天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2017）津0104民初11595号原告（反诉被告）：徐晓琪，女，1984年1月17日出生，汉�，德斯威国际货运代理有限公司天津分公司职员，住天津市南开区。委托诉讼代理人：于广文，天津旌宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨乐升，天津旌宇律师事务所律师。被告（反诉原告）：王欣，女，1983年6月25日出生，汉族，奥拓电脑网络系统集成有限公司职员，住天津市南开区。委托诉讼代理人：张涛，天津三凯律师事务所律师。第三人：天津铭烁房地产信息咨询有限公司，住所地天津市津南区。法定代表人：乐多，总经理。委托诉讼代理人：蔡广，男，该公司法律顾问。原告（反诉被告，以下简称原告）徐晓琪与被告（反诉原告，以下简称被告）王欣、第三人天津铭烁房地产信息咨询有限公司（以下简称铭烁公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月19日立案后�依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐晓琪的委托诉讼代理人于广文、杨乐升，被告王欣及其委托诉讼代理人张涛，第三人铭烁公司的委托诉讼代理人蔡广到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐晓琪向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告返还原告的购房首付款300000元；2.请求判令被告返还原告的购房定金20000元；3.请求判令第三人返还原告中介费60000元；4.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年3月11日，原、被告及第三人共同签订了合同编号为0019176的《房屋买卖合同》，约定原告购买被告名下坐落于天津市滨海高新区房屋，房屋售价总金额为2700000元。2017年3月5日，原告向被告支付定金20000元，2017年3月11日，原告向被告支付购房首付款300000元，向第三人支付了中介费60000元。之后，原告向银行申请办理贷款手续，银行审批通过贷款手续后�迟不发放贷款，现被告要求与原告解除合同，三方多次协商无果，故原告起诉要求被告及第三人返还相关费用。王欣辩称，不同意原告的诉讼请求。本案中被告并没有违约行为，被告已于2017年4月5日结清房屋贷款，并于2017年4月20日解除涉诉房屋上的租赁合同，为房屋的过户及交付提供了充分条件，而原告并未按照合同约定在7日内交纳首期款，也并未在2017年5月1日前一次性支付全部房款，事实上原告在交付完定金后并未向被告支付一分钱。原告向被告交付的320000元全部属于定金，这一点在被告向原告出具的收据中有明确的约定，现原告构成违约，因此320000元定金依法不予返还。王欣向本院提出反诉请求：1.判令原告赔偿被告提前还房贷银行收取的违约金9300元；2.判令原告赔偿被告向民间借贷还银行贷款的利息损失105000元；3.判令原告赔偿被告房�租金及物业费损失49725元；4.判令原告赔偿被告房屋差价损失467800元；5.判令原告赔偿被告与原租户提前解约违约金20000元；6.判令原告赔偿被告延期付款违约金2148元；7.本案诉讼费用由原告承担。事实和理由：原、被告及第三人于2017年3月7日就坐落于天津市滨海高新区房屋签订了《房屋买卖合同》一份，根据合同的约定，该套房屋总价款为2700000元，付款方式为2017年5月1日前一次性支付，原告支付20000元定金后，又追加定金300000元，余款至今未付，根据合同约定，原告已经构成根本性违约，故被告提出反诉。徐晓琪对于王欣的反诉请求辩称，不同意其反诉请求。理由如下：1、支付银行违约金系王欣的义务，不应将其转嫁于原告；2、被告腾空涉诉房屋系其自行处分的行为，与原告无关，故原告不同意支付第三项及第五项反诉请求中的款项；3、关于被告反诉请求中主张的差价损失，由于尚未实际发生，故不应得到支持；4、如果法院确认原告系违约方，原告自愿负担违约金1782元，但是违约金与定金罚则只能择一，因此被告需将20000元定金返还给原告。第三人铭烁公司述称，不同意原告的诉讼请求。理由如下：1、原告与第三人之间的合同关系系居间合同纠纷，不应在原、被告房屋买卖合同关系中一并解决；2、原、被告签订的合同中约定原告支付房款的方式为一次性付款，而原告办理贷款过程中产生的相关诉讼风险应自行知晓；3、原告无法取得贷款与原告向被告一次性支付房款的合同义务没有关联，在合同履行期间，因为原告的原因导致合同无法继续履行，其应当承担根本违约的合同责任；4、在本次交易中，原告依约应向第三人交付中介费80000元，但原告实际仅交纳了60000元，剩余20000元未支付，第三人保留向原告主张20000元中介费的权利。本院经审理认定如下事实：2017年3月7日，原、被告与第三人签订了《房屋买卖合同》，甲方为被告，乙方为原告，丙方为第三人，合同中约定原告购买被告名下坐落于天津市滨海高新区房屋，面积为164.31平方米，双方确认该套房屋售价总金额为2700000元；经甲乙双方协商，决定一次性付款，乙方应于本合同签订之日向甲方支付定金20000元（此定金可转作购房款），本合同签订之日起七天内向甲方交付首期购房款300000元，剩余房款2380000元于2017年5月1日一次性交付甲方。甲方应于乙方付清购房款总额的100%即人民币2700000元之日起15日内将该房屋交付乙方使用。如乙方不能按时付清购房款或甲方不能按时交付房屋，则每逾期一日由违约方向对方支付0.0005%标准的滞纳金。在甲乙双方提供了全部有关房屋买卖资料的前提下，丙方负责协助甲乙双方办理产权过户登记手续。2017年3月5日，原告向被告支付了定金20000元，2017年3月11日原告向被告支付了300000元，2017年3月20日原告向第三人支付了中介费60000元。被告及第三人认可收到上述款项。庭审中，被告向法庭提交了《收条》，其中载明“本人王欣今收到王家栩（原告配偶）购买本人名下坐落于天津市滨海高新区房屋定金，人民币叁拾万元整”，被告认为原告在《收条》中签字时已经充分知晓该笔300000元系定金性质，而原告否认在《收条》上签字，因此被告向本院提出申请，要求对定金收据上“王家栩”的签名、收据上的身份证号字迹进行司法鉴定，确定是否系原告徐晓琪所签，本院依法委托天津市开平司法鉴定中心进行了鉴定，鉴定结论为：1、落款日期为2017年3月11日的《收条》上的“王家栩”与现有样本1-2上的“王家栩”不是同一人书写形成。2、落款日期为2017年3月11日的《收条》上的“身份证阿拉伯数字”与现有样本3上的“阿拉伯数字”不是同一人书写形成。被告预付了文痕鉴定费4000元。经原、被告及第三人共同确认，原告并未于《房屋买卖合同》中约定的日期2017年5月1日前支付全部购房款。庭审中，原告自述其在签订《房屋买卖合同》之后向浦发银行申请了贷款手续，共计4200000元，2017年5月8日原告的个人贷款审批通过，但贷款银行告知其放款需要等待且无法确定具体放款的日期。截至庭审前贷款手续已经撤回。2017年8月31日，被告向原告发出《催款函》，其中载明“你与我就坐落于天津市滨海高新区房屋买卖签署一份《房屋买卖合同》（下简称该合同），依据该合同约定，该套房屋总价为人民币2700000元，付款方式为一次性付款，现你已支付定金300000元，剩余房款人民币2400000元应于2017年5月1日一次性付清，但你未能按约付清。截至2017年8月31日，你尚欠房款2400000元，并且已逾期121天，你的行为已构成违约。……如果你能够在2017年9月8日之内付清房款，我们可以立即办理该房屋相关过户手续，否则我将追究你的相关违约责任，该合同将在2017年9月9日起自动解除。”2017年9月8日，被告向原告发出《解除合同通知书》，其中载明“你我双方于2017年3月11日签订了《房屋买卖合同》，合同约定你购买我坐落于天津市滨海高新区的房屋，付款方式为2017年5月1日前一次性付清房款，但至今，你已拖欠房款4个多月。根据合同约定，你的行为已经构成重大违约，我多次催促你付款，并于2017年8月31日给你邮寄书面催款函，提醒你在7日内备好房款，履行合同，你一直未付款。根据合同法的规定，当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行合同，合同相对方有权解除合同。你的行为已构成解除合同的法定情形。现在我正式通知你，我决定解除合同，并扣留全部预付定金，不予退还。”后，原告告知被告其由于银行无法发放贷款，故不能如期支付全部购房款，要求被告返还原告交付的全部款项，双方协商未果，故原告起诉。另，原告向本院提出诉讼保全申请，要求冻结被告名下的位于天津市滨海高新区房屋的所有权转移变更登记手续，并提供了相应的担保。本院依据原告申请依法冻结被告名下的位于天津市滨海高新区房屋的所有权转移变更登记手续。保全费5000元由原告垫付。诉讼期间，被告向本院提出申请，要求对涉诉房屋截止到2017年9月11日的价值进行评估，本院依法委托天津永正房地产土地评估咨询有限公司进行了评估，评估结论为：天津市滨�高新区房屋在2017年9月11日的市场评估价值为2232200元。被告预付了评估费用8080元。本院认为，原、被告及第三人签订的《房屋买卖合同》系三方真实的意思表示，真实合法有效，本院予以确认，各方均应按照合同的约定履行各自义务。原告虽按照合同的约定支付了定金20000元及购房款300000元（鉴于上述笔迹鉴定结论，结合《房屋买卖合同》中的相关约定，可认定2017年3月11日原告向被告支付的300000元性质为购房款而非定金），却并未按照合同的约定于2017年5月1日前支付剩余购房款，经被告发出《催款函》及《解除合同通知书》后，原告明确表示因银行贷款无法发放，故无法支付剩余购房款，由于双方在《房屋买卖合同》中约定的付款方式为“一次性付款”，故原告主张其不能支付剩余购房款系因银行无法发放贷款的理由无法成为其不能履行合同的阻却事由�因此原告的行为构成违约，应承担违约责任，故原告主张被告返还20000元定金的诉讼请求，本院不予支持，同时被告主张原告赔偿其实际损失的反诉请求，符合法律规定，本院予以支持。由于原告曾明确表示其不能支付剩余购房款，此意思表示系原告明确表示不履行主要债务，符合合同法定解除条件，加之被告曾向原告发出《解除合同通知书》，故原、被告及第三人签订的《房屋买卖合同》符合法定解除条件，应视为已经解除。合同解除后，被告应返还原告支付的首期购房款300000元。关于原告主张第三人返还中介费的诉讼请求一节，本院认为，因第三人收取的买卖居间代理费中含协助原、被告在此房产交易过程中办理评估、贷款、过户、物业交割等事项，而《房屋买卖合同》的解除使第三人协助过户及物业交割等事项无须完成，如原告依《房�买卖合同》的约定向第三人支付全部中介费有悖公平原则，故对原告主张第三人返还中介费60000元的诉讼请求，本院综合考虑第三人已促成原、被告签订《房屋买卖合同》并已为原、被告双方订立网签协议达成条件，及导致《房屋买卖合同》并未实际履行违约方所应承担的责任，酌定由第三人返还原告已支付中介费的50%，即30000元（60000元×50%=30000元）。关于被告反诉请求中主张的差价损失一节，涨跌差价属于合同履行后可以获得的利益或实际损失，本案中，经被告申请，经评估机构评估，涉诉房屋的涨跌差价为467800元，本院结合房屋所处区域的实际情况、守约方的履约情况、违约方订立合同时对房屋涨跌情形的预见能力、当事人的过错程度等综合因素判定，被告的实际损失金额酌定为327460元（467800元×70%）。考虑被告已收取原告定金20000元，因�实际损失的金额应减去该笔定金款项，原告应赔偿被告实际损失307460元。被告提出的其他反诉请求，因证据不足，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第二项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条第一款、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》九十条之规定，判决如下：一、本判决生效后十五日内，被告王欣返还原告徐晓琪购房款300000元；二、本判决生效后十五日内，第三人天津铭烁房地产信息咨询有限公司返还原告徐晓琪中介费30000元；三、本判决生效后十五日内，原告徐晓琪赔偿被告王欣房屋差价损失307460元；四、驳回原告徐晓琪其他诉讼请求；五、驳回被告王欣其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费7000元，减半收取3500元，由原告徐晓琪负担525元，由被告王欣负担2900元，由第三人天津铭烁房地产信息咨询有限公司负担75元；反诉费用5184元，由原告徐晓琪负担3105元，由被告王欣负担2079元；保全费用5000元，由原告徐晓琪负担2500元，由被告王欣负担2500元；评估费用（房屋差价损失）8080元，由原告徐晓琪负担5656元，由被告王欣负担2424元；文痕鉴定费用（笔迹）4000元，由被告王欣负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判�郝春杰二〇一八年二月十二日法官助理  邱淼淼书 记 员  张存栋附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规�的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损�的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的�果。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将天津市第一中级人民法院上诉费缴费凭证及上诉状副本一并交至本院诉讼服务中心。逾期不提交，经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。由此产生的后果，由上诉人承担。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生的法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人审请再审，应当在判决、裁定发生法律效�后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请�行的人民法院不予受理。