安徽省铜陵市狮子山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）狮民二初字第00325号
原告：卢冉，女。
委托代理人：夏海涛，安徽省铜陵市狮子山区法律援助中心法律工作者。
被告：铜陵台新置业有限公司，住所地铜陵市开发区。
法定代表人：陈玉山。
委托代理人：何青松，安徽景旺律师事务所律师。
委托代理人：童利峰。
原告卢冉诉被告铜陵台新置业有限公司（以下简称台新公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年7月23日立案受理，依法由审判员马玉会适用简易程序于2014年9月17日、后组成合议庭于2014年10月20日公开开庭进行了审理。2014年9月17日至2014年10月17日、2014年10月20日至2014年11月20日为调解期间，不计入审限。原告卢冉的委托代理人夏海涛，被告台新公司的委托代理人何青松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
卢冉诉称：2013年1月14日，双方签订《商品房买卖合同》两份，约定卢冉购买台新公司开发建设的台湾风情文化商贸城一期＊号楼＊＊＊号、＊＊＊号两房，并约定了房屋价款、交房期限、违约责任等。合同约定的交房时间为2014年3月31日之前，但台新公司至今未交房，已逾期超过30日以上。卢冉曾于2014年5月7日、5月13日、5月23日与台新公司多次交涉，口头要求解除合同，并于2014年6月4日向台新公司送达书面的《解除合同通知》，台新公司均予拒绝解决。现要求判决：1、解除卢冉与台新公司签订的《商品房买卖合同》（台湾风情文化商贸城一期＊号楼＊＊＊号、＊＊＊号）；2、台新公司退还购房款724510元，并支付利息（其中，首付款自付款之日至实际返还之日按合同同期商业银行贷款利率计算、银行按揭部分按贷款银行实际收取部分支付）、返还契税25700元、维修基金6300元、抵押登记费1760元；3、台新公司支付违约金108676.5元；4、本案诉讼费用由台新公司承担。
台新公司在庭审中辩称：逾期交房属实，卢冉不具有解除权。一、根据《台湾风情文化商贸城﹤商品房买卖合同﹥补充协议》第四条第7款的约定，双方的商品房买卖合同应该继续履行，逾期交房超过三十日至实际交付之日应按已付款的每日万分之一支付违约金。二、补偿协议第十一条第4款约定，逾期交房的，卢冉应在逾期交房发生六十日内书面通知台新公司解除，双方解除合同的期限是逾期交房之日起六十日内，卢冉未在约定时间内提出解除，已经丧失解除合同的权利。三、补充协议第十六条约定，如果补充协议与商品房买卖合同内容不一致，以补充协议内容为准。综上，台新公司认为卢冉的解除权已经消灭，双方签订的商品房买卖合同应该继续履行，台新公司未能按期交房，应依据补充协议的约定，向卢冉支付违约金。请求驳回对卢冉的诉讼请求。
经审理查明：2013年2月22日，卢冉（买受人）与台新公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》两份（合同编号2013001536、2013001537），约定：买受人购买出卖人的台湾风情文化商贸城一期＊号楼＊＊＊房、＊＊＊房，＊＊＊房屋的价款为315947元、＊＊＊房屋的价款为408563元。两份合同的第八条均约定：出卖人应当在2014年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：5、（1）、工程经竣工验收合格并在当地主管部门备案；（2）、本期项目需达到的配套基础设施和公共设施已建成并满足使用要求；（3）、商品住宅质量责任承担主体明确；（4）、前期物业管理已落实。但如遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的，出卖人可据实予以延期。第九条：出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部己付款，并按买受人累计已付款的15%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己交付房价款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。
2013年2月22日，卢冉（乙方）与台新公司（甲方）对上述两份合同，分别签订《台湾风情文化商贸城﹤商品房买卖合同﹥补充协议》两份，约定：第四条：关于房屋交付的补充约定7、甲方自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付乙方，则：（1）乙方给予甲方30日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任；（2）如宽展期届满后甲方仍未将该房屋交付乙方，自本合同约定的交付期限届满后第31日起，至实际交付之日止，甲方应按日向乙方支付已交购房款万分之一的违约金，合同继续履行。第十一条违约责任：3、甲方原因导致乙方有权解除本合同及本补充协议解除，……如乙方解除合同，乙方以按揭贷款方式购房的，则甲方应在合同解除之日起30日内，向乙方返还已付房款及其利息（自甲方收到房款日计算至退款日，利率按照中国人民银行公布的同期活期存款利率执行）；乙方交予甲方的代缴税、费（不计息）。4、除双方另有书面明确约定外，如出现法定或约定的乙方有权解除本合同及本补充协议的事由，甲方自该事由发生之日起30日内未收到乙方解除合同的书面通知，则视为乙方放弃本合同及本补充协议的解除权及责任追究权（如有）。双方继续履行合同，并按照本合同约定履行义务。第十六条补充协议的效力：1、本补充协议作为本合同附件，与本合同正文具有同等法律约束力。如本补充协议的约定与本合同正文相冲突，以本补充协议为准。2、本补充协议自甲乙双方签订之日起生效。
2013年5月8日，台新公司向卢冉出具＊＊＊房预收购房款165947元、＊＊＊房预收购房款208563元的安徽省铜陵市地方税务局销售不动产统一发票。2013年7月13日，台新公司向卢冉出具＊＊＊房预收购房款15万元、＊＊＊房预收购房款20万元的安徽省铜陵市地方税务局销售不动产统一发票。2013年6月14日，卢冉分别向有关部门交纳契税25700元、维修基金6300元、预告登记费880元。2013年6月17日，卢冉向有关部门交纳抵押登记费、抵押权预告登记费880元。2013年6月14日，铜陵市房屋产权监理处为卢冉办理了＊＊＊房、＊＊＊房的预告登记证明。
2014年6月4日，卢冉向台新公司邮寄解除合同通知，要求解除台湾风情文化商贸城一期＊号楼＊＊＊房、＊＊＊房的《商品房买卖合同》。2014年6月5日，台新公司签收。
另查明，2012年12月21日铜陵市住房和城乡建设委员会核发了台湾风情文化商贸城一期＊号楼商品房预售许可证。卢冉购买的台湾风情文化商贸城一期＊号楼＊＊＊、＊＊＊房，至庭审时尚不具备交付条件。
上述事实，有卢冉提供的身份证、户口簿、发票、税收电子转账专用完税证、安徽省政府非税收收入专用收据、房屋预告登记证明、解除合同通知，卢冉和台新公司均提供的《商品房买卖合同》、《台湾风情文化商贸城﹤商品房买卖合同﹥补充协议》，台新公司提供的商品房预售许可证，经庭审举证、质证，本院结合当事人的陈述予以认定。
本院认为，卢冉与台新公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应依约履行。同日双方签订《台湾风情文化商贸城﹤商品房买卖合同﹥补充协议》，系台新公司提供的格式文本，其中众多条款对《商品房买卖合同》进行了实质性修改，而该修改没有遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，台新公司免除自身责任、加重对方责任、排除对方主要权利的条款无效。补充协议中台新公司限制卢冉行使合同解除权的约定无效，台新公司关于卢冉没有合同解除权的辩称，本院不予采纳。卢冉购买的台湾风情文化商贸城一期＊号楼＊＊＊房、＊＊＊房，至庭审时仍不具备交付条件。卢冉有权依据《商品房买卖合同》的约定，要求解除合同。台新公司已于2014年6月5日收到了卢冉的解除合同通知书，双方签订的两份《商品房买卖合同》已于2014年6月5解除。合同解除后，台新公司应当返还购房款并承担相应的违约责任。卢冉要求台新公司退还购房款724510元的诉讼请求，符合合同和法律规定，本院予以支持。卢冉向有关部门交纳的契税、维修基金，在《商品房买卖合同》解除后，可向有关部门申请退还，在卢冉未提供有关部门不准予退还的相关证据前，本院不予支持。抵押登记费、预告登记费是卢冉为履行《商品房买卖合同》而实际支出的费用，双方的合同因台新公司逾期交房原因已经解除，台新公司应赔偿卢冉支出的抵押登记费、预告登记费损失，卢冉要求台新公司支付抵押登记费、预告登记费1760元的诉讼请求，本院予以支持。台新公司辩称违约金应按补充协议约定的按每日万分之一计算，该条款系无效条款，又未举证证明卢冉主张的违约金过高，对其辩称，本院不予采信。对卢冉主张的违约金108676.5元，本院予以支持。本院对卢冉主张的违约金已予支持，对卢冉主张的房款利息损失，卢冉未提交证据证明，其要求台新公司支付首付款及银行按揭贷款利息的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第九十三条第二款、第九十四条第三款、第九十七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第六条、第十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之的规定，判决如下：
一、确认原告卢冉与被告铜陵台新置业有限公司于2013年3月22日签订的两份《商品房买卖合同》（合同编号2013001536、2013001537），已于2014年6月5日解除；
二、被告铜陵台新置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告卢冉购房款724510元；
三、被告铜陵台新置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告卢冉抵押登记费损失880元、预告登记费损失880元，支付违约金108676.5元，合计110436.5元；
四、驳回原告卢冉的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费12467元，由原告卢冉负担457元，被告铜陵台新置业有限公司负担12010元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。
审 判 长 孙国兵
审 判 员 马玉会
人民陪审员 肖 飞
二〇一四年十二月九日
书 记 员 张雪琳
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第三十九条——采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。
格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。
第四十条——格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
第九十三条——当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成立时，解除权人可以解除合同。
第九十四条——有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条——合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条——当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第六条——提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称“采取合理的方式”。
提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。
第十条——提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条——买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条——当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。