湖北省荆州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂荆州中民三终字第00006号
上诉人（原审原告）：松滋市圆林物业管理有限公司。
法定代表人：胡军，系该公司经理。
委托代理人：杨家华，湖北驰华律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：魏启饶，男，1963年2月23日出生，汉族，湖北省松滋市人，教师。
上诉人松滋市圆林物业管理有限公司因物业服务合同纠纷一案，不服松滋市人民法院（2013）鄂松滋民初字第01271号民事判决，向本院提起诉讼。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审认定：原告圆林物业公司系于2011年1月注册成立并取得物业管理从业资质的私营企业，被告魏启饶系于2009年6月购得松滋市三盟2008小区第五栋盟信楼三层303（C）号房（面139．31㎡）的业主。2010年12月30日，松滋市三盟2008小区建设单位松滋市盟义房地产开发有限公司（甲方）与原告圆林物业公司（乙方）签订前期物业服务合同，选聘原告圆林物业公司对松滋市三盟2008小区提供前期物业管理服务，该合同中有关条款约定：第一章总则第二条：物业基本情况：三盟2008坐落位置：松滋市新江口镇乐乡大道58号，建筑面积38000平方米；第一章总则第三条：乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；第三章委托管理期限第15条：委托管理期限自签订合同之日起至业主委员会成立并签订新的物业管理合同之日止；第五章物业管理服务费用第18条：1、三盟2008小区住宅房屋（电梯房）由乙方按业主房产证面积每月每平方米0.9-1.1元向业主收取；3、空置房屋的管理服务费按全额收取；4、业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起每天应按费用的千分之三交纳滞纳金；第七章附则第33条：本合同自签订之日起生效。上述物业管理服务合同签订后，原告圆林物业公司在履行物业管理服务合同过程中，被告魏启饶未向原告圆林物业公司交纳物业管理费。2012年10月25日，原告圆林物业公司向被告魏启饶邮寄送达物业管理费催缴通知单（缴费按0.8元／㎡的标准收取）。2013年4月15日，原告圆林物业公司的常年法律顾问杨家华以被告魏启饶截止2012年12月31日尚欠原告圆林物业公司物业管理费2674元为由，向被告魏启饶发出律师函，要求被告魏启饶到原告圆林物业公司三盟2008小区物业管理处核对数额并结清欠费，被告魏启饶未予交纳。原告圆林物业公司遂于2013年7月24日诉讼法院，要求判令被告魏启饶支付物业管理费3343.5元，并判令被告魏启饶向原告圆林物业公司自逾期交纳物业管理费之日起按每天应交管理费的千分之三的标准支付违约金4363.26元。
原审另查明：松滋市三盟2008小区至今未成立业主大会及业主委员会，被告魏启饶在该小区购得房屋后至今没有入住，其房屋系空置房屋。自2012年10月25日原告圆林物业公司向被告魏启饶书面通知催缴物业管理费起，截止2013年7月25日，被告魏启饶共下欠原告圆林物业公司物业管理费1003．05元（每月应缴111．45元）。
原审认为：根据松滋市三盟2008小区至今未依法成立业主大会及业主委员会的实际，推定松滋市三盟2008小区建设单位松滋市盟义房地产开发有限公司于2010年12月底与原告圆林物业公司签订的物业管理委托服务合同为松滋市三盟2008小区前期物业服务合同，结合原告圆林物业公司自建设单位选聘以后在该小区一直从事物业服务至今的基本案情，该物业管理委托服务合同的效力本院予以认可。按照有关法律规定，该合同在业主被告魏启饶知道或者应当知道的情况下对其具有法律约束力，但建设单位松滋市盟义房地产开发有限公司在物业销售前未将物业管理规约向物业买受人被告魏启饶明示，与被告魏启饶签订的商品房买卖
合同中也没有包含前期物业服务合同约定的内容，因被告魏启饶购房后一直没有入住该小区，直到2012年10月25日原告圆林物业公司向被告魏启饶书面通知催缴物业管理费时其才知晓前期物业服务合同内容，故结合本案实际上述前期物业服务合同对被告魏启饶产生法律效力的时间应从2012年10月25日起算。2012年10月25日之前的时段因建设单位及物业公司未履行法律规定的对被告魏启饶的明示告知义务，此间上述前期物业服务合同对被告魏启饶不具有法律约束力。原告圆林物业公司称其接受建设单位委托服务后就通知了被告魏启饶，但其并未举证证明该主张，该主张本院不予支持。原告圆林物业公司主张由被告魏启饶自逾
期交纳物业管理费之日起按每天应交管理费的千分之三的标准支付违约金，因该约定的违约金过分高于造成的实际损失，依法应予酌减，应以自2012年11月25日起按应交管理费额同期银行贷款利率四倍的标准支付违约金。本案中情况特殊在于松滋市三盟2008小区至今未在有关部门指导下依法成立业主大会和业主委员会，至今仍按前期物业服务合同履行，导致由建设单位选聘的物业服务企业与业主的法律衔接存在一些不足，而理顺双方关系最有效的方法就是依法成立业主大会和业主委员会，然后由业主委员会与物业服务企业签订新的物业服务合同。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十六条、弟六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、国务院《物业管理条例》第七条、第十条、第二十一条、第二十二条、第二十三条、第二十五条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及最高人民法院《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条的规定，判决：一、由被告魏启饶支付原告松滋市圆林物业管理有限公司物业管理费1003.05元；二、由被告魏启饶自2012年11月25日起按应交管理费额同期中国人民银行贷款利率四倍的标准至清偿之日止向原告圆林物业公司支付违约金；三、上述一、二项在本判决生效之日起3日内履行；四、驳回原告圆林物业公司其他诉讼请求。
上诉人松滋市圆林物业管理有限公司不服上述判决，向本院提起上诉称：自2009年至今，上诉人多次电话、口头与被上诉人交涉告知缴纳物业费，书函载明的物业交费的时间是自2011年1月1日起至2012年1月1日止。被上诉人接到书函后并未提出任何异议。法律明确规定，购买的商品房从合同确定的交房日期开始，就应当缴纳物业管理费。本案是物业服务合同纠纷，一审在违约金的确定上以《关于人民法院审理借贷案件中的若干意见》作依据是错误的，而且上诉人的损失远远大于违约金的损失。原判认定事实及适用法律错误，请求撤销原判，依法改判。
二审查明事实与原审认定的事实一致。
本院认为：2012年10月25日之前的时段因建设单位及物业公司未履行法律规定的对魏启饶的明示告知义务，建设单位松滋市盟义房地产开发有限公司与魏启饶签订的商品房买卖合同中也没有包含前期物业服务合同约定的内容，故2012年10月25日之前上述前期物业服务合同对魏启饶不具有法律约束力。因魏启饶购房后一直没有入住该小区，直到2012年10月25日松滋市圆林物业管理有限公司向魏启饶书面通知催缴物业管理费时其才知晓前期物业服务合同内容。故本案前期物业服务合同对魏启饶产生法律效力的时间应从2012年10月25日起算。前期物业服务合同关于逾期缴纳管理服务费按每日千分之三缴纳违约滞纳金的规定，明显过分高于我国有关法律的规定。依法应予酌减，应以自2012年11月25日起按应交管理费额同期银行贷款利率四倍的标准支付滞纳金。原判认定事实清楚，适用法律和实体处理正确。上诉人的上诉理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人松滋市圆林物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈时中
审判员 李 静
审判员 韩秀士
二〇一四年三月十四日
书记员 唐君玲