宁波市江北区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0205民初3718号
原告（反诉被告）：郑妮妮，女，1983年8月21日出生，汉族，住宁波市江北区。
委托诉讼代理人：李梅，北京盈科（宁波）律师事务所律师。
被告：李威军（反诉原告），男，1963年4月4日出生，汉族，住奉化市。
委托诉讼代理人：王海波，宁波市正大法律服务所法律工作者。
第三人：宁波小康建筑装潢有限公司（统一社会信用代码：91330205254088620C）。住所地：宁波市江北区人民路**号。
法定代表人：何存康，该公司总经理。
委托诉讼代理人：邱飞南，该公司股东。
原告郑妮妮为与被告李威军、第三人宁波小康建筑装潢有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2016年10月26日向本院提起诉讼，本院于同日受理本案后，依法由审判员牛乃洪适用简易程序，于2016年12月23日公开开庭进行了审理。原告郑妮妮及其委托诉讼代理人李梅、被告李威军及其委托诉讼代理人王海波、第三人宁波小康建筑装潢有限公司委托诉讼代理人邱飞南到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告郑妮妮起诉称：被告李威军于2015年7月2日将位于宁波市江北区华业街42号（三楼）金益宾馆（也叫金业宾馆）转让给原告经营，转让费及押金218000元通过银行打给被告李威军的妻子卓松娟。后第三人宁波小康建筑装潢有限公司知道转让事实并告知原告其与被告李威军租赁合同载明未经第三人同意转租无效，且被告李威军还欠第三人17000多元钱，第三人要求原告付此拖欠款项，并提出将房租由70000元一年上涨至120000元一年。至此原告才知被告没有转租权，被告欺骗了原告，期间因被告拖欠第三人房租导致停水停电，原告亦无法经营。请求：依法解除原、被告之间关于座落于宁波市江北区华业街42号（三楼）金益宾馆（也叫金业宾馆）宁波小康建筑装潢有限公司名下的经营用房的租赁关系，并赔偿给原告造成的各种损失共计200000元（180000元的转让费，20000元的押金）。
被告李威军、卓松娟答辩称：一、租赁情况说明：2015年4月10日，被告与第三人签订《房屋租赁合同》，同年7月2日,被告将宾馆转租给原告，后2015年11月1日，原告又将宾馆转租给王和环；二、金益宾馆转租行为是原、被告真实意思的表达，原告受让时应该知晓其中“本房未经甲方同意转租无效”的条款，也未索要第三人同意原告转租的书面材料；三、原、被告之间的行为只是不定期租赁行为，原、被告任何一方视情况随时可以解除合同；四、第三人对被告的转租行为应视为“默示”，第三人每隔二月查水、电度数，知道转租的情况，同时不拒绝原告所交的房租；五、原告因自身原因违约，原告因经营问题逾期不支付第三人房租导致第三人提出合同外的要求。六、被告与第三人签订的《房屋租赁合同》与原告无涉。
第三人宁波小康建筑装潢有限公司答辩称：2015年10月已知悉原、被告之间的转让行为，默认转租行为，但要求应由原、被告来重新签订合同，与被告解除租赁合同，被告退出租赁关系，由原告直接与第三人签订租赁合同，租金改为120000元一年。后原、被告都未与第三人重新签订合同。第三人解除合同的原因是没有收到2016年10月之后的房租、水电费和被告2015年之前所欠的10000元房租。
被告李威军、卓松娟反诉称：2015年4月10日，被告与第三人宁波小康建筑装潢有限公司代表人邱南签订《房屋租赁合同》，由被告承租位于宁波市江北区华业街42号3楼的金益宾馆。2015年7月2日，被告以口头形式将该宾馆转租给原告，并向原告提交了被告与第三人签订的《房屋租赁合同》。前九个月，原告按时向第三人径直支付了本合同第二期租金和2016年4月的水、电费，但在2016年3月9日应支付第三期的租金时，原告违约，至今未付。导致被告与第三人的矛盾，引起本次诉争。请求判令：一、原告向被告支付拖欠的房租42875元（暂计算至2016年11月9日）；二、原告支付违约金6125元。
原告郑妮妮针对被告李威军、卓松娟的反诉，答辩称：一、原、被告之间关于宁波市江北区华业街42号（三楼）金益宾馆的转租合同应依法予以解除。原、被告之间的转租合同因2016年11月被告与第三人的租赁合同的解除而失去存在基础，且2015年10月起，第三人了解转租事实后通知原、被告要求解除与被告的合同，与原告订立租赁合同并上涨房租，该行为可视为出租人行使了出租合同的解除权。二、合同解除的过错责任在于被告李威军未支付以前所欠的16000多元的房租及利息，以及未按合同约定支付2016年10月以后的房租。三、原告与被告李威军的转租合同解除或终止的时间应为2016年4月9日。原告已依约交付了2015年7月至2016年4月9日的房租，原告实际使用、经营也至2016年4月9日。2015年10月至11月，第三人知道转租事实后，明确提出要求与被告解除合同，与原告订立租赁合同并上涨房租至100000元一年，且明确拒绝由原告按照原价70000元一年的价格支付租金。2016年4月9日之后，原告不同意每年100000元的租金，第三人拒绝由原告支付租金，未达成合意，故2016年4月9日为转租合同解除或终止时间。2016年4月9日之后，涉案房屋所发生的所有费用均与原告无关。在第三人拒绝原告支付房租，且通知被告解除合同时，被告自愿承担2016年4月至10月的房租，鉴于此第三人愿意给被告半年时间考虑，因此期间所产生的费用与原告没有任何关系，被告反诉请求没有任何事实及法律依据。
第三人针对被告李威军、卓松娟的反诉，答辩称：反诉是针对原、被告的，与第三人无关。
根据原、被告的诉辩意见和举证、质证，本院综合认证及查明事实如下：
2015年4月，被告李威军与第三人宁波小康建筑装潢有限公司代表人邱南签订了《房屋租赁合同》，由被告李威军承租第三人位于宁波市江北区华业街42号3楼一层的房屋，作为经营宾馆所用（注册是金益宾馆挂牌是金业宾馆），合同约定：租期为2015年4月10日至2020年4月9日，每年租费为70000元，付款方式为六个月一次，第二次起付款提前一个月，先付后住，每年递增5%，水电及房屋租赁保证金20000元，如一方违约，应交付一个月的房租作为违约金，并提前一个月通知对方，本房未经宁波小康建筑装潢有限公司同意转租无效。2015年7月2日被告李威军与原告郑妮妮以口头的形式定立租赁合同，合同条款适用被告与第三人签订的《房屋租赁合同》，租期为合同剩余期限，原告与被告李威军口头约定将房租和水电等费用由原告支付给第三人。2015年7月2日，原告通过转账支付被告李威军218000元，该218000元包括180000元的转让费、20000元的押金和18000元的租金，18000元是2015年7月2日至10月9号的租金，180000元的转让费包括床、空调、装修等宾馆设施、营业执照和剩余的租期。在租赁期间，原告郑妮妮向第三人支付了2015年10月10日至2016年4月9日之间的租金和水电费，被告李威军于2016年4月20日通过银行转帐支付了2016年4月10日到2016年11月9日的租金36750元。后原告将涉案房屋宾馆转租给案外人王和环，王和环因宾馆经营问题于2016年4月18日将本案原告起诉至本院，本院2016年5月20日作出了（2016）浙0205民初1167号民事调解书，内容为：一、被告郑妮妮返还原告王和环转让费80000元、押金20000元，合计100000元，分两期履行：于本协议签字后支付50000元，余款50000元于2016年11月20日前付清。款项支付至原告王和环银行账户（开户行：农业银行，银行账号：62×××71）；二、如果被告郑妮妮任何一期未足额履行，被告郑妮妮另行支付原告王和环违约金20000元。原告王和环有权就100000元的未付款余额和违约金20000元一并申请强制执行；三、双方就本案无其他纠纷。
第三人宁波小康建筑装潢有限公司自2015年10月知悉被告李威军与原告之间的转租行为，要求原、被告来签订合同，与被告解除合同，由第三人与原告直接签订租赁合同，但租金上涨到年租金100000元以上，但原、被告都未按第三人要求与第三人就被告李威军转租之事重新签订合同。2016年4月9日之前因为被告和原告方都没有交房租，第三人就对宾馆停止供电，一直停到4月20日，后来被告李威军在2016年4月20日支付了房租，第三人才恢复供电。因被告李威军未支付2016年11月9日之后的房租以及2015年之前所欠的10000元房租，2016年11月，第三人宁波小康建筑装潢有限公司解除了与被告李威军之间的租赁关系。
2016年4月份，原告就与被告租赁关系向奉化市人民法院提起民事诉讼要求确认转租行为无效，诉讼中原告申请撤诉，奉化市人民法院作出了（2016）浙0283民初2169号民事裁定书。2016年9月18日，原告诉至本院要求与被告解除转租合同，被告于2016年9月21日收到起诉状和开庭传票，后原告因需追加主体撤回起诉。
原、被告双方确认2016年4月10日至2016年9月21日的房租金额为33680元，一方违约按一个月的租金6125元来计算违约金。
当问及涉案房屋宾馆2016年4月9日之后情况时。原告称因为第三人把电停了，王和环无法经营，就把宾馆关了。之后宾馆里面的物品情况不太清楚。被告称2016年4月18日，原告给被告打电话，称电停了，无法营业，就把宾馆关门，被告告知原告把房租打过来，被告让第三人恢复供电。2016年9月份，第三人催被告交房租的时候，涉案宾馆每间房间都住着人，被告问居住宾馆的人，称是原告让二楼网吧的人看着点，之后宾馆的情况被告不太清楚。2016年11月份被告与第三人解除了租赁合同。第三人称2016年4月20日，被告支付房租后，就恢复了供电，之后的情况不太清楚，2016年9月份的时候，第三人到三楼看情况，宾馆每间房间都住着人，问居住宾馆的人，称是原告让二楼网吧的人看着点。2016年11月份和被告解除合同，另行出租时，去看了一下涉案宾馆情况，有些房间的门是开着的，有些是关着的，关着的门第三人撬门进去，第三人进行了录像，宾馆里的空调没有拆，第三人把其他能搬的东西都放在一个地方了。
上述事实，有原、被告提交的证据及原、被告、第三人陈述在案佐证。
本院认为，被告与第三人签订的《房屋租赁合同》中约定本房未经第三人同意转租无效，2015年7月2日，被告李威军将涉案房屋宾馆转租给原告郑妮妮时未获得第三人同意，且第三人在2015年10月知悉被告转租行为，要求原、被告来签订合同，与被告解除合同，由原告直接与第三人签订租赁合同，租金上涨到年租金100000元以上，被告作为转租人未妥善处理。另因第三人未收到房租于2016年4月对涉案宾馆停止供电。由于上述原因，原告就与被告租赁关系向奉化市人民法院提起民事诉讼要求确认转租行为无效，后又于2016年9月18日，原告诉至本院要求与被告解除转租合同，因原、被告未签订书面合同，租期超过6个月，为不定期租赁合同，被告也认可不定期租赁，本院认为原、被告之间的转租合同解除时间应为原告将解除合同的意思表示到达被告时即于2016年9月21日被告收到起诉状时解除。本院认为，被告转租应基于其有转租权，但被告在没有转租权限时就擅自转租，且在上述情况出现时也未积极妥善处理，以至因未支付2016年11月9日之后的房租以及2015年之前被告李威军所欠的10000元房租，第三人解除了与被告之间的租赁关系。在上述情况下，原告要求解除与被告之间的转租合同合法有据。对于原告要求被告赔偿180000元的转让费的诉请，本院综合考虑180000元的包含项目，租赁期限等因素，本院认为被告应退还原告转让费133000元为宜。关于20000元的押金，被告未提交其不应退还或需扣除相关押金的证据，故被告应退回原告押金20000元。关于被告要求原告支付拖欠的房租42875元的诉请，因原、被告的转租合同于2016年9月21日解除，故原告需支付被告2016年4月10日至2016年9月21日的房租费金额33680元，关于被告要求原告支付违约金6125元的诉请，因为被告在没有转租权限时就擅自转租，且在上述情况出现时也未积极妥善处理，该项诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）郑妮妮与被告（反诉原告）李威军关于宁波市江北区华业街42号（三楼）金益宾馆（金业宾馆）经营用房的租赁关系；
二、被告（反诉原告）李威军应返还原告（反诉被告）郑妮妮转让费133000元、押金20000元，以上共计153000元；
三、原告（反诉被告）郑妮妮应支付被告（反诉原告）李威军房租费33680元；
四、上述二、三项折抵后，被告（反诉原告）李威军于本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）郑妮妮转让费、押金共计119320元；
五、驳回原告（反诉被告）郑妮妮的其他诉讼请求；
六、驳回被告（反诉原告）李威军的其他反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费4300元，减半收取2150元，由原告（反诉被告）郑妮妮承担470元，被告（反诉原告）李威军承担1680元；反诉受理费减半收取512.5元，由原告（反诉被告）郑妮妮承担321元，被告（反诉原告）李威军承担191.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。
审判员 牛乃洪
二〇一七年二月六日
书记员 吴静晔