济南市历下区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）历民初字第2077号
原告（反诉被告）山东舜天律师事务所，住所地济南市。
负责人刘丕峰，主任。
委托代理人刘丕岐，山东舜天律师事务所律师。
委托代理人李晓宁，山东舜天律师事务所律师。
被告（反诉原告）周长鹏，男，1972年6月5日出生，汉族，住济南市。
委托代理人李贤智，山东豪才律师事务所律师。
被告安冰，女，1972年1月24日出生，汉族，住济南市。
第三人刘丕峰，男，1963年3月13日出生，汉族，住济南市。
委托代理人刘丕岐，山东舜天律师事务所律师。
委托代理人李晓宁，山东舜天律师事务所律师。
第三人中国工商银行股份有限公司济南高新支行，住所地济南市。
负责人郝军，行长。
委托代理人李寿锋，男，1963年9月20日出生，汉族，该行员工，住济南市。
原告（反诉被告）山东舜天律师事务所（以下简称“舜天律师事务所”）与被告（反诉原告）周长鹏、被告安冰、第三人刘丕峰、第三人中国工商银行股份有限公司济南高新支行（以下简称“工商银行”）、第三人刘丕峰所有权确认纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）舜天律师事务所、第三人刘丕峰的共同委托代理人刘丕岐、李晓宁、被告（反诉原告）周长鹏及其委托代理人李贤智、第三人工商银行的委托代理人李寿锋到庭参加了诉讼。被告安冰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告舜天律师事务所诉称，2002年，原告舜天律师事务所为改善办公条件，欲以按揭贷款购买位于历山路*号燕兴苑（后改名称为汇文轩）*号楼*、*层的五套房屋作为办公用房。因律师事务所无法办理按揭贷款，遂与当时的合伙人约定，以合伙人个人的名义与开发商签订房屋买卖合同，按揭贷款由原告舜天律师事务所缴纳，实际权利人为原告舜天律师事务所，并由原告舜天律师事务所占有使用，若购房人辞离原告舜天律师事务所，购房人应无条件将房屋过户至原告舜天律师事务所名下，并配合办理相关还款手续及过户手续。被告周长鹏时任原告舜天律师事务所合伙人，汇文轩东单元21D号房屋挂在其名下，并由其在第三人工商银行处办理了按揭贷款。2004年6月18日，涉案房屋办理了产权证号为济房权证历字第08**71号的所有权证书。该房屋一直由原告舜天律师事务所占有使用，并交纳银行按揭贷款。2005年，被告周长鹏辞离舜天律师事务所。原告舜天律师事务所多次要求被告周长鹏协助办理涉案房屋的提前还款及过户手续，但被告周长鹏均予以拒绝。因此，请求法院依法确认产权证号为济房权证历字第08**71号的房屋所有权人为原告舜天律师事务所。
原告舜天律师事务所为证实其主张，提交以下证据：
证据1，2002年9月18日被告周长鹏与济南三庆房地产开发有限公司签订的《房屋买卖协议》一份，证明被告周长鹏受原告舜天律师事务所委托顶名购买涉案房屋。
证据2,2005年2月6日，原告舜天律师事务所与第三人刘丕峰、被告周长鹏、被告安冰签订的《房屋转让协议》一份，证明涉案房屋实际购买人为原告舜天律师事务所，以被告周长鹏的名义购房仅仅是为了方便办理按揭贷款手续。
证据3，收款收据三份，证明被告周长鹏辞离原告舜天律师事务所时，原告舜天律师事务所已将房屋尾款支付给被告周长鹏。
证据4，企业网银转账凭证一宗，证明涉案房屋按揭贷款一直由原告舜天律师事务所偿还。
证据5，房屋所有权证书一份，证明涉案房屋所有权证书原件一直由原告舜天律师事务所持有，该房屋现登记在被告周长鹏名下。
证据6,2005年2月2日的收条一份，证明被告周长鹏辞离原告舜天律师事务所时，原告舜天律师事务所已将被告周长鹏的2万元出资退还，双方之间的财务事项等均已结清。
证据7,2015年8月24日第三人刘丕峰出具的情况说明一份，证明2002年原告舜天律师事务所为改善办公条件，购买包括涉案房屋在内的房产，为了便于办理按揭贷款，由时任合伙人顶名购房，实际权利人为原告舜天律师事务所；同时，第三人刘丕峰声明，其不再顶名，涉案房屋由被告周长鹏直接过户给原告舜天律师事务所。
证据8，中国工商银行存折一份，证明自购房之日起涉案房屋的按揭贷款均由原告舜天律师事务所支付。
证据9,2005年1月7日被告周长鹏向第三人工商银行出具的房屋转让告知书一份，证明拟由第三人刘丕峰顶名购房的事实已通知第三人工商银行。
证据10,2002年9月18日案外人李相杰与济南三庆房地产综合开发有限公司签订的《商品房买卖合同》一份，证明该合同与被告周长鹏与济南三庆房地产综合开发有限公司签订的《商品房买卖合同》性质相同，均系顶名购房。
证据11，2002年9月18日案外人李相杰、杨春森、原告舜天律师事务所签订的《房屋移交及转让协议》一份，证明2002年原告舜天律师事务所因发展需要，以时任合伙人的名义贷款购置了五套办公用房，李相杰亦为顶名人之一，其在辞离原告舜天律师事务所时，按照约定将其顶名购买的房屋移交给原告舜天律师事务所的另一合伙人杨春森，并办理了房屋转让手续。
被告周长鹏辩称，原告舜天律师事务所主张的其与合伙人约定以合伙人的名义购房，并办理按揭贷款，但房屋实际所有权人为原告舜天律师事务所，该事实是虚假的，真实情况是：2002年，因被告周长鹏的顾问单位三庆置业公司开发建设燕兴苑，被告周长鹏欲购买西座5C商品房，经考察后，也推荐第三人刘丕峰和其他合伙人一起购买，然后出租给原告舜天律师事务所。因此，被告周长鹏及原告舜天律师事务所的其他合伙人刘丕峰、李相杰、窦汝良分别购买了房屋，之后又与原告舜天律师事务所签订了房屋租赁合同，租金用来缴纳按揭贷款。因此，涉案《房屋转让协议》的“鉴于”部分是虚假的。被告周长鹏在任舜天律师事务所合伙人期间，该所被第三人刘丕峰一人实际控制，财务不清，只有合伙人投资和投入，没有分红及相应权利，第三人刘丕峰未经全体合伙人同意，私自动用全体合伙人的资金，迫使被告周长鹏不得不选择离开原告舜天律师事务所。但第三人刘丕峰却以各种理由阻止，提出要把被告周长鹏名下的商品房给他，被告周长鹏及家人都不同意。最后为了取得原告舜天律师事务所在离职材料上盖章、签字，才被迫在《房屋转让协议》上签字。本案应当就《房屋转让协议》的效力进行审查。该协议内容混乱、相互矛盾。“鉴于”部分称房屋系原告舜天律师事务所购买，却在第一条中约定由被告周长鹏转让给第三人刘丕峰，该项约定损害了其他合伙人的利益；根据《物权法》第一百九十一条的规定，第三人工商银行作为抵押权人，对涉案《房屋转让协议》的内容不知晓，更谈不上同意，故在此情况下，抵押财产不得转让，因此《房屋转让协议》应为无效。综上，请求法院依法驳回原告舜天律师事务所的诉讼请求。
被告周长鹏为证实其主张，提交以下证据：
证据1,2001年8月5日被告周长鹏与三庆公司签订的《商品房购销合同》一份，证明被告周长鹏为实际购买人。
证据2，合伙人章程复印件一份，证明被告周长鹏在原告舜天律师事务所担任合伙人期间其他合伙人的情况。
证据3，租赁协议一份，证明被告周长鹏购买涉案房屋后，将房屋出租给原告舜天律师事务所使用。
证据4，房屋买卖合同复印件一份，证明涉案房屋系被告周长鹏购买。
证据5，收款单复印件三张，证明涉案房屋的首付款、房产证办理的手续费、房屋差价款均是由被告周长鹏交纳。
证据6，出资证书复印件一份，证明被告周长鹏的实际出资情况。
证据7，房屋所有权证复印件一份，证明涉案房屋为被告周长鹏所有。
证据8，合伙人决议复印件一份，证明被告周长鹏退出原告舜天律师事务所时约定合伙财产的结算按照合伙协议的第十一章第三款进行处理，并未涉及涉案房产。
证据9，原告舜天律师事务所的登记变更备案情况（复印件）一份，证明合伙人的变更情况。
证据10，原告舜天律师事务所的管理委员会决议一份，该决议的实际签署日期并非其上记载的2005年2月6日，而是在被告周长鹏签署房屋转让协议之后。
证据11，第三人刘丕峰出具的交接证明一份，证明涉案资料由刘丕峰持有。
证据12，房屋转让协议复印件一份，证明该协议的内容不真实，房屋首付款由被告周长鹏支付，房屋转让协议签订后，第三人刘丕峰将首付款支付给被告周长鹏，该协议系原告舜天律师事务所与第三人刘丕峰恶意串通损害第三人合法利益。
证据13，通话录音及通话详单各两份，证明被告周长鹏在担任舜天律师事务所合伙人期间，不存在顶名购房的事实。
被告安冰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状及证据。
第三人刘丕峰述称，2002年，原告舜天律师事务所因发展需要购买三庆汇文轩东座**、**层共五套办公用房，为办理银行按揭贷款的需要，与时任合伙人约定以合伙人的名义办理按揭贷款，并签订房屋买卖合同，房屋实际为原告舜天律师事务所所有。之后，因被告周长鹏辞离原告舜天律师事务所，遂由原告舜天律师事务所、被告周长鹏、被告安冰与第三人刘丕峰签订了《房屋转让协议》，约定由第三人刘丕峰顶名购买涉案房屋。
第三人刘丕峰未提交证据。
第三人工商银行述称，涉案纠纷与第三人工商银行无关，第三人工商银行为被告周长鹏办理房屋贷款时，根据被告周长鹏的申请，经审查符合贷款条件后，与其签订了贷款合同，按约向其发放了贷款，并在房管局办理了抵押登记，第三人工商银行对涉案房屋享有抵押权。
第三人工商银行未提交证据。
反诉原告周长鹏反诉称，反诉被告舜天律师事务所与第三人刘丕峰恶意串通，签订了《房屋转让协议》，损害了反诉原告周长鹏的合法权益，并违反了法律、行政法规的强制性规定，因此请求法院依法确认该《房屋转让协议》无效。
反诉原告周长鹏提交的证据与其本诉中提交的证据相同。
反诉被告舜天律师事务所辩称，反诉原告周长鹏提出的反诉与本诉并非基于同一法律事实，不应合并审理。反诉被告舜天律师事务所与第三人刘丕峰之间并不存在恶意串通，未损害反诉原告周长鹏及其他人的合法权益，也不违反法律、行政法规的强制性规定，《房屋转让协议》应为有效合同。根据《中华人民共和国合同法》第54条的规定，因胁迫或恶意串通，属于可撤销合同，而非无效。综上，请求法院依法驳回反诉原告周长鹏的反诉请求。
反诉被告舜天律师事务所针对反诉未提交证据。
第三人刘丕峰的陈述意见与反诉被告舜天律师事务所的答辩意见相同。
第三人刘丕峰针对反诉未提交证据。
经审理查明，2002年9月18日，被告周长鹏与济南三庆房地产综合开发有限公司（以下简称“三庆公司”）签订《商品房买卖合同》一份，约定被告周长鹏购买三庆公司开发的燕兴苑（后更名为汇文轩）1号楼东单元21D号，房屋总价款1365654元，买受人应于2002年9月25日前支付5654元，剩余136万元办理银行按揭贷款。该合同签订后，被告周长鹏于2002年11月2日向三庆公司交纳了首付款5654元，剩余房款136万元向第三人工商银行申请了按揭贷款。第三人工商银行按照被告周长鹏的申请，经审查，向其发放了贷款136万元，借款期限自2003年3月14日至2023年3月13日，按揭还款账号为1602023601014138235。2004年4月29日，被告周长鹏向三庆公司交纳了房屋差价款6237.7元、代收手续费160元。2004年6月18日，被告周长鹏取得了涉案房屋的所有权证，证号为济房权证历字第08**71号。
2004年12月13日，被告周长鹏申请退出原告舜天律师事务所，经舜天律师事务所管理委员会研究同意，并于2005年2月2日将被告周长鹏作为合伙人对原告舜天律师事务所的出资2万元予以退还。
2005年2月6日，原告舜天律师事务所（第三方）、被告周长鹏（出让方）、被告安冰（共有权人）与第三人刘丕峰（受让方）签订《房屋转让协议》一份，约定：鉴于第三方2002年因业务发展需要，用按揭贷款的形式购置三庆汇文轩东座**、**层五套办公用房，第三方与时任合伙人约定，该房由第三方使用并负责交纳银行按揭贷款，为便于办理按揭贷款手续，购房及贷款以各合伙人的名义办理；出让方当时系第三方合伙人之一，现欲退出第三方，故三方协商，签订协议如下：出让方及共有权人同意将登记在其名下由第三方实际使用的房屋（三庆汇文轩东**层*户、房产证号为济房权证历字第08**71号）转让给受让方；自该协议生效之日起，出让方及共有权人与该房屋相关的一切权利、义务（含相关资料，如：购房合同、保险凭证、房屋所有权或他项权证书、按揭还款存折、已交款票据等与该房屋相关的资料）一并转让于受让方；出让方及共有权人、受让方在条件成就时，特别是在受让方或第三方提前还清房屋贷款时，应积极配合办理该房屋的产权变更登记手续；按揭还款存折如需要更换时，出让方也应积极配合；受让方受让该房屋后，与第三方之间就该房屋权属、使用等方面的问题，另行协商；出让方及共有权人承诺该房屋除现因银行按揭贷款所存在的抵押担保外，无任何权利瑕疵，将来也不会再行设置任何形式的担保等转让障碍，否则将按该房产原价格的两倍赔偿对方损失；受让方承诺自受让房屋后，按时交纳后续年度的银行按揭贷款，积极履行相关义务，如受让方不按时支付银行按揭贷款或不积极履行相关义务，致使出让方及共有权人被银行催告并履行还款义务或造成其他损失的，出让方及共有权人有权解除该协议并要求退还该房屋；受让方知悉该房屋已设置抵押的事实，出让方及共有权人、受让方应及时将该转让事实告知抵押权人；该房屋的转让价款按出让方购房合同的价款不变，第三方同意将出让方在第三方已借支交付的银行按揭款变更为受让方所借，受让方须在合同生效后三日内支付给出让方购房时已交纳的购房尾款12061.70元；第三方在本合同生效后三日内结清出让方2003年度的律师效益工资；第三方与出让方就该房屋签订的租赁等一切协议均废止。该协议签订后，涉案房屋未办理产权过户登记手续。被告周长鹏主张涉案《房屋转让协议》存在原告舜天律师事务所与第三人刘丕峰恶意串通损害其他合伙人利益的情形，且违反了法律、行政法规的强制性规定，应为无效协议。
2005年1月7日，被告周长鹏出具《房屋转让告知书》一份，内容为：“工行济南高新技术产业开发区支行：本人（周长鹏）现因工作等方面原因，经与受让人刘丕峰协商，将所购坐落于济南市经十路**号三庆汇文轩东座**层*户的房屋转让于刘丕峰。由于该房屋已在贵行设置了抵押，现通知贵行知悉此事实。本人承诺：该转让不会影响与贵行所签订的抵押贷款合同的效力，仍会一如既往地履行对贵行的还款义务。特此函告。”被告周长鹏称该告知书未实际向第三人工商银行送达。第三人工商银行称其从未收到过该告知书。
2005年2月4日，被告周长鹏将涉案房屋的房屋所有权证、商品房买卖合同、首付款收款收据、房屋差价款收据、手续费收款收据交付给第三人刘丕峰。被告周长鹏认可其前期交纳的房屋首付款、差价款、手续费等第三人刘丕峰已向其支付。
另查明，涉案房屋购买后，一直由原告舜天律师事务所占有使用，并由原告舜天律师事务所将每月应还贷款打入账号为16020236010****8235账户内。对于原告舜天律师事务所打入按揭还款账户的款项性质，原告舜天律师事务所主张为其按照与被告周长鹏的约定，支付的按揭还款；而被告周长鹏主张该笔款项为原告舜天律师事务所向其支付的房屋租金。为证实其主张，被告周长鹏提交了2002年9月16日其与原告舜天律师事务所签订的《租赁协议》一份，该协议约定被告周长鹏将汇文轩东座*层*号房屋出租给原告舜天律师事务所，租赁期限自2002年12月1日至2022年11月30日，租金为每月8966元，每月15日支付本月租金；租赁期限届满后，如原告舜天律师事务所继续承租，被告周长鹏必须同意，不得出租给他人，双方另行签订租赁合同；租赁期间，被告周长鹏未经原告舜天律师事务所同意，不得以任何理由解除合同；租赁期间，被告周长鹏如转让本房屋，须经原告舜天律师事务所同意，且受让人是原告舜天律师事务所的员工；原告舜天律师事务所提前解除合同，应向被告周长鹏支付半年的租金作为违约金。据此，被告周长鹏主张原告舜天律师事务所向其账户内存入的款项系房屋租金。对此，原告舜天律师事务所不予认可，并主张上述《租赁协议》是其为了做账方便而与被告周长鹏签订的，双方之间并不存在真实的租赁合同关系。
本院认为，对于被告周长鹏要求确认涉案《房屋转让协议》无效的反诉请求，首先，被告周长鹏主张原告舜天律师事务所与第三人刘丕峰恶意串通，损害了除第三人刘丕峰以外的其他合伙人及第三人工商银行的利益，对此，本院认为，涉案《房屋转让协议》意在明确由被告周长鹏购买的涉案房屋实际权利人为原告舜天律师事务所，而原告舜天律师事务所作为合伙制律师事务所，其财产应为全体合伙人共有，故该《房屋转让协议》并未侵害原告舜天律师事务所合伙人的权益，反而是对各合伙人有益的。关于第三人工商银行的权益，各方当事人均未提交证据证明第三人工商银行在涉案贷款的审查、发放过程中知晓原告舜天律师事务所主张的“顶名购房”的情况，因此第三人工商银行作为善意第三人对涉案房屋享有抵押权，且该抵押权已经济南市房管局登记备案。因此，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条第一款的规定：“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿”，涉案房屋所有权的变化不会影响第三人工商银行抵押权的行使，且涉案房屋的现值远远高于未偿还的贷款数额，故涉案《房屋转让协议》并不会损害第三人工商银行的合法权益。据此，本院认为被告（反诉原告）周长鹏要求确认涉案《房屋转让协议》无效的反诉请求，无事实及法律依据，本院不予支持。
因涉案《房屋转让协议》明确载明涉案房屋系被告周长鹏顶名购买，由原告舜天律师事务所支付银行按揭贷款，并约定自该协议签订之日起被告周长鹏、被告安冰将与该房屋相关的一切权利、义务转让给第三人刘丕峰，而第三人刘丕峰明确表示其不再顶名购买涉案房屋，由此可以证实涉案房屋的实际所有权人应为原告舜天律师事务所。据此，原告（反诉被告）舜天律师事务所要求确认其为涉案房屋所有权人的诉讼请求，理由正当，证据充分，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国物权法》第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）舜天律师事务所系产权证号为济房权证历字第0878**号的房屋所有权人；
二、驳回被告（反诉原告）周长鹏的反诉请求。
本诉案件受理费21040元，反诉案件受理费100元，均由被告（反诉原告）周长鹏负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 孙晓博
人民陪审员 张 忠
人民陪审员 修 芳
二〇一五年四月十四日
书 记 员 高理力