浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙甬民二终字第463号
上诉人（原审被告）：宁波合生锦城房地产有限公司。住所地：宁波杭州湾新区海富路123.***号。
法定代表人：史才全，该公司董事长。
委托代理人：陈铃，宁波合生锦城房地产有限公司员工。
被上诉人（原审原告）：袁郭竣，宁波全盛科技有限公司法定代表人。
委托代理人：徐志良。
被上诉人（原审原告）：苗群飞，宁波全盛科技有限公司财务人员。
两被上诉人共同的委托代理人：杨永东，浙江海泰（杭州湾新区）律师事务所律师。
上诉人宁波合生锦城房地产有限公司（以下简称合生公司）因与被上诉人袁郭竣、苗群飞商品房销售合同纠纷一案，不服浙江省慈溪市人民法院于2015年6月9日作出的（2015）甬慈民初字第424号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月14日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。经本院审判委员会讨论，本案现已审理终结。
原审法院经审理认定：2011年11月15日，原、被告签订商品房买卖合同一份，约定：两原告购买被告开发的位于宁波市杭州湾新区海纳路408弄合生国际名都13-01幢59号房，总房款6440336元。合同第九条约定：出卖人应当在2013年12月31日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件；4.房地产开发项目交付备案书。合同第十条约定：若出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的5%向买受人支付违约金。合同第十二条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按合同附件八补充协议第七条约定的方式处理。合同附件八补充协议第七条约定：如该商品房已达到本合同约定的交付条件，买受人未在出卖人交付通知规定期限内会同出卖人对该房屋进行验收交接，出卖人应当发出书面通知催告壹次，如买受人仍未按期办理房屋验收交接的，则视为出卖人已完成房屋交付义务，自出卖人催告通知的验收交接日之次日起，该房屋的风险责任以及相关义务转移由买受人承担。合同附件八补充协议第十九条约定：信使、快递形式交送当天即视为送达。合同另对其他事项进行了约定。合同签订后，两原告按约向被告支付了全部的购房款。2014年3月28日，合生国际名都项目取得慈溪市房屋建筑工程竣工验收备案证明书。同年3月31日，合生国际名都项目取得宁波杭州湾新区房地产开发项目竣工交付备案证明书，同日，被告向两原告发送交楼通知书一份，通知两原告前来办理交房手续。2014年4月1日，两原告收到交楼通知书。2014年4月3日，两原告向被告发出解除商品房买卖合同通知书一份，认为被告已逾期交房、且房屋存在质量问题，尚未达到交付条件，构成违约，要求解除双方签订的商品房买卖合同、被告退还两原告购房款6440336元并支付违约金322016.8元。被告于2014年4月4日收到两原告寄送的解除商品房买卖合同通知书。2014年5月6日，两原告再次向被告发出函件一份，认为因被告违约，两原告已经于2014年4月3日向被告发送解除合同通知书，现再次具函给被告，要求被告妥善处理纠纷，否则两原告将通过法律途径解决。2014年5月13日，被告向两原告发送回复函一份，认为被告已经于2014年3月31日取得商品房交付备案许可证，并于当日通知两原告办理交房手续，不同意两原告提出的单方解除合同的要求。
原审原告袁郭竣、苗群飞于2015年3月24日诉至原审法院，请求判令：确认两原审原告与原审被告签订的商品房买卖合同已经被两原审原告2014年4月3日发出的解除商品房买卖合同通知书解除。原审庭审中，两原审原告明确诉请为确认两原审原告与原审被告签订的商品房买卖合同已经于2014年4月4日解除。
原审法院经审理认为：原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。被告应按约于2013年12月31日前将符合条件的商品房交付两原告使用，如被告逾期交房超过90日，两原告有权解除合同。现被告已逾期交房超过90日，两原告有权解除合同，理由如下：首先，合同约定被告以信件形式发出通知的，交邮当天视为送达。该约定违背了合同法的要约到达主义原则，且该约定系格式条款，被告也未对该条款作特别提示，应作出不利于提供格式条款一方的解释，虽被告于2014年3月31日向两原告寄出交房通知书，但两原告于同年4月1日收到，故该院认定两原告于同年4月1日收到交房通知书，已经逾期交房超过90日；其次，根据合同附件八补充协议第七条的约定，如买受人未在出卖人交付通知规定期限内会同出卖人对该房屋进行验收交接，出卖人应当发出书面通知催告壹次，如买受人仍未按期办理房屋验收交接的，则视为出卖人已完成房屋交付义务。本案两原告收到交房通知书后，未至被告处办理交房手续，在此情形下，被告未能按照补充协议约定发送书面催告通知，被告在庭审中亦自认涉案房屋截至目前尚未交付，结合两原告于2014年4月1日收到交房通知书的事实，可予认定被告尚未完成交房义务，已经逾期超过90日；最后，被告辩称合生国际名都项目已经在2014年3月31日前具备了交付条件，被告于当日向两原告寄送交房通知书，被告已经履行了合同第九条约定的交付义务，不构成违约。该院认为，合同第九条的主要意思是明确被告的交付期限以及交付的商品房应当具备的条件。商品房只有具备了各项条件以后，才能交付买受人，但这也并不表明被告履行了交房义务，被告还应在约定的交房日期之前将房屋交付买受人使用。合同第十二条约定了交接的具体程序、步骤以及合同双方各自的权利义务。根据该条约定，双方需进行验收交接，签署房屋交接单。在签署交接单前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋，而根据补充协议第七条的约定，只有原告方未在被告交房通知规定期限内会同被告对房屋进行验收交接的情况下，被告应当发出书面通知催告壹次，如原告方仍未按期办理房屋验收交接的，则视为被告已完成房屋交付义务。而事实上，本案被告均未完成合同约定的上述义务，故被告并未完成商品房的交付义务。因被告逾期交房超过90日，被告的行为已构成违约，合同约定的解除条件已经成就。享有解除权的一方有权依照合同的约定解除合同。两原告于2014年4月3日向被告发出解除商品房买卖合同通知书，被告于2014年4月4日签收，合同于解约通知函到达被告时解除。被告虽对解除持有异议，但未能在三个月内向人民法院起诉，该院对被告的异议，不予采纳。两原告要求确认原、被告签订的商品房买卖合同已经于2014年4月4日解除的诉请，该院予以支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、九十三条第二款、第九十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，作出如下判决：确认原告袁郭竣、苗群飞与被告宁波合生锦城房地产有限公司签订的商品房买卖合同已于2014年4月4日解除。案件受理费100元，减半收取50元，由被告宁波合生锦城房地产有限公司负担。
宣判后，原审被告合生公司不服，上诉至本院，称：一、原审法院认定上诉人逾期交付房屋超过90天，与事实不符。原审法院认为涉案商品房买卖合同第九条约定的交付是指必须将房屋实际交付至被上诉人手中，这一逻辑与实践相悖。交付是双向行为，上诉人的交付义务是在合同约定时间内使被上诉人购买的房屋具备交付使用的条件并通知其办理收楼手续，至于最终是否办理入住手续是被上诉人的权利，上诉人无权强迫其入住。涉案房屋于2014年3月31日取得相关证照，符合交付条件，根据补充协议约定，信使、快递形式交送当天即视为送达，上诉人于2014年3月31日寄发了书面的交付通知书，已经如约完成了交房义务，上诉人逾期交房并未超过90天。原审法院错误地引用合同法的要约到达主义原则，认为该约定为无效的格式条款，于法无据。原审法院认为在被上诉人未办理收楼时，上诉人未按照合同约定发出书面催告通知，因此上诉人未完成房屋交付义务，该认定与事实不符。催告通知并非上诉人履行房屋交付义务的一部分，上诉人的交付义务在第一次寄发交楼通知书时已经履行完毕，催告是在被上诉人拒绝办理收楼入住的情况下才会出现的，事实上，上诉人于2014年5月13日向被上诉人寄送的回复函中已经明确提到涉案房屋已经符合交付条件，并通知其前来办理交房手续。二、原审法院适用法律错误。根据最高法院的相关答复意见，当事人根据合同法第九十六条的规定，通知对方要求解除合同的，必须具备合同法第九十三条或者第九十四条规定的条件，才能发生解除合同的法律效力。涉案房屋并不存在法定和约定的解除合同的情形，因此涉案合同是合法有效的，效力不存在争议。请求撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人袁郭竣、苗群飞答辩称：涉案商品房买卖合同第九条明确约定出卖人应在2013年12月31日前交付商品房，该约定没有歧义，如按照上诉人理解，则应表述为2013年12月31日前向买受人发出交付通知。按照通常理解，发出通知不能视为交付使用。原审法院适用要约到达主义，属正确。消费者作为弱势群体，对其作出有利解释是合理的。上诉人不但没有在合同约定的期限内将商品房交付给被上诉人使用，甚至交付使用的第一步义务（发出交房通知）的履行也超过了合同约定的最晚期限，完全符合双方合同约定的合同解除条件。请求驳回上诉，维持原判。
在二审审理期间，上诉人合生公司提供录音材料及通话记录各一份，拟证明上诉人于2014年3月31日电话通知被上诉人袁郭竣房屋已经符合交付条件，通知其来办理收楼手续的事实。被上诉人袁郭竣、苗群飞经质证，对该证据的真实性无异议，但商品房买卖合同第12条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应书面通知买受人办理交付手续，所以电话通知没有效力，录音中，被上诉人已明确告知上诉人，当天是最后一天，上诉人已违约。本院经审查认为，鉴于被上诉人对该份证据的真实性无异议，本院对其真实性予以确认。
被上诉人袁郭竣、苗群飞提供合生国际名都交楼通知书一份，拟证明上诉人在涉案房屋没有达到交付使用的条件下发出交付通知书，是虚假交付，上诉人清楚知道涉案房屋应最迟在2014年3月31日之前完成交付，所以其不惜以虚假交付的手段提前发出交付通知书的事实。上诉人合生公司经质证，对该证据的真实性无异议，但认为上诉人发出该通知书并非强迫业主收楼。部分业主将房屋作为新房使用，在水电已经通了的情况下告知其提前交付，不存在虚假交付。本院经审查认为，对该份证据的真实性予以认定，但关联性不予认定。
经审理，本院除对原审法院认定的事实予以确认外，另查明，上诉人方的工作人员于2014年3月31日电话通知被上诉人袁郭竣涉案房屋已经符合交付条件，通知其来办理收楼手续。
本院认为：上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应依约履行。上诉人于2014年3月31日电话通知被上诉人袁郭竣房屋已经符合交付条件，通知其来办理收楼手续，尽管这一形式与合同约定的书面通知形式不符，但其交房的意思已通过电话的形式让袁郭竣知晓，并于同日向两被上诉人寄出了交房通知书。根据双方约定，交房通知书交邮当天即视为送达，故从维护交易稳定的角度考虑，涉案商品房买卖合同以不解除为宜。原审法院判令合同解除欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、撤销浙江省慈溪市人民法院（2015）甬慈民初字第424号民事判决；
二、驳回被上诉人袁郭竣、苗群飞的诉讼请求。
一审案件受理费100元，减半收取50元，二审案件受理费100元，均由被上诉人袁郭竣、苗群飞负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄永森
审 判 员 朱亚君
审 判 员 赵保法
二〇一六年一月四日
代书记员 桂红艳