中华人民共和国最高人民法院民 事 判 决 书（2017）最高法民终606号上诉人（原审原告）：麻小林。委托诉讼代理人：王飞，陕西仁和万国律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：甘肃银行股份有限公司庆阳分行，住所地：甘肃省庆阳市西峰区弘化四路甘肃银行大厦。主要负责人：全恒，该行行长。委托诉讼代理人：赵斌，甘肃法成律师事务所律师。委托诉讼代理人：张琳炜，甘肃法成律师事务所律师。原审第三人：庆阳金昊房地产开发有限公司，住所地：甘肃省庆阳市西峰区民族北路。法定代表人：胡润霞，该公司董事长。委托诉讼代理人：马晖，甘肃正天合律师事务所律师。委托诉讼代理人：满思谦，甘肃正天合律师事务所律师。上诉人麻小林因与被上诉人甘肃银行股份有限公司庆阳分行（以下简称甘肃银行庆阳分行）及原审第三人庆阳金昊房地产开发有限公司（以下简称金昊公司）案外人执行异议之诉一案，不服甘肃省高级人民法院（2016）甘民初91号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。麻小林上诉请求：一、撤销甘肃省高级人民法院（2016）甘民初91号民事判决并依法改判；二、一、二审诉讼费由甘肃银行庆阳分行承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。一审判决未查清涉案房屋被再次抵押的事实。麻小林在环县房屋管理局办理的是“商品房预售备案登记”而非“合同备案登记”，该登记是一种物权登记制度，具有物权的法律效果。本案所涉的六套房屋属于麻小林的财产，不能被查封；二、一审法院适用法律错误。麻小林与金昊公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，该合同签订后麻小林和金昊公司共同对该房屋办理了预售备案登记，麻小林也全额付清了购房款，按照合同约定该房屋本应在2015年12月31日前交付麻小林占有使用，但因金昊公司的过错和本案查封的缘故尚未交付，但这并不影响麻小林对该房屋享有合法的民事权益，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，法院应判决不得执行麻小林享有足以排除强制执行的民事权益的本案房产。麻小林在一审时未要求确认涉案房屋的所有权，一审判决未保护麻小林的合法利益。甘肃银行庆阳分行辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律准确。一、麻小林与金昊公司签订的房屋买卖合同并未办理登记或预告登记，涉案房屋的所有权人为金昊公司；二、麻小林在与金昊公司签订商品房买卖合同后尚未合法占有合同所涉房产，不能排除法院的查封；三、麻小林所购房屋属商用门面房，系用于经营而非用于居住，不能排除法院的查封。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。金昊公司述称，一审判决认定事实清楚。对于金昊公司与麻小林的合同备案能否排除强制执行由法院裁判。麻小林向一审法院起诉请求：一、撤销甘肃省高级人民法院(2016)甘执异13号执行裁定，并判决不得执行登记在麻小林名下的位于环县环城镇的房屋；二、确认麻小林与金昊公司2015年6月18日签订的关于环县环城镇房屋《商品房买卖合同》有效，继续履行；三、诉讼费由甘肃银行庆阳分行承担。一审法院认定事实：2015年6月18日，麻小林与金昊公司签订了6份《商品房买卖合同》，约定金昊公司将其开发的位于甘肃省庆阳市环县环城镇共6套门面房出售给麻小林，2015年12月31日前交付房屋，并办理了商品房预售合同备案登记，但至今金昊公司并未交付房屋。2016年2月25日，一审法院受理甘肃银行庆阳分行与金昊公司、胡刚、胡润霞、任亚倩金融借款合同纠纷一案。2016年1月5日一审法院根据甘肃银行庆阳分行诉前财产保全申请，作出（2016）甘财保字1号民事裁定，裁定冻结金昊公司、胡刚、胡润霞、任亚倩的银行账户资金人民币1040万元或查封、扣押其等值的其它财产。2016年1月8日，一审法院向庆阳市环县房地产管理局发出(2016)甘执保字第O1号协助执行通知，查封了金昊公司开发的位于环县环城镇兴隆路地中海商住小区全部房地产，其中包括涉案6套房屋。2016年5月3日，麻小林认为其与金昊公司就涉案房产已签订有《商品房买卖合同》，并支付购房款，该房产属于其个人财产，一审法院查封不当，向一审法院提出执行异议。一审法院于2016年7月25日作出（2016）甘执异13号执行裁定，驳回了麻小林的异议请求。麻小林不服该裁定，向一审法院提起本案案外人执行异议之诉。一审法院认为，本案争议的焦点问题为：麻小林对涉案6套房产是否享有足以排除一审法院查封执行行为的实体权益。经审查，麻小林虽然与金昊公司就涉案6套房产签订了《商品房买卖合同》并办理了预售备案登记，但至今没有办理产权登记，也没有交付。根据《中华人民共和国物权法》第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，是为保障将来实现物权，其权利性质仍属于债权。根据《城市商品房预售管理办法》第十条规定：“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。”因此，商品房预售备案登记是房地产管理部门出于行政管理的目的，对商品房预售合同进行的备案，系行政管理范畴。而预告登记制度系物权法确定的一种物权登记制度，预告登记后，其请求权产生权利保全的效力。合同备案登记与物权法第二十条规定的不动产预告登记制度存在本质区别。本案中麻小林提供的备案审批表名称为《商品房预售备案审批表》，加盖的印章为环县房管局合同备案专用章，可以看出涉案房屋备案只是依据《城市商品房预售管理办法》办理的合同备案登记，并非物权预告登记。根据物权法定原则，仅办理了商品房预售合同的登记备案，并不当然产生预告登记的物权效力。故，麻小林主张其对商品房预售合同的备案登记等同于房屋产权预告登记的理由于法无据，不能成立。根据物权的排他性原则，只有物权或者准物权才能够排除法院的强制执行行为。本案中麻小林对执行标的物仅享有债权，并非物权或者准物权，因此，不能对抗法院对涉案标的物的查封行为。另外，根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产…。本案中涉案房产在法院查封前并未交付麻小林占有。因此，麻小林的主张亦不符合法律规定，不予支持。关于麻小林请求确认其与金昊公司之间就涉案6套房产商品房买卖合同有效，继续履行的问题。因本案解决的是麻小林对执行标的物是否享有足以排除法院强制执行的实体权益问题，其该项诉讼请求不属于本案执行异议之诉的审理范围，不予处理。综上，麻小林对一审法院查封标的不享有足以排除强制执行的民事权益。根据《中华人民共和国物权法》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第（二）项规定，判决：驳回麻小林的诉讼请求。案件受理费61150元，由麻小林负担。本院二审审理期间双方均未提交新证据。本院依法组织了询问，询问中，麻小林表示：一、其不确定涉案房屋是否被再次抵押，对该项内容不再主张。二、其之所以与金昊公司签订《商品房买卖合同》是因为其与金昊公司之间有债权债务关系，债务到期后，金昊公司用涉案六套商品房抵顶债务。三、当地预告登记与备案登记合二为一。四、一审诉讼费收取61150元，请求二审法院明确本案收费标准。甘肃银行庆阳分行不认可当地预告登记与备案登记合二为一。金昊公司述称按照房屋销售的常规，所有房屋在签订商品房销售合同后都会像麻小林备案的程序一样进行合同备案，本案其他的登记没有办理过，也未核实过当地预售备案登记与预告登记是否合二为一。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：鉴于麻小林未能举证证明当地预告登记与备案登记合二为一，对其该主张，不予支持。对原审法院查明的其余事实，本院予以确认。本院认为，本案二审的焦点问题是：麻小林对涉案六套房产是否享有足以排除查封执行行为的实体权益。《中华人民共和国物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”麻小林提供的《商品房预售备案审批表》，加盖的印章为环县房管局合同备案专用章，金昊公司在二审询问中也述称，麻小林在房管局的登记程序与其他购房者并无差异，故原审认定涉案房屋备案仅是依据《城市商品房预售管理办法》规定的履行合同备案登记并无不当。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”麻小林虽然与金昊公司就涉案六套房产签订《商品房买卖合同》并办理了预售备案登记，但没有办理预告登记，该六套房屋至今仍未办理产权移转登记，也并未实际交付。麻小林虽然主张在当地预告登记与备案登记合二为一，但其并未提交充分证据予以证明，且在一、二审庭审中并未提交其在涉案六套房屋备案登记的同时，曾向当地登记机构申请预告登记并提交的书面材料的相关证据。故麻小林主张其对商品房预售合同的备案登记等同于房屋产权预告登记的上诉理由不能成立。其对执行标的物享有的债权不能对抗法院对涉案标的物的查封行为。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；…。”询问时，麻小林述称其与金昊公司签订《商品房买卖合同》的背景系其与金昊公司之间有债权债务关系，债务到期后，金昊公司用涉案六套门面房抵顶债务。故麻小林的该主张不符合前述规定，本院不予支持。关于麻小林在询问时提出的诉讼费问题。根据《诉讼费用交纳办法》，财产案件根据诉讼请求的金额或者价额交纳诉讼费用，故一审判决按诉讼标的收取61150元，并无不当。综上，麻小林的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费61150元，由麻小林负担。本判决为终审判决。审判长  杨卓审判员  李春审判员  晏景二〇一七年九月十五日书记员  陈彤