河南省郑州高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）开民初字第6023号
原告（反诉被告）郝买生，男，汉族，住郑州市金水区。
原告（反诉被告）郭根生，男，汉族，住郑州市二七区。
二原告（反诉被告）委托代理人陈建伟、牛军伟，河南豫涛律师事务所律师。
被告（反诉原告）冯宝生，男，汉族，住郑州高新技术开发区。
委托代理人崔华，河南博扬律师事务所律师。
原告郝买生、郭根生诉被告冯宝生租赁合同纠纷一案及反诉原告冯宝生诉反诉被告郝买生、郭根生租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）郝买生、郭根生及其委托代理人陈建伟、被告（反诉原告）冯宝生及其委托代理人崔华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
二原告诉称：原、被告于2014年7月1日签订《厂院租赁协议》一份，约定冯宝生将位于郑州市榆林村占地面积14亩的厂院及地上建筑物、附着物等出租给二原告使用，租赁期限5年，租金为每年9万元。二原告于2014年6月26日将第一年租金9万元支付给冯宝生。协议签订后，郑州高新区管委会城市管理行政执法分局以相关建筑违反城乡规划法为由，于2014年7月2日做出责令改正的行政执法文书。二原告认为因为冯宝生的原因致使双方所签订的租赁协议目的不能实现，二原告要求协商解除协议并要求返还租金，但冯宝生拒绝返还租金。故请求判令解除原、被告签订的《厂院租赁协议》，冯宝生返还二原告租金9万元，另支付违约金4.5万元及自2014年6月26日起至起诉之日止的利息1000元（利息自起诉之日起连续计算至实际还款之日）。
被告冯宝生辩称：冯宝生对涉案厂院有合法转租权，本案租赁合同签订后，冯宝生履行了全面义务，二原告在未经冯宝生同意的情况下将厂院部分转租他人使用，次承租人在未取得任何规划建设审批手续下，擅自施工，受到高新区行政执法局下达责令停工的整改通知，此事不能归责于冯宝生。双方约定的厂院使用用途是堆放建筑设备、工具，并不允许承租方改建厂院结构、擅自施工，因此二原告严重违反合同约定，故请求判令驳回二原告的诉讼请求。
反诉原告冯宝生诉称：冯宝生与二原告于2014年7月1日签订《厂院租赁协议》一份，约定未经冯宝生同意不得转租，不得擅自改变厂院结构，不得随意改动地上建筑物、附着物及水电管网等设施。协议签订后，二原告公然违反约定，将厂院转租给一个叫常存法的人，常存法在未办理任何规划、建设审批手续前，擅自在厂院内推土建设施工。郑州高新区管委会城市管理行政执法局责令常存法立即停止施工并到执法队接受处理。二原告严重违约，擅自转租，并在厂院内违规施工，故请求判令解除双方签订的《厂院租赁协议》，郝买生和郭根生支付冯宝生自协议签订之日至协议解除之日的租金，并支付违约金4.5万元。
反诉被告郝买生、郭根生辩称：郝买生、郭根生并未转租他人使用该厂院，常存法系郝买生、郭根生雇佣的人员，不存在违约情形。行政处罚文书中所述的建设系郝买生、郭根生为使用该厂院所进行的平整厂地行为。
经审理查明：2011年10月1日，贾志国与郑州高新技术产业开发区沟赵办事处榆林村民委员会第一村民组签订了《租赁协议》一份，由贾志国承租该村民组位于连霍高速北的土地14亩，租赁期限自2011年10月1日至2040年9月30日，贾志国享有转租权。2012年10月27日，贾志国将其承租的该14亩土地转租给冯宝生，租赁期限自2012年11月1日至2022年10月31日。
因郭根生需要地方堆放设备，找到刘广民介绍一处场地，刘广民介绍了冯宝生。郝买生和郭根生到冯宝生的厂院实际查看之后，于2014年6月26日向冯宝生交纳了2014年7月1日至2015年7月1日的租金共计9万元，冯宝生出具了收条。2014年7月1日，冯宝生（甲方）与郝买生、郭根生（乙方）签订《厂院租赁协议》一份，约定：1、甲方将拥有产权或可转让使用权的位于郑州市榆林村占地面积为14亩的厂院及地上建筑物、附着物等出租给乙方使用；2、租赁期内，乙方应当依规守法经营，不得利用承租设施从事违法犯罪活动，否则甲方有权终止合同，收回厂院及附属物；3、租赁期内，未经甲方同意，乙方不得擅自转让厂院使用权，也不得擅自出租或转租，否则甲方有权终止合同，收回厂院及附属物；4、厂院移交给乙方时，甲方应保证厂院的水、电、道路等基本设施完整，并负责协调供水、供电单位提供必要的配合，具体收费标准、交费方式，由乙方与供水、供电企业协商，水费、电费由乙方承担；5、租赁期内，未经甲方同意，乙方不得擅自改变厂院的结构，不得随意改动地上建筑物、附着物及水、电、管网等设施，但对影响到乙方生产、生活、经营和人身财产安全的设施或建筑，甲方应根据乙方的需要积极配合进行整改，整改所需的费用由乙方负担；6、租赁期间，甲方承担国家、郑州市或地方政府有关文件规定的市容环境、房屋或土地使用税等相关费用；7、租赁期间，因乙方的生产经营行为造成事故或他人损害的，由乙方承担责任，与甲方无关；8、合同约定的租赁期限满或双方协商一致解除合同后10日内，乙方应向甲方办理交接手续，交接时乙方应保证乙方的工作人员、设施设备及时撤离，并将租赁范围内的垃圾杂物等清理干净；如需续租，乙方享有优先权；9、租赁期限为5年，自2014年7月1日始，至2019年7月1日止；因双方自身原因需要提前终止协议时，主动提出终止协议一方视为违约方，违约方需提前至少30天通知另一方，同时违约方需向另一方支付相当于半年租赁费的违约金；10、租金为每年9万元，采用先付后租，一年一结的方式，交款时间为每年的7月1日，如遇节假日或乙方有重大变故，可酌情顺延，但顺延时间不得超过10个工作日；11、甲方不得向乙方收取本协议约定的租金以外的任何费用；12、租赁期内，因不可抗拒因素（如政府规划拆迁、自然灾害破坏等）致使协议无法继续履行时，本协议自动终止，由此造成的损失双方互不承担责任。
2014年7月2日，常存法在本案所涉厂院内施工，郑州高新技术产业开发区管理委员会城市管理行政执法分局向常存法下达责令整改通知书，要求其立即停止施工并到高新区双桥办事处执法队接受处理。后原、被告及介绍人刘广民在一起协商，郝买生、郭根生告诉刘广民说他们的几个伙计都不想再租这个厂院了，冯宝生承诺可以去执法局处理，但最终双方并没有达成一致，郝买生、郭根生诉至本院要求退还租金，冯宝生反诉要求支付违约金，从而形成本案纠纷。
庭审中，冯宝生称二原告将厂院转租给了常存法，二原告称常存法是二原告雇佣的人员，并不存在转租行为。
上述事实，有经原、被告质证的下列证据及本案开庭笔录在案佐证：1、原、被告签订的厂院租赁协议一份、租金收条一份；2、（郑开管执）责通字（2014）第97021601号责令改正通知书一份；3、贾志国与榆林村第一村民组签订的租赁协议一份；4、贾志国与冯宝生签订的租赁协议一份；5、证人刘广民、冯玉柱出庭作证证言各一份。
本院认为：原、被告双方签订的《厂院租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同。承租方郝买生、郭根生起诉要求解除该协议，冯宝生于2014年9月28日反诉要求解除该协议，故双方均同意解除该协议，对于该协议于2014年9月28日解除本院予以确认。
关于租金问题，因租赁协议约定“因双方自身原因需要提前终止协议时，主动提出终止协议一方视为违约方，违约方需提前至少30天通知另一方，同时违约方需向另一方支付相当于半年租赁费的违约金”，郝买生、郭根生在签订协议后第二天即因常存法接到责令整改通知书而要求解除合同，并与冯宝生协商合同解除之事，故二原告的行为按照合同约定视为违约，应当向冯宝生支付违约金。因协议中约定的违约金过高，且郝买生、郭根生并未实际使用该厂院，故本院酌定违约金为已付租金的20%，即18000元，鉴于冯宝生已收取租金90000元，该违约金应直接从租金中扣除，冯宝生返还郝买生、郭根生租金72000元即可。
依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告冯宝生于本判决生效后十日内返还原告郝买生、郭根生租金七万二千元。
二、驳回原告郝买生、郭根生的其他诉讼请求。
三、驳回反诉原告冯宝生的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费三千零二十元，反诉案件受理费四百六十三元，共计三千四百八十三元，由原告郝买生、郭根生负担一千四百二十元，被告冯宝生负担二千零六十三元。
如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
审 判 长 申晓娟
代理审判员 汪 涛
人民陪审员 王慧然
二〇一五年一月二十一日
书 记 员 王铭浩