西安市新城区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）新民初字第01463号 原告韩宁德，男，1981年11月23日出生，汉族，西安西光光学元件有限责任公司职工，住西安市新城区。 原告王金艳，女，1981年8月23日出生，汉族，无业，住西安市新城区。 共同委托代理人周伊娜、叶肃杰，陕西仁和万国律师事务所律师。 被告陕西汇腾投资有限公司，住所地：西安市新城区。 法定代表人张西林，总经理。 委托代理人陈娟，女，汉族，1964年11月6日出生，陕西汇腾投资有限公司职员，住西安市碑林区。 委托代理人党水宁，女，汉族，1984年10月2日出生，陕西汇腾投资有限公司职员，住西安市新城区。 原告韩宁德、王金艳诉被告陕西汇腾投资有限公司（以下简称汇腾公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告韩宁德、王金艳委托代理人叶肃杰、周伊娜，被告汇腾公司之委托代理人陈娟、党水宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告韩宁德、王金艳诉称，2012年5月31日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》（以下简称合同），约定被告将汇腾福锦苑（在水一方）第X幢X单元X层X号房出售给原告。合同第八条约定：被告应在2013年3月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定将经验收合格的商品房交付给原告。合同第九条约定：被告未按合同规定的期限将商品房交付原告使用，逾期超过60日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金。合同第十四条约定：被告承诺与该商品房正常使用直接关联的基础设施、公共配套建筑于房屋交付之日达到使用条件，如果在规定的日期内未达到使用条件按合同第九条执行。合同第十五条约定：被告承诺在房屋交付使用后18个月内将房屋所有权证办理完结，原告不能在此期限内取得房地产权属证书的，被告按已付房价款的2%向原告支付违约金。 合同签订后，原告向被告支付了全部房价款476163元。2013年3月31日原告去收房，发现小区的暖气、天然气等基础设施、公共配套建筑未达到使用条件，原告因急于住房，无奈之下被迫接收了房屋。 直至2014年5月被告才接通天然气，但至今未提供市政集中供暖，另被告未在交付房屋后18个月内将房屋所有权证办理完结，根据合同约定，被告以上行为已构成违约。故诉至法院，请求判令：1、请求判令被告按合同约定提供市政集中供暖，并向原告支付自2014年3月31日至小区基础设施达到使用条件之日的违约金（暂计至2015年1月15日为40477元）；2、请求判令被告立即为原告办理及交付房屋所有权证，并支付逾期办理房屋所有权证的违约金9523元；3、请求判令由被告承担本案的诉讼费用。 被告汇腾公司辩称，其与原告签订《商品房买卖合同》属实。一、原告自签字验收接收房屋之日至起诉之时，已经超过诉讼时效，故请法院驳回其诉讼。二、被告向原告交付合同约定房屋并签字接收，说明房屋及小区基础设施已经到位，原告签字认可，证明房屋基础设施已具备使用条件，故被告已经尽到合同约定的义务，不存在违约行为和责任。三、市政供暖应由市政规划及建设作为支撑，非被告能力所左右，且被告已经尽到合同约定的义务，室内及室外暖气设施安装到位，故不存在违约行为和责任。为满足合同和交房条件，被告向原告交房前，室内及室外暖气设施已安装到位，满足供热条件，已经尽到了合同约定的履行义务，并且被告曾多次向热力公司提交用热申请，且已向西安市城建费用征收管理处缴纳了包括集中供热基础设施建设费在内的“西安市基础设施配套费”共计伍佰余万元。被告在充分维护业主利益的前提下，于2014年11月25日，被告又致函西安市信访局，要求解决市政供暖问题。2014年12月9日，西安市热力总公司答复称：因热负荷不足及主支线未到贵单位项目规划位置，故无法接入分公司市政热网，待热负荷和热力管网满足后方可接入。因此，市政不能接入供暖并非被告原因造成，且被告已履行了合同义务，故不存在违约行为和违约责任。四、因原告的原因，导致房屋所有权证无法正常办理，故逾期办理房屋所有权证的违约责任应由原告自行承担。按照合同附件五补充协议第一条的的约定：买受人应在在房屋交付使用的同时依照国家相关规定缴纳办理房屋权属证书应由买受人承担的费用。但原告迟迟不履行税费缴纳义务，故意拖延办证时间，致被告无法履行合同约定的办证义务，因此，逾期办证的违约责任亦应由原告自行承担。五、原告对违约金诉求无事实依据，请求判令驳回，并请求判令由原告承担本案全部诉讼费用。 经审理查明，2012年9月4日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发建成的位于西安市新城区咸宁东路X号汇腾福锦苑（在水一方）第X幢X单元X层X号房，该房屋建筑面积87.60平米，合同总价款为476544元。《商品房买卖合同》第八条交付期限：“出卖人应当在2013年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。……。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日15日内告知买受人的；2、买受人申请的个人住房按揭贷款未到出卖人账户的。”第九条约定“出卖人逾期交房的违约责任”，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之三（该比率应不小于第（1）项目的比率）的违约金。合同第十四条“出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺，出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：……3、天然气管道在房屋交付之日安装到位；5、地板辐射式采暖管道在房屋交付之日施工完结。如果在规定的日期内未达到使用条件，双方同意按照以下方式处理：参照本合同第九条执行。”合同第十五条“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按该下列第2、3项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。3、出卖人承诺在房屋交付使用后18个月内将房屋所有权证办理完结。”合同附件四：装饰、设备标准第十项，“其他：市政集中供暖，地板辐射采暖盘管铺设到位。”附件五“补充协议：1、买受人应在房屋交付使用的同时依据国家相关规定缴纳办理房屋权属证书应由买受人承担的费用”。合同签订后，原告依约向被告缴纳了购房款476163元。2013年5月2日原告韩宁德在“室内工程质量验收表”签字确认接收该房屋及相关手续。原告在2014年9月21日交纳了房屋专项维修资金12702元，2014年9月13日交纳房屋契税4762元。2015年4月23日，被告汇腾公司在西安市房屋产权产籍管理中心办理了该小区房屋的初始登记。 根据陕西省物价局、陕西省财政厅《关于西安市城市基础设施配套费收取标准及有关问题的通知》（陕价发【2005】90号）文件第一条载明：城市配套费用于城市规划区范围内的城市道路、桥涵、排水（排污、排洪）、公共交通、道路照明、环卫绿化、垃圾处理、消防设施及天然气、集中供热等城市市政公用设施建设；第二条载明：西安市城市总体规划确定的主城区范围内的新建、改建、扩建项目，按每平方米150元计征；第三条载明：城市配套费的减免按国家法律、法规政策规定执行。除此之外，城市配套费应足额收缴；城市配套费属专项收费，专款专用，收费资金的10%用于城市天然气公网建设，12%用于城市集中供热公网建设。2011年7月5日，西安市城建费用征收管理处向被告出具《西安城建费用缴款通知书》，证明被告于2011年7月5日缴纳了在水一方城建费用8029164元，其中市政公用设施配套费5485350元。 被告汇腾公司开发的福锦苑（在水一方）小区按照市政规划设计的配套设施要求：“热力：小区供热管线经项目西侧20米规划路就近由市政供热管网引入；燃气：小区燃气经项目西侧20米规划路就近由市政燃气管网引入。”被告汇腾公司先后于2012年3月12日、2014年3月12日向西安市热力总公司提交了关于“在水一方”住宅小区市政集中供暖的申请，但未被受理。2014年12月9日，西安市热力总公司向被告出具情况说明：“贵单位（汇腾福锦苑）项目位于咸宁东路408号，面积约为4万平方米。现我司雁东分公司因热负荷不足及主支线未到贵单位项目规划位置，故无法接入我司雁东分公司市政热网，待我司热负荷及热力管网满足方可接入。”为保证小区业主供暖，在2014年-2015年度供暖期，被告采用燃油锅炉进行了小区供暖。2012年7月24日被告汇腾公司与西安秦华天然气有限公司签订了天然气工程施工委托合同，被告按照委托合同约定分别在在2012年8月9日交纳天然气工程款的80%即383750.40元，被告在居民用户工程竣工验收合格后5个工作日内即2013年4月22日支付剩余天然气工程款95937.60元。原告接收房屋时，天然气管道已安装到位，2014年4月该小区天然气接通投入使用。由于从房屋交付使用后至原告起诉至日未能进行市政供暖，原告认为被告未按照合同约定的期限给原告供暖，且未按合同约定时间办理、交付房屋所有权证违反了双方的合同约定，遂诉至本院。 上述事实，有原、被告的商品房买卖合同、交房手续、收款收据、在水一方小区供暖申请、市政公用设施配套费缴款发票、西安市热力总公司情况说明、完税证、房屋专项维修资金收据、天然气委托合同、工程款收据、当事人陈述以及庭审笔录等在卷佐证。 本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同合法有效，双方均应按照合同约定的内容履行合同义务。被告未在合同约定的期限内办理权属登记备案手续，属违约行为，但因原告未按照合同约定在房屋交付之日缴纳办理房屋权属证书应由买受人承担的费用，亦存在违约行为，因此，原告要求被告支付逾期办证违约金的数额应适当减少，按照其已交费用的1%计付。关于至今未能向房屋供应暖气的问题，由于原告所购买房屋属市政集中供暖，工程系由市政统一规划，统一施工，因市政规划原因福锦苑（在水一方）小区的供热主管道无法铺设到位，致原告所购房屋至今未能供应暖气，属于非被告所能控制的因素。现合同房屋交付原告使用后，被告已按照市政要求向相关部门按时足额交纳了相关费用，虽未能进行市政集中供暖，但为保证小区业主供暖，被告已采取自行供暖的方式向业主进行了供暖，说明小区内供暖管网及用户室内设施的建设，已符合合同约定的使用条件，被告已尽到了其应尽的义务。同时，在被告向原告交房时，小区内及用户室内的天然气管道已安装到位，天然气通气延迟并非被告的原因所造成。而且，在原被告双方的合同中亦未明确约定市政供暖、天然气通气的具体时间。综上，原告要求被告支付小区基础设施未达到使用条件违约金的请求，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十条之规定，判决如下： 一、被告陕西汇腾投资有限公司于本判决生效后十五日内支付原告韩宁德、王金艳逾期办理房屋所有权证的违约金4761.63元。 二、驳回原告韩宁德、王金艳其余的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费862元，由原告韩宁德、王金艳承担812元，被告陕西汇腾投资有限公司承担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长  胡九红 代理审判员  耿 垒 人民陪审员  李亚娟 二〇一五年九月六日 书 记 员  魏 嵘