湖北省鄂州市华容区人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0703民初533号原告：石某某。被告：湖北某某房地产开发有限公司被告：湖北某某房地产开发有限公司华容分公司原告石某某诉被告湖北某某房地产开发有限公司、湖北某某房地产开发有限公司华容分公司合同纠纷一案，本院于2016年8月30日立案受理。依法由审判员谢泉章适用简易程序公开开庭进行了审理。原告石某某的委托代理人况怀波，两被告的委托代理人夏蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告石某某诉称：2011年11月经人介绍，原告认购被告二开发的位于鄂州市华容区华容镇五分村五分社区1号楼商品房（以下称商品房）。原告于2011年11月6日以现金的方式向被告支付定金共计贰万元（￥20,000），被告当日向原告出具了定金收据，并口头约定在被告交房后一次性付清全款。原告交付定金后，被告也未通知原告签订《商品房预售合同》，其中原告多次联系被告，均无法取得联系。后原告于2015年8月得知被告已将房屋售予他人，且被告从未以任何形式通知原告，原告对被告之行为完全不知晓。后原告多次要求被告退还“订金”，被告均予以拒绝。同时，原告得知被告所开发的房屋属于农村流转房，属于农村集体所有制土地，审批程序不合法，未办理预售许可等相关手续，也无法办理产权证书，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》等相关规定；并且被告有“一房二卖”，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，因被告一房二卖导致商品房买卖合同目的不能实现的，原告可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，被告之行为已构成严重违约。请求法院判令：解除原、被告双方房屋买卖合同关系；被告双倍偿还购房款共计4万元，并按照同期银行贷款利率支付购房款利息（从2011年11月6日起计算，计算至实际付清之日为止）；诉讼费用由被告承担。原告石某某为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：证据一、收款收据，拟证明被告收取原告的购房定金，在未通知原告的情况下，将房屋出售他人，按照法律，应双倍返还购房款，并承担相应的利息。证据二、照片五张，拟证明房屋建在五分村且该房屋现由被告出售给他人。证据三、光盘，内容为：证人姜红兵（原五分村书记）证实原告所购买的房屋确实为被告所建，被告也确实已将房屋出售给他人；通过姜书记所述，现五分社区房屋已全部出售他人，原告目前没有得到所购买的房屋。拟证明被告己将房屋另出售他人的事实，属于一房二卖。被告湖北某某房地产开发有限公司、湖北某某房地产开发有限公司华容分公司辩称：涉案房屋建设单位为鄂州市华容区华容镇五分村村民委员会（五分社区）。我公司代五分村村民委员会收取购房款，我公司收购房款行为应属代理行为。因原告当时没有及时订房，致我公司与五分村结算不及时，现公司与五分村的结算已经冻结，暂无能力支付。但愿意承担返还预付款责任，但需必要的准备期限（还需与五分村结算）。同意支付原告订金为2万元，不承担双倍返还的义务，利息我方不承担。被告湖北某某房地产开发有限公司、湖北某某房地产开发有限公司华容分公司在举证期内未向本院提交证据。庭审质证中，被告对原告提交的证据一的真实性没有异议，证明目的有异议，认为从2011年到2016年有5年的时间原告都没有向我们主张，五分村委会和我公司办事机构常设在五分社区，原告应该可以找到我们。本院认为，被告对该证据的真实性没有异议，该证据应予采信；关于交付购房订金的性质，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十八条“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持”的规定，原告关于购房款为定金的质证意见本院不予釆纳。对原告提交的证据二的真实性没有异议，证明目的有异议，认为时隔5年时间，原告都没有把票拿给我们退，所以我们才把房屋出售了。本院认为，被告对该证据的真实性没有异议，该证据应予采信。对原告提交的证据三有异议，认为：五分社区建设单位是五分村，政府出资由我们单位代建工程，代收购房款是代建设单位五分村收取，房屋交付后由五分村委会出具购房收据，房屋买卖合同及收款收据均由五分村出具。五分村委托我们代收购房款冲抵拖欠我们的工程费用，社区房屋不属于商品房，每个房屋售价都是164，050元。本院认为，该证据属证人证言，因证人未到庭接受双方当事的质询，该证据本院不予釆信。经庭审质证,结合双方当事人的陈述查明如下事实：原告经人介绍于2011年11月6日向被告湖北某某房地产开发有限公司华容分公司交付现金20，000元，欲订购五分社区1号楼。被告湖北某某房地产开发有限公司向原告出具收据（代收款凭单）并注明收款为“订金”，但原、被告间未签订房庢买卖合同。房屋竣工后，由于原、告间未互通买卖房屋信息，涉案房屋已售与他人。五分社区由鄂州市华容区华容镇五分村村民委员会投资兴建，被告湖北某某房地产开发有限公司华容分公司为施工方。涉案房屋土地性质为集体土地。本院认为，原告向被告湖北某某房地产开发有限公司华容分公司交付房屋订金的行为应认定为原、被告间形成事实上的房屋订金合同关系。订金合同法律意义是为签订主合同提供担保。因原、被告间未约定签订主合同的期限，故该订金合同事实上对双方均无约束力。直至原告起诉，原、被间尚未签订房屋买卖合同，原、被间的房屋买卖合同尚未成立。故原告要求解除原、被告双方房屋买卖合同关系没有事实依据和法律依据，该诉讼请求本院不予支持。涉案房屋土地性质为集体土地，该房屋属“小产权房”,不属商品房。本案不属《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》调整范围。故原告要求被告双倍偿还购房款共计4万元、并按照同期银行贷款利率支付利息的诉讼请求,没有法律依据，该诉讼请求本院不予支持。根据《国务院办公厅关于严格执行农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发[2007]71号）第二条“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房”及《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定,因原告石某某不属五分村村民,不具备购房资格，原、被告之间的房屋买卖合即使成立，该合同应认定无效。故原、被告间的房屋订金合同也应认定为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，被告因房屋订金合同取得的财产应当返还给原告。原告明知涉案房屋的土地性质为集体土地，但仍向被告支付房屋订金，自身存在过错,订金利息损失由原告承担。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告湖北某某房地产开发有限公司、湖北某某房地产开发有限公司华容分公司应返还原告石某某20，000元整，于本判决生效后十日内一次性付清,逾期履行的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定办理;二、驳回原告石某某的其它诉讼请求。本案受理费减半收取为400元，由被告湖北某某房地产开发有限公司、湖北某某房地产开发有限公司华容分公司承担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省鄂州市中级人民法院；对财产案件提起上诉的，上诉案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交，上诉案件期满后的次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。住所地和经常居住地在本市的当事人，请到鄂州市中级人民法院立案大厅办理现金交费手续，并将交费凭证复印件送交本院。外埠当事人交费可通过转账或汇款，收款单位为湖北省鄂州市中级人民法院，开户银行为中国农业银行鄂州市分行鄂城支行，账号为17-591×××761，请在汇款用途上注明“法院诉讼费”字样，汇款后将汇款凭证传真至本院，传真号为0711-3587670。审判员  谢泉章二〇一六年十一月二十五日书记员  夏 维