北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终439号
上诉人（原审原告）：北京瀚海雅苑餐饮管理有限公司，住所地北京市东城区左安门内大街20号。
法定代表人：张桂君，执行董事。
委托诉讼代理人：习卫红，泰和泰（北京）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：中国民族贸易促进会，住所地北京市朝阳区建国门外大街甲6号（国贸桥西）中环世贸中心D座21层。
法定代表人：蓝军，常务副会长。
委托诉讼代理人：周鹏，男，中国民族贸易促进会副会长兼秘书长。
委托诉讼代理人：杨怀民，北京市昆仑律师事务所律师。
上诉人北京瀚海雅苑餐饮管理有限公司因与被上诉人中国民族贸易促进会房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2016）京0101民初22498号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
北京瀚海雅苑餐饮管理有限公司（下称瀚海公司）上诉请求,要求撤销原审判决,依法改判解除与中国民族贸易促进会（下称民族促进会）签署的《合作协议》，并由民族促进会交还全部房屋。事实和理由：原审法院对民族促进会未按期缴纳租金的行为，仅以租金被山东省威海市环翠区人民法院（下称环翠区法院）列为执行案款为由不认定违约，属于认定事实错误；我公司并未主张《合作协议》无效，原审法院以产权人应当在转租行为6个月内提出异议为由，不支持我公司的解除合同请求，适用法律不当。产权人北京市东城区龙潭公园管理处（下称龙潭公园管理处）在得知转租的事实后，已经在6个月之内向承租人发送函件，明确表示不同意转租，并要求我公司立即收回房屋，法律没有规定产权人异议的方式必须为提起诉讼，其发函符合法律规定，双方的《合作协议》不具备继续履行的条件，应予解除。
民族促进会辩称,同意一审判决，不同意瀚海公司的上诉请求。我认为一审法院审理案件认定事实清楚、适用法律正确，应该予以维持。我单位积极配合法院强制执行，不能支付给瀚海公司租金系瀚海公司的自身债务问题造成；产权人龙潭湖公园管理处才有权利解除合同，瀚海公司无权解除合同，至今龙潭湖公园管理处也没有要求解除合同。
瀚海公司向一审法院起诉请求,请求判令：1、解除双方签署的《合作协议》；2、民族促进会立即腾退《合作协议》约定的由民族促进会承租的房屋及石舫；3、诉讼费由民族促进会承担。
一审法院认定事实：瀚海公司从北京市东城区龙潭公园管理处承租涉案房屋。2015年8月18日，瀚海公司（甲方）与民族促进会（乙方）签订《合作协议》，约定甲方从龙潭公园管理处承租了位于北京市东城区左安门内大街20号的房屋院落，承租期限为15年。甲方拟与乙方共同合作使用该房屋院落。该院落共包括御海楼、阳光房、高管宿舍、东小院和湖面建筑群等部分……甲方使用的范围包括：东小院、湖面建筑群（石舫除外）；乙方使用范围包括：御海楼地下一层、地上一层、二层；阳光房地下室及一层。所在院落由甲乙双方共同使用；湖面建筑群的石舫交由乙方使用，如甲方有使用需求时，需甲方提前十日向乙方提出，乙方无条件交还甲方使用。高管宿舍暂由甲方使用，待甲方无使用需求后再交由乙方使用。甲乙双方对房屋院落的乙方使用范围内房屋合作使用权具有排他性。鉴于甲方与公园签订合同第7.4条约定，甲乙双方通过共同努力，共同出函取得公园认可。本协议约定交由乙方使用的房屋院落，主要用于乙方办公使用，不得超出乙方的职能范畴，严格遵守国家和房屋所在地有关房屋使用和管理的规定。本协议所约定的合作期限为10年。租期自2015年7月27日至2025年12月31日，于2015年7月27日起计租。甲乙双方经协商同意可提前终止本协议。2016年7月27日至2017年7月27日、2017年7月27日至2018年7月27日期间的扶持资金均为600万元。乙方采用按季度支付的方式向甲方支付扶持资金。为保证乙方对该房屋建筑装饰的设计和改建工作顺利进行，甲方同意提供乙方使用范围内现有的建筑物的原始图纸；乙方在装饰装修前应将改建图纸送甲方审核，审核通过后再实施改造，改造完毕时将改建图纸交甲方存档。乙方施工前15个工作日必须将图纸交甲方物业进行审核，待审核同意后，乙方方可进行施工。如甲方超过15个工作日没有提出异议或回复，视为同意。乙方的施工不能破坏现有的主体结构及外幕墙。如果重新装修和拆建超过300平方米，拆除改建前，乙方需要向甲方交纳装修押金20万，甲方验收合格后再退回。有下列情形之一，甲方有权解除本协议：（一）因乙方原因造成房屋主体结构损坏无法修复的；（二）乙方不遵守约定擅自出租或转让的；（三）乙方拖延支付扶持资金时，当甲方向乙方发出书面催收通知后30天仍未支付的；（四）乙方擅自改变房屋用途的……
经原审法院现场调查，御海楼前摆放有影壁石一个，上书“严以修身、严以用权、严以律己、谋事要实、创业要实、做人要实”。御海楼188房间未见舞台，现做办公室使用。御海楼199房间未见火锅餐厅，现做会议室使用。阳光房地下一层现为一间大的办公室，未见隔墙。
庭审中，瀚海公司提交北京市东城区龙潭公园管理处发给瀚海公司的函件两份，一份为落款日期为2015年11月9日的《告知函》，一份为落款日期为2016年3月7日的《北京市东城区龙潭公园关于解除合同及返还房屋的函》，用以证明因民族促进会私自搭建发射塔及大型影壁，北京市东城区龙潭公园管理处已经向瀚海公司发函要求恢复原状并明确表示不同意瀚海公司将房屋转租给民族促进会，要求尽快整改，否则将解除合同并收回房屋。民族促进会对上述证据的真实性和关联性均不认可，认为是瀚海公司为此次诉讼而制作的，民族促进会从承租房屋起至今一直在大门口悬挂牌匾，北京市东城区龙潭公园管理处对民族促进会从瀚海公司处承租房屋早已知情，两年多以来从未向民族促进会提出过异议，事实上是默许认可的。关于两份函件的送达时间，瀚海公司称因系直接送达，无法证明送达日期，故只能以落款日期为准。经原审法院向北京市东城区龙潭公园管理处核实，该单位表示：确实曾向瀚海公司发过上述函件，但发送时间已无法核实，并未就瀚海公司转租一事提起过诉讼，关于是否要求确认瀚海公司与民族促进会之间合同无效，该单位以需要开会研究为由未答复。
关于民族促进会拖欠瀚海公司2017年度租金问题，民族促进会提交环翠区法院协助执行通知书，用以证明系瀚海公司涉执行案件，该法院向民族促进会发送了协助执行通知书要求民族促进会停止向瀚海公司支付租金，截至法庭辩论终结前已实际冻结民族促进会应付租金500余万元。民族促进会认为系瀚海公司自身原因导致无法收取租金，民族促进会不构成违约。瀚海公司认为该法院执行局虽然向民族促进会发送了协助执行通知书，但租金并未被该法院实际冻结划扣，故民族促进会并不能因此免除向瀚海公司支付租金的义务。经原审法院向该法院执行局核实，该法院答复：因瀚海公司被列为被执行人，该法院向民族促进会发送协助执行通知书一事属实，目前对该案件的执行、冻结划扣等工作正在按照程序进行。
一审法院认为，瀚海公司与民族促进会之间签订的《合作协议》，双方均认可名为合作，实为租赁，所谓扶持资金即租金。承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。本案中，北京市东城区龙潭公园管理处虽曾向瀚海公司发送不允许转租的函件，但其既未向法院起诉要求解除其与瀚海公司的合同，亦未明确要求确认瀚海公司与民族促进会之间合同无效，瀚海公司与民族促进会之间《合作协议》应属有效。该协议对双方当事人均具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案的争议焦点即瀚海公司是否享有合同的解除权问题。瀚海公司的解除理由主要包括民族促进会违反约定擅自改变房屋约定的使用用途、破坏了房屋主体结构、未按期交纳租金。根据法院查明的情况，民族促进会摆放的影壁石并不影响通行及房屋使用功能；御海楼199房间未见火锅餐厅，现做会议室使用；御海楼188房间舞台虽被拆除，但并不与双方约定的办公用途相悖；阳光房地下一层虽已拆除隔墙，但瀚海公司未就民族促进会拆除承重墙、破坏了房屋主体结构进行充分举证，故法院难以认定民族促进会违反约定擅自改变了房屋的使用用途、破坏了房屋主体结构。关于民族促进会未按期交纳租金一节，因瀚海公司涉执行案件，民族促进会应向瀚海公司支付的租金已经被环翠区法院列为执行案款，该款项的实际查封划扣进程并不影响民族促进会以此为由做出已付租金的抗辩，故瀚海公司据此要求解除合同理由亦不充分。综上，解除合同的条件尚未成就，瀚海公司并不享有合同解除权，故其要求解除《合作协议》并要求民族促进会立即腾退承租的房屋及石舫的诉讼请求，法院不予支持。据此，一审法院于2017年11月判决：驳回北京瀚海雅苑餐饮管理有限公司全部诉讼请求。
二审查明事实与一审基本一致。
二审补充查明，2010年6月1日，北京市崇文区龙潭湖公园管理处（甲方、现名称为北京市东城区龙潭公园管理处）与净雅食品股份有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，其中约定甲方将龙潭湖公园内京华食苑出租给乙方经营餐饮，项目总建筑面积为2600平方米，分为地下一层和地上二层，另外包括周边配套建筑，甲方同意乙方将承租房屋作为餐饮经营用房，租赁期限内，乙方按照国家有关法律法规进行合法经营，不得更改本房屋用途。租赁期限为2011年1月1日至2025年12月31日，2011年度租金标准为260万元，2012年度280万元，2013年度、2014年度为300万元。租赁合同其中载明，有下列情形之一的，甲方有权选择提前终止合同，并要求乙方赔偿甲方所遭受的一切损失，乙方损失自负。（1）、未经甲方同意擅自对房屋进行拆改，扩建的；（2）、未经甲方同意擅自改变房屋用途或转租他人的；（3）、用承租房屋进行非法活动的，损害社会安全和公共利益的；（4）、租金等费用的缴纳逾期90天以上的；（5）房屋租赁期限内，发生由乙方原因造成房屋安全的重大安全事故；（6）、乙方自行改变房屋用途，对甲方管理造成严重影响的。
2011年2月18日，北京市东城区龙潭公园管理处（甲方）、净雅食品股份有限公司（乙方）与瀚海公司（丙方）签订《房屋租赁合同补充协议》，约定乙方将权利义务转让给丙方，由丙方作为承租方主体继续履行原合同中乙方相应的权利义务，乙方不再作为原合同的履约主体，且不承担原合同中的任何权利义务，甲方对此予以同意。本协议未涉及原合同条款的，仍执行原合同条款。本协议与原合同具有同等的法律效力。
瀚海公司称龙潭公园管理处向其直接送达落款日期为2015年11月9日的《告知函》，其中载明，现贵公司出现了以下行为：1、你方将房屋转租给民族促进会，扰乱了出租房屋的正常经营秩序，给公园带来了不良影响，限你公司15日内收回房屋，否则我园将与贵公司解除租赁关系；2、你公司私自在临街传达室后设立信号发射塔，院内下殿门前设立大型影壁，限你公司15日内拆除；以上情节，限你公司在接到告知函15日内进行整改；如整改不成，公园将严格按照《房屋租赁合同》采取相应措施，而由此带来的任何损失由你公司自行承担。
瀚海公司于2016年3月7日通过公证向民族促进会邮寄送达《收回石舫的紧急告知函》，主要内容为：因我公司急需使用石舫，已于2015年11月12日特告知贵会于2015年11月23日前交还我公司使用，但未能实现。为避免不必要的纠纷，现我公司正式通知贵会自本告知函发出11日内，将石舫交还我公司使用。瀚海公司当日通过公证向民族促进会邮寄送达《解除合同协议及返还房屋的紧急告知函》，主要内容为：贵会与我公司于2015年8月18日签订的《合作协议》未取得龙潭湖公园管理处的认可，龙潭湖公园管理处于2015年11月9日向我公司发函要求我公司收回涉案房屋院落，龙潭湖公园管理处于2016年3月7日向我公司发出《解除合同及返还房屋函》，限我公司于2016年3月17日收回涉案院落，否则将于2016月3月7日正式解除与我公司的所有合同及补充协议。现我公司正式通知贵会，自本告知函发出之日起2个工作日起，正式终止我公司与贵会于2015年8月18日签署的《合作协议》，请贵会于2016年3月17日前，撤离所有物业管理人员，2016年3月20日拆除信号发射塔及大型影壁，于2016年3月20日拆除所有装潢，于2016年3月30日前归还我公司所有办公设施及物品。
民族促进会于2016年3月11日向瀚海公司复函，主要内容为：贵司2016年3月7日致函我会要求解除《合作协议》，我会认为，你方无权单方解除，我会不同意解除《合作协议》。
瀚海公司于2016年4月14日通过公证向民族促进会邮寄送达《收回物业管理等事宜的紧急告知函》，要求收回办公设施及要求民族促进会申请注销《餐饮经营许可证》。
二审审理中，民族促进会提供网上转账支付凭证，证明其于2017年12月4日向环翠区法院支付348000元的冻结款项；于2017年12月4日向瀚海公司支付452000元。于2018年1月18日向瀚海公司支付2018年1月27日至2018年4月27日扶持资金1457808元。瀚海公司对此未持异议。
经本院向龙潭湖公园管理处核实，龙潭湖公园管理处明确表示不同意瀚海公司对外转租涉案房屋，龙潭湖公园管理处于2015年9月发现瀚海公司对外转租后，于2015年11月9日直接向瀚海公司送达《告知函》，明确不同意瀚海公司的转租行为，又于2016年3月7日直接向瀚海公司送达了《解除函》。
经本院释明合同无效后的法律后果，瀚海公司仍坚持在合同无效的情形下处理其要求民族促进会腾退涉案场地的诉讼请求；民族促进会则不同意瀚海公司变更诉讼请求，亦不同意在本案中直接处理合同无效后的法律后果。
本院认为：瀚海公司与龙潭公园管理处签订的《房屋租赁合同》约定瀚海公司转租应征得龙潭公园管理处的同意，否则龙潭公园管理处可选择提前终止合同。瀚海公司与民族促进会签订的《合作协议》名为合作，实为租赁。龙潭公园管理处向瀚海公司直接送达落款日期为2015年11月9日的《告知函》，明确表示不同意瀚海公司转租给民族促进会并限期收回。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。龙潭公园管理处在知晓瀚海公司转租后，在6个月内对瀚海公司转租的行为明确提出异议，故瀚海公司转租的行为无效。承租人在事先没有得到出租人同意的情况下擅自出租房屋，属于无权处分的行为。因产权人龙潭公园管理处明确表示不同意瀚海公司转租给民族促进会，瀚海公司与民族促进会签订的《合作协议》的合同效力归于无效。原审判决对合同的效力认定有误，本院依法予以纠正。
因《合作协议》归于无效，瀚海公司要求解除与民族促进会签署的《合作协议》的诉讼请求，本院予以驳回。瀚海公司要求民族促进会腾退涉案场地的诉讼请求系基于合同有效的前提提出，现《合作协议》属于无效合同，而民族促进会不同意瀚海公司变更诉讼请求，亦不同意本案直接处理合同无效后的法律后果，故本案不宜直接处理，双方可另行处理合同无效的法律后果。
综上所述，因合同无效，瀚海公司基于合同有效的上诉请求，本院予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，本院判决如下：
一、撤销北京市东城区人民法院（2016）京0101民初22498号民事判决；
二、确认北京瀚海雅苑餐饮管理有限公司与中国民族贸易促进会于2015年8月18日签订的《合作协议》无效；
三、驳回北京瀚海雅苑餐饮管理有限公司的全部诉讼请求。
一审案件受理费366863元，由北京瀚海雅苑餐饮管理有限公司负担293490元（已交纳）；由中国民族贸易促进会负担73373元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）；二审案件受理费366863元，由北京瀚海雅苑餐饮管理有限公司负担293490元（已交纳）；由中国民族贸易促进会负担73373元（于本判决生效之日起7日内交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 王军华
审判员 李蔚林
审判员 曹 雪
二〇一八年二月二十四日
书记员 张晓鸥