广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2013）东一法民一初字第3232号
原告曾庆钟（反诉被告），男，XXXX年XX月XX日出生，住XXX，身份证号码为NX********，台湾居民来往大陆通行证号码为00110691。
委托代理人周杰、周晓明，均系广东莞信律师事务所律师。
被告胡智钦（反诉原告），男，汉族，XXXX年XX月XX日出生，住XXX，身份证号码为XXX。
委托代理人王琼、谢晓莉，均系广东林德律师事务所律师。
原告曾庆钟诉被告胡智钦和被告胡智钦反诉原告曾庆钟土地租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，由代理审判员叶浩正适用简易程序分别于2013年5月21日公开开庭进行审理，原告的委托代理人周晓明，被告胡智钦及委托代理人王琼、谢晓莉到庭参加诉讼。因发现本案存在不宜适用简易程序审理的情形，转为普通程序，并依法组成合议庭，于2013年9月17日公开开庭进行审理。原告曾庆钟的委托代理人周晓明，被告胡智钦的委托代理人王琼到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告曾庆钟诉称，原、被告双方于2010年12月10日签订了一份《租赁合同》，原告同意将位于东莞市南城区四环西路北面江南世家银丰汽�旁平房及空地（面积约3000平方米）租赁给被告使用，租金为每月人民币12000元，租赁期限为2010年12月1日至2012年12月31日止。租赁期限到期前，原告书面通知被告在合同到期后不再出租上述场地，要求其提前做好准备按时归还承租物业，并给于被告一个月的合理期限。但至原告起诉之日时止，被告仍然非法占用原告物业从事经营，拒不交还承租物业，致使原告无法按期收回出租场地，给原告造成了实际经济损失。为此，原告诉至法院请求：1、确认原、被告于2010年12月10日签订的《租赁合同》已到期并终止；2、被告立即向原告返还逾期非法占用的承租场地；3、被告须向原告支付土地使用费从2013年1月1日至2013年5月31日共60000元；4、本案诉讼费及财产保全费用均由被告承担。
被告胡智钦辩称并反诉称，反诉人与被反诉人于2010年12月10日签订了一份《租赁合同》，约定由�反诉人将位于东莞市南城区四环西路北面江南世家银丰汽修旁的平房及空地共计3000平方米租赁给反诉人使用，租赁期限自2010年12月1日至2012年12月31日止，反诉人于签订合同时向被反诉人支付履约保证金人民币24000元整。后反诉人得知被反诉人将租赁物标的物转租反诉人时，并未征得出租人东莞市南城区胜和联一股份经济合作社的同意，且租赁标的物至今没有办理任何土地使用权、房产证、建设工程规划许可证等有效证件。反诉人认为根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等相关规定，反诉人与被反诉人于2010年12月10日签订的《租赁合同》依法应当为无效合同，且因为被反诉人的原因导致合同无效已经给反诉人造成了巨大的经济损失。故此，反诉人请求依法�决：1、确认双方当事人于2010年12月10日签订的《租赁合同》为无效合同；2、判令被反诉人向反诉人返还收取的保证金24000元整；3、判令被反诉人向反诉人赔偿财产损失1232190元；4、本案诉讼费由被反诉人承担。
原告曾庆钟对被告的反诉答辩称，被告的装修没有经过原告的同意，若合同被认定为无效，过错在于被告，原告无需向其赔偿损失。若合同被认定有效，依据相关法律规定，原告也无需向被告赔偿损失。
经审理查明，原告曾庆钟于2008年向东莞市南城区胜和联一股份经济合作社租得位于四环西路北面的空地，建筑面积约1600平方米，空地面积约4400平方米，租赁期限至2012年12月31日。2010年12月10日，曾庆钟和胡智钦签订一份《租赁合同》，约定曾庆钟将上述租赁物中的江南世家银丰汽修旁平房及空地租赁给胡智钦使用，面积约3000平方米，租赁期限从2010年12月1日�2012年12月31日。当天，胡智钦向曾庆钟交付了保证金24000元。曾庆钟于2010年10月开始将租赁物交付给胡智钦使用，交付使用时租赁土地上有简易建筑，胡智钦承租后又增添了一些建筑及装修，以上建筑均没有办理建设工程规划许可。《租赁合同》期限届满后，曾庆钟继续向东莞市南城区胜和联一股份经济合作社承租有关租赁物，但原、被告双方没有继续签订租赁合同，胡智钦至今一直在使用租赁物，并从2013年1月1日开始欠付使用费。
诉讼过程中，原、被告双方对上述事实没有异议，双方确认涉案租赁土地为集体土地，未办理建设用地许可，双方租赁合同无效。对于胡智钦承租后所增添的建筑及装修，曾庆钟表示不同意折价利用，对于其是否应由曾庆钟赔偿的问题，双方争议如上述诉辩意见。胡智钦提供装饰工程合同及费用票据等，以证明其因装修租赁物造成的损�。
以上事实，有《租赁合同》、《租赁合同书》、《补充协议书》、《律师函》、《快递单》、责令改正（停止）违法行为通知书、收据、照片及平面图、装饰工程合同书、装饰工程结算书、费用单据、当事人陈述及庭审笔录附卷为证。
本院认为，原、被告成立租赁合同的租赁物为集体土地，未办理建设用地许可，其地上建筑未办理建设工程规划许可，双方租赁合同违反《中华人民共和国土地管理法》及《中华人民共和国土地管理法实施条例》的相关规定，属无效合同。曾庆钟诉请确认租赁合同已到期终止，本院不予支持；胡智钦诉请确认租赁合同无效，本院予以支持。
依照《中华人民共和国合同法》的规定，合同被认定无效，胡智钦应向曾庆钟返还租赁物，但由于双方当事人均对租赁土地实施了违法用地、加盖非法建筑的行为，违法用地和非法建筑未处理，参照《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》的相关规定，人民法院对涉及违法用地和非法建筑部分不予审理，曾庆钟关于返还租赁物的诉请，以及胡智钦关于要求赔偿因投入建筑而产生损失的诉请，均涉及违法用地和非法建筑问题，本院均不予审理，当事人可向行政管理部门申请处理，待违法用地和非法建筑处理完毕，当事人可再就履行合同产生的上述财产纠纷提起诉讼。
由于胡智钦一直在使用租赁物，曾庆钟要求胡智钦参照《租赁合同》的标准支付2013年1月1日至2013年5月31日的使用费共60000元，依据充分，本院予以支持；胡智钦要求曾庆钟返还保证金24000元，依据充分，本院也予以支持。
依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、确认原告曾庆钟和被告胡智钦于2010年12月10日签订的《租赁合同》无效。
二、限被告胡智钦于本判决发生法律效力之日起三日内，向原告曾庆钟支付2013年1月1日至2013年5月31日的使用费60000元。
三、限原告曾庆钟于本判决发生法律效力之日起三日内，向被告胡智钦返还保证金24000元。
四、驳回原告曾庆钟关于确认2010年12月10日签订的《租赁合同》已到期终止的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费1300元（原告已预交），由被告承担；反诉受理费8053元（被告已预交），原告承担200元，余款7853退还被告。
如不服本判决，原�曾庆钟可在判决书送达之日起三十日内，被告胡智钦可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
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审 判 长 徐舒音
审 判 员 李惠筠
人民陪审员 梁小玲
二〇一三年十一月十八日
书 记 员 姚嘉照
附相关法律条文：
《中华人民共和国土地管理法》
第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以�法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
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