浙江省嘉兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙04民终865号
上诉人(原审原告）：嘉兴坚特美电子设备有限公司。住所地：平湖经济开发区兴平一路****号。
法定代表人：杨宗谋，执行董事。
委托诉讼代理人:王中强，浙江浙平律师事务所律师。
被上诉人(原审被告）：平湖经济开发区资产管理有限公司。住所地：平湖经济技术开发区永兴路****号经开大厦***室。
法定代表人：胡泓恬，董事长。
委托诉讼代理人：胡石洪，浙江天卓律师事务所律师。
上诉人嘉兴坚特美电子设备有限公司（以下简称坚特美公司）因与被上诉人平湖经济开发区资产管理有限公司（以下简称资管公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服平湖市人民法院（2016）浙0482民初4266号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月28日立案后，于同年5月26日公开开庭进行了审理。坚特美公司诉讼代理人王中强和资管公司诉讼代理人胡石洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
坚特美公司上诉请求：撤销原判，改判支持坚特美公司诉讼请求或者发回重审。事实和理由：双方的租赁关系，在双方明确回购关系达成《协商备忘录》时就已经确立，在《资产回收协议书》第六条中明确“租赁合同另行签订”。租赁关系是资产回收关系的组成部分，是双方达成《资产回收协议书》的条件。即使双方未正式签订租赁合同，双方租赁关系也不能适用合同法中有关任意解除权的规定。资管公司以允许坚特美公司租赁使用部分厂房为条件，骗得坚特美公司信任与之达成资产回收协议并完成资产转移登记，后又单方解除租赁关系，违背诚信原则。至于租赁合同是否生效问题。《资产回收协议书》第六条中明确“租赁合同另行签订”，亦即双方签订租赁合同是必然之势，且《协商备忘录》中对大概面积及租金计算方式已经明确，合同内容仅仅是租期与违约问题。就租期问题，只要公司没有近期解散的意思，不可能短至1年以内，否则不可能在备忘录中约定“一年期贷款基准利率以当年的1月1日为准”。钱某系资管公司乃至平湖经济开发区管委会的常年法律顾问，这对于开发区的企业来说都是知道的。坚特美公司有充分的理由相信钱某是代表资管公司与坚特美公司签订《标准厂房租赁合同》的。况且，事后资管公司提出解除房屋租赁关系时，全部系由钱某办理。钱某发来的律师函上亦无资管公司或者法定代表人的签字盖章。从事前事后资管公司的态度，可以推断出钱某是经过资管公司授权的。另外，由于资管公司违约，坚特美公司现在租赁的厂房不但地段差，年租金多付124905元，三年就将多支出租金374715元，搬迁支出费用及停工期间工资支出超出10万元，等等的损失应由资管公司赔偿。
资管公司辩称，请求驳回上诉，维持原判。
坚特美公司向一审法院起诉请求：1.判令确认资管公司单方解除标准厂房租赁合同的行为属于违约；2.判令资管公司支付坚特美公司违约金245190元；3.本案诉讼费用由资管公司承担。
一审法院认定事实：2015年12月1日，坚特美公司与资管公司签订《协商备忘录》一份，约定：1.坚特美公司以395万元的价格将位于平湖市经济开发区兴平一路1608号厂房出售给资管公司；2.资管公司同意将上述厂房的二楼车间及三楼办公室出租给坚特美公司使用（具体面积以双方确认为准），租金按如下公式计算，即年租金=（转让价格395万×中国人民银行颁布的当年一年期贷款基准利率÷建筑面积2527.36平方米）×实际租赁面积；3.其他条款另外协商，租金不含税。备忘录还就购房款的支付期限及支付方式进行了约定。同年12月18日，坚特美公司与资管公司又签订《资产回收协议书》一份，就平湖市经济开放区兴平一路1608号厂房的买卖事宜进行了详细约定。该协议书第六条约定“考虑到乙方（本案坚特美公司）将承租部分回收厂房，乙方在甲方（本案资管公司）付清全部转让款后15天内将承租部分以外的建筑物移交给甲方，经双方移交确认并出具移交单。租赁合同另行签订。如有损坏，按照评估价赔偿。”上述备忘录及协议书签订后，资管公司按约支付了购房款，坚特美公司与资管公司双方也依约办理了房屋过户登记手续，资管公司亦按约将上述厂房的二楼车间及三楼办公室出租给坚特美公司使用，坚特美公司至今未向资管公司支付租金。2016年7月29日，资管公司向坚特美公司发送律师函一份，通知坚特美公司双方之间的租赁关系自坚特美公司收到律师函之日起解除，并要求坚特美公司及时支付租金并尽快腾房。同年8月22日，资管公司再次向坚特美公司发送律师函一份，通知坚特美公司双方的租赁关系已经于2016年7月29日的律师函送达之日解除，并通知坚特美公司在2016年10月31日之前将房屋腾退归还给资管公司。一审庭审中，坚特美公司自认分别在2016年7月、8月下旬收到了资管公司发送的上述两份律师函。
另查明，《标准厂房租赁合同》上由资管公司法律顾问钱某签名。该合同15.3条款约定“本合同经甲、乙双方法定代理人或授权代表签字并各自印章之日起生效。”
一审法院认为，本案争议焦点有二：一是坚特美公司与资管公司签订的《标准厂房租赁合同》是否生效；二是资管公司单方解除坚特美公司与资管公司双方之间的房屋租赁关系是否违约。
关于争议焦点一：
当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。根据《标准厂房租赁合同》15.3条款约定，《标准厂房租赁合同》生效有两个必要条件：一是坚特美公司与资管公司双方法定代表人或授权代表签字；二是坚特美公司与资管公司双方盖章确认。现《标准厂房租赁合同》上仅有资管公司法律顾问钱某签字。因资管公司否认授权钱某处理涉案厂房的租赁事宜，故坚特美公司应就钱某是否有权出租厂房承担举证责任。本案中，坚特美公司未举证证明钱某系资管公司授权代表，且资管公司拒绝对钱某所签的租赁合同进行追认，因此应当推定钱某无权处理涉案厂房的出租事宜，故坚特美公司与资管公司约定的合同生效的第一个条件未成就。加之，《标准厂房租赁合同》中并未由资管公司盖章，双方约定的合同生效的第二个条件亦未成就，故该合同未生效，对坚特美公司与资管公司不具有约束力，坚特美公司关于该合同生效的主张，不予支持。
关于争议焦点二：
根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，当事人对租赁期限没有约定或约定不明，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同；出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，坚特美公司与资管公司双方均确认资管公司购买涉案厂房后，将厂房中的二楼车间及三楼办公室出租给了坚特美公司，因此双方确存在房屋租赁关系。但坚特美公司与资管公司签订的《协商备忘录》中，仅对租赁物、租金的计算方式进行了约定，未就出租期限进行约定；加之，《标准厂房租赁合同》未生效，合同中关于租期的约定对坚特美公司与资管公司不具有约束力；此外，坚特美公司未提供任何证据证明坚特美公司与资管公司就涉案厂房的出租期限进行了明确约定，因此，坚特美公司与资管公司之间的房屋租赁为不定期租赁，双方均享有合同的任意解除权。资管公司解除合同时两次通过律师函通知坚特美公司，并给予坚特美公司一定的腾房期限，坚特美公司也自认收到了资管公司寄送的律师函，故资管公司也已履行了合同解除的通知义务。由上，资管公司解除双方之间的房屋租赁关系的行为符合法律规定，并不构成违约。因资管公司未违约，故坚特美公司要求资管公司支付违约金的诉请于法无据，亦不予支持。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十五条、第二百三十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：驳回坚特美公司的诉讼请求。案件受理费4978元，减半收取2489元，由坚特美公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。但资管公司申请证人钱某出庭作证。钱某陈述，其系平湖市经济开发区的法律顾问，同时也是其下辖、包括资管公司在内的各部门的法律顾问。他没有参与资管公司和坚特美公司有关资产回收协议的签订。坚特美公司提供的有其签名的《标准厂房租赁合同》是资管公司交给他让他审查的，他在审查无误后就签了名作为将来双方签订合同的样本。但坚特美公司在拿到这份合同后，又作了改动，打印了六份后交给资管公司，因资管公司不同意它所作的改动，所以没有盖章确认。为证明其陈述，钱某当庭向法庭提交了六份《标准厂房租赁合同》，合同落款处仅有坚特美公司法定代表人的签名和公司印章，而无资管公司一方的签名或盖章。对这六份《标准厂房租赁合同》的真实性，坚特美公司和资管公司均无异议。但坚特美公司认为这六份合同是坚特美公司先交给资管公司的，但资管公司不认可，所以才有了一审坚特美公司提交的那份合同，那份合同是一式两份的。资管公司对证人的陈述没有异议。
本院认证意见为，证人有关有其签名的这份《标准厂房租赁合同》的形成经过的陈述涉及本案争议焦点，将于判决理由部分阐述。
本院对一审查明的事实予以确认。
二审另查，一审坚特美公司提供的《标准厂房租赁合同》最后两个条款为15.3和15.4，以下为落款处。其中15.3约定，“本合同经甲、乙双方法定代表人或授权代表签字并各自印章之日起生效。”15.4约定，“本合同一式陆份，甲、乙双方各执叁份。”合同落款处上部为甲方签名盖章处，下部为乙方签名盖章处。钱某的签名位于上述落款的右方空白处，大致与甲方法定代表人或授权代表签名一栏齐平。
本院认为，坚特美公司一审提供的《标准厂房租赁合同》仅有坚特美公司的印章，而无资管公司的签字或印章，故合同尚未成立。坚特美公司称落款处有钱某的签名，而钱某系资管公司的法律顾问，故其有充分理由相信钱某是代表资管公司与其签订的这份合同。对此，结合钱某的证言，本院对坚特美公司的这一主张不予认可。理由如下：首先，钱某的签名并不在“甲方”下方，而是在落款右方的空白处，符合钱某有关其乃作为资管公司法律顾问对合同进行审查而后签字确认的陈述；其次，合同约定“本合同一式陆份，甲、乙双方各执叁份”，但坚特美公司只提供了一份合同，而不能提供其应持有的其他两份合同。相反，钱某在作证时提供了一式六份的合同，合同上均有坚特美公司的印章和法定代表人的签名，此印证了钱某的陈述。即，坚特美公司拿到资管公司提供的经钱某审查确认并签字的合同后，遂打印了六份合同，在签字盖章后送资管公司盖章确认，但因其在合同内容上作了改动，故资管公司不予确认。由此可见，坚特美公司一审提供的该份合同因其已作出修改而丧失了作为资管公司要约的效力，构成反要约，而对该反要约，资管公司并未予以认可，故双方间尚不成立书面的租赁合同，只能从双方实际履行的角度，认定双方成立口头租赁合同。由于该口头合同租期不明，故应按不定期口头租赁合同对待之。一审根据法律有关不定期租赁合同的规定，认定资管公司有权在履行通知义务后提前解除合同，并无不当。本院予以确认。
综上，坚特美公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4978元，由上诉人嘉兴坚特美电子设备有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘坤
审判员 毛彦
审判员 陈远
二〇一七年六月一日
书记员 苏轶