湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘01民终8337号
上诉人(原审原告):谭克，男，1956年2月29日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。
上诉人(原审原告):夏英，女，1960年1月12日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。
委托代理人:谭克，男，1956年2月29日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。
被上诉人(原审被告):湖南忠大房地产开发有限公司，住所地长沙市雨花区湘府路117号金典商务写字楼13楼1302-1312房
法定代理人:胡某，董事长。
委托代理人:左华衡，上海建纬（长沙）律师事务所律师。
委托代理人:周星，上海建纬（长沙）律师事务所律师。
上诉人谭克、夏英与湖南忠大房地产开发有限公司（以下简称忠大公司）商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2016）湘0111民初4806号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人谭克、夏英上诉请求：1、依法改判，支持谭克、夏英的诉讼请求；2、判令忠大公司承担本案全部诉讼费用。事实及理由：一、一审判决应当判决忠大公司交房同时也要交付《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。1、根据双方合同约定及相关法律规定，《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》及其相关附件应在谭克、夏英收房之前或者交房的同时交付给谭克、夏英。2、谭克、夏英多次要求忠大公司提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》及其相关附件，而忠大公司不予配合、持续违约才导致收房无法进行。3、一审判决规避谭克、夏英的诉请，有意为忠大公司开脱。二、为解决本案的交房争议，请求二审法院指定收房机构收房。三、一审判决对谭克、夏英提出的逾期维修整改的违约金不予支持是错误的。四、一审判决对窗台改造的费用及照明费用的诉请不予支持是错误的。
被上诉人忠大公司辩称，一、忠大公司并不存在逾期交房，因此不应当承担违约责任，本案中交房方式已经进行了变更。二、本案中不是忠大公司不交房，而是谭克、夏英不愿意收房。三、即便存在逾期交房的问题，责任也不在于忠大公司。四、因为刘焱、刘楚雄没有去收房，所以忠大公司无法向其交付《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。五、本案涉案房屋并不存在质量问题。
上诉人忠大公司上诉请求：1、撤销原审判决第一项，改判驳回谭克、夏英的全部诉讼请求；2、判令谭克、夏英承担本案全部诉讼费用。事实及理由：一、关于交房时间的问题，本案中，项目内的相关设施的竣工时间为2015年9月11日，此时商品房交付条件才成就，而忠大公司在2013年5月就已经交房，因此忠大公司没有逾期交房，反而是提前交房。二、关于交房通知形式的问题，本案中交房方式已经在合同履行中改变为谭克、夏英等买受人所在单位湖南省林业厅进行交房安排，其他业主均在规定的时间内收房，只有谭克、夏英等三户没有办理入住手续。三、关于竣工验收的问题，忠大公司提前交房是因为业主要求，且业主和业主的单位湖南省林业厅进行了全程监督。四、即便本案中交房存在逾期，也并非忠大公司造成。
被上诉人谭克、夏英辩称，一、关于交房时间的问题，双方已经在合同中就交房时间进行了约定，如若忠大公司未能依约交付符合条件的房屋，则构成违约，应承担违约责任。二、关于通知形式的问题，忠大公司未能按照合同约定的形式通知谭克、夏英收房，并且不能提供附带的交房文件。三、本案中逾期交房的原因是忠大公司擅自改变房屋结构，造成工期迟延。
谭克、夏英向一审法院起诉请求：一、忠大公司依法依约进行交房，向谭克、夏英提交房屋经竣工验收的证据以及《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》及其附件，并承担自2013年4月19日至实际交房之日止的逾期交房违约金（按已付房款的日万分之一点五暂计算至2016年7月24日为93004.25元）；二、忠大公司按国家标准对谭克、夏英所购房屋的质量问题（含中央空调）进行修缮，并从2013年7月24日起按合同约定已付房款的日万分之一向谭克、夏英支付至修缮完毕之日止的违约金（暂计算至2016年7月24日为57009.31元）；三、忠大公司向谭克、夏英支付因擅自变更厨房窗台设计，导致谭克、夏英厨房增加的辅助照明费及改装窗户的费用10000元；四、忠大公司承担本案全部诉讼费用。
一审法院经审理查明：2010年3月8日，谭克、夏英与忠大公司签订《商品房认购协议书》，约定：忠大公司已依法取得“森林城住宅小区”的土地使用权；忠大公司保证所售商品房符合国家和省、市及本协议约定的有关质量合格要求；保证在土地摘牌取得施工许可证后21个月内完成建设，交付使用；忠大公司承诺按批准的规划、设计建设本商品房项目，不擅自变更建筑设计；谭克、夏英承诺认购的商品房户型平面设计、面积、质量等以政府有关部门批准的和本协议约定的为准；谭克、夏英同意依照本协议向忠大公司提供一定数量的借款，在约定的工期内不计利息，并在签订《商品房买卖合同》时自动抵作购房款；忠大公司取得《预售房屋许可证》后通知谭克、夏英10日内凭《预售房屋许可证》与忠大公司签订《商品房买卖合同》，然后由谭克、夏英向忠大公司支付房款总额的95%及中央空调费用；谭克、夏英预订一套三室二厅二卫的住房；暂定均价每平方米3036元，不含中央空调构建费用；中央空调系统按照构建成本（含设计、设备及材料、税费、安装和管理费等）和户型另外计算分摊费用；该协议还对其他事项进行了约定。《商品房认购协议书》的附件一《“森林城住宅小区”商品住宅建筑标准》注明窗户为飘窗（两侧面原则为砖砌实体、以设计为准）；厨房内设排烟主、副双烟道，排烟需符合相关行业标准；中央空调系统由忠大公司统一建设，中央空调为小区集中供应，分户计量，每间房、厅均设置独立控制风机盘管；中央空调设备统一采购，设备和构建费用由谭克、夏英承担；中央空调管道、设备型号、品牌另行研究采购等。《商品房认购协议书》的附件二《认购人须知》告知：忠大公司保留依政府有关部门批准同意的设计、面积、结构、设备设施等的变更权；中央空调等基础设施是忠大公司开发本楼盘的规定，因此，所有认购人必须自愿接受建设中央空调等设施，并另行支付相关费用等。
《商品房认购协议书》签订后，谭克、夏英于2010年3月11日、2011年10月10日、2012年3月30日、2013年4月25日预付购房款520158.21元。2011年10月10日、2012年3月30日，谭克、夏英预交了空调费30000元。
2012年5月22日，谭克、夏英、忠大公司签订一份《长沙市商品房买卖合同》，合同约定：谭克、夏英购买忠大公司开发建设的位于长沙市雨花区××村围子屋组森林城××单元××号房屋，面积为161.59平方米；房价款520158元，本合同签订之日支付首付款494150.3元，交房之前支付剩余房款26007.91元；忠大公司应于2013年4月18日前将经验收合格并符合本合同第九条所约定的设施、设备标准的商品房交付谭克、夏英使用（其中商铺、托儿所2015年12月16日竣工），同时提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》；该商品房达到第九条约定的交付使用条件后，忠大公司应当在交付日的15日前书面通知谭克、夏英办理交付手续，双方进行验收交结时，忠大公司出示《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，忠大公司不出示该两份文件，谭克、夏英有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由忠大公司承担；谭克、夏英应在收到书面通知后10日内办理该商品房的交接手续；忠大公司承诺谭克、夏英在办理交接手续前有权对所购买的商品房进行查验，查验时，谭克、夏英对渗漏、地面空鼓、管道堵塞等10种质量缺陷提出异议的，由忠大公司按照国家和地方有关工程质量的规范和标准自查验之次日起30日内负责修复，并承担修复费用，因质量缺陷给谭克、夏英造成损失的，忠大公司应当予以赔偿；由于谭克、夏英原因未能按期交房的，双方同意忠大公司按逾期每天每平方米一元的标准向谭克、夏英收取房屋管理费并由谭克、夏英承担物业管理费，或者视为忠大公司已按合同约定交房期限将符合本合同约定交房条件的房屋交付给了谭克、夏英，在谭克、夏英交清房屋管理费前，忠大公司有权拒绝办理房屋实际交接手续；忠大公司逾期交房，谭克、夏英要求继续履行合同的，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，忠大公司按日计算向谭克、夏英支付全部已付款万分之一点五的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向谭克、夏英支付违约金；经规划行政主管部门委托的设计审查单位批准，建筑工程施工图设计的房屋结构形式、户型、空间尺寸、朝向、供热、采暖方式变更影响到谭克、夏英所购商品房质量或使用功能的，忠大公司应当在设计审查单位批准变更之日起10日内书面通知谭克、夏英，忠大公司未在规定时限内通知谭克、夏英，谭克、夏英选择不退房的，有权通过协商要求忠大公司赔偿由此造成的损失；交付的房屋如不符合工程质量规范或达不到约定标准的，谭克、夏英有权要求忠大公司及时更换、重作、修理，忠大公司在接到维修通知之日起60日内修缮完毕，逾期忠大公司按谭克、夏英已付房价款的日万分之一向谭克、夏英支付自逾期之日起至修缮完毕之日止的违约金；忠大公司应在商品房交付使用后540日内办妥谭克、夏英的房屋所有权证，900日内办好土地使用权证。合同还对其他事项进行了约定。
合同签订当日，双方还签订一份《合同补充协议书》，约定《合同》第八条约定的“已经竣工验收合格”是指该商品房已经取得建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位的竣工验收合格文件；在符合上述条件下，即视为该商品房符合房屋交付条件，谭克、夏英应当办理收房手续；如遇该商品房存在属于工程保修范围的质量问题，谭克、夏英有权要求维修，忠大公司应当按《合同》的约定予以修缮，但谭克、夏英不得以此为由拒绝收房；忠大公司通知谭克、夏英收房截止日后10日内，为谭克、夏英查验房屋的时间，逾期视为谭克、夏英查验房屋合格；谭克、夏英应按忠大公司收房通知指定的时间和地点办理收房手续，逾期视为该房屋已经交付；谭克、夏英办理房屋交接当日发现所交付房屋存在质量或装饰、设备标准达不到约定标准等问题，应书面要求忠大公司进行合理整改；经规划部门批准变更、设计单位出具的设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现其他影响商品房质量或使用功能情形的，忠大公司应当书面通知谭克、夏英。该协议还对其他事项进行了约定。
2012年7月30日，忠大公司向长沙市城乡规划局递交了一份《关于长沙森林城住宅小区4—7号栋飘窗变更设计的情况说明》，称因设计过程中双方沟通衔接的疏忽，使报批的4—7号栋的厨房和卫生间报建图为平开窗。林业厅要求所有栋号均设置飘窗，现申请变更设计。湖南省林业厅注明“情况属实”并盖章。2013年7月16日，忠大公司又向长沙市城乡规划局递交了一份《报告》，要求办理建设工程规划许可证变更。鉴于面积变化较小，长沙市城乡规划局审批同意设计变更，不再换发建设工程规划许可证，并对对忠大公司申请变更的事项进行了公示。公示期间对飘窗变更设计无反馈意见。变更后的图纸已交长沙市城市建设档案馆归档。
2013年8月13日，忠大公司与勘察、监理单位湖南省农林工业勘察设计研究总院、设计单位长沙华艺工程设计有限公司、施工单位湖南园艺建筑有限公司五方对长沙森林城住宅小区4号栋进行了验收，结论为工程质量合格，同意竣工验收。森林城的业主对忠大公司交付的房屋质量提出了一系列问题，忠大公司于2013年8月29日对此公开发布了《答复函》，对相关问题进行了说明：1.关于房屋竣工验收问题。2.关于中央空调管道焊接工艺问题。空调系统室内主管代用焊接工艺、各房间支管采用螺纹连接是为了有效预防空调水管渗漏和方便维护保养。焊接工艺并非禁止，只是要对锌管采取错水进行严格的仿佛处理。螺纹连接和焊接都可能出现渗漏，但螺纹连接不便于保养，焊接更便于维护保养。空调系统调整后已经全部安装完毕，推倒重来不现实。3.房子飘窗问题。将窗户的设计进行改变，系应业主要求，并经省林业厅同意。4.关于屋顶和厨房、厕所渗漏问题。渗漏问题已得到稳妥解决。并承诺如装修和使用过程中造成问题，公司一定负责。2014年2月23日，向森林城的业主发布《关于对建筑质量瑕疵问题处理的函》，载明：忠大公司对业主反应的质量瑕疵进行了整改，如业主对整改不满意，业主可提交继续整改的问题清单，忠大公司将继续整改，或由业主整改费用由忠大公司承担。
谭克、夏英从他人口中得知忠大公司在2013年5月开始向业主交房，遂于当月去忠大公司处办理收房手续。但在验收房屋时，发现房屋存在很多质量问题，且忠大公司不能提交房屋经竣工验收的证据以及《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》及其附件等材料，遂拒绝收房。2015年12月3日，谭克、夏英委托律师向忠大公司出具了一份《律师函》，主要内容为：忠大公司未提供合法的相关文件，办理正当交房手续；空调工程安装施工质量不符合国家《通风与空调工程施工质量验收规范》的要求，存在质量问题；忠大公司未按合同约定对房屋设计变更问题书面通知谭克、夏英；由于忠大公司一直没有解决上述问题，致使谭克、夏英无法办理收房手续，谭克、夏英要求忠大公司出具《竣工验收备案表》、《住宅工程质量分户验收表》、《分户验收记录》、《房屋面积测算表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等相关文件资料；向谭克、夏英提供经规划行政主管部门委托的设计审查单位批准的中央空调工程施工图，以及工程招投标、施工、竣工验收等过程中所有合法的相关文件资料；向谭克、夏英出具有关房屋设计变更的所有资料，包括但不限于图纸会审、会议纪要、设计变更方案和经规划行政主管部门委托的设计审查单位批准的相关文件等；忠大公司应向谭克、夏英承担违约责任。
2016年1月12日，忠大公司对谭克、夏英及刘焱、刘楚雄出具的《律师函复函》注明森林城住宅小区是忠大公司为湖南省林业厅定向开发建设的商品房小区，在开发过程中，所有整改及变更均由省林业厅机关工会及业主代表首先提出，所以不存在本公司对每位业主另行通知的问题；本公司所有建设工程，包括设施都有报建和竣工验收的手续，不存在违法、违建的问题；本公司已经按照省林业厅机关工会及业主代表的要求进行交房；本项目应交房屋486套，业主已收房471套；限你方在2016年1月25日来本公司办理交接房手续，届时将视为合同已经解除，我公司将把房屋退回省林业厅机关工会及业主代表，恕不另行通知。后因双方僵持不下，多次协商未果，谭克、夏英于2016年7月28日诉至本院，请求判如所请。
另查明，谭克、夏英系夫妻关系，谭克系林业厅退休干部。涉案森林城住宅小区4—10栋486户是忠大公司为湖南省林业厅及省森林防火指挥中心干部职工定向开发建设的商品房小区。
在本案审理过程中，忠大公司主张，《长沙市商品房买卖合同》第十条约定忠大公司应于2013年4月18日前书面通知谭克、夏英验收房屋，后来实际上变更为由湖南省林业厅工会在该局内网上通知，但忠大公司对此未举证证明。谭克在庭审中称是林业厅干部职工口口相传得知忠大公司在陆续交房。
一审法院认为：谭克、夏英、忠大公司签订的《商品房认购协议书》、《长沙市商品房买卖合同》、《合同补充协议书》等文件系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格遵行。
一、关于忠大公司的交房责任及逾期交房违约金的支付问题。谭克、夏英已依约履行了交付房款及其他相关费用问题，完全履行了合同义务，因此，忠大公司应按照合同约定，向谭克、夏英交付经竣工验收合格，且项目内相关设施、设备达到合同第九条约定的条件的房屋，同时还应向谭克、夏英提交《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》等资料。2013年5月，谭克、夏英虽通过口口相传知道忠大公司交房，但忠大公司开发的房屋在2013年8月13日才通过竣工验收并向建设行政主管部门备案，因此，该交房无效。但忠大公司在对谭克、夏英2015年11月17日提交的律师函的回复函中，也告知谭克、夏英2016年1月25日前办理交房手续。同时，谭克、夏英起诉后，忠大公司提交的第3组证据即为《建设工程竣工验收备案表》，该院在组织质证中已交付谭克、夏英；《长沙市商品房买卖合同》第八条约定忠大公司交房时应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，但未约定忠大公司须提前提交该两份文件及其附件或其他文件，且忠大公司承诺只要谭克、夏英办理收房手续，就会向谭克、夏英交付《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》。因此，在忠大公司已经同意并通知谭克、夏英交付房屋及相关资料的情况下，无需判决忠大公司履行该责任。至于逾期交房违约金问题。双方在房屋买卖合同中明确约定，忠大公司应在2013年4月18日向谭克、夏英交付经竣工验收合格的房屋，但涉案房屋在2013年8月13日才验收合格，因此，忠大公司2013年5月通知时房屋不符合合同约定，也不符合《城市房地产管理法》第二十六条及《建筑法》第六十一条第二款的规定，该交房通知无效。忠大公司辩称按照合同第九条的约定，交房时间应为2015年12月16日，因此其于2013年5月通知交房系提前交房，因房屋的交付与商铺和托儿所等附属设施的交付并不是不可分开，且合同及其补充协议明确约定交房时间为2013年4月18日，房屋竣工验收即视为符合交房条件，并未约定相关设施、设备竣工才交房。故不能以约定的商铺和托儿所的竣工时间为交房时间。忠大公司辩称造成工期的延迟的原因是该项目属于定向开发，项目施工期间出现工程量增加、诉讼纠纷、场内高压电杆移除等原因延误了相当长的工期，加之谭克、夏英等买受人提出规划设计变更导致延期交付，责任不应由其承担，但忠大公司没有提交充分证据证明，应不予采纳。之后，直到忠大公司在2016年1月12日出具的律师函复函中，才告知谭克、夏英应于2016年1月25日收房，故此时应认定为忠大公司书面通知谭克、夏英收房的时间。至今谭克、夏英未到忠大公司处办理收房手续，理由是忠大公司没有对房屋的质量问题整改到位。因忠大公司的房屋此前业经相关部门验收合格，忠大公司也对谭克、夏英提交的2015年11月17日提交的律师函中提出的房屋存在的质量问题，在2016年1月12日出具的律师函复函中已经作出了解释，同时相关质量问题并非房屋主体结构质量不合格及房屋质量问题严重影响正常居住使用，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条的规定及《合同补充协议书》约定，谭克、夏英应当先收房，如发现仍有质量问题，可以要求忠大公司修缮，而不能拒绝收房。因此，2016年1月25日后忠大公司不应再承担逾期交房违约金。据此，忠大公司应支付的违约金为：78959.98元（520158×0.00015×1012）。
二、关于忠大公司的房屋是否存在房屋质量问题以及是否应当支付预期修缮违约金问题。谭克、夏英在起诉状中提出了忠大公司的房屋存在的质量问题，但其2015年11月17日提交的律师函并未提出上述问题，而谭克、夏英又未提交其他证据证明谭克、夏英通知了忠大公司涉案房屋存在上述问题并要求整改。同时，忠大公司2013年8月29日的答复函中，对中央空调的焊接问题、房子的飘窗问题、厨房及厕所的渗漏问题、厨房烟道止回阀问题有的作出了合理解释，有的说明已经整改到位。《合同补充协议书》约定，房屋取得建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位的竣工验收合格文件，即视为该商品房符合房屋交付条件，谭克、夏英应当办理收房手续，如遇该商品房存在属于工程保修范围的质量问题，谭克、夏英有权要求维修，忠大公司应当按《合同》的约定予以修缮，但谭克、夏英不得以此为由拒绝收房；忠大公司通知谭克、夏英收房截止日后10日内，为谭克、夏英查验房屋的时间，逾期视为谭克、夏英查验房屋合格。因此，谭克、夏英在未办理收房手续，并对房屋整改情况进行核实的情况下，主张忠大公司的涉案房屋质量不合格，并要求支付逾期修缮违约金，条件不成就，证据不足，应不予支持。
三、关于忠大公司是否应当向谭克、夏英支付擅自变更厨房窗台设计而导致谭克、夏英增加厨房辅助照明及改装窗户的费用问题。该院查明，涉案4-10栋房屋系定向销售给省林业厅及省森林防火指挥中心干部职工的，省林业厅要求忠大公司将房屋平开窗改为飘窗，且该变更长沙市城乡规划局等有关部门的批准，因此，不属于忠大公司擅自改变。同时，谭克、夏英没有办理收房手续，也没有提交证据证明其已经对飘窗进行了改装，并安装了辅助照明设备。因此，谭克、夏英的该主张证据不足，理由不成立，应不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、忠大公司于判决书生效后10日内支付谭克、夏英逾期交房违约金78959.98元（520158×1.5/10000×1012）；二、驳回谭克、夏英的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3500元，由谭克、夏英负担1776元，忠大公司负担1724元。
在二审过程中，双方当事人均为向本院提交新证据。
本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为：本案的争议焦点有：一、忠大公司是否存在逾期交房以及是否应当承担违约责任；二、忠大公司是否应当承担窗台改造和照明费用。
一、关于忠大公司是否存在逾期交房以及是否应当承担违约责任的问题。2012年5月22日，忠大公司与谭克、夏英签订《长沙市商品房买卖合同》及补充协议，该合同系双方真实意思表示，且无法律规定的合同无效情形，应认定为合法有效，双方应严格依照合同履行己方的义务，双方在合同中约定忠大公司的交房时间为2013年4月18日前，双方又约定忠大公司的交房方式为书面通知交房，后忠大公司虽然称其以其他方式通知了交房，但是忠大公司并未以合同约定的方式通知交房，直至对谭克、夏英的律师函的回复中才告知谭克、夏英于2016年1月25日前来办理交房手续。因此忠大公司已经违反合同约定，逾期交房，故其应当承担相应的违约责任。忠大公司称是因为工程量增加、规划变更导致其工期延误，但其并未提交证据证明，且该理由并非合同约定的不可抗力等免责事由，故对忠大公司的该项辩称本院不予支持。
二、关于忠大公司是否应当承担窗台改造和照明费用的问题。本案涉案房屋为忠大公司定向销售给湖南省林业厅的职工的房屋，因本案中忠大公司的规划变更已经经过了有关行政管理机关的批准，且谭克、夏英也未提交证据证明其对本案涉案房屋的窗台进行了改造，并安装了辅助照明装置，因此对谭克、夏英的该项上诉主张本院不予支持。
另，关于谭克、夏英称要求忠大公司在交房前必须先向其交付《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》的问题，因忠大公司承诺将会在谭克、夏英收房时向其提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，现谭克、夏英尚未收房，且双方在合同中也没有约定忠大公司必须在交房前提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，故无需再判决忠大公司履行该义务。
至于本案涉案房屋的质量问题，因谭克、夏英尚未收房，刘焱、刘楚雄可待收房后，如若本案涉案房屋存在质量问题，再另行依法主张权利。
综上，原审判决认定事实清楚，判处得当，依法应予维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费3500元，由上诉人谭克、夏英负担1500元，由上诉人湖南忠大房地产开发有限公司负担1500元。
本判决为终审判决。
审 判 长 何豪杰
审 判 员 曾庆军
代理审判员 黄 琦
二〇一七年三月三十一日
书 记 员 黄 佳
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。