河南省漯河市郾城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）郾民初字第772号
原告陈松五。
委托代理人益科技，河南汇恒律师事务所律师。
被告漯河市召陵区农村信用合作社联合社（原漯河市铁东开发区农村信用合作社联合社）。
委托代理人连致叶，该公司员工。
委托代理人胡亚萍，河南信鼎律师事务所律师。
原告陈松五诉被告漯河市召陵区农村信用合作社联合社（以下简称召陵信用社）承租人优先购买权赔偿纠纷一案，本院于2013年4月1日受理后，依法组成合议庭，于2013年5月7日和2013年12月3日两次公开开庭进行了审理，第一次庭审时，原告陈松五及其委托代理人益科技、被告召陵信用社的委托代理人连致叶和胡亚萍到庭参加了诉讼；第二次庭审时，原告陈松五及其委托代理人益科技、被告召陵信用社的委托代理人胡亚萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2008年9月12日，被告将其所有的位于郾城区崂山路银都花园1号楼7楼西南户的房屋一套租赁给原告（现原告居住），双方签订有租赁合同，合同约定被告如拍卖该房屋需提前三个月书面通知原告，并保证同等价格优先出售给原告，否则被告赔偿原告维修、装修、开户等各项费用，并赔偿给原告造成的一切经济损失。合同签订后，原告对该房屋进行了装修并入住至今。2010年，被告在未通知原告的情况下私自把房屋转卖给他人。原告请求：1、判令被告赔偿原告维修费、装修费、开户费等各项费用及经济损失共计30万元；2、本案诉讼费由被告承担。
被告召陵信用社辩称：召陵信用社不是适格的主体，应驳回原告起诉；被告召陵信用社从未与原告签订过租赁合同或买卖合同，原告所住房屋只是暂时居住，原告对房屋的装修未经被告同意，所以被告不应当赔偿原告的任何损失。
原告为支持自己的诉讼请求，提供以下证据材料：
证据一、租赁合同一份，证明2008年9月12日，原、被告双方签订租赁合同，原告开始使用该房屋，双方明确约定被告拍卖涉争房屋必须提前三个月书面通知原告，并保证以拍卖价将此房屋优先出售给原告，如被告违约将赔偿原告的各项损失。
证据二、协助办理通知，证明房屋签订合同时为被告所有。
证据三、入住通知单证明问题同证据二。
证据四、维修基金、燃气开户费、宽带开户费用等票据，证明合同签订后原告按照合同约定交纳维修基金4303元、燃气开户费2500元、宽带开户费538元均由原告支付，票据由原告持有。
证据五、物业费、垃圾清理费、燃气费、电费等缴费票据，证明合同签订后原告交纳各项费用并装修居住。
证据六、装修合同，证明原告租赁房屋后，依据合同并出于对被告的信赖对房屋进行了精装修，支出费用115000元。
证据七、2012年12月9日原告的一份请求，证明原告得知被告违反约定将房屋擅自出售后，多次找被告协调处理此事。
证据八、房屋购买人桂志诚诉陈松五的起诉状，证明被告私自将房屋转卖他人，买受人诉原告侵权赔偿。
证据九、原告与鹿运杰、杨小东的录音一份，证明协议真实存在，双方一直在协调处理此事，被告在积极处理。
被告对于原告提交的证据，质证意见为：
证据一、租赁合同是不是原件看不出来；合同甲方是不是徐殿奎所签不清楚；租赁合同没有骑缝章；合同没有加盖被告单位公章，即便签字是徐殿奎所签，对于没有加盖单位公章的合同对被告没有任何法律约束力；即便合同真实，该合同仍为无效合同，因为名为租赁合同，实为买卖合同，房屋买卖以拍卖方式进行，根据拍卖相关规定，作为银行抵债资产，进入拍卖程序后针对不特定的多数人，拍卖限制给承租方陈松五，违反合同法第五十二条第二项规定，该合同应为无效合同。另外该合同恶意串通损害国家集体或者第三人利益的，租赁合同的租赁方应当收取租金获取利益，但就本案中，出租方不收房租，还要垫付损失，存在他人和原告方的恶意串通，从合同本身能看出来，合同损害了集体企业的利益，合同应为无效合同。证据二、证据三是复印件，复印件首先应当与原件印证一致，对证明的问题是召陵联社的抵债资产无异议；原告提供的证据二、三与本案没有任何关系。证据四与被告没有关系，原告是否为了自己居住的需要所交，被告不清楚，宽带使用费只要用宽带就必须交这个费用。证据五物业费和电费与召陵联社没关系。证据六装修合同是否真实被告不清楚，与被告没有关系。证据七证明不了任何问题。证据八起诉状证明不了原告证明的问题，被告没有私自将房屋转让，是通过合规的形式对房屋进行了拍卖。证据九录音证据证明的内容有异议，鹿运杰理事长并未对原来有租赁协议认可，杨监事长从处置房产到现在都是班子成员，他不可能说不知道这个事是怎么处置的，只能证明原告找领导协调了。
被告为支持自己的辩解，向本院提交以下证据：
证据一、拍卖公告，证明2010年6月24日召陵联社委托河南拍卖行有限公司对召陵联社的有关抵债资产委托拍卖，河南拍卖行发出的拍卖公告。
证据二、出庭证人潘峰的证言，证明当时房产拍卖的情况，房产在2010年7月份拍卖的，共11套房产，是金汇房地产用于偿还贷款的抵债资产，包括本案争议的房产，潘峰称当时在拍卖前就给陈松五告知说这房子马上要拍卖了，当时陈松五说能不能给领导说说我这房子不拍卖，只拍卖其余的10套房产，最后在请示领导后，领导说必须11套房产一块拍卖，有关单位检查时要符合规矩。
对于被告提交的证据，原告的质证意见是：证据一1、是复印件没有原件进行核对，不能证明真实性，2、发布公告的报纸不能证明是何家媒体，媒体是否符合法律规定不能确定，因此不能作为证据使用，没有任何证据效力。证据二证人证言中，证人说在拍卖前口头通知原告陈松五，无任何证据证明其履行过通知义务，在原告的询问中，证人证明通知原告时拍卖的时间地点都不确定，同时原告当庭明确否认证人未以任何形式任何方法在拍卖前通知过原告；证人证明受庄主任指示拍卖的，足以证明证人及当时的负责人庄主任明确知道该房屋由原告陈松五租赁居住，也明确有优先购买权有通知的义务，但是否履行了通知义务无任何证据加以证明。
经审理查明：原告系被告上级单位漯河市农信办的一名职工。漯河市铁东开发区农村信用合作社联合社于2009年11月25日变更为漯河市召陵区农村信用合作社联合社。2008年9月12日，原告陈松五租用位于漯河市崂山路银都花园小区一号楼七楼西南户的房屋一套，并与漯河市铁东开发区农村信用合作社联合社（即现在的被告召陵信用社）签订了一份租赁合同，甲方漯河市铁东开发区农村信用合作社联合社，乙方陈松五。合同约定：乙方陈松五系本系统职工，有意购买甲方位于漯河市崂山路银都花园小区一号楼七楼西南户的房屋，经甲方领导班子研究决定将此房屋暂以出租的形式租赁给乙方装修居住使用，待甲方拍卖时，甲方保证以拍卖价将此房屋优先出售给乙方；本房屋年租金为2000元，按年计算；甲方租赁给乙方的为毛坯房，因管理不善造成门窗丢失，房屋内部分主体结构遭破坏，需先行维修，所需的沙子水泥门窗等维修材料费经核算约25000元，该款项由乙方先行垫付，用来抵扣房屋租赁费，维修基金、燃气开户费、宽带开户费等一切开户费先由乙方垫付，……；如果甲方转让或拍卖该房屋须提前三个月书面通知乙方，并保证以拍卖价将此房屋优先出售给乙方。双方不得违约，如甲方违约，需赔付乙方维修、装修、开户等一切费用和对乙方造成的损失，……；甲方保证该房屋无产权纠纷，……。甲方：徐殿奎，乙方：陈松五。
合同签订后，原告陈松五对该房屋进行了装修并一直在该房屋内居住，同时，按照合同约定，原告交纳维修基金4303元、燃气开户费2500元、宽带开户费538元。庭审中，原告提供一份装修合同，证明自己装修该房屋支出费用115000元。
2010年6月24日，被告委托河南拍卖有限公司对被告的有关抵债资产进行拍卖，当时拍卖的房屋共计11套，总面积1937㎡，总价值2390000元，其中包括原告居住的134.50㎡的房屋。现该房屋的买受人桂志诚已将房产过户到其名下。
庭审中，被告对上述租赁合同不予认可，认为该合同甲方不是徐殿奎所签，又没有加盖召陵联社单位公章，即便签字是徐殿奎所签，对于没有加盖单位公章的合同对召陵联社没有任何法律约束力；即便合同真实，合同也为无效合同，因为名为租赁合同，实为买卖合同，房屋买卖以拍卖方式进行，根据拍卖相关规定，作为银行抵债资产，进入拍卖程序后针对不特定的多数人，拍卖限制给承租方陈松五，违反合同法第五十二条第二项约定，这份合同应为无效合同。另外，恶意串通损害国家集体或者第三人利益的，合同无效，租赁合同租赁方就应当收取租金获取利益，本案中出租方不收房租，还要垫付损失，因此存在其他人和原告的恶意串通，合同损害了集体企业的利益，合同应为无效合同。
同时，被告的证人潘峰（被告单位的职员）在庭审中称，徐殿奎当时是被告单位的法定代表人。在争议房屋拍卖前，潘峰口头通知过原告陈松五即将要拍卖该房，但当时没有确定拍卖时间、地点，也没有发拍卖公告，原告陈松五称没有人通知他，并当庭询问证人潘峰是否记得房子卖了之后和潘峰一起吃饭时曾经说起此事，说明当时原告陈松五知道自己的权利受到侵害。
2013年4月8日，经原告申请，本院委托漯河市凯业房地产估价质询有限公司对本案争议房产现市场价值及装修部分进行评估。2013年9月17日，该评估机构对评估房屋建筑面积为134.50平方米及其装修价值进行了市场价值评估，即价值单价3600元／㎡，价值484200元，装修价值为115000元，原告支出评估费6500元。对于该评估报告，被告认为，被告赔偿也仅仅是装饰装修残值的赔偿，而不是整个装修费用；另外该评估报告依据2013年的市场价不能作为参考依据；原告自始至终没有提交被告拍卖房屋以后其购买在相同的位置和租赁房屋等价值房屋的证据，即没有产生实际损失，就没有差价赔偿。原告认为该评估报告应当予以认定，房屋价值逐年较快增长，装修费用及材料费每年的价格也在大幅度增长，评估机构作出的装修费用符合租赁合同司法解释的相关规定的残值。原告现在该房居住，如果搬出，必然另行购房，并只能以现在的市场价购买，差价损失必然产生，因此该差价损失赔偿合理合法。
本院认为：本案中首先要解决的问题是租赁合同的效力问题。《中华人民共和国民法通则》第三十八条规定：依照法律或者法人组织章程规定，代表法人行使职权的负责人，是法人的法定代表人。《中华人民共和国合同法》第三十二条规定：当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。该法四十四条规定：依法成立的合同，自成立时生效。在订立合同过程中，经过要约、承诺，双方当事人意思表示一致，合同即可成立。法定代表人作为当事人的法定代表，有权在合同上签名以示对合同内容的确认。因此，法定代表人代表法人行使职权，以法人名义对外作出的行为，应由法人承担责任，盖具公章并非合同有效的必备条件。另外，被告认为租赁合同租赁方应当收取租金获取利益，本案中出租方不收房租，还要垫付损失，因此存在其他人和原告的恶意串通，该合同损害了集体企业的利益，合同应为无效合同。本院认为，该合同中约定：本房屋年租金为2000元，按年计算；甲方租赁给乙方的为毛坯房，因管理不善造成门窗丢失，房屋内部分主体结构遭破坏，需先行维修，所需的沙子水泥门窗等维修材料费经核算约25000元，该款项由乙方先行垫付，用来抵扣房屋租赁费，维修基金、燃气开户费、宽带开户费等一切开户费先由乙方垫付等。因此，该合同没有损害国家、集体或者第三人的利益。综上，原、被告所签订的租赁合同为有效合同。
《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一规定：出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。因此，原告请求被告赔偿损失于法有据，对其合理请求应予支持。本案中，原、被告双方在租赁合同中就承租人优先购买权规定了违约责任的，应当从其约定。合同约定“如果甲方转让或拍卖该房屋须提前三个月书面通知乙方，并保证以拍卖价将此房屋优先出售给乙方。双方不得违约，如甲方违约，需赔付乙方维修、装修、开户等一切费用和对乙方造成的损失”，被告辩称已经通知过原告，但原告对证人潘峰的证言不予认可，被告也没有提供其他证据证明确实通知过陈松五，故本院对被告该项辩称不予采信。被告在未通知原告的情况下将房屋拍卖并过户他人，侵害了原告作为承租人的优先购买权，应当赔偿由此给原告造成的合理损失。根据庭审查明的事实，对原告各项损失，维修基金4303元、燃气开户费2500元以及装修费用115000元，虽然被告认为赔偿应当是装饰装修残值的赔偿，不是整个装修费用，但评估结论明确说明装饰装修价值115000元即是现在的价值，且根据双方合同约定，被告如违约需赔付原告维修、装修、开户等一切费用，故本院对此予以支持。对于宽带开户费538元，被告不予认可，因宽带开户费不是原告入住房屋必须产生的费用，而是生活消费支出，故本院对原告该项请求不予支持。对于原告主张的购买房屋的差价损失，虽然原告没有提交涉争房屋拍卖以后其购买相同位置或租赁相同价值房屋的证据，但根据市场行情，原告另行购买或租赁房屋支出的费用必然会高于当时的购买价格或租赁价格，本案中被告在未通知原告的情况下拍卖房屋并过户他人，致使原告丧失交易机会，故原告主张以房屋差价作为丧失优先购买权的损失，可以支持。被告拍卖房屋时包含本案涉争房屋共计11套，总面积1937㎡，总价值2390000元，折合单价为1233.87元／㎡，涉争房屋面积134.50㎡，拍卖价格应为1233.87元／㎡×134.5㎡=165955.52元，根据评估机构出具的鉴定结论，涉争房屋现价值484200元，差价为484200元－165955.52元=318244.48元。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，原告认可涉争房屋在拍卖后其本人就知道了，因此原告应当在当时知道自己的权利受到了侵害，原告应当及时采取措施防止损失扩大，而原告直到现在才向被告主张赔偿，因此对原告怠于行使权利未及时采取措施导致损失扩大的部分不应当支持，结合当地经济水平，对原告主张的房屋差价损失，本院在实际差价318244.48元的基础上予以酌减，支持200000元为宜。对于评估费6500元，系为确定赔偿标准的必要支出，本院予以支持。综上，被告应承担原告各项损失有：
1、装修费用115000元；
2、维修基金4303元；
3、燃气开户费2500元；
4、房屋差价200000元；
5、评估费6500元。
合计：328303元。原告起诉要求被告赔偿300000元，不违反法律规定，本院予以支持。
综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第三十八条、第四十三条、第四十四条、《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第一百一十三条第一款、第一百一十九条第一款、第二百三十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条之规定，判决如下：
一、被告漯河市召陵区农村信用合作社联合社于本判决生效后10日内支付原告陈松五各项损失300000元。
二、驳回原告陈松五的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费5800元，由被告漯河市召陵区农村信用合作社联合承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于漯河市中级人民法院。
审 判 长 许凤梅
审 判 员 曹耀星
人民陪审员 王春雨
二〇一三年十二月十八日
书 记 员 赵乐乐