福建省南平市延平区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0702民初3031号
原告：南平市农牧工商公司，住所地南平市解放路52号。
法定代表人：梁兴文，经理。
委托诉讼代理人：唐自晖，福建舜宁律师事务所律师。
委托诉讼代理人：苏靖，福建舜宁律师事务所律师。
被告：福建省南平市鑫中耀建设投资有限公司，住所地福建省南平市延平区解放路1号(首联花园)二楼60号店。
法定代表人林青，执行董事。
第三人：南平市都市悦家商务酒店有限公司，住所地南平市解放路首联花园一至三层。
法定代表人游建华，经理。
委托诉讼代理人：陈诚，男，南平市都市悦家商务酒店有限公司职员。
原告南平市农牧工商公司（以下简称农牧工商公司）与被告福建省南平市鑫中耀建设投资有限公司（以下简鑫中耀公司）租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月21日立案后，依法适用简易程序进行审理，根据农牧工商公司申请，本院依法追加南平市都市悦家商务酒店有限公司（以下简称都市悦家酒店）作为本案第三人参加诉讼。本院于2017年9月29日、2017年10月17日二次公开开庭进行了审理，第一次开庭原告农牧工商公司的法定代表人梁兴文、委托诉讼代理人苏靖，被告鑫中耀公司的法定代表人林青、第三人陈诚到庭参加诉讼；第二次开庭原告农牧工商公司委托诉讼代理人唐自晖、苏靖、被告鑫中耀公司的法定代表人林青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
农牧工商公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除农牧工商公司与鑫中耀公司于2015年1月16日签订的《房屋租赁合同》；2.判令鑫中耀公司立即将租赁房屋恢复原状、腾空返还农牧工商公司；3.判令鑫中耀公司向农牧工商公司支付拖欠的租金70592元(从2015年8月起至2017年7月止)，并按每月3073元的标准支付从2017年8月1日起至实际返还租赁房屋之日止的占用费；4.要求都市悦家酒店退出租赁房屋。庭审中农牧工商公司将第2项诉讼请求变更为：判令鑫中耀公司返还租赁房屋。事实和理由：农牧工商公司与鑫中耀公司于2015年1月16日签订《房屋租赁合同》，农牧工商公司将位于南平市店面出租给鑫中耀公司，合同约定：租期3年，自2015年2月1日至2018年1月31日止，月租金2793元，租金按季度交，租金每年递增140元，每年的2月1日至次年的1月31日为一承租年度，每年的2月、5月、8月、11月的10日前鑫中耀公司应将当季度的租金及时缴纳给农牧工商公司。合同签订后，农牧工商公司依约将租赁房屋交给鑫中耀公司经营，但鑫中耀公司房租只交付至2015年7月，之后就再未向农牧工商公司支付租金，农牧工商公司多次催讨无果，至本案起诉时已拖欠租金24个月，鑫中耀公司的行为已构成违约，为维护农牧工商公司的合法权益，根据《民事诉讼法》的相关规定，请求人民法院依法判如诉请。
鑫中耀公司辩称，之前原承租人说其承租的房屋到期，带鑫中耀公司法定代表人到农牧工商公司去签订租赁合同，合同期限三年，签订合同之后第一个月鑫中耀公司就交纳了定金和一季度的房租。但农牧工商公司并没有把租赁物没有交付给鑫中耀公司，鑫中耀公司始终没有使用租赁房屋，一直都是由都市悦家酒店在使用该房屋。鑫中耀公司要求都市悦家酒店退出租赁房屋，都市悦家酒店表示和之前出租人签订的租赁合同未到期，再此期间梅山派出所和居委会对此也进行了多次协调，2015年3月至5月间，经梅山派出所协调，口头约定都市悦家酒店每个月支付租金给鑫中耀公司，但都市悦家酒店仍没有向鑫中耀公司支付租金，2015年5月鑫中耀公司又向农牧工商公司支付了一个季度的租金。在和农牧工商公司多次沟通之后，农牧工商公司口头同意直接按原价租赁给都市悦家酒店，押金直接退还给鑫中耀公司，租金由都市悦家酒店支付，2016年3月鑫中耀公司就退出了这个租赁。2016年10月农牧工商公司电话要鑫中耀公司付租金，鑫中耀公司找都市悦家酒店，都市悦家酒店说其没有和鑫中耀公司签合同，凭什么向鑫中耀公司支付租金。鑫中耀公司实际没有使用租赁房屋，都市悦家酒店也没有向鑫中耀公司支付租金，农牧工商公司实际没有将租赁物交付给鑫中耀公司，鑫中耀公司同意解除合同，农牧工商公司应退还鑫中耀公司押金和二个季度租金。
都市悦家酒店述称，2013年年底都市悦家酒店和南平市致永商贸有限公司（以下简称致永公司）签订租赁合同。租赁期限是2017年9月31日到期。租金已一次性缴纳给致永公司。致永公司没有告知都市悦家酒店房屋已转租给鑫中耀公司。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议证据，认定如下：鑫中耀公司提交的自行打印的通知、催款通知、告知书、承租转让协议各一份，本院认为，该四份材料均为鑫中耀公司自行打印材料，没有证明力，不予采信。本院依职权调取了（2016）闽0702民初2109号民事判决书一份，该份判决书已生效，与本案具有关联性，予以在卷佐证。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：农牧工商公司系案涉房屋即位于南平市延平区店面（建筑面积79.8平方米）所有权人。2010年2月，农牧工商公司与案外人南平市鑫和投资有限公司（以下简称鑫和公司）就案涉房屋签订《房屋租赁合同》，由鑫和公司承租案涉房屋。租赁期限至2015年1月31日。2012年5月，鑫和公司与致永公司签订一份《房屋租赁合同》，鑫和公司将南平市解放路首联花园（包括案涉房屋在内）出租给致永公司，租赁期限至2017年9月30日。2013年11月7日，致永公司与都市悦家酒店（筹）签订一份《租赁合同》，将南平市解放路首联花园房产（包括案涉房屋在内）转租给都市悦家酒店，房屋租赁期限从2013年11月9日起至2017年9月30日止。2015年1月16日，农牧工商公司作为甲方，鑫中耀公司作为乙方，双方签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将座落于南平市解放路首联花园二层51号店面，面积79.8平方米，出租给乙方，每平方米租金为35元，租金按季度交，租金每年递增140元，以此类推；租赁期从2015年2月1日至2018年1月31日，期限3年；乙方向甲方交纳店面押金8300元，该押金在本合同双方签字生效后即付清，租赁期满，甲方将押金退还乙方。合同签订后，鑫中耀公司即缴纳了押金并分别于2015年2月10日、2015年5月向农牧工商公司缴纳了第一、第二季度租金，因案涉租赁场所仍由都市悦家酒店使用，都市悦家酒店未与鑫中耀公司签订租赁合同亦未向鑫中耀公司缴纳租金，鑫中耀公司即未再向农牧工商公司支付租金。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案双方争议焦点：农牧工商公司是否已将租赁物实际交付给鑫中耀公司。鑫和公司与致永公司以及致永公司与都市悦家酒店就案涉租赁物签订的租赁合同租赁期限均至2017年9月，案涉租赁物从2013年11月9日起至今一直由都市悦家酒店占有使用，鑫中耀公司与农牧工商公司签订《租赁合同》之后，鑫中耀公司未能使用租赁物，都市悦家酒店亦未向鑫中耀公司支付租金，也就是说虽鑫中耀公司与农牧工商公司就案涉租赁物签订了《租赁合同》并依约缴纳了押金及二个季度租金，但鑫中耀公司对案涉租赁物始终未能使用、收益。鑫中耀公司未能使用、收益原因系原承租人都市悦家酒店仍占有使用租赁物，而鑫中耀公司既不是案涉房产所有权人亦与都市悦家酒店之间不存在合同关系，鑫中耀公司不能直接向都市悦家酒店主张权利，故可以认定农牧工商公司未将案涉租赁物实际交付给鑫中耀公司。
综上所述，《房屋租赁合同》签订后，农牧工商公司未将租赁物实际交付鑫中耀公司，鑫中耀公司对租赁物不能使用、收益，不能实现签订合同目的，农牧工商公司主张解除《房屋租赁合同》，鑫中耀公司亦表示同意解除，予以支持；《房屋租赁合同》签订后，农牧工商公司未将租赁物实际交付鑫中耀公司，鑫中耀公司对租赁物未能使用、收益，农牧工商公司主张要求鑫中耀公司返还租赁物及支付拖欠租金70592元并按每月3073元的标准支付占用费，没有事实和法律依据，不予支持；农牧工商公司提起本案诉讼系基于其与鑫中耀公司之间的租赁合同关系，而农牧工商公司未将租赁物交付给鑫中耀公司，鑫中耀公司与都市悦家酒店之间亦不存在合同关系，故农牧工商公司主张要求都市悦家酒店退出案涉房屋，属另一法律关系，不属本案审理范围，本案不作处理。鑫中耀公司抗辩要求农牧工商公司退还押金及2个月租金，鑫中耀公司未提起反诉，本案不作处理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条规定，判决如下：
一、解除南平市农牧工商公司与福建省南平市鑫中耀建设投资有限公司于2015年1月16日签订的《房屋租赁合同》；
二、驳回南平市农牧工商公司的其他诉讼请求。
案件受理费782元，由南平市农牧工商公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。
审判员 方晓红
二〇一七年十月十四日
书记员 张 丹
本判决依据的主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》
第三十条出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但总计超过年利率24%的部分，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。