广西壮族自治区贺州市八步区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）贺八民二初字第164号
原告：董万新。
委托代理人：周喜明，广西汇豪律师事务所律师。
被告：广西贺州市桂东房地产开发有限公司。住所地：贺州市八步区星光路**号。
法定代表人：覃展敏，董事长。
委托代理人：张启利，广西灵丰律师事务所律师。
原告董万新诉被告广西贺州市桂东房地产开发有限公司（以下简称桂东公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年3月27日立案受理后，依法组成由代理审判员邓媛担任审判长，代理审判员林佳云、黄龙金参加的合议庭，于2014年5月14日公开开庭进行审理。原告委托代理人周喜明及被告委托代理人张启利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2008年9月10日，原告与被告签订《商品房定向销售协议》，约定：原告购买被告建设的位于贺州市汇豪国际城1#楼2单元1202号房，交房时间为2011年3月31日前；预测建筑面积为149.47平方米，按人民币1694.66元／平方米计价，预测总房价为人民币253301元；具体购房款在被告取得所售商品房预售许可签订正式购房合同时根据预售面积调整，原�预交款抵做购房款。签订定向协议当日，原告按照约定支付人民币30000元。2008年9月30日前原告向被告交纳预算总房款的40%共计人民币101320.4元。
2010年7月27日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定：房屋实际建筑面积为144.11平方米，总价款为244217元，交房日期为2011年3月31日前。该合同第九条还约定被告如未按照合同约定的期限交付房屋，按照第2种方式处理，即按双方签订的《商品房定向开发协议》中有关约定处理。虽然该定向协议已经由被告收回，但是《商品房买卖合同》约定有关违约责任按照定向开发协议的规定处理仍然有效。定向开发协议约定：如不能按期交房，逾期超过90日以内自上述约定的交付时间的第二条起至实际交付之日止，甲方（被告）按日向乙方（原告）支付已交付房款万分之二违约金，合同继续履行；逾期超过90日以上，自上述约定的交�时间的第91日起至实际交付之日止，甲方（被告）按日向乙方（原告）支付已预付款万分之三的违约金；本协议继续履行；如逾期超过180天，视为甲方（被告）违约，自上述约定的交付时间的第181日起至实际交付之日止，甲方（被告）按日向乙方（原告）支付已交付款万分之五的违约金，并承担违约责任。原告依照约定付清房款244217元，但被告直到2012年11月25日才交房，逾期交房605天，属于严重违约，被告应该按照《商品房买卖合同》和《商品房定向销售协议》的约定赔偿违约金，具体数额为：244217×90×0.2‰＋244217×90×0.3‰＋244217×425×0.5‰=62885.88元。综上，请求法院判令被告向原告支付逾期交房违约金62885.88元，本案诉讼费由被告承担。
原告对其陈述事实向法院提供的证据有：
1、2008年9月10日原告与被告签订的《商品房定向销售协议》；2、2010年7月27日原告与被告签订的《商品房买卖合同》，共同证明：原告购买被告建设的贺州市汇豪国际城1#楼2单元1202号房，总价款为244217元，约定交房时间为2011年3月31日前的事实；逾期交房违约金的计算以《商品房定向开发协议》有关约定处理；原告在签订定向协议当天向被告支付30000元，在2008年9月30日前原告向被告支付预算房价款40%的购房款101320.4元的事实。
3、2012年11月25日《区域防火责任协议书》，证明：被告于2012年11月25日通知原告可以交房；当日原告即与广西贺州市圣展酒店物业管理有限公司签订该协议。
4、销售不动产统一发票，共同证明：原告已经按照合同约定支付购房款共计人民币244217元的事实。
5、（2013）贺八民二初字第378号民事判决书，证明：原告与被告签订的《商品房定向销售协议》仍然有效，被告违约应按照该协议约定处理。
被告桂东公司辩称：1、关于逾期�房的实际天数问题，根据《商品房买卖合同》第八条的约定，被告应在2011年3月31日将所售房屋交付给原告，但被告在施工过程中遭遇了非被告所能控制的因素（如政府有关庆典、计划性停水、停电、雨季造成施工不能、交通管制、施工时间限制等）影响了施工进度，根据《商品房买卖合同》第八条第二款的约定，因上述原因造成工期延误的，出卖人可据实相应延期交房。因此，被告延期交房的时间应扣除施工顺延的天数426.5天（其中桩基延误179天，停电、停水、中高考、公务员考试、降雨延误247.5天），实际逾期交房天数为172.5天［599天（2011年4月1日-2012年11月20日）-426.5天］。2、关于逾期交房违约金计算问题，《商品房买卖合同》第九条约定如被告逾期交房，按双方签订的《商品房定向开发协议》中有关约定处理，但原、被告之间并没有签订《商品房定向开发协议》，因此原告的主张不能成立，逾期交房违约责任的计算方式应视为约定不明。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
被告桂东公司为其辩称向法院提供的证据有：
1、《停水通知》6张；2、《停电通知》9张；3、中高考、公务员考试停工通知8张；4、贺州市科技服务中心出具的《2009年-2012年贺州市八步区降雨实况》1份；5、工程联系函4份及回函2份；6、2009年4月-2012年10月《监理月报》39份，共同证明：在汇豪国际城1#楼工程施工过程中，由于停水、停电、中高考、下雨等原因延误工期247.5天，因地质原因、桩基塌陷等原因延误工期179天。以上两项共导致延误工期426.5天的事实；
7、建设工程质量竣工验收意见书1份，证明：汇豪国际城1#楼工程于2012年11月23日经过施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位验收。
经开庭质证，原告对被告的证据1至证据7的关联性�有异议；被告对原告的证据1-5的真实性均无异议，对证据1-3的证明内容有异议，认为被告没有与原告签订《商品房定向开发协议》，逾期交房时间应该计算到2012年11月20日，证据6与本案无关联。本院认为，原告的证据客观真实，来源合法，可以作为本案认定事实的依据使用；被告的证据1至证据6相互印证，应予以认定，监理月报是反映工程进度及质量控制的监理，该记载符合建筑施工的客观规律，但桩基延误时间不能重复计算，其实际天数为135天而不是179天。被告证据7属竣工验收意见书，从形式上其系桂质监档表第19表并由广西区质检总站监制，在内容上表中所列的“施工、勘察、设计、监理、建设”五单位均签收了意见，该证据与被告要证明的内容具有关联性，本院予以认可。
综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实：
2008年9月10日，原告董万新（乙�）与被告桂东公司（甲方）签订《商品房定向销售协议》，约定被告将贺州桂东·汇豪国际城的1#楼2单元1202号房定向销售给原告，施工建设期从2008年10月1日至2011年3月31日前，施工计划日期不能超过30个月。该协议第二条约定：如不能按期交房，逾期超过90日以内自上述约定的交付时间的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过90日以上，自上述约定的交付时间的第91日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已预付款万分之三的违约金……如逾期超过180天……自上述约定的交付时间的第181日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房款万分之五的违约金。南宁长江企业投资集团有限公司作为担保人为该定向协议提供担保。
2010年7月27日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将贺�市鞍山西路83号贺州桂东·汇豪国际城第1幢2单元1202号房出卖给原告，房屋总价款244217元。合同第八条约定交房时间为2011年3月31日前，如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期：一是遭遇不可抗力，二是其他非出卖人能控制的因素，如政府有关庆典、计划性停水、停电、雨季造成施工不能、交通管制、施工时间限制等。合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任按双方签订的《商品房定向开发协议》中有关约定处理。合同签订后，原告依约支付全部购房款244217元。2012年11月23日，贺州桂东·汇豪国际城1#楼竣工验收。2012年11月25日，被告将约定的商品房交付给原告。
被告在施工建设期中，因桩基塌陷导致工程延误的天数为135天。根据2009年4月-2012年10月的《监理月报》，结合《停水通知》、《停电通知》、中高考、公务员考试停工通知以及贺州市科技服务中心出具�《2009年-2012年贺州市八步区降雨实况》，被告在工程施工过程中受降雨、停水停电、中高考等因素影响造成停工，可以顺延交房期限的天数为247天，因桩基延误的135天中包含了降雨停工天数26天，该26天不应重复扣除。因此，被告可据实予以延期的天数为356天。
本院认为，2008年9月10日原告与被告签订的《商品房定向销售协议》约定出售的商品房与2010年7月27日签订的《商品房买卖合同》房号一致，该两份合同均属于当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，各方均应依照合同约定履行自己的义务。《商品房买卖合同》第九条约定如出卖人逾期交房则按双方签订的《商品房定向开发协议》中有关约定处理，虽然《商品房定向销售协议》与《商品房定向开发协议》名称上略有不同，但是《商品房买卖合同》的格式是由被告制作的，应作�利于原告的解释，且《商品房定向销售协议》内容与同一号楼其他定向房案件的内容一致，据此应认定为《商品房买卖合同》第九条有关逾期交房违约责任的处理应该按照《商品房定向销售协议》的约定执行。被告辩驳有关逾期交房违约责任的计算属于约定不明，没有事实依据，本院不予采信。原告依约按时支付了全部房款，被告应依约按时交付房屋，但被告没有在合同约定的交房期限内交付房屋，应当承担相应的违约责任。原、被告在签订合同时约定了被告可据实予以延期的因素，包括遭遇不可抗力，其他非出卖人能控制的因素，如政府有关庆典、计划性停水、停电等。被告在施工过程中的桩基塌陷、停电停水停工、降雨等，属于可以据实予以延期的因素，应当予以扣除。据此，从双方约定的施工建设时间2008年10月1日起至实际交房时间2012年11月25日，共计1516天。扣除30个月（约定的建设期间）即900天的施工时间，再扣除被告可据实予以延期的356天，因此，被告实际逾期交房的天数为260天（1516天-900天-356天）。
根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，《商品房买卖合同》第九条约定出卖人逾期交房的违约责任按双方签订的《商品房定向开发协议》中有关约定处理，即“逾期超过90日以内自上述约定的交付时间的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房款万分之二的违约金……逾期超过90日以上，自上述约定的交付时间的第91日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已预付款万分之三的违约金……如逾期超过180天……自上述约定的交付时间的第181日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房款万分之五的违约金”，因此，被告应支付原告逾期交房违约金为20758元（244217元×0.2‰×90天＋244217元×0.3‰×90天＋244217元×0.5‰×80天）。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：
被告广西贺州市桂东房地产开发有限公司应支付给原告董万新逾期交房违约金20758元。
本案受理费1372元（原告已预交），由原告董万新负担912元，被告广西贺州市桂东房地产开发有限公司负担460元。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之�起十五日内，向本院或贺州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按本判决书确定的一审案件受理费同等金额预交上诉费，上诉于贺州市中级人民法院。
审 判 长 邓 媛
代理审判员 林佳云
代理审判员 黄龙金
二〇一四年五月二十日
书 记 员 王熙琰