福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽01民终5312号上诉人（原审被告）：林则敏，男，1976年3月11日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。上诉人（原审被告）：林碧金，女，1978年12月27日出生，汉族，住福建省�州市鼓楼区。被上诉人（原审原告）：福州家顶好物业管理有限公司，住所地福建省福州市仓山区上渡街道上渡路227号南台新苑水仙园2号楼104单元。法定代表人：黄民忠，公司总经理。委托诉讼代理人：陈碧珍，公司职员。上诉人林则敏、林碧金因与被上诉人福州家顶好物业管理有限公司（以下简称家顶好公司）物业服务合同纠纷一案，不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2017）闽0102民初2775号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。林则敏、林碧金上诉请求：撤销福州市鼓楼区人民法院（2017）闽0102民初2775号民事判决，依法改�驳回家顶好公司的一审诉讼请求。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律不当。一、2015年5月，因林则敏的私家车放在小区被划，家顶好公司愿意补偿损失费4700元，并将该款作为物业费抵扣，双方约定是抵扣2015年5月之后的物业费，但一审法院却认定为抵扣之前的物业费，该认定是错误的。一审法院适用《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十条适用法律不当，本案应当适用《最高人民法院关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交……”。2015年5月家顶好公司出具4700元补偿费字据时，林则敏没有交物业费，家顶好公司也没有书面催交。从2015年5月倒算到2012年1月，家顶好公司主张的物业费已经超过了2年的诉讼时效，该物业费不受法律保护。据此，双方当时的真实意思表示应当是4700元的补偿费是用作2015年之后的物业费的抵扣。二、家顶好公司与山水公寓业委会2010年2月5日签订的物业服务合同是无效的，一审认定为有效是错误的。家顶好公司的物业服务委托人卢向奎没有物业管理资质，且也不是家顶好公司的员工。卢向奎是通过委托代理的形式将物业管理服务挂靠到家顶好公司名下，是挂靠行为，符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，该物业服务合同是无效的。三、家顶好公司以及卢向奎对本小区的业主存在着严重的侵权行为和侵权事实，但一审法院没有认定，对林则敏、林碧金明显存在不公平。家顶好公司辩称，一、4700元的补偿费，是从2012年1月开始所欠的物业费中抵扣，�抵扣后再向本公司缴纳应交的物业费和停车费。二、家顶好公司不存在侵害业主权利的行为。家顶好公司向一审法院起诉请求：1.判令林则敏、林碧金向家顶好公司支付物业服务费7644.6元，车位服务费1240元，合计8884.6元（2012年1月至2017年2月）；2.林则敏、林碧金承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2010年2月5日，家顶好公司（乙方）与山水公寓业委会（甲方）签订《物业管理委托合同》，其中第一条载明：“物业名称：山水公寓……坐落位置：鼓楼区、后县街道、湖头街91号山水公寓……“；第五条约定：“1、高层住宅物业收费标准为1.1元/月.平方米……4、地下室车库汽车管理费每月70元；地面停车位汽车管理费每月60元；车位场地租金100元/月/辆……5、公共场地车辆停放委托乙方收取场地使用费，场地使用费标准：100元/月/辆……10、业主和物业使用人于每月20日前缴纳当月物业管理费…”；第三十六条约定：“本合同为壹年零陆个月，自2010年3月1日起至2011年8月31日止”。合同载明家顶好公司的委托代理人为卢向奎。林则敏、林碧金的房屋位于山水公寓B1504室，面积112.08平方米。自2012年1月起林则敏、林碧金未支付物业服务费及停车服务费。2015年5月18日，因其车辆停放在小区内被划，卢向奎承诺“山水公寓B-1504车辆在小区被割补偿费用4700元用物业费抵除”。2016年11月28日，家顶好公司通过百世快递向林�敏邮寄一份快件，留存面单未载明内件品名，亦无签收回执。一审法院认为，2010年家顶好公司受山水公寓业委会的委托，对山水公寓提供物业管理服务。该合同于2011年8月31日到期，双方未续签合同，但家顶好公司仍继续为山水公寓提供物业管理服务至今，林则敏、林碧金作为业主，在接受物业管理服务、小区停车服务的同时，负有按时缴纳物业服务费、汽车管理费的义务，家顶好公司诉请要求林则敏、林碧金支付欠缴的物业服务费和汽车管理费，于法有据，本院予以支持。至于林则敏、林碧金辩称物业服务合同是无效的，一审法院认为，物业服务合同清楚载明，乙方系家顶好公司，卢向奎系委托代理人，合同落款处亦加盖了家顶好公司的公章，不存在挂靠的问题。至于物业服务费和汽车管理费的具体金额，每月应缴纳物业服务费为112.08*1.1≈123.3元，汽车管理费根据物业服务合同应为每月60元，现家顶好公司诉请每月20元，予以照准，故每月费用合计143.3元。至于林则敏、林碧金因车辆被划补偿的4700元用于抵扣物业费，家顶好公司的委托诉讼代理人在庭审中予以确认，予以认可，但双方并未约定该笔费用用于抵扣何时的费用，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十条“债务人的给付不足以清偿其对同一债权人所负的数笔相同种类的全部债务，应当优先抵充已到期的债务……但是，债权人与债务人对清偿的债务或者清偿抵充顺序有约定的除外”之规定，一审法院认为该笔4700元应逐月抵扣2012年1月起的费用，而非林则敏、林碧金主张的从两年诉讼时效范围内�始抵扣。因该笔款项尚不足以抵扣2012年1月至2015年3月14日的全部费用，林则敏、林碧金辩称家顶好公司诉请部分超过诉讼时效，家顶好公司无亦证据证明曾向林则敏、林碧金催讨物业服务费和汽车管理费，因家顶好公司于2017年3月15日向一审法院起诉，故一审法院对家顶好公司诉请2015年3月15日之前的费用，以双方约定的4700元予以抵扣，剩余不足部分不予支持。故林则敏、林碧金仍须向家顶好公司缴纳2015年3月15日起至2017年2月共计23个月又17天的物业服务费和汽车管理费，共计143.3元*（23+17/30）≈3377.1元。一审法院判决：一、林则敏、林碧金于本判决生效之日起十日内，向福州家顶好物业管理有限公司支付自2015年3月15日起至2017年2月28日止的物业服务费和汽车管理费共计3377.1元；二、驳回福州家顶好物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，适用简易程序减半收取25元，由林则敏、林碧金负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。根据本案现有证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，家顶好公司与与山水公寓（林则敏、林碧金所在小区）业委会虽然未签订书面的物业服务合同，但其为山水公寓提供了事实上的物业管理服务，故家顶好公司与林则敏、林碧金之间形成了事实上的物业服务合同关系，林则敏、林碧金应依法缴纳相关物业费及停车费。一审判决林则敏、林碧金缴纳2015年3月15日起至2017年2月期间的物业服务费和汽车管理费，于法有据，可予以维持。关于林则敏、林碧金主张2010年2月5日家顶好公司与山水公寓业委会签订的《物业服务合同》是无效的上诉意见。经查，卢向奎是作为家顶好公司签订合同时的委托代理人在合同上签字的，本案中并无证据显示卢向奎是挂靠家顶好公司进行物业管理服务的。故该《物业服务合同》不存在无效的情形，应认定为有效。关于林则敏、林碧金主张4700元的补偿费应用作抵扣2015年5月之后的物业费，因之前物业费已经超过诉讼时效。经审查，家顶好公司在出具4700元的补偿费时，双方并无约定是用作抵扣何时的物业费，但结合林则敏、林碧金从2012年1月起就未缴纳物业费的情形，以及法律规定“应当优先抵充已到期的债务”，可以认定该4700元应当用作抵扣之前所欠的物业费。虽然之前所欠的部分物业费已经超过诉讼时效，但也仅是使债务人获得诉讼时效抗辩权，并非是债权人丧失实体权利，从而消灭双方之间的债务。故林则敏、林碧金的该上诉意见没有法律依据，不予支持。关�林则敏、林碧金主张家顶好公司存在对小区业主的侵权行为，属于另一法律关系，可另案主张权利。综上所述，林则敏、林碧金的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人林则敏、林碧金负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴一萍审 判 员 陈雁兰审 判 员 李 杰二〇一七年十月三十一日法官助理 雷 敏书 记 员 郑紫雯