四川省合江县人民法院
行 政 判 决 书
（2017）川0522行初10号
原告:梁永明，女，1956年7月8日出生，汉族，四川省合江县人。
原告：雷政才，男，1955年1月3日出生，汉族，四川省合江县人。
委托诉讼代理人：王正，四川省合江县光大法律服务所法律工作者。
被告：合江县不动产登记中心
法定代表人：冷益明，主任。
负责人：谭霞，副主任。
委托诉讼代理人：赵小彬，四川中豪律师事务所泸州分所律师。
第三人：刘素华，女，1930年10月4日出生，汉族，四川省合江县人。
第三人：梁丽娜，女，1983年11月2日出生，汉族，四川省合江县人。
原告梁永明、雷政才诉被告合江县不动产登记中心房屋行政登记一案，于2017年3月14日向本院提起行政诉讼。本院于2017年3月14日立案后，于2017年3月15日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。因刘素华、梁丽娜与本案被诉行政行为或处理结果有法律上的利害关系,本院依法通知刘素华、梁丽娜为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2017年4月14日、6月2日公开开庭审理了本案。二原告及其委托代理人王正、被告的负责人谭霞及委托诉讼代理人赵小彬、第三人梁丽娜、刘素华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
被告合江县不动产登记中心（原合江县房地产监理交易所）于2003年3月18日根据第三人提交的相关证据，依照《城市房屋权属登记管理办法》按继承程序向第三人梁丽娜颁发合房字第202**号房屋所有权证，将争议房屋产权人登记为梁丽娜。
原告梁永明、雷政才诉称：二原告于1982年出资300元购买了合江镇乌衣巷39号旧房1间，后维修为小2间房屋，均为砖木结构。1988年，雷政才犯罪入狱，梁永明被拐骗到山东离家后，该房屋由原告的母亲刘素华、养女梁丽娜居住。1992年7月，原告梁永明委托他人办理了土地使用权手续，获得（93）4485号土地使用权证。2003年，合江县房地产监理交易所在梁丽娜没有任何手续、委托代办的情况下，为梁丽娜办理了合房字第202**号房屋所有权证。2007年该房屋被合江县利宏房地产开发有限公司拆迁，二原告于2009年返家时发现其房屋被拆迁，原告�永明的母亲和养女均口头认可拆迁还房应由原告二人拥有，但申请变更时梁丽娜不予配合，致该房权属未予变更登记。根据《不动产登记暂行条例》规定，房屋登记管理职权由原合江县房地产监理交易所变更为合江县不动产中心行使。按《行政诉讼法》的规定，继续行使职权的行政机关是被告，故认为被告合江县不动产中心的登记行为侵害了二原告的合法权益，据此请求判决撤销被告颁发的合房字第202**号房屋所有权证。
原告为证明其诉讼主张提供了以下证据：1、原告二人的身份信息；2、（2014）泸民终字第556号裁定，证明争议房屋权属归原告共同所有；3、（2014）合江民初字第2165号民事判决书，（2015）合江民初字第2229号民事判决书，证明二原告向徐才伟购买房屋的事实；4、土地登记申请书和北门口社区证明，证明1992年该房屋土地证是�发给梁永明的；5、梁丽娜应诉书、协议书，证明梁丽娜在应诉后承诺归还房屋的事实；6、房屋产权证书，证明该房被原合江县房地产监理交易所登记在梁丽娜名下，但土地使用权属于梁永明；7、拆迁协议书，证明所有的签字都是梁永贵所签，没有任何人的委托手续，是不合法的；8、梁丽娜与梁健分别于1996年和2001年写给梁永明的信件，证明梁永明与梁丽娜有书信往来，梁永明不具有下落不明几十年的情况。
被告辩称，原告梁永明于1989年失踪后处于下落不明的状态，其养女梁丽娜跟随其母刘素华共同生活，诉争房屋也由其母亲和养女管理。2003年3月，梁丽娜以法定继承人的身份申请办理房产证，并提供了相应的证明材料，当时的房地产监理交易所进行了调查，确认上述情况属实，故比照继承为梁丽娜办理了房产证。被告按第三人所提供的材料和调查核实情况为第三人办理房产证依据充分，程序合法，并无不妥。即便现在梁永明失踪的情形消失，其与第三人的房屋权属之争也应该由民事诉讼确权后再申请房屋变更登记，而不应直接提起行政诉讼，故请求依法驳回原告的诉讼请求。
为证明其抗辩主张成立，被告提交了以下证据、依据：房屋所有权证存根、房屋所有权登记申请书、房屋产权登记现场查勘表、梁永明遗失房权证申请、百花亭社区说明、梁丽娜身份证复印件。以此证明被告将房屋登记在梁丽娜名下事实清楚、程序合法。依据：《城市房屋权属登记管理办法》（已于2008年废止）。
第三人刘素华述称，诉争房屋并非二原告购买，二原告仅是出资在他人房屋旁边搭建一个简易棚，原告梁永明离家出走后，简易棚已倒塌。约1997年时，刘素华与梁丽娜居住的草棚被认定为违章建筑予以拆除，二人无房居住，故刘素华出资将二原告已倒塌的简易棚维修好，带领梁丽娜居住在该房中，其是房屋的实际所有人。2003年，合江县进行房屋普查登记，刘素华考虑其是房屋实际修建人，对房屋有处置权，而梁永明已失踪多年，且梁丽娜是梁永明的养女，故将房屋登记到梁丽娜名下。综上认为，合江县不动产中心的登记行为是正确的。
第三人梁丽娜述称，合江县不动产中心的登记行为是正确的。
第三人均未提交证据。
本院对上述证据认证如下：对二原告提交的证据，被告、第三人经质证，对真实性无异议，对证明目的不予认可，本院对该证据的真实性予以确认，对证明目的综合认定。对被告提交的证据，二原告对真实性无意见，但认为其中的材料系第三人虚构，不能作为定案依据；第三人对证据无意见，本院对被告出示的证据的真实性予以确认，对合法性综合予以评判。
经审理查明，原告梁永明系第三人刘素华之女，原告雷政才前妻，与第三人梁丽娜系养母女关系。1980年12月31日，梁永明与雷政才结婚，婚后未生育子女。1982年，原告梁永明向徐才伟购买了位于合江镇北门口乌衣巷处简易棚，后改建为部分砖体和牛毛毡屋顶，分隔为两间简易房，该房占地面积23.69㎡。1983年，原告梁永明收养第三人梁丽娜。1988年3月22日，雷政才因犯罪被判刑入狱10年。1989年，梁永明离家出走（原告称被拐卖，无据）到山东聊城与他人成家生活，第三人梁丽娜即一直由第三人刘素华抚养。第三人刘素华带着梁丽娜先在合江镇烈士陵园附近所购买的草棚居住生活，曾将原告梁永明购买的乌衣巷处简易房屋�租一段时间。1992年7月21日，原告梁永明所购买的合江镇北门口乌衣巷处简易房屋在房地产普查时获得土地使用权登记（原告梁永明诉称委托他人办理，无据），登记的土地座落于合江镇北门口居委会6组乌衣巷10号。1996年10月，梁丽娜已得知养母梁永明下落，曾与其通信联系。约1997年，刘素华与梁丽娜居住的草棚因属违法搭建被拆除，无房居住，刘素华便出资、雇人将原告梁永明的简易房维修后居住。2001年2月1日，原告雷政才以其妻即原告梁永明下落不明已十年，夫妻关系名存实亡为由，向法院诉请离婚，并称没有夫妻共同财产。本院经审理后判决准予离婚。2003年3月17日，由第三人梁丽娜出具书面说明，以原告梁永明外出十多年一去未归，无法办理产权为由，要求将乌衣巷39号附6号房产权属办在其名下。2003年3月18日，合江县房地产监理交易所向第三人梁丽娜颁发�合房字第202**号房屋所有权证，登记的房屋座落为合江镇百花亭社区九组四段，地号为张家沟，建筑面积25.36㎡。2007年4月9日，因合江镇乌衣巷段拆迁改造，第三人梁丽娜名下登记的合房字第202**号房屋以其幺舅梁永贵为被拆迁人，由大舅梁永平代签，与拆迁人签订房屋拆迁产权调换协议书，约定以乌衣巷处建筑面积为34㎡的房屋拆迁、调换为合江镇张家沟住宅小区3幢4号户型3楼建筑面积为58.53㎡住宅房一套，其中原房调换面积互不补差，超面积部分补差29765元（实际只要求补差20000元，其余9765元由拆迁人作困难减免）。签订协议后本案诉争房屋已被拆除，但拆迁还房尚未交付（拆迁还房已建成，因存在民事争议未交付。还房的地址、户型、面积均与产权调换协议不同，以实际交付房屋为准）。2014年1月13日，原告梁永明与山东的柳克青离婚后回到合江，要求第三人刘�华、梁丽娜返还诉争房屋。2014年5月15日，梁永明与梁丽娜达成协议，约定由梁丽娜归还梁永明争议房屋产权，不再享受梁永明的任何财产，并在协助梁永明办理产权过户后到法院解除收养关系。事后，梁丽娜反悔，未协助梁永明到登记机关办理过户手续。2015年7月，原告梁永明、雷政才向本院提起民事诉讼，请求将该房及拆迁还房判归其所有。同年10月21日本院（2015）合江民初字第2229号民事判决书以原告诉争房屋已不存在，拆迁还房的住房尚未建成为由，驳回原告的诉讼请求。据此，原告梁永明、雷政才以被告的登记行为错误为由，于2017年3月14日诉至本院，请求撤销被告颁发的合房字第202**号房屋所有权证。
另查明，根据中共合江县委机构编制委员会合编委〔2015〕22号文件确定，原合江县房地产交易所的房屋登记职权由合江县不动产登记�心行使。
本院认为，根据二原告在庭审中出示的证据，可证明原告梁永明于1982年出资300元向他人购买诉争房屋的事实，且第三人对此事实不持异议，本院予以确认。依据《中华人民共和国继承法》的规定，继承从被继承人死亡时开始。《中华人民共和国民事诉讼法》规定，宣告公民失踪或死亡的，由利害关系人向法院申请，法院发出寻人公告期满后，依法作出判决；宣告公民失踪的，由人民法院指定失踪人的财产代管人。本案中，原合江县房地产监理交易所仅根据第三人提交的社区证明即认定梁永明下落不明,并在公民没有死亡的情形下,比照继承方式将诉争房屋权属登记到第三人梁丽娜名下，违反了法律规定，该行政行为应依法予以纠正。由于原合江县房地产监理交易所已被注销，其职权由合江县不动产登记中心行使，故应由被告合江县�动产登记中心承担相应的法律后果。本案诉争房屋于2007年4月旧城改造时被拆除，所指向物已归于消灭，按照法律法规规定，原房屋产权证书应办理注销登记，二原告再请求撤销合房字第202**号房屋所有权证已无实际意义，故本院依法确认被告的行政行为违法。关于二原告与第三人就拆迁还房所发生的争议，双方可另行提起民事诉讼。据此，本院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第二款（一）项之规定，判决如下：
确认被告合江县不动产登记中心于2003年3月18日向第三人梁丽娜颁发的合房字第202**号房屋所有权证的行政行为违法。
案件受理费50元由被告合江县不动产中心负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。
审判长 陈小容
审判员 李慧至
审判员 宋联荣
二〇一七年六月二日
书记员 苟 莉