太原市万柏林区人民法院民 事 判 决 书（2015）万商初字第86号原告太原九龙唐酒店管理发展有限公司，住所地太原市迎泽西大街98号。法定代表人尉军，董事长。委托代理人白文利、康成，山西晋商律师事务所律师。被告太原如家酒店管理有限公司，住所地太原市迎泽区桃园北路77号2幢北段。法定代表人梁日新，总经理。委托代理人肖作武，太原如家酒店管理有限公司法律顾问。原告太原九龙唐酒店管理发展有限公司与被告太原如家酒店管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月6日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告太原九龙唐酒店管理发展有限公司的委托代理人白文利、康成，被告太原如家酒店管理有限公司的委托代理人肖作武到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告太原九龙唐酒店管理发展有限公司诉称，2009年10月13日，我公司与山西亿美企业管理有限公司签订房屋租赁合同，将我公司承租的千峰宾馆北楼出租给亿美公司，并约定未经我公司书面同意不得转租，不得用于经营酒店宾馆等，但亿美公司违约将房屋转租给被告实际占有使用。我公司解除了与亿美公司的租赁合同，并得到法院的确认。但自2010年7月14日合同解除后，被告一直占有房屋拒不腾退直至2012年3月21日，之后，我公司通过多种方式向被告主张要求支付房屋使用费，被告不予支付，2013年我公司诉至法院向被告主张权利，被告提出管辖异议，后我公司撤诉。现为维护我公司的合法权益，依据最高人民法院审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第十八条的规定，请求依法判决被告支付从2010年7月15日起至2012年3月21日止的房屋占有使用费3198000元；诉讼费用由被告承担。被告太原如家酒店管理有限公司辩称，1、我公司认为原告的起诉超过了诉讼时效，原告原来提起诉讼的时间是2012年7月20日，无论原告主张解除合同的时间从什么时间起算，2010年7月20日以前的部分都超过诉讼时效。2、原告对房屋享有的是租赁权，不是物权，原告无权依据司法解释第十八条对本案提起诉讼。3、原告没有证据证明我公司实际占有房屋的事实，我公司提供的证据可以证明2011年下半年涉案房屋就由原告实际控制，原告的诉讼缺乏相应的证据支持。4、我公司没有收到原告解除租赁合同的通知，且原告送达给山西亿美企业管理有限公司的解除合同通知的内容，并未明确收到通知即解除合同，原告与山西亿美企业管理有限公司解除租赁合同的时间应为二审法院判决生效之日2011年9月29日，即使我公司有腾房义务，起始时间也应为二审法院判决生效之后。5、原告主张的金额明显过高，山西亿美企业管理有限公司支付了原告1700000元的租金和200000元的保证金，租金已支付到了2010年10月13日，法院判决亿美公司支付原告100000元租金对应的期限至少截止至2010年12月31日，这部分租金不应计算到本案中，另外，我公司只是承租了面积为3559平米的房屋，即使按原告与亿美公司约定的年租金1800000元标准，我公司承租的房屋面积的年租金应为1164763元，广告位租金我公司只租赁了一半的广告位，应按每年50000元计算。6、我公司认可从2010年7月15日至2011年8月31日期间占有使用我公司租赁的房屋，我公司在房屋内进行了装修，没有实际经营，没有任何获利，并造成了数百万元的损失，我公司为了取回租赁房屋内的物品，提起过诉讼并采取了诉讼保全措施，原告对此存在过错，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2000年10月23日，原告太原九龙唐酒店管理发展有限公司与太原市万柏林千峰宾馆签订《千峰宾馆租赁合同》，原告取得位于太原市迎泽西大街千峰宾馆的经营租赁权，租赁期限15年，从2001年1月1日起至2015年12月31日止。2009年10月13日，原告太原九龙唐酒店管理发展有限公司（甲方）与山西亿美企业管理有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》1份。合同约定，甲方将位于太原市迎泽西大街98号（临街5层楼）、面积约5500平方米的房屋租赁给乙方使用，租赁期限为6至8年（确保6年）；年租金为税后2360000元，门面房从2010年7月后逐步交乙方钥匙，同时乙方付款；乙方于合同签订之日后10日向甲方一次性支付全款（不包括门面房）1800000元；乙方在交付租金的同时，另行支付甲方200000元履行合同及财产保证金。双方还约定租赁房屋未经甲方许可，不得擅自将承租的房屋整体转让、转租给他人使用，如需部分转租，需甲方同意。《房屋租赁合同》签订后，2009年10月28日，山西亿美企业管理有限公司向原告支付租金1700000元，2010年2月3日向原告支付保证金200000元。截止至2010年4月13日，尚有部分租赁面积没有移交给山西亿美企业管理有限公司使用。双方还签订了相关的补充合同及补充协议，双方在2009年12月18日签订的补充协议约定原告将租赁房屋西侧靠千峰南路路面的广告位，以每年100000元的租金出租给山西亿美企业管理有限公司使用。2010年1月，被告太原如家酒店管理有限公司（乙方）与山西亿美企业管理有限公司（甲方）签订了《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将位于太原市迎泽西大街98号的房屋（实际租赁使用的面积3559平方米）出租给乙方，房屋用途为办公，甲方于2009年12月10日（交房日）前向乙方交付房屋，房屋租赁期7年8个月18天，自2010年4月25日（起租日）起至2018年1月12日止。自起租日起乙方租用范围（含房屋、院落、设施设备等）之租金为1470000元/年，每5年递增5%，乙方支付甲方200000元定金，甲方提供收款收据，自起租日开始，该定金直接冲抵首期租金。甲方同意将5楼顶现有“千峰快捷酒店”的广告招牌位置移走重新安装在靠东面的一半位置，另外靠西的一半位置给乙方安装广告牌，乙方无需向甲方支付任何费用。双方还对房屋使用要求和维修责任、转租、抵押和转让等方面进行了约定。被告太原如家酒店管理有限公司给付了山西亿美企业管理有限公司定金200000元，对租赁区域进行了装修，挂出了“如家酒店”的牌子，但没有实际营业。由于山西亿美企业管理有限公司转租房屋等原因，2010年7月14日，原告向山西亿美企业管理有限公司送达关于解除《房屋租赁合同》的通知，2010年7月28日，我院受理了原告与山西亿美企业管理有限公司、太原如家酒店管理有限公司、赵小平租赁合同纠纷一案，原告要求解除与山西亿美企业管理有限公司签订的房屋租赁合同及相关补充协议，要求山西亿美企业管理有限公司及第三人太原如家酒店管理有限公司在10日内将租赁房屋恢复原状并移交给原告，返还合同存续期间山西亿美企业管理有限公司收取的门面房租金527000元，支付相应的房屋租赁税金。2011年4月29日，我院作出（2010）万民初字第1188号民事判决书，判决解除原告太原九龙唐酒店管理发展有限公司与山西亿美企业管理有限公司签订的《房屋租赁合同》以及相关《补充合同》、《补充协议》；山西亿美企业管理有限公司在该判决生效之日起三十日内将租赁房屋返还给原告太原九龙唐酒店管理发展有限公司；山西亿美企业管理有限公司在该判决生效之日起十日内支付原告太原九龙唐酒店管理发展有限公司门面房租金412000元、广告位租金100000元、违约金15000元。山西亿美企业管理有限公司与本案被告太原如家酒店管理有限公司不服判决提起上诉，太原市中级人民法院于2011年8月31日作出（2011）并民终字第851号民事判决书判决驳回上诉，维持原判。判决生效后，原告太原九龙唐酒店管理发展有限公司向我院提请强制执行申请。2012年2月22日我院作出公告，责令山西亿美企业管理有限公司在2012年3月10日前腾出租赁房屋，2012年3月21日，在太原市城西公证处的公证下我院组织本案原、被告双方，清点了被告租赁房屋内的物品登记造册，制作了可移动物品清单、不可移动物品清单及物品清单。之后被告太原如家酒店管理有限公司取走了可移动物品，2012年4月7日太原市城西公证处作出了公证书。2012年7月31日，我院受理了原告与被告太原如家酒店管理有限公司及山西亿美企业管理有限公司的租赁合同纠纷，原告要求被告连带赔偿因占有租赁房屋给原告造成的损失3806297.7元并返还占有的装修及酒店设备，我院依法向被告送达应诉手续后，本案被告提出管辖权异议，原告申请撤回起诉，我院于2013年6月7日以（2012）万商初字第75号民事裁定书准许原告撤回了起诉。2015年1月4日，太原市迎泽区人民法院受理了本案纠纷，被告提出管辖权异议，该院裁定将本案移送至我院进行审理。以上事实有房屋租赁合同、民事判决书、民事裁定书、公证书、物品清单、公告等及当事人陈述在案佐证。本院认为，被告太原如家酒店管理有限公司占有使用本案涉及的租赁物的基础是基于山西亿美企业管理有限公司与原告太原九龙唐酒店管理发展有限公司签订的《房屋租赁合同》，在该合同依法解除后，被告太原如家酒店管理有限公司丧失了占有使用租赁物的法律依据，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，原告有权要求负有腾房义务的次承租人即被告支付逾期腾房占有使用费。本案中双方争议的焦点1、原告太原九龙唐酒店管理发展有限公司与山西亿美企业管理有限公司的《房屋租赁合同》解除效力的起算点，根据我院（2010）万民初字第1188号民事判决书及太原市中级人民法院（2011）并民终字第851号民事判决书的内容可以认定，该案中原告的诉讼请求是要求解除与山西亿美企业管理有限公司签订的房屋租赁合同及相关补充协议，并不是确认原告在2010年7月14日向山西亿美企业管理有限公司送达的关于解除《房屋租赁合同》通知的效力。经过一审、二审判决解除了上述合同，故该合同应从上述判决生效的时间即双方陈述的2011年9月29日起解除。2、被告占有使用租赁房屋的时间，被告认可从2010年7月15日至2011年8月31日占有使用租赁房屋，并表示被告曾诉讼要求原告及山西亿美企业管理有限公司、太原市万柏林千峰宾馆返还占有的属于被告的装修及酒店设备，原告实际占有控制房屋，但诉讼事实并不能证实原告在2011年8月31日后开始实际占有控制房屋。在原告向我院申请强制执行（2010）万民初字第1188号民事判决书的执行案件中，于2012年3月21日，在太原市城西公证处的公证下清点了被告在租赁房屋内的物品登记造册，制作了可移动物品清单、不可移动物品清单及物品清单，之后被告取走了可移动物品。据此可以认定，属于被告的物品占有租赁房屋的事实客观存在，原告主张被告实际占有使用租赁物的时间至2012年3月21日，与客观事实相符，予以认定。3、关于原告诉请的房屋占有使用费的计算标准，原告主张按与山西亿美企业管理有限公司签订的租赁合同约定的（不包括门面房）租赁费每年1800000元及双方签订的补充协议约定的每年100000元的租金租赁房屋西侧靠千峰南路路面的广告位，共计每年1900000元计算，由于原、被告之间并不具备合同相对人的身份，原告以该标准计算房屋占有使用费不合理，而应当参照被告太原如家酒店管理有限公司与山西亿美企业管理有限公司签订的租赁合同约定的租金标准每年1470000元予以计算。4、关于诉讼时效的问题，解除原告与山西亿美企业管理有限公司签订的租赁合同的判决生效后，原告在2012年就本案的房屋占有使用费提起过诉讼之后撤诉，我院在2013年6月7日作出民事裁定书准许了原告的撤诉申请，原告在2015年1月重新提起诉讼，根据法律规定，本案纠纷发生了诉讼时效的中断事由，并未超过诉讼时效。综上，山西亿美企业管理有限公司应在（2010）万民初字第1188号民事判决书生效之日起三十日内将租赁房屋返还给原告，被告太原如家酒店管理有限公司作为该案的第三人明确知道该判决内容，未积极履行相关义务，应从该判决限定履行之日止的第二日即2011年10月30日至2012年3月21日共144天以年租金1470000元计算支付原告房屋占有使用费共计579945元（1470000元÷365天×144天）。原告要求被告支付从2010年7月15日起至2011年10月29日间的房屋占有使用费，无法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：被告太原如家酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告太原九龙唐酒店管理发展有限公司逾期腾房占有使用费579945元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费32388元，由原告太原九龙唐酒店管理发展有限公司负担22789元，被告太原如家酒店管理有限公司负担9599元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审 判 长  马晓鹏人民陪审员  常桃仙人民陪审员  张彦娟二〇一五年十月二十九日书 记 员  康晓栋