上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二（民）终字第2856号
上诉人（原审被告）上海龙通企业发展有限公司。
法定代表人＊＊＊，职务董事长。
被上诉人（原审原告）上海华裕实业公司。
法定代表人＊＊＊，职务总经理。
上诉人上海龙通企业发展有限公司（以下简称龙通公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2014）闵民五（民）初字第2528号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月11日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审认定，2002年7月18日，上海华裕实业公司（以下简称华裕公司，为签约甲方）与龙通公司（为签约乙方）签订了一份《租赁合同》。双方约定：甲方将其合法拥有的坐落于上海市闵行区吴中路＊＊＊号的厂房及相关空地（原开天仓库的库房740平方米，空地1.4亩；原＊＊安塑钢门窗有限公司的厂房656平方米；村民张＊＊宅基地西侧空地0.16亩；原车之宝公司及周国良所租的街面房13间）出租给乙方经营使用，乙方租赁的房屋仅作为生产、营业、办公及销售服务场所使用；在租赁期限内，未经甲方书面同意，并按规定报经有关部门核准，乙方不得擅自改变该房屋用途；租赁期限从2002年10月1日至2032年9月30日止，租赁期满后，甲方收回租赁标的（无论是否经过改建），乙方应如期交还；由于13间街面房租赁合同均未到期，甲方为满足乙方之总体规划，动员车之宝公司、周国良搬迁，为此，乙方需一次性向甲方支付人民币50万元作为5间街面房的赔偿费；租金为每年208，800元，每5年调整一次租金，调整比例为环比递增8%；本着先付后用的原则，乙方应按季支付租金，逾期支付，则按月息支付滞纳金；2002年10月1日至2007年9月30日期间，每年的租金为208，800元；2007年10月1日至2012年9月30日期间，每年的租金为225，500元，2012年10月1日至2017年9月30日期间，每年的租金为243，500元，2017年10月1日至2022年9月30日期间，每年的租金为263，000元，2022年10月1日至2027年9月30日期间，每年的租金为284，100元，2027年10月1日至2032年9月30日期间，每年的租金为306，800元。
此外，双方还约定：甲方未按约定向乙方交付该房屋的，甲方应按月租金的3%向乙方偿付违约金；在租赁期间，除发生政府规划，甲方不得以任何人为的、行政的决定为由，要求解除乙方对该场地的使用权，否则，甲方应赔偿乙方发生的损失；租赁期间，土地使用费、税费由双方各自承担50%，乙方所耗的水费、电费及通讯费等均由乙方承担；2006年开始，乙方每年应支付给甲方一定的资金作为甲方村民的福利补贴。
签约前，龙通公司就对上述承租场所进行改建，原有房屋被全部拆除，并重新搭建了观赏亭、展厅、龙跃厅、综合楼、酒店及辅助房等建筑物、构筑物。此后，龙通公司一直在该场所经营至今。期间，龙通公司向华裕公司支付租金至2013年6月30日。
2014年11月11日，华裕公司诉至原审法院，请求判令：1、华裕公司与龙通公司于2002年7月18日签订的《租赁合同》无效；2、龙通公司搬离承租的闵行区吴中路＊＊＊号场所并腾空房屋；3、龙通公司向华裕公司支付房屋占有使用费324，672元（自2013年7月1日暂算至2014年10月31日，实际主张至搬离之日止）。龙通公司不同意华裕公司的诉讼请求。
原审中，原审法院根据华裕公司申请，并通过上海市高级人民法院委托上海东方投资监理有限公司对龙通公司在承租场所搭建的建筑物、构筑物及装饰装修进行了审价。2015年5月23日，审价单位出具了《司法鉴定报告》，该鉴定报告记载的鉴定结论为：鉴定中心建筑物经济指标造价为22，460，824元，残值金额为11，979，106元。
华裕公司认为，根据租赁合同不超过20年及税法的相关规定，审价单位不应以30年来计算折旧期，以20年计算较为合理。对此，审价单位认为，企业所得税法实施条例规定的20年折旧期，不是强制性的规定，本案以30年来计算折旧，主要系充分考虑双方在合同中的约定。
龙通公司认为，本案不是简单的租赁关系，至少是中外合作关系引发的争议，故审价的范围太窄了，应包括整个合作经营期间所从事的商业活动，即在审价范围确定后进行综合评定才是正确的，现在的鉴定结论是不正确的。对此，审价单位认为，不管是商用的建筑物，还是一般的建筑物（包括景观、绿化及装饰装修等），建筑物本身的造价是一样的，与该建筑物作商用或民用无关。
原审另查明，位于上海市闵行区吴中路＊＊＊号院内的土地，系上海市闵行区七宝镇号上村民委员会（与华裕公司系两块牌子一套班子）拥有的农村集体所有的土地。
原审认为，华裕公司将未经合法批准的房屋出租给龙通公司，因该租赁标的物不具有合法性，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。据此，应当依法确认华裕公司与龙通公司签订的《租赁合同》无效。
关于无效租赁合同关系之后果处理。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，华裕公司明知涉案房屋没有经过合法批准，但仍予以出租，故应对租赁合同关系无效承担主要过错责任，而龙通公司作为承租人对涉案房屋之性质未作必要了解，也有未尽审慎之责的过错。
关于华裕公司诉讼请求的房屋占有使用费，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。龙通公司支付房屋占有期间的使用费，是返还依无效合同取得的财产的一种方式，依照无效合同的处理原则，承租人应返还依无效合同取得的财产，包括占有租赁房屋和实际占有房屋所获取的占有利益。本案中，龙通公司应参照双方约定的每年243，500元的租金标准，向华裕公司支付自2013年7月1日直至实际搬离之日止的使用费。华裕公司该项诉讼请求成立，予以支持。
关于龙通公司的辩称意见。首先，龙通公司辩称本案是沪台合作协议纠纷而非租赁合同纠纷，与本案查明的事实不符；其次，华裕公司是否参与配合承租人进行搭建，与本案定性无关；再次，本案审理的系房屋租赁合同纠纷，并非因物权的归属发生的争议（且涉案房屋为无证建筑）；最后，（现登记的）龙通公司的企业性质与本案的处理结果没有法律上的因果关系。综上，龙通公司的辩称意见不能成立。
原审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款之规定，于2015年7月7日作出判决：一、上海华裕实业公司与上海龙通企业发展有限公司于2002年7月18日签订的《租赁合同》无效；二、上海龙通企业发展有限公司于判决生效之日起十日内搬离上海市闵行区吴中路＊＊＊号院内的承租场所，并将该场所内房屋腾空后返还上海华裕实业公司；三、上海龙通企业发展有限公司于判决生效之日起十日内，参照每年243，500元的租金标准，向上海华裕实业公司支付自2013年7月1日起至实际搬离日止的使用费；四、上海华裕实业公司于上海龙通企业发展有限公司搬离上海市闵行区吴中路＊＊＊号承租场所之日起十日向其支付赔偿款11，979，106元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费307.30元，减半收取计153.65元，由上海龙通企业发展有限公司负担；审价费156，852元，由上海华裕实业公司负担。
原审法院判决后，上诉人龙通公司不服，向本院提起上诉称：一、上诉人与被上诉人之间就涉案房屋签订租赁合同只是双方合作经营的一种方式，故双方之间名为房屋租赁关系，实为中外合作经营合同关系。且根据双方约定，本案应适用仲裁条款，不应由法院进行审理。二、本案是历史遗留问题。上诉人的实际控制人对被上诉人的土地进行大规模改建，而土地使用权人对上诉人的改建行为也予以认可，并确认上诉人对地上建筑物享有物权，上诉人也要求办理土地权属证明。双方完全可以按照土地租赁方式进行中外合作经营，故该租赁合同符合法律规定，应属有效。三、本案所涉土地属号上村所有。根据法律规定，处置村集体财产需经过村集体会议讨论通过。现被上诉人并未提供证据证明其提起本案诉讼，要求确认租赁合同无效系村民的真实意思，被上诉人也不具备诉讼主体资格。四、鉴定单位仅评估了建筑物的残值，而忽略了上诉人投入的平整土地等大量费用。本案应根据上诉人实际改建费用进行赔偿。综上，要求撤销原审判决，改判确认双方签订的租赁合同有效，并继续履行该合同。
被上诉人华裕公司辩称：上诉人已在原审中就本案管辖权提出过异议，并已被驳回，故上诉人不应在二审中再提出管辖问题。最初双方虽有过合作意向，但最终还是以租赁方式实际履行，并签订了《情况说明》予以明确。双方之间并非中外合作经营关系，而是租赁合同关系。根据相关司法解释的规定，本案所涉租赁合同理应无效。原审判决正确，要求维持原判。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。根据本案所查明的事实，被上诉人将上海市闵行区吴中路＊＊＊号院内的相关场地、房屋交付给上诉人使用，而上诉人按照约定标准向被上诉人支付租金，双方之间形成的合同关系符合租赁合同的特征，故双方之间就涉案标的物形成租赁合同关系。上诉人主张双方之间实为中外合作经营合同关系，无事实和法律依据，本院不予采信。
现因被上诉人出租给上诉人使用的房屋均未取得合法批准建造手续，故双方之间形成的租赁合同关系因标的物不具有合法性而归于无效。根据无效合同后果处理之原则，因该无效合同所取得之财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。原审法院据此认定上诉人应将涉案租赁物返还给被上诉人，于法有据。上诉人要求继续履行租赁合同，于法相悖，本院不予支持。
至于因租赁合同无效而产生的损失赔偿问题，上诉人主张按照实际改建费用进行赔偿。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条之规定，承租人经出租人同意扩建，但双方对于扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。考虑到本案租赁合同无效系因租赁标的物未取得合法建造批准，而上诉人与被上诉人对于本案租赁合同无效均存在过错，故双方均应分担合同无效所产生的损失。根据司法鉴定结论显示，鉴定中心建筑物经济指标造价为22，460，824元，故原审法院认定由被上诉人赔偿上诉人11，979，106元，数额尚属合理。上诉人要求被上诉人赔偿实际改建费用，依据不足。
综上所述，原审法院已在查明事实的基础上就其判决的依据及理由作了充分详尽的阐述，本院也予以认同，故不再赘述。原审法院判决正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币307.30元，由上诉人上海龙通企业发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 毛 焱
代理审判员 孙 飞
代理审判员 陈蓓蓉
二〇一五年十月二十六日
书 记 员 曹 靖
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条
承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；
（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。