安徽省淮北市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）淮民一初字第00016号
原告：秦晓红，女，1971年8月1日出生，汉族，无固定职业，住安徽省淮北市相山区。
委托代理人：杨飏，安徽龙兴律师事务所律师。
被告：谢联，男，1975年9月20日出生，汉族，无固定职业，住安徽省宿州市埇桥区。
被告：章勇，男，1971年6月24日出生，汉族，无固定职业，住安徽省淮北市相山区。
委托代理人：赵志恒，安徽北方之光律师事务所律师。
被告：张俊，男，1984年7月29日出生，汉族，无固定职业，住安徽省滁州市全椒县。
原告秦晓红因与被告谢联、章勇、张俊房屋租赁合同纠纷一案向本院提起诉讼。本院于2013年5月9日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年6月18日公开开庭审理了本案。原告秦晓红的委托代理人杨飏，被告谢联，被告章勇及其委托代理人赵志恒到庭参加诉讼。被告张俊经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本院依法进行了缺席审理。
秦晓红诉称：2010年8月30日，谢联、章勇、张俊与其签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：由秦晓红将其所有的位于相山区相阳路W-
K栋房屋（房产证为：房地产淮私字第××号）一层从北到南两间，二层从北到南七间，共计1285.71平方米的房屋租赁给谢联、章勇、张俊，租期五年，并约定了租金、支付方式等，以及如谢联、章勇、张俊不能按时支付，则视为违约，合同自动解除等违约责任。合同签订当日，秦晓红即将上述房屋交付给谢联、章勇、张俊。在合同履行的过程中，谢联、章勇、张俊按时支付房租。2012年12月12日，经催告，谢联、章勇、张俊仍欠房租1169800元。为此，请求判令：1、谢联、章勇、张俊支付秦晓红2013年4月30日之前的房屋租金1352600元及自2013年5月1日至实际交付房屋之日的租金和逾期滞纳金948840.15元，合计2301440.15元；2、谢联、章勇、张俊返还租赁的房屋；3、诉讼费用由谢联、章勇、张俊承担。秦晓红在赔偿清单中明确其请求的逾期滞纳金计算至2013年3月31日。秦晓红在赔偿清单中明确其请求的逾期滞纳金计算至2013年3月31日。
针对秦晓红的起诉，谢联、章勇、张俊均未作书面答辩。
谢联在庭审中辩称：双方在签订租赁合同时，其支付了3
万元，之后租金的支付情况，其不知情。
章勇在庭审中辩称：对上述租赁合同的真实性没有异议，但其只是租赁合同双方的联系人，不是实际承租人，依法其不应承担支付租金的义务。另根据合同约定，2010年9月15日双方签订的租赁合同已自动解除。此后发生的费用与其无关。
张俊未到庭参加诉讼。
秦晓红为支持其诉讼主张，提交如下证据：
1、《房地产权证》一份。拟证明秦晓红对涉案房屋享有所有权。
2、秦晓红与谢联、章勇、张俊于2010年8月30日签订的《房屋租赁合同》。拟证明秦晓红与谢联、章勇及张俊之间系房屋租赁关系，双方就租金、房屋的面积、支付时间及违约责任等租赁事宜进行了约定。
3、谢联于2010年10月2日出具的《承诺》及张俊于2012年3月26日出具的《房租还款承诺书》。拟证明谢联、章勇、及张俊存在违约行为。
4、照片二张。拟证明2012年12月12日，秦晓红将《解除合同通知书》张贴在涉案租赁房屋处。
谢联的质证意见为：对证据1、2的真实性没有异议。对证据3中其出具的《承诺》中的签名及手印的真实性无异议，但认为内容不真实。对张俊出具的《房租还款承诺书》中张俊的签名无异议，对内容其不知情。证据4，其没有见到。
章勇的质证意见为：对证据1没有异议。证据2能够证明该房屋租赁合同在2010年9月15日已自动解除。证据3内容不真实。证据4，其没有见到。
谢联未提交证据。
章勇为支持其抗辩主张及理由，向本院提交如下证据：
1、2013年3月7日，路超与张俊、谢联签订的《和解协议》，及其委托代理人对证人卞某所作的调查笔录。拟证明章勇不是涉案房屋的实际承租人。
秦晓红的质证意见为：章勇是否与张俊等人是合伙关系，与本案不属同一关系，其所举上述证据的证明效力低于《房屋租赁合同》的证明效力。因此，其所举上述证据不能达到其证明目的。
谢联对章勇所举上述证据的真实性无异议。
本院对各方当事人的举证审核后认为：谢联、章勇对秦晓红所举证据1、2的真实性均无异议，本院予以认定。谢联、章勇虽对证据3的证明内容不予认可，但谢联对两份承诺中的签名均无异议，本院予以认定。对证据4的真实性亦予以认定。综上，秦晓红所举证据能够相互印证，证明本案事实，本院均予以采纳。对章勇所举证据的真实性予以采信，但上述证据不能证明其不是本案的承租人。
根据本院采纳的证据及各方当事人的陈述，查明事实如下：2010年8月30日，秦晓红作为出租方（甲方）与承租方（乙方）谢联、章勇、张俊签订《房屋租赁合同》，合同约定：秦晓红将其所有的坐落在淮北市相山区相阳路，房地产权证号为房地产淮私产字第013765号W-
K栋商住房中的一层从北到南二间，建筑面积约285.71平方米，二层从北到南七间，建筑面积1000平方米，合计建筑面积约为1285.71平方米房屋租赁给谢联、章勇及张俊。租赁期限为5年，即自2010年9月1日起至2015年9月1日止，其中第一个月为房屋装修期，不计算租赁费。（第一年一个月的租金作为违约定金，合同结束时乙方未违约返还）。第一年至第二年的房租租金一层按每月每平方米45元、二层按每月每平方米20元计算；第三年的房屋租金一层按每月每平方米50元、二层按每月每平方米25元计算；第四年的房屋租金一层按每月每平方米55元、二层按每月每平方米30元计算；第五年的房屋租金一层按每月每平方米60元、二层按每月每平方米35元计算。付款方式为：乙方于签订合同时支付甲方3万元。2010年9月15日前乙方支付甲方上半年的租金19.71万元，如乙方到期未支付视为违约，合同自动解除，房屋内一切物品视为留置，甲方有权自行处理，之前所付现金不再返还。下半年的房屋租金19.71万元乙方于2011年3月1日支付甲方；第二年全年的房租394200元乙方于2011年9月1日前支付；第三年全年的房租471400元乙方于2012年9月1日前支付；第四年全年的房租548500元乙方于2013年9月1日前支付；第五年全年的房租625700元乙方于2014年9月1日前支付。如乙方逾期10天未缴纳房屋租金视为违约，乙方每日应向甲方交纳应缴半年租金的3‰的滞纳金。双方还针对房屋装修及其他事项进行了约定。合同签订后，谢联按照约定缴纳了3万元，秦晓红亦将上述商铺交付给谢联、章勇、张俊使用。
2010年10月2日，谢联出具书面承诺，承诺第一年上半年的房屋租金于2010年11月15日全部付清，房屋防火费用由其本人承担，若不能按期支付，门面内一切设施归秦晓红所有。2012年3月26日，张俊再次就拖欠房屋租金还款事宜出具《房租还款承诺书》。2012年12月12日，秦晓红将《解除合同通知》张贴在涉案租赁房屋门上，通知载明，至2012年12月12日谢联、章勇、张俊尚欠房租130余万元，已构成违约，故按合同约定，通知解除双方于2010年8月30日签订的《房屋租赁合同》，要求承租方于2013年1月12日前付清所欠的全部房屋租金，并搬出该房屋。
秦晓红陈述至其起诉之日，谢联、章勇及张俊共支付其9万元。谢联在庭审中陈述其在合同签订时支付了3万元。对房屋租金的支付情况，谢联、章勇及张俊均未举证。
本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。2010年8月30日，秦晓红与谢联、章勇、张俊签订《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，符合法律规定，应为有效合同。双方应依法全面履行自己的义务。谢联、章勇、张俊未按合同约定的期限支付租金，经秦晓红多次催要，谢联、章勇、张俊仍逾期不支付。秦晓红于2012年12月12日通过张贴的方式通知谢联、章勇、张俊解除双方之间的租赁合同，符合合同约定及法律规定。秦晓红要求谢联、章勇、张俊返还租赁房屋的诉讼请求，本院予以支持。章勇对双方签订租赁合同的真实性无异议，但辩称其不是实际承租人，不应承担支付租金的义务。因其所举证据不能证明其不是本案的承租人，对其辩由，本院不予采纳。秦晓红要求谢联、章勇、张俊按照合同约定支付拖欠的房屋租金，本院应予支持。谢联、章勇、张俊未按照合同约定及时支付房屋租金，其行为已构成违约，应当承担违约责任。双方在合同中约定，如谢联、章勇、张俊逾期10天未缴纳房屋租金视为违约，谢联、章勇、张俊应按应缴半年租金的日3‰交纳滞纳金。在本院审理期间，谢联、章勇以合同约定的违约金过高为由请求本院予以适当减少。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定：“约定的违约金过高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”因此，本院酌定谢联、章勇、张俊应按应缴半年租金的同期银行贷款利率的4倍向秦晓红支付违约金。经计算至2012年12月12日，谢联、章勇、张俊应付秦晓红的房屋租金为：2010年9月15日前应付（2010年10月1日至2011年3月30日）租金为19.71万元，已付9万元，尚欠10.71万元；2011年3月1日前应付未付（2011年4月1日至2011年9月30日）租金为19.71万元；2011年9月1日前应付未付（2011年10月1日至2012年9月30日）租金为39.42万元；2012年9月1日前应付未付（2012年10月1日至2012年12月12日）租金为9.43万元。以上合计应支付的租金为79.27万元。同时，谢联、章勇、张俊还应按应缴半年租金的同期银行贷款利率的4倍向秦晓红支付违约金。租赁合同解除之后，至被告谢联、章勇、张俊实际返还房屋之日的房屋租金损失，参照双方合同约定的租金标准计算。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十三条之规定，判决如下：
一、被告谢联、章勇、张俊于本判决生效后三十日内返还租赁原告秦晓红所有的坐落在淮北市相山区相阳路，房地产权证号为房地产淮私产字第013765号项下的W-
K栋商住房中一层从北到南二间，二层从北到南七间的房屋。
二、被告谢联、章勇、张俊于本判决生效后十日内支付原告秦晓红租赁合同解除前，即2012年12月12日前的房屋租金79.27万元并支付违约金，违约金按中国人民银行发布的同期贷款利率的4倍分段计算（其中，自2010年9月25日至2011年3月10日本金按10.71万元计算；自2011年3月11日至2011年9月10日本金按30.42万元计算；自2011年9月11日至2012年9月10日本金按69.84万元计算；自2012年9月11日至2012年12月12日本金按79.27万元计算）。
三、被告谢联、章勇、张俊于本判决生效后十日内赔偿原告秦晓红租赁合同解除后，即2012年12月13日至被告谢联、章勇、张俊实际返还房屋之日的房屋租金损失，参照双方合同约定的租金标准计算。
四、驳回原告秦晓红的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25212元，由原告秦晓红负担5212元，由被告谢联、章勇、张俊共同负担20000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省高级人民法院。
审 判 长 李祥昆
审 判 员 范向阳
代理审判员 王冬宁
二〇一三年九月二十二日
书 记 员 孙玉品
附法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。