上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终5893号
上诉人（原审被告、反诉原告)上海岚岚制衣有限公司，住所地浦东新区周浦镇瓦屑建设路78号。
法定代表人：崔欣岚，董事长。
委托诉讼代理人：居福恒，上海慧谷律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告)金山区朱泾镇秀州村村民委员会，住所地上海市金山区朱泾镇秀州村胜利3198号。
法定代表人：袁惠青，主任。
委托诉讼代理人：田嘉康，上海市金一律师事务所律师。
原审第三人：上海慈光服饰有限公司，住所地上海市金山区亭林镇松隐周栅村1136号A302-53室。
法定代表人李益斌，董事长。
上诉人上海岚岚制衣有限公司（以下简称岚岚公司）因与被上诉人金山区朱泾镇秀州村村民委员会（以下简称秀州村委会）及原审第三人上海慈光服饰有限公司（以下简称慈光公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市金山区人民法院（2016）沪0116民初8392号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月12日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现己审理终结。
岚岚公司上诉请求：撤销原审判决第一、二、三、六项，改判支持其原审全部反诉请求。事实与理由：秀州村委会以合同有效为基础的原审诉请依法应予驳回。一审认定事实错误，造成本案租赁合同无效的根本原因在于秀州村委会一方，一审审理中，岚岚公司在反诉中已明确提出要求秀州村委会赔偿因租赁合同无效而受到的各项损失。在岚岚公司承租过程中，秀州村委会也有影响岚岚公司使用租赁物的情况。因此，一审法院参照租赁合同约定的租金标准判令岚岚公司支付秀州村委会使用费，缺乏依据。秀州村委会也没有全面交付租赁物。慈光公司自认，直到2016年7月还占用涉案租赁区域的东西方向彩钢板房。
被上诉人秀州村委会辩称，不同意岚岚公司的上诉请求，要求维持原判。
原审第三人慈光公司未到庭，亦未向本院提交任何书面答辩意见。
秀州村委会向一审法院起诉请求：1、岚岚公司立即支付房屋租金人民币63,250元和违约金52,725元；2、岚岚公司立即搬离承租的金山区XX镇XX村XX号房屋；3、解除秀州村委会委托金山区XX办公室与岚岚公司签订的房地产租赁合同。第三次庭审时秀州村委会将第一项诉讼请求变更为要求岚岚公司支付自2016年8月22日起至实际搬离日的房屋使用费。第四次庭审时秀州村委会将上述诉讼请求变更为：1、岚岚公司支付自2016年1月1日至2017年1月31日租金127,625元；2、岚岚公司支付自2017年2月至实际搬离之日止，按年租金154,500元为标准计算的使用费；3、岚岚公司支付违约金69,949元(计算方法：时间自2016年1月1日至2017年1月31日，标准按合同约定的千分之五计算应为139,899元，现自愿作调整)；4、确认秀州村委会、岚岚公司自2016年5月26日解除合同，并要求岚岚公司搬离XX镇XX村XX号。
一审中岚岚公司不同意秀州村委会的诉讼请求，并提出反诉，请求：1、秀州村委会返还岚岚公司多支付的房屋租金42,528元；2、秀州村委会因违约赔偿岚岚公司装潢款145,833.25元；3、秀州村委会退回押金款25,000元。第四次庭审时岚岚公司增加了一项诉讼请求为：秀州村委会赔偿因锁门导致岚岚公司丢失的20台机器，即50,000元。
一审法院认定事实：2013年12月10日，秀州村委会与慈光公司签订房屋租赁协议，约定秀州村委会将其拥有的金山区XX镇XX村XX号房子和院子出租给慈光公司，租期自2013年12月15日至2016年12月14日。2014年4月1日，慈光公司与岚岚公司签订租房协议，约定由慈光公司承租的XX镇XX村XX号房子、院子转租给岚岚公司，租期自2014年4月1日至2019年3月31日，后岚岚公司即自2014年4月至10月期间对租赁房屋进行装饰装修。2015年4月18日，秀州村委会委托上海市金山区朱泾镇人民政府村级集体资产管理服务办公室全权管理该村村级租赁资产。同年6月，慈光公司终止了与秀州村委会的租赁关系，并约定慈光公司搭建的彩钢板房屋、空调等设施冲抵2015年7月1日前慈光公司所拖欠的租金。
秀州村委会与慈光公司解除租赁关系后，其委托上海市金山区朱泾镇人民政府村级集体资产管理服务办公室与岚岚公司签订了房地产租赁合同，合同约定金山区XX镇XX村XX号由岚岚公司承租，租赁租期三年，即2015年7月1日-2018年6月30日，第一年租金150,000元，第二年租金为154,500元，第三年租金为159,100元，租金采用先付后租的方式，以后租金每半年结算一次。合同还约定，秀州村委会在收到租金一个月内将收据交给岚岚公司，岚岚公司则按时支付租金；如岚岚公司逾期支付租金，每逾期一日，应按应付租金的千分之五支付滞纳金；岚岚公司同意在本合同签订之日支付押金37,500元，且支付的押金在合同期满后退还岚岚公司。同时合同还约定，岚岚公司改建、新建、扩建承租房屋前必须取得政府有关部门批准并交秀州村委会审核同意。合同期满不再续签时，属岚岚公司添置的设备、办公家具等由岚岚公司搬走，依附在建筑物上的装修物应保持完好和正常使用状态无偿归秀州村委会所有。合同还对其他事项作了相应约定。岚岚公司于2015年9月1日支付2015年7月至2015年12月的租金75,000元、押金25,000元。后岚岚公司未按时支付租金，经秀州村委会催讨，岚岚公司于2016年4月26日出具承诺书，承诺书载明：“上海岚岚制衣有限公司向村资办承诺所欠房租捌万柒仟伍佰元整于2016年5月15日前归还。如逾期不付，愿搬离厂区，付清所有欠款。搬迁费用由上海岚岚制衣有限公司承担，造成一切损失由岚岚公司负责”。2016年6月2日，岚岚公司又支付租金37,500元。同年8月10日，上海市金山区朱泾镇人民政府村级集体资产管理服务办公室向岚岚公司发出《限期搬离通知书》，通知书载明：“根据你方2016年4月26日所签的承诺书和我方(上海市金山区朱泾镇人民政府村级集体资产管理服务办公室)2016年5月25日所发出的解除租赁合同通知书，我方要求你方在合同解除后搬离我方位于上海市金山区XX镇XX号的房屋，你方至今未搬离。限你方于2016年8月17日之前将厂区内属于你方的一切财物清理搬走，逾期不清理的，视作你方放弃财物所有权，我方有权将其进行处理，由此产生的一切后果及费用由你方自行承担”。
一审法院认为，涉案的租赁标的物无产权证和合法审批手续，故秀州村委会委托第三方与岚岚公司签订的房屋租赁协议无效。合同无效后，根据法律规定，因该合同取得的财产，应当予以返还。故秀州村委会要求岚岚公司搬离承租房屋的请求和岚岚公司要求返还押金的请求，于法有据，应予支持。根据法律规定，租赁合同无效，当事人要求岚岚公司支付租金的请求应调整为房屋使用费，但支付的标准可参照合同约定的租金标准。根据本案开庭笔录和岚岚公司提交的证据，岚岚公司入住后对租赁标的物进行全面装饰装修，同时岚岚公司在合同签订后又及时结清了半年度的租金，可视为秀州村委会全面交付租赁标的物，故岚岚公司辩称的因秀州村委会未按合同约定全面交付租赁标的物而要求秀州村委会返还多付的房租42,528元的诉请，法院不予支持。另外，岚岚公司辩解的秀州村委会于2016年6月起将岚岚公司承租的房屋上锁后所产生的租金不应支付的意见，秀州村委会对此不认可。法院认为，秀州村委会在交付租赁物后，即赋予了岚岚公司对租赁物的使用权。现秀州村委会即使有锁门行为，也是在岚岚公司对自己作出的承诺未按时和全面履行之后，同时岚岚公司至今仍实际占有承租房屋，故秀州村委会要求岚岚公司支付搬离前房屋使用费的请求合法有据，应予支持。关于秀州村委会要求确认合同解除的请求，鉴于涉案合同系无效合同，不存在解除一说，故依法不予支持。关于秀州村委会的违约金请求，因涉案合同无效，故秀州村委会诉请的违约金请求亦无法律依据，依法不予支持。关于岚岚公司要求秀州村委会赔偿装修损失的请求，由于岚岚公司对承租标的物进行装修发生在慈光公司向岚岚公司转租租赁标的物期间，并不是发生在秀州村委会、岚岚公司租赁关系期间，同时岚岚公司在秀州村委会催讨租金时书面承诺逾期支付租金，所有损失都由其承担，故岚岚公司要求赔偿装潢损失的诉请，法院难以支持。岚岚公司要求秀州村委会赔偿财物(因缺少机器设备20台)损失50,000元的请求，秀州村委会不认可，岚岚公司又无证据佐证，故法院依法不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、上海岚岚制衣有限公司于判决生效之日起十日内支付金山区朱泾镇秀州村村民委员会自2016年1月1日起至2017年1月31日止房屋使用费127,625元；二、上海岚岚制衣有限公司于判决生效之日起十日内支付金山区朱泾镇秀州村村民委员会自2017年2月1日起至实际搬离之日止的房屋使用费(计算标准按年租金154,500元)；三、上海岚岚制衣有限公司于判决生效之日起十日内腾退金山区XX镇XX村XX号房屋（包括彩钢板房）；四、金山区朱泾镇秀州村村民委员会于判决生效之日起十日内返还上海岚岚制衣有限公司押金25,000元；五、驳回金山区朱泾镇秀州村村民委员会其他本诉请求；六、驳回上海岚岚制衣有限公司其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费4,730元，反诉案件受理费2,625元，合计7,355元，由秀州村委会负担1,804元，岚岚公司负担5,551元。
本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，秀州村委会委托上海市金山区朱泾镇人民政府村级集体资产管理服务办公室与岚岚公司签订了房地产租赁合同，合同约定金山区XX镇XX村XX号由岚岚公司承租。上述合同签订后，岚岚公司于2015年9月1日支付2015年7月至2015年12月的租金75,000元、押金25,000元。后岚岚公司未按时支付租金，经秀州村委会催讨，岚岚公司于2016年4月26日出具承诺书，承诺书载明：“上海岚岚制衣有限公司向村资办承诺所欠房租捌万柒仟伍佰元整于2016年5月15日前归还。如逾期不付，愿搬离厂区，付清所有欠款。搬迁费用由上海岚岚制衣有限公司承担，造成一切损失由岚岚公司负责”。2016年6月2日，岚岚公司又支付租金37,500元。同年8月10日，上海市金山区朱泾镇人民政府村级集体资产管理服务办公室因岚岚公司欠付租金而向岚岚公司发出《限期搬离通知书》。从上述合同的履行过程看，岚岚公司存在欠付租金的行为。其在支付2015年7月至2015年12月的租金75,000元及于2016年4月26日出具承诺书过程中，从未提出过租赁物未全部交付其使用而应相应减少租金的主张，反而确认其欠付的租金应于其承诺的期限内支付，否则承担相应后果。故其要求秀州村委会返还多支付的租金的请求，缺乏依据。
涉案的租赁标的物无产权证和合法审批手续，故一审法院认定秀州村委会委托第三方与岚岚公司签订的房屋租赁协议无效，当属于法有据。合同无效后，根据法律规定，因该合同取得的财产，应当予以返还。故一审法院支持秀州村委会要求岚岚公司搬离承租房屋的请求和岚岚公司要求返还押金的请求，并无不当。根据法律规定，租赁合同无效，当事人要求岚岚公司支付租金的请求应调整为房屋使用费，但支付的标准可参照合同约定的租金标准。因此，一审法院根据岚岚公司确存在欠付使用费的事实，判令岚岚公司参照合同约定的租金标准向秀州村委会支付房屋使用费，具有相应的依据。
关于岚岚公司要求秀州村委会赔偿装潢款以及赔偿因锁门导致丢失的20台机器损失5万元的请求是否成立的问题，本院认为，一审法院对此已经指出，由于岚岚公司对承租标的物进行装修发生在慈光公司向岚岚公司转租租赁标的物期间，并不是发生在秀州村委会、岚岚公司租赁关系期间，同时岚岚公司在秀州村委会催讨租金时书面承诺逾期支付租金，所有损失都由其承担，故岚岚公司要求赔偿装潢损失的诉请，法院难以支持。岚岚公司要求秀州村委会赔偿财物(因缺少机器设备20台)损失50,000元的请求，秀州村委会不认可，岚岚公司又无证据佐证，故一审法院依法不予支持，亦无不当。
岚岚公司上诉称秀州村委会也存在影响其使用租赁物的情况，但其对此并未作充分的举证，本院难以采信。
综上，上诉人岚岚公司的上诉请求，缺乏充分的依据，本院难以支持。原审判决并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币7,355元，由上诉人上海岚岚制衣有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 金绍奇
代理审判员 潘俊秀
审 判 员 翟从海
二〇一七年七月二十一日
书 记 员 罗静深
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
……