云南省大理市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大民二初字第60号
原告杨某。
原告暨杨某法定代理人杨某元。系杨某父亲。
委托代理人郝丽娟，云南孙剑飞律师事务所律师，一般授权代理。
原告暨杨某法定代理人姚某某。系杨某母亲。
被告杨某松。
委托代理人董智宇、石涛，云南星震律师事务所律师，特别授权代理。
原告杨某、杨某元、姚某某诉被告杨某松确认合同效力纠纷一案，本院于2014年2月26日立案受理。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案在审理过程中，因原告杨某元、姚某某向本院申请认定杨某为无民事行为能力人或限制行为能力人，本院于2014年3月26日裁定中止诉讼。2014年9月26日，本院裁定恢复审理。原告杨某元、姚某某及杨某、杨某元的委托代理人郝丽娟，被告杨某松及其委托代理人董智宇、石涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：杨某于2010年1月份开始出现精神失常的情形，于2010年4月6日被家人送往某某州精神病医院检查并确诊其患有情感性精神障碍，间歇期精神状态基本正常，但发病期间杨某会将家中的房产证偷偷拿出抵押贷款及四处向他人借钱，然后随意乱花，挥霍一空及随意透支信用卡等反常行为。为此，给家庭带来了损失和负担。2011年2月6日，杨某又因该病发作被送往某某州精神病医院治疗。杨某与被告杨某松相识于大理红龙井“闲停”酒吧。2014年2月9日，被告告诉杨某可以帮助借款以归还向他人所借的高利贷，但前提是杨某必须与被告签订《房屋买卖合同》，因杨某患病无法作出正确的认识和判断，就在被告的安排和带领下来到“山水丽都”与被告签订了《房屋买卖合同》，该份合同所涉及的房屋面积为109.44平方米，但房屋成交价仅为200000元，合同内容明显不公平，以目前某市房屋均价计算，即使是二手房，100多平米的房屋200000元是不可能购买到的。该份合同是原告在患病时与被告签订，原告订立合同时不具有民事行为能力，依照法律规定应属于无效合同。为了维护原告的合法权益不受损害，特向法院起诉请求1、判决确认原告杨某与被告杨某松于2014年2月9日签订的《房屋买卖合同》无效；2、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称：一、原告杨某是完全民事行为能力人，签订《房屋买卖合同》是其真实意思表示，合同是合法有效的。在签订《房屋买卖合同》之前，杨某与被告早就认识。从杨某交给被告的《公务员登记表》中不难看出，杨某自2008年进入某市公务员系统任职，期间杨某到某市政府办公室顶岗，2010年1月至今一直在某某镇人民政府任职。如果真如原告所述，杨某于2010年1月份就出现精神失常的情形，并于2010年4月6日被确诊为情感性精神障碍的话，其如何能够继续胜任自己国家公务员的岗位？另外，2010年5月正值某市公务员局为杨某等公务员建档造册期间，在公务员登记表“所在机关意见”栏中所载内容为“符合登记条件，同意上报”并盖有某某镇人民政府印，落款日期为2010年5月30日。同样的，在“审核机关意见”栏中，无论是某市人事局或是某某州人事局都表示“符合登记条件、同意登记”，并在相应的位置上盖了公章。如若杨某已经于2010年4月6日被确诊为情感性精神障碍，那么国家机关何必在2010年5月还对其公务员信息进行登记造册，那么一名限制民事行为能力人、精神病患者如何能担任公务员呢？原告的陈述与国家机关出具的公文书证、杨某的任职状况相互矛盾。据此，被告认为杨某在签订《房屋买卖合同》时意识清晰、意思表示真实，并非处于精神病发病期间。二、被告认为与杨某签订的《房屋买卖合同》合法有效。原告称杨某是在精神不正常的情况下与被告签订房屋买卖合同的，杨某将100多平米房屋以200000元出售是其精神不正常的表现。首先，《房屋买卖合同》中虽约定房屋买卖价款为200000元，但在签订合同时，杨某与被告约定由被告替杨某向杨某华偿还借款190000元，190000元视为购房款。否则，杨某不出售房屋给被告。在《房屋买卖合同》签订后，被告按约定为杨某偿还了欠款190000元，事实上，被告为购买杨某的房屋实际共支付了390000元价款。杨某出售的房屋价款与市场价基本相符，不存在售房价明显低于市场价格的问题。其次，房屋买卖不同于一般商品的买卖，买卖双方均需慎重。被告作为有购房愿望的人，在得知杨某有出售房屋的意愿后作出了全面了解，并让杨某出具房屋权属证明。杨某为表示诚意，先是向被告提供工作证明文件、公务员登记表，后又与被告到房产管理中心查询房产登记情况，之后，被告才决定与杨某签订合同，并支付200000元购房款，以及为其偿还了190000元的债务。如若杨某真为限制民事行为能力人，杨某父母还会将房产证放置于其触手可及的地方吗？最后，在整个买卖房屋过程中，杨某意识清晰、心智正常，没有任何异常表现。被告作为受让人有支付购房款的义务，对交易安全更应该重视，不可能将390000元交给一位所谓的限制行为能力人，将自身置于交易危险之中，这显然与常理相悖。综上，被告认为与杨某签订的《房屋买卖合同》合法有效，恳请法院驳回原告的诉讼请求。
为证明自己的诉讼主张，原告向本院提交了以下证明材料：一、户口本，以证明原告三人为直系亲属关系；二、房屋买卖合同、房产证、土地证，以证明杨某系买卖合同涉及的房屋产权人，由于杨某患有精神病在与被告签订合同时成交价格明显低于某市房屋均价；三、某某州精神病医院病历、病情证明书、特殊慢性病认定通知、某某州医院保卫科证明、某某州第二人民医院证明，以证明杨某患有情感性精神障碍，表现为无意识的用房产证贷款，四处借钱、乱花钱、随意透支信用卡，病情加重时还伴有害怕、不愿见熟人、不愿回家、往外跑、不向领导请假无故不上班等反常行为，杨某的外婆也患有情感性精神病，杨某系家族遗传，签订合同时处于发病期；四、个人信用报告、牡丹卡透支逾期还款通知书、工商银行特殊业务凭证、申请书，以证明杨某办理了10张信用卡，随意乱花及透支信用卡是其患病所致，这些行为是杨某患病的表现，原告杨某元、姚某某为避免杨某随意办卡向各银行申请不要给杨某办理信用卡；五、公告，以证明杨某曾经离开单位出走，其工作单位刊登公告；六、本院（2014）大民特字第3号民事判决书，以证明原告杨某被本院宣告为限制民事行为能力人。
经质证，被告对原告提交的第一组材料无异议；对第二组材料三性无异议，对证明方向有异议；对第三、四组材料均不予认可；对第五组认为与本案无关联性；对第六组材料的三性无异议，认为判决书虽然认定杨某有间歇性疾病属于限制民事行为能力人，但结合杨某本人的工作岗位、体检报告，特别是签订合同时的正常行为状态，说明当时杨某具有民事行为能力，应当履行交房义务。
为证明自己的答辩主张，被告向本院提交了以下证明材料：一、被告杨某松的身份证，以证明被告的身份情况；二、云南省已购公房交易合同、某市房屋所有权登记申请表，以证明原告杨某与被告签订买卖合同前出示了相关房屋权属证明，房屋系杨某所有；三、杨某的身份证复印件、公务员登记表、某市政府办公室证明，以证明原告杨某于2008年12月至今作为公务员任职于某市相关部门；四、房屋买卖合同、收条，以证明原告杨某与被告签订房屋买卖合同，被告于2014年2月9日向杨某支付200000元购房款，杨某将房屋交付给被告；五、杨某华身份证复印件、欠条、收条，以证明杨某于2014年2月5日向杨某华借款190000元，杨某松于2014年2月15日替杨某向杨某华偿还了所欠的190000元债务，并与杨某约定此190000元作为购房价款。
经质证，原告对被告提交的第一、二、三组材料真实性无异议，对第四组材料合法性有异议，对第五组中杨某华身份证无异议，对欠条、收条的真实性、合法性有异议，不认可。
通过双方当事人对上述证据的质证，本院认证认为：原告向本院提交的全部证据来源合法、内容真实，证据之间能够相互印证，本院予以确认。被告提交的第一、二、三组材料内容真实客观、形式合法，与本案具有关联性，应予以确认；被告提交的第四组材料真实，与本案具有关联性，本院予以确认，但其证据效力及证明内容将在评判时予以阐述；被告提交的第五组材料其待证事实为借款与本案无关联性，本院不予确认。
根据确认的上述证据和庭审中当事人的一致陈述，本院确认本案如下法律事实：原告杨某元、姚某某系杨某父母。原告杨某名下登记有位于大理经济开发区三茂街xxx号金星小区xxxx幢1单元5至6层XXXX号建筑面积为109.44平方米的住宅。2014年2月9日，原告杨某与被告杨某松签订《房屋买卖合同》一份，该合同约定：一、房屋基本情况，杨某拥有座落于某市经济开发区三茂街247号金星小区xxxx幢1单元5至6层XXXX号建筑面积为109.44平方米的住宅；二、该房屋售价总金额为200000元整；三、付款方式为签订合同之日一次性支付200000元；四、房屋交付期限为合同签订之日起19日内交付并办理过户手续；合同还就双方的违约责任、税费交纳等进行了约定。2014年2月9日，杨某出具给被告杨某松收到200000元现金的收条。因双方发生争议，上述房屋仍由原告杨某元、姚某某管理，未办理房屋移交及产权变更登记。在本案审理过程中，原告杨某元、姚某某申请对杨某是否患有精神病进行司法鉴定。2014年6月3日，某某州精神病司法鉴定所作出鉴定意见为杨某患有间歇性精神病，本院作出（2014）大民特字第3号民事判决：宣告被申请人杨某为限制民事行为能力人。
本院认为：民事法律行为是公民或者法人设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为。限制民事行为能力人依法不能独立实施的民事行为无效。2014年6月3日，某某州精神病司法鉴定所作出鉴定意见为杨某患有间歇性精神病，本院作出（2014）大民特字第3号民事判决：宣告被申请人杨某为限制民事行为能力人。杨某虽被本院判决宣告为限制民事行为能力人，但杨某与被告杨某松签订的《房屋买卖合同》效力应结合合同内容进行综合认定。我国合同法第四十七条规定，限制民事行为能力人订立的合同，经法定代理人追认后，该合同有效，但纯获利益的合同或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应而订立的合同，不必经法定代理人追认。从原告杨某与被告杨某松签订的《房屋买卖合同》中就该房屋售价总金额为200000元整的约定来看，建筑面积为109.44平方米的住宅以200000元的价格买卖，该买卖价格明显低于同一时期某市房屋交易价格，由此推断，在签订该合同时杨某的精神健康状况应处于发病状况，其实施的民事行为无效。原告杨某与被告杨某松签订的《房屋买卖合同》应确认为无效合同。原告的诉讼请求其事实和理由成立，本院予以支持。被告辩解合同有效的理由不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第（二）项，《中华人民共和国合同法》第四十七条、第五十二条第（五）项之规定，判决如下：
原告杨某与被告杨某松于2014年2月9日签订的《房屋买卖合同》无效。
案件受理费4300元，由被告杨某松承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。
审 判 长 龚 文
审 判 员 屈艳祥
人民陪审员 肃 媛
二〇一五年二月二日
书 记 员 赵文辉