中华人民共和国大连经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2015）开民初字第4178号原告（执行案外人）：刘琳，女，1980年5月19日生，汉族，住大连市沙河口区。委托诉讼代理人：宁云峰，辽宁裕景律师事务所律师。被告（申请执行人）：金�成，男，1963年10月31日生，汉族，大连圣凯进出口贸易有限公司董事长，住大连市沙河口区。委托诉讼代理人：金洪智，辽宁申智律师事务所律师。委托诉讼代理人：李宏熙，辽宁申智律师事务所律师。被告（被执行人）：金容基（KIMYOUNGKI），男，1960年3月14日生，韩国国籍，韩国起元株式会社社长，住韩国首尔特别市永登浦区杨平洞四街。委托诉讼代理人：胡金子，女，1966年3月11日生，汉族，住山东省烟台市开发区。原告刘琳诉被告金玉成、被告金容基案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人宁云峰、被告金玉成及其委托诉讼代理人金洪智、被告金容基的委托诉讼代理人胡金子到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请�：1.请求依法裁判大连市沙河口区中山路538号3—25—1号房屋归原告所有；2.请求依法裁判不执行大连市沙河口区中山路538号3—25—1号房屋。事实与理由：2010年8月10日，原告与被告金容基、赵银玉的代理人文炳冠签订了《房地产买卖合同》，约定以2624500元购买位于大连市沙河口区中山路538号3—25—1号房屋。签订合同后，原告支付了购房定金670000元，被告金容基将房屋交予原告居住，原告陆续支付了剩余购房款。现原告得知在本院执行的被告金玉成与被告金容基的借款合同纠纷一案中，本院于2010年9月20日查封了位于大连市沙河口区中山路538号3—25—1的房屋。因原告与被告金容基订立了《房屋买卖合同》并实际履行支付全部房屋价款，故原告认为大连市沙河口区中山路538号3—25—1号房屋归原告所有。被告金玉成辩称：不同意原告的诉讼请求。1.该房屋存在�押，买卖合同未经抵押权人同意，且文炳冠不具有买卖房屋的授权，房地产买卖合同无效；2.原告未支付实际款项，也非合法占有案涉房屋。被告金容基辩称：同意被告金玉成的意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提供的证据及证明事项如下：一、房地产买卖合同及公证书，形成于2010年8月10日。证明：本案原告与被告金容基的委托人文炳冠在房地产中介公司签订了房地产买卖合同。二、收条。证明：在签订合同当日即2010年8月10日原告向文炳冠支付了该房屋的首付款670000元。三、公证认证书。证明：被告金容基与赵银玉委托宋善友处理案涉房屋的相关买卖过户事宜，时间是2010年11月9日。四、房款收条。证明：原告向宋善友支付了剩余房款1954500元。五、执行异议的案件庭审笔录。证明：宋善友收到了上述支付款项。六、居住证明及物业费发票。证明：原告自2010年9月开始在案涉房屋居住至今。七、产权证复印件。证明：该产权证上载明原告购买房屋时该房屋抵押已注销。对上述证据被告金玉成质证表示：证据一房地产买卖合同及公证书，真实性有异议，公证授权委托书系复印件，该份授权复印件应为伪造。证据二收条，真实性有异议，因为无法确认是否是文炳冠签的字。证据三公证认证书，真实性无异议，但这个授权中未包括代收房屋款项。证据四房款收条及证据五庭审笔录，真实性均有异议，这两份证据收条是伪造的，证人证言是虚假的，宋善友本身就是房屋的实际购买人。证据六居住证明及物业费发票，我们认为这个房屋在2010年9月已经被查封，原告进入该房屋也不是被告金容基向其交付的钥匙，对该房屋属于非法占有。证据七产权证复印件，这个房屋当时的产权证原件在民生银行，原告有义务在买房屋时审查房屋原件而非复印件。被告金容基与被告金玉成的质证意见一致。被告金玉成提供的证据及证明事项如下：最高额抵押合同。证明：案涉房屋存在抵押，抵押于民生银行，金额为1500000元，自2009年7月1日开始抵押。原告及被告金容基质证表示：对上述证据的真实性没有异议。经本院审查，原告提供的证据一房地产买卖合同及公证书，其中授权公证书系复印件，二被告对其真实性不予认可，其证据效力不予确认；房地产买卖合同，二被告对其真实性未提出异议，与本案具有关联性，作为定案依据。证据二收�，二被告对文炳冠签字的真实性有异议，该证据虽与房地产买卖合同相关联，但收款人的真实性无法确认且原告未能提交其他证据予以佐证，不作为定案依据。证据三公证认证书，二被告对真实性无异议，该证据与本案具有关联性，作为定案依据。证据四房款收条，二被告对其真实性有异议，其证据效力不予确认。证据五庭审笔录，二被告对其真实性均有异议，认为证人证言是虚假的，但该证据本身具有真实性，作为定案依据。证据六居住证明及物业费发票，二被告对真实性无异议，该证据与本案具有关联性，作为定案依据。证据七产权证复印件，该证据真实性无法认定，不作为定案依据。被告金玉成提供的最高额抵押合同，原告及被告金容基对其真实性均无异议，与本案具有关联性，作为定案依据。依据上述认定的证据及当事人当庭陈述，�院认定以下事实：本院在执行被告金玉成（申请执行人）与被告金容基（被执行人）债务纠纷一案中，于2010年9月20日依法查封了被告金容基名下位于大连市沙河口区中山路538号3－25－1房屋一套。原告于2013年向本院提出执行异议，本院裁定驳回原告的异议。另查，2009年7月，被告金容基以案涉房屋作抵押与中国民生银行股份有限公司大连分行签订个人最高额抵押合同，最高债权额为人民币1500000元。2010年8月10日，文炳冠以被告金容基、赵银玉代理人的身份与原告签订案涉房屋的买卖合同，约定价款为2624500元，当日交付定金670000元，收到定金后卖方交付房屋，定金可冲抵房款等内容，对剩余房款交付时间未约定。同年11月9日，被告金容基及其妻子赵银玉（CHOEUNOK）共同出具委托书，内容为“由于我夫妻二人现在在韩国居住，故委托宋善�全权代表我们到有关部门办理出售我们夫妻名义的房产事宜，在办理上述事宜中，受托人所签署的文件，我们均予以承认，并愿意承担由此引起的法律责任。房屋地址辽宁省大连市沙河口区中山路538号3单元25层1号……”。该委托书于2010年11月11日经我国驻韩国使领馆认证。在本院执行异议听证过程中，宋善友出庭作证陈述：2010年8月，原告与被告金容基的代理人文炳冠通过中介签订了案涉房屋买卖合同，原告交付670000元首付款后中介将房屋钥匙交给原告。其后一个月发现房屋有抵押，至2012年原告陆续以现金方式向宋善友交付购房款1950000余元，因未过户，该款项未交付被告金容基。再查，沙河口区星海湾街道新希望社区于2012年7月曾出具证明，证明原告自2010年9月起在案涉房屋居住。2012年至2015年原告为案涉房屋交纳物业费。本院认为�《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。依据上述规定，原告主张其对案涉房屋享有权利能够排除执行，必须符合上述法律规定的四个条件，但原告提供的证据不足以证明其对案涉房屋的买卖符合上述条件。首先，原告提供的证据不足以证明原告在本院查封之前已经占有案涉房屋。其次，原告主张已经支付全部房屋价款，二被告对�事实不予认可；原告仅以文炳冠、宋善友的房款收条证明已经支付全部房屋价款，在无法确认被告金容基对文炳冠有授权及被告金容基对宋善友无收取房屋价款的代理授权，且原告未提供其他证据予以佐证的情况下，原告的该主张证据不足。据此，本院认定原告对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，对原告依法裁判不执行大连市沙河口区中山路538号3－25－1号房屋的请求，本院不予支持；基于相同的理由，对原告依法裁判大连市沙河口区中山路538号3－25－1号房屋归原告所有的请求，本院亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之�定，判决如下：驳回原告刘琳的诉讼请求。案件受理费人民币27796元，由原告刘琳负担。如不服本判决，原告刘琳、被告金玉成可在判决书送达之日起十五日内，被告金容基向可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长 曲  作  侠审 判 员 曹    雨人民陪审员 苏  秋  艳二〇一六年十一月二十一日书 记 员 丛燕妮（代）附相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁�驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。