广东省清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤18民终1278号
上诉人（原审原告）:陈美玲，女，汉族，住广东省罗定市。
委托代理人：郭彬，广东天诺律师事务所律师。
委托代理人：朱灏，广东天诺律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）:恒大盛宇（清新）置业有限公司。
法定代表人：甘燕萍，总经理。
委托代理人：陈宇杰，男，汉族，住广州市天河区。公司职员。
原审法院查明：2010年8月18日，陈美玲为买受人与恒大盛宇公司为出卖人签订《商品房买卖合同》，合同主要内容为陈美玲向恒大盛宇公司购买其开发的坐落于清远市清新区龙颈镇军营村恒大金碧天下房屋（预售商品房），按套出售房屋总金额为1778418元。出卖人应于2011年9月30日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人的违约责任按逾期时间分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按附件四合同补充协议处理。同日，双方签订《合同补充协议》，补充约定：出卖人应当在商品房交付使用后540日内，为买受人办妥房地产权证；买受人应在出卖人通知的时间内提供办理产权证所需的资料及缴纳相关税费。逾期15天未全部提供或缴纳相关税费的，出卖人不承担延期办理其产权证的责任。双方同意以2011年9月30日之次日为办理产权登记期限的起算日。出卖人未能在约定时间内办妥房地产权证的，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金，如房屋交付使用三年后未能办妥房地产权证，买受人有权退房。该补充协议备注：出卖人提请买受人在签署本合同及附件前仔细阅读并了解其内容，买受人未明了处已得到出卖人合理解释。合同签订后，陈美玲向恒大盛宇公司支付了购房款1778418元，恒大盛宇公司开具了上述购房款发票给陈美玲收执。清远市住房和城乡建设局于2016年1月26日出具了讼争房屋的房地产权证。截至原审法庭辩论结束前，恒大盛宇公司未能提供讼争房屋的国有土地使用证。
原审法院认为：本案系商品房预售合同纠纷。陈美玲与恒大盛宇公司签订的《广东省商品房买卖合同》及附件《合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，是有效合同，双方均应按合同享有权利履行义务。
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条的规定“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”，这表明房屋权属证明包括房地产权证和国有土地使用证登记发证。恒大盛宇公司辩解合同只约定了办理房地产权证的时间，没有约定办理国有土地使用证的时间，违约金只计算至出具房地产权证之日止的理由不符合上述法律规定，不予采纳。双方签订的买卖合同及附件补充协议对付款方式、交楼时间、办理房地产权证时间、逾期办证违约责任作出了明确约定，虽然恒大盛宇公司为讼争房屋办理了房地产权证，但未办妥国有土地使用证，且属迟延办证，已构成违约，应承担支付逾期办证的违约金的责任。
根据《民法通则》第一百三十五条的规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”。逾期办证的违约金属于债权请求权，应适用诉讼时效的规定。根据民事权利两年保护期的诉讼时效规定，结合本案的立案情况，陈美玲主张的违约金应从其向法院提起民事诉讼立案之日往后倒推两年为起算点，本案违约金的计算期间从2014年1月6日起至管理部门出具国有土地使用证之日止。
关于违约金的调整问题，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。双方约定逾期办证的违约金由恒大盛宇公司每年按已付房款的0.1%支付给陈美玲，合同补充协议备注说明出卖人提请买受人充分了解了合同内容，买受人未明处得到了出卖人合理解释，表明恒大盛宇公司对陈美玲尽了如实告知义务，这是双方真实意思表示。根据契约精神，在符合法律规定的情况下，应遵循约定优先法定，双方应遵守合同约定，恒大盛宇公司迟延办证没有给陈美玲造成根本性的扩大损失，迟延办证与未能交付房屋相比，迟延办证过错责任较轻。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”现陈美玲主张按年利率6.15%×1.5倍的标准来调整违约金的理由不充分，超过了违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。综合上述，陈美玲主张按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息即年利率6.15%×1.5倍的标准来调整违约金的请求不符合合同的约定和法律的规定，不予以调整。反之，恒大盛宇公司辩解违约金按照合同约定计算的理由成立，予以采纳。综上，恒大盛宇公司应按陈美玲已付购房款1778418元按年利率0.1%的标准，计付从2014年1月6日起至管理部门出具国有土地使用证之日止的迟延办证违约金给陈美玲。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条的规定，原审法院作出如下判决：恒大盛宇公司按陈美玲已付购房款1778418元按年利率0.1%的标准，计付从2014年1月6日起至管理部门出具国有土地使用证之日止的迟延办证违约金给陈美玲。其中从2014年1月6日起至判决生效之日止的违约金在判决生效之日起十日内支付。之后，每年支付一次，剩余期间不满一年的，应当在管理部门出具国有土地使用证之日起十天内支付。案件受理费3111元，由恒大盛宇公司负担。
宣判后，上诉人陈美玲不服原审判决，向本院提起上诉。请求：1、撤销原审判决，改判支持上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人恒大盛宇公司负担。主要事实和理由是：一、上诉人与恒大盛宇公司签订的《广东省商品房买卖合同》及附件《合同补充协议》的违约金条款并非双方真实意思表示，且为恒大盛宇公司提供的格式条款，恒大盛宇公司未尽如实告知义务。该条款极大限制甚至免除了恒大盛宇公司的迟延办证责任，该迟延办证违约金条款为无效条款。二、迟延办证违约金条款无效，视为双方没有约定，迟延办证违约金应依据司法解释的规定确定为人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准。即使违约金条款有效，但该条款忽略了公平原则。而且，《广东省商品房买卖合同》及附件《合同补充协议》并未约定办理土地使用证的违约金条款。据此，迟延办证违约金亦应依据司法解释的规定确定为人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准。三、清远市清新区人民法院此前作出的生效判决，已将逾期办证违约金调整为以已付购房款作为基数，按中国银行规定的同期同类贷款利率计算。原审承办法官仅凭主观臆断，作出截然不同的判决，不支持上诉人调整违约金的请求，违反了《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的规定，应予纠正并依法改判。
被上诉人恒大盛宇公司答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，双方签订的《广东省商品房买卖合同》及附件《合同补充协议》对违约金有明确约定。另外，清远市国土资源局于2016年4月25日出具了讼争房屋的国有土地使用证。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经本院审理查明，原审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。
另查明，清远市国土资源局于2016年4月25日出具了土地使用权人为陈美玲的讼争房屋的国有土地使用证。
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点归纳为逾期办证违约金的标准应如何确定。
上诉人与被上诉人签订的《广东省商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效。双方当事人应当按照合同约定履行合同项下的权利义务。按照合同约定，恒大盛宇公司应当依时为上诉人办妥产权证。恒大盛宇公司未能依时依约办理相关权证，已构成违约，应当承担违约责任。《广东省商品房买卖合同》中约定逾期办证违约金为出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金，现上诉人请求调整逾期办证违约金，以已付购房款总额为基数，按贷款利率标准计算违约金至实际办妥房屋的产权过户登记手续之日止。上诉人调整违约金的请求应否支持，本院认为，违约金具有填补守约方损失和促使违约方积极履行合同义务的功能。当事人主张调整违约金的，人民法院应当根据当事人的过错程度、违约期间及当地的实际情况，根据公平原则予以衡量并作出裁决。虽然涉案房屋已经通过竣工验收备案，房屋的使用功能可以实现，恒大盛宇公司已经履行了主要的交付义务。但合同约定每年按已付房款的0.1%计算逾期办证的违约金确实不足以促使出卖人积极履行合同约定的办证义务。综上考虑，本院酌情调整违约金为：由被上诉人恒大盛宇公司以已付房款按年计为1%的标准向买受人支付违约金至上诉人实际办妥诉争房屋的产权过户登记手续之日止，即从2014年1月6日起计至2016年4月25日止，计为839天。因此，恒大盛宇公司支付陈美玲的违约金应计算为40879.25元(1778418×1％÷365天×839天)。
综上所述，上诉人的部分上诉主张理据充分，本院予以支持。原审判决认定事实清楚，但适用法律不当，实体处理欠妥，本院依法予以纠正。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、变更清远市清新区人民法院（2016）粤1803民初213号民事判决为：限恒大盛宇（清新）置业有限公司于接到本民事判决书之日起十日内向陈美玲支付逾期办证违约金40879.25元。
二、驳回陈美玲的其他诉讼请求。
一审案件受理费3111元，由陈美玲负担2000元，由恒大盛宇（清新）置业有限公司负担1111元。二审案件受理费6222元，由陈美玲负担4000元，由恒大盛宇（清新）置业有限公司负担2222元。
本判决为终审判决。
审判长 苏永术
审判员 郑家驹
审判员 何 燕
二〇一六年十二月二十二日
书记员 汤有金