重庆市綦江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）綦法民初字第02598号
原告重庆市綦江区明兴物业管理有限公司，住所地綦江区文龙街道长生路88号1幢3-2，组织机构代码66359569-0。
法定代表人翁春梅，总经理。
委托代理人覃纯平，男，1978年10月3日出生，汉族，系公司职工，住重庆市城口县。
委托代理人霍云，重庆言实律师事务所律师。
被告王虹，女，1975年4月11日出生，汉族，户籍地重庆市綦江县，住重庆市綦江区.
被告邓立强，男，1975年10月21日出生，汉族，户籍地重庆市綦江县，住重庆市綦江区。
原告重庆市綦江区明兴物业管理有限公司（以下简称明兴物业公司）与被告王虹、邓立强物业服务合同纠纷一案，本院于2015年3月31日立案受理后，依法由代理审判员高念奎独任审判，适用简易程序于2015年5月29日公开开庭进行了审理，原告明兴物业公司的委托代理人覃纯平、霍云，被告王虹到庭参加诉讼，被告邓立强经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告明兴物业公司诉称，原告系重庆市綦江区普惠.尚城名都小区物业管理服务企业，二被告系该小区业主，住该小区17号楼负1-3号房屋，建筑面积130.89平方米。2011年6月14日，二被告由被告王虹与原告签订《普惠.尚城名都前期物业管理服务协议》，协议约定物业管理费按建筑面积计算1元／月／平方米，二次供水能耗费按用水量计算0.6元／吨，每月25日前前往物管客服中心交纳，协议期限自协议签订之日起至与小区业主委员会签订物业管理服务协议时止。此后，普惠.尚城名都小区业主委员会成立。2012年4月1日原告与该业主委员会签订《普惠.尚城名都小区物业服务合同》，合同约定多层（无电梯）住宅物业服务费用按建筑面积计算1元／月／平方米，二次供水能耗费按用水量计算0.6元／吨，物业服务费及其他费用的交纳时间为每月25日前，合同期限至2017年3月31日止。但二被告从2011年6月起即未按约定支付物业服务费，从2011年9月起既未按约定支付二次供水能耗费。经原告催收未果，现诉至本院，要求判令被告支付原告2011年3月至2015年3月的物业服务费6217.9元及滞纳金1302.4元、截止2014年12月的二次供水能耗费147元、2011年1月至2015年3月的公共水电分摊费504.4元。
被告王虹辩称，原告所提供证据为伪证，因2011-2015年的催费通知单照片上均印有相同的2013年港华燃气的标签，拍摄位置一致，显然拍照时间为同一时间，属于伪证。原告提供伪证的目的是证明诉讼时效问题，但根据法律规定，民事诉讼时效为2年，原告部分诉讼请求已经超过诉讼时效。物业公司收费无合理依据。被告接房时未到达接房条件，但因物业人员电话催促加上自身法律意识淡薄，无奈接房并被迫支付了往月的物业费423元，收取该费用已构成一般违约，应如数退还被告。原告用《普惠.尚城名都前期物业管理协议》主张收取物业费缺乏合法依据，因该协议签订是以不签订协议则不交钥匙、按弃房处理等相胁迫，故协议为无效协议，不能按照该协议主张收费。《普惠.尚城名都小区物业服务合同》亦是无效合同，因未听说成立有业主大会或业主委员会，故合同主体不存在，为无效合同。假设合同有效，被告也不该支付物业费用，因原告负有先履行合同的义务，其未先履行服务义务，被告有权拒绝其要求支付物业费的请求。原告未尽到清洁卫生的义务，小区公共卫生情况恶劣，接房前被告次卧及主卫生间前就形成了天然垃圾场，门前杂草丛生，大量生活垃圾丢弃于此，面临感染疫病的风险，影响了被告的正常生活，使被告遭受极大精神痛苦，长达三年多的时间内，原告未进行任何处理。相关人员在被告门前施工时，原告未提前通知被告，未对施工留下的建材等进行处置，破坏了被告门前环境。清洁卫生数天打扫一次，房后唯一的排水沟从未进行清掏，未履行清洁卫生这一重大义务，属于重大违约。原告未尽安全防范义务，导致陌生人很容易进入小区，多户被盗。考虑到自身生命财产安全，被告每天处于焦虑之中，提心吊胆过日子，严重影响了家人身心健康。安全门禁失效，多年来无人修理，尖锐刺耳的响声给睡梦中的小孩留下严重的恐惧症，被告家人生活在黑暗的环境中，加上路面不平，小孩上晚自习回家的路上常被不明物绊倒摔伤。原告未尽到交通管理义务，门前道路长期有车辆乱停乱放，影响出行及生活安全，但无人管理。原告的治安保卫形同虚设，开发商在2014年3月进入被告房前野蛮施工，原告人员不但未露面履行相关职责，而且帮助施工方隐瞒身份。原告私占消防通道停车收费，对公共区域电子广告、广告牌等收费中饱私囊，损害了全体业主的合法权益。原告物业收费标准高于《重庆市物业服务收费等级基准价标准》规定的具有三级物业管理企业的物业收费标准，属于不合理收费。综上，因原告已构成重大违约，应当承担违约责任，同时要对被告造成的损失进行赔偿，故被告不但不应交纳物业费，还要求原告赔偿被告因房檐受损、玻璃门损坏的损失500元、衣物被老鼠咬坏数十件的损失500元、原告第一次起诉后撤诉被告产生的律师费及证人出庭作证费3500元、接房时强行收取的423元应予退还。
被告邓立强未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
经审理查明，被告王虹、邓立强是明兴物业公司提供物业管理服务的“普惠.尚城名都小区”业主。2011年6月14日，明兴物业公司作为甲方、王虹作为乙方，双方签订了前期物业管理服务协议，约定甲方对小区共用部位、共用设施设备、治安、交通、环境卫生、绿化等项目进行维修、养护、修缮服务与管理，并依据协议向乙方收取物业管理服务费；乙方依据本协议向甲方交纳物业管理服务费；乙方委托甲方服务范围包括对房屋共用部位及设施进行维护、共用设备的运行和日常维护、清洁卫生、园林绿化、安全防范及交通秩序等；高级住宅多层电梯房按建筑面积1元／月／平方米（含电梯费）收取物业管理服务费，乙方每月向甲方交纳的物业管理服务费为130.89元，自通知交房之日起计收；二次供水能耗费，根据乙方使用的数量，按0.6元／吨收取，按约在交物业管理费时一并交纳；公用水电分摊费单独装表计量，测出不同运行模式所耗水电费，由全体业主共同据实分摊，并按月在交物业管理服务费时一并交纳；乙方每次交费时间在每月25日前在客服中心交纳，逾期将每日按应缴费金额的千分之三收取违约金；委托服务期限从2011年6月14日至与小区业主委员会签订物业管理服务协议止；甲方违反协议，未达到管理服务质量约定标准的，乙方有权要求甲方逾期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方应承担相应的经济及法律责任；乙方违反本协议，使甲方未达到管理服务质量标准的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正造成甲方损失的，乙方应承担相应的经济及法律责任；甲方违反本协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所有费用，并支付利息和违约金；乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交从逾期之日起按累计应收费的千分之三交纳违约金，逾期三个月仍拒绝交纳的，物业公司可以向人民法院提起诉讼；本协议自签字之日起生效。2012年4月1日，綦江普惠.尚城名都业主委员会作为甲方、明兴物业公司作为乙方，共同签订一份《普惠.尚城名都小区物业服务合同》，约定内容包括乙方为“普惠.尚城名都”提供物业服务，服务内容包括对物业公共部分的日常维修、养护和管理，对物业公用设施、设备的维修、养护、运行和管理，市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，对公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理，附属配套建筑和设施设备的维修、养护和管理，公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运、排水管道、污水管道的疏通，交通秩序与车辆停放的管理，协助做好物业管理区域内的安全防范工作，物业档案资料管理，物业使用项目专项维修资金的预算和计划，装修管理，物业服务费和本合同规定的其他费用的收取，法律政策规定由乙方管理服务的其他服务事项；物业服务收费实行包干制（物业服务费用的构成包括物业服务成本，法定税费和物业管理企业的利润）方式，根据本物业管理区域的实际情况和重庆市物业服务收费指导价格确定的原则，双方约定物业服务费用按月收取，其中住宅高层1元／月／平方米，多层（无电梯）1元／月／平方米，电梯多层1元／月／平方米；本物业管理区域的共用部位、共用设施设备（包含楼道照明、消防通道照明、电梯间照明、院墙路灯、小区路灯、草坪灯、小区水景）的用水、用电费用、自备发电机油料等实行按户据实分摊按月收取；本物业管理区域住宅生活用水属于二次供水范围，二次供水能耗费根据物业使用人用水数量，乙方按0.6元／吨向产权人或使用人收取，若因市场因素，需要调整收费标准，双方另行协商；业主应于通知接房之日起交纳物业管理服务费，物业服务费用和其他费用按约交纳，业主或物业使用人应在每月25日内履行交纳义务；乙方权利义务包括依照国家和本市有关物业管理的技术标准、行业规范以及本服务合同进行管理，提供相关服务；按照本合同和有关规定向业主或物业使用人收取物业服务费用和其他费用；按物业服务合同的约定提供服务，若未能履行合同约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应依法承担相应的法律责任；合同期限为五年，自2012年4月1日起至2017年3月31日止；甲方、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时如数缴纳物业服务费的，应按每日万分之三的标准向乙方支付违约金；本合同的效力及于本物业管理区域的全体业主及物业使用人，业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定的，有关业主应当承担连带责任；本合同自2012年4月1日起生效。被告入住本小区后，由原告管理服务至今。被告的住房位于一层，建筑面积130.89平方米，因小区施工以及车辆停放等给被告生活环境造成了一定的影响，被告便拒绝交纳物业服务费用至今。庭审中，被告认可尚欠原告水电分摊费504.4元，并同意支付该项费用；认可从2011年9月至2014年12月的用水量，但不认可原告的收费标准；不同意支付物业服务费及二次供水能耗费。2014年11月3日，原告曾就被告欠付物业服务费用向本院提起诉讼，要求被告支付拖欠费用，后于2014年12月15日向本院申请撤诉。庭审中，原告举示了5份张贴于被告房门上催费通知的照片，用以证明从2011年至2015年，原告每年均在被告房门上张贴催费通知，对物业费进行了催收。该5份照片上显示，房门上均有“港华燃气2013”的标签，原、被告一致确认“2013”系年份。
上述事实，有前期物业管理服务协议、普惠.尚城名都小区物业服务合同、欠费明细表、现场照片及当事人陈述笔录等证据证实，并经当庭质证及本院审查属实，足以认定。
本院认为，业主与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主均具有约束力。原告与被告签订的前期物业服务合同符合相关物业法律、法规的规定，是合法有效的合同，被告辩称其系受欺诈、胁迫签订合同，并主张合同无效，未提供证据证明，本院不予采信。原、被告均应当按照合同约定诚信全面地履行合同义务。由于被告提出施工作业及车辆停放等瑕疵对其生活造成影响后，原告明兴物业公司未及时进行沟通交流、协调整改，导致被告未向原告按时交纳物业服务费等费用至今，但原告明兴物业公司仍对被告的住宅物业提供服务，履行了主要义务。作为具有物业管理职能的原告明兴物业公司应当依法履行合同，按照国家和本市有关物业管理的技术标准和行业规范提供专业化的服务，不断提高管理和服务水平，同时被告应当按照合同约定按时交纳物业服务相关费用，防止因物管费用不足而可能导致的降低物业服务的水平和标准，损害业主权益的事件发生。被告辩称原告的部分请求超过了诉讼时效，因原告提供的催费通知证据存在明显瑕疵，被告亦否认收到过催费通知，故对此本院不予采信。现原告无证据证明其向被告催收过物业费用，故对原告第一次向本院起诉主张权利即2014年11月3日之前未超过诉讼时效部分的物业费、二次供水能耗费请求予以支持，对超过诉讼时效部分的物业费、二次供水能耗费请求不予支持。因被告同意支付原告公共水电分摊费504.4元，对此本院予以认可。对二次供水能耗费的计算标准，在两份物业服务合同中均约定按0.6元／吨收取，对此本院予以确认。被告辩称因原告的违约造成其损失，因未提供证据证明，且可通过另诉解决，对此本院不予支持。被告拒缴纳上述费用的行为属违约行为，依法还应当按照约定承担支付违约金的违约责任，但应按《普惠.尚城名都小区物业服务合同》约定的每日万分之三支付。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条（五）项、第四十二条、《最高人民法院关于人民法院审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告王虹、邓立强在本判决生效后5日内支付原告重庆市綦江区明兴物业管理有限公司2012年11月起至2015年3月止的物业服务费3795.81元（130.89元／月×29个月）及其违约金（违约金从2012年11月26日起以每月应缴物业服务费为基数，按每日万分之三标准计算至2015年3月31日止）；
二、被告王虹、邓立强在本判决生效后5日内支付原告重庆市綦江区明兴物业管理有限公司2012年11月起至2014年12月止的二次供水能耗费138元（230吨×0.6元／吨）；
三、被告王虹、邓立强在本判决生效后5日内支付原告重庆市綦江区明兴物业管理有限公司截止2015年3月的公共水电分摊费504.4元；
四、驳回原告重庆市綦江区明兴物业管理有限公司的其余诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费25元由被告王虹负担，于本判决生效后三日内向本院交纳。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
代理审判员 高念奎
二〇一五年六月九日
书 记 员 李红梅