山东省济南市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）市民初字第2644号
原告济南军恒物业管理有限公司，住所地济南市。
法定代表人吴燕，经理。
委托代理人杨雪，女，该公司职员，住济南市。
委托代理人刘伟，男，该公司职员，住济南市。
被告刘振照，男，1962年3月16日生，汉族，济南市市中区纪律检查委员会干部，住济南市。
委托代理人张心富，山东统河律师事务所律师。
委托代理人赵宇，山东统河律师事务所律师。
原告济南军恒物业管理有限公司与被告刘振照物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李江独任审判，公开开庭进行了审理。原告济南军恒物业管理有限公司法定代表人吴燕的委托代理人杨雪、刘伟；被告刘振照的委托代理人张心富、赵宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告济南军恒物业管理有限公司（以下简称军恒物业公司）诉称：2012年5月22日，原告与中国人民解放军济南军区空军蓝天苑住房委员会签订《物业服务委托合同》，约定由原告负责蓝天苑小区的物业管理和服务工作。被告刘振照为该小区业主，自2012年6月1日以来，一直未交纳物业服务费，原告多次催交未果，诉至法院，请求法院依法判令被告刘振照补交拖欠的物业服务费3399.2元、水费791元，向原告支付违约金3018.2元，由被告承担本案的诉讼费用。
被告刘振照辩称：根据事实和法律规定，我认为原告与济南军区空军蓝天苑住房委员会签订的《物业服务合同》对我没有约束力，根据合同相对性原则，原告应向住房委员会主张权利，向我主张权利没有合同依据。另外，其主张物业服务费的标准也没有依据。理由如下：1、原告与济空蓝天苑住房委员会签订的《物业服务合同》对我无约束力，对蓝天苑小区实施物业服务没有合同依据。合同的签订主体只能是建设单位或者业主委员会，而本案所涉及的《物业服务合同》的签订主体是原告和“中国人民解放军济南军区空军蓝天苑住房委员会”（以下简称住房委员会），该委员会不是建设单位，也不是业主选举产生的业主委员会，故该合同对我没有约束力。蓝天苑小区5号楼的建设单位是济南军区空军政治部装备部建房办公室（以下简称建房办），蓝天苑小区至今没有成立业主委员会，因此只有建房办能和原告签订《前期物业服务合同》，此合同才对我有约束力。本案中原告提供的合同是住房委员会在2012年5月22日与原告签订的，我也不知道住房委员会是个什么样的单位，且建房办也从未授权和委托住房委员会与原告签订《物业服务合同》，因此，原告与住房委员会所签订的合同对我没有约束力，其在蓝天苑小区进行物业服务没有合同依据。2、原告不具备物业服务资质，未提供符合等级标准的物业服务，却要业主按照二级服务资质的收费标准交纳物业服务费，违反了《物业服务企业资质管理办法》及《济南市物业服务收费管理实施办法（试行）》的相关规定，其要求我支付3399.2元的物业服务费，于法无据。退一步讲，即使原告在已提供事实物业服务的基础上要求我支付物业服务费，也应在三级最低资质收费标准以下确定价格。3、原告无权要求我方支付违约金。因住房委员会非蓝天苑小区的建设单位，也非该小区的业主委员会，原告与住房委员会签订的合同对我根本没有约束力，我也无需向原告支付违约金。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，位于济南市市中区二环南路5326号的蓝天苑小区系济南军区空军开发建设的经济适用房。2012年5月22日，原告军恒物业公司与“中国人民解放军济南军区空军蓝天苑住房委员会”签订《济南军区空军机关蓝天苑物业服务委托合同》，约定原告军恒物业公司为小区实施物业服务，该合同约定的服务期限为自2012年6月1日至2017年5月31日，物业服务费的收费标准为：小高层住宅为按套内面积收取，每平方米每月1元；多层住宅按套内面积收取，每平方米每月0.6元；物业服务费按季度收取，收费时间为物业服务一个季度后下一个季度第一个月的15日前。合同第九条约定：“业主和使用人无故逾期不交纳物业服务费，从逾期之日起，按照应缴纳金额的3‰按日缴纳滞纳金。经乙方（原告军恒物业公司）催收仍不交纳的，乙方有权对其采取停止物业服务等催交措施，或向法院提起诉讼。……”合同第十一条规定：“小区供水为自备井供水，为确保用水安全、维护广大业主的切身利益，业主和小区其他单位用水（如饭店、出租房）采取装表计量收费的办法进行，业主用水收费（如水井电费、维护维修、人工等费）按运行成本价1.8元∕㎡由乙方按签订合同之日起计算每季度收取一次，其他单位用水按济南市有关规定3.15元∕㎡由乙方收取。”被告刘振照系蓝天苑小区业主，其居住的房屋的套内面积为121.33平方米，自2012年6月至2014年9月期间，被告刘振照未交纳过物业服务费及水费，累计拖欠物业服务费金额为3397.24元（1元×121.33平方米×28个月＝3397.24元）、水费791元。原告军恒物业公司诉至法院，请求法院依法判令被告刘振照补交拖欠的2012年6月至2014年9月的物业服务费3399.2元、水费791元；判决被告刘振照按照日3‰的标准向其支付违约金，由被告刘振照承担本案的诉讼费用。
另查明，庭审后，原告军恒物业公司向法院提交了于2014年10月29日由“中国人民解放军济南军区空军司令部直属工作处”出具的《证明》一份，内容为：“2006年5月蓝天苑建成入住，由于该小区是济空经济适用房，暂办不了房产证，为了便于管理，军区空军刻制了中国人民解放军济南军区空军蓝天苑住房委员会用章一枚。经研究交给蓝天苑小区张建榕同志保管。特此证明。……”对此，被告刘振照不予认可，认为济南军区军空军司令部直属工作处无权出具此证明，该处并非小区的建设单位，且证明的内容无法证实住房委员会是经建设单位授权或委托与原告军恒物业公司签订的《物业服务委托合同》，故该合同对被告不具有约束力。
以上事实，由物业服务委托合同、军队经济适用住房出售协议书、证明及原、被告双方的陈述等证据予以证实。
本院认为，物业管理是运用现代管理科学和维修养护技术，以经济手段管理房屋及其附属设施，乃至为居民的生活服务方面提供高效、优质、经济的服务。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同对业主具有约束力。本案争议的焦点是住房委员会是否有权与原告军恒物业公司签订《物业服务委托合同》及该合同的性质。对此，本院认为，根据济空直属工作处出具的证明可以证实，该公章的刻制是经过济南军区空军司令部准许的，涉诉小区蓝天苑小区是济南军区空军开发建设的军队经济适用住房，住房委员会公章的刻制和使用也经过了济南军区空军的许可，故应认定该公章的使用是可以代表开发建设单位济南军区空军的。据此，住房委员会与原告军恒物业公司所签订的《物业服务委托合同》从性质上应是前期物业服务合同，为有效合同。原告依据该合同约定，在小区内进行物业服务，收取服务费用，是具有合同和法律依据的。根据《物业管理条例》和最高人民法院的相关司法解释的规定，该合同对被告刘振照应当具有约束力。依法成立的合同，受法律保护，合同当事人均应按照合同的约定全面履行义务。被告刘振照在未能举证证实原告军恒物业公司的服务给其造成损害的情况下，拒不交纳物业服务费，显然不符合法律规定和合同约定。对于单个业主是否可以拒交物业费的问题，本院认为，物业公司所提供的物业服务是具有公共服务性质的，关系到小区内全体业主的切身利益，因此对于单个业主是否可以以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在对全体业主与个别业主利益进行衡量的基础上予以综合判断。如物业公司已经提供了物业服务，仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，那么就不宜认定单个业主可以以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益，也不利于物业公司自身改进和提高服务水平；如果物业公司未能提供基本的物业服务或提供的物业服务存在重大瑕疵，已经造成物业管理区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等严重恶化，影响业主的正常生活，使业主在物业服务合同中的主要权利无法实现，则应当允许单个业主以此为由少交或免交物业费。被告刘振照未举证证实原告的服务构成重大瑕疵，在没有证据和得到原告军恒物业公司许可的情况下，拒绝交纳物业服务费用，不符合《民法通则》中的公平、诚信原则和《物业管理条例》的相关规定；故对原告军恒物业公司要求被告刘振照补交拖欠的2012年6月至2014年9月的物业服务费3977.2元的诉讼请求，本院依法予以支持；其超出部分，没有事实依据，本院不予支持。关于违约金的问题，本院认为，被告刘振照未交纳物业服务费的原因，主要是因为对《物业服务委托合同》的签订主体存有异议，且原告军恒物业公司也没有及时对业主解释合同的由来并与业主之间进行充分的沟通，这也是部分业主拒交物业服务费的主要原因，对此，原告方也有一定过错，故对原告军恒物业公司要求被告刘振照承担违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于水费的问题，本院认为，水是业主居住生活所必须依赖的物质，及时交纳水费也是每个业主应尽的义务，故被告刘振照应及时其生活用水的费用交纳给原告军恒物业公司。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、参照《中华人民共和国物业管理条例》第七条第五项、第二十五条之规定，判决如下：
一、被告刘振照于本判决生效之日起十日内向原告济南军恒物业管理有限公司支付2012年6月至2014年9月的物业服务费人民3397.24元、水费791元。
二、驳回原告济南军恒物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25元，由被告刘振照负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 员 李江
二〇一四年十一月六日
代理书记员 孙靖