上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初38964号
原告(反诉被告)张朝杰，男，汉族，1986年6月12日生，汉族，住河南省偃师市。
原告(反诉被告)邹志珍，女，汉族，1985年5月23日生，汉族，住湖南省长沙市。
上列两名原告(反诉被告)共同委托代理人朱姣林，上海申之春律师事务所律师。
被告(反诉原告)于超，男，1984年1月7日生，汉族，住上海市浦东新区。
被告(反诉原告)许超君，女，1986年9月26日生，汉族，住福建省莆田市。
上列两名被告(反诉原告)共同委托代理人高明月，上海市申达律师事务所律师。
上列两名被告(反诉原告)共同委托代理人刘创，上海市申达律师事务所律师。
第三人上海搜房房天下房地产经纪有限公司，住所地上海市黄浦区。
法定代表人徐瑞东，总经理。
委托代理人张子为，男。
委托代理人刘晓君，女。
原告张朝杰、邹志珍诉被告于超、许超君、第三人上海搜房房天下房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月1日立案后，依法适用简易程序，2016年6月14日被告于超、许超君提起反诉，本院受理后与本诉合并审理。后因案件审理需要转为普通程序，并于2016年7月26日、2016年10月20日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)张朝杰、邹志珍及其委托代理人朱姣林、被告(反诉原告)于超、许超君的委托代理人高明月、第三人上海搜房房天下房地产经纪有限公司的委托代理人张子为到庭参加诉讼。本案现已经审理终结。
原告张朝杰、邹志珍诉称，原、被告与第三人于2016年3月17日签订了《房地产买卖居间协议》，同时原、被告双方在第三人的居间安排下签订了《房屋买卖合同》，合同约定：原告向被告购买位于上海市浦东新区东亭路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，购买总价款人民币(以下币种相同)200万元；为办理交易过户手续之需，双方应当于本合同签署后2016年3月31日前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，原告应当于签订示范合同当日内向被告支付首期房价款60万元(含定金)。合同签订当日，原告向被告支付了定金5万元。在签订合同时，中介与被告已知两原告尚未结婚，购买系争房屋为做婚房，故原、被告及中介口头约定原告于2016年3月28日前回老家领取结婚证，原、被告并初步约定2016年3月28日至中介(处)签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。2016年3月18日被告向原告提出希望原告在3月25日前向其支付首付款用于其向银行还贷，原告告知3月25日将回老家领取结婚证，在领取结婚证前因未签订示范文本的网签合同，支付首付款没有依据。同日从事此套房屋中介服务的第三人工作人员冯静波告知原告张朝杰因被告预约银行还贷需在25日之前，建议25日前签订买卖合同，为此在被告和第三人的安排下，原告配合于2016年3月22日与被告签订了示范文本的网签《上海市房地产买卖合同》，同时向被告支付了首付款40万元。原告按照约定在2016年3月25日回老家领取了结婚证。2016年3月25日上海市出台了《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》(沪九条)，将非本市户籍居民家庭缴纳个人所得税和社会保险的年限调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上。新政出台后，经原告向交易中心询问得知，原、被告在2016年3月22日签署《上海市房地产买卖合同》，由于当时原告未领取结婚证，故该合同在审税、查限购时无法通过，需要重新签订网签合同才能通过，但是重新签订的合同将适用新政，原告不具有购房资格，无法购买系争房屋，所以2016年3月28日重新网签合同的目的落空，合同不能继续履行，原、被告多次商量如何解决此事，但无果，于是原告要求被告及时返还购房款45万元，但被告仍然拖延返还原告已经支付的购房款。原告为维护合法权益，向法院提起诉讼，要求法院判令：1、解除原、被告之间签订的房屋买卖合同；2、被告向原告返还购房款45万元；3、被告支付因延迟返还购房款45万元给原告造成的损失，以45万元为本金，自2016年5月1日起计算至实际返还之日止，按照银行同期贷款利率计息；4、被告承担本案诉讼费用。
被告于超、许超君辩称，同意解除双方签订的买卖合同，也同意返还45万元房款。原告基于自己的违约行为提出要求解除合同后，双方一直在沟通联系，在最终解决方案出来之前，被告无需返还房款，也就不需要承担利息。
反诉原告于超、许超君诉称，2016年3月17日反诉原、被告签署了《房地产买卖居间协议》、《房地产经纪服务事项告知书》，并于同日签订了《房屋买卖合同》。2016年3月22日反诉原、被告网签了《上海市房地产买卖合同》、《房地产买卖合同之补充协议》。根据上述合同文件约定，反诉被告向反诉原告购买系争房屋，总价为200万元，但反诉被告仅仅支付了房款45万元，未能根据《上海市房地产买卖合同》附件三《付款协议》第一条的约定于2016年3月31前付足首期房款60万元，亦未履行后续合同义务。反诉原告曾多次督促反诉被告付款，但反诉被告以“沪九条”为由拒绝付款，并要求解除合同。经与有关部门核实，反诉原告得知不能过户并非因为“沪九条”，沪九条管辖范围涉及2016年3月25日之后网签的房屋交易，因本案系争《上海市房地产买卖合同》于2016年3月22日网签完毕，不属于新政管辖范围，《上海市房地产买卖合同》补充条款(一)第九条约定了反诉被告应确保自身具备当前购房资格，反诉被告在签订合同时未履行合同审慎的注意义务，造成房屋无法过户系反诉被告违约所致，反诉被告应当基于《上海市房地产买卖合同》承担违约责任。为此要求法院判令：1、解除反诉原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》；2、反诉被告支付反诉原告违约金40万元。
反诉被告张朝杰、邹志珍辩称，双方合同不能履行是由于新政导致，不是由于原告违约。反诉原告认为反诉被告没有保证自己符合购房资格而应承担违约责任的意见是不对的，签订网签合同时，反诉原告和第三人都知道反诉被告没有领取结婚证，都知道无法过户，因此3月22日签网合同的目的与办理过户、查限购、审税无关，只是为了支付反诉原告首付款。网签之后的履行方案反诉原、被告都已商量好，所以反诉原告的说法不成立，要求驳回反诉原告的诉讼请求。
第三人上海搜房房天下房地产经纪有限公司述称，本诉原告所述属实。2016年3月25日沪九条出台，规定社会保险要连续缴纳满5年，原告(反诉被告)不符合该条件，所以原告(反诉被告)就没有购房资格，因此第三人认为原告(反诉被告)可以解除合同，并要求被告(反诉原告)返还房款和支付利息。
经审理查明，原告张朝杰(乙方)与两被告(甲方)及第三人于2016年3月17日签订了《房地产买卖居间协议》，同日原告张朝杰与两被告另签订了《房屋买卖合同》，合同约定：为办理过户之需，双方应当于本合同签署后2016年3月31日前至居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，乙方于签订示范文本买卖合同当日支付首付款60万元(包含定金)，余款138万元乙方以贷款方式支付，尾款2万元于交房当日内支付。当日原告张朝杰支付购房定金5万元。3月18日上午被告许超君微信联系原告邹志珍，询问原告邹志珍何时领取结婚证，答复为3月25日，接着被告许超君提出要求原告方先支付首付款用于归还系争房屋尚留的银行贷款，并提出银行还贷需在每月的24日之前，25号至30日银行不办理该项业务。3月18日中午11时许第三人工作人员冯静波微信联系原告张朝杰告知“房东到银行提前还贷，银行说需要在25日之前，之后不受理，为了节省大家的时间，建议25日前签订买卖合同，付首付，房东提前还贷，审税、查限购等相应交易中心的事宜待你们结婚证办好后再约房东，这样对于你们来说流程上时间上也不耽误”。当晚第三人工作人员再次与原告张朝杰微信联系签订示范文本买卖合同的具体时间。2016年3月22日原告(乙方)与被告(甲方)网签了《上海市房地产买卖合同》，合同约定转让房价款为200万元，乙方已支付定金5万元，转为首期房价款，签订本合同当日乙方再支付40万元，2016年3月31日前乙方支付首期房价款15万元，138万元银行贷款支付，2万元于交房并在甲方将户口迁出后支付。该合同补充条款(一)第9条约定：乙方应确保自身具有当前政策下的购房资格，若因乙方不具备购房资格导致本合同无法履行的，乙方应承担违约责任。同日双方另签订了《房地产买卖合同之补充协议》，对于户口迁移时间、税费承担等进行了补充约定。《上海市房地产买卖合同》签订当日原告支付被告购房款40万元。2016年3月23日被告用原告支付的首付款与相关银行办理了提前还贷手续。2016年3月24日被告许超君给原告邹志珍发了一个楼市调控新政的微信链接，提醒有可能出台新政策，要求原告那边的资料要准备好，当邹志珍回复材料就差结婚证时，许超君回复“先不管政策了，开开心心去领证吧”，并提出“在3月30日之前网签了，就没有其他问题了”。2016年3月25日两原告办理了结婚登记手续，同日本市就房地产市场调控出台了“沪九条”新政。因原告方缴纳的社会保险不满五年，自2016年3月25日至3月28日原告张朝杰与第三人工作人员冯静波联系，商量新政出台后如何处理之前的买卖合同，如果不能解决限购的问题，原告提出要求被告先还钱再解约，和平解除合同。2016年4月18日被告给原告发出了《律师函》提出原告已经违约，限期原告就是否解约、承担违约责任进行说明。2016年4月26日原告回复被告要求被告返还45万元首付款并共同办理解除合同事宜。2016年5月5日被告向房地产交易中心申请办理银行抵押权注销手续。2016年5月18日被告委托律师回复原告要求原告承担违约责任。2016年5月26日原告向本院提起诉讼如前。
庭审中，原告和第三人均陈述，原、被告之所以在2016年3月22日网签是为了配合被告提前还贷，与办理审税、查限购、过户无关，等3月25日原告领了结婚证以后，双方重新网签之后再办理过户。原告另提出3月25日之后，因为受到政策的影响，为了解决购房资格的问题，才会在第三人的提议下，商量一个解决办法，想把结婚证日期弄到3月25日之前。被告则认为，3月22日签订买卖合同时，被告知道原告没有结婚，但原告说可以弄到日期提前的结婚证，网签合同如果只用于付款，应当以书面形式进行确认。
本诉原告明确诉讼请求为：1、解除原、被告之间签订的买卖合同；2、被告返还原告购房款45万元；3、现房价已上涨，被告用原告支付的45万元房款偿还了银行贷款，在双方无过错的前提下，原、被告利益失衡，根据合同法的公平原则，被告应补偿原告利息损失，以45万元为基数，按照同期银行贷款利率，从2016年5月1日起计算至实际返还之日止。
反诉原告明确诉讼请求为：根据双方签订的买卖合同补充条款(一)第9条的约定，原告应当具有购房资格，如果不具有购房资格导致合同无法履行，原告应当承担违约责任，第11.2条约定违约金为总房价款的20%，现因反诉被告限购造成合同不能继续履行，反诉被告应支付反诉原告解除合同违约金40万元(总房价200万元的20%)。
认定上述事实，由经庭审质证的《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》、《上海市房地产买卖合同》及《房地产买卖合同之补充协议》、收款收据、中国银行业务受理单、《佣金确认书》、微信记录、结婚证、中国农业银行业务凭证、上海市浦东新区房地产交易中心收件收据、《律师函》、快递单、查询记录等证据及庭审笔录在案佐证。
本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。原、被告争议的是2016年3月22日签订的《上海市房地产买卖合同》的履行目的，原告与第三人均认为是为了配合被告提出的支付首付房款，为了保障双方的利益而签订，与交房、过户等合同主要目的无关，被告则认为该合同是双方就买卖系争房屋的真实意思表示，不同意原告与第三人的观点。对此本院认为，从该合同签订的背景看，原、被告约定签订示范文本买卖合同的时间是2016年3月31日前，原告支付首期房款60万元是签订示范文本买卖合同的当天。而2016年3月18日上午被告许超君微信联系原告邹志珍，在得知原告准备在2016年3月25日领取结婚证的情况下仍提出要求原告方先支付首付款用于归还系争房屋尚留的银行贷款，并提出银行还贷需在每月的24日之前，25号至30日银行不办理该项业务；之后第三人工作人员也联系原告张朝杰告知被告提前还贷需在25日之前办理的情况，建议25日前签订买卖合同、付首付，让被告方提前还贷，对于审税、查限购等相应交易中心的事宜则等原告结婚证办好后再约被告。虽然《上海市房地产买卖合同》中约定了如原告“不具备购房资格导致合同无法履行应承担违约责任”，但如果原、被告没有对合同的后续处理进行约定，两原告为外省市户籍、未婚，不符合购房条件，签署该合同时就已经违约应承担违约责任，这显然不符合常理；合同签订后，2016年3月24日被告许超君联系原告邹志珍，提醒有可能出台新政策，要求原告那边的资料要准备好，并回复“先不管政策了，开开心心去领证吧”、“在3月30日之前网签了，就没有其他问题了”。若2016年3月22日签订的《上海市房地产买卖合同》是为双方履行房屋买卖所用，被告无需关心本市是否有房地产新政出台、原告何时办理结婚登记手续，同时由于3月22日已经网签过买卖合同，也无需在3月30日再行网签买卖合同；原告反复在微信中告知被告准备于2016年3月25日办理结婚登记手续，且两原告也确实在这一天办理了结婚登记手续，在这之前未提及假结婚证的事，2016年3月25日之后与第三人工作人员提及假结婚证不能推定原告在2016年3月22日签订买卖合同时就准备办理假结婚证以实现2016年3月22日签订的买卖合同的合同目的；而被告在2016年3月22日收到原告支付的房款后于2016年3月23日向相关银行申请办理了提前还贷的手续，这与原告和第三人陈述的签订买卖合同为了配合被告提前还贷的事实相吻合，且原、被告双方签订房屋买卖合同的目的为付款所需不属于法律、法规规定的必须以书面形式才能成立的民事行为，所以被告认为必须以书面形式才能确认买卖合同目的的观点本院不予采纳。由于原、被告双方于2016年3月22日签订房地产买卖合同的目的不是为了系争房屋的物权转移，所以被告(反诉原告)认为原告(反诉被告)签订合同时就因限购而违约的观点不能成立，被告(反诉原告)要求原告(反诉被告)承担违约责任的诉讼请求本院不予支持。现原、被告均同意解除《上海市房地产买卖合同》(包括《房地产买卖合同之补充协议》)并无不当，本院予以确认。合同解除后，原告支付的购房款45万元被告应予返还，本诉原告要求本诉被告返还45万元购房款的诉讼请求本院予以支持。由于房地产买卖合同的解除不能归责于原、被告任何一方，原告要求被告支付45万元房价款的利息的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十七条的规定，判决如下：
一、解除原告(反诉被告)张朝杰、邹志珍与被告(反诉原告)于超、许超君于2016年3月22日签订的《上海市房地产买卖合同》和《房地产买卖合同之补充协议》；
二、被告(反诉原告)于超、许超君应于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)张朝杰、邹志珍购房款45万元；
三、驳回原告张朝杰、邹志珍的其余诉讼请求；
四、驳回反诉原告于超、许超君的反诉诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费8,083元，由原告张朝杰、邹志珍负担33元，被告于超、许超君负担8,050元；反诉案件受理费3,650元，由反诉原告于超、许超君负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 陆 菁
人民陪审员 田有娣
人民陪审员 曹 璐
二〇一六年十二月十三日
书 记 员 顾鼎鼎
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。