江苏省宿迁市中级人民法院民 事 裁 定 书（2017）苏13民终3526号上诉人（原审原告）：周笠，男，1986年3月13日生，汉族，住浙江省衢州市柯城区。委托诉讼代理人：钱超，江苏义扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：张进，江苏义扬律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沭阳县城关建筑安装工程有限公司，住所地江苏省沭阳县沭城街道北京路南。法定代表人：丁震，该公司总经理。委托诉讼代理人：顾新成，该公司经理。委托诉讼代理人：王敬辉，江苏序阳律师事务所律师。原审第三人：沭阳县信安房地产有限公司，住所地江苏省沭阳县沭城街道北京中路与南通路交汇处。法定代表人：周晓禾，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙成志，该公司员工。上诉人周笠因与被上诉人沭阳县城关建筑安装工程有限公司（以下简称城关公司）及原审第三人沭阳县信安房地产有限公司（以下简称信安公司）执行异议之诉一案，不服沭阳县人民法院（以下简称沭阳法院）（2016）苏1322民初10497号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。周笠上诉请求：请求撤销一审判决，支持周笠一审诉讼请求，一审、二审案件诉讼费由城关公司承担。事实与理由：一、沭阳法院认定周笠购买的涉案房屋交易价格远低于当时房地产市场正常交易价格是错误的。周笠竞买的涉案房屋是地上六层、地下一层及顶楼的南北屋，地下一层作为停车场无产权登记，顶楼南北屋也无产权登记，信安公司是将整栋房屋作为一个整体出售，均价是2018元/㎡（上诉状中2108元/㎡系笔误），该均价反映的是整体大楼价格，而不能用该价格单独衡量一楼商城的价格。2012年，房地产市场陷入低迷，信安公司开发的房屋进入尾盘扫盘阶段，准备对剩余房屋进行处置后将公司清算注销，在当时客观环境下，周笠与信安公司以2300万保留价成交并无不妥。沭阳法院通过调查中介机构工作人员认为涉案房屋所在位置2012年写字楼的价格约3000元/㎡、商铺约8000-9000元/㎡具有随意性，不能真实反映当时房屋的价格，不能认定交易价格远低于市场价格的依据。沭阳法院对中介机构人员所作的调查笔录本质上是证人证言，证人证言具有可塑性，不具有客观性。周笠认为，认定涉案房屋当时的市场价格，应当参照同等位置、同等性质、同等用途的房屋，并结合当时房地产行情等因素综合认定。二、沭阳法院认定周笠与信安公司恶意串通是错误的。本案中，周笠购买涉案房屋，并不是私下与信安公司自行协商、自行合意的结果，而是信安公司委托宿迁市茂盛拍卖有限公司进行拍卖，周笠通过竞拍的方式以保留价竞得。保留价与拍卖公司、周笠无关，拍卖保留价是根据当时实际情况决定的。整个拍卖过程公开、合法，拍卖前也在报纸上刊登拍卖公告，法律也没有禁止亲属参与竞买，因此，从整个拍卖程序和竞买结果来看，均符合法律规定，应当认定合法有效，不存在周笠与信安公司恶意串通、损害城关公司利益的事实。三、在2013年1月24日，信安公司与城关公司建设工程施工合同纠纷诉讼期间，城关公司依法保全了信安公司120万元的现金，信安公司与周笠之间的转让行为不是为了逃避债务而转移财产，因为城关公司已经保全了信安公司的财产。四、在城关公司与信安公司之间的相关案件执行期间，城关公司作为正常经营的房地产公司，除了涉案转让的房产以外，还有其他的商品房没有出售，法院完全可以执行信安公司其他的财产，不论信安公司与周笠之间如何转让，均不存在损害城关公司合法利益的情形。城关公司辩称，一、信安公司存在以明显低价将涉案房屋转让给周笠的事实。2012年时普通商品房的价格都在每平米3000元以上，而诉争房屋“信安商场”作为位置良好的商住房屋，拍卖成交价仅每平米2000元出头，信安公司明显以低价将诉争房屋转让周笠。二、周笠、信安公司与拍卖公司之间存在恶意串通的行为，且周笠与信安公司之间存在恶意串通的行为。信安公司长期拖欠城关公司工程款，城关公司与信安公司之间自2008年起就开始进行诉讼，周笠为信安公司法定代表人的儿子，对城关公司与信安公司之间的诉讼应当明知。信安公司以明显低于市场价的价格将诉争房屋进行出售，周笠予以配合，周笠与信安公司之间存在恶意串通行为，直接损害城关公司的合法权益。虽然交易方式是拍卖形式，但诉争房屋的拍卖是以明显低价恶意转让周笠，形式上貌似合法，实质上是以合法的形式掩盖信安公司规避执行的非法目的，故周笠与信安公司签订的商品房买卖合同应无效。三、根据相关法律规定，人民法院有权直接裁定周笠与信安公司之间签订的商品房买卖合同无效。四、因为在（2013）沭民初字第0444号案件中，信安公司应当承担的数额远远超过已经城关公司保全的120万元。在案件执行过程中，信安公司与城关公司之间存在多起纠纷，后城关公司发现周笠购买了信安公司涉案房屋，在信安公司没有其他财产可供执行的情况下，城关公司申请法院确认信安公司与周笠之间房屋买卖合同无效，有事实和法律依据。综上，请求驳回周笠的上诉请求。信安公司述称，一、涉案房产是2012年1月15日信安公司与拍卖公司签订拍卖协议，2012年1月17日公布拍卖公告，2012年2月7日拍卖成交。2012年10月15日，周笠为了后期办证与信安公司签订房屋买卖合同。城关公司是在2013年1月24日申请认定房屋买卖合同无效的，从时间节点来看，信安公司在一年以前就公告的价格，不存在为了规避执行而去拍卖房屋。二、信安商场总体拍卖价格是2300万元，实际拍卖建筑面积是11392平方，平均单价是2018元每平方。定价依据是按照收益率的测算来进行确定，企业有自由定价权，评估不是法定的程序。后拍卖公司按照信安公司的委托以2300万元保留价进行拍卖，并拍卖成交。三、根据（2013）沭民初字第0444号和（2014）宿中民终字第0181号民事判决书，信安公司返还城关公司工程维修保证金1438362.6元，城关公司给付信安公司工程维修费32624元，而城关公司诉讼期间已经保全了120万元，所以信安公司在后期处置资产时根本不会损害城关公司的权益。周笠向一审法院起诉请求：1.判令确认周笠与信安公司于2012年10月15日签订的《商品房买卖合同》合法有效，确认位于沭阳县××路信安花园小区“信安商场”一层商场（房产证号：沭城字第××号）归周笠所有，2.判决停止对周笠所有的上述房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封。一审法院认定事实：2012年1月15日，信安公司与宿迁市茂盛拍卖有限公司签订委托拍卖合同，信安公司委托茂盛公司以保留拍卖底价2300万元整体拍卖沭阳县信安商城产权。2012年1月17日，宿迁市茂盛拍卖有限公司在宿迁日报刊载拍卖公告，定于2012年2月7日对上述标的公开拍卖，同日宿迁市茂盛拍卖有限公司出具拍卖成交确认书，载明：买受人为周笠，成交价为2300万元。2012年2月7日、10月15日，周笠与信安公司就拍卖房屋签订九份商品房买卖合同（本案诉争的买卖合同为2012年10月15日签订，标的物为信安商城一层房屋），后周笠支付房款并办理信安商城产权登记手续（共六本所有权证，地上建筑每层一本，地下部分及相应配套无法办理）。2002年12月，城关公司与信安公司签订建设工程施工合同，信安公司将其开发的信安花园16幢楼房发包给城关公司施工，后多次引发诉讼。2013年10月28日，沭阳法院作出（2013）沭民初字第0444号民事判决书。信安公司不服该判决提起上诉，宿迁市中级人民法院于2014年4月18日作出（2014）中民终字第0181号民事判决书，判决信安公司返还城关公司工程维修保证金1438362.6元，城关公司给付信安公司工程维修费32624元。2014年5月19日，城关公司申请强制执行。在执行过程中，沭阳法院依据城关公司的申请，于2015年11月27日作出（2014）沭执字第2534号民事裁定书，认定信安公司将其商场以明显低价转让原告，属规避执行行为，损害被告城关公司合法权益，裁定周笠与信安公司于2012年10月15日签订的商品房买卖合同无效。（注：一层商场部分）。后周笠对该裁定不服，向沭阳法院提起诉讼。在沭阳法院审理过程中，经走访询价，多家房屋中介机构认为“信安商城所在位置，2012年的市场价格：写字楼约3000元/平方，商铺约8000-9000元/平方。一审法院认为，案件的争议焦点是周笠与信安公司于2012年10月15日签订的“商品房买卖合同”是否有效？一审法院认为，合同法规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。对于本案，首先，周笠与信安公司签订商品房买卖合同过程中，周笠与信安公司的法定代表人系亲属关系（信安公司的法定代表人与周笠系父子关系）。交易双方存在利害关系，在周笠与信安签订商品房买卖合同后，周笠需要支付购房款2300万元，但对于支付的购房款项来源、从事职业等情况，周笠未提供证据证明。第二，周笠购买信安商城房产，与信安公司的交易价格为2300万元，平均交易价格每平方为2018元。虽然周笠与信安公司的交易方式是拍卖取得，但通过本案审理过程中的调查了解，客观上该交易价格远低于当时沭阳县房地产市场上正常的交易价格。信安公司系依法成立的房地产类型企业，其开发信安花园小区的目的是获得利润，对于房屋的市场交易价格应具备相当的敏感性，其与周笠签订商品房买卖合同，以远低于市场价的价格出售房屋，与常理不符，也有悖正常的市场交易习惯。第三，周笠与信安公司商品房买卖合同的订立时间为2012年2月、10月，本案诉争合同订立于2012年10月15日，在该合同订立前后，城关公司与信安公司因建设工程施工合同纠纷多次引发诉讼。说明信安公司在与周笠签订商品房买卖合同时，信安公司对于其与城关公司之间的债务纠纷是明知的，但是信安公司仍然将房屋进行出售，后对于欠付城关公司的债务信安公司也未履行。根据已经查明的事实反映，除去诉争财产，信安公司并无其他财产可供执行以履行对城关公司的付款义务。信安公司在与城关公司的债务纠纷并未最终完结的情况下，向周笠出售房屋，客观上损害了作为债权人的城关公司的合法权益。基于周笠的年龄、所从事的职业、收入来源、周笠与信安公司法定代表人之间的亲属关系等多种因素考量，周笠与信安公司之间的交易行为存在恶意串通。综上所述，一审法院认定周笠、信安公司于2012年10月15日签订的信安商城一层房屋的商品房买卖合同，周笠与信安公司恶意串通，损害被告的合法权益，确认该商品房买卖合同无效，周笠要求确认该商品房买卖合同有效的诉讼请求依法不能成立，依法不予支持。该商品房买卖合同无效，故对周笠要求确认信安商城一层房屋归其所有，并要求停止对信安商城一层房屋的执行的诉讼请求，依法亦不予支持。本案调解不成，《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回周笠的诉讼请求。对于一审法院查明的事实，各方当事人均无异议，本院依法予以确认。本院认为：《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条规定：案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。根据该规定，案外人提起执行异议之诉必须经过执行异议审查的前置程序，即执行法院已经对案外人提出的执行异议作出审查裁定，案外人对裁定不服的，可以提起执行异议之诉。具体到本案中，城关公司向沭阳法院提出申请，要求认定周笠与信安公司于2012年10月15日签订的商品房买卖合同属规避执行行为，后沭阳法院于2015年11月27日作出（2014）沭执字第2534号执行裁定，裁定信安公司与周笠于2012年10月15日签订的商品房买卖合同无效，周笠对该裁定不服提出执行异议之诉，但上述裁定并非案外人周笠向沭阳法院提出执行异议作出，其不服对该裁定提出执行异议之诉，不属于执行异议之诉案件受理范围，故应当裁定驳回起诉。如果城关公司认为周笠与信安公司之间签订的商品房买卖合同系恶意串通，损害其合法权益的，可以依照有关法律规定另行诉讼主张相关权利。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条、第三百三十条规定，裁定如下：一、撤销沭阳县人民法院（2016）苏1322民初10497号民事判决；二、驳回周笠的起诉。一审案件受理费44420元、二审案件预交的受理费44420元，均退还周笠。本裁定为终审裁定审判长  徐淮成审判员  吴军良审判员  陈 鹏二〇一七年十一月二十四日书记员  蔡雨桐附录法律条文《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。第三百三十条人民法院依照第二审程序审理案件，认为依法不应由人民法院受理的，可以由第二审人民法院直接裁定撤销原裁判，驳回起诉。第10页/共11页