济南市历城区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）历城民初字第2410号
原告李玉鑫，女，生于1970年4月26日，汉族，无业，住济南市市中区。
委托代理人李功田（特别授权代理），山东众英律师事务所律师。
被告济南纽斯莱钢膜结构工程有限公司，住所地济南市历城区。
法定代表人王建，总经理。
委托代理人孙士美（特别授权代理），北京市世联新纪元（济南）律师事务所律师。
原告李玉鑫与被告济南纽斯莱钢膜结构有限公司（以下简称济南纽斯莱公司）合同纠纷一案，本院于2012年9月3日受理后，依法组成合议庭，于2013年2月26日第一次公开开庭审理了本案。原告李玉鑫及委托代理人李功田，被告济南纽斯莱公司的委托代理人孙士美到庭参加诉讼。后因案情需要，本院依法另行组成合议庭，于2013年4月25日第二次公开开庭审理了本案。原告李玉鑫及委托代理人李功田，被告济南纽斯莱公司的委托代理人孙士美到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李玉鑫诉称，原、被告在2011年1月23日签订了内部集资建房合同，但是原告并非是被告职工，被告是以内部集资建房的名义建房。双方约定原告购买被告房屋一套，合同约定：房屋单价2000元／每平方米，购房号为一单元七层西户，面积106.31平方米，房款总额212620元。今后如需办理房产证，对接双气等费用自行承担，被告给予积极协调与配合。原告将房屋全部购房款212620元，分别在2010年5月20日、2010年5月21日、2011年4月26日交付给被告。合同签订后，被告至今没有动工建房，经原告查询，被告根本不具备开发房地产的资质，更谈不上五证俱全。我国法律对商品房的销售有明确的规定，由于被告的欺诈行为致使原告不但没有取得房屋，而且目前市场的房价而言已造成原告无法实现购房的愿望。因此，诉请人民法院确认原、被告于2011年1月23日签订的内部集资建房合同无效；判令被告返还原告购房款212620元，支付自缴款之日起至本判决生效之日止的中国人民银行同期贷款利息；依法判令被告赔偿原告房屋预期损失10万元，被告向原告支付自起诉之日起至本判决生效之日止的中国人民银行同期贷款利息。
对该诉称，原告提供证据如下：1、2011年1月23日签订的内部集资建房合同1份；2、购房保密协议1份；3、收据4张；4、2012年8月28日济南市劳动保障事务服务中心出具的证明1份；5、2012年8月15日济南市市中区七里山街道办事处人力资源社会保障服务中心出具的失业登记证明1份；6、被告的营业执照1份，组织机构代码1份，税务登记证1份，被告法人王健的身份证复印件1份，被告公司登记基本情况1份；7、被告的宣传单1份；8、工商银行出具的贷款咨询简单计算证明1份；9、济南市房产均价8500元网上下载的材料1份。
被告济南纽斯莱公司辩称，第一，原、被告签订的合同，并不是内部集资建房合同，是通过契约的形式约定取得房屋的方式，也不是商品房买卖合同更不是房地产开发，不需要被告具有房地产开发的资质，也不适用商品房买卖的法律规定。第二，本案中被告没有过错，更不存在欺诈行为，原告不是被告的职工，是通过别人介绍主动找的被告，从合同内容看原告对合同的标的及房屋的具体情况都是明知的，原、被告签订的合同并不是正式合同，双方之间并不是严格意义上的房屋买卖关系，只是约定原告通过被告取得房屋的一种方式。综上所述，原、被告签订的合同，是合法有效的。被告不具有过错，不应承担利息，法院应驳回原告要求支付利息的请求，原告要求预期损失，因合同没有约定具体提供房屋的日期，被告根本不存在违约的情形，更不应承担预期损失。应驳回原告的诉讼请求。第三，假如合同无效，原告有过错，被告不应承担原告要求的人民银行同期贷款利息及预期损失，原告的要求没有法律依据，应予以驳回。
经审理本院认定，2011年1月23日，原告李玉鑫作为乙方与被告济南纽斯莱公司作为甲方签订了内部集资建房合同1份，合同约定：现有济南纽斯莱公司为提高员工的生活居住条件，将提供给本公司员工李玉鑫住房1套，享受成本价2000元／平方米优惠，所交房款作为集资建房款，房价不受市场价格影响。本房为职工集资建房，甲方不得无故提高房价以及其他变相涨价，此房两年内不的转让、变卖。房屋结构为十一加一小高层，建筑形式为二单元一体三户型，本合同购房号为一单元七层西户，面积为106.31（平方米），房款总额为212620元。整体封顶后，由甲方为乙方统一办理正式购房合同，所有购房合同均为村委统一盖章确认，作为今后转让变卖的凭证。如今后办理房产证，对接双气等费用有乙方自行承担，甲方给予积极协调配合。同日原被告签订了购房保密协议1份，协议约定，乙方必须确保购房价格的保密，不得用任何方式告知其它购房者，如有泄密者甲方有权取消其优惠价格，乙方必须按实价补齐房款，并承担10%的违约金。乙方泄密取消参加任何甲方组织的优惠及让利活动，不再享受任何其它待遇。如因泄密造成房价的恶意竞争或者其它的严重后果者，甲方有权取消其购房权，退还其购房款并扣罚20%违约金等内容。合同签订前后，原告于2010年5月16日支付10万元，5月20日支付5万元，5月21日支付5万元，2011年4月26日支付12620元。上述合计212620元购房款，被告均给原告出具了盖有被告财务专用章的收据。但被告方一直未将合同约定的房屋交付给原告。现原告诉来本院要求确认原、被告于2011年1月23日签订的内部集资建房合同无效；判令被告返还原告购房款212620元，支付自缴款之日起至本判决生效之日止的中国人民银行同期贷款利息；依法判令被告赔偿原告房屋预期损失10万元，被告向原告支付自起诉之日起至本判决生效之日止的中国人民银行同期贷款利息。审理中，原告放弃了要求被告支付10万元预期损失利息的请求。
庭审中查明，被告济南纽斯莱公司，是自然人投资或控股的有限责任公司，经营范围是钢、膜、网架结构工程、室内外装修工程、铝塑门窗加工、安装，批发零售：五金、建筑材料，装饰材料。原告李玉鑫不是被告单位职工，为自由职业人员。社会保险于2005年4月开始至今，一直由济南市中劳动保障事务服务中心代扣代缴，2012年8月15日办理了失业登记。对于本案涉及的房屋，被告称是被告单位和别的单位合作开发，对涉案房屋的性质、土地性质，是否有合法手续，是否开工，建到何种程度，被告没有向本院做出明确的说明也未提交任何证据证实自己的主张。原告为证实自己损失的主张，向法院工商银行的贷款还款计划测算信息，称自己所交的房款其中20万元是自己贷款，但原告提供的上述证据，无法证实其主张，原告还提供了从网上下载济南商品房均价8500元，历下区突破1.3万元的报道1篇，拟证明2012年上半年济南市的房屋均价在每平方米8500元，因被告的原因造成原告预期损失，20余万元，其只要求被告赔偿10万元，被告对上述原告提供的证据均不认可。
上述事实，有原、被告提交的证据及双方的当庭陈述与辩解为证，经庭审质证，应予认定。
本院认为：原、被告签订的内部集资建房合同，从内容看是原告以内部职工价格购买被告的房屋，被告同时向不特定人群销售房屋，因此，原、被告签订的合同实质是商品房买卖合同。被告本身没有商品房开发的资质，也没有证据证明其与有资质开发单位合作开发。因此，根据我国法律的相关规定，原、被告签订的合同为无效合同。根据中华人民共和国合同法的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，被告应当返还原告的购房款212620元。被告作为无任何资质的单位开发出售商品房，对合同无效应承担主要责任，原告作为完全民事行为能力人，也应当了解商品房买卖的相关规定，因此对合同无效应承担次要责任。被告应承担占用原告资金期间的利息。原告要求被告支付预期损失的请求，证据不足，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第六十五条之规定，判决如下：
一、原告李玉鑫与被告济南纽斯莱钢膜结构工程有限公司于2011年1月23日签订的内部集资建房合同无效。
二、被告济南纽斯莱钢膜结构工程有限公司返还原告李玉鑫购房款212620元。
三、被告济南纽斯莱钢膜结构工程有限公司按中国人民银行同期同类逾期贷款利率分别以10万元为基数，自2010年5月17日开始计算；以5万元为基数，自2010年5月21日开始计算；以5万元为基数，自2010年5月22日开始计算；以12620元为基数，自2011年4月27日开始计算；均计算至本判决生效之日止向原告李玉鑫支付利息。
上述二、三项，限被告济南纽斯莱钢膜结构工程有限公司于本判决生效之日起10日内付清。
案件受理费5989元，原告李玉鑫负担1989元，被告济南纽斯莱钢膜结构工程有限公司负担4000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 赵海勇
人民陪审员 禹小红
人民陪审员 孙 营
二〇一三年四月二十五日
书 记 员 王百丽