山东省青岛市市北区人民法院
行 政 判 决 书
（2011）四行初字第30号
原告傅令峨。
委托代理人夏光东，北京盈科（青岛）律师事务所律师。
被告青岛市国土资源和房屋管理局，住所地青岛市市南区巫峡路6号。
法定代表人陈立新，职务局长。
委托代理人王先军，该局工作人员。
委托代理人张祥珍，该局工作人员。
第三人郑承欢。
第三人胡彦艳。
委托代理人刘强。
第三人招商银行股份有限公司青岛分行，住所地青岛市崂山区海尔路65号。
法定代表人王纪全，行长。
委托代理人宋宜诺，招商银行股份有限公司青岛分行职员。
委托代理人郑伟，招商银行股份有限公司青岛分行职员。
第三人王卓。
原告傅令峨不服被告青岛市国土资源和房屋管理局作出的向第三人郑承欢颁发青房地权市字第××号房地产权证的行政行为，于2011年6月15日向本院提起诉讼。本院受理后，因郑承欢、胡彦艳、王卓、招商银行股份有限公司青岛分行与本案被诉具体行政行为有法律上的利害关系，本院依法通知其为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2014年8月5日公开开庭审理了本案。原告傅令峨的委托代理人夏光东，被告青岛市国土资源和房屋管理局的委托代理人张祥珍，第三人胡彦艳的委托代理人刘强，第三人招商银行股份有限公司青岛分行的委托代理人宋宜诺、郑伟到庭参加诉讼。第三人郑承欢、王卓经本院传票传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
被告青岛市国土资源和房屋管理局于2011年3月3日为第三人郑承欢颁发了青房地权市字第××号房地产权证，确认位于青岛市市北区重庆南路48号14号楼2单元302户的房屋为第三人郑承欢所有。被告向法庭提交作出具体行政行为的证据为：1、审核表复印件，证明郑承欢于2011年3月3日领取了青房地权市字第××号房地产权证。2、身份证复印件，证明郑承欢、傅令峨的身份情况。3、转移登记申请表复印件，证明郑承欢、傅令峨申请本案房屋转移登记。4、询问笔录复印件，证明我局为郑承欢、傅令峨办理登记时进行的询问情况。5、买卖合同复印件，证明傅令峨将本案房屋售予郑承欢所有。6、原房产证复印件，证明原产权人傅令峨的权属情况。7、完税凭证，证明涉案房屋已经缴纳登记费用。
被告提交的法律依据为：《房屋登记办法》第7条、第11条、第12条、第16条、第18条、第20条、第23条、第32条、第33条。
原告诉称，青岛市四方区重庆南路48号14号楼2单元302户房屋是原告享有所有权的房屋，房地产权证号为青房地权市字第××号。近日，原告在青岛市国土资源和房屋管理局档案馆查询得知，2011年3月2日，被告将原告所有的青岛市四方区重庆南路48号14号楼2单元302户房屋转移登记至郑承欢名下，并为其颁发了青房地权市字第××号房地产权证。原告通过向被告工作人员了解得知，被告办理该项变更登记是在青岛市房产交易大厅特殊服务2号窗口进行的，该窗口是为老年人等特殊群体专门开设的，在该窗口办理，买卖双方均应到场，并特别注重对老年人等特殊群体的保护。2011年3月2日，原告并未到被告处的房产交易大厅特殊服务2号窗口与第三人郑承欢一起办理相关手续，当日的登记申请书、询问记录上“傅令峨”的签字并非本人所签，也没有在名字上捺印。被告进行转移登记所依据的2011年1月14日的《青岛市存量房买卖合同》上也不是原告的签名和捺印，合同中约定的转让价款远远低于市场价，原告没有收到任何转让款。第三人郑承欢是原告的外孙，现在原告无法与其取得联系，不能确知事实真相，但被告没有尽到审查义务，在未确认原告身份、未能确定交易真实性的情况下就办理了房屋转移登记并为第三人颁发了新的房地产权证，显然是错误的。为此诉至法院，请求撤销被告为第三人郑承欢颁发的青房地权市字第××号房地产权证，本案诉讼费由被告承担。
原告提交法庭以下证据：1、青岛市市北区人民法院（2011）四民初字第2010号民事判决书。2、青岛市中级人民法院（2013）青民一终字第2236号民事判决书。以上两份证据证明：1、判决书确认2011年1月14日原告与郑承欢签订的青岛市存量房买卖合同无效。2、民事案件审理过程中，经青岛联科司法鉴定所鉴定，青岛市存量房买卖合同第11页、2011年3月2日登记申请书、房屋登记询问记录中的三处原告签字字迹及指印不是傅令峨本人签字和捺印。3、房屋办理转移登记后，自招商银行的贷款数额为43万元，证明合同约定的15.7万元价格远远低于市场价格。4、被告作出具体行政行为的依据不足，被告未尽合理审查义务，被告纵容并协助郑承欢实施违法行为导致登记错误。
被告辩称，涉案房屋位于青岛市四方区重庆南路48号14号楼2单元302户，2011年1月14日，原告将涉案房屋出售给郑承欢，双方签订了青岛市存量房买卖合同，同年3月2日，原告与郑承欢共同向被告处申请涉案房屋转移登记，双方提交了涉案房屋房地产权证、青岛市存量房买卖合同、双方的身份证件、申请书等材料。被告经询问原告及第三人郑承欢后认为符合房屋登记办法的有关规定，将双方材料予以受理、审核，并为郑承欢发放房地产权证。该具体行政行为事实清楚、证据充分，适用法律正确，程序合法，应予维持。原告所诉没有事实根据和法律依据，请求法庭驳回原告起诉。
第三人招商银行股份有限公司青岛分行（以下简称招商银行）述称，郑承欢在我行贷款是持证抵押，并办理了房地产他项权证，号码是：青房地权市他字第20××31号，我行债权及抵押权已经青岛市市南区人民法院（2011）南商初字第70678号生效判决予以确认，我行的抵押权是合法有效的，依法应得到保护。
第三人胡彦艳述称，我方意见与招商银行的意见一致。郑承欢用涉案房屋抵押向我借款25万元，至今未还，应当维护抵押权人的合法权益。
第三人郑承欢未到庭发表意见。
第三人王卓未到庭发表意见。
第三人招商银行提交法庭以下证据：1、青房地权市他字第20××31号房地产他项权证。2、青岛市市南区人民法院（2011）南商初字第70678号民事判决书。以上两份证明证明我行的债权和抵押权已得到司法确认，我行的抵押权是合法有效的。
第三人胡彦艳、第三人王卓、第三人郑承欢未向法庭提交证据。
庭审中，法庭组织各方对证据进行了质证。
原告对被告提交的证据1无异议。对被告提交的证据2原告有异议，认为原告未向被告提交过身份证。对被告提交的证据3原告有异议，认为申请人傅令峨的签字不是本人所签，是别人假冒的。对被告提交的证据4原告有异议，认为傅令峨的签字是别人假冒的，询问应当当面进行，但被告没有尽到审查义务。对被告提交的证据5原告有异议，认为合同中傅令峨的签字是别人假冒的，房屋买卖价格是15.7万元，远远低于市场价格，证明被告不仅未尽审查义务，还纵容协助郑承欢的违法行为。对被告提交的证据6原告有异议，认为原告未将房产证交予被告，被告应当举证证明该证据的合法来源。对被告提交的证据7原告无异议。
第三人招商银行对被告提交的证据均称不知情，没有其他意见。
第三人胡彦艳对被告提交的证据均无异议。
被告对原告提交的证据真实性无异议，但认为不存在原告所称的被告未尽合理审查义务、纵容协助郑承欢实施违法行为的问题。因在涉案房屋转移登记中双方提交了涉案房屋房地产权证原件，该原件是真实的，且提交了原告的身份证原件，该原件也是真实的。通过相关证件材料来看我们尽到了审查义务，不存在纵容协助郑承欢实施违法行为的情形。
第三人招商银行对原告提交的证据真实性无异议，但认为判决书不影响银行的抵押权。两份判决书的内容对我行的抵押权进行了确认。
第三人胡彦艳对原告提交的证据真实性无异议，但认为判决书不影响胡彦艳的抵押权。
原告对第三人招商银行的证据真实性无异议，但认为：1、因为招商银行诉郑承欢的诉讼原告未参与，所以没有机会抗辩和主张权利。因此相应判决是在没有考虑原告相关权益的情况下做出的，并非客观公正的判决。2、第三人的他项权利是从权利，其所依附的主权利是房屋的所有权，而郑承欢未合法取得房屋所有权，因而抵押权应当是无效的。3、郑承欢取得房屋所有权的日期是2011年3月3日，第三人招商银行获得他项权证的时间是3月10日，相隔时间之短，不排除第三人招商银行与郑承欢之间存在恶意串通的可能性。
被告对第三人招商银行的证据真实性无异议。
第三人胡彦艳对第三人招商银行的证据真实性无异议。
第三人胡彦艳、第三人王卓、第三人郑承欢未向法庭提交证据。
原告对被告的法律适用无异议。
第三人招商银行、第三人胡彦艳对被告的法律适用无异议。
经审理查明，第三人郑承欢系原告傅令峨的外孙，位于青岛市市北区重庆南路48号14号楼2单元302户的房屋（以下简称涉案房屋）原登记于原告傅令峨名下。2011年3月3日，涉案房屋转移登记至第三人郑承欢名下，并办理了20××90号房地产权证。被告为第三人郑承欢办理涉案房屋房地产权证系基于2011年1月14日以傅令峨和郑承欢名义签订的编号66844号的《青岛市存量房买卖合同》，合同中约定原告将涉案房屋以15.7万元的价格卖予第三人郑承欢，合同最后一页有“傅令峨”、“郑承欢”的签名及捺印。同时，被告提交的《转移登记申请表》和2011年3月2日《房地产登记询问记录》中，下方均载有“傅令峨”的签名及捺印。
在本案审理过程中，原告傅令峨以郑承欢为被告，以招商银行、胡彦艳、王卓为第三人，向本院提起民事诉讼，要求确认2011年1月14日以傅令峨和郑承欢名义所签的《青岛市存量房买卖合同》无效。本院以（2011）四民初字第2010号案件立案。因该民事诉讼涉及的法律关系是房屋登记行为的基础法律关系，本院告知各方当事人：先行解决民事争议，本案中止审理。在民事案件审理过程中，法院根据傅令峨的申请，委托青岛联科司法鉴定所对《青岛市存量房买卖合同》、《转移登记申请表》、《房地产登记询问记录》中三个“傅令峨”的签名及捺印的真伪进行鉴定。鉴定结果为上述三个签名均非傅令峨本人书写，捺印也不是傅令峨本人捺印。据此，本院于2013年5月13日作出（2011）四民初字第2010号民事判决书，判决确认2011年1月14日以傅令峨与郑承欢的名义签订的《青岛市存量房买卖合同》无效。招商银行不服该民事判决书，上诉至青岛市中级人民法院，青岛市中级人民法院经审理后认为原判决正确，于2014年2月27日以（2013）青民一终字第2236号民事判决书驳回上诉，维持原判。该判决现已生效。
另查明，2011年3月8日至5月10日期间，郑承欢分别向第三人招商银行借款43万元、向第三人胡彦艳借款25万元、向第三人王卓借款10万元。上述三笔借款均以涉案房屋为抵押并办理了抵押登记。后该三方均向法院起诉郑承欢，法院依法作出（2011）南商初字第70678号、（2011）南民初字第70714号、（2012）北民三商初字第135号民事判决书，判令被告归还借款及利息，并确认了上述债权人对涉案房屋价款享有优先受偿权，三份民事判决书均已生效。
本院认为，《房屋登记办法》第三十三条规定：“申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）、登记申请书；（二）、申请人身份证明；（三）、房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）、证明房屋所有权发生转移的材料；（五）、其他必要材料。前款第（四）项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。”现作为房屋转移登记材料所必需的《青岛市存量房买卖合同》被人民法院生效民事判决书确认无效，《转移登记申请书》和《房地产登记询问记录》中的“傅令峨”签字也已证明为伪造，被告为第三人郑承欢颁发涉案房屋青房地权市字第××号房地产权证的主要依据不足。另外，第三人招商银行、第三人胡彦艳、第三人王卓分别向第三人郑承欢发放借款时，涉案房屋登记在郑承欢名下，郑承欢以涉案房屋作抵押，并办理了抵押权证，上述三名抵押权人是通过合法途径取得的抵押权，其抵押权系善意取得。根据最高人民法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款规定，“被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。”故应当确认被告为第三人郑承欢颁发房地产权证的具体行政行为违法。综上，依据最高人民法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第（三）项之规定，判决如下：
确认被告青岛市国土资源和房屋管理局2011年3月3日向第三人郑承欢颁发青房地权市字第××号房地产权证的具体行政行为违法。
案件受理费人民币50元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 田 麟
人民陪审员 王 翠 玲
人民陪审员 王 洪 亮
二〇一四年八月六日
书 记 员 杨欣存在