上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初58771号
原告：张鸿志，男，1972年8月9日生，汉族，户籍地福建省福州市。
委托诉讼代理人：李海波，远闻(上海)律师事务所律师。
委托诉讼代理人：章叶思，远闻(上海)律师事务所律师。
被告：上海浦东新区水利房地产开发有限公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人：刘迪光，董事长。
委托诉讼代理人：孙鹏，北京德和衡(上海)律师事务所律师。
原告张鸿志诉被告上海浦东新区水利房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年8月9日立案后，依法适用简易程序，于2016年10月12日公开开庭进行了审理。后本院依法将本案转为普通程序，并于2017年2月13日再次公开开庭进行了审理。原告张鸿志的委托诉讼代理人章叶思，被告上海浦东新区水利房地产开发有限公司的委托诉讼代理人孙鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张鸿志向本院提出诉讼请求：1、被告修复房屋渗漏水等问题，确认修复完毕后立即以书面形式通知原告重新验收房屋和领取钥匙收房；2、被告支付原告迟延交房违约金人民币(以下币种同)45,394.9元(按照已付款8,406,454.9元的日万分之一，自2015年9月1日计算至2015年10月24日止)；3、被告按每月3万元的标准支付原告租金损失426,774.2元(暂计自2015年10月25日起至2016年12月31日，实际计算至本案判决生效之日止)；4、被告支付原告不能入住期间的物业费损失34,479.9元(自2015年11月起至2016年12月止)；5、被告补偿原告因花园实际面积与约定不符而产生的损失23,512.48元，实际损失按规划预测和实测花园面积所带来的独栋别墅价值损失计算(宣传面积为538.32平方米、实际面积为434.89平方米)。事实与理由：原、被告之间存在合法有效的房屋买卖合同关系，被告迟延交付及瑕疵交付房屋的行为已经给原告造成重大经济损失。现原告为维护自身合法权益，依据《上海市商品房预售合同》及相关法律规定，提起诉讼。
被告上海浦东新区水利房地产开发有限公司辩称：原告起诉无事实及法律依据，请求驳回。原、被告于2015年5月31日签订了买卖合同，原告于2015年8月30日付清房款，双方于2015年10月24日签订房屋交接书。后被告将办理小产证的材料移交给了原告。至此，双方的交易流程结束。就诉请1，在原告陈述漏水等问题后，物业公司已承担了修复责任，原告提交的维修单上有业主的验收签字。被告及物业公司的义务已完成。原告现有证据无法证明房屋存在质量问题。房屋交接书系双方真实意思表示，说明被告已将合法的房屋交付原告。就诉请2，合同约定的交房时间是2015年3月31日，但合同签订于2015年5月31日，交房时间约定有误，客观上无法履行，属于无效约定。另根据补充条款约定，交房的前提是原告付清全部房款。在原告付清房款后十五天，即2015年9月15日，被告出具交房通知书，要求原告于2015年9月30日之前办理交接。被告认为上述时间节点都是合理的，不存在延迟交房。就诉请3、4，双方已签署房屋交接书，即代表房屋已交付，故不存在物业费、租金等损失。漏水痕迹是不影响居住的。就诉请5，房屋面积最终由相关资质部门确定，花园是被告赠送的，不在产证面积之列。原告购买时，房屋已是现房，原告实地考察过多次。
本院经审理确认如下事实：系争房屋所属工程于2014年11月18日取得《建设工程竣工验收备案证书》、于2014年12月16日取得《上海市新建住宅交付使用许可证》、于2015年12月8日取得《上海市房地产权证》(即“大产证”)。
2015年5月15日，原告(乙方、买方)与被告(甲方、卖方)就预订华夏东路5888弄19幢房屋(以下简称系争房屋)签订《定金合同》。2015年5月31日，原、被告就系争房屋买卖事宜签订《上海市商品房预售合同》，其中第三条约定，乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价(不包含房屋全装修价格)为24,234元，根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款暂定为850万元。第十条约定，该房屋的交付必须符合下列条件：取得了《住宅交付使用许可证》；甲方对该房屋设定的抵押已注销；甲方已按规定缴纳了物业维修基金；甲方承诺在2015年12月31日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证)，如到时不能取得商品房房地产权证(大产证)，乙方有权单方面解除本合同。第十一条约定，甲方定于2015年3月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十二条约定，甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之1计算，违约金自本合同第十一条的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过30天，乙方有权单方面解除本合同。第十三条约定，该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前5天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起5天内，会向甲方对该房屋进行验收交接，房屋交付的标志为双方签署《房屋交接书》……第二十二条约定，甲方交付该房屋有其他工程质量问题的，乙方在保修期内有权要求甲方除免费修复外，还须按照修复费的0.10倍给予补偿。双方商定对该房屋其他工程质量问题有争议的，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测，并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。同时，该《上海市商品房预售合同》补充条款一第四条约定，甲方按合同第十一条约定日期将该房屋交付给乙方的前提条件是乙方已付清全部房价款……若乙方未能付清上述各项费用的，甲方有权推迟交房，甲方不承担由此给乙方造成的损失。
经双方确认，原告于2015年8月30日付清最后一笔房款。
2015年9月15日，被告向原告发出《交房通知书》，通知原告于2015年9月30日前前去办理交房手续。2015年10月24日，原、被告签订《房屋交接书》，载明“2015年10月24日，甲、乙双方对华夏东路5888弄《江畔御庭》19号1层全幢进行交接，双方确认：……乙方已付全部房价款8,406,454.9元……该单元预售合同总价为850万元，因实测面积误差-3.86平米，故该单元最终成交价为8,406,454.9元……该单元交付的标志为双方签署本房屋交接书。”《交房通知书》后面所附的交付流程载明1、资料核对：请携带上述资料及应付房款至江畔御庭售楼处(会所中)签署房屋交接书，开具房款发票；2、物业手续：由销售代表引领至江畔御庭7号楼1楼办理物业交接手续，签署相关文件，缴纳相关费用；3、验房、交接钥匙、交接两书。《房屋交接书》签署后，因房屋质量瑕疵、花园实际面积等争议，原告至今未接收房屋钥匙。
审理中，原告向物业公司支付了2015年11月至2016年12月期间的物业费34,479.90元。
根据原告申请，本院委托上海源正科技有限责任公司对于系争房屋的质量问题及修复方案进行了司法鉴定，该公司鉴定后出具了源正司鉴[2017]建鉴字第109号《司法鉴定意见书》。鉴定意见为：系争房屋存在多处渗漏水现象，渗漏水原因包括：外墙渗水、窗框渗水、穿管处渗水、卫生间顶板渗水。修复建议为：⑴外墙渗水部位。对应外墙面附加层铲除至砖基面，待基面干燥后，对砖基面灰缝采用高标号砂浆做勾缝处理，拆除部位周边挤塑聚苯板采用密封胶封边，20mm厚聚合物砂浆找平层并按设计要求恢复保温及饰面层。修复面积约5㎡。⑵窗框渗水部位。窗框四周密封胶、嵌缝砂浆及封堵材料凿除；外墙外保温层及饰面层与窗框交接的收口处，采取密封胶密封；窗框采用发泡聚苯乙烯分层填实后砂浆嵌缝，窗框四周密封胶重做，共9处窗框。⑶穿管处渗水部位。穿管处酥松混凝土凿除，微膨胀抗裂胶泥封闭后聚氨酯防水涂料2度。⑷地下室卫生间顶板渗水部位。顶面(一层平台)饰面层及找平层凿除至混凝土基面，基面清理干净后，防水涂料2度，砂浆找平后按原设计要求恢复饰面层。修复面积约5㎡。司法鉴定费12,000元，由原告预缴。原告对于司法鉴定结论无异议，被告表示同意按照司法鉴定意见书所列修复方案再行修复。
原告称，根据交房流程，原、被告先签署《房屋交接书》，再验房、交钥匙。原告于2015年10月24日发现房屋漏水后即想撤回房屋交接书，但被告不同意，故原告未拿钥匙及验收，要求被告修好后书面通知原告再去验收。2016年3月18日，原告去房屋查看，发现还在维修。2016年6月27日，原、被告及物业三方见面沟通，但质量问题仍没有修复，被告也没有给明确答复。之后，物业公司起诉原告主张物业费，故未再沟通。原告已签订装修合同，但因系争房屋质量问题，现仍无法装修。系争房屋装修后的月租金约3万元。
被告称，被告已于2015年10月24日向原告交付系争房屋，交房时原告并未提出维修问题，当时没拿钥匙是因为原告要将绿化圈进自己的花园，被告不同意。原告于2016年3月才开始提出维修问题，被告已经给原告修了。系争房屋装修后月租金约2万元，毛坯房租不出去，无参考价格，现房屋钥匙仍在被告处。
为证明系争房屋花园面积与约定不符，原告提供了载有“独栋别墅均价4.5-6万/平方米，总价1,600万元起；350平方米独栋别墅，折后1,000万元起；85折优惠，附送1亩左右花园和200平方米以上地下室”的搜狐焦点网的网页截图、实测花园面积草图、从被告销售人员处取得的预测面积表格。被告对该些材料的真实性均不予认可，并称花园是赠送的，从未保证过面积。
以上事实，有《定金合同》、《上海市商品房预售合同》、购房款发票及收据、交房通知书(附业主需携带资料、交付流程)、《房屋交接书》、物业费发票、《建设工程竣工验收备案证书》、《上海市新建住宅交付使用许可证》、《上海市房地产权证》等以及原、被告的当庭陈述在案作证。
本院认为，原、被告签订的《上海市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，双方均应遵照履行。就原告的诉讼请求，本院认定如下：一、关于修复。经司法鉴定，系争房屋确实存在渗水质量问题，被告作为出卖人在保修期内应当承担修复责任，庭审中被告亦表示同意修复，原告要求被告修复房屋渗漏的诉请，本院予以支持。二、关于交房。预售合同于2015年5月31日签订，而该合同约定的交房期限为2015年3月31日之前，故合同约定的交房期限显然为笔误。法律规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。原告于2015年8月30日付清了房款，被告于2015年9月15日发出交房通知，要求原告9月30日前办理交房，原告实际于2015年10月24日与被告签署了《房屋交接书》，从上述履行过程来看，在交房期限约定不明的情形下，原告付清房款后被告已在合理期间内及时履行了交房通知义务，原告认为被告从2015年9月1日起即构成延迟交房，并据此主张2015年9月1日至2015年10月24日期间的延迟交房违约金，本院不予支持。鉴于目前系争房屋客观上仍在被告控制之下，本院判决被告修复后将房屋钥匙交付原告。三、关于花园实际面积与约定不符而产生的损失。为证明该项损失，原告提供了网页截图、实测花园面积草图、预测面积表格。本院认为，实测花园面积草图、预测面积表格的真实性无从认定，网页截图即便真实，也系被告为售房而针对整个楼盘所做的商业广告，并未单就系争房屋的质量、规格、价格作出具体明确的描述，不属于要约，双方在之后的预售合同中亦未约定花园面积，故该广告内容并不能视为系原、被告合同约定内容。由此，原告向被告主张花园面积不符的损失，没有依据，本院不予支持。四、关于租金损失及物业费损失。根据司法鉴定意见，房屋质量瑕疵至今被告未能实际修复，对原告装修入住确有一定影响，被告应当对房屋空置期间的损失承担相应的责任。同时，交房时被告已取得《上海市新建住宅交付使用许可证》，若存在除房屋主体结构之外质量瑕疵，原告完全可以通过保修解决，原告以房屋质量瑕疵为由拒绝收房，没有合同和法律依据。又根据以上认定，原告以花园实际面积与约定不符为由拒绝收房，同样缺乏依据。原告拒绝收房的行为对系争房屋的长期空置亦负有相当的责任。就原告主张的物业费损失，本院酌定被告承担原告诉请金额的二分之一；就本案判决生效前被告应承担的租金损失，本院根据系争房屋的租赁市场行情、质量瑕疵对房屋正常使用的影响程度以及本案合同实际履行情况等因素,酌定为8万元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，判决如下：
一、被告上海浦东新区水利房地产开发有限公司于本判决生效之日起四十五日内按照源正司鉴[2017]建鉴字第109号《司法鉴定意见书》的修复意见将上海市浦东新区华夏东路XXX弄XXX号房屋的质量瑕疵予以修复，修复完毕后被告上海浦东新区水利房地产开发有限公司将房屋钥匙交付原告张鸿志；
二、被告上海浦东新区水利房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张鸿志租金损失8万元；
三、被告上海浦东新区水利房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张鸿志2015年11月至2016年12月期间的物业费损失17,239.95元；
四、驳回原告张鸿志的其余诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9,101元、司法鉴定费12,000元，合计21,101元，原告张鸿志负担6,870元，被告上海浦东新区水利房地产开发有限公司负担14,231元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 黄 政
人民陪审员 梅丽华
人民陪审员 田有娣
二〇一七年三月六日
书 记 员 卞贵龙
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。