宁波市鄞州区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0212民初2328号原告（反诉被告）：张玉意，女，1964年2月20日出生汉族，无固定职业，住宁波市海曙区。委托代理人：潘凤云，浙江蓝泓律师事务所律师。委托代理人：杨慧芳，浙江蓝泓律师事务所律师。被告（反诉原告）：郑祥诺，男，1972年8月28日出生汉族，无固定职业，住温州市瓯海区。委托代理人：何方荣，浙江甬望律师事务所律师。委托代理人：孙可群，浙江甬望律师事务所律师。原告张玉意为与被告郑祥诺房屋租赁合同纠纷一案，于2016年3月18日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由代理审判员蔡雯晴适用简易程序审理，后因案情复杂，于2016年10月8日转为普通程序组成合议庭审理。审理中，被告在举证期限内提起反诉，本院审查后决定与本诉合并审理。本案于2016年6月6日、2016年11月23日公开开庭进行了审理，原告张玉意及其委托代理人潘凤云、杨慧芳，被告郑祥诺及其委托代理人孙可群到庭参加诉讼。审理期间，原、被告自行庭外和解15日，未能达成协议。本案现已审理终结。原告张玉意起诉称：被告于2009年6月13日起承租宁波佳德表业有限公司所有的位于宁波市鄞州区宁横路面积为22395.98平方米的厂房，后被告将该厂房用作陶瓷经营和仓储之用，并将B幢一楼面积为977平方米房屋转租给原告经营陶瓷卫浴。2014年2月18日，宁波佳德表业有限公司向被告发出通知，告知被告涉案房屋已被政府列入拆迁规划，但被告并未将该事宜告知原告且一直向原告收取租金，原告于2015年11月向被告缴纳自2015年10月1日至2016年9月30日房屋租金208687元。2016年2月，沧海陶卫城门口张贴了（2015）甬鄞民初字第746号、（2015）甬鄞民初字第640号民事判决书，原告才得知被告与宁波佳德表业有限公司的房屋租赁合同已经法院判决解除并限期腾退，被告已取得承租房屋装修费5683600元、一次性经济补偿金3359397元。且房屋所有权人宁波佳德表业有限公司于2016年2月1日对承租人断水断电。原告认为，原、被告之间存在房屋租赁合同关系，原告是承租房屋的使用人，对承租房屋享有用益物权，故基于该房屋拆迁所产生的装修补偿、一次性经济补偿应由原告获得。故请求判令：1、被告支付原告装修费14269元；2、被告支付原告一次性经济补偿金146550元。被告郑祥诺答辩并反诉称：2015年10月起，原告向被告承租位于宁波市鄞州区宁横路的房屋，双方签订了租赁合同，租期自2015年10月1日至2016年9月30日止。后因房屋拆迁需腾退等原因，被告多退还原告租金34496元。现原告向本院起诉，要求被告支付装修费及一次性经济补偿金，被告认为根据双方合同约定，如遇拆迁，被告无需赔偿装修费、搬迁费及经济补偿金等任何费用。故要求驳回原告的诉讼请求，并反诉要求判令原告退还房屋租金34496元。审理期间，被告增加反诉请求为：1、解除原、被告之间的房屋租赁合同；2、原告立即腾退位于宁波市鄞州区宁横路陶卫库的房屋；3、原告支付自2016年4月1日起至实际腾退之日止按原合同约定的租金计算的占有使用费，并支付上述期间内每日按欠付租金34496元的1%计算的利息损失。原告张玉意针对被告郑祥诺的反诉答辩称：1、根据（2015）甬鄞民初字第640号民事判决书，被告与宁波佳德表业有限公司之间的房屋租赁合同已于2015年9月29日经法院判决解除。该合同解除后被告对涉案房屋不享有任何物权，涉案房屋为宁波佳德表业有限公司所有，故被告无权在2015年10月1日将房屋出租给被告，被告要求解除合同及原告腾退房屋、支付利息损失的诉讼请求无事实和法律依据。2、被告恶意隐瞒其不具有房屋转租权及涉案房屋面临拆迁的事实，在法院判决解除被告与宁波佳德表业有限公司之间的合同后与原告签订合同，目的是为获得非法利益。3、原告并不拖欠被告租金，被告提交的《场地租赁合同》并非原告本人签名，但双方对租金和租赁期限达成了一致意见。2016年2月21日，被告将押金及2016年1月31日后的租金返还给原告，被告自行解除了与原告的租赁关系。4、被告并非涉案房屋的所有权人，被告与宁波佳德表业有限公司解除合同后被告无权就涉案房屋向原告主张占有使用费，被告也无证据证明其为原告垫付了占有使用费。且房屋所有权人在2016年2月1日对涉案房屋断水断电，占有使用费应计算至2016年1月31日止。此后被告在2016年2月22日提供发电至2016年3月31日，仅系为原告等租户搬迁过渡提供必需条件，不应计算占有使用费。综上，要求驳回被告的反诉请求。原告为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：1．收款收据2份，用以证明原、被告之间存在房屋租赁合同关系及租赁物的位置、面积、租期、租金等事实；2．（2015）甬鄞民初字第640号民事判决书1份（打印件），用以证明被告与房屋所有权人之间的租赁合同已于2015年9月29日被判决解除的事实；3．（2015）甬鄞民初字第746号民事判决书（打印件）、评估报告第27页（复印件）各1份，用以证明被告获得涉案房屋的拆迁补偿的事实；4．关于要求立即腾退房屋的通知、公告函（证据形式：照片）各1份，用以证明涉案房屋所有权人于2015年12月20日通知原告等租户腾退，但被告于2015年12月22日仍向原告等租户公告虚假事实，意图误导承租人继续支付租金以达到非法盈利目的的事实；5．通告（打印件）1份，用以证明涉案房屋所有权人于2016年2月1日起对涉案房屋停水停电，直至2016年2月21日仍未恢复，此后被告的限时供电也仅仅是为租户的搬迁过渡期提供必需条件的事实。被告为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：1.《场地租赁合同》1份，用以证明原、被告约定如遇政府拆迁，被告不赔偿任何装修、搬迁费用的事实；2.证明1份（复印件），用以证明原、被告就退租事宜协商一致，已结算租金并约定双方一切无涉的事实。上述证据均经庭审质证，原、被告质证意见及本院认证意见如下：对原告提供的证据1，被告无异议，本院予以确认。对原告提供的证据2、3，被告对真实性无异议，关联性有异议，上述两份判决书经上诉后于2016年3月25日生效，被告获得拆迁补偿有合同依据且与原告无关，原告实际装修与其主张不符。本院对上述证据予以确认。对原告提供的证据4、5，被告对真实性无异议，证明目的有异议，法院判决生效前被告能否使用涉案房屋处于不确定状态，被告发出的通告并非恶意。本院对该证据的真实性予以确认。对被告提供的证据1，原告对真实性有异议，认为合同中“张玉意”三个字不是原告本人签的。本院认为，该证据中“张玉意”签字与起诉状及被告证据2中原告的签字明显不同，该合同并非原告签字，本院对该证据不予确认。对被告提供的证据2，原告对真实性无异议，认为该证据系被告提供的格式文本，原告为结算租金签过这份证明，双方约定租金计算至2016年1月31日。本院对该证据予以确认。本院根据原、被告的陈述以及对上述证据的认证情况，认定下列事实：2009年6月13日，被告、李新海作为承租人与出租人宁波佳德表业有限公司签订《租赁合同》一份，约定：宁波佳德表业有限公司将位于宁波市鄞州区宁横路建筑面积约22300平方米的两幢厂房出租给被告及李新海，租赁期间为2009年8月7日至2019年8月6日，第1-3年租金为每年2260000元，第4-5年租金为每年2370000元，第6-7年租金为每年2490000元，第8-9年年租金为2620000元，第10年租金为2750000元等。2012年7月11日，承租方变更为被告。被告承租厂房后经宁波佳德表业有限公司同意将厂房分隔转租。2015年10月，原告向被告承租位于宁波市鄞州区宁横路1489号沧海陶卫城B幢一楼面积为977平方米的场地，双方约定租期自2015年10月1日至2016年9月30日，年租金为205170元，管理费为3517元。被告按约向原告交付了房屋，原告于2015年11月12日向被告支付押金10000元、租金205170元、管理费3517元。2016年2月21日，原、被告就退租事宜协商一致，由原告出具证明一份，载明：原告同意与被告签订的《场地租赁合同》于2016年1月31日解除，租金结算截止日为2016年1月31日，被告应退还原告租金139124元，收到被告退还的租金后，原告与被告就《场地租赁合同》事宜一切无涉。原告出具该证明后，被告退还了原告租金139124元、押金10000元。另查明：2014年1月28日，宁波佳德表业有限公司就涉案房屋与宁波市鄞州区中河街道拆迁办公室签订了《征收补偿协议》，涉案房屋被征收，拆迁部门对涉案房屋内的装饰装修进行了评估。2014年2月18日，宁波佳德表业有限公司通知被告拆迁事宜，并要求被告在2014年6月30日搬迁，后因双方未就拆迁补偿达成协议，被告未按时搬迁。2015年4月3日，宁波佳德表业有限公司向本院提起诉讼，要求解除与被告签订租赁合同、被告支付租金、占有使用费、违约金、律师费损失等。本院于2015年9月29日作出（2015）甬鄞民初字第640号民事判决书，判决解除宁波佳德表业有限公司与被告签订的《租赁合同》、被告支付租金及占有使用费至实际腾退之日止。被告不服该判决向宁波市中级人民法院提起上诉，宁波市中级人民法院于2016年2月22日作出（2015）浙甬民二终字第874号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2015年4月23日，被告向本院提起诉讼，要求宁波佳德表业有限公司支付拆迁补偿费、6个月临时安置补偿费、一次性经济补偿金、提前搬迁奖励金等。本院于2015年10月19日作出（2015）甬鄞民初字第746号民事判决书，判决宁波佳德表业有限公司支付被告装修费5683600元、一次性经济补偿金3359397元。宁波佳德表业有限公司不服该判决向宁波市中级人民法院提起上诉，宁波市中级人民法院于2016年2月22日作出（2015）浙甬民二终字第873号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。前述两案件上诉期间，宁波佳德表业有限公司于2015年12月20日在涉案房屋张贴了《关于要求立即腾退房屋的通知》，要求各承租户在2016年1月31日前腾退房屋，并将在2016年1月20日前对涉案房屋实施停水停电措施。同月22日，被告在涉案房屋张贴了公告函，告知承租户其与宁波佳德表业有限公司之间《房屋租赁合同》已于2014年6月30日解除，宁波佳德表业有限公司非房屋所有权人，无权要求承租人腾退房屋，该纠纷尚在审理过程中，其已向政府相关部门争取更长使用期限，请各承租户不要被宁波佳德表业有限公司的通知内容误导。2016年2月21日，被告张贴《通知》一份，载明因2月1日遭到原房东停水停电，被告将在每天8:30—17:00提供搬迁过渡期紧急用电及生活用电需求，过渡期暂定为三个月。此后，被告对涉案房屋进行限时供电，并于2016年3月31日停止供电，原告仍继续使用涉案房屋。审理期间，被告确认原告已于2017年1月15日腾退涉案房屋，并自愿收取租金、占有使用费至2016年8月31日。本院认为：根据原、被告的陈述及原告的付款情况，原、被告之间存在房屋租赁合同关系。2016年2月21日，原告出具证明确认房屋租赁合同于2016年1月31日解除，被告对此亦予以认可，故原、被告之间的房屋租赁合同关系已于2016年1月31日解除，被告反诉要求解除合同，已无必要，对被告的该项反诉请求，本院不予支持。对原告要求被告支付装修费14269元、一次性经济补偿金146550元的诉讼请求，本院认为，原告出具的证明中明确载明被告退还租金后原、被告就涉案房屋租赁合同一切无涉，现被告已退还租金及押金，原告要求被告赔偿装修费、一次性经济补偿金缺乏依据；原告虽抗辩认为该证明系被告提供的格式文本、原告文化水平较低，但该证明仅有一页，其内容也不存在深奥难懂之处，本院对原告的主张难以采纳，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。对于被告要求原告腾退涉案房屋的反诉请求，因审理期间被告确认原告已腾退房屋，该项诉讼请求无判决之必要，本院不予支持。对于被告要求原告支付多退还的2016年2月1日至2016年3月31日期间租金34496元及2016年4月1日起至腾退之日止按租金标准计算的占有使用费的反诉请求，原告抗辩认为被告与宁波佳德表业有限公司解除合同之日起即丧失了涉案房屋转租权，被告无权向原告收取租金及占有使用费。本院认为，被告与宁波佳德表业有限公司之间的租赁关系和原、被告之间的租赁关系相互独立，且经本院判决被告应向宁波佳德表业有限公司支付租金及占有使用费至实际腾退之日止，因此，根据合同相对性原则，被告亦有权向原告收取租金及占有使用费。原告于2016年2月21日出具的证明中明确载明租金结算截止日为2016年1月31日，可见双方的真实意思表示为被告免收2016年2月1日至2016年2月21日期间的租金，而非被告所称财务结算失误，故原告无需支付2016年2月1日至2016年2月21日期间的租金。原告出具证明后未及时腾退房屋，原告应按租金标准支付2016年2月22日起至腾退之日止的占有使用费，现被告确认原告于2017年1月15日腾退并自愿收取租金至2016年8月31日，原告亦未提供证据证明其提前搬离涉案房屋，故原告应支付2016年2月22日至2016年8月31日期间的占有使用费107201.33元。被告将2016年2月22日至2016年3月31日期间占有使用费表述为租金，本院予以调整。对被告主张自2016年4月1日起至实际腾退之日止以34496为基数按日百分之一计算逾期付款利息损失的诉讼请求，本院认为，房屋租赁合同解除后原告应及时腾退房屋并结清费用，但原、被告未约定占有使用费的支付时间，鉴于占有使用费结算与原告实际腾退时间有关，原告应在腾退时予以结清，被告主张自2016年4月1日至实际腾退之日止计算利息损失，缺乏依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，判决如下：一、原告张玉意支付被告郑祥诺房屋占有使用费107201.33元，限于本判决生效后十日内履行完毕；二、驳回原告张玉意的诉讼请求；三、驳回被告郑祥诺的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费3516元，由原告张玉意负担；反诉案件受理费减半收取331元，由原告张玉意负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。审 判 长  凌碧波代理审判员  蔡雯晴人民陪审员  陈荣芳二〇一七年三月六日代书 记员  江 霞????11?