上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）闵民五（民）初字第2318号
原告张甲。
委托代理人魏敏华，上海儒君律师事务所律师。
委托代理人余雯钰，上海儒君律师事务所律师。
被告陈某某。
原告张甲与被告陈某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年11月12日立案受理。依法由代理审判员袁白薇适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张甲的委托代理人余雯钰到庭参加了诉讼。被告陈某某经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告张甲诉称，原告系上海市闵行区××路×弄×号×室房屋（以下简称系争房屋）产权人。2011年10月11日，原、被告签订《房屋租赁合同》1份，约定由原告将系争房屋出租给被告居住，每月租金为人民币（下同）3，800元，付三押一，房租每三个月结算一次，租赁期限自2011年9月11日起至2012年12月10日止，系争房屋在租赁期限内发生的水费、电费、煤气费、有线电视费、电话费、网费等均由被告自己承担。合同签订后，被告一直未按约支付房屋租金，为此原告曾多次向被告催收房租费用。2012年9月27日晚，原告发现被告在系争房屋内，然经原告敲门后，被告始终不予理睬，无奈之下原告只得报110并开锁。经110出警见证开锁后，被告于当晚向原告出具欠条，承认拖欠房租并承诺于2012年10月8日前结清。然被告写下欠条后便不知所踪，原告多次与被告电话联系，均遭其挂断。原告于2012年10月11日再次至系争房屋查看时，发现被告已搬离房屋，并将房屋钥匙放在信箱内。至2012年10月11日，被告共计拖欠原告自2012年4月11日至2012年10月11日期间6个月的租金逾期未付。并且除租金外，被告自2012年5月开始就拖欠水电煤等费用，原告为被告结清了上述费用。因联系被告未果，原告遂诉诸法院要求判令（一）确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于2012年10月11日解除；（二）被告支付自2012年4月11日起至同年10月11日止的拖欠租金20，000元；（三）被告支付违约金3，800元；（四）被告支付水电费792.36元。
被告陈某某未到庭答辩，也未向本院提供书面答辩意见及证据材料。
经审理查明，2011年10月11日，原告张甲（签约甲方，出租方）与被告陈某某（签约乙方，承租方）签订《房屋租赁合同》1份，约定甲方将其座落在上海市闵行区××路×弄×号×室房屋出租给乙方使用，租赁期限为1年，自2011年9月11日起至2012年12月10日止；月租金为3，800元，房租交付方式是付三个月房租，押一个月房租，以后每三个月结算一次房租，每次提前5天付清；乙方在租赁期内实际使用的水费、电费、煤气费、有线电视费、电话费、网费等由自己承担；甲乙双方如有特殊情况需提前终止合同，必须提前一个月通知对方，待对方同意后方可办理退房手续，任何一方违约，除结清相关费用外，还需支付一个月房屋租金标准的违约金；乙方不得改变租房用途，不得拖延滞缴房租（最迟不得逾期7天）；乙方如逾期支付房租15天，甲方有权单方面终止合同，并允许清理房屋内任何用品，重新向他人实施租赁，由此造成的一切经济损失和责任由乙方全部承担。签约后，被告未能按约支付房租。
2012年9月27日，原告通过110报警在警察见证下开锁进入系争房屋。被告于当日出具欠条1份，载明：“今拖欠张甲先生房租费用计人民币贰万元正，于2012年10月8日当天结清”。嗣后，被告仍未按欠条承诺向被告支付租金。
2012年10月11日，原告至系争房屋查看时，发现被告已搬离系争房屋，并将房屋钥匙放置于信箱内。截至该日，被告拖欠自2012年4月11日起至同年10月10日止的租金合计22，800元，拖欠2012年4月至9月的电费合计722.36元，同年7月至8月的水费70元，上述水电费用合计792.36元已由原告代为支付。
另查明，系争房屋产权人为原告张甲及案外人胡某某（原告之妻）、张乙（原告之女），案外人同意原告将系争房屋对外出租。原告于2008年9月起即已将系争房屋出租给被告。
以上事实，由原告提供的《房屋租赁合同》、《欠条》、水电费发票及付款凭证、上海市房地产权证、《房屋出租事项说明》、《来沪人员居住信息查询》以及原告的庭审陈述所证实。被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，应视为其放弃质证的权利。
上述证据具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反相关法律规定，合法有效，双方当事人均应严格遵守。被告未能按约支付租金，经原告催告后，虽出具欠条承诺其于2012年10月8日前支付自2012年4月11日起至2012年10月10日止的两期计6个月租金，但被告仍未能履行承诺，并在未通知原告的情况下，擅自搬离系争房屋，其行为显已违反合同约定。因原告于2012年10月11日发现被告将系争房屋钥匙放置于信箱内，故对于原告要求确认《房屋租赁合同》于该日事实上解除的诉讼请求，本院予以准许。按照合同约定，被告应支付原告的拖欠租金应为22，800元，现原告根据被告欠条上承诺的20，000元向其主张租金金额，于法不悖，本院予以准许。被告拖欠租金及擅自搬离的行为均违反了合同约定，故对于原告要求被告按一个月租金标准支付违约金3，800元的诉讼请求，符合合同约定，本院予以准许。根据合同约定，被告承租系争房屋期间，应自行承担水电费用，故对于原告要求被告支付由原告垫付的水电费用的诉讼请求，本院予以准许。关于房屋押金，原告同意于被告结清拖欠费用后予以返还，本院予以准许。
被告陈某某经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。
依照《中华人民共和国合同法》九十四条、第九十七条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告张甲与被告陈某某就上海市闵行区××路×弄×号×室房屋签订的《房屋租赁合同》于2012年10月11日已经解除；
二、被告陈某某于本判决生效之日起十日内支付原告张甲租金20，000元；
三、被告陈某某于本判决生效之日起十日内支付原告张甲违约金3，800元；
四、被告陈某某于本判决生效之日起十日内支付原告张甲水电费合计792.36元；
五、原告张甲于被告陈某某结清上述第二、三、四项应付款之后的五日内退还被告陈某某租赁保证金3，800元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计244.90元，由被告陈某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 袁白薇
二〇一三年十二月三十日
书 记 员 龚 漾
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。