河北省怀来县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）怀商初字第256号
原告成韶伟。
委托代理人陈四海，河北博远律师事务所律师。
被告河北兴扬房地产开发有限公司（以下简称兴扬公司），住所地，河北省石家庄市新华区新华路219号鹿城商务中心1号商业办公楼1006。
法定代表人孙雪峰，董事长。
被告河北兴扬房地产开发有限公司怀来分公司（以下简称兴扬分公司）。住所地，河北省张家口市怀来县沙城镇天镜园*排*号。
法定代表人孙雪峰，董事长。
二被告委托代理人刘德胜，1953年2月24日，出生。
被告怀来鸿翔恒居房地产开发有限公司（以下简称鸿翔公司）。
法定代表人胡桂荣，经理。
委托代理人姜晓鹏，1976年3月11日，出生，公司副总。
原告成韶伟与被告河北兴扬房地产开发有限公司（以下简称兴扬公司）、河北兴扬房地产开发有限公司怀来分公司（以下简称兴扬分公司）、怀来鸿翔恒居房地产开发有限公司（以下简称鸿翔公司）确认合同有效纠纷一案，本院于2015年7月10日审查受理后，依法组成合议庭，于2015年8月19日，公开开庭进行了审理，原告成韶伟及其委托代理人陈四海，被告兴扬公司和兴扬分公司的委托代理人刘德胜，被告鸿翔公司的委托代理人姜晓鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告系个体广告制作从业者，从2012年初承揽被告兴扬分公司的广告制作业务。截止到2013年6月5日，被告兴扬分公司欠原告广告制作费270290元。因被告兴扬分公司资金周转困难，为此双方在2013年6月5日签订《协议》，用其开发的河北京西机动车交易市场商业楼1-016、1-017商铺对上述欠款予以抵偿。协议签订后，兴扬分公司迟迟没有为原告办理上述房屋的产权手续。后经了解，兴扬分公司办理房屋产权手续需作为该项目合作方的被告鸿翔公司予以协助。但由于三被告之间存在其他争议，所以产权手续未能办理。原告多次找三被告进行沟通无果，无奈只能向人民法院提起诉讼，望法院依法判决。
被告兴扬公司和兴扬分公司辩称，事实比较清楚，就是这种情况。但是我们公司与鸿翔公司的合作模式，导致现在办不了房屋产权手续；因公司资金不到位，不能支付给鸿翔公司，鸿翔公司就给原告办不了手续。等资金可以周转了，就能办手续；或者可以与原告协商其他办法解决。
被告鸿翔公司辩称，1、原告诉状中提到兴扬分公司开发的京西机动车交易市场商业楼是不对的，开发手续都是由我公司办理。2、协议我公司不认可，因为没有和我公司签订协议。3、前期房屋销售都是兴扬公司，如果给房子办手续，兴扬公司必须把房款打入我公司设的专户。4、原告起诉的与我公司没有关系，应该是原告与兴扬公司的债权债务关系。
原告提供如下证据：1、兴扬分公司与原告于2013年6月5日签订的《协议》一份；2、鸿翔公司与兴扬分公司于2011年10月31日和2012年4月13日签订的《房地产合作开发合同》各一份。
三被告未提供证据。
经审理查明，2012年4月13日，被告鸿翔公司与兴扬分公司签订《房地产合作开发合同》，合同中约定，河北京西机动车综合交易市场商业综合楼系兴扬分公司（乙方）与鸿翔公司（甲方）合作开发项目；项目报建名称为河北京西机动车综合交易市场商业综合楼，项目销售名称为“京西家居建材MALL”；甲方以土地投资，不参与项目的管理，由乙方负责，乙方支付甲方固定投资回报500万元；甲方同意乙方使用资质对本合同项目进行开发建设；甲方协助乙方办理项目的工程规划许可证、施工许可证和预售房许可证；甲方负责商品房销售合同的最后审核；乙方负责项目的建设、销售、市场运营的全部工作；乙方承担该项目亏损的全部债务等相关内容。2013年6月5日，兴扬分公司亦是兴扬公司法定代表人的孙雪峰与原告签订了一份《协议》，约定兴扬分公司愿以京西家居建材MALL开发的商铺抵顶欠原告的广告制作费270290元，铺号为河北京西机动车综合交易市场商业综合楼（2号楼）中的1-016、1-017，面积分别为20.04和19.73平米，价格为267200元，及抵顶的差价3090元在交维修基金、契税时扣减等相关内容，并加盖了兴扬分公司印章。现因兴扬分公司未如期履行与鸿翔公司合作合同中约定的相关义务，鸿翔公司对原告与兴扬分公司所抵顶的上述房屋，不予签订正式的商品房买卖合同、进行备案、办理产权登记等相关手续，使原告未能取得上述房屋的产权。原告遂诉至法院，请求法院判令：1、确认兴扬分公司与原告于2013年6月5日签订的《协议》具有法律效力，被告兴扬公司和兴扬分公司继续履行；2、三被告共同限期为原告办理房屋产权登记手续。
另查明，兴扬分公司是兴扬公司的下属分支机构，其与鸿翔公司合作开发的河北京西机动车综合交易市场商业综合楼（京西家居建材MALL）已取得房屋预售许可证，并在怀来县房地产交易所进行了备案登记。
本院认为，原告与兴扬分公司签订的《协议》中，对协议双方当事人基本情况、商品房基本情况、商品房销售方式、房屋价款等主要条款均进行了约定，而且以债务折抵房款方式支付了购房款，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》条五条：“商品认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要条款，并且出卖人已经按约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，所以该《协议》应当认定为具有法律效力的商品房买卖合同。根据兴扬分公司与鸿翔公司合作合同的约定，兴扬分公司负责该项目房屋的销售，所以兴扬公司具有与原告签订协议的资格。对于鸿翔公司辩称该协议只是原告与兴扬分公司的债权债务关系，与其公司无关，该协议无效的意见，不予采信。对于兴扬分公司与鸿翔公司之间基于合作合同所发生的权利和义务关系，不能对抗作为善意第三人的原告，因此，兴扬分公司与鸿翔公司应当共同继续履行协议，为原告办理房屋产权登记手续。兴扬分公司作为兴扬公司的下属分支机构，对外不具备独立承担权利和义务的资格，其行为后果，由兴扬公司承担责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，判决如下：
一、原告成韶伟与被告河北兴扬房地产开发有限公司怀来分公司于2013年6月5日签订的《协议》有效，被告河北兴扬房地产开发有限公司继续履行。
二、被告河北兴扬房地产开发有限公司与怀来鸿翔恒居房地产开发有限公司于本判决生效后七日内共同为原告成韶伟办理河北京西机动车综合交易市场商业综合楼（2号楼）中的1-016、1-017商铺的房屋产权登记手续。
如果被告未按本判决指定的期间履行上述义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金（以房款270290元为本金，从本判决指定的履行期间次日开始，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至实际履行之日）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。
审 判 长 范怀成
审 判 员 王京生
人民陪审员 姜少华
二〇一五年九月二日
书 记 员 白 洁
附：《人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，成立时生效。
《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行同志、协助、保密等义务。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。