湖南省怀化市鹤城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）怀鹤民一初字第93号
原告张荣友，男，侗族，1990年7月21日出生，。
委托代理人杨旭涛（特别授权），湖南淮新律师事务所律师。
被告怀化市凯通房地产开发有限公司。
法定代表人张伟贤，职务董事长。
委托代理人赵栋（特别授权），男，1966年10月1日出生，汉族。
委托代理人舒小兵，男，1973年7月15日出生，汉族。
原告张荣友与被告怀化市凯通房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年1月22日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年3月11日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人杨旭涛、被告怀化市凯通房地产开发有限公司的委托代理人赵栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张荣友诉称：原告于2012年2月21日与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告位于怀化市鹤城区湖天南路西侧怀化市图书馆旁在建的凯通领御小区第3幢13层13A01号商品房，该商品房建筑面积怀化市房地产测量事务所最终实测为136.81平方米（包括被告应赠送的入户花园面积5.33平方米），该商品房单价为3248元／平方米，应付总房款为：（136.81-5.33）平方米×3248元／平方米=427047元。已付房款为：136.81平方米×3248元／平方米=444359元，其中被告多收了入户花园面积的房款为：（已付房款）444359元-（应付房款）427047元=17312元。一、关于逾期交房。《商品房买卖合同》第八条、第九条约定被告于2012年12月31日前将商品房交付原告使用，逾期不能交房，被告向原告按日支付已交付房价款的万分之一的逾期交房违约金。但到合同约定最后交付期限，被告未能按合同约定履行交付义务。2014年7月1日，原告无奈接收了没有达到约定交房条件的该商品房。直至现在，被告仍未能整改该商品房存在的诸多质量不达标问题。依约被告应向原告支付逾期交房违约金，具体金额计算从合同约定的最后交付期限（2012年12月31日）第二天即2013年1月1日起至实际交付之日2014年7月1日（共547天）止产生的逾期交房违约金为：（已付房款）444359元×1／10000／天×547天＝24306元。二、关于逾期办证。《商品房买卖合同》第十五条约定：因出卖人责任，买受人不能在2013年12月31日前取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。被告已经向原告收取了与办证相关的全部费用。而使原告（买受人）不能在2013年12月31日前取得房地产权属证书的原因，第一是被告没有按约交房；第二是被告把向原告代收取的办理两证的相关税费挪用，未缴至相关部门。此情形属于因出卖人（被告）责任使买受人（原告）不能在2013年12月31日前取得房地产权属证书的情形。因此，被告依约应向原告支付因被告原因使原告不能在2013年12月31日前取得房地产权属证书的违约金为：（已付房款）444359元×0.5％＝2222元。被告并应及时履行为原告办理该商品房的房地产权属证书的义务。三、关于赠送入户花园。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”根据上述规定，就本案被告在给原告的商品房销售宣传资料中的所有“3栋标准层户型”彩页里明确允诺“赠送入户花园，出入家门更加从容。”此“允诺”具体确定并对《商品房买卖合同》的订立以及房屋价格的确定有重大影响，且被告的销售人员在销售时已经明确告知原告，故应当视为要约，即应当视为合同内容。此“允诺”的事项既然是合同内容，被告应当履行“允诺”从而赠送入户花园，也就是说入户花园的面积是购房时被告赠送面积不应计算房款。而被告在计算房款时，多收不该计算的入户花园面积5.33平方米的房款。故被告应向原告返还多收了的入户花园面积的房款为：（已付房款）444359元-（应付房款）427047元=17312元。四、关于返还多收的其他费用。《商品房买卖合同》第六条第二项约定的其他费用计取项目、方式、数额分别应为：交易契税（房屋交易额427047元×2％＝8541元）、房屋专项维修基金（购房总额427047元×2％＝8541元）、权属登记费80元、办理土地使用权证费用345元、代办费用（总价427047元×0.2％=854元），总计18361元。而被告实收：19046元（先预收）。所以，被告应向原告返还多收的其他费用为19046元（实收）-18361元（应收）=685元。五、关于开具正式发票。被告对向原告所收的款项只开具了收款收据，没有按照规定开具正式发票给原告，违反了《中华人民共和国发票管理办法》的规定。出卖人开具发票、买受人取得发票是买卖合同中无需当事人明确约定而存在的附属权利义务。被告应向原告开具正式发票。综上，原告请求人民法院依法判令：1、被告向原告支付逾期交房违约金24306元；2、被告向原告支付因被告原因使原告不能在2013年12月31日前取得凯通领御小区第3幢13A01号商品房的房地产权属证书的违约金2222元；被告及时履行为原告办理该商品房的房地产权属证书的义务；3、被告向原告返还多收的入户花园面积房款17312元；4、被告向原告返还多收的其他费用685元；以上四项共计（人民币）44525元；5、被告向原告（对向原告所收的款项）开具正式发票；6、由被告承担本案诉讼费用。2015年3月20日，原告向本院申请撤回了关于要求被告及时履行为原告办理该商品房的房地产权属证书的义务的诉讼请求。
被告怀化市凯通房地产开发有限公司（以下简称“凯通公司”）辩称：1、原告在2014年5月5日已办理收房手续，我公司给予物业费的减免优惠，双方签订收房及放弃逾期交房违约责任主张权利的协议，并预交半年物业费，因此被告不存在承担延期交房违约金；2、被告公司已经在2013年办理了房产总证，因此，我们公司办证不存在违约，也就不存在逾期办证违约金；3、入户花园面积房款的问题应该严格按照合同的约定履行，我们公司没有违约多收房款和其他费用；4、销售不动产的正式发票要等办理业主分户房产证以后才由税务部门开具。
经审理查明：2012年2月21日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的“凯通领御”住宅住房一套，房号为第3幢13A01号房，建筑面积134.91平方米，每平方米购房单价3248元，总购房价款438128元；被告应在2012年12月31日前交房给原告，交房时必须经竣工验收合格并取得竣工验收备案表；被告逾期交房超过60日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交房期限的第二天起至实际交房日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金；被告应在2013年12月31日前为原告办理好房地产权属证书，逾期未办理，按原告已付房款支付0.5%的违约金；商品房交付时，产权登记面积与合同约定面积发生差异，最终以怀化市房产局核定面积为准，据实结算，多退少补；原告委托被告办理房屋所有权证和土地使用权证，由被告向原告代收办证相关费用（交易契税、房屋维修基金、权属登记费、办理土地使用权证费、代办费用等）……。合同还就其他事项做了具体约定。庭审中，原、被告均自认，原告实交房款444359元，并已交清相关的办证费用，但收款时未开具正式发票。凯通领御3号楼于2013年5月29日竣工验收合格，于2013年7月26日完成竣工综合验收文件备案。被告于2013年8月28日通过邮局挂号信方式通知原告收房，原告于2014年收房，2014年5月5日，原告张荣友（甲方）与被告凯通公司（乙方）签订《协议》一份，双方约定：一、甲方已购买了乙方开发的凯通领御3栋13A01房，双方签订了商品房买卖合同。现乙方已于2014年5月5日将上述房地产交付给甲方使用；二、甲方自愿放弃对乙方因商品房买卖合同引起的延期交房违约责任的主张权利。亦不得再以任何理由再要求乙方承担因商品房买卖合同引起的延期交房违约责任。乙方尽量优先支持、配合甲方收房、装修等事项；三、本协议自双方签字盖章时即刻生效。2014年7月1日原告交纳2015年8月1日至2016年1月31日物业费。原告购买的房屋在建成后，经怀化市房产测绘事务所测量，实际建筑面积136.81平方米，其中入户花园面积5.33平方米。被告至今未为原告办理好房屋所有权证及国有土地使用权证。
另查明，原告在购买被告开发的“凯通领御”商品房之前，被告通过广告单的方式进行宣传，该广告单有明确的户型图文样式，并标注有“赠送超大入户花园，出入家门更加从容优雅”、“本广告仅为要约邀请，一切图文资料、规划设计均以政府最终授准文件及双方签订的买卖合同为准，最终解释权归开发商所有”等文字。
上述事实，经本院公开开庭审理，原、被告双方当庭举证、质证和辩论，本院确认，有下列证据证明：
1、原告身份证明、被告营业执照、组织机构代码证，证明原、被告诉讼主体资格；
2、商品房买卖合同及付房款、办证等费用凭证复印件一组，证明原、被告房屋买卖所约定内容及原告的付款情况；
3、3栋标准层户型宣传广告，证明被告广告宣传的内容；
4、户室面积对照表、怀化市房地产测量事务所“关于怀化市凯通房地产开发有限公司凯通领域项目住宅商品房入户花园面积情况说明”复印件各一份，证明原告购买的房屋实际建筑面积及入户花园的面积；
5、竣工验收备案表复印件一份，证明原告购买房屋的竣工验收及备案情况；
6、挂号信收据复印件，证明被告通知原告收房的时间；
7、2014年5月5日原、被告签订的《协议》复印件一份、收据复印件一份，证明双方对被告逾期交房事项已达成处理协议，2014年7月1日原告预交物业费情况；
8、庭审笔录一份，证明本案相关事实。
本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》，双方意思表示真实，没有违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方应全面履行。被告开发的第3幢房屋在2012年12月31日前，即合同约定交房期限内，未达到交房条件，其逾期交房违约行为客观存在，本院予以认定。被告虽于2014年才将房屋交付给原告，但是，2014年5月5日原、被告双方签订了协议，双方约定原告不再对被告主张逾期交房的违约责任，原告自愿放弃了对自己权利的主张，该协议对原告具有法律约束力，故对原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。原、被告签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：被告应在2013年12月31日前为原告办理好房地产权属证书，逾期未办理，按原告已付房款支付0.5%的违约金。原告交付了被告相关办证费用，但被告至今未为原告办理好房地产权属证书，应支付原告逾期办证的违约金2222元（已交购房款444359元×0.5%）。被告在推销房屋销售的广告宣传图文资料中标注了“赠送超大入户花园，出入家门更加从容优雅”文字，但同时也明确标注了“本广告仅为要约邀请，一切图文资料、规划设计均以政府最终授准文件及双方签订的买卖合同为准，最终解释权归开发商所有”，原、被告签订的《商品房买卖合同》中并无赠送入户花园内容，即双方对赠送入户花园事项未达成一致，故对原告要求被告返还多收的入户花园面积房款17312元的诉讼请求，本院不予支持。被告现尚未给原告办理好国有土地使用权证及房屋所有权证，原、被告双方也没有就相关税费进行过结算；原告主张入户花园属赠送的观点，本院也未予支持，故原告要求被告返还多收的其他费用685元的诉讼请求，没有事实依据，本院不予支持。原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定产权登记面积与合同约定面积发生差异，最终以怀化市房产局核定面积为准，据实结算，多退少补。现双方未就最终核定面积进行结算，尚不具备开具发票的条件，被告已向原告出具收据，未对原告民事权益构成实际损害，故对原告要求被告对已收款项开具正式发票的诉讼请求，本院不予支持。因原告已撤回关于判令被告及时履行为原告办理该商品房的房地产权属证书的义务的诉讼请求，故对该诉讼请求，本院不再判决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十五条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告怀化市凯通房地产开发有限公司支付原告张荣友逾期办理房地产权属证书的违约金2222元，于本判决生效后7日内付清；
二、驳回原告张荣友的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费913元，由原告张荣友承担456.5元，被告怀化市凯通房地产开发有限公司承担456.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。
审 判 长 张 帆
人民陪审员 舒友德
人民陪审员 向绪平
二〇一五年六月十八日
代理书记员 杨 坤
附法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第十五条要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。
商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
2、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。