山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民一终字第1754号
上诉人（原审被告）青岛汇泊丰工贸有限公司。
法定代表人王建荣，董事长。
委托代理人尚素玉，山东雅君律师事务所律师。
委托代理人刘春兰，山东雅君律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）嘉宏国际运输代理有限公司。
法定代表人吴展鸿，董事长。
委托代理人张景画，山东岛城律师事务所律师。
委托代理人阮立杰，山东岛城律师事务所律师。
原审被告王建荣。
委托代理人尚素玉，山东雅君律师事务所律师。
委托代理人刘春兰，山东雅君律师事务所律师。
原审第三人青岛高科技工业园华能实业开发中心。
法定代表人陈鲁光。
原审第三人上海合建资产管理有限公司。
法定代表人ROBERTNASO，董事长。
原审第三人中国建设银行股份有限公司青岛市南支行。
负责人徐海，行长。
委托代理人ＸＸ，男。
原审第三人上海嘉宏创先企业发展有限公司。
法定代表人陆文法，董事长。
委托代理人张景画，山东岛城律师事务所律师。
委托代理人阮立杰，山东岛城律师事务所律师。
上诉人青岛汇泊丰工贸有限公司（以下简称汇泊丰公司）因与被上诉人嘉宏国际运输代理有限公司（以下简称嘉宏运输公司）、原审被告王建荣、原审第三人青岛高科技工业园华能实业开发中心（以下简称高科园华能中心）、原审第三人上海合建资产管理有限公司（以下简称上海合建公司）、原审第三人中国建设银行股份有限公司青岛市南支公司（以下简称建行市南支行）、原审第三人上海嘉宏创先企业发展有限公司（以下简称嘉宏创先公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市市南区人民法院（2010）南民重字第20001号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，由代理审判员侯娜担任审判长、代理审判员王化宿担任本案主审、与代理审判员邱彦共同组成合议庭进行了审理。经过阅卷审查，本院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，并组织当事人进行了证据和事实核对。上诉人汇泊丰公司与原审被告王建荣共同委托代理人刘春兰，被上诉人嘉宏运输公司与原审第三人嘉宏创先公司共同委托代理人阮立杰、张景画，原审第三人建行市南支行的委托代理人ＸＸ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
嘉宏运输公司在原审中诉称，其与汇泊丰公司于2006年11月29日签订房屋买卖合同，以6681632元的价格向汇泊丰公司购买位于青岛市市南区香港中路12号丰合广场C406户房屋，并约定嘉宏运输公司仅承担房屋过户至嘉宏运输公司名下，依现行法律法规之规定应由买方承担的一次转让的契税，其他税费及评估费等皆由汇泊丰公司承担。汇泊丰公司应在合同签订后180日内为嘉宏运输公司办理产权过户手续，每逾期一日，按房屋总价款的万分之五支付违约金，合同签订后，嘉宏运输公司已在合同约定时间将购房款打入汇泊丰公司指定公司账户，但汇泊丰公司直到2007年8月1日才将房产过户至嘉宏运输公司名下，且嘉宏运输公司为此房产的过户支付了两次过户的费用，比合同约定的一次过户费用多支付467480.42元。故请求依法判令：一、汇泊丰公司向嘉宏运输公司支付合同违约金213812元、房屋过户费用467480.42元；二、本案诉讼费由汇泊丰公司承担。
汇泊丰公司在原审中辩称，嘉宏运输公司并非本案适格原告，其诉讼请求既无法律依据，也无事实根据。经核实，2007年7月27日嘉宏创先公司缴纳了办理丰合广场C406房产过户的契税387000元；2007年7月27日，嘉宏创先公司办理了丰合广场C406房产证，房产证号：青房地权市字第××号。嘉宏运输公司既不是本案涉案房屋的最终买受人，也不是房屋买卖的一方当事人，也不是房屋过户契税的纳税人，更不是房屋的所有权人。嘉宏运输公司也没有证据证明其交纳了和多交纳了该涉案房屋过户办证的税费。所以，嘉宏运输公司无权要求汇泊丰公司承担违约责任，也无权要求汇泊丰公司支付所谓的逾期办证违约金和房屋过户费用。基于上述，汇泊丰公司认为嘉宏运输公司作为本案原告提起诉讼，其诉讼主体不适格，其诉讼请求既无事实依据，也无法律依据。请求依法驳回嘉宏运输公司的起诉。
王建荣在原审中辩称，嘉宏运输公司无证据证明王建荣有乱用法定代表人地位的行为，嘉宏运输公司要求王建荣承担连带责任无事实依据。
高科园华能中心在原审中未进行陈述。
上海合建公司在原审中述称，2006年8月31日，其与汇泊丰公司签订转让合同，包括本案诉讼标的在内的资产包，是上海合建公司通过建行总行收购过来的。根据约定，上海合建公司只承担营业税和印花税，其余都由汇泊丰公司承担。2006年11月29日，上海合建公司应汇泊丰公司请求与嘉宏运输公司在内的四家公司又签订一份补充协议，将2006年8月31日协议分拆。四家公司都认可并签字，上海合建公司履行了合同全部义务。
建行市南支行在原审中述称，其于2006年将抵债资产打包出售给上海合建公司，总行要求其配合上海合建公司过户，2007年4月18日由建行青岛市分行和上海合建公司、嘉宏运输公司签署涉案房屋备忘录，备忘录第四项中明确嘉宏运输公司承担有关资产过户中全部税费。本案纠纷的具体事宜不清楚。
嘉宏创先公司在原审中述称，嘉宏创先公司之所以能够作为产权人取得房产证，是基于参股公司，嘉宏运输公司与汇泊丰公司签订的房屋买卖合同，明确了汇泊丰公司应该对嘉宏运输公司承担合同项下义务。仅仅基于方便管理这一内部要求，才将房屋过户通过嘉宏运输公司指定给嘉宏创先公司，因此界定和分清各方权利义务，仍然应当按照本案房屋买卖合同。
原审法院查明，2006年8月31日，汇泊丰公司与上海合建公司签订《转让合同》约定：上海合建公司向汇泊丰公司转让“转让标的”。第二条2.1，双方确认本合同项下的“转让标的”为上海合建公司根据“有关协议”，从中国建设银行有效受让的获得中国建设银行依照终局的法院判决和判令或法院签发的调解书取得的，青岛雄鹰大厦、青岛香港中路12号丰合广场C402、C406房屋及青岛房中园小区网店三项房产的权利；第六条6.1，汇泊丰公司全面知悉转让标的是上海合建公司自中国建设银行处购买的不良资产权益，与转让标的对应的房产的等级所有权未登记在上海合建公司名下；第六条6.5，就本合同项下涉及的任何税费，上海合建公司仅负责承担法律规定应由上海合建公司负担的作为转让方的一次转让的营业税和印花税，所有其他税费应全部由汇泊丰公司独自负责承担。
2006年11月29日，嘉宏运输公司与汇泊丰公司签订了《房屋买卖合同》，约定：第一条，嘉宏运输公司购买汇泊丰公司所有或有权处分的位于青岛市市南区香港中路12号丰合广场C406户房屋；第三条，房屋总价款为6681632元；第四条，2006年11月30日前，汇泊丰公司按照本协议第八条约定完成本协议项下资产交割的同时，嘉宏运输公司支付全部房款6581632元，剩余房款10万元于汇泊丰公司为嘉宏运输公司办理完毕房产过户手续并取得房产权凭证后三日内付清，如汇泊丰公司未能按照本协议第八条完成交割事务，嘉宏运输公司有权拒绝支付相关款项；第七条，汇泊丰公司应保证对该房屋享有合法、充分的处分权，交付嘉宏运输公司房产无权利瑕疵，保证任何第三方不得向嘉宏运输公司主张所有权或使用权；第八条，汇泊丰公司应于2006年11月30日前完成与上海合建公司于2006年8月31日签署的转让合同项下全部资产的交割手续，并应在嘉宏运输公司支付全部房款的同时，向嘉宏运输公司提供根据转让合同所取得的涉及本协议项下房产的全部相关附件副本；第九条，汇泊丰公司与上海合建公司完成资产交割的同时，需协助嘉宏运输公司与上海合建公司签订相关合法有效协议或文件，以确认汇泊丰公司对本协议项下房产的处分；第十条，汇泊丰公司负有为嘉宏运输公司办理房产证的义务，包括协调第三方为嘉宏运输公司完成房产过户，嘉宏运输公司给予汇泊丰公司必要的协助。嘉宏运输公司仅承担房屋过户至嘉宏运输公司名下，以现行法律法规之规定应由买方承担的一次转让的契税，其他税费及评估费等皆由汇泊丰公司承担，汇泊丰公司应在本合同签订后180日内为嘉宏运输公司办理房屋产权过户手续；第十五条第3项，汇泊丰公司未按约定为嘉宏运输公司办理房产证过户手续，汇泊丰公司应向嘉宏运输公司承担违约金，汇泊丰公司每逾期一日的，按房屋总价款的万分之五向嘉宏运输公司支付违约金；第十六条，如汇泊丰公司未能按照本协议第八条、第九条之约定完成相关合同义务，则嘉宏运输公司有权终止本合同的履行并拒绝支付合同款项。
同日，嘉宏运输公司、汇泊丰公司及上海合建公司、案外人青岛市南区房产改造开发处、青岛田润房地产开发有限公司签订《补充协议》一份，约定：上海合建公司同意嘉宏运输公司成为汇泊丰公司购买的资产包中的青岛香港中路12号丰合广场C406的最终实际受让人。第二条，嘉宏运输公司按照与汇泊丰公司签订的房产分配合同中的房屋款项直接支付给上海合建公司，作为汇泊丰公司在《转让合同》项下对上海合建公司的应付款项；第四条，汇泊丰公司负责向嘉宏运输公司办理相关资产过户提供指导和帮助，上海合建公司将基于《转让合同》相关条款约定，只对汇泊丰公司履行相关的协助义务等合同义务。
2007年4月18日，嘉宏运输公司与上海合建公司及建行青岛市分行签署《谅解备忘录》，约定：建行青岛市分行同意协助将实物资产即青岛市市南区香港中路12号丰合广场C406号房屋按上海合建公司的要求过户至嘉宏运输公司；嘉宏运输公司承担在过户过程中发生的全部税收、费用。
2007年6月11日，建行市南支行与嘉宏运输公司签订《房地产买卖契约》约定：建行市南支行同意以6681632元将青岛市市南区香港中路12号C406号房屋出售嘉宏运输公司，双方办理上述房屋买卖交易过户手续时需交纳的税费，由双方按有关规定承担。
2007年7月20日，高科园华能中心与嘉宏创先公司签订了《房地产买卖契约》，约定：高科园华能中心同意以1290万元将座落于青岛市市南区香港中路12号C406号房屋出售给嘉宏创先公司。同日，嘉宏创先公司给案外人王诚出具授权，委托其办理涉案房屋的过户等相关事宜。王诚为汇泊丰公司员工。
涉案的青岛市市南区香港中路12号C406户为青岛泰山房地产开发有限公司开发。2007年6月9日，该房屋的房地产权人登记至高科园华能中心名下，2007年7月27日，该房屋转移登记至嘉宏创先公司名下。该房屋系嘉宏运输公司与汇泊丰公司签订了房屋买卖合同后，指定嘉宏创先公司为房屋所有权人。
嘉宏运输公司支付了初始登记契税1147.69平方米／2330.57平方米×786000元=387065.97元；房屋所有权登记费150元、印花税15元；代办佣金1万元；第二次交易的契税387000元；评估费64511元；第二次过户中应由卖方承担的手续费5738.45元。嘉宏运输公司支付一次转让契税以外的费用共计467480.42元。
原审法院认为，嘉宏运输公司与汇泊丰公司签订的《房屋买卖合同》合法有效，双方均应当按合同约定履行各自的义务。
本案争议的第一个焦点为：涉案房屋最终过户在嘉宏创先公司名下，嘉宏运输公司与汇泊丰公司签订的《房屋买卖合同》是否实际履行。原审法院认为，虽然与汇泊丰公司签订房屋买卖合同的当事人是嘉宏运输公司，但房屋过户至嘉宏创先公司名下是受嘉宏运输公司的指示进行。虽然嘉宏运输公司按照2006年11月29日的《补充协议》的约定将购房款直接支付给上海合建公司，但该付款行为的前提是上海合建公司与汇泊丰公司签订了《转让合同》以及嘉宏运输公司与汇泊丰公司签订了《房屋买卖合同》，因此汇泊丰公司称该《房屋买卖合同》未实际履行，于法无据，原审法院不予采信。
本案争议的第二个焦点问题是：嘉宏运输公司于2007年4月18日与上海合建公司、建行青岛市分行之间签订的《谅解备忘录》，约定了过户过程中发生的全部税费均由嘉宏运输公司承担，该约定是否构成对《房屋买卖合同》中税费约定的变更。原审法院认为，汇泊丰公司并非该《谅解备忘录》的一方当事人，因此该备忘录中关于税费的约定不应视为对嘉宏运输公司与汇泊丰公司《房屋买卖合同》中税费约定的变更。嘉宏运输公司应当按照约定仅承担由买方承担的一次转让的契税，其他税费及评估费等皆由汇泊丰公司承担。嘉宏运输公司支付的一次转让契税以外的费用共计467480.42元，该笔费用应当由汇泊丰公司承担。
嘉宏运输公司与汇泊丰公司在2006年11月29日签订的《房屋买卖合同》中约定了汇泊丰公司应在本合同签订后180日内为嘉宏运输公司办理房屋产权过户手续；汇泊丰公司未按约定为嘉宏运输公司办理房产证过户手续，汇泊丰公司每逾期一日，按房屋总价款的万分之五向嘉宏运输公司支付违约金。涉案房屋于2007年7月27日转移登记至嘉宏创先公司名下，因此汇泊丰公司应当向嘉宏运输公司支付违约金6681632元×59天×0.0005=197108.14元。
此外，原审法院认为嘉宏运输公司要求王建荣与汇泊丰公司承担连带责任的诉讼请求证据不足，因此对于嘉宏运输公司的该项诉讼请求不予支持。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决：一、汇泊丰公司于判决生效之日起10日内向嘉宏运输公司支付费用467480.42元；二、汇泊丰公司于判决生效之日起10日内向嘉宏运输公司支付违约金197108.14元；三、驳回嘉宏运输公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10613元、诉讼保全费4020元，合计14633元，由汇泊丰公司承担。因嘉宏运输公司已预交，汇泊丰公司应予判决生效后10日内直接付给嘉宏运输公司。
宣判后，汇泊丰公司不服原审判决提起上诉，请求二审法院撤销原审判决，驳回嘉宏运输公司的诉讼请求。其上诉的主要理由是：1、涉案房屋的税费系基于嘉宏创先公司与高科园华能中心的房屋买卖合同而缴纳，并非嘉宏运输公司支付；2、《谅解备忘录》构成对税费承担约定的变更；3、涉案房屋产权过户过程发生重大变更，汇泊丰公司不应向嘉宏运输公司支付违约金。
嘉宏运输公司答辩称，1、其与汇泊丰公司签订的房屋买卖合同合法有效，并已实际履行，嘉宏运输公司为完成房屋过户支付一次转让契税后，又另行支付了税费467480.42元，该费用应当由汇泊丰公司承担。2、《谅解备忘录》不构成对税费承担约定的变更。3、汇泊丰公司逾期办理过户手续的事实清楚，应当支付违约金。嘉宏运输公司请求二审法院驳回汇泊丰公司的上诉请求，维持原判。
王建荣陈述称同意汇泊丰公司的上诉。
嘉宏创先公司陈述称同意嘉宏运输公司的意见。
建行市南支行陈述称，嘉宏运输公司与汇泊丰公司的争议与建行市南支行无关。
经审理查明，二审审理过程中，1、汇泊丰公司称涉案房屋过户的税费系嘉宏航运天津有限公司支付，并非嘉宏运输公司支付。嘉宏运输公司称系其指定嘉宏航运天津有限公司青岛分公司支付。2、汇泊丰公司不认可其指定过嘉宏创先公司为房屋所有权人。
本院二审查明的其他事实与原审法院查明事实一致。
本案经调解，当事人未达成一致。
本院认为，嘉宏运输公司与汇泊丰公司于2006年11月29日签订的《房屋买卖合同》是双方当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应严格按合同约定履行。根据合同约定，涉案房屋的买受人为嘉宏运输公司，房屋应当过户到嘉宏运输公司名下，双方最终完成房屋的过户手续。而在涉案合同的实际履行过程中，系由嘉宏创先公司与高科园华能中心签订合同、并将涉案房屋过户到了嘉宏创先公司名下。嘉宏运输公司虽主张系为履行其与汇泊丰公司签订的《房屋买卖合同》，由其指定嘉宏创先公司另行签订合同并办理了过户，但该履行方式及结果与合同约定并不相符，表明嘉宏运输公司并未严格按合同约定履行，嘉宏运输公司也未提交充分证据证明其取得了汇泊丰公司的同意。在嘉宏运输公司未严格按合同的约定履行合同的情形下，其以合同约定为由要求汇泊丰公司承担办理房产过户的税费、支付违约金，无事实及法律依据，本院不予支持。
综上，汇泊丰公司的上诉请求成立，本院予以支持。原审判决认定事实不清，适用法律不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、撤销青岛市市南区人民法院（2010）南民重字第20001号民事判决；
二、驳回被上诉人嘉宏国际运输代理有限公司的诉讼请求
一审案件受理费10613元、诉讼保全费4020元、二审案件受理费10613元，均由被上诉人嘉宏国际运输代理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 侯 娜
代理审判员 王化宿
代理审判员 邱 彦
二〇一四年十二月十二日
书 记 员 胡浩东
书 记 员 于国英