江苏省高级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）苏执复42号
申请复议人（异议人、被执行人）淮安亿口同声酒店投资管理有限公司，住所地江苏省淮安市淮阴区西安。
法定代表人徐志林，该公司总经理。
委托代理人方晓峰，江苏律师事务所律师。
委托代理人李艳，江苏律师事务所律师。
申请执行人南通一建集团有限公司，住所地江苏省南通市。
法定代表人丁晓清，该公司总经理。
评估人江苏同方土地房地产评估有限公司，住所地无锡市南长区清扬路123号418室。
法定代表人韩卫东，该公司总经理。
申请复议人淮安亿口同声酒店投资管理有限公司（以下简称亿口同声公司）因南通一建集团有限公司（以下简称南通一建）申请执行其建设工程施工合同纠纷一案，不服江苏省淮安市中级人民法院（以下简称淮安中院）（2015）淮中执异字第00074号执行裁定（以下简称74号裁定），向本院申请复议。本院于2016年2月18日立案受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。
淮安中院在执行异议程序中经审查查明，南通一建与亿口同声公司建设工程施工合同纠纷一案，淮安中院于2014年12月19日作出（2013）淮中民初字第0206号民事判决：一、亿口同声公司于本判决生效后十五日内给付南通一建工程款30233798.08元及利息；二、亿口同声公司于本判决生效后十五日内返还南通一建保证金150万元；三、亿口同声公司于本判决生效后十五日内赔偿南通一建自2013年8月15日起至2013年10月24日起诉期间的损失（数额以1500万元为基数按照中国人民银行同期贷款利率自2013年8月15日起至2013年10月24日期间计算的利息）；四、驳回南通一建的其他诉讼请求。案件受理费215570元，鉴定费210000元，合计425570元，由亿口同声公司负担350000元，南通一建负担75570元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。亿口同声公司不服上述民事判决，向本院提起上诉，本院于2015年5月12日作出（2015）苏民终字第00190号民事判决，驳回上诉，维持原判决。
亿口同声公司未按生效判决履行义务，南通一建于2015年5月29日申请执行，淮安中院于2015年6月2日立案执行，执行案号为（2015）淮中执字第00245号。
2015年8月26日，淮安中院作出（2015）淮中法司鉴委字第00112号司法评估委托书，委托江苏同方土地房地产评估有限公司（淮安分公司）（以下简称同方评估公司）对亿口同声公司位于淮安市淮阴区西安路西侧、长江西路南侧，建筑面积为31612.96平方米，相应的土地使用权6482.17平方米房地产进行评估。同方评估公司于9月12日作出苏同方[2015]（淮房）（鉴）字第0017号《房地产估价报告》（以下简称《估价报告》），采用成本法确定估价对象于价值时点最有可能实现的在建工程房地产价值为6481万元，折合单价每平方米2050元。11月12日，淮安中院作出（2015）淮中执字第00245号执行裁定，对被执行人亿口同声公司案涉房地产进行拍卖。后淮安中院在淘宝网司法拍卖网络平台上公开拍卖，拍卖时间为12月24日10时至12月25日10时止。因亿口同声公司提出异议，淮安中院于12月17日中止网上拍卖。
另查明，亿口同声公司于2015年10月14日对《估价报告》向淮安中院提出异议，淮安中院将异议书交同方评估公司复核。10月23日，同方评估公司作出回复，认为对当事人双方建设工程施工合同纠纷一案所涉在建工程在现状利用条件下的房地产市场价值，无故意压低或抬高估价对象价格的行为。
再查明，淮安中院委托的评估机构为同方评估公司，参与本次估价的人员为注册房地产估价师陈春、吴静，评估的技术标准、规程、规范为中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》、GB/T18508-2014《城镇土地估价规程》、GB/T50899-2013《房地产估价基本术语标准》。
淮安中院审查后认为，本案争议焦点是：同方评估公司出具的评估报告是否有违公正，异议人要求重新评估是否符合法律规定。
淮安中院认为，该院委托对涉案房地产进行评估的同方评估公司具备房地产评估资质，出具评估报告的评估师是经合法注册的房地产估价师。本案评估程序符合规定，无不公正情况。同方评估公司对案涉在建房地产按照规定的估价程序、估价准则及估价方法所作的估价结论，仅是法院在委托拍卖中的参考价格，其实际价值可以通过拍卖进行市场检验。异议人要求重新评估不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条第二款的规定。综上所述，亿口同声公司的异议请求缺乏事实和法律依据，应不予支持。
据此，淮安中院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条第二款之规定，于2015年12月25日作出74号裁定，裁定驳回亿口同声公司的异议。
亿口同声公司不服该裁定，向本院申请复议称：1、《估价报告》第10页载明“本次估价结果仅供委托方审理案件提供价值参考，不适合用于其他目的和用途。”即该报告评估价格时未考虑拍卖折价等因素，其评估结果不能适用于拍卖估价，如果将评估结果用于拍卖估价将会给申请人造成重大损失；2、《估价报告》第14页载明“根据委托方提供的资料，估价对象在价值时点不存在未支付的工程款”，该陈述不�合事实，南通一建起诉亿口同声公司建设工程施工合同纠纷案件正是依据存在欠付工程款的事实，报告所述违背客观事实；3、一般而言，房地产估价方法主要有比较法、收益法、成本法和假设开发法等，评估过程中应当遵循合法原则、最高最佳利用原则等基本原则。本案评估对象系商服用地，建筑物主体结构已经全部完成，仅剩余部分墙体及装饰工程未完工。基于本案评估对象的规划性质、用途及未完工程比例，应当综合考虑其可预期的市场收益。本案工程目前仍可继续开发投入市场，并非如《估价报告》认为的不具有投资开发或再开发潜力的房地产；4、《估价报告》认为本案“在建工程的建设项目的成本资料详细可查”，从而背离最高最佳利用原则错误选择运用“成本法”进行估算。“在建工程�建设项目的成本资料详细可查”，恰恰说明亿口同声公司在整个项目建设过程中对于资料保存都做到严谨、认真，但评估公司并非审计部门，其应当根据工程的实际价值即工程成本及可预期收益估算工程价值；5、该商服项目未来收益潜力较大，如果不通过收益法计算，仅以建筑成本估算此工程必将严重背离其市场价值，不利于法院正确确定拍卖保留价，同时对正常的房地产市场也造成不良影响；6、在（2013）淮中民初字第0206号案件审理中，淮安中院曾委托中国建设银行股份有限公司淮安分公司对南通一建施工完成的工程造价进行鉴定，结论为该工程总造价为34018928.07元，12份施工现场签证单造价为36191.34元，保留在工地现场的安全防护钢管费用为78678.67元，合计34133798.08元。南通一建和亿口同声公司对该鉴定报告均予以认可。而《估价报告》的估价结论�该鉴定报告结论基本一致，明显估价过低。综上，同方评估公司《估价报告》的估价明显偏低，请求依法撤销淮安中院74号裁定，更换评估公司重新作出公平公正的评估。
申请执行人南通一建答辩称，淮安中院对涉案在建工程委托评估机构评估，符合法律规定和执行程序。同方评估公司具备相应的司法鉴定资质，鉴定程序合法，鉴定结果客观、公正，且鉴定依据充分。申请复议人提出的复议请求没有事实根据和法律依据，请求法院驳回其复议请求，维持淮安中院74号裁定。
同方评估公司陈述意见称，《估价报告》的评估对象为1幢21层框架结构建筑物的第1-21层的在建工程房地产，在价值时点估价对象主体及部分墙体完工，其余外立面、安装工程及装饰工程均未开工。《估价报告》所载明的评估目的与淮安�院司法评估委托要求一致。《估价报告》第10页载明“本次估价结果仅供委托方审理案件提供价值参考，不适合用于其他目的和用途”，属于估价报告通用格式，不影响淮安中院将涉案标的按法定途径进行处置。《估价报告》描述估价对象在估价的假设和限制的条件下的权益状况为“根据委托方提供的资料，估价对象在价值时点不存在未支付的工程款”，该内容已提请报告使用者注意。《估价报告》结合估价对象状况，经评估师从多方面综合考虑，包括建筑物本身有一定折旧、房地产市场状况已发生变化、评估对象必须整体处置等，本着客观、公正的原则，最终选用成本法进行评估。《估价报告》与诉讼期间的鉴定报告评估原理不一致，故没有可比性。综上，《估价报告》无故意压低或抬高估价对象价格的行为。
各方当事人对淮安中院74号裁定中认定的案件事实均无异议，本院经审查予以确认。申请复议人亿口同声公司对评估机构、评估人员的评估资质以及评估程序亦无异议。
本院归纳本案的争议焦点为：同方评估公司作出的《估价报告》是否具有法定的需要重新评估的情形。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条第二款规定，当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。申请复议人亿口同声公司无证据证明本案评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法，故涉案《估价报告》没有法定的需要重新评估的情形。其提交的证据也不能证明评估人同方评估公司对涉案财产评估价值明显偏低。
综上，申请复议人亿口同声公司的复议请求没有事实根据和法律依据。淮安中院74号裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持。据此，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项之规定，裁定如下：
驳回申请复议人淮安亿口同声酒店投资管理有限公司的复议申请，维持江苏省淮安市中级人民法院（2015）淮中执异字第00074号执行裁定。
本裁定送达后立即生效。
审 判 长 赵培元
审 判 员 朱 嵘
代理审判员 唐志容
二〇一六年五月四日
书 记 员 朱珈萱