浙江省台州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）浙台民终字第45号
上诉人（原审被告、反诉原告）卢某某。
委托代理人（特别授权）陈某某。
被上诉人（原审原告、反诉被告）台州市××××科技
有限公司，住所地台州市××区××开发区××号。
法定代表人王某某。
委托代理人（特别授权）童某某。
上诉人卢某某因房屋租赁合同纠纷一案，不服台州市黄
岩区人民法院（2009）台黄民初字第524号民事判决，向本院
提起上诉。本院依法组成合议庭，于2010年1月28日公开开庭
进行了审理。上诉人卢某某及其委托代理人陈某某，被上诉人
的委托代理人童某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定，原、被告于2007年3月12日签订了一份生
产专用厂房租赁协议，约定原告将其坐落于黄岩区澄江街道三
官堂村的厂区中的2017米的厂房出租给被告，租期自2007年2
月1日起至2011年1月30日止，年租金157000元，在每年2月1日
前付清。被告使用厂房至2009年1月30日后搬离。
原告租赁给被告的上述厂房分为三区，1区厂房192米，
建于1997年，经鉴定存在多处危险点，不能满足正常使用要求
；2区厂房385米、3区厂房1428米，均建于2007年，未取得建
设工程规划许可证。原审法院认为，原告要求被告支付的是2009年2月1日后
的厂房租金，而被告已经在此之前搬离厂房。原告出租给被告
的厂房中，1区厂房某在严重危险，不能满足正常使用要求，
被告依法可以随时解除租赁合同，故被告搬离厂房后，租赁协
议中涉及该区域厂房的部分即告解除，被告无需继续支付租金
；而2区、3区厂房某某时未取得建设工程规划许可证，租赁协
议中涉及该区域厂房的部分应属无效，因被告已实际搬离，未
占用该厂房，无需赔偿原告此后的房屋占用费。原告的诉讼请
求，与法不符，不予支持。被告反诉要求赔偿电设施拆除安装
费用、物资搬运费，因该费用的真实性、合理性缺乏有效证据
证实，亦不予支持。依照《中华某某共和国民法通则》第六条
和《中华某某共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、
第二百三十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同
纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决
：一、驳回原告台州市××××科技有限公司的诉讼请求。二
、驳回被告卢某某的反诉请求。案件受理费3440元，反诉案件
受理费525元，鉴定费用21000元，合计人民币24965元，由原
告台州市××××科技有限公司负担14940元，被告卢某某负
担10025元。
卢某某不服，上诉称，一、原审法院认定事实有误。原
审法院仅认定1区厂房某在多处危险点，对2区、3区厂房只认
定未取得建设工程规划许可证，而未认定存在多处危险点这是
与鉴定结论不相符的。杭州市房屋安全某某所的鉴定结论，明
确钢柱间未设置柱间支撑，屋架间未设置垂直或水平支撑；山墙处未设抗风柱，纵横墙墙体自由长度均大于6m；如遇暴风雪
等偶发荷载作用，有失稳倒塌的危险。二、原审判决驳回上诉
人的反诉请求是不公正的、错误的。因被上诉人出租的房屋存
在危险，又是未经批准的建筑，上诉人提前终止租赁合同是法
律允许的。过错在被上诉人。上诉人提前终止合同，搬迁必然
要支付搬迁费用，重安设施，必然有损失，这足可推定事实。
而原审法院对上诉人在原审时提供的搬迁费、安装费共计5025
0元不予认定是错误的。三、原审判决要求上诉人承担受理费
、鉴定费10025元是不符合法院诉讼费承担规定。综上，请求
二审法院查某事实，依法改判支持上诉人的反诉请求及反诉费
、鉴定费由被上诉人承担。
台州市××××科技有限公司辩称，一、上诉人在上诉
状中讲到，被上诉人的厂房某在倒塌危险，这是不事实的。在
原审时，对厂房进行了鉴定，双方对鉴定结论均无异议，鉴定
结论中没有讲到厂房有倒塌的危险。1区存在危险点我们认可
，根据双方签订的合同，这个危险点应该由上诉人修理。二、
一审法院驳回上诉人的反诉请求是正确的。上诉人认为厂房没
有办法生产，而导致其提前搬出。但从鉴定结论看，厂房不存
在危险，完全可以使用。上诉人的反诉不具有真实性。上诉人
提前终止合同，没有通知被上诉人，是其单方行为，故一审法
院驳回其反诉请求是正确的。三、关于某某费21000元。原审
法院判决上诉人承担10025元，已经照顾了上诉人。一审中上
诉人提出的鉴定结论对判决没有作用。所以我们认为鉴定费属
于扩大费用，应该全部由上诉人承担。上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经审理本院认定的事实与原审法院认定的事实一致。另
查某，杭州市房屋安全某某所作出的杭房安鉴定（2009）505
号房屋安全某某报告中明确“一区厂房某在：1、南、北纵墙
门上方钢筋混凝土过梁混凝土保护层脱落、露筋锈蚀严重，主
筋因锈蚀有折断现象，构成危险点；2、北外纵墙东端、中部
墙体底部粉刷层剥落，砂块松动，中部墙体损坏程某较重，已
出现长约3.0m高约0.9m的洞口；3、四周外墙均有不同程某的
砖块缺失，东山墙底部程某较重；4、内、外墙面粉刷层局部
开裂、脱落；5、山墙未设抗风柱，纵横墙体自由长度均大于6
m，易失稳。二区厂房某在：1、屋架与钢柱节点处钢连接件普
遍锈蚀；2、西山墙中部砖块缺失，洞口尺寸约700㎜×700㎜
；3、东、西山墙局部霉变；4、内、外墙面粉刷层均有局部开
裂、脱落；5、山墙处未设抗风柱，横墙墙体自由长度均大于6
m，易失稳；钢柱间未设置柱间支撑，屋架间未设水平或垂直
支撑。三区厂房某在：1、北侧门洞上钢筋混凝土雨篷板底混
凝土保护层脱落、露筋锈蚀严重，主筋因锈蚀折断出现雨篷板
塌落，且有继续塌落的危险。2、内、外墙面粉刷层均有局部
开裂、脱落；3、山墙处未设抗风柱，纵横墙墙体自由长度均
大于6m，易失稳。”鉴定结论：根据行标《危险房屋鉴定标准
》jgj125-
99（2004版），综合评定原告（被上诉人）厂房危险性等级为
c级，即部分承重结构承载力不能满足正常使用要求，局部出
现险情，构成局部危房。本院认为，依据杭州市房屋安全某某所作出的杭房安鉴
定（2009）505号房屋安全某某报告，被上诉人出租的厂房构
成局部危房，并非仅指一区厂房，而是包含二区、三区厂房在
内。因二区、三区厂房未取得建设工程规划许可证，租赁协议
中涉及该区域厂房的出租违反了国家强制性规定而无效，故双
方签订的租赁合同属部分有效，部分无效。对有效部分的租赁
关系，因被上诉人出租的房屋存在严重危险，上诉人依法有权
随时解除租赁关系。上诉人已于2009年1月30搬出了被上诉人
出租的厂房（包括一区、二区、三区厂房）。现双方争执的焦
点是上诉人提前解除租赁合同，是否系被上诉人的违约行为所
为，且是否造成上诉人损失存在。被上诉人出租的房屋经鉴定
确实存在局部危房，造成上诉人提前解除租赁合同的责任在被
上诉人方。为此，上诉人因提前解除租赁合同所造成的直接损
失依法应由被上诉人赔偿。但上诉人现提供的因搬迁过程中的
电设施拆除安装费用（33000元）及搬迁费用（17250元），双
方即使按合同履行完毕后，也均系上诉人自己应该支付的费用
，该二笔费用不属因提前解除租赁合同所造成的直接损失。故
上诉人要求被上诉人赔偿因电设施拆除安装费用及搬迁费用的
诉讼请求，本院不予支持。原判决实体处理正确，本院应予维
持。致于某某费用21000元，系在被上诉人对自己出租的厂房
不承认存在有危险的情况下进行鉴定的，现经鉴定部门作出鉴
定结论，出租厂房局部出现险情，构成局部危房。对此，该鉴
定费用应由被上诉人承担。原审判决在鉴定费承担上不妥，本
院应予调整。依照《中华某某共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审本诉案件受理费3440元，反诉案件受理费525元，鉴
定费21000元，二审案件受理费525元，合计25490元。由上诉
人卢某某承担1050元，被上诉人台州市××××科技有限公司
承担24440元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈文杰
审 判 员 徐慧华
审 判 员 牟伟玲
二〇一〇年三月十五日
代书记员 赵灵仙