重庆市南岸区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0108民初12389号
原告深圳市开元国际物业管理有限公司重庆分公司。住所地重庆市南岸区江南大道8号（万达广场商务公寓3号楼三层物管用房），统一社会信用代码91500108592287913Q。
负责人李登华，经理。
委托代理人刘某，重庆博爱律师事务所律师。。
被告李汉全，男，汉族，1982年1月27日出生，住重庆市合川区。
委托代理人唐明林，女，汉族，1964年2月13日出生，住合川区。
原告深圳市开元国际物业管理有限公司重庆分公司（以下简称“开元物业重分公司”）诉被告李汉全物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员蹇黎适用简易程序公开开庭进行了审理。原告开元物业重分公司的委托代理人刘登伦、被告李汉全的委托来了人唐明林均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告开元物业重分公司诉称：原告与被告所有的位于重庆市南岸区珊瑚路6号X房屋所在的小区业主委员会签订了《物业管理合同》，原告为小区提供了保洁、保安等物业管理，全面履行了物业管理义务，被告应按照物业管理合同的约定，向原告交纳从2012年4月1日起至2016年6月30日止的物业管理费6563.7元。被告逾期缴纳物业管理费的行为已构成违约，根据合同约定，应向原告支付违约金6563.7。原告多次催收未果，故请求法院判令：一、被告支付原告拖欠的物业管理费6563.7元、违约金6563.7元，共计13127.4元，并从2016年7月1日起至付清时至按每日千分之三向原告支付违约金；二、诉讼费由被告承担。
被告李汉全辩称：我是南岸区南坪街道珊瑚路6号X栋X号房屋业主，在原告起诉的2012年4月至2016年6月的这段期间，我的确未缴纳物管费。原因是应为顶楼漏水，物管方也一直没有解决。因为上述原因，我才拒缴物管费。
经审理查明：深圳市开元国际物业管理有限公司系具备壹级资质的物业服务企业。2012年3月13日，重庆市南岸区南坪街道办事处珊瑚村社区居民委员会（以下简称“珊瑚村居委会”）作为甲方与深圳市开元国际物业管理有限公司（以下简称“开元物业”）作为乙方签订《物业服务合同》，该合同约定：甲方选聘乙方对位于珊瑚路2号、4号、6号、8号、江南大道6号重庆万达广场住宅区一、二、三、四、五组团提供物业管理服务事宜，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，商业高层电梯住宅1.40元/月/平方米（含电梯费用），公共能耗分摊根据《重庆市城市物业管理收费实施办法》【渝价（1999）398】规定执行，业主应于接房通知中规定的接房时间之日起交纳物业服务费用，物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月10日前履行交纳义务，业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应按拖欠金额每日万分之五向乙方支付违约金，本合同期限自2012年4月1日起至2014年3月31日止，但是本项目业主委员会成立并代表全体业主与其它物业管理企业签订新的物业服务合同生效时，本合同自动终止。该合同已向重庆市南岸区房屋管理局进行备案。该合同签订后，开元物业为万达广场住宅小区提供物业服务合同。2013年1月1日，重庆市南岸区南坪万达广场住宅小区业主委员会（以下简称“万达广场住宅小区业委会”）作为甲方与深圳市开元国际物业管理有限公司重庆分公司（以下简称“开元物业重庆分公司”）作为乙方签订《万达广场住宅一至五组团物业服务合同》，该合同约定甲方选聘乙方对位于珊瑚路2号、4号、6号、8号、江南大道6号重庆万达广场住宅区一、二、三、四、五组团提供物业管理服务事宜，该合同中约定的物业服务费的交纳标准及收取时间同上述合同一致，业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应按拖欠金额每日千分之三向乙方支付违约金，本合同期限自2013年1月1日起至2015年12月31日止，如本合同有效期满，但业主委员会尚未成立或尚未选聘其他物业服务企业的，乙方应继续提供物业服务，但最长不超过90天（日历日）。该合同签订后，开元物业重庆分公司继续为万达广场住宅小区提供物业服务。2016年4月16日，万达广场住宅小区业委会作为甲方与开元物业重庆分公司作为乙方续签了《物业服务合同》，该合同仍约定甲方选聘乙方对位于珊瑚路2号、4号、6号、8号、江南大道6号重庆万达广场住宅区一、二、三、四、五组团提供物业管理服务事宜，该合同中约定的物业服务费的交纳标准及收取时间同上述合同一致，业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应按拖欠金额每日千分之三向乙方支付违约金，本合同期限自2016年5月1日起至2021年4月30日止。该合同签订后，开元物业重庆分公司继续为万达广场住宅小区提供物业服务至今。2016年5月30日，珊瑚村居委会作为甲方与开元物业作为乙方、开元物业重庆分公司作为丙方签订《物业服务合同权利义务转让协议书》，约定甲、乙、丙三方一致同意，就甲、乙双方于2012年3月13日签订的《物业服务合同》中乙方的全部权利义务从2016年5月30日起一并转让给丙方。
另查明，被告李汉全系重庆市南岸区珊瑚路6号X栋X号房屋业主，该房屋的建筑面积为84.75方米。被告李汉全从2012年4月1日起至2016年6月30日未向原告缴纳物业管理费及水电公摊费。2016年5月28日，万达广场住宅小区业委会作出说明，自开元物业公司或开元物业重庆分公司实施物业管理以来，根据双方签订的合同约定以及相关规定结合该小区的实际情况，公摊费用均采用每套房屋每月10元的标准收取。原告催收物业管理费及水电公摊费未果，遂以前述请求诉至本院。
上述事实，有产权信息查询、2012年3月13日《物业服务合同》、2013年1月1日《万达广场住宅一至五组团物业服务合同》、2016年4月16日《物业服务合同》、《物业服务合同权利义务转让协议书》、资质证书、备案证明、清洁巡检记录表、车库巡逻签到表、与客户沟通登记表、电梯定期保养记录表、强电设备日常保养记录、消防控制室值班记录、万达广场住宅小区业委会对公摊费用的说明等证据及原告的陈述在卷为凭，并经法庭认证，足以认定。
本院认为，珊瑚村居委会与深圳市开元国际物业管理有限公司签订的《物业服务合同》、万达广场住宅小区业委会与开元物业重庆分公司于2013年1月1日签订的《万达广场住宅一至五组团物业服务合同》、万达广场住宅小区业委会与开元物业重庆分公司于2016年4月16日签订的《物业服务合同》，均是双方根据有关法律、法规,在自愿、平等、协商一致的基础上签订的,形式要件符合相关法律规定,合同内容没有违反法律的强制性规定,故本院确认该合同真实有效,签订该合同的各方当事人应受到约束。
2016年5月30日，珊瑚村居委会与开元物业、开元物业重庆分公司签订《物业服务合同权利义务转让协议书》，三方对珊瑚村居委会与开元物业2012年3月13日签订的《物业服务合同》中开元物业的全部权利义务从2016年5月30日起一并转让给开元物业重庆分公司达成一致意见，即2012年3月13日《物业服务合同》中开元物业的相关权利义务由开元物业重庆分公司承接。开元物业公司亦将相关权利义务让与开元物业重庆分公司，则开元物业重庆分公司作为原告起诉的主体适格。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告已向被告提供了物业服务，被告作为该小区的业主，应按约履行缴纳物业管理费及水电公摊费的义务。原告为该小区提供物业服务期间，小区公共区域照明、用水必然产生水电公摊费，根据万达广场住宅小区业委会作出的说明，公摊费用采用每套房屋10元/月的标准收取。对原告要求被告支付拖欠的物业管理费6051.15元（84.75平方米×1.4元/平方米/月×51个月）、水电公摊费510元（10元/月×51个月），共计6561.15元，本院予以支持。关于违约金，本院认为，被告逾期支付物业管理费、水电公摊费的行为已构成违约，但每日千分之三的标准约定过高，考虑原告损失情况，本院酌情调整为按中国人民银行公布的商业银行同期同档贷款基准利率计算。
关于被告认为屋顶漏水、服务有瑕疵之辩称意见，本院认为，物业服务系连续、常态服务，不可避免存在服务瑕疵，需要不断改进服务，以尽量达到业主的期望。关于房屋漏水，此系另一法律关系之纠纷，被告可另行诉讼解决。故原告之行为并未构成根本违约，其提供的服务质量与其收费标准相当。即此抗辩不足以成为被告拒交物管费等相关费用之理由，故被告拒不交纳物管费的行为构成违约，应承担相应违约责任，向原告支付违约金，原告诉请的违约金合理且并未违反法律规定，本院予以支持。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二款、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，参照中华人民共和国国务院《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，判决如下：
一、被告李汉全于本判决生效之日起十日内支付原告深圳市开元国际物业管理有限公司重庆分公司2012年4月至2016年6月物业管理费6051.15元、水电公摊费510元，共计6561.15及违约金(违约金从欠费之日起以每月拖欠的物业管理费、水电公摊费为基数，按中国人民银行公布的商业银行同期同档贷款基准利率计算至付清时为止)；
二、驳回原告重庆开元物业有限责任公司重庆分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取64元，由原告重庆开元物业有限责任公司重庆分公司承担39元，被告李汉全承担25元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 蹇 黎
二〇一六年十月十八日
书记员 曹迁玲