吉林省通化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）通中民三终字第60号
上诉人（原审被告、反诉原告）：中国人民财产保险股份有限公司通化分公司（以下简称通化财产保险公司）。
代表人：王立新，总经理。
委托代理人：王彩凤，吉林通兴律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：周国华，男，1976年9月24日生，汉族，个体工商户，住通化市。
委托代理人：翟天骄，吉林中昱律师事务所律师。
上诉人通化财产保险公司因租赁合同纠纷一案，不服通化市东昌区人民法院（2014）东民重字第12号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月25日决定立案受理，并依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
周国华在一审法院起诉时称，其与通化财产保险公司于2006年10月26日签订财产租赁合同，约定：其承租通化财产保险公司的十五楼旋转餐厅、游泳馆、客房（12-14层）、锅炉房、干洗服务部及上述部门的附属设备和泵房上的二楼服务员宿舍用于专项经营；其对上述设施进行修缮必须经通化财产保险公司验收合格后投入使用；修缮费用按照70万元计算折抵前三年的租赁费用；租赁期限为五年，租赁期间，不得擅自改变经营性质。合同签订后，其按照合同约定，投巨资对上述设施进行了维修。同时为更好经营，还增加了100万元的投资进行改建工作。改造装修工程完成后，其在办理工商、税务等执照过程中，因大厦整体消防验收不合格，被告知无法办理。为此，其与通化财产保险公司交涉，通化财产保险公司拒之不理，推诿塞责，迟迟未对其自用部分设施按国家关于消防安全的有关规定进行消防安全改造，致使租赁物一直无法通过消防整体验收。在其试营业期间，因大厦整体消防手续不合格，致使其无法取得正式营业执照被限期整顿，无法正式对外营业。同时，试营业期间因通化财产保险公司内部管理不善及共同的电梯及供电、供水部分出现故障等，使其试营业期间经济及声誉受损，其为此多次要求通化财产保险公司履行出租人应尽义务，但不予答复。双方签订财产租赁合同的目的是用于专项经营。但由于通化财产保险公司的不作为，大厦整体消防验收不合格导致其无法办理营业执照并无法对外正常营业，致使租赁财产无法按照约定用途使用，最终导致合同目的无法实现。故诉讼至法院，请求：1、依法判决解除双方签订的财产租赁合同；2、通化财产保险公司返还抵押金20万元；3、赔偿其为实现经营目的而进行的增资改建及装修损失127.89万元；4、赔偿其他投入损失43.7万元。以上共计191.59万元。后将3、4项变更为要求赔偿未经营增建改建费用707，207.20元，合计907，207.20元。
通化财产保险公司一审时答辩并反诉称：同意与周国华解除合同。周国华要求返还抵押金、赔偿各项损失90万余元的诉讼请求无事实和法律依据，应予驳回。周国华主张由于其不作为，大厦整体消防验收不合格导致其无法办理营业执照并无法对外正常营业，致使合同目的无法实现，要求解除财产租赁合同的诉讼请求没有事实及法律依据。第一，周国华主张其消防设施不合格，导致无法领取营业执照从而影响正常经营，不符合事实。事实上，根据1996年2月9日通化市公安局下发的《建筑工程竣工消防验收意见书》载明的内容可以证实其所在的大厦工程经消防部门验收，整体符合要求可以交付使用。在周国华承租之前，该大厦一直经营饮食、住宿、桑拿浴、游泳馆等与周国华经营范围相同的业务，历届经营者均办理了营业执照及其他相关的营业手续。通化市中保实业有限公司1996年至2001年的企业法人营业执照、龙日大酒店2001年6月15日至2005年6月15日《卫生许可证》均可以证明这一事实。周国华将无法办理工商、税务等营业执照的原因归结为大厦整体消防不合格没有事实依据。第二，公安消防部门于2007年4月25日下发的责令限期整改通知书载明的内容证实，消防整改的内容为16楼使用瓶装液化石油气未设置集中储存间，整改内容为周国华承租范围内出现的问题，均应由周国华负责解决。第三，双方在合同第六条约定：周国华在领取营业执照、员工的雇佣和解聘时全部由周国华负责。由此可见，办理营业执照是周国华的义务。按照合同的约定，周国华应当自2010年5月1日交纳租金，至2012年8月28日应交纳69万元，并交纳2006年至2011年取暖费用494，201.85元。反诉要求周国华支付拖欠的租金及取暖费共计118，4201.85元。
一审法院审理查明：周国华与通化财产保险公司于2006年10月26日签订“财产租赁合同”，约定：周国华承租通化财产保险公司的十五楼旋转餐厅、游泳馆、客房（12-14层）、锅炉房、干洗服务部及上述各部门的附属设备和泵房上的二楼服务员宿舍从事商业活动，并由周国华对上述设施及不动产进行维修改造，经通化财产保险公司验收达到标准可抵顶前三年总租金70万元（不动产维修改造资金不足70万元，差额部分交纳租金；不动产维修改造资金超过70万元，只抵顶前三年租金），租赁期限为五年，从2007年4月30起至2012年4月30日止，后两年每年租金30万元；周国华为“四防”安全责任人，租赁期满后或因故终止合同，其添置的资产除动产外，不动产（包括装修、洗漱间的固定设施），不准取走、破坏，要无偿交给通化财产保险公司。合同签订后，周国华向通化财产保险公司交纳保证金20万元。本案在审理过程中，经周国华申请，通化中远资产评估有限责任公司依法进行了两次评估，周国华共投入资金2，537，699元，其中固定资产1，993，457.10元。周国华在装修、改建工程完工后，通化财产保险公司未办理消防验收，周国华催告后仍未办理，房屋整体未经消防验收，周国华未办理营业执照，一直处于无照经营状态。在履行合同的过程中，2007年4月27日，通化市东昌区公安分局消防科给通化财产保险公司下达了五份限期整改通知书，2007年6月11日又给通化财产保险公司下达了一份对保险大厦在消防检查监督中存在的问题，继续进行整改的通知。整改后，通化财产保险公司仍未办理消防验收。2009年10月30日周国华致函给通化财产保险公司，声称因消防、电梯等问题影响了其经营，从致函之日起，停止公司的一切经营活动，并拒绝支付水、电、热费，并将经营所用资产全部就地封存于租赁场所。2011年周国华向法院提诉讼，2012年8月18日，周国华将其资产搬离租赁房屋，将租赁物交还给通化财产保险公司，期间周国华未向通化财产保险公司交纳租金。
一审法院认为，双方签订的财产租赁合同，是其真实意思的表示，合法有效。双方应严格按照协议的约定履行各自的义务。通化财产保险公司将房屋租赁给周国华前，该房屋就存在消防安全隐患，周国华承租后，安全隐患仍然存在。周国华在办理营业执照期间多次书面催告通化财产保险公司提供消防验收合格意见书，通化财产保险公司虽对整栋大厦进行消防设施检测，但在消防工程完工后，并未按有关规定向公安消防机构申请消防验收，导致周国华在承租房屋后，无法办理工商营业执照。工商行政管理部门于2009年1月1日依《无照经营查处取缔办法》的规定，责令周国华停止相关活动。由于出租的酒店用房不符合约定的用途，致使周国华不能实现合同目的，通化财产保险公司构成根本违约。对周国华提出的解除合同请求，应予支持。由于周国华并未实际履行完毕租赁期，故抵押金20万元应予返还，并赔偿周国华为实现合同目的而进行的增资改建、装修残值1，788，057.10元及设备物品贬值损失130，207.85元。周国华应付租金：第一阶段2007年4月30日至2009年10月30日，30个月58.3万元；第二阶段2009年10月30日至2011年8月1日共计21个月，租金减半计算（闲置）26.25万元；第三阶段2011年8月1日至2012年8月18日共计12个月，合同已解除，不应再支付租金，总数减去70万元，周国华还应给付租金14.55万元。通化财产保险公司要求给付取暖费49万余元的请求，因其未提供交款收据，不予支持。遂判决：1、周国华与通化财产保险公司租赁合同于2011年8月1日解除。2、通化财产保险公司于本判决生效后，立即返还抵押金20万元。3、通化财产保险公司于本判决生效后，立即赔偿周国华装修损失268，208.57元。4、通化财产保险公司于本判决生效后，立即赔偿周国华物品残值损失130，207.85元。5、周国华于本判决生效后，立即给付通化财产保险公司房屋租金14.55万元。6、驳回通化财产保险公司的其他诉讼请求。案件受理费22，040元，周国华负担8946.25元，通化财产保险公司负担8093.75元；反诉费7730元，周国华负担3200元，通化财产保险公司负担4530元。
判决后，通化财产保险公司不服，向本院提起上诉，要求撤销一审判决，不返还抵押金，不赔偿周国华投入损失及物品残值损失，并要求周国华赔偿其租金损失及取暖费1，184，201.85元。其上诉理由是：1、一审法院认为其根本违约，无法律依据。《公共娱乐场所消防安全管理规定》第二条规定，公共娱乐场所的消防安全由经营者负责。周国华经营的宾馆属于公共娱乐场所，消防安全由自己承担。且周国华是改建单位，其违反第五条规定，改建前没有经消防设计审核，改建后未经消防验收合格不能投入使用，本身不具备消防安全条件，不能开业的责任应当由自己承担。根据最高院《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的复函》第三条“租赁房屋用于开设经营、宾馆、饭店、商场等公共聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者”规定的精神，承租人用于经营食宿餐饮等公共娱乐场所的房屋所增设的消防设施，必须符合消防安全的要求。综上，根据法律规定，消防责任应由周国华全部承担。2、一审法院认为其构成根本违约，无事实依据。其大厦工程，已经通化市公安局（通）公消（96）字第004号建筑工程竣工验收意见书确认验收合格，可以交付使用。其消防责任与周国华不能开业无任何法律关系。其房屋用途为办公场所，不适用《公共娱乐场所消防安全管理规定》，与周国华的公共娱乐场所的消防责任完全不同。而其提供的六份消防整改通知不合格和周国华提供的两份消防整改通知的原因也是上述规定的内容，完全是因为周国华的经营活动而产生，应当由周国华承担。即使按照原审法院认定的“2007年4月份的七份限期整改通知书，其中有四份是针对双方的，两份是针对原告的，一份是针对被告与人保寿险公司的”这一事实，周国华的消防责任也是大于其公司。故一审法院认定其构成根本违约，没有任何事实依据。3、抵押金不应当返还。周国华从2006年10月历经半年的时间对租赁的房屋进行改建，经营所租赁房屋至2009年10月30日，已履行了一半合同期限；后周国华一直占有、使用租赁房屋至合同期满后三个多月，只缴纳了三年的租金，剩余租金拒不缴纳，且未交纳取暖费，属于完全违约行为，根据合同第四条约定，抵押金不应返还。4、周国华投入数额应认定为70万元，用于抵顶前三年租金。双方合同第二条约定不动产维修改造资金超过70万元，只抵顶前三年租金，该约定不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。5、其不应赔偿周国华的投入损失。本案对装饰装修物的处理是有约定的，即租赁期满后或因故终止合同，周国华添置的资产除动产外，不动产包括装修、洗漱间的固定设施，周国华不准取走、破坏。而一审法院根据最高院“关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释”第十一条三款的规定，判决其承担赔偿责任，该条是双方对已形成附和的装饰装修物的处理没有约定的情况，一审法院适用法律错误。且根据该解释第十二条“承租人经出租人同意装饰装修租赁期限届满时，承租人请求出租人补偿附和装饰装修费用的，人民法院不予支持”的规定，周国华使用租赁的房屋至2012年8月18日，已远远超过合同约定的期限，故其不应当赔偿周国华投入损失。一审法院对投入损失采信的证据，程序违法。本案共有两个评估报告，011号报告是周国华投入价值，周国华对此无异议；034号报告是装修残值报告，按照011号报告，装修投入为1，200，189元，一审认定为1788057.10元，远远大于实际投入，周国华主张的是投入损失，一审法院超出了诉讼请求，周国华也构成不当得利，故一审程序严重违法。一审法院认定2011年8月1日视为合同解除，以此时间计算损失，无事实和法律依据。周国华于2011年8月1日起诉时并未从租赁房屋内腾迁，一直占有、使用至2012年8月18日，超过合同约定的租赁期限。因双方未再签订租赁合同，故租赁合同应当在约定期限解除。6、被上诉人应当按照合同约定全额交纳房屋租金。周国华主张因其违约导致不能正常开业，不能实现合同目的，就应当立刻从租赁房屋内腾迁，现周国华使用租赁房屋至2012年8月18日，远远超过合同约定的期限，给其造成了租金损失，应当参照租金给付使用费。根据最高院“关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释”第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”规定，周国华应当按照使用时间全额交纳租金。如果认定2011年8月1日解除合同，周国华占用房屋属于扩大损失，对于该部分损失，就应当按照房屋租金标准支付房屋占有费。7、其代交的取暖费应当由周国华承担。其一审时已提交了记账凭证和热费收缴通知单各一组，能够证明其代交的事实。一审所谓没有提供交款收据，没有法律依据。
周国华答辩认为，其承包的公共聚集场所，2008年9月4日，通化财产保险公司取得了消防设施检测报告，在消防竣工后通化财产保险公司并未按照消防规定的第十三条、第二十一条规定，向公安机构进行消防验收，所以未取得大厦整体消防意见书，进而导致其无法办理营业执照。由于通化财产保险公司违约，应返还抵押金20万元，并赔偿损失。取暖费应由其自己交纳。
本案在审理中，双方当事人对以下事实有争议，本院综合评判如下：
通化财产保险公司是否应返还给周国华抵押金20元，并赔偿周国华装修投入及物品残值损失计39.8万余元？周国华是否应给付通化财产保险公司租金及取暖费118.4万余元？
周国华认为，抵押金应予返还，通化财产保险公司应赔偿其各项损失39.8万余元；关于应支付的租金及保险公司主张的取暖费，同意一审的判决。
通化财产保险公司认为，周国华未按期交纳租金，故抵押金不应返还。按双方约定，周国华前期投入如超过70万元只抵顶三年租金，不应赔偿周国华装修投入及物品损失。周国华应支付占用租赁物期间的全部租金并支付其垫付的取暖费。
二审查明的事实与一审相同。另查，1996年，诉争房屋竣工时，已经消防部门验收合格。周国华承租诉争的房屋后，以通化大华商务宾馆的名义经营。此前，他人亦在此处经营酒店等，并依法取得了工商营业执照。
本院认为，从2007年4月30日至2011年8月1日周国华起诉要求解除合同，合同履行期间4年有余，一审认定通化财产保险公司根本违约欠妥。关于租金问题，在合同解除前，周国华应按合同约定支付租金；除已抵顶的三年租金外，还需要支付租金，即2010年5月1日至2011年8月1日的租金37.5万元。在合同解除后，周国华仍占用租赁物，而通化财产保险公司怠于行使权利，双方均有过错，对该期间占用费用可比照双方约定的租金数额，适用公平原则，双方各负担50%，即156250元。周国华共计应给付通化财产保险公司531250元。关于抵押金问题，2009年10月30日，周国华已向通化财产保险公司发函，反映大厦设施存在的问题，并提出拒绝支付相应费用、损失由财产保险公司承担，通化财产保险公司并无留置该抵押金的理由，故该20万元抵押金应予返还。关于员工宿舍问题，该建筑是经通化财产保险公司同意，由周国华投入资金建设，现仍由通化财产保险公司继续使用，经有关部门评估值为146426元，该款应由通化财产保险公司予以补偿。通化财产保险公司应给付周国华346426元。关于周国华主张的装修残值及物品损失问题，2011年8月1日之后，周国华仍占用租赁物，超过合同约定的租赁期限，按照双方合同的约定，在租赁期满或因故终止合同，不动产周国华不准取走、破坏，要无偿交给通化财产保险公司，故周国华主张的残值损失，本院不予支持。关于通化财产保险公司主张的取暖费问题，一、二审时，通化财产保险公司只提交了相关票据的复印件，未能提供原件，故对该部分费用，通化财产保险公司可另行主张。
综上，一审法院认定事实清楚，但适用法律不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持通化市东昌区人民法院（2014）东民重字第12号民事判决第一、二、六项，即“原告周国华与被告中国人民保险股份有限公司通化分公司租赁合同于2011年8月1日解除”、“被告中国人民保险股份有限公司通化分公司于本判决生效后，立即返还原告周国华风险抵押金20万元”、“驳回被告中国人民保险股份有限公司通化分公司的其他诉讼请求”；
二、撤销通化市东昌区人民法院（2014）东民重字第12号民事判决第三、四、五项。即“被告中国人民保险股份有限公司通化分公司于本判决生效后，立即赔偿原告周国华装修损失268208.57元”、“被告中国人民保险股份有限公司通化分公司于本判决生效后，立即赔偿原告周国华物品残值损失130207.85元”、“原告周国华于本判决生效后，立即给付被告中国人民保险股份有限公司通化分公司房屋租金145500元”；
三、周国华给付中国人民保险股份有限公司通化分公司租金53.125万元；
四、中国人民保险股份有限公司通化分公司给付周国华员工宿舍补偿款146，426元
以上款项于本判决生效后立即执行。
一审案件受理费22040元，周国华负担13665元，保险公司负担8375元。反诉费7730元，保险公司负担4262元元，周国华负担3468元。二审案件受理费14648元，周国华负担6592元，保险公司负担8056元。
本判决为终审判决。
审 判 长 ：林立洲
审 判 员 ：崔红霞
代理审判员 ：黄吉国
二〇一五年八月十八日
书 记 员 ：赵婉岑