上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第2709号
上诉人（原审被告）张华明，男，1958年1月6日出生，汉族，住上海市嘉定区。
委托代理人王通宾，上海市大众律师事务所律师。
委托代理人ＸＸ立，上海市大众律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）上海嘉定现代农业园区经济发展有限公司，住所地上海市嘉定区。
法定代表人龚斌，总经理。
委托代理人吴斌，上海志道律师事务所律师。
委托代理人刘畅，上海志道律师事务所律师。
上诉人张华明因土地租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院（2015）嘉民三（民）初字第790号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2003年3月24日，华亭镇联三村民委员会（以下简称“联三村委会”）与张华明签订《土地租赁协议书》，约定联三村委会将位于联三八队以北、联三七队以西，北由联华村、西为北新村交界，租赁土地面积约80亩（以实际丈量为准）出租给张华明发展种养业，租赁期限从2003年4月1日起至2013年12月31日止。上述协议签订后，2005�6月，联三村委会因有关部门建造农民住宅小区所需，收回了张华明承租的约4亩土地，造成张华明原种植于该部分土地上的桉树以及种植于其他租赁土地上的部分葡萄树被毁。为此，联三村委会承诺给予张华明一定的赔偿。2006年1月，张华明因其原利用租赁的土地经营林蛙、栽培苗木未获成功，向联三村委会提交了一份“关于生态养殖的实施报告”，表示欲在租赁土地上实施生态养殖，需建造猪舍用以养猪等。联三村委会在收到上述报告后未表异议，张华明因此着手建造猪舍。但因张华明建造猪舍未办理相关批准手续，在建造途中被有关部门责令停止建造，已建造部分在之后亦被拆除。因联三村委会原承诺对张华明的赔偿一直未能兑现，且张华明认为其建造的猪舍是由联三村委会会同有关部门一同拆除，因此张华明在截止2005年12月累计向支付联三村委会租金人民币�以下币种均为人民币）110，700元后，不再支付租金，并在联三村委会向其催讨租金时以双方互欠的款项应进行结算为由加以拒绝。2007年7月5日，联三村委会起诉张华明要求解除租赁协议、支付土地租金。原审法院以（2007）嘉民三（民）初字第52号案件立案受理。在该案诉讼中，双方确认联三村委会实际交付张华明的土地面积为84亩，包括被收回的4亩土地在内。2007年12月28日，原审法院以张华明未支付租金有一定缘由、其违约程度相对较轻为由判决不予解除合同，张华明支付联三村委会拖欠2007年9月30日前的租金和电费。判决后，联三村委会不服判决提起上诉，上海市第二中级人民法院于2008年3月24日作出判决维持了原审判决。2009年12月29日，联三村委会与张华明签订《补充协议》，明确因2005年宅基地置换，80亩土地租赁权属有所变动，现属于联三村委会的土地经实际丈量为24亩，该24亩从2007年10月1日起至2009年12月31日期间的土地租金，加上上述判决确定的租金和电费共计8万余元用以一次性补偿张华明在宅基地置换中的葡萄树等搬迁和围墙拆除；属于联三村委会的24亩土地，租赁期限自2010年7月1日起至2020年12月31日止等。2009年10月1日，上海嘉定现代农业园区经济发展有限公司（以下简称“农业园区经济公司”）与张华明签订租赁协议书，约定农业园区经济公司将华亭佳苑后36.5亩土地出租给张华明用于种植业，租赁期限自2010年1月1日起至2018年12月31日止，租金每年每亩1，200元，自第四年起2%递增，先付后用，每年在协议签订日为准付清全年租金，以此类推，不得擅自改变种植用途，否则农业园区经济公司有权收回土地，张华明如需建房，需向农业园区经济公司提出后，由农业园区经济公司根据实际许可予以安排，张华明不得擅自�建等。此后，张华明将上述56亩、24亩和36.5亩土地统一使用，先后设立了上海市嘉定区华亭镇华明观赏鱼养殖场和上海新晶盛生态农业专业合作社，在上述土地开挖鱼塘、铺设水泥地坪、搭建棚舍、养殖观赏鱼和澳洲小龙虾等。2014年12月11日，上海市嘉定区规划和土地管理局向张华明发出责令停止土地违法行为通知书，称查明张华明违法使用土地约15亩用于建造混凝土养鱼池等行为，要求其停止土地违法行为。此外，在租赁期间，张华明仅在2009年10月向农业园区经济公司支付租金24，000元，此后一直未再付款。2014年6月23日，张华明向农业园区经济公司出具承诺称其将在2014年8月30日前分批支付拖欠的土地款至全部付清。但张华明到期并未兑现其承诺。2014年12月17日，农业园区经济公司向张华明发出催告函，要求其立即支付拖欠的租金，但张华明仍然没有交付。2015年1月6日，农业园区经济公司又向张华明发出告知书，解除与张华明间租赁协议，并要求其清场。该函已于2015年1月14日送达张华明。但张华明却未清场搬离。故农业园区经济公司起诉要求：一、确认农业园区经济公司与张华明于2009年10月1日签订的《租赁协议书》于2015年1月14日解除；二、张华明在判决生效后15日内将其承租的华亭佳苑后36.5亩土地恢复原状后返还农业园区经济公司，如未恢复，则需支付还耕费用730，000元；三、张华明支付农业园区经济公司截止至2015年1月13日的土地租金197，499.05元；四、张华明按照每日124.85元的标准支付自2015年1月14日起至其实际搬离之日止的土地使用费；五、张华明按照银行同期贷款利率支付农业园区经济公司截止至2015年1月13日的逾期付款利息损失6，054.1元及上述197，499.05元租金的自2015年1月14日起至判决生效之日止的逾期利息损失。
原审中张华明辩称，对于拖欠租金的数额无异议。但张华明之所以拖欠，是有历史原因的。涉案土地相邻的80亩土地原属于联三村，出租给张华明后先用于养猪，后因不符合地区发展需要被政府要求拆除，造成张华明损失258万元左右，当时约定将给予张华明补偿，但至今未能兑现，后来改土地中的56亩划归农业园区经济公司，张华明于是找到农业园区经济公司要求补偿，但农业园区经济公司仍一直未给予解决，因此张华明才从2006年后开始一直未支付租金，希望借此可以督促政府解决补偿问题。后来，2015年5月，张华明曾到农业园区经济公司处准备支付租金，但农业园区经济公司表示该事现由镇里处理，不予接受租金。自此以后张华明就未再付款。现在如果农业园区经济公司把相邻的56亩土地以及后来又联三村出租的24亩土地收回，那么张华明就无法在使用这36.5亩土地。希望政府考虑张华明实际情况，准许张华明继续使用该三块土地，如要收回，也应当一并给予补偿。
原审审理中，对于张华明称其曾于2015年5月要求支付拖欠租金的情况，农业园区经济公司不予认可，张华明也未能提供证据证明；另外张华明明确其三块土地需统一经营，不能分开。
原审法院认为，农业园区经济公司与张华明间土地租赁协议明确约定租赁目的为从事种植业用途，并不违反国家法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效。该协议明确约定，租金先付后用，一年一付，但张华明仅在第一年支付部分租金后，一直未按约履行。对此张华明抗辩称农业园区经济公司欠付其相邻土地的补偿款，首先该补偿款是否应当支付并未确定；其次本案36.5亩土地的租赁发生在农业园区经济公司所述补偿事宜之后，是新的、单独的租赁协议；再者张华明一开始向农业园区经济公司支付过租金，后来又向农业园区经济公司承诺付清拖欠租金，可见张华明明知其应当支付涉案36.5亩的租金；综上，张华明的抗辩理由不能成立，其明知应当支付租金，且承诺付清租金，在此情况下仍拖延不支付，以至于拖欠租金达四、五年之久，数额近20万之巨，其行为已构成根本违约，农业园区经济公司据此解除双方间租赁合同合法有据，法院对此予以确认。对于张华明辩称其曾于2015年5月份要求支付租金，但张华明未能证明该节事实存在，且在此之前农业园区经济公司已经根据其违约情形解除了双方合同，故对张华明该辩称意见法院不予采纳，农业园区经济公司与张华明间租赁协议自农业园区经济公司解除通知送达张华明即2015年1月14日起解除。合同解除后，因合同取得的财产，应当予以返还，返还时应符合正常使用后的状态�现农业园区经济公司要求张华明恢复原状，由于农业园区经济公司未能明确交付时的土地原状，故法院仅能确认由张华明拆除其搭建物后返还。至于还耕费用，由于农业园区经济公司未能举证证明其主张的每亩20，000元的依据，故法院对此不予支持。此外，张华明返还土地时，还应当结清欠付租金，并按照租金标准偿付其自解除后至实际返还之日的使用费损失。故法院对农业园区经济公司要求张华明使用费的诉请，合法有据，法院予以支持。现张华明对于农业园区经济公司主张的欠付租金数额予以确认，与法不悖，法院对此予以确认。对于利息损失，由于张华明未能在约定期限支付租金，造成农业园区经济公司利息损失，农业园区经济公司该项请求具有法律依据，法院对此予以支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第四十四条第一款之规定，判决如下：一、确认农业园区经济公司与张华明于2009年10月1日签订的关于华亭佳苑后36.5亩土地的《租赁协议书》自2015年1月14日解除；二、张华明应于判决生效之日起十五日内拆除上述36.5亩土地上的搭建物，并将该36.5亩土地返还农业园区经济公司；三、张华明应于判决生效之日起十日内给付农业园区经济公司截止至2015年1月13日的土地租金197，499.05元；四、张华明应于判决生效之日起十日内按照每日124.85元的标准偿付农业园区经济公司自2015年1月14日起至其实际搬离之日止的土地使用费；五、张华明应于判决生效之日起十日内偿付农业园区经济公司截止至2015年1月13日的逾期付款利息损失6，054.1元；六、张华明应于判决生效之日起十日内以197，499.05元为基数、按照中国人民银行同期贷款利率�付农业园区经济公司自2015年1月14日起至判决生效之日止的逾期利息损失；七、驳回农业园区经济公司的其他诉讼请求。
原审判决后，上诉人张华明不服，向本院提起上诉称：原审法院认定事实不清。1、上诉人未支付租金是因被上诉人、联三村委会、华亭镇政府未全面履行赔偿义务。2005年、2006年被上诉人因建设农民新村需要拆除上诉人建于租赁土地上的围墙250米，损坏桉树2，500棵、葡萄树1，200棵，占用葡萄地4亩，合计损失973，500元；2006年上半年因建设农民新村需要，拆除上诉人道路50米，应赔偿损失4，000元；2006年1月上诉人经被上诉人同意建造猪舍实施生态养殖，5月份，被上诉人又要求拆除猪舍并承诺给予补偿，通过“上海东洲房地产估价有限公司”评估，被拆除猪舍价值320，000元，至今未赔偿上诉人；2006年2月份，在被上诉人承诺赔偿的情况下，上诉人配合被上诉人执行“上海市土地局监察大队”的指示，造成损失175，000元；2007年、2008年被上诉人两次无故对上诉人承租地断水、断电（2007年断水断电达五个月；2008年再次断电15天），两次共导致90亩葡萄减产，损失共计1，100，000元；上述损失共计2，572，500元。由于被上诉人及华亭镇政府始终拒绝协商赔偿事宜，故上诉人暂停支付本案所涉租金。2、自2010年1月份开始，上诉人所租赁的本案所涉36.5亩土地与相邻的56亩土地实行统一规划，整体运营，截止2015年在租赁土地已投资3，000万元建养殖棚、修建道路等基础设施，拥有员工32名。从充分利用土地价值角度出发，双方也应继续履行租赁合同至2020年12月31日，以提高土地的使用效率，而不应当直接判决“解除”了之。3、如果忽视上诉人对土地整体租赁使用的事实，那么，判决生效后上诉人不得不拆除三分之一的�殖棚，毁掉三分之一的道路，填平三分之一的鱼塘，另外葡萄园及桉树等经济作物的损失更不可估量，这样的判决不符合法律效益原则。综上，上诉人请求二审法院撤销原判第一、二、四、五、六项判决内容，依法改判。
被上诉人农业园区经济公司辩称：涉案合同系双方于2009年10月1日签订，签订之后上诉人支付了部分租金计24，000元，故本合同是一份独立的新合同，双方不存在争议。上诉人长期拖欠租金，且经催告仍未支付逾期租金，其行为构成根本性违约，被上诉人主张解除合同合法有据。综上，被上诉人认为原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
二审审理中，上诉人表示：一审判决后发生新情况，联三村委会2015年9月30日出通知，10月份以拆违名义拆除土地上建筑，植被、鱼池等夷为平地。
被上诉人不同意上诉人的陈述。其称原审判决后联三村委会发现葡萄和孔雀等都不是上诉人的，是上诉人转包的。土地是承包人自己腾退的，联三村委会没有进行拆违。上诉人的女儿，女婿已经把涉案土地返还给联三村委会了。
二审中审理，上诉人又表示：上诉人张华明因涉案土地涉及非法占用农用地，上海市嘉定区规划和土地管理局认为张华明有非法占用农用地的情况，违反相关法律规定，对该情况进行立案调查，调查终结后建议移送嘉定区公安局，追究刑事责任，2015年9月23日，嘉定公安分局以涉嫌非法占用农用地罪将张华明进行刑事拘留，2015年10月29日执行逮捕，现张华明羁押在嘉定看守所。上诉人认为张华明被逮捕也是因为在涉案地块上挖鱼塘、铺设道路等行为，而该行为是否违法，是否构成犯罪，未最终定性，故向法院申请中止审理。
本院认为，本案是土地租赁合同纠纷案件，张华明是否构成非法占用农用地犯罪并不影响本案的审理，故上诉人要求中止审理，本院不予准许。本案双方当事人间签订了独立的土地租赁协议书，现上诉人违反协议书约定未按期支付租金且在出具承诺书后欠租多年后仍未付清拖欠巨额租金，原审法院认定其根本违约，支持农业园区经济公司要求解除合同，返还土地，支付租金、土地使用费、逾期付款利息等诉讼请求并无不当，本院予以维持。张华明上诉以其他合同履行中发生的争议来对抗本案合同中支付租金的义务并无依据，本院不予采纳。综上，原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币4，353元，由上诉人张华明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘建颖
审 判 员 成 皿
代理审判员 王晓梅
二〇一六年二月二十九日
书 记 员 王小玥
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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