广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终985号
上诉人（原审被告）：黄进义。
委托诉讼代理人：陈达翰，广东海埠律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：李年青。
原审原告：深圳市金众物业管理有限公司。
法定代表人：尚贵林，总经理。
委托诉讼代理人：曹栋，系该公司员工。
上诉人黄进义因与被上诉人李年青、原审被告深圳市金众物业管理有限公司（以下简称金众物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法地民初字第431号民事判决，向本院提出上诉，本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
黄进义上诉请求：改判由李年青承担本案物业费、违约金，以及诉讼费和鉴定费用。事实和理由：2011年11月8日，黄进义与李年青签订《深圳市房屋租赁合同书》及《租赁合同补充协议》，约定李年青承租黄进义名下xxx花园x栋商铺xxx，租赁期间为2011年12月15日至2016年12月15日，期间内店铺的水电费、卫生费、房屋物业管理费由李年青自行承担。2013年5月15日，李年青告知黄进义称因资金问题无法继续经营店铺，欲解除与黄进义的租赁关系。黄进义遂要求李年青尽快撤场。然而直至2015年2月，李年青仍未全部撤场，黄进义不得己自行将店铺内的物品清出，而在此期间李年青一直拖欠未缴纳物业管理费和房租。2015年3月26日，金众物业公司起诉要求黄进义及李年青支付拖欠的物业管理费及违约金。诉讼过程中，李年青出具了一份伪造黄进义签名的房屋租赁合同，主张黄进义已于2013年5月15日将店铺转租给案外人陈x，但黄进义并不认识陈某，也从未将店铺转租给陈某，陈某系李年青转让其名下公司股权的受让人，另外李年青出具的租赁合同签名系简体字，而黄进义与李年青签订的租赁合同及其补充协议中黄进义签字系繁体字并加摁指模，两份合同上的签字字体完全不一致。原审法院依据伪造的证据，认定事实错误。现黄进义申请对李年青提交的伪造的租赁合同进行笔迹鉴定。
李年青请求维持二审判决。
金众物业公司辩称，本案的责任承担是黄进义与李年青之间的问题，法院判决谁承担责任金众物业公司均无异议。
金众公司向一审法院起诉请求：1、黄进义和李年青支付拖欠的各项费用合计56563.59元，其中2014年1月至2015年2月管理费34551.44元，违约金20212.59元，本体维修基金1799.56元；2、黄进义和李年青承担本案的诉讼费用。
一审法院经审理查明，金众公司是xxx花园的物业服务、管理企业，自2008年9月28日开始至今一直为xxx花园提供物业服务。根据xxx花园开发商深圳市金众房地产有限公司与金众物业公司签订的《深圳市xxx花园物业管理合同》约定，管理费的收取标准为商业用房每月每平方米4.8元，本体维修基金为每月每平方米0.25元；如业主没有如期交纳管理费，则要按照欠款金额支付每日千分之三的逾期违约金。
本案涉案房屋xxx花园x栋商铺xxx系黄进义所有，建筑面积514.16平方米。2011年11月8日，黄进义与李年青签订《深圳市房屋租赁合同》，约定黄进义将所有的涉案房屋出租给李年青，租期从2011年12月15日至2016年12月15日，月租金16453元，李年青向黄进义交纳32906元作为租赁保证金，并约定由李年青承担涉案房屋的水电费、卫生费、房屋物业管理费。同日，黄进义与李年青签订了《租赁合同补充协议》，该协议第13条约定，因乙方（李年青）原因致使合同不能履行，保证金不予退还。乙方存留物品应在甲方（黄进义）通知（以手机短信方式通知）后5日内搬走，否则视为乙方遗弃物，甲方有权自行处置，此时合同自动解除。
李年青在庭审时称，自己在2013年5月15日以前就已经和黄进义协商解除了双方之间签订的租赁合同。为证明自己的主张，李年青提交了一份房屋租赁凭证和一份收件回执，房屋租赁凭证签发日期为2013年6月4日，加盖有“深圳市龙岗区人民政府房屋租赁管理合同登记专用章”，登记号为：龙xxxx，该凭证载明涉案房屋已于2013年5月15日由黄进义出租给案外人陈某，黄进义对该凭证不予认可。
一审法院认为，金众物业公司为涉案房屋xxx花园x栋商铺xxx提供了物业服务，该物业的所有人或使用人应当按照《深圳市xxx花园物业管理合同》约定的标准交纳物业管理费和本体维修基金。经该院核算，该物业的物业管理费为每月2467.96元，本体维修基金为每月128.54元。
黄进义称涉案房屋为李年青使用，应当由李年青承担上述费用，但李年青称涉案房屋于2013年5月15日已经交还黄进义，故此，金众物业公司起诉的2014年1月以后的费用不应由自己承担。该院认为，李年青提交的房屋租赁凭证，是政府管理部门制作并颁发的，黄进义没有证据推翻该凭证的真实性和合法性，该院依法对此凭证予以采信，确认涉案房屋于2013年5月15日以后由黄进义租赁给案外人陈某。因此，李年青不应当承担涉案房屋的物业管理费和本体维修基金。黄进义没有提交租赁合同用于确定其与陈某之间的权利义务关系，该院无法知悉在后面的租赁关系中，上述费用由谁承担，因此，涉案房屋的物业管理费和本体维修基金由物业所有人黄进义承担。
金众物业公司称涉案房屋从2014年1月份开始没有交纳物业管理费和本体维修基金，黄进义对此没有异议，故金众物业公司起诉要求黄进义支付2014年1月起至2015年2月的管理费34551.44元、本体维修基金1799.56元的诉讼请求，该院予以支持。金众物业公司要求黄进义支付物业管理费逾期违约金20212.59元，该金额过高，该院予以调整，以34551.44元为基数，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率的四倍计算，从起诉之日即2015年3月26日，计至该院确定的付清欠款止。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零九条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、黄进义于该判决生效后三日内支付金众物业公司物业管理费34551.44元、本体维修基金1799.56元，并支付物业管理费逾期违约金（违约金的计算以34551.44元为基数，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率的四倍，从2015年3月26日起计至该院确定的付款之日止）；二、驳回金众物业公司对李年青的全部诉讼请求；三、驳回金众物业公司对黄进义的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1214元，因简易程序减半收取607元，由黄进义承担。
二审中，黄进义申请对李年青在一审中提交的黄进义与案外人陈某签订的《房屋租赁合同》中“黄进义”签名进行笔迹鉴定。本院通知李年青到庭提交《房屋租赁合同》原件并配合进行笔迹鉴定，但其未到庭。一审查明的其他事实清楚，本院予以确认。
本院认为，金众公司为涉案房屋提供物业服务，该房屋的所有权人或者使用人应当按照物业管理合同约定的标准支付物业管理费和本体维修基金。涉案物业的承租人李年青主张业主黄进义将涉案物业另行出租给案外人陈某，并提交了黄进义与陈某签订的《房屋租赁合同》。黄进义对该《房屋租赁合同》中的签名不予认可，并要求对合同中“黄进义”的签名进行笔迹鉴定。本院要求李年青到庭提交《房屋租赁合同》原件并配合进行笔迹鉴定，而李年青未到庭。因此，本院对李年青提交的《房屋租赁合同》的真实性不予认可，对于李年青关于黄进义将涉案物业出租给案外人的主张不予支持。
2011年11月8日，黄进义与李年青签订《深圳市房屋租赁合同》，约定黄进义将涉案物业出租给李年青，租赁期为2011年12月15日至2016年12月15日，水电费、卫生费、物业管理费等由李年青承担。《物业管理条例》第四十二条第一款规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”根据该规定，对于拖欠的物业管理费和本体维修基金，业主黄进义和承租人李年青应有交纳的责任。
综上，黄进义的上诉理由部分成立，本院予以部分支持。依照《物业管理条例》第四十二条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法地民初字第431号民事判决；
二、李年青、黄进义应于本判决生效后十日内向深圳市金众物业管理有限公司支付物业管理费34551.44元、本体维修基金1799.56元，并支付物业管理费逾期违约金（违约金的计算以34551.44元为基数，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率的四倍，从2015年3月26日起计至本判决确定的付款之日止）；
三、驳回深圳市金众物业管理有限公司的其他诉讼请求。
一审案件受理费607元、二审案件受理费1214元，由李年青、黄进义负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邱 裕 华
审 判 员 张 秀 萍
代理审判员 蔡 妍 婷
二〇一六年八月二十八日
书 记 员 谢文琦（兼）
附法律条文：
《物业管理条例》
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。