云南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云民终32号
上诉人（原审原告）：昆明盘通屋业有限公司。住所地：云南省昆明市五华区南屏街昆明世纪广场**幢*单元**层***号。
法定代表人：倪海鲲，董事长。
委托诉讼代理人：王泳，重庆恒泽（昆明）律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
被上诉人（原审被告）：昆明市明浩经贸公司。住所地：昆明市小坝王旗营小区。
法定代表人：张彦生，总经理。
委托诉讼代理人：杨明东，云南云鼎律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
上诉人昆明盘通屋业有限公司（以下简称盘通公司）因与被上诉人昆明市明浩经贸公司（以下简称明浩公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省昆明市中级人民法院（2014）昆民一初字第252号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月6日受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人盘通公司的委托诉讼代理人王泳，被上诉人明浩公司的委托诉讼代理人杨明东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
盘通公司上诉请求：1.撤销原判，改判支持其一审全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由明浩公司承担。事实和理由：1.签订《房屋租赁协议》的目的是为了将世纪广场商场的统一管理经营权交给盘通公司，一审判决认定《房屋租赁协议》是《房屋买卖合同》的履行方式是错误的。2.《房屋买卖合同》与《房屋租赁协议》是两个平行履行的合同，各自有各自的权利义务设置，共同组成股东的商业安排，以达到利益平衡。明浩公司的违约行为打破了原来安排好的利益平衡。3.明浩公司违约事实清楚。明浩公司与百大珠宝买卖1—18产权未告知盘通公司，而且在产权转让后，百大珠宝还一直支付租金到2012年9月27日，盘通公司在被瞒弊中丧失了优先购买权，明浩公司的行为违反了《房屋租赁协议》第八条“明浩出售房屋须在1个月前书面通知盘通公司，在同等条件下，盘通公司有优先购买权”的约定，已构成违约。而且违约的时间点是2009年12月17日，当时双方仍在执行租金抵扣房款的操作中。4.明浩公司应当为其违约行为承担责任。《房屋租赁协议》第十条约定：“甲方违反本合同约定，提前收回房屋的，应按照合同总租金的50%向乙方支付违约金，若支付的违约金不足以弥补乙方损失的，甲方还应承担赔偿责任”。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条约定：“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，给对方当事人造成损失的，损失赔偿额应当相当于违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。盘通公司按照合同约定计算违约金，按照百大珠宝合同期间的租金标准计算违约损失符合上述规定，诉讼请求应当得到支持。
明浩公司答辩认为：盘通公司与明浩公司之间的基础法律关系是房屋买卖关系，租赁只是解决购房尾款支付的交易安排，盘通公司应以向最终实际承租人收取的租金金额用于冲抵购房尾款，购房尾款冲抵或者支付完毕，租赁关系即为终止。现盘通公司收取的租金已超过购房尾款，租赁协议已履行完毕，租赁关系已经终止，盘通公司的主张不能成立。一审判决正确，应依法驳回上诉，维持原判。
盘通公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令明浩公司根据协议约定承担1241446.10元违约金；2.判令明浩公司承担因违约给其造成的经济损失11585294.25元；3.诉讼费用及实现债权的费用由明浩公司承担。
一审法院认定事实：2003年4月16日，盘通公司与明浩公司签订《房屋买卖合同》，约定：盘通公司将其所有的昆明市南屏街88号世纪广场商场一层部分的九个产权区域（包括本案1—18产权区域在内）销售给明浩公司，房屋买卖总价15641799.39元；合同签字后5个工作日内，明浩公司先付盘通公司房屋总价8%的定金，计1251343.95元，盘通公司向明浩公司开具购房发票，余款分期支付，具体支付方式由双方另行签订《支付协议》。第六条约定：“（一）上述商场售让后，盘通公司与承租方签订的租赁合同对明浩公司仍然有法律约束力，明浩公司不得擅自单方中途终止租赁合同，直至租约期满。（二）上述商场售让后，明浩公司同意以盘通公司的名义与新租户签订租赁合同。······在上述两种租约期限内，由盘通公司全部承担租赁的合同权利和义务，包括由盘通公司直接收取所有承租方的租金，直至抵偿清明浩公司全部应付款项”。
2003年8月30日，明浩公司与盘通公司签订《房屋租赁协议》，约定：明浩公司将昆明世纪广场商场一层部分和二层部分共计10053.11平方米出租给盘通公司（包括本案1—18产权区域）；租期229个月，自2003年9月1日至2022年9月30日止；租金头60个月的租金为每月每平方米10元，其中租金占80%，物管费占20%，之后每60个月按每平方米5元递增一次，即2008年9月1日至2013年8月31日的租金为每月每平方米15元，以此类推；租赁期间，明浩公司有权转让出租房屋，转让后，本合同对新的房屋所有权人和盘通公司继续有效；本合同中所述的“合同总租金”是指按照双方约定的每月租金单价计算229个月的租金合计数。
2009年3月1日，盘通公司与案外人昆明天宝兴盛物业管理有限公司（以下简称天宝公司）订立《房屋租赁协议》，约定：原告将世纪广场商场一层面积879.24平方米的产权区域（1—16、1—18）出租给天宝公司使用；租期自2009年4月1日至2012年9月26日止，租金每月每平方米40元；盘通公司同意天宝公司转租、转借的权利。2009年3月27日，天宝公司与案外人昆明百货大楼（集团）珠宝经营有限公司（简称百大珠宝）签订《租赁合同Ⅱ》，将南屏街88号世纪广场一层单元739.05平方米出租给百大珠宝使用（本案1—18产权区域），租期自2009年4月1日至2012年9月26日止，场地使用费每月每平方米165.41元。该《租赁合同Ⅱ》于2013年12月26日经昆明市五华区人民法院（2013）五法民二初字第249号民事调解书确认解除。2009年12月7日，明浩公司与百大珠宝签订《房屋买卖合同》，约定明浩公司将南屏街88号世纪广场一层1—18产权区域出卖给百大珠宝，房屋售价每平方米6万元，共计4744.38万元。百大珠宝于2009年12月25日取得了南屏街88号世纪广场一层1—18产权区域的产权证，于2013年5月15日取得了1—18产权区域的土地使用权证。2014年10月8日，盘通公司向百大珠宝发出《通知函》，载明自2012年9月27日后，百大珠宝未向其支付场地使用费，请百大珠宝尊重其对1—18产权区域拥有的合法经营权，该场地套内面积为678.54平方米，按每月每平方米140.41元计算，付至2014年9月26日的费用共计2286571.23元。
2014年11月，盘通公司向昆明市中级人民法院提起诉讼【（2014）昆民一初字第264号】，请求判令明浩公司立即支付尚未付清的购房尾款9308279.77元，其中1—18产权区域购房尾款4216403.20元；······。其理由为：明浩公司与盘通公司签订《房屋租赁协议》，由明浩公司将其所购买的世纪广场的房屋返租给盘通公司，用盘通公司应向明浩公司支付的租金折抵明浩公司应向盘通公司支付的购房款，由于明浩公司擅自将《房屋买卖合同》中涉及的四个区域向他人出售，使盘通公司无法按原约定用返租租金抵扣购房款，以上四个区域尚有9308279.77元购房款未抵销，因此明浩公司应当支付此部分购房尾款。该案经昆明市中级人民法院审理作出一审判决：明浩公司于本判决生效之日起十日内一次性向盘通公司支付1—02、1—18、1—21、1—25四个产权区域的购房尾款9308279.77元。
一审法院认为：盘通公司与明浩公司2003年4月16日签订的《房屋买卖合同》第六条约定：“一、上述商场售让后，原告与承租方签订的租赁合同对被告仍然有法律约束力，被告不得擅自单方中途终止租赁合同，直至租约期满；二、上述商场售让后，被告同意以原告名义与新租户签订租赁合同，······，上述两种租约期限内，由原告全部承担租赁的合同权利和义务，包括由原告直接收取所有承租方的租金，直至抵偿清被告全部应付款项”。从以上合同的内容和盘通公司在（2014）昆民一初字第264号房屋买卖合同纠纷一案中的主张可确定，盘通公司将其所有的世纪广场商场九个产权区域出卖给被告，但其并未实际收取售房款，而是以双方另行于2003年8月30日签订《房屋租赁协议》的方式来履行明浩公司向盘通公司支付购房款的义务。因此，盘通公司与明浩公司签订《房屋租赁协议》享有的租赁权实际是《房屋买卖合同》房屋价款的履行方式，只要明浩公司支付完毕购房款，盘通公司即不再享有对出卖的九个产权区域物业继续租赁的权利，双方所签的《房屋租赁协议》的合同权利义务即告终止。因（2014）昆民一初字第264号案件一审判决明浩公司于判决生效之日起十日内一次性向盘通公司支付购房尾款9308279.77元，故盘通公司不再享有继续承租及转租的权利，现盘通公司依据双方签订的《房屋租赁协议》向明浩公司主张违约金及经济损失的请求不成立。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决：“驳回原告昆明盘通屋业有限公司的全部诉讼请求”。案件受理费98760.44元，由盘通公司负担。
二审中，经征询双方当事人对一审判决认定事实的意见，明浩公司认为一审判决认定事实存在以下遗漏：1.盘通公司与百大珠宝就1—18区域于2004年9月3日签订《租赁合同Ⅱ》的事实；2.2009年3月30日盘通公司与百大珠宝签订《合同终止协议》的事实；3.2012昆明执字第43—1号执行裁定书的内容。除上述异议外，双方对一审判决已经认定的事实无异议，本院对双方均无异议的事实予以确认。
针对明浩公司提出的异议，本院审查认定如下：1.2004年9月3日，盘通公司与百大珠宝签订《租赁合同Ⅱ》，约定盘通公司将世纪广场一层单元739.05平方米（双方认可含1—18区域）的经营场地租给百大珠宝使用，租期自2004年9月27日至2012年9月26日，场地使用费为165.41元/平方米/月（其中租金140.41元/平方米/月，物业管理费25元/平方米/月）。本院对该事实予以认定。2.2009年3月30日，盘通公司与百大珠宝签订《合同终止协议》，约定终止《租赁合同Ⅱ》。本院对该事实予以认定。3.昆明市中级人民法院2012年10月23日作出的（2012）昆明执字第43—1号《执行裁定书》系另案执行程序中的诉讼文书，其中虽有“足以证明2003年8月30日明浩与盘通签订的《房屋租赁协议》已履行完毕”的表述，但执行裁定是解决执行程序中出现的问题，不能对合同是否履行完毕进行裁判，故不能以此证明明浩公司主张的租赁合同已经履行完毕的观点，一审未将该裁定书的内容作为本案事实认定并无不当。
二审中，盘通公司提交以下证据：1.盘通公司与林兴法2003年12月签订的《商品房购销合同》；2.盘通公司2009年12月16日与百大珠宝签订的《房屋买卖合同》。证明：盘通公司2003年12月将世纪广场BC区商场出售给林兴法的价格为23888元/平方米，明浩公司2009年12月将世纪广场BC区1—18产权出售给百大珠宝的售价为60000元/平方米，盘通公司请求的损失未超过明浩公司的获利。明浩公司质证认为：证据1与其无关，真实性无法确认；认可证据2的真实性，但与本案无关。
本院认为，另根据（2017）云民终691号判决确认：盘通公司二届一次董事会2002年3月22日作出《关于股东双方对世纪广场一、二、三层划分产权的决议》，其中载明：“关于对商场一、二、三层的产权划分的具体方法，由经理部提出产权分割方案，报董事会批准后交中外双方确认。因产权交易发生的税费由中外双方各自承担。划分后中方同意将分得的产权的管理权交由盘通公司统一管理，即整个世纪广场，包括与家乐福的签约，以及今后整个商场的管理、租赁、策划、经营事项等。若中方出售分得的产权，除外方有优先购买权外，对其他买主，中方同意与买主签署附管理权交由盘通公司管理为生效条件的购买合同”。之后于2003年4月8日作出《关于董事会决议的补充》，明确:“对外出售的产权部分，盘通公司（以下称合资公司）分别与明浩公司和昆明天宝兴盛物业管理有限公司（以下称天宝公司）签署《房屋买卖合同》，以此转让产权。明浩公司和天宝公司在向合资公司分别支付定金后，即办理产权转让登记手续，余款则由买卖双方另行签订《支付协议》以租金抵偿的方式分期支付”。后盘通公司经理部于2003年11月23日向盘通公司第二届第四次董事会提交书面建议，主要内容为：“盘通公司于2003年4月16日分别与中外双方指定的产权购买方（中方指定“昆明市明浩经营公司”购买；外方指定“昆明天宝兴盛物业管理有限公司”购买）签署了《房屋买卖合同》及相关的支付协议。虽然上述合同提出以租金抵偿的方式来分期支付中外双方分别所欠盘通公司的应付房款余额，但因诸多不明确因素，导致前述约定的复杂性和定义的不清晰，不具备可操作性，没有能全面考虑到公司现在面临的下列问题的处理。一、盘通公司目前尚欠银行约一亿叁仟万贷款和叁仟万元工程款未还，需要用商场的租金来支付；二、盘通公司目前的管理费用也需要用商场的租金来支付；三、在商场的招租中会出现多户商家同时租赁一块产权区，也可能出现一户商家租赁不同业主的多块产权区，导致无法计算每个产权区应收取的租金或者每位业主应得的收益;四、更何况商场根据布局需要，必须留出大小不等的空置地和长短不一的通道，部分产权区域刚好就坐落在这些通道上，所以也不宜按照产权区域来定租。为了合理的解决中方面临的抵押物落空的难题，又能够使中外双方自取得商场产权后能有收入来支付应付款的余额，经理部向董事会建议如下：一、由盘通公司分别与明浩公司和天宝公司签署《房屋租赁协议》，将明浩公司和天宝公司分别代表中外双方所购买的商场在办理产权证后，返租给盘通公司。盘通公司按《房屋租赁协议》中约定的租金支付给明浩公司和天宝公司，由明浩公司和天宝公司用其收到的该笔租金来冲抵明浩公司和天宝公司在2003年4月16日签署的《房屋买卖合同》中约定的尚未支付给盘通公司的购房款余额。二、鉴于双方在盘通公司中的股权比例相同（各占50%），因此盘通公司同时获得明浩公司和天宝公司统一返祖的《房屋租赁协议》的转租权，对合资双方是公平合理的。盘通公司所获得的转租收益，减去按返祖《房屋租赁协议》中应支付明浩公司和天宝公司的租金和管理费，其余用以支付盘通公司应偿还的债务和经营费用、管理费用。这对中外双方都是一个平等的收支关系。三、前述《房屋租赁协议》的期限建议与目前最长租期的租户家乐福相同。四、在盘通公司与明浩公司和天宝公司签订了《房屋租赁协议》后，不论该两公司的产权是否空置，是否一产权区租给多个商家或一商家租用多个产权区，盘通公司也应按《房屋租赁协议》中约定的租金和管理费，合法的支付给明浩公司和天宝公司，优先用于冲抵两家公司所欠的商场购房款余额。上述建议提请董事会讨论后，经理部将按董事会决议执行”。之后，盘通公司董事会于2003年11月25日形成董事会决议（四），内容为：“昆明盘通屋业有限公司第二届第4次董事会于2003年11月25日在昆明召开。针对经理部门提出的将中外双方相关企业所购买的商场在办理产权证后返租给盘通公司，并用租金收入冲抵应付款项的建议，经全体董事会讨论，作出决议：1、同意中外双方分别与盘通公司签订《房屋租赁协议》，协议期限同家乐福的租赁期限；2、同意公证该《房屋租赁协议》，具体实施由经理部负责；3、授权伍滨总经理代表盘通公司签订相关租赁协议”。
本院认为，第一，首先，根据盘通公司董事会2002年3月22日作出的《关于股东双方对世纪广场商场一、二、三层划分产权的决议》、2003年4月8日《关于董事会决议的补充》，盘通公司与明浩公司于2003年4月16日签订了两份《房屋买卖合同》，由盘通公司将世纪广场一层九个区域、二层七个区域售让给了明浩公司，之后双方于2003年8月30日签订《房屋租赁协议》，由明浩公司将购买的上述房屋返租给盘通公司。《房屋买卖合同》和《房屋租赁协议》签订的基础系上述盘通公司董事会决议及补充协议，内容符合上述董事会决议及补充决议的交易安排。结合《房屋买卖合同》和《房屋租赁协议》约定的售让价和租金标准明显低于市场售让价和租金标准的事实，除实际履行中盘通公司与明浩公司以《房屋租赁协议》约定的盘通公司应付给明浩公司的租金冲抵明浩公司应付给盘通公司的购房款外，《房屋租赁协议》还解决了董事会决议关于“将分得的产权的管理权交由盘通公司统一管理”的问题，赋予了盘通公司对外转租并收取租金的权利，故本案双方签订并履行《房屋租赁协议》的目的不仅仅是为了冲抵购房款。其次，《房屋买卖合同》第六条虽约定：“上述商场受让后，原由盘通公司与承租人签订的租赁合同对明浩公司仍然有法律约束力，明浩公司不得擅自单方中途终止租赁合同，直至租约期满；明浩公司同意以盘通公司名义与新租户签订租赁合同。在上述两种租约期限内，甲方全部承担租赁合同的权利和义务，包括由甲方直接收取所有承租方的租金，直至抵偿清乙方全部应付款项”，但双方实际履行中是以《房屋租赁协议》约定的租金抵扣购房款，双方实际履行中已经变更了《房屋买卖合同》第六条的约定。虽然双方客观上形成了用租金抵扣购房款的事实，但《房屋租赁协议》约定的229个月的租金总额尚不能抵扣完全部的购房款，双方亦无购房款支付完毕《房屋租赁协议》即告终止的约定，故一审关于《房屋租赁协议》系《房屋买卖合同》房屋价款的履行方式，只要购房款支付完毕，《房屋租赁协议》的权利义务即告终止的认定不当。第二，因《房屋租赁协议》签订和履行的目的不仅仅是抵扣购房款，而是包括为了实现明浩公司受让商场后将商场管理权让渡给盘通公司，赋予盘通公司对外转租收取租金的权利，故该《房屋租赁协议》的性质并非合同法第十三章所规定的纯粹的租赁合同，盘通公司基于《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定的“优先购买权”认为明浩公司违约的主张不成立。第三，虽然盘通公司不享有优先购买权，但明浩公司将租赁的1—18房屋转让给百大珠宝的行为，客观上造成盘通公司不能继续对1—18区域进行管理转租并收取转租租金的后果，背离了双方签订《房屋买卖合同》和《房屋租赁协议》所作的交易安排，打破了双方间的利益平衡。根据2002年3月22日《划分产权的决议》“若中方出售分得的产权，除外方有优先购买权外，对其他买主，中方同意与买主签署附管理权交由盘通公司管理为生效条件的购买合同”的内容，以及《房屋租赁协议》第八条1“租赁期间，甲方有权依照法定程序转让该出租的房屋，转让后，本合同对新的房屋所有人和乙方继续有效”和第十条“甲方违反本合同约定，提前收回房屋的，应按照合同总租金的50%向乙方支付违约金，若支付的违约金不足弥补乙方损失的，甲方还应该承担赔偿责任”的约定，明浩公司的行为已构成违约，明浩公司应按照约定承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，明浩公司应当赔偿因《房屋租赁协议》履行不能给盘通公司造成的租金利益损失。参照盘通公司与百大珠宝签订的《租赁合同Ⅱ》约定的租金标准计算，因《房屋租赁协议》不能履行给盘通公司造成的1—18的租金收益损失为11442383.58元（1—18套内面积为678.54平方米，按140.41元/平方米/月，自2012年9月27日计算至2022年9月30日），按照合同约定计算的违约金为1241446.10元（1—18区域合同总租金的50%），因损失金额已超过违约金金额，按照《房屋租赁协议》第十条的约定，应判决明浩公司向盘通公司赔偿损失11442383.58元，盘通公司同时提出违约金和损失的主张不符合双方约定，本院不予支持。
综上，一审判决适用法律不当，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销云南省昆明市中级人民法院（2014）昆民一初字第252号民事判决；
二、由昆明市明浩经贸公司于本判决生效后十日内赔偿昆明盘通屋业有限公司损失11442383.58元；
三、驳回昆明盘通屋业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费98760.44元，由昆明盘通屋业有限公司负担10658.96元，由昆明市明浩经贸公司负担88101.48元。二审案件受理费98760.44元，由昆明盘通屋业有限公司负担10658.96元，由昆明市明浩经贸公司负担88101.48元。
本判决为终审判决。
审判长 马艳玲
审判员 杨 聪
审判员 刘 希
二〇一七年四月二日
书记员 沈 晨