青海省西宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）青01民终249号
上诉人（原审原告）：西宁房地产集团新丰物业管理有限公司，组织机构代码69853852-2，住所地西宁市城东区东关大街。
法定代表人：孙贵珠，总经理。
委托诉讼代理人：星生文，该公司副经理。
被上诉人（原审被告）：马银财，男，回族，1963年4月4日出生，无固定职业，住西宁市城东区昆仑东路。
上诉人西宁房地产集团新丰物业管理有限公司(以下简称新丰物业公司)因与被上诉人马银财物业服务合同纠纷一案，于2016年11月9日向西宁市城东区人民法院提起诉讼，请求判令马银财支付拖欠的物业管理费3132元。西宁市城东区人民法院于2016年12月23日作出（2016）青0102民初2587号民事判决，新丰物业公司不服提起上诉。本院于2016年2月8日受理后，依法组成合议庭进行了审理,本案现已审理终结。
新丰物业公司上诉请求：改判马银财支付物业管理费3132元。事实与理由：按照新丰物业公司与业主委员会于签订的《锦泰佳苑小区小区物业管理委托合同》，新丰物业公司一直依照各项物业服务的标准和要求对马银财居住的小区实施规范化的物业服务，履行了自己应尽的义务。马银财称自入住以来出现了厨房排气管道不畅、室内窗户漏风变形的问题不是物业服务不到位造成，是建筑遗留问题。马银财是在入户查看后签订的商品房买卖合同，其入住后发现房屋质量或设施（部件）存在问题，应当在保修期内向开发商提出维修或更换要求，保修期后由马银财自行维修。依照《青海省物业管理条例》第五十九条规定“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务的，业主不得以存在开发建设遗留问题、未享受物业服务或者无需接受相关物业服务等理由拒交物业服务费用”，因此马银财拒交物业费的行为应不予支持。房屋大门门铃及楼道对讲机是单元业主的共有设施，如出现破损需维修时，费用应由该单元业主分摊或动用专项维修资金进行维修或更新。《青海省物业管理条例》第八十二条、第八十三条明确了动用专项维修资金对小区共有设施设备进行维修或更新的具体项目。在业主不愿分摊或同意动用专项维修资金的情况下，新丰物业公司无法维修。新丰物业公司对小区车辆停放履行的是停放车辆的管理职责而不是保管。《青海省物业管理条例》第七十五条规定“业主对车辆停放有保管要求的，应当与物业服务企业另行签订保管合同”，马银财没有与物业公司签订车辆保管合同，发生车辆损坏或丢失，其损失由马银财承担，新丰物业公司没有赔偿的义务。
马银财辩称，新丰物业公司既然有能力接受存在遗留问题的房屋，就应该对房屋负责，既然对小区物业进行管理服务，就应该对丢失摩托车承担相应责任。新丰物业公司在丢车后扣除了保安的工资，也开除了相关人员，却至今未处理赔偿的事宜，而且物业公司也对其他人丢失的轮胎进行过赔偿，所以应用物业费折抵。房屋存在的窗户问题、烟道排烟不畅及对讲机出现的问题向物业公司反映多次，物业公司迟迟不予处理，对讲机已由自己找人修理，所以不应该支付物业费。
一审法院认定马银财拖欠新丰物业公司物业费3132元的事实，并认定锦泰佳苑小区业主委员会与新丰物业公司签订的物业服务合同为真实、有效协议
一审法院认为，业主委员会与物业公司签订的物业服务合同，依照有关法律规定，对业主具有约束力，并不违反相关法律规定，合法有效，双方当事人应当完全履行各自义务，但马银财使用的房屋出现厨房排气管道不畅、室内窗户漏风变形、房屋大门门铃及楼道对讲机损坏、购置两辆价值8000元的摩托车停放在小区被盗的现象时，新丰物业公司作为物业服务方，并未按物业服务合同的约定完成物业服务的基本要求和物业服务内容，且新丰物业公司未能提交其他能够证明其主张成立的相关证据，对新丰物业公司的诉讼请求不予支持，遂判决驳回新丰物业公司的诉讼请求。
本案二审期间，新丰物业公司、马银财除对是否交纳物业费存在争议外，对原审判决查明的基本事实均无异议，本院对各方均无异议的事实予以确认。
本院认为，《物业管理条例》规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，业主如果没有正当理由拒绝交纳的，物业服务企业有权请求业主予以交纳。根据马银财居住的锦泰佳苑小区业主委员会与新丰物业公司签订的物业服务合同，新丰物业公司提供的服务内容包括秩序维护、保洁服务、绿化养护、公共性物业服务等。从小区安全方面看，新丰物业公司负责的安全防范工作是为维护物业管理区域内的公共秩序和物业使用安全而实施的必要的正常防范性安全保卫活动。物业服务合同中没有财产保险、保管专项约定，新丰物业公司并不承担确保物业管理区域内业主、使用人的人身、财产免遭不法侵害的义务，马银财也未与新丰物业公司单独签订车辆保管合同，所以不能以丢失摩托为由拒绝交纳物业费。同样，物业服务企业与业主之间是物业服务合同关系，而房屋质量等问题属于业主与开发商之间的商品房买卖合同的范畴，业主不能混淆物业服务质量与房屋工程质量问题的区别，以房屋质量问题拒交。马银财称其入住后即发现窗户因变形而漏风、烟道排烟不畅的问题，而此类问题均属工程质量问题，所以不能因存在此问题未解决而拒绝交纳物业费。马银财所说的对讲机确实属于共用设施，也属于防护设备，新丰物业公司负有维修、养护、管理的义务，马银财无法使用对讲设备时，新丰物业公司应当及时维修以保证正常使用，而不应以业主分摊费用、动用维修基金等为由拒绝履行维修义务，新丰物业公司在此问题上未能全面履行物业服务合同，确有不当。根据物业服务合同，新丰物业公司应该对整个小区进行24小时看护值守，并设立了门岗，在此种情况发生财物丢失，表明新丰物业公司安全防范工作存在疏漏。同时物业服务合同中约定，新丰物业公司督促并协助施工单位处理业主入住后发现的安装、配套质量问题，协助业主解决入住后的其他问题，就应该积极督促责任人解决马银财家中存在的窗户漏风、烟道不畅的问题，而诉讼中新丰物业公司并未提交如何督促、如何协助的相关证据，同样是未能全面履行物业服务合同。综上分析，新丰物业公司面对的整个小区的物业服务，而且也确实履行了秩序维护、保洁服务、绿化养护、公共性物业服务等主要义务，并不存在根本性违约，马银财拒绝交纳全部物业费的辩解理由不予采信。但考虑新丰物业公司存在未能全面履行合同及马银财财产丢失的情形，应减免马银财的部分物业费用，数额以1000元较为适宜。一审判决认定新丰物业公司未完成物业服务内容，业主可拒绝交纳物业费错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（二）项的规定，判决如下：
一、撤销西宁市城东区人民法院（2016）青0102民初2587号民事判决；
二、马银财于判决生效后十日内向新丰物业公司支付物业费2132元。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费25元由新丰物业公司负担；二审案件受理费50元由马银财负担，连同物业费一并各付新丰物业公司。
本判决为终审判决。
审判长 张磊
审判员 张薇
审判员 王 有 林
二〇一七年四月二十八日
书记员 潘 弘
附：审理本案适用的法律
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条、第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
第一百九十九条、当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。
第二百零五条、当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。
第二百二十四条、发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。
法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。
第二百三十九条、申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。