重庆市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝三中法民终字第01551号
上诉人（原审原告）王正中，男，1952年11月24日出生，汉族，退休工人，住重庆市涪陵区。
委托代理人胡剑，重庆至立律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）赵义发，男，1965年12月16日出生，汉族，个体工商户，住重庆市涪陵区。
委托代理人杨波，重庆鑫远律师事务所律师。
上诉人王正中因与被上诉人赵义发租赁合同纠纷一案，不服重庆市涪陵区人民法院（2015）涪法民初字第02612号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：1997年11月，王正中与涪陵区江东办事处稻庄村1组（以下简称“稻庄1组”）签订了《关于租用开发涪陵枳城稻庄一组茶山合同书》。合同约定：稻庄1组将其茶山50亩租与王正中搞开发；合同期限60年（从1998年1月1日起）。1998年，王正中在租用开发的土地上建养猪场，并在养猪场附近修建住房。1999年，因王正中无力偿还涪陵区龙潭镇农村合作基金会借款5万元，遂将其养猪场内已建成的699.2平方米圈舍（其中预制结构堰水屋顶代蓄水池圈舍1间、石棉瓦屋顶圈舍2间）作价5万元抵偿给涪陵区龙潭镇农村合作基金会，其余已安好屋基的在建圈舍约500平方米仍归王正中所有。同年3月，涪陵区龙潭镇农村合作基金会办理了该房屋的产权登记手续，取得该房屋所有权，但并未实际占有。
2003年3月20日，王正中以其开办的“重庆市涪陵正达实业有限公司（2006年注销）”的名义与赵义发出资开办的“涪陵区义发粉条厂（2005年更名为‘涪陵区义发生猪养殖场’）”签订了《养猪场租赁合同》。合同约定：王正中将稻庄一组正达公司的养猪场约900平方米、正前方熟土（用于晒坝）约400平方米、正前方和左侧储水池各1口、后方第二块屋基约300平方米出租给赵义发开办的“涪陵区义发粉条厂”使用；租赁期限为5年，从2003年4月1日起至2008年4月1日止；赵义发自行出资打水井、投资建设后方300平方米屋基上的猪舍。同时双方还对租金、用水、用电及违约金等作了约定。2005年2月2日，双方签订补充约定，原合同期限增加两年，即合同到期时间为2010年3月31日。合同签订后，赵义发出资在原约定的300平方米的屋基上建成了圈舍。2007年涪陵区龙潭镇合作基金会归并政府后，涪陵区龙潭镇人民政府向法院申请执行，要求强制收回王正中出租给赵义发经营的养猪场内的房屋699.2平方米。同年9月5日，涪陵区人民法院在执行期间，经法院主持和解，涪陵区龙潭镇人民政府同意，王正中与赵义发签订了《协议书》。该协议约定：由赵义发出资5万向涪陵区龙潭镇人民政府购得该猪场内约700平方米猪舍产权；赵义发拥有该猪舍产权和在养猪场内新建猪舍后，在2015年3月以前，王正中仍必须无偿提供其外约500平方米圈舍及水池、电力设备设施等给赵义发使用；2015年3月以后，赵义发新建圈舍的产权归王正中所有，王正中支付赵义发因回购猪舍约700平方米产权付出的5万元后，该约700平方米猪舍的产权归王正中；若王正中无力支付5万元的房款，王正中继续无偿提供该养猪场内的所有房屋及设备给赵义发使用；任何一方违背上述任何条款均视为违约，由违约方向对方支付违约金2万元。
该协议达成后，赵义发向涪陵区龙潭镇政府支付了购房款5万元，涪陵区人民法院于2008年3月31日将该房屋产权裁定给赵义发所有（未办理过户手续），王正中亦按《协议书》的约定将养猪场内所有设施设备无偿交与赵义发使用。期间，赵义发亦出资在养猪场正前方的熟土（用于晒坝）上修建了约400平方米的种猪圈舍。2014年2月下旬，赵义发欲对养猪场进行改建，并将此想法告知了王正中。王正中为避免今后发生纷争，遂要求赵义发作出书面承诺，表明改建养猪场是赵义发自愿出资改建，合同期满后赵义发自愿无偿退出养猪场。后赵义发按王正中要求出具了书面承诺书（王正中称该承诺书已丢失），并对养猪场进行了改建。赵义发在改建中将养猪场正前方水池原傍山一侧修堡坎、挖水沟使水池与山体隔离，然后用青砖砌其一侧，顶上用石棉瓦加盖，形成了真正的蓄水池；将向涪陵区龙潭镇政府回购的原纵向的预制结构堰水屋顶圈舍1间、石棉瓦屋顶圈舍2间，改为横向彩钢瓦屋顶2大间，将原小猪圈改为大猪圈。3个月余后圈舍改建完毕，改建期间王正中亦到过现场。2014年底，赵义发与王正中洽谈续租事宜未果，2015年初，赵义发处理了养猪场内的种猪300余头。合同期满后，因2015年4月初的一次暴风雨将养猪场一侧墙体上部的花窗部分吹塌一口子，王正中要求赵义发交回养猪场，并恢复养猪场原状、排除妨碍，认为其应支付赵义发的5万元尚不够恢复圈舍，赵义发还需另行给付其恢复圈舍的费用，故不愿意给付赵义发因购669.2平方米圈舍而支付的5万元购房款，赵义发亦对回购房屋圈内的商品猪未作处理，赵义发亦称只要王正中支付款后，可随时交付养猪场。为此王正中遂诉至一审法院。一审法院另查明，养猪场一侧墙体上部被风吹塌部分，赵义发已恢复。
王正中一审诉称：2003年3月20日，王正中与赵义发签订了《养猪场租赁合同》约定：王正中将自己位于涪陵区江东办事处稻庄村一组的养猪场租与赵义发经营；租赁期限为5年，自2003年4月1日至2008年4月1日，2005年2月2日双方对协议作了补充，约定合同期限增加两年至2010年3月31日止，租金不变。2007年，因王正中无力偿还龙潭镇农村合作基金会的借款，遂将养猪场中约700平方米圈舍的产权转给了涪陵区龙潭镇人民政府。同年9月5日涪陵区人民法院在执行中，经龙潭镇人民政府同意，王正中与被赵义发签订了《协议书》约定：1.由赵义发代王正中出资5万元购回王正中转给龙潭镇人民政府约700平方米圈舍的产权；2.在2015年3月以前，王正中必须无偿提供标的物以外另约500平方米圈舍及水池、电力设备等所有设施设备给赵义发使用；3.2015年3月以后，新建圈舍的产权归属于王正中，若王正中无力支付5万元的房款，王正中继续无偿提供养猪场内的所有房屋及设备给赵义发使用；4.任何一方违约，需向对方支付违约金2万元。后赵义发代王正中偿还了借款5万元，房屋产权证亦交给了赵义发保管，王正中也按约定将养猪场无偿使用至2015年3月。租赁期间，赵义发未取得王正中同意擅自将圈舍改建，圈舍面积减少了约300平方米，质量也不如以前。王正中发现后，赵义发承诺到时恢复原样，今年3月租赁期满前，赵义发已明确表示不再续租，王正中即要求赵义发在租赁期满时归还养猪场并恢复原样、排除妨碍（包括将圈舍恢复成小圈舍、墙体恢复成原来的墙、拆除水池加的盖和水池后面被告擅自修的堡坎、将排水沟及房屋四周猪粪便清理等），同时表示，若赵义发如期完成上述工作并将养猪场交还王正中，王正中同时也将5万元房款交付赵义发。现赵义发未按约定履行，并继续占用养猪场，请判决赵义发归还养猪场，并排除妨碍，恢复原样；交还房屋产权证；支付违约金2万元。
赵义发辩称：我已按合同约定全面履行了应尽的义务，王正中应按约定先行支付我垫支的购房款5万元后，我才交付养猪场，现王正中不支付我垫支的购房款，按协议我有权继续使用养猪场。王正中诉我擅自改建养猪场不属实，我改建养猪场时，先电话告知王正中，王正中怕我改建养猪场后，向其索要改建费用，要求我出具是自己自愿出资改建，合同期满后自愿无偿退还养猪场的书面承诺书后，才开始改建。改建时王正中也到现场指挥，我将小猪圈改为大猪圈，并未减少生猪养殖的存栏量，故王正中要求恢复原样理由不成立，请求法院驳回王正中的诉讼请求。
一审法院认为，王正中与赵义发双方以自己出资经营企业字号的名义所签订《养猪场租赁合同》经原部分产权人涪陵区龙潭镇人民政府追认后，该合同合法有效；双方以个人名义签订的《协议书》，其协议内容是双方真实意思表示，具有法律效力，双方均应全面诚实履行《养猪场租赁合同》、《协议书》约定的义务。协议约定的合同期满，王正中应当按协议约定先行给付赵义发因购回养猪场699.2平方米房屋而支付5万元购房款后，该房屋的产权才转移归王正中所有，其未先期给付该房屋购房款，房屋产权不发生转移，并且按协议约定养猪场还应无偿提供给赵义发继续使用，故赵义继续使用该养猪场的行为符合协议约定。对王正中要求赵义发归还养猪场并支付违约金的主张，不予支持。赵义发征得王正中同意，并按其要求出具自愿出资改建、到期无偿退出的书面承诺后，对养猪场圈舍进行改建，其行为符合养猪场使用的目的价值，并未对养猪场造成损坏，其行为并无不当之处，故王正中要求其恢复养猪场原状的主张，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合规定，给对造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一主订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”、第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用状态”、第二百二十三条第一款“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物”以及第二款“承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失”之规定的规定，判决：驳回王正中的诉讼请求。一审案件受理费150元，由王正中负担。
王正中不服上述判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判支持其诉讼请求。主要事实及理由如下：1、王正中与赵义发于2007年9月5日签订《协议书》的实质为赵义发为王正中垫付5万元回购房款，而不是王正中从赵义发手中购买讼争房屋，因此，讼争租赁房屋的产权人系王正中，而不是赵义发。当双方约定的租赁期限届满后，赵义发应当将房屋返还给王正中。2、王正中未支付给赵义发垫付回购房款5万元系行使不安抗辩权。由于赵义发的租赁讼争房屋期间，未征得王正中同意，擅自将讼争房屋结构改变，导致原有的5栋圈舍变成3栋，建筑面积也减少了300余平方米，墙体亦变薄，故赵义发存在违约行为，应当将讼争房屋恢复原状交还王正中，然后王正中才向其支付回购款，故王正中现未支付回购款不构成违约。3、赵义发在租赁期限届满后仍未将讼争房屋交还给王正中，违反合同约定，应当承担约定的违约责任。
被上诉人赵义发答辩称：1、我与王正中签订的《协议书》是买卖房屋协议，即讼争房屋系我合法购买，如王正中支付了回购款后，我们就将该房屋卖给他。因此，我与王正中之间不属于垫支回购款的法律关系。2、我对讼争房屋的改建行为，王正中亲自在场，并且改建后有利于养猪，故我不存在擅自改建讼争房屋的问题。3、由于王正中至今未向我支付房屋回购款，故其违约，应当依法承担违约责任。综上，一审判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为，王正中与赵义发于2007年9月5日签订《协议书》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。按照该协议的约定，在赵义发支付购房款5万元后，重庆市涪陵区人民法院于2008年3月31日作出（2007）涪法恢执字第1号民事裁定书，裁定将赵义发原向王正中租赁的讼争房屋产权归赵义发所有。根据物权法的规定，此时赵义发依法获得该部分房屋的所有权。王正中上诉认为赵义发所支付的5万元仅属代其垫付回购房款，赵义发对该部分不享有所有权的理由，与本案查明的事实矛盾，本院不予支持。按照该协议的约定，讼争房屋以及赵义发在租赁期间新修建的房屋，均属于王正中回购的范围。既然回购，则有王正中应支付回购款5万元之意。现因王正中未按约支付回购款，则赵义发有按合同约定的“王正中继续无偿提供该养猪场内的所有房屋及设备给赵义发使用”的权利。王正中认为赵义发应当先返还讼争房屋，然后才支付回购款以及赵义发逾期归还房屋构成违约的理由，与双方订立合同内容不符，故对其上诉要求赵义发支付违约金2万元的主张，本院不予支持。对于赵义发在租赁期间对讼争房屋进行改建是否符合租赁合同约定的问题。由于讼争房屋的主要用途为养猪，赵义发在租赁期间的改建也仅仅是更换了房盖以及重新规划了房屋内部结构，该改建行为亦系出于更好地发挥养猪效益的目的，且自行筹资新建了数百平方米圈舍，从客观上讲，增大了原租赁房屋的使用价值，并且从王正中称在修建过程中其亦要求赵义发出具承诺，自愿放弃要求王正中另行支付价款的这一事实来看，王正中不仅对赵义发的改建行为是知情的，而且该行为对其有利，故对王正中认为赵义发系擅自改建行为以及给其回购造成损失的上诉理由，现客观事实不符，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费300元，由上诉人王正中负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 余云中
代理审判员 高 鹏
代理审判员 蔡 伟
二〇一五年十一月十六日
书 记 员 余婷婷