江苏省无锡市北塘区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）北民初字第0669号
原告无锡永定桥商城有限公司，住所地江苏省无锡市北塘区解放西路268号。
法定代表人金春旭，无锡永定桥商城有限公司总经理。
委托代理人顾锡生（受无锡永定桥商城有限公司的特别授权委托），远闻（无锡）律师事务所律师。
被告是天骥。
被告无锡天马轴承有限公司，住所地江苏省无锡市锡山区锡北镇张泾锡港西路128号。
法定代表人是天骥，无锡天马轴承有限公司董事长。
委托代理人殷元政（受是天骥、无锡天马轴承有限公司的共同特别授权委托），江苏神阙律师事务所律师。
委托代理人徐静（受是天骥、无锡天马轴承有限公司的共同特别授权委托），江苏神阙律师事务所实习律师。
原告无锡永定桥商城有限公司（以下简称永定桥公司）与被告是天骥、被告无锡天马轴承有限公司（以下简称天马公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年5月23日立案受理，依法组成合议庭，分别于2013年9月30日、11月1日公开开庭进行了审理。原告永定桥公司的法定代表人金春旭及委托代理人顾锡生，被告是天骥与天马公司的共同委托代理人殷元政、徐静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告永定桥公司诉称，2010年11月28日，原告与天马公司签订租赁合同，将其所有的无锡市解放西路268号的部分房屋出租给天马公司，合同对租赁期限、租金标准及支付方式、违约责任等均作出明确约定。2012年2月25日，原告与是天骥、天马公司签订协议书，约定将2010年11月28日租赁合同的承租方变更为是天骥，双方权利义务与原租赁合同相同，天马公司对是天骥的义务及产生的债务承担连带担保责任。2012年10月10日，原告与是天骥签订降租协议，约定将2013年2月28日至2014年2月27日期间的租金降为118.9万元，是天骥应在2013年2月17日前支付半年度租金62.9万元。协议签订后，是天骥、天马公司均未按约支付租金，故诉至法院，请求判令：1、是天骥支付2013年2月28日至2014年2月27日期间的半年度租金62.9万元（118.9万元／年÷2），并支付自2013年2月18日起至2013年8月17日止的违约金43.0418万元（118.9万元／年×2‰×181天）；2、天马公司对是天骥应付的租金和违约金承担连带清偿责任。3、本案诉讼费用由是天骥、天马公司承担。
被告是天骥、天马公司辩称：1、其对原告主张的租赁事实及欠租情况均无异议；2、原告主张的违约金过高；3、原告未经其同意，承诺次承租人无锡象牙海岸婚庆礼仪有限公司（以下简称象牙海岸公司）可以开设宾馆，后违反该承诺，导致次承租人拒绝向被告支付租金，使被告产生损失无法向原告履行义务，故其拖欠租金是因原告的违约行为所致，请求判令驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，坐落于无锡市北塘区解放西路268号（以下简称解放西路268号）的房屋登记在原告永定桥公司名下。2010年11月24日，永定桥公司与被告天马公司签署房屋接收确认单一份，确认天马公司接收解放西路268号永定桥公司三楼整层及配套设施。同月28日，永定桥公司与天马公司签订租赁合同一份，约定：永定桥公司将解放西路268号房屋的一楼电梯大堂、电梯及三层整层，建筑面积总共3840平方米（指房屋所有权上记载的面积）出租给天马公司，由天马公司将该房屋租赁给象牙海岸公司从事经营婚庆、礼仪业及配套服务，在租赁期限内，未征得永定桥公司同意前，不得改变租赁房屋的上述租赁用途；租赁期为10年，即自2010年11月28日起至2021年2月27日止；租金实行先付后用方式，每年分2次支付，每半年支付一次，签订合同当日付清全年租金的50%，以后天马公司每次应提前10天一次性付清下期的租金，2013年2月28日至2014年2月27日期间的租金为133.9万元；天马公司如不能按本合同的约定支付租金和其他费用，每逾期一天，应按逾期时租赁房屋的年租金的千分之二向永定桥公司支付违约金。2012年2月25日，永定桥公司、是天骥、天马公司签订协议书一份，约定：从2012年2月28日起至2021年2月27日止，天马公司将2010年11月28日租赁合同中的全部权利和义务转让给是天骥，由是天骥承租并继续履行原合同，租金标准及支付方式不变，天马公司对是天骥应履行的各种义务及产生的全部债务承担连带责任保证。2012年10月10日，永定桥商城与是天骥签订降租协议一份，约定：减少2013年2月28日至2014年2月27日年度的租金15万元，即永定桥公司实收是天骥该年度租金118.9万元，是天骥应当在2013年2月17日前支付半年度租金62.9万元。降租协议签订后，是天骥未按约支付租金。2013年2月25日、3月21日，永定桥商城向是天骥、天马公司发出商函，要求其支付所欠租金及违约金，但是天骥、天马公司至今仍未交纳。
另查明，2010年11月24日，天马公司与象牙海岸公司签订商铺租赁合同一份，租赁房屋与永定桥商城出租给天马公司的相同，租赁用途为开办象牙海岸公司（总汇）从事经营婚庆、礼仪业及配套服务，租期为十年，从2011年1月30日起到2021年1月29日止。租赁房屋实际由象牙海岸公司使用经营，象牙海岸公司向天马公司支付租金。2011年5月26日，永定桥公司出具报告一份，确认象牙海岸租用本案所涉房屋的事实，并表示双方权利义务按2010年11月28日永定桥公司与天马公司的协议执行，并允许象牙海岸公司再转租给各承租户经营。2013年3月2日，永定桥公司法定代表人金春旭通过QQ向天马公司工作人员发送《关于三楼调整经营项目的请求》一份，该文件内容系以天马公司的名义向永定桥公司提出的让次承租人将租赁房屋部分用于开设旅馆的请求，文件最后载明“以上内容提供给天马公司参考。永定桥商城金旭春”。天马公司并未实际向永定桥公司提出上述申请。2013年4月17日，天马公司诉至本院，以象牙海岸公司未支付租金为由要求解除双方的租赁合同，并要求象牙海岸公司支付租金及违约金。
以上事实，由房产证、租赁合同、协议书、降租协议、商函、商铺租赁合同、公证书、报告及双方当事人的陈述等予以证实。
本院认为，永定桥公司与天马公司、是天骥签订的租赁合同、协议书及降租协议均系双方的真实意思表示，且不违反法律规定，应为有效。双方当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。是天骥作为承租方，在履行合同过程中未按约支付租金，显属违约，应承担相应民事责任。关于是天骥提出的其不支付租金系永定桥公司违约所致的主张，其认为永定桥公司违约主要是指永定桥公司未经其同意承诺次承租人象牙海岸公司开设旅馆，而后又反悔，导致象牙海岸公司拒绝向其支付租金，造成其损失。本院认为，该主张没有事实和法律依据，本院不予采纳，理由如下：1、租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。永定桥公司与天马公司、天马公司与象牙海岸公司分别签订了租赁合同、商铺租赁合同，两份合同均由签订合同的双方按各自合同的要求向合同相对方履行义务。2、2011年5月26日，永定桥公司出具的报告，明确表示要按2010年11月28日永定桥公司与天马公司的协议执行，故其允许转租的范围也是在合同约定的范围之内，而开设旅馆不在合同范围内；3、是天骥提供的经公证的文件恰恰证明，永定桥公司并未同意开设旅馆，而是要经过一定的程序后才能作出决定，此后是天骥并未履行相关程序，双方也均未作出同意开设旅馆的答复，故现有证据不足以证明永定桥公司同意象牙海岸开设旅馆。关于违约金，永定桥公司要求按照租赁合同约定的每逾期一天，按逾期时租赁房屋的年租金的千分之二计算违约金，是天骥认为不应承担违约责任或即使支付违约金，违约金约定过高。本院认为，是天骥未按约缴纳租金，属于违约，理应按照合同约定来承担违约责任。根据法律规定，违约金过分高于实际损失的，法院可以根据当事人的请求予以调整。综上，本院酌情将自2013年2月18日起至同年8月17日止的违约金调整为8万元。天马公司应当根据协议书的约定对是天骥的义务承担连带保证责任。天马公司在承担保证责任后，有权向债务人追偿。为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、是天骥于本判决发生法律效力之日起10内支付无锡永定桥商城有限公司2013年2月28日至2014年2月27日期间的半年度租金62.9万元，并支付自2013年2月18日起至同年8月17日止的违约金8万元。无锡天马轴承有限公司对是天骥的上述债务承担连带责任。
二、无锡天马轴承有限公司在承担保证责任后，有权向是天骥追偿。
三、驳回无锡永定桥商城有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币12280元，由无锡永定桥商城有限公司负担2010元，由是天骥负担10270元。无锡天马轴承有限公司对是天骥的本项义务承担连带责任。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。
审判长 陆华朝
审判员 曹 芸
审判员 林丽华
二〇一三年十一月五日
书记员 周怡洁
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》：
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国担保法》：
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》：
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》：
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。