广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第1497号
上诉人（原审原告）深圳市福田区天明居业主委员会。
代表人肖兴木，该委员会主任。
委托代理人张存清，广东德纳律师事务所律师。
委托代理人王国强，系该委员会委员。
被上诉人（原审被告）深圳市星科物业管理有限公司天明居分公司。
该司代表人刘伟聪，该分公司负责人。
被上诉人（原审被告）深圳市星科物业管理有限公司。
法定代表人姚建华，该公司董事长。
两被上诉人共同委托代理人刘长森，北京市京都（深圳）律师事务所律师。
上诉人深圳市福田区天明居业主委员会（以下简称天明居业主委员会）因与被上诉人深圳市星科物业管理有限公司天明居分公司（以下简称星科物业天明居分公司）、深圳市星科物业管理有限公司（以下简称星科物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2012）深福法民三初字第1813号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：深圳市福田区天明居小区建筑物总建筑面积23976.4平方米，总户数181户。星科物业公司自2002年3月31日进驻涉案小区进行物业管理。2004年9月1日，天明居业主委员会与星科物业公司签订了一份《物业管理合同》，约定天明居业主委员会将位于深圳市福田区X的天明居小区委托给星科物业公司进行物业管理，期限从2004年9月1日至2007年8月31日。
2007年9月1日，天明居业主委员会再次与星科物业公司签订了一份《物业管理合同》，约定天明居业主委员会将位于深圳市福田区X的天明居小区委托给星科物业公司进行物业管理，期限从2007年9月1日至2010年8月31日。双方在上述合同中还对物业管理事项、物业服务费用标准以及违约责任等进行了约定。
2010年8月18日，深圳市福田区天明居第三届业主委员会成立，并于2010年8月30日获得深圳市福田区建设局备案，任期三年，从2010年8月18日起至2013年8月17日。
上述《物业管理合同》约定的物业服务期限届满后，天明居业主委员会多次要求星科物业公司、星科物业天明居分公司退出天明居小区，星科物业公司、星科物业天明居分公司拒绝退出涉案小区。2011年1月17日，天明居业主委员会在涉案小区张贴了《关于深圳市福田区天明居小区业主大会讨论事项的通告》，内容为：深圳市福田区天明居小区业主委员会提议于2011年1月22日召开业主大会，业主大会的议程是：1、是否同意授权天明居业主委员会选聘物业服务企业为天明居小区进行服务；2、是否同意授权天明居业主委员会决定采用公开招标或邀请招标或协议选聘的方式选聘物业服务企业；3、是否同意继续聘任深圳市星科物业管理有限公司对天明居小区进行物业管理；4、是否授权天明居业主委员会与选定的物业服务企业谈判并签订物业管理服务合同。2011年2月18日，涉案小区社区工作站即莲花街道办事处康欣社区工作站向天明居业主委员会发送了一份指导意见函，认为天明居业主委员会发出的《关于深圳市福田区天明居小区业主大会讨论事项的通告》中第2项“邀请招标或协议选聘的方式选聘物业服务企业”不符合《深圳经济特区物业管理条例》第七十四条第（三）项的规定，要求予以删除。该社区工作站在指导意见函中还向天明居业主委员会强调，召开业主大会应提前15日将会议议题、时间、地点及表决事项等予以公告，并抄送全体业主。天明居业主委员会没有采纳康欣社区工作站的建议，于2011年2月19日召开业主大会，对《关于深圳市福田区天明居小区业主大会讨论事项的通告》中所涉及的4项内容进行表决。2011年3月6日，天明居业主委员会在涉案小区公告栏张贴了《天明居业主大会决定公告》，内容如下：“天明居小区全体业主：业主大会根据物业管理条例的相关规定，于2011年2月19日就本小区进行续聘现物业管理单位或招投标选聘新的物业管理单位，对小区进行物业管理服务工作进行投票表决。经2011年3月6日业主大会进行公开开箱验票和有关人员及部分业主到场监督见证，开箱验票结果如下：小区总票（181张）权数为24326，经过验票，表决票废票0张，收回的有效表决票（122张）票权数为15939，与会业主票权数占小区业主大会总票权数的65.52%，小区业主总人数181，与会业主人数122，与会业主人数占全体业主人数67.4%，符合法定比例。表决结果如下：同意（表决事项一）的人数为107，同意率为59.12%，达到通过的法定比例；同意（表决事项二）的票权数为14707，同意率为60.46%，达到通过的法定比例；同意（表决事项三）的人数为54，同意率为29.83%，达到通过的法定比例；同意（表决事项四）的票权数为15070，同意率为61.95%，达到通过的法定比例。”2011年6月24日，天明居业主委员会在报纸上刊登了《天明居物业管理服务招标公告》，向社会公开招聘物业管理公司。2011年7月22日，天明居业主委员会与深圳市都市物业管理有限公司签订了一份《深圳天明居物业管理服务委托合同》，约定天明居业主委员会将位于深圳市福田区X的天明居小区委托给深圳市都市物业管理有限公司进行物业管理。天明居业主委员会没有提交证据证明其就上述物业服务合同签订事宜向区物业主管部门备案。原审第二次开庭之日即2013年12月4日，星科物业公司、星科物业天明居分公司确认涉案《物业管理合同》于2010年8月31日到期后，没有续签新的物业服务合同，其仍在涉案小区继续从事物业服务。另查，2010年7月13日，天明居业主委员会与被告星科物业天明居分公司达成了一份《2010年半年度房屋本体维修基金收支情况公布表》，确认涉案小区2010年上半年本体维修基金（专项维修资金）余额为241732.10元。2010年12月9日，天明居业主委员会向星科物业公司发送了一份《函件》，称其已在建设银行深圳景田支行开了账户（账号X），请星科物业公司将共管账户内的本体维修基金222195.32元转到天明居业主委员会账户。星科物业公司接到上述函件后，认为天明居业主委员会无权处分本体维修基金，故没有将上述本体维修基金数额转到天明居业主委员会账户。原审诉讼期间，鉴于天明居业主委员会与星科物业公司、星科物业天明居分公司未能对2010年7月至2011年12月期间涉案小区本体维修基金余额以及对2002年3月至2011年12月期间涉案小区公共财产收支情况达成一致意见，原审法院确定对2010年7月至2011年12月期间天明居小区本体维修基金余额以及对2002年3月至2011年12月期间天明居小区公共财产收支情况进行审计，并指定天明居业主委员会预交审计费用。经原审法院摇珠委托深圳鹏盛会计师事务所对以上审计内容进行审计，深圳鹏盛会计师事务所函告原审法院确定审计费为4万元，原审法院向天明居业主委员会发送了《预交鉴定费通知书》，要求天明居业主委员会在收到通知书之日起7日内预交审计费4万元，天明居业主委员会没有交纳。再查，星科物业公司原名称为深圳市天明居物业管理有限公司，2004年7月28日变更为现名称。星科物业天明居分公司系星科物业公司依法设立并领取营业执照的分支机构。
天明居业主委员会在原审中诉请：1、星科物业公司、星科物业天明居分公司退出福田区香梅北路天明居小区；2、星科物业公司、星科物业天明居分公司向天明居业主委员会移交物业服务用房和相关设施，包括：（1）负一、负二楼停车场设施，（2）A栋负一楼保安宿舍，（3）A栋负一、负二楼用水、用电房，（4）A栋、B栋各2个电梯和每层水井房及钥匙，（5）A栋三楼架空层管理处用房；3、星科物业公司、星科物业天明居分公司向天明居业主委员会移交物业服务所必需的相关资料，包括物业管理的全部档案、财务等资料；4、星科物业公司、星科物业天明居分公司向天明居业主委员会移交专项维修资金609636.41元和属于全体业主的公共收入积累形成的财产1244811.5元，共计1854447.91元；5、星科物业公司、星科物业天明居分公司承担本案诉讼费。
原审法院认为：天明居业主委员会作为当事人，就物业服务有关事项代表全体业主进行诉讼，法律后果由全体业主承担。本案的争议焦点是：天明居业主委员会于2011年2月19日召开业主大会所表决通过的4项内容是否合法？《深圳经济特区物业管理条例》第十四条第一款规定：“业主大会会议与会业主所持有的投票权超过本物业管理区域内投票权半数，且与会业主人数超过全体业主人数半数的，业主大会会议方为有效，”根据上述规定，业主大会所通过的表决内容，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，简单地说，即到会票权数及与会业主人数双过半。本案中，从天明居业主委员会在涉案小区公告栏张贴的《天明居业主大会决定公告》内容来看，关于天明居业主大会于2011年2月19日所表决的4项内容并没有同时达到到会票权数及与会业主人数双过半，据此，天明居业主委员会于2011年2月19日召开业主大会所表决通过的四项内容不合法。另，关于业主大会会议召开程序方面，《深圳经济特区物业管理条例》第十三条规定：“业主大会会议召集人应当于会议召开十五日前将会议议题、时间、地点、方式以及表决事项等予以公告，并同时抄送全体业主，”而本案中，天明居业主委员会作为业主大会会议召集人，并没有在业主大会召开前提前15天通知全体业主，导致于2011年2月19日召开的天明居小区业主大会会议程序不符合法律规定。关于业主大会议题是否合法方面，我国法律法规规定，在一个物业管理区域内，高层物业总建筑面积高于2万平方米的，选聘物业服务企业应当采用公开招标的方式。本案中，涉案小区建筑物总建筑面积23976.4平方米，故业主大会选聘物业服务企业应当采用公开招标的方式进行，天明居业主委员会于2011年2月19日召集的天明居小区业主大会会议所表决的其中一项议题“是否同意授权天明居业主委员会决定采用公开招标或邀请招标或协议选聘的方式选聘物业服务企业”，该议题表决内容具有多种选择性，内容并不具体，即使该项表决内容获业主大会表决通过，亦因表决内容不符合法律规定而失效。基于上述分析，鉴于天明居业主委员会于2011年2月19日召开业主大会所表决通过的4项内容不合法，其于2011年7月22日与深圳市都市物业管理有限公司签订《深圳天明居物业管理服务委托合同》，委托深圳市都市物业管理有限公司对涉案小区进行物业服务之行为对于天明居小区全体业主未发生法律约束力，即天明居小区并未依法选聘物业服务企业。本案中，天明居业主委员会与星科物业公司签订的《物业管理合同》约定的服务期限虽于2010年8月31日届满，但考虑到天明居小区至今仍未依法选聘物业服务企业，且星科物业公司、星科物业天明居分公司至今仍在涉案小区继续从事物业服务，故天明居业主委员会与星科物业公司、星科物业天明居分公司就《物业管理合同》内容应当继续履行至新的物业服务合同约定开始提供物业服务之日为宜，天明居业主委员会要求两被告退出涉案小区缺乏事实依据，原审法院不予支持。至于天明居业主委员会要求星科物业公司、星科物业天明居分公司移交物业服务用房和相关设施，要求星科物业公司、星科物业天明居分公司移交物业服务必需的相关资料，要求星科物业公司、星科物业天明居分公司移交专项维修资金和属于全体业主的公共收入财产之诉讼请求，鉴于上述诉讼请求与天明居业主委员会主张的要求星科物业公司、星科物业天明居分公司退出涉案小区之诉讼请求在法律处理结果上存在关联性，而天明居业主委员会要求星科物业公司、星科物业天明居分公司退出涉案小区之诉讼请求未能得到支持，故天明居业主委员会主张的上述诉讼请求不成立，原审法院予以驳回。
关于天明居业主委员会是否具备民事诉讼主体资格问题。星科物业公司、星科物业天明居分公司抗辩称深圳市福田区天明居业主委员会期限已届满，天明居业主委员会不具备民事诉讼主体资格，其起诉应予驳回。根据民事诉讼法的规定，可以作为民事诉讼当事人的，包括自然人、法人和其他组织。天明居业主委员会属于依法成立的其他组织，其备案登记期限虽已届满，但并不丧失民事诉讼主体资格，两被告上述抗辩意见不成立，原审法院不予采信。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条，《深圳经济特区物业管理条例》第十三条、第十四条第一款、第六十九条第二款、第七十三条第一款、第七十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回深圳市福田区天明居业主委员会的诉讼请求。案件受理费21490元，由深圳市福田区天明居业主委员会负担。
上诉人天明居业主委员会不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1．撤销原审判决；2．星科物业公司、星科物业天明居分公司退出福田区X小区；3．星科物业公司、星科物业天明居分公司向天明居业主委员会移交物业服务用房和相关设施；4．星科物业公司、星科物业天明居分公司向天明居业主委员会移交物业服务所必需的相关资料，包括物业管理的全部档案、财务等资料；5．星科物业公司、星科物业天明居分公司向天明居业主委员会移交专项维修资金502480.77元和属于全体业主的公共收入积累形成的财产1152779.83元，共计1655260.6元：6．星科物业公司、星科物业天明居分公司承担本案诉讼费。
事实和理由：（2012）深福法民三初字第1813号民事判决书认定事实不清，适用法律错误应予撤销。强制性规范的用词是“应当”、“必须”、“不得”、“禁止”，指导性规范的用词是“可以”等。一审判决错误的适用《深圳经济特区物业管理条例》第六十九条第二款，该条款使用的是“可以”而非“必须”，况且业主大会早就已经成立，开过几次会议，选出了几届业委会，业主大会授权业委会进行招标。物权法也规定可以不聘请物业服务企业，自己管理。是否选出物业服务企业与物业管理公司是否退出没有法律上的关联。《中华人民共和国物权法》，自2007年10月1日起施行。最高人民法院为正确审理物业服务纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，结合民事审判实践，制定了《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》其中第十条规定的十分明确，一审法院却弃而不用，错误的适用法律。天明居小区2002年初建成后，在2002年3月31日小区正式入伙。物业管理由开发商指定的深圳市天明居物业管理有限公司管理。2004年7月28日深圳市天明居物业管理有限公司名称变更为深圳市星科物业管理有限公司。星科物业公司、星科物业天明居分公司自2002年3月31日开始对小区进行物业管理。2004年，天明居业主委员会与星科物业公司、星科物业天明居分公司签订了为期三年的《物业管理合同》。
2007年9月1日，天明居业主委员会和星科物业公司、星科物业天明居分公司续签了《物业管理合同》，约定：“第三条委托管理期限为三年，自2007年9月1日起至2010年8月31日止；第五条（十二）本合同终止时，乙方必须向甲方移交全部经营性商业用房、管理用房及物业管理的全部档案、财务等资料，移交本物业的公共财产包括用管理费、公共收入积累形成的资产；第十二条（九）合同期满本合同自然终止，双方如续订合同，应在合同期满三个月前向对方提出书面意见。”天明居小区建筑面积23976.4平方米，其中住宅21146.4平方米，商业1589.26平方米。星科物业公司、星科物业天明居分公司收取业主专项维修资金的标准为0.25元／平方米／月，从2002年3月31曰入伙日起，星科物业公司、星科物业天明居分公司每月可收取专项维修资金5994.1元。从2002年3月31日至具状日2011年5月31日，共104个月，星科物业公司、星科物业天明居分公司收取的专项维修资金为623386.4元（5994.1元＊104=623386.4元）。在这期间，经业委会同意按正常程序使用的专项维修资金为129967.15元，剩余的维修资金为493419.25元。星科物业公司、星科物业天明居分公司将物业共用部位、共用设施设备出租，这其中包括天明居三楼200平米房屋、A栋1楼小商铺、三楼西面部分墙体约50平米、小区大厅、电梯间、侯梯间、原用作垃圾站的房屋、负2层3号室、负2层4号室。2004年12月1日，星科物业公司、星科物业天明居分公司将天明居三楼200平米房屋出租给深圳市华富市政服务有限公司使用，每月租金7000元整。2004年12月1日至2007年12月31日，共收取租金259000元。2008年1月1日至2008年12月31日，租金调整为9000元／每月，共收取租金108000元。2009年1月1日至2010年10月31日，租金调整为9350元／每月，共收取租金205700元。从2004年12月1日至2010年10月1日，星科物业公司、星科物业天明居分公司合计收取华富的租金为572700元。星科物业公司、星科物业天明居分公司将天明居A栋l楼小商铺出租，租金每月为2200元。从小区入伙开始，2002年3月31日至2010年10月31日，星科物业公司、星科物业天明居分公司合计收取的租金为213400元（2200元＊97个月=213400元）。星科物业公司、星科物业天明居分公司将天明居三楼西面部分墙体约50平米出租给深圳于和广告有限公司，租金为18000元／每年。从小区入伙开始，2002年3月31日至2011年4月31日，星科物业公司、星科物业天明居分公司合计收取的租金为154500元（18000元＊103个月／12=154500元）。2011年5月，该位置的广告牌被政府因大运会改造工程拆除。星科物业公司、星科物业天明居分公司将小区大厅、电梯间、侯梯间等部分公共部位出租给框架广告公司，每年租金19570元。从小区入伙开始，2002年3月31日至2011年4月31日，星科物业公司、星科物业天明居分公司合计收取的租金为167975.83元（19570元＊103个月／12=167975.83元）。星科物业公司、星科物业天明居分公司将小区原用作垃圾站的房屋出租，每月收取租金1200元。从2004年9月至2010年5月31日，星科物业公司、星科物业天明居分公司合计收取的租金为81600元（1200元＊68个月=81600元）。星科物业公司、星科物业天明居分公司将天明居负2层3号室约75平米出租，每月租金800元，将天明居负2层4号室出租，每月租金350元，合计每月1150元，从2004年9月至2010年5月31日，星科物业公司、星科物业天明居分公司合计收取的租金为78200元（1150元＊68个月=78200元）。截至2011年5月31日，星科物业公司、星科物业天明居分公司收取的以上物业共用部位、共用设施设备出租行程的业主公共财产共计1268375.83元。2008年、2009年期间，天明居业主委员会从以上公共收入部分中借款115596元用于天明居业主委员会与开发商诉讼的诉讼费和律师费，应予扣除。星科物业公司、星科物业天明居分公司应移交的物业共用部位、共用设施设备出租形成的业主公共财产为1152779.83元。根据《物业管理合同》第十二条（九）之条款，天明居业主委员会与星科物业公司、星科物业天明居分公司的物业管理合同已于2010年8月31日到期自然终止。但星科物业公司、星科物业天明居分公司却拒绝履行《物业管理合同》第五条（十二）之移交全部经营性商业用房、管理用房及物业管理的全部档案、财务等资料，移交本物业的公共财产包括用管理费、公共收入积累形成的资产的义务。业主委员会通知星科物业公司、星科物业天明居分公司退出福田区香梅北路天明居小区、移交物业服务用房和相关设施、移交物业服务所必需的相关资料，移交本物业的公共财产包括用管理费、公共收入积累形成的资产。但星科物业公司、星科物业天明居分公司却采用耍赖的手段，既不退出小区，也不移交。另，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”星科物业公司、星科物业天明居分公司的行为已经违法。2011年2月29日，天明居小区召开了业主大会，业主大会表决结果为：同意授权业委会重新选聘物业管理公司的票权数占59.12%，同意业授权委会采用公开招标或邀请招标或协议选聘的方式选聘物业服务企业的票权数占60.46%；同意授权业委会与新选定的物业服务企业谈判并签订物业管理服务合同的票权数占61.95%；而同意继续聘用星科物业公司、星科物业天明居分公司的仅占29.83%。业主大会的表决结果证明绝大多数的业主对星科物业公司、星科物业天明居分公司的物业管理服务是极其不满的，星科物业公司、星科物业天明居分公司的违法行为已经严重侵害了天明居小区业主的合法权益，给小区的和谐造成了巨大的危害，影响社会稳定。关于星科物业公司、星科物业天明居分公司利用公共房产取得收入的问题，在一审的过程中，天明居业主委员会的委托律师张律师曾经向福田区人民法院申请了《调查令》，向深圳市华富市政有限公司和深圳市星科物业管理有限公司等进行了调查，深圳市华富市政服务有限公司和深圳市星科物业管理有限公司也出具了《调查令》的回执，2012年深福调字第1813号，说明深圳市华富市政有限公司和深圳市星科物业管理有限公司利用公共房产获取一部分收入的情况。
被上诉人星科物业公司、星科物业天明居分公司口头答辩称：一、天明居业主委员会对本案的上诉主体资格不符合法律规定。理由是：1、根据深圳经济特区物业管理条例第41条第4款的规定，业主委员会任期届满后不得继续履行职责，从本案天明居业主委员会在上诉状上盖的公章可以看出，2013年8月17日是业主委员会任期届满的时间，而天明居业主委员会在2014年3月28日提起本案的上诉，这时候已经丧失了诉讼的能力，也没有上诉的诉讼资格。2、根据深圳经济特区物业管理条例第31条（第8项）的规定，涉及业主重大利益的决定应当经业主委员会作出决定，这个决定应当由全体半数以上的委员签字同意。二、一审法院对天明居业主委员会组织召开业主大会的表决结果认定为无效，有充分的事实和理由。按照《深圳经济特区物业管理条例》第72条的规定，选定物业服务企业应当采用招标的方式进行，只有在所涉及的高层物业低于2万平方米时才可以采用邀请招标或协议招标的方式，但本案所涉小区的建筑面积超过了2万平方米，是属于应当招标的范畴。显然《深圳经济特区物业管理条例》第72条是一个强制性规定，这次业主大会表决所涉及的事项、协议或者是邀请招标这种表决事项的内容违反了法律的强制性规定。所以一审法院认定该表决事项无效是正确的。2、这次业主大会的表决确实没有达到与会业主人数和票选人数的一半以上，依法无效。同时这次业主大会的召开违反了《深圳经济特区物业管理条例》以及国务院物业管理条例关于召开业主大会应当在会议召开前15天书面公告召开通知的强制性规定，存在程序上的违法。基于以上的事实和理由，一审法院认定这次业主大会的表决结果无效，上诉人依据无效的表决结果与第三人签订的服务合同是无效的。三、根据《深圳经济特区物业管理条例》第69条第2款的规定，物业服务合同期限届满，业主大会尚未成立，或者依法选定物业服务企业的，原合同可以继续履行至新的物业服务合同约定开始提供物业服务之日止。本案天明居业主委员会组织召开的业主大会被一审法院认定为违法，那么天明居业主委员会选定的物业服务企业所签订的服务合同也就没有生效和成立。在此情况下，星科物业公司、星科物业天明居分公司继续原物业服务合同符合经济特区物业管理条例的规定。所以天明居业主委员会认为应该适用最高人民法院关于物业服务纠纷的司法解释我方认为是属于法律的适用不当。按照立法的精神，经济特区的特区法规可以优先适用，而且应当优先适用，即便特区条例和最高院的司法解释规定得不一致，也应当优先适用特区条例。所以天明居业主委员会要求星科物业公司、星科物业天明居分公司退出物业服务是错误的。
本院经审理查明，关于涉案小区业主大会的投票情况，天明居业委会在一审中提交了如下证据：1、天明居业委会于2011年3月6日发布的《天明居业主大会决定公告》；2、天明居小区业主大会会议结果确认书，该确认书上没有康欣社区工作人员和景田派出所辖区民警的签字；3、两份天明居小区业主大会表决票清点记录表，一份有对四项表决议题的同意票权数统计，一份没有；4、业主的表决票。
原审已查明其他事实无误，本院予以确认。
本院认为，天明居业委会为依法成立的其他组织，其备案登记期限虽已届满，但并不丧失民事诉讼主体资格，有权就物业服务有关事项代表全体业主进行诉讼。
物业服务合同期限届满后，业主大会有权依法解聘原物业服务企业或选聘新物业服务企业，依据《中华人民共和国物权法》第七十六条以及《深圳经济特区物业管理条例》第十四条第一款，业主大会决定上述事项时应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。从天明居业主委员会提交的业主大会的统计情况来看，业主委员会对业主大会表决票的清点没有经过康欣社区工作人员以及辖区民警的现场见证，其自行确认的表决票清点记录表存在两份不一致的记录，而其出具的业主大会会议结果确认书以及业主大会决定公告没有对每一表决事项的投票人数和表决权数进行确认，故天明居业委会提交的证据不足以证明天明居业主大会2011年2月19日表决的4项内容达到到会票权数和与会业主人数的双过半，该业主大会表决的内容不符合法律规定。天明居业委会在上述业主大会表决后与深圳市都市物业管理有限公司签订的物业服务合同亦应业主大会表决内容不合法而对天明居小区全体业主不发生法律约束力。
天明居业委会与星科物业公司签订的《物业管理合同》约定的服务期限虽已届满，但天明区小区并未依法选聘新的物业服务企业，且星科物业公司、星科物业天明居分公司至今仍在涉案小区从事物业服务，故天明居业委会起诉请求星科物业公司、星科物业天明居分公司退出涉案小区没有事实依据，本院不予支持。
天明居业主委员会要求星科物业公司、星科物业天明居分公司移交物业服务用房和相关设施、物业服务必需的相关资料、专项维修资金和属于全体业主的公共收入财产之诉讼请求与天明居业主委员会主张的要求星科物业公司、星科物业天明居分公司退出涉案小区之诉讼请求在法律处理结果上存在关联性，本院对此亦予以驳回。
综上，上诉人天明居业主委员会的上诉请求没有法律以及事实依据，依照原审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民21490元，由上诉人天明居业主委员会的负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨潮声
审 判 员 聂 效
代理审判员 王丹妮
二〇一五年一月二十日
书 记 员 陈晓莹