广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）珠中法民三终字第397号
上诉人（原审原告、反诉被告）：珠海路桥房地产开发有限公司，住所地：珠海市前山。
法定代表人：黄壮荣，董事长。
委托代理人：金欣，广东亚太时代律师事务所律师。
委托代理人：郭淑仪，广东亚太时代律师事务所律师。
上诉人（审审被告、反诉原告）：海南加华海产生物制药集团有限公司，住所地：海南省文昌市。
法定代表人：王莉，总经理。
委托代理人：李海燕，海南广哲律师事务所律师。
委托代理人：苏健，男，汉族，1969年1月26日出生，该公司员工，住北京市崇文区。
上诉人珠海路桥房地产开发有限公司（以下简称路桥房产公司）与海南加华海产生物制药有限公司（以下简称加华制药公司）租赁合同纠纷一案，路桥房产公司、加华制药公司不服珠海市香洲区人民法院（2012）珠香法民一初字第332号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：路桥房产公司是珠海市香洲区前山荣泰路64—1号、64号一层、64号二层、66号、68号商铺的所有权人，之前路桥房产公司将该商铺用作公司售楼部装修使用。2011年1月29日，路桥房产公司和加华制药公司签订了《商铺租赁及经营管理合同》（以下简称：《租赁合同》）。双方约定：路桥房产公司将珠海市香洲区前山荣泰路64—1号、64号一层、64号二层、66号、68号商铺租赁给加华制药公司自主经营；合同期限从2011年2月1日起至2021年5月15日止，其中，2011年2月1日至2011年5月15日为免租金期；2011年5月16日起至2013年5月15日止，每月租金为人民币99041元，加华制药公司应于每月5日前向路桥房产公司支付（但2011年5月16日至2011年6月15日的租金在签约后的三个工作日内付清），如有拖欠，加华制药公司每天按欠费总额的5‰支付滞纳金；加华制药公司向路桥房产公司交纳履约保证金人民币50万元，合同期满物业移交后七个工作日内无息返还给加华制药公司；合同期满后如加华制药公司有拖欠租金、管理费等费用，或有其它情形需要向路桥房产公司支付费用的，路桥房产公司有权在履约保证金中扣除；若因加华制药公司单方违约导致合同终止或路桥房产公司基于约定单方解除合同，履约保证金不予退还。双方约定：合同终止，加华制药公司时撤离时有义务将场地设施恢复原状。《租赁合同》签订后，2011年1月29日路桥房产公司通过珠海路桥物业管理有限公司向加华制药公司移交了商铺的部分钥匙。2011年1月31日加华制药公司向路桥房产公司支付了658331元，其中包括2011年5月16日至2011年6月15日的租金99041元，履约保证金500000元及物业管理费59290元。2011年2月28日路桥房产公司再次委托珠海路桥物业管理有限公司与加华制药公司进行了现场交接，路桥房产公司向加华制药公司移交了电梯、配电设备及空调设备。加华制药公司进场后，对商铺进行改造施工，拆除部分原有装修及墙体，工程预算为92930元，实际结算为86002元。在纠纷发生后，加华制药公司在提供评估材料的过程中提供了一份由原拆除工程施工人出具的商铺须恢复项目预算报价单，其中仅地面地板的恢复重建预算总价达175000元，另还有售楼部涂料修复、室外雨棚等项目未计算在内。2011年5月19日，加华制药公司以日本地震核泄漏影响深海捕捞作业，原材料短缺为由，向路桥房产公司发出《终止合同通知书》，通知租赁合同无法履行，终止合同，愿意在履约保证金内扣除29万元作为补偿，余款21万请路桥房产公司退回。2011年5月20日路桥房产公司与珠海路桥物业管理有限公司共同向加华制药公司发出复函，指出加华制药公司为违约解除合同，主张按照合同约定50万元履约保证金不予退还，同时要求加华制药公司60日内恢复被拆除的装修，否则路桥房产公司将自行委托他方恢复原状，费用由加华制药公司支付。2011年6月10日，路桥房产公司与珠海路桥物业管理有限公司又发出《关于贵司解除合同的复函》，说明不同意加华制药公司解除合同补偿的主张，要求继续履行合同。2011年6月9日，加华制药公司将商铺钥匙邮寄给珠海路桥房地产开发有限公司，但该公司未能签收。2012年3月24日，加华制药公司将商铺钥匙邮寄给原审法院，路桥房产公司于2012年4月11日将钥匙领走。路桥房产公司因加华制药公司迟迟未能交付租金及恢复商铺原状而提起本案诉讼。
原审法院另查明，庭审中路桥房产公司提出对商铺出租之前的装修价值及商铺内的主动扶梯维护费用进行造价鉴定，经咨询多家鉴定机构，因缺乏商铺的施工图纸，不具备鉴定条件。
路桥房产公司在一审中的诉讼请求为：1、判令解除《商铺租赁及经营管理合同》；2、判令加华制药公司支付所欠租金及滞纳金共计人民币358033.22元（暂计至2011年9月15日）；3、判令加华制药公司支付修复房屋原状费用人民币20万元；4、判令加华制药公司支付自动扶梯维修工程费人民币32526元、自动扶梯保养费用人民币2400元、两PVC管维修费用人民币1000元；5、判令加华制药公司承担本案全部诉讼费用。
加华制药公司在一审中的反诉请求为：解除双方签订的租赁合同；判令加华制药公司向路桥房产公司支付租金及滞纳金358033.32元，支付恢复房屋原状费用20万元，支付扶梯维收费、保养费35926元。
原审法院认为，路桥房产公司为涉案商铺的所有权人，加华制药公司作为承租商铺的租户，路桥房产公司、加华制药公司就商铺的租赁签订合同，2011年1月29日双方签订的《荣泰河庭二期前期房地产开发服务合同》意思表示真实，内容合法有效，原审法院依法确认该合同的成立并生效。2011年5月19日，以日本地震核泄漏影响深海捕捞作业，原材料短缺为由，单方面提出解除合同，原审法院认为，《合同法》第一百一十七条所指的不可抗力是当事人不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，不能预见、不能避免及不能克服三要素是审查是否构成不可抗力的标准。本案中加华制药公司解除租赁合同的理由在于原材料短缺，而加华制药公司生产需要的原材料为鲨鱼、海参等海洋生物，对于原材料可能的短缺，加华制药公司作为专业生产厂家尽合理的注意义务即可预见，采取丰富货源、多方采购的方法即可避免损失，顺利进行生产，因此对于日本地震及核泄漏事件不可预见，但渔业捕捞供应原材料的短缺却可以预见、避免及克服，加华制药公司解除合同不可抗力的抗辩不成立，原审法院予以驳回。在租赁合同成立生效后，加华制药公司无正当理由单方解除合同，构成违约，应当赔偿相应的损失。
加华制药公司履行合同中给路桥房产公司造成了两方面的损失：商铺装修被拆除、损坏的固有利益损失及商铺租金的预期利益损失。对于恢复商铺装修及墙体的费用，路桥房产公司请求20万元，原审法院认为，因原有装修已拆除，无法确定商铺的原貌及拆除部分的价值，评估机构明确答复我院，不具备造价鉴定的条件。在不具备造价鉴定条件的基础上，原审法院认为作为拆除工程的施工人，清楚原装修的面貌及拆除的项目，因此加华制药公司提供参考的需恢复项目的预算单有较强的证明效力，其中仅地面地板铺设要支出175000元，加上另外未计算在内的项目，路桥房产公司请求恢复费用20万元，在合理范围内，原审法院予以支持。对于自动扶梯工程维修费、保养费及PVC管维修费用，原审法院认为，路桥房产公司未提供证据证明加华制药公司对自动扶梯及PVC有所损坏，加华制药公司对该部分费用不予认可，因此对于路桥房产公司请求自动扶梯工程维修费、保养费及PVC管维修费用原审法院予以驳回。
对于商铺租金的损失，原审法院认为，加华制药公司于2011年5月19日向路桥房产公司发出《终止合同通知书》，提出单方解除合同，路桥房产公司不同意，要求加华制药公司恢复原状，对此原审法院认为，加华制药公司已于2011年5月19日明确提出解除合同的表示，2011年6月9日邮寄钥匙的行为更代表着退场、移交的请求，路桥房产公司应当认识到租赁合同已不具备继续履行的条件，更应当基于加华制药公司的解约意思表示作出相应安排以减少因加华制药公司违约造成的损失，避免损失的无谓扩大，否则不能就扩大的损失主张赔偿，综合本案的事实，考虑加华制药公司对路桥房产公司商铺的损毁需恢复，以及加华制药公司提前解约对路桥房产公司造成的商铺空置损失，原审法院酌定2011年6月15日起一个月的装修恢复施工期及二个月的商铺空置期，期间的租金是加华制药公司给路桥房产公司造成的损失，即认定2011年9月15日路桥房产公司、加华制药公司之间的《商铺租赁及经营管理合同》予以解除。2011年6月15日至2011年9月15日共3个月，租金应为99041元X3=297123元。关于滞纳金，路桥房产公司、加华制药公司约定为5日前支付当月，逾期按日千分之五计算滞纳金，以上各月的租金2011年6月15日起分段计算至2011年9月15日，合计为91117.72元。以上租金及滞纳金合计388240.72元。
对于加华制药公司的反诉，原审法院认为，加华制药公司向路桥房产公司缴纳的费用为履约保证金，路桥房产公司、加华制药公司在合同中约定，合同期满物业移交后七个工作日内无息返还给加华制药公司；合同期满后如加华制药公司有拖欠租金、管理费等费用，或有其它情形需要向路桥房产公司支付费用的，路桥房产公司有权在履约保证金中扣除；同时还约定若因加华制药公司单方违约导致合同终止或路桥房产公司基于约定单方解除合同，履约保证金不予退还，通过路桥房产公司、加华制药公司的上述约定可以看出，履约保证金是作为对所有权人装修损害的赔偿预付金、担保金；合同期满无损坏路桥房产公司需返还，有损害路桥房产公司有权直接从中予以抵扣。同时，加华制药公司单方违约即不退履约保证金的约定只能解释为路桥房产公司有权从中抵扣，无需另行主张赔偿金，民事活动中基于平等、自愿的基础，非经法律的授权，单纯的惩罚性赔偿金在我国民事法律中无依据。综上，在加华制药公司违约给路桥房产公司造成损失未修复的情况下，路桥房产公司有权从履约保证金中抵扣作为损害赔偿金，加华制药公司反诉请求返还，与合同约定不符，也无法律依据，原审法院依法予以驳回。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十一条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出如下判决：一、解除路桥房产公司与加华制药公司于2011年1月29日签订的《商铺租赁及经营管理合同》（解除时间点为2011年9月15日）；二、加华制药公司支付商铺租金人民币297123元及滞纳金人民币91117.72元给路桥房产公司；三、加华制药公司赔偿商铺恢复费用人民币200000元给路桥房产公司；四、驳回路桥房产公司的其他本诉讼请求；五、驳回加华制药公司的全部反诉讼请求。以上各项汇总，加华制药公司共应向路桥房产公司支付588240.72元，扣除加华制药公司已经支付的履约保证金500000元，加华制药公司仍应支付88240.72元，限加华制药公司于判决发生法律效力之日起五日内付清。案件本诉受理费人民币9740元、反诉受理费4400元，合计14140元，由路桥房产公司负担740元，加华制药公司负担13400元。
加华制药公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、将原判决第一项中（解除时间点为“2011年9月15日”改为“2011年5月20日”）；2、撤销原判决第二项；3、撤销原判决第三项；4、撤销原判决第五项；5、将本案发回重审；6、一、二审案件受理费、反诉费由路桥房产公司负担。其事实和理由如下：
一、原判认定解除合同的时间点为2011年9月15日是错误的。因为加华制药公司向路桥房产公司发出“终止合同通知书”是2011年5月19日，第二天路桥房产公司即向加华制药公司发出“关于贵司解除合同的复函”（以下称复函），路桥房产公司在复函中已作出同意解除合同的意思表示。所以解除合同的时间点应为路桥房产公司作出“复函”的2011年5月20日。虽然路桥房产公司在复函中提及到保证金50万元和商铺恢复装修费用等主张，这些主张是合同解除后遗留的问题，虽然有争议，但并不影响和否定合同解除的效力。
二、判决加华制药公司向路桥房产公司支付2011年6月15日起一个月的装修恢复施工期及二个月的商铺空置期的租金297123元及滞纳金91117.72元缺乏事实根据和法律依据。因为合同已在2011年5月20日解除，合同解除后路桥房产公司即已实际接收并将商铺另行出租第三人，不存在一个月的装修恢复施工期及二个月的空置期，故判决加华制药公司支付三个月租金无根据无合理。
三、判决加华制药公司向路桥房产公司赔偿商铺恢复费用20万元数额过高不符合实际。首先、20万元的费用是原判法官凭主观推断的，不是实际的费用。其次、关于恢复商铺装修的费用问题，1、双方在租赁合同（9.2条）中已明确约定由有关评估机构评估结果为依据；2、路桥房产公司在诉状中也明确提出具体数额以评估机构出具的评估报告为准。在没有评估结果的前提下原判凭主观推断，既违背当事人双方的约定，又缺乏可信根据。最后、如何合理确定恢复商铺装修费用，办法很简单，可通过以下任何一种方法来确定：一是按照路桥房产公司恢复商铺装修所实际支出的费用，因为双方解除合同后路桥房产公司已自行对商铺恢复装修，路桥房产公司对商铺恢复装修的费用就是加华制药公司应承担的商铺恢复装修的费用，可通过路桥房产公司与装修施工方签订的施工合同和路桥房产公司支付的装修工程款发票为依据。二是要么由当事人双方及评估人员到现场实地勘查，对路桥房产公司已自行恢复装修的部分及工程量进行确认和评估，此方法既现实又合理，评估机构肯定会接受。原判错就错在没有组织当事人及评估机构人员到现场进行勘查，应当明确哪些是加华制药公司拆除的部位，然后来评估要恢复这些部位所需的费用，而原判没有做。连加华制药公司拆除的部位都不清，怎么来确定恢复装修的费用。
四、原判驳回加华制药公司全部反诉请求是错误的。既然原判确认从加华制药公司应支付给路桥房产公司的款项588240.72元中扣除加华制药公司已经支付的保证金50万元，加华制药公司尚欠路桥房产公司余款88240.72元。这就说明保证金50万元路桥房产公司退还给加华制药公司，加华制药公司的反诉请求得到支持。
以上意见请二审予以充分考虑，作出公正合理的判决
路桥房产公司答辩称：加华制药公司的上诉请求以及事实理由均无事实和法律依据，请求二审法院驳回。
第一、一审法院关于《商铺租赁及经营管理合同书》（以下简称“《租赁合同》”）的解除时点为2011年9月15日的认定无误，加华制药公司关于变更一审判决第一项和撤销第二项的上诉请求没有依据。加华制药公司借口日本大地震要求解除合同并拖欠自2011年6月15日起的租金和物业管理费，构成了根本违约。加华制药公司不享有合同约定或者法律规定的合同解除权，其于2011年5月19日向路桥房产公司发出的“终止合同通知书”不具有解除合同的法律效力。而路桥房产公司于2011年5月20日《关于解除合同的复函》仅仅表明路桥房产公司收到加华制药公司要求违约解除合同的通知，并没有同意加华制药公司解除合同。相反，根据《租赁合同》第8.3条“乙方（即加华制药公司）有下列行为之一时，无需经乙方同意，甲方可直接解除合同：……8.3.2当乙方欠付租金，从应付之日起，拖欠时间达15天时；当乙方欠付管理费、水电费及其他费用超过30天时”，路桥房产公司享有合同解除权，故《租赁合同》的解除时点应以路桥房产公司所主张的解除时点即2011年9月15日为准，加华制药公司应向路桥房产公司支付自2011年6月15日起至2011年9月15日止的租金和滞纳金。一审法院对此认定正确，请求二审维持。
第二、路桥房产公司的第一项诉讼请求解除合同，以及第二项诉讼请求的租金及滞纳金仅仅计算至2011年9月15日，已经是路桥房产公司对加华制药公司所作出的极大让步。加华制药公司关于合同解除时点为2011年5月20日的上诉请求没有依据，请求二审驳回。加华制药公司将租赁房屋的装修装饰进行了破坏性拆除后，竟借口日本大地震要求解除合同，这是严重背弃诚信原则和违反合同约定的行为。2011年7月22日，加华制药公司代表王晓飞将双方谈判形成的《解除协议》（路桥房产公司提交的证据16）带回海南后，便杳无音讯，加华制药公司从来没有派员与路桥房产公司进行租赁物的交接和租赁合同的解除手续，没有恢复被其破坏性拆除的租赁物的原状。在这种情形下，路桥房产公司本可要求加华制药公司继续履行合同，支付租金至加华制药公司将恢复原状的租赁物交还给路桥房产公司时为止。但为了避免损失进一步扩大，路桥房产公司起诉加华制药公司诉请解除合同并且租金和滞纳金仅计算至2011年9月15日止。一审法院基于此，认定合同解除时点为2011年9月15日，并判决加华制药公司应向路桥房产公司支付自2011年6月15日起至2011年9月15日止的租金和滞纳金。现加华制药公司要求二审法院变更和撤销前述两项判决，实际上是要求法院纵容其违约和不诚信的行为，请求二审法院驳回。
第三、一审法院判决加华制药公司向路桥房产公司赔偿商铺恢复费用人民币20万元整的处理结果正确，请求二审维持。虽然评估机构答复一审法院，称不具备鉴定租赁物出租前装修价值的条件，鉴定因此无法进行，但是加华制药公司向一审法院提供的一份由原拆除工程施工人出具的商铺需恢复项目预算单报价单列明：仅地面地板铺设要支出175000元，另还有售楼部涂料修复、室外雨棚等项目未计算在内。可想而知，重新装修租赁物的支出绝对远远不止20万元。路桥房产公司仅仅请求20万元其实根本不足以弥补其所受损失。一审法院在判决第三项中支持了路桥房产公司该项请求是对合同守约方最基本的保护，现加华制药公司要求二审法院撤销该项，实际上是要求法院纵容其违约和不诚信的行为，请求二审法院驳回。
路桥房产公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销原审判决第五判决项之后的一个自然段的全部内容，即撤销“以上各项汇总，加华制药公司共应向路桥房产公司支付588240.72元，扣除加华制药公司已经支付的履约保证金500000元，加华制药公司仍应支付88240.72元，限加华制药公司于本判决发生法律效力之日起五日内付清。”二、本案一审、二审诉讼费用全部由加华制药公司承担。其事实和理由如下：原审法院将加华制药公司共应向路路桥房产公司支付的租金、滞纳金和商铺恢复费用共计588240.72元，与加华制药公司已向路桥房产公司支付的履约保证金500000元相互扣减，是错误的，请求二审法院予以纠正，不予扣减。
路桥房产公司另补充上诉意见：第一、纵观双方签订的《商铺租赁及经营管理合同书》（以下简称《租赁合同》），加华制药公司向路桥房产公司支付的“履约保证金”人民币50万元整，实为定金性质。现因加华制药公司违约导致路桥房产公司解除合同，加华制药公司无权要求返还定金。《租赁合同》第三条第3.3款约定：“……乙方（即加华制药公司）须缴纳履约保证金共计￥500000.00元……，于合同期满，乙方按照合同规定的要求将物业移交给甲方（即路桥房产公司）后的7个工作日内由甲方无息返还乙方。合同期满后如乙方有拖欠租金、管理费等费用，或有其他情形需要向甲方支付费用的，甲方有权在履约保证金中予以扣除。”《租赁合同》第九条第9.1.1款约定：“乙方单方面违约，导致本合同终止或被甲方基于本合同第8.3款的约定直接解除合同的，乙方交纳的履约保证金不予退还。”《租赁合同》第九条第9.2款约定：“甲方单方面违约，导致本合同终止或解除的，应向乙方双倍返还履约保证金。”对比以上约定可知：（一）《租赁合同》不仅仅约定了因加华制药公司违约导致合同终止或解除时“履约保证金不予退还”，而且相互对等地约定了因路桥房产公司违约导致合同终止或解除时应向加华制药公司“双倍返还履约保证金”。这样的约定完全符合《中华人民共和国担保法》第八十九条“债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的定金罚则规定，故加华制药公司交纳的“履约保证金”本质上应为定金。《租赁合同》约定合同期满才退还“履约保证金”符合“债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回”的法律规定，如加华制药公司违约导致合同终止或解除则“履约保证金不予退还”符合“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金”的规定，如路桥房产公司违约导致合同终止或解除时应向加华制药公司“双倍返还履约保证金”符合“收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定。现因加华制药公司违约导致合同解除，路桥房产公司有权根据合同约定和法律规定适用定金罚则，不予返还该定金。一审法院关于“履约保证金是作为对所有权人装修损害的赔偿预付金、担保金”、“被告单方违约即不退还履约保证金的约定只能解释为原告有权从中抵扣，无需另行主张赔偿金，民事活动中基于平等、自愿的基础，非经法律的授权，单纯的惩罚性赔偿金在我国民事法律中无依据”的认定，忽略了《租赁合同》关于“履约保证金”各条约定之间的联系和区别，歪曲了合同当事人的真实意思表示，请求二审法院纠正。
（二）即使不论“履约保证金”是否为定金性质，单纯从《租赁合同》约定也可知：只有加华制药公司一直履行至合同期满，路桥房产公司才需要返还“履约保证金”，换言之，将拖欠租金、管理费等在“履约保证金”中扣除仅仅适用于“合同期满”的情形。相反，如加华制药公司违约导致合同终止或解除，“履约保证金”是“不予退还”的，这种情形下“履约保证金”与租金、管理费等是相互独立、互不抵扣的。一审法院在因加华制药公司违约（拖欠租金和管理费）而导致路桥房产公司解除《租赁合同》的情形下，不顾《租赁合同》约定，判决在“履约保证金”中扣除租金和管理费，相当于判决路桥房产公司退还“履约保证金”，该处理明显有误，请求二审纠正。
第二、一审法院判决在“履约保证金”中扣除租金和管理费，导致加华制药公司严重违约的法律后果与其正常履行合同的法律后果完全一致，违反了诚信原则，纵容了违约行为。如前所述，《租赁合同》对于合同期满和一方违约导致合同解除这两种情形本就明确有不同的约定，前者约定退还“履约保证金”，后者明确约定：（1）如加华违约则“不退还履约保证金”；（2）如路桥房产公司违约则“双倍返还履约保证金”。如此相互对等、不偏袒任何一方的约定，可督促双方全面适当履行合同，不随意违约。但是，一审法院判决在“履约保证金”中扣除租金和管理费，相当于要求路桥房产公司返还“履约保证金”，如此处理导致《租赁合同》关于“履约保证金”的约定形同虚设，完全丧失了督促当事人履行合同的作用，使得加华制药公司不需要因为自身严重违约而承担一点点法律后果，相应的，使得路桥房产公司即使在合同相对方加华制药公司严重违约的情形下，依然不能根据合同约定实现预期的不退还“履约保证金”的权利。一审法院的处理结果违反了诚信原则，纵容了违约行为，请求二审法院纠正。
加华制药公司答辩称：不同意路桥房产公司的上诉主张，请求支持加华制药公司的请求。其它意见同加华制药公司的上诉状意见。
双方对原审判决查明事实没有异议，本院予以确认。
结合双方诉辩主张，本院归纳本案争议焦点为：一、加华制药公司主张涉案合同于2011年5月20日解除是否有依据；二、加华制药公司是否应当缴纳2011年6月15日至2011年9月15日的租金及滞纳金；三、原审法院确定的商铺恢复费用是否妥当；四、路桥房产公司是否有权没收50万元保证金而不进行抵扣。
一、加华制药公司主张涉案合同于2011年5月20日解除是否有依据。加华制药公司认为路桥房产公司2011年5月20日的回函同意了其解除合同的请求，故合同自该日解除。本院认为，首先，路桥房产公司在该份函件中指出加华制药公司已单方面提前解除双方签订的租赁合同，并指出该解除行为是违约解除合同；其次，路桥房产公司要求加华制药公司在60天内将场地设施恢复原状并移交给路桥房产公司，否则路桥房产公司在前述期满后委托他方代为恢复场地设施原状。在路桥房产公司并未明确表示不同意解除租赁合同的情况下，从这两项意思表示来看，路桥房产公司已经同意解除双方签订的租赁合同，只是就合同解除后的责任承担问题与加华制药公司进行协商。所以加华制药公司主张路桥公司在该函件中同意解除合同有依据，本院予以支持。原审法院对合同解除时间认定有误，本院予以纠正。
二、加华制药公司是否应当缴纳2011年6月15日至2011年9月15日的租金及滞纳金。加华制药公司认为合同已经解除，自己无需支付2011年6月15日至2011年9月15日的租金及滞纳金。本院认为，参照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定，在合同解除后，加华制药公司应当返还承租的涉案房屋并按照合同约定恢复房屋原状。而在本案中，虽然加华制药公司主张在20111年6月就将钥匙邮寄给路桥房产公司，但仅提供了一份寄件人存的国内特快专递邮件详情单，该单据无法显示收件人是否已经接收或者拒收该邮件，而且加华制药公司在原审法院审理期间再次将钥匙邮寄给原审法院，从此可以看出加华制药公司并未将钥匙交还给路桥房产公司。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，应由加华制药公司承担举证不能的后果，本院对加华制药公司提出的在2011年6月已经交还钥匙的主张不予支持。另外，在加华制药公司于2011年5月30日发给路桥房产公司的函件中也提到恢复场地设施的问题，承认自己曾对部分场地和陈旧设施进行了清理，并表示对这些场地设施的恢复问题，将派员前往路桥房产公司进行具体磋商，由此可见，加华制药公司也承认存在对租赁场地进行恢复的问题。综合上述分析，加华制药公司在合同解除后并未及时退还钥匙也未按照合同约定恢复场地原状，这必定会影响路桥房产公司对场地的使用，加华制药公司应当承担因此而给路桥房产公司造成的损失，而且由于加华制药公司在无解除权的情况下单方解除合同，路桥房产公司将涉案场地另行招租也需一定期限，这也给路桥房产公司造成一定损失。同时对于滞纳金的问题，如果加华制药公司继续履行合同，路桥房产公司是可以按照合同约定按月收取租金的，而现在由于加华制药公司在无解除权的情况下单方解除合同，导致路桥公司不能按租赁合同的约定收取该笔费用，加华制药公司也应当承担由此给路桥公司造成的损失，本院将加华制药公司应当承担相应的损失一并计算，酌情确定为按照双方约定的租金标准计算三个月，并参照合同约定的租金交纳时间及滞纳金计算标准从每月5日计算当月损失的滞纳金。故虽然原审法院要求加华制药公司支付为3个月租金及滞纳金确有不当，但该计算方法与本院酌情确定的损失计算一致，本院对该计算结果（合计人民币388240.72元）予以维持。对于加华制药公司提出的路桥房产公司在合同解除后实际接收了房屋并另行出租的主张，因路桥房产公司并未提供证据予以证明，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，应由加华制药公司承担举证不能的后果，本院对加华制药公司的这一主张不予支持。
三、原审法院确定的商铺恢复费用是否妥当。本院认为，在本案中，路桥房产公司曾申请评估，但原审法院选定的评估机构认为无法进行评估，原审法院据此不再进行评估并无不当。对于20万元费用的确定，原审法院是根据加华制药公司提供的预算单酌情确定的，该份预算单中显示仅地面地板铺设需要支出175000元，而加华制药公司在于2011年5月30日发给路桥房产公司的函件认可除场地外，还需对设施进行恢复，故原审法院结合需要恢复的项目以及该单据记载数额确定商铺恢复费用为20万元并无不当，本院予以维持。
四、路桥房产公司是否有权没收50万元保证金而不进行抵扣。路桥房产公司认为该50万元保证金属于定金，应予没收且无不能用以抵扣损失。本院认为，首先，双方签订的合同中仅仅将该50万元约定为保证金而并未约定为定金；其次，双方签订合同第9.1.2条约定，加华制药公司必须付清所欠交的租金、管理费及水、电、通讯等费用，否则路桥房产公司可以通过抵扣履约保证金等方式向加华制药公司追讨违约损失，从该约定来看，双方明确了履约保证金可以用于抵扣违约损失。故路桥房产公司主张该50万元履约保证金为定金没有依据，本院不予支持。原审法院将该50万元保证金与加华制药公司需要承担的损失相抵扣并无不当，本院予以维持。对于加华制药公司提出的返还50万元保证金的请求，因加华制药公司尚需赔偿路桥房产公司损失，且损失数额已50万元，故对加华制药公司要求返还保证金的请求，不应支持，原审法院这一处理并无不当，本院予以维持。
综上，虽然原审法院认定合同解除时间有误，本院予以纠正，但其确定的加华制药公司所需承担的租金、滞纳金、商铺恢复费用数额与本院确定损害赔偿数额一致，且对50万元履约保证金的处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项的规定，判决如下：
一、维持珠海市香洲区人民法院（2012）珠香法民一初字第332号民事判决第三、四、项及诉讼费分担部分；
二、变更珠海市香洲区人民法院（2012）珠香法民一初字第332号民事判决第一项为：解除珠海路桥房地产开发有限公司与海南加华海产生物制药集团有限公司于2011年1月29日签订的《商铺租金及经营管理合同》（解除时间点为2011年5月20日）；
三、变更珠海市香洲区人民法院（2012）珠香法民一初字第332号民事判决第二项为：海南加华海产生物制药集团有限公司赔偿珠海路桥房地产开发有限公司损失人民币388240.72元。
以上各项汇总，加华制药公司共应向路桥房产公司支付588240.72元，扣除加华制药公司已经支付的履约保证金500000元，加华制药公司仍应支付88240.72元，限加华制药公司于判决发生法律效力之日起五日内付清。
如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。
二审案件受理费人民币19422元，由路桥房产公司负担9740元，由加华制药公司负担9682元。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨卫星
代理审判员 庹 佳
代理审判员 葛阳辉
二〇一四年十月二十日
书 记 员 许婷婷