江苏省宿迁市宿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宿城民初字第2054号
原告宿迁市华阳物业有限公司，住所地宿迁市宿城区苏源阳光花园物业用房。
法定代表人闵恩松，该公司总经理。
委托代理人郭烨，江苏正四方律师事务所律师。
被告郭军。
原告宿迁市华阳物业有限公司（以下称华阳物业）诉被告郭军物业服务合同纠纷一案，本院于2015年8月4日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，于2015年9月7日公开开庭进行审理。后因案情需要转为普通程序，依法组成合议庭，于2016年2月1日再次公开开庭进行审理。原告华阳物业的委托代理人郭烨、被告郭军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告华阳物业诉称：被告自2008年12月入宿迁市苏源阳光花园小区起便享受原告提供的物业服务。但自2009年12月1日起至今，一直没有向原告缴纳物业服务费用。经原告多次催缴，被告置之不理，不予缴纳。故原告诉至法院，请求判令：一、被告支付原告2009年12月1日至2015年12月1日的物业管理费3466.5元（133.74㎡×0.36元／月／㎡×12个月×6年），并支付逾期违约金936元【133.74㎡×0.36元／月×12个月×9%×（5.5年＋4.5年＋3.5年＋2.5年＋1.5年）】；二、本案所有诉讼费用由被告承担。
被告郭军辩称：2009年12月1日之后的物业服务费确实没交，但公共耗能费全部已经交过了。被告并不是无故不交物业费的，事实的情况是2009年1月12号物业公司放楼顶消防池中的水时因14楼以下的水管被冻着，导致水都顺着被告家中的空调专用管道倒灌进被告家中，给被告造成巨大的损失。当时物业公司也安排了保洁人员在我家进行打扫，物业公司的闵总也在，并和被告达成协议，赔偿被告格力空调3200元、地板砖3150元、门套6个计4800元、玄关装饰墙5000元、书房墙壁2000元，合计18150元。被告后期还有如下损失：欧派橱柜进水损失7000元、2间卧室地板损失6000元、6个门变形损失9000元。墙壁也整个重新做的。在原告赔偿我方相应的损失后，被告可以全额给付物业费。原告当时也向我承诺用物业费抵扣被告相应的损失。此外，在收房时，原告收取了被告500元装修保证金至今未退还给被告。
经审理查明：原告华阳物业为依法成立的具有三级资质的物业管理企业法人。2008年12月18日，原告华阳物业（乙方）和被告郭军（甲方）签订《苏源阳光花园小区前期物业管理服务委托协议》，约定甲方委托乙方对苏源阳光花园小区实行物业管理，被告郭军所居住的某室，建筑面积为133.74㎡，合同未约定服务期限。合同第四条约定“物业管理服务费用1、物业管理服务费用从开发商发出公告（通知）房屋交付之日起计收。2、住宅物业管理服务费暂按业主所购房屋产权建筑面积0.55元／㎡收取（只包括物业公共服务费用中的几项费用）……”。合同第五条约定“甲方在办理房款结算交付住房时，一次性交清下列费用：1、预交一年物业管理服务费，住宅建筑面积133.74㎡，按0.55元／㎡收取，一年（12月）共计贰佰伍拾叁元玖角整。……2、缴纳房屋装修押金500元。如甲方无违规、违章情况或无妨碍他人正常使用物业的现象（如渗、漏、堵、冒等），押金1月内全额无息退还，否则视情况予以扣除并进行处罚及限期整改。……5、公用水、电费用及水、电设施设备的维护维修费用，每户每月按10元收取，每户一次性预交交纳全年费用96元整。……”。合同第九条约定“违约责任一、乙方违反本协议，未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任并予以赔偿。二、甲方违反本协议，使乙方未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任并予以赔偿。三、乙方违反本协议，擅自提高收费标准或乱收费的，甲方有权要求乙方清退违规收取的费用，并按当日中国人民银行公布的活期存款利率退还利息。四、甲方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每日5‰交纳滞纳金，直至通过法律手段进行追缴。”。
因原告华阳物业的资质等级系三级，宿迁市物价局于2008年10月13日出具一份《关于对阳光小区物业管理公共服务收费的批复》，其中载明了“一、物业管理前期公共服务费收费标准。根据《宿迁市物业服务收费管理实施办法》和市价格认证中心《关于对阳光小区物业管理公共服务等级标准认证报告》（宿价证{2008}11号）的认证情况及结果，现核定该小区住宅前期物业管理公共服务费指导价标准为：每月每平方米（建筑面积不含地下车库）0.36元，电梯运行费用（含电梯运行电费、维护费）实行按实每月单独建账公开分摊到各业主。3、公共水电等费用公开合理分摊到各业主。你司在我局核定的上述指导价范围内，应在前期物业管理协议和买卖（租赁）合同中与物业买受人预先约定具体收费标准。公共水电等费用由你公司单独列账，与业主协商，公开合理分摊。非住宅公共服务费和其他特约服务收费由你公司根据实际价格水平与业主或服务对象协商确定。二、你公司应按《宿迁市物业服务收费管理实施办法》的规定及前期物业服务协议认真履行职能，切实做好小区公用设施、配套设备的日常维护及保洁、保安、绿化等工作，实行对小区车辆的有效管理，自觉接受业主监督，不断提高服务质量和水平，为广大业主创造良好的生活环境。”。
后因被告郭军仍未按期交纳物业服务费，原告遂诉至本院，提出上述诉讼请求。
以上事实有物业管理服务委托协议、原告营业执照、原告资质证书、宿迁市市区物业服务收费管理实施办法及当事人陈述等在卷佐证，足以证实。
本院认为：物业公司和小区业主之间存在物业服务合同的法律关系。物业公司应当按照其与业主签订的物业管理服务委托协议的约定，提供符合合同约定标准的管理服务。小区业主也应当按照合同约定，履行缴纳物业服务费、配合物业管理的义务。本案中，原被告之间签订的物业管理服务委托协议，合法有效，原被告双方均应按照合同约定全面履行各自义务。原告应按照合同约定对苏源阳光花园小区履行物业管理服务义务，被告作为苏源阳光花园小区业主，应当按照合同约定及时支付物业服务费用、公共耗能费等其他费用。对于物业服务费用的标准，因合同约定的标准高于原告所主张的标准，原告自愿按照物价部门核定的价格将物业服务费用降低至0.36元／㎡／月，属于行使自己的处分权利，该行为符合法律规定也不违反宿迁市物价局的相关规定，故对于原告主张物业费按照0.36元／㎡／月标准计算，本院予以支持。
本案中，根据原告的自认并结合阳光花园小区其他业主的反映，原告在履行物业合同义务过程中，未能按照合同约定的物业管理分项标准要求严格履行义务，物业服务人员配备不足，导致确实存在环境卫生打扫不及时，部分物业管理服务不到位，未定期将物业服务费用和经营设施收益收支情况等情况如实公示、收支账目公布不合规范等违约行为，故应当减轻业主的缴费义务。本院根据原告华阳物业提供物业服务的人力、物力、服务项目、标准、质量等实际情况，平衡原被告双方的利益，根据公平原则，酌情确定，对原告在本案中主张的物业服务费及公共耗能费，被告按照80%支付。待原告改善物业服务后，再按原约定标准支付。对于欠付的物业服务费数额，因被告认可自2009年12月1日之后一直未付物业服务费，故对于被告应缴纳的物业服务费从2009年12月1日1起计算至2015年12月1日共计应为2773.2元【（133.74㎡×0.36元／月／㎡×12个月×6年）＊80%】。对于原告主张的违约金，因双方在物业服务委托协议中对于违约金约定过高，原告自行调整为按照年利息9%计算不违反法律规定，本院予以支持，故自2009年12月1日计算至2015年5月1日止违约金共计728元【133.74㎡×0.36元／月／㎡×12个月×（5.5年＋4.5年＋3.5年＋2.5年＋1.5年）×9％×80%】。被告主张原告应返还500元装修保证金，对此原告亦予以认可，本院认为该笔费用属于在履行物业服务合同过程中应返还的费用，被告主张原告返还该500元，应予支持，故扣除原告应返还给被告的500元装修保证金后，被告应向原告支付物业服务费和违约金共计3001.2元。对于被告提出因原告排放消防池中水措施不当导致被告家中财产受到损失，并以此为由要求原告赔偿相应损失，被告的该项主张不属于物业服务合同纠纷，被告就相关损失可以另案提起诉讼维护自己的合法权益，本案对该主张不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
被告郭军于本判决生效之日起三日内给付原告宿迁市华阳物业有限公司物业管理服务费及违约金共计3001.2元。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由被告郭军负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费50元（开户行：中国农业银行宿城支行，户名：宿迁市财政局国库处，账号：460101040004680，征收单位：宿迁市中级人民法院）。
审 判 长 丁爱华
人民陪审员 林艾平
人民陪审员 孙 艳
二〇一六年二月二十二日
书 记 员 范皓月
【法官寄语】：
物业服务是一个长期、动态的过程，物业服务合同包含对建筑房屋公共部位、公共设施、公共环境卫生、公共绿地的维修、养护、管理和安全防范、车辆管理等诸多服务事项。确定物业公司是否违约，不能以一事一时为标准，而应在较长期的整体情况下去判断。如果物业公司已经提供的物业服务，仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，那么就不宜认定单个业主可以以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益。故对于整个小区的物业管理，业主与物业企业应加强沟通，互相包容、互相理解、互相支持，共同促进小区居住环境的改善和小区品质的提高。物业企业也应当在今后的工作中充分注意倾听个别业主的反映，并且及时给予相应的回复、解释以利于更好地做好物业服务工作，在自己职责范围内尽最大努力满足业主的合理要求。只有物业公司与业主互相协调配合，才能把小区建设得更美好。
对于业主提出较多的因相邻关系、车位车库权属、商品房质量等发生的纠纷，不属于物业服务合同纠纷，业主可以根据《中华人民共和国物权法》及《中华人民共和国侵权责任法》等相关法律规定，通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。
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