天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2016）津0116民初50204号原告：马莉，女，1976年1月7日出生，汉族，户籍地河北省石家庄市裕华区，住天津市经济技术开发区。被告：天津生态城世茂新纪元投资开发有限公司，住所地天津生态城汉北路7号增119号。法定代表人许世坛，职务：董事长。委托诉讼代理人郭立伟，该公司职员。原告马莉与被告天津生态城世茂新纪元投资开发有限公司（以下简称“世茂公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年11月23日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告马莉、被告世茂公司的委托诉讼代理人郭立伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出以下诉讼请求：1.被告赔偿原告延期交房违约金19316.51元、房屋维修期间的租金损失141000元、物业费13069元、暖气费3314.83元、空调维修费1600元、管道维修费2300元，以上共计人民币180600.34元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2010年10月，原、被告签订了《天津市商品房买卖合同》，购买了被告开发建设的中××生态城××大道××2-1102号房屋，合同约定被告应于2011年12月31日前将上述房屋交付原告，同时双方签订补充协议将上述房屋交房日期宽展至2012年6月30日。2012年11月20日，被告向原告邮寄送达房屋交付通知书，通知原告于2012年11月26日办理房屋交付手续。原告按约去被告处办理房屋交付手续时，发现涉诉房屋存在大量严重房屋质量问题，如屋顶漏水、室内地暖管道破裂、室内壁纸发霉、橱柜破损、大理石破损、瓷砖开裂等质量问题，无法满足原告办理房屋入住的条件，原告未办理交房手续。后原告多次找到被告协商此事，均未能得到解决。基于以上原因原告未能正常入住，购房后长期租住房屋，给原告造成巨大经济损失。同时被告交付的房屋出现质量问题属违约，应承担相应的违约责任。就违约赔偿问题，原、被告多次协商未果，故诉至法院望判如所请。被告辩称，请求法院依法驳回原告全部诉讼请求，具体理由如下：1.原告在被告通知于2012年11月26日办理房屋�付手续时，原告就被告存在违约的事实已经清楚或明了，但原告未能在诉讼时效期间内（2年）主张其权利，原告现在起诉已经超过诉讼时效规定的期间；2.被告按照合同约定于2012年11月26日通知原告办理房屋交接手续，但原告直至2016年10月17日才办理房屋交付手续，故根据合同约定因原告自身原因导致其逾期办理房屋交接手续期间的费用应由原告自行承担，无权向被告主张；3.原告并未按照双方合同约定的方式来处理涉诉房屋存在的质量问题，而以涉诉房屋交付时存在质量问题不具备居住条件为由主张被告承担其租房损失未有任何法律、事实依据。综上，请求法院依法驳回原告全部诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提交了以下证据：房屋交付通知书、原告向被告出具的书面通知函、涉诉房屋现场照片、天津市商品房买卖合同及补充�议、公证书、办理商品房入住单、2016年房屋存在质量问题的签字、空调维修费票据、管道维修费票据、取暖费票据、物业费票据、房屋结算面积确认书、房屋租赁合同及物业公司出具的证明。被告提供了天津市商品房买卖合同、补充协议及准许交付使用证。经质证，天津市商品房买卖合同及补充协议、办理商品房入住单、涉诉房屋现场照片、房屋交付通知书、准许交付使用证、2016年房屋存在质量问题的签字、取暖费票据、物业费票据、公证书符合证据真实性、合法性、关联性的要求，本院予以确认。房屋结算面积确认书为复印件且没有被告的盖章，对此不予采信。空调维修费票据，该收据虽非发票，但空调损坏的事实验房单已有记载与本案具有关联性，且该收据盖有收费单位相关印章且有维修明细清单，本院予以认定。管道维修费票据，原告未提交证据证实该收据与本案具有关联性，本院不予采信。房屋租赁合同及物业公司出具的证明需结合其他证据相佐证。经被告申请，经本院依法核实，天津开发区翠亨村A座3门1004室房屋原所有权人为张彦强，后该房屋于2015年8月16日所有权人变更为莫彦成；塘沽广厦富城45-2-203室房屋所有权人为案外人马育；开发区新城西路55号2号楼102室房屋所有权人为原告，该房屋由原告出租给他人使用。本院经审理认定事实如下：2010年10月19日，原、被告签订《天津市商品房买卖合同》（合同编号：2010-0096714），原告出资1296410元购买被告开发建设的中新天津生态城980号鲲玉园2-1102（含阁楼）室商品房，建筑面积为111.7平方米。其中，《商品房买卖合同》第三条约定，被告应于2011年12月31日前将经过竣工验收合格的房屋交付原告；未经验收或验收不合格的，不得交付（就卫生间双方约定为墙�面铺设玻化砖、铝扣板天花吊顶配照明、配置品牌台盆及龙头、坐便器、洗浴设施）。第十一条约定：商品房交付时，被告应书面通知原告办理商品房交接手续，提供《天津市商品住宅质量保证书》和《天津市商品住宅使用说明书》，交接房屋钥匙。附件五《补充合同》第七条约定：原告若认为交付的商品房存在质量问题，应在房屋交接单中载明，并由被告认定核实后进行维修；若买卖双方对商品房质量认定有争议，应委托当地有资质的检测机构检测，并以其出具的书面鉴定意见为处理争议依据。原告同意按前述的约定处理商品房的相关问题，不以此为抗辩理由拒绝接受商品房或追究被告逾期交房责任，且维修期间不视为逾期交付。原、被告在此买卖合同基础上另签订《补充协议》一份，约定第一条：原、被告双方同意由以下内容代替买卖合同第五条，如被告未按买卖合同第三条约定日期交付该商品房的，原告同意给予被告6个月（即至2012年6月30日，含该日）的交房宽展期（下称“宽展期”，宽展期自买卖合同第三条约定的交房日期开始计算；若发生买卖合同规定的据实延期的情形，则宽展期亦据实顺延），允许被告在宽展期届满日前具备交付条件，并将符合买卖合同及本补充协议约定的商品房交付原告使用。原告同意宽展期内合同继续履行，且被告不承担违约责任。若该商品房提前符合买卖合同及补充协议约定的交付条件，被告亦有权提前交付，此不构成被告违约，原告同意根据被告通知接收该商品房并承担自交付日起应由原告承担的相关费用。2.被告延期交房超过6个月但不超过12个月（即至2012年12月31日，含该日）的，自本条前款约定的宽展期届满的第二天起至交房通知确定的交房之日止，被告按日向原告支�已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。3.被告延期交房超过2012年12月31日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，应在交房通知确定的交房日前向被告书面提出。如原告未书面提出解除合同，或原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告应于本案第1款约定的宽展期届满的第二天起至交房通知确定的交房日止，按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。另查，2012年8月3日，中新天津生态城建设局就涉诉房屋所在楼宇鲲玉园2号楼颁发了《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，被告于2012年11月26日前向原告邮寄送达了交房通知书，原告于此日期前向涉诉房屋所在小区物业服务公司缴纳地下车位服务费1000元，后原告按照被告邮寄送达的通知于2012年11月26日前往被告处办理房屋交付手续，原告自述验房当日涉诉房屋墙壁有大量水渍、壁纸�面积起鼓开裂发霉、大理石破损、瓷砖开裂、木地板变形、地暖漏水以及卫生间多处管道漏水，鉴于涉诉房屋现状原告未办理房屋入住手续，其后就涉诉房屋质量问题与被告工作人员庞亮进行了多次交涉，并于2012年12月3日向被告出具了房屋质量书面协商意见（内容为：2010年10月19日，我与贵司签订了天津市商品房买卖合同，购买了中津大道980号鲲玉园2-1102号房屋。2012年11月27日，经我方现场查勘，该房屋存在多项违约事宜，不符合交付条件。具体违约事宜已向贵司销售主管庞亮反映，并出示了相关证据。有鉴于此，本人函告贵司，考虑到双方的合作关系，在本阶段，要求贵司尽快整改并承担违约责任。否则我将采取相应的法律手段，要求贵司尽快整改并承担违约责任。否则我将采取相应的法律手段就贵司的违约行为及不负责任的行为追究贵司的法律责任，并就可能因此所遭受的经济损失向贵司进行追索），该函件签收人为“邵金荣”。2013年6月3日，依原告申请天津市泰达公证处就涉诉房屋现状进行了公证，涉诉房屋房顶存在大面积漏水、壁纸发霉脱落、卫生间吊顶破损漏水以及地板破坏等，并就公证书内容通过电子邮件的形式与被告员工王建进行了告知。被告对原告陈述的涉诉房屋验房当日状况以及向被告出具的书面函件均不予认可，认为涉诉房屋并不存在原告所陈述的质量问题以及函件非本公司员工签收，但就原告主张的庞亮以及王建系被告公司员工的身份不予否认。再查，2014年1月后，原告再次前往涉诉房屋进行查勘，发现涉诉房屋地暖因管道破裂漏水正在予以维修，涉诉房屋墙纸发霉脱落。鉴于涉诉房屋现状，原告于2014年6月18日向被告通过EMS特快专递方式送达了解除合同通知书（分别向被告住所地以及被�售楼处即展览馆处进行了送达），《解除合同通知书》主要内容为：我与贵司于2010年10月签订天津市商品房买卖合同，购买了位于中××生态城××大道××2-1102房屋。合同约定开发商应于2011年12月31日前交付房屋，同时双方签订补充协议，将交房日期宽展至2012年6月30日，2012年11月20日贵公司发出《房屋交付通知书》，要求我们于2012年11月26日进行房屋交验，并办理有关的交接手续。经我方现场勘验，发现该房屋存在以下严重质量问题，如屋顶漏水、室内管道破裂、壁纸发霉、橱柜边框脱落、门框等木制结构装修开裂、大理石破损、瓷砖开裂、木地板变形、卫生间装修与合同严重不符等问题。房屋完全无法入住，因此我们没有办理房屋交接手续，且致函贵公司尽快整改并承担违约责任。在贵司尚未整改完毕时，2013年6月进入雨季后，又发生了室内大面积漏雨等问题，基于上述情况，我方多次找贵公司协商解决，但贵公司确无理推脱，至今问题仍未解决。依据双方签订的买卖合同以及相关法律规定，我方特向你公司通知如下，由于该房屋存在上述问题严重影响正常居住使用，我方特依法律以及合同约定通知你公司解除合同，并请贵司于收到本函10日内全额返还购房款。同时，我方将保留进一步追究你公司违约责任的权利。被告签收后，双方就房屋买卖合同解除问题、房款返还以及赔偿损失等事宜发生争议，原告于2016年6月14日诉至本院诉请解除合同。本院以（2016）津0116民初45993号判决书判令解除涉诉房屋买卖合同，被告不服提起上诉，在二审期间，原告以双方达成庭外和解为由撤回起诉，被告同意原告撤回起诉，天津市第二中级人民法院于2016年10月13日作出裁定准予被告撤回上诉；撤销本院作出的（2016）津0116民初45993号判决；准予原告撤回起诉”。原告后于2016年10月17前往被告处办理房屋交付手续，办理房屋交付手续时同时对房屋予以验收发现楼下空调不运行等质量问题。2016年11月10日原告向天津生态城能源公司缴纳2014年能源费1803.50元以及违约金1150.63元；2015年能源费360.70元。2016年11月22日，原告向世茂天成物业服务集团有限公司天津分公司缴纳涉诉房屋2012年11月28日至2016年10月27日的物业费13069元，入住后支付空调维修费1600元。本院认为，原、被告之间签订的《天津市商品房买卖合同》及《补充协议》系双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。原告就房屋质量的维修、合同的履行以及延迟交付房屋造成的损失与被告进行过多次协商，最终双方于2016年10月13日经天津市第二中级人民法院裁定准予原告撤回解�涉诉合同以及其他损失之诉求，现原告于2016年11月再次向本院提起诉讼，故其关于赔偿逾期交房违约金之诉求未超出诉讼时效期间，本院予以支持。根据双方合同约定，原告给付被告六个月的房屋交付宽展期，超出宽展期的被告应自宽展期届满的第二天起至交房通知确定的交房之日止，按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金双方约定交付日期为2012年6月30日前，但被告通知原告于2012年11月26日办理房屋交付手续，故应计算为1296410元÷10000×149天=19316.51元；原、被告双方已就涉诉房屋的交付标准进行了约定，结合原告提供的公证书、涉诉房屋照片及原告办理房屋交付时勘验单，涉诉房屋确实存在严重质量问题，影响原告的正常入住，且就房屋质量问题原告采取书面方式已多次与被告进行过协商，被告均未予以理睬亦未对原告主张有所回应，故原告因无法入住所支付的能源费以及物业费应属被告违约造成原告的经济损失，故原告主张的能源费以及物业费本院予以支持，计为能源费1803.50元+360.70元=2164.2元，物业费计为12977.6元（计算至2016年10月17日）；同样，原告维修涉诉房屋空调所支付的维修费1600元被告应予以承担。至于能源费票据中的违约金系原告怠于缴纳能源费所致，与被告违约无关，对此本院不予支持。就原告主张的租房费用，经本院核实调查，原告在本市名下另有房屋，但原告名下所有的房屋出租他人使用；同时，涉诉房屋的性质为住宅，不能排除原告购买涉诉房屋是满足其改善居住条件之目的，亦不排除原告购买房屋用于出租他人所获益，结合房屋存在的质量问题以及原告实际办理房屋的入住时间，因房屋存在严重质量问题导致原告不能及时办理入住，故本院酌定原告因涉诉房屋不能正常�用所致的租房费用为40000元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决如下：一、被告天津生态城世茂新纪元投资开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告马莉延期交房违约金19316.51元、能源费2164.2元、物业费12971.6元、空调维修费1600元以及租房损失40000元，共计人民币74452.31元。二、驳回原告马莉的其他诉讼请求。当事人如未按本判决指定期限履行金钱给付义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1956元，由原告马莉负担978元；由天津生态城世茂新纪元投资开发有限公司担负978元。被告天津生态城世茂新纪元投资开发有限公司于本判决生效后十日内将其应负担的诉讼费直接交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。代理审判员 柳 斌二〇一七年二月二十日书 记 员 唐艺翾附：法律释明1．《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2．《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。3．《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。4．《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十条：一审宣判时或者判决书、裁定书送达时，当事人口头表示上诉的，人民法院应告知其必须在法定上诉期间内递交上诉状。未在法定上诉期间内递交上诉状的，视为未提起上诉。虽递交上诉状，但未在指定的期限内交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。温馨提示天津市第二中级人民法院地址：天津市河西区新围堤道6号。