新疆生产建设兵团第十三师中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）兵12民终26号
上诉人（原审被告、反诉原告）：周兆安，男，1976年5月3日出生，住新疆哈密市前进西路。
委托诉讼代理人：白筱红，新疆众托律师事务所律师。
上诉人（原审原告、反诉被告）：哈密大其昌房地产开发有限公司，住所地新疆哈密市迎宾路4号哈密宾馆4号楼4101室。统一社会信用代码91652201572536636W。
法定代表人：任健，总经理。
委托诉讼代理人：于彬，新疆嘉仁律师事务所律师。
上诉人周兆安因与上诉人哈密大其昌房地产有限公司（以下简称大其昌公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服新疆生产建设兵团哈密垦区人民法院（2016）兵1202民初1067号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月26日立案受理后，依法组成合议庭，于2018年3月5日对本案进行了公开开庭审理。上诉人周兆安的委托诉讼代理人白筱红、上诉人大其昌公司的委托诉讼代理人于彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
周兆安的上诉请求：依法对哈密垦区人民法院（2016）兵1202民初1067号民事判决书改判，支持上诉人的一审反诉请求。事实与理由：一审认为上诉人的损失是由于上诉人装修中的自身原因反复整改造成的，不是被上诉人造成的，认定错误。2015年1月8日，上诉人因要投资从事酒店行业，上诉人从被上诉人处购买了涉案房屋。上诉人对房屋进行装修并按规定前往消防部门报备时，才得知该房屋整体消防未验收，不具备交付条件。由于上诉人的消防报备只能在被上诉人整体验收合格后才能进行，被上诉人的房屋直到2015年12月10日才验收合格，被上诉人隐瞒情况致使上诉人无法经营，损失惨重。因被上诉人的过错延误了上诉人的消防报备，被上诉人应当赔偿上诉人的损失。请求二审法院查明事实，依法裁判。
大其昌公司的上诉请求：1、撤销原判，改判或者将案件发回重审，支持大其昌公司的一审诉讼请求。2、一、二审案件受理费均由周兆安承担。事实与理由：1、一审认定事实不清，适用法律错误。2015年1月8日，大其昌公司将涉案房屋以4655340元的价格出售给周兆安，周兆安陆续支付了1565340元，银行贷款209万元，尚欠100万元未付。本案争议焦点在于周兆安是否履行了房款交付义务，上诉人提供了周兆安交纳房款的票据以及周兆安出具的借条、还款协议，能够证实周兆安尚欠100万元房款的事实。周兆安向上诉人出具借条和还款协议，系因其无法足额交付购房首付款，经双方协商后周兆安以借款名义并出具借据来确定欠付房款，虽然周兆安出具了借据，但也仅仅是通过此种形式来证实双方因房屋买卖合同而形成债权债务关系的事实，故本案的事实就是周兆安购买房屋时欠付的是房款而非借款。一审认定事实及适用法律错误，周兆安欠付房款事实清楚，请求二审法院依法改判或发回重审。
对于周兆安的上诉意见，大其昌公司答辩认为，大其昌公司交付的是毛坯房，周兆安购房后是否投入使用，如何使用及何时使用是周兆安自己决定。周兆安将涉案房屋用于酒店经营，必须经过消防验收合格后才能开业。结合一审查明的事实，周兆安没有通过消防验收，是因为其对场所进行了改动，责任在于周兆安。周兆安要求的赔偿没有法律依据，导致的后果应由其承担。
对于大其昌公司的上诉意见，周兆安答辩认为，对于双方签订商品房买卖合同的事实认可。签订合同后，周兆安向大其昌公司交付了相应的房款，一部分是首付，一部分是按揭贷款。上诉人提交的由周兆安交款对方做账的部分凭证，上诉人不知何原因作废处理了，也就是说上诉人并没有提供周兆安交付房款的全部凭证。上诉人的证据不足以证实被上诉人欠付房款。被上诉人已付清了房款，上诉人的上诉请求不成立，请求驳回其上诉请求。
大其昌公司向一审法院起诉请求：1、判令被告支付房屋款100万元及违约金3万元；2、由被告承担本案诉讼费及送达费用。
周兆安向一审法院提出反诉请求：1、反诉被告赔偿损失共计1503214.71元；2、本诉、反诉的诉讼费用由反诉被告承担。
一审法院认定事实：原、被告于2015年1月8日签订了一份《商品房买卖合同》，约定由被告购买原告位于哈密市火箭农场前进大道××小区×号纯商业×层楼房一套，房屋建筑面积为775.89平方米，合同总价为465.534万元。合同签订后，原告依约交付了房屋，被告陆续支付房款233.534万元（其中包含反诉原告向反诉被告借款的100万元），剩余房款209万元在中国银行股份有限公司哈密地区分行进行贷款，该贷款已审批并打入原告在该行开立的账户中。现原告认为，被告未付清房款，故诉至法院，请求判令：1、被告支付房屋款100万元及违约金3万元；2、由被告承担本案诉讼费及送达费用。反诉原告认为，反诉被告隐瞒涉案房屋消防验收未通过的事实，导致反诉原告无法营业、损失惨重，并提起反诉要求大其昌公司赔偿损失。
另查明，2015年1月8日被告周兆安向原告大其昌出具了一份借条，2015年5月7日，原告与被告签订一份还款协议及收条，协议载明被告购买涉案房屋时，因资金不足，向原告借款133万元，并约定了还款时间及权利义务。
再查明，2013年6月8日，十三师公安局消防支队对原告所申报的××小区商业×号楼工程消防设计进行了审核，作出（十三师）公消审[2013]第9号《消防设施检测报告》，认为其工程消防设计符合消防法规及国家工程建设消防技术标准强制性要求，同意该工程消防设计，并要求其工程竣工后，向十三师公安局消防支队申报消防验收，验收合格后方可投入使用。2015年开始申报竣工验收材料，2015年1月28日原告委托新疆中科卫业消防检测评估有限公司作出《消防设施检测报告》，检验报告显示原告施工的工程全部验收合格。2015年12月10日，原告取得了十三师公安局消防支队作出的《建筑工程消防验收意见书》，经审查资料及现场检查验收，综合评定该项目工程消防验收合格。而被告购买原告房屋经营酒店服务行业，即安富商务酒店是于2016年3月9日才向十三师公安局消防支队提交了装修完毕的相关申请验收材料，因其装修中的自身原因反复整改，于2016年5月19日十三师公安局消防支队才作出师公消验字[2016]第16号《建设工程消防验收意见书》，认为被告所申报的安富酒店工程消防验收合格。
以上事实，有原、被告告提交的商品房买卖合同、中国银行股份有限公司哈密地区分行出具的贷款证明、（十三师）公消审[2013]第9号《消防设施检测报告》、《消防设施检测报告》、师公消验字[2016]第16号《建设工程消防验收意见书》及当事人的陈述等予以证实，一审法院予以确认。
一审法院认为，原告大其昌与被告周兆安签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律的禁止性规定，合法有效，予以确认。合同签订后，原告向被告交付了房屋，被告也付清了所有房款，有被告提交的三张交付房款票据及银行贷款证明。原告要求被告向其支付未付房款100万元及违约金3万元,于法无据，对原告称，被告已交付的房款中包含被告向原告借款的100万元，对此被告向原告出具了借条，双方还有签订了还款协议，因该100万元系双方之间的民间借贷纠纷，应当另行主张，故原告的该诉讼请求，不予支持。对于反诉原告要求反诉被告支付各项损失共计150.321471万元的诉讼请求，反诉原告称其损失是因为反诉被告的整体建筑消防验收没有合格而导致的，而本案中反诉被告的整体建筑消防验收合格后，反诉原告拖延到2016年3月9日才向消防验收部门提交材料，并由于自身已验收合格的设计图与实际装修后相差较大，反复整改后才验收合格，其损失并不是由反诉被告所导致。2015年12月10日，紫云苑小区1、2、3号商业楼项目工程消防验收合格后，取得了十三师公安局消防支队作出的《建筑工程消防验收意见书》。此后该商业楼中的其他商铺陆续将材料提交齐全、一切手续合格后，验收合格，并很快取得建设工程消防验收意见书并开始营业，而反诉原告于2016年3月9日才向十三师公安局消防支队提交了装修完毕的相关申请验收材料，因其装修中的自身原因反复整改，于2016年5月19日十三师公安局消防支队作出师公消验字[2016]第16号《建设工程消防验收意见书》，认为该工程消防验收合格。反诉被告辩解合理，予以采信。故对反诉原告的该请求，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，于2017年11月23日作出判决如下：一、驳回原告哈密大其昌房地产开发有限公司的诉讼请求；二、驳回反诉原告周兆安的诉讼请求。本诉案件受理费14070元，由原告哈密大其昌房地产开发有限公司负担；反诉案件受理费减半收取9164元，由反诉原告周兆安负担。
本院二审期间双方均未提交新证据。
经本院查明，大其昌公司在与周兆安签订涉案商品房买卖合同时，因周兆安资金不足，尚有133万元的房屋首付款不能支付，周兆安为能够顺利办理按揭贷款及取得所购房屋。经双方共同协商后约定，对于周兆安不能交付的133万元购房款，周兆安以向大其昌公司借款的名义出具133万元的借据，大其昌公司则为周兆安出具了购房首付款已交清的付款凭证。随后周兆安在中国银行股份有限公司哈密地区分行办理了贷款金额为209万元的商品房贷款手续。2015年2月16日，该房贷款已由贷款银行支付到大其昌公司账户。同年4月7日，周兆安向大其昌公司支付房款33万元。本案诉讼时，周兆安实际支付大其昌公司房款3655340元，尚有100万元房款未付清。
本院查明的其他事实与一审法院查明的事实基本一致，本院予以确认。
本院认为：本案双方争议的焦点问题在于：上诉人周兆安是否拖欠上诉人大其昌公司的购房款；上诉人大其昌公司是否应向周兆安承担因房屋消防验收问题造成的损失赔偿责任。
关于周兆安是否拖欠大其昌公司购房款的问题。上诉人大其昌公司认为，其提供了双方签订的房屋买卖合同，周兆安交纳房款的相关票据、周兆安出具的借条以及还款协议等证据，能够证实周兆安欠付100万元房款的事实。对此，周兆安认为大其昌公司并未向法庭提供其交付房款的全部凭证，不足以证明其欠付房款的事实。本案系房屋买卖合同纠纷，双方于2015年1月8日签订《商品房买卖合同》，周兆安购买的涉案房屋，合同总价为4655340元。合同签订后，上诉人大其昌公司履行了交付房屋的合同义务。至于周兆安是否履行了交付房款的义务。从大其昌公司提交的证据来看，周兆安以现金、银行贷款及刷卡等方式陆续向大其昌公司支付了3655340元的房款，购房合同签订当日，周兆安还向大其昌公司出具了133万元的借据，扣除后期支付的33万元（包含在已付房款中），尚有100万元未清偿。对于周兆安出具借据的原因，大其昌公司解释为，周兆安购房时因无力交清首付款，不能办理银行贷款，为帮助其顺利办理贷款手续，才以借款为名提供了首付款交清的票据（该票据已作废），该借款实际就是欠付的房款。庭审中，周兆安也认可其确系不能交清首付款而出具借据的事实，但认为其已于2015年7月份陆续还清了全部欠款。依据当事人以上的陈述及还款协议，能够证实双方的借款并未真实发生，周兆安所出具借据中的数额实为欠付的房款。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定：“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”周兆安作为涉案房屋的买受人，其不仅负有向大其昌公司支付房款的合同义务，同时还应当对其支付房款的事实承担举证证明责任。本案初次庭审中，周兆安曾明确向一审法院作出过：“确实有100万元未付”的陈述，但却在后续的庭审中又辩称其交清了购房款。由于其对自己的抗辩主张未能提供相关证据证实，依据上述司法解释的规定，可以认定周兆安欠付100万元房款的事实。一审法院以双方系民间借贷关系为由，对该欠付的100万元房款未予认定，明显不当，应予以纠正。
对于大其昌公司要求周兆安承担违约金的主张。因上诉人主张的违约金是依据双方还款协议中第3条的约定：周兆安如不能按期偿还其中任何一期借款，自借款之日起按借款总额的30%支付违约金。鉴于借款协议系双方在订立房屋买卖合同过程中达成的，当事方是以借款的名义达到规避银行发放商品房贷款的相关规定，进而实现顺利办理银行贷款及销售房屋的目的。由于双方并不存在真实的借款合同关系，大其昌公司以此主张违约金，没有法律依据。故本院对该诉讼请求，不予支持。
至于上诉人大其昌公司是否应向周兆安承担因房屋消防验收问题造成的损失赔偿责任。周兆安上诉提出其在2015年1月8日购买涉案房屋后，即对该房屋进行了装修，购置设备、聘用人员等工作，但在向消防主管部门办理报备时，才得知该房屋整体消防未验收，不具备交付条件。据此，周兆安认为大其昌公司隐瞒消防未验收的情况，应对其因无法经营而造成的损失承担赔偿责任。根据十三师公安局消防支队作出的《建筑工程消防验收意见书》，涉案房屋的整体消防验收是于2015年12月10日验收合格。对于房屋实际交付的时间，双方在庭审中虽说法不一致，但均对周兆安于2015年2月12日办理入住手续的事实无异议。即便将该时间确定为房屋交付时间，涉案房屋的整体消防验收在交付时也尚未达标。在此情形下，是否就意味着给上诉人周兆安造成了营业损失，这要根据本案的实际情况进行综合判断。周兆安购买涉案房屋的目的是用于开设经营酒店，由于该房屋系毛坯房，依据消防法的相关规定，经营者需要对房屋进行装修并经消防管理部门二次消防验收合格后才能开业。周兆安对于房屋交付后进行装修改造的事实予以认可，并提供了其与他人签订的装修及消防系统工程承包合同等证据。但对于涉案房屋是否在整体消防验收合格前就已完成装修改造工作并具备了向消防管理部门申请消防报验的条件，周兆安对此未能提供证据证明。关于涉案房屋的消防验收情况，一审法院经向十三师公安局消防支队调查后，十三师公安局消防支队的工作人员证实，安福酒店在2015年12月之前没有向消防支队提交过较为齐全的验收申请材料，直到2016年3月9日才提交了完整的申请验收材料。但由于其使用的装修材料不符合消防验收要求等原因，没有达到验收标准，后在消防支队的要求下又经过多次整改，2016年5月19日才最终通过消防验收。以上事实表明，涉案房屋的整体消防验收虽然晚于房屋交付时间，但周兆安是在房屋整体消防验收合格三个月后，才向消防部门提交消防申请验收材料，并且又经反复多次整改后才最终通过消防验收，此时距离房屋整体消防验收合格已逾五个多月。显然造成上诉人经营的酒店不能尽早开业的原因，系因其装修改造后的房屋未达到消防验收标准所致，并非是房屋整体消防验收的问题。据此，对于周兆安有关大其昌公司应赔偿其经营损失的上诉意见，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实部分不清，处理结果不当，本院予以纠正。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，第一百七十五条的规定，判决如下：
一、维持（2016）兵1202民初1067号民事判决第二项，即“驳回反诉原告周兆安的诉讼请求；
二、撤销（2016）兵1202民初1067号民事判决第一项，即“驳回原告哈密大其昌房地产开发有限公司的诉讼请求”；
三、上诉人周兆安向上诉人哈密大其昌房地产开发有限公司支付购房款1000000元，于本判决生效之日起十五日内付清；
四、驳回上诉人哈密大其昌房地产开发有限公司的其他诉讼请求；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费14070元，由周兆安负担13800元，由哈密大其昌房地产开发有限公司负担270元；一审反诉案件受理费减半收取9164元，由周兆安负担。二审案件受理费32399元，由上诉人哈密大其昌房地产开发有限公司负担270元；由周兆安负担32129元。
本判决为终审判决。
审判长 胡旭东
审判员 王洪琪
审判员 王 云
二〇一八年四月十八日
书记员 张晓月