山东省济宁市任城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）济任商初字第1121号
原告山东神力索具有限公司。
法定代表人杜亚中。
委托代理人陈乐（特别授权），山东康策律师事务所律师。
被告李建营。
委托代理人郑贵涛（特别授权），山东汇贤律师事务所律师。
原告山东神力索具有限公司与被告李建营租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员周宪忠独任审判，公开开庭进行了审理。原告山东神力索具有限公司的委托代理人陈乐，被告李建营的委托代理人郑贵涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告山东神力索具有限公司诉称，2010月10月1日，原告与被告李建营签订《协议书》，协议约定，原告（甲方）将山东神力索具有限公司原锻压、模具车间租赁给被告李建营（乙方）使用，年租金为60480元，租赁过程中不准私自改造房内设施。同时约定，因政府开发及其他因素，双方自行解除合同，互不追究责任。2011年8月23日，双方签订《补充协议》，约定不允许乙方在租赁期间私自改造，如有私自改造或搭建的各类建筑物，均由乙方负责拆除，所需费用均由乙方承担。合同到期如不再续租，由乙方恢复租赁前的面貌，所产生的费用或纠纷均由乙方承担，甲方概不负责。被告租赁至今，尚欠原告租金45360元。2014年4月18日，济宁市经济和信息化委员会向原告下发“济经信字（2014）83号关于山东神办索具有限公司实施‘退城进园’的批复”，2014年4月17日下发济宁市城区工业企业退城进园工作领导小组（2014）第1次会议纪要，要求山东神力索具有限公司在2014年6月收回范围内的�地之上建筑物，构筑物及附着物全部拆除成为净地后交付。后原告多次找被告要求终止合同，拆除房屋，腾出承包厂房、场地，未果。请求依法判决解除双方签订的租赁合同；判令被告支付租金45360元并判令被告排除妨碍、恢复原状、腾空房屋。
被告李建营辩称，1、2010年4月，原、被告就房屋租赁达成合意，原告将房屋交付给被告装修使用。在被告装修期间，原告负责人多次到施工现场指导，并承诺房屋十年八年不会拆迁，即使拆迁也会给被告补偿。被告完成施工后，双方于2010年10月1日签订书面合同，约定三年签一次，每一年预付款一次。被告按合同约定支付租金，从未拖欠。2013年9月，合同即将到期时，被告将61000元交付原告作为第四年的租金，原告对此并未提出异议。根据合同法第二百三十六条的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。同时，根据合同法第六十一条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或报酬、履行地点等内容没有约定或约定不明的，可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或交易习惯确定。由此可以看出，此时，原、被告应视为又签订了一个三年期的租赁合同。原、被告的合同是在有效的履行期间，不具备应当解除或约定解除的法定条件，应当继续履行。2、被告从未拖欠原告租金。2010年至2013年的租金，被告已交纳。由于原告财务混乱，未及时出具相应的单据。2010年和2011年交的租金均是原告在2011年才出具收条，后来交纳的及2013年9月底交纳的2014年的租金，原告均未出具收据。3、被告既没有违约也不存在侵权事实，原告主张排除妨碍、恢复原状、腾空房屋无法律依据。被告的装修是在原告同意的情况下进行的。在有效的合同期间，即使由于不可抗拒的原因导致合同解除，原、被告均无责任。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。原告的诉求无事实和法律依据，请求依法驳回其诉讼请求。
原告为支持其主张，向本院提交了以下证据：
1、租赁协议书一份，证实双方签订时间、租赁费用、用途等，同时证实逾期30天不交租金，原告有权终止协议。因不可抗力造成的损失双方可协议解除合同，双方互不追究责任。因政府开发及其他因素，双方自行解除合同，互不追究责任。
2、补充协议一份，证实被告必须清除恢复原状，原告概不负责。
3、济宁市市委、人民政府、经信委关于退城进园政策是政策性要求。
4、判决书两份（判例）。
5、2011年收据一份，证实原告欠被告的工程款折抵了2010年到2012年两年租赁费。
经庭审质证，被告李建营发表了如下质证意见：对第1份证据真实性有异议，该协议书不是被告所签；对第2份证据的真实性无异议，但是该补充协议内容不足以证实原告的主张。本案中扩建及装修发生于2010年10月1日协议签订之前，并经原告同意和许可，而补充协议是对2011年8月23日之前的事项进行的约定；对第3份证据的真实性无异议，但不能证实“退城进园”与本案具有关联性；第4份证据与本案无关。对证据5的真实性无异议，通过收据可以看�是2011年11月26日是先预交款后用房。
被告李建营为支持其主张，向本院提交了以下证据：
1、租赁协议（复印件）。证实协议与原告的协议不一致。
2、录音材料（载体为光盘）。内容：被告与原告负责人静新龙签订合同收取租金时的录音。证明在2013年已将2014年的租金交付，证实合同延续。证人证实房屋交付及施工时间，原告允许扩建及装修。
3、装饰合同、土建施工合同、物品明细表各一份、记账凭证4份、收条两份，证实被告因为装修支出的费用合计为5003794.18元。
经庭审质证，原告发表了如下质证意见：
被告提交的租赁协议为复印件，不能作为证据使用。录音当中的静新龙是原告公司负责房屋租赁工作的，原告认可被告交纳了60480元，但该租金是2013年的租金，而非2014年的租金。被告提交的第3组证据与本案无关联，原告不再发表意见。
另外，经被告申请，证人李某乙（男，1970年10月30日出生，汉族，身份证号：××，无职业，住济宁市任城区金城街道办事处土城居委会）、林某（男，1969年10月26日出生，汉族，身份证号：××，易成装饰公司职工，住汶上县南旺镇太平村顺发大街109号）、郑某（男，1983年5月26日出生，汉族，身份证号：××，山东鸿顺集团职工，住济宁市金塔建安工程有限公司施工宿舍）当庭提供了证言。
证人李某乙证言主要内容如下：“2010年4月我在李建营处干基建工程工作，是李建营的工地代表。在工程施工期间，原告单位的翟总和静新龙副总多次去过现场，并承诺10年15年也不会有政府行为，可以长期干。”
证人林某的证言主要内容如下：“2010年4月，我跟李建营干，在洗浴中心的建设中负责收料。在我工作期间原告领导姓翟的和姓静的等到过现场。当时他承诺的10年8年也拆不了，如果拆也会赔偿，不会白建设。房屋先改造后签的租赁协议。前三年的租金是用李建营的工程款抵的，2013年10月又交了六万多，是2014年的租金，是否打条我不清楚。”
证人郑某的证言主要内容如下：“2010年4月，我与李建营签装饰合同、土建施工合同属实。李建营已支付了360多万了的工程款，尚欠工程款不到400万。”
原告对三证人证实的先改建房屋后签合同以及在改建期间原告公司翟总和静总（静新龙）去过现场的事实无异议。认为证言的其他内容与事实不符，不予认可。
被告认为，以上三证人证言充分说明被告进行扩建及装修均是在原告同意许可下进行的，施工产生了扩建和装修费用，在原告主张解除合同时并对此进行赔偿，被告已支付2014年以后的租金是对原合同主体的延续，原、被告是在有效合同期限内被告不存在违约情况下，原告要求解除合同，应当支付扩建和装修产生的款项，同时赔偿因此产生的损失。通过证人林某的证言可以看出原、被告签订合同第二项为三年一签。
对上述证据本院认为，原告提交的协议书与被告提交的协议主要内容一致，原告提交的协议书为原件，被告提交的协议书形式上为复印件，不符合法律规定，且在本院限定的期间内，被告未提交证据原件。据此，对原告提交的协议书本院予以采信；原告提交的第3组证据为政府印发的规范性文件，第4组证据为生效的判决书，上述两组证据与本案存在一定的关联性，本院予以采信；被告对其他证据无异议，本院予以采信。被告提交的证据2系录音证据，该证据不能证明其所交纳的租金为2014的租金，且该录音未有其他证据相印证，对该录音本院不�采信；因被告对其在改建租赁的房屋中所支付土建、装修等费作为抗辩理由提出，未提起反诉请求，被告提交的第3组证据与本案审理的事实缺乏关联性，对该组证据在本案中不作认证。李某乙等三位证人证明双方的租赁合同是改建在先，签约在后，且被告在改建施工中，原告主要负责人曾多次到施工现场，对此双方无异议。对该部分证言本院予以采信。
根据当事人的陈述及举证情况，本院认定以下事实：
原告山东神力索具有限公司（甲方）与被告李建营（乙方）经协商，双方达成房屋租赁的意向，原告将其原有锻压、模具两车间租赁给被告使用。其后，被告对所承租的车间进行了装修改造。被告在施工期间，原告有关负责人曾多次到现场进行指导。装修改造完成后，双方于2010年10月1日签订了协议书。协议约定，乙方租赁甲方的锻压、模具车�，年租金为60480元，在租赁过程中不准私自改造房内设施，包括水管、电源、房门等。付款方式为每壹年预付一次，先付款后用房，提前退房不退款。乙方如租赁到期退房，应提前15天通知甲方。协议第六条约定，因不可抗拒因素造成的损失，双方可协议解除合同，双方不追究责任。因政府开发及其他因素，双方自行解除合同，互不追究责任。2011年8月23日，双方签订补充协议，协议约定，不允许乙方在租赁期间私自改造或搭建各类建筑物，如有私自改造或搭建的各类建筑物，均由乙方负责拆除，所需费用均由乙方承担。合同到期如不再续租，由乙方恢复租赁前的面貌，所产生的费用或纠纷均由乙方承担，甲方概不负责。合同签订后，被告在承租房内经营洗浴、宾馆至今。
2014年3月26日，济宁市任城区工业企业退城进园工作领导小组召开第一次项目审查会议�会议依照《济宁市城区工业企业退城进园办法》（济政发（2013）11号）的要求，审查通过了山东神力索具有限公司等四户企业的“退城进园”的实施方案。同年4月18日，济宁市经济和信息化委员会下发了关于山东神力索具有限公司实施“退城进园”的批复，对“退城进园”后的土地补偿等问题进行了明确。后原、被告因租赁协议产生纠纷，原告诉来本院，要求解除双方签订的租赁合同；判令被告支付租金45360元并判令被告排除妨碍、恢复原状、腾空房屋。被告对其改建、装修所产生的费用500余万元提出主张，但未提起反诉。经调解，双方未达成协议。
本院认为，原、被告签订的车间租赁协议，系当事人真实的意思表示，不违反法律禁止性规定，具有法律约束力。当事人应按合同约定全面履行自己的义务。依照合同法有关规定，租赁协议所约定的租赁期限�满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，租赁期限应为不定期。本案中，双方约定的租赁期届满，被告继续使用房屋，原告未提异议，双方租赁合同应为不定期。在租赁合同的有效履行期间，原告山东神力索具有限公司因响应政府“退城进园”的政策需要，要求终止租赁协议，符合双方的租赁协议的约定，对原告的该项诉请求本院予支持。鉴于双方达成租赁合意在先，签订和履行合同在后，被告在实际承租和使用房屋时，房屋的改造、装修已经完成，且被告在施工期间，原告单位有关负责人多次到现场进行指导，应当视为对被告改造装修房屋的认可和同意。双方租赁协议及补充协议中所作的“不允许乙方在租赁期间私自改造或搭建各类建筑物”约定，对协议签订后的行为具有约束力，对已完成的装修改造行为不具有约束及溯及�。原告主张排除妨碍、恢复原状，不符合协议约定，对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。本案中，原、被告对合同的终止均无过错，按照公平原则，合同终止后，被告作为承租人有权对装饰、装修残值损失向出租人主张权利。鉴于被告在本案中未提起反诉，对该部分争议本案不予处理。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。原告主张被告欠其2014年租赁�45360元，被告对此不予认可，被告对已交纳租赁费应负举证责任。被告未举证证明其已交纳了2014年租赁费，应承担不利的法律后果。原告请求被告支付所欠租赁费45360元，理由正当，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第八条，第六十条，第九十三条第二款，第二百二十六条，第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）项之规定，判决如下：
一、解除原告山东神力索具有限公司与被告李建营于2010年10月1日签订的协议书及双方于2011年8月23日签订的补充协议。
二、被告李建营于本判决生效之日起十日内支付原告山东神力索具有限公司租赁费45360元。
三、被告李建营于本判决生效之日起三十日内腾空租赁的房屋，并交还给原告山东神力索具有限公司。
四、驳回原告山东神力索具有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费934元，减半收取467元，由被告李建营负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。
审判员 周宪忠
二〇一四年十二月十八日
书记员 杨 梅