广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤2071民初12318号
原告：黄泳龙，男，1991年11月5日出生，汉族，住广东省中山市西区。
委托诉讼代理人：李树坚，广东香山律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郑佩仪，广东香山律师事务所律师。
被告：中山雅居乐雍景园房地产有限公司，住所地广东省中山市东区。
法定代表人：郑建强。
委托诉讼代理人：陈琦，广东正日律师事务所律师。
原告黄泳龙与被告中山雅居乐雍景园房地产有限公司（以下简称中山雅居乐公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年6月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄泳龙委托诉讼代理人李树坚、郑佩仪，被告中山雅居乐公司委托诉讼代理人陈琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄泳龙向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告交付中山市沙溪镇翠景南路xx号xx期x幢xx房，并向原告赔偿维修涉案房屋漏水、渗水费用3万元；2.判令被告赔偿原告未能使用涉案房屋的损失149577.9（从2012年12月1日计算至将涉案实际交付给原告使用之日止，现暂计至2016年5月20日，按照中山市房屋租赁管理所公布的世纪新城3期住宅租金标准25元/平方米/月计算）。诉讼中，原告黄泳龙以被告于2016年11月7日将案涉商品房交付原告并向原告赔偿天花漏水修复费用3万元为由，申请撤回第一项诉讼请求。本院予以准许。事实与理由：原告与被告于2011年11月24日签订中山市商品房买卖合同，约定原告向被告购买沙溪镇翠景南路18号世纪新城3期234幢2703房，总房款为721934元，被告应于2012年11月30日将上述商品房交付给原告使用。自签订合同后，原告曾多次到所购的商品房进行察看，发现涉案商品房存在多处天面渗水甚至滴漏的情况，原告立即向相关物业管理公司反映，物业管理公司多次协调通知被告维修，但被告怠于履行维修义务及交楼义务，至今仍未解决天面渗水问题，亦未按合同约定将涉案商品房交付给原告使用，从而导致原告至今仍未能收楼并因此蒙受了严重损失。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。
原告黄泳龙对其主张的事实及诉讼请求向本院提交的证据有：1.中山市商品房买卖合同；2.中山市商品房销售登记备案表；3.发票、完税证、办证费用收据、手续费收据；4.雅居乐物业业主收楼验收表；5.世纪新城三期234幢（即G3-1幢）2703补漏预算；6.漏水照片；7.中山市住房和城乡建设局关于郑佩仪申请世纪新城三期234幢竣工验收备案信息公开的复函。
被告中山雅居乐公司辩称：1.原告诉求的逾期交楼违约金属于债权诉求，应当适用诉讼时效的规定。原告从被告逾期交楼之日起应当知道自己收楼的权益已经被侵害，已经可以主张违约金。但原告并未向被告主张过违约金，也没有证据证实向被告主张过，直至2016年6月15日才提起诉讼主张。因此，原告起诉前两年之前（即2014年6月15日之前）的违约金应不予支持。2.在本案的实际收楼过程中，原告在被告发出收楼通知书后迟迟未来办理收楼，直至2013年8月20日第一次过来办理收楼，也证明原告一直怠于行使自己的权利（即2013年8月20日之前，原告并未前来收楼，更未提出支付逾期交楼违约金的要求）。按照买卖合同的约定，买受人在收到收楼通知书后未按时前来办理收楼手续的，视为出卖人已经交付房屋。原告对其怠于收楼的行为应当承担相应的法律责任。3.原被告双方在合同中约定逾期违约金每日按总房价的万分之一计付，该违约金标准系双方在平等自愿的情况下协商约定，为合法有效的合同约定。原告抗辩称上述合同约定的违约金太低，要求适当调整为每平方每月25元的租金标准。根据合同法第一百一十四条第二款的规定“约定违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”但如何认定合同约定违约金标准低于给原告造成的经济损失，被告认为由原告负责举证。本案中，原告并无证据证实合同约定每日万分之一的违约金不足弥补其受到的经济损失，属于其举证不能，法院应当维持合同约定的违约金标准。
被告中山雅居乐公司对其辩解提交的证据有：1.竣工验收备案表；2.收楼通知书。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2011年11月24日，原告黄泳龙（买受人）与被告中山雅居乐公司（出卖人）签订中山市商品房买卖合同，合同约定：买受人向出卖人购买中山市沙溪镇翠景南路xx号xx期x幢xx房，该商品房合同约定建筑面积共141.78平方米，购房总价为721934元；出卖人应当在2012年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用（第4：双方确认并同意于2012年11月30日为该商品房的交付使用时间，但买受人须于该交付使用日前付清全部房价款（含按揭款），若买受人未付清全部房价款或银行按揭未获审批，则交付使用时间相应顺延至买受人付清全部房价款之日。出卖人承诺在该交付使用日起三个月内提供由出卖人、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位出具的工程竣工验收报告，逾期方视为交付延误，按本合同第九条承担违约责任。）；买受人逾期付款在90日之内的，应当以逾期应付款为基数，按同期中国人民银行贷款基准利率每日计算违约金给出卖人，逾期超过90日，出卖人同意继续履行合同的，买受人应当以逾期应付款为基数，按同期中国人民银行贷款基准利率上浮20%每日计算违约金给出卖人；出卖人逾期交房不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款的万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过90日而不足360日的，买受人不能行使解除合同的权利，但可要求出卖人按日向其支付已付房价款的万分之0.5的违约金，合同继续履行；超过360日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款的万分之一的违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人据实补回未达标准的装饰、设备，在无法补回的情况下可折价补偿（买受人对商品房的装饰、设备的验收，按附件三的标准执行）；买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件，出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任（附件四住宅质量保证书：……屋面防水保修期限为5年，保修期如因设计、防水材料、或施工质量问题而导致天面渗水、滴漏，发展商将无偿进行维修并满足有关规范及标准……）；在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务；合同还约定了其他内容。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款。被告于2012年11月29日通知原告于2012年11月30日至2012年12月31日期间到销售中心办理收楼手续。被告于2013年7月15日发函告知原告，根据商品房买卖合同的约定，该商品房视为已实际交付给原告使用。原告收楼时发现房屋存在渗水问题并拒绝收楼。被告陆续进行整改，但天面渗水问题仍未能彻底解决。原告遂诉至本院，主张前述实体权利。
另查，被告陆续对涉案房屋进行整改，直至2016年8月13日，原告提交的现场查看照片（该照片被告在庭审时已确认）显示房屋天花仍存在漏水问题。2016年11月7日，被告将涉案房屋交付给原告使用，并向原告支付了3万元作为涉案房屋天花渗漏的赔偿。2016年11月22日原告向本院申请撤回第一项诉讼请求。
本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。原告与被告签订的商品房买卖合同是当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，本院予以确认，当事人均应按照合同约定履行义务。合同签订后，原告支付了所有购房款，被告也应按照约定将符合国家规定及合同约定质量标准的房屋交付原告，但从庭审查明事实来看，涉案房屋从原告首次验房时就一直存在天花渗水的质量问题，并且被告也一直在整改,在原告起诉后，涉案房屋天花渗水问题仍没有维修好，直到原被告双方于庭外达成和解，并履行完毕，原告向本院撤回第一项诉讼请求。故可以认定，被告存在逾期交房情形，应当承担逾期交房违约金。关于逾期交房违约金计算期间，双方合同约定的逾期交房违约金按日累加计算，是卖方逾期交楼时买方可以主张违约金债权的计算方法，而非每逾期一日就产生一个单独的违约金债权，也不是对违约金支付期限的约定。从合同约定的交房日期次日起至实际交付之日止的违约金，是一个没有履行期限的整体债务，对该债务主张权利的诉讼时效应当适用《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条规定，从实际交楼之日或合同解除之日起计算，原告在实际交楼之日前提起诉讼，没有超过诉讼时效，对被告的该抗辩，本院不予采信。被告向原告承担的逾期交楼违约金应当从逾期交楼次日即2012年12月1日起计算至实际交楼之日即2016年11月7日止。关于违约金计算标准，原告主张合同约定的每日万分之一过低，不足以弥补原告逾期收楼受到的损失，而主张按房屋租金每月每平方米25元计算，本院经审查，综合原被告关于合同中对双方违约金约定的条款及本案综合案情，本院将违约金调整为按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。
综上，原告诉求合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百一十四条第二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：
一、被告中山雅居乐雍景园房地产有限公司于本判决生效之日起七日内向原告黄泳龙支付逾期交房违约金（违约金以721934元为基数，从2012年12月1日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至2016年11月7日止）。
二、驳回原告黄泳龙的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3892元（原告已预交），由原告黄泳龙负担662元，被告中山雅居乐雍景园房地产有限公司负担3230元（被告负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 刘 宇
审 判 员 梁丹妮
人民陪审员 邓杏妹
二〇一六年十一月二十三日
书 记 员 蔡春容
刘佳林