重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0112民初21676号原告：徐虎成，男，1976年12月23日出生，汉族，住重庆市丰都县。委托诉讼代理人：张瑶，重庆承业律师事务所律师。委托诉讼代理人：高强，重庆承业律师事务所律师。被告：重庆市渝乐园物业管理有限公司，住所地重庆市渝北区。法定代表人：王兵，经理。委托诉讼代理人：江世元，重庆市渝北区兴隆法律服务所法律工作者。原告徐虎成诉被告重庆市渝乐园物业管理有限公司（以下简称渝乐园公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2016年11月2日立案受理后，依法由审判员黄明真独任审判，适用简易程序的小额诉讼程序于2016年11月17日公开开庭进行了审理。原告徐虎成及其委托诉讼代理人高强、被告渝乐园公司的委托诉讼代理人江世元到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。原告徐虎成向本院提出诉讼请求：1.被告赔偿原告财产损失9354元；2.被告赔偿原告从2016年9月起按每月2000元的标准计算至赔偿损失之日止的租金损失；本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年5月28日，原告购买了位于重庆市大渡口区XX路XX小区XX幢XX户型为二室二厅的房屋。同日，原、被告签订《XX小区前期物业管理服务协议》，被告为原告购买房屋的物业服务提供者，被告提供的公共性物业服务的主要内容之一为“共用的上下水管道、落水管、污水管、垃圾房、共用照明、天线等的维修、养护、运行和管理”。原告接房后，于2016年1月至2016年6月进行装修，原告于2016年1月向被告支付了除渣费和装修保证金。原告装修完毕后，计划于2016年国庆入住。2016年9月25日，被告电话告知原告有污水从原告屋内流至公用通道。原告在外上班，就叫自己妻子到场开门查看，发现系共用的污水管堵塞导致污水从原告家的卫生间外冒，且污水已淹没整个房屋。厨房的地漏小孔被堵塞了，原告就将地漏打开，污水才排走了。原告要求被告承担赔偿责任的依据是被告有监督、制止他人将水泥排入污水管的义务，且被告发现堵塞后应当及时疏通。因被告未尽到对污水管的维修、养护、运行和管理的义务，未在污水管道堵塞后及时告知原告，更未及时疏通污水管道而造成了原告的损失。经相关装修公司定损后得知原告屋内损失金额为9354元，同时原告因房屋被污水浸泡无法入住而至今在外租房，给原告造成租金损失，每月租金为2000元。原告为维护自己的合法权益，遂起诉来院。被告渝乐园公司辩称，2016年9月25日，被告的工作人员巡查时得知原告房屋有污水流出，立即向服务中心报告，中心工作人员电话联系了原告到现场，发现是污水管堵塞，污水从厕所冒出，被告立即组织清洁、维修、保安人员对现场进行排污、疏通、清洁等事宜，由于无法疏通，当日就请了专业的疏通人员，但仍无法疏通。由于楼下3-7住户不配合，所以才拖了时间，后来社区和街道出面，被告给了楼下3-7住户2000元保证金，才于2016年9月29日在楼下3-7住户换了污水管，得以正常使用，换出来的管道里有大量的混凝土，二楼以下是门市，被堵塞的管道是从3楼到27楼共用的安装在厕所内的污水管，堵塞位置在3楼。管道内混凝土是新的，量也多，显然是人为的，实际上管道已经使用了1年了，原告装修过程中也是畅通的，发现堵塞后被告进行了维修。被告也无法确认是哪家住户排的混凝土。被告对污水管的管理无法达到每天现场监督的程度，双方合同未约定损失由被告承担，且损失的产生原因是其他无法确定的业主的行为，被告在管道堵塞后亦及时尽到了维修义务，故被告不应当承担原告主张的损失。经审理查明：2015年5月28日，原告与案外人重庆市卢山房地产开发有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》，原告购买了位于重庆市大渡口区XX路XX号XX塔楼XX房屋。同日，以原告为甲方，被告为乙方，双方签订了《XX小区前期物业管理服务协议》，主要约定：第二条乙方提供的公共性物业服务主要内容为：物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用部位具体包括污水管等，物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，具体包括污水管等，排水管道、污水管道的疏通；第二十四条第二款第8项约定乙方向甲方/物业使用人告知物业使用的有关规定，当甲方/物业使用人装修物业时，应与其订立书面的《住宅/商铺装饰装修管理服务协议》，告知装修中的禁止行为和注意事项，并负责监督，对甲方/物业使用人违反《住宅/商铺装饰装修管理服务协议》的行为，要及时制止和纠正，对情节严重的，要及时报请相关部门处理；第三十一条约定在物业服务过程中发生下列事由乙方不承担责任：因业主/物业使用人之间的相邻权纠纷或乙方之外的当事人故意行为产生的民事责任。原告接房后对房屋进行了装修。2016年1月4日，原告向被告支付了装修保证金2000元、除渣费514元、预收水电公摊费100元、2016年1月至2016年3月的预收物管费379.05元。2016年7月1日，原告向被告支付了2016年4月1日至2016年6月30日的物管费389元。关于污水管堵塞的处理过程。2016年9月25日，被告电话通知原告其屋内有污水流出，原告开门后发现系厕所内共用的污水管堵塞导致污水从原告家的卫生间外冒，且污水已淹没整个房屋。被告当日下午将原告屋内厕所的墙面打烂，查看了污水管的检查孔，发现原告这楼没有堵塞，被告当日晚上请了专业人员也未能疏通。被告于2016年9月26日去找楼下住户协商无果，被告找了居委会的工作人员进行协调仍无果。原告于2016年9月27日报警后，公安部门处理亦无果。后经协调，被告于2016年9月29日去楼下住户屋内换了管道，发现管道内全是水泥，换了管道后就没有堵塞了。原告称双方均一直未对房屋进行清洁，2016年9月30日被告叫了清洁工做了清洁；因为被告一直未赔偿原告损失，居委会协调后也让原告放着，原告也考虑到会鉴定损失，故管道疏通后原告一直未对房屋进行维修，没有入住。被告称其于2016年9月25日就给被告房屋扫了水、做清洁，只是没有彻底做干净，2016年9月30日被告又给原告房屋彻底做了清洁，原告现在可以入住。关于损失。原告举示了照片和视频资料，拟证明因污水浸泡案涉房屋导致两个卧室的木地板、屋内所有脚线、墙体、套装门底部和厕所瓷砖损坏；举示了案外人重庆元瑞装饰工程有限公司出具的《XX小区1-4-7定损单据》，拟证明案涉房屋因污水浸泡后的维修损失为9354元；举示了充值回执单2张，拟证明原告从2016年1月开始装修房屋至今未入住案涉房屋，电费只缴纳至2016年6月，之后就未再缴纳电费；举示了原告与案外人彭小丽分别于2015年10月1日和2016年10月1日签订的《房屋租赁合同》共2份，拟证明原告在装修案涉房屋时在外租房居住，因案涉房屋遭污水浸泡损坏后无法入住，继续在外租房居住给原告造成租金损失每月2000元。被告辩称从原告举示的照片看得出部分墙面确实有被水浸泡的情况，地板没有翘，是平整的，瓷砖损坏了，有一米左右踢脚线爆裂，且案涉房屋是经过处理的，是干净的，可以入住；《XX小区1-4-7定损单据》是原告单方面出具，且报价偏高，不能反映实际损失；对2份《房屋租赁合同》的真实性不予认可，无法确认原告是否在合同约定的房屋内实际租住；被告举示了《XX小区XX栋XX号房装修统计情况》和原告于2016年1月4日签字确认的《装修安全责任书》，《装修安全责任书》载明因装修活动造成相邻住宅的管道堵塞……装修业主负责维修和赔偿，拟证明其在业主装修时告知了业主不能造成管道堵塞，尽到了告知义务。原告对财产损失提出了鉴定申请。上述事实，有当事人的陈述及《重庆市商品房买卖合同》、《XX小区前期物业管理服务协议》、《合同书·重庆元瑞装修》、XX小区收款收据、重庆市公安局案（事）件接报回执、照片、视频资料、情况说明、装修安全责任书、XX小区XX栋XX号房装修统计情况等在案佐证，足以认定。充值回执单2张系打印件，且不清晰，无法确认真实性和与本案的关联性，本院不予采纳；《XX小区1-4-7定损单据》系案外人出具，无法确认真实性和与本案的关联性，本院不予采纳；2份《房屋租赁合同》系原告与案外人签订，无法确认真实性和与本案的关联性，本院不予采纳。本院认为，原、被告签订的《XX小区前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。本案争议焦点是被告是否应对原告房屋遭污水浸泡造成的损失承担赔偿责任。第一，依据《XX小区前期物业管理服务协议》第二条的约定，被告负有对污水管维修、养护和管理的义务，负责排水管道、污水管道的疏通。被告在2016年9月25日发现污水外流后及时通知了原告，并在当日下午检查了堵塞原因，当日晚上就请了专业人员来疏通但无果，次日积极与楼下住户协商进屋疏通管道，经过多方协调后被告于2016年9月29日去楼下住户屋内换了管道，2016年9月30日被告还给原告的房屋做了清洁工作。被告从发现污水外流到疏通污水管期间的一系列行为，是在合理期限合理履行了合同第二条约定的义务。第二，依据《XX小区前期物业管理服务协议》第二十四条第二款第8项的约定，被告应当告知物业使用人装修中的禁止行为和注意事项，并负责监督、制止和纠正违规装修行为。首先，被告举示的《装修安全责任书》能够证明被告尽到了告知义务；其次，依据物管工作的现状，不可能要求被告对每一户的装修全天候进行监督；再者，制止和纠正义务的履行前提是发现违规装修的行为，现原告并未举示证据证明被告在发现了违规装修的行为后未履行制止和纠正义务，应当承担相应的举证责任。综上，被告在发现污水管堵塞后及时进行了维修，已经尽到合同义务，不应对原告房屋遭污水浸泡造成的损失承担赔偿责任，原告的诉讼请求没有合同和法律依据，本院不予支持。在被告不对原告的损失承担赔偿责任的前提下，原告申请对财产损失进行鉴定，本院不予允许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百七十一条、第二百七十二条和第二百七十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告徐虎成的全部诉讼请求。本案受理费180元减半收取90元，由原告徐虎成负担。本判决为终审判决。审判员  黄明真二〇一六年十一月二十八日书记员  陈 实