广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第3377号
上诉人（原审被告）：尹忠烈，住广州市海珠区。
上诉人（原审被告）：贺灿忠，住址同上。
委托代理人：尹忠烈（贺灿忠的丈夫），本案上诉人之一。
被上诉人（原审原告）：广州利海酒店物业管理有限公司，住所地：广州市海珠区。
法定代表人：吴青林，职务：董事长。
委托代理人：孙争光，该公司员工，联系地址。
委托代理人：吴文君，该公司员工，联系地址。
上诉人尹忠烈、贺灿忠因与被上诉人广州利海酒店物业管理有限公司（以下简称利海公司）物业服务纠纷一案，不服广州市南沙区人民法院（2015）穗南法民三初字第225号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
利某公司原审诉称：利某公司受番禺富门花园房地产有限公司的委托，对其开发的位于广州市南沙区南沙境界家园小区提供物业管理服务。尹忠烈、贺灿忠是小区F1幢2-302房的业主，已办理了收楼手续。尹忠烈、贺灿忠收楼初期能缴纳物业管理费，但从2013年8月1日开始拖欠物业管理费，累计2014年12月31日止的金额为4654.75元，给利某公司造成了一定的经济损失。利某公司认为，利某公司、尹忠烈、贺灿忠签订的《前期物业管理服务协议》内容合法有效，利某公司依约提供了物业管理服务，尹忠烈、贺灿忠理应向利某公司交纳物业管理费，尹忠烈、贺灿忠延迟交纳的行为已经构成违约，理应为此支付滞纳金。经与尹忠烈、贺灿忠协商未果，故起诉要求判令：一、尹忠烈、贺灿忠立即向利某公司支付从2013年8月1日起至2014年12月31日止的物业管理费3695.80元（物业管理费每月按1.8元／平方米计算，每月217.40元，共计17个月），并判令尹忠烈、贺灿忠每日按应交纳物业管理费的1‰的标准计付2013年8月16日起至款项实际付清日止的滞纳金（金额暂计至2014年12月31日为958.95元）。二、本案诉讼费用由尹忠烈、贺灿忠承担。原审诉讼中，利某公司明确要求尹忠烈、贺灿忠支付从2013年11月1日起至2014年12月31日止的物业管理费共3043.60元以及每日按应交纳物业管理费1‰的标准计算滞纳金。
尹忠烈、贺灿忠原审辩称：1、利某公司签订的前期物业服务合同不是与我方所签，我方不是该合同的当事人，利某公司只与番禺富门花园房地产有限公司存在委托服务合同关系，根据合同相对性，利某公司应向番禺富门花园房地产有限公司主张费用。2、尹忠烈、贺灿忠与利某公司不存在物业服务合同关系。本案案由不是物业服务合同，应该是其他纠纷，利某公司是受富门花园委托管理，我方不是当事人。3、退一步说，即使利某公司实际为涉案房屋提供了物业管理服务，也只能成立无因管理关系，利某公司只能要求尹忠烈、贺灿忠支付必要的费用，不能主张管理费及赚取利润。4、即使利某公司实际提供了物业服务，其服务质量差，门禁系统长期得不到维修，电梯故障长期没人维修，公共设备不予保养维修，不符合尹忠烈、贺灿忠与北方物业开发有限公司广州分公司签订的《前期物业管理服务协议》的要求，不能按该协议约定的1.8元每平方米收取管理费。5、虽然利某公司没有提供约定的管理服务，本人虽然最大限度地交纳了2013年10月及之前的管理费，物业单位对本人交纳的物业费用没有开具发票，根据有关法律规定，本人可以拒绝再交纳费用，利某公司主张的违约金没有合同和法律依据。6、利某公司利用小区电梯做广告，私自在小区安装制水某和邮件自动收件系统，私自出租小区业主共有土地等收取了不菲费用，该费用应由全体业主共有，应抵扣物业费，请求法院责令利某公司和有关广告单位提供有关广告收益情况。
原审法院经审理查明：2009年7月25日，北方物业开发有限公司广州分公司（甲方）与尹忠烈、贺灿忠（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定：甲方为乙方所购买的南沙境界家园F1幢2-302房提供物业服务，合同期限自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签定的《物业服务合同》生效时止的物业服务。物业管理服务费收取标准为叠拼庭院按建筑面积每月每平方米1.4元、别墅按建筑面积每月每平方米2.2元、高层住宅按建筑面积每月每平方米1.8元，业主按季度向甲方支付物业服务费，并应在每25日前向甲方预付下三个月物业服务费。乙方违反本协议，不按该本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。合同签订后，甲方对小区进行物业管理至2012年12月31日止。
2012年12月，番禺富门花园房地产有限公司（甲方）与利某公司（乙方）签订《南沙境界家园前期物业服务合同》，约定：甲方委托乙方对南沙境界家园小区进行物业服务管理，委托期限从2013年1月1日起生效至2014年12月31日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。物业管理服务费收取标准为高层住宅为每月每平方米1.8元按建筑面积向业主或向物业使用人收取，物业管理费于本物业交付使用之日起计付，业主或物业使用人应于每月30日前向乙方交纳当月的物业管理费，如未按协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天千分之三缴纳滞纳金。合同签订后，乙方对南沙境界家园小区进行物业管理。
原审另查明：尹忠烈、贺灿忠于2009年向番禺富门花园房地产有限公司购买涉案房屋，2009年7月25日尹忠烈、贺灿忠办理了收楼手续并签收了房屋钥匙。
原审庭审中，利某公司、尹忠烈、贺灿忠共同确认尹忠烈、贺灿忠为涉案房屋的权属人，该房每月的物业管理费为217.40元。利某公司明确要求支付滞纳金的依据是按照北方物业开发有限公司广州分公司与尹忠烈签订的《南沙境界家园前期物业管理服务协议》第四条第1、2点及第十条第四点的约定，该协议约定按每日3‰交纳违约金，现利某公司自愿将违约金的标准调整为每日1‰。
原审法院认为，北方物业开发有限公司广州分公司与尹忠烈签订《前期物业管理服务协议》、番禺富门花园房地产有限公司与广州利某酒店物业管理有限公司签订《南沙境界家园前期物业服务合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同。利某公司接受建设单位番禺富门花园房地产有限公司委托后，已经实际上对尹忠烈、贺灿忠所在的南沙境界家园小区进行物业管理服务，而尹忠烈、贺灿忠在实际接受物业管理服务后并未全部交纳物业管理费，故尹忠烈、贺灿忠应按每月217.40元的标准向利某公司交纳从2013年11月1日起至2014年12月31日止的物业管理费共3043.60元。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，故对于尹忠烈、贺灿忠抗辩其与利某公司之间没有合同关系，利某公司无权向其收取物业管理费，不符合上述法律规定，原审法院不予采纳。另利某公司要求支付滞纳金是依据北方物业开发有限公司广州分公司与尹忠烈签订的《南沙境界家园前期物业管理服务协议》第四条第1、2点及第十条第四点的约定，因该协议并非利某公司、尹忠烈、贺灿忠之间签订的合同，故利某公司要求依照该协议计付违约金，依据不足，原审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，原审法院判决如下：一、被告尹忠烈、贺灿忠于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州利某酒店物业管理有限公司支付从2013年11月1日起至2014年12月31日止的物业管理费共3043.60元。二、驳回原告广州利某酒店物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由被告尹忠烈、贺灿忠负担。
判后，上诉人尹忠烈、贺灿忠不服原审判决，向本院提起上诉称：一、我方与利某公司不存在物业服务合同关系，利某公司只是与富门花园存在委托服务合同关系，根据合同相对性原理，利某公司应该向富门公司主张费用，而不应向与其没有合同关系的我方主张费用。原审认定了我方与北方物业公司存在合同关系，即与北方物业存在前期物业合同关系，与利某公司不存在前期物业合同关系，却又莫名其妙判决我方向利某公司支付物业费。由于我方与北方物业的物业服务合同至今仍合法有效，没有进行解除，我方怎么会怎么会同时与两个物业公司存在物业合同关系呢？一审法院认定北方物业对小区管理至2012年12月31日为止，没有任何证据证明，完全是凭空捏造的事实，事实并非如此，请求二审法院对此进行查明。二、本小区存在前期物业服务公司即北方物业，我方收楼时已经与北方物业签订了前期物业服务合同，利某公司如果进场对小区提供物业服务，那最多是受北方物业之托进行管理，根据合同法有关规定，利某只能向其委托方要求管理费，我方只能向北方物业交纳管理费。一审判决我方向利某公司支付管理费违反合同约定。三、按照民诉法和证据规定，对于是否按照小区管理义务，是利某公司的举证义务，我方对此也提供了相应证据，一审法院在利某公司没有举证的情况下，不仅不予认可我方关于小区管理服务差没有达到合同要求的证据，也不到小区进行核实，反而径直认定利某公司履行了合同义务，严重违反法律规定。由于没有证据显示利某公司提供了满足合同要求的物业服务，故应由利某公司承担举证不能的不利后果。事实是南沙境界物业服务质量差，完全不符合一般的物业管理要求，更不符合我方与北方物业签订的前期物业服务协议要求，也不符合利某公司与富门花园签订的协议。物业费完全不能按前期物业服务协议约定的1.8元每平方米收取费用。一审判决仍然案该标准计算物业管理费违反合同和法律规定。四、退一步讲，即使利某公司实际为南沙境界家园提供的物业服务，由于利某公司与我方没有合同关系，如果我方因此受益，也只能成立无因管理关系，利某公司也只能要求我方支付必要的费用，即履行物业服务所产生的成本，而不能依据我方与北方物业签订的合同来主张管理费并赚取利润。一审判决案物业服务合同来解决没有合同和法律依据。五、利某公司私自在小区电梯作广告，私自在小区安装制水某和邮件自动收件系统，私自出租小区业主共有土地，收取了不菲的使用费等费用，该费用应属全体业主所有，并按物业面积抵扣物业费，请求法院责令利某公司和有关广告单位提供有关广告收益情况。一审法院对我方的调查取证申请不予准许违反法律规定，应由二审法院进行调查以查清上述事实。六、一审判决适用法律错误，本案应适用合同法处理，不应适用最高院关于审理物业纠纷案件的司法解释，因为我方的前期物业是北方公司，利某公司不是南沙境界的前期物业，利某公司只是接受他人委托进行管理小区，故应该按合同法有关规定来解决。七、我方曾经在利某公司的胁迫下交纳过部分费用，但是利某公司以各种理由拒不开具发票，根据有关税法和合同法关于先履行抗辩权的规定，我方根据法律规定可以拒交管理费，一审判决没有对已支付费用的发票问题作出处理的情况下，径行判决我方支付管理费违反法律规定，侵害了我方的先履行抗辩权。同理一审受理费也应由利某公司负担。故上诉请求：撤销原审判决，驳回利某公司全部诉讼请求，由利某公司承担全部诉讼费用。
利某公司答辩称：尹忠烈、贺灿忠的上诉理由并不属实，请求驳回其上诉请求。1、我方与开发商番禺富门花园房地产有限公司签订了前期物业服务合同，约定我方对南沙区南沙境界家园小区实施物业服务管理。2、尹忠烈、贺灿忠与开发商签订的临时管理规约第27条第四项即为尹忠烈、贺灿忠授权我方对拖欠物业服务费采取追讨措施。3、尹忠烈、贺灿忠曾向我方支付过物业管理费，该行为可视为知晓并接受我方的物业管理。4、尹忠烈、贺灿忠所述的其他问题应当举证证明，不应口说无凭。
经审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。尹忠烈、贺灿忠和利某公司双方二审均表示无新证据提交。
本院认为，利某公司与建设单位番禺富门花园房地产有限公司签订的《南沙境界家园前期物业服务合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同。利某公司接受番禺富门花园房地产有限公司委托，对包括涉案房屋在内的南沙境界家园小区进行物业管理服务，尹忠烈、贺灿忠实际接受了利某公司的物业管理服务，双方形成了事实上的物业服务关系，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，故对于尹忠烈、贺灿忠主张其与利某公司之间没有合同关系，利某公司无权向其收取物业管理费，不符合上述规定，本院不予采纳。尹忠烈、贺灿忠接受利某公司的物业服务，应支付物业管理费，故利某公司在本案中请求尹忠烈、贺灿忠按每月217.40元的标准向其支付从2013年11月1日起至2014年12月31日止的物业管理费，有事实依据，本院予以支持。原审对利某公司要求支付滞纳金的处理，因利某公司没有提起上诉，二审不予调处。尹忠烈、贺灿忠在本案中主张利某公司没有提供符合合同内容的物业服务，其提供的证据不能充分证明其主张，本院不予采纳。尹忠烈、贺灿忠申请本院调查取证不属于法院依职权调查的范围，本院不予接纳。
综上所述，审查原审判决认定事实清楚，处理并无不妥，本院予以维持。尹忠烈、贺灿忠的上诉理由不成立，其上诉请求予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人尹忠烈、贺灿忠负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴国庆
审 判 员 李 民
代理审判员 姚伟华
二〇一五年六月二十九日
书 记 员 邹文芳
颜玉婵