江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）锡民终字第2671号
上诉人（原审原告）高家庭。
委托代理人毛晓明，无锡市惠山区金诚法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）无锡市惠山区人民政府前洲街道办事处，住所地无锡市惠山区前洲街道堰玉中路。
负责人孟栋，该办事处主任。
委托代理人张湘意，江苏万仕邦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）薛丽芬。
委托代理人董长珍，江苏法舟律师事务所律师。
委托代理人姜锦生。
原审原告吴杏娣。
委托代理人毛晓明，无锡市惠山区金诚法律服务所法律工作者。
原审原告高星洁。
原审原告高梅娣。
上诉人高家庭因与被上诉人无锡市惠山区人民政府前洲街道办事处（以下简称前洲街道办事处）、薛丽芬、原审原告吴杏娣、高星洁、高梅娣房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服无锡市惠山区人民法院（2015）惠民初字第00728号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月13日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
高星洁、高梅娣、吴杏娣、高家庭原审共同诉称：高仁泉与薛四妹共生育四子一女：长子高家樸（已死亡，其妻子为陆亚苹，女儿为高星洁）、次子高家庆（已死亡，其妻子为吴杏娣，儿子为高峰）、三子高家申（已死亡，其妻子为薛丽芬）、四子高家庭、女儿高梅娣。高仁泉与薛四妹在前洲街道高家尖有祖屋一幢，即高家尖xx号房屋，由于其他子女不在前洲街道生活工作，该房屋由高家申及其妻女居住。2013年初，原告发现上述房屋已被拆迁，但安置对象仅为薛丽芬一人。上述房屋系高仁泉与薛四妹的遗产，应由原告与高家申继承，该遗产在分割前属于继承人共有，且1991年的土地（宅基地）登记卡上的宅基地平面图也标明高家庆与高家庭有房屋存在。现薛丽芬未经其他继承人授权，且前洲街道办事处也明知上述房屋由高家申等人共同继承，双方签订拆迁补偿安置协议，共同侵害了原告的合法权利。故原告诉至法院，请求判决确认前洲街道办事处与薛丽芬于2011年3月21日签订的拆迁补偿安置协议无效，本案诉讼费由前洲街道办事处、薛丽芬承担。
前洲街道办事处原审辩称：薛丽芬是高家尖xx号房屋最后登记的宅基地使用权人，前洲街道办事处对此已进行了审查，不存在过错，双方签订的拆迁补偿安置协议合法有效。另外，如果上述房屋是高仁泉与薛四妹的遗产，则原告应当在他们死后20年内提起继承诉讼，超过20年的不应得到法律保护。故请求驳回原告的诉讼请求。
薛丽芬原审辩称：吴杏娣并非高仁泉与薛四妹的继承人，不是适格的原告。薛丽芬是高家尖xx号房屋登记的宅基地使用权人，且该房屋由薛丽芬与高家申出资重建，薛丽芬对该房屋享有完整的权利。另外，原告主张继承权利已经超过诉讼时效。故请求驳回原告的诉讼请求。
原审法院经审理查明：高仁泉与薛四妹（于1981年11月27日因死亡注销户口）系夫妻，共生育四子一女：长子高家樸（其妻子为陆亚苹，女儿为高星洁）、次子高家庆（其妻子为吴杏娣）、三子高家申（于1991年10月12日因死亡注销户口，其妻子为薛丽芬）、四子高家庭、女儿高梅娣。审理中，原告与薛丽芬一致确认：高仁泉与薛四妹的父母均于1964年前死亡，高仁泉于1964年死亡，高家樸于1952年死亡，高家庆于1962年死亡。
1951年，高仁泉取得土地房产所有证一份，载明其在原苏南区无锡县玉祁区北七房镇高家尖有房屋一间，地基共二段六厘二毫，其中前巷草屋半间，地基一厘七毫，中巷瓦屋半间，地基四厘五毫。1991年，上述房产进行了宅基地登记，土地（宅基地）登记卡载明：土地使用者为高家申（薛丽芬），座落于原前洲镇石幢村1队，宅基地总用地面积39.47平方米，其中建筑占场33.67平方米（包括房屋与猪舍）、场地5.8平方米，宅基地平面图中房屋北面标注了高家庭的名字，南面标注了高家庆的名字。1999年，上述宅基地进行了重新登记，土地登记卡载明：土地权利人为薛丽芬，座落于原前洲镇石幢村，土地证号为锡土集建（1991）1186**号，依据1991年宅基地申报登记，该宗土地总面积98.7平方米，其中建筑面积74.2平方米、场余地面积24.5平方米，北面是路，南面是场。上述宅基地上的房屋即高家尖xx号房屋，该房屋未进行所有权登记。
2011年3月21日，甲方无锡市惠山区前洲街道拆迁安置办公室（以下简称前洲拆迁办）与乙方薛丽芬签订拆迁补偿安置协议及拆迁房屋补偿安置房价结算明细表各一份，约定薛丽芬同意将高家尖xx号房屋及附属物交由前洲拆迁办拆除，拆迁补偿安置方式为货币补偿，经轧算薛丽芬结余补偿费131577元。上述协议及结算明细表签订后，前洲拆迁办向薛丽芬支付了上述补偿费。
原审审理中，薛丽芬主张高家尖xx号房屋于1990年时被台风吹倒后，已由其与高家申出资重建，并申请证人刘某、高某甲、高某乙出庭作证。刘某的证言反映：其在1990年左右时担任原石幢村党支部书记，对高家申家庭情况比较了解；1990年夏季，高家申和薛丽芬住的老房被台风吹倒，高家申便向村委申请建造房屋，村委批准他们在老宅基地上重建房屋，具体手续由其经办；当时只有高家申和薛丽芬住在老房，后来也是他们出资重建了房屋。高某甲的证言反映：其从解放后就担任原石幢大队大队长，与高家申家前门对后门；老房开始由高家申和高仁泉一起居住，是几代人传下来的祖产；后老房被台风吹倒，当时只有高家申和薛丽芬住在老房，他们出资重建了房屋；高家申是在房屋重建好后去世的。高某乙的证言反映：其和高家申、薛丽芬是同村村民，两家相距不远；高家申住的老房年代久远，在1990年9月左右被台风吹倒，当时只有高家申和薛丽芬住在老房；后房屋被重建，但不清楚是谁重建的。经质证，高家庭、高星洁、高梅娣、吴杏娣认为证人对其要证明的内容本身不是很清楚，故不认可证言的真实性；前洲街道办事处对证人证言没有异议。薛丽芬认为证人证言属实，可以证明高家尖xx号房屋是其与高家申建造，与高家庭、高星洁、高梅娣、吴杏娣无关。
高家庭、高星洁、高梅娣、吴杏娣为证明薛丽芬主张的老房被台风吹倒后经其重建与事实不符，向原审法院提交了其向证人高某丙与高淳芳所做的调查笔录，并表示，证人不愿意出庭作证，但愿意配合法院上门了解情况。高某丙反映：其与高家申系堂兄弟关系，其老房在高家申住的老房东面，以隔山墙相连；高家申住的老房是他的爷爷建的，留给了他的父亲；其不记得有台风，高家申住的老房也没有重建过，因为两家的墙头、柱头连在一起，重建会影响邻居；高家申住的老房内的二家头因漏水而浇了两个平台，当时因平台高过其家屋檐，其妻子发现后有点意见。高淳芳反映：其老房在高家申家东面，中间隔了高某丙家；高家申住的老房是老辈一代代传下来的，不清楚是何时建的，该房屋没有被风吹倒过；其从1982年左右就不住在老房了，在房屋拆迁时发现高家申的房屋后门浇了一个截漏平台。经质证，前洲街道办事处对证人证言的真实性不予认可，因为证人未到庭作证。薛丽芬对证人证言的真实性、合法性和关联性均有异议，因为证人未到庭作证；高某丙家与高家申家有矛盾，不能排除其故意做出对薛丽芬不利的陈述。高淳芳住得离高家申并不是特别近，且从1982年左右就不住在老房，不可能对薛丽芬的房屋有充分了解；高某丙称高家申住的老房是其爷爷建的，但薛丽芬提供的证人及高淳芳反映老房年代久远，无人清楚具体的建造年代，故高某丙作了虚假陈述。
为了解薛丽芬家庭及高家尖xx号房屋的具体情况，原审法院向前洲街道北幢村（由原北圩村与原石幢村合并而成）村民委员会主任高玉祥做了相关调查。高玉祥反映：其从1985年起在原石幢村担任治保主任，从1990年起担任村委主任，其与高家申和薛丽芬夫妇都住在高家尖，对他们家庭情况相对比较了解；高家尖xx号房屋是高家申家的祖产，以前高家申的父母高仁泉和薛四妹也住在那里，现在都去世了；高仁泉还有另外三子一女，分别是高家樸、高家庆、高家庭、高梅娣，他们都很早离开村里；薛四妹去世后，该房屋就一直由高家申一家居住使用，他们对房屋陈旧损坏的部位陆续进行了翻修，但没有重建房屋；1991年全国进行土地登记，当时高仁泉和高家樸都去世了，根据村里的传统，老房由儿子继承，但当时只有高家申在村里，故只登记了高家申的部分，同时在示意图上标注了高家庆和高家庭的名字，但最终并没有登记高家庆和高家庭的部分。高家申在最后登记前夕因车祸去世，故在土地（宅基地）登记卡上他的名字后标注了薛丽芬的名字；1999年进行重新登记，在土地登记卡上把全部老房都登记在了薛丽芬一人名下，其不清楚具体原因。经质证，高家庭、高星洁、高梅娣、吴杏娣没有异议。薛丽芬对调查笔录的真实性没有异议，但认为：高玉祥作为证人，应当到庭接受质证；高玉祥作为村委主任事务繁多，不可能记得所有事情，包括高家尖xx号房屋重建的过程；土地（宅基地）登记卡上虽然标注了高家庆、高家庭的名字，但未称其为权利人，只有在登记卡上载明的权利人才是权利人；薛丽芬取得的土地登记卡是经过主管部门按照正常程序发放的，如果任何人有异议，应当先行撤销该登记卡。前洲街道办事处同意薛丽芬的意见，同时认为：因为薛丽芬是土地登记卡最后载明的宅基地使用权人，故其与薛丽芬签订拆迁补偿安置协议；如果高家庭、高星洁、高梅娣、吴杏娣有异议，应当通过行政诉讼确定该宅基地的使用权人，进而确认拆迁补偿安置协议的效力。
高家庭、高星洁、高梅娣、吴杏娣与薛丽芬还一致确认：高仁泉、薛四妹夫妇生前未对高家尖xx号房屋立下遗嘱；他们去世后，高家庭、高星洁、高梅娣、吴杏娣与高家申、薛丽芬从未对该房屋进行协商处理；自高星洁于1958年左右离开该房屋后，高家庭、高星洁、高梅娣、吴杏娣即未回到该房屋长期居住。高家庭、高星洁、高梅娣、吴杏娣主张：因为高家申一家住在高家尖xx号房屋内，故高家庭、高星洁、高梅娣、吴杏娣没有提出对该房屋进行继承分割，也不清楚该房屋宅基地的登记情况；高家申去世时，高梅娣、高家庭、高星洁到场，只看到该房屋增加了截漏平台部分；现该房屋被拆迁，薛丽芬未通知高家庭、高星洁、高梅娣、吴杏娣，伤害了高家庭、高星洁、高梅娣、吴杏娣的情感，故提起本案诉讼。薛丽芬主张：高家庭、高星洁、高梅娣、吴杏娣从未提出分割高家尖xx号房屋，是因为高家庭、高星洁、高梅娣、吴杏娣知道该房屋由薛丽芬进行维护、修缮和重建，故不再要求分割，同意该房屋归薛丽芬所有；高家申去世时，高梅娣、高家庭、高星洁到场，看到了重建的房屋，但未提出异议；宅基地登记是无锡市统一办理的，高家庭、高星洁、高梅娣、吴杏娣应当知道该情况。
以上事实，由户籍信息证明、公民户口登记信息查询单、证明、土地房产所有证存根、土地（宅基地）登记卡、土地登记卡、无锡市惠山区集体土地住宅房屋拆迁补偿安置协议书、拆迁房屋补偿安置房价结算明细表、证人证言、调查笔录及当事人陈述等证据在卷佐证。
原审法院认为：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。高家尖xx号房屋经过多次登记，根据最近的土地登记卡，薛丽芬在拆迁时系该房屋的宅基地使用权人，对该宅基地享有占有和使用的权利。高仁泉、薛四妹死亡后，高家庭、高星洁、高梅娣、吴杏娣均不住在该房屋内，该房屋由高家申、薛丽芬居住和管理；高家庭、高星洁、高梅娣、吴杏娣与高家申、薛丽芬从未对该房屋进行协商处理，也未办理所有权登记；该房屋被拆迁时距高仁泉、薛四妹死亡均已超过20年的最长继承诉讼时效，高家庭、高星洁、高梅娣、吴杏娣在此期间从未向高家申、薛丽芬主张权利。基于上述情况，前洲街道办事处依据宅基地使用权登记与薛丽芬签订拆迁补偿安置协议，足以相信薛丽芬对该房屋享有合法的处分权，已尽审查义务，并无过错，故双方签订的拆迁补偿安置协议合法有效，法院对高家庭、高星洁、高梅娣、吴杏娣的诉讼请求不予支持。
综上，原审法院依照《中华人民共和国继承法》第八条、《中华人民共和国物权法》第九条、第一百五十二条之规定，判决如下：驳回高星洁、高梅娣、吴杏娣、高家庭的诉讼请求。案件受理费2832元，由高星洁、高梅娣、吴杏娣、高家庭负担。
高家庭不服原审判决，向本院提起上诉称：原审法院认定事实不清，虽然涉案房产的宅基地登记在薛丽芬名下，但改变不了涉案房屋由高仁泉和薛四妹的所有继承人共同共有的事实，原审法院仅凭宅基地登记在薛丽芬名下就认定涉案房屋归薛丽芬所有，系事实认定不清。且在高仁泉与薛四妹去世后，各继承人就实际拥有了涉案房屋的产权，各继承人也没有放弃继承的意思表示，故本案未超过20年的最长诉讼时效。此外，涉案房屋在被拆迁前并未经过重建。因此，前洲街道办事处与薛丽芬签订的拆迁补偿安置协议侵害了高家庭的合法权益，请求二审法院撤销原判，依法确认该拆迁补偿安置协议无效。
被上诉人前洲街道办事处答辩称：根据涉案房屋最后登记的宅基地使用证记载，薛丽芬为涉案房屋的宅基地使用权人，其与薛丽芬签订拆迁补偿安置协议时已经尽到了审查义务，拆迁补偿安置协议合法有效。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人薛丽芬答辩称：薛丽芬为涉案房屋的宅基地使用权人，也应该为房屋的所有权人。高家庭主观推断宅基地的使用权与房屋所有权相分离，缺乏依据。前洲街道办事处与薛丽芬签订拆迁补偿安置协议合法有效。高家庭若认为涉案房屋的宅基地登记不合法，可以另行解决。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
原审原告吴杏娣、高梅娣的答辩意见同高家庭的上诉意见。
原审原告高星洁未作答辩。
二审查明的事实与原审法院已查明事实一致，本院予以确认。
本院认为：继承从被继承人死亡时开始。继承开始后，继承人未明确表示放弃继承的，视为接受继承，遗产未分割的，即为共同共有。继承权纠纷提起诉讼的期限为二年，自继承人知道或者应当知道其权利被侵犯之日起计算。但是，自继承开始之日起超过二十年的，不得再提起诉讼。本案中，高仁泉和薛四妹去世后，高家庭、高星洁、高梅娣、吴杏娣、高家申均未明确表示放弃继承，亦未实际分割高家尖xx号房屋，故该房屋应为高家庭、高星洁、高梅娣、吴杏娣、高家申共同共有。诉争房屋并未办理所有权登记，故对房屋权属的认定应遵从土地使用权的认定。1991年，高家申（薛丽芬）将诉争房屋的宅基地使用权登记在自己名下，已经侵犯了高家庭、高星洁、高梅娣、吴杏娣对诉争房屋的继承权，高家庭、高星洁、高梅娣、吴杏娣理应及时提起诉讼，以维护自己的合法权益。但高家庭、高星洁、高梅娣、吴杏娣却一直未行使自己的权利，直至2015年才提起诉讼，已经超过了20年的诉讼时效，诉争房屋应当认定为薛丽芬所有。据此，前洲街道办事处与诉争房屋的所有权人薛丽芬签订的拆迁补偿安置协议应认定为合法有效。上诉人高家庭关于该拆迁补偿安置协议应认定为无效的上诉主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2832元，由上诉人高家庭负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 谢 伟
审 判 员 潘晓峰
代理审判员 李 飒
二〇一六年二月二十五日
书 记 员 张 威