海南省三亚市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2０15）三亚执异字第7号
案外人李凡，女，汉族。
委托代理人高勇，男，汉族。
申请执行人黄卿安，男，汉族。
委托代理人苏志强，北京市法大律师事务所律师，代理权限为特别授权。
委托代理人纪煌，海南邦威律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被执行人三亚天意实业发展有限公司。
法定代表人吴土龙，该公司董事长。
被执行人吴土龙，男，汉族。
关于申请执行人黄卿安与被执行人三亚天意实业发展有限公司（简称天意公司）、吴土龙民间借贷合同纠纷一案，对被执行人天意公司开发建设的位于海南省三亚市解放四路112号太阳岛公寓项目进行了整体查封，并对部分房产进行了实际查封控制。2015年1月4日，案外人李凡向本院提交执行异议申请书，请求：撤销对太阳岛公寓1602房（16层F1房）的查封。本院受理后，依法另行组成合议庭于2015年1月30日公开开庭对涉及太阳岛公寓查封房产执行异议系列案件进行了听证，案外人李凡、申请执行人委托代理人纪煌到庭参加听证，被执行人经传唤未到庭。现已审理终结。
案外人李凡在听证中诉称：2009年，我公司（黑龙江泰和圣景房地产开发有限公司）计划来海南三亚投资发展参加建设，经当时解放四路112号太阳岛公寓销售经理任洪伟介绍，于当年4月开始，陆续安排李凡、芦秀峰等同志，认购太阳岛公寓1602房以及8层房产，并交付全款，预计为公司和相关人员居住。近日，发现太阳岛公寓张贴了你院（2014）三亚执字第57号查封公告，查封了包括太阳岛公寓1602房在内的40套房产。特向法院提起执行异议，主张太阳岛公寓1602房系案外人购买所得，请求：撤销对太阳岛公寓1602房的查封。
申请执行人在听证中辩称：一、案外人异议主体不适格，不动产物权设立以登记为要件，案外人尚未取得太阳岛公寓1602房物权，案外人对该房提执行异议主体不适格。二、太阳岛公寓违反规划加建了楼层，属违章建筑，“太阳岛公寓”项目没有取得商品房预售许可证，案外人与天意公司签订的购房合同是无效合同，不受法律认可与保护。三、案外人明知“太阳岛公寓”项目没有商品房预售许可证，贪图便宜购买“太阳岛公寓”房产，有过错责任，经济损失应当自己承担。四、案外人提供的证据7张银联刷卡单，刷卡时间是2009年4月12日，案外人签订购房协议时间是2009年12月13日，款项支付在前，显然不是真实的购房付款，7张银联刷卡单金额是240万元，超过房款，且与案外人芦秀峰异议一案是重复证据，刷卡签名不是案外人；案外人提供的证据天意公司的收据，天意公司没有到庭，真实性不能确认，故不能证明案外人已经支付了房款给天意公司。五、因太阳岛公寓项目涉及债务比较复杂，法院对本案标的物采取的是更换门锁予以实际控制的现场查封，从物业处取提的证据太阳岛公寓已装修房号表以及法院现场查封时的情况可知，太阳岛公寓1602房是毛坏房没有交付给案外人，不符合《查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的不得查封情形即第三人支付全款实际占有且对未办理过户手续没有过错的法院不得查封。综上所述，法院依据生效判决查封被执行人开发建设的仍在其名下的房产是正确的，案外人异议理由不成立，请求：法院驳回案外人执行异议。
被执行人天意公司、吴土龙未参加听证，也未提交书面意见。
经听证以及阅卷查明，申请执行人黄卿安与被执行人天意公司、吴土龙民间借贷合同纠纷一案，2013年9月12日，福建省泉州市中级人民法院作出（2013）泉民初字第1170号民事调解书，确认天意公司、吴土龙对洪金来欠黄卿安债务本金23445000元、利息6095700元承担连带清偿责任。该案在诉讼期间，8月15日，福建省泉州市中级人民法院作出（2013）泉民保字第35-1号民事裁定书，查封、冻结天意公司价值3000万元的财产，并向三亚市住房和城乡建设局、三亚市国土环境资源局发出（2013）泉民保字第35-1号协助执行通知书，冻结天意公司座落于三亚市河西区解放路面积3279.33平方米的土地使用权［《土地房屋权证》编号为三土房（2013）字第09331号］。因查封的上述标的物在海南省三亚市，福建省泉州市中级人民法院委托本院代为执行，本院在执行过程中，2014年11月5日，本院到海南省三亚市解放四路112号太阳岛公寓物业处提取了太阳岛公寓已装修房号表，从该表登记情况可知，尚未在物业处办理入住装修手续的房屋有1层、2层、3层、4层、6层、7层、8层、24层、501、502、505、901、903、904、905、907、910、912、1001、1002、1004、1006、1008、1009、1010、1011、1012、1102、1103、1104、1105、1106、1107、1108、1110、1112、1201、1203、1204、1206、1207、1209、1212、1301、1302、13A02、13A04、13A06、13A07、13A09、13A10、13A11、1503、1504、1507、1508、1509、1510、1602、1603、1604、1605、1608、1705、1707、1708、1710、17A01、17A02、17A05、17A07、17A08、17A09、17A10、1902、1903、1904、1907、1908、1909、1910、2002、2003、2004、2005、2006、2007、2008、2009、2010、2011、2102、2103、2109、2110、2203、2208、2209、2302、2303、2305、2307、2308、2309、2310、2311房。同日，本院对天意公司开发建设的位于海南省三亚市解放四路112号太阳岛公寓701、702、703、704、705、706、707、708、709、7010、7011、7012、801、802、803、804、805、806、807、808、809、8010、8011、8012、1001、1002、1004、1012、1102、1103、1104、1105、1106、1107、1109、1112、1201、1203、1204、1206共计40套房产进行现场查封，并更换门锁予以实际控制。12月26日，本对再次对太阳岛公寓13A11、1503、1504、1602、1603、1604、1605共计7套房产进行现场查封，并更换门锁予以实际控制。2015年1月6日，本院作出（2014）三亚执字第57号执行裁定书，一、查封被执行人天意公司名下的位于海南省三亚市解放四路112号太阳岛公寓（原名称三亚世界贸易中心）房号分别为：701、702、703、704、705、706、707、708、709、7010、7011、7012、801、802、803、804、805、806、807、808、809、8010、8011、8012、1001、1002、1004、1012、1102、1103、1104、1105、1106、1107、1112、1201、1203、1204及13A11、1503、1504、1602、1603、1604、1605共计45套房的房产。二、轮候查封被执行人天意公司名下的位于海南省三亚市解放四路112号太阳岛公寓（原名称三亚世界贸易中心）第一、二层连体铺面。
涉案标的物太阳岛公寓项目所占土地原系三亚市房产管理所所有，原土地使用权证是河西国用（1992）字第0971号。1992年，三亚市房产管理所与海南海兴房地产开发总公司（简称海兴公司）签订《合作兴建“海兴大厦”合同书》，双方合作开发“海兴大厦”项目，该项目位于三亚市河西区解放四路112号，土地使用面积3811.40平方米。1993年，三亚市房产管理所、海兴公司与三亚国际经济技术发展公司（简称国际公司）签订《补充协议书》，合作方增加了国际公司，并将项目名称改为“三亚世界贸易中心”。因合作方资金无法到位，该项目成为半拉子工程。2008年，三亚市房产管理所与天意公司签订《补充协议》，由天意公司收购该项目并重新开发建设，该项目名称改为“太阳岛公寓”。2010年12月10日，三亚市规划局颁发给三亚市房产管理所《建设工程规划许可证》，批准“三亚世界贸易中心”公寓项目规划建设，项目用地面积3712.13平方米，总建筑面积21386平方米，建筑层数：地下2层、地面主体12层、局部20层。2013年5月6日，三亚市房产管理所与天意公司签订《国有建设用地使用权转让合同》，7月，双方办理了土地使用权转移，新颁发的土地房屋权证号三土房（2013）字第0933**号，权利人天意公司；用地面积3279.33平方米；用途商业、住宅；使用权性质出让。天意公司违反规划将“太阳岛公寓”项目加建至25层，“太阳岛公寓”项目至今未取得商品房预售许可证。
2014年8月4日，本院到三亚市国土环境资源信息中心查询涉案标的物太阳岛公寓项目相关档案，该档案显示：2013年8月21日，三亚市房地产交易中心收到福建省泉州市中级人民法院（2013）泉民保字第35-1号协助执行通知书，在黄卿安与天意公司、吴土龙民间借贷合同纠纷一案中（本案），冻结天意公司座落于三亚市河西区解放路、面积3279.33平方米的土地使用权［《土地房屋权证》编号为三土房（2013）字第09331号］。9月5日，海南省海口市美兰区人民法院（2013）美执字第1797-1号协助执行通知书，在长沙桐木建设股份有限公司诉海南正盛房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，查封太阳岛公寓项目土地。10月25日，福建省厦门市中级人民法院（2013）厦民保字第236号协助执行通知书，在蔡尚杰诉吴土龙、海南国运丰投资集团有限公司、天意公司纠纷一案中，轮候查封太阳岛公寓项目土地。11月25日，吉林省长春市中级人民法院（2013）长执字第17号协助执行通知书，在中国建设银行股份有限公司长春高新技术产业开发区支行与黑龙江同记家电批发市场集团有限公司借款纠纷一案中，轮候查封太阳岛公寓项目土地。2014年3月7日，三亚市中级人民法院（2014）三亚民一初字第8-1号协助执行通知书，在梁学忠诉天意公司房屋买卖合同纠纷一案中，轮候查封太阳岛公寓项目土地。3月14日，河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2014）开法协执字第41-1号协助执行通知书，在苏亚由诉天意公司、海南国运丰投资有限公司、吴土龙借款合同纠纷一案中，轮候查封太阳岛公寓项目土地。7月23日，三亚市城郊人民法院（2014）城民一初字第2095-1号协助执行通知书，在庄少建诉天意公司、海南国运丰投资有限公司、吴土龙合同纠纷一案中，轮候查封太阳岛公寓项目土地及地上附着物。8月4日，泸州市江阳区人民法院（2014）江阳民初字第126-1号协助执行通知书，在泸县农村信用合作联社诉天意公司借款合同纠纷一案中，查封太阳岛公寓营业房第二层。
2009年12月13日，案外人与天意公司签订《认购商品房协议书》，约定案外人认购天意公司开发的位于三亚市解放四路112号太阳岛公寓1602房，建筑面积64.9平方米，总房价545160元。案外人提供了天意公司出具收据，2009年12月13日，收到李凡购房款545160元。同时，案外人提供了七张银联商务特约商户签购单【在（2015）三亚执异字第8号案件中案外人芦秀峰也提供同样的证据】，记载信息是：1、2009年4月12日16时46分，工行＊＊＊9299刷卡50万元，商户天意公司，持卡人签名天先生；2、16时47分，光大＊＊＊4442刷卡50万元，商户天意公司，持卡人签名李沛庭；3、16时49分，工行＊＊＊4953刷卡9万元，商户天意公司，持卡人签名天先生；4、16时50分，建行＊＊＊3999刷卡6万元，商户天意公司，持卡人签名天先生；5、16时51分，中行＊＊＊9654刷卡22万元，商户天意公司，持卡人签名天先生；6、16时52分，工行＊＊＊9229刷卡51万元，商户天意公司，持卡人签名天先生；7、16时53分，光大＊＊＊4442刷卡52万元，商户天意公司，持卡人签名李沛庭，共计240万元。
另，长沙桐木建设股份有限公司对包括本案标的物1602房在内的太阳岛公寓项目房产提出执行异议，所立案号是（2015）三亚执异字第40号。
本院认为，本案的焦点：案外人对标的物房产的主张能否对抗申请执行人基于其他债权对房屋的查封执行措施，即执行工作中查封房产标准问题。根据《最高院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”的规定，房产不得查封标准是：案外人已经支付全部价款并实际占有，对未办理房产过户登记手续没有过错，人民法院不得查封。在本案中，案外人与被执行人签订协议之前，对标的物的了解未尽谨慎义务，在“太阳岛公寓”项目未取得商品房预售许可证的情形下，仍与被执行人签订《认购商品房协议书》，导致房产未办理过户手续，案外人有一定的过错责任。人民法院根据太阳岛公寓物业处提供的证据对尚未入住装修房屋采取更换门锁实际控制方式现场进行查封，证明案外人在法院采取查封措施之前没有实际占有房屋。案外人自己提供的证据银联商务特约商户签购单，持卡人不是案外人；天意公司出具的收据，因天意公司未到庭确认，两证据不能证明案外人已向天意公司支付了房款，案外人对此应当承担举证不能之责任。综上所述，案外人不能证明其支付全部房款，对房屋没有实际占有，且对未办理产权过户登记手续有过错责任，案外人执行异议主张不能对抗申请执行人基于已司法确认的债权对房屋的查封措施，案外人的异议理由不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：
驳回李凡的执行异议。
案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
本裁定送达后即发生法律效力。
审判长 梁志鹏
审判员 李释东
审判员 高建刚
二〇一五年四月八日
书记员 吕 茜
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。