新疆生产建设兵团第八师中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）兵八民二终字第118号
上诉人（原审原告）：柴洁，女，1963年2月24日出生，汉族。
委托代理人：杨云峰，新疆双信律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：石河子市北泉镇人民政府。住所地：石总场北泉镇。
法定代表人：孟宪锋。
委托代理人：陈宝华，男，1961年6月5日出生。
委托代理人：张长生，新疆七合律师事务所律师。
上诉人柴洁与上诉人石河子市北泉镇人民政府（以下简称北泉镇政府）合同纠纷一案，不服石河子市人民法院（2012）石民初字第2318号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年4月29日受理后，依法组成由审判员孙铭徽担任审判长，代理审判员杨书钢、赵春华参加的合议庭，于同年7月3日公开开庭进行了审理。上诉人柴洁及其委托代理人杨云峰、上诉人北泉镇政府的委托代理人张长生、陈宝华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2006年以前，原告合法拥有位于石总场八一路口的一处庭院用地的使用权，并取得了划拨性质的土地使用权证书。其后被告在未经原告同意的情形下将该处土地处置给他人，2006年5月9日，新疆石河子市北泉镇乡镇企业工业园区管理委员会（被告的下属机构，以下简称为北泉镇园区管委会，甲方）与原告（乙方）签订了一份北泉镇园区管委会提供的格式协议书，协议主要内容为：1、乙方在石总场八一路口庭院用地（包括地面附着物）已被石河子市人民政府批准为乡镇企业工业园区用地，在本协议签订时同时解除原房产证和土地使用证等有关证件。2、甲、乙双方共同委托有资质的评估公司，按照国家有关规定对乙方所使用土地的临时性房屋进行评估。3、对乙方所使用土地上的临时搭棚、电力、树木等附属物由甲、乙双方及总场有关部门共同进行现场测量、清点、造册、评估。4、经评估公司评估，甲方同意金额补偿给乙方人民币351037.05元。5、签订本协议后，甲方一次性支付给乙方全额的补偿金，乙方并保证所有评估过的财产、设施等完整无损，并保证按期搬迁。6、乙方自行安排住处，甲方一次性支付给乙方11个月的临时性租房补助费，每月150元，共计1650元（已包含在补偿金金额内）。7、乙方必须在2006年6月15日前搬迁完毕，并将评估补偿过的设施财产完整交于甲方。8、甲、乙双方都应履行本协议，违约者按照协议金额赔付对方每天1‰的经济损失……。11、按拆迁管理办法，由工业园区划拨给柴洁4108.50平方米土地，并由园区负责办理有关手续，其费用由园区负责。协议签订后，原告按约履行，被告于协议签订次日向原告支付了地上附着物等补偿金351037.05元。同时被告经与石河子市国土资源局会商后确定将地号为石总场工业区B-10-02的土地交付给原告使用，但却未按该协议书之约定缴纳保证金、土地出让金等费用，致使该宗土地的使用权证书至今未能办理。因未办理土地使用权证书，原告无法在该土地上进行构建建筑物及其他正常生产经营活动。2007年至2010年期间，原告家庭为进行生猪养殖，由原告另行租赁了刘瑞国的圈舍，为此支付租金150000元（2007年至2009年为70000元，2010年至2012年为80000元）。
另查，2005年7月8日，第八师土地管理局已将包括本案讼争地块的石总场民营工业区内40宗土地进行挂牌出让，在与原告签订协议书时，该工业区范围内的土地已全部为出让性质，后因双方对费用的承担产生争议，被告未按约定为原告办理好该工业用地范围内的土地使用权出让手续。
原告柴洁于2012年7月9日向原审法院提起诉讼称：2003年4月，原告因宅基地和开办养殖场为由申请用地，经土地部门批准，原告取得了位于被告处的面积为4108.50㎡的国有土地使用权，并办理了国有土地使用权证，缴纳了土地使用费。2005年，被告未经原告同意，擅自将原告的土地转让给了第三方。原告对被告的行为提出反对后，被告承诺按照拆迁给原告另行置换一块土地作为补偿，由被告负责办理出让产权手续并对地上建筑物评估作价进行补偿。在被告做出此承诺后，原告才同意搬迁。2006年5月9日，原、被告经协商签订了一份拆迁补偿协议书，约定由被告给原告置换一块同等面积的土地，并由被告负责办理有关产权手续，所需全部费用由被告负责。同时对地上附着物进行评估确认价值，由被告进行补偿。协议签订后，原告按约履行，被告向原告支付了地上附着物的补偿金，也给原告划定了地号为石总场工业区B-10-02的土地作为置换安置，但却未按《协议书》的约定为原告办理国有土地使用权证书，导致对原告的置换安置未完全落实，原告在未取得土地使用权证书的情形下长达7年的时间内无法正常使用该土地进行经营活动。原告认为，被告未全面履行双方订立的协议，造成原告不能得到有效安置，给原告的生产生活造成很大损失，已经构成违约，原告原来已经拥有合法的土地使用权证书，是被告承诺由其负责为原告置换石总场工业区B-10-02办理好有关手续，并支付全部费用原告才同意搬迁的，原告只需要被告履行承诺，为原告办理国有土地使用权证书并支付由此产生的全部费用，至于性质是划拨还是出让都可以，但不应由原告承担任何费用。请求判令：1、被告完全履行其下设机构新疆石河子市北泉镇乡镇企业工业园区管委会与原告于2006年5月9日签订的协议书，为原告办理位于石总场工业园区B-10-02号土地的使用权证书并承担由此产生的全部费用；2、被告承担违约金200000元；3、案件诉讼费用及送达费等费用由被告承担。
被告北泉镇政府答辩称：一、被告没有违约，被告已经履行了协议中约定的大部分条款义务，支付补偿金、划定了石总场工业园区B-10-02号土地给原告，只是没有为原告办理土地使用证，即使法院认定我们构成违约，我们也认为原告按协议约定补偿款的1‰每天计算偏高，请求法院参照实际情况予以调低；二、原告的第一项诉讼请求按合同约定是没有问题的，但因为合同中注明是在工业园区办理，要按工业园区的规定来办，希望原告配合我们；三、现在就是应该给原告办理成划拔还是出让性质的土地使用证双方有争议，原告只要选择在可以养殖的总场范围的土地我们都愿意划拨和承担相应的费用，但原告选择了工业园区，如果走拍卖程序该宗地可以给原告，但是无法办成划拨性质的，可以办理成出让。为了解决历史遗留问题，如果调解可以按该地块办理使用权证书实际支付价格由被告承担60％的价款，同时该宗地给原告以后原告要用作工业用地才行，如无法达成协议就由法院裁决。
原审法院审理认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。北泉镇园区管委会与原告所签订的补偿安置协议书系当事人真实意思表示，其内容亦不违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，双方均应恪守合约，秉着诚实信用原则全面履行合同义务。原告按约履行其搬迁等义务后，北泉镇园区管委会亦应履行其相应的安置义务，但其至今未按照协议约定为原告办理土地使用权证书等相关手续，当属违约，应承担相应的违约责任。但由于北泉镇园区管委会无法人资格，不具有独立承担民事责任的能力，故其违约责任应由被告北泉镇人民政府承担，原告请求被告继续履行其下设机构北泉镇园区管委会与原告于2006年5月9日签订的协议书之诉请，有事实和法律依据，该院予以支持。在与原告签订了安置补偿协议书之后，经双方选定，同时在被告与石河子国土资源局北泉土地分局会商同意后已按约将石总场工业园区B-10-02号土地划定给原告作为置换，且原告已实际占有该地块多年，只是因未办理好土地使用权等证书而无法正常实现其价值，应确认原告柴洁对石总场工业园区B-10-02号土地拥有合法的土地使用权。对于办理土地使用权等证书所产生的费用范围及承担方式，双方在安置补偿协议中约定不明，只述及：“按拆迁管理办法，由工业园区划拨给柴洁4108.50平方米土地，并由园区负责办理有关手续，其费用由园区负责……”，对此，因双方所签订的补偿安置协议书是由被告下属机构北泉镇园区管委会拟定的格式合同，按照法律规定，当对格式条款的理解发生争议时，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，且2005年农八师土地管理局已将包括本案讼争地块的石总场民营工业区内40宗土地进行挂牌出让，在与原告签订协议书时，该工业区范围内的土地也已经全部为出让性质，故被告在与原告签订协议时明知要给原告办理的土地使用证性质应为出让性质，在长达几年时间内被告一直未履行约定义务给原告办理好土地使用权等证书，被告负有主要义务，故其应承担办理土地使用权证书所需较大比例的土地出让金，原告应承担较小比例的土地出让金，结合本案的实际案情，从土地地段价值、双方所负义务大小及相关土地政策等方面考量，由被告承担80％、原告承担20％的土地出让金较为合理，同时被告应预交保证金及承担除土地出让金以外的其他相关办证费用。对于因被告的违约行为造成原告损失应承担的违约金数额问题，被告在已将原告拥有合法使用证的土地先行处置后再与原告协商安置补偿事宜，本就应考虑实际情况给予原告相对公平的补偿，但在签订安置补偿协议书后，却只履行了部分义务，在长达几年的时间内未及时按约为置换给原告的土地办理合法使用手续，以致于原告无法兴建建筑物进行生产经营活动，构成违约。对于因被告的违约行为造成原告损失应承担的违约金数额问题，被告虽有未及时按约为置换给原告的土地办理合法使用手续的事实，但原告举证的另行租赁场地进行生猪养殖的租金损失与本案不具有关联性，对原告此项诉请，该院不予支持。被告辩称未能及时办理好土地使用权等证书的原因在于原告，但未提供相应的证据予以证实，对此辩解理由该院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：
一、被告石河子市北泉镇人民政府继续履行其下设机构一园区管委会与原告柴洁于2006年5月9日签订的协议书，于本判决生效之日起十日内为原告办理石总场工业园区B-10-02号土地的使用权等证书，办理土地使用权等证书所需的土地出让金由被告承担80%（土地出让金以外的其他办证费用由被告承担、被告预交保证金）、原告承担20％；
二、驳回原告柴洁的其他诉讼请求。
案件受理费4300元，邮寄送达费用90元，合计4390元（原告已预交），由原告柴洁自负1690元，由被告石河子市北泉镇人民政府负担2700元，于判决生效之日起三日内给付原告柴洁。
上诉人柴洁不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、一审判决上诉人承担办理土地使用证20％的费用缺乏事实依据，应予纠正。一审法院对于被上诉人违约的事实已经查明，也确认了双方合同的合法性，被上诉人在答辩时，也认可了自己行为违约，应当承担违约责任。但一审法院却以土地地段价值、双方所负义务大小判令上诉人承担部分办理土地使用证的费用，缺乏依据。只要被上诉人为上诉人办理符合合同约定面积的土地使用证就可以了，不论是出让性质还是划拨性质的土地证。上诉人被征用的土地位置极佳，现在置换的土地位置极差。从双方权利义务和土地位置看，上诉人均不应承担任何费用，请二审法院依法纠正一审判决。二、一审法院不支持违约金无依据。根据一审判决被上诉人辩称内容可知，被上诉人自认违约，请求法院降低违约金数额，但一审法院在认定了违约行为后，却未支持违约金，理由并不充分。按照双方合同约定的违约金计算方法，被上诉人应当支付违约金的数额在800000元，而上诉人一审只主张了200000元，远不足弥补近七年来无法使用土地造成的损失，上诉人在这七年中，租赁他人场地经营，支付了巨额租金，经营不善又导致亏损，所以，根本无力承担办理土地使用证的任何费用，一审诉讼时，就因为交纳诉讼费困难才将违约金降至200000元，可一审法院却没有支持，实有不妥，二审法院应予纠正。三、诉讼费分担不公。上诉人就是因为无法和违约方达成协议才选择了诉讼，上诉人的诉讼请求均按照双方签订的协议书提出的，违约的是被上诉人，引发诉讼的也是被上诉人，一审法院判决上诉人承担诉讼费，不符合法律本意。综上，请求一、撤销原判，改判被上诉人全额承担为上诉人办理土地使用证的费用，并承担违约金200000元。二、被上诉人承担一、二审诉讼费。
上诉人北泉镇政府未作书面答辩，在庭审中口头辩称：一审判决上诉人柴洁承担办理土地使用证的费用及不支持违约有事实依据，按拆迁补偿协议，上诉人北泉镇政府履行了大部分义务，没有履行的部分是因为对协议第11条有争议。诉讼费用的负担不属于上诉的范围，上诉人北泉镇政府不答辩。
上诉人北泉镇政府不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、一审法院将上诉人与被上诉人之间所签定的补偿安置协议书认定成格式合同显然错误。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条的规定，“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”而上诉人下设机构北泉镇园区管委会与被上诉人签订的安置补偿协议书并不符合该规定。首先该协议书是由双方协商确定的而非重复使用。其次被上诉人在签订协议时要求增加了协议第十一条的内容（注：协议的该条用手工填写）。说明上诉人与其进行了协商，采取合理方式提请被上诉人对条款的注意。一审法院没有正确理解立法精神，认定上诉人与被上诉人间的协议书为格式合同明显错误。二、一审法院判决上诉人为被上诉人办理工业园区B-10-62号土地使用权等证书及承担办理土地使用权等证书所需的土地出让金80％明显错误且有失公正。首先，一审法院对被上诉人在石总场工业园区B-10-62号地使用权性质没有查清。石总场工业园区土地使用权是工业用地性质。而被上诉人是从事养殖，如被上诉人不能确定所选工业项目，就不能在该宗土地上取得土地使用权，上诉人也无法通过土地部门办理土地使用证，这是基本的前提。一审法院在未查清土地用途的情形下，判决上诉人承担土地出让金80％错误。其次，协议书第十一条明确约定上诉人承担费用的前提是划拨。而该宗土地现不能划拨，上诉人就不承担出让费用，一审法院判决上诉人承担80％的出让费用，违反了合同自由原则。再次，根据被上诉人从事养殖的合同目的来看，上诉人只能在工业园区土地外为其划拨养殖用地并办理土地使用权证书。被上诉人选择工业园区上诉人无法办理划拨手续及土地使用证。综上，请求撤销原判，改判在石总场工业园区外上诉人为被上诉人划拨养殖用地并办理土地的使用权证书，本案的一、二审案件受理费和送达费用由被上诉人承担。
上诉人柴洁书面答辩称：一、被答辩人要求改变双方合同约定事项，并改变目前实际交付土地的现状，毫无事实依据。被答辩人实际已经将石总场工业园区B-10-02号土地作为补偿协议的置换物交付给了答辩人，只是因为交付土地至今，被答辩人未依约为答辩人办理产权登记手续，而使土地无法发挥实际作用而提起的诉讼，并非是交付标的物位置的争议，所以，被答辩人的上诉请求不成立。该上诉请求系新的诉讼请求，应当另行提起诉讼解决。二、被答辩人用于支持其上诉请求的事实和理由，与诉讼请求之间无因果关系。1、关于协议书是否是格式合同，与上诉请求之间无关联性。一审法院认定协议书是格式合同，但判决中并未采用格式合同的解释方式，而是针对客观事实作出了裁判。即便如此，答辩人亦认可一审的认定，该协议书是被答辩人印制的，反复使用的格式合同，协议书中的补充约定，不能改变格式合同的性质。2、一审判决被答辩人承担办理土地使用证所需费用的80%有误，本案系一起土地征迁引发的合同纠纷，被答辩人在未与答辩人协商前，就违法将答辩人合法占有的土地处置给第三人，后又以各种承诺获得答辩人的同意，从而签订了协议书。在签订协议书时，被答辩人置换给答辩人的土地就已经是出让性质，农八师土地管理局已经将该宗土地挂牌出让，协议书中明确约定，置换土地的有关手续和所需费用均由被答辩人承担。这足以说明，被答辩人在明知需要以出让方式取得该宗土地的情况下，而与答辩人签订协议书并承诺自行承担办理土地使用手续所需一切费用的行为，是符合当时签约本意的，是应当获得法律认可的。被答辩人的此点上诉理由与上诉请求无关，所陈述的理由不能成立。被答辩人一再强调的土地用途，不是本案争议问题，与合同的履行无关，不能以此而要求重新给答辩人置换其他土地。综上，请求驳回被答辩人的全部上诉请求。
本院二审查明：本院除认定一审所查明的事实外，另查明：上诉人北泉镇政府二审中陈述现在划拨土地的费用是20元／平方米，上诉人柴洁主张的这块土地现在的土地出让金大约是200余元／平方米。
本院认为：根据上诉人的上诉理由和被上诉人的答辩意见，本案的争议焦点为：一、上诉人北泉镇政府是否应给上诉人柴洁办理石总场工业园区B-10-02号土地使用证；二、办证所需的土地出让金应如何承担；三、上诉人北泉镇政府是否应承担违约金200000元。
关于焦点一，本院认为：北泉镇园区管委会与上诉人柴洁在协议书中明确约定了由园区办理有关手续，上诉人北泉镇政府在原审中亦认可按合同执行，只是提出园区内的土地为出让性质，不能划拨，上诉人柴洁支付土地出让金后才能办理有关手续，故上诉人北泉镇政府应按约定为上诉人柴洁办理土地的有关手续。
关于焦点二，本院认为：2005年土地部门已将包括本案讼争地块的石总场工业区内的土地进行挂牌出让，北泉镇园区管委会在与上诉人柴洁签订协议书时，已明知该工业区范围内的土地已经全部为出让性质，仍约定由工业园区给上诉人柴洁划拨土地，办理有关手续，负责费用，说明上诉人北泉镇政府对该土地在办证时需支付土地出让金是明知的，其提出不承担土地出让金的辩解意见明显与事实及双方的约定不符。同时，上诉人柴洁亦明知双方约定的是划拨性质的土地，而实际交付给其的是出让性质的土地，其明显受益，且其原先的土地是划拨性质，如变更为出让性质其亦应支付相应的土地出让金，故原审法院对办证所需土地出让金的承担划分并无不当。
关于焦点三，本院认为：双方协议约定由工业园区划拨给柴洁4108.50平方米土地，而在履行时交付给上诉人柴洁的是出让性质的土地，双方实际变更了交付土地的性质，对变更为出让性质土地后的土地出让金如何负担，何时办理土地的有关手续双方并未作出明确约定，故上诉人柴洁主张上诉人北泉镇政府承担违约金200000元的依据不足。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7000元（上诉人柴洁预交4300元，上诉人石河子市北泉镇人民政府预交2700元），由上诉人柴洁负担4300元，上诉人石河子市北泉镇人民政府负担2700元。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙铭徽
代理审判员 杨书钢
代理审判员 赵春华
二〇一四年七月七日
书 记 员 杨 欢