重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）渝一中法民终字第04999号
上诉人（原审原告）重庆市金科实业集团华南房地产开发有限公司，住所地重庆市江北区建新东路73号金科香江家园3楼。
法定代表人蒋思海，董事长。
委托代理人何家胜，系该司职工。
被上诉人（原审被告）秦宗华，住重庆市江北区。
上诉人重庆市金科实业集团华南房地产开发有限公司（以下称金科集团华南房地产公司）与被上诉人秦宗华房屋租赁合同纠纷一案，重庆市江北区人民法院于2012年9月24日作出（2012）江法民初字第05733号民事判决。金科集团华南房地产公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了此案，本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2006年8月25日，金科集团华南房地产公司与秦宗华签订《金科·金砂水岸商铺租赁合同》。合同约定秦宗华承租金科集团华南房地产公司位于江北区红砂碛路26号附76号、77号的商业铺面，商铺建筑面积为840平方米；秦宗华租赁商铺后，只能从事“家富富侨”经营；秦宗华必须于2006年9月10日前接收商铺，于2006年11月9日前完成装修工程并开业；商铺租赁期限为60个月，即从2006年9月10日到2011年9月9日。商铺装修期为2个月，即2006年9月10日至11月9日。装修期免收租金和物管费，但需交纳临时用水、用电等相关费用，具体收费标准以物业管理合同的约定为准。商铺免租期为4个月、计租期为54个月；2006年9月10日至2007年3月9日期间免收租金。2007年3月10日至2008年9月9日期间，租金单价为15元／月／平方米，计租面积为840平方米，月租金合计为12600元／月。2008年9月10日至2009年9月9日期间，租金为单价15.9元／月／平方米，月租金合计为13356元／月。2009年9月10日至2010年9月9日期间，租金为单价16.9元／月／平方米，月租金合计为14196元／月。2010年9月10日至2011年9月9日期间，租金为单价17.9元／月／平方米，月租金合计为15036元／月；每三个月为一个档期计收租金；秦宗华在签订本合同时需缴纳履约保证金25000元。当合同终止后，秦宗华无违约行为时，金科集团华南房地产公司应在合同终止之日起7月内将履约保证金不计利息全部返还给秦宗华，如有违约，金科集团华南房地产公司在扣除损失后将剩余部分不计利息全部返还给秦宗华；金科集团华南房地产公司授权重庆金科物业管理有限公司对租赁物业实行物业管理，物业管理费2.7元／平方米／月，并按计租面积计算，与租金共同收取。物业管理费实际收取金额为2268元／月。
双方签订租赁合同后，金科集团华南房地产公司将涉案商铺交付给秦宗华，秦宗华向该司支付了部分租金。经重庆市平正房地产测量事务所测算，涉案两个商铺的面积合计为758.16平方米。
庭审中，双方均认可应按758.16平方米计算租金；秦宗华应支付的租金总额为665968元。金科集团华南房地产公司称秦宗华实际支付了租金309204元（2007年3月至2009年6月期间，但未交纳2007年12月至2008年3月期间租金37800元），秦宗华则辩称共支付了租金387072元。已支付2007年12月至2008年3月期间租金37800元，但未举示证据，并称即使未支付该款，此笔租金已超过了诉讼时效。另，秦宗华称支付了2009年6月至2009年9月期间租金40068元，此后未再支付租金。秦宗华举示了一张收据复印件以证明。收据载明“金科集团”收到“家富富侨”租金40068元（2009年6月10日至2009年9月9日期间租金40068元，编号为4014206）。金科集团华南房地产公司的收费员付静在该收据上写明：称该收据一式三联，因为秦宗华没有支付该收据款项，原件已经作废，此收据复印件系秦宗华在金科集团华南房地产公司清理档案时，私自将复印件带走的。但未加盖公章。
2012年1月11日，秦宗华向金科集团华南房地产公司出具承诺函，承诺于2012年5月22日支付该司租金278892元。金科集团华南房地产公司收到了秦宗华的承诺函。
另查明，2006年12月31日，金科集团华南房地产公司与王中德签订《商品房买卖合同》，将江北区红砂碛路26号附76号以642910元出售给王中德。2010年3月23日，王中德与金科集团华南房地产公司签订《金科·金砂水岸商铺委托租赁协议》，王中德将所购商铺委托金科集团华南房地产公司出租，期限为2007年1月1日至2011年9月9日。
2008年11月18日，金科集团华南房地产公司与重庆中科建设（集团）有限公司（下称中科公司）签订《重庆市商品房买卖合同》，将江北区红砂碛路26号附77号以3882668元出售给中科公司。2010年4月7日，中科公司与金科集团华南房地产公司签订《金科·金砂水岸商铺委托租赁合同》，中科公司将所购商铺委托金科集团华南房地产公司出租，期限为2008年11月18日至2011年9月9日。
上述事实，有《金科·金砂水岸商铺委托租赁合同》、租赁合同、《重庆市商品房买卖合同》、《商品房买卖合同》、《金科·金砂水岸商铺委托租赁协议》、承诺书、收据及双方当事人的法庭陈述等证据在卷佐证。
一审法院认为，金科集团华南房地产公司与秦宗华签订《金科·金砂水岸商铺租赁合同》系双方真实意思表示，且不违背法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按租赁合同的约定享有权利、承担义务。根据合同约定，秦宗华应向金科集团华南房地产公司支付租金。庭审中，双方均认可秦宗华应支付的租金总额为665968元，予以确认。金科集团华南房地产公司称秦宗华实际支付了租金309204元，秦宗华则辩称支付了租金387072元。双方对秦宗华是否支付了2007年12月至2008年3月期间租金37800元及2009年6月10日至2009年9月9日期间租金40068元存在争议。
秦宗华主张支付了2007年12月至2008年3月期间的租金37800元，但未能举证证实，应认定该部分租金尚未支付。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。2012年7月12日受理了本案。2007年12月至2008年3月期间的租金虽然秦宗华未支付，根据前述法律规定，金科集团华南房地产公司要求秦宗华支付该部分租金的请求已超过了二年的诉讼时效，故对于秦宗华提出的金科集团华南房地产公司此部分诉讼请求已超过了诉讼时效的抗辩意见，予以采纳。
秦宗华称已支付了2009年6月10日至2009年9月9日期间租金40068元，结合其举示的收据复印件、金科集团华南房地产公司收到的承诺函及陈述，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》的相关规定，秦宗华提供的证据的证明力明显大于金科集团华南房地产公司提供证据的证明力，故对秦宗华提供的证据予以采纳，应认定秦宗华已支付了2009年6月10日至2009年9月9日期间租金40068元。
秦宗华应支付金科集团华南房地产公司租金665968元，已支付349272元，尚欠316696元。尚欠租金中有37800元已超过诉讼时效而不应支持，余款278896元应予主张。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条之规定，判决如下：一、秦宗华于本判决生效之日起五日内支付重庆市金科实业集团华南房地产开发有限公司租金278896元；二、驳回重庆市金科实业集团华南房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6652元，减半收取3326元，由秦宗华承担2600元，重庆市金科实业集团华南房地产开发有限公司承担726元。受理费已由重庆市金科实业集团华南房地产开发有限公司向本院交纳3326元，秦宗华在履行前述义务时，一并将其应负担的受理费给付重庆市金科实业集团华南房地产开发有限公司。
判决后，金科集团华南房地产公司不服上诉，要求撤销原审判决第一项并改判。理由是原审认定被上诉人已支付2009年6月10日至2009年9月9日租金40068元不当。被上诉人则表示服判。
二审审理查明事实与一审审理查明事实一致。二审中，金科集团华南房地产公司举示票据号为4014206的收据“交给付款人”联原件，此原件与原审中秦宗华举示的收据复印件系同一票号及内容，金科集团华南房地产公司以此证明2009年6月10日至2009年9月9日租金40068元秦宗华未付，故收据“交给付款人”联原件由金科集团华南房地产公司开具后未交付秦宗华。秦宗华认可其复印件系从金科集团华南房地产公司复印，同时二审中对该笔租金提出时效抗辩，认为已过诉讼时效。案经调解未果。
本院认为，金科集团华南房地产公司与秦宗华签订《金科·金砂水岸商铺租赁合同》合法有效，双方均应按约履行。结合双方举示证据，秦宗华应支付金科集团华南房地产公司租金665968元，已支付309204元，尚欠356764元。尚欠租金中有37800元已超过诉讼时效而不应支持，对双方争议的2009年6月10日至2009年9月9日租金40068元，现秦宗华仅持有付款的复印件，而原件仍在金科集团华南房地产公司处，不能认定秦宗华实际支付了该笔租金，秦宗华应予支付。二审中，秦宗华对该笔租金提出时效抗辩，认为已过诉讼时效，但其一审中对此笔租金并未提出时效抗辩，二审也未就此提供新证据，根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第（一）款规定，故秦宗华对此笔租金提出的时效抗辩本院不予支持。秦宗华应支付金科集团华南房地产公司租金318964元。综上所述，基于二审上诉人举示新证据，对原审判决作相应改判。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（三）项之规定，判决如下：
一、维持重庆市江北区（2012）江法民初字第05733号民事判决第二项；
二、变更重庆市江北区（2012）江法民初字第05733号民事判决第一项为秦宗华于本判决生效之日起五日内支付重庆市金科实业集团华南房地产开发有限公司租金318964元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费6652元，减半收取3326元，由秦宗华承担2600元，二审案件受理费801元，由上诉人重庆市金科实业集团华南房地产开发有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李立新
审 判 员 申和平
代理审判员 吴长渝
二〇一三年一月十一日
书 记 员 程 容