镇江市润州区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）润民初字第00092号
原告（反诉被告）镇江九润国际置业有限公司，住所地镇江市矿机路1号。
法定代表人郑晓青，该公司董事长。
委托代理人封孝权、金雷，江苏汇典律师事务所律师。
被告（反诉原告）特易购商业（江苏）有限公司，住所地南京市玄武大道699号行政服务中心2楼。
法定代表人PAULFRASERDALEYRITCHIE，该公司董事长。
委托代理人云治、顾洁，北京市金杜律师事务所上海分所律师。
被告特易购商业（江苏）有限公司镇ＸＸ年分公司，住所地镇江市润州区天桥路1号。
负责人李方杰，该公司总经理。
委托代理人云治、顾洁，北京市金杜律师事务所上海分所律师。
原告镇江�润国际置业有限公司（以下简称九润置业公司）与被告特易购商业（江苏）有限公司（以下简称特易购江苏公司）、特易购商业（江苏）有限公司镇ＸＸ年分公司（以下简称特易购青年分公司）及反诉原告特易购江苏公司与反诉被告九润置业公司、特易购青年分公司房屋租赁合同纠纷案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托代理人封孝权，被告（反诉原告）特易购江苏公司及被告特易购青年分公司的委托代理人云治、顾洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告九润置业公司诉称：2010年6月12日，原告与被告特易购江苏公司签订《合作协议书》一份，就被告特易购江苏公司向原告承租由原告投资建造并拥有合法所有权的商业用房相关事宜作出如下约定：原告已依法取得镇江市矿机路东侧地块的土地使用权［土地使用权证�号镇国用（2009）第6039号］，原告将在该地块建造名称为“九润商业广场”的建筑物，该建筑物总建筑面积约为78600平方米，主要用途包括住宅、商务金融。原告同意按照本协议书列明的条款及条件，按照被告特易购江苏公司特定要求建造并向其出租本协议书附件二所示位于建筑物内地下第1层及地上第1-3层的商业用房，用于开设经营大型超市。租赁物业预估的总面积共约18917平方米，其中地下第1层预估的计租面积约为285平方米，地上第1层预估的计租面积约为1344平方米，地上第2层预估的计租面积约为9850平方米，地上第3层预估的计租面积约为7438平方米，租赁期限为20年。现原告已经按照协议约定将租赁物业交付给了两被告使用，但两被告一直拖欠原告租金未付，按照协议约定，原告有权解除《合作协议书》，并要求被告特易购江苏公司承担违约责任、支付违约金。�告曾多次联系、致函给被告特易购江苏公司，要求其支付拖欠的租金，但两被告一直未付。原告于2013年9月16日再次致函被告特易购江苏公司，要求其在收到函告后七日内支付自2013年7月28日至2013年10月27日期间拖欠的租金计人民币1861868.06元，否则原告将依法维权并有权解除合作协议，但两被告至今仍未支付，已经构成根本违约。无奈之下，原告于2013年12月26日致函被告特易购江苏公司，正式通知其解除双方于2010年6月12日签订的《合作协议书》，并通知两被告迁让出租赁物业、结清拖欠租金及违约金，但两被告至今未按照通知书履行，原告遂诉至法院，提出如下诉讼请求：
1、判令两被告立即迁让出位于镇江九润商业广场“乐购超市”的营业用房（包含地下第1层、地上第1、2、3层建筑，建筑面积合计为18917平方米）；
2、判令两被告立即向原告支付拖欠租金人民币2787399.59元（2013年7月28日至2013年12月30日）及逾期付款违约金48500.75元（以逾期付款金额及天数按协议约定的每日万分之三计算至2013年12月30日）；
3、由两被告承担本案全部诉讼费用和保全费用。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交证据如下：
1、原告与被告特易购江苏公司于2010年6月12日签订的《合作协议书》一份，证明双方存在租赁关系的事实及双方的权利、义务等。
2、原告与被告特易购江苏公司及案外人镇江恒业商业地产管理有限公司签订的《补充协议》一份，证明实际租金计算的标准已扣除物业费用。
3、原告发给被告特易购江苏公司的函件六份，证明两被告拖欠租金，原告多次催收后有权依法解除租赁合同。
两被告共同辩称：原告提出的诉讼请求没有任何事实依据和法律依据。
1、关于两被告是否存在违约行为。被告特易购江苏公司与原告签订《合作协�书》以来，始终严格履行合同义务。《合作协议书》第6.5条约定，被告特易购江苏公司有权依据在被告营业期间的出租率比例支付租金。协议第6.5条原文为“甲方承诺在乙方超市对外营业时建筑物地上第［1］层甲方出租区域（具体见附件二）内已出租并正常对外营业商户的营业面积与该建筑物地上第［1］层甲方出租区域全部营业面积之比（以下称出租率）应达到80%。在乙方超市对外营业时，如出租率未达到80%的，甲方同意乙方在第6.1条约定的租金基础上按照出租率的实际比例支付租赁物业的租金。”从2013年3月开始，原告的商城出租区域的出租率严重下滑，始终没达到80%，被告特易购江苏公司根据实际出租率支付了租金。故被告特易购江苏公司已足额向原告支付了租金，不存在违约行为。
2、原告解除协议书没有法定理由和约定事由。首先，被告特易购江苏公司已足额支付租金，原告不能行使协议项下的单方解除权。其次，即使被告特易购江苏公司延付租金，也没有拖欠2个月或达到1期的金额，因此原告在发出解除合同书的时候不享有解除权。
3、《合作协议书》是原告与被告特易购江苏公司签署的，被告特易购青年分公司与原告之间没有任何法律关系，因此被告特易购青年分公司不向原告承担任何合同义务或法定义务，原告向被告特易购青年分公司提出主张是没有任何依据的。
4、关于原告行使合同解除权的根本目的。原告曾发过三份函件给被告特易购江苏公司，从函件内容可以看出原告因自身的原因希望被告特易购江苏公司不再履行双方之间的协议，并希望被告特易购江苏公司撤场，均被被告特易购江苏公司拒绝。所以，原告发出解除合同通知书是存在一定恶意的，其目的就是利用双方在履行合同中的一些不一致意�强行解除合同。原告认为通过2013年12月26日发出的解除合同通知书已经解除双方的合作协议，但是特易购江苏公司也于2014年1月17日向贵院提出反诉，要求确认原告2013年12月26日发出的解除合同通知书无效。所以，原告的单方面解除协议的行为并未生效。
两被告为支持其辩称意见，向本院提交证据如下：
1、2010年6月12日《合作协议书》一份，证明协议第6.5条的约定。
2、被告特易购江苏公司与原告及案外人镇江恒业商业地产管理有限公司签订的《补充协议》一份，证明物业管理费是由被告特易购江苏公司向案外人镇江恒业商业地产管理有限公司直接支付，案外人向被告特易购江苏公司开具发票。
3、2013年4月至2013年12月被告租赁物业1楼店铺的营业情况照片以及被告员工统计标示的空铺情况，证明原告经营不善，多处商铺出现空置。
4、2013年3月7日被告特易购青年分�司致原告的函件一份，告知原告其出租率仅为60%，不到80%，可能影响租金支付。
5、2013年3月13日原告下属物业管理公司致被告特易购江苏公司的函，证明管理公司表示出租率不足为商场调整，属正常情况。
6、2013年3月17日被告特易购青年分公司致原告的函，证明被告特易购青年分公司再次提出出租率不足、一楼空铺较多、配套设施不健全。
7、2013年4月27日原告下属物业管理公司致被告特易购江苏公司的函件，证明物业管理公司再次表示出租率不足属于商业调整。
8、2013年5月13日被告特易购江苏公司致原告《关于建筑物地上一层出租率不符之相关事宜》，证明被告特易购江苏公司明确告知原告3、4月出租率，并要求退还相应的租金共计人民币613368元，并告知原告如果其不愿意返还租金，被告特易购江苏公司将从下一季度租金中扣除。
9、2013年6月18日原告及物业管�公司致被告特易购江苏公司的函，证明原告向特易购江苏公司催收每期支付租金时都会提交相应的出租率数据。
10、2013年7月4日原告致被告特易购江苏公司的函两份，证明原告询问被告特易购江苏公司是否愿意考虑购买目前租赁的物业，并是否愿意将第3层退出，表明原告意图解除合同是基于其商业目的。
11、2013年8月5日，被告特易购江苏公司致原告的函，告知原告5、6、7月的出租率，要求退还租金并对出租率究竟是时间段还是时间点进行了阐述。
12、2013年8月8日原告发给被告特易购江苏公司的函，要求解除《合作协议书》，同样证明原告解除合同出于商业考虑。
13、2013年8月26日被告特易购江苏公司发函告知原告已足额支付租金。
14、2013年9月27日被告特易购江苏公司致原告的函，告知原告按《合作协议书》约定，因原告出租率不达标，所以被告特易购江苏公司不能按照全额支付租金。
15、2013年12月26日原告发给被告特易购江苏公司的《解除协议通知书》，证明原告以被告特易购江苏公司一直未能及时支付租金为由，单方解除《合作协议书》。
16、被告特易购江苏公司委托上海市公证处就租赁物业的租赁情况进行的现场公证，证明出租率远未达到80%。
17、原告发给被告特易购江苏公司的函件四份，证明原告履行了《合作协议书》项下保持出租率的义务，租金的支付以出租率实际情况为前提条件。
18、被告特易购江苏公司员工对商铺开业情况进行统计的出租率示意图，证明3、4月原告出租率不满80%。
19、被告向原告支付租金的付款明细，证明2013年8月16日，被告特易购江苏公司向原告支付了租金267512.66元，向案外人镇江恒业商业地产管理有限公司支付了物业管理费114648.28元。
被告特易购江苏公司向本院提出了反诉请求，�求：1、判决确认反诉被告九润置业公司解除《合作协议书》的行为无效；2、判决反诉被告九润置业公司承担本案全部诉讼费用。反诉原告依据的事实和理由同其本诉的答辩意见。
反诉被告针对反诉原告的反诉请求答辩如下：反诉原告的反诉请求没有任何事实和法律依据。首先，对于协议书6.5条的理解，反诉原告的理解是错误的。协议书6.5条明确讲了是在“超市对外营业时”，这个理解应该是个时间点。而反诉原告在反诉状中表述为“在反诉原告超市对外营业期间，如出租率未达到80%的，反诉被告同意反诉原告在第6.1条约定的租金基础上按照出租率的实际比例支付租赁物业的租金”，这是偷换概念。同时，反诉状中说到在反诉原告“超市对外营业期间”，这个表述也是对协议书6.5条原文内容的更改，从反诉状的这两点可以看出协议书6.5条的“时”是指一个时间点�否则反诉原告在反诉状中也不用写“期间”，直接写“时”就行了，说明“时”和“期间”是有区别的。其次，反诉被告发出通知要求终止《合作协议书》并非是出于自身的商业调整，而是在多次催收拖欠租金无果的情况下，不得已根据合同约定和法律规定发出了解除通知，造成发出解除通知的原因是反诉原告。最后，反诉被告发出了解除通知符合协议约定和法律的规定，截止到开庭前，反诉原告拖欠的租金已达到278万余元，既符合协议约定的解除条件，也符合法律规定的解除条件，因此，应当确认解除行为有效。请求驳回反诉原告的反诉请求。
上述证据，内容真实，来源合法，且与本案的争议内容具有关联性，本院予以采纳。
经审理查明：2010年6月12日，原告与被告特易购江苏公司签订《合作协议书》一份，就被告特易购江苏公司向原告承租由原告投资建造并拥有合法所有权的商业用房相关事宜作出如下约定：原告已依法取得镇江市矿机路东侧地块的土地使用权［土地使用权证证号镇国用（2009）第6039号］，原告将在该地块建造名称为“九润商业广场”的建筑物，该建筑物总建筑面积约为78600平方米，主要用途包括住宅、商务金融。原告同意按照本协议书列明的条款及条件，按照被告特易购江苏公司特定要求建造并向其出租本协议书附件二所示位于建筑物内地下第1层及地上第1-3层的商业用房，用于开设经营大型超市。租赁物业预估的总面积共约18917平方米，其中地下第1层预估的计租面积约为285平方米，地上第1层预估的计租面积约为1344平方米，地上第2层预估的计租面积约为9850平方米，地上第3层预估的计租面积约为7438平方米，租赁期限为20年。原告同意于2011年3月1日前将合乎约定的租赁物业交付给被告特易购江苏公司。同时，协议书还对租金及其给付方式、违约责任等作了约定。
《合作协议书》生效后，原告依约将出租物交付给被告特易购江苏公司，截止到2013年12月30日，被告特易购江苏公司尚有2787399.59元租金未支付给原告。2013年12月30日，被告特易购江苏公司收到原告于2013年12月26日发出的《解除协议通知书》。
本案的争议焦点是：一、2010年6月12日原告与被告特易购江苏公司签订的《合作协议书》中第6.5条约定的“超市对外营业时”，是指超市开业这个时间点，还是整个租赁期间。二、2013年12月26日原告发出的解除函件是否解除了《合作协议书》。三、特易购青年分公司是否是本案适格的被告。
本院认为：一、合作协议6.5条原文表述为“甲方承诺在乙方超市对外营业时建筑物地上第［1］层甲方出租区域（具体见附件二）内已出租并正常对外营业商户的营业面积与该建筑物�上第［1］层甲方出租区域全部营业面积之比（以下称出租率）应达到80%。在乙方超市对外营业时，如出租率未达到80%的，甲方同意乙方在第6.1条约定的租金基础上按照出租率的实际比例支付租赁物业的租金”，对于该条款中“超市对外营业时”的理解，本院认为应理解为时间点，而不是被告承租经营超市的整个租赁期间。理由为：第一、从“对外营业时”的文意解释来看，如果指整个租赁期间，应表述为“在被告承租期间”，而没必要表述为“超市对外营业时”。第二、从租赁合同的目的来看，原告出租房屋的目的是为了收取租金。原告将面积为18917平方米的房屋出租给被告，年收取租金600多万元，如果用今后未知的因素来确定出租物出租的回报率，不符合原告签订合同的目的。如按被告的理解，原告有可能将18917平方米的房屋无偿给被告使用，这显然不符合常理�被告辩称原告在协议履行前期，每次要求被告支付租金时都主动告知出租率已达80%以上，但这不足以证明被告对“超市对外营业时”系整个租赁期间的理解成立。
二、关于2013年12月26日解除通知是否符合法律规定。本院认为，依据协议约定，被告每季度应付租金为1570820.30元，且支付的时间应当在每个支付租金时期的每个月的前10天支付。虽然被告方辩称2013年12月26日原告方发出解除通知不符合合作协议第18.1条第一项之规定，没有达到协议解除之条件，但原告在此之前数次发出通知要求其给付租金，被告方仍未履行，原告于2013年12月26日给被告方的解除通知符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项之规定。故2013年12月26日原告向被告特易购江苏公司发出的《解除协议通知书》符合法律规定，2013年12月30日，《合作协议书》依法解除，被告的反诉请求不成立。
三、关于特易购青年分公司是否是本案适格被告，本院认为，虽然合作协议书是原告与被告特易购江苏公司签订的，但特易购青年分公司作为特易购江苏公司的分支机构实际使用了租赁物，理应支付租金，故其系本案适格被告，应承担相应的法律责任。
综上所述，原告的诉讼请求事实清楚，证据确凿、充分，本院予以支持。被告的反诉请求不能成立，应予驳回。另，根据《合作协议书》第20条的约定，被告特易购江苏公司、特易购青年分公司应将属于自己的设施设备，在《合作协议书》终止后自行拿走。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、被告特易购商业（江苏）有限公司、特易购商业（江苏）有限公司镇ＸＸ年分公司在本判决生效后30�内迁让出位于镇江九润商业广场“乐购超市”营业用房（包含地下第1层、地上第1、2、3层建筑，建筑面积合计为18917平方米）。
二、被告特易购商业（江苏）有限公司、特易购商业（江苏）有限公司镇ＸＸ年分公司于本判决生效后十日内向原告镇江九润国际置业有限公司支付房屋租金人民币2787399.59元及逾期付款违约金48500.75元（以逾期付款金额及天数按协议约定的每日万分之三计算至2013年12月30日）。
三、驳回反诉原告特易购商业（江苏）有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费596997元，财产保全费5000元，合计601997元，由被告特易购商业（江苏）有限公司、特易购商业（江苏）有限公司镇ＸＸ年分公司负担；此款原告已全部预交本院，原告同意本院不再退还此款，由两被告于本判决生效后十日内将负担的诉讼费用直接支付给原告。反诉案件受理费50元，由反诉原告特易购商业（江苏）有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。
（附：上诉须知一份）
审 判 长 陈大伟
审 判 员 何莉婷
人民陪审员 许荣发
二〇一四年四月十八日
书 记 员 杨 华
本判决所引用的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担�续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。