中华人民共和国
北京市第二中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）二中民再终字第5078号
申请再审人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：北京德川家饮食有限责任公司，住所地北京市朝阳区安慧里1区26号楼。
法定代表人：陈川杰，总经理。
委托代理人：王堃，女，北京德川家饮食有限责任公司职员。
委托代理人：杨洋，北京市康达律师事务所律师。
被申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：陈宁，女，1956年11月7日出生，奥地利国籍。
委托代理人：毕建伟，北京大成律师事务所律师。
申请再审人北京德川家饮食有限责任公司（以下简称德川家公司）与被申请人陈宁租赁合同纠纷一案，不服本院（2012）二中民终字第7233号民事判决，向北京市高级人民法院申请再审。北京市高级人民法院于2013年10月16日作出（2013）高民申字第00631号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭公开开庭审理了本案。申请再审人德川家公司之委托代理人杨洋、王堃；被申请人陈宁之委托代理人毕建伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2010年10月，陈宁起诉至北京市朝阳区人民法院称：2008年1月3日，我与德川家公司签订《商铺租赁合同》，约定我将北京市××区××项目0601、0603、0605单元商铺（建筑面积为1153.86平方米）出租给该公司用于餐饮经营，房屋状态为毛坯，租期10年；德川家公司可对涉案房屋进行内部装修，但搬出时应当将该房屋恢复原状。协议签订后，我将该房屋交付给德川家公司，该公司进行了装修。合同履行期间，德川家公司在支付了租赁保证金、合同初期2个月租金及免租期内3个月物业费共计657532.16元后，未再支付以后的各期租金、物业费及供暖费。此后，我就租金欠付问题一直与德川家公司交涉，但该公司仍未交纳租金。德川家公司长期欠费行为已构成违约，符合合同约定的单方解除条件，故我于2010年5月和7月向德川家公司发函通知其解除合同，并要求交还涉案房屋。德川家公司表示同意解除合同并于同年8月30日撤场，但并未履行将该房屋恢复原状的合同义务。现我要求：1、德川家公司支付欠付租金2997368元、物业费840031.92元、供暖费122714.99元，并支付至2010年9月1日止的利息233520.02元；2、要求德川家公司支付涉案房屋恢复原状的费用322587.84元。
德川家公司答辩并反诉称：我公司与陈宁签订《商铺租赁合同》情况属实，但该合同应属无效。2008年7月底8月初，我公司向相关机关申请办理公司设立登记，被告知涉案房屋出租人为境外个人，不能作为经营场所使用。我公司将上述情况告知陈宁，其表示会想办法解决，并表示待问题解决后再支付租金。此后，因陈宁未在国内，我公司一直无法与其取得联系，至今陈宁也未能解决房屋无法用于经营的问题。根据建设部等6单位经国务院同意发布的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》的规定，境外机构和个人在境内投资购买非自用房地产，应当遵循商业存在的原则，申请设立外商投资企业，方可按照核准的经营范围从事相关业务。根据北京市建设委员会发布的《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》，境外机构和个人投资本市自用、自住商品房，应当遵循商业存在的原则，申请设立外商投资企业。原自用、自住商品房进行出租、转让的，按上述原则办理。因此，陈宁作为境外个人向我公司出租房屋的行为，违反了国家强制性规定并且损害了社会公共利益，应属无效。直到其单方解除合同时止，我公司一直无法办理营业执照，不能开展经营活动。因合同无效，我公司无需向陈宁支付租金，且2008年9月至2009年6月期间的租金已经超过了诉讼时效；因未实际使用房屋，故我公司也无需支付房屋使用费、物业费和供暖费等费用。陈宁主张恢复房屋费用并无证据佐证，且合同无效应由其负全部责任，故即使发生该笔费用也不应由我公司负担。同时，因合同无效给我公司造成了巨大经济损失，我公司反诉要求：确认双方所签《商铺租赁合同》无效，陈宁返还已付租金245686元、租赁保证金314919.4元，赔偿我公司已交的3个月物业费96926.76元及装修损失1715409.27元。
针对德川家公司的反诉，陈宁辩称：德川家公司引用的相关文件均属部门规章或政府规章，不属于确认合同无效的依据。合同签订时，我已取得涉案房屋的所有权证，德川家公司对我的身份信息也完全知晓和认可，与我签订合同的行为表明该公司愿意承担合同约定的义务及一切法律后果，我对此不存在过错。根据合同约定，德川家公司应自行办理营业执照。但自租赁房屋起，该公司未实际申请办理证照。在我多次要求德川家公司支付租金等费用并要求其腾退房屋时，该公司从未向我反映过证照无法办理的情况。如其及时告知我上述情况，我可以通过在该房屋设立企业、变更出租主体等方式使该公司能够开展经营。实际是德川家公司在装修期间发现涉案房屋所在位置人气不旺，不适合经营餐饮，如开业则将遭受更大损失。此属于应由该公司自行承担的商业风险。德川家公司已交纳的各项费用均属于其应履行的合同义务，装修投入也属于其经营餐饮所需，均与我无关。德川家公司已将场地内可移动和拆除的设备全部搬离，并无实际损失发生，故我不同意德川家公司的全部反诉请求。
北京市朝阳区人民法院经审理认为：本案的争议焦点首先在于《商铺租赁合同》效力。根据建设部《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（建住房（2006）171号），涉案房屋购买时间晚于2006年7月11日，故德川家公司在租赁该房屋之时确实无法将该房屋用于经营场所办理登记注册。但该意见并非法律或行政法规，属于行政性的管理规定，陈宁将涉案房屋出租的后果是导致该房屋无法办理登记注册，而出租行为本身并不会损害社会公共利益，故德川家公司关于《商铺租赁合同》无效的意见法院不予采纳。该合同为双方真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，对德川家公司此项反诉请求，法院不予支持。德川家公司现已实际搬离涉案房屋，故该合同实际上已经解除。就合同的解除时间而言，德川家公司认可陈宁于2010年5月电话通知解约且自述于该月即搬离涉案房屋，故可以确认合同于2010年5月解除。就德川家公司搬离该房屋的时间双方各执一辞。对此，德川家公司作为义务完成方，未能就其主张的时间举出相应证据。且通常情况下，如德川家公司已搬离房屋，陈宁不会再通过公证邮寄方式要求其搬离，故对德川家公司主张的时间不予采信。陈宁以其将涉案房屋交接给新承租方的日期即2010年8月30日作为德川家公司搬离涉案房屋的日期，亦缺乏充分依据。法院综合考虑认为可酌情将陈宁公证解约函中确定的搬离期限即2008年8月1日认定为德川家公司搬离房屋的日期。
因建设部对于外资参与房地产市场作出了限制性规定，双方签订的合同本身在客观上无法履行。而德川家公司又依据该合同对涉案房屋进行了装修并产生了相关损失，双方另一个争议焦点在于合同签订的责任归属问题。因合同明确约定陈宁负有的相关义务为房屋交付使用后向德川家公司提供办理证、照所需的相关产权文件，包括工商注册在内的全部审批手续均由德川家公司自行负责，故德川家公司对于涉案房屋能否用于经营活动应负有主要的注意义务。而从北京市工商行政管理局的一次性告知单可知，2007年该局即已明确公告不得使用境外机构和境外个人购买的房屋作为住所（经营场所）从事经营活动，德川家公司作为从事商业经营的法人单位，在2008年租赁涉案房屋作为分公司营业场所时，上述规定属于其应当知晓范围。因此，德川家公司对于该合同的签订所产生的装修及相关损失应负主要责任。另一方面，陈宁作为出租人，对于德川家公司承租该房屋的目的系明知，其对于自己的房屋是否适于出租使用亦应负有一定的注意义务。双方合同于2008年签订，当时合同无法履行的情形即已存在，但合同于2010年才解除并由德川家公司将房屋交还陈宁，由此产生了租金等相关费用损失。
故除合同签订的问题外，还需考察双方在合同履行过程中是否存在过错的问题。据德川家公司所述，该公司于2008年7月底、8月初向工商部门申请办理营业执照时发现涉案房屋无法用于经营，德川家公司应及时将上述情况告知陈宁。陈宁表示如德川家公司告知上述情况后，其可通过在涉案房屋设立企业、变更出租主体的方式使德川家公司开展经营。从北京市工商行政管理局2009年第一版的一次性告知单可以看出，陈宁的上述方案是有实现可能的。即使上述方案无法实现，双方亦可及时解除合同，将损失降至最低。但是，德川家公司未举出任何证据证明已及时将上述情况告知陈宁，陈宁亦仅认可期间双方的沟通内容仅限于租金等费用的交纳事宜，因此德川家公司就此应承担举证不能的后果。因德川家公司未及时将上述情况告知陈宁，导致双方合同延至2010年5月才解除，此段期间的损失应由德川家公司自行负担。
基于上述责任分析，法院认为双方各项损失应做如下分担。首先，自2008年1月签订合同至2008年7月期间的各项损失，应由德川家公司负主要责任，陈宁负次要责任。该部分内容包括德川家公司投入装修损失及装修恢复损失，此段期间该公司应向陈宁交纳的租金、物业费及供暖费。其中，装修恢复损失一项陈宁以其与后续承租方免租期租金计算恢复装修所需费用并无充分依据，该项数额由法院酌情确定。陈宁虽未提交其实际交纳物业费的票据，但合同明确约定该费用由德川家公司直接交纳给陈宁，故此项费用可参照陈宁直接向物业公司交纳的标准酌情确定。供暖费一项，陈宁已交纳2007至2008年度供暖费，但该年度供暖季德川家公司并未完全享受，该部分费用亦由法院酌情确定。其次，2008年7月以后至德川家公司实际腾退房屋之时的各项损失。该部分损失应由德川家公司自行负担，包括其应向陈宁交纳的租金、物业费及供暖费。其中，陈宁主张的利息损失一项，考虑到德川家公司长期未交纳租金系事出有因，故法院不予支持。德川家公司已向陈宁交纳的租赁保证金应自其应交纳的租金中抵扣。相应的，对德川家公司要求陈宁返还其已交纳的租金、物业费等反诉请求，法院不予支持。据此，北京市朝阳区人民法院于2012年2月1日作出（2011）朝民初字第00916号民事判决：一、确认陈宁与北京德川家饮食有限责任公司于二○○八年一月二日签订的《商铺租赁合同》于二○一○年五月解除；二、北京德川家饮食有限责任公司于判决生效后七日内支付陈宁二○○八年七月一日至二○一○年八月一日租金（房屋使用费）共计二百五十三万六百二十元六角（已抵扣租赁保证金）；三、北京德川家饮食有限责任公司于判决生效后七日内支付陈宁二○○八年七月一日至二○一○年八月一日物业费八十万零四百一十四元零八分，供暖费十一万八千八百五十元一角；四、北京德川家饮食有限责任公司于判决生效后七日内支付陈宁房屋装修恢复费用十万元；五、陈宁于判决生效后七日内赔偿北京德川家饮食有限责任公司房屋装修损失三十万元；六、驳回陈宁的其他诉讼请求；七、驳回北京德川家饮食有限责任公司的其他反诉请求。
判决后，陈宁及德川家公司均不服，分别向本院提起上诉。陈宁上诉称：租赁合同签订的责任应由德川家公司全部承担，一审判决认定我承担部分责任无事实及法律依据；我已按照合同约定履行了交付租赁标的物的义务，德川家公司已经实际占有和使用了涉案房屋，应当按照约定支付相关费用，同时一审法院判决我归还租赁保证金以及赔偿损失缺乏依据，故请求撤销原判，依法改判支持我原诉请求。德川家公司上诉称：根据六部委联合发布的部委规章，境外个人名下的房产不得用于”出租获益”，陈宁出租涉案房产并收取租金的行为，本身就是被禁止的违法行为，其不仅无权主张所出租涉案房屋的租金收益，且该项请求本身就是一项违法请求，不应得到支持；租赁合同的签订及合同自始无法履行的问题，均应由陈宁承担全部责任，一审判决对责任划分存在严重的错误；根据合同约定，陈宁也应承担合同不能履行的全部责任；陈宁构成根本违约，导致我公司合同目的无法履行，其无权要求我公司支付租金、物业费和供暖费等合同对价；陈宁未履行其”交付符合合同约定用途的合法租赁物”的先合同义务，我公司有权行使先履行抗辩权，拒绝陈宁要求我公司支付租金及相关费用的请求；一审判决将2010年8月1日认定为我公司搬离涉案房屋的时间缺乏依据，属认定事实错误；抛开前述理由，仅就陈宁租金诉请的时效而言，对于2008年9月至2009年6月期间的租金也已经超过诉讼时效，不应得到支持；我公司反诉各项主张均应得到支持；且一审法院违反司法解释关于释明义务的规定，剥夺了我公司的诉讼权利，程序严重违法。综上，我公司请求撤销一审判决第二、三、四、五、七项；改判驳回陈宁的全部诉讼请求；支持我公司的全部反诉请求。
本院二审经审理查明：2006年7月13日，陈宁购买了北京市××区××项目0601、0603、0605号3个单元的商铺。2008年1月2日，陈宁作为甲方与乙方德川家公司就上述房屋出租事宜签订《商铺租赁合同》，约定：甲方将上述0601、0603、0605号3个单元的商铺出租给乙方用于餐饮用途，建筑面积共1153.89平方米；乙方代表在签订本租赁合同前实地查看过租赁商铺，双方确认，所租商铺在甲方交付乙方时处于毛坯状态，德川家公司有权进行内部装修并承担所有装修费用；合同期限为10年，自2008年1月1日起至2017年12月31日止；乙方应保证搬出时将其所租赁物业完好交还并应恢复至毛坯状态，如未恢复，乙方委托甲方完成，由此而引起的一切费用由乙方独自承担，甲方有权从租赁保证金中将此费用扣除；合同约定免租期为6个月，自2008年1月1日起至2008年6月30日止，免租期内前3个月物业费由甲方支付，另3个月物业费由乙方支付；2008年1月1日至2009年12月31日止租金标准为每月122843元，此后每年递增5％，其中2010年1月1日至2010年12月31日为每月128985元，租金不包括物业管理费和取暖费（目前为34616.7元每月）、空调超时使用费、水、电、气以及其他费用，上述费用由大厦物业管理机构按实际耗用量结算，乙方按单缴付，由乙方直接交给甲方；租金支付方式为每两个月一付，乙方需于当期租期开始前5日向甲方支付下期租金，首期租金于2008年1月12日之前支付；乙方应向甲方缴付314919.4元的租赁保证金，在乙方履行各项条款并向甲方交还所租房屋并交付所欠费用后，甲方于退房之日起30日内退还租赁保证金（不计利息）；甲方应保证其是有权合法出租该单元的唯一业主，因违反此规定产生的一切法律责任由甲方承担；甲方应在房屋交付使用后向乙方提供办理证、照所需的相关产权文件，但包括工商注册、环保审批在内的全部审批手续均由乙方自行负责；乙方逾期5天未支付租金的，甲方有权单方解除合同，立即收回全部出租房屋及钥匙，包括换锁及将屋内物品清出至第三方位置存放或公证处提存等方式，届时租赁保证金不予退还，并须由乙方赔偿由此产生的其他实际经济损失；如双方任何一方有其他违约行为，致使另一方利益遭受损失，另一方有权在违约行为发生后以书面形式通知违约方予以纠正，若在通知后7个工作日内违约行为仍不能得到纠正且根本影响租约履行的，守约方有权解除并终止租约，要求违约方支付数额相当于两个月租金的租赁保证金共计314919.4元作为违约金，并赔偿由此产生的实际经济损失；乙方在租赁期结束或提前结束（包括因乙方违约，甲方提前收回租赁房屋）迁出租赁房屋后，如乙方遗留在租赁房屋内的任何装饰、装备或其他任何物品在迁出租赁房屋后的3日内未处理，均视为乙方放弃上述物品，甲方有权以任何方式处理上述物品，乙方不得有异议，也不得追究甲方责任和要求甲方赔偿。另，合同附件一注明了甲方应提供的文件包括：甲方身份证复印件、签约代表人／委托人身份证复印件、房产证复印件（或购房合同复印件）、购房发票复印件。合同中，甲方通讯地址系以英文记载，位于奥地利维也纳市。
合同签订后，陈宁将涉案房屋交付德川家公司，该公司对该房屋进行了装修。德川家公司向陈宁支付了租赁保证金314919.4元及2008年7、8月的租金245686元，向物业公司支付了2008年4至6月物业费96926.76元。
2009年2月，陈宁取得上述商铺的所有权证。2010年7月，陈宁向德川家公司发出律师函，称因德川家公司未按约定期限支付租金，其曾于2010年5月以公证书方式向该公司送达单方解约的律师函，故要求确认双方合同于2010年5月30日单方解除，德川家公司于2010年8月1日前退还房屋并恢复原状。
另查：北京市工商行政管理局一次性告知单（2007年第二版）第4条规定：根据建设部等部门制定的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》的有关规定，不得使用境外机构和境外个人购买的房屋作为住所（经营场所）从事经营活动。据北京市工商行政管理局一次性告知单（2009年第一版）第4条规定：根据建设部等部门制定的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，使用境外机构和个人购买的房屋作为住所（经营场所）从事经营活动的，该境外机构和个人应当按照外商投资房地产的有关规定，设立外商投资企业，通过外商投资企业开展出租等相关业务。
本案一审过程中，德川家公司认可收到陈宁于2010年7月发出的律师函，于同年5月收到陈宁的律师的电话通知，并表示于该月即撤出涉案房屋。陈宁表示德川家公司实际撤出该房屋时间为同年8月30日，并提交其于2010年8月28日与北京瀚铭熙商贸有限公司就该房屋签订的租赁合同，欲以此证明所主张的装修恢复损失依据以及德川家公司实际交回该房屋时间为2010年8月30日。该合同约定免租期为3个月，其中两个月用于拆除旧有装修，月租金标准为98272.97元，合同另注明北京瀚铭熙商贸有限公司于同年8月30日接收涉案房屋。德川家公司对此不予认可，主张已于同年5月将该房屋钥匙交还给陈宁委托代理人张婷，但未就此提交证据。陈宁另提交其交纳2007至2008年度供暖费37729.77元、2008至2009年度供暖费69233.4元、2009至2010年度供暖费34616.7元的票据。德川家公司表示己方未实际使用房屋，上述费用应由陈宁自行负担。
德川家公司提交装修涉案房屋的合同及相关票据，其中少量票据日期为2008年9月、10月、11月，德川家公司表示在被告知涉案房屋无法办理营业执照时装修已基本结束。因涉案房屋已另行出租给他人使用且其所做装修已被拆除，故申请依照陈宁此前对旧有装修经公证拍摄的录像资料以及所提交的相关装修合同及票据进行装修价值的鉴定。经一审法院释明诉讼风险后，德川家公司仍坚持申请鉴定。一审法院委托北京双圆工程咨询监理有限公司对涉案房屋的装修价值进行鉴定，该公司出具鉴定意见书，鉴定结论为1269756.97元。陈宁对此不予认可，德川家公司对鉴定结论提出复议。北京双圆工程咨询监理有限公司出具书面回复，补充增加空调工程鉴定价格72249元。
北京市朝阳区人民法院就德川家公司主张的涉案房屋能否办理营业执照以及其是否实际申请办理营业执照等相关事宜向北京市工商局朝阳分局了解情况。该局出具回函表示：”设立有限责任公司分公司需先进行企业名称预先核准登记，取得《企业名称预先核准通知书》，并将主体设立登记申请材料准备齐全、符合法定形式后，方可进行主体设立登记；根据建设部《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（建住房（2006）171号），境外机构和个人在上述文件下发之前，即2006年7月11日前购买本市非自用房地产进行出租的，允许其依法办理登记注册；我分局登记机关工人员在受理登记申请材料时，如发现申请文件、证件不齐全或者不符合法定形式的，均按照《中华人民共和国公司登记管理条例》等相关规定要求，当场一次性告知申请人要求补正的全部内容，当场告知时，将申请文件、材料退回申请人；北京德川家饮食有限责任公司......经查询企业档案，该企业2008年未进行过变更登记。”
本院二审过程中，德川家公司就所主张的搬离涉案房屋时间，提供陈宁出租商铺的代理人张亭给物业的便条复印件1张，主要内容为：”德川家欲搬走一些物件，我已知晓，请物业放行。”落款日期为2010年5月12日。陈宁对此便条的真实性无异议，但认为仅凭此便条不能说明德川家公司已于2010年5月12日全部搬离涉案房屋。
本院二审认为：法律规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三者利益：（三）以合法形式掩盖非法目的的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案一审程序中，双方争议的焦点首先就是《商铺租赁合同》的效力问题。陈宁购买涉案房屋的时间，晚于建设部等6部门发布的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（建住房（2006）171号）实施时间。按照该意见，德川家公司租赁该房屋后确实无法在此办理工商登记。因该意见不属于法律或行政法规，陈宁将涉案房屋出租的后果是导致德川家公司无法使用该房屋办理登记注册，出租行为本身并不会损害社会公共利益，不符合合同无效的法定情形。德川家公司关于《商铺租赁合同》无效的意见，缺乏依据，本院不予采纳。
由于德川家公司已搬离涉案房屋，上述合同已经实际解除。至于解除时间，德川家公司主张陈宁于2010年5月电话通知解约且该该公司于当月即搬离涉案房屋，故可以确认该合同于2010年5月解除。至于德川家公司实际搬离涉案房屋的具体时间，双方各执一辞。德川家公司坚持认为搬离时间为2010年5月，虽于二审过程中提供了陈宁出租涉案房屋的委托代理人张亭签字的便条，但仅凭该便条确实不能证实该公司已于2010年5月将涉案房屋腾空并交还陈宁，对此德川家公司应自行承担不利的后果，本院对其此项主张不予采信。至于陈宁主张的搬离时间，众所周知，缔约双方不仅需要时间就合同条款进行协商，承租方往往还需实地考察标的物，现陈宁以其将房屋交接给新承租方的日期，即2010年8月30日作为德川家公司搬离涉案房屋的日期，缺乏依据，本院难以采信。一审法院在双方就德川家公司搬离涉案房屋的时间均不能提供详实证据的情况下，结合本案实际情况将陈宁公证解约函中确定的搬离期限即2008年8月1日认定为德川家公司搬离涉案房屋的日期，并无不妥。
由于相关部门对于外资参与房地产市场做出了限制性规定，双方签订租赁合同时，该合同在客观上已无法履行。但双方签约后，德川家公司就开始进行装修，由此产生相关损失；且合同直至2010年5月才实际解除，陈宁基于物权产生的利益也遭受一定损失。德川家公司上诉提出由于相关规范性文件不准陈宁出租涉案房屋获益，陈宁无权主张租金等相关费用一节，陈宁虽为外籍人，但陈宁系合法取得涉案房屋的产权，其基于物权依法享有获益的权利，对于涉案房屋可以自用、可以采取其他变通方式利用涉案房屋获得收益，上述规定不能成为德川家公司拒不支付相应对价、无偿占用涉案房屋的合理抗辩。
因而本案双方争议的另一个焦点是双方对于合同签订及最终于2010年5月解除的责任分担问题。由于双方在《商铺租赁合同》中明确约定：陈宁负有的相关义务为房屋交付使用后向德川家公司提供办理证、照所需的相关产权文件，包括工商注册在内的全部审批手续则均由德川家公司自行负责。而从北京市工商行政管理局的一次性告知单可知，该局于2007年即已明确公告不得使用境外机构和境外个人购买的房屋作为住所（经营场所）从事经营活动，德川家公司作为从事商业经营的法人单位，于2008年欲租赁涉案房屋作为分公司营业场所时，应当知晓上述规定。因此，本院认为德川家公司对于上述合同签订及履行给双方产生的装修及相关损失应承担主要责任。同时，陈宁作为出租人，在明知德川家公司承租涉案房屋用于经营的情况下，对于将涉案房屋出租是否符合中国法律、法规及规范性文件规定，亦应负有一定的注意义务，故陈宁对于相关损失亦应负有一定责任。陈宁与德川家公司上诉认为一审判决对于责任分配存在错误，均认为造成合同签订及不能履行造成的损失完全是对方原因所致，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。双方均主张应由对方承担全部损失，没有道理，本院不予支持。
至于双方合理损失应如何确定。即使按照德川家公司所述于2008年7、8月间去办理工商登记时才得知涉案房屋因产权人陈宁的外籍身份不能用于经营，此时该公司若将上述情况及时告知陈宁，陈宁也有机会通过变更出租主体等方式使德川家公司能够办理工商登记，进行经营。纵使陈宁无法解决，双方还可以即时解除合同，把损失降到最低。但德川家公司直至2010年5月陈宁通知其解除合同，双方才实际解约，此后将涉案房屋交还给陈宁，致使2008年7、8月至其实际搬离涉案房屋期间，又发生房租及相关费用。因德川家公司未提供证据证明已及时将上述情况告知陈宁，而陈宁仅认可双方曾就租金等费用的交纳事宜进行过沟通，德川家公司就此应承担举证不能的后果。基于上述责任分析，一审法院确定双方自2008年1月签订合同至2008年7月期间的各项损失（包括德川家公司投入装修及恢复原状的费用以及德川家公司应交纳的租金、物业费及供暖费）由德川家公司负主要责任，陈宁负次要责任，以及2008年7月以后至德川家公司实际腾退房屋之时的各项损失应由德川家公司自行负担（包括德川家公司应向超能交纳的租金、物业费及供暖费），均是适当的。至于双方应向对方支付的赔偿金数额，一审法院根据本案事实及双方举证情况，酌情确定了德川家公司应支付给陈宁的租金、物业费、供暖费、房屋装修恢复费以及陈宁应支付给德川家公司的房屋装修损失，也无不当。另，考虑到德川家公司长期未交纳租金系事出有因，本院对陈宁主张的利息损失不予支持。至于保证金，因双方对合同签订均存在过错，本院在分配责任时已经考虑了双方各自过错程度，德川家公司已经交纳的租赁保证金应与其应交纳的租金等费用充抵，不足部分再行交纳。陈宁坚持认为保证金不予退还，缺乏依据，本院实难支持。关于德川家公司主张的部分租金超过诉讼时效一节，因陈宁主张就租金交纳问题一直与德川家公司进行沟通，而德川家公司亦认可双方曾多次沟通，最终陈宁以德川家公司拖欠租金及相关费用为由，起诉解除合同，也印证陈宁催要过租金的事实成立，本院不能认定陈宁所诉部分租金超过法定时效期间。综上，一审判决并无不当，本院予以维持。据此，本院于2012年6月15日作出（2012）二中民终字第7233号民事判决：驳回上诉，维持原判。
本院再审过程中，申请再审人德川家公司称：一、根据《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第6条之规定，陈宁应当对各项损失承担全部或主要责任；二、根据六部委的规章，境外个人名下的房产不得用于”出租获益”。陈宁作为外籍公民，出租境外个人名下房产并收取租金的行为，本身就是被禁止的违法行为，陈宁不仅无权主张其出租涉案房屋的出租收益，且该项请求本身就是一项违法请求，不应得到支持，原审判决适用法律严重错误；三、原审判决对本案”合同签订以及合同无法履行的责任归属问题”的认定，缺乏证据支持，且与已经认定的事实相矛盾；四、根据涉案《商铺租赁合同》第10.1条的明确约定，正是陈宁的根本违约行为，导致合同自始无法履行，陈宁应当承担涉案合同无法履行的全部责任。原一、二审判决在责任认定上，对于合同法违约责任相关条款的适用存在严重错误；五、陈宁未履行其”交付符合合同约定用途的合法租赁物”的在先合同义务，根据《合同法》第67条规定，我公司有权行使先履行抗辩权，拒绝支付租金、物业费、供暖费的请求；六、原审判决认定我公司应向陈宁支付2008年7月1日至2010年8月1日的物业费800414.08元，缺乏证据证明，且直接违反了涉案租赁合同的约定；七、原审判决关于诉讼时效并未超过的认定，缺乏基本的证据证明；八、我公司要求陈宁返还已交付的租金、租赁保证金和物业费，并要求陈宁赔偿装修损失的反诉请求，有充分的事实根据和法律依据，应予支持。综上，德川家公司请求撤销原审判决，改判驳回陈宁的诉讼请求，并支持其全部反诉请求。被申请人陈宁不同意德川家公司的再审请求，亦不同意原审判决，称应当支持其全部诉讼请求，但未就本案申请再审。
本院再审认为，本案原判部分事实尚需进一步核查，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（三）项之规定，裁定如下：
一、撤销本院（2012）二中民终字第7233号民事判决及北京市朝阳区人民法院（2011）朝民初字第00916号民事判决；
二、本案发回北京市朝阳区人民法院重审。
审 判 长 孙 盈
代理审判员 吕 超
代理审判员 江慕南
二〇一四年十月二十日
书 记 员 韩 玮