湖南省永州市零陵区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘1102民初3069号原告：周力，男。原告：蒋月华，女。委托诉讼代理人：周力，身份信息与上文一致，系原告蒋月华丈夫，特别授权。被告：永州市富鑫房地产开发有限公司。法定代表人：雷春生。委托诉讼代理人：李国清。委托诉讼代理人：蒋永。原告周力、蒋月华与被告永州市富鑫房地产开发有限公司（以下简称富鑫房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月26日立案，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周力到庭参加了诉讼，被告富鑫房地产公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周力、蒋月华向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告履行商品房买卖合同为原告办理房屋产权证书及土地使用证；2.判令被告按商品房买卖合同约定支付逾期办证违约金22666.16元；3.请求法院依法判决被告按商品房交房管理规定提供《建筑工程质量认定书》、《房地产开发建设项目综合验收合格证》、《建筑工程竣工备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》；4.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2012年4月6日，原告与被告富鑫房地产公司签订房屋买卖合同，购买被告开发的香樟绿城小区10栋3单元702室房屋一套，房屋总价格257768元；约定的交房时间为2012年12月30日，被告在2013年4月11日向原告交房，约定被告在交房后360个工作日内将房屋产权证及国土使用证交付原告，同时约定出卖人的责任，买受人未在商品房交付之日起360个工作日为原告办理产权证及土地使用权证书，按日计算向买受人支付全部已付款万分之一支付违约金。原告已如约将房产证、国土使用权证办证费、房屋维修基金等费用交给被告，但被告至今并没有按照约定交付两证，从2013年4月11日至2016年12月18日扣除360个工作日，已逾期843天，被告共支付原告违约金22666.16元，特向本院提起诉讼，请求判决如其所请。被告富鑫房地产公司向本院提交书面答辩状称，被告未为原告办理国土使用证不构成违约，因为合同未约定办理国土使用证的义务，同时被告未及时为原告办理房屋权属证，是多方面原因造成的，不是被告的原因造成的，被告无需承担逾期办证的责任，即使承担责任也应当根据双方过错各自承担50%。被告已为原告办理了房产证，故计算逾期天数应计算至房产证办妥时为止，同时本案被告逾期办证虽已成为事实，但并未给原告造成损失，双方之间约定的违约金过高，且合同约定的360个工作日，对应公历日期应为515日，在计算逾期办证时间时应当予以核减。现因房地产权属登记政策发生了变化，由原来的房屋权属证和土地使用权证变更为不动产登记证，原告的房产证已办出，但由于政策改变现需要将二证合一，故需将房屋产权证收回或不再发放而直接退回至不动产登记中心办理不动产权属证，故房屋权属证和国土使用证均不再办理，原告的第一项诉讼请求不能得到支持。原告自认逾期办证的天数超过843天，故其起诉主张逾期办证的违约责任已经超过二年的诉讼时效，不应得到支持。被告富鑫房地产公司未向本院提交证据。原告围绕诉讼请求提交了证据，被告未到庭未进行质证，经审查，原告提交的证据符合证据三性原则，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年4月6日，原告周力、蒋月华与被告富鑫房地产公司签订房屋买卖合同，购买被告开发的香樟绿城小区10栋3单元702室房屋一套，房屋总价格257768元；约定的交房时间为2012年12月30日，约定被告在交房后360个工作日内将房屋产权证及国土使用证交付原告。合同签订后，原告向被告支付了全部房款，被告于2013年4月11日向原告交付房屋，交房时被告富鑫房地产公司未交付《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。原告在2013年4月11日向被告富鑫房地产公司支付了房屋维修基金、房产证办证费用、土地权证办证费用、契税共计11107.76元，但至今被告未能向原告交付两证（房屋产权证及国土使用证）。原告向本院提起诉讼，要求判决如其所请，遂引发本案。另查明，自2013年4月11日起，经过360个工作日，所对应的日期为2014年9月8日。本院认为，本案的争议焦点为：1.被告富鑫房地产公司的逾期交付“两证”的行为是否构成违约；2.被告富鑫房地产公司迟延办理“两证”，是否需要承担违约责任；3.原告诉请的违约金计算是否过高；4.原告起诉要求被告支付逾期办证违约金是否超过了二年诉讼时效。1、被告逾期交付“两证”的行为是否构成违约的问题。本案合同双方约定了由被告办理房屋产权证和国土使用证，同时原告向被告交纳了房屋契税和办理房产证、国土使用证的费用，被告应当按照约定为原告办理“两证”，被告未在约定的时间内向原告交付“两证”，构成违约；被告辩称根据相关行政法规、规章的规定，房屋权属证只包括房产证不包括国土使用证，因此被告只需交付房产证的抗辩意见，因被告收取的办证费用中明确包括了办理国土使用证的费用，可见双方在房屋买卖合同中约定的房屋权属证应当包括国土使用证，故对被告的该项辩解意见，本院不予采纳。现因政府政策变化，房屋所有权证、国有土地使用权证合二为一变更为不动产登记证，故被告应当按照双方合同继续履行为原告办理不动产登记证的义务。2.被告延迟办证是否需承担违约责任的问题。被告在诉讼中提出未能交付“两证”是因为原告未及时提供办证所需资料及规划建设部门未及时验收造成的，不是被告的原因造成的，故不应当承担违约责任，即使承担责任也应当根据双方的过错各自承担50%的辩解意见，因被告未能提供充分、有效的证据证实，故对该辩解意见本院不予采信。同时原告提出要求判令被告提供《建筑工程质量认定书》、《房地产开发建设项目综合验收合格证》、《建筑工程竣工备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》的请求，本院认为《商品房销售管理办法》第三十二条规定“销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》(以下简称《规定》)，向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。”，作为房地产开发企业的被告富鑫房地产公司亦应当在房屋交付的同时向原告提供《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》，没有提供的应当向原告继续提供；其余的《房地产开发建设项目综合验收合格证》、《建筑工程竣工备案表》、《建筑工程质量认定书》等文件，原告在交房时应当验证，但不是法律、法规必须向买受人提交的法律文件，故对原告提出的该项请求本院部分予以支持。3.关于本案违约金的确定。本院认为，应当根据双方合同的约定并结合司法解释的规定确定违约金的数额。首先，双方在商品房买卖合同中约定在商品房交付使用后360个工作日内，被告富鑫房地产公司将房屋所有权证及国土证交付买受人，因此应当从2014年9月8日开始计算违约金，计算至原告诉请的时间，即2016年12月26日；其次，原告提出按购房款总额每日万分之一计算违约金的诉讼请求。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。”又根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。本案中原告已按照双方约定履行了自己的给付货币款项的义务，被告逾期办理、交付房屋产权证、国土证的行为的确构成违约，跟据双方的合同约定及司法解释的规定应当支付违约金，但原告周力、蒋月华因被告富鑫房地产公司延期办证并未造成损失或者明显损失，因此，违约数额可以适当予以减少。结合原、被告双方合同的履行情况、当事人的过错程度，本案违约金的计算应当按照每日万分之零点五计算为宜，即违约金应当计算为257768元×840日×0.00005=10826.26元。4.原告起诉要求被告支付逾期办证违约金是否超过了二年诉讼时效。本院认为，被告虽提出原告要求被告承担支付违约金的时间超过了二年的诉讼时效，但因香樟绿城业主多次与被告富鑫房地产公司协商并就该问题向相关机关反应信访，其在此期间内已向被告主张权利，应当认定为诉讼时效中断，原告起诉要求被告支付逾期办证的违约金未超过二年的诉讼时效。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第一款第（一）项、第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告永州市富鑫房地产开发有限公司自本判决生效后90日内向原告周力、蒋月华交付不动产登记证；二、被告永州市富鑫房地产开发有限公司自本判决生效后10日内向原告周力、蒋月华支付违约金10826.26元；三、被告永州市富鑫房地产开发有限公司自本判决生效后10日内向原告周力、蒋月华交付《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》；四、驳回原告周力、蒋月华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费367元，减半收取184元，由被告永州市富鑫房地产开发有限公司负担97元，由原告周力、蒋月华负担87元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审判员  韩新军二〇一七年二月二十七日书记员  贺 玲附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。