四川省自贡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川03民终518号
上诉人（原审被告）：邓先芬，女，1947年2月14日出生，汉族，务农，住四川省富顺县。
委托代理人：谭国君，四川顺安律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：周小华，女，1968年9月24日出生，汉族，居民，住广西百色市右江区。
委托代理人：谭国君，四川顺安律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：周华东，男，1972年4月16日出生，汉族，居民，住湖南省郴州市北湖区。
委托代理人：谭国君，四川顺安律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：周丽，女，1975年6月7日出生，汉族，务农，住四川省富顺县。
委托代理人：谭国君，四川顺安律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：周华明，男，1970年4月11日出生，汉族，务农，住四川省富顺县。
委托代理人：杨元利，富顺商务法律服务所法律工作者。
上诉人邓先芬、周小华、周华东、周丽因与被上诉人周华明房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省富顺县人民法院(2015)富民一初字第2251号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人周丽及上诉人邓先芬、周小华、周华东、周丽的委托代理人谭国君、被上诉人周华明及其委托代理人杨元利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人邓先芬、周小华、周华东、周丽上诉请求：一、撤销四川省富顺县人民法院(2015)富民一初字第2251号民事判决；二、依法改判周华明与邓先芬、周华东于2001年11月30日签订的《购房协议》无效；三、一、二审案件受理费由周华明负担。事实和理由如下：一、一审法院认定事实不清、事实错误。1.一审法院未查明《购房协议》是复印件的效力，未查明周华东、邓先芬无权处分家庭共同财产、他人财产及继承人的财产的事实。争议房屋实际为9间，土地使用权证上登记邓先芬户人数为5人。1976年邓先芬只修建了土木房屋4间（含偏房拖屋1间）。周小华1999年前户籍一直在东湖镇卫国村十二组，随父母周云清、邓先芬生活。周小华于1990年12月修建石木房屋5间（含猪圈1间）。周小华于1999年将户籍迁移至广西百色市。因此，邓先芬在办理土地使用权证和房产证时才包含周小华的房屋，周小华未授权和追认母亲邓先芬和弟弟周华东出售房屋的行为。《购房协议》因无权处分而无效。2.一审法院未查明周华明2001年11月30日购买房屋违反《中华人民共和国土地管理法》关于一户一宅的规定，其《购房协议》无效。周华明户籍2006年前一直在其父周云江户口本上，与周云江系一户，周华明购买邓先芬房屋违反了《土地管理法》关于农村村民一户只能拥有一处宅基地的规定。3.《购房协议》因违法超过人均规定土地使用面积而无效。按照《四川省<中华人民共和国土地管理法>实施办法》第五十二条规定，农村居民一户只能拥有一处不超过规定面积的宅基地，宅基地面积标准为每人20至30平方米，3人以下的户按3人计算，4人的户按4人计算，5人以上的户按5人计算。周云江一家住宅面积按照5人计算为150平方米。周华明在本组另行购买房屋违反了一户一宅和人均土地面积的规定，故《购房协议》自始无效。4.一审法院未查明被上诉人周华明是否提起变更登记的申请，未查明现在提起申请变更登记已经超过法律法规的规定而丧失权利。国家土地管理局〔籍〕字第33号《关于变更土地登记的若干规定》规定，“土地所有者、使用者、他项权利者更改名称或通讯地址的，土地所有者、使用者、他项权利者在变更发生后的三十日内，持有关证明资料向土地管理部门申请更名或更址登记。”，被上诉人要求变更登记超过了法律法规规定的时间而无效，一审法院判决协助办理变更登记错误。5.一审法院在庭审中没有查明、在判决文书中没有阐明《购房协议》有效的理由、事实及法律依据。二、一审法院适用法律错误。一审法院错误适用《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十条、最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条，而应该适用《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条等规定。
被上诉人周华明辩称，一、被上诉人居住使用诉争房屋长达15年，《购房协议》客观真实，具备法律效力。二、诉争房屋登记在邓先芬名下，没有证据证明属于周小华所有，周小华的建房通知不能代替房产登记，不能证明自己建有房屋，更不能证明上诉人处分了家庭共有财产、他人财产以及继承的财产。三、上诉人提供周云江的房产档案与本案无法律上的因果关系，无任何关联性。被上诉人在卫国村十二组无房产、宅基地登记，上诉人认为违反“一户一宅”、“土地使用面积超标”的理由均不能成立。对超面积建房，国土部门是通过行政处罚进行管理，上诉人认为建房超面积造成《购房协议》无效的理由不成立。四、上诉人引用的国家土地管理局国土〔籍〕字第33号《关于变更土地登记的若干规定》不适用于本案，被上诉人并未丧失权利。综上，一审判决认定事实清楚，处理正确，请求驳回上诉，维持原判。
一审法院审理查明：周华明、邓先芬、周丽同系富顺县东湖镇卫国村十二组的村民。周云清与邓先芬系夫妻关系，婚后共育有周小华、周华东、周丽三个子女。周云清于1992年6月退休，2001年8月14日因病死亡。邓先芬于1992年9月2日取得富集建（1992）字第0311887号的集体土地建设用地使用证，载明：土地使用者为邓先芬，地址为东湖乡卫国村十二组（现为东湖镇卫国村十二组），地号为12-9，用地面积（建筑占地）为173.71平方米，用途为住宅。邓先芬于1976年10月在富顺县东湖镇卫国村十二组自建石木结构房屋四间52.93平方米、土木结构房屋三间79.90平方米，共计七间132.83平方米。2001年3月14日申请房屋产权登记，2001年6月28日取得富权（私）字第0126123号的房屋所有权证，载明：所有权人为邓仙芬，房屋坐落为东湖镇卫国村十二组，房屋状况为四间石木结构52.93平方米、三间土木结构79.90平方米，合计七间132.83平方米。
2001年11月30日，邓先芬作为售方（甲方），周华明作为买方（乙方），双方签订了《购房协议》一份，约定邓先芬将其所有的坐落于富顺县东湖镇卫国村十二组的住房七间面积为132.83平方米、晒坝一个，其中石木四间面积52.93平方米、土木三间面积79.90平方米，以1000元卖给周华明永远所有，此外，双方还对邓先芬所有的山林、竹木等进行了约定。双方和周华东及其他在场人在《购房协议》上进行了签名和捺手印，富顺县东湖镇卫国村十二组的在场村、组干部也进行了签名并加盖了村、组印章。2001年12月10日，周华东向周华明出具了金额为1000元和7000元的收条各一张，收到周华明交付的买房款共计8000元，并加盖了邓先芬的私章。邓先芬将该房屋的房屋所有权证、集体土地建设用地使用证交付给了周华明。周华明在该二证的所有权人和土地使用者栏内擅自将产权人的姓名更改为自己的姓名。此后，周华明居住、使用该房屋、晒坝至今。
一审法院认为，富权（私）字第0126123号的房屋所有权证虽然登记的所有权人为“邓仙芬”，但该证为邓先芬所持有，与其建房、土地相一致，且该房屋自1976年10月修建后一直由邓先芬居住、使用，未出现使用权争议，应当确认该房屋的所有权人为邓先芬所有，属登记错误。故该房屋应属邓先芬及其丈夫周云清共有。周华明与邓先芬属同一集体经济组织的成员，相互间可以对其宅基地上的房屋进行买卖、出租。周华明与邓先芬签订的《购房协议》在邓先芬丈夫死亡后，该房屋系四被告共有，虽然该《购房协议》上没有被告周小华、周丽的签字确认，但邓先芬、周华东均在该《购房协议》上签字确认，且周华东收取了周华明的全部购房款8000元。对此，原、被告的村所在地东湖镇卫国村村委会及小组的相关人员均在场作证，并加盖了东湖镇卫国村村委会的公章。且在《购房协议》签订后，周华明履行了支付价款的义务，邓先芬履行了交付房屋及交付房屋所有权证、集体土地建设用地使用证的义务，周华明居住、使用该房屋已长达14年之久。因此，邓先芬、周华东卖房给原告周华明的行为应是四被告的真实意思，也不违反法律、行政法规的强制性规定，且依照诚实信用原则，对周华明与邓先芬签订的《购房协议》，应认定为合法有效，应受法律保护。对周华明要求确认《购房协议》有效的诉讼请求，予以支持；依照法律规定，四被告有义务协助周华明办理该房屋产权及集体土地建设用地使用权的变更登记手续。对周华明要求邓先芬等协助办理房屋所有权、集体土地建设用地使用权变更登记的诉讼请求，依法应予支持。对周小华辩称“买卖的房屋中有自己修建的房屋”，但其未提供证据证明，本院不予采信。对被告周小华、周华东、周丽辩称“父亲周云清死亡后，其子女对房屋均有继承权，《购房协议》无效”，周云清死亡后，若按法定继承，该房屋被告邓先芬应当占有的份额为62.5%，周小华、周华东、周丽占有的份额为37.5%，周小华、周华东、周丽若未明确表示放弃继承，对其造成的损失可以依法向邓先芬主张权利。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十条、最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、原告周华明与被告邓先芬于2001年11月30日签订的《购房协议》有效；二、被告邓先芬在本判决生效后10日内协助原告周华明办理富权（私）字第0126123号的房屋所有权证和富集建（1992）字第0311887号的集体土地建设用地使用证的变更登记手续。
本案二审过程中，上诉人邓先芬、周小华、周华东、周丽向法庭提交证据如下：
一、常住人口登记表8页、户籍证明2页、人口信息4页，拟证明被上诉人周华明与其父周云江属于同一户，该户包括周华明的妻子和两个子女；周华明2006年10月18日才从周云江户籍东湖镇卫国村十二组21号分户到十二组52号，周华明签订本案《购房协议》时与周云江属于同一户，无权购买本案房屋。
二、宗地地籍档案、周云江2014年新办户籍本，拟证明周云江1992年办理的集体土地建设用地使用证载明的面积为166.6平方米，属于有房屋、有一处宅基地的事实；同时证明周华明与周云江系同一户，周华明购买本案房屋违反了土地管理法一户一宅及人均占地面积的规定。
三、村组证明、照片四张，拟证明邓先芬和女儿周小华所建的土木、石木房屋至今未改变原貌，该争议房屋一直由周华明、周云江等人居住。
四、陈秋林证明，拟证明陈秋林在邓先芬卖房时不在场。
被上诉人周华明提交罚款通知一份，拟证明行政管理机关对超面积占地是通过行政处罚进行处理。
庭审质证时，被上诉人对上诉人举示的第一、二组的真实性、合法性无异议，对与本案的关联性持异议，认为周云江的房屋与本案争议的房屋没有法律上的因果关系，不能证明本案购房协议无效；对第三组证据中的村组证明，认为不符合证据要件的规定，对照片的真实性无异议，但照片仅反映局部情况，不能证明被上诉人未进行改建和增加；对第四组陈秋林证明，认为是超过了举证期限提交，不予以质证。
上诉人对被上诉人举示的罚款通知无异议，认为印证了购买本案房屋时，周云江和周华明是同一户的事实以及周云江2015年改建房屋超过国家规定的面积，违背了一户一宅的规定。
本院对上诉人举示的第一、二组证据、第三组证据中的照片以及被上诉人提交的罚款通知予以采信。上诉人提交的村组证明未加盖村委会公章，虽有证人签字，但按照法律规定，证人应当出庭接受质询，对该证据及证人陈秋林证明，本院不予采信。
本院对原审判决认定的事实予以确认，并补充查明以下事实：
购买本案争议房屋时，周华明与其父周云江属同一户籍，户籍地为富顺县东湖镇卫国村12组21号。2006年10月18日，周华明户籍住址变动为卫国村12组52号。
1992年9月2日，富顺县国土局向周云江颁发的集体土地建设用地使用证注明周云江在东湖镇卫国村十二组建筑占地面积为166.06平方米。
2015年5月5日，经有关部门审批，《富顺县农村建房使用宅基地通知书》（富农宅字（2015）东第68号）同意周云江在东湖镇卫国村十二组占用农用地90平方米作宅基用地，同时要求其将旧宅基地166平方米，复耕交社安排。2015年8月，周云江新建房后向富顺县国土资源局申请土地登记。9月21日，富顺县人民政府同意登记90平方米土地给周云江作为宅基地，对其违法多占的27.39平方米不予登记。
本院认为，本案争议焦点在于上诉人邓先芬、周华东与被上诉人周华明所签订的《购房协议》是否有效，被上诉人是否应当履行协助办理权属变更登记义务。一、关于四上诉人称邓先芬、周华东无权处分家庭共同财产、他人财产及继承人的财产从而导致《购房协议》无效问题。本案争议房屋登记在邓先芬名下，应属邓先芬与其夫周云清夫妻共同财产，上诉人周小华称其中部分房屋是自己修建，但未提供充足的证据证明，本院不予采信。邓先芬、周华东出售房屋时，周云清已去世，按照法律规定，周云清所占房屋50%的份额应由邓先芬及三个子女周小华、周华东、周丽继承，原则上应均等分割，至此，邓先芬占有份额为62.5%，周小华、周华东、周丽各占12.5%。《中华人民共和国物权法》第九十七条规定“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”因此，购房协议上虽无周小华、周丽签字，但邓先芬、周华东作为按份共有人其所占份额已超过三分之二，属于有权处分。被上诉人周华明与邓先芬、周华东经平等协商以市场价购买房屋，主观上善意无过失，亦不违反法律、行政法规强制性规定，《购房协议》合法有效。此外，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”。综上，上诉人主张邓先芬、周华东无权处分导致合同无效的理由不能成立，本院不予支持。二、关于《购房协议》是否因违反《中华人民共和国土地管理法》关于一户一宅的规定导致合同无效问题。本院认为，一户一宅是对农村集体土地的管理规定，主要指农村居民一户只能申请一处宅基地，村民在出售自己宅基地后无权再次申请宅基地，该规定属于管理性规定。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十四条规定“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”，合同只有违反效力性强制规定，才导致无效，因此，本案争议的《购房协议》是否违反一户一宅规定不影响买卖合同的效力。三、关于《购房协议》是否因周华明一家所占土地使用面积超出规定及提起变更登记时间超过了规定时间而无效问题。上诉人认为周华明违反《四川省<中华人民共和国土地管理法>实施办法》第五十二条对宅基地面积标准的规定以及国家土地管理局〔籍〕字第33号《关于变更土地登记的若干规定》因此《购房协议》无效，本院认为前述规定均不属于行政法规范畴，不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项“违反法律、行政法规的强制性规定”所规定的无效情形，上诉人的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。上诉人邓先芬、周华东与被上诉人周华明均系同一集体经济组织成员，买卖本案争议房屋系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，买卖合同合法有效，上诉人应当协助被上诉人办理房屋所有权、集体土地建设用地使用权的变更登记手续。
综上所述，上诉人邓先芬、周小华、周华东、周丽的上诉理由均不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由上诉人邓先芬、周小华、周华东、周丽负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王海英
代理审判员 王敏迪
代理审判员 谢邑钦
二〇一六年十月八日
书 记 员 何 珊