浙江省杭州市江干区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭江民初字第1583号
原告周张华。
原告沈小娟。
二原告委托代理人叶宸麟（特别授权代理）。
被告杭州中江置业有限公司。
法定代表人王云龙。
委托代理人陈宗宇、吴俊（特别授权代理）。
原告周张华、沈小娟为与被告杭州中江置业有限公司（以下简称中江公司）合同纠纷一案，于2014年10月9日向本院起诉。本院于2010年10月10日受理后，依法由审判员叶文军独任审判，于2014年11月5日公开开庭进行了审理。原告周张华及二原告委托代理人叶宸麟、被告中江公司委托代理人陈宗宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周张华、沈小娟诉称，周张华、沈小娟为夫妻，系原承租中江公司的杭州东方商城2-2-502的客户。2006年11月6日周张华、沈小娟与中江公司签订了房屋置换协议，约定：中江公司吸收合并杭州东方商城，对东方商城进行资产重组和产权改造，周张华、沈小娟以原东方商城的房屋使用权置换中江公司开发的住宅使用权，置换以双方签订新物业的商品房买卖合同为准；新物业的提供期限为协议签订后30个月内，逾期中江公司承担违约责任，每日向周张华、沈小娟支付置换房预计市场价值0.1%的违约金。协议签订后，周张华、沈小娟即履行了交付房屋的义务，中江公司按约应该在2009年5月6日前交付新物业，实际履行中中江公司直到2010年4月13日才交付房屋，逾期支付时间长达342天。周张华、沈小娟为取得新物业合计支付462859元，中江公司应支付房款违约金158297.78元。中江公司于2010年4月13日交付新物业后，直至2011年7月6日才办理完毕新物业的产权证，中江公司的办证时间远远超过法律规定的交付房屋后90日，超期时间长达361天，中江公司应承担违约金共计29756.13元。原告周张华、沈小娟提出以下诉讼请求：
一、判令被告中江公司支付迟延交房违约金158297.78元。
二、判令被告中江公司支付迟延办证损失29756.13元。
被告中江公司辩称，一、商品房买卖合同为本案合同基础，与房屋置换协议约定不一致的，应以商品房买卖合同为准。房屋置换协议系中江公司与周张华为了完成原东方红街拆迁安置工作所签署，由于房屋拆迁安置工作的不确定性以及原东方红街特殊性历史遗留问题，双方在房屋置换协议中约定置换以双方签订新物业的商品房买卖合同为准。房屋置换协议签署在前，商品房买卖合同签署在后且经过正规备案手续，即便双方没有前述特殊约定，两份合同约定不一致的，也应以商品房买卖合同为准。二、商品房买卖合同上签名是否为周张华本人签署，并不影响该合同效力。根据周张华、沈小娟提交的证据4公证书所附的函的内容，即便当时商品房买卖合同并非周张华本人签署，周张华、沈小娟也已经以书面形式追认了该合同的效力。商品房买卖合同虽然与周张华仲裁申请书中签名不一致，但商品房买卖合同所附身份证确系其所有，且目前该房屋也为周张华、沈小娟接收并居住，相关款项亦由周张华、沈小娟全额支付，故周张华、沈小娟已经以实际行为认可了商品房买卖合同的效力，并已经享受该合同所赋予的权利，履行了合同义务。三、中江公司按时交付商品房买卖合同所涉房屋并办理产权证明，不存在逾期交房或迟延办证的违约情形。商品房买卖合同约定的交房时间为2011年7月1日前，中江公司于2010年4月13日交付房屋，不存在逾期行为。商品房买卖合同以及房屋置换协议对于办理房屋权属证书的期限均无约定，故中江公司是否逾期办证应依据法律规定的期限进行确认。涉案房屋属于现房，办理房屋权属证书的期限为自合同订立之日起90日。商品房买卖合同签署日期为2011年7月1日，中江公司于2011年7月6日完成该义务，不存在迟延。
原告周张华、沈小娟提交了以下证据：
（1）房屋置换协议1份，证明双方之间具有合同关系。
（2）拆迁安置房费用结算清单、红街公寓物品交付清单1份，以证明中江公司于2010年4月13日交房。
（3）销售不动产统一发票1份，以证明周张华、沈小娟购买房屋的总价款为462859元。
（4）公证书2份，以证明周张华、沈小娟多次向中江公司要求赔偿违约金。
（5）房屋所有权证1份，以证明周张华、沈小娟取得房屋所有权证的时间。
（6）复函、承诺书各1份，以证明因中江公司原因导致办理房屋权属证书延期。
（7）商品房交接书1份，以证明用于办证的资料中并无周张华、沈小娟签字。
（8）决定书1份，以证明仲裁委员会对本案无管辖权。
被告中江公司提交了以下证据：
（1）房屋置换协议1份，以证明双方约定中江公司将开发的商品房置换给周张华，置换以双方签订新物业的商品房买卖合同为准。
（2）商品房买卖合同及商品房交接书各1份，以证明商品房买卖合同已经在杭州市住房保障和房产管理局备案登记，具有公示效力；合同约定涉案房屋的交付时间为2011年7月1日；商品房买卖合同所附身份证系周张华本人的身份证复印件；商品房交接书明确，双方已于2011年7月1日完成涉案商品房的交接工作。
（3）2013年5月3日函1份，以证明周张华认可其签订商品房买卖合同这一事实。
（4）房产交易产权登记申请受理单1份，以证明2011年7月6日，杭州市房产管理局受理周张华、沈小娟的产权登记申请，完成了房屋产权变更登记。
（5）本院（2013）杭江民初字第713号民事判决书1份，以证明周根焕在仲裁案件终止后，向江干区人民法院提起诉讼，及该案判决结果。
（6）杭州市中级人民法院（2013）浙杭民终字第2872号民事判决书1份，以证明周根焕提起了上诉，杭州市中级人民法院经审理维持了一审判决。
本院对上述证据审查后认为，原告周张华、沈小娟提交的证据1-3、5，中江公司没有异议，本院予以确认。证据4公证书，对其真实性中江公司没有异议，该证据可以证明周张华2次向中江公司发函要求支付迟延交付违约金、逾期办证损失的事实，本院予以确认。证据6复函、承诺书，其内容不能反映是哪一方的原因导致了涉案房屋权属证书系办理缓慢，本院不予确认。证据7商品房交接书，该证据来源不明，不能认定为办证资料，本院不予确认。证据8决定书，对其真实性中江公司没有异议，该证据可以证明相关仲裁案件的处理情况，本院予以确认。
被告中江公司提交的证据1房屋置换协议，对其真实性周张华、沈小娟没有异议，该证据可以证明双方之间的约定，本院予以确认。证据3函，该函系周张华因涉案房屋事宜向中江公司作出，其中有“贵方在2011年7月1日于（与）我方签订了商品房买卖合同”的内容，因此该证据可以证明周张华认可其于2011年7月1日就涉案房屋与中江公司签订商品房买卖合同的事实，本院予以确认。证据2中的商品房买卖合同，虽然周张华主张该合同上买受人一栏的“周张华”并非其所签，但前述证据3函已可证明周张华于2011年7月1日就涉案房屋与中江公司签订过商品房买卖合同，周张华亦不能提交就涉案房屋与中江公司签订的其他商品房买卖合同，因此证据2中的商品房买卖合同应认定系周张华与中江公司签订，可以证明双方之间的约定，本院予以确认；证据2中的商品房交接书，与商品房买卖合同同系从杭州市房产档案馆调取，亦应认定系周张华与中江公司签订，可以证明周张华与中江公司签订商品房交接书的事实，本院予以确认。证据4房产交易产权登记申请受理单，周张华、沈小娟没有异议，本院予以确认。证据5-6，该2份判决书与本案争议无关，本院不予确认。
经审理本案事实认定如下：
2006年11月6日，周张华与中江公司签订房屋置换协议，约定：周张华与原东方商城签订房屋租赁合同，承租原杭州东方商城所有的2幢2单元502室房屋；中江公司同意以周张华对房屋使用权置换中江公司新开发住宅的所有权，解除周张华于1999年12月28日与原杭州东方商城签订的房屋租赁合同，由中江公司将开发的商品房置换给周张华，置换以双方签订新物业的商品房买卖合同为准；新物业提供期限为该协议签订后30个月内，逾期中江公司承担违约责任，每日向周张华支付置换房预计市场价值0.1%的违约金；发生争议协商不成的通过杭州市仲裁机关解决；等等。中江公司于2010年4月13日向周张华交付了置换的房屋红街公寓x幢x单元x室，该房屋的购置费用为462859元。
2011年7月1日，周张华与中江公司签订商品房买卖合同，约定：周张华向中江公司购买红街公寓x幢x单元x室房屋，总价款462859元；中江公司应在2011年7月1日前将经验收合格的商品房交付周张华使用；中江公司应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金；合同履行过程中发生争议协商不成的，依法向人民法院起诉；等等。双方还签订了商品房交接书1份，内容为：2011年7月1日周张华、中江公司对红街公寓x幢x单元x室房屋进行验收交接，该房屋总价款462859元，周张华已支付全部房价款，中江公司已开具发票给周张华，等等。
周张华、沈小娟系夫妻，于1995年登记结婚。2011年7月6日，杭州市房产管理局受理周张华、沈小娟与中江公司就红街公寓x幢x单元x室房屋的房产交易产权登记申请；同日，红街公寓x幢x单元x室房屋所有权登记至周张华、沈小娟名下，二人共同共有。
2011年5月5日，周张华向中江公司邮寄函1份，内容为红街公寓x幢x单元x室房屋中江公司逾期交付342天，要求中江公司支付迟延交付违约金1096301.86元，在2011年5月15日前向产权登记机关报送备案材料、配合周张华办理房产三证，等等。2013年5月3日，周张华向中江公司邮寄函1份，内容为红街公寓x幢x单元x室房屋中江公司逾期交付342天、延迟办证528天，要求中江公司支付迟延交付违约金1096301.86元，支付逾期办证损失255803.77元，等等。
另查明，就涉案纠纷周张华、沈小娟曾向杭州仲裁委员会申请仲裁，中江公司提出管辖权异议。杭州仲裁委员会于2014年8月14日作出（2014）杭仲终决字第99号决定，决定中江公司的管辖异议成立，杭州仲裁委员会对该案无管辖权，该案仲裁程序终止。
本院认为，周张华与沈小娟系夫妻，涉案房屋已登记在周张华、沈小娟名下，二人共同共有，因此周张华与中江公司签订房屋置换协议、商品房买卖合同的行为系代表夫妻二人的行为，周张华、沈小娟为合同一方当事人。
周张华、沈小娟与中江公司就双方之间的权利义务应依房屋置换协议还是商品房买卖合同确定存在争议。周张华、沈小娟主张商品房买卖合同是为了办理权属登记需要签订的；本院认为，虽然商品房买卖合同在涉案房屋交付1年多后才签订，签订后数日涉案房屋所有权即登记至周张华、沈小娟名下，但据此不足以认定双方签订商品房买卖合同的目的只是为了办理权属登记、商品房买卖合同的约定对双方不具有约束力，在没有其他证据证明双方签订商品房买卖合同的目的只是为了办理权属登记、双方之间的权利义务应以其他约定为准的情况下，应认定商品房买卖合同的约定对双方具有约束力。房屋置换协议已经约定了置换以双方签订新物业的商品房买卖合同为准，同时商品房买卖合同的签订日期也晚于房屋置换协议，因此房屋置换协议的内容与商品房买卖合同不一致的，应以商品房买卖合同为准。
对于交房期限，房屋置换协议与商品房买卖合同的约定不一致，根据前述分析，应按商品房买卖合同的约定认定为2011年7月1日前。涉案房屋已于2010年4月13日交付，中江公司交付房屋并未迟延，因此对周张华、沈小娟要求中江公司支付迟延交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。商品房买卖合同约定，中江公司应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。涉案房屋于2010年4月13日交付，双方签订的商品房交接书陈述交房日期为2011年7月1日。如按2010年4月13日起算中江公司报备办理权属登记所需资料的期限，则2011年7月1日签订商品房买卖合同时中江公司即已违约，签约即构成违约，有违常理。结合商品房交接书将交房日期陈述为签约当日2011年7月1日的事实分析，双方当事人的意思应为将2011年7月1日视为交房日期，从该日起算中江公司报备办理权属登记所需资料的期限。涉案房屋于2011年7月6日申请进行房产交易产权登记，房屋所有权于同日登记至周张华、沈小娟名下，从2011年7月1日起算并未超过90日，因此对周张华、沈小娟要求中江公司支付迟延办证损失的诉讼请求，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十二条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告周张华、沈小娟的诉讼请求。
按规定减半收取的案件受理费人民币2030.50元，由原告周张华、沈小娟负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币4061元；对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。（开户银行：工商银行湖滨支行，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审判员 叶文军
二〇一四年十二月四日
书记员 刘佩文