北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0108民初40695号
原告：孙佳，女，1986年3月13日出生，住北京市西城区。
委托诉讼代理人戈永平，北京威科律师事务所律师。
被告：朱梦磊，男，1948年8月25日出生，住北京市海淀区。
原告孙佳与被告朱梦磊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙佳的委托诉讼代理人戈永平、被告朱梦磊均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
孙佳向本院提出诉讼请求：1、朱梦磊向我支付违约金人民币223500元；2、诉讼费由朱梦磊承担。事实与理由：2017年3月8日，双方签订房屋买卖合同，约定朱梦磊将位于北京市海淀区北洼西里X号楼X层X单元403号房屋（以下简称403房屋）出售给我，价款为447万元，当时房屋处于出租状态，但在2017年4月10日双方签署房屋买卖合同时，合同明确写明出卖人未将房屋出租，我实地查看房屋内确实没有出租。我积极付款并按约定取得房产证，随后在2017年7月5日将最后一笔款交付给朱梦磊，全部房款已付清。按照房屋买卖合同约定，朱梦磊应在2017年7月8日将房屋交付，但直到2017年10月7日朱梦磊才将房屋交付给我。朱梦磊在2017年4月10日签署房屋买卖合同后再次将涉案房屋出租给他人。我已按合同全面履行了自己的义务，但朱梦磊逾期交付房屋已构成违约，应该按照合同约定承担房屋总价5%的违约金。
朱梦磊辩称，双方是在我爱我家公司的协助下完成的房屋买卖合同，孙佳回避了这个事实。我的房子在卖给孙佳之前，长期租给我爱我家公司，从2013年到2017年，每年续期，我从来没有空置过房屋，主合同上也写明房子里有租户。因为政策规定，网签合同必须要写明没有租户。2017年3月8日，在我爱我家公司在场的情况下，双方签订了房屋买卖合同，当时孙佳知道房间里有租户，不能按照买卖合同约定的7月份交房，需到租房合同到期的10月份才能交房，孙佳对此知情且同意得到7至9月的房租。这是我爱我家公司在场的情况下，三方达成的协议。2017年7月交房的时候，孙佳改变主意，不同意接受租金，要求马上入住，且态度非常坚决。经过一系列协调，买方坚持马上入住，租户坚持不走。我没有房本也没有房间钥匙，我很被动。因为是孙佳改变主意。我爱我家公司和我商量让我退给租户两个月租金，让租户快些退房，我同意了，但租户没有接受这个方案。除了我爱我家公司协调之外，我也亲自和孙佳沟通过。孙佳要求退房，我说合同已经签好了，且已经过户了，不能再变。2017年10月，租户到期退租，我就交了房。2017年7至9月的租金也转给孙佳了。我不同意给付违约金，因为我没有故意违约行为，没有过错。综上，不同意孙佳诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
2017年3月8日，朱梦磊（出卖人）与孙佳（买受人）签订北京市存量房屋买卖合同，约定：出卖人将403房屋出售给买受人，房屋价款为447万元；出卖人应在收到所有房款后3日内将该房屋交付给买受人；双方约定房屋交付在该房屋产权转移登记之后的，出卖人逾期10日之内交付，自约定的房屋交付期限届满之次日至实际交付房屋之日应按该房屋成交总价每日万分之五向买受人支付逾期违约金，出卖人逾期超过10日，出卖人应继续履行房屋交付义务并按该房屋成交总价的5%向买受人支付违约金；房屋租赁情况为该房屋已经出租。朱梦磊主张违约金约定过高。
2017年4月10日，朱梦磊（出卖人）与孙佳（买受人）就403房屋签署网签合同，约定：逾期交房的，逾期在10日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房款万分之五的违约金，逾期超过10日后，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金；房屋租赁情况为出卖人未将该房屋出租。
2017年7月5日，孙佳将最后一笔房款支付给朱梦磊，双方房款已付清。2017年5月9日，双方将403房屋产权过户至孙佳名下。2017年10月7日，朱梦磊将403房屋交付孙佳。
对有争议的证据和事实，本院认定如下：
朱梦磊称双方于2017年3月8日签订房屋买卖合同时曾达成口头协议，约定：403房屋已经出租，要在2017年10月7日才能交付使用，孙佳同意交房时间，并同意接收7至9月三个月租金。朱梦磊于2017年12月13日向孙佳转账12110元，朱梦磊称该笔款项即为三个月租金，孙佳认可收到该款项，但不认可双方曾达成上述协议。
朱梦磊提交北京市房屋出租委托代理合同及北京市房屋出租委托代理合同终止协议证明其委托我爱我家公司出租403房屋。北京市房屋出租委托代理合同显示：朱梦磊于2016年9月23日与北京爱家营企业管理有限公司签署该合同，约定委托出租期限为2016年10月8日至2017年10月7日，月租金为4520元。北京市房屋出租委托代理合同终止协议显示：朱梦磊于2017年10月7日与北京爱家营企业管理有限公司签署该协议，约定双方签订的北京市房屋出租委托代理合同及所有补充协议于2017年10月7日终止。孙佳对上述证据真实性无法确认。
孙佳提交北京市房屋租赁合同证明403房屋出租情况，该证据显示：2017年5月16日，北京爱家营企业管理有限公司代理出租人朱梦磊与承租人王凤仙、居间人我爱我家公司签订该合同，租赁期为2017年5月23日至2017年10月7日。朱梦磊对该证据真实性无法确认。
朱梦磊申请证人出庭作证，双方均认可证人闫某系我爱我家公司负责双方403房屋买卖事宜的业务员，证人称：2017年3月6日证人陪同孙佳母亲看房，当时房内有租户，租户是带孩子的一家人，孙佳母亲说孩子小让他们先住着，什么时候搬走再交房，办理房屋过户前带孩子一家人就搬走了，朱梦磊姓宋的亲戚打电话称可以交房，但后来说不能直接交房，因为委托我爱我家公司的出租时间还未到期，需要继续出租，朱梦磊对此表示认可，后来403房屋又有了新的租户，租户不搬家，双方就协商交房的事情。孙佳认可证人证言，朱梦磊不认可证人证言。
本院认为，双方签订的房屋买卖合同系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应按照合同约定履行。本案争议焦点在于朱梦磊是否存在逾期交房行为，是否应承担违约责任。根据房屋买卖合同约定，朱梦磊应在收到所有房款后3日内将房屋交付给孙佳，根据查明，孙佳于2017年7月5日将房款付清，根据合同约定，朱梦磊应于此后的3日内交付房屋，但朱梦磊于2017年10月7日才将房屋交付孙佳，未按合同约定履行。
朱梦磊主张其不存在违约行为，原因是双方曾在签订合同时达成口头协议，即403房屋已经出租，要在2017年10月7日才能交付使用，孙佳对此表示同意，并同意接收7至9月三个月租金。对此，本院认为，首先，朱梦磊的主张系对合同的变更，但双方未就此达成任何书写协议，孙佳亦对此不予认可，朱梦磊的主张依据不足。其次，虽然孙佳收取了朱梦磊主张的租金费用，但在房款支付完毕、房屋办理过户手续之后，孙佳享有403房屋的所有权，其有权获得房屋的租金收益，此行为并不能反证双方曾达成上述口头协议。综上，本院认为，朱梦磊主张的口头协议，无证据证明，本院对此不予采信。此外，虽然2017年3月8日房屋买卖合同中载明房屋处于出租状态，但双方的网签合同中却载明房屋并未出租，结合证人证言以及孙佳陈述及其提交的租赁合同情况可知，原有租户已于2017年5月9日房屋过户之前搬离403房屋，该房屋已具备交房条件，不应继续出租。故本院认为，朱梦磊具备按期交房的条件，而未按期交房的行为已构成违约，应承担相应违约责任。
根据房屋买卖合同约定，出卖人逾期交房超过10日，出卖人应继续履行房屋交付义务并按该房屋成交总价的5%向买受人支付违约金，朱梦磊主张合同约定的违约金过高。本院认为，孙佳未就其损失情况提交证据证明，但考虑到逾期交房会对孙佳造成一定影响及损失，并结合朱梦磊违约情形以及其将三个月租金交付的事实考虑，本院对房屋买卖合同约定的违约金予以降低，对于违约金数额予以综合判定。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：
朱梦磊于本判决生效后7日内给付孙佳违约金5万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4653元（孙佳已预交2326元），由朱梦磊负担，于本判决生效后7日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审 判 长 聂 冉
人民陪审员 王翠莉
人民陪审员 石 瑛
二〇一八年五月三十日
书 记 员 吴 思