福建省厦门市同安区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）同民初字第758号
原告陈志平，男，1987年9月21日出生，汉族。
委托代理人卜祥伟，福建兴世通律师事务所律师。
被告张国根，男，1978年4月12日出生，汉族。
委托代理人庄旭东，福建银声律师事务所律师。
原告陈志平与被告张国根房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年2月7日立案受理后，依法由审判员李强适用简易程序于2014年4月11日公开开庭进行了审理。原告陈志平及其委托代理人卜祥伟、被告张国根之委托代理人庄旭东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈志平诉称，2013年9月11日，其通过房产中介与被告张国根签订一份《房产买卖协议》，约定张国根将址于厦门市同安区祥顺新村2号楼106单元的房产以人民币（币种，下同）860000元的价格出售给陈志平。陈志平于协议签订当日支付定金50000元，张国根亦与陈志平签订一份《购房定金收条》，同时约定如果张国根作为卖方中途违约，除退还所付定金外，还应赔偿违约金100000元。《房产买卖协议》签订后，张国根于2013年9月12日将讼争房屋交付给陈志平使用，陈志平取得房屋后开始装修使用，并于2013年9月开始为讼争房屋支付按揭款，按揭款按每月2300元的标准支付至2013年10月，共计4600元。2013年10月间，张国根通过中介将讼争房产办理产权证完毕，根据双方约定，陈志平应当于“产权办理出来三天内”向张国根支付购房款190000元用于房屋抵押解除，同时双方办理讼争房屋的过户登记手续。但陈志平与中介多次通知张国根协助办理房屋解押以及房屋过户手续，张国根均明确拒绝向陈志平出售房屋，并拒绝协助办理房屋解押手续。故陈志平向法院提起诉讼，请求：1.判令解除陈志平、张国根于2013年9月11日签订的关于“祥顺新村2号楼106室”商品房的《房产买卖协议》；2.判令张国根返还已收取的购房定金50000元；3.判令张国根支付违约金100000元；4.判令张国根返还陈志平代付的按揭款4600元；5.判令张国根赔偿陈志平房屋装修款2000元；6.判令张国根承担本案诉讼费用及保全费用。
被告张国根辩称，一、本案的违约责任在于原告陈志平，根据约定，陈志平必须于产权证办理出来三天内向张国根支付190000元，张国根在协议签订当日即委托中介办理产权证，中介大概于2013年10月下旬通知张国根产权证已经办理出来，张国根要求通知陈志平付款，但陈志平至今未付款，因此造成房屋没有过户的责任在于陈志平，陈志平应当承担违约责任。二、陈志平主张装修额款没有任何依据，依法应当予以驳回。三、对于陈志平提出的解除《房产买卖协议》的要求，由于陈志平没有购买的诚意且一再拒绝付款，构成违约，因此张国根亦同意解除该协议，并没收定金。四、双方签订买卖协议后张国根即回到江西九江，房屋钥匙暂时交由中介保管，后陈志平就将房屋出租给他人，并收取了押金1700元和一季度的租金5100元，该款项陈志平应当交还给张国根。综上，请求驳回陈志平的全部诉讼请求，同时要求陈志平交还收取的押金及租金6800元。
经审理查明，2013年9月11日，经案外人（中介方）仲夏房产介绍，原告陈志平与被告张国根签订一份《房产买卖协议》，约定张国根将座落于祥顺新村（1#楼B区、2#楼）2#楼1层106单元的房产出售给陈志平，房屋成交价为865000元。该协议第二条约定协议签订之日，陈志平应支付购房定金50000元。该协议第三条约定了购房款分三次支付：即陈志平于产前办理出来三天内向张国根支付190000元；于过户当天向张国根支付215000元；陈志平向银行申请贷款410000元，该贷款由银行直接转至张国根账户，若银行实际放款额小于贷款申请金额，陈志平应于三天内将差额部分以现金方式支付给张国根。该协议第五条约定张国根应于2013年9月12日将房产交付给陈志平使用。该协议第十八条约定从2013年9月11日起，银行月供由陈志平承担。上述《房产买卖协议》同时约定了双方的其他权利义务等内容。陈志平、张国根均在该协议上签名。2013年9月11日，陈志平、张国根签订了一份《购房定金收条》，载明：“兹收到陈志平购买坐落于厦门市同安区祥顺新村（1#楼B区、2#楼）2#楼1层106单元的房产，购房定金人民币伍万元整。……此房屋出售总价为人民币捌拾陆万伍仟元整，产权证号或购房合同号：01103087；……购房款分三次付给卖方。……如卖方中途违约，购房定金作为违约金归卖方所有，如卖方中途违约，卖方除退还卖方所付购房定金外，并赔偿违约金人民币拾万元整给买方，不论哪方违约，另一方都应付违约金的50%给中介方作为劳务赔偿。……”陈志平、张国根亦在该收条上签名。上述《房产买卖协议》签订后，张国根即依约将讼争房产交付给陈志平。2013年9月15日，陈志平与案外人纪荣聪签订了一份《房屋租赁合同书》，将讼争房产（合同约定为：华清三期银湖里路114栋102室）出租给纪荣聪，租赁期限从2013年9月18日至2014年9月17日止，每月租金为1700元，纪荣聪应每季度向陈志平交付5100元。陈志平代张国根向银行支付了讼争房产2013年9月、10月的按揭款共计4600元。2013年10月8日，张国根与案外人吴文佳的代理人叶雅玲领取了讼争房产的产权证（厦国土房证第01098999号）。后因双方对于《房产买卖协议》的履行事项产生争议，陈志平于2014年2月7日向本院提起诉讼，并提出如上诉讼请求。
审理中，原告陈志平向本院举示一份被告张国根与案外人（中介方）仲夏房产的经办人王仲凯的手机通话内容，该内容显示中介与张国根通电话时告知张国根讼争房屋的产权已经出来交给银行了，客户（陈志平）钱、解押款准备好了，“先一边解押，一边把首付款给你”；张国根在电话中回复认为银行已经停贷，中介亦告知张国根没有停贷最近都在办业务，张国根则明确表示“他之前的话，这个可能我已经跟你说过了……因为我老婆也跟他打了电话，也说了他现在不卖了”；中介亦告知张国根：“你不卖的话，人家有合同的你这样不卖收人家定金，……不然按合同，大家违约金各方面，你看呀怎么分摊……”；张国根在通话时亦提及“这个合同是无效的……那天晚上我老婆给你（中介）打电话也说了这个房子不卖了……”。陈志平主张上述通话录音系2013年10月10日左右的通话记录，张国根对此予以否认，主张该通话录音系2014年元月份产生。经本院向案外人（中介方）仲夏房产的经办人王仲凯核实，其确认上述通话内容的真实性，对于通话时间其表示记不得了，因为有多段录音，主要集中在2013年11月至2014年1月间。
以上事实有原告陈志平举示的《房产买卖协议》、《购房定金收条》、通话录音，被告张国根举示的《房屋租赁合同书》以及双方当事人的庭审笔录、在庭审中的陈述、质证意见为证，这些证据经本院审查、审核，对其相应的证明力予以确认。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原告陈志平与被告张国根签订的《房产买卖协议》系双方当事人的真实意思表示，且内容未违法法律、行政法规的强制性规定，系真实合法有效的合同。陈志平诉求解除上述《房产买卖协议》，对此张国根在2014年4月11日庭审时亦当庭表示同意，故本院确认该《房产买卖协议》于2014年4月11日解除。本案争议的焦点在于买卖双方谁违约的问题。陈志平与张国根均主张对方违约，本院根据双方提供的证据及庭审的陈述分析认定如下：根据双方签订的《房产买卖协议》第三条的约定，陈志平应于产前办理出来三天内向张国根支付190000元，由于该约定的时间不明，根据陈志平所提供的证据证实2013年10月8日张国根与案外人吴文佳的代理人叶雅玲领取了讼争房产的产权证，张国根应当在合理时间内通知陈志平，但从陈志平提供的通话录音分析，中介在得知产权已经办理的情形下电话通知了张国根，但张国根明确表示不愿意出售讼争房产，虽然双方当事人对于该通话录音的形成时间有异议，但通话录音的内容足以证实中介已经告知张国根的情况下，其已经明确表示不愿意出售讼争房产。张国根抗辩陈志平不愿意按期付款并未提供充分证据予以证明，其抗辩理由本院不予采纳。综合上述认定，由于张国根拒绝出售房产的行为导致双方的《房产买卖协议》无法继续履行，已经构成违约，应当承担相应的违约责任，虽然双方在《购房定金收条》约定了违约金100000元，但陈志平并无证据证明其实际损失大于或等于100000元，其对于违约金的约定明显给高于双倍返还定金的数额，故本院参照双倍返还定金的规定酌情调整违约金为50000元；因双方的合同解除，陈志平为张国根代缴的2013年9月、10月的按揭款4600元，张国根应当予以返还；至于张国根主陈志平应当退还讼争房屋租金，该项主张系基于讼争房屋出租而产生，与本案的房屋买卖合同系不同的法律关系，张国根可另行向陈志平主张权利。根据《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第一百零八条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告陈志平与被告张国根签订的《房产买卖协议》于2014年4月11日解除；
二、被告张国根应返还原告陈志平购房定金人民币50000元，并赔偿原告陈志平违约金人民币50000元，共计人民币100000元，款限于本判决生效之日起七日内付清；
三、被告张国根应于本判决生效之日起七日内返还原告陈志平代付按揭款人民币4600元；
四、驳回原告陈志平的其他诉讼请求。
本案案件受理费人民币3432元，适用简易程序审理减半收取人民币1716元，由原告陈志平负担人民币520元，由被告张国根负担人民币1196元，款均限于本判决书生效之日交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审判员 李 强
二〇一四年四月二十八日
书记员 王兴安
附：本案所适用法律条文
1.《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
2.《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己的提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审查核实证据。