江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）宿中民终�第0574号上诉人（一审被告）刘光久上诉人（一审被告）张兴平被上诉人（一审原告）宿迁泰山房地产有限公司，住所地沭阳县广州路城南超市购物中心B102室。法定代表人朱其新委托代理人葛明产有限公司（下称泰山公司）排除妨碍纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2013）沭开民初字第0914号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月31日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。泰山公司一审诉称：泰山公司投资开发沭城镇某住宅小区，该小区建设工程于2011年验收合格，于2012年交付使用。2013年4月7日，刘光久、张兴平强行砸门进入某一单元701室房屋，进行装修使用。刘光久、张兴平的行为严重侵犯了泰山公司的合法权益，请求判令刘光久、张兴平将某一单元701室房屋恢复原状，将该房屋返还给泰山公司，由刘光久、张兴平承担案件诉讼费。刘光久、张兴平一审辩称：泰山公司将某一单元701室房屋以折抵工程款的方式，交给案外人某建筑公司，刘光久、张兴平已向某建筑公司支付全部购房款。综上，刘光久、张兴平合法使用该房屋，请求驳回泰山公司的诉讼请求。一审法院经审理查明：沭阳县沭城镇某住宅小区由泰山公司开发建设，某建设工程由李某某、徐某某、郇某某及左某某四人合伙挂靠某建筑公司承建。某于2010年7月7日取得商品房预售许可证，工程于2011年12月竣工，于2012年8月经验收合格。2012年10月起，业主陆续开始入住某。2010年6月12日，泰山公司将某一单元501室房屋以冲抵工程款方式抵给某建筑公司，泰山公司向某建筑公司出具了“抵房清单”。2010年9月29日，左某某向刘光久出具收条一张，载明“今收到人民币肆万元（￥40000），金苑公寓1单元601室，每平方米2200元，让利4000元，交首付40000元，待按揭贷款办好后付余下房款。收款人：左某某。2010年9月29日”。之后，泰山公司又与某建筑公司协商约定：泰山公司将抵冲工程款的某一单元501室房屋收回。2011年3月19日，泰山公司员工沈某某向某建筑公司收回“抵房清单”，并出具了收条，载明收回抵冲工程款的四套房屋（某一单元501室、601室、701室、901室）的“抵房清单”共4张。2011年3月22日，左某某向刘光久、张兴平收取购房款49080元。2011年4月5日，泰山公司付给某建筑公司工程款60万元，由李某某、左某某向泰山公司出具收条，载明“暂付701、501、901、601款”。2012年2月20日，左某某又向刘光久、张兴平收取购房款20万元，左某某向刘光久、张兴平出具一份购房合同，载明：售房人某建筑公司某项目部将某一单元701室房屋以289080元价格出售。该合同未载明购房人，未有金源公司印章，仅有左某某、徐某某在售房人处签字。2013年4月7日，刘光久、张兴平在未办理任何手续的情况下，擅自进入某一单元501室房屋，对该房屋进行装潢，遂引发诉讼。一审法院认为：沭阳县沭城镇某住宅小区系泰山公司开发建设，该小区内的房屋在出售前的属泰山公司所有。房屋在建设过程中，泰山公司曾将部分房屋交给某建筑公司以抵冲工程款。后泰山公司经与某建筑公司协商后，于2011年3月17日将用于抵充工程款的四套房屋收回，其中包括某一单元701室房屋。泰山公司在收回房屋后，于2011年4月5日付给某建筑公司房款600000元，由某建筑公司某工程施工项目负责人李某某、左某某在收条上注明。至此，某建筑公司丧失了对房屋的处分权。左某某明知上述情况，仍然向刘光久、张兴平收取购房款，并与徐某某共同向刘光久、张兴平出具购房合同，但左某某、徐某某对某一单�701室房屋均无处分权。故刘光久、张兴平强行占有某一单元701室房屋，对房屋进行装修的行为，侵犯泰山公司的合法权益，泰山公司要求刘光久、张兴平将某一单元701室房屋恢复原状后交还给泰山公司的诉讼请求，依法应予支持。遂判决：刘光久、张兴平在判决生效后十日内搬出沭城镇某一单元701室，并将该房屋恢复原状。案件受理费80元，保全费1820元，合计2620元，由刘光久、张兴平负担。一审判决后，刘光久、张兴平不服，向本院提起上诉称：1.某建筑公司某工程施工项目部工作人员于2010年9月向刘光久、张兴平出示过泰山公司与某公司之间的以房抵充工程款协议，称某一单元701室房屋已经抵给某建筑公司。刘光久、张兴平于2010年9月29日向某建筑公司某工程施工项目部交付了40000元购房款。2011年春节期间，刘光久、张兴平应泰山公司售楼部工作人员要求，已经向泰山公司售楼部提供了签订房屋买卖合同及办理按揭贷款所需的身份证、户口簿等材料。泰山公司售楼部工作人员于2011年3月19日向刘光久、张兴平收回“房票”时称将为刘光久、张兴平办理购房合同及按揭贷款。2011年3月22日，刘光久、张兴平付给左某某49080元购房款。因泰山公司称无法办理按揭贷款，刘光久、张兴平于2012年2月10日又付给左某某、徐某某全部余下购房款20万元。刘光久、张兴平向某建筑公司某缴纳了全部购房款，应视为向泰山公司付清全部购房款。2.泰山公司并无证据证明已经向某建筑公司支付了全部工程款，泰山公司虽然从某建筑公司处收回了“抵房清单”，但不能证明已经支付了相应的工程款。即使泰山公司已经支付了工程款，应不影响郇志兵与泰山公司之间已经成立的房屋买卖合同关系。3.刘光久、张学平进入某一单元701室房屋进行装修时�该房屋进户门没有上锁，刘光久、张学平并非强行进入该房屋。请求二审法院查明事实，依法改判驳回泰山公司一审诉讼请求。被上诉人泰山公司辩称：泰山公司与刘光久、张兴平之间不存在房屋买卖合同关系，泰山公司与某建筑公司解除以房抵债协议后，左某某、李某某无权将房屋出售给刘光久、张兴平。即使泰山公司与某公司之间以房抵债协议没有解除，某公司未经泰山公司同意，也无权出售用于抵充工程款的房屋。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。二审查明的事实与一审法院认定的事实一致，依法予以确认。本案二审的争议焦点是：泰山公司请求刘光久、张兴平排除妨害、恢复原状应否支持。本院认为：刘光久、张兴平称其合法占有讼争房屋，理由是：刘光久、张兴平与某建筑公司签订了房屋买卖合同，并支付了购房款。关于刘光久、张兴平是否合法占有讼争房屋问题。泰山公司因依法开发建设某小区而取得该小区房屋所有权，虽然泰山公司曾与某建筑公司商定用某一单元701室房屋冲抵某建筑公司部分工程款，但该房屋并未办理物权变更登记手续，故某建筑公司未取得某一单元701室房屋的所有权，不享有对该房屋的处分权。泰山公司是否已向某建筑公司付清工程款，不影响泰山公司对讼争房屋享有的所有权。刘光久、张兴平主张与某建筑公司之间签订了讼争房屋买卖合同，并向某建筑公司支付了购房款，但并无相应的证据证实。左某某、徐某某未经泰山公司授权，擅自与刘光久、张兴平签订讼争房屋买卖合同，并收取了购房款。且左某某、徐某某与刘光久、张新浦之间的合同也未得到泰山公司的追认，该合同对泰山公司不具有约束力。刘光久、张兴平上诉称泰山公司以向其出具“房票”�式追认其与某建筑公司之间的合同效力，但现有证据不能证明该事实，故对刘光久、张兴平的该主张不予支持。刘光久、张兴平未经泰山公司同意，即对某一单元701室房屋进行装修使用，泰山公司有权要求刘光久、张兴平将该房屋恢复原状后返还给泰山公司。综上，刘光久、张兴平的上诉主张无事实和法律依据，其上诉请求本院不予支持。一审判决正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人刘光久、张兴平负担。本判决为终审判决。审 判 长  庄云扉代理审判员  孙 权代理审判员  王 雷二〇一四年六月二十一日书 记 员  袁 满第1页／共6页