天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）一中民四终字第0572号
上诉人（原审被告）韩成，无职业。
上诉人（原审被告）韩紫云，农民。
被上诉人（原审原告）刘凤莲，农民。
上诉人韩成、韩紫云因房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市宝坻区人民法院（2015）宝民初字第1810号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人韩成、韩紫云，被上诉人刘凤莲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院查明，韩成系韩紫云之父。坐落于宝坻区建设路14-1-201房屋登记所有权人系韩成，该房屋由韩紫云居住、使用。韩紫云曾将宝坻区建设路14-1-201房屋登记于美信地产作为房源出售。2014年12月27日，刘凤莲经美信地产居间介绍，经过现场看房、协商与韩紫云（以韩成委托代理人的名义）签订房屋买卖合同一份，约定：“韩成将其所有的宝坻区建设路14-1-201房屋以49万元的价格卖与刘凤莲；刘凤莲给付韩成定金2万元整；双方于2015年1月20日前到房管部门订立正式房屋买卖协议，刘凤莲承诺于2015年1月20日之前将该房屋全部房款打入天津市正孚房地产经纪中心办理房款资金监管及过户手续；另，合同第六条第七项约定，如任何一方拒绝履行合同或者解除合同，由违约方向对方支付本合同第二条确定的该房屋的实际成交价格的10%作为违约金。经纪人收取的服务费不予退还，由违约方向对方赔偿其服务费的损失。实际损失超过违约金总额的责任方据实赔偿。此外，合同第八条约定，经双方友好协商，售房人韩成的委托代理人韩紫云承诺该房屋产权人无条件积极配合刘凤莲办理该房屋的过户及贷款等一切相关手续，刘凤莲承诺承担房屋过户时所产生的一切费用。刘凤莲及韩紫云（以韩成的委托代理人名义）在合同上签字并捺印。”合同签订当天，刘凤莲向韩紫云支付定金2万元，韩紫云向美信地产支付中介服务费2000元，刘凤莲向美信地产支付中介服务费4900元。另，合同签订时，韩紫云向刘凤莲出具承诺书一份，具体内容为：“今我本人受产权人韩成的委托，与刘凤莲签订房屋买卖合同。我本人承诺产权人无条件并积极配合刘凤莲办理该房屋过户及贷款等相关法律手续，若产权人不予配合或违约，我本人自愿承担一切法律责任，并自愿赔偿给刘凤莲人民币5万元赔偿金”。刘凤莲亦在上述承诺书上签字确认。
2015年1月26日，美信地产出具事实说明（刘凤莲提交的证据四）一份，大致内容为：2014年12月27日上午，美信地产陈××带着刘凤莲现场看房，该房屋系韩紫云提供的。看完房以后，刘凤莲就让中介联系房主进一步洽谈。当时是陈××打的电话，当时韩成去亲戚家了，听说谈房的事一会就回来了，就是在美信地产建设路店见面的。当时韩成说不想出中介费，房款是认可的。后来经过协商，韩成答应出2000元中介费。美信地产的中介陈××就跟着韩成去取房本，到了韩成家时韩紫云也在家。韩成因为下午上班，就让他女儿韩紫云代签合同。韩成把韩紫云和陈××送到美信地产建设路分店时就开车走了。签合同时，韩紫云还签了承诺书，都是经过韩紫云同意的。当刘凤莲要求韩紫云办理过户手续时，韩紫云说韩成不卖了，后来经过美信地产陈××几番调解，都未果。
一审法院认为，当事人从事民事活动应遵循诚实信用原则并对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。具体到本案，根据刘凤莲的起诉及韩成、韩紫云的答辩，本案的争议焦点为韩紫云代理其父韩成与刘凤莲签订的房屋买卖合同是否有效及本案的刘凤莲的诉请能否成立的问题。一、关于被告韩紫云代理其父韩成与刘凤莲签订的房屋买卖合同是否有效问题。根据法律规定，公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。代理民事活动的法律效果之所以直接归属于本人，是因为本人授予代理人以代理权，因此本人必须在代理权限的范围内受代理行为的拘束。是否拥有代理权，是衡量代理行为有无效力的主要标准，因为任何人不能在未经授权的情况下为别人创设权利义务，所以无权代理而又未经本人追认的，原则上不对本人发生法律效力，此时仅由无权代理人向善意相对人承担民事责任。例外的是，如果善意相对人有正当理由相信无权代理人具有代理权，从而与其为民事行为的，则该民事行为的效果直接由被代理人承受，此即表见代理制度，也就是《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”之规定。具体到本案，韩紫云代理其父韩成与刘凤莲签订的房屋买卖合同是否有效问题，也即确定韩紫云以韩成委托代理人的名义与刘凤莲签订房屋买卖合同是否构成表见代理的问题。对此问题的确定，本案应当考虑以下事实：（一）韩成系韩紫云之父，且诉争房屋系韩紫云居住、使用，具有不同于一般委托的特殊信任关系；（二）韩成认可其在签订房屋买卖合同中午曾前往美信地产处，但辩称其系告知刘凤莲及美信地产不愿出售上述房屋，并不是与刘凤莲协商签订合同的，对此，韩成并未提供任何证据。韩紫云当庭陈述关于诉争房屋的总价款、定金及中介费全部都是与中介电话协商，并未与刘凤莲协商等房屋买卖合同的协商签订过程，不符合常理，也有悖于交易习惯，且与韩成的陈述存在不一致，对此其亦未提供证据予以证实。故对韩成、韩紫云上述陈述事实均不予确认。而刘凤莲、韩成之间房屋买卖合同的居间经手人，即本案刘凤莲申请的证人陈××出庭证实韩成在韩紫云与刘凤莲签订房屋买卖合同之前与刘凤莲在美信地产公司处关于房款及中介费已经协商一致，后因时间问题口头告知刘凤莲让韩紫云代签合同，并当庭可以将韩成驾驶车辆的类型及去建设小区取房产证原件等细节详细描述。而此与刘凤莲当庭陈述也相互印证，具有高度可能性，予以确认；（三）韩紫云以韩成委托代理人的名义签订房屋买卖合同时，能够提供诉争房屋的产权证原件及韩成的身份证原件；（四）本案涉诉的房屋买卖合同，刘凤莲在美信地产的居间介绍下，经过现场看房、协商签订的，韩紫云也向刘凤莲出具保证产权人能够协助过户的承诺书；（五）根据现已查明的事实，刘凤莲不存在明知韩紫云没有代理权的情形。综合以上事实，从正常的生活经验出发，一审法院认为，韩紫云代理韩成与刘凤莲签订房屋买卖合同行为应当按照有效的代理来看待，构成表见代理，据此，本案当事人签订涉诉《房屋买卖合同》应系合法有效的，当事人均应按照协议的约定履行自己的义务。而韩紫云提出的涉诉合同系无效合同及韩成提出涉诉合同与其无关的抗辩意见均不能成立，予以驳回。二、刘凤莲的诉请能否成立问题：本案韩成、韩紫云虽不同意刘凤莲解除合同之诉请，但韩成诉前及庭审中均表示不同意出售涉诉房屋，韩紫云亦表示韩成不同意出卖房屋，并同意退还刘凤莲预交的定金2万元，故韩成已实际表明不愿再履行涉诉房屋买卖合同，违反合同约定，属于违约行为。根据《合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务…（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，对刘凤莲要求解除2014年12月27日签订的《房屋买卖合同》之诉请予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”之规定，刘凤莲要求韩成返还已给付的定金2万元之诉请，于法有据，予以支持。虽双方签订的《房屋买卖合同》明确约定了违约金的计算方式，即为总房款（49万）的10%，但诉讼中经询，刘凤莲陈述其经济损失包括利息损失、交通费300元、误工费1000元及信息服务费4900元，故刘凤莲诉请的违约金50000元比照刘凤莲诉称的经济损失明显过高，经询，韩成、韩紫云亦认为刘凤莲主张的该项请求的数额过高，且请求予以降低，据此，根据本案的实际情况、韩成、韩紫云的过错程度及刘凤莲的实际损失情况，具体违约金数额酌定为2万元。根据前述，韩紫云以韩成委托代理人的名义与刘凤莲签订房屋买卖合同构成表见代理，故韩成应当对韩紫云的代理行为承担责任。韩紫云当庭认可其收取的定金2万元尚由其保管，故确认其应当与韩成对上述定金的返还承担连带责任。因韩紫云在签订房屋买卖合同时自愿承诺若产权人不配合或违约，自愿承担一切法律责任，并自愿赔偿刘凤莲赔偿金，应视为其自愿加入债的履行，故确认其与被告韩成对支付刘凤莲违约金2万元亦承担连带责任。据上情，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十九条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十四条第二款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、解除刘凤莲与韩成之间于2014年12月27日签订的关于天津市宝坻区建设楼14-1-201的《房屋买卖合同》；二、韩成于判决生效之日起十日内退还刘凤莲定金20000元，并支付违约金20000元，合计40000元；韩紫云承担连带责任；三、驳回刘凤莲的其他诉讼请求。如韩成、韩紫云未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1550元，已减半收取775元，由韩成、韩紫云共同负担，于判决生效后五日内缴纳。
一审法院判决后，上诉人韩成、韩紫云不服，向本院提出上诉，认为涉诉房屋系韩成所有，韩紫云无权处分，韩成未委托韩紫云卖房，也明确通知中介表示不卖房，因此该买卖合同是无效合同。在房屋交易过程中韩成没有过错，不应承担责任。韩成、韩紫云之间不符合表见代理的构成要件。刘凤莲明知房屋不在韩紫云名下，且明知房屋买卖有争议的情况下，仍与韩紫云签订房屋买卖合同，应认定买卖合同无效。请求：撤销原判，改判驳回刘凤莲的诉讼请求；改判上诉人韩紫云返还刘凤莲房屋订金20000元；判令一、二审诉讼费用由刘凤莲承担。
被上诉人刘凤莲同意原审法院判决。
本院经审理查明，一审法院认定事实清楚，本院予以确认。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条之规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”，结合本案事实能够认定刘凤莲有理由相信韩紫云对涉案房屋的出卖有代理权，韩紫云的行为构成表见代理。韩成在房屋交易过程中是否有过错并不影响表见代理的构成。当事人有义务就其主张提供证据加以证实，韩成主张刘凤莲明知房屋买卖存有争议的情况下，仍与韩紫云签订房屋买卖合同及其已在房屋买卖合同签订前明确通知中介不卖房，但其未能就上述主张提供证据加以证明，故其主张证据不足，本院不予支持。一审法院查明事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由上诉人韩成、韩紫云负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张玉明
审 判 员 郭萍惠
代理审判员 赵 盈
二〇一五年六月十五日
书 记 员 闫 飞
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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