浙江省舟山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙舟商终字第70号
上诉人（原审原告）舟山灵通顾问咨询有限公司。
法定代表人吴莉雅。
委托代理人（特别授权代理）胡忠海。
委托代理人（特别授权代理）王飘羽。
被上诉人（原审被告）钟建军。
委托代理人（特别授权代理）俞栋。
被上诉人（原审被告）刘雅萍。
上诉人舟山灵通顾问咨询有限公司（以下简称灵通公司）为与被上诉人钟建军、刘雅萍居间合同纠纷一案，不服舟山市定海区人民法院（2014）舟定商初字第30号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年4月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人灵通公司的委托代理人胡忠海、王飘羽，被上诉人钟建军的委托代理人俞栋到庭就本案事实、法律适用阐述了自己的意见并接受法庭的询问。本案现已审理终结。
原审法院查明，2012年11月8日，案外人季国以钟建军、刘雅萍的代理人身份，以钟建军、刘雅萍的名义与灵通公司签订《房地产买卖（转让）经纪合同》，委托灵通公司出售钟建军、刘雅萍位于舟山市定海区金色雅园小区9幢08室的房产，委托价格350万元，服务佣金为房价的1%。同日，灵通公司将此房屋介绍给买受人陈勋，季国以代理人身份签订《房屋买卖协议（法院裁决房）》，约定若买入价在350万元以内，买受方不得解除合同；若买入价超过350万元，则可选择购买或放弃；若因法院、其他债权人、房东的原因致交易不成功，均与甲方代理人季国无关，但代理人应当退还定金；定金付给甲方代理人，其它房款的付款方法由法院决定并付至法院；交房腾空由法院强制执行。2012年11月19日，钟建军、刘雅萍的代理人季国、买受人陈勋与钟建军、刘雅萍的债权人龚燕君签订补充协议一份，约定由龚燕君向公证处申请债权强制执行公证文书，并于2012年11月31日前向法院申请强制执行；各方应相互配合，及时到法院办理相关手续。2012年12月11日，债权人龚燕君以钟建军、刘雅萍为被申请执行人，向原审法院申请执行。后原审法院将本案争议的房屋自行组织变卖，案外人陈培奕以380万元的总价款购得该房屋（包括装潢等），并于2013年3月25日、3月29日、4月7日分三次向原审法院汇入房款50万元、150万元和180万元。灵通公司于2013年12月26日向原审法院提起诉讼，请求判令要求钟建军、刘雅萍支付中介佣金及违约金共计7万元。
钟建军、刘雅萍答辩称：灵通公司并未实际促成房屋买卖合同的成立，无权要求支付报酬。房屋买卖合同未成立的原因是买受人放弃购买，该责任不应由钟建军、刘雅萍承担。受托人季国系超越委托权限与灵通公司签订经纪合同，越权部分未得到事后追认，该责任不应由委托人钟建军、刘雅萍承担。季国超越委托权限与灵通公司签订的经纪合同部分条款无效，特别是关于违约责任的第五条，该条款系格式条款，排除了钟建军、刘雅萍的主要权利，应属无效。
原审法院经审理认为，所谓居间，是指经纪人为交易双方提供信息及条件，媒介撮合双方交易成功的商业行为。居间人请求获得报酬的前提是居间活动成功。灵通公司对本案争议的房屋需经法院司法程序予以处置，其即使提供居间服务，也不一定能最终促成陈勋买受成功应该是明知的；法院之后将房屋依法变卖给了其他人，经灵通公司媒介的陈勋并非该房屋的买受人；同时，陈勋未买受成功并不违反双方《房屋买卖协议（法院裁决房）》的约定。故灵通公司并没有最后促成钟建军、刘雅萍与其提供的买受人陈勋之间交易的成功，灵通公司要求支付报酬的前提条件未成就，其诉讼请求无事实和法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十七条之规定，判决驳回灵通公司的诉讼请求。案件受理费1550元，减半收取775元，由灵通公司负担。
灵通公司不服上述判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认为诉争房屋为法院裁决房，陈勋未买受成功不违反房屋买卖协议的约定，属于认定事实错误。诉争房屋为抵押房产，上诉人及陈勋对此均知情，并积极向法院申请变卖、裁定过户。法院组织变卖过程中，第一次同意以350万元变卖给陈勋，陈勋为此向法院交纳80万元房款，并向季国支付了30万元定金。后来被上诉人以380万元的价格出卖给其自己联系的买受人陈培奕，并要求法院终止与陈勋的变卖行为。法院出于为被上诉人争取更大利益的考量，最终说服陈勋放弃购买，将定金30万元及房款80万元退还陈勋。380万元的售价并非法院主动裁决，而是被上诉人在未与陈勋解除房屋买卖协议的情况下自行联系其他买受人，被上诉人一房二卖严重损害上诉人及陈勋的合法权益，致使陈勋的买受不能实现，应当构成违约，承担相应责任。二、原审判决适用法律错误。原审判决认为季国与陈勋签订的房屋买卖协议未对最终房价、房款交付时间等作出明确约定，事实上，协议第一、二条已经列明房屋最后成交价、价款交付时间均以法院裁定为准。而根据合同法解释（二）第一条的规定，即使未作约定也不会对房屋买卖合同的成立产生消极影响。被上诉人与陈勋签订房屋买卖协议时均具有相应民事行为能力，意思表示真实，不违反法律强制性规定和公共利益，故应当认定房屋买卖合同成立，被上诉人应依约出售房屋给陈勋并办理过户登记，从而实现上诉人的居间成果。现因钟建军的单方面违约，将房屋另售于他人，损害了上诉人及陈勋的利益，理应承担居间合同中所约定的违约责任。原判认为上诉人未撮合交易成功，排除上诉人获取报酬的请求属于适用法律错误。上诉人积极履行了居间义务，并实际促成被上诉人与陈勋签订房屋买卖协议，房屋买卖最终没有成就的原因是被上诉人的单方面违约，根据居间合同第二、八条及合同法第四百二十六条的约定，上诉人应当获得报酬，原判认定上诉人没有实现居间成果无法律依据。综上，请求二审法院撤销原判，改判被上诉人按居间合同约定支付中介佣金及违约金共7万元，并承担一、二审诉讼费用。
被上诉人钟建军答辩称：第一，上诉人并未实际促成上诉人与陈勋之间的房屋交易，根据相关法律规定，没有促成交易不存在收取佣金。而未达成交易的原因并非被上诉人私下与他人签订合同，因为本案诉争房屋为法院裁决房，是在法院的主持变卖下，陈勋主动放弃购买该房屋。上诉状中也明确了这一原因，系陈勋自行放弃。第二，本案签订房屋买卖合同的人是季国，被上诉人对授权其出售并无异议，授权范围仅为出售房屋，并不包含房屋内正在装修的材料及设备。季国签订的协议实际超出授权范围，约定的价格与被上诉人的授权相违背。第三，居间合同系格式合同，上诉人未向季国明示其中第五条的内容，特别是独家代理，该条文表述拗口，系上诉人故意设置，让合同相对人误解，属于无效条款。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人刘雅萍未作书面答辩。
二审期间，上诉人灵通公司向本院提供了下列证据材料：
1、灵通公司员工与陈勋的短信记录，拟证明陈勋向法院支付过50万元房款，灵通公司已促成交易。
2、灵通公司代理人胡忠海与陈勋的通话录音，拟证明曾就诉争房产申请法院协助处理，原审法院予以受理。
被上诉人钟建军质证后认为，上述证据材料的真实性均无法确定，证据1中的信息即使是陈勋所发，没有相应汇款凭证，也不能证明付过房款；证据2，上诉人仅提出过申请，但原审法院并未受理，上诉人的居间行为并未完成。
上述证据材料，经举证、质证，本院认证如下：对于上述证据材料，被上诉人对真实性均提出异议，因陈勋未到庭接受质证，真实性无法核实，上诉人也未能提供陈勋汇款至法院账户的其他证据以及原审法院同意以350万元价格将诉争房屋变卖给陈勋的相关证据，故对上诉人所提供证据的真实性及证明力均不予确认。
二审期间，被上诉人钟建军、刘雅萍未提供新的证据材料。
二审查明的案件基本事实与原审查明的事实一致，本院对原审查明事实予以确认。
本院认为，居间人要求委托人按照约定支付报酬的前提是居间人促成合同成立。从《房屋买卖协议（法院裁决房）》及补充协议的内容来看，灵通公司作为职业中介，对诉争房屋的性质及诉争房屋进行强制执行程序的法律后果均是明知的。灵通公司虽然促成了陈勋与被上诉人钟建军、刘雅萍及诉争房屋的债权人之一的龚燕君签订了上述协议，但上述协议仅是房屋买卖的意向性协议，在诉争房屋进入强制执行程序后，陈勋并未在法院组织的房屋变卖过程中以高于他人的价格购得该房产，陈勋与钟建军、刘雅萍之间的房屋买卖合同最终未能成立，灵通公司不得要求支付报酬。在房屋变卖过程中，钟建军经原审法院准许自行联系他人参与竞买，不属于居间合同第五条约定的违约情形，灵通公司根据该条约定要求承担违约责任，没有事实及法律依据。综上，灵通公司要求支付中介佣金及违约金的请求不能成立，本院不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1550元，由上诉人舟山灵通顾问咨询有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曹 敏
审 判 员 熊俊杰
代理审判员 刘燕波
二〇一四年六月三十日
代书 记员 钱 静