杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭西民初字第1939号
原告：朱烈建。
原告：赵文玲。
两原告共同委托代理人：邵建波。
两原告共同委托代理人：刘广博。
被告：杭州瑞鼎大厦有限公司。
法定代表人：范尧根。
委托代理人：杨茜。
委托代理人：王俊杰。
原告朱烈建、赵文玲与被告杭州瑞鼎大厦有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年8月26日受理后，依法组成合议庭，于2014年10月10日公开开庭进行了审理。原告朱烈建及两原告的共同委托代理人邵建波、刘广博，被告的委托代理人杨茜、王俊杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
两原告起诉称，2009年12月24日，两原告为购买被告位于杭州市西湖区三墩镇振华路杭州瑞鼎大厦02幢12层的房屋，向被告支付定金2950848元。2010年7月1日，双方签订《房屋转让合同》，约定两原告向被告购买上述房屋，被告应于房屋交付使用之日起2年内为两原告办结房屋权属证书，若被告未在约定期限内为两原告办理权属证书，且逾期超过90日的，两原告可退房，被告需自退房之日起60日内退还全部已付款，并按累计已付款的银行同期贷款利率支付利息，同时支付已付款的18%作为违约金。合同签订后，两原告支付全部房款10024576元，被告却一直未能为两原告办结房屋权属证书。故两原告诉至法院，请求判决：一、解除原、被告于2010年7月1日签订的《房屋转让合同》；二、被告返还购房款10024576元，支付利息1854208元（自两原告付款日暂计至2014年8月8日，此后利息按银行同期贷款利率标准支付至被告实际退款之日止）；三、被告支付违约金1804424元；四、被告承担本案诉讼费用。
被告答辩称，首先，被告接受两原告委托，根据杭州市政府要求，积极办理留用地产权登记的相关手续，并不存在违约行为。案涉房屋系留用地项目，审批手续复杂，析产过程漫长，且受政府政策影响很大。在被告办证过程中，政府关于留用地项目的政策发生了变化，被告按照新政要求完成一系列析产、分户、审批工作后，于2014年5月向房产交易中心递交了办理权属证书的申请资料。但因与新政配套的税收优惠细则尚未出台，被告的办证事宜也因此暂停。故至今未办出权属证书并非被告违约所致，两原告不可因此要求解除合同，请求法院判决驳回两原告的诉讼请求。第二，被告如约交房给两原告，两原告正常使用并获得了银行贷款，并未因是否取得房产权属证书而受损。第三，被告将依据杭州市政府的新政，配合政府，继续完成为业主办理房产证的申请工作。
经审理，双方当事人对以下事实无争议，本院予以认定：
2010年7月1日，两原告（乙方）与被告（甲方）签订《房屋转让合同》一份，该合同约定，乙方受让甲方以出让方式取得位于杭州市西湖区三墩镇振华路、地号为06-006-011-00109的地块的国有土地上建设项目中的02幢12层房屋；甲方应当在2011年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合合同约定的房屋交付乙方使用；该项目系按照杭州市政府有关撤村建居相关政策批准的留用地开发建设；鉴于此，甲乙双方明确：1、甲方按照杭州市政府的相关职能部门对留用地建设项目的颁证程序，于房屋交付使用之日起2年内（以实际交房日期为准），为乙方办结房屋权属证书。5、如因甲方原因在本合同约定期限内未能为乙方办理权属证书的，双方同意按照下列约定处理：……逾期超过90日，甲方仍不能将房屋权属证书转移登记至乙方名下的，双方同意乙方选择下列其中一种处理方式：（1）乙方退房，甲方自乙方退房之日起60日内向乙方退还全部已付款，并按乙方累计已付款的银行同期贷款利率支付利息，同时按乙方累计已付款的18%支付违约金。
合同签订后，两原告于2009年12月24日向被告支付购房款2950848元，2012年5月7日支付购房款1473728元，2012年5月23日支付购房款560万元。双方于2011年11月30日办理了交房手续。因被告至今未将上述房屋的房屋权属证书变更登记至两原告名下，两原告于2014年8月26日诉至本院，要求判如所请。
上述事实由《房屋转让合同》、收款收据、消防安全责任书、庭审笔录在案佐证。
本院认为，原、被告签订的《房屋转让合同》系双方当事人真实的意思表示，亦不违背法律的强制性规定，应认定有效，对双方当事人均具有约束力。根据查明的事实，合同签订后，两原告已经履行了付款之义务；被告虽向两原告办理了交房的手续，但其未在合同约定的期限为两原告办理权属证书。被告未按合同约定期限为两原告办理权属证书的行为是否构成违约是本案双方当事人争议的焦点。对此，本院认为被告的行为应当认定构成违约。首先，双方当事人在签订本案所涉房屋转让合同时均明知案涉房屋属杭州市留用地项目的开发建设，项目公司在出让房屋与办理权属证书时应当符合杭州市政府关于留用地项目的有关规定，办理产权登记的周期相对较长，双方在合同中约定了2年的期限，故双方在合同签订时即对合同履行中办证行为可能遇见的政策因素及在该期限内不能办证的行为后果有了合理的预期；其次，按照杭政办函（2008）183号通知《关于加强村级集体经济组织留用地管理的实施意见》及杭政函（2014）35号文件《杭州市区村级留用地管理办法（试行）》的规定，在项目公司通过建设用地复核验收后，村级集体经济组织和合作方应通过股权置换产权方案或者析产方案，经过批准后，可以向有关行政主管机关申请办理房屋与土地使用的权属证书，然后根据项目公司与他人的转让合同办理土地使用权与房屋所有权的权属变更登记。被告辩述因政策变化导致不能将案涉权属证书办至两原告名下并不符合事实，本院不予采纳。被告应当按照合同的约定承担违约责任。两原告请求解除涉案《房屋转让合同》的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。合同解除后，被告应当返还购房款，两原告应当将因合同取得的房屋返还被告。两原告主张的购房款利息及违约金均属于因违约行为主张的违约责任范畴，前者属于损失的赔偿，后者属于违约金的性质。根据合同法的规定，当违约金不足以弥补因违约造成的损失时，当事人还可以就不足部分主张赔偿损失。故对两原告主张的违约金及赔偿损失部分的诉讼请求，本院支持相当于已付款的同期银行贷款利息部分，按年利率5.4%予以计算。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、朱烈建、赵文玲与杭州瑞鼎大厦有限公司于2010年7月1日签订的《房屋转让合同》于本判决生效之日起解除；
二、杭州瑞鼎大厦有限公司于本判决生效之日起十日内返还朱烈建、赵文玲购房款10024576元；朱烈建、赵文玲于本判决生效之日起十日内返还杭州瑞鼎大厦有限公司受让的位于杭州市西湖区三墩镇振华路、地号为06-006-011-00109的国有土地上建设项目中的2幢12层房屋；
三、杭州瑞鼎大厦有限公司于本判决生效之日起十日内支付朱烈建、赵文玲违约金、赔偿损失1791920元；
四、驳回朱烈建、赵文玲的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费103899元，由朱烈建、赵文玲负担11200元，杭州瑞鼎大厦有限公司负担92699元，其中应由杭州瑞鼎大厦有限公司负担部分于本判决生效之日起七日内交纳至本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王 蓉
人民陪审员 王亚然
人民陪审员 干敏敏
二〇一四年十二月十一日
书 记 员 陈容容