上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第1602号
上诉人（原审原告）陆卫华。
上诉人（原审原告）陆志林。
两上诉人共同委托代理人徐纯晔，上海东炬律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）朱永卫。
被上诉人（原审被告）费群。
两被上诉人共同委托代理人鲁培栓，上海一凡律师事务所律师。
上诉人陆卫华、陆志林因确认合同无效纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院（2014）青民三（民）初字第3637号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年7月28日公开开庭进行了审理。上诉人陆卫华及两上诉人共同委托代理人徐纯晔、被上诉人朱永卫及两被上诉人共同委托代理人鲁培栓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：陆志林于1991年取得上海市农村宅基地使用证，该证登记陆志林享有上海市青浦区练塘镇小蒸永利八队的宅基地，核定使用面积200平方米，主房占地113平方米，棚舍占地16平方米。1991年，陆卫华（即陆惠华）取得上海市农村宅基地使用证，该证登记陆卫华享有上海市青浦区练塘镇小蒸永利八队的宅基地，核定使用面积199平方米，主房占地113平方米。上述两个宅基地使用证上对应的房屋即本案系争房屋，目前门牌号为上海市青浦区练塘镇浦南村永利226号。2003年6月9日，陆志林、陆卫华与朱永卫签订《购房合同书》，约定陆志林、陆卫华将上海市青浦区练塘镇小蒸永利大队8队226号房屋卖给朱永卫，房屋总面积见土地使用权证，总价人民币（以下币种均为人民币）4万元整，一次性付清。房屋前面四间两层，后面四间厢房。前房东墙底层归属房主，上层墙归属隔壁。在房屋卖出后，如遇国家征用或拆迁等一切赔付、奖偿、补贴等总价的百分之二十归陆志林、陆卫华所有，总价的百分之八十归属朱永卫所有，陆志林、陆卫华不得索要。陆志林、陆卫华将土地使用证交付朱永卫，朱永卫付清房款。陆志林、陆卫华及朱永卫在该合同上签名，另有案外人荣海平、费某某、谢某某作为证明人在合同上签名。合同签订后，朱永卫、费群向陆志林、陆卫华付清4万元购房款，陆志林、陆卫华将系争房屋交付朱永卫、费群，并将上海市农村宅基地使用证交付朱永卫、费群。朱永卫、费群仅更换了自来水管和大门，未进行其他翻建、改建或装修。
2014年10月，陆志林、陆卫华以系争房屋一直无人居住为由向原审法院起诉，请求判令：1、确认其与朱永卫、费群于2003年6月9日签订的购房合同书无效；2、朱永卫、费群将上海市青浦区练塘镇浦南村永利226号宅基地房屋返还陆志林、陆卫华。
原审审理中，朱永卫和费群共同辩称：不同意陆志林、陆卫华的诉讼请求。购房合同是双方的真实意思表示，符合诚实信用原则，合法有效。陆志林、陆卫华所述的朱永卫、费群未在系争房屋居住与事实不符，朱永卫、费群购买系争房屋后全家居住了六年，后因小孩回老家读书等原因搬离系争房屋。
原审法院另查明，陆志林、陆卫华系父子关系，朱永卫、费群系夫妻关系。陆志林、陆卫华原系青浦区农业户口，2005年因失地户口转为非农。签订购房合同前，陆志林居住在系争房屋，出售系争房屋后随陆卫华居住在青浦城区。朱永卫、费群系江西省农业户口，朱永卫、费群于2007年办理来沪人员临时居住证，居住证上登记的在沪居住地址为松江区科技园区大港村界泾XXX号。2011年10月左右，朱永卫、费群将系争房屋出租给案外人王彩凤用于堆放建筑材料，2011年12月22日，案外人王彩凤报警称小蒸浦南村永利226号房屋内堆放在仓库里的建筑材料被盗。
原审法院又查明，2014年9月24日，上海市青浦公证处出具公证书，证明因陆卫华的申请，于2014年9月18日对上海市青浦区练塘镇浦南村永利226号房屋现状进行保全证据，照片及光盘与现场实际情况相符。
原审审理中，XXX小学出具证明，证明朱琦同学小学阶段一至五年级（2003年9月-2008年7月）在XXX小学读书。朱琦系朱永卫、费群的女儿。
原审审理中，陆志林、陆卫华表示购房合同上虽仅有朱永卫一人签字，但其起诉朱永卫、费群是因为两人系夫妻关系，共同购买系争房屋和共同出资。朱永卫、费群表示，虽然合同是朱永卫一个人签字的，但是实际是朱永卫、费群共同购买用于家庭居住使用的。
原审审理中，陆志林、陆卫华申请法院对系争房屋重置价进行评估，原审法院认为朱永卫、费群购买的系争房屋的价值并非对应的房屋重置价，故未委托进行评估。
原审法院就双方的争议焦点认定：
一、购房合同的效力。陆志林、陆卫华表示：系争房屋是农村宅基地房屋，国家禁止宅基地买卖的行为，朱永卫、费群无权购买系争房屋，故双方签订的购房合同违反了法律法规的禁止性规定，应属无效。朱永卫、费群表示：购房合同是双方真实意思的表示，不涉及宅基地买卖，仅是地上房屋买卖，根据物权法规定，地上房屋属于可以买卖范畴，故双方签订的买卖合同合法有效。原审法院认为：系争房屋系农村宅基地房屋，朱永卫、费群作为非本集体经济组织成员，无权购买系争房屋。房屋和土地密不可分，购买和使用系争房屋必然涉及房屋所占土地。双方当事人一致确认了实际购房人为朱永卫、费群，故陆志林、陆卫华与朱永卫、费群在2003年6月9日签订的购房合同书违反了国家法律法规的强制性规定，应属无效。
二、朱永卫、费群是否应当将系争房屋返还陆志林、陆卫华。陆志林、陆卫华认为：朱永卫、费群购买系争房屋后，未对系争房屋进行装修、扩建等，系争房屋长期无人居住，故合同无效后，朱永卫、费群理应将系争房屋归还陆志林、陆卫华。陆志林、陆卫华同意归还朱永卫、费群购房款4万元，并赔偿朱永卫、费群系争房屋的重置价。陆志林、陆卫华为证明系争房屋长期无人居住使用，提供了：1、2014年10月28日青浦区练塘镇浦南村村民委员会出具的情况证明，内容为浦南村永利226号无改建、翻造、重修等情况，且长期无人居住，这种情况已经持续10年之久了；2、朱永卫、费群的女儿朱琦的学籍卡。该学籍卡显示朱琦家庭实际地址为石湖荡镇新姚村新村XXX号；3、公证书。朱永卫、费群对情况证明和学籍卡均不予认可，认为村委会基于与陆志林、陆卫华的熟识关系，开具的证据违背了客观事实。学籍卡上家庭地址有明显涂改痕迹，被覆盖的原书写地址即本案系争房屋。对公证书真实性无异议，但是认为仅能证明公证当天情况。朱永卫、费群表示：其购买系争房屋是为了解决孩子上学和居住问题，其在系争房屋中居住了六年，后因小孩回老家读书，主要居住在松江，偶尔至系争房屋看看，不常住。朱永卫、费群曾将房屋出租给案外人王彩凤用于堆放建筑材料。陆志林、陆卫华并无证据证明朱永卫、费群未实际使用。不同意将房屋归还陆志林、陆卫华，要求维持现状。如果今后发生动迁，按照合同约定和法律规定进行处理。若法院认定朱永卫、费群应当归还房屋，则其要求陆志林、陆卫华返还购房款4万元，并按照中国人民银行同期贷款利率的4倍支付已付房款的利息损失，另按照动迁标准支付系争房屋动迁利益的80%。朱永卫、费群为证明其购房情况和居住情况，提供了XXX小学出具的证明、公安局接报回执单、电费发票。陆志林、陆卫华对上述证据真实性无异议，但是认为不能证明朱永卫、费群家庭自己实际居住使用系争房屋。朱永卫、费群另申请证人谢某某、费某某出庭作证，证明房屋买卖系双方真实意思表示，朱永卫、费群购房是为了解决小孩读书和居住问题。陆志林、陆卫华对证人身份无异议，对朱永卫、费群购房为了解决小孩读书也无异议，但是认为无法证明朱永卫、费群实际居住使用系争房屋。
原审法院认为：购房合同签订后，陆志林、陆卫华已经将宅基地使用权证和系争房屋交付朱永卫、费群，结合朱永卫、费群女儿的就学情况、朱永卫、费群的工作情况和系争房屋出借他人使用情况，朱永卫、费群确有居住使用系争房屋的情形，且系争房屋至今仍在朱永卫、费群的控制下。至于朱永卫、费群是自行居住使用还是出租给他人使用，均是使用系争房屋的方式。现双方对房屋返还的价款无法达成一致意见，故虽朱永卫、费群对系争房屋并未进行装修、扩建、翻建行为，但实际已经控制使用十余年，法院从尊重现实、维护居住稳定和正常生活秩序的角度出发，对陆志林、陆卫华要求朱永卫、费群返还宅基地使用权的诉讼请求不予支持。
原审法院据此判决：一、陆志林、陆卫华与朱永卫、费群于2003年6月9日签订的《购房合同书》无效；二、陆志林、陆卫华要求朱永卫、费群返还位于上海市青浦区练塘镇浦南村永利226号宅基地房屋的诉讼请求不予支持。
原审法院判决后，上诉人陆志林、陆卫华不服，向本院提起上诉称：合同无效的法律后果就是返还财产，司法实践中对合同无效作出不返还是不得已的例外处理，而系争房屋完全具备返还条件，故原审法院未对无效合同的法律后果作出裁决，显然有违法律规定和精神。陆志林、陆卫华在原审中提出重置价的评估，但原审法院未进行评估，导致合同无效的后果无法处理。陆志林、陆卫华据此请求撤销原判，依法改判。
被上诉人朱永卫、费群答辩称：系争房屋买卖属于农村房屋买卖，不同于一般商品房买卖，原审判决适用法律正确。朱永卫、费群购买系争房屋是为了孩子上学，朱永卫、费群也实际使用过该房屋。陆志林、陆卫华现要求收回房屋是因为农村房屋价值上涨，故其行为明显违反诚实信用原则。朱永卫、费群认为原审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，陆志林、陆卫华与朱永卫、费群于2003年6月9日签订的《购房合同书》违反法律法规的禁止性规定，应属无效。鉴于双方之间存在房屋买卖的真实意思表示，朱永卫、费群在支付对价后取得系争房屋并实际居住或控制该房屋至今长达十多年，故原审法院从尊重现实，维护居住稳定和正常生活秩序的角度出发，对陆志林、陆卫华要求朱永卫、费群返还系争房屋的诉讼请求不予支持，并无不当，可予维持。对陆志林、陆卫华的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费880元，由陆志林、陆卫华负担。
本判决为终审判决。
审判长 卢薇薇
审判员 成 皿
审判员 邬海蓉
二〇一五年十月二十日
书记员 仇祉杰
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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