重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝五中法民终字第03436号
上诉人（原审被告）朱联雨。
委托代理人宋文良。
上诉人（原审被告）吕东。
委托代理人孙仲春，重庆志和智律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）重庆市九龙坡区房屋管理局杨家坪房管所，住所地重庆市九龙坡区杨家坪正街银都大厦13楼。
负责人叶兆才，职务所长。
委托代理人贾先睿，重庆海外律师事务所律师。
上诉人朱联雨、上诉人吕东与被上诉人重庆市九龙坡区房屋管理局杨家坪房管所房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院（2013）九法民初字第11755号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年7月28日询问审理了本案。朱联雨的委托代理人宋文良和吕东的委托代理人孙仲春以及被上诉人重庆市九龙坡区房屋管理局杨家坪房管所的委托代理人贾先睿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：重庆市九龙坡区房屋管理局杨家坪房管所系由重庆市九龙坡区房地产管理局杨家坪房管所更名而来。朱联雨、吕东系个体工商户，字号分别为九龙坡区杨家坪律动健身房、重庆市北部新区冲击波吕东健身俱乐部。
根据重庆市九龙坡区房屋管理局杨家坪房管所举证的《房屋租赁合同》，2009年6月1日，重庆市九龙坡区房屋管理局杨家坪房管所作为甲方与作为乙方的朱联雨、吕东签订《房屋租赁合同》，合同落款处有朱联雨的签名及重庆市北部新区冲击波吕东健身俱乐部的印章。双方约定：甲方将座落于九龙坡区杨家坪步行街斌鑫世纪城第五层的房屋，面积3211.33平方米，租赁给乙方使用，用于经营体育场馆及健身。租赁时间：2009年7月1日至2014年6月30日止。租金：50000元／月，从租期第贰年起，在上一年基础上按8％递增（即五年租期内的租金分别是50000／月、54000／月、58320／月、62986元／月、68024元／月），其中2009年7月1日至2009年9月30日的租金按照33000元／月计算；租金按月支付，先交款后使用，交付时间为上月25日前。逾期支付租金超过7天，每天以拖欠租金金额的1％支付滞纳金。押金：50000元，承租人违约时，出租人有权将其作为滞纳金或部分违约金扣除。乙方拖欠租金累计达1个月的，将承担100000元违约金，甲方可以终止合同，收回房屋。
朱联雨举证的《房屋租赁合同》，除合同中乙方落款处是九龙坡区杨家坪律动健身房的印章，与重庆市九龙坡区房屋管理局杨家坪房管所举证的合同中乙方落款处为重庆市北部新区冲击波吕东健身俱乐部的印章不同外，其他内容一致。
合同履行过程中，朱联雨实际按照50000元／月标准向重庆市九龙坡区房屋管理局杨家坪房管所支付租金至2013年4月，2013年5月后的租金未支付。其中，吕东分别在2009年12月15日，2010年3月4日以转账形式向重庆市九龙坡区房屋管理局杨家坪房管所支付租金，落款为重庆市北部新区冲击波吕东健身俱乐部。2013年3月29日、2013年4月2日，吕东以个人名义向重庆市九龙坡区房屋管理局杨家坪房管所汇款支付房屋租金。另朱联雨在2013年1月8日、2013年5月14日、2013年6月14日分别支付重庆市九龙坡区房屋管理局杨家坪房管所租金83539元、156717元、82222元。
审理中，重庆市九龙坡区房屋管理局杨家坪房管所撤回关于要求朱联雨、吕东支付因其根本违约导致租赁合同解除的违约金100000元的诉讼请求，并根据每月拖欠租金金额，参照中国人民银行一年期贷款基准利率的四倍，主张滞纳金117062.73元。
一审法院认为，本案争议的焦点为：1、关于吕东与重庆市九龙坡区房屋管理局杨家坪房管所之间是否存在租赁关系问题；2、关于租金支付标准的问题；3、关于重庆市九龙坡区房屋管理局杨家坪房管所的租金债权是否已过诉讼时效期间？
关于吕东与重庆市九龙坡区房屋管理局杨家坪房管所之间是否存在租赁关系问题。吕东虽然不认可重庆市九龙坡区房屋管理局杨家坪房管所举证的《房屋租赁合同》的真实性，但亦不申请鉴定。该《房屋租赁合同》落款处盖有重庆市北部新区冲击波吕东健身俱乐部的印章，且吕东作为字号重庆市北部新区冲击波吕东健身俱乐部的个体工商户，多次向重庆市九龙坡区房屋管理局杨家坪房管所支付租金，并曾以重庆市北部新区冲击波吕东健身俱乐部名义转租涉案房屋，充分证明了其与重庆市九龙坡区房屋管理局杨家坪房管所之间存在租赁关系的事实。吕东关于受朱联雨委托向重庆市九龙坡区房屋管理局杨家坪房管所支付租金的辩解主张，因无证据证明，故不予采信。
关于租金标准问题。朱联雨辩称，合同租期前三个月按照33000／月支付租金，之后双方口头协商一致，按照每月50000元标准支付租金。对朱联雨关于双方口头协商变更租金标准的主张，重庆市九龙坡区房屋管理局杨家坪房管所不认可。根据双方合同约定，租金“从租期第贰年起，在上一年基础上按8％递增”。因朱联雨未举示证据证明双方变更了租金支付标准，故朱联雨关于按照每月50000元标准支付租金的主张依法不予采信。
关于重庆市九龙坡区房屋管理局杨家坪房管所的租金债权是否已过诉讼时效期间问题。朱联雨、吕东一直按50000元／月的标准支付租金，并未按照合同约定从租期第贰年起递增租金，在支付方式上亦未按照双方合同约定“按月支付”。朱联雨于2013年1月8日、2013年5月14日、2013年6月14日向重庆市九龙坡区房屋管理局杨家坪房管所分别支付83539元、156717元、82222元租金的行为，系向债权人履行义务的行为，已构成诉讼时效的中断，故吕东关于重庆市九龙坡区房屋管理局杨家坪房管所债权已过诉讼时效期间的主张不予支持。
一审法院认为，重庆市九龙坡区房屋管理局杨家坪房管所与朱联雨、吕东签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。朱联雨、吕东自2010年7月1日起，即租期第二年起未按照合同约定向重庆市九龙坡区房屋管理局杨家坪房管所支付租金递增部分，且从2013年5月至重庆市九龙坡区房屋管理局杨家坪房管所2013年9月13日起诉止的租金部分亦未支付，累计拖欠租金超过一个月，符合双方关于解除合同的约定，重庆市九龙坡区房屋管理局杨家坪房管所关于解除《房屋租赁合同》的主张，理由正当，依法予以支持。朱联雨、吕东实际占用诉争房屋，应支付相应的房屋占用损失。占用期间房屋占用费用参照双方合同中关于租金的约定，从2013年9月14日起至实际返还房屋之日止，按照68024元／月标准计算，并按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算利息损失.
根据双方合同约定，从租期第贰年起租金分别是第贰年54000／月、第叁年58320／月、第肆年62986元／月、第伍年68024元／月。合同履行过程中，根据双方约定，截止2013年9月13日，朱联雨、吕东应支付租金2818197元，朱联雨、吕东在合同租期前三个月按照33000／月，之后按50000元／月支付租金至2013年4月，累计支付租金2249000元，拖欠租金本金为569197元，重庆市九龙坡区房屋管理局杨家坪房管所主张568248.61元，应予以尊重。
审理中，重庆市九龙坡区房屋管理局杨家坪房管所撤回关于要求朱联雨、吕东支付因其根本违约导致租赁合同解除的违约金100000元的诉讼请求，符合法律规定，予以准许。关于滞纳金，双方合同约定“每天以拖欠租金金额的1％支付滞纳金”，该“滞纳金”性质属于违约金。朱联雨、吕东拖欠租金，造成重庆市九龙坡区房屋管理局杨家坪房管所资金占用损失，朱联雨、吕东拖欠租金总额569197元，结合双方合同履行情况、过错程度等因素，参照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍，重庆市九龙坡区房屋管理局杨家坪房管所主张117062.73元的利息损失并无不当，依法予以支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼》第六十四条之规定，判决：一、解除原告重庆市九龙坡区房屋管理局杨家坪房管所与被告朱联雨、吕东签订的关于位于重庆市九龙坡区杨家坪步行街斌鑫世纪城第五层3211.33平方米房屋的租赁合同。二、被告朱联雨、吕东于本判决生效后十五日内支付原告重庆市九龙坡区房屋管理局杨家坪房管所自2010年7月1日至2013年9月13日的房屋租金568248.61元。三、被告朱联雨、吕东于本判决生效后十五日内支付原告重庆市九龙坡区房屋管理局杨家坪房管所拖欠租金产生的滞纳金117062.73元。四、被告朱联雨、吕东于本判决生效后十五日内支付原告重庆市九龙坡区房屋管理局杨家坪房管所自2013年9月14日起至实际返还房屋之日止的房屋占用费，按照68024元／月标准计算，并按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍支付利息。五、驳回原告重庆市九龙坡区房屋管理局杨家坪房管所的其他诉讼请求。案件受理费11846元、保全费4770元，由朱联雨、吕东负担。
朱联雨不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决并依法改判。主要事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。朱联雨在与重庆市九龙坡区房屋管理局杨家坪房管所履行房屋租赁合同的过程中，自2010年7月至2013年4月均按照每月固定5万元缴纳租金，从未递增；一审认定诉讼时效未中断缺乏依据；一审认定滞纳金标准过高，缺乏法律依据。
吕东不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决并依法改判。主要事实和理由：一审判决认定事实不清，吕东未与被上诉人签订房屋租赁合同，朱联雨提交的合同系真实的，吕东支付租金的行为只是受朱联雨委托，而非以自己的名义缴纳租金，故吕东不应承担任何责任。
重庆市九龙坡区房屋管理局杨家坪房管所称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
朱联雨于本院二审庭审中提交了下列证据：1、九龙坡区人民法院在本案的诉讼保全中冻结朱联雨、吕东财产的协助执行通知书，拟证明被冻结存款不应支付违约金；2、朱联雨于2014年6月27日邮寄给重庆市九龙坡区房屋管理局杨家坪房管所《关于按时移交租赁标的物的函》及《交接协议》，内容为朱联雨拟将租赁房屋内的财产作价移交给重庆市九龙坡区房屋管理局杨家坪房管所，并将其所有的会员及债权、债务移交给重庆市九龙坡区房屋管理局杨家坪房管所；3、朱联雨已向九龙坡区人民法院另案起诉重庆市九龙坡区房屋管理局杨家坪房管所要求确认房屋租赁合同无效的受理通知书，并请求本案中止审理。吕东对前述证据的真实性、合法性、关联性均无异议。重庆市九龙坡区房屋管理局杨家坪房管对证据1、3的真实性无异议，对证据1、2、3的合法性、关联性均有异议，认为朱联雨、吕东的财产只是被法院冻结，并不影响违约金的支付；朱联雨的函件并未收到，且上诉人并未同意该函件所提条件，且朱联雨至今仍占用租赁房屋；朱联雨另案起诉的案件理由系上诉人无房屋所有权，与本案无关。本院对证据1、2、3的真实性予以确认。
本院审理查明的其他事实与一审查明的事实相同。
本院认为，上诉人朱联雨提交的《房屋租赁合同》中乙方落款处为九龙坡区杨家坪律动健身房的印章，而重庆市九龙坡区房屋管理局杨家坪房管所举证的合同中乙方落款处为重庆市北部新区冲击波吕东健身俱乐部的印章，两份合同其他内容完全一致。吕东虽然否认重庆市九龙坡区房屋管理局杨家坪房管所举证的《房屋租赁合同》的真实性，但在一、二审中均不申请对其印章真伪进行鉴定。吕东身份虽为九龙坡区杨家坪律动健身房的员工，但其同时亦为字号重庆市北部新区冲击波吕东健身俱乐部的个体工商户。且在该合同履行过程中，吕东作为字号重庆市北部新区冲击波吕东健身俱乐部的个体工商户，多次以该字号向重庆市九龙坡区房屋管理局杨家坪房管所支付租金，并曾以重庆市北部新区冲击波吕东健身俱乐部名义转租涉案房屋，该行为亦证实了重庆市九龙坡区房屋管理局杨家坪房管所提交的《房屋租赁合同》的真实性，吕东与重庆市九龙坡区房屋管理局杨家坪房管所之间存在租赁关系。
重庆市九龙坡区房屋管理局杨家坪房管所与朱联雨、吕东签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。合同约定租期前三个月按照33000／月支付租金，从租期第贰年起，在上一年基础上按8％递增，支付方式为按月支付。但朱联雨、吕东实际按照每月50000元标准支付租金至2013年4月后即未再支付租金，朱联雨、吕东至重庆市九龙坡区房屋管理局杨家坪房管所起诉时止累计拖欠租金超过一个月，符合双方合同约定的解除条件，重庆市九龙坡区房屋管理局杨家坪房管所请求解除《房屋租赁合同》的主张依法应予支持。
关于租金支付标准和诉讼时效问题。朱联雨称其与重庆市九龙坡区房屋管理局杨家坪房管所达成口头协议，约定每月租金为50000元，但重庆市九龙坡区房屋管理局杨家坪房管所对此不予认可，且朱联雨并无证据予以证实，故朱联雨的该上诉意见不应采信，双方的租金标准依应按合同约定执行。重庆市九龙坡区房屋管理局杨家坪房管所虽提交了其在履行租赁合同的过程中单方制作的租金支付表和欠租表，但并无其他证据证实其在起诉前向朱联雨、吕东主张要求按合同约定催收所欠租金，故重庆市九龙坡区房屋管理局杨家坪房管所对按照合同约定租金标准收取租金的诉讼时效应为其起诉之日起（2013年9月13日）前一年，即2012年9月13日。重庆市九龙坡区房屋管理局杨家坪房管所在2012年9月13日至2012年12月31日期间的应收租金为62986元×4个月=251944元，在2013年1月1日至2013年9月13日期间的应收租金为68024元×9个月=612216元，合计864160元；朱联雨、吕东在2012年9月13日至2013年4月期间的已交租金为50000×8个月=400000元；朱联雨、吕东尚欠租金为864160元-400000元=464160元。
关于未支付租金的滞纳金问题。重庆市九龙坡区房屋管理局杨家坪房管所在一审中撤回要求朱联雨、吕东支付因其根本违约导致租赁合同解除的违约金100000元的诉讼请求，符合法律规定，应予准许。朱联雨、吕东因拖欠租金造成重庆市九龙坡区房屋管理局杨家坪房管所资金占用损失，双方合同约定“每天以拖欠租金金额的1％支付滞纳金”，该“滞纳金”性质属于违约金，但双方约定的滞纳金标准明显过高。结合双方合同履行情况、过错程度等因素，本院确定朱联雨、吕东应以其拖欠租金464160元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍标准计算滞纳金。
因双方的租赁合同已解除，朱联雨、吕东应支付从重庆市九龙坡区房屋管理局杨家坪房管所起诉之日（2013年9月13日）至朱联雨、吕东实际返还诉争房屋之日止的房屋占用损失，其标准应按照双方合同约定的68024元／月标准计算，其中从2013年9月14日至2014年6月30日止的利息应按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍支付；因双方签定的合同约定租赁期限为2014年6月30日，故从2014年7月1日至朱联雨、吕东实际返还诉争房屋之日止的利息并无合同约定，依法不应主张。
朱联雨上诉称一审法院依法冻结其财产后不应再计收滞纳金的理由无法律依据，依法不应支持；朱联雨另案起诉重庆市九龙坡区房屋管理局杨家坪房管所一案亦不能构成本案中止审理的法定理由；关于朱联雨于2014年6月27日向重庆市九龙坡区房屋管理局杨家坪房管所发函要求附条件移交租赁房屋的请求，该函件只是朱联雨的单方意思表示，并未经重庆市九龙坡区房屋管理局杨家坪房管所承诺同意，双方并未达成合意，且朱联雨至今仍占用诉争房屋，故重庆市九龙坡区房屋管理局杨家坪房管所行使合同解除权并无不当。
综上，上诉人吕东的上诉理由不能成立，上诉人朱联雨的上诉理由部分成立，一审判决认定部分事实不清，依法应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十四条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持重庆市九龙坡区人民法院（2013）九法民初字第11755号民事判决第一项；
二、撤销重庆市九龙坡区人民法院（2013）九法民初字第11755号民事判决第二项、第三项、第四项、第五项；
三、朱联雨、吕东于本判决生效后十五日内支付重庆市九龙坡区房屋管理局杨家坪房管所自2012年9月13日至2013年9月13日的房屋租金464160元；
四、朱联雨、吕东于本判决生效后十五日内支付重庆市九龙坡区房屋管理局杨家坪房管所拖欠租金产生的滞纳金（以464160元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍标准计算）；
五、朱联雨、吕东于本判决生效后十五日内支付重庆市九龙坡区房屋管理局杨家坪房管所自2013年9月14日起至实际返还房屋之日止的房屋占用费，按照68024元／月标准计算。其中从2013年9月14日至2014年6月30日止的利息以68024元／月为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍支付利息；
六、驳回重庆市九龙坡区房屋管理局杨家坪房管所的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的利息。
一审案件受理费负担不变；二审案件受理费11846元由上诉人吕东负担5923元，由上诉人朱联雨负担5900元，由被上诉人重庆市九龙坡区房屋管理局杨家坪房管所负担23元。
本判决为终审判决。
本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 周海燕
审 判 员 苏致礼
代理审判员 陈 华
二〇一四年九月五日
书 记 员 冯子婷