湖北省随州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂随州中民二终字第00080号
上诉人（原审原告）申明忠，男，1961年1月27日出生，汉族，个体工商户。
委托代理人吴彬章（代理权限：一般代理），随州市忠信法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）随州市曾都区安全生产监督管理局。
法定代表人王保军，局长。
委托代理人戴武超（代理权限：一般代理），湖北季梁律师事务所律师。
委托代理人刘欢（代理权限：一般代理），湖北季梁律师事务所实习律师。
被上诉人（原审第三人）江修亮，男，1966年2月16日出生，汉族，个体工商户。
被上诉人（原审第三人）孙从学，男，1968年9月24日出生，汉族，个体工商户。
上诉人申明忠因与被上诉人随州市曾都区安全生产监督管理局（以下简称曾都区安监局）、江修亮、孙从学租赁合同纠纷一案，不服随州市曾都区人民法院（2013）鄂曾都民初字第01523号民事判决，向本院提起上诉。本院2014年4月29日立案受理后，依法组成由审判员袁涛担任审判长，审判员吕丹丹、代理审判员孙峻参加的合议庭，并于2014年5月29日公开开庭进行了审理。上诉人申明忠及其委托代理人吴彬章，被上诉人曾都区安监局的委托代理人戴武超、刘欢，被上诉人江修亮到庭参加诉讼，被上诉人孙从学经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告申明忠诉称：2005年至2013年，原告一直租赁被告位于北郊316国道东侧（原钢木家具公司北郊经营部）院内平房及院落从事经营活动。2013年3月19日被告发布告示，拟将该处房屋23间和后院场地整体出租。同月25日又发布《房屋租赁招标告知书》，29日被告主持公开招投标，原告如约参加竞标。因竞标人出价均低于被告招标底价而流拍。2013年5月27日，被告未经公开招投标，也未通知作为现承租人原告的情况下，将上述房屋场地等低于竞拍底价的价格另行发租第三人。请求判令被告与第三人江修亮、孙从学签订的房屋场地租赁合同无效。
原审被告曾都区安监局辩称：一、原告所诉主体不适格，原告所租用房屋场地均系随州市钢木家具公司改制后留守处的房产与被告无任何关系。二、原告与王文忠签订的房屋租赁合同是在2011年12月30日止。2012年、2013年均未签订租赁合同，根据法律规定没有约定租赁期限的承租方可以随时收回租赁屋。三、关于王文忠与第三人签订的房屋租赁合同是合法有效的。四、原告称租赁优先权，当第一次公开竞租行为流拍后，第二次王文忠告知了原告，25万元对外出租是原告自愿放弃。
原审第三人江修亮、孙从学未向法庭陈述。
原审查明：2011年1月1日，原告租赁被告代管原钢木家具公司北郊经营部位于北郊316国道东侧院内平房及院落从事收废品经营，双方签订了租房合同，内容为：出租方（甲方）：曾都区安全生产监督管理局，承租方（乙方）：申明忠，一、乙方租用甲方院内平房及大院使用，院内平房及大院年租金20000.00元，预交水电费1000.00元，合计21000.00元。二、电价每度1.2元，水费每吨2.5元，水电费由甲方从乙方预交水电费中扣减，年终总结帐多退少补。三、乙方租用甲方资产需改造或装修一律报请甲方同意后方可实施，费用一律由乙方负担，否则一律拆除，后果自负。乙方改造或装修使用期满后再不续租的，甲方概不负担乙方改造或装修费用。四、乙方在租用期内不得转租，单方转租的合同无效，甲方有权收回房屋，造成经济损失由乙方承担。五、租用期限内如遇有不可抗拒因素，如：自然灾害、拆迁、开发、出让等，甲方有权随时终止合同，并不负担由此造成的一切经济损失。六、乙方须合法经营，其在经营过程中所发生的一切债权债务均由乙方承担。七、乙方租赁期间必须执行计划生育、综合治理、安全环保、城市建设等有关管理的规定，其相关法律责任由乙方承担。八、本合同经双方签字之日起生效，受法律约束，期满后自动失效。租用期满后在同等条件下乙方可优先续签，租金另定。九、合同未尽事宜由甲乙双方协商解决，本合同壹式叁份，甲、乙双方各持壹份，甲方存档壹份。甲方王文忠签字。2012年，2013年原告继续续租该场地，但未与被告签订合同。2013年3月19日被告发布告知，拟将钢木家具公司北郊经营部的房屋和货场整体出租。同月25日又发布《房屋租赁招标告知书》，29日被告主持公开招投标，原告如约参加竞标。因竞标人出价均低于被告招标底价而流拍。后第三人与被告议价达成协议，第三人与被告于2013年6月8日签订房屋租赁合同。原告诉至法院请求判令被告与第三人江修亮、孙从学签订的房屋场地租赁合同无效。
原审法院认为：原告租赁被告所代管的随州市钢木家具公司的后院及房屋使用，后被告整体对外发租，并告知原告参加竞标，被告已尽告知义务，因竞标底价原因原告未中标。第三人与被告议价后签订租赁合同，被告是对自己财产行使处分权，其与第三人签订的租赁合同合法有效。依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国合同法》第四条、第八条之规定，判决：随州市曾都区安全生产监督管理局与第三人江修亮、孙从学签订的租赁合同有效。案件受理费1000元，由原告申明忠负担。
上诉人申明忠不服原审法院的上述判决，向本院提起上诉称：一、上诉人的优先承租权应得到法律保护。2011年上诉人与被上诉人曾都区安监局签订的租赁合同中已明确约定了上诉人享有优先承租权。而原审法院抛开合同的约定，确认被上诉人曾都区安监局与原审第三人之间签订的合同有效，明显损害了上诉人的优先承租权。原审法院援引物权法的相关规定来否认上诉人的优先承租权，显属适用法律错误。二、被上诉人曾都区安监局采取隐瞒再次发租优惠条件的欺骗手段，将上诉人排除在外。在第一次招租流标之后，被上诉人曾都区安监局私下未经公开程序与原审第三人签订租赁合同，而租赁合同的总价比原条件减少租金749456元，被上诉人曾都区安监局在政务上存在不公开和腐败现象。综上，请求二审法院依法撤销原判，改判被上诉人曾都区安监局与原审第三人之间签订的租赁合同无效，一、二审诉讼费用由被上诉人曾都区安监局承担。
被上诉人曾都区安监局答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，案件审理程序合法，上诉人的上诉理由无事实和法律依据，请求二审法院依法驳回上诉、维持原判。
被上诉人江修亮答辩称：我同意曾都区安监局的答辩意见，请求二审法院驳回上诉、维持原判。
被上诉人孙从学未作答辩。
上诉人申明忠在二审期间向本院提交了一份新证据，即上诉人向被上诉人曾都区安监局递交的一份情况说明。证明目的：被上诉人曾都区安监局认可上诉人在租赁期间所支出的装修、整修等费用，该部分费用应由被上诉人曾都区安监局赔偿。
经庭审质证，被上诉人曾都区安监局对上诉人申明忠提交的该份证据有异议，认为：该证据与本案无关，本案是确认租赁合同效力纠纷，该证据不能支持其上诉请求。被上诉人江修亮同意曾都区安监局的质证意见。
被上诉人曾都区安监局在二审期间向本院提交了一份新证据，即2005年9月29日曾都区人民政府专题会议纪要一份，证明目的：涉案房产土地属随州市钢木家俱总公司所有，该公司破产后其资产交由曾都区安监局管理，至今未办理征收手续，仍是集体性质。
经庭审质证，上诉人申明忠对被上诉人曾都区安监局提交的该份证据有异议，认为：该证据是复印件而非原件，不能辨别真伪，对其证明目的也有异议，无论是国有资产还是集体资产都应按国家规定执行，不能自行处理。被上诉人江修亮对被上诉人曾都区安监局提交的该份证据无异议。
对上述有异议的证据，本院认为：对于上诉人申明忠提供的情况说明，该份证据内容为证明上诉人在租赁期间所支出的装修、整修等费用，因本案是确认合同效力纠纷，且上诉人申明忠在原审时并未对其损失提出诉讼请求，故该证据与本案无关，依法不予采信。对于被上诉人曾都区安监局提交的会议纪要，因该证据系复印件无原件，无法核对真伪，对该证据依法不予采信。
经审理查明：原审认定的事实属实。
本院认为：上诉人申明忠与被上诉人曾都区安监局于2011年1月1日签订了为期一年的租赁合同，合同期满后双方并未续签合同，上诉人申明忠仍继续租赁涉案房屋，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”故本案中上诉人申明忠与被上诉人曾都区安监局从2012年1月以后便形成了不定期租赁关系，出租人曾都区安监局可随时解除合同，同时2013年3月19日曾都区安监局已发布告知，拟将涉案房屋整体出租，该告知视为被上诉人曾都区安监局已在合理期限之前告知了上诉人。在租赁合同解除后，曾都区安监局通过合法程序与原审第三人之间签订租赁合同，不违反法律法规的强制性规定，该租赁合同应属有效合同。上诉人申明忠上诉称被上诉人曾都区安监局与原审第三人之间签订的合同侵害了其享有的优先承租权，经查明，被上诉人曾都区安监局在第一次招租流拍后，又重新组织了第二次招租，因上诉人的出价低于第二次招租底价，被上诉人曾都区安监局才与原审第三人签订租赁合同，被上诉人曾都区安监局并未侵犯上诉人申明忠的优先承租权，上诉人的该上诉理由不能成立，依法不予支持。上诉人申明忠还上诉称被上诉人曾都区安监局在招租过程中存在政务不公开和腐败现象，但上诉人申明忠未提供证据证明，且与本案无关，本院依法不予审查，上诉人申明忠的该上诉理由亦不能成立，依法不予支持。
综上，原审认定基本事实清楚，实体处理适当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5050，由上诉人申明忠负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 袁 涛
审 判 员 吕丹丹
代理审判员 孙 峻
二〇一四年六月二十日
书 记 员 李国才