福建省厦门市湖里区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）湖民初字第3667号
原告王万通，男，汉族，1963年11月23日出生，住厦门市思明区。
委托代理人尤秀明、官亚婧（实习律师），福建东方格致律师事务所律师。
被告谢廷余，男，汉族，1946年12月15日出生，身份证住址四川省南部县南。
原告王万通与被告谢廷余房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月16日立案受理。依法由代理审判员范功怡适用简易程序于2014年10月16日公开开庭进行了审理。原告王万通的委托代理人尤秀明、官亚婧到庭参加诉讼。被告谢廷余经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王万通诉称，2010年6月29日，王万通作为出租方（甲方）、谢廷余作为承租方（乙方）签订了一份合同编号为51号-2-05的《房屋租赁合同书》，约定：甲方将仙岳路51号二楼05展位（建筑面积为90平方米）出租给乙方；租赁用途为文化古玩市场、油画、书画、艺术展览厅之使用；乙方每贰个月向甲方交付租金，第2次付款应提前10天付清；合同签订之日起，乙方向甲方交付2200元作为押金，到合同期满，且乙方交清租赁期应交的一切费用后，甲方应将押金无息退还给乙方；租赁期限及租金为2010年8月1日至2011年7月31日，每月每平方米20元，2011年8月1日至2012年7月31日至，每月每平方米24元，2012年8月1日至2013年7月31日止，每月每平方米28元；乙方在租赁期间应交付管理费1.0元／㎡，卫生费0.5元／㎡，水电费，有线电视费及房屋租赁税；在租赁期间拖欠租金每天按拖欠租金的3‰加收滞纳金，拖欠租金达到半个月以上的，视乙方违约，甲方有权提前解除合同，收回房屋，并有权追回所欠租金及滞纳金和房屋租赁税，所产生的费用由乙方承担；等等。
合同签订后，王万通将租赁房屋交付谢廷余使用。然谢廷余仅缴交租金3600元和押金2200元（确认并结算至2010年10月31日的租金和费用），此后谢廷余再未交纳过租金及相关费用，已经构成违约。依据合同约定，王万通有权解除合同，并要求谢廷余支付拖欠的租金、管理费、卫生费。
因讼争展位系由厦门东镀文化古玩有限公司进行招租和管理，厦门东镀文化古玩有限公司因谢廷余长期拖欠租金，于2011年6月27日发函要求解除合同，并于2011年8月12日将讼争展位清空，并已交付新的产权人梁前槐、林智慧另行出租给他人。合同实际于2011年8月12日终止履行。因此，谢廷余应支付自2010年11月1日起至2011年8月12日止租金17064元（20元／月×90平方米×9个月＋24元／月×90平方米÷30天×12天=17064元）、管理费846元（1元／月×90平方米×9个月＋1元／月×90平方米÷30天×12天）、卫生费423元（0.5元／月×90平方米×9个月＋0.5元／月×90平方米÷30天×12天）。
案外人梁前槐、林智慧（新产权人）依据2010年2月24日《协议书》于2012年4月10日向厦门市湖里区人民法院提起本案讼争租赁合同诉讼，然厦门市中级人民法院认定梁前槐、林智慧的起诉违背合同相对性原理，驳回了梁前槐、林智慧的起诉。
鉴于谢廷余拖欠租金和费用的行为已构成违约，王万通作为合同当事一方，依约有权解除合同。现原告王万通请求法院判令：1、确认王万通与谢廷余在2010年6月29日签订的合同编号为51号-2-05《房屋租赁书》于2011年8月12日解除；2、谢廷余向王万通支付租金17064元、管理费846元、卫生费423元，合计18333元。3、本案诉讼费用由谢廷余承担。
被告谢廷余未作答辩。
经审理查明，梁前槐、梁连泉、王万通原系厦门市湖里区东渡濠头南库区六号库（即仙岳路51号）的产权人。2010年8月24日，上述房产过户至梁前槐、林智慧名下。
2010年2月24日，梁前槐、梁连泉、王万通三方共同出具《协议书》一份，载明三方共同委托王万通以自己的名义对外出租位于湖里区东渡濠头南库区六号库二楼05展位（即仙岳路51号二楼05展位）并签订租赁合同，租赁合同项下的权利（包括收取租金权、管理权、诉讼权等）、义务均归梁前槐和林智慧享有。
2010年6月29日，以王万通作为出租方（甲方）、谢廷余作为承租方（乙方）的双方签订一份编号为51号-2-05的《房屋租赁合同书》，约定：甲方将仙岳路51号二楼05展位（建筑面积为90平方米）出租给乙方；租赁用途为文化古玩市场、油画、书画、艺术展览厅之使用；乙方每2个月向甲方交付租金，第2次付款应提前10天付清；合同签订之日起，乙方向甲方交付2200元作为押金，到合同期满，且乙方交清租赁期应交的一切费用后，甲方应将押金无息退还给乙方；租赁期限及租金为2010年8月1日至2011年7月31日，每月每平方米20元，2011年8月1日至2012年7月31日，每月每平方米24元，2012年8月1日至2013年7月31日，每月每平方米28元；乙方在租赁期间应交付管理费1元／平方米，卫生费0.5元／平方米，水电费，有线电视费及房屋租赁税；租赁期间拖欠租金每天按拖欠租金的3‰加收滞纳金，拖欠租金达到半个月以上的，视乙方违约，甲方有权提前解除合同，收回房屋，并有权追回所欠租金及滞纳金和房屋租赁税，所产生的费用由乙方承担；租赁期间，双方均不得借故解除合同（除政府拆迁不可抗拒的因素以外），当事一方必须提前2个月通知对方，违约者需要支付对方2个月的租金作为违约赔偿金；等等。
合同签订后，王万通将仙岳路51号二楼05展位交付谢廷余使用。厦门东镀文化古玩有限公司因谢廷余长期拖欠租金，于2011年6月27日发函要求解除合同，并于2011年8月12日在谢廷余未到场的情况下，将讼争展位清空并将展位内的物品搬出。
另查明，梁前槐系厦门东镀文化古玩有限公司的法定代表人。梁前槐和林智慧委托厦门东镀文化古玩有限公司收取讼争展位的租金，及发函解除合同。
谢廷余在（2012）湖民初字第2298号案件审理中确认已缴交了至2010年10月31日止的租金，此后未再缴交租金及管理费、卫生费。王万通对（2012）湖民初字第2298号民事判决书中审理查明的事实部分予以确认。
（2014）厦民终字第1086号民事裁定书认为原审即（2012）湖民初字第2298号案件认定事实清楚，但因无证据证明王万通将其合同权利、义务一并转让给梁前槐和林智慧时，有经过谢廷余同意，该转让行为对谢廷余不发生法律效力，梁前槐、林智慧直接以谢廷余未支付租金构成违约为由，起诉谢廷余要求解除合同、支付租金，违背合同相对性原则，其起诉应予驳回。
以上事实，有王万通提交的《房屋租赁合同书》、《协议书》、（2012）湖民初字第2298号民事判决书、（2014）厦民终字第1086号民事裁定书及本案的庭审笔录为证，足资认定。
本院认为，谢廷余经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，应视为其自动放弃抗辩权利，本院依法缺席审理和判决。谢廷余与王万通于2010年6月29日签订的合同编号为51号-2-05的《房屋租赁合同书》系双方当事人真实意思表示，其内容和形式均与法不悖，应认定合法有效，双方应依约履行。一、关于王万通是否有权向谢廷余主张《房屋租赁合同书》项下权利的问题。谢廷余与王万通签订租赁合同时，讼争展位的所有权人为梁前槐、梁连泉、王万通三人。2010年2月24日，三人经协商，一致同意以王万通的名义对外出租讼争展位并签订租赁合同，同时将租赁合同项下的权利、义务均转让给梁前槐和林智慧；2010年8月24日，梁前槐和林智慧取得讼争展位的权属。（2014）厦民终字第1086号民事裁定书认定并无证据证明王万通将其合同权利、义务一并转让给谢廷余时有经过谢廷余同意，本案中谢廷余未到庭，也未提交任何书面材料，即本案中也无法确认上述转让有经过谢廷余同意，因此该转让行为对谢廷余不发生法律效力。即本案中，王万通起诉谢廷余符合合同相对性原则，王万通有权向谢廷余主张《房屋租赁合同书》项下权利。
二、关于编号为51号-2-05的《房屋租赁合同书》是否解除的问题。《房屋租赁合同书》约定“乙方（即谢廷余）每2个月向甲方（即王万通）交付租金，第2次付款应提前10天付清……拖欠租金达半个月以上的，视乙方违约，甲方有权提前解除合同，收回房屋……”根据谢廷余已付租金情况以及房屋租赁合同的交易习惯，上述约定应理解为系指每2个月缴交一次租金，除合同签订时的第一次租金外，之后的租金支付时间为提前10天。谢廷余仅缴交了截至2010年10月31日止的租金，其拖欠租金的行为已经构成违约，根据双方合同的约定，王万通有权解除合同。2011年8月12日，厦门东镀文化古玩有限公司已将讼争展位自行收回，并交由梁前槐、林智慧另行出租他人，王万通对此亦予以确认。因此，应认定编号为51号-2-05的《房屋租赁合同书》已于2011年8月12日解除。
三、关于王万通诉求的租金及管理费、卫生费。谢廷余自2010年8月起一直使用讼争展位至2011年8月12日止，根据法律规定及合同约定应支付王万通上述期间的租金以及管理费、卫生费，谢廷余自2010年11月1日起未支付上述费用，因此其应支付的租金为17064元（20元／月×90平方米×9个月＋24元／月×90平方米÷30天×12天）、管理费为846元（1元／月×90平方米×9个月＋1元／月×90平方米÷30天×12天）、卫生费为423元（0.5元／月×90平方米×9月＋0.5元／月×90平方米÷30天×12天），上述合计18333元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第八十八条、第九十三条第二款、第一百一十二条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告谢廷余与原告王万通于2010年6月29日签订的《房屋租赁合同书》（编号为51号-2-05）已于2011年8月12日解除；
二、被告谢廷余应于本判决生效之日起十日内，支付原告王万通租金17064元、管理费为846元、卫生费为423元，合计18333元。
如果被告谢廷余未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费129元，由被告谢廷余负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
代理审判员 范功怡
二〇一四年十月十六日
书 记 员 张占甫
附页：
本案适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
本案执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。