广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西民一初字第3730号
原告陆加乾。
委托代理人周震，广西祥泰律师事务所律师。
委托代理人周璟娆，广西祥泰律师事务所实习律师。
被告广西瀚天实业开发有限公司。
法定代表人杨武明，该公司总经理。
委托代理人林有锦，广西金桂北斗律师事务所律师。
委托代理人韦况，广西金桂北斗律师事务所实习律师。
原告陆加乾与被告广西瀚天实业开发有限公司（以下简称“瀚天公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年12月7日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年3月3日第一次公开开庭进行审理。原告陆加乾及其委托代理人周震、周璟娆，被告瀚天公司的委托代理人林有锦、韦况到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陆加乾诉称：2015年8月31日，原、被告签订《合作建商服两用综合楼合同》，约定由原告向被告购买位于南宁市西乡塘区振兴路南面、高新二路东面的由被告与南宁市西乡塘区心圩街道振兴村4队、7队共同开发建设的商服两用综合楼的1503号房屋（以下简称“1503号房”），并签订《补充协议》。被告承诺同意在该房屋交付的5年可向有关部门申请办理相关产权证明，如无法办理手续的�户可选择全额退款及得到10%的补偿。原告已于2015年9月2日支付首付款125596元。
被告与原告签订的合同名义为《合作建设商服两用综合楼合同》实际上是商品房买卖合同。从合同的内容及《补充协议》能够看出来被告实际上把该房屋当作商品房来出卖，原告认为该《合同》是以合法形式掩盖非法目的的合同具有欺诈的性质，依法应无效。被告应返还原告首付款125596元。理由如下：
一、该《合同》名义为合作建房，实际上是买卖商品房。被告获得批准使用的土地用途是商服用地（即农村集体用于商业服务的产业用地），该《合同》不具备合作建房的任何特征。本案中被告将实质上是出售农村集体产业用地上的房屋（社会上称“小产权房”）的违法行为，以“合作建房”的名义来掩饰，但出售房屋的实质是显而易见的。理由如下：
1、�有任何合作建房的特征。土地用途是商业服务，不是建住宅。用于商业服务的房屋如果存在合作的性质，必然涉及商业利润分配，但本案没有任何关于这方面的约定；
2、合同内容全部都是出售房屋的具体约定，包括所卖房屋的房号、面积、单价、公摊、物业管理等，包括补充协议对房屋产权的约定。
因此，这些特征不可否认地显示出了出售房屋的性质和合同是以合法形式掩盖非法目的的性质。
国土资源部、住房城乡建设部于2013年11月22日下发紧急通知，要求全面、正确地领会十八届三中全会关于建立城乡统一的建设用地市场等措施，严格执行土地利用总体规划和城乡建设规划，严格实行土地用途管制制度，严守耕地红线，坚决遏制在建、在售“小产权房”行为。通知要求正确认识“小产权房”问题的危害性和严重性；要求坚决查处其在建、在售行为。本案被告就是改头换面将售房合同掩饰成“合作建房”合同、以合法形式掩盖非法行为。
根据我国合同法的规定，以合法形式掩盖非法目的的合同应为无效合同，被告以合作建房的合法形式掩盖非法出售商品房的合同是无效的。
二、被告将农民集体用地用于商品房开发，出售的房屋是占用农村集体用地的违法建筑。根据我国《土地管理法》规定，农村土地属集体所有，村民在规划许可商服用途（即商业、金融业、餐饮旅馆业及其他经营性服务业建筑及其相应附属设施用地）的土地上建住宅出售，已违反了城乡规划法。根据房地一体的原则，处分房屋的同时也处分了土地，损害了农村集体经济组织的权益，被告在补充协议中承诺办理房屋产权证也实际上是转让出卖农村集体用地，这是违反土地管理法的。被告将房屋卖给非本村村民的买卖行为不受到法律的认可与保护。也不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。
三、买卖违章建筑的合同应为无效合同。我国房地产开发需要四证，即土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，根据《城市商品房预售管理办法》第七条规定：“开发企业申请预售许可，应当提交下列证件（复印件）及资料：（三）土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证；。”本案中被告仅取得了建设用地规划许可证（但违反商服用地的规划许可），而没有取得建设工程规划许可证、施工许可证（无这些证件是不能进行建设和施工的）及商品房预售许可证等有关证件即销售房屋，不符合房地产开发和预售的条件。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立商品房预售合同，应当认定为无效。”因此，被告违法销售房屋的合同应为无效合同。
五、由于被告的违法行为导致合同无效，应当返还已取得的对方财产。违法建筑并只建了基础部分来诱导购房者，原告也并未得到房屋，被告应返还原告所支付的首付款125596元。被告在《补充协议》中做出了承诺同意在该房屋交付的5年可向有关部门申请办理相关产权证明，纯属不可能实现的欺诈。被告作出此承诺是在传达虚假信息给购房者：其出售的房屋能够取得产权证明。被告的行为导致合同无效而取得的财产，应当予以返还。
综上，为维护原告的合法权益，现诉至贵院，请求判令：一、确认原告与被告签订的《合作建商服两用综合楼合同》无效；二、被告返还原告所支付的购房首付款人民币125596元�三、由被告承担本案全部诉讼费用。
被告瀚天公司辩称：原、被告签订的《合作建商服两用综合楼合同》表明，双方形成的是合作这一法律关系，并非原告所称的商品房买卖合同的法律关系。签订该合同是双方真实意思表示，也没有违反法律规定，没有损害集体利益，建设项目也经过了相关行政审批，属于合法项目，因此，《合作建商服两用综合楼合同》是合法合同，双方当事人应履行相关合同约定，原告的诉讼请求没有法律依据，恳请法庭予以驳回。
经审理查明：2015年8月31号，原、被告签订《合作建商服两用综合楼合同》，合同第一条约定房产对应土地的规划用途为“商服”。土地性质为“集体产权商服用地”。合同第二条约定合作建房模式：“1、甲方负责提供属于南宁市西乡塘区心圩街道振兴村四队和七队集体第三产业商服用地以此合作建商服综合楼。2、甲方为联营合作代建方，负责合作建商服综合楼和审批手续建造事宜，寻找合作建商服综合楼和出资方或个人，合作建商服综合楼和出资单位或个人缴纳的合作建商服综合楼款在支付开发建设成本费用后还有结余的（合作建房款）归甲方所有。3、乙方签订本合同时已充分了解、知悉甲方与南宁市西乡塘区心圩街道振兴村四队和七队的合作建商服综合楼关系、模式以及合作建商服综合楼的土地性质、用途，愿意出资合作建商服综合楼，根据合同约定支付合作建商服综合楼款（合作建楼房款），并按本合同约定享有商服综合楼在约定年限内的使用权。”合同第三条约定了合作建商服综合楼基本情况：“1、乙方参与甲方的合作建商服综合楼，并交付本合同第五条约定合作建商服综合楼款，可分得本项目第四栋15层03号房，该商服综合楼有非封闭式阳台一个。2、该房屋该房屋《合同约定》建筑面积共90.02平方米，其中，套内建筑面积69.56平方米，分摊的共有共享建筑面积构成说明及分层分户尺寸图见附件二）。该房屋合同约定建筑面积共35.17平方米，其中，套内面积29.20平方米，公共部位与公用房屋形成分摊建筑面积5.97平方米（有关公共部位与公用房屋面积摊面积构成说明见附件二）”。合同第四条约定了合作建房的楼房使用年限。各方约定乙方取得该商服综合楼使用权限为：“自该商服综合楼交付之日起至2083年12月1日止”。合同第五条约定计价方式与价款：“该商服综合楼合作建房单价为388元／平方米（毛胚房），合计该商服综合楼合作建楼房总价款为（人民币）313990元，以下简称合作建楼房款”。合同第七条约定乙方采取分期付款的方式，具体如下：1、乙方在签署本合同的同时交纳首期款，首期款共占房屋合�建楼房款的40%，计（人民币）125596元。2、乙方在楼房结构建至三层时，接到甲方书面或电话通知一周内交纳总合作建楼房款的20%，计人民币62798元。3、乙方应在楼房结构建至15层时，接到甲方书面或电话通知一周内交纳总合作建楼房款20%，计62798元。4、乙方在楼房达到交房条件，接到甲方书面或电话通知一周内，交纳剩余合作建楼房款的20%，计62798元。”合同第九条约定了交付期限：“甲方应当在2016年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合本合同约定的楼房交付乙方使用”。合同第十三条对房屋的装饰、设备标准作为约定。合同第十四条对基础设施、公共配套设施作为约定。原被告双方于2015年8月31日签订《补充协议》一份，主要内容为原告通过合作合同取得1503号房的“使用权和收益权”，该房将于2016年10月31日验收合格并交付。�告瀚天公司承诺在房屋交付5年内“向有关部门申请办理相关产权证明”，“如无法办理相关手续客户可选择全额退款”，是时被告将另“以总房款的10%作为补偿并收回房屋使用权和经营权”。
2015年9月2日，原告向被告交纳“合作建房首付”款125596元。
另查明：被告瀚天公司系有限责任公司，具备对房地产、城乡土地综合开发的投资资质。原、被告均确认讼争的房产建设于南宁市西乡塘区心圩街道振兴村4队、7队农民集体所有的第三产业用地上，该土地的规划用途为“商服”。原告并非南宁市西乡塘区振兴村4队、7队的成员。
截止法庭辩论结束，被告未提交土地通过行政审批转为国有建设用地及取得商品房预售许可证明等相关证据。
本院认为：原、被告双方签订之合同名为《合作建商服两用综合楼合同》，但综合考量房�的交付日期、交付标准、使用期限以及计价方式、付款时限、产权办理等条款，原、被告之间的真实缔约意图在于转移房屋所有权，即由原告支付相关款项给被告，受让特定的房产，该合同并不具备合作开发中共担风险、共享利润的本质特征，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条之规定，应确认原、被告双方之间形成房屋买卖合同关系。并且，被告系向不特定的公众发售房产，意图通过房屋的出售获取利益，房产的性质定性为商品房，其出售应受相关法律之调整。被告瀚天公司意图通过以“合作建房”的名义逃避法律规制，对其抗辩，本院依法不予支持。
依据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款规定、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十一条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》�二条之规定，被告将讼争的房产向原告出售，应依法办理相关土地利用、审批手续，将土地转为国有建设用地，在预售房产时亦应取得商品房预售许可证明。而根据“使用权转让合同”，土地规划用途载明为“商服”，土地仍属农民集体所有，被告利用该土地建设房产后在未取得商品房预售许可证明的情形下，违反土地规划用途，将房产作为商品房出售，违反了前述法律之禁止性规定，损害了正常的房地产市场交易秩序。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项、第（五）项之规定，原告与被告签订的《合作建商服两用综合楼合同》因违反法律、行政法规的禁止性规定并损害社会公共利益而无效。故对原告主张合同无效的诉讼请求，本院依法予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，原告诉请被告返还购房款125596元合法有据，本�依法予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第（四）项、第（五）项、第五十八条、第一百三十条，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条，《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十一条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条之规定，判决如下：
一、确认原告陆加乾与被告广西瀚天实业开发有限公司于2015年8月31日签订的《合作建商服两用综合楼合同》无效；
二、被告广西瀚天实业开发有限公司向原告陆加乾返还购房款125596元.
本案受理费2812元（原告陆加乾已预交），由被告广西瀚天实业开发有限公司负担。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金�义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时在上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（详见下文附二），逾期不预交又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 郭 轶
人民陪审员 刘设海
人民陪审员 朱进德
二〇一六年三月四日
书 记 员 林海燕
《中华人民共和国合同法》
第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。
第五十二条第（四）、（五）项有下列情形之一的，合同无效：
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
《中华人民共和国土地管理法》
《中华人民共和国土地管理法实施条例》
第二十一条具体建设项目需要使用土地的，建设单位应当根据建设项目的总体设计一次申请，办理建设用地审批手续；分期建设的项目，可以根据可行性研究报告确定的方案分期申请建设用地，分期办理建设用地有关审批手续。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
附二：预交上诉费账号
1、预交上诉费用5000元以上
户名：南宁市中级人民法院
开户行：中国农业银行南宁市竹溪支行
（注意：网银转账请点选“中国农业银行古城支行”�再在备注栏里注明“竹溪支行”）
（汇款时，请在汇款单上将开户行的名称写完整）
帐号：20×××28。
2、预交上诉费用5000元以下
户名：待结算财政款项中院诉讼费专户
开户行：中国农业银行南宁市竹溪支行
（注意：网银转账请点选“中国农业银行古城支行”，再在备注栏里注明“竹溪支行”）
（汇款时，请在汇款单上将开户行的名称写完整）
账号：20×××17
注：交纳上诉费后请至南宁市中级人民法院诉讼服务中心（竹溪大道88号）换取正式发票。