广东省茂名市茂南区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0902民初134号
原告：广州市国美电器有限公司。住所地：广州市保税区东江大道***号康胜大厦***室。
法定代表人黄秀虹，该公司执行董事。
委托代理人张力，该公司员工。
委托代理人周继辉，该公司员工。
被告：吴辉振，男，1970年8月9日出生，汉族，住茂名市茂南区，
原告广州市国美电器有限公司（以下简称国美公司）诉被告吴辉振房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月10日立案受理后由审判员陈耀荣适用简易程序独任审理，后因案情需要转入普通程序，并依法组成合议庭于2017年4月26日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人周继辉到庭参加诉讼，被告吴辉振经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告国美公司诉称：2014年2月15日，原告和被告签订《房屋租赁合同》一份，约定被告承租原告位于茂名市××山××大厦××层部分房屋（租赁房屋建筑面积140平方米），租赁期限自2014年2月15日起至2019年2月14日止，租赁费用每月15400元，水电费按实际用量计算。自2015年3月份起，被告因经营不善，向原告提出退租70平方米面积的申请，双方签署《租赁面积调整协议书》后，由被告退还70平方米给原告，并须支付违约金24255元。2016年8月10日，被告再次提出因经营不善，无力再支付租金，鉴于被告多次欠租，且经营状况非常差，经原告多次催收无果。被告于2016年8月14日通知原告不再经营，并将场地移交给原告。
根据原被告双方签订的《房屋租赁合同》第五十五条中“乙方在出现下列任何一种情况时，甲方有权单方面终止或解除合同，而无须向乙方作出任何赔偿，甲方的书面终止或解除通知自送达时立即生效:1、乙方超过合同约定日期30日拒不接收房屋的。2、……4、逾期交纳租赁费用、保证金及其他费用超过10日;5、……甲方依据本条的约定解除合同的，乙方应按本合同的约定向甲方承担违约责任，本合同其他条款未约定的，乙方应向甲方支付相当于3个月租赁费用的违约金，并且甲方有权不退换保证金。”之约定，为此原告请求法院：一、判令被告支付2016年5月5日至2016年8月14日所拖欠的房屋租赁费用16602.50元；二、判令被告支付所拖欠的水电费自拖欠之日起至实际付清之日止的违约金（按每日万分之五暂计至2017年1月1日为1981.22元）；三、判令被告支付所拖欠的退租补偿金1155元；四、判令被告支付自2016年3月10日开始拖欠的房屋水电费800.31元；五、判令被告支付所拖欠的水电费自拖欠之日起至实际付清之日止的违约金（按每日万分之五暂计至2017年1月1日为95.40元）；六、判令原告无需返还被告保证金23100元；七、判令被告向原告支付三个月租赁费用的违约金人民币24255元；八、本案诉讼费用由被告承担。
被告吴辉振不作答辩。
经审理查明：2014年2月15日，原告国美公司（甲方、出租方）与被告吴辉振（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》一份，就乙方租赁甲方位于茂名市××山××大厦××层部分房屋，租赁房屋建筑面积140平方米，使用面积为112平方米。租赁期限为5年，从2014年2月15日起至2019年2月14日届满。租金按建筑面积计租，租金为人民币3.67元/天/平方米，租金每两年递增5%，2014年2月15日至2014年3月14日为免租期；2014年3月15日至2016年2月14日月租金为15400元；2016年2月15日至2018年2月14日月租金为16170元；2018年2月15日至2019年2月14日月租金为16978.5元。上述租金、物业管理费、设备使用费用，在本合同中合称为租赁费用。在租赁期限内，按每月为一期向甲方支付租赁费用。乙方于每期期满前10日支付下一期的租赁费用。签署合同之日，乙方应向甲方缴付相当于3个月的租赁费用作为保证金，保证金金额为46200元。第五十五条约定，乙方在出现下列任何一种情况时，甲方有权单方面终止或解除本合同，而无须向乙方作出任何赔偿，甲方的书面终止或解除通知自送达到（详细地址）时立即生效，……逾期交纳租赁费用、保证金或其他费用超过10日。……甲方依据本条约的约定解除合同的，乙方应当按本合同的约定向甲方承担违约责任，本合同其他条款未约定的，乙方应向甲方支付相当于3个月租赁费用的违约金，并且甲方有权不退还保证金。第五十六条约定，如因乙方的原因导致本合同被解除，甲方有权收取从约定房屋交付日至合同解除日的租赁费用及其他乙方应付的一切费用，并且甲方有权不退还保证金。第五十七条约定，乙方对本合同项下任何义务之违反均为违约行为，乙方应在甲方指出其违约行为之日起三日内向甲方支付每次不低于（）元的违约金，具体数额由甲方根据乙方的违约程度予以确定，并且，甲方可以用乙方所缴纳的保证金抵偿由于乙方之违约行为造成的甲方损失以及乙方应支付给甲方违约金。当乙方所缴纳的保证金不足以抵偿上述损失及违约金时，乙方应在接到甲方通知之日起三日予以补足；并且，甲方扣除保证金后，乙方须在接到通知后七天内将保证金补足。第五十八条约定，如乙方拖欠根据本合同应支付甲方的任何款项，每逾期一日，甲方有权向乙方收取迟付金额千分之一的违约金，违约金应自该拖欠款到期应付之日起计，直至乙方付清所有拖欠款项的本金、利息和其他相关的费用。此违约金将不影响于本合同项下甲方任何其他权利和补救措施。如乙方拖欠根据本合同应支付甲方的任何款项超过10日，甲方有权解除合同，乙方须向甲方支付3个月的租赁费用作为违约金，且保证金不退还。
根据原告提供的《房屋租赁合同书》、《三方协议》、《同意转租证明》，原告取得案涉房屋的使用权。
2016年5月1日，原告国美公司（甲方、出租方）与被告吴辉振（乙方、承租方）签订《租赁场地调整补充协议书》，约定：一、自2016年5月1日起，乙方将租赁房屋的一半承租面积退还给甲方，退租面积70平方米。二、退租后乙方计租面积为70平方米，2016年5月1日至2018年2月14日的月租赁费用为8085元，2018年2月15日至2019年2月14日的月租赁费用为8489.25元。三、乙方同意补偿甲方人民币24255元作为退租区域违约金。该补偿金在本协议签订当日乙方支付给甲方。四、原乙方向甲方缴交的保证金46200元，在甲方收到乙方补偿金后，退回23100元给乙方，并重新开具收到保证金收据。
2016年8月11日，被告因无力经营，向原告提出《申请书》，请求原告解除双方签订的《房屋租赁合同》，并酌情退还部分保证金。
另查明，庭审中，原告确认被告于2017年2月21日已向原告全额支付了所拖欠的房屋租金、退租补偿金、房屋水电费，并向本院申请撤回第一、第三、第四项诉讼请求。双方签订的《房屋租赁合同》已经解除，2016年8月20日被告已将涉案房屋交还给原告。
以上事实有原告提供的书证及庭审笔录在案佐证，足以认定。
本院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，其内容并不违反法律、行政法规效力性强制性规定，应属合法有效，各方均应依约履行，对违反合同的行为，应当依约承担相应的违约责任。被告自2016年3月10日起开始拖欠房屋水电费，直至2017年2月21日才付清房屋水电费给原告。因此，被告理应根据合同的约定支付所拖欠的房屋水电费违约金给原告。原告的第二项和第五项均请求被告支付所拖欠的房屋水电费违约金，属重复计算，本院仅对其第五项诉讼请求予以支持。
对于原告诉请无需返还被告保证金23100元及被告向原告支付三个月租赁费用的违约金24255元，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”根据双方签订的《房屋租赁合同》，保证金已具备违约金的补偿性和惩罚性的性质，原告主张保证金与违约金并用，过分高于其因此遭受的实际损失。故对原告主张被告向原告支付三个月租赁费用的违约金24255元的诉讼请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告吴辉振于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市国美电器有限公司支付房屋水电费用800.31元的违约金（违约金按每日万分之五计算，自2016年3月10日起计至2017年2月21日止）。
二、原告广州市国美电器有限公司无需返还被告吴辉振保证金23100元。
三、驳回原告广州市国美电器有限公司的其他诉讼请求。
如未按照本判决书指定的期间履行金钱给付义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行债务期间的利息。
案件受理费1500元(原告广州市国美电器有限公司已预付)，由被告吴辉振负担378元，由原告广州市国美电器有限公司负担1122元。被告吴辉振负担的受理费在履行本判决义务时一并迳付原告广州市国美电器有限公司，本院不再另行退收。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。
审 判 长 陈耀荣
人民陪审员 邓渊荣
人民陪审员 任伟兆
二〇一七年五月十日
书 记 员 傅 龙