辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大民二终字第01484号
上诉人（原审原告、反诉被告）：陈星彤，无职业。
委托代理人：赵术英，上诉人之母亲，1966年10月8日生，汉族，无职业。
委托代理人：魏玮，辽宁朋达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：官凤娟，无职业。
委托代理人：李贤革，辽宁瑾华律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：大连嘉城置业代理有限公司，住所地大连市西岗区黄河街82号2单元15层2号。
法定代表人：于芳，该公司董事长。
委托代理人：孙世建。
原审第三人：大连润德君城房地产开发有限公司，住所地大连市西岗区新春街27号。
法定代表人：王德利，该公司总经理。
委托代理人：刘书宏。
原审原告（反诉被告）陈星彤与原审被告（反诉原告）官凤娟、原审被告大连嘉城置业代理有限公司（以下简称嘉城公司）、原审第三人大连润德君城房地产开发有限公司（以下简称润德公司）房屋买卖合同纠纷一案，大连市西岗区人民法院于2014年8月7日作出（2014）西民初字第700号民事判决，陈星彤不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人陈星彤的委托代理人赵术英、魏玮，被上诉人官凤娟及其委托代理人李贤革，被上诉人嘉城公司的委托代理人孙世建到庭参加诉讼。被上诉人润德公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告陈星彤一审诉称：2011年1月11日，陈星彤与官凤娟、嘉城公司签订了《房屋买卖居间服务合同》，合同约定，陈星彤将自己购买的大连市西岗区北京公园14号2单元4层××号房屋以1，500，000元的价格转让给被告官凤娟，陈星彤除承担30，000元营业税外，不再承担其他任何费用。被告嘉城公司提供相应的居间服务。合同签订后，陈星彤按约定将过户所需材料交给了被告嘉城公司，但被告嘉城公司并未按合同约定，要求被告官凤娟及时履行合同，合同签订后的3年期间，陈星彤只收到被告官凤娟房款1，000，000元，剩余500，000元被告官凤娟至今未给付。被告嘉城公司也未尽到审查和告知义务。2013年10月22日，陈星彤从被告官凤娟处得知，该房可以到第三人润德公司处办理产权证，陈星彤要求被告官凤娟支付办理产权证的相关税费并继续履行合同，其以种种理由拒不履行合同，陈星彤又与其协商解除合同，被告官凤娟也不同意，导致陈星彤剩余500，000元房款至今未拿到。官凤娟、嘉城公司的行为已给陈星彤造成了巨大的损失。现诉至法院，要求官凤娟、嘉城公司立即履行三方签订的《房屋买卖居间服务合同》，要求被告官凤娟赔偿经济损失100，000元。在原审的庭审过程中，陈星彤明确其诉请主张的继续履行《房屋买卖居间服务合同》的内容是：1、要求官凤娟将一手房及二手房过户所需的各项税费（扣除陈星彤承担的30，000元营业税）交至嘉城公司，以办理案涉房屋的产权及过户手续；2、将产权办至陈星彤名下后，官凤娟应将剩余房款47万元交给陈星彤；3、嘉城公司将其收取的陈星彤的购房发票和购房合同原件返还给陈星彤。
被告官凤娟一审辩称并反诉称：不同意陈星彤的诉讼请求。官凤娟与陈星彤及被告嘉城公司签订《房屋买卖居间服务合同》后，官凤娟积极履行义务，于2011年1月13日付定金70万元，2011年4月7日付30万元房款，但陈星彤却拒不履行合同，致使案涉房屋至今不能过户到官凤娟名下，给官凤娟造成了重大的损失。2013年7月后，案涉房屋即能办理产权，但陈星彤至今不予办理。据此，依据相关法律规定及中国人民银行关于人民币贷款利率的规定，要求陈星彤赔偿官凤娟的损失至反诉日止为78，400元［1，000，000元×5.6%（6个月贷款利率）并加收40%］并继续赔偿损失至合同履行完毕为止。
被告嘉城公司一审辩称：嘉城公司与陈星彤、官凤娟签订的居间房屋买卖合同属实，至于合同最终履行不是由嘉城公司决定的，如果陈星彤和官凤娟继续履行合同，由嘉城公司促成合同履行。
第三人润德公司一审述称：该案与润德公司无关，润德公司不发表意见。
原告陈星彤对被告官凤娟的反诉辩称，不同意反诉请求。陈星彤没有违约的事实，居间合同签订后，陈星彤以实际行为，包括与中介公司联系，偿还了涉案房屋的银行贷款以及多次催促被告官凤娟履行合同，但是被告官凤娟不履行，因此违约的是被告官凤娟。
一审法院审理查明：2011年1月11日，陈星彤与官凤娟、嘉城公司签订了《房屋买卖居间服务合同》一份，合同主要约定，陈星彤将坐落于大连市西岗区北京公园14号2单元4层××号房屋一套（建筑面积92.99平方米）转让给被告官凤娟，房屋总价款为1，500，000元。陈星彤与被告官凤娟共同委托被告嘉城公司提供协助双方与银行签订履约保证合同（资金托管协议）；代收、代转定金；协助办理房屋产权过户手续；协助办理房屋贷款手续等，被告官凤娟支付被告嘉城公司居间费30，000元、支付定金700，000元（交易后充抵房款），并承担房屋产权过户所需的全部税费。同时约定，因陈星彤所出售的房屋是以贷款方式购买，现陈星彤尚欠银行购房贷款，陈星彤自愿出资还清银行贷款，解除房屋抵押贷款，陈星彤应于180日内向被告官凤娟交付房屋并办理房屋交接手续，同时取得全部房款。合同签订后，被告官凤娟于同年1月13日给付陈星彤购房款（定金）700，000元。同年4月7日，陈星彤与官凤娟、嘉城公司签订《补充协议》一份，约定：陈星彤承担人民币30，000元的营业税之后，无论政策、法规等因素再产生任何税费均由被告官凤娟承担，陈星彤不再支付任何费用。双方约定合同履行期限为陈星彤产权证办理完毕贰拾个工作日为止，原合同约定的180天废止，超过180天陈星彤不必支付被告官凤娟违约金。被告官凤娟于补充协定签订当日，再支付给陈星彤购房款人民币叁拾万元300，000元，将来自动冲抵房款。该协议签订即日，被告官凤娟给付陈星彤购房款300，000元。
另查，2009年11月15日，陈星彤与第三人润德公司签订《商品房买卖合同》，陈星彤从第三人润德公司处以1，165，536元的价格购买了涉案房屋，该《商品房买卖合同》已登记备案。2013年6月1日，第三人润德公司在大连晚报广告专用版发布《北京公园产权办理通知》。至今，陈星彤未到第三人润德公司处办理涉案房屋产权证书。
一审法院认为：陈星彤与官凤娟、嘉城公司签订的《房屋买卖居间服务合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同的约定履行其义务。被告官凤娟已按合同约定支付陈星彤购房款1，000，000元，但陈星彤未按相关规定和合同约定办理案涉房屋产权证即履行其与第三人润德公司签订的《商品房买卖合同》，致使《房屋买卖居间服务合同》不能继续履行，陈星彤应承担违约责任，故陈星彤要求官凤娟、嘉城公司立即履行签订的《房屋买卖居间服务合同》和要求被告官凤娟赔偿其经济损失100，000元的请求均无法律依据，不予支持。同理，官凤娟反诉要求陈星彤承担逾期办证损失即已付房款1，000，000元的利息损失合理，予以支持，关于利息起算时间，双方在《补充协议》约定合同履行期限为陈星彤产权证办理完毕20个工作日，故应自陈星彤应当知道可办理产权证时间2013年6月1日起扣除办理案涉房屋产权证的合理期限以一个月为宜及合同履行期限的20个工作日，利息的起始期限应从2013年7月31日计算。关于利息计算标准，按中国人民银行同期贷款利率计算利息损失，被告主张利息损失中超出的部分无法律依据，不予支持。关于陈星彤提出办理案涉房屋产权证的税费应由被告官凤娟承担，被告官凤娟予以否认，因双方在《房屋买卖居间服务合同》中约定被告官凤娟交纳相关税费系案涉房屋所有权人即陈星彤变更为被告官凤娟名下的“二手”房屋过户时所需支付的税费并非办理案涉房屋产权证即“一手”房屋的税费，因此陈星彤的上述意见无事实和法律依据，不予支持。
据此，大连市西岗区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百三十条之规定，作出如下判决：一、驳回原告陈星彤的诉讼请求；二、原告陈星彤于判决生效之日起十日内给付被告官凤娟购房款1，000，000元的利息损失（利息自2013年8月2日起至判决确定的给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率给付）。如果原告未按判决规定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18，030元（原告陈星彤已预交），反诉费880元（被告官凤娟已预交），由原告陈星彤负担。
陈星彤上诉的理由及请求是：根据双方的合同约定，双方协商同意，房屋产权过户所需的全部税费由官凤娟承担。官凤娟在购买案涉房屋时，对房屋只有购房发票而未办理产权证的情况是明知的，在此情形下，官凤娟认可该合同条款的内容，表明双方真实的意思表示是约定从签订该买卖合同时起直至房屋办下产权证并过户至官凤娟名下期间发生的全部费用都由官凤娟承担。而原审法院在没有任何依据的情况下，认定合同约定官凤娟承担的税费系陈星彤变更为被告官凤娟名下的“二手”房屋过户时所需支付的税费，是错误的。据此，陈星彤请求撤销原审判决，依法改判支持陈星彤原审的全部诉讼请求。
官凤娟二审答辩认为：不同意陈星彤的上诉请求。根据三方签订的《补充协议》约定，履行期限为陈星彤办理产权完毕后20个工作日为止，根据该约定应由陈星彤先将产权证办理下来，合同才能正式履行。并且陈星彤在2012年已经起诉过一次，根据相关法律文书均证明陈星彤违约，故其上诉理由不能成立。
嘉城公司二审答辩认为：不同意陈星彤的上诉请求，同意一审判决。
润德公司二审未出庭，亦未提交书面的答辩意见。
本院经审理查明，一审判决认定事实属实。
本院补充查明：在《房屋买卖居间服务合同》的附件《标的房屋信息》中载明的“房屋所有权人持有的所有权证号”一栏项下空白。在原审和二审的庭审过程中，官凤娟和嘉城公司均明确表示知道案涉房屋是发票房，没有产权证的情况。同时，陈星彤在原审庭审中陈述，因官凤娟不办理购房资格，所以办不了一手房改发票手续。而官凤娟陈述，因开发商润德公司收费太高，要10万元，所以其没去办理一手房改发票手续。在二审的庭审过程中，官凤娟明确表示同意继续履行合同。
上述事实，有《标的房屋信息》、一审及二审庭审笔录等在案为凭，业经本院查证属实，足资认定。
本院认为：结合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为陈星彤将案涉房屋的产权办至其名下的相关税费应当由谁承担的问题。在三方签订的《房屋买卖居间服务合同》中约定，案涉房屋产权过户所需的税、费全部由买方官凤娟承担。在其后签订的《补充协议》中，除约定变更卖方陈星彤承担30，000元的营业税外，进一步明确，之后无论国家政策、法规等因素再产生任何税费，均由官凤娟承担，陈星彤不再支付任何费用。因案涉的房屋买卖合同和补充协议签订之时，卖方陈星彤仅持有其与第三人润德公司签订的《商品房买卖合同》和发票，并未取得案涉房屋的所有权证书，而买方官凤娟对此明知，亦认可在该现状下购买案涉房屋。故在卖方陈星彤尚未取得产权证，双方以现状进行交易的情况下，若将产权过户至官凤娟名下，需要首先将产权由润德公司办至陈星彤名下，再由陈星彤办至官凤娟名下，因此，合同和补充协议中约定的官凤娟所需承担的过户税费应当包括两部分，即产权由润德公司办至陈星彤名下的税费，以及产权由陈星彤办至官凤娟名下的税费。结合官凤娟在原审庭审过程中的陈述，其未办理从润德公司直接改一手房发票手续的原因是润德公司要的费用太高，由此表明双方当时真实的意思表示是将案涉房屋的产权直接由润德公司办至官凤娟名下，亦印证了合同及补充协议约定的官凤娟所需承担的税费，应为将案涉房屋的产权从润德公司办至官凤娟名下的所有税费。据此，对于陈星彤主张官凤娟承担将案涉房屋产权办至陈星彤名下，及再办至官凤娟名下的相关税费的诉讼请求，本院予以支持。根据三方《补充协议》的约定，合同履行期限为陈星彤产权证办理完毕贰拾个工作日为止，故在案涉房屋的产权证办至陈星彤名下二十日内，三方应当按照2011年1月11日《房屋买卖居间服务合同》和2011年4月7日《补充协议》的约定继续履行各自的义务。对于陈星彤的该项诉请，本院亦予以支持。
至于陈星彤主张，嘉城公司返还其收取的陈星彤的购房发票和购房合同原件的诉请，因双方当事人均同意继续履行合同，按照合同约定，嘉城公司有协助双方办理房屋过户手续的义务，而办理产权过户需要卖方的购房发票和购房合同原件，故嘉城公司暂时不予返还。对于陈星彤的该项诉请，本院不予支持。
关于陈星彤要求被告官凤娟赔偿其经济损失100，000元的诉请，因合同并未约定官凤娟缴纳办理产权证所需税费的具体时间，陈星彤亦未能提供其要求官凤娟缴纳税费而官凤娟予以拒绝，以及因官凤娟不予配合给陈星彤造成实际损失的相关证据，故对于陈星彤的该项诉请，没有充分的事实和法律依据，本院不予支持。
关于官凤娟反诉请求陈星彤赔偿因其未办理案涉房屋的产权证而导致官凤娟产生实际损失一节，本院认为，如前所述，根据三方当事人签订的合同及补充协议的约定，官凤娟应当承担将案涉房屋的产权办至陈星彤名下的相关税费。而在案涉房屋具备办理产权证条件的情况下，官凤娟未按照约定缴纳相关税费，故产权证未能顺利办理至陈星彤名下，并非陈星彤原因所致，因此，官凤娟要求陈星彤赔偿不能办理产权证的责任，没有充分的事实和法律依据，本院不予支持。原审法院处理结果欠妥，本院予以纠正。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销大连市西岗区人民法院（2014）西民初字第700号民事判决；
二、陈星彤于本判决生效后九十日内将大连市西岗区北京公园14号2单元4层××号房屋产权办理至陈星彤名下，办理上述产权证的相关税费由官凤娟承担；
三、在陈星彤取得大连市西岗区北京公园14号2单元4层××号房屋产权证后，陈星彤、官凤娟和大连嘉城置业代理有限公司继续履行三方于2011年1月11日签订的《房屋买卖居间服务合同》和2011年4月7日签订的《补充协议》；
四、驳回原告陈星彤的其他诉讼请求；
五、驳回反诉原告官凤娟的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费18，030元（陈星彤已预交），反诉费880元（官凤娟已预交），合计18，910元，由陈星彤负担5000元，由官凤娟负担13，910元。二审案件受理费18，910元，由陈星彤负担5000元，由官凤娟负担13，910元。
本判决为终审判决。
审 判 长 霍宏
代理审判员 吕瑛
代理审判员 王欢
二〇一五年二月二十五日
书 记 员 宋敏