江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0106民初11195号原告：宋伟，男，1985年8月4日出生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：宋治林（系原告之父），住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：高洁，江苏巨楷律师事务所律师。被告：宋治桥，男，1968年12月16日出生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：魏梦，上海市协力（南京）律师事务所律师。第三人：宋文忠，男，1934年1月20日出生，汉族，住南京市鼓楼区。第三人：刘翠华，女，1937年1月14日出生，汉族，住南京市鼓楼区。原告宋伟与被告宋治桥、第三人宋文忠、刘翠华物权确认纠纷一案，本院于2017年10月26日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宋伟的委托诉讼代理人宋治林、高洁、被告宋治桥及其委托诉讼代理人魏梦、第三人宋文忠、刘翠华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋伟向本院提出诉讼请求：确认被告宋治桥所有的位于南京市××门前街××号（建筑面积为82.29平方米）中的5.5平方米归原告宋伟所有，并协助将该5.5平方米的面积产权办理至原告宋伟名下。事实和理由：2003年5月18日，宋伟的父亲宋治林与宋文忠签订了一份协议书，约定由宋治林出资翻建南京市××门前街××号房屋（以下简称东门前街237号房屋），该房屋翻建后，总建筑面积为151.79平方米，二人约定其中75平方米的建筑面积房屋产权归宋治林所有，今后如遇拆迁或者其他原因，剩余76.79平方米与宋治林无关等等。其他家庭成员均在该协议上签字或捺印。2006年8月，宋伟及宋治林、宋文忠办理东门前街237号房屋的房屋所有权证书，其中一楼建筑面积为69.5平方米的房屋登记在宋伟及宋治林名下，二楼建筑面积为82.29平方米的房屋登记在第三人宋文忠名下。2009年6月22日，宋治林将其对一楼房屋的产权份额先变更至其妻子袁竹兰名下，2017年4月25日，袁竹兰将其对一楼房屋的产权份额变更至宋伟名下。后宋伟得知宋文忠于2017年4月6日将东门前街237号二楼房屋的产权全部变更至宋治桥名下。宋伟根据已生效的（2017）苏0106民初5233号民事判决书才知晓上述协议书中所涉房产面积的确定和使用情况，应当根据协议书内容来确认，故宋伟提起本案诉讼，请求法院支持其诉讼请求。被告宋治桥辩称，1.宋伟并非上述协议书的主体，其不是本案适格主体；2.宋伟提起本案诉讼已超过诉讼时效。宋伟与其父亲宋治林于2006年8月30日即已办理了东门前街237号一楼房屋的房屋所有权证，宋伟对此明知东门前街237号一楼房屋的建筑面积为69.5平方米，但十多年从未向第三人主张对5.5平方米房屋确权；3.东门前街237号一、二楼房屋所有权证的办理系宋伟、宋治林及宋文忠三人一同前往房产部门办理，在办理过程中，三人签署了面积误差特别提示和补充约定，因此，现有房屋所有权证登记的面积划分以及楼层的选择状况系宋伟、宋治林及宋文忠协商一致的结果，故宋伟再行提起诉讼，不符合法律规定；4.东门前街237号房屋一、二楼之间存在不规则的楼梯，因此成为了两层房屋登记建筑面积不同的原因，且宋伟已经获取了更多的家庭财产利益。综上，请求法院驳回宋伟的诉讼请求。第三人宋文忠、刘翠华述称，宋文忠没有文化，当时办理房屋所有权证时，是和宋伟及宋治林一起去的，所有手续都是他们二人办的，宋文忠仅是按二人的要求在有关材料上签字。且办理房屋所有权证时，宋治林询问宋文忠要面积多的还是面积小的楼层，宋文忠考虑到小儿子宋治桥没有房屋，所以选择了面积大的即东门前街237号二楼房屋。因此，宋伟的诉讼请求，不符合事实，请求法院予以驳回。本院经审理认定事实如下：宋文忠与刘翠华系夫妻关系，宋治林、宋治武、宋治桥和宋兰英均是其二人所生子女。宋治林与袁竹兰系夫妻关系，宋伟系二人之子。东门前街237号的房屋原系宋文忠和刘翠华夫妻二人的共同财产，2002年11月宋治林出资对该房屋进行了翻建，翻建后的房屋分上下两层，每层四间，南北各两间，共计八间。2003年5月22日，宋文忠（甲方）和宋治林（乙方）签订了一份协议书，在载明房屋翻建来历和翻建后面积的同时，还明确：“经过协商，乙方父母同意，一楼南面二间和二楼北面二间归乙方使用，因由乙方宋治林出资，甲方同意此房建成后，将总面积151.79平方米中的75平方米的建筑面积房屋产权划给乙方宋治林，今后如遇拆迁或者其他原因，剩余房屋建筑面积76.79平方米与乙方无关”。该协议书除宋文忠和宋治林签字外，其他亲属刘翠华、宋治武、宋治桥和宋兰英等均签字或按捺手印。房屋盖好后，一楼北面的两间房屋由宋文忠和刘翠华居住，南面的两间房屋由宋伟的母亲袁竹兰经营牙科诊所，二楼北面的两间房屋由袁竹兰对外出租，南面的两间房屋由宋治桥居住。2006年8月30日，宋文忠和宋治林、宋伟签订了南京市房地产买卖契约，将东门前街237号一楼69.5平方米的房屋“卖”给了宋治林和宋伟。2009年6月22日，宋治林将其对一楼房屋的产权份额变更至其妻子袁竹兰名下。但上述两次产权变更，双方并未改变房屋的使用状况，一楼北面两间和二楼南面两间仍由宋文忠和刘翠华使用。2017年4月6日，宋文忠将自己的产权转移给了其小儿子宋治桥，宋治桥因此成为二楼房屋的唯一产权人。2017年4月25日，袁竹兰将自己对东门前街237号房屋一楼中的产权份额转移给了宋伟，宋伟也因此成为一楼房屋的唯一产权人。以上事实已由本院已生效的（2017）苏0106民初5233号民事判决书确认，该判决书基于上述事实，驳回了宋伟在该案中要求宋文忠、刘翠华搬出东门前街237号一楼房屋的诉讼请求。2017年10月26日，宋伟依据宋治林与宋文忠于2003年5月22日签订的协议书的内容，再次诉至本院（即本案），请求判如所请。宋治林、袁竹兰夫妇声明由宋伟依据宋治林与宋文忠签订的协议以及上述（2017）苏0106民初5233号民事判决书结果，向宋治桥及宋文忠、刘翠华主张在本案中的相关权利。本案庭审中另查明，东门前街273号一楼建筑面积69.5平方米房屋登记所有权人为宋伟、宋治林，东门前街273号二楼房屋登记所有权人为宋文忠，该二楼房屋登记房屋结构分为两部分，其中包含一楼部分建筑面积为6.4平方米，二楼部分建筑面积为75.9平方米。庭审中，原、被告及第三人均确认该6.4平方米为一楼通往二楼的楼梯。宋伟陈述，上述楼梯部分因主要是二楼房屋使用，故在办理房屋所有权证时，该部分面积归于二楼房屋的建筑面积之内。宋伟确认双方之间所争议的5.5平方米即是该楼梯中的部分面积，并认为宋治桥作为东门前街237号二楼房屋的新产权人应当对该房屋上的他项权人承担债务。宋伟在庭审中陈述，2006年8月，宋伟、宋治林及宋文忠在房产部门办理东门前街273号房屋所有权证时，因楼梯面积无法分割，宋治林与宋文忠协商将该面积暂时登记在宋文忠名下。宋文忠陈述，办证当时，宋治林询问宋文忠要面积多的还是面积小的楼层，宋文忠考虑到小儿子宋治桥没有房屋，所以选择了面积大的即东门前街237号二楼房屋。宋伟对此不予认可，称系宋文忠主动要求将东门前街237号二楼房屋办至宋文忠名下，因宋文忠系宋治林父亲，所以宋治林未提出异议。本院认为，当事人协商一致可以变更合同。关于宋伟是否是本案适格主体的问题。宋治林与宋文忠于2003年5月22日达成的由宋治林出资翻建东门前街237号房屋，并给予宋治林75平方米房屋的协议，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。宋治林、宋文忠亦因此分别取得了各自楼层的房屋所有权证。宋治林、袁竹林在此后将其二人所有的东门前街237号一楼房屋所有权转移给宋伟，并将宋治林在与宋文忠签订的上述协议中享有的权利一并交由宋伟行使，符合法律规定，因此宋伟系本案的适格主体。宋治桥辩称宋伟非本案适格主体的意见，不符合法律规定，本院不予采纳。关于宋伟提起本案诉讼是否超过诉讼时效的问题。宋伟虽然系基于宋治林与宋文忠签订的协议提起本案诉讼，但宋伟的最终诉求是确认所争议的5.5平方米归其所有，该项请求属于物权请求权，因此，宋伟提起本案诉讼不受诉讼时效的限制。宋治桥辩称宋伟提起本案诉讼超过诉讼时效的意见，不符合法律规定，本院不予采纳。关于宋伟的诉讼请求能否得到支持的问题。首先，宋治桥得到东门前街237号二楼房屋所有权来源于其父宋文忠的转让。宋治桥并非上述协议书的相对人，宋伟、宋治林及袁竹兰也均非东门前街237号二楼房屋的他项物权权利人，因此宋治桥并非适格的履行上述协议书的主体。其次，宋伟、宋治林及宋文忠均亲自前往办理了东门前街237号一、二楼的房屋所有权证。三人在办理过程中，就两处房屋如何分配的问题，进行了协商。从庭审查明事实来看，不论是宋治林询问宋文忠选择哪层房屋，还是宋文忠主动索要二楼房屋后，宋治林、宋伟未提出异议，均属于宋治林、宋文忠对之前协议中如何分配东门前街237号房屋达成了新的协议，并据此办理了房屋所有权证，且已经过了十多年。因此，宋伟现再行提起本案诉讼，不符合当事人之间协商变更后的约定内容及法律规定，本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告宋伟的诉讼请求。案件受理费2300元，减半收取计1150元，由原告宋伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  周磊二〇一七年十二月八日书记员  杨艳