贵州省清镇市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔0181民初1754号
原告：王玉，女，1967年5月21日生，汉族，贵州省清镇市人，住清镇市。
原告：安婕，女，1996年10月15日生，汉族，贵州省清镇市人，住清镇市。
两原告共同委托诉讼代理人：王镇，男，1979年6月28日生，汉族，贵州省清镇市人，住贵阳市南明区。系王玉之弟，代理权限为特别授权代理。
被告：清镇市供销社新兴再生资源有限公司，住所：贵州省清镇市红枫湖镇新华路91号。
法定代表人：祁军义，公司总经理。
委托诉讼代理人：罗丹丹，贵州红枫律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。
被告：清镇市渝鑫房地产开发有限公司，住所：贵州省清镇市红枫湖镇新华路鸿祥步行街。统一社会信用代码91520181662979449Y。
法定代表人：彭云，公司总经理。
委托诉讼代理人：张明会，女，1957年2月2日生，汉族，贵州省清镇市人，住贵阳市。公司员工，代理权限为特别授权代理。
委托诉讼代理人：周璇、谢晓飞，贵州辰泰律师事务所律师、实习律师，代理权限为特别授权代理。
原告王玉、安婕诉被清镇市供销社新兴再生资源有限公司（以下简称新兴资源公司）、清镇市渝鑫房地产开发有限公司（以下简称渝鑫房开公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2017年7月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王玉、安婕的委托诉讼代理人王镇，被告新兴资源公司的法定代表人祁军义、委托诉讼代理人罗丹丹，被告渝鑫房开公司的委托诉讼代理人张明会、周璇、谢晓飞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王玉、安婕向本院提出诉讼请求：两被告依约以每平方米2000元的价格向两原告提供套内面积为120平方米的住宅商品房。诉讼过程中，王玉、安婕变更诉讼请求为：1.两被告以每平方米2000元的价格，向两原告出售清镇市新华路西班牙风情街（1）1-23-3号套内建筑面积为71.8平方米的房屋，并履行办理产权证书过程中的房开企业义务；2.两被告承担实际出售房屋面积与约定的120平方米的面积差部分的违约金15.66万元。事实与理由：第一被告系清镇市供销社控股的子公司，第一原告之夫、第二原告之父安昌盛生前系第一被告的职工，由于第一被告一直未按政策为其落实房改政策，故原告一家2009年12月之前一直租住第一被告提供的位于清镇市××（丁字口市场）的公房。2009年两被告决定对丁字口进行改造，两被告要求原告一家配合改造工作，2009年12月17日两被告与原告一家达成《关于对安昌盛同志住房搬家一次性补偿协调协议》，该协议约定两被告以低于市场价格向原告一家出售原址新建商品房的方式补偿原告，并体现为《协议》第四条“所购新房在100-120㎡以内，每平方米购房价格在2100元内，超支部分由公司负责补足”，由于两被告签署协议时未确定改造项目的建设方案，加之步梯房单价低于电梯房，所以两被告还在《协议》签署后在第四条用括号加注（所购房屋是指步梯房）。《协议》签署后，原告一家按照约定腾出公房在外租房居住。两被告将原丁字口片区进行商业开发后，一直拒不履行对原告一家的限价售房义务，原告一家多次催促无果，因为安昌盛为第一被告职工，未采取信访或者诉讼等方式要求两被告履行协议。2016年3月，安昌盛病逝（其父母已去世十数年，第一顺位继承人为妻子王玉、女儿安婕）。一年多来，两原告多次要求两被告履行义务均被两被告以各种理由搪塞、推脱，后多次到清镇市群众工作中心信访，至今两被告也未就原告要求作出答复。特诉望判所请。
被告新兴资源公司辩称，一、新兴资源公司不是本案适格被告，不具有主体资格，应驳回原告诉请。安昌盛系新兴资源公司职工，因条件有限，没有参加房改，新兴资源公司体谅安昌盛的实际困难，向其提供所属公房租住，象征性收取租金。2009年，对“丁字口”片区旧城改造，渝鑫房开公司系该片区改造建设方。因渝鑫公司征拆，安昌盛一家居住问题无法落实，影响旧城改造推进。2009年12月17日，在新兴资源公司努力下，安昌盛、渝鑫房开公司达成《关于安昌盛同志住房搬家一次性补偿协调协议》。1.从协议形成过程可知，新兴资源公司仅在安昌盛与渝鑫房开公司之间，充当第三方，帮助协调处理而已，协议承担义务的主体是渝鑫房开公司。2.从协议名称及形式可知，新兴资源公司与协议无任何法律关系。协议名称反映，协议是在协调方即新兴资源公司协调参与下，安昌盛与渝鑫房开公司双方协商一致的前提下约定一定权利义务的意思表示；新兴资源公司作为协调者在协议最后一页加盖了公章，证明协议真实性，起到见证作用。3.从协议内容及履行可知，协议约定安昌盛按约搬家，渝鑫房开公司需提供其建设开发的110～120㎡步梯房，以2100～2200元/㎡价格销售给安昌盛。协议签订后，安昌盛一家如约搬家，已履行协议约定义务，但渝鑫房开公司一直未按约向原告提供房屋，应当按约向原告履行。二、渝鑫房开公司至今只履行与新兴资源公司签订的拆迁协议的部分义务，新兴资源公司合法权益受到侵害，其本身也是受害者。新兴资源公司面临此情形时，向政府相关部门寻求帮助时，积极为解决安昌盛一家住房问题四处奔波。纵观事件，新兴资源公司作为企业已尽其可能维护职工安昌盛的权益。请求驳回原告的诉请。
被告渝鑫房开公司辩称，1.安昌盛户不是本项目被拆迁户，是新兴资源公司原职工，原居住房位于新兴资源公司职工宿舍房，该户既无房屋产权，也不是本项目拆迁安置主体对象。2.我司与新兴资源公司签署的拆迁安置补偿合同无赔偿该户的附加条件。2009年12月17日我司与新兴资源公司、安昌盛签署协议，鉴于当时需要该户配合新兴资源公司履行拆迁安置合同，尽快腾房交付我公司拆迁情况下签订，若他家需要买房给予适当优惠，按当时市场价每平方优惠两百元左右而拟定的三方协议。3.我司董事会各股东认为若要我司与他家协商，按我司2016年12月前市场均价（3380元∕㎡）给予每个平方优惠600元，即按建筑面积每平方2780元∕㎡将现公司仅剩最后一套住房建筑面积94.45㎡（1D-23-3#）出售给该户。因该户不属本项目产权调换拆迁安置主体对象，我司没有义务承担原告的其他无理要求。4.该户于本年初到政府相关部门上访，鉴于清镇市政府相关职能部门领导出面调解，我司于2017年2月28日与新兴资源公司签署承诺函，其中第四条“为解决新兴再生资源公司老职工安昌盛居住问题，由渝鑫房开提供一套94.45㎡的房屋按2200元/㎡卖给安昌盛”。关于该承诺，我司认为在相关部门领导出面调解同时，为支持各部门社会维稳工作，在双方友好协商前提下我司作出最大让步，可该户还得寸进尺认为该承诺达不到他们的索求且将我司告上法庭。既然如此，我司不再履行以上承诺。为推动清镇市主城区旧城改造，提升城市形象，阻止个别人在拆迁安置上不依法规乱卡乱要现象，恳请法院按相关法律法规判决该案，驳回原告的诉请。
本院经审理认定事实如下：王玉与安昌盛系夫妻，夫妻二人生育一女安婕，安昌盛系新兴资源公司职工。2009年10月27日，清镇市建设局作出《关于对〈清镇市“西班牙风情街”项目拆迁安置补偿方案〉的批复》，渝鑫房开公司取得清镇市新华路“西班牙风情街”项目的拆迁开发权。2009年12月17日，安昌盛与新兴资源公司、渝鑫房开公司签订《关于对安昌盛同志住房搬家一次性补偿协调协议》，载明“安昌盛同志对公司拆迁改造工作表示积极支持，经公司祁军义、朱大凯、张静同志与安昌盛同志就搬家将现所住公司房屋达成如下协议：1.安昌盛同志同意于2009年12月25日前搬迁完毕，将现居住房屋交还给新兴公司。2.公司于2009年12月18日对安昌盛住房装修及搬家费一次性补偿人民币2000元。3.对安昌盛同志所购新房在（100㎡～120㎡）以内每平方米购房价格在2100元—2200元之内，超支部分由公司负责补足（所购房屋是指步梯房）。4.以上协议经公司、渝鑫房开、安昌盛三方签字生效，并产生法律效力。5.本协议一式三份，新兴公司、渝鑫房开、安昌盛各执壹份”。协议签订后，安昌盛按约定搬出该房屋。2010年1月8日，渝鑫房开公司（甲方）与新兴资源公司（乙方）签订《房屋拆迁安置补偿合同》，约定：拆迁范围为乙方商铺建筑面积3496.11㎡，二层办公用房、明贵药房门市及后面的房屋、厕所面积共计453.95㎡，临时摊位面积共计66.65㎡；双方还对腾交房时间、产权置换、过渡安置、违约责任等进行约定。清镇市新华路“西班牙风情街”项目开发后，渝鑫房开公司、新兴资源公司未按约对安昌盛履行义务，安昌盛经多次找渝鑫房开公司解决未果。2016年3月1日，安昌盛病亡。2017年2月17日，王玉向清镇市群众工作中心反映诉求，请求政府相关部门予以解决。2017年2月27日，清镇市群众工作中心主持王玉、渝鑫房开公司、新兴资源公司及清镇市房屋征收局、供销社联合社等相关单位进行调解，双方未达成一致意见，调解未果。2017年2月28日，渝鑫房开公司、新兴资源公司共同向清镇市信访局、房屋征收局、供销社联合社出具《承诺函》，载明“……四、为解决新兴再生资源有限公司老职工安昌盛居住问题，由渝鑫房开提供一套面积94.45㎡的房屋按2200元／㎡卖给安昌盛。……”。后渝鑫房开未履行承诺，经清镇市群众工作中心再次协调未果，二原告遂诉至本院。诉讼中，根据二原告的财产保全申请，本院于2017年8月8日作出（2017）黔0181民初1754号民事裁定书，裁定查封、扣押渝鑫房开公司开发的清镇市新华路西班牙风情街（1）1-23-3号商品房1套（预测绘建筑面积94.45㎡，套内建筑面积71.8㎡），期限从2017年8月8日起至2020年8月7日止。
另查明，安昌盛的父亲安方成、母亲何兴华均已去世多年。渝鑫房开公司开发的清镇市新华路西班牙风情街商品房住宅除（1）1-23-3号商品房1套外，其余商品房住已出售或处分完毕，渝鑫房开公司同意将该房出售给二原告；2017年9月11日，渝鑫房开公司向本院出具《房价说明》，认为该房按建筑面积出售单价为3500元／㎡，按套内面积出售单价为4604.11元／㎡；原告王玉、安婕及被告新兴资源公司认可该单价。
上述事实，有原、被告委托代理人陈述，有原告所举《居民身份证》复印件2份、《结婚证》复印件1份、《户口册》复印件1份、《死亡医学证明》复印件1份、清镇市卫城镇卫城社区居民委员会《证明》原件1份、《关于对安昌盛同志住房搬家一次性补偿协调协议》原件1份、《接待群众处理情况登记表》复印件1份、《信访事项程序性受理告知书》复印件1份，有被告新兴资源公司所举2017年2月28日《承诺函》复印件1份、《接待群众处理情况登记表》复印件4份、《信访事项程序性受理告知书》复印件1份，有被告渝鑫房开公司所举《营业执照》复印件1份、清镇市建设局《关于对〈清镇市“西班牙风情街”项目拆迁安置补偿方案〉的批复》复印件1份、2010年1月8日《房屋拆迁安置补偿合同》复印件1份，有本院依职权所作《安昌芸调查笔录》等在卷佐证。
本院认为，本案争议的焦点一是拆迁补偿安置义务由谁承担，二是协议房屋面积如何确定，三是被告应当承担何种法律责任。关于焦点一，清镇市新华路“西班牙风情街”项目拆迁主体系渝鑫房开公司，项目开发的受益人系渝鑫房开公司，谁享受权利，谁就承担义务；渝鑫房开公司与新兴资源公司订立的《房屋拆迁安置补偿合同》，未明确约定对安昌盛住房搬迁的补偿安置由新兴资源公司承担，新兴资源公司系本开发项目的被拆迁人，不具有补偿安置的能力和条件；2017年2月28日承诺渝鑫房开公司提供一套面积94.45㎡房屋按2200元／㎡卖给原告，该承诺内容不仅系渝鑫房开公司与新兴资源公司新达成的协议，也是两被告对2009年12月17日三方协议的完善和补充；渝鑫房开公司未履行承诺义务，应承担违约责任。关于焦点二，商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积;按建筑面积计价的，应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。本案中，作为专业的房地产开发企业，渝鑫房开公司在签订《关于对安昌盛同志住房搬家一次性补偿协调协议》时，未向安昌盛作充分说明，对三方协议房屋面积的理解，应作出不利渝鑫房开公司的解释，即协议房屋面积应为套内建筑面积；渝鑫房开公司应按行政法规的规定，提供套内建筑面积100㎡～120㎡的商品房出售给原告。关于焦点三，渝鑫房开公司同意出售给二原告的清镇市新华路西班牙风情街（1）1-23-3号房屋套内建筑面积为71.8㎡，二原告应以2200元／㎡支付房款给渝鑫房开公司；渝鑫房开公司同意出售给二原告房屋的套内建筑面积与约定建筑面积少28.2㎡（100㎡－71.8㎡），渝鑫房开公司应承担赔偿套内建筑面积减少的损失67795.90元〔28.2㎡×（4604.11元／㎡－2200元／㎡）〕给二原告的违约责任。另外，对二原告要求被告履行办理产权证书过程中的房开企业义务的主张，因二原告与渝鑫房开公司互负义务，二原告可在履行其义务后另行主张权利。新兴资源公司并非清镇市新华路西班牙风情街项目拆迁人和开发者，在本案中依法不承担民事责任。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、限被告清镇市渝鑫房地产开发有限公司在本判决生效之日起10日内将清镇市新华路西班牙风情街（1）1-23-3号商品房1套（预测绘建筑面积94.45㎡，套内建筑面积71.8㎡）以套内建筑面积2200元／㎡价格出售给原告王玉、安婕；
二、限被告清镇市渝鑫房地产开发有限公司在本判决生效之日起10日内赔偿损失67795.90元给原告王玉、安婕；
三、驳回原告王玉、安婕的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4900元，减半收取2450元，由被告清镇市渝鑫房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。
审判员 殷建文
二〇一七年九月二十七日
书记员 袁梽焯