昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2017）云0103民初2953号原告：昆明荣特物业管理有限公司，住所地：云南省昆明市北京路延长线江东花园161幢3单元401室。法定代表人：杨荣芳，董事。委托诉讼代理人：谭海锐、陈杰，云南格元律师事务所律师。特别授权代理。被告：柴志刚，男，汉族，1979年出生，住云南省昆明市宜良县。委托诉讼代理人：唐珂，云南瀛滇律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：陶冀婧，云南瀛滇律师事务所实习律师。原告昆明荣特物业管理有限公司（以下简称“荣特公司”）与被告柴志刚物业管理服务合同纠纷一案，本院于2017年5月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告荣特公司的委托诉讼代理人陈杰，被告柴志刚的委托诉讼代理人唐珂、陶冀婧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告荣特公司向本院提出诉讼请求：被告柴志刚支付原告荣特公司从2011年12月15日至2017年12月31日的物业管理服务费13626元、二次供水水池清洁费120元、生活垃圾处置费240元，合计13986元，及按年利率6%计算的从2011年12月15日至付清款项之日止的滞纳金。事实和理由：2009年12月15日，原被告签订《金林碧水小区前期物业管理服务合同》（以下简称“物业合同”），约定原告荣特公司为被告柴志刚位于金林碧水小区***号的物业提供物业管理服务，物业管理服务费按年收取，上一年支付下一年的物业管理服务费，如不能按时交纳，按每日千分之三交纳滞纳金。被告柴志刚未支付从2011年12月15日至今的物业管理服务费、二次水池清洁费、垃圾清运费，损害了原告荣特公司的合法权益。被告柴志刚辩称，首先，原告荣特公司不具有为本小区提供物业管理服务的资质，在原告荣特公司提供相应资质证明之前，双方的物业合同属效力待定合同；其次，原告荣特公司的起诉已过诉讼时效；再次，原告荣特公司未按合同约定提供物业管理服务，其行为已构成违约；最后，原告荣特公司要求被告柴志刚支付二次供水水池清洁费、生活垃圾处置费及相关滞纳金的诉讼请求无事实及法律依据。原告荣特公司围绕诉讼请求依法提交了《金林碧水小区前期物业管理服务合同》、昆明市疾病预防控制中心出具的《检测报告》、《云南省增值税普通发票》、通话录音、短信记录等证据材料，被告柴志刚围绕诉讼请求依法提交了昆明市盘龙区住房和城乡建设局文件两份、《案件侦查进展情况告知书》二份、《接待报警案件三联单（回执）》四份、《上海市国家税务局通用机打发票发票联》，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院分析认定如下：原告荣特公司提交的通话录音内容与本案有关，且陈述的内容能与其他证据部分印证，故本院依法对该证据材料予以采信；结合被告柴志刚向本院提供的其联系方式，及原告荣特公司发送的短信的接收人的电话号码，本院依法对短信记录予以采信；被告柴志刚提交的证据材料之间可以相互印证，故本院依法对其真实性、合法性均予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年12月15日，原被告签订物业合同，约定原告荣特公司为被告柴志刚位于金林碧水小区**幢*层*室的房屋提供物业管理服务，该房屋的类型为普通型，建筑面积为247.38平方米，物业服务期限从房屋买卖合同签订之日至业委会成立之日止。物业管理的内容包括房屋共用部位的维修、养护和管理，房屋共用设施设备及其运行的维护管理，公共环境卫生及秩序的维护，交通秩序与车辆停放的管理等。物业合同第三条约定的物业管理服务质量目标为房屋外观完好、整洁；无违规私搭、乱建现象；公共环境保持良好，每日清扫保洁，垃圾及时清理；实行24小时值班制度等。物业管理服务费用每年交纳一次，每年12月31日交纳下一年度的物业管理服务费用，物业管理服务费用按建筑面积收取，物业管理服务费为每平方米每月0.75元。物业合同第五条第一款第三项约定，原告荣特公司代收代缴生活垃圾处置费为每户每月5元（每户每年60元），二次供水水池清洗费为每年每户20元（以实际发生为准，多退少补）。物业合同第七条第一款第八项约定，被告柴志刚未按约定时间交纳物业管理服务费的，按应交金额每日3‰的标准支付滞纳金。物业合同第九条约定，原告荣特公司未达到管理服务质量约定目标的，被告柴志刚有权要求其限期改正，逾期未改正造成损失的，原告荣特公司应承担相应的法律责任。物业合同另对双方的其他权利义务进行了约定。物业合同签订后，原告荣特公司提供了相应的物业管理服务，被告柴志刚支付了2011年12月15日前的物业管理服务费用，之后的物业管理服务费用未再支付。另查明，原告荣特公司提供物业管理服务期间，金林碧水小区多次发生住户财产被盗事件，也有住户在家中被抢劫，还存在住户乱搭乱建，机动车辆随意停放，小区门禁损坏无人修理等情形。2017年6月2日，昆明市盘龙区住房和城乡建设局发布“盘住建发〔2017〕19号”文件，将原告荣特公司列入物业服务企业“黑榜”名单。2017年7月，昆明市盘龙区住房和城乡建设局再次将原告荣特公司列入物业服务企业“黑榜”名单，所涉主要问题为小区内保洁不到位，楼道杂物垃圾乱堆乱放。2017年8月29日，昆明市盘龙区住房和城乡建设局下发“盘住建通〔2017〕43号”文件，转发《昆明市住房和城乡建设局督促整改通知》，通知指出原告荣特公司物业服务处工作人员用语不文明，物业服务处烟灰缸摆满烟头，工作人员未统一着装、挂牌上岗，要求其进行整改。本院认为，双方争议的焦点为：1.原告荣特公司的起诉是否已过诉讼时效；2.物业合同是否有效；3.原告荣特公司主张的生活垃圾处置费为每户每月5元（每户每年60元）、二次供水水池清洗费有无依据；4.原告荣特公司是否存在违约行为；如果存在违约行为，应如何承担违约责任；5.被告柴志刚是否应支付滞纳金。关于第一个争议焦点。本院认为，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”本案中，原被告之间仅签订一个物业合同，根据物业合同的约定，被告柴志刚因该合同产生的债务为原告荣特公司提供物业管理服务而产生的物业管理服务费及代收代缴费用等费用，根据原被告在物业合同中的约定，按年度交纳的物业管理服务费及代收代缴费用属同一债务分期履行，则诉讼时效应从最后一期物业管理服务费的履行期间届满之日开始起算，现双方之间的物业合同仍在履行，故原告荣特公司的起诉未过诉讼时效，被告柴志刚认为已过诉讼时效的辩解无事实及法律依据，本院不予支持。关于第二个争议焦点。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”根据上述规定，可以看出，违反法律、行政法规的强制性规定，是指违反法律、行政法规的效力性强制性规定。本案中，虽然《物业管理条例》对物业服务企业的资质进行了规定，但是上述规定系行政管理性规定，物业服务企业是否达到《物业管理条例》等规定的资质，并不影响物业服务合同的效力。物业合同系原被告自愿达成，并不存在《中华人民共和国民法总则》、《中华人民共和国合同法》等规定的合同无效之情形，故物业合同合法有效，对合同当事人有约束力，原被告应按物业合同的约定享有权利、履行义务。关于第三个争议焦点。本院认为，根据原被告在物业合同第五条第一款第三项的约定，生活垃圾处置费、二次供水水池清洗费属原告荣特公司的代收代缴费用，该约定符合《物业管理条例》第四十五条、《云南省物业服务收费管理实施办法》第十七条的规定，本院予以确认。关于生活垃圾处理费的收费标准问题。本院认为，根据《昆明市调整城市生活垃圾处理费征收方式实施细则》的规定，从2012年7月1日起，昆明市城市生活垃圾处理费由供水企业在收取自来水费的同时一并代收，物业管理服务企业代收城市生活垃圾处理费的收取截止时间为2012年7月1日，则被告柴志刚应交纳给原告荣特公司的生活垃圾处理费为2011年12月15日至2012年7月1日6个月期间的合计30元。关于二次供水水池清洗费的收费标准问题。本院认为，根据物业合同第五条的约定，每户交纳的数额应以实际发生的费用为准，实际发生的二次供水水池清洗费由该小区住户平均分担。根据原告荣特公司提交的证据及其在庭审中的陈述，其每年对二次供水水池清洗二次，并支付了清洗费用，但是其并未举证对该小区的住户数量等事实予以证明，结合原被告在庭审中的陈述，本院依法酌情对该费用参照物业管理服务费的调整标准予以确定。关于第四个争议焦点。本院认为，原被告自愿签订物业合同，双方之间成立物业服务合同关系，原告荣特公司应按物业合同的约定及《物业管理条例》的规定提供物业管理服务。根据本院认定的事实，被告柴志刚所居住的金林碧水小区存在居民财物多次被盗、保洁不到位、积水清理不及时、物业服务人员用语不文明、物业服务人员未统一着装等问题，亦即原告荣特公司未按合同约定履行管理服务，其行为已构成违约，应按照物业合同第九条约定及《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，承担相应的违约责任；综合考虑原告荣特公司提供物业服务的质量，双方约定的物业服务的费用等因素，参照《昆明市住宅物业服务收费政府指导价标准》确定的收费标准，本院依法确定违约责任的方式为减少物业合同约定的收费数额，减少的数额为双方约定的物业管理服务费的40%，二次供水水池清洗费亦参照该标准予以减免。根据原被告在物业合同中的约定，被告柴志刚应交纳而未交纳的2011年12月15日至2017年12月15日期间的物业管理服务费为13359元（247.38×0.75×12×6），二次供水水池清洗费为120元（20×6）。综上，被告柴志刚现应交纳的物业管理服务费8015元（13359×60%）、二次供水水池清洗费72元（120×60%）、生活垃圾处理费30元，合计8117元。关于第五个争议焦点。本院认为，被告柴志刚未按约定时间交纳其应承担的物业管理服务费、二次供水水池清洗费、生活垃圾处理费，其行为亦构成违约，其应按照物业合同第七条第一款第八项的约定承担违约责任。关于滞纳金应如何计算的问题，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条约定，滞纳金等违约责任应以违约行为造成的实际损失为参照标准，本案中，被告柴志刚逾期交纳物业服务管理费等费用的行为给原告荣特公司造成的损失实为利息损失，故本院依法判决被告柴志刚按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率支付原告荣特公司滞纳金，由于原告荣特公司主张的滞纳金年利率为6%，则按本院确定的上述利率计算滞纳金时，年利率不应超过6%的上限标准；由于双方约定的物业服务管理费等费用系按年交纳，故其中2011年12月15日至2012年12月15日的物业服务管理费、二次供水水池清洗费、生活垃圾处理费合计1378元（247.38×0.75×12×60%+20×60%+30）的滞纳金从2011年12月15日开始计算，2012年12月15日至2013年12月15日的物业服务管理费、二次供水水池清洗费合计1347.80元（247.38×0.75×12×60%+20×60%）的滞纳金从2012年12月15日开始计算，2013年12月15日至2014年12月15日的物业服务管理费、二次供水水池清洗费合计1347.80元（247.38×0.75×12×60%+20×60%）的滞纳金从2013年12月15日开始计算，2014年12月15日至2015年12月15日的物业服务管理费、二次供水水池清洗费合计1347.80元（247.38×0.75×12×60%+20×60%）的滞纳金从2014年12月31日开始计算，2015年12月15日至2016年12月15日的物业服务管理费、二次供水水池清洗费合计1347.80元（247.38×0.75×12×60%+20×60%）的滞纳金从2015年12月31日开始计算，2016年12月15日至2017年12月15日的物业服务管理费、二次供水水池清洗费合计1347.80元（247.38×0.75×12×60%+20×60%）的滞纳金从2016年12月31日开始计算，均计算至实际支付之日止。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条，《物业管理条例》第四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条第二款规定，判决如下：一、被告柴志刚于本判决生效之日起十日内支付原告昆明荣特物业管理有限公司2011年12月15日至2017年12月15日期间的物业管理服务费8015元、2011年12月15日至2017年12月15日期间二次供水水池清洗费72元、2011年12月15日至2012年7月1日期间的生活垃圾处理费30元，合计8117元；二、被告柴志刚于本判决生效之日起十日内按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率（年利率不超过6%）支付原告昆明荣特物业管理有限公司滞纳金（其中1378元的滞纳金从2011年12月15日开始计算，1347.80元的滞纳金从2012年12月15日开始计算，1347.80元的滞纳金从2013年12月15日开始计算，1347.80元的滞纳金从2014年12月31日开始计算，1347.80元的滞纳金从2015年12月31日开始计算，1347.80元的滞纳金从2016年12月31日开始计算，均计算至实际支付上述物业管理服务费、二次供水水池清洗费之日止）；三、驳回原告昆明荣特物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费265元，由被告柴志刚负担142元，由原告昆明荣特物业管理有限公司负担123元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后在法律规定的两年内向本院申请强制执行。审 判 长  王 臣人民陪审员  顾金梅人民陪审员  晏湘涛二〇一七年十一月八日书 记 员  孙海鸥