沈阳市和平区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈和民二初字第02486号
原告：吴迪。
委托代理人：李家和，系辽宁法源律师事务所律师。
被告：沈阳筑成房地产发展有限公司.
法定代表人：赵兴平，系该公司执行董事。
委托代理人：李鑫瑶。
被告：赵兴平。
委托代理人：李鑫瑶。
原告吴迪诉被告沈阳筑成房地产发展有限公司（以下简称沈阳筑成公司）、被告赵兴平商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，由审判员李海鸿担任审判长，代理审判员刘建东主审，人民陪审员蔡宁宁参加评议，于2015年11月25日公开开庭进行了审理，原告吴迪及其委托代理人李家和，被告沈阳筑成公司、被告赵兴平的共同委托代理人李鑫瑶到庭参加了诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。
原告吴迪诉称：2006年6月26日原、被告签订一份房屋买卖投资协议书，原告依照合同约定以每平方米7500元的价格，按建筑面积94.5平方米支付总房款708，750元，合同第六条约定如果甲方逾期90天交房应向乙方按日赔偿已交购房款的万分之四，并且约定甲方应按每平方米1，000元增值赔偿给乙方，该条还约定乙方有权退房，另外该合同第九条约定第二被告对第一被告义务承担连带保证责任。综上实际案情，面对这样不守诚信的被告，合同明确约定物业费为每平方米1.5元，而被告却擅自涨到20元，原告与其理论纷争后被告强行给原告停电。故而起诉贵院请求依法公判此案实现诉求。诉讼请求：1、解除原、被告于2006年6月26日的协议，依法返还购房款708，750元，赔偿逾期交房违约金131，827元，赔偿增值款94，500元、利息391，230元，保全费5，000元，代理费5，000元，合计1，336，307元；2、被告赵兴平对以上请求承担连带责任；3、本案诉讼费、保全费、代理费，全部由被告承担。
庭审中，原告增加诉讼请求，要求解除其与被告沈阳筑成公司于2009年7月15日签订的《委托经营管理协议书》。
被告沈阳筑成公司辩称：1、原告合同解除权于2009年5月15日消灭，同时原告已经接受使用了该商铺，原告解除合同返还房款的诉求不能得到支持。根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十五条规定，以合同法第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。原、被告双方合同约定2008年5月15日交付房屋，原告解除合同期间应为2008年5月15日至2009年5月15日。但被告至今才起诉要求解除合同返还购房款，显然已过了期限；2、逾期交房违约金诉求已过两年诉讼时效，不应得到法律支持。3、原告未在合同约定期限内提出代售申请，现在要求赔偿增值款及利息没有事实及法律依据。
被告赵兴平辩称：同意被告沈阳筑成公司意见。
经审理查明：2006年6月26日，原告（乙方）与被告沈阳筑成公司（甲方）、被告赵兴平（丙方、甲方的担保人）签订《投资协议书》一份，约定原告与被告沈阳筑成公司投资位于沈阳市××街以东，五里河街以西的文翠路临街路段的物业……。其中第二条约定：乙方投资商铺坐落于沈阳市××街以东，五里河街以西的文翠路临街路段，一层A区31号商铺，建筑面积约为94.5平方米（以政府核定为基准，多退少补），预缴投资商铺款总额为708，750元，交款时间：2006年6月6日至6月26日止；第三条约定：乙方投资商铺款暂由甲方开三联据，待投资商铺产权手续完备后，由甲方协助乙方办理投资物业产权手续，同时与乙方签订投资商铺合同；第四条约定：甲方向乙方交付的商铺位置保证与乙方预定的位置基本一致，交付面积在预定的面积基础上，上下浮动20%，超过部分按照本协议第二条之价格由乙方购买。公摊面积不起过40%，公摊面积超过40%部分由甲方承担……；第五条甲乙双方投资的“诚大电脑广场”商铺，应具备如下条件第三项物业管理及收费约定：商铺由物业公司统一管理，24小时保安。卫生管理、环境维护、设备维护等。物业费收费标准为1.5元／平方米；第四项建设工期约定：2006年11月15日开工，建设工期十八个月，2008年5月15日交工；第六条逾期交付违约责任第一项b目约定：甲方逾期交90天内，每日向乙方支付全额商铺投资款万分之四的违约金；逾期交付超过90天，除每天向乙方支付全额商铺投资款万分之四的违约金外，乙方有权退铺，甲方应全部返还乙方全额商铺投资款，并由甲方按每平方米1000元赔偿乙方损失；第九条保证条款第一项约定：为确保乙方利益的实现，丙方愿意在甲方不履行或不完全履行合同义务时，为甲方提供连带保证担保。届时乙方可直接向丙方追索；第三项保证期间约定：丙方应在收到乙方要求其承担保证责任的书面通知之日起7日内，自动履行甲方没有履行或没有全部履行的义务。保证责任期间为本合同约定甲方义务履行期限届满之日起的2年。上述协议签订后，原告自2006年6月6日至2006年6月26日期间，分三次向被告沈阳筑成公司交纳了协议约定的投资款708750元，但被告沈阳筑成公司未按协议约定的期限向原告交付诉争商铺。
2009年7月15日，原告（乙方）与被告沈阳筑成公司（甲方）签订《委托经营管理协议书》一份，约定乙方将其购买的诉争商铺（核定产权号码为××）委托甲方经营管理，委托期限为三年，自2009年8月1日起至2012年7月31日止……同日，双方签订了《商铺招商经营管理授权委托书》一份，约定了原告委托被告沈阳筑成公司对诉争商铺进行经营管理及租赁……。
2011年1月12日，被告沈阳筑成公司向原告出具《通知书》一份，以表格方式明确了诉争商铺的“原铺位号”为“A31”、“原认购建筑面积”为“94.50”、“产权号”为“××”、“产权面积”为“140.85”、“套内面积”为“78.30”、“缴费面积”为“134.64”、“违约金”为“131827.50”……，其中第二条载明：因各种原因，您所认购的商铺未能按协议约定按时交付，截止到2009年8月23日实际交付日前8月22日，我公司应支付您延期交铺违约金如上表（违约金131，827.50）；第四条载明：我公司于2009年9月18日起对您商铺投入物业服务，该物业综合服务费标准为：20元／月·建筑平方米；第五条载明：因商铺产权人意见始终不能达成基本一致（85%），致使拟执行的《委托经营管理协议书》未能生效，现由产权人自行经营或租赁；我公司将继续协助产权人招租……。庭审中，原告对收到该通知无异议。
另查明：本案诉争商铺位于沈阳市和平区文萃路X号，门牌号××，套内面积78.3平方米，分摊面积66.11平方米，建筑面积144.41平方米，状态为可售。
上述事实，有原告提供的《投资协议书》、收款收据、《委托经营管理协议书》、通知书、照片，二被告提供的收款收据及当事人当庭陈述笔录等证据在卷佐证，已经开庭质证，本院予以确认。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，否则应承担违约责任。本案中，原告与被告沈阳筑成公司签订了《投资协议书》，双方均认同该协议的性质为买卖关系，被告沈阳筑成公司未按协议约定的期限交付诉争商铺，系违约行为，但依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭”的规定，因双方约定的诉争商铺交付时间为2008年5月15日，根据该协议第六条第二项b目约定，逾期交付超过90日后原告享有解除权，即2008年8月14日，现原告于2015年7月29日提起本案诉讼，依据上述法律规定，原告基于被告沈阳筑成公司迟延交付诉争商铺而享有的解除权，已因逾期不行使而消灭，故原告要求解除其与二被告签订《投资协议书》的诉讼请求，因原告解除权已消灭，本院不予支持；同上，原告要求被告沈阳筑成公司返还购房款、利息、增值款的诉讼请求，以及原告要求被告赵兴平承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。
关于原告要求被告沈阳筑成公司赔偿逾期交房违约金的诉讼请求。庭审中，二被告提出诉讼时效抗辩，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”的规定，原告请求被告沈阳筑成公司支付违约金的请求权，适用上述法律规定的二年诉讼时效，因被告沈阳筑成公司已于2011年1月12日向原告出具通知，明确了违约金的具体数额，原告庭审中对收到该知通无异议，故原告请求法院保护权利的诉讼时效起算时间应为2011年1月13日，而原告于2015年7月29日提起本案诉讼，庭审中，原告亦无证据证明其诉讼时效存在中止、中断事由，依据上述法律规定，原告该诉讼请求，已超出诉讼时效，本院不予支持。
关于原告要求被告沈阳筑成公司支付代理费的诉讼请求。庭审中，原告明确该代理费即为律师费，因该费用并非原告主张权利的必要费用，且原告诉讼请求亦未得到法律支持，故原告该诉讼请求，法律依据不足，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：
驳回原告吴迪的诉讼请求。
案件受理费20，419元，保全费5，000元，均由原告吴迪承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 长 李海鸿
代理审判员 刘建东
人民陪审员 蔡宁宁
二〇一五年十二月十四日
书 记 员 程 慧
本案判决依据的相关法律规定
《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭”