辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第1024号
上诉人（原审第三人）：陈正伟（身份证号码：2101025********），男，1955年9月13日出生，汉族，住沈阳市和平区。
委托代理人：何香玲，女，1970年5月15日出生，汉族，系沈阳市和平区中一律师服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：李锡亮，男，1949年1月3日出生，汉族，住：沈阳市和平区。
委托代理人：李玲，女，1979年6月15日出生，无业。
委托代理人：徐氡，女，1963年12月22日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）：金桂荣，女，1954年10月25日出生，汉族，住：沈阳市和平区。
委托代理人：李玲，女，1979年6月15日出生，无业。
上诉人陈正伟与被上诉人李锡亮、金桂荣房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2014）沈和民二初重字第00016号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年3月17日受理后，依法组成由审判员周濛担任审判长并主审，审判员姜会军与代理审判员朱闻天参加评议的合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。
李锡亮诉称：1993年4月13日，李锡亮与陈正伟达成协议，将李锡亮所有的位于现和平区浑河站后竞赛村的面积分别为134平方米、128平方米房产及宅基地转让给陈正伟，价格为6万元。当时陈正伟借用金桂荣名义与李锡亮签订买卖协议，后又将该房产更名过户到陈正伟名下。现因陈正伟系城市居民，其购买农村房产的行为违反了相关法律规定，故李锡亮诉至法院，要求支持李锡亮诉讼请求，请依法判决。1、请依法确认李锡亮、陈正伟之间买卖农村房产的协议行为无效。2、请判令陈正伟返还诉争房屋，或拆迁补偿款。3、诉讼费由金桂荣及陈正伟承担。庭审中，李锡亮撤回诉讼请求2。
金桂荣辩称：本案李锡亮及陈正伟实为房屋买卖合同的交易双方当事人，该房屋买卖时，只是借用金桂荣名义，双方付款及该房产从金桂荣名义变更为陈正伟名义都没有经过金桂荣，因此，该纠纷与我方无关。
陈正伟述称：同李锡亮房屋买卖行为是合法有效的，是双方当事人真实意思表示，并没有违反任何法律，故应视为该民事行为有效，这也是合同法的基本精神所在，也是公民权利最基本的保障，1999年前，没有一部门法律强制性规定类似本案的房屋不得买卖，本案中，双方房屋买卖行为发生在1993年，我国现行法律都是公布以后才有效力，对以前发生的事件不具有追溯力而物权法也明确指出不动产登记部是不动产归宿和内容的根据，以上说明我方是房屋的合法所有人，对该房屋依法享有占有、使用、处分的权利，故请求法院依法驳回李锡亮的诉讼请求。
原审法院经审理查明：陈正伟与金桂荣是朋友关系，陈正伟是城镇居民。1993年4月12日，李锡亮与陈正伟（以金桂荣的名义）签订房屋买卖协议1份，约定，李锡亮将其所有的位于现和平区浑河站后竞赛村的面积分别为134平方米（房证卷号后竞赛村310号）、128平方米（房证卷号后竞赛村311号）的两处房屋及宅基地转让给陈正伟，价格为6万元。协议签订后，陈正伟给付李锡亮购房（宅基地）款6万元，李锡亮向陈正伟交付了房屋。陈正伟以于1994年10月20日将该房产更名到陈正伟名下。另查，诉争房屋所在地已经列入政府拆迁计划并已实施了部分拆迁。上述事实，有李锡亮提供的房产交易契约书存根、陈正伟提供的房屋所有权证（后竞赛村310证号）、房屋所有权证（后竞赛村311证号）及当事人当庭陈述等证据在卷佐证，已经庭审质证，该院予以确认。
原审法院认为：农村房屋所有权转让，房屋占有范围内集体所有的宅基地随之转让。按照国家法律规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，宅基地具有国家给予农民的福利性质，是农民的安身立命之本，属于农民生存权益的重要组成部分，只有该农村村民小组等集体经济组织成员才能享有。李锡亮系和平区浑河西街道后竞赛村农民，而陈正伟是城镇人口，借金桂荣之名购买农村房屋（宅基地）。李锡亮将农村集体所有的土地及建在农村集体所有土地上的房屋转让给不属于本集体经济组织的具有城镇户口的陈正伟，双方的买卖协议违反了国家法律的强制性规定，应当认定无效。对李锡亮请求确认其与陈正伟之间买卖农村房产的协议无效的诉讼请求予以支持。依据相关法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因诉争房屋（宅基地）拆迁补偿安置协议尚未签订，李锡亮及陈正伟可得的拆迁款项尚不能确定，李锡亮对于返还房屋或拆迁款的诉请业已撤回，故对于双返问题，本院不予处理。待拆迁补偿安置协议签订后另行解决。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第二条第二款之规定，判决如下：确认李锡亮与金桂荣、陈正伟就位于沈阳市和平区浑河站后竞赛村的面积分别为134平方米、128平方米的两处房屋及宅基地的转让协议无效；案件受理费18，891元，李锡亮、金桂荣各承担9，445.5元。诉讼保全费5，000元（李锡亮已预交），由李锡亮与陈正伟各承担2，500元。
宣判后，上诉人陈正伟不服原审判决，向本院提起上诉。请求法院依法做出新裁判、撤销原判决。诉讼费由被上诉人承担。理由：一、被上诉人无实体诉求。即被上诉人没有同上诉人之间的任何合同依据，应认定为被上诉人没有确认之诉的权利。仅此，申请贵院确认被上诉人与上诉人之间没有形成法律意义上的利害关系。二、诉讼超过法定时效。原审李锡亮同金桂荣签订合同是在1993年，早已丧失诉讼时效。三、追溯力问题。1999年前没有一部法规强制性规定雷类似本案的房屋不得买卖，我国法律明确规定，不能溯及以往，即无追溯力。四、依据《物权法》之规定，上诉人合法取得争议房屋所有权，必须得到法律之任何与保护。五、原审法院认定事实不清。六、原审法院适用法律明显不当。本案为合同纠纷，其判决适用的是民法及土地管理法，没有《合同法》之严谨适用。
被上诉人李锡亮答辩称：请求维持原判。
被上诉人金桂荣答辩称：请求维持原判。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实基本一致。
本院认为：本案争议焦点为上诉人陈正伟（以被上诉人金桂荣的名义）与被上诉人李锡亮签订的《房屋买卖协议》的效力问题。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第一条：“合同法实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，适用合同法的规定；合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定”。本案诉争房屋买卖行为发生在1993年，应适用当时的法律规定认定房屋买卖合同效力问题按照当时的1988年修正的《中华人民共和国土地管理法》第四十一条：“城镇非农业户口居民建住宅，需要使用集体所有的土地的，必须经县级人民政府批准，其用地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准，并参照国家建设征用土地的标准支付补偿费和安置补助费。”之规定，当时有关土地管理的法律规范对于城镇非农业户口居民使用集体土地新建住宅并未禁止。根据“举重以明轻”原则，当时的法律规范对于城镇非农业户口居民买卖宅基地上的房屋行为亦未明令禁止。从本案合同履行来看，买卖双方的协议取得了房屋所在集体经济组织的确认，出卖人交付了房屋，买受人支付了价款，且买受人办理了《集体土地建设用地使用证》、《房屋所有权证》、《契证》，并且一直居住至今，表明上诉人陈正伟购买农村住宅取得了相关部门的批准，双方形成的买卖合同关系合法有效，应予保护。现双方买卖合同已履行二十余年，且争议房屋所在地块面临拆迁补偿的背景下起诉主张与上诉人陈正伟之间农村房产宅基地转让协议无效，没有法律依据，亦有违民事活动的诚信原则，应不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、撤销沈阳市和平区人民法院（2014）沈和民二初重字第00016号民事判决。
二、驳回李锡亮本案诉讼请求。
一审案件受理费18，891元及诉讼保全费5，000元，由李锡亮承担；二审案件受理费18，891元，由李锡亮承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 濛
审 判 员 姜会军
代理审判员 朱闻天
二〇一五年五月六日
书 记 员 王可一
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定：原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更。