湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长中民三终字第01783号
上诉人（原审被告）湖南金润峰商贸管理有限公司，住所地长沙市天心区涂家冲金涂商住楼N3-4栋701房。
法定代表人吴韬，该公司总经理。
被上诉人（原审原告）唐建华。
委托代理人ＸＸＸ，湖南天恒健律师事务所律师。
上诉人湖南金润峰商贸管理有限公司（以下简称金润峰公司）因与被上诉人唐建华租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院作出（2014）天民初字第1736号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，唐建华系位于长沙市天心区涂家冲N区3、4栋1096商业用房（以下简称涉案商用房）的所有权人。唐建华与香港润峰商贸管理有限公司于2005年10月11日签订了《委托租赁管理协议》，约定：唐建华将涉案商用房委托香港润峰商贸管理有限公司全权进行租赁、经营、管理；自2005年10月至2010年10月，香港润峰商贸管理有限公司在2008年10月后每月支付唐建华1177元作为经营保障金；支付时间为每个季度后第一个月的5日前，由香港润峰商贸管理有限公司将季度经营保证金通过银行汇入唐建华的账号；香港润峰商贸管理有限公司如延期支付经营保障金，每天要支付本铺面月租金的5‰作为违约金。合同签订后，双方按约履行了义务。后金润峰公司取代香港润峰商贸管理有限公司继续履行该租赁合同，金润峰公司未支付2011年4月30日以后的租金，唐建华遂诉至原审法院，请求判令：1、解除唐建华与金润峰公司之间的租赁关系，金润峰公司将位于长沙市天心区涂家冲N区3、4栋1096号商铺返还给唐建华；2、金润峰公司支付唐建华2011年5月1日至2014年5月31日期间共计43549元；3、金润峰公司承担逾期支付违约金40000元。
另查明，2010年3月25日，金润峰公司与湖南苏宁电器有限公司签订了一份《商用房屋租赁合同》，将包括涉案商用房在内的美景韩国街北栋商铺即位于长沙市天心区涂家冲N区3、4栋商铺出租给湖南苏宁电器有限公司，租赁年限为8年。现上述商用房被整合成空间中没有分割墙体的电器商场，由湖南苏宁电器有限公司统一经营。
原审法院认为，唐建华与香港润峰商贸管理有限公司签订的《委托租赁管理协议》约定唐建华将其所有的涉案商用房委托给香港润峰商贸管理有限公司进行租赁、经营、管理，后者每月支付唐建华“经营保障金”（实为租金），唐建华与香港润峰商贸管理有限公司之间形成了租赁合同关系。后金润峰公司取代香港润峰商贸管理有限公司继续履行该租赁合同，却没有按约支付租金，因此唐建华有权请求解除租赁合同。但从现在商场内实际结构情况来看，包括涉案商用房在内的美景韩国街北栋商铺已整合成一个整体的电器商场，业主间所购买的商铺之间在平面上紧密相连，在空间上也没有分割的墙体，处于交织状态中，业主个体的利益与业主们整体的利益相关联。如解除唐建华与金润峰公司之间的租赁合同关系，则无法实现该电器商场整体的使用价值，使得金润峰公司与湖南苏宁电器有限公司的租赁合同无法继续履行，从而影响到其他业主的利益。因此，从兼顾个人利益和公众利益的角度出发，应维持唐建华与金润峰公司之间的租赁合同关系，但金润峰公司应按照《委托租赁管理协议》的约定以每月1177元为标准向唐建华支付租金，故唐建华要求金润峰公司支付2011年5月1日至2014年5月31日期间共计43549元具有事实和法律依据，予以支持。金润峰公司逾期不支付租金构成违约，应支付违约金，但本案违约金的计算标准约定过高，经原审法院释明，金润峰公司请求降低，原审法院酌情以同期银行贷款利率的四倍为标准计算（即年利率的24%），核定为13983元（截至2014年5月31日）。唐建华的其他诉讼请求，不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决：一、限金润峰公司于本判决生效之日起五日内向唐建华支付自2011年5月1日起至2014年5月31日止的租金共计43549元，并支付唐建华违约金13983元（截至2014年5月31日）；二、驳回唐建华的其他诉讼请求。本案诉讼费1980元，唐建华承担380元，金润峰公司承担1600元。
金润峰公司不服，上诉称，1、原判认定金润峰公司取代香港润峰商贸管理有限公司继续履行与唐建华的《委托租赁管理协议》属于事实认定错误；2、原判判决金润峰公司参照唐建华与香港润峰商贸管理有限公司签订的《委托租赁管理协议》的约定支付租金，违背了公平原则；3、原判判决金润峰公司向唐建华支付逾期付款违约金没有事实与法律依据。请求撤销原判第一项，依法改判金润峰公司向唐建华支付自2011年6月1日起截至2014年5月31日止未支付的租金9965.808元。
唐建华辩称，一审判决是正确的，上诉人的理由是错误的，上诉人应当履行委托租赁管理协议，按照协议的相关约定支付租金以及违约金。
本院二审补充查明，唐建华曾于2011年提起诉讼，要求金润峰公司向其支付长沙市天心区涂家冲N区3、4栋1096号商铺自2008年10月1日至2011年5月31日的租金36487元。后本院于2012年8月14日作出（2012）长中民三终字第1466号民事判决，判令金润峰公司向唐建华自2008年10月1日至2011年5月31日的租金36487元。该判决已发生法律效力。本院二审查明的其他事实与原判认定的事实一致。
本院认为，本案争议的焦点为金润峰公司是否取代香港润峰商贸管理有限公司继续履行其与唐建华签订的《委托租赁管理协议》。虽然金润峰公司与香港润峰商贸管理有限公司属于不同的法人，且金润峰公司与唐建华并未签订委托租赁管理协议，但在香港润峰商贸管理有限公司离场后，金润峰公司将唐建华的商铺与其他业主的商铺一起整体出租给苏宁电器公司，且在唐建华与金润峰公司因租金发生纠纷而诉至原审法院前，双方亦是按《委托租赁管理协议》确定租金标准，故原审法院认定金润峰公司继续履行《委托租赁管理协议》并无不当。另，金润峰公司将唐建华的商铺转租给他人，应当依约支付租金，其未依约支付租金，应当承担违约责任，原判依据《委托租赁管理协议》确定租金标准并依法对违约金进行调整，符合法律规定。因唐建华主张的2011年5月1日至5月31日的租金已经本院生效判决确认由金润峰公司支付，故唐建华在本案中对上述期间内租金的主张，本院不予支持。综上，金润峰公司应向唐建华支付涉案商铺自2011年6月1日至2014年5月31日的租金共计42372元，违约金13605元。
综上，原审判决适用法律正确，但对租金期间计算错误，上诉人金润峰公司的上诉理由部分成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持湖南省长沙市天心区人民法院（2014）天民初字第1736号民事判决第二项；
二、变更湖南省长沙市天心区人民法院（2014）天民初字第1736号民事判决第一项为“限湖南金润峰商贸管理有限公司于本判决生效之日起五日内向唐建华支付自2011年6月1日起至2014年5月31日止的租金共计42372元，并支付唐建华违约金13605元（截至2014年5月31日）；
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费1980元，二审案件受理费1980元，共计3960元，由上诉人湖南金润峰商贸管理有限公司负担2660元，被上诉人唐建华负担1300元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 凯
审 判 员 王 勇
代理审判员 金新贵
二〇一五年四月二十二日
书 记 员 周 翔
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。