上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终6448号
上诉人（原审被告、反诉原告）林丹红，XX年XX月XX日生，汉族。委托代理人严治国（系林丹红丈夫），XX年XX月XX日生，汉族。被上诉人（原审原告、反诉被告）上海宝原物业顾问有限公司。法定代表人黎明楷，执行董事。委托代理人张士文，男，该公司工作人员。上诉人林丹红因居间合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一（民）初字第43598号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月12日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。原审经审理查明，2015年5月2日，林丹红为购买本市浦东新区XX路XX弄XX号XX室（以下简称涉案房屋）在上海宝原物业顾问有限公司（以下简称宝原公司）居间下单方签订了《房地产买卖居间协议》及《房地产买卖合同》，上述居间协议及买卖合同约定：由乙方即林丹红出资人民币（下同）3,540,000元向案外人甲方购买该房屋，并由乙方支付丙方即宝原公司意向金20,000元，且丙方在收到该意向金3日内，乙方不得收回意向金；乙方交付的意向金经甲方即出售方签收后转为定金；待甲方签订本协议后5日内，乙方应将定金补足至200,000元；《房地产买卖合同》成立即表明买卖合同成立，丙方居间成功；甲、乙双方应于买卖合同成立之日分别按照总房价款的1%各支付丙方佣金。另约定首付款为1,070,000元，余款2,450,000元由乙方通过向银行贷款后由银行支付。乙方的银行贷款审批通过后甲、乙双方办理交易过户手续。上述协议和合同签订后，林丹红当天支付给宝原公司意向金20,000元。同年5月7日甲方在林丹红签署的《房地产买卖居间协议》和《房地产买卖合同》上予以签字确认，并收到了宝原公司转交的意向金20,000元。当天宝原公司的经办人将由甲方签字的上述协议、合同及意向金收条通过微信方式传给林丹红。2015年5月16日，林丹红与甲方对房价及支付方式重新进行协商，但双方未能达成一致意见，之后林丹红也未按时补足定金至200,000元。2015年7月25日涉案房屋出售给了案外人。后由于林丹红未向宝原公司支付佣金，遂涉讼。原审审理中，宝原公司请求判令：1、林丹红支付拖欠的佣金35,400元；2、本案诉讼费由林丹红承担。林丹红辩称：2015年5月2日，宝原公司单方面让林丹红签订房地产居间及买卖协议，又单方面让房东签订捆绑协议，双方未就定金支付方式及房屋金额达成协议，同年5月16日交易搁浅。2015年7月16日，林丹红与房东见面的时候只停留在意向阶段，整个交易并没有完成，后林丹红得知涉案房屋已被宝原公司卖与案外人，故不同意宝原公司的诉请。同时，林丹红提起反诉，请求：1、判决确认宝原公司与林丹红所签的《房地产买卖居间协议》及《房地产买卖合同》无效；2、判令宝原公司返还林丹红房屋买卖意向金20,000元；3、反诉诉讼费由宝原公司承担。宝原公司针对林丹红的反诉诉请辩称：《房地产买卖居间协议》和《房地产买卖合同》虽然在2015年5月2日由林丹红单方签订，但对于其中的条款都经过林丹红同意并签字，况且，上述两份合同事后经房东签字认可，故《房地产买卖居间协议》和《房地产买卖合同》依法有效。《房地产买卖居间协议》是宝原公司、林丹红的真实意思表示，不违反法律、法规禁止性规定，应为有效。《房地产买卖合同》由林丹红与案外人签订，与宝原公司无关。故要求驳回林丹红的反诉请求。原审认为，公民、法人的合法民事权益受法律保护。首先，《房地产买卖居间协议》和《房地产买卖合同》虽是由林丹红单方先予签署，但上述协议及合同林丹红及出售方在事后均予以确认，且上述协议及合同并未违反法律的规定，因此，林丹红要求确认上述协议和合同无效，于法无据，不予支持。其次，在宝原公司的居间下，宝原公司、林丹红及案外人虽就涉案房屋签订了《房地产买卖居间协议》和《房地产买卖合同》，但之后买卖双方就涉案房屋并未能签订《上海市房地产买卖合同》，房屋买卖实际未能成功。另，根据相关法律法规规定，居间义务完成，是指在居间方的居间下，买卖双方签订《上海市房地产买卖合同》及居间方协助买卖双方办理房屋过户手续及交房手续，而非指买卖双方在签订《房地产买卖合同》后，居间方的居间义务即视为完成。因此，宝原公司的居间义务并未全面履行，故宝原公司要求林丹红全额支付佣金，无事实及法律依据。鉴于宝原公司实际完成的工作及涉案房屋交易未能成功的过错在于林丹红，原审法院酌定林丹红应支付宝原公司劳务报酬6,000元。至于林丹红要求宝原公司返还意向金之诉请，根据协议约定，出售方收到意向金后即转为定金，而宝原公司已在2015年5月7日将意向金交付出售方，该意向金已为定金，且收取人系案外人而非宝原公司，故林丹红要求宝原公司返还意向金，于法有悖，不予支持。原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四百二十四条、第四百二十六条之规定，于二○一六年三月十六日作出判决：一、林丹红于判决生效之日起十日内支付上海宝原物业顾问有限公司劳动报酬6,000元；二、驳回林丹红的全部诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费685元，减半收取计342.50元，由上海宝原物业顾问有限公司负担292.50元，林丹红负担50元。反诉案件受理费300元，减半收取150元，由林丹红负担。判决后，林丹红不服，上诉于本院，诉称：一、原审判决认定事实错误。1、原审判决无视宝原公司的恶意欺诈故意，在未经林丹红同意房东签署协议的情况下，擅自利用手机微信将从未谋面的所谓房东单方面签署的字迹模糊的文件照片强行发送给林丹红，利用林丹红急切的买房心理强加给林丹红错误的意思表示，其行为显属典型的恶意欺诈。2、原审法院所列林丹红2015年5月16日第一次与房东见面后未及时补足200,000元定金一事的责任不在林丹红，实际情况是第一次见面买卖双方只是就交易金额及支付方式进行友好协商，在协商不成的情况下，房东不辞而别，说明房东在当时的标价及支付方式下并未展现足够的卖房诚意，双方未能就交易达成一致而已。3、原审判决忽略宝原公司故意拖延的事实，宝原公司于《房地产买卖居间协议》及《房地产买卖合同》捆绑协议签署5个多月后的2015年10月14日才将协议原件以到付方式寄给林丹红，而在这之前宝原公司已于同月11日向法院提起诉讼，故宝原公司存在瞒天过海，无视国家法律，肆意践踏林丹红知情权及合法权益的情形。4、宝原公司在明知林丹红与房东之间的交易未书面正式解除的情况下与房东合谋将涉案房屋售与第三人，一手导演了一房二卖。5、原审法院判令林丹红支付给宝原公司的劳动报酬明显偏高，于常理相悖，于法无据。二、原审判决适用法律错误。故请求二审法院撤销原判，依法改判驳回宝原公司的原审全部本诉诉请，支持林丹红的原审全部反诉诉请。被上诉人宝原公司辩称：涉案居间协议和买卖合同合法有效。从法律上讲，宝原公司已经居间成功，鉴于涉案房屋最终没有过户到林丹红名下，原审的酌情判决还是比较合理的。不同意林丹红的上诉诉请，请求二审法院依法维持原判。经本院审理查明，原审法院查明事实无误，本院依法予以确认。本院认为，就林丹红要求确认涉案居间协议及买卖合同无效的诉请，因涉案两份协议并不存在法律、行政法规规定的合同无效的情形，故原审法院对此未予支持并无不当。虽然林丹红主张宝原公司存在未经其同意即让卖方签署居间协议及买卖合同的情形，且直至2015年10月14日提起本案诉讼之后宝原公司才将协议原件寄送给林丹红，故宝原公司存在恶意欺诈、故意拖延的行为，但林丹红自认在卖方签署协议后曾与卖方进行过协商，但由于双方就交易金额及支付方式协商未果，导致交易未成，由此可知林丹红对卖方已经签署涉案居间协议及买卖合同是知情且认可的，故林丹红上述主张并不能作为认定涉案协议无效的依据。就林丹红要求宝原公司返还意向金20,000元的诉请，因宝原公司已根据涉案协议的约定将意向金转交给卖方，意向金也已转为定金，故林丹红再要求宝原公司返还意向金，于法无据，原审法院对此未予支持亦无不当。就林丹红关于原审法院判令其支付宝原公司的劳动报酬明显偏高的主张，根据本案查明的事实，宝原公司作为中介方已经促成林丹红与案外人就涉案房屋签订《房地产买卖合同》，该合同的内容包含了涉案房屋的坐落位置、房款总额、房款支付方式、过户期限、交房期限、违约金等买卖合同的主要条款，故根据合同约定及法律规定，该合同依法成立，林丹红在宝原公司居间成功后应根据居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬的法律规定向宝原公司支付相应的佣金。原审法院在宝原公司已经促成林丹红与案外人达成《房地产买卖合同》即居间已成功的情况下，综合考量宝原公司未促成双方签订《上海市房地产买卖合同》并协助买卖双方办理房屋过户及交房手续的情况，酌情确定林丹红应支付宝原公司报酬6,000元，宝原公司对此亦予以认可，故原审法院该项处理尚无不当，林丹红主张该金额明显偏高，缺乏依据。由此，林丹红的上诉诉请，均缺乏充分的事实依据和法律依据，本院对此均不予支持。原审判决尚属合理，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币350元，由上诉人林丹红负担。本判决为终审判决。
审判长 张薇佳
审判员 唐建芳
审判员 盛伟玲
二〇一六年七月二十九日
书记员 莫 莉
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……