安徽省淮北市相山区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0603民初1409号原告：李辉，男，1970年5月26日出生，汉族，住安徽省淮北市烈山区。原告：秦胜红（系李辉之妻），女，1972年8月28日出生，汉族，无固定职业，住安徽省淮北市烈山区。原告：李昊雨（系李辉之子），男，1998年8月25日出生，汉族，住安徽省淮北市烈山区。三原告共同的委托诉讼代理人：梁云，安徽亚星律师事务所律师。被告：淮北市鼎盛商业管理有限公司，住所地安徽省淮北市相山区淮海路。法定代表人：王继法，该公司经理。委托诉讼代理人：胡铭，安徽胡铭律师事务所律师。原告李辉、秦胜红、李昊雨（简称李辉等三人）与被告淮北市鼎盛商业管理有限公司（简称鼎盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月8日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年4月11日公开开庭进行了审理。原告李辉及其与秦胜红、李昊雨共同的委托诉讼代理人梁云，被告鼎盛公司的委托诉讼代理人胡铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李辉等三人向本院提出诉讼请求：1.判令鼎盛公司把位于相山区淮海路**号商铺（面积24.69平方米）腾空返还给李辉等三人；2.判令鼎盛公司支付李辉等三人商铺租赁费24375元、利息1413.7元及违约金1462.5元（计算至2016年），共计27251.2元；3.诉讼费用由鼎盛公司负担。事实与理由：李辉等三人将其所有的**号商铺出租给鼎盛公司，租期为3年（自2013年10月1日至2016年9月30日），约定保底租金为每月1949.5元，租金每半年的第一月月底之前支付该半年的租金。合同签订后，双方于同年11月26日签订修2016年1月1日至订说明，约定：每逾期一日，按工商银行同期贷款利率支付利息和租金，并承担应付逾期租金总金额万分之二的违约金等内容。合同签订后，由于鼎盛公司效益欠佳，租金由每月1949.5元调低至1625元。但是鼎盛公司2015年拖欠租金5个月，2016年拖欠10个月租金，共计拖欠租金24375元。李辉等三人因此于2016年5月书面告知鼎盛公司不再与其续约，并要求其返还商铺，但至今商铺仍被鼎盛公司占用，且不付租金。鼎盛公司辩称，对双方租赁合同关系及至今尚有部分租金没有支付无异议，但租金已付清至2016年1月份，2016年9月30日前只欠8个月租金13000元；合同约定的违约金和利息重复计算，加重了鼎盛公司的违约责任，请求法院仅支持其逾期利息；鼎盛公司愿意分期支付所欠租金；2016年10月1日合同届满至今的租金，鼎盛公司愿意按照房价2%的比例支付租金；李辉等三人要求其返还商铺，因该商铺属于产权式商铺，单独业主无法使用或者说只有与其他业主统一综合共同使用才能充分发挥经济价值。若业主单独收回商铺，势必损害大多数业主的利益，同时也损害其自身利益。从客观实际出发建议对该请求依法驳回，李辉等三人与鼎盛公司之间应继续保持租赁关系，鼎盛公司承诺以后按期支付租金。本院经审理认定事实如下：李辉等三人购买位于淮北市相山区**号商铺，2012年7月24日取得了该商铺的房屋所有权证（共同共有），载明规划用途商业、金融、信息。2013年3月19日，李辉等三人与鼎盛公司签订了《租赁合同》，将该商铺委托鼎盛公司对外统一招商、统一经营、统一管理，约定租期为2013年10月1日至2016年9月30日，保底租金为每年19495元，租金每半年的第一月月底之前支付该半年的租金。合同签订后，鼎盛公司于同年11月26日作出修订说明：鼎盛公司若逾期支付租金，应按逾期实际天数中国工商银行当期贷款利率支付利息和租金，并承担应付逾期租金总金额万分之二的违约金等内容。鼎盛公司付李辉等三人租金至2016年1月份，其后至合同届满共8个月的租金13000元未付。李辉等三人于2016年5月书面告知鼎盛公司合同期满后不再与其续约，并要求其返还商铺。至今该商铺被鼎盛公司占用。另查，金淮北大厦1至5层为鼎盛国际购物中心，于2009年开业，1至4层经营服装、鞋帽，5层经营小吃，共有产权面积为16429.82平方米，大业主为天象公司，产权面积为8437.69平方米，小业主共有309户，共有产权面积为7992.13平方米。业主与鼎盛公司租赁合同期限至2016年9月30日，届满后，对于是否继续租赁给鼎盛公司经营，小业主意见不一。迄今，天象公司和85户小业主已与鼎盛公司续签了租赁协议，合计签约面积10672.56平方米。鼎盛公司与新签协议的小业主达成的年租金标准为原始购房总价的2%，租赁期限从2016年10月1日至2019年9月30日。鼎盛国际购物中心未进行工商登记注册，仅在金淮北大厦1层入口处悬挂了门牌。经本院实地勘查，金淮北大厦1至5层从建成至今空间没有分割墙体，各商铺间无明确四至界限。李辉等三人购买该商铺后，即将商铺租赁给鼎盛公司统一经营，由开发商天象公司直接将商铺交付于鼎盛公司装修经营使用至今。以上事实，有李辉等三人提交的租赁合同、房地产权证、《租赁合同》有关条款修订说明、徽商银行卡折对账对账单、告知函、照片，鼎盛公司提交的租赁合同、新签约租赁合同、租金清算清单、银行流水对账单及双方庭审陈述在卷佐证，本院予以认定。鼎盛公司提交的财务审计报告、（2016）皖0603民初**号民事判决书，不能证明与本案具有关联性，本院对其证明力不予确认。本院认为，李辉等三人与鼎盛公司签订租赁合同，该合同是双方真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同，双方均应按约定履行合同义务。合同签订后，鼎盛公司按月向李辉的账户支付利息，应视为双方对租金支付方式进行了变更。现鼎盛公司已支付租金至2016年1月，尚欠合同期内8个月租金未付（2016年2月1日-2016年9月30日），2016年10月1日后至今鼎盛公司一直在使用该商铺，其未与李辉等三人重新签订合同。故，对李辉等三人要求鼎盛公司支付拖欠其8个月的租金计13000元的诉讼请求，本院予以支持；超出部分与事实不符（诉讼期间鼎盛公司支付了部分租金），本院不予支持。双方在租赁合同中约定鼎盛公司应按照中国工商银行同期贷款利率支付逾期利息，不违反法律规定，故对李辉等三人要求鼎盛公司支付逾期利息的诉讼请求，本院予以支持。根据《关于对淮北鼎盛商业管理有限公司有关条款的修订说明》，鼎盛公司应支付李辉等三人万分之二的违约金，鼎盛公司违约15个月，违约的租金为24375元，违约金为4.9元。总结双方当事人诉辩意见，本案的争议焦点为：李辉等三人要求鼎盛公司返还商铺的请求能否成立。第一，《中华人民共和国物权法》第七十一条规定：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益”，本案中，涉案金淮北大厦1至5层业主共有310户，其中选择继续与鼎盛公司建立租赁关系的业主为85户，所占面积比例超过半数，占有优势地位。在此情况下，任一业主要求返还商铺均会影响商场整体功能的发挥，损害商场其他业主的权利，造成社会财富的极大浪费，不利于社会经济发展。维护多数面积业主目前认可的产权经营模式有利于保护全体产权人也包括李辉等三人自身的权益。第二，据查明事实，本案讼争的商铺在宣传出售时已准备作为商场统一经营使用，李辉等三人在购买讼争商铺后，开发商天象公司未将商铺交付于李辉等三人本人，而是将商铺直接交于鼎盛公司招商装修经营，李辉等三人即开始收取租金，从上述事实可以看出李辉等三人在购买商铺时即已经明确知晓并接受商铺的现状及商场统一经营的模式，其应当知道该商铺所有权的性质不能等同于独立商铺，其权利行使必然要受到一定的限制，必须服从于多数面积业主的整体意志。第三，本案中，虽然李辉等三人提交的权属证书能够证明477商铺房产归其所有，但产权证未记载房屋四至界限，分户图所示业主所购面积之间均为直线相隔，平面上紧密相连，空间中没有分割墙体，无明确四至界限，李辉等三人也未提交经过房屋管理机关确认的确切四至方位，其购买的面积难以与其他业主的权益相区分。本院通过现场调查核实，金淮北大厦1至5层实践中也并未进行实体墙体分隔，李辉等三人要求返还的商铺所处位置与四邻商铺间在平面上紧密相连，空间上没有明确的区分隔断墙体，该商铺难以独立与其他业主的商铺相区分，并不具备独立经营的客观条件。鼎盛公司使用面积不仅包括李辉等三人所有面积也涵盖其他业主的产权面积。故在目前情况下，由于李辉等三人的商铺无法实际分割，鼎盛公司如返还李辉等三人所有的商铺，也可能会侵害其他业主的利益，讼争商铺暂不具备返还条件。综上所述，本案不具备返还原物的客观条件，为了维护市场交易的稳定性，避免侵害其他业主的合法权益，对于李辉等三人要求鼎盛公司返还商铺的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国物权法》第三十九条、第七十一条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告淮北市鼎盛商业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告李辉、秦胜红、李昊雨租金13000元，并支付逾期付款利息（按照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率，自2015年7月1日至2015年12月27日、2015年8月1日至2016年6月29日、2015年9月1日至2016年12月29日、2015年10月1日至2017年1月23日、2015年11月1日至2017年3月24日、2015年12月1日至2017年5月27日、2016年1月1日至2017年6月7日，以上均以1625元为基数计算；2016年2月1日至付清款之日以13000元为基数计算）、违约金4.9元；二、驳回原告李辉、秦胜红、李昊雨其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费481元，由被告淮北市鼎盛商业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。审判员  翟文彦二〇一七年八月十日书记员  郭 晶附法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国物权法》第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其它业主的合法权益。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。