安徽省合肥市庐阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）庐民一初字第01623号
原告：合肥市包河区大圩镇慈云村民委员会。
负责人：黄建章，主任。
委托代理人：王康阳，安徽事茂律师事务所律师。
委托代理人：吴玉松，安徽事茂律师事务所律师。
被告：黄宗清，男，1967年12月10日出生，汉族，无业。
第三人：伍徽建，男，1958年11月8日出生，汉族，无业。
原告合肥市包河区大圩镇慈云村民委员会（以下简称慈云村委会）与被告黄宗清、第三人伍徽建房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年5月7日立案受理，依法由代理审判员季宏适用简易程序于2013年6月18日、2013年7月8日两次公开开庭进行了审理。原告慈云村委会的负责人黄建章及其委托代理人王康阳，被告黄宗清，第三人伍徽建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
慈云村委会诉称：2009年8月23日，慈云村委会与黄宗清签订房屋租赁协议，约定慈云村委会将其所有的位于合肥市宿州路278号，建筑面积102.8平方米的三间商业用房租赁给黄宗清使用，租赁期限自2009年8月1日起至2012年7月31日止。后黄宗清将承租房屋中的一间，以月租金2800元的标准转租给伍徽建使用。2012年8月慈云村委会与黄宗清约定的租赁期限届满，黄宗清仅向慈云村委会交还承租房屋中的两间房屋，尚有转租给伍徽建使用的一间房屋未能交还。2012年9月30日，慈云村委会与案外人朱房签订房屋租赁合同，以月租金1万元的标准将位于合肥市宿州路278号的三间房屋出租给朱房使用，因黄宗清尚有一间房屋未交还，慈云村委会仅向朱房交付两间房屋。经慈云村委会多次催要，黄宗清至今未交还另一间房屋。为维护自身合法权益，故慈云村委会诉至法院，请求判令：1、黄宗清、伍徽建立即交还位于合肥市宿州路278号的承租房屋；2、黄宗清、伍徽建连带支付房屋使用费28050元（按每月3300元的标准，暂自2012年8月1日起计算至起诉之日，后计算至房屋实际交付之日止）；3、黄宗清、伍徽建承担本案全部诉讼费用。
黄宗清辩称：1、为了履行与伍徽建签订的租房协议，案外人朱房同意让我使用该房至2013年2月28日，但在我与伍徽建签订的租房协议到期后，伍徽建一直不返还房屋，故应由伍徽建返还房屋；2、自2012年8月10日起，伍徽建就未向我支付过房租，其一直占有使用房屋至今，故慈云村委会诉请的相关损失应由伍徽建承担。
伍徽建辩称：我与黄宗清签订的房屋租赁合同，慈云村委会是同意的，且在留存于工商局的租房协议中加盖了村委会的公章。慈云村委会在我的租赁期未满的情况下将房屋租赁给案外人朱房，侵犯了我的优先承租权，并造成很大的经济损失，故不同意返还房屋及支付房屋占有使用费。
经审理查明：2009年8月23日，慈云村委会（甲方）与黄宗清（乙方）签订租房协议，约定：甲方将位于合肥市宿州路278号，面积约110平方米门面房屋三间，租赁给乙方经营；租赁期为三年，自2009年8月1日起至2012年7月31日止；在承租期内，第一年租金50000元，第二年租金50500元，第三年租金51000元；承租期间乙方有转租权利，结款方式不变；合同还对其他事项进行了约定。2011年2月10日，黄宗清将其承租三间房屋中的一间（约30平方米）转租于伍徽建作经营用。双方签订租房协议，约定：租期为两年，自2011年2月10日至2013年2月10日；月租金2800元；协议期满，伍徽建在同等条件下享有优先承租权；协议并对其他事项进行了约定。2012年8月，慈云村委会与黄宗清约定的租赁期限届满，黄宗清仅向慈云村委会交还承租房屋中的两间房屋，尚有转租给伍徽建使用的一间房屋未能交还。2012年9月30日，慈云村委会与案外人朱房签订房屋租赁合同，将原租予黄宗清的三间房屋租赁给朱房，租期为三年，自2012年10月1日起至2015年9月30日止，月租金1万元，租金每三个月支付一次，先付款后使用，慈云村委会在第一期房租收满时交付朱房三间房屋钥匙。后朱房交付慈云村委会第一期房租（2012年10月至2012年12月）3万元，慈云村委会因黄宗清、伍徽建未能交还涉案房屋，只交付朱房所承租房屋其中的两间。为履行与朱房之间的房屋租赁合同，维护自身合法权益，故慈云村委会诉至法院，要求判如所请。
另查明：为了帮助伍徽建办理工商手续，黄宗清重新打印了与伍徽建的租房协议，并将租期填写为2011年3月10日至2012年3月10日，因该份协议填写的租期未超出黄宗清与慈云村委会签订的租期，故慈云村委会在该协议上加盖了公章，后因黄宗清与伍徽建租房协议约定的租期为两年，故黄宗清在加盖慈云村委会公章的租房协议上将租期作了改动，即改动为2011年3月10日至2013年3月10日。
又查明：黄宗清已按约支付慈云村委会2009年8月1日至2012年7月31日期间的房租。伍徽建自2012年8月10日起，未按约支付黄宗清房屋租金，并一直使用房屋至今。案外人朱房于2012年10月10日向黄宗清出具证明，同意黄宗清使用涉案房屋至2013年2月28日。
上述事实，有慈云村委会提供的房屋所有权证、慈云村委会与黄宗清签订的租赁房屋协议、黄宗清与伍徽建签订的租房协议、慈云村委会与朱房签订的房屋租赁合同，黄宗清提供的案外人朱房出具的证明，伍徽建提供的黄宗清与伍徽建签订的租房协议、房屋所有权证复印件，本院谈话笔录及各方当事人的庭审陈述予以证实。对于伍徽建提供的加盖慈云村委会公章的租房协议，因与事实不符，本院不予确认。
本院认为：慈云村委会与黄宗清签订的租赁房屋协议系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律规定，系合法有效的合同，双方均应按约履行自己的义务。慈云村委会虽允许黄宗清将承租房屋中的一间转租给伍徽建，但黄宗清与伍徽建约定的租期已超出黄宗清剩余的租赁期限，该超过部分的约定，应属无效。依照法律规定和合同约定，慈云村委会作为出租人，有权要求黄宗清和房屋实际使用人伍徽建返还房屋并按现行房屋的租金每月3300元标准支付2012年8月1日至实际交房期间的房屋占有使用费。被告黄宗清抗辩案外人朱房同意其使用房屋至2013年2月28日，因朱房与慈云村委会之间签订的房屋租赁合同，未约定朱房拥有转租的权利，本院对其抗辩理由不予采信。第三人伍徽建抗辩慈云村委会知晓并认可其与黄宗清所签订的租赁合同，但根据庭审中黄宗清的陈述，伍徽建提供的加盖慈云村委会公章的租赁协议，系在慈云村委会加盖公章后租期又有所改动的租赁协议，不能据此证明慈云村委会同意黄宗清的超期转租行为，伍徽建的该抗辩理由，本院不予采信。对于伍徽建抗辩其享有优先承租权，因慈云村委会与黄宗清签订的租赁房屋协议中未约定有优先承租权，其与黄宗清约定的优先承租权应建立在黄宗清享有优先承租权的基础上，故本院对其抗辩理由不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十四条第一款、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十八条之规定，判决如下：
一、黄宗清、伍徽建于本判决生效之日起二十日内将合肥市宿州路278号的房屋一间交还合肥市包河区大圩镇慈云村民委员会；
二、黄宗清、伍徽建于本判决生效之日起二十日内支付合肥市包河区大圩镇慈云村民委员会房屋占有使用费（按每月3300元标准，自2012年8月1日起支付至房屋交还之日止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取为751元，由黄宗清、伍徽建共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
代理审判员 季 宏
二〇一三年七月二十三日
书 记 员 赵阿燕