广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛中法民三终字第470号
上诉人（原审被告）欧阳葵珍，女，1949年12月25日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。
委托代理人李江友，广东顺晖律师事务所律师。
上诉人（原审被告）罗庆材，男，1979年12月17日出生，汉族，住广东省市佛山市顺德区。
委托代理人李江友，广东顺晖律师事务所律师。
上诉人（原审被告）罗庆华，男，1986年4月30日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。
委托代理人李江友，广东顺晖律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）黄少芬，女，1964年6月26日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。
委托代理人黎伟贤，广东宏骏律师事务所律师。
委托代理人邓燕琼，广东宏骏律师事务所律师。
上诉人欧阳葵珍、罗庆材、罗庆华与被上诉人黄少芬因建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2015）佛顺法良民初字第13号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，作出如下判决：欧阳葵珍、罗庆材、罗庆华应于判决发生法律效力之日起十日内协助黄少芬办理位于佛山市顺德区大良街道某区居委会连某路八街8号房地产（房地产权证号：粤房地证字第××号）（以下简称涉案房产）的房地产权过户登记手续，因过户产生的相关费用由黄少芬承担。一审案件受理费减半收取为6900元（黄少芬已预交），由欧阳葵珍、罗庆材、罗庆华承担。
上诉人欧阳葵珍、罗庆材、罗庆华不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院关于合同效力的认定是错误的。第一，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。”因此本案关于土地使用权的转让合同无效。第二，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条的规定，涉案的《抵押借款协议》签订时，涉案的土地使用权属于划拨土地使用权，双方转让未经土地、房产管理部门批准，该《抵押借款协议》关于土地使用权的转让部分无效。第三，根据《广东省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》第四十五条的规定，本案的土地使用权转让未经相关政府部门批准，转让无效；根据该办法的第十七条的规定，涉案的《抵押借款协议》签订时，涉案的土地使用权并未取得房屋所有权证，不具备转让条件，因此本案的土地使用权转让无效。综上，涉案的《抵押借款协议》关于土地使用权的转让部分违反法律、行政法规的强制性规定，该部分无效，且自始无效，但不影响协议中关于借贷部分的效力。
二、原审法院关于合同内容的认定错误。本案的合同名称（形式）为《抵押借款协议》，黄少芬也向罗恩浩实际出借了合同约定的借款23万元，双方的民间借贷关系成立并生效，而协议中关于土地使用权转让的约定因违反法律、行政法规的强制性规定，转让无效。
三、黄少芬的诉求已过两年的诉讼时效期间，应予以驳回。
综上，原审判决认定事实错误，适用法律错误，请求法院撤销原审判决，驳回黄少芬的诉讼请求。
被上诉人黄少芬答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。本案是拆迁安置的住宅划拨用地，并不是《中华人民共和国房地产管理法》第二十三条划拨土地禁止转让的情形。法律并不禁止划拨民用住宅用地的转让，划拨用地上建成住宅房屋转让时，可以通过补办出让或政府重新划拨给房屋受让人的方式进行补正，既然法律为划拨土地转让提供了通过补正方式使之合法的依据，本案从稳定交易市场和诚实信用出发，判决欧阳葵珍、罗庆材、罗庆华继续履行《抵押借款协议》第四条的过户义务是符合法律规定的。且《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十二条、第十三条作出了相应的规定。本案中，《抵押借款协议》第四条约定黄少芬以支付23.8万元为对价，罗恩浩、欧阳葵珍将黄少芬在划拨土地上建成的房屋过户给黄少芬是双方真实意思表示。
双方在二审期间均未向本院提交新证据。
原审法院在一审期间向佛山市顺德区国土城建和水利局发函询问涉案房产是否可以转让、转让的条件等，该局后予以复函，文号分别为顺建函（2015）242号、顺建函（2015）337号。
上诉人欧阳葵珍、罗庆材、罗庆华对顺建函（2015）242号复函的真实性无异议，但认为涉案房产已于2006年3月16日登记，黄少芬应当知情，但其直到2014年12月23日起诉，超过诉讼时效；且复函称涉案房产的地价为5827元／平方米，而双方的抵押借款合同的价格为2300元，明显偏低，显失公平，转让无效；对顺建函（2015）337号的真实性无异议，但与本案无关。
被上诉人黄少芬对上述复函的真实性、合法性、关联性没有异议。
经审查，前述复函是原审法院依职权调取，内容真实、形式合法，且双方当事人对其真实性无异议，本院予以确认。
本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院另查明：佛山市顺德区国土城建和水利局出具的《关于黄少芬与欧阳葵珍等人合同纠纷案案涉房地产登记情况有关问题的复函》（顺建函（2015）242号）称：“经查我区产权登记信息系统”，涉案房产“未有被禁止转让的信息。由于该房地产登记范围内的土地属国有划拨用地，且根据其房地产权证附记，该房地产办理交易过户时须办理土地出让手续并依法缴纳土地出让金”，“另外，拟受让人黄少芬（或其他人）必须符合我区‘限购’政策的购房资格规定”；《关于咨询黄少芬诉讼案有关房产过户问题的复函》（顺建函（2015）337号）称：“在顺德区房地产交易登记及佛山市住建局房产信息查询系统中以黄少芬为权属人登记的房地产信息有壹宗，至2015年3月23日止黄少芬尚余壹个购房名额。”
另查明：黄少芬在庭审中明确表示愿意承担涉案房地产过户的税费、出让金等费用。
本院认为，综合当事人的诉辩及本案查明的事实，双方当事人争议的焦点为：一、《抵押借款协议》关于土地使用权转让的部分是否有效；二、欧阳葵珍、罗庆材、罗庆华是否应协助黄少芬将涉案房地产过户登记至黄少芬名下。
一、关于《抵押借款协议》中土地使用权转让的部分是否有效的问题
上诉人欧阳葵珍、罗庆材、罗庆华主张，涉案房地产的土地使用权为国有划拨土地使用权，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条的规定，签订《抵押借款协议》转让划拨土地使用权时并未经有批准权的人民政府批准，该协议中关于划拨土地使用权转让的部分无效。对此本院认为，涉案土地的政府主管部门佛山市顺德区国土城建和水利局出具的两个复函称，涉案房地产没有被禁止转让的信息，办理土地出让手续并依法缴纳土地出让金后即可正常办理交易过户，黄少芬也具有顺德区购房资格，并明确表示愿意承担涉案房地产过户的出让金等费用，因此涉案房地产的转让不存在任何行政管理和法律规定的障碍，协议中关于土地使用权转让的部分并未违反法律、法规的禁止性规定，合法、有效，欧阳葵珍、罗庆材、罗庆华的该上诉主张没有事实和法律依据，本院不予支持。上诉人欧阳葵珍、罗庆材、罗庆华在二审期间称涉案土地使用权转让价格过低，显失公平，但双方签订协议的时间是1999年，相关部门复函的时间是2015年，该复函所确定的地面价不能证明1999年的价格，欧阳葵珍、罗庆材、罗庆华也没有举证证明双方签订协议约定的价格明显低于同期同类土地的地面价，故其认为协议约定的价格显失公平的理由不成立，本院不予采纳。
二、关于欧阳葵珍、罗庆材、罗庆华是否应协助将涉案房地产过户登记至黄少芬名下的问题
在本案中，《抵押借款协议》是罗恩浩、欧阳葵珍和黄少芬的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法、有效，双方当事人应严格依约履行。根据该协议内容，双方当事人达成转让土地使用权的合意，并约定黄少芬在该土地上建设的房屋归黄少芬所有。欧阳葵珍作为协议一方当事人和罗恩浩的法定继承人，罗庆材、罗庆华作为罗恩浩的法定继承人，在继受涉案房地产的同时亦应履行《抵押借款协议》约定的义务，且双方当事人也均确认黄少芬已支付了约定的购地款，涉案土地上登记于罗恩浩名下的房产是由黄少芬兴建并在建成后入住至今，因此黄少芬诉请欧阳葵珍、罗庆材、罗庆华协助其办理涉案房地产的过户手续，于法有据，本院予以支持。欧阳葵珍、罗庆材、罗庆华主张黄少芬的诉请已超过两年的诉讼时效，对此本院认为，黄少芬已支付了协议约定的购买涉案土地使用权的全部对价，罗恩浩、欧阳葵珍在多年前也已将涉案土地移交给黄少芬占有使用，该交付行为足以彰显协议双方当事人转移土地使用权的意思表示，黄少芬据此请求办理涉案房地产的登记变更手续，该请求权具有物权属性，应受法律保护，不适用诉讼时效的规定。
综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，欧阳葵珍、罗庆材、罗庆华的上诉请求不能成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人欧阳葵珍、罗庆材、罗庆华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 温万民
代理审判员 余珂珂
代理审判员 吴媛媛
二〇一五年七月三十日
书 记 员 陈敏仪