浙江省衢州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙衢民终字第651号
上诉人（原审原告、反诉被告）：浙江衢州东方集团股份有限公司。住所地：浙江省衢州市上街**号。
法定代表人：潘廉耻，职务：董事长。
委托代理人：张帆，男，1961年12月29日出生，汉族，住浙江省衢州市柯城区，系公司董事。
委托代理人：叶国平，浙江南孔律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：姜正昌，男，1954年9月26日出生�汉族，住浙江省衢州市柯城区。
上诉人（原审被告、反诉原告）：余连富，男，1953年6月6日出生，汉族，住浙江省衢州市。
上诉人姜正昌、余连富共同委托代理人：吴乐彪，浙江东昊律师事务所律师。
原审被告：衢州市迎宾企业管理服务部。住所地：浙江省衢州市车站中路**号。
上诉人浙江衢州东方集团股份有限公司（以下简称东方公司）与上诉人姜正昌、余连富、原审被告衢州市迎宾企业管理服务部（以下简称迎宾服务部）为房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省衢州市柯城区人民法院（2013）衢柯民初字第121号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
原审法院认定：东方公司，原名衢州东方大酒店有限责任公司，2010年3月26日变更为衢州东方大酒店股份有限公司，2010年9月19日变更为浙江衢州东方集团股份有限公司。迎宾服务部系普通合伙企业，合伙人为两自然人即姜正昌、余连富，迎宾服务部于2013年3月12日注销。衢州市车站中路35号的房屋所有权人为姜正昌、余连富。2007年9月6日，东方公司（原名衢州东方大酒店有限责任公司）与迎宾服务部签订《租赁合同书》一份，约定坐落于衢州市车站中路35号的房产及设备租赁给东方公司经营，租赁期限自2007年9月25日至2017年9月24日，租金每年200000元；承租方须在移交资产前向出租人交纳300000元财产经营保证金，财产保证金在本合同签字生效五天内支付，此保证金在租赁合同到期时或承租方退出租赁，经双方移交资产无误和机器设备完好，并缴清水费、电费、电话费、相关税金后由迎宾服务部退还东方公司；承租方如经营需要，须对饭店屋内（含设备、设施）重新进行装修、改造，须事先征得出租方同意，重新装修所投入资金（具体金额须经出租方核定）在本合同实施的前三年内，如遇政府拆迁则分三年进行摊销，摊销比例为第一年50%，第二年35%，第三年15%，三年摊销后饭店装修的全部剩余价值抵作出租方原装修价值，租赁满三年后，遇政府拆迁，出租方一次性给予承租方75000元装修补偿。2007年9月6日，迎宾服务部与东方公司签订装修合同一份，约定东方公司愿承担原迎宾服务部装修大华饭店所欠工程材料款计6900000元，东方公司分十年付清（不计息），前三年每年分摊550000元，第四年开始在前一年分摊数额基础上按50000元递增，东方公司于每季度初5号凭迎宾服务部材料发票支付。上述两份合同签订后，东方公司向姜正昌、余连富支付了财产经营保证金300000元。东方公司承租后，对租赁房屋进行了重新装修。2011年、2012年，东方公司少支�姜正昌、余连富租金25000元。2012年3月25日起的租金，东方公司未支付。2010年底，衢州市车站中路35号列入拆迁范围。2012年4月28日，衢州市区旧城改造指挥部办公室发函给东方公司，明确拆迁人与姜正昌、余连富已于2012年4月25日签订了拆迁补偿安置协议，故要求东方公司从2012年4月28日起开始办理有关手续，积极配合旧城改造工作进程，停止经营，于2012年5月4日开始办理房屋及机器设备交接手续，并确保在2012年5月6日前交接完毕。2012年5月12日，姜正昌、余连富与拆迁部门就车站中路35号办理了交接手续。东方公司与姜正昌、余连富因合同履行及拆迁补偿形成诉争，故诉至法院。
原审法院认为：本案争议焦点主要在于：一、300000元财产经营保证金是否应退还；二、东方公司向姜正昌、余连富主张搬迁安置补助费、非住宅停产停业损失过渡补助费、提前腾空奖励是否有依据；三、东方公司所欠租金及装修费损失的问题；四、姜正昌、余连富要求东方公司赔偿损失的问题。对第一个焦点，东方公司认为租赁合同已解除，姜正昌、余连富应退还该经营保证金；姜正昌、余连富认为，东方公司未按合同约定向姜正昌、余连富移交酒店所有的财物，故东方公司无权要求姜正昌、余连富退还经营保证金。法院认为，酒店租赁系房产及设施的整体租赁，双方签订的租赁合同书中的300000元财产经营保证金系财产保证金性质，即对酒店内整体财产完好的保证。该保证金须经双方移交资产无误情况下才由被告退给东方公司。本案中，东方公司自认在拆迁部门要求搬离时并未与姜正昌、余连富交接过，故东方公司要求姜正昌、余连富退还该经营保证金的条件尚未成就，故东方公司要求姜正昌、余连富退还该经营保证金证据不足，法院不予支�。对第二个焦点，法院认为，搬迁安置补助费、非住宅停产停业损失过渡补助费、提前腾空奖励系拆迁部门补偿给房屋所有权人的各项损失，另双方在合同中明确约定如遇政府拆迁，东方公司应无条件中止合同，由姜正昌、余连富给予东方公司一次性装修补偿。综上，东方公司向姜正昌、余连富主张搬迁安置补助费、非住宅停产停业损失过渡补助费、提前腾空奖励的诉讼请求，无事实依据，法院不予支持。对第三个焦点，法院认为，根据查明的事实，2012年5月12日，姜正昌、余连富已于拆迁部门签订房屋交接单，应认为姜正昌、余连富已退出所租赁的宾馆，按合同约定的租金标准每年20万元，自2012年4月1日计算至2012年5月12日，东方公司还应支付租金23014元，加上东方公司之前所欠的25000元，东方公司共欠姜正昌、余连富租金48014元。装修损失按2012年650000元计算，自2012年4月1日至2012年5月12日，东方公司共欠姜正昌、余连富74795元。对第四个焦点，法院认为，姜正昌、余连富未提供充分证据证明具体损失，故对该项请求，法院不予支持。衢州市迎宾企业管理服务部已注销，其法律责任应由姜正昌、余连富承担。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第（七）项、第二百二十六条之规定，判决：一、姜正昌、余连富于判决生效之日起十日内支付浙江衢州东方集团股份有限公司装修补偿款75000元；二、浙江衢州东方集团股份有限公司于判决生效之日起十日内支付姜正昌、余连富租金及装修损失共计122809元。三、上述两项相抵，浙江衢州东方集团股份有限公司于判决生效之日起十日内支付姜正昌、余连富47809元。四、驳回浙江衢州东方集团股份有限公司的其他诉讼请求。五、驳回姜正昌、余连富的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费20948元，由浙江衢州东方集团股份有限公司负担20072元，由姜正昌、余连富负担876元，反诉费7007元，由姜正昌、余连富负担6167元（已预交），由浙江衢州东方集团股份有限公司负担840元，于判决生效之日缴纳。
判决后，东方公司、姜正昌、余连富均不服，分别向本院提起上诉。东方公司上诉称：1、原判违反不告不理原则，以《装修合同》为依据判决东方公司赔偿损失74795元，缺乏事实依据，且判非所请。2、东方公司在规定期限内退出承租房屋，使姜正昌、余连富能顺利与拆迁公司签约并交接，获得了装饰物补偿款，且本案租赁物已灭失，租赁合同终止，30万元保证金应无条件退还东方公司。3、搬�安置补助费、非住宅停产停业损失过渡补助费、提前腾空奖励，实为租赁物的使用、收益利益，应归承租人所有。4、原判在认定事实、采信证据、适用法律及诉讼程序方面还存在诸多违法和不当之处。请求依法撤销原判第二、三、四项，改判支持东方公司一审诉讼请求；一、二审诉讼费用由姜正昌、余连富承担。
姜正昌、余连富上诉称：1、姜正昌、余连富提供的租赁合同、移交清单及证人贾某的证言充分证明了姜正昌、余连富将酒店全部经营财产均移交给东方公司，酒店处于正常营业状态。2、租赁合同第八、九条证实了东方公司有归还酒店全部财产的义务。3、一审中，东方公司承认将部分财产进行处置出售给第三方，也未提供移交给拆迁公司的依据，东方公司理应赔偿姜正昌、余连富的损失。请求撤销原判第二、三、五项，责成东方公司赔偿损失84万元，支付租金及装修损失162265元（算至2013年5月28日止）；诉讼费由东方公司承担。
经审理，本院查明的案件事实与原审认定的事实基本一致。
本院认为：本案主要的争议焦点有：一、姜正昌、余连富应否退还东方公司300000元财产经营保证金；二、东方公司向姜正昌、余连富主张搬迁安置补助费、非住宅停产停业损失过渡补助费、提前腾空奖励是否有依据；三、姜正昌、余连富要求东方公司支付租金及赔偿损失的问题。对于第一个争议焦点，根据双方当事人签订的租赁合同的约定，该笔300000元财产经营保证金在合同到期或退租时，经双方移交资产无误和机器设备完好，并缴清水电费、电话费、税金后，由姜正昌、余连富退给东方公司。因东方公司认可退出租赁房屋时并未与姜正昌、余连富办理移交手续，故其要求姜正昌、余连富退还300000元保证�，与合同约定不符，本院不予支持。对于第二个争议焦点，因双方在合同中明确约定如遇政府拆迁，东方公司应无条件中止合同，由姜正昌、余连富给予东方公司一次性装修补偿。依据原《城市房屋拆迁管理条例》第二十七条的规定，拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。故东方公司要求姜正昌、余连富支付搬迁安置补助费、非住宅停产停业损失过渡补助费、提前腾空奖励，与合同约定及法律规定不符，本院不予支持。对于第三个争议焦点，双方当事人在《装修合同》中约定由东方公司承担姜正昌、余连富装修费用，姜正昌、余连富在原审提起反诉时将该笔费用一并计算列入租金中，原审法院依据该约定计算东方公司应支付给姜正昌、余连富的费用，并未超出当事人的诉讼请求范围。而姜正昌、余连富未能举证证明其酒店财产损失的具体组成，原审法院未予支持并无不当。综上，上诉人东方公司、上诉人姜正昌、余连富的上诉请求均不能成立，原审法院实体处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费，上诉人浙江衢州东方集团股份有限公司上诉部分20273元，由其自行负担；上诉人姜正昌、余连富上诉部分12595元，由其自行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 姜秀莲
代理审判员 潘 婷
代理审判员 常东岳
二〇一三年十二月二十日
书 记 员 项红霞