江苏省张家港市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）张民初字第00736号
原告钱胜琴。
委托代理人王继敏，远闻（张家港）律师事务所律师。
被告王惠红。
委托代理人秦向阳，江苏梁丰律师事务所律师。
委托代理人吴孟，江苏梁丰律师事务所律师。
委托代理人李卓飚，江苏梁丰律师事务所实习律师。
原告钱胜琴与被告王惠红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月15日受理后，依法由审判员季新宏独任审判，于2015年5月18日公开开庭进行了审理。原告委托代理人王继敏、被告委托代理人吴孟、李卓飚到庭参加诉讼。后依法组成合议庭，于2016年4月21日公开开庭进行了审理。原告委托代理人王继敏、被告委托代理人秦向阳到庭参加诉讼（被告在第二次庭审时终止了对李卓飚的委托，另行委托秦向阳为代理人）。本案现已审理终结。
原告钱胜琴诉称，原、被告于2014年3月22日签订《商铺租赁合同》，约定由原告承租被告位于南门新村71幢201室和东一号门面，租期五年。原告支付了第一年租金18万元及水电押金5000元。2014年11月17日，原告将上述房屋转租给翟邦。2015年1月，被告以原告擅自破坏房屋为由要求收回房屋，经原告多次交涉，被告仍在未与原告合法解除合同的前提下收回房屋，并将该房屋仍出租给翟邦使用。原告认为，被告单方面解除合同并将房屋租赁给他人，致使原告丧失相应的可得利益。为此，起诉要求被告赔偿原告可得利益损失296100元，返还水电押金5000元，诉讼费用由被告承担。
被告王惠红辩称，原告逾期交纳房屋租金及擅自变动房屋主体及承重结构，至今未按照加固规范要求恢复原状，因此被告主张解除租赁合同具有法律依据。原告以被告无合法依据解除合同，要求被告赔偿可得利益损失缺乏事实依据，请求驳回原告的诉请。
经审理查明，2014年3月22日，原告作为承租方、被告作为出租方，双方签订《商铺租赁合同》，被告将位于南门新村71幢201室和东一号门面，建筑面积一楼70平方米、二楼180平方米，总共250平方米的房屋出租给原告。双方约定租期五年，自2014年3月28日起至2019年3月27日止。2014年3月22日至28日为免租期。第一年的租金为18万元，第二年的租金为19万元、第三年的租金为20万元、第四年的租金为21.5万元、第五年的租金为23万元。原告须交水电押金5000元。租金每年支付一次，先付后用。首期先付15万元，其余3万元在2014年4月28日前付清。往后第二、三、四、五年在每年1月28日之前付清。原告必须按期将租金付清。如未经同意逾期缴纳租金，则要交一个月租金的违约金。双方不可无正当理由解除本合同，不然任何一方有权向违约方索要损失及违约金。双方还约定原告有权自行经营或转租第三方经营，原告可根据经营需要自行改变房屋装修及结构，被告须积极配合等。合同签订后，原告当天支付了租金15万元及水电押金5000元，并于2014年4月28日支付租金3万元。被告也按约交付了房屋。2014年11月27日，原告和翟邦签订《商铺租赁合同》，原告将上述房屋转租给翟邦，双方约定租期五年，自2014年4月3日起至2019年4月23日止。第一年的租金为25万元，第二年的租金为26.25万元、第三年的租金为27.56万元、第四年的租金为28.93万元、第五年的租金为30.37万元.商铺先付租金后使用，每年支付一次等。翟邦支付了第一年的租金25万元。2015年2月28日，被告丈夫孟卫东与陈梅花签订《房屋租赁合同》，孟卫东将上述房屋直接出租给了陈梅花，双方约定租期五年，自2015年2月28日起至2020年2月27日止。第一年的租金为21万元，第二年的租金为23.1万元、第三年的租金为25.41万元、第四年的租金为27.951万元、第五年的租金为30.7461万元。为此，原告以被告违约解除合同为由向本院提起诉讼，要求被告赔偿损失。
以上事实，有《商铺租赁合同》二份、《房屋租赁合同》一份及庭审笔录等予以证实。
审理中，原告认为双方约定原告有转租权，可以获得转租收益。原告准备向被告交纳第二年租金，被告拒绝收取，而是单方面解除合同并将房屋直接出租给次承租人，致使次承租人不再向原告交纳第二年租金，原告丧失了可得利益即租金差额，故被告应予以赔偿。被告认为虽然合同约定原告可根据经营需要自行改变房屋装修及结构，但原告擅自变动房屋主体及承重结构，也未按加固规范要求恢复原状，因此被告解除租赁合同是有法律依据的。
根据被告的申请，本院依法委托无锡明镜房屋安全司法鉴定所对涉案租赁房屋是否存在房屋主体及承重结构变动做相应鉴定。无锡明镜房屋安全司法鉴定所于2016年4月13日出具了房屋安全司法鉴定意见书。鉴定意见书认为经现场检查，并与原设计图纸对比，房屋存在拆改的有十二处，其中一层9XB～C轴原设计图中为封闭墙体，现状为墙体设门。一层BX8～9轴原设计图中为封闭墙体，现状为墙体设窗。二层8XB～A轴原设计图中为封闭墙体，现状为墙体沿B轴设门洞。该三处拆改墙体为承重墙体、为承重构件，拆改后影响房屋结构。其余九处拆改墙体为非承重墙体、为非承重构件，拆改后不影响房屋结构。对该份意见书，原告认为影响房屋结构的三处拆改，都不是原告所为，原告在承租该房屋时即为现状。涉案出租房屋从2015年3月1日起即在被告控制之下，而且原告于2016年1月发现涉案出租房屋在装修，该份意见书是2016年3月11日看了现场后做出的，不能认定是原告在承租期内对房屋作了变动，被告在该份意见书出来之前，一直未对该三处拆改提出异议。且被告在2015年3月单方收回房屋后立即进行转租，证明房屋不存在安全问题。被告认为，上述影响房屋结构的三处拆改，是原告承租房屋后做的变动，鉴定机构二次到现场勘查，该三处的变动是一致的。原告对房屋结构变动是客观事实，被告就此多次和原告交涉过。
审理中，被告还认为，即使存在被告违约解除租赁合同，原告将房屋转租给翟邦，被告收回房屋后依旧出租给翟邦，但在本案诉讼后不久，翟邦就终止了租赁合同，直至2016年后被告才与第三方商谈了租赁。所以原告所谓的可得利益，只有合同得到全面履行，才有可能实现。结合实际情况，事实上已无可能。另外，即使涉及可得利益，也需要扣除为获得可得利益所需的成本费用，原告仅仅依据两份合同的差额来主张，不具有事实依据。
本院认为，原、被告签订的《商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示且已实际履行，合同有效。根据房屋安全司法鉴定意见书，影响房屋结构的拆改有三处，原告认为该三处拆改在其开始承租房屋时即为现状，被告认为是原告承租房屋后进行了拆改，对此被告负有举证义务，被告未能就此进行举证，本院难予认定系原告进行了该三处拆改。被告未与原告协商一致，也无合法依据即单方解除合同收回房屋并自行出租他人，构成违约，应赔偿原告的损失。原告主张其损失为租赁余期四年的租金差额，首先五年期的租赁关系存在不确定性，不是单笔买卖行为等存在确定的预期利益。事实上本案中次承租人翟邦在租金减少的情况下，仍然提前解除了租赁合同。其次即使存在租金差额的逾期收益，也存在原告相应的成本费用。最后，在被告违约提前解除租赁合同的情况下，原告可另行租赁房屋寻求收益。故原告主张租赁余期四年的全部租金差额，本院难予支持。根据本案情况，本院要求被告赔偿原告租期第二年六个月租金差额的损失。另外，被告收取的5000元水电押金应退给原告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条的规定，判决如下：
一、被告王惠红应于本判决生效后10日内赔偿原告钱胜琴损失36250元并返还水电押金5000元，合计41250元。
二、驳回原告钱胜琴的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5816元，由原告钱胜琴负担5019元、被告王惠红负担797元。被告负担的部分原告已预交，本院不再退还，由被告在履行本判决时一并给付原告。鉴定费30000元由被告王惠红负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）。递交上诉状后七日内未缴纳上诉费的，按照撤回上诉处理。
审 判 长 季新宏
人民陪审员 周汉忠
人民陪审员 缪 安
二〇一六年四月二十五日
书 记 员 王 婷