北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第05918号
上诉人（原审被告）白锐钢，1983年10月1日出生。
上诉人（原审被告）崔韵昕，女，1983年10月8日出生。
上列二上诉人之共同委托代理人黄永勋，北京市昆泰律师事务所律师。
被上诉人（原审原�）北京东方瑞莱克斯酒店管理有限公司，住所地北京市朝阳区芍药居甲31号物业管理楼。
法定代表人周秋红，总经理。
委托代理人许成仁，北京市泽翔律师事务所律师。
委托代理人赵骁，北京市泽翔律师事务所律师。
原审被告鄂尔多斯市瑞恒商砼有限责任公司，住所地内蒙古自治区东胜区鄂尔多斯东街15号3号楼26。
法定代表人李渊。
上诉人白锐钢、崔韵昕因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第00870号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人白锐钢、崔韵昕之共同委托代理人黄永勋，被上诉人北京东方瑞莱克斯酒店管理有限公司之委托代理人许成仁到庭参加诉讼，原审被告鄂尔多斯市瑞恒商砼有限责任公司经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉，本案现已审理终结。
2012年9月�北京东方瑞莱克斯酒店管理有限公司（下称瑞莱克斯公司）诉至原审法院称：我公司与白锐钢于2012年7月16日签订《凯基伦大厦租赁合同》（房屋坐落于：朝阳区×××3号），双方约定租赁期限为10年，合同期限自2012年9月14日至2022年6月30日止。合同签订后，我公司给白锐钢两个月的免租期用于置办设施准备营业。按照约定白锐钢应在合同签订后支付600万订金（用于冲抵第一年租金），但白锐钢总是以各种理由推托不交纳订金。白锐钢于2012年8月5日向我公司出具承诺书，保证2012年8月22日前支付房租1000万元，如果不支付，我公司有权终止租赁合同，白锐钢愿意承担合同中规定的违约责任。2012年9月12日，白锐钢明确表示不能继续履行合同，单方向我公司出具解除合同说明，认可300万元作为对我公司的补偿，如不能给付上述款项由此引发诉讼而产生的我公司一切费用（含�师费、公证费、鉴定费、差旅费等）白锐钢愿意一并承担，并同意此案由北京市朝阳区人民法院管辖。白锐钢的行为已经违反了合同第六条违约责任第二款之规定：乙方逾期交纳租金及各项相关费用的，应按逾期金额每日1%的标准向甲方加付违约金。逾期15天仍未交纳的，甲方有权解除合同并要求乙方补足实际使用期间的租金等相关费用并承担金额为6个月房屋租金的违约金。2012年9月12日，担保人崔韵昕（白锐钢妻子）及担保人鄂尔多斯市瑞恒商砼有限责任公司（下称瑞恒公司）共同向我公司出具担保书，对白锐钢与我公司解除租赁合同赔偿的300万元以自己的所有财产承担连带保证责任。依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国担保法》及相关法律规定，现起诉要求：1、判令白锐钢支付单方与我公司解除房屋租赁合同时已认可的经济损失300万元、律师费16万元。2、判令担保人崔韵昕及瑞恒公司对白锐钢的违约赔偿承担连带赔偿责任。
白锐钢、崔韵昕辩称：不同意瑞莱克斯公司的诉讼请求。2012年9月12日白锐钢与瑞莱克斯公司签订了一个解除合同的书面材料，这个材料是瑞莱克斯公司起草的，白锐钢签的字。双方已经协议解除了合同，但9月20日瑞莱克斯公司起诉要行使法定解除权，因此双方不应再按照解除合同书面材料的约定履行。瑞莱克斯公司与原房东签订的合同年租金是600万元，每个月50万元，白锐钢给瑞莱克斯公司造成租金损失的期间是2012年8月9日至2012年9月12日，共1个月零4天，租金总计56.4万元。瑞莱克斯公司的实际损失只有这56.4万元。双方解除合同协议书约定的300万元违约金过高，已达到瑞莱克斯公司实际损失的5.3倍，请求法院予以减少。崔韵昕同意承担连带责任。不同意赔偿律师费。双方协议解除合同的书面材料上没有约定付款时间，瑞莱克斯公司没有催告白锐钢付款就单方起诉，双方的书面材料丧失存在基础，瑞莱克斯公司基于该书面材料起诉没有依据。
瑞恒公司未出庭应诉，亦未提交书面答辩意见。
原审法院经审理认为：瑞莱克斯公司与白锐钢签订的《凯基伦大厦租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，因白锐钢未能按时支付租金，瑞莱克斯公司行使合同解除权后，白锐钢于2012年9月12日出具说明函，同意解除合同并承担违约责任，至此双方的租赁合同已经解除。因白锐钢违约造成合同解除，白锐钢承诺支付给瑞莱克斯公司的损失赔偿款300万元已低于合同约定的违约金数额，在本案中瑞莱克斯公司提交了证据证明其实际损失大于300万元，白锐钢虽抗辩称300万元过高，但并未提交证据证明其主张。对�白锐钢抗辩称瑞莱克斯公司转租获利超过其损失一节，瑞莱克斯公司的获利情况与白锐钢的损失赔偿不是同一合同关系，与白锐钢无关，其以此抗辩没有依据，法院不予采信。瑞莱克斯公司要求白锐钢按约定支付损失赔偿款300万元的诉讼请求有事实和法律依据，法院予以支持。白锐钢承诺如不能按时付款导致瑞莱克斯公司起诉，则白锐钢赔偿因此而产生的律师费，理应依约诚信履行，瑞莱克斯公司依据白锐钢的承诺要求白锐钢承担律师费16万元的诉讼请求有事实和法律依据，法院予以支持。崔韵昕、瑞恒公司自愿出具担保书，对白锐钢赔偿给瑞莱克斯公司的损失300万元及相关费用承担连带保证责任，瑞莱克斯公司按照担保书要求崔韵昕、瑞恒公司承担连带保证责任，对白锐钢的付款义务承担连带责任的诉讼请求有事实和法律依据，法院予以支持。瑞恒公司经法院合�传唤未到庭应诉，依法缺席判决。据此，原审法院于2013年5月判决：一、白锐钢于判决生效后三日内向北京东方瑞莱克斯酒店管理有限公司支付损失赔偿款三百万元、律师费十六万元；二、崔韵昕、鄂尔多斯市瑞恒商砼有限责任公司对白锐钢在判决书主文第一项中的付款义务承担连带责任，崔韵昕、鄂尔多斯市瑞恒商砼有限责任公司承担连带责任后，可向白锐钢追偿。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，白锐钢、崔韵昕不服，上诉至本院，同意给付律师费16万元及原判第二项，但认为判决的损失赔偿金数额过高，要求降低赔偿金数额。瑞莱克斯公司同意原判。瑞恒公司未提起上诉。
经审理查明：2012年7月16日，瑞莱克斯公司（合同甲方）与白锐�（合同乙方）签订《凯基伦大厦租赁合同》，约定：甲方将北京市朝阳区×××3号×××三、四、五层出租给乙方用于经营酒店、客房、餐饮，建筑面积11000平米，甲方同意将现有装修的客房租赁给乙方使用；租赁期为10年，合同期限自2012年9月14日至2022年6月30日止。合同第六条违约责任第二款约定：乙方逾期交纳租金及各项相关费用的，应按逾期金额每日1%的标准向甲方加付违约金。逾期15天仍未交纳的，甲方有权解除合同并要求乙方补足实际使用期间的租金等相关费用并承担金额为6个月房屋租金的违约金。
合同签订后，瑞莱克斯公司将房屋交付给白锐钢，并给其两个月的免租期用于置办设施准备营业。2012年8月5日，白锐钢向瑞莱克斯公司出具《承诺书》，内容为：“2012年7月6日，我与瑞莱克斯公司签订了《凯基伦大厦租赁合同》，按合同要求订金一直没有支付，我�人承诺在2012年8月22日前支付给瑞莱克斯公司房租1000万元，如果没有按时支付，瑞莱克斯公司有权终止租赁合同，白锐钢愿意承担合同中规定的违约责任。”2012年9月12日，白锐钢向瑞莱克斯公司出具说明函，内容为：“因本人不能依约履行租赁合同，不能按期支付租金，我同意解除（终止）2012年7月16日与瑞莱克斯公司签订的《凯基伦大厦租赁合同》，并赔偿因此给瑞莱克斯公司造成的损失300万元。如不能给付上述款项，瑞莱克斯公司提起诉讼，因此而产生的其他一切费用（含律师费、公证费、鉴定费、差旅费等）白锐钢愿意一并承担，并由北京市朝阳区人民法院管辖。”2012年9月12日，担保人崔韵昕及担保人瑞恒公司共同向瑞莱公司出具担保书，内容为：“对白锐钢因解除《凯基伦大厦租赁合同》而赔偿给瑞莱克斯公司的损失300万元及相关费用，我公司及崔韵昕本人均愿意以自己所有的财产为白锐钢提供担保，承担连带保证责任。”
原审庭审中，瑞莱克斯公司提交其制作的损失明细表，证明其实际损失为6575289元。白锐钢和崔韵昕对于其中的租金损失只认可56.4万元，物业费损失只认可15万元，暖气费、冷气费、水电费损失没有交费单据不认可，重新装修费用只认可197120元。另，瑞莱克斯公司提交其与新租户签订的《转让协议书》及新租户的营业执照、组织机构代码证、税务登记证、法定代表人身份证明，装修改造施工合同及包工头的身份证复印件及装修款付款网银电子回单，地毯销售合同，支付壁纸款的银行刷卡单，证明由于白锐钢未能履约，且在装修时把一部分墙砸掉，瑞莱克斯公司需要另找装修公司进行修复，到2012年10月17日才修好，之后对外出租，在2013年1月1日才找到新租户，空房时间长达5个半月。白锐钢和崔韵昕�上述证据的真实性认可，但认为房屋在9月12日已经交还瑞莱克斯公司，瑞莱克斯公司把承租权整体转让给新租户的价格是1720.82万元，而瑞莱克斯公司从房东处承租的花费只有600万元，没有任何实际经济损失。瑞恒公司未到庭对瑞莱克斯公司提交的证据进行质证。
本院认为：瑞莱克斯公司与白锐钢签订的《凯基伦大厦租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。合同签订后，因白锐钢单方原因致使合同最终解除，根据2012年9月12日白锐钢向瑞莱克斯公司出具的说明函，白锐钢认可赔偿因合同解除给瑞莱克斯公司造成的损失300万元及律师费等相关费用。瑞莱克斯公司据此要求白锐钢支付损失赔偿款300万元及律师费16万元，于法有据，应予支持。现白锐钢、崔韵昕主张赔偿数额过高，要求法院予以酌减，因该赔�数额已在合同约定的违约责任基础上进行过酌减，白锐钢在说明函中亦明确予以认可，且根据瑞莱克斯公司提供的损失明细及相应证据，该赔偿数额并未明显高于实际损失，故本院对白锐钢、崔韵昕的上述主张不予采纳。根据崔韵昕及瑞恒公司出具的保证书，瑞莱克斯公司要求崔韵昕、瑞恒公司对白锐钢应给付的赔偿金额承担连带保证责任，理由充分，亦应予以支持。综上，原审法院判决并无不当，本院予以维持。白锐钢、崔韵昕的上诉请求，依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
保全费5000元、公告费1260元，由白锐钢、崔韵昕、鄂尔多斯市瑞恒商砼有限责任公司连带负担（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）。
一审案件受理费32080元，司法专邮送达费240元，由白锐钢、崔韵昕、鄂尔多斯市瑞恒商砼有限责任公司连带负担（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）。二审案件受理费18740元，由白锐钢、崔韵昕负担（免于交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 曹雪
代理审判员 王云
代理审判员 卢涛
二〇一四年十月十五日
书 记 员 陈雪