安徽省合肥市包河区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖0111民初4144号
原告：余云霞，女，汉族，1984年11月22日出生，住江苏省南京市雨花台区。
委托代理人：黄顺国，北京盈科（合肥）律师事务所律师。
委托代理人：王杰，北京盈科（合肥）律师事务所实习律师。
被告：张世传，男，汉族，1964年6月12日出生，住安徽省合肥市包河区。
原告余云霞诉被告张世传房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月20日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员ＸＸ独任审判，公开开庭进行了审理。原告余云霞及其委托代理人黄顺国、王杰，被告张世传到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告余云霞诉称：2016年2月25日，原、被告经安徽映日房地产营销有限公司居间，签订了一份关于被告位于合肥滨湖新区西藏路滨湖家园24幢1002室房屋的买卖合同及四份补充协议，合同约定房屋价款为990000元，约定原、被告于2016年3月15日前共同到房地产管理部门办理资金托管手续以及申请存量房转移登记手续，在《附件四》的补充协议中约定签订合同的当日即2015年2月25日由原告支付被告30000元作为购房定金，该补充协议第九条约定被告承诺其有权出售该房产，第十条约定原、被告任意一方违反该补协议任一条款的，均视为违约，违约方应向守约方承担总房款的20%的违约金责任，合同签订后原告当即向被告支付了定金30000元，由被告出具了收条。后当双方到房地产管理部门办理相关手续时被告知该房屋已经被办理抵押登记，无法进行转移登记。原告要求被告尽快解除抵押，继续履行该买卖合同，但是经过2个星期之后被告表示无法解除抵押，要原告继续等，但没有给出具体的期限，原告表示要解除与被告签订的购房合同，并要求被告返还定金并承担违约责任，被告拒绝返还原告先期支付的购房定金。原告认为，被告在与原告签订房屋买卖合同时未向原告告知该房屋权利存在重大瑕疵，且被告承诺其有权出售该房产，但事实是被告在未告知抵押权人的情况下出售该房屋为无权处分，是因被告的原因导致合同目的不能实现，违反了《附件四》的补充协议第九条的约定，应当承担第十条约定的违约责任。且被告在原告给予的合理期限内并未积极消除瑕疵、继续履行合同，又对原告要求解除合同、返还购房定金并承担违约责任的要求置之不理。且在此期间内，该地段同位置的房屋价格上涨幅度很大，被告的违约行为给原告造成了巨大的经济损失，现原告诉至法院，请求判令：一、自被告收到《民事起诉状》之日起，原、被告双方于2016年2月25日签订的《存量房买卖合同》解除；二、被告返还原告已付购房款30000元，支付原告违约金198000元，赔偿原告损失100000元；三、本案全部诉讼费用由被告承担。
被告张世传辩称：房屋还愿意卖给原告；被告现在还在想办法解除该抵押权；现在没钱赔偿违约金；愿意退还30000元定金。
本院经审理查明：2015年2月25日，经安徽映日房地产营销有限公司介绍，原、被告签订《存量房买卖合同》及补充协议，主要约定：被告（合同甲方）将位于合肥市滨湖新区西藏路滨湖家园24幢1002室的房屋卖于原告（合同乙方）；存量房转让价款为990000元；甲方承诺，乙方只需按本合同约定的房价款总额支付，乙方可以拒绝支付本合同约定之外的其他房款；乙方应于2016年2月25日向甲方支付购房定金30000元；首付款540000元，乙方应于2016年3月15日前存入托管账户；剩余房款420000元，乙方存入托管账户；甲乙双方共同到房地产管理部门申请存量房转移登记时间为注销他项权当日；甲方承诺，甲方有权出售此房屋，若为共有房产，在签订本协议时已征得其他共有人书面同意，且出售的房产无法律、行政法规禁止转让的情形；甲乙双方任何一方违反本补充协议任一条款，均视为违约，违约方须向守约方承担总房款20%的违约金责任。签约当日，被告收到原告缴纳的30000元定金。
另查明，2016年3月15日，原、被告去房产局办理过户等手续，但因房产尚存在抵押权，导致无法过户。被告承诺两周内能解除该抵押权，但两周后，被告未解除；原告要求退还定金，被告要求再给一周时间，其后，原告联系不上被告，该抵押权至今未解除。
又查明，被告同意《存量房买卖合同》于被告收到诉状之日（2016年5月30日）起解除；被告愿意返还原告缴纳的定金30000元。
上述事实，有原告提供的《存量房买卖合同》及补充协议、收条、房屋所有权登记、转让审核表等及原、被告的当庭陈述在卷佐证，本院予以认定。
本院认为：原、被告自愿签订的《存量房买卖合同》及补充协议，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同及补充协议的约定履行。现原、被告均认可解除双方签订的《存量房买卖合同》，被告退还原告定金30000元，不违反法律规定，本院予以认可。被告将存有抵押权的房屋售予原告，且经过原告催告后，未能在其承诺的时间内解除该抵押权，导致房屋不能过户，合同目的不能实现，故被告构成根本违约，应承担违约责任。双方在合同附件四第十条对违约责任约定为“总房款20%”，该违约金条款系双方在平等、自愿基础上协商确定，且合同签订后，无法继续履行的原因系被告单方违约，这不仅耽误原告的购房机会，也会造成其在同地段的购房成本大幅增加，故对原告要求被告按合同约定的总房款20%支付违约金的诉请，本院予以支持。被告应向原告支付违约金198000元（990000元×20%）。原告要求被告在违约金之外另赔偿损失100000元，但合同已明确约定有违约金条款，该条款为双方真实意思表示，双方在签订合同时应能够遇见违约可能造成的损失，且原告亦未举证证明其所受损失情况，故对原告要求被告赔偿损失100000元的诉请，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告余云霞与被告张世传于2016年2月25日签订的《存量房买卖合同》自2016年5月30日起解除；
二、被告张世传于本判决生效之日起十日内返还原告余云霞购房定金30000元；
三、被告张世传于本判决生效之日起十日内支付原告余云霞违约金198000元；
四、驳回原告余云霞其他的诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6320元，减半收取3160元，由被告张世传负担2197元，由原告余云霞负担963元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
代理审判员 孙 健
二〇一六年六月二十日
书 记 员 许子豪
附：本案适用的法律条文
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。
对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。
法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。