西安市灞桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2011）灞民初字第02506号
原告李娟利，女，汉族，1966年2月2日出生，西安市灞桥区原国棉三厂下岗职工，现住西安市灞桥区国棉三厂建设村老年活动站平房*号。
委托代理人韩传波，陕西声远律师事务所律师。
原告李娟红，女，汉族，1972年8月24日出生，无业，现住西安市新城区康乐路***号3门*层**号。
委托代理人韩传波，陕西声远律师事务所律师。
被告李国强，男，汉族，1964年6月27日出生，无业，现在陕西省长治市监狱第九纵队服刑。
被告王保娥，女，回族，1949年7月15日出生，陕西唐华三棉有限责任公司退休职工，现住西安市灞桥区纺织城街道办事处胜利村15号楼23号。
委托代理人陈利，女，回族，1968年8月29日出生，西安市灯泡厂退休职工，现住西安市灞桥区纺织城街道办事处国棉三厂联盟村**号，系被告王保娥之女。
委托代理人张晓东，男，汉族，1953年12月8日出生，西安市未央区张家堡法律服务所法律工作者，现住西安市新城区新民街**号。
原告李娟利、李娟红与被告李国强、王保娥确认合同无效纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告李娟利及其与李娟红的共同委托代理人韩传波，被告王保娥的委托代理人陈利、张晓东，被告李国强均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李娟利、李娟红诉称，两原告与被告李国强均系李有仓和刘雪芹的亲生子女，李有仓和刘雪芹生前在唐华三棉自建村13排373号有一处房产。李有仓1999年去世，刘雪芹2008年4月去世。刘雪芹去世后本案所涉房屋租金由李国强收取，而李国强于2011年6月21日因盗窃被逮捕，李国强被逮捕后两原告到父母遗留的房子询问情况，房屋仍是出租状态，但承租人却称其房屋是自王保娥处所租。后经两原告多方查找，找到了两被告李国强、王保娥签订的房屋买卖协议。原告认为，被告李国强、王保娥在原告母亲刘雪芹病重住院期间，未征得刘雪芹及其他共有人同意，私自买卖共有房屋，侵犯了两原告的财产权益，买卖共有房屋的协议应为无效。故两原告依法向人民法院起诉，请求法院依法判令：确认被告李国强、王保娥签订的买卖协议无效，位于唐华三棉自建村13排373号的房屋为两原告和李国强共有；本案诉讼费由被告承担。原告为证明其主张向本院提交西安市房屋租赁登记备案证明1份、居民死亡医学证明书1份、租房协议1份、西北国棉三厂房产科水电费现金收款单2张、西安医学院住院病案1份、房屋买卖协议1份、2012年4月19日西安市灞桥区洪庆街道办事处惠东村证明2份、2012年4月20日西安市灞桥区纺织城街道办事处三棉社区居委会证明1份、2012年3月28日西安市灞桥区纺织城街道办事处三棉社区居委会证明1份，原告提交的证据均为复印件，经本院核对除西安市房屋租赁登记备案证明、租房协议外均与原件无异。
被告李国强同意两原告诉请，并称当时因为其吸毒需要资金，在未征得其母亲同意的情况下将房子出售，出售房屋时出具的委托书和买卖协议未经其母刘雪芹签字确认。
被告王保娥辩称，委托书系李国强与中间人任西兵于2008年3月22日在李国强母亲刘雪芹当时所住的医院，经刘雪芹授权由李国强书写，并由李国强本人代刘雪芹的签名，刘雪芹用印。2008年3月25日，李国强、王保娥已在国棉三厂房产科办理了过户手续，以40000元价格将涉案房屋出售给了王保娥。协议写20000元是为了给房产科少交过户费，实际支付40000元。此外双方交易前的过户费和房屋产生水电费共1200元，向此前的承租人退付的租金600元也都是王保娥支付。故被告王保娥不同意原告诉请。被告王保娥为证明其主张向本院提交委托书1份、房屋买卖协议1份、任西兵证人证言1份、国棉三厂自建公助宿舍转单1份、西北国棉三厂私有房屋买卖登记表1份、陕西唐华三棉生活公司过户管理费收据1份、唐华三棉户口迁入迁出介绍信存根1份、西北国棉三厂私有房职工眷属住房一览表1份、2008年8月20日王保娥给三厂自建村13排373号房缴电费的收据1份、2008年4月6日西安医学院第二附属医院刘雪芹的住院病案首页1份、2008年4月8日陕西省辅仁医院刘雪芹的死亡记录1份、2011年7月22日原告的民事起诉状1份、鉴定报告1份，被告王保娥提交的证据均为复印件，经本院核对除国棉三厂自建公助宿舍转单、西北国棉三厂私有房屋买卖登记表、唐华三棉户口迁入迁出介绍信存根、2008年4月6日西安医学院第二附属医院刘雪芹的住院病案首页、2008年4月8日陕西省辅仁医院刘雪芹的死亡记录、西北国棉三厂私有房职工眷属住房一览表、2011年7月22日原告的民事起诉状外均与原件无异。
经审理查明，2008年3月李国强经原陕西唐华三棉有限责任公司职工任西兵介绍与王保娥的女儿陈利、女婿裴西安协商将位于西安市灞桥区纺织城三厂自建村13排373号房屋出售给王保娥。当时，李国强称其因为母亲治病无钱，欲出售涉案房屋。经双方协商，确定交易价格为40000元；当日陈利、裴西安代王保娥向李国强支付了定金2000元，后双方前往原陕西唐华三棉有限责任公司物业管理科询问如何办理过户手续后得知，“过户手续”需房主本人和买主本人持身份证、户口簿到陕西唐华三棉有限责任公司物业管理科办理，且买卖双方均应为三厂职工，如出卖人不能到场，须出具委托手续。此后，由任西兵书写委托书，李国强本人在受委托人处签字并在委托书上代刘雪芹签字并加盖刘雪芹私人印章，委托李国强办理卖房有关事宜，委托书载明日期为2008年3月22日。2008年3月25日，王保娥及其女儿陈利、任西兵、李国强持上述委托书及刘雪芹身份证、户口簿、刘雪芹私人印章及房屋买卖协议前往原陕西唐华三棉有限责任公司物业管理科办理了“过户手续”。双方为减少过户收费，在房屋买卖协议上书写的交易金额为20000元，但实际交易金额为40000元，“过户手续”办理完毕后，陈利将38000元现金交付给李国强，李国强收取38000元后未出具收条，并称如其妹问及房屋出售价格，要求王保娥、陈利等人答复为20000元。约三日之后，王保娥实际占有、控制涉案房屋。2008年3月底，李娟利于涉案房屋租赁房客处得知涉案房屋已被出售，随即到涉案租赁房屋所在地询问情况，到达涉案房屋所在地后，李娟利见到王保娥的女婿裴西安；裴西安对李娟利称，房子李国强已出售给王保娥并办理了“过户手续”。为此李娟利与王保娥的女婿裴西安发生争执并向公安部门报案，公安部门得知双方因房屋买卖纠纷发生争执后，告知双方纠纷不属公安部门处理范围。此外李娟利称，在其得知李国强出卖涉案房屋后，并未将情况告诉李娟红；2011年6月，李娟利找到李国强私自处理涉案房屋的协议书后，才将情况告知李娟红。2012年3月，涉案房屋因整体改造已被相关部门拆除。
又查明，位于西安市灞桥区三厂自建村13排373号的涉案房屋在西安国棉三厂私有户职工登记材料（该登记材料时间为1963年8月23日）中载明，涉案房屋系李有仓（刘雪芹之夫，李国强、李娟利、李娟红之父）自同厂职工处购得。经本院向原陕西唐华三棉有限责任公司物业管理科工作人员了解，涉案房屋无产权证，房屋性质应属于公助自建房，建房之初系原陕西唐华三棉有限责任公司为解决职工住宿问题而自建，后遂在职工工资中扣除建设费用；此后，职工自己在该房屋基础上私搭乱建，最终的实际面积不明，但该批房屋初建时面积最大的也仅为20平方米左右。2008年3月25日前，涉案房屋登记在李有仓名下，2008年3月25日通过买卖后，该房屋已变更登记在王保娥名下。
另查明，李有仓（死亡时间为1998年11月3日）、刘雪芹（死亡时间为2008年4月8日）已亡，李有仓、刘雪芹户家庭成员还有一子两女，即李国强、李娟利、李娟红。
以上事实有委托书、房屋买卖协议、任西兵证人证言、2008年8月20日王保娥给三厂自建村13排373号房缴电费的收据、居民死亡医学证明书、西安医学院第二附属医院刘雪芹的住院病案及本院庭审笔录等在卷作证。
本院认为，无处分权人将不动产转让给受让人，所有权人有权追回，但符合下列情形的，受让人取得该不动产的所有权：（一）受让人受让该不动产时是善意的；（二）以合理价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款约定取得不动产或动产所有权的，原所有权人有权向无权处分权人请求赔偿损失。本案的涉案房产应属李有仓（已亡）及家庭成员共同所有，但李国强出售涉案房产时称其系为母亲刘雪芹治病筹集资金将涉案房屋以40000元出售并交付给买受人王保娥，王保娥亦于2008年3月底开始实际占有、控制涉案房屋；涉案房屋为无产权房屋，所谓“过户”即指在原陕西唐华三棉有限责任公司物业管理科办理”过户”登记；李有仓1963年取得涉案房屋，亦为通过此种”过户”形式；王保娥、李国强交易涉案房屋时，李国强称其处分涉案房屋是为母治病，故王保娥买售该房屋时应为善意，双方转让价格合理，且李国强已将涉案房屋交付王保娥，王保娥自2008年3月底实际占有、控制该房屋；故李国强虽未经其他共有人（家庭成员）同意，擅自将涉案房屋转让给受让人王保娥，但王保娥取得涉案房屋所有权符合法律规定的善意取得法定条件，应认定为王保娥已取得了涉房屋的所有权，故本院对原告的诉讼请求依法不予支持。李娟利、李娟红作为共有人，可另案要求无处分权人李国强向其赔偿相应损失。依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、驳回原告李娟利、李娟红要求确认被告李国强与王保娥所签订房屋买卖协议无效的诉讼请求；
二、驳回原告李娟利、李娟红要求确认位于西安市灞桥区三厂自建村13排373号的房屋为李娟利、李娟红、李国强共有的诉讼请求。
本案案件受理费300元，原告已预交。案件受理费300元应由原告李娟利、李娟红自行承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 余国庆
审 判 员 赵耀世
代理审判员 徐 严
二〇一三年一月十五日
书 记 员 赵 宇