湖南省岳阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）岳中民一终字第536号
上诉人（原审被告）易剑平。
委托代理人杨宏伟，湖南卓夫律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）吴九意，
委托代理人薛冬定，湖南昌言律师事务所律师。
原审被告余茹。
原审被告赵四俭。
上诉人易剑平与被上诉人吴九意，原审被告余茹、赵四俭租赁合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2015）楼民一初字第214号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月31日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人易剑平及其委托代理人杨宏伟，被上诉人吴九意及其委托代理人薛冬定，原审被告赵四俭到庭参加诉讼。原审被告余茹经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2011年10月，易剑平、赵四俭以及其他案外人合伙租赁岳阳经济开发区通海路管理处亮山综合楼第一层与第二层相通的门面通道一个、第二层的全部，用于经营王家河商务会所茶楼，约定租金每月1万元，租期6年。2012年11月14日，易剑平、赵四俭及余茹签订《股份合伙协议》，由三人合伙经营。2013年5月20日，易剑平与赵剑锋签订租赁合同，约定租期20年，自2013年5月20日起至2033年5月19日止，租金每月5000元。但之后租金仍然按每月10000元计算，其中5000元用于抵偿赵剑锋在易剑平处的欠款。
另查明，2008年，赵剑锋通过司法拍卖的方式取得出租房屋的所有权。之后，赵剑锋将该房屋转让给赵四俭，并在2014年4月3日通过司法确认。2014年7月8日，在赵剑锋的见证下，赵四俭将该房屋转让给吴九意，并于2014年7月15日通过了司法确认。吴九意取得该房屋产权后，同意从2015年1月份开始收取租金。2015年1月，吴九意要求易剑平、余茹、赵四俭按照每月10000元支付租金，但易剑平只同意按照每月5000元交纳。双方一直未能协商一致。自2015年1月起至今，易剑平、余茹、赵四俭未向吴九意交纳租金。
还查明，本案易剑平经营的王家河商务会所系个体经营，登记经营者为易剑平。2015年5月，余茹、赵四俭退出合伙经营。
原审法院经审理认为，吴九意通过受让方式取得讼争房屋的所有权，并已得到司法确认，是讼争房屋的合法所有权人，有权主张讼争房屋的相关权利。易剑平关于吴九意受让讼争房屋不合法、不是讼争房屋的合法所有权人及无权主张讼争房屋相关权利的抗辩不能成立。吴九意作为合法的所有权人，有权向易剑平、余茹、赵四俭收取租金，而易剑平、余茹、赵四俭在2015年1月吴九意向其提出交纳租金的要求后，至今未交纳。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付租金或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人可以要求出租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中易剑平无正当理由拒不交付租金，已经构成违约，吴九意出租房屋收取租金的目的不能实现，对吴九意解除合同的讼诉请求，予以支持，易剑平应将租赁物返还给吴九意。关于吴九意主张的租金问题，易剑平、余茹、赵四俭系合伙关系，共同使用租赁物，应该共同向易剑平支付租金，本案实际租金标准为每月10000元，易剑平、余茹、赵四俭应连带按该标准向吴九意支付2015年1月至5月的租金5万元，但赵四俭、余茹在2015年5月已经退伙，对5月份之后的租金，应不再承担责任。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》、第二百一十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国民法通则》第三十五条之规定，判决：一、解除吴九意和易剑平之间的租赁关系，由易剑平向吴九意交还租赁房屋（岳阳经济开发区通海路管理处亮山综合楼第一层与第二层相通的门面通道一个、第二层的全部）；二、由易剑平、余茹、赵四俭向吴九意支付2015年1至5月的租金50000元；由易剑平按10000元／月标准向吴九意支付2015年6月起至实际交付场地之日止的租金以及占有使用费。案件受理费1050元，由被告易剑平、余茹、赵四俭共同承担。
宣判后，易剑平对上述判决不服，向本院上诉称：一、原审判决认定吴九意通过受让方式取得讼争房屋所有权，并已得到司法确认，是讼争房屋的合法所有权人，有权主张讼争房屋的相关权利，上诉人认为原审这一认定错误，因为吴九意的房屋取得不合法。理由：1、原审查明，赵剑峰不欠赵四俭的钱，所谓赵剑峰讼争房屋抵偿赵四俭欠款及赵四俭与吴九意房屋买卖纠纷均是虚假诉讼，应当认定无效。2、赵四俭与赵剑峰抵偿房屋及赵四俭与吴九意房屋买卖纠纷两案中的标的物，均早已被原审法院查封，依据《城市房地产管理法》第三十七条的规定，他们之间的转让行为明显违法，吴九意的房屋取得根本不具有合法性。3、赵四俭、吴九意没有履行房屋登记过户手续，没有取得涉案房屋的物权即所有权，不具有所有权人的权利。根据《物权法》第九条、第十四条的规定，本案中，赵剑峰与赵四俭、赵四俭与吴九意之间的物权转让虽有法院调解书，但均未办理过户登记，没有发生物权转让效力，即便是真实的，他们之间也只存在债权。故吴九意不是该房屋物权所有人，不具有该房屋所有权人的权利。二、涉案房屋属于法律规定的不得转让的房地产，原审认定被上诉人吴九意的房屋取得合法，系枉法裁判。三、上诉人享有续租的权利，原审法院完全无视上诉人的抗辩主张和陈述的事实及理由，处理明显不当。2013年5月20日上诉人曾与房东赵剑峰签订一份《房屋租赁合同》，合同约定租赁期限为20年，即从2013年5月20日至2033年5月19日止，根据《合同法》第二百二十九条“买卖不破租赁”的规定，被上诉人无权解除上诉人与赵剑峰之间的租赁合同，上诉人有权继续租赁房屋进行经营。四、赵四俭与赵剑峰之间的房屋转让行为及赵四俭与吴九意之间的房屋买卖合同侵犯了上诉人作为承租人的法定优先购买权，应当认定无效。五、关于交纳租金的问题。因被上诉人没有取得房屋所有权证，又不认可上诉人与赵剑峰之间签订的《房屋租赁合同》，且赵剑峰对欠上诉人的85万元也没有交待。现上诉人不是不同意交租，只是要求被上诉人拿出房产证来，叫赵剑峰到场，给上诉人一个说法，但被上诉人执意不肯，才导致租金未付。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人吴九意答辩称：一、上诉人称“赵四俭与吴九意房屋买卖纠纷是虚假诉讼，系恶意串通……应当认定无效”没有任何依据。1、答辩人通过岳阳楼区人民法院下达的调解书确认取得房屋所有权，在调解书未撤销之前，仍然合法有效，在本次租赁合同纠纷案件中确认另一房屋转让合同纠纷的调解书无效没有法律依据。2、原房主赵剑峰于2004年向吴九意借款280万元是事实，且从2007年开始至今未支付利息，赵剑峰一审开庭时当庭认可。当时赵四俭将房屋转让给答辩人时，赵剑峰在转让协议上签字认可，并根据赵剑峰的要求，答辩人再给付赵剑峰50万元，另借给赵剑峰20万元，然后赵四俭在调解协议上签字。即答辩人共支付赵剑峰330万元，另借给他20万元，还不包括2007年后的利息。根据原审法院的执行裁定书，赵剑峰以1335700元取得该房产，所以，答辩人以高于房屋购买价近200万元的价格取得该房屋，支付了对价，属于善意取得，且经原审法院确认，完全属于合法取得。二、上诉人称“房屋在查封期间……他们之间的转让行为明显违法，吴九意的房屋取得根本不具有合法性”是不成立的。1、玉林市玉州区供销社与赵剑峰买卖合同纠纷执行案，原审法院于2010年9月查封了本案涉及的房屋，查封期间为两年。之后，赵四俭提出执行异议，岳阳中院2013年4月10日下达通知要求岳阳楼区法院自行纠正，证明岳阳楼区法院的查封裁定错误。2、根据岳阳楼区法院执行局工作人员介绍及赵剑峰在一审开庭的陈述，赵剑峰只欠20多万货款未还，继续查封700多平方米的房产，属于超标的查封。3、即使在查封期间，房屋转让时，答辩人还支付赵剑峰50万元并借款20万元，足够赵剑峰偿还供销社的剩余债务，其拒不偿还，应承担相应法律责任。答辩人作为善意第三人，通过原审法院确认取得房屋所有权，在调解书没有撤销之前，仍然属于合法取得。三、上诉人称“赵四俭、吴九意没有履行房屋登记过户手续，没有取得所有权，不具有所有权人的权利”是不成立的。四、上诉人以2013年5月20日与赵剑峰签订《房屋租赁合同》为由，称“享有续租的权利”不成立。1、赵剑峰在2009年5月10日将房屋转让给赵四俭后，不享有房屋出租的权利；2、赵剑峰在本案一审出庭作证时当庭承认，因与供销社买卖合同纠纷案被查封才签订的，租金写的是5000元，实际租金是1万元。证明该合同不是双方真实意思表示。3、上诉人在一审诉讼中已经将房屋转租给他人。4、在答辩人取得房屋产权后，上诉人一直没有支付租金，根据合同约定和法律规定，答辩人也有权解除合同。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审被告赵四俭述称：答辩人的房屋是通过原审法院发生法律效力的调解书确权取得，合理合法，请求二审法院驳回上诉维持原判。
上诉人易剑平在二审未提交新证据。
被上诉人吴九意在二审提交了一份（2007）楼执字第474-2号民事裁定书，拟证明赵剑峰在2007年通过法院裁定获取的租赁价值仅为1335700元，而被上诉人在其购买价格的基础上提高了很多。
上诉人质证后认为该份证据的真实性没有异议，对证明目的有异议，认为该份裁定书已履行了相应的法定程序，但被上诉人取得的房产却没有任何手续。
原审被告赵四俭未发表质证意见。
本院认证认为，被上诉人提交的（2007）楼执字第474-2号民事裁定书与本案没有关联性，本院不予采信。
本院二审审理查明，2015年3月19日，吴九意委托湖南昌言律师事务所向当时岳阳市开发区王家河商务会所股东的易剑平、赵四俭、凌建发出了律师函，要求易剑平、赵四俭、凌建支付2015年1月至3月的租金3万元，赵四俭在2015年3月24日签收了该律师函，但易剑平、赵四俭、凌建三人并未支付租金。其他案件事实与一审查明的一致，本院予以确认。
本院认为，本案争议的焦点是：一、被上诉人吴九意是否系争议房屋的合法产权人；二、上诉人易剑平在租赁合同履行过程中未付租金的理由是否成立；三、上诉人主张赵四俭与赵剑峰之间的房屋转让行为及赵四俭与吴九意之间的房屋买卖行为侵犯其优先购买权应当认定无效的理由是否成立。
关于焦点一，《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”本案中，岳阳楼区人民法院（2014）楼民一初字第136号民事调解书与（2014）楼民一初字第520号民事调解书均是已经发生法律效力的法律文书，其中（2014）楼民一初字第520号民事调解书已经明确载明：“位于岳阳市经济技术开发区通海路管理处亮山村综合楼第一层与第二层相通的门面通道一个，第二层的所有房屋归吴九意所有。”故被上诉人吴九意以生效法律文书确定的物权作为其系争议房屋权利人的依据并无不当。
上诉人称上述两份民事调解书处置的财产，均是被人民法院生效法律文书查封的标的物，违反了《城市房地产管理法》第三十七条被司法机关查封的房地产不得转让的规定，故被上诉人房屋取得不具备合法性的主张，因人民法院的生效法律文书在未经法定程序被撤销之前均具备法律效力，本案二审期间上诉人并未提供上述两份法律文书已被撤销的证据且本院也并未收到撤销该两份民事调解书的法律文书，故上诉人易剑平的此项主张不能成立，本院不予采纳。同理，上诉人称前述岳阳楼区法院所作出的两份民事调解书均是虚假诉讼，应予撤销的主张，在两份民事调解书未经法定程序撤销之前也不能成立，本院不予采纳。
另对上诉人称被上诉人的物权并未登记，故不能产生法律效力的理由，因物权法第九条明确规定了登记之外的除外情况，即“法律另有规定的除外”，本案被上诉人吴九意取得的物权即属于物权法第二十八条规定的情形，其物权已经生效法律文书确认，该物权变动发生效力的时间即为（2014）楼民一初字第520号民事调解书发生法律效力之日，并非一定要经过登记才能够产生法律效力。故上诉人称被上诉人的物权未登记故不产生法律效力的理由不能成立，本院不予采纳。
关于焦点二，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定，本案中，上诉人易剑平从2015年1月起便再未支付过租金，即使被上诉人吴九意委托律师发函后，易剑平仍然未支付租金，而支付租金是租赁合同中承租人应当履行的最重要义务，故易剑平未支付租金的行为已经构成根本违约，原审法院据此判决解除吴九意与易剑平之间的租赁关系并无不当。易剑平称未付租金是因赵剑峰与其存在经济往来，在赵剑峰未到场给其说法的情况下，其有理由拒付租金。对此，在本案租赁场地已确权给吴九意的情况下易剑平与赵剑峰之间的纠纷其只能够另行主张权利，其以此拒付租金的理由不能成立，本院不予采纳。
关于焦点三，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，承租人不能以出租人侵害其优先购买权为由，请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效。本案中，虽然赵四俭与赵剑峰之间的房屋转让行为确实未通知易剑平，其优先购买权被侵害属实，但易剑平也只能以此为由向赵剑峰主张损害赔偿之债，其以该权利被侵害为由主张赵四俭与赵剑峰之前的房屋转让行为及赵四俭与吴九意之间的房屋买卖行为均无效的理由没有法律依据，本院不予采纳。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1050元，由上诉人易剑平负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 夏 磊
审 判 员 余立根
代理审判员 乔宝全
二〇一五年十月十五日
书 记 员 邓振宇