广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤20民终730号
上诉人（原审被告、反诉原告）：梁炳光，男，汉族，住广东省中山市，公民身份号码×××7331。
上诉人（原审被告、反诉原告）：林有平，男，汉族，身份证住址广西壮族自治区桂平市，现住广东省中山市，公民身份号码×××1174。
上述两名上诉人共同委托代理人：范顺辉，广东威格信律师事务所律师。
上述两名上诉人共同委托代理人：王绮嘉，广东威格信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：中山市港口镇西街社区穗农第九经济合作社，住所地：广东省中山市，组织机构代码××。
代表人：吴锦荣。
委托代理人：曾兴风，广东国融律师事务所律师。
委托代理人：王林波，广东国融律师事务所实习律师。
上诉人梁炳光、林有平因与被上诉人中山市港口镇西街社区穗农第九经济合作社（以下简称穗农合作社）租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2015）中一法民一初字第1456号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2009年11月26日，穗农合作社（甲方）与梁炳光、林有平（乙方）签订港口镇穗农9队临时市场合同书，约定：乙方承包甲方位于中山市港口镇西街社区穗农片第九经济合作社沙塾路口的临时市场（没有土地使用证）作临时市场使用；时间从2009年11月7日起至2014年12月30日止；每月承包金20200元；每季度1日前交租；超期10天不交租，视同违约，甲方有权单方解除合同，并没收乙方的合同押金，乙方不得拆除任何设施；合同签订时，乙方向甲方交纳押金60600元；在临时市场边有一小荒地，如果主管部门允许情况下可以填土用作临时市场，一切费用由乙方负责；合同书还约定了其它内容。合同书签订后，梁炳光、林有平向穗农合作社交纳60600元押金，穗农合作社将临时市场交给梁炳光、林有平使用。后，双方协商将每月租金调整为19200元。
2015年4月23日，穗农合作社以梁炳光、林有平未交纳2013年8-9月、2014年7-12月租金为由，向原审法院提起诉讼，请求判令：1.梁炳光、林有平连带偿还2013年8-9月、2014年7-12月的租金153600元；2.梁炳光、林有平按同期银行贷款利率支付逾期交租违约金暂计100元；3.梁炳光、林有平承担本案诉讼费。原审诉讼过程中，穗农合作社明确第2项诉讼请求的计算方式为：1.以2013年8-9月的租金38400元为基数，从2013年7月1日开始；2.以2014年7-9月的租金57600元为基数，从2014年7月1日开始；3.以2014年10-12月的租金57600元为基数，从2014年10月1日开始；均按中国人民银行同期同类贷款基准利率计至清偿之日止。
原审诉讼过程中，梁炳光、林有平以涉案土地为农用地，穗农合作社将其建成市场并出租的行为违法，应认定涉案合同无效为由，向原审法院提起反诉，请求判令：1.确认穗农合作社与梁炳光、林有平于2009年11月26日签订的港口镇穗农9队临时市场合同书无效；2.穗农合作社向梁炳光、林有平返还押金及租金1066960元；3.本诉、反诉案件受理费由穗农合作社负责。
原审法院另查明：穗农合作社分别于2013年9月13日、同年10月10日、同年10月11日、同年10月29日在涉案市场门口张贴通知，要求收回经营权。梁炳光、林有平于原审庭审中确认从2009年11月7日起至2014年12月30日止，梁炳光、林有平将临时市场划分成小的档口出租给案外人使用并收取租金。庭审中，原审法院要求梁炳光、林有平于庭审后三日内书面答复其所收益租金数额，但梁炳光、林有平逾期未予答复。
原审法院又查明：关于2013年8-9月、2014年7-12月租金，梁炳光、林有平辩称因穗农合作社未按合同约定将市场边的小荒地交给其使用，穗农合作社遂同意免交2013年8-9月的租金，至2014年7-12月时，上述荒地仍不能使用，而双方未能达成一致意见，故梁炳光、林有平拒交租金。穗农合作社述称荒地须在主管部门同意下才可使用，且涉案合同租赁物系临时市场，梁炳光、林有平以此抗辩无法律依据。
原审法院再查明：根据穗农合作社提供的中山市港口镇西街社区新农村建设规划（总体规划2009-2020）显示，M1为城市建设用地一类工业用地，穗农合作社主张该规划图系在中山市港口镇政府门户网站上下载，M1即为涉案市场所在地。梁炳光、林有平对该证据予以否认。庭审中，原审法院要求梁炳光、林有平于庭审后三日内书面答复M1是否系涉案市场所在地，但梁炳光、林有平逾期未予答复。
原审诉讼中，穗农合作社确认临时市场并未取得规划许可证。
原审法院认为：本案系租赁合同纠纷。诉讼中，穗农合作社确认临时市场并未取得建设工程规划许可证。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”之规定，涉案合同属于无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。穗农合作社作为村集体经济组织，在明知涉案土地、建筑物不具备出租条件，其权属存在争议的情况下仍然与梁炳光、林有平签订合同，以期收取租金；梁炳光、林有平在明知临时市场没有土地使用证的情况下，与穗农合作社签订合同，并将涉案市场划分成小的档口出租给案外人使用，故穗农合作社与梁炳光、林有平对合同无效应承担同等责任。对穗农合作社主张梁炳光、林有平支付租金的诉讼请求，由于梁炳光、林有平实际占有使用涉案临时市场并从中取得收益，双方均未对有关费用申请评估，故原审法院参照涉案合同酌定占用费为153600元（19200元／月×8个月）。对穗农合作社关于违约金的诉讼请求，由于合同无效，故原审法院不予支持。
对于梁炳光、林有平的反诉，其提起的基础亦是基于穗农合作社与梁炳光、林有平签订的合同，与本诉具有牵连关系，从诉讼经济及便于当事人诉讼和法院审理案件的原则，原审法院决定合并审理和裁决。
如前所述，因合同无效，故对梁炳光、林有平主张确认合同无效及穗农合作社返还押金的诉讼请求，原审法院予以支持。对梁炳光、林有平主张穗农合作社返还租金的诉讼请求，由于梁炳光、林有平已实际占有使用涉案临时市场，故对该诉求，原审法院不予支持。综上，对梁炳光、林有平的反诉请求，合理部分原审法院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决：一、确认梁炳光、林有平与穗农合作社于2009年11月26日签订的港口镇穗农9队临时市场合同书无效；二、梁炳光、林有平于原审判决发生法律效力之日起七日内向穗农合作社支付2013年8-9月、2014年7-12月占有使用费153600元；三、穗农合作社于原审判决发生法律效力之日起七日内向梁炳光、林有平返还押金60600元；四、驳回穗农合作社的其他诉讼请求；五、驳回梁炳光、林有平的其他反诉诉讼请求。如未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3374元，减半收取为1687元（穗农合作社已预交），由梁炳光、林有平负担（梁炳光、林有平于原审判决生效之日起七日内迳付穗农合作社）。反诉案件受理费7201元（梁炳光、林有平已预交），由梁炳光、林有平负担410元，穗农合作社负担6791元（穗农合作社于原审判决生效之日起七日内迳付梁炳光、林有平）。
2016年4月26日，原审法院作出广东省中山市第一人民法院（2015）中一法民一初字第1456号之一民事裁定，将上述判决反诉费负担部分更正为：由梁炳光、林有平负担6791元，穗农合作社负担410元。
宣判后，上诉人梁炳光、林有平不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认定事实不清。1.梁炳光、林有平在本案中不存在过错。出租方必须对租赁物的合法性负责，原审法院将应由穗农合作社承担的义务转嫁于梁炳光、林有平，不符合常理。2.梁炳光、林有平收取租客的租金不属于因合同取得的财产。梁炳光、林有平收取的租金是梁炳光、林有平与租客签订卡位出租合同取得的财产，与本案双方当事人所签订的合同无关。3.穗农合作社已丧失请求法院救济的权利。穗农合作社提交的违约通知、公告、沙塾市场清场通知均要求收回梁炳光、林有平对沙塾市场的经营权，并指令梁炳光、林有平的租客将租金直接交与穗农合作社，不能交予梁炳光、林有平。穗农合作社在本案中所主张的权利已得到充分救济，现再要求法院处理，实为滥用诉权，浪费诉讼资源。4.无效的租金条款不能作为占有使用费的判决依据。二、原审法院程序不当。1.原审法院违反谁主张谁举证原则。原审法院不应要求梁炳光、林有平确认涉案市场用地在穗农合作社提供的规划图所示的建设用地范围内。该主张由穗农合作社提出，应由其举证证明。原审法院也不应要求梁炳光、林有平对占有使用费进行举证。要求收取占有使用费的主张只能由穗农合作社提出，亦只能由穗农合作社举证（申请评估），且穗农合作社未主张占有使用费。原审法院要求梁炳光、林有平对占有使用费进行评估欠妥。2.原审法院违反不告不理原则。穗农合作社在原审时未要求梁炳光、林有平支付占有使用费，原审法院对此进行审查欠妥。原审法院不应主动为穗农合作社作双重诉求的选择。原审法院已将案由定为租赁合同纠纷，为合同之诉，而占有使用费属侵权之诉，两个救济方式只能由穗农合作社选择其一。但原审法院不但未向穗农合作社释明，且主动适用两种救济方式袒护穗农合作社。3.原审法院遗漏应当审查的事项。原审法院未对梁炳光、林有平要求返还的1006360元租金作审查，对该款项未有定性。如该款项认定为租金，根据合同法第五十八条规定，应当由穗农合作社向梁炳光、林有平全部返还。若认定款项为占有使用费，因穗农合作社起诉时未主张该款项为占有使用费，原审法院亦未认定该部分款项为占有使用费。法院已认定本案案由为租赁合同纠纷，穗农合作社因租赁合同而收取的款项只能是租金，不可能是占有使用费。三、原审法院适用法律错误。原审法院应适用合同法第五十八条的规定，判令穗农合作社向梁炳光、林有平返还1006360元租金。综上，请求二审法院判令：1.维持原审判决第一、三项；2.撤销原审判决第二、五项；3.变更原审判决第四项为：驳回穗农合作社的全部诉讼请求；4.判令穗农合作社向梁炳光、林有平返还租金1006360元；5.本案一审、二审及本诉、反诉全部案件受理费由穗农合作社负责。
被上诉人穗农合作社二审答辩称：双方签订的合同已明确写明没有土地证，原审法院认定事实清楚，原审判决处理正确。
上诉人梁炳光、林有平二审期间向法院提交（2015）中一法行初字第264号行政判决书及该案相关证据，拟证实穗农合作社发包涉案市场的行为违法，穗农合作社依据违法发包行为向梁炳光、林有平收取租金也是违法的。
被上诉人穗农合作社质证如下：确认上述判决书的真实性、合法性，不确认关联性，其他证据由法院核实。
被上诉人穗农合作社二审期间未向本院提交新证据。
本院经审理查明：原审判决查明的基本事实清楚，本院予以确认。
本院另查明：原审判决作出后，穗农合作社以原审判决对反诉费处理有误为由向本院提起上诉。原审法院作出（2015）中一法民一初字第1456号之一民事裁定后，穗农合作社在二审诉讼期间向本院申请撤回上诉。本院作出（2016）粤20民终730号民事裁定，准许穗农合作社撤回上诉。
本院认为：本案为租赁合同纠纷。首先，穗农合作社建设涉案临时市场，因该市场未经主管部门批准建设，穗农合作社将临时市场出租予梁炳光、林有平的行为无效，穗农合作社与梁炳光、林有平于2009年11月26日签订的港口镇穗农9队临时市场合同书为无效合同。穗农合作社基于无效合同收取的押金60600元应返还给梁炳光、林有平。其次，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条关于“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，人民法院一般予以支持”的规定，虽然穗农合作社与梁炳光、林有平签订的租赁合同无效，但在签订合同后，穗农合作社已将其建设的涉案临时市场交付梁炳光、林有平使用，梁炳光、林有平亦已将临时市场划分成小的档口出租给案外人使用并收取租金，即梁炳光、林有平已实际占有使用涉案厂房，梁炳光、林有平理应向穗农合作社支付占有使用费。由于双方均未充分举证证实占有使用费标准，故原审法院综合原审庭审陈述及证据进行分析后，参照双方租赁合同约定的租金酌定占有使用费标准为19200元／月，并据此判决梁炳光、林有平向穗农合作社支付2013年8-9月、2014年7-12月期间占有使用费153600元（19200元／月×8个月），属原审法院自由裁量范畴，并无不当，本院予以维持。
综上，上诉人梁炳光、林有平的上诉理据不充分，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15240元（上诉人梁炳光、林有平已预交），由上诉人梁炳光、林有平共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 牛庆利
代理审判员 赖晓筠
代理审判员 张群立
二〇一六年六月十三日
书 记 员 林蔓娜
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