江西省高级人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）赣执复字第25号
申请复议人（异议人、被执行人）上饶市万恒房地产开发有限公司，住所地：江西省上饶县。
法定代表人王文良，经理。
委托代理人周经纬，该公司法律顾问。
申请执行人项柳云，女，1978年3月25日出生，汉族，住江西省南昌县莲塘镇。
被执行人王燕，女，1976年1月30日出生，汉族，住江西省上饶市信州区。
被执行人郭勇，男，1972年12月15日出生，汉族，住江西省上饶市信州区。
被执行人王慧，女，1973年10月19日出生，汉族，住江西省上饶市信州区。
申请复议人上饶市万恒房地产开发有限公司（下称万恒房地产公司）不服江西省南昌市中级人民法院（下称南昌市中院）（2015）洪中执异字第15号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
南昌市中院认为，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条第二款的规定，经过三次拍卖流拍，申请执行人有权选择放弃对被执行人财产以物抵债。被执行人除已偿还申请执行人197.76万元，仍欠申请执行人本金700余万元及利息，申请执行人申请处置被执行人其他财产之一的饶府国用（2010）第X号土地符合法律规定。该地块评估价为5289.9万元，但基于该地块有多个案件查封且均已申请对拍卖款进行参与分配，本案及其它案件是否能全部执行到位仍无法明确，故人民法院仍可对被执行人的其它财产采取控制性行为，并不存在超标的查封及拍卖的情况。（2012）饶中民一初字第22号民事调解书确认饶府国用（2010）第X号土地的份额，但国土部门证实万恒房地产公司竞得的该地块一直登记在万恒房地产公司名下。依据《中华人民共和国物权法》第十六条规定“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。”法院拍卖被执行人万恒房地产公司名下饶府国用（2010）第X号土地于法有据。另从上饶市国土局的回函及评估机构的评估报告均证明该地块仍为空地，异议人所称其已投入资金与案外人进行共同开发与本案并无法律关联。综上，异议人万恒房地产公司的主张该院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第五条的规定，裁定驳回万恒房地产公司的异议申请。
申请复议人万恒房地产公司称，1.已查封并拍卖的被执行人王燕、郭勇、王慧19套房产，申请执行人可以变卖抵债，且至今南昌市中院没有对该19套房产解封，他项权证还在申请执行人手中。2.饶府国用（2010）第X号地块在2012年5月17日经上饶市中级人民法院（2012）饶中民一初字第22号生效民事调解书确认：该土地为案外人张华与万恒房地产公司共有，张华占49%份额，共有人尚未办理变更登记手续不能推翻生效法律文书的效力。案外人张华已依照双方协议出资700余万元与申请复议人共同开发该地块，且地下室和基础设施早已开始施工。3.查封并裁定拍卖的饶府国用（2010）第X号土地价值近亿元，本案总标的额只有1300余万元，属超标的查封和拍卖。4.万恒房地产公司另欠其他案外人债务共计9500万元，并与该部分债务人达成《联合开发协议》，对该块土地51%部分共同开发，若进行拍卖，众多债权人将无法实现债权，将引发社会矛盾。请求撤销南昌市中院异议裁定，解除对饶府国用（2010）第X号土地的查封。
申请执行人项柳云辩称，被执行人王燕、郭勇、王慧19套房产已流拍，南昌市中院已依法终止变卖和以物抵债程序。万恒房地产公司为饶府国用（2010）第X号土地的唯一土地权属人，张华和万恒房地产公司之间是一种债权债务关系，双方虽已达成债务协议同意张华持有该土地49%的份额，但没有办理土地分户手续，上饶市中级人民法院也没有裁定土地所有权49%分户或共有，更何况张华作为自然人不具有居住商品房开发用地的合法资格。依照上饶市国土资源局对南昌市中院的回函，该地块截止2014年11月10日并未开发建设。2014年12月9日，江西同致土地评估事务所已对该地块估价为5289.9万元，并已送达被执行人。因南昌市中院对该地块是轮侯第三查封，在已征得第一、第二查封上饶市信州区法院同意才启动拍卖程序的，经两次拍卖降价为3359.92万元，尚不足以偿还现有债权人的债务；该地块为未开发的净地，符合处置条件，故南昌市中院没有超标查封的违法行为。万恒房地产公司除该地块之外，还有其他土地使用权，有足够的财产偿还债务，不会引发社会矛盾。
本院查明，申请执行人项柳云与被执行人万恒房地产公司、王燕、郭勇、王慧民间借款合同纠纷一案，南昌市中院于2013年5月6日立案执行，执行标的为1231.4918万元，案号为（2013）洪中执字第89号。在诉讼过程中，该院依据（2012）洪民二初字第174-1号民事裁定，于2012年9月4日依法保全查封万恒房地产公司名下饶府国用（2010）第X号土地（轮候），土地证号为饶府国用（2009）第B号土地（首封）。2014年7月1日，该院依据（2013）洪中执字第89-1号执行裁定续行查封了该两块土地，查封期限截止到2015年6月30日。
2013年8月29日，南昌市中院依据（2013）洪中执字第89-1号执行裁定书查封了王慧名下8套房产及王燕与郭勇共有的12套房产。其中，房产证号为上房权证上饶市字第C号为轮候查封，其余19套均为首封，且该20套房产均为万恒房地产公司与项柳云借款合同的抵押物。后项柳云向该院申请评估拍卖其中19套房产（除已查封的房产证号为上房权证上饶市字第C号房产），该院于2014年7月9日委托南昌市鼎立土地房地产评估有限公司对该19套房产进行评估。同年7月25日，该评估机构出具编号为赣鼎立（2014）（司鉴）字第002号司法鉴定意见书，评估该19套房产总价为642.25万元。
另查明，2013年6月17日，万恒房地产公司支付了200万元至南昌市中院专户，扣除执行费22400元，197.76万元支付给了申请执行人项柳云。
2014年10月9日，南昌市中院下达（2013）洪中执字第89-4号执行裁定拍卖上述19套房产。经同年11月28日、12月19日以及2015年1月22日三次拍卖，该19套房产均已流拍。2015年1月26日，申请执行人书面表示放弃以物抵债，同时请求法院拍卖万恒房地产公司名下饶府国用（2010）第X号土地。但南昌市中院对上述19套房产至今尚未解除查封，也未依法发送变卖公告
2014年10月28日，南昌市中院就该土地处置问题发函上饶市国土资源局，该局回函称“饶府国用（2010）第X号土地为万恒房地产公司2010年3月10日通过拍卖方式竞得，并于2010年11月11日办理了土地证，从2011年1月20日起，上饶市中级人民法院，上饶市信州区人民法院及你院先后送达了11次法律文书查封该块土地，建议你院与另两家法院联系处置事宜。截止2014年11月10日，该块土地并未开发建设。”2014年8月9日，该院经与该块土地的首封法院上饶市信州区法院协商，上饶市信州区法院于同年9月17日回复称同意移交处置权给南昌市中院并就另9案申请参与分配拍卖所得款。同年10月29日，该院委托司法技术部门对饶府国用（2010）第X号土地进行评估。同年12月9日，江西同致房地产土地估价咨询有限公司出具赣同致（2014）（土估）06014号估价报告，该块土地评估价为5289.9万元，并明确该块土地为空地。2015年3月23日，南昌市中院下达（2013）洪中执字第89-5号执行裁定，拍卖万恒房地产公司名下饶府国用第X号土地。
又查明，2012年5月17日，江西省上饶市中级人民法院作出（2012）饶中民一初字第22号民事调解书，确认2010年万恒房地产公司购买饶府国用（2010）第X号土地时，双方于2010年12月30日签订协议，张华参与合作购地，并享有该地块49%的土地使用权。
本院认为，依据《中华人民共和国物权法》第二十八条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生法律效力。依照江西省上饶市中级人民法院（2012）饶中民一初字第22号生效民事调解书确定的内容，确认张华持有饶府国用（2010）第X号土地使用权49%的份额，张华依照法律规定未经变更登记即可取得该地块土地使用权持有份额的物权变动效力，张华系饶府国用（2010）第X号土地共有人之一。南昌市中院异议裁定认定张华未经办理分户登记手续对其所持有该土地使用权份额没有发生物权变动效力错误，应予以纠正。但是，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十四条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第一条、第二条的规定，南昌市中院在通知共有人并保障其合法权益的前提下可以裁定对该地块进行查封和拍卖。根据现有证据证明，该地块系空地，不影响法院强制拍卖。依据赣同致（2014）（土估）06014号估价报告和赣鼎立（2014）（司鉴）字第002号司法鉴定意见书，本案南昌市中院查封的19套房产和饶府国用（2010）第X号土地的总价值，虽已超过尚未清偿执行标的总额，但由于被执行人王燕、郭勇、王慧名下的19套房产评估总价为642.25万元，不足以清偿本案全部债务，且经三次拍卖均已流拍，申请执行人不同意以物抵债，饶府国用（2010）第X号土地属轮候查封的不可分物，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条第二款、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第一条、第二条的规定，本案南昌市中院裁定对饶府国用（2010）第X号进行查封和拍卖，符合法律规定。本案查封的19套房产经三次拍卖均已流拍后，南昌市中院在申请执行人项柳云不同意以物抵债之日起既没有书面公告变卖，也没有对该19套房产解除查封，违反《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十八条第二款的规定，应当及时予以纠正。综上所述，申请复议人万恒房地产公司复议申请理由不成立，本案执行异议裁定认定事实清楚，适用法律基本正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第八条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下：
驳回上饶市万恒房地产开发有限公司复议申请。
本裁定送达后立即发生法律效力。
审 判 长 龙 崎
代理审判员 胡翠云
代理审判员 汤志勇
二〇一五年八月十九日
书 记 员 尹 伟