重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝一中法民终字第00333号
上诉人（原审被告）张小林，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。
上诉人（原审被告）王朝灵，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。
委托代理人张小林，女，住重庆市沙坪坝区。
被上诉人（原审原告）重庆流年物业管理有限公司，住所地重庆市渝中区大坪正街88号附1号6-9#。
法定代表人郭玉洲，总经理。
委托代理人陈德沛，1942年8月19日，重庆流年物业管理有限公司员工。
上诉人张小林、王朝灵与被上诉人重庆流年物业管理有限公司（以下简称流年物业公司）物业服务合同纠纷一案，重庆市沙坪坝区人民法院于2014年11月10日作出（2014）沙法民初字第08462号民事判决。张小林、王朝灵对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年2月5日对本案有关诉讼参与人进行了询问。上诉人张小林与被上诉人流年物业公司的委托代理人陈德沛到庭参加了询问。本案现已审理终结。
流年物业公司在一审中诉称，流年物业公司系有资质的物业服务企业，合法进驻被告所在小区进行物业服务。张小林、王朝灵是重庆市沙坪坝区阳光驿站小区社区服务站所用房屋的业主，拥有140.70平方米的专有商业物业，按照物业服务合同的约定，收费标准为2.90元／平方米／月，每月应缴物业服务费408元。业主未按时如数交纳物业服务费，应按日支付应交物业服务费的千分之三的滞纳金。经催收，张小林、王朝灵未履行缴费义务，现诉至一审法院，请求：1，判令张小林、王朝灵支付2013年4月15日至2014年8月15日共计16个月的物业服务费6528元（408元／月＊16个月）；2，判令张小林、王朝灵支付滞纳金4406元（每日按每月欠费金额的千分之三累计计算至2014年8月15日）。
张小林、王朝灵在一审中共同辩称，张小林、王朝灵的物业是拆迁安置的商业门面产权房，水电气、闭路、下水道、烟道、消防都是在该物业的公共红线外安装还建的。张小林、王朝灵的物业经营的是医院，医院产生的垃圾由张小林、王朝灵支付服务费由他人特殊处理。双方之间从未签订物业服务合同，流年物业公司从未找张小林、王朝灵沟通，而且张小林、王朝灵的物业需要的是特殊服务，流年物业公司从未对张小林、王朝灵的物业进行服务，流年物业公司的诉求不合法，不同意支付物业服务费。
一审法院经审理查明，王朝灵、张小林系沙坪坝区劳动路79号附X号房屋所有权人，该房屋为商业用房，建筑面积140.70平方米，现由沙坪坝街道劳动路社区卫生服务站租赁使用。
流年物业公司拥有三级物业服务资质。2013年4月16日，流年公司（乙方）与重庆市沙坪坝区劳动路社区阳光驿站小区业主委员会（甲方）签订《物业服务合同》。合同第三条约定甲方委托乙方提供的物业服务主要内容为：物业共用部分的日常维护、养护和管理；物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理；公共场所、房屋公用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通；交通秩序与车辆停放的管理；协助做好物业管理区域内的安全防范工作；物业档案资料管理；物业项目使用专项维修基金的预算和计划；装修管理；物业服务费的收取等。合同第六条约定商业物业的收费方式为按月收取，3元／月／平方米。合同第八条约定业主应于合同生效日起交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或物业服务资金的，从其约定，物业使用人不按照约定交纳的，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的缴费约定，业主应当自约定之日起书面告知乙方。业主或物业使用人应在每月20日前履行交纳义务。合同第十八条约定合同期限为一年，从2013年4月16日起至2014年4月15日止。合同第二十四条约定，业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应每日按千分之三的标准向乙方支付违约金。合同还约定了双方的权利义务、物业服务质量标准及附则等内容。
2014年4月15日，流年物业公司（乙方）与重庆市沙坪坝区劳动路社区阳光驿站小区业主委员会（甲方）续签《物业服务合同》。合同期限为2014年4月15日至2016年4月14日止。
2014年11月4日，重庆市沙坪坝区劳动路社区阳光驿站小区业主委员会出具《证明》，载明：“今证明重庆流年物业管理有限公司在劳动路阳光驿站的服务期间（2013.4-2014.9）履行了物业服务合同中的规定事项，包括保安、清洁、设备设施的维护、绿化。”
一审审理中，流年物业公司还举示了进场签名表，证明自己进入小区服务合法；举示了值班记录表、化粪池清掏服务合同、消防通道协调记录、收取小区其他业主的物管费发票，证明己方履行了物业服务义务；催款通知书，证明向张小林、王朝灵进行了催收。张小林、王朝灵质证称对进场签名表不知情；认可化粪池清掏合同；值班记录表上可以看出每班只有一个保安；收取其他业主物业费凭证、业委会证明与本案无关；没有收到过催款通知书。张小林、王朝灵举示了公证书、还房协议，证明自己的物业是独立于小区的；4张照片，证明消防通道堵塞，流年物业公司服务不到位；收据一张，证明垃圾是由沙区环卫所负责清运。
流年物业公司质证认为公证书、还房协议不能证明张小林、王朝灵的物业独立于小区；照片所示消防通道的问题流年物业公司已经进行协调处理；收据显示的是需要特殊处理的医疗垃圾而非生活垃圾。现流年物业公司起诉认为，从流年物业公司2013年4月15日入场服务至今，张小林、王朝灵未履行交费义务，现要求张小林、王朝灵交纳物业服务费及滞纳金；张小林、王朝灵认为己方物业独立于小区，流年物业公司未提供服务，拒绝交费。
一审法院就合同约定的违约金标准向张小林、王朝灵进行了释明，张小林、王朝灵坚持认为己方未违约，故不需要法院调整违约金标准；流年物业公司称如果法院认为违约金标准过高，自愿将违约金标准调整至中国人民银行同期贷款利率的130%。双方争议较大，调解未成。
一审法院认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。流年物业公司与重庆市沙坪坝区劳动路社区阳光驿站小区业主委员会签订的物业服务合同是双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，对业主具有约束力，双方应当按照合同的约定履行各自的义务。
流年物业公司举示的证据足以证明其对阳光驿站小区进行了物业服务，该小区业主应当依法履行物业服务费交纳义务。张小林、王朝灵抗辩的其所有的物业独立于阳光驿站小区缺乏事实依据和证据支持。物业服务企业对消防通道存在的问题进行了沟通、协调即是在履行物业服务义务，其本身并无强制性执法权，若经沟通协调仍不能解决，当事人可寻求行政、司法等救济途径。物业服务合同中的垃圾清运应指一般生活垃圾，张小林、王朝灵将物业出租于卫生服务站所产生的需要特殊处理的医疗垃圾，不应作为流年物业公司的服务内容，张小林、王朝灵不应以此为由拒交物业服务费。
关于交费的期间，合同第八条约定业主应于合同生效日起交纳物业服务费用，合同签订于2013年4月16日，签订之日为生效之日，流年物业公司主张从2013年4月15日起计收物业服务费无合同依据和法律依据。对于流年物业公司主张的2013年4月16日至2014年8月15日期间物业服务费的诉讼请求，一审法院予以支持。
关于交费的标准，合同约定物业服务费按月交纳，标准为3元／月／平方米，被告物业建筑面积为140.70平方米，每月应交纳的物业服务费为422.10元。流年物业公司要求按照2.90元／平方米／月的标准每月计收408元，系对自身民事权益的处分，一审法院予以确认，从2013年4月16日至2014年8月15日共计16个月，物业服务费合计6528元。
关于违约金，合同约定张小林、王朝灵每月20日之前交费，现张小林、王朝灵未按期交费，应当按约承担违约责任。合同约定的违约金标准为每日按欠费金额千分之三的金额累计，一审法院认为此违约金标准过分高于流年物业公司的损失，流年物业公司同意将违约金计算标准调整至同期人民银行同期贷款利率的130%，一审法院予以确认。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、王朝灵、张小林于一审判决发生法律效力后立即向流年物业公司支付2013年4月16日至2014年8月15日共计16个月的物业服务费6528元。
二、王朝灵、张小林于一审判决发生法律效力后立即向流年物业公司支付逾期交费违约金。该违约金以每月欠费金额408元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的130%，从2013年4月16日至2014年8月15日期间的每月第21日起，计算至2014年8月15日。
三、驳回流年物业公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务或其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。
一审案件受理费74元，减半交纳37元（流年物业公司已预交），由王朝灵、张小林负担，限于一审判决发生法律效力后立即给付流年物业公司。
宣判后，张小林、王朝灵不服一审判决，向本院提起上诉。其上诉请求：撤销（2014）沙法民初字第08462号民事判决，驳回流年物业公司的全部诉讼请求。上诉事实及主要理由：1、一审判决认定事实不清，证据不足。张小林、王朝灵已举示充分的证据证明自己的物业与流年物业公司提供物业服务的物业之间没有共用物业关系，而流年物业公司也未举示任何证据证明其为张小林、王朝灵的物业提供了物业服务。2、承租张小林、王朝灵物业的沙坪坝区卫生服务中心已出具情况报告，证明流年物业公司的收费标准过高，不符合相关文件规定。所以，张小林、王朝灵拒绝交纳物业服务费是由于流年物业公司多收了费用才导致，张小林、王朝灵没有任何过错，不应支付滞纳金、诉讼费等。
流年物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律得当，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。
二审审理中，张小林、王朝灵向本院举示了沙坪坝区卫生服务中心加盖印章的《关于交纳物业管理费的情况报告》一份，拟证明流年物业公司收取的物业费标准过高，张小林、王朝灵的物业是门面，应按照门面的收费标准即每月每平米1元的标准收取。流年物业公司质证后对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。本院认为，该证据不属于最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条规定的二审程序中的新的证据，本院不予采信。
二审审理查明的事实与一审审理查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案所涉及的物业服务合同，是重庆市沙坪坝区劳动路社区阳光驿站小区业主委员会代表全体业主，与经业主大会选聘的流年物业公司所签订的。该物业服务合同系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对阳光驿站小区的全体业主具有约束力，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。张小林、王朝灵虽称其所有的房屋独立于阳光驿站小区，但没有充分的事实依据和证据支持，该房屋应属阳光驿站小区物业的一部分。张小林、王朝灵作为阳光驿站小区的业主，受阳光驿站小区业主委员会与流年物业公司签订的物业服务合同的约束。流年物业公司已按照合同约定向阳光驿站小区提供了相应的物业服务，张小林、王朝灵亦应按照合同约定按时足额交纳物业服务费。一审判决有关张小林、王朝灵应交纳欠付物业服务费的认定，并无不当。
张小林、王朝灵认为流年物业公司收取的物业服务费标准过高，不符合相关规定，但举示的证据并不足以证明其主张。流年物业公司在物业服务合同约定的收费标准下，自愿降低物业服务费收费标准，系其对自身民事权益的处分，本院予以尊重并确认。张小林、王朝灵可按照流年物业公司自行调整后的标准即2.90元／平方米／月交纳物业服务费。一审判决有关物业服务费计费标准的认定，并无不当。
由于张小林、王朝灵并未举示其存在不应交纳或可以迟延交纳物业服务费的合法、有效且充分的证据，故其应当按照合同约定承担因迟延交纳物业服务费而产生的违约责任。一审判决有关张小林、王朝灵应承担违约责任并支付违约金的认定，并无不当。
综上，上诉人张小林、王朝灵的上诉理由均不成立，其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费74元，由上诉人张小林、王朝灵负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 晏 芳
代理审判员 倪 旻
代理审判员 李 娅
二〇一五年三月三十一日
书 记 员 白耀妮