黑龙江省牡丹江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）牡民终字第508号
上诉人（原审被告）黑龙江省天威集团公司。
法定代表人马克伟，男，经理。
委托代理人康秀龙，男，1943年2月2日出生，汉族，黑龙江省天威集团公司法律顾问。
被上诉人（原审原告）崔星月，女，1962年12月12日出生，汉族，无固定职业。
被上诉人（原审被告）黑龙江省天威集团公司牡丹江分公司。
负责人孙广福，男，经理。
被上诉人（原审被告）孙广福，男，1950年2月8日出生，汉族，黑龙江省天威集团公司牡丹江分公司负责人。
原审被告隋永修，男，1950年8月26日出生，汉族，牡丹江黄海轮胎有限责任公司经理。
委托代理人霍丽华，女，1954年4月29日出生，汉族，牡丹江黄海轮胎有限责任公司法律顾问。
上诉人黑龙江省天威集团公司（以下简称天威公司）因与被上诉人崔星月、黑龙江省天威集团公司牡丹江分公司（以下简称天威分公司）、孙广福、原审被告隋永修商品房买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省牡丹江市西安区人民法院（2013）牡西民重字第333号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月24日受理后，依法组成合议庭，公开审理了本案。本案现已审理终结。
被上诉人（原审原告）崔星月在原审中诉称：原告与被告天威分公司于2004年10月15日订立合同，购买位于牡丹江市天威小区6号楼102室建筑面积96.92平方米商服用房，并支付了价款，取得房屋。原告在办理产权登记时，经牡丹江市房地产产权市场管理处测绘管理科测量，原告所购买的房屋面积不足，实际面积为75.90平方米，此面积与合同约定房屋面积相差21.02平方米。原告认为现在此部分财产损失，各被告应当按照房地产增值给予原告赔偿，故要求被告天威公司、天威分公司、孙广福按照2004年市场交易价格每平方米3500元的标准双倍返还原告本金及利息10万元，被告隋永修将多占的面积给付原告，如被告天威公司、天威分公司、孙广福不能履行，由被告隋永修承担连带责任，并由四被告承担诉讼费用。
原审被告隋永修在原审辩称：一、原告起诉被告主体不适格。原告与被告隋永修之间既不是合同关系，也不是买卖关系，原告因房权证面积与实际不符起诉邻居隋永修，不符合法律规定，诉讼主体不适格。二、原告诉讼请求不合理，原告在起诉状中没有涉及被告隋永修，但诉讼请求中却要求隋永修与其他被告赔偿原告购房损失，没有法律依据，不应得到法院的支持。三、由于原告起诉被告，事实不清，证据不足，被告隋永修为了主张权利在上诉期间申请鉴定，花费3000元鉴定费，该鉴定费要求由原告承担。因此，被告隋永修要求驳回原告对其诉讼请求。
上诉人（原审被告）天威公司在原审中辩称：孙广福已经与天威公司解除了关系并登报证明，所以天威公司不应当承担责任，且被告孙广福自己也承认该案与天威公司无关，应由其自行承担责任。
被上诉人（原审被告）天威分公司、孙广福在原审中辩称：本案买卖房屋是被告抵顶施工队工程款的房屋，原告使用过该房屋，经熟人介绍，被告将该房屋从施工队索回，被告按照顶账单价每平方米3500元价格支付工程队工程款，但卖给原告该房屋每平方米不足1000元。房屋面积不是被告个人随意写的，是按照房产的大照填写的，由于双方约定是一口价，没有约定面积，故被告不同意给原告补偿错误面积的差额。
原判认定：原告于2004年10月10日以10万元的价格购买了天威集团牡丹江分公司开发的、位于牡丹江市西安区天威小区6号楼首层012号、建筑面积为96.92平方米的门市房一处，并自此实际占有使用该房屋，因天威集团牡丹江分公司没有及时协助原告办理房屋产权证明，原告于2009年12月30日向本院提起诉讼，要求天威集团牡丹江分公司协助其办理房屋产权证照，并要求天威集团和孙广福负连带责任，本院于2010年8月20日作出（2010）西民初字第36号民事判决书，判令天威集团于本判决生效后十日内将座落在牡丹江市西安区、地号370-475-2-4、建筑面积为96.92平方米、套内建筑面积为95.19平方米混合结构、产权号为225615、房号012房屋一栋的产权人天威集团牡丹江分公司变更为崔星月。判决生效后，原告崔星月通过执行程序将该房屋由天威集团牡丹江分公司名下过户到其名下。原告崔星月的房屋所有权证体现如下内容：房屋坐落于牡丹江市西安区天威小区6＃楼、房产图号为370－475－2／4－6－000102、建筑面积为96.92平方米，套内建筑面积为95.19平方米。后原告发现其房屋的实际面积与房照面积不符，起诉到本院，根据原告的申请，本院委托房管部门对原告的房屋面积做出测绘，经牡丹江市房地产产权市场管理局测绘管理科现场实测，原告的房屋实际建筑面积为75.90平方米，套内面积为74.54平方米。另查，原告崔星月与被告隋永修的房屋是相邻的，被告隋永修的房屋在东侧一端，原告的房屋在被告的房屋西侧。被告隋永修于2008年10月21日从闫瑞平处购买与原告相邻的房屋，房屋坐落于牡丹江市西安区天威小区6＃楼、房产图号为370－475－2／4－6－000101、建筑面积为75.90平方米。又查，房产部门的房屋分层分户平面图中登记，原告房屋的套内面积为95.187平方米，被告隋永修房屋的套内面积为74.541平方米。被告隋永修委托牡丹江市土木建筑学会司法鉴定所对其所拥有的牡丹江市西安区天威小区1号门市房与相邻的2号门市房之间的隔墙是否为承重墙进行鉴定，2012年7月25日，该鉴定所作出牡土木司法所（2012）司鉴字第2号鉴定意见书，鉴定意见为被鉴定的1号与2号门市房的间隔墙为承重墙体。再查，天威分公司隶属于被告天威公司，且未登记注册。2002年1月15日，天威公司任命被告孙广福为天威分公司经理，授权在牡丹江市西四条路以西0920片房屋开发建设七万平方米财权物，所得利润归孙广福所有。2002年11月1日，被告天威公司作出黑天字（2002）4号关于公司与牡丹江分公司彻底脱钩的通知，通知中写明孙广福承包经营天威分公司，未到工商部门办理营业执照，根据政法人员不允许经商的有关规定，决定孙广福调离劳教系统，天威分公司与天威公司脱钩。被告多次通知孙广福于2002年10月末前办理调离手续，现已逾期，从即日起，将孙广福的人事关系迁出，天威分公司废业，摘掉牌子，交回公章，否则后果由孙广福个人自负。2008年12月9日，被告天威公司将通知登报公告。
原判认为：本案立案时的案由为返还原物纠纷，返还原物纠纷是指权利人请求无权占有不动产或者动产的人返还该物的纠纷，是物的返还，而本案自原告进户以来，房屋一直维持现状，并未发生过改动，故案由定为返还原物纠纷不当。原告现向被告天威公司、天威分公司、孙广福主张赔偿损失的权利，故本案案由应为商品房买卖合同纠纷。原告购买牡丹江市西安区天威小区6号楼首层012号、建筑面积为96.92平方米的门市房，经测绘，该房屋实际建筑面积为75.90平方米，套内面积为74.54平方米，与房屋登记面积不相一致。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款第二项规定：“房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”该房屋登记建筑面积为96.92平方米，实际建筑面积为75.9平方米，相差面积21.02平方米。96.92平方米的3%面积为2.9076平方米。原告以10万元的价格购买了96.92平方米的房屋，每平方米的价格为1031.78元，故出卖人应返还原告3%以内（含3%）部分的房价款3000元及利息，利息应执行中国人民银行2002年2月21日贷款利率按5年期以上利率即5.76计算，每年172.8元，自合同签订之日2004年10月计算至2014年10月，计1728元。两项合计4728元。面积误差比超过3%部分的面积为21.02－2.9076＝18.1124平方米，按每平方米1031.78元计算，共计为18688.01元，双倍为37376.02元。以上款项合计42104.02元，应由出卖人天威分公司返还买受人。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第四十九条规定：“法人或者其他组织应登记而未登记即以法人或者其他组织名义进行民事活动，或者他人冒用法人、其他组织名义进行民事活动，或者法人或者其他组织依法终止后仍以其名义进行民事活动的，以直接责任人为当事人。”天威分公司由被告天威公司授权由孙广福成立，但孙广福并未注册登记，天威分公司不具备诉讼主体资格，其权利、义务应由被告孙广福享有、承担。因天威分公司挂靠天威公司，以天威分公司的名义对外签订商品房销售合同，被挂靠单位即天威公司对此应承担连带赔偿责任。被告天威公司称孙广福已经与天威公司解除了关系并登报证明，所以天威公司不应当承担责任，因2002年1月15日天威公司任命被告孙广福为天威分公司经理，授权其在牡丹江市西四条路以西0920片房屋开发建设七万平方米，而导致本案纠纷的产生，故被告天威公司的抗辩理由不成立，本院不予支持。原告主张被告隋永修承担连带赔偿责任，因被告隋永修与其不存在买卖关系，原告此项主张于法无据，对原告此项主张本院不予支持。被告隋永修要求原告给付其鉴定费用的主张，由于原告崔星月与被告隋永修之间双方不互负债务，无法抵消，且在审理中被告隋永修未提出反诉请求，故其主张于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国公司法》第十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款第二项、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第四十九条的规定，原审判决：一、被告孙广福返还原告崔星月购房款及利息42104.02元，此款于本判决生效后十日内履行；二、被告黑龙江省天威集团公司对上述款项承担连带给付义务；三、驳回原告崔星月其他诉讼请求。案件受理费2300元，由被告孙广福负担852元，原告崔星月负担1448元；财产保全费1120元，由被告孙广福负担。
宣判后，原审被告天威公司不服，提起上诉。
上诉人天威公司上诉称：一、上诉人任命孙广福为天威分公司经理，且未登记注册。2012年1月15日，授权其在牡丹江市西四条路以西0920片房地产开发建设，所得利润归孙广福所有。根据中央关于政法机关不允许办企业的指示，同年11月1日，上诉人便做出与天威分公司脱钩的决定，并决定将孙广福的人事关系调出。崔星月购房是在2014年10月25日，即此决定之后，因此上诉人不应承担连带责任。二、被上诉人孙广福承认其行为系个人行为，与上诉人无关，并承诺由此发生的债务由他个人承担。综上所述，上诉人认为孙广福和上诉人已经没有任何关系，其行为均属于个人行为，与上诉人无关，一审法院让上诉人承担连带责任错误。请求撤销牡丹江市西安区人民法院（2013）牡西民重字第333号民事判决第二项。
被上诉人崔星月辩称：首先，被上诉人崔星月购房是在2004年10月10日；其次，天威分公司没有办理工商登记，是上诉人天威公司任命孙广福为其设立的天威分公司经理，对外进行房地产开发，说明天威分公司是上诉人的内设机构。在出现经济纠纷后，上诉人为摆脱责任，与天威分公司脱钩，称利润归孙广福个人所有，对该分支机构的前期活动不予承认，于法无据，故上诉人应当承担民事责任；再次，我有理由相信孙广福是上诉人单位派出机构的负责人，有公章，对外订立合同，以上诉人单位的名义承包工程，开发房地产，从事民事活动。即使上诉人进行了所谓的脱钩决定，我们也没有见到他们在哪个媒体公告，上诉人也没有证据证明其采取措施，通知相关部门，并且收回公章，使得孙广福还能以上诉人分支机构的名义办理房地产产权证照。现在立新派出所使用的房屋就登记在该机构名下，在本案中被上诉人崔星月已经保全此房。综上，上诉人应当承担民事责任。
被上诉人天威分公司、孙广福未发表答辩意见。
原审被告隋永修辩称：隋永修不是被上诉人，隋永修与本案无关。因为崔星月起诉，隋永修在诉讼中对崔星月与隋永修两房之间的间隔墙是否是承重墙做了鉴定，鉴定费3000元。一审隋永修在2014年6月4日开庭时提出反诉请求，要求崔星月给付3000元鉴定费，法院告知另行起诉，原审说没有提出反诉是不对的。本案审理完毕后，隋永修再向崔星月主张权利。
通过听取当事人的陈述，本院归纳本案争议焦点如下：对于被上诉人孙广福向被上诉人崔星月返还购房款及利息的责任，上诉人天威公司应否承担连带给付义务。
二审期间，各方当事人均未向本院提交证据。
根据双方当事人的陈述、法庭调查、辩论及查阅原审卷宗材料，本院二审采纳原审法院认定的证据，并认定原审法院查明事实。
本院认为：被上诉人天威分公司未经注册登记，孙广福以天威分公司的名义开发、销售房屋，产生的民事等责任应由孙广福承担。天威分公司是上诉人天威公司授权由孙广福成立，但天威分公司未经注册登记，故不具备诉讼主体资格。孙广福以天威分公司的名义对外签订合同，产生的赔偿责任，上诉人天威公司应当承担连带责任。因此，在孙广福以天威分公司的名义与被上诉人崔星月签订商品房买卖合同过程中产生的赔偿责任，上诉人认为其不应承担连带责任的主张不成立，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费853元，由上诉人黑龙江省天威集团公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周晓光
代理审判员 李冬梅
代理审判员 李慧宇
二〇一五年十一月十六日
书 记 员 李维嘉