浙江省义乌市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0782民初18373号
原告:义乌市廿三里街道下朱宅村民委员会，住所地：义乌市廿三里街道开元南街26号下朱宅村办公大楼。
诉讼代表人：朱林海，村委主任。
委托代理人：骆剑岚，浙江商苑律师事务所律师。
被告：朱旭义，男，1974年6月19日出生，汉族，住义乌市。
委托代理人：骆渭清，义乌市义东法律服务所法律工作者。
原告义乌市廿三里街道下朱宅村民委员会与被告朱旭义房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月1日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员傅多娇独任审判，于2016年11月22日、2016年12月23日、2017年1月19日三次公开开庭进行了审理。原告义乌市廿三里街道下朱宅村民委员会的诉讼代表人朱林海（第三次开庭到庭）、委托代理人骆剑岚、被告朱旭义及其委托代理人骆渭清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告义乌市廿三里街道下朱宅村民委员会向本院起诉称：被告朱旭义系原告的村民。2012年7月，原告所属农科队房屋经公开招投标，由被告中标承租。租期为2012年8月1日至2022年7月30日，租金每年54万元。第一年租金在合同签订时一次性付清，第二年起每年租金在当年的6月底前一次性付清。被告需向原告交付10万元押金，如租金不按时支付，没收保证金（押金），租赁合同终止。如原告不能按期将房屋交付腾空致延期交付，则延迟期限按1：2补偿给被告。因原承租方未按时腾空房屋致延期交付，原、被告于2013年7月10日达成补充协议，按《房屋出租合同》第三条约定租期延长至2023年8月30日，第一年租金在被告赔偿期限使用以后开始计算，原告实际交付房屋时间为2013年2月15日，故原告退回被告6.5个月的租金，该租金抵入第二年被告应交的租金，因此第一年租金起算时间为2014年3月15日。被告于2012年7月16日、2015年2月11日分别支付租金54万元，后被告未按约支付租金。原告向本院诉请判令：1、解除原告与被告朱旭义于2012年8月1日签订的房屋出租合同及协议书；2、被告朱旭义支付原告租金337500元及逾期利息损失（利息从起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际履行之日止）；3、被告朱旭义腾空义乌市廿三里街道下朱宅村原农科队的房屋并移交给原告。第二次庭审中，原告变更诉讼请求为：1、判令确认原被告于2012年8月1日、2013年7月10合同与协议均于2016年6月30日终止；2、判令原告对被告交纳押金（保证金）10万元予以没收；3、判令被告支付原告合同终止前租金157500元、终止后房屋占用期间的费用（暂算180000元，费用按1479.45元/天，自2016年7月1日起计算至实际腾空为止）以及逾期利息损失（其中157500元利息从2016年7月1日起，剩余费用从起诉之日起，均按中国人民银行同期同档次贷款利率计算至实际履行之日止）；4、要求被告立即腾空原告所属的原农科队房屋并移交给原告。
被告朱旭义答辩称：1、房屋租赁合同及协议书都是真实的，被告支付过租金也是对的，由于被告生意上发生困难，租赁的房屋属于违章，廿三里街道要予以拆除，多次下发通知，要求被告将厂搬迁，所以被告向原告提出终止合同，在2016年3月15日前跟原告法定代表人及原告原村支部书记明确表达不再租赁合同，并愿意按照合同约定没收十万元保证金；2、原告要求被告支付租金与事实不符，没有事实与法律依据，按照合同约定，被告不支付租金，原告就可以解除合同，并没收保证金10万元，由于原告不依法履行自己的义务，造成现在的租金33余万元，原告应承担相应的责任；3、原告要求被告腾退房屋，被告已经腾退。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
第二次庭审中，被告朱旭义补充答辩称：1、原被告之间解除合同应该是2016年4月1日，因为原告已经开过会，明确4月1日解除合同；2、被告也认为合同已经解除，所以不能再来要求解除；3、原告要求被告支付合同之前的租金157500元是没有事实依据，因为2016年4月1日原告方村两委会议里面已经明确按合同约定对承租户房屋进行收回，不能再要求被告方支付租金157500元；4、要求被告腾空房屋的事实已经不存在，因为被告早就腾空了，第一次庭审时也明确即使有什么财产原告也可以作出处理，所以不存在再次腾空的事情。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
第三次庭审中，被告朱旭义补充答辩称：1、原告出租的房屋没有房屋所有权证和土地使用权证，双方签订的合同是无效的合同；2、原告出租给被告的房屋当时没有天盖的，是被告建造好的，具体有照片为证；3、原告出租没有天盖的房屋属于违章建筑。
原告义乌市廿三里街道下朱宅村民委员会为证明自己的主张，向本院提供如下证据：1、房屋出租合同一份，证明被告向原告承租房屋，以及双方对租金等事项的约定；2、协议书一份，证明双方对租赁期间、租金等事项进行重新补充约定的事实；3、当庭提供照片打印件三份，证明原告方曾在公告栏及出租房门口粘贴催收房屋通知单，要求被告支付逾期的房租；4、照片一份，证明2016年12月22日拍摄的涉案房屋内尚有物品堆放以及房屋现状；5、电费清单四份，是2016年5月-8月份涉案房屋的用电情况，证明被告方一直未腾空该房屋；6、会议纪要一份，证明到2016年10月份被告一直占有使用涉案房屋的事实；7、土地登记卡一份，证明涉案房屋是由原告所有，有合法的产权证明的事实。
被告朱旭义质证认为：1、对证据一、二的真实性无异议；2、对证据三有异议，催收通知单应送达给被告，事实上早就解除合同了；3、对于照片，从照片当中可以反映出被告没有什么物品，仅是几只袋子，是没有用的东西，第一次庭审时也明确了被告已经搬离了物品，其余原告可以自行处理，房屋都已经空着了，不能证明被告还在占用；4、电费清单无法证明被告还占用房屋，与本案无关，因为被告的用电是自己安装变压器的，自己审批一个户头，所以用电量与被告无关；5、对会议纪要本身的真实性无异议，对关联性及证明目的有异议，被告2016年3月份前就已经搬出，而且向原告口头和书面的形式提出解除合同，本案会议记录涉及的机器设备并非是被告的机器，所以被告没有占用涉案的房屋；6、关于土地登记卡，上面明确是养猪场的土地使用权证，并非是农科队的土地使用权证，与本案无关。
对于原告义乌市廿三里街道下朱宅村民委员会提供的证据，本院认证如下：1、对房屋出租合同及协议书的真实性予以认可；2、对催收单打印件形式上的真实性予以认可；3、对照片的真实性予以认可，本案所涉的房屋内确有废弃物存在，但无法证明被告占用的事实；4、电费清单由原告单方制作，真实性无法确认；5、对会议纪要的真实性予以认可；6、对土地登记卡的真实性予以认可，但该土地登记卡上显示的建筑物面积只有359.6平方米。
被告朱旭义为证明自己的抗辩，向本院提供如下证据：1、申请书（协议书）一份，证明被告向原告提出申请，要求中止租赁合同，并提出要求赔偿被告在该承租房屋内的损失；2、村委会会议记录一份，证明原告于2016年4月1日召开村两委会议，明确按合同约定收回房屋，并没收押金；3、照片18张，证明被告承租的房屋有部分是被告建造的，彩色钢棚是案外人朱伟强喷漆的。
被告义乌市廿三里街道下朱宅村民委员会质证认为：1、对证据一不清楚，合同书系单方面制作，原告不认可，且是打印件，并没有被告的签名及捺印，对三性有异议；2、对证据二，对于2016年4月1日的村民会议记录内容，村民代表并没有在会议下面签名，并没有形成决议，2016年10月份的会议记录中，内容的真实性无异议，第二页明确记录涉案房屋内还有机器，要求被告在一个星期内腾空，且8月份还有厂家在涉案房屋内未搬离，反证了被告一直占用，且未腾空房屋的事实；3、对照片的真实性三性无异议。
对于被告朱旭义的证据，本院认证如下：1、申请书系被告单方制作，真实性无法确认，但结合村证据二村委会会议记录，可证明被告就合同解除事宜已通知过原告；2、对村委会会议记录的真实性予以认可；3、对照片的真实性予以认可。
案件审理过程中，本院对案外人朱伟强做了调查笔录一份，原告质证认为对真实性无异议，被告与朱伟强间的房屋租赁合同是口头还是书面的原告无法确定，朱伟强一直是与被告形成租赁关系，从笔录中可以看出朱伟强在5-8月份之间一直在使用涉案房屋，没有搬迁；被告质证认为对于5-8这几个月办厂是朱伟强自己搬进去的行为，被告是要求朱伟强三月份搬走的，之后的事情与被告无关，笔录中明确了5-8月份的租金与村里去算的，彩色钢棚朱伟强要与村里算账的。
本院经审理查明：被告朱旭义系原告的村民。2012年7月，原告所属原农科队房屋经公开投标，由被告中标承租。双方于2012年8月1日签订了《房屋出租合同》一份，约定租赁期限为十年，自2012年8月1日至2022年7月30日，租金每年54万元。第一年租金在合同签订时一次性付清，第二年起每年租金在当年的6月底前一次性付清，被告须向原告交付10万元押金，如租金不按时支付，没收保证金（押金），租赁合同终止。如原告不能按期将房屋交付被告使用，则延迟租期按1：2补偿给被告。因原承租方未按时腾空房屋致延期交付，原、被告于2013年7月10日达成补充协议，按《房屋出租合同》第三条约定租赁期限延长至2023年8月30日，第一年租金在被告赔偿期限使用以后开始计算，原告实际交付房屋时间2013年2月15日，故原告退回被告6.5个月的租金，该租金抵入第二年被告应交的租金，故第一年租金起算时间为2014年3月15日。被告于2012年7月16日、2015年2月11日分别支付了租金54万元，因此2014年3月15日至2015年3月14日、2015年3月15日至2016年3月14日的租金被告已付清，2016年3月16日起的租金被告朱旭义未再支付。被告朱旭义曾于2016年3月份通知原告解除合同，原告于2016年4月1日召开的村两委会议中记录该事，载明“四、下朱宅凉亭处房屋已到期，租户未交租金，村按合同规定，对承租户房屋进行收回，压金没收”。庭审中，原、被告明确2016年4月1日，原告已同意解除合同，只是押金是否退还问题没有达成一致。2016年10月13日，原告村两委召开会议，就本案所涉的租赁合同事宜再次开会讨论。因双方不能达成一致意见，原告于2016年11月1日起诉至我院。
另查明，本案房屋出租合同中的出租房屋是义乌市廿三里街道下朱宅村原农科队的房屋，该房屋有若干排，系村里的养猪厂扩建而成，养猪厂的土地权利者为下朱宅村民委员会，使用权类型为批准拔用宅基地，建筑物占地面积为359.6平方米，但现有的房屋面积有几千平方米，具体面积原、被告双方均无法明确。
另，被告朱旭义已在2016年3月搬离所涉租赁房屋。案外人朱伟强曾向朱旭义转租部分本案所涉的房屋，在2016年3月被告朱旭义就通知朱伟强搬离。2016年4月至2016年8月，朱伟强仍在原先转租的房屋内生产作业，并产生电费，后于2016年11月份搬离。在朱伟强占用期间，原告对此知情，朱伟强所生产的电费由原告抄表，且原告还让朱伟强对本案所涉的所有房屋的钢棚进行喷漆，费用尚未支付。
本院认为：本案的争议焦点在于本案的租赁合同是否有效？本案所涉的房屋有几千平方米，早已超出规划的359.6平方米，故多数房屋系违章建筑，相关部门也多次要求拆除，因此本院认为本案的房屋租赁合同系部分有效合同。关于合同无效部分，无效合同自始无效，鉴于被告实际使用了该房屋两年，其也应参照租赁合同约定的租金支付占用费，故其支付的至2016年3月14日止的租金无须返还。关于合同有效部分，虽被告违约不支付房租，但双方已于2016年4月1日协商解除合同，被告逾期不支付租金，存在违约，应承担违约责任，因原、被告双方均无法明确出租房屋的总面积，只陈述有四五千平方米的房屋，且被告在答辩中陈述愿意按照合同约定没收10万元保证金，综合以上情节，本院酌情判令准予原告没收被告押金5万元。因双方合同有效部分已经解除，原告已收回该房屋，故此后朱伟强产生的的占用费与本案无关，原告可另行解决。关于第四项诉讼请求，因被告朱旭义已实际腾空上述房屋，故本院对该项诉讼不予支持。综上，原告之诉的合理部分，本院予以支持。本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七之规定，判决如下：
一、确认原告义乌市廿三里街道下朱宅村民委员会与被告朱旭义于2012年8月1日签订的《房屋出租合同》、2013年7月10日签订的《协议书》的有效部分于2016年4月1日解除。
二、准许原告义乌市廿三里街道下朱宅村民委员会没收被告朱旭义支付的保证金5万元。
三、驳回原告义乌市廿三里街道下朱宅村民委员会的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3181元，由原告义乌市廿三里街道下朱宅村民委员会负担1681元，由被告朱旭义负担1500元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
代理审判员 傅多娇
二〇一七年二月二十日
代书 记员 朱向丽