辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大民二终字第01745号
上诉人（原审原告）：大连大和中盛房地产有限公司。
法定代表人：芳井敬一。
委托代理人：付玮玮，辽宁法大律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：曲娜。
委托代理人：赵作喜，大连市沙河口区春柳法律服务所法律工作者。
原审原告大连大和中盛房地产有限公司（以下简称大和公司）因与原审被告曲娜商品房预售合同纠纷一案，大连市沙河口区人民法院于2015年9月17日作出（2015）沙民初字第01537号民事判决。大和公司不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年11月18日公开开庭审理了本案。上诉人大和公司的委托代理人付玮玮、被上诉人曲娜的委托代理人赵作喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告大和公司一审诉称：2013年5月7日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告将位于颐和星海B3号（行政街号为大连市沙河口区星文园8号）房屋出售给被告，房屋建筑面积为144.88平方米，总房款为2，376，757元。合同签订后，原告向被告交付了房屋，被告向原告支付了全部购房款。现被告向原告提出解除双方合同，要求退房，原告表示同意，但双方就协商解除合同后的退房退款等事宜发生争议。原告（应为被告）在向原告支付房款时存在逾期付款的违约行为。原告请求法院确认原告与被告签订的《商品房买卖合同》已协商解除，判令被告协助原告办理撤销商品房备案登记、预告登记、解除预告抵押登记手续，判令被告支付逾期付款违约金98，770元（违约金自2013年5月23日至2013年9月18日按逾期应付房款166万元日万分之五标准计算）。
被告曲娜一审辩称：被告与原告于2013年5月7日所签订的《商品房买卖合同》合法有效并实际履行，被告从未与原告签订过解除合同协议，原告所述事实不属实。案涉房屋的首付款已于签订合同时付清，剩余房款被告是通过原告指定的华夏银行大连星海广场支行办理的按揭贷款由银行直接给付原告。银行何时给付原告是银行与原告的合同约定，与被告无关。双方所签订的《补充协议》约定，被告同意只在原告指定的经营机构办理按揭贷款，上述款项付款时间已（以）房款达到原告指定的银行账户时间为准。可见，按揭贷款到帐（账）时间没有具体时间约定，以原告指定的银行向原告付款时间为准，所以被告没有逾期付款的事实。不同意原告的诉讼请求。
一审法院审理查明：原、被告于2013年5月7日签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，合同约定：被告购买原告开发的位于大连市沙河口区星文园8号房屋，房屋建筑面积共144.88平方米，总房款为2，376，757元。首期房款716，757元于本合同签订前付清，剩余房款166万元，被告于2013年5月22日前以商品房抵押贷款方式支付给原告，详见补充协议。被告如未按本合同规定的时间付款，逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告按累计应付款的10%向原告支付违约金。被告愿意继续履行合同的，经原告同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之五的违约金。合同还约定了双方的其他权利义务。《补充协议》中对于付款双方约定：（一）如被告采用一次性付款，被告在全部房款未付清之前，不得要求原告签订《合同》及备案。（二）商品房按揭贷款的约定：1.商业贷款：被告自《合同》签订之日起7日内自行携带办理按揭贷款所需全部证件、证明、资料等，亲自与贷款银行签署借款合同及有关贷款文件，结清办理贷款的相关费用，并在该期限内办理完毕按揭贷款手续。2.公积金贷款：原告自《合同》签订之日起7日内，自行到公积金管理中心签署有关贷款文件，结清办理贷款的相关费用，并在该期限内办理完毕公积金贷款手续。3.组合贷款：被告自合同签订之日起10日内自行到公积金管理中心和贷款银行提交有关资料，结清相关贷款费用，并在该期限内办理完毕组合贷款手续。被告同意只在原告指定的金融机构办理按揭贷款；上述房款付清时间以房款到达原告指定的银行账户时间为准。4.被告未能在《合同》约定期限内以按揭贷款方式付清购房余款，又未能以现金方式付清的，则视为被告逾期付款，按约定承担违约责任。协议还约定了双方的其他权利义务。双方在签订《商品房买卖合同》的当日，被告向原告支付了首付款716，757元，被告于2013年9月18日通过贷款银行华夏银行股份有限公司大连星海广场支行向原告支付剩余房款166万元。被告主张案涉房屋钥匙在物业处，其没有去领取。2015年1月4日，被告向原告发出《赔偿明细》，因颐和星海B1房屋质量不合格向被告提出案涉房屋及颐和星海B1房屋的共同赔偿数额。另查，2013年8月21日，被告与华夏银行股份有限公司大连星海广场支行签订了《个人房屋抵押借款合同》，合同约定，本合同项下贷款甲方（被告）只能用于按照甲方与售房人（原告）2013年5月7日签订的第31740258号《商品房买卖合同））购买座落于大连市沙河口区星文园8号，合同面积144.88平方米的房屋。甲方不得擅自改变合同中约定的贷款用途。甲方已缴付总房价款30.16%。本合同项下的贷款采用乙方受托支付的方式进行发放和支付，乙方受托支付即指乙方根据甲方的提款申请、支付委托，将贷款资金支付给符合合同约定用途的甲方交易对象。甲方在此不可撤销地委托乙方将全部贷款资金一次性划入售房人指定的如下账户，以支付本合同项下的甲方购房款：收款人名称：原告，开户行：华夏银行大连星海广场支行。合同还约定了双方的其他权利义务。再查，原告作为甲方与华夏银行股份有限公司大连星海广场支行作为乙方于2015年1月1日签订了《楼宇按揭合作协议》，协议第二条约定，合作楼盘：甲乙双方就甲方开发建设并依法销售的坐落于沙河口区中山路3-16-5-4-3、3-16-5-4-2、3-16-5-4-1号的经批准命名为颐和星海的商品楼宇进行按揭合作。第三条约定，合作方式：一、乙方对购买本协议第二条所确认按揭楼盘的商品房并且符合乙方贷款条件的所有购房人提供最高额总额为50，000万元的住房贷款，其中：个人住房贷款30，000万元，个人商用房贷款20，000万元，每一单笔贷款最高额不得超过所购买住房全部价款的70%，最长贷款期限30年。如遇国家政策调贷款成数及最长期限执行国家相关政策规定。第四条约定，甲方承诺：甲方保证向乙方提供的关于本协议项下楼盘的各种信息真实、完整。甲方根据乙方的要求提供有关信息、文件、资料，并保证其准确、真实、完整与有效。未经乙方书面同意，甲方不得向第三方提供超出自身负担能力的担保。第五条约定，乙方承诺：在甲方取得“五证”的前提下，对甲方推荐申请个人住房贷款并符合条件的购房人，在收妥购房人全部资料之日起20个工作日内审查完毕，做出是否发放贷款的决定，并告知甲方。协议还约定了双方的其他权利义务。
一审法院认为：原、被告所签订的《商品房买卖合同））及《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定履行
各自的义务。虽然被告曾因颐和星海B1房屋质量不合格向
原告发出《赔偿明细》，但双方就《赔偿明细》的相关内容并未达成一致，且被告也在继续偿还银行贷款，履行合同，故原告请求
法院确认双方签订的《商品房买卖合同》已经解除，被告协助原
告办理撤销商品房备案登记、预告登记、解除预告抵押登记手续
的诉讼请求，一审法院不予支持。关于原告主张被告支付逾期付款违约金98，770元的诉讼请求，一审法院认为，双方在《商品房买卖合同》当中虽然明确约定了逾期付款的违约情形，但在其《补充协议》中又约定了各种贷款的方式，并明确约定被告同意只在原告指定的金融机构办理按揭贷款；上述房款付清时间以房款到达原告指定的银行账户时间为准”。虽然原告与贷款银行签订的《楼宇按揭合作协议》的时间与原、被告之间案涉房屋交易的时间不在同一年限，但其所开发的地段、楼盘同被告购买的案涉房屋的地段、楼盘一致，这表明原告与贷款银行所签订的《楼宇按揭合作协议》所约定的贷款审查、放款程序及期限与被告案涉房屋的贷款发放时间有着密切的关联性。在贷款银行的合作协议当中，贷款银行对贷款期限也做了相应约定，贷款的先决条件是由贷款银行对原、被告所提供的相关贷款资料进行审核、上报，批准后才能与购房者即贷款人签订贷款合同后才能发放贷款到所指定账户。原、被告在《商品房买卖合同》中约定的剩余房款166万元以商品房抵押贷款方式支付给原告的付款期限为2013年5月7日至5月22日，在此期间内，被告难以办理完毕银行按揭贷款，且被告也无法把握贷款的发放期限。再者，被告有意购买原告的房屋，主观上并无怠于办理贷款手续和拖延时间的故意。原告在没有充分考察银行的贷款流程的情况下，合同所约定的剩余付款期限无法客观确定达到支付房款的合同目的。原告主张被告支付逾期付款违约金的请求，一审法院不予支持。综上，依照（（中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告大连大和中盛房地产有限公司的诉讼请求。案件受理费26，600元（原告已预交），由原告负担。
大连大和中盛房地产有限公司的上诉请求是：1、依法改判支持上诉人原审第3项诉讼请求即被上诉人向上诉人支付逾期付款违约金98，770元。2、被上诉人承担本案诉讼费。其主要理由：1、被上诉人未按《商品房买卖合同》第六条约定付款期限支付剩余房款，存在逾期付款的违约行为，应当根据合同约定承担相应违约责任。2、一审法院采信与本案无关的《楼宇按揭合作协议》作为认定事实依据明显不当。在上诉人与被上诉人达成并履行买卖合同及补充协议期间，该合作协议尚未产生，不应适用本案。3、根据《商品房买卖合同》及《补充协议》，被上诉人选择商业贷款支付房款时，其必须自合同签订之日起7日内，自行携带全部材料，与银行办结贷款手续。若其未能在约定期限内以按揭方式付清余款，也未现金付清的，仍属逾期付款并承担违约责任。根据上诉人提交的《个人房屋抵押借款合同》显示，其于2013年8月21日才签订《个人房屋抵押借款合同》，逾期付款系因被上诉人未能按约定时间提交材料，逾期办理贷款手续所致，被上诉人应承担逾期付款违约责任。
曲娜二审答辩认为：一、上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，依法成立，合法有效。二、被上诉人不存在逾期支付房款的违约行为。三、一审法院采信上诉人与华夏银行大连星海广场支行签订的《楼宇按揭合作协议》作为认定事实的依据，是正确的。四、根据上诉人与华夏银行《合作协议》第五条约定，证明上诉人的上诉理由不成立。五、被上诉人何时能与银行签订《房屋抵押借款合同》，完全是由贷款银行决定的，上诉人和被上诉人均无决定权。六、本案《购房合同》及《补充协议》条款，均为上诉人提供的格式条款，当上诉人与被上诉人对格式条款有不同解释时，应当作出不利于上诉人的解释。
本院经审理查明：一审判决认定的基本事实属实。
另查明，曲娜于2013年6月24日在中华人民共和国驻旧金山总领馆办理了用于房产证明的声明书公证，2013年7月5日，曲娜在上诉人指定的华夏银行大连星海广场支行开立了按揭贷款账户。曲娜与华夏银行股份有限公司大连星海广场支行签订的《个人房屋抵押借款合同》是曲家国代签的。
认定上述事实的依据有庭审笔录、询问笔录、公证书、协助查询存款通知书等，经过质证，足资认定。
本院认为，因本案上诉人只是对一审判决驳回其第3项诉讼请求提起上诉，二审庭审中上诉人已表示对一审判决驳回其第1、2项诉讼请求没有异议，故本案争议的焦点问题是被上诉人在给付房款方面是否存在违约行为以及是否应当承担违约责任。
《商品房买卖合同》补充协议中关于商业贷款的约定是：买受人自《合同》签订后七日内，自行携带办理按揭贷款所需全部证件、证明、资料等，亲自与贷款银行签署借款合同及有关贷款文件，结清办理贷款的相关费用，并在该期限内办理完按揭贷款手续。买受人同意只在出卖人指定的金融机构办理按揭贷款；上述房款付清时间以房款到达出卖人指定的银行帐户时间为准。本院认为，被上诉人的贷款发放需被上诉人申请与银行审批才能完成，只要被上诉人在签订合同后7日内即2013年5月14日到上诉人指定的银行办理相关手续，就视为履行了合同义务，而贷款具体到账时间并不是被上诉人所能左右。被上诉人2013年7月5日开立按揭贷款账户，属于办理相关手续，但比约定时间逾期52天。被上诉人提交的中华人民共和国驻旧金山总领馆公证书可以认定，购买房屋时其在国外。被上诉人应该预料到这种情况下办理贷款就需要他人代办，实质也是曲家国代曲娜签订的《个人房屋抵押借款合同》，他人代办相对本人亲自办理贷款可能需要更多资料、更多的准备时间。被上诉人没有证据证明双方签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》补充协议时，被上诉人对约定的办理贷款时间提出异议，在合同及补充协议上签字，是对办理贷款时间的认可，就应该遵守。被上诉人没有证据证明上诉人知道或可能知道其在国外，并同意其逾期办理贷款手续，其应承担相应的违约责任。一审法院依据本案双方当事人签订《商品房买卖合同》时不存在的《楼宇按揭合作协议》，判决驳回上诉人要求被上诉人支付逾期付款违约金的诉讼请求有误，应予纠正。虽然《商品房买卖合同》约定被上诉人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过30日后，被上诉人愿意继续履行合同的，经上诉人同意，合同继续履行，自该合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，被上诉人按日向上诉人支付逾期应付款万分之五的违约金，但约定的违约标准过高。虽然被上诉人在本案诉讼过程中没有明确提出合同约定的违约金标准过高并请求法院调整，但被上诉人一直主张其没有违约、不应承担违约责任，根据举重以明轻的原理，应视为其提出了合同约定的违约金标准过高并请求法院调整。另，上诉人也未提举证据证明其因被上诉人逾期支付剩余房款所造成的损失数额。根据本案的具体情况，本院认为违约金标准调整为每逾期一日按应付款数额日万分之一的标准支付违约金为宜。被上诉人应支付的违约金为1，660，000元×0.0001×52天＝8632元
一审判决驳回上诉人在原审的第1、2项诉讼请求即请求法院确认上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》已协商解除和判令被上诉人协助原告办理撤销商品房备案登记、预告登记、解除预告抵押登记手续，是正确的。对此，大和公司没有上诉，并且在二审庭审中明确表示没有异议。
综上所述，原审认定事实有误，依法应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销大连市沙河口区人民法院（2015）沙民初字第01537号民事判决；
二、曲娜在本判决发生法律效力起十日内向大连大和中盛房地产有限公司支付逾期付款款违约金8632元；
如果曲娜未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回大连大和中盛房地产有限公司其他诉讼请求。
一审案件受理费26，600元，二审案件受理费2270元，共28，870元（均由上诉人预交），由上诉人大连大和中盛房地产有限公司负担28，770元，由被上诉人曲娜负担100元。
本判决为终审判决。
审判长 赵 虹
审判员 刘丽媛
审判员 陈 伟
二〇一六年一月二十七日
书记员 宋 敏