湖北省十堰市茅箭区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鄂茅箭民再字第00009号
再审申请人（原审被告）余某某。
委托代理人汤某某，湖北正星律师事务所律师。
委托代理人黄某某，男，汉族，1955年9月19日生，系余某某丈夫。
被申请人（原审原告）张某。
再审申请人（原审被告）余某某与被申请人（原审原告）张某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2011年1月2日作出（2010）茅民一初字第1554号民事判决。再审申请人（原审被告）余某某不服向本院提出申诉要求再审。本院于2013年10月31作出（2013）鄂茅箭民监字第00004号民事裁定，本案提起再审后，依法另行组成由审判员王某某担任审判长（主审）、审判员吕某某、人民陪审员陈某某参加的合议庭。本院在再审审理过程中，因与本案有关的另一案件正在审理中，其可能影响本案的处理结果，中止审理。后于2014年3月19公开开庭进行了审理，现本案已审理终结。
被申请人（原审原告）张某在原审时诉称，2010年4月8日，我从被告手中转租位于东岳路10号门面房，用于经营餐馆，房屋租期是三年，我承租后对房屋进行了装修，添置了必备的设施。餐馆开业后生意火爆，然而我向房主了解到，被告和房主订立的房屋租赁合同只有一年，与被告和我签订的转租合同租期严重不符。其次，合同约定由被告提供水电，但被告至今未承担分文的水电费，都是由我垫付的以此充抵房租。8月12日被告单方面将餐馆大门封锁，致使餐馆无法继续经营，我因此受到惨重的损失，为维护本人的合法权益，根据我国有关法律规定，故而起诉，请求法院依法判令：1、被告向原告返还押金10000元，支付违约金5000元；2、被告支付水电费2896.92元；3、判令解除双方合同，被告返还酒店内各项物品；4、本案诉讼费由被告承担。原审原告为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：
1，身份证1份，证明原审原告身份情况。
2，房屋租赁合同1份，证明双方存在合同关系，租期为3年且原审被告有义务承担水电费。
3，照片11张，光盘3张，证明原审被告将餐馆大门于8月12日锁住。
4、收条1张，证明原审原告已履行交付房租的义务。
5、水电费发票2张，证明水电费由原审原告支出。
6、损失清单，证明原审原告的损失情况。
7、装修收据及装修预算，证明原审原告装修投入。
8、包厨协议，考勤及工资发放表，证明原审原告的人工成本。
9、库存物品及设备清单，证明原审原告所购物品。
10、库存烟酒菜品清单，证明原审原告所存原材料。
11、营业损失报告，证明原审原告营业损失计算依据。
12、律师函及特快专递回单，证明原审原告为避免损失扩大向原审原告发出律师函。
13、租房协议，证明原审被告在订立合同过程中故意隐瞒事实。
14、十堰市公安局立案审批表、询问笔录，证明事情经过。
15、专卖协议、销售合作协议，证明原审原告需向第三人承担违约责任。
16、留置通知，证明原审被告与8月29日单方终止合同，强占了原审原告的餐馆。
再审申请人（原审被告）在原审中辩称：原告所述与事实不符，我与房东东岳社区签订的合同与原告签订的合同是二个不同的法律关系，原告要求返还押金及支付违约金的要求于法无据，水电费应由原告自行承担，被告只是为其提供水电，并不是承担水电费，故请求法庭驳回原告诉请。为支持其辩称原审被告提交了以下证据为证：
1、租房协议及补充协议，证明原审被告转租行为合法。
2、申请及回复，证明目的同上。
3、欠条1份，证明原审原告尚欠租金10000元，按合同约定已构成违约，答辩人有权解除合同。
4、留置通知及快递回单，证明答辩人已于2010年8月29日通知原审原告到店协商合同解除事宜及清点物品。
经质证，原审被告余某某对原审原告张某所提交证据的质证意见为：对证据1、2、4、5的真实性无异议，对证据4、5的证明目的有异议；对证据3、6、7、8、11、12、14、15与本案无关；对证据9、10的证明目的有异议，是原审原告单方作出的；对证据13有异议，复印件不认可；对证据16的证明目的有异议。
原审原告张某对被告余某某所提交证据的质证意见为：对证据1的证明目的有异议，这份协议与我方提供的那份协议约定的租房合同期限不同；对证据2的证明目的有异议；对证据3有异议，是对租金的支付方式的修改，对证据4、5无异议。
原审查明：2010年4月8日，被告余某某与原告张某签订房屋租赁合同，合同约定：1、甲方（余某某）将位于东岳路10号门面房约使用面积220平方米转租给乙方（张某）使用，甲方为乙方提供的房屋资料属真实有效的。2、租期3年，自2010年4月8日至2013年4月8日止。3、房屋租赁状态，甲方交乙方租赁时，已装修有包间8个，卫生间、浴室、门套均装修。其中，大厅、包间均石膏板吊顶，墙面壁纸，地板为木地板，灯具、电线安装到位，卫生间、厨房墙面地瓷砖。塑板吊顶齐全。4、押金：签订合同时，乙方需交房屋押金10000元，租赁到期，如乙方未破坏房屋设施，未违反合同约定，甲方应退还乙方押金，反之甲方不退乙方押金。乙方给甲方造成损失大于押金时，乙方应承担赔偿责任。5、租金：每年5万元，租金半年交。签订合同时，乙方向甲方交首期租金25000元。以后交租金需提前二个月交付下半年租金。6、其他约定：（1）乙方在承租期间，不得擅自更改房屋设施。如需改造，在甲方指导下改造（见改造施工单）。（2）任何一方不能随意终止合同，如果一方单方终止合同者按终止后租赁费用的20%承担责任，并赔偿两个月的房屋租金。（3）租赁期间，乙方如没按时交租金，甲方按租金的3%收取滞纳金或解除合同。7、甲方为乙方提供水电，协调邻里及物业之间的关系，如果因甲方原因不能正常使用乙方所租赁的房屋，甲方承担全部责任。8、本合同已经签订，双方均自觉遵守，任何一方违约，均应向对方赔偿损失，并承担违约责任，赔偿按直接损失计算，违约按违约年度租金的10%承担。在签订该合同前，2010年4月2日，张某向余某某支付押金10000元及租金15000元，并出具欠余某某租金10000元的条据一份。
2010年4月6日，该出租房的所有人十堰市东岳社区居委会在得知余某某将房屋出租后，以未经其同意为由，将出租房屋加锁不许张某使用，后余某某与其协商，又于4月8日将房屋打开交张某使用，双方并签订了租赁合同。
2010年8月11日，被告余某某在索要原审原告尚欠上半年10000元租金及下半年租金未果的情况下，强行将出租房屋锁住，并于2010年8月21日以特快专递方式告知原告，因原审原告方欠租金35000元，依据租房协议规定，双方解除租房合同。给原审被告造成的损失共计59783.33元，限3日内处理，到期后，如未处理，原审原告张某留置房内的各种物品将由原审被告处理，以抵偿所欠款项，不足部分将依法追索。当月原审原告张某向原审被告余某某发出律师函，要求原审被告出示与房东签订的真实合法有效的租房合同，在此确认之前，原审原告暂不会向其支付后续房租，并停止一切过激行为和封锁餐馆的行为，将大门打开，否则将承担相应法律后果，并赔偿张某的一切损失。按双方约定，原审被告应提供水电，结果至今未承担分文水电费，仅此一点，张某就有权拒绝支付房租。后双方协商无果，即成诉讼。
另查明：余某某与该房屋的所有人东岳社区居委会原签订的租房协议约定的租房期限为一年，自2009年11月30日至2010年11月30日。2010年4月8日，经余某某申请，东岳社区居委会书面同意将该房屋转租给张某。2010年7月27日，余某某与东岳社区居委会签订一份补充协议，将房屋租期由原合同2010年11月30日到期后续租三年，即2010年12月1日至2013年11月30日止。
原审认为：余某某与张某签订的房屋租赁合同的租赁期虽已超出其与房屋所有人签订的租赁期限，但在合同履行期内，余某某已通过申请及补充协议的方式，取得了相应的租赁期和转租的权利，因此原审原、被告之间的租赁协议是真实、合法、有效的，双方当事人应当按合同约定履行各自的义务。从庭审中查明，原审原告在2010年4月2日缴纳10000元押金和15000元租金，实际使用房屋后，同年4月6日房屋的所有权人十堰市东岳社区居委会就出面制止其使用该房，在余某某与其协商后，同年在4月8日才将房屋重新交由原告张某使用，在此情况下，原审原告方应当对该房屋的实际情况已有一定的了解，在对租赁该房屋可能的风险有充分的考虑后，才与原审被告签订合同，而原审原告并没有尽到适当的审慎义务，就与原审被告签订了正式租赁合同，因此原审原告在合同的签订过程中存在一定过错。原审被告余某某在与原审原告签订合同时，本身并没有三年的租赁权，而与原审原告签订超出其租赁期的合同，其本身也存在过错。现原审原、被告双方均同意解除合同，故原原审被告之前签订的房屋租赁合同予以解除。原审原告要求支付违约金5000元，因双方当事人对合同的解约都存在过错，原审原告的该项诉请，本院不予支持。原告已支付的一万元押金及租金15000元，扣除其实际使用期间应支付的房租17112.5元后，余款被告予以退还。原告张某于2010年4月2日向余某某出具的1万元欠条作废。据此判决：1、原审原告张某与原审被告余某某之间签订的房屋租赁合同予以解除。2、原审被告余某某返还原审原告张某人民币7887.5元。3、原审被告余某某返还原审原告张某在餐馆的各项物品（见清单）。4、驳回原审原告其他诉讼请求。案件受理费244元，原审原告张某、原审被告余某某各负担122元。
原审被告余某某在再审时的诉求为：1、请求依法撤销十堰市茅箭区人民法院（2010）茅民一初字第1554号民事判决：2、驳回原审原告的全部诉讼请求：3、本案的诉讼费由原审原告承担。
原审原告张某在再审时辩称：原审被告的理由均不属实，（2013）鄂茅箭民监字第00004号裁定适用不当，希望法院恢复执行，我提交给一审法院的证据水电费发票，水费不应当由我承担，电费也不应该让我承担。余某某的房子租给我，我改装房屋是出于经营需要。我的装修是经过余某某同意的，也符合合同约定。清单是余某某单方提交法院，没有经过我的质证，数量有很大差距。我已交了租房押金，余某某接受了欠条，说明双方合同是真实的，余某某又隐瞒事实的情形，其与东岳社区居委会签订合同，在余某某没有提交合同之前，我没有提交租金是履行不安抗辩权，余某某张贴的通知，是单方意思，单方解除合同明显不当，并有违约情形。
原审被告余某某再审时为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：
证据一：民事裁定书一份。证明原审原告张某因起诉至法院的重复诉请，被法院裁定驳回。
证据二：书证一份。证明原审被告余某某同原审原告张某签订合同时，原审原告张某已知晓该房屋的状况和原房东的相关情况。
证据三：调查笔录两份。证明原审被告余某某与原房东之间租房的情况，及其向原房东申请续租、转租，又签订补充协议的相关事实。
证据四：留置通知及通知送达回执各一份。证明原审原告张某擅自拆毁房屋设施、拒不交纳房租、水电费等行为已构成严重违约。
证据五：水电费票据三份及证明一份。证明原审原告张某在租房期间使用的2010年8月的水费363元，2010年6月8日至2010年8月15日期间的电费4254.39元未交纳，由原审被告余某某代为垫付的事实情况。
证据六：照片，室内装修报价明细、原房屋装饰清单各一份。证明原审原告张某擅自改变房屋设施，给原审被告余某某造成不可估量的损失。
证据七：欠条一份。证明原审原告张某因欠房屋租金，已对双方签订的合同构成根本违约，原审原告张某应承担违约责任及支付房租的事实情况。
证据八：茅检民行建字（2011）第2号再审检察建议书一份，（2010）茅民一初字第1554号民事判决书一份。证明原审被告余某某向检察院申诉后，检察院经审查认为（2010）茅民一初字第1554号民事判决书认定的案件没有事实依据缺乏证据证明等。
证据九：调解笔录两份，人民调解书一份。证明原审被告余某某行使解除合同权，其解除行为是原审原告张某违约行为在先造成的。
证据十：经再审质证：原审原告对原审被告提交的证据一无异议；对证据二、三、四、五、六、七均持有异议。对无异议的证据，本院予以采信，对有异议的证据，本院结合案情综合判断，予以采信。
原审原告张某再审时未向法庭提交新的证据。
本院再审查明的事实与原审一致。
再审认为：原审被告余某某与原审原告张某签订的房屋租赁合同的租赁期虽已超出其与房屋所有人签订的租赁期限，但在合同履行期内，原审被告方已通过申请及补充协议的方式，取得了相应的租赁期限和转租的权利，因此原审原、被告之间的租赁协议是真实、合法、有效的，双方当事人应当按合同约定履行各自的义务。双方在签订合同过程时，虽原审被告隐瞒了其只有一年的租赁期限的内容，但在原审被告与房屋的所有权人十堰市东岳路居委会协商后，又才将房屋重新交由原审原告，使用后原审原告张某仍未按时交纳房租属违约行为。原审原告要求原审被告返还押金一万元及支付违约金5000元，对原审原告的该项诉请，本院不予支持。原审原告要求支付水电费2896.92元，从合同约定可以看出，原审被告所承担的只是对水电使用的保证，并非由其承担原审原告的水电费，故原审原告的此项诉请本院亦不予支持。原审原告要求返还相关物品，原审被告向法庭已提交了物品清单，并在此再审中，原审原、被告对该物品清单进行了质证，均无异议，本院予以采信。对清单上所列物品，原审被告应予返还。原审原、被被告均同意解除房屋租赁合同，该合同应予以解除。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百二十条、第二百二十四条、《民诉法》第二百零七条之规定，判决如下：
一、维持本院（2012）茅民一初字第1554号民事判决第一、三、四项
二、撤销本院（2012）茅民一初字第1554号民事判决第二项。
案件受理费244元，原审原告张某、原审被告余某某各负担122元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时根据不服本判决部分的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费。十堰市中级人民法院诉讼费专户名称：分户；开户银行：中国农业银行十堰五堰支行；帐号：17×××33-1。收款人：十堰市财政局非税收入汇激结算户。邮编：442000；。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交诉讼费用，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理（本院不再另行送达预交上诉案件受理通知书）。
审 判 长 王某某
审 判 员 吕某某
人民陪审员 曾某某
二〇一四年五月二十三日
书 记 员 高 某