山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）济民一终字第724号
上诉人（原审被告）李炳坤，男，1975年9月12日出生，汉族，住济南市。
委托代理人时晓文（系上诉人之妻），住址同上。
被上诉人（原审原告）郑州新世纪物业服务有限公司济南分公司，住所地济南市。
代表人李大康，总经理。
委托代理人傅守锋，山东法杰律师事务所律师。
委托代理人张永锦，山东法杰律师事务所律师。
上诉人李炳坤因与被上诉人郑州新世纪物业服务有限公司济南分公司（以下简称新世纪济南公司）物业服务合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2014）槐民初字第1202号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定，2009年9月1日，济南居易圣诺金置业有限公司将居易.香桔市住宅小区X号楼X单元XXX室房屋交付李炳坤。同日，李炳坤与新世纪济南公司签订《前期物业管理服务协议》，约定：李炳坤房屋坐落居易.香桔市住宅小区X号楼X单元XXX室，购房合同约定建筑面积45.79平方米。第一条、双方的权利义务1、新世纪济南公司权利义务：对住宅小区的全体业主提供服务。房屋用部位、共用设备设施、市政公用设施和附属建筑物构筑物、附属配套建筑和设施、公用绿地花木和建筑小品的维修、养护、运行和管理，公建筑共共环境卫生、公共秩序等项目进行服务、维护及管理；2、李炳坤权利义务：参加业主大会或业主代表大会，享有选举权、被选举权和监督权；监督物业管理服务行为，就物业管理的有关问题提出意见和建议。遵守本物业的物业管理制度和《业主临时管理规约》。装饰装修房屋前，提交装饰装修方案，审查备案后，方可施工。转让房屋时，应事先通知新世纪济南公司，告知受让方应当与新世纪济南公司签订协议。依据合同按时交纳物业管理费用等；第二条、物业管理服务内容1、房屋共用部位的维护和管理；2、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理；3、环境卫生及绿化维护，包括物业共用部位和相关场地的清洁卫生，指定点的生活垃圾的收集、清运及雨水、共用污水管道的疏通，定期进行消杀，对区域内绿化进行养护；4、公共秩序维护，小区主出入口24小时站岗值勤，按规定路线巡逻，每小时巡查1次；5、交通秩序和车辆停放，对进出小区的机动车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放，按政府有关文件进行停车费的收取；第三条、物业管理服务标准1、房屋外观，主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标；2、设备运行，建立设施设备档案，设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全，设施设备标志齐全、规范，责任人明确。维修人员严格执行设施设备操作规程及保养规范，设施设备运行正常；3、共用部位、共用设施设备的维护和管理，对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录；4、环境卫生，合理设置垃圾桶，每日清运垃圾2次等；5、绿化，有专业人员实施绿化养护管理，草坪等及时修剪，定期组织浇灌、施肥等；6、消防，消防设施设备完好，可随时启用，消防通道畅通，定期对消防设施设备维修、维护；7、房屋共用部位、共用设施设备小修和急修。小修及时组织修复。急修半小时内到达现场；第四条、物业管理服务费用（不包括房屋共用部位、共用设施设备的大中修、更新、改造的费用）1、李炳坤交纳费用的时间：从物业办理入住之日起，预缴半年物业管理费；2、住宅，按本合同约定建筑面积每月每平方米1号楼1.30元；2、3、4、5、6、7号楼1.20元；3、长期未入住的空置房屋按月应缴费用的70%收取，按先交费后服务，按每半年一次交纳物业管理服务费，具体交费时间为每年1月、7月的1-15日。李炳坤如未按时交纳，每迟延一日承担应交费用的0.3%的违约金；第五条、其他有偿服务费用1、车辆停放费。地下停车场小型汽车停车费每月100元／辆，地上小型汽车停车费每月80元／辆；第八条违约责任。新世纪济南公司违反协议，擅自提高收费标准的，李炳坤有权要求退还所多交费用，并支付违约金。李炳坤违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，每迟延一日承担应交费用的0.3%的违约金。
李炳坤房屋建筑面积45.79平方米，物业管理服务费为每月每平方米1.30元，每月应交物业管理服务费59.52元。2009年9月1日，李炳坤交纳至2010年9月9日止的物业管理服务费714.30元。此后，李炳坤未交纳物业服务费，新世纪济南公司主张按每月物业管理服务费59.50元要求李炳坤支付自2010年9月10日至2013年12月31日物业管理服务费2362.10元。
原审法院认为，新世纪济南公司作为物业服务企业，对居易.香桔市住宅小区提供物业服务。新世纪济南公司与李炳坤签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同合法有效。双方均应按合同约定的内容履行义务，行使权利。
关于新世纪济南公司主张的物业管理服务费2362.10元。新世纪济南公司在该小区内提供了物业管理服务，李炳坤作为小区业主，客观上接受了新世纪济南公司的服务。故李炳坤应当按照合同约定向新世纪济南公司交纳相应的物业服务费用。李炳坤自2010年9月10日起未交纳物业管理服务费，新世纪济南公司要求李炳坤交纳2010年9月10日至2013年12月31日止物业管理服务费合法有据。新世纪济南公司要求李炳坤按照每月59.50元交纳物业管理服务费系对其权利的处分，符合法律规定，予以准许。其该主张合法有据，予以支持。
关于新世纪济南公司要求李炳坤支付逾期付费的违约金708.63元。根据《前期物业管理服务协议》第四条第六项：按先交费后服务，按每半年一次交纳物业管理服务费，具体交费时间为每年1月、7月的1-15日。李炳坤如未按时交纳，每迟延一日承担应交费用的0.3%的违约金；第八条：李炳坤违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，每迟延一日承担应交费用的0.3%的违约金的约定，新世纪济南公司现认为违约金约定过高，要求将违约金调整为欠款总数的30%，新世纪济南分公司现主张按照欠款总数2362.10元计算30%所得违约金708.63元。经核算，新世纪济南公司该主张系对其权利的处分，符合法律规定，予以准许。原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零九条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、被告李炳坤于本判决生效之日起10日内给付原告郑州新世纪物业服务有限公司济南分公司物业管理服务费2362.10元；二、被告李炳坤于本判决生效之日起10日内给付原告郑州新世纪物业服务有限公司济南分公司逾期支付物业管理服务费的违约金708.63元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告李炳坤负担。
上诉人李炳坤不服原审判决上诉称：原审判决认定事实不清。新世纪济南公司未能按照物业合同约定提供物业服务，违约在先，其诉讼请求不应予以支持。1、上诉人所购房屋自2009年9月至2011年9月没有实际居住，属于空房，没有享受到物业服务，物业费不能按照100%收取；2、上诉人的房屋交付时，因存在房屋装修的质量问题拒绝收房，新世纪济南公司承诺将有问题的厨房门、厨具门换掉或折合现金支付，将有故障的入户防盗门修好，但至今没有兑现。上诉人多次要求解决无果，造成房屋无法入住；3、上诉人从未收到新世纪济南公司催要物业费的通知；4、新世纪济南公司没有履行合同义务，上诉人因此拒缴物业管理费；5、新世纪济南公司未实际履行保安义务。根据《前期物业管理服务协议》约定：小区主出入口24小时站岗执勤，按规定线路巡逻，每1小时巡查1次。新世纪济南公司未按照合同约定履行，造成上诉人停放在小区内的电瓶车丢失；6、《前期物业管理服务协议》约定了新世纪济南公司负有维护设施、设备的运行义务。新世纪济南公司没有按照合同约定履行维护义务，单元门故障不维修，造成楼宇对讲系统房屋内黑白可视对讲机无法使用，存在安全隐患，且电梯不能正常运行，时常有人被困电梯内。入户走廊的照明灯每个楼层都已损毁无人维修；7、新世纪济南公司不履行维护公用环境卫生及绿化维护义务。《前期物业管理服务协议》约定每日清运垃圾2次，楼道每日清扫2次。垃圾桶内垃圾没有及时清理，造成垃圾溢出。楼道窗台垃圾也不清理，尘土附在窗台，楼道内到处都有烟头无人打扫，给业主的生活造成不便、严重污染小区的环境卫生，危害老人和孩子的健康；8、《前期物业管理服务协议》约定了房屋共用部位、共用设施设备的维修。新世纪济南公司不履行维护房屋公用部位的义务，造成楼内外共用部位墙皮脱落、受损严重；9、依据消防法律法规和《前期物业管理服务协议》，新世纪济南公司应当保障消防设施设备运转正常，消防通道畅通。新世纪济南公司不维护消防设施，甚至破坏消防设施，许多车辆堵在消防通道口内，造成出行不便，存在安全隐患；10、新世纪济南公司未向全体业主公布管理费用收支账目，小区内的广告费、停车费应当为业主收入，扣除管理成本后应归全体业主所有；11、原审法院认为上诉人经传票传唤，无正当理由拒不到庭与事实不符。上诉人对原审法院传唤非常重视，开庭当天，由于上诉人对路况不熟和当天交通严重拥堵，原审法院周围没地方停车，导致迟到半个多小时，上诉人持答辩状、相应证据材料到庭后，原审法官拒收，并要求双方进行调解。期间，原审法院并未进一步了解相关事实，导致一边倒的缺席判决，侵害了上诉人利益。综上，恳请二审法院依法维护上诉人的合法权益，查清事实依法改判。
被上诉人新世纪济南公司答辩称，被上诉人遵守并履行了《济南市普通住宅物业服务等级标准》规定的相关义务，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法，应当予以维持。
经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，李炳坤与新世纪济南公司签订的《前期物业管理服务协议》是双方真实意思表示，未违反法律规定，合法有效。双方应按协议约定的内容履行义务，享受权利。该协议约定，长期未入住的空置房屋按月应缴费用的70%物业管理费。李炳坤主张所购房屋自2009年9月至2011年9月没有实际居住，属于空房，没有享受到物业服务，物业费不能按照100%收取。《济南市住宅物业服务收费管理实施办法》第十六条规定：房屋交付后空置半年以上的，经业主或物业使用人与物业服务企业确认后，其物业服务费按照物业服务收费标准的70%交纳，合同另有约定的从其约定。李炳坤如在接收住房时，暂不居住使用房屋，应及时告知新世纪济南公司，在经新世纪济南公司核实确认后，双方办理空置房屋物业管理及收交费手续。李炳坤在暂不居住使用房屋的情形下，未明确告知新世纪济南公司，新世纪济南公司对李炳坤房屋空置的事实不认可，且李炳坤在接收房屋时己向新世纪济南公司支付了2009年9月1日至2010年9月9日的物业管理服务费，当时亦未提出房屋空置事宜。对李炳坤的该项主张，本院难以支持。
李炳坤主张新世纪济南公司未完全履行《前期物业管理服务协议》约定的义务。协议签订后，新世纪济南公司对居易.香桔市住宅小区实行管理并提供了服务，李炳坤作为业主客观上接受了新世纪济南公司的物业管理服务并因此受惠。新世纪济南公司提供的服务如存在瑕疵，但该瑕疵尚不足以影响该小区内大多数业主的正常生活，亦不能作为李炳坤拒交物业管理费的理由。李炳坤应当按照《前期物业管理服务协议》约定向新世纪济南公司缴纳相应的物业服务费并承担协议项下的违约责任。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。李炳坤之上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人李炳坤负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王洪礼
审 判 员 黄 力
代理审判员 吴松成
二〇一四年十一月十一日
书 记 员 朱 茜