沈阳市和平区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）沈和民二初字第00348号
原告姜佩峰，女，××年××月××日出生，汉族。
委托代理人姜佩河，女，××年××月××日出生，汉族。
被告沈阳威尼克商务酒店有限公司
法定代表人顾华巍，系总经理。
委托代理人徐嘉阳，女，××年××月××日生，汉族，系该公司职员。身份证审：原告对对方出庭人员有无异议。
原告姜佩峰诉被告沈阳威尼克商务酒店有限公司房屋租赁合同纠纷一案，原告于2013年1月5日诉至本院。本院受理后，由审判员齐波担任审判长并主审，人民陪审员苏桂芳、张浩参加评议，于2013年2月5日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人姜佩河，被告委托代理人徐嘉阳到庭参加诉讼，本案经合议庭评议，现已审理终结。
原告诉称，原告在2008年购买位于沈阳市和平区太原北街84号的协和广场产权式酒店，并按照开发商编织的售楼模式，在购房的同时与沈阳戴斯商务酒店管理有限公司，根据合同规定，被告每个季度向原告支付房屋租金5581元，原告每年可享有一个月的免费入住权利，酒店承担承租期间的水费、电费、电话费、取暖费、物业费、电梯费、有线电视收视费等全部费用。
被告2008年12月开始营业，按合同约定应在每季度开始的前10日向产权人支付房租，但被告无故违反支付租金的约定，截至2011年12月31日，累计未付原告房屋租金31098.65元。逾期支付租金的违约金6339.38元，合计37438.03元。被告的行为已给原告造成损失。这期间原告和其他业主多次向被告讨要欠款，不仅要承担额外的经济上支出成本，而且还要付出巨大的精神成本和时间成本，在被逼无奈的情况下，要回房屋，但�告和开发商在物业服务商百般刁难，使房间很长时间无法正常出租使用，给原告造成了巨大的经济损失，因此原告要求被告赔偿承担违约责任。2011年11月原告和全体业主在多次讨要无果的情况下，被逼无奈在当地派出所的协助下，将房屋收回，但是，原告的一些合法权益仍无法得到正常保障，原告和其他收回房屋的产权人，室内的有线电视信号、宽带信号被被告掐断，自来水目前还没有分户，但没有确认被告是否拖欠取暖费。为此，原告要求被告在结清欠款后，为业主提供正常的分户供水、供电、供暖、电话、上网、有线电视收视等保障。被告违法向原告强行收取有线电视初装费和收视费。原告当初购买的是“产权式酒店”，在被告代表原告接收房屋时，已经完成安装，有线电视的初装费已包含在购房成本之中，现在岂有再向原告收取初�费之理。有线电视的收视费应该由有线电视服务公司收取，被告无权收费。被告将原告的宽带信号掐断，原告重新向联通公司申请安装宽带，在联通公司人员进入酒店要安装宽带设备时，被告和开发商阻挠，向联通公司索要高额电信设备间使用费，企图阻止原告安装宽带。这是被告对业主合法权益的践踏，电信设备间是属楼宇公共区域，已经计如购房的公摊面积，任何业主都有权免费使用。为维护原告合法权益，伸张公平正义，原告依法提起诉讼，请求法院支持原告的前述诉讼请求，维护原告的合法权益。请求：1、请求法院判令被告向原告支付所欠租金及违约金共计37438.03元（从2009年1月1日至2011年12月31日的租金）；2、请求判令被告违约迫使业主退房给原告造成的一切经济损失和精神损失，支付违约金共计11162元（半年房租）；业主保留继续追究被告的违约责任的权利3、请求判令被告结清承租期间发生的水费、电费、上网费、电话费、有线电视收费、取暖费、物业费、电梯费等，并出示缴费凭据原件；4、我请求判令被告无条件为原告恢复出租房屋的自来水、用电、供暖、电话、网络、有线电视分户，为退房业主提供正常的用水、用电、供暖、电话、上网、有线电视收视等权利；5、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称，1、原告人主张拖欠租金的数额与事实不符。首先原告对于房屋租金的计算有误，在2011年11月9日时，原告与被告已经达成了协议，双方已经解除合同。因此，被告仅需支付自2009年1月起至2011年11月8日期间的房屋租金，所以原告关于被告拖欠租金的主张存在计算错误。其次，依据税务机关的相关规定以及酒店经营行业的行业惯例，被告为原告按月代扣代缴了出租房屋的相应税费，因此2009年起在代扣代缴税费后，被告如约向原告支付了房屋租金，并不存在原告所述的自2009年起拖欠租金的情况。关于违约金的问题，因为原告主张说依据双方合同的15条约定，只有要被告违反合同约定，无正当理由逾期支付租金超过6个月的情况下，才需要承担未付租金10%作为违约金，本案中原告自2009年第1季度起至到2010年第3季度在为原告代扣代缴税费后均向原告支付了足额的租金，并不存在违约情况，虽然在2010年第4季度后，被告经营不善，但是仍按照季度支付了原告部分租金，并且将情况如实告知了原告，2009年1月起原告定期从被告处领取了房屋租金，长达3、4年的时间里原告对于被告支付租金的时间和方式没有异议，因此被告并不存在无正当理由逾期支付租金超过6个月的情形，也不存在合同当中未超过6个月支付按照同期银行贷款利率支付违约金的情形。关于违约金的支付是通�原告提供的违约金一览表可以看出被告认为原告对违约金的计算方式存在错误。从原告的诉讼请求和证据中可以看出原告对被告按季度支付租金的时间及数额情况非常清楚，在3、4年的时间里原告对于被告支付租金的时间和方式没有异议，而是于立案日才提起诉讼，显然原告的诉讼请求已过诉讼时效，应驳回其诉讼请求。2、针对原告的经营损失的问题，原告没有向法庭提供任何证据证明其所谓的经济损失，可看出赔偿并未实际发生。3、根据合同第九条约定，原告主张的电梯费、上网费并没有约定由我方承担。按照合同约定我方已经为原告交纳了相应费用，并且在原告退租时已经为其办理了相应的验收手续。网络和电话是以我方名义个人开户的与原告无关，在原告退租后原告应当自行去相关部门办理电话及网络。4、针对分户问题，自来水的分户在原告退租之后，原告应自行与自来水公司进行协商，原告的房间内是有水表的，我方予以配合。供暖问题已经实行了分户。有线电视和电话、网络性质是一样的，以上已经进行了论述。电话内线是我们统一以酒店名义办理的，在原告退租之后该电话应该已经撤销了。
经审理查明，2007年9月28日，原、被告签订房屋租赁合同一份，约定原告即甲方将位于沈阳市太原北街84号协和广场一期第84-2座13层05号房屋出租给被告即乙方使用，该房屋建筑面积35.68平方米。租期自2008年12月31日至2018年12月30日，共计10年。租金标准为5581元／季，租金起算日期为2008年12月31日。租金按季支付，每年的1月10日前支付第一季度租金，每年的4月10日前支付第二季度租金，每年7月10日前支付第三季度租金，每年10月10日前支付第四季度租金。合同还约定，乙方如无正当理由逾期支付甲方租金，则每逾期一日，乙方应按银行同期贷款利率就逾期未付租金向甲方支付违约金，直至乙方支付相应租金之日止；乙方如无正当理由逾期支付甲方租金超过6个月的，乙方按逾期未付租金的10%向甲方支付违约金。前述违约金不相互累加。合同签订后，原告按照合同约定履行了交付房屋义务，被告给付了部分租金35838.35元，2011年11月9日原告将诉争房屋收回。截至2011年11月8日，被告尚欠原告租金计27936.08元（税前）
另查明，原告在庭审中自认诉争房屋现可以正常用电和供暖。
上述事实，有原告提供的租赁合同、银行对账单、收房声明以及原、被告庭审笔录在卷佐证。这些证明材料已经开庭质证和本院的审查，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的租赁协议，系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，故合法有效，原、�告均应恪守履行。原告已经按照约定将房屋交付被告使用，被告亦应按照约定履行给付原告租金的义务。现原告已于2011年11月9日收回房屋，双方租赁合同已经解除。被告至今尚欠原告2011年11月8日前的租金27936.08元（税前），已构成违约，应承担相应的违约责任，故对原告要求被告给付所欠租金的诉讼请求，本院予以支持；关于原告诉请的违约金，因被告迟延支付原告租金有合理事由，不构成主观恶意，故原告该项请求不予支持；原告主张的赔偿金问题，因原告未能提供相应证据，故原告该项请求不予支持；原告诉请的被告结清承租期间发生的各项费用问题，原告现未能提供证据证明被告在承租期内存在欠费问题，故原告该项请求不予支持；网络、电话、自来水的问题，因原告未能证明是被告原因所造成，故原告该项请求不予支持；电视初装费问题，因原告未能提�证据证明该费用由被告承担，故原告该项请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、本判决生效之日起十日内，被告沈阳威尼克商务酒店有限公司给付尚欠原告2011年11月8日前的租金27，936.08元（税前）；
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费1，030元（原告已预交），由被告沈阳威尼克商务酒店有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 齐 波
人民陪审员 苏 桂 芳
人民陪审员 张 浩
二〇一三年七月十日
书 记 员 宇文思宁
本案判决依据的相关法律
《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国合同法》第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期�的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付延迟履行金。