安徽省合肥市庐阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）庐民一初字第02662号
原告：马克联，男，1972年12月11日出生，汉族，公司董事长，住安徽省合肥市蜀山区。
委托代理人：聂建华，安徽昊华律师事务所律师。
被告：李莉，女，1976年11月29日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区.
委托代理人：王明红，安徽事茂律师事务所律师。
被告：程华，男，1981年10月9日出生，户籍地安徽省合肥市庐阳区。
原告马克联与被告李莉、程华案外人执行异议之诉纠纷一案。本院于2014年7月1日受理后，依法由审判员许欣竹、人民陪审员葛茂鑫、人民陪审员李玲组成合议庭适用普通程序，于2014年11月11日公开开庭进行了审理。原告马克联及其委托代理人聂建华，被告李莉委托代理人王明红到庭参加诉讼。被告程华经本院公告送达开庭传票未到庭，本案现已审理终结。
原告马克联诉称：2014年6月18日，原告（案外人）收到庐阳区法院送达的（2014）庐执字第00020号《执行裁定书》，原告认为法院驳回原告提出执行异议的裁定事项缺乏事实与法律依据。一、被告李莉所申请执行的财产合肥市庐阳区双岗街72号金龙公寓已经出卖给原告、为原告所有，而不属于被告程华所有。2012年8月26日程华及其配偶杜丽丽和原告签订《房屋买卖协议》，约定将其上述房产出卖给原告，价款三十万八千五百元，收到购房款后15日内，程华、杜丽丽需同原告办理房屋过户手续。在该合同生效后，原告于2012年8月29日转账给程华、杜丽丽支付购房款。原告和被告程华签订的房屋买卖合同及付清购房款的行为真实、合法、有效，该房产应属于原告所有。2012年12月原告拿到钥匙，接收了房产。二、对属于原告所有的该房产执行严重损害原告的合法权益，依法应停止执行。三、执行裁定书认定理由错误。原告提供房屋买卖合同等证据在卷，执行裁定书均不予认定，实属不当。执行裁定书认为原告应当依法通过诉讼程序对其是否享有被查封房产的所有权予以确认，未能提供相应的确权法律凭据，故对原告主张不予确认。这与有关法律规定不符合，实属错误。综上，执行裁定书驳回了原告作为案外人的执行异议缺乏事实与法律依据。现原告诉至法院，请求判令：1、确认合肥市庐阳区双岗街72号金龙公寓2幢408室为原告所有，并停止执行；2、被告承担本案全部诉讼费用。
被告李莉辩称：1、我方对马克联提交的买卖合同、收条、银行转账凭证真实性有异议，其内容系虚构。2、依据《物权法》规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记不发生效力。马克联至今未进行涉案房产登记，无权确认所有权。3、依据最高人民法院《关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》相关规定，即使马克联已经支付了全部价款，但因其未实际占用该财产且未办理产权过户登记手续，所以法院对该房产采取查封并予以执行拍卖的强制执行措施完全合法。4、依据《担保法》规定，马克联在签订买卖合同及付款时，明知道该房产有抵押登记，但其并未提供证据证明已告知抵押权人，所以即使其提供证据属实，其与程华之间转让行为亦无效。5、在执行异议听证中，马克联就本案房屋购买存在众多不合理疑点。同时涉案房屋在执行阶段，程华向执行法官告知了与马克联并无买卖合同关系。综上，请求法院驳回马克联的诉讼请求。
被告程华未答辩。
经审理查明：2012年8月26日，程华（甲方）和原告（乙方）签订《房屋买卖协议》一份，约定甲方将其位于合肥市庐阳区双岗街72号金龙公寓出卖给乙方，房屋价款三十万八千五百元。双方交易税费由甲方承担。甲乙双方在甲方在收到购房款后15日内，甲方将房屋贷款还清后交付乙方，并陪同乙方办理过户手续。合同还对甲方逾期交房的违约责任等作了约定。程华及杜丽丽以及马克联均在协议上签名。合同签订后，原告于2012年8月29日通过徽商银行网上银行个人转账支付程华购房款三十万八千五百元，该转帐电子回单用途栏目注明“付给程华购房款”。2013年7月15日马克联起诉程华、杜丽丽房屋买卖合同纠纷一案在庐阳区法院立案，2013年12月16日马克联撤诉。随后在李莉与程华、杜丽丽民间借贷纠纷一案执行过程中，马克联作为案外人向庐阳区法院提出异议，认为其对法院查封的合肥市庐阳区双岗街72号金龙公寓房屋享有所有权，请求终止对该房屋的执行。2014年6月16日庐阳区法院裁定驳回案外人马克联的异议。马克联不服该裁定，于2014年7月1日诉至本院要求判如所请。
另查明：2013年5月15日庐阳区法院受理了李莉与程华、杜丽丽民间借贷纠纷一案。该案审理过程中，李莉申请进行财产保全。2013年5月29日庐阳区法院作出（2013）庐民一初字第01700号民事裁定：查封、冻结程华、杜丽丽价值203500元财产，并于2013年5月30日查封了程华名下位于安徽省合肥市庐阳区双岗街72号金龙公寓房屋一套。2013年7月10日庐阳区法院作出（2013）庐民一初字第01700号民事判决。2013年8月19日该案进入执行程序。
还查明：本案房产设定有抵押权，他项权利人为中国工商银行安徽省分行营业部，债权数额为120000元，设定日期2006年8月3日至2021年8月2日。
以上事实由当事人陈述以及马克联提供的身份证、执行裁定书、房屋买卖协议、房地产登记转让信息审核表、徽商银行网上银行个人转账电子回单、帐户明细单、收条、房产证、证明等相关证据证实。
本院认为，本案双方争论的焦点问题：
第一、房屋买卖协议的真实合法性。
从协议及收条、网上银行转帐电子回单来看，原告与程华双方签订房屋买卖协议、原告支付308500元给程华均属实。李莉虽提出异议，但并没有提供证据推翻原告举证，本院对李莉的异议不予采信。
第二、2012年12月原告是否实际占有房产。
原告主张其于2012年12月即拿到钥匙接收了房产，并将房产交给王传海居住使用，其提供了王传海个人书写的证明一份，由于该证人并未到庭，亦未提供身份证件，因此该证人证言不足以证明2012年12月原告实际占有了房产。原告另提供了2014年6月19日交纳电费发票，该日期为房产被法院查封日期之后，且与2012年12月接收房产不存在直接关联性，故对该证据也无法达到原告证明目的。
第三、本案房产未过户原告是否存在过错。
本案房产至今仍存在抵押，虽然买卖协议中约定由程华负责将房产贷款还清以消除抵押，但由于程华并未依约履行，此种情况下，确认所有权归属原告将对抵押权人权利产生影响。
原告在订立合同时就明知抵押存在、抵押权未消除情况下无法办理过户。2012年8月26日协议约定付款15日内程华将房屋贷款即要还清，程华未履行该义务情况下，原告却未主动采取措施消除抵押权，也未及时通过法律规定的程序主张自己的权利，迟至2013年7月15日才诉至法院要求过户，其怠于行使权利明显，其对不能办理产权变更登记具有过错。
第四、原告依据买卖合同迳行主张确认其对诉争房屋享有所有权是否有法律依据。
根据物权法的规定，不动产物权采取登记生效的原则，因此当事人以房产买卖合同方式转移物权，应当在所有权转移登记手续完成后，买受人才取得诉争不动产的所有权。在买卖合同履行过程中，买受人与出卖人之间尚未完成标的物的权属转移登记手续，双方之间存在债的法律关系，此时买受人依据买卖合同迳行主张确认其对诉争房产享有所有权也没有法律依据。
综上，虽然原告与程华房屋买卖协议合法有效，但由于不能认定原告实际占有使用房产以及对房产未能过户没有过错，因此本案的情形不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的不得查封、扣押、冻结的情形，并且原告依据买卖合同迳行主张确认其对诉争房屋享有所有权没有法律依据，故原告要求确认合肥市庐阳区双岗街72号金龙公寓为原告所有并停止执行，依据不足，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回原告马克联的诉讼请求。
案件受理费6008元、公告费800元，合计6808元，由原告马克联负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审 判 长 许欣竹
人民陪审员 葛茂鑫
人民陪审员 李 玲
二〇一四年十二月十六日
书 记 员 张亚洁
附本判决所依据的法律条文：
《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，未经登记，不发生效力。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。