江苏省滨海县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）滨开民初字第0842号
原告盐城金榜物业有限公司，住所地滨海县城正鑫城市经典42幢201－203室，46幢221室。
法定代表人赵以君，董事长。
委托代理人刘训伟，江苏强仕律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
委托代理人林清玥。代理权限：特别授权代理。
被告滨海正鑫房地产开发有限公司，住所地滨海县城正鑫城市经典12－19幢103室。
法定代表人张华，董事长。
委托代理人李昌超，江苏强仕众律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
委托代理人黄春玲。代理权限：特别授权代理。
原告盐城金榜物业有限公司诉被告滨海正鑫房地产开发有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2015年8月25日立案受理后，依法由组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告盐城金榜物业有限公司的委托代理人刘训伟、林清玥、被告滨海正鑫房地产开发有限公司的委托代理人李昌超、黄春玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告盐城金榜物业有限公司诉称：被告滨海正鑫房地产开发有限公司系滨海县城正鑫城市经典小区的开发商。目前，被告有部分商铺等房屋没有出售，有部分房屋虽然出售给他人，但被告没有向原告提供相关售房或出租等信息，导致原告无法向房屋所有人或者使用人收取物业服务费。按规定，商铺物业服务费每月每平方米为0.6元，住宅物业服务费每月每平方米为0.5元。从2014年1月1日起至2014年12月31日止，被告尚欠原告物业服务费合计141895.54元。具体房号、面积以及物业服务费数额祥见2014年部分未交物业费统计表。根据相关法律规定上述物业服务费应由被告全额交纳。原告为维护自身合法权益，故只能诉至法院，请求判令：1、被告支付物业服务费141895.54元；2、本案诉讼费用由被告负担。
被告滨海正鑫房地产开发有限公司辩称：被告起诉的事实部分不属实，被告空置的房屋物业费大约在7万元左右，其余部分均已销售，大部分业主对涉案房屋进行出租，所以该部分房屋的物业费用不应由被告承担。另外原告在提供物业服务过程中管理不到位，导致被告房屋窗子多处损坏，物业费用不能全额收取。
经审理查明：被告滨海正鑫房地产开发有限公司为正鑫城市经典小区的开发商。2008年9月18日，被告滨海正鑫房地产开发有限公司与原告盐城金榜物业有限公司签订《正鑫城市经典前期物业管理服务合同》，将位于滨海县城东至港城路、南至永康路、西至永宁路、北至海滨大道的正鑫城市经典委托原告盐城金榜物业有限公司进行物业管理；委托期限自2008年10月1日起至业主委员会成立止；收费标准为：多层住宅0.5元／平方米／月、高层住宅0.99元／平方米／月；管理事项为：房屋及维修管理；共用设备管理；共用设施管理；绿化及养护管理；环境卫生管理。合同签订后，原告按约对正鑫城市经典进行前期物业管理。2014年1月1日，被告滨海正鑫房地产开发有限公司与原告盐城金榜物业有限公司签订《正鑫城市经典前期物业管理服务合同补充协议》，双方约定，原告盐城金榜物业有限公司自2014年1月1日起自负盈亏。2014年5月30日，滨海县正鑫城市经典住宅小区首届业主委员会与盐城金榜物业有限公司签订《正鑫城市经典物业服务合同》，委托服务期限为一年；委托管理区域包括住宅楼153060平方米、办公楼940平方米、商铺35177.26平方米；收费标准为：住宅0.5元／平方米／月、商铺0.6元／平方米／月、高层和小高层住宅另征收0.49元／平方米／月、电梯运行费单独立帐，独立核算，结存转入下年度。物业服务费由业主（或物业使用人）在每年1月、7月的15日前向盐城金榜物业有限公司交纳包括本月在内的6个月的物业服务费。
另查明：2010年12月15日，盐城金榜物业有限公司管理服务的“滨海正鑫城市经典一、二期”被江苏省住房和城乡建设厅评为全省城市物业管理优秀住宅小区。
再查明：被告滨海正鑫房地产开发有限公司对原告盐城金榜物业有限公司提供的2014年度部分未交物业费统计表中的房号、面积予以认可。
庭审中，被告滨海正鑫房地产开发有限公司向本院提供了17份《商品房买卖合同》及1份《房屋租赁合同》复印件，证明《2014年度部分未交物业费统计表》中列明的房屋已部分出售。原告盐城金榜物业有限公司对上述证据材料除7／13商112、212，26／32／36商104、204予以认可外，对其余证据材料均不予认可。本院告知被告滨海正鑫房地产开发有限公司需提供相关产权凭证，但被告滨海正鑫房地产开发有限公司未能提供。
上述事实，由原、被告的陈述，原告提供的《正鑫城市经典前期物业管理服务合同》、《正鑫城市经典前期物业管理服务合同补充协议》、《正鑫城市经典物业服务合同》、《商品房买卖合同》、《房屋租赁合同》、《2014年度部分未交物业费统计表》、江苏省住房和城乡建设厅颁发的全省城市物业管理优秀住宅小区奖状等在案佐证。
本院认为，原告盐城金榜物业有限公司与被告滨海正鑫房地产开发有限公司签订《正鑫城市经典前期物业管理服务合同》、《正鑫城市经典前期物业管理服务合同补充协议》及原告盐城金榜物业有限公司与滨海县正鑫城市经典住宅小区首届业主委员会签订《正鑫城市经典物业服务合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，应受法律保护。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。被告应当按约履行。至于审理中，被告提及的物业管理服务存在瑕疵或不到位的现象。物业服务作为一种新兴产业，在改善业主生活环境、提高城市生活品质和促进社会管理水平提升等方面起到了不可替代的作用，已经成为百姓生活中不可或缺的组成部分。但物业服务这一新兴产业在发展中难免存在一些不令人满意的问题和不足，而且不同业主对满意的标准不尽一致，因此，需要物业服务企业不断地完善和改进服务，以满足业主越来越高的生活品质和环境质量的要求。对城市居民来说，物业服务已经成为一种常态，业主离不开物业服务，物业服务也缺不了业主，彼此正发展成为一种相互依存、共促发展的关系。物业服务企业服务不到位，致使业主不缴费；业主不缴费，导致物业服务企业因缺乏资金更难以服务到位，以致业主更不愿意缴费，导致恶性循环。被告的欠费行为不利于多数缴费业主的权益和小区整体利益的维护，也不利于物业服务产业的正常发展。
关于被告主张的《2014年度部分未交物业费统计表》中的房屋已出售17套，该17套房屋的物业费不应由被告交纳，但原告除认可其中7／13商112、212和26／32／36104、204向其办理交接手续外，认为其余15套房屋没有向其办理交接手续，该15套房屋物业费仍应由被告交纳。因此，仅凭其提供的部分购房合同等证据，本院无法认定购房合同已实际履行以及15套房屋全部出售的情况，并向原告办理了交接手续。本院认为房屋所有权人为业主，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。故对被告此项辩解意见，本院不予采信。
关于被告主张的52幢107、207商铺已出租，该房屋物业费应由承租人交纳。本院认为依法成立的合同对合同当事人具有约束力，但不得损害第三方权利，业主与承租人签订的租赁合同只能对租赁双方的权利义务做出约定，这种约定不得对抗第三人，不得通过合同损害第三方权利。从债务的角度分析，业主与承租人约定由承租人交纳费用实际上构成了债务的转移，将属业主的债务转移给承租人，在业主和承租人之间有效，这种债务没有得到债权人即物业公司的同意时，并未免除业主支付物业费的责任。因此，在承租人物业费未支付时，被告作为业主仍应向原告支付物业费。故对被告此项辩解意见，本院不予采信。
被告滨海正鑫房地产开发有限公司没有缴纳2014年1月1日至2014年12月31日物业服务费，事实清楚。故被告滨海正鑫房地产开发有限公司应缴物业服务费为：一、商铺：1、2014年1月1日至2014年12月31日（18878.11＊0.6＊12＝135922.82元），2、2014年1月1日至2014年3月31日（355.36＊0.6＊3＝639.65元），3、2014年1月1日至2014年2月28日（868.18＊0.6＊2＝1041.82元）、4、2014年1月1日至2014年1月31日（194.72＊0.6＊1＝116.83元）；二、住宅：（237.28＊0.5＊12＝1423.68元），合计人民币139144.8元。对原告合理的诉讼请求，本院予以支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：
一、被告滨海正鑫房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告盐城金榜物业有限公司物业服务费139144.8元；
二、驳回原告盐城金榜物业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3138元，由被告滨海正鑫房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时预交上诉案件受理费3138元（如汇款在附言中注明“法院诉讼费”字样，收款人名称：盐城市财政局非税收入财政专户，开户行：盐城市农行中汇支行。账号：400101040227821）。
审 判 长 徐新枝
人民陪审员 王 颖
人民陪审员 韩雪艮
二〇一五年十二月二十五日
法官 助理 赵凡淇
书 记 员 董亚吉
附录法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求支付价款或者报酬。
2、《中华人民共和国物权法》
第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
3、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事为由提出抗辩的，人民法院不予支持。