江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏13民终3111号
上诉人（原审被告、反诉原告）：宿迁市永盛水利工程建设有限公司，住所地江苏省宿迁市幸福南路28-2号。
法定代表人：盛润荣，该公司经理。
委托诉讼代理人：吕茂永，该单位职工。
委托诉讼代理人：肖冬，江苏大楚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：中国人民解放军江苏省宿迁军分区保障处（原名中国人民解放军江苏省宿迁军分区后勤部），住所地江苏省宿迁市洪泽湖路855号。
负责人：李守卫，该后勤部部长。
委托诉讼代理人：李鑫，江苏苏沪律师事务所律师。
原审第三人：宿迁市湖滨新区城市之家快捷宾馆，住所地江苏省宿迁市湖滨新区晓店镇民兵训练基地综合楼。
经营者：韩红军，该宾馆经理。
上诉人宿迁市永盛水利工程建设有限公司（以下简称永盛公司）因与被上诉人中国人民解放军江苏省宿迁军分区保障处（以下简称宿迁军分区）、原审第三人宿迁市湖滨新区城市之家快捷宾馆（以下简称城市之家）租赁合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿豫区人民法院（2017）苏1311民初467号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人永盛公司的上诉请求为：撤销原判，依法予以改判。事实与理由：1.涉案合同的解除源于宿迁××××区的根本违约行为。在一审审理过程中，宿迁××××区认可其于2016年3月28日通知永盛公司解除租赁合同。按照双方签订的《军队房地产租赁合同》（以下简称租赁合同）第六条的约定“乙方逾期交付房地产租金及有关费用，如逾期一日，甲方按滞交经费的总额的千分之三向乙方加收违约金；逾期30日，甲方有权解除本合同并收回按本合同约定属于甲方的全部财产……”。永盛公司在收到宿迁××××区解除合同的通知时，逾期缴纳租金的天数并未超过30天。宿迁××××区解除合同的行为属于根本违约。为保障永盛公司的合法权益，避免损失扩大，永盛公司暂缓缴纳租金合法、合理。2.一审判决未对永盛公司主张的租金数额予以认定。宿迁××××区主张租金金额为458186元，但在2016年5月20日及2016年6月12日，永盛公司已向宿迁××××区移交部分房屋，租金不应继续计算。在宿迁××××区违约通知解除合同后，即进行宣传，要求承租户搬迁，导致永盛公司实际没有继续经营，更不应支付租金，还应赔偿永盛公司的经营损失。一审法院没有对在先交付房屋的租金进行处理，损害了永盛公司的合法权益。3.宿迁××××区对永盛公司的转租行为是明知或者应当知道的。在永盛公司将房屋转租时，永盛公司已经将相关材料提交宿迁××××区的工作人员。但是对接的人员是邱学兵，现对接人员转业至市环保部门，请求二审法院依法向该工作人员询问，以查明案件事实。宿迁××××区对于所有的设施改变及开业等均需要备案，且有派驻代表张志权在场。在永盛公司开业前，就将相关的营业执照交给宿迁××××区备案。故宿迁××××区对于营业的主体是明知清楚的。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，宿迁××××区对于转租行为是认可的。4.宿迁××××区违约解除合同，应当赔偿永盛公司的损失。租赁合同第二条约定“租赁用途为宾馆、餐饮”，但宿迁××××区交付给永盛公司的房屋不能达到宾馆及餐厅经营的要求。在租赁过程中，永盛公司必然要对宾馆进行装修，该装修的损失宿迁××××区应当赔偿。一审判决对永盛公司的损失不予认定，严重损害永盛公司的利益。
被上诉人宿迁××××区答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。其主要的答辩意见为：1.宿迁××××区解除合同的行为合法。宿迁××××区依据中央军委的文件要求及双方签订的租赁合同约定解除合同合法、有效。关于转租事宜双方虽有争议，但该争议不影响合同解除的效力。2.永盛公司主张因宿迁××××区提出解除合同，所以其暂缓缴纳租金合法合理有误。首先，永盛公司欠的租金并非预付租金，而是基于租赁关系中对房屋的实际占有、使用后的租金，其没有理由拒付或者暂缓缴纳。其次，永盛公司移交部分房屋是在一审开庭后才移交的，不影响一审判决对租金的认定。3.关于损失赔偿的问题，宿迁××××区提出解除合同有合法的依据，且永盛公司也同意解除，宿迁××××区并无赔偿的义务。一审法院基于公平的原则给予永盛公司合理的补偿，且数额已超过500000元。
原审第三人城市之家述称：宿迁××××区要求城市之家停止营业应当给予补偿，补偿主要针对装修损失，金额大概为700000元。
宿迁××××区向一审法院提出诉讼请求：1.要求确认宿迁××××区与永盛公司订立的《军队房地产租赁合同》于2017年5月10日解除；2.判决永盛公司向宿迁××××区支付租金458186元及违约金116160元；3.本案诉讼费由永盛公司承担。
永盛公司向一审法院提出反诉请求：请求判令宿迁××××区赔偿如下各项损失：1.租金损失281085元；2.扩建临时营业房损失340000元；3.配套设施和装修费704615元；4.三、四层宾馆装修损失2053299.6元；5.建设围墙费用120170元；6.宿迁××××区应支付水电费5000元。
一审法院查明事实如下：2012年3月1日，宿迁××××区与永盛公司签订《军队房地产租赁合同》一份，出租方为宿迁××××区（甲方），承租方为永盛公司（乙方）。合同约定：“第一条甲方自愿将坐落在江苏省宿迁市宿豫区井头乡训练基地营区门面房（坐落号南苏字第××号）的房屋建筑面积4000平方米（一至四层）及院内其他场地出租给乙方使用，乙方必须做好维护管理工作，并不得将场地转租给第三方使用。乙方已对甲方所要出租的房地产做了充分了解，愿意承租该房地产……第三条租赁期限自2012年3月1日起至2020年3月1日止。第四条租金总额（不含水、电、暖、煤气、设备、物业等费用）人民币叁佰零捌万壹仟玖佰零伍元（￥3081905元）……第六条乙方逾期交付房地产租金及有关费用，如每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金；逾期超过30日，甲方有权解除本合同并收回按本合同约定属于甲方的全部财产……第八条……不得擅自在承租的场地上新建和添建各种建筑物、构筑物，确实需要新建和添建的，必须向甲方提供建设方案，征得甲方书面同意后实施……如果甲方提出中途中止合同，所建构筑物按照使用年限折旧后，据审计结果价由甲方赔偿乙方损失……第九条……（三）因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任”。合同签订后，永盛公司将承租的房屋转租他人经营使用，其中转租第三人城市之家为涉案房屋的三、四层。双方在履行合同中，永盛公司应宿迁××××区要求建设了围墙，另自行修建停车场及临时营业用房等。永盛公司将承租房屋转租他人后，次承租人对承租房屋进行装修并经营使用。
2016年2月，中央军委决定全面停止军队及武警部队有偿服务。2016年7月26日，宿迁××××区向永盛公司下发通知要求于2017年5月10日终止双方订立的合同。2017年1月9日，永盛公司向宿迁××××区回函要求继续履行合同。双方协商未果，因而成讼。诉讼中，永盛公司申请追加城市之家为第三人并提出反诉主张。
一审法院另查明，永盛公司缴纳租金至2016年2月底。后因宿迁××××区要求解除合同，永盛公司一直未缴纳租金。
一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。宿迁××××区与永盛公司签订的《军队房地产租赁合同》合法、有效，双方均应按照合同的约定履行义务。宿迁××××区以永盛公司违约转租房屋和因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行理由要求确认与永盛公司的租赁合同于2017年5月10日解除。庭审中，永盛公司同意解除双方租赁合同，故一审法院对宿迁××××区要求确认2017年5月10日解除合同的主张予以支持。宿迁××××区要求永盛公司缴纳自2016年3月至2017年5月10日期间租金的主张，永盛公司作为承租方，缴纳租金是其基本义务，故一审法院对宿迁××××区要求永盛公司按照合同约定支付租金的主张予以支持。另永盛公司未按合同约定交纳租金，该行为根据合同约定构成违约，故永盛公司还应当按照合同约定支付违约金。
关于反诉原告永盛公司要求反诉被告宿迁××××区赔偿各项损失的主张。第一、关于租金损失，永盛公司在未经宿迁××××区书面同意的情况下将承租房屋转租他人已经违反合同约定，其进而要求宿迁××××区支付租金损失亦没有法律依据，故一审法院对永盛公司的该主张不予支持；第二、关于扩建临时营业用房损失340000元，永盛公司未能提供证据证实扩建临时营业用房系经过宿迁××××区书面同意以及临时营业用房的损失数额，依据双方订立的合同，永盛公司的该主张没有事实和法律依据；第三、关于增添配套设施和装修费损失704615元，根据双方订立的租赁合同，永盛公司向宿迁××××区主张损失没有依据；第四、关于三、四层宾馆装修损失2053299.6元，永盛公司将承租房屋转租城市之家经营使用，城市之家装修宾馆费用与宿迁××××区没有关联性，永盛公司要求宿迁××××区赔偿该损失没有依据；第五、关于建设围墙费用120170元，围墙建设系应宿迁××××区要求建设，但双方订立的合同中存在关于解除合同的相关规定，永盛公司向宿迁××××区主张赔偿没有合法依据；第六、关于宿迁××××区工作人员进行停租宣传产生水电费用5000元，宿迁××××区应据实承担，永盛公司应提供相关票据。
综上，涉案合同解除后，永盛公司尚应支付宿迁××××区租金和违约金。永盛公司在租赁合同履行中因合同相关条款的约定亦产生损失，一审法院综合考虑双方相关请求及涉案合同的相关约定，酌定永盛公司不再向宿迁××××区支付剩余租金和相关违约金，用以补偿永盛公司的损失。另宿迁××××区亦不用向永盛公司支付其他费用。关于城市之家的主张，因城市之家与宿迁××××区不存在合同关系，其如主张相关要求应依据合同相对性向永盛公司另案主张。
依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第二百一十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、确认宿迁××××区与永盛公司之间签订的《军队房地产租赁合同》于2017年5月10日解除；二、永盛公司于判决生效后15日内将承租的房地产［坐落在江苏省宿迁市宿豫区井头乡训练基地营区门面房（坐落号南苏字第××号）的房屋建筑面积4000平方米（一直四层）及院内其他场地］返还宿迁××××区；三、驳回宿迁××××区其他诉讼请求；四、驳回永盛公司的反诉请求。本案案件受理费9543元，由宿迁××××区负担；反诉案件受理费16057元，由永盛公司负担。
二审中，双方当事人均未提交新的证据。
鉴于双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院依法予以确认。
二审另查明：宿迁××××区与永盛公司签订的《军队房地产租赁合同》第八条第（三）项约定：“乙方不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩固定设施。在不影响使用安全的前提下，确实需要进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，应当无偿移交给甲方。”2016年5月，永盛公司向宿迁××××区移交11间空置的门面房。
本案二审的争议焦点为：1.宿迁××××区要求解除合同的行为是否违约；2.永盛公司尚欠宿迁××××区的租金数额如何确定；3.永盛公司的转租行为是否有效；4.双方合同解除后，宿迁××××区应否向永盛公司赔偿损失，如应赔偿，损失项目及数额如何确定。
关于第1个争议焦点。永盛公司主张，根据双方合同约定，永盛公司逾期支付租金超过30日的，宿迁××××区有权解除合同。因永盛公司收到宿迁××××区解除合同的通知时逾期支付租金并未超过30日，故宿迁××××区解除合同属于根本违约，其有权暂缓缴纳租金。本院认为，双方签订的租赁合同明确约定因国家和军队政策法规重大调整造成合同不能履行的可以解除合同。中央军委要求部队全面停止有偿服务即属于合同约定情形，故本案租赁合同应予解除。据此，宿迁××××区要求解除与永盛公司之间的租赁合同符合合同约定，本院对永盛公司的主张不予支持。
关于第2个争议焦点。永盛公司主张因其于2016年5、6月间已经向宿迁××××区交回部分门面房，故该部分门面房的租金应从欠付租金中扣减。永盛公司还主张因宿迁××××区要求解除合同构成违约，故其暂缓交付租金合情合理，不应当支付逾期支付租金的违约金。本院认为，根据庭审查明事实，宿迁××××区认可2016年5、6月间永盛公司向宿迁××××区交还部分门面房。永盛公司虽主张该部分门面房的租金应当扣减，但一审判决中并未判令永盛公司应向宿迁××××区缴纳租金及违约金的具体数额，故永盛公司主张“扣减租金、不支付违约金”没有事实基础，故本院对永盛公司的上述主张不予支持。
关于第3个争议焦点。永盛公司主张其向城市之家转租涉案房屋三、四层时，宿迁××××区相关人员知道或者应当知道，但宿迁××××区对此予以否认。本院认为，根据双方租赁合同的约定，如永盛公司转租涉案房屋需取得宿迁××××区的书面同意，但永盛公司未提交宿迁××××区同意转租的书面证据，故本院对永盛公司的上述主张不予采信。永盛公司的转租行为因未取得出租人的书面同意故而应属无效。
关于第4个争议焦点。永盛公司主张因宿迁××××区向其交付的房屋不能满足合同约定“宾馆、餐饮”用途的要求，故其必然对宾馆进行装修，因装修造成的损失宿迁××××区应予赔偿。本院认为，宿迁××××区与永盛公司签订的租赁合同期限为2012年3月1日起至2020年3月1日止，双方当事人一致确认宿迁××××区向永盛公司交付的是毛坯房，永盛公司在实际使用过程中对涉案房屋进行装修。中央军委要求部队全面停止有偿服务，宿迁××××区基于国家和军队政策法规重大调整要求解除合同虽然符合合同约定，但宿迁××××区提前解除合同的行为客观上给永盛公司造成损失。根据本院现场勘验的情况，以实际损失为基础，兼顾合同履行的情况以及预期利益等因素，根据公平原则，为平衡双方当事人的利益，宿迁××××区应酌情给予永盛公司适当补偿。本院据此酌定在一审判决的基础上宿迁××××区另行给付永盛公司350000元补偿款为宜。关于本案的诉讼费用负担，本院亦结合本案实际情况酌情予以分担。
综上所述，永盛公司的部分上诉请求成立，本院予以支持。鉴于二审出现新事实导致一审查明的事实发生变化，一审判决结果应予调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》一百七十条第一款第一、二项之规定，判决如下：
一、维持江苏省宿迁市宿豫区人民法院（2017）苏1311民初467号民事判决第一、二、三项；
二、变更江苏省宿迁市宿豫区人民法院（2017）苏1311民初467号民事判决第四项为“中国人民解放军江苏省宿迁军分区后勤部于本判决生效后15日内向宿迁市永盛水利工程建设有限公司支付补偿款350000元”。
三、驳回宿迁市永盛水利工程建设有限公司的其他反诉请求。
一审本诉案件受理费9543元，一审反诉案件受理费16057元，二审案件受理费30793元，合计56393元，由上诉人宿迁市永盛水利工程建设有限公司负担16057元，由被上诉人中国人民解放军江苏省宿迁军分区后勤部负担40336元。
本判决为终审判决。
审判长 孙芳远
审判员 庄业富
审判员 王冬冬
二〇一七年十二月二十八日
书记员 冯 邻
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