江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终1990号
上诉人（原审被告）南京顺业实业有限公司，住所地南京市鼓楼区莫愁花园海棠里16幢302室。
法定代表人肖玉顺，该公司总经理。
委托代理人张明明，江苏苏源律师事务所律师。
委托代理人王舒，江苏苏源律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）江苏省国信资�管理集团有限公司，住所地南京市玄武区长江路88号。
法定代表人马秋林，该公司董事长。
委托代理人周琦，女，汉族，该公司高级经理。
委托代理人刘伟，北京大成（南京）律师事务所律师。
上诉人南京顺业实业有限公司（以下简称顺业公司）因与被上诉人江苏省国信资产管理集团有限公司（以下简称国信公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第4514号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
国信公司原审诉称：国信公司、顺业公司双方于2008年9月26日签订《房屋租赁合同》，约定国信公司将其所有的位于南京市鼓楼区中山北路88号建伟大厦第25、26、27层及16个配套固定地下停车位出租给顺业公司，租赁期限�2008年10月1日至2015年1月31日，租金每月150000元，每半年支付一次租金，租赁期满顺业公司应如期交还房屋，如逾期不归还，每逾期一天，应向国信公司支付月租金1%的违约金等等。租赁期限届满后，顺业公司经国信公司多次催告，仍未腾空并迁出房屋，并拖欠租金。故国信公司诉至法院，请求判令：1、顺业公司支付拖欠的租金1200000元，并支付2015年2月1日起至2015年9月23日止按150000元／月计算的房屋占有使用费1170000元；2、顺业公司支付2015年2月1日起至2015年9月23日止按1500元／日计算的违约金合计351000元；3、顺业公司将南京市鼓楼区中山北路88号建伟大厦25、26、27层房屋及16个配套固定地下车位腾空并返还国信公司。
顺业公司原审辩称：1、顺业公司尚未缴纳的租金是900000元，由于第一期租金系免租期，应予扣除，且装修期内的水电费、物业管理费等300000元顺业公司垫付后在租金中予以冲抵，故国信公司主张的租金1200000元与事实不符；2、顺业公司不存在违约，顺业公司在租赁期满时已将房屋腾空并多次向顺业公司发函，但国信公司迟迟不接收房屋；3、国信公司主张的房屋占有使用费与违约金冲突，不能同时主张。综上，请求依法裁判。
原审法院经审理查明，南京市鼓楼区中山北路88号25层（建筑面积1585.11平方米）、26层（建筑面积1714.64平方米）、27层（建筑面积1714.64平方米）（以下简称涉案三层房屋）设计用途为办公，登记的房屋所有权人均系国信公司。
2008年9月26日，国信公司（甲方、出租方）与顺业公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将涉案三层房屋（建筑面积5014.39平方米）及16个配套固定地下停车位出租给乙方，租赁期限自2008年10月1日至2015年1月31日，其中2008年10月1日至2009年1月31日为装修期，免租金；甲方将房屋出租给乙方做综合用途使用；该房屋租金为每月人民币150000元，该租金为2009年2月1日至2012年1月31日期间数额，2012年2月1日至2015年1月31日期间房屋租金由甲、乙双方根据市场行情另行商定；该房屋租金支付方式为每年租金分两次平均支付，第一次租金900000元于2009年7月31日前支付，其后每半年支付一次租金；租赁期间房屋租赁税、费由甲方支付，水费、电费、煤气费、电话费、有线电视费、物业管理费由乙方支付，装修期间水电费和物业管理费由甲方承担，乙方垫付，在第一次支付甲方的租金中扣除；甲方于签约时收取乙方人民币50000元作为租赁保证金，为房屋装潢、附属设施、家电及乙方应承担有关费用的担保，租赁期届满后，如乙方使用没有造成房屋或设施的损坏，且不欠有关费用，则甲方应全额退还租赁保证金（不�利息），否则甲方有权扣除相应费用后将余额退还给乙方；租赁期限内乙方未按合同规定交纳租金，每逾期30天，按月租金1%承担违约责任；租赁期届满，乙方应如期交还该房屋，如乙方逾期不归还，每逾期一天，乙方应向甲方支付原月租金1%的违约金等等。
上述合同签订后，国信公司将涉案三层房屋交付顺业公司。顺业公司于2009年9月支付租金500000元，2010年2月支付租金1000000元，2010年9月、2011年3月、2011年9月、2012年3月、2012年8月、2013年3月、2013年8月、2014年2月、2014年8月分别支付租金900000元，合计9600000元。
2014年5月26日，顺业公司向国信公司发送了《关于建伟大厦房产询问函》，询问国信公司涉案三层房屋在租赁期满后的处置情况。
2014年11月18日，国信公司行政事业部杨志东副总经理、江苏省电影公司资产部张立聪、顺业公司�人肖玉顺、建伟大厦物业管理公司华经理等签署《会议纪要》，载明杨志东代表集团通知：1、国信公司租赁给顺业公司的建伟大厦25、26、27层三层产权房屋及地下车库车位至2015年1月31日合同到期后，不再续约，收回给集团下属公司使用；2、交接期间具体工作由江苏省电影公司资产部负责办理，请顺业公司、建伟大厦物业公司给予配合。顺业公司法人表示已知悉集团决定，同意交接，问题要解决。物业公司华总表示积极配合，提供帮助。
2014年12月1日，顺业公司向国信公司发送了《关于租赁合同到期的回复函》，载明告知书已收到，因国信公司在房屋租赁合同中有相关条款未履行，对于未履行的条款，希望国信公司与顺业公司尽快协商解决，以免延误房屋交接。
2015年1月23日，顺业公司向国信公司发函，载明双方签订的合同即将到期，国信公司要求房屋收回自己使用，为保证房屋能按时交接给国信公司，顺业公司一直积极努力配合国信公司交接，现因国信公司未按合同履行义务，顺业公司提出几条补偿费用：1、根据合同约定，国信公司交付房屋时未达到法律、法规或规章规定的安全标准，顺业公司垫付费用予以修缮改造，包括消防、土建、水电、中央空调等设施；2、房屋在使用过程中有外墙屋顶漏水等问题，通知国信公司后未予修缮，导致房屋一直未出租，给顺业公司造成房租、物业费等损失；3、顺业公司于2014年5月23日发给国信公司请示函，但国信公司迟迟未回复，导致顺业公司有短期租赁的客户，现因马上退房需赔偿客户的装修费用损失。请国信公司尽快处理，否则房屋到期不能按时交接所造成的一切后果均由国信公司承担。
2015年2月9日，顺业公司与南京舜禹服饰有限公司（以下简称舜�公司）签订《房屋租赁合同》，约定舜禹公司将南京市鼓楼区中山北路105号-6室房屋出租给顺业公司，租赁期限自2015年3月1日至2017年3月1日止等等。
2015年3月24日，顺业公司向国信公司发送《关于房屋租赁合同已到期的函》，载明顺业公司要求补偿数额不低于200万元，或者根据实际评估价补偿。
2015年4月1日，顺业公司向国信公司发函，载明双方签订的合同已于2015年1月31日到期，顺业公司已于2015年1月23日去函，但至今仍未有任何回应，已造成国有资产严重经济损失，如果国信公司在2015年4月10日前没有任何答复，顺业公司决定为了保护国有资产不再造成更大的经济损失，即从2015年4月10日起对外招租。
2015年4月10日，国信公司委托律师向顺业公司送达了律师函，要求顺业公司在接函后十日内腾空并迁出涉案房屋及地下车位，并将房屋及地下车位返还给国信公司，同时支付国信公司未结租金及有关费用等。
2015年7月23日，南京建伟物业管理有限公司（以下简称建伟物业）出具了一份说明，载明根据2014年11月18日国信公司行政事业部牵头及主持的由江苏省电影公司资产部、顺业公司及建伟物业参加的会议纪要精神，国信公司租赁给顺业公司的涉案三层房屋及地下车库车位至2015年1月31日合同到期后，不再续约。实际情况是截止2015年1月31日，由顺业公司转租的三层所有租户已全部退出。鉴此，从2015年2月1日开始，我司已不再向顺业公司收取任何物业服务费及停车费，而改由直接向国信公司收取。
国信公司行政事务部工作人员称在2015年3月合同到期后，与顺业公司法人电话联系交付房屋，由于顺业公司要求赔偿，故没有交接成功。国信公司每周派人查看涉案房屋是否再次转租。顺业公司称�案三层房屋在2015年1月31日前已腾空交付国信公司，但国信公司在顺业公司通知后仍迟迟不来收取房屋，故涉案三层房屋的钥匙仍在顺业公司处。
由于国信公司、顺业公司双方对涉案三层房屋的返还、租金等产生纠纷，故国信公司诉至法院，请求判如所请。
原审审理中，国信公司、顺业公司双方对返还房屋均无异议，故原审法院要求双方在2015年8月13日前交接房屋，由于双方均不同意在对方提供的交接单上签字，故双方未交接成功。2015年9月24日，原审法院组织国信公司、顺业公司及建伟物业对涉案三层房屋及地下车库车位进行了交接。
因双方分歧较大，致本案原审调解未果。
以上事实，有双方当事人陈述及房屋租赁合同、明细账、会议纪要、函件、收条、说明、证人证言等证据予以证实。
原审法院认为，租赁合同�出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。国信公司、顺业公司之间签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性强制性规定，应认定合法有效。双方当事人均应按照合同约定全面履行。承租人应当按照约定的期限支付租金。
关于顺业公司拖欠的租金数额问题。国信公司主张顺业公司2009年2月1日至2015年1月31日应支付租金10800000元，实际支付9600000元，尚欠1200000元。顺业公司辩称顺业公司未缴纳的租金数额为900000元，其中300000元的差额系抵扣的国信公司应支付的装修期的水电及物业费。原审法院认为，合同中约定装修期的水电及物业管理费由国信公司承担，顺业公司予以垫付，在第一次支付租金时扣除，国信公司并未提供证据证明该部分费用已由国信公司实际承担，顺业公司称双方争议的300000元系国�公司在第一期租金中免除的装修期水电及物业费用，符合合同约定且较为合理，顺业公司自2011年起均为每半年支付租金900000元，国信公司亦未提出异议，结合国信公司申请的证人证言，原审法院认定顺业公司尚未缴纳的2015年1月31日前的租金数额为900000元。
关于国信公司主张的逾期占有使用费问题。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。顺业公司辩称涉案三层房屋在租赁期满时已腾空并交付国信公司，由于国信公司自身原因迟迟不予接收。不存在逾期占有使用问题。原审法院认为，涉案三层房屋虽在租赁期满时已腾空，但由于赔偿问题顺业公司并未将涉案三层房屋的钥匙交付国信公司，仍实际控制涉案三层房屋，直至2015年9月24日原审法院组织下双方才正式交接涉案三层房屋。故顺业公司辩称2015年1月31日已将涉案三层房屋返还国信公司的辩解意见，原审法院不予采信。顺业公司在租赁期满后未返还房屋，仍实际占有控制房屋应支付相应的逾期占有使用费。但考虑到国信公司在租赁期满后并未及时主动要求交接房屋，也未采取适当措施防止损失的扩大，导致涉案三层房屋在租赁期满后处于空置状态，国信公司、顺业公司双方对此均存在过错，故对国信公司主张的2015年2月1日至2015年9月23日的逾期占有使用费1170000元，原审法院酌定由顺业公司承担347671元。
关于国信公司主张的逾期交房违约金问题。顺业公司在房屋租赁期限届满后未返还涉案房屋，其行为违反合同约定和法律规定，构成违约，应承担违约责任。鉴于国信公司、顺业公司双方对逾期交房均存在过错，故对国信公司主张的逾期交房违约金351000元，原审法院酌定由顺业公司承担105300元。
关于国信公司要求顺业公司腾空并返还涉案三层房屋�地下配套车库车位的问题。由于国信公司、顺业公司双方在2015年9月24日已在法院组织下进行了交接，国信公司已实际接收了涉案三层房屋及配套车库车位，国信公司的该项诉讼请求已实际履行完毕，不存在履行内容，故原审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院判决：一、被告南京顺业实业有限公司于判决生效之日起十五日内支付原告江苏省国信资产管理集团有限公司2015年1月31日前的房屋租金900000元；二、被告南京顺业实业有限公司于判决生效之日起十五日内支付原告江苏省国信资产管理集团有限公司2015年2月1日至2015年9月23日的房屋占有使用费347671元；三、被告南京顺业实业有限公司于判决生效之日起十五日内支付原告江苏省国信资产管理集团有限公司2015年2月1日至2015年9月23日的逾期交房违约金105300元；四、驳回原告江苏省国信资产管理集团有限公司的其他诉讼请求。案件受理费28648元，减半收取14324元，由原告江苏省国信资产管理集团有限公司负担5790元，被告南京顺业实业有限公司负担8534元（此款国信公司已预交，顺业公司负担部分在给付上述款项时直接支付国信公司）。
上诉人顺业公司不服原审判决，向本院提起上诉称：未办理房屋交接的责任完全在于被上诉人，原审法院认定上诉人承担责任没有事实依据。一、通过上诉人发给被上诉人的联系函、上诉人提供的中环国际广场租房合同和收条、物业公司出具的说明，以及被上诉人工作人员的证言等，均可以证明上诉人在2015年1月31日前已经将租赁房屋腾空，上诉人在积极配合被上诉人办理房屋交接。二、上诉人在租赁房屋到期后多次通过电话、发函等形式与被上诉人联系交接事宜，已经履行了交接房屋的义务。三、上诉人未将修缮房屋的损失作为房屋交接的条件，未办理房屋交接是因为被上诉人怠于办理，上诉人不应承担房屋占用费和违约金。且租赁房屋空置至今，也可以说明被上诉人并不急于使用租赁房屋，不积极主动办理房屋交接事宜。综上，上诉人请求二审法院撤销原审判决第二、三项内容，改判驳回被上诉人要求支付房屋占用费和违约金的诉请，并判令被上诉人承担二审诉讼费。
被上诉人国信公司辩称：一、顺业公司未按照租赁合同约定履行交还承租房屋的义务，而是一直以国信公司支付补偿费用作为交还房屋的条件。二、国信公司并未怠于办理交接，顺业公司截至2015年9月24日�实际控制涉案房屋，其应当承担迟延交还房屋的房屋占用费和违约金。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。
二审中，双方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与原审法院查明的事实相同。
本院认为，上诉人顺业公司与被上诉人国信公司签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，依法应当认定有效。合同履行期限于2015年1月31日届满，上诉人顺业公司尚欠租金900000元，原审法院判决上诉人支付给被上诉人，双方均未提出异议，本院予以确认。合同因到期终止，承租人顺业公司有义务向出租人返还房屋，在被上诉人通知上诉人交接房屋后，上诉人回函要求被上诉人给付有关补偿费用，但未就此提交相关补偿依据予以证实其主张，原审法院据此认定上诉人延期交还房屋系违约行为，处理结果正确。原审法院结合被上诉人未积极主动要求交接房屋存在一定过错，故对其主张的逾期占有使用费和逾期交房违约金予以酌减，并无不当。上诉人上诉主张不应支付上述费用，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8000元，由上诉人顺业公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱绚凌
审 判 员 李飞鸽
代理审判员 马 帅
二〇一六年四月二十日
书 记 员 汪海燕