北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）昌民初字第14457号
原告北京岳兴物业管理有限责任公司，住所地北京市昌平区宁馨苑小区内办公楼。
法定代表人陈龙，经理。
委托代理人徐复林，北京市诚实律师事务所律师。
委托代理人刘伟，男，1968年10月23日出生。
被告徐友海，男，1968年6月16日出生。
原告北京岳兴物业管理有限责任公司（以下简称物业公司）与被告徐友海物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员冯自华独任审判，公开开庭进行了审理。原告物业公司的委托代理人徐复林、刘伟，被告徐友海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告物业公司诉称：2004年3月28日，原、被告签订了宁馨苑物业管理服务合同（合同号：1#－632）。合同约定：被告将位于XX小区X号楼X单元X号房屋（面积67.38平方米）的物业委托原告进行管理。被告自办理入住时已交纳一年的生活垃圾清运费30元，原告免收其一年的物业费。被告至今未交纳2008年1月1日至2012年12月31日的物业费5880元、垃圾清运费168元。原告依约履行了物业服务义务，被告却未能依约履行交纳物业费的义务。故起诉要求：1、被告给付2008年1月1日至2012年12月31日的物业费5880元、垃圾清运费168元及滞纳金2200元，以上共计8248元；2、诉讼费由被告承担。
被告徐友海辩称：一、关于物业费收费标准
1、现物业费收费标准与当初售楼时的宣传不一致，2003年3月22日我与北京都市岳华房地产开发有限公司签订购房合同时，售楼工作人员提供的楼书：经济适用房小区，商住公寓品质，物业费0.99元／平米.月，该楼书约定具体明确，应视为物业服务合同的一部分。2、2004年3月28日，售楼工作人员通知我办理入住手续时，告诉我物业费不是0.99元／平米.月，而是1.52元／平米.月，我表示不能接受，王世伟说给你免一年电梯费吧，同时表示：如果不接受，就不给钥匙。为了能尽快办理入住，我按0.52元／平米，月缴纳了2004年4月1日－2005年3月31日的物业费420元，起诉书中所述原告免收其一年（2004.4_12005.3.31）物业费，与事实不符。3、为了能拿到钥匙，办理入住手续，我与被答辩人北京岳兴物业管理有限责任公司签署了《宁馨苑物业管理服务合同》，合同里物业费收费标准这部分我是被迫的，不是我真实意思的表达。4、2007年8月18日，为了妥善解决纠纷，共同构建和谐社会，我主动找被答辩人物业公司和解，并缴纳了2005年4月1日－2005年12月31日的物业费921.5元，折合1.52元／平米.月。但1.52元／平米.月怎么构成的物业公司并没有给我一个合理的解释。我还缴纳了2006年1月1日－2007年12月31日的物业费2352元，折合1.454438元／平米.月，及2005年4月1日－2007年12月31日生活垃圾清运费82.5元，缴费同时，物业工作人员给了我一本物业宣传手册，详细说明了06年1月1日开始执行的物业费收费标准的构成及收费依据，也就是现在起诉书中起诉我的物业服务收费标准。但《宁馨苑物业管理服务合同》第四条第五款约定：物业管理费用标准按经核准的批文调整，批文我至今没有见到。而且06年1月1日之前按1.52元／平米。月的收费标准依据是什么，怎么测算来的，物业公司必须向广大业主公示说明，如果没有收费测算依据，应该按售楼时0.99元／平米.月向业主收取，退还多收的物业费。
二、关于物业服务项目收支情况
1、根据北京市住建委规定：2011年1月1日起，物业服务企业每年一季度都要在小区内显著位置和住建委网站上公示《物业服务项目收支情况报告》，被答辩人除公示了2011年度《物业服务项目收支情况报告》以外，以后年度再没有公示。
2、由于物业服务不到位，小区大量业主不交物业费。被答辩人2011年《物业服务项目收支情况报告》显示：2011年度共有539户业主欠缴物业费，欠缴费用94万元，欠缴率为41.8%。
3、尤其令人愤慨的是，被答辩人2011年《物业服务项目收支情况报告》显示：利用业主共用部位经营收入为0万元。众所周知，在一个至今没有成立业委会，10余年来一直是前期物业服务合同的小区，物业公司通常都利用业主共用部位开展经营活动，经营收入用以弥补物业费不足。请问被答辩人岳兴物业公司：难道每天在小区里宽带引入和推销人员、物资回收人员、挨家挨户送桶装水人员都是可以随便进入小区经营的吗？手机信号覆盖也是不经允许随便进入的吗？怎么可能公共部分经营收益为0呢？经营活动产生的收益去了哪里呢？
三、物业服务质量低下，服务意识差
1、《宁馨苑物业管理服务合同》第二条第五款第1、2条约定：物业公司协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序，对违反社区规定的行为进行纠正。我住在X号楼X单元X层，一层二层是底商，一层面朝南向－左边是一家麻将馆，右边是一家宠物医院，我的阳台和卧室窗子正对着一排垃圾桶，除了冬天三个月，剩下9个月就是我的噩梦期：麻将馆和宠物店开着后门，侵占了绿地，甚至将牌桌搬到了绿地里，打麻将的人开车进入小区，将车停在麻将馆后门附近，然后进入麻将馆，经常是夜里麻将声声，大呼小叫，一直持续到凌晨2、3点，好不容易刚睡着，天还没亮，宠物店里又开始猫叫狗吠，鬼哭狼嚎。夏天即使不开窗户，窗前垃圾桶里阵阵腐臭味也能准确无误的进入室内。这些问题我不止一次的向物业工作人员反映，基本上是不起任何作用，我跟被答辩人岳兴物业一个姓严的经理反映此事，他说解决不了，我说：垃圾桶总可以换个地方，不要正对着我的窗户吧，他反问我：那你告诉我应该放在那里。自此我彻底崩溃，再没交物业费。
2、《宁馨苑物业管理服务合同》第一条第一款第9条：甲方不得占用物业的共用部位，事实上，未经业主允许，被答辩人岳兴物业公司在小区东北侧擅自搭建简易房，并砌围墙圈地，改变了原来的绿地属性，应依法恢复原状。
3、《宁馨苑物业管理服务合同》第三条第四款第3条约定：无乱设摊点、广告牌及乱贴乱画。事实是无论在楼门上、楼内墙上、电梯门上，还是楼体外墙上，到处都是乱贴乱画的开锁、家政、家教、租房、宽带、促销的小广告。
4、《宁馨苑物业管理服务合同》第三条第五款第2条约定：公共绿地无随意占用现象，事实是一号楼后边的绿地基本被一层底商全部侵占，有的干脆做了硬化铺装，有的由于长期践踏，已经黄土裸露尘土飘扬，底商经营人员在本不属于他们的外墙上悬挂广告牌，本不该他们进入的绿地里或晾晒衣物、或存放杂物、或打情骂俏，园区里随处可见汽车停放在绿地里。
5、《宁馨苑物业管理服务合同》第三条第六款第3条约定：道路畅通，无人为堵塞，第三条第八款第1条约定：消防设施完好，可随时启用。事实是消防通道被停放的车辆堵塞，一旦发生火情，根本无法启用。以上类似的问题不胜枚举，很多问题还没来得及整理，总之，因为被答辩人未履行合同相关义务，本人未交费是行使抗辩权，不视为违约。
四、诉讼时效问题
《宁馨苑物业管理服务合同》第四条第六款约定：每次缴纳费用时间为每年首月至月底前缴纳。由于我与被答辩人岳兴物业公司就物业服务收费标准存在分歧，且被答辩人物业服务质量低下和服务意识缺乏，造成了我欠物业费的事实。欠费发生后，被答辩人没有及时通知且长期不通知我缴纳费用，因此08－11年的物业费均已超过诉讼时效，我本人不同意支付，本人同意按0.99元／平米.月缴纳12-13年的物业费。
综上所述，本物业服务纠纷的产生，是由于被答辩人长期存在收费标准不兑现售房承诺、收费标准缺乏依据、物业服务质量和服务意识低下、管理混乱、缺乏基本诚信、不主动改进和提高服务质量造成的不可否认的是，缴纳物业费是业主按合同应履行的义务，被答辩人也履行了部分服务义务，所以我本人愿意在共同构建和谐社会，互相谅解的基础上，在被答辩人岳兴物业公司解决我的基本诉求，承认错误，改进服务的前提下，在法院的调解下，解决我和被答辩人之间的纠纷。
经审理查明：2004年3月28日，原告物业公司为甲方、被告徐友海为乙方签订宁馨苑物业管理服务合同，该合同载明原告为被告所购房屋坐落于XX小区X号楼X单元X号房屋（建筑面积67.38平方米）提供物业服务。合同签订后，原告为被告提供了物业服务，被告交付了2007年12月31日以前的物业费。经原告催要，被告未向原告交付2008年1月1日至2012年12月31日的物业费5880元及生活垃圾清运费150元。
另查，2011年10月14日，徐友海将争议房屋转入徐志廉名下。庭审中，徐友海认可房屋转出的事实，并同意承担在徐志廉居住期间的物业费及相关费用。
上述事实，有原告提交的双方签订的物业管理服务合同、资质证书，被告提交的物业管理服务合同、照片、发票，本院调取的房屋登记信息等证据材料及双方当事人当庭陈述在案佐证。
本院认为：原、被告签订物业管理服务合同系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应履行合同义务。被告亦实际享受了原告提供的物业管理服务，被告作为小区内的业主，应按照小区内的收费标准向原告交纳原告提供物业管理服务期间的物业费及其他费用。现被告拖延给付原告物业费的行为，侵害了原告的合法权益。原告起诉，要求被告给付物业费的理由正当，本院予以支持。因物业服务合同具有持续性，且涉及全体业主利益，故物业服务公司不能因个别业主违约而单方终止合同，由此对物业服务合同中的诉讼时效亦不宜苛求过严。本案中，徐友海未能提供证据证明原告物业公司存在明显怠于行使权利的情形，故对徐友海以诉讼时效为由不予交纳物业费的请求，本院不予支持。关于生活垃圾清运费，原告未提交应当按照48元收取垃圾清运费的证据，故此本院按照北京市相关规定按照30元每年计算。依据被告提交的照片，可以看出原告在提供物业服务时存在瑕疵，故此原告要求被告给付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。应当指出，物业公司的经营范围是对其所管理的小区的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，其经费来源主要是业主所交纳的物业服务费。如物业公司在对小区进行服务的过程中出现瑕疵后，该小区的业主即拒绝交纳物业服务费，则势必会导致物业公司经营资金的减少，从而再次导致物业服务水平与质量的下降，如此恶性循环，不利于小区乃至整个社会的发展，同时也侵害了已交纳物业费的业主的合法权益。当该小区的业主发现物业公司在服务过程中出现瑕疵时，其应当主动的向物业公司反映，并提出合理化建议。物业公司亦应就存在的问题予以改正，提高服务水平。同时小区的业主亦可通过合法途径向物业公司主张权利，但不应以此为由拒绝交纳物业服务费。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条之规定，判决如下：
一、被告徐友海给付原告北京岳兴物业管理有限责任公司二〇〇八年一月一日至二〇一二年十二月三十一日的物业费及生活垃圾清运费六千零三十元，于本判决生效后十日内交纳。
二、驳回原告北京岳兴物业管理有限责任公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
诉讼费二十五元，由被告徐友海负担，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 冯自华
二〇一三年十二月二十日
书记员 胡雅楠