浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙甬民二终字第682号
上诉人（原审原告）：李锡姣。
委托代理人：阮文良。
委托代理人：厉洁飞。
被上诉人（原审被告）：宁波石浦半岛酒店有限公司。
法定代表人：卢国平。
委托代理人：黄建洲。
委托代理人：沈惜宇。
上诉人李锡姣因与被上诉人宁波石浦半岛酒店有限公司（以下简称石浦半岛公司）商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省象山县人民法院于2013年9月16日作出的（2013）甬象民初字第1233号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年10月18日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年10月30日公开开庭审理了本案。上诉人李锡姣及其委托代理人阮文良、厉洁飞、被上诉人石浦半岛公司的委托代理人黄建洲、沈惜宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理认定：2010年5月6日，原、被告经协商签订一份《商品房买卖合同》，合同约定的内容与原告诉请述及的该合同内容一致。合同签订后，原告已依约支付合同项下的房价款。之后，被告于2011年6月27日完成房屋产权初始登记。2011年10月19日，原告取得房屋权属证书，证载建筑面积为243.56㎡。同年12月13日，双方就房屋面积补差等事宜签订一份《结算证明》，结算证明中载明：原合同金额为1743070元，最终结算金额为1652944元；双方确认根据合同履行情况，同意在本结算证明出具时，由被告结清全部款项后移交权属证书。双方基于商品房买卖合同产生的权利、义务，在款项结清、证书移交后全部履行完毕并消灭，双方无任何争议，如有也予放弃；被告在结算证明出具后仍需承担保修义务。被告即将结算确认的补差款56168元退付给原告。
原审原告李锡姣于2013年8月1日诉至原审法院，请求判令：一、原审被告支付逾期办证约定违约金58845元（按最后结算房价款1652944元的日万分之二，自2011年1月1日起算至2011年6月27日）；二、原审被告返还面积误差比超过3%部分双倍返还当中另一倍的房款37834元{［（合同约定建筑面积256.84㎡－房产证登记建筑面积243.56㎡）－256.84㎡×3%］×6786.6元／㎡}。
原审法院审理认为：本案的争点之一，在于被告逾期办证的行为是否构成违约。本案中，依合同约定，被告应于2010年12月31日将房屋初始登记权属证书交付给原告，而被告于2011年6月27日才完成房屋产权初始登记，显然已构成逾期办证的违约。
至于涉房楼盘产权初始登记办证事宜，被告是否委托第三方办理，据现有证据透视，难予认定。即便如被告所述确因第三方原因造成办证逾期，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定，也不影响被告本身应当对原告违约责任的承担。因此，被告以权证办理逾期，责任在第三方为由，主张己方不构成逾期办证的违约，理由也不成立，不予采纳。
本案的争点之二在于上述违约金给付请求权，是否因双方嗣后签订的《结算证明》的相关约定并履行归于消灭。本案中，双方在合同权利义务基本完成后，就房屋面积确认和误差处理等善后事宜签订一份《结算证明》，结算证明中载明：原合同金额为1743070元，最终结算金额为1652944元。双方基于商品房买卖合同产生的权利、义务，在款项结清、证书移交后全部履行完毕并消灭，双方无任何争议，如有也予放弃。此表明原告基于该合同产生的违约金给付请求权，在符合面积补差款退清并完成权证移交的情形下，自愿予以放弃。鉴于违约金给付请求权系属合同项下的民事权利范畴，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款规定，当事人有权依照自己的意思，在法律规定的范围内予以处分。因此，在被告依《结算证明》约定退清面积补差款并完成权证移交后，原告基于本合同产生的上述违约金给付请求权，依约归于消灭。故原告现再诉请被告承担逾期办证的约定违约金，因与嗣后达成的《结算证明》中的有关约定不符，不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规定，合同条款的格式与非格式，系针对合同本身，就订约时确立的合同条款是否商请对方确认作出的界定。因此，格式条款存在于合同订立时，是合同条款的组成部分。合同订立后以承诺书、补充协议等形式存在的独立文本，不属合同项下的格式条款。因此，本案中，相对于商品房买卖合同而言，《结算证明》本身并非该合同项下的格式条款，其性质应属双方就《商品房买卖合同》善后未尽事宜达成的补充合同。
查《结算证明》载明的其中一项条款：双方基于商品房买卖合同产生的权利、义务，在款项结清、证书移交后全部履行完毕并消灭，无任何争议，如有也予放弃。该条款是否确系《结算证明》项下的格式条款，因双方各持己见，而在逻辑层面又不能排除系非格式条款的可能性，本案对此不作判断。即便如原告所述确系格式条款，在效力层面也不必然无效。因条款中作出的关于放弃权利（如违约金请求权）的意思内容，至少在文义层面，对双方均有约束力，不存在《中华人民共和国合同法》第四十条规定的无效情形。因此，原告以《结算证明》的该一条款系格式条款为由，主张无效，理由不能成立，不予采纳。
至于上涉条款作出的关于放弃权利的意思内容，在理解上产生不同解读时，如何判断条款的真实意思，应当依照《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款的规定，结合履约的过程事实、签订《结算证明》的目的等，按通常情形进行界定。本案中，《结算证明》所涉的该一条款，系在双方各自基本完成商品房买卖主合同义务后形成，原合同义务除卖方的保修义务外，仅限于履约中因违约造成的给付义务。与此对应，相对方的合同权利仅为违约请求权，不存在通常情形下所谓的理解争议问题。故原告以《中华人民共和国合同法》第四十一条规定为由，要求对该条款的理解作出不利于被告而利于原告的解读，不予采纳。
虽然签约双方对合同款项的结算，本身并不表明对合同违约请求权的放弃，但结算时对此作出特别约定的，应从其约定，除非该约定本身违反相关法律禁止性规定。本案中，双方就逾期办证引起的违约金给付请求权作出的放弃约定，查现行法律对此并未作出禁止性规定，应当认定有效。因此，原告以合同款项的结算，不影响违约金给付请求的独立行使为由，主张其诉请述及的违约金给付请求权，未因《结算证明》的订立并履行归于消灭，系属对法条本身的不当解读，不予采纳。
鉴于上述违约金给付请求权，在实体层面无法获得司法确认支持。因此，对双方有关违约金支付的起止日期等争议事项，已无作出认定的必要，本案不作判断。
至于被告是否应当返还面积误差比超过3%部分双倍返还当中另一倍的房款37834元，同样基于上述理由，双方因《结算证明》的约定原合同项下的权利义务在款项结清、证书移交后全部履行完毕归于消灭。因此，也不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（七）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款之规定，作出如下判决：驳回原告李锡姣的诉讼请求。本案受理费2217元，减半收取1108.5元，由原告李锡姣负担。
宣判后，原审原告李锡姣不服，上诉至本院，称：一、涉案《结算证明》是被上诉人为了重复使用而预先拟定的，在订立时，根本未与上诉人协商，因此，双方签订的《结算证明》是格式条款，作为《商品房买卖合同》的组成部分，一审法院对《结算证明》未作格式条款认定，不符合法律规定。二、《合同法》第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。被上诉人提供的《结算证明》免除了其自己的全部违约责任，且被上诉人无任何证据证明尽到告知或采取“合理的方式”提请上诉人注意，故该条款是无效的。三、即使《结算证明》是有效的，也应当按照通常理解予以解释。因上诉人在签订《结算证明》时被告知，其房屋有金额可退，签好这份文件，可以退钱。所以，上诉人完全有理由相信，《结算证明》是针对房款结算，并不包括被上诉人的违约责任在内的整个《商品房买卖合同》权利、义务的结算，故上诉人没有放弃对违约责任的追究。四、被上诉人为免除自己的违约责任，让上诉人签订《结算证明》，这一行为完全带有欺骗性质，损害了上诉人的利益。请求二审法院撤销原判，改判支持上诉人的诉讼请求。
被上诉人石浦半岛公司答辩称：《结算证明》不属于采用格式条款订立的合同，也并不存在免除被上诉人责任、加重上诉人责任、排除上诉人主要权利的情形，应属全部有效。理由是：一、《结算证明》并没有排除购房者获得房屋和权属证书的主要权利；二、《结算证明》不存在提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任的情形；三、《结算证明》涉及双方权利、义务了结的条款虽系打印字体，但单列一栏，且意思清晰、明确，故被上诉人已经尽到了合理提示的义务，该条款也不存在理解上的争议。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审审理期间，双方当事人均未提供新的证据。
经审理，本院对原审法院认定的事实予以确认。
本院认为：双方当事人签订的《结算证明》，内容仅与涉案商品房的买卖事项相关联，故应属于双方签订的《商品房买卖合同》的补充条款。关于该补充条款是否属于格式条款的认定问题，根据《合同法》第三十九条第二款规定，“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”。此外，格式条款的构成要件，还应考量提供方是否允许对方作出修改的情形。如果提供方对其为重复使用、预先拟定和未与对方协商的条款不允许对方修改，那么应认定该条款为格式条款，否则不然。本案中，没有证据证明上诉人向被上诉人就《结算证明》条款提出异议并要求修改的事实，故上诉人认为《结算证明》系格式条款的主张，理由不足，本院难以采信。涉案房屋于2011年6月27日完成产权初始登记，上诉人应当知道被上诉人存在办理权属证书逾期的事实，上诉人在此后的同年12月13日仍签署包含“甲乙双方根据合同取得的权利和义务在款项结清、证书移交后全部履行完毕并消灭，双方无任何争议，若有也予以放弃”的《结算证明》，故原审法院认定上诉人已经放弃向被上诉人主张违约责任的权利，对上诉人的诉讼请求不予支持，并无不当。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由难以成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2217元，由上诉人李锡姣负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞灵波
审 判 员 钟康树
审 判 员 朱亚君
二〇一三年十一月八日
代书记员 陆 琼