江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏04民终1101号
上诉人（原审被告）：孔瑞明，男，1971年9月11日出生，汉族，住江苏省南京市高淳区。
委托诉讼代理人：王凯，江苏奋发律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王鸿根，男，1963年10月12日出生，汉族，住江苏省常州市天宁区。
委托诉讼代理人：陶文霞，江苏博爱星律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：解永萍，女，1969年6月28日出生，汉族，住江苏省常州市天宁区。
委托诉讼代理人：陶文霞，江苏博爱星律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王某1，女，1999年6月13日出生，汉族，住江苏省常州市天宁区。
法定代理人：王鸿根（王某1之父），概况同上。
法定代理人：解永萍（王某1之母），概况同上。
委托诉讼代理人：陶文霞，江苏博爱星律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：常州华光房地产开发有限公司，住所地江苏省常州市天宁区青龙西路1-33号。
诉讼代表人：常州华光房地产开发有限公司破产管理人，负责人宗巧生。
委托诉讼代理人：万政，江苏乐天律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐明刚，江苏乐天律师事务所律师。
上诉人孔瑞明因与被上诉人王鸿根、解永萍、王某1、常州华光房地产开发有限公司（以下简称华光公司）商品房预售合同纠纷一案，不服常州市天宁区人民法院(2015)天民初字第1659号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
孔瑞明上诉请求：二审法院查明事实后依法改判或者发回重审，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、王鸿根、解永萍、王某1与华光公司仅签订了商品房认购协议书，而孔瑞明与华光公司签订了正式的商品房买卖合同并进行了网签及合同备案。《物权法》第二十条第一款规定，买受人均未办理商品房过户登记手续的，房屋归已经办理商品房预告登记的买受人所有。据此，涉案房屋合法所有人为孔瑞明。2、一审法院认定孔瑞明的购房款全部系以物抵债错误。孔瑞明替华光公司支付给常州聚鑫德典当有限公司150万元，解除涉案房屋的抵押后，才签订的商品房买卖合同；另外1110828元购房款系通过江苏欧凯建设集团有限公司对苏州银河湾投资有限公司工程款的抵扣。3、孔瑞明购买涉案房屋单价为每平方米7600元，王鸿根、解永萍、王某1认购的单价为每平方米5000元，明显低于该房屋的实际市场价格，该认购协议应当被认定为无效。4、一审法院适用《中华人民共和国合同法》第八条、第十二条、第一百零七条的规定做出判决，适用法律不当，本案应当适用《物权法》第二十条的规定。综上，一审法院认定事实不清，适用法律不当，导致判决错误，请求二审法院依法改判或者发回重审。
王鸿根、解永萍、王某1辩称：1、其与华光公司签订的商品房认购协议书具备法定要件，且其已实际支付房款90万元，华光公司已经实际交付房屋。2、孔瑞明所签的《商品房买卖合同》只是进行了网签合同备案，并没有办理商品房预告登记，不能产生对抗第三人的法律效力。且备案合同签署时涉案房屋已经实际交付给了王鸿根、解永萍、王某1,王鸿根等也实际入住大半年，孔瑞明及华光公司在签订备案合同时对涉案房屋已经交付的事实是明知的。3、华光公司为抵偿其关联公司苏州银河湾投资有限公司所欠款项，2015年2月5日与苏州银河湾投资有限公司、江苏欧凯建设工程有限公司、孔瑞明签订房屋价款抵扣协议，随后于2015年2月16日与孔瑞明签订了商品房预售合同，该商品房预售合同并不是双方的真实意思表示。且华光公司2015年7月16日被法院受理破产清算案件，依据破产法的规定上述协议依法应予以撤销，华光公司破产管理人在2015年12月25日明确：孔瑞明上述行为应予以撤销并自始无效，孔瑞明并未就该破产管理核定提起诉讼，破产管理人在一审中也坚持了上述意见。4、王鸿根、解永萍、王某1对于没有签署备案合同及办理过户手续并没有过错，购买涉案房屋后王鸿根、解永萍、王某1就积极要求办理网签、支付剩余房款，办理房屋过户手续，华光公司多次口头承诺甚至书面承诺会与王鸿根、解永萍、王某1办理相关手续，王鸿根、解永萍、王某1在2014年9月23日实际装修入住，并取得了涉案房屋的两书一证，之后王鸿根、解永萍、王某1仍然积极要求与华光公司办理相关手续。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判，驳回上诉。
华光公司辩称:一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
王鸿根、解永萍、王某1向一审法院起诉请求：1、孔瑞明、华光公司协助王鸿根、解永萍、王某1办理常州市天宁区银河湾明苑29幢甲单元1301室的过户手续；2、诉讼费、保全费由孔瑞明、华光公司承担。
一审法院认定事实：2014年4月25日，王鸿根、解永萍、王某1（共同为买方、乙方）与华光公司（卖方、甲方）签订商品房认购协议书一份，载明：甲方开发建设的银河湾明苑项目，已具备商品房预售条件，并领取商品房预售许可证，经协商一致，就乙方向甲方认购商品房事宜，达成如下协议：1、乙方认购29幢甲单元1301室，该房屋建筑面积为343.53平方米；2、乙方认购的该房屋单价为5000元/平方米，总房款为1717650元；3、乙方同意签订本协议时支付定金200000元，作为甲、乙双方订立商品房买卖合同的担保，签订商品房买卖合同后，乙方支付的定金转房价款；4、甲、乙双方商定，乙方应于2014年6月30日前到甲方银河湾明苑销售中心签订商品房买卖合同，乙方同时按约定付清首付款，剩余房款乙方必须在商品房买卖合同签订之日办理完毕按揭所有手续或者一次性付清剩余房款；乙方按本条履行协议方可享受甲方提供的相应优惠措施，否则视为乙方自动放弃该优惠和拒绝签订商品房买卖合同；5、在本协议的第4条约定的预定期限内，除本协议第6条、第7条约定的情形外，甲方拒绝签订商品房买卖合同的，双倍返还已收取的定金；乙方拒绝签订商品房买卖合同的，无权要求甲方返还已收取的定金；6、在签订本协议后，签订商品房买卖合同前，由司法机关、行政机关依法限制该房屋权利的，乙方有权拒绝签订商品房买卖合同，甲方应全额返还乙方已支付的定金；7、有下列情况之一，乙方拒绝签订商品房买卖合同的，甲方应双倍返还乙方已支付的定金：（1）、甲方未遵守本协议第2条约定的；（2）、甲方在认购期间将乙方认购的房屋另售他人的；8、甲、乙双方未按约定期限内签署常州市商品房买卖合同的，认购协议自动终止，认购备案自动注销，同时，甲方有权在上述期限之后将该房屋售予他人；9、本认购协议在双方签署了常州市商品房买卖合同后自动失效。当日，华光公司向王鸿根、解永萍、王某1出具收据，认可收到王鸿根、解永萍、王某1支付的900000元。
2014年6月30日，王鸿根、解永萍前往银河湾明苑销售中心，要求与华光公司签订商品房买卖合同，但未能找到该公司工作人员，后解永萍报警，常州市公安局天宁分局茶山派出所登记备案。
2014年8月30日，华光公司工作人员汪芙蓉出具情况说明，载明：王鸿根、解永萍、王某1于2014年4月25日认购银河湾明苑29#甲单元1301室，总房款1717650元，于2014年4月25日已付款900000元，但因开发商原因迟迟未能与客户签订商品房买卖合同，公司承诺一旦融资下款后，及时与王鸿根办理商品房买卖合同，至于认购协议书中提到的违约金责任，将以车位赔偿作为补偿（但要与公司老板确认后方能给予答复，客户提出要三个）。
2014年9月23日，王鸿根向华光公司提交申请，载明：本人王鸿根认购了银河湾明苑29幢甲单元1301室，已付款900000元，因开发商原因，迟迟未能签订商品房买卖合同，经双方友好协商达成一致意见，本人提出先拿钥匙进场装修，剩余房款待签订正式的商品房买卖合同时一次性全款付清，另实际交付所产生的一切费用则按时结算，否则本人愿意承担一切经济赔偿。后王鸿根、解永萍、王某1取得了涉案房屋的住宅工程质量分户验收合格证、住宅使用说明书、住宅质量保证书，交纳了物业服务费、装修管理服务费，办理了天然气、数字电视等的进户手续，对涉案房屋进行了装修并入住。
2014年10月24日，华光公司出具承诺书，载明：“客户王鸿根于2014年4月25日认购银河湾明苑29幢甲单元1301室，因开发商原因商品房买卖合同一直不能网签，经双方友好协商，我公司承诺于2015年3月30日前与客户签订正式的商品房买卖合同。”
2015年2月5日，华光公司（甲方）、苏州银河湾投资有限公司（以下简称苏州银河湾）（乙方）、江苏欧凯建设工程有限公司（以下简称欧凯公司）（丙方）与孔瑞明（丁方）签订房屋价款抵扣协议，载明：鉴于乙、丙双方已于2010年4月8日签订了苏州银河湾花园23-28#房土建及水电安装工程项目的建设工程施工合同，由丙方为乙方开发的苏州银河湾花园项目进行工程施工，四方经协商，就丙方代丁方支付房屋价款并在乙方应付工程款中予以抵扣的事宜，订立协议如下：1、丁方愿意购买甲方开发的银河湾明苑项目29#甲1301室商品房。有关该房屋的具体状况详见预售合同的相关规定，以预售合同记载内容为准。2、根据预售合同之规定，该房屋建筑面积共计343.53平方米，房屋建筑单价为7600元，房屋总价为2610828元，该房款中不包括房屋办理产权的相关税费以及物业管理费。以上约定的建筑面积如与最终测绘报告记载的面积不符，超出或不足的面积按照本协议约定的单价甲方与丁方据实结算，多退少补。3、根据四方约定，丁方所购房屋价款应由丙方以第三人付款的形式支付，在丙方支付完毕房屋价款后，丁方根据预售合同的规定取得该房屋所有权。甲方应按照预售合同规定的时间和方式向丁方交房。4、甲、乙、丙、丁四方一致同意丙方应代替丁方向甲方一次性支付全部房屋价款，支付方式为该房屋价款在乙方应付丙方的工程款中予以抵扣，其中工程材料款1110828元，现金1500000元，合计2610828元。丙方和丁方之间如因代付购房款而产生的一切经济纠纷与甲、乙方无关。5、丙方在收到乙方支付的工程款前应根据相应额度向乙方开具收款收据，在工程结算后一并开具工程款发票。6、因甲、乙、丙方三方之间的任何争议导致房屋价款不能如期依约进行抵扣的，甲方、乙方有权催告丁方支付房屋价款。经甲方、乙方催告后，丁方未能支付房屋价款的，丁方应按照预售合同之约定向甲方、乙方承担违约责任。协议另约定了其他内容。
2015年2月16日，孔瑞明与华光公司签订商品房买卖合同（备案号：24A1A798445D40669A42），约定：孔瑞明购买华光公司开发的银河湾明苑29幢甲单元1301室房屋，建筑面积343.53平方米，房屋单价每平方米7600元，总金额2610828元；房屋价款在2015年2月16日前一次性支付；出卖人应当在2015年3月1日前将房屋交付给买受人使用；合同另约定了其他内容。当日，华光公司向孔瑞明开具收据，认可分别收到房款1500000元、1110828元。因就涉案房屋所有权归属产生争议，王鸿根、解永萍、王某1诉至法院。根据王鸿根、解永萍、王某1的申请，一审法院对本市天宁区银河湾明苑29幢甲单元1301室房屋采取了保全措施。
审理中，根据王鸿根、解永萍、王某1的申请，一审法院向常州市公安局天宁分局茶山派出所调取了该所于2015年7月27日对华光公司工作人员蒋燕珉、汪芙蓉就涉案房屋所作的笔录。蒋燕珉在笔录中陈述，其自2014年5月20日起被华光公司调到银河湾明苑处理和业主的纠纷；2014年9月某天，其在明苑售楼中心工作，遇到公司副总经理郭军（音）与太仓一个建筑公司的人在谈公司欠工程款的事情，当时谈好是到2014年底付900000元，郭军让其在承诺书上签字；到2014年底，公司没有钱支付工程款，太仓公司一直找蒋燕珉，遂向濮琳汇报；协商下来公司决定用一套明苑的房子抵债给太仓公司；2015年2月15日，濮琳、蒋燕珉、郭军、陈刚（工程部经理）、包华与太仓公司签订了协议，用明苑的一套房子抵太仓公司的工程款；2015年过年后，公司开会时，销售经理汪芙蓉提出公司有一房二卖，当时蒋燕珉并不知道抵债给太仓公司的房子已经卖出去了；后来才知道房子被抵债给太仓公司前已经卖出去了。汪芙蓉在笔录中陈述，其系常州市阳光房地产置业有限公司员工，该公司与华光公司的老板都是钱菊生，所以其为明苑卖房子；明苑29幢甲单元1301室是2014年4月25日被销售经理姚梅娜和毛宇髡卖给了王鸿根夫妻，当时老板在现场，以优惠价5000元/平方米卖的；2014年6月开始，汪芙蓉一直提出要和王鸿根夫妻网签，并多次打电话给钱总汇报，一直未予解决；2014年9月20日左右，王鸿根到售楼处大闹，要求网签、交付，并赔偿损失，后民警协调处理，汪芙蓉打电话向钱总汇报，钱总答应让王鸿根先拿钥匙入住，承诺在2015年3月30日前网签，并以公司名义出具了承诺书。2015年2月15日左右，在和太仓公司网签之前，汪芙蓉打电话给濮琳提出这个房子已经卖给王鸿根，并且已经入住，濮琳表示房子已经被小贷公司起诉到法院，如果不签就会被拍卖，以后她来和客户协商。
另查明，2015年6月26日，常州市天宁区房屋征收与补偿办公室以华光公司不能清偿到期债务，并且资产不足以清偿全部债务为由，向常州市中级人民法院申请对其进行破产清算。常州市中级人民法院于2015年7月16日作出（2015）常商破字第1号民事裁定，受理常州市天宁区房屋征收与补偿办公室对华光公司的破产清算申请，并指定一审法院审理该案。一审法院于2016年4月15日作出（2015）天商破字第1-1号民事裁定，宣告华光公司破产。
再查明，在一审法院受理的华光公司破产清算案中，孔瑞明向破产管理人申报债权金额为2610828元。经审核，破产管理人认为，孔瑞明未依法填报债权申报资料，且已提供债权申报资料不完整，其中以房抵债属个别清偿，应予撤销并自始无效，故破产管理人对孔瑞明申报的债权未予确认。
审理中，经华光公司破产管理人确认，涉案房屋已具备办理房地产权属证书的条件。
一审法院认为：华光公司、苏州银河湾、欧凯公司与孔瑞明四方签订房屋价款抵扣协议，约定孔瑞明购买华光公司开发的涉案房屋，房屋价款由欧凯公司以第三人付款的形式代替孔瑞明向华光公司支付，并在苏州银河湾应付欧凯公司的工程款中予以抵扣，该约定属于以物抵债协议；其后孔瑞明虽与华光公司就涉案房屋签订了商品房买卖合同并备案，但本质上该购买商品房的行为仍是以物抵债的行为。双方并未办理物权转移手续，孔瑞明虽称办理了预告登记但未提供证据加以证明，现华光公司明确表示不履行抵债协议，不同意涉案房屋归孔瑞明所有，故对孔瑞明辩称其系涉案房屋合法所有人的意见，不予采纳。
王鸿根、解永萍、王某1与华光公司就涉案房屋签订认购协议，双方对购买房屋的编号、面积、价格、付款方式等进行了明确约定，该认购协议已具备商品房买卖合同的主要条款，应当认定双方之间的买卖合同关系已经成立。王鸿根、解永萍、王某1已根据认购协议支付部分款项，且经过华光公司许可，已实际合法占有涉案房屋，现华光公司也同意涉案房屋归王鸿根、解永萍、王某1所有，故对王鸿根、解永萍、王某1要求华光公司、孔瑞明协助办理过户手续的诉讼请求，法院予以支持。王鸿根、解永萍、王某1与华光公司签订认购协议，已对房屋单价进行了约定，该约定系双方当事人的真实意思表示，现华光公司以约定单价过低要求予以调整的抗辩意见依据不足，不予采纳。为避免当事人诉累，对于华光公司提出的剩余购房款的问题，法院予以一并处理，王鸿根、解永萍、王某1应在双方办理过户手续的同时，向华光公司支付剩余购房款。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十二条、第一百零七条的规定，判决：常州华光房地产开发有限公司、孔瑞明于判决发生法律效力之日起三十日内协助王鸿根、解永萍、王某1办理常州市天宁区银河湾明苑29幢甲单元1301室房屋的过户手续，将房屋过户到王鸿根、解永萍、王某1名下；王鸿根、解永萍、王某1同时向常州华光房地产开发有限公司支付剩余购房款817650元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20259元、保全费5000元，合计25259元，由王鸿根、解永萍、王某1负担9644元，常州华光房地产开发有限公司负担15615元。
二审中，孔瑞明提交了其2017年4月12日在常州市房产信息中心调取的涉案房屋的网签资料，证明涉案房屋的购房人是孔瑞明，商品房预售合同已经备案。王鸿根、解永萍、王某1与华光公司对该证据的真实性没有异议，但认为网签备案与预告登记具有不同的法律效力，该证据不能证明孔瑞明对涉案房屋进行了预告登记。
二审查明的本案其他事实与一审相一致，本院依法予以确认。
本院认为，《物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。2015年2月16日，孔瑞明与华光公司就涉案房屋签订了商品房买卖合同并登记备案，但该网签备案与向登记机构申请预告登记并不相同，不能产生预告登记的法律效力。
2014年4月25日，王鸿根、解永萍、王某1与华光公司签订的商品房认购协议书，具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且王鸿根、解永萍、王某1已经支付了90万元房款，剩余房款因华光公司一直不签订正式的商品房预售合同而未继续支付，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，涉案商品房认购协议书应当被认定为商品房买卖合同。据此，王鸿根、解永萍、王某1与华光公司签订商品房买卖合同在前，且王鸿根、解永萍、王某1在2014年9月23日就拿到了房屋钥匙，实际合法占有涉案房屋，进场装修随后入住，孔瑞明2015年2月16日才与华光公司签订商品房预售合同并网签备案，现华光公司也同意涉案房屋归王鸿根、解永萍、王某1所有，一审法院判决华光公司继续履行与王鸿根、解永萍、王某1之间的商品房买卖合同并无不当。关于王鸿根、解永萍、王某1与华光公司之间的商品房订购协议书约定的房屋单价是否过低的问题，王鸿根、解永萍、王某1称其因一次性付款90万元，才获得了该优惠价格，且周围邻居的购买单价甚至比其更低，因孔瑞明无法证明该订购协议书存在恶意串通等无效情形，且王鸿根、解永萍、王某1的解释较为合理，在该商品房订购协议书合法有效的情况下，双方应该按约履行，孔瑞明该上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
孔瑞明与华光公司签订商品房买卖合同，属于履行华光公司、苏州银河湾、欧凯公司、孔瑞明签订的房屋价款抵扣协议的行为，该房屋价款抵扣协议因在法院受理破产清算案件前六个月签署，华光公司破产管理人认为该以房抵债协议属于个别清偿，应予撤销并自始无效。据此，孔瑞明与华光公司签订的商品房买卖合同也不应当继续履行。
孔瑞明称其替华光公司支付给常州聚鑫德典当有限公司150万元，解除涉案房屋的抵押后，才签订的商品房买卖合同，并非全部房款均是用工程款抵扣的。在华光公司就涉案房屋分别签订两份买卖合同的情况下，本院已经认定华光公司应当履行与王鸿根、解永萍、王某1之间的买卖合同。孔瑞明支付购房款的方式以及数额，并不影响本案的处理结果。
综上，孔瑞明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费20259元，由孔瑞明负担。
本判决为终审判决。
审判长 吴红娥
审判员 刘岳庆
审判员 施婷婷
二〇一七年六月八日
书记员 汪芫朗