浙江省温州市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）浙03执异103号
异议人（案外人）：朱庆明，男，1979年6月20日出生，汉族，户籍所在地江西省赣州市兴国县，现住浙江省温州市鹿城区。
委托代理人：邢旭，北京德恒（温州）律师事务所律师。
申请执行人：中信银行股份有限公司温州分行，住所地浙江省温州市鹿城区市府路大自然城市家园二期北区二号楼1－3层，组织机构代码723638956。
诉讼代表人：章定强，该支行行长。
被执行人：温州市意凯迪光学有限公司，住所地浙江省温州市鹿城轻工产业园区创荣路209号，组织机构代码78441323-2。
法定代表人：王维青，该公司董事长。
被执行人：温州市鼎达进出口有限公司，住所地浙江省温州市鹿城区双屿街道鹿翔商务中心19幢301室，组织机构代码78965165-1。
法定代表人：林双燕，该公司总经理。
被执行人：林双燕，女，1967年7月6日出生，住浙江省温州市鹿城区。
被执行人：王化，男，1966年12月13日出生，住浙江省温州市鹿城区。
本院在执行申请执行人中信银行股份有限公司温州分行（以下简称中信银行温州分行）与被执行人温州市意凯迪光学有限公司（以下简称意凯迪公司）、温州市鼎达进出口有限公司、林双燕、王化金融借款合同纠纷一案过程中，依法查封了登记在意凯迪公司名下的坐落于温州市创荣路209号的厂房，并于2016年10月19日作出（2016）浙03执419号之四执行裁定，裁定案外人朱庆明对该厂房的租赁权不得对抗本案申请执行人。朱庆明向本院提出书面异议，请求撤销本院（2016）浙03执419号之四执行裁定，解除对上述厂房的查封，处置该厂房时进行带租拍卖，保护其租赁权。
异议人朱庆明称，申请执行人与被执行人意凯迪公司于2010年1月25日签订了《最高额抵押合同》，约定担保债权期间为2010年1月25日至2015年1月25日，并办理了抵押登记手续。但在此期间，意凯迪公司并未向申请执行人借款。此后，双方于2015年1月21日重新签订了补充协议，将担保债权期间变更为2010年1月25日至2017年1月25日，担保金额也进行了变更，并于2015年1月23日重新办理了抵押变更登记手续。根据物权法的规定，申请执行人于2015年1月23日取得的最高额抵押权为新设的抵押权。案外人薛敏于2010年5月1日承租涉案厂房后，将部分厂房转租给案外人温州市凯朗眼镜有限公司，2016年5月20日，温州市凯朗眼镜有限公司将部分厂房转租给异议人。且异议人已对转租的厂房进行装修后开展经营活动，并依约向温州市凯朗眼镜有限公司支付租金415000元，支付水电费等各项费用。异议人合法的租赁权应受保护。故提出上述请求。
本院查明，中信银行温州分行与意凯迪公司、温州市鼎达进出口有限公司、林双燕、王化金融借款合同纠纷一案，温州仲裁委员会于2016年6月13日作出（2016）温仲裁字第46号裁决。裁决认定，2010年1月25日，中信银行温州分行与意凯迪公司签订《最高额抵押合同》，约定意凯迪公司将其坐落于温州市创荣路209号的厂房作为抵押物，为其向中信银行温州分行的借款提供担保，担保债权期间为2010年1月25日至2015年1月25日，担保债权最高额为5038万元，并于2010年1月27日、2月3日分别办理了房产和土地使用权抵押登记手续。2015年1月21日，双方签订补充协议，约定将担保债权期间变更为2010年1月25日至2017年1月25日，担保债权最高额变更为6000万元，并于同年1月23日办理了抵押变更登记手续。2015年9月30日，中信银行温州分行向意凯迪公司发放贷款5565万元，约定贷款期限自2015年9月30日至2016年9月30日，贷款年利率为5.29%，意凯迪公司应于每月21日前偿还本金50万元。此后，因意凯迪公司违约，中信银行温州分行向温州仲裁委员会申请仲裁，该委裁决意凯迪公司于裁决书送达之日起十日内偿还中信银行温州分行借款本金5565万元及利息；如不按期履行，则依法拍卖或者变卖其坐落于温州市创荣路209号的房屋及土地，所得价款由中信银行温州分行在6000万元限额内优先受偿；温州市鼎达进出口有限公司、林双燕、王化对上述债务各自在6000万元范围内承担清偿责任。裁决生效后，各义务人未履行义务，中信银行温州分行遂向本院申请强制执行。本院于2016年8月15日作出（2016）浙03执419号执行裁定，并于2016年11月17日作出（2016）浙03执419号之四执行裁定，裁定案外人朱庆明对该厂房的租赁权不得对抗本案申请执行人。
另查明，案外人薛敏与被执行人意凯迪公司签订了一份落款时间为2010年5月1日的《厂房租赁合同》，约定由薛敏承租涉案厂房面积计10850平方米，租期为2010年5月1日至2025年4月30日，租金每年65万元，前十年租金在合同签订后一年内付清，后五年租金按年支付，先付后用，并约定被执行人意凯迪公司的收款账户为“林双燕6228…………811中国农业银行仰义支行”。此后，林双燕向薛敏出具了由意凯迪公司盖章的11份收条，落款日期为2010年5月12日至12月2日间，注明收到薛敏房租共计650万元。
又查明，薛敏与蔡锡华签订了一份落款时间为2014年10月1日的《厂房转租合同》，约定薛敏将上述承租的厂房10850平方米转租给蔡锡华，租赁期限为2014年10月1日至2019年9月30日，前两年年租金91万元，第三年开始递增8%，按年支付，并约定签订合同时由蔡锡华支付定金10万元，余款在合同签订后3个月内付清。蔡锡华向薛敏出具了一份落款日期为2014年10月1日的欠条，载明暂欠第一年的租金91万元。2014年12月24日，蔡锡华登记成立了温州市凯朗眼镜有限公司（以下简称凯朗公司），该公司以涉案厂房所在地为公司住所地。此后，蔡锡华分别于2016年9月6日、7日以银行转账的方式向薛敏支付租金计78万元。
再查明，凯朗公司与被执行人意凯迪公司签订了一份落款时间为2016年1月1日的《厂房租赁合同》，约定意凯迪公司将涉案厂房车间二靠大门侧1-4楼3900平方米出租给凯朗公司，租赁期限为2016年1月1日至2021年12月31日，年租金327000元，并约定凯朗公司应于签订合同当日支付定金5万元，一年内支付前两年租金654000元。此后，意凯迪公司向凯朗公司出具了落款时间为2016年1月6日的收据，注明收到租金654000元现金。
还查明，异议人朱庆明与凯朗公司签订了一份落款时间为2016年5月20日的《厂房出租合同》，约定凯朗公司将其承租厂房中的2925平方米转租给朱庆明，租赁期限为2016年6月10日至2021年6月9日，前三年年租金为315000元，第四、五年租金另议，租赁保证金10万元。2016年6月10日，朱庆明向蔡锡华转账395000元，蔡锡华于同日出具收据，载明收到租金315000元、押金10万元。
本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。异议人提供的薛敏与被执行人意凯迪公司签订的厂房租赁合同载明的签订时间为2010年5月1日，按照合同约定，薛敏应于2011年4月30日前向意凯迪公司支付前十年的租金650万元，但异议人仅提供了11份收据，未能提供其他证据证明薛敏已实际支付650万元的租金，且异议人主张该650万元全部系现金支付，与合同中关于租金应以银行转账方式转入林双燕的中国农业银行账户的约定不符，亦不符合情理。且异议人未能提供水、电费支付凭证等证据证明薛敏有实际使用涉案厂房，其提供的上述证据不足以证明薛敏与意凯迪公司之间存在真实的租赁关系。此外，异议人主张薛敏于2014年5月1日将厂房转租给蔡锡华，但仅提供厂房转租合同与2016年9月的租金支付凭证，未能提供蔡锡华已按约足额支付定金与租金的证据。蔡锡华注册成立的温州市凯朗眼镜有限公司虽以涉案厂房所在地为公司住所地，但该事实并不足以证明薛敏与蔡锡华之间存在真实的转租关系。即便异议人关于2015年1月23日变更抵押权登记为新设抵押权的主张成立，由于本案缺乏充分证据证明薛敏或凯朗公司于2015年1月23日前已取得涉案厂房的承租权并实际使用涉案厂房，且凯朗公司与被执行人意凯迪公司直接签订的《厂房租赁合同》日期为2016年1月1日，异议人朱庆明与凯朗公司签订的《厂房出租合同》日期为2016年5月20日，故本院（2016）浙03执419号之四执行裁定符合法律规定。异议人的异议理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项的规定，裁定如下：
驳回朱庆明的异议请求。
如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内，向温州市中级人民法院提起民事诉讼。
审 判 长 张苗苗
审 判 员 官昌海
审 判 员 吴延学
二〇一六年十二月十九日
代书记员 陈 素