重庆市江北区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）江法民初字第10644号
原告重庆同原房地产开发有限公司，住所地重庆市江北区红原路127号，组织机构代码69122991-1。
法定代表人杨永席，总经理。
委托代理人师争明、李讯讯，重庆格林威律师事务所律师（特别授权）。
被告马瑞林，男，1967年9月22日生，�族，住浙江省宁波市。
委托代理人陈爱丽，四川恒和信律师事务所律师。
原告重庆同原房地产开发有限公司（以下简称同原公司）与被告马瑞林商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后,依法由代理审判员柴世斌适用简易程序公开开庭进行了审理。原告同原公司的委托代理人李讯讯和被告马瑞林及其委托代理人陈爱丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告同原公司诉称，2014年7月17日原、被告签订合《重庆市商品房买卖合同》。被告购买了位于重庆市江北区东原X区X期X号楼商业-
商铺某号房屋，总房款4974636元。根据合同约定，被告对于剩余房款2480000元选择按揭贷款方式支付，但是被告至今未向银行交齐办理按揭贷款所需的全部资料，也未通过任何方式向原告支付剩余房款，按照合同约定被告逾期付款超过90日的，原告有权解除合同�被告还应按照总购房款的百分之五向原告支付违约金。同时根据合同补充协议的约定，原告起诉产生的包括但不限于保全费、律师费、诉讼费、差旅费等由被告承担。原告诉请：1、依法判决解除原、被告签订的关于购买重庆市江北区东原X区X期X号楼商业商铺某号房屋的《重庆市商品房买卖合同》；2、依法判决被告向原告按照总房款4974636元的百分之五支付违约金248731.8元；3、本案产生的律师费10000元由被告承担。诉讼费由被告承担。
被告马瑞林辩称，我于2014年在原告处购买该商品门市，原告之前有一个团购打折，之后的房款是按揭支付。我在签订合同前后交了280余万元的款项（包含首付款、团购费、办证费）。签合同的时候我明确告知原告我是外地人，签合同后就是原告在代理我去办理银行按揭，中途都是原告公司的工作人员在和我接洽，我把我已有的�产证和银行流水给了原告，我就以为按揭贷款要办下来了。之后原告又找我要三个月的银行流水和我的居住证明，我就很烦，跟原告的工作人员发生了争执。后来2015年5月份原告通知我按揭贷款办理不下来了，要我选择其他方式付款，但是8月份的时候原告还在帮我办理按揭。买房时原告说这套房子只需要我提供材料，由其来办理按揭，我不知道原告具体办理按揭的情况。现在原告要求解除合同，我方也愿意解除合同，但是过错不在我方。如果认定应该由我方承担违约金，我方认为约定的违约金过高，原告并未因此有所损失，请求法院进行调整。
经审理查明，2014年7月17日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》。被告购买由原告销售的重庆市江北区大石坝组团K分区J17-1/02号同原江北鸿恩寺项目五期一组团X号楼X-
商铺X预售商品房一套。合同第五条“付款�式及期限”约定：本商品房总成交金额4974636元，买受人于2014年7月17日支付首付房款2494636元，余款2480000元由银行提供按揭支付。因乙方原因，导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方应在按揭银行书面通知到达之日起7日内以现金或者其他方式支付，在此期限内，不承担本合同第十条约定的违约责任。若乙方未能在约定期限内以现金或其他方式支付，双方按本合同第十条的约定执行。合同第十条“乙方逾期付款的违约责任”约定：（2）逾期超过90日后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方应该按应付款的百分之1向甲方支付违约金，甲方退还乙方全部已付房价款。附件五合同补充协议第三条第3款约定：乙方应在本合同签订当日内签署按揭合同并办理完毕所有按揭贷款手续，在签署按揭合同时按银行要求提供办理按揭所需的全部资料；若乙方未按期签署按揭合同或未按期提供按揭所需资料，逾期达30日以上，甲方有权将房屋另行出卖给任何第三人，且不承担任何违约责任。在此情况下本合同自动终止履行，乙方因此承担总房款百分之五的违约金，甲方有权从乙方已支付的首付款中直接扣除乙方应支付的违约金及甲方所受损失……补充协议第二十七条第3款第（2）项约定：因乙方逾期未付款，导致甲方起诉乙方的，乙方除应向甲方承担违约金、赔偿甲方损失外，还应支付甲方由此产生的一切费用，包括但不限于诉讼费、财产保全费、执行费、鉴定费、办案费、差旅费、律师代理费等。
同日，被告签署了《东原地产签约确认单》、《补交资料承诺书》，认可因本人原因，欠缺资料明细如下：1、配偶身份证复印件，2、银行流水，3、公司章程。被告承诺以上欠缺资料将于2014年7月30日前补齐，若本人未按约定期限补齐上述欠缺按揭所需资料，则每逾期一日本人愿意按上述拟贷款金额的万分之三向原告支付违约金，逾期达10日以上的，原告有权解除本合同，并将房屋另行出卖给任何第三人且无需通知被告，被告应向原告支付总房款5%的违约金。
同日，被告分别支付了2494636元的首付款和其他费用221658.36元（包含测绘费、抵押登记费、合同印花税、借款合同印花税、契税、权证印花税、土地权属调查费、物业维修基金、预告登记费、转让手续费、转移登记费），原告为其开具了销售不动产统一发票和房屋销售专用收据。另重庆诚祥房地产经纪有限公司于2014年5月16日向被告出具了两张共计15万元的收据，收据载明收款事由为东原D8商业（团购费）认购X-X。
庭审中，原告举示了2014年11月20日、2015年3月31日、2015年4月21日、2015年5月12日共计四�通过邮局EMS向被告寄发的《催促办理按揭贷款事宜的函》，寄送地址均为宁波市华楼街X号X室。证明被告一直未向银行提交按揭贷款资料，也没有通过其他方式向原告支付剩余购房款。被告质证称2015年4月21日的函不确定是否收到，其他三份是收到了的。
庭审中，被告举示了2014年12月3日、2015年4月2日其通过邮局EMS向孙杉杉和黄小红寄送的共计13张银行流水，以及短信截屏15张。证明其履行了提交办理按揭所需材料的义务。原告质证称银行流水是复印件，不予认可，邮寄单上的地址是原告的单位地址，但是是否收到不清楚。对两套房产证没有异议，但是恰好证明被告很容易开到居住证明，但是被告一直没有提供，因此没法办理按揭贷款的责任不在原告。对短信截屏不予认可，无法确认真实性。
上述事实，有《重庆市商品房买卖合同》及附件、《东�地产签约确认单》、《补交资料承诺书》、《催促办理按揭贷款事宜的函》、《法律服务合同》、重庆市地方税务局通用机打发票、销售不动产统一发票、房屋销售专用收据、重庆诚祥房地产经纪有限公司收据、银联POS单、理财金账户历史明细清单、短信截屏、房产证复印件、EMS邮寄单以及当事人的陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。
本院认为，2014年7月17日原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现原告以被告未按期提供按揭所需资料，按揭贷款没有办理下来，逾期支付剩余房款为由要求解除合同，有合法依据，被告也同意解除合同，因此对于原告的该项诉讼请求，本院予以支持。
对于违约金问题。原告依据附件五合同补充协议第三条第3款以及《补交资料承诺书》主张违约金。首先，附件五合同补充协议第三条第3款明确约定：乙方应在本合同签订当日内签署按揭合同并办理完毕所有按揭贷款手续，在签署按揭合同时按银行要求提供办理按揭所需的全部资料；若乙方未按期签署按揭合同或未按期提供按揭所需资料，逾期达30日以上，甲方有权将房屋另行出卖给任何第三人，且不承担任何违约责任。在此情况下本合同自动终止履行，乙方因此承担总房款百分之五的违约金。庭审中被告并未举示证据证明其已经按期签署了按揭合同，《补交资料承诺书》也可以证明被告在签订合同当天欠缺三份按揭所需资料。被告陈述其已经按时补齐了该三份资料，但是并未举示证据证明，其举示的EMS邮寄单也仅能证明其最早在2014年12月3日才向原告寄送了银行流水。因此，可以认定被告的行为违约，应该承担相应的违约责任。
本案庭审中，被告主张若其应承担违约责任，5%的违约金数额过高，请求予以调整。本院认为，违约金是否过高，应以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。在被告办理按揭手续、签订按揭合同的整个过程中，原告一直扮演沟通协调的角色，这可以从《东原地产签约确认单》和《催促办理按揭贷款事宜的函》中查知，对于被告需要提交何种资料，原告有部分的初始告知义务。在签订合同当日，对于重庆本地的现居住地证明，原告和按揭贷款银行均没有表明需要此种材料。现原告陈述此材料的欠缺是按揭手续未能成功办理的原因之一，此种不能办理的后果仅由被告承担明显不合理。结合考虑原告的损失为未付款的贷款利息损失，因付款期限无法确定，故本院酌情将违�金比例下调为总房款的2%。对于原告超过该部分的违约金诉讼请求，本院不予支持。
附件五合同补充协议第二十六条第三款第二项明确约定乙方逾期未付款，甲方起诉的，乙方应支付甲方由此产生的一切费用，包括但不限于诉讼费、律师代理费等。结合《重庆市商品房买卖合同》第五条和第十条可知，逾期未付款应指按揭银行书面通知到达之日起7日内，在本案中无证据显示按揭银行向任何一方当事人发送过此书面通知，因此付款期限无法确定，故不能认定被告逾期付款。被告承担的违约金也是因为按照附件五合同补充协议第三条第3款以及《补交资料承诺书》，其没有按期签署按揭合同或按期提供按揭所需资料产生的违约金，而非主合同约定的逾期付款违约金。因此原告要求被告承担律师费10000元，不符合合同约定的情形，本院不予支持。
�上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第二款之规定，判决如下：
一、解除原告重庆同原房地产开发有限公司与被告马瑞林于2014年7月17日签订的《重庆市商品房买卖合同》；
二、被告马瑞林在本判决生效之日起十日内支付原告重庆同原房地产开发有限公司违约金99492.72元；
三、驳回原告重庆同原房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取2590元，原告重庆同原房地产开发有限公司负担1450元，被告马瑞林负担1140元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
代理审判员 柴世斌
二〇一五年十一月五日
书 记 员 叶 丹