重庆市沙坪坝区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沙法民初字第00580号
原告张凯，男，汉族。
委托代理人刘渝，男。
委托代理人杨永宏，重庆周立太（万州）律师事务所律师。
被告重庆富州房地产开发有限公司（原名重庆富洲房地产开发有限公司）。
法定代表人林金清，重庆富州房地产开发有限公司董事长。
委托代理人梁春蓉，重庆康发律师事务所律师。
委托代理人王涪霖，重庆康发律师事务所律师。
原告张凯与被告重庆富州房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年12月31日立案受理后，依法由代理审判员王成独任审判，适用简易程序并于2014年2月20日公开开庭进行了审理。原告张凯的委托代理人刘渝、杨永宏，被告重庆富州房地产开发有限公司的委托代理人梁春蓉、王涪霖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张凯诉称，2008至2009年，被告多次在重庆晨报、重庆时报等媒体刊登广告作虚假宣传，欺骗消费者。在广告中，被告声称重庆八中将入住富洲新城；在重庆晨报的采访报道和楼盘推荐中，列明了业主子女在三年初中教育中所产生的所有捐资助学费用、学杂费将在客户购房时转化成购房金冲抵房款；被告还在自己提供的宣传画册和宣传彩页上对重庆八中入驻被告所开发的楼盘进行了大量宣传。原告在看到了被告对富洲新城楼盘的教育配套宣传之后，考虑到孩子将来的教育以及便于对孩子的监督管理，于2009年4月23日与被告签订商品房买卖合同，购买了富洲新城的房屋。但直至今日，被告所承诺的八中富洲校区仍然未建成。原告发现被告与其他业主签订的合同所承诺建成和入读的时间有不同的标准；八中富洲校区由被告修建教学楼等校舍，重庆八中派出老师，相当于民间合作办学性质的学校；由于被告未在双方协议约定的2009年7月1日之前将该校区修建完工，被告在面临其与重庆八中的合作协议即将作废，包括修建八中富洲校区在内的地块已于2008年6月30日被沙坪坝区人民法院采取了财产保全的情况下，仍对外以八中富洲校区入驻为幌子，引诱消费者购房。被告的上述行为属欺骗消费者的行为，严重侵害了消费者的合法权益。并且被告所修建的富洲新城一期的绿地率和容积率、车位未达到规划要求；被告与原告签订合同时是由被告组织已经交了定金的客户按组到售房部选房号，选好房号后马上拿出准备好的格式合同让业主签字，使得原告没有注意到在合同中被告将地上、地下车库、车位、会所、公共服务配套设施都计算成被告的独立产权。被告的一系列行为侵犯了原告的合法权益，故根据合同法、消费者权益保护法等相关规定，向法院提请诉讼，请求法院判令：一、被告因侵犯消费者权益，赔偿原告人民币50000元赔偿金；二、被告限期将富洲新城一期会所、车库等配套工程修建完善，从而不再侵犯消费者权益。
被告重庆富州房地产开发有限公司辩称，原告的诉请没有事实基础和法律依据，应当驳回。1、2005年，被告与重庆八中联合办学的行为得到了政府的认可，2007年1月15日，被告与重庆八中签订《关于建立和运行重庆市第八中学校初中部新校区的合作协议》，被告因此作出的重庆八中将入驻富洲新城的宣传是有事实依据的；宣传中，被告从未承诺以重庆八中的赞助费冲抵房款，记者的报道是记者个人主观意识的表达，不应当由被告对记者的文字承担责任。2、原告认为沙坪坝区人民法院查封被告地块作为在当时八中富洲校区就修建不能的依据是不正确的。因为，该查封是保全查封，只是担保行为，不能产生收回土地的效果，是沙区政府和土地储备中心担心富州公司有债务，就他们与富州公司的诉讼向法院申请的。该保全查封与八中富洲校区建设无关系。3、被告一直在积极推进八中富洲校区的修建，直到2010年11月沙区政府才正式决定不再修建八中富洲校区。在此情况下，被告仍本着积极的态度协调已经签约业主的子女入读重庆八中事宜，并与重庆八中签订了补充协议，安排业主子女入读该校其他校区，并履行了为子女入读八中的业主缴纳了50%的赞助费的承诺。4、关于会所与车库的问题，合同中明确约定这是属于开发商的独立产权，不存在侵犯消费者权益的问题。故请求法院驳回原告的诉请。
经审理查明，位于重庆市沙坪坝区联芳园区的富洲新城一期项目系被告开发的商品房。
2005年7月27日的沙府办发（2005）150号沙坪坝区区政府十五届九十八次常务会议纪要第三项载明，审议了《关于重庆八中和重庆富洲房地产开发公司联合建设联芳片区学校的报告》，决定积极支持八中和富洲公司联合建校办学，同意提供建校的有关政策，对建校涉及的区级土地出让金、配套费和相关规费采用先征后返的方式，作为政府对学校建设的投入；由区财政局负责审核和监管。
2007年1月15日，被告（甲方）与重庆八中（乙方）签订《关于建立和运行重庆市第八中学校初中部新校区的合作协议》，协议约定了甲乙双方就重庆八中初中部入驻富洲新城项目的合作事项。
2008年6月13日，因被告与重庆市沙坪坝区征地办公室、重庆市沙坪坝区土地整治储备中心的另案诉讼，重庆市沙坪坝区人民法院查封了被告在联芳园区五宗土地，被告用于建设八中富洲校区的地块亦在上述被查封的范围。
2008年到2009年间，被告多次在报纸上刊登广告对该楼盘进行宣传：2008年3月28日在《重庆晨报》封三和2008年3月31日《重庆时报》第23版的广告中均有“作为重庆最好的中学之一的重庆八中，基于富洲地产的诚意和倡导的教育模式，决定原班移植八中教育体系和初中本部教育模式，一座占地近60亩、规模达40到60个教学班的同步国际初级中学应运而生。而且，富洲新城的业主子女均可享受免试入读、赞助费减半的优惠”的描述；2008年12月26日在《重庆晨报》第21版广告中有“教育升级名校相伴，重庆八中（树人中学）入驻，一站式教育体系”的描述；2009年3月26日在《重庆商报》第9版的广告中，富洲新城楼盘的图示中标注了“重庆八中富洲校区”的标识。
此外，在“富洲新城”的宣传图册中有“FOZO国际学村，重庆八中原班移植”、“重庆八中富洲新城校区……业主子女均可享受免试入读和捐资助学费减半的优惠”、“主城中心千亩大盘，名校八中全力入驻”、“重庆八中……整体校舍预计将于2010年建成交付”的描述。
除上述广告宣传外，两篇报纸报道中亦涉及到八中入驻富洲新城的问题。2008年6月12日《重庆晨报》52版晨报地产楼讯中刊登记者幸飞题为“置业富洲新城免试免费读八中”的报道，该报道中提到重庆八中初中部整体搬迁到富洲新城，业主在6月10日起至8月31日活动期间购置物业者，业主子女在三年初中教育中产生的所有捐资助学费、学杂费将在购房时直接转化成购房基金，冲抵房款。2009年9月24日《重庆晨报》67版晨报地产一篇题为“沙坪坝区宜居推荐楼盘”的报道中提到富洲新城，其推荐理由之一即为“重庆八中树人中学将整体迁入该项目，预计明年9月开学”。
2009年至2011年期间，被告先后取得富洲新城一期3-7号楼、9-11号楼重庆市建设工程竣工验收备案登记证，2009年至2011年期间，被告先后取得富洲新城一期3-7号楼、9-11号楼重庆市建设工程竣工规划核实确认书或重庆市建设工程规划验收合格证。
2009年4月23日，原告（乙方）与被告（甲方）签订重庆市商品房买卖合同，由乙方购买甲方富洲新城的房屋。合同第十五条规划、设计变更约定：（一）甲方应当按照批准的规划、设计建设商品房，不得擅自变更。甲方规划变更、设计变更导致下列影响到乙方所购商品房质量、使用功能或使用环境的，甲方应当在有关部门批准同意之日起10日内将变更内容书面通知乙方：该商品房结构型式、户型、空间尺寸、朝向以及提高该商品房项目的建筑容积率。合同附件五合同补充协议第四条第6款约定：本补充协议与主合同及其他附件构成一份完整的合同。未经甲方书面授权，甲方雇佣的任何人员（包括销售人员）所出具签署的任何文件及口头承诺均属无效。本合同内容与宣传资料、样板房的图片、数据、文字如有不一致的，以本合同内容为准。合同附件五合同补充协议第四条第14款约定：重庆八中（树人中学）富洲新城新校区预计2011年建成，新校区建成交付使用后，乙方（仅限于富州新城物业的首次购买者）法定子女免试进入重庆八中（树人中学）新校区就读，并由乙方按重庆八中（树人中学）学校当年公布的捐资助学标准的50%向重庆八中（树人中学）学校支付该捐资助学费用。
2010年11月20日的沙府办发（2010）346号沙坪坝区人民政府办公室关于推进富洲新城项目后续建设相关问题处置方案的会议纪要第二项载明，关于解除联建协议问题，1、解除区征地办与富洲公司的132亩土地联建协议。2、用132亩土地中部分土地与富洲公司在三号地块中属其权属的土地置换，收回132亩土地中用于学校建设的土地，其余土地在与征地办重新签订协议后由富洲公司继续使用。双方对置换的土地互不找补差价。第八项关于八中办学问题，为落实《义务教育法》，解决联芳地区初中学生入学问题，收回供应给富洲公司建学校的土地，取消原给予富洲公司办学的各项优惠政策。政府负责建校办学，八中与富洲公司负责解决富洲新城项目一期业主子女就读八中问题。
2012年3月28日，被告（甲方）与重庆八中（乙方）签订《关于富洲新城一期业主子女入读重庆市第八中学校初中部的合作协议》，约定富洲新城一期业主子女入读八中的捐资助学费收费标准和缴纳方式，按照入学当年乙方对外公布的收费标准，依据甲方在入学当年向乙方提供并经乙方审核的名单人数，一次性缴纳给乙方50%的捐资助学费，其余50%由业主子女新生报名时分别缴纳给乙方；除此以外，甲方从2011年起，以后每年联系业主子女新生入读事宜时，还需在上述费用之外增加5000元／人支付给乙方，作为不能联合办学对乙方的经济补偿。以上所有费用需在发放学生入学录取通知书前缴纳。乙方有权对甲方每年申报的名单中关于富洲新城一期业主资格（2010年11月20日前与甲方直接签订购房合同的业主，业主名单见附件）、业主与子女的法定关系等进行审查，审查确认后入学，每户只解决一个业主子女（一胎多胞除外）或业主入学。鉴于双方联合办学终止，双方于2007年1月15日签订的《关于建立和运行重庆市第八中学校初中部新校区的合作协议》即刻失效。被告按照约定承担了富洲新城一期业主子女或业主就读八中50%的捐资助学费。
另查明，2006年7月26日，重庆市规划局向被告发出渝规选（2006）沙字第0047号建设工程选址意见书，该意见书中对“愉景湾小区”商住用地的容积率指标要求为不得大于3.5，对绿地率指标要求为不得小于30%。被告对工程选址意见书中的愉景湾小区工程即为本案双方争议的富洲新城一期工程无异议。
2007年4月12日，重庆市规划局向被告发出渝规建审（2007）沙字第0447号建设工程规划设计方案审查意见书，原则同意主要技术经济指标，总建筑面积404400.23平方米，地上338787.97平方米，其中地下65612.26平方米，住宅328961.76平方米，公建9826.21平方米，其他65612.26平方米，停车泊位地上67个，地下1966个。
至庭审结束时，原告张凯自称现有一子女，年龄两岁。
审理中，经本院询问，原告陈述其基于双方之间的房屋买卖合同关系向被告主张诉讼请求，并说明其诉请的5万元赔偿系按照2012年重庆八中捐资助学费用的一半2.4万元，及因原告的子女不能就近在八中富洲校区就读，而去八中其他分校或其他学校就读初中三年需产生交通费、住宿费以及伙食补助等酌情主张2.6万元所构成。
因双方当事人争议较大，调解未成。
上述事实，有原告提供的商品房买卖合同、报纸、富洲新城宣传图册、宣传彩页、建设工程选址意见书、建设工程规划设计方案审查意见书、民事裁定书、协助执行通知书、报告、关于建立和运行重庆市第八中学校初中部新校区的合作协议，被告提供的沙府办发（2005）150号《区政府十五届九十八次常务会议纪要》、沙府办发（2010）346号《沙坪坝区人民政府办公室关于推进富洲新城项目后续建设相关问题处置方案的会议纪要》、《关于富洲新城一期业主子女入读重庆市第八中学校初中部的合作协议》、建设工程规划验收合格证、建设工程竣工规划核实确认书、建设工程竣工验收备案登记证等书证以及当事人陈述在案证明，并经开庭质证和本院审查，其证据效力可以确认。
本院认为，双方当事人的争议涉及以下几个焦点问题，针对本案的焦点，评判如下：
一、关于原告向被告主张消费者权益保护法上的赔偿责任是否成立。
本院认为，消费者为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务，其权益受《中华人民共和国消费者权益保护法》保护。原告购买被告开发的商品房是为满足其家庭生活需要，其权益应当受该法保护。因原告购买涉案房屋是在2014年3月15日之前，故应适用修改前的《中华人民共和国消费者权益保护法》。
根据消费者权益保护法的规定，消费者因经营者利用虚假广告提供商品或者服务，其合法权益受到损害的，可以向经营者要求赔偿。消费者因经营者提供商品或者服务有欺诈行为受到损害的，还可以要求经营者增加赔偿其受到的损失。利用虚假广告宣传是指在商业活动中经营者利用广告或者其他方法对商品或者服务做出与实际内容不相符的虚假信息，导致消费者误解的行为。而欺诈是指经营者故意制造虚假事实或歪曲事实，或者故意隐瞒事实真相，使消费者产生误解的行为。而本案中，被告关于重庆八中初中部入驻富洲新城项目的合作事项，在其与原告签订商品房买卖合同前即已获得政府支持，并与重庆八中签订联建协议。故被告在对富洲新城一期商品房宣传销售中，以八中入驻作为广告内容并非子虚乌有，而是有事实基础的，并且在原被告签订的商品房买卖合同中也将此写入合同条款。被告虽然因其他债权债务纠纷致用于建设八中富洲校区的土地被查封，但该查封是为保障实现债权的保全措施，并非实现债权的强制执行措施，故被告仍可对该土地进行合法的利用，不影响八中富洲校区的建设。后因故在2010年11月沙坪坝区人民政府决定收回给被告建学校的土地，被告仍能够与重庆八中积极协商，签订协议以解决富洲新城一期小区业主子女及业主就读问题，并承诺承担了富洲新城一期业主子女或业主就读八中50%的捐资助学费。由此可见，被告没有利用广告进行虚假宣传的故意，也不构成欺诈。至于原告提出被告所修建的富洲新城一期的绿地率、容积率和车位未达到规划要求，存在欺诈的意见，因未提供充分证据证明，且与原告所主张的赔偿系因子女不能就近在八中富洲校区就读所产生无因果关系，本院不予采纳。
综上，原告以被告存在利用虚假广告或欺诈行为主张消费者权益保护法上的赔偿责任缺乏事实依据，本院不予支持。
二、关于原告向被告主张合同法上的赔偿责任是否成立。
本院认为，被告在八中富洲校区的问题上是否存在违约，应首先看双方就该问题如何约定，尤其是被告在报纸广告、宣传资料中的宣传及新闻报道的描述是否应视为被告的要约。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案中，新闻报道为记者采写，在没有充分证据证明该新闻报道为商业有价新闻的情况下，不应视为开发商的销售广告。被告在报纸广告及其宣传图册、宣传彩页的说明，与双方在合同中对重庆八中入驻问题上的约定具有一致性，且合同中双方的约定比宣传资料的说明更明确具体，因宣传资料的内容已经转化为双方约定，不应视为要约，原被告双方在重庆八中入驻问题上的权利义务，应该适用双方在商品房买卖合同中的约定。此外，合同附件五合同补充协议第四条第6款的约定，亦排除了宣传资料对当事人的约束力。
根据双方合同附件五合同补充协议第四条第14款约定：重庆八中（树人中学）富洲新城新校区预计2011年建成，新校区建成交付使用后，乙方（仅限于富州新城物业的首次购买者）法定子女免试进入重庆八中（树人中学）新校区就读，并由乙方按重庆八中（树人中学）学校当年公布的捐资助学标准的50%向重庆八中（树人中学）学校支付该捐资助学费用。现八中富洲新城新校区项目已被政府取消，被告亦承认该项目不可能再修建并交付使用，因此被告在此问题上构成违约，应向原告承担违约责任。但原被告双方签订的商品房买卖合同对此并未约定违约责任，原告要求被告赔偿损失须以损失实际产生为前提。现原告子女年仅两岁，尚未就读中学，其因子女不能就读八中富洲校区的损失现未实际产生，且其子女入读中学年份的八中捐资助学费用标准现不详也无法计算，原告提出参照2012年重庆八中收取捐资助学费用标准来计算损失数额不符合合同约定，故本院对原告要求被告赔偿50000元赔偿金的诉讼请求不予支持。
三、关于原告要求被告限期将富洲新城一期会所、车库等配套工程修建完善的问题。
本院认为，被告已取得涉案房屋的建设工程竣工验收备案登记证，符合双方在商品房买卖合同对交房条件的约定。现原告未举证证明富洲新城一期会所、车库等配套工程的现状以及对原告权益的侵害情况，要求被告进行修建完善、停止侵害缺乏事实依据，故本院对原告的该项诉讼请求亦不予支持。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国消费者权益保护法》第三十九条、第四十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告张凯的诉讼请求。
案件受理费1050元，减半收取525元（原告已预交），由原告张凯负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。
代理审判员 王成
二〇一四年三月二十三日
书 记 员 龙洪