江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昆千民初字第0317号
原告昆山格林菲尔有限公司，住所地江苏省昆山开发区震川东路，组织机构代码73942889-X。
法定代表人忻鉴，该公司董事长。
委托代理人侯秉，江苏六典律师事务所律师。
被告李恒鑫。
原告昆山格林菲尔有限公司与被告李恒鑫商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年3月27日立案受理后，依法由审判员夏宏光独任审判，因被告下落不明，后依法组成合议庭审理，于2014年8月18日公开开庭进行了审理。原告昆山格林菲尔有限公司委托代理人侯秉到庭参加诉讼，被告李恒鑫经本院合法传唤（公告）无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告昆山格林菲尔有限公司诉称：2010年7月29日，原、被告签订了《商品房购销合同》，约定由被告购买由原告开发的位于昆山市千�镇琼花二路南侧的XXX广场X幢XXXX号高层公寓，房屋为预售商品房，建筑面积86.48平方米，合同总价583065元；同时合同补充协议还约定：买受人采取按揭贷款方式付款的，在买受人按揭贷款抵押登记手续办理完毕之前，出卖人为此向银行承担保证责任，基于上述情况，如被告延迟还款而导致原告代为清偿本金、利息、罚息及其他相关费用的，被告应赔偿原告向贷款银行支付的全部代偿款，并以该笔代偿款为基数，按照每日千分之三计算，作为支付原告的补偿金，补偿金的计算期限自原告向银行作出赔付之日起至买受人实际偿付原告之日止；如原告向贷款银行支付代偿款之日起超过30日，被告未能付清前述款项，视为被告根本违约，原告有权单方解除合同，收回该房屋，原告选择解除合同，在扣除相关代偿款、补偿金以及购房合同总金额的10%违约金后，三十日内向被告无息退还已收房款余额；原告承担保证责任期间，被告若连续三个月不向贷款银行履行还款义务，视为根本违约，原告有权单方解除合同。合同签订后，被告在中国工商银行股份有限公司昆山支行（以下简称工行昆山支行）办理了40万元的按揭贷款，并支付了部分购房款，现已将全部房款支付完毕。后因被告逾期还款，工行昆山支行多次向原告发出贷款逾期催收通知书，要求原告承担保证责任，原告分别于2013年12月18日代被告还款10361.46元，于2014年3月17日代被告还款7742.91元。原告认为，被告已连续超过三个月不归还银行按揭贷款，致使原告向银行承担连带还款保证责任，且被告未向原告归还垫付款费用，因此原告依据合同约定解除合同，故诉至法院，要求：1、判令解除原、被告签订的编号为2010021824的《商品房购销合同》；2、判令被告支付原告违约金58306.5元；3、判令被告承担本案律师费用20000元；4、诉讼费由被告承担。
被告李恒鑫未作答辩。
经审理查明：2010年7月29日，原告与被告签订了《昆山市商品房购销合同》一份，合同编号为20XXXXX24，约定：被告向原告购买由原告开发的位于昆山市千灯镇琼花二路南侧XXX广场X幢XXXX号高层公寓一套，房屋为预售商品房，建筑面积86.48平方米，套内面积67.305平方米，房屋单价为6742.19元／平方米，商品房总价款为583065元；被告付款方式为首期付款（含已付定金）117065元于2010年7月29日前支付，第二期房款466000元于2010年8月29日前支付；同时合同附件四即合同补充协议第六条约定：买受人采取按揭方式付款的，在买受人按揭贷款抵押登记手续办理完毕之前，出卖人要为此向银行承担保证责任，如出卖人向贷款银行支付代偿款之日起超过30日，买受人未能付清前述款项的，视为买受人根本违约，�卖人有权单方解除《商品房购销合同》，收回该房屋，出卖人选择解除合同的，在扣除相关代偿款以及购房合同总金额的10%的违约金后，三十日内向买受人无息退还已收的房款余额；出卖人承担保证责任期间，买受人若连续三个月不向贷款银行履行还款义务的，视为根本违约，出卖人有权单方解除合同，收回房屋；补充协议第十一条第2项约定：与该房屋买卖等手续有关的税费，包括律师服务费、公证费、办理预告登记的登记费、手续费及其他税费等，均由买受人负担，但法律另有规定的除外，若本合同因一方违约而解除，除可退还之费用外，若造成对方上述费用之损失由违约方承担。合同签订后，被告支付了购房款183065元，同时被告与中国工商银行股份有限公司昆山支行（以下简称工行昆山支行）签订了《个人购房借款／担保合同》，该合同同时约定原告作为借�保证人，保证方式为连带责任保证。该合同签订后，工行昆山支行将被告的按揭贷款400000元支付给原告，故涉案购房款583065元被告全部支付完毕，原告确认收到无异。此后，因被告未能按期偿还银行贷款，工行昆山支行向原告发出三份《中国工商银行个人贷款逾期催收通知书》，明确被告至2013年7月15日止已连续二期未按约还款、被告至2013年12月10日止已连续四期未按约还款、被告至2014年3月16日止已连续三期未按约还款，为此原告于2013年12月18日向工行昆山支行代偿10361.46元，于2014年3月17日代偿7742.91元，于2014年6月17日代偿7765.06元。2014年9月17日，原告又向工行昆山支行代被告支付罚息7746.68元，同时将贷款本金389492.71元代被告全部偿还完毕，工行昆山分行于2014年9月17日出具《结算证明》一份，明确了原告于2014年9月17日归还被告李恒鑫（身份证号码××）工行贷款罚息7746.68元及贷款本金389492.71元，共计397239.39元，现华美达广场6号楼1503室李恒鑫贷款已全部结清。原告庭后申请增加诉请，要求被告支付原告代偿款总计423108.82元。
另查明：原告于2014年3月20日与江苏六典律师事务所签订《聘请律师合同》一份，约定江苏六典律师事务所委派侯秉律师作为原告与李恒鑫纠纷一案的诉讼代理人，原告需在合同签订之日起十日内支付江苏六典律师事务所律师费20000元；原告在合同签订后即支付了律师费20000元，江苏六典律师事务所于2014年3月20日向原告开具了金额为20000元的案件代理费发票一份。本院于2014年7月6日向被告李恒鑫公告送达本案应诉材料。
以上事实由原告提供的《昆山市商品房购销合同》1份、《个人购房借款／担保合同》1份、《中国工商银行个人贷款逾期催收通知书》3份、工商银行进账单5份、工商银行凭证8份、《结算证明》1份、《聘请律师合同》1份、代理费发票1份及原告在庭审中的陈述为证。
本院认为：原告与被告签订的《昆山市商品房购销合同》合法有效，原、被告双方均应依约履行。在合同履行过程中，因被告对购房款中的400000元选择了银行按揭贷款方式，其余款项直接进行了支付，原告确认被告对合同约定的购房款583065元已全部支付完毕，故原、被告与工行昆山支行签订的《个人购房借款／担保合同》亦成立有效。现因被告对银行按揭贷款未能按期归还借款本息，已逾期多次不予归还，依据《个人购房借款／担保合同》约定，原告对被告向工行昆山支行的贷款承担连带责任保证，且原告依据工行昆山支行的贷款逾期催收通知书，代为被告向工行昆山支行支付了贷款本金、利息、罚息总计423108.82元，原告已将被告的银行贷款及利息全部结清，工行昆山支行出具了就涉案房屋�款全部结清的书面证明。被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，也未提交证据予以反驳，视为其对自己民事权利的放弃，应承担对其不利的相应法律后果。依据《昆山市商品房购销合同》约定，如原告向贷款银行支付代偿款之日起超过30日，被告未能付清前述款项的，视为被告根本违约，原告有权单方解除《商品房购销合同》，收回该房屋，原告选择解除合同的，在扣除相关代偿款以及购房合同总金额的10%的违约金后，三十日内向买受人无息退还已收的房款余额；原告承担保证责任期间，被告若连续三个月不向贷款银行履行还款义务的，视为根本违约，原告有权单方解除合同，收回房屋的约定，故原告要求依约解除与被告签订的《昆山市商品房购销合同》的请求，符合合同约定的解除条件，被告构成根本违约，故原告此诉请本院予以支持。因被告未能依约归还原告�为垫付的银行借款本息，被告依约应承担违约责任，故原告诉请要求被告承担房屋购房款583065元的10%违约金计58306.5元及承担律师费用20000元的请求，均符合合同约定，本院予以支持。作为保证人的原告总计代为被告向银行垫付借款本金、利息、罚息合计423108.82元，履行了保证责任，其有权向债务人追偿，故原告要求被告支付垫付款423108.82元的请求本院予以支持，但被告总计支付的购房款583065元在扣除原告代为垫付的423108.82元后，其剩余款项原告应予以退还被告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第三十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决�下：
一、原告昆山格林菲尔有限公司与被告李恒鑫于2010年7月29日签订的编号为2010021824的《昆山市商品房购销合同》于2014年7月6日解除。
二、被告李恒鑫支付原告昆山格林菲尔有限公司代为垫付的银行按揭贷款本金、利息、罚息合计423108.82元。
三、被告李恒鑫支付原告昆山格林菲尔有限公司违约金58306.5元。
四、被告李恒鑫支付原告昆山格林菲尔有限公司律师费用20000元。
五、原告昆山格林菲尔有限公司返还被告李恒鑫购房款583065元。
六、上述第二、三、四、五项相抵，原告昆山格林菲尔有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告李恒鑫81649.68元。（如采用转账方式支付，请汇入被告李恒鑫指定账户；或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行昆山市支行营业部，账号：32×××60）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依�《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如果义务方未按本判决书指定的期间履行义务的，权利人可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
案件受理费10414元，公告费690元，合计11104元，由被告李恒鑫负担。此款原告已预交，本院不再退还，被告于本判决生效之日起十日内支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：农业银行苏州�业园区支行营业部；账号：10×××99。
审 判 长 夏宏光
人民陪审员 朱 炜
人民陪审员 俞 绮
二〇一四年九月二十四日
书 记 员 金伟华
附判决引用条款：
1、《中华人民共和国合同法》
第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十二条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
2、《中华人民共和国担保法》第三十一条：保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
3、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
4、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。