上海市杨浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杨民四（民）初字第1569号
原告上海莱克物业管理有限公司。
法定代表人蒋乐俊。
委托代理人沈百镛。
被告魏清智。
被告周伦建。
原告上海莱克物业管理有限公司（以下简称莱克物业）诉被告魏清智、被告周伦建物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员张扬独任审判，于2015年6月11日第一次公开开庭进行了审理，原告莱克物业的委托代理人沈百镛、被告魏清智、被告周伦建到庭参加了诉讼。于2015年7月3日第二次公开开庭进行了审理，原告莱克物业的委托代理人沈百镛、被告周伦建到庭参加了诉讼，被告魏清智经本院依法送达传票后未到庭。本案现已缺席审理终结。
原告莱克物业诉称，原告根据与莱克大厦业主大会签订的物业服务合同的约定，按照2014年11月21日莱克大厦业主大会通过的决议，莱克大厦六楼的办公用房应按每月4.8元／每平方米计价标准支付物业费。莱克大厦物业管理收费事项已在2014年12月12日进行公示，并在大楼内上门发放《莱克大厦物业费调整反馈意见书》及电话联系和通过信箱投递的方式告知业主并征询意见。截至2014年12月25日止对新物业费缴费标准征询意见的统计结果为：同意152户、反对13户、弃权3户，按照《上海市物业管理条例》第十二条规定，同意户已超过三分之二作为通过，于2015年1月1日起正式执行新的物业费标准。两被告是上海市杨浦区大连路XXX号（莱克大厦）6A、6B、6C、6D、6E、6F、6G、6H房屋（以下简称系争房屋）的所有权人，但至今被告未按照新调整的物业费标准支付物业费。故诉至法院，要求被告支付2015年1月至4月拖欠的物业管理费人民币20，399.20元（以下币种均为人民币）。
被告魏清智辩称，不同意原告诉请。2010年4月5日被告获得系争房屋的产权至今一直没有支付过物业费，现接受原告上涨的收费价格，即愿意按照4.8元每月每平方米的标准缴纳物业费，对原告收取物业费被告没有异议。但是，被告有6个产权车位从2010年4月5日开始一直由原告经营，并约定6个车位的经营费用折抵物业费，从2010年4月5日开始至今双方都是这么履行的。车位的产权在两被告名下。
被告周伦建辩称，同意被告魏清智的意见，在被告方未将系争房屋租借给上海市同某人文艺术专修学院（以下简称同某学院）前，6个车位的费用就一直抵扣物业费，系争房屋出租给同某学院后，被告与同某学院约定6个车位给同某学院使用，并由同某学院支付物业费，如果同某学院不用这6个车位，被告则将车位交给物业公司经营管理并抵扣物业费。在将系争房屋出租给同某学院时，已约定6个车位由同某学院使用，由同某学院支付物业费。被告还认为原告与同某学院签订了车位租赁协议，且4.8元的物业收费标准不合理，故不同意支付物业服务费。
经审理查明，原告系上海市杨浦区大连路XXX号（莱克大厦）的物业服务公司，两被告系上海市杨浦区大连路XXX号（莱克大厦）6A、6B、6C、6D、6E、6F、6G、6H房屋的房地产产权人，两被告名下的该房地产类型为办公楼，总建筑面积为1062.46平方米，产权核准日期为2010年4月20日。
2014年12月12日，上海市杨浦区莱克大厦业主大会在莱克大厦内张贴《告知》，明确：根据2014年11月21日业主代表大会通过的第二项决议，为在新的一届中，进一步改变居改非的状况，对还未找到合适办公用地的住户，物业费缴费标准为：1、房屋以居住为主，善（擅）改公司办公的，物业费缴费标准为（按住户的2倍计）即：每月3.20元／每平方。2、公司房屋纯作办公用房的（按居住用户的3倍计）即：每月4.80元／每平方。此告知从2014年12月12日起一周内无异议上述缴费标准的，从2015年1月1日实施。2014年12月29日，上海市杨浦区莱克大厦业主大会在莱克大厦内张贴《通告》，内容为：根据2014年11月21日业主代表大会通过的第二项决议，对六楼的办公用房作培训学院后，出现了使用电梯高人员、高频率、高损耗的实际状况，除物业费按每月4.80元／每平方计价外，同时必须承担主大楼每年全部电梯费用支出的三分之一。该事项已在2014年12月12日进行过公示，并上门发放征询表及电话联系和通过信箱投递。截止2014年12月25日止统计：同意：152户、反对：13户（不包含本六楼业主）、弃权：3户。按《上海市物业管理条例》规定，同意户已超过三分之二作通过。该事项自2015年1月1日起执行。
2015年1月23日，原告（乙方）与上海市杨浦区莱克大厦业主大会（甲方）签订《物业服务合同》，约定：莱克大厦位于杨浦区大连路XXX号，总建筑面积35665平方米，其中住宅20016平方米；乙方为本物业管理区域的业主和物业使用人提供物业管理服务；合同为期三年，自2015年1月1日起至2017年12月31日止；乙方按建筑面积向业主收取物业服务费，高层（6-28层）：1.60元／月·平方米，高层（6-28层）居住房自行改为办公房的均按3.20元／月·平方米收取物业管理费，高层（6-28层）办公性质房屋4.80元／月·平方米收取物业管理费；物业服务费用按2个月交纳，业主应在2个月内履行交纳义务，逾期交纳的，违约金按每日加收0.5%计收；合同还约定了其他权利义务。原告及其法定代表人蒋乐俊、上海市杨浦区莱克大厦业主大会及莱克大厦业主委员会主任唐某某共同在该合同上签章。
2015年1-4月的物业服务费两被告未支付，原告遂于2015年4月20日诉至本院，作如上诉请。
另查明，2013年4月23日，被告周伦建作为出租方（甲方），与作为承租方（乙方）的同某学院签订一份《上海市房屋租赁合同》，合同约定：甲方将系争房屋出租给乙方作为办公、办学使用，租赁期自2013年4月23日起至2023年4月22日止；月租金为5万元；租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理等费用由乙方承担。2013年5月24日，同某学院的负责人束某出具一份书面材料，言明：本校需要使用房东周伦建的地下车库（六楼车库六个），从六月一日起启用，自六月一日起，物业管理费由本校按月支付。被告周伦建在该书面材料的产权人处签名。2013年7月1日，同某学院作为出让人（甲方）与作为承让人（乙方）的原告签订一份《车位租赁使用协议书》，就莱克大厦地下6个停车位的管理使用问题达成共识：1、甲方保留2个车位（11、12号）自用，其余4个车位（13、15、16、17号）租给乙方管理使用，由乙方统一出租或作临时停车使用，租金或临时停车管理费由乙方收取；2、乙方在租赁期间免去甲方莱克大厦主楼六层的物业费及6个车位管理费；3、甲方因单位增加车辆需要增加自用车位时，应提前15天通知乙方，乙方必须腾出车位供甲方使用，每个车位的使用费用为：物业费和车位管理费的1／4；4、在租赁期间，甲方如有来访客户需要临时停车时，乙方免收临时停车费；5、双方应遵守协议规定，不得违约，如有违约，违约方承担违约责任，并赔付给对方违约金3，000元，本协议终止；6、本协议在履行中若发生争议，可由双方当事人进行协商解决，协调调解不成可向有关管理部门或人民法院提起诉讼。2015年3月13日，原告向同某学院发出书面通知：根据莱克大厦业主大会告知，贵学院房屋属办公用房，物业费缴费标准每月为：4.80元／每平方。自2015年元月1日起实施执行。原先我物业公司对贵院地下车库4个车位顶原物业管理费每月2.60元／m2的协议至2015年3月15日作停止执行，2015年元月1日起按新规定计算收取物业费。2015年4月9日，原告作为承让人（乙方）与作为出让人（甲方）的同某学院再次签订《车位管理使用协议书》，就莱克大厦地下6个停车位的管理使用问题约定如下：1、甲方保留2个车位（固定）自用，其余4个车位出让给乙方管理使用，由乙方统一出租或作临时停车使用，租金或临时停车管理费由乙方收取；2、4个车位的租金为莱克大厦主楼六层2.6元／平方的物业费及6个车位管理费，乙方租赁甲方车位期间，车位租金由乙方替甲方代缴莱克大厦主楼六层的物业费；3、甲方因单位增加车辆需要增加自用车位时，应提前15天通知乙方，乙方必须腾出车位供甲方使用，每个车位的使用费用为：主楼六层2.6元／平方的物业费和6个车位管理费两项费用的1／4；4、在租赁期间，甲方如有来访客户需要临时停车时，乙方免收临时停车费；5、租赁时间暂定一年（2015年4月1日至2016年3月31日）；6、双方应遵守协议规定，不得违约，如违约，应承担各自违约责任，并赔付给对方违约金3000元，并且终止本协议；7、本协议在履行中若发生争议，可由双方当事人进行协商解决，协商调解不成可向有关管理部门或人民法院提起诉讼。
以上事实，由原告提供的上海市房地产登记簿、2014年12月12日《告知》、2014年12月29日《通告》、《物业服务合同》、2013年5月24日字据、2013年7月1日《车位租赁使用协议书》、2015年3月13日《通知》、2015年4月9日《车位管理使用协议书》、被告提供的2013年4月23日《上海市房屋租赁合同》及当事人的陈述等证据予以佐证，并经法庭质证，本院予以确认。
本院认为，被告所在莱克大厦业主大会代表全体业主与原告签订的《物业服务合同》未违反法律法规规定，系双方真实意思表示，属有效合同，其效力及于大厦内包括被告在内的每个业主。合同签订后，原告依据该合同提供物业服务，故有权按合同约定的标准主张物业服务费。业主按时交纳物业服务费是应尽义务，无正当理由逾期支付，既是违约行为，也不利于物业服务的改善。被告作为商业用房业主，理应按照业主大会确定的办公性质房屋的标准按时支付物业服务费。原告诉请并无不当，应予支持。
被告认为因原告经营管理了被告的车位，已抵消物业管理费用，因该委托经营管理活动系另一法律关系，非本案处理范围，未经原告认可，不能当然抵偿物业管理费用。被告提出已约定了由系争房屋承租方支付物业管理费用，根据法律规定，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。原告与系争房屋承租人之间签订的车位管理使用协议亦不能作为被告拒付物业服务费的理由。故被告的抗辩理由无法律依据，本院难以采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《物业管理条例》第四十二条、第六十七条之规定，判决如下：
被告魏清智、被告周伦建应于本判决生效之日起十日内支付原告上海莱克物业管理有限公司自2015年1月1日起至2015年4月30日止的物业服务费人民币20，399.20元。
负有金钱给付义务的当事人如未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币620元，减半收取计人民币310元，由被告魏清智、周伦建负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 张 扬
二〇一五年七月十七日
书记员 袁甄乙
附：相关法律条文
一、《物业管理条例》
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
……
第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。