上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）徐民四（民）初字第851号
原告上海徐体物业管理有限公司，住所地上海市天钥桥路400号1幢101室。
法定代表人石尧钏，董事长。
委托代理人朱官海。
被告徐秀琴。
委托代理人黄伟国。
原告上海徐体物业管理有限公司与被告徐秀琴物业服务合同纠纷一案，向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，于2014年4月15日公开开庭进行了审理。原告上海徐体物业管理有限公司的委托代理人朱官海，被告徐秀琴及其委托代理人黄伟国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海徐体物业管理有限公司诉称，原告与上海市徐汇区某路某弄所在小区的业委会、业主大会签订了物业服务合同。被告是该小区的业主。服务合同中明确规定业主应按0.57元／平方米.月标准交付物业服务费，但是被告自2012年1月起至2013年3月止未交付过物业服务费。原告多次催讨未果，故诉至法院，请求判令被告支付物业管理费780元（庭审中，原告明确按779.90元主张物业管理费），滞纳金100元（庭审中，原告放弃关于滞纳金的诉讼请求）。
被告徐秀琴辩称，一、混淆物业服务合同时限，理由与事实不符：根据原告提供的物业服务合同约定，合同期自2008年11月1日起至2011年3月31日止，而非到2013年3月。按照行业规定，服务合同签订的甲方也不应该是业委会。根据三段式《备忘录》中“在无合同的情况下继续为挹翠苑小区服务（含防盗门的保养维修工作），并保持原有服务质量不变、收费标准不变”的文字表述，原告自己都承认没有物业服务合同，继续服务只是意愿，事实上也没有服务。二、执行机构没有决定权，索要服务费缺乏依据：原告主张的时段内挹翠苑业主大会没有与原告签订过《物业服务合同》。原告提供的三份《备忘录》除了双方都没有负责人签名外还没有日期，尤其是三页式《备忘录》甲方是业委会，故没有被告必须向原告交付物业服务费的依据。2005版住宅物业示范文本使用说明第3条规定：“本示范文本所称的甲方为业主大会，乙方为物业企业”，合同主体相当明确。业主是权利义务的承受主体，服务合同确定的是业主和服务企业之间的权利义务。业委会的法律地位和相关权利来源于业主和业主大会，业委会执行的应是业主大会的决定事项。其事先未经业主大会授权，事后又未获得业主大会追认、且违反行业规定签订的《备忘录》当属无效。三、张冠李戴，“多次催交”、“拒付”之说没有根据：业主每平方米每月交付0.57元物业管理费是2011年3月之前物业服务合同期的约定，其对应的是以《物业服务合同》第三十八条“乙方以市房产局颁布的二级服务要求标准为小区业主服务”承诺为前提的，尽管原告的服务与要求标准有很大差距，但经法院几次调解酌情减价后被告已经支付，故不存在尚未交纳。服务合同期结束后，被告从没收到过2012年1月至2013年3月期间催交物业服务费的单子，更谈不上拒付。原告称“多次催交”、“拒付”属无稽之谈。综上，原告诉求的理由与事实不符。退一步讲，即使辩称事实服务，也须拿出服务的事实依据，再按质论价。故请求法院驳回原告的诉讼请求。被告进一步辩称，一、被告收到3-8页的《物业服务合同》，期限至2011年3月31日底结束，并非至2013年3月，以后也未见其他《物业服务合同》。原告在《备忘录》中自己都承认没有《物业服务合同》，其理由与事实不符。二、原告提供的没有双方负责人签名、没有日期的《备忘录》，不知想说明啥问题？没有条款明确规定可收取2012年1月至2013年3月期间的物业服务费。原告向被告索要服务费没有法律依据。三、原告既然提供不出2012年1月至2013年3月期间的物业合同，就不能强行收取服务费，更谈不上每月每平方米0.57元的收费标准。根据民诉法规定，原告的诉讼请求不成立。
经审理查明，2001年，上海市某路某弄某号某室（建筑面积91.22平方米）房地产权权利登记在徐秀琴等人名下。
2008年10月25日，上海市徐汇区挹翠苑业主大会（甲方）与上海徐体物业管理有限公司（乙方）签订《物业服务合同》，就“挹翠苑”（坐落位置上海市徐汇区某路某弄，物业类型商品住宅）的物业管理服务事宜订立本合同：第二条约定：乙方为本物业管理区域的业主、物业使用人提供下列物业管理服务事项。（一）物业共用部位的维护；（二）物业共用设施设备的日常运行和维护；（三）公共绿化养护服务；（四）物业公共区域的清洁卫生服务；（五）公共秩序的维护服务；（六）物业使用禁止性行为的管理；（七）物业其他公共事务的管理服务；（八）业主委托的其他物业管理服务事项。第五条约定了乙方就物业共用部位的维护、物业共用设施设备的日常运行和维护，公共绿化养护服务，物业公共区域的清洁卫生服务，公共秩序的维护服务，物业使用禁止性行为的管理，物业其他公共事务的管理服务这些内容提供服务及相关标准。合同还约定乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费（一）商品住宅0.57元／月.平方米，上述物业服务收费分项标准（元／月.平方米、元／月.套）如下：1、综合管理服务费：商品住宅0.14元／月.平方米，2、共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修费用：商品住宅0.13元／月.平方米，3、公共区域的清洁卫生服务费用：商品住宅0.11元／月.平方米，4、公共区域秩序维护服务费用：商品住宅0.15元／月.平方米，5、住宅公共区域绿化日常养护服务费：商品住宅0.04元／月.平方米。（二）商业用房0.96元／月.平方米。本条约定的物业服务费不含物业大修和专项维修的费用，物业大修和专项维修的费用在维修资金中列支，并按规定分摊。物业服务费用按季交纳，业主应在每季度内缴清本季度的物业服务费用，履行交纳义务。合同明确停车场属于全体共有全体业主共用，停车费分配约定为停车费的25%为乙方的管理费，75%作为小区维修资金的补充或按规定作为小区的其它收益。本合同为期29个月，自2008年11月1日起至2011年3月31日止。
上海徐体物业管理有限公司就此成为上海市徐汇区挹翠苑小区的物业服务企业，直至2013年4月初撤离前述小区。
期间的2012年1月20日，上海市徐汇区挹翠苑业主大会、上海徐体物业管理有限公司以及挹翠苑小区居委会、上海市徐汇区住房保障和房屋管理局漕河泾办事处签署《备忘录》（简称一段式《备忘录》），明确上海市徐汇区挹翠苑业主大会与上海徐体物业管理有限公司签订的物业服务合同于2011年4月1日到期，但由于该小区业委会的换届改选也是同一时间，无法完成物业服务单位的选聘或改选工作，故上海徐体物业管理有限公司在所属居委、党总支、街道房管办各级领导指导和帮助下，为居民所想，急事急办、特事特办。在无合同的情况下继续为挹翠苑小区服务（含防盗门的保养维修工作）保持原有服务质量不变，直至2012年1月新一届业委会的成立。
同日，上海市徐汇区挹翠苑业主大会、上海徐体物业管理有限公司以及挹翠苑小区居委会、上海市徐汇区住房保障和房屋管理局漕河泾办事处签署《备忘录》（简称三段式《备忘录》），第一段明确上海市徐汇区挹翠苑业主大会与上海徐体物业管理有限公司签订的物业服务合同于2011年4月1日到期，但由于该小区业委会的换届改选也是同一时间，无法完成物业服务单位的选聘或改选工作，故上海徐体物业管理有限公司在所属居委、党总支、街道房管办各级领导指导和帮助下，为居民所想，急事急办、特事特办。在无合同的情况下继续为挹翠苑小区服务（含防盗门的保养维修工作），并保持原有服务质量不变、收费标准不变。第二段明确2012年1月挹翠苑小区新一届业主委员会在居委、党总支、街道房地办各级领导指导和帮助下顺利成立。第三段明确受业主委员会要求，上海徐体物业管理有限公司答应从2012年1月至2012年6月30日继续为挹翠苑小区服务并且收费标准不变，直至业委会完成物业服务单位的续聘或改选工作。
2012年9月12日，上海市徐汇区挹翠苑业主委员会（甲方）与上海徐体物业管理有限公司（乙方）签订《备忘录》（简称三页式《备忘录》）。主要内容为2011年4月1日至2012年6月30日，甲方为使乙方在托管期间收取各项物业服务费用的有凭有据，特与居委、房办及乙方签订了《备忘录》（仅供乙方收取各项物业服务费用之用）。但由于客观因素造成的物业收费标准滞后，按原有收费标准，物业服务亏损部分要通过业主大会进行补贴。由于物业服务公司的选聘工作还未结束，小区又不能处于无人管理状态，乙方之前（2011年4月1日至2012年6月30日）的亏损还未得到落实，在此困难情况之下，由房办及居委组织甲方、乙方召开了协商会议。会议确认，自2012年7月1日起甲方继续委托乙方对挹翠苑小区进行临时托管。该《备忘录》还签订了具体细则，其中包括1、自2012年7月1日起乙方继续对挹翠苑小区进行物业服务托管，向业主收费的标准与前《物业服务合同》不变，即物业向业主收取的物业费为0.57元／平方米.月、固定停车费为150元／辆.月。7、本次临时托管有效期自2012年7月1日至2012年9月30日止，直至甲方完成小区物业服务公司的选聘工作。
因徐秀琴未支付自2012年1月至2013年3月的物业管理费，上海徐体物业管理有限公司催讨未果，故诉至法院，请求判如诉请。
以上事实，有上海市房地产登记簿、物业服务合同、备忘录、函等证据证实，并经当庭质证，本院予以确认。
案件审理中，被告出示2013年3月8日上海市徐汇区挹翠苑业主委员会出具的《关于我小区物业管理方面一些事实的陈述》（以下简称《陈述》）以及落款处约有十户签名的2013年3月9日的《情况说明》，欲以证明原告管理不到位。《陈述》内容包括“小区绿化管理不善。尤其是草坪，自徐体物业管理本小区以来损坏严重。许多原本的草坪现已寸草不生，晴天泥灰随风飞扬、雨天泥浆满地。其中大多为车轮碾压造成；小区部分楼幢的防盗门在陆续发生故障，未及时修复。业主报修时，徐体物业以现小区楼幢的防盗门系上届业委会在任期间更换，当时业委会证据（此处读不通）与其他公司签订了维修保养合同为由，让业主找业委会解决”。对此，原告均不予认可，认为《陈述》的出具时间在业委会与原告已有矛盾之后，如果原告管理不到位，业委会平时就应该出具了。
本院认为，原告与上海市徐汇区挹翠苑业主大会签订的物业服务合同对小区内的全体业主均具有约束力，在物业服务合同签订后，有关物业管理服务应由该合同进行调整。被告认为书面合同到期后业主大会没有和原告签订过物业服务合同，三页式《备忘录》的签约一方不是业主大会而是业委会一节，本院认为，被告的该项抗辩并不能否认原告受系争小区业主大会或业主委员会的委托对系争小区进行物业管理服务的事实；业主委员会作为业主大会的执行机构，系代表全体业主履行管理、服务小区的相关职责，其行为后果应由小区全体业主承担；而业主委员会就小区管理及服务等事项所实施的行为是否取得业主大会的授权，则属于业主与业主委员会之间的内部事务。故原告在履行了物业管理服务后，其有权参照前述书面合同及备忘录的约定向业主收取物业管理费。原告自愿放弃滞纳金，系其自行处分民事权利的行为，于法无悖，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：
被告徐秀琴于本判决生效之日起十日内向原告上海徐体物业管理有限公司支付自2012年1月至2013年3月止的物业管理费779.90元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取计25元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 胡 艳
二〇一四年五月四日
书记员 符一鸣
附：相关法律条文
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。