重庆市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝三中法民终字第00180号
上诉人（原审原告）武隆县世纪五龙城1-3组团业主委员会，住所地重庆市武隆县世纪五龙城。
负责人邵文刚，主任。
委托代理人杨永东，重庆天亿律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）腾秀娥，女，苗族，1963年11月20日出生，住重庆市武隆县。
上诉人武隆县世纪五龙城1-3组团业主委员会因与被上诉人腾秀娥房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市武隆县人民法院（2013）武法民初字第01358号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员项江陵担任审判长与代理审判员蔡伟、陈洁参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2010年12月21日，武隆县世纪·五龙城业主委员会与腾秀娥签订《协议书》，约定将武隆县世纪·五龙城8号楼底楼业主活动室租赁给腾秀娥经营，租赁期限四年，自2011年1月1日至2014年12月31日止。协议签订后，腾秀娥先后共计向武隆县世纪·五龙城业主委员会支付房屋租金18000元。2011年6月20日，武隆县世纪·五龙城业主委员会因无力履行重庆市武隆县人民法院（2011）武法民初字第00042号民事判决确定的赔偿义务，遂在该案的执行过程中与武隆县德信物业管理有限公司签订《执行和解协议书》，协议约定由武隆县世纪·五龙城业主委员会将世纪五龙城8号楼底楼人行过道进门右手面第一间房屋（房屋四至界畔为：东至8号楼电梯过道，西至物管用房共墙，南至电梯巷道，北至公共绿化地带）抵偿给武隆县德信物业管理有限公司用于清偿该案的全部债务。并约定房屋抵偿后，该房屋的产权归武隆县德信物业管理有限公司。协议达成后，双方未办理房屋过户登记。2011年6月30日，武隆县德信物业管理有限公司与腾秀娥签订《房屋买卖合同》，将该房屋以20万元的价格转让给腾秀娥。同日，腾秀娥向武隆县德信物业管理有限公司付清了全部购房款20万元。2011年9月6日，武隆县国土资源和房屋管理局撤销了武隆县世纪·五龙城业主委员会的备案。2013年3月2日，业主大会选举产生了新的业主委员会即本案原告武隆县世纪五龙城1-3组团业主委员会。2013年6月19日，武隆县世纪五龙城1-3组团业主委员会以腾秀娥拒不交付租金，违反合同约定为由诉至一审法院，请求判令：1.腾秀娥立即支付武隆县世纪五龙城1-3组团业主委员会租金20629元；2.解除武隆县世纪·五龙城业主委员会与腾秀娥之间的租赁合同；3.腾秀娥立即将8号楼底楼移交给武隆县世纪五龙城1-3组团业主委员会；4.案件受理费由腾秀娥承担。
腾秀娥在一审中辩称，武隆县世纪五龙城1-3组团业主委员会不是本案适格的当事人，我没有与武隆县世纪五龙城1-3组团业主委员会签订租赁合同，与我签订合同的是武隆县世纪·五龙城业主委员会。如果武隆县世纪五龙城1-3组团业主委员会证明自己与武隆县世纪·五龙城业主委员会存在关系，是本案的适格原告，那么武隆县世纪·五龙城业主委员会所从事的民事行为的后果也应当由武隆县世纪五龙城1-3组团业主委员会继受承担。租赁合同签订后，我分别于2010年12月21日和2011年4、5月期间两次共计向武隆县世纪·五龙城业主委员会交付租金18000元。2011年6月20日，武隆县世纪·五龙城业主委员会与武隆县德信物业管理有限公司达成执行和解协议，将本案所涉房屋抵偿给德信物业管理有限公司。2011年6月30日，德信物业管理有限公司将该房屋出卖给我。同日，我付清了全部购房款20万元。我从2011年6月30日起即取得了租赁房屋的所有权，不应再向武隆县世纪五龙城1-3组团业主委员会支付租金。我仅租了半年，应交租金6500元，还多支付了11500元。购买该房屋之时，出卖人德信物业管理有限公司向我出示了（2011）武法民初字第00042号民事判决书、（2011）武法民初字第00179号执行通知书和被执行人财产申报通知书、执行和解协议书等，我当时有理由相信德信物业管理有限公司是该房屋的所有权人。德信物业管理有限公司是通过人民法院执行取得物权，对房屋有处分权，我从其手中购买房屋，依法享有完全所有权。房屋租赁合同在2011年6月30日就解除了，武隆县世纪五龙城1-3组团业主委员会在当时就不是房屋的所有权人了。
一审法院认为，武隆县德信物业管理有限公司取得的世纪五龙城8号楼底楼物业用房，是在武隆县世纪·五龙城业主委员会对其欠债的情况下，依据重庆市武隆县人民法院（2011）武法民初字第00042号民事判决书，通过执行程序取得的，不论武隆县世纪·五龙城业主委员会对物业用房是否享有处分权，均不能否定武隆县德信物业管理有限公司对武隆县世纪·五龙城业主委员会的债权。根据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第70条“案外人对执行标的主张权利的，可以向执行法院提出异议。”以及第73条：“执行标的物不属生效法律文书指定交付的特定物，经审查认为案外人的异议成立的，报经院长批准，停止对该标的物的执行。已经采取的执行措施应当裁定立即解除或撤销，并将该标的物交还案外人。”武隆县世纪五龙城1-3组团业主委员会对武隆县世纪·五龙城业主委员会处分物业用房的行为有异议，可以另行通过法律程序解决。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”在执行中，武隆县世纪·五龙城业主委员会与武隆县德信物业管理有限公司自愿达成和解协议，并且在无争议的情况下将8号楼底楼的物业用房抵偿给武隆县德信物业管理有限公司，至此，武隆县世纪·五龙城业主委员会已将租赁物的所有权让与给武隆县德信物业管理有限公司。同时，出租人将租赁物的所有权让与他人时，即等于将出租人的权利义务让与他人。因此，武隆县世纪·五龙城业主委员会自执行和解协议达成之时就不再享有出租人的权利。现在武隆县世纪五龙城1-3组团业主委员会并不是世纪五龙城8号楼底楼物业用房的出租人，武隆县世纪五龙城1-3组团业主委员会要求腾秀娥支付房屋租金、解除房屋租赁合同并交还房屋没有合法根据，故对其主张不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条之规定，判决：驳回武隆县世纪五龙城1-3组团业主委员会的诉讼请求。并决定一审案件受理费316元，由武隆县世纪五龙城1-3组团业主委员会负担。
武隆县世纪五龙城1-3组团业主委员会不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，将本案发回重审或改判解除武隆县世纪·五龙城业主委员会与腾秀娥签订的房屋租赁合同、由腾秀娥将本案诉争房屋移交给武隆县世纪五龙城1-3组团业主委员会，并向武隆县世纪五龙城1-3组团业主委员会支付租金20629元，本案诉讼费由腾秀娥承担。其主要事实和理由为：1、武隆县世纪·五龙城业主委员会与武隆县德信物业管理有限公司所签《执行和解协议书》的真实性无法确认，且武隆县世纪·五龙城业主委员会没有全体业主的授权无权处分本案诉争房屋，因此，该《执行和解协议》依法应确认为无效。2、物权以登记为准，即使双方达成了执行和解，但没有办理物权转移手续，武隆县德信物业管理有限公司和腾秀娥并没有取得本案诉争房屋的物权。3、一审审理程序违法，本案并不复杂，应适用简易程序审理，不应转为普通程序。
腾秀娥在二审中答辩称：我已取得诉争房屋的所有权，武隆县世纪五龙城1-3组团业主委员会已不是该房屋的所有权人，我无需向其移交房屋和交付租金。一审法院认定事实清楚、审判程序合法，请求予以维持。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第86条规定：“在执行中，双方当事人可以自愿达成和解协议，变更生效法律文书确定的履行义务主体、标的物及其数额、履行期限和履行方式。”武隆县世纪·五龙城业主委员会为履行判决书确定的赔偿义务，与武隆县德信物业管理有限公司签订《执行和解协议书》，约定将本案诉争房屋以物抵债给武隆县德信物业管理有限公司，该行为符合法律的规定。第三人若认为武隆县世纪·五龙城业主委员会的决定或该执行行为侵犯其正当权利，可依法向人民法院申请撤销或提出执行异议。在没有相反证据予以否定原生效判决及其执行行为的情况下，该《执行和解协议书》具有法律强制力。武隆县德信物业管理有限公司其后与腾秀娥签订《房屋买卖合同》，将该房屋转让给了腾秀娥。因本案诉争房屋已转让给腾秀娥，武隆县世纪·五龙城业主委员会与腾秀娥签订的房屋租赁合同已自然解除，无需再判决解除该合同。故武隆县世纪五龙城1-3组团业主委员会不是本案诉争房屋所有权人，无权要求腾秀娥向其交付房屋和支付租金。关于本案一审所适用程序的问题，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十三条规定：“人民法院在审理过程中，发现案件不宜适用简易程序的，裁定转为普通程序。”一审法院根据案件审理情况，将本案由简易程序转为普通程序审理符合法律规定。综上所述，武隆县世纪五龙城1-3组团业主委员会的上诉理由均不能成立，本院对其上诉主张不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费316元，由上诉人武隆县世纪五龙城1-3组团业主委员会负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 项江陵
代理审判员 陈 洁
代理审判员 蔡 伟
二〇一四年四月十五日
书 记 员 余婷婷