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执 行 裁 定 书
（2017）内01执异51号
案外人:腾璟霖，男，汉族，1993年8月2日出生，身份证号码15282219930802XXXX，住内蒙古呼和浩特市回民区。
申请执行人:中国长城资产管理公司呼和浩特办事处，住所地呼和浩特市新城区。
负责人:郭智君。
被执行人:内蒙古明泽房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古呼和浩特市回民区。
法定代表人王利明,该公司董事长。
本院在执行中国长城资产管理公司呼和浩特办事处（以下简称长城资产公司呼和浩特办事处）与内蒙古明泽房地产开发集团有限公司（以下简称明泽公司）债权转让公证债权文书一案中，案外人腾璟霖对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。
案外人腾璟霖称，异议人腾璟霖与明泽公司于2010年3月11日签订了两份书面《商品房销售合同》，约定明泽公司将其位于呼和浩特市回民区新华西街水岸世纪B座写字楼1701号房产（建筑面积209.42平方米）、1702号房产（建筑面积164.18平方米）出售给异议人，房屋价款分别为人民币1026740元、656720。合同签订后异议人即于2010年3月11日、12日交付全部购房款，明泽公司也已经将上述房屋的钥匙交给案外人，并正式交付案外人,已由呼和浩特市华商小贷公司使用至今。但未办理过户登记，责任不在异议人。2014年8月12日，明泽公司将上述房屋抵押给长城资产公司呼和浩特办事处，并办理他项权利登记。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产;（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
综上所述，异议人在贵院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；已按合同约定百分之百支付了购房款且该房屋已被异议人合法占有，贵院将异议人财产予以查封、执行，明显错误，特依据《民事诉讼法》227条之规定，提出异议。请求解除对上述房产的查封，并中止执行，切实维护异议人合法权益。
长城资产公司呼和浩特办事处称，长城资产公司呼和浩特办事于2014年8月12日依法办理了房屋抵押登记，该抵押登记具有物权公示效力，作为法定抵押权人，享有优先受偿权。腾璟霖提供的两份房屋价款收据的日期为2010年3月11日和3月12日，票号分别为0011398和0011397，日期在后的收据票号排序却在前，故执行异议人存在伪造证据的的行为。腾璟霖提供的两份《商品房销售合同书》中，虽然在合同第四条付款方式中约定2012年3月12日前一次性付款，但该日期并不是合同签订日，亦不能反映出合同签订的准确日期。水岸世纪项目于2008年5月22日取得预售许可证,按照规定可以办理网签。如果异议人与被执行人于2010年确实已经签订了商品房买卖合同，答辩人是不能再顺利进行抵押登记，故存在答辩人申请强制执行之后才伪造买卖合同的可能性。
腾璟霖对答辩意见答复如下：购房价款收据是由开发商负责提供的，至于日期与票号顺序存在失误，那是开发公司的问题，不存在异议人伪造的问题。两份《商品房销售合同书》签订日期问题，该合同是开发商提供的制式合同，本人是按照开发公司要求签订的合同，签合同的日期就是交付房款的日期，如有瑕疵与我本人无关。我本人早就要求办理网签，开发公司不配合，责任不在购房者。
本院查明，案外人腾璟霖与明泽公司于2010年3月11日、12日签订了两份书面《商品房销售合同》，约定明泽公司将其位于呼和浩特市回民区新华西街水岸世纪B座写字楼1701号房产（建筑面积209.42平方米）、1702号房产（建筑面积164.18平方米）出售给异议人，房屋价款分别为人民币1026740元、656720。合同签订后异议人即于2010年3月11日、12日交付全部购房款，明泽公司也已经将上述房屋的钥匙交给案外人，并正式交付案外人使用，但未办理过户登记。
另查明，本院在执行长城资产公司呼和浩特办事处与明泽公司债权转让公证债权文书一案中，于2015年7月22日作出（2015）呼法执字第111号裁定书，查封被执行人所有的位于回民区新华西街水岸世纪AB座，水岸世纪写字楼C座，产权证号分别为：呼房权证回民区字地2014114148号、2014114149号。案外人腾璟霖购买的水岸世纪B座写字楼1701号房屋、1702号房房屋被本院查封，案外人腾璟霖对执行标的向本院提出书面执行异议。为证明其主张，案外人提供《商品房销售合同》2份、购房款收据2张、营业执照1份、照片等证据。
本院认为，根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产;（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。案外人腾璟霖与明泽公司于2010年3月11日、12日签订的书面《商品房销售合同》两份合法有效，在房屋抵押及呼和浩特市中级人民法院查封前已购买房屋，腾璟霖已交清全部购房款。且已实际占有该房屋，未办理房屋过户手续并非案外人腾璟霖的原因。综上，案外人腾璟霖提出的异议理由成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第二项、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：
中止对内蒙古明泽房地产开发有限责任公司位于呼和浩特市回民区新华西街水岸世纪B座写字楼1701号、1702号两套房产查封的执行行为。
本案的案外人、当事人不服本裁定，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
(此页无正文)
审判长 胡尔查
审判员 任小军
审判员 郭丑红
二〇一七年六月二十三日
书记员 乌 兰
附：相关法律规定
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：
（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行权益的，裁定驳回其异议；
（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行权益的，裁定中止执行。
驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。
最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》
第二十八条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产;（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条（现为第二百二十七条）的规定，向执行法院提出异议。