北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0105民初33328号
原告（反诉被告）：于晓帆，女，1978年2月23日出生，户籍所在地山东省威海市，现住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：朱谊瑾，北京市银奥律师事务所律师。
委托诉讼代理人：薛某某（于晓帆之夫），男，现住北京市朝阳区。
被告（反诉原告）：郭伟，男，1971年8月28日出生，住山西省太原市
委托诉讼代理人：丁丽萍，北京市京都律师事务所律师。
第三人：北京丽兹行房地产投资顾问有限公司，住所地北京市怀柔区雁栖经济开发区乐园大街38号。
法定代表人：曲疏通，常务副总监。
委托诉讼代理人：那新，男，北京丽兹行房地产投资顾问有限公司职员，住北京市房山区。
委托诉讼代理人：王丽红，女，北京丽兹行房地产投资顾问有限公司职员，住北京市朝阳区。
原告（反诉被告）于晓帆（以下简称姓名）与被告（反诉原告）郭伟（以下简称姓名）、第三人北京丽兹行房地产投资顾问有限公司（以下简称丽兹行公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。于晓帆及其委托诉讼代理人朱谊瑾、薛某某，郭伟及其委托诉讼代理人丁丽萍，丽兹行公司之委托诉讼代理人那新、王丽红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
于晓帆向本院提出诉讼请求：要求继续履行合同，郭伟协助于晓帆办理位于北京市朝阳区芳园南里9号院X号楼X单元XXXX室房屋的转移登记手续。事实和理由：我与郭伟于2016年1月23日通过丽兹行公司的居间服务签订了《北京市存量房屋买卖合同》和《北京市存量房屋买卖合同补充协议》，约定由我购买郭伟位于北京市朝阳区芳园南里9号院X号楼X单元XXXX室房屋。其中《北京市存量房屋买卖合同》第十条第一款约定，当事人双方同意，于2016年5月31日前，双方共同向房屋权属登记部门办理房屋权属转移登记手续。上述合同签订后，因我按北京市限购政策规定暂时未具备购房资格，为此我按双方《补充协议》的约定提出将本案所涉房屋过户到我指定的其他人名下，由我全款支付该房屋价款，但在我积极准备好履行合同的条件后，郭伟拒不配合办理网签和房屋权属转移登记手续，经丽兹行公司多次督促后仍不配合履行合同，从而导致本案所涉房屋买卖合同未能按约定期限顺利履行。此后，我自己在2016年5月25日也具备了购房资格。郭伟的行为已经构成了违约，损害了我的权益，经与郭伟协商无果，遂将郭伟诉至法院。
郭伟辩称并反诉称：于晓帆要求继续履行合同，无任何事实法律依据，应该驳回。签订合同时于晓帆不具备购房资格，因此于晓帆无法办理网签等手续。我与于晓帆在丽兹行公司的居间服务下，签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《北京市存量房屋买卖合同补充协议》、《房屋买卖居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》及《网签授权委托书》，约定由于晓帆购买我位于北京市朝阳区芳园南里9号院X号楼X单元XXXX室的房屋，房屋总价款为人民币900万元，并约定付款方式为签约时于晓帆支付定金10万元，在办理该房屋权属转移登记手续前（即2016年5月31日前）三个工作日，买受人将购房款685万元在浦发银行东三环支行进行监管，剩余购房款200万元在办理完毕房屋权属转移登记后以银行贷款形式支付给我，剩余购房款5万元在于晓帆办理完毕该房屋物业交接手续当日支付给我。《北京市存量房屋买卖合同》第七条约定，买受人未按照补充协议约定的时间付款的，逾期超过15日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内，按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金。第十条权属转移登记第一款约定，当事人双方同意，于2016年5月31日前双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，同时《补充协议》第三条第5款约定，买受人贷款应于2016年3月1日前向银行申办抵押贷款，如果出卖人或买受人未按以上期限履行义务，则违约方应按日向守约方支付该房屋成交价万分之五的违约金。买受人最迟应于2016年3月31日前取得银行开具的批贷承诺函或其他同类文件。《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》签订后，我严格信守合同，于晓帆怠于履行合同义务，之后一直未通知我办理任何手续，未在2016年3月1日前向银行申办抵押贷款，亦未在丽兹行公司约定的时间到中介机构办理任何手续，于晓帆未能在约定的权属转移登记手续办理时间，即2016年5月31日前三个工作日将房款人民币685万元以资金监管的方式支付至浦发银行东三环支行进行监管，其逾期早已远远超过15日。我认为双方依法签署的合同，双方应当积极履行，但合同签署后，于晓帆怠于履行合同约定，未在约定的期限内办理银行抵押贷款、未向资金监管账户支付685万元，因于晓帆的过错，直接导致我的房屋空置5个月，丧失了将房屋出售给其他购房人的机会，给我造成了10余万元的巨大经济损失。据此，我提出反诉：1、要求解除我与于晓帆签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》以及《补充协议》；2、于晓帆支付我2016年3月1日至3月31日期间未履行向银行申办抵押贷款的违约金92535元；3、于晓帆支付我逾期付款违约金137万元。
于晓帆针对郭伟的反诉请求辩称：我不同意郭伟的反诉请求，我并不存在违约行为，无需向郭伟承担违约责任及支付违约金。事实是郭伟拒绝办理网签，才导致房屋买卖交易不能完成，我认为，双方应该继续履行买卖合同。按照北京市建委的规定，《北京市存量房屋买卖合同》的买卖双方必须办理网签手续，因此在办理网签手续后资金监管等才能办理，本案却是郭伟拒绝办理网签，在中介催促下郭伟仍然拒绝办理网签，郭伟的第二项请求没有事实依据，应予驳回。合同虽然约定了以贷款方式支付房款，根据《补充协议》第三条第二款第三项的约定，如果贷款不能或不足，上述约定的数额，则买受人应该于过户当日以现金形式补足，我不是必须以贷款形式支付房款，可以现金形式支付房款，时间是房屋过户当日。我和中介公司告知以现金支付全部房款后，郭伟仍然拒绝履行合同，合同不能履行是郭伟造成的，郭伟应当承担违约责任。郭伟的第三项诉讼请求不成立，因郭伟的原因未能办理资金监管，我不存在逾期付款的情形，郭伟无权要求我支付违约金。买卖双方经居间方告知，已经知晓，郭伟知道房屋直接登记在指定的第三人名下。郭伟应当无条件同意将房屋过户到我指定的公司名下，但是郭伟不配合办理手续，导致后续手续无法继续进行，对此郭伟应该承担责任，无权要求我支付违约金。此外，正是由于郭伟拒不履行网签手续，导致客观上权属转移登记之日无法客观确定，正是其违约行为导致合同不能履行，所以要求支付违约金的诉求不成立。现，我为了购买本案所涉房屋，已经出卖了名下两套房产，且已经将合同提交法庭，现在我有能力以现金形式支付全部房款，合同可以继续履行。我积极履行义务，而郭伟却处处为难，不履行网签手续，根本原因是房屋涨价，其多次提出涨价遭到拒绝，所以才拒不履行合同，所有现今发生的法律后果，均应由郭伟承担，望法院依法维护我的合法权益。
丽兹行公司述称：我公司希望合同可以继续履行，也希望双方以和解的方式解决本案。
于晓帆就其主张向本院提交了如下证据：1、于晓帆与郭伟以及丽兹行公司于2016年1月19日签订的《房屋买卖三方协议书》；2、于晓帆与郭伟于2016年1月23日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》；3、于晓帆与郭伟以及丽兹行公司于2016年1月23日签订的《房屋买卖居间服务合同》；4、于晓帆与郭伟于2016年1月23日签订的《北京市存量房屋买卖合同补充协议》；5、定金收据及中介费收据；6、于晓帆向郭伟及丽兹行公司发出的落款日期为2016年5月16日的告知函；7、EMS快递单复印件和签收情况单截屏打印件；8、于晓帆的存款证明；9、尚先投资管理（北京）有限公司的营业执照复印件及委托书；10、于晓帆之夫薛某某与案外人签署的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，欲证明于晓帆出售房屋的情况。
郭伟对于晓帆提交证据的质证意见为：对证据1至3的真实性均认可，无异议；对证据4的真实性认可，但对证明目的不认可，并称证明事项和合同约定的事项不一致，改变了协议中约定的内容，不存在优先的问题，应该是同等效力；对证据5中的定金收据的真实性认可，但对中介费收据的真实性无法核实；对证据6的真实性认可，并认可收到该告知函，但对证明目的不认可；对证据7的真实性以及证明目的均不认可；对证据8的真实性以及证明目的均不认可，并称该证据与本案无关，于晓帆是要指定一个公司购买房屋，与于晓帆是否有能力购买房屋无关；对证据9的真实性无法认可，郭伟从未收到过，也没有见过该材料，并称2016年5月31日郭伟与薛某某在丽兹行公司见面的时候，要求薛某某拿出公司及于晓帆的授权时，薛某某当时均未出具，且于晓帆向法庭提交的复印件与原件有不一致的地方；对证据10的真实性无法认可，且与本案没有关联性，并称通过该证据从侧面说明，由于于晓帆签订购房合同时没有购房资质，要出卖其他房屋来购买涉案房屋，但是于晓帆如果没有出卖其他的房屋，是不能购买涉案房屋的，那么于晓帆就是违约的。
丽兹行公司对于晓帆提交证据的质证意见如下：对证据1至5的真实性均认可，并称《补充协议》中约定，买房人在签约的时候是可以没有购房资格的，只要在合同约定的过户时间前取得购房资格就可以；对证据6的真实性认可，并表示其公司收到该告知函；对证据7至10的真实性均认可，无异议，并称于晓帆就是在卖房子，腾出资格来购买涉案房屋。
于晓帆还向本院提交了个人交易资金监管业务协议、浦发银行借记卡，欲证明其办理了资金监管；其他中介机构的房屋宣传截屏打印件，欲证明由于房价上涨，才导致郭伟拒绝履行合同。
郭伟对于晓帆提交的个人交易资金监管业务协议的真实性未予以认可，但称该证据与本案没有关联性，并表示薛某某没有于晓帆的委托，故其不认可薛某某所做的资金监管；对浦发银行借记卡，的真实性不予认可；对其他中介机构的房屋宣传截屏打印件的真实性亦不予认可，并称该证据不符合证据形式的要求。
丽兹行公司对于晓帆提供的个人交易资金监管业务协议、浦发银行借记卡以及其他中介机构的房屋宣传截屏打印件的真实性表示无法核实，并称房屋宣传截屏的内容页不是其公司发布的。
郭伟就其主张向本院提交了如下证据：1、于晓帆与郭伟于2016年1月23日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》《北京市存量房屋买卖合同》；2、于晓帆与郭伟于2016年1月23日签订的《北京市存量房屋买卖合同补充协议》；3、于晓帆与郭伟以及丽兹行公司签订的《网签授权委托书》；4、丽兹行公司送达给于晓帆和郭伟的房屋履约提示书及落款日期为2016年5月14日的告知函；5、于晓帆发给郭伟的落款日期为2016年5月16日的告知函；6、丽兹行公司工作人员在2016年5月20日与郭伟的微信记录截屏打印件；7、尚先投资管理（北京）有限公司的工商信息截屏打印件；8、于晓帆出具的落款日期为2016年5月15日的委托书；9、丽兹行公司工作人员在2016年5月31日与郭伟的微信记录截屏打印件；10、郭伟的火车票、飞机票等交通费票据；11、郭伟于2016年5月31日在丽兹行公司门口拍摄的照片打印件。
于晓帆对郭伟提交的证据的质证意见如下：对证据1至3的真实性均予以认可，但对证明目的不认可，并称根据合同约定，虽然尚未约定相关时间，但是相关条款是按照贷款的实际履行情况而定。实际上，房屋的交易于晓帆是决定以全款购房的，相关条款应该按照补充协议来进行，补充协议作为对原合同的补充，效力应该是优先于原合同，于晓帆在实际履行过程中，在未能办理贷款的情况下，也是按照补充协议的约定进行的准备，本案的房屋买卖合同之所以不能正常履行完全是郭伟涨价未果，故意不配合网签，拒绝签字造成的；对证据4的真实性认可，但对证明目的不认可，并称丽兹行公司向双方发的履约提示书中明确，只要求出卖一方，如果不能本人出面的，要出具公证委托书，对于买房人只要求结婚证即可，未要求提供公证委托书，另，根据目前北京市建委的规定，以及北京市二手房买卖交易商业交易流程管理，网签是必经程序，否则贷款、资金监管、过户无法办理；对证据5的真实性认可，但对其证明目的不认可，并表示实际上于晓帆向丽兹行公司和郭伟发送告知函的时候已经确定，以案外公司的名义购买涉案房屋，且案外公司出具了委托书，而郭伟引用买卖合同补充协议第5条第9款规定，是断章取义，应以办理过户前15日提供符合要求的材料，但是本案是郭伟拒绝办理网签，导致其他手续无法办理，客观上无法确定办理过户的准确日期，于晓帆不存在违约行为，于晓帆主动向郭伟发告知函，充分证明于晓帆在积极主动履行合同，同时根据双方签订的补充协议第5条第9款规定，在告知函中告知已指定公司名义购买，并一次性支付购房款，此份证据与补充协议第5条第9款规定，在签订合同时，郭伟对于晓帆一方的主体情况是明知的，因此，双方才会对此种情况再签订补充协议的时候，约定第5条第9款的内容；对证据6的真实性认可，但对证明目的不认可，并称该证据证明早在2016年5月20日前于晓帆已经履行了网签的签字手续，完成了网签合同的义务，郭伟拒绝签字是公然违约；对证据7的真实性认可，但对证明目的不认可，并称该证据证明了于晓帆已经履行完了义务，是郭伟没有履行合同的义务，不需要于晓帆和案外公司存在关联性，案外公司已经出具了委托书；对证据8的真实性认可，但对证明目的不认可，并称于晓帆确实委托薛某某办理购房的相关事宜，双方已经与丽兹行公司签订了网签授权委托书，在郭伟提供的证据中有显示，且于晓帆已经履行签字手续，完成了网签合同的义务，郭伟本应签字配合，丽兹行公司完成了网签手续，其提出要求于晓帆到场，属于无理要求，于晓帆出具委托书，进一步证明于晓帆为了能够促使本合同的履行，一直在努力，对郭伟的要求给予了让步；对证据9的真实性予以认可，但对证明目的不认可，并称根据郭伟提供的郭伟与丽兹行公司工作人员的微信记录，可以证明郭伟多次拒绝配合办理网签手续的事实；对证据10的真实性认可，对其证明目的及关联性不认可，该证据不能证明郭伟来京的目的，只能证明郭伟曾经来过北京，2016年5月9日到京的证据未提交，并称郭伟虽然多次到京，但是目的都不是配合办理过户，也没有配合办理网签；对证据11的真实性予以认可，但对证明目的不认可，并称只是郭伟在门口站着，也证明了郭伟即使来了但是拒绝办理网签手续的事实。
丽兹行公司对郭伟提交的证据的质证意见如下：对证据1至4的真实性认可，无异议；对证据5的真实性无法核实；对证据6至11的真实性均予以认可，无异议。
郭伟还向本院提交了草拟合同第六页。于晓帆对该证据的真实性认可，并称该证据正好证明了我方已经履行完了义务，是郭伟没有履行合同的义务。丽兹行公司对郭伟提交的该证据的真实性没有异议。
丽兹行公司向本院提交了其公司给于晓帆、郭伟发送的告知函及快递详情截屏打印件，欲证明丽兹行公司告知了合同的履约时间。于晓帆对该证据的真实性认可，并称通过该证据可以看出在其已经满足了履约条件的情况下，郭伟并未配合办理网签，所以导致合同没有顺利履行。郭伟对丽兹行公司所提交证据的真实性予以认可，并认可收到了丽兹行公司发送的告知函，但称从签订合同到2016年5月18日期间，于晓帆所有的购房流程均未启动，告知函提到了房源核验，以及调整过户预约方式并非不可抗力的原因，调整过户预约方式，是商业风险，排队预约是为了加快办理流程，中介已经告知了双方，如果于晓帆不能本人办理，要进行公证委托，告知函已经明确提示；合同约定的过户时间为2016年5月31日前，告知函提到的逾期时间，丽兹行公司适用条款错误，且是在郭伟的提示下，丽兹行公司才发送的告知函。
丽兹行公司还提交了如下补充证据：1、丽兹行公司工作人员和郭伟的微信记录截屏打印件；2、丽兹行公司工作人员和郭伟的妻子微信记录截屏打印件；3、丽兹行公司工作人员和于晓帆的微信记录截屏打印件。
于晓帆对丽兹行公司工作人员和郭伟的微信记录截屏打印件的真实性予以认可，证明了于晓帆积极履行合同的事实，决定用公司名义全款购买，也证明丽兹行公司是知道于晓帆办理了资金监管的，第22页中，丽兹行公司明确告知郭伟，进行网签不需要于晓帆出面，该证据不能证明是郭伟自己的真实意思表示，均是丽兹行公司工作人员贺丽容的单方陈述，通过该证据正好证明了于晓帆未提交合法有效的购买手续，未告知具体房屋的公司名称，导致合同无法履行；对丽兹行公司工作人员和郭伟的妻子微信记录截屏打印件的真实性认可，并称该证据第2页的内容证明郭伟拒绝网签，导致合同不能履行，尤其是第3页倒数第2段倒数第3行，证明郭伟提出涨价，第5页，郭伟不接电话不回短信就是郭伟拒绝履行义务的证据，同时，此份证据证明了于晓帆积极履约，是郭伟因涨价拒绝履约；对丽兹行公司工作人员和于晓帆的微信记录截屏打印件的真实性认可，并称该证据恰恰证明了郭伟早在2016年5月5日就已经提出了涨价，由此可以看出在于晓帆已经满足了履约条件的情况下，郭伟并未配合办理网签，所以导致合同没有顺利履行。
郭伟对丽兹行公司工作人员和郭伟的微信记录截屏打印件的真实性予以认可，但是郭伟没有提过涨价，只是要求于晓帆支付违约金，由此也能证明于晓帆没有出具合法有效的委托书，也未向郭伟告知涉诉房屋落户到谁的名下，导致网签无法办理，另，根据第18、21、22页的内容证明，郭伟要求于晓帆提供公证合法的委托书；对丽兹行公司工作人员和郭伟的妻子微信记录截屏打印件的真实性无法核实，郭伟的爱人不清楚郭伟卖房的事情，郭伟的配偶也没有跟郭伟说过，且均是丽兹行公司工作人员单方发送的，没有郭伟及其配偶的回复；对丽兹行公司工作人员和于晓帆的微信记录截屏打印件的真实性无法核实，并称第10页内容证明于晓帆清楚如果在2016年5月15日前不能办理过户就是违约，在第16页的内容证明在2016年5月13日，薛某某不能确认是否有购房资格。
本院依法确认如下事实：2016年1月19日，于晓帆作为买受人与郭伟作为出卖人在居间人丽兹行公司的居间下签订了《房屋买卖三方协议书》，约定，买受人通过居间人的居间服务对出卖人位于北京市朝阳区芳园南里9号院X号楼X单元XXXX室物业已经充分了解，现买受人自愿以下列条件购买出卖人名下的上述房屋；如果本条所述房屋状况与《房屋所有权证》内容的记载不符，三方同意以《房屋所有权证》内的记载为准，并不再另行签订补充协议予以变更或确认；一、房屋的基本情况：1、房屋坐落：北京市朝阳区芳园南里9号院X号楼X单元XXXX室；2、房屋建筑面积约196.54平方米；3、出卖人已取得上述房屋的《房屋所有权证》；4、上述房屋无未偿清的银行贷款，不需要买受人代为偿还；二、买受人所提出的购买条件：1、总成交款人民币9000000元，此款中包括房屋价款及买受人支付给出卖人的综合补偿款；2、交易税费承担方式：买受人承担本次房产交易中的全部税费；3、付款方式：贷款；4、其他：1.买受人资格未审核，……；2.买受人同意于2016年4月30日办理完毕权属登记手续；……。2016年1月23日，于晓帆作为买受人与郭伟作为出卖人签订了《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《房屋买卖合同》），约定：出卖人所售房屋为楼房，坐落于北京市朝阳区芳园南里9号院X号楼X单元XXXX室；建筑面积共196.54平方米；……；该房屋的租赁情况为出卖人已将该房屋出租，承租人已放弃优先购买权；……；经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为597万元；经买卖双方协商一致，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为303万元，上述价款由买受人一并另行支付给出卖人；买受人通过存量房交易结算资金专用存款账户划转，买卖双方签订的《存量房交易结算资金划转协议》；买受人支付定金的方式为直接支付给出卖人；……；买受人申请办理抵押贷款，拟贷款金额为人民币200万元。买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意买受人继续申请其他银行贷款，至贷款批准，其间已发生的及要产生的各项费用由买受人自行负担；……；出卖人应当在办理完毕权属转移登记并收到全部房款将该房屋交付给买受人；……；逾期交房责任除不可抗力外，出卖人按照第六条约定的期限和条件将该房屋交付给买受人，按照下列方式处理：按照逾期时间，分别处理，1、逾期在十五日之内，自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起十五日内向买受人支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过十五日后，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起十五日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金；逾期付款责任，买受人未按照补充协议约定的时间付款的，按照下列方式处理，按照逾期时间，分别处理，1、逾期在十五日之内，自约定应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日结算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起十五日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过十五日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起十五日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款；……；本合同履行过程中因政策原因须缴纳新的税费的，由政策规定的缴纳方缴纳，政策中未明确缴纳方的，由买受人缴纳；……；当事人双方同意，于2016年5月31日前，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。2016年1月23日，郭伟作为甲方（出卖人）、于晓帆作为乙方（买受人）与丽兹行公司作为丙方（居间人）签署了《房屋买卖居间服务合同》，约定：甲、乙双方现就甲方名下位于北京市朝阳区芳园南里9号院X号楼X单元XXXX室委托丙方提供居间服务，现甲乙丙三方在平等、自愿、协商一致的基础上订立本合同；甲乙双方同意，共同委托丙方作为本次交易居间人，……；经各方同意，应向丙方支付的居间服务费为人民币18万元，并应于本合同签订当日由乙方向丙方支付上述服务费；……。同日，郭伟作为出卖人与于晓帆作为买受人签订了《北京市存量房屋买卖合同补充协议》，约定：出卖人与买受人就出卖人名下位于北京市朝阳区芳园南里9号院X号楼X单元XXXX室房屋于2016年1月23日在居间方丽兹行公司的居间服务下签订了《房屋买卖合同》；为了更好的履行合同，双方在友好协商的基础上达成以下补充协议：出卖人承诺对该房屋现有共有权的人（包括房屋共有权证持证人、配偶等）已同意出售此房屋。如因第三人对该房屋主张权利导致合同无法履行的，出卖人应向买受人支付《房屋买卖合同》第四条第（一）款和第（二）款约定的价款总和20%的赔偿金；该房已出租，出卖人于办理权属转移登记手续前与现该房屋承租人解除房屋租赁合同，并自行承担原租赁协议约定的相应责任；买受人在已签订的《房屋买卖合同》第四条第（一）款和第（二）款约定的价款总和共计为人民币900万元，具体支付日期为：1、买受人应于签订《房屋买卖合同》当日支付给出卖人购房定金人民币10万元；2、买卖双方同意于办理该房屋权属转移登记手续前三个工作日，将购房款人民币685万元，在浦发银行东三环支行进行资金监管，于取得新房屋所有权证后当日解冻给出卖人；3、剩余购房款人民币200万元，买受人于办理完毕该房屋权属转移登记手续后以银行贷款形式支付给出卖人；支付期限为：银行取得买受人名下该房屋的他项权利证后三到五个工作日（具体时间以贷款银行实际办理情况为准）；4、剩余购房款人民币5万元，买受人于办理完毕该房屋物业交接手续当日支付给出卖人；买受人贷款应于2016年3月1日前向银行申办抵押贷款，出卖人有义务积极配合，提供相关资料及签署有关文件材料等。如果出卖人或买受人未按以上期限履行各自义务，则违约方应按日向守约方支付该房屋成交价万分之五的违约金；在本合同第四条第（五）款第（2）项约定的基础上，买受人最迟应于2016年3月31日前取得银行开具的批贷承诺函或其他同类文件，否则按以下方式解决；在办理该房屋权属转移登记手续前，买受人可继续申请其他银行贷款，至贷款批准，其间已发生的及要产生的各项费用由买受人自行负担；如果买受人获批贷款不能或不足上述约定的数额，则买受人应于该房屋权属转移登记当日将差额以现金一次性补足；出卖人不承担本次交易过程中的任何税款；买受人承担本次交易过程中的全部税款；自《房屋买卖合同》签订之日起至该房屋交付给买受人之日止，因出卖人故意或重大过失将列入合同附件一中该房屋的装修装饰、附属设施设备及家具家电等损坏的，应按被损坏物品在合同签订当日所对应的实际价值向买受人补偿；出卖人不得拆除房屋内不可移动的设施设备或拆除后影响正常生活使用的物品，否则应向买受人赔偿实际损失；在办理完毕权属转移登记手续后，因买受人的自身原因造成买受人未能按《房屋买卖合同》第十条第（二）款的约定取得房屋所有权的，买受人无权退房，因此造成的损失由买受人自行承担；违反本协议第三条相关约定的，依照《房屋买卖合同》第七条的相关约定处理；依《房屋买卖合同》第七条的相关约定，如违约方逾期超过十五日的，守约方享有单方解除《房屋买卖合同》及本协议的权利，解除通知以守约方书面送达违约方当日生效；违约方应按照《房屋买卖合同》第七条的相关约定向守约方承担违约责任；……；买卖双方经居间方告知已知晓北京市限购政策，出卖人同意买受人将该房屋过户到其指定的其他人名下（含法人），出卖人应积极配合买受人指定的人办理税费缴纳及权属转移登记手续，买受人应于办理权属转移登记前十五个工作日提供符合购房资格人的相关资料。丽兹行公司曾向于晓帆及郭伟发送了落款日期为2016年5月14日的《告知函》1份，其中显示：合同约定的办理权属转移登记手续的时间为2016年5月31日，加上合同中约定违约超过15日守约方可以单方解除合同，因此最晚应于2016年6月15日前办理完毕过户手续；因房屋主管部门调整过户预约方式和增加房源核验环节导致不能在上述约定期限内办理完毕，属不可抗力因素，因此双方应积极协商解决，遵守契约精神，积极促进交易尽快履行完毕，为保证买卖合同顺利履行，我司为本交易双方制作了交易履约提示，请务必按照履约提示中约定的时间出面配合办理相关手续。如本人或配偶时间不便，可以公证委托代理人办理，如因乙方未能按时办理相关手续导致未能在约定的期限内办理完毕权属转移登记手续，守约方有权依据《房屋买卖合同》及《北京市存量房屋买卖合同补充协议》追究违约责任，请交易双方知悉，确有不便之处，不能在期限内配合办理相关手续，请交易双方自收到协议后2日内文字告知居间方，居间方协助甲乙双方签订延期协议，避免出现违约。
于晓帆在收到丽兹行公司的《告知函》后，向郭伟和丽兹行公司发送了落款日期为2016年5月16日的《告知函》1份，其中显示：依据合同约定，也为更好地履行合同义务，保障交易顺利进行，按时办理完毕过户手续。本人决定改为以公司名义购买，一次性全款支付，以配合在5月31日完成全部房产交易手续，如期让郭伟先生拿到全部购房款，特告知郭伟先生及居间方。望郭伟先生、北京丽兹行房地产投资顾问有限公司，于2016年5月23日至5月31日安排好时间，配合本人办理：网签、资金监管、交税过户等手续，以保证共同遵守合同约定，使上述房产顺利交易过户。
庭审中，丽兹行公司称郭伟曾向其公司表示过解除合同，其公司也向于晓帆反馈了郭伟要解除合同的意思，但是于晓帆不同意，2016年5月初郭伟提出退还10万元定金，合同和平解除，但是于晓帆没有同意。于晓帆对此未予认可，并表示从未收到过郭伟书面的解除合同的通知。
另，于晓帆明确表示其主张郭伟违约的依据是，由于房价上涨，郭伟拒绝配合网签，导致合同不能继续履行，按照《中华人民共和国合同法》第110条规定，要求郭伟继续履行合同，包括协助办理网签、转移登记手续，于晓帆同意一次性支付全部购房款。郭伟对此不予认可，并主张于晓帆未按照合同约定的时间办理银行贷款、资金监管，其第一项反诉请求的依据是双方所签订的合同第7条第2项，第二项反诉请求违约金的依据是双方签订的补充协议第3条第2项的约定，第三项反诉请求违约金的依据是补充协议第3条第1款第2项的约定，并称签订合同之后，于晓帆未按照合同约定履行全部义务，按照补充协议第3条第2项的约定，于晓帆应在2016年3月1日前办理贷款手续，否则按照房屋成交的5%支付违约金。补充协议第3条第1款第2项，于晓帆应该在2016年5月31日前三个工作日，即5月25日将685万元支付至浦发银行东三环支行进行资金监管，但是于晓帆并未履行该义务，在补充协议第5条第9款约定，郭伟同意于晓帆将房屋过户至其指定的人员（包含法人）名下，但是需要于晓帆提供相关符合条件的人员相关资料，2016年5月11日前提交相关材料，并向郭伟告知，于晓帆违反了合同约定，截止至2016年5月19日时于晓帆才给郭伟和丽兹行公司发出告知函，时间晚于合同约定属于违约，告知函中未提供公司名称，公司股东或董事会出具的同意购房决议，以及公司给具体购房人员的委托信息，导致买受人主体不明确，无法办理网签等一系列后续买卖事宜，郭伟坚持要于晓帆出具合法公证的委托书，于晓帆于2016年5月30日在丽兹行公司处向郭伟出具了一份无效的委托书，是于晓帆写给薛某某的委托书，但是未办理公证，签订合同之后于晓帆从未在丽兹行公司处出现过，导致合同无法履行，郭伟认为是于晓帆存在违约行为，导致合同无法履行，故郭伟要求解除合同，由于晓帆承担违约责任。
庭审中，于晓帆主张在其交纳定金后，按照合同约定，银行贷款、资金监管均是要在办理网签的前提下进行，但是郭伟拒不配合进行网签。郭伟当庭表示其并没有不配合办理网签。丽兹行公司则称郭伟不配合的是将房屋过户至案外人的网签，丽兹行公司还称其公司在2016年5月16日接到于晓帆的告知函后，知晓于晓帆要将房屋过户至案外公司名下，但当时并未明确告知公司的名称，其公司遂通过电话方式告知郭伟该情况。丽兹行公司还称在合同中没有约定具体办理网签的时间，只是在约定的办理过户期限之前办理即可，在2016年5月16日于晓帆告知办理到某公司名下，根据实际情况至少要到2016年6月16日才能办理过户手续。关于购房资格问题，于晓帆称在签订合同时其认为自己具备购房资格，但是由于工作居留证办理户口等原因，其就不具备购房资格了，但此后其告知郭伟和丽兹行公司将房屋过户给案外公司的情况，且现在其已经具备购房资格，不存在不能办理房屋过户的情况。经本院依法释明，于晓帆坚持要求郭伟继续履行房屋买卖合同的诉讼请求。郭伟则坚持反诉要求解除合同。
庭审期间，于晓帆还称贷款、资金监管的办理均需以郭伟配合网签为前提，郭伟所述不属实，于晓帆已经办理完成了网签的相关手续，只是等郭伟签字，当时是买受人公司盖章，于晓帆当时提交了案外公司的营业执照、委托书等。丽兹行公司则称其公司将网签合同发给了郭伟，但是没有给郭伟发送案外公司的营业执照、委托书等，先进行草拟版网签，须经双方签字确认后才能生成正式的网签版，2016年5月16日之后至5月20日之前，于晓帆提供了委托薛某某和指定案外公司的委托书，但丽兹行公司没有出示给郭伟。于晓帆、郭伟以及丽兹行公司均确认本案所涉房屋的买卖合同签订后，于晓帆仅向郭伟支付了定金10万元，未支付其他款项，本案所涉房屋的买卖合同尚未办理网签手续。
在本案审理期间，经本院释明，于晓帆明确表示不同意向郭伟支付违约金，并称即便法院确认需要向对方支付违约金，对方所主张的违约金数额也过高，要求降低。此外，经本院询问及释明，于晓帆表示其坚持不同意解除合同，郭伟则坚持要求解除合同，于晓帆与郭伟无法就是否解除《房屋买卖合同》达成一致意见。
以上事实，有各方当事人陈述、《房屋买卖三方协议书》、《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《房屋买卖居间服务合同》、《北京市存量房屋买卖合同补充协议》、定金收据及中介费收据、告知函、EMS快递单复印件、签收情况单截屏打印件、存款证明、个人交易资金监管业务协议、《网签授权委托书》、微信记录截屏打印件、委托书、交通费票据、照片打印件、草拟合同第六页等证据在案佐证。
本院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。
依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”
本案中，于晓帆与郭伟签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《北京市存量房屋买卖合同补充协议》系双方当事人的真实性意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并有效，对各方当事人均具有约束力，各方当事人均应遵守，并依法依约履行各自义务。根据双方签订的合同显示，于晓帆应当最迟于2016年3月1日前向银行申请办理抵押贷款；于晓帆与郭伟应当在2016年5月31日前共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，于晓帆应当在办理房屋权属转移登记手续前三个工作日，将购房款人民币685万元，在浦发银行东三环支行进行资金监管，并于取得新房屋所有权证后当日解冻给郭伟，剩余购房款200万元，于晓帆于办理完毕房屋权属转移登记手续后以银行贷款形式支付给郭伟，支付期限是银行取得于晓帆名下涉诉房屋的他项权利证后三到五个工作日（具体时间以贷款银行实际办理情况为准），剩余购房款5万元，于晓帆于办理完毕涉诉房屋物业交接手续当日支付给郭伟。于晓帆和郭伟并未在合同中约定办理网签的具体时间，丽兹行公司亦未组织双方就办理网签的时间以书面的方式进行约定。另，在于晓帆与郭伟签订《北京市存量房屋买卖合同》、《北京市存量房屋买卖合同补充协议》时于晓帆尚不具备北京市的购房资格，因此在《北京市存量房屋买卖合同补充协议》中约定，郭伟同意于晓帆将该房屋过户到于晓帆指定的其他人名下（含法人），郭伟应积极配合于晓帆指定的人办理税费缴纳及权属转移登记手续，于晓帆应于办理权属转移登记前十五个工作日提供符合购房资格人的相关资料。经查，于晓帆并未在办理权属转移登记前十五个工作日（即2016年5月10日前）向郭伟提供符合购房资格人的相关资料，而是在2016年5月16日向郭伟发送了告知函，在告知函中告知郭伟，于晓帆决定改由公司名义购买，并一次性全款支付，以配合在5月31日完成全部房产交易手续，以及望郭伟在2016年5月23日至5月31日配合其办理网签、资金监管、交税过户等手续，但于晓帆并未在告知函中将公司名称及相关信息告知郭伟。按照常理，于晓帆作为购房人其办理贷款申请应当是以其与郭伟就涉诉房屋办理网签手续为前提，虽然双方未约定具体办理网签的时间，但根据双方约定的于晓帆办理贷款申请的时间可以推定出于晓帆与郭伟应当在2016年3月1日前就涉诉房屋办理网签手续。而在该日期前于晓帆与郭伟并未办理网签手续，丽兹行公司亦未组织、协助双方办理网签手续。因为网签未能办理，由此导致本案中所涉及的部分合同内容无法正常履行。于晓帆的行为在客观上已经构成了违约，郭伟可以依据合同的约定行使解除权，然，郭伟并未依照合同的约定向于晓帆发送书面的解除合同通知，并在2016年5月31日到丽兹行公司处欲配合办理相关的手续，由此可见，郭伟有继续履行该合同的意思表示，但郭伟认为于晓帆所提供的委托书存在瑕疵，故拒绝办理网签手续，由此导致之后的网签手续无法办理，故此后合同未能正常履行的责任应在郭伟。于晓帆与郭伟对《北京市存量房屋买卖合同》、《北京市存量房屋买卖合同补充协议》不能正常履行均存在过错，因此，于晓帆与郭伟均应承担相应的责任。
本院认为，在双方对履行合同均存在过错的情况下，应当本着维护和促成合同正常履行为原则，综合考虑双方的责任，应当以支持《北京市存量房屋买卖合同》、《北京市存量房屋买卖合同补充协议》继续履行为宜。故本院对于晓帆要求继续履行合同，郭伟协助于晓帆办理位于北京市朝阳区芳园南里9号院X号楼X单元XXXX室房屋的转移登记手续的诉讼请求予以支持。
关于郭伟要求解除与于晓帆签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》以及《补充协议》的反诉请求，因依据不足，故本院不予支持。
关于郭伟要求于晓帆支付逾期付款违约金的诉讼请求，因于晓帆与郭伟在履行合同过程中均存在过错，故双方均应当承担相应的违约责任。在本案审理期间，经本院释明，于晓帆明确表示不同意向郭伟支付违约金，并称郭伟所主张的违约金数额过高。经审查，本院认为，涉案房屋的现价格虽与签订《房屋买卖合同》及《补充协议》时有了大幅度的上涨，但根据合同约定的违约金标准所计算的金额确实存在过分高于可能给郭伟造成的实际损失之情形，且郭伟在合同履行过程中亦存在违约的情况，故本院根据涉案《北京市存量房屋买卖合同》、《北京市存量房屋买卖合同补充协议》的签订、履行等情况，并结合诚实信用原则，在公平原则的基础上综合考虑，认为郭伟所主张的违约金确实过高，故本院将根据上述考量因素，对于晓帆向郭伟支付的违约金具体金额予以酌定。关于郭伟要求于晓帆支付未履行向银行申请办理抵押贷款的违约金的反诉请求，因于法有据，故本院亦予以支持，具体数额本院将根据现有证据以及案件的实际情况予以酌定。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定判决如下：
一、于晓帆于本判决生效后十日内给付郭伟剩余房款人民币八百九十万元，郭伟于收到上述房款后的第二日协助于晓帆办理位于北京市朝阳区芳园南里9号院X号楼X单元XXXX室房屋的产权过户登记手续，郭伟于房屋产权过户登记手续完成后十日内将位于北京市朝阳区芳园南里9号院X号楼X单元XXXX室的房屋交付给于晓帆；
二、于晓帆于本判决生效后十日内给付郭伟未履行向银行申办贷款的违约金六万元；
三、于晓帆于本判决生效后十日内给付郭伟逾期付款违约金一百万元；
四、驳回郭伟的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费74800元，由郭伟负担（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费42287元，由于晓帆负担7170元（于本判决生效后七日内交纳），由郭伟负担35117元（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 史 震
人民陪审员 王京玉
人民陪审员 付朝晖
二〇一七年五月五日
书 记 员 张 珅