中华人民共和国
福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）思民初字第4580号
原告（反诉被告）王俊杰，男，1972年5月9日出生，住台北市中山区。
委托代理人王建军，男，1980年8月28日出生，汉族，户籍地福建省南靖县，现住厦门市思明区。
委托代理人辛仲文，福建首嘉律师事务所律师。
被告（反诉原告）张云，女，1971年5月18日出生，汉族，住厦门市思明区。
原告王俊杰因与被告张云房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月3日立案受理后，被告张云提起反诉，依法由审判员杨杰担任审判长，与审判员冯军、人民陪审员江顺组成合议庭，于2014年5月7日公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）委托代理人辛仲文、被告（反诉原告）张云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王俊杰诉称，思明区XXXX房屋系原告所有，2009年12月13日原告为出租方，被告为承租方订立了一份《房屋租赁合同书》，双方约定原告以每月4200元租金将思明区XXXX出租给被告经营使用，租期从2010年2月15日至2013年11月14日止，双方约定的合同期届满后，被告却拒不将承租房屋退还给原告，原告数次催讨未果，为确保原告合法权益不受侵害，特向法院提起诉讼，请求判令：1、被告立即将思明区XXXX房屋交还原告自行使用；2、被告支付占用思明区XXXX房屋的租金每月4200元整，当庭变更为33600元（该租金计算自2013年11月15日起至被告归还房屋使用权止）。
被告张云辩称，1、双方存在店面续租事实，原告所称租赁期届满违背事实.双方达成续租店面的口头约定，2013年8月双方就续租事宜进行商谈，本案双方在合同届满前已经达成了续租的合意。原告在被告继续使用店面期间未提出异议，且原告拟定了续租的主要条款，仅是没有在落款处签名。2、被告从2012年开始已经先行向原告预先支付了店面续租期间的部分租金，已经履行了续租合同的部分义务。被告已经向原告支付了租金，履行了主要的合同义务，从2012年2月开始每季度多付3000元，已经支付了共计21000元租金，双方存在续租合同的事实。3、因原告及其代理人的干扰和限制，导致无法开展正常经营，被告从2014年起就已经被迫停止使用讼争店面，原告主张被告拒不将店面退还系无稽之谈。原告采取多种手段阻挠被告使用店面，讼争店面现已处于原告的实际控制之下。综上，双方应当按约履行续租合同，请求依法判决驳回原告的诉讼请求，并要求原告赔偿被告的5个月的经营损失。
反诉原告张云诉称，2000年11月26日，反诉原告与反诉被告签订房屋租赁合同，反诉原告向反诉被告承租位于思明区XXXX店面用于电子产品销售及技术服务等商业经营，租期从2001年2月15日至2004年2月15日，月租金为3700元，季付，基于经营稳定，在租赁期限届满后，反诉原告又分别在2004年、2007年、2010年连续续租了上述店面，租赁期间的月租金均为4200元，租赁期限至2013年11月14日。2012年春节前，反诉被告找到反诉原告，了解租赁到期是否还将续租，当得到反诉原告的肯定回答后，反诉被告便向反诉原告表明来意，称其资金较为紧张，询问反诉原告可否在支付租金时每月多支付1000元，多付的资金冲抵下一续租期的租金（即预先支付租金）。反诉原告考虑到若不答应反诉被告的要求，租赁到期后极有可能无法续租，便答应了反诉被告提出的此项要求，从2012年2月开始，反诉原告开始按约向反诉被告每季多付3000元至合同期的最后一个季度共计21000元（3000元／季度×7季度）。反诉原告于2013年8月支付完最后一季度租金后，便频繁与反诉被告代理人联系，就续租后的租金数额及续租后可否转租等事宜展开商谈，双方最终于2013年11月谈妥续租事宜：续租期限至2016年12月14日；续租后反诉原告可以自己经营，亦可转给他人经营（若转租，反诉被告不退押金，转让费由反诉原告收讫）；若续租后，反诉原告自己经营，每月租金为12000元，若转租他人经营，每月租金为13000元。双方就续租事宜谈妥后几天，反诉被告代理人告知，反诉被告将于2013年11月15日亲自来厦门续签合同；尔后，反诉被告代理人又告知将合同续签时间推迟至2013年11月27日；到了2013年11月26日，反诉被告代理人又突然电话告知，反诉被告因身体受伤无法来厦门，由其择日代表反诉被告续签合同。2013年12月15日，反诉被告代理人自备了空白的《店面租赁合同》与反诉原告续签店面续租合同，正当反诉被告代理人亲笔完成了合同主体内容后，其以急事要处理为由离开现场，并表示待其事情处理后再前来完成落款签字。数日后，反诉被告代理人突然打电话向反诉原告提出，若反诉原告同意，反诉被告计划将店面交由其自己支配使用，反诉被告代理人向反诉原告补偿少许店面装修投入，遭到反诉原告的拒绝。反诉被告代理人竟无视其已预收了下一合同期的21000元租金以及双方达成的店面续租约定，禁止反诉原告继续经营并施以种种威胁干扰，在商谈无果后，恶意向法院提起诉讼。
综上所述，反诉原告已经向反诉被告预先按季度支付了下一个合同期的租金21000元，双方就具体的店面续租事宜如续租期限、租金数额、转租等亦达成合意，合法有效，双方均应当按约定履行。反诉被告不向反诉原告交付店面的行为不仅违反了诚实守信的民事原则，也构成了严重违约，应当承担继续履行的违约责任。在双方的续租约定达成后，反诉原告与案外人林涛已经达成了本案店面的转租协议，因反诉被告的违约导致反诉原告无法向案外人林涛交付转租店面，反诉原告依转租协议向案外人林涛双倍退还了转租定金共计40000元，对于反诉原告的定金损失20000元，反诉被告承担赔偿责任。为维护反诉原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判令：1、反诉被告向反诉原告交付思明区XXXX店面使用至2016年12月14日；2、反诉被告赔偿反诉原告经济损失20000元；3、反诉费用由反诉被告承担。
反诉被告王俊杰辩称，1、反诉原告提起的反诉状中要求将讼争房屋的使用延续到2016.12.14没有合同依据和法律依据。2、反诉原告诉求反诉被告赔偿反诉原告经济损失20000元，没有合同依据和法律依据，反诉原告自行转租，即使有损失也应当由反诉原告自行承担。请求法院依法驳回反诉原告的诉讼请求。
经审理查明，思明区XXXX房屋系原告王俊杰所有，2009年12月12日原告作为出租方与被告订立了一份《房屋租赁合同书》，双方约定原告以每月4200元租金将思明区XXXX出租给被告经营使用，租金以每三个月为一期交付，租期从2010年2月15日至2013年11月14日止。被告张云自2012年2月开始，每期（即每三个月）多支付3000元，截止至租期届满时，被告共多支付了21000元。2013年12月15日，原告代理人王建军自备了空白的店面租赁合同并填写了其中的部分内容，但并未最终签章。因原告及其代理人后来不同意续租并主张收回房屋，被告从2014年初已停止使用讼争店面。被告自2001年2月起连续承租讼争店面。被告于2013年12月15日收取案外人林涛20000元转租定金，后因无法向案外人交付店面，2014年1月7日向案外人退还了定金20000元，支付违约金20000元。
以上事实有原、被告提供的土地房屋权证、房屋租赁合同书、银行交易明细、店面租赁合同草稿、收据、建设银行交易明细以及当事人庭审陈述为证。
本案的争议焦点，一、被告张云每期多支付的3000元租金是什么性质？
原告称，租赁期间被告每期多支付的3000元是调整之后增加的租金，被告则称其每期多交的3000元是为了续租的预付款。本院认为，原告未提供证据证明被告同意提高租金标准，被告对此亦不予认可，鉴于原、被告在租赁合同中已经约定了租金的支付标准，被告不可能无故同意调增租金，结合原、被告双方已连续十多年的租赁关系，被告有理由相信继续延续双方的租赁关系，因此本院采信被告的主张，即被告每期多支付的3000元是为了续租的预付款。
二、原被告之间是否已经达成了续租合同？原告到期后不同意续租是否应承担相关责任？
被告为了续租虽然每期实际多交纳3000元作为预付款，但是该预付款具有立约定金的性质，它仅表明双方同意将来签订续租合同，但并不能表明原、被告之间的续租合同已经成立或生效。被告张云提供的店面租赁合同草稿由于缺少双方当事人的签字或盖章，也不具有拘束力，它表明双方当事人之间的曾就续租合同进行过协商但并未达成一致意见。
续租合同尚未签订，并不意味着原告不承担任何责任，根据《中华人民共和国合同法》第二十四条的规定，当事人在订立合同的过程中，如有违背诚实信用原则的行为，应当承担缔约过失责任，赔偿对方当事人所遭受的损失。本案中，被告每月向原告多支付1000元作为将来续租的预付款，原告也实际收取，表明原告同意租赁期间届满后同意续租，但是租赁期间届满后，原告以自己要经营店面为由拒绝签订续租合同，明显违背了诚实信用原则，应当承担缔约过失责任，赔偿被告因合理信赖原告所遭受的违约金损失20000元。
三、原告要求被告支付租期届满后的房屋占用费是否具有法律依据？
被告自2014年初就已经搬离了讼争房屋，仅留有钥匙，原告没有证据证明租期届满后，被告仍在讼争房屋内进行经营活动。被告称其曾让原告将钥匙拿走，而原告没有证据证明其曾向被告索取过钥匙，而被告拒绝给予。因此，对于原告的该项主张，本院不予支持。
综上，本院认为，原、被告之间的续租合同并未成立和生效，因此，租赁期满后，被告应将讼争房屋交还给原告自行使用。原告不同意续租的行为违背了诚实信用原则，对被告由此所遭受的损失应承担缔约过失责任。依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告张云应于本判决生效之日起七起日内将思明区XXXX店面交还原告王俊杰自行使用；
二、驳回原告王俊杰的其他诉讼请求；
三、反诉被告王俊杰应于本判决生效之日起7日内向反诉原告张云赔偿经济损失20000元；
四、驳回反诉原告张云的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费220元，由原告王俊杰负担170元，被告张云负担50元；反诉案件受理费300元，由反诉原告张云负担50元，反诉被告王俊杰负担250元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，原告王俊杰可在判决书送达之日起三十日内，被告张云可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审 判 长 杨 杰
审 判 员 冯 军
人民审判员 江 顺
二〇一四年六月十八日
书 记 员 王丽娟
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国合同法》
第四十二条当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：
（一）假借订立合同，恶意进行磋商；
（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；
（三）有其他违背诚实信用原则的行为。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
法官提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。