湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0102民初4359号原告：湖南弘达轮胎贸易有限公司，住所地湖南省长沙县星沙镇319国道星沙收费站大塘村（星沙汽配城30栋121号）。法定代表人：魏新云，总经理。委托诉讼代理人：魏旭兰，湖南高泽律师事务所律师。被告：长沙大红陶瓷发展有限责任公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区马坡岭隆平高科技园内。法定代表人：尹彦征。原告湖南弘达轮胎贸易有限公司（以下简称弘达公司）与被告长沙大红陶瓷发展有限责任公司（以下简称大红陶瓷公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月9日立案后，依法适用普通程序，于2016年9月27日公开开庭进行了审理。原告弘达公司的委托诉讼代理人魏旭兰、被告大红陶瓷公司的法定代表人尹彦征到庭参加诉讼。本案现已审理终结。弘达公司向本院提出诉讼请求：1、确认大红陶瓷公司与弘达公司于2011年9月23日签订的《租赁合同》为无效合同；2、大红陶瓷公司立即退还弘达公司租赁押金50000元；3、大红陶瓷公司立即退还弘达公司多缴纳的租金38005.4元；4、大红陶瓷公司立即向弘达公司返还租金，按照原约定租金的20%返还，返还金额为145398.9元；5、大红陶瓷公司承担因租赁物缺乏合法手续被强拆造成的装修损失、租金损失、搬迁费用、经营损失等各项损失300000元。事实和理由：2011年9月23日，大红陶瓷公司与弘达公司签订《租赁合同》，大红陶瓷公司将位于长沙市芙蓉区隆平高科技园隆园三路98号中国红瓷器工艺园西北部的仓库一栋出租给弘达公司，双方就各方权利义务进行了约定。弘达公司依约支付押金和租金，但大红陶瓷公司向其交付的租赁物一直未符合《租赁合同》以及《补充协议》中的具体约定，即出租范围的实际占地面积没有达到约定的大小，且一直未向弘达公司出示仓库的产权凭证，给弘达公司的经营带来不良影响。2015年9月9日，大红陶瓷公司突然通知，称弘达公司承租的仓库属于违建，需要立即拆除，拆迁部门要求弘达公司在2015年9月15日之前将仓库货物全部搬离。弘达公司情急之下，不得已以高价租赁仓库，同时，为了搬运仓库货物，公司对外营业暂停，全力搬迁，造成装修损失、经营损失、搬迁费用等各项损失。因为弘达公司情急之下租赁的仓库给其经营带来万分的不便，使得弘达公司不得不再次寻找合适的仓库，从而进行了第二次的搬迁，此次搬迁又造成了各项损失。因为大红陶瓷公司将违法建筑出租给弘达公司，造成双方所签《租赁合同》无效，且造成合同无效的原因完全在大红陶瓷公司，但考虑到弘达公司实际使用了仓库，故租金参照原约定租金80%支付，即20%需要返还。弘达公司缴纳的押金、多交纳的租金需要返还。因违章建筑被强拆，弘达公司因此造成的损失，包括但不限于装修损失、租金损失、经营损失、搬迁费用等均应由大红陶瓷公司承担。双方所签《补充协议》中约定，大红陶瓷公司需向弘达公司提交租赁仓库的面积为1050平方米及附属设施，但其实际面积不足，相关设施也没有到位，其租赁物不符合双方约定，双方约定只按189000元每年支付租金。在合同履行期间内，大红陶瓷公司从未要求弘达公司要递增租金，其现在要求递增租金于法无据。大红陶瓷公司辩称，一、弘达公司诉请确认《租赁合同》无效的理由不成立。大红陶瓷公司与弘达公司在平等自愿的基础上签订的《租赁合同》，大红陶瓷公司应弘达公司要求在本公司的园区内空地上建一栋临时建筑物出租给其作为存放轮胎的仓库，双方商量临时建筑物的建设费用采用弘达公司提前支付租金的方式提供，抵扣日后弘达公司应支付的租金，临时建筑物没有产权证，且租金也很低，弘达公司自始至终参与了临时建筑物的建设。二、弘达公司要求大红陶瓷公司承担临时建筑物因突然拆除造成的损失，其理由不成立。弘达公司租赁一年后，双方就有关事宜进行协商并签订了《补充协议》，大红陶瓷公司将张贴在临时建筑物上的长沙市长政发（2012）11号文件《关于实施城乡结合部环境综合整治的通告》再次通知了弘达公司，因临时建筑物在马坡岭范围内，属于拆除对象，双方明确约定对执行此文件的具体实施方案再议，此后，大红陶瓷公司多次通知弘达公司商议执行文件的具体方案，但其总是以种种借口不予商量。2014年12月5日，大红陶瓷公司在弘达公司不予理睬的情况下，把上级部门的指示以书面形式交给弘达公司仓库的负责人徐正良，由他转交弘达公司。2015年9月9日，芙蓉区人民政府通知各有关单位，所有临时建筑必须在9月15日之前全部拆除，大红陶瓷公司立即通知了弘达公司。从2012年12月10日至2015年9月9日，历时近三年时间，大红陶瓷公司一直以书面、口头、电话等各种方式告知弘达公司，告知临时建筑物会拆除，请其协商早作安排、尽早搬迁，但其不予理睬，故弘达公司因临时建筑物拆除所遭受的损失完全是自己原因造成的，应由其自身承担责任。三、弘达公司违反《租赁合同》条款，应向大红陶瓷公司支付所欠房屋租金、滞纳金、违约金、水电费和管理费共44.31万元。弘达公司从第三年开始就没有履行租赁合同义务，没有足额向大红陶瓷公司缴纳房屋租金，已构成违约，除应补交房屋租金3.3769万元（21个月的欠款）外，还应向大红陶瓷公司缴纳滞纳金19.89万元，违约金20.93万元，及欠交的水电费、管理费1043元，以上共计44.31万元。综上，请求法院依法驳回弘达公司的诉讼请求，并由其立即支付大红陶瓷公司各项费用共计44.31万元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：一、当事人无争议的事实2011年9月23日，大红陶瓷公司（出租方、甲方）与弘达公司（承租方、乙方）签订《租赁合同》，合同主要约定：甲方将自有座落于长沙市芙蓉区隆平高科技园隆园三路98号，大红陶瓷公司中国红瓷器工艺园西北部的仓库一栋（建筑占地面积1100平方米）出租给乙方用作仓库，租赁期限为五年，具体起租日期以仓库竣工交验日为准，约定在甲方收到款项后两个月内竣工；租金为15元·月/平方米，采用当年期包租方式，起租当年期租金为15×1100×12=198000元，第一年度租金乙方一次付清，以后年度租金交纳采取按季度支付，从第三年度起，租金逐年递增7%，按先付后用的方式，在季度到期的一个月前一次付清下季度租金，租赁押金一次性收取50000元，在第一次付年租时一并付清，以上款项在合同生效后五日内，乙方付到甲方账户；甲方为乙方提供水源、电源并按为其增容而发生的费用据实向乙方一次性收费，乙方进场后需单独装计量计费使用水电，甲方每月收取水电费按国家及工艺园的有关规定办理；甲乙双方必须信守合同，任何一方违反本合同条款，应按当期年度租金的50%向对方交纳违约金并承担由此引起的损失，乙方逾期交纳租金30日内，则除应补交所欠租金外还应向甲方支付按逾期一天以当年度的总租金10‰计取的滞纳金，如逾期超过30日，甲方有权解除合同，且按乙方违约办理。合同签订后，弘达公司依约支付了押金和租金，大红陶瓷公司于2011年11月20日向弘达公司交付了合同约定的仓库租赁场地，弘达公司法定代表人魏新云在临建工程竣工验收表上的使用单位意见栏签署“同意使用”。2012年4月4日，长沙市人民政府发布长政发（2012）11号《关于实施城乡结合部环境综合整治的通告》，该通告所列整治范围包含上述临时建筑物所在地芙蓉区马坡岭。2012年12月10日，弘达公司与大红陶瓷公司双方就各方权利义务进行了协商，并签订《补充协议》，约定：对于原合同第三条“租金及支付方式”，调整甲方出租场地占地面积为1050平方米，其范围为仓库面积及其四周的明沟、散水、入户坡道，本年度租金即为1050×15×12=189000元，原合同第三条其他约定不变；甲方已收到长沙市长政发（2012）11号文件并通知乙方，双方约定执行此文件的具体实施方案再议。《补充协议》签订后，弘达公司一直按189000元的年租金标准，按季度向大红陶瓷公司支付租金，最后一次租金支付是2015年9月2日支付的下季度租金47250元（2015年8月23日至2015年11月22日的租金）。2014年12月5日，大红陶瓷公司向弘达公司发函，说明其所租仓库存在安全隐患，要求共商仓库搬迁安置事宜。2015年9月9日，大红陶瓷公司向弘达公司通知芙蓉区政府关于加强拆违工作会议精神，告知其公司内的临建要立即拆除，弘达公司须在2015年9月15日之前将仓库货物全部搬离，请弘达公司及时来现场共商搬迁事宜。弘达公司完成搬迁后，于2015年10月29日向大红陶瓷公司发函，要求大红陶瓷公司赔偿其因租赁房屋被政府强拆造成的损失，并立即返还租金及押金。二、当事人有争议的事实弘达公司向本院提交厂房出租合同协议书及收据、搬迁协议及收据、库存明细、仓库照片、收条、利润表、租赁合同及支付凭证、再次搬迁收据及各类费用单，欲证明其因租赁物属于违建被强拆造成的损失共300000元。大红陶瓷公司质证表示，对于搬迁费用需要核实。本院认为，弘达公司提交的搬迁协议、搬迁费收条、仓库照片及库存明细表，欲证明其因强拆发生的搬迁费用，大红陶瓷公司对此表示有待核实，但未提交相关证据予以反驳。该组证据来源合法，能相互印证，可以作为认定本案事实的依据，故本院予以采信，确认弘达公司此次搬迁费用为121600元。弘达公司称其情急之下高价租赁仓库，但未提交证据证明其所租赁仓库价格明显高于市场价格，其再次搬迁仓库与涉案仓库被强拆无必然联系，故有关再次搬迁的租赁合同及各类费用票据均与本案无关联，本院不予采信。弘达公司提交的厂房出租合同协议书及收据、仓库搭楼款收条、利润表等证据，均不足以证明强制搬迁造成其租金、营业、装修方面的实际损失。综上，本院确认弘达公司因租赁仓库被强拆造成的损失为121600元。本院认为，根据查明的事实，双方当事人争议的焦点概括为以下两个方面：1、《租赁合同》是否有效。弘达公司认为，大红陶瓷公司提供的租赁物是违法建筑，因此合同无效，导致合同无效的原因完全在大红陶瓷公司。大红陶瓷公司认为，弘达公司自始至终参与了临时建筑物的建设，双方都知晓临时建筑物没有产权证，所以约定租金很低，双方是在平等自愿的基础上签订的合同，故租赁合同有效。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与出租人签订的租赁合同无效”。大红陶瓷公司出租给弘达公司的仓库为临时建筑，没有办理审批手续，故双方所签《租赁合同》依法应认定为无效合同。弘达公司预付租金提供临时建筑物的建设资金并参与临时建筑物的验收，同意使用，双方签订《租赁合同》时明知租赁建筑物没有依法办理审批手续，故双方对合同无效均负有过错。2、房屋使用费的计算标准。弘达公司认为，大红陶瓷公司将违法建筑物出租，造成合同无效，故租金应参照原约定租金（年租金189000元）的80%支付，即20%需要返还。大红陶瓷公司认为，租金应按合同约定从第三年度开始每年度递增7%，而弘达公司在第三年度后没有按递增7%支付，即弘达公司从第三年度开始欠交应递增部分的租金。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。《租赁合同》约定从第三年度起，租金逐年递增7%，但弘达公司在第三年度即2013年11月开始仍按上年度年租金189000元向大红陶瓷公司支付租金，大红陶瓷公司此前从未提出异议要求递增租金，应视为双方在实际履行中认可租金不递增。因租赁合同无效，但双方已实际履行，本院确认房屋使用费参照租金约定按年使用费189000元计算。综上所述，弘达公司与大红陶瓷公司所签《租赁合同》无效，弘达公司要求大红陶瓷公司退还押金50000元的理由成立，本院予以支持。如前所述，租赁合同无效，弘达公司应参照合同约定租金按年使用费189000元向大红陶瓷公司支付房屋使用费。弘达公司已于2015年9月2日按年使用费189000元的标准，向大红陶瓷公司支付了2015年8月23日至11月22日的房屋使用费47250元（日租金为513.6元），但其实际使用房屋时间到2015年9月9日截止，故弘达公司要求大红陶瓷公司返还多收的房屋使用费38005.4元理由成立，本院予以支持。弘达公司要求按原约定租金20%返还其145398.9元，无事实与法律依据，本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因弘达公司与大红陶瓷公司对所签《租赁合同》无效均负有过错，且弘达公司早在2012年12月签订《补充协议》时就已知晓所租仓库属于政府拆迁范围，但经大红陶瓷公司催促，仍不与其积极协商处理搬迁事宜，以致面临政府强拆而紧急搬迁造成损失，故由此造成的损失主要应由弘达公司自身承担。经本院审核认定弘达公司的损失为121600元，本院酌情确定由大红陶瓷公司承担40%即48640元，故对于弘达公司要求大红陶瓷公司赔偿装修损失、租金损失、搬迁费用、经营损失等各项损失300000元的请求，本院在此范围内予以支持，超出部分不予支持。大红陶瓷公司要求弘达公司支付所欠交的租金、滞纳金、违约金、水电费、管理费共计44.31万元，但未向本院提起反诉，对此本案不作审理。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条、第5条的规定，判决如下：一、确认长沙大红陶瓷发展有限责任公司与湖南弘达轮胎贸易有限公司于2011年9月23日签订的《租赁合同》无效；二、长沙大红陶瓷发展有限责任公司在本判决生效之日起五日内退还湖南弘达轮胎贸易有限公司租赁押金50000元；三、长沙大红陶瓷发展有限责任公司在本判决生效之日起五日内退还湖南弘达轮胎贸易有限公司房屋使用费38005.4元；四、长沙大红陶瓷发展有限责任公司在本判决生效之日起五日内赔偿湖南弘达轮胎贸易有限公司各项损失48640元；五、驳回湖南弘达轮胎贸易有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9134元，由湖南弘达轮胎贸易有限公司负担4134元，大红陶瓷公司负担5000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  孙剑璞人民陪审员  邓晓阳人民陪审员  孔 宁二〇一七年二月九日书 记 员  石登波