辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽01民终3816号
上诉人（原审被告、反诉原告）：郑洪广，男，1979年10月20日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：沈阳绿建物业服务有限公司，住所地沈阳市和平区和平北大街55号。
法定代表人：孙洪涛，公司总经理。
委托诉讼代理人：吕艳丽，女，1991年8月11日出生，汉族，公司工作人员。
原审被告：赵秋月，女，1978年11月22日出生，汉族，住沈阳市和平区。
委托诉讼代理人：郑洪广（赵秋月丈夫），男，1979年10月20日出生，汉族。
上诉人郑洪广因与被上诉人沈阳绿建物业服务有限公司（以下简称“绿建物业公司”）、原审被告赵秋月物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2017）辽0102民初5347号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月28日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
郑洪广上诉请求：1、撤销一审民事判决，重新认定物业费、电梯费金额；2、要求绿建物业公司为郑洪广办理电梯卡；3、上诉费用由绿建物业公司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。我方多次要求绿建物业公司出示欠缴2013年、2014年物业费、电梯费的证据，绿建物业公司未出示，一审法院认定我方欠缴此期间物业费和电梯费没有证据。二、一审判决违反“谁主张，谁举证”的证据规则。2013年、2014年物业费、电梯费已过诉讼时效，绿建物业公司不能提供证据证明向我方催缴，要求我方举证错误。三、一审判决无视社会生活基本准则。绿建物业公司将电梯费与物业费捆绑缴纳，以我方未缴纳2015年、2016年物业费为由，拒绝为我方办理电梯卡，给我方生活造成极大不便。一审判决认定错误，物业服务企业不得以物业费为要挟，更不能以电梯使用为交换条件，影响业主生活便利，这是基本生活准则。四、一审判决2015年、2016年物业费计算方法错误。根据物业服务合同，绿建物业公司负有保障消防设施通畅、维护园区绿化、制止违法搭建等行为的服务义务，但12#2单元2层消防通道被居民私自改造成储物间，堆放废旧垃圾，极易发生火灾，对人身、财产安全造成重大威胁。12#公共绿地被占用，搭建成违章建筑。经我方多次提出，绿建物业公司置若罔闻，拒不履行职责，甚至向违法搭建人通风报信，造成邻里关系紧张。我方一审反诉过程中，绿建物业公司才将情况通报行政执法部门。绿建物业公司长期违反物业合同约定，属于重大合同违约，我方一审提供了相关证据，我方不应全额支付2015年、2016年物业费。
绿建物业公司辩称，维持原判，同意按照规定给郑洪广办理电梯卡。
绿建物业公司向一审法院起诉请求：1、请求郑洪广、赵秋月支付拖欠的物业费4748元；2、请求郑洪广、赵秋月支付物业费违约金4449元;3、请求郑洪广、赵秋月支付电梯费744元（144/年×2.58年×2人，2013年1月5日至2015年7月31日），合计9941元；4、本案全部诉讼费用由郑洪广、赵秋月承担。
郑洪广、赵秋月向一审法院反诉请求：1、绿建物业公司履行制止占用消防通道、破坏公共绿地等行为的服务义务；2、绿建物业公司公布物业管理费用的收支情况；3、绿建物业公司向郑洪广、赵秋月赔礼道歉，并为郑洪广、赵秋月办理电梯卡；4、反诉费用由绿建物业公司承担。
一审法院认定事实：郑洪广、赵秋月系沈阳市和平区长白东路17-2号（翰逸华园一期十二号楼）2-7-3房产（建筑面积82.46m2）的业主。绿建物业公司（乙方）与涉案房屋所在小区业主委员会即“翰逸华园业主委员会（甲方）”签订《翰逸华园（一期）物业管理服务合同书》一份。合同约定，甲方选聘乙方为“翰逸华园住宅区（一期）”提供物业管理服务，合同有效期为3年，自2013年1月5日起至2016年1月4日止，并约定该小区物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准为高层和多层住宅1.2元/月/平方米，电梯费12元/月/人；业主应于入住通知书确定的入住之日起交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时以书面告知乙方；物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在上次物业服务费到期之日起提前一个月履行交纳义务。业主和物业使用人逾期不交纳物业服务费的，从逾期之日起按每日3‰向乙方交纳滞纳金；本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，双方同意依法向有管辖权限的人民法院起诉，业主拖欠物业服务费用的，乙方可以直接按照有关规定向有管辖权限的基层人民法院起诉。
另查明，沈阳市和平区沈水湾街道办事处安泰社区出具说明：翰逸华园一期上一届业主委员会于2016年1月4日任期已满。在新的业主委员会没有产生的情况下，绿建物业公司于2016年1月5日至2016年8月13日止继续按原收费标准为本小区提供服务，并由社区监督物业服务质量。绿建物业公司于2016年8月13日与翰逸华园业主委员会签订物业管理服务合同，服务期限至2021年8月12日，物业管理费标准不变。绿建物业公司于2013年1月起依约在郑洪广、赵秋月小区提供了物业管理服务，郑洪广、赵秋月未缴纳自2013年1月5日起至2016年12月31日期间的物业服务费。
再查明，行政执法部门于2017年6月14日至翰逸华园小区对占用绿地、消防通道等行为采取相关措施。
一审法院认为，绿建物业公司与翰逸华园业主委员会签订的物业管理服务合同不违反我国法律、法规的规定，依法有效，一审法院予以确认。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”，郑洪广、赵秋月系涉案“翰逸华园”小区的业主之一，故上述物业管理服务合同对郑洪广、赵秋月具有约束力。绿建物业公司基于物业管理服务合同对郑洪广、赵秋月所在小区提供物业管理服务至今，享有向郑洪广、赵秋月收取物业服务费的权利，郑洪广、赵秋月有义务按照合同约定交纳物业服务费。
关于郑洪广、赵秋月提出的2013年、2014年物业费已缴纳的答辩意见，因其未提供证据，一审法院不予采纳。关于2013年、2014年物业费的诉请已超过诉讼时效的答辩意见，因绿建物业公司提供的证据能够证明其向郑洪广、赵秋月进行过催缴，郑洪广、赵秋月亦未提供证据证明其主张，故该答辩意见一审法院不予采纳。对绿建物业公司要求郑洪广、赵秋月支付自2013年1月5日起至2016年12月31日期间的物业服务费、2013年1月5日起至2015年7月31日期间的电梯费的诉求，一审法院予以支持；关于物业费标准问题，庭审后，绿建物业公司自认2013年物业费按0.7元/月/平方米收取，一审法院予以确认。2014年、2015年、2016年物业服务费收费标准为每月1.20元/平方米。郑洪广、赵秋月所应支付的物业费的具体数额2013年为685.21元（0.70元/平方米/月×82.46平方米×11个月零27天），2014、2015、2016每年为1,187.42元（1.2元/平方米/月×82.46平方米×12个月），共计4,247.47元。电梯费的具体数额为740.9元（12元×30个月零27天×2人）。关于绿建物业公司主张的违约金，因郑洪广、赵秋月并非故意拖欠物业费，一审法院不予支持。关于郑洪广、赵秋月提出的绿建物业公司不履行服务义务的答辩意见，因其提供的证据无法证实绿建物业公司提供的物业服务存在瑕疵，故对上述答辩意见，一审法院不予采纳。
关于郑洪广、赵秋月要求绿建物业公司公布物业管理费用的收支情况的请求，绿建物业公司虽辩称其历年均对物业管理费用收支情况进行了公示，但其在庭审中提供的证据不足，且未当庭出示历年物业费用收支情况，绿建物业公司应向郑洪广、赵秋月出示其催缴期间物业费用收支情况，该项请求一审法院予以支持；关于郑洪广、赵秋月要求绿建物业公司履行制止占用消防通道、破坏公共绿地等行为的服务义务的请求，庭审前，绿建物业公司已经将相关情况报行政执法部门，履行了相关义务，该项请求一审法院不予支持；关于郑洪广、赵秋月要求绿建物业公司为其办理电梯卡的诉讼请求，根据绿建物业公司与翰逸华园业主委员会签订的《物业管理服务合同书》约定，电梯费系物业服务费所包含的一项内容，郑洪广、赵秋月所住涉案房屋使用的电梯系收费电梯，郑洪广、赵秋月未向绿建物业公司交纳电梯使用费用，因而亦无权要求绿建物业公司为其办理正常使用的电梯卡，此诉请无理无据，故其诉讼请求一审法院不予支持。
一审法院判决：一、郑洪广、赵秋月于判决生效后十日内给付绿建物业公司自2013年1月5日起至2016年12月31日期间的物业服务费4247.47元；二、郑洪广、赵秋月于判决生效后十日内给付绿建物业公司自2013年1月5日起至2015年7月31日期间的电梯费740.9元；三、绿建物业公司于判决生效后十日内向郑洪广、赵秋月出示2013、2014、2015、2016年度的物业服务费收支情况；四、驳回绿建物业公司的其他诉讼请求；五、驳回郑洪广、赵秋月的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由郑洪广、赵秋月负担；反诉费50元，由绿建物业公司与郑洪广、赵秋月各负担25元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。郑洪广提交2014年11月15日电梯费收款收据，证明：绿建物业公司将电梯费和物业费捆绑收取，并且不允许之前有欠费，所以该份收款收据能够证明郑洪广已经向绿建物业公司支付了2013年和2014年的物业费和电梯费。绿建物业公司发表质证意见：收款收据只能证明郑洪广交纳了电梯费，如果交纳物业费，应当能够提供出交款票据，不能以此证明郑洪广主张的证明内容。本院对上述证据欲证明的问题，结合本案事实，综合予以认定。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，对于郑洪广、赵秋月上诉提出绿建物业公司未按合同约定履行物业服务义务，不应全额支付物业费的问题。虽然《物业服务合同》第二条约定，绿建物业公司负有对公共绿化的养护和管理，公共秩序维护、安全防范事项的协助管理义务，但法律并未赋予物业服务企业采取强制手段制止或者处罚的执法权利。如果业主认为园区内存在违法搭建或者堵塞消防通道的行为，除向物业服务企业反映情况要求协调处理外，也可以积极主动的向行政执法部门反映情况要求处理，如果认为上述行为已经侵害了其合法权益，亦可依据相邻关系以及其他相应的法律关系，向行为人主张相关权利。根据本案查明事实，行政执法部门已于2017年6月14日至案涉园区对占用绿地、消防通道等行为采取相关措施。因此，园区物业服务虽有待进一步完善，但尚未达到严重瑕疵的程度。涉案房屋为住宅，物业收费标准为1.20元每月每平方米，现有物业收费标准是否与绿建物业公司提供的物业服务相符，涉及到园区业主的公共权益，应当由业主委员会和达到法定比例的业主按照法定程序决定，不宜由业主单独判定，也不能成为个别业主不交或少交物业费的理由。绿建物业公司作为物业服务企业，需要以收取的物业费保证园区物业服务的正常运行，故业主是否及时足额缴纳物业费影响园区物业服务的顺利进行和服务质量标准，涉及到园区内诸多业主的利益，尤其是已交费业主的合法权益。综上，在绿建物业公司未被依法解聘前，应当维持园区现有物业服务的正常运行，郑洪广提出的上诉主张，不能成为减免支付物业费的合法理由。
对于郑洪广上诉提出其已支付2013年、2014年物业费和电梯费，绿建物业公司诉请此段期间的费用超过诉讼时效的问题。首先，“谁主张，谁举证”的原则，并不是指被告不承担任何举证责任。对于付款纠纷，应由支付方承担举证证明责任。根据郑洪广二审提交的收款收据，能够证明其已支付2014年电梯费，本院予以改判。对于郑洪广提出有欠费或不支付物业费情况下绿建物业公司不收取该年电梯费的主张，仅有其口头陈述，绿建物业公司不予认可。由于郑洪广不能提交其已支付其他费用的票据，应当承担举证不能的法律后果，对于其主张2013年物业费和电梯费，以及2014年物业费已经支付的主张，本案现有证据尚不能证明，本院无法予以支持。其次，绿建物业公司作为权利人可以在其提供物业服务的期间内要求郑洪广支付费用，结合物业公司向业主催缴费用的惯例，以及绿建物业公司提交张贴缴费通知的证据，在郑洪广未支付费用，且对于缴费数额存在争议的情况下，绿建物业公司有权通过诉讼方式主张权利解决纠纷，本案不宜认定超过诉讼时效期间。一审判决未支持郑洪广提出超过诉讼时效的抗辩主张并无不当，本院予以维持。
对于郑洪广提出应判决绿建物业公司为其办理电梯卡的上诉主张。由于郑洪广与绿建物业公司之间存在电梯欠费尚未结清，故在郑洪广向绿建物业公司付清电梯费后，如果绿建物业公司以物业费和电梯费捆绑收取为由，拒绝为郑洪广办理电梯卡，郑洪广可向物业行政管理部门反映情况要求纠正，也可向法院提起诉讼。由于本案诉讼期间尚不符合办理电梯卡的条件，故一审法院暂未判决支持郑洪广的诉请主张并无不当，本院予以维持。
综上所述，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销沈阳市和平区人民法院（2017）辽0102民初5347号民事判决第四项；
二、维持沈阳市和平区人民法院（2017）辽0102民初5347号民事判决第一项、第三项、第五项；
三、变更沈阳市和平区人民法院（2017）辽0102民初5347号民事判决第二项为郑洪广、赵秋月于本判决生效后十日内一次性给付沈阳绿建物业服务有限公司自2013年1月5日至2013年12月31日、2015年1月1日至2015年7月31日期间的电梯费共计452.90元（18个月零27天×2人×12元每月每人）；
四、驳回沈阳绿建物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费25元（沈阳绿建物业服务有限公司预交），由郑洪广、赵秋月负担；一审反诉案件受理费50元（郑洪广、赵秋月预交），由郑洪广、赵秋月负担25元，沈阳绿建物业服务有限公司负担25元；
二审案件受理费50元（郑洪广预交），由郑洪广、赵秋月负担25元，沈阳绿建物业服务有限公司负担25元。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 濛
审 判 员 王 虹
审 判 员 单 立
二〇一八年四月八日
法官助理 勾雪峰
书 记 员 许 璐
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；