上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0117民初7803号
原告(反诉被告)：王小春，女，1948年3月2日生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：谭凯，上海君澜律师事务所律师。被告(反诉原告)：吴爱平，女，1964年5月6日生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：火卫明，上海君澜律师事务所律师。第三人：上海顺快房地产经纪事务所，住所地上海市松江区。法定代表人：韩建，总经理。委托诉讼代理人：郭浩，男，系第三人上海顺快房地产经纪事务所之工作人员。原告王小春与被告吴爱平、第三人上海顺快房地产经纪事务所(以下简称“顺快事务所”)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月28日立案受理后，依法适用简易程序进行了审理。审理过程中，被告吴爱平提出反诉，本院依法受理后予以合并审理，本案于2016年6月22日公开开庭进行了审理。原告王小春及其委托代理人谭凯，被告吴爱平及其委托代理人火卫明，以及第三人顺快事务所的委托代理人郭浩均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王小春向本院提出诉讼请求：2013年5月22日，原、被告签订《房屋买卖合同》一份，约定被告向原告购买坐落于上海市松江区古楼公路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)。但被告在未支付购房余款350,000元的情况下，擅自入住系争房屋。原告曾承诺支付第三人中介费8,000元央求第三人帮忙收回系争房屋，但第三人借此胁迫原告签订了补充协议。现被告逾期付款，存在严重违约，故原告请求法院判令：1、解除原、被告之间的《房屋买卖合同》；2、被告返还系争房屋；3、被告赔偿原告损失138,000元(逾期付款违约金12,000元%2B租房损失126,000元)。被告吴爱平辩称：不同意原告的诉讼请求。被告按约向原告及原告指定的收款人支付了房款后，在第三人处取得了系争房屋的钥匙，被告现已装修系争房屋并实际入住至今。被告不存在逾期支付房款的违约行为，被告多次催告原告要求原告提供收款账号，但原告拒不提供导致被告无法付款。原告在本案之前已起诉被告要求解除合同，嗣后又申请撤回起诉。撤诉后，被告已经将剩余房款350,000元转入原告指定的收款账户。原告要求解除合同没有依据，应当协助被告办理系争房屋的过户手续，并支付被告相应的逾期过户违约金。故被告反诉请求法院判令：1、原告协助被告办理系争房屋的产权过户手续；2、原告支付逾期过户违约金(以750,000元为本金，自2016年5月15日至实际办理过户之日止，按照每天万分之五的标准计算)。原告王小春针对被告的反诉辩称：被告存在逾期付款的违约行为，原告有权解除合同，故不同意被告的反诉请求。第三人顺快事务所针对原告的本诉及被告反诉陈述称：第三人在履行居间义务时不存在欺诈、胁迫行为，原告确认收到全部房款。原告确实曾经承诺支付第三人8,000元，请求第三人帮忙收回房屋，但被告不同意，故未果。本院经审理认定事实如下：2013年2月25日，原告系通过房屋拆迁补偿安置的方式，取得系争房屋的购买权利，房款从拆迁款中直接扣除。原、被告于2013年5月22日签订《房屋买卖合同》一份，约定被告向原告购买系争房屋，房屋建筑面积为78.8平方米，转让价款为800,000元。合同第四条约定，被告于2013年5月22日支付定金10,000元，被告于2013年5月25日前支付购房款390,000元，被告于2013年7月10日前支付购房款350,000元，被告于办理产权过户当天支付购房尾款50,000元。合同第五条约定，原告于收到房款400,000元(包含定金10,000元)后3日内腾出该房屋并通知被告进行验收。……原告收到第三笔房款当日交房(并签署房屋交接书)，原告应交付的包括该房屋所有钥匙、门卡、房屋维修合同、原告已缴纳的进户费、物业维修基金、物业管理费和公用事业费票据等文件资料。合同第八条约定，被告逾期超过30日仍未付款的，除向原告支付30日违约金外，原告有权单方解除合同。……原告未按本合同约定期限内将系争房屋交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给被告，应当向被告支付违约金，违约金按总房价的日0.05%计算。……合同另对其他相关事项作了相应约定。当日，原告向被告出具两张收条，分别确认收到被告支付的定金10,000元以及房屋首付款390,000元，并载明390,000元系由案外人胡某某代原告收取。当日，原告将系争房屋交付给被告。2013年6月5日，原告与被告签订《关于松江区古楼公路XXX弄XXX号XXX室之房屋买卖的补充协议》一份，约定：一、原告出售系争房屋的净到手价格为800,000元，被告支付交易过程中的所有相关税费。二、因系争房屋暂时不能过户，要产证满三年才能过户交易，维持到2015年年底或原告产证满三年后与被告过户为止。三、被告保留50,000元到双方交易过户当天支付。四、被告已支付购房款400,000元，除尾款50,000元外的购房款350,000元在双方签订《上海市房地产买卖合同》时支付给原告。2015年8月24日，原、被告分别在《上海市房地产买卖合同》签字，合同第六条约定，在2016年5月15日之前，原、被告双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续……合同第十条第三款约定：原告未按本合同约定期限将上述房地产交付给被告(包括到松江房地产交易中心办理房地产权利转移手续)的，或未能在交易过户前将户口迁出该房屋的，应当向被告支付违约金。违约金按被告已付款日万分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定应当交付之日起至实际交付之日止。……合同附件三约定：2013年5月22日支付定金10,000元，2013年5月25日支付房款390,000元，2015年9月15日之前支付房款350,000元，2016年5月15日之前支付尾款50,000元。合同另对其他相关事项进行了约定。审理过程中，原告称其系在第三人欺诈、胁迫的前提下在该合同上签字。2015年8月11日，原告登记为系争房屋产权人。2015年9月18日，被告向原告的户籍地发出《通知书》，被告要求原告提供银行卡号等以便被告支付房款350,000元，并载明被告此前已于2015年8月28日向原告发过律师函要求原告提供银行卡信息等以便被告履行支付房款义务。并委托上海市闵行公证处对被告邮寄《通知书》的行为进行公证。另查明：2015年9月1日，本院立案受理原告王小春起诉被告吴爱平房屋买卖合同纠纷一案，案号为(2015)松民三(民)初字第3388号，原告在该案中要求解除原、被告之间的房屋买卖合同关系，并要求被告承担相应违约责任。原告于2015年11月24日向本院申请撤回该案起诉，本院裁定予以准许。2015年12月13日，原告向被告出具收条一份，载明收到被告支付的房款350,000元，具体以实际银行到账为准，该款项于2015年12月15日之前支付，原告同意上述房款转入案外人唐某之招商银行账户。2015年12月16日，被告向案外人唐某的中国工商银行账户汇款350,000元。审理过程中，被告称因案外人唐某在招商银行账户因开户名称问题无法汇款，故要求案外人唐某另外提供了工商银行账户。审理过程中，原告称，其出售房屋系因为欠案外人胡某某款项，无力还款，只得出售系争房屋。被告系由第三人居间介绍购买系争房屋的，被告与案外人胡某某此前并不相识。出售系争房屋的部分款项是由被告直接支付给案外人胡某某的。对于被告的付款行为，原告均予以认可。但原告签订《上海市房地产买卖合同》是在受到欺诈、胁迫的情形下签订的，应属无效，故原告要求解除的系其与被告于2013年5月22日签订的《房屋买卖合同》。审理过程中，被告表示同意在本案中支付原告购买系争房屋的尾款50,000元。以上事实，有《房屋买卖合同》、《关于松江区古楼公路XXX弄XXX号XXX室之房屋买卖的补充协议》、《通知书》、公证书、民事起诉状、受理通知书、庭审笔录、民事裁定书、收条、转账凭证及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：原、被告双方均确认《房屋买卖合同》、《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性效力性规定，应属有效，双方均应恪守。原告称其受到欺诈、胁迫而签订《上海市房地产买卖合同》，但并未提供任何证据加以证明，故本院对于原告的意见不予采信，确认双方之间的《上海市房地产买卖合同》依法成立，合法有效，对双方具有约束力。对于原告要求解除合同的诉讼请求，本院认为，虽然双方约定被告应在2015年8月24日签订《上海市房地产买卖合同》时支付房款350,000元，但被告于2015年12月16日实际支付，存在逾期支付的情形。然，被告未能及时付款系因原告没有提供银行收款账户导致，被告不应就逾期付款承担违约责任。且原告在前案撤诉后，于2015年12月13日向被告出具收条并提供银行账户的行为，已经表明同意继续履行房屋买卖合同，现又以被告逾期支付房款为由要求解除合同，没有法律依据，明显违反诚信原则，本院不予支持。对于原告要求被告赔偿逾期付款损失和租房损失的诉讼请求，本院认为，因被告不存在逾期付款的违约行为，故原告无权向被告主张逾期付款造成的损失，原告主张的租房损失，没有事实和法律依据，本院亦不予支持。对于被告要求原告协助办理过户手续的反诉请求，本院认为，被告已经支付了除尾款50,000元外的全部房款，原告应协助被告将系争房屋产权转移登记至被告名下，对于被告的该项反诉请求，本院予以支持。对于被告要求原告支付逾期过户违约金的反诉请求，本院认为，按照《上海市房地产买卖合同》的约定，原告应于2016年5月15日前协助被告办理系争房屋产权过户手续，原告逾期未能协助办理的，应当承担相应的违约责任。被告按照合同约定主张日万分之五的违约金，显属过高，故本院根据本案的实际情况，以当事人的实际损失为主，兼顾合同的履行情况，根据公平原则和诚实信用原则酌情确定违约金标准为日万分之二。原告应支付的违约金，以750,000元为本金，自2016年5月16日开始至原告协助被告办理过户手续之日为止，按照日万分之二的标准计算。被告尚有50,000元尾款未支付，其同意在本案中一并处理，在原告协助被告办理过户手续当天支付给原告，于法无悖，本院予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)王小春于本判决生效之日起十日内协助被告(反诉原告)吴爱平将坐落于上海市松江区古楼公路XXX弄XXX号XXX室房屋产权转移登记至被告(反诉原告)吴爱平名下；二、被告(反诉原告)吴爱平于原告(反诉被告)王小春协助办理上述房屋产权转移登记手续之日支付原告(反诉被告)王小春购房尾款50,000元；三、原告(反诉被告)王小春于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)吴爱平违约金﹝以750,000元为本金，自2016年5月16日开始至原告(反诉被告)王小春协助办理上述房屋产权转移登记手续之日止，按照日万分之二的标准计算﹞；四、驳回原告(反诉被告)王小春的全部诉讼请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3,060元，减半收取1,530元，反诉案件受理费45元，合计诉讼费1,575元，由原告(反诉被告)王小春负担(已付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 方美玲
二〇一六年八月十五日
书记员 夏敏佳
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。
二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
……