黑龙江省木兰县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑0127民初453号
原告袁桂春，住木兰县。
委托代理人范俊杰，黑龙江孙凤英律师事务所律师。
被告王洪波，住木兰县。
委托代理人张海霞（系被告王洪波妻子），1972年12月3日，住木兰县。
第三人齐宝财，住木兰县。
原告袁桂春与被告王洪波、第三人齐宝财案外人执行异议之诉一案，原告袁桂春于2016年3月2日向本院提起诉讼。本院于2016年3月2日受理后，依法组成合议庭，原审判人员于2016年3月2日申请回避，本院院长于2016年3月18日作出自行回避决定，本院另行组成合议庭，于2016年5月10日公开开庭进行了审理。原告袁桂春及其委托代理人范俊杰，被告王洪波及其委托代理人张海霞，第三人齐宝财到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告袁桂春诉称：2015年7月1日被告起诉第三人齐宝财保证合同纠纷一案由贵院受理，2015年7月1日贵院下达裁定将第三人名下位于木兰县木兰镇盛世观江名苑254栋5单元502室建筑面积50.08平方米楼房的保全。原告为此向贵院提出保全异议。异议的理由是被告没有权利要求保全原告合法取得的房屋，因为被告申请保全的该房屋是原告于2013年6月18日花销140000元购买第三人齐宝财的毛坯房屋，双方有房屋买卖协议，在原告交付购房款后第三人就立即将房屋交付给原告，室内装修材料和人工费都是原告花销的，有装潢商店的证明，该房屋一直由原告全家居住至今物业可以证明，而且这些年有关部门收取的物业费、供热费、电费、水费、卫生费、排水费等都是原告交纳的，原告有正规票据为证，虽然原告购买第三人齐宝财的房屋双方没有办理过户手续，但是该房屋已经实际交付给原告，根据《物权法》第一百零六条的规定，原告取得的房屋是善意的，转让的价格是合理的，房屋已经实际交付给原告使用二年多。木兰法院经过书面审理认为原告属于案外人，与原判决、裁定无关，于2016年1月11日下达（2015）木民初字第849号民事裁定书，告知原告在15日内向法院提起诉讼，根据《民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。为此原告根据《民事诉讼法》解释第三百零四条、第三百零五条、第三百零七条等规定提出诉讼，请求法院依法判决保护原告的合法权益。原告请求人民法院到小区物业以及有关部门调查，如果原告与第三人之间的买卖协议有虚假，异议人愿意负任何法律责任，请求法院查明后判决，确认原告与第三人房屋买卖协议有效，尽快撤销（2015）木商初字第849-1号裁定，保障原告正常使用的居住该房屋，维护法律的公平、公正。
被告王洪波辩称：袁桂春的诉讼请求不应得到支持，应维持木兰法院（2015）木商初字第849-1号民事裁定的法律效力。理由一、袁桂春与齐宝财间房屋买卖是虚假的，不应得到支持。即使签订了合同，也应由齐宝财向袁桂春履行债权偿还义务，而不是债权转移。袁桂春与齐宝财间所谓的买卖房屋，袁桂春不属于善意取得，不具有物权效力。如按袁桂春所说，此房已买卖两年多，为什么不办理过户手续，善意在何处。依特权法，不动产转让，以变更所有权登记发生特权转移效力，没有办理变更登记，此房自始至终都是齐宝财的财产。理由二、齐宝财在为齐福民提供担保时明确该房屋是其私有财产，并出示房屋所有权证以做证明。齐宝财以自有财产承担保证责任，应受法律支持。法院保全房屋是齐宝财的，毋庸置疑。房屋年有权证是国家法律规定的公文材料，是通过国家规定向社会公示出来的，具有排他的证明力。
第三人齐宝财述称：一、原告起诉的房屋买卖合同情况是属实的。齐宝财家购买木兰盛世观江名苑小区B3栋5单元502室楼房于2013年6月5日办理的房屋产权证，购买后齐宝财家一直没有对该房屋装修和居住。后来齐宝财家急需用钱，于2013年6月18日与原告当场达成买卖协议，以140000元的价格将毛坯房转卖给原告，原告当场付款给齐宝财140000元现金，当天齐宝财就将房屋交给齐宝财。原告早在2013年6月18日已经实际占有使用购买的房屋。签订合同时有在场人陈宝生给写的合同，可以证明这些情况，当时国家政策规定买卖房屋没有超过5年的交纳过户费用高于平时费用的一半，所以双方约定在买卖合同过5年后也就是2018年再办理产权过户手续。而且齐宝财将房屋交付原告后，物业费、水费、电费、供热费、卫生费等费用都是原告交纳的，房屋也是原告自己花钱装修的，这些情况物业、该小区的邻居都知道。如果齐宝财说的有虚假愿意承担法律责任。原告要求确认房屋买卖合同有效齐宝财没有意见，齐宝财承认双方合同合法有效，并且实际履行。二、被告没有权利保全齐宝财已经卖给原告的房屋，齐宝财是为齐福民担保才与被告形成的债务关系，齐福民在没出事前向被告借款，当时被告要求齐福民提供担保。齐宝财与齐福民有亲属关系，找到齐宝财时只有承包的荒地，被告说可以将土地以转包形式作为抵押担保。于是2014年7月3日齐宝财与被告签订土地转包协议，将位于木兰镇松江村王家屯27亩转包给被告经营，转包费按150000元计算，种植期限顶够150000元欠款为止。后来因为齐福民被他人杀害，被告于2015年6月30日起诉到法院要求齐宝财承担担保责任，经过法院调解由齐宝财偿还借款本金150000元。被告这时保全齐宝财转卖给原告的房屋，这时原告已经实际占有使用房屋二年多，被告不应当保全该房屋，不应当影响原告的使用。更何况齐宝财与被告当时约定用齐宝财承包的土地偿还借款。现在土地被木兰县建设松花江大桥占用了一部分，另一部分没有转包出去。如果被告同意，齐宝财愿意用该土地转包给其项担保的欠款。齐宝财请求法院查明后，认定齐宝财与原告房屋买卖合同有效，撤销被告申请保全该房屋的裁定，齐宝财与被告之间的担保借款事情由自己另处理，不要影响原告的权利。
在本院开庭审理过程中，袁桂春、王洪波、齐宝财为证明各自诉（述）辩主张的事实成立，举示了证据并发表了质证意见。
袁桂春举示的证据情况如下：
证据A1.2013年6月18日，袁桂春与齐宝财签订的房屋买卖协议（复印件），拟证明：1、齐宝财将自己购买的位于木兰县盛世观江名苑小区254栋5单元502室建筑面积50.08平方米的毛坯房作价140000元转卖给袁桂春所有。2、签订买卖协议时袁桂春将买房款140000元当场交清。3、签订协议交款时齐宝财将房屋交付给袁桂春。4、双方约定签订协议5年后办理过户手续，不是买受人的原因自身原因未办理过户手续。
证据A2.收据（复印件），拟证明：2013年6月18日，齐宝财收到房款140000元。
证据A3.房屋所有权证书（复印件），拟证明：2013年6月18日袁桂春购买齐宝财房屋时，齐宝财将该房屋所有权证书交给袁桂春。
证据A4.哈尔滨盛世吉祥物业有限公司证明，拟证明：1、袁桂春购买齐宝财房屋时管理该小区的盛世观江名苑小区物业知道齐宝财将B3栋5单元502室，建筑面积50.08平方米转卖给袁桂春。2、袁桂春对该购买房屋进行装修时经过物业同意的。3、该房屋一直由袁桂春全家居住至今。4、该房屋的物业费等费用也是袁桂春交纳的。
证据A5.卫生费、供热费、排水费、物业费、电费票据，拟证明：自2013年6月份袁桂春购买齐宝财的楼房后，该房屋涉及的卫生费、供热费、排水费、物业费、电费都是以袁桂春名义交纳的情况，因而证明该房屋实际交付给袁桂春占有使用至今。
证据A6.木兰县宝龙装潢和宏伟建材商店证明，拟证明：2013年6月份，袁桂春购买齐宝财盛世观江名苑小区B3栋5单元502室房屋装修材料都是在该两个商店购买并由该两个商店负责送货，装潢材料费用都是袁桂春给付的。
证据A7.证言人陈某甲当庭作证的证言，拟证明：齐宝财卖袁桂春的房子协议是证言书写。主要内容为：证言人与齐宝财同住一个小区，与袁桂春没关系。该房屋以140000元钱卖的，小三阳，房子不太大。写合同时当场给130000元现金，之前给过10000元定金。当时没过户，没有房照，写好5到6年以后过户。
证据A8.证言人陈某乙当庭作证的证言，拟证明：案涉房屋装修的情况。主要内容为：2013年3月份到6月份，是开春装修的，具体实在忘了，就这一段。袁桂春家自来水是证言人给跑的线，木匠和瓦匠也是证言人给找的。装修袁桂春雇的证言，并与证言人去买材料，水暖是在聚鑫商店买的，瓷砖水泥在宏伟商店买的，木匠装潢材料宝龙商店买的，工钱袁桂春付的。
王洪波对袁桂春举示的证据A1、A2质证认为：袁桂春与齐宝财二人是实在亲属关系，该房屋所谓的买卖说是他二人恶意串通下形成的，是为了对抗齐宝财承担担保责任形成的，都是不真实的。
齐宝财对袁桂春举示的证据A1、A2质证认为：真实的，假的负法律责任。全额收到房屋款了。
王洪波对袁桂春举示的证据A3质证认为：证书是真实的，并从颁证时间，可以证明该房屋所有权人一直是齐宝财，根本没有出卖给任何人。
齐宝财对袁桂春举示的证据A3质证认为：房屋所有权证卖完房直接给袁桂春了。
王洪波对袁桂春举示的证据A4、A5质证认为：不能简单证明房屋所有权人。理由1、这些收费单位没有核对房屋氖权人的权利和义务。只要该房屋发生的费用，并有人承担费用，报任何人名都可以，从未见电业局、排水处、供热公司、物业等收费人员要求交费人出具房屋所有权证。故此，这些证据没有证明力。2、当前社会是经济社会，房屋出租已经不是新闻，而是社会发展的象征，谁在那个房里住并不能决定房屋所有权的归属，也不能因居住时间长短决定房屋所有权归属。
齐宝财对袁桂春举示的证据A4、A5质证认为：真实的。
王洪波对袁桂春举示的证据A6质证认为：同样不能证明房屋所有权人。理由1、这些票据不是税务机关出具的正规发票，证明效力低下，存在满天飞的情形。2、没有任何一家装潢商店或是干活工人要求购买人出示房屋所有权证，或是工作要求雇主出示房屋所有权和身份证。3、没有任何一家装潢商店会派人入户核实所卖材料嘉实用处。4、人工费证言不能证明找工作干活的人就一定是房屋所有权人。故此，任何人都可以到任意一家或真或假的商店去开具这种收据和证明，有点关系地干活人都可以出来作证，但证言真实性没有保证。
齐宝财对袁桂春举示的证据A6质证认为：没意见。
王洪波对袁桂春举示的证据A7质证认为：真假也不知道。
齐宝财对袁桂春举示的证据A7质证认为：无异议。
王洪波对袁桂春举示的证据A8质证认为：有异议，是假的。
齐宝财对袁桂春举示的证据A8质证认为：这个我不知道。
王洪波未举示的证据情况如下：
证据B1.木兰县人民法院（2015）木商初字第849号民事调解书、（2015）木民初字第849号民事裁定书、（2015）木商初字第849-1号民事裁定书各1份，拟证明：争议房屋已被王洪波申请保全，申请保全基础是齐宝财担保，执行异议被法院驳回了。
证据B2.证言人李某某当庭作证的证言，拟证明：王洪波欠证言人钱，证言人找王洪波要钱。齐宝财、王洪波，齐福民在沙场签协议证言人在场。主要内容为：证人看见有个本，红色的。签字的时候离得远没看见，在门口来着。前年的7到8月份，在沙场屋里看见齐宝财了。
袁桂春对王洪波举示的证据B1质证认为：无异议，对执行异议有异议，才提起诉讼。
齐宝财对王洪波举示的证据B1质证认为：没异议。
袁桂春对王洪波举示的证据B2质证认为：有异议，证明问题与本案无关。
齐宝财对王洪波举示的证据B2质证认为：有异议，都是假的，证人不在场，齐宝财在沙场没拿房照。
齐宝财举示的证据情况如下：
证据C1.2014年7月3日，齐宝财与王洪波签订的土地转包协议（复印件），拟证明：齐宝财欠王洪波钱，用地抵账。
袁桂春对齐宝财举示的证据C1质证认为：无异议，齐宝财与王洪波有借款，经法院调解了。
王洪波对齐宝财举示的证据C1质证认为：与齐宝财欠王洪波150000元无关。
本院确认：袁桂春举示的证据A1至A8均部分符合证据的真实性、合法性及关联性，故本院对袁桂春举示的证据A1至A8部分予以采信，能够部分证明袁桂春所待证的事实。王洪波举示的证据B1符合证据的真实性、合法性及关联性，故本院对王洪波举示的证据B1予以采信，能够证明王洪波所待证的事实。王洪波举示的证据B2部分符合证据的真实性、合法性及关联性，故本院对王洪波举示的证据B1部分予以采信，能够证明王洪波所待证的部分事实。齐宝财举示的证据C1不符合证据的关联性，故本院对齐宝财举示的证据C1不予采信。
本院经审理查明：2013年6月5日（房屋所有权登记日期），第三人齐宝财以购买的方式取得位于木兰县木兰镇生产街二委五组（木兰县木兰镇盛世观江名苑小区）254栋5单元502室建筑面积为50.08平方米毛坯楼房（案涉房屋）。2013年6月18日，第三人齐宝财与原告袁桂春签订了案涉房屋的买卖合同，合同约定：第三人齐宝财以140000元的价格将案涉房屋卖与原告袁桂春，原告袁桂春当场交款，第三人齐宝财当场交房，双方自购房之日起五年后过户（目的是规避国家税费），过户费用由原告袁桂春自负，第三人齐宝财协助办理。原告袁桂春购买案涉房屋后，对该案涉房屋进行了装修并交纳了卫生费、供热费、排水费、物业费及电费。2015年6月30日，被告王洪波因与第三人齐宝财的保证合同纠纷，申请本院对案涉房屋进行诉讼财产保全。本院于2015年7月1日作出（2015）木商初字第849-1号民事裁定书，保全了第三人齐宝财所有的案涉房屋。2015年7月15日，原告袁桂春对案涉房屋的执行提出异议，请求撤销（2015）木商初字第849-1号民事裁定，解除对案涉房屋的财产保全。本院于2016年1月11日作出（2015）木民初字第849号民事裁定书驳回了原告袁桂春的异议，原告袁桂春在法定期限内提出了案外人执行异议之诉。案涉房屋至今原告袁桂春与第三人未在木兰县房产住宅局办理房屋所有权过户登记。
本院认为：本案的争议焦点是原告袁桂春对案涉房屋是否有足以阻却执行措施。本案中原告袁桂春主张对抗执行系基于其与第三人齐宝财于2013年6月18日签订的房屋买卖协议而产生的债权请求权。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中双方约定的交房时间为2013年6月18日即协议签订之日，2015年7月1日案涉房屋即被法院采取强制措施，2015年7月15日，原告袁桂春提出执行异议。另外，自2013年6月18日至法庭辩论终结前，原告袁桂春未举示证据证明其向木兰县房产住宅局主张办理产权过户登记手续的任何证据。且原告袁桂春与第三人齐宝财约定自购房之日起5年后过户，过户费用由原告袁桂春承担，原告袁桂春至今未办理过户手续的真实目的是为了规避国家税费。这说明是由于原告袁桂春自身原因怠于行使请求办理过户手续的权利，从而没有将债权及时转化为所有权，故其自身对未办理过户登记手续存在过错，不符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款即：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，不动产物权的变更是以登记为准，原告袁桂春与第三人齐宝财签订定的房屋买卖协议有效，但案涉房屋未办理过户登记手续，故不发生物权变动的效力。因此，原告袁桂春所主张的权利不符合法律规定，不足以产生排除执行的效力。
综上所述，原告袁桂春的诉讼请求，不成立，不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款（二）项之规定，判决如下：
驳回原告袁桂春的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告袁桂春负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。
审 判 长 张立波
人民陪审员 王勋波
审 判 员 白雪松
二〇一六年六月十二日
书 记 员 李忠明