江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第06192号
上诉人（原审原告）昆山卓言房地产营销策划有限公司。
委托代理人谭增，江苏惟勤律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）昆山嘉信置业有限公司。
委托代理人金花，江苏嘉昆律师事务所律师。
上诉人昆山卓言房地产营销策划有限公司（以下简称卓言公司）因与被上诉人昆山嘉信置业有限公司（以下简称嘉信公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2015）昆民初字第3618号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年12月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，卓言公司（乙方）与嘉信公司（甲方）于2013年11月23日签订销售代理合同，约定：一、甲方委托乙方销售代理昆山开发区泯江路55号嘉信世纪大厦楼盘，商品房预售许可证编号为2013250。二、代理销售面积为13321平方米，总销千万元以内平均销售底价为6500元／平方米，总销三千万元后平均销售底价为7000元／平方米，总销六千万元后平均销售底价为7900平方米。乙方须确保全案总销不低于9500万元（扣除佣金、溢价及广告灯所有销售支出后）。根据代理销售平均底价，由乙方按总销金额分阶段拟定“一房一价”之销售底价表，在正式公开前由甲方确认盖章后生效。如需调整，经甲乙双方协商拟定。三、代理期限为正式签订本销售代理合同后的6个月，遇农历年延长1个月。合同到期后，双方可视情况及意愿经协商后再延续本合同。双方约定2014年1月30日前，乙方须完成总销售额2000万元，若届时未完成，甲方可立即单方面解除合同，并无须向乙方支付任何佣金及溢价费用。四、销售佣金结算标准：1、在销售代理总销三千万以内，甲方无需向乙方支付销售佣金，只需支付溢价款，溢价款按照“一房一价”销售底价表核算，超过底价表以上之销售收入视为溢价部分，溢价部分甲得0%，乙得100%（含分销公司所得，由开发商直接按销售款到账比例支付给分销公司，按套结算之后剩余溢价款为乙方所得）。乙方需在2014年1月30日前完成该项目2000万元的销售任务，并且该部分客户的商品房购销合同的签署率达到90%，同意满足以上两个条件，才具备进行下一阶段销售代理的条件；若乙方在2014年1月30日前同时达成以上两个条件，则须全案销售任务达到3000万元之后，乙方才具备向甲方申请溢价款的条件，若乙方达到以上请佣条件，则由乙方提供客户房款到账比例清单，经甲方销售和财务确认后，甲方按销售款到账比例支付给乙方相应溢价款的70%，剩余部分作为提留，暂不发放。若在2014年1月30日前乙方未同时满足以上两个条件，对于已经完成的那部分销售代理任务，甲方无须支付给乙方任何销售代理及溢价费用，乙方不得以任何方式要求甲方支付乙方针对该项目的销售工作所投入或产生的任何费用或赔偿。另甲方可立即单方面终止该销售代理合同，乙方无条件同意，甲方不终止销售代理合同的，甲乙双方可重新协商销售代理事宜。2、如在2014年1月30日前乙方完成总销2000万元……五、佣金支付方式：乙方于每月底统计当月满足佣金支付条件的销售佣金表交于甲方，甲方于当月内核定金额并通知乙方开具发票，甲方收到乙方发票后须于次月10日前以转账支票或汇票形式支付给乙方，乙方须开具当地地税局认可的发票予甲方。……八、费用的约定。九、销售代理期间甲方保留房源自行办理认购签约及按揭等工作，乙方不得针对该部分房源收取销售代理佣金或溢价佣金，该部分房源也不计入乙方的销售业绩考核。……十一、在双方能够履行本合同约定的前提下，本合同有效期至代理期限日后自动终止。
2013年11月26日，双方共同确认3层至11层楼的底价表，备注标注：1、执行期间：总销3000万元前；2、总销3000万元前推4、5、6、10、11层，3、7、8、9保留。
2014年4月29日，双方签订补充协议，约定代理期限延长至2014年12月31日，其他内容遵照原合同执行，双方可协商再行订立补充协议。
2015年8月12日，卓言公司向嘉信公司发函，内容为：兹2013年12月23日签订代理销售嘉信大厦项目，合同期限为半年期限。在我公司明确无法完成原任务指标后，于合同到期前就实际市场现状重新商议，贵公司同意续约至2014年12月31日，并承诺已办理结束的客户给予结佣金（首批客户在10月交房结束的佣金于2014年11月结清），接着销售11套房屋为一次性付款，承诺房款到账即时支付（实际房款到账日期为2015年1月），因年前资金紧张年后大部分结清，尾款10万元于2015年8月3日结清。2015年至今未签订续约合同，佣金也尚未结算清。与贵公司2015年8月5日协商后杨总提出可撤场并进行结算。我公司会配合撤场交接工作，请贵公司书面通知撤场，并明确交接负责人和时间。截至书面撤场通知前所产生的费用由贵公司负责。
卓言公司为证明自己的销售业绩提供销售明细两份，2013年至2014年度共计32套房屋，2015年度3套，未标明销售时间的21套。
嘉信公司提供协议书6份，证明卓言公司提供的销售明细中有22套是嘉信公司抵债给施工方等，并非卓言公司自行销售。经原审法院核对，卓言公司提供的未标明销售时间的21套房屋及2014年度签订的414号房屋均系签订了抵债协议。其余31套房屋销售金额为13905480.12元。
以上事实由销售代理合同及补充协议、房屋销售底价表、销售明细、发票、联络函、抵债协议书及当事人庭审陈述为证。
原审原告卓言公司的诉讼请求为：一、嘉信公司支付房屋销售代理佣金2349154.65元。二、诉讼费用由嘉信公司负担。
原审法院认为，卓言公司与嘉信公司签订的销售代理合同及补充协议系双方真实意思表示，合法有效，原审法院予以认定。本案的争议焦点在于是否已经达到合同约定的付款条件。双方在合同中约定，“乙方需在2014年1月30日前完成该项目2000万元的销售任务，并且该部分客户的商品房购销合同的签署率达到90%。若在2014年1月30日前乙方未同时满足以上两个条件，对于已经完成的那部分销售代理任务，甲方无须支付给乙方任何销售代理及溢价费用。”由此可见，若按照合同约定，卓言公司代理销售的价款不足2000万元，不符合支付佣金的条件，但是从卓言公司发给嘉信公司的函件以及嘉信公司已经实际支付佣金的事实来看，嘉信公司承诺已办理结束的客户给予结佣金，卓言公司提供的函件也表明2014年12月31日前的佣金已经支付完毕。故对卓言公司主张2014年12月31日前佣金的诉讼请求，原审法院不予支持。对于2015年1月1日之后卓言公司代理销售的房屋佣金，因双方未签订新的代理合同，若按照原合同约定并未达到支付条件，双方也未就佣金支付方式达成新的一致意见，故原审法院对卓言公司主张2015年度三套房屋佣金的诉讼请求不予支持。
关于嘉信公司答辩中提及的广告、办公费用，因嘉信公司并未提出反诉，本案不予理涉。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院判决：驳回昆山卓言房地产营销策划有限公司的全部诉讼请求。案件受理费25594元，减半收取12797元，由昆山卓言房地产营销策划有限公司负担。
上诉人卓言公司不服上述民事判决，向本院提出上诉称：一、一审判决认定事实错误。2013年11月23日签订的销售代理合同到期后，上诉人没有完成合同约定的2014年1月30日前销售2000万元的任务，按合同约定被上诉人可以单方面解除合同且不需要支付任何佣金和溢价费用，但在被上诉人承诺在原合同期内已经销售的房屋给予结佣金的情况下，双方于2014年4月29日签订补充协议，上诉人继续进行代理销售。补充协议于2014年12月31日到期，之后双方没有再续签协议，被上诉人也没有书面通知解除合同，但上诉人继续进行代理销售并继续办理后续服务。合同变更后佣金的结算标准为上诉人得溢价款，被上诉人实际也是按这个标准结算佣金的，但2014年12月31日之前的佣金被上诉人没有支付完毕。二、2015年5月7日上诉人又销售了三套房屋，被上诉人也是按照溢价款结算佣金，而且分销佣金已经支付，被上诉人尚欠上诉人该三套房屋佣金144798.29元。三、关于414、401、515、516室房屋，是上诉人先销售给刘红及昆山东鹏建设工程有限公司的法定代表人张鹏举，后介绍公共部分装修给昆山东鹏建设工程有限公司施工，之后签订的抵债协议只是房屋支付方式的变更，应算作上诉人的销售业绩，这四套房屋的销售佣金为292086.67元，被上诉人至今没有给付。四、所谓抵债的房屋如有溢价应作为佣金支付给上诉人。综上，请求二审法院发回重审或查明事实后予以改判。
被上诉人嘉信公司辩称，原审判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审中，上诉人卓言公司提供了一张2015年5月7日销售的三套房屋分销佣金及佣金总额明细表，主张该明细表上有分销佣金领取人梁永丰的签字，证明三套房屋的销售仍然按溢价款结算佣金。被上诉人嘉信公司质证认为，该份证据为上诉人自行编制的表格，对真实性不予认可，且与本案无关。
被上诉人嘉信公司提供了付款证明单一份，主张双方之间的代理销售合同于2014年12月31日到期，因上诉人的销售代理业绩不佳，双方口头约定不再续签合同，但上诉人的法定代表人李娜可以以个人名义代理销售，并且可以拿5%的分销佣金，2015年销售的三套房屋是李娜作为分销单位领取了83300元佣金，并不存在梁永丰这个分销商。上诉人卓言公司质证认为，这笔业务是上诉人与被上诉人总结算销售佣金，然后再由上诉人支付给中间人梁永丰佣金，三套房屋有底价也有销售价，佣金远远大于李娜领取的83300元，分销佣金是支付给梁永丰的，被上诉人还应支付上诉人佣金144798.29元。
二审中，被上诉人嘉信公司主张，其共支付给上诉人佣金886623.57元，不包括支付给分销商的佣金。按照双方签订的代理销售合同，因上诉人的销售业绩未能达到合同约定的结算标准，因此被上诉人无需向上诉人支付佣金。但是考虑到房地产市场低迷，房屋销售困难，而且上诉人也付出了精力，因此被上诉人同意向上诉人支付佣金，但双方没有约定具体的支付标准，只是约定了金额。上诉人发给被上诉人的函件明确说明了双方约定的佣金已经全部支付完毕。
上诉人卓言公司则主张，佣金应当按溢价款结算，双方并未结算完毕，上诉人销售了56套房屋，被上诉人只支付了22套房屋的佣金886623.57元，其余房屋的佣金都没有支付。
本院二审查明事实与原审查明事实一致。
本院认为，嘉信公司与卓言公司于2013年11月23日签订的销售代理合同以及2014年4月29日签订的补充协议合法有效。2013年11月23日的销售代理合同约定，卓言公司的代理期限为签订合同后的六个月，遇农历年延长一个月；该合同还约定，在2014年1月30日前卓言公司须完成总销售额2000万元，若届时未完成，嘉信公司可立即单方面解除合同，并无须向卓言公司支付任何佣金及溢价费用。2014年4月29日的补充协议约定，代理期限延长至2014年12月31日，其他内容遵照原合同执行，双方可协商再行订立补充协议。卓言公司上诉认为，2013年11月23日销售代理合同到期后，嘉信公司承诺已经销售的房屋给予结佣金，佣金结算标准为卓言公司得溢价款。对此，本院认为，2013年11月23日销售代理合同将卓言公司完成销售额2000万元作为嘉信公司开始支付佣金及溢价费用的条件；2014年4月29日补充协议虽将代理期限延长至2014年12月31日，但同时明确其他内容遵照原合同执行，证明销售代理合同约定的佣金及溢价费用的支付条件并未发生变更；此后，嘉信公司与卓言公司未再订立新的补充协议，故双方之间的权利义务仍应以2013年11月23日销售代理合同以及2014年4月29日补充协议的约定为准。原审中卓言公司提供的销售明细表载明，涉案项目在2013年至2014年度共计销售32套房屋，2015年度销售3套房屋，未标明销售时间的房屋为21套。经原审法院核实，未标明销售时间的21套房屋以及2014年度的414室房屋均签订了抵债协议，不足以认定系卓言公司销售。卓言公司已销售的31套房屋销售金额为13905480.12元，尚未达到合同约定的嘉信公司开始支付佣金及溢价费用的条件，故卓言公司要求嘉信公司支付佣金的诉讼请求，不应予以支持。关于嘉信公司自愿给付卓言公司的886623.57元佣金，属于嘉信公司自行处分权利，不违反法律规定，应予准许。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费25594元，由上诉人昆山卓言房地产营销策划有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄文杰
审判员 周 军
审判员 周 红
二〇一六年二月二日
书记员 王文君