广东省罗定市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）云罗法民初字第585号
原告刘学琛，男，1990年10月15日出生，汉族，罗定市人，住罗定市。
委托代理人黄庆华，广东格林律师事务所律师。
被告罗定市御丰兆业房地产开发有限公司，住所地：罗定市。
法定代表人陈团，董事长。
委托代理人梁舜，广东端庆律师事务所律师。
原告刘学琛诉被告罗定市御丰兆业房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年4月26日受理后，依法由审判员陈汉东独任审判，于2015年6月10日与（2015）云罗法民初字第583、584、586、587、588、589、590号案合并公开开庭进行了审理。原告的委托代理人黄庆华，被告御丰兆业公司委托代理人梁舜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告在签订《商品房买卖合同》后，原告依约付清了全部房款及相关费用，并无任何违约行为。双方订立之《商品房买卖合同》第八条、第九条明确约定：“出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备……约定的商品房交付买受人使用。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。”但是，被告至今未能向原告出示《建筑工程质量认定书》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《房屋建筑工程竣工验收备案表》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》等符合交楼条件的相关证件，更未能向原告交付符合交楼条件的商品房。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”原告与被告签订的合同合法有效，原告已依约履行了合同义务，被告延期交付标的商品房的行为已构成违约，依法应当承担违约责任。另根据合同法第五条、第三十九条、第四十条规定，“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款一方排除对方主要权利的，该条款无效。”首先，被告作为提供格式条款的一方，在对原告逾期付款超100天的违约责任（合同第七条第二款）与被告逾期交房超100天的违约责任（合同第九条第二款）的确定时，未遵循公平原则确定，恣意加重原告逾期付款超100天的违约责任（与该条原告逾期付款超60天违约责任比较），恣意限制被告自身逾期交房超100天的违约责任（与该条被告逾期交房超60天违约责任比较），更未采取任何合理的方式提请原告注意该条款。遵循公平原则，即使被告逾期交房超100天的违约责任不在被告逾期交房超60天违约责任上加重，也应当参照被告逾期交房超60天违约责任按日向原告支付已付房款万分之五的违约金。其次，被告提供的确定被告逾期交房超100天的违约责任的格式条款，恣意排除了原告在被告逾期交房超100天情况下，赋予原告解除合同的主要权利（逾期交房超100天，合同继续履行）。该格式条款应当属于无效条款。
为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求判令：1、被告于判决生效之日起十日内向原告一次性支付自2015年1月1日起至符合交楼条件后向原告实际交楼之日止的违约金。如被告涉案楼盘于判决作出时仍未符合交楼条件的，则：请求判令被告于判决生效之日起十日内向原告一次性支付自2005年1月1日始至判决生效之日止的违约金。判决生效后，被告于每月10日前逐月向原告支付自判决生效之日起至符合交楼条件后向原告实际交楼之日止期间的违约金。暂计至起诉之日（2015年4月23日）违约金为24935.20元（房款441331元×0.0005／天×113天）。2、本案全部诉讼费用由被告承担。
原告在诉讼中提供了如下证据：1、《商品房买卖合同》及发票，证实原告与被告签订《商品房买卖合同》后，原告依约向被告支付了相应购房款。2、通知证明，证明2015年5月29日前被告对涉案房屋的水电尚未开通，未符合交楼条件。
被告辩称，一、原告与被告签订的《商品房买卖合同》第八条第一款约定，交付商品房的条件是“该商品房经验收合格”。被告开发的鸿禧华庭小区一期已于2014年10月16日竣工，并于2015年2月12日通过验收，被评定为合格工程，罗定市城乡建设规划局也出具《建设工程竣工规划验收合格证》，符合交楼的条件。原告以被告未向其出示《建筑质量认定书》等证件，即认为未能向其交付符合交楼条件的商品房没有理据。二、鸿禧华庭小区一期于2015年2月12日通过验收合格后，被告委托指定的物业服务公司于2015年2月15日通过电话通知原告收楼，并于2015年2月15日向所有业主用特快专递寄送《收楼通知书》，通知各业主2015年2月15日开始收楼。因此，被告逾期交付商品房的时间没有超过60日，不适用《商品房买卖合同》第九条第一款第1项第（2）的约定计算违约金。原告认为被告逾期交付商品房超过60日，要求按日向其支付已交房价款万分之五的违约金没有依据。三、《商品房买卖合同》第九条第一款第2项的约定是合法有效的，如果原告坚持认为被告已逾期交付超过100日，那么，人民法院应驳回原告的起诉。《商品房买卖合同》第九条第一款第2项的约定是原告与被告在平等、自愿的基础上作出的约定，该约定是双方合意作出的约定，并非格式条款，也没有违反法律的强制性规定，是合法有效的。被告认为，被告开发的商品房已于2015年2月12日符合交楼条件，并于2015年2月15日通知原告收楼，逾期交付的时间仅45日，如果原告坚持认为被告逾期交付超过100日，那么，按照《商品房买卖合同》第九条第一款第2项“从逾期第五个月起按日向买受人支付万分之二的违约金，合同继续履行”的约定，由于被告的商品房早在第五个月前已符合交付条件，故无需支付违约金。综上所述，原告认为被告逾期交付商品房超过60日，要求按日向其支付已交房价款万分之五的违约金没有依据，其诉讼请求大部分不合理。请人民法院依法审理，驳回原告不合理的诉讼请求。
被告在诉讼中提供了如下证据：1、建筑工程竣工验收报告、建筑工程竣工规划验收合格证，证实被告出售给原告的楼房已于2015年2月12日通过竣工验收，并取得建设工程竣工规划验收合格证，符合交楼条件。2、收楼通知、快递回执，证实被告指定的物业服务公司已于2015年2月15日通知原告，其所购买的楼房已于2015年2月15日开始交付。3、营业执照、组织机构代码证、授权委托书，拟证实被告于2014年12月18日已授权委托了罗定市家福物业服务有限公司全权代理被告办理将房产交付给业主的事宜。
上述证据已在庭审中出示质证，经核证据来源合法，客观真实，与本案关联，相互印证了本院确认的事实，本院对证据效力予以确认。
经审理查明，被告是位于罗定市罗城街道兴业路7号的鸿禧华庭商住小区的房地产开发商。2013年8月21日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》。该合同第三条约定买受人购买的商品房为预售商品房，为鸿禧华庭商住小区第X栋XXX房，用途为住宅。第四条约定该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计价，总金额为441331元。第六条约定付款方式为买受人于2013年8月21日前付清购房的首期款133331元，并在签订合同七天內在公司指定的银行办理按揭贷款手续，贷款人民币308000元。第八条约定出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格。第九条约定出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。2、逾期超过100日，从逾期的第五个月起出卖人按日向买受人支付房款万分之二的违约金，合同继续履行。第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第十四条约定出卖人承诺与商品房正常使用直接关联的给水、排水、供电系统设施及小区道路和绿化在交付使用时可达到使用条件。合同签订后，原告已按约定向被告付清购房款。
2014年10月16日，罗定市城乡建设规划局向被告核发了《建设工程竣工规划验收合格证》。2015年2月12日，由建设、勘察、设计、施工、监理五个单位组成验收组，对被告的鸿禧华庭商住小区一期1、2栋工程进行了验收，经验收组一致同意该工程评定为合格工程，同意竣工使用。被告由此取得了《鸿禧华庭商住小区一期1、2栋建筑工程竣工验收报告》，证实涉案商品房已于2015年2月12日竣工验收合格。
2015年2月14日，被告委托罗定市家福物业服务有限公司通过特快专递方式向原告发出收楼通知（该公司于次日即2015年2月15日寄出），原告确认收到。后原告以涉案商品房未达到交付条件为由而拒绝收楼，引致发生纠纷。
以上事实，有原、被告提交并经质证的上述证据予以证实。
本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，其内容并没有违反法律法规的禁止性规定，是合法有效的合同，本院予以确认，双方均应按合同约定履行各自相应的义务。本案的争议焦点为：1、被告委托物业公司发出的收楼通知是否合法有效？2、原告是否有正当理由不予收楼？3、违约金如何计算？
对于第一个争议焦点，即被告委托物业公司发出的收楼通知是否合法有效的问题。被告委托罗定市家福物业服务有限公司向原告发出收楼通知，有其提交的授权委托书证实，是双方真实意思表示，委托行为合法有效，应予确认。对于原告认为收楼通知未附带授权委托书且通知上的地址有误差的意见，鉴于原告既非委托方，亦非受托方，且被告委托罗定市家福物业服务有限公司向原告发出收楼通知是有利于原告行使收楼的权利，原告在收到通知书后亦已想收楼，只是由于认为房屋质量问题而不收楼。故此，被告委托通知收楼的行为是合法有效的。
对于第二个争议焦点，即原告是否有正当理由不予收楼的问题。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条，双方对商品房的交付使用条件约定为“商品房经验收合格”。依照2000年1月30日施行的国务院《建设工程质量管理条例》第三条、第十六条、第四十六条、第四十九条的规定，建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责；建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织勘察设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收；建设工程经验收合格的，方可交付使用；建设工程质量实施监督管理，可以由建设行政主管部门或其他有关部门委托的建设工程质量监督机构具体实施；建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。因此，双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定的“商品房经验收合格”应是指质监机构确认的五方竣工验收合格。故双方约定的交付条件为质监机构确认的五方竣工验收合格。原告主张以取得建筑工程竣工验收备案表作为交付使用条件，理据不足，不予采纳。因“鸿禧华庭商住小区一期1、2栋”工程已于2015年2月12日经建设、勘察、设计、施工、监理五个单位进行竣工验收合格，且被告亦于2015年2月15日通知原告收楼，即被告在通知原告收楼时，涉案商品房已达到交付使用条件，原告拒绝收楼，理据不足。
对于第三个争议焦点，即违约金如何计算的问题。根据合同第八条的约定，被告应于2014年12月31日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给原告。但“鸿禧华庭商住小区一期1、2栋”工程于2015年2月12日才经验收合格，且被告于2015年2月15日才向原告发出收楼通知，逾期45日，故应承担相应违约责任。鉴于原告已按期交付全部款项，且要求继续履行合同，根据合同第九条“……逾期不超过60日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行……”的约定，被告应按该合同的约定以每日万分之二支付违约金共3971.98元（441331元×2／10000×45日）给原告。被告认为鸿禧华庭商住小区一期已于2015年2月12日竣工验收，故违约金应计到其通知原告收楼之日的理由成立，本院予以采纳。对于原告主张被告通知其收楼时涉案商品房并未达到交付使用条件，违约金应从2015年1月1日起计至涉案商品房符合交楼条件后向原告实际交楼之日止并按每日万分之五计付，以及合同第九条第二款关于逾期交房违约责任的约定属格式条款应属无效的意见。第一、“鸿禧华庭商住小区一期1、2栋”工程于2015年2月12日已经验收合格；第二、合同第九条第二款对出卖方逾期交楼违约责任的约定，该条款为有下划线的条款，在订立合同时可以协商更改，而非预先拟定、重复使用，且约定有明确的逾期时间、逾期违约责任等，不符合格式条款的要件。故原告上述主张，理据不足，本院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
被告罗定市御丰兆业房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内支付从2015年1月1日起计至2015年2月15日止的违约金3971.98元给原告刘学琛。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费212元（原告已预交），由被告罗定市御丰兆业房地产开发有限公司负担34元，原告刘学琛负担178元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。
审判员 陈汉东
二〇一五年七月二日
书记员 陈国恒