湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘01民终7801号
上诉人（原审原告）：唐明杰。
委托诉讼代理人：李亚军，湖南良光律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：张忠武。
委托诉讼代理人：吴培坚。
被上诉人（原审被告）：王其美，女，1945年12月9日出生，汉族，住长沙市天心区。
委托诉讼代理人：吴培坚。
上诉人唐明杰因与被上诉人王其美、张忠武合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2016）湘0103民初278号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
唐明杰上诉请求：撤销原判第四项，改判唐明杰在本判决生效后十日内向王其美支付房屋使用费（以每月250元为标准，自2011年6月1日计算至长沙市天心区西湖村安置小区C区9栋905房返还之日止）；撤销原判第五项，改判王其美在本判决生效后十日内向唐明杰支付购房款占用期间的利息损失的50%（以170000元为基数，按照同期中国人民银行一年期贷款利率的标准，从2011年5月15日起计算至实际支付之日止）；张忠武对王其美在本案中所承担的全部还款义务承担连带责任；本案一、二审诉讼费用及鉴定费用由张忠武、王其美承担。事实与理由：一、王其美自身存在过错，唐明杰只应承担房屋使用费50%的责任，王其美自己应承担50%的责任。二、一审判决王其美按年利率0.4%向唐明杰支付购房款占用期间利息损失明显不公平。三、张忠武对王其美在本案中所承担的还款义务应承担连带责任。四、一审鉴定费，王其美应承担50%即1000元。
王其美、张忠武辩称：一、一审判决认定每月租金500元，已经考虑双方的过错和责任，是偏低的。二、双方之间不是民间借贷，一审关于利息的判决是正确的。三、唐明杰要求张忠武承担连带责任不符合法律规定。四、一审判决是公平合理的，王其美不应承担二审诉讼费用；鉴定是唐明杰单方要求，王其美不应承担鉴定费。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
唐明杰向一审法院起诉请求：一、确认唐明杰与张忠武、王其美之间的房屋买卖合同无效；二、张忠武、王其美退还唐明杰购房款170000元；三、张忠武、王其美承担唐明杰房屋装修款60000元；四、唐明杰与张忠武、王其美的利息损失与租房损失相抵（利息以170000为基数，从2011年5月14日起暂计算至起诉之日，房租从唐明杰实际使用之日起计算）；五、本案全部诉讼费用由张忠武、王其美承担。
一审法院认定事实：长沙市天心区暮云街道西湖村铁路坡组339号房屋拆迁后，由政府划拨安置地补偿，王其美系被安置人口，其获得补偿安置地后，在该安置地上建设房屋一栋，905房系其中一套。2011年4月，唐明杰与张忠武就905房买卖达成口头协议，由唐明杰购买905房，房款292800元。后唐明杰向张忠武支付房款170000元。2011年5月，张忠武向唐明杰交付房屋，唐明杰对905房进行了装修后入住至今。2011年5月14日，张忠武向唐明杰出具收条（170000元）一张。唐明杰认为，口头协商时，其便要求张忠武提供房屋产权证书并签订书面购房合同，但张忠武未同意，唐明杰考虑双方亲属关系遂按口头协议支付房款。入住后，发现房屋面积与约定面积不符、房屋不能办理产权证书、房屋性质不能买卖等问题，故不再支付余款，并要求解除合同。张忠武认为，唐明杰配偶要求购买905房，在签订口头协议时，其也向唐明杰告知房屋属于安置地建房，系王其美所有，暂未能办理产权证书，且唐明杰作为当地人，对当地安置地建房情况应该知情。房屋占地面积约96㎡，但是有凸出部分，实际使用面积约110㎡，唐明杰所述情况与事实不符。张忠武考虑待唐明杰全额付款后方签订书面合同，因唐明杰未能全额付款，故双方未签订书面合同。王其美同意张忠武意见，并补充说明期间双方就合同事宜协商，但未能达成一致。
一审法院另查明：一、经唐明杰申请，一审法院委托湖南长城工程咨询有限公司对905房装修工程造价进行评估，《长沙市天心区暮云街道西湖村安置小区C区9栋905的装修工程造价鉴定审核报告》（以下简称鉴定报告）鉴定结论部分为：905房装修工程的造价为28880.05元（1.所有的防护窗及护栏杆；2.三樘木门及六樘门套；3.房屋内所有涂料刮白的部分；4.厨房的木结构（橱柜及壁柜）；5.厨房、厕所的吊顶；6.厕所的水管包边的瓷砖；7.两个卧室的衣柜；8.窗户的木材包边）。鉴定意见部分为：入户门口的木架及柜子装修部分，因暂不确定是否拆除，就此部分鉴定金额1573.85元单独列出作为异议部分，如拆除就不计入鉴定部分，如不拆除就计入鉴定部分。经庭审质证，唐明杰对评估报告无异议,张忠武对评估报告真实性有异议，认为评估价值明显偏高。二、905房属于安置地建房，西湖村造册登记在王其美名下，至今未办理房屋产权证书。
一审法院认为：双方口头买卖合同效力问题。当事人订立合同，可以采取口头形式，王其美委托张忠武与唐明杰就905房口头达成买卖合同，该合同成立。但905房系安置地建房，未能办理权属证书，不能进行市场流通，故双方口头买卖合同无效。合同无效后的法律后果。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。双方对于张忠武已收受房款170000元和905房仍由唐明杰使用的事实无异议，一审法院予以认定。合同无效后，唐明杰占有房屋和张忠武收受款项的行为失去合法依据，双方应互相返还。公民可以通过代理人实施民事法律行为，被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。张忠武系受王其美委托代为与唐明杰洽谈房屋买卖事宜和收取款项，王其美对此表示认可，张忠武的代理行为应由被代理人王其美承担责任，故王其美应向唐明杰返还购房款170000元。二、双方损失的认定和责任承担。唐明杰在占有使用王其美的房屋期间，事实上获得财产性收益，即房屋使用费，应当返还给王其美。参照近年来当地房屋租赁市场交易价格，一审法院酌情认定房屋使用费为每月500元，双方认可大约于2011年5月交房，不能确定具体时间，则计算时间从2011年6月1日起至房屋返还之日止。王其美占有款项期间，获得了孳息收益，应当返还给唐明杰，参照历年中国人民银行同期活期存款利率，结合案情，一审法院酌情认定王其美返还占有款项期间收益以170000元为基数，按照年利率0.4%，从2011年5月15日起计算至本判决履行期限届满之日止。其次，唐明杰交付房屋虽有部分装修，但不能满足家庭生活需要，结合鉴定报告陈述装修内容，唐明杰再行装修具有合理性，且王其美居住在本地，其对唐明杰是否进行装修应知情，王其美未提交证据证明其明确反对唐明杰装修，则一审法院可以推定王其美对唐明杰装修一事是认可的。因鉴定包含的装修项目均已与房屋形成附合，如要求唐明杰拆除则无法实现装修物使用价值，王其美亦不同意利用，则由双方按照过错大小分担装修的现值损失。鉴定报告系一审法院委托，程序合法，鉴定报告事实清楚，一审法院予以采信。905房装修工程造价为30453.9元（装修工程造价28880.05元+入户门口的木架及柜子1573.85元），该价值系2011年装修价值，未考虑折旧，现该房屋使用已逾五年，一审法院酌情认定自然使用损耗40%，即12181.56元（30453.9元×40%）由使用人唐明杰承担，现存价值60%，即18272.34元（30453.9元×60%）由双方依据过错承担。王其美对涉案房屋的性质认识不清，将涉案房屋出卖给唐明杰，其主观上存在过错。唐明杰在订立合同中未能对涉案房屋性质进行审查，亦存在过错，则现存价值18272.34元，双方各自承担50%，即9136.17元。因房屋装修价值已按价值保存原则处理，则装修物随房屋一并交付王其美，由王其美处分。综上，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、唐明杰与张忠武于2011年5月成立的关于购买长沙市天心区西湖村安置小区C区9栋905房的买卖合同无效；二、唐明杰于本判决生效后十日内将长沙市天心区西湖村安置小区C区9栋905房返还给王其美；三、王其美于本判决生效后十日内向唐明杰返还购房款170000元；四、唐明杰于本判决生效后十日内向王其美支付房屋使用费（以每月500元为标准，从2011年6月1日计算至长沙市天心区西湖村安置小区C区9栋905房返还之日止）；五、王其美于本判决生效后十日内向唐明杰支付购房款占用期间利息损失（以170000元为基数，按照年利率0.4%，从2011年5月15日起计算至本判决履行期限届满之日止）；六、王其美于本判决生效后十日内向唐明杰支付装修损失9136.17元；七、驳回唐明杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4750元，由唐明杰承担2375元，王其美承担2375元。
本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。
本院查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。
本院认为：王其美委托张忠武与唐明杰就905房口头达成的房屋买卖合同系无效合同；合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。唐明杰事实上占有使用房屋，应当向王其美支付房屋使用费；原审判决参照近年来当地房屋租赁市场交易价格，酌情认定房屋使用费为每月500元，并无不当。王其美事实上占用唐明杰支付的购房款，应当向唐明杰支付适当利息，但原审判决酌情认定王其美支付占用款项期间的利息损失以170000元为基数、按照年利率0.4%计算的标准偏低；参照中国人民银行发布的近年存款基准利率，考虑本案案情，本院认为按照年利率1.5%计算为宜。张忠武系受王其美委托代为与唐明杰洽谈房屋买卖事宜和收取款项，张忠武的代理行为应由被代理人王其美承担责任，唐明杰上诉要求张忠武承担连带责任的事实依据和法律依据不足，本院不予支持。另外，本案中，鉴定报告系一审法院委托，并且一审法院予以采信；根据双方当事人的过错责任，鉴定费2000元应由唐明杰和王其美各承担1000元。
综上所述，唐明杰的部分上诉请求成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持湖南省长沙市天心区人民法院（2016）湘0103民初278号民事判决第一、二、三、四、六、七项；
二、变更湖南省长沙市天心区人民法院（2016）湘0103民初278号民事判决第五项为：王其美于本判决生效后十日内向唐明杰支付购房款占用期间利息损失（以170000元为基数，按照年利率1.5%，从2011年5月15日起计算至王其美返还购房款之日止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费4750元，鉴定费2000元，二审案件受理费750元，合计7500元，由唐明杰承担3750元，王其美承担3750元。
本判决为终审判决。
审 判 长 周坤
审 判 员 熊伟
代理审判员 周卓
二〇一六年十二月二十六日
书 记 员 范璐