浙江省苍南县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）温苍龙民初字第757号
原告（反诉被告）：郑文曹。
委托代理人：林华钟，系苍南县求是法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）：缪素平。
委托代理人：徐良所，浙江思勤律师事务所律师。
原告郑文曹诉被告缪素平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年11月26日受理。2014年12月12日，被告缪素平向本院提出反诉请求，本院经审查后决定予以合并审理，并依法由代理审判员高葱葱适用简易程序于2015年2月11日公开开庭审理了本案。原告郑文曹及其委托代理人林华钟、被告缪素平的委托代理人徐良所到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）郑文曹起诉称：2011年10月28日，原告向龙港镇双园大楼12间业主承租12间（一层）店面，租期自2011年11月8日至2018年11月8日止，租金一年一付。原告的出租人授予原告转租的权利。2011年12月12日，被告向原告承租双园大楼第一层东至西第10-12号三间，作为服装经营使用，租期自2011年11月23日至2018年11月8日止。租金一年一付，每间7万元，每年递增8%计算，总租金为1873540元。并约定，被告延迟支付租金，应承担总租金的1%的违约责任。被告已经支付三年租金双方无异议。合同约定，2014年11月8日，被告应付原告租金26.45万元，但是被告分文未付。原告向被告催讨无果。故原告诉至法院请求：一、判令被告缪素平支付租金26.45万元；二、被告支付违约金18735元；三、本案受理费由被告承担。
原告郑文曹（反诉被告）在举证期限内，提供了下列证据材料：
1.原告身份证、被告人口信息，用以证明原、被告的诉讼主体资格；
2.原告与他人的租赁合同、政府批文、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、买房发票，用以证明租赁物系原告的出租人的合法财产、原告转租被告的权利来源合法；
3.原、被告之间的租赁合同，用以证明被告应支付租金及违约金的义务。
被告缪素平（反诉原告）答辩称：1、涉案房屋系温州新大都房地产开发有限公司开发建设的商品房，根据《中华人民共和国消防法》、《建设工程消防监督管理规定》，建设工程必须必须经消防验收，未经消防验收的不得使用。龙港镇龙港大道双园大楼至今未经消防验收，依法不得投入使用。原告将未经土建、消防、规划等验收合格、不得投入使用的房屋出租给答辩人，虽然双方在2011年11月8日签订了《房屋租赁合同》，但该房屋租赁行为违反法律、行政法规关于房屋使用条件的强制性规定。2、涉案房屋系用于经营服装的公共场所，其消防未经验收是违反法律强制性规定，不得投入使用。为此，被告发现后，要求解除双方的租赁合同，并于2014年11月20日经双方协商一致已经对解除合同达成一致意见，被告已经将双方结算后的截止至2014年11月20日的租金6115元支付给被答辩人。原告也于2014年11月21日将涉案房屋张贴广告对外出租，因此，双方的租赁合同已经于2014年11月20日实际解除。
本诉阶段被告缪素平在举证期限内未提供证据材料。
被告缪素平（反诉原告）反诉称：2011年12月12日反诉原告缪素平与反诉被告郑文曹签订《房屋租赁合同》，合同约定：郑文曹将龙港大道双园大楼第一层东至西第10号-12号三间店面出租给缪素平作为服装经营使用，每间租金为7万元，每年递增8%，租期从2011年11月23日至2018年11月8日止。合同签订后，缪素平于2011年11月29日发包给温州四海装饰有限公司对店面进行装修，共计投入装修费24万元。《房屋租赁合同》签订后，缪素平按约支付租金至2014年11月份。然而在合同履行中，缪素平发现郑文曹出租的房屋无法通过土建及消防验收，给缪素平的财产和人身安全造成严重的安全隐患。为此，缪素平反诉请求判令：一、解除反诉原告缪素平与反诉被告郑文曹于2011年12月12日签订的《房屋租赁合同》；二、反诉被告郑文曹赔偿反诉原告缪素平装修损失24万元；三、本案反诉的受理费由郑文曹承担。庭审中，缪素平补充陈述：装修后该服装店以缪素平名义办理个体工商登记。
原告（反诉被告）郑文曹答辩称：1、缪素平反诉请求解除合同，即缪素平认可租赁合同有效，有效的合同已经确立原、被告双方的权利和义务，故缪素平应按约支付租金26.45万元，支付违约金18735元，并继续履行合同至2018年11月8日止。2、缪素平解除租赁合同的主张不能成立。根据租赁合同第八条第2项约定，郑文曹不具有严重影响缪素平经营的情形。因此，缪素平解除合同的主张不能成立。对于合同已经约定解除条件的，则不适用法定解除。缪素平主张涉案房屋存在安全隐患，根据合同第九条第1、2项，双方已经对租赁物进行验收，缪素平明知房屋现状，并非郑文曹隐瞒，且服装经营没有违反法律强制性规定。3、退一步讲，即使缪素平解除合同的理由成立，也已经消灭。根据《最高院关于审理商品房房屋买卖纠纷司法解释》第15条第二款，法律没有规定或者没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。故反诉原告的解除权已经消灭。4、如果法院判决双方解除合同，原告请求：被告支付自2014年11月8日起至合同解除之日止的租金；被告赔偿空房待租期间的租金，自合同解除日至2015年11月7日；并驳回反诉原告的装修损失请求。
被告缪素平（反诉原告）在本院指定的举证期限内提供了下列证据材料：
1、租赁合同，用以证明双方存在租赁合同关系的事实；
2、装修合同、发票，用以证明装修损失情况；
3、收款凭证，用以证明装修款已经支付的事实；
4、汇款凭证，用以证明双方于2014年11月21日已经协商解除合同并已经就租金完成结算的事实。
反诉原告缪素平当庭提交证据：照片，用以证明2014年11月21日双方已经解除合同、反诉被告郑文曹已经粘贴广告出租房屋的事实。
反诉被告郑文曹在本院指定的举证期限内未提供证据。
原、被告提供的上述证据，经庭审出示审查，并经质证。针对本诉部分原告提供的证据，被告缪素平对证据1没有异议，本院认为，上述证据符合有效民事证据的法律特征，故对其证明力本院予以确认。对证据2，对原告与他人的租赁合同，被告主张其真实性及合法性由法院审查，本院认为，该租赁合同符合证据的有效特征，对其证明力予以确认，可以证明原告向他人承租并约定可以转租、租赁物权利来源合法的事实；对政府批文、建设用地规划许可证及建设工程规划许可证，被告对其真实性没有异议，但认为只能证明讼争租赁物房产系温州新大都房地产开发有限公司开发，本院认为，该讼争租赁物由房开公司开发并取得相应的建设工程许可证开发建设；结合购房者的购房发票，可以证明租赁物系原告合法承租并转租给被告的事实。原告提供的证据3，被告对其真实性没有异议，但认为涉案租赁物违反法律法规强制性规定，本院认为，租赁合同真实有效，可以证明双方对租金及违约金作出约定。
针对反诉部分反诉原告缪素平提供的证据，反诉被告郑文曹对证据1没有异议，本院认为，该份证据和反诉原告提供的证据一致，可以证明双方存在租赁合同关系，故对其证明力本院予以确认。对证据2、3，反诉被告认为其不是装修合同主体，对装修合同及收款凭证的真实性无法确定，本院认为，装修合同及收款凭证的另一方为温州四海广告有限公司，且上述证据不符合有效证据的基本特征，故对其证明力不予以确认。对反诉原告提供的证据4，反诉被告对其真实性没有异议，但是认为是反诉原告支付部分租金，并非协商解除及结算租金，本院认为，汇款凭证可以证明反诉被告收取反诉原告6115元租金的事实，该租金可以在应付租金中予以扣除，但不能证明双方达成解除合同并就租金进行结算的事实。对反诉原告当庭提交的证据，反诉被告郑文曹认为照片不能证明是原告张贴的、原告并未张贴出租广告、双方也没有解除合同，本院认为，照片虽然张贴于涉案租赁物，但是并不能证明是何人张贴以及双方已经已经解除合同的事实，故对其证明力不予确认。
经审理，本院认定的事实如下：2011年10月28日，原告郑文曹与案外人苍南县龙港镇双园大楼十二间业主签订房屋租赁合同，原告郑文曹承租苍南县龙港镇双园大楼第一层东至西十二间。2011年12月12日原告郑文曹与被告缪素平签订《房屋租赁合同》，合同约定：郑文曹将龙港大道双园大楼第一层东至西第10号-12号三间店面出租给缪素平作为服装经营使用，每间租金为7万元，每年递增8%，租期从2011年11月23日至2018年11月8日止。合同第八条第2点约定：“甲方（即本案郑文曹）有以下行为之一的，乙方（即本案缪素平）有权解除合同：（1）不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，严重影响经营。（2）甲方未尽房屋修缮义务，严重影响经营的。”合同第十一条约定：“乙方违约责任1、租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总租金的1%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。（1）改变合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的；（2）每年支付租金前，未按时预付定金的或拖欠房租的”。缪素平按约支付2011年、2012年、2013年的应付租金，按照合同约定，被告缪素平应于2014年11月8日支付第四年租金264500元，被告于2014年11月21日支付租金6115元。
本院认为：原、被告之间的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，应受法律保护，合同双方应当履行各自的义务。被告主张租赁物未通过消防验收，属于违反法律法规强制性规定，本院认为，根据《中华人民共和国消防法》第十条、第十三条规定，并参照《建设工程消防监督管理规定》第十三条，需要进行消防设计的建设工程包括两类，一类是大型人员密集产所和特殊工程，一类是一般消防设计工程，本案所涉租赁物属于一般消防设计，即“建设单位应当自依法取得施工许可之日起七个工作日内，将消防设计文件报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查”，其验收标准为“其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查”，即不属于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三项所规定的“租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的”情形；涉及关于消防安全等问题应由专业管理部门依据部门规定程序办理，本案双方当事人未将上述验收约定为合同生效的条件。被告对租赁物的性质、状态、是否适租应尽自己的审查义务，被告一次性签订租期为七年的合同，且对租赁物进行验收，承租后已经履行前三年租金的支付义务并投入装修及经营使用三年，被告的合同目的得以实现，可见租赁物本身的状态没有影响到被告的经营，不符合双方合同第八条所约定的“严重影响经营的”情形，故对被告的上述辩解意见不予采纳，故原告要求被告继续履行合同，支付2014年11月8日应付的租金264500元，于法有据，应予支持；但原告已经收取的租金6115元，应当予以扣除，故被告还应支付租金258385元。原告主张违约金，本院认为，根据双方合同第十一条约定，被告仅支付租金6115元的行为已经构成违约，由此被告应支付的违约金为18735.40元（即租金总额1873540元的1%），故对原告主张的违约金18735元符合双方的约定，于法有据，应予支持。被告以租赁物违反法律法规的强制性规定、租赁物存在安全隐患为由，提起反诉，要求双方解除合同，且合同解除的过错在于原告并主张原告赔偿店面的装修损失，本院认为，涉案租赁合同合法有效，被告主张的理由均不成立；被告主张双方已经于2014年11月21日协商解除合同，但并未提供证据证明；故驳回被告反诉的诉讼请求。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国消防法》第十条、第十一条、第十二条、第十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条、第八条第（三）项，判决如下：
一、缪素平于判决生效后十日内支付郑文曹租金258385元；
二、缪素平于判决生效后十日内支付郑文曹违约金18735元；
三、驳回郑文曹的其他诉讼请求；
四、驳回缪素平反诉的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费5549元，反诉案件受理费4900元，合计10449元，减半收取5224.5元，由郑文曹负担186.5元，缪素平负担5038元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。［在递交上诉状之日起七日内，预缴上诉案件受理费10449元（具体金额由温州市中级人民法院确定，多余部分以后退还），款汇至浙江省省级财政专户结算分户，开户行：农行温州市分行，帐号：192999010400031950013，逾期不交按自动撤回上诉处理。］
代理审判员 高葱葱
二〇一五年二月二十五日
代书 记员 杨斌斌
相关法律条文链接：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国消防法》
第十条按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程，除本法第十一条另有规定的外，建设单位应当自依法取得施工许可之日起七个工作日内，将消防设计文件报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。
第十一条国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。公安机关消防机构依法对审核的结果负责。
第十二条依法应当经公安机关消防机构进行消防设计审核的建设工程，未经依法审核或者审核不合格的，负责审批该工程施工许可的部门不得给予施工许可，建设单位、施工单位不得施工；其他建设工程取得施工许可后经依法抽查不合格的，应当停止施工。
第十三条按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：
（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；
（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。
依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第四条当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。
当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。
第八条因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：
（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；
（二）租赁房屋权属有争议的；
（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。
《建设工程消防监督管理规定》
第十三条对具有下列情形之一的人员密集场所，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收：（一）建筑总面积大于二万平方米的体育场馆、会堂，公共展览馆、博物馆的展示厅；（二）建筑总面积大于一万五千平方米的民用机场航站楼、客运车站候车室、客运码头候船厅；（三）建筑总面积大于一万平方米的宾馆、饭店、商场、市场；（四）建筑总面积大于二千五百平方米的影剧院，公共图书馆的阅览室，营业性室内健身、休闲场馆，医院的门诊楼，大学的教学楼、图书馆、食堂，劳动密集型企业的生产加工车间，寺庙、教堂；（五）建筑总面积大于一千平方米的托儿所、幼儿园的儿童用房，儿童游乐厅等室内儿童活动场所，养老院、福利院，医院、疗养院的病房楼，中小学校的教学楼、图书馆、食堂，学校的集体宿舍，劳动密集型企业的员工集体宿舍；（六）建筑总面积大于五百平方米的歌舞厅、录像厅、放映厅、卡拉ok厅、夜总会、游艺厅、桑拿浴室、网吧、酒吧，具有娱乐功能的餐馆、茶馆、咖啡厅。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。