河南省南阳市卧龙区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫1303民初5005号
原告张杨，男，汉族，现住南阳市卧龙区。
委托代理人杨惠平，女，汉族，住址同上。系张杨母亲。
被告河南省惠裕房地产开发有限责任公司。
法定代表人尹得兴，任该公司执行董事兼总经理。
被告河南省世奥国贸商业管理有限责任公司。
法定代表人许云飞，任该公司执行董事兼总经理。
二被告委托代理人王瑞玲、王萌，河南大为律师事务所律师，代理权限为特别授权。
原告张杨与被告河南惠裕房地产开发有限责任公司、被告河南省世奥国贸商业管理有限公司房屋买卖合同及租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人杨惠平到庭参加了诉讼。二被告委托代理人王萌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年5月17日，原告张杨与被告共同签订了河南省惠裕房地产开发有限公司签订的房屋认购协议书，合同约定原告认购由河南省惠裕房地产开发有限公司开发的世奥国贸大厦商业一楼XX号南户房屋，建筑面积为11.01平方，总价款为348276元，合同签订后，原告支付了价款，河南省惠裕房地产开发有限公司向原告交付了房屋。同日，原告与二被告签订商业租赁合同，约定原告将上述商铺出租给被告河南省世奥国贸商业管理有限公司，租期2012年6月1日至2021年5月31日，租赁期间被告不论经营状况如何均按原告购买商铺的总价款348276元为基础按约定的回报率于每年6月1日按年支付租金，如逾期未支付租金应支付违约金。河南省惠裕房地产开发有限公司为河南省世奥国贸商业管理有限公司向原告如期支付租金提供担保，承担连带清偿责任。合同签订后，原告将上述商铺交由被告，但被告仅支付了12090.29元，下余2015年的部分租金及2016、2017年的租金132000元未支付，经原告多次催要，被告仍拒不支付，且至今仍未办理产权登记过户手续。故原告诉至本院，请求1、确认原告与被告河南省惠裕房地产开发有限公司签订的房屋认购协议书合法有效，并协助原告办理房屋产权登记过户手续；2、确认原告与二被告签订的商业产权租赁合同合法有效；3、判令二被告向原告支付2015、2016、2017三个年度的租金132000元，违约金按合同计算；4、诉讼费用由被告负担。
二被告辩称，1、原被告之间签订《认购协议书》属实。2、同意协助原告办理房屋产权登记。3、由于需要办理房产登记业务的业主众多，被告正在同业主协商办理房产登记的相关事宜，因此何时能办理要根据与各位业主协商的情况确定。双方签订的商业产权租赁合同属实，欠付的租金数额需要核实，违约金请求人民法院依法判决。
经审理查明，2012年5月17日，原告张杨与被告河南省惠裕房地产开发有限责任公司签订了房屋认购协议书，原告张杨认购世奥国贸大厦的商业一楼32号南户房屋，原告张杨当日即向被告河南省惠裕房地产开发有限责任公司缴纳了全部房款，被告惠裕公司向原告张杨出具了收款收据，上载明，今收到张杨人民币叁拾肆万捌仟贰佰柒拾陆元整￥348276.-元，系付商铺XXXX号南，经手人袁，并加盖有河南省惠裕房地产开发有限责任公司财务专用章。同日，原告张杨与被告河南省世奥国贸商业管理有限责任公司、被告河南省惠裕房地产开发有限责任公司签订了商业产权租赁合同，甲方（租赁方）张杨，乙方（承租方）河南省世奥国贸商业管理有限责任公司、丙方（担保方）河南省惠裕房地产开发有限责任公司。该合同第二条约定甲方出租给乙方的房屋产权位于世奥财富广场商业第一层，铺号XX号铺南，产权面积为11.01平方米（以南阳市房管部门测定为准）；第五条约定不管乙方经营状况，乙方均须按甲方购置该房屋产权的合同总价，即叁拾肆万捌仟贰佰柒拾陆元整（￥348276.-元）向甲方每年按约定的年回率支付现金年回报。第一至第三年年回报率为10%；第四年至第九年年回报率依次为12%、14%、16%、17%、18%、19%。甲方租金所得由甲方自行完税，与乙方无关。合同第九条约定乙方向甲方支付租金的时间自2012年6月1日起，按年支付。合同第十条约定，由于甲方阻碍或未尽相关的配合义务使乙方在本合同有效期内不能正常经营的，甲方的租金从恢复正常经营开始日计算，且甲方每延误一日应按该商业产权的年租金的1‰向乙方支付违约金；乙方逾期向甲方支付租金，每逾期一日，由甲方按乙方月租金的1‰向乙方收取逾期付款违约金。同时，被告河南省惠裕房地产开发有限责任公司对河南省世奥国贸商业管理有限责任公司履约及向原告张杨支付租金提供经济担保并承担连带责任保证。合同签订后，被告向原告张杨支付了2012年度、2013年度、2014年度的租金,自2015年6月1日起的租金被告至今未付。此后，原告曾多次要求被告为该房屋办理权属证书并支付租金，但被告均以种种理由推诿，至今未办理房产证，也未按约定支付租金，故原告诉至本院。
另查明，2015年6月1日至2018年5月31日被告河南省世奥国贸商业管理有限责任公司应向原告支付租金146275.92元。庭审时，原、被告认定被告已支付租金16086元，故被告仍下欠租金130189.92元。
以上事实，有原告举证的房屋认购协议书、商业产权租赁合同、收款收据以及当事人的陈述予以证实，上述证据经庭审举证、质证，并记录在卷。
本院认为，原、被告在平等、自愿的基础上签订了房屋认购协议书，此系双方真实意思表示，且不违反法律规定，该合同合法有效，双方均应严格按照合同的约定履行各自义务。原告按照合同约定及时足额支付了购房款项，被告在收到房款后也能及时按照约定交付房屋，对此事实原、被告双方均予以认可，故原告基于房屋认购协议，占有了合同标的物即世奥国贸大厦的商业一楼32号南户房屋，并对房屋进行了使用与收益。但被告即出卖人作为房地产开发商，在房屋交付中，还应当履行协助原告办理物权变更登记的义务，故现原告要求被告履行办理原告所购买房屋物权变更登记的义务的诉讼请求，本院依法予以支持。当事人达成合意并签订合同后，双方应当按照合同约定与法律规定履行合同义务。本案中，原告张杨将其购买的房屋出租给被告世奥国贸公司，双方签订了书面合同，原告张杨与被告世奥国贸公司之间已形成了租赁合同关系。原告作为出租人应当及时将出租物交付给被告使用，被告世奥国贸公司作为承租人应当按照合同约定及时足额向出租人支付租金。依照原、被告所签订的合同第九条的约定，被告世奥国贸公司应当在每年元月1日向原告支付租金，现被告世奥国贸公司在已支付三年租金的情况下，未能及时向原告支付第四年、第五年、第六年的租金的行为显属不当，故现原告诉请被告世奥国贸公司支付租金的诉讼请求，本院依法予以支持。关于租金金额问题，依照原、被告所签订的租赁合同第五条之约定，被告世奥国贸公司应向原告支付租金146275.92元。庭审时，原、被告认定被告已支付租金16086元，故被告仍下欠租金130189.92元。关于原告诉请的违约金问题，原、被告在租赁合同第十条对违约金进行了约定，故现原告主张按照合同约定支付违约金的诉讼请求，本院依法予以支持。关于被告惠裕公司的责任问题，在原告与被告世奥国贸公司达成的租赁合同中，被告惠裕公司明确表示其愿意对世奥国贸公司履约及向原告支付租金提供经济担保并承担连带责任保证，故被告惠裕公司应当对被告世奥国贸公司向原告支付租金及违约金承担连带清偿责任。
综上，原、被告基于意思自治达成合意，并签订了书面合同，合同当事人均应按照合同约定履行义务、承担责任，故现依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十三条、第一百三十五条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国物权法》第十五条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十八条之规定，判决如下：
一、原告张杨2012年5月17日与被告河南省惠裕房地产开发有限责任公司签订的房屋认购协议书成立并有效。
二、被告河南省惠裕房地产开发有限责任公司在本判决生效后三十日内，协助原告张杨办理南阳市新华西路106号世奥国贸大厦的商业一楼XX号南户房屋的产权登记手续。
三、原告张杨2012年5月17日与被告河南省世奥国贸商业管理有限责任公司、河南省惠裕房地产开发有限责任公司签订的商业产权租赁合同成立并有效。
四、本判决生效后十日内，被告河南省世奥国贸商业管理有限责任公司向原告张杨支付租金130189.92元；并自2015年6月1日起按照月租金的1‰按日向原告张杨支付违约金至款还清之日止。
五、河南省惠裕房地产开发有限责任公司对本判决第四项债务承担连带清偿责任。
六、驳回原告的其他诉讼请求。
诉讼费2940元，由二被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。
审 判 长 刘雅丽
审 判 员 相庆磊
人民陪审员 李 楠
二〇一七年九月十二日
书 记 员 韩 冬