上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）嘉民三（民）初字第827号
原告某某投资管理（上海）有限公司。
法定代表人江某某。
委托代理人房隐，北京市君泰律师事务所上海分所律师。
被告上海某某企业管理有限公司。
法定代表人朱某某，董事长。
委托代理人周懿懿，上海市锦天城律师事务所律师。
委托代理人刘丹竹，上海市锦天城律师事务所律师。
原告某某投资管理（上海）有限公司与被告上海某某企业管理有限公司间房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，由审判员庄羽凤独任审判，并于2014年9月9日公开开庭进行了审理。原告之委托代理人房隐、被告之委托代理人周懿懿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，为承租某某路某某号及某某号相应房屋，2014年1月10日，原、被告签订了《房屋租赁及物业服务协议书》约定：原告承租被告授权经营管理的系争房屋，面积合计8533.54平方米，租赁期限第一期自2014年2月1日起至2019年12月31日止，租金每天每平方米1.3元，租赁期间任何一方在未征得对方谅解的情况下，不履行本合同规定条款，或违反本合同约定，视作该方违约，违约方应赔偿守约方相当于当年三个月租金标准的违约金，同时赔偿守约方主张的其他合理损失等。上述协议书签订后，原告于2014年1月22日向被告支付了押金890，444.32元，而被告却未按约将其收取经营管理的系争房屋交付给原告。原告多次催促，被告却至今仍未交房。原告认为被告上述行为已构成违约，故原告起诉要求：一、判令解除原、被告双方签订的《房屋租赁及物业服务协议书》；二、判令被告向原告立即支付违约金998，424元。
被告辩称，同意解除，其未履约事出有因。双方在签订租赁合同时，原告就已知晓被告是由全体业主委托经营管理涉案租赁房屋的，被告的全部权利来自于全体业主授权。由于部分业主反对被告将房屋出租给原告，致使被告无法继续履行租赁合同，被告已将上述情况第一时间告知了原告，并于2014年3月6日将全部押金退还了原告，此后原告并未提出过异议，至此双方的租赁合同即告解除。此外，原告第二项诉请按照全部8533.54平方米计算月租金，实际双方合同中约定可交付的面积为5649.6平方米，在扣除某某公路某某号三楼1896.41平方米出租给第三方，原告实际承租的面积应当只有3753.19平方米左右，原告据此支付了6个月的押金890，444.32元。因此，违约金的最大数额不应超过445，222.16元。况且，双方的合同尚未开始履行即告解除，从合同签订至退还押金，前后不足两个月左右，原告未付过租金，也未对房屋进行任何装修，原告损失的仅仅是押金利息，并无其他任何经济损失，且被告公司账上的所有资金并不归属于被告本身，而是全体198户业主过去的租金收益，部分业主反对1.3元的租金标准，致使被告未能继续履行租赁合同，但不能将过错分摊到全体业主。综上，请法庭酌情考虑赔偿标准，依法降低违约金的金额。
经审理查明，2014年1月10日，原、被告签订一份《房屋租赁及物业服务协议书》约定：原告向被告租赁某某公路某某号整幢一层（1623.95平方米）、二层（1558.04平方米）、三层（1558.73平方米）、某某公路某某号二楼（1896.41平方米）、三楼（1896.41平方米），合计8533.54平方米房屋；租赁期限第一期自2014年2月1日起至2019年12月31日止，鉴于被告接受委托，管理本合同项下商铺的期限截止于2019年12月31日，被告应在第一期租赁开始至2015�1月31日前以优惠条件取得全体商铺产权人继续管理商铺的授权，并与原告就第二期租赁事宜确定价格，签订补充协议；租金单价第一年每平方米1.3元，以后每年递增6%；装修免租期为2014年2月1日起至同年8月31日止；租赁押金为6个月租金。该协议书第十二条约定，租赁期间任何一方在未征得对方谅解的情况下，不履行本合同规定条款，或违反本合同约定，视作该方违约，违约方应赔偿守约方相当于当年三个月租金标准的违约金，同时赔偿守约方主张的其他合理损失。第十三条附加条款注明，某某公路某某号三层整层及二层部分、加上底层部分房屋共计1807.59平方米，目前由“上海滩公馆”租赁使用；某某公路某某号底层644.99平方米目前由“华拓售楼处”租赁使用；某某公路某某号二层部分加上底层部分共计431.36平方米目前由“林家铺子”饭店租赁使用；被告已启动收�房屋的措施，所涉房屋在交付原告使用后，被告方可按照本合同第四条约定收取租金。双方并将被告经营权属证明包括委托合同、转让协议等作为该份《房屋租赁及物业服务协议书》的附件。上述合同签订后，2014年1月22日，原告通过银行转账方式向被告支付了押金890，444.32元。此后被告未向原告交付租赁商铺。同年3月6日，被告将上述押金全额退还原告。2014年4月22日，原告向被告发出书面通知要求交付租赁物。2014年7月，原告诉讼来院。
以上事实，有《房屋租赁及物业服务协议书》、银行转账凭证、通知及当事人的陈述等证据为证，事实清楚，证据确凿。
本院认为，原、被告间的《房屋租赁及物业服务协议书》系双方真实意思表示，且不违反国家法律、法规规定，当属合法有效。现由于被告不能按照合同约定交付租赁商铺，违反合同根本目的，原告提出解除合�，被告在庭审中对此也无异议，故本院确认上述租赁协议书自庭审当日即2014年9月9日解除。对于被告认为双方合同在其退还押金时即告解除的意见，由于退还押金并不能等同于解除合同，且被告并不具备相应的解除权，其也未能提供退还押金当时原告同意解除合同的证据，故对其此项意见，本院不予采纳。由于被告违约导致合同解除，故按约应承担相应的违约责任。对此，原、被告的第一争议是应当按照合同约定的总面积还是实际交付面积计算违约金？本院认为，根据合同约定双方开始履行租赁合同时实际应当交付的面积远小于合同约定面积，且原告也按照可以交付面积来支付押金、准备租金、筹备装修、招商等事宜，故被告主张按照实际交付面积来计算违约金合情合理，本院予以认同。虽然合同第十三条附加条款注明不能交付的面积合计2883.94平方米，但原告给付的相当于六个月租金的押金金额不能与此相对应，对此原告也未能做出合理解释，而根据被告陈述实际还应扣除某某公路某某号三楼1896.41平方米出租给案外人面积，据此得出的押金金额与原告支付的金额接近，结合合同关于原告应付押金应当等于六个月租金的约定，本院认为应当根据原告支付的押金金额推算双方开始履行租赁合同时的月租金。对于被告提出原告主张的违约金过高的抗辩意见，由于原告尚未装修入驻，其支付的押金也在一个多月后即被被告退回，故其损失应当低于房屋装修后正常入驻履行的状态，故本院酌情调整违约金为相当于两个月租金的金额，即296，815元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款之规定，判决如下：
一、确认原告某某投资管理�上海）有限公司与被告上海某某企业管理有限公司于2014年1月10日签订的《房屋租赁及物业服务协议书》于2014年9月9日解除；
二、被告上海某某企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告某某投资管理（上海）有限公司违约金296，815元。
如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费13，784元，减半收取6，892元，财产保全费5，000元，合计诉讼费11，892元，由原告某某投资管理（上海）有限公司负担8，357元，被告上海某某企业管理有限公司负担3，535元。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 庄羽凤
二〇一四年九月二十五日
书记员 顾 叶
审判员 庄羽凤
二〇一四年九月二十五日
书记员 顾 叶
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
……；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
……。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
……。