福建省龙岩市新罗区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）龙新民初字第4027号
原告张智杨，居民。
委托代理人林远兆，福建同仁荣律师事务所律师。
委托代理人林天四，福建同仁荣律师事务所律师。
被告福建省龙岩市天成房地产开发有限公司，住所地龙岩市新罗区西陂路西湖科技大厦第五层，组织机构代码70536206-0。
法定代表人黄水木，董事长。
委托代理人鹿海林，江苏光亚律师事务所律师。
原告张智杨与被告福建省龙岩市天成房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2014年7月3日立案受理后，依法由代理审判员林三凤适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张智杨的委托代理人林远兆、被告福建省龙岩市天成房地产开发有限公司的委托代理人鹿海林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张智杨诉称，2014年3月12日，原、被告双方签订一份借款合同。合同约定被告向原告借款300万元，借款期限为6个月，借款月利率为2%，利息按月支付；若被告未按约定支付利息，视为违约，被告应按日千分之二计付逾期还款违约金；若因借款违约导致诉讼，违约方应承担因诉讼引起的诉讼费、保全费及律师代理费等实现债权的费用。同日，原、被告双方签订一份抵押合同，约定由被告以其所有的位于龙岩市新罗区西陂镇龙岩大道489号世纪天成广场房产（房屋所有权证号为：201300468、201300469、201300470、20300471、201300472、201300473、201300474、201300476、201300477）作抵押为上述借款提供担保，担保责任范围包括借款本金、利息、违约金及诉讼费、律师代理费等实现债权的费用。上述借款合同、抵押合同签订后，原、被告双方就抵押房产办理抵押登记，取得龙房他证字第2014017**号房屋抵押他项权证。据此，原告于2014年3月12日向被告支付了借款2901000元。借款后，被告仅向原告支付利息9.9万元，至今累计欠息多期，其行为已构成违约。且被告现已经陷入严重的经济危机，涉及几十宗诉讼案件，法定代表人下落不明，公司已经停止经营，原告的债权受到严重威胁。故原告诉至法院，请求依法判令：1、解除原、被告双方签订的借款合同；2、被告偿还原告借款本金2901000元及自2014年3月12日起至2014年7月3日止（合计111天）结欠的利息115674元（扣除被告已支付的99000元），并向原告支付自2014年7月4日起至款清之日止、以本金2901000元为基数、按月利率2%计算的逾期还款违约金；3、被告偿还原告因本次诉讼支付的律师代理费7.7万元；4、原告有权就被告所有的位于龙岩市新罗区西陂镇龙岩大道489号世纪天成广场房产（房屋所有权证号为：201300468、201300469、201300470、201300471、201300472、201300473、201300474、201300476、201300477）拍卖、变卖折价方式处置所得款优先受偿。
被告福建省龙岩市天成房地产开发有限公司辩称，对原告陈述的借款及偿还利息的事实没有异议，但约定的利息高于同期贷款利率的四倍，高出部分不应予以支持。对原告要求支付律师代理费7.7万元有异议，虽然原告出具了律师费发票，但被告认为就本案来讲收取律师代理费7.7万元太高，律师费支付的情况光有发票不行，还需有实际支付律师费的证据才能证明原告已实际支付律师费用。对原告的其他诉请没有异议，被告同意提前解除合同。
经审理查明，2014年3月12日，被告福建省龙岩市天成房地产开发有限公司以资金周转需要为由向原告借款3000000元，并签订借款合同一份。双方约定借款月利率为2%，按月付息，借款期限为6个月，即自2014年3月12日起至2014年9月11日止；借款到期后一次性归还借款本金；因被告逾期不还借款本金或利息导致纠纷而诉至法院，产生的诉讼保全费、律师代理费、交通费、住宿费均由被告承担。前述借款由被告提供其所有的坐落于龙岩市新罗区西陂镇龙岩大道489号（世纪天成广场）的房产（房屋所有权证号为：201300468、201300469、201300470、201300471、201300472、201300473、201300474、201300476、201300477）作抵押，并办理抵押登记手续。同日，原告张智杨将借款本金2901000元通过银行转账支付至被告指定的黄水木账户。2014年4月23日，被告福建省龙岩市天成房地产开发有限公司通过转账支付原告借款利息99000元。现原告张智杨以多次向被告催讨借款本息未果为由，于2014年7月3日诉至法院，请求判如所请。
另查明，2014年7月3日，原告与福建同荣仁律师事务所签订《委托代理合同》，委托该所林远兆、林天四律师为本案一审、二审诉讼代理人（含执行程序），并支付该所民事诉讼代理费77000元。福建省物价局、福建省司法厅批准的律师收费公示表明，办理民事、行政案件的收费标准为：标的在10万元（含10万元）以内的，每件800-6000元，超过10万元的，10万元以上至50万元（含50万元）部分不超过4%，50万元以上至100万元（含100万元）部分不超过3%，100万元以上至500万元（含500万元）部分不超过2%。
以上事�，有原告提供的借款合同、抵押合同、房屋他项权证（龙房他证字第2014017**号）、2014年3月12日的中国银行汇兑支付往来账凭证、个人客户境内人民币汇款申请书、2014年4月23日的中国银行汇兑支付来账凭证、民事案件委托代理合同、2014年8月7日的律师费发票和原、被告双方的陈述在案佐证。
本院认为，被告福建省龙岩市天成房地产开发有限公司以资金周转需要为由向原告张智杨借款，双方的民间借贷关系事实清楚，证据充分。借款后，被告仅支付一个月借款利息，未按约如期支付借款利息，且经原告催告，未及时还款，被告以自己的实际行为表明拒不履行借款合同约定的义务，视为违约，应限期偿还。诉讼中，原、被告双方均同意解除2014年3月12日签订的借款合同，本院予以照准。现原告要求被告支付自2014年3月12日起至款清之日止、以本金2901000元、按月利率2%计算的逾期还款违约金，其主张的月利率超出了中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍，对于超出部分本院不予支持，且应扣除被告已支付的借款利息99000元。原告要求被告偿还因本次诉讼支付的律师代理费77000元，该数额未超出福建省物价局、福建省司法局批准的民事案件的收费标准，且不违反法律规定和双方约定，本院予以支持。本案原、被告已为标的物即龙岩市新罗区西陂镇龙岩大道489号（世纪天成广场）房产（房屋所有权证号为：201300468、201300469、201300470、201300471、201300472、201300473、201300474、201300476、201300477）办理了抵押登记，故抵押权自登记时设立。根据原、被告签订的抵押合同，原告有权提前行使抵押权，即以抵押物折价或者以拍卖、变卖抵押物所得的价款优先清偿原告债权。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十条、一百八十七条，《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条之规定，判决如下：
一、解除原告张智杨与被告福建省龙岩市天成房地产开发有限公司于2014年3月12日签订的借款合同。
二、被告福建省龙岩市天成房地产开发有限公司应于本判决生效之日起二十日内偿还原告张智杨借款本金2901000元，并支付从2014年3月12日起至本判决确定的还款之日止、以本金2901000元、按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算的利息（应扣除被告福建省龙岩市天成房地产开发有限公司已支付的借款利息99000元）。
三、被告福建省龙岩市天成房地产开发有限公司应于本判决生效之日起二十日内支付原告张智杨律师代理费77000元。
四、原告张智杨有权对抵押物龙岩市新罗区西陂镇龙岩大道489号（世纪天成广场）房产（房屋所有权证号为：201300468、201300469、201300470、201300471、201300472、201300473、201300474、201300476、201300477）折价或者以拍卖、变卖的所得价款优先受偿。
如果未按指定的期间履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费31550元，减半收取为15775元，由被告福建省龙岩市天成房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。
代理审判员 林 三 凤
二〇一四年八月十四日
书 记 员 卢晓青（代）
一、引用的主要法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一�解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
2、《中华人民共和国物权法》
第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
（一）建筑物和其他土地附着物；
（二）建设用地使用权；
（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；
（四）生产设备、原材料、半成品、产品；
（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；
（六）交通运输工具；
（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
3、最高人民法院《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》
第六条民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，各地人民法院可根据本地区的实际情况具体掌握，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍（包含利率本数）。超出此限度的，超出部分的利息不予保护。
二、执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
三、判决书履行提示：
发生法律效力的民事判决书，当事人必须履行。当事人（履行义务人）应当在判决书确定的履行期间内自觉向权利人履行判决书确定的义务。如果履行义务人未在判决书确定的期间内自觉履行全部义务，权利人有权向法院申请强制执行，由此产生的相关执行费用由履行义务人负担。
具有金钱给付内容的判决，履行义务人可以在判决书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入法院指定的履行款账户时，应当在银行转账后即时告知案件承办人，并提供银行凭证复印件。
判决书确定应当负担诉讼费的当事人，应当在判决书生效后七日内自觉将诉讼费缴交至法院指定的诉讼费账户，并向案件承办人提供银行凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。
履行款账户（开户行：兴业银行龙岩新兴支行；开户单位：龙岩市新罗区人民法院；账号：171030100100034401）
诉讼费账户（开户行：福建海峡银行龙岩分行营业部；开户单位：龙岩市新罗区人民法院；账号：100041228980010001）