广东省惠州市惠阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1303民初704号
原告：叶根素，女，汉族，1968年11月19日出生，住址：四川省大竹县，
委托诉讼代理人：周乐洋，广东商达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：肖体勇，广东商达律师事务所律师。
被告：惠州市惠阳德亿实业发展有限公司，住所地：惠阳区淡水石园西街名苑启盛大厦3号写字楼。
法定代表人：叶南雄。
委托诉讼代理人：谢海鹏，广东德邻律师事务所律师。
原告叶根素与被告惠州市惠阳德亿实业发展有限公司（以下简称德亿公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2017年3月13日立案后依法组成合议庭适用普通程序，于2017年5月23日公开开庭进行了审理。原告叶根素及其委托诉讼代理人周乐洋、肖体勇、被告德亿公司委托诉讼代理人谢海鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出的诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期交房违约金20067元（自2016年9月21日至2016年12月8日共78天，违约金按日万分之三点五计算；自2016年12月9日至2016年12月30日共21天，违约金按日万分之五计算，减去被告已支付的4000元)；2、逾期未支付逾期交楼违约金的补偿款50000元；3、逾期未取得交楼所须全部证件的补偿款50000元；4、诉讼费由被告承担。事实及理由：原告与被告于2015年6月30日签订一份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于惠州市××区淡水××星河东路××花园（××）3D幢1704号房。面积为93.63平方米，总价为636684元。原告首付196684元，剩余部分采用按揭方式支付。合同第八条约定，被告应于2015年6月30日前交房，逾期交房须按日支付原告已交付房价款万分之五的违约金。但被告一直未按合同约定交房，2016年12月9日，原被告双方签订一份《逾期交楼补偿确认函》，该函约定被告从2016年6月30日开始支付逾期交房违约金至2016年12月8日，如逾期未付，增加支付补偿款5万元；逾期未取得交楼所须的全部证件，增加支付补偿5万元。该确认函签订后，被告只支付了4000元违约金，余款便拒绝支付。现原告为维护自身合法权益，特向贵院起诉，请判如所请！
原告向本院提交如下证据：1、商品房买卖合同；2、发票、发放贷款凭证；3、逾期交楼补偿确认函。
被告德亿公司辩称，我方提交的证据2-10才是交楼的全部证件。原告都签了逾期交楼确认书。交楼日期以买卖合同中第8条和补充协议中第9条的约定为准。对于逾期交楼确认函中的赔偿标准，我方认为约定交楼日期应该是合同中第8条约定日期往后推3个月，故我方没有违背合同，违约金已支付到原告帐上。关于是否有逾期交楼证件，不一定要有《竣工验收备案表》，涉案楼盘验收早已完成，我方对补偿确认书的第2项也履行了，并不存在违约情况。关于扣款可以双方协商。
被告德亿公司向本院提交如下证据：1、《竣工验收备案表》；2、《建设工程规划划验收合格证》；3、《关于名苑星河湾花园三期商住楼项目的竣工环保意见》；4、《防雷装置验收意见书》；5、《建设工程消防验收意见书》；6、《建设工程配套的燃气工程项目竣工验收备案意见表》；7、《人防工程竣工备案表》；8、《无动力污水处理装置竣工验收表》；9、《建设工程规划验收合格通知书》；10、《房屋白蚁防治工程验收合格证》；11、《入伙公告》；12、《单元签收单》、《前期物业管理服务协议（存根）》；13、《网上银行电子回单》；14、《单元签收单》、《前期物业管理服务协议（存根）》。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年4月27日，原告与被告德亿公司签订合同编号为惠阳（2016）00007093的《商品房买卖合同》。该合同约定，被告以出让方式取得惠州市惠阳区淡水大埔星河东路地块的土地使用权，并取得惠阳区房产管理局批准的商品房预售许可证，证号为：惠阳房预许字（2014）第015号；原告向被告德亿公司购买被告开发建设的名苑星河湾花园（三期）3D幢17层04号房（下称涉案房屋），单价6800元/㎡，房屋建筑面积93.63㎡，总房价为636684元；首付已付款196684元，银行按揭440000元；其中第八条约定交付期限：出卖人应在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将验收合格的涉案房屋交付给买受人；第九条约定逾期交房违约责任：“（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之五的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之五的违约金”；第十五条关于产权登记的约定:“出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金；3、按第2条所指0.01%违约金按日计算。《补充协议》第九条约定，出卖人逾期交房在90天内的，买受人予以理解，出卖人不承担逾期交房的违约责任；逾期超过90天的，出卖人按照《商品房买卖合同》第九条的约定承担逾期交房的违约责任；第十三条约定，合同中填写的乙方名称、通信地址、电话等均准确有效，并作为乙方的有效送达地址（在该房屋交付后，则该房屋的地址作为有效送达地址）；除本合同及补充协议另有约定外，甲方给乙方的所有通知（包括但不限于发送《入伙通知书》等）可用传真、挂号邮寄、快递等方式送达，或在网络媒体、当地公开发行的报纸上发布公告等方式送达。……在网络媒体或当地公开发行的报纸上公告发出的，则公告发布当日视为送达日；多次通知的以第一次通知到达的日期为送达日。合同签订前，原告向被告德亿公司支付购房首付款196684元；2016年9月21日，中国银行惠州惠阳支行根据与原告签订的《个人住房借款合同》将原告贷款440000元直接支付至被告德亿公司银行账户。由于被告未按约定期限交楼，2016年12月9日，被告德亿公司向原告出具《逾期交楼补偿确认函》（以下简称确认函），原告签名认可。该确认函确认：1、逾期交楼违约金标准变更为日万分之三点五；2、补偿起始日：一次性付款客户，自备案合同约定的交楼日期至2016年12月8日；按揭客户，自备案合同约定的交楼日或放款已经到账日两个日期中以在后的日期开始计算至2016年12月8日止；3、开发商在本确认函签署后15个工作日内将补偿金付至业主提供的银行账户；如逾期，开发商增加补偿金额5万元给业主；4、开发商保证在本确认函出具之日起15个工作日内取得交楼所需全部证件，逾期，开发商增加补偿价额5万元给业主；5、本确认函自签署之日起生效。2016年12月6日，涉案房屋经竣工验收合格，2016年12月12日前，涉案房屋规划、环保验收、防雷装置、消防、燃气工程、人防工程、污水处理装置、白蚁防治工程等均经验收合格;2016年12月26日，原告银行账户支付违约金4012元；2017年1月6日，惠州市惠阳区住房和城乡规划建设局收齐被告涉案楼盘的竣工验收备案文件。2017年1月10日，被告在惠州日报刊登公告，告知包括原告在内的名苑星河湾花园三期业主可于2016年12月8日至2017年1月31日办理入伙手续。
本院认为，原告与被告德亿公司所签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》及确认函，系原被告双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，合同双方当事人应按照合同的约定全面履行各自的义务。现原告已经依约向被告支付全部房款，但被告德亿公司未在合同约定期限内将涉案房屋交付给原告使用，违反合同约定，构成违约，应向原告支付逾期交房违约金。而确认函对合同中关于违约责任的条款进行了变更，故违约金的计算应以确认函为准，即为13369.5元（以636684元为基数，每日按0.035%的标准从2016年9月21日起计算至2016年12月8日止计78天，原告请求从2016年9月21日开始计算，不违反法律规定，也不违反合同和确认函的约定，本院应予支持；但应扣减被告已支付给原告的违约金4012元）。原告提出应将违约金计算至2016年12月30日，不符合确认函的约定，本院不予支持；被告提出违约金的计算期限应按《补充协议》的约定扣减90天的主张，因在原被告签订《补充协议》之后，被告向原告出具了确认函，而确认函已变更原来合同和补充协议中关于违约金的约定，故违约金的计算应以确认函为依据，对被告主张，本院不予支持。
被告德亿公司按确认函约定的期限内向原告支付违约金4012元，履行了《确认函》约定的部分违约金，但未足额支付违约金给原告，应按照确认函及未履行部分的比例向原告支付补偿金38459元（13369.5元/17381.5×50000元）。原告请求按照约定支付全部补偿款5万元的主张，缺少事实和法律依据，也不符合公平原则，故本院不予支持。
原告请求被告支付逾期未取得交楼所需全部证件的补偿款50000元，由于被告德亿公司已于确认函约定日期前取得交楼所需全部证件，并于2017年1月10日公告通知原告收楼，故原告该项诉请没有事实依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、被告惠州市惠阳德亿实业发展有限公司支付原告叶根素逾期交房违约金13369.5元（已扣减被告惠州市惠阳德亿实业发展有限公司已支付给原告叶根素的违约金4012元）；
二、被告惠州市惠阳德亿实业发展有限公司支付原告叶根素逾期未支付违约金的补偿金38459元；
三、驳回原告叶根素的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2701元，由被告惠州市惠阳德亿实业发展有限公司负担1000元，原告叶根素负担1701元（原告叶根素已预交2701元）。
服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。
审 判 长 梁东辉
审 判 员 詹俐儒
人民陪审员 林冠超
二〇一七年六月十五日
书 记 员 罗警师