江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宿中民终字第02618号
上诉人（原审被告）：马颢。
委托代理人：唐涌、王明亮，江苏固邦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：朱宝。
委托代理人：张峰，江苏品维律师事务所律师。
上诉人马颢与被上诉人朱宝房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省泗洪县人民法院（2015）洪民初字第01630号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
朱宝原审诉称：2011年10月18日，朱宝通过中介人苏衍国介绍，与马颢签订房屋买卖定金协议，约定由朱宝交付定金，购买马颢位于泗洪县水岸城邦小区65栋2单元404室房屋，并约定了总房价及付款时间。2011年11月1日，朱宝与马颢签订了房屋买卖协议，并由泗洪县东郊法律服务所进行见证。协议约定，房屋价款530000元，朱宝首付292743元，余款向银行申请按揭贷款，由朱宝自2011年11月起，按月向中国农业银行泗洪县支行还款（还款账户为房屋原房主刘芳的账户）。协议签订后，马颢将该房交付给朱宝，朱宝即对房屋进行装修，并于2012年12月入住至今。2015年3月，朱宝收到法院通知，该房屋原房主刘芳被他人起诉，法院拟对该房进行委托拍卖，要求朱宝限期搬出。为此，朱宝提出异议，认为该房已由朱宝购买并支付按揭贷款而居住至今，请求停止执行。但法院经审查裁定驳回朱宝的异议申请。现因法院继续执行，导致朱宝必须搬出房屋。据此，朱宝认为，马颢明知自己未取得房屋所有权，而通过中介人将该房出售给朱宝，给朱宝造成巨大经济损失。朱宝向马颢索要赔偿未果，现请求依法判令：1.解除朱宝与马颢签订的房屋买卖合同；2.马颢退还朱宝房款292743元；3.马颢赔偿朱宝因购房造成的各项损失189097元；4.马颢给付购房违约金100000元；5.本案诉讼费由马颢承担。
马颢原审辩称：1.朱宝是于2011年10月31日通过与原房主刘芳的丈夫许磊交涉，已经共同签订三方买卖协议后，才于2011年11月1日与马颢签订房屋买卖协议，也即朱宝明知房屋的所有人是刘芳而并非马颢，马颢也并未隐瞒房屋所有权的真实情况，且三方协议中明确约定房屋转让以后原房屋的债权债务由刘芳和许磊承受，故本案朱宝应当向刘芳和许磊主张相应权利。2.马颢不应当退还292743的购房款而仅应当退还292743和185000之间的差额97743元：因马颢当时购买刘芳房屋首付款185000元，而朱宝向马颢支付292743元，马颢已经将其中的185000元支付给刘芳和许磊。3.朱宝没有明确购房的损失如何构成，即使有损失马颢也不应当承担。4.马颢在与朱宝签订的房屋买卖协议中已经完全按照协议的约定履行了全部义务，不存在违约行为，故也不应当承担违约金。5.为便于查明相关事实，马颢委托代理人已经申请追加刘芳和许磊为本案共同被告，请求予以准许。综上，请求查明事实，依法驳回朱宝对马颢的诉讼请求。
原审法院经审理查明：2009年11月8日，案外人刘芳与江苏首义置业有限公司签订了商品房买卖合同，刘芳购买江苏首义置业有限公司开发建设的泗洪县青阳镇水岸城邦小区第65幢2单元404室房产。该房总价款为327460元。按照合同约定，刘芳履行了支付首付款及办理房屋按揭贷款等相关合同义务。2011年8月30日，刘芳及其丈夫许磊（2006年9月29日登记结婚）通过与马颢签订“房屋买卖协议”，将该房转让给马颢，协议第一条即规定：马颢于合同签订之日，首付许磊、刘芳购房款185000元，余款系按揭贷款，由马颢于2011年10月起，按月按时向中国农业银行泗洪县支行偿还，直至按揭贷款还清为止。此协议并经泗洪县东郊法律服务所见证，出具了见证书。协议签订后，马颢即给付首付款185000元，该房所欠银行按揭贷款也由马颢负责偿还。之后，马颢又通过苏衍国对外出售该房，朱宝了解到售房信息后，即与苏衍国联系。
2011年10月18日，朱宝、马颢与苏衍国共同签订了房屋买卖定金协议。2011年10月31日，在中介人召集下，马颢经许磊当场签名同意与朱宝签订了房屋买卖协议书，马颢又将上述房产以530000元（含所欠按揭贷款237257元）价格卖给朱宝。同时在三方签订的“协议书”中第一条规定：签订协议之日，马颢将2011年8月30日与刘芳、许磊签订的“房屋买卖协议”交给朱宝，“房屋买卖协议”中刘芳、许磊应履行的义务继续履行，马颢应享有的权利和承担的义务均由朱宝承受。第二条规定，如有违约，按照原“房屋买卖协议”第七条规定执行，即承担违约金100000元。根据此协议，2011年11月1日，朱宝（甲方）与马颢（乙方）重新签订房屋买卖协议，协议约定：“一、房屋出售价格为人民币伍拾叁万元整（￥530000元）。二、付款方式:乙方于签订合同之日首付甲方购房款贰拾玖万贰仟柒佰肆拾叁元整（￥292743元），余款系按揭贷款，由乙方于2011年11月起，按月按时向中国农业银行泗洪县支行偿还，直至按揭贷款还清为止。三、合同签订之日，甲方将房屋交付乙方，同时将该房屋的商品房买卖合同（编号Z080111182）、2011年8月30日签订的房屋买卖协议、不动产发票、契税、维修基金发票、住宅质量保证书、住宅使用说明书、贷款个人借款凭证、贷款银行卡62×××14、房屋登记费票、房产证交费凭证等相关手续交付乙方。四、房屋交付后该房屋的所有权归乙方所有，甲方不得对该房屋行使任何权利。五、房屋交付后，该房屋的水电、物业管理费等相关费用由乙方承担。六、如乙方偿还清该房屋按揭贷款，需办理产权过户手续时，甲方在接到乙方通知后一个月内，应积极联系原房主许磊、刘芳协助乙方办理产权过户手续，过户时所需一切费用都由乙方承担。七、本协议自甲、乙双方签字后生效，任何一方不得违约，如有违约，则承担违约金100000元。八、乙方必须按时偿还该房屋按揭贷款，并保证不得给甲方造成银行不良信用记录等。九、本协议经甲、乙双方签字即具有法律效力。”该协议签订经泗洪县东郊法律服务所见证，出具了见证书。协议签订后，朱宝支付给马颢292743元，该房所欠银行按揭贷款实际又由朱宝负责偿还，朱宝于2012年2月起对该房产进行装饰装修并入住使用至今。
原审法院同时查明：上述涉案房产的抵押权人为中国农业银行有限公司泗洪县支行，刘芳将房产转让给马颢及马颢将房产转让给朱宝时均未得到抵押权人的同意，该房产所欠的按揭贷款至今尚未得到清偿。
2010年2月7日，案外人刘芳向案外人石朝万借款650000元，在经催要后，因刘芳未在合理期限内偿还借款，石朝万于2014年6月23日向原审法院起诉，原审法院经审理后于2014年8月12日作出判决，判令刘芳偿还石朝万借款本金650000元。后经石朝万申请，原审法院于2014年9月1日作出（2014）洪民初字第2281号民事裁定，查封刘芳名下的位于泗洪县青阳路东侧（水岸城邦）65幢2-404房产（房屋产权证号：S0××12），即本案涉案房产。判决生效且付款期限届满后，因刘芳未能按期履行付款义务，石朝万申请强制执行。执行过程中，朱宝认为其已购买并实际占有该房产，该房产实际应为其所有而提出异议，请求解除对上述房产的查封。原审法院经审查，于2015年4月11日作出裁定，驳回朱宝的异议申请。据此，朱宝提起本案诉讼，要求处理。
原审法院认为：2011年11月1日，马颢与朱宝签订的房屋买卖合同为双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，属有效合同，对双方具有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。但由于双方买卖的房屋在合同签订前，已经按照原按揭贷款抵押给银行，物权法规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。刘芳将房产转让给马颢及马颢将房产转让给朱宝时均未得到抵押权人的同意，该房产所欠的按揭贷款至今尚未得到清偿。因此，本案朱宝依照有效合同和上述规定尚未取得该房屋所有权。目前，该房产因所有权人其他债务被依法强制执行，原马颢签订的房屋买卖合同事实上不能继续履行，朱宝要求解除合同的诉讼请求，依法应予支持。根据合同法规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。据此，朱宝依据买卖合同所支付的购房款包括直接向马颢给付的购房款292743元以及所还的78000元按揭贷款，均应返还。其中对于朱宝直接向马颢所付的购房款292743元，马颢辩解，其只应返还其中差额部分，理由不能成立。而朱宝实际已还78000元按揭贷款，虽未反映朱宝身份信息，但还贷有关票据为朱宝所持有，且马颢未提供反驳证据足以推翻朱宝主张的事实，故可认定，朱宝以借款人的名义偿还按揭贷款实际也是履行买卖合同义务（朱宝主张作为损失要求赔偿）。合同解除后，作为合同相对人马颢有义务向朱宝予以返还。当然，如果马颢认为按揭贷款的错误偿还系第三人造成的，可以依照法律规定或者按照其与第三人的约定予以解决。
关于朱宝对涉案房屋进行了装饰装修，因在双方的房屋买卖合同中并无特别约定，也不属于房屋组成部分，因此所发生的相关支出不属于马颢违约造成的损失。但考虑到依附房屋的实际情况，该房屋正在执行中，是否会造成朱宝的损失及具体损失数额并不确定，故朱宝关于该部分损失，可待实际发生后另案主张。
马颢的买卖合同不能履行而解除的真正原因，是法院依法对合同标的物的执行，朱宝未充分举证证实马颢有故意隐瞒房屋已经抵押和其他构成根本违约等法定情形，故朱宝要求马颢支付违约金100000元的诉讼请求不予支持。另外，马颢认为朱宝应向案外人刘芳和许磊主张权利，根据合同相对性原理，并尊重朱宝的诉权，不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条的规定，原审判决：一、解除朱宝与马颢于2011年11月1日签订的房屋买卖合同；二、马颢于判决生效后十日内返还朱宝购房款370743元。案件受理费9671元，由马颢负担6911元，朱宝负担2760元。
原审判决作出后，马颢不服，向本院提起上诉，要求撤销原审判决，改判驳回朱宝的诉讼请求。或者发回重审。理由：1.马颢自2011年10月31日开始已经不是房屋买卖合同的当事人，原审判决解除合同并由马颢返还朱宝房款错误。2011年8月30日，马颢与许磊、刘芳之间建立了房屋买卖合同关系，2011年10月31日，在房屋尚未过户情况下，马颢与朱宝经与许磊、刘芳协商，并签订协议书，约定马颢在《房屋买卖协议》中的权利义务一并转让给朱宝，此时，马颢已经不是房屋买卖合同的一方主体，朱宝和许磊、刘芳才是房屋买卖合同的主体，原审判决解除马颢与朱宝的房屋买卖合同并返还购房款错误。2.马颢与朱宝于2011年11月1日签订“房屋买卖协议”时，马颢已经退出房屋买卖合同关系，该协议的性质系双方关于房屋买卖权利义务一并转让的约定，而不是房屋买卖合同。原审判决在马颢已经退出房屋买卖合同关系的情况下，错误将马颢与朱宝签订的协议性质认定为房屋买卖关系错误。3.马颢与朱宝签订的“房屋买卖协议”已经履行完毕。即便应当解除，也属于返还差价，而不是返还房屋买卖的价款，同时，由于协议约定的内容并非无效或撤销、解除的法定事由，朱宝请求解除的理由不成立。4.原审判决未追加许磊、刘芳为当事人，程序违法。由于马颢、朱宝和许磊、刘芳签订了三方协议，约定马颢将与许磊、刘芳签订的合同中的相关权利义务一并转让给朱宝，朱宝要求解除房屋买卖合同应当向许磊、刘芳提出，原审判决未追加许磊、刘芳是错误的。5.原审判决以朱宝有选择权而未追加许磊、刘芳为当事人错误。朱宝有权向许磊、刘芳提起解除合同之诉，对马颢仅有权要求解除双方关于权利义务一并转让的差价的约定，并无选择权。6.原审判决以合同签订未经银行同意认定朱宝未取得房屋所有权错误。银行接受朱宝代付按揭贷款应属于同意房屋转让，原审判决不应否认朱宝代为清偿债务的效力，而且，本案并非确权诉讼，原审判决不应确定房屋的权利归属。法律关于房屋买卖合同须经抵押权人同意的规定不属于效力性规定，不影响房屋买卖合同的效力，也不影响马颢将权利义务一并转让给朱宝的效力。马颢向朱宝出售涉案房屋行为是无权处分行为，但是涉案房屋的所有权人许磊、刘芳与马颢及朱宝签订了三方协议，事实上是所有权人对马颢的无权处分行为的一种追认，也就是说本案中事实上的合同相对人应当是许磊、刘芳和朱宝，因此原审判决以马颢作为相对人确认解除合同是错误的。
朱宝二审答辩称：1.从双方履行合同的具体权利义务可以看出，合同相对人就是上诉人和被上诉人，刘芳在合同上签字，其只是证明了知晓并且认可这次买卖行为，马颢和刘芳应当属于另一个房屋买卖合同法律关系，故应当另案处理而不应当将刘芳列为被告，原审判决认定没有错误。2.涉案房屋已经被法院依法执行，双方的房屋买卖合同已经无法履行，原审判决解除合同以及返还相应的损失有事实和法律依据。3.马颢主张出售房屋属于其无权处分行为，朱宝无权认可，马颢从刘芳手中购买该房屋并且支付了房屋和交付房款，已经成立并且履行，马颢可以就该房屋进行处分。原审法院判决书中也判定了双方的买卖合同关系是有效的，综上，请求依法驳回马颢上诉请求，维持原判。
二审查明的案件事实与原审法院认定的案件事实一致，本院予以确认。
本案二审的争议焦点为：1、马颢是否为涉案房屋买卖合同的相对方？2、涉案合同是否符合解除的条件？马颢是否应当向朱宝返还购房款，返还的数额如何确定？3、原审程序是否合法？
本院认为：对争议焦点1，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。本案中，马颢通过与朱宝签订房屋买卖合同，将其从许磊、刘芳处购买的房屋卖给朱宝，并对双方的权利义务作出了约定。合同签订后，朱宝、马颢均按该合同的约定履行了各自的义务，因此，马颢与朱宝之间的房屋买卖合同关系成立并生效。因涉案房屋登记在许磊、刘芳名下，且尚有按揭贷款未偿还完毕，故马颢、朱宝与许磊、刘芳签订的“三方协议”是为了朱宝能够继续偿还银行按揭贷款及便于今后办理产权变更手续，并非是马颢退出房屋买卖合同关系的依据。马颢辩称其在与朱宝签订房屋买卖协议后即退出涉案的房屋买卖关系，将合同的权利义务一并转让给了朱宝，该主张无事实及法律依据。
对争议焦点2，因刘芳与他人存在债务关系，导致涉案房屋被原审法院强制执行，朱宝与马颢签订的房屋买卖合同无法继续履行，朱宝购买该房屋的目的亦无法得到实现，因此，朱宝要求解除其与马颢之间的房屋买卖合同符合法律规定，应予支持。马颢作为房屋买卖合同一方当事人，应当对合同解除所产生的法律后果承担相应的责任。原审判决马颢返还朱宝已支付的购房款及后来所偿还的贷款合计370743元并无不当。马颢主张仅应偿还其中的差额并无法律依据，不应得到支持。
对争议焦点3，如上所述，许磊、刘芳作为涉案房屋的登记所有权人，与朱宝之间并不存在房屋买卖合同关系，其无需对朱宝承担合同解除后的民事责任，马颢要求原审法院追加其二人作为本案当事人理由不能成立。马颢在向朱宝承担责任后，如果存在其他损失，可另行向许磊、刘芳主张。
综上，上诉人马颢的上诉请求依据不足，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序符合法律规定，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9671元，由上诉人马颢负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘芳芳
代理审判员 葛 娜
代理审判员 陈 民
二〇一六年五月十日
书 记 员 安国玉
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