江苏省宿迁市宿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宿城民初字第1441号
原告宿迁市瑜林物业管理有限公司。
法定代表人韩明。
委托代理人孙北。
被告周德利。
委托代理人王太志、徐超。
原告宿迁市瑜林物业管理有限公司（以下简称瑜林物业）诉被告周德利物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，于2015年6月29日公开开庭审理了本案。原告委托代理人孙北、被告委托代理人徐超到庭参加诉讼。因审理需要，本院依法将该案转为普通程序，于2015年11月27日、2016年2月24日公开开庭进行了审理。原告委托代理人孙北、被告委托代理人王太志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告瑜林物业于2013年5月8日与被告周德利签订《物业管理服务收费合同》，约定原告负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费用，门市每月每平方米1元，公共能耗费用每月每平方米0.12元。原告已经提供了物业服务，被告至今仍未交纳物业服务费用。原告多次索要未果，为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请依法判令：1.请求判决被告给付原告物业服务费49110.75元及滞纳金（其中2013年度物业费以15715.44元为基数自2013年6月1日起按日万分之五计算至给付日止；2014年度物业费以23573.16元为基数自2014年1月1日起按日万分之五计算至给付日止，2015年度物业费以9822.15元为基数自2015年1月1日起按日万分之五计算至给付之日止）；2.本案的诉讼费用由被告负担。诉讼中，原告将第一项诉讼请求变更为：2013年度物业费为15401.12元（1964.43平方米＊1.12元＊7个月=15401.12元）；2014年度为26401.92元（1964.43平方米＊1.12元＊12个月=26401.92元）；2015年度为11000.8元（1964.43平方米＊1.12元＊5个月=11000.8）。共计52803.84元。滞纳金时间计算不变，以明确的物业服务费为基数。
被告辩称：涉案房屋并未交付给被告使用，被告不欠原告物业费。原告提供的物业服务合同上签字不是原告本人签的，原被告之间不存在物业合同关系。
经审理查明，2009年6月10日案外人宿迁恒鑫房地产开发有限公司（甲方）与原告瑜林物业（乙方）签订物业管理委托合同，甲方将维多利亚花园委托乙方实行物业管理，约定：乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；乙方负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费；非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1.2元向业主或物业使用人收取；管理服务费按照宿迁市物价局规定的收费标准收费；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费，从逾期之日起按每天应交管理费的万分之五交纳滞纳金；业主委员会成立后本合同按物业管理条例自然终止（到二〇一四年五月十日）。
2013年4月26日被告周德利在宿迁恒鑫房地产开发有限公司维多利亚花园项目部《维多利亚花园XX号XX铺、XX号综合楼1-5层入住通知书暨入住流转单》上签署姓名，内容均为：“宿迁市榆林物业管理有限公司兹通知贵司：周德利先生2013年4月26日至贵处办理上述商品房的入住交付手续，烦请贵处安排有关事宜。业主本人或代理人已对该房屋验收完毕，并同意收房入住。”2013年5月12日被告在原告提供的告知书上签署姓名，内容为：“XX#01.02.03商业二楼三层、四层、五层楼、XX#XX商铺由于现在进入装修阶段，砸的墙体较多，希望你户注意安全，装修期间主体结构出现任何问题由你户承担负责，一切后果按照有关规定执行，于物业公司无关。特此说明。业主签字：周德利宿迁市榆林物业管理有限公司2013.5.12。”截止到2016年2月2日上述小区尚未成立业主委员会，原告瑜林物业正在为该小区提供物业服务。
另查明，被告周德利所有的维多利亚花园XX幢商铺01号、02号、03号，面积分别为146.2m2、85.85m2、21.62m2；维多利亚花园XX幢商业二层、办公三层、办公四层、办公五层，面积分别为183.26m2、424.15m2、421.22m2、421.22m2；维多利亚花园XX幢XX铺面积为260.55m2，合计1964.07m2。
以上事实有申报表、入住流转单、告知函、原告申请调取的宿迁市房屋登记薄、证明、原被告陈述在卷佐证，足以证实。
本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有拘束力。原告作为依法成立的物业管理企业，其与建设单位签订的前期物业服务合同系双方真实意思表示，原告已实际为该小区提供了物业服务，被告接收房屋时系到原告处办理房屋入住交付手续，且在装修过程中在原告提供的告知书上签字，被告已知原告为该小区提供物业服务，被告应当承担物业服务费用。被告辩称原被告之间不存在物业合同关系，本院依法不予采纳。关于被告辩称涉案房屋并未交付给被告使用，本院认为，原告提供的入住通知书及入住流转单已证实被告已对其购买的房屋验收完毕并入住，且该房屋已进行产权登记并有他项权登记，对其辩称，本院不予采纳。关于物业服务费收费标准，原告称物业服务费合同已经明确约定为每月每平方1.12元，被告应按合同约定支付物业服务费，本院认为，原告向被告收取的物业费低于原告与案外人宿迁恒鑫房地产开发有限公司签订前期物业合同约定的标准，本院依法支持原告按每月每平方1.12元向被告收取物业费。根据原告的诉讼请求，并根据物业服务合同的性质和被告接收房屋的时间，本院确认原告向被告预收2013年6月1日起至2013年12月31日的物业管理服务费，以后每年1月1日预收十二个月的物业服务费。现原告主张2013年度物业费为15401.12元（7个月）、2014年度为26401.92元（12个月）、2015年（5个月）为11000.8元，共计52803.84元，但根据原告提供的被告房屋登记薄，房屋总面积为1964.07m2，故本院依法支持原告主张的2013年度物业服务费为15398.3元、2014年度物业服务费为26397.1元、2015年1至5月份物业服务费为10998.8元，共计52794.2元。故根据原告的诉讼请求，本院依法支持物业服务费为52794.2元。关于违约金，原告主张分别从2013年6月1日以2013年（7个月）未支付物业费为基数按日万分之五计算至实际履行之日、从2014年1月1日起以2014年（12个月）未支付物业费为基数按日万分之五计算至实际履行之日、2015年1月1日起以2015年（5个月）未支付的物业费为基数按日万分之五计算至实际履行之日，本院认为，根据原告与案外人宿迁恒鑫房地产开发有限公司签订前期物业合同，约定业主和物业使用人逾期交纳物业管理费，从逾期之日起按每天应交管理费的万分之五交纳滞纳金，且原告的主张不违反法律规定，本院予以支持。依照《物业管理条例》第二十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
被告周德利于本判决生效之日起十日内给付原告宿迁市瑜林物业管理有限公司52794.2元及违约金（自2013年6月1日起，以15398.3元为基数，按日万分之五计算至2013年12月31日；自2014年1月1日起，以41795.4为基数，按日万分之五计算至2014年12月31日；自2015年1月1日起，以52794.2元为基数，按日万分之五计算至实际履行之日止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1120元，由被告周德利负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国农业银行宿城支行，账号：46×××80）预交上诉案件受理费。
审 判 长 李夫宝
人民陪审员 朱丹宁
人民陪审员 朱万凝
二〇一六年四月五日
书 记 员 罗 璇