贵港市港北区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）港北民初字第447号
原告覃布礼。
委托代理人张华，贵港市港北区维民法律服务所法律工作者。
被告广西鸿淦建设投资有限公司，住所地：南宁市青秀区园湖路7号华兴大厦718号房。
法定代表人刘继才，该公司董事长。
委托代理人李文旺，广西正大五星律师事务所律师。
原告覃布礼与被告广西鸿淦建设投资有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2015年2月5日受理后，依法组成由代理审判员黄恒涛担任审判长，与人民陪审员杨少兰、邹志军参加的
合议庭，于2015年4月23日、同年6月11日公开开庭进行审理，诉讼过程中，原告变更其诉讼请求，因合议庭组成人员杨少兰、邹志军任期届满，无法再履行职责，本院另行
组成由代理审判员黄恒涛担任审判长，与人民陪审员覃旭、姜赛凤参加的合议庭，于2015年7月16日再次进行开庭，书记员林春菊担任法庭记录。原告的委托代理人张华、被告
的委托代理人李文旺到庭参加诉讼。本案现已审理终结
原告覃布礼诉称，被告广西鸿淦建设投资有限公司投资建设的贵港市祥隆小区二期A座商品房项目位于贵港市江北大道南面、三合市场北面。由于资金紧缺，2014年1月22日，
被告广西鸿淦建设投资有限公司在没有取得商品房预售许可证的情况下，承诺以最优惠的价格将在建的商品房卖给原告，并一次性付清购房款。为此，原告与被告广西鸿淦建设投资有
限公司于2014年1月22日签订了《房屋订购协议》。《房屋订购协议》内容约定：被告将贵港市祥隆小区二期A座第1605号房出售给原告，该房屋总售价为40万元；买受
人于2014年1月22日将房款40万元整一次性付清给出卖人，所交房款以收款凭据或银行转账凭据为准；待该贵港市祥隆小区二期A座办好预售许可证后与买受人签订正式《商
品房买卖合同》；该房屋交付日期为2014年12月30日前。合同签订后，原告依约支付了购房款40万元给被告。按照合同约定，被告应在取得祥隆住宅小区二区商品房预售许
可证后与原告签订正式《商品房买卖合同》。但是，直到现在被告都不与原告签订正式的《商品房买卖合同》。前段时间，原告去房产局了解，才知道被告于2014年1月24日取
得了祥隆住宅小区二区商品房预售许可证，还将该商品房抵押给了第三方。原告认为，被告严重隐瞒事实，在取得预售许可证后，既不告知原告，也没有按约定与原告签订正式《商品
房买卖合同》，还将该商品房抵押给了第三方，并登记备案在抵押权人名下。被告广西鸿淦建设投资有限公司的行为表明其完全不想将原告订购的商品房出卖给原告，其行为既违反了
双方的约定，也违反了法律的规定。为了维护原告的合法权益，请求法院依法判令：1、解除原告与被告广西鸿淦建设投资有限公司于2014年1月22日签订的《房屋订购协
议》；2、被告广西鸿淦建设投资有限公司返还购房款40万元及相应利息给原告（利息计算：以40万元为基数，从2014年1月22日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计
算至返还购房款为止，暂计至立案时利息为30000元）；3、被告广西鸿淦建设投资有限公司赔偿原告经济损失40万元；4、本案诉讼费由被告共同负担。
被告广西鸿淦建设投资有限公司辩称，本案是名为买卖实为借款纠纷，借款的本金是40万元，同意原告第一、二项诉讼请求，不同意原告第三、四诉请请求。另外被告已经偿还
348000元本息，其他的本息之后陆续偿还。
经审理查明，2014年1月22日，原、被告签订《房屋订购协议》一份，约定被告将贵港市祥隆小区二期A座第1605号房出售给被告，房屋面积约219平方米，总售价为
40万元，原告于2014年1月22日将房款40万元一次付清给被告，所交房款以收款凭据或银行转账凭据为准；待贵港市祥隆小区二期A座办好预售许可证后与原告签订正式商
品房买卖合同，房屋交付日期为2014年12月30日。同日，原、被告另签订《房屋回购协议》一份，约定被告在2014年3月22日至2014年4月22日内有权将上述出
售给原告的房屋进行回购，回购总价为40万元，被告如需回购所出售房屋，按每月补偿4%的损失费才能回购。上述合同签订后，原告于2014年1月23日转账40万元给被
告，被告于2014年1月23日转账16000元、2014年3月1日转账16000元，2014年3月27日转账16000元、2014年5月12日转账
300000元、合计转账348000元给原告，此后，原、被告因履行合同发生纠纷，原告遂向本院提起诉讼。
另查明，被告开发的位于贵港市港北区解放路201号院祥隆住宅小区二期于2014年1月24日取得《商品房预售许可证》，被告于2013年8月15日将祥隆住宅小区二期第
一至第十二层办理了在建工程抵押登记，抵押权人为玉林市金运来小额贷款有限公司，履行期限为2013年8月15日于2014年4月。
经本院释明，原告于2015年7月7日变更其诉讼请求为：1、判决被告立即清偿借款10万元及相应利息给原告（利息计算：以10万元为基数，自2014年5月12日起按中
国人民银行同期同类贷款利率的四倍计付至还清本金为止）；2、本案诉讼费由被告负担。并当庭补充陈述变更后的事实与理由：原、被告签订的房屋订购、回购协议的真实意思是借
贷，被告已归还了30万元本金，余下10万元本金未还，《房屋回购协议》第三条约定：每月补偿4%的损失费，即是利息的计算方法，按此比例，被告每月应付利息16000元
给原告。
被告就原告变更后的事实与理由及诉讼请求辩称：1、认同原告陈述的房屋订购、回购协议的真实意思是借贷关系；2、被告已经实际还款34.8万元；3、原告诉请按银行贷款利
率的四倍计付利息应否得到支持由法院依法判决。
庭审中，原告对被告举证的四笔还款发表如下质证意见：认为30万元是偿还本金，其余部分系偿还利息。
以上事实，有《房屋订购协议》、《房屋回购协议》、中国农业银行转账凭证、《商品房预购许可证》、被告的营业执照，贵港市住房保障和房产管理局出具的证明、被告提交的四笔
银行转账凭证等证据及原、被告的陈述为证，足以认定。
本院认为，合法的借贷关系受法律保护。原、被告签订的《房屋订购协议》、《房屋回购协议》，其真实意思为被告以月息4%向原告借款40万元，双方之间的借贷关系，还有原、
被告提交的银行转账凭证及当庭陈述予以证实，双方的债权、债务关系明确，本院予以确认。被告向原告借款40万元后，分别于2014年1月23日还款16000元、
2014年3月1日还款16000元、2014年3月27日还款是16000元、2014年5月12日偿还本金300000元，因双方对被告还款的三笔16000元约定不
明，依法应认定为优先支付利息。
根据法律规定，民间借贷的利率，最高不得超过银行同期同类贷款利率的四倍，超过部分不予支持。因双方于协议中约定月利率为4%，本院支持按银行同期贷款利率的四倍计付利
息，超过部分不予支持。至2014年1月23日，被告应付利息为249元（40万×5.6%×4÷12÷30×1天），被告当天支付的16000元，超过部分15751元
（16000－249）视为偿还本金，即至当天被告尚欠原告借款本金384249元；至2014年3月1日，被告应付利息为1435元（384249×5.6%
×4÷12÷30×6天），被告当天支付的16000元，超过部分14565元（16000－1435）视为偿还本金，即至当天被告尚欠原告借款本金369684元；至
2014年3月27日，被告应付利息为5981元（369684×5.6%×4÷12÷30×26天），被告当天支付的16000元，超过部分的10019元（16000
－5981元）视为偿还本金，即至当天，被告尚欠原告借款本金359665元；至2014年5月12日，被告应付利息为10294元（359665×5.6%
×4÷12÷30×46天），被告当天支付的30万元，经原、被告确认为偿还本金，故至当天被告尚欠原告借款本金59665元及截止当天的利息10294元，此后利息应
以59665元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计至清偿之日止，原告诉请的借款本息，以本院核算的为准，超过部分本院不予支持。
为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法通则》第九十条、《中华人民共和国合同法》第二百零五条、二百零六条、第二百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民
共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十一条、《最高人民法院〈关于人民法院审理借贷案件的若干意见〉》第六条的规定，判决如下：
一、被告广西鸿淦建设投资有限公司偿还借款本金59665元元及支付利息（利息计至2014年5月12日为10294元，2014年5月13日之后的利息以59665元为
基数，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计付至清偿之日止）给原告覃布礼；
二、驳回原告覃布礼的其他诉讼请求。
本案案件受理费2860元，由原告覃布礼负担1060元，被告广西鸿淦建设投资有限公司负担1800元。
以上应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院，同时应在上诉期限届满之日起七日内预交上诉
费2860元，款汇至户名为：贵港市中级人民法院诉讼费—诉讼费；开户银行：中国农业银行贵港分行营业部；账号：45×××93。逾期不交也未提出司法救
助申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 黄恒涛
人民陪审员 覃 旭
人民陪审员 姜赛凤
二〇一五年八月三日
书 记 员 林春菊