广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终5839号
上诉人（原审被告）宋国华，住所地安徽省宿州市砀山县。
委托代理人ＸＸ，广东圣方律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）林琳，住所地广东省深圳市罗湖区。
委托代理人刘飞，广东诚博律师事务所律师。
上诉人宋国华因与被上诉人林琳租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法观民初字第1121号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2013年6月3日，林琳与吕飞签订了一份《房屋租赁合同》，林琳将位于深圳市宝安区观澜镇章阁社区综安宿舍大楼二楼�共1100平方米面积）房屋租赁给吕飞作休闲娱乐使用。租赁合同书的主要内容为：1、合同期限为8年，自2013年6月1日至2021年5月31日止；2、2013年6月1日至2016年5月31日租金为33000元／月，2016年6月1日至2018年5月31日租金为34650元／月，2018年6月1日至2020年5月31日租金为36382元／月，2020年6月1日至2021年5月31日租金为38201元／月；3、承租人每月10日前付清当月租金，逾期未交，每迟延一日，增收月租金额1%的滞纳金；4、合同签订之日承租人缴纳林琳履约保证金66000元，合同期届满，承租人交清租金及其他费用并按时迁出时，林琳将履约保证金退还，履约保证金不能冲抵租金；5、水费8元／立方米，电费1.3元／度，环境卫生费500元／月，物业管理费500元／月，以上费用均应每月5日前付清；6、发生不可抗力使合同无法履行时允许解除或变更合同；7、承租人拖欠租金达三十日以上�，林琳有权解除合同；8、2013年6月1日至8月31日为免租装修期，租金从2013年9月1日起计收，承租人在房屋内的装修及安装的设备、物品，应自合同期限届满前自行拆除，恢复房屋原状，承租人在合同已解除或合同期限届满前未自行拆除的，林琳有权无偿保留或自行拆除，拆除费用由承租人承担。该合同“违约责任”第（三）款内容为：“拖欠租金达30日以上的，甲方（林琳）将乙方（承租人）这一行为视为乙方已经单方面与甲方解除本合同”。2013年12月15日，吕飞作为转让方、周新昆作为承让方、林琳方作为经办人，在上述租赁合同尾部签名，将吕飞与林琳签订的上述租赁合同转让给周新昆。2014年5月29日，周新昆作为转让方、宋国华作为承让方、林琳方作为经办人，在上述租赁合同尾部签名，将周新昆从吕飞处转让得来的吕飞与林琳签订的上述租赁合同转让给宋国�。林琳提交的深房地字第××号房屋所有权证显示涉案租赁房屋名称为宿舍一栋，建筑面积21698.35平方米，权利人为林琳，该业主于2010年8月6日根据（2010）紫法执字第127号执行裁定书取得该房产。2014年9月1日，宋国华书面承诺，申请降低2014年9月至11月房屋租金为26000元／月，从2014年12月再改回27000元／月，并保证以后按时缴纳房租。林琳方在该承诺书上签名同意。2014年12月1日，宋国华书面申请，以士申俱乐部经营困难，12月份租金水电费定在20号交齐，望林琳批准。2014年11月1日，宋国华出具《关于降低士申俱乐部房屋租金的报告》，主要内容为：周边人流量下降，宋国华经营困难承受不了现有房屋收费标准26000元／月，宋国华承受标准在23000元／月，水电费收费标准不变，请物业领导考察实情。林琳方在该报告上书写“暂按26000元／月收取，有效期至2015年2月底止”。2015年2月20日，宋国华再次向林琳发出上述《关于降低士申俱乐部房屋租金的报告》，内容与2014年11月1日报告一致。林琳方在该报告上书写“经研究，同意按26000元／月收取，有效期三个月”。2015年5月19日，宋国华书面申请，因经营原因改为“火锅城”，向管理处要求2016年7月1日起租金为28600元，2017年7月1日起租金为30000元，2018年7月1日起租金为31500元，2019年7月1日起租金为33000元，2020年7月1日起租金为34500元，2021年7月1日起租金为36225元。林琳方在该申请书后书写“同意宋国华申请，按申请书执行”。2015年7月1日，宋国华出具书面《保证书》，主要内容为“因生意不景气，本人要求在7月7日前做好转租手续，并交完6月份租金，否则本人同意自行放弃商铺，交还综安宿舍楼管理处，商铺现有东西如未清理搬走，则交由综安宿舍楼管理处处理”。林琳主张现在租金仍按26000�／月要求宋国华支付。宋国华是深圳市龙华新区观澜士申休闲会所经营者，该会所于2014年2月24日成立，原经营者是周新昆，2014年3月31日变更为宋国华。
林琳原审诉讼请求：1、宋国华向林琳支付从2015年7月1日至搬迁之日止的租金（租金按每月26000元的标准计算，从2015年7月1日暂计至8月31日为人民币52000元）；2、宋国华向林琳支付从2015年7月1日至搬迁之日止的环境卫生费、物业管理费（环境卫生费及物业管理费按每月1000元的标准计算，从2015年7月1日暂计至8月31日为人民币2000元）；3、宋国华将位于深圳市宝安区观澜镇章阁社区综安宿舍大楼二楼B区、C区（共1100平方米面积）的场地腾空后返还给林琳；4、宋国华承担案件受理费。
原审法院审理认为，林琳与宋国华之间房屋租赁关系事实清楚合法，双方应受法律保护与约束。林琳提交租赁合同、房产证、承诺书、申请书、降租报告、保证书等证据证明可以证明宋国华拖欠林琳租金的事实，形成完整的证据链。因宋国华未到庭应诉，举证其支付款项的事实，视为放弃举证、质证权利，故宋国华履行支付相应款项的情况，原审法院根据林琳在诉讼中承认履行合同的事实予以确认，宋国华正常支付租金至2015年6月30日，从2015年7月1日起未支付租金和环境卫生费、物业管理费。宋国华未按《房屋租赁合同》向林琳支付相应款项，构成违约，宋国华应向林琳支付尚欠的租金和环境卫生费、物业管理费。截至2015年10月31日，宋国华应支付林琳2015年7月1日至2015年10月31日的租金104000元（26000元／月×4个月），环境卫生费2000元（500元／月×4个月），物业管理费2000元（500元／月×4个月）。从2015年11月1日起，宋国华应按26000元／月的租金标准、500元／月的环境卫生费标准、500元／月�物业管理费标准支付给林琳，直至宋国华返还该涉案租赁房产之日止。根据林琳与宋国华间的《房屋租赁合同》约定，“拖欠租金达30日以上的，甲方（林琳）将乙方（承租人）这一行为视为乙方已经单方面与甲方解除本合同”，故林琳要求宋国华将涉案租赁房屋返还林琳符合法律规定，原审法院予以支持。
综上，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、宋国华于本判决生效之日起十日内向林琳返还深圳市宝安区观澜镇章阁社区综安宿舍大楼二楼B区、C区（共1100平方米面积）房产；二、宋国华于本判决生效之日起十日内向林琳支付深圳市宝安区观澜镇章阁社区综安宿舍大楼二楼x区、x区（共1100平方米面积）2015年7月1日至2015年10月31日的租金人民�104000元；三、宋国华于本判决生效之日起十日内向林琳支付深圳市宝安区观澜镇章阁社区综安宿舍大楼二楼B区、C区（共1100平方米面积）2015年7月1日至2015年10月31日的环境卫生费人民币2000元；四、宋国华于本判决生效之日起十日内向林琳支付深圳市宝安区观澜镇章阁社区综安宿舍大楼二楼x区、x区（共1100平方米面积）2015年7月1日至2015年10月31日的物业管理费人民币2000元；五、宋国华于本判决生效之日起十日内向林琳支付深圳市宝安区观澜镇章阁社区综安宿舍大楼二楼x区、x区（共1100平方米面积）的租金（从2015年11月1日起，按26000元／月计算，计至宋国华返还该涉案租赁房产之日止）；六、宋国华于本判决生效之日起十日内向林琳支付深圳市宝安区观澜镇章阁社区综安宿舍大楼二楼x区、x区（共1100平方米面积）的环境卫生费（从2015年11月1日起，按500元／月计算，计�宋国华返还该涉案租赁房产之日止）；七、宋国华于本判决生效之日起十日内向林琳支付深圳市宝安区观澜镇章阁社区综安宿舍大楼二楼x区、x区（共1100平方米面积）的物业管理费（从2015年11月1日起，按500元／月计算，计至宋国华返还该涉案租赁房产之日止）。如宋国华未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费575元，由宋国华承担。
上诉人宋国华不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、依法撤销广东省深圳市宝安区人民法院作出的（2015）深宝法观民初字第1121号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项、第五项、第六项、第七项，并改判驳回林琳的全部诉讼请求，判令林琳与宋国华继续履行涉案《店铺租赁合同》；2、判令林琳承担本案�全部诉讼费用。主要的上诉事实与理由：
一、林琳拒绝为宋国华办理涉案租赁房屋的转租手续而导致宋国华无力缴纳租金和环境卫生费、物业管理费。因宋国华所经营的生意项目不景气而停业导致涉案租赁房屋空置数月，2015年7月初，宋国华东拼西凑筹款向林琳缴纳2015年6月份租金后，有一位经营网吧生意的投资者意欲承租空置的涉案租赁房屋，于是宋国华与林琳的管理人员协商将涉案租赁房屋转租给经营网吧投资者的相关事宜，但宋国华的上述提议遭到林琳的管理人员拒绝，理由是林琳已与另一位租户在签订的《房屋租赁合同》中已约定不再进驻经营网吧租户的违约条款。宋国华从2015年7月1日起未按《店铺租赁合同》向林琳支付相应款项是因为林琳拒绝为宋国华办理涉案租赁房屋的转租手续而导致。
二、原审法院认为宋国华从2015年7月1日起未�《店铺租赁合同》向林琳支付租金和环境卫生费、物业管理费相关款项构成违约，该认定是完全错误的。宋国华就涉案租赁房屋的转租事宜与林琳管理人员经多次交涉无果，林琳管理人员也非常同情宋国华对涉案租赁房屋已投入了巨额装修费用且涉案租赁房屋空置数月而没有营业收入、宋国华还需每月筹集资金向林琳缴纳涉案租赁房屋租金的现状，从而承诺允许宋国华拖延此事并继续寻找承租客户。依据宋国华与林琳签订的《店铺租赁合同》第2条租赁房屋概况：甲方同意将位于深圳市宝安区观澜镇樟阁社区综安宿舍大楼二楼x区、x区租给乙方作休闲娱乐用途，建筑面积为1100平方米。上述《店铺租赁合同》约定涉案租赁房屋为休闲娱乐用途，且宋国华与林琳签订的《店铺租赁合同》并未规定宋国华不得将涉案租赁房屋转租给经营网吧生意的投资者。因此，宋国华将�案租赁房屋准备转租给经营网吧的投资者并未违反《店铺租赁合同》之约定，林琳阻止宋国华将涉案租赁房屋转租给经营网吧的投资者的行为已经侵害了宋国华合法权益，构成了违约。宋国华一直与林琳管理人员协商该涉案租赁房屋转租事宜，林琳管理人员也承诺宋国华拖延此事而寻找承租涉案租赁房屋的投资者。因此原审法院所认定宋国华从2015年7月1日起未按《房屋租赁合同》向林琳支付租金和环境卫生费、物业管理费相关款项构成违约系完全偏袒林琳。
被上诉人林琳答辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应依法予以驳回。宋国华的陈述没有事实及法律依据，更不是其拒绝交纳租金的理由。一、宋国华没有提交任何证据证明其已经转租但林琳拒绝办理转租手续的证据，应承担举证不能的法律后果。双方租赁合同第11条第3项、第8项都规定宋�华转租需征得林琳同意，而且还需向林琳支付转让手续费2000元，但宋国华并未履行这一手续，因此宋国华所称的转租也不符合合同约定。二、根据法律规定，即便成功转租后，支付租金的对象也是宋国华，而不是次承租人，因此宋国华无论转租与否，都不构成其拒不支付租金的理由。其从2015年7月1日起拒不交纳租金已经构成违约，林琳的诉求符合合同约定和法律规定。三、宋国华所称的林琳管理人员承诺其拖延支付租金而寻找承租涉案租赁房屋的投资者，既没有事实依据，更不符合常理。四、宋国华在一审开庭期间拒不到庭，在原审法院判决后又以莫须有的理由上诉，目的就是为了拖延、拒不交还租赁场地，租赁场地目前仍由宋国华锁住且其所有物品放置在租赁场地内，导致林琳从2015年7月1日至今均不能享有租赁房屋的收益，损失严重。因此请求二审法院能够查明事实后，尽快作出判决，以便林琳能够尽快拿回房屋，从而避免损失进一步扩大。
本院经审理查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。
本院另查明，一、涉案合同第十一条第一款第（三）项约定，在宋国华擅自将房屋转租第三方的情形下，林琳有权解除合同且由宋国华承担赔偿责任。二、2015年8月31日，林琳向宋国华发出《律师函》，要求解除合同、返还房产及支付租金费用；该邮政特快专递号码为10666084xxxxx，收件人地址为宋国华身份证住址，邮件显示妥投，由宋国华本人于2015年9月4日签收。二审期间，宋国华称未收到该份函件。三、二审期间，宋国华向本院提交其与林琳的大哥林经理的对话录音，拟证明林琳不同意宋国华转租涉案房产进行网吧经营；林琳对此发表质证意见称，其不认可该录音证据真实性、合法性，亦不认可关联性，录�中的发言人非林琳本人且发言人并非在相关文件上签名审批的人员亦未取得林琳的授权。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。涉案合同系合同双方真实自愿的意思表示，内容未有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。综合涉案双方的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：宋国华是否得以林琳不同意转租为由拒付租金？宋国华的行为是否已构成根本违约？
首先，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租第三人。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。结合前述涉案合同中关于转租事项的约定，宋国华转租须经林琳同意，是否同意转租系林琳的合同权利；即便宋国华上诉主张的转租涉案房产用于网吧经营符合涉案合同中关于租赁用途的约定，但其转租仍需经林琳同意，宋国华�林琳不同意其转租为由拒付租金没有合同依据，本院对此不予支持。另，关于前述录音内容，因无其他证据佐证发言人的身份，林琳对其真实性、合法性和关联性亦不认可，故本院对此不予采信。其次，如前所述，涉案合同合法有效，合同双方即应恪守履行，林琳同意转租与否均不能免除宋国华支付租金的合同义务。涉案合同约定宋国华拖欠租金达三十日以上、林琳即有权解除合同，亦有约定宋国华拖欠租金达30日以上的、林琳将这一行为视为宋国华已经单方面与林琳解除合同，据此，宋国华自2015年7月1日欠付租金已构成根本违约，结合林琳亦已向宋国华发函解除合同且已提起本案诉讼诉求返还房产，故本院确认涉案合同已解除。宋国华应向林琳返还涉案房产，亦应依约就其占有使用涉案房产的期间支付租金、物业管理费和环境卫生费。原审的处理正确，本院予以维持。
综上，宋国华的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，处理得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费2460元，由上诉人宋国华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马 龙
代理审判员 许 莹 姣
代理审判员 周 敏
二〇一六年五月三十一日
书 记 员 罗愉婷（兼）
附录相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维�原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。