洛阳市老城区人民法院民 事 判 决 书（2015）老民初字第729号原告：李永发，男，1951年10月12日出生，汉族。原告：李长新，男，1974年10月4日出生，汉族。原告：张春娟，女，1974年10月11日出生，回族。原告李长新、张春娟共同委托代理人：李永发，身份同上。被告：洛阳宏进农副产品批发市场有限公司。住所地：洛阳市。法定代表人：陈振刚，该公司总经理。委托代理人：王干益、陈笑笑（实习），河南开物律师事务所律师。原告李永发、李长新、张春娟因与被告洛阳宏进农副产品批发市场有限公司（以下简称宏进批发市场）租赁合同纠纷一案，于2015年6月9日向本院提起诉讼。本院受理后，向被告宏进批发市场送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书和开庭传票，并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李永发及作为原告李长新、张春娟的委托代理人，被告宏进批发市场的委托代理人王干益、陈笑笑均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李永发、李长新、张春娟诉称：2012年上半年，根据宏进批发市场的招商广告，李永发、李长新于2012年12月24日缴纳D区5栋3号、5号房屋租金，共计46300元。2013年3月，李永发、李长新、张春娟进驻装修并建二个冷库，共计支出费用262191元。2013年6月，李永发、李长新、张春娟组织人员5人、进货十多吨，准备试营业。7月22日，宏进市场管委会下达公告，因房子开裂、下沉，要求人员撤离。李永发、李长新、张春娟只能将货物处理，人员减至2人。此后李永发、李长新、张春娟多次找宏进批发市场要求安排新商铺，宏进批发市场都以种种理由推脱。为此，李永发、李长新、张春娟诉至法院，现要求：1、宏进批发市场退回租金46300元及利息16668元（2012年12月24日至2015年7月30日，月利息1.2%），共62968元；2、宏进批发市场赔偿李永发、李长新、张春娟装修费用63500元及利息20574元（2013年3月20日至2015年7月共27个月，月利率1.2%），共计84074元；安装冷库费用152391元及利息49374元（从2013年4月至2015年7月共27个月，月利率1.2%），共计201765元；租金损失10500元（共21个月，每月租金500元）；安装热水器、空调损失1548元；误工费30000元；3、本案诉讼费由宏进批发市场承担。被告宏进批发市场辩称：1、出租给李永发、李长新、张春娟的房子确实有质量问题，但是房屋不是宏进批发市场盖的，宏进批发市场也是受害者；2、李永发、李长新、张春娟主张的退回租金46300元，应扣除李永发、李长新、张春娟实际租赁期间的租金（从2013年6月份到2013年12月），李永发、李长新、张春娟主张的装修费用及装修冷库的费用太高，宏进批发市场不认可；3、关于利息，在本案的债权是否应该赔偿，赔偿多少尚未确定的情况下，月利息按1.2%计算没有依据；4、宏进批发市场出租给李永发、李长新、张春娟的房屋是商铺，李永发、李长新、张春娟外出租房的租金，不应由宏进批发市场承担；5、安装空调、热水器的费用与本案无关，不应由宏进批发市场承担。庭审中，原告李永发、李长新、张春娟提交证据材料如下：1、租金收据复印件两份，押金收据复印件一份。证明：李永发、李长新、张春娟交房屋租金46300元，押金10元。2、公告一份。证明：从2013年7月22日开始，房屋已经不适合继续使用。3、冷库工程预算清单两份。证明：李永发、李长新、张春娟安装二个冷库分别支出64063元和88328元。4、装修清单一份。证明：李永发、李长新、张春娟房屋装修支出63500元。5、照片12张。证明：租赁房屋墙壁开裂情况。6、分房情况说明一份。证明：李永发、李长新、张春娟多次向宏进批发市场主张分房未果。7、租赁合同一份。证明：宏进批发市场应按照合同向李永发、李长新、张春娟提供经营场地，并在协议期间给李永发、李长新、张春娟营造良好的经营环境，维护市场的正常经营秩序，但是宏进批发市场没有按照合同约定提供经营场地，对此李永发、李长新、张春娟没有任何责任，一切后果都是宏进批发市场造成的。经质证，被告宏进批发市场对证据1、5、7真实性无异议。对证据2真实性无异议，但对证明方向有异议，所有商户并非都在2013年7月22日搬出。对证据3真实性不认可，冷库工程预算清单只为预算清单，清单上不涉及对方是谁，装修冷库工程应该有合同、发票，即使与李永发、李长新、张春娟有关，也远远超过合理价格，应该扣除折旧费用后，宏进批发市场再承担。对证据4真实性有异议，对关联性也有异议，系一份合同的最后一页，其他内容不清楚，手写的63500元，不知道是谁写的，真实性不认可。对证据6有异议，宏进批发市场并非没有给李永发、李长新、张春娟分房子，只是安排的房子李永发、李长新、张春娟不满意。庭审中，被告宏进批发市场提交证据材料如下：1、鲜肉区6-12月营业情况巡查表各一份。证明：李永发、李长新、张春娟从2013年6月11日开始经营，一直持续到2013年12月2日下午。2、购买电量查询表一份。证明：李永发、李长新、张春娟使用冷库至2013年12月9日。经质证，原告李永发、李长新、张春娟对证据1、2真实性无异议，因为李永发、李长新、张春娟库存一直在冷库中放着。在审理中，原告李永发、李长新、张春娟申请对存放于宏进批发市场D区5栋3号、5号商铺的两个冷库在2013年4月的造价及装修造价（2013年）进行评估，本院依法委托洛阳市蓝诚价格评估事务所有限公司进行评估，洛阳市蓝诚价格评估事务所有限公司于2015年12月11日作出蓝评报字（2015）第147号价格评估报告书。经质证，原告李永发、李长新、张春娟无异议。被告宏进批发市场对评估报告有异议，认为评估报告未考虑折旧成本，各项价格过分偏高，其中地板砖工程量为148平方米，并非208平方米，内粉刷由被告宏进批发市场实施，在房屋交付时被告宏进批发市场已安装旋转楼梯，后经原告李永发、李长新、张春娟改造，应减去原楼梯的成本。本院根据原、被告的诉辩意见和举证、质证情况，对本案的事实确认如下：2012年12月24日，李长新、张春娟与宏进批发市场签订了一份商铺租赁及入场经营协议书，约定：李长新、张春娟承租宏进批发市场D区5栋3号商铺，租赁期限自2013年4月1日至2016年3月31日，年租金23533元，租金付款方式为先交费后使用等内容。同日，李永发、张春娟与宏进批发市场签订了一份商铺租赁及入场经营协议书，约定：李永发、张春娟承租宏进批发市场D区5栋5号商铺，租赁期限自2013年4月1日至2016年3月31日，年租金22774元，租金付款方式为先交费后使用等内容。合同签订当日，李永发、李长新、张春娟共向宏进批发市场交纳租金46307元。2013年3月，李永发、李长新、张春娟开始进场装修并安装二个冷库，2013年7月22日，因租赁房屋出现大面积裂缝，宏进市场下达公告，要求商户尽快撤离。此后李永发、李长新、张春娟开始陆续处理库存货物，至2013年12月份撤场。双方因赔偿问题协商无果。为此李永发、李长新、张春娟诉至本院。另查明：李永发、李长新、张春娟装修及安装冷库的造价经鉴定为187177元。本院认为：原告李永发、李长新、张春娟与被告宏进批发市场签订的二份租赁合同，均系双方真实意思表示，且不违背法律规定，合法有效。双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。被告宏进批发市场作为出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，因涉案房屋出现裂缝，导致原告李永发、李长新、张春娟无法使用，不能实现合同目的，现双方均同意解除租赁合同，本院予以确认。合同解除后，被告宏进批发市场应退回原告李永发、李长新、张春娟未使用租赁物期间的租金，并赔偿损失。关于原告李永发、李长新、张春娟要求被告宏进批发市场退回租金46300元及利息的诉讼请求，原告李永发、李长新、张春娟已交纳2013年4月1日至2014年3月31日租金46307元，扣除原告李永发、李长新、张春娟实际使用期间2013年4月-6月的租金11577元（18983＋19613），被告宏进批发市场应退回原告李永发、李长新、张春娟剩余租金34730元并赔偿利息损失（以34730元为本金，自2013年7月1日至2015年7月30日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算），超过部分，本院不予支持。被告宏进批发市场提出原告李永发、李长新、张春娟实际经营至2013年12月，应扣除该部分租金的抗辩意见，因被告宏进批发市场于2013年7月发出公告，涉案房屋已无法正常使用，此后原告李永发、李长新、张春娟只是为减少损失，处理库存货物，并非正常经营，故不应扣除2013年7月-12月的租金，因此被告宏进批发市场的该项抗辩意见，本院不予采信。关于原告李永发、李长新、张春娟要求被告宏进批发市场赔偿装修费用63500元及利息20574元，安装冷库费用152391元及利息49374元的诉讼请求，经鉴定，原告李永发、李长新、张春娟装修及安装冷库的造价为187177元，被告宏进批发市场应赔偿上述损失187177元及利息损失（以187177元为本金，自2013年6月1日至2015年7月30日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算），超过部分，本院不予支持。被告宏进批发市场支付上述款项后，涉案房屋内的装修及二个冷库归被告宏进批发市场所有。被告宏进批发市场提出应扣除实际使用期间的折旧，且部分装修系被告宏进批发市场实施的抗辩意见，因评估价格是按照资产的重置成本扣减各项损耗价格确定，不应重复扣减折旧价格，被告宏进批发市场未提交证据证明其进行了部分装修，故该项抗辩意见本院不予采信。关于原告李永发、李长新、张春娟主张的租金损失10500元、安装热水器、空调损失1548元、误工费30000元，因证据不足，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告宏进批发市场于本判决生效后十日内退回原告李永发、李长新、张春娟租金34730元并赔偿利息损失（以34730元为本金，自2013年7月1日至2015年7月30日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；二、被告宏进批发市场于本判决生效后十日内赔偿原告李永发、李长新、张春娟装修及安装冷库的损失187177元及利息损失（以187177元为本金，自2013年6月1日至2015年7月30日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；三、驳回原告李永发、李长新、张春娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7162元，鉴定费5000元，合计12162元，由原告李永发、李长新、张春娟负担2576元，由被告宏进批发市场负担9586元（原告已垫付，待执行时一并执行）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  贾 伟审 判 员  白小波人民陪审员  曲楠楠二〇一五年十二月二十八日书 记 员  钱亚飞