重庆市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝三中法民终字第00967号
上诉人（原审被告）重庆远大置业有限公司，住所地武隆县巷口镇芙蓉中路20号2单元8-4号，组织机构代码67611456-9。
法定代表人张璞，总经理。
委托代理人肖庆光，男，1981年10月26日出生，汉族，重庆远大置业有限公司职工，住重庆市南岸区。
被上诉人（原审原告）蔡世芬，女，1972年2月23日出生，汉族，农村居民，住重庆市武隆县。
委托代理李茂华，重庆剑直律师事务所律师。
委托代理人蔡世刚，重庆剑直律师事务所律师。
上诉人重庆远大置业有限公司（以下简称远大置业公司）因与被上诉人蔡世芬商品房销售合同纠纷一案，不服重庆市武隆县人民法院（2014）武法民初字第00981号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员宋丹丹担任审判长与审判员倪静、审判员陈江平参加评议的合议庭，审理了本案。上诉人重庆远大置业有限公司的委托代理人肖庆光，被上诉人蔡世芬的委托代理人蔡世刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：经审理查明，蔡世芬（乙方）与远大置业公司（甲方）于2011年6月27日签订了《重庆市商品房买卖合同》，合同约定：“……第三条、乙方所购商品房的基本情况。（一）本商品房坐落为：重庆市武隆县仙女山镇石梁子村晋愉·戴斯大卫营C15幢-2号。……第五条、付款方式及期限。（二）乙方按下列第3种方式按期付款：……3、按揭付款：本商品房总成交金额561067元整。（1）于2011年6月3日付清首付款169067元整。（2）余下房款392000元整，乙方通过银行按揭方式支付，经银行审查同意后，由乙方与银行办理贷款手续，其贷款由银行直接划给甲方，为乙方应支付房款的一部分……第七条、交房期限及交付条件。（一）本商品房交房期限……2、属预售商品房的，甲方应当在2011年12月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。如遭遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房。（二）本商品房交付时应符合以下条件：（1）本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。……（3）按合同补充协议约定。……第八条、交房手续的办理。1、甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。……第九条、甲方逾期交房的违约责任。除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：……（2）逾期超过90日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之一向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。……第十六条、商品房质量、装饰、设备标准的约定。甲方交付使用的商品房的建筑材料、设备安装标准应符合双方约定（附件三）的标准，该商品房系装修房的，装修标准还应符合双方约定（附件四）的标准。达不到约定标准的，乙方有权要求甲方按照下述第2种方式处理：……2、按合同补充协议约定……”。该合同附件三（或附件四）为建筑材料、设备安装标准说明，其中第12条为：“智能安装系统：每户设室内可视对讲系统，紧急按钮（带对讲功能）。”2011年6月27日，蔡世芬向远大置业公司交付了购房款169067元。2013年3月26日，远大置业公司向蔡世芬发出《接房及移交房屋通知函》，通知蔡世芬前往办理接房手续。2013年12月21日，蔡世芬在远大置业公司处办理接房手续，并在《接房工程处理记录表》上记载了房屋多处质量问题。
蔡世芬一审诉称：2011年6月27日，蔡世芬与远大置业公司签订了商品房买卖合同，蔡世芬购买远大置业公司开发的位于武隆县仙女山镇石梁子的“戴斯大卫营”C15幢1-2号的房屋，合同约定房屋总价共计561067元，远大置业公司于2011年12月31日前向蔡世芬交付房屋，交付房屋时须通过竣工验收备案登记，取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》、《单位工程验收合格表》。此外，合同附件三第12条约定，远大置业公司安装好闭路电视、智能系统等。蔡世芬按照合同约定将全部房款交付远大置业公司后，远大置业公司于2013年3月26日才通知蔡世芬接房，蔡世芬去查验时发现该房屋未取得相关验收合格证明，屋内墙体多处裂缝，屋前绿化未完善，闭路电视、智能系统也未安装，完全不符合合同约定的交房条件，于是蔡世芬要求远大置业公司整改后再接房。此后远大置业公司一直未整改，2013年12月21日蔡世芬为了减少损失，不得已办理了接房手续并告知远大置业公司需整改。由于远大置业公司不诚信履行合同，延迟交房，造成蔡世芬不能如期将房屋投入经营，造成了严重的经济损失，合同约定的违约金过低不足以弥补损失。故请求法院判令：1、由远大置业公司履行合同附件三第12条的约定，给蔡世芬室内安装好有紧急按钮的可视对讲系统（带对讲功能）；2、由远大置业公司赔偿迟延交房的损失73637元（其中迟延交房违约金39835元，违约金不足以弥补造成的损失即资金利息33802元）；3、因达不到交房条件且未整改仍无法正常使用，由远大置业公司赔偿交房后至2014年5月21日期间的损失16100元；4、由远大置业公司承担资料费320元；5、由远大置业公司承担本案诉讼费用。
重庆远大置业有限公司一审中未答辩，也未举示证据。
一审法院认为，双方自愿签订的《重庆市商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，亦未违反法律、法规之强制性规定，依法成立，合法有效，该合同对双方具有约束力，双方应当按合同的约定要求履行义务。该合同附件三明确约定了远大置业公司交付房屋的建筑材料和设备安装的具体标准，远大置业公司应当向蔡世芬交付符合约定标准的房屋，但远大置业公司实际交付蔡世芬使用的房屋并未安装该合同附件三第12条约定的“智能安装系统”，故对蔡世芬主张由远大置业公司履行合同约定，为房屋室内安装可视对讲系统的诉讼请求，予以支持。蔡世芬主张由远大置业公司承担逾期交房的违约责任，其理由一是远大置业公司迟延通知蔡世芬办理交房手续，二是远大置业公司所交付的房屋建筑质量和设备标准未达到约定的交房条件。一审法院认为，根据双方所签订的《重庆市商品房买卖合同》第八条及该合同附件五补充协议的约定，远大置业公司有书面通知蔡世芬办理交房手续的义务，并且应当于2011年12月31日之前向蔡世芬交付房屋。但根据审理查明的事实，远大置业公司于2013年3月26日向蔡世芬发出接房及移交房屋通知函，且交付的房屋并不符合约定的交房标准。蔡世芬在收到远大置业公司发出的接房通知后，以该房屋未能达到合同约定的交付条件为由拒绝接房并书面函告远大置业公司，远大置业公司本应对讼争房屋进行整改完善，在完备交付条件后及时通知蔡世芬方重新启动房屋交付验收程序，但直到2013年12月21日蔡世芬实际接房时该房仍未能达到合同约定的交付条件。因此，远大置业公司逾期交付房屋的事实成立，该行为已构成违约，应当按照合同约定承担相应的违约责任，即应承担自约定的交房期限的次日即2012年1月1日起至实际交房日即2013年12月21日止的违约金，以蔡世芬已付房款的总额561067元为基数按每日万分之一的标准计算为40396.824元。蔡世芬认为合同约定的违约金过低，不足以弥补实际损失，因此主张由远大置业公司以逾期交付房屋期间其已付房款的资金利息作为实际损失进行赔偿。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失……”和第一百一十四条第二款的规定：“……约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少……”，蔡世芬的该主张符合法律规定，故对远大置业公司逾期交房期间蔡世芬的实际损失计算为：从2012年1月1日起至2013年12月21日期间以银行同期同类贷款利率计算其缴纳首付款169067元的资金利息20288.04元，从蔡世芬向银行按揭贷款之日即2012年2月9日起至2013年12月21日期间以银行实际执行利率计算其按揭贷款392000元的资金利息为53349.02元，以上两项损失合计为73637.06元。综上，对蔡世芬主张由远大置业公司赔偿逾期交房的损失73637元的诉讼请求，予以支持。蔡世芬还主张由远大置业公司赔偿其实际接房即2013年12月21日起至2014年5月21日期间因交付的房屋未整改仍无法正常使用的损失16100元。根据审理查明的事实，蔡世芬已于2013年12月21日实际接房，蔡世芬并未举证证明远大置业公司交付的房屋因未达到交房条件致使其无法正常使用，也未举证证明其在接房后至2014年5月21日期间因无法正常使用讼争房屋实际产生了相关损失，故对蔡世芬的该项诉讼请求因缺乏事实和法律依据，不予支持。对蔡世芬主张由远大置业公司赔偿资料打印费320元的诉讼请求，由于蔡世芬并未举示充分有效的证据予以证明，故不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一四十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十三条、第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四、第一百四十四条之规定，判决：一、重庆远大置业有限公司于判决生效后十日内按合同附件三第12条的约定为蔡世芬所购商品房室内安装可视对讲系统；二、重庆远大置业有限公司于判决生效后十日内赔偿逾期交房给蔡世芬造成的损失73637元；三、驳回蔡世芬的其他诉讼请求。案件受理费减半收取1026元（蔡世芬已预交），由重庆远大置业有限公司负担。
远大置业公司不服前述判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判。主要理由是：1、一审法院审理程序违法。根据双方合同第24条之规定，本案应由重庆市仲裁委员会管辖；一审法院未通知远大置业有限公司参与一审审判，违反民事诉讼法的规定。2、一审判决认定事实不清。远大置业有限公司于2011年12月24日即向蔡世芬寄发了接房通知书，而蔡世芬未接房。3、一审判决适用法律不当。即使一审法院未查明2011年12月24日上诉人发送接房通知书这一事实，也应当查明了2013年3月26日上诉人发送《接房及移交房屋通知函》、被上诉人未及时接房这一事实，故从这之后的违约金也不应再由上诉人承担，一审超期限多计算了蔡世芬未接房之后期间的违约金；实际损失与违约金不能共同主张；蔡世芬依据银行贷款利息来主张损失，计算标准不当。
被上诉人蔡世芬答辩称：远大置业有限公司提供的购房合同系统一格式合同文本，合同内容全部由该公司工作人员统一填写后才给蔡世芬，而蔡世芬持有的购房合同第24条上关于争议解决方式并未选择仲裁。
上诉人在二审中向本院提交以下证据：证据1、重庆市商品房买卖合同1份。拟证明本案应当由仲裁委员会管辖。证据2、国内特快违背邮件详情单1份（订单号：EK374010635CS，寄件日期为2011年12月23日）。拟证明2011年12月23日远大置业公司向蔡世芬邮寄了接房通知书，履行了通知交房的义务。
被上诉人对上述证据发表了如下质证意见：对证据1的真实性、合法性均无异议，对合同第24条不认可，当时双方并未约定解除的方式，不是双方真实意思表示，与蔡世芬手中的合同不一致；对证据2的真实性、合法性和关联性均有异议，邮寄的地址不是寄给蔡世芬的，当时远大置业公司的房屋还在修建中，不可能通知交房。
二审查明：蔡世芬（乙方）与远大置业公司（甲方）于2011年6月27日签订了《重庆市商品房买卖合同》第八条交房手续的办理第2款约定：由于乙方原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理，（1）如乙方无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋毁损、灭失的风险及物业服务费用由乙方承担。……。远大置业公司于2013年3月26日向蔡世芬发出《接房及移交房屋通知函》，该函载明：……您所购置的武隆仙女山戴斯大卫营C15幢1－2号房屋（派出所备案房号28幢1－2），已于2011年12月31日具备交付条件。但是截止到目前为止，据我司从物管公司处了解的信息，您至今仍未办理接房手续。请您尽快前往武隆仙女山戴斯大卫营临时客户服务中心（C1幢1－1）处办理接房手续。……。2013年4月3日，蔡世芬回函远大置业公司，该函载明：……我于2013年3月29日接到贵公司的接房通知书，贵公司通知书说你公司已于2011年12月31日具备交付条件，为何要等到现在才发接房通知书给我，我又于2012年8月到戴斯大卫营28幢1－2去看了，根本不符合交房条件，室内闭路以及智能系统尚未安装，室外水泥围墙也未拆除掉，当时有你方施工人员在场，也有现场照片为证，我们到售房部要求看你们的《工程竣工验收备案登记证》你公司也没有。综上所述，你公司应当承担没有如期交房的违约责任。现我书面通知贵公司给付违约金。希贵公司尽快给我回复，我再接房。……本院二审查明的其他事实与一审法院相同。
本院认为，本案双方二审中争议的主要焦点为：1、一审法院是否向上诉人依法送达了应诉通知及传票等法律文书，本案是否应当由一审法院管辖；2、远大置业公司在履行本案所涉合同时是否存在逾期交房的违约行为以及远大置业公司因此应承担的违约责任如何确定。
关于第一个焦点。经查，一审法院向远大置业公司送达的应诉通知书、起诉状副本、举证通知书、传票等诉讼文书系远大置业公司员工李晴于2014年6月13日签收，故上诉人关于一审法院未通知其参加一审诉讼的说法不能成立。远大置业公司在二审中提供了其持有的合同文本来证明双方约定的系仲裁管辖，本案不应由一审法院管辖。本院认为，远大置业公司提供的该合同文本系统一格式合同，虽然现在远大置业公司提供的合同文本中对纠纷解决方式由仲裁管辖这一项内容进行了勾选，但与蔡世芬在本案诉讼中所提交的合同文本中对此项内容未进行勾选之间存在不一致，不能由此推定双方对本案所涉纠纷的处理约定由仲裁管辖，故远大置业公司的此项上诉理由不成立。
关于第二个焦点。远大置业公司与蔡世芬签订的《重庆市商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，未违反法律、法规之强制性规定，合法有效，双方应依约履行义务。根据该合同第7条、第8条规定，远大置业公司应当书面通知蔡世芬接房，且应在2011年12月31日前将房屋交付蔡世芬使用。该合同附件三、附件五之补充协议进一步明确了远大置业公司交付房屋的建筑材料和设备安装等具体标准。但根据审理查明的事实，远大置业公司并未履行如期交房的通知义务，其举示的快递详情单虽证明其已于2011年12月24日以快递形式通知蔡世芬接房，但不能证明蔡世芬收到该通知，且并无证据证明此时本案房屋已具备双方约定的交房条件。而远大置业公司在2013年3月26日向蔡世芬发送的《接房及移交房屋通知函》上虽载明了本案讼争所涉房屋在2011年12月31日已具备交付条件的相关内容，但该内容仅系远大置业公司单方出具的，不能有效地证明本案所涉房屋在2011年12月31日已具备交付条件。故本院认为远大置业公司逾期交房的事实成立，该行为已构成违约，远大置业公司应当按合同约定承担相应的违约责任。关于远大置业公司认为其已在2013年3月26日通知蔡世芬接房而蔡世芬未接房，故2013年3月26日应作为本案所涉房屋的接房时间的问题。本院认为，虽然双方在合同中约定“如乙方（蔡世芬）无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付”，但远大置业公司在2013年3月26日向蔡世芬发出的《接房及移交房屋通知函》中告知蔡世芬本案所涉房屋系于2011年12月31日具备交付条件，蔡世芬因对远大置业公司确定的交付条件具备时间点有异议而拒绝接房，是对其权利的合法行使，并非无正当理由拒绝接房。且按双方的约定，即使蔡世芬无正当理由拒绝接房的情形，也应是以书面交房通知确定的交付使用之日为视为已交付之日，而非以该《接房及移交房屋通知函》的发出时间2013年3月26日作为房屋的交付时间，故远大置业公司此项主张不能成立。一审判决认定蔡世芬的实际接房日为2013年12月21日正确。根据双方在《重庆市商品房买卖合同》关于逾期交房违约责任的相关约定，远大置业公司应向蔡世芬支付自双方约定的交房期限的次日即2012年1月1日起至实际交房日即2013年12月21日止以蔡世芬已付房款的总额561067元为基数按每日万分之一的标准计算的违约金40396.824元（561067×0.0001×720）。
蔡世芬在一审时认为双方约定的违约金不足以弥补其损失，主张由远大置业公司赔偿逾期交付房屋期间其已付房款的资金利息。本院认为，蔡世芬购买本案讼争之房缴纳相应的房款，是其取得本案讼争之房产权依法应当支付的对价，其为支付房款所缴纳的首付款及按揭贷款部分所产生的利息也必然包含在该对价内，与远大置业公司的逾期交房违约行为之间并无必然因果关系，故蔡世芬主张其在远大置业公司逾期交付房屋期间已付房款的资金利息应由远置业公司赔偿，于法无据，一审法院将该资金利息作为蔡世芬的损失不当。
综上所述，本案因上诉人在一审中未提出抗辩，导致一审判决对违约损失的确定不恰当，依法应予纠正。上诉人的上诉理由部分成立，本院对该部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、维持重庆市武隆县人民法院（2014）武法民初字第00981号民事判决第一项，撤销第二、三项。
二、重庆远大置业有限公司在本判决生效后10日内支付蔡世芬违约金40396.824元。
三、驳回蔡世芬的其他诉讼请求。
如果重庆远大置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费2052元，减半收取1026元，二审案件受理费2052元，共计3078元，由重庆远大置业有限公司负担2052元，蔡世芬负担1026元。
本判决为终审判决。
审判长 宋丹丹
审判员 倪 静
审判员 陈江平
二〇一四年十二月十七日
书记员 石 佳