开封市禹王台区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫0205民初5号
原告开封市兴隆房地产开发有限公司。
法定代表人：王伟，总经理。
委托代理人姚歌，该公司员工，代理权限为特别授权。
委托代理人李媛，该公司员工，代理权限为特别授权。
被告王永利。
被告开封市梅利餐饮有限公司第一分公司。
负责人：王永利，经理。
委托代理人李恒松，该公司法律顾问，代理权限为特别授权。
被告开封市梅利餐饮有限公司。
法定代表人：王永利，经理。
委托代理人李恒松，该公司法律顾问，代理权限为特别授权。
原告开封市兴隆房地产开发有限公司（以下简称兴隆公司）诉被告王永利、被告开封市梅利餐饮有限公司第一分公司（以下简称梅利一分公司）、被告开封市梅利餐饮有限公司（以下简称梅利公司）租赁合同纠纷一案，于2016年1月4日向本院提起诉讼，本院同日作出受理决定，并向被告王永利、梅利一分公司、梅利公司直接送达了应诉通知书、诉状副本、举证通知书、开庭传票等法律文书。本案适用简易程序，于2016年1月28日公开开庭进行了审理。原告兴隆公司委托代理人姚歌、李媛，被告梅利一分公司、被告梅利公司委托代理人李恒松到庭参加了诉讼，被告王永利经传票合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告兴隆公司诉称，2004年1月1日，开封市铁北粮油供应站（以下简称供应站）与被告王永利签订房屋租赁协议，约定被告王永利承租供应站位于开封市铁北街103号建筑面积300余平方米的房屋作为梅利烤鸭店营业房使用，期限为2004年1月1日至2006年12月31日。2004年8月23日，被告王永利代表梅利烤鸭店与供应站又签订一份租赁开封市铁北街103号的办公楼、西屋、大门值班室、茶炉房的协议，期限为2004年9月1日至2010年8月31日。2008年10月供应站进行改制，由开封市天丰面业有限责任公司（以下简称天丰面业）进行收购，并于2008年12月19日签订产权转让协议。2012年7月天丰面业经股东会决定将开封市铁北街103号的宗地及相关房产一并划转至原告兴隆公司名下，同时与该宗土地房产相关的债权、债务由原告兴隆公司承担。因房屋租赁期限届满，原告兴隆公司于2015年1月4日向被告发出通知，明确表示上述房屋不再租给被告并要求限期腾房，被告至今仍继续占用原告兴隆公司的房屋。为维护原告兴隆公司合法权益，请求依法判令三被告返还强占原告兴隆公司的房屋并支付2015年1月1日至12月31日的房租64000元，以后按年租金64000元为标准，计算至实际交还房屋止。
被告王永利未答辩。
被告梅利一分公司辩称，原告兴隆公司不具备本案的诉讼主体资格，被告梅利一分公司所签订的两份房屋租赁合同的出租方均为供应站，与本案原告兴隆公司不存在法律关系。被告梅利一分公司没有强占其营业用房，并全面履行了交付房租的义务，于2014年3月18日向出租方支付了全年的房租，出租方分别于2014年4月15日和2014年5月5日将上述房租退还给了被告梅利一分公司。出租方要求解除合同，应提前告知，截止目前从未收到以出租方（供应站）名义给被告梅利一分公司下达的通知。如原告通过房屋出让方式取得了争议房屋的所有权，其行为侵犯了被告梅利一分公司优先购买权，买卖行为应属无效。在房屋租赁期间经出租方同意，被告梅利一分公司在其租赁房屋周边自建了数百平方的简易房，该房屋的所有权应当归被告梅利一分公司，或由出租方作价对被告梅利一分公司赔偿，根据以上事实理由请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告梅利公司辩称，被告梅利公司不是本案的适格被告，被告梅利公司从未与本案原告兴隆公司及供应站签订租赁协议，没有任何法律方面的关系。
经审理查明，2004年1月1日被告王永利与供应站签订房屋租赁协议，约定被告王永利承租供应站位于开封市铁北街103号建筑面积300余平方米的房屋作为营业房，用于经营梅利烤鸭店，期限为2004年1月1日至2006年12月31日，租金每月2000元。2004年8月23日，被告王永利代表梅利烤鸭店与供应站又签订一份房屋租赁协议，约定供应站位于开封市铁北街103号的办公楼一座约680平方米、西屋约140平方米、大门值班室约8平方米、茶炉房约20平方米、锅炉一台、茶炉一台，租赁期限为2004年9月1日至2010年8月31日止，共计为6年，前三年租金每年为10000元，后三年租金每年为100000元。被告王永利与供应站于2004年1月1日所签订协议租赁房屋包含在同年8月23日所租赁房屋之内。租赁协议到期后双方未续签租赁协议。
被告王永利于2006年11月21日注册登记成立了开封市梅利餐饮有限公司，公司营业场所在开封市金明区晋安路8号，法定代表人王永利，公司性质为企业法人，公司类型为一人独资有限责任公司。被告梅利公司又于2007年4月28日注册登记成立了开封市梅利餐饮有限公司第一分公司，负责人为被告王永利，营业场所为开封市铁北街103号，公司性质为企业非法人。
2008年10月供应站进行改制，由天丰面业对供应站进行整体收购，并于2008年12月19日签订产权转让协议，供应站全部资产转让给天丰面业。原告兴隆公司原所有股东将持有公司全部股权转让给了天丰面业，并于2009年1月13日进行了工商变更登记，天丰面业持有原告兴隆公司全部股权，原告兴隆公司成为天丰面业全资子公司。原告兴隆公司与天丰面业签订了房地产买卖协议，天丰面业将开封市铁路北沿街103号土地及房产转让给原告兴隆公司，并于2013年4月26日进行了房地产权登记，登记房地产权利人为原告兴隆公司。产权变更登记后，原被告就租赁房屋未签订租赁协议，被告梅利一分公司仍继续使用该租赁房屋。原告兴隆公司于2015年1月4日通过申通快递向被告梅利一分公司发出通知，要求与被告梅利一分公司解除租赁关系，并要求在2个月内腾出租赁房屋。申通快递于2015年1月6日对邮件进行了妥投。
另查明，被告王永利于2015年3月12日通过银行以转账方式向天丰面业支付房屋租金两笔，共计64000元。天丰面业于2015年3月19日通过银行以转账方式向被告王永利退还了房屋租金两笔，共计64000元。
以上事实有工商登记证明、房地产权证书、产权转让协议、房地产买卖协议、房屋租赁协议、通知书、快递单、银行对账单、公司变更登记申请书以及原、被告陈述在卷为证。
本院认为，被告王永利与供应站签订的房屋租赁协议合法有效，且已经实际履行，对协议双方当事人的合法权益应予以保护。被告王永利在租赁协议履行过程中，以租赁房屋为场所注册成立了被告梅利一分公司，被告梅利一分公司就成为了房屋租赁的实际承租人。租赁协议到期后，协议双方当事人未续签房屋租赁协议，房屋仍由承租人继续使用，原房屋租赁协议继续有效，对协议双方当事人具有约束力，但房屋租赁已实际变成了不定期租赁，协议双方当事人任何一方都可以要求解除房屋租赁。不定期房屋租赁协议在履行过程中，房屋产权所有人供应站于2008年10月进行改制，被天丰面业整体收购，并于同年12月19日签订产权转让协议，所有债权、债务及资产由天丰面业接受，供应站财产权利义务由天丰面业承担，由此天丰面业就成为了房屋租赁的出租方。原告兴隆公司于2009年1月13日进行了工商变更登记，成为天丰面业全资子公司，具有独立的法人资格。天丰面业将开封市铁路北沿街103号土地及房产转让给原告兴隆公司，并于2013年4月26日进行了房地产权登记，登记房地产权利人为原告兴隆公司，原告兴隆公司成为了租赁房屋的所有权人，对出租房屋享有相应的权利，也承担相应的义务。被告梅利一分公司辩称原告兴隆公司不具有诉讼主体资格，因原告兴隆公司是租赁房屋新的出租人，属于房屋租赁协议的一方当事人，具有原告的诉讼主体资格，对于被告梅利一分公司该辩解意见本院不予采信。对于被告梅利一分公司主张原告兴隆公司通过出让方式取得房屋所有权，侵犯了其优先购买权，买卖行为应属无效，并要求原告兴隆公司赔偿其在租赁房屋周边自建房屋的损失，因该买卖行为是否有效及赔偿损失与本案租赁关系不属于同一法律关系，可另行主张权利。对于被告梅利一分公司辩称全面履行了交付房租的义务，并提交2014年交付房屋租金的凭证，被告梅利一分公司提交该凭证并不影响原告兴隆公司主张2015年全年的房屋租金权利，故对被告梅利一分公司该辩解理由本院不予采信。对于被告梅利一分公司辩称从未收到以出租方（供应站）名义下达的通知，因供应站已被天丰面业整体收购，供应站已经不存在，并且房屋产权已转移，故对被告梅利一分公司的该辩解意见本院不予采信。
被告梅利公司属于有限责任公司，是独立的法人，对外独立承担民事责任。被告王永利系被告梅利公司的法定代表人，也是该公司的独立出资人，被告梅利公司属于一人有限责任公司，根据《中华人民共和国公司法》第六十四条的规定，一人有限公司的股东不能证明公司的财产独立于股东自己的财产的，应当对公司的债务承担连带责任，本案被告王永利没有提供相关证据证明其个人财产独立于公司财产，故被告王永利应当与被告梅利公司承担连带责任。被告梅利一分公司系被告梅利公司的分支机构，根据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款的规定，公司可以设立分公司，分公司不具有独立的法人资格，其对外发生民事纠纷，需要承担民事责任时，由公司承担。被告梅利一分公司是本案房屋租赁的实际承租人，在租赁协议解除后，应当返还租赁物并支付租赁费。原告兴隆公司与被告梅利一分公司之间履行的是房屋不定期租赁，合同双方当事人都有权要求随时解除合同，但应当提前通知对方当事人。原告兴隆公司要求与被告解除房屋租赁合同，并以书面的方式通知了被告梅利一分公司，被告梅利一分公司至今未返还所租赁房屋，故对原告兴隆公司要求被告王永利、被告梅利一分公司、被告梅利公司返还强占的房屋的请求本院予以支持，但应当给予被告合理的腾房时间，本院认为六十日较为适宜。被告梅利一分公司目前仍在使用租赁房屋，应当支付相应的租金，对原告兴隆公司请求依法判令被告王永利、被告梅利一分公司、被告梅利公司支付2015年1月1日至12月31日的房租64000元，以及2016年1月1日至实际交还房屋时的租金，且请求数额在原租赁协议约定年租金100000元数额之内，故对原告该项请求本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十九条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款、第六十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告开封市梅利餐饮有限公司第一分公司于判决生效后六十日内搬出位于开封市铁北街103号所租赁的房屋，返还给原告开封市兴隆房地产开发有限公司。
二、被告开封市梅利餐饮有限公司第一分公司于判决生效后六十日内向原告开封市兴隆房地产开发有限公司支付2015年1月1日至12月31日的房租64000元，以及2016年1月1日至实际交还房屋时的租金（具体数额按年租金64000元÷365天×实际使用天数）。
三、被告王永利、开封市梅利餐饮有限公司与被告开封市梅利餐饮有限公司第一分公司负返还租赁房屋、支付租金的连带责任。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案受理费1400元，由被告开封市梅利餐饮有限公司第一分公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省开封市中级人民法院。
审判员 刘庆春
二〇一六年二月十七日
书记员 李晶晶