广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0105民初6954号原告:广州莱佛士物业服务有限公司，住所地广州市越秀区建设六马路33号宜安广场2804、2805室。法定代表人:梁顺源，董事长。委托代理人:龙定洲、郭绍文，均为公司职员，联系地址同该公司地址。被告：陈伟忠，男，1963年1月26日出生，汉族，住广州市越秀区，被告：陆小文，女，1967年7月1日出生，汉族，住广州市越秀区，原告广州莱佛士物业服务有限公司诉被告陈伟忠、陆小文物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人龙定洲、郭绍文和两被告到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：两被告是广州市海珠区金菊路XXXX雅苑XX座XX房的业主。2008年10月，原告与广州广星房地产实业开发有限公司签订《世纪云顶雅苑物业管理委托合同》，约定原告为广州市海珠区金菊路世纪云顶雅苑提供物业管理服务，并确定住宅物业管理费按每月每平方米2.9元收取。两被告所购物业建筑面积为92.2623平方米，两被告应在每月1日前交纳物业管理费267.6元。原告依约为两被告提供了物业管理服务，但两被告未及时支付相关费用及违约金，原告多次催收无果。故起诉请求判令：1、两被告向原告支付物业管理费1873.2元（每月每平方米2.9元×建筑面积92.2623平方米，从2016年2月起至2016年8月止）；2、两被告向原告支付从2016年1月起至2016年6月止的自用水费86.6元；3、两被告向原告支付车位管理费1050元（按每月150元的标准计算，从2016年2月起至2016年8月止）；4、两被告向原告支付逾期支付上述拖欠费用的违约金（每天按上述拖欠金额的千分之一的标准计算，从2016年2月16日起至实际清付之日止）；5、两被告承担本案的诉讼费。两被告辩称：2015年10月4日，广州市海珠区因台风停电停水，恢复供水时由于原告操作不正确，导致涉案房屋洗碗盆下水管三叉接头爆裂断开流水，涉案房屋被浸，水流至楼梯间，原告没有尽到管理义务，未通知被告，导致涉案房屋受损严重，承租人无法使用涉案房屋。因原告、被告与承租人三方未协商解决好房屋发生损失的赔偿问题，且被告与承租人的租赁合同约定物业管理费由承租人承担，所以被告未缴交2016年2月至3月期间的物业管理费、车位管理费及水费。2016年5月、2016年7月、2016年9月，涉案房屋的新承租人及被告多次到原告处要求缴交从2016年4月起的物业管理费，但原告拒收。被告愿意补缴2016年2月至3月期间的费用，并叫承租人补缴2016年4月以后的费用，但不同意承担滞纳金。经审理查明：原告领有二级资质的《中华人民共和国物业服务企业资质证书》。2008年10月13日，原告（乙方、受聘方）与广州广星房地产实业开发有限公司（甲方、聘请人）签订《世纪云顶物业管理委托合同》，约定：世纪云顶雅苑（以下简称本物业）位置在广州市海珠区，物业类型为住宅、商铺及停车场；乙方替甲方及全体业主，实行统一管理提供下列的物业管理服务：本物业房屋建筑本体公共部位建筑物的维修、养护和管理，本物业房屋建筑本体公共设施设备的维修、养护、管理和运行服务，本物业范围内的市政公用设施的维修或联系维修、养护和管理，本物业内已投入使用的附属配套服务设施的维修、养护和管理，等；本合同由签署之日起正式生效，至本物业正式交付使用之日起三年止；甲方委托乙方向各物业业主（租户）按月收取物业管理费;等。之后，原告对世纪云顶雅苑小区进行管理。2010年10月15日，原告（乙方）与广州广星房地产实业开发有限公司（甲方）就双方于2008年10月13日签订的《世纪云顶雅苑物业管理委托合同》中合同期限问题签订了《世纪云顶雅苑物业管理委托合同补充协议（二）》，约定世纪云顶雅苑于2010年10月15日正式交付用，故双方同意上述合同之合同期至2013年10月14日止；等。2013年9月30日，双方签订《世纪云顶雅苑物业管理委托合同补充协议（三）》，约定双方同意按照《世纪云顶雅苑物业管理委托合同》及其附件原有条款及内容继续履行，延长合同期至世纪云顶雅苑的业主大会成立并经合法程序选聘新一任物业管理公司止；等。两被告是广州市海珠区金菊路XXX雅苑XX座XX房的业主。2010年10月17日，两被告（乙方）与原告（甲方）签订《世纪云顶雅苑前期物业管理服务协议（住宅）》，约定：前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业管理服务合同》生效时止的物业管理；乙方所购房屋类型为住宅，座落位置为云顶A1-1601，建筑面积89.79平方米；物业管理服务内容包括房屋共享部位的维修和管理、房屋共享设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、保安、交通秩序与车辆停放、房屋装饰装修管理；乙方交纳物业管理服务费用，从房地产开发单位与乙方书面约定的收楼日期或乙方实际接收所购房屋之次日（以前者为准）起计算；住宅按建筑面积（最终以房产证建筑面积核算）每月每平方米2.90元；乙方每月1日前缴交当月的管理费用；乙方出租物业时，物业管理服务费用由乙方或乙方指定的代表交纳；受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、燃（煤）气费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天0.1%收取违约金，或中止部分或全部物业服务直至其缴清应缴费用；等。2010年10月17日，被告（乙方）与原告（甲方）签订的《协议书》，其中约定：乙方同意委托工商银行从以下账户扣取管理费及水电费的扣缴账户，户名陆小文，卡号62×××09；为保证缴费成功，乙方应在账户中至少存足两个月以上的相关费用（多存不限）或保证账户内放入信用额度或现金足够扣缴两个月以上的相关费用；乙方应保持与银行的紧密联系并及时办好相应手续（包括但不限于账户过期失效、挂失、冻结，联系电话、地址变更等），以确保有关费用的正常扣缴；因为乙方没有及时办理相关手续造成不能正常扣费的，视为逾期不交费；甲、乙双方一致同意由银行于公历每月5日代甲方在办理的账户中扣除乙方每月应支付给甲方的物业管理费及水电费等费用，代扣的具体金额以甲方向银行提供的乙方应支付的金额为准；若在上述扣费期间代扣费账户不足以支付物业管理费及水电费等费用，且乙方不按时另行向甲方缴纳的，则视为乙方逾期支付相关费用，乙方应按每日应缴金额之0.1%支付违约金给甲方;等。2012年12月7日，两被告（乙方）与原告（甲方）签订《世纪云顶雅苑前期物业管理服务协议（停车位）》，约定：前期物业管理是指自房屋（本协议指停车位）出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业管理服务合同》生效时止的物业管理；乙方所购房屋销售（预售）合同编号为201211205041，类型为车位，座落位置为云顶街17号43房，建筑面积13平方米；甲方的权利义务：房屋共享部位、共享设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等地产项目进行维护、修缮、服务与管理；依据本协议向乙方收取物业管理服务费用；乙方的权利义务：依据本协议向甲方交纳物业管理服务费用；乙方交纳物业管理服务费用，从房地产开发单位与乙方书面约定的收楼日期或乙方实际接收所购房屋之次日（以前者为准）起计算；停车位物业管理服务费收费标准如下：普通车位150元/月/个车位，乙方每月1日前缴交当月的管理费用；乙方出租物业时，物业管理服务费用由乙方或乙方指定的代表交纳；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天0.1%收取违约金，或中止部分或全部物业服务直至其缴清应缴费用；等。两被告于2010年10月17日收楼，并依约向原告缴纳物业管理费、车位管理费等至2016年1月及缴纳水费至2015年12月。原告于2016年9月1日提起本案诉讼。原告为证明其主张还提交了以下证据：1、原告于2016年5月26日通过EMS向两被告发出《世纪云顶雅苑管理费用逾期欠费》，该邮件于2016年5月30日已妥投，签收人为蒋私停；原告于2016年7月16日通过EMS向两被告发出《律师函》，该邮件于2016年7月19日已妥投，签收人为他人；拟证明原告已向两被告催缴相关费用。2、《世纪云顶雅苑临时管理规约》，其中第五章第3.7条载明：所有物业管理服务费、预收三个月物业管理服务费、专项维修资金及其他根据规约或其他规章制度应付的款项，均需按期清缴，等；拟证明费用缴纳不可隔月收取。3、室内水表记录读数，拟证明涉案房屋室内用水情况。4、广州市自来水公司收费标准，拟证明原告代收按自来水公司的收费标准。5、《世纪云顶雅苑——办理水费抄表到户事宜》通告，拟证明不抄表到户是业主的意愿。6，付款通知书，拟证明被告逾期交付物业管理费、水费、车位管理费的时间及缴纳日期。7、水费发票、缴费单，拟证明原告已垫付水费等费用。两被告质证表示：对证据1的真实性、合法性、关联性均无异议，被告确认收到律师函；对证据2真实性、合法性、关联性没有异议；证据3，水表读数要房屋使用人即租客才清楚；对证据4真实性、合法性、关联性没有异议；对证据5的通告不清楚，被告是主张抄表到户的；对证据6的真实性没有异议，确认收到上述付款通知书；对证据7的真实性无法确认。两被告为证实其抗辩主张还提交了如下证据：1、被告陆小文先后分别与刘焯珊、严小洁、郑天宇签订的《房地产租赁合同》及刘焯珊、严小洁的身份证复印件和出具的《证明》，拟证明涉案房屋作出租使用，不是自行使用，上述租赁合同注明的时间与本案有关。2、两份《报告》，拟证明涉案房屋漏水、被浸泡后，被告一直与原告沟通，被告拖欠费用是有原因的。3、三份回复函，其中落款时间为2015年12月18日及2016年7月19日的回复函拟证明被告就浸水事宜与原告沟通；落款时间为2016年7月20日的回复函；拟证明被告主动去缴纳物业管理费，但原告拒收，才导致有滞纳金。4、清单，拟证明维修房屋泡水的修复费用。5、健威人性家具订购单数张，拟证明被告当时购买家具的费用。6、客户订货单，拟证明被告在房屋被浸水前使用的家私的购买价格，原告购买了公众险，保险公司为被告被水泡的家具进行评估，评估价过低。7、世纪云顶雅苑—A1—1601及车位号B3—043管理费缴交事宜的回复，拟证明被告要向原告缴纳物业管理费，但原告拒收。8、被告在网上打印的银行明细，其中载明2016年1月26日余额为231.94元，2016年2月24日余额为59.73元，2016年3月10日现存500元，余额为559.73元，2016年3月29日余额为514.50元；拟证明被告账户上的余额足够支付2016年2月、3月、4月的管理费。原告质证表示：对证据1-7的真实性无异议，但关联性不予确认；对证据8的真实性没有异议。诉讼中，原告与两被告均确认如下事实：1、涉案房屋位于世纪云顶雅苑小区内，涉案小区尚未成立业主委员会；2、两被告拖欠自用水费共86.6元，具体如下：2016年1月水费8.4元，2016年2月水费11.2元，2016年3月水费5.6元，2016年4月水费19.5元，2016年5月水费36.3元，2016年6月水费5.6元；通常情况下水费计算方式如下：原告每月21日抄上个月21日至当月20日的水表数，两被告按照该抄表数于下个月1日前缴交，例如，5月21日抄4月21日至5月20日的水表数，6月1日前缴交上述水费。两被告主张于2016年5月1日、2016年7月、2016年9月到原告处要求缴交2016年4月之后的费用，但原告拒绝收取；原告对此予以确认，并表示按照《世纪云顶雅苑临时管理规约》第五章第3.7条的规定，物业管理费需按期清缴，但当时两被告不愿意补缴2016年2月至3月的物业管理费，故其拒绝收取2016年4月之后的费用。原告还表示两被告应于每月1日前缴交当月的物业管理费用，若有拖欠，其从当月16日起计算逾期支付上述费用的违约金。原告表示其于2016年2月5日在被告账户扣缴物业管理费、水费时发现被告账户余额不足。本院认为：原告与广州广星房地产实业开发有限公司签订《世纪云顶物业管理委托合同》、《世纪云顶物业管理委托合同（补充协议二）》、《世纪云顶物业管理委托合同（补充协议三）》，约定由广州广星房地产实业开发有限公司委托原告对涉案小区进行物业管理，上述行为符合《物业管理条例》的相关规定，原告有权依据上述合同对涉案小区进行物业管理。且两被告与原告签订了《世纪云顶雅苑前期物业管理服务协议（住宅）》、《世纪云顶雅苑前期物业管理服务协议（停车位）》，两被告所有的涉案房屋及车位位于涉案小区内，两被告接受了原告的物业服务，应当向原告支付相应物业管理费和车位管理费。原告主张两被告欠交2016年2月至2016年8月期间的物业管理费、车位管理费，两被告对此予以确认。两被告辩称由于原告恢复供水时操作不正确，导致涉案房屋洗碗盆下水管三叉接头爆裂，涉案房屋被浸，水流至楼梯间，原告没有尽到管理义务，未通知两被告，导致涉案房屋受损严重，因而未缴交2016年2月至2016年3月期间的物业管理费、车位管理费。由于两被告未提交证据证明涉案房屋水管爆裂系原告恢复供水操作不当所致，应承担不利的后果，本院不予采纳。故两被告以此为由拒绝向原告支付上述期间的物业管理费、车位管理费的抗辩主张，本院不予采纳。因此，原告要求两被告支付上述期间的物业管理费（按每月每平方米2.9元×建筑面积92.2623平方米计算，总额以原告主张的1873.2元为限）、车位管理费1050元（按每月150元的标准计算），本院予以支持。原告主张两被告拖欠2016年1月至2016年6月的自用水费86.6元（2016年1月水费8.4元，2016年2月水费11.2元，2016年3月水费5.6元，2016年4月水费19.5元，2016年5月水费36.3元，2016年6月水费5.6元）,两被告对此予以确认，故原告要求两被告支付上述费用的请求,本院也予以支持。两被告表示原告可以通过扣缴账户扣缴2016年2月至4月的物业管理费、2016年1月至3月的水费等，对此原告表示其于2016年2月5日在被告账户扣缴物业管理费、水费时发现被告账户余额不足。根据两被告提交的被告陆小文扣缴账户明细显示，该账户在原告进行扣缴时余额不足，根据《协议书》的约定，若在每月5日代扣费账户不足以支付物业管理费及水费等费用，且两被告不按时另行向原告缴纳的，则视为两被告逾期支付相关费用。因此，本院对两被告的上述抗辩主张不予采纳。按照合同约定两被告应于每月1日前缴交当月的物业管理费用和车位管理费，原、被告确认两被告于每月1日前缴交上个月的水费。诉讼中，原告要求两被告从当月16日起支付逾期支付上述费用的违约金，是对其自身权利的处分，并无不妥，本院予以采纳。两被告主张其于2016年5月1日、2016年7月、2016年9月到原告处要求缴交2016年4月之后的费用，但原告拒绝收取；原告对此予以确认，并表示相关费用需按期清缴，但当时两被告不愿意补缴2016年2月至2016年3月的费用，故其拒绝收取2016年4月之后的费用。由于原告提交的证据不足以证明两被告需补缴2016年2月至2016年3月的费用后才能缴交2016年4月的费用，应承担不利的后果，本院对原告的上述主张不予采纳。综上，原告要求两被告支付逾期支付从2016年2月起至2016年4月止的物业管理费、车位管理费的违约金（逾期支付2016年2月至3月的上述费用的违约金从欠费当月的第16日起至两被告实际付清上述费用之日止，逾期支付2016年4月的上述费用的违约金从2016年4月16日起至2016年5月1日止，以当月应付而未付的上述费用为基数，每日按上述拖欠金额的千分之一的标准计算）;逾期支付从2016年1月起至2016年3月止的自用水费（其中2016年1月水费为8.4元，2016年2月水费为11.2元，2016年3月水费为5.6元）的违约金（逾期支付2016年1月至2016年2月的水费的违约金从欠费次月的第16日起至两被告实际付清上述费用之日止，逾期支付2016年3月的水费的违约金从2016年4月16日起至2016年5月1日止，以当月应付而未付的水费为基数，每日按上述拖欠金额的千分之一的标准计算）符合合同约定，本院予以支持，但违约金总额应以两被告所欠的上述费用为限；对原告要求其余违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四第一款、《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告陈伟忠、陆小文在本判决生效之日起15日内，向原告广州莱佛士物业服务有限公司支付从2016年2月起至2016年8月止的物业管理费（按每月每平方米2.9元×建筑面积92.2623平方米计算，总额以原告主张的1873.2元为限）；二、两被告在本判决生效之日起15日内，向原告支付从2016年2月起至2016年8月止的车位管理费1050元（按每月150元的标准计算）；三、两被告在本判决生效之日起15日内，向原告支付从2016年1月起至2016年6月止的自用水费86.6元；四、两被告在本判决生效之日起15日内，向原告支付逾期支付从2016年2月起至2016年4月止的物业管理费、车位管理费的违约金（逾期支付2016年2月至3月的上述费用的违约金从欠费当月的第16日起至两被告实际付清上述费用之日止，逾期支付2016年4月的上述费用的违约金从2016年4月16日起至2016年5月1日止，以当月应付而未付的上述费用为基数，每日按上述拖欠金额的千分之一的标准计算，违约金总额以所欠的上述费用为限）;逾期支付从2016年1月起至2016年3月止的自用水费（其中2016年1月水费为8.4元，2016年2月水费为11.2元，2016年3月水费为5.6元）的违约金（逾期支付2016年1月至2016年2月的水费的违约金从欠费次月的第16日起至两被告实际付清上述费用之日止，逾期支付2016年3月的水费的违约金从2016年4月16日起至2016年5月1日止，以当月应付而未付的水费为基数，每日按上述拖欠金额的千分之一的标准计算，违约金总额以所欠的上述费用为限）;五、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由两被告负担。上述受理费已由原告预交，原告同意由两被告在履行本判决书时将其应承担部分直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  杨美满人民陪审员  李伟坚人民陪审员  赵 婷二〇一六年十二月××日书 记 员  曾思融程淑玲