苏州市吴江区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0509民初3575号
原告王雪英。
被告何建新。
被告何平岗。
被告朱龙香。
被告何阿妹。
被告徐雁华。
被告何凯。
以上六被告的共同委托代理人刘利，江苏恒渊律师事务所律师。
以上六被告的共同委托代理人沈成，江苏恒渊律师事务所律师。
被告苏州市吴江城市建设开发有限公司，住所地苏州市吴江区松陵镇江陵南路81号。
法定代表人张中军。
原告王雪英与被告何建新、何平岗、朱龙香房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月17日立案受理，依法由代理审判员陈烨适用简易程序进行审理。后因案情复杂，本案于2017年6月16日依法转为普通程序，由审判员吴建中、代理审判员陈烨、人民陪审员郑乾坤组成合议庭进行审理。依原告王雪英申请，本院于2017年7月3日依法追加何阿妹、徐雁华、何凯、苏州市吴江城市建设开发有限公司作为本案被告参加诉讼，并于2017年8月9日公开开庭进行了审理。原告王雪英、被告何平岗及六被告的共同委托代理人沈成到庭参加诉讼；被告苏州市吴江城市建设开发有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王雪英诉称：原告与被告何建新、何平岗、朱龙香于2015年6月5日签订了房屋买卖合同，房屋坐落于滨湖华城平安苑4幢401室，房屋总价款500000元整，合同约定产证出来房东两个月之内办理好，并通知原告协同过户，现产证于2016年1月就可以办理，被告却迟迟不肯办理，原告于2016年1月15日问了被告产证的事才知道可以领产证，可被告一直要原告加钱才肯办理产证，被告的漫天要价原告无法满足，秉着合同法，原告要求被告继续履行合同。原告按规定日期向被告支付了房款250000元整，于2015年6月拿到钥匙装修入住至今。现原告为了自身的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、被告何建新、何平岗、朱龙香继续履行合同，协助原告将滨湖华城平安苑4幢401室房屋的产权转移登记至原告名下，并支付违约金1000000元整；2、诉讼费用由被告全部承担。审理中，原告王雪英将诉讼请求变更为：1、先由被告苏州市吴江城市建设开发有限公司协助被告何建新、何平岗、朱龙香、何阿妹、徐雁华、何凯办理涉案房屋的产权过户手续，再由被告何建新、何平岗、朱龙香、何阿妹、徐雁华、何凯协助原告办理涉案房屋的产权过户手续，违约金的诉讼请求不变；2、诉讼费用由被告全部承担。
被告何建新、何平岗、朱龙香、何阿妹、徐雁华、何凯辩称：1、本案被告何建新、何平岗、朱龙香出售的房屋是拆迁安置房，原告明知该房屋是拆迁安置房且没有取得产证，依然与被告何建新、何平岗、朱龙香签订房屋买卖合同，出售时没有取得房屋共有人及其它拆迁利益人，即被告何阿妹、徐雁华、何凯的同意，该房屋买卖合同损害了被告何阿妹、徐雁华、何凯的合法利益，被告方认为原告在签订合同过程中，存在重大过错，应当承担责任，根据合同法的规定，该份房屋买卖合同无效；2、本案中原告的诉请没有事实与法律依据，被告方并没有违约，根据目前国家相关的政策规定，办理房屋产权过户的条件还未成就；3、本案约定的违约金过高，显失公平，应当认定违约金条款无效；4、本案所涉房屋只签订了房屋买卖合同，原、被告之间仅存在合同之债的关系，并未发生物权效力，原告在未征得被告方同意的情况下，擅自装修房屋并出租盈利，应当承担相应的违约责任。
被告苏州市吴江城市建设开发有限公司未作答辩，但于庭前向本院提交了情况说明1份，载明“兹有我公司开发建设的湖滨华城平安苑小区，于2016年12月完成房屋产权初始登记证明的办理，并具备办证条件，业主可凭房屋产权初始登记证明及相关资料到房地产交易中心办理产证”。
经审理查明：2015年5月10日，何平岗作为甲方、王雪英作为乙方、苏州市思贤房产中介有限公司作为中介方签订了《房屋定金合同》，约定甲方将其名下湖滨华城平安苑4幢401室房屋出售给乙方，房屋价格为500000元，收取定金5000元。
2015年6月5日，何建新、何平岗、朱龙香作为售房人（甲方）、王雪英作为购房人（乙方）、苏州市思贤房产中介有限公司作为见证方（丙方）签订了《房屋买卖合同》，约定甲方将其依法取得的位于苏州市湖滨华城平安苑4幢401室的房屋出售给乙方，房屋建筑面积为85.23平方米，成交价为500000元，房屋产权过户时产生的营业税由乙方承担，个税由乙方承担，其他相关税费由乙方承担，房屋配套设施过户的相关费用由乙方承担；乙方于2015年5月10日支付甲方购房定金5000元，于2015年6月5日支付甲方215000元，于2015年9月10日前支付甲方30000元，剩余房款250000元，乙方于该房屋过户时以资金托管方式支付于甲方，此款项乙方以现金或贷款方式支付于甲方；甲方于该房屋可以办理房产证、土地证2个月内自行前去办理，其产生的费用由甲方自行承担，甲、乙双方于该房屋可以办理过户手续时2个月内前去办理，甲、乙双方需无条件配合，否则视为违约，甲、乙双方合同约定的价格，甲方过户时不得涨价，否则视为违约，按合同成交价格的200%作为违约金。
2015年5月10日，王雪英向何平岗支付了购房定金5000元；2015年6月8日，王雪英向何平岗支付了购房款215000元；2015年9月14日，王雪英向何建新支付了购房款30000元。2015年6月8日，王雪英向苏州市思贤房产中介有限公司缴纳了中介费4000元。
2015年6月5日，王雪英作为平安苑4幢401室的业主与吴江弘恒物业管理有限公司办理了房屋交接手续。同日，王雪英向平安苑物业管理处缴纳了物业费、垃圾清运费合计561元。涉案房产王雪英已装修入住。
另查明：长安村12组何建新户在册农业人员有6人，分别为何建新、何平岗、朱龙香、何阿妹、徐雁华、何凯。2009年8月26日何建新与苏州市吴江区松陵镇人民政府动迁办公室就何建新户拆迁安置达成了协议，双方签订了《拆迁补偿安置协议书》1份，约定拆迁安置的方式为期房安置。2011年9月8日，苏州市吴江区松陵镇人民政府动迁办公室与何建新、何平岗签订了《拆迁补偿安置协议书》1份，约定由被拆迁人购买吉祥苑8幢901室房屋1套，协议中明确约定吉祥苑8幢901室购房人为何平岗。2013年2月25日，苏州市吴江区松陵镇人民政府动迁办公室与何建新、何平岗签订了《拆迁补偿安置协议书》1份，约定由被拆迁人购买龙河花园32幢301室房屋1套，协议中明确约定龙河花园32幢301室实际购买人为何平岗。2014年3月25日，苏州市吴江区松陵镇人民政府动迁办公室与何建新签订了《拆迁补偿安置协议书》1份，约定由被拆迁人购买平安苑4幢401室房屋1套。
又查明：座落于松陵镇长板路1975号平安苑4幢401室的房屋目前登记在苏州市吴江城市建设开发有限公司名下，首次登记时间为2016年12月9日，目前已具备办证条件。依王雪英申请，本院于2017年3月29日对该房屋进行了预查封。该房屋目前不存在其他权利负担和限制。
再查明：王雪英于2017年3月27日向本院交纳了保证金100000元，于2017年9月4日将房款150000元交至本院。
审理中，被告何平岗称拆迁前六被告共同居住，其家庭户拆迁安置得到了三套房子，目前其与被告朱龙香、何凯住在一套房子里，被告何建新、徐雁华、何阿妹住在一套房子里。
以上事实，有原告提供的《房屋买卖合同》、《房屋定金合同》、收据、银行业务凭证、业主房屋验收单、照片打印件，被告提交的户口本、吴江市松陵镇农户人口、宅基地面积核定备案表，被告苏州市吴江城市建设开发有限公司提交的情况说明，本院依法调取的《房屋拆迁补偿安置协议书》、涉案房屋登记信息以及原、被告的当庭陈述予以证实。
本案的争议焦点为：涉案《房屋买卖合同》的效力问题。
原告王雪英认为：签订《房屋买卖合同》时，被告何建新及其儿子何平岗、儿媳朱龙香都在场，也均在《房屋买卖合同》上签了字，其并不知道涉案房屋上还有其他共有人，中介也未进行告知，《房屋买卖合同》是合法有效的，其要求继续履行合同。被告何建新的妻子即被告徐雁华，对卖房子的事情也是知晓的，在其向被告何建新、何平岗、朱龙香催促办理房产证时，被告徐雁华曾接电话表示房子卖亏了，只是要求房子加价，并没有说要要回房子。为此，原告提交了录音3份予以证明，其中在与被告何建新的通话录音中，被告徐雁华在旁边说“我哭也哭了几场了，房子老早就卖掉，我要心痛死了”。
被告何建新、何平岗、朱龙香、何阿妹、徐雁华、何凯认为：涉案房屋在出售时没有取得房屋共有人及其他拆迁利益人，即被告何阿妹、徐雁华、何凯的同意，该《房屋买卖合同》损害了被告何阿妹、徐雁华、何凯的合法利益，原告明知涉案房屋是拆迁安置房且没有取得产证，仍与被告何建新、何平岗、朱龙香签订《房屋买卖合同》，原告在签订合同过程中自身存在重大过错，根据《合同法》的规定，该份《房屋买卖合同》无效。六被告对录音的真实性没有异议，对于原告的证明观点有异议，被告徐雁华并未在《房屋买卖合同》中签字，家属未经其同意擅自出卖，徐雁华提出的相关要求合情合理。
本院认为：被告何建新、何平岗、朱龙香、何阿妹、徐雁华、何凯作为涉案房屋拆迁安置对象，系房屋共有人。被告何建新、何平岗、朱龙香与原告王雪英签订《房屋买卖合同》时，被告何凯系未成年人，其父母被告何平岗、朱龙香作为监护人，具有管理被监护人何凯财产并代理被监护人何凯实施民事法律行为的权利。被告徐雁华虽未在《房屋买卖合同》上签字，但是被告徐雁华与被告何建新共同居住，且出售涉案房产是其丈夫何建新及儿子何平岗、儿媳朱龙香的共同行为，涉案房产亦早已于2015年6月5日交付原告王雪英，并由原告王雪英居住至今，结合通话录音的内容，被告徐雁华应当早已知悉房屋状况及出售事实。根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条的规定，本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。本案中，被告徐雁华明知被告何建新、何平岗、朱龙香出售家庭共有房屋而未作否认，应视为被告徐雁华同意出售涉案房产。被告何阿妹虽未在《房屋买卖合同》上签字，但其与被告何建新、徐雁华共同居住，即使《房屋买卖合同》的签订未得到被告何阿妹的授权，但涉案房屋交付原告多年，被告何阿妹作为房屋共有人及被告何建新的母亲、被告何平岗的奶奶，也应当知悉房屋状况及出售事实，其未举证证明在此期间就房屋出售一事提过任何异议，应视为其知悉并同意。被告何建新、何平岗、朱龙香（被告何平岗、朱龙香系被告何凯的监护人）与原告王雪英签订《房屋买卖合同》，将涉案房产出售给原告王雪英，系当事人真实意思表示，且不违反法律规定，亦有第三方见证，被告徐雁华、何阿妹对该转让行为未提异议，应视为同意将涉案房产转让给原告，涉案《房屋买卖合同》应认定有效，原告要求被告继续履行房屋买卖合同、协助办理讼争房产过户手续有事实及法律依据，本院予以支持。
综上，本院认为：原告王雪英与被告何建新、何平岗、朱龙香之间签订的《房屋买卖合同》依法成立并合法有效。被告何平岗、朱龙香作为被告何凯的监护人，在《房屋买卖合同》上签字，可以代表被监护人即被告何凯。被告何阿妹、徐雁华虽未在《房屋买卖合同》上签字，但结合本案的实际情况，应视为被告何阿妹、徐雁华同意将涉案房产转让给原告。故本案房屋买卖合同关系应在原告王雪英与被告何建新、何平岗、朱龙香、何阿妹、徐雁华、何凯之间继续履行。现被告何建新、何平岗、朱龙香、何阿妹、徐雁华、何凯明确表示不愿意继续履行合同，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。根据合同法规定，在合同具备履行条件的情况下，守约方有权要求违约方以继续履行合同的方式承担违约责任。涉案房屋的权属证书虽未办理至何建新、何平岗、朱龙香、何阿妹、徐雁华、何凯名下，但目前已符合办证条件，亦不存在其他权利负担和限制，房屋买卖合同可以继续履行，被告苏州市吴江城市建设开发有限公司应协助被告何建新、何平岗、朱龙香、何阿妹、徐雁华、何凯办理权属证书，后被告何建新、何平岗、朱龙香、何阿妹、徐雁华、何凯将该房屋过户至原告王雪英名下（相应税费应由原告王雪英负担）。因双方约定原告应支付被告购房款500000元，扣除原告已支付的250000元，尚余250000元。现原告王雪英已将250000元交至本院，故原告请求判令被告何建新、何平岗、朱龙香、何阿妹、徐雁华、何凯继续履行合同，协助原告办理涉案房屋过户手续的诉讼请求本院予以支持。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求。本院认为，被告何建新、何平岗、朱龙香、何阿妹、徐雁华、何凯不同意继续履行合同，已构成违约，应承担相应违约责任。然合同约定的违约金过高，法律规定违约金应当与守约方由此遭受的损失相当，本案中合同约定“甲方于该房屋可以办理房产证、土地证2个月内自行前去办理，其产生的费用由甲方自行承担，甲、乙双方于该房屋可以办理过户手续时2个月内前去办理”，现涉案房屋于2016年12月9日办理了初始产权证书，即被告何建新、何平岗、朱龙香、何阿妹、徐雁华、何凯最晚应于2017年2月9日前办理相应的权属证书，并最晚应于2017年4月9日前与原告办理产权过户手续。被告方至今未配合办理过户手续，结合本案的实际情况，本院对违约金酌情支持20000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、被告苏州市吴江城市建设开发有限公司应于本判决生效后七日内协助被告何建新、何平岗、朱龙香、何阿妹、徐雁华、何凯将位于松陵镇长板路1975号平安苑4幢401室的房屋权属证书办至被告何建新、何平岗、朱龙香、何阿妹、徐雁华、何凯名下（过户所需税费由被告何建新、何平岗、朱龙香、何阿妹、徐雁华、何凯承担），被告何建新、何平岗、朱龙香、何阿妹、徐雁华、何凯于取得该房屋权属证书后七日内，将该房屋过户登记至原告王雪英名下（过户所需税费由原告王雪英承担）；被告何建新、何平岗、朱龙香、何阿妹、徐雁华、何凯于房屋过户登记至原告王雪英名下后七日内，至本院领取剩余房款250000元。
二、被告何建新、何平岗、朱龙香、何阿妹、徐雁华、何凯于本判决生效之日起七日内支付原告王雪英违约金20000元（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行吴江分行营业部；账号：62×××68）。
三、驳回原告王雪英的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13800元、保全费5000元，合计18800元，由原告王雪英负担9024元，由被告何建新、何平岗、朱龙香、何阿妹、徐雁华、何凯负担9776元。被告何建新、何平岗、朱龙香、何阿妹、徐雁华、何凯应负担之数于本判决生效之日起十日内直接支付给原告王雪英。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账户名称：苏州市中级人民法院；账号：10×××76）。
审 判 长 吴建中
代理审判员 陈 烨
人民陪审员 郑乾坤
二〇一七年九月十二日
书 记 员 张肖肖