江苏省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）苏审二民申字第00029号
申请再审人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：徐州市泰山房地产开发有限公司。住所地：江苏省徐州市王陵路开发大厦**楼。
法定代表人：张永民，该公司董事长。
委托代理人：杨芳，江苏盛仪律师事务所律师。
被申请人（一审原告、反诉被告，二审被上诉人）：李勇。
申请再审人徐州市泰山房地产开发有限公司（以下简称开发公司）因与被申请人李勇商品房买卖合同纠纷一案，不服江苏省徐州市中级人民法院（2013）徐民终字第2066号民事判决，向本院申请再审。本院于2015年1月12日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
开发公司申请再审称：应按照补充协议计算约定违约金，二审判决认定的违约金数额过高。1、2009年3月9日的补充协议约定的违约金是购房款的30%，该违约金的计算基数应为A116商铺价格。2、商品房买卖合同约定违约金计算基数为已交付房款，李勇于2009年6月2日已交付房款200.78万元，二审判决以购房全款220.78万元作为计算基数不当。3、开发公司向李勇出售的均为独立商铺，二审判决认定延期交付A116商铺致该商铺与其他商铺未能合并使用，没有事实依据。4、与徐州市住房保障和房产管理局发布的房屋租赁指导价、李勇提交的转租合同中载明的租金、同时期同地段其他门面房的租金收益、沈燕子承租案涉商铺时的租金相比较，二审判决认定的违约金亦过高。综上，请求撤销二审判决，依法进行再审。
本院审查查明：2009年1月20日，李勇购买开发公司开发的黄河景园商铺7套。2009年3月9日，开发公司与李勇签订补充协议1份，约定李勇一次性所购商铺（A04、A05、A06、A07、A13、A14、A16）的首付款为7738250元。付款时间分2次，延期至2009年3月9日前首付款650万元，2009年3月20日前付款1238250元。购房首付款付至开发公司账户后，由开发公司负责做所购（A13、A14、A16）原租赁户的工作，在2009年5月1日前将A13、A14商铺交付给李勇使用，2009年6月1日前将A16商铺交付给李勇使用。其他4间所购商铺（A04、A05、A06、A07）按照“买卖不破租赁”的原则执行。李勇支付购房款首付款后，剩余购房款7738250元由李勇自行负责办理银行按揭贷款，在2009年4月20日前支付给开发公司。开发公司在李勇购房款付清后，负责在2个月内给李勇办理房产证及土地证。双方应严格遵守补充协议的约定，任何一方违反补充协议约定，均应按照购房款的30%计付违约金。
同日，开发公司与李勇又就上述7套商铺分别签订商品房买卖合同7份，其中A116商铺的商品房买卖合同约定：由李勇购买开发公司所有的A116商铺，该房总金额为220.78万元，李勇承诺在2009年3月9日前支付首付款110.39万元，余款在2009年4月20日前办理银行按揭支付，李勇如未按合同约定的时间付款，逾期30日之内，自合同约定的应付款期限第2日起至实际全额支付应付款之日止，按日向开发公司支付逾期应付万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过30日，开发公司有权解除合同。开发公司解除合同的，李勇按累计应付款的3%向开发公司支付违约金。李勇愿意继续履行合同的，经开发公司同意，合同继续履行，自合同约定的应付款期限第2日起至实际全额支付应付款之日止，李勇按日向开发公司支付逾期应付款万分之五的违约金。开发公司应在2009年6月1日前，将商品房交付给李勇。开发公司如未按合同约定的期限将该商品房交付给李勇使用，逾期不超过60日，按照已交付房款的万分之三支付违约金，逾期超过60日的，李勇要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第2日起至实际交付之日止，开发公司按日向李勇支付已交付房款万分之五的违约金。其中，补充协议中的A16与商品房买卖合同中的A116为同一房产。
开发公司分别于2009年1月22日、3月3日、3月9日、3月20日出具收据，收据分别注明收到李勇购房款150万元、100万元、400万元、1238250元。2009年1月22日、3月3日、3月10日、3月24日、2010年4月27日，李勇通过银行向开发公司分别转款150万元、100万元、400万元、1238250元、20万元。
另查明，在双方签订商品房买卖合同之前，徐州百富时尚商业管理有限公司与案外人沈燕子签订房屋租赁合同，将A116商铺租赁给沈燕子使用，约定租赁期限为2006年6月1日至2009年5月31日，租金为第1年11.2万元、第2年11.5万元、第3年12万元。合同到期后，沈燕子未返还租赁房屋，致开发公司未能如期交房。
因A116商铺未依约交付，李勇于2012年12月27日向徐州市泉山区人民法院提起本案诉讼，请求判令：开发公司立即交付A116门面房，并按照总房款的30%给付违约金380万元。开发公司认为李勇主张的违约金过高，请求调整，同时以李勇未及时交付房款构成违约为由提起反诉，请求判令：李勇支付违约金30万元。
一审法院认为，案涉商品房买卖合同及补充协议，是双方自愿订立，合法有效，双方均应依约履行。开发公司未能按期交房构成违约，李勇要求交付房屋、支付违约金的请求符合法律规定。但双方在补充协议中约定的违约金过高，酌情按双方签订的商品房买卖合同约定的标准予以调整，即开发公司应依照A116商铺总价款220.78万元，自2009年6月2日至7月31日以万分之三的标准，自2009年8月1日至实际交付之日止以万分之五的标准计算日违约金。
在合同履行中，李勇实际付款的时间与开发公司出具收据的时间不一致，开发公司主张是先开具收据后付款符合客观情况，予以采信，故李勇在首付款中有1238250元逾期4天、剩余房款中有20万元逾期372天，李勇的上述行为亦构成违约，应支付违约金。由于双方在补充协议中约定的违约金标准过高，故酌情按照商品房买卖合同约定的标准予以调整，李勇应支付的违约金为37485.9元（1238250元×0.0003／天×4天﹢20万元×0.0003／天×30天﹢20万元×0.0005／天×342天）。该院于2013年6月26日作出（2013）泉民初字第61号民事判决：一、开发公司于判决生效后10日内向李勇交付A116商铺；二、开发公司于判决生效后10日内向李勇支付违约金（按照A116商铺总价款220.78万元，自2009年6月2日至同年7月31日每日按照万分之三计算，自2009年8月1日至实际交付之日止每日按照万分之五计算）；三、李勇于判决生效后10日内向开发公司支付违约金37485.9元；四、驳回李勇的其他诉讼请求；五、驳回开发公司的其他诉讼请求。
开发公司不服一审民事判决，上诉至江苏省徐州市中级人民法院。该院于2013年12月5日作出（2013）徐民终字第2066号民事判决：驳回上诉，维持原判决。
再审审查期间，开发公司确认补充协议同时针对7套商铺，签订补充协议的原因是：7套房屋的总价款约为1500余万元，李勇用商铺作抵押向银行贷款，贷款尚未办妥但商品房买卖合同约定的付款时间已经届至，签订补充协议的目的是为了推迟付款时间。
本院认为：
一、补充协议中约定的违约金计算基数应为全部商铺的购房款。2009年3月9日的补充协议约定，违约方均应按照购房款的30%计付违约金。该补充协议是针对已签订的7份商品房买卖合同所作出的变更约定，故双方未就所购商铺逐一签订补充协议，该补充协议约定的权利义务内容指向7套商铺。补充协议约定的违约金计算方法是按照购房款的30%计付违约金，结合开发公司所称签订补充协议的目的是将原合同约定的付款时间推迟，应理解为是通过加重付款人的违约责任，督促付款人在推迟的付款期限届至之时按时付款。二审判决据此认定约定违约金计算基数应为全部商铺的购房款，符合当事人缔约时的真实意思表示。开发公司现要求按照A116商铺的购房款作为计算基数，欠缺合同依据。
二、二审判决未以已付款数额作为计算违约金的基数并无不当。李勇依据补充协议约定的计算方法请求判令的违约金数额为380万元，二审法院依据开发公司的申请予以调整符合法律规定。二审判决以双方当事人在商品房买卖合同中约定的违约金计算标准作为参照，结合案件的具体情况，综合考虑合同的履行程度、当事人的过错等因素酌情确定违约金数额，并无不当。因商品房买卖合同中违约金计算条款已被补充协议相关内容替代，因此开发公司要求严格按商品房买卖合同约定计算违约金，欠缺依据。
三、开发公司所称原审判决酌定违约金数额失当的其他理由亦不能成立。李勇系一次性购买多个相邻商铺，因此其所称预想合并使用商铺的意见，具有合理性，二审判决将合并使用的收益损失一并作为考量违约所致实际损失的因素，并无不当。此外，基于合同相对性原理，合同双方自由意定的租金数额及违约金计算方法，对合同双方具有法律拘束力，而政府指导价、其他主体租赁商铺的租金数额不能当然地作为认定案涉违约金过高的依据。
综上，开发公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：
驳回开发公司的再审申请。
审 判 长 管 波
代理审判员 关 倩
代理审判员 许俊梅
二〇一五年二月十一日
书 记 员 费 行