济南市历城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）历城民初字第1685号
原告韩道波，男，1979年5月27日出生，汉族，住济南市。
被告齐义美，女，1973年9月13日出生，汉族，个体业主，住济南市。
委托代理人陈继星（系被告齐义美丈夫），男，1970年3月20日出生，汉族，住济南市，特别授权代理。
原告韩道波与被告齐义美房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月4日立案受理，依法由审判员于东亮独任审判，于2014年7月9日公开开庭进行了审理。原告韩道波及被告齐义美的委托代理人陈继星到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告韩道波诉称，2010年7月4日，被告齐义美租赁其所有的位于济南市历城区董家镇政府宿舍4号楼5单元501室房屋一套，租期6年，自2010年7月6日至2016年7月5日，每月租金500元。被告齐义美租赁房屋后自2012年1月开始拖欠天然气费长达1年半之久，且自2013年下半年起至今一直拖欠房租。2013年12月，其查看租赁房屋时发现部分设施有损坏。综上，被告齐义美的行为属于违约，为维护其合法权益，特提起诉讼，请求判令：1、被告齐义美支付原告韩道波自2013年7月6日至2014年5月27日的房租5350元，2014年5月28日至交房之日的房租按30元／天标准计算；2、被告齐义美支付原告韩道波违约金1000元；3、解除原、被告签订的租房协议；4、诉讼费用由被告齐义美承担。
被告齐义美辩称，租赁情况属实，双方于2010年7月4日签订了租房协议。2011年9月份左右，原告韩道波要求提高房租，但双方没有协商一致，所以原告韩道波就不让董家镇政府的电工给租赁房屋的电卡充电了，其不得已从邻居家接了电暂时使用。2013年5月，天气开始热了，两家共用电容易导致跳闸，所以邻居不让用了，其就去电工处充电，结果充值成功了。到了2013年7月份，原告韩道波又给无故断电，给其造成了经济损失。其起诉韩道波要求赔偿，后来经法院调解未成，其撤回了起诉。当时因为是夏天，没有电根本无法居住，所以其被迫在2013年11月搬家，又造成了搬家费等损失。其在2013年7月份曾通过邮局将2013年下半年的房租3000元邮寄给原告韩道波，但因原告韩道波拒收被退回。之后�房租，其已经搬走，所以不同意支付。关于原告韩道波所称的天然气费，曾经因为交费卡没有磁了，所以耽误了一段时间，但在上次诉讼前就已经补交了，之后没有再拖欠。至于原告韩道波所称的房屋内部分设施损坏的问题，实际就是房屋的几个吸顶灯，因为是塑料的，时间长了有老化损坏的情况，其他设施没有损坏。当时经法院调解未成，原告韩道波就走了，其也不知道将钥匙交给谁，所以一直拿着房屋钥匙。原告韩道波要求解除租房协议，其同意解除。原告韩道波的损失不是其造成的，原告韩道波的行为还造成其停电后冰箱内物品的损失和搬家费等损失，因此不同意再支付原告韩道波房租和违约金。
经审理本院认定，2010年7月4日，原、被告签订租房协议一份，约定被告齐义美租赁原告韩道波所有的位于济南市历城区董家镇政府宿舍4号楼5单元501室房屋一套，�期72个月，自2010年7月6日至2016年7月5日止，每月租金500元，6个月一交。合同签订后，双方按约定履行了合同义务。2011年9月左右，原告韩道波提出提高租金，双方未达成一致意见，双方产生矛盾。双方发生争议后，被告齐义美于2012年初再像之前一样去给租赁房屋的电卡充值时，被董家镇政府的电工予以拒绝。被告齐义美随后从邻居家中接电使用，这种状况一直持续到2013年5月。2013年5月，被告齐义美邻居提出不同意其再用电了，被告齐义美又去找电工给电卡充值，电工给充值300余元，被告齐义美用电恢复正常。被告齐义美支付房租至2013年上半年。2013年7月2日，被告齐义美又给原告韩道波汇款3000元用以支付下半年的房租，汇款被原告韩道波拒收。2013年7月9日，被告齐义美租赁的房屋中停电，停电持续一星期。后被告齐义美发现系电表中电线被破坏，其连接后恢复用�。其间被告齐义美发现冰箱内海鲜等物品腐败变质。自2013年7月底开始，因电卡余额不多，被告齐义美一直节省用电。2013年8月6日，被告齐义美曾向本院提起诉讼，要求原告韩道波排除妨碍、赔偿经济损失。在该次诉讼的审理期间，2013年12月，被告齐义美因房屋一直无法供电搬离了涉案租赁房屋。2013年12月12日，本院在涉案房屋内给双方做调解工作时，双方因房屋内有吸顶灯的灯罩脱落等问题没能达成一致意见，被告齐义美申请撤回了起诉。后涉案房屋的钥匙一直由被告齐义美掌管。
以上事实，有韩道波提交的租房协议1份及原、被告的当庭陈述为证，足以认定。
本院认为，原告韩道波与被告齐义美于2010年7月4日签订的租房协议系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告均应当按照合同约定行使权利、履行义务，否则，应当承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》的规定，承租人应当按照合同约定的期限支付租金，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。因此，支付租金是承租人即被告齐义美的主要义务，交付房屋并保持房屋适租是出租人即原告韩道波的主要义务。2011年9月，原告韩道波提出适当提高租金，因双方未能协商一致，导致双方产生纠纷。双方产生纠纷之前，被告齐义美去给租赁房屋的电卡充值，并不需要原告韩道波的允许及配合，双方发生纠纷后，被告齐义美再像往常一样去给电卡充值时遭拒，影响被告齐义美作为承租人对租赁房屋的正常使用。被告齐义美从邻居家接电使用了一段时间，也按照合同约定支付房租至2013年上半年。2013年7月2日，被告齐义美按照往常的方式向原告韩道波邮寄2013年下半年的房租3000元�，被原告韩道波拒收。随后2013年7月9日，被告齐义美租赁房屋被断电。之后，被告齐义美向本院提起诉讼，并因用电问题一直未予解决，于2013年12月搬走，但未将钥匙交付原告韩道波。从这一过程来看，可以认定原告韩道波没有履行保持租赁房屋适租的义务，因为当租赁房屋遇到用电、断电等问题严重影响正常使用时，即使不是原告韩道波所为，原告韩道波作为出租人也应当积极协调予以解决。被告齐义美使用租赁房屋至2013年12月份，未付清租金且在租赁房屋不适合租住而搬离时，未解除合同并交付房屋，也即在合同未解除的情况下仍掌管房屋钥匙致使原告韩道波也无法正常使用房屋，因此双方均有违约行为。《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。原告韩道波主张解除租房协议，被告齐义美当庭表示同意，本院予以准许并确认双方解除租赁合同的时间为2014年7月9日。双方争议的重点是房租是否应当支付及支付数额问题。对此本院认为，被告齐义美搬离前，因用电异常，致使其不能完全正常使用租赁房屋，但其客观上占有、使用了租赁房屋，故应适当支付租金。其搬离后，虽客观上未使用房屋，但其在未解除租赁合同的情况下未交付房屋钥匙，导致租赁房屋仍由其控制。综上，根据双方的过错情况，本院酌定被告齐义美自2013年7月6日起按240元／月的标准支付原告韩道波租金。原告韩道波要求被告齐义美支付违约金1000元，因双方未约定违约金，故原告韩道波的该项请求不符合法律规定，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百二十条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事�讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告韩道波与被告齐义美2010年7月4日签订的《租房协议》于2014年7月9日解除。被告齐义美于本判决生效之日起十日内将位于济南市历城区董家镇政府宿舍4号楼5单元501室房屋交付原告韩道波。
二、被告齐义美于本判决生效之日起十日内支付原告韩道波自2013年7月6日起至2014年7月5日的房屋租金2880元，自2014年7月6日起至本判决生效之日止的房屋租金按240元／月的标准计算。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。
三、驳回原告韩道波的其他诉讼请求。
案件受理费25元，由原告韩道波负担13元，被告齐义美负担12元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上�状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审判员 于东亮
二〇一四年九月一日
书记员 彭 鹏