广西壮族自治区百色市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂10民终384号
上诉人（一审原告）王礼燕，个体工商户。
委托代理人黄惠琴，广西澄碧律师事务所律师。
上诉人（一审被告）百色诚隆房地产开发有限公司，
法定代表人陈学春，该公司经理。
委托代理人韦君，广西百澄律师事务所律师。
委托代理人誉荣荣，广西百澄律师事务所实习律师。
上诉人王礼燕、百色诚隆房地产开发有限公司因商品房销售合同纠纷一案，不服百色市右江区人民法院（2015）右民一初字第1958号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月16日受理后，依法组成合议庭审理本案，于2016年5月25日传唤上诉人王礼燕及其委托代理人黄惠琴，被上诉人百色诚隆房地产开发有限公司法定代表人陈学春、委托代理人韦君、誉荣荣到庭进行举证、质证及辩论。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2013年5月28日，原、被告经协商一致，被告将其位于百色市东坪路26号的帝豪景园第H05幢1-3层3号房出售给原告，并签订了《商品房买卖合同》，合同约定：该房建筑面积为237.99平方米，套内面积为202.08平方米，公共部分和公用房屋分摊建筑面积35.91平方米，购房款共计1215000元。合同签订后，原告按约定向被告支付了全部房款、税金等费用，被告也向原告交付了商品房，并于2014年9月29日为原告办理了桂百房权证百字第××号《房屋所有权证》。但《房屋所有权证》登记房屋面积仅为221.75平方米，比合同约定所购的房屋面积少16.24平方米，房屋实际面积与合同约定购买房屋面积误差比绝对值为6.8%。因房屋实际面积比合同约定面积少16.24平方米，原告被多交税金2487.3元，被百色市享泰物业管理有限公司按面积要求多交物业费390元（2014年1月至2015年12月期间）。因双方多次协商未果，原告故诉至法院。
一审法院经审理认为，原、被告于2013年5月28日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人应当遵守并全面履行合同义务。根据《合同》第三、第四条第3项的约定，双方虽然选择按套计价，但同时又约定了房屋面积，并在《销售不动产统一发票》注明销售房屋面积、单价、总价，故双方的真实意思应当是按约定面积交付涉案房屋。被告辩称双方是按套计价交付房屋，不存房屋面积误差比处理问题，与一审法院查明不符，一审法院不予采信。被告现将《房屋所有权证》记载建筑面积为221.75平方米，少于合同约定面积16.24平方米，误差比绝对值达6.8%的房屋交付原告，其行为已构成违约，应承担违约责任。对于房屋面积误差问题，原告主张按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，房屋面积误差比绝对值在3%以内的，由被告返还原告多交购房款36450元；商品房面积误差比超出3％以上的部分，由被告双倍返还购房款92918元给原告进行处理。原告诉请被告返还房屋实际面积减少而造成面积误差比绝对值在3%以内的房价款问题，有事实和法律依据，一审法院予以支持。经一审法院核算，原告多交房屋面积误差比绝对值在3%以内的房价款为36298元（237平方米×3%×5105.26元／每平方米），原告诉请被告返还36450元比一审法院核算36298元多出151元，多出部分无事实和法律依据，一审法院不予以支持。原告诉请被告双倍返还房屋面积误差比绝对值超过3％部分的房价款92918元，因《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条关于商品房面积误差比超出3％以上的部分出卖人双倍返还购房款给买受人的规定具有一定的惩罚性质，目的在于对开发商在商品房买卖合同中不诚信的行为进行惩罚。而本案中，被告是在与原告平等协商后才将房屋销售给原告，且房屋实际面积是在双方签订《商品房买卖合同》后才由产权登记部门进行测绘，这难免造成合同约定房屋面积与房屋实际测绘面积误差，故被告在本案中不存在不诚信的行为。原告主张按双倍返还超过3％部分的购房款，将导致惩罚过重，利益失衡，对被告明显不公平，也不符合立法的本意。据此，原告诉求被告双倍返还多交的房价款，依法不予支持，应由被告按照房屋面积误差向原告返还其实际多收取的房价款，被告应返还原告的购房款为45978元（237平方米×3.8（6.8－3）%×5105.26元／每平方米）。原告诉请被告赔偿多交税金2487.3元，确系原告按《商品房买卖合同》、《销售不动产统一发票》和国家相关规定向税务部门缴纳，由此造成的损失与被告违约行为相关，被告应予以赔偿。原告被百色市享泰物业管理有限公司按合同面积要求多交物业费390元，与被告违约行为没有关联，属于另一法律关系，由原告另案处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、被告百色诚隆房地产开发有限公司退还原告王礼燕购房款82276元；二、被告百色诚隆房地产开发有限公司赔偿原告王礼燕税金2487.3元；三、驳回原告王礼燕的其他诉讼请求。上诉人王礼燕不服一审判决，在法定期间上诉称，一、一审判决认为被告应返还上诉人多交的房屋面积误差比在3%以内的房价款为36298元错误，应为36450元；二、被上诉人应双倍返还房屋面积误差比绝对值超过3%部分的房款即92918元，因为被上诉人与上诉人签订合同时提供的是现房给上诉人，被上诉人是明知房屋建筑面积的，但被上诉人在销售中故意隐瞒其所交付的商品房与合同中约定面积不符的事实，从而达到多收取房款的目的，明显是不诚信的行为，超过3%误差部分的房款应双倍返还给上诉人；三、由被上诉人赔偿上诉人多交的物业费390元；要求二审法院依法改判。
上诉人诚隆房地产开发有限公司上诉称，一、一审认定事实错误，双方签订的合同第四条已经明确约定该商品房的价款是按套计算为1215000元，并且合同第五条（面积确认及面积差异处理）也明确约定当事人选择按套计价的，不适用面积误差的相关规定，合同约定非常清楚，发票写明面积、单价和总价，是因为国家税务部门统一印制的格式，必须写上不动产项目名称、面积、单价等，否则无法机打税票。一审法院却断章取义以《销售不动产统一发票》注明房屋面积、单价、总价，就认定双方是按约定面积计算总价并交付房屋，显然有悖于法律的规定和合同的约定；二、一审判决上诉人返还购房款82276元并赔偿被上诉人税金2487.3元属适用法律错误，侵害了上诉人的合法权益，《商品房销售管理办法》第十八条规定商品房销售可以按套计价，也可以按套内建筑面积或建筑面积计价，本案合同明确约定的是按套计价，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，被上诉人要求返还面积差价不符合法律规定；税务机关是否多收取被上诉人的税金，是另一法律关系，一审法院判决由上诉人赔偿税金明显错误，要求二审法院依法改判。
上诉人与被上诉人对一审认定的事实均没有异议。
二审期间，上诉人与被上诉人均无新证据向法庭提交。
本院查明案件的法律事实与一审判决查明案件的法律事实一致，本院予以确认。
本案的争议焦点是上诉人王礼燕购买的房屋是按套计价还是按面积计价，哪一方存在违约行为，应如何承担责任。
本院认为，上诉人王礼燕与上诉人诚隆房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方合同第四条明确约定房屋价款是按套计算为1215000元，本院二审在召集双方质证时，上诉人王礼燕认为诚隆房地产开发有限公司的销售人员带上诉人到现场看房一直到签订合同时，双方均一直是口头协商按建筑面积计价，因此，签订合同时上诉人王礼燕就认为合同约定的是按建筑面积计价，没有认真看就在合同上签字。王礼燕提出之前一直是口头协商按建筑面积计价的主张，但却无法提供证据证实其主张，上诉人诚隆房地产开发有限公司对王礼燕的说法不予认可，而双方签订的书面合同明确约定选择按套计价的方式，王礼燕作为完全民事行为能力人应当知道在合同上签字的法律后果。因此，对于王礼燕认为双方在签订书面合同之前一直是口头协议是按建筑面积计价的，因此书面合同其没有看就签字确认的说法本院不予采信，本院确认双方当事人对涉案房屋选择的是按套计价的方式。本案中虽然双方当事人选择了按套计价，但同时合同上也注明了房屋的建筑面积为237.99平方米，套内面积为202.08平方米，公共部分和公用房屋分摊建筑面积35.91平方米。经过房产登记部门最终的测量结果为房屋建筑面积为221.75平米，比合同注明的面积少16.24平方米，出现了较大的误差，在合同约定按套购买且标明建筑面积同时还出现较大误差的情况下，如果完全按合同约定不退还王礼燕多交的16.24平方米购房款，确实给王礼燕造成了较大损失，明显对购房者不公平。参照相关法律关于房屋面积误差比的规定，并结合本案双方签定的合同是按套计价的实际情况，本院认为，双方约定按套计价且同时注明建筑面积的情况下，合同注明的面积可以允许与房管部门的实测面积出现一定误差，但误差面积应控制在3%以内，面积误差范围在3％以内的，王礼燕多交的购房款可不予退还，但误差超过3％之外的面积，应退还王礼燕相应的购房款，即诚隆房地产开发有限公司应退还王礼燕购房款46170.03元（237.99平方米×3.8（6.8-3）％×5105.26元／每平方米）。王礼燕要求将税务部门多收的税金及多缴的物业费由诚隆房地产开发有限公司赔偿的问题，均属另一法律关系，一审判决由诚隆房地产开发有限公司赔偿税金不当，本院予以纠正。综上所述，一审认定事实清楚，审判程序合法，但判决不当，上诉人王礼燕的上诉理由不能成立，本院不予支持。上诉人诚隆房地产开发有限公司的上诉理由部分成立，本院予以部分支持，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、变更百色市右江区人民法院（2015）右民一初字第1958号民事判决第一项为：由百色诚隆房地产开发有限公司退还王礼燕购房款46170.03元；
二、撤销百色市右江区人民法院（2015）右民一初字第1958号民事判决第二、第三项；
三、驳回上诉人王礼燕的其他诉讼请求。
一审案件受理费1472元，由王礼燕负担588元，由百色诚隆房地产开发有限公司负担884元；二审案件受理费1915元，由王礼燕负担957.50元，由百色诚隆房地产开发有限公司负担957.50元
本判决为终审判决。
审判长 刘 亮
审判员 凌文楼
审判员 玉 江
二〇一六年六月七日
书记员 蒙烁羽