云南省昆明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2015）昆民一终字第426号 上诉人（原审被告、反诉原告）钟薇薇，女，1986年1月20日出生，汉族，住云南省安宁市。 委托代理人胡昌林、邓亚东，云南友元律师事务所律师，特别授权代理。 被上诉人（原审原告、反诉被告）闭春文，男，1977年10月10日出生，汉族，住云南省昆明市晋宁县。 委托代理人王为、马卿，云南中天律师事务所律师，特别授权代理。 上诉人钟薇薇与被上诉人闭春文房屋买卖合同纠纷一案，因上诉人钟薇薇不服昆明市五华区人民法院（2015）五法民二初字第179号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月16日受理后，依法组成合议庭于2015年7月10日对本案进行了审理，上诉人钟薇薇的委托代理人胡昌林、邓亚东，被上诉人闭春文的委托代理人王为、马卿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 一审法院经审理确认如下法律事实：2013年5月13日，闭春文的委托代理人左某与钟薇薇、昆明新亚房地产经纪有限公司签订一份《房产买卖居间合同》（合同号：NO.0015784）。约定钟薇薇购买昆明市五一路五福巷空间俊园B座13层12号房，面积为86.27㎡，房价1440166元。还约定：签订合同时钟薇薇支付定金50000元。左某作为代理人在该合同中签字。同日，左某与钟薇薇签订《补充协议》，约定2013年5月13日由钟薇薇支付定金50000元；钟薇薇除支付房价外同时还须支付更名费40000元。还约定：左某承诺签订购销合同时间为2013年6月30日以前。当日钟薇薇支付昆明市五一路五福巷空间俊园B座13层12号房定金50000元。闭春文与钟薇薇签订一份《补充协议》，约定：1、闭春文交给昆明新亚房地产经纪有限公司武成分行资料如下：（1）委托书一份，（2）抵房手续一份。2、2012年6月7日钟薇薇支付给闭春文房款390166元。3、余下房款1000000元，于钟薇薇与开发商俊发地产签订商品房购销合同当日一次性支付给闭春文。一审庭审中，闭春文与钟薇薇均认可（1）“2012年6月7日钟薇薇支付给闭春文房款390166元”，时间属于笔误，应该是“2013年6月7日钟薇薇支付给闭春文房款390166元”；（2）签署时间应该为2013年6月7日之后的3天左右。还查明，2013年12月27日闭春文与钟薇薇签订《补充协议》，约定1、闭春文已于2013年12月27日协助钟薇薇办理完商品房认购协议及商品房购销合同。2、钟薇薇承诺于2014年4月30日前将购买该物业的剩余款项一次性支付给闭春文……4、剩余尾款100万元。2014年9月22日，钟薇薇出具一份《承诺书》载明：本人钟薇薇购买空间俊园B座1312号房，总款为144万元，已付44万元，未付尾款100万元。本人承诺于2014年11月7日前付清全部购房尾款，如未能支付购房尾款，本人自愿承担以前5个月利息，每月按3分计算。本人钟薇薇无条件把空间俊园B座1312房过户到闭春文名下，以前支付的44万元作为违约金。见证人左某在该《承诺书》上签名。2014年12月2日钟薇薇支付闭春文房款40万元；同月3日支付60万元。另查明，2013年5月30日，江苏中兴建设有限公司出具一份委托书给钟薇薇，载明钟薇薇为商品房买受人，房号为空间俊园B-1312房，面积86.27㎡。2013年12月27日钟薇薇与云南俊发房地产有限责任公司就空间俊园B-1312房，面积86.27㎡签订《商品房购销合同》。2014年1月6日，钟薇薇购买的诉争房屋已经登记备案。后因闭春文认为钟薇薇的行为构成违约，故诉至一审法院，请求：一、判令钟薇薇支付违约金150000元；二、本案诉讼费由钟薇薇承担。钟薇薇亦提起反诉，请求：一、判令闭春文支付违约金288033.2元；二、本案全部诉讼费由闭春文承担。 一审法院认为：依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第六十三条“人民法院应当以证据能够证明的案件事实为依据依法作出裁判”之规定，一审法院评判如下：闭春文请求钟薇薇支付违约金150000元。一审庭审中，闭春文提交2014年9月22日钟薇薇的《承诺书》。一审庭审中查明，钟薇薇承诺于2014年11月7日前付清全部购房尾款100万元，如未能支付购房尾款，本人自愿承担以前5个月利息，每月按3分计算。本人钟薇薇无条件把空间俊园B座1312房过户到闭春文名下，以前支付的44万元作为违约金。钟薇薇认可于2014年12月2日支付闭春文房款40万元；同月3日支付60万元。因此，钟薇薇构成违约，应该承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，一审法院认为在《承诺书》中钟薇薇已经承诺自愿承担5个月利息，同时愿意将已支付的44万元作为违约金。钟薇薇提出闭春文起诉标准过高的主张不予采纳。闭春文选择要求钟薇薇承担15万元的损失于法有据，一审法院予以支持。关于钟薇薇反诉请求由闭春文向其支付违约金人民币288033.2元。一审庭审中，钟薇薇提交2013年5月13日由钟薇薇与左某签订的《补充协议》，载明承诺签订购销合同时间为2013年6月30日以前，实际签订诉争房屋的购销合同是2013年12月27日，因此钟薇薇认为闭春文构成违约，由此行使不安抗辩权。本案查明的事实为，钟薇薇与闭春文签订了多个协议，从2013年12月27日的补充协议可以看出，钟薇薇与闭春文一致同意将“购销合同时间”更改为2013年12月27日，并且也在此时办理完毕，闭春文没有违约。根据《中华人民共和国合同法》第六十八条“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。”第六十九条“当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。”之规定，本案不存在上述情形，钟薇薇关于行使不安抗辩权的辩解一审法院不予采纳。钟薇薇庭审中没有提交证据证明其主张，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，当事人对自己主张的事实负有举证责任。一审庭审中，钟薇薇没有提交证据证明，应该承担举证不能的法律后果。因此，钟薇薇的反诉请求于法无据，一审法院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决：“一、被告钟薇薇于本判决生效后5日内支付原告闭春文违约金人民币150000元。二、驳回反诉原告钟薇薇的诉讼请求。”本诉案件受理费人民币3300元，减半收取人民币1650元，由钟薇薇承担人民币1650元；反诉案件受理费人民币2810元（已经减半收取），由钟薇薇承担人民币2810元。 一审判决宣判后，钟薇薇不服，向本院提起上诉，请求：一、依法改判被上诉人向上诉人支付违约金288033.2元；二、依法改判驳回被上诉人原审诉讼请求；三、本案诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由为：一、本案双方于2013年12月27日订立的《补充协议》第一条约定，“甲方已于2013年12月27日协助乙方办理完商品房买卖认购协议及商品房购销合同”，从该表述来看，双方系对于2013年12月27日签订《商品房购销合同》的确认，并非对原约定签订《商品房购销合同》时间的变更。二、被上诉人未按照《房屋买卖居间合同》及《补充协议》的约定，于2013年6月30日前协助上诉人签订《商品房购销合同》，被上诉人的行为构成违约，故上诉人未按《承诺书》约定的时间支付100万元尾款系行使先履行抗辩权，不构成违约。即使上诉人构成违约，被上诉人一审主张的违约金亦严重超过标准。因为《承诺书》中载明上诉人承担的为“利息”，故利息应当符合国家对利息约定的限制。综上所述，请求二审法院查明事实后依法改判。 被上诉人闭春文针对上诉人钟薇薇的上诉答辩称：一、被上诉人不存在违约行为，且上诉人对于被上诉人的违约事实并未有效举证。双方并未约定具体签订商品房购销合同的时间，上诉人主张被上诉人违约，未于2013年6月30日前签订商品房购销合同的主张不能成立。对于2013年5月13日签订的《补充协议》，上诉人仅提交了该份证据的复印件，无法确认其真实性。该份协议的当事人为云南洁清投资有限公司（代理人为左某）与上诉人，与被上诉人无关，被上诉人亦不知晓。事后，被上诉人仅追认了《房产买卖居间合同》，而对于同日签订的《补充协议》并不知情，更未做出追认的意思表示。因签订《商品房购销合同》需其他人配合完成，故被上诉人无法对于准确的签约时间做出承诺。即使双方约定签订《商品房购销合同》的时间为2013年6月30日，被上诉人亦已于2013年5月30日向上诉人出具《委托书》，上诉人即可与开发商签订《商品房购销合同》。二、上诉人一审反诉主张的违约金的合同依据为《房屋买卖居间合同》，并不当然及于本案双方的房屋买卖合同。上诉人逾期支付房屋尾款的行为并非行使先履行抗辩权的行为，双方约定的支付购房尾款的时间为与开发商签订商品房购销合同时，而上诉人并未于2013年12月27日与开发商签订《商品房购销合同》时支付购房尾款。几经催要后，上诉人才向被上诉人出具《承诺书》，承诺于2014年11月7日前付清全部尾款。而此时，被上诉人的合同义务早已经全部履行完毕，并不存在合同当事人互负义务的情形，故上诉人行使先履行抗辩权的基础并不存在。一审判决判令上诉人承担的违约责任并未超过标准，本案双方约定的违约金计算方式为利息，但并非借款合同的利息，上诉人引用借款合同中关于利息的规定属适用法律错误。现被上诉人仅主张按照上诉人承诺的15万元违约金承担违约责任，同时亦低于上诉人向被上诉人主张的违约金数额，故违约金并不过高。综上所述，请求驳回上诉，维持原判。 二审中，双方当事人均无新证据向法庭提交。 经审理，上诉人对于一审法院认定案件事实无异议；被上诉人认为2013年5月13日订立《补充协议》时，左某系作为云南洁清投资有限公司而非被上诉人的代理人。对此，本院认为，2013年5月13日订立的《房产买卖居间合同》中，已载明左某系案外人“云南洁清投资有限公司”的代理人，补充协议中亦未载明左某系被上诉人闭春文的代理人，故一审法院对此认定有误，本院予以更正。此外，对于双方当事人均无异议的一审法院确认事实予以确认。 综合双方诉辩主张，本案二审争议焦点为：上诉人钟薇薇于2014年12月支付100万元购房尾款的行为是否构成违约？ 本院认为：综观本案事实经过：首先，案外人左某作为云南洁清投资有限公司的代理人于2013年5月13日与上诉人钟薇薇签订《房产买卖居间合同》，约定由上诉人钟薇薇购买诉争房屋，其中，对于房屋尾款的支付时间约定为钟薇薇与开发商签订完商品房购销合同之时。同日，左某与上诉人签订《补充协议》，约定“签订购销合同时间为2013年6月30日以前”。对此，被上诉人称对于该份补充协议并不知晓，更不予以追认，但被上诉人的主张与常理不符，本院不予采信。此后，双方又签订《补充协议》，其中，对于购房尾款100万元的支付时间约定为“壹佰万元整，于乙方与开发商俊发地产签订《商品房购销合同》当日一次性支付给甲方”。云南俊发房地产有限责任公司与上诉人钟薇薇于2013年12月27日《商品房认购协议》及《商品房购销合同》。同日，双方再次签订《补充协议》，约定乙方（钟薇薇）承诺于2014年4月30日前将购买该物业的剩余尾款一次性支付给甲方。最后，上诉人单方于2014年9月22日向被上诉人出具《承诺书》，承诺该100万元将于2014年11月7日前支付。综合前述合同及相应补充协议的约定可以认定，双方对于上诉人签订商品房购销合同的时间约定为2013年6月30日之前，而上诉人支付100万元购房尾款的时间经双方约定变更为2014年4月30日前。上诉人钟薇薇最终未能按照约定支付购房尾款，构成违约，应当承担相应违约责任。 此外，对于签订商品房购销合同的时间，虽然2013年12月27日订立的《补充协议》中载明“甲方已于2013年12月27日协助乙方办理完商品房认购协议和商品房购销合同”，但该表述并非对于签订商品房购销合同时间的变更，而是对于被上诉人已履行完其主要合同义务的确认，上诉人的该项上诉理由成立，本院予以采信。尽管事实上，上诉人未能于该时间与云南俊发房地产有限责任公司签订《商品房购销合同》，但因被上诉人并非与上诉人订立《商品房购销合同》的相对方，且其已于2013年5月30日就向上诉人出具《委托书》等相应手续，使得上诉人在具备条件的情况下可与开发商订立商品房购销合同，应当视为已经完成协助义务，故被上诉人不构成违约。此外，在合同的履行过程中，上诉人亦未就逾期签订《商品房购销合同》提出过异议或相应主张，现又主张逾期支付购房尾款系行使相应抗辩权的行为缺乏事实及法律依据，本院不予采信。 至于违约金数额，按照上诉人钟薇薇向被上诉人出具的《承诺书》中的单方承诺，应当为此前支付的44万元和按每月3分计算的5个月利息。上诉人钟薇薇虽然主张该份承诺书系基于被上诉人的胁迫出具，但并无相应证据予以佐证。被上诉人一审所主张的违约金系按照承诺书中约定的利息计算标准计算，亦低于上诉人对于违约金的承诺，故本院不做调整。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费2810元，由上诉人钟薇薇承担。 本判决为终审判决。 本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。 审 判 长  郑会利 代理审判员  邓林春 代理审判员  符圆圆 二〇一五年九月十五日 书 记 员  杨 扬