北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京01民终6546号
上诉人（原审被告）：北京紫金长河餐饮有限公司，住所地北京市海淀区苏州街3号大恒科技大厦地下一层B2。
法定代表人：李宗平，董事长。
委托诉讼代理人：宋颖颖，北京大成（大连）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：井艳清，女，1976年1月16日出生。
委托诉讼代理人：康凯，北京市盈科律师事务所律师。
原审第三人：北京中深科物业管理有限责任公司,住所地北京市海淀区紫金数码园3号楼12层1206室。
法定代表人：陈东成，董事长。
委托诉讼代理人：刘晓静，北京中勉律师事务所律师。
上诉人北京紫金长河餐饮有限公司（以下简称紫金长河公司）因与被上诉人井艳清、原审第三人北京中深科物业管理有限责任公司（以下简称中深科公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初5171号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月16日立案后依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
紫金长河公司上诉请求：1.撤销原审法院判决第一项中的租金返还项，应当扣除9天的滞纳金；2.撤销原审法院判决第二项，驳回井艳清要求退还转让费的诉讼请求。事实和理由:1.紫金长河公司没有违约行为。（1）紫金长河公司虽然曾经因电力和烟道维修通知承租人短期不能营业，但积极协商后井艳清表示不愿返回也不愿接受紫金长河公司调整的面积相似的商铺，属于井艳清单方违约。（2）井艳清未举证证明紫金长河公司清退其的事实。2.井艳清迟延缴纳租金，应当按照合同约定支付滞纳金。3.转让费所对应的转让协议的真实性和关联性存疑。4.原审法院酌定退还的转让费数额过高。
井艳清辩称：同意原审法院的判决。
中深科公司述称：同意原审法院的判决。
井艳清向一审法院起诉请求：1.紫金长河公司退还我已经支付的风险抵押金51813元、房屋租金5037元、合同期管理费10000元、煤气费5116元。共计71966元。2.紫金长河公司和中深科公司赔偿我因不能经营造成的损失152662元。其中包括转让费58000元、改造费8300元、货品损失5362元、美食卡机1000元、员工工资损失30000元、经营损失40000元、律师费10000元。共计224628元；3.紫金长河公司承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：紫金长河公司自大恒房地产开发公司处承租了大恒科技大厦美食广场北区。2016年6月15日，井艳清（乙方）与紫金长河公司（甲方）签订《大恒科技大厦美食广场餐饮业租赁协议》，约定：租赁物地点为北京市海淀区苏州街3号大恒科技大厦地下一层美食广场；租用面积约95.95平方米，租赁物用途餐饮业；租赁期限从2016年9月1日起至2019年12月31日止，日租金为柒元/平米，以后租金在上一年基础上日租金每年递增0.5/平米（租金中包含了物业费、冬季供暖费、夏季空调费），每月每户缴纳300元垃圾清运费；付费方式采用预交结算法，押90天付一个月，每月3日前缴纳当月租金，每逾期一天按月租金的3%缴纳滞纳金，逾期超过十天不缴纳租金的，甲方可单方解除合同，乙方应当承担违约责任；乙方自行对承租区域进行设计装修、费用自理，设计方案经甲方同意后方可施工；签订协议后5日内，乙方向甲方缴纳90天房租的风险抵押金共计51813元，期满后10日内无息返还；甲方不能如期提供租赁物或违反本协议之规定擅自解除本协议应向乙方支付乙方全年租金10%的违约金；乙方在承租期内未按合同约定的时间缴付租金的，每逾期一天按月租金的0.3%缴纳滞纳金，逾期超过十天不缴纳租金的，甲方可以单方解除合同，乙方应承担违约责任；装修及装修附件部分在解除合同或合同履行完毕后，乙方应完整移交甲方，不得拆除房屋装修部分；租赁期内若甲乙双方有一方有违约行为，则另一方可单方面解除合同，违约方承担违约责任；乙方若需使用甲方发票，甲方除收取国家规定的税费外，另加收3%的管理费。
协议签订后，井艳清依约交纳了抵押金51813元、管理费1万元。井艳清租金交至2016年10月底。井艳清承租档口进行餐饮经营，对外经营名称为“中国饭”和“香锅里辣”。井艳清承租档口系前手租户李渊处转让，双方于2016年6月15日签有《转让协议》，主要内容为：李渊同意将自己位于北京海淀区大恒科技大厦地下一层美食小吃城2号档口店铺转让给井艳清使用，建筑面积约100平方米，并帮助井艳清同大恒科技地下小吃城物业方重新签订租赁合同；在李渊收到井艳清转让费并开出收据后，店铺现有装修、装饰及其他所有设备全部归井艳清所有（一台收音机、后台电脑除外）；井艳清在2016年6月15日前向李渊支付转让费58000元，上述费用包括装饰装修（46000元）、店内设备（12000元）。同日，井艳清向李渊支付转让费58000元。庭审中，李渊亦出庭证明了转让事实。2016年10月24日上午，紫金长河公司口头通知各商户下午开始设备维护，停电两天左右，具体恢复时间另行通知。2016年11月1日，美食广场南区恢复供电，北区上锁停止经营。井艳清与紫金长河公司就承租房屋未进行交接，井艳清尚有5116元燃气费未使用。租金交纳方式为紫金长河公司派发单据，租户按单据交纳。井艳清主张2016年10月租金迟延交纳的原因为国庆假期紫金长河公司未及时派发单据，紫金长河公司予以否认，主张其按时派发单据，双方均确认紫金长河公司在收取租金时未向井艳清主张过迟延交付租金的滞纳金。井艳清就其主张的装修损失、食材损失、美食卡机损失，均未提交充足证据证明；就其主张的员工工资损失、经营损失，均未提交相应证据证明。紫金长河公司主张其曾协调井艳清至南区经营，未提交相应证据证明，井艳清亦予以否认；主张井艳清欠水电费、卫生费，未提供相应证据证明。
另查，本案所涉大恒科技大厦地下一层美食广场系业主专有产权部分，不在中深科公司物业服务范围内。
一审法院认为：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，井艳清与紫金长河公司签订的《大恒科技大厦美食广场餐饮业租赁协议》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，故为有效合同，双方均应按合同约定履行各自义务。在该合同履行期内，紫金长河公司不能依约向井艳清提供租赁物，导致本案合同无法继续履行，已构成根本违约，井艳清有权要求解除合同。紫金长河公司虽主张井艳清因自身原因无法继续经营，但未提交相应证据证明且与法院查明事实不符，故法院不予采信。现双方均表示解除合同，对此法院不持异议。关于合同的解除，紫金长河公司应当承担相应的违约责任；因此，井艳清要求紫金长河公司返还押金、租金、管理费、燃气费的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。关于转让费，属井艳清为取得经营机会所付出的合理支出，现因紫金长河公司违约造成合同无法继续履行，井艳清无法继续经营，故紫金长河公司存在过错，转让费应予退还；具体数额，法院将根据双方合同实际履行的期间和合同约定的租期，按比例确定。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关于井艳清主张的装修损失、食材损失、美食卡机损失，均未提交充足证据证明，紫金长河公司通知断电后井艳清亦有减损义务，故法院均不予支持；井艳清主张的员工工资损失、经营损失，因其未提交证据证明，故法院对其上述请求均不予支持。井艳清主张的律师费，缺乏相应的法律依据，法院不予支持。关于紫金长河公司主张的迟延交付租金的滞纳金与其应退还的费用抵扣，因租金交纳方式为紫金长河公司派发单据后租户交纳费用，关于2016年10月紫金长河公司是否按时派发单据现双方各执一词，且紫金长河公司在收取租金时未向井艳清主张滞纳金，故紫金长河公司的该项主张，法院不予支持。紫金长河公司主张井艳清欠水电费、卫生费，未提供相应证据证明，故法院对其该项主张不予支持。关于井艳清要求中深科公司承担赔偿责任的诉讼请求，因本案所涉大恒科技大厦地下一层美食广场系业主专有产权部分，不在中深科公司物业服务范围内，故井艳清的该项请求缺乏相应的事实与法律依据，法院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、北京紫金长河餐饮有限公司于本判决生效后七日内退还井艳清押金五万一千八百一十三元、房屋租金五千零三十七元、管理费九千零四十八元、燃气费五千一百一十六元，以上共计七万一千零一十四元；二、北京紫金长河餐饮有限公司于本判决生效后七日内赔偿井艳清转让费五万二千四百七十六元；三、驳回井艳清的其他诉讼请求。如果北京紫金长河餐饮有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：井艳清与紫金长河公司签订的《大恒科技大厦美食广场餐饮业租赁协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按照合同约定履行各自义务。
当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的时，当事人可以解除合同。紫金长河公司将井艳清店铺所在的北区上锁，不依约向井艳清提供租赁物，导致本案合同无法继续履行，井艳清之合同目的不能实现，井艳清有权要求解除合同。紫金长河公司虽主张其自身无违约情形，但该主张无事实依据，应不予采信。原审法院对此处理正确，本院予以确认。
关于转让费。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当赔偿损失。井艳清提交了转让协议及收条，原审中转让方亦出庭证明了转让事实，本院认定转让费的发生及实际数额达到了高度盖然性的标准，本院对转让费实际发生的数额予以确认。转让费属于井艳清获得商业机会的对价，紫金长河公司锁门行为使得井艳清获得的商业机会部分落空，给井艳清造成了损失。紫金长河公司应当按照租赁合同未履行的期间与合同约定租期的比例返还井艳清转让费。原审法院对此认定的数额正确，本院予以确认。
关于迟延交付租金的滞纳金。主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。考虑到租金交纳方式为紫金长河公司派发单据后租户交纳费用，而双方就2016年10月紫金长河公司是否按时派发单据各执一词，应认为紫金长河公司未能完成自己的举证责任，应由其承担相应的不利后果。故紫金长河公司的该项主张，应不予支持。原审法院处理正确，本院予以确认。
综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4670元，由北京紫金长河餐饮有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 徐 冰
审判员 刘国俊
审判员 范 磊
二〇一七年九月十三日
书记员 刘 瑾