湖南省张家界市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）张中民一终字第40号
上诉人（原审被告）彭发盛，男。
委托代理人唐汉林，桑植县澧源法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）桑植县经济建设投资有限责任公司。
法定代表人张启稳，该公司总经理。
�托代理人张兴明，湖南省桑植县人民政府法制办公室工作人员。
上诉人彭发盛因与被上诉人桑植县经济建设投资有限责任公司（以下简称桑植县经投公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服湖南省桑植县人民法院于二〇一四年二月二十一日作出的（2014）桑法民一初字第14号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月11日受理后，依法组成由代理审判员田洪山担任审判长，代理审判员尹立、张晓参加的合议庭，于2014年4月28日公开开庭对本案进行了审理。上诉人彭发盛及其委托代理人唐汉林，被上诉人桑植县经投公司的委托代理人张兴明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：1987年12月8日被告与当时的五里桥乡何家坪村覃家台组签订土地使用权征收受让合同书，以500元的价格受让0.225亩房屋地基。1999年11月9日桑植县房地产管理局给被告办理房屋产权证�建筑面积为216.80㎡，土地使用面积为l50㎡。2001年1月15日桑植县人民政府给被告办理国有土地使用证面积为205.2㎡，使用权类型为行政划拨，用途为住宅。被告在诉争的被拆迁房屋处无其他土地使用情况。2010年6月18日桑植县国土资源局按《桑植县文明东路改扩建工程征地拆迁补偿安置方案》对桑植县2010年第一批次城市建设项目征地补偿安置方案予以公告。2010年5月28日经县建设局委托张家界和兴房地产评估公司对被告的被征房地产予以评估，评估结论为：估价对象共两宗房产，总建筑面积为190.24㎡，其中，第一宗为砖混结构，建筑面积为l86.72㎡；第二宗为其他结构，建筑面积为3.52㎡；土地面积l01.42㎡；评估价值为237207.00元。2010年7月6日，原、被告双方通过协商签订了《桑植县文明东路扩建改造工程征地拆迁补偿安置协议》。协议签订后，被告于2010年7月中旬在原房屋地基上退后自行搭建简易房三间，并拆除了原两层砖混结构、其他结构的房屋，尔后被告也领取了协议中所有的补偿款285970.20元。2013年6月3日桑植县规划管理局给县国土资源局《关于桑植县城何家坪建材市场西侧地块建设用地规划条件的复函》，表明诉争地点是属于配建保障性住房的规划区。另查明：原告桑植县经投公司是2001年12月10日经依法注册登记的国有独资公司，经营范围有明确规定和许可。
原审认为：2001年12月10日原告桑植县经投公司是经桑植县工商行政管理局依法登记注册的国有独资有限公司。2010年6月桑植县人民政府同意原告实施《桑植县文明东路改扩建工程征地拆迁补偿安置方案》，符合原告经营范围与职能，也符合2001年11月1日实施的《城市房屋拆迁管理条例》。在此次征地拆迁工作中原告作为建设单位签订拆迁安置补偿协议没有超越职权，又没有�法行为，符合民诉法关于诉讼主体资格的规定，故本案原告与被告签订《桑植县文明东路扩建改造工程征地拆迁补偿安置协议》的主体适格、合法。被告与原五里桥乡何家坪村覃家台组签订土地使用权征用受让合同在建设征用土地审批准单中只登记有0.225亩土地，折算面积约为l50㎡。在没有其他证据证实另有土地的前提下，被告当时只有150㎡的土地用于建房地基，与被告1999年11月9日办理的桑植房权证澧源镇字第7**号房屋产权证上的土地使用面积相对吻合，与房屋建筑面积216.80㎡并不矛盾。在2001年1月15日桑植县人民政府给被告办理国有土地使用证桑国用（2001）字第3号中面积确定为205.2㎡，使用权类型为行政划拨，用途为住宅。被告只能享有205.2㎡的地基补偿，被告辩称拥有屋后菜地及养鸡鸭场所124.3㎡与房屋拆除前房屋和公路之间的空间生活区55.76㎡的主张，不予采纳。被告要求依据2012年5月7日张家界市人民政府办公室张政办发（2012）11号《张家界市市城区国有土地上房屋征收补偿标准及奖励标准（试行）》的标准补偿不妥，因原、被告签订拆迁补偿安置协议时该份通知尚未出台。桑植县城区改造及文明路东扩改建工程拆迁补偿安置均按2007年8月12日、l0月16日的张家界市人民政府的市政府令第33、34号执行拆迁补偿标准予以补偿。根据市政府令计算被告的过渡安置补助费l800元（6个月×300元）、搬家补助费l500元（750元×2次）、误工费750元（600元＋150元）、拆迁奖励5601.6元（186.72㎡×30元／天）及砖混结构186.72㎡的房屋237207.00元均系按政策标准予以补偿。2010年7月6日，原、被告双方签订的《桑植县文明东路扩建改造工程征地拆迁补偿安置协议》系双方真实意思的表示，在庭审中被告承认该协议是自己签字的，但并非自愿�字。双方签订协议不是短时间的事情，而是经过了长时间的协商、沟通。原、被告均为具有民事权利能力和民事行为能力并采取书面协议形式界定了双方的权利义务关系，是依法成立的有效协议，民事法律行为应从协议成立时对双方具有法律约束力。综上所述，桑植县人民政府与被告沟通协商，采取货币补偿和宅基地补偿相结合的补偿方式，对补偿方式、补偿金额、安置宅基地面积、安置补助、搬家补助费等事项进行约定，协议没有违反法律、法规和社会公共利益的内容，双方也没有恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益的，该协议依法成立应受法律保护，因此对双方具有法律约束力，不得擅自变更或者解除。2010年7月20日前后被告已经按双方协议约定拆除了应拆迁的216.80㎡的房屋并领取了拆迁补偿款285970.20元，原告的诉讼请求理由成立，予以支持；原审法院�为原、被告双方应该严格履行与遵守协议，对各自未履行的内容应与继续履行。评估补偿l01.42㎡的土地面积属实，剩余的l03.78㎡的国有土地和其他集体土地以130㎡的宅基地予以置换，原告的置换主张及协议第六条的约定，予以支持。而对被告辩称原告只补偿l03.78㎡的宅基地及尚有未予补偿土地和土地上附着物的主张，不予采信。拆迁补偿安置协议第六条约定原告给被告l30㎡三通一平宅基地，原告至今未落实属于原告违约，原告应及时按要求履行义务。被告自行搭建的简易房在已征收的范围内属于未积极履行协议约定的义务，应予自动拆除。经原审法院审委会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五十七条，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第85条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条的规定，判决：一、原告桑植县经济建设投资有限责任公司与被告彭发盛于2010年7月6日签订的《桑植县文明路东扩建设改造工程征地拆迁补偿安置协议》有效并继续履行；二、被告彭发盛在判决书生效后三日内迁出自行搭建的简易房。案件受理费10000元，由原告桑植县经济建设投资有限责任公司承担8000元，被告彭发盛承担2000元。
上诉人彭发盛不服，上诉称：1、一审判决认定事实不清。1987年彭发盛以500元价款受让的覃家台村委会集体所有的估计为0.225亩土地，按协议注明的四邻界址，其实际面积大于审批面积。彭发盛房屋的房屋产权证建筑面积216.8㎡，土地使用面积为205.2㎡。公路距房屋之间的土地使用面积55.76㎡，河坎养鸡空闲地使用面积124.30㎡，总土地使用面积为385.26㎡，已补偿的面积为205.20㎡，尚有180.06㎡的土地面积、附着物及实际投入没有补偿。2、彭发盛使用的土地不是被征收用于文明路东扩安置点工程建设，而是用于商品房建设。3、桑植县经投公司的诉讼主体不适格。桑植县经投公司系以营利为目的的公司，不符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第5条的规定。据此，请求二审法院：1、撤销原审判决，驳回被上诉人的起诉；2、撤销桑植县经投公司与彭发盛签订的《拆迁安置补偿协议》；3、一审、二审案件诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人桑植县经投公司辩称：1、关于土地、房屋面积问题。按国有土地使用证上诉人土地使用面积只有0.225亩，上诉人修建房屋占用土地101.42㎡，在上诉人主张的面积中有超过180㎡没有土地使用证。上诉人的房屋面积按房屋产权证为216.8㎡，征收补偿协议签订前评估的为190.24㎡，少评估26.56㎡是事实，《征地拆迁补偿安置协议》已对房屋进行评估�对少评估部分已通过协商打包处理，双方不再补差价。2、关于主体问题。桑植县城市建设有限公司是桑植县经投公司的前身，桑植县经投公司是国有独资公司，公司类型与性质由登记确认。本案适用城市房屋拆迁管理规定，被上诉人作为建设单位，签订补偿协议给拆迁户补偿符合规定，无需取得许可证。本协议签订在《国有土地房屋征收与补偿条例》实施之前，故不适用该条例。3、征收是文明路东扩建设的需要，不违反法律规定，安置房修建要根据规划安排。在不改变拆迁主体的情况下，多部门配合征地工作是正当的，补偿协议签订后，被上诉人对协议效力认可，也支付了补偿款。
上诉人彭发盛在二审中向本院提交了以下证据：
1、上诉人给桑植县委书记龚明汉的信，拟证明上诉人并无恶意，签订协议时上诉人受到了胁迫；
2、对覃遵军、覃章仁的调查笔录，拟证明所有拆迁人都不知道桑植县经投公司对房屋进行了评估，且没有按规定给上诉人安置补助费；
3、上诉人现在修建房屋的概算价格，拟证明造成上诉人直接经济损失40余万元；
4、上诉人的简易房现状的照片，拟证明上诉人现在的房屋不影响棚户区改造及文明路的建设；
5、桑植县工商局企业注册登记资料，拟证明桑植县经投公司股东有多个，桑植县经投公司是营利性企业法人。
被上诉人桑植县经投公司发表如下质证意见：
关于证据1，与本案处理无关联性，写信的时间在签订协议之前；关于证据2，调查笔录不属于二审新证据，不发表质证意见；关于证据3，概算只是个人作出的计算，根据规定应当由有资质的机构出具评估才有法律效力；关于证据4，对真实性无异议，但与本案无关联性，对证明目的不认可，照片只能证明现状，不能证明是否影响城市规划；关于证据5，反应了股东的变更，上诉人的证明目的不能成立。
被上诉人桑植县经投公司在二审中未提交证据。
本院综合全案证据对上诉人彭发盛在二审中提交的五组证据进行认证认为：证据1，与本案处理无关联性，证据2、3，不属于二审新证据，且证据3，并非专业机构做出的评估，没有法律效力，证据4，真实性予以确认，但与本案无关联性，证据5，真实性予以确认，但不能达到上诉人的证明目的，故本院对证据1、2、3、4、5不予采纳。
本案在审理中，本院依职权向桑植县经投公司调取了桑植县建设局受桑植县经投公司委托对征地拆迁补偿房屋评估技术报告一份、桑植县国土资源局关于彭发盛申办国家建设征（拨）用地审批手续一份。
上诉人彭发盛对2份证据发表如下质证意见：
对房屋评估技术报告的真实性、合法性都有异议；对国家建设征（拨）用地审批�续无异议。
被上诉人桑植县经投公司对2组证据发表如下质证意见：
对房屋评估技术报告的真实性、合法性、关联性均无异议；对国家建设征（拨）用地审批手续无异议。
本院经审查认为，房屋评估技术报告系房屋评估报告的有效组成部分，其真实性、合法性、关联性均符合证据规则的规定，本院予以确认。桑植县国土资源局关于彭发盛申办国家建设征（拨）用地审批手续，双方对该组证据的真实性、合法性、关联性均无异议，本院予以确认。
经审理查明：1987年12月8日，上诉人彭发盛与桑植县五里桥乡何家坪村覃家台组签订土地使用权征用受让合同书，以500元的价格受让一宗土地，合同没有记载具体土地面积，载明四至界限为：东至小路边，西至覃遵平的菜地，南至河底边，北至公路界。在同月16日、26日的建设用地申请单、审批单、建设用地通知单中登记土�为0.225亩，换算面积为150㎡。1999年11月9日桑植县房地产管理局颁发给上诉人的房屋产权证建筑面积为216.80㎡，土地使用面积为l50㎡。2001年1月15日，上诉人在向桑植县人民政府申请办理国有土地使用证时发现实际土地面积与征用面积不符，经核查确认土地面积为205.2㎡，并补办了50㎡的国家建设征（拨）用地审批手续，其使用权类型为行政划拨，用途为住宅。上诉人在诉争的被拆迁房屋处无其他土地使用情况。2006年桑植县拟启动老城区基础设施改造与文明东路改建工程，同年1月由桑植县建设局办理建设用地规划许可证。2009年6月4日、6月8日经张家界市、桑植县发展和改革部门先后批复同意被上诉人桑植县经投公司进行老城区基础设施改造项目。2010年2月4日被上诉人委托桑植县建设局在《桑植县文明路东扩工程》项目中行使房地产评估、征地拆迁等权利。2010年5月21日�湖南省人民政府农用地转用、土地征收审批同意桑植县国土资源局征用桑植县澧源镇何家坪、文明路、和平街等土地面积4.5208公顷。2010年6月7日桑植县人民政府同意被上诉人实施《桑植县文明东路改扩建工程征地拆迁补偿安置方案》，方案对拆迁用地补偿的期限、原则、依据、标准、安置做了明确的规定。2010年6月18日桑植县国土资源局对桑植县2010年第一批次城市建设项目征地补偿安置方案予以公告。在老城区基础设施改造工程实施过程中，文明东路扩建改造工程建设需要征收上诉人使用的住宅用地及其他设施，被上诉人与上诉人多次进行沟通、协调、勘测。2010年5月28日经桑植县建设局委托张家界和兴房地产评估公司对上诉人在工程建设项目区内的房地产予以评估，评估结论为：估价对象共两宗房产，总建筑面积为190.24㎡，其中，第一宗为砖混结构，建筑面积为l86.72㎡；第二宗为其他结构，建筑面积为3.52㎡；总土地面积为l01.42㎡；评估价值为237207.00元。评估结论有评估公司与评估人员的签名、印章及资质证号。在征收拆迁工作中，上诉人曾向桑植县领导及相关部门反映情况，2010年7月6日，上诉人与被上诉人通过协商签订了《桑植县文明东路扩建改造工程征地拆迁补偿安置协议》，协议共六条及附表。协议载明，土地性质为国有、家庭人口6人、实行货币安置及补偿明细等内容，其中第六条载明：甲方（桑植经投公司）将乙方（彭发盛）所属土地（含除上述条款中已征收部分外的国有土地l03.78㎡及现有部分的集体土地）予以征收，甲方提供给乙方130㎡的宅基地一宗，达到三通一平条件，具体位置由澧源镇政府组织统一抽签分配，全部建房手续由甲方办理，乙方按规划要求自行修建房屋，双方不再就上述宗地的差价相互找补。�议签订后，上诉人于2010年7月中旬就地后退，在已征收的205.2㎡土地范围内自行搭建简易房三间并拆除了被评估的房屋。被上诉人按2007年8月12日、l0月16日的张家界市人民政府的市政府令第33、34号执行拆迁补偿标准予以补偿。根据市政府令计算上诉人的过渡安置补助费l800元（6个月×300元）、搬家补助费l500元（750元×2次）、误工费750元（600元＋150元）、拆迁奖励5601.6元、附属物补偿44431.60元及砖混结构190.24㎡的房屋237488.60元，共计291571.80元，并已实际支付。2012年5月24日桑植县人民政府就澧源镇文明东路棚户区改造项目前期开发有关问题召开专门会议并形成会议纪要。2013年6月3日桑植县规划管理局给桑植县国土资源局发出《关于桑植县城何家坪建材市场西侧地块建设用地规划条件的复函》，表明诉争地点是属于配建保障性住房的规划区。
另查明：被上诉人桑�县经投公司是2001年12月10日经桑植县工商行政管理局依法登记注册成立的国有独资有限责任公司，公司名称：桑植县城市建设有限责任公司，股东为桑植县建设局，注册资本人民币伍拾万元整。2009年9月21日注册资本变更为人民币壹亿元整。2010年11月4日，公司名称变更为：桑植县经济建设投资有限公司，经营范围为：法律法规允许的投资活动及旅游服务；土地的储备、开发经营；城市基础设施、基础产业的建设、经营；房地产开发经营等等，股东为桑植县人民政府。
本院认为：本案争议的焦点是：1、关于被征收房地产面积的问题；2、关于被征住宅用地是用于城区道路改造工程还是棚户区改造项目的商业开发的问题；3、关于诉讼主体是否适格的问题。
关于被征收房地产面积的问题。依据《中华人民共和国土地管理法》第十一条第三款规定，单位和个人使用土地应取得国有土地使用权证，上诉人被征收房地产面积应以相关行政部门颁发的有效证件为依据。桑植县国土资源局颁发给上诉人的国有土地使用证确认的土地面积为205.2㎡，故应以此面积确认上诉人被征房地产面积。至于上诉人以1987年征用土地时没有丈量面积抗辩国家行政机关的有效证件的理由则不能成立。依据《中华人民共和国土地管理法》第十一条第二款“农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权”的规定，集体土地未经审批不得转换为非农业建设用地。据此，上诉人被征收土地面积即使超过205.2㎡，超出部分应为集体土地，不属于上诉人的住宅用地，应属于原桑植县五里桥乡何家坪村覃家台组集体经济组织所有。故上诉人主张其被征住宅用地使用面积为385.26㎡的理由不能成立，本院不予支持。
关于被征住宅用地是用于城区道路改造工程还是棚户区改造项目的商业开发的问题。上诉人的住宅用地是因桑植县城区道路改造工程所征收，属国家建设需要。对于国家建设已经征收的土地如何合理使用，属国家行政机关的具体行政行为，不受个人、集体和社会团体等外因的干涉。因此，上诉人提出其被征住宅用地在桑植县城区道路改造工程完工后用于商业开发，不论该上诉理由是否成立，与本案的处理均没有直接的厉害关系。
关于诉讼主体是否适格的问题。被上诉人是2001年12月10日经桑植县工商行政管理局依法登记注册成立的国有独资有限责任公司。经营范围为：法律法规允许的投资活动及旅游服务；土地的储备、开发经营；城市基础设施、基础产业的建设、经营；房地产开发经营等等，股东为桑植县人民政府。依据《城市房屋拆迁管理条例》的相关规定，被�诉人符合作为建设单位的条件，也符合其经营范围与职能，同时，被上诉人与本案有直接的利害关系，符合《中华人民共和国民事诉讼法》关于诉讼主体资格的规定，因此，被上诉人是适格的诉讼主体。故上诉人提出的桑植县经投公司不是适格的诉讼主体的理由不能成立，本院不予支持。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10000元，由上诉人彭发盛负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 田洪山
代理审判员 尹 立
代理审判员 张 晓
二〇一四年五月十五日
书 记 员 龙建媛
附：相关法律条文
中华人民共和国民事诉讼法
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。