新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）新01民终913号
上诉人（原审被告）：张保华，男，1978年6月22日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市沙依巴克区。
委托诉讼代理人：李福芝，新疆西域律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：蒋楠，女，1968年4月18日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市天山区。
委托诉讼代理人：高俊娟，新疆元正律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张瑞，新疆元正律师事务所律师。
原审第三人：张红菊，女，1973年5月7日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市沙区。
上诉人张保华因与被上诉人蒋楠、原审第三人张红菊房屋租赁合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2017）新0103民初7092号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月26日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人张保华及其委托诉讼代理人李福芝，被上诉人蒋楠的委托诉讼代理人高俊娟、张瑞，原审第三人张红菊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张保华的上诉请求：1、请求二审法院撤销一审判决第一项、第二项，依法改判驳回蒋楠要求返还房屋租金55777.78元及返还租房押金20000元的诉讼请求，并判决继续履行房屋租赁合同。2、一、二审案件诉讼费用均由蒋楠承担。事实与理由：我与蒋楠签订的租赁合同约定的解除条款是我方的权利，并非双方约定解除合同的条件，一审法院对该事实认定错误。另，蒋楠主张合同解除的证据是短信及张贴在地下室的解除通知，但我并没有收到蒋楠发送的短信，且房屋钥匙一直在蒋楠处，其行为也证明双方合同一直在履行过程中。我在瑞昌大厦19楼1901室办公，蒋楠在该大厦17楼，其完全可以将解除通知交到我手里，但其却将解除通知张贴在地下室门口，而对于其是否张贴，仅凭照片无法予以证实，且房屋钥匙一直在蒋楠手中，故不存在我方向其退还房租的问题。综上，一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误，请求二审法院依法查明事实，维护我方合法权益。
蒋楠辩称，涉案房屋漏水导致地下室无法作为库房使用，我先后多次找张保华要求退房，但张保华不予理睬。我方依据房屋租赁合同第三条的约定行使的解除权，且我方依照法律规定，已履行了合同解除的通知义务，故一审法院认定涉案合同于2017年5月9日已经解除，符合事实及法律规定，请求二审法院依法维持一审判决。
张红菊辩称，我同意张保华的上诉请求。
蒋楠向一审法院起诉请求：1、请求判令张保华返还剩余租金57643.84元；2、请求判令张保华返还租房押金20000元；3、请求判令张保华赔偿损失54374元；4、请求判令张保华承担本案诉讼费及其他费用。
一审法院认定事实：2016年1月18日，蒋楠与张保华签订租房合同，双方约定：张保华将位于乌鲁木齐市整层出租给蒋楠作仓库；承租期限为2016年1月20日至2021年1月19日；租金每年8万元；如蒋楠要提前搬迁，需提前两个月告知张保华；租赁期内房屋内部修缮由蒋楠承担，蒋楠应当做好各项危险预防维护工作，使用过程中出现水、电、暖、消防、安防等产生的任何问题一切后果由乙方全权承担，与甲方无关。合同订立后，蒋楠依张保华要求将2016、2017两年度的房屋租金160000元和押金20000元打入第三人张红菊帐户，张保华将地下室交于蒋楠使用。另查明张保华与第三人张红菊系夫妻关系。
一审法院认为，蒋楠与张保华签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同对当事人均具有拘束力，当事人应当按照合同约定履行合同义务。《房屋租赁合同》中约定了解除合同的条件即承租方提前两个月通知出租方，本案中蒋楠于2017年3月9日向张保华发出通知，要求解除合同，故依合同约定该租赁合同的解除时间为2017年5月8日。合同解除后，张保华应当向蒋楠返还剩余租金55777.78元【80000元-80000元/12个月/30天*109天（2017年1月19日-2017年5月8日）】，退还租房押金20000元。蒋楠另诉因地下室进水造成26双鞋子受损，损失金额达54374元，并提交一份公证书加以证实。张保华对此不予认可。蒋楠提交的公证书上所载的货号在蒋楠提交的受损鞋子的照片上未能体现，无法形成对应。蒋楠不能提供正规购货发票亦不申请司法鉴定对其损失进行认定，且蒋楠、张保华约定在租赁期内房屋内部修缮由蒋楠承担，蒋楠应当做好各项危险预防维护工作，使用过程中出现水、电、暖、消防、安防等产生的任何问题一切后果由蒋楠全权承担，与张保华无关。故对蒋楠的此项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十六条、九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、张保华向蒋楠返还房屋租金55777.78元；二、张保华向蒋楠退还租房押金20000元；三、驳回蒋楠的其他诉讼请求。
本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。
本院二审审理查明，张保华（甲方）与蒋楠（乙方）于2016年1月18日签订的房屋租赁合同约定，房屋位置：乌鲁木齐市整层。承租用途：乙方租用上述房屋用途为自用，如有变更，乙方应以书面形式通知甲方。承租期限为2016年1月20日至2021年1月19日。乙方有下列情形之一的，出租人甲方可以终止合同：a：乙方利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的；b：乙方至支付租金日期未支付租金且拖欠时间达十天。c：如乙方要提前搬迁，需提前两个月告知甲方，由甲方验收完毕后，无任何问题后退还乙方押金以及余下租金，如乙方逾期不搬迁，甲方有权向人民法院起诉，甲方房租每年按20万计算，由此所受损失，由乙方负责赔偿。d：合同期满后，如甲方仍继续出租房屋，乙方享有优先权。租金、费用及付款方式：乙方按本合同第一章所述房屋及第七条所述期限使用上述房产，2016年租金为人民币：80000元（捌万元整），合同期限为5年。乙方须承交房屋保证金两万元，乙方在合同期满后由乙恢复至使用前状态，乙方在租赁期间，水电暖物业费用全部由乙方自行承担。租赁期间房屋内部修缮由乙方承担，乙方应做好各项危险预防维护工作，使用过程中出现水、电、暖、消防、安防等产生的任何问题一切后果由乙方全权承担，与甲方无关。合同订立后，蒋楠依张保华要求将2016、2017两年度的房屋租金160000元和押金20000元打入第三人张红菊帐户，张保华将地下室交于蒋楠使用。另查明张保华与第三人张红菊系夫妻关系。
本院认为，张保华与蒋楠签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律的禁止性规定，故应属合法有效。依照法律及司法解释的相关规定，依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。只有在符合合同约定或者法律规定的情形下，合同一方才可以解除合同，否则，当事人单方解除合同的行为属于违约行为，且不发生合同解除的法律效果。
在本案中，蒋楠称其提前搬离涉案房屋系依据双方所签《房屋租赁合同》第三条的约定，行使的约定解除权。对此，本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。而依据《房屋租赁合同》第三条的约定，蒋楠提前搬迁，必须提前两个月通知张保华，由张保华验收完毕后，决定是否终止合同。因此该条款实为对出租人行使合同解除权的约定，蒋楠作为承租人并不因此具备合同的解除权，其在租赁期间搬离涉案房屋，既没有提前两个月通知张保华，也没与张保华就涉案房屋进行交接、验收，故其在合同履行期间搬离承租房屋的行为并不发生合同解除的法律效果。一审法院认为蒋楠的行为符合合同约定，属于认定事实错误，本院依法予以纠正。
另，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。该法第九十六条则规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。从上述法律规定来看，合同的法定解除必须具备实质要件和形式要件，实质要件是要求具备《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的行使法定解除权的条件，形式要件则是依据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定发出解除合同的通知。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，并非一切违约行为都能使合同相对方行使相关解除权，只有一方当事人的行为符合法律规定的情形，或者构成根本违约，以致合同目的无法实现时，另一方当事人方可行使相关解除权，一般违约行为并不构成行使解除权的条件。而在本案中，蒋楠称其发出解除通知的原因是涉案房屋漏水，导致其无法承租所致，但其所提供的照片证据并不足以证明涉案房屋存在严重漏水，且已达到影响房屋正常使用，合同目的无法实现的程度。另，依照法律规定，解除权人主张解除合同的，应自发出的解除合同通知到达对方时解除。对于蒋楠称其采用发短信及张贴通知的方式发出解除通知的问题，本院认为，首先，根据本案实际情况，蒋楠完全可以采取直接送达的方式向张保华发出解除合同的通知。其次，对于蒋楠是否通过发短信及张贴通知的方式告知张保华解除事宜，因张保华不予认可且辩称没有接收到，而蒋楠并不能证明其所发出的解除通知是否已送达至张保华处。再次，在本案二审开庭期间，蒋楠仍持有涉案房屋的钥匙。综合上述事实，本院对蒋楠提出涉案合同已解除的理由不予支持。
综上，蒋楠提前搬离承租房屋及发出解除合同通知的行为，均因缺乏行使解除权的基础，故不发生解除合同的法律效果。由于张保华在诉讼期间明确表示要求继续履行涉案合同，故本院对蒋楠主张返还租金及押金的诉讼请求均不予支持，一审法院认定事实不清，适用法律错误，张保华的上诉请求依法成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2017）新0103民初7092号民事判决；
二、驳回蒋楠的诉讼请求。
本案一审案件受理费1470.18元（蒋楠已预交），二审案件受理费1694.44元（张保华已预交），均由蒋楠负担。
本判决为终审判决。
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审判长 黎 剑
审判员 谭建艳
审判员 柳 燕
二〇一八年五月二日
书记员 焦 玉