江苏省盐城市亭湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0902民初2451号
原告中国农业银行股份有限公司盐城分行，住所地在江苏省盐城市大庆中路88号。
负责人孙羊生，行长。
委托代理人张祥，该行职员。
被告陈祝存。
被告盐城市奥大实业有限公司，住所地在江苏省盐城市开放大道669号。
法定代表人张红旗，该公司董事长。
原告中国农业银行股份有限公司盐城分行（下称农行盐城分行）与被告陈祝存、盐城市奥大实业有限公司（下称奥大实业公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年4月20日受理后，依法适用简易程序由审判员阮烯独任审判，于同年6月7日公开开庭进行了审理。原告农行盐城分行的委托代理人张祥到庭参加诉讼。被告陈祝存、奥大实业公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告农行盐城分行诉称：2015年5月19日，被告陈祝存、奥大实业公司与我行签订一份《个人购房担保借款合同》，约定我行向被告陈祝存发放28万元、期限为20年的个人住房贷款。奥大实业公司为该笔借款提供阶段性连带责任保证。被告陈祝存以贷款所购买的位于盐城市亭湖区新兴镇新南居委会六组奥大名居*幢*室房屋向我行提供抵押担保，并向登记机构申请了抵押物预告登记。同年5月21日，我行向被告陈祝存发放贷款28万元。被告陈祝存取得贷款后，多次逾期。我行曾多次催收未果，请求法院判令：1、被告陈祝存立即偿还原告贷款本金275368.82元，截止2016年3月14日的利息3281.57元，及自2016年3月15日起至实际给付之日止按合同约定的利息（利息按合同约定的方式和标准计算）；2、原告对被告陈祝存所有的位于的盐城市亭湖区新兴镇新南居委会六组奥大名居*幢*室房屋拍卖、变卖的价款享有优先受偿权；3、被告奥大实业公司对上述债务承担连带还款责任。
被告陈祝存、奥大实业公司未答辩。
经审理查明：2015年5月19日，陈祝存（借款人、抵押人）、奥大实业公司（开发商、保证人）与农行盐城分行（贷款人、抵押权人）签订了一份《个人购房担保借款合同》，约定：1、借款金额：28万元，借款期限：240个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准。2、借款用途：购买位于盐城市亭湖区新兴镇新南居委会六组奥大名居*幢*室房屋。3、借款利率：借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础下浮5%后确定。4、借款提取：借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入以下账户（户名：奥大实业公司，开户行：农行亭湖分行营业部，账号：10**5）。5、还款：等额本息还款法，还款周期为一个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日。6、担保：本合同项下借款采用阶段性保证+抵押的担保方式。抵押人以位于盐城市亭湖区新兴镇新南居委会六组奥大名居*幢*室房屋设定抵押；阶段性保证担保保证人为奥大实业公司，阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。7、本合同项下借款同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。贷款人已经选择某一担保方式/担保人/担保物来实现债权的，也可同时主张通过其他担保方式/担保人/担保物来实现全部或部分债权。8、借款人、担保人（包括保证人、抵押人）的违约责任：借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利，应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）；借款人未按约定按期足额偿还借款，借款人、担保人违反本合同项下所作的任何保证或承诺及合同的约定，贷款人有权停止发放贷款、提前收回已发放的贷款、有权提前行使担保权、有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人、担保人全额赔偿。9、费用承担：因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。
同年5月20日，陈祝存（抵押人）与农行盐城分行（抵押权人）就上述房屋向房产管理部门申请了抵押预告登记。
同年6月21日，原告按约将28万元贷款划至上述指定账户。被告陈祝存取得贷款后，未按约偿还贷款本息。截止2016年3月14日，陈祝存共欠原告贷款本金275368.82元、利息3281.57元。原告多次催要未果，遂诉至本院。
本案在审理过程中，经原告申请并提供担保，本院裁定对被告的财产进行了保全。
上述事实，有当事人陈述、个人购房担保借款合同、个人借款凭证、欠款明细、抵押预告登记申请书等证据证明，本院经审核予以确认。
本院认为：（一）关于借款合同及保证合同。原告农行盐城分行与被告陈祝存、奥大实业公司签订的《个人购房担保借款合同》不违反法律、法规的强制性规定，是当事人真实意思表示，对双方均具有约束力。原告已按约将28万元出借给被告陈祝存，被告陈祝存未按合同约定履行还款义务、被告奥大实业公司未按约履行保证义务，已构成违约，原告有权按照合同约定宣布贷款提前到期并要求被告履行全部义务。故原告农行盐城分行要求被告陈祝存偿还全部到期及未到期借款本金、利息（含罚息及复利），要求被告奥大实业公司承担连带责任的诉讼请求，本院依法予以支持。奥大实业公司在承担保证责任后，有权向被告陈祝存追偿。
（二）关于抵押合同。上述《个人购房担保借款合同》中约定的抵押条款，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定。被告陈祝存以在建的位于盐城市亭湖区新兴镇新南居委会六组奥大名居*幢*室房屋为该笔贷款提供了抵押担保，并申请了抵押预告登记。因当事人之间并未对涉案的房屋履行抵押物登记，原告农行盐城分行并未取得现实的抵押权，其对涉案房屋拍卖、变卖的价款不享有优先受偿权。故原告的该项诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告陈祝存应于本判决生效之日起十日内给付原告中国农业银行股份有限公司盐城分行贷款本金275368.82元，截止2016年3月14日的利息3281.57元，并支付自2016年3月15日起至实际给付之日止的利息（利息按合同约定的方法和标准计算）。
二、被告盐城市奥大实业有限公司对被告陈祝存履行上述债务承担连带责任。其在承担保证责任后，有权向被告陈祝存追偿。
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5480元，减半收取2740元，财产保全申请费2620元，合计5360元，由原告中国农业银行股份有限公司盐城分行负担300元，被告陈祝存负担5060元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式五份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。在上诉期满后的次日起七日内仍未交纳的，本院将依法报请该院按自动撤回上诉处理。
审判员 阮 烯
二〇一六年六月十三日
书记员 商一娟
附录法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
2、《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
3、《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
4、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。