提交的证据1、2、3，不能证明原告对涉案房屋仍享有所有权的主张，对该两份证据本院不予采信。对被告提交的证据1、2、4，与第三人提交的证据1、6、10一致，本院予以确认；对于被告提交的证据3，加盖有原告公司财务专用章，与被告、第三人的陈述相吻合，且与第三人提交的证据2、3相互印证，本院对该证据予以确认。根据当事人陈述经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告公司曾多次向第三人借款，后双方达成协议原告将曲阜市国贸一层房屋一宗作价382万元转让给第三人，购房款以第三人对原告享有的债权抵偿382万元，不再支付现金。2014年4月2日，原告与第三人签订商品房买卖合同，原告将其所有的曲阜市国贸一层五套商品房（位置分别为：商铺15、商铺16、B独立13、B独立14、B独立15）转让给第三人。房屋单价为每平方米16000元，建筑面积238.72平方米，总价款为3819520元。第三人受让房屋后，将房屋租赁给达衣岩、好滋味商铺进行经营。第三人于2014年10月23日向达衣岩、�滋味两商铺支付补偿款后，协商解除了租赁合同。2014年10月30日，第三人刘运英与钟红经营的尚美国际签订房屋租赁合同，租赁面积为248平方米，约定租赁期限10年，自2014年12月1日起至2024年11月31日止。根据曲阜市正诚房产测绘有限公司出具的房屋测绘图，国贸一层商铺15建筑面积为52.19平方米，商铺16建筑面积为82.67平方米，B独立13建筑面积为33.5平方米，B独立14建筑面积为33.5平方米，B独立15建筑面积为33.5平方米，五套商品总建筑面积为235.51平方米。2016年4月1日，本院作出（2016）鲁0881民破1号民事裁定书，裁定曲阜市房屋建设综合开发公司进入破产清算程序，并指定曲阜市房屋建设综合开发公司清算组担任管理人。2016年4月11日，本院作出（2016）鲁0881民破1号之一民事裁定书，将山东神州置业有限公司、曲阜市国贸大厦管理有限公司并入曲阜市房屋建设综合开发公司�产清算。管理人在清算过程中发现被告占用房开公司国贸中心大厦一楼商铺（现为被告经营的尚美国际），管理人于2017年1月4日向被告下发通知，限被告于2017年2月3日前搬出，腾空实际占用的房屋，并不得损坏房屋及附属设施。本院认为，原告提交的房屋产权证明虽显示原告为涉案房产的所有人，但第三人刘运英提交的商品房买卖合同、结算协议、房屋买卖协议等证据与原告提交的证据并不一致。当事人有证据证明不动产登记薄的记载与真实权利状态不符、其为不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。原告与第三人签订的商品房买卖系双方真实意思表示，且双方合意以第三人对原告享有的债权折抵房款，不违反法律强行性规定，本院予以确认。对第三人刘运英要求对涉案房产享有所有权的主张，本院予以支持，结合�三人提交的证据及曲阜市正诚房产测绘有限公司出具的房产测绘图，本院认定第三人刘运英对曲阜市国贸一层商铺15、商铺16、B独立13、B独立14、B独立15五套商铺享有所有权，该五套商铺的总面积为235.51平方米。对于原告要求被告腾空实际使用的曲阜市国贸一层商铺并支付房屋占用费600000元的主张，本院不予支持。被告钟海红已按照其与第三人刘运英之间订立的房屋租赁合同向第三人足额支付了租赁费，不应再向原告支付租赁费，故原告要求被告钟海红支付房屋占用费的主张本院不予支持。第三人刘运英与被告钟海红签订的房屋租赁合同面积为248平方米，而第三人享有所有权的商铺面积为235.51平方米，超出的12.49平方米商铺部分所有权归原告，故被告钟海红应将多占用的商铺部分清空后返还原告，第三人向被告多收取的租金应返还原告。根据第三人与被告签订的房屋租赁合同，2014年12月1日至2017年10月31日期间，年租金为29万元，每平方米的年租金为290000÷248=1169元；2017年11月1日至2020年10月31日期间，年租金为30.5万元，每平方米的年租金为305000÷248=1230元。第三人应按照上述标准，向原告返还多占用12.49平方米商铺的租金。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《中华人名共和国物权法》第三十二条、第三十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条规定，判决如下：一、依法确认第三人刘运英对位于曲阜市国贸一层，位置为：商铺15、商铺16、B独立13、B独立14、B独立15，总面积为235.51平方米的五套商铺享有所有权；二、被告钟海红将其占用原告曲阜市房屋建设综合开发公司所有的、国贸一层12.49平方米商铺清空后返�原告；三、第三人刘运英按照年租金1169元/平方米的标准向原告支付其占用原告曲阜市房屋建设综合开发公司所有的、国贸一层12.49平方米商铺的租赁费，自2014年12月1日起支付至实际清空之日止；四、驳回原告曲阜市房屋建设综合开发公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9800元，减半收取计4900元，由原告曲阜市房屋建设综合开发公司负担4653元，第三人刘运英负担247元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  刘强二〇一七年八月十五日书记员  吴迪