浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙01民终3341号
上诉人（原审被告、反诉原告）：杭州购都超市有限公司，住所地浙江省杭州市余杭区星桥街道藕花洲大街西段201号一层、205号201号二层。
法定代表人：薛光献，总经理。
委托诉讼代理人：朱碎有，浙江宝简律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王国栋，浙江传衡律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：杭州余杭区星桥街道一味食品店，住所地浙江省杭州市余杭区星桥街道藕花洲大街西段***号*楼A01。
经营者：况志成，男，1977年8月15日出生，汉族，户籍所在地江西省高安市。
委托诉讼代理人：黄琦，浙江振业律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：杭州余杭区保障房建设有限公司，住所地浙江省杭州市余杭区南苑街道南大街326号。
法定代表人：王慎跃，董事长。
委托诉讼代理人：金涛、俞剑飞，浙江金宏律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：杭州速九投资咨询有限公司，住所地浙江省杭州市余杭区乔司街道杭海路1695号。
法定代表人：欧阳克荣。
上诉人杭州购都超市有限公司（以下简称购都超市）因与被上诉人杭州余杭区星桥街道一味食品店（以下简称一味食品店）、杭州余杭区保障房建设有限公司（以下简称保障房公司）、杭州速九投资咨询有限公司（以下简称速九公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2016）浙0110民初1578号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：2015年5月15日，一味食品店（乙方、承租方）和购都超市（甲方、出租方）签订《御荣吉买盛租赁合同》。双方约定：甲方同意提供拥有租赁经营权的场地，以有偿使用形式交由乙方设立独立专柜/独立商铺，乙方独立经营，自负盈亏。乙方的经营项目为国产、进口高端预包装食品和饮品。使用场地位于御荣吉买盛商场一楼A01。独立经营商铺所使用之场地位置，甲方基于统一管理或营运需要，有权调整乙方所设专柜位置，甲方对乙方专柜位置调整时，应提前15天通知乙方，乙方应予以配合和服从，乙方如不予配合的，甲方有权视情况提前解除合同而不以违约论处。独立经营商铺所使用之场地位置，可视甲方总体配套经营需要或乙方经营状况进行调整，乙方应对甲方的整体调整方案予以配合，具体调整方式由甲乙双方另行协商解决。场地使用期限自2015年6月10日至2018年6月9日，共36个月。合同期满后，如乙方无拖欠场地使用费及各项费用等违约行为记录，则在同等条件下，乙方享有优先续约权。乙方每年向甲方支付场地使用费80000元，支付方式为银行转账。乙方在签订本合同时，须向甲方一次性支付10000元履约保证金。双方还就其他事项进行了约定。
案涉房屋由保障房公司出租给速九公司，速九公司转租给购都超市，保障房公司、速九公司对购都超市转租给一味食品店的部分不持异议。2015年11月16日，一味食品店注册并办理了相关营业执照。
购都超市在余杭区星桥街道藕花洲大街西段201号未取得建设工程规划许可证进行建设被人举报，一味食品店使用案涉房屋自2015年9月12日起2016年1月9日，共计119天。经法院委托鉴定，一味食品店涉案财产价值的评估值为195615元，尚可变现部分为9965元，评估值减去可变现价值后得出其财产损失额为185650元；本次委托评估资料（卷宗）中有一份由一味食品店提供的《财产损失清单》有256509元，其中清单中的租仓库费、网络费、工资补偿费合计金额21860元系非实物资产项目，未列本次评估有关一味食品店提供的清单中租仓库费、加盟费、培训费、工资补偿费等合计金额21860元系非实物损失，未列入本次评估资产范围。就非实物损失部分，各方当事人均未申请补充鉴定。
庭审中，购都超市认可收取了一味食品店占有使用费80000元、合同履约保障金10000元及网费960元，并同意返还一味食品店占有使用费53334元、合同履约保证金10000元及网费960元。就一味食品店损失的赔偿，各方未能达成一致意见。
一味食品店诉至法院，请求判令：1.确认一味食品店与购都超市于2015年5月15日签订的《租赁合同》无效；2.购都超市返还一味食品店租金80000元、网费960元及合同履约保证金10000元；3.购都超市、保障房公司、速九公司赔偿一味食品店各项损失255549元。在审理过程中，一味食品店变更诉讼请求如下：1.一味食品店与购都超市于2015年5月15日签订的《租赁合同》无效；2.购都超市返还一味食品店租金58000元、网费960元及合同履约保证金10000元；3.购都超市、保障房公司、速九公司共同赔偿一味食品店各项损失195615元，加上未评估的损失20900元，合计216515元；4.要求购都超市、保障房公司、速九公司共同承担鉴定费用2000元。
购都超市提出反诉，请求判令：一味食品店支付购都超市违约金27000元。
原审法院认为：一味食品店租赁的标的物没有相应的建设规划许可证，致使一味食品店仅使用119天后无法继续使用，故确认一味食品店与购都超市之间的租赁合同因违反法律效力性规定而无效。双方合同无效，一味食品店主张购都超市返还其占有使用费80000元、履约保证金10000元及网费960元，双方均认可使用了119天，故予以支持占有使用费53918元、合同履约保证金10000元及网费960元。经鉴定，一味食品店涉案财产价值的评估值为195615元，尚可变现部分为9965元，损失额为185650元；关于非财产损失，一味食品店主张21860元，该部分未进行鉴定，且一味食品店未提供充分证据予以证明，但实际一味食品店客观上应产生了费用，故在确定购都超市的赔偿其损失数额时作适当考虑。在本案中，购都超市作为出租方，对合同的无效负有相对较大的责任，一味食品店作为承租方的责任相对较小，一味食品店主张购都超市赔偿其损失216515元，结合鉴定意见及双方陈述等相关证据，根据双方的过错程度，原审法院酌情由购都超市赔偿其损失130000元。有关一味食品店的鉴定费2000元，根据本案实际情况，原审法院酌情由购都超市支付其1500元。一味食品店系以租赁合同纠纷为由提起诉讼，因保障房公司、速九公司与其之间并无合同关系，故不对其承担责任。关于购都超市的反诉请求，因本案租赁合同无效，一味食品店无需承担违约责任。综上，本诉部分对一味食品店诉请之合理部分，予以支持；对购都超市和保障房公司抗辩之合理意见，予以采纳。反诉部分，因依据不足，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院于2017年3月25日判决：一、确认购都超市与一味食品店于2015年5月15日签订的《御荣吉买盛租赁合同》无效；二、购都超市返还一味食品店占有使用费53918元，于判决生效后十日内付清；三、购都超市返还一味食品店合同履约保证金10000元，于判决生效后十日内付清；四、购都超市返还一味食品店网费960元，于判决生效后十日内付清；五、购都超市赔偿一味食品店损失130000元，于判决生效后十日内付清；六、购都超市支付一味食品店鉴定费1500元，于判决生效后十日内付清；七、驳回一味食品店的其他诉讼请求；八、驳回购都超市的全部反诉请求。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5612元，由一味食品店负担1796元，由购都超市负担3816元。反诉案件受理费238元，由购都超市负担。
宣判后，购都超市不服，向本院提起上诉称：原审判决事实不清、法律适用错误，依法应当予以改判。一、原审法院认为租赁合同无效，购都超市认为有效。涉案房屋扩建是由保障房公司向杭州临平新城开发建设管委会规划建设局申请批准建设的，并非违章建筑。原审法院认定“购都超市在余杭区星桥街道藕花洲大街西段201号未取得建设工程许可证进行建设被人举报”、“涉案的租赁标的物没有相应的建设规划许可证”，“确认一味食品店与购都超市之间的租赁合同因违反法律效力性规定而无效”。上述仅为举报内容，不能成为法院查明的事实。事实上，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”第三条：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。”对房屋租赁合同是否有效设定两个标准：有无建设工程规划许可证、是否经过主管部门批准建设。涉案房屋经过主管部门即杭州临平新城开发建设管委会规划建设局同意建设，符合第二项标准。“立案(不予立案)审批表”不是适格的认定主体，无职权认定，仅仅只是程序上立案未实体上认定。对于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，是由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门进行查处的，并非城市管理综合执法部门。“立案(不予立案)审批表”本身就已经表明只是一个程序上的“立案”，而且只是杭州市余杭区城市管理综合执法局内部的审批流程，不是对外查处的法律文书。即使作出行政处罚决定了，当事人还是可以行政复议或行政诉讼的。电梯安装、改造的主管部门并非规划部门，而是市场监管局。本案中，涉案房屋的电梯安装、改造都是检验合格的，而且一直持续有效合法在使用。那么剩下的问题就是，规划局批准建造的房屋里面经购都超市合法改善电梯使用占有空间而空余出来的空间是否可以使用。因购都超市与一味食品店签订租赁合同标的物系独立专柜而非房屋。涉案房屋的电梯安装经购都超市改造后而空余出来的空间可以使用。二、损失认定事实不清。占有使用费认定错误。原审法院仅支持占有使用费53918元，一味食品店应按照租金标准向购都超市支付占有使用费，直至一味食品店腾空交还涉案房屋为止。一味食品店开门营业119天，但一味食品店至今未将涉案房屋腾空并交还给购都超市，即一味食品店一直在占有涉案的房屋。一味食品店应按照租金标准向购都超市支付占有使用费，直至腾空交还涉案房屋为止。资产评估报告书错误。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》对装修是要区分附合还是未形成附合的区别对待的，而本案的评估对未形成附合的可利用部分未剔除错误。合同法规定当事人应当采取措施减少损失的扩大，一味食品店未采取；这些所谓的损失则由一味食品店承担。原审判决损失分担完全没有考虑一味食品店的过错，而过分夸大了购都超市的过错。三、法律适用错误。故提起上诉，请求：撤销原审判决，驳回一味食品店的原审诉讼请求改判支持购都超市的原审诉讼请求，一、二审诉讼费用由一味食品店、保障房公司、速九公司承担。
针对购都超市的上诉，一味食品店答辩称：涉案房屋至今未取得规划许可手续，故原审法院认定合同无效正确。相关损失经委托鉴定予以确认，其他费用也由当事人确认的情况下，原审法院作出了相应处理。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
针对购都超市的上诉，保障房公司答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，判决正确。购都超市的上诉请求及理由，没有事实依据和法律依据，应当予以驳回。一、涉案租赁标的物没有相应的建设规划许可证，且系保障房公司申请用于“电梯使用的辅助用房”，而不是营业用房。涉案标的物作为营业用房并未经过主管部门批准。购都超市提出的标的物因经过主管部门批准进而合同合法有效实属偷换概念，其亦未提供新的证据证明该主张，故原审法院在查明的事实基础上，所作出合同无效的判决正确。二、原审法院认定事实清楚、适用法律正确。在一审庭审中经过举证、质证及充分的辩论，原审法院认定本案是以购都超市与一味食品店签订的租赁合同为基础进行的诉讼。而保障房公司、速九公司并不是案涉租赁合同的当事人，故不承担责任。购都超市的上诉理由缺乏事实和法律依据，应当予以驳回。
针对购都超市的上诉，速九公司未做答辩。
二审期间，购都超市向本院提交证据材料如下：自动扶梯和自动人行道检验报告、电梯使用标志各四份，共同用以证明涉案电梯安装、改造、修理、使用及检验均合格的事实。
上述证据经一味食品店质证：与本案无关，仅能证明电梯质量，不能证明是否有规划许可。上述证据经保障房公司质证：真实性及合法性无异议，关联性有异议，电梯质量是否合格与本案无关。本院经审查后认为，上述证据缺乏与本案的关联性，故不予确认。
二审期间，一味食品店、保障房公司、速九公司均未向本院提交新的证据材料。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：关于租赁合同的效力。本案中，各方当事人均未提供有效证据证明租赁标的物已取得建设工程规划许可或经主管部门批准建设。据此，原审法院认定涉案租赁合同因违反法律强制性规定而无效，于法有据。关于一味食品店要求购都超市返还租金80000元、网费960元及履约保证金10000元的请求。对此，在一审审理过程中，购都超市明确同意在扣除4个月占有使用费后返还53334元，并同意返还网费960元及履约保证金10000元。原审法院据此判定由购都超市返还一味食品店网费960元及履约保证金10000元，并无不当。而对一味食品店所支付的80000元，在扣减实际占用期间的占用使用费后，原审法院判定由购都超市返还一味食品店其余的53918元，亦属合理。综合在案有效证据及当事人过错程度等案件事实，原审法院所酌情确定的由购都公司向一味食品店支付的赔偿损失及鉴定费，数额亦在合理范围内。因涉案租赁合同无效，故购都超市要求一味食品店支付违约金的请求，无法得到支持。综上，购都超市的上诉理由，依据不足，本院不予采纳。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4465元，由杭州购都超市有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵为民
代理审判员 睢晓鹏
代理审判员 秦海龙
二〇一七年七月三十一日
书 记 员 徐森燕