安徽省黄山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）黄中法民一终字第00223号
上诉人（原审被告）：杨湘林，男，汉族，商人，住安徽省黄山市屯溪区。
委托代理人：倪立峰，安徽金天都律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：黄山市国有资产运营有限责任公司，住所地安徽省黄山市屯溪区。
法定代表人：王恩荣，该公司总经理。
被上诉人（原审原告）：杨飞玲，女，汉族，个体工商户，住浙江省乐清市。
两被上诉人的共同委托代理人：郑明继，安徽道同律师事务所律师。
两被上诉人的共同委托代理人：许海亮，安徽道同律师事务所律师。
上诉人杨湘林因与被上诉人黄山市国有资产运营有限责任公司（以下简称黄山市国资公司）、杨飞玲房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省黄山市屯溪区人民法院2014年5月27日作出的（2014）屯民一初字第00426号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年7月22日公开开庭进行了审理。上诉人杨湘林及其委托代理人倪立峰，被上诉人黄山市国资公司、杨飞玲的共同委托代理人郑明继到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2008年7月29日，黄山市发展和改革委员会与杨湘林签订房屋租赁合同，约定将黄山市屯溪区滨江东路滨江饭店一楼大厅西侧的店面房屋租赁给杨湘林，租赁期限自2009年1月1日至2013年12月31日止，其中，2009年度至2011年度的年租金为40000元，2012年度、2013年度的年租金为44000元。合同还约定租赁期满后，本合同即终止，届时杨湘林须将房屋退还黄山市发展和改革委员会。合同签订后，杨湘林根据合同的约定支付了2009年至2013年的租金。2013年12月21日，黄山市国资公司与杨飞玲通知杨湘林，合同到期后，租赁店面予以收回自用，并通知杨湘林在2014年1月7日前腾空搬出。合同到期后，杨湘林未在2014年1月7日前腾空搬出租赁的店面，一直占用至今。
另查：黄山市滨江东路滨江饭店的产权（原产权证：黄房证字20xx号，建筑面积3440.19平方米）于1995年8月14日登记在黄山市计划委员会和共青团安徽省委名下（产权各占50%份额），后该房屋变更地址为黄山市屯溪区滨江中路1号并登记在安徽省黄山青少年野营基地管理处和黄山市计划委员会名下（产权各占50%份额），之后该房屋的产权变更登记在安徽省青少年发展基金会（产权占35%份额）、中国银行黄山市分行（产权占15%份额）及黄山市发展和改革委员会（产权占50%份额）名下。2006年12月29日中国东方资产管理公司合肥办事处受让中国银行黄山市分行所有的黄山市滨江东路滨江饭店15%的产权，后由安徽省投资集团收购。2009年10月28日，安徽省盘龙企业拍卖有限公司在《黄山日报》发布拍卖公告，对黄山市滨江东路滨江饭店50%的产权（安徽省青少年发展基金会占35%产权、安徽省投资集团占15%产权）进行拍卖。2009年11月6日，杨飞玲以309万元竞得黄山市滨江东路滨江饭店50%的产权。2011年3月31日，根据黄山市人民政府《关于认真做好市直国有经营性资产划转移交工作的通知》要求，黄山市发展和改革委员会将黄山市滨江东路滨江饭店50%的产权移交给黄山市国资公司。2013年8月9日，黄山市滨江东路滨江饭店的产权变更登记在杨飞玲及黄山市国资公司名下，双方各占50%份额，房地产权证号分别是房地权证黄（昱）字第2013170**号和房地权证黄（昱）字第2013170**号。黄山市滨江饭店原登记坐落于黄山市屯溪区滨江东路，后变更登记坐落于黄山市屯溪区滨江中路，现变更登记坐落于黄山市屯溪区滨江东路。
原审法院认为：黄山市发展和改革委员会与杨湘林签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，双方应当按照该合同的约定履行相关权利和义务。2011年3月31日，黄山市发展和改革委员会将黄山市滨江东路滨江饭店50%的产权移交给黄山市国资公司。在合同到期之前，黄山市国资公司与杨飞玲已经向杨湘林明确表示不再续签租赁合同，并给予其七日的搬迁期，合同到期后杨湘林应当及时将店面房腾空并返还房屋产权人。现杨湘林无依据占用该店面房，其应当从2014年1月8日起支付占用店面房期间的租金损失。黄山市国资公司与杨飞玲要求杨湘林按2013年度的租金标准（年租金44000元即日租金为121元）支付占用期间的租金损失，于法有据，予以支持。2009年10月28日，安徽省盘龙企业拍卖有限公司在《黄山日报》发布拍卖公告，对黄山市滨江东路滨江饭店50%的产权进行拍卖，杨湘林未依法参加竞拍，故杨湘林抗辩其享有租赁店面优先购买权的理由，无事实和法律依据，不予采纳。杨湘林辩称黄山市国资公司于2012年初强行占用东侧店面并搬离店面中的物品所造成损失约30万元的意见，与本案不是同一法律关系，不予处理。黄山市国资公司认可收到杨湘林2014年1月8日单方支付的11000元，应当在杨湘林店面房腾空搬出后予以退还。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、杨湘林于判决生效之日起三日内将黄山市滨江东路滨江饭店一楼大厅西侧的店面房屋腾空并交还给黄山市国资公司、杨飞玲；二、杨湘林于判决生效之日起三日内支付黄山市国资公司、杨飞玲从2014年1月8日至店面房屋腾空搬出之日止的租金损失（租金损失按照每日121元标准计算）；三、驳回黄山市国资公司、杨飞玲其他诉讼请求。案件受理费71元，由杨湘林负担。
杨湘林不服原审判决，上诉称：房屋出租人未履行通知义务，侵犯了杨湘林的优先购买权。2013年12月21日，杨湘林在收到黄山市国资公司和杨飞玲发出的解除合同通知时，才得知所承租房屋的所有权已发生变动。2009年10月28日，安徽省盘龙企业拍卖有限公司受托在《黄山日报》发布拍卖公告，对黄山市滨江东路滨江饭店50%的产权进行拍卖，后被杨飞玲竞得。根据最高人民法院司法解释的规定，出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。拍卖公告不能代替通知。拍卖人履行拍卖法上的公告义务的行为，不能代替出租人对承租人行使优先购买权的通知义务。本案中的出租人黄山市发展和改革委员会并未履行通知义务，违反合同法第二百三十条之规定，侵犯了杨湘林的优先购买权。原审判决认定基本事实不清，违反法定程序。请求：依法撤销原判决，发回原审法院重审或查清事实后改判。
黄山市国资公司及杨飞玲答辩称：杨飞玲是通过竞拍方式取得黄山市滨江东路滨江饭店的产权。拍卖公司在《安徽市场报》及《黄山日报》连续三次刊登拍卖公告，已经履行了相应的通知义务。关于杨湘林所主张的优先购买权问题，《最高人民法院关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的复函》中已经明确，承租人承租的部分房屋占出租人出卖的房屋一半以上的，则享有优先购买权，反之则不宜认定其对全部房屋享有优先购买权。黄山市滨江东路滨江饭店的房产面积为3440.19平方米，杨湘林所承租的部分不到十分之一，不应认定其对出卖的全部房屋享有优先购买权。杨飞玲已经取得黄山市滨江东路滨江饭店的产权，杨湘林如果认为原出卖人有过错，可以向其主张期待利益的损失，而不是主张优先购买权。杨湘林的上诉请求不能成立，请求予以驳回，维持原判。
二审期间，双方当事人均未提交新证据，对原审查明的事实没有异议，本院对原审查明的事实予以认定。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。杨湘林与黄山市发展和改革委员会签订的房屋租赁合同约定的租赁期限已于2013年12月31日届满。租赁期限届满后，杨湘林没有与出租人签订续租合同，即不再拥有占有、使用租赁房屋的合法依据，承租人杨湘林应当返还租赁房屋。
本案的争议焦点是承租人杨湘林是否享有诉争房屋的优先购买权以及出租人的通知义务是否已经履行。
优先购买权是指在租赁关系中，出租人出卖房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。黄山市滨江东路滨江饭店50%的产权是整体公开拍卖。杨湘林承租的是滨江东路滨江饭店一楼大厅西侧的店面，是拍卖出售的房屋的一部分，并非全部，故杨湘林主张对整个滨江饭店50%产权享有优先购买权，没有法律依据。原产权人已经通过发布拍卖公告的方式进行了通知，杨湘林未依法参加拍卖，视为已经放弃对租赁房屋的优先购买权。杨飞玲竞得滨江东路滨江饭店50%的产权并已经办理产权变更登记，现杨湘林主张优先购买权，不应支持。综上，杨湘林的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费71元，由上诉人杨湘林负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴林丹
代理审判员 宋乾平
代理审判员 童 菲
二〇一四年八月二十日
书 记 员 李纪杭
附相关法律规定：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。