山东省济宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）济民终字第1450号
上诉人（原审被告）徐德安。
上诉人（原审被告）仲继琴。
二上诉人共同委托代理人陆浩，山东公明政和律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）邱四柱。
委托代理人刘成彬，邹城峄山法律服务所法律工作者。
上诉人徐德安、仲继琴因房屋买卖合同纠纷一案，不服邹城市人民法院（2013）邹民初字第3150号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定，2002年4月10日，原、被告签订了一份房屋租赁协议，被告将位于兖矿环保中心家属院4号楼2单元302室房产一处租赁给原告，原告依约缴纳租赁费。2003年7月22日原、被告双方房屋买卖协议一份载明“协议书甲方：徐德安乙方：邱四柱经双方协商达成如下协议：一、甲方将住宅楼一处位于兖矿集团环保中心四号楼中间单元三楼西户，建筑面积为47平方米（包括楼下配套储藏室一间），属甲方私人住房，甲方愿将此楼房转卖给乙方所有。乙方同意接受，并签字后付款伍万捌千元整（5.8万元）。以后待甲方房权过户乙方时，费用由甲方负责。未办理过户手续之前，双方不得公开，公开不受法律保护。三、过户前住所搬迁增加面积费用由乙方负责。四、未尽事宜，双方协商解决。甲方：徐德安（签字、手印）乙方：邱四柱（签字、手印）二〇〇三年七月二十二日”。协议签订后，原告将58000元房款交付给被告，被告为原告出具收条载明“收条今收到邱四柱买房款款伍万捌千元整（58000～）徐德安（手印）2003.7.22”。2006年4月20日，兖矿集团统一办理产权证书，该涉诉房产登记为：“房屋所有人：徐德安房屋坐落：太平东路479号兖矿环保中心4号楼2-302号产权证号：邹房权证城区字第××号共有权人：仲继琴”。后双方因办理房产过户手续未达成一致意见，酿成纠纷，原告于2013年10月21日提起诉讼，要求依法确认兖矿环保中心家属院4号楼2单元302室房屋所有权归原告所有，要求依法判令被告协助办理过户手续，房屋过户费用及本案诉讼费由被告承担。2013年11月20日，被告之妻仲继琴提出声明称“声明我与徐德安于1975年5月1号登记结婚，兖矿环保中心家属院4号楼2单元302室系我与徐德安夫妻共同财产，对徐德安处分该房屋所（有）任何行为，我不予认可，同时我未授权徐德安处分过该房屋，特此
声明人仲继琴（手印）2013年11月20号”。庭审中，原告陈述在双方房屋买卖成交前，被告仲继琴亲自带人与原告协商，并商定价格，参与了整个购房过程，对此，被告不予认可。另外查明，被告徐德安与仲继琴于1975年5月1号登记结婚。
原审法院认为，被告徐德安与仲继琴系夫妻关系，原被告之间买卖的房屋，应认定为夫妻共同财产。庭审中，原告陈述系被告之妻仲继琴联系买卖该房事宜，在仲继琴明知该房已经出售给原告的情况下，没有主张权利，是对被告徐德安处分其夫妻共同则产的一种默认。被告主张的其妻仲继琴在原告居住并改造该房屋11年后再声明“对徐德安处分该房屋所（有）任何行为，我不予认可，同时我未授权徐德安处分过该房屋”，有悖常理，依法不予采信。原、被告双方签订的房屋买卖协议是双方当事人的真实意思表示，且不违背法律规定，是有效的民事法律行为，应受法律保护。原告已按协议约定交清房款。被告也依照协议约定将位于兖矿环保中心家属院4号楼2单元302室房产一处（含储藏室）交付原告使用，原告现已经实际居住11年并且将该房产进行改造。被告亦应当按照约定协助原告办理房产过户手续并承担相关费用。根据最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第56条：买卖双方自愿，并立有契约，买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效，但应着其补办房屋买卖手续。被告徐德安有义务协助原告邱四柱办理房产证过户手续。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，最高人民法院《关于贯彻执行民事政策若干问题的意见》第五十六条之规定，判决：一、原告邱四柱与被告徐德安于2003年7月22日签订的房屋买卖协议有效。位于兖矿环保中心家属院4号楼2单元302室房产一处归原告邱四柱单独所有；二、限被告徐德安、仲继琴于判决生效后十五日内协助原告邱四柱办理位于兖矿环保中心家属院4号楼2单元302室房产一处（含储藏室）（邹房权证城区字第××号）的过户手续并承担相关过户费用。诉讼费3240元由被告徐德安、仲继琴负担。
宣判后，徐德安、仲继琴不服，向本院提起上诉称，一审法院认定事实错误，适用法律不当。涉案房屋系二上诉人的夫妻共同财产，而上诉人徐德安单方与被上诉人签订房屋买卖协议，侵犯了作为共同共有人即上诉人仲继琴的合法权益，被上诉人邱四柱在明知涉案房屋系二上诉人共同共有的情况下仍与上诉人徐德安单方面签订协议，被上诉人邱四柱的行为不具有善意。且被上诉人在一审庭审时仅是陈述仲继琴知道徐德安卖房，被上诉人并未就此提交任何证据证实，一审法院便认定仲继琴明知该房已出售给被上诉人，一审法院的该认定无任何证据证实。而事实恰恰相反，仲继琴已经明确表示不认可徐德安的单方处置行为。在无权处分的情形中，追认必须采取明示的方式，沉默和推定均不能作为追认的方式。综上，请求二审法院查明案件事实，根据我国《物权法》第95条、第97条以及《婚姻法》司法解释（一）第17条的规定等，撤销一审判决并予以改判，以维护上诉人的合法权益；诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人邱四柱答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。上诉人仲继琴“不知情”的说法及二上诉人不诚实的行为不影响上诉人徐德安表见代理行为的成立。上诉人徐德安将共同房产卖了，共同房产没有了，上诉人仲继琴11年都不知道，上诉人徐德安将58000元卖房款拿回家，上诉人仲继琴竟然不知道是干什么的钱，11年间竟然没有过问，显然不合情理，不能令人相信。二上诉人作为夫妻关系，被上诉人足以确信徐德安卖房已经获得了其妻即仲继琴的授权。否则的话，被上诉人也不可能与徐德安签订合同。我国《合同法》规定了相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理合同有效。被上诉人签订买房合同，交清房款，且入住该房屋11年之久，被上诉人已经善意取得该房屋的所有权。我国《婚姻法》司法解释（一）第17条第（二）项规定，他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。综上，被上诉人已经取得涉案房屋的所有权，二上诉人应当按照协议约定为被上诉人办理过户手续。上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
二审审理期间，被上诉人邱四柱申请证人邵某出庭作证，欲证实被上诉人仲继琴对于卖房是知晓的。对于该证人证言，上诉人经质证认为证人经常去被上诉人家玩、打牌等，与被上诉人具有利害关系，证人作证时对于具体情节时而回答非常详细，时而回答不知情，逻辑混乱，同时，上诉人认为该证人证言并非二审新证据。被上诉人在二审提交物业公司出具的证明一份，欲证实被上诉人一直在涉案房屋内居住，上诉人认可被上诉人在该房屋内居住，但认为双方系房屋租赁关系。
二审经审理查明的其它事实与一审认定的事实相一致。
本院认为，被上诉人邱四柱与上诉人徐德安签订房屋买卖协议后，被上诉人邱四柱将房款交予上诉人徐德安，上诉人徐德安亦将涉案房屋交予被上诉人邱四柱使用，根据双方当事人的陈述及被上诉人在二审提交的兖矿物业分公司物业五所出具的证明等，能够证实被上诉人自2003年双方签订房屋买卖协议以来一直在涉案房屋内居住，证人邵某的证言亦能证实二上诉人在涉案房屋内与被上诉人商量卖房一事。双方的卖房协议中亦有关于过户的相关约定，虽然2003年7月22日的卖房协议系由上诉人徐德安与被上诉人邱四柱所签订，但应当认定将房屋卖予被上诉人邱四柱系上诉人徐德安、仲继琴的共同意思表示，上诉人徐德安、仲继琴负有将涉案房屋协助过户至被上诉人邱四柱的法律义务，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，但一审法院判决第一项位于兖矿环保中心家属院4号楼2单元302室房产一处归邱四柱单独所有不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持邹城市人民法院（2013）邹民初字第3150号民事判决第二项；
二、变更邹城市人民法院（2013）邹民初字第3150号民事判决第一项为：被上诉人邱四柱与上诉人徐德安于2003年7月22日签订的房屋买卖协议有效；
三、驳回被上诉人邱四柱的其他诉讼请求。
一审案件受理费负担不变；二审案件受理费3240元，由上诉人徐德安、仲继琴负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱壮男
审 判 员 张 杰
代理审判员 马 斌
二〇一四年九月十五日
书 记 员 楚亭亭