江苏省太仓市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0585民初6959号
原告：施方也，女，1978年11月30日出生，汉族，住黑龙江省鸡西市恒山区。
委托诉讼代理人：沈自强，江苏至誉律师事务所律师。
被告：陈倩茹，女，1988年1月1日出生，汉族，住上海市闵行区。
委托诉讼代理人：滑宝珠，上海申伦律师事务所律师。
原告施方也与被告陈倩茹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月11日立案后，被告陈倩茹于2016年10月25日向本院提交管辖权异议申请，本院于2016年12月28日裁定驳回了被告的申请。后本院依法适用简易程序于2017年3月2日、2017年3月28日公开开庭审理了本案。第一次开庭，原告施方也及其委托诉讼代理人沈自强、被告陈倩茹及其委托诉讼代理人滑宝珠到庭参加诉讼；第二次开庭，原告施方也的委托诉讼代理人沈自强、被告陈倩茹及其委托诉讼代理人滑宝珠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告施方也向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告违约金137250元；2.判令被告赔偿损失，即房屋差价超出违约金的金额147750元。事实和理由：2016年8月15日，原告通过中介向被告购买坐落在太仓市浮桥镇××室不动产，被告因出差在外委托其母周玉萍、其夫陈章办理签约手续，被告母亲周玉萍代理被告与原告签订《房屋买卖合同书》1份，双方约定不动产成交价为915000元，付款方式为先行支付定金人民币50000元；第二期2016年9月20日支付250000元；第三期双方约定办理过户手续后通过银行办理贷款565000元支付，中介费和税费包干50000元用于支付给中介。被告当日委托其夫收受原告定金50000元，后被告又向原告交付了房屋的土地使用权证和房屋所有权证。后因房产市场的持续上涨，2016年9月4日，被告突然提出反悔要求解除房屋买卖合同，原告不同意。2016年9月13日，被告单方将原告业已支付的定金50000元汇付给原告，强行单方解除房屋买卖合同。现据悉被告由于土地使用权证和房屋所有权证均在原告处，被告恶意向登记机关以遗失为由申请补办不动产证，并且在房产交易网站将房屋挂牌1200000元再次出售。2016年10月3日，苏州全市实施《关于进一步加强全市房地产市场调控的意见》[苏府（2016）150号]，原告已由于限购政策而无法在太仓购房。被告的行为已构成违约，应当承担违约责任。被告在违约后将涉案房屋于网络上销售，挂牌价与本案房屋买卖合同的房屋成交价之间的差价为285000元，该差价即本案原告所遭受损失，被告应按照合同支付原告违约金137250元并赔偿原告违约金不足以弥补的损失147750元。
被告陈倩茹辩称：涉案房屋买卖合同确由被告母亲周玉萍签字，购房定金收条亦由被告配偶陈章出具，被告的银行账户也曾收到过50000元。涉案房屋的权属证书平时由周玉萍代被告保管，被告的身份证一般置于家中，周玉萍时常自取代被告办理相关事项。周玉萍曾代被告办理过涉案房屋的相关出租事宜，但租赁合同由被告本人签字确认，被告从未委托周玉萍代其出售房屋，周玉萍代签的房屋买卖合同对被告不发生效力，被告不应履行合同。被告不应承担支付违约金及赔偿损失的违约责任。如果法院认定被告构成违约，原告主张的违约金远高于定金罚则及原告的实际损失，请求法院调整至合理的金额。
庭审中，在听取被告的答辩意见后，原告对于周玉萍不具有代理权的事实无异议，但认为周玉萍的行为构成表见代理，表见代理人签订的合同对被代理人陈倩茹产生效力。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的事实，本院认定如下：
被告陈倩茹系位于太仓市浮桥镇××室的房屋的所有权人，该房屋系被告陈倩茹的婚前财产，共有情况为“独立所有”，房屋建筑面积为258.11平方米，房屋所有权证号为“太房权证浮桥字第××号”，土地使用权证号为“太国用（2××1）第50600901号”。
2016年8月15日，原告施方也与被告陈倩茹的母亲周玉萍经过磋商，在《房屋买卖合同书》上签字，该合同记载的卖方（甲方）为被告陈倩茹，买方（乙方）为原告施方也，周玉萍在甲方处签字“周玉萍代”，该合同约定：“1、甲方同意将座落在浮桥镇新港中路2-1号6幢603室，建筑面积258.11平方米、车库/平方米、车棚/平方米（面积以房产证为准），房屋产权证号码浮桥字第××，土地证号码2××1第50600901号的房屋转让给乙方。甲方就房屋的结构、附属设施和装潢等情况详细说明，乙方对所有转让的房屋已充分了解均无异议，自愿购买上述房屋。2、上列房屋包括附属设备，双方议定房屋成交总价为人民币¥915000，房屋拿到手865000元，（大写）含费用总价玖拾壹万伍仟元整，房东拿到手捌拾陆万伍仟元整，由甲方售卖给乙方……8、甲乙双方同意自本合同生效之日起，在履行合同过程中发生违约，违约方需赔偿另一方违约金（房屋成交总价的15%），中介费不退，由违约方承担。”合同签订时，被告陈倩茹的母亲周玉萍、配偶陈章向原告出示了被告的身份证原件，并向原告交付了涉案房屋的房屋所有权证与土地使用权证；原告通过其亲属时波向被告银行账户汇款42000元，被告配偶陈章向原告出具收条1张，载明：“今收到施方也购房定金款¥42000（肆万贰仟元整）（建行转帐）。还有¥8000元今晚打款。”当日晚间，原告又向被告银行账户汇款8000元。
2016年9月4日，被告通过中介告知原告不再出售房屋。2016年9月13日，被告直接将50000元购房定金以银行转账的方式退付原告，原告遂直接与被告母亲周玉萍电话联系，周玉萍在电话中明确告知原告称被告不愿意出售房屋。
另查明，被告曾委托周玉萍代为办理涉案房屋的出租事宜，为此将房屋权属证书交给周玉萍管理，但租赁合同由被告本人签字。
对有争议的证据和事实，本院认定如下：
关于案外人周玉萍的代理情况，原告在庭审中陈述：签订合同前，原告及原告的中介询问周玉萍是否可以代理被告签订房屋买卖合同，周玉萍表示涉案房屋由其购买，其当然可以做主，并向原告出示了被告陈倩茹的身份证原件及涉案房屋的权属证书原件，但周玉萍并未向原告出示被告陈倩茹的书面委托材料，中介则表示涉案房屋的租赁事宜亦由周玉萍代被告办理，周玉萍可以做主。庭审中，本院要求案外人周玉萍、陈章到庭说明情况，两个案外人均未到庭，在没有相反证据推翻原告陈述的情况下，本院对原告在签订合同时核实周玉萍代理情况的相关事实予以采信。被告为证明周玉萍不具有代理权亦不构成表见代理，在庭审中提交了涉案房屋的租赁合同、个人住房借款合同、个人贷款支付凭证及银行卡交易明细的原件。对于周玉萍系无权代理的事实，原告在庭审中予以了确认，本院予以采信；关于周玉萍是否构成表见代理，本院认为，前述证据所证明的系涉案房屋的购房贷款及房屋租赁的相关事实，并不指向代理的相关事实，故不能直接证明原告在签订合同时没有理由相信周玉萍有代理权，据此，被告所提交之上述证据与本案的关联性无法认定，本院不予采信。
原告为证明被告违约给原告造成的房屋差价的损失，庭审中提交了网页截屏的打印件，但未能提供相应的原件，故该份证据的真实性无法确认，本院对于该份证据不予采信。
原告为证明被告违约后恶意申请补办涉案房屋的权属证书，在庭审中提交了短信截屏的打印件，但未能提供相应的原件，故该份证据的真实性无法确认，本院对于该份证据不予采信。
本院认为，本案的争议焦点在于：一、案外人周玉萍签字的《房屋买卖合同书》是否对被告陈倩茹发生效力；二、如果《房屋买卖合同书》对被告陈倩茹发生效力，相关的违约责任如何认定。
关于第一个争议焦点，本院认为：签字人周玉萍与被告陈倩茹系母女关系，为关系十分亲近的近亲属，日常生活中由近亲属代为办理相关事务较为常见，加之原告通过中介了解到周玉萍曾代被告处理涉案房屋的租赁事宜，会使原告相信周玉萍有权代为处理涉案房屋的相关事宜；签订合同时，周玉萍出示了被告本人的身份证与涉案房屋的权属证书，一般而言，前述材料只会交付给具有相当信任关系的主体供处理相关事宜所用，周玉萍出示前述材料，会使原告对于周玉萍具有代理权这一事实产生信任，合同签订后，周玉萍将涉案房屋的权属证书交付给了原告，亦会使原告进一步加深信任；合同签订后，原告向被告本人的银行账户汇付了购房定金，被告的配偶出具了对应的收条，收条载明为“购房定金”，也同样会使原告相信周玉萍与被告之间的代理事实。综上，原告在购房过程中已有意识地对合同签订人的代理权进行了询问和核查，种种外观足以使原告相信周玉萍具备代理权，故周玉萍的行为构成表见代理，周玉萍代为签订的《房屋买卖合同书》对被告具有法律约束力。
关于第二个争议焦点，因被告拒绝继续履行房屋买卖合同，其行为已构成违约，应当承担违约责任。关于第1项诉讼请求，本院认为：原、被告在《房屋买卖合同书》中明确约定了违约方应支付守约方违约金（金额为房屋成交总价的15%），对双方当事人有约束力，虽然被告在庭审中辩称违约金过高，要求予以调整，但被告未能提供相应的证据证明合理的违约金的标准，考虑到本市房屋的价格增涨情况，本院认为按照房屋成交总价的15%计算违约金并无不当，故对于原告要求被告支付违约金137250元的诉讼请求，本院依法予以支持。关于第2项诉讼请求，本院认为：庭审中，原告所提交的网页截屏并无相应原件供核实，而涉案房屋并未以1200000元的价格实际销售，被告亦未能提交与涉案房屋相似之其他房屋在本案纠纷发生期间的实际交易价格以供参照，故难以准确核算原告所遭受损失之具体金额；原告未能证明其实际所受损失大于约定的违约金，应承担相应的法律后果，故对于原告要求被告在违约金之外另行赔偿损失的诉讼请求，本院依法不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：
一、被告陈倩茹支付原告施方也违约金137250元，于本判决生效之日起10日内支付至原告施方也的银行账户（户名：施方也，开户行：中国民生银行上海淮海支行，账号：62×××45）。
二、驳回原告施方也的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5576元，减半收取计2788元，由原告施方也负担1445元，被告陈倩茹负担1343元。案件受理费原告已预交，本院不再退还，由被告在履行本判决时按照负担额一并支付给原告。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。
代理审判员 高 逸
二〇一七年四月十一日
书 记 员 李牧男