山东省青岛市城阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）城民初字第3246号
原告辛建建。
委托代理人张振明，山东运策律师事务所律师。
被告李相龙。
第三人曲志辉。
委托代理人邵建华，山东志伟律师事务所律师。
第三人纪登尚。
委托代理人邵建华，山东志伟律师事务所律师。
第三人交通银行股份有限公司青岛分行。
法定代表人李智斌。
委托代理人赵杰。
委托代理人陈敏灏。
原告辛建建与被告李相龙、第三人曲志辉、第三人纪登尚、第三人交通银行股份有限公司青岛分行（以下简称“交行青岛分行”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告辛建建及其委托代理人张振明、第三人曲志辉及第三人纪登尚共同委托代理人邵建华与第三人交行青岛分行委托代理人赵杰、陈敏灏到庭参加诉讼。被告李相龙经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
原告辛建建诉称，2013年3月15日，原、被告在太平洋房屋中介达成协议，原告支付被告65万元购买位于城阳区文阳路169号春城花园小区16号楼2单元802室房产，原告立即付清房款并接收房屋，被告向原告出具购房收条，但被告一直未协助原告办理过户手续。为维护原告合法权益，请求判令：1、被告协助原告将位于城阳区文阳路169号春城花园小区16号楼2单元802室房产过户到原告名下；2、诉讼费用由被告承担。后原告于2013年10月28日向本院提交《追加第三人申请书》，称其得知三个被申请人对涉案争议房屋享有抵押权，三人与涉案争议房屋存在利害关系，故申请追加曲志辉、纪登尚、交行青岛分行为本案第三人。
为支持其诉讼请求，原告辛建建向法庭提供下列证据：
一、《房地产买卖合同》1份，证明原告2013年3月15日以65万元价格从被告处购买涉案房屋。第三人曲志辉、第三人纪登尚对被告签字真实性无法确认，对双方之间买卖合同真实性有异议，认为该房屋买卖关系与常理不符。第三人交行青岛分行质证意见同上。
二、收据1份，证明原告在签订合同当日将房款全部付清。第三人曲志辉、第三人纪登尚对被告签字真实性无法确认，认为原告以现金方式支付被告65万元购房款及收条中房产证号一栏被抹去均与常理不符。第三人交行青岛分行质证意见同上，同时认为该收条没有中介盖章。
三、电费友情提示两份、电费缴纳单据4份及收款收据两份，证明原告购买涉案房屋后一直居住至今。第三人曲志辉、第三人纪登尚对上述证据真实性无法确认，认为该证据都体现的是被告名字，与原告所要证明内容不符。第三人交行青岛分行质证意见同上。
被告李相龙未答辩亦未向法庭提供证据。
第三人曲志辉、第三人纪登尚述称，原、被告双方于2013年3月15日签订的房地产买卖合同不符合常理，双方涉案房屋交易存在重大瑕疵，涉嫌恶意串通，损害第三人利益，应属无效合同，具体体现在：1、曲志辉、纪登尚已于2013年3月5日向法院提起民事诉讼，纪登尚于2013年3月13日向法院申请财产保全，作为被告来说，其在2013年3月15日交易前，应当知晓曲志辉、纪登尚已在法院诉讼，被告仍进行此次买卖纯属为了转移资产，规避法律责任。作为原告来说，明明知晓涉案房屋存在三次抵押，且在抵押权未消灭的情况下，以现金方式当天立即交付给被告65万元房款，明显与房屋交易常理不符。2、涉案房屋房地产权证一直抵押在纪登尚处，原告在被告没有房产证的情况下进行交易，也与常理不符。3、原、被告双方于2013年3月15日签订的房地产买卖合同第一条涉案房屋产权证号一栏及被告出具的收条中房产证号一栏均被抹去，而正常房屋买卖的产权证号必须填写，由此可见此次房屋交易与常理不符，且双方涉嫌恶意串通。退一步讲，即便原、被告双方本次交易属实，但根据物权法第一百九十一条第二款规定，原告只有在代为清偿曲志辉、纪登尚债务消灭抵押权的情况下，曲志辉、纪登尚才能同意并认可原、被告之间的转让。综上，请求法院依法查实本次交易是否属实，是否合法，如原、被告之间的交易属实，则在原告代为清偿第三人债务的情况下，第三人愿意为被告解除抵押。
为支持其抗辩理由，第三人曲志辉、第三人纪登尚向法庭提供下列证据：
一、房地产权证1份，证明2012年2月25日被告李相龙与第三人纪登尚在青岛市城阳区房产处办理涉案房屋抵押登记时，将该房地产权证交付给纪登尚的事实。原告辛建建对该证据真实性无异议，但认为不能证明第三人与被告有债权债务或抵押关系，第三人主张债权应向被告主张，原告不负有义务。第三人交行青岛分行质证意见同上。
二、（2013）城民初字第1409号民事判决书、（2013）城民初字第1410号民事判决书各1份，证明第三人曲志辉、第三人纪登尚对被告李相龙享有债权，曲志辉、纪登尚的债权及抵押权已经生效法律文书确认。原告辛建建无异议，但认为该债权债务与其无关。第三人交行青岛分行对该证据真实性无异议，但认为该债权与其无关，且该抵押权办理未经其同意。
第三人交行青岛分行述称，同第三人曲志辉、第三人纪登尚陈诉意见，同时认为交行青岛分行对被告李相龙的债权及抵押权已经得到了青岛市市南区人民法院生效判决的确认，若原告辛建建代被告李相龙偿还交行青岛分行所有债务后，交行青岛分行愿意协助原告办理过户手续。
为支持其抗辩理由，第三人交行青岛分行向法庭提供下列证据：
（2013）南民初字第82135号民事判决书1份，证明交行青岛分行对被告李相龙的债权及抵押权合法有效。原告辛建建无异议，但认为该债权债务与其无关。第三人曲志辉、第三人纪登尚无异议。
经审理查明，原告辛建建称2013年3月15日与被告李相龙在青岛市城阳区长城路213号太平洋中介签订《房地产买卖合同》，该买卖合同载明辛建建购买李相龙所有的青岛市城阳区文阳路169号春城花园小区16号楼2单元802室房产（以下称“涉案房屋”），房产建筑面积95.36平方米，转让成交价款为650000元，中介佣金费用13000元由辛建建承担，双方约定于2013年10月31日前至青岛市城阳区房地产交易中心办理房产过户手续，同时明确载明该房产上有抵押贷款。原告辛建建称同日支付被告李相龙现金450000元，加上李相龙欠其款项200000元，由李相龙为其出具一份收条，该收条载明“今收到买方辛建建支付卖方李相龙位于青岛市城阳区文阳路169号春城花园小区16号楼2单元8025室房产的购房款人民币￥650000（大写：陆拾伍万元整）。”另原告辛建建当庭陈述称其购买涉案房屋时未见过涉案房屋房地产权证，知道该房屋已抵押，未向中介支付中介费，不清楚涉案房屋是否已经被司法查封，所付450000元现金来源于家里，职业为开典当行，不同意代被告李相龙清偿欠付第三人曲志辉、第三人纪登尚、第三人交行青岛分行的债务。
再查明，2012年4月18日，第三人曲志辉与被告李相龙签订了编号为TRDY20120418的借款合同，约定李相龙向曲志辉借款60000元，借款期限自2012年4月18日至2012年6月17日，实际借款日以合同双方办理的借据上所记载的日期为准，实际还款日相应顺延，李相龙以其所有的位于青岛市城阳区文阳路169号16号楼2单元802户房屋作为抵押，并于2012年4月18日办理了抵押登记。2013年3月5日，曲志辉在本院提起诉讼，要求李相龙支付借款本金60000元及违约金、逾期利息，支付律师费3000元，确认其对李相龙所有的位于青岛市城阳区文阳路169号16号楼2单元802户房屋享有抵押权，有权就该房屋变卖、拍卖款优先受偿。本院经审理后于2013年4月10日作出（2013）城民初字第1409号民事判决书，判决：一、李相龙偿还曲志辉借款本金60000元，并按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍支付自2012年8月17日起至被告李相龙实际还款之日止的利息；二、李相龙支付曲志辉律师费3000元；三、曲志辉对李相龙用于借款抵押的青岛市城阳区文阳路169号16号楼2单元802户房屋享有抵押权。该案未上诉，一审判决已发生法律效力，并已进入强制执行程序。
还查明，2012年2月25日，第三人纪登尚与被告李相龙签订了编号为TRDY20120225的借款合同，约定李相龙向纪登尚借款300000元，借款期限自2012年2月25日至2012年8月24日，李相龙以其所有的位于青岛市城阳区文阳路169号16号楼2单元802户的房屋作为抵押，并于2012年2月25日办理了抵押登记。涉案房屋房地产权证号为青房地权市字第××号，房地产权证正本现由纪登尚持有。2013年3月5日，纪登尚在本院提起诉讼，要求李相龙支付借款本金300000元及违约金、逾期利息，支付律师费8000元，确认其对李相龙所有的位于青岛市城阳区文阳路169号16号楼2单元802户房屋享有抵押权，有权就该房屋变卖、拍卖款优先受偿。2013年3月13日，纪登尚在本院申请对涉案房屋进行诉讼保全，本院于2013年3月20日在青岛市城阳区房地产登记中心对涉案房屋进行了查封。本院经审理后于2013年4月10日作出（2013）城民初字第1410号民事判决书，判决：一、李相龙偿还纪登尚借款本金300000元，并按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍支付自2012年8月17日起至李相龙实际还款之日止的利息；二、李相龙支付纪登尚律师费8000元；三、纪登尚对李相龙用于抵押借款的青岛市城阳区文阳路169号16号楼2单元802户房屋享有抵押权。该案未上诉，一审判决已发生法律效力，并已进入强制执行程序。
另查明，2009年11月12日，第三人交行青岛分行与被告李相龙签订编号为2009372100001101081《个人房产抵押贷款合同》，合同约定李相龙向交行青岛分行借款23万元用于购买位于青岛市城阳区文阳路169号16号楼2单元802户房屋，李相龙提供坐落于青岛市城阳区文阳路169号16号楼2单元802户房屋作为抵押。2009年11月30日，交行青岛分行与李相龙在青岛市城阳区房产局办理了预购商品房抵押预告登记手续，房屋座落于青岛市城阳区文阳路169号16号楼2单元802户，房地产抵押证号为：青房地预市字第200975967号，预告登记权利人为交行青岛分行，预告登记人为李相龙。合同签订后，交行青岛分行于2009年12月30号向李相龙发放借款23万元。李相龙未按合同约定按时偿还交行青岛分行借款本息，自2012年9月份开始出现逾期还款。截至2013年7月15日，李相龙拖欠交行青岛分行借款本金209685.35元、利息8968.93元。2013年5月20日，交行青岛分行在青岛市市南区人民法院提起诉讼，要求李相龙支付借款本金209685.35元及相应利息、罚息、复利，其对李相龙抵押财产享有优先受偿权。青岛市市南区人民法院经审理后于2013年8月9日作出（2013）南民初字第82135号民事判决书，判决：一、李相龙偿还交行青岛分行截止2013年7月15日的借款本金209685.35元、利息8968.93元；二、李相龙支付交行青岛分行自2013年7月16日起至本判决生效之日止按合同约定的标准计算209685.35元产生的相应利息；三、交行青岛分行就李相龙设立抵押物座落于青岛市城阳区文阳路169号16号楼2单元802户房屋以拍卖、变卖的方式所得价款对上述第一项、第二项的履行享有优先受偿权。该案未上诉，一审判决已发生法律效力，并已进入强制执行程序。
以上事实，有各方当事人提交的证据，当事人陈述及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，足以认定。
本院认为，本案争议焦点问题是原告辛建建与被告李相龙于2013年3月15日所签订的《房地产买卖合同》是否合法有效。根据本案查明的事实，涉案房屋分别在2009年11月30日、2012年2月25日、2012年4月18日因李相龙借款抵押给了交行青岛分行、纪登尚、曲志辉，即使原告辛建建所述属实，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条关于“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”之规定，因李相龙未经交行青岛分行、纪登尚、曲志辉同意，擅自转让抵押财产，违反了法律强制性规定。另外，本案争议的房屋买卖存在诸多不符合常理之处，主要表现在：辛建建主张涉案《房地产买卖合同》在青岛市城阳区长城路213号太平洋中介签订，但该买卖合同没有中介签章，辛建建在房屋买卖居间成功后亦无依约支付中介费；辛建建在明知涉案房屋存在抵押权的情况下，以一次性支付现金方式购买涉案房屋。综上所述，同时鉴于原告辛建建不同意代被告李相龙清偿欠付第三人曲志辉、第三人纪登尚、第三人交行青岛分行的债务消灭抵押权，本院依法确认原告辛建建与被告李相龙于2013年3月15日所签订的《房地产买卖合同》无效。原告辛建建要求被告李相龙协助将位于城阳区文阳路169号春城花园小区16号楼2单元802室房产过户到其名下，无事实法律依据，其诉讼请求依法应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回原告辛建建的诉讼请求。
案件受理费100元，诉讼保全费3770元，公告费600元，均由原告辛建建负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审判长 纪仁峰
审判员 李 珂
审判员 黄瑛玲
二〇一四年十二月四日
书记员 栾慧慧
附相关法律条文：
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
二、《中华人民共和国物权法》
第一百九十一条第二款抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。