天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津02民终2292号
上诉人（原审原告）：冯金海，男，1961年5月9日出生，汉族，住天津市塘沽区。
被上诉人（原审被告）：天津骏龙商业管理有限公司，住所地天津市滨海新区中心商务区水线路2号增1号于家堡金融区服务中心582房间。
法定代表人：许华琳，执行董事。
委托诉讼代理人：彭文聪，天津滨新律师事务所律师。
上诉人冯金海因与被上诉人天津骏龙商业管理有限公司（以下简称骏龙公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2016）津0116民初2642号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人冯金海，被上诉人骏龙公司的委托诉讼代理人彭文聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
冯金海的上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持上诉人一审的全部诉讼请求；2、本案的全部诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：被上诉人在与上诉人签订合同之初，包括在开业时，甚至到2016年8月份，被上诉人都刻意隐瞒工程建设和竣工验收的事实及真相，在签订租赁合同起至2016年8月份止，被上诉人都没有办理竣工验收，违反了国家的相关法律规定，涉案租赁合同应为无效合同。被上诉人在招商中使用了虚假的宣传和没有诚信的承诺，欺诈诱骗了上诉人和商场里的商户们上当受骗，使得上诉人倾家荡产。一审法院对此认定事实不清，法律依据不明。同时，一审法院没有尽显公平、公正审判原则，对于上诉人的损失没有充分显示公平、公正和保护受害方利益的原则。被上诉人商场自开业起至今根本没有客流，也没有招商宣传中的名品品牌，使得消费者不能驻足和消费，造成上诉人和全体商户没有生意可做。一审法院认定上诉人的损失系一种正常成本支出和应承担的风险实属错误。故请求二审法院依法改判。
被上诉人骏龙公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律得当，要求驳回上诉，维持原判。
上诉人冯金海向一审法院起诉请求：1．判令原告与被告签订的商铺租赁合同自始无效；2．判令被告赔偿原告店铺加盟、设备、装修、人员工资和经营损失等费用合计1680000元；3．本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2014年8月29日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《宝龙城市广场商铺租赁合同》，约定甲方受所有权人徐晓红的委托，将位于天津宝龙城市广场A区第四层4F-002的商铺出租给乙方，租赁场所面积为56.89平方米。乙方租赁该场所经营餐饮，租赁期限自2014年11月2日起至2017年11月1日止，实际租赁期限应以租赁场所实际交付日起计。第一年租金为每月每平方米75元，月租金为4266.75元，年租金为51201元；第二年租金为每月每平方米150元，月租金为8533.50元，年租金为102402元；第三年租金为每月每平方米150元，月租金为8533.50元，年租金为102402元。乙方应按照租赁场所的计租面积向经营管理公司支付物业服务费，标准为每平方米每月50元。该广场的户外、户内公用场所的所有广告、告示、宣传、招牌、标志、条幅、灯箱等，均由甲方统一策划、布置并收取相应费用。同时，甲方还将通过相关媒体推广该广场的整体形象，乙方应承担适当的媒体推广费，具体由甲乙双方另行协商。乙方应积极参加和配合甲方统一组织的商业性广告和促销活动，以便取得更好的宣传效果。该合同还对履约保证金、租赁场所的交付和续租、广告策划和管理、租赁场所的装修、转让及违约责任做出了具体约定。
2014年1月15日，案外人徐晓红和被告签订了《委托经营管理协议》，约定徐晓红将其购买的天津宝龙城市广场20地块第4层403号商铺（56.89平方米）招商及经营管理事宜委托被告代办，被告代理事项和权限包括：1.对委托物业按照该广场的整体商业布局和业态设置统一进行招商和管理；2.代表徐晓红与租户签订租赁合同，并代表徐晓红对委托物业进行管理；3.办理徐晓红委托物业管理经营的其他事项。委托期限自委托物业交付之日起至2017年8月31日。2014年1月15日，徐晓红与天津宝龙金骏房地产开发有限责任公司（以下简称宝龙公司）签订了《天津市商品房买卖合同》，购买了本案涉诉商铺。
2014年9月10日，原告向被告交付装修申请表，载明预计装修时间为2014年9月20日至2014年10月20日，原、被告双方签署了《商铺装饰装修管理协议》。2014年12月1日至法庭辩论结束前，原告一直使用涉诉商铺经营。
2010年11月15日，天津市滨海新区发展和改革委员会对宝龙公司的天津宝龙城市广场项目进行备案，该项目的建设地址位于塘沽新港××南侧、××路东侧。宝龙公司于2010年11月26日取得该项目的建设用地规划许可证，2011年8月19日取的该项目的建设工程规划许可证，2011年9月1日取得该项目的建设工程施工许可证。2015年2月17日天津宝龙城市广场取得公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证。2016年8月12日，天津宝龙城市广场完成竣工验收备案。
一审法院认为，原告接受涉诉商铺所有权人的委托，有权在委托权限内就涉诉商铺签订租赁合同。本案的争议焦点为双方签订的合同是否自始无效。天津宝龙城市广场办理了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，不属于违法建筑。该广场于2015年2月17日取得营业前消防安全检查合格证，可以认定此日之前该广场已经竣工验收合格。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，建筑工程交付使用的条件为竣工验收合格，而非完成竣工验收备案，故天津宝龙城市广场满足交付使用条件。原告主张被告隐瞒天津宝龙城市广场未经竣工验收的情况、欺诈诱导原告与之签订商铺租赁合同，无事实和法律依据，一审法院不予支持。
根据《商铺租赁合同》和《委托经营管理协议》的约定，可以认定被告骏龙公司参与涉诉商铺的招商工作。原告提供了天津宝龙城市广场的招商视频、招商手册、招商人员的解说词和招商落位图，证明被告夸大事实、虚假招商。原告提供的上述证据材料包括了对宝龙集团、天津宝龙国际中心、天津宝龙城市广场及宝龙地产控股有限公司等整体情况的介绍，不涉及原、被告签订的商铺租赁合同的具体内容，故被告的招商行为应认定为要约邀请。要约邀请处于合同的准备阶段，系希望他人向自己发出要约的意思表示，不具有法律约束力，即使被告在招商中有些许夸大事实的情况，对涉诉合同的效力亦无实质性影响。
原告主张天津宝龙城市广场公共环境和空调系统不达标，但其未举证证明该主张，一审法院难以认定原告主张的该情况是否实际发生。依法成立的合同自成立时生效，原、被告双方签订的商铺租赁合同不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，原告关于商铺租赁合同自始无效的主张，一审法院不予支持。
原告租赁涉诉商铺经营期间支出的店铺加盟费、设备费、装修费、人员工资和经营损失等费用，系其正常的成本支出和经营风险，原告向被告主张上述费用，无事实和法律依据，一审法院不予支持。涉诉商铺因宝龙城市广场漏雨、施工导致其商铺的装修、设备和物料遭受损失的问题，与本案非同一法律关系，原告可根据合同约定另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十五条、第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：“驳回原告冯金海的诉讼请求。本案诉讼受理费减半收取为9960元，由原告冯金海负担。”
二审审理期间，双方当事人均未提供新证据。
本院二审经审理查明的案件事实与一审法院查明的一致，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”第三条规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。”本案中，涉案商铺所在项目及建筑物于2010年11月26日取得建设用地规划许可证，2011年8月19日取得建设工程规划许可证，2011年9月1日取得建设工程施工许可证。2015年2月17日取得公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证。2016年8月12日完成竣工验收备案。上诉人要求确认其与被上诉人签订的《宝龙城市广场商铺租赁合同》自始无效的主张，因不具有上述司法解释及合同法规定的无效情形，本院不予支持。
上诉人主张被上诉人在招商中使用了虚假的宣传和没有诚信的承诺，欺诈诱骗了上诉人和商场里的商户们上当受骗，使得上诉人倾家荡产。同时，被上诉人商场在开业起至今根本没有客流，也没有招商宣传中的名品品牌，使得消费者不能驻足和消费，造成上诉人和全体商户没有生意可做。以此要求判令被上诉人赔偿其店铺加盟、设备、装修、人员工资和经营损失等费用合计1680000元。对此，本院分析认为，合同法第十五条第规定：“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示，寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。”依据上述规定，被上诉人在招商过程中的宣传资料等应属于要约邀请，上诉人作为经营者，对被上诉人招商之商业业态的发展远景、被上诉人的招商能力及商户进住的经营品种及数量、周边环境对商业经营客流的影响等因素所带来的商业风险具有判断能力和承受能力。上诉人是否接受要约邀请并作出承诺，属于其自我判断后的行为结果。就商业经营而言，盈利及亏损非单一原因所导致，上诉人在本案中所提供的证据很难将其经营之失利完全归责于被上诉人。因此，上诉人以其在本案中所持理由及证据，要求判令被上诉人赔偿其店铺加盟、设备、装修、人员工资和经营损失等费用合计1680000元，显属理据不足，本院不予支持。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费19920元，由上诉人冯金海负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 包 颖
审 判 员 王 珊
代理审判员 张静怡
二〇一七年四月二十七日
书 记 员 马 丽