吉林省白山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）白山民二终字第276号
上诉人（原审原告）刘福志，男，1963年6月18日生，满族，无职业，住白山市。
委托代理人刘卫东，吉林靖吉律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）徐某甲，男，1965年1月7日生，汉族，无职业，住白山市。
委托代理人陈书东，男，1954年5月24日生，汉族，白山市浑江区六道江镇法律服务所法律工作者，住白山市。
被上诉人（原审被告）徐某乙，女，1967年3月12日，汉族，无职业，住白山市。
委托代理人孙雁岐，男，1954年9月2日生，汉族，白山市圣权法律服务所法律工作者，住白山市。
上诉人刘福志因确认合同无效纠纷一案，不服白山市浑江区人民法院（2014）浑民二初字第308号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
刘福志原审诉称，刘福志与徐某乙系夫妻关系，共同拥有位于八道江区通沟街商业用房一处，面积112.25平方米，产权证登记号为：白BQ字第057851号，所有权人登记为刘福志，共有人徐某乙。该证后因丢失，刘福志于2009年9月2日在长白山日报登载“遗失声明”申请补发，由于其他原因2013年3月29日补发成立。产权证登记号为：白BQ字第2013002267号。2013年之前一段时间，刘福志与徐某乙夫妻关系一度不睦，徐某乙与其兄徐某甲串通以所谓房屋购销协议的形式将以上商业用房卖给徐某甲。2012年7月因该房地段涉及拆迁，徐某乙、徐某甲的行为败露出来。以上事实并有证据佐证。徐某乙抱有多占财产，提前转移之目的，擅自处置夫妻共有财产。徐某甲在明知刘福志夫妻不睦的情况仍与其妹恶意串通，签订房屋购销协议，掩人耳目。徐某乙、徐某甲之行为违反了民事法律，其行为无效。其所签订的房屋购销协议应依法确认无效。故诉至法院，请求依法确认徐某乙、徐某甲签订的房屋购销协议无效。
徐某甲原审辩称，徐某甲认为，刘福志的诉讼时以非法占有徐某甲合法房屋产权为目的，故意隐瞒真相，编造谎言，借口房产证丢失，骗取篡改证据，进行虚假恶意诉讼。其行为不但损害了徐某甲的合法权益，而且已构成伪造证据、滥用诉权的违法行为。其一，刘福志向法院提供的2013年3月29日补办的白BQ字第2013002267号所谓房屋产权证，与原白BQ字第057851号房屋产权证登记的内容完全不符，故应是篡改伪造的。首先，原产权证登记的所有权人只有徐某乙一人，并未登记刘福志为共有人。其次，原产权证并未丢失。该房已于2004年6月2日经房屋所有权人徐某乙卖给了徐某甲，有房屋购销协议为证。该买卖过程刘福志是知道的，卖房后腾房搬家是，是刘福志将自己的北京2号车及修车工具、油桶等搬走的。况且，刘福志居住的地点离徐某甲经营的网吧、饭店只有200米左右，十年后，刘福志称不知道该房屋已经卖了，纯属掩耳盗铃；其二，刘福志说徐某甲与徐某乙恶意串通，与事实完全不符。徐某甲购买涉案房屋的行为和过程完全符合物权法规定的善意取得的三个要件，合法有效。首先，房屋所有权人徐某乙出售涉案房屋时，是由于开办网吧资金不足，无法偿还外债和银行贷款，求其大哥徐明福与其弟弟徐某甲协商将该房卖给徐某甲。卖房方后才将其银行贷款还清。有当时贷款该房抵押在银行的房屋他项权证和注销房产抵押权申请书为证。据此足以证明，徐某甲购买该房是善意的。其次，涉案房屋的买卖价格合情合理。该房是徐某乙1998年前后以2万元左右的价格从粮食管理所购得。2004年卖给徐某甲的价格是14.5万元。按112.35平方米计算，每平方米的价格是1，291.00元。当时该房的市场价是每平方米700.00至800.00元左右，因是亲兄妹交易，加上急还贷款，故徐某甲是高于市场价购买的。再次，徐某甲自购买房屋至今，在此经营网吧、饭店已十年。因该房属拆迁范围，现已经拆迁登记，并在2012年7月25日进行拆迁产权调换和安置补偿（原房屋产权证、土地使用证已交拆迁部门到房管、土地部门办理注销手续）。最后，根据《中华人民共和国物权法》第十六条“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”涉案房屋登记的产权所有人只有徐某乙一人，刘福志对涉案房屋享有的共有权没有依法登记，故对徐某甲不具备对抗力和公信力。综上，根据《中华人民共和国物权法》第十六条、第一百零六条及最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》第十七条第二项、《关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（三）》第十一条之规定，徐某甲购买涉案房屋是善意取得，合情合理合法，恳请法院对刘福志在十年后见涉案房屋拆迁增值，而篡改证据、恶意诉讼的行为，依法予以驳回。
徐某乙原审辩称，徐某乙卖给徐某甲的是网吧的机器设备和网吧的手续，不包括房屋。当时因为徐某乙和刘福志打仗，所以刘福志都不知道。徐某乙认为当时的买卖协议是无效的。理由是，当时买卖协议最后一条标明没有本人的手印和印章是无效的，而该协议只有徐某乙签名，没有徐某乙的指纹和印章。
原审法院审理查明，刘福志与徐某乙于1991年登记结婚，婚后通过公房房改取得自有产权平房一处，位于白山市浑江区通沟街，丘（地）号539-2，建筑面积112.35平方米（即本案争议房屋）。白山市房产产权管理处于2003年10月22日为徐某乙颁发了白BQ字第057851号房屋所有权证，房屋所有权人登记为徐某乙。徐某乙利用该房屋开办华通网吧，刘福志不参与经营。2004年前后，徐某乙与刘福志夫妻关系不睦。2004年1月，徐某乙以刘福志对其实施家庭暴力为由诉至法院，要求离婚，后于同年4月6日撤回起诉。2004年6月2日，徐某乙与徐某甲（徐某乙的胞兄）签订《房屋购销协议》，协议约定：徐某乙将位于通沟街房照号为白BQ字第057851号，建筑面积为112.35平方米出售给徐某甲，共计14.5万元，其中包括原华通网吧微机20台及所有用具由徐某甲接收；徐某甲购房款在签订本协议起一次性付清；所购房屋产权归徐某甲所有，徐某甲有权支配、使用；……本协议签订双方盖章后即为生效。该协议书有王成刚作为证明人署名，刘福志没有参与签订该协议。协议签订后，徐某乙将房产执照、土地使用证及房屋、网吧设备交付徐某甲。同时，徐某甲又从田恒辉手中购买了与上述房屋毗邻的原用于经营饭店的一处建筑面积197.79平方米房屋（房屋所有权证号：白BQ字第057852号，房屋所有权人登记为徐现美，徐现美系徐某甲、徐某乙的亲姊妹）。徐现美生前将该房屋出售给田恒辉，徐某甲购买该房屋时徐现美已经病故。徐某甲购买上述两处房屋后，继续经营饭店和网吧。
2012年7月25日，白山市鹏远房地产开发有限公司（甲方）与徐某甲及其妻子王丽（均为乙方）签订了《房屋拆迁产权调换协议书》和《补充协议》，协议约定：甲方拆迁上述两处房屋，并将通沟A1区1栋东数1单元101-201号房屋（建筑面积310.14平方米）作为产权调换房屋，同时给予乙方营业损失、装修、室内各种设备补偿款100万元。该协议签订后，徐某甲、王丽将上述两处房屋交给白山市鹏远房地产开发有限公司拆迁，并已领取补偿款100余万元，但尚未回迁。
2009年9月2日的《长白山日报》登载一则遗失声明，声明称：“徐某乙所持房照（号码：白山房权证白BQ字第0578**号）丢失，声明作废。现作出补发公告，如1个月内无人提出异议，予以补发。”2013年3月29日，白山市房屋产权管理中心为刘福志颁发了本案争议房屋的新的产权证，号码：白山房权证白BQ字第20130022**号，房屋坐落：浑江区通沟街06-0006-0539-0072-000102，房屋所有权人：刘福志，共同共有，建筑面积112.35平方米。该产权证“附记”栏内有“丢失补证共有人：徐某乙”此内容。
原审法院认为，一、本案争议的112.35平方米房屋原系刘福志与徐某乙的夫妻共同财产，根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条的规定，夫妻双方对共有财产有平等的处理权。同时，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让。因此，本案中，徐某乙未经刘福志书面同意独自出售夫妻共有房产的行为，侵害了刘福志在婚姻法和房地产管理法上的权利。但是，婚姻法和房地产管理法的上述规定，属于宣示性和管理性规范，不属于效力性规范。根据我国合同法司法解释的规定，合同只有违反了法律、行政法规的效力性强制性规定，才能认定无效。所以，徐某乙未经刘福志书面同意独自将房屋出售给徐某甲的事实，不能导致买卖无效；二、刘福志主张徐某乙。徐某甲趁其夫妻关系不睦，恶意串通的事实，证据不足，不予确认；三、2004年6月2日徐某乙、徐某甲签订的房屋购销协议，协议标的物明确具体，明显指向本案争议房屋，故徐某乙关于当时出售的不是本案争议房屋的主张，不能成立；四、根据《中华人民共和国合同法》规定，采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。因此，虽然2004年6月2日《房屋购销协议》当中有“本协议签订双方盖章后即为生效”的条款，但该协议不因只有当事人签字却没有盖章而不生效；五、本案中，徐某乙、徐某甲（即买卖双方）对于徐某甲是否足额支付了房款存在争议，但从《房屋购销协议》内容及本案实际情况来看，即使徐某甲尚未足额支付房款，也不导致房屋买卖合同失效，徐某乙可以另行行使债权；六、徐某乙于2004年将房屋出售给徐某甲之后，于2005年以本案争议房屋作为抵押，从农村信用社贷款8万元，抵押人并未体现为已经买受房屋的徐某甲。对此事实，客观上究竟是何成因，暂时无法查考，但尚不能据此事实否定房屋购销协议的效力。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”、第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法）若干问题的解释（二）》第十四条“合同法第五十二第（五）项规定的‘强制性规定’是指效力性强制性规定。”、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》第十七条“婚姻法第十七条关于‘夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权’的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要对夫妻共同财产作重要处理决定，夫妻双方应平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”和《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，原审法院判决“驳回刘福志的诉讼请求。案件受理费7，180.00元减半收取3，590.00元，由刘福志承担。”
刘福志上诉认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的内容系强制性、禁止性规定；原审法院判决认定系宣示性和管理性规定，而非强制性法律规定是错误的。事实上徐某乙与徐某甲将徐某乙与刘福志共同共有的房屋进行转让的行为违反了该规定，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项的规定，买卖协议无效。徐某甲购买本案所涉房屋系徐某乙与刘福志打架闹离婚时发生的，徐某甲夫妻领徐某乙找律师写的离婚起诉状，在此情形下，徐某甲与徐某乙进行房屋交易却没有告知刘福志完全是恶意串通行为，原审法院对于徐某乙与徐某甲之间转让房屋过程中存在恶意串通行为未予认定是错误的，损害了刘福志的权益。综上，原审法院判决认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院依法改判。
徐某甲答辩认为，原审法院对于《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条性质的认定完全正确。刘福志称徐某乙与徐某甲在涉案房屋的买卖过程中存在恶意串通与事实不符。刘刘福志隐瞒真相、编造谎言、恶意诉讼。徐某乙是出售房屋的所有权人，其开办网吧资金不足，无法偿还外债，通过其大哥协商将房屋出售给徐某甲。在房屋买卖后，刘福志自己将其北京二号车修车工具、油桶等物品搬走。涉案房屋的买卖时间为2004年6月2日，徐某甲经营网吧、饭店十余年，刘福志家距涉案房屋仅200米，在房屋出售十年后称其不知道房屋已出售不真实。2004年房屋出售时，房屋产权证登记的所有权人仅为徐某乙，刘福志并不是共有人有原审法院判决认定事实清楚，证据确凿，适用法律正确，程序合法，请求二审法院依法维持原判。
徐某乙答辩认为，徐某乙与徐某甲签订买卖协议时，因为徐某乙和刘福志打仗，所以刘福志并不知道。徐某乙认为当时的买卖协议是无效的。徐某乙卖给徐某甲的是网吧的机器设备和网吧的手续，不包括房屋。同意刘福志的上诉理由。
二审审理过程中，刘福志提供以下证据：
一、白山市恒远房地产开发有限公司于2014年9月3日出具的情况说明一份，证明刘福志是于2012年8月份知道徐某甲与徐某乙之间的房屋购销协议，此前对此事根本不知情。
证人于某某出庭证实：2004年徐某乙与刘福志闹离婚，徐某乙称要找律师，让于某某给看一天网吧，徐某乙和徐某甲夫妻走了。
证人关某甲出庭证实：徐某乙当年要闹离婚，徐某甲称让徐某乙把房子卖给他，省得离婚时分不着房子。当时关某甲到网吧发现网吧收银员不是王成刚了，就问原因，王成刚和大哥说刘福志把徐某乙打了，得离婚，现在房子卖给徐某甲，等离婚时刘福志分不着啥，以后还给徐某乙。徐某乙2007年为了房屋的事和徐某甲打仗，当时关某甲在网吧上网，徐某乙把网吧电闸拉了，徐某甲出来后，徐某乙要网吧的房子，徐某甲将徐某乙打了，打仗时关某甲在场。签房屋购销协议时关某甲不在场，是在饭店听说的，听徐某甲和徐某乙的大哥说的房子大概卖了10多万元。
徐某甲质证认为，对白山市恒远房地产开发有限公司出具的情况说明所证明内容有异议，2014年9月3日出具的情况说明证明不了刘福志才知道此事。对二位证人证言有异议。二位证人所证实的内容与刘福志所诉讼的案由无关，且证人于某某2004年才13岁，属于未成年人。
徐某乙对刘福志提供的证据无异议。
对于刘福志的白山市鹏远房地产开发有限公司出具的情况说明，仅能说明2012年7月25日，刘福志到该询问本案争议房屋拆迁情况，不能证明刘福志对于徐某乙、徐某甲买卖房屋是否知情。本院不予采信。证人于某某的证言与本案所涉的买卖合同无关。证人关某乙与徐某乙、徐某甲的房屋买卖宜，仅为听他人所说，故二位证人不能证明徐某乙、徐某甲签订的买卖协议虚假或者存在恶意串通。
徐某乙原系白山市粮食一所粮店的收款员，2001年粮店改制后下岗并购买了粮店的房屋即本案争议房屋用于经营网吧。在2004年网吧由徐某甲经营后，徐某乙无职业，家庭生活以刘福志外出打工的收入维持。徐某乙、刘福志称2007年因本案涉案房屋问题徐某乙与徐某甲发生争执被徐某甲殴打，徐某乙此后因精神状态不好，入住白山市康宁医院治疗。
其他事实与原审法院判决认定的事实一致。
本院认为，对于刘福志对徐某乙将房屋出售给徐某甲是否知情的问题，首先，本案争议的房屋系商业用房，在徐某乙与徐某甲签订买卖协议前，由徐某乙用于经营网吧，在2004年后，该房屋一直由徐某甲占有并使用，徐某乙不再原经营网吧，为无职业状态。徐某乙、刘福志的家庭生活以刘福志外出打工的收入维持，徐某甲并不向刘福志、徐某乙交纳任何费用，刘福志称其知晓网吧由徐某甲经营，但对于具体的处置方式不知情，并不符合日常的生活习惯；其次，按照徐某乙、刘福志的主张，2007年徐某乙与徐某甲因本案争议房屋的问题发生纠纷，徐某乙被徐某甲殴打住院治疗，而刘福志此时仍对于该房屋已出售给徐某甲不知情，更不符合常理。且本案争议的房屋与徐某乙、刘福志居住的房屋并不远，刘福志称其于2012年8月房屋拆迁时才知道徐某乙于2004年将二人共有的房屋出售给徐某甲的主张难以令人信服。
徐某乙在将房屋出售给徐某甲时，将本案争议房屋屋的房屋所有权证书、国有土地使用证交给徐某甲，该房屋所有权证书、国有土地使用证上载明的所有权人为徐某乙。刘福志与徐某乙系夫妻，虽然二人曾因夫妻关系不睦而闹离婚，但至今仍系夫妻关系。徐某乙在2009年9月2日以该房屋所有权证书丢失为由，在长白山日报登载“遗失声明”申请补发，并且在2013年3月29日补发房屋产权证（产权证登记号为：白BQ字第2013002267号）时，将原登记的所有权人徐某乙，登记为所有权人刘福志，共有人徐某乙。徐某乙、刘福志对于该房屋所有权证书的补发行为存在恶意。故刘福志主张徐某甲与徐某乙恶意串通于2004年6月2日签订房屋购销协议，损害刘福志的权益没有依据，原审法院对此未予认定并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7，180.00元，由上诉人刘福志承担。
本判决为终审判决。
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审 判 长 朱瑛华
代理审判员 兆艳红
代理审判员 方永刚
二〇一四年十二月二十五日
书 记 员 李 勇