江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第2510号
上诉人（原审原告）南京精味源餐饮管理有限公司，组织机构代码58505546-0，住所地江苏省南京市浦口区柳州东路1号苏宁环球天润广场5楼。
法定代表人方凤平，该公司总经理。
委托代理人孙明溪（方凤平丈夫），男，1960年10月14日生，该公司经理。
被上诉人（原审被告）南京苏宁环球天润广场有限公司，组织机构代码55886370-2，住所地江苏省南京市浦口区柳州东路1号。
法定代表人林纲，该公司总经理。
委托代理人牛随春，男，1976年3月7日生，汉族，该公司法务。
上诉人南京精味源餐饮管理有限公司（以下简称精味源公司）与被上诉人南京苏宁环球天润广场有限公司（以下简称苏宁公司）房屋租赁合同纠纷一案，原审法院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人精味源公司委托代理人孙明溪、被上诉人苏宁公司委托代理人牛随春到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
苏宁公司原审诉称，苏宁公司与精味源公司于2011年1月14日签订了天润广场五层T502、T503、T504号商铺的《租赁经营合同书》，合同约定：商铺面积1150平方米，租期10年，第1-3年内的租金为52468.75元／月，季付，每月5日前付清当月物业费；承租人逾期支付租金、物业费、水电费等超过30日的，出租人有权解除租赁合同，出租人据此解除租赁合同的，承租人应支付四个月租金总额的违约金。合同履行过程中，精味源公司经常不能按时足额缴纳租金、物业费等费用，虽经苏宁公司多次催告，仍然拖欠租金、物业费、水电费，逾期超过30日。苏宁公司无奈依法通知精味源公司解除了租赁合同，但精味源公司至今也未完成清场。请求法院判令：1、精味源公司支付拖欠的房屋租金60375元、物业费36485元、水电费7203元；2、判令精味源公司立即腾退承租的天润广场五层T502、T503、T504号商铺，并自2013年3月4日起按69958.35元／月支付房屋占用费，至实际腾退之日；3、精味源公司支付拆除费用52000元。
原审中，苏宁公司提交的证据有：1、租赁合同；2、精味源公司发给苏宁公司的函件；3、2012年12月3日苏宁公司发给精味源公司的付款催告函；4、2013年1月22日苏宁公司发给精味源公司的付款催告函；5、2013年2月22日苏宁公司发给精味源公司的解除合同通知函；6、水电费明细，证明电费是6720元，水费是138吨483元，合计7203元；7、2010年苏宁公司与南京天华百润投资发展有限责任公司签订的租赁合同、天润广场建设工程规划许可证，证明苏宁公司承租了南京天华公司的天润广场后转租给精味源公司；8、补充协议、情况说明2份、燃气入户合同3份、发票3张、转账支票3张，证明因精味源公司违约苏宁公司解除租赁合同所造成的各项损失；9、精味源公司于2012年12月18日向苏宁公司的发函，证明在装修前出租方均已事先告知商场转向经营的事宜；10、拆除费用报价，证明经咨询拆除单位，拆除装修报价为52000元，拆除的费用应由承租方承担。
精味源公司原审答辩称，在苏宁公司发出解除通知后精味源公司对此提出异议，并起诉至法院，案件正在审理中，解除通知尚未发生效力；苏宁公司在诉状中所述精味源公司存在拖欠物业费的情形，精味源公司对数额有异议，拖欠的原因由于苏宁公司违约在先，未能完全按合同履行并且擅自将商场1-4层关闭，改变合同订立时的基本外部条件，导致租金金额不能确定，因此精味源公司无法进行缴纳。此前双方约定用餐费冲抵物业费，一直冲抵到2012年5月21日，苏宁公司违约后物业费也应调低并冲抵。至于2013年1月份的水电费是由于苏宁公司擅自停水停电，双方发生争议并诉至法院，才未能及时支付。双方在租赁合同中约定履约保证金的用途、抵扣顺序，精味源公司向苏宁公司交纳了140000元的履约保证金，根据合同约定苏宁公司应用履约保证金进行冲抵，冲抵后精味源公司未及时预交的租金只有10000多元，苏宁公司违反合同约定未先行冲抵，仅因为精味源公司未及时支付应预交的10000多元租金就采取停电的方式并在2013年2月22日单方终止与精味源公司的租赁合同，显然不适当。在2013年2月1日精味源公司停水停电导致精味源公司无法经营的情况下精味源公司停业，该租赁场所一直由苏宁公司控制，精味源公司无法进行使用，精味源公司认为苏宁公司提出解除的原因不能成立，苏宁公司自身存在违约，苏宁公司擅自停水停电导致精味源公司不能使用、承租，苏宁公司应当赔偿精味源公司的相应损失。苏宁公司主张房屋占用费无事实依据，房屋占用费在合同中没有约定，按照合同约定及苏宁公司的通知，苏宁公司可以直接处置，而苏宁公司未处置所导致的损失应该由其自行承担，占用费属于扩大损失应由苏宁公司承担。苏宁公司主张的拆除费用应由其自行承担。苏宁公司违约并改变租赁合同的外部条件，因此对于租金、物业费的金额原合同约定已不适用，应于2012年12月26日起调低，租金期限只能计算至2013年1月31日，苏宁公司于2013年2月1日停水停电导致精味源公司无法经营，此后经营场所一直由苏宁公司控制，因此2013年2月1日后租金不应由精味源公司承担，同理物业费也应调低并计算至2013年1月31日。
原审中，精味源公司提供的证据有：1、解除租赁合同通知函，证明苏宁公司单方面解除与精味源公司的租赁合同；2、租赁合同及相关附件，证明双方租赁合同关系及相关合同条款内容；3、建筑装饰工程施工合同，证明苏宁公司装修投入；4、消防工程合同书，证明消防装修的投入；5、厨具购买协议，证明经营用品的投入；6、收银系统协议，证明经营用品的投入；7、监控安装合同，证明装修投入；8、业务协议单，证明装修投入；9、物品明细单，证明为经营所购买物品的品质、数量及价值；10、照片，证明苏宁公司在2012年12月26日至2013年3月28日停业装修，将商场1-4层全部关闭，并且进行了遮挡施工，天润广场的门口停放了很多车辆；11、精味源公司在2013年1月23日向苏宁公司发函；12、苏宁公司缴费通知单，通知精味源公司缴费租金；13、由苏宁公司人员签字确认的美食券回收单，确认苏宁公司在精味源公司处使用但尚未结算的餐费金额，根据双方的口头约定苏宁公司的工作人员可以在精味源公司的公司吃饭，结算时可以冲抵物业费；14、律师函，证明2013年2月4日对苏宁公司停电停水的行为提出异议，该函由苏宁公司工作人员签收，证明苏宁公司对精味源公司实施了停水停电的行为；15、光盘一张，证明在租赁合同履行期间，苏宁公司有违约情形，提供的空调设施温度不够，正常经营时间拒绝提供公共照明，装修期没有在门口做出示意，且关闭了场内的一至四层的经营、电梯。
原审法院经过开庭质证，苏宁公司对精味源公司提供的证据1、2、11、12、13、14的真实性没有异议，原审法院予以确认；苏宁公司对精味源公司提供的证据3-10的真实性有异议，认为装修行为由精味源公司自行处理，并且施工合同并不能直接证明实际已履行，对其装修投入不予认可。原审法院认为，精味源公司提供的证据3-9，系精味源公司单方面出具，不能作为本案的定案依据，精味源公司提供的证据10，真实、来源合法与本案有关联，可作为本案的参考依据。苏宁公司对精味源公司提供的证据15有异议，认为所有的照片及录像都没有拍摄日期及具体的拍摄时间，无法证明对方的目的。原审法院认为精味源公司提供的证据15不能充分证明其主张的苏宁公司存在提供的空调设施温度不够、正常经营时间拒绝提供公共照明等违约情形，故不予采信。
精味源公司对与苏宁公司提供的证据1-7以及证据8中的补充协议的真实性无异议，原审法院予以确认；精味源公司对苏宁公司提供的证据8中的情况说明、燃气入户合同、发票、转账支票有异议，认为苏宁公司所述的费用及损失无法认可，苏宁公司在诉请中也没有主张。原审法院认为，苏宁公司提供情况说明、燃气入户合同、发票、转账支票拟证明其损失，但均属苏宁公司单方出具，且该损失未包含在苏宁公司的诉讼请求中，故原审法院不予认可。精味源公司对苏宁公司提供的证据9的真实性无异议，但认为苏宁公司没有以书面形式通知精味源公司；对苏宁公司提供的证据10的真实性不予认可，认为与本案没有关联性，该报价不等同于实际发生的费用，即使发生费用也应由苏宁公司自行承担。原审法院认为，精味源公司对苏宁公司提供的证据9的真实性无异议，可作为本案参考依据；苏宁公司提供的证据10系苏宁公司单方面出具且该费用并未实际发生，故原审法院不予采信。
本案审理过程中，精味源公司向原审法院申请调查取证，申请向浦口区泰山新村派出所调取2013年2月4日的出警记录，拟证明苏宁公司停水停电单方终止合同，精味源公司积极要求取回物品，但苏宁公司扣住不给的事实。原审法院依法调取了浦口分局泰山新村派出所2012年2月4日的接处警工作登记表。经原审庭审质证，苏宁公司认为从接警表内容看，证明当时没有停水停电。原审法院认为该接处警工作登记表内容不能充分证明精味源公司拟证明的苏宁公司停水停电并阻止精味源公司拿走自有物品等事实。
综合本案的全部证据，原审法院确认以下法律事实：苏宁公司于2011年1月14日与方凤平签订《租赁经营合同书》，苏宁公司为甲方，方凤平为乙方，协议约定：甲方将位于南京市柳洲东路1号“苏宁环球天润广场”五层T502、T503、T504号商铺（建筑面积1150平方米），出租给乙方，用于经营餐厅；租赁经营合同期限为10年，自2011年3月1日至2021年2月28日止；租赁期内，乙方按照本合同约定支付租金，该商铺采取先付后做方式，即乙方需支付应缴租金后方可使用该商铺；租金第一年至第三年按1.5元／平方米／日计算，52468.75元／月、629625元／年，第四年至第十年租金逐年递增；租金每季支付一次，每季的最后一个月的第25日支付下季租金；物业管理费按0.5元／平方米／日计算，17489.6元／月、209875元／年；物业管理费采用预付制，须于当月5日前支付；乙方须在甲方指定账号存放相当于两个月的租金额作为履约保证金即140000元，如乙方未履行本合同约定的义务所产生的任何违约金、滞纳金、损害赔偿金或其他应付费用，甲方均可书面通知乙方直接在保证金中抵扣，保证金不足抵扣的甲方有权继续追索；在合同有效期内，守约一方可书面通知违约一方解除合同，但违约一方应承担相应的违约责任或赔偿责任；甲方行使解除权的情形包括乙方逾期不支付、或者不足额支付租金、履约保证金、物业管理费、有关费用及滞纳金（任一）持续超过30日的；如甲方因前述情形而解除合同的，乙方应向甲方支付相当于本合同当租赁年度4个月租金总额的违约金……。
原审另查明，苏宁公司、精味源公司签订租赁合同时，因精味源公司尚未确定公司名称，遂以其法定代表人方凤平个人名义与苏宁公司签订租赁合同。2011年12月1日、12月5日，精味源公司两次致函苏宁公司，告知苏宁公司：方凤平与之签订的租赁合同的权利义务转由精味源公司承担，精味源公司使用的抬头为南京孙师傅美食百汇餐饮管理有限公司的票据不再使用，改为使用南京精味源餐饮管理有限公司进行开票。精味源公司名称确定前有部分商业行为以南京孙师傅美食百汇餐饮管理有限公司的名义进行。苏宁公司对于精味源公司承受方凤平与之签订的租赁合同的权利义务表示认可。
合同签订后，苏宁公司于2011年6月21日将合同约定的T502、T503、T504号商铺交给精味源公司使用。苏宁公司于2012年12月3日向精味源公司发函催收2012年10月22日至2013年1月21日租金。精味源公司于2012年12月12日向苏宁公司支付157406元租金，租金按季交至2013年1月21日。苏宁公司又于2013年1月22日向精味源公司发催收函，要求精味源公司于2013年1月24日前付清拖欠的2013年1月22日至2013年4月21日租金。2013年2月22日，苏宁公司向精味源公司发出解除合同通知书，以精味源公司未能于2013年1月21日前交纳2013年1月22日至2013年4月21日的租金并按约定交纳物业管理费及水电费，违反租赁经营合同书为由，通知精味源公司自2013年2月25日起解除双方签订的租赁经营合同，并要求精味源公司于2013年3月4日前清场，将租赁商铺恢复原状。解除合同通知书于2013年2月25日到达精味源公司处。精味源公司尚欠苏宁公司2013年1月22日至2013年2月25日的租金60375元（1150×1.5×35=60375）、2012年5月22日至2013年2月25日的物业管理费36485元（1150×0.5×280-124515=36485）、水电费7203元。
苏宁公司于2012年12月26日开始对南京苏宁环球天润广场1-4层进行装修，将1-4层楼关闭，停运1-4层楼的自动扶梯。精味源公司承租的商铺位于南京苏宁环球天润广场的第五层，苏宁公司关闭商场1-4层进行装修期间，商场有直达电梯可至五层，精味源公司仍可正常对外营业。精味源公司于2013年12月22日将承租商铺内的可移动物品搬离，并表示将鉴定范围内的装修装潢交由苏宁公司处理。
原审法院认为，苏宁公司、精味源公司签订的《租赁经营合同书》是双方当事人真实意思表示，且未违背国家强制性法规，合法有效，双方均应恪守。关于精味源公司是否依约支付租金问题，精味源公司辩称“由于苏宁公司违约在先，未能完全按合同履行并且擅自将商场1-4层关闭，改变合同订立时的基本外部条件，导致租金金额不能确定，因此精味源公司无法进行缴纳；在精味源公司与苏宁公司自行协商的过程中，苏宁公司于2012年2月1日擅自停水、停电，导致精味源公司无法经营，不得不停业；苏宁公司作为出租方除提供铺位外还需同时提供天润广场内的全部配套设施、设备给精味源公司使用；苏宁公司在对外公告上未对停业范围及精味源公司是否正常营业及通行路线进行提示，未尽到正常对外提醒及公示义务；在合同履行过程中苏宁公司还存在空调供暖不达标、长期停止商铺内公共照明供电、商铺就餐区漏水情况等多种违约情形；苏宁公司可以用履约保证金先行冲抵租金……。”双方在租赁合同中明确租金每季支付一次，每季的最后一个月的第25日支付下季租金。苏宁公司于2012年12月3日向精味源公司发函催收2012年10月22日至2013年1月21日租金，后精味源公司虽于2012年12月12日支付了该笔租金，但精味源公司未能按合同中约定的时间预付租金。苏宁公司又于2013年1月22日向精味源公司发催收函，要求精味源公司于2013年1月24日前付清拖欠的2013年1月22日至2013年4月21日租金，但精味源公司至今未能向苏宁公司支付上述租金。作为出租方，苏宁公司与精味源公司签订租赁合同的主要目的是为了收取租金，同时双方在约定租金支付时间时已确定先付款后使用的原则，精味源公司延迟履行合同已影响到苏宁公司签订合同的目的实现。精味源公司虽在苏宁公司处存有140000元履约保证金，且依合同约定苏宁公司有权将履约保证金冲抵租金、物业管理费等费用，但非精味源公司延迟履行支付租金的正当理由，精味源公司未能及时向苏宁公司交付租金，是属违约。
关于苏宁公司关闭商场1-4层进行装修，是否构成违约问题。苏宁公司作为出租方，主要义务是有资格和权利将“苏宁环球天润广场”五层T502、T503、T504号商铺租赁并交付给精味源公司使用，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。双方在合同中约定租赁物的用途为经营餐厅，故苏宁公司在精味源公司租赁期限内包括苏宁公司关闭商场1-4层进行装修时亦应保持精味源公司能使用商场第五层T502、T503、T504号商铺经营餐厅的用途。自苏宁公司于2011年6月21日将合同约定的T502、T503、T504号商铺交付给精味源公司至双方发生纠纷，精味源公司均能自主的经营使用租赁物。苏宁公司关闭商场1-4层进行装修，停运商场1-4层自动扶梯导致进入商场五层的通道减少，但并未关闭所有进入精味源公司经营的商铺的通道。精味源公司在苏宁公司装修期间内仍能正常对外营业，表明苏宁公司装修行为并未改变精味源公司承租商铺的用途。至于苏宁公司装修商场1-4层的行为是否对精味源公司经营餐厅造成了具体的不利影响，精味源公司未能举证证明，故精味源公司主张苏宁公司关闭商场1-4层进行装修、改变经营外部条件、未张贴告示公示精味源公司正常营业及通行路线构成违约不予采信。精味源公司还主张苏宁公司在履行合同过程中存在供暖不足、停止公共照明供电、2012年2月1日停止供水供电等违约行为，亦未能提供充分证据予以证明。原审法院认为，苏宁公司已按照租赁合同履行了交付租赁物、保证租赁物的使用符合租赁用途、进行物业管理等义务，精味源公司以苏宁公司单方改变经营外部条件，导致原租金和物业费价格不能适用作为延迟支付租金的理由不成立。同理，精味源公司亦不能以此为由主张苏宁公司调低租金、物业管理费。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。苏宁公司以精味源公司未及时交纳租金为由要求自2013年2月25日起解除租赁合同，解除租赁合同通知书于2013年2月25日到达精味源公司处，故原审法院确认双方签订的《租赁经营合同书》于2013年2月25日解除。合同解除后，精味源公司应向苏宁公司返还承租的商铺并支付租金和物业管理费、水电费，苏宁公司亦应向精味源公司返还履约保证金，故苏宁公司要求精味源公司支付2013年1月22日至2月25日的租金、2012年5月22日至2013年2月25日的物业管理费及水电费的主张有事实根据和法律依据，原审法院予以支持。因精味源公司已向原审法院另行提起诉讼要求苏宁公司返还履约保证金，故原审法院在本案中对于履约保证金不作处理。精味源公司已于2013年12月22日腾退商铺，苏宁公司主张精味源公司腾退商铺的诉讼请求已实现，原审法院不再处理。
对于房屋占用费精味源公司主张其未腾空房屋是基于案件处理需要无法移动，非故意或恶意占用，按照合同约定及苏宁公司的通知，苏宁公司可以直接处置，而苏宁公司未处置所导致的损失应该由其自行承担，占用费属于扩大损失应由苏宁公司承担。原审法院认为，苏宁公司通知精味源公司解除合同并要求精味源公司腾退租赁物，但精味源公司未按照苏宁公司的要求在2013年3月4日前完成清场，苏宁公司在租赁物内尚有精味源公司物品及装修装潢，双方存在纠纷的情形下未处置精味源公司的物品，不属于人为的扩大损失。在本案审理过程中，原审法院亦多次向精味源公司释明及时清场的必要性，但精味源公司直至2013年12月22日方才完成清场。苏宁公司要求精味源公司自2013年3月4日起至2013年12月22日止支付房屋占用费，有事实根据，原审法院予以支持。关于房屋占用费计算标准问题。苏宁公司主张按租金加物业管理费标准计算房屋占用费。原审法院认为，合同解除后精味源公司仍占用承租物，致使苏宁公司无法继续利用承租物收益，直接的损失是租金，2013年3月4日后苏宁公司未向精味源公司提供物业管理服务，不存在物业管理费的损失，故房屋占用费应该按照租金标准计算。苏宁公司主张精味源公司支付拆除费52000元，原审法院认为该费用尚未实际发生，故不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、南京精味源餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内支付南京苏宁环球天润广场有限公司租金60375元、物业管理费36485元、水电费7203元；二、南京精味源餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内支付南京苏宁环球天润广场有限公司房屋占用费507150元（从2013年3月4日起至2013年12月22日止，按每日1725元计算）；三、驳回南京苏宁环球天润广场有限公司的其他诉讼请求。案件受理费6089元，由精味源公司负担。
精味源公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称，原审法院认定事实不清，证据不充分：1、原审法院认为苏宁公司按租赁合同履行了相关义务，精味源公司迟延支付租金是错误的，理由如下：首先，苏宁公司存在违约情形：租赁合同约定，苏宁公司作为商铺的出租方，除了提供承租的铺位外，还需要提供天润广场内的全部配套设施、设备给精味源公司使用。本案中，苏宁公司因自身转向经营而关闭天润广场的1—4层商场，显然违背当初合同约定的提供天润广场内自动扶梯等全部配套设施、设备的义务；租赁合同履行过程中，苏宁公司所提供的空调质量一直不达标；在正常营业时间内苏宁公司长期停止对精味源公司商铺内的公共照明供电，此外商铺内的就餐区域多处也存在漏水情况，精味源公司多次反映均得不到解决。以上违约或不当行为严重影响了精味源公司商铺的就餐环境。且苏宁公司在2012年2月1日，擅自停止对精味源公司的供水供电，直接导致精味源公司无法经营，不得不停业，造成（包括经营损失、食材、经营成本等）重大损失。其次，苏宁公司整体关闭天润广场1—4层的行为导致租赁合同订立及履行的外部条件发生重大变化。精味源公司承租商铺的地点为天润广场5楼，其承租的重要因素是基于商场本身带来的人流客源及商场内固定工作人员中、晚餐的稳定客源，苏宁公司招商时也是以1—4层为商场，五楼为餐饮这一商业综合体的模式进行招商的，因此双方在订立合同时对这一外部条件时双方认可且明知的，精味源公司更是将餐饮吧台设于正对商场4楼到5楼的自动扶梯处，并视其为经营场所的正入口，且双方在租赁合同中约定：天润广场的全套设施、设备精味源公司均有权使用；在规定的营业时间内全年开门营业。这些充分证明了双方在订立合同时除约定了租赁场地，还存在经营所需的外部条件。苏宁公司于2012年12月26日擅自关闭商场1—4层并将商场的正大门及商场内部通道关闭，实际上不仅存在违约更是对订立合同时双方认可的外部条件的重大变更。综合上述苏宁公司的违约行为，合同中约定的租金、物业费价格应做一定的调整。2、苏宁公司主张的房屋占用费无事实依据，原审法院不应支持：首先，双方在履行合同过程中产生争议，苏宁公司单方发函解除合同，精味源公司诉至法院。而对于精味源公司的损失需要通过鉴定确定，在此情况下商铺内的物品及装修等是基于案件的处理需要无法移动的，并非是精味源公司故意或者恶意占用，且在法院第一次勘验现场时，苏宁公司处的工作人员也明确精味源公司不付租金就不能搬走物品。待鉴定完成后，精味源公司遂即将可移动的物品搬走。其次，双方租赁合同中约定，承租方逾期搬走商铺内的物品、设备、设施及装修等，视为授权出租方采取任何合理的方式进行处置（包括但不限于拍卖、变卖、转移仓储等）。此外在苏宁该公司2月25日单方发出解除合同通知函第二条也明示逾期清场的，苏宁公司有权任意处置商铺内的一切物品等。因此，苏宁公司未处置而产生的后果，系自身原因造成的。再次，在双方合同中没有关于房屋占用费的约定。事实上就算存在房屋占用行为，也不能如原审法院那样按照房屋的租金标准计算。本案中“占用”并非精味源公司有意而为之，且在此期间，精味源公司没有实际使用，更没有因此获利。故原审法院在房屋占用费的认定上是错误且没有依据的。3、原审法院的审理程序违法。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第34条第3款的规定“当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉的，应当在举证期限届满前提出”。但在本案中，苏宁公司关于房屋占用费的诉讼请求是在本案庭审全部结束后，当事人陈述全部完毕后，原审法院又召集双方谈话时在谈话笔录中明确的。对此项违反法律程序而提出的诉讼请求，法院应该予以驳回。4、原审法院对精味源公司提供的部分证据没有经过调查就简单的以是单方出具或没有标注具体时间和日期等为由不予采信，是不妥的。证明苏宁公司提供的空调不达标及商铺漏水等情况的视频及照片，由于拍摄条件和器材的限制，不能明确所拍摄的时间和日期。原审法院以此为由不予采信缺乏说服力。综上，原审法院判决所认定的事实不清，证据不足，程序违法，故上诉至二审法院，请求依法撤销原审判决，驳回苏宁公司的全部诉讼请求，案件费用由苏宁公司承担。
被上诉人苏宁公司答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判，驳回上诉人的全部诉讼请求。
精味源公司在二审中还对于原审法院认定的以下事实存在异议：应当是苏宁公司停水停电、扣押物品在先，原审法院所调查的警方笔录有误且不完整，没有记载上述内容。另外，精味源公司从未拖欠苏宁公司任何房租。双方对于原审查明的事实无争议的部分，本院予以确认。
二审中，上诉人精味源公司提交其负责人员与苏宁公司负责人员之间对话的录音资料，证明：苏宁公司把整个百货公司关闭后，房租却照收，这种情况与双方当初约定的不符，因此苏宁公司存在违约行为。苏宁公司质证认为：录音资料断断续续，且经过精味源公司的编辑，无法反映当时的真实情况，录音中也没有涉及苏宁公司停水停电的问题。
被上诉人苏宁公司二审中提交相关清单以及付款收据一份，证明：精味源公司交付物业费和租金时存在多次延迟付款的违约行为。精味源公司质证认为：1、其公司是开具支票付账，对方的入账时间滞后，因此不能以入账的时间视为付款时间；2、其公司最后一次付款虽延迟了2个半月，但系因公司负责人员在外地，且已取得苏宁公司同意相关人员回来后付款的。对此，苏宁公司认为其提供的付款、收款材料中，关于现金的收据都是当天开具的，转账支票也都是及时入账；且其非但没有同意精味源公司迟延付款，公司还一再口头或者书面催促其付款。
本院认为，一、精味源公司上诉主张苏宁公司关闭商场1-4层进行改造装修构成违约问题。对此，因精味源公司承租的范围仅是苏宁环球天润广场五层T502、T503、T504号商铺，苏宁公司根据经营需要，有权对于苏宁环球天润广场其他部分进行改造装修。苏宁公司对苏宁环球天润广场1-4层进行改造装修期间，仍保留了进入精味源公司经营的商铺的通道，保证了精味源公司在改造装修期间内能正常对外营业。精味源公司在一、二审中提交的证据均不足以证明苏宁公司的改造装行为对精味源公司经营餐厅造成了具体的不利影响，故精味源公司上诉主张苏宁公司改造装修行为构成违约，事实和法律依据不足，本院不予支持。二、精味源公司上诉还主张苏宁公司在履行合同过程中存在空调质量不达标、停止公共照明供电、停止供水供电等违约行为，因其提供的照片、录像等证据尚不足以证明其主张，故原审法院不予采信，并无不当。三、关于房屋占用费问题，苏宁公司书面通知精味源公司解除合同的同时，已要求精味源公司腾退商铺，但精味源公司未予腾退。其后，双方发生诉讼，原审法院曾多次向精味源公司释明及时清场腾退的必要性，但精味源公司直至2013年12月22日方才完成清场。在此情况下，苏宁对于不能及时收回商铺使用，并不负有责任。故苏宁公司请求参照租金标准计算房屋占用费，符合法律规定，原审法院对此判决亦无不当。四、关于原审程序问题。经查，苏宁在原审庭审中已明确主张了房屋占用费，原审法院也组织了相应的庭审审查，故精味源公司上诉主张原审程序违法，本院不予采纳。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费6089元，由上诉人南京精味源餐饮管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 汤 雷
审判员 孙 伟
审判员 邹小戈
二〇一四年九月十六日
书记员 金丽丽