杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2007）下民一初字第1803号
原告郑云霞。
委托代理人孟令大。
被告叶通华。
委托代理人应柳青、骆军军。
被告叶璐。
委托代理人袁丽苹、张新明。
原告郑云霞为与被告叶通华、叶璐房屋买卖合同纠纷一案，于2007年10月29日提起诉讼，本院受理后依法组成合议庭，分别于2008年1月17日与4月18日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人孟令大、被告叶通华委托代理人应柳青、骆军军，被告叶璐委托代理人袁丽苹、张新明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郑云霞诉称，被告叶璐系被告叶通华妹妹，因叶通华欲出售其位于杭州市下城区水印康庭13幢1单元603室房产，遂委托叶璐代为出售，2007年7月7日经原告与叶璐协商，商定以73万元净价成交。但鉴于当时叶通华尚未办出房屋产权证，故双方商定待产权证办出后再办理过户手续，具体方式为：由双方共同寻找中介机构办理房屋过户和银行按揭手续。同日，被告叶璐代叶通华收取原告定金4万元，并于2007年7月20日向原告交付房屋。8月原告开始装修，现已完成除木工外全部工程。但到了可以办理产权证时，被告叶通华突然表示说房价卖太低，不再想卖给原告，明确拒绝履行房屋过户义务。原告认为，被告看到房价上涨就想毁约，违背了诚信原则，严重侵害了原告的合法权益。诉请判令二被告履行将位于杭州市水印康庭13幢1单元603室房产过户给原告的义务（按杭州市二手房买卖规定收取原告房款、签订正式房屋转让合同并协助原告办理房屋过户手续），并承担本案诉讼费用。
被告叶通华辩称，被告根本不存在卖房的意思，也没有委托他人出售房屋。被告从未与原告见过面，未与原告就房屋买卖进行过协商，也没收到过原告支付的所谓的4万元定金，在知道房屋钥匙被原告拿走后，自己当然有理有要求原告进行返还。如果原告真的如其所说的对房屋进行了装修，也是违法行为。要求判令驳回原告的诉讼请求。
被告叶璐辩称，自己只是受哥哥的委托管理诉争房屋而已，从未受到哥哥关于卖房的委托，作为管理人认为73万元的房价还可以，就擅自作主先收了4万元作为履约定金，当时明确告知原告，最终需要征得哥哥的同意，由于事后哥哥一直不同意卖房，所以被告也多次联系原告，向其返还4万元的定金。原告起诉称被告2007年7月20日向她交付房屋不是事实。由于原告频繁要求看房，被告无暇接待，因此就把空房的钥匙给了原告，让其看完后归还。原告擅自对房屋进行装修。应自行承担因此产生的装修损失。综上，要求判令驳回原告的诉讼请求。
为证明诉讼请求所依据的事实，原告郑云霞提交如下证据：
1、定金收条，欲证明07年7月7日，被告叶璐代哥哥叶通华收取原告定金4万元，双方对买卖房产的总价和费用承担作出约定；
2、2007年10月15日至24日原告与二被告的电话通话记录及光盘，欲证明双方的交易过程，被告叶璐受托为叶通华卖房；
3、门牌证，欲证明本案争议房产系被告叶通华有处分权的财产；
4、住宅装饰装修施工合同、委托协议、收据、工程预算协议书、购买装修材料的送货单，欲证明原告在收房后进行房屋装修并已为此花费7万元；
5、照片，欲证明原告对于房屋的装修情况；
6、企业资料查询表，欲证明录音资料中的电话号码为被告叶通华使用；
7、房屋转让合同，欲证明录音资料中的电话号码为被告叶通华使用；
8、中国联通电话通话记录，欲证明原告多次与被告叶璐通话及短信联系。
对上述证据，经质证，对于证据1真实性被告叶通华表示无法确认，合法性有异议，认为即使是叶璐写的，也与其无关，无法证明原告和叶通华之间对于房屋转让条款进行了约定。被告叶璐对真实性没有异议，认为确实是收了这笔签约定金4万元，但对合法性有异议，认为并没有受到叶通华委托。本院认为该证据与本案诉争事实具有直接关联性，对其证据效力予以认定。对于证据2两被告对其三性均有异议，认为该通话记录中的号码并非系自己的电话，里面的内容无法证明被告叶通华曾委托叶璐卖房。对证据6、7的关联性两被告也提出异议，本院认为上述录音中的通话内容无论是否属实，其内容对证明叶通华委托叶璐卖房均无证明力，故对证据2、6、7的证据效力不予认定。对证据3真实性两被告没有异议，证明内容有异议，本院认为该证据能够与叶通华所提交的商品房买卖合同相印证，对其证据效力予以认定。对于证据4真实性两被告有异议，认为是原告和第三人之间形成的，在没有形成正式的房屋买卖合同之前，原告的行为属擅自处分他人所有的财产，属违法行为。对证据5三性两被告也均有异议，认为无法证明原告是否对诉争房屋进行了装修，也无法证明原告进行装修的合法性。本院认为本案为原告诉请被告协助办理诉争房屋过户手续的纠纷，对房屋钥匙在原告处的事实被告并无异议，故上述证据4、5与本案缺乏必要的关联性，对其证据效力不予认定。对证据8两被告认为不具备证据的形式要件，对其真实性不予确认，本院认为该通话清单的真实性没有得到相关机构的确认，缺乏证明力，对其证据效力不予认定。
为证明答辩意见所依据的事实，被告叶通华提交了下述证据：
1、商品房买卖合同，欲证明诉争房屋系被告叶通华所有，被告叶璐在没有征得同意的情况下无权对房屋进行出售；
2、个体营业执照，欲证明被告叶通华一直在苏州工作，其没有与原告协商卖房的机会；
3、话费清单及缴费发票，欲证明录音中对电话号码一直为江波在使用；
4、证明，欲证明139××××6394电话的机主为江波；
5、江波的情况说明及聘用合同，欲证明录音中对电话号码一直为江波在使用，与叶通华无关。
对上述证据经质证，被告叶璐均无异议。对于证据1三性原告均没有异议，认为合同中即明确房屋的交接人是叶璐。对证据1的效力本院予以认定。对证据2原告表示无法确认其真实性，亦缺乏证明力，对证据3、4、5的证明力原告亦提出异议。本院认为证据2、3、4、5缺乏证明力，对其证据效力不予认定。
被告叶璐无证据提交。
综上有效证据及有关当事人陈述，本院认定下述事实：被告叶通华与叶璐系兄妹关系，2005年2月3日被告叶通华签订商品房买卖合同，向房产公司购入座落于杭州市水印康庭13幢1单元603室的房屋一套，2007年7月7日被告叶璐收取了原告郑云霞4万元定金，在收条中叶璐声明：今收到郑云霞购房定金4万元，所购房屋为水印康庭13幢1单元603室，房屋总价为73万元（不含过户所需税费），双方均愿接受定金罚则约束。2007年7月21日房产公司对该房屋进行交付，叶璐受叶通华委托对该房屋进行了验收，之后叶璐将房屋钥匙交付给郑云霞。由于叶通华至今不愿与原告签订正式房屋转让合同、协助原告办理房屋过户手续，故引起诉争。
本院认为，诉争房屋为被告叶通华所有，若在缺乏授权及事后追认的情况下，叶璐以个人名义对诉争房屋的处分对于叶通华显然缺乏约束力，本案双方所争议的焦点是叶璐对该房屋的处分行为性质是否应确认为表见代理，叶通华事后对叶璐的处分行为有无进行追认，该行为对叶通华是否具有约束力。根据合同法规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中原告并不能提交交付定金时，她有足够理由能够确信叶璐有代理权的证据，在不能确定原告无过失的情况下，不能确定该行为在原告与被告叶通华之间形成有效的房屋买卖关系，此外原告也不能提交有效证据，证明叶通华对叶璐转让房屋的行为进行了追认。综上本院认为，原告要求被告履行过户手续的意见缺乏依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十一条之规定，判决如下：
驳回原告郑云霞的诉讼请求。
本案受理费人民币11100元，财产保全申请费4170元，共计15270元，由原告郑云霞承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本三份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费11100元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：1202024409008802968）。
审 判 长 章幼戎
审 判 员 叶东晓
人民陪审员 陈国义
二〇〇八年八月八日
书 记 员 陈 沁