延安市宝塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）宝民初字第02123号
原告张军，男，1972年5月18日生，汉族，西安市碑林区人，个体户，现住西安市。
委托代理人马小刚，陕西北望律师事务所律师。
被告宫国斌，男，1973年6月6日生，汉族，陕西省子长县人，个体户，现住延安市宝塔区。
委托代理人张延新，陕西嘉岭律师事务所律师。
第三人延安市富林房地产开发有限公司。住所地：延安市宝塔区枣园风情街。
法定代表人南征，该公司总经理。
委托代理人李长虹，陕西捷声律师事务所律师。
原告张军诉被告宫国斌、第三人延安市富林房地产开发有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告张军及其委托代理人马小刚、被告宫国斌的委托代理人张延新、第三人延安市富林房地产开发有限公司的委托代理人李长虹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告是位于延安市宝塔区枣园风情街B座的合法所有权人。2010年11月22日，原、被告签订《房屋租赁合同》，2010年11月26日，原、被告又签订了《房屋租赁补充协议书》，合同对租期、租赁费用、违约责任等做了明确约定。在被告向原告交纳了当年的租赁费后，原告将房屋交付给被告。2012年年底，被告给原告打电话称宾馆开业，请原告前去赴宴，待原告到租赁房屋处时才发现被告在未提前通知原告的情况下擅自将每层楼结构破坏，安装了一部电梯，在顶层加层修建了20多间房屋，并将一层原有的门窗改建，导致部分结构破坏，严重影响房屋的使用寿命。对被告的上述行为，已构成严重违约，合同无法继续履行。为维护原告合法权益，故诉至法院，请求法院依法判令：1、解除原、被告分别于2010年11月22日签订的《房屋租赁合同》及2010年11月26日签订的《房屋租赁补充协议书》；2、由被告恢复原告房屋的原建筑结构并赔偿因此给原告造成的经济损失（待鉴定评估后确定具体数额）；3、本案诉讼费由被告承担。
原告张军为证明其主张事实的成立，在举证期限内向本院提交了以下证据：
证据一：房屋所有权证书。证明原告是租赁合同标的物的合法所有权人，原告有权行使所有权，具备对外租赁的权利；
证据二：租赁合同及补充协议书。证明原、被告间租赁关系成立，被告的行为违反合同约定，依照合同，原告有权解除合同并要求被告恢复原状及赔偿损失；
证据三：视听资料。证明被告在未征得原告同意的情况下擅自将每层楼的结构破坏并安装了一部电梯，在顶层修建了20多间房屋，将一层原有的门窗改建，导致部分结构破坏，严重影响房屋的使用寿命，被告的行为已构成严重违约。
被告宫国斌辩称，首先，原、被告签订租赁合同属实，在签订完第一份租赁合同后，被告在筹划巨额投资承租房屋、全面提升物业利用价值期间，发现所签订合同在实施具体经营活动、装修投入利用方面存在过多合同解除风险，考虑到需要对承租房产投入的经济成本巨大、利益的实际回收周期漫长等因素，被告再次找到原告要求签订补充协议，特别约定了以下条款，即“原告承诺，在租期内，决不以任何事由提前解约收回房屋，也不限制被告的租赁用途。否则，原告自愿赔偿被告的全部经营投资费用，并赔偿被告合同期内的可得性收益”。同时，补充协议约定主合同相关规定与补充协议不一致时，以补充协议为准。签订补充协议的目的在于对原告的单方合同解除权予以变更和有效限制；其次，承租房屋目前的实际装修方式，客观上极大的提升了原告房屋的市场价值和经营使用价值，且对房屋主体结构的安全、后期使用寿命等未形成任何实质破坏和影响，并不是原告所谓的恶意破坏房屋结构。对于房屋顶层修建的房屋，被告也是不知情，被告到实地查看后，发现只是利用顶层的露台空地，采用轻质塑钢材料修建了若干简易塑钢房，对房屋并无影响，也为房屋增添了实际利用价值；最后，原告的诉求显然属于恶意违约，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告宫国斌为证明其主张事实的成立，在举证期限内向本院提交了以下证据：
证据一：租赁合同及补充协议书。证明1、补充协议曾经约定原告在租期内不以任何事由提前解约收回房屋；2、主合同相关约定与补充协议不符的，以补充协议为准，补充协议对原告的合同解除权已做了变更，原告不得行使该权利；3、原告承诺承担天然气接口费50%的费用，但该义务至今未履行；
证据二：天然气接口费票据。证明原告未按合同约定承担50%的天然气接口费，而是全部由被告垫付，原告应按合同约定承担相应费用。
第三人延安市富林房地产开发有限公司述称，被告与第三人于2011年6月26日、2011年8月28日分别签订了《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议书》，第三人按照合同约定对承租房进行了装修，第三人的行为符合合同约定。
第三人延安市富林房地产开发有限公司为证明其主张事实的成立，在举证期限内向本院提交了以下证据：
租赁合同、补充协议及仲裁裁决书。证明第三人的装修行为符合合同约定，并经仲裁委员会确定。
经庭审质证，被告及第三人对原告所提供三组证据的真实性均不持异议，本院依法予以采信。对于被告提供的证据，第三人认为与其无关不予质证。原告对证据一的真实性不持异议，本院依法予以采信；对于证据二，被告对真实性、合法性、关联性均提出异议，认为该证据并不是天然气开口费票据，且被告一直未向原告提供天然气开口费票据，也未找原告主张该项权利。经审查，该证据真实、合法、有效，理应予以采信。对第三人提供的证据，原、被告对真实性均不持异议，本院依法予以采信。
经审理查明，原告系延安市宝塔区桥沟镇枣园风情街B座房屋的所有权人。2010年11月22日，原、被告签订《房屋租赁合同》，合同约定：原告将其所有的讼争房屋出租给被告作为商业经营使用；租赁时间为15年，从2011年1月1日至2025年12月31日止；租金为每年130万元；合同还就付款方式、交付期限以及违约责任等事项做了明确约定。2010年11月26日，原、被告再次签订《房屋租赁补充协议书》，该协议约定：原告在被告15年承租期内不得以任何事由提前解约收回房屋，亦不得限制被告的租赁物使用用途。否则，原告自愿赔偿被告的全部经营投资费用，并赔偿被告合同期内的可得性收益；原告同意被告向第三人出租、转租、合营等；因被告经营需要，需向相关部门申请开通天然气接口，原告同意承担天然气开口费总额的50%费用。合同签订后，原告按约交付了房屋。2011年6月26日与2011年8月28日，被告与第三人分别签订了《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议书》，约定由被告将承租房转租给第三人，并就租金、租期、违约责任等做了具体约定。第三人从被告处转租讼争房屋时，该房为框架毛坯房，无设备设施，装修期间，对该房进行了以下改动：1、在房屋一、二层后墙各打开约一平方米的洞口用于传菜；2、在房屋一层后墙打开一扇门；3、在房屋一层用砖头增设了一道隔墙；4、将房屋内一至四层现浇楼板打开安装电梯一部；5、在房屋顶层加盖塑钢房24间（未办理加层审批手续）；6、将二层房屋的窗户封堵，将三层房屋的窗户部分封堵并另行平移开洞；7、将四层房屋与露台之间的隔墙及门窗全部拆除，用塑钢玻璃将露台封闭；8、在房屋四层侧墙上端打开一平方米洞口一个；9、在房屋一层后墙与围墙之间加盖简易房并增设锅炉及天然气设施。装修完成后，第三人开办的枣园红大酒店开业，被告请原告到酒店吃饭，到了酒店后，原告才发现第三人对承租房进行了多处改造。就此，原、被告经多次协商未果，故成诉。
另查明，经原、被告及第三人三方共同确认，第三人在租赁房屋期间对该房进行装饰装潢花费3777800元、购买家具及安装花费415000元、购买设备及安装花费530000元、购买厨房设备及安装花费650000元、购买锅炉及安装花费275000元、购买酒店用品花费535000元。被告支付天然气安装等相关费用391000元。
本院认为，原、被告于2010年11月22日签订的《房屋租赁合同》系当事人双方的真实意思表示，具有法律效力。但对于《房屋租赁补充协议书》中约定：原告在约定的租期内不得以任何事由提前收回房屋，亦不得限制被告的租赁物使用用途。否则，原告自愿赔偿被告的全部经营投资费用，并赔偿被告合同期内的可得性收益。对该协议，由于原、被告对此条款约定具有随意性、不确定性，应做限制性理解，即当被告在合同履行期间内未出现侵犯原告财产所有权、未利用房屋实施违法行为等情形时，可作为约定条款限制原告的合同解除权。本案中，第三人对承租房一至四层现浇楼板打开缺口加装电梯、在墙上打洞、对房屋原有窗口封堵另行开口平移、将四楼房屋与露台之间的隔墙及门窗全部拆除、在未办理加层审批手续的情况下在承租房屋楼顶加盖了24间塑钢房，使楼房整体结构改变，对该事实被告及第三人也承认在实施上述行为之前未通知原告也未征得原告同意。本院认为，第三人在对承租房装修时实施的上述行为对该房主体结构进行多处改造，并且在未办理加层审批手续的情况下对承租房屋顶部加盖塑钢房，明显违反了行政法律规定，已超出原、被告补充协议中约定的内容，第三人的行为导致该条款违反合同法相关规定而成为无效条款。该条款无效后，原、被告间的相应权利、义务应当按照2010年11月22日
签订的《房屋租赁合同》约定履行，该合同第十二条明确约定被告擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途的，原告可解除合同并收回房屋，原告因此要求解除合同的，被告应于原告解除通知发出后10日内清退所承租房屋。根据合同法第一百二十一条规定，被告因第三人的原因造成违约的，应当向原告承担违约责任。被告和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。因此，对原告起诉要求解除原、被告分别于2010年11月22日签订的《房屋租赁合同》及2010年11月26日签订的《房屋租赁补充协议书》的诉请，本院依法予以支持。因被告向本院提供有效证据证明原告应按合同约定支付其天然气安装费的50%，对其主张，本院依法予以支持。对被告提出原告应按照补充协议约定履行合同及对房屋的改造等行为客观上提升了承租房屋价值的辩解理由，无事实及法律依据，本院依法不予采信。因原告未向本院提供有效证据证明因第三人的改造给其房屋造成的损失数额，对原告要求由被告赔偿其房屋损失的主张，本院不予支持。就该房屋改造部分，结合本案实际，对原告请求由被告恢复房屋的原建筑结构的主张，本院不予支持，由原告自行恢复原状较切合实际。在本案审理过程中，原、被告及第三人共同确认第三人对讼争房屋进行装潢、购买设施等投资费用为6182800元，该部分费用经第三人与原告协商由原告承担，本院对此予以准许。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十三条第一款第（二）项、第二百一十九条、第二百二十三条、《中华人民共和国城乡规划法》第四十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告张军与被告宫国斌分别于2010年11月22日、2010年11月26日签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议书》；
二、限第三人延安市富林房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内与原告张军办理好交接手续并搬离原告张军所有位于延安市宝塔区枣园风情街B座房屋；搬离之时，原告张军支付第三人延安市富林房地产开发有限公司6182800元；
三、由原告张军于本判决生效之日起十日内一次性支付被告宫国斌天然气开口费195500元；
四、驳回原告张军的其他诉讼请求。
如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费35600元，原告已预交，实际由原告张军负担25600元，由被告宫国斌负担10000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省延安市中级人民法院。
审 判 长 张晓斌
代理审判员 房 琳
人民陪审员 白 宇
二〇一三年七月四日
书 记 员 刘喜梅