广东省阳江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤17民终381号
上诉人（原审被告）：东莞市通泰装饰工程有限公司。住所地：广东省东莞市莞太大道时代广场天雅阁***室。
法定代表人：陈道照，该公司总经理。
委托代理人：曾卫娜，广东言必行律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：谭桂珠，女，1974年12月6日生，汉族，住广东省阳江市江城区。
委托代理人：许祺祥，广东德良（阳江）律师事务所律师。
委托代理人：关渊文，广东德良（阳江）律师事务所实习律师。
原审第三人：阳江市瑞生实业有限公司。住所地：广东省阳江市江城区新江北路**号。
法定代表人：陈定梅，该公司总经理。
上诉人东莞市通泰装饰工程有限公司（以下简称通泰公司）因与被上诉人谭桂珠、原审第三人阳江市瑞生实业有限公司（以下简称瑞生公司）案外人执行异议之诉一案，不服阳江市江城区人民法院（2015）阳城法民一初字第1193号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年6月23日，谭桂珠向原审法院提起诉讼，请求判令：1、确认谭桂珠与瑞生公司于2011年7月2日签订的《商品房买卖合同》合法有效，并确认该《商品房买卖合同》的买卖标的即坐落于阳江市甲镇乙区m之一丙公寓a幢b号房屋（以下简称b房）产权属谭桂珠所有。2、不得执行b房以偿还瑞生公司所欠通泰公司的债务。3、本案诉讼费用由通泰公司承担。主要事实和理由是：（一）2011年7月2日，谭桂珠与瑞生公司签订《商品房买卖合同》，约定瑞生公司将其开发的b房以248436元价格出卖给谭桂珠。谭桂珠于2012年7月2日依约将全部购房款248436元及办证费用16148元支付清给瑞生公司，双方并办理了房屋交接手续。2012年8月1日，谭桂珠与阳江市蓝岛酒店管理有限公司（以下简称蓝岛公司）签订《房屋租赁合同》，约定谭桂珠以14906元／年（即1242元／月）租金把该房屋出租给蓝岛公司，蓝岛公司则从2012年8月份起至今每月依约支付租金给谭桂珠。但瑞生公司没有依约完全履行《商品房买卖合同》约定的义务，即瑞生公司没有依约履行到当地房产管理部门为谭桂珠办理该房屋的产权登记手续。（二）通泰公司与瑞生公司建设工程合同纠纷一案，因瑞生公司拒不履行江城法院已发生法律效力的（2012）城法民二初字第738号民事判决所确定的支付工程款3115416.01元及利息的义务，江城法院于2014年10月29日查封了瑞生公司b房等17套房。2015年4月22日，江城法院作出（2014）阳城法执字第829-3号执行裁定书，裁定拍卖上述17套房屋。2015年5月25日，谭桂珠以案外人的身份向江城法院提出书面的执行异议，请求中止拍卖b房，并解除对该房屋的查封。2015年5月29日，江城法院作出（2015）阳城法执异字第22号执行裁定书，以谭桂珠存在过错为由，裁定驳回谭桂珠的异议请求。（三）谭桂珠与瑞生公司于2011年7月2日签订的《商品房买卖合同》是买卖双方真实意思表示，主体适格，内容合法，没有违反法律、法规强制性规定，应属合法有效商品房买卖合同。谭桂珠已履行支付购房价款及办证费用的义务完毕，瑞生公司亦己履行交付房屋义务，谭桂珠己实际占有该涉案房屋。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效”及第一百三十三条“标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”的规定，因而该涉案房屋所有权应当归谭桂珠所有。谭桂珠曾多次催促瑞生公司履行合同的约定，为该涉案房屋办理产权登记手续，但瑞生公司至今没有履行该合同义务，致使该房屋至今未办理产权登记至谭桂珠名下，所以，瑞生公司违约，过错在瑞生公司，谭桂珠不存在过错。而且，该涉案房屋尚未办理过户登记手续也没有违反法律、法规强制性规定。所以，江城法院在（2015）阳城法执异字第22号执行裁定书中认定谭桂珠没有去办理涉案房屋的过户登记存在过错，是认定事实不清，是错误的认定，应予纠正。（四）根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“……第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，因谭桂珠不存在过错，因此法院应撤销对该涉案房屋的拍卖，并解除查封。
通泰公司原审答辩称：本案系案外人执行异议之诉，争议焦点为谭桂珠对b房的执行标的是否拥有权利，该权利是否足以阻止执行标的的拍卖、转让、交付。通泰公司认为根据现有证据及相关的规定，应当驳回谭桂珠的诉讼请求。理由如下：（一）对于谭桂珠的第一项诉请，因本案是执行异议之诉，非所有权确认之诉，谭桂珠请求确权属另一法律关系，不是本案的审理范围，因此谭桂珠请求确认其系争议执行标的的所有权人的主张，不应支持。（二）对于谭桂珠的第二项诉请，因该商品房属于瑞生公司所有，法院采取执行措施查封并拍卖是合法有效的，因此谭桂珠第二项诉讼请求不应支持。1、谭桂珠与瑞生公司签订的《商品房买卖合同》是否成立及有效，不能认定。本案中，谭桂珠与瑞生公司并不存在真实的买卖合同关系，体现在如下几点：（1）谭桂珠与瑞生公司于2011年7月2日签订《广东省商品房买卖合同》，谭桂珠不用先支付定金更不用支付首期款，直接约定在一年后支付房款，不符合交易习惯。按商品房买卖交易习惯，签订商品房买卖合同之前买卖双方先签订《商品房认购书》，交纳认购款，这是开发商为保留预定的商品房的交换。从商品房买卖的交易习惯来看，本案谭桂珠与瑞生公司关于执行标的的交易显然不符合开发商追求销量和利润的本质，更不符合常理；（2）仅凭现有的证据不足以证明谭桂珠已足额支付了购房款。谭桂珠为证明其已支付购房款，仅仅提供了收据一份，没有相应的银行汇款凭证，瑞生公司基本账户亦没有相应的入账记录，虽然谭桂珠持有瑞生公司出具的《收款收据》，但不足以证明谭桂珠已足额支付了购房款；（3）按谭桂珠陈述，谭桂珠与瑞生公司2011年7月2日签订《商品房买卖合同》后，2012年7月2日支付全部购房款，双方办理了房屋交接手续，但至今没有办理房产登记手续，谭桂珠亦没有提供充分的证据证明不能办理房屋产权登记的过错在于瑞生公司，谭桂珠显然存在过错。另外，2012年9月27日通泰公司与瑞生公司的建设工程施工合同纠纷就进入诉讼程序，2012年10月31日法院裁定查封瑞生公司名下的包括本案在内的房产，2013年8月9日法院裁定瑞生公司停止使用本案在内的房产，但谭桂珠从未提起异议，也不符合常理。基于谭桂珠与瑞生公司签订的《商品房买卖合同》存在诸多疑点及不合理的情形，应认定谭桂珠与瑞生公司的商品房买卖关系是不真实的，不是合法有效的买卖合同。2、谭桂珠所购商品房不是用于自己居住，不符合权利能够排除执行的法定情形。针对不动产的案外人执行异议的规定，最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》于2005年1月1日起实施，施行十年后，最高人民法院公布并实施的《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，改变了“一刀切”模式，将第三人对不动产执行异议分为三种情况：第二十八条是对一般情况的规定，第二十九条是对消费者购买“一手”商品房的特别规定。本案谭桂珠主张购买“一手”商品房，故应当适用第二十九条的规定。按第二十九条的规定，能够排除执行的必备情形是“买受人所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”，但很明显，本案中，谭桂珠自认办理了房屋交接手续至今把争议房产出租给蓝岛公司经营，并不是用来居住。当然，从争议执行标的的性质来看，是属于投资性房产，供度假休闲旅游人士入住，谭桂珠的情况不符合该条的规定，不能够排除执行。综上所述，根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，谭桂珠的全部诉讼请求没有事实与法律依据，应予驳回。
瑞生公司原审没有提供诉讼意见，亦未到庭应诉。
原审法院经审理查明：瑞生公司是房地产开发企业，其已于2011年6月14日取得丙公寓商品房预售许可证。2011年7月2日，谭桂珠与瑞生公司签订《商品房买卖合同》，约定瑞生公司将其开发的b房以248436元价格出卖给谭桂珠，在2012年7月2日一次性付款，并在合同中约定由瑞生公司办理房屋产权登记备案。谭桂珠在2012年7月2日支付房款248436元及办证费16148元给瑞生公司，瑞生公司分别出具《收款收据》交谭桂珠收执。2012年8月1日，谭桂珠与蓝岛公司签订《房屋租赁合同书》，谭桂珠以租金14906元／年（1242元／月）将涉案房屋出租给蓝岛公司，约定租赁期限为2012年8月1日至2014年8月1日。蓝岛公司从2012年8月15日开始每月支付租金，于2014年8月续租。
因通泰公司与瑞生公司建设工程合同纠纷一案，原审法院于2012年10月30日裁定对瑞生公司所有的包括涉案房屋在内的17套房产进行保全，查封日期为2012年10月31日至2014年10月30日；于2013年8月19日，作出（2012）阳城法民二初字第738号民事裁定书，裁定禁止瑞生公司使用涉案房屋。于2014年10月29日，原审法院继续查封瑞生公司名下包括涉案房屋在内的17套房产；于2015年4月22日，因瑞生公司未履行完毕已经发生法律效力的阳江市中级人民法院作出的（2014）阳中法民一终字第100号民事判决确定的义务，遂作出（2014）阳城法执字第829-3号执行裁定书，裁定拍卖瑞生公司名下包括涉案房屋在内的17套房产。2015年5月25日，谭桂珠以案外人的身份向原审法院提出书面执行异议，请求终止拍卖涉案房屋，并解除对该房屋的查封。2015年5月29日，原审法院作出（2015）阳城法执异字第22号执行裁定书，以谭桂珠没有去办理涉案房屋的过户登记存在过错为由，裁定驳回谭桂珠的异议请求。
原审法院认为：本案是案外人执行异议之诉。瑞生公司是房地产开发企业，其已于2011年6月14日取得丙公寓商品房预售许可证。被法院查封的不动产现仍登记于瑞生公司名下，本案需审查的是作为执行案件案外人的谭桂珠对执行标的物是否存在足以阻却强制执行的实体性权利。谭桂珠与瑞生公司是订立商品房买卖合同的适格主体，双方出于真实意思表示订立《商品房买卖合同》，未违反法律法规禁止性规定，且合同已实际履行，故可认定双方的买卖真实，原审法院确认双方所订立合同合法有效。对于谭桂珠请求确认该《商品房买卖合同》的买卖标的物b房产权属其所有，不属于本案审理范围，对该请求予以驳回。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封以前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购买商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”是对消费买受人住房保障下物权期待权的特别保护适用的规则，本案谭桂珠购买涉案房屋用于出租，不属于消费者，不受上述法条保护。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”是对无过错买受人物权期待权的保护适用规则，谭桂珠与瑞生公司在原审法院查封涉案房屋之前已订立合法有效书面合同，支付全部价款，并合法占有该不动产，同时双方在合同中约定由瑞生公司办理房屋产权登记备案，谭桂珠已支付办证费用，谭桂珠对未办理过户登记不存在过错，故谭桂珠请求原审法院停止对该房屋执行理由成立，原审法院对谭桂珠该请求予以支持。瑞生公司经原审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，原审法院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第五十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认谭桂珠与阳江市瑞生实业有限公司于2011年7月2日签订的《商品房买卖合同》合法有效；二、停止对位于阳江市甲镇乙区m之一丙公寓a幢b号房屋的执行；三、驳回谭桂珠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5027元，由东莞市通泰装饰工程有限公司负担。
上诉人通泰公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决，改判驳回谭桂珠的全部诉讼请求。2、判决谭桂珠承担本案一、二审诉讼费用。主要事实和理由是：（一）谭桂珠与瑞生公司签订的《商品房买卖合同》不真实。1、双方签订《商品房买卖合同》，谭桂珠不用先交定金更不用支付首期款，直接约定在一年后支付房款，不符合商品房买卖交易习惯。2、仅凭现有证据不足以证明谭桂珠已足额支付了购房款。谭桂珠为证明其已支付购房款及办证费，仅仅提供了收款收据，没有提供相应的银行汇款凭证，瑞生公司基本账户亦没有相应的入账记录，在瑞生公司庭审缺席不确定收款收据真实性的情形下，不足以认定谭桂珠足额支付购房款。3、在原审法院裁定查封瑞生公司名下的包括本案被查封房产在内的17套商品房时，瑞生公司提出复议，并提供包括本案b号房的购房款《收款收据》。谭桂珠提供的《收款收据》与瑞生公司提供的《收款收据》有重大矛盾及可疑之处，证明谭桂珠提供的《收款收据》是不真实的，谭桂珠与瑞生公司不存在真实的商品房买卖关系。（二）原审判决认定谭桂珠合法占有本案被查封的不动产，是认定事实和适用法律错误。1、原审判决认定谭桂珠不属于消费者依据不足。从谭桂珠购买的本案被查封的不动产来看，谭桂珠既然购买了住宅用商品房，就是消费者。2、虽然谭桂珠提供了《房屋租赁合同书》，拟证明其合法占有该房产，但从客观事实及相关法律规定来看，谭桂珠没有合法占有被查封的不动产。首先，谭桂珠主张的“占有”不符合客观事实。通泰公司与瑞生公司因建设工程施工合同于2012年7月产生纠纷，当时工程量大概仅完成70%，远远不能达到交房条件，且讼争的工程量及工程款需要司法鉴定，包括本案讼争的商品房在内的整个楼盘均需保持现状不得使用，直至2013年1月26日司法鉴定机构作出鉴定报告。另2012年10月31日江城法院作出财产保全时在被查封门上贴封条。因此，谭桂珠称将商品房出租给蓝岛公司经营是根本不符合客观事实的。其次，被查封的不动产至今未竣工验收，依法依约不得交付使用。本案中，由于所涉及的不动产没有经过验收，谭桂珠与蓝岛公司之间的租赁合同违反了建筑法的强制性规定，根据合同法的规定应属于无效合同，无效合同自始没有法律约束力，因此，原审判决认定谭桂珠合法占有是错误的。（三）谭桂珠对未办理产权登记存在过错。1、根据有关规定谭桂珠是办理房地产权属登记的法定义务人，瑞生公司仅作协助作用。2、谭桂珠不能提证据证明未办理产权登记的过错在于瑞生公司，应由谭桂珠承担举证不能的法律后果。
被上诉人谭桂珠答辩称：（一）原审判决确认谭桂珠与瑞生公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，认定事实清楚，证据充分。1、双方签订商品房买卖合同意思表示真实，主体适格，内容合法，没有违反法律、法规强制性规定，是合法有效的合同。通泰公司仅凭其主观臆断认定该商品房交易不真实，没有客观依据。2、谭桂珠已于2012年7月2日向瑞生公司足额支付了购房款及办证费用，瑞生公司分别出具了收款收据交谭桂珠收执，双方办理了交接手续，谭桂珠实际占有、管理该涉案房屋。（二）原审判决认定谭桂珠实际占有、使用涉案商品房，认定事实清楚，适用法律正确。通泰公司上诉称涉案房屋被依法查封不得出租使用，属于逻辑错误。首先，在江城法院于2012年10月31日查封涉案房屋之前，谭桂珠已于2012年8月1日与蓝岛公司签订了《房屋租赁合同书》，约定租赁期间自2012年8月1日至2014年8月1日止，并随即交付该房屋给蓝岛公司使用，蓝岛公司从2012年8月15日起每月支付租金至谭桂珠账户，并于2014年8月续租至今。即谭桂珠出租房屋在前，法院查封房屋在后，该查封行为并不影响此前的租赁行为，租赁合同合法有效，可继续履行。其次，通泰公司上诉主张谭桂珠的“占有”不符合客观事实，该说法与其此前在与瑞生公司的建设工程合同纠纷一案中的说法自相矛盾。通泰公司在该案中诉称涉案房屋虽未经竣工验收，但瑞生公司已实际出售房屋，并已管理、使用。现通泰公司又否定谭桂珠购买了涉案房屋并实际占有、管理的事实，其主张前后矛盾，违背客观事实。谭桂珠已依约支付了全部购房款，瑞生公司也依约交付了房屋，谭桂珠对该涉案房屋的占有、使用是合法的，依法应受到法律保护。综上所述，谭桂珠与瑞生公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，谭桂珠合法占有涉案房屋且不存在任何过错。请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人瑞生公司没有提供诉讼意见。
经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
另查明：通泰公司二审时提供了以下两份证据：证据一、（2014）阳中法民一终字第100号民事判决书、瑞生公司提交证据清单、情况说明、收款收据。拟证明：1、瑞生公司自认2013年4月30日前与谭桂珠由于各种原因没有签订购房合同及办理备案；谭桂珠在本案提供的商品房买卖合同是不真实的。2、瑞生公司提供的编号为no13810760的《收款收据》与谭桂珠一审提供的《收款收据》编号、印章、日期、经手人均不一致，谭桂珠提供的《收款收据》不真实，证据之间存在疑点，不能作为认定谭桂珠已交清购房款的依据。证据二、阳江市住房和城乡规划建设局海陵分局关于（2015）阳城法民一初字第1387号《调查函》的复函。拟证明阳江市甲镇乙区m之一丙公寓已办理规划验收手续，但尚未组织建设工程竣工验收和办理建设工程竣工验收备案，未达到交付使用条件。谭桂珠质证认为：对于证据一，证明谭桂珠与瑞生公司发生过商品房交易，至于收款收据不一致的情况是瑞生公司的问题，按照常理及财会制度来说，正式开收款收据应是瑞生公司的财会，应以瑞生公司财会部门出具的收款收据为准，但不论哪张收款收据，都证明了瑞生公司已经收齐了谭桂珠的购房款。对于证据二的真实性、合法性没有异议，但对其关联性及所证明的内容有异议。（2012）城法民二初字第738号案中认定因瑞生公司已使用该房产而推定验收合格，如果该建设工程最终经住建部门验收不合格，不排除是通泰公司原因造成。因为通泰公司也是该公寓的承建商之一。谭桂珠与瑞生公司是商品房买卖合同关系，合同如果不违反法律法规强制性规定，应认定为有效合同。且该证据二中仅注明a幢c单元e、f号房未达到交付使用条件，与本案标的b号房无关。
再查明：上述证据一中的《情况说明》是瑞生公司在包括本案讼争的b房等房产被江城法院查封时向阳江市海陵岛开发试验区房管中心作出的，主要是说明包括本案讼争的b房等部分房产已出售，由于各种原因没有签订购房合同及备案，请求该中心向江城法院如实反映并调整。上述证据一中的《收款收据》是瑞生公司在另案提供的，该收据与谭桂珠一审提供的《收款收据》的编号、印章、日期、经手人均不一致，但金额相同。上述证据二复函［海住建（2015）248号］全文内容如下：“阳江市江城区人民法院：贵院2015年12月1日送来的（2015）阳城法民一初字第1387号《调查函》收悉。经核查，函复如下：根据《广东省城乡规划条例》第四十六条、《城市房地产管理法》第二十七条、《建设工程质量管理条例》第十六条、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》（住房和城乡建设部令第2号）等相关法律规定：建设工程应在竣工验收合格及建设工程竣工验收备案后，方可交付使用。阳江市甲镇乙区m之一丙公寓已到我局办理规划验收手续，但尚未组织建设工程竣工验收和办理建设工程竣工验收备案，来《函》中所列举的丙公寓第a幢c单元e、f号房应未达到交付使用条件。特此函复。阳江市住房和城乡规划建设局海陵分局。2015年12月14日。”
还查明：根据谭桂珠一审提供的银行卡明细对帐单，谭桂珠每月收到的租金还包括阳江市甲镇乙区m之一甲丙公寓酒店a幢d号房的租金，即d房、b房每月租金共2484元，每房1242元，每月租金摘要内容会有变化，有的记载为d，有的记载为返租款，有的记载为租金，有的记载为返租，有的记载为驿港返租，有的记载为网银转帐，等等。
本院认为，本案是案外人执行异议之诉，主要是审理案外人谭桂珠就执行标的b房是否享有足以排除强制执行的民事权益。通泰公司二审提供的《情况说明》《收款收据》与谭桂珠提供的《商品房买卖合同》《收款收据》之间的确存在矛盾之处，但在最本质的问题上没有矛盾，即不能否定谭桂珠与瑞生公司之间就b房存在商品房买卖合同关系。谭桂珠一审提供的银行卡明细对帐单是相对更为客观的证据，能够证实谭桂珠对b房进行出租收益的事实，进一步印证了谭桂珠提供的《商品房买卖合同》《收款收据》的真实性，可以认定谭桂珠已经付清全部购房款并实际占有b房。根据阳江市住房和城乡规划建设局海陵分局海住建（2015）248号复函的内容，可以确定直至2015年12月14日之前，b房所在的阳江市甲镇乙区m之一丙公寓尚未组织建设工程竣工验收和办理建设工程竣工验收备案，即b房不具备办理过户登记手续的可能，亦即b房未办理过户登记手续谭桂珠没有过错。综上所述，可以确认谭桂珠就b房享有足以排除强制执行的民事权益，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，原审判决处理正确，应予维持。通泰公司上诉理据不足，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5027元，由上诉人东莞市通泰装饰工程有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 关衡勋
审判员 何桂霞
审判员 施震宇
二〇一六年六月三十日
书记员 冯梅瑰