中华人民共和国
福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）榕民终字第5650号
上诉人（一审原告）：张愷义，男，汉族，1964年2月2日出生，住福建省长乐市。
上诉人（一审原告）：林新云，女，汉族，1968年3月17日出生，住福建省长乐市。
上述两上诉人共同委托代理人:邹丽惠，福建烨阳律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：杨仙娟，女，汉族，1976年4月10日出生，住福建省长乐市。
被上诉人（一审被告）：陈信光，男，汉族，1951年8月13日出生，住福建省长乐市。
被上诉人（一审被告）：潘凤灼，男，汉族，1958年12月12日出生，住福建省长乐市。
被上诉人（一审被告）：王彬钗，女，汉族，1968年5月5日出生，住美国。
被上诉人（一审被告）：高秋钗，女，美国国籍，1979年4月22日出生，住美国。
被上诉人（一审被告）：王能儿（又名王能仁），男，汉族，1955年11月20日出生，住福建省长乐市，现住美国。
上述被上诉人王彬钗、高秋钗、王能儿共同委托代理人：郑建平，福建友泽律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：王玉林，女，汉族，1953年4月6日出生，住福建省长乐市�现在美国住址不详。
被上诉人（一审被告）：张金霞，女，汉族，1976年9月7日出生，住福建省福清市。
被上诉人（一审被告）：陈慧，男，汉族，1984年8月12日出生，住福建省长乐市。
被上诉人（一审被告）：郑剑贞，女，汉族，1986年1月9日出生，住福建省长乐市。
第三人：张祖恒，男，汉族，1969年11月15日出生，住福建省长乐市。
第三人：林梅云，女，汉族，1970年6月11日出生，住福建省长乐市。
上诉人张愷义、林新云因与被上诉人杨仙娟、陈信光、潘凤灼、王彬钗、高秋钗、王能儿、王玉林、张金霞、陈慧、郑剑贞，第三人张祖恒、林梅云案外人执行异议之诉纠纷一案，不服长乐市人民法院（2015）长民初字第235号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。
�审判决查明：本案讼争的房屋位于长乐市航城街道联村村井下路，共五层，建筑面积为939.66平方米，土地权属性质为集体。由第三人张祖恒和林梅云于2000年3月7日向原长乐市土地管理局办理集体土地建设用地使用证二本，证号分别为：闽航集建（2000）字第222706号和闽航集建（2000）字第222707号，证上载明用地面积各为81.5平方米（二本合计163平方米）；并于2001年2月23日向原长乐市建设局办理产权登记，并领取房屋所有权证和房屋共有权证，证号分别为：航房权证Ｈ字第0100475号和航房共字第××号，证上载明讼争房屋所有权人和共有权人均为张祖恒和林梅云，附记载明1985年10月12日受自建产业，楼房东：本墙邻通道，西：本墙邻通道，南：本墙邻通道，北：本墙邻通道，钢混构五层楼屋。
被告杨仙娟、陈信光、潘凤灼等10人与第三人张祖恒、林梅云民间借贷纠纷系列案件执行过程中，因第三人张祖恒、林梅云拒不履行生效法律文书确定的义务，一审法院于2014年5月26日作出（2014）长执行字第7号执行裁定，依法查封登记在第三人张祖恒、林梅云名下的上述房屋及其使用范围内的土地。2014年6月18日，原告张愷义向一审法院提出书面异议，主张一审法院所查封的房屋系其与第三人合资所建，要求法院解除对该房屋的查封。2014年12月19日，一审法院作出（2014）长执外异字第4号执行裁定书，裁定驳回原告张愷义的异议。2015年1月21日，原告张愷义、林新云向一审法院提起案外人执行异议之诉。
另查，原告张愷义持有其与第三人张祖恒、林梅云于2007年3月10日关于讼争房屋的房屋契约协议1份。但至今未向土地和房屋管理相关部门申请办理该房产的土地使用权和房屋所有权变更登记。
一审判决认为：本案争议的是�于房屋所有权问题，即不动产物权。根据《中华人民共和国物权法》第六条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。……”、第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”等规定。本案讼争的位于长乐市航城镇联村村井下路房屋的土地使用权及房屋所有权至今仍登记为第三人张祖恒、林梅云名下，并属两第三人共同所有，故第三人张祖恒、林梅云为该讼争房产的所有权人。原告张愷义所持的“房屋契约协议”未依法办理变更登记致其效力，无法对抗第三人张祖恒、林梅云所持的有效权证的效力，故原告张愷义、林新云主张对讼争房屋享有部分产权缺乏依据，不予采纳。人民法院因执行第三人张祖恒、林梅云与被告杨仙娟等10人民间借贷纠纷系列案中，对第三人的房屋及其土地使用权予以查封符合法律规定，故对两原告的诉讼请求，一审法院不予支持。被告张金霞、陈慧、郑剑贞经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，一审法院依法缺席判决。据此，依据《中华人民共和国物权法》第六条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，一审法院判决：一、驳回原告张愷义、林新云的诉讼请求；二、一审法院可继续对张祖恒、林梅云所有的位于长乐市航城镇联村村井下路房屋（房屋所有权证号为：航房权证Ｈ字第××号）予以执行。
宣判后，张愷义、林新云不服，向本院提起上诉称：1999年，第三人购买了诉争房屋的土地，面积为163平方米，并取得集体土地建设用地使用权证，后在该土地上盖起了一幢五层楼房并于2007年3月10日与上诉人补签了《房屋契约协议》，确认上诉人享有诉�房屋的部分产权。该协议是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，合法有效。虽然诉争房屋仍登记在第三人名下，未办理产权变更，但房产证作为不动产权属证书，不具有绝对的证明力，当事人是否享有不动产物权，仍取决于当事人之间的民事实体法律关系。一审庭审中，第三人对《房屋契约协议》的真实性予以确认，并对上诉人拥有诉争房屋部分产权的事实予以认同。在房屋买卖过程中，上诉人已支付了房屋购房款，第三人也将诉争房屋实际交付给上诉人居住至今，双方虽未办理房屋过户手续，但上诉人已经事实上善意占有诉争房屋，并实际取得部分所有权。上诉人一审中提交的上述协议、租店协议、水电费单、证人张某的证言以及第三人的陈述等，已形成完整的证据链条，故上诉人享有诉争房屋的部分所有权。上诉人在房屋买卖过程中并未存在任何过错，在未办理变更手续上也不存在任何过错。根据法律规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。因此，一审法院无权对诉争房屋予以强制执行。上诉请求：1.撤销一审判决，并依法改判；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人王彬钗、高秋钗、王能儿答辩称：一、诉争房屋所占用的土地属于村集体所有的宅基地。根据法律规定，村民建设住宅使用土地应按法定标准并经依法审批，宅基地使用权禁止转让。上诉人提交的《房屋契约协议》以及陈述可表明其与第三�之间约定的是共同出资建设诉争房屋并对建成后的房产进行分割，其实际上是宅基地使用权的转让，显然规避了上述法律规定，故《房屋契约协议》是无效的。二、诉争房屋未办理产权变更登记是上诉人和第三人的共同过错造成的。结合本案证据，上诉人和第三人于2007年签订《房屋契约协议》时，至少已经知道诉争房屋已颁发土地使用权证以及房屋所有权证，并具备办理产权变更登记的条件，但至今没有办理。究其原因，要么产权变更登记不符合规定，要么当事人自身怠于办理变更登记。这些都不能否定系上诉人自身的过错造成的。涉案借贷案件债权人即被上诉人杨仙娟、王彬钗、王玉琳、王能儿等人正是基于对诉争房屋登记在第三人夫妻名下的信赖且将产权证原件作为抵押才向其出借款项。
被上诉人陈信光、潘凤灼、张金霞的答辩意见与被上诉人王�钗、高秋钗、王能儿一致。
被上诉人杨仙娟、王玉林、陈慧、郑剑贞未作答辩。
第三人张祖恒、林梅云陈述称：同意上诉人的上诉请求。
当事人在一审诉讼中向法院提交的证据均已随一审案卷移送至本院。
一审查明的事实，有相关证据予以佐证，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为：上诉人主张其与第三人之间存在房屋买卖关系，并支付了诉争房屋的购房款，但其一审中提供的《房屋契约协议》载明：“2001年甲（上诉人）乙（第三人）双方共同出资建房，……”，二审庭审陈述：“在建房之前，我方已经将钱借给第三人使用了，在建房时直接把借款转为建房款。”第三人陈述：“当时上诉人卖了房子把钱给我方建房子，当时没有说该笔款项是借款还是投资款，最后房子就跟上诉人一起盖。”《房屋契约协�》所载明内容以及上诉人、第三人的个人陈述均无法证明双方之间存在房屋买卖的事实，且上诉人对“共同出资”、“建房款”等所涉款项的支付情况亦未能提供相关证据予以证明，故其上述主张缺乏事实依据和证据支持，本院不予采信。房屋所有权证是不动产权属的直接证明。诉争房屋所涉土地使用权及房屋所有权至今仍登记在第三人名下。现上诉人以其持有《房屋契约协议》主张其对诉争房屋享有部分产权，但其提供的证据尚不足以推翻本案房屋所有权证所记载的内容，故该主张亦缺乏依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费按原审判决执行。二审案件受理费人民币12800元，由上诉人张愷义、林新云负担，经本院审批决定，予以免�。
本判决为终审判决。
审 判 长 林智远
代理审判员 陈 雯
代理审判员 吕德快
二〇一六年五月三十一日
书 记 员 郑敏吕
附：本案适用的主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等�重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。