福建省龙岩市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）岩民终字第872号
上诉人（原审原告）福建省龙岩仰财通讯有限公司，住所地龙岩市新罗区。
法定代表人刘仰材，董事长。
委托代理人曾晓明，福建仁胜律师事务所律师。
委托代理人林汉坤，福建仁胜律师事务所律师。
上诉人（原审被告）韩步骏，男，汉族，居民，住龙岩市新罗区。
委托代理人吴子胜，福建吴子胜律师事务所律师。
委托代理人陈冰滨，福建吴子胜律师事务所实习律师。
上诉人福建省龙岩仰财通讯有限公司（以下简称仰财公司）因与上诉人韩步骏房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省龙岩市新罗区人民法院（2015）龙新民初字第1330号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月25日受理后，依法组成合议庭，并于2015年8月5日公开开庭审理了本案。上诉人仰财公司的委托代理人曾晓明、上诉人韩步骏及其委托代理人吴子胜、陈冰滨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2011年6月25日，原、被告签订《店面转租赁合同》，主要约定：被告将其承租的坐落于新罗区中山路三期3号楼101-107、120、121号店面出租给原告用于经营；被告必须保证对所出租的房屋享有完全的合法转租权，且负责协调好店面原房东关系，保证原告租赁期间能顺利进行正常的商业经营；合同租赁期为2011年7月1日至2016年6月30日止，共五年；租赁期间月租金为8.5万元，租金支付方式为季度付，即每季度首月25日前原告向被告支付该季度租金20万元；原告无正当理由租金每延迟一天支付，每天滞纳金按月租金的0.5%计算，逾期一个月未付，被告有权单方面终止协议，并没收押金；被告收取原告20万元作为租赁、水电费等押金，租赁期满，若原告无违约行为、无损坏建筑物、交清水电费，被告必须在15天内将保证金全额退还原告；被告必须保证出租给原告的店面能够从事商业经营并不受他人干涉；被告必须在收到定金2天内向原告提交真实有效的该租赁物产权证明（房产证等）和产权人身份证明；原告无正当理由未按约定期限交付租金，逾期一个月未付时，被告有权解除合同；由于被告与原房东沟通协商问题，出现原房东干涉原告经营，造成原告无法继续经营的，由被告赔偿原告违约金20万元，并赔付原告全部经济损失，全额退还原告押金和已缴但未使用的店租；原告于2011年6月25日前向被告支付押金，首季度押金于2011年6月25日前支付。2013年6月18日，原、被告签订《补充协议》，主要约定：双方于2011年6月25日签订的《店面转租赁合同》条款仍有效；月租金修改为70000元；原《店面转租赁合同》第四条第3款废止，在租赁期限内，每年的月租金70000元为固定租金，被告不得增加租金，否则按合同约定承担违约责任，地下室350M2归还给被告。此后，原、被告因租赁问题发生争议，原告未于2014年6月25日支付2014年7月至9月的租金，并于2014年7月底搬离租赁店面将钥匙归还被告。被告于2014年8月24日另行将前述租赁物租赁他人并收取租金。2014年8月29日，韩步骏以仰财公司未支付2014年7月至9月的租金20万元，且已逾期60余天，应支付滞纳金60000元为由诉至法院。龙岩市新罗区人民法院于2014年11月24日作出（2014）龙新民初字第5208号民事判决书，判决：一、仰财公司应支付韩步骏租金117391.3元，并支付自2014年6月26日起至本判决确定的还款之日止、以117391.3元为本金、按中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍计算的利息。二、驳回韩步骏的其他诉讼请求。该判决现已生效。
另查明，2011年11月10日，韩步骏与案外人林淑芳签订《租赁合同》，主要约定：韩步骏向林淑芳租赁位于新罗区中山路三期3号楼102号店面用于经营手机，租期从2012年1月1日至2014年12月31日共三年；韩步骏不得擅自将店面转租他人，但确实需要时，应提前两个月经林淑芳同意后由林淑芳另行与他方签订合同。
原审认为，原告于2011年6月25日与被告签订《店面转租赁合同》时，就已知晓被告的出租物系向他人承租、被告为转承租人。且在双方履行租赁合同期间，出租人林淑芳至今未向法院提起请求解除合同或者认定转租合同无效的诉讼，故原、被告之间就《店面转租赁合同》未超出韩步骏与林淑芳约定的租赁期间（至2014年12月31日）的租赁关系的约定有效。在租赁期间，原告将租赁物钥匙交还被告，被告于2014年8月24日另行将租赁物租赁他人，双方的租赁合同实际已经解除。故原告要求确认2011年6月25日签订的《店面转租赁合同》中超出被告与房东签订的《租赁合同》租赁期限的约定无效，法院不予支持。2013年6月18日，原、被告就降低租金达成协议，并签订《店面转租赁合同》补充协议书。2014年6月25日，原告未依《店面转租赁合同》的约定支付2014年7月1日至9月30日的租金给被告，且于2014年7月搬离店面。2014年8月29日，被告向法院提起诉讼，要求原告支付租金、滞纳金。2014年11月24日，龙岩市新罗区人民法院作出（2014）龙新民初字第5208号判决书，判决原告支付租金及利息损失，该判决现已生效。故认定原、被告的租赁合同并非双方协商解除，而系原告违约搬离租赁店面。因此对原告要求被告支付20万元违约金并赔偿原告10万元经济损失的诉请不予支持。本案中原、被告的《店面转租赁合同》已实际解除，被告已就原告的违约行为向法院主张要求承担违约责任，法院生效民事判决书已确认原告应承担的违约金，被告的损失已得到弥补，被告再另行没收原告缴纳的押金，则超过法院生效判决要求原告承担违约责任的范围，且过高于被告的损失，故原告主张返还租赁押金，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告韩步骏应于判决生效之日起三十日内返还原告仰财公司租赁押金20万元。二、驳回原告仰财公司的其他诉讼请求。案件受理费20640元，减半收取为10320元，由原告仰财公司负担8170元，由被告韩步骏负担2150元。
一审宣判后，原审原告仰财公司与原审被告韩步俊均不服一审判决，向本院提起上诉。
上诉人仰财公司的主要上诉理由：上诉人仰财公司与韩步骏签订的《店面转租赁合同》第五条第5项明确约定，韩步骏必须在收到定金2天内向仰财公司提交真实有效的租赁物产权证明（房产证等）和产权人身份证明，但韩步骏一直未履行该合同义务，至今未向仰财公司提供，系根本违约行为，应承担违约责任。一审法院对该违约行为不予认定，而认定租赁合同的解除系上诉人仰财公司违约搬离租赁店面所致，对上诉人仰财公司要求韩步骏支付违约金20万元并赔偿经济损失10万元的主张不予支持，属于查明事实不清，存在明显错误。综上，应变更一审第二项判决，改判韩步骏向上诉人仰财公司支付违约金20万元，并由韩步骏承担一审、二审案件受理费。
上诉人韩步骏辩称，根据双方签订的《店面转租赁合同》补充协议书约定，仰财公司未依约于2014年6月25日支付2014年7月1日至9月30日的租金，且于2014年7月搬离店面，（2014）龙新民初字第5208号生效判决也认定上述事实，故系仰财公司的根本违约导致合同无法继续履行，仰财公司作为违约方，无权要求答辩人支付违约金和赔偿经济损失.相反的，答辩人有权按照《店面转租赁合同》之约定，没收20万元押金。退一步讲，即使答辩人未向仰财公司提供租赁店面的产权证明，也并不影响仰财公司对租赁物的使用，不会导致租赁合同的目的不能实现，不构成根本违约。且即使答辩人违约，合同有约定答辩人应在收到定金2天内向仰财公司提交租赁店面产权证明，仰财公司在2011年6月27日就知道答辩人违约，但在租赁店面3年之久期间却未提出过异议，故仰财公司要求答辩人承担违约责任的主张已超过两年的诉讼时效。综上，仰财公司的上诉没有事实和法律依据，请求予以驳回。
上诉人韩步骏的主要上诉理由：一、双方签订的《店面转租赁合同》第四条第1、2项约定，仰财公司无正当理由每迟延一天支付租金，每天按月租金的0.5%计算滞纳金，逾期一个月未付，上诉人有权单方面终止协议，并没收押金；若仰财公司无违约行为，上诉人退还该20万元保证金。该约定系双方真实的意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对仰财公司应有约束力，上诉人有权没收押金。故一审法院以仰财公司已承担违约责任为由，判决上诉人返还押金系错误的。二、根据双方签订的补充协议之约定，每月租金为7万元，后因仰财公司提前解除合同，上诉人与新承租人董根成签订的月租金才48000元，两年差528000元，该损失数额为上诉人的实际损失且远高于20万元的押金数额。三、在上诉人向仰财公司催讨租金的纠纷中，仰财公司也提出了返还押金的抗辩，要求返还押金，但该抗辩理由并未被法院采纳，现仰财公司再以租赁合同纠纷起诉返还押金，违反了一事不再理原则，法院应当驳回仰财公司的起诉。综上，请求法院依法撤销一审判决第一项，改判驳回仰财公司一审诉讼请求，一审、二审的诉讼费和保全费由仰财公司承担。
上诉人仰财公司辩称，一审法院作出的第一项判决是正确的，上诉人韩步骏的上诉理由不能成立。1、双方签订的《店面转租赁合同》第四条第1项约定“逾期一个月未付租金，韩步俊有权单方终止协议，并没收押金”。但韩步骏从未按约定单方向答辩人发出过终止协议的通知书。同时，本案查明的事实是2014年7月上诉人韩步骏接收了答辩人移交的店铺锁匙。因此，不适用该合同条款没收答辩人的押金。2、程序上，上诉人韩步骏在上一起案件作为原告向法院起诉的诉讼请求主张的是租金和滞纳金，并没有主张解除租赁合同以及没收押金的诉讼请求。在本案一审中也没有就押金问题提起反诉，可以看出，上诉人韩步骏与答辩人客观上均同意终止租赁合同并非单方终止行为。所以才不提起解除租赁合同及没收押金的诉讼。因此，一审法院将押金判决给答辩人是正确的。3、（2014）龙新民初字第5208号生效民事判决书中已经确定了答辩人应向上诉人韩步骏支付租金及违约的全部损失金额，即：按中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍计算利息，该利息的计算标准明显高于一般的标准，已经弥补了上诉人韩步骏的损失。上诉人对该生效判决的内容是认可的，并申请了强制执行。因此，一审认为，没收押金则超出了法院生效判决承担违约责任的范围是正确的。故上诉人韩步骏主张另行没收押金是没有事实和法律依据的。4、上诉人韩步骏主张其损失远远超过20万元，不能成立。上诉人韩步骏在与答辩人解除合同之后，就将店面租给了第三方董根成，其与董根成之间的约定租金的高低是意思自治的表现，属于商业风险，答辩人无法预见，根据《合同法》第113条的规定，答辩人不应当承担责任。5、答辩人一审的起诉并不违反一事不再理的原则。在（2014）龙新民初字第5208号案中，答辩人并没有提出反诉要求上诉人韩步骏返还押金，法院也没有作出相应的判决，因此，答辩人的诉权仍然存在，答辩人在本案中另行起诉符合规定，并不违反一事不再理的原则。综上，上诉人韩步骏的上诉理由不能成立，望二审法院公正判决，维护答辩人的合法权益。
对一审认定的事实，上诉人韩步骏认为：一审判决书第五页倒数第十行遗漏了“收取租金为每月48000元”，“他人”是指董根成。对一审认定的其余事实双方当事人均无异议，本院予以确认。
二审中，双方当事人未向本院提供新的证据。但对一审法院向林淑芳所做的调查笔录，上诉人仰财公司补充质证认为，林淑芳并不清楚房屋转租给仰财公司的事实。上诉人韩步骏补充质证认为，当时和刘仰材去找房东林淑芳降低租金时，为了便于与她沟通，和她说是合作的，所以林淑芳不知道转租的事情。对韩步骏与董根成的店面租赁合同，上诉人韩步骏补充质证认为，跟董根成建立租赁关系后，收取的租金是每月48000元的事实。
本院认为，押金是租赁合同承租人为了担保履行合同义务而支付给出租人的金额。从双方当事人签订的《店面转租赁合同》中押金条款约定的内容看，出租人韩步骏设置该条款的主要目的是为了让承租人仰财公司在租赁期间依约承担租赁期内的水电费、物业费、卫生费等费用及保证不损害房屋、按时交纳租金等，以确保合同顺利履行。故该20万元押金系承租人仰财公司以金钱的形式向出租人韩步骏提供的担保，可产生返还或抵扣的法律后果。本案中，仰财公司没有按照合同约定时间向韩步骏支付2014年7月1日至9月30日的租金，并于2014年7月搬离所租赁的店面，直至2014年8月24日韩步骏才将房屋以每月48000元的价格租给董根成，使韩步骏损失了从2014年7月1日起至2014年8月23日的租金。出租人韩步骏有权从押金中扣除因仰财公司违约给其造成的实际损失即从2014年7月1日起至2014年8月23日以每月70000元计算的租金。（2014）龙新民初字第5280号判决书已判决仰财公司支付韩步骏上述所欠租金及相应的利息，韩步骏的实际损失已得到合理赔偿。因此，上诉人韩步骏的上诉理由不能成立，其上诉请求应予以驳回。
韩步骏与案外人林淑芳签订的租期为2012年1月1日至2014年12月31日，（2014）龙新民初字第5280号生效判决书已认定仰财公司与韩步骏之间就《店面转租赁合同》未超出韩步骏与林淑芳约定的该租赁期间的租赁关系的约定有效，且至2014年6月25日，仰财公司已在该租赁店铺从事商业经营三年之久，期间韩步骏也曾带仰财公司总经理一同去找原房东林淑芳协调降低租金相关事宜，说明出租方韩步骏有积极负责协调好与店面原房东关系，是否提供真实有效的租赁物产权证明（房产证等）和产权人身份证明，并不影响承租方仰财公司在租赁期内正常的商业经营。上诉人仰财公司称，因原房东林淑芳主张权利，致使其不能对租赁物使用、收益，韩步骏予以否认，结合一审法院对林淑芳所作的调查笔录，本院对此不予采信。且仰财公司存在逾期未支付租金，提前搬离租赁物的违约行为，故上诉人仰财公司主张租赁合同解除系韩步骏存在根本违约行为所致理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8600元，由上诉人福建省龙岩仰财通讯有限公司、上诉人韩步骏各负担4300元。一审案件受理费按原判计收。
本判决为终审判决。
审 判 长 严 建 锋
代理审判员 卢 丰 华
代理审判员 王 瑜 程
二〇一五年九月七日
书 记 员 钟丽平（代）
附注：
一、主要法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
二、执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。