浙江省嘉兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙嘉民终字第363号
上诉人（原审原告）：章建钢。
上诉人（原审原告）：王明。
两上诉人委托代理人：曲川江。
两上诉人委托代理人：王月琴。
被上诉人（原审被告）：中国移动通信集团浙江有限公司嘉兴分公司。
负责人：张汉良。
委托代理人：贺群、贺民。
上诉人章建钢、王明因与被上诉人中国移动通信集团浙江有限公司嘉兴分公司（以下简称嘉兴移动公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服嘉兴市南湖区人民法院（2013）嘉南民初字第413号，向本院提起上诉。本院于2013年7月2日受理后，依法组成合议庭审理了此案。本案现已审理终结。
原审法院认定，2008年2月19日，双方签订了《房屋租赁协议》一份，嘉兴移动公司向章建钢、王明承租嘉兴市勤俭路与秀州路口原嘉兴二副商业用房约640平方米的7个店面，用于业务经营。协议第二条、第三条约定：房屋租赁期限共十年，自2008年3月1日起至2018年2月28日止；该房屋租期内年租金为1167076.17元（含税），十年总租金11670761.70元（含税），于每年的3月1日前一个月内一次性交付全年租金。协议第十一条还约定：乙方（指嘉兴移动公司）承诺在协议期内，将勤俭路最东边两间店面无偿交给甲方（指章建钢、王明）经营手机及配件业务。协议签订后，在实际履行过程中双方采用了章建钢、王明先开发票、嘉兴移动公司后付租金的方式操作，租期的前三年中即2008年至2010年间按章建钢、王明开具的发票，嘉兴移动公司每年支付的租金为1018220.70元。2011年2月23日，双方达成《房屋租赁补充协议》一份，主要约定：1、从2011年3月1日起取消原协议第十一条，即指嘉兴移动公司承租后给章建钢、王明无偿使用的两个店面收回，另作安排；2、其他内容保持不变。此后，嘉兴移动公司在租期的第四年、第五年即2011年度、2012年度（日期至2013年2月28日止）分别向章建钢、王明支付租金为1167076.17元。2013年1月，嘉兴移动公司致函章建钢、王明要求提前终止履行房屋租赁协议，后者也予回复，但双方就此事未能达成一致。
原审法院另查明，本案诉讼过程中，嘉兴移动公司于2013年3月21日提起对章建钢、王明解除合同的诉讼，章建钢、王明反诉要求嘉兴移动公司承担违约责任［案号（2013）嘉南民初字第662号］。
原审法院认为，双方经协商一致达成一份租期为十年的房屋租赁合同，约定内容明确，系双方真实意思表示，合法有效。合同双方已经履行五年，根据双方的诉、辩意见，本案的争议焦点为：一、前五年的履行中被告是否少付章建钢、王明租金；二、本案的诉讼时效问题。
关于焦点一，首先，按合同条款，双方对于每年租金及十年租期内总租金约定是明确的，即年租金为1167076.17元（含税）、十年总租金为11670761.70元（含税）。庭审中，对于租金及“含税”的理解，双方存在较大争议，该院认为，对于合同条款内容的理解，应当根据文意、一般交易习惯等综合因素进行判断，此处的年租金1167076.17元（含税），应理解为：嘉兴移动公司支付的数额等于租金加上章建钢、王明（经营者）应付的税款，即嘉兴移动公司支付的是含税价，税负实际是由嘉兴移动公司负担。双方约定的年租金精确到小数点后两位，显然是计算好了房屋租金和当时的税率之和，其中虽然没有明确租金和税费的具体金额，但从一般交易习惯来看，租金多为取整数。当然，若按平方计算租金的也属正常，而从本案双方约定来看，合同中租赁面积约定“商业用房约640平方米左右，共7个店面”，该模糊约定也足以判断租金不是按照房屋面积来详细计算的。因此，嘉兴移动公司主张当时双方谈好租金为95万元，加上税率18.6%，得出约定的租金1167076.17元［注：计算方式为95万÷（1－税率）］，之后支付数额的减少是因为税率的降低，该意见比较符合客观实际情况。而对1167076.17元数额的得出，庭审中章建钢、王明主张租金是根据房屋实测面积和市场价计算且否认谈过税费，缺乏依据与合理的解释，不足以采纳。其次，从合同的实际履行情节看，合同签订后，双方采取的是先开票、后付租金的方式进行交易，前三年的履行，章建钢、王明都是开具了1018220.7元发票，明显少于双方合同约定的金额，同样，有精确到小数点后。该金额的得出，因每年明显少了近15万元，涉及重大利益且章建钢、王明明知，故并非仅靠嘉兴移动公司的指示或者是章建钢、王明屈从嘉兴移动公司压力就能达到，客观地讲，这个金额也是双方在履行合同中协商变更的结果，其中涉及税负的问题，显然是调整之后的税率加上95万元房屋租金。而且连续三年章建钢、王明均未提出异议，也没有证据证明章建钢、王明提出过任何异议，应视为对这种变更的认可。其三，对于五年中最后两年租金为何又按照合同约定金额支付，因在2011年初双方签订了一份补充协议，嘉兴移动公司对此的解释是：原两间无偿给章建钢、王明使用的店面收回，租金上给予平衡补偿。审查认为该解释有其合理性，因为双方此前合同约定，嘉兴移动公司承诺将两间店面无偿给章建钢、王明使用，期间达十年，此间章建钢、王明必然有所收益；而三年后收回，章建钢、王明的利益受损，能获得嘉兴移动公司一定补偿亦在情理之中。补充协议第二条“其他内容保持不变”，也体现了这层意思，符合双方在履行合同中因客观条件变化而作出实际变更的本意。综合以上分析，双方约定的实际租金为95万元，合同中1167076.17元（含税）是加上了嘉兴移动公司负担的税费。前五年的履行中，嘉兴移动公司系根据税率的变化及双方补充协议适当履行了自己的义务，故章建钢、王明主张嘉兴移动公司少付租金的事实不能成立。
关于焦点二诉讼时效问题，鉴于双方第一项争议实体权利事实的不成立，故该院对本案诉讼时效无需作出认定。
综上所述，本案租赁合同的前五年履行过程中，双方履行适当，章建钢、王明要求嘉兴移动公司支付结欠的租金446566.41元的诉讼请求不成立，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、条六十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：驳回章建钢、王明的诉讼请求。案件受理费减半收取4721元，由章建钢、王明负担。
宣判后，章建钢、王明不服，向本院提起上诉称：一、双方合同明确约定年租金为1167076.17元（含税）。原审法院单方将此价格理解为95万元再加上18.6%的税费，得出上诉人的实际收益为95万元，上诉人认为该结论无任何书证予以证实。二、被上诉人提出的18.6%的税率问题，没有事实和法律依据。涉案税率应该是6.7%，且该6.7%的税负是应由上诉人缴纳的，与被上诉人无涉。三、关于08年之后的三个年度上诉人未向被上诉人主张该期间内的租金差额，原因在于合同履行期为10年，双方的地位实际上是不平等的。双方在其他手机业务中彼此联系，更何况被上诉人对上诉人手机业务钱款支付有一定的优势；由于履约期较长，上诉人为顾全大局没有动则行使民事诉权。请求：一、撤销（2013）嘉南民初字第413号民事判决，改判嘉兴移动公司应向章建钢、王明支付租金446566.41元；二、一、二审诉讼费用由嘉兴移动公司负担。
嘉兴移动公司答辩称：原审事实清楚，适用法律正确。双方签订合同时，对于租金为95万元是明确的。至于为何要签116万余元，是因为与95万租金相对应的税金由嘉兴移动公司负担。在计算税金时，双方当时都误认为涉案的税率为18.6%。嘉兴移动公司认为双方的租金为95万是明确的，可以从上诉人开具的发票和前三年收取的款项等事实中予以证明。综上，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，双方均未提供新的证据。
本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为，根据双方合同的约定，涉案房屋的年租金为1167076.17元（含税）。在实际履行过程中，双方采取先由上诉人开具发票、后由被上诉人支付租金的形式予以履行。在前三年的履行中，上诉人均开具了1018220.7元的发票，被上诉人也按此发票数额支付了相应款项。对此，本院认为，在前三年被上诉人实付租金明显少于合同约定的租金数额的情况下，因涉及上诉人的重大利益，如果上诉人认为被上诉人前三年应当支付的租金为1167076.17元，根据双方的履行方式，其应当采取按合同价格全额开具发票的形式；也可以在开具了涉案1018220.7元发票后，另行及时向被上诉人主张剩余租金。但从现有的证据来看，上诉人均未采取上述任何一种方式，也无法证明其曾向被上诉人就少付租金一事提出过异议，相反，上诉人却连续三年开具1018220.7元的发票，显然，可以认为上诉人已认可了对前三年租金的实际变更。再者，根据租赁合同的约定，上诉人无偿享有涉案七间店面中的两间店面的使用权，即被上诉人支付租金的对价实际上是除两间店面外其余店面的租赁权，但根据三年后双方的补充协议，被上诉人收回该两间店面，租金却仍然按照租赁合同价格1167076.17元支付，即三年后被上诉人支付1167076.17元租金的对价为全部店面的实际租赁权。因此，从对价关系来看，前三年的年租金少于合同价格具有合理性，可以进一步佐证上诉人认可了对前三年租金的实际变更。
关于上诉人有关其实际收益及税负的上诉理由，本院认为，该理由并不能推翻双方在前三年的合同履行过程中对租金所作的实际变更。
综上，上诉人的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7999元，由上诉人章建钢、王明负担。
本判决为终审判决。
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审 判 长 徐元芬
审 判 员 李 岗
代理审判员 倪 勤
二〇一三年八月五日
书 记 员 阮美琴