新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）新01民初470号
原告：焦必照，男，1978年11月11日出生，汉族，个体工商户，住新疆博乐市。
委托诉讼代理人：逯彦云，新疆亚桥律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王凯，新疆亚桥律师事务所实习律师。
被告：乌鲁木齐市华春小额贷款股份有限公司，住所地乌鲁木齐市新市区。
法定代表人：李成功，该公司董事长。
委托诉讼代理人：向红玲，女，1981年3月20日出生，汉族，该公司法务专员，住乌鲁木齐市新市区。
被告：新疆福宁投资有限公司，住所地乌鲁木齐市高新技术产业开发区。
法定代表人：蔡华楠，该公司总经理。
被告：新疆福宁房地产开发有限公司，住所地乌鲁木齐市高新技术产业开发区。
法定代表人：蔡华楠，该公司总经理。
被告：新疆福宁房地产开发有限公司博乐分公司，住所地新疆博州博乐市。
负责人：蔡华楠，该公司总经理。
被告：邹贤斌，男，1965年12月15日出生，汉族，职业不详，住乌鲁木齐市。
被告：林春泰，男，1969年3月18日出生，汉族，职业不详，住福建省周宁县。
原告焦必照与被告乌鲁木齐市华春小额贷款股份有限公司（以下简称华春公司）、新疆福宁投资有限公司（以下简称福宁公司）、新疆福宁房地产开发有限公司（以下简称福宁房产公司）、新疆福宁房地产开发有限公司博乐分公司（以下简称福宁房产博乐分公司）、邹贤斌、林春泰案外人执行异议之诉一案，本院于2017年6月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告焦必照的委托诉讼代理人逯彦云、王凯，被告华春公司的委托诉讼代理人向红玲到庭参加诉讼。被告福宁公司、福宁房产公司、福宁房产博乐分公司、邹贤斌、林春泰经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
焦必照向本院提出诉讼请求：1、请求立即停止对新疆博乐第五师福宁商贸城第9幢（9号楼）1层5号、6号商铺的强制执行，依法解除对该商铺的查封；2、本案诉讼费用由华春公司负担。事实和理由：2013年5月31日，我向福宁房产博乐分公司交付了首笔购房款，购买了福宁房产博乐分公司开发的博乐第五师福宁商贸城第9幢1层5号、6号商铺，并于2013年10月8日向新疆生产建设兵团第五师房产管理局房产办公室（以下简称兵团第五师房产局）办理了备案登记，房款已经全部付清。2015年4月10日，法院查封了涉案商铺，我得知后向法院提出执行异议，法院于2017年4月25日作出（2017）新01执异48号执行裁定，驳回我的异议请求。我认为我与福宁房产博乐分公司在法院查封前就已签订了购房合同并进行了备案登记，付清了房款，华春公司办理的抵押登记没有具体的登记时间，涉案商铺是我的财产，并非福宁房产博乐分公司的财产，应当依法停止执行。
华春公司辩称，涉案房屋在2013年8月18日已抵押给我公司，并且在五师房地产交易所办理了抵押登记，法院在查封涉案房屋时，该房屋的所有权登记在福宁房产博乐分公司名下，并未备案至个人名下。焦必照虽称办理了备案登记，但备案登记的时间在我公司抵押登记之后，其不能提供购买房屋的缴费发票、契税发票及维修基金发票，不能证实其已经真正购买了涉案房屋，焦必照签订商品房买卖合同的行为不得对抗我公司享有的权利。请求法院依法驳回焦必照的诉讼请求。
福宁公司、福宁房产公司、福宁房产博乐分公司、邹贤斌、林春泰未到庭答辩，也未提交书面意见。
焦必照围绕其诉讼请求依法提交了以下证据：1、商品房买卖合同；2、福宁房产博乐分公司出具的收取房款的收据四张及刷卡付款的银行存根三张；3、中国工商银行个人购房借款/担保合同、按揭贷款还贷明细；4、博乐市福宁物业服务有限公司出具的电卡工本费收据两张、装修垃圾清运费收据两张、预收电费收据两张；5、新疆博乐市自来水销售专用收据一张、福宁招商服务管理中心出具的物业管理费收据一张、博乐市万家园物业服务有限责任公司出具的用户信息查询报表两张及暖气费收款收据一张、福宁房产博乐分公司出具的暖气费收款收据一张；6、博乐市福宁物业服务有限公司出具的证明一份、新疆生产建设兵团农五师八十六团光明社区居民委员会出具的证明一份；7、从福宁房产博乐分公司调取的会计凭证10张；8、（2017）新01执异48号执行裁定书。以上证据证明我与福宁房产博乐分公司就涉案两个商铺签订的商品房买卖合同真实有效，且在兵团第五师房产局办理了备案登记。我已按合同约定的付款方式支付了全部购房款，并对涉案商铺实际占有使用，对涉案商铺享有所有权。本院组织当事人进行了质证，华春公司的综合质证意见为：商品房买卖合同的签订双方是焦必照与福宁房产博乐分公司，我公司对两份商品房买卖合同的真实性无法确定，对关联性及证明力不予认可，且合同签订的时间虽然是2013年8月7日，但备案时间是2013年10月8日，此时涉案房屋已经抵押于我公司并进行了抵押登记，我公司是抵押权人，因此对焦必照提交的中国工商银行个人购房借款/担保合同、按揭贷款还贷明细的效力均不予认可，涉案房屋已抵押于我公司，不应当再办理按揭贷款手续。关于焦必照提交的具体支付凭证，仅有银行的电子回单，且是福宁房产博乐分公司自己备注的缴款人和房号，我公司对具体支付凭证及收据的效力均不予认可，对焦必照提交的垃圾清运费收据等证据的效力均不予认可，本案中无直接证据能证实焦必照已经实际使用涉案房屋，且这是焦必照与福宁房产博乐分公司之间的行为，与我公司无关。对执行裁定书的真实性、合法性及关联性均予以认可。福宁公司、福宁房产公司、福宁房产博乐分公司、邹贤斌、林春泰未到庭，也未提交书面意见。本院对焦必照提交上述证据的真实性、合法性均予以认定，对关联性及证明力将结合本案其他证据予以综合评判。
华春公司围绕争议焦点依法提交了以下证据：1、借款合同、借款合同变更补充协议、抵押合同、保证合同、质押合同、借据、（2013）新证经字第27318号具有强制执行效力的债权文书公证书、（2015）新证经字第1712号执行证书；2、期房抵押备案证明、农五师房地产抵押合同、房地产抵押申请表、购房合同抵押申请审批表、期房转现房抵押申请审批表；3、（2015）乌中执字第114号公告；4、新疆驰远天合中辰房地产土地评估有限责任公司就福宁商贸城9号楼1-4层、10号楼2-4层在建工程所出具的评估报告书；5、五师房地产交易所出具的商贸城9号楼一层抵押备案情况明细表；6、福宁房产博乐分公司出具的财务凭证。上述证据证实福宁公司向我公司借款后，将包含涉案房屋在内的福宁商贸城部分房屋抵押于我公司，我公司在五师房地产交易所就涉案房屋办理了抵押登记，抵押登记的时间为2013年8月20日。后法院在强制执行过程中，对涉案房屋进行了查封，且按程序进行了评估，评估结论反映了正常作价的过程。我公司是涉案房屋的抵押权人。本院组织当事人进行了质证，焦必照的综合质证意见为：对（2015）新证经字第1712号执行证书、期房抵押备案证明、农五师房地产抵押合同、房地产抵押申请表、购房合同抵押申请审批表、期房转现房抵押申请审批表、（2015）乌中执字第114号公告、评估报告书的真实性认可，对合法性及关联性不认可。认为抵押合同本身没有约定抵押标的物，无法确认涉案房屋在抵押范围内，后期的抵押备案登记证明中没有任何内容，不能反映真实情况，对抵押备案情况明细表的真实性、合法性及关联性均不予认可，认为公章无法看清，不能确认真实性，也不能反映真实情况。福宁公司、福宁房产公司、福宁房产博乐分公司、邹贤斌、林春泰未到庭，也未提交书面意见。本院对华春公司提交上述证据的真实性、合法性均予以认定，对关联性及证明力将结合本案其他证据予以综合评判。
本院于2017年10月17日依职权前往五师房地产交易所就涉案房屋抵押及登记情况进行调查，五师房地产交易所称华春公司因与福宁房产博乐分公司之间的债务在其单位就涉案房屋办理了抵押登记。焦必照对该调查笔录发表意见为：对该调查笔录的真实性认可，但认为华春公司未办理符合法律规定的抵押登记；华春公司对调查笔录发表意见为：对该调查笔录的真实性、合法性及关联性均予以认可。福宁公司、福宁房产公司、福宁房产博乐分公司、邹贤斌、林春泰未到庭，也未提交书面意见。
本院于2017年10月17日依职权前往福宁房产博乐分公司调取了涉案房屋交款的相应财务凭证，前往博乐市万家园物业服务有限责任公司对涉案房屋的房号及业主对应情况予以核实，该物业公司出具了商贸城招商中心资产明细表，本院也对涉案房屋的现状予以了拍摄。对上述财务凭证、资产明细表及照片，焦必照发表意见为：对上述证据的真实性、合法性及关联性均无异议。华春公司发表意见为：对上述证据的真实性认可，我公司也前往涉案房屋的现场进行了查看，但财务凭证不全，有些财务凭证无法找到，涉案房屋从表面看也有空置的情况。福宁公司、福宁房产公司、福宁房产博乐分公司、邹贤斌、林春泰未到庭，也未提交书面意见。
根据确认的上述有效证据，本院认定下列事实：
2013年8月18日，华春公司（贷款人）与福宁公司（借款人）签订《借款合同》及《借款合同变更补充协议》，福宁房产博乐分公司与华春公司、福宁公司签订了《抵押合同》，福宁房产公司、邹贤斌、林春泰分别作为保证人与华春公司签订了《保证合同》，邹贤斌、林春泰作为福宁公司的股东与华春公司签订了股权质押合同，新疆维吾尔自治区公证处就上述合同于2013年8月20日出具具有强制执行效力的债权文书公证书。
华春公司与福宁房产博乐分公司就涉案房屋抵押事宜向五师房地产交易所进行申请，签订了农五师房地产抵押合同，该合同中约定了抵押人福宁房产博乐分公司自愿将坐落在博乐市建国路88号9、10号楼的房地产抵押给华春公司，并填写了房地产抵押申请表、购房合同（权利）抵押申请审批表、期房转现房抵押申请审批表，五师房地产交易所向华春公司出具了期房抵押备案证明，上述书面文件的编号为2013509，但未载明抵押合同及备案证明的具体时间。华春公司因与福宁房产博乐分公司之间的债务在五师房地产交易所就涉案房屋办理了抵押登记。
华春公司与福宁公司、福宁房产公司、福宁房产博乐分公司、邹贤斌、林春泰因上述借款合同产生纠纷，新疆维吾尔自治区公证处于2015年2月9日作出的（2015）新证经字第1712号执行证书，华春公司向本院申请强制执行，本院依法立案执行，并于2015年4月10日以（2015）乌中执字第114号执行裁定书及协助执行通知书查封了福宁房产博乐分公司名下位于新疆博乐市建国路88号福宁商贸城的9号楼和10号楼的商铺（13804.05平方米），焦必照提出执行异议，本院作出（2017）新01执异48号执行裁定，驳回焦必照的异议请求。执行过程中，五师房地产交易所于2017年6月16日向本院出具了商贸城9号楼一层抵押备案情况表一份，该情况说明中载明涉案房屋的抵押时间为2013年8月20日。
2013年8月7日，焦必照与福宁房产博乐分公司就涉案两商铺签订了《商品房买卖合同》，并于2013年10月8日向兵团第五师房产局办理了备案登记。该合同主要约定如下：福宁房产博乐分公司将其开发的位于博乐市建国路8号福宁商贸城9幢1单元5号、6号商品房出卖于焦必照，建筑面积为109.44平方米，商品房房总金额为1217280元，付款方式约定为首付款647280元，余款57万元采取银行贷款方式支付。焦必照于2012年12月13日分两次通过刷卡方式向福宁房产博乐分公司支付2万元及5万元、又于2013年7月26日通过刷卡方式向福宁房产博乐分公司支付445680万元，以上共计支付515680元购房款；后焦必照与中国工商银行股份有限公司博州分行签订一份个人购房借款/担保合同，约定由中国工商银行股份有限公司博州分行向其发放个人购置商用房贷款57万元，并将贷款一次性划入福宁房产博乐分公司账户，福宁房产博乐分公司为该借款/担保合同的保证人，涉案商品房为抵押物。贷款发放日为2014年6月20日，焦必照均按期正常还贷。上述银行票据显示焦必照已缴纳的购房款与贷款合计1085680元。焦必照称其还向福宁房产博乐分公司以现金方式支付部分房款，福宁房产博乐分公司于2013年5月31日、2013年6月17日、2013年7月26日、2013年8月7日分别向焦必照出具了金额为10万元、10万元、445680元、1600元的收据，收据合计金额为647280元。针对5号和6号商品房，焦必照于2014年1月13日、2014年1月22日向博乐市福宁物业服务有限公司分别交纳各200元装修垃圾清运费及20元电卡工本费，后使用涉案房屋。
另查明，涉案房屋载明的所有权人仍为福宁房产博乐分公司。焦必照在庭审过程中当庭撤回要求解除对涉案房屋的查封的诉讼请求。
本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条规定：“案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人”。本案中，焦必照起诉时虽将福宁公司、福宁房产公司、福宁房产博乐分公司、邹贤斌、林春泰列为第三人，但上述公司及个人未出庭也未提交书面答辩意见，故根据上述法律规定，福宁公司、福宁房产公司、福宁房产博乐分公司、邹贤斌、林春泰在本案中应为共同被告。
案外人执行异议之诉是对执行标的物享有足以排除强制执行的权利的案外人，认为执行行为侵害其合法权益，请求法院不允许对该标的物实施执行的诉讼。案外人执行异议之诉是否成立，应根据案件的具体情况和对异议人所主张的权利、申请执行人债权权利以及被执行人对执行标的的权利的优劣作出比较并综合判断，从而确定异议人的权利能否排除执行。本案中，华春公司基于（2015）新证经字第1712号执行证书向本院申请强制执行，本院在执行过程中对涉案房屋予以查封，焦必照以其为涉案房屋的权利人为由提出案外人执行异议，根据双方争议的问题，本院对焦必照及华春公司对执行标的物的权利优劣分析如下：
一、根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。本案中，焦必照虽就涉案房屋与福宁房产博乐分公司签订了商品房买卖合同，并支付了全部购房款，且占有了涉案房屋，但并未取得房屋权属证书，所签订的商品房买卖合同虽进行了备案登记，但未进行预告登记，不产生对抗第三人的物权效力，涉案房屋的物权仍登记在福宁房产博乐分公司的名下，故焦必照目前对涉案房屋所享有的权利系合同债权，并非物权。
二、根据《中华人民共和国物权法》第一百七十九条规定：“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产”。第一百八十五条第一款规定：“设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同”。第一百八十七条规定：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”。《中华人民共和国担保法》第四十二条规定：“办理抵押物登记的部门如下：……（二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门；……”。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十条规定：“以担保法第四十二条第（二）项规定的不动产抵押的，县级以上地方人民政府对登记部门未作规定，当事人在土地管理部门或者房产管理部门办理了抵押物登记手续，人民法院可以确认其登记的效力”。本案中，华春公司与福宁房产博乐分公司签订了书面的抵押合同，约定福宁房产博乐分公司将涉案房屋抵押于华春公司，同时，根据本院对五师房地产交易所所做的调查笔录，及五师房地产交易所出具的商贸城9号楼一层抵押备案情况表的内容，结合上述法律规定，应当认定华春公司就涉案房屋已于2013年8月20日在房产管理部门办理了抵押物登记手续，华春公司对涉案房屋享有抵押权，可就该财产优先受偿，该权利系担保物权。
综上所述，根据物权的排他性原则，应当认定担保物权的效力优于一般债权，即从焦必照与华春公司针对涉案房屋所享有权利的优劣比较，焦必照所享有的权利不能对抗华春公司享有的抵押权，其不能证实对执行标的物享有足以排除强制执行的民事权益，故焦必照所提出的案外人执行异议不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第一百七十九条、第一百八十五条第一款、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第四十二条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十二条第一款第二项的规定，判决如下：
驳回原告焦必照的诉讼请求。
案件受理费15755.52元（焦必照已预交），由原告焦必照负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院。
审 判 长 陈 琛
审 判 员 冯 宁
审 判 员 卫 杨
代理审判员 徐 岚
人民陪审员 陈 青
人民陪审员 马 军
人民陪审员 赵美荣
二〇一七年十一月二十九日
书 记 员 焦 玉