内蒙古自治区赤峰市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）赤民一终字第889号
上诉人（原审被告）王德昌，男，1966年6月20日出生，汉族，农民，住赤峰市松山区穆家营子镇穆家营子*组。
委托代理人李永东，内蒙古红城律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）刘祥，男，1951年10月7日出生，汉族，农民，住赤峰市松山区穆家营子镇穆家营子村*组。
被上诉人（原审原告）刘风珍，女，1951年11月10日出生，汉族，农民，住赤峰市松山区穆家营子镇穆家营子村*组。
二被上诉人委托代理人刘广军，内蒙古原法律师事务所律师。
上诉人王德昌因房屋买卖合同纠纷一案，不服赤峰市松山区人民法院（2014）松民初字第620号民事判决向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人王德昌及其委托代理人李永东、被上诉人刘祥及刘祥与被上诉人刘凤珍的委托代理人刘广军均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2008年8月23日，原告刘祥、刘凤珍与被告王德昌签订了《房屋买卖合同》，合同约定：原告刘祥、刘凤珍以243000元的价格将位于赤峰市松山区穆家营子镇穆家营子村三组房屋，建筑面积103.60平方米及院落一处出售给被告王德昌。原告刘祥、刘凤珍将房屋交付给了被告王德昌，被告王德昌给付原告刘祥、刘风珍房屋价款243000元。合同签订后，被告王德昌到赤峰市房屋交易产权管理中心办理了房屋产权买卖登记手续，被告王德昌取得了该房屋产权证照。另查明，被告王德昌原住址为系赤峰市红山区工农六组26号。
原审法院认为，农村宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，具有社会福利性、一次性的特点，与特定的身份关系相联系，不允许违法转让。依据房地不可分离的原则，农村房屋的买卖必然涉及宅基地的买卖，房屋买卖合同依赖于宅基地使用权的有效转让，而宅基地的买卖违反国家有关法律的强制性规定。根据《土地管理法》的相关规定，农民之间的宅基地上的房屋转让应当限定在本集体经济组织内部，不允许农民将本集体经济组织农民集体所有的宅基地及房屋卖给外村农民。被告王德昌在买卖房屋时并不是赤峰市松山区穆家营子镇穆家营子村村民，无权取得该村宅基地及房屋。故被告王德昌与原告刘祥、刘凤珍签订的房屋买卖合同违反了国家法律关于农村宅基地禁止违法转让的规定，当属无效。原告刘祥、刘凤珍要求确认与被告王德昌签订的房屋买卖协议无效的诉讼请求，符合相关规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第八条第二项农村和城市效区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农村集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项违反法律、行政法规的强制性规定；《中华人民共和国民法通则》第六条民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策、1999年5月6日，国务院办公厅在《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证、2004年11月2日国土资源部在《关于加强农村宅基地管理的意见》规定严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证之规定，判决原告刘祥、刘凤珍与被告王德昌于2008年8月23日签订的房屋买卖合同无效。
一审宣判后，上诉人王德昌不服原审判决，上诉至本院，请求撤销原判，发回重审和改判；由被上诉人承担一、二审诉讼费。事实与理由如下：一、原审判决认定事实错误，涉案房屋买卖合同不符合《合同法》第五十二条第（五）项规定的合同无效的情形。1、上诉人户籍地虽然在赤峰市红山区工农六组，但上诉人系农业户口，而非城市居民。上诉人以前及现在从事的仍然是农业生产经营活动，上诉人是地地道道的农民。2、上诉人与被上诉人2008年8月23日签订的涉案房屋买卖合同，是当事人真实的意思表示，上诉人支付了合理的对价，并且办理了房屋产权登记，取得了房屋所有权证；上诉人取得涉案集体土地使用权，完全基于涉案房屋买卖合同关系，而非购置宅基地的行为。根据《物权法》的规定，上诉人对涉案不动产享有无可争辩的物权，上诉人的财产所有权亦应得到法律的保护。3、被上诉人本案诉请，是在2012年涉案不动产所在地的穆家营子镇全部规划为赤峰市城市规划区，穆家营子村住宅及土地被政府整体征占的背景下，眼见上诉人获得高额补偿，从而违背诚信原则提起的无理之诉。但被上诉人只见上诉人获得高额补偿，却无视上诉人取得涉案不动产后进行了大量的添附和装饰、装修，同时又扩建了大量的建筑物及增加了若干生活设施，高额补偿上诉人得也应当。因此，人民法院即应保护上诉人的合法财产权益，又要依法维护正常的市场交易秩序，方为司法公正。4、根据现行法律规定，只有违反法律、行政法规效力性强制性规定的合同，方属无效。现行《土地管理法》并没有农民房屋只允许在本集体经济组织成员间买卖的明确规定，亦没有禁止对非本集体经济组织成员的农民出售的强制性规定的内容，更没有作出前述合同无效的明确规定。国务院历年来颁布的行政法规，只是作出农民住宅禁止向城市居民出售及城市居民不得占有农民集体土地建住宅的规定相应内容。因上诉人是农民，显然上诉人与被上诉人签订的涉案房屋买卖合同并不违反国务院行政法规的强制性规定，原审法院认定涉案房屋买卖合同无效没有法律依据。二、原审判决适用法律错误。基于涉案事实并不违反《土地管理法》及国务院行政法规的效力性强制性规定，因此，原审判决依据《合同法》第五十二条第（五）项规定内容作出确认涉案房屋买卖合同无效的判决，明显与立法本意相违背，上诉人也不是原审判决引用国务院行政法规指向的城市居民身份，所以说原审判决适用法律错误。综上：基于原审判决认定事实、适用法律均存在错误，希望二审查明事实，依法驳回被上诉人请求确认涉案房屋买卖合同无效的诉讼请求。被上诉人答辩服判。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院直接予以确认。
本院另查明，本案上诉人王德昌的户别为农业家庭户口。
本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。合同无效的情形为：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，上诉人王德昌与被上诉人之间签订的房屋买卖协议系双方的真实意思表示，并已实际履行，被上诉人已将房屋交付给上诉人，并收取了被上诉人给付的价款，双方之间签订的房屋买卖合同并不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，且房屋在交付给上诉人后，已经办理了所有权登记。上诉人户籍地虽然在赤峰市红山区工农六组，但上诉人系农业户口，而非城市居民。现行《土地管理法》并没有农民房屋只允许在本集体经济组织成员间买卖的明确规定，亦没有禁止对非本集体经济组织成员的农民出售的强制性规定的内容。因此，上诉人王德昌与被上诉人刘祥、刘凤珍签订的涉案房屋买卖合同并不违反国务院行政法规的强制性规定，且上诉人取得房屋后一直居住至今，并对房屋进行了装修、翻建。原审法院依据1999年5月6日国务院办公厅在《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证、2004年11月2日国土资源部在《关于加强农村宅基地管理的意见》规定严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证；依据上述规定而认定涉案房屋买卖合同无效不当。因为原审法院所引用的此两条规定均是禁止城镇居民在农村购买宅基地的，而本案中的上诉人王德昌是农业家庭户口，因此原审法院适用法律错误。故本案中上诉人王德昌与被上诉人刘祥、刘凤珍签订的房屋买卖协议合法有效，被上诉人的诉讼请求于法无据，本院不予支持。综上，上诉人的上诉请求成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（二）项之规定，判决如下：
一、撤销赤峰市松山区人民法院（2014）松民初字第620号民事判决即刘祥、刘凤珍与王德昌于2008年8月23日签订的房屋买卖合同无效。
二、驳回刘祥、刘凤珍的诉讼请求。
一审案件受理费50元；二审案件受理费100元，由被上诉人刘祥、刘凤珍承担；邮寄费60元，由上诉人王德昌、被上诉人刘祥、刘风珍各承担20元。
本判决为终审判决。
审 判 长 鹿春林
代理审判员 苏力德
审 判 员 牛占龙
二〇一四年六月二十日
书 记 员 郭 宇