重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝五中法民终字第06970号
上诉人（原审原告、反诉被告）张开源。
被上诉人（原审被告、反诉原告）重庆市巴南区界石镇桂花村村民委员会，住所地重庆市巴南区界石镇桂花村。
法定代表人卢云，主任。
委托代理人李路远，重庆金点律师事务所律师。
委托代理人颜捷，重庆金点律师事务所律师。
原审第三人重庆巴南经济园区建设实业有限公司，住所地重庆市巴南区界石镇富城路88号。
法定代表人胡骥�执行董事。
委托代理人余波。该公司员工。
委托代理人许晓东。该公司员工。
上诉人张开源因与被上诉人重庆市巴南区界石镇桂花村村民委员会（下称桂花村村委会）、原审第三人重庆巴南经济园区建设实业有限公司（以下简称园区公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市巴南区人民法院于2015年9月18日作出的（2015）巴法民初字第05231号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2010年9月27日，桂花村村委会（甲方）与张开源（乙方）签订《经济实用房购房协议》以下简称《购房协议》，约定：一.乙方订购房屋的具体位置、户型及面积情况：2.户型为三室一厅一厨一厕；3.建筑面积约90平方米（实际面积以房产机关登记为准），用地性质为划拨地。三、乙方按照约定向甲方交付下列款项（房款为预收，最后以房产证登记机关确定的面积进行多退少补）。1.房款：按照2380元／平方米计算，房款总价约214200元。2.办证费用：按照国家有关文件标准执行。（1）国土收取权属调查费：7元／证。（2）国土收取地籍零星测量费（内业）：73.8元／证＋10元工本费=83.80元。（3）房管收取登记费：80元／证。（4）房管收取测绘费：1.5元／㎡，税费房总价1.5%。（5）房管收取大修基金总房价的2%。3.五通费按照实际发生额收取。四、乙方付款方式：2.分期付款，则在签订协议时，按照2380元／平方米（2010年9月27日前交款10万元，2011年2月30日前交款8万元）。其余款项在交房时交清。五、房屋质量及交房时间：2.约定交房时间：2011年12月31日前后一个月（如遇不可抗拒自然灾害因素另议）。八、违约责任：1.本协议签字生效后，双方不得任意更改确定的购房协议，否则，按照已交款的20%作为违约金支付守约方。2.乙方未按照约定交款，则按照信用社同期贷款利息支付给甲方。3、甲方无正当理由不得逾期交房，否则根据乙方已交款情况，按照信用社同期贷款利息计付乙方。4.乙方必须按照甲方通知时间来领房，否则，按照20元／天的管理费给甲方。超过一个月，视作乙方自动弃权退房，同时甲方按照乙方已交款的20%扣作违约金，余款退还乙方（不计息），本协议即行终止。协议签订后，张开源于2010年11月10日向桂花村村委会指定的重庆云群实业有限公司（下称云群公司）支付安置房定金10万元。2013年5月20日，张开源向园区公司支付房款114200元。当日，园区公司将桂花村安置房B区4-3-6-1号房屋交付张开源。2013年6月14日，张开源向园区公司支付72000元。
另查明：2010年8月20日，重庆市巴南区人�政府召开第75次常委会，确定界石镇桂花村安置房建设由区经济园区管委会和桂花村共同负责组织实施。2011年7月28日，园区公司（甲方）与桂花村村委会（乙方）签订《联合开发协议》，约定重庆花溪工业园界石组团定向安置限价房A片区项目由甲、乙双方为双业主实施，甲方全权委托乙方组织实施工程建设，并由乙方承担本工程建设相应法律责任。其中住宅由甲方回购，商业用房、车库及配套用房，产权办理至乙方名下。2011年9月21日，园区公司及桂花村村委会共同取得“界石组团定向安置限价房A区工程”的《建设用地规划许可证》。
一审法院认为，桂花村村委会与张开源签订的《购房协议》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反国家法律法规的禁止性规定，合法有效，对双方当事人具有约束力。按照合同约定，桂花村村委会至迟应于2012年1月31日�向张开源交付房屋，否则应按协议第8.3条之约定，以张开源已付房款为基数，按照信用社同期贷款利息支付违约金。但该协议中约定的违约金计算标准为“按信用社同期贷款利息计算”，而现实中“信用社贷款利息”，因信用社不同，贷款对象及类型不同，各有不同，张开源未能举示证据予以证实双方约定的具体标准，故一审法院认为，该违约金计算标准约定不明。由于双方的真实意思含有按照金融机构的贷款利率作为计算违约金标准之表示，故一审法院按照《中华人民共和国合同法》第六十二条之规定，确定按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率作为双方计算该部分违约金之标准。现桂花村村委会通过园区公司于2013年5月20日向张开源交付房屋，超过购房协议约定的交房时间，应当承担逾期交付房屋的违约金，即以张开源已付房款10万元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率支付从2012年2月1日起至2013年5月20日止的利息。
对于张开源要求桂花村村委会承担违反《购房协议》8.1条约定的违约金2万元的诉讼请求，因桂花村村委会并无违反《购房协议》8.1条约定的违约行为，一审法院对此不予支持。
对于张开源要求桂花村村委会承担逾期交房的管理费11180元的诉讼请求，因双方关于出卖方（桂花村村委会）逾期交房已经约定了违约责任，而《购房协议》第8.4条仅约定购房人未及时接房应向出卖方支付房屋管理费，未约定出卖方逾期交房还应向购房人支付房屋管理费，故对该项诉讼请求，一审法院不予支持。
对于桂花村村委会提出《购房协议》并未履行的抗辩，因张开源已按照该协议约定向桂花村村委会指定的收款人云群公司支付购房款10万元，桂花村村委会对此予以认可，应认定双方已按�购房协议》实际履行；之后，张开源向园区公司支付购房尾款，园区公司向张开源交付房屋，虽园区公司称其系基于征地安置关系向张开源交付房屋，但园区公司未举示双方形成征地安置关系的证据，同时张开源否认与园区公司形成了新的征地安置关系，其接受园区公司交房以及向园区公司完清购房尾款的行为仅是基于其与桂花村村委会签订的《购房协议》的约定，按照桂花村村委会的指示进行。同时在庭审中，桂花村村委会对园区公司收取张开源购房尾款的事实予以认可，桂花村村委会与园区公司还承认双方关于《联合开发协议》尚未结算。故一审法院认为，张开源向园区公司完清购房尾款以及园区公司向张开源交房的行为系张开源与桂花村村委会对履行《购房协议》的方式进行了变更，但不影响《购房协议》已得到实际履行的事实。
对于桂花村村委会反诉要求张开源支付逾期给付房款的违约金的诉讼请求，因《购房协议》约定张开源应于2010年9月27日支付购房款10万元，于2011年2月30日前支付购房款8万元，逾期付款应按信用社同期贷款利息支付违约金，现张开源于2010年11月10日支付10万元，于2013年5月20日支付114200元，2013年6月14日支付72000元，均超过约定期限，应承担违约责任。由于“信用社同期贷款利息”系约定不明，一审法院仍以中国人民银行同期同类贷款利率作为计算违约金的标准，张开源应承担以10万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率支付2010年9月28日至2010年11月10日期间的违约金以及以8万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率支付2011年3月1日至2013年5月20日期间的违约金。对于张开源提出交房时才支付房款的辩解，因桂花村村委会否认对其支付购房款时间进行了变更，张开源也未就该事�举示相应证据，应承担举证不利的后果，对其辩解意见，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，遂判决：一、重庆市巴南区界石镇桂花村村民委员会于本判决生效之日起10日内向张开源支付以10万元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的2012年2月1日至2013年5月20日期间的利息；二、张开源于本判决生效之日起10日内向重庆市巴南区界石镇桂花村村民委员会支付逾期支付房款的违约金，其中：以10万元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率支付2010年9月28日至2010年11月10日期间的违约金以及以8万元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率支付2011年3月1日至2013年5月20日期间的违约金；三、驳回张开源的其他诉讼请求。
张开源不服一审判决，向本院�起上诉，请求：1、要求将涉案房屋改成安置房性质；2、改判被上诉人按购房合同约定支付违约金2万元；3、改判被上诉人按照购房合同支付利息17235元；4、改判被上诉人支付多收房款90480元；5、案件受理费由被上诉人承担。主要事实和理由：上诉人与被上诉人签订的《经济适用房购房协议》中约定，双方不得任意更改购房协议，否则承担已交房款20%的违约金；被上诉人无正当理由逾期交房，应当根据已交款按照信用社同期贷款利息支付给上诉人；被上诉人擅自改变房屋单价，多收取了房款，应当退还。
桂花村村委会答辩称：1、合同并未发生擅自变更合同的情形，不应支付违约金；2、利息一审计算正确，不应从购房款交付之日计算；一审认定事实无误，适用法律正确，请求维持。
园区公司二审答辩称，一审认定事实无误，适用法律正确，请求维持。
本院二审审理中，上诉人举示《预征地房屋拆迁住房货币安置协议》一份，拟证明本案涉案房屋为安置房，不应按照经济适用房认定上诉人违约。桂花村村委会与园区公司质证后认为，对该协议的真实性无异议。
本院二审审理查明的事实与一审查明一致。
本院认为，关于上诉人张开源提出涉案房屋为安置房而不是经济适用房，合同性质发生了变化的问题。因张开源在与桂花村村委会订立《购房协议》后，按照协议约定向桂花村村委会指定的收款人支付了购房款10万元，桂花村村委会对此予以认可，应认定双方已按《购房协议》实际履行。园区公司与张开源之间并未签订任何购房合同，其收取购房尾款并向张开源交付房屋的行为系依据其与桂花村村委会签订的《联合开发协议》，且桂花村村委会对园区公司收取张开源购房尾款�事实予以认可。张开源接受园区公司交房以及向园区公司完清购房尾款的行为亦是基于其与桂花村村委会签订的《购房协议》的约定，按照桂花村村委会的指示进行。故本院认为，张开源向园区公司完清购房尾款并接收的房屋与张开源与桂花村村委会之间订立的《购房协议》所指向的房屋均为同一房屋，合同双方张开源与桂花村村委会以实际行为对协议约定的交房及支付房款的方式进行了变更，但合同的性质并未发生变更。上诉人张开源认为涉案房屋为安置房而不是经济适用房，是对涉案房屋名称变化产生的误解，而名称变化并不影响《购房协议》已得到实际履行的事实，其该项上诉理由不能成立。
关于上诉人张开源提出因桂花村村委会擅自变更合同，应按合同约定支付已付房款的20%作为违约金的问题。因桂花村村委会并无违反《购房协议》第8.1条�定擅自变更合同的违约行为，上诉人的该项上诉理由不能成立。
关于上诉人张开源提出桂花村村委会支付利息的问题。因《购房协议》约定，桂花村村委会至迟应于2012年1月31日前向张开源交付房屋，否则应按约定，以张开源已付房款为基数，按照信用社同期贷款利息支付张开源违约金。该协议中并未约定的违约金起算时间应从购房款交付之日起算，按该项约定违约金的起算时间应为约定交房之日的第二日即2012年2月1日，一审法院对此认定并无不当，故上诉人的该项上诉理由不能成立。
至于上诉人张开源提出桂花村村委会应退还多收房款90480元的问题，因张开源在一审中并未提出该诉讼请求，双方对此亦无法达成调解意见，不属于本院二审的审理范围，本院对此不予处理。
综上，一审判决认定事实清楚，程序合法，判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费960元，由上诉人张开源负担。
本判决为终审判决。
本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 周海燕
代理审判员 周 舟
代理审判员 陈 莹
二〇一五年十二月二十八日
书 记 员 杨 静