广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南市民一终字第1525号
上诉人（一审被告）：崔英春。
上诉人（一审被告）：韦梅。
两上诉人共同委托代理人：何国欣，广西元胜律师事务所律师。
两上诉人共同委托代理人：韦万芬，广西元胜律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：白祖革。
被上诉人（一审原告）：黄文彩。
两被上诉人共同委托代理人：潘代春，广西广来律师事务所律师。
两被上诉人共同委托代理人：杨新旺，广西广来律师事务所实习律师。
上诉人崔英春、韦梅因与被上诉人白祖革、黄文彩房屋买卖合同纠纷一案，不服南宁市青秀区人民法院（2015）青民一初字第206号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月20日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年9月28日组织双方当事人进行了调查、辩论和调解。上诉人崔英春、韦梅的共同委托代理人何国欣、韦万芬，被上诉人白祖革、黄文彩的共同委托代理人潘代春、杨新旺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：白祖革、黄文彩系夫妻关系。崔英春、韦梅系夫妻关系。
2007年10月18日，白祖革（乙方）（受让方）与崔英春（甲方）（出让方）签订《市场运作住宅（集资期房）转让协议》，约定：一、甲方是广西壮族自治区未成年犯管教所的正式职工，已实际取得所在单位在东葛路延长线的南面、贤宾路东面地段按市场运作方式集资建房名额一个，甲方征得配偶同意，自愿将所取得的集资建房名额转让给乙方。五、乙方为获得甲方名下的购房指标付给甲方转让费总计50000元。付款方式分二笔进行：第一笔在本合同签订之日乙方付给甲方部分转让费10000元作为定金；第二笔在第一次交建房款时，乙方付给甲方剩余转让费40000元，转让费付清。九、住宅建成交付住户后，甲方及时将住宅钥匙交给乙方。乙方装修及入住后，必须遵守甲方所在单位及小区的有关管理规定。十二、住宅建成后，如甲方反悔不同意将本协议集资住房转让给乙方，甲方无条件退还全部交纳的集资款及转让费给乙方，并按月息百分之二利率赔付利息，同时赔偿100000元损失费给乙方。上述转让协议落款“甲方”处由崔英春签名，“甲方配偶”处由崔英春代韦梅签名；“乙方”处由白祖革签名，“乙方配偶”处由白祖革代黄文彩签名；“见证方”处由案外人黄东签名。2007年10月18日，白祖革向崔英春支付转让款10000元，崔英春因此出具《收条》，载明：按双方协议规定，今收到白祖革先生交来购买崔英春名下“景晖花园”指标的部分转让金10000元。同日，广西壮族自治区未成年犯管教所出具《收款收据》（桂ONo4419819），载明：今收到崔英春交来景晖花园报名费5000元。同日，崔英春出具《证明》，载明：现将白祖革交来的“景晖花园”报名费5000元按协议已交所财务科，收款收据壹张及所购房意向书壹份交白祖革本人，请妥善保存，请勿丢失，否则后果自负。2009年2月17日，广西壮族自治区未成年犯管教所出具《收款收据》（桂ONo0581586），载明：今收到崔英春交来景晖花园房款15000元。次日，崔英春出具《证明》，载明：现将白祖革交来的“景晖花园”建房款15000元按协议已交所财务科，收款收据壹张交白祖革本人，请妥善保存。2009年2月18日，白祖革向崔英春支付转让款40000元，崔英春因此出具《收条》，载明：按双方协议规定，今收到白祖革先生交来购买本人名下指标（景晖花园）转让款40000元，至此，指标转让费已全部结清。2009年3月31日，广西壮族自治区未成年犯管教所出具《收款收据》（桂ONo0644026），载明：今收到崔英春交来景晖花园房款20000元。同日，崔英春出具《证明》，载明：现将白祖革交来的“景晖花园”建房款20000元按协议已交所财务科，收款收据壹张交白祖革本人，请妥善保存。2009年10月15日，广西壮族自治区未成年犯管教所出具《收款收据》（桂ONo0983957），载明：今收到崔英春交来景晖花园房款40000元，《收款收据》（桂ONo0983958），载明：今收到崔英春交来景晖花园车位款项10000元。2009年10月18日，崔英春出具《证明》，载明：现将白祖革交来的“景晖花园”建房款40000元、车位款10000元按协议已交所财务科，收款收据贰张交白祖革本人，请妥善保存。2010年3月5日，广西壮族自治区未成年犯管教所出具《收款收据》（桂ONo1469533），载明：今收到崔英春交来景晖花园房款23509元，《收款收据》（桂ONo1469534），载明：今收到崔英春交来景晖花园车位款项14000元。同日，崔英春出具《证明》，载明：现将白祖革交来的“景晖花园”部分房款23509元和车位款14000元按协议交到所财务科，并将贰张收款收据交白祖革本人，请妥善保管。2010年8月3日，广西壮族自治区未成年犯管教所出具《收款收据》（桂ONo1567255），载明：今收到崔英春交来景晖花园房款69006元。2010年8月5日，崔英春出具《证明》，载明：今将白祖革交来的“景晖花园”部分房款69006元按协议交所财务科，收款收据壹张交白祖革保管。2010年12月9日，广西壮族自治区未成年犯管教所出具《资金往来结算票据》（桂ONo04309724），载明：付款单位：崔英春，金额：69006元。同日，崔英春出具《证明》，载明：现将白祖革交来的“景晖花园”建房款69006元按协议交所财务科，收款收据壹张交白祖革保管。2013年3月18日，广西壮族自治区未成年犯管教所下发《广西区未管所关于景晖花园交房有关事项的通知》，通知住户景晖花园已经具备交房条件，并决定于2013年3月26日至31日交房。崔英春于2013年6月与单位办理交房手续，但一直未将涉案房屋交付给白祖革。2014年4月1日，广西壮族自治区未成年犯管教所发出未管通（2014）97号《关于印发﹤广西区未管所开展干部职工违规多占住房清退专项整治活动的实施方案﹥的通知》，制定开展干部职工违规多占住房清退专项整治活动的实施方案，对干部职工家庭（指夫妻）有违反政策规定购买公有住房、购买经济适用房、参加集资建房、参加市场运作方式建设住房、购买危旧房改住房改造非还建住房等政策性住房的、或违反政策规定占有公有住房的，必须清退。2014年8月5日，崔英春填写了《干部职工家庭清退多占政策性住房情况调查表》，崔英春、韦梅分别于2014年12月8日、9日作出《清退多占政策性住房承诺书》。2014年9月，崔英春向单位领导作出《报告》，要求将白祖革已付房款暂交单位财务科托管。广西区未成年犯管教所作出答复：私自转让指标已经违反本所相关规定，请双方自行协商解决。本案纠纷起于崔英春以单位要求清退违规多占住房为由，拒绝向白祖革交付涉案房屋，而双方在协商的过程中，因占用资金的利息及赔偿损失事宜僵持不下，白祖革、黄文彩遂诉至法院，要求依法判令：一、解除白祖革与崔英春于2007年10月18日签订的《市场运作住宅（集资期房）转让协议》；二、崔英春、韦梅共同向白祖革、黄文彩退还已交的市场运作房转让款50000元；三、崔英春、韦梅共同向白祖革、黄文彩退还已交的市场运作房建房款265521元；四、崔英春、韦梅共同向白祖革、黄文彩支付利息（计算方式：按已交款项月息的2%计算，从每笔款项支付之日起计算至付清之日止）；五、崔英春、韦梅共同向白祖革、黄文彩赔偿100000元。
另查明，在诉讼过程中，双方均同意解除2007年10月18日的《市场运作住宅（集资期房）转让协议》，崔英春、韦梅亦同意退还已付转让费50000元及建房款265521元。
再查明，涉案房屋系崔英春的工作单位广西壮族自治区未成年犯管教所根据《广西壮族自治区集资建房管理暂行办法》和广西区直属单位房改办《关于重新批复自治区未成年犯管教所职工全额集资建房的函》（区直房改函（2007）103号）的有关规定，以全额集资名义、按市场运作建房方式在南宁市东葛路延长线的南面、贤宾路东面的景晖花园小区建设的市场运作房，坐落于景晖花园小区×2栋××22层××221号房。
还查明，广西壮族自治区未成年犯管教所于2007年10月11日发出的未管通（2007）153号《关于购买“景晖花园”住房有关事项的通知》规定，所有购房户不得转让住房指标或通过其他个人或单位组织团购（购买3套以上即视为团购），如因私下交易产生产权或经济纠纷，后果由当事人个人承担，所里概不负责；如发现团购行为，本所有权取消与团购者发生关系的住房购买者的购房资格、所交定金不退还。另外，崔英春（乙方）、韦梅（××）与广西壮族自治区未成年犯管教所（甲方）签订的《广西区未管所警察职工全额集资建房协议书》第二条约定，乙方承诺：不违反规定将参与集资建设的住房和停车位转让给他人。否则，因此所造成的一切后果由自己承担，且不因造成的后果向任何组织（包含本所）提出诉求。
一审法院经审理认为：关于《市场运作住宅（集资期房）转让协议》（以下简称“转让协议”）的效力问题。本案中，崔英春作为广西壮族自治区未成年犯管教所的职工，在获得集资建房资格后，于2007年10月18日与白祖革在平等、自愿协商的基础上订立转让协议，崔英春将其向单位购买市场运作房及车位的资格转让给白祖革，白祖革亦依约向崔英春支付转让费、向单位交纳建房款。依据上述事实，崔英春与白祖革之间转让涉案房屋的意思表示真实。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项虽规定未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，但究其立法本意是对在房屋所有权尚不明确的情况下，对房地产权属转让行为的一种限制。而在本案中，转让协议签订时，涉案房屋并未竣工验收，亦未办理房屋权属证书，故崔英春与白祖革之间的转让协议虽然名为房屋转让协议，实际上为集资建房请求权的转让。因此，双方之间的买卖行为未违反法律、行政法规的强制性规定，并不在法律规定的合同无效情形的范围内，上述转让协议应属合法有效。崔英春、韦梅提出上述转让协议因违反《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国合同法》而应属无效的抗辩，依据不足，不予支持。崔英春与白祖革签订转让协议后分别于2007年10月18日、2009年2月18日分两笔收取了转让费50000元，白祖革从2007年10月18日至2010年12月9日长达三年的期间分七笔向单位交纳建房款合计265521元，崔英春、韦梅系夫妻关系，亦同属广西壮族自治区未成年管教所职工，对上述事实，韦梅称不知情，有违常理。因此，崔英春、韦梅提出转让协议未征得共有人同意而应属无效的抗辩理由不能成立，不予支持。崔英春将涉案房屋转让给不符合购买条件的白祖革，虽然违反了其所在单位的相关规定，但上述单位的内部规定不是法律或行政法规，不能作为人民法院判定合同效力的依据。崔英春、韦梅提出转让协议违反单位的规定而应属无效的抗辩理由不能成立，不予支持。
关于责任承担问题。在诉讼过程中，双方当事人均同意解除转让协议，对此予以确认。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。崔英春、韦梅自愿同意返还已付的转让费50000元及建房款265521元，对此予以确认。此外，崔英春拒绝交付涉案房屋的行为已构成违约，还应承担相应的违约责任。转让协议第十二条约定，住宅建成后，如甲方（崔英春）反悔不同意将本协议集资住房转让给乙方（白祖革），甲方（崔英春）无条件退还全部交纳的集资款及转让费给乙方（白祖革），并按月息百分之二利率赔付利息，同时赔偿100000元损失费给乙方（白祖革）。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款关于“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，转让协议约定的利息实为违约金的性质。该违约金的计算标准是双方在订立合同时共同协商确定的，双方对此约定的意思表示真实，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，对双方均有约束力。因此，崔英春应按此约定承担违约责任，向白祖革支付相应的利息（违约金），即以每一笔款项为基数，按月息2%，从支付之日起计算至返还之日止，具体为：以15000元为基数，从2007年10月18日起计算；以15000元为基数，从2009年2月17日起计算；以40000元为基数，从2009年2月18日起计算；以20000元为基数，从2009年3月31日起计算；以50000元为基数，从2009年10月15日起计算；以37509元为基数，从2010年3月5日起计算；以69006元为基数，从2010年8月3日起计算；以69006元为基数，从2010年12月9日起计算。对于白祖革、黄文彩主张的100000元损失。我国法律规定的违约金的性质是补偿性、而不是惩罚性，因白祖革、黄文彩未能提供因崔英春违约而导致其还有其他实际损失的相关证据，对其主张100000元损失的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四条之规定，一审法院判决：一、解除白祖革与崔英春于2007年10月18日签订的《市场运作住宅（集资期房）转让协议》；二、崔英春、韦梅应共同向白祖革返还转让费50000元及建房款265521元；三、崔英春应向白祖革支付利息（计算方式：以15000元为基数，从2007年10月18日起计算；以15000元为基数，从2009年2月17日起计算；以40000元为基数，从2009年2月18日起计算；以20000元为基数，从2009年3月31日起计算；以50000元为基数，从2009年10月15日起计算；以37509元为基数，从2010年3月5日起计算；以69006元为基数，从2010年8月3日起计算；以69006元为基数，从2010年12月9日起计算；上述均按月息2%计算至返还完毕之日止）；四、驳回白祖革、黄文彩的其他诉讼请求。本案受理费5794元，由白祖革、黄文彩负担745元，崔英春、韦梅负担5049元。此款白祖革、黄文彩已预交，由崔英春、韦梅将其应负担的部分随同上述应付款项付给白祖革、黄文彩。上诉人崔英春、韦梅不服一审判决，向本院提起上诉称：本案崔英春与白祖革签订的《市场运作住宅（集资建房）转让协议》因损害社会公共利益和国家利益而无效。一审判决认为该协议中的买卖行为未违反法律、行政法规的强制性规定，进而认定该协议有效，是错误的。由于转让协议无效，故本案不能追究违约责任，因此一审判决第三项应当撤销，请求二审法院驳回白祖革、黄文彩主张违约利息的请求。造成本案集资建房指标转让协议无效，双方有同等过错，因此本案除相互返还财产外，因转让协议造成的损失，应各自承担相应责任，不需相互赔偿。综上，请求二审法院维持一审判决第一、二、四项；撤销一审判决第三项，驳回白祖革、黄文彩主张支付违约利息的诉讼请求。
被上诉人白祖革、黄文彩答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
根据诉辩双方的意见，本案二审争议焦点为：一、本案白祖革与崔英春于2007年10月18日签订的《市场运作住宅（集资期房）转让协议》效力如何？二、崔英春、韦梅应否按月息2%的利率向白祖革、黄文彩支付建房款及转让费的利息？
崔英春、韦梅二审期间提交如下证据：1、关于重新批复自治区未成年犯管教所职工全额集资建房的函［区直房改函（2007）103号］；2、广西壮族自治区集资建房管理暂行办法［桂政发（1996）40号］；3、关于制止违规集资合作建房的通知［建住房（2006）196号］；4、国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见［国发（2007）24号］；5、经济适用住房管理办法［建住房（2004）77号］；6、经济适用住房管理办法［建住房（2007）258号］，主张上述证据证明本案转让协议因违反崔英春、韦梅集资建房时所依据的法律、法规而无效。白祖革、黄文彩对上述证据的质证意见为：首先，上诉人提供的证据不属于二审的新证据，这些文件的形成并不是在二审诉讼期间；其次，对证据1的真实性没有异议，但是对关联性有异议，不能证明本案的合同效力。其他证据由于没有原件，对证据真实性不予认可。白祖革、黄文彩二审期间未提交新证据。对崔英春、韦梅二审提交的证据，本院将综合其他证据确认其证明力。
双方当事人对一审查明的事实没有异议，本院予以确认。
本院认为：关于争议焦点一，本案白祖革与崔英春于2007年10月18日签订的《市场运作住宅（集资期房）转让协议》效力如何的问题。崔英春与白祖革经平等自愿协商，就崔英春向其向单位购买的市场运作房及车位的权利转让给白祖革，是双方的真实意思表示。崔英春、韦梅上诉提出双方的转让协议违反了国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见、经济适用住房管理办法等的强制规定，属无效协议，但因本案房屋系集资建房，而非经济适用房，故其上诉主张适用上述法律、法规、行政规章等与事实不符，本院不予采信。崔英春、韦梅上诉提出双方的转让协议还违反了广西壮族自治区集资建房管理暂行办法、关于制止违规集资合作建房的通知等的规定，属无效协议，但上述文件并非全国人大或其常委会制定的法律，也非国务院制定的法律，本案集资建房的转让并未违反国家强制性、禁止性的法律、法规的规定，双方买卖的集资建房及车位，虽至今未取得产权凭证，但《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力”，故一审法院认定本案转让协议合法有效是正确的，本院予以维持。崔英春、韦梅上诉主张本案转让协议违反法律规定而应属无效，理由不成立，本院不予支持。
关于争议焦点二，崔英春、韦梅应否按月息2%的利率向白祖革、黄文彩支付建房款及转让费的利息的问题。由于本案转让协议有效，故双方应按转让协议履行，白祖革、黄文彩已经依约按时足额支付了建房款及转让款，但崔英春、韦梅未依约履行交付房屋义务，构成违约，应承担违约责任。现双方在诉讼过程中一致同意解除合同，一审法院予以确认是正确的，本院予以维持。崔英春、韦梅同意返还已付的转让费50000元及建房款265521元，一审法院予以确认是正确的，本院予以维持。另，一审法院根据双方转让协议第十二条的约定，认定崔英春、韦梅应按月息百分之二的利率向白祖革、黄文彩分段赔付已付款的利息，也是正确的，本院亦予维持。上诉人崔英春、韦梅主张本案转让协议无效，且导致协议无效双方有同等过错，因此本案只需相互返还财产，对损失应各自承担相应责任，双方不需相互赔偿，理由不成立，本院不予支持。
综上所述，上诉人崔英春、韦梅的上诉理由不成立，本院依法不予以支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4055元，由上诉人崔英春、韦梅负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 付 浩
审 判 员 包林辉
代理审判员 邓振宇
二〇一五年十二月十八日
书 记 员 林 路
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再将发回重审。
第一百七十五条：第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。