上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0117民初12994号
原告：上海繁荣实业公司，住所地上海市松江区。
法定代表人：单永浩，总经理。
委托诉讼代理人：王学彬，上海金南强律师事务所律师。
被告：卓莘汽车科技(上海)有限公司，住所地上海市松江区。
法定代表人：金成瀚，总经理。
委托诉讼代理人：吴南学，男。
原告上海繁荣实业公司与被告卓莘汽车科技(上海)有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月1日立案后，依法适用简易程序于2017年9月21日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王学彬及被告的委托诉讼代理人吴南学均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海繁荣实业公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间关于1,000平方米厂房的房屋租赁合同关系；2.确认原、被告之间关于250平方米厂房的房屋租赁合同关系无效；3.被告支付截至2017年6月30日的租金189,631元；4.被告支付逾期付款违约金37,962.6元(189,631元×20%)；5.被告搬离位于本区九亭镇洋河浜路XXX号XXX幢厂房；6.被告支付自2017年7月1日起至实际搬离厂房之日止的租金，按照每日1,128.12元计算。事实和理由：2014年12月15日，原、被告签订《厂房租赁合同》一份，约定原告将系争厂房出租给被告使用，建筑面积为1,250平方米(其中1,000平方米为有产证的主体厂房，250平方米为无产证的彩钢棚)，租赁期限为自2015年1月15日起至2018年1月14日止。租金先付后用，每季度支付一次。截至2017年6月30日止，被告拖欠原告租金共计314,631元，并承诺于2017年6月30日之前全部付清。然，经原告发律师函催告后，被告仍未付清。故原告诉至法院，望判如诉请。
被告卓莘汽车科技(上海)有限公司辩称，被告由于经营困难，存在逾期支付租金的行为。被告确认截至2017年6月30日止，尚拖欠原告租金189,631元。但被告希望能继续履行租赁合同。关于250平方米彩钢棚，被告已经于2017年8月搬离。被告认为原告主张的违约金标准过高，请求法院予以调整。
经审理查明，原告于2005年10月13日登记成为坐落于本区九亭镇洋河浜路XXX号工业厂房产权权利人，上述1号厂房共包括8幢厂房。
2014年12月15日，原、被告签订《厂房租赁合同》一份，约定被告向原告承租位于本区九亭镇洋河浜路XXX号XXX幢厂房。合同第一条第2款约定，租赁房屋总建筑面积为1,250平方米，厂房占地1,400平方米；其中主体厂房一层加两层局部办公为1,000平方米，主体厂房南侧彩钢棚子250平方米；合同第二条约定，租赁期限为3年，自2015年1月15日至2018年1月14日止。合同第三条约定，第一年租金为456,250元(每天每平米1元)，第二年递增5%，年租金为479,062元，第三年递增5%，年租金为503,015元。原告同意给予被告30的免租期用被告装修；合同第四条约定，租金采用先付后用的方式，每季度支付一次，以后每个支付期首月的第一日，被告向原告支付一次租金。合同签订当天，被告支付合同保证金80,000元。合同第五条“乙方责任”第1款约定，被告应按本租赁合同的约定，按期支付该厂房的租金。如延迟支付，则应向原告偿付滞纳金，每逾期1天，按延期付款总额20%计算；逾期支付租金满10天的，原告有权解除合同并不承担因解除合同而造成原告损失的赔偿责任。合同另对其他相关事项作了约定。
合同签订，原告将1,000平方米厂房及250平方米彩钢棚交付被告使用，被告支付原告保证金80,000元。
2017年6月15日，被告出具“卓莘汽车科技(上海)有限公司支付上海繁荣实业公司厂房租金明细表及情况说明”一份，载明自2015年1月15日至今，被告应支付原告租金1,186,817元，已支付872,186元，欠款314,631元，被告承诺于2017年6月30日之前将欠款全部支付给原告。
2017年7月3日，原告通过律师向被告发出《律师函》一份，载明截至2017年6月30日，被告拖欠原告租金273,880元。要求被告在接到律师函后十日内全额支付拖欠的租金，并按照合同约定支付2017年7月1日至2017年9月30日期间的租金。如果被告继续拒绝支付义务，原告将按照《厂房租赁合同》第五条的约定，解除租赁协议。被告确认收到该份《律师函》。
审理中，原告确认截至2017年6月30日，被告现仅拖欠189,631元。原告在本案中仅主张被告返还有证厂房。另，原告同意返还被告支付的80,000元保证金，在本案中一并处理。
以上事实，有上海市房地产权证、《厂房租赁合同》、“卓莘汽车科技(上海)有限公司支付上海繁荣实业公司厂房租金明细表及情况说明”、《律师函》及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。
本院认为，原、被告之间的租赁合同标的物涉及两部分，一部分是具备合法产权证的位于本区九亭镇洋河浜路XXX号XXX幢厂房，另一部分是250平方米的彩钢棚。就位于本区九亭镇洋河浜路XXX号XXX幢厂房，双方建立的租赁合同关系应属有效，就250平方米彩钢棚，双方建立的租赁合同关系应属无效。
被告确认截至2017年6月30日，尚拖欠原告租金及房屋占有使用费共计189,631元。且经原告催告后，至今仍未付清，存在违约行为。据此，原告有权解除有效部分合同。
解除合同后，被告搬离位于本区九亭镇洋河浜路XXX号XXX幢厂房，并支付原告相应的房屋占有使用费。但原告主张的房屋占有使用费标准没有合同依据，本院将被告应支付的房屋占有使用费调整为每天1,102.5元(1元/天/平米×1.05×1.05×1,000平方米)。
对于原告主张的逾期付款违约金，因184,631元中包括租金及房屋占有使用费。按照有效合同与无效合同租赁标的物的面积比例，189,631元中有20%即37,926.2元为无效合同项下的房屋占有使用费，有80%即151,704.8元为有效合同项下的租金。对于无效合同部分，原告无权主张违约金。对于有效合同部分，原告有权主张违约金，虽然原告已主动调整违约金标准，但仍然过高，本院依法调整为以151,704.8元为本金，自2017年7月1日开始计算至实际支付之日止，按照每天万分之五的标准计算，但不得超过原告主张的37,962.6元。
就合同的解除、无效后果，双方均表示没有其他须在本案中一并处理的。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十六条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十七条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：
一、确认原告上海繁荣实业公司与被告卓莘汽车科技(上海)有限公司之间就位于上海市松江区九亭镇洋河浜路XXX号XXX幢厂房南侧250平方米彩钢棚建立的房屋租赁合同无效；
二、解除原告上海繁荣实业公司与被告卓莘汽车科技(上海)有限公司之间就位于上海市松江区九亭镇洋河浜路XXX号XXX幢厂房建立的房屋租赁合同；
三、被告卓莘汽车科技(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内搬离位于上海市松江区九亭镇洋河浜路XXX号XXX幢厂房；
四、被告卓莘汽车科技(上海)有限公司支付原告上海繁荣实业公司截至2017年6月30日止的租金及房屋占有使用费共计189,631元；
五、原告上海繁荣实业公司返还被告卓莘汽车科技(上海)有限公司保证金80,000元；
六、上述第四、五项相抵后，被告卓莘汽车科技(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海繁荣实业公司109,631元；
七、被告卓莘汽车科技(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海繁荣实业公司自2017年7月1日起至实际搬离上述厂房之日止的租金及房屋占有使用费，按照每天1,102.5元的标准计算；
八、被告卓莘汽车科技(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海繁荣实业公司逾期付款违约金(以151,704.8元为本金，自2017年7月1日开始计算至实际支付之日止，按照每天万分之五的标准计算，但不得超过37,962.6元)；
如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5,163元，减半收取2,581.5元，由原告上海繁荣实业公司负担81.5元(已付)，由被告卓莘汽车科技(上海)有限公司负担2,500元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 方美玲
二〇一七年九月三十日
书记员 夏敏佳
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
……
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第九十三条……
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。