辽宁省锦州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽07民终535号
上诉人（原审原告）郜树森，男，1950年12月17日出生，汉族，无业，住锦州市古塔区。
委托代理人刘福田，锦州市凌河区石桥子法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）李纪海，男，1966年7月10日出生，汉族，个体业者，住锦州市松山新区。
上诉人郜树森因与被上诉人李纪海房屋租赁合同纠纷一案，不服辽宁省锦州市古塔区人民法院（2015）古民初字第00443号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人郜树森及其委托代理人刘福田、被上诉人李纪海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告郜树森诉称，2012年5月15日，原、被告签定了房屋租赁合同，合同中约定，原告将坐落在锦州市古塔区上海路三段23-1号门市房（106平方米）租予被告，租期为三年，2012年5月15日至2015年5月14日止，每年租金为人民币8.5万元，由于原、被告协商租期较长，据此原告方的每年租金较为减少，为了保障原、被告尽量的减少损失，房屋租赁合同第七条规定了“协议期间甲乙双方不可随意终止合同，如有违约双方协商赔偿损失费用，最低不低于两万元整。”该合同签定后，原、被告双方都依约履行其权利义务，但在2014年5月13日被告方却单方面终止了该房屋租赁合同履行。此违约行为给原告造成了经济损失，虽经协商解决但都无果，现无奈诉至法院，请求依“房屋租赁合同”约定，判令被告赔偿原告经济损失费用2万元整，本案的诉讼费用由被告承担。
原审被告李纪海辩称并反诉称，原告的理由不属实，2014年5月13日不是被告要终止合同，而是原告要终止合同，2014年4月份被告要交租金时候，原告说要涨价，被告没有办法，只好将房屋腾给原告，被告是2006年就开始租用此房，直到2014年撤出，如果不涨价，被告还要继续租用此房，对原告的诉请我不同意赔偿。2006年5月，被告与原告签订了为期三年的房屋租赁合同，2009年再次签订了为期三年的房屋租赁合同，2012年5月15日被告和原告续签了房屋租赁合同，租期3年，至2015年5月14日止，每年租金85000元。2014年4月份原告主动找到被告要求提高下一年房屋租金，如果被告不同意提高租金则立即收回房屋，被告认为2012年双方签订的房屋租赁合同已经明确约定了租金数额，租赁合同期限尚未届满，因此拒绝了原告的无理要求。于是原告在2014年5月份将房屋强行收回，并将此房屋以十几万的价格租给他人经营。根据双方房屋租赁合同的约定，如有违约，双方协商赔偿损失费用，最低不低于两万元整，因此被告要求原告承担违约责任，给付两万元违约金；另外，2014年5月份原告收回房屋之后，被告2015年5月份才与其他房主签订房屋租赁合同，在此期间茶叶商铺处于停业状态，给被告造成了大量经济损失，被告在上海路三段23-1门市房经营茶叶生意八年之久，培养了大量客户，树立了经营品牌，具备一定的知名度，但是由于原告单方面解除房屋租赁合同，被告流失了大量客户。因此，被告要求原告赔偿茶叶商铺停业损失和流失客户造成的经济损失共五万元。为维护自身的合法权益，根据我国《民事诉讼法》的规定，向贵院提起反诉，要求被反诉人即原告赔偿被告即反诉原告违约金2万元、经济损失5万元，共计7万元，由反诉被告承担本案的反诉费用。
原审反诉被告郜树森辩称，反诉原告走之后，我以每年十几万元的价格出租，说明反诉原告是以低于市场价格租用此房的；第二，反诉原告的事实和理由是无中生有，是强辩之说，其事实部分是反诉原告自己杜撰的，如果我方单方面终止合同，那应由现在的反诉原告来作为原告起诉，被告方无奈之举进行反诉，进行强行抗辩，我方依据前期双方签订的房屋租赁合同本可以随市场价格进行调整，而我方本着诚信原则在协议期间没有调整租金，因此，被告的反诉实属自圆其说，强辩之说，综上，反诉原告的反诉没有事实依据和法律依据，望法院驳回反诉原告的反诉。
原审认定，原告（甲方）与被告（乙方）于2012年5月15日签订房屋租赁合同，约定甲方将其坐落在锦州市古塔区上海路三段23-1号房屋租给乙方使用，租期三年，自2012年5月15日至2015年5月14日止，每年租金捌万伍仟元整，付款时间为自合同签订之日起一次性付款捌万伍仟元整，2013年开始每年4月10日前一次性付清当年房租款捌万伍仟元整。合同第七条约定，协议期间甲乙双方不可随意终止合同（不可抗拒因素除外，如自然灾害、政府拆迁等），如有违约双方协商赔偿损失费用，最低不低于两万元整。合同签订后被告使用租赁房屋至2014年5月13日并于该日将其所租房屋钥匙交回原告，不再租用原告房屋，原告接收钥匙。现原告及反诉原告均依据合同第七条约定向对方主张违约金。
原审认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意识表示，不违反法律规定，合法有效，合同双方均应按照合同约定履行自己的义务并行使权利。被告在约定的房屋租赁期限内将其所租原告房屋钥匙交回原告，原告也予以接收，双方均以行为表明达成解除合同的合意，因此双方的租赁合同已经予以解除。根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。原告主张被告单方面终止合同，被告方主张原告要求提高租金否则收回房屋，双方均无证据证明，故原、被告均无证据证明对方存在违约行为，故对原告及反诉原告依据合同第七条主张违约金的请求本院均不予支持。反诉原告要求对方支付经济损失一节，亦因其无证据证明对方存在违约行为，本院亦不予支持。原审依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、驳回原告郜树森的诉讼请求；二、驳回反诉原告李纪海的反诉请求。案件受理费人民币300元，减半收取150元，由原告郜树森负担；反诉费775元，由反诉原告李纪海负担。
宣判后，郜树森不服，向本院提起上诉称，上诉人与被上诉人系房屋租赁甲乙双方关系，2012年5月15日上诉人与被上诉人签订了为期三年的房屋租赁合同，至2015年5月14日止，每年租金为八万五千元。由于被上诉人租期较长，上诉人每年租金较市场租价格减少了。双方租赁合同签订后都依约履行其权利义务。2014年5月13日被上诉人却单方终止了“房屋租赁合同”的履行。此行为违反了“房屋租赁合同”第七条的规定，同时也给上诉人造成了一些经济损失。原审法院以“原审被告将租原告房屋的钥匙交给原告，原告也接受，双方均以行为表明达成合同解除合意”这种推断显系错误。被上诉人单方终止履行合同实属违约，而不能推断。原审认定事实不清，应予以撤销，以保护上诉人的合法权益。请求二审法院撤销一审判决，依法改判。
被上诉人李纪海答辩称，我不认同上诉人所说。我租了9年上诉人的房屋，第8年时上诉人要求增加房租到十几万，我们承担不了，我返回钥匙后上诉人又将房屋高价租给其他人，我以前的茶行生意培养了好几年客源，上诉人不让我续租令我损失了客流。
经审理查明，原审判决认定事实属实，本院予以确认。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中双方当事人签订的房屋租赁合同中约定租赁期限届满之日为2015年5月14日，在距租期届满一年，被上诉人李纪海将所租房屋钥匙交给上诉人郜树森，上诉人郜树森接收了钥匙，仅凭此节事实不能证明是哪一方当事人违反约定未将房屋租赁合同履行完毕。上诉人郜树森主张被上诉人李纪海单方终止履行合同存在违约行为，因不能提供充分证据予以证明，依法不应支持。综上，一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由上诉人郜树森负担。
本判决为终审判决。
审判长 于开升
审判员 李长奇
审判员 张昱凯
二〇一六年四月七日
书记员 李丹妮