上海市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0107民初15863号
原告(反诉被告)上海百众商业发展(集团)有限公司，住所地上海市。
法定代表人吴金花。
委托代理人高培，上海道恩律师事务所律师。
被告(反诉原告)上海老酷客餐饮有限公司，住所地上海市。
法定代表人胡敏。
委托代理人张君，上海百悦律师事务所律师。
委托代理人彭勇，上海兴浦律师事务所律师。
原告上海百众商业发展(集团)有限公司与被告上海老酷客餐饮有限公司房屋租赁合同纠纷及反诉原告上海老酷客餐饮有限公司与反诉被告上海百众商业发展(集团)有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭合并进行了审理。原告(反诉被告)上海百众商业发展(集团)有限公司的委托代理人高培，被告(反诉原告)上海老酷客餐饮有限公司的委托代理人张君、彭勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海百众商业发展(集团)有限公司诉称，原、被告于2012年9月5日签订了房屋租赁的《合同书》，原告将上海市普陀区国资委所有的、交由原告实际经营的位于上海市普陀区光新路XXX号二楼的商业网点用房租赁给被告，房屋面积1500平方米，租赁期限从2012年12月7日至2021年12月6日。被告在租赁房屋的过程中，擅自在原有二楼的顶上扩建了1500平米的违章建筑，将二楼的墙体拆除后擅自向外扩建，并将原有一个楼梯出口及配电区域和过道，违法改建成房屋。被告擅自拆改扩建二楼房屋、非法扩建三层建筑物作为“酒店”出租的行为，严重违反了国家法律规定和合同约定。被告拆改房屋结构，扩建违法建筑，历经原告及各政府部门多次拆除违章的整顿、整改要求，至今仍拒绝纠正，被告的违法行为严重损害了房屋价值，严重侵害了出租人重大物权利益。原告于2016年4月29日向被告发出了限期拆除违章建筑的告知书，再次要求限期拆除相关违章建筑，被告在收到告知书后仍然拒绝拆除。原告最终于2016年5月11日又向被告发出限期恢复原状的函，被告仍然不予理睬。原告遂于2016年6月8日发函解除与被告的租赁合同。解除合同后，被告仍继续占据着房屋拒绝返还，也至今未拆除违法改建和扩建的部分，拒绝恢复房屋原状，原告最终于2016年8月15日收回了房屋。现原告诉至法院，请求判令：1、确认原、被告于2012年9月5日签订的《合同书》于2016年6月9日解除；2、被告支付原告违约金人民币267750元(以下币种均为人民币)；3、被告支付房屋占有使用费(自2016年6月10日起，按每日2975元的标准计算至2016年8月15日)。
被告上海老酷客餐饮有限公司辩称，第一，根据合同约定，被告承租的是1500平方米面积的房屋，但并没有明确具体部位，原告口头表示允许被告使用的部分包括：一层中约100平方米的房间、走道、楼梯间，二层全部约900平方米，三层全部约200平方米，还有两边居民楼(塔楼)中与居民使用部位能够分割开的公用部位约400平方米。被告承租后，一层出租给他人经营商店，二层、三层还有两边居民楼公用部位全部隔成独立单元房间对外出租，其中三层原来就是原告搭建的。第二，被告起初准备开办宾馆，但因系争房屋没有产权证也无规划许可证，原告曾在2012年出具过经营场所证明，但在被告向工商部门申请办证时出具证明的部门已经撤销、文件无效，直至2015年1月原告才再次给被告出具了房屋使用证明，导致被告无法办理营业执照、无法达到租赁用途，几乎空置了两年时间，房屋除了搭建成公寓房出租外没有任何用处。被告为了防止损失扩大，在花费了近1000万元进行改造和装修后对外出租。第三，被告对房屋的装修改造在2012年就已经进行，并没有改变房屋结构，被告也从未收到有关部门认定房屋是违章搭建的告知书、整改通知等，原告也从未对被告的行为提出异议。纠纷发生于2016年政府发文要求整改群租房，原告才要求被告撤离。2016年6月9日，原告开始清场，所有人员只能出不能进，房屋处于原告控制之中，被告没有收取期间租户的租金，故原告无权再要求被告支付占有使用费。6月25日，房屋全部被原告收回，并派人把守不让被告进入。被告租金已经支付至2016年9月6日，其中6月7日至9月6日的租金中转账9万元，剩余为现金，之后原告开具了发票。综上，不同意原告的全部诉请。
反诉原告上海老酷客餐饮有限公司诉称，2012年9月5日，双方签订的合同约定由反诉原告承租上海市普陀区国资委所属、由反诉被告实际经营的房屋，房屋面积1500平方，租赁期限从2012年9月6日至2021年12月6日(其中2012年9月6日至2012年12月6日为免租期)。合同签订后，反诉被告迟迟不予开具产权证明，直至2015年1月10日才出具一份“经营场所证明”，导致反诉原告在2013年、2014年均无法正常办理营业执照进行经营，合计损失为204万元。合同期内，反诉被告于2016年4月29日私自认定反诉被告违章搭建并要求限期拆除。2016年7月反诉被告将反诉原告的租客全部赶走并实际占有房屋，导致反诉原告无法正常经营产生损失，因反诉原告租金已经交至2016年9月，故经营损失应当按每月308522元计算2.5个月。此外，因反诉被告自行认定出租给反诉原告前已然存在的顶楼(所谓的阁楼)为违章建筑并已经着手进行拆除工作，由此给反诉原告造成装修损失共计535027元。反诉被告的行为已经严重影响了反诉原告的正常经营。庭审中，反诉原告认为反诉被告无法提供房屋产权证或者建造规划或许可证故租赁合同无效。反诉原告请求判令：1、《合同书》无效；2、反诉被告赔偿经营损失(以每月308522元，计算2.5个月)，赔偿未开具产权证明导致损失204万元(自2012年11月7日至2014年11月6日，每年102万，计两年)；3、反诉被告赔偿装修损失400万元(暂估，以评估为准)。
反诉被告上海百众商业发展(集团)有限公司辩称，第一，反诉被告提供的证据能够证明房屋具有合法来源，租赁合同应当认定为有效。因反诉原告不履行合同义务，擅自改变房屋结构，擅自扩建、加层导致房屋受损，经过反诉被告催告后仍拒绝恢复原状，故租赁合同应当解除，责任在于反诉原告，反诉原告无权主张2.5个月的经营损失。第二，房屋一直在反诉原告经营使用之中，不存在行政管理方面的限制，反诉被告也没有迟延履行协助义务，事实上反诉原告无法获得酒店工商登记和消防许可是因为其改变了房屋用途和结构，故反诉被告不应该承担反诉原告所谓的未开具产权证明的损失。第三，反诉原告因违约行为导致反诉被告合法解除合同，其装修损失应当自行承担。综上，不同意反诉原告的全部诉请。
经审理查明，2012年9月5日，原告(出租方、甲方)与上海老酷客餐厅(承租方、乙方)就本市光新路XXX号二楼签订《房屋租赁合同》，主要约定为：该房屋性质为区网点办房；乙方承租该房屋，必须在营业执照核准的经营范围内经营，不得擅自改变用途或转借及部分转借；租赁期限为九年，自2012年9月6日起至2012年12月6日为免租期，计3个月；该房屋年租金每满两年按5%环比递增，其中2012年12月7日至2014年12月6日为102万元，2014年12月7日至2016年12月6日为107.1万元，2016年12月7日至2018年12月6日为112.455万元，2018年12月7日至2020年12月6日为118.078万元，2020年12月7日至2021年12月6日为123.98万元；租赁保证金为8.5万元；乙方在租赁期内不得擅自改变房屋使用性质，不得擅自转租转借他人经营，如有发生上述情况之一者，甲方有权终止合同并收回全部出租房屋；乙方承租该房屋后，甲方应提供相关的证明，为乙方办理营业执照等相关登记事项提供方便；乙方保证不擅自转租，改变房屋用途；乙方在对房屋进行装修前，须向消防、房管等职能部门办理相关报批手续，如需要改变房屋结构，须事先提供正规的设计图纸征求甲方和房管部门的书面同意，否则造成的后果由乙方负责；本合同所立条款甲乙双方均需严格执行，不得违约，任何一方如有违约行为，守约方有权向违约方发出书面通知要求其纠正，违约方应在收到书面通知后的10天内采取有效措施予以更正，逾期未改正的，违约方应承担3个月租金额的违约金，造成经济损失的，守约方有权要求违约方另行给予经济赔偿，直至提前终止合同；本合同期满终止或提前解除时，甲方应按房屋的现行状态收回房屋，乙方对房屋的装饰、改造、增设他物均不得拆除或认为毁坏，不得追诉赔偿责任，乙方应在合同终止或解除后七天内搬迁属于自己的商品及财物，如逾期搬迁，房屋内物品视为乙方放弃，由甲方自行处置。
合同签订后，被告支付了相关租金及保证金8.5万元。实际履行过程中，原告交付被告使用的部位包括一层中约100平方米，二层全部约900平方米，三层全部约200平方米(原系办公室)，还有两边居民楼(塔楼)中与居民使用部位能够分割开的公用部位约400平方米。
被告接收后即对房屋按照公寓的格局进行了改造及装修。其中一层作为商店经营(原用途是电梯、消防通道)，二层(包括插层)、顶层还有两边居民楼公用部位共计隔成200余间独立单元房间，由被告以“易滋酒店”名义对外出租，但未办理相关证照。
2012年11月5日，原告向“易滋酒店”发出《安全检查整改意见通知书》，指出了存在的问题和整改意见：其中包括施工前需办理消防申请等相关证照。
2013年11月27日，原告工作人员杨仲钧、郭大达与“易滋酒店”现场管理人罗克峰进行约谈，原告指出存在的主要问题包括：无证经营、过道狭窄且有堆放物、边施工边住宿、对住客有安全威胁、消防通道不符合规范、转租行为等，要求被告停止营业，待工商、消防的证件齐全后再经营，其中还提及了2013年6月开具的房屋使用证明已经失效。罗克峰表示会积极落实整改到位。
2014年3月10日，原告向“易滋酒店”发出《安全检查意见通知书》，指出了存在的问题和整改意见：电线乱接乱拉现象严重、要求及时整改，在未办理证件前停止营业等。
2014年8月27日，原告再次约谈了罗克峰，原告总结了历次约谈以及整改通知的内容，指出违反规定在没有工商执照情况下开张营业以及楼顶违章搭建房屋且作为客房住人等问题，罗克峰表示执照问题和消防问题都能够在两周内解决，也能够保证楼顶不再住人。
2015年1月14日，被告原法定代表人刘明智向原告发出《办理房产证明承诺申请》，称原告曾于2013年开具了房产证明，因被告办理申报不及时，没有成功办理相关消防、环保、工商、税务等手续，今再次提出申请，请原告再次办理房产证明手续，被告承诺：1、在拿到房产证明一个月内完成消防、环保、工商、税务等部门的手续办理；2、承诺以后不再要求开具期限内房产证明材料；3、被告按工商营业执照经营范围合法经营，并对房屋进行装修、改造等施工情况上报原告，经批准再进行施工。后原告向被告出具由原告以及上海市快乐(集团)有限公司(以下简称快乐集团)作为上报单位、上海市普陀区国有资产监督管理委员会(以下简称区国资委)作为上报单位分管部门、上海市普陀区商业网点管理办公室作为会审单元共同盖章的《经营场所证明》，内容为：“普陀区光新路XXX号二层，建筑面积1500平方米，其所有权归区国资委所有，该处网点经国资委认可，委托快乐集团统一管理，由原告实际经营，并租赁给上海老酷客餐厅(刘明智)(企业名称)使用。该房屋目前状态与规划实施暂无矛盾，可用于企业注册登记。场所使用有效期自2015年1月10日至2017年1月9日。”
2015年1月15日、4月29日、12月29日、2016年2月14日、3月3日，原告多次至房屋现场进行安全生产检查，指出了现场存在的问题，包括：擅自改变房屋结构、违章搭建、通道不符合消防要求、无证经营等。
2016年3月14日，原告向被告开具2016年6月7日至9月6日的租金发票，被告仅于7月4日支付了9万元。2016年6月6日之前的租金已经付清。
2016年4月29日，原告向被告发出《告知书》，指出被告在租赁过程中，存在擅自违章搭建，私自变动房屋主体和结构并出租，严重违反法律规定和合同约定，要求被告在一个月之内拆除违章建筑，恢复原状，否则原告将单方解除租赁合同并要求被告赔偿损失。
2016年5月11日，原告向被告发出《律师函》，指出被告在租赁过程中存在擅自拆改房屋结构、扩建建筑物以出租的严重违法违约行为；未经出租人同意并办理相关建设批准手续，擅自扩建违法建筑，历经出租人及各级部门的多次整改要求，至今未纠正。原告要求被告最迟于2016年6月5日前拆除所有扩建的违法建筑、恢复原状，否则原告将依法解除租赁合同并要求赔偿损失。
2016年6月8日，原告再次发出《律师函》，正式通知被告解除租赁合同。被告于2016年6月9日收到。
2016年7月12日，区拆除违法建筑领导小组办公室向原告发出《责令整改告知书》，指出房屋存在插层搭建和屋顶擅自搭建建筑物的违法行为，造成房屋存在重大安全和消防隐患，要求原告在30日内自行清理租赁户并将房屋恢复原状，逾期未自行整改的，将采取强制措施予以拆除。
2016年7月26日，原告、快乐集团、区安全生产监督管理局、区拆除违法建筑领导小组办公室、区市场监督管理局石泉市场监督所、区城市管理行政执法局石泉路街道中队、区消防高风险整治办公室联合向光新路XXX号公寓全体租住人发布《清退通告书》，要求全体租户于2016年8月15日前自行清理并搬离。
2016年8月1日，区消防高风险整治办公室向光新路XXX号公寓经营人及全体租户发出《安全警示暨依法查封预通知书》，要求公寓经营人和全体租户务必于2016年8月15日24：00前搬离本公寓，此后，政府有关部门将依法查封本公寓，直至违法加层、消防通道被封闭等安全隐患消除，期间将禁止任何人员、物品再进入本公寓范围。
自2016年6月起，相关职能部门开始清退房屋内的住户，直至2016年8月15日全部清退完毕，原告收回房屋。后拆违部门除将三层搭建房间的内部结构拆除外，系争房屋其它部位保持现状。
2017年3月14日，原告出具《光新路XXX号清退情况说明》，表示房屋于2016年8月15日限期届满前租户全部清退清场完毕，由原告积极配合办理了154户(其中一户自退)清退手续，其余已自行按政府规定时限内清退完毕。张福有(被告聘用的管理公司上海安投投资管理有限公司的工作人员)确认上述情况属实。同日，区石泉路街道办事处城市建设管理科出具《光新路XXX号清退情况说明》，称街道办积极协助相关部门对房屋联合执法进行现场的清场清退工作，该房屋于2016年8月15日限期届满前租户全部清退清场完毕，交回原告。
2017年7月12日，区国资委出具《证明》，内容为：系争房屋系公建配套商业网点，属于区国资委所有，该商业用房无偿划转给快乐集团经营管理使用，产权人相关权益一并归属快乐集团。自2000年6月起，由原告实际经营。
另查，(一)系争房屋在1987年建造施工前取得了上海市城市规划建筑管理局发放的《上海市建筑工程执照》，其中载明了建筑物名称、结构、层数、高度、幢数以及面积等。原告另向本院提供了其向上海市城市建设档案馆调取的系争房屋各个部位的施工图纸若干以及区财贸办与南通六建的建造协议。
(二)合同签订后，上海老酷客餐厅经工商核准更名为上海老酷客餐饮有限公司即本案被告，法定代表人由刘明智变更为胡敏。变更前后的经营范围均为中型饭店、堂饮酒，依法须经许可或批准的，凭许可证或相关部门批准后可开展经营活动。
(三)2012年9月17日，普陀区政府向区国资委发文，同意将原普陀区商业网点管理办公室所属商业网点产权无偿划转给快乐集团，由快乐集团履行原区商业网点办公室商业网点管理职能，要求相关部门在快乐集团办理产权证、产权过户等方面予以支持。
(四)收回房屋后，原告首先整理了《光新路XXX号现场房间滞留物品清单》，共计204间房间内滞留了美的空调12台，志高空调190台、扬子空调2台、美的热水器204台、卫生洁具(床)204套。被告表示原告并非合法收回，现场完全由原告控制，对物品损坏以及遗失情况均无法核实。其次原告委托上海市房屋建筑设计院有限公司房屋质量检测站对房屋质量进行检测，检测报告分析评估为：被检房屋光新路XXX号北侧为一幢高层住宅楼，主体为一幢二层商业裙房，现裙房一层作为商铺使用，二层、屋顶及原商场仓库部分搭建群租房；现场发现多处结构改动，改变房屋原使用功能。结论为：1、光新路XXX号北侧为一幢高层住宅楼，住宅楼二层、三层原为商场仓库，现使用功能改变作为居住使用，房间分隔杂乱，存在消防安全隐患。二层、三层局部楼板开洞增设交通疏散钢楼梯，房屋结构发生改变；2、二层进行插层搭建，使用功能改变为居住用房，过道与北侧住宅楼相接；3、裙房屋面存在局部搭建，使用功能发生改变；4、裙房多处结构发生改动，构成危险点。建议为：1、对北侧住宅楼部位搭建的群租房、裙房二层插层搭建及屋顶违建房屋全部拆除；2、对危险点进行加固修复措施。被告对原告自行委托的检测机构所作的检测报告不认可。
(五)被告提供144份租户签名的租赁合同及其自行制作的2016年1月-7月光新房租台账以证明其经营损失的依据。原告对真实性和关联性均不认可。原告提供其负责清退的百余户租户的上海安投投资管理有限公司与租户共同签名的《退租情况确认单》以及原告与租户签订的《协议书》，其中数份确认单显示租户支付给被告的租金截止至2016年8月，协议书中原告代替被告退还了租户相关租金及押金等费用。
现原告诉至本院，请求判决如其诉请。诉讼过程中，被告提出反诉，请求判决如其反诉请求。2017年1月17日，本院在双方当事人均在场的情形下进入房屋实地勘查，经双方确认的房屋现状为：1、光新路XXX号一层为门面房，原电梯部分已经拆除变为门面房，被告将门面房对外出租；2、一层南侧房屋原先为消防通道，被告改为进入二楼的正门通道与楼梯，还曾经营过超市，现已拆除；3、一层与二层的楼梯通道内有五间出租房；4、二层被隔成约130余间房间，从部分房间内可以看出房屋原先的层高。二层有部分区域被隔成上下二层，改造成若干房间对外出租；5、顶层平台有被拆除的痕迹，原先是办公室，后被告隔成房间，顶层平台北侧原先是机房，后被告隔成两间房间；6、一层高压电间，被告隔成两三个房间。
反诉部分查明事实同本诉。
审理中，原告补充意见如下：第一、系争房屋属于公建配套性质，建造单位是区国资委，建造时手续齐全，没有办理产权登记仅仅是手续问题。第二、原告发现被告的违法违约行为后及时予以制止，但基于双方仍在合同期内，没有贸然采取解除合同、强制拆除等措施，但并不表明原告对此采取默认态度。第三、原告收取的被告支付的保证金8.5万元同意在本案中一并处理。被告补充意见如下：第一，系争房屋仅取得工程执照以及施工图纸，但未办理竣工验收手续，仍无法证明系争房屋的合法性。第二，被告变更反诉部分的诉请金额，具体为赔偿未开具产权证明导致损失由204万元降低至20万元，赔偿装修损失由400万元降低至200万元。
本院认为，原告提供的一系列与房屋有关的证明、相关政府出台的文件以及房屋建造图纸、工程执照等能够证明房屋的合法来源，性质为网点办房，合同对此亦有约定，被告系明知且在订立合同时对房屋权属并未提出质疑，故原、被告就房屋签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，与法不悖，双方当事人均应当恪守履行。被告辩称合同无效，无事实与法律依据，本院不予采信。
本诉部分，根据本院查明的事实，被告接手房屋后即擅自对房屋进行了改造与装修，具体为将一层消防通道、电梯改为经营用房，二层进行插层改建、顶层部分区域还有两边居民楼公用部位隔成200余间独立单元房间对外出租，该行为不但违反了合同中关于不得改变房屋使用性质、不得在营业执照范围外经营、改变房屋结构须事先征得原告及相关部门书面同意等的约定，也严重影响了房屋质量，改造后的房屋本身消防未经验收，电路混乱，且系争房屋被分隔成百余间空间狭小的房间，入住人员杂乱，房屋安全隐患巨大。原告多次催告要求被告自行整改均无果的情况下，原告行使合同解除权并要求被告承担合同约定的三个月租金的违约金的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。合同解除时间以被告收到解除合同的《律师函》时间即2016年6月9日为准。被告辩称原告未对此提出异议，与事实不符，本院不予采信。被告另辩称违约金标准过高，本院认为被告的违约行为程度较重，约定的违约金计算方式符合本案实际，本院对被告的该辩称意见不予采纳。合同解除后，被告继续占用房屋已无合同依据，故还应支付合同解除前欠付的租金以及合同解除后的房屋使用费。根据本院查明的事实，被告在2016年6月7日至9月6日期间仅支付了9万元，故本院对原告要求被告支付自2016年6月10日起至其收回房屋之日即2016年8月15日的房屋占有使用费(扣除已经支付的9万元)的诉讼请求予以支持。被告关于支付租金至9月6日且支付完毕后原告开具了发票的辩称意见，因未提供证据证明且与发票开具的日期不符，本院难以采信。被告另辩称原告实际于2016年6月已经收回房屋并禁止被告进入，对此被告未提供证据证明，相反根据相关部门发出的安全警示暨依法查封预通知书、限期清退通知、房屋所属街道办事处职能部门出具的证明、经原被告双方盖章签字确认的清退说明、经原住户确认签订的退租情况确认单及协议书等一系列证据，能够认定原告实际于2016年8月15日收回了房屋，现有证据无法证明原告在2016年8月15日前禁止被告进入房屋，故本院对该辩称意见不予采信。被告又辩称其6月份之后未收取过租户租金与原告提供的《退租情况确认单》中支付租金的截止日亦不符，综上本院对被告的辩称意见不予采信。合同解除后，还应当对保证金的返还与否作出处理，原告对此认可，故本院一并予以判明。
反诉部分，基于前述，反诉原告要求确认合同无效的诉请本院不予支持。关于反诉原告要求反诉被告承担经营损失(以每月308522元为标准，计算2.5个月)的诉讼请求。根据合同约定，反诉原告在装修或改变房屋结构前应当向消防、房管等职能部门办理相关报批手续并且设计图纸需征得原告和房管部门的书面同意，否则造成的后果由反诉原告负责。因被告违约致原告行使合同解除权，故反诉原告即便有经营损失，也无权要求反诉被告给予赔偿。关于反诉原告要求反诉被告赔偿未开具产权证明导致损失20万元(自2012年11月7日至2014年11月6日)的诉讼请求。首先，反诉被告辩称其履行了协助义务，而反诉原告因自身原因未办理成功相关证照，该观点与反诉原告原法定代表人刘明智出具的《办理房产证明承诺申请》相印证；其次，反诉原告在上述两年期间正常经营收益，未举证证明其经营行为受到了原告或相关职能部门的限制。故反诉原告主张以两年租金计算该两年的损失，无事实与法律依据，本院不予支持。关于反诉原告主张装修损失200万元的诉讼请求。根据合同约定，合同期满终止或提前解除时，反诉被告应按房屋的现行状态收回房屋，反诉原告对房屋的装饰、改造、增设他物均不得拆除或人为毁坏，不得追诉赔偿责任，故因反诉原告违约而反诉被告行使合同解除权后收回房屋，反诉原告无权主张装修损失赔偿，本院对该诉讼请求不予支持。至于系争房屋内的滞留物品，原告应当以原状交付被告。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、原告上海百众商业发展(集团)有限公司与被告上海老酷客餐饮有限公司就上海市光新路XXX号二楼房屋签订的《房屋租赁合同》于2016年6月9日解除；
二、被告上海老酷客餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海百众商业发展(集团)有限公司违约金人民币267750元；
三、被告上海老酷客餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海百众商业发展(集团)有限公司房屋占有使用费(自2016年6月10日至2016年8月15日，按每日人民币2975元计，扣除已支付的人民币90000元)；
四、原告上海百众商业发展(集团)有限公司应于被告上海老酷客餐饮有限公司履行完毕上述费用给付之日退还被告上海老酷客餐饮有限公司租赁保证金人民币85000元；
五、对反诉原告上海老酷客餐饮有限公司的全部诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案本诉受理费人民币6591元，由被告负担。
本案反诉受理费人民币15285元，已减半收取，由反诉原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 郝晓鹃
审 判 员 陈文丽
人民陪审员 蔡湘群
二〇一七年九月二十八日
书 记 员 陈文渊
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。