广东省广州市花都区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗花法民三初字第925号
原告：广州市博安机车部件用品有限公司，住所地广州
市花都区汽车城东风大道以西，组织机构代码××。
法定代表人：倪国岳，该公司经理。
委托代理人：刘烨贤，广东合誉律师事务所律师。
委托代理人：吴红波，广东合誉律师事务所律师。
被告：广州海天塑胶有限公司，住所地广州市花都区汽
车城内东风西路西侧，组织机构代码××。
法定代表人：刘水彦。
委托代理人：钟建春，广东誉理律师事务所律师。
委托代理人：邝肖霞，广东誉理律师事务所实习律师。
第三人：广州市聚合能工程塑料有限公司，住所地广州
市花都区炭步镇汽车城东风大道西9号自编001，组织机构代码××。
法定代表人：贝怀正。
委托代理人：张君邦，广东誉理律师事务所律师。
原告广州市博安机车部件用品有限公司（以下简称博安公司）诉被告广州海天塑胶有限公司（以下简称海天公司）租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月15日受理后，根据被告海天公司的申请，本院经审查后依法追加广州市聚合能工程塑料有限公司（以下简称聚合能公司）作为本案第三人参加诉讼，并依法组成合议庭，于2014年6月26日、2014年10月21日、2014年11月28日公开开庭进行了审理。原告博安公司的委托代理人吴红波、被告海天公司的委托代理人钟建春、第三人聚合能公司的委托代理人张君邦三次庭审均到庭参加诉讼，原告博安公司的委托代理人刘烨贤参加了第一次、第三次庭审。诉讼中，各方当事人申请30天的调解期。本案现已审理终结。
原告博安公司诉称：2011年10月21日，原告博安公司与被告海天公司签订《厂房租赁合同》一份，约定原告博安公司（甲方、出租方）将坐落于广州市花都区汽车城东风大道以西的厂房（下称该厂房）出租给被告海天公司（乙方、承租方），租赁物包括：1.宿舍二、三楼共682㎡、宿舍一楼227㎡、厂房一楼893㎡、厂房三楼1530㎡、简易厂房192㎡，合计共3524㎡，租期从2011年12月1日至2014年10月30日，租金每月每平方米11元，每月不含税租金38764元。简易厂房中另外的300㎡待甲方搬走后租给乙方，每月租金变更为42064元；2.宿舍1364㎡、厂房4590㎡（包含简易厂房492㎡），合计共6446㎡，租期从2014年11月1日起到2019年10月30日止，租金每平方米每月14元，每月不含税租金为人民币90244元。乙方应于每月15日前向甲方支付当月租金，逾期支付的每逾期一日，则乙方需按日租金的3%支付违约金，租金支付方式为现金或转账。合同第九条对解除合同进行了约定。
合同签订后，原告博安公司按照约定将第一个租赁期内租赁物交付给被告海天公司使用，双方一直恪守合同，严格履行，但从2014年2月起，被告海天公司开始拖欠原告博安公司租金，原告博安公司多次催收未果，遂诉至法院，请求法院判令：1.解除原、被告双方签订的《厂房租赁合同》；2.被告结清因使用涉案厂房所发生的水费、电费、卫生费、通讯费、设备费、物业管理费、电梯保养维修费、汽车城管理费（汽车城管理费从2011年12月起计算至被告交还涉案厂房之日止，暂计至2014年5月共计17893元），立即将涉案厂房按现状交还给原告；3.被告向原告支付拖欠的租金（租金从2014年2月起计算至被告交还涉案厂房之日止，暂计至2014年5月共101214元）。4.被告向原告支付违约金（违约金以被告拖欠的租金为本金，按日3%从被告拖欠租金之日起计算至付清之日止，暂计1000元）。5.本案诉讼费用由被告承担。
被告海天公司辩称：请求法庭驳回原告博安公司的所有诉讼请求。理由是：1.涉案厂房实际由被告海天公司和第三人聚合能公司共同向原告博安公司租赁，被告海天公司每月向原告博安公司支付租金20817.5元，其余由第三人聚合能公司支付。由于合同签订时第三人聚合能公司尚未成立，因此是以被告海天公司的名义签订合同，第三人聚合能公司与被告海天公司是各自向原告博安公司支付租金，原告博安公司清楚上述情况，因此原告博安公司的诉讼请求需分清被告海天公司和第三人聚合能公司何方违约。2.2013年10月，被告海天公司与原告博安公司已经协商好解除合同，2014年1月被告博安公司已将涉案厂房交还给原告博安公司，2014年2月原告博安公司在厂区内悬挂出租厂房的横幅，该横幅至今仍挂在厂区内，由此可以证明被告海天公司已在2014年1月将涉案厂房交还给原告博安公司，并没有拖欠原告博安公司租金、水电等费用。3.因涉案厂房至今尚未办理报建手续，因此厂房租赁合同可能无效。
第三人述称：我方不同意原告博安公司的诉讼请求。我方是以被告海天公司的名义共同向原告博安公司承租涉案厂房。我方与被告海天公司是分开各自向原告博安公司支付租金，若被告海天公司与原告博安公司解除租赁合同，将影响到我方的权益，故我方不同意原告博安公司的诉讼请求。
庭审中，本院行使释明权，告知原告博安公司假如合同无效，是否变更诉讼请求，其与聚合能公司之间的租赁关系是否需要在本案中一并解决。原告请求撤回第一项诉讼请求，并将第三项诉讼请求变更为：被告向原告支付房屋占有使用费（房屋占有使用费参照合同中的租金标准计算，从2014年2月起计算至被告交还涉案厂房之日止，暂计至2014年5月为101214元）。增加两项诉讼请求：1.第三人将厂房交还给原告。2.第三人对被告的上述债务承担连带责任。第三人的意见是：若原告博安公司退还其保证金80000元，第三人愿意交还房屋，但是不同意承担连带责任，因其与海天公司是分开向博安公司支付租金、水电费，不存在连带关系。
经审理查明：2011年10月21日，博安公司（甲方、出租方）与海天公司（乙方、承租方）签订厂房租赁合同一份，约定甲方将位于广州市花都区汽车城东风大道以西的厂房及宿舍出租给海天公司使用，分两个租期，第一个租期的租赁物包括：宿舍二、三楼共682㎡、宿舍一楼227㎡、厂房一楼893㎡、厂房三楼1530㎡、简易厂房192㎡，合计共3524㎡。上述租赁物的租赁期限从2011年12月1日起至2014年10月30日止，租金为每平方米每月11元，每月不含税租金为38764元。简易厂房中另外的300㎡待甲方搬走后租给乙方，租金调整为每月42064元。第二个租期的租赁物包括：宿舍1364㎡、厂房4590㎡、简易厂房492㎡，合计共6446㎡，租赁期限从2014年11月1日起到2019年10月30日止，租金为每平方米每月14元，每月不含税租金为90244元。乙方应于每月15日前向甲方支付当月租金，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按日租金的3%支付违约金。租金的支付方式为现金或转账。合同第五条对保证金及其他费用进行了约定：乙方应在合同签订十日内向甲方支付保证金80000元；第一个租期的电梯的所有费用由甲、乙双方分别承担50%，乙方使用该厂房所发生的水、电、卫生费、通讯、设备、物业管理费、电梯的保养费由乙方承担；如汽车城要收管理费，第一个租期的管理费，乙方承担26%，第二个租期的管理费乙方承担52%，由甲方统一交给汽车城。合同第九条约定，乙方逾期不支付租金累计超过一个月的，甲方有权解除合同，同时乙方应向甲方支付违约当年一年租金作为违约金。
合同签订后，博安公司将第一个租赁期内的建筑物按时交付给了海天公司使用。海天公司和聚合能公司均称聚合能公司也是合同一方当事人。签订合同时聚合能公司参与了协商，并支付了押金，合同成立后，涉案厂房由两个公司共同使用，其中海天公司使用厂房三楼及宿舍三楼，每月缴纳租金20817.5元，聚合能公司使用厂房一楼的右半部分、简易厂房的一半、宿舍楼一楼部分及二楼全部，每月租金为17946.5元。在聚合能公司成立前，聚合能公司每月的租金、水电费交给海天公司一并支付给博安公司，2013年4月份之后的租金、水电等费用各自通过汇款的形式向博安公司缴纳，博安公司清楚上述情况也从未提出异议。海天公司支付租金、水电费至2014年1月份，聚合能公司现仍按时向博安公司支付租金、水电费等。海天公司提交了《中国工商银行电子银行回单》7张、聚合能公司提交了《中国农业银行明细对账单》3张拟证明各自交租的情况。博安公司确认海天公司将租金交到了2014年1月份，对上述证据的真实性也无异议，但认为：聚合能公司并非合同的相对方，因为博安公司从未与聚合能公司对厂房租赁进行过约定，博安公司只是每月固定收取全额租金，至于是海天公司一方支付还是海天公司与聚合能公司一起支付则没有关系。
合同履行过程中，博安公司及海天公司均未缴纳综合管理费。博安公司向法院提交了花都汽车城管理委员会于2009年6月15日出具的关于收取综合管理费的通知及广州市花都汽车城发展有限公司于2014年6月27日向博安公司出具的关于收取综合管理费的通知，证明汽车城向其催缴管理费的情况。第一份通知载明博安公司每月应缴综合管理费为2374元，博安公司自2009年1月至2009年6月15日共拖欠综合管理费11870元。第二份通知载明博安公司每月应缴综合管理费为2743.69元，博安公司自2009年4月至2014年6月27日共拖欠综合管理费172852.47元。海天公司及聚合能公司均对第一份通知的真实性不予确认，对第二份通知的真实性予以确认，但认为应该先由博安公司代缴后才能向其追索。
诉讼中，本院对涉案厂房的使用情况进行了现场勘察。涉案厂房位于花都区汽车城内东风西路西侧，厂区内有两栋房屋，其中进门左侧为一栋三层厂房，右侧为一栋四层楼房。海天公司使用的是厂房第三层及四层楼房的第三层，现处于空置状态。聚合能公司使用的是厂房一层的右半部分、简易厂房的一半、四层楼房的首层部分及第二层全部。聚合能公司仍在正常经营。
诉讼中，博安公司称涉案厂房仍由海天公司实际占有、使用，尚未交还给原告方。海天公司抗辩称2014年2月已将其使用部分的厂房交还给了博安公司，所以博安公司于2014年2月份开始在厂区内张贴招租横幅对外招租。对此，海天公司提交了公证书、请款单、运输费对账单、卢品辉的证言予以证明，并申请了证人张某甲、张某乙、周某出庭作证。证人张某甲陈述称：我自2014年3月6日到卡奇公司担任保安以来，就没有看过海天公司的人和物进厂，厂房三楼及宿舍三楼一直处于空置状态，但是上了锁。听说海天公司之前租赁了上述空置的部分。我来上班时就看到厂区内悬挂有招租的横幅，由于横幅烂了，房东倪瑞芹在4、5月份又换了一个新的。房东倪瑞芹大约在今年的3、4月份带人去看过空置的厂房，平时也有很多人看到招租广告到三楼看房，但是看的人都因面积问题而没有租下来。证人张某乙陈述称：我是海天公司的行政主管，负责公司的对内对外事务，如公司厂房的承租、退租事宜。2013年11月，我打电话给博安机车的老板倪瑞芹，告诉他我们公司的仓库做好了，不租了，当时倪老板同意我们退租。于是我们公司在2013年12月租赁了卢品辉的车队将存放在涉案厂房内的货物转移到我们公司内，12月25日搬完货物，我又打电话给倪老板，说我们公司2014年2月份不租了，他也没有说什么。由于一些零碎的物品在2014年1月份才搬走，所以我们的租金交到了2014年1月份。证人周某陈述称：卢品辉于2013年9月份雇佣我在其车队做司机专门负责给海天公司运货。海天公司由于场地不够，所以承租了卡奇公司三楼的场地作仓库。2013年11月，海天公司的仓库主管叫我们车队将存放在卡奇公司仓库内的货物转运到海天公司内，我们平时一有时间就去运几趟，一直运到12月25日，我看到海天的仓库已经清空。卢品辉的书面证言证明其在2013年10月至2014年9月期间聘请周某为司机，专职负责为海天公司运输货物。博安公司对公证书的真实性无异议，但对关联性有异议，认为上述证据不能证明海天公司已将厂房交还给了博安公司。且招租横幅在海天公司租赁涉案厂房时就有，是博安公司对其他厂区及厂区内的其他建筑物招租，并非针对涉案厂房；对请款单、运输费对账单的真实性、关联性不予确认，因为该证据由海天公司单方制作，并不能证明海天公司所称的腾空场地的事实；海天公司申请证人出庭作证的时间已经超过了举证期限，不同意张某乙、周某出庭作证，且张某乙、周某、卢品辉与海天公司有利害关系，他们的证言不能作为本案定案的依据。聚合能公司对海天公司的陈述及证据均予以确认。
诉讼中，海天公司申请本院对卡奇公司的保安及厂长调查取证。本院对卡奇公司的厂长陈某及保安吴某进行了调查。陈某陈述称：我从2010年以来一直在卡奇公司上班，厂区内现在只有卡奇公司和聚合能公司，曾经海天公司租赁了厂房的三楼作仓库，和我们共用一部电梯，今年元宵节过后就很少看到海天公司的人，3月份就已经没有看到海天公司的人了。至于招租横幅具体什么时候挂上去的没有留意，大概是房东在今年4月份挂上去的。吴某陈述称：我是今年2月25日开始到卡奇公司担任保安，对海天公司之前是否也在这里不清楚，厂区内现只有卡奇公司和聚合能公司。楼顶上的招租横幅在我来上班时就已经挂上去了，但是谁挂的就不清楚。博安公司认为陈某、吴某的陈述与本案无关，空置厂房不能证明交还了厂房。海天公司及聚合能公司对陈某及吴某的陈述均没有异议。
另查明，2004年5月15日，博安公司与广州市花都汽车城发展有限公司签订投资征地代办合同，约定广州市花都汽车城发展有限公司将汽车城综合加工区土地面积约10974.747平方米土地转让给博安公司，博安公司遂在该土地上建造三层厂房一栋、四层宿舍一栋及一层简易厂房，上述房屋均未取得建设工程规划许可证。
本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”本案涉案房屋未取得建设工程规划许可证，故博安公司与海天公司签订的厂房租赁合同为无效合同。
本案争议的焦点一是聚合能公司与博安公司是否形成了租赁合同关系。虽然聚合能公司既未与博安公司签订书面的租赁合同也没有在涉案合同中签字、盖章，但博安公司与海天公司的租赁合同订立后，聚合能公司一直占有、使用部分涉案厂房，并在2013年4月份后就其使用的部分每月向博安公司缴纳租金17946.5元及水电等费用，博安公司一直未提出异议。再结合海天公司与聚合能公司关于签订合同及缴纳租金的陈述，因此，本院认为海天公司在2013年4月份后将其与博安公司的租赁合同中部分权利义务让与给了聚合能公司，聚合能公司与博安公司在2013年4月份形成了事实上的租赁合同关系，但由于涉案厂房未取得合法报建手续及建设工程规划许可证，因此该事实合同为无效合同。故博安公司称其并未与聚合能公司形成租赁合同关系的意见，理据不足，本院不予支持。根据无效合同的处理原则，聚合能公司应将其使用的厂房交还给博安公司。因此，对博安公司的该项诉讼请求，本院予以支持。聚合能公司要求博安公司返还押金后再交还厂房的意见，因聚合能公司在本案中没有对此提起反诉，本案不予调处。
本案争议的焦点二是海天公司是否将其使用部分的厂房交还给了博安公司，假如交还了，是何时交还？证人周某证明其于2013年12月25日将海天公司存放在涉案厂房内的货物全部转运到了海天公司内。证人张某乙证明由周某驾车将海天公司存放在涉案厂房内货物全部转移到了海天公司内，2013年12月25日转运完毕，但实际退租是在2014年2月份。证人张某甲证明其自2014年3月6日到卡奇公司上班就发现海天公司曾经使用的房屋一直处于空置状态，且厂区内悬挂有招租的横幅。今年的3、4月份，博安公司的老板带人到三楼厂房看房，平时也有很多人见到招租广告后过来看房。证人吴某证明其在2014年2月25日到卡奇公司上班，就没有看过海天公司的人和物，但是在其上班之日就见到厂房的顶楼挂有招租的横幅。证人陈某证明在2014年3月份左右就没有再见过海天公司的人和货物，大约4月份才注意到厂区内挂了招租横幅。上述证人证言与公证书、请款单、运输对账单及海天公司、聚合能公司的陈述形成了完整的证据锁链，可以证明海天公司在2014年2月份将其使用的厂房交还给了博安公司。博安公司称招租广告是针对厂区内的其他建筑物及厂区外的厂房，且房屋空置不代表房屋交付的意见因没有证据证明，应承担举证不能的法律后果，因此博安公司要求海天公司返还房屋、支付房屋占有使用费及违约金的请求依据不足，本院不予支持。
关于博安公司诉请海天公司支付水费、电费、卫生费、通讯费、设备费、物业管理费、电梯使用费、电梯保养维修费的请求，因博安公司未提供证据证明海天公司是否欠缴上述费用及欠缴的数额，因此本院对博安公司的该项请求不予支持。至于综合管理费，虽然博安公司提交了两份通知拟证明相关部门向其催缴综合管理费，但是第二份通知是在海天公司对第一份通知的真实性提出质疑后，博安公司才补交的，且两份通知中对综合管理费收取的标准有冲突，收取的主体也不同，因此对上述两份通知的真实性本院不予认定，故博安公司的该项诉请，本院不予支持。
关于博安公司要求聚合能公司对海天公司在本案中的债务承担连带责任的请求，因为没有法律依据，本院不予支持。
为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告广州市博安机车部件用品有限公司与被告广州海天塑胶有限公司于2011年10月21日签订的厂房租赁合同无效。
二、第三人广州市聚合能工程塑料有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内将坐落于广州市花都区汽车城东风大道以西的厂房一楼右半部分、简易厂房的一半、宿舍楼一楼部分及二楼全部腾空交还给原告广州市博安机车部件用品有限公司。
三、驳回原告广州市博安机车部件用品有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费1371元，由原告广州市博安机车部件用品有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，视为自动撤回上诉处理。
审 判 长 何 丹
人民陪审员 黄龙辉
人民陪审员 张绍针
二〇一四年十二月××日
书 记 员 袁美华