湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长中民三终字第04776号
上诉人（原审被告）李华。
委托代理人李宏。
被上诉人（原审原告）周华平。
委托代理人李新，长沙市岳麓区望城坡法律服务所法律工作者。
上诉人李华因与被上诉人周华平房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2015）岳民初字第02036号民事判决，上诉至本院，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，周华平与案外人周红焰系夫妻，周华平、周红焰系长沙市岳麓区望城坡商贸城F-8栋（38栋）的共有人。2009年10月1日，周华平（甲方）与李华（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：“经甲乙双方友好协商，甲方将商贸城38栋113号，一、二、三层租与乙方使用并达成如下协议：一、租期从2009年10月1日至2014年10月1日止。租期5年，房租每月为2600元，按季度付款，每季度提前10天交款，房租前三年不变，后两年按市场价格调整，合同期满，乙方享有优先承租权……四、前门改装拆墙的费用以及造成的后果由甲方负责。五、门面来修去丢，乙方所制电器、家具能搬走的乙方自行搬走，房租先交后住……八、甲方收乙方押金500元整。乙方装修不能影响房屋的结构……”后李华又从周华平上述楼房中租得第四层房屋，并在合同上注明：“4楼房租一个季度1600元整，租期从2009年10月16日起至2014年10月1日止，房租按季度付款”。合同签订后，周华平、李华双方均依约履行。后李华在使用房屋的过程中，将房屋第一层装修后用于经营歌厅，并在第三层房屋内增设了两个卫生间。2014年10月1日，合同约定的租赁期限届满。租赁期限届满前，周华平通知李华增加租金，但双方未能达成一致意见，后经当地社区多次调解，均未果。租赁期限届满后，李华在未征得周华平同意的情形下，于2015年3月16日对所租房屋内的墙纸、开关、沙发、话筒等设备进行了更换，并于2015年3月28日开业，当日，周华平得知消息后到李华处，双方再次发生争吵，经当地社区调解仍未果。2015年4月1日，周华平诉至法院，请求依法判决：1、李华将所租门面房屋返还给周华平；2、李华立即停止在周华平门面及房屋处所的经营活动及强占行为；3、李华赔偿周华平预期租金收益损失30000元（截止到2015年3月31日）及诉讼期间的房屋租金损失；4、李华将其未经周华平准许擅自改变房屋结构的部分恢复原貌，并赔偿周华平的房屋因李华擅自改造行为给周华平造成的房屋财产损失20000元；5、案诉讼费用由李华承担。
庭审中，李华称周华平、李华双方曾于2014年9月在当地社区的调解下，双方就房屋租金达成了每年6万元，租期两年的口头协议，并向该院提交了长沙市岳麓区望城坡街道商贸城社区居民委员会出具的《证明》一份，该《证明》载明：“我社区居民周华平身份证××与李华身份证××曾经于2014年9月到社区来进行过调解，曾拟达成口头协议。特此证明。商贸城社区2015年5月21日”后经该院向该社区居民委员会核实，该社区居民委员会就上述《证明》出示了《社区出示证明情况说明》一份，载明：“就我社区2015年5月21日出示（关于周华平与李华房屋租佃纠纷）证明情况说明。2014年9月在周华平要求下周华平与李华在我社区就房屋纠纷问题进行调解，由于调解双方当时情绪激动，当时未达成协议，故当时也不具备制作书面调解书的内容条件，所以没有书写人民调解协议书。事后他们之间是否达成续租协议，我社区不清楚。特此说明商贸城社区2015年5月25日”。另查明，租赁期限届满后，李华曾向周华平支付过1500元。庭审结束后，周华平向该院申请放弃其《民事起诉状》中的第四项诉讼请求，即：“李华将其未经周华平准许擅自改变房屋结构的部分恢复原貌，并赔偿周华平的房屋因李华擅自改造行为给周华平造成的房屋财产损失20000元”。
原审法院认为，本案的争议焦点：一、《房屋租赁合同》期满后，周华平、李华双方是否就租期及租金达成过口头协议；二、李华是否享有优先承租权；三、周华平的诉讼请求应否支持。周华平与李华于2009年10月1日签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期限已于2014年10月1日届满，自该日起，周华平、李华约定的合同权利义务即已终止。租赁期限届满后，李华即应将所租赁的房屋还还给周华平。但庭审中，李华主张其在2014年9月与周华平在当地社区的组织下就租金及租期达成了口头协议，并向该院提交了长沙市岳麓区望城坡街道商贸城社区居民委员会出具的《证明》一份，但该《证明》中仅载明“曾拟达成口头协议”，且根据该社区就上述《证明》出具的《社区出示证明情况说明》记载：“2014年9月在周华平要求下周华平与李华在我社区就房屋纠纷问题进行调解，由于调解双方当时情绪激动，当时未达成协议，故当时也不具备制作书面调解书的内容条件，所有没有书写人民调解协议书。”故对李华主张的其与周华平曾就租金及租期达成口头协议的辩称，该院不予支持。关于李华主张的优先承租权，该院认为，虽然双方在《房屋租赁合同》中约定“合同期满，乙方享有优先承租权”，但优先承租权应是相对于其他承租人在同等条件下承租而言的，而本案中，并不存在其他承租人的情形，且自双方《房屋租赁合同》期限届满之日起至今，李华仅向周华平支付了1500元后再未支付过任何租金，故李华主张其周华平的对房屋享有优先承租权的辩称，该院亦不予支持。综上，周华平、李华签订的《房屋租赁合同》已于2014年10月1日终止，合同终止后，双方既未能达成有效的口头协议，又无行使优先承租权的条件，李华理应将所租房屋立即退还给周华平，但考虑到李华使用房屋的实际情况，该院酌情给予其十日的合理期限。同时，对《房屋租赁合同》期满后李华仍占用周华平房屋所产生的使用费，理当支付给周华平，至于使用费的计算标准，该院综合考虑涉案房屋所处地段、市场行情、李华租赁的房屋层数及经营情况，周华平主张按5000元／月计算，亦属合理，对于李华在《房屋租赁合同》期满后支付给周华平的1500元，可在上述费用中予以核减。周华平自愿放弃要求李华对其房屋恢复原状并赔偿20000元损失的诉讼请求，系其对自身民事权利及诉讼权利的处分，不违反法律规定，该院照准。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、限李华于本判决生效后十日内将其占用的周华平与案外人周红焰夫妻共有的位于长沙市岳麓区望城坡商贸城F-8栋（38栋）第1至4层房屋归还给周华平；二、限李华于本判决生效后十日内支付周华平房屋使用费28500元（暂计算至自2014年10月1日起至2015年3月31日至），并应支付至实际搬出之日止；三、驳回周华平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费275元，减半收取137.5元，由周华平负担37.5元，由李华负担100元，财产保全费520元，由周华平负担120元，由李华负担400元。
上诉人李华不服一审判决上诉称，一、一审判决不予确认上诉人与被上诉人在合同中约定的优先承租权，有违意思自治原则。上诉人与被上诉人之间有合同约定，应从其约定。被上诉人在合同到期前一个月并未通知上诉人其不再出租该房屋，且双方合同到期后，上诉人和被上诉人就续租房屋有相同的意思表示，只是由于上调租金问题一直处于协商状态，双方也一起去社区进行过调解。从尊重民事主体意思自治原则以及维持现状经济关系的稳定，维护社会公益层面出发，应确认上诉人的优先承租权。二、一审判决上诉人将租赁房屋返还被上诉人有违公平原则。上诉人经营期间经被上诉人同意花费30多万元进行装修，在对续租事宜达成一致后，上诉人又投入15万元进行装修。上诉人有续租与用心经营的积极性，如果返还房屋，对上诉人不公平，故请求法院确认口头续租协议的有效性。三、一审判决不予支持上诉人与被上诉人之间已就续租达成口头协议所采信的证据不全面。一审判决对证人邓某的证言不予采信，而对长沙市岳麓区望城坡街道商贸城社区居委会出具的《证明》和《社区出示证明情况说明》予以采信，属于采信证据不全面，证明效力偏颇。综上，上诉请求：1、撤销湖南省长沙市岳麓区人民法院（2015）岳民初字第02036号民事判决，依法改判或发回重审；2、判令被上诉人承担本案诉讼费用。
被上诉人周华平答辩称，一审判决依据的事实清楚，证据确实充分，法律适用正确，审理程序合法，结果客观公正。租赁合同到期后，双方未签订续租协议，上诉人应返还房屋。上诉人提交的长沙市岳麓区望城坡街道商贸城社区居委会出具的《证明》不能证明与被上诉人就合同到期后已经达成续租口头协议这一事实，后出具的《社区出示证明情况说明》进一步明确了“拟达成口头协议”的真实语义。上诉人对优先续租权的理解存在偏颇，是把有条件的优先理解为无条件的有先。优先续租权只能在与他方在同等条件下享有，合同到期后，被上诉人明确表示不再续租，上诉人亦未向被上诉人支付到期后的租金请求，不具备优先的前提条件。一审判令上诉人返还房屋彰显了公平正义。“来修去丢”是通常性的惯例，承租人进行装修是其个人行为，上诉人主张的装修费用不影响租赁房屋的返还，与被上诉人没有任何关联。上诉人一审没有在法定的举证期限内向法庭申请证人邓某出庭作证，证言不符合法律规定，一审不采信邓某的证言并无不当。综上，请求二审驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
本院二审查明的事实与一审查明的一致。
本院认为，本案争议焦点为上诉人李华与被上诉人周华平双方是否就房屋续租达成协议以及李华是否享有优先承租权。双方签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方应当按约履行各自的义务。合同约定的租赁期限已于2014年10月1日届满，届满后双方约定的合同权利义务即已终止，李华即应将所租赁的房屋还还给周华平。上诉人李华主张双方就租金及租期已达成了口头协议，但根据长沙市岳麓区望城坡街道商贸城社区居民委员会出具的《证明》中载明“曾拟达成口头协议”的内容以及该社区就上述《证明》出具的《社区出示证明情况说明》，并不能证明双方已经达成房屋续租的一致意见。李华上诉称一审不采信证人邓某的证言不当，根据法律规定，证人应当出庭作证，未出庭作证证人的证言不能单独作为认定事实的依据，李华没有申请证人出庭作证，该证人证言也没有其他证据佐证，故原审不予采信并无不当。关于李华主张的优先承租权，房屋租赁中优先承租权应是相对于其他承租人在同等条件下承租而言，优先承租权系法定权利，而本案中，没有证据证实被上诉人周华平将涉案房屋对外出租，并不存在其他承租人的情形，李华主张其周华平的对房屋享有优先承租权的条件未成就，该项上诉理由不能成立。综上，李华的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费275元，由上诉人李华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴波
审 判 员 刘英
代理审判员 周卓
二〇一五年十一月十八日
书 记 员 夏欢
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。