广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2071民初7295号原告：王红星，男，1974年11月6日出生，汉族，住安徽省肥东县。委托诉讼代理人：王亚伦，系广东凡是律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶绮绮，系广东凡是律师事务所律师。被告：余军，男，1970年9月21日出生，汉族，住广东省中山市火炬开发区。被告：吴凤莲，女，1973年10月5日出生，汉族，住广东省中山市火炬开发区。第三人：中山市隆兴房地产中介有限公司，住所地中山市火炬开发区同乐路香晖园香泉阁B3卡。法定代表人：唐香静。委托代理人：陈少坚，女，1977年7月25日出生，汉族，住广东省陆丰市，系该公司员工。委托代理人：郭凤琴，女，1990年9月28日出生，汉族，住四川省，系该公司职工。原告王红星与被告余军、吴凤莲、中山市隆兴房地产中介有限公司（以下简称为隆兴公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王红星委托代理人王亚伦，被告余军、吴凤莲，被告隆兴公司委托代理人陈少坚、郭凤琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王红星向本院提出诉讼请求：1.两被告双倍返还定金160000元并退还原告已付购房款50000元；2.两被告连带向原告支付预期利益损失151500元。事实和理由：2015年12月22日，原告与被告以及隆兴公司签订了中山市隆兴房地产中介有限公司买卖（居间）合同，约定被告将其拥有的位于中山市火炬开发区同乐路香晖园香滢阁5幢201房转让给原告，转让价款为人民币560000元，在签订合同时支付定金80000元，剩余购房款在办理房地产过户手续之后一次性支付。被告同时保证对涉案房屋享有完整的所有权，如被告在收取定金后不依约将房屋售予原告，则被告须向原告返还双倍定金。合同签订后，原告依约向被告支付定金80000元。后被告以办理注销房屋抵押手续为由让原告先行支付房款50000元，原告故又向被告支付50000元。后被告清偿了银行贷款后持房产土地证等到国土部门办理了了解除抵押登记手续，但被告一直未依约与原告办理房产过户手续，25日被告通知原告并明确告知不会将房屋转让给原告，后原告多次催告被告履约或双倍返还定金并返还已付房款，但被告既不履约过户也不向原告双倍返还定金及房款。两被告系夫妻关系，依法应承担连带清偿责任。鉴此，原告为维护自身合法权益，特起诉，提出前述请求。余军答辩称：被告已于2016年4月19日转账150000元到杜宝红账户，包含40000元定金、90000元购房款、20000元补偿款。原告请求被告赔偿361500元没有法律依据。原告与被告王红星代理人杜宝红在隆兴公司签订合同时确实只收到40000元定金，合同规定原告需要在12月23日将剩余40000元定金交付给被告，但原告违约，直至12月25日才转账给被告。原告逾期支付的40000元只能说是购房款。原告王红星在2016年3月5日限令被告于3月7日归还130000元，同时撤销房屋买卖合同。被告准时到隆兴公司与原告协商，但原告不同意前补充条约以撤销原合同，因此被告不同意支付130000元。原告甚至恶言相对，导致被告拨打110报警才控制局面，在人身安全尚且得不到保障的情况下，被告依然劝说吴凤莲出售案涉房屋，甚至以离婚相要挟，要求吴凤莲履行案涉合同，被告没有主观违约之嫌。隆兴公司员工杜宝红在知道案涉房产产权备案情况后，没有告知被告注意事项，也没有要求吴凤莲签字，是造成案涉房产交易无法顺利进行的原因。被告已经多次向原告表示希望调解的心意，但其并未向被告作出回复。吴凤莲答辩称：一、余军与王红星签订的案涉合同是无效合同。1.本案所涉及的房屋“香晖园滢阁5幢201房”，是吴凤莲2008年单独购买，全额由吴凤莲支付，房产权是吴凤莲单独所有。2.吴凤莲与余军在2015年5月18日离婚，离婚协议书上双方达成协议“香晖园香滢阁5幢201房归吴凤莲所有”。2015年7月17日，吴凤莲与余军复婚，余军虽为我配偶，但案涉房产不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产，余军绝对没有该房的出售权利。案涉买卖合同是在两被告复婚后才签订的，所以这份合同没有法律保证。3.吴凤莲是案涉房屋的唯一产权人，但从未与王红星见过面，没签过任何协议和收受王红星或其代理人杜宝红的钱财，更自始至终未同意过出卖本案所涉及的房屋。4.余军与原告恶意串通，在未经吴凤莲的亲笔签名的情况下由余军和杜宝红代签案涉合同，已严重损害吴凤莲的利益。5.原告王红星曾于2016年3月7日晚恐吓余军，因受到威胁，人身安全得不到保障，余军因此两次报警以求自保。后来，吴凤莲见事态发展到这个地步，只好拨打了原告王红星的电话，并把两被告的婚姻状况和吴凤莲坚决不卖本案所涉及的房屋的立场向王红星表明。余军因受不了原告的攻击，一而再再而三地对吴凤莲施加压力，并以“不卖房给王红星就再次离婚”来要挟吴凤莲，意欲卖房给原告王红星。二、原告王红星要求两被告支付逾期利益损失151500元（以涉案房产面积101平方米为基数，按房产每平方米涨1500元计算），这是无理要求。1.余军与王红星案涉合同时，房产还在抵押中，尚有尾款需办理提前还贷，从申请提前还贷到扣款成功需要一个多月的时间，还要办理银行注销手续，各项手续完成以后用了几个月的时间，这其间因房价上涨产生的房产增值跟尚未取得房地产权的王红星没有任何关系，无论增值多少，均属该房屋的产权人所有。2.如果原告王红星执意要买本案所涉及的房屋，需与吴凤莲签署买卖合同。此外，杜宝红是隆兴公司的员工，但原告与隆兴公司均予以否认，与事实不符。吴凤莲之前怀孕了，正是因为本案纠纷，导致被告流产。隆兴公司述称，杜宝红与余军是双方谈好价格才到隆兴公司进行交易。隆兴公司叫余军提供资料时，余军称刚从学校出来，什么都没有带，也没有告知案涉的房产是登记在谁的名下。之后余军在一张纸中协商身份信息，接着根据双方的要求隆兴公司为其制作合同。第二天，两被告一同到公司进行询问，称其没有领到房产证。隆兴公司告知两被告要找开发商，之后，两被告没有来公司。之后，吴凤莲称其不够钱支付购房款，隆兴公司让吴凤莲自行联系原告。王红星称杜宝红为嫂子，而且杜宝红是王红星进行案涉交易的代理人。在签订案涉合同签，杜宝红没有在隆兴公司任职，其于2016年1月才开始隆兴公司任职。隆兴公司尚未收取案涉房产交易的中介服务费。庭审后经杜宝红确认，案涉房屋买卖交易是原告王红星委托其进行，王红星是本案交易的卖房，杜宝红只是其代理人。杜宝红在2016年1月开始在隆兴公司处任职。庭审中，原告以被告已经返还定金80000元及双倍退还70000元定金为由，变更其诉讼请求为要求两被告退还50000元购房款及10000元双倍返还剩余的定金。两被告要求原告退还其多支付的20000元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于王红星、余军、吴凤莲对本案事实争议部分，本院经审查认定如下：关于案涉买卖合同是否有效的问题。根据案涉房产产权登记资料显示，案涉房产所有权人为吴凤莲。余军陈述在作出售卖案涉房产的交易行为时，没有与吴凤莲沟通。出售案涉房产前，并没有将房产的资料提供给隆兴公司。在案涉房产买卖交易发生后第二天，吴凤莲前往隆兴公司。本院询问吴凤莲当天前往隆兴公司的目的，吴凤莲回答称是余军打电话说昨天与杜宝红签订了合同，是中介公司让其过去的，并陈述“关于房屋方面让我签个名，我去到中介公司才模糊知道定金什么，什么签合同的，我就很生气离开了，什么资料也没有签订……”。根据上述陈述，可推定吴凤莲对案涉房产交易持反对意见。隆兴公司主张吴凤莲早对案涉交易知情并表示同意，但由于王红星的购房代理人为隆兴公司任职员工，与隆兴公司存在利益关系，本院认为隆兴公司的陈述不能作为本案的定案依据。隆兴公司作为专业的房产中介服务公司，在知晓案涉房产产权登记者为吴凤莲一人的情况下，若吴凤莲同意案涉交易，应要求吴凤莲与王红星或杜宝红签订重新房屋买卖合同或签署同意出售案涉房屋并授权余军出售案涉房屋等授权文件，但至今未见上述资料，这与日常交易习惯不符。因此，本院认为，余军作为无权处分者无权处分案涉房产。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释[2012]8号）第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”因此，虽然余军无权处分案涉房产，但其与王红星签订的合同依然有效，应受合同的约束承担相应的违约责任。按照合同约定，王红星在签署合同时交纳定金40000元，剩余40000元定金在余军2015年12月23日拿房产证到隆兴公司时支付。余军抗辩称王红星逾期支付40000元定金，应自动转为购房款。本院认为，虽然王红星在2015年12月25日才向余军支付40000元，但余军并未作出王红星违约不愿意继续履行合同的意思表示，且后续交易中又要求王红星支付50000元购房款，由此可认定，虽然王红星逾期支付剩余定金40000元，但余军已同意双方继续履行合同。在双方同意继续履行合同的情况下，应视为王红星已补足案涉交易定金80000元。因此，王红星诉请判令余军双倍返还剩余定金10000元，理据充分，本院予以支持。在案涉房产交易无法继续履行的情况下，余军应向王红星退还50000元购房款。综合考量案涉房产交易的金额及余军违约对王红星造成的损失，本院认为双倍返还定金已足以弥补王红星的损失。因此，王红星诉请余军赔偿预期利益损失151500元，理据不充分，本院不予支持。因本案所确定之债务产生于两被告的夫妻关系存续期间，根据《婚姻法解释（二）》第二十四条“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。”的规定，吴凤莲应对案涉债务承担连带清偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告余军在本判决发生法律效力之日起七日内向原告王红星支付双倍返还定金余款10000元及返还购房款50000元；二、被告吴凤莲对第一项下债务承担连带清偿责任。如果被告余军、吴凤莲未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费6722元（该款原告已预付），由被告余军、吴凤莲负担（该款两被告在本判决生效之日起七日内径付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日，内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于中山市中级人民法院。审 判 长  陆招胜审 判 员  杨 颖人民陪审员  陈宇玲二〇一六年十月十日书 记 员  黄 莺姚志姬