广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2072民初372号原告：中山市辰洋房地产开发有限公司，住所地广东省中山市东升镇迎宾路30号7卡。法定代表人：郑继坤，该司总经理。委托诉讼代理人：黎丰强，广东科德律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟伟，广东科德律师事务所律师。被告：江千里，男，1972年11月2日出生，汉族，住广东省珠海市金湾区。原告中山市辰洋房地产开发有限公司与被告江千里房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月5日立案后，依法适用简易程序，于2017年3月22日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黎丰强到庭参加诉讼。被告经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方签署的编号为1601001932的中山市商品房买卖合同及合同补充协议已于2016年12月27日解除，被告为原告在房地产登记管理部门办理注销备案、预告登记手续；2.被告向原告支付违约金96823.50元，并由原告在应退还给被告的97245元购房款中直接扣除；3.被告向原告支付律师费4000元，并由原告在应退还给被告的97245元购房款中直接扣除。诉讼过程中，原告变更其第1项诉讼请求为：确认原、被告双方签署的编号为1601001932的中山市商品房买卖合同及合同补充协议已于2016年12月27日解除，被告协助原告办理注销备案登记手续。事实和理由：2016年1月5日，原、被告双方签订编号为1601001932的中山市商品房买卖合同及合同补充协议，约定：被告向原告购买位于中山市××镇××房（以下简称涉案商品房），总价款645490元；被告采取银行按揭贷款方式向原告付款，首期款为194490元，付款时间为2015年12月9日，剩余房款451000元，付款方式为商业贷款，被告须于签订合同后七天内办妥银行按揭贷款手续。合同签订后，被告仅向原告支付了97245元首期款，尚有首期款97245元未付。2016年1月5日，涉案商品房办理了备案登记。由于被告一直未付清首期款，也未能办妥银行按揭贷款手续，原告于2016年11月14日发函通知被告，要求其于同年11月17日前支付剩余首期款97245元，并办妥银行按揭贷款手续；如被告在上述期限内未能办妥银行按揭贷款手续的，则被告须自筹资金于同年11月22日前支付451000元。被告已于同年11月16日签收上述通知函。由于被告未按照上述通知函要求向原告支付购房款，原告于2016年12月26日发函给被告，通知解除与其签订的中山市商品房买卖合同及合同补充协议。被告已于同年12月27日签收上述解除函。原告认为，原、被告双方签订的本案合同合法有效，被告的行为已违反合同约定，构成违约，原告有权解除合同，被告应当向原告支付总楼价15%的违约金，并协助办理注销备案登记的手续，承担办理合同解除手续的全部费用。同时，原告有权在被告已支付的购房款中扣除上述违约金及相关费用。为维护自己的合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求法院依法判决。被告未作答辩。本院经审理认定事实如下：原告提交了相关证据证实自己的主张。经查：落款日期为2016年1月5日的中山市商品房买卖合同（编号为1601001932）及合同补充协议反映，出卖人为原告，买受人为被告，落款的买受人签章处均有“江千里”签名，主要约定：被告向原告购买涉案商品房，总价款645490元；被告按银行按揭方式付款，首期款194490元的付款时间为2015年12月9日，余款451000元的付款方式为商业贷款，被告须于签订合同后七天内提供办理银行按揭手续所需全部资料并与按揭银行签订按揭贷款手续；被告逾期付款超过30日后，原告有权解除合同；原告解除合同的，被告按累计应付款的5%向原告支付违约金；（合同补充协议）逾期未办银行按揭手续的，每日按房价款总额的万分之三支付违约金，且原告有权选择单方面解除合同，被告应另按总楼价的15%向原告支付违约金并承担办理合同解除手续的全部费用及解除合同引起的一切费用（包括律师费、案件受理费等），原告有权在被告已支付的购房款中扣除违约金及相关费用。收款收据反映，原告于2016年1月5日收到被告首期款97245元。中山市商品房销售合同登记备案证明表反映，涉案商品房备案登记的买方为被告，发展商为原告，备案登记日期为2016年1月5日。通知函及快递单、查询单反映，原告于2016年11月13日致函被告（同年11月16日妥投），通知被告于同年11月17日前向原告支付剩余首期款97245元，并办妥银行按揭贷款手续，如未能在上述期限内办妥银行按揭贷款手续的，须自筹资金于同年11月22日前向原告支付451000元，否则原告将与被告解除合同。解除房屋买卖关系的通知函及快递单、查询单反映，原告于2016年12月26日致函被告（次日妥投），通知被告解除合同。民事委托代理合同及发票反映，原告于2017年1月4日委托广东科德律师事务所代理本案诉讼，并于同年1月19日支付律师费4000元。原告当庭述称，上述中山市商品房买卖合同及合同补充协议中的买受人签名均为被告所签；原告因被告违约造成的损失主要有利息损失及房屋的差价损失；签订合同时，原告已特别提醒被告留意补充协议的相关条款内容。因原告在本案中主张的其与被告之间存在商品房买卖合同关系及双方履行合同相关情况的待证事实，有上述证据佐证，故在被告未到庭提出相反的抗辩意见，且原告当庭保证所作陈述及提交证据的真实性，并保证不存在虚假诉讼或有损第三人利益之情形的情况下，本院经审查后予以确认。但对于原告所称其在签订合同时已特别提醒被告留意补充协议的相关条款内容，因没有证据证实，故本院不予认定。本院认为，本案中，原、被告签订中山市商品房买卖合同及合同补充协议，双方由此形成房屋买卖合同关系，该合同关系不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守，本院对此予以认定。因被告未依约足额支付首期款及办理银行按揭贷款手续，超过了约定期限的30天，且经原告催告仍未在合理期限内支付剩余首期款97245元及办理银行按揭贷款手续或自筹资金支付其余购房款451000元，故应认定合同赋予原告的合同解除权条件已成就。因此，原告于2016年12月26日通知被告解除合同有理，原告诉讼请求确认双方之间的合同关系已于通知到达被告之日即2016年12月27日解除有理，本院予以支持。合同解除后，被告已支付的购房款即首期款97245元应退还被告，被告亦应协助原告办理注销备案登记手续。故原告诉讼请求被告协助办理注销备案登记手续有理，本院予以支持。同时，因合同约定因被告逾期付款超过30天导致原告行使解除权解除合同的，被告应按累计应付款的5%向原告支付违约金，故原告诉讼请求被告支付违约金96823.50元部分有理，本院予以支持27412.25元[（97245元+451000元）×5%]。至于原告主张违约金按总楼价的15%计算的问题，因：其一，虽然双方的合同补充协议有相关约定，但该补充约定条款与政府指导性的中山市商品房买卖合同条款明显不同，且明显对作为买受人一方的被告不利，对原告有利，显失公平，而原告没有任何证据证实其已在签约时特别提醒被告留意补充协议的相关条款内容。其二，原告主张其因被告违约造成的损失主要有利息损失及房屋的差价损失，其中利息损失可以认定确实存在，但合同约定的按累计应付款的5%计算的违约金已足以弥补。至于房屋的差价损失，以一般生活经验可知，从双方签约至原告解除合同或者现在，本市房价不仅没有下降，反而有上升，即原告在被告违约导致其解除合同后，将涉案商品房另行出售大概率可以得到更高的价款。故原告该主张缺乏充足的理据，本院不予采纳和认定。因本案诉讼系因被告违约导致，且原告已举证证实其为本案诉讼产生律师费4000元，故本院对原告诉讼请求的律师费4000元予以支持。另外，因原告应退还被告购房款97245元，故上述被告应支付的违约金27412.25元和律师费4000元可从该应退购房款中扣除。扣除后，原告尚应退还购房款65832.75元。但因被告未就此提起反诉，故本院在本案中不作处理。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃抗辩和质证的权利，由此产生的法律后果应由其自己承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零五条规定，判决如下：一、确认原告中山市辰洋房地产开发有限公司与被告江千里签订的中山市商品房买卖合同（编号为1601001932）及合同补充协议已于2016年12月27日解除；二、被告江千里于判决发生法律效力之日起7日内协助原告中山市辰洋房地产开发有限公司办理中山市东升镇旭景花园T3幢1603房的注销备案登记手续，并向原告中山市辰洋房地产开发有限公司支付违约金27412.25元及律师费4000元（从应退购房款中扣除）；三、驳回原告中山市辰洋房地产开发有限公司超出以上判项的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2316元，减半收取计1158元，由原告中山市辰洋房地产开发有限公司负担865元（原告中山市辰洋房地产开发有限公司已付1158元），被告江千里负担293元（该款已由原告中山市辰洋房地产开发有限公司垫付，被告江千里应在判决生效之日一并迳付给原告中山市辰洋房地产开发有限公司，本院不另行收退）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  张庆争二〇一七年三月三十日书记员  王翠婷书记员  梁芷灵