广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第5402号
上诉人（原审被告）：黎汉江，住广州市海珠区。
上诉人（原审被告）：许秀惠，住广东省高州市。
两上诉人的共同委托代理人：詹毅，广东伟邦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：黎慧梅，住广州市越秀区。
被上诉人（原审原告）：张伟明，住广州市越秀区。
两被上诉人的共同委托代理人：黄晓民，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
两被上诉人的共同委托代理人：吉晓欢，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
原审第三人：原秀娟，住广州市海珠区。
委托代理人：李桂莲，广东中天律师事务所律师。
上诉人黎汉江、许秀惠因与被上诉人黎慧梅、张伟明、原审第三人原秀娟房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2015）穗海法民三初字第510号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：黎汉江与原秀娟原为夫妻关系，双方于1985年10月24日登记结婚，于2002年7月4日协议离婚。涉案房屋原是2002年3月12日由黎汉江签订合同购买，该房曾于2002年4月1日登记在黎汉江名下。
2003年11月2日，黎汉江出具一份《委托书》，该委托书记载：本人黎汉江由于身在美国；现委托夫人原秀娟办理本人位于中国广州市江南大道中隔山新街19号204、205房的房屋买卖转让事务；此致。
2005年9月23日，黎慧梅通过银行分别向原秀娟支付68000元、62000元，共计130000元。
2005年9月29日，原秀娟以黎汉江代理人的身份与张伟明填写了一份《广州市房地产转移登记申请书》，该申请书记载：登记种类：转移；房屋“座”落：海珠区江南大道中隔山新街19号204；双方交易价格：80000元；卖方：黎汉江，代理人：原秀娟；买方：张伟明；申请事项：交易；等。
原秀娟曾因婚后财产与黎汉江发生纠纷，于2013年10月18日向原审法院提起诉讼，案号为（2013）穗海法民一初字第2685号。该案诉讼中，许秀惠作为黎汉江的代理人于2013年12月25日向原审法院出具了《申请书》：“贵院受理的（2013）穗海法民一初字第2685号案，该案的诉讼标的为海珠区江南大道中隔山新街19号204及205房，上述房屋已由原秀娟、黎汉江于2005年共同出售给黎慧梅、张伟明，现原秀娟已向广州市海珠区人民法院提起诉讼（案号：2013穗海法民三初字第3363、3364号），要求本案黎慧梅、张伟明、黎汉江、许秀惠将涉诉房屋过户给黎慧梅、张伟明，本案房屋其实已不属于原秀娟、黎汉江的夫妻共同财产；鉴于上述情况，特根据《民事诉讼法》的规定申请法院中止审理本案，待原秀娟诉黎慧梅、张伟明、黎汉江房屋买卖合同纠纷一案作出判决后，再对本案进行审理。”在上述案件2013年12月9日的开庭笔录中，许秀惠作为黎汉江的代理人表示：涉案房屋已出售给黎汉江的姐姐，黎汉江打算过年前将涉案房屋收回过户给黎汉江姐姐；等。黎汉江在上述案件诉讼期间，于2014年2月24日将涉案房屋变更至许秀惠名下。原秀娟明确表示，不再对涉案房屋主张任何权利。
广州市房地产档案馆于2015年2月5日出具的涉案房屋的《房地产登记簿查册表》记载：涉案房屋登记在许秀惠名下。该档案馆存档以下资料：一、黎汉江、许秀惠于2014年2月8日签订的《夫妻财产约定书》，该约定书记载：“黎汉江和许秀惠是夫妻关系。‘座’落在广州市海珠区江南大道中路隔山新街19号204房房产的是以黎汉江名义登记的房产，上述房产依法属于我们夫妻的共同共有财产。现我们经充分协商约定如下：上述房产归许秀惠所有，并作为其个人财产，与黎汉江无关。上述约定为双方真实表达，如有虚假及产生纠纷双方愿各自承担相关法律责任。”二、黎汉江、许秀惠于2014年2月24日填写的《广州市房地产交易与权属登记询问记录》。三、许秀惠填写的涉案房屋的《广州市房地产登记申请书》。
黎慧梅、张伟明于2015年2月11日向原审法院提起本案诉讼称：黎汉江与原秀娟原是夫妻关系，广州市海珠区江南大道中隔山新街19号204房（下称“涉案房屋”）属于夫妻共同财产。黎汉江于2003年11月2日向原秀娟出具委托书，委托原秀娟处理涉案房屋的买卖转让事宜。2005年9月中旬，黎慧梅、张伟明与黎汉江、原秀娟就广州市海珠区江南大道中隔山新街19号204房及205房的买卖达成一致。经协商，上述两间房屋的总成交价为245000元，其中205房过户至黎慧梅名下，204房过户至张伟明名下。黎慧梅、张伟明支付完购房款后，双方于2005年9月29日到房屋管理部门办理涉案房屋所有权的转移登记手续，但由于当时黎汉江在美国，无法亲自到房屋管理部门办理相关手续，而其办理的委托手续也不符合房屋管理部门的规定，导致无法完成涉案房屋所有权的转移登记手续。之后，黎汉江、原秀娟将涉案房屋的产权证书原件交付给了黎慧梅、张伟明，并将涉案房屋移交给黎慧梅、张伟明使用。黎汉江与现任妻子，即许秀惠恶意串通，于2014年2月24日将涉案房屋转移至许秀惠名下，黎汉江、许秀惠的行为已经严重损害黎慧梅、张伟明的合法权益。故黎慧梅、张伟明请求：1.撤销黎汉江与许秀惠就广州市海珠区江南大道中路隔山新街19号204房的交易过户手续；2.黎汉江、许秀惠承担本案诉讼费用。
黎汉江、许秀惠原审共同答辩称：一、房屋买卖合同没有黎汉江、原秀娟签订和追认，是无效合同。二、黎汉江没有收到任何购房款。三、黎慧梅、张伟明在（2015）穗海法民一初字第285号案与（2013）穗海法民三初字第3363、3364号案中所述的房屋交易价格前后不一，且明显低于市场价。四、许秀惠在（2013）穗海法民一初字第2685号案庭审所言并不意味房屋已经出售给黎慧梅、张伟明。五、黎慧梅、张伟明对黎汉江、许秀惠重新申请房产证没有异议。六、黎汉江、许秀惠对房屋分合的改造过程顺利进行。
原秀娟原审陈述：一、黎慧梅、张伟明诉称与事实不符。1.黎汉江在2012年回国时不但没有将涉案房屋转到黎慧梅、张伟明的名下，还以江南大道中隔山新街19号205房产权证遗失为由，向房管部门申请重新领取了产权证，并将该产权证原件交由原秀娟保管，可见黎汉江没有出售涉案房屋的意思。2.黎汉江在（2013）穗海法民一初字第2685号离婚后财产纠纷一案虽然有表示涉案房屋已经出售给其姐姐（本案的黎慧梅），但只是为了将涉案房屋在诉讼期间转移到其妻许秀惠名下，所以黎慧梅、张伟明在2013年12月9日就涉案房屋提起诉讼，案号：（2013）穗海法民三初字第3363、3364号。在黎汉江2014年2月24日将涉案房屋转给其妻许秀惠名下之后，黎慧梅、张伟明在2014年3月17日后就提出撤诉了。3.黎慧梅、张伟明诉称两房屋总成交价为245000元，与黎慧梅、张伟明在（2013）穗海法民三初字第3363、3364号诉称的成交总额260000元互相矛盾，亦与黎慧梅、张伟明在本案中提交的证据《广州市房地产转移登记申请书》的两房交易价为160000元相矛盾。4.原秀娟收到黎慧梅、张伟明转账的130000元已全部交黎汉江。二、涉案房屋与原秀娟无关。
在本案原审审理过程中，黎慧梅、张伟明明确其诉讼请求为：确认黎汉江与许秀惠就广州市海珠区江南大道中路隔山新街19号204房的转让行为无效。原秀娟表示：2012年底，黎汉江回国，才收取130000元房款；因黎慧梅、张伟明着急买房，黎慧梅就和黎汉江沟通，让原秀娟先收取房款，原秀娟只是代黎汉江收取款项，收款后就将所有款项交给黎汉江。
黎慧梅、张伟明为证明其主张，还提交了以下证据：
1、卖方（甲方）为黎汉江、代理人为原秀娟，买方（乙方）为黎慧梅的《广州市房地产买卖合同》，该合同记载：买卖之房地产“座”落在广州市海珠区江南大道中路隔山街19号二楼205房；交易价格为80000元；乙方一次性付款；等。该合同甲方（卖方）签章处空白，乙方（买方）处有黎慧梅签名、日期为2005年9月29日。
2、卖方（甲方）为黎汉江、代理人为原秀娟，买方（乙方）为张伟明的《广州市房地产买卖合同》，该合同记载：买卖之房地产“座”落在广州市海珠区江南大道中路隔山街19号二楼204房；交易价格为80000元；乙方一次性付款；等。该合同甲方（卖方）签章处空白，乙方（买方）处有张伟明签名、日期为2005年9月29日。
3、原秀娟以黎汉江代理人的身份与黎慧梅于2005年9月29日填写的一份《广州市房地产转移登记申请书》，该申请书记载：登记种类：转移；房屋座落：海珠区江南大道中隔山新街19号205房；双方交易价格：80000元；卖方：黎汉江，代理人：原秀娟；买方：黎慧梅；申请事项：交易；等。
4、黎燕谊于2015年1月6日出具的一份文书：“因黎慧梅欲向原秀娟购买海珠区江南大道中隔山新街19号204房和205房，还差拾万元向我借款。我于2005年09月09日在黎慧梅、黎某乙、原秀娟的陪同下在农业银行大德路支行提取玖万元，连同现金壹万元，合计拾万元，在黎慧梅、黎某乙的见证下亲手交到原秀娟手中。”
黎汉江、许秀惠表示：对上述证据的真实性、合法性、关联性有异议。原秀娟表示：对证据1、2的真实性、合法性、关联性不予确认，合同落款处没有签名，是无效合同，但确认两份合同抬头的签订是原秀娟的签名；确认证据3的签名是原秀娟所签，但基于价格问题、委托手续问题和离婚后没有析产的原因，产权不明确，不能买卖；对证据4的真实性、合法性、关联性不予确认。
黎汉江、许秀惠为证明其抗辩主张，还提交了一份转账凭证作为证据。黎慧梅、张伟明及原秀娟表示：对证据的真实性无法确认。
原秀娟为证明其主张，还提交了以下证据：
1、张伟明诉原秀娟、黎汉江的《民事诉状》；黎慧梅诉原秀娟、黎汉江的《民事诉状》，原审法院分别受理的案号为（2013）穗海法民三初字第3363、3364号。诉状中，张伟明、黎慧梅称海珠区江南大道中隔山新街19号204及205房的交易价格为260000元；等。
2、工商银行的个人业务凭证，该凭证显示：原秀娟于2012年12月6日向黎汉江支付40000元。
3、黎某丙于2011年9月7日出具的《借条》：“今借到原秀娟贰万元正人民币。”黎汉江于2012年12月17日在该借条下方注明：“今收到黎某丙还款贰万元正人民币。”
4、《领取昌岗街道荣誉会承诺书》：“我作为一个原集体干部，虽然已退休，但仍热爱昌岗街道，维护昌岗荣誉，自愿领取生活补贴之外由街道自筹发放的每年贰仟圆（2000元）的荣誉金……”黎汉江在该承诺书下方注明“2012年11月8日收”。
5、文书一份：“交黎汉江资料：1、工商银行（定期）3602064216030767271（帐号）一本、2、建设银行存折（定期）……”。黎汉江于2013年6月17日在该文书下方注明“以上资料本人收到”。
黎慧梅、张伟明表示：对证据1的真实性不予确认，3363、3364号案是许秀惠来找黎慧梅、张伟明，说原秀娟不同意办理过户手续，要求黎慧梅、张伟明在协议书上签名，当时黎慧梅、张伟明在空白的纸张上签名，并没有见过这两份诉状，在3363、3364号案诉讼中发现是百科律师事务所律师作为黎慧梅、张伟明代理人出庭，但黎慧梅、张伟明从未与百科律所的律师签订过委托合同；对证据2不清楚，也不能证明是房款；证据3-5认为与本案无关。黎汉江、许秀惠表示：对证据1真实性没有异议；证据2的汇款4万元是基于黎汉江、许秀惠提交的转账凭证中所对应的款项，而并非购房款；证据3也是还款的一部分；证据4、5与本案无关。
原审法院认为：首先，许秀惠在原审法院（2013）穗海法民一初字第2685号案诉讼中以黎汉江的身份确认了黎汉江与黎慧梅、张伟明之间就涉案房屋等的买卖关系。黎汉江、许秀惠的上述确认与黎汉江以《委托书》委托原秀娟处理涉案房屋及原秀娟收取黎慧梅的款项130000元；原秀娟代黎汉江在买卖合同、《广州市房地产转移登记申请书》中签字等基本事实相符。故本案中黎慧梅、张伟明关于其与黎汉江之间就涉案房屋存在买卖关系的主张，予以采纳。黎汉江在该买卖关系没有解除或未征得黎慧梅、张伟明同意之前均不应擅自处分涉案房屋。
其次，涉案房屋是黎汉江与原秀娟婚姻关系存续期间取得，虽然是登记在黎汉江一人名下，但应属黎汉江、原秀娟共有之财产，且黎汉江与原秀娟在（2013）穗海法民一初字第2685号案中诉讼标的之一即是本案涉案房屋的归属。黎汉江在诉讼结束之前亦不应擅自处理涉案房屋。
黎汉江、许秀惠明知上述两种情况却仍在买卖关系存续及诉讼期间向房管局提交《夫妻财产约定书》，约定涉案房屋为黎汉江、许秀惠的“共同共有财产”、“归许秀惠所有，并作为其个人财产，与黎汉江无关”，并以此将涉案房屋转移到许秀惠名下。黎汉江、许秀惠的上述行为明显恶意串通，且损害了黎慧梅、张伟明的利益、妨碍上述案件的诉讼。根据《中华人民共和国合同法》第七十四条的规定，黎汉江、许秀惠就涉案房屋的转让行为应属无效。故黎慧梅、张伟明的诉讼请求，合法有理，予以支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第（四）项的规定，于2015年9月2日作出如下判决：黎汉江与许秀惠之间转让广州市海珠区江南大道中路隔山新街19号204房的行为无效。一审案件受理费100元，由黎汉江、许秀惠负担。
判后，上诉人黎汉江、许秀惠不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院对黎汉江、许秀惠与黎慧梅、张伟明之间就涉案房屋存在买卖关系的事实认定存在错误。1.房屋买卖合同上没有黎汉江、许秀惠的签名，有违法律和常理；2.黎汉江未收到任何购房款项，买方并无实际支付行为；3.黎慧梅、张伟明对房屋买卖的价格陈述多次前后不一，且均明显低于市场价，可见事实上并不存在交易行为；4.涉案两房屋由打通到后来间隔开的数个月改造过程中，黎慧梅、张伟明始终未提出异议，可见二者并非产权人。二、原审法院适用法律错误。原审法院仅依据许秀惠在（2013）穗海法民一初字第2685号案件中的陈述就直接认定黎汉江、许秀惠与黎慧梅、张伟明就涉案房屋存在买卖关系是片面的、与事实真相不符合的，违反《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条规定：当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不应支持。为此上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判；2.本案的诉讼费用由黎慧梅、张伟明负担。
被上诉人黎慧梅、张伟明答辩称：同意原审判决，不同意黎汉江、许秀惠的上诉请求。理由如下：一、黎慧梅、张伟明与黎汉江之间的买卖合同，是由黎汉江的代理人原秀娟在房屋买卖合同抬头处亲笔签名，该事实在一审已确认过。因此，黎汉江、许秀惠称《房屋买卖合同》没有黎汉江签名，不是事实。而且该房屋是属于黎汉江，并非许秀惠，因此买卖合同并不需要许秀惠的意思表示。在房屋买卖时许秀惠不是黎汉江的妻子，也不是夫妻共同财产，因此不需要许秀惠的签名，黎汉江本人是亲笔签名授权原秀娟出售房屋，因此《房屋买卖合同》上有原秀娟签名，即视为黎汉江的签名。二、签订房屋买卖合同时，黎慧梅、张伟明已经将全额的房款245000元交给了原秀娟，该款项的组成是13万元通过黎慧梅转帐，另外9万元是由黎汉江和黎慧梅侄女黎某甲支付，黎某甲在相关系列案中出庭作证证明与黎某乙提取9万元及现金1万元交给原秀娟。三、关于双方买卖价格问题。双方到房管局办理交易登记时，填写房屋交易价格为8万元，这是黎汉江提出降低税费才填写该交易价格。黎汉江、许秀惠在上诉状中提及（2013）穗海民三初字第3363、3364号案，该案是原秀娟不予配合办理过户手续，黎汉江以黎慧梅、张伟明名义进行诉讼，未经我方同意。四、黎汉江将房屋过户给许秀惠，是在原秀娟起诉黎汉江要求分割夫妻共有财产时，案件审理过程中黎汉江擅自将房屋过户给了许秀惠。在相关的案件显示，该房屋确实是原秀娟和黎汉江婚后的共有财产。黎汉江与许秀惠到房管部门办理转让手续，根据其提交给房管部门的夫妻财产约定书进行过户手续，并称该房屋是黎汉江与许秀惠的共有财产，这明显是欺诈行为。同时，许秀惠在房屋过户前，明知该房屋由黎汉江出卖给黎慧梅、张伟明。综上所述，黎汉江与许秀惠之间存在恶意欺诈隐瞒的行为，该行为侵害了房屋买受人黎慧梅、张伟明的合法权益，请求法院驳回黎汉江、许秀惠的上诉请求。
原审第三人原秀娟陈述意见：一、我方认为房屋买卖合同虽然抬头有原秀娟作为代理人签名，但在合同落款处卖方没有原秀娟签名，因此房屋买卖合同自始至终未成立。二、即便原秀娟收到了黎慧梅、张伟明转来的13万元房款，但我方已经转给了黎汉江，因为当时我方只是作为代理人。三、黎慧梅、张伟明陈述的交易价格是相互矛盾，因为之前有几个案件。黎汉江之前确认有出售涉案房屋的意思，后来没有卖成，因为涉及交易价及夫妻财产未析产、委托手续等等。在析产案件过程中，黎慧梅、张伟明以房屋已出卖给其提起诉讼，析产案件中止审理，最后导致在析产案件中黎汉江将204房转移到了现任妻子许秀惠的名下。四、关于房屋有无买卖的问题，黎慧梅、张伟明是非常清楚的。黎汉江回国之后，一直居住204或205房，原秀娟去美国之前两个房屋是打通使用，黎汉江回来之后将两个房屋恢复原状，如果是黎慧梅、张伟明的财产，不可能让黎汉江恢复原状。而且在长达十年时间，黎慧梅、张伟明没有主张将房屋过户到其名下，直到我方与黎汉江进行析产，黎慧梅、张伟明才认为房屋属于其所有，将房屋出卖给其。我方认为黎汉江、许秀惠与黎慧梅、张伟明之间的买卖合同是虚假的。黎汉江、许秀惠在诉状中称因原秀娟与许秀惠有家庭琐事导致其在庭上称将房屋出卖给黎慧梅、张伟明，这是不属实的。原秀娟与黎汉江于2002年已离婚，黎汉江与许秀惠是2013年才登记结婚，这个过程中原秀娟一直在美国，许秀惠在大陆，原秀娟根本不认识许秀惠，根本不可能与其有矛盾，黎汉江、许秀惠与黎慧梅、张伟明达成协议不让原秀娟得到205房。
经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审中，各方当事人对于以下事实存有争议：1.对于黎汉江与许秀惠就案涉房屋的转让行为，黎汉江、许秀惠表示：双方之间转移案涉房屋时清楚的知道该房屋的隐名共有人为原秀娟，但考虑将205房给原秀娟，204房就属于黎汉江个人所有，故双方到房管局进行了约定变更登记。原秀娟表示：因黎汉江、许秀惠的转让行为发生在析产诉讼期间，且房屋属于黎汉江、原秀娟的夫妻共有财产，该转让行为侵害了原秀娟的权益，应属无效。2.对于黎汉江是否委托原秀娟出售案涉房屋，黎汉江表示：其确实出具了委托书给原秀娟出售案涉房屋，但出具委托书的真实意思表示是安抚原秀娟。原秀娟表示：其接受了黎汉江的委托出售案涉房屋，但其在买卖合同尾部没有签名。3.案涉房屋购房款的支付，黎慧梅、张伟明表示：共向原秀娟支付了购房款245000元，其中13万元转账支付，10万元是向黎某甲借款支付给原秀娟，15000元是现金支付给原秀娟。原秀娟表示：其确认收到黎慧梅、张伟明支付的13万元，收到13万元房款后已经转给黎汉江。黎汉江表示：原秀娟支付的款项时间不合理，因此不是房款，原秀娟归还其哥哥的借款。
本院认为：本案二审争议的焦点问题为：黎汉江与许秀惠就案涉房屋的转让行为的效力认定。
《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款规定：“下列民事行为无效：（四）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；”因此，“恶意串通”的构成应当符合以下要件：一是当事人之间具有主观恶意；二是合同当事人为一方之私利而互相串通，其后果是损害国家、集体或第三人的利益。本案中，首先，对于转让行为主观活动状态的审查，从黎汉江与许秀惠就案涉房屋的转让行为的发生时间来看，黎汉江是于2014年2月4日将房屋转移登记至许秀惠名下，而另案诉讼过程中，许秀惠作为黎汉江的代理人于2013年12月25日向原审法院提交的《申请书》中清楚的表明案涉房屋已由黎汉江、原秀娟于2005年共同出售给黎慧梅、张伟明，该自认的事实与黎慧梅、张伟明所提供的买卖合同以及转让事实相吻合，现黎汉江、许秀惠在本案中却作出与另案截然不同的表态，此足以令人产生合理的怀疑。而排除合理怀疑，系民事诉讼中心证形成的必然要求，基于上述合理怀疑的不能排除，对于黎慧梅、张伟明而言，意味着其证明责任的欠缺，因此，可以认定黎汉江与许秀惠在房屋转让行为发生前已清楚的知道房屋出售的情况。同时，从黎汉江与原秀娟婚姻关系存续的时间审查来看，黎汉江与许秀惠转让房屋的行为亦没有证据显示取得了隐名共有人原秀娟的同意。因此，黎汉江与许秀惠之间的转让行为明显存在主观恶意。黎汉江、许秀惠上诉主张不应采信其在另案中的陈述，缺乏事实依据，本院不予采信。其次，对于是否损害第三人合法权益的审查，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条规定：“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”从黎慧梅、张伟明所提交的买卖合同以及黎汉江所出具售房委托书，均可以证实双方之间就案涉房屋存在买卖合同关系，因此，在没有证据显示该合同已经解除或具有撤销等情形下，黎汉江将合同项下的标的物转让给许秀惠，该行为严重损害了买受人的合法权益。黎汉江、许秀惠上诉认为买卖合同尚未成立，缺乏法律依据，本院不予采信。综上，依照民事行为无效的法定情形的规定，原审法院判令黎汉江与许秀惠就案涉房屋的转让行为无效正确，本院予以维持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人黎汉江、许秀惠的上诉请求和理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费100元由上诉人黎汉江、许秀惠负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 怡
审 判 员 李 民
代理审判员 余 盾
二〇一五年十二月二十八日
书 记 员 张永亮