重庆市长寿区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长法民初字第03852号
原告重庆市佳诺建筑工程有限公司，住所地重庆市长寿区但渡镇街上，组织机构代码：20335387-7。
法定代表人张灵，该公司总经理。
委托代理人（特别授权）雷树邨，重庆诚冠律师事务所律师。
委托代理人周亮，男，1977年3月29日出生，汉族，该公司员工，住重庆市长寿区。
被告周术华，女，1948年8月22日出生，汉族，居民，住重庆市长寿区。
本院于2015年4月27日立案受理原告重庆市佳诺建筑工程有限公司（以下简称佳诺建筑公司）与被告周术华排除妨害纠纷一案后，依法由审判员张毅适用简易程序公开开庭进行了审理。原告佳诺建筑公司的委托代理人雷树邨，被告周术华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告佳诺建筑公司诉称：从1996年5月起位于重庆市长寿区但渡镇正街的房屋[国有土地使用证：长国用（96）字第510号；房屋所有权证：长县字第34444号]一直属于原告（原长寿区第六建筑工程公司）所有。该房屋曾被用作向原长寿区信用社借款抵押，所有权从未转移。2014年6、7月间，原长寿区第六建筑工程公司改制后更名为“重庆市佳诺建筑工程有限公司”，并还清了银行借款。原告才发现被告于2013年与陈某某签订了一份房屋交易合同，并居住于此房屋大楼中第二层楼的一套房屋内。现要求法院判令被告周术华立即迁出位于重庆市长寿区但渡镇正街的第二层楼房屋[国有土地使用证：长国用（96）字第510号；房屋所有权证：长县字第34444号]。
被告周术华辩称：我是向陈某某购买的讼争房屋，并付房款40000元，我不同意搬离房屋，请求依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：1990年6月，长寿县第六建筑工程公司经批准设立，企业性质为集体所有制。1999年，长寿县第六建筑工程公司第一工程处向重庆市长寿区农村信用合作联社贷款110000元，并用位于重庆市长寿县但渡镇正街的三层砖混结构房屋[国有土地使用证：长国用（96）字第510号；房屋所有权证：长县字第34444号]办理了抵押担保。2000年4月11日，长寿县但渡镇企业办公室（甲方）与袁伯全、周维琪（乙方）签订《长寿县第六建筑工程公司产权转让合同》，约定甲方将镇属长寿县第六建筑工程公司现有固定资产和无形资产作价100000元转让给乙方生产经营，长寿县第六建筑工程公司及其所属各处（六建公司一工程处的债权债务、资产除外）的债权债务由乙方全权负责。2003年4月2日，长寿县第六建筑工程公司的名称变更为重庆市长寿区第六建筑工程公司，法定代表人为周维琪。2014年4月24日，重庆市长寿区但渡镇人民政府（甲方）与重庆市长寿区第六建筑工程公司（乙方）签订《补充协议》，约定：一、长寿县第六建筑工程公司第一工程处在重庆市农村商业银行长寿支行所欠借款本息由乙方全权负责偿还；二、长寿县第六建筑工程公司第一工程处在重庆市农村商业银行长寿支行所抵押的但渡老街房屋由乙方与重庆市农村商业银行长寿支行协商还清贷款后、解冻、过户、处置（及房屋产权属乙方所有），并自行承担处置的所有费用。2014年5月4日，重庆市长寿区第六建筑工程公司由集体所有制企业改制为有限责任公司，改制后公司名称登记为重庆市佳诺建筑工程有限公司，法定代表人为周维琪，后变更为张灵。长寿县第六建筑工程公司第一工程处属长寿县第六建筑工程公司下属分支机构，不具有独立的法人主体资格。现案涉讼争房屋所在的整个三层房屋登记在长寿县第六建筑工程公司第一工程处名下，其中第一层176㎡，第二层139㎡，第三层214㎡。他项权利登记重庆市长寿区农村信用合作联社但渡分社为抵押权人。
2000年左右，长寿县第六建筑工程公司将前述房屋第二层楼的一间（约20平方米）免费交给被告周术华使用，被告周术华一直居住使用至今。
2010年11月22日，陈某某代长寿县第六建筑工程公司第一工程处偿还了重庆市长寿区农村信用合作联社（重庆农村商业银行股份有限公司长寿支行前身）的贷款本息130000元。同日，重庆农村商业银行股份有限公司长寿支行将重庆市土地房屋抵押登记申请书、解除抵押通知书交给陈某某。后陈某某将该栋房屋出租给被告周术华等人。
2013年左右，陈某某与被告周术华约定，由陈某某将讼争房屋（房屋所有权证登记为第二层，约20-30平方米）出售给被告周术华。2013年1月19日，被告周术华与陈某某签订《房屋交易合同》，约定由陈某某将被告周术华居住的该一楼房间出售给被告周术华，面积以房管部门颁发的房屋产权证面积为准，房屋交易价格为45000元。双方口头约定陈某某将整栋楼卖出后一并办理过户手续。2013年1月21日，被告周术华支付陈某某购房款40000元，尚欠5000元未支付。
本案在审理中，原重庆市长寿区农村信用合作联社但渡分社负责人戚酉彭作为证人出庭作证，其陈述周亮系重庆市长寿区第六建筑工程公司法定代表人周维琪之子，其与周亮、陈某某口头约定由陈某某代长寿县第六建筑工程公司第一工程处偿还贷款130000元后抵押房屋由陈某某处理，周亮在协商时没有重庆市长寿区第六建筑工程公司的授权委托书。
被告周术华于2015年8月31日向本院起诉佳诺建筑公司、陈某某房屋买卖合同一案中[重庆市长寿区人民法院（2015）长法民初字第06274号]，要求确认其与陈某某签订的《房屋交易合同》有效，并判令佳诺建筑公司、陈某某将讼争房屋变更登记到其名下。本院在审理该案中，于2015年11月20日向重庆市长寿区但渡镇人民政府工作人员文茂全调查取证，该工作人员陈述其参与了重庆市长寿区但渡镇人民政府转让长寿县第六建筑工程公司事宜。2014年4月24日，重庆市长寿区但渡镇人民政府与重庆市长寿区第六建筑工程公司签订《补充协议》是因为重庆市长寿区第六建筑工程公司在改制过程中，需要结清债权债务，故约定登记在长寿县第六建筑工程公司第一工程处名下的位于重庆市但渡镇正街的三层房屋归重庆市长寿区第六建筑工程公司所有，重庆市长寿区第六建筑工程公司负责偿还长寿县第六建筑工程公司第一工程处在重庆农村商业银行股份有限公司长寿支行的借款本息。《补充协议》签订后，登记在长寿县第六建筑工程公司第一工程处名下的位于重庆市但渡镇正街的房屋即归重庆市长寿区第六建筑工程公司所有，即被告佳诺建筑公司所有。本院审理该案后认为，本案争议的讼争房屋的权属应归佳诺建筑公司所有。陈某某不是讼争房屋的所有权人，不享有占有、使用、收益和处分的权利，且周术华与陈某某均未提供证据证明陈某某出售讼争房屋给周术华系受佳诺公司授权，陈某某出售房屋的行为系无权处分。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，本院认定周术华与陈某某签订的《房屋交易合同》有效。同时，根据合同相对性原则，对周术华要求佳诺建筑公司将案涉房屋变更登记到其名下的诉讼请求不予支持。本院于2015年11月30日判决：一、原告周术华与被告陈某某于2013年1月19日签订的《房屋交易合同》有效；二、驳回原告周术华的其余诉讼请求。被告周术华不服判决，上诉至重庆市第一中级人民法院，该院于2016年6月1日判决：驳回上诉，维持原判。
上述事实，有当事人的陈述、房屋交易合同、收条、贷款收回凭证、解除抵押通知书、重庆市土地房屋抵押登记申请书、产权转让合同、补充协议、国有土地使用证、房屋所有权证重庆市农村商业银行说明、证人证言、重庆市长寿区人民法院（2015）长法民初字第06274号民事判决书、重庆市第一中级人民法院（2016）渝01民终1099号民事判决书等证据证实，并经当庭质证，本院予以确认。
本院认为：对于本案讼争房屋的权属属于原告佳诺建筑公司所有，已经生效的人民法院法律文书所确认，案外人陈某某与被告周术华签订买卖讼争的房屋的协议，原告事后未予追认，陈某某系无权处分。佳诺建筑公司作为讼争房屋的所有权人，对讼争房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利。被告周术华虽与陈某某签订有《房屋交易合同》，但至始未获得讼争房屋所有权，被告在原告要求其迁出讼争房屋后拒不迁出，妨害了原告的物权，原告有权要求被告排除妨害。现原告请求法院判令被告立即迁出位于重庆市长寿区但渡镇正街第二层楼房屋的理由理当，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条的规定，判决如下：
限被告周术华在本判决生效后60日内迁出位于重庆市长寿区但渡镇正街第二层楼房屋[国有土地使用证：长国用（96）字第510号；房屋所有权证：长县字第34444号]。
本案案件受理费80元，减半收取40元，由被告周术华负担负担（限被告周术华在本判决生效后7日内直接向本院交纳，原告重庆市佳诺建筑工程有限公司已预交受理费80元在本判决生效后予以退还）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审判员 张 毅
二〇一六年六月三十日
书记员 刘飞宇