浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙02民终2223号
上诉人（原审被告）：贾盛，男，1974年3月29日出生，汉族，宁波阿育王寺商务经营承包人，住宁波市鄞州区。
委托诉讼代理人：胡铭心，浙江红邦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：俞军，宁波市开成法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：宁波阿育王寺。住所地：宁波市鄞州区五乡镇宝幢。
法定代表人：界释源，该寺主持。
委托诉讼代理人：徐海霞，浙江正清和律师事务所律师。
上诉人贾盛因与被上诉人宁波阿育王寺房屋租赁合同纠纷一案，不服宁波市鄞州区人民法院于2017年5月23日作出的（2017）浙0212民初982号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2017年7月28日公开开庭进行了审理。上诉人贾盛的委托代理人胡铭心、俞军，被上诉人宁波阿育王寺的委托代理人徐海霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
贾盛上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、被上诉人将原有的经营项目以及待开发的依附于寺院的与佛教有关的经营项目以承包方式由上诉人经营，该事实从合同名称及实际履行可以印证。在合同履行过程中，被上诉人将其《宗教活动场所登记证》、素食馆的《餐饮服务许可证证》以及该餐馆的招牌“殊胜斋”牌匾、服务部公章、发票专用章、停车场专用阿育王寺统一收款收据、阿育王寺法物流通处的现场指示牌等原件和原物交由上诉人，以便上诉人以阿育王寺名义对外经营。上诉人也以阿育王寺原经济实体名义申报纳税，被上诉人也对上诉人超经营范围的经营活动进行干涉等。因此，本案系承包法律关系，一审认定本案为房屋租赁合同关系完全错误。二、一审判决解除双方的合同、腾退经营场所等，没有事实和法律依据。双方当事人之间系承包合同关系，假设上诉人未及时支付承包费，依约承担的违约责任也仅是按银行同期贷款利率向被上诉人支付逾期金额的相关利息，而不是直接解除合同。事实上，被上诉人两栋扩建的房屋应属西大院范围，其交由他人经营，违反了合同约定，上诉人对被上诉人该违约行为可行使先履行抗辩权。且因双方未就第二期的承包费标准进行商定，上诉人也多次询问被上诉人的银行账户，被上诉人拒绝告知，致上诉人未能支付承包费，因此，上诉人并不存在违约。三、一审判决适用法律错误，程序违法。本案应适用承包的相关法律规定而非处理租赁关系的相关法律规定。同时，根据合同约定，本合同发生的争议，由双方当事人协商或申请调解；协商或申请调解解决不成的，按提请仲裁委员会仲裁方式解决。因此，法院无权管辖。
宁波阿育王寺辩称：一审判决认定事实清楚、证据确凿，符合法律规定，请求维持原判。一、双方之间属于租赁关系，涉案房屋的营业执照是上诉人自己领取的，有餐饮的经营范围，人事、经济全部都是由上诉人独立管理，和被上诉人无关，被上诉人不可能靠一项房屋承包来养寺院。双方是租赁合同关系，不是承包关系。因合同中明确约定，上诉人不能从事和佛教有关的经营活动，一审提交的录音中也明确上诉人的经营是违法的，就因为上诉人从事的经营活动违反了宗教事务的规定，被上诉人才干涉；二、双方签订合同后，前五年交纳租赁费按照租赁习惯支付，一部分是银行转账，大部分是使用现金，所以上诉人有能力和条件向被上诉人支付租赁费。从录音最后一段内容中也可以看出上诉人不想再做下去，上诉人是根本违约。被上诉人要求解除合同是符合法律规定的；三、一审中被上诉人提供了西大院的图纸，村民委员会也出具证明，证明西大院的范围就是上诉人租赁的房屋，两栋新建的房屋在西大院外，一审法院认定该两栋房屋不属于西大院的范围是正确的；四、关于管辖问题，上诉人另案提起了诉讼，说明上诉人也是认可一审法院管辖的。
宁波阿育王寺向一审法院起诉请求：1.原、被告签订的《阿育王寺西大院承包合同》、《阿育王寺大院承包补充合同》已于2017年1月6日解除；2.被告按日2739.73元（1000000/365元）支付自2016年11月1日起至实际腾退之日止的房屋占用使用费；3.被告立即腾退房屋。审理期间，原告变更诉讼请求为：1.解除原、被告签订的《阿育王寺西大院承包合同》、《阿育王寺大院承包补充合同》；2.被告支付原告自2016年11月1日起至合同解除之日止按每日2739.73元计算的房屋租金；3.被告立即腾退房屋，并支付自合同解除之日起至实际腾退之日止按每日2739.73元计算的房屋占有使用费。
一审法院审理认定事实：2011年5月，原告（甲方）与被告、胡贤进（乙方）签订《阿育王寺西大院承包合同》一份，约定：甲方将西大院内所有建筑物及场地（简称宾馆）承包给乙方经营，宾馆位于宁波市鄞州区五乡镇，承包范围包括阿育王寺西大院所有建筑物及场地，包括宾馆、客房、员工宿舍楼、餐厅、包厢、茶室及停车场、小商品交易门面房等；该宾馆为新建造好并一次性装修完成可供乙方正常营业的宾馆，现有装修及设施、设备情况详见合同附件；该宾馆承包期限共10年，自2011年5月1日至2021年5月1日止，2011年5月1日为暂定承包起始日，因宾馆当前还处于施工装修阶段，以实际交付可供乙方营业的日期为准；承包期满，乙方如要求续承包，则必须在承包期满六个月之前书面通知甲方，经甲方同意后，承包费按2021年物价水平与现在物价水平上涨比例作相应调整，续承包十年；该宾馆每年承包金为100万元，十年内价格不作调整，合同生效后十天内应交承包金20万元，到2011年5月1日需交80万元，第二年起应于每年的5月1日付清当年的承包费100万元；甲方确保乙方经营的宾馆为阿育王寺的唯一经营场所，如有扩建也由乙方经营，不得有第三方经营；乙方向第三方转租、转借宾馆场地、营业房时需符合甲方要求的经营范围。2011年10月25日，原告（甲方）与被告、胡贤进（乙方）又签订《阿育王寺西大院承包补充合同》一份，约定：乙方已按甲方要求对西大院进行装修，设备、家具进场完毕，开业在即，双方确定第一阶段承包期为五年，自2011年11月1日至2016年11月1日，承包金额为每年100万元，一年一付，于每年的11月1日前付清当年承包金；第二阶段自2016年11月1日起，根据西大院实际经营盈亏情况，每年应付的承包金可作相应调整。该协议签订后，涉案房屋开始投入使用。后胡贤进退出经营，被告以自己的名义经营涉案宾馆、餐厅、茶室等，并将停车场、小商品交易门面房转租给案外人。承包期间，被告将茶室改造为佛缘堂，并对外经营琉璃塔。2016年2月7日，案外人以被告假借原告名义经营阿育王寺琉璃塔骗取其投资200万元为由，向宁波市公安局鄞州分局五乡派出所报案，并向原告负责人反映此事。为此，原告负责人与被告于2016年10月22日进行商谈，原告负责人指出被告经营的佛缘堂、琉璃塔等改变了承包的原有经营用途，要求收回房屋，被告认为原告未将扩建的房屋交付给被告，违反了合同约定。2016年10月29日，被告向原告负责人发送短信，表示如原告要求解除合同，请原告尽快确定赔偿方案，原告未作回复。2016年12月16日，原告向被告发函，要求被告在收函后十日内支付100万元。被告收函后未作回复。
另查明，被告承包场地内由东往西分别为茶室、宾馆（包含客房、员工宿舍）、餐厅、小商品交易门面房、停车场，停车场靠西边种有一排树，树外为一堵围墙，围墙外原系空地，原告于2015年在该空地上新建二幢门面房，该门面房现处于经营状态。
又查明，被告已付清2016年11月1日前的承包费，但自2016年11月1日后的承包费，被告至今未付。另被告曾于2015年6月7日向原告预付2017年承包款5万元。
一审法院认为：《阿育王寺西大院承包合同》、《阿育王寺大院承包补充合同》原系原告与被告、胡贤进签订，后三方均认可胡贤进退出合同，故合同相对方为原、被告。原、被告之间的《阿育王寺西大院承包合同》、《阿育王寺大院承包补充合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，应为合法有效。上述合同约定原告提供西大院内所有建筑物及场地，实际履行过程中，被告的经营执照办理及经营管理等均由被告自行负责，原告按固定标准收取费用，故上述合同名为“承包”，实为租赁，本案为房屋租赁合同纠纷。关于租赁范围，双方争议焦点为原告在停车场西面（即围墙外）新建的门面房是否属于租赁范围。原审法院认为，合同中并未明确约定租赁面积及对应的产权证，从租赁现场来看，双方签订合同时租赁物自东向西分别为合同所述的茶室、宾馆（包括客房、员工宿舍）、餐厅、小商品交易门面房、停车场，停车场位于租赁物的最西面，停车场的西面原系空地，停车场与空地之间有一堵围墙相隔，故应认为租赁物“西大院所有建筑物及场地”西面截至停车场围墙处。综上，原告已向被告交付了合同约定的租赁物，被告应按合同约定向原告支付租金。对于租金标准，双方虽约定2016年11月1日后的租金另行协商，但截至2016年11月1日双方未能就下一年度租金标准协商一致，原告按原租金标准每年100万元向被告催讨后，被告也未作回复，可见被告不具有协商的意思表示，双方协商未成，原告按原租金标准要求被告支付下一年度租金，理由正当，被告应按每年100万元向原告支付2016年11月1日起的租金。经原告催讨，被告未作回复也未支付租金，原告要求解除《阿育王寺西大院承包合同》、《阿育王寺大院承包补充合同》的诉讼请求，于法有据，予以支持。合同解除后，被告应向原告返还租赁物，故对原告要求被告腾退租赁房屋的诉讼请求，予以支持。原告要求被告按每年100万元支付自2016年11月1日起至合同解除之日止的租金及自合同解除之次日起至实际腾退之日止的占有使用费的诉讼请求，理由正当，亦予以支持，但应扣除被告已预付的租金5万元。被告的抗辩主张，与查明的事实不符，不予采信。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（三）项、第九十七条、第二百二十七条的规定，判决：一、解除原告宁波阿育王寺与被告贾盛于2011年5月签订的《阿育王寺西大院承包合同》及于2011年10月25日签订的《阿育王寺西大院承包补充合同》；二、被告贾盛支付原告宁波阿育王寺自2016年11月1日起至合同解除之日止按每年100万元计算的租金（扣除预付租金5万元），限于本判决生效后七日内履行完毕；三、被告贾盛腾退涉案合同中约定的位于宁波市鄞州区五乡镇明伦村宁波阿育王寺西大院内所有建筑物及场地，包括宾馆、客房、员工宿舍楼、餐厅、包厢、茶室及停车场、小商品交易门面房，限于本判决生效后十五日内履行完毕；四、被告贾盛支付原告宁波阿育王寺自合同解除之次日起至实际腾退之日止按每年100万元计算的占有使用费，限于本判决生效后十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费5656元，由被告贾盛负担。
二审中，上诉人贾盛向本院提交以下证据：1.宗教活动场所登记证、界源身份证复印件、餐饮服务许可证各一份；2.照片三张；3.公章、发票专用章、停车场收费章印鉴各一份；4.统一收款收据一本；5.纳税申报表、企业所得税月（季）度纳税申报表（B类）、资产负债表、损益表、支付个人收入明细表各一份；6.宁波市鄞州区佛教活动场所收款收据九份、补充凭证一份、收条一份，证明从双方实际履行的内容来看，上诉人与被上诉人之间存在的是承包合同关系而非房屋租赁合同关系，双方签订的合同实际上就是承包合同的事实。
被上诉人宁波阿育王寺经质证，认为：该组证据不是新证据，不同意质证。佛教活动场所收款收据上的签字和财务专用章应该是真的，承包款的票据是真的。对宁波阿育王寺停车场收款收据上“门慎”的签字予以认可。对宗教活动场所登记证、餐饮服务许可证真实性有异议，界源师傅名字前没有“释”字，停车证是上诉人自己领取的，租赁初期停车场的执照领取前，被上诉人的收据可能会让上诉人用一下。宁波市鄞州育王摄影服务部已于2004年吊销，因此对相关票据有异议。对上诉人提供的印鉴也有异议，不能认定是承包关系，上诉人有自己的营业执照。
被上诉人宁波阿育王寺向本院提交宁波市鄞州区五乡镇明伦村村民委员会证明一份，证明宁波阿育王寺西大院范围以及交界处道路为古道的事实，证明围墙外的房屋在西大院外。
上诉人贾盛经质证，认为：这份证据从形式上看盖了章，但章的真实性无法辨认，应有其法定代表人签名。西大院本身是阿育王寺和被上诉人之间约定的名称，作为村委会根本不知道西大院这个名称，且村委会不是土地证颁发的行政机关，不能出具土地登记证明，因此，该证据不能证明被上诉人想要证明的事实。
本院经审查认为，被上诉人对上诉人提供的佛教活动场所收款收据上的签字和财务专用章、承包款的票据及宁波阿育王寺停车场收款收据上“门慎”的签字真实性没有异议，本院予以确认。被上诉人对宗教活动场所登记证、餐饮服务许可证真实性有异议，并提出界源师傅名字前没有“释”字，因上诉人提供的证据系复印件，且无其他证据可以证明餐饮服务许可证系被上诉人配合领取，故上述证据不能证明上诉人待证事实。上诉人提交的宁波市鄞州育王摄影服务部纳税申报表及相关印鉴，未显示其主体为被上诉人，故被上诉人对此异议成立。
对被上诉人提交的证明，上诉人对其真实性有异议，但这份证据从形式上看盖有宁波市鄞州区五乡镇明伦村村民委员会的公章，其真实性可以认定，但被上诉人的待证事实应结合其他证据进行认定。
对原审法院认定的事实，本院予以确认。二审另查明，涉案合同签订时，阿育王寺西大院所有建筑物包括场地均为新建。涉案合同签订后，上诉人以宁波阿育王寺名义办理了餐饮服务许可证。被上诉人以阿育王寺西大院承包款名义向上诉人收取合同约定费用，并向上诉人出具了佛教活动场所收款收据。
本院认为，双方当事人签订《阿育王寺西大院承包合同》、《阿育王寺大院承包补充合同》后，被上诉人宁波阿育王寺已将其新建的西大院内所有建筑物及场地移交给上诉人贾盛使用，贾盛理应按支付相应款项。现贾盛未支付2016年11月1日起的租金，被上诉人请求解除《阿育王寺西大院承包合同》、《阿育王寺大院承包补充合同》，并要求上诉人腾退西大院内房屋、支付相应房屋使用费，原判予以支持，于法有据，并无不当。上诉人上诉提出被上诉人将西大院围墙外新建门面房交由他人经营，违约在先。对此，虽然合同约定“甲方确保乙方经营的宾馆为阿育王寺的唯一经营场所，如有扩建也由乙方经营，不得有第三方经营”，但合同明确约定的标的物范围为西大院，签订合同时，西大院内自东向西分别为合同所述的茶室、宾馆（包括客房、员工宿舍）、餐厅、小商品交易门面房、停车场，停车场位于西大院的最西面，停车场的西面有一堵围墙，围墙外原为空地，故原判认定合同约定的“西大院所有建筑物及场地”西面截至停车场围墙处，与合同约定相符。上诉人称被上诉人在西大院围墙外另行建造的门面房属西大院范围，与合同约定不符，难以采信，其相应主张本院难以支持。上诉人上诉又提出涉案合同性质应为承包合同，而非租赁合同。对此，因双方签订合同时西大院的所有建筑物均为新建，且上诉人二审期间提交的餐饮服务许可证等，仅反映是以被上诉人名义办理，但上诉人没有证据证明系被上诉人办理，而涉案停车场也系上诉人自行注册经营，原审基于实际履行过程中，西大院的经营管理等均由上诉人自行负责，被上诉人按固定标准收取费用，确认涉案合同名为“承包”，实为租赁，本案为房屋租赁合同纠纷，理由充分，也无不当。至于上诉人提出法院对本案没有管辖权问题，因上诉人在一审受理本案后，未提出管辖异议，并已应诉答辩，因此，应视为原审法院对本案有管辖权，上诉人在二审中对该管辖提起异议，于法无据，本院不予支持。
综上所述，贾盛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5656元，由上诉人贾盛负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄永森
审判员 朱亚君
审判员 赵保法
二〇一七年九月二十五日
书记员 桂红艳