河北省唐山市路北区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀0203民初696号
原告：董辉，男，1977年10月12日生，汉族，住唐山市路北区，。
委托代理人：李福生，河北渤澳律师事务所律师。
被告：唐山惠唐新事业股份有限公司（原名唐山钢铁集团新事业发展有限公司），住所地：唐山路北区滨河路9号。
法定代表人：于子庆，该公司执行董事、总经理。
委托代理人：杨文清，河北唯实律师事务所律师。
委托代理人：王金东，男，1955年7月20日生，汉族，住唐山市路北区，。
第三人：姚友丰，男，1976年9月13日生，汉族，住唐山市高新区，。
第三人：王斌，男，1978年7月11日生，汉族，住唐山市路北区，。
第三人：唐山市路北区萱齐汽车配件经销处，住所地：唐山市路北区西外环马驹桥村北路西。
投资人：张征。
第三人：唐山市路北区京益汽车修理部。
投资人：张洋。
原告董辉与被告唐山惠唐新事业股份有限公司（原名唐山钢铁集团新事业发展有限公司）（以下简称蕙唐新事业公司）、第三人姚友丰、王斌、唐山市路北区萱齐汽车配件经销处、唐山市路北区京益汽车修理部（现已注销）房屋租赁合同纠纷一案，本院判决后，原告董辉上诉，唐山市中级人民法院作出民事裁定，发回唐山市路北区人民法院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告董辉及其委托代理人李福生、被告蕙唐新事业公司的委托代理人王金东、杨文清到庭参加诉讼，第三人经本院依法传唤，无正当理由，均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告董辉诉称，原告于2005年3月9日同被告（原名称为唐山钢铁集团技术经济开发有限责任公司）签订了房屋租赁协议，原告承租了被告7间半厂房、水电暖设施及场地1800平方米。原告与被告签订合同后，在此处开办了4家企业，分别为唐山市路北区海伦汽车美容装饰部、唐山市路北区博悦烟酒商店、唐山市路北区萱齐汽车配件经销处、唐山市路北区京益汽车修理部，一直经营至今。原告每年向被告交纳租赁费5.4万元，原告向被告交纳租赁费的最后承租期限为2013年3月9日。2012年1月24日，原告租赁的经营场所突然停水，2月28日断电不能恢复。经原告了解才知道原告承租地块的使用权早在2005年就不再属于被告，2005年被告与唐陶集团进行土地置换，将该地块置换给了唐陶集团公司。2009年唐山市兴盛房地产开发有限公司通过招标购买了该地块的使用权，2012年1月，兴盛房地产公司入场施工并断水断电，并通知原告于2012年3月份撤出该场地。
原告认为在其承租经营该场地过程中，被告具有欺诈和违约的民事责任，应当赔偿给原告造成的经济损失。一、欺诈的民事责任。2005年3月9日，原被告签订了房屋租赁协议，约定自2005年3月9日至2010年3月9日租期5年。被告在签订协议收取租赁费后就与唐陶集团进行了土地置换，将已经租赁给原告的房屋场地置换给了唐陶集团。2009年该厂房土地又被兴盛房地产公司招标购买。被告已于2005年失去了该厂房的使用权，但却隐瞒了该地块已经被置换的真实情况，欺诈原告谎称其仍为产权人，继续同原告签订了6份租赁合同，继续收取原告租赁费到2013年3月9日，违规收取租赁费43.2万元。因为被告隐瞒真实情况造成原告对其信任相继在该处投资达40余万元。原告经营的四家企业现已不能继续经营，给原告造成了重大经济损失，被告因其欺诈行为应当承担赔偿责任。二、违约的民事责任。原被告自2005年签订租赁合同后，双方应严格遵守合同不得违约，可是被告故意隐瞒真实情况，不告知原告该处使用权已经转移。被告收取原告租赁费到2013年3月9日，被告理应按合同保证原告使用该租赁物至该日期。可是被告在收取租赁费后没能保证合同的履行，在2012年1月份就发生了断水断电，责令原告迁出的违约行为，造成合同不能履行，被告应当承担违约的赔偿责任。
综上所述，被告对自己已经不享有产权的厂房土地出租，隐瞒真实情况与原告订立虚假租赁合同，欺诈原告交纳租赁费至2013年3月9日，而在2012年1月24日，被告就停水停电责令原告迁出，造成原告开办的四家企业停产停业被迫迁走，给原告造成了停产停业损失1135749.18元，投入固定资产损失342947元，支付评估费25000元，合计1503696元。现特提起诉讼，请求人民法院依法判决被告赔偿原告损失1503696元，并承担本案诉讼费18333元。
被告蕙唐新事业公司主要辩称，一、被告与原告签订房屋租赁协议时不存在欺诈，对于履行协议期间存在可能提前终止合同的情况已在双方预料之中。1、对于被告出租房屋的土地可能被政府统一规划征用的消息流传已久，但始终没有准确的拆迁时间，对于此事双方在签订合同时是明知的，被告也向原告做了充分说明。在双方2005年3月9日第一次签订协议的第六条及2011年3月10日最后一次协议中的第五条、第六条的约定，都清楚的证明了双方在签订租赁协议时，对于可能提前终止合同的情况已经做出了预测，原告也是有心里准备的。2、原告关于被告故意隐瞒在2005年就失去该土地厂房使用权的诉称没有事实根据。被告所使用的土地的产权人是被告的上级母公司，即唐山钢铁集团有限责任公司（以下简称唐钢集团公司），被告只是其下属子公司。对土地的管理、处置权属于唐钢集团公司而不属于被告。因此，该土地怎么处置，何时处置被告并不知道。2006年7月6日，被告的母公司唐钢集团公司与唐山陶瓷集团有限公司（以下简称唐陶集团公司）签订了资产置换协议；2007年8月2日，唐山市人民政府国有资产监督管理委员会向唐钢集团公司发出了“关于同意唐钢自行车厂与唐陶集团建陶厂等单位资产置换有关问题处理意见的函”。可见原告关于被告故意隐瞒已于2005年就失去了该土地厂房的使用权，隐瞒该土地已经被置换的真实情况的诉称没有任何事实根据。
二、在合同履行期间发生断水断电的情况并非被告的主观过错。被告已经尽到了积极抢修的义务，不构成故意违约。1、2012年1月24日是农历春节的大年初二，所有租赁被告房屋的商户都已经放假停业，被告出租房屋的自来水管道正是因为放假期间没有人用水和天气寒冷的原因，才导致地下主管道冻结。春节后经被告和原告在内很多人想方设法疏通管道，终因无法找到冻结的管道节点而暂时无法供水。但是被告还是设法为急需用水的商户提供临时用水，而后随着天气回暖，供水恢复正常。2、2012年2月28日，包括被告在内的用电线路突然出现故障导致断电。被告及时向供电局报修，经供电局派人抢修线路后又出现更大的线路故障，导致包括被告在内的所有用电无法恢复，只能靠拉临时线路供电，后来唐山市兴盛房地产公司入场施工彻底停止了水电供应。原告诉称的断水断电情况并非是被告的主观违约所致。
三、原告要求被告承担相关损失的诉请不能得到法律的保护。1、2012年4月，本案第三人姚友丰、王斌、唐山市路北区萱齐汽车配件经销处、唐山市路北区京益汽车修理部曾经以本案相同的事由起诉本案被告要求赔偿损失。经唐山市路北区人民法院文化路法庭审理，于2012年7月17日作出了（2012）北民初字第1486、1489、1491号民事裁定书，认定唐山市路北区萱齐汽车配件经销处、王斌、姚友丰三原告并非房屋承租人，实际承租人是案外人董辉，故诉讼主体不适格，驳回了原告的起诉。2012年11月15日法庭又以（2012）北民初字第1487号民事裁定书准许唐山市路北区京益汽车修理部撤诉。现本案原告又以相同的事由起诉被告，但使用的却是与本案第三人姚友丰、王斌、唐山市路北区萱齐汽车配件经销处、唐山市路北区京益汽车修理部相关的证据材料，不符合法律规定。2、根据合同相对性原则，被告与原告签订有房屋租赁协议，而本案原告提交法庭的四个涉案经营实体相关证据表明，原告不是该等实体的所有人，不是相关损失的直接承受人。涉案四个经营实体的所有人分别是姚友丰、王斌、张洋和张征。而四个所有人又与被告没有任何租赁合同关系，因此原告向法庭主张由被告赔偿上述四个经营实体损失的诉请不符合法律相关规定。3、原告提交的司法会计鉴定意见书和资产评估报告不是合法有效的证据。第一，该鉴定、评估检材与原告不具有事实上的关联性，即将实为他人所有的检材界定为原告所有与事实不符。第二，上述书证产生过程缺乏客观公正性。原告单方委托、单方确定送检、单方参与全过程，在被告毫不知情的情况下做出的鉴定及评估报告不具有客观公正性。第三，本案所涉及的四个经营实体是经工商管理部门核准登记经营的，可以通过对停业前后的完税证明进行比较来计算其停业损失，没有必要，也不应当以鉴定、评估等计算方式来代替客观事实。4、2012年3月13日，唐山市兴盛房地产开发有限公司向包括原告在内的所有租赁被告房屋的业主发出了拆迁通知，体现了唐山市政府商业用地的统一规划。2012年3月30日，被告也向包括原告在内的所有房屋租赁人发出了提前解除租赁合同或不再续签租赁合同的搬迁通知，体现了唐钢集团公司指令性用地的情况已经发生。这两个事实恰恰就是双方协议中约定的应当提前解除合同的所附条件。此时双方应当无条件的按照租赁协议的约定终止合同履行。被告在向原告发出解除合同的搬迁通知的同时也告知原告可以退还合同未到期部分的租金，并愿意就原告在停水停电期间受到的影响和经营损失进行协商。但是原告没有采纳被告的意见，也没有向被告表示要解除租赁合同的意向，致使形成诉讼。被告认为，在双方约定的提前解除合同的条件成就之后，双方应当按照协议约定终止履行合同。因原告未能及时解除合同后发生的相关损失和责任不应当由被告承担。综上所述，原告起诉没有事实和法律上的依据，请求法庭依法驳回原告的起诉，以维护法律的尊严和被告的合法权益。
经审理查明，2005年3月9日，原告董辉（乙方）与唐山钢铁集团技术经济开发有限责任公司（甲方，其前身为唐山市自行车总厂，后更名为唐山钢铁集团新事业发展有限公司，现名为唐山惠唐新事业股份有限公司）签订了“房屋租赁协议”，承租其所属汽修厂六间平房，租赁期限5年，年租金29000元。该租赁协议第六条约定：“因唐山钢铁集团有限责任公司内部改制或市政府收回地皮等上级决策，房屋有其他变化，双方无条件服从政府和唐钢的政策，乙方（董辉）终止使用房屋，甲方（唐山钢铁集团技术经济开发有限公司）不承担赔偿责任。”2011年3月10日，董辉（乙方）与唐山钢铁集团技术经济开发有限责任公司（甲方）签订了关于该租赁物的最后一份房屋租赁协议，该协议第二条约定：“租赁期为1年，自2011年3月9日至2012年3月9日，根据双方约定，本合同没有遇到重大政策变化（即政府规划拆迁及唐钢集团指令性占地）时，本合同继续延续执行，双方不必重新签署新的协议。”第六条约定：“因政府规划的唐钢总公司指令需要占用场地，双方应无条件执行，双方解除协议，双方不承担任何赔偿责任，甲方负责按月退还还未到期的租赁费用。”2012年1月16日，原告向唐山钢铁集团新事业发展有限公司最后一次交纳租赁费29000元。
2006年12月31日，原被告又签订一份房屋租赁协议，原告承租被告另外五间半平房及所属院落，租赁期一年，年租金25000元。该租赁协议第五条及2011年11月26日关于该租赁物的最后签订的房屋租赁协议第五条均约定：“因政府规划和唐钢总公司指令需要占用场地，双方应无条件执行，蕙唐新事业公司不承担赔偿责任，只负责退还尚未到期的租赁费用。”之后原告董辉一直租赁被告上述房屋及所属院落直至2012年该地块被唐山市兴盛房地产开发有限责任公司拆迁。
2006年7月6日，被告蕙唐新事业公司的母公司唐山钢铁集团公司（甲方）与唐陶集团公司（乙方）签订了“资产置换协议”。该协议写明：“甲方与乙方双方协商一致，并经各自国有资产监管部门同意，将甲方所属经济技术开发公司与乙方所属建陶厂房地产进行置换。”2007年8月2日，唐山市人民政府国有资产监督管理委员会以国资改字[2007]101号文向唐钢集团公司下发了“关于同意唐钢自行车厂与唐陶集团建陶厂等单位资产置换有关问题处理意见的函”，该文件写明：“按照省国资委《关于唐钢自行车厂与唐陶集团建陶厂等单位资产置换的批复》和市领导在我委《关于唐陶集团建陶厂等企业实施破产及资产重组情况的报告》上批示及2005年9月12日市国企改革领导小组会议纪要精神，根据你集团公司就此次资产置换所签订的相关协议及合同，经研究将有关事项批复如下……。”2009年10月30日，唐山市国土资源收储交易中心（甲方）与唐山市兴盛房地产开发有限责任公司（乙方）签订了唐土收字（2009）第25号“国有土地使用权收购合同”，该合同第二条写明：“乙方原以出让方式取得坐落于路××体育馆××号土地使用权，土地用途为工业用地……。根据市政府专题会议纪要[2009]136号文件精神，经甲乙双方协商，甲方对乙方土地及地上建筑物、构筑物的拥有权予以收回。”第三条写明：“按照市政府专题会议纪要[2009]136号文件精神，该宗地收储后，土地及地上建筑物及构筑物不再予以补偿。”第四条写明：“……，乙方必须在规定的时间内腾清场地，并将该宗地的使用权即地上建筑物拥有权交于甲方，逾期未交付，甲方有权解除合同，并要求乙方赔偿因违约造成的损失。甲方将根据城市规划要求和政府的出让计划面向社会公开出让。”第五条写明：“该宗地权属、界址清楚，无经济纠纷，如因土地权属和经济出现纷争，一切责任由乙方负责解决，并承担由此而产生的一切法律责任。”
2011年12月20日，唐钢集团公司向被告蕙唐新事业公司下发“关于搬离自行车厂的通知”，写明：“按照2010年12月23日市政府关于唐钢自行车厂与唐陶集团资产置换专题会议的精神，唐陶集团现已完成办理土地置换登记的必要工作。公司指示你单位务于2012年3月底以前搬离自行车厂区域。”唐山市兴盛房地产开发有限责任公司于2011年5月12日取得了本案所涉土地使用权。2012年3月13日，唐山市兴盛房地产开发有限责任公司向原告送达“拆迁通知”，要求各业主在见此通知15日内完成搬迁。2012年3月30日，被告蕙唐新事业公司向原告送达“搬迁通知”，写明：“因市政府规划原因，我方与你发房屋租赁协议自动终止，……，你方应在2012年4月9日前完成搬迁工作。”之后原告所承租房屋及所属院落被唐山市兴盛房地产开发有限责任公司拆迁。
在原告承租的场地上经营有两家个体工商户和两家私营独资企业，即本案第三人姚友丰（唐山市路北区海伦汽车美容装饰部经营者）、王斌（唐山市路北区博悦烟酒商店经营者）、唐山市路北区萱齐汽车配件经销处（投资人为原告配偶张征）、唐山市路北区京益汽车修理部（投资人张洋）。原告董辉提交了2013年2月10日与本案第三人共同签署的情况说明，证明是其本人投资了四家单位，营业执照中的登记人均为其家属或朋友，四家单位的法律权利义务由其承担。被告蕙唐新事业公司认为四家单位资产所有权应当以政府部门的工商登记为准，而不以相关当事人的解释说明为准，根据合同相对性原则，原告的诉请不符合法律规定。
以上事实有当事人陈述、房屋租赁协议、资产置换协议、唐山市国有资产监督管理委员会国资改字[2007]101号函、唐山市国土资源收储交易中心唐土收字（2009）第25号国有土地使用权收购合同、唐钢集团公司关于搬离自行车厂的通知、唐山市兴盛房地产公司拆迁通知、蕙唐新事业公司搬迁通知等证据予以证明。
本院认为，公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。原被告签订的房屋租赁协议是双方当事人的真实意思表示，依法成立并发生法律效力。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁协议的效力，同时出租人是否为租赁物的产权人，也不影响租赁协议的效力，出租人负有交付租赁标的物给承租人使用的义务，承租人负有支付租金的义务。在进行资产置换后，被告的母公司唐钢集团公司丧失了该租赁标的物的产权，但被告仍按合同约定向原告履行了合同义务，保证了原告对该租赁标的物的使用、收益直至被拆迁，对于原告主张被告欺诈的诉讼主张，本院不予认定。唐钢集团公司与唐陶集团签订的“资产置换协议”，唐山市国有资产监督管理委员会根据省国资委的批复、市领导的批示及市国企改革领导小组会议纪要精神对唐钢集团公司的资产置换进行的确认，唐山市国土资源收储交易中心根据市政府专题会议纪要对该地块进行的收储，均体现为政府规划行为和被告母公司唐钢集团公司的行为。原被告对因政府规划行为和唐钢集团公司行为导致房屋租赁协议解除，双方互不承担赔偿责任进行了明确约定。现原告以被告存在欺诈、违约行为为由要求被告赔偿损失的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第九十一条、第二百一十二条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告董辉的诉讼请求。
案件受理费18333元由原告董辉负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。
审 判 长 王 治
人民陪审员 杨玉华
人民陪审员 刘淑远
二〇一七年七月五日
书 记 员 杨 静