安徽省亳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）亳民一终字第01010号
上诉人（原审被告）：李先彬，男，1968年4月2日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区（亳州康美口腔医院）。
委托代理人：赵长利，安徽赵长利律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：卢先玲，女，1968年10月5日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。
委托代理人：于腾飞，安徽重信众合律师事务所律师。
上诉人李先彬因与被上诉人卢先玲财产损害赔偿纠纷一案，不服亳州市谯城区人民法院（2014）谯民一初字第01928号民事判决向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭于2014年11月11日公开开庭进行了审理。上诉人李先彬的委托代理人赵长利、被上诉人卢先玲及其委托代理人于腾飞到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
一审法院审理查明的事实为：原、被告系朋友关系，原告卢先玲将其所有的坐落在亳州市谯城区丹华山庄大门南侧4间门面房（产权证号：2006049**号）租赁给被告李先彬使用，并签订了书面租赁合同，由中间人邓某做见证人。房屋租赁期限为5年，从2009年4月30日至2014年4月30日止。房屋年租金为12万元，该房租赁后，由被告李先彬经营“康美口腔医院”。合同签订至今，双方已履行了合同义务，在该合同签订之前的2009年4月份，卢先玲曾与案外人邓某也签定了一份房屋租赁合同，约定卢先玲将上述房屋租赁给邓某使用，租期十年。当时邓某系筹建“康美口腔医院”的股东之一（其他股东有：李先彬、郭标、王杰）。之后邓某退股，不再参与“康美口腔医院”的筹建，由于邓某是以个人名义与卢先玲签订租赁协议，不能代表筹建中的“康美口腔医院”。故李先彬又与卢先玲签订了上述5年的租赁协议，2014年4月30日，5年的房屋租赁协议期满，卢先玲表示不愿出租，打算自己使用该房。经卢先玲与李先彬多次商谈未果，李先彬迟迟未搬出该租赁房屋。
一审法院认为：原告卢先玲与被告李先彬签订房屋租赁协议，原告卢先玲将其所有的坐落在谯城区丹华山庄南大门侧的4间门面房租给被告李先彬使用，租期5年（2009年4月30日至2014年4月30日），系双方当事人的真实意思表示，双方已按协议约定履行完毕，在未继签租赁协议的情况下，被告李先彬应按时从租赁房屋内搬出，将房屋交还给原告卢先玲。故对原告卢先玲要求返还房屋的请求予以支持。关于原告卢先玲要求被告支付房屋损失，因未做评估，可参照有关法律规定，计算2014年4月30日至2014年7月30日期间房屋占有使用费。参照5年协议中的年租金12万，每月占有使用费为1万元，3个月的占有使用费为3万元。诉讼中，李先彬辩称，应履行十年的租赁合同，因未做提交证据证明，邓某能够代表李先彬、代表康美口腔医院，故卢先玲与邓某之间的协议与李先彬无关，对被告李先彬的该抗辩理由，不予支持。依照《合同法》第六十条条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定，判决如下：一、被告李先彬于本判决生效之日起十五日内搬出原告卢先玲所有的座落于亳州市谯城区丹华山庄大门南侧4间门面房（产权证号：亳字第2006049**号）。二、被告李先彬于本判决生效之日十日内支付原告卢先玲（2014年5月1日至2014年7月30）房屋占有使用费3万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2780元，由原告卢先玲负担2090元，由被告李先彬负担695元。
一审法院判决后，李先彬不服向本院提起上诉。
李先彬上诉请求：一、请求亳州市中级人民法院依法判决撤销谯城区人民法院（2014）谯民一初字第01928号民事判决，予以改判驳回原审原告对上诉人的诉讼请求。二、诉讼费由被上诉人承担。上诉理由：一、一审法院对本案事实认定错误。2009年邓某提议并发起由李先彬、郭标、王杰共同出资设立亳州市康美口腔医院。在发起设立的过程中，邓某、李先彬找卢先玲签订了一份租约为五年的租房协议，后得知租金明显高于附近房屋租价，双方又协商在租金不变的情况下将租期延长至十年，并由邓某与卢先玲二人签订了十年（2009年5月1日至2019年4月30日止）的租房协议，原五年协议作废原件撕毁。这份由邓某代表全体发起人和股东与卢先玲签订的十年的租房协议是真实有效的。租赁协议签订后，邓某因故退股，但该协议一直履行至今且房屋一直为康美口腔医院所用。二、一审法院程序违法。一审中，上诉人提供了康美口腔医院的章程及章程补充协议，章程明确规定邓某作为康美口腔医院的最大股东和发起人之一对其在设立时候的行为包括签订租房协议的行为均由康美口腔医院所继受权利。另外，邓某与卢先玲签订的租赁合同在申办康美口腔医院的报批材料里提交至安徽省卫生厅（现在为安徽省卫生和计划生育委员会），且安徽省卫生厅对这份租房协议予以审查认定，并备存于安徽省卫生厅。对于这些证据一审法院在审理时认为上诉人未提交未予认定。综上所述上诉人认为一审法院认定事实不清、程序违法，请求二审法院支持上诉人上诉请求。
被上诉人卢先玲辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应当维持。一、一审法院不存在认定事实错误。一审法院已经审理查明：2009年5月1日卢先玲与邓某个人签订了一份十年的租房协议，双方签订该协议时卢先玲并不知邓某租房用处。2010年年初，卢先玲与邓某达成口头协议，双方自愿解除签订的十年的租房协议原告将房屋收回。事后李先彬想承租卢先玲的房屋托中间人与卢先玲协商双方签订租房协议，租赁期限自2009年5月1日至2014年4月30日止。李先彬是按照该租房协议的第二条约定的付款方式向卢先玲支付房租。租约到期后卢先玲欲将房屋收回自用李先彬拒绝搬出。以上事实卢先玲有以下证据佐证：1、租房协议书；2、中国建设银行银行对账单二份；3、证人邓某、何某的出庭证言；4、照片四张。因此五年租房协议签订在前十年协议签订在后明显与事实不符，且签订十年协议时卢先玲并不知李先彬与邓某合伙设立医院。二、李先彬在一审提供的证据与卢先玲无关联性，一审法院未予认定李先彬在一审提供的证据，属于合法行为并无不妥。一审原告与邓某签订的十年租房协议已经解除，且双方在签订合同时，康美口腔医院并未成立，邓某是以个人名义与卢先玲签订的合同，该租房协议对亳州康美口腔医院无法律效力。另，李先彬与卢先玲又重新签订了一份租房协议且该协议已经履行完毕，这说明一审被告认可并遵照新的租房协议履行权利与义务。因此，一审被告要求一审原告履行与邓某签订的十年租房协议无事实与法律依据。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当维持原判。
上诉人李先彬二审补充提交了一份证据，2014年4月29日的中国建设银行存款凭条一份，证明李先彬已经向卢先玲支付了2014年1月1日至2015年1月1日的房租。被上诉人的质证意见为与本案不具备关联性，不能证明已经支付了第六年房租，不能证明系李先彬所汇。
本院查明的事实与一审无异。
本院认为：本案的争议焦点为，卢先玲和李先彬履行的是案涉5年期限还是10年期限的房屋租赁协议。李先彬上诉称案涉5年期限房屋租赁协议签订在前，10年期限协议在后，5年期的协议已经作废，双方当事人是按照10年期的租赁协议履行的。对此问题，本院分析认证如下：首先、根据双方当事人提交的协议文本，在5年期限的租赁协议中，对房租约定了逐年递增的条款，而在10年期限的协议中，则约定房租为每年12万元，并没有约定相关房租递增的条款。庭审中，李先彬的代理人承认李先彬支付的房租从2010年的12万元一年涨到2013年的14万元一年。从租金的支付上看，双方当事人应是按照5年期限的租赁合同在履行。其次、在5年租赁协议中，邓某系租房协议的中人；在10年租赁协议中，邓某系租房协议的承租人。邓某一、二审均出庭作证证明10年期限的租房协议系其个人与卢先玲签订，后来李先彬又与卢先玲重新签订了5年期限的租房协议。再次、从协议文本约定的权利义务上分析，10年期限的协议文本对租赁双方的权利义务的约定较为简单，而5年期限的协议文本对租赁双方的权利义务约定较之10年协议更为细化，约定更为周密，同时增设了房租逐年递增的条款，10年协议在前5年协议在后的观点，更符合常理、较为客观。综上所述，可以确定案涉两份租房协议5年期限签订在后，10年期限签订在前，双方当事人是按照5年期限租房协议履行的事实。上诉人李先彬又称案涉10年期租房协议邓某系代表康美口腔医院与卢先玲签订的，并提供了相关章程以及补充协议，本院认为这些证据只能对章程以及补充协议的签订人员产生拘束力，并不能对抗卢先玲，且10年租房协议的文本上显示邓某系以个人名义缔约，协议文本中，也没有约定租房用途，对此上诉理由，本院不予采纳。李先彬的代理人二审庭审提交了一份12万元的存款凭条，证明已经支付卢先玲第6年房租，卢先玲代理人对此不予认可。综合前期双方当事人的履行金额来看，不能确定该12万元系交纳的房租，对此12万元当事人可另行处理。考虑到上诉人利用承租房屋开办了医院，属于社会公益事业，涉及医患双方，搬迁不易。出租人亦应留出一定的合理期限让承租人处理搬迁事宜，此亦符合诚信原则。一审判决李先彬十五日内搬出承租房屋没有考虑此因素，合理搬出期限以三个月为宜。期间的房屋占有使用费，因双方当事人对一审判决确定的标准均没有上诉，本院对此不作审查，仍按一审判决确定标准计算。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销亳州市谯城区人民法院（2014）谯民一初字第01928号民事判决；
二、李先彬于本判决生效之日起三个月内搬出租赁卢先玲所有的座落于亳州市谯城区魏武大道丹华山庄大门南侧4间门面房（产权证号：房地权亳字第2006049**号）；
三、李先彬在履行完毕本判决主文第二项之日同时按年租金12万元的标准支付卢先玲自2014年5月1日至搬出房屋之日的房屋占有使用费；
四、驳回卢先玲的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2780元，由卢先玲负担2090元，李先彬负担695元；二审案件受理费500元，由李先彬负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 震
审 判 员 罗 胜
代理审判员 王艳东
二〇一四年十一月三十日
书 记 员 刘 潇