广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2071民初11807号原告：中国建设银行股份有限公司中山市分行，住所地广东省中山市东区中山三路45、47号，组织机构代码X3153397－7。主要负责人：张真理，行长。委托诉讼代理人：兰支恒、广东雅商律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾少晖，广东雅商律师事务所律师。被告：张永福，男，1977年9月16日出生，汉族，身份证住址黑龙江省龙江县。被告：中山市正和房地产开发有限公司，住所地广东省中山市石岐区天鸿路14号天明花园C区天宝阁7、8、9、10、11卡商铺，统一社会信用代码91442000551719695N。法定代表人：ＸＸ。委托诉讼代理人：何演辉，广东威格信律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈嘉瑜，广东威格信律师事务所律师。原告中国建设银行股份有限公司中山市分行（以下简称建行中山分行）诉被告张永福、中山市正和房地产开发有限公司（以下简称正和公司）金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，本案现已审理终结。原告建行中山分行诉称：因张永福拖欠购房贷款本息不还，为此向法院起诉，请求判令：1.解除建行中山分行与张永福签订的个人住房（商业用房）借款合同；2.张永福立即向建行中山分行偿还借款本金489600元及至还清之日止的利息（利息包括正常利息、逾期罚息，且暂计至2016年5月9日为11244.57元，其中正常利息10911.69元，罚息332.88元，借款逾期之日起至还清之日止按照合同约定计算利息），共计500844.57元；3.张永福、正和公司承担律师费29033元；4.建行中山分行对张永福所提供的抵押物处置价款享有优先受偿权；5.正和公司承担连带保证责任。在本案审理过程中，建行中山分行称起诉后被告有部分还款，截至2016年10月9日尚欠本金474300元、利息（含罚息）2044.13元，这里是已经扣了开发商的保证金，其他诉求不变。被告张永福在法定期限内未提交答辩状，亦未到庭应诉、质证及抗辩。被告正和公司未到庭，但提交答辩意见如下：在起诉后，建行中山分行一直从正和公司的保证金账户中每月扣除张永福的供楼款。另外，正和公司认为计算罚息没有法律依据。若法院判决正和公司承担连带责任，正和公司愿意立即代替张永福清还所有欠款给建行中山分行，但我方清还全部款项后，建行中山分行应注销抵押物的抵押登记。经审理查明：贷款人：建行中山分行。借款人：张永福。借款合同签约情况：2014年12月1日签订《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：440786441201220140767610）。借款用途：支付购买涉案房产。贷款本金金额：510000元。贷款期限：自2014年12月2日到2039年12月2日止。贷款执行利率：贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮5.0%。该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止，依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。借款逾期的罚息利率：在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%，贷款利率按照前述调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整。本合同借款逾期是指借款人未在本合同约定的时限前足额偿还任一期借款本息的行为。约定还款方法：等额本金还款法。提前收贷约定：如借款人发生不按本合同约定足额偿还借款本息或其他应付款项等情况，则构成违约，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息，自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和结息方式计收罚息和复利。放贷时间：2014年12月2日。欠款情况：自2015年7月开始陆续出现逾期，未能按时足额偿还贷款，之后有部分还款，但没有足额清偿。截至2016年10月9日，被告尚欠借款本金474300元、利息（含罚息）2044.13元。抵押担保情况：张永福提供的抵押物已办理抵押登记备案手续（抵押登记备案编号：易房抵字第DY201439954号），抵押权人为建行中山分行，房屋座落确定为中山市石岐××正和××房，但至本案法庭辩论阶段结束时尚未取得房屋所有权证和房屋他项权证。连带责任保证情况：2013年5月22日，正和公司作为甲方与建行中山分行作为乙方签订《商品房销售贷款合作协议书》约定：乙方对符合贷款条件的购房人购买甲方开发建设并依法销售的坐落于中山市石岐区悦来南路35号经批准命名为正和上林苑的商品房发放个人住房贷款。甲方同意在乙方承诺贷款额度内，对每一购房人向乙方借款提供无条件、不可撤销的连带责任保证，保证金额为借款人贷款本金、利息（包括罚息）及乙方为实现债务而发生的有关费用（包括处置抵押物费用等），并随着借款人逐期还款而相应递减。保证期限从乙方与借款人签订的借款合同生效之日起，至甲方为购房人办妥所购住房的房屋所有权证，并办妥房屋抵押登记，将房屋他项权证等房屋权属证明文件交乙方保管之日止。甲方同意在其保证期间内，如借款人未能依照合同约定按时偿还贷款本息或相关费用以及乙方全额回收贷款时，甲方同意乙方在乙方开立的任何存款账户中直接扣收有关款项。协议还约定了其他事项。律师费用情况：2016年5月24日，建行中山分行作为甲方与广东雅商律师事务所作为乙方签订《委托代理协议》约定：甲方委托乙方处理甲方与借款人晁耀斌等18人（见附件）之间的诉讼事宜，乙方代理人的工作范围包括诉讼（一审、二审）、执行中的全部事务。代理费支付标准为：在本协议签订10日内，甲方支付前期代理费2000元/案；在收到法院出具的立案受理通知10日内，甲方按起诉标的金额分段按比例累加计算支付代理费：10万元（含10万元）以下收取6%，10万元至50万元（含50万元）收取5%，50万元至100万元（含100万元）收取4%……2016年7月27日，广东雅商律师事务所开具本案律师费发票，金额29033元。本院认为：建行中山分行与张永福签订的《个人住房（商业用房）借款合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应恪守履行。建行中山分行依约发放贷款，已履行了出借款项的义务，张永福亦应当全面履行还款义务。因张永福未按约还款，双方约定解除合同的条件已成就，故建行中山分行请求解除合同并提前收回已发放的贷款本息，理据充分，本院予以支持。张永福拖欠的借款本息数额，有建行中山分行提供的证据为证，张永福没有提供证据予以推翻，因此，本院采信建行中山分行的主张，确认其主张的数额。至于律师费，因《个人住房（商业用房）借款合同》已约定建行中山分行因催收贷款本息产生的费用由张永福承担，建行中山分行已提供证据证明律师费已实际发生且没有超过收费标准。故本院亦予以支持。张永福提供的抵押物已办理抵押登记，当其不履行债务时，建行中山分行有权以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。此外，依据正和公司与建行中山分行签订《商品房销售贷款合作协议书》约定，张永福为购买涉案房屋而欠建行中山分行的债务属于正和公司的连带责任保证范围且尚在保证期限内，故正和公司应对张永福所欠建行中山分行的本案债务承担连带责任保证。并且，该协议书还约定，如借款人未能依照合同约定按时偿还贷款本息时，正和公司同意建行中山分行在其开立的存款账户中直接扣收有关款项，该约定实际上赋予了建行中山分行在一定范围内可要求正和公司先行承担保证责任的权利，范围限定在正和公司开立在建行中山分行的银行账户存款。建行中山分行在本案中主张已扣收正和公司的银行存款。另外，建行中山分行和正和公司再无约定被担保的债权既有物的担保又有人的担保时实行担保权的顺序。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条关于“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权”的规定，建行中山分行应当就张永福提供的抵押物实现债权，仍不足部分由正和公司承担连带保证责任。正和公司承担保证责任后，有权向张永福追偿（包括已被扣收的银行存款部分）。综上，建行中山分行的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。张永福经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，应承担相应的诉讼风险。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司中山市分行与被告张永福签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：440786441201220140767610）。二、被告张永福于本判决发生法律效力之日起七日内共同向原告中国建设银行股份有限公司中山市分行清偿本金474300元及利息【利息包括正常利息、逾期罚息，暂计至2016年10月9日合计为2044.13元，之后至清偿之日止，贷款利率在基准利率水平上上浮5.0%，并自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，在每年的1月1日调整一次；借款逾期的罚息利率在前述贷款利率的水平上上浮50%，贷款利率按照前述调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整】。三、被告张永福、中山市正和房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内共同向原告中国建设银行股份有限公司中山市分行支付律师费29033元。四、被告张永福逾期履行上述债务，原告中国建设银行股份有限公司中山市分行有权对被告张永福提供的抵押物即位于广东省中山市石岐区悦来南路37号正和上林苑16栋1502房（抵押登记备案编号：易房抵字第DY201439954号）折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿本案债权。五、对原告中国建设银行股份有限公司中山市分行扣收被告中山市正和房地产开发有限公司开立在原告中国建设银行股份有限公司中山市分行的银行存款及对处分上述抵押物仍不能清偿的债务部分，由被告中山市正和房地产开发有限公司承担连带保证责任。被告中山市正和房地产开发有限公司承担连带保证责任后，有权向被告张永福追偿（包括已被扣收的银行存款部分）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9098元（原告中国建设银行股份有限公司中山市分行已预交），由被告张永福、中山市正和房地产开发有限公司共同负担并于本判决生效之日起七日内直接返还给原告中国建设银行股份有限公司中山市分行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  郭卫洪人民陪审员  郭泳欣人民陪审员  邓杏妹二〇一六年十月二十六日书 记 员  李泳瑜周晓文