重庆市第五中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）渝05执异356号
案外人：杨殿霞，女，1962年5月13日出生，汉族，住安徽省阜南县。
委托诉讼代理人：王树德，北京市京师律师事务所律师。
申请执行人：中国东方资产管理股份有限公司重庆市分公司，住所地重庆市渝中区。
负责人：徐劲流，总经理。
被执行人：北京中坤锦绣房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区庞各庄镇。
法定代表人：焦青，董事长。
被执行人：黄怒波，男，1956年6月3日出生，汉族，住北京市海淀区。
被执行人：北京中坤投资集团有限公司，住所地北京市大兴区庞各庄镇。
法定代表人：黄怒波，执行董事。
被执行人：北京中坤长业房地产开发有限公司，住所地北京市海淀区。
法定代表人：焦青，执行董事。
本院在执行中国东方资产管理股份有限公司重庆市分公司（以下东方资产公司）申请执行北京中坤锦绣房地产开发有限公司（以下锦绣房地产公司）、黄怒波、北京中坤投资集团有限公司（以下简称中坤投资公司）、北京中坤长业房地产开发有限公司（以下简称长业房地产公司）借款合同纠纷一案中，案外人杨殿霞对执行位于北京市海淀区高梁桥斜街59号院（头堆村碧河花园一期A区）6号楼X层X号房屋及对应土地使用权提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。
案外人杨殿霞称，案外人与锦绣房地产公司在2013年2月7日签订《北京市商品房现房买卖合同》，网签备案号码XF4XXXX7，合同约定案外人以单价64,863.72元的价格购买北京市海淀区高梁桥斜街59号院6号楼X层X号房屋，房屋面积83.54平方米，案外人已支付了合同约定的总房款4,845,320元，房屋已交付案外人使用。因上述房屋被重庆市第五中级人民法院（2015）渝五中法民初字第01415号案保全查封，请求解除对上述房屋及对应土地使用权的保全查封。
本院查明，本院查明，本院审理的东方资产公司诉锦绣房地产公司、黄怒波、中坤投资公司、长业房地产公司借款合同纠纷一案，诉讼过程中，东方资产公司向本院申请诉讼保全，本院于2016年5月24日作出（2015）渝五中法民初字第01415-1号民事裁定书，冻结锦绣房地产公司、黄怒波、中坤投资公司、长业房地产公司存款51,262,344元或查封、扣押其它等值财产，并分别于2016年6月15日向北京市国土局出具（2015）渝五中法民初字第01415-1号协助执行通知书，查封了锦绣房地产公司包括证号为京海国用（2004出）字第3XX9号在内的土地使用权，于2016年6月17日向北京市海淀区不动产登记事务中心出具（2015）渝五中法民初字第01415-1号协助执行通知书，查封了包括北京市海淀区高梁桥斜街59号院6号楼X层X号房屋在内的房产。2017年8月22日，本院作出（2015）渝五中法民初字第01415号民事判决，判令：一、解除东方资产公司与锦绣房地产公司签署的《以物抵债协议》、《北京市商品房现房买卖合同》；二、锦绣房地产公司于判决生效后十日内偿还东方资产公司借款本金41,340,600元并支付利息；三、黄怒波、中坤投资公司、长业房地产公司对锦绣房地产公司上述第二项判决中确认的债务承担连带清偿责任；四、东方资产公司对长业房地产公司的抵押物（北京市海淀区东升乡大钟寺现代商城西区地下X层-405，他项权证号0XXX2号）房屋拍卖、变卖价款享有优先受偿权。该判决发生法律效力后，因锦绣房地产公司、黄怒波、中坤投资公司、长业房地产公司未如期履行义务，东方资产公司向本院申请强制执行。
另查明，2010年7月15日，锦绣房地产公司（出卖人）与杨殿霞（买受人）《商品房预售合同》，约定：出卖人以出让方式取得座落于海淀区头堆村碧河花园一期工程A区地块的土地使用权，证号为京海国用（2004）出字第3XX9号，在上述地块上建设的商品房名称为碧河花园；该商品房座落为海淀区头堆村AX楼X层商业X号，预测建筑面积83.10平方米；该商品房总价款4,819,800元；付款方式为分期付款，买受人须在2010年7月9日前交付2,920,000元，2010年9月30前交付1,899,800元。
2010年10月13日，锦绣房地产公司出具《发票》，载明：收到杨殿霞房款4,819,800元。
2013年2月7日，锦绣房地产公司（出卖人）与杨殿霞（买受人）签订编号为XF4XXXX7的《北京市商品房现房买卖合同》，约定：出卖人以出让方式取得座落于海淀区头堆村碧河花园一期工程A区地块的土地使用权，证号为京海国用（2004）出字第3XX9号，在上述地块上建设的商品房名称为碧河花园；该商品房座落为海淀区高梁桥斜街59号院6号楼X层X号；建筑面积83.54平方米；该商品房总价款4,845,320元；付款方式为一次性付款，买受人应在2013年5月31日前支付房款4,845,320元至出卖人。同日，锦绣房地产公司（甲方）与杨殿霞（乙方）签订两份《补充协议》，主要内容为：双方于2013年2月7日就乙方购买碧河花园6号楼X号房屋事宜签署了编号为XF4XXXX7的《北京市商品房现房买卖合同》，该房屋预测建筑面积83.10平方米，总价款4,819,800元，现该房屋实测建筑面积83.54平方米，总价款变更为4,845,320元，乙方向甲方补足面积差额款25,520元。
2017年3月24日，锦绣房地产公司出具《发票》，载明：收到杨殿霞房款25,520元。
2013年3月9日，北京城建福安楼寓物业管理有限公司（以下简称福安楼寓公司）出具《五费统收收据》，载明：收到6楼X门X号杨殿霞缴纳的2013年2月7日至2014年2月6日的物业管理费6,636.12元。2015年1月2日，福安楼寓公司出具《五费统收收据》，载明：收到6楼X门X号杨殿霞缴纳的2014年2月7日至2016年2月6日的物业管理费13,272.24元。2017年3月27日，福安楼寓公司出具《发票》，载明：收到6-X-X杨殿霞交纳的2013年2月7日至2016年8月31日的物业费合计23,653.68元。2017年3月27日，北京市热力集团有限责任公司出具《发票》，载明海淀区高梁桥斜街59号院6号楼X缴纳2013至2017季采暖费合计14,034.72元。
还查明，北京市海淀区高梁桥斜街59号院6号楼X层X号房屋对应的土地使用权所属证号为京海国用（2004）出字第3XX9号。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案外人杨殿霞在本院查封前已就案涉房屋与被执行人锦绣房地产公司签订了合法有效的书面买卖合同，购买案涉房屋，支付了案涉房屋的全部价款，并在本院查封前合法占有了案涉房屋，虽未办理过户登记，但没有证据证明此系案外人自身原因所致。因此，案外人杨殿霞对案涉房屋及对应土地使用权享有能够排除执行的实体权益，对其异议请求本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：
中止对位于北京市海淀区高梁桥斜街59号院（头堆村碧河花园一期A区）6号楼X层X号房屋及对应土地使用权的执行。
如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 胡 蓉
审判员 刘用辉
审判员 余 梅
二〇一八年八月二十日
书记员 刘夏吟