安徽省滁州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）滁民一终字第00096号
上诉人（原审原告，反诉被告）：林静，女，1969年9月21日出生，汉族，住安徽省滁州市琅琊区。
委托代理人：王兴如，安徽西涧律师事务所律师。
被上诉人（原审被告，反诉原告）：全椒盛大物业管理有限公司，住所地安徽省全椒县，组织机构代码55182714-3。
法定代表人：狄天保，该公司总经理。
委托代理人：朱俤，安徽椒陵律师事务所律师。
上诉人林静为与被上诉人全椒盛大物业管理有限公司（以下简称盛大物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省全椒县人民法院于2014年9月17日作出的（2014）全民一初字第00342号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年2月3日公开开庭审理了本案。上诉人林静及其委托代理人王兴如，被上诉人盛大物业公司的委托代理人朱俤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：林静与盛大物业公司分别于2011年3月28日、2011年4月13日签订了商铺租赁协议与隔层租赁协议，其中盛大物业公司为甲方，林静为乙方。商铺租赁协议约定“租赁期限：2011年6月1日至2014年5月30日，共计36个月”。租金缴纳方式为“2011年6月1日-2012年5月30日为免租期；2012年6月1日-2013年5月30日，年租金共计人民币贰万零壹拾陆元整（￥20016元），2012年5月1日前支付；2013年6月1日-2014年5月30日，年租金共计人民币贰万陆仟陆佰零肆元整（￥26604元），2013年5月1日前支付”。“乙方必须依约缴纳租金、水电费、物业管理费和其他相关费用，如有拖欠，乙方愿意按照下列第①条承担责任：①超过30天，视为违约，甲方有权收回房屋，不予退还乙方的经营保证金，不足部分，甲方有权另行追偿”。“租赁期满或合同解除，双方愿意按照下列第①条办法处理：①乙方必须在合同期满后5日内将租赁房屋在清洁、完好状况下（自然折旧除外）交还甲方。乙方承诺若不按时交还，甲方有权自行收回房屋，并将乙方的物品搬出，由此造成乙方损失的，甲方不承担责任；由此产生的费用由乙方承担…”。隔层租赁协议约定“该隔层出租的使用性质为商业用房，年租金为伍仟元，三年共计人民币（大写）壹万伍仟元整。租金支付方式按年支付，首年度租金为伍仟元整，在签约时支付；第二年度租金伍仟元整在2012年5月1日前支付；第三年度租金伍仟元整在2013年5月1日前支付”，“乙方必须按时交纳隔层租金，否则甲方有权收回房屋，由此造成的损失由乙方承担”。协议签订后，林静在商铺经营木地板与衣柜业务，并将隔层中的一部分作为临时居住使用。林静于2011年3月28日（商铺租赁协议签订之日）给付盛大物业公司30000元，盛大物业公司出具两张分别为收到壹万元和贰万元的收据给林静，收据上未注明用途。2011年4月13日（隔层租赁协议签订之日）林静给付盛大物业公司5000元。此后，林静分别于2012年6月24日付8000元、2012年9月20日付5000元、2013年4月10日付6979元给盛大物业公司，作为2012年6月1日至2013年5月30日的商铺租金。同时，林静也支付了2011年6月1日至2013年5月30日的物业管理费、卫生费。2013年6月24日，盛大物业公司在催要2013年6月1日至2014年5月30日商铺房租未果的情况下，组织人员将林静商铺门锁打开，把商铺中物品搬迁至盛大装饰城9号楼商铺里存放，盛大物业公司对搬迁过程进行了摄像，但当场未对搬迁物品数量、品种进行确认并作摄像记录。搬迁过程中，林静夫妇曾到场并向全椒县公安局报警。此后，盛大物业公司又将该商铺另租他人。
另查明：全椒盛大装饰城管理有限公司于2010年8月18日依法登记设立，2012年2月20日变更为全椒县盛大装饰城物业管理有限公司，2014年4月2日变更为全椒盛大物业管理有限公司。
原审法院认为：林静、盛大物业公司签订的商铺租赁协议与隔层租赁协议系双方真实意思表示，合法有效，双方应按合同约定履行义务。至2013年5月31日止，林静未按合同约定期限缴纳租金，已构成违约。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项规定以及商铺租赁协议约定，盛大物业公司在原告林静违约情况下可以解除合同、有权收回房屋。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”。本案中，盛大物业公司虽向法院提交了其将解除商铺租赁协议的通知张贴于林静商铺门上的照片，但照片上未显示拍照时间，无法判定该通知张贴时间，且林静也不认可，同时盛大物业公司也无其他证据证明解除合同的通知到达对方，故对盛大物业公司该项主张不予采信。该合同在盛大物业公司强行搬迁商铺物品前并未解除。在合同履行期间，盛大物业公司将原告商铺内的物品迁出，将商铺另租他人，其行为导致合同无法继续履行，应承担违约责任。林静于2011年3月28日（商铺租赁协议签订之日）给付盛大物业公司30000元，其称其中20000元为样板房装修转让费，另10000元为两年隔层租金，因此时隔层租赁协议尚未签订，林静没必要预付，且隔层租赁协议中约定首年度租金于协议签订时支付，以后于当年5月1日前支付，林静在2011年4月13日签订隔层协议时给付盛大物业公司5000元租金，故对林静称其在2011年3月28日给付盛大物业公司中的10000元为隔层租金的主张不予采信。对盛大物业公司抗辩2011年3月28日林静给付的30000元是样板房装修转让费的主张予以认可。林静称已支付三年隔层租金、要求盛大物业公司返还一年隔层租金5000元的主张无事实依据，不予支持。在合同履行过程中林静未按合同约定期间给付租金，构成违约，但由于盛大物业公司未按法定程序处理与林静的争议，自行将林静租赁商铺中的物品迁出，将商铺出租他人，导致合同无法继续履行，应承担相应的违约责任。林静给付盛大物业公司样板房装修转让费30000元，使用期应为三年，其实际使用两年零二十四天，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（三）项规定，盛大物业公司应赔偿林静一年的样板房装修费损失10000元。林静与盛大物业公司的房屋租赁协议因双方违约导致无法继续履行，在此情况下应依法解除合同、承担违约责任，恢复各方财产原始状态，即林静取回属于自己的物品，盛大物业公司收回房屋。盛大物业公司自行将林静商铺内的物品迁出，易地保管，虽然其主观目的是减少自身损失，但该行为是错误的。从现场录像看，盛大物业公司并非野蛮操作，故意毁坏财物，从保管现场看，迁出物品基本摆放整齐。法律规定以返还财产为恢复原状原则，只有在财物毁坏、灭失等不能返还的情况下，才能折价赔偿。综观本案双方当事人争议的事实，认为应以返还财产为原则，以对损坏物品折价赔偿为补充。林静要求盛大物业公司将迁出的物品折价赔偿无法律依据。故对林静要求盛大物业公司赔偿被迁出物品损失的请求不予支持。
盛大物业公司反诉要求林静支付租金、违约金、物品搬迁费、物品保管费。其中，盛大物业公司要求林静给付2012年6月1日至2013年5月30日、2013年6月1日至2013年6月24日欠交的商铺租金及2012年6月1日至2013年6月24日隔层租金符合合同约定，不违反法律规定，予以支持。盛大物业公司反诉要求林静支付搬迁费和物品管理费，因该费用系盛大物业公司违法行为产生，故不予支持。盛大物业公司反诉要求林静承担违约金，因合同未约定，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百二十条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百四十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（三）项之规定，原审判决：一、被告全椒盛大物业管理有限公司（反诉原告）赔偿原告林静（反诉被告）一年样板房装修费损失10000元；二、原告林静（反诉被告）支付被告全椒盛大物业管理有限公司（反诉原告）房屋租金等损失7115元；三、上述第一、二款项于本判决生效之日起十日内抵充履行。四、驳回原告林静（反诉被告）与被告全椒盛大物业管理有限公司（反诉原告）其他诉讼请求。案件本诉受理费4144元，由原告林静（反诉被告）负担1926元，被告全椒盛大物业管理有限公司（反诉原告）负担2218元；案件反诉受理费259元，由被告全椒县盛大装饰城物业管理有限公司（反诉原告）负担200元，原告林静（反诉被告）负担59元。
林静上诉称：1、一审判决认定盛大物业公司强行搬迁的行为违法，而违法的行为给其造成了财产损失，但一审没有判决盛大物业公司承担损害赔偿责任错误，盛大物业公司强行搬迁其商品，至今已经一年多，同样规格型号的商品，厂家已经不再生产，盛大物业公司搬走的商品已经失去使用价值，成为废品，盛大物业公司应当承担赔偿责任；2、其拖欠盛大物业公司的房租并不是7115元，而是2013年6月1日至2013年6月24日共24天的房租，故请求撤销原判，改判支持其的一审诉讼请求。
盛大物业公司在庭审中辩称：1、其公司搬迁林静的物品没有违法，依据双方合同约定，其公司享有搬迁的权利，林静违法在先，其公司的行为是为了减少自身损失进行的自救行为。即使给林静造成一定的损失也是因为林静的自身原因造成的。在整个搬迁过程中，其公司已经尽到注意的义务；2、搬迁时所有的商品完好无损且搬迁时林静也在场，搬迁的物品及地点林静也清楚，即使造成的商品失去使用价值，也是林静违反合同约定的结果，与其公司无关；3、林静拖欠的房租是7115元，是依据双方在原审提供的证据计算的结果。因此，林静的上诉请求没有事实和法律依据，原审查明的事实清楚，适用法律正确，程序合法。请求二审法院驳回林静的上诉请求，维持原判。
双方所举证据与一审一致，相对方质证意见也同一审，本院认证意见也同一审。
本院查明的事实与原审查明的事实一致，对原审查明的事实，本院予以确认。
本院认为：根据双方举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点为：1、林静要求盛大物业公司赔偿经济损失的请求能否成立；2、林静是否拖欠盛大物业公司的房租，若拖欠，房租数额是多少。
（一）关于林静要求盛大物业公司赔偿经济损失的请求能否成立的问题
本案中，根据林静与盛大物业公司签订的商铺租赁协议约定，2013年6月1日到2014年5月30日的租金应当于2013年5月1日前支付，而至2013年6月1日，林静仍然没有缴纳上述租期内的租金，根据双方协议约定的第七条第二款，林静在合同履行中存在违约情形，在合同履行中存在过错。而盛大物业公司虽因林静未支付租金而自行收房，但其应在双方租赁合同解除后再行收房，盛大物业公司应当根据相关法律规定，通知林静在合理期限内支付，若林静在收到通知的合理期限逾期不付租金，盛大物业公司才有权要求解除合同，解除合同可以采取通知解除和诉讼解除，而盛大物业公司在本案中并未提供证据证明其作出的解除合同通知书林静已收到，故本院确认盛大物业公司在双方合同尚未解除的情形下自行收房，亦存在一定的过错。对于林静主张的经济损失，在2013年6月24日，盛大物业公司自行收房时，林静亦到场并报警，盛大物业公司将林静租赁房屋中的物品搬离租赁物时，林静应当对被搬移物品进行清点并自行保管，而林静并未提供被搬移物品是否损坏以及损失数额的证据，由此产生不利的法律后果，应由其自行承担。时隔腾房已经一年多，林静仍然未将涉案物品收回，对于扩大损失林静亦应当自行承担，对于林静要求盛大物业公司赔偿经济损失的诉讼请求，因林静并未提供盛大物业公司自行收房时造成其物品损失的数额，且扩大损失亦系林静原因造成，故原审法院判决驳回林静要求盛大物业公司赔偿被迁出物品的经济损失的诉讼请求并无不当，本院予以维持。
关于林静于2011年3月28日缴纳的3万元性质，林静称其中2万元为装修转让款，1万元为隔层房租的预付款，而盛大物业公司称3万元均为装修转让款，根据双方于2011年4月13日签订的隔层租赁协议中约定：“租金支付方式按年支付，首年度租金为伍仟元整，在签约时支付；第二年度租金伍仟元整在2012年5月1日前支付；第三年度租金伍仟元整在2013年5月1日前支付”，由此可以看出，隔层房租除第一年租金签订合同时支付，其他均为每年租期前支付，林静亦于合同签订当日支付了5000元，故林静主张其2011年3月28日缴纳的1万元为提前缴纳的隔层房租预付款证据不足，本院对此主张不予支持。原审法院认定此3万元均为样板房装修转让费并无不当，本院予以支持。
考虑到林静在租赁合同履行中违约，存在过错，而盛大物业公司在催要租金及合同解除中亦存在过错，因林静实际缴纳了3年的样板房装修转让费，但实际租赁涉案房屋的时间仅为2年，故原审法院判决盛大物业公司赔偿林静一年的样板房装修费损失10000元并无不当，本院予以支持。
（二）关于林静是否拖欠盛大物业公司的房租，若拖欠，房租数额是多少的问题
因林静于2011年3月28日缴纳的系样板房装修转让费，故其仍未缴纳第二年度的隔层租金5000元，而林静欠付盛大物业公司第二年度（2012年6月1日至2013年5月30日）商铺租金37元、第三年度（2013年6月1日至2013年6月24日）中24天的商铺租金1749元和隔层租金328.77元，故原审判决林静支付盛大物业公司租金7115元正确，本院予以维持。林静的此项上诉请求无事实依据，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。林静的上诉理由不能成立，本院依法予以驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4144元，由上诉人林静负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王忠良
代理审判员 刘东升
代理审判员 张 倩
二〇一五年三月二十七日
书 记 员 陈芝梅
附本案适用的相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。