江苏省兴化市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）泰兴戴民初字第0433号
原告兴化市某村民委员会。
法定代表人赵某。
委托代理人赵某，兴化市某法律服务所法律工作者。
被告韩某。
委托代理人周某，江苏某信律师事务所律师。
原告兴化某村民委员会与被告韩某土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原、被告各自的委托代理人与被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告兴化某村民委员会诉称，自2007年起，被告因办厂承租原告的土地，其中集体办证租用3.92亩，年租金3500元／亩，临时用地2.49亩，年租金4000元／亩，合计年租金23680元，但被告一直以各种借口拖欠不缴。原告曾于2009年诉至法院，后经（2009）兴民二初字第354号民事调解书约定被告将2007年度及2008年度的土地租金上缴原告。但自2009年起至今，被告每年均拒绝续签租赁合同并强占着土地且连续拖欠原告五年的租金。原告多次追缴无着，特诉请法院依法判令其立即支付2009年1月1日至2013年12月31日的土地租金118400元及其按银行同期贷款利率逐年计算的利息并承担诉讼费。
被告韩某辩称，2009年以来的租金被告一直未支付情况属实，但（2009）兴民二初字第354号案件调解时原告曾口头承诺解决被告的宅基地问题，却至今未解决，被告因此才拖欠租金的。另外，原、被告间的租赁协议属无效合同，且原告主体不适格。请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2007年4月15日，原、被告签订了一份土地承租协议，协议载明：被告因办厂承租原告的土地，其中集体办证租用面积3.92亩，年租金3500元／亩，临时用地面积2.49亩，年租金4000元／亩，合计年租金23680元；每年6月30日前和12月20日前分别缴纳年租金的50%；合同一年一签。该协议并经主管部门兴化市张郭国土资源所和兴化市张郭镇农经站见证。协议签订后，被告曾拖欠租金。2009年5月，原告诉至本院，要求被告偿付2007年度及2008年度的土地租金。同年7月16日，经本院调解以（2009）兴民二初字第354号民事调解书约定被告于2009年10月1日前给付原告2007年度及2008年度的土地租金56160元。该款被告至今尚有6000元未支付。自2009年起至今，被告每年均拒绝续签租赁合同并连续拖欠原告五年的租金。原告催讨无着，遂于2014年5月12日诉至本院，要求判令其立即支付2009年1月1日至2013年12月31日的土地租金118400元及其按银行同期贷款利率逐年计算的利息并承担诉讼费。审理中，被告在承认2009年以来的租金一直未支付的同时辩称：（2009）兴民二初字第354号案件调解时原告曾口头承诺解决被告的宅基地问题，但至今未解决，被告因此才拖欠租金的。原、被告间的租赁协议属无效合同。原告主体不适格。被告并据此要求法院驳回原告的诉讼请求。而原告则根据本案的具体情况变更诉讼请求为要求判令被告立即支付2009年1月1日至2013年12月31日的土地使用费118400元及其自起诉之日起按银行同期贷款利率计算的利息并承担诉讼费。就本案本院曾力图调解，但因原、被告均拒绝而致调解不成。
另查，涉案土地为耕地；原承包人分别为ＸＸ中、赵正怀、赵信均、赵正东；被告自1998年起至今一直租用涉案土地办厂；涉案土地2009年1月1日至2013年12月31日的土地租金已由原告分别于当年垫付给原承包人。
上列事实，有庭审时原、被告各自的委托代理人与被告的陈述和原告提供的土地承租协议、兴化市张郭镇农村土地流转交易服务中心的土地信息、本院（2009）兴民二初字第354号民事调解书及本院庭后询问原告的笔录等在卷佐证。
本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。《中华人民共和国土地管理法》第十条规定，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。涉案土地虽早已发包给ＸＸ中、赵正怀、赵信均、赵正东耕种，但仍属原告所有。且原告自1998年起即将涉案土地租赁给被告办厂至今。其间，原、被告于2007年4月15日订立的土地租赁协议业经主管部门兴化市张郭国土资源所和兴化市张郭镇农经站见证。多年来，相关主管部门及原土地承包人对租赁行为均未提异议，原土地承包人并接受了原告历年来转交的租金。再者，2009年被告因拖欠土地租金涉诉后经本院调解曾达成被告定期付款的协议，审理时被告对原告的主体资格并无异议，且调解书生效后被告还自觉履行了绝大部分款项，所以原告因被告拖欠2009年以来的租金再行诉求本院判令被告支付相应租金，其民事诉讼的原告主体资格适格，而非被告所谓的不适格。另外，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。《中华人民共和国合同法》第五十二条第项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。原、被告订立的土地租赁协议约定将耕地用于办厂即非农业建设，违反了关于土地用途的法律强制性规定，应属无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。依照无效合同返还财产、赔偿损失的处理原则，原、被告间的租赁合同被认定无效后，被告应当返还根据无效合同所取得的财产，这种财产的范围应当包括有形的财产即租赁土地，也应当包括被告实际占有租赁土地期间在事实上所获得的利益即消耗掉的涉案土地的使用权。因原告未主张返还土地，根据当事人意思自治原则，本案不理涉土地返还问题。由于被告基于占有租赁物所获得的利益并非有形财产，无法现实返还，只能以折价方式进行补偿。而支付土地使用费，正是这种折价补偿方式的体现。因此，被告作为承租人仍应向出租人即原告支付土地的占有使用费。考虑到原、被告在土地租赁协议中约定的租金标准系双方协商一致的结果，亦与合同订立时当地的市场行情相符，以此作为土地使用费的参照标准，较为公平合理。故被告应支付的土地占有使用费的标准可参照原、被告在土地租赁协议中约定的租金标准。审理中，原告根据本案的具体情况变更逾期付款利息的起算时间，意思表示真实，且符合有关法律规定，本院照准。原告要求被告立即支付2009年1月1日至2013年12月31日的土地使用费118400元及其自起诉之日起按银行同期贷款利率计算的利息并承担诉讼费的请求，符合有关法律规定，本院应予支持。被告以宅基地未解决为由拒付办厂用土地租金，于情于理于法均不合。解决宅基地不能作为支付办厂用土地租金的充要条件，两者并无法律上的因果关系。至于被告提出的原告主体不适格以及应驳回原告诉讼请求等主张，因于法无据，本院皆不予采纳。为此，为保护法人的合法权益，安定社会生产和生活秩序，依照《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第十条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第一百四十二条之规定，判决如下：
被告韩某应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告兴化某村民委员会支付2009年1月1日至2013年12月31日的土地使用费118400元及其利息（自2014年5月12日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2660元，由被告负担。因原告已垫交，故被告在履行上列判决义务时一并付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。同时预缴上诉费2660元（江苏省泰州市中级人民法院开户行：农行海陵支行；帐户：泰州市财政局；帐号：201101040058888）。
审 判 长 陈明华
代理审判员 杨 凯
人民陪审员 韩宝贵
二〇一四年十一月十一日
见习书记员 朱 婧