海南省第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海南一中民二终字第42号
上诉人（原审原告）王�
委托代理人倪绍山，海南如瑜律师事务所律师。
委托代理人李晶瑜，海南如瑜律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）琼海大东南置业有限公司
法定代表人冯昌友，董事长。
委托代理人陈海军，该公司副总经理。
原审第三人海南骑士酒店管理有限公司。
委托代理人郭新喙，该公司员工。
上诉人王媛因与被上诉人琼海大东南置业有限公司（以下简称大东南公司）及原审第三人海南骑士酒店管理有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服海南省琼海市人民法院（2013）琼海民二初字第116号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年12月17日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明：2010年1月17日，原告向被告支付了3万元购买被告开发的万泉豪廷皇家骑士度假公寓房屋，同月21日，双方签订《商品房买卖合同》。合同约定，原告（买受人）购�被告（出卖人）开发的万泉豪廷皇家骑士度假公寓第五幢B区925号房（现场房号为1025号），买受人应在合同签订之日一次性、支付总房款463367元，出卖人应当在2011年12月31日前，将经验收合格的商品房交付买受人，若出卖人超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90日内退还全部已付房款，并按照已付房款的3%向买受人支付违约金等。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续等。该合同第十三条约定，该房屋的装修和设备标准达不到本合同附件三约定的标准或者该房屋存在非属于主体结构质量问题，则由出卖人根据本合同的约定予以修复，但不影响买卖双方办理该房屋的交接手续，买受人不得以此为由延迟或者拒绝办理交房手续，买受人也不得以该房屋的装修和设备标准达不到本合同附件三约定的标准为由要求出卖人支付逾期交房违约金或者解除合同等等。合同附件三：装饰、设备标准，约定了内墙、外墙、顶棚、门窗、卫生间、阳台、电梯以及室内的装修标准，同时也约定了家电设备的配置标准。合同签订后，原告又支付了购房款433317元。2011年12月30日，被告开发的上述公寓取得《海南省建筑工程竣工验收备案证》。2012年1月7日，原告来到万泉豪廷收房，原、被告未办理交房手续，同月12日，原告向被告缴纳办证费用11473元。同日，原告与第三人海南骑士酒店管理有限公司签订《出租及委托经营管理合同》，该合同的主要内容为：原告（甲方）现将向被告购买的万泉豪廷三期皇家骑士度假公寓B区1025号房出租给第三人（乙方）进行酒店式经营管理；委托期限为五年，开始日为交房后两个月，如因房屋交付比销售合同中约定的早或迟，委�期限的开始日和结束日亦相应调整，甲乙双方均不得因此要求对方承担违约责任；甲方可以获得每年不超过十五天的免费入住期；营业收入总额按四、六分成，业主获得40%营业收入作为年收益，收益由乙方以现金或转账方式支付，每三个月支付一次，甲方同意乙方统一代扣法律法规规定的代缴税费，收益支付的前提是乙方财务直接汇入以甲方名义开户指定的账号等。该经营管理合同签订合同后的第二天，原告在被告处领取了豪华客房使用券15张。2013年1月19日，原告在被告处领取了豪华客房使用券15张，原告及丈夫杜发惠在皇家骑士万泉度假酒店使用该券进行消费（免费）。2013年3月18日，原告向本院提起诉讼。2013年4月10日，第三人从银行汇4200元给原告作为返租租金。
原审认为：原、被告于2010年1月17日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有�反法律法规的强制性规定，应为有效合同，双方当事人应予遵守。本案的争议焦点是：一、原告是否已收房并将房屋租赁给第三人经营。二、原、被告签订的《商品房买卖合同》是否应当解除，被告应否向原告支付违约金并赔偿损失。
一、关于原告是否已收房并将房屋租赁给第三人经营。原告主张合同约定的房屋交付期限为2011年12月31日前，被告到目前都尚未交付房屋给原告，请求根据合同约定解除合同退还购房款、赔偿损失等。被告及第三人均抗辩原告已收房并将房屋出租及委托给第三人经营管理，请求驳回原告的诉讼请求。根据本案查明的事实，原、被告签订的《商品房买卖合同》约定交房的时间为2011年12月31日前，通知交房的方式为书面通知。被告2011年12月30日取得原告购买的公寓楼竣工验收备案证，被告未书面通知原告收房。原告2012年1月7日到万泉豪廷收房（未办理收房手续），同月12日向被告缴纳办证费用11473元，并与第三人签订了《出租及委托经营管理合同》，将购买的公寓出租给第三人经营管理。原告主张双方未办理收房手续，房屋未交付，《出租及委托经营管理合同》为未生效的合同。本院认为，被告虽未书面通知原告收房，双方也未办理交房的相关手续，但原告与第三人签订《出租及委托经营管理合同》后，已根据该经营管理合同的约定领取了发放给出租方每年免费入住的使用券，该经营管理合同已实际履行，应为已生效的合同。因此，双方虽未办理交房的相关手续，但原告已将房屋租赁给第三人进行经营，形成了事实上的收房行为，故原告的上述主张缺乏事实与法律依据，本院不予支持。
二、关于原、被告签订的《商品房买卖合同》是否应当解除，被告应否向原告支付违约金并赔偿损失。（一）双方�订的《商品房买卖合同》是否应当解除。原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，被告应当在2011年12月31日前将经验收合格的商品房交付原告，逾期超过90日后，原告有权解除合同等；装修和设备标准达不到约定的标准或者该房屋存在非属于主体结构质量问题，则由出卖人根据合同的约定予以修复……买受人不得以该房屋的装修和设备标准达不到约定的标准为由，要求出卖人支付逾期交房违约金或者解除合同等。该合同是当事人的真实意思表示，双方应遵照执行。该房屋经竣工验收合格，并于2011年12月30日取得竣工验收备案证，原告已收房并将房屋出租给第三人经营，如果房屋的装修或者设备达不到约定的标准，原告可根据合同的约定主张修复等。因此，原告请求解除《商品房买卖合同》、被告支付违约金，缺乏事实依据，本院予以驳回。原告主张被告返还各项�证费用是基于解除合同后，尚未履行的，终止履行的意思表示，双方签订的合同不予解除，故原告的该项主张，本院不予采纳。（二）被告应否赔偿原告的租金损失。原告主张被告应在2011年12月31日前将房屋交付原告，原告的房屋在2012年3月1日起由第三人向外经营出租，原告获取相应的租金，因被告未交房，租金损失应由被告赔偿。本院认为，原告已收房并将房屋出租给第三人经营管理，租金的收益系原告与第三人之间的民事法律关系，不属于本案审理的范围，故原告的主张不予采纳。综上所述，原告已收房并将房屋出租给第三人经营管理，因此，原告主张被告逾期交房，请求解除合同，承担违约责任，缺乏事实与法律依据，本院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳�原告王媛的诉讼请求。案件受理费人民币9167元，由原告王媛负担。
宣判后，王媛不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决，改判支持上诉人一审的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。理由如下：一审法院驳回上诉人关于逾期交房、请求解除合同、退还购房款和各项办证费用及承担违约责任的理由是上诉人“已收房并将房屋出租给第三人经营管理”，属于事实认定不清，证据不足，缺乏法律依据。2010年1月21日，上诉人与被上诉人签订《房屋买卖合同》，约定的交房日期为2011年12月31日前，合同签订后上诉人分别于2012年1月和2013年1月到被上诉人处收房均未果，被上诉人自觉理亏安排上诉人住宿，在被上诉人处领取的客房使用券在第三人处使用，该劵明确备注了“房屋业主补偿”。2012年1月12日上诉人与本案第三人签订了《出租及委托经营管理合�》，合同第三条约定的是委托期限开始日为交房后贰个月，但到现在为止上诉人都没有收房，一审法院以被上诉人作为补偿的客房使用劵认定了上诉人与第三人签订的合同已经实际生效从而形成了收房行为，不符合实际。一审法院已经查明被上诉人“未书面通知上诉人收房，双方也未办理交房手续”，却产生事实交房行为，属于认定事实错误。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，严重损害了上诉人的合法权益。恳请二审法院在查清事实的基础上依法改判。
被上诉人大东南公司答辩称：一、上诉人所诉的墙壁有霉变、不符合交房的条件，因而要求解除合同、支付违约金的诉讼请求，既没有法律依据，也不符合双方合同约定的解除合同的条件。二、上诉人两次在答辩人处领取了第三人提供的豪华客房抵用劵并使用了抵用劵，相当于交接房屋且实际使用了房屋的功能。三、上诉人将涉案房屋出租给第三人，第三人将该房屋作为酒店用房对外经营，实际使用了房屋；第三人也向上诉人支付了第一年的房屋租金，更加证明房屋事实上已经交付使用。四、上诉人的解除权已经超过了法定的行使期间，从程序上不应得到支持。综上，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。
原审第三人海南骑士酒店管理有限公司书面答辩称：1、上诉人将涉案房屋出租给答辩人，答辩人将该房屋作为酒店用房对外经营，实际上已经使用了该房屋；答辩人也向上诉人支付了第一年的房屋租金，上诉人已经从房屋的使用中获利，充分说明房屋事实上已经交付使用。2、上诉人两次在开发商处领取了答辩人提供的豪华客房抵用劵并使用了抵用劵，当时对交或未交房并未提出过任何异议。3、答辩人基于对上诉人与我方签订的《出租及委托经营管理合�》的信赖，已经将房屋作为酒店用房用于对外经营，如果合同解除，势必会对我方的声誉造成极大的影响。况且上诉人提出解除合同的时限，已经超过了法定的房屋买卖合同解除权行使的最长一年的法定期限，请求二审法院驳回上诉人的诉讼请求。
本院二审经审查，二审查明的事实与一审查明的事实一致。且双方当事人对一审查明的事实没有异议，本院予以确认。
本院认为：2010年1月17日双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，原审认定为有效合同是正确的，双方当事人应当自觉履行合同约定的义务。本案二审争议焦点是：1、上诉人是否已实际收房；2、上诉人请求解除双方签订的《商品房买卖合同》是否符合法律规定。1、本案中，双方签订的《商品房买卖合同》约定交房的时间为2011年12月31日前，通知交�的方式为书面通知。被上诉人于2011年12月30日取得竣工验收备案证，却没有根据合同约定书面通知上诉人收房，其行为已构成违约，理应承担违约责任；但上诉人于2012年1月7日在被上诉人没有通知的情况下到现场看房，虽未办理收房手续，但上诉人于同月12日向被上诉人缴纳办证费用11473元，并与原审第三人签订了《出租及委托经营管理合同》，将购买的公寓出租给原审第三人经营管理，原审第三人根据合同的约定发放给上诉人免费入住的使用券，且上诉人已领取并实际使用，另外原审第三人也已依据合同约定向上诉人支付了第一年的租金4000元，因此，应视为上诉人事实上已接受收房。2、合同第十三条第一项约定：该房屋的装修和设备标准达不到本合同附件三约定的标准或者该房屋存在非属于主体结构的质量问题，则由出卖人根据本合同的规定予以修复，但不影响�卖双方办理该房屋的交接手续，买受人不得以此为由延迟或拒绝办理该房屋的交接手续，买受人也不得以该房屋的装修和设备标准达不到本合同附件三约定的标准为由要求出卖人支付逾期交房违约金或解除本合同。本案中，被上诉人于2011年12月30日取得竣工验收备案证，因此，上诉人请求解除合同并要求被上诉人支付逾期交房违约金，缺乏事实根据及法律依据，其上诉请求不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，应予支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币9167元由上诉人王媛负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吕志飞
代理审判员 宋 杰
代理审判员 卢艳萍
二〇一四年二月二十六日
书 记 员 陈素园