辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽01民终13567号
上诉人（原审被告）：辽宁正邦房地产有限公司，住所地沈阳市于洪区陵东街135号。
法定代表人：赵成海，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王迺瑜，辽宁尧盛律师事务所律师。
委托诉讼代理人：可抒楠，辽宁尧盛律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：付春玥，女，1980年2月20日出生，汉族，新韩银行沈阳支行员工，住沈阳市皇姑区。
委托诉讼代理人：付作仁（付春玥的父亲），男，1951年1月18日出生，汉族。
上诉人辽宁正邦房地产有限公司（以下简称“正邦公司”）因与被上诉人付春玥租赁合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2016）辽0105民初1685号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年12月15日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
正邦公司上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人全部诉讼请求。事实和理由：1.一审判决认定事实错误，上诉人取得涉诉车位租期内的全部期限使用权，有权对地下车位进行租赁；2.一审判决解除合同没有任何法律依据；3.一审判决有悖于民法保护交易安全的基本原则。
付春玥辩称，一审判决事实清楚、适用法律正确，请求维持原判。
付春玥向一审法院起诉请求：1.请求判令解除2012年12月18日签订的CW-2012-09号、CW-2012-10号《帝景湾地下停车位长期租赁协议》；2.判令正邦公司返还收取的租金400,000元，并支付占款期间利息（2012年12月18日起至退款时间为止，利息计算标准为按照中国人民银行同期贷款利率计算）；3.赔偿付春玥无法使用车位造成的直接损失，即付春玥另行支付租赁临时车位费4000元（租金标准400元/车，自2013年11月1日起计算10个月租金）；5.案件受理费由正邦公司承担。事实和理由：2012年12月18日，付春玥、正邦公司签订编号为CW-2012-12-9号和编号CW-2012-12-10号两个车位的协议，约定租赁期限20年，并赠送26年零2个月。2013年10月，正邦公司通知办理入住，但现场并不具备进住条件，经与正邦公司多次协商未果。通过调查得知正邦公司只与沈阳市皇姑区人民防空办公室签订了一年期的使用合同，且该工程于2014年6月才验收合格，允许使用，正邦公司却让付春玥预先支付地下车位物业管理费1200元/车，否则不交付住宅的钥匙，属强制捆绑提前收费。对于正邦公司出售并赠送的使用期限很难兑现，缺乏保障，故诉至法院。
一审法院认定事实：坐落于沈阳市皇姑区水塔街18号的“帝景湾”人民防空工程系正邦公司开发建设。2012年12月18日，付春玥作为承租方与作为出租方的正邦公司签订《帝景湾地下停车位长期租赁协议》（以下称为“《租赁协议》”）两份（编号分别为CW-2012-09号和CW-2012-10号），约定付春玥以400,000元的价格承租正邦公司位于帝景湾地下停车场A区39号、40号的两个车位（以下称为“案涉地下车位”）。租赁期限自2014年1月1日起至2033年12月31日止,共20年。赠送租赁期限从2013年11月1日起至2013年12月31日止；2034年1月1日起至2060年11月1日止。关于付款方式约定，两个车位，分别预付30,000元，共计余款340,000元，于协议签订之日起5日内一次性付清。关于交付时间，约定为2013年11月1日。并约定租赁车位物业管理费现行收费标准为100元/月/个。签订合同当日，付春玥向正邦公司交付租赁车位租金共计400,000元。
2013年10月，正邦公司通知付春玥入住其购买的住宅，并要求付春玥除交纳相关物业费用及代收费用外，交纳租赁车位物业管理费1200元。因付春玥认为地下停车位不具备使用条件，双方协商未果，至今未办理购买的住宅及地下车位的相关手续。
另查，2014年7月1日，正邦公司与沈阳市皇姑区人民防空办公室签订《人民防空工程使用合同》一份，约定使用期限1年，即2014年7月1日起至2015年6月30日止。使用费148,320元人民币。并约定正邦公司应按照合同约定的期限使用人防工程。需要租赁/转租的，应经人防办批准，重新签订人防工程使用合同。如租赁/转租，超出本合同约定的使用期限的，租赁/转租行为无效。
另查，付春玥承租的地下车位在正邦公司开发建设的人民防空工程范围内。该工程于2014年7月4日经沈阳市人民防空办公室竣工验收备案，2014年9月22日经沈阳市城乡建设委员会竣工验收备案。因付春玥、正邦公司对地下车位一事协商未果，付春玥遂诉至一审法院。
一审法院认为，关于本案诉讼主体问题。本案中案涉合同的签订、交付租金均系付春玥完成，正邦公司通知入住对象亦为付春玥，上述一系列行为恰证明付春玥与本案具有直接的利害关系。虽起诉状签名为“付春玥代理人：付作仁”，并非付春玥本人，但经付春玥本人到庭说明理由，表明其授权其父亲付作仁作为本案代理人是其真实意思表示，起诉状签名并非付春玥本人，属于付春玥诉讼常识认识模糊。鉴于付春玥与本案具有直接利害关系，故对正邦公司称付春玥诉讼主体存在问题的答辩意见不予采纳。
关于合同能否解除问题。付春玥、正邦公司双方所签订的《租赁协议》虽名为租赁协议，实质上是付春玥出资一次性购买地下车位46年的使用权，因付春玥系车位所在人防工程的开发建设单位，对地下车位使用权有权处分，故该协议合法有效。在该协议履行期间，付春玥先因车位是否具备实际交付条件提出异议，后又对正邦公司是否具备车位46年使用权的处分权提出质疑，进而未办理车位入住手续。正邦公司虽在庭审中提供了沈阳市皇姑区人民防空办公室出具的相关说明，证明其作为开发建设单位对地下停车位有处分权且本地区通行的做法即为开发建设单位与人防工程管理部门一年一签合同，但付春玥作为合同相对方对该“通行做法”不认可，而正邦公司最终不能提交其已取得协议租期内的全部期限使用权的证据。结合举证情况及付春玥拒不办理车位入住手续的事实，依法确认付春玥、正邦公司间的《租赁协议》合同目的已不能实现，并依法解除该协议。
关于付春玥要求返还租金、支付利息的问题。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人有权要求恢复原状。正邦公司应将租金400,000元返还付春玥。另合法孳息予以保护，正邦公司应自2012年12月18日交租金之日起参照中国人民银行同期贷款利率计算支付利息，至租金实际返还之日止。
关于付春玥要求赔偿损失的问题。因导致合同目的不能实现非因合同一方的违约行为所致，故对付春玥该项诉讼请求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定,判决：一、解除付春玥与辽宁正邦房地产有限公司于2012年12月18日签订的编号为CW-2012-09号的《帝景湾地下停车位长期租赁协议》；二、解除付春玥与辽宁正邦房地产有限公司于2012年12月18日签订的编号为CW-2012-10号的《帝景湾地下停车位长期租赁协议》；三、辽宁正邦房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还付春玥租金人民币400,000元;四、辽宁正邦房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付付春玥租金人民币400,000元的利息（自2012年12月18日起至实际支付之日止，参照中国人民银行同期贷款利率计算）;五、驳回付春玥、辽宁正邦房地产有限公司其他诉讼请求。上述费用如逾期履行，辽宁正邦房地产有限公司应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费7360元由正邦公司承担。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院另查明，本案一审法院曾作出（2015）皇民二初字第2672号民事判决，正邦公司不服该判决上诉至本院，本院于2015年11月11日作出[2015]沈中民二终字第02174号民事裁定，将本案发回重审。
本院再查明，沈阳市皇姑区人民防空办公室于2015年10月14日向法院出具了《关于人防工程的情况说明》，载明：正邦公司“有权对地下人防工程进行使用和收益，也有权与业户签订《租赁合同》，收取租赁费。此做法为沈阳市地下车位经营通行做法”。
本院又查明，沈阳市人民防空办公室于2014年7月4日在案涉地下车位所在项目的《防空地下室竣工验收备案表》[2014]沈人防验字（023）号中加盖公章，确认该防空地下室开工日期2011年9月，竣工验收日期2013年10月，地面建筑总建筑面积120,786.1平方米，防空地下室建筑面积5277平方米；沈阳市城乡建设委员会于2014年9月22日下发的涉诉车位所属工程《辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书》中载明的竣工验收时间为2013年10月17日。
二审期间，本院责令上诉人正邦公司提供证据证明案涉地下车位所在项目的土地使用权期限和地下车位是否纳入地上住宅的公摊面积情况。正邦公司向本院提交了沈阳市人民政府于2011年1月5日就案涉项目下发的《土地使用权证》[沈阳国用（2010）第0232号]，载明：案涉项目使用类型为出让，终止日期为2060年11月1日；沈阳市房产测绘中心于2012年3月31日对案涉项目下发的《商品房销售面积（预测）报告书》，载明：案涉项目住宅与地下室、社区物业用房、换热站、配电间、消防水池、生活水箱间、消防水泵房、柴油发电机房等设备设施空间的建筑面积分别列明。
二审期间，本院组织双方当事人到案涉地下车位进行现场勘察，两处案涉地下车位均可以正常交付使用。
经本院向双方当事人分别释明，上诉人正邦公司表示其不同意解除双方的《租赁协议》，如果法院判令解除，则要求被上诉人承担租金损失赔偿责任。被上诉人付春玥坚持要求解除《租赁协议》，也不同意通过调解方式解决本案纠纷。
本院认为，本案系由地下车位租赁而引发的争议，通过庭审，围绕双方当事人诉辩主张，总结双方争议焦点主要有以下四点：一、案涉人防地下车位的权利性质及权利归属；二、案涉《租赁协议》的性质及效力；三、案涉《租赁协议》是否具备撤销或解除的条件；四、被上诉人付春玥坚持解除案涉《租赁协议》的法律后果。
一、争议焦点一：关于案涉人防地下车位的权利性质及权利归属问题。
（一）关于案涉地下车位的租赁期限与所在项目土地使用权期限之间的关系问题。依照《中华人民共和国物权法》（以下简称“《物权法》”）第一百三十六条规定：“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。”第一百三十七条第一款规定：“设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。”根据上诉人正邦公司提交的《土地使用权证》以及《商品房销售面积（预测）报告书》，可以证明其已经按照法律规定的程序取得了案涉地下车位相应的土地使用权，期限终止日期为2060年11月1日，故正邦公司对本案所涉人防地下车位相对应的土地，拥有合法的土地使用权。反观上诉人正邦公司与被上诉人付春玥签订的《租赁协议》中约定的地下车位租赁期限包括赠送年限部分，最终届满日期同为2060年11月1日，由此可见，本案双方《租赁协议》就地下车位所约定的租赁期限并未超过正邦公司对案涉地下车位所在土地享有的土地使用权的终止期限，进而，通过现有证据均不能证明存在案外人对本案双方当事人之间订立的合同关系进行阻却，付春玥仅以对正邦公司作为房产开发企业的存续时长所产生的疑虑，不足以证明正邦公司在签订《租赁协议》过程中对于付春玥存在恶意欺骗行为。
（二）关于案涉地下车位的人防属性与正邦公司对其享有出租收益权利之间的关系问题。依照《中华人民共和国人民防空法》（以下简称“《人民防空法》”）第十八条规定：“人民防空工程包括为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护等而单独修建的地下防护建筑，以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室。”第十九条第一款规定：“国家对人民防空工程建设，按照不同的防护要求，实行分类指导。”第二十一条第一款规定：“人民防空指挥工程、公用的人员掩蔽工程和疏散干道工程由人民防空主管部门负责组织修建；医疗救护、物资储备等专用工程由其他有关部门负责组织修建。”第二十二条规定：“城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室。”可见，人防工程既有为保障“战时”而单独、专门建筑的工程，也有“战时可用、平时民用”的建筑工程，且不同类人防工程的建筑主体不同，其权属也当然不同，但都要服从《人民防空法》的管理，而管理主体与权属主体并不等同。另该法第五条规定：“国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”结合前述几条规定，可见这是对人防工程“平时”与“战时”的使用问题所作的规定，国家并未禁止市场主体进入人民防空工程，而是持鼓励的态度，开发商对地下人防车位进行投资建设，就依法享受获取收益的权利。因此，本案上诉人正邦公司作为案涉地下车位的开发商理应依法享有对案涉地下车位的出租获取收益的民事权利。被上诉人付春玥否定上诉人正邦公司的权利享有也是于法无据的。
（三）关于案涉地下车位的出租收益权利应由业主依建筑物区分所有权所享有，还有开发商依“谁投资、谁收益”原则享有的问题。依照《物权法》第一百四十二条规定：“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。”本案中，上诉人正邦公司依法取得地下车位所属地块的建设用地使用权，并对案涉地下人防车位进行投资建设，且从其提交的《商品房销售面积（预测）报告书》及沈阳市人民防空办公室下发的《防空地下室竣工验收备案表》、沈阳市皇姑区人民防空办公室出具的《关于人防工程的情况说明》，构成基本证据链条，证明案涉地下人防车位的建设成本非由业主承担且车位面积未计入住宅公摊面积，依据前述法律规定，正邦公司应享有对案涉地下车位出租收益的权利。
总之，上诉人正邦公司对案涉地下车位享有除土地所有权之外的较为完整的物权性权利，法学理论和司法实务中对于地下人防车位所有权归属于国家还是归属于开发商或业主的认识分歧，并不能影响本案对于案涉地下车位使用收益权利人的认定，依据双方提供的证据可以认定，上诉人正邦公司作为“投资者”，有权出租案涉地下车位，并获取相应收益。
二、争议焦点二：关于案涉《租赁协议》的性质及效力问题。依照《物权法》第七十四条第二款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”本案中，上诉人正邦公司对案涉地下车位具有使用收益权，有权依法通过约定的方式，出售、转让其全部或可区分为“专有部分”的部分地下车位。案涉《租赁协议》虽然形式上名为“车位长期租赁协议”，其对租赁期限的约定，出于避免与现行法律对于租赁合同规定的最长租赁期限相冲突的目的，采取了基本租赁期限为20年，此后再赠送26年的租期分段模式，并土地使用权期限相一致，但究其实质，该《租赁协议》体现了正邦公司将其因投资取得的地下车位使用权让渡转移给了被上诉人付春玥，而并非是简单的“租赁关系”，而且以“使用权”为标的物的合同也并非一定为“租赁合同”。此类合同具有其自身的特殊性，相关立法尚亟待进一步明确完善，其约定方式符合当前房地产市场发展的实际需要和惯常交易模式，但法律适用上不宜以“租赁合同”的效力性规定对本案涉及《租赁协议》的效力进行否定性评价。
上诉人正邦公司将其开发建设的地下车位，通过与被上诉人付春玥签订《租赁协议》，让渡使用权，获取收益，系依法行使“投资者”权利。付春玥作为业主，与正邦公司签订的《租赁协议》中，约定了付春玥有偿使用案涉地下车位，约定使用期限与地上建筑物土地使用权年限相对应，每个车位总价20万元，同时约定付春玥租赁的地下车位不得对外出租或挪作他用。付春玥须接受正邦公司或正邦公司指定的物业管理公司的统一管理及服务，按照相应收费标准向物业管理公司交纳物业管理费用。从上述条款约定内容，结合前文关于案涉地下车位权利归属的认定，将案涉《租赁协议》认定为有效合同，符合当前房地产产业发展的实际，符合本地打造营商环境的需要，符合维护合法权益的民法价值追求和鼓励交易的合同法立法宗旨，该协议不仅不违反法律、行政法规的强制性规定，在不具有其他导致协议无效事由的情况下，被上诉人付春玥仅以租赁期限过长提出抗辩，不足以否定《租赁协议》的有效性。故此，一审判决将《租赁协议》认定为有效，并无不当，本院予以确认。双方当事人均应受其约束。
三、争议焦点三：关于案涉《租赁协议》是否具备撤销或解除的条件，也就是说，承租人付春玥提出的解除协议的理由是否成立的问题，亦即正邦公司反对解除协议的上诉理由能否成立的问题。
（一）关于付春玥在一审时提出正邦公司将对案涉地下车位只有一年使用权，虚假宣传成享有永久使用权，正邦公司隐瞒该事实使付春玥造成重大误解，因此双方签订的《租赁协议》属于可撤销情形的主张，本院认为，如前所述，该协议合法有效，那么，经审查上诉人所提交的证据材料和本院进行现场勘察的情况，可以认定被上诉人只要依约履行协议，接收地下车位，就能实现使用地下车位的合同目的，故付春玥提出的该撤销理由并不成立。因重大误解而可撤销的合同一般具有以下几个要件：（1）误解是因受害方当事人自己的过失产生的。（2）对合同的内容构成重大的误解。（3）这类合同要能直接影响到当事人所应享有的权利和承担的义务，合同一旦履行就会使误解方的利益受到损害。（4）重大误解与合同的订立或者合同条件存在因果关系。
首先，重大误解中的误解应当是对合同的内容构成重大误解。本案中，在正邦公司与付春玥签订的《租赁协议》中明确约定，“根据国家人防有关规定，付春玥租赁的地下车位，只具有使用权，没有产权，因此正邦公司只对付春玥开具三联据，不能开具购房发票，付春玥对此表示认可，并不以此为由向正邦公司提出任何形式的索赔请求，否则正邦公司可据此作为免责的抗辩依据”，付春玥所支付的款项为租金，且双方是对租赁期限进行了明确约定。因此，从协议内容可以看出，双方协议约定的是使用地下车位，至于地下车位是否属于人防工程性质，对付春玥接收使用案涉地下车位并未产生阻碍，也并不必然导致付春玥对协议内容产生重大的误解。
其次，产生重大误解的合同能直接影响到当事人所应享有的权利和承担的义务，合同的履行会使误解者的利益受到较大的损失或达不到误解者订立合同的目的。本案中，付春玥与正邦公司签订《租赁协议》的目的是为了使用地下车位，只要正邦公司提供该车位给付春玥使用，则付春玥使用地下车位的合同目的便可实现，付春玥的合同利益并不会必然受到较大的损失。根据沈阳市皇姑区人民防空办公室出具的《关于人防工程的情况说明》，载明：正邦公司“有权对地下人防工程进行使用和收益，也有权与业户签订《租赁合同》，收取租赁费。此做法为沈阳市地下车位经营通行做法”，人防行政管理部门授权开发商对人防地下车位经营收益，并采取一年一审批、一年一收费的方式进行管理，正邦公司作为该人防地下车位的开发商，具有对地下车位的经营使用收益权，每年审批属于行政机关正常的管理规范和通行做法，并不必然影响承租人对地下车位的使用。
最后，重大误解导致合同撤销，应当是由于误解才导致合同的订立，没有这种误解，当事人将不订立合同或者虽订立合同但合同条件将发生重大改变。本案中，付春玥购买了该小区商品房，为了居住生活便利，由正邦公司为其提供地下车位符合常理，双方订立地下车位的《租赁协议》并不是因为误解而产生，即付春玥并非由于误解才订立《租赁协议》。同时，付春玥为取得案涉地下车位的长期使用权，一次性向正邦公司支付使用费40万元，并不会随地下车位性质的变化而发生重大改变，该价格并未导致明显不公平。因此，付春玥与正邦公司签订《租赁协议》并不构成重大误解。
综上，付春玥与正邦公司签订的《租赁协议》系双方真实意思表示，付春玥主张因其对案涉地下车位的性质存在重大误解而要求撤销《租赁协议》，无事实与法律依据，本院不予支持。
（二）关于付春玥在一审时提出正邦公司在没有取得地下车位使用权资格时，就签订协议收取全部租金是不合理的；开发商正邦公司难以保证能持续经营至租赁期限所约定的46年之久，后续的权益无法得到有效保障；租赁期限超过二十年的部分也是无效的约定；正邦公司在《租赁协议》中强制约定捆绑地下车位管理费也是不合理的霸王条款等主张，以此要求解除双方的《租赁协议》。对此，本院认为应将付春玥是否享有合同解除权作为本案结论认定的前提和基础。
首先，依照《中华人民共和国合同法》（以下简称“《合同法》”）第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”如前所述，本案中，付春玥与正邦公司签订的《租赁协议》，不属于合同法规定的无效合同。同时，案涉《租赁协议》并非普通的租赁合同，承载着对地下车位使用权的让与，协议中对于后26年租期的赠送部分，并不当然适用《合同法》第二百一十四条关于租赁期限不得超过二十年，超过部分无效的规定。且该理由亦非解除合同的法定理由。《租赁协议》中对于地下车位管理费标准及收取方式的约定亦不违反法律、行政法规的强制性规定，在双方自愿签订协议后，对双方当事人具有约束力，应恪守履行。
其次，依照《合同法》第九十三条第二款规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，付春玥与正邦公司双方之间既没有就解除《租赁协议》达成一致，在协议中也没有约定解除协议的条件。付春玥要求解除《租赁协议》并没有恰当的合同依据。
最后，依照《合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，付春玥要求解除《租赁协议》所依据的前述理由，均不足以对抗或否定正邦公司正常的履约行为以及其所提供的诸多证据的有效性，换句话说，只要付春玥同意继续履行双方的地下车位《租赁协议》，即可实现合同目的，而付春玥提出的合同目的无法实现的理由，均为对正邦公司并不符合实际的质疑，缺少事实和法律依据，不能成立。
综上，在双方签订的《租赁协议》合法有效的情况下，付春玥对于该协议既不享有合同约定解除权，也不享有合同法定解除权，在正邦公司同意继续履行并具备继续履行《租赁协议》条件下，付春玥坚持解除协议的行为系单方毁约行为，应当承担对此不利的法律后果。
四、争议焦点四：关于被上诉人付春玥坚持解除案涉《租赁协议》的法律后果。
如前所述，双方签订的《租赁协议》自始至终存在可履行性，客观上并不存在阻碍或者影响被上诉人付春玥对案涉地下车位行使合同项下权利的事由，人防行政管理部门也并未介入提出租赁案涉地下车位无效的主张。本案纠纷的发生系因被上诉人付春玥主观上拒不办理地下车位接收手续导致的合同无法实际履行。至于付春玥曾提出在协议约定地下车位交付之时，地下车位所在区域尚不具备使用条件的主张，因未提供相应证据予以证明，正邦公司对此亦不予认可，故本院对付春玥的该项主张不予采信。
依照《合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，付春玥在缺少合同解除权依据的情况下，拒绝履行《租赁协议》，并单方要求解除协议的行为，属于擅自解除合同。对此行为，本院认为，鉴于被上诉人付春玥自《租赁协议》约定的地下车位交付日期2013年11月1日起，至今仍未办理接收手续，表现出强烈的解约意愿，法院如若简单判令驳回其诉讼请求，将不利于本案定分止争，反而导致双方对于案涉地下车位持续闲置，造成损失进一步扩大。在不宜强制缔约和保护守约方利益的原则下，判令解除双方的《租赁协议》不失为一种妥善的裁判方式。一审法院判决解除双方的《租赁协议》，驳回付春玥要求正邦公司赔偿损失的诉讼请求并无不当，但对于解除原因的认定和解除后果的处理属适用法律有误，结果有失妥当，本院应予纠正。
依照《合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”本案中，由于被上诉人付春玥并不享有合同解除权，其以自身的拒收行为表明对于《租赁协议》已不能继续履行，造成双方合同目的不能实现，从而导致双方《租赁协议》的解除，故依照上述法律规定，付春玥应向正邦公司承担违约责任。二审期间，经本院向上诉人正邦公司行使释明权，正邦公司表示“如果法院判令解除，上诉人则要求被上诉人承担租金损失赔偿责任”，对此，本院认为，被上诉人付春玥本应按协议约定于2013年11月1日接收案涉地下车位，但其单方拒不接收车位，且正邦公司至今未对案涉地下车位再行处分并收取收益，故在协议解除情况下，对于付春玥要求正邦公司返还全部租金的主张，本院予以部分支持。为便于租金计算，本院采取在双方协议约定的案涉地下车位租金总价的基础上，通过按月计算，截止于本判决作出之日的前一个月末的方式，最终确定正邦公司应向付春玥返还租金的数额。即排除协议约定从2013年11月1日起至2013年12月31日止的赠送期限，正邦公司应向付春玥返还租金为，在案涉地下车位总租金400,000元中扣除应由付春玥承担的从2014年1月1日起至本判决作出之前2017年2月28日止的地下车位闲置期间租金后，剩余部分的租金。
又鉴于双方协议中对于因本案情形导致协议解除的违约责任承担未予明确约定，被上诉人付春玥应按案涉地下车位月租金标准给付上诉人正邦公司三个月的租金作为正邦公司待出租地下车位损失的赔偿。一审判决判令正邦公司返还付春玥全部租金及给付利息，法律和合同依据不足，本院予以纠正。
综上所述，正邦公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国物权法》第七十四条、第一百三十六条、第一百四十二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百一十三条、《中华人民共和国人民防空法》第五条、第十八条、第二十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持沈阳市皇姑区人民法院（2016）辽0105民初1685号民事判决第一、二项：“解除付春玥与辽宁正邦房地产有限公司于2012年12月18日签订的编号为CW-2012-09号的《帝景湾地下停车位长期租赁协议》；解除付春玥与辽宁正邦房地产有限公司于2012年12月18日签订的编号为CW-2012-10号的《帝景湾地下停车位长期租赁协议》”；
二、撤销沈阳市皇姑区人民法院（2016）辽0105民初1685号民事判决第四、五项：“辽宁正邦房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付付春玥租金人民币400,000元的利息（自2012年12月18日起至实际支付之日止，参照中国人民银行同期贷款利率计算）;驳回付春玥、辽宁正邦房地产有限公司其他诉讼请求”；
三、变更沈阳市皇姑区人民法院（2016）辽0105民初1685号民事判决第三项为：辽宁正邦房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还付春玥，在扣除付春玥赔偿上诉人自2014年1月1日起至2017年2月28日止的租金损失费用及三个月的待出租损失费用之后的租金，即400,000元-400,000元/20年/12月*（38+3）月=400,000元-68,333元=331,667元;
四、驳回双方其他诉讼请求。
如未按本判决所指定的期限履行给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3823元，由付春玥负担；二审案件受理费7360元，由付春玥负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 贾宏斌
审 判 员 王 虹
代理审判员 史舒畅
二〇一七年三月二日
法官 助理 刘冰青
书 记 员 王潇潇
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国物权法》第七十四条：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
第一百三十六条：建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。
第一百四十二条：建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。
《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十三条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
《中华人民共和国人民防空法》第五条：国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。
国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。
第十八条：人民防空工程包括为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护等而单独修建的地下防护建筑，以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室。
第二十二条：城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。