广西壮族自治区梧州市龙圩区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）龙民初字第369号
原告郭燕红，住广西梧州市。
委托代理人潘冠生，广西荣御律师事务所律师。
委托代理人黄国声，广西荣御律师事务所律师助理。
被告梧州市美佳乐商业有限公司，住所地广西梧州市。
法定代表人吴文勇，董事长。
委托代理人邱毅，该公司职员。
委托代理人李富章，广西富章律师事务所律师。
原告郭燕红与被告梧州市美佳乐商业有限公司（以下简称美佳乐公司）租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月22日立案受理，依法由审判员苏恒适用简易程序，于2014年6月17日、7月29日公开开庭进行了审理，书记员张家宇出庭担任记录。原告郭燕红的委托代理人潘冠生、黄国声，被告美佳乐公司的委托代理人邱毅、李富章到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郭燕红诉称，龙圩镇苍梧大道l号世纪商厦219号商铺属原告的房产。2011年1月，苍梧县房地产综合开发公司（以下简称苍梧公司）出售上述商铺时，言明以带租约形式出售，且美佳乐公司已约定全部租赁二楼进行超市经营，并约定业主不得个人单独进行租赁。原告购买上述商铺后，于2011年4月23日，与被告美佳乐公司签订了一份《世纪商厦二层商铺租赁合同》，合同约定：乙方（美佳乐公司）承租甲方（郭燕红）世纪商厦219号商铺，租赁合同期限从2011年4月23日起至2015年12月31日，合同约定了每年租金金额和支付时间等内容。合同签订后，被告一直按时支付租金。2014年3月份起，原告发现被告将原经营的超市搬到第三层，不再支付租金，被告有撤离场地不再租赁的现象。按照双方签订的合同约定，被告没有与原告协商即撤场是违约行为。请求法院判令：一、解除原告与被告签订的租赁合同；二、被告向原告支付自2014年3月起至本案判决生效止的租金；三、被告赔偿原告3个月租金共4542元；四、被告自2014年4月20日起至本案判决执行完毕之日止，按每日1%的标准向原告支付滞纳金。
被告美佳乐公司辩称，一、被告对世纪商厦219号商铺属原告所有无异议，但被告与苍梧公司是两个不同的企业法人，原告要求被告承担苍梧公司的义务无法律依据。二、被告于2011年4月23日与原告签订了一份《世纪商厦二层商铺租赁合同》（以下简称租赁合同）是事实，但由于客观情况发生变化，被告于2014年2月17日通知原告解除双方签订的《租赁合同》，履行了解除合同的通知义务，同时被告搬出了商厦二层，将商铺交回出租方。被告多次与原告沟通协商解除合同后违约金的支付问题，但由于原告对被告解除租赁合同有异议而未果。三、被告与包括原告在内的整个世纪商厦二层商铺的全部业主签订了租赁合同，开设了美佳乐超市。目前被告与世纪商厦二层63间商铺的业主已经签订协议解除了租赁合同，这63间商铺的业主已进行经营，包括原告商铺在内的世纪商厦二层的商铺客观上已经不具备作为超市的经营场地。被告与原告的商铺租赁合同属于《中华人民共和国合同法》第110条规定的不能继续履行的三种情形之一，原告请求继续履行合同事实上已不可能。四、被告认为解除双方签订的《租赁合同》并按合同约定的违约责任去处理。
经开庭审理，原、被告围绕双方签订的《租赁合同》是否继续履行及原告请求支付的租金是否合理合法等主要争议焦点进行了举证。
原告郭燕红对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、房产证复印件一份，拟证明商铺属原告所有；2、《关于商场内铺未来管理的相关约定》、《世纪商厦二层收益分配价值分配表》复印件一份，拟证明苍梧公司出售上述商铺时，言明以带租约形式出售，业主不得个人单独租赁；3、《租赁合同》复印件一份，拟证明原告购买上述商铺后与被告签订商铺租赁合同；4、苍梧公司售铺广告复印件一份，拟证明原告购买商铺时，苍梧公司宣传五年内经营安全。
被告美佳乐公司对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、《营业执照》、《组织机构代码》复印件各一份，拟证明被告的主体资格；2、《世纪商厦二楼业主》表格复印件一份，拟证明被告于2014年2月17日、18日通知黎琼莲等15户业主解除租赁合同，2014年2月19日、20日、22日、27日，3月1日与业主当面协商解除租赁合同的事宜；3、《会计报表》复印件一份，拟证明被告经营的美佳乐超市一直亏本，被告只有解除二层商铺的租赁合同；4、《租赁合同》复印件一份，拟证明被告租用商厦三楼的租金是每月每平方米10元，与二层租金每月每平方米50元相差甚远；5、《商铺退租协议复印件》40份，拟证明世纪商厦二楼有50间商铺已解除租赁合同；6、《世纪商厦物业管理条例》复印件19份，拟证明解除了租赁合同的业主已收回商铺，并委托物业公司对二楼的商铺的物业进行管理；7、《世纪商厦二层商铺平面图》复印件一份，拟证明世纪商厦二楼商铺共71间，其中50间业主已收回商铺，二楼已经不具备开设超市的条件；8、世纪商厦二楼商铺照片，拟证明世纪商厦二楼商铺有40间已经装修完毕，进行经营，不具备开设超市的条件；9、产权证复印件一份，拟证明世纪商厦三楼是吴文勇与郭美瑜共同共有；10、中国电信梧州分公司的电话号码269****的通话清单复印件，拟证明被告于2014年2月17日电话通知原告来解除租赁合同；11、告示照片2张，拟证明被告于2014年2月19日公告通知各业主于2月20日起到公司办理解除合同手续；12、《世纪商厦二楼装饰工程合同书》及《验收报告》，拟证明被告根据房地产公司的要求将二楼商铺用玻璃墙隔离起来，施工时间为2014年3月5日，竣工时间为2014年4月20日；13、商品房买卖合同复印件，拟证明被告按照合同装饰标准将商铺间隔交还给原告。
经过开庭质证，被告对原告提供的证据1、3的真实性、合法性、关联性无异议；对证据2、4认为商铺是苍梧公司开发的，与本案没有关联性。原告对被告提供的证据1认为证明了被告的法定代表人为吴文勇，美佳乐公司与吴文勇的合同是自己与自己签合同；证据2并无协商解除合同的具体事宜记录；证据3是被告出具的，不真实的；证据4是美佳乐公司与吴文勇签订的合同，是无效的；证据5是5-6月份签订的退租协议，但退租时间是3月1日，是不真实的；证据6违反了物业法的规定，应该是业主委员会与公司签的；对证据7、8真实性无异议，但对证明内容有异议；对证据9真实性没有异议，但认为被告为了谋取更大的利益，将超市从2楼搬上3楼；对证据10的真实性由法院认定，该证据与本案没有关联性，没有相关语音证明通知解除合同的通话内容；对证据11不予认可，原告至今从没有见过这些告示；对证据12认为与本案没有关联性，商铺装修于2014年4月20日验收合格，但被告于2014年2月17日交付场地条件未成就；对证据13认为买卖合同约定商铺是有间隔的，必须要有间隔才能交付给原告使用。
本院结合双方举证和质证，认证如下：对原、被告确认的证据予以采信，可作为本案定案的依据；原、被告提出异议的证据，因各自无相反证据予以否定，且该类证据确与双方诉辩事由具有一定关联性，故本院亦作为本案定案的参考依据。
综合全案证据和庭审笔录，本院确认以下法律事实：被告承租了包括原告在内的世纪商厦二楼共71个商铺开设美佳乐超市。2011年4月23日，原告郭燕红（甲方）与被告美佳乐公司（乙方）签订《租赁合同》一份，合同约定乙方承租甲方世纪商厦219号商铺，租赁合同期限从2011年4月23日起至2015年12月31日止，合同约定了第一年租金为10254元、第二年14941元、第三年16555元、第四年和第五年均为18168元（即每月1514元），每月5日前支付上个月的租金，如乙方拖欠租金，从第16天起按每日1%向甲方支付滞纳金，合同还约定如乙方有下列违约情形之一的，甲方可以终止合同，乙方应当赔偿三个月租金及前款约定的违约金：（1）承租人利用承租商铺进行严重犯法及犯罪活动，受到政府查处的；（2）承租人连续拖欠租金超过3个半月的；（3）在甲方没有违反合同约定的情况下解除合同等内容。签订合同后，被告一直按合同约定向原告支付租金至2014年2月。2014年2月中旬，被告以经营不善为由，口头通知各承租户要求解除合同，并承诺按双方签订的租赁合同赔偿三个月租金作为违约金。2014年3月5日，被告将世纪商厦二楼71间商铺用玻璃分隔装饰，2014年4月20日竣工验收，被告通知各商铺业主领回各自的商铺及钥匙。自2014年2月17日起至本案庭审结束，世纪商厦二楼71户商铺中已有63户商铺业主与被告签订了解除《租赁合同》的协议并领回各自的商铺及钥匙，尚有原告等8户业主未签订解除《租赁合同》的协议。在诉讼过程中，原告将其请求“一、被告继续履行与原告签订的《世纪商厦二层商铺租赁合同》；二、判令被告从2014年3月起，按约定逐月支付租金共33039元；三、本案诉讼费由被告承担”的诉讼请求变更为：一、解除原告与被告签订的租赁合同；二、被告向原告支付自2014年3月起至本案判决生效止的租金；三、被告赔偿原告3个月租金共4542元；四、被告自2014年4月20日起至本案判决执行完毕之日止，按每日1%的标准向原告支付滞纳金。被告对原告的诉讼请求则认为，双方签订的租赁合同已于2014年3月1日起解除，同意赔偿原告3个月租金共4542元，不同意支付滞纳金。
本院认为，原告郭燕红与被告美佳乐公司签订的《租赁合同》是双方当事人真实意思表示，除逾期支付租金从第16天起按每日1%计付滞纳金约定明显过高外，其他内容没有违反法律规定，该合同合法有效，双方应共同遵守并按照合同的约定全面履行各自的义务。原告依约提供世纪商厦219号商铺给被告使用，但被告没有按照合同的约定按时支付租金给原告，显属违约，应承担相应的违约责任。2014年2月，被告以经营不善为由，口头通知各出租户要求解除合同和从2014年3月起不再向原告支付租金，并在2014年3月5日至2014年4月20日期间，被告将世纪商厦二楼71户的商铺用玻璃分隔成独立的商铺，工程于2014年4月20日竣工后，世纪商厦二楼71户商铺中已有63户商铺业主与被告签订了解除《租赁合同》的协议并领回商铺及钥匙，这表明被告向包括原告在内的各出租户履行了要求解除合同的告知义务，并以不支付租金的行为来表明不履行合同的义务，至此，原告知道或应当知道被告要求解除《租赁合同》的事实，且原告在本案第一次庭审后，提出变更诉讼请求，同意解除《租赁合同》，是其真实意思表示，应予准许。因此，双方解除合同时间应确认为商铺分隔成独立商铺的工程竣工验收时间即2014年4月20日。解除合同后，原告与被告的权利义务也随之终止。由于被告尚未支付2014年3月、4月的租金给原告，对原告请求被告支付该部分的租金的诉讼请求，理据充分，本院依法予以支持。由于被告单方提出解除合同并拖欠租金，故原告请求被告赔偿三个月租金的诉讼请求，符合合同的约定，本院依法予以支持。对原告要求被告支付2014年4月20日起至本案判决执行完毕之日止，按每日1%向原告支付滞纳金的诉讼请求，因双方约定滞纳金的计算比例过高，滞纳金的计付应以被告实际所欠原告2014年3月、4月的租金额，按中国人民银行同期流动资金贷款利率的四倍分段计算至本案生效判决规定履行之日止较为合理。综上所述，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、从2014年4月20日起解除原告郭燕红与被告梧州市美佳乐商业有限公司签订的《世纪商厦二层商铺租赁合同》，并于本案判决生效后三日内由被告梧州市美佳乐商业有限公司返还世纪商厦二楼219商铺给原告郭燕红；
二、被告梧州市美佳乐商业有限公司向原告郭燕红支付违约金4542元；
三、被告梧州市美佳乐商业有限公司向原告郭燕红支付租金3028元及滞纳金（滞纳金计算：从2014年4月20日起以实际欠租金额，按中国人民银行同期流动资金贷款利率的四倍计算至本案生效判决规定履行期限之日止）。
本案案件受理费626元减半收取为313元（原告已预交法院），由原告郭燕红负担239元、被告梧州市美佳乐商业有限公司负担74元。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于梧州市中级人民法院。
当事人上诉的，应当在上诉期限届满后七日内交纳上诉案件的受理费。逾期不交纳的，按自动撤回上诉处理。
审判员 苏 恒
二〇一四年八月十二日
书记员 张家宇
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。