山东省聊城市东昌府区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）聊东商初字第2500号
原告聊城农村商业银行股份有限公司（原聊城市东昌府区农村信用合作联社），住所地聊城市东昌东路95号。
法定代表人颜景元，理事长。
委托代理人（特别授权代理）许士超，该商行柳园支行客户经理，住聊城经济开发区。
被告庞丹丹，住东昌府区。
被告邓寅增，住东昌府区。
被告庞洪江，住东昌府区。
原告聊城农村商业银行股份有限公司（以下简称聊城农商行）与被告庞丹丹、邓寅增、庞洪江借款合同纠纷一案，于2014年11月7日向本院提起诉讼，本院受理后，依法组成合议庭于2015年3月18日公开开庭进行了审理。原告委托代理人许士超到庭参加诉讼，被告庞丹丹、邓寅增、庞洪江经依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告聊城农商行诉称，2011年12月28日原告与被告庞丹丹签订了最高额抵押合同，合同约定庞丹丹提供本人房产作为抵押保证，并做了房产他项权利证。2013年11月28日原告与庞丹丹签订了个人借款合同。合同约定被告庞丹丹向原告借款245万元，借款期限自2013年11月28日至2014年10月20日，借款利率11.3‰。邓寅增和庞洪江向原告提交了共同承担债务承诺书，约定二人共同承担该笔还款责任。合同签订后，原告依约将借款交付给被告庞丹丹使用，依法履行了合同义务。借款到期后，被告偿还借款本金4000元，现尚欠借款本金244.6万元，经催收三被告未履行还款责任，为维护我行合法权益，特向人民法院起诉，请求依法判令被告庞丹丹、邓寅增、庞洪江偿还借款本金244.6万元及利息，判令原告与被告庞丹丹签订的抵押合同有效，原告享有优先受偿权，本案诉讼费用由被告承担。
被告庞丹丹、邓寅增、庞洪江在法定期限内未答辩。
本案经审理可以认定以下事实：2011年12月28日原告与被告庞丹丹签订了（柳）高抵字（2012）年第12021号最高额抵押合同。合同主要约定：抵押人自愿向抵押权人提供最高额抵押担保；抵押人所担保的主债权为自2011年12月28日至2014年12月6日（包括该期间的起始日和届满日，该期间为最高额担保债权的确定期间）在人民币叁佰伍拾叁万元的最高余额内，抵押权人依据与庞丹丹签订的借款合同、银行承兑以及其他融资文件而享有的对债务人的债权；抵押人最高额抵押担保的范围包括：主债权本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及实现抵押权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、评估费等）；但实现抵押权的费用应首先从抵押变现所得扣除，而不包括在最高余额内；上述抵押财产作价人民币叁佰伍拾叁万元整，但本作价约定不作为抵押权人处分该抵押财产时的估价依据，不对抵押权人行使抵押权构成任何限制；同时约定了抵押的效力、抵押物的占管、抵押物的保险、抵押登记、抵押权的实现及违约责任等。合同签订后，原、被告在聊城市房地产管理局办理了抵押登记手续，2011年12月28日聊城市房地产管理局颁发了聊房他证柳字第03110040**号他项权利证书，载明：抵押期限2011－12－7至2014－12－6。
2013年11月28日原告与被告庞丹丹签订了（柳）个借字（2013）年第110014号个人借款合同。合同主要约定：被告庞丹丹向原告借款人民币245万元；借款用途借新还旧（承担债务）；借款期限自2013年11月28日至2014年10月20日止；借款人可在规定的金额、期限内随借随还，循环使用；借款利率在每笔借款发放日所对应的中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率基础上上浮126%确定，每笔借款执行约定的利率直至借款到期日，期内不变；按月结息，结息日为每月的20日；借款到期日一次性偿还所有借款本金，如借款本金到期日不在结息日，则未付利息应利随本清；借款人未按本合同约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在借款执行利率基础上上浮百分之五十计收罚息，直至本息清偿为止；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行有关规定计收复利；因借款人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他相关费用等内容。
同日，邓寅增、庞洪江分别向原告提交了共同承担债务承诺书。载明：邓寅增与借款人庞丹丹系夫妻关系、庞洪江与庞丹丹系父女关系，借款人向贵行申请的245万元贷款，借款合同编号为柳个借字（2013）年第110014号，我们视为共同债务。共同承诺，上述债务我们共同负有同等的偿还责任，并保证按期归还贷款本息，将以共同财产及个人财产清偿上述债务。
合同签订后，原告依约将借款拔入被告庞丹丹帐户，并出具了NO.031753794号贷转存凭证（借款借据），载明：贷出日2013年11月28日，到期日2014年10月20日，利率11.3000‰。借款后，被告于2013年11月29日偿还借款本金4000元，在合同履行过程中，被告尚能按合同约定按月支付利息。借款到期后，被告未偿还借款本金且自2014年11月21日起开始欠息。原告经催收未果，诉至本院。
另查明：2013年12月23日中国银监会山东监管局批复聊城商业银行股份有限公司开业，聊城市农村信用合作联合社债权债务由聊城农村商业银行股份有限公司承担。
原告为支持其诉求向本院提交了如下证据：证据一、2013年11月28日签订的（柳）个借字（2013）年第110014号个人借款合同，证明被告庞丹丹在原告处借款245万元，原、被告之间存在借贷关系；证据二、2013年11月28日邓寅增、庞洪江提交的共同承担债务承诺书，证明邓寅增与庞丹丹系夫妻关系，庞洪江与庞丹丹系父女关系，自愿共同承担还款责任；证据三、2013年11月28日签订的（柳）高抵字（2013）年第110014号最高额抵押合同，证明该笔借款被告庞丹丹以其自有的房地产提供抵押担保；证据四、2013年11月28日房地产抵押承诺函，证明抵押人所抵押房产未对外出租，且承诺处置该抵押物时不会有第三方主张任何出租权利；证据五、结婚证、房产证复印件，证明邓寅增与庞丹丹系夫妻关系，抵押房产系庞丹丹所有及该房产的具体位置；证据六、2013年11月28日的贷转存凭证，证明原告将借款交付了被告庞丹丹，履行了放贷义务，证据七、2011年12月28日聊城市房产管理局聊房他证柳字第03110040**号房屋他项权利证，证明被告以其房屋作抵押贷款，并在相关部门办理了抵押登记；证据八、被告身份证复印件，证明被告的身份情况。被告庞丹丹、邓寅增、庞洪江经依法传唤未到庭质证。
本院认为，原、被告签订的个人借款合同、最高额抵押合同及共同承担债务承诺书均系双方当事人的真实意思表示，且不违反有关法律法规的效力性强制性规定，属有效合同。合同当事人应自觉全面履行自己的义务，被告庞丹丹亦应按合同约定及时偿还借款本息，庞丹丹未履行还款义务，邓寅增、庞洪江提交了共同承担债务承诺书即应承担偿还借款的义务，被告庞丹丹、邓寅增、庞洪江未履行还款责任的行为违反了合同约定及法律规定，应承担相应的违约责任。故原告要求被告庞丹丹、邓寅增、庞洪江偿还借款本息之诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。原告与被告庞丹丹签订了最高额抵押合同且办理了房屋他项权利证书，故原告要求对被告庞丹丹抵押的房产享有优先受偿权之诉求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、限被告庞丹丹、邓寅增、庞洪江在判决生效后三十日内偿还原告聊城农村商业银行股份有限公司借款本金244.6万元及利息（自2014年11月21日起按合同约定利率分段计算至还款之日止）。
二、原告聊城农村商业银行股份有限公司对被告庞丹丹抵押的房产有权以该房产折价或者以拍卖、变卖该房产的价款优先受偿（在合同约定最高额范围内）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费26368元由被告承担（原告已预交，待执行时一并执行转付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按当事人的人数提交副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。
审 判 长 姚 娟
人民陪审员 郑利安
人民陪审员 魏方亚
二〇一五年三月十九日
书 记 员 魏亚男