江西省九江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣04民终549号
上诉人（原审被告）：陈玲，女，汉族，1969年2月26日出生，住九江市浔阳区。
委托诉讼代理人：叶双湖，江西顺合律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李玉，江西顺合律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：丁玉玲，女，汉族，1976年7月20日出生，住九江市浔阳区。
委托诉讼代理人：蔡三忠，江西际民律师事务所律师。
委托诉讼代理人：蔡佩佩，江西际民律师事务所律师。
原审被告：九江市安家房地产置业顾问有限公司，地址九江市浔阳区庐峰路7号。
法定代表人：汪传煜，总经理。
原审被告：曹胜忠，男，汉族，1966年4月13日出生，住九江市浔阳区。
原审被告：姚明霞，女，汉族，1965年8月5日出生，住址同上。
上诉人陈玲因与被上诉人丁玉玲、原审被告九江市安家房地产置业顾问有限公司（以下简称安家公司）、曹胜忠、姚明霞房屋买卖合同纠纷一案，不服九江市浔阳区人民法院（2015）浔民一初字第651号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人陈玲上诉请求：一、撤销九江市浔阳区人民法院（2015）浔民一初字第651号民事判决第一项、第二项、第三项，依法改判驳回丁玉玲的诉请；二、依法判令本案一审、二审的诉讼费用由丁玉玲负担。事实和理由：一、原审法院认定事实不清。1、丁玉玲不存在重大误解。首先，丁玉玲在购买前对涉案房屋进行了查看，对涉案房屋存在裂缝的现状也已知晓。在丁玉玲知晓该房屋现状存在裂缝的情况下，其购买诉争房屋的行为后果与丁玉玲的意思表示并不相悖。丁玉玲主张存在重大误解，没有任何事实依据。其次，丁玉玲签订的《存量房买卖合同》第九条第2点明确约定“房屋室内及室外情况以现场勘察为准，乙方交付定金，视为认可，甲方将不承担今后该部分的争议责任”。现丁玉玲要求陈玲承担责任与该条内容相悖，不应得到支持。最后，诉争房屋也没有对丁玉玲造成较大损失，不构成重大误解。2、丁玉玲将涉案房屋出租给了案外人费锦怀并收取了租金，这表明丁玉玲对房屋的实际使用功能是认可并接受的，现对诉争房屋不予认可，与客观事实不符。二、陈玲对涉案房屋的安全隐患没有任何过错，丁玉玲应该寻求维修基金，对涉案房屋进行加固与维修，故法院应驳回丁玉玲的诉请。首先，陈玲不是从事房屋鉴定的专业人员，对房屋存在安全隐患并不知晓，要求其承担全部责任不公平。其次，鉴定部门并未作出房屋不能使用的认定，而是作出“并在使用过程中进行及时的养护”建议，因此涉案房屋不属于不能使用、禁止居住的房屋，而是可以维修加固继续使用的房屋。丁玉玲主张撤销合同的诉请不应得到支持。三、原审法院判决错误。1、丁玉玲主张因重大误解行使撤销权，但一审法院却根据解除权对本案进行判决，超出了原告的诉请范围。2、原审法院适用法律错误，没有客观事实支撑。合同法第一百四十八条是关于根本性违约的规定，但诉争房屋为局部危房，属于部分质量瑕疵，一审法院适用合同法第一百四十八条规定判决解除合同属适用法律错误。法院应根据合同法第一百五十五条、第一百一十一条之规定驳回丁玉玲诉请，并建议丁玉玲采取其他途径予以解决。四、如一审判决生效，形成判例，必定扰乱房屋交易市场的正常秩序，给社会造成巨大不良影响。综上所述，一审判决错误，请求二审法院判令驳回丁玉玲的诉请。
被上诉人丁玉玲辩称：一、本案中丁玉玲确实存在重大误解情形。房屋质量问题是专业性很强的问题，在鉴定为危房前，非专业人士很难对房屋质量作出准确判断，任何人也不可能花钱去买危房。二、丁玉玲并未接受涉案房屋，房屋出售给丁玉玲后，丁玉玲对房屋的使用处于被动状态。三、房屋质量问题可以通过维修基金处理，但是本案涉案房屋不是简单质量问题，而是禁止交易的危房。所以陈玲称可以用维修基金解决，是混淆概念，一审法院适用法律正确。
原审被告安家公司、曹胜忠、姚明霞均未向本院陈述意见。
丁玉玲向一审法院起诉请求：一、撤销丁玉玲和曹胜忠、姚明霞、安家公司之间签订的《存量房买卖合同》；二、要求曹胜忠、姚明霞返还丁玉玲购房款184800元，陈玲负连带责任；三、要求安家公司返还丁玉玲中介佣金2650元；四、要求曹胜忠、姚明霞、安家公司共同赔偿丁玉玲房屋过户费、土地使用过户税费、契税损失共计30644元，陈玲承担连带责任。
一审法院认定事实：2011年3月18日，曹胜忠与陈玲签订一份《房屋出售合同》，合同约定的主要条款：1、曹胜忠自愿将位于庐峰南路住宅小区主道19号、面积26.14平方米的门面出售给陈玲，总售价11万元；2、陈玲首付1万元；3、过户费由陈玲承担，曹胜忠协助陈玲办理过户手续（提供一切相关证件）。合同签订后，陈玲向曹胜忠支付了1万元，至2011年4月8日，曹胜忠及其配偶姚明霞和陈玲到九江市××区公证处办理了一份公证委托书，内容为：曹胜忠夫妇全权委托陈玲代为办理：1、代为办理位于庐峰××住宅小区××号房屋的买卖事宜，签订相关的买卖合同，办理过户手续以及其他相关的事宜；2、代为办理上述房屋土地使用证转让、过户等相关事宜；3、代为办理上述房屋的水、电、天然气、有线电视的过户手续；4、代为收取售房款。当日陈玲将剩余购房款支付给了曹胜忠。2012年12月，陈玲将涉案房屋委托安家公司对外寻找买家，通过安家公司中介，丁玉玲有意购买该房屋，陈玲带丁玉玲看过涉案房屋后，双方于2012年12月25日签订一份《存量房买卖合同》，合同卖方（甲方）为：曹胜忠、陈玲，买方（乙方）为：丁玉玲，中介方（丙方）为：安家公司。合同明确房屋所有权人为：曹胜忠。合同约定房屋买卖成交价为：184800元，另约定房屋所有的产权过户费用和土地使用证过户费用均由丁玉玲承担。陈玲在合同甲方处签名，丁玉玲在合同乙方处签名，陈盛进在合同丙方处签名并加盖了安家公司和中广场分公司的公章。合同签订后，丁玉玲向安家公司支付了定金1万元，支付了安家公司佣金、代办费共计2650元。次日，丁玉玲向陈玲支付完全部的购房款184800元后，陈玲向丁玉玲出具了收条一张，陈玲除在收款人处签名另代签了“曹胜忠”的名字。2013年1月4日，丁玉玲缴纳了房屋过户的相关契税后将该涉案房屋产权过户到了其名下，同年1月8日，丁玉玲缴纳了土地使用权过户的相关费用后将涉案房屋的土地使用证过户到了其名下，两项契税费用共计30644元。同年3月，丁玉玲发现涉案房屋墙体开裂、地面下沉，于是同年3月25日委托九江市房屋安全鉴定办公室对该房屋安全进行鉴定。同年5月21日，九江市房屋安全鉴定办公室作出鉴定结论：涉案房屋危险等级为C级，即涉案房屋的部分主体承重结构承载力已不能满足正常使用要求，构成局部危房。丁玉玲认为因为其对房屋质量认知错误，对房屋质量有重大误解才签订的买卖合同，经双方多次协商退房未达成协议，故诉至法院。
一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第十五条：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。陈玲与曹胜忠于2011年签订《房屋出售合同》后，陈玲于2011年4月8日按合同约定的价款（11万元）交清了所有的购房款，曹胜忠也将该房屋交付给了陈玲，曹胜忠与陈玲的房屋买卖行为已经实际完成，因此曹胜忠与陈玲签订的房屋出售合同是合法有效的。2011年4月8日，双方在九江市××区公证处办理公证委托书应该是曹胜忠夫妇委托陈玲就该次房屋买卖成交后的相关房产权证及土地使用权证的过户事宜委托陈玲办理，曹胜忠夫妇办理该委托书本意是委托陈玲办理该项买卖关系完成后的房屋产权证和土地使用证的过户。所以，陈玲凭该委托书，假借曹胜忠、姚明霞的名义对外出售该房屋属于无权代理，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。故被告陈玲与丁玉玲签订的《存量房买卖合同》的法律后果应当由陈玲承担。丁玉玲购买的房屋经九江市房屋安全鉴定办公室作出的安全鉴定，认定属局部危房。根据《中华人民共和国合同法》第一百四十八条：因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。因此丁玉玲要求解除该买卖合同的诉请，一审法院予以支持。陈玲出售的房屋存在质量问题并非事先清楚，丁玉玲在购买时也存在失误，故丁玉玲购房后为办理房产证和土地使用证过户所花费的税费双方均应承担；作为房屋中介的安家公司，对陈玲出售房屋的权利未尽到审查义务，故安家公司应将该房屋买卖收取的中介费返还给丁玉玲。据此，依据《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第四十八条、第一百四十八条之规定，判决如下：“一、解除2012年12月25日原告与陈玲、安家公司签订的《存量房买卖合同》。二、被告陈玲在本判决后十日内返还原告丁玉玲购房款184800元。原告收到房款后十五日内将九江市庐峰南路住宅小区主干道19号的门面返还给被告陈玲。三、原告因办理该房屋产权证过户和土地使用证所缴纳的税费30644元，由原告丁玉玲和被告陈玲各承担一半，即15322元。四、被告九江市安家房地产置业顾问有限公司返还原告丁玉玲中介费2650元。五、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费4671元，由原告负担100元，被告陈玲负担4571元”。
二审查明的事实与一审一致。
本院认为，行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。本案中，涉案房屋经鉴定为“危险等级C级，即该房屋的部分主体承重结构承载力已不能满足正常使用要求，构成局部危房”。丁玉玲在购买涉案房屋时，虽然进行过实地考察，但因其非专业人士，不可能对房屋的质量作出专业的判断，若其知晓该房屋为局部危房，其也不可能购买，据此本院认为丁玉玲对房屋的质量存在错误认识。根据鉴定结论，涉案房屋部分主体承重结构承载力已不能满足正常使用要求，显然会影响买受人丁玉玲的使用与收益，对丁玉玲造成较大损失。综上所述，本院认为丁玉玲与陈玲的《存量房买卖合同》系因丁玉玲重大误解而订立。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；……”。根据上述规定，本院认为对丁玉玲撤销《存量房买卖合同》的诉讼请求，应予支持；一审法院适用《中华人民共和国合同法》第一百四十八条判决解除合同，属适用法律错误。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案中，《存量房买卖合同》撤销后，陈玲因出售该房屋获得的购房款184800元应予返还给丁玉玲，丁玉玲应将涉案房屋返还给陈玲，安家公司也应将收取的中介费2650元返还给丁玉玲。丁玉玲因购买涉案房屋产生的税费30644元，可认定为合同被撤销而产生的损失，因陈玲对涉案房屋质量缺陷并非事先清楚，丁玉玲在购买时也存在失误，一审法院判决双方各承担一半并无不当。
综上所述，上诉人的上诉理由部分成立，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
维持九江市浔阳区人民法院（2015）浔民一初字第651号民事判决第二项、第三项、第四项、第五项；
变更九江市浔阳区人民法院（2015）浔民一初字第651号民事判决第一项为：“撤销上诉人丁玉玲与被上诉人陈玲、九江市安家房地产置业顾问有限公司于2012年12月25日签订的《存量房买卖合同》”。
二审案件受理费4302元，由上诉人陈玲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王烜城
代理审判员 熊 涛
代理审判员 敬鸿林
二〇一七年六月九日
书 记 员 陈沁榕