山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民再终字第123号
申请再审人（案外人）：纪秀英。
申请再审人（案外人）：王文蕊。
申请再审人（案外人）：王文辉。
三申请再审人共同委托代理人：刘燕，山东道安律师事务所律师。
三申请再审人共同委托代理人：姜德全，山东道安律师事务所律师
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：王爱敏。
委托代理人：郭娉婷，山东畅�律师事务所律师
被申请人（一审被告、二审上诉人）：王文贤。
委托代理人：孙涛，山东源中律师事务所律师。
委托代理人：蓝晓蕾，山东源中律师事务所律师。
申请再审人纪秀英、王文蕊、王文辉因与被申请人王文贤、王爱敏房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2012）青民一终字第8号民事判决，向山东省高级人民法院申请再审。山东省高级人民法院于2013年6月14日作出（2012）鲁民申字第1791号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭公开开庭审理了本案。申请再审人纪秀英、王文蕊、王文辉的委托代理人刘燕、姜德全，被申请人王爱敏及其委托代理人郭娉婷，被申请人王文贤的委托代理人孙涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2010年12月2日，王爱敏诉至青岛市崂山区人民法院称，1998年8月21日，王文贤与其签订了《房屋买卖契约》，约定王文贤将其所有的坐落于青岛市崂山区中韩村＊＊号房屋卖给王爱敏。合同签订后王爱敏向王文贤交付了购房款，王文贤收到购房款后将房屋交付给王爱敏居住使用。自购买房屋至今，该房屋一直由王爱敏居住使用，但由于各种原因未履行过户手续。为此，请求确认坐落于崂山区中韩村＊＊号房屋属于王爱敏所有；判令王文贤协助王爱敏履行过户手续；诉讼费由王文贤承担。王文贤辩称，王爱敏购买房屋时系城市户口，在中韩村空挂户，买卖合同应为无效。王爱敏购买房屋后从未在此房屋居住，而是对外租赁营利至今。请求确认协议无效，驳回王爱敏的诉讼请求。
青岛市崂山区人民法院一审查明，1998年8月21日，王文贤与王爱敏签订了房屋买卖契约，约定王文贤将其拥有的坐落于青岛市崂山区中韩村＊＊号房屋（地号为I2-I3-329）卖给王爱敏。合同签订后王爱敏交付了购�款28000元，王文贤收到购房款后将房屋交付王爱敏使用。该房屋集体土地建设用地使用证登记的土地使用者仍系王文贤，尚未过户。
青岛市崂山区人民法院一审认为，青岛市崂山区中韩居委会已整体农转非，根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二条的规定，土地性质可视为国有土地，王爱敏、王文贤之间签订的房屋买卖合同，不违反国家法律、法规的强制性规定，具有法律约束力。王爱敏已交付全部房款、王文贤已交付房屋，应确认涉案房屋所有权归王爱敏享有。但鉴于崂山区现停止办理该类房屋的过户手续，故王爱敏要求王文贤为其办理过户手续之诉请，暂应予驳回。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条之规定，作出（2011）崂民一初字第120号民事判决：一、坐落于青岛市崂山区中韩居委会＊＊号房屋归王爱敏所有（土地使用权亦归王爱敏享有）；二、驳回王爱敏的其他诉讼请求。案件受理费人民币9900元，由王文贤负担。
宣判后，王文贤不服一审判决，向本院提出上诉称，王爱敏买房时不是中韩村集体经济组织成员，其与王文贤所签房屋买卖合同应当认定为无效，请求二审撤销原判，依法改判涉案房屋买卖合同无效。王爱敏辩称，原审判决正确，请求维持。
本院二审查明，根据王文贤提交并经王爱敏质证的青岛市崂山区中韩街道中韩社区居委会出具的“证明”，王爱敏于2009年1月9日落户于青岛市崂山区中韩街道中韩社区居委会，系该居委会居民。本院二审对原审查明的其他事实予以确认。
本院二审认为，本案的焦点问题是王爱敏、王文贤就涉案房屋签订的买卖合同是否有效。首先，本案双方当事人所在的青岛市崂山区中韩街道中韩居委会之居民现已整体农转非，依照《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二条关于“农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地属于全民所有即国家所有”之规定，涉案房屋所占用的土地依法可视为国有土地；其次，双方当事人签订房屋买卖合同，约定王文贤将其所有的坐落于青岛市崂山区中韩街道中韩居委会的涉案争议房屋卖给王爱敏，因王爱敏、王文贤双方现均属青岛市崂山区中韩街道中韩居委会的居民，故该合同不违反法律及行政法规的强制性规定。基于以上事由，应当认定王爱敏、王文贤之间签订的房屋买卖合同合法有效。原审鉴于王爱敏已支付全部房款、王文贤也已交付房屋十余年的事实，判决确认涉案房屋所有权归王爱敏享有亦无不当。王文贤上诉称双方签订的涉案房屋买卖合同无效，因无事实及法律依据�本院不予采纳。据此依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条第一款、第一百五十三条第一款第（一）项、第一百五十八条之规定，作出（2012）青民一终字第8号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9900元，由王文贤负担。
纪秀英、王文蕊、王文辉申请再审称，涉案房屋系纪秀英与王立孟自建，王文贤原持有的登记在自己名下的（91）字第8729号《集体土地建设用地使用证》，已被山东省高级人民法院（2011）鲁行终字第10号行政判决予以撤销。现王立孟已经过世，该房屋应由纪秀英、王文蕊、王文辉、王文贤继承。三申请再审人系涉案房屋的权利人，王文贤无权出卖该房屋，其与王爱敏签订的房屋买卖合同应为无效。请求撤销原一二审判决，驳回王爱敏的诉讼请求。
被申请人王文贤辩称，三申请再审人对房屋买卖情况知情，纪秀英当时并未提出反对，而且根据分家单的内容，涉案房屋在父母百年之后由王文贤继承。因此王文贤对该房屋有处置权，并且经过了申请再审人的许可和默认。请求维持原判。
被申请人王爱敏辩称，第一，山东省高级人民法院（2011）鲁行终字第10号行政判决撤销登记在王文贤名下的《集体土地建设用地使用证》，只能证明行政机关的发证程序有问题，不能证明涉案房屋的最终归属；第二，中韩片区已整体农转非，土地性质变为国有土地，可以自由转让，王爱敏具备购房资格，并居住使用该房屋长达十多年；第三，王文贤的《集体土地建设用地使用证》被撤销，不影响王爱敏通过善意取得获得该房屋所有权。王爱敏取得涉案房屋是善意的，支付了合理对价，而且该房屋无法办理过户手续但已实际交付；第四，纪秀英对该房屋的买卖是明知的。请求维持原判。
本院再审过程中，各方当事人对原审查明事实均无异议，本院予以确认。
本案经调解，当事人未达成和解协议。
本院再审认为，本案系案外人申请再审案件，应当适用最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》第四十二条的规定：“因案外人申请人民法院裁定再审的，人民法院经审理认为案外人应为必要的共同诉讼当事人，在按第一审程序再审时，应追加其为当事人，作出新的判决；在按第二审程序再审时，经调解不能达成协议的，应撤销原判，发回重审，重审时应追加案外人为当事人。
案外人不是必要的共同诉讼当事人的，仅审理其对原判决提出异议部分的合法性，并应根据审理情况作出撤销原判决相关判项或者驳回再审请求的判决；撤销原判决相关判项的，应当告知案外人以及原审当事人可以提起新的诉讼解决相关争议。”
本�中，依照民事诉讼法关于必要的共同诉讼当事人的相关规定，三案外人不是本案纠纷必要的共同诉讼当事人，故本案审理的焦点在于审理三案外人对原判决提出异议部分的合法性。
本案争议房屋由王文贤于1998年出卖并实际交付给王爱敏使用，房屋当时的《集体土地建设用地使用证》所载明的权利人是王文贤，王爱敏有充分理由相信王文贤对该房屋有合法处分权，应当推定王爱敏的买受行为系善意。在三申请再审人没有证据证明王爱敏具有恶意的情况下，本院对王爱敏提出其受让涉案房屋系善意的主张予以支持。另外王爱敏支付了合理的对价，且在该房屋无法办理变更登记的情况下，实际占有和使用该房屋十余年。本院认定王爱敏取得该房屋构成善意取得，原审判决确认该房屋归王爱敏所有，并无不当。三申请再审人提出的因王文贤名下的《集体土地建设用地使用证》经行政诉讼已被撤销，王文贤自行处分该房屋并与王爱敏签订的房屋买卖合同应为无效，该主张不成立，其再审请求应予驳回，原判决正确应予维持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）项，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》第四十二条第二款之规定，判决如下：
驳回案外人纪秀英、王文蕊、王文辉的再审请求；
二、维持本院（2012）青民一终字第8号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 李丰波
代理审判员 刘述明
代理审判员 徐友仁
二〇一四年六月十三日
书 记 员 胡晓东