四川省南江县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）川1922民初132号
原告：四川省南江县金字塔房地产开发有限公司。
法定代表人：李梅，该公司董事长。
住所地南江县。
委托诉讼代理人：蒋敏（特别授权），该公司法律顾问。
被告：雍红成，男，1973年8月21日出生，汉族，住址四川省南江县。
委托诉讼代理人：董春城，四川代智律师事务所律师。
原告四川省南江县金字塔房地产开发有限公司（以下简称南江县金字塔房产公司）与被告雍红成房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，并作出（2016）川1922民初1257号民事判决书，被告雍红成不服提起上诉，四川省巴中市中级人民法院以事实不清、程序不当，适用法律错误发回重审，在重审过程中，被告雍红成于2018年2月26日撤回反诉，本院于2018年3月5日另行组成合议庭公开开庭进行了审理，原告南江县金字塔房产公司的委托诉讼代理人蒋敏，被告雍红成及其委托诉讼代理人董春城到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告南江县金字塔房产公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付房屋租金60万元，并支付违约金6万元，共计66万元；2.本案诉讼费由被告承担。2016年7月20日，原告将诉讼请求变更为：判令被告向原告支付房屋租金110万元，支付违约金11万元，共计121万元。事实及理由：2013年5月11日，原、被告签订了《租房协议书》，该协议书约定：1.甲方（本案原告）将自己合法拥有的坐落在南江县南江镇小河大桥头宏益大厦的二楼房屋，出租给乙方（本案被告）；2.租赁期为10年，从2013年9月1日至2023年8月31日，2013年6月1日至8月31日为装修时间，不计算租金；3.2013年9月1日至2016年8月31日租金为90万元，签协议时支10万元，2个月内支40万元，下余40万元在2015年1月31日前一次支付清；4.2016年9月1日至2019年8月31日租金为100万元，分两次支付，2016年7月1日前支50万元，下余50万元在2018年1月31日前一次支付清；5.如果乙方（本案被告）拖欠租金的，乙方应向甲方支付合同总租金10%的违约金。合同签订后，被告分别于2013年6月、12月共计向原告支付租金30万元，下余60万元租金至今未付，已构成违约。原告多次向其催收，被告均以种种借口拒不支付。为保护原告的合法权益，特诉请人民法院支持原告的诉讼请求。
原告南江县金字塔房产公司为支持自己主张向法庭提供以下证据：1、租房协议书，证明原告开发建设的位于南江县南江镇小河大桥头的宏益大厦二楼房屋于2013年5月11日出租给被告，双方签订协议的事实;2、授权委托书，证明原告委托其股东立学章负责开发建设宏益大厦小区的工程；3、商品房预售许可证，证明原告修建的宏益大厦小区房屋预售的事实，承诺书，证明2013年8月19日被告与成都通川消防安全工程公司通江分公司签订消防改装工程时的署名承诺；4、设计图，证明原告出租的宏益大厦房屋设计情况；5外墙照片，证明被告已经正常营业的事实；6、建设工程竣工验收消防备案受理凭证，证明2014年12月4日原告修建的宏益大厦消防工程备案受理的事实；7、建设工程规划、施工许可证，证明原告修建的宏益大厦建设施工证件齐全；8、房屋安全、抗震鉴定，证明原告修建的宏益大厦范围质量合格的事实；9、测绘面积，证明原告开发建设的宏益大厦小区房屋面积的情况。
被告雍红成辩称：1.被告不是适格的诉讼主体，因为房屋不是被告在使用，房屋是红枫商务酒店在使用，所以被告不是适格的主体。2.根据中级法院的裁定，被告与原告签订的合同无效，那么原告不能以合同主张租金和违约金，只可以主张房屋使用过程中应该支付的使用费。所以原告的请求是错误的，不能主张其他的。3.根据双方合同约定，2015年1月31日前一次性付清60万，那么原告一审起诉的时间是2016年6月15日，那么根据法律规定主张60万租金应该在2016年1月31日前提起诉讼。租金的起诉时间是一年，所以已经超过诉讼时效。4.原告交付的房屋不合格，一两个月就开始大面积漏水，并且是主管道漏水，根本无法经营。综上请驳回原告的诉讼请求。
被告雍红成为反驳原告的诉讼请求向法庭提供以下证据：1、（2017）川19民终295号民事裁定书，证明原告与被告于2013年5月11日签订的房屋出租协议书，经二审法院认定，系无效合同的事实；2、红枫酒店营业执照，证明被告不是本案适格的主体。
被告雍红成对原告出示的证据的质证意见：1、原告提供房屋出租协议书，是无效合同；2、原告提供的照片和设计图，原告认为是两栋房屋之间连接的原因漏水是错误的；3、消防验收等证据跟本案无关。
原告南江县金字塔房产公司对被告提供的证据的质证意见：中院发回重审的裁定书，不能作为生效法律文书，红枫酒店是后来经营时的名字，签订出租协议是被告本人。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，结合其他证据予以认定，本院认定事实如下：，原告南江县金字塔房产公司于2010年6月8日全权委托股东李学章开发宏益大厦工程项目。于2012年11月29日在南江县住建局办理了宏益大厦的商品房预售许可证。2013年5月11日，在宏益大厦工程未办理竣工（含消防）验收的情况下，原告将位于南江县南江镇小河大桥头的宏益大厦二楼房屋出租给被告从事经营使用,原告（以下简称甲方）、被告（以下简称乙方）双方签订租房协议书，约定：第一条房屋地址甲方将自己合法拥有的坐落在南江县南江镇小河大桥头的宏益大厦二楼房屋，出租给乙方；第二条租赁期限及约定租赁期限10年，从2013年9月1日至2023年8月31日；装修时间为2013年6月1日至8月31日，不计算租金；2013年9月1日至2016年8月31日租金为90万元，签协议时支10万元，2个月内支40万元，下余40万元在2015年1月31日前一次支付清……；乙方租赁该房屋用于开展经营活动……；第五条乙方违约的处理规定如果乙方拖欠租金应向甲方支付合同总租金10%的违约金。合同签订后，被告进场装修并分别于2013年6月、12月共计向原告支付租金30万元。同年8月19日，成都通川消防安全工程公司通江分公司的施工代表人石龙与红枫酒店代表雍红成签订承诺书，由红枫酒店负责喷淋系统、报警系统安装及二层消防验收，由成都通川消防安全工程公司通江分公司负责宏益大厦消防系统主管道安装、施压、检测、验收。同年11月底，原告金字塔房产公司将出租的房屋全部交由被告雍红成使用。2014年11月4日，四川省南江县宏益矿业有限公司在南江县办理了宏益大厦工程竣工验收消防网上备案。同年12月16日，红枫商务酒店取得公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证。2015年1月12日，红枫商务酒店领取营业执照。2016年5月31日，红枫商务酒店更名为红枫商务酒店有限责任公司。原告多次催收租金，被告以所租房屋漏水无法开展经营业务，拒绝支付租金，后双方发生纠纷，原告提起诉讼。被告于2018年2月26日在重审过程中撤回反诉。
本院认为，原告于2013年5月11日将未竣工验收（含消防验收）的位于南江县南江镇小河大桥头的宏益大厦二楼房屋以10年租期出租给被告从事经营使用，双方签订租房协议书的行为，按照《中华人民共和国建筑法》第六十一条”建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。《中华人民共和国消防法》第十三条第一款”按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程，必须经公安消防机构进行消防验收备案，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。建设工程竣工验收包括消防、环境、卫生等质量验收，单项工程验收或者工程拒不验收不是建筑竣工验收的标准。”的规定，双方签订的租房协议书，违反法律的强制性规定，属于无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效合同自始没有法律约束力。本案经二审发回重审的民事裁定书中明确释明，双方签订的租房合同无效，在重审中也向原告进行了释明，原告坚持要求被告支付租金，不同意变更诉讼请求。因此，本院对原告的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条和《中华人民共和国消防法》第十三条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项、第五十六条的规定，判决如下：
驳回原告四川省南江县金字塔房地产开发有限公司要求被告雍红成支付租金的诉讼请求。
本案受理15690.00元，由原告四川省南江县金字塔房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提交副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。
审 判 长 钟 波
人民陪审员 岳贤华
人民陪审员 佘孝奎
二〇一八年六月十三日
书 记 员 毛俊霖