河北省张家口市桥东区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀0702民初879号
原告刘博（反诉被告），男，1975年4月7日出生，汉族，个体工商户，现住张家口市桥东区。
委托代理人李莉，河北震河律师事务所律师。
被告铁秀梅（反诉原告），女，1952年3月29日出生，汉族，退休职工，现住张家口市桥东区。
委托代理人孟君，河北崇正律师事务所律师。
原告刘博（反诉被告，以下简称原告）与被告铁秀梅（反诉原告，以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月18日立案后，依法适用普通程序，于2015年7月9日作出（2015）东民初538号民事判决。原告刘博不服该判决，向河北省张家口市中级人民法院提起上诉。河北省张家口市中级人民法院于2015年12月10日作出（2015）张商终字第633号裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘博及委托代理人李莉，被告铁秀梅及委托代理人孟君到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。
原告刘博向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告返还2个月半的租赁费14600元，2、请求判决被告赔偿承包费损失37500元，装修费22500元、原告自备设备损失13050元、搬家费5440元、安置费11700元、2009年承包期换水表费4500元、替被告垫付洗车卡2500元。事实和理由：从2010年8月开始，原告向被告承租位于张家口市桥东区建国路7号底商和二楼共计10间房屋作为捷驰汽车维护部之经营用房。双方签订了租赁协议，租赁期从2010年8月1日至2011年7月31日，租赁合同到期后，原、被告以每年续租的方式延续着租赁合同。2013年1月22日原告向被告一次性交纳了一年的承租费用，承租期限为2012年8月1日至2013年7月31日。2012年4月，原告与贾永签订了承包经营合同，双方约定，由贾永承包捷驰汽车维护部的经营权，承包经营期限为5年，2013年度年承包费为18万元。2013年春节过后，原告所承租的经营用房的业主找到原告要求原告搬离。原告找到被告，被告告知原告其有合法的承租权和转租权，继续承租一事由其和新业主交涉，并告知原告要坚持不能搬离。直至2013年5月，被告也没有与新业主就继续承租一事达成一致。一边是新业主一次比一次严厉的搬离通知，一边是被告要求原告赖着不要走，原告成为被告谈判的筹码，成为最终的受害者。2013年5月15日，新业主向原告下了最后通知，限期三天搬离，三天后他们将要对房屋进行拆装，届时一切损失由原告自负。原告最后在被告同意情况下，匆忙雇佣车辆搬迁经营货物，被告最后告知原告对设备不要搬，如果出现损失由其负责赔偿。原告认为，被告租赁给原告经营用房，原告首先应具备合法的承租权和转租权，才能保证原告在租赁期内不受任何损失，现原告在承租期间内遭受到的损失被告应负过错责任。原告与被告协商多次，被告总是敷衍和推脱，无奈，原告只能诉至贵院。
被告铁秀梅答辩并反诉称，被告于2003年5月30日承租张家口市化工轻工材料总公司所有的位于桥东区建国路7号房屋底商和二楼房屋共计10间作为韩泰轮胎专卖店的经营用房，租赁期限从2003年5月30日至2007年5月29日，租赁合同到期后，被告以每年续租的方式向张家口市化工轻工材料总公司延续该租赁合同，2012年8月31日张家口市化工轻工总公司破产管理人以抵顶欠款方式冲抵相应期限租赁费（金额为83978.27元，期限为2012年6月1日至2013年12月30日止）。2009年7月22日刘博与被告签订承包协议，约定由刘博承租上述房屋，年租金10万元，屋内原有设备折价9万元由刘博使用。2010年7月9日双方又签订租赁协议，以年租金10万元续租该房屋，并约定刘博如需转租需经被告同意。刘博于2013年1月22日向被告缴纳了7万元租金，承诺期限为2012年8月1日至2013年7月31日，还差当年租金3万元未交。刘博在未征得被告同意情况下将房屋转租，并且将房屋原有设备损坏丢失已构成违约。按照买卖不破租赁的原则，被告拥有合法的承租权，刘博擅自转租并搬离所造成的损失应由其本人承担。故此请求法院依法驳回刘博诉讼请求并反诉要求判令刘博支付租赁费3万元，赔偿设备损失9万元。
经审理查明，2002年1月8日，张家口市中级人民法院作出（2001）张经二终字第110号民事判决书，判决张家口市轮胎专营中心给付铁秀梅（本案被告）88550元，利率按合同约定15‰负担。张家口市化工轻工材料总公司（以下简称化工公司）、张家口市轮胎专营中心于2003年5月20日与被告铁秀梅签订租赁协议书一份，约定化工公司将位于张家口市桥东区建国路7号办公楼的一楼大厅4间和二楼楼梯北部分的全部房间（以下简称诉争房屋）出租给被告，以抵顶张家口市轮胎专营中心欠被告的债务，每年租金50000元（其中抵顶债务30000元，交现金20000元），租期从2003年5月30日至2007年5月29日，共抵顶债务本息120000元。诉争房屋租赁到期后，被告继续承租该房。2012年8月31日被告向化工公司破产人交纳诉争房屋的房租金83978.27元，化工公司2015年6月28日证明该租金为19个月。原告刘博与被告铁秀梅于2009年7月22日签订承包协议一份，约定被告将张家口市桥东区建国路7号的韩泰轮胎专卖店（位于诉争房屋内）承包给原告及李铁鑫，承包费100000元，期限从2009年8月8日至2011年8月7日，屋内设备共计折合9万元（后附详细价格、清单)。2010年7月9日原告与被告签订租赁协议书一份，约定被告将诉争房屋租赁给原告，年租金100000元，期限2010年8月1日至2011年7月31日止；如租赁期满续租，另行订立补充协议，如不续租，提前两个月通知，如转租须被告同意，租金给被告，差价给原告；原告应保护房屋的室内装修及水源设施，如需改动须经被告同意。租赁到期后，原告继续租赁诉争房屋，但未订立书面协议。原告从2011年8月1日至2012年7月31日每年给付被告租金100000元。2013年1月22日，被告给原告书写收条一张，内容为：收到刘博建国路门店房租（自2012年8月1日至2013年7月31日）70000元。经拍卖取得租赁房屋所有权的第三人向原告主张权利，原告及时通知了被告。2013年5月14日被告将第三人催促其从诉争房屋搬出的短信：“铁姐，又给了你半个月的时间，明天十五号我去收房了。”转发给原告。2013年5月15日原告从诉争房屋搬出。
另查，被告于2015年6月24日庭审时提出反诉，请求判令被告支付房屋租赁费30000元，赔偿店内设备款90000元。
原告围绕诉讼请求提交了证据：1、租房协议书一份、2、交款收据6张，证明原告从2010年8月开始向被告承租位于张家口市桥东区建国路7号底商以及二楼共计10间房屋，租赁行为一直延续至2013年7月31日，最后一张缴款收据是2013年1月22日的交款收据，证明我们当时租被告的房屋租赁期限是从2012年8月1日至2013年7月31日，整个租赁行为是有期限的。3、承包经营合同一份，证明因租赁期短缺2个半月未到期我们被迫搬离，导致我们和第三方签订的承包合同也不能正常履行，因此我们损失2个半月的承包费不能如期收取，损失为37500元。4、电话录音光盘及整理材料，证明因被告不具有承租权直接影响到他转租给我们房子，影响我们的转租权利，第三人在承包期内，要求我们腾房，在这个时间我们与被告多次电话沟通形成录音证据，最后在被告同意的情况下，我们被迫搬离，而且被告在电话录音中一再告知我们，把零碎搬走，把设备给她留下，被告要和第三人解决这个事情。5、改造明细一份，证明要求被告赔偿装修费的损失。6、机器设备收条一张以及照片二张，因被告让我们把机械设备留下等待她处理，导致我们现在也无法拿出这些设备所造成的损失应当由被告赔偿。7、搬家费收条一张，证明因为租赁未到期，导致我们搬家，所以被告应当给予补偿。8、赵刚的房租收条4张，因为提前搬出2个半月造成大量库存商品，找地方存放支出的安置费。9、供水公司的收据一张，证明替被告改造水表的费用。10、洗车卡16张，证明当时原告应被告的请求，将被告在经营期间未洗完车的客户接过来，被告答应等原告洗完车后结算费用。11、搬家时商品交接清单。12、原、被告双方所发的短信打印件，其中2013年5月14日被告把第三人催她搬房子的短信发给我们。当时我们是和被告租赁的房屋，但是第三方是通过法院拍卖取得房屋的所有权，第三人和我们联系因为我们是实际占有，我们回答第三人是被告租赁给我们的，所以第三人和被告联系，被告和我们联系。第三人是15号收的房子，14号被告给我发的信息。被告质证意见：对证据1、2房租协议、收据无异议，但最后一年（2012年8月1日至2013年7月31日），被告应交100000元房租，现欠30000元。被告没人让原告腾出诉争房屋，被告现在也没收到房子。证据4电话录音光盘和整理材料是偷录的，不予认可。被告没有同意原告装修、转包诉争房屋，对机器设备照片无异议，但与原告诉求无关。改造明细单、机器设备收条、搬家费收条、赵钢的房租收条等不具备法律规定的证据要求。对洗车卡不予认可，即对证据3、5-11不予认可。对证据12中2014年4月1日、2日的短信内容不予以认可，此短信内容并不是原、被告双方所沟通的内容并且所留的名字和电话也并非是被告所有，此两天的信息和本案无关。2015年5月6日和2015年3月30日的短信内容是原告给被告所发，现在被告对此短信内容无印象，这只是原告单方主要要求陈述的一个内容，被告从未认可，对于2015年4月1日原告和被告的短信内容，从字面上看应该是原告向被告陈述要起诉法院，然后被告没有直接答复。对于原告所举证的短信内容证据对其关联性提出异议。
被告为支持其的答辩意见及反诉主张提供以下证据：1、张家口市中级人民法院作出的（2001）张经二终字第110号民事判决书，2、化工公司与被告签订的租赁协议书一份，3、化工公司破产人收据、4、化工公司证明，5、设备清单，证被告续租诉争房屋期限应到2013年12月31日，原告使用被告设备的明细。6、2009年9月18日上海韩泰轮胎销售有限公司与张家口恒兴轮胎有限公司签订的专卖店合同、7、租赁房屋室内照片2张、最初的店面照片1张，证明原告所租赁的店内的一切装修均由被告装修完毕，不存在重新装修的问题。原告的质证意见：证据1张家口市中级人民法院民事判决书与本案无关。证据2、3不能证明被告续租诉争房屋期限到2013年12月31日。因化工公司已不存在，证据4无效。证据5未有原告签字，不认可。证据6与本案无关联性，不能达到证明目的。
本院的认证意见：当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提供的证据4被告认为证据获取的方式不合法、证据12关联性提出异议，此二证相互印证证实原告向被告告知了第三人主张权利，而且从短信内容可知第三人通知被告腾房，被告后又将通知短信转发于原告，即告知原告腾房的事实。此案租赁房屋原告将其转包未经被告同意，故对证据3的关联性不予认定。证据5证据形式不合法，不符合法律规定的证据要求，不能证明原告对房屋进行了装修，故对真实性、合法性、关联性不予认可。证据6真实性认定，但不能证明原告将其交于被告管理，故对其关联性不予认定。证据7、8证据形式不合法，不予认定。证据9证实原告为租赁房屋支出了水表改造费2000元，予以认定。证据10经查原告与被告儿子共同承包期间发出的洗车卡，故对其关联性不予认定。证据11证据形式不符合法律规定，不予认定。被告提供的证据1-5具有真实性、合法性，与本案有关联性，予以认定。证据6、7不能达到证明目的，对关联性不予认定。
本院认为,租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物租赁物。租赁期间届满，承租人应当返还租赁房屋。承租人未经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案根据化工公司与被告铁秀梅的租赁合同及租金收条可证，化工公司与被告的租赁合同关系合法有效，该租赁合同关系在2007年5月30日后租赁期限为不定期，被告交纳了租金，故被告对诉争房屋有承租权。被告将诉争房屋转租给原告，在原告搬离诉争房屋前，现有证据不能证实化工公司或化工公司破产人对转租提出异议，故被告将诉争房屋转租给原告的行为合法有效。原、被告之间租赁合同关系在2011年7月31日以后为不定期租赁，原租赁合同继续有效，年租金为100000元。原告主张因被告知道诉争房屋有问题，被告将2012年8月1日至2013年7月31日的租金减少30000元，只收70000元。根据原告提供的2013年1月22日租金收条的内容及双方的陈述，对原告的此主张予以支持。原告以有第三人主张权利为由在2013年5月15日从诉争房屋搬出，解除双方租赁合同关系。提供了被告发给原告的短信及双方的通话为证，以上证据相互印证证实原告向被告告知了第三人主张权利，而且从短信内容可知第三人通知被告腾房，被告后又将通知短信转发于原告，即告知原告腾房，双方的租赁合同于原告搬出之日即解除。因被告的原因提前解除租赁合同，被告应返还未到期的租赁费及赔偿因此给原告造成的损失。原告主张的被告赔偿装修费，租赁合同约定如果原告装修须经被告同意，原告提供的证据形式不合法不能证明对租赁房屋进行了装修，故不予支持。搬家费、安置费的证据形式不合法，不予支持。原告未经被告许可转租，承包费不予支持。原告要求赔偿租赁期内换水表费用，其提供的证据足以证明为租赁房屋利益支出，故本院予以支持。原告主张替被告垫付洗车卡费用，被告不予认可，原告自认是其与被告儿子共同承包期间发出的洗车卡，故本院不予支持。原告主张赔偿自备设备的损失，但原告主张的自备设备并没有交由被告保管，故本院对此主张不予支持。被告提出反诉，原告抗辩已过诉讼时效。被告最早于2015年6月24日庭审时提出反诉主张。被告认可原告于2015年5月15日从租赁房屋搬离，被告无证据证明在原告搬离后至提出反诉请求期间有诉讼时效中止、中断的事由，故对被告反诉请求不予支持，予以驳回。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第二百二十四条、第二百二十八条、第二百二十九条、第二百三十五条、第二百三十六条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、原告刘博与被告铁秀梅的租赁合同于2015年5月15日解除。
二、被告铁秀梅于本判决生效之日起十日内一次性返还原告刘博未到期租金14583元（70000元÷12月×2.5月）、水表改造费2000元，共计16583元。
二、驳回原告刘博其他的诉讼请求。
三、驳回被告铁秀梅的反诉请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费2290元，由原告刘博负担1955元，由被告铁秀梅负担335元，反诉案件受理费1350元，由被告铁秀梅负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。
审 判 长 武剑虹
人民陪审员 侯利英
人民陪审员 孙雪艳
二〇一六年八月二十九日
书 记 员 白 璐
附法条：
《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的的损失。
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
第二百二十八条因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。
第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。
第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。