上海市长宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）长民三（民）初字第714号
原告顾晓岚。
委托代理人徐瑶棋，上海市李国机律师事务所律师。
委托代理人蔡茸茸，上海市李国机律师事务所律师。
被告严宝龙。
被告胡凤英。
上述两被告的共同委托代理人汪鹏，上海申亚律师事务所律师。
原告顾晓岚（以下简称：原告）诉被告严宝龙、胡凤英（以下简称：两被告）排除妨害纠纷一案，本院于2013年3月27日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员李冬独任审判，于2013年4月22日、2013年5月8日公开开庭进行了审理。之后，因案情复杂，依法组成合议庭审理，于2013年8月27日、2014年3月13日公开开庭进行了审理。原告顾晓岚的委托代理人徐瑶棋、蔡茸茸，被告严宝龙、胡凤英以及两被告的共同委托代理人汪鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告顾晓岚诉称，原告与案外人严某某原系同事关系。严某某以做生意为由向原告借款，原告当时不愿意出借钱款，严某某表示愿意将上海市长宁区玉屏南路XXX弄XXX号XXX室（以下简称：涉讼房屋）出售给原告。2008年7月8日，原告与两被告、严某某共同签订了一份《上海市房地产买卖合同》（以下简称：房屋买卖合同）。房屋买卖合同约定：严某某、两被告作为卖售人将涉讼房屋出售给原告，转让款人民币850，000元。之后，原告应两被告及严某某的要求，将涉讼房屋出租给严某某和两被告共同居住，约定月租金为2，600元。但从2011年8月起，两被告就没有向原告支付租金，期间原告多次向两被告和严某某催讨租金但均被拒绝。2012年6月21日，严某某不幸去世。原告在数次催要租金未果的情况下，曾于2012年11月底向上海市长宁区人民法院提起诉讼，要求解除原告和两被告之间的房屋租赁关系，要求两被告返还涉讼房屋，并支付拖欠的租金。审理中，两被告拒绝认可与原告之间存在房屋租赁合同关系。因两被告否认双方存在房屋租赁关系的事实，原告又无租金收据，原告因此撤回起诉。现原告为了维护自身的权益，以排除妨害为由再次诉至法院，提出如下诉请：1、判令两被告迁出涉讼房屋；2、判令两被告向原告支付占用涉讼房屋期间的使用费（从2011年8月1日起至判决生效之日止，按每月2，600元计）。
被告严宝龙、胡凤英共同辩称，两被告系严某某的父母，严某某与原告系恋人关系。2008年间，原告与严某某准备结婚，并购买了婚房，婚房地址：上海市嘉定区南翔宝翔路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称：南翔房屋），但购房款一时难以凑齐，两人计划通过虚假房屋交易获得贷款。为获取银行贷款，原告与两被告、严某某签订了涉讼房屋买卖合同，并办理了过户手续。但是，两被告签订房屋买卖合同时，并非出于自己的真实意思表示，该合同应为无效合同；原告曾承诺在取得贷款后再将涉讼房屋过户回两被告名下。因此，涉讼房屋并未向原告交付，房屋内的实际居住、户口等情况亦未发生任何变化。严某某过世后，原告才改变主意，向两被告主张涉讼房屋的权利；涉讼房屋的交易价款明显低于当时市价是为了少交中介费和相关房屋买卖的税费，亦能证明涉讼房屋买卖合同并非出自原、被告之间真实意思的表示；在房屋办理过户手续的过程中，原告并没有向两被告及严某某支付过任何购房款，原告出具的收条上确认人是否为严某某，无从对证；两被告与原告之间没有任何房屋租赁关系，无租赁合同和支付租金的事实，两被告给原告的款项不是租金，而是涉讼房屋的还贷款；涉讼房屋是两被告唯一的一套住房，居住在内的除了两被告外还有小孙子，若原告强行要将两被告赶走，两被告带着孩子将无处安生。综上，要求驳回原告诉请。
经审理查明，两被告系案外人严某某的父母，原告与严某某原系同事关系。
2008年7月8日，原告与两被告、严某某共同签订了一份房屋买卖合同。房屋买卖合同约定：严某某、两被告作为卖售人将涉讼房屋出售给原告，转让款850，000元；严某某、两被告于2008年9月18日前腾出涉讼房屋并通知原告进行验收交接。原告应在收到通知之日起的三日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后严某某、两被告将房屋钥匙交付给原告为房屋转移占有的标志。
2008年7月16日，原告（甲方）与案外人中国建设银行股份有限公司上海黄浦支行（乙方）签订了一份《个人住房商业性抵押借款合同》（以下简称：借款合同）。借款合同约定：甲方向乙方借个人住房商业性贷款500，000元，甲方借款所购买并作为抵押物的住房为涉讼房屋。甲方委托乙方将贷款资金划入下列账户：收款人为严某某，卡号为XXXXXXXXXXXXXXXXXXX，开户银行为建设银行。2008年7月22日，案外人建设银行将500，000元贷款划入严某某的上述帐号内。2008年8月4日，涉讼房屋产权变更登记至原告名下。之后，两被告、严某某继续居住在涉讼房屋内。原告通过其本人的银行帐号（帐号为：XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX）向贷款银行归还贷款。
2008年7月22日至同年7月27日止，卡号为XXXXXXXXXXXXXXXXXXX的银行卡通过“现金支取”、“ATM取款”、“转帐支取”等取款方式，将其中的500，000元贷款分十余次被陆续取空。
2009年9月26日，原告（乙方）、案外人陈某某（乙方）共同与案外人上海隽翔房地产开发有限公司（甲方）签订了一份《上海市商品房预售合同》（以下简称：预售合同）。预售合同约定：乙方向甲方购买南翔房屋，总房价款暂定为967，407元。
2012年6月21日，严某某死亡。
2012年9月27日，原告代理人向两被告邮寄了一份《律师函》，《律师函》的主要内容为：原告全款购买了涉讼房屋之后，应两被告要求，房屋出租给严某某和两被告共同居住。自2011年5月起，就没有向原告支付过租金，经原告一再催讨仍未支付，故原告要求两被告支付租金，并迁出涉讼房屋。
2012年11月，原告以与两被告之间房屋租赁合同关系为由向本院提起诉讼，要求解除原告与两被告之间的租赁关系，并向原告返还涉讼房屋。审理中，两被告否认租赁关系，原告遂撤回起诉。
另查明，原告在本案审理中提供了二张收条，收条落款皆注明收款人为严某某，用途为涉讼房屋购房款，二张收条总金额为348，500元。
2012年4月4日，原告（甲方）与严某某（乙方）曾签订过一份关于涉讼房屋的《协议》，主要内容如下：从2012年4月20日起，乙方每月向甲方支付4，200元租金存入甲方建行卡（XXXXXXXXXXXXXXXXXXX）卡内，直到2014年12月底还清甲方叁拾万元债务为止。如还没能力办理过户，每月租金继续存入甲方帐户一直到有能力办理过户为止。并在乙方向甲方支付涉讼房屋贷款剩余银行贷款的情况下，甲方愿意配合乙方办理过户，所有过户费用由乙方承担。以上协议乙方如逾期贰月未按时支付房租，协议自动解除。审理中，原告认为两被告和严某某在上述卡内存入的钱款是租金，而两被告认为是其支付的银行还款。
两被告自认严某某生前还有其他债务，具体债务数额不清楚，相关债务人已向法院起诉诉讼。
两被告还自认，涉讼房屋内目前居住三人，为两被告及其孙子。
审理中，本院多次向两被告释明，但两被告仍坚持认为本案证据充分，法院可依法处理，不愿意提出反诉或另案提起合同无效之诉。本院亦向原告释明，希望原告应以债权请求权为基础要求合同相对方履行涉讼房屋交付的义务，原告坚持诉讼请求。
上述事实，有原告提供的《上海市房地产权证》、《律师函》、《上海市房地产买卖合同》（合同编号：480894）、《个人贷款支付凭证》、《银行交易明细单》、《撤诉申请书》、《个人住房商业性抵押借款合同》、《上海市商品房预售合同》、《个人贷款还款单》，被告提供的2012年4月4日原告与严某某签订的《协议书》、《上海市房地产业销售统一发票》、《银行卡交易明细单》以及当事人的陈述等证据为证，并经当庭质证，本院予以确认。
由于原、被告双方各执已见，致本案调解不成。
本院认为，根据房屋买卖合同的约定以及法律特征，房屋买卖履行应包括房屋的权利以及实物的双重交付来实现，两被告应先按约将涉讼房屋交付原告后，原告才能以物权保护为由向本院提起诉讼，行使排除妨碍的权利。原告虽然取得了涉讼房屋的房地产权证，但原告实际并未获得过房屋的控制权，即原告自始未曾取得过涉讼房屋的占有、使用权。对此，原告应以债权请求权为基础要求合同相对方履行涉讼房屋交付的义务。
原告在尚未取得完整产权的情况下，越过房屋买卖合同中约定的房屋交付环节，而以物权保护的请求权为基础向本院提起诉讼，本院难以支持。
关于原告主张两被告支付房屋使用费的诉讼请求。本院认为，该项诉请的处理与房屋买卖合同的法律关系相关联，非本案能够处理的范围。
综上所述，经本院释明，原告仍坚持其提出的两项诉讼请求，故本院驳回原告主张的全部诉讼请求。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、《中华人民共和国物权法》第三十九条之规定，判决如下：
驳回原告顾晓岚的诉讼请求。
案件受理费人民币1，115元，由原告顾晓岚负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 金喆勋
代理审判员 李 冬
人民陪审员 王伟芬
二〇一四年七月二十八日
书 记 员 陆旭辉
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
二、《中华人民共和国物权法》
第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。