北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）一中民终字第08725号
上诉人（原审被告，反诉原告）北京华谷减振器设备有限公司，住所地北京市门头沟区永定镇冯村宝林寺西200米。
法定代表人韩开奕，董事长。
被上诉人（原审原告，反诉被告）北京清水企业管理中心，住所地北京市门头沟区清水镇上清水村。
法定代表人张天宝，经理。
委托代理人付建东，北京市承光律师事务所律师。
上诉人北京华谷减振器设备有限公司（以下简称华谷公司）因租赁合同纠纷一案，不服北京市门头沟区人民法院（2015）门民初字第1688号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
北京清水企业管理中心（以下简称清水企管中心）在原审法院起诉称：2005年12月12日，北京市门头沟区清水镇旅游开发服务中心（以下简称服务中心）与华谷公司签订房屋租赁合同，约定：将北京市门头沟区永定镇冯村宝林寺原“特种五金工具厂”（以下简称五金工具厂）厂房及设备出租给华谷公司，租赁期间自2005年3月10日至2015年3月10日止；前三年每年租金60000元，第四年起每年租金80000元。2006年11月，经服务中心、清水企管中心及华谷公司协商，由清水企管中心承担服务中心的合同权利义务。现租赁期限届满，清水企管中心表示不再续约，并通知华谷公司腾退厂房，其拒绝腾退并尚欠2014年3月11日至2015年3月10日的租金未付。现诉讼请求为：1、华谷公司腾退五金工具厂房屋及租赁设备（设备系180kva变压器及配电柜）；2、华谷公司支付2014年3月11日至2015年3月10日拖欠的租金80000元。
华谷公司在原审法院答辩并反诉称：2012年8月10日，我公司与清水企管中心及北京市门头沟区永定镇拆迁腾退办公室（以下简称永定镇腾退办公室）签订《北京市集体土地非住宅拆迁货币补偿协议》，约定将我公司与清水企管中心共计2856.11平方米的房屋于2012年底之前交由永定镇腾退办公室搬迁，现双方已将涉案房屋及土地交由永定镇腾退办公室，且由（2014）一中民终字第00279号民事判决书予以确认。因双方合同约定“租赁期内，国家对该处土地依法进行征用时，本合同终止，甲方应将已经收取的乙方尚未使用的租金退还给乙方。”因此2012年8月10日签订补偿协议时，已发生合同约定的终止条件，双方的租赁协议已经终止，我公司并未拖欠租金，故不同意清水企管中心的诉讼请求。现我公司反诉要求清水企管中心退还2012年8月11日至2014年3月10日期间的租金126666.67元。
清水企管中心针对华谷公司的反诉辩称：我公司不同意华谷公司的全部反诉诉讼请求。
原审法院经审理查明：2005年12月12日，服务中心（甲方）与华谷公司签订房屋租赁合同，约定：甲方将五金工具厂厂房及设备出租给乙方作为生产车间、办公室及住房置业，占地面积4000平方米，其中建筑面积1454平方米；场内供电变压器180kVA和配电柜等设施；租赁期间自2005年3月10日至2015年3月10日止；前三年每年租金60000元，第四年起至2015年每年租金80000元；合同生效后，乙方付给甲方第一年租金，从第二年起，乙方每年1月31日前一次性交纳当年租金；租金每晚交1个月交滞纳金月租金的15%，超过6个月不交租金，甲方有权收回所有租赁物；合同期满后，甲方有权收回租赁物；租赁期内，乙方不得将租赁厂房主体进行改建、破坏，如需进行改造和扩建，应作出改造设计方案并甲方同意，有关事宜协商后达成共识才能进行；租赁期内，国家对该处土地依法进行征用时，本合同终止，甲方应将已经收取的乙方尚未使用的租金退还乙方；国家对该处建筑物及其附着物在该合同生效前的补偿归甲方所有，合同生效后乙方投资建造的新增项目的补偿归乙方所有；本合同自双方签字、盖章并经公证后生效。双方认可上述合同已生效；合同签订后，双方按照约定予以履行。2006年11月，服务中心、华谷公司及清水企管中心约定服务中心将其上述合同权利义务转移给清水企管中心。
2012年6月，门政会（2012）号《中骏绿洲庄园东侧临时道路拆迁协调会会议纪要》载明，会议决定如下事项：区规划分局负责划定该临时道路路由，明确拆迁范围；区土储中心负责依照工作程序选拆迁公司；永定镇负责协调各相关单位，落实临时道路拆迁相关事宜；清水镇协助永定镇完成对华谷公司的拆迁工作。
2012年8月10日，永定镇腾退办公室作为拆迁人（甲方）与被拆迁人（乙方）清水企管中心、被拆迁人（丙方）华谷公司签订《北京市集体土地非住宅拆迁货币补偿协议》，约定：根据相关规定及协调会会议纪要精神，甲方因冯西园南里道路改造项目建设，需要拆迁乙方、丙方在冯村宝林寺西200米所属的房屋及附属物；乙方、丙方在拆迁范围内房屋建筑面积2856.11平方米（其中华谷公司所属房屋建筑面积1388.69平方米，实际土地使用面积4000平方米）；乙方应在2012年月日（此处未明确记载时间）前完成搬迁，并将此次涉及拆除的586.43平方米交予甲方拆除；根据协调会具体承诺进行补偿，未拆除部分房屋2269.68平方米及拆除未补偿房屋面积586.43平方米，房屋重置成新价及附属物补偿费、搬迁补助费等一切应补偿款项和2856.11平方米房屋补偿费、4000平方米土地补偿费、区位价，待土地收储时按不低于当时市场楼面价和征收政策计算补偿，由甲方一次性支付给乙方、丙方。
2012年9月11日，永定镇腾退办公室作为拆迁人（甲方）与被拆迁人（乙方）清水企管中心签订《北京市集体土地非住宅拆迁货币补偿补充协议》，约定：被拆迁人租赁给华谷公司，此次腾退涉及华谷公司需搬家腾房；由于搬迁设备、租赁库房及办公场所，华谷公司向清水镇政府提出申请，借支110万元；华谷公司搬家腾房后（清水企管中心未得到拆迁腾退款项），现由永定镇腾退办公室支付给清水企管中心拆迁腾退补偿款110万元，该款将在正式协议拆迁腾退补偿款中扣除。
2013年6月24日，永定镇腾退办公室作为拆迁人（甲方）与被拆迁人（乙方）清水企管中心签订《北京市集体土地非住宅拆迁货币补偿补充协议》2，补充约定：华谷公司搬家腾房后，已支付110万元，由于华谷公司在搬迁中资金缺口较大，再追加支付清水企管中心拆迁腾退补偿款150万元，由清水企管中心支付给华谷公司，该拆迁腾退补偿将在正式协议拆迁腾退补偿款中扣除。
2013年9月2日，永定镇腾退办公室出具情况说明：因冯西园道路改造服务中心租赁给华谷公司，此次拆迁腾退涉及华谷公司需搬家腾房。在拆迁范围内房屋建筑面积2856.11平方米（其中华谷公司所属房屋建筑面积1388.69平方米，实际土地使用面积4000平方米），第一次破拆房屋面积586.43平方米，第二次破拆房屋面积185.37平方米，共拆除房屋771.80平方米。
2015年3月，清水企管中心向华谷公司发出《解除租赁合同通知书》，载明：双方房屋租赁合同将于2015年3月10日到期，合同到期后清水企管中心决定不再续签；希望华谷公司于2015年3月10日前将全部租赁房屋及承租房屋内其他不可移动资产及设备（除承租房屋内属于华谷公司所有的可移动资产外）交付清水企管中心。华谷公司于2015年3月4日签收上述通知，并标注“通知收到，没同意解除”。
在审理中，双方确认：出租时出租方交付的设备包括一台1**kVA变压器和配电柜；华谷公司承租涉案房屋场地后新建房屋，建房未办理审批手续，双方亦对华谷公司所建房屋一致确认（以房屋测绘成果表记载为准）；租赁房屋及华谷公司所建房屋现已实际拆除房屋面积771.80平方米，已拆除房屋中包括出租房屋及华谷公司自建房屋；双方对涉案场地上现存房屋进行了确认；双方确认拆除时间以2012年9月11日为准；华谷公司认可已收到260万元，但认为该款项系借支的。此外，华谷公司主张2012年8月10日三方签订协议后，其公司并未停工，但经营减量，且案外人在厂区修路，亦缩小了经营厂房。
经释明，清水企管中心明确要求华谷公司腾退五金工具厂除拆除部分外剩余的全部房屋；华谷公司表示就其自建房屋的补偿问题另行主张。
另查，华谷公司已向清水企管中心交纳了2014年3月10日之前的租金，之后租金尚未交纳，其中2012年2月、2013年3月各交纳租金8万元。经法院向永定镇腾退办公室进行调查，就涉案房屋所涉范围尚未发布拆迁公告。
上述事实，有各方当事人及其委托代理人的陈述，租赁合同，会议纪要，拆迁货币补偿协议及补充协议，情况说明，通知，房屋测绘成果表，调查笔录等证据在案佐证。
原审法院判决认定：服务中心与华谷公司订立的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，当属有效。双方应当按照合同约定履行各自的义务。此后，服务中心、华谷公司及清水企管中心约定将服务中心上述合同权利义务转移给清水企管中心，亦符合法律规定，华谷公司应当继续履行合同约定的义务。现双方认可租赁合同已实际生效，法院不持异议。
依据查明事实，2012年8月10日，永定镇腾退办公室与清水企管中心、华谷公司签订《北京市集体土地非住宅拆迁货币补偿协议》，该协议并未明确租赁范围内全部房屋的拆迁及搬迁拆除时间，虽然租赁范围内部分房屋因道路改造建设已实际拆除，但后续拆除事宜并未继续，且现并无完整的拆迁手续。此外，签订上述协议及拆除部分房屋后，华谷公司仍继续向清水企管中心交纳了租金，且华谷公司仍占用租赁场地实际经营，可以视为双方继续履行房屋租赁合同，故对华谷公司提出的双方合同已于签订上述拆迁货币补偿协议时终止的主张，法院不予支持。依据房屋租赁合同的约定，租赁期限已届满，华谷公司作为承租人应当返还租赁物。承租人返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。清水企管中心要求华谷公司腾退涉案五金工具厂范围内包括华谷公司自建房在内的剩余所有房屋及设备，符合法律规定，法院予以支持。华谷公司表示就其自建房补偿另行主张，法院不持异议。
承租人应当按照约定的期限支付租金。依据查明事实，华谷公司仅交纳了2014年3月10日之前的租金，对清水企管中心要求华谷公司支付2014年3月11日至2015年3月10日期间租金的主张，法院予以支持。需要说明，租赁期限届满前，已实际拆除房屋面积771.80平方米，其中包括部分出租房屋，故拆除后，华谷公司应当交纳的租金应当以剩余房屋面积为准。双方同意以2012年9月11日作为确认拆除的时间，法院不持异议。此外，永定镇腾退办公室与清水企管中心、华谷公司签订补偿协议后拆除部分房屋及后续房屋可能拆除的情况对双方租赁合同的履行及合同目的的实现都产生一定影响，故对于华谷公司应当支付的租金由法院依据实际情况酌情降低，具体数额由法院予以判定。
关于华谷公司的反诉请求，对于双方确认拆除之日至2014年3月10日期间的租金，法院结合实际拆除面积及上述酌减租金的意见综合判定华谷公司应当支付的租金数额，对于其已交纳的超出部分租金，清水企管中心应当向华谷公司予以返还；对于华谷公司要求返还2012年8月11日至双方确认拆除之日期间的租金，缺乏事实及法律依据，法院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决：一、北京华谷减振器设备有限公司于本判决生效之日起六十日内腾退北京市门头沟区永定镇冯村宝林寺原“特种五金工具厂”现存所有房屋（以双方确认的房屋测绘成果表记载为准），连同一台1**kVA变压器及配电柜一并交付北京清水企业管理中心，腾退时不得损坏房屋及相关附属设施；二、北京华谷减振器设备有限公司于本判决生效之日起六十日内支付北京清水企业管理中心二○一四年三月十一日至二○一五年三月十日期间的租金五万元；
三、北京清水企业管理中心于本判决生效之日起六十日内退还北京华谷减振器设备有限公司租金三万五千元；四、驳回北京清水企业管理中心的其他诉讼请求；五、驳回北京华谷减振器设备有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
华谷公司不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：1、撤销一审判决，依法改判驳回清水企管中心的诉讼请求并支持我方的反诉请求。2、一、二审诉讼费由清水企管中心承担。上诉理由：1、清水企管中心要求我公司腾退厂房的主张不能成立。2、双方租赁合同已在签订拆迁协议时终止，我公司没有拖欠清水企管中心的租金。
清水企管中心服从原审法院判决，针对华谷公司的上诉理由答辩称：我中心同意一审判决，请求二审法院予以维持。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案中，清水企管中心与华谷公司之间的租赁合同已经履行届满，故华谷公司应当将租赁物予以返还，由于华谷公司在租赁期间自建了部分房屋，但华谷公司在经原审法院释明后，不要求在本案中就自建房屋的补偿问题一并解决，故原审法院仅判决腾退房屋、返还设备正确，本院予以确认。华谷公司认可未交纳最后一年租金，但原审法院考虑到部分租赁房屋已经实际拆除，且拆迁对华谷公司的经营确有一定影响，酌情判令华谷公司支付五万元租金。同理，清水企管中心也应当将在合同期内多收的拆除部分面积的租金予以返还，原审法院对此所做处理正确，本院予以确认。综上所述，华谷公司的上诉请求，无事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费一千八百元，由北京清水企业管理中心负担七百五十元（已交纳）；由北京华谷减振器设备有限公司负担一千零五十元（本判决生效后七日内交纳）。
反诉案件受理费一千四百一十七元，由北京清水企业管理中心负担三百三十八元（本判决生效后七日内交纳）；由北京华谷减振器设备有限公司负担一千零七十九元（已交纳）。
二审案件受理费三千二百一十七元，由北京华谷减振器设备有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 磊
代理审判员 夏根辉
代理审判员 朱文君
二〇一五年十一月十七日
书 记 员 舒 妍