太原市尖草坪区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）尖民初字第1087号
原告（反诉被告）任润生，男，1957年9月2日出生，汉族，太原市尖草坪区上兰街道办事处上兰村居民，住太原市。身份证号：。
委托代理人邵满平，山西秉珏律师事务所律师。
被告（反诉原告）李江，男，1982年9月9日出生，汉族，太原市尖草坪区上兰街道办事处上兰村居民，住太原市。身份证号：。
委托代理人贾利军，山西元升律师事务所律师。
原告（反诉被告）任润生与被告（反诉原告）李江房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）任润生及其委托代理人邵满平，被告（反诉原告）李江的委托代理人贾利军到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告（反诉被告）任润生诉称，被告李江于2011年9月找到原告任润生称其希望有偿租赁原告所有位于太原市尖草坪区上兰街办上兰村中北大学东区七道门往南100米路西楼房，即：地上二层、三层北面（占层面积60%）、四层，总面积738平方米。经磋商双方于2011年7月23日共同签署就有关上述事宜的《房屋租赁合同》，其中约定如遇被告李江违约，原告有权单方终止合同，并由违约方进行经济赔偿。2014年9月15日本应是被告李江按约支付租赁费的最后期限，但经原告多次催要无果，分文未付，且被告无故侵占原告场地，对原告产生了巨额的经济损失。与此同时，被告私自企图将设备转移直接侵害了原告的合法权益。综上所述，为维护原告的合法权益不受非法侵害，现诉至法院请求判令：1、被告李江立即支付原告从2014年9月15日起至2015年3月的租赁费162000元及至被告腾出房屋时的租金；2、被告李江支付因拖欠原告租赁费造成的违约金（按所欠房租的30%支付）；3、终止原、被告签订的房屋租赁合同，限期腾出房屋；4、被告支付因拆除东西而造成的墙体损失费60000元；5、本案诉讼费用由被告承担
被告（反诉原告）李江辩称，1、同意解除租赁合同；2、被告与原告纠纷系细小矛盾导致，被告当时延期履行租金是合情合理的，没有任何违约情况，因为当时原告在协商过程中要求要退租就将二三四层全部退租，同时要求被告关门停止营业，否则原告将对被告进行停电。从2014年9月21日开始，被告只好关门停业，因此被告不存在任何过错，不存在任何违约。3、被告对原告提出支付房租的要求不予认可，被告并非恶意侵占原告的房屋，而是原告不允许被告正常撤离，因此被告不应承担房租；4、被告对拆除过程中造成墙体的损害予以认可，但是对原告提出的6万元的赔偿不予认可，因为墙体损失被告没有质询专业人士，具体数额不清楚。5、至于违约金，根据合同约定，被告认为要求按照所欠房租的30%支付不合理，违约金要求过高。6、对于限期腾出房屋的要求，予以认可，要求在法院判决生效后原告配合被告搬出属于自己的财物；7、被告认为过错不在自己，诉讼费应由原告承担。
被告（反诉原告）李江反诉称，1、被反诉人与反诉人就是否继续租，如何租多次沟通。反诉人提出先支付三四楼租金，二楼台球厅先交三个月，期间反诉人慢慢转让，但被反诉人不同意，并提出要租都租，要退都退。反诉人无奈之下同意全部退租。2、由于被反诉人提出要退全退，同时提出如不关门他们就过来断电关门，反诉人无奈只好关门停业。10月11日，被反诉人二儿子任永红带人看店。在看店过程中，任永红提出我们要不拆，他们就给我们拆，因此，我们才开始拆除店内装修。可见，被反诉人停业并拆除的行为是迫于无奈的。3、由于双方签订的《房屋租赁合同》第四条第4款的明确约定，在9月15日反诉人未缴纳清房租后，被反诉人应当给反诉人30天的宽限期，从第31天开始被反诉人有权向反诉人每天按照时欠租金1%加收滞纳金或终止合同。也就是说，在10月16日之前，双方属于合同规定的宽限期，此时，合同对双方仍有效。从10月16日开始，可加收滞纳金或终止合同。而被反诉人从10月12日开始和反诉人正面冲突，矛盾激化，导致合同彻底无法继续履行。综上，被反诉人存在违约的情形，法院不应支持其全部诉讼请求。现反诉人提起反诉请求：1、终止双方签署的《房屋租赁合同》；2、被反诉人赔偿打砸损失8364元、其他损失及违约金共计100000元；3、被反诉人配合反诉人搬出属于反诉人的财物；4、被反诉人承担全部诉讼费用。
原告（反诉被告）任润生辩称，1、对反诉人第一项诉讼请求无异议；2、对于第二项的打砸损失及其他损失及违约金没有事实依据，反诉被告没有违约行为；3、对于第三项诉讼请求，我方要求限期在法庭认定的十五日内搬出；4、我方没有侵害反诉原告的行为，诉讼费应由反诉原告承担。同时对反诉原告事实及理由部分不予认可。关于合同履行的30天宽限期，有前置条件，是合同到期前的30天。
经审理查明，原告任润生作为甲方，被告李江作为乙方，于2011年7月23日签订了《房屋租赁合同》一份，合同约定：甲方自愿将其所有的位于上兰村中北大学东区七道门往南100米路西楼房的二层、四层、三层北面（占层面积60%）出租于乙方，其中二层面积273平方米，三层面积172平方米，四层面积293平方米；租赁期限从2011年9月15日至2017年9月15日共6年；租金及交纳方式为：二层租金每年14万元人民币，三层租金每年6万元人民币，四层租金每年12万元人民币，总计租金为每年32万元人民币。乙方于每年房租到期前一个月一次性交纳次年租金。房租到期，如乙方无法交纳租金，甲方给予乙方30天的宽限期，从第31天开始甲方有权向乙方每天按实欠租金1%加收滞纳金或者终止合同。合同期内房租不变；违约金及违约责任，若甲方在乙方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为甲方违约，由此造成的损失由甲方赔偿，并按造成损失的30%赔偿违约金。若乙方在甲方没有违反合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，由此造成的损失由乙方负责赔偿，并按照造成损失的30%赔偿违约金。合同还对其他事项作了约定。合同签订后，原告依约将租赁物交付被告使用。被告根据其经营性质对房屋进行了装修，二层为台球厅，三、四层为歌厅。被告李江已交纳了2011年9月15日至2014年9月15日三年期间的房租。2014年9月，下一年度房租宽限期即将届满时，被告李江因原告任润生在诉争租赁房屋同栋楼的地下室经营台球厅，导致自己二层台球厅经营不善一事与原告任润生进行协商，双方就李江是否退租及如何退租一事未达成一致意见。被告李江未能按照合同约定于2014年8月15日交纳次年房租，一直到2014年9月15日，被告仍未交纳房租。2014年10月11日，被告李江开始搬运财物，拆除装修，原告发现后，即将租赁房屋断电。2014年10月14日，原告诉至本院提起本诉。
另查明，被告李江在拆除装修过程中，对租赁房屋三层的墙体造成损坏。该租赁房屋现由被告上锁看管，被告搬运剩余的财产设备等仍存放在内。
上述事实有《房屋租赁合同》、录音资料及原、被告庭审陈述材料等在案佐证。
本院认为，原、被告于2011年7月23日签订的《房屋租赁合同》，不违反相关法律规定，为合法有效合同。双方当事人应严格履行。从2011年9月15日至2014年9月15日合同双方当事人均已全面履行了合同约定的义务，未发生纠纷。按照合同约定，次年房租交纳期届满的2014年8月15日或者房租交纳宽限期届满的2014年10月15日，被告李江理应将次年房租如数交纳原告任润生。被告李江辩称，因原告儿子任永红在地下室也经营台球厅，与自己二层台球厅的经营形成不当竞争，因此被告与原告就下一年租赁事宜进行协商，未达成一致意见的情况下，无法如期交纳房租。因原、被告在《房屋租赁合同》中没有相互竞业禁止的约定，且被告提供的2014年9月19日的谈话录音资料中被告李江也认可原告在地下室经营台球厅之前也告知并征求过被告意见。故被告李江以原告儿子在地下室经营台球厅与其形成不当竞争作为迟延履行租金支付义务的理由不能成立。原、被告双方在就合同履行过程中发生的纠纷进行协商处理未达成一致意见的情况下，被告李江于2014年10月11日在未事先通知原告的情况下，开始搬运财物，拆除装修并破坏租赁房屋的墙体，作出解除合同的意思表示，导致双方矛盾恶化、升级。被告在庭审中主张，2014年9月21日，原告已通知过被告要求终止合同，2014年10月11日上午，原告儿子任永红带人看房，要将房屋另租他人，要求被告拆除装修，但未提供相关证据证明，且截止2014年10月11日被告拆除装修、破坏租赁物墙体前，原告也没有作出断水、断电或者强制被告搬迁等要求解除合同的行为表示。故在合同当事方未协商一致的情况下，被告李江搬运财物，拆除装修，破坏租赁物墙体的行为属单方解除合同的行为，又因该单方解除合同的行为不符合合同法中合同的法定解除条件而构成合同的根本违约。根据我国合同法第一百零七条的规定”当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。故原告诉求被告支付从2014年9月15日起至实际腾出房屋止的租金的诉请，以及要求被告承担违约损失的诉请，本院予以支持。按照原、被告签订的《房屋租赁合同》第九条”若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，由此造成的损失由乙方负责赔偿，并按照造成损失的30%赔偿违约金”的约定，原告要求按照所欠房租30%支付违约金的请求，法院在支持原告由被告支付所欠房租的情况下，原告所造成的损失便不能以所欠房租的金额进行计算。故被告承担的违约损失以承担所欠房租的银行贷款利息为宜。庭审中，原、被告均同意解除合同，本院予以准许。原告诉请的墙体损失费，被告同意赔偿，但认为原告诉请的6万元数额过高，原告在庭审时表示同意变更诉讼请求为恢复原状，本院予以准许。被告反诉主张的由原告赔偿打砸损失8364元及其他损失及违约金共计10000元，因被告所举证据不能作为证明损失的依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条的规定，判决如下：
一、解除原告任润生与被告李江于2014年7月23日签订的《房屋租赁合同》；
二、被告李江于本判决生效后十五日内腾出租赁房屋；
三、被告李江于本判决生效后十五日内将损坏的租赁房屋三层的墙体恢复原状；
四、被告李江支付原告任润生从2014年9月15日至2015年3月15日的房屋租金160000元及至腾出房屋时的房屋租金。于判决书生效后二十日内履行；
五、被告李江支付原告任润生从2014年9月15日至腾出房屋时应缴纳房屋租金的利息（按中国人民银行同期贷款利率计息）。于判决书生效后二十日内履行；
六、驳回原告任润生及被告李江的其他诉讼请求；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉受理费4630元，反诉受理费1233.64元，由被告李江负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本,上诉于太原市中级人民法院。
审 判 长 荣俏娣
人民陪审员 武旭飞
人民陪审员 李瑞芳
二〇一五年五月二十八日
书 记 员 李振玲