昆明市盘龙区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）盘法民初字第853号
原告（反诉被告）：昆明宝力豪健身有限公司。
住所：昆明市人民中路17号新西南广场西区*楼。
法定代表人：张涛，系该公司总经理。
委托代理人：董丹敏，系云南上义律师事务所律师，特别授权代理。
被告（反诉原告）：昆明苏斯企业管理有限公司。
住所：昆明市北京路***号颐高数码中心（*期）综合楼*座*楼。
法定代表人：罗婧菁，系该公司经理。
被告（反诉原告）：罗婧菁，女，汉族。
两被告共同委托代理人：陈荣泉，系北京大铭（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。
第三人：天津宝力豪体育产业有限公司。
住所：天津经济技术开发区内。
法定代表人：丁岚。
委托代理人：李翚，男，汉族，系原告公司员工。特别授权代理。
第三人：云南中颐投资有限公司（曾用名称：云南金成基业有限公司、云南中颐置业有限公司）。
住所：昆明市北京路***号。
法定代表人：ＸＸ，系该公司董事长。
委托代理人：欧智晶，女，汉族，系云南中颐投资有限公司员工。特别授权代理。
原告（反诉被告）昆明宝力豪健身有限公司诉被告（反诉原告）昆明苏斯企业管理有限公司、罗婧菁房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年2月13日受理后，为查清案件事实，依法追加了天津宝力豪体育产业有限公司及云南中颐投资有限公司作为本案的第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭分别于2015年10月9日、10月20日两次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）昆明宝力豪健身有限公司的委托代理人董丹敏，被告（反诉原告）昆明苏斯企业管理有限公司的法定代表人罗婧菁、被告（反诉原告）罗婧菁及两被告共同委托代理人陈荣泉，第三人天津宝力豪体育产业有限公司的委托代理人李翚，第三人云南中颐投资有限公司的委托代理人欧智晶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告昆明宝力豪健身有限公司诉称：2009年12月30日，原告与被告罗婧菁签订《场地租赁合同》约定：原告将位于昆明市北京路898号颐高数码中心B座第四层的场地租给被告昆明苏斯企业管理有限公司使用，用于经营苏斯博士儿童主题馆，同时双方还约定了租金的计算和支付方式、合同的解除、违约责任等内容。合同签订后，原告按约定交付租赁物，被告在支付了部分租金后，拒绝支付2014年第二季度的租金。原告多次催收，被告一拖再拖。2014年12月10日，被告擅自搬离经营场所，给原告造成重大损失。为维护原告的合法权益原告诉至本院要求判令：1、解除原、被告签订的《场地租赁合同》；2、被告向原告支付拖欠的租金人民币138156.80元；3、被告向原告支付资金占用费，自2014年4月1日起至实际还清之日止（以银行对企业同期贷款年利率6%的双倍计算）；4、被告向原告支付违约金人民币211631.62元；5、被告赔偿原告损失人民币195051.50元；6、被告赔偿原告实现债权的费用人民币10000元；7、本案诉讼费由被告承担。
庭审中，原告明确要求两被告承担连带责任，理由是被告罗婧菁系被告昆明苏斯企业管理有限公司的法定代表人和实际签约人。另明确：1、其第二项诉请的租金期间自2014年4月1日起至6月30日止，期间两被告已支付了租金人民币40000元，且已在诉请中予以扣除；2、其第四项诉请的违约金计算方式为年租金的30%；3、其第五项诉请的损失系原告为将租赁场地原样返还给第三人云南中颐投资有限公司，而对租赁场地的装修进行拆除所产生的费用；4、其第六项诉请的实现债权的费用即为律师费。
被告昆明苏斯企业管理有限公司、罗婧菁答辩并反诉称：原告与被告于2009年12月30日签订《场地租赁合同》约定：被告承租原告的颐高数码中心B座第四层作为儿童主题馆；被告所支付的租金包括物业管理费、公共设施使用、维修保养费；如原告无故断水、断电连续超过7天或累计15天致使被告无法经营的，原告应向被告赔偿全部装修损失和其他合理损失及年租金总额的30%的违约金。2014年1月18日至2014年4月23日期间，租赁场地的电梯发生故障导致被告无法经营；2014年10月27日开始，原告对租赁场地断电，导致被告无法经营，被告于2014年12月10日搬离租赁场地。被告认为，原告构成违约，应向被告承担违约责任，故向本院提出反诉要求判令：1、原告向被告退还保证金人民币50000元、向被告支付违约金人民币226748元、向被告赔偿全部装修损失人民币750000元，共计人民币1026748元；2、原告承担本案诉讼费用。另就原告要求两被告承担连带责任的主张不予认可。认为被告罗婧菁只是公司的法定代表人，签约是履行公司的职务，应当由被告昆明苏斯企业管理有限公司承担责任。
庭审中，两被告明确其诉请的违约金计算方式为年租金的30%。
原告昆明宝力豪健身有限公司答辩称：被告陈述的事实不存在，请求法院依法驳回被告的反诉请求。
第三人天津宝力豪体育产业有限公司及云南中颐投资有限公司表示对原告的本诉诉讼请求无意见予以发表，对被告昆明苏斯企业管理有限公司、罗婧菁的反诉诉讼请求及事实理由，同意原告的答辩意见。
原告昆明宝力豪健身有限公司为证实其本诉诉讼主张及反诉答辩主张，向本院提交如下证据材料：
一、《场地租赁合同》原件一份，欲证实2009年12月30日原、被告签订租赁合同，约定租金、违约责任等内容；
二、《补充协议》原件一份，欲证实因被告无法按时支付第一期的房租，双方对原租赁合同进行了补充；
三、《律师函》原件一份，欲证实2014年9月17日，因被告拖欠2014年第二季度租金，原告进行催收；
四、照片原件五张，欲证实2014年12月10日被告搬离租赁场地；
五、《关于罗婧菁应缴纳滞纳金、违约金通知函》原件一份，欲证实截止2015年1月30日，被告方拖欠租金、滞纳金的具体情况及违约金的具体金额；
六、《登记卡片》复印件一份，欲证实被告的工商登记情况；
七、物业公司关于电梯使用故障的《说明》原件一份，欲证实电梯故障不是原告造成的，原告也受了一定影响，并且物业进行了及时维修，并没有影响到被告的正常使用；
八、《律师费发票》原件一份，欲证实原告因实现债权而产生的费用；
九、庭后提交《室内装饰工程预（决）算书》、《工程预算总表》、《发票》原件各一份，欲证实原告为将租赁场地原样返还给第三人云南中颐投资有限公司，将两被告的装修拆除所花费的费用。
经质证，被告昆明苏斯企业管理有限公司、罗婧菁对原告昆明宝力豪健身有限公司提交的证据一、二的真实性、合法性予以认可，但对其与本诉的关联性不予认可，对其与反诉的关联性予以认可。对证据三、五、七的真实性、合法性及关联性均不予认可。对证据四、六予以认可。对证据八的关联性不予认可。对证据九认为系超过举证期限提出，故不予质证。
经质证，第三人天津宝力豪体育产业有限公司对原告提交的上述证据均予以认可。
经质证，第三人云南中颐投资有限公司对原告提交的证据九予以认可。对其余证据认为，系产生于原告与被告之间，其并不清楚。
被告昆明苏斯企业管理有限公司、罗婧菁为证实其本诉答辩主张及反诉诉讼主张，向本院提交如下证据材料：
一、昆明昌成安电梯维修安装有限公司《证明》原件一份，欲证实租赁场所电梯于2014年1月18日出现故障不能使用，直至2014年4月24日修理完毕恢复使用；
二、《中国民生银行支付业务回单》复印件五份，欲证实原、被告虽在电梯故障后产生争议，但被告一直依据合同约定履行义务交付租金，原告也接受租金；
三、昆明市明证公证处《公证书》及其附件三（光盘）、《通知》、《收条》原件各一份，欲证实原告行使合同权利接受被告的租金，但却不履行合同义务对被告无故断电。被告因为原告无故断电两个多月而无法经营，于2014年12月10日搬离租赁场所。原告构成违约，应当承担违约责任；
四、《结算对账单》原件一份（黄钦勇与被告罗婧菁），欲证实原告的装修损失达人民币790000元；
五、证人毕某某、张某某、黎某证言，欲证实：1、2014年1月18日至2014年4月23日期间租赁场地的电梯故障无法使用；2、2014年10月27日开始租赁场地被无故断电，无法经营，直至被告搬离租赁场地。
经质证，原告昆明宝力豪健身有限公司对被告昆明苏斯企业管理有限公司、罗婧菁提交的证据一、二、四的关联性不予认可。对证据三中《公证书》附件照片的关联性不予认可；《通知》系被告单方制作，且原告并未收到；《收条》予以认可。对证人证言认为三位证人的证言相互矛盾，故对其证明内容不予认可。
经质证，第三人天津宝力豪体育产业有限公司对被告昆明苏斯企业管理有限公司、罗婧菁提交的上述证据的质证意见同原告。
经质证，第三人云南中颐投资有限公司对被告昆明苏斯企业管理有限公司、罗婧菁提交的上述证据认为，上述证据均产生于原告与被告之间，其并不清楚。
第三人天津宝力豪体育产业有限公司及云南中颐投资有限公司未向本院提交任何证据材料。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。任何一个具体事实要成为定案的依据，必须具备真实性、关联性、合法性三个特征。对原告提交的证据一、二、四、六经被告质证对其真实性予以认可，且与本案具有关联性，故本院对上述证据予以采信。证据三系原告单方制作，且原告未能举证证实该函件被告方已收到，故本院对该证据不予采信。证据五系原告单方制作，且经被告质证不予认可，故本院对该证据不予采信、证据七系租赁场地的物业管理公司就其管理的租赁场地电梯的故障情况作出的说明，物业管理公司与本案并无利害关系，且能证实租赁场地电梯故障的相关情况，故本院对该证据予以采信。证据八系原件，且能证实原告花费的律师费金额，故本院对该证据予以采信。证据九中的《室内装饰工程预（决）算书》系原件，本院对其真实性予以确认；《工程预算总表》中无相关单位的签章确认，故本院对该证据不予采信；《发票》系原件，本院对其真实性予以确认，但该组证据仅能证实第三人云南中颐投资有限公司对颐高数码B座四层做了装饰工程，但不能证实该装饰工程系为将本案所涉租赁场地恢复至租赁前的样子而做，且原告亦未能举证证实租赁场地在被告罗婧菁租赁前是何样貌，故本院对该组证据的证明内容不予采信。
两被告提交的证据一经原告质证不予认可，且与原告提交的证据七相矛盾，故本院对该证据不予采信。证据二系两被告之间的资金往来情况，与本案并无关联性，故本院对该组证据不予采信。证据三中的《公证书》及其附件系原件且能证实2014年12月10日被告昆明苏斯企业管理有限公司搬离租赁时租赁场地的相关情况，故本院对该证据予以采信；《通知》系被告昆明苏斯企业管理有限公司单方制作，且被告昆明苏斯企业管理有限公司未能举证证实该函件原告方已收到，故本院对该证据不予采信；《收条》经原告质证予以认可，故本院对该证据予以采信。证据四系被告罗婧菁与案外人之间的经济往来，且无其他证据与其形成证据链证实被告昆明苏斯企业管理有限公司装修所花费的费用金额，故本院对该证据不予采信。证人毕某某、张某某、黎某与本案并无利害关系，故本院对其证言的真实性予以确认，但三位证人的证言有不一致的部分，且均未能证实租赁场地的电梯在2014年1月18日至4月23日期间一直处于停运的状态，亦未能证实租赁场地自2014年10月17日开始持续断电，故本院对证人证言的证明内容不予采信。
综合上述证据及原、被告在庭审中的陈述，本院确认如下案件事实：
2009年12月30日原告与被告罗婧菁签订《场地租赁合同》约定：原告将其拥有使用权的位于颐高数码中心B座第四层的部分营业场地租赁给被告罗婧菁使用，面积为1200平方米；租赁用途为苏斯博士儿童主题馆；每月每平方米租金为人民币45元，月租金合计人民币54000元，其中人民币50400元为现金支付，其余租金人民币3600元以被告罗婧菁公司产品的代金券予以支付；2012年1月起租金在前一年租金的基础上递增8%，2014年1月起租金在前一年的租金基础上递增8%，2016年起租金在前一年的租金基础上递增8%，租金包括物业管理费和公共设施使用、维修保养费，租金为一季度缴纳一次，缴费期为每季度前一个月的10日前缴纳；合同履约保证金为人民币50000元，装修保证金为人民币10000元；租赁场地的电费、水费等费用由被告罗婧菁自行承担，由原告代为收取缴纳，合同还对其他相关事项及违约责任进行了约定。2009年12月31日原告与被告罗婧菁签订《补充协议》约定被告罗婧菁于2009年12月31日前交付人民币51200元，剩下人民币100000元于2010年1月4日全额补齐。合同签订后原告依约将租赁场地交付给被告罗婧菁使用、装修。2014年二季度两被告仅支付了人民币40000元，剩余租金至今未予支付。故原告诉至本院有以上诉求。被告则认为原告无故对租赁场地进行断电，且租赁场地的电梯长时间停运，致使其无法经营，使其不得以于2014年12月10日搬离租赁场地，给其造成了损失，故诉至本院有以上反诉请求。
另查明：1、两被告曾向原告支付了履约保证金人民币50000元，至今仍在原告处；2、租赁场地的装修拆除工程系由第三人云南中颐投资有限公司所做，费用亦由第三人云南中颐投资有限公司予以支付；3、两被告已向原告支付了2014年度除第二季度外的租金；4、位于昆明市北京路898号昆明颐高数码中心（二期）综合楼B座4层商场的房屋所有权人为第三人云南中颐投资有限公司，第三人云南中颐投资有限公司于2008年1月20日将其所有的该房屋租赁给了第三人天津宝力豪体育产业有限公司，第三人天津宝力豪体育产业有限公司将该租赁场地交由下属公司即本案原告予以使用，并授权原告可将部分租赁场地予以转租；5、原告将租赁场地转租给两被告系经第三人云南中颐投资有限公司同意的；6、两被告已于2014年12月10日搬离租赁场地，并将房屋钥匙交还给了原告，双方之间的租赁合同已实际解除。
本案争议焦点：原、被告双方是否具有违约行为。
本院认为：针对争议焦点，原告主张两被告存在逾期支付租金的违约行为，对此本院认为，原告与被告罗婧菁签订的《场地租赁合同》中明确约定了租金一季度一付，于每季度前一个月的10日前支付。庭审中双方均确认2014年第二季度的租金两被告未支付完，故两被告在本案中存在逾期支付租金的违约行为。对两被告认为原告存在无故长时间断电以及电梯长时间无法使用的违约行为的主张，本院认为，两被告提交的《公证书》及视频附件中可以看出2014年12月10日公证人员前往租赁场地进行现场勘查时，电闸系统即使处于闭合状态时也未能通电，故本院对两被告认为租赁场地的电闸系统系受原告的总电闸系统所控制的主张予以采信。但两被告未能举证证实自2014年10月开始原告即对两被告的租赁场地实施了无故断电的违约行为，故本院对两被告的该项主张不予采信。另原告本诉要求支付的租金系2014年4月至6月的租金，两被告以自2014年10月27日起被无故断电的理由反驳原告要求支付租金的主张于法无据，本院依法不予支持。对于电梯停运的问题，本院认为，两被告的证人证言有相互矛盾的部分，且均未能证实租赁场地的电梯自2014年1月18日起至4月23日期间一直处于停运状态。而原告提交的租赁场地物业管理公司出具的《说明》显示电梯停运期间楼梯间仍可正常使用，并未必然导致两被告无法经营，故原告在本案中并无违约行为。
综上所述，对原告要求解除原告与被告罗婧菁于2009年12月30日签订的《场地租赁合同》的诉讼请求，经庭审查明被告罗婧菁已于2014年12月10日搬离了租赁场地，双方之间的租赁合同已实际解除，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。对原告要求被告罗婧菁支付2014年4月1日起至6月30日止的尚欠租金人民币138156.8元的诉讼请求，本院认为，根据双方的合同约定2014年度的月租金金额应为人民币188956.8元（月租金人民币62985.6元×3个月），扣除两被告已支付的租金人民币40000元，尚欠租金金额应为人民币148956.8元，但原告仅主张了人民币138156.8元，此为原告对其民事权利的处分，故本院对原告的该项诉讼请求予以支持。对原告要求被告罗婧菁支付自2014年4月1日起至实际款项还清之日止按照中国人民银行同期贷款利率两倍计算的资金占用费的诉讼请求，本院认为，被告罗婧菁逾期支付租金已构成违约，应当承担相应的违约责任，但原告要求被告罗婧菁支付按中国人民银行同期贷款利率两倍计算的资金占用费无合同及法律依据，本院依照中国人民银行同期贷款利率予以支持。对原告要求被告罗婧菁支付违约金人民币211631.62元的诉讼请求属于重复主张，本院依法不予支持。对原告要求被告罗婧菁支付因拆除租赁场地装修设施而遭受的损失人民币195051.5元的诉讼请求，本院认为经庭审查明，该笔款项系由第三人云南中颐投资有限公司支付，虽第三人云南中颐投资有限公司与原告之间约定租赁场地返还时应恢复原样，但原告与被告罗婧菁在《场地租赁合同》中并未对合同解除后装修应如何处理进行约定。原告与第三人云南中颐投资有限公司之间的约定仅适用于其双方，原告不能以此要求被告罗婧菁履行该拆除义务。另按照交易习惯，租赁房屋的装修秉持“来修去丢”的原则，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。对原告要求被告罗婧菁支付律师费人民币10000元的诉讼请求，本院认为该项费用并非实现债权必然产生的费用，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。对原告要求被告昆明苏斯企业管理有限公司对上述债务承担连带还款责任的诉讼请求，本院认为《场地租赁合同》系被告罗婧菁与原告之间签订，其中并未有被告昆明苏斯企业管理有限公司的公章确认。但被告昆明苏斯企业管理有限公司在庭审中自认其为该合同的实际相对方，应由其承担相应的合同义务。上述陈述系被告昆明苏斯企业管理公司对其民事权利的处分，故本院对原告该项诉讼请求予以支持。
对两反诉原告要求反诉被告返还保证金人民币50000元的诉讼请求，本院认为现双方之间的租赁合同已经实际解除，故反诉被告应返还两反诉原告的履约保证金人民币50000元。对两反诉原告要求反诉被告支付违约金人民币226748元及赔偿损失人民币750000元诉讼请求，因两反诉原告未能举证证实反诉被告有违约行为，对此应承担举证不利的法律后果，故本院对两反诉原告的该项诉讼请求不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条、第一百一十八条之规定，判决如下：
一、被告昆明苏斯企业管理有限公司、罗婧菁于本判决生效之日起十日内连带向原告昆明宝力豪健身有限公司支付尚欠租金人民币138156.8元；
二、被告昆明苏斯企业管理有限公司、罗婧菁于本判决生效之日起十日内连带向原告昆明宝力豪健身有限公司支付上述款项自2014年4月1日起至实际款项还清之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的资金占用费；
三、驳回原告昆明宝力豪健身有限公司的其他诉讼请求；
四、反诉被告昆明宝力豪健身有限公司于本判决生效之日起十日内向反诉原告昆明苏斯企业管理有限公司、罗婧菁返还履约保证金人民币50000元；
五、驳回反诉原告昆明苏斯企业管理有限公司、罗婧菁的其他反诉请求。
本诉案件受理费人民币9528元由被告昆明苏斯企业管理有限公司、罗婧菁共同承担人民币2382元，由原告昆明宝力豪健身有限公司承担人民币7146元。反诉案件受理费人民币7020元由反诉被告昆明宝力豪健身有限公司承担人民币351元，由反诉原告昆明苏斯企业管理有限公司、罗婧菁共同承担人民币6669元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。
审 判 长 夏丽雯
人民陪审员 王 雪
人民陪审员 杨雪梅
二〇一五年十一月十三日
书 记 员 徐莎莎