广东省江门市新会区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）江新法双民初字第24号
原告江门市新会区罗坑镇岭源村民委员会。住所地江门市。
法定代表人叶锦华，该村委会主任。
委托代理人黎雄校，广东信宇律师事务所律师。
被告黄振护，男，汉族，住江门市。
委托代理人钟锦泉，男，汉族，住江门市。
原告江门市新会区罗坑镇岭源村民委员会（下简称“岭源村”）诉被告黄振护房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月11日立案受理后，被告在法定答辩期内向提出反诉，经审查后，本院决定将本诉与反诉合并审理，并依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的法定代表人叶锦华以及原告的委托代理人黎雄校，被告的委托代理人钟锦泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告岭源村（反诉被告）诉称：原、被告双方于2011年9月20日签订《丝织厂厂房租赁合同》，约定被告租赁原告原丝织厂厂房，期限三年，第三期由2013年10月1日至2014年9月30日，租金为11025元，先交款后租赁经营。每季第一个月第一天交齐本季度租金，不按期交租金，按每月罚10%滞纳金，未交齐所欠租金及滞纳金之前，不得转移动撤走了生产设备、物资。租赁期满后，厂房要保持原状，损坏之处，被告负责维修，要经原告验收质量才接收。土建工程、电器线路设备、门窗装修工程等不动产期满无偿归原告所有。合同签订后，被告只支付了前两期租金，第三期2013年10月1日至2014年9月30日租金11025元至今未付。依约定被告应分别于2013年10月1日、2014年1月1日、2014年4月1日、2014年7月1日各支付租金11025元÷4=2756.25元，逾期按每月10%支付滞纳金。2014年10月被告搬走了全部设备物资，还拆走电器线路，大量门窗损坏，造成原告经济损失40000元，被告应予赔偿。据此，请求判令被告支付租金11025元及滞纳金11576元，判令被告赔偿损失40000元，诉讼费由被告承担。
被告黄振护（反诉原告）辩称：一、原告无权直接起诉。根据《丝织厂厂房租赁合同》第五条规定：“如双方发生合同纠纷，甲、乙双方必须接受合同鉴证部门（合同管理处）的调解和仲裁”的约定，原告一直没有对调解和仲裁协议效力提出异议的情况下，未经申请罗坑镇合同管理处的争议必经的方式解决，也未经约定仲裁的方式解决，更未就合同双方约定仲裁委员会不明确进行补充约定，迳行起诉，不符本合同和《中华人民共和国仲裁法》第五条、第十八条、第二十条的规定，请法院裁定驳回被答辩人的起诉；二、被告已付清租金，原告尚欠被告货款。1、早于1998年底起，被告已租用原告的涉诉厂房，本案涉争租赁合同只是续约。原告以往的收租时间并无规律，随叫随付，也有跨年预收现象，一向由村财务人员经手，涉争的最后一期租金的差额，在2008年8月18日前任村干部林某稳以“村急需资金使用”为由，向被告多预收了一期租金，只是原告内部财务建帐混乱和由于不断续租双方从未对帐而已。在合同期届满一个月，被告已通知原告对帐和办理移交手续，但原告新一届干部迟迟没有与被告对帐和办理移交手续，被告只好自行清理离场，将大门锁匙交回原告。从2001年至2006年双方租赁关系存续期间，原告分别多次从被告处记帐购买了88件总价值18940元的衣服，用于发放村干部、工作人员补贴和村中老人、低保户福利。原告换届的法定代表人叶锦华在签订续租合同时曾表态：“待我核实该衣服款后在租金中减去”，原告每年收租金时都说从后再处理，但至最后一期租金计付时，叶锦华却说是“是前干部个人拿你的钱物我不管，你找他要”。被告原本想当作善事对此作罢，反倒被原告新官不理旧事，翻脸不认帐，“倒打一耙”来欺压被告，真是没有天理。因此，被告不但没有欠租，反而原告尚欠被告货款18940元。原告的请求没有事实依据。2、在租赁关系存续期间，每逢年盛大节日或修整村道等，原告村内举办的公益活动发动捐款时，被告都不计其数地康慨捐赠老人慰问金，加上十多年来被告一直没有欠缴租金的现金，由此可见，从人格上证明被告不可能存在欠租的恶意；三、原告计算滞纳金错误。根据《丝织厂厂房租赁合同》第四条“乙方不按期交租金…按拖欠款项总额每月罚10%滞纳金给甲方”的约定，即使从2014年10月1日起计至起诉当日，只有2个月又11天为2601.90元（11025元×10%×2＋11025×10%×0.36），原告计算滞纳金明显错误。况且，根据不存在被告欠租的事实，原告纯属滥诉“狮子开大口”；四、原告主张损物赔偿40000元无理据。第一、在该厂房租赁时除设置供电至电箱设备外，就处于“厂涂四壁”状态，厂内没有任何设备物资，电器电路，被告搬走的设备物资、电器电路全部是承租人自己添置的；第二，该厂房在被告接手前就空置了很多时间，室内空无一物，残旧不堪，门窗玻璃本是易损件，加上长年自然风化和风吹雨打，不属于人为而属于自然损坏现象。根据法律法规，原告是业主，在租赁合同并特别未约定被告负责维修，原告依法对自然损坏的物业负责。因此，被告没有过错，不承担赔偿责任，原告主张损物料赔偿40000元，没有事实和法律依据。综上所述，原告违反调解和仲裁协议，起诉不符合法律规定，主张被告欠租、搬走和损坏物件没有事实根据，请求贵院依法驳回原告的起诉和全部诉讼请求。
被告黄振护（反诉原告）反诉诉称：从1998年底起，反诉原告黄振护就租用反诉被告岭源村的涉诉厂房。2001年至2006年双方租赁关系存续期间，反诉被告分别多次从黄振护处记帐购买了88件工本总价值18940元的衣服，用于发放村干部，工作人员补贴和村中老人、低保户福利。反诉原告与反诉被告前任村干部林某稳口头约定租金总对帐时可抵扣租金，但反诉被告直至租赁关系终止后也不与反诉原告对帐。现提出反诉，请求反诉被告岭源村向反诉原告黄振护返还多收的租金189755元（20000元—1025元）及支付2001年至2006年双方租赁关系存续期间向反诉原告购买的衣服折价18940元，合共37915元，本案全部诉讼费用由反诉被告岭源村承担。
就被告黄振护的反诉，原告岭源村（反诉被告）辩称：1、反诉被告从未向反诉原告购买衣服，不存在抵扣租金问题。2、反诉被告从未多收反诉原告租金。反诉原告自2006年10月1日起同时向反诉被告租赁幼儿园和丝织厂厂房，租赁原幼儿园于2012年12月31日终止。反诉原告黄振护尚欠反诉被告岭源村2013年10月1日起至2014年9月30日租金11025元。反诉原告的反诉没有任何依据，应驳回反诉原告的反诉请求。
在诉讼过程中，经本院向被告（反诉原告）黄振护释明，其反诉诉求的货款与本案审理的房屋租赁合同纠纷系不同的民事法律关系，不能一并处理。后来黄振护撤回货款部分的主张，表示就货款纠纷另行主张权利。
原告（反诉被告）岭源村为支持其本诉诉讼请求和反诉抗辩理由向本院提交如下证据：
1、丝织厂厂房租赁合同1份。证明原告岭源村与被告黄振护双方于2011年9月20日签订《丝织厂厂房租赁合同》，约定被告黄振护租赁原告原丝织厂厂房，期限三年，第三期由2013年10月1日至2014年9月30日，租金为11025元，先交款后租赁经营，每季第一个月第一天交齐本季度租金，不按期交租金，按每月罚10%滞纳金，未交齐所欠租金及滞纳金之前，不得转移动撤走了生产设备、物资。租赁期满后，厂房要保持原状，损坏之处，被告负责维修，要经原告验收质量才接收；土建工程、电器线路设备、门窗装修工程等不动产期满无偿归原告所有。
2、相片10张。证明2014年9月，被告黄振护搬走全部设备物资，还拆走风扇、日光管电源开头等电器及线路，大量门窗损坏，造成原告经济损失40000元，被告应予赔偿。
3、幼儿园厂房租赁合同、鉴证书、终止解约合同协议书各1份。证明原、被告双方于2006年10月26日签订《幼儿园厂房租赁合同》，约定被告黄振护租赁原告原幼儿园厂房，期限五年，2006年10月1日至2011年9月30日，租金共55256.31元。2011年9月20日续约，由2011年10月1日至2014年9月30日，租金共为31525元。2012年12月20日约定于2012年12月31日终止合同。
4、丝织厂厂房租赁合同、鉴证书、协议发包会议记录各1份。证明原、被告双方于2006年10月26日签订《幼儿园厂房租赁合同》，约定被告租赁原告原幼儿园厂房，期限五年，2006年10月1日至2011年9月30日，租金共55256.31元。2011年9月20日续约，由2011年10月1日至2014年9月30日，租金共为31525元。土建工程、电器线路设备、门窗装修工程等不动产期满无偿归原告岭源村所有。
5、收据11张。证明被告黄振护于2007年至2014年历年支付租金数，其没有多付租金。
被告（反诉原告）黄振护为支持其本诉抗辩理由及反诉诉讼请求向本院提交如下证据：
1、费用报销审批单、支付证明单、收据共7张。证明反诉被告岭源村的村干部林某稳于2008年8月18日上门预多收10000元租金，2012年1月19日由会计“平”、出纳“琴”收取当年租金，2012年12月20日由会计“平”出纳“芳”重复多收当年10000元租金。
2、岭源丝织厂情况1份。证明岭源村前任村委会书记黄荣观证明当时原告岭源村交厂房给被告黄振护时，岭源丝织厂的没有任何设备设施。
经开庭质证，被告黄振护对原告岭源村所举证据的质证意见如下：对证据1，真实性、合法性、关联性无异议，合同的内容约定了先交款后租赁经营；对证据2，被告不清楚其来源、产生时间，原告岭源村从1999年至2000年期间将厂房交付给黄振护时，租赁物原状比照片更残旧；对证据3，与本案无关，被告不予质证；对证据4，真实性、合法性、关联性无异议，协议发包会议记录也反映了被告黄振护对原告村里的福利事业贡献大，黄振护从来无意拖欠原告租赁，且是随叫随付；对证据5，合法性有异议，原告出租厂房，依法应缴纳租赁税，原告是村集体，财务收入支付每年均应经罗坑镇财务审计核准，原告隐藏了2006年至2007年的两份收款收据，因为合同约定了是先付款后使用，原告对此负有举证不能的责任。对编号分别为0027336、0363965、0052822、035646、0356431、0002969、0429927号的收据上的租金交付事实予以确认，认为编号为0027337、0027349、0363919、0052821的收据与本案无关，不予质证；现有的收据显示2007年7月11日至2012年12月20日被告缴纳了丝织厂厂房租赁82000元。
原告岭源村对黄振护所举证据的质证意见为：对证据1，真实性、合法性及关联性均不予确认，原告于2008年8月18日没有收到被告黄振护所称的租金，该单据是被告单方制作的，且没有原告盖章，被告多年支付的租金均是直接交付给原告财务人员，并开具盖有原告财务专用章的收据，原告也会及时入账，财务的记录是需要在村内进行财务公开并向上级备案的；对证据2，真实性、合法性及关联性均不予确认，不能证明是被告所称的“黄荣观”的亲笔签名，无法核实其身份，时间一栏也是空白的，也没有提供“黄荣观”的身份证予以证实其身份，不符合证人证言的有关证人必须经申请出庭作证接受询问的规定。
本院对原、被告双方提交的证据作如下审查认证：对原告岭源村提交的证据：证据1、4，被告黄振护均无异议，也不存在其他影响上述证据证明力的因素存在，对该两组证据的真实性、合法性、关联性本院予以确认；证据2，与本院实地核查的情况一致，对相片反映的内容真实性本院予以确认，但不能证明相片中租赁物的损坏与被告存在因果关系，故此对该组证据的关联性本院不予确认；证据3，对其真实性被告没有异议，被告黄振护也承认租赁幼儿园的事实，该组证据有村委会盖章以及其他鉴证方签章确认，对真实性、合法性以及关联性本院予以确认；证据5，所有收据均来源与村委会财务账簿，相关财务手续也完善，对该组证据的真实性本院予以确认。对被告黄振护提交的证据：证据1中的费用报销凭证、现金付款凭证均为被告黄振护的支出凭证，并非原告岭源村出具的收据，原告对此真实性不予确认，因无法确认上述支出凭证记载的款项情况，故此对费用报销凭证、现金付款凭证的真实性本院不予确认，对该组证据中编号为0356431、0429927号收据，与原告提交收取租金的收据一致，对该两张收据的真实性及关联性本院均予以确认；对该组证据中的支付证明单的真实性及关联性，原告不予确认，但基于“林某稳”时任原告法定代表人，能够代表原告对外事实相应的民事行为，被告持有该凭证，且庭后经本院向林某稳调查了解，林某稳对该签名的真实性予以确认，故此本院对该支付证明单的真实性及关联性均予以确认。
本院查明，2006年10月26日，被告黄振护与原告岭源村签订一份《幼儿园厂房租赁合同》，约定原告将本村原幼儿园厂房租赁给被告黄振护，租赁期限自2006年10月1日至2011年9月30日（5年），第一年租金10000元，以后每年租金按5%递增，五年租金合共55256.31元。每年租金按季度上缴，即每季度的第一个月第一天交齐本季度租金。上述《幼儿园厂房租赁合同》到期后，原、被告双方重新签订一份租赁合同，即由被告黄振护继续承租原告的幼儿园厂房，新的租赁期限自2011年10月1日起至2014年9月30日止（3年），第一年租金10000元，以后每年租金按5%递增，3年租金合计31525元，租金交纳方式与原约定一致。2012年12月20日，原、被告双方签订一份《终止解约合同协议书》，双方一致同意解除幼儿园厂房租赁关系，协议书中明确被告要结清解约前即2013年1月以前的租金给原告，终止后的租金无须再交纳，并由原告收回租赁物。
2006年10月26日，被告黄振护与原告岭源村签订一份《丝织厂厂房租赁合同》，约定原告将本村原丝织厂厂房租赁给被告，租赁期限自2006年10月1日至2011年9月30日（5年），第一年租金10000元，以后每年租金按5%递增，五年租金合共55256.31元。每年租金按季度上缴，即每季度的第一个月第一天交齐本季度租金。同时约定，如被告不按期交纳租金，原告有权单方终止合同，收回厂房，并按拖欠租金总额每月罚10%的滞纳金，被告在未交齐租金及滞纳金之前，不能转移搬走生产设备、物资。租赁期满后，厂房要保持原状，损坏之处，被告负责维修，经原告验收质量后才接收，期满15天内属被告财产、设备由被告自行处理，超过15天无偿归原告所有，土建工程、电气线路设备、门窗、装修工程等不动产，期满后无偿归原告所有。上述《丝织厂厂房租赁合同》到期后，原、被告双方重新签订一份租赁合同，即由被告继续承租该丝织厂厂房，新的租赁期限自2011年10月1日起至2014年9月30日止（3年），第一年租金10000元，以后每年租金按5%递增，3年租金合计31525元，租金交纳方式与原约定一致，其他约定与上述列明的约定一致。
另查明，涉案的丝织厂厂房又称羽绒厂厂房，该厂房在出租给被告时，出租时租赁物状况因原、被告双方表述不一致，无法确认当时的状况。林某稳原任江门市新会区罗坑镇岭源村党支部书记、村委会主任，后因挪用公款罪被判刑，2008年期间林某稳为原告岭源村委会的法定代表人。
再查明，从原告岭源村提交的11张收据显示，2007年7月11至2013年12月19日，其共收到被告黄振护交纳幼儿园厂房、丝织厂厂房租赁租金合共142000元。林某稳于2008年8月18日代表原告向被告收取厂房租金10000元。按照原、被告双方签订的《幼儿园厂房租赁合同》、《丝织厂厂房租赁合同》约定，对于幼儿园厂房租金，从2006年10月1日至2013年1月份，被告应向原告交纳的租金数额应为67881.31元（2006年10月1日至2011年9月30日租金55256.31元＋2011年10月1日至2012年9月30日租金10000元＋2012年10月1日至2013年1月共1季度租金2625元），对于丝织厂厂房租金，从2006年10月1日至2014年9月30日，被告应向原告交纳的租金应为86781.31元（2006年10月1日至2011年9月30日租金55256.31元＋2011年10月1日至2014年9月30日租金31525元）。租赁期间，被告应交纳给原告的租金合共应为154662.62元。
本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。原告依约将涉案厂房租赁被告，并签订有相应的租赁合同，对租赁的具体事项作出约定，原、被告双方均须按照合同的约定履行各自的义务。综合原、被告的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：一、被告黄振护是否拖欠原告岭源村的租金？如拖欠租金，数额是多少？滞纳金应如何计算？二、原告岭源村是否多收取了被告黄振护的租金？三、被告黄振护撤场时是否造成原告厂房损害？如有损害，原告损失是多少？损失应由何人承担？
一、对于被告是否拖欠原告的租金，如拖欠，数额是多少、滞纳金应如何计付的问题。按照双方签订《幼儿园厂房租赁合同》、《丝织厂厂房租赁合同》租金约定标准，被告黄振护在租赁期内应向原告交纳总额为154662.62元的租金。从原告提交的11张收据显示，其于2007年7月11至2013年12月19日，其确认共收到黄振护的交纳厂房租赁租金合共142000元。被告黄振护称原告的法定代表人“林某稳”于2008年8月18日代表村委会向其收取厂房租金10000元，并向本院提交了有“林某稳”签名确认的支付证明单（内容为“付管理区厂房租金”），对此，原告不予认可，经本院认为向林某稳核实，其对该支付证明单的真实性予以确认，虽然林某稳陈述称无法记清是否收取被告该10000元租金，但鉴于林某稳当时为村委会的法定代表人，其有权代表原告向黄振护收取租金，且黄振护持有该凭证的原件，故对被告称交纳该10000元租金的事实，本院予以采信。上述林某稳代表村委会收取的10000元租金，与原告提交的11张收据显示收取的租金不存在重复情况，应认定为另行向原告交纳的租金。故此，租赁期间，原告共收取黄振护的租金数额为152000元（142000元＋10000元），而根据约定黄振护应付给原告的租金总数额应为154662.62元，故此，被告黄振护仍应付给原告岭源村的租金数额为2662.62元。租赁关系存续期间，双方对于租金的交纳方式及日期并没有严格按照合同的约定履行，且多年来原告对此也没有提出过异议，故此，对于拖欠的租金2662.62元，应视为拖欠原告丝织厂厂房最后一个季度未交纳的租金。按照约定，丝织厂2013年10月1日至2014年9月30日的租金为11025元，即每季度租金为2756.25元，租赁最后一个季度即2014年7月1日至2014年9月30日的租金2756.25元，根据约定被告应于2014年7月1日交纳给原告，但被告逾期未交，原告诉请滞纳金符合法律规定，应予支持，但具体计付标准以本院核定为准。双方对于滞纳金的约定为从拖欠之日即2014年7月2日，按拖欠租金总额每月罚10%，但该计付标准明显过高，本院予以调整为按拖欠租金总额每月罚3%为宜。
二、对于原告是否多收取被告的租金。被告黄振护反诉称，租赁期间，原告多收取了其的租金，应退还多收取的18975元的问题。本院认为，岭源村出租厂房给被告黄振护，交纳租金为租赁方即被告的义务，被告如认为其多交纳了租金给原告，对于该主张，依据诉讼证据规则，被告黄振护依法应当承当相应的举证责任。但在本案法定的举证期限之内，被告没有提交其他证据证明其交纳给原告的租赁超过原告应收取的租金154662.62元，故此，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条第一项“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；……”的规定，被告黄振护应承担举证不能的不利后果。被告黄振护诉请原告岭源村返还多收取的租金18975元，证据不足，本院不予支持。
三、对于被告撤场是否造成原告厂房损害，如损害，原告损失是多少、损失应由何人承担的问题。租赁期限届满后，被告黄振护撤场，原告认为被告在撤场过程中损坏了厂房的电线、门窗、风扇等设备，损坏了租赁物，为此给其造成了40000元的损失，但被告对此不予确认，其认为撤场过程中只是拆走属于自己的东西，并没有损坏原告的厂房，且厂房交付给其使用时，原状比现状还要破烂。本院认为，原、被告双方对于租赁物交付时的原状并未能达成一致意见，双方各执一词，但依诉讼证据规则，原告如认为被告损坏了租赁物，则应当提交证据证明租赁物交付的原状与现状之间的差异、租赁物的损坏部分以及损坏的程度、租赁厂房设备的权属归属以及与损害行为与被告是否存在因果关系等情况，但本案原告除了提交租赁物现状的相片外，并无其他证据证明租赁物的原状遭到破坏，也没有证据证明与被告的行为存在关联性，故此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，原告应自行承担不利后果。原告的该诉求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力……”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十二条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”、第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。……”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条第一项的规定，判决如下：
一、被告黄振护应于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金2662.62元及逾期罚息（逾期罚息以2662.62元为基数，按月利率3%从2014年7月2日起计至本判决规定的清偿日止）给原告江门市新会区罗坑镇岭源村民委员会。
若被告黄振护未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告江门市新会区罗坑镇岭源村民委员会的其他诉讼请求。
三、驳回被告黄振护的全部反诉请求。
本诉案件受理费965元，由原告江门市新会区罗坑镇岭源村民委员会负担920元，由被告黄振护负担45元；反诉案件受理费274元，由被告黄振护负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。
当事人上诉的，应当在递交上诉状的次日起七日内向江门市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 袁伟雄
审 判 员 张松坚
代理审判员 陈晓建
二〇一五年五月十四日
书 记 员 苏丽珍