广州市白云区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗云法民四初字第146号
原告蔡兴军，身份证住址广州市东山区。
原告罗肖玲，身份证住址广州市天河区。
两原告共同委托代理人王美舟，广东唯杰律师事务所律师。
被告广东耀华房产开发有限公司，住所地广州市白云区。
法定代表人吴锦培，总经理。
第三人广州鑫耀物业管理有限公司，住所地广州市白云区。
法定代表人王绪鑫，总经理。
被告及第三人共同委托代理人黄建强，广东晟典律师事务所律师。
原告蔡兴军、罗肖玲与被告广东耀华房产开发有限公司、第三人广州鑫耀物业管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2013年1月9日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原蔡兴军，原告蔡兴军、罗肖玲的委托代理人王美舟，被告广东耀华房产开发有限公司、第三人广州鑫耀物业管理有限公司的共同委托代理人黄建强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告蔡兴军、罗肖玲诉称，我购买了被告出售的位于广州市白云区某商铺。被告承诺返租赁，并以第三人名义与我签订了商铺租赁合同，2010年12月29日，被告承诺以该楼盘160个商铺作为租金支付的担保，保证不出售该商铺，否则以回笼将一次性支付剩余租金给我。现被告已出售上述作为租金支付担保的商铺，被告应一次性支付剩余租金给我。请求法院判令：1、被告支付我租金410196元；2、被告承担本案诉讼费；3、第三人对被告债务承担连带清偿责任。
被告广东耀华房产开发有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。涉案房屋受案外事件影响，被公安查封，导致无法办理初始登记手续，同时也使各个小业主的按揭贷款手续的办理受到影响。为了解决上述问题，我司通过诸多努力筹款，解决了房屋的解封事宜。因担心涉案楼盘被再次查封，我司暂时将未有出售的房屋转到私人名下。以便尽快成功办理初始登记手续及按揭贷款手续。实质上，涉案房屋并未实际出售。2、我司严格按照租赁合同的约定向各个业主支付返租租金，之所以延迟支付，正是因为涉案的各个原告起诉并查封了原本用于支付返租租金的账号导致。现其他业主已经正常领取返租租金而涉案原告现在暂时无法领取是由于其查封导致的。关于剩余租金的支付，我司现在已经和大部分业主签订了协议，约定在2013年4月28日、7月28日、10月28日分三期支付给各个业主，若原告同意，一样也可以按照协议领取剩余租金。根据《商品房销售管理办法》第11条的相关规定，涉案《租赁合同》应当无效，根据《担保法》的规定，担保合同是主合同的从合同。主合同无效，担保合同无效。因此，涉案租赁合同及担保合同均为无效合同。被告实际无须支付剩余租金给各个业主。另外涉案的158个商铺经测绘后，变更为154个，但因其中一个商铺被法院查封，故而实际作为担保的仅为153个商铺，为了避免被再次查封和减少原告的损失，我司将153个商铺过户至案外人吴树炎名下。但是该153个商铺还是属于我司所有。后为了支付返租款，出卖了其中约10几套房屋。
第三人述称，与被告答辩意见一致。
经审理查明，2010年4月18日，原告与被告签订《商品房预售合同》，买卖位于鑫耀大厦某号房（现地址为广州市白云区某房，系涉讼房屋）。审理中，据原、被告陈述，原告已支付完毕涉讼房屋房款，现涉讼房屋已交付原告使用。
2010年12月29日，被告向鑫耀大厦商铺业主出具《承诺函》，承诺以其司未出售的158间商铺在五年租赁期内，用于承担重新签订《租赁合同》的担保，在2015年7月27日前保证不销售，如果销售，则保证以销售回笼资金优先一次性支付业主全部剩余租金。
2010年12月31日，原告（甲方.出租方）与第三人（乙方.承租方）签订《耀华国际皮具城租赁合同》，约定甲方将其拥有的广州市白云区机场路十号之一至十号之五“鑫耀大厦”某房租赁给乙方经营使用，租赁期限为5年，自2010年7月28日至2015年7月27日。租金从2010年7月28日起计收，租金暂以买卖合同之房屋总价款为基础，按第一至第五年回报率分别5.64%、6.58%、7.52%、8.46%、9.4%计算如下，即2010年7月28日至2011年7月27日止，按照8917元／月计算；2011年7月28日至2012年7月27日止，按照10403元／月计算；2012年7月28日至2013年7月27日止，按照11890元／月计算；2013年7月28日至2014年7月27日止，按照13376元／月计算；2014年7月28日至2015年7月27日止，按照14862元／月计算。若确权后因商铺面积增减导致房屋总价款增加或减少，则以增加或减少后的房屋总价款为基础按对应回报率重新核定租金，并在紧邻的支付周期由乙方补付累计少付的租金或收回累计多付的租金。租金支付周期为自2010年7月28日起，每三个月支付一次，甲方委托乙方收楼，乙方代理甲方办理收楼手续，乙方代理甲方收楼为房屋自然交付乙方，并不影响甲方租金收益。乙方应当依约足额支付租金及其他应由乙方交纳的费用，乙方不得以市场环境变化，自身经营不善，商户纠纷或市政施工影响等理由拒付或少付租金及其他费用等等。同日，被告出具致鑫耀大厦商铺业主的《租赁合同补充说明》，确认涉案《租赁合同》约定的“房屋交付”，正式收楼时按照业主签订的《买卖合同》中规定的相关条款执行等等。
合同签订后，原告于2010年7月28日将涉讼房屋交付第三人使用至今，关于涉讼房屋租金的支付方，审理中，原、被告确认，部分租金由被告支付，部分租金由第三人支付。原、被告确认涉讼房屋租金交至2013年1月27日。之后，被告及第三人均未有向原告支付过涉讼房屋的租金。
审理中，原、被告确认《承诺函》记载的158套商铺，经测绘后，变更为154套商铺，因其中一套商铺已被查封，故涉讼商铺实为153套。原告出示阳光家缘网站销控表、广州日报、阳光家缘网站鑫耀大厦基本信息等证据，拟证明《承诺函》中所涉商铺已由被告出售的事实，根据基本信息显示，鑫耀大厦商铺累计已售套数为311套，未出售套数为1套。被告出示广东省非税收入票据，拟证明涉讼商铺转移至案外人吴树炎名下的事实。票据显示缴款人为吴树炎。
以上事实，有商品房预售合同、租赁合同、承诺函、租赁合同补充说明、销控表、广州日报、基本信息、票据及三方当事人陈述等证据证实。
本院认为，原告与第三人签订的《耀华国际皮具城租赁合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。原告将涉案房屋交付第三人使用至今，第三人理应依据合同约定支付租金。同时，被告承诺在2015年7月27日前如销售未出售的153套商铺，即保证以回笼资金一次性支付业主全部剩余租金，现原告已举证证明被告销售了上述153套商铺，虽然被告抗辩称其只是将商铺转至私人名下，又提供了房屋登记费票据作为佐证，但首先，该票据仅显示了缴款人为吴树炎，不能说明涉讼商铺的权属状况；其次，在原告提供了证据证明涉讼商铺的过户原因是销售的情况下，被告并未提供反证证明其所称的转移商铺是由于销售以外的其他原因；再次，审理中，被告已确认涉讼商铺其中部分已经出卖他人；最后，被告认为涉讼商铺虽转移至吴树炎名下，但仍为被告名下产权，却不能提供由吴树炎以其名下的涉讼商铺承担与涉案《承诺函》所示内容相同的担保义务。故综合以上观点，被告的抗辩没有理据，本院不予采信。《承诺函》中承诺的付款条件已成就，被告理应依其承诺将剩余期间的租金一次性支付原告，现涉讼房屋租金交至2013年1月27日，原告要求被告支付剩余租期，即2013年1月28日至2015年7月27日止的租金共410196元的诉求合理合法，本院予以支持。因第三人是涉讼租赁合同的承租人，实际使用涉讼商铺，其并未承诺对尚未发生的剩余租期租金承担一次性支付的义务，故仅对2013年1月28日起至本判决生效之日止发生的租金与被告连带承责。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干问题》第二条之规定，判决如下：
一、于本判决生效之日起五日内，广东耀华房产开发有限公司支付蔡兴军、罗肖玲剩余租期租金410196元，广州鑫耀物业管理有限公司对自2013年1月28日起至本判决生效之日止发生租金部分（2013年1月28日至2013年7月27日止，按照11890元／月计算；2013年7月28日至2014年7月27日止，按13376元／月计算；2014年7月28日至2015年7月27日止，按14862元／月计算）承担连带清偿责任。
二、驳回蔡兴军、罗肖玲其他的诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费7453元，由广东耀华房产开发有限公司负担7453元（其中受理费1296元由广东耀华房产开发有限公司与广州鑫耀物业管理有限公司共同负担）；保全费2571元，由广东耀华房产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
审 判 长 段静楠
人民陪审员 黄文聪
人民陪审员 梁凤慈
二〇一三年七月二十三日
书 记 员 胡嘉铭
郑萍军