北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京03民终4155号
上诉人（原审被告、反诉原告）:陈孝生，男，1966年2月18日出生，汉族，住安徽省铜陵县。
委托诉讼代理人：ＸＸＸ，北京市天安律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）:盛浩，男，1988年5月10日出生，汉族，住湖北省随州市。
委托诉讼代理人：赵自勇，北京市包诚律师事务所律师。
上诉人陈孝生因与被上诉人盛浩合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民（商）初字第45161号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月14日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人陈孝生的委托诉讼代理人ＸＸＸ，被上诉人盛浩的委托诉讼代理人赵自勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
陈孝生上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项、第四项和第六项，依法改判或发回重审；2.判决盛浩承担全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院对于腾房时间的认定错误。2014年8月7日，吕家营经济合作社向陈孝生发出《终止租赁合同通知书》，要求陈孝生于2014年8月15日前腾空承租场地，因此，盛浩使用房屋到2014年8月15日，陈孝生退还未到期承包费应当从2014年8月16日起算，一审法院认定陈孝生应退还2014年7月1日之后的承包费，明显与事实不符。二、一审法院判决陈孝生向盛浩退还租金并支付利息是错误的。陈孝生和盛浩签订的是餐饮承包经营合同，承包费用就包括房屋的租金和设备设施的使用费，虽然自2014年8月15日陈孝生丧失了房屋的租赁权，但盛浩至今在使用陈孝生的设施设备，其应当支付陈孝生的设备设施使用费。在合同中义务是双务的，陈孝生有义务退还多收的承包费和押金，盛浩到现在也没有按照合同约定退还设备，有义务支付使用费或折旧费。一审法院未考虑到盛浩占有使用陈孝生的设备物品应当支付的使用费和折旧费，显失公平。而且，在盛浩未返还陈孝生设施设备，且承认把一部分东西都卖掉的情况下，陈孝生有权不退还押金和租金，且无义务支付利息。三、一审判决陈孝生赔偿盛浩装修损失缺少事实依据。盛浩从陈孝生处承包的饭店，并且未经同意私自将饭店改为按摩店，装修产生的损失应当由其自行承担。而且，涉案房屋现由盛浩的小舅子万龙剑从村委会租赁，并使用盛浩的营业执照进行经营，所以应当认定房屋现在仍然由盛浩使用，仅是用万龙剑名字签订的租赁合同而已。四、一审判决盛浩赔偿陈孝生的损失数额与合同相悖。双方签订的合同中明确约定，盛浩负责设备设施的维修保养，人为损害或丢失按照原价赔偿，但是一审法院认为已经使用了五年不能按照原价赔偿，仅酌定赔偿2万元，明显错误。陈孝生与盛浩之间的约定合法有效，一审法院没有权利更改，按照原价赔偿不仅包括物品本身的价值，还包括了违约的惩罚，盛浩的违约过错是十分明显的，按原价赔偿并不为过，一审法院判决赔偿2万元，明显过低。
盛浩辩称，服从一审判决。一、陈孝生与吕家营经济合作社的租赁合同期限截止2014年6月30日，陈孝生主张2014年7月1日以后的租赁费用，缺少合同依据。且，本案有证据表明案外人租赁涉案房屋的起始日期为2014年7月1日。陈孝生从盛浩处多收取租金达198749.99元，并收取保证金30000元，应当退还。二、陈孝生与吕家营经济合作社的租赁合同期限为2010年7月1日至2014年6月30日，而陈孝生在未得到吕家营经济合作社同意的情况下，却与盛浩签订了合同期限到2016年3月31日的超期租赁合同，其行为明显违背了诚信履行合同的法定义务，构成欺诈，理应承担盛浩装修损失的赔偿责任。三、涉案的设备、设施均是在陈孝生口头同意的情况下进行的处理，当时都有中间人参与，卖的6000元钱也是由陈孝生收取，陈孝生予以否认，属于未如实向法庭陈述事实。
盛浩向一审法院起诉请求：1.解除双方于2013年3月14日签订的《餐饮承包经营合同》；2.陈孝生退还盛浩交纳的2014年7月1日至2015年3月30日的房屋承包经营费198749.99元（按照每年265000元标准计算）及保证金30000元，并按照中国人民银行同期贷款利率标准支付自2014年7月1日至实际给付之日止的利息；3.陈孝生支付违约金20000元并赔偿装修损失134000元；4.陈孝生赔偿盛浩因本次诉讼支付的律师费7000元。
陈孝生向一审法院反诉请求：盛浩返还设施、设备或折价赔偿300000元。
一审法院认定事实：2010年3月30日，吕家营经济合作社与金诺威公司签订《朝阳区十八里店乡农村集体资产租赁经营合同书》，约定将涉案房屋出租给金诺威公司，租期自2010年7月1日起至2014年6月30日止。
后陈孝生与金诺威公司、吕家营经济合作社协商同意，将金诺威公司与吕家营经济合作社签署的《朝阳区十八里店乡农村集体资产租赁经营合同书》所列承租人金诺威公司改为陈孝生，租期4年，自2010年7月1日至2014年6月30日，年承包经营费197100元，第4年起每年承包经营费调整为219000元。陈孝生向金诺威公司支付转让费480000元。
合同签订后，陈孝生与吕家营经济合作社实际按照年付164250元执行租金。
2013年3月14日，盛浩与陈孝生签订《餐饮承包经营合同》，约定：陈孝生将涉案房屋（面积共400平方米左右）提供给盛浩承包经营，餐厅附有经营所需设施、设备、用具（见清单）。承包经营期限为：自2013年4月1日至2016年3月31日。双方签订本合同当日，盛浩需向陈孝生缴纳押金30000元，承包结束后双方交接结清有关物业、设备、用具及有关费用后3日内退还。盛浩承包经营期内，应每年向陈孝生缴纳承包经营费265000元。第一年的第一次，在合同签订之日起，须缴纳133000元；第二次须在2013年10月1日前缴纳132000元；之后两年须在每年的3月30日之前缴纳265000元（年承包经营费一次付清）。陈孝生按约定提供餐厅给盛浩经营餐饮，保证盛浩独立自主经营。为盛浩提供现有的经营场所及餐饮、设备、用具等（另附清单）。盛浩负责经营过程中餐厅所有设备、设施的维护、保养和维修，并确保合同期结束时餐厅所有资产完好和不流失。人为损坏或被盗，按原价赔偿。在合同有效期内，若无不可抗拒因素发生，甲乙双方任何一方都不得终止合同，终止合同方视为违约，违约方应向守约方支付违约金20000元，给守约方造成损失的，还应当赔偿给守约方造成的损失。盛浩迟延交付押金及承包经营费的，每延迟一日，应按拖欠金额每日万分之三向陈孝生支付违约金，超过15日未支付的，陈孝生有权终止合同，所收取押金作为违约金予以没收，给陈孝生造成损失的，还应当赔偿损失。
当日，盛浩向陈孝生交付押金30000元。
合同签订后，双方对餐厅物品进行了交接，并签署了交接单，交接内容包括用餐桌椅、餐具、厨房用具、办公用具等，交接单未载明物品价格。一审庭审中，盛浩称双方交接完毕后，经陈孝生同意，盛浩将上述交接物品中的一部分以6000元价格一并出售，并已将6000元交予陈孝生。陈孝生不认可其曾同意盛浩将物品出售。陈孝生称交接单所涉的物品购买于2011年，其未提供证据证明物品价值。盛浩自认保留物品包括：壁餐柜（大理石面，双开柜，四抽屉）1个、展示酒柜2个、帅康帅玲热水器1个、实木沙发休闲座椅（配两个茶几）1套、高级毛巾柜（澳腾，TRD-32A）1台、全自动电热毛巾柜(康庭，RTD-88A)1台、壁餐柜（双开柜，双抽屉）5个、垃圾箱（金属，大理石）4个、手提灭火器12个、天友牌全自动麻将机1台、文件立柜1个、正秦三相交流稳压器1台、英博电子密码保险柜1个、实木迎宾台(70cmc*50cm)1个、不锈钢宣传广告架(90cmc*60cm)1个、高低床（上下铺）4套、实木方板凳21个、暖水壶9个、电饭锅1个、茶壶11个、鱼缸制冷机1台、电脑桌1个、联想电脑1台、点菜宝1套、惠普1020激光打印机1台、税控机1台、收款箱1个、监控器（四摄像头）1套、美的电磁炉1套、Galanz微波炉1台、立式单开冰箱1台、不锈钢热水器1台、三科四开餐具消毒柜1台、油烟机1台、双开台式冷藏柜1台、传菜电梯1台、循环风油烟机1套、壁挂炉2套、面点机1台、面点搅拌机1台、双层烤箱1台、美的空调6匹1台、美的空调5匹3台、美的空调2匹2台、LED显示屏(1.2X4)1台。盛浩同意向陈孝生返还上述物品。
一审庭审中，盛浩认可其与陈孝生签订合同时，审查了陈孝生与吕家营经济合作社之间的《朝阳区十八里店乡农村集体资产租赁经营合同书》，但未注意合同期限问题。
接收涉案房屋后，盛浩实际经营足疗按摩，并按照其经营内容对涉案房屋进行了装修改造。
合同履行过程中，盛浩向陈孝生交纳了第一年的承包经营费，后分别于2014年3月15日交纳承包经营费115000元，2014年5月15日交纳承包经营费150000元。
2014年8月7日，吕家营经济合作社向陈孝生发出《终止租赁合同通知书》，载明：通知陈孝生其与吕家营经济合作社于2009年7月1日签订的《朝阳区十八里店乡农村集体资产租赁经营合同书》已于2014年6月30日期满，不再续租，并要求陈孝生于2014年8月15日前腾空承租场地。
盛浩于2014年6月30日腾退了全部涉案房屋。
吕家营经济合作社另行与万龙剑签订了《朝阳区十八里店乡农村集体资产租赁经营合同书》，将涉案房屋租赁给万龙剑使用，租赁期限自2014年7月1日起至2019年6月30日止，年租金为186150元。
一审庭审中，盛浩认可现涉案房屋的使用人为其内弟万龙剑，现万龙剑借用盛浩的营业执照在涉案房屋经营。
经评估，涉案房屋在评估基准日2015年6月24日的装修残值为166100元，其中无争议部分134000元，有争议部分32100元。陈孝生预交评估费10000元。
另查一，陈孝生另案就其与吕家营经济合作社之间的《朝阳区十八里店乡农村集体资产租赁经营合同书》向北京市朝阳区人民法院提起诉讼，要求吕家营合作社向其返还押金25000元，赔偿转租收益损失500000元、转让费损失480000元及装修购买设备款129000元。该院作出（2015）朝民初字第08619号民事判决书，认为吕家营经济合作社在陈孝生不知情的情况下与万龙剑就涉案房屋签订租赁合同，违反了陈孝生与吕家营经济合作社关于陈孝生在同等条件下享有优先承租权的约定。判决吕家营经济合作社返还押金25000元，赔偿陈孝生转租收益损失400000元，驳回了陈孝生的其他诉讼请求。吕家营经济合作社不服一审判决提出上诉，本院审理后作出（2016）京03民终6090号民事判决书，维持了一审判决结果。
另查二，2014年10月14日，盛浩与北京市包诚律师事务所（以下简称包诚律师事务所）签订《委托代理协议》，约定：盛浩因合同纠纷一案，委托包诚律师事务所的律师代理，包诚律师事务所指派赵自勇律师为盛浩与陈孝生合同纠纷的一审代理人。盛浩同意在合同签订时向包诚律师事务所支付律师代理费7000元。协议签订后，盛浩向包诚律师事务所支付了律师费7000元，包诚律师事务所向盛浩开具了律师费发票。
一审法院认为，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效，但出租人与承租人另有约定的除外。盛浩与陈孝生签订的《餐饮承包经营合同》约定的租赁期限超出了陈孝生向吕家营经济合作社承租涉案房屋的租期，故超出租期部分的约定应属无效。在合同有效部分，陈孝生不存在违约情形。现盛浩要求解除《餐饮承包经营合同》，陈孝生支付违约金，无事实及法律依据，该院不予支持。
合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现盛浩要求返还超出租期部分的租金及保证金，并赔偿上述款项的利息损失，于法有据，该院予以支持。陈孝生称租金中有一部分是投资补偿款，证据不足，该院不予采信。双方关于第二年租金交付时间的约定无效，陈孝生关于从保证金中扣除逾期付款违约金的抗辩意见，该院不予采纳。
盛浩在与陈孝生签订《餐饮承包经营合同》前，审查了陈孝生与吕家营经济合作社签订的《朝阳区十八里店乡农村集体资产租赁经营合同书》，其对《餐饮承包经营合同》超出《朝阳区十八里店乡农村集体资产租赁经营合同书》的租赁期限应当知晓，故盛浩与陈孝生对于合同无效均存在过错。现盛浩要求陈孝生赔偿装修损失，该院根据双方过错程度，对评估结论中双方无争议部分的一半予以支持，超出部分不予支持。
盛浩要求陈孝生赔偿其支付的律师费，无合同及法律依据，该院不予支持。
根据《餐饮承包经营合同》约定：盛浩负责经营过程中餐厅所有设备、设施的维护、保养和维修，并确保合同期结束时餐厅所有资产完好和不流失。人为损坏或被盗，按原价赔偿。陈孝生反诉要求盛浩返还设施、设备或折价赔偿损失符合合同约定。现盛浩同意返还部分设备、设施，该院不持异议。剩余无法返还部分，应向陈孝生折价赔偿。因无法确定设备、设施价格，同时考虑到设施、设备已经使用5年以上，按照原价赔偿显失公平，该院酌定盛浩折价赔偿陈孝生20000元。盛浩称其经陈孝生同意将物品变卖6000元并交予陈孝生，证据不足，该院不予采信。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、陈孝生于判决生效之日起10内退还盛浩租金198749.99元和保证金30000元，并以228749.99元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率标准支付自2014年7月1日起至实际给付之日止的逾期付款利息；二、陈孝生于判决生效之日起10日内赔偿盛浩装修损失67000元；三、盛浩于判决生效之日起10日内向返还壁餐柜（大理石面，双开柜，四抽屉）1个、展示酒柜2个、帅康帅玲热水器1个、实木沙发休闲座椅（配两个茶几）1套、高级毛巾柜（澳腾，TRD-32A）1台、全自动电热毛巾柜(康庭，RTD-88A)1台、壁餐柜（双开柜，双抽屉）5个、垃圾箱（金属，大理石）4个、手提灭火器12个、天友牌全自动麻将机1台、文件立柜1个、正秦三相交流稳压器1台、英博电子密码保险柜1个、实木迎宾台(70cmc*50cm)1个、不锈钢宣传广告架(90cmc*60cm)1个、高低床（上下铺）4套、实木方板凳21个、暖水壶9个、电饭锅1个、茶壶11个、鱼缸制冷机1台、电脑桌1个、联想电脑1台、点菜宝1套、惠普1020激光打印机1台、税控机1台、收款箱1个、监控器（四摄像头）1套、美的电磁炉1套、Galanz微波炉1台、立式单开冰箱1台、不锈钢热水器1台、三科四开餐具消毒柜1台、油烟机1台、双开台式冷藏柜1台、传菜电梯1台、循环风油烟机1套、壁挂炉2套、面点机1台、面点搅拌机1台、双层烤箱1台、美的空调6匹1台、美的空调5匹3台、美的空调2匹2台、LED显示屏(1.2X4)1台；四、盛浩于判决生效之日起10日内向陈孝生折价赔偿20000元；五、驳回盛浩的其他诉讼请求；六、驳回陈孝生的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：
庭审中，陈孝生明确表示对于一审判决第三项不持异议，并同意向盛浩返还保证金30000元。
关于腾房时间，陈孝生二审期间主张盛浩系于2014年8月15日腾房，盛浩在本案一审、二审庭审中均表示其于2014年8月8日从涉案房屋搬走。一审法院关于盛浩于2014年6月30日腾退了全部涉案房屋的认定，与双方当事人主张均不相符，故认定有误，本院将在本院认为部分对于腾房时间进行论述认定。
本院对于一审法院审理查明的其他事实予以确认。
本院认为，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效，但出租人与承租人另有约定的除外。本案中，盛浩与陈孝生签订的《餐饮承包经营合同》系其双方真实意思表示，但合同中约定的租赁期限超出了陈孝生向吕家营经济合作社承租涉案房屋的租期，故超出租期部分的约定应属无效，一审法院的对此认定并无不当，本院予以确认。
合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故盛浩要求陈孝生返还超出租期部分的租金及保证金，并赔偿上述款项的利息损失，合法有据，应予支持。根据本案查明的事实，盛浩在2014年6月30日之后仍占有使用涉案房屋一段期间，而房屋租赁合同无效当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，一般应予支持，故盛浩应当向陈孝生支付其占用房屋期间的房屋占用费。关于盛浩占用房屋的期间即腾房时间，双方陈述不一，陈孝生主张盛浩于2014年8月15日腾房，盛浩表示其已于2014年8月8日从涉案房屋搬走，对此本院认为，盛浩提出要求陈孝生返还租金的主张，应当对于要求返还租金的期间负有举证责任，现其并未能提交证据对其主张的搬离时间予以证明，应当承担举证不能的不利后果；而且，吕家营村民委员会于2014年8月7日发出的通知中要求2014年8月15日腾退房屋完毕，陈孝生二审中关于盛浩搬离时间的主张与该时间一致，因此，综合上诉情况，本院对于陈孝生主张的腾房时间予以采信，对于盛浩的主张不予支持。结合对于腾房时间的认定，本院认为，陈孝生应当返还盛浩2014年8月16日以后的租金165981.18元以及保证金30000元，并按照中国人民银行同期贷款利率标准支付自2014年8月16日起至实际给付之日止的逾期付款利息。陈孝生关于租金返还期间的上诉理由，合法有据，本院予以支持，但其关于应当在返还的租金中扣除设施设备使用费、折旧费以及不应支付利息等上诉理由，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。一审法院对于腾房时间、租金返还及利息支付的认定有误，本院依法予以纠正。
关于盛浩主张的装饰装修的损失赔偿。承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，盛浩在与陈孝生签订《餐饮承包经营合同》前，审查了陈孝生与吕家营经济合作社签订的《朝阳区十八里店乡农村集体资产租赁经营合同书》，其对《餐饮承包经营合同》超出《朝阳区十八里店乡农村集体资产租赁经营合同书》的租赁期限理应知晓，故盛浩与陈孝生对于合同无效均存在过错。现盛浩主张装修损失，一审法院根据双方过错程度认定陈孝生应向盛浩赔偿67000元，并无不当，本院予以维持。
关于陈孝生主张的设备、设施的返还以及不能返还部分的折价赔偿。根据《餐饮承包经营合同》的约定，盛浩负责经营过程中餐厅所有设备、设施的维护、保养和维修，并确保合同期结束时餐厅所有资产完好和不流失。人为损坏或被盗，按原价赔偿。故陈孝生要求盛浩返还设施、设备或折价赔偿损失符合合同约定，应予支持。一审结合盛浩的主张对于应当返还的物品进行判决认定，陈孝生对此亦不持异议，故本院予以确认。对于无法返还的设备、设施，盛浩应当向陈孝生折价赔偿，至于折价赔偿的数额，因合同附件中仅列明了物品名称、数量以及照片，未注明单价，故现已无法确定其价格，在此情况下，一审法院综合考虑该部分设施、设备的使用以及折旧情况，酌情确定由盛浩折价赔偿陈孝生20000元，并无明显不当，本院依法予以维持。
综上所述，陈孝生关于租金返还的部分上诉请求成立，本院予以支持，其他上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持北京市朝阳区人民法院（2014）朝民（商）初字第45161号民事判决第二项、第三项、第四项、第六项；
二、撤销北京市朝阳区人民法院（2014）朝民（商）初字第45161号民事判决第一项、第五项；
三、陈孝生于本判决生效之日起10内退还盛浩租金165981.18元和保证金30000元，并以195981.18元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率标准支付自2014年8月16日起至实际给付之日止的逾期付款利息；
四、驳回盛浩的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费7147元，由盛浩负担2325元（已交纳），由陈孝生负担4822元（于本判决生效之日起7日内交纳）；一审反诉案件受理费2900元，由盛浩负担（于本判决生效之日起7日内交纳）；评估费10000，由盛浩负担5000元（陈孝生已预交，于本判决生效之日起7日内向陈孝生支付），由陈孝生负担5000元。
二审案件受理费4752元，由盛浩负担677元（于本判决生效之日起7日内交纳），由陈孝生负担4075元（已交纳）。
审 判 长 李 丹
审 判 员 夏 莉
代理审判员 王天水
二〇一七年六月十二日
法官 助理 朱宏哲
书 记 员 刘怡然