江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第6445号
上诉人（原审被告）吴洪山，男，1962年3月20日生，汉族。
委托代理人费宁荣，江苏玄博律师事务所律师。
委托代理人耿延，江苏诺法律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）刘联军，女，1962年11月20日生，汉族。
委托代理人穆震，男，1976年8月8日生。
委托代理人张常宁，南京市建邺区莫愁法律服务所法律工作者。
上诉人吴洪山因与被上诉人刘联军返还原物纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第5178号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月3日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
刘联军原审诉称，2014年7月25日，刘联军通过南京市浦口区人民法院（以下简称浦口法院）司法拍卖购买了南京市鼓楼区某地41，43号房屋（以下简称涉案房屋），刘联军于2014年9月领取了涉案房屋的所有权证和国有土地使用权证。由于该房屋被吴洪山占用，侵害了刘联军的合法权益。刘联军为维护自身合法权益，故诉至法院，请求依法判令：1、吴洪山腾空并迁出涉案房屋；2、吴洪山向刘联军支付自2014年9月19日起至实际迁出之日止的房屋占有使用费（按照年租金45万元计算）；3、吴洪山承担本案诉讼费用。
吴洪山原审辩称，吴洪山在刘联军通过司法拍卖取得涉案房屋所有权之前，已经与涉案房屋原所有权人黄学斌签订了房屋租赁合同，租赁期限为二十年，吴洪山系基于合法的租赁关系使用涉案房屋，刘联军无权要求吴洪山迁让。此外，吴洪山已经向黄学斌支付了2024年之前的房屋租金200万元，刘联军无权要求吴洪山再次支付房屋占有使用费。综上，请求依法驳回刘联军的诉讼请求。
原审法院经审理查明，南京市鼓楼区某地41，43号房屋（建筑面积429.27平方米）原所有权人为案外人黄学斌。因黄学斌与他人存在债务纠纷，被诉至浦口法院【案号为（2012）浦民调字第111号】，浦口法院依据当事人申请，于2012年1月11日查封了涉案房屋。
2012年1月18日，黄学斌（甲方）与吴洪山（乙方）签订租房协议，约定甲方将涉案房屋出租给乙方使用，租赁期限自2013年1月1日至2033年1月1日；每年租金15万元整，共计300万元。在2012年12月31日前先支付200万元，余款100万在2025年1月1日前支付；甲方应保证出租房屋无任何债务或其他纠纷，并不得干预乙方正常租赁经营等等。
2013年11月11日，吴洪山作为原告另案将黄学斌诉至江苏省句容市人民法院（以下简称句容法院）【案号为（2013）句后民初字第1406号】，吴洪山诉称其与黄学斌签订租赁合同后，黄学斌要求将年租金由每年15万元提高至每年20万元，否则将解除合同。吴洪山请求确认其与吴洪山签订的租房协议合法有效，双方应继续履行，吴洪山单方增加租金的行为无效。黄学斌应诉称其与吴洪山之间订立的租房协议合法有效，黄学斌现不要求提高年租金，亦不主张解除与吴洪山的租房协议，请求法院依法判决。句容法院经审理后，认为黄学斌与吴洪山之间签订的租房协议合法有效，遂于2013年12月12日判决吴洪山与黄学斌就涉案房屋签订的租房协议合法有效，双方应继续履行。
南京市浦口区人民法院依法委托江苏天德拍卖有限公司对涉案房屋依法拍卖过程中，得知黄学斌与吴洪山就涉案房屋订立租赁合同一事后，于2013年12月12日向江苏天德拍卖有限公司发送回函，内容如下：我院于2012年1月10日查封黄学斌名下位于南京市鼓楼区某地41，43号房产，黄学斌于2012年1月18日与吴洪山签订该房的租房协议，期限为二十年。因该租赁协议是在本院查封之后签订，我院执行局认为该租赁协议应当是无效的，并告知了承租人吴洪山。但对该无效协议的最终认定应通过诉讼解决。以上情况请你们在公告中向竞买人说明，对无效协议的主张，应由买受人获得产权后通过诉讼解决。
2014年7月25日，刘联军通过本院淘宝网司法拍卖网络平台参与竞拍涉案房屋，通过公开竞价成交，最终以6205100元竞拍成功。2014年9月26日，涉案房屋的所有权依法变更登记至刘联军名下。
2015年3月30日，刘联军另案诉至句容法院，请求撤销案号为（2013）句后民初字第1406号民事判决书，句容法院经审理后，认为刘联军并非（2013）句后民初字第1406号案件中的第三人，原审裁判与其无任何法律上的利害关系，故刘联军不具备提起第三人撤销之诉的主体资格，遂于2015年4月20日依法裁定驳回刘联军的起诉。刘联军不服该裁定，上诉至江苏省镇江市中级人民法院（以下简称镇江中院），镇江中院经审理后，认为原审法院以刘联军不具备提起第三人撤销之诉的诉讼主体资格，驳回刘联军起诉并无不当，遂于2015年7月9日依法裁定驳回上诉，维持原裁定。
因涉案房屋一直由吴洪山使用，刘联军无法实现对涉案房屋的占有、使用、收益、处分等权利，遂诉至原审法院，要求判如所请。
原审庭审中，吴洪山称其与黄学斌签订租赁合同时，涉案房屋由黄学斌出租给南京市鼓楼区宁宝厨具销售中心（以下简称宁宝厨具中心），年租金为31万元。2012年12月27日，黄学斌与宁宝厨具中心解除了租赁关系，后将涉案房屋交付吴洪山，吴洪山于2013年5月份开始营业。关于房屋租金问题，吴洪山称涉案房屋租金市场价约为30万元／年，考虑吴洪山租期较长，且提前支付租金等因素，吴洪山经与刘联军协商后，约定为15万元／年。吴洪山另称房屋现由其用于经营棋牌室。
原审法院另查明，2013年1月10日，吴洪山将黄学斌诉至句容法院【案号为（2013）句商调初字第1号】，案由为借款合同纠纷，经句容法院组织调解，吴洪山与黄学斌自愿达成如下调解协议：一、黄学斌欠吴洪山借款300万元，此款由黄学斌于2013年1月15日前还清。二、若黄学斌不能按期足额归还上述借款，黄学斌需另行支付吴洪山违约金90万元，吴洪山可就总额390万元扣除黄学斌已给付部分申请法院强制执行。三、案件受理费30800元，减半收取15400元，由黄学斌负担。
原审法院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。本案中，刘联军通过司法竞拍成功后，购买了涉案房屋，并依法办理了所有权登记，故刘联军对涉案房屋依法享有物权。因吴洪山在刘联军取得涉案房屋物权之前，与涉案房屋原所有权人黄学斌签订租赁合同，并实际占有使用涉案房屋，致使刘联军的物权权利无法实现。本案争议焦点为，刘联军作为涉案房屋受让人，能否要求吴洪山返还房屋。
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）……；（二）房屋在出租前已被人民法院查封的。上述司法解释已明确规定出租行为发生在房屋被查封之后，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院不予支持。本案中，因吴洪山承租涉案房屋在浦口法院查封之后，根据上述规定，吴洪山作为承租人，无权要求刘联军继续履行原租赁合同。反之，刘联军作为房屋受让人，有权随时要求吴洪山迁让并返还房屋。故刘联军要求吴洪山腾空并迁出涉案房屋的诉讼请求，符合法律规定，原审法院予以支持。
关于刘联军要求吴洪山自2014年9月19日起至实际迁出之日止，按照45万元／年支付房屋占有使用费的诉讼请求。原审法院认为，刘联军于2014年9月26日登记为涉案房屋的所有权人后，依法对涉案房屋享有收益的权利。吴洪山以其已向黄学斌支付200万元租金为由，拒绝向刘联军支付房屋占有使用费的辩解意见。原审法院认为，吴洪山作为房屋使用人，依法应当向房屋受让人即刘联军支付房屋占有使用费。吴洪山已向黄学斌支付的租金，与刘联军无关，吴洪山可依法另行向黄学斌主张。故吴洪山该辩解意见无法律依据，原审法院不予采信。关于房屋占有使用费的标准问题，原审法院根据双方当事人陈述，结合同地段租金标准等因素，酌定刘联军主张的房屋占有使用费按照35万元／年计算。综上，吴洪山应自2014年9月26日起至实际返还房屋之日止，按照35万元／年标准，向刘联军支付房屋占有使用费。据此，为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条、第三十七条、第三十九条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，原审法院判决：一、吴洪山于判决生效之日起十日内腾空本市鼓楼区某地41，43号房屋，并将该房屋返还刘联军。二、吴洪山于判决生效之日起十日内一次性向刘联军支付房屋占有使用费（自2014年9月26日起至实际迁出之日止，按照35万元／年计算）。如吴洪山未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费减半收取4025元，由吴洪山负担。
吴洪山不服原审法院判决，向本院提起上诉称，原审法院认定吴洪山承租涉案房屋在浦口法院查封之后，属事实认定错误。1、租赁双方基于租赁合同合法有效，原则上应适用“买卖不破租赁”的原则，而最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若赶不干问题的解释》第二十条除外情形，从立法本意上讲，对于出租人明知房屋有抵押或查封仍将房屋出租给第三人，从而妨碍相对债权人实现债权，而本案不适用该条。2、根据《最高人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，查封、扣押、冻结裁定书和协助执行通知书送达时发生法律效力。南京市浦口区人民法院于2012年1月10日作出的（2012）浦民调字第111号民事裁定，虽对涉案房屋进行了查封，但该民事裁定书并未送达给房屋所有人黄学斌，且黄学斌在镇江市中级人民法院（2015）镇民撤终字第1号第三人撤销之诉中，明确提出浦口法院的查封裁定书未向其送达的意见，因此查封裁定对黄学斌不发生法律效力。3、吴洪山与黄学斌所签房屋租赁合同的合法性已由句容市人民法院（2013）句后民初字第1406号民事判决所确认。4、浦口法院在执行公告时，已载明涉案房屋含有租赁关系，刘联军对此也明知。综合上述情况，请求二审法院撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人在原审的全部诉请，并由被上诉人承担本案全部诉讼费用。
被上诉人刘联军要求二审维持原判。
针对原审法院查明的事实，双方当事人不持异议，本院予以确认。
本院二审另查明，2012年1月10日，浦口法院作出（2012）浦民调字第111号民事裁定，查封黄学斌名下本案诉争房产及汽车一辆；2012年1月11日，浦口法院向南京市房产交易登记中心发出（2012）浦民调字第111号《协助执行通知书》；该中心于当日受理并在《房屋登记簿》中办理了查封登记手续。
此节事实，由裁定书、协助执行通知书、房屋登记簿等为证。
本院认为，根据《最高人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，采取查封、扣押、冻结措施需要有关单位或者个人协助的，人民法院应当制作协助执行通知书，连同裁定书副本一并送达协助执行人。查封、扣押、冻结裁定书和协助执行通知书送达时发生法律效力。本案中，根据南京市房屋交易中心档案查询《协助执行通知书》和《房屋登记簿》记载时间来看，表明该中心已于2012年1月11日收到（2012）浦民调字第111号民事裁定书，针对本案诉争房产的查封行为自该日起即发生发法律效力，现上诉人吴洪山以被查封人黄学斌未收到法院裁定书为由，否认该查封的效力，与法不符，本院不予支持。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若赶不干问题的解释》第二十条明确规定了“买卖不破租赁”的除外情形，本案诉争房屋出租前已被浦口法院查封，故吴洪山无权要求刘联军继续履行本案诉争的租房协议，原审法院对此认定符合法律规定。综上，上诉人上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8050元，由上诉人吴洪山负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 夏海南
代理审判员 汪德全
代理审判员 刘 凡
二〇一五年十二月一日
书 记 员 冯 超