海口市龙华区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）龙民一初字第83号
原告朱永春。
被告罗德强。
被告彭越。
原告朱永春与被告罗德强、彭越房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告朱永春、被告罗德强、彭越到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，原告与两被告于2012年12月28日签订《房屋租赁合同》，合同期为一年，双方约定租金一季度一交。但从2013年8月1日至2013年10月31日，两被告不交房屋租金，9月初突然搬走，原告打电话也不接。9月10日原告从新疆坐火车来海口家门口敲门无人应答，打电话也无人接，迫使原告叫开锁公司打开门，发现房屋一片狼藉，洗衣机丢失不见。原告用手机拍了照，并立即打电话报警，报案时间为2013年9月10日20点左右。原告多次去金贸派出所求助，派出所也安排9月25日进行调解，但是，到约定时间，两原告失约未到。由于两被告突然搬走，造成原告经济损失，特向法院起诉，请求：1、判令两被告赔偿原告购买洗衣机款999元；2、判令两被告支付拖欠的2013年8月1日至2013年10月31日的租金4500元；3、判令两被告支付拖欠的物业费及燃气费合计1465.3元；4、判令两被告按照合同约定支付原告违约金4500元，并支付原告因此支付的往返海口的交通费2300元；5、诉讼费由两被告承担。
两被告辩称，一，2013年8月14日我方告知原告不再续租已搬走，建议其将房屋收回另行出租，但直至9月10日原告才来处理此时，并打电话说洗衣机不见了。原告在已知晓我方搬走这一事实的情况下，却以合同未到期为由拖着不收房时隔一个月之久导致洗衣机丢失，我方认为双方应各付一半责任。但是鉴于我方单方面违约在先，考虑原告此时此刻的心情，我方愿意承担该项全部责任，并以此表示歉意。二、关于原告要求我方支付2013年8月-10月份房租一事，我方认为不合理，予以拒绝。原由如下：第一，室内故障较多，存在安全隐患，我方在不同时间段均以电话告知原告，但均未得到相应维修。如晾衣架生锈断掉、门框变形开关不方便、墙体渗水脱皮等问题，我方在付房租时对原告提出，原告以租金低，年轻人刚工作不久不要有太高要求为由没有维修，我方考虑为小问题，没有再做要求，随后我方自费进行了维修。但有两个大问题：第一个问题是马桶漏水，使用起来很不方便。第二个问题是室内电路漏电跳闸（不插任何电器的时候也跳闸），存在安全隐患，这两个问题经我方与原告多次沟通一直没有得到解决。此外，随着夏季到来，室内气温骤升，过道、卧室插座没有电，电风扇也用不了，同时，空调年久老化，制冷系统非常差。7月20日左右，罗德强搬走，从8月开始，我两人再未居住该房屋，并于8月14日电话告知原告。合同无条款说明我方在不住时间段继续支付该季度租金，按照《城市房屋租赁管理办法》的规定，我方有权在原告不消除室内电路系统安全隐患的前提下解除合同。三、关于原告要求的物业费，我方认为部分不合理，部分愿意接受。租赁期间，每月物业费均按时交付。入住期间，我方每月消费的物业费在200元左右，2013年6月份也是265.2元，当时粗略估计7月份应该在300多元，后向物业核实得知，2013年7月份的电费为368.9元。我方认为，我方应承担的2013年6月、7月份的合理费用为634.1元。四、关于报销路费问题，我方认为无凭无据，且有多处矛盾地方，应不予以支持。按照合同约定，违约责任中并未提到任何一方违约时需要报销路费的条款。本合同签署之初，在与原告的沟通中，原告表示暂时不来海南，2013年9月-10月份会来海南过冬，而我方于2013年8月14日告知原告不再续租后，原告没有在第一时间赶过来处理，而是时隔一个月之久到9月才过来处理，我方认为原告迟来的主要原因是冬季在海南过冬，而不是专程来处理该事件。五、按照合同条款约定，我方需要支付一个季度的租金作为违约金，我方同意此条款，愿意支付4500元作为违约金。六，合同中约定有违约责任条款，根据《城市房屋租赁管理办法》，押金部分优先承担出租人损失，从押金中扣除违约金，不足部分另行补缴。因此我方要求从押金中扣除违约金，不足部分另行支付。
经审理查明，2012年12月28日，原告委托案外人张传贵与两被告签订一份《房屋租赁合同》，约定两被告租赁原告所有的海口市金贸西路XX号华贸大厦A座XXX房（下称华贸大厦A座XXX房），租赁期限自2013年1月1日至2014年1月1日，租金为每月1500元。原告应于本合同生效之日起三日内，将该房屋交付给两被告，并按照承诺条件配置家私家电。正常的房屋大修理费由原告承担，日常的房屋维修费由两被告承担，因两被告管理使用不善造成房屋及其相连设备的损失和维修费用，由两被告承担并赔偿损失。在房屋租金期间，水、电、煤气费、物业管理费由两被告支付。自合同签订之日起，由两被告支付原告2000元作为押金。租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方缴纳三个月租金作为违约金。原告为被告提供新购洗衣机一台，旧容声冰箱一台。
上述合同签订后，两被告向原告支付了押金2000元，原告将该房屋交付给两被告使用，两被告自2013年1月初开始在华贸大厦A座XXX房内居住。2013年7月初、8月中旬，被告罗德强、彭越先后自该房屋搬出，另行租房居住，两被告的房租交至2013年7月份，物业、水电管理费交至2013年5月份。2013年9月初，原告自己搬进华贸大厦A座XXX房居住。2013年9月15日，原告缴纳了该房2013年6、7、8月份水电费及日常养护费1080元、物业管理费171.42元；2013年9月27日，原告缴纳了该房2013年9月份水电费及日常养护费74.76元、物业管理费57.14元。2013年10月23日，原告缴纳了该房的燃气费81.9元。2013年10月25日，原告报案称在两被告承租该房期间，该房内的洗衣机丢失。原告提供了其于2012年12月29日购买洗衣机的发票，证明该洗衣机购买时价值999元，两被告对此并无异议。后因原告与两被告就租房事宜协商未果，遂诉至本院。
以上事实有《房屋所有权证》、《房屋租赁合同》、《发票》、《抄表通知单》、《受案回执》以及当事人庭审陈述在卷为凭，足以认定。
本院认为，原告与两被告签订的《房屋租赁合同》是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，受法律保护。合同签订后，两被告向原告支付了押金2000元，原告也将华贸大厦A座XXX房交付两被告使用。合同约定的租赁期限为2013年1月1日至2014年1月1日，两被告在未经与原告协商一致的情况下，分别于2013年7、8月份自行搬离不再租赁该房，已构成违约，按照合同约定，须向原告缴纳三个月的违约金4500元，被告对此也并无异议，故对于原告要求被告支付违约金4500元的诉讼请求，本院予以支持。继被告罗德强于2013年7月份搬离该房之后，被告彭越于2013年8月中旬也搬离该房，虽然两被告未将该房的钥匙交还给原告，但原告已经于2013年9月初搬入该房屋居住，故两被告应缴纳该房2013年8月底之前（含8月份）的房租。由于两被告已缴纳房租至2013年7月份，故两被告应向原告缴纳2013年8月份的房租1500元，原告请求被告缴纳2013年9月份、10月份2个月的房租3000元无理，本院不予支持。由于合同约定，两被告在租赁期间应缴纳该房的水电和物业管理费，故被告应支付2013年6、7、8月份的水电费及日常养护费1080.08元、物业管理费171.42元，合计1251.5元。由于该费用原告已向物业管理公司缴纳，两被告应将该费用直接支付给原告。2013年9月份开始是由原告自行使用该房屋，原告请求被告缴纳9月份的物业管理费及原告于2013年10月23日缴纳的燃气费缺乏依据，本院不予支持。原告主张在两被告租赁房屋期间丢失价值999元的洗衣机，要求两被告赔偿999元，两被告对此并无异议，本院予以支持。两被告辩称其搬离原告的房屋是由于原告没有消除室内电路系统安全隐患，但并未提供证据予以证明，本院不予采纳。原告请求被告支付原告往返海口产生的火车票等费用2300元，但并未提供证据，本院不予支持。综上，两被告应向原告支付的费用为违约金4500元，2013年8月份租金1500元，2013年6、7、8月份水电费及物业管理费1251.5元，赔偿洗衣机损失999元，上述合计8250.5元，由于两被告已向原告支付了押金2000元，两被告主张应优先以押金抵扣的抗辩理由，本院予以采纳。故两被告应向原告支付的违约金、租金、水电费、物业管理费、赔偿洗衣机损失等费用合计为6250.5元，原告请求被告支付13764.30元，对于不超过6250.5元的部分，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决如下：
一、限被告罗德强、彭越于本判决生效之日起十日内向原告朱永春支付违约金、租金、水电费、物业管理费、赔偿洗衣机损失等费用6250.5元；
二、驳回原告朱永春的其他诉讼请求。
如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费144元，由原告朱永春负担94元，被告罗德强、彭越负担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。
审 判 长 王国娟
审 判 员 冯 琳
人民陪审员 付向荣
二〇一四年四月二十一日
书 记 员 华 洁