海南省澄迈县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）澄民初字第236号
原告周秀玲，女，1952年6月27日出生，汉族。
委托代理人张学，四川旭辉律师事务所律师。
委托代理人钟国权，四川旭辉律师事务所律师。
被告海南怡康置业有限公司。住所地：海南省澄迈县老城开发区盈滨大道**号。
法定代表人张凯，该公司董事长。
委托代理人吴木祥，男，1956年6月24日出生，该公司综合部主任。
委托代理人牧永革，海南宝岛律师事务所律师。
原告周秀玲诉被告海南怡康置业有限公司（以下简称怡康公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员李劲松与人民陪审员黄桂玉、符厚文共同组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告周秀玲的委托代理人张学、钟国权，被告怡康公司的委托代理人吴木祥、牧永革均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周秀玲诉称，2011年3月23日，原告与被告签订天赐·海尚居A13幢902房的《商品房买卖合同》，并依约支付了559306元购房款，2012年10月5日收房。《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权机关备案。”该条约定的时间过了后，被告并未为原告办理房屋所有权证和土地证使用权证，直到2014年7月24日才为原告办理了房屋所有权证书，土地使用权证至今未办理。根据《物权法》和《城市房地产管理法》的规定，商品房办理了房屋所有权证和土地使用权证书才具备完整的物权属性。由于被告未为原告办理土地使用权证书，导致原告的物权不完整，依法应承担违约责任。根据《物权法》和《城市房地产管理法》等，请求法院判令：1、被告承担延期办理土地使用权证书的违约金（按照已付房款，参照中国人民银行逾期贷款利率标准，暂从2013年10月1日计算到2015年1月31日共计68983元）；2、被告承担本案诉讼费。
被告怡康公司辩称，一、原告主张答辩人承担违约金责任没有事实和法律依据。首先，原告与答辩人双方在合同里并未对办理土地使用权证的问题进行约定。双方签订的《商品房买卖合同》中仅有“关于产权登记的约定”，而根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第十八条中载明的“房屋权属证书”仅指房屋所有权证书，并不包括土地使用权证书。《解释》第一条规定，“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售并转移所有权于买受人，买受人支付价款的合同”，该条明确规定买卖合同的标的物为“房屋”而非“土地”，且出卖人须“转移所有权”，而非转移“使用权”。土地使用人对固有土地仅能享有使用权，而不享有所有权，所以本条所称的转移所有权系指房屋所有权，而取得房屋权属证书系房屋所有权转移的标志。故《解释》第十八条中的“房屋权属证书”只能是与《解释》第一条相对应的房屋所有权证书，而不能是土地使用权证书。其次，按照法律规定，答辩人在办理土地使用权变更过程中，仅仅承担的是协助义务，原告从未向答辩人提出过土地使用权变更要求，答辩人无从协助。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条“房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”的规定，虽然答辩人负有协助原告办理土地使用权变更登记并提供必要的证明文件的法定义务，但如果原告从未提出过协助要求，那么答辩人也无从予以协助。第三，退一步讲，假如答辩人未履行协助义务，也不必然产生违约金责任。假设原告提出要求答辩人协助，而答辩人由于自身原因未在法定期限内履行该协助义务，原告仅有权请求法院强制其履行，但并不必然产生违约金责任。众所周知，根据现行法律规定，违约金责任是合同责任的其中一种，根据《中华人民共和国合同法》第114条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，合同一方当事人向对方当事人主张违约金责任的前提是双方在合同中明确约定了基于对某种合同义务的违反所应承担的违约金责任，而原告与答辩人双方在《商品房买卖合同》中并未就延期办理土地使用权证变更问题进行约定，更没有约定违约金责任，因此，原告要求答辩人承担违约金责任没有法律依据。二、澄迈县房管局尚未开展土地使用权证办证业务。因澄迈县房管局尚未开展土地使用权证办证业务，加之答辩人根据法律规定只是承担协助义务，而且答辩人至今从未收到过原告要求答辩人协助办理土地证的书面通知，所以，为原告办理土地使用权证属于非答辩人原因的实际上的不可能。请求法院驳回原告的诉讼请求。
原告为证明其主张，提交了如下证据材料：
1、《商品房买卖合同》，欲证明原被告之间的房屋买卖合同权利义务关系；2、《通用机打发票》，欲证明原告依约支付了购房款559306元；3、《收据》，欲证明原告缴纳了物业费和收房的时间；4、房屋所有权证书，欲证明被告只是为原告办理了房屋所有权证，而未办理土地使用权证违约的事实；5、示范性案例；6、有关法律条文。
被告对原告提交的以上证据材料，发表质证意见如下：对以上证据的真实性均无异议。在证明效力方面，对证据1、2、3均无异议；对证据4的真实性及关联性无异议，但是证明效力有异议，其不能证明被告有义务办理土地使用权证；对证据5、6不予质证。
本院经审查，对原告提交的证据1-4的关联性、真实性及合法性均予以认可，可以作为认定本案事实的依据。
被告为反驳原告主张，提交了如下证据材料：
1、《商品房买卖合同》，欲证明原、被告对办理土地权证没有约定；2、《关于办理房屋国有土地使用证的报告》，欲证明被告曾向国土局咨询了相关问题。
原告对被告提交的以上证据材料，发表质证意见如下：对证据1、2真实性、合法性无异议，但是不能证明被告没有办理土地证的义务。
本院经审查，被告提交的上述证据客观真实、合法，具有关联性，上述证据可以作为认定本案事实的依据。
经审理查明，2011年3月23日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：GF—2000-0171），约定原告购买被告开发建设的“天赐·海尚居”A13栋902号房，建筑面积76.47m2，套内建筑面积63.36m2。2011年5月18日，原告一次性向被告支付全部房价款559306元。《商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人（被告）应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。3、出卖人按照本条约定时间将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案即履行了办证的义务。若因出卖人的过错延迟递交上述材料达180天或因出卖人的过错致使买受人自出卖人将办理权属登记需由出卖人提供的资料报送产权登记机关备案之日起360天内仍未取得房屋所有权证书的，出卖人应按合同总价款的1%向买受人支付违约金，但买受人不解除合同。另查明，原告已于2012年10月5日办理收楼手续。
本案争议焦点为：被告怡康公司是否逾期为原告办理土地使用权证。本院认为，根据私法自治原则，对于被告怡康公司是否应成为办理房屋土地使用权证的义务主体，首先应尊重当事人双方的约定。本案中，根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人（被告）应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。…”从该约定可知，在办理房屋土地使用权证这一过程中，被告的义务为“将办理权属登记所需的材料报产权登记机关备案”，而非办理好土地使用权证。这从该条之“3”约定“出卖人按照本条约定时间将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案即履行了办证的义务。……。”也可以得到印证。其次，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条明确规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起9０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起9０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”从该规定可知，办理房屋权属证书的义务主体是买受人即原告，被告的义务是在法定期限内向相关行政主管部门提交相关的证明文件及资料，并在完成初始登记后告知原告。综上，办理土地使用权证需要原、被告共同行为才能完成。本案中，原告并未举证证明其曾经要求被告配合其办理土地使用权证，况且，从当前的实际操作来看，办理土地使用权证还涉及到政府主管部门的行政行为问题，这也并非被告所能左右。如果不考虑这种客观的外部环境，苛求被告单独完成办证工作，这对被告来说显然不公平。因此，无论是从当事人双方约定义务还是从法定义务来判断，“办好土地使用权证”均非被告的义务。故本案中原告主张被告未能为其办理土地使用权证，依法应承担违约责任的主张没有事实和法律依据，本院不予支持。原告请求被告承担从2013年10月1日至2015年1月31日延期办理土地使用权证书违约金共计68983元，于法无据，本院亦不予支持。
综上，依据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条第一款之规定，判决如下：
驳回原告周秀玲的全部诉讼请求。
案件受理费1524元，由原告周秀玲负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。
审 判 长 李劲松
人民陪审员 符厚文
人民陪审员 黄桂玉
二〇一五年六月二日
书 记 员 苏建诚
附本案相关法律条文：
城市房地产开发经营管理条例
第三十三条预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起9０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起9０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。
最高人民法院关于适用
《中华人民共和国民事诉讼法》的解释
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。