北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民（商）终字第03662号
上诉人（原审原告）吕玉峰，男，1954年2月3日出生。
上诉人（原审被告）北京中大恒基房地产经纪有限公司，住所地北京市海淀区西直门北大街32号院2号楼12层1201。
法定代表人沈星华，董事长。
委托代理人都兴发，北京市中盾律师事务所律师。
上诉人吕玉峰、上诉人北京中大恒基房地产经纪有限公司（以下简称中大恒基公司）因委托合同纠纷一案，均不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民（商）初字第27733号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成由法官邢军担任审判长，法官江惠、郑慧媛参加的合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
吕玉峰在一审中起诉称：吕玉峰于2005年4月17日与中大恒基公司签订编号为0501341的《房屋出租委托合同》，约定吕玉峰将其所有的位于北京市朝阳区涉案房屋委托中大恒基公司对外出租，租赁期限自2005年4月20日至2007年6月19日，中大恒基返还房屋时，负责重新为吕玉峰装修涉案房屋大间的地砖以及重新粉刷墙壁，若不装修折价补偿。合同到期后，双方就吕玉峰委托中大恒基公司对外出租涉案房屋事宜，继续签订了7份《北京市房屋出租委托合同》，其中2013年5月31日签订的编号为W9024010的《北京市房屋出租委托合同》中，约定的租赁期限为2013年6月20日至2014年6月19日，到期后双方未再续约。中大恒基公司未及时将涉案房屋返还吕玉峰，亦为按照约定重新装修大间的地砖及粉刷墙壁，且涉案房屋中原有的设施、家具家电等存在丢失、损坏的情况。故吕玉峰诉至法院，要求：1.中大恒基公司支付吕玉峰自2014年6月20日至2014年8月7日的房屋占用使用费6394元；2.中大恒基公司赔偿吕玉峰物品丢失、损坏及装修的损失共计16000元；3.中大恒基公司赔偿吕玉峰违约金4000元；4.诉讼费用由中大恒基公司承担。
中大恒基公司在一审中答辩称：合同到期后，中大恒基公司于2014年6月19日找到吕玉峰要求交接房屋，吕玉峰以屋内地面及墙面没有恢复原状为由，拒绝接受房屋钥匙，房屋没有交接的责任在吕玉峰，房屋返还时间应为2014年6月19日，故不同意支付房屋使用费及违约金。涉案房屋中吕玉峰的家具、家电都已经老化，中大恒基公司可以适当进行赔偿，但认为这些物品价值为2000至3000元，不同意吕玉峰主张的损失金额。关于装修地砖和粉刷墙壁，中大恒基公司未与吕玉峰进行相关约定。综上，不同意吕玉峰的诉讼请求。
一审法院审理查明：吕玉峰系涉案房屋所有权人。2005年4月17日，吕玉峰作为甲方，与乙方中大恒基公司签订了编号为0501341的《房屋出租委托合同》，约定吕玉峰将涉案房屋委托中大恒基公司对外出租，委托代理期限自2005年4月20日至2007年6月19日，月租金为1250元；甲方的义务包括：提供能证明房屋产权归属甲方的证件；出租房屋及室内设施应完好无损，保证承租人正常使用；出租期间如发生自然损坏影响承租人使用时，甲方应负责在15天内修理好；如房屋设施严重老化或供电供气不足、邻里关系不和睦，应在签约前如实告诉乙方；屋内所留家电过于陈旧或已超过使用年限的，甲方应搬走，否则自然损坏后不得索赔；出租房如列入拆迁，甲方应提前45天书面通知乙方，租金按实际居住时间计算；甲方签订本合同提供的通信地址必须详实，乙方按该地址发出的函件视为送达；乙方的义务包括：签订合同签向甲方出示营业执照；负责审验承租人提供的身份证明，保证不丢失房屋的家具、电器，如出现承租人非法转租、盗走屋内设施及物品或欠费逃逸等情况，由乙方负责赔偿；按照本合同约定，及时向甲方交付租金；如不遵守本合同的各项约定视为违约，双方约定由违约方支付对方违约金三个月房租；补充：如乙方介绍的承租人利用该房进行违法活动，一切后果由乙方负责，房间由于装修不当，定于甲方不再续约时，乙方将重新为甲方安装该房屋大间的地砖，及为甲方重新粉刷墙面。
合同签订后，双方按照约定履行合同义务，租赁期满后，双方由于2007年5月13日签订了编号为J7071952的《北京市房屋出租委托合同》，吕玉峰继续将涉案房屋委托中大恒基对外出租，租赁期限为2007年6月20日至2008年6月19日。此后，就涉案房屋委托出租事宜，吕玉峰陆续与中大恒基签订了6份《北京市房屋出租委托合同》，租赁期限分别为2008年6月20日至2009年6月19日、2009年6月20日至2010年6月19日、2010年6月20日至2011年6月19日、2011年6月20日至2012年6月19日、2012年6月20日至2013年6月19日、2013年6月20日至2014年6月19日。
其中签订日期为2013年5月31日，合同编号为W9024010，租赁期限为2013年6月20日至2014年6月19日的《北京市房屋出租委托合同》中，双方约定：月租金为4000元；乙方维修责任包括：在墙上张贴、粘挂、钉钉，使墙面产生破损，恢复原状的费用；屋内其他物品因使用不当产生破损的；乙方保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的，甲方有权和宗旨本合同并不承担责任，因此而造成的损失，由中大恒基公司赔偿。该合同所附房屋状况说明书暨交验清单中显示，交接时涉案房屋中有1台冰箱、1台彩电、1台洗衣机、2台空调、1张床、2个衣柜、1个餐桌、1台抽油烟机、1个燃气灶、1个座便器、1个热水器、电卡、2把钥匙。合同签订后，由中大恒基公司将涉案房屋对外出租并向吕玉峰支付了租金。
2014年6月19日合同到期后，中大恒基公司未及时将涉案房屋返还给吕玉峰，中大恒基公司亦未重新粉刷涉案房屋的墙面及更换大屋地砖。
2014年8月7日，一审法院与双方当事人一起前往涉案房屋进行现场勘验。双方均称不持有涉案房屋钥匙，由开锁公司员工开锁，进入后厨房橱柜上有两把钥匙，中大恒基公司业务员程家乐表示这两把钥匙系涉案房屋的房门钥匙，是程家乐放在屋内的，吕玉峰表示并不知道中大恒基公司将钥匙留在了涉案房屋内。2013年5月31日签订的《北京市房屋出租委托合同》附件交验清单中所列物品，涉案房屋内只留有1台彩电、2台空调、1台抽油烟机、1个燃气灶、1个座便器，其余物品均丢失。其中电视控制板损坏，遥控器可以使用，可以开机；春兰牌空调外观完好，遥控器可以使用，但是无法制冷；古桥牌空调机盖脱落，遥控器无法使用；抽油烟机、燃气灶可以使用，但排烟管损坏；座便器可以冲水，没有马桶盖和马桶圈。涉案房屋中次卧的壁柜四扇门只有一扇是安着的，有两扇被拆下，另一扇丢失。中大恒基公司认为空调可以使用，不制冷是因为缺氟了，电视机是可以使用的。双方认可涉案房屋交接时有一个机顶盒，已丢失。涉案房屋中厕所墙壁上装有7个钉子类似物。涉案房屋主卧面积为15.6平米。同日，中大恒基公司对涉案房屋进行了清理，吕玉峰将涉案房屋收回。
一审法院经询，吕玉峰称，2005年，其要装修涉案房屋，中大恒基公司当时的经理李昭辉表示由其来负责装修，但中大恒基公司装修后，吕玉峰认为装修质量不行，其中主卧的地板问题最多，所以双方协商后约定不再续租时，由中大恒基公司负责更换地砖、重新粉刷墙面。中大恒基公司对于2005年4月17日签订的编号为0501341的《房屋出租委托合同》中补充条款约定的“房间由于装修不当，定于甲方不续约时，乙方将重新为甲方安装该房屋大间的地砖，及为甲方重新粉刷墙面”内容及真实性不予认可，并表示中大恒基公司持有的该份合同没有找到，无法提供原件。
一审法院判决认定：吕玉峰与中大恒基公司于2013年5月31日签订的编号为W9024010的《北京市房屋出租委托合同》系双方当事人真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行合同义务。合同约定履行期限截止至2014年6月18日，合同到期后，中大恒基公司应当及时将涉案房屋返还给吕玉峰。中大恒基公司主张其已经在2014年6月19日将房屋交还给吕玉峰，吕玉峰以房屋未恢复为由拒绝收回，对此吕玉峰不予认可，中大恒基公司亦未提交证据予以证明，一审法院不予采信。2014年8月7日，双方将涉案房屋中物品清点完毕后，吕玉峰将涉案房屋收回，故吕玉峰主张中大恒基公司应比照此前的租金标准支付2014年6月19日至2014年8月7日期间中大恒基公司未返还房屋应承担的占有使用费用，于法有据，一审法院予以支持。合同附件中列明了交接时涉案房屋中吕玉峰所有的家具物品，双方均认可交接时涉案房屋内有一个机顶盒，现中大恒基公司将部分家具物品丢失，应承担赔偿责任，关于赔偿金额，一审法院将综合考量品牌、规格、使用年限、购买金额等因素予以酌定。合同约定中大恒基对于钉钉使墙面破损、屋内物品因使用不当破损负维修义务，因保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏，应承担赔偿责任。在委托出租期间，房屋内家具设备有破损的情形，卫生间墙面钉钉，中大恒基公司未予以维修，故应依约承担相应的赔偿责任，关于赔偿金额，一审法院根据吕玉峰的实际损失情况予以酌定。关于吕玉峰主张的装修主卧地砖及粉刷墙面的损失，在双方于2005年4月17日签订的编号为0501341的《房屋出租委托合同》中约定，吕玉峰不续约时，中大恒基公司安装大间的地砖及粉刷墙面，该条款虽然约定在2005年4月17日签订时合同中，但就条款本身内容而言，其效力应持续至吕玉峰不续约时，吕玉峰委托中大恒基公司对外出租涉案房屋，自2006年4月20日起直至2014年6月19日，故2014年6月19日后吕玉峰明确不再继续委托中大恒基公司出租房屋时，中大恒基公司就应当履行重新安装地砖、粉刷墙面的义务，现中大恒基公司未履行上述义务，应承担相应的违约责任。中大恒基公司对该项约定的真实性不予认可，但未提交证据予以证明，一审法院不予采信。编号为0501341的《房屋出租委托合同》中，约定如不遵守本合同的各项约定视为违约，双方约定由违约方支付对方3个月房租为违约金。现中大恒基公司未按照合同约定履行重新安装地砖、粉刷墙面的合同义务，应当向吕玉峰支付违约金，但应比照该份合同中约定的月租金1250元的标准计算违约金。吕玉峰要求中大恒基公司赔偿因未履行重新安装地砖、粉刷墙面义务给吕玉峰造成的损失，但未提交证据证明其实际损失高于双方约定的违约金数额，故一审法院对此不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、中大恒基公司于判决生效之日起10日内给付吕玉峰房屋占有使用费用6394元；二、中大恒基公司于判决生效之日起10日内赔偿吕玉峰损失7000元；三、中大恒基公司于判决生效之日起10日内给付吕玉峰违约金3750元；四、驳回吕玉峰的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
吕玉峰不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉，其主要上诉理由是：吕玉峰将涉案房屋委托中大恒基公司出租，从2005年4月17日开始，先后共签订8份委托合同，中间没有间断过。其中，2013年5月31日签订的编号为W9024010号的《北京市房屋出租委托合同》中约定租赁期限为2013年6月20日至2014年6月19日。合同到期后未续约，中大恒基公司未及时按约定将涉案房屋返还吕玉峰，也未按照约定重新装修大间的地砖及粉刷墙壁，且涉案房屋中原有的设施、家具家电等存在丢失、损坏的情况，故吕玉峰诉至一审法院，并作出一审判决。吕玉峰同意一审判决第一项、第三项，但不同意一审判决第二项。一审法院既然己经明确中大恒基公司应该依据合同约定重新安装地砖、粉刷墙面，就应该根据市场行情，酌情判决中大恒基公司应当支付给吕玉峰的相关费用，即重新安装地砖、粉刷墙面的费用。法院不能以吕玉峰未提交证据而将此部分费用忽略，也不能将这部分费用作为违约金来支付，因为中大恒基公司不止此一项违约行为，而且根据市场行情此项装修费用明显要高于违约金。故一审法院的此项判决不符合事实及法律规定，应当依法判令中大恒基公司赔偿吕玉峰物品丢失、损坏及装修的损失共计16000元。故上诉请求：1.请求撤销一审判决，并依法判令中大恒基公司赔偿吕玉峰物品丢失、损坏及装修的损失共计16000元。2.诉讼费用由中大恒基公司承担。
中大恒基公司针对吕玉峰的上诉意见答辩称：不同意吕玉峰的上诉请求，具体答辩意见同上诉意见。
中大恒基公司不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉，其主要上诉理由是：一、一审判决认定事实错误，导致适用法律错误。2014年6月18日，中大恒基公司与吕玉峰的委托合同展行期限届满，中大恒基公司即与吕玉峰协商交回房屋，是吕玉峰拒绝接收，导致经济损失扩大。一审法院认定2014年6月19日至2014年8月7日期问的费用由中大恒基公司承担，显然是对事实错误的认定。事实上，中大恒基公司在吕玉峰拒绝接收房屋的情况下，将房屋钥匙放里室内燃气灶旁边，并告知吕玉峰这一情况，同时中大恒基公司在房门外张贴《通知》，中大恒基公司对此心知肚明，却对此进行抵核，进而诉讼，其主观存在恶意，其请求不应得到法律的保护。二、一审关于房屋损失的认定程序违反法律规定。1.物品损失的价格应由有关部门进行评估，之后经双方当事人质证后才能认定。一审法院没有展行上述评估程序，而是主观地判决中大恒基公司支付吕玉峰物品损失、安装地砖、粉刷墙面等费用，违反法定程序。2.一审法院在认定合同效力时将早已不再适用的2005年的合同作为列决中大恒基公司赔偿吕玉峰损失的依据.本案中，一审法院在认定事实时描述的是双方2013年6月20日签订的合同，并阐明该合同合法有效.而该份合同中对地砖安装及粉刷墙面均未约定。最后一审法院将2005年的委托合同作为判决赔偿的依据，实属牵强会。2005年的合同因被后来的合同所代替并早已失效，不应作为判决的依据。故上诉请求：请求撤销一审判决第一、二、三项，依法改判驳回吕玉峰的诉讼请求，或者发回重审。
吕玉峰针对中大恒基公司的上诉意见答辩称：不同意中大恒基公司的上诉请求。吕玉峰同意一审判决第一项、第三项，对于赔偿损失的意见，与吕玉峰的上诉意见一致。
本院二审期间依法补充查明以下事实：一审庭审中，吕玉峰称其就涉案房屋重装地砖进行了询价，包括料、人工费需要3000元左右；房屋收回后其对墙面进行了清理及重新粉刷，花费2700元，由于委托路边从事装修的个人进行，无法提供发票或收据等。
二审期间，吕玉峰提交北京首航国力商贸有限公司出具的发票1张及加盖北京首航国力商贸有限公司发票专用章的手写明细表1张，主张其在一审程序结束后对涉案房屋的地砖及墙面进行重新装修花费8190元。中大恒基公司对此不予认可，称吕玉峰二审陈述与一审不一致，且发票开具单位系商贸公司，其开具的8200元的发票不具有真实性，亦不认可该发票与诉争房屋的关联性。
经询，中大恒基公司不申请对涉案房屋丢失及损坏物品的价值进行评估。
本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有吕玉峰提交的房屋产权证、《房屋出租委托合同》、《北京市房屋出租委托合同》、照片、勘验笔录、发票及明细及当事人的陈述意见等在案佐证。
本院认为：吕玉峰与中大恒基公司于2013年5月31日签订的编号为W9024010的《北京市房屋出租委托合同》系双方当事人真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行合同义务。合同约定履行期限截止至2014年6月18日，合同到期后，中大恒基公司应当及时将涉案房屋返还给吕玉峰。中大恒基公司虽主张其已经在2014年6月19日将房屋交还给吕玉峰，吕玉峰以房屋未恢复为由拒绝接收，但吕玉峰对此不予认可，中大恒基公司未提交其向吕玉峰交房但吕玉峰拒绝接收的证据，现仅以钥匙留在涉案房屋不足以证明其主张，故一审法院对此不予采信，并无不当。2014年8月7日，双方将涉案房屋中物品清点完毕后，吕玉峰将涉案房屋收回，故一审法院判决中大恒基公司比照此前的租金标准支付2014年6月19日至2014年8月7日期间中大恒基公司未返还房屋应承担的占有使用费用，并无不当，本院予以确认。中大恒基公司关于不支付房屋占有使用费用的上诉意见，依据不足，本院不予支持。
关于吕玉峰要求支付违约金一节。双方于2005年4月17日签订的编号为0501341的《房屋出租委托合同》中约定，吕玉峰不续约时，中大恒基公司重新安装大间的地砖及粉刷墙面，该条款虽约定在双方的第一份合同中，但就条款本身内容而言，其效力应持续至吕玉峰不续约时，故2014年6月19日后吕玉峰明确不再继续委托中大恒基公司出租房屋时，中大恒基公司应当履行重新安装地砖、粉刷墙面的义务，现中大恒基公司未履行上述义务，违反双方约定，应承担相应的违约责任。上述《房屋出租委托合同》中已约定如不遵守该合同的各项约定视为违约，由违约方支付对方3个月房租为违约金。故一审法院按照上述合同约定的租金标准判决中大恒基公司向吕玉峰支付3750元违约金，并无不当，本院亦予以确认。中大恒基公司对该项约定的真实性不予认可，但并未提交证据予以推翻，应承担相应的不利后果，其主张不予支付违约金的上诉意见缺乏依据，本院不予支持。因编号为W9024010的《北京市房屋出租委托合同》仅约定提前解约需支付违约金，中大恒基公司并未出现提前解约行为，故吕玉峰主张中大恒基公司就其他违约行为支付违约金的意见缺乏合同依据，本院不予支持。
关于吕玉峰要求赔偿物品丢失、损坏及重新铺设地砖、粉刷墙面损失共计16000元一节。中大恒基公司负有妥善保管及合理使用涉案房屋物品、设备设施的义务。根据双方合同约定及一审法院现场勘验情况，在返还涉案房屋时出现物品丢失、家具设备破损、卫生间墙面钉钉及未重新铺设地砖、粉刷墙面的情形，中大恒基公司应在其过错范围内承担相应的赔偿责任。一审法院综合考虑物品的品牌、规格、使用年限、购买金额等因素及实际损失情况，酌情确定赔偿金额为7000元，并无不当。中大恒基公司虽对一审法院判决的赔偿金额不予认可，但未提交相反证据予以推翻，本院对其该项上诉意见不予支持。吕玉峰主张其在一审程序结束后重新安装地砖、粉刷墙面支出8190元，要求中大恒基公司予以赔偿。综合考虑涉案房屋面积、相关证据的证明力、中大恒基公司的违约程度及当事人庭审陈述等因素，吕玉峰现有证据不足以证明该8190元系因中大恒基公司违约给其造成的直接的、必要的、合理的损失，在一审法院已判决中大恒基公司对其违约行为承担损失赔偿责任及支付违约金的情况下，结合违约金以补偿性为主、以惩罚性为辅的性质特点，本院对吕玉峰的该项上诉意见不予支持。
综上，吕玉峰与中大恒基公司的上诉请求均依据不足，本院不予支持。一审法院判决处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费230元，由吕玉峰负担116元（已交纳）；由北京中大恒基房地产经纪有限公司负担114元（于本判决生效之日起7日内交纳）。
二审案件受理费229元，由吕玉峰负担50元（已交纳），由北京中大恒基房地产经纪有限公司负担179元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 邢 军
代理审判员 江 惠
代理审判员 郑慧媛
二〇一五年四月二十三日
书 记 员 刘 旭