江苏省泰州市海陵区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泰海民初字第0571号
原告�月华。
委托代理人叶星。
被告祁梅芳。
委托代理人朱建春。
被告朱建春。
原告诸月华与被告朱建春、祁梅芳房屋租赁合同纠纷一案，原告诸月华于2015年1月27日向本院起诉，本院于次日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告诸月华之委托代理人叶某，被告朱建春（亦为被告祁梅芳之委托代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诸月华诉称，2011年8月20日，原告女婿叶某与被告祁梅芳签订租赁合同一份，约定由被告祁梅芳租赁原告某某花园某栋某某室汽车车库一年，租期至2012年8月31日结束，被告缴纳定金及租金。租赁期限届满后，两被告以房子有水为由不肯续租，亦不肯交还门锁钥匙，被告长期霸占房屋，双方经公安机关多次调解无效。2014年7月28日，原告打开房屋，发现厨房灯�马桶盖被被告损坏，屋中堆放两被告的瓷砖、镜子等物品。为维护原告合法权益，请求法院判令两被告将屋内物品搬离，腾空车库，赔偿各项费用合计14655元，并支付从2015年2月1日起至被告腾空房子时止，按450元／月标准计付房屋使用费，诉讼费由被告承担。
被告朱建春、祁梅芳共同辩称，被告并未与叶某签订房屋租赁合同，租赁合同的相对人为原告诸月华，车库的租赁合同至2012年8月31日结束，被告已支付全部租金，租期届满后，两被告并未续租，即便双方因租赁合同纠纷存在争议，争议的相对方也是诸月华和孙某某，叶某不具备诉讼主体资格；租赁期间，被告已按约交纳了水电费用，但原告并未退还押金500元。两被告承租房屋期间，上述租赁房屋漏水，导致被告产生近万元的损失，上述损失原告至今未予赔偿。租赁期限届满后，被告已将房屋交还原告，不存在继续占有使用房屋情形，2014年，叶某曾向法院起诉，后被法院驳回起诉，原告叶某存在伪造他人签名的情形，原告本次起诉超过诉讼时效。请求法院依法予以驳回。
经审理查明，坐落于泰州市海陵区某某花园某栋某某室房屋登记所有权人为诸月华和孙某某。祁梅芳与朱建春系夫妻关系。2011年9月1日，原告诸月华之婿叶某以原告诸月华（甲方）名义与被告祁梅芳（乙方）签订租赁合同一份，约定由祁梅芳租赁海陵区某某花园某栋某某室房屋的车库，租金为450元／月，租期一年，从2011年9月1日起至2012年8月31日止。租赁期限届满后，如需继续租用，需提前一个月提出，甲方可根据实际情况在同等条件下给予优先。合同签订后，叶某将车库交付祁梅芳使用，祁梅芳交付押金500元及约定租金。租赁期间，祁梅芳称租赁车库漏水，致其存放的食材受损，要求叶某予以赔偿，叶某称车库漏水与其无关，双方为此发生纠纷。2011年8月20日，叶某与祁梅芳交涉，询问其是否续租，如续租则需缴纳租金，如不续租则应在租赁期限届满搬出，而祁梅芳则要求叶某赔偿其损失；租期届满后，叶某再次要求祁梅芳搬出，祁梅芳则称，如叶某不赔偿其损失，其不会搬走。双方为此报公安机关出警处理，后叶某发现租赁车库钥匙孔被胶水封堵。2012年10月26日，祁梅芳偶遇叶某，再次向叶某索赔食材损失，双方再次发生纠纷，并报公安机关出警处理，双方纠纷经公安机关调解无果。2014年7月28日，叶某通过更换门锁的方法，将车库打开。2014年8月29日，叶某作为原告诉讼来院，要求祁梅芳、朱建春交还房屋、赔偿其损失，法院审理后，以叶某系诸月华之委托代理人，其不具备原告主体资格为由，驳回叶某起诉，叶某对该裁定不服，提出上诉，�因故撤诉。2015年1月27日，叶某与诸月华作为共同原告，再次诉讼来院。
审理中，被告祁梅芳、朱建春称，其在租赁期限届满前，已将房屋钥匙交还叶某；后又述称，租赁期限届满后，双方经公安机关调解，叶某同意赔偿其一定损失后，将钥匙交还叶某，为证明其主张成立，两被告申请证人林某到庭作证。叶某对此提出异议，称公安机关证明和录音均可证实，两被告未在租赁期限届满前将钥匙交还原告；而证人林某与原告有隙，其证言不能证明被告已将钥匙交还原告。被告祁梅芳、朱建春对诸月华、叶某的主体资格提出异议。本院要求诸月华本人到庭，经核实，诸月华明确表示，起诉是其真实意思表示，其同时表示，叶某是房屋的共同受益人之一。另庭审中，原告提交85元换锁收据一份，两被告对真实性不持异议，但认为与本案不存在关联性。
�述事实有房屋产权证、房屋租赁协议、公安机关证明、民事裁定书、录音资料以及原告诸月华，被告祁梅芳、朱建春当庭陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。
本院认为，租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。本案虽原告诸月华在签订租赁合同时，并不知悉车库的出租事宜，但其事后对叶某的租赁行为予以追认，故应认定叶某的代理行为合法有效，原告诸月华与被告祁梅芳之间成立房屋租赁关系。根据合同约定，租赁期限届满后，被告祁梅芳应向原告诸月华返还租赁车库。庭审中，被告祁梅芳对何时向原告诸月华返还房屋陈述不一，且公安机关的情况说明明确载明，租赁期限届满后，被告祁梅芳称，如叶某未赔偿其损失，其拒绝交还房屋。公安机关的上述情况说明反证被告祁梅芳并未在租赁期限届满前，将租赁房屋交还原告诸月华；至于被告所称在公�机关调解达成协议后，其将房屋钥匙交还原告一节，被告称双方达成协议，并无证据证明；证人林某所称钥匙已交付仅为“听说”，该证人证言属于间接证据，在无其他证据予以相互印证并形成证据锁链情况下，该证言不能单独作为认定案件事实的依据。综上所述，被告祁梅芳称已将房屋钥匙返还原告，不能成立。关于原告诸月华主张的各项损失一节，从2012年9月1日起至2014年7月28日止，被告朱建春、祁梅芳未缴纳租金，而事实上使原告诸月华不能使用上述车库，给原告造成相应的租金损失，原告主张该损失，符合法律规定。关于原告诉请是否超过诉讼时效一节，法律规定，延付或拒付租金的，诉讼时效期间为一年。现两被告抗辩原告主张超过诉讼时效，经审查，涉案纠纷叶某于2014年8月29日向法院提起诉讼主张权利，此系权利主体错误认识所致，该次起诉符合诉讼时效的中断要件，并非其消极主张权利，故从2013年8月29日至2014年7月28日期间的租金损失4950元，未超过诉讼时效。从2012年9月1日至2013年8月28日期间的租金损失，原告未提供证据证明其向两被告主张权利，故原告对该节损失的诉请，本院不予支持。至于原告主张2014年7月29日之后的租金损失，原告已于2014年7月28日通过自助的方式收回房屋，该房屋已在原告的实际控制之下，原告主张之后的房屋使用费，无事实和法律依据，本院对此不予采信。关于原告主张的更换门锁的费用85元，被告对真实性不持异议，该费用亦是原告为避免损失扩大的合理支出，依法应予支持。至于原告主张的水电费用，在原告所举的录音中，被告祁梅芳明确表示以押金抵扣水电费，故原告该节诉请不予支持。至于原告主张的马桶、厨房灯等其他诉请，未提供充分证据证明其主张成立，本院对此不�支持。上述赔偿义务，发生在两被告夫妻关系存续期间，被告朱建春应与被告祁梅芳承担共同的赔偿责任。至于原告叶某主体资格一节，叶某作为诸月华的代理人，与被告祁梅芳签订租赁合同，叶某并非合同的当事人，被告抗辩叶某不具备原告主体资格，本院对此予以采信，对叶某原告主体资格一节，本院已另行制作裁定驳回其起诉。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、被告祁梅芳、朱建春于本判决生效之日起十日内共同赔偿原告诸月华损失合计人民币5035元。
二、驳回原告诸月华其他的诉讼请求。
如被告未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币246元，由原告诸月华负担162元，被告朱建春、祁梅芳共同负担84元（原告已预交，被告朱建春、祁梅芳于本判决生效之日起十日内将应负担部分迳交原告诸月华）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费246元［通过银行缴纳上诉费时须如实填写以下内容：①上诉人姓名：填写上诉人本人的姓名或名称，而非代理人、经办人的姓名；②汇入单位：泰州市财政局；③帐号：20×××88；④汇入银行：泰州市农业银行海陵支行；⑤款源：上诉费；⑥一审案号；⑦编码：112001）。
审 判 长 赵亚亚
人民陪审员 周 榕
人民陪审员 苏剑波
二〇一五年七月二十八日
书 记 员 汪妮娅