上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浦民一（民）初字第12083号
原告（反诉被告）上海润璜建筑装饰工程有限公司。
法定代表人王秋孙。
委托代理人何卫国，上海柏年律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海康尼文具用品有限公司。
法定代表人许健亮。
委托代理人顾晓栋。
委托代理人廖潇歌，上海市杰豪律师事务所律师。
原告上海润璜建筑装饰工程有限公司（以下简称润璜公司）诉被告上海康尼文具用品有限公司（以下简称康尼公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，先适用简易程序，于2013年5月15日公开开庭进行了审理。2013年7月4日，本案依法转为普通程序审理。之后，被告康尼公司提起反诉，本院又于2013年9月11日、2013年10月12日公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）润璜公司的法定代表人王秋孙（仅参加第二次庭审）、委托代理人何卫国到庭参加诉讼，被告（反诉原告）康尼公司的委托代理人顾晓栋、廖潇歌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）润璜公司诉称，2012年10月16日，润璜公司与康尼公司签订《房屋租赁合同》，约定康尼公司将浦东莱阳路XXX号康尼商务中心2、3、4楼房屋出租给润璜公司作宿舍、办公、商业使用，租期8年。合同签订后，润璜公司向康尼公司支付了租金及押金共计人民币（以下币种同）22万元，同时，润璜公司对房屋进行了装修。装修完成后，因康尼公司不能提供产证，消防无法验收，故润璜公司起诉至法院，要求判令：1、解除房屋租赁合同；2、康尼公司返还租金及押金共计22万元，并按银行同期贷款利率支付2012年10月16日至判决生效日止的利息；3、康尼公司返还装修费用99，781元。审理中，润璜公司将第1项诉讼请求变更为要求确认租赁合同无效，第3项诉讼请求中的装修费用金额减少至61，851元。
被告（反诉原告）康尼公司辩称，租赁房屋没有产权证，认可合同无效，不同意润璜公司的其他诉讼请求。同时，康尼公司反诉称，润璜公司简单装修后即在租赁房屋外墙张贴横幅欲进行转租，遭康尼公司制止后，润璜公司因转租未成，想通过诉讼达到解除合同的目的。润璜公司违反合同提前解约，房屋占用费应从合同签订之日起算，故康尼公司提起反诉，要求润璜公司支付房屋占用费375，500元（从2012年10月16日计算至2013年9月10日，按每月55，000元计算，已扣除润璜公司支付的22万元）。
针对反诉部分，润璜公司称，租赁合同既然约定了免租期，不能因为合同无效就取消。租赁标的物为违章建筑，润璜公司也没有实际使用过，康尼公司主张使用费没有依据。即使存在使用费，合同约定的免租期至2013年2月28日，润璜公司于2013年2月就发现康尼公司在租赁房屋大门上加了一把锁，说明康尼公司在此期间已接收房屋；现场交接时又发现租赁房屋内有过装修行为，说明康尼公司已实际占用并处分房屋。
经审理查明，2012年10月16日，润璜公司（乙方）与康尼公司（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将浦东莱阳路XXX号康尼商务中心2、3、4楼房屋54间租赁给乙方作为宿舍、办公、商业使用；租赁期从2012年10月16日起至2021年2月28日止；租金支付方式为先付后用的原则，采取付三押一，第一年每月租金55，000元，乙方应于合同签订之日付清3个月的租金合计165，000元，并在2013年5月15日、8月15日、11月15日前支付下3个月房租，以此类推；第一年乙方装修期，租金起算日为2013年3月1日，乙方如已开始使用，则必须补交一个月房租，第二年2014年3月1日起租金每月56，700元……；在租赁期限内如乙方须对租赁物进行装修、改建，须事先向甲方提交装修、改建设计方案，并经甲方同意，同时须向政府有关部门申报同意。合同签订后，润璜公司向康尼公司支付了三个月的租金165，000元和相当于一个月租金的押金55，000元。2012年10月24日，康尼公司交付了租赁房屋钥匙，双方签署了移交设备清单。润璜公司承租后进行了简单装修，包括卫生间重做防水及安装挡水槽、重新油漆房门、在大堂门口人行道上浇筑了混凝土。
另查，租赁房屋无产权证或建设工程规划许可证。润璜公司已将底楼一间租赁房屋转租给他人使用。
审理中，润璜公司认为康尼公司一直没有将原先出租给他人的9间房屋交付润璜公司；康尼公司于2013年1月底已收回房屋，当时润璜公司将钥匙交给康尼公司的法定代表人，但其不肯收，要求润璜公司支付免租期的房租，润璜公司就将钥匙放在办公桌上，另从润璜公司2013年2、3月拍摄的照片来看，康尼公司已将房屋大门上锁。康尼公司认为润璜公司所述未交付9间房屋的租户于2013年1月10日左右已撤离，润璜公司可直接使用；不认可租赁房屋已交接或收回。
2013年9月13日，在法院主持下，康尼公司、润璜公司对租赁房屋进行了现场交接，交接时发现房屋二楼过道部分区域吊、砌有康尼公司试验用的防火板材、四楼一间房屋贴了墙砖。对涉及的一间转租房屋，康尼公司同意由其自行处理。
对润璜公司主张的装修行为及价值，康尼公司不认可，但在第三次开庭的法庭辩论阶段陈述“我方也给足了免租期给润璜公司装修”，另润璜公司未申请对装修进行评估，康尼公司、润璜公司均同意装修价值由法院根据本案证据及双方确认的装修内容酌定。
以上事实，有《房屋租赁合同》、收条、设备移交清单、照片及庭审笔录等在案佐证。
本院认为，租赁房屋无产权证或合法建房手续，润璜公司与康尼公司签订的《房屋租赁合同》应依法确认为无效。康尼公司将不合法建筑进行出租，其应承担合同无效的主要过错责任；润璜公司疏于对租赁房屋合法性的审查、注意义务，其也应当承担一定的过错责任。合同已被确认为无效，康尼公司再行占有押金已无合同依据，润璜公司要求返还，本院予以支持。润璜公司承租不久，双方即发生履约争议并涉讼；除一间转租房屋外，润璜公司虽对房屋进行了简单装修但未实际投入使用；从润璜公司首次开庭时提交的一楼大门上锁照片及交接现场情况来看，康尼公司在本院组织双方正式交接前已经控制租赁房屋并进入房屋进行了一定利用。故对康尼公司主张的房屋正式交接前的占用费，根据承租人对房屋实际使用状况以及合同无效过错责任，本院酌定润璜公司承担相当于二个月租金的房屋占用费，康尼公司应将剩余一个月租金返还润璜公司。关于润璜公司主张的装修损失，康尼公司在庭审中表示“我方也给足了免租期给润璜公司装修”，证明康尼公司对润璜公司的装修行为是认可的。对装修赔偿数额，亦由本院根据本案证据、过错责任及双方确认的装修内容酌情确定。润璜公司对合同无效自身亦有过错，其主张利息损失，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条第二款之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）上海润璜建筑装饰工程有限公司与被告（反诉原告）上海康尼文具用品有限公司签订的《房屋租赁合同》无效；
二、被告（反诉原告）上海康尼文具用品有限公司于本判决书生效之日起十日内返还原告（反诉被告）上海润璜建筑装饰工程有限公司押金55，000元；
三、被告（反诉原告）上海康尼文具用品有限公司于本判决书生效之日起十日内返还原告（反诉被告）上海润璜建筑装饰工程有限公司租金55，000元；
四、被告（反诉原告）上海康尼文具用品有限公司于本判决书生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海润璜建筑装饰工程有限公司装修损失25，000元；
五、原告（反诉被告）上海润璜建筑装饰工程有限公司支付被告（反诉原告）上海康尼文具用品有限公司房屋占用费11万元（该款项直接以上海润璜建筑装饰工程有限公司的已付租金抵扣，无需另行支付）；
六、驳回原告（反诉被告）上海润璜建筑装饰工程有限公司要求被告（反诉原告）上海康尼文具用品有限公司支付利息的诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费5，528元，由原告（反诉被告）上海润璜建筑装饰工程有限公司负担2，528元，被告（反诉原告）上海康尼文具用品有限公司负担3，000元。反诉案件受理费3，466元（已减半收取），由被告（反诉原告）上海康尼文具用品有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 黄 政
代理审判员 杜献伟
人民陪审员 马顺山
二〇一三年十一月五日
书 记 员 许瑞芬
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。