四川省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川民终787号
上诉人(一审被告)：四川省巴中市市政工程有限责任公司，住所地四川省巴中市巴州区江北新区。
法定代表人：侯朝友，董事长。
委托诉讼代理人：陈宗元，四川宏坤律师事务所律师。
上诉人(一审被告)：四川省巴中市东兴房地产开发有限公司，住所地四川省巴中市巴州区江北大道中段211号。
法定代表人：侯朝友，董事长。
委托诉讼代理人：陈宗元，四川宏坤律师事务所律师。
上诉人(一审被告)：四川东泉投资有限公司，住所地四川省成都市武侯区一环路西一段65号。
法定代表人：侯俊国，董事长。
委托诉讼代理人：陈宗元，四川宏坤律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：中国华融资产管理股份有限公司四川省分公司（原中国农业银行股份有限公司巴中分行），住所地四川省成都市总府路35号19-21层。
负责人：谢涛，总经理。
委托诉讼代理人：明向阳，四川明炬律师事务所律师。
委托诉讼代理人：姜小娟，四川明炬律师事务所律师。
上诉人四川省巴中市市政工程有限公司（以下简称巴中市政工程公司）、四川省巴中市东兴房地产开发有限公司（以下简称东兴房地产公司）、四川东泉投资有限公司（以下简称东泉投资公司）因与被上诉人中国农业银行股份有限公司巴中分行（以下简称农行巴中分行）金融借款合同纠纷一案，不服四川省巴中市中级人民法院（2015）巴中民初字第7号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月11日立案后，依法组成合议庭。诉讼期间，中国华融资产管理股份有限公司四川省分公司（以下简称华融公司四川分公司）从农行巴中分行受让涉案债权，并申请变更诉讼主体，本院依法予以准许。2017年8月16日，本院依法公开开庭审理了本案。上诉人巴中市政工程公司、东兴房地产公司、东泉投资公司的共同委托诉讼代理人陈宗元，被上诉人华融公司四川分公司的委托诉讼代理人明向阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
巴中市政工程公司、东兴房地产公司、东泉投资公司上诉请求：一、依法撤销四川省巴中市中级人民法院（2015）巴中民初字第7号民事判决书；二、依法驳回农行巴中分行的诉讼请求或依法改判。
主要事实和理由：一、2003年巴中市政工程公司在农行巴中分行贷款4000万元是用于桑园坝片区土地整理，资金由财政支付，贷款应由巴中市政府偿还本息，本案原、被告主体都是错误的；二、本案已超过诉讼时效，农行巴中分行明知2005年6月8日债务人已变更为巴中市财政局，但从来没有向巴中市财政局主张权利，很显然已超过诉讼时效。农行巴中分行在知道起诉巴中市财政局已过诉讼时效时，2014年8月12日向巴中市政工程公司发催款通知，而农行巴中分行按《五方协议》约定并不应当还款,所以,催款通知对真实具有还款义务的人没有约束力；三、国土部门办理的《他项权证》不合法，农行巴中分行对“蓝湾国际”的土地使用权不享有优先受偿权。“蓝湾国际”的土地使用权是三上诉人依法拍卖取得的，现在商品房已建成，全部土地都将变更登记给各购房户，任何人都不可能对土地价值享有优先受偿权。
华融公司四川分公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
农行巴中分行向一审法院起诉请求：一、判决巴中市政工程公司、东兴房地产公司、东泉投资公司偿还本金901.11万元，利息14533443.48元（暂计至2014年12月21日），本息合计23544543.48元；二、判决就巴中市政工程公司开发的“蓝湾国际”未销售房屋拍卖、变卖所得，农行巴中分行就房屋占用范围内分割的国有土地使用权对应的价值享有优先受偿权；三、诉讼费及债权人为实现债权而发生的其他费用由巴中市政工程公司、东兴房地产公司、东泉投资公司承担。
一审法院认定事实：2003年1月21日，农行巴中分行与巴中市政工程公司签订《借款合同》，约定由农行巴中分行向巴中市政工程公司发放扶贫贴息贷款4000万元。借款种类：长期借款。借款用途：桑园坝防洪造地建设，期限3年。利息计付：年利率2.88%。短期贷款按本合同利率执行；中长期贷款利率按中国人民银行规定一年一定，第一年按本合同利率执行。违约责任：借款人不按本合同约定期限归还本金，贷款人有权对逾期贷款根据逾期天数按日利率万分之贰点壹计收逾期利息。对应付未付利息，按中国人民银行规定计收复利。其他事项：利率按《扶贫贷款利息结付协议书》执行，该协议书为本合同附件……。
2003年1月20日，农行巴中分行与巴中市政工程公司签订了《最高额抵押合同》。抵押人巴中市政工程公司以位于四川省巴中市巴州区桑园坝片区土地[土地证号：巴市国用（2003）字第34号]（以下简称**号土地证）为该笔借款提供抵押担保，并办理了抵押登记，国土部门颁发了《他项权证》。2003年1月21日，农行巴中分行按照约定向巴中市政工程公司发放了贷款4000万元。
2005年6月8日，农行巴中分行（甲方）、巴中市财政局(乙方)、巴中市建设局（丙方）、巴中市国土局（丁方）、巴中市政工程公司（戊方）达成《五方协议》。主要内容是：1.甲方同意对桑园坝防洪造地项目贷款抵押的土地由巴中市国土局按市场价格公开挂牌拍卖。3.贷款偿还方式：按已向巴中市政府报批拟定的整体拍卖（方案），起拍价12000万元，其资金分三次分别按整体拍卖价第一次回收30%、第二次回收45%、第三次回收25%的方案，乙方必须按第一次收回资金的15%、第二次收回资金的45%、第三次回收资金的40%偿还甲方贷款。若拍卖方案发生变化，按每次拍卖收入的70%归还甲方贷款本息，直至还清为止。7.巴中市政工程公司对本协议各条款内容必须遵照执行，不得提出异议。9.本协议为农行巴中分行与巴中市政工程公司原签订《借款合同》和《抵押合同》的补充。签约的五方均在协议上加盖印章。上述土地拍卖，由巴中市政工程公司、东泉投资公司竞买成功。
2007年5月16日，巴中市政工程公司向农行巴中分行出具《抵押担保承诺书》：……经我们财产共有人协商同意，自愿将“桑园坝”联合竞买中标的土地使用权，继续为巴中市政工程公司在农行的4000万元贷款本息作抵押，直到贷款本息还清为止。作为抵押担保人愿意承担连带责任，并有义务共同归还该贷款本息及贷款行因发放和追收贷款本息而发生的一切费用。巴中市政工程公司在承诺书上加盖了印章。
2009年6月26日，巴中市政工程公司、东泉投资公司、东兴房地产公司向农行巴中分行出具《承诺书》。巴中市政工程公司贷款4000万元，以桑园坝项目的土地作抵押，该宗土地现由巴中市政工程公司、东泉投资公司、东兴房地产公司联合开发“蓝湾国际”房地产项目，现三公司就偿还土地开发项目贷款本息作如下承诺：“蓝湾国际”项目中，A区偿还贷款本金1300万元，欠息全部还清；B区偿还贷款本金1300万元，利息按季结付；D区偿还本金1400万元，利息按月结清。我公司与贵行合作后，贵行第一个月发放按揭款除交存保证金外，按按揭款金额的20%偿还土地开发贷款，从第二个月开始，按30%偿还土地开发贷款，直至各区域应还款总额还清为止。各区域还清贷款后，与贵行相应的土地抵押权同时解除。”东泉投资公司、东兴房地产公司加盖了公司印章。
2012年8月17日，巴中市政工程公司、东兴房地产公司、东泉投资公司为甲方，巴中电业房产公司为乙方，农行巴州支行为丙方，三方签订了《贷款本息偿还补充协议书》，三方在2009年所签承诺书的基础上，就巴中市政工程公司、东兴房地产公司、东泉投资公司偿还农行巴中分行贷款本息作了详细约定。签约各方均在补充协议上加盖了印章。2014年8月12日，农行巴州支行向巴中市政工程公司发出《债务逾期催收通知书》，该催收通知对合同编号、债务金额、到期日等均有明确的记载。巴中市政工程公司在催收通知上加盖印章并确认收到该通知。
截止2014年12月21日，巴中市政工程公司、东兴房地产公司、东泉投资公司尚欠农行巴中分行本金9011100.00元。
审理中，一审法院向巴中市国土局核实34号土地证及他项权证相关情况，巴中市国土局《复函》内容为：1.2003年1月20日巴中市政工程公司向巴中市国土局申请办理的“34号土地证”已于2005年6月8日“五方协议”达成后收回注销；2.2003年1月20日巴中市政工程公司与农行巴中分行向巴中市国土局申请办理的土地他项权证（巴他项2003字第41号），该宗土地于2005年8月26日拍卖后，原土地使用权和抵押权实际已灭失；3.原“34号土地证”项下土地拍卖后，由巴中市政工程公司、东泉投资公司共同竞得，并与巴中市国土局签订了成交确定书，但到目前为止尚未颁发新的国有土地使用证。
一审法院认为，巴中市政工程公司与农行巴中分行签订了《借款合同》、《最高额抵押合同》，农行巴中分行按照约定将4000万元贷款转账支付给巴中市政工程公司。巴中市政工程公司、东泉投资公司竞买的土地（包括但不限于34号土地证记载的土地），由巴中市政工程公司、东兴房地产公司、东泉投资公司共同开发，巴中市政工程公司、东兴房地产公司、东泉投资公司向农行巴中分行书面承诺共同偿还贷款本息，农行巴中分行认可，因此，还款的义务主体应当确定为巴中市政工程公司、东兴房地产公司、东泉投资公司。在《五方协议》中，虽有该笔欠款由巴中市财政局从土地拍卖价款中给予支付的内容，但该协议并未完全实际履行。2009年6月26日，巴中市政工程公司、东兴房地产公司、东泉投资公司与巴中电业房产公司及农行巴中分行签订了《贷款本息偿还补充协议书》，对巴中市政工程公司、东兴房地产公司、东泉投资公司分批偿还贷款作了详细明确约定，巴中市政工程公司、东兴房地产公司、东泉投资公司也按《贷款本息偿还补充协议书》约定偿还了大部分贷款本金。《五方协议》签订在前，只解决了农行巴中分行同意处置抵押土地问题，巴中市政工程公司未按《五方协议》偿还贷款本息，《贷款本息偿还补充协议书》在后，各方均按补充协议内容履行了部分贷款偿还义务。补充协议可视为对《五方协议》部分内容的变更。因此，巴中市政工程公司、东兴房地产公司、东泉投资公司关于债务转移的理由不成立，该院不予支持。同时，至2013年3月29日，巴中市政工程公司、东兴房地产公司、东泉投资公司均用联合开发商品房的销售收入在偿还贷款，相关转帐支票等凭证上盖有东兴房地产公司财务专用章和法定代表人侯朝友的私章。2014年8月12日，农行巴州支行向巴中市政工程公司发出债务逾期催收通知，巴中市政工程公司在催收通知上加盖印章并确认收到该通知。巴中市政工程公司、东兴房地产公司、东泉投资公司提出的时效抗辩理由不成立，该院不予支持。审理中巴中市政工程公司、东兴房地产公司、东泉投资公司书面申请追加巴中市财政局、巴中市国土局、巴中市建设局为本案的当事人，之后又撤回追加当事人的申请，该院予以准许。
关于农行巴中分行对“蓝湾国际”项目上未出售房产对应的土地价值是否应享有优先受偿权的问题。虽然原34号土地证已被注销，巴中市国土局在该宗土地拍卖后未就拍卖成交的土地颁发新的《土地证》。但是，巴他项（2003）字第41号《土地他项权利证明书》仍由农行巴中分行持有。34号土地证注销后，巴中市政工程公司、东兴房地产公司、东泉投资公司书面承诺愿意用联合竞买的“桑园坝”土地继续作抵押；原34号土地证土地使用权人巴中市政工程公司与东泉投资公司系拍卖土地的共同购买人；原34号土地证记载的土地被巴中市政府收回后与周围土地一起拍卖，原“34号土地证”记载的土地毕竟是巴中市政府拍卖土地中的一部分，因此，农行巴中分行仍对原“桑园坝”土地享有抵押权，对“蓝湾国际”项目上未出售的房产对应的土地价值享有优先受偿权。
农行巴中分行在诉请中主张要求巴中市政工程公司、东兴房地产公司、东泉投资公司支付其为实现债权而发生的其他费用，虽然《借款合同》中对此有约定，但农行巴中分行未举证证明其为实现债权所产生其他费用金额，因此，对农行巴中分行的该项诉讼主张不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第一百九十七条、第一百九十八条、第二百零一条、第二零四条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十三条、第一百八十条第一款第（二）项、第二百条、第二百零三条第一款的规定，经该院审判委员会研究决定，判决：一、由巴中市政工程公司、东兴房地产公司、东泉投资公司向农行巴中分行偿还借款本金9011100元及利息（利息从2008年12月21日起按借款合同约定计算至判决生效之日止）；二、农行巴中分行对“蓝湾国际”项目上未出售的房屋对应的土地价值享有优先受偿权；三、驳回农行巴中分行的其他诉讼请求。如果义务人未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费159522元，巴中市政工程公司、东兴房地产公司、东泉投资公司负担150000元，农行巴中分行负担9522元。
本院二审期间，巴中市政工程公司、东兴房地产公司、东泉投资公司向本院提交了下列证据：
1.巴中市人民政府巴府函（2002）50号“关于同意巴中市市政工程公司划拨土地使用权的批复”及国有土地划拨决定书。华融公司四川分公司认为：该证据属于政府内部文件，与涉案土地使用证的内容严重不符，应以土地使用证及他项权证载明的内容为准。
2.巴市国用（2013）第633号国有土地使用权证。华融公司四川分公司对其真实性无异议，认为该证是涉案34号土地证的延续，应享有抵押权。
3.缴纳土地出让金明细表；华融公司四川分公司认为没有收款单位的统一发票加以证实，不影响土地性质。
4.涉案土地整理及出让合同的相关材料；华融公司四川分公司认为是复印件，对其真实性不予认可。
5.巴中市政工程公司的工商登记材料；华融公司四川分公司对其真实性无异议。
6.本院（2014）川民终702号民事判决书复印件。华融公司四川分公司认为与本案无关。
华融公司四川分公司提交了下列证据：
1.2015年农行巴中分行的委托代理人向巴中市国土局发出的律师函。巴中市政工程公司、东兴房地产公司、东泉投资公司认为没有巴中市国土局收到该函的证据。
2.农行巴中分行将涉案债权转让给华融公司四川分公司的相关材料。巴中市政工程公司、东兴房地产公司、东泉投资公司对其真实性无异议。
本院认为，对巴中市政工程公司、东兴房地产公司、东泉投资公司提交的证据1，因该内容与34号土地证所载明的内容不一致，且为内部文件，本院不予采信。证据2的真实性无异议，予以采信。证据3、证据4的内容与一审查明的事实相印证，予以采信。证据5、证据6真实性无异议，予以采信。
对华融公司四川分公司提交的证据1为公证书，予以采信；证据2的真实性无异议，予以采信。
另查明，本院（2014）川民终字第702号民事判决书查明：2003年1月20日，巴中市国土局为巴中市政工程公司颁发了34号土地证，使用权类型为出让，该证确定的95200平方米的土地包含了四川省巴中市宏宇房地产开发有限公司和邓振所持《国有土地使用证》的6.68亩，李侍霖、邓绍辉、邓振为此于2009年10月9日向四川省巴中市巴州区人民法院提起行政诉讼，请求确认巴中市国土局的该颁证的具体行政行为违法并撤销该行政行为。巴中市国土局在诉讼中主动注销了34号土地证，李侍霖、邓绍辉、邓振撤回了对巴中市国土局的起诉。
2016年4月20日，农行巴中分行与华融公司四川分公司签订《委托资产批量转让协议》，将其有享有的不良资产（本金208378991.95元，利息155790941.91元）一并转让给华融公司四川分公司[其中包含对巴中市政工程公司所享有的涉案债权（截止2015年6月30日，债权本金为9011100元，利息11662630.98元）]。2016年6月29日，农行巴中分行与华融公司四川分公司共同在《金融投资报》上发布了《债权转让通知暨债务催收联合公告》。
本院确认一审判决查明的其余案件事实。
本院认为：综合各方当事人的诉、辩主张及理由，案涉主要争议问题是：一、本案主体资格问题；二、本案是否已超过诉讼时效问题；三、华融公司四川分公司就巴中市政工程公司开发的“蓝湾国际”项目上未销售房屋拍卖、变卖所得，房屋占用范围内分割的国有土地使用权对应的价值是否享有优先受偿权问题。
一、关于本案主体资格问题。
一审法院于2014年12月30日受理本案后，直至2016年8月29日作出判决，农行巴中分行均未提出变更诉讼主体的请求，一审法院据此作出判决，并无不当。事实上涉案债权转让后，巴中市政工程公司、东兴房地产公司、东泉投资公司的相关权利并未受到损害，其享有的对抗农行巴中分行的抗辩权，同样可以对抗华融公司四川分公司。华融公司四川分公司于2017年7月20日申请参加二审诉讼，《最高人民法院关于审理涉及金融资产管理公司收购、管理、处置国有银行不良贷款形成的资产的案件适用法律若干问题的规定》第二条规定：“……，债权转让前原债权银行已经提起诉讼尚未审结的案件，可以根据原债权银行或金融资产管理公司的申请将诉讼主体变更为受让债权的金融资产管理公司。”根据上述规定，本案二审期间将诉讼主体由农行巴中分行变更为华融公司四川分公司。
巴中市政工程公司、东兴房地产公司、东泉投资公司上诉认为本案所涉债务已由《五方协议》转让给巴中市财政局，其不应再作为还款主体归还本案欠款。本院认为，各方当事人虽然签订了《五方协议》，巴中市财政局亦同意将拍卖土地所得资金用于归还农行巴中分行贷款，但该《五方协议》并未完全履行。此后，巴中市政工程公司、东兴房地产公司、东泉投资公司于2009年6月26日向农行巴中分行出具承诺书，承诺共同向农行巴中分行归还巴中市政工程公司所欠案涉贷款。2012年8月17日，巴中市政工程公司、东兴房地产公司、东泉投资公司与巴中电业房产公司及农行巴中分行又签订《贷款本息偿还补充协议书》，三方在2009年所签承诺书的基础上，就三方偿还农行巴中分行贷款本息作了详细约定。巴中市政工程公司、东兴房地产公司、东泉投资公司亦按《贷款本息偿还补充协议书》的约定履行了部分贷款的偿还义务。故农行巴中分行起诉要求巴中市政工程公司、东兴房地产公司、东泉投资公司共同偿还所欠贷款并无不当。
二、关于诉讼时效问题。
巴中市政工程公司、东兴房地产公司、东泉投资公司上诉认为本案债务人已变更为巴中市财政局，但农行巴中分行从来没有向巴中市财政局主张权利，很显然已超过诉讼时效。本院认为，巴中市财政局并非本案当事人，农行巴中分行是否向巴中市财政局主张权利，其所主张权利是否已超过诉讼时效不是本案审理范围。本案中，巴中市政工程公司、东兴房地产公司、东泉投资公司于2009年6月26日向农行巴中分行出具还款承诺书，从2009年至2011年一直陆续向农行巴中分行归还借款。2012年8月17日又与农行巴中分行签订《贷款本息偿还补充协议书》，诉讼时效开始起算。2014年8月12日，巴中市政工程公司在农行巴中分行的《债务逾期催收通知书》上加盖印章，诉讼时效中断，因巴中市政工程公司、东兴房地产公司、东泉投资公司案涉还款责任具有连带关系，农行巴中分行依法可同时向该三方或者仅向其中一方追偿，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十七条第二款关于“对于连带债务人中的一人发生诉讼时效中断效力的事由，应当认定对其他连带债务人也发生诉讼时效中断的效力”之规定，农行巴中分行向巴中市政工程公司催收债务发生的诉讼时效中断效力及于东兴房地产公司、东泉投资公司，故农行巴中分行于2014年12月向一审法院起诉要求巴中市政工程公司、东兴房地产公司、东泉投资公司承担还款责任未超过诉讼时效。
三、关于华融公司四川分公司对巴中市政工程公司开发的“蓝湾国际”项目上未销售房屋拍卖、变卖所得，房屋占用范围内分割的国有土地使用权对应的价值是否享有优先受偿权的问题。
2003年1月20日，农行巴中分行与巴中市政工程公司签订了《最高额抵押合同》，巴中市政工程公司以位于四川省巴中市巴州区桑园坝片区土地（34号土地证）为该笔借款提供抵押担保，并办理了抵押登记，国土部门向农行巴中分行颁发了《他项权证》，抵押权已依法设立。2009年，巴中市国土局因其所颁发给巴中市政工程公司的34号土地证中包含了案外人的财产而主动将该证予以注销，后给巴中市政工程公司重新颁发的巴市国用（2013）第633号国有土地使用权证（含34号土地证项下土地）对农行巴中分行的抵押权未予记载，农行巴中分行对此并不知情，该行为严重损害了农行巴中分行的利益。由于原34号土地证的土地使用权人巴中市政工程公司后又与东泉投资公司共同购买了原34号土地证项下土地，且市政工程公司、东泉投资公司、东兴房产公司一直承诺以其“桑园坝”项目的土地向农行巴中分行作抵押，故农行巴中分行的抵押权并不因34号土地证的注销而灭失，对原“桑园坝”土地享有抵押权。由于巴中市政工程公司用于抵押的建设用地之上已建有房屋（现“蓝湾国际”），依照《中华人民共和国物权法》第一百八十二条关于“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押”的规定，农行巴中分行对该土地上未抵押的房屋享有法定抵押权。华融公司四川分公司因已受让农行巴中分行的涉案债权，故对巴中市政工程公司开发的“蓝湾国际”项目上未出售的房屋及其占用范围内的建设用地使用权依法变现的价款享有优先受偿权。
综上，巴中市政工程公司、东兴房地产公司、东泉投资公司的上诉请求，事实及法律依据不足，不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但只判决华融公司四川分公司对“蓝湾国际”项目上未出售的房屋对应的土地价值享有优先受偿权不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持四川省巴中市中级人民法院（2015）巴中民初字第7号民事判决第一项，即“由巴中市政工程公司、东兴房地产公司、东泉投资公司向中国华融资产管理股份有限公司四川省分公司偿还借款本金9011100元及利息（利息从2008年12月21日起按借款合同约定计算至判决生效之日止）”；
二、撤销四川省巴中市中级人民法院（2015）巴中民初字第7号民事判决第二项、第三项，即“农行巴中分行对‘蓝湾国际’项目上未出售的房屋对应的土地价值享有优先受偿权”、“驳回农行巴中分行的其他诉讼请求”；
三、中国华融资产管理股份有限公司四川省分公司对“蓝湾国际”项目上未出售的房屋及其占用范围内的建设用地使用权依法变现的价款享有优先受偿权；
四、驳回中国华融资产管理股份有限公司四川省分公司的其他诉讼请求。
如果四川省巴中市市政工程有限责任公司、四川省巴中市东兴房地产开发有限公司、四川东泉投资有限公司未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费159522元，由巴中市政工程公司、东兴房地产公司、东泉投资公司负担150000元，农行巴中分行负担9522元；二审案件受理费159522元，由四川省巴中市市政工程有限责任公司、四川省巴中市东兴房地产开发有限公司、四川东泉投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 林 涛
审判员 余 静
审判员 刘小红
二〇一七年九月十八日
书记员 李 霞