河南省信阳市平桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）平民初字第504号
原告何永清，男，1961年出生，汉族。
委托代理人魏立，河南申威律师事务所律师。
被告李献松，男，汉族。
委托代理人翟静静，河南冠南律师事务所律师。
原告何永清与被告李献松合作开发房地产合同纠纷一案，原告何永清于2012年5月7日向平桥区法院起诉，法院于2012年8月20日作出判决。被告李献松不服上诉至信阳市中级人民法院，信阳市中级人民法院于2012年12月作出裁定，以事实不清，证据不足将该案发回重审。本案受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭审理了此案。原、被告双方及双方委托代理人均到庭参加了诉讼，本案现已审理。
原告诉称，2008年，原告准备将位于楚王城民乐路中段的旧房土地上重建房屋，被告李献松提出想利用原告的土地连同其前方空地一起与其联合建房，双方于2008年11月6日签订联合建房协议。协议约定由原告提供土地使用权，被告出资进行建设，施工开始时间为2008年11月22日，施工期限为一年，施工结束后，被告将新建房屋第二层的两套住房及不小于80平米的临街门面交予原告所有。
在筹划工程过程中，被告没有取得协议中约定的原告住宅前方空地的使用权，也没有将这个变化告知原告，只是单方面修改了与原告约定的建房图纸便开始施工。在施工开始时，原告发现被告施工情况有变化，实际建设的房屋已经不能满足原协议约定，便阻止被告继续施工，要求与被告重新修改协议内容，但是被告确不顾原告反对，在双方没有达成一致的情况下继续在原告所属土地上继续施工，甚至在原告不知情的情况下，擅自同意他人在其所建房屋前约4米处建房。原告多次找被告协商因房屋不能临街，因当时约定的内容不能实现而导致房屋价值降低的补偿方法，被告都不与原告见面协商。现房屋建成几年，被告既不向原告交付房屋，也不与原告见面协商。原告请求1、判令被告李献松按照约定面积交付住宅房屋两套；2、赔偿因被告无法履行交付门面的义务对原告造成的损失520000元；3、赔偿原告在外租房房屋租金7万元；4、被告承担所有诉讼费用。
被告辩称：答辩人与被答辩人之间是联合建房关系，并非房屋置换及拆迁赔偿关系。双方为平等合作的利益分配关系，答辩人并非该联合建房所占用土地的使用权人和原房屋的所有权人，造成答辩人认为的门面房使用目的不能实现实际上是由第三人侵权所致，依法不应由答辩人赔偿损失。答辩人依协议在双方共同签字认可的施工图上按照答辩人的要求，由其自己选择好了门面房，答辩人不存在任何违约行为；答辩人所建房屋的位置也是在双方约定的土地上，并无违约；答辩人选择好的门面房由于该门面房前土地早在双方协议之前就被政府规划为道路，根据双方协议内容，答辩人并没有获取门面房前空地土地使用权的义务和责任，相反按协议约定答辩人才是土地使用权的提供者；由于其门面房空地被相关单位建房，根据相关法律规定，应由相关单位赔偿，不应由答辩人赔偿其损失，答辩人仅为联合建房的三个参建人代表，并非完全权利人，没有义务与责任为被答辩人主张他认为的权利；答辩人没有改变施工位置和施工图纸，只是在原方案的侧边并排加盖一间门面房，该行为不会导致被答辩人门面房的使用目的不能实现；关于租赁费，造成答辩人未能按期办理房屋交接的原因是因为被答辩人的违约行为造成的，答辩人无需赔偿被答辩人两年的租房损失。被答辩人未按合同约定向答辩人提供具有法律效力的联建地点土地使用证原件造成房屋交接没有按期办理。综上，要求驳回原告诉讼请求。
原审查明，原告何永清一处二层楼房坐落于楚王城四组民乐路中段，占地面积153.60㎡。2008年底，经原、被告协商，由被告拆除原告房屋在原告土地及房屋前面重新建设楼房。为此，双方于2008年11月6日签订一份《联合建房协议》，约定甲方为何永清、乙方为李献松，联建地点位于楚王城四组民乐路中段二层楼房（占地面积153.6㎡，建筑面积202.88㎡）；联建房的分配：乙方拆除甲方原有房屋，并出资在甲方原住宅土地及前面重建楼房，由甲方挑选二楼面积80-100㎡和110-140㎡的住宅房屋各一套及一楼门面房两间，每间不少于40㎡；以甲乙双方签订的施工图为准，住宅房屋允许负偏3㎡，减少3㎡面积按市场价补差；其他楼房、门面房产权及土地使用权归乙方所有；建设工期为一年，自甲方将老房屋交付给乙方之日起计算，如乙方在一年内没按期把所分给甲方的房屋给甲方，视为违约（违约金赔偿标准：按双方协议的搬迁及租房费用总和的百分之百追加金额，需承担双倍甲方的房屋租金。）。该协议还对双方其他的权利、义务进行了约定。
合同签订后，原告于同月22日将房屋交给被告，并签订了房屋交接协议，内容为：根据何永清、李献松2008年11月6日签订的联合建房协议第五条约定，何永清于2008年11月22日将老屋交给李献松，李献松的建筑日期从即日算起。双方均在该房屋交接协议上签字。同时查明，同年11月17日，双方对该建筑图的标准层平面图和一楼平面图确认无误后，双方在该图纸上签字认可。被告随即组织人员进行施工。在施工过程中，原告发现被告并没有取得其老房前边空地的使用权，第三人在此空地建房，且双方约定的建房位置向后偏移，其中南边向后移动5米，北边向后移动12.5米，原告阻挠，但被告置之不理，坚持施工。2009年，被告工程完工，被告并未向原告交付房屋
由于原告将房屋交给被告拆除重建，原告及其家人从2008年11月22日起一直在外租房住。其中第一年房租已由被告交纳；另原告在外租房居住有房屋租赁协议，原告租房每年6000元，有房东收据及租赁协议为证。
另查明，原告为认定其门面房损失，提供了信阳市平桥区价格认证中心的价格鉴定结论。该鉴定结论显示，被告建房地段的门面房均价为6500元／㎡。原告因此丧失门面房价值的损失为520000元。
上述事实有原、被告双方签订的协议、房屋交接协议书、施工图纸、照片及房屋租赁协议、房租收条及平桥区价格认证中心价格鉴定书等相关证据证明。原审以上述事实认为被告私自改变施工位置和图纸，导致门面房不能实现为由，据此判决被告于本判决书生效后三日内付给原告两套住房（按协议约定面积和楼层）；被告赔偿原告门面房损失52万元；被告赔偿原告房租损失2.4万元（两年）。判决后，被告不服提出上诉，信阳市中院以事实不清为由发回重审。
重审庭审查明的事实与原审基本一致。另查明，被告施工中，改变双方签字的原图纸，又在原图纸南侧加盖一套住房，使原来的户型及面积发生变化。另外，被告未按双方协议取得原告原房屋前空地使用权，2010年底至2011年初，楚王城民乐居委会在此空地建起三层办公楼，与被告所建房屋间隔仅4米，原告门面房使用目的不能实现。同时查明，原审在诉讼中，原告提出财产保全申请，法院对被告所建房屋二楼、三楼、五楼共计四套住房进行了查封。
本院认为，原、被告双方所订立协议系双方真实意思表示，双方均应按照协议的约定履行各自的权利义务。该协议名为联合建房协议，实际上是以宅基地及旧房换新房的协议。因双方约定被告负责建房、房屋建好后被告依约向原告交付约定的房屋，被告未能取得原告老房屋前边空地使用权，第三人民乐居委会在此空地建房，双方约定原告所取得门面房的使用权价值丧失，门面房的目的不能实现。此种情况的出现系被告未能按双方约定履行，被告应承担主要责任；同时，原告系完全行为能力人，其明知被告未取得房屋前面的空地使用权而与被告订立合同，其自己应承担相应的责任，同时被告至今未向原告交付房屋，其应赔偿原告损失。其中门面房损失以价格认证中心评估价格计算，被告可按80%予以赔偿，原告自己承担20%的损失，约定的门面房归被告所有；房租费的损失可按双方约定即每年2万元，从2009年12月至2013年6月共计7万元；关于被告交付给原告住房两套问题，其中一套二楼最北一套按双方协议交付给原告；为便于本案的执行，另一套法院查封的位于三楼最南侧一套交付给原告，上述房屋面积误差以双方协议按市场价格由被告进行补偿。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条的规定，经本院审委会讨论决定，判决如下：
一、被告李献松于本判决书生效后五日内赔偿原告门面房损失416000元，合同约定的门面房二间归被告所有。
二、被告李献松于本判决书生效后三日内将所建房屋二楼最北一套住房及三楼最南侧一套住房交付给原告何永清。面积误差以双方协议由被告按市场价格予以补偿。
三、被告李献松于本判决书生效后三日内赔偿原告何永清房租费7万元。
本案受理费13800元，财产保全费5000元，合计18800元，原告承担2760元，被告承担16040元。
如果未按本判决书指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。
审判长 易 松
审判员 孔凡伟
审判员 何 俊
二〇一三年七月十二日
书记员 吴慧君