广西壮族自治区河池市金城江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂1202民初1423号
原告河池市天泰物业管理有限公司，住所地：河池市同德路一巷2号。
法定代表人唐家榆，总经理。
委托代理人覃黎，该公司员工。
委托代理人王英，该公司水岸华府小区主管。
被告刁树成，男，壮族，1975年11月19日生，住河池市。
原告河池市天泰物业管理有限公司与被告刁树成物业服务合同纠纷一案，本院于2016年5月25日受理后，依法由代理审判员韦京辰独任审判，于同年7月13日公开开庭审理了本案。书记员李秀芬担任记录。原告委托代理人覃黎、王英及被告刁树成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年8月18日，原告与河池市某房地产开发有限责任公司（以下简称XX公司）签订《XX前期物业服务委托合同》，委托服务期限自2010年9月1日起至本小区业主委员会成立后重新选聘物业管理公司正式移交时止。合同签订后，河池市环卫处于2011年12月1日委托原告代其收取小区住户生活垃圾处理费。原告按照《前期委托合同》的约定从2011年11月1日起向小区业主提供物业管理服务。
根据《前期委托合同》的约定及河池市物价局批文，2014年1月1日至2015年12月按住宅0.65元每平方米每月收取物业管理服务费；按照实事求是的原则预收公共水电费200元／户·次；根据河池市环卫处的委托，按住宅每户应按月交纳7.50元的生活垃圾处理费。被告房屋面积为104.04平方米，至今尚欠费用如下：1、物业管理服务费2014年1月起至2015年12月共24个月的费用，即：104.04㎡×0.65元／㎡×24个月=1623.02元；2、2014年至2015年电梯维保费360元／年×2年=720元；3、2013年7月至2015年6月住宅水费1562.10元；4、2014年公共水电费250元＋2015年公共水电费共计450元；5、代收2014年、2015年生活垃圾处理费共计180元；6、根据原、被告双方签订的《水岸华府物业管理服务协议》第三十三条规定，“乙方须按本协议规定交纳物业管理服务费、电梯费、水电公摊费等费用，拖欠按日加收应交纳费用3‰的违约金。”按照规定，被告应支付原告物业管理服务费违约金1679.83元，合计：6214.95元。为此，现请求人民法院判令：1、被告向原告交纳物业管理服务费1623.02元，电梯维保费720.00元，住宅水费1562.10元，公共水电费450.00元，代收生活垃圾费清运费180.00元，共计4535.12元；2、被告向原告支付物业管理服务费违约金共计1679.83元；3、被告承担本案全部诉讼费用。原告为证明其主张向法庭提交的证据有：
1、XX前期物业管理委托协议，证明原告服务理由；
2、XX物业管理服务合同，证明原告服务理由；
3、物价批文1份，证明原告收费价格依据；
4、天泰物业公司营业执照，证明原告民事主体资格；
5、天泰物业公司资质证，证明原告从事物业管理服务合法；
6、天泰物业公司组织机构代码证，证明原告的组织机构代码证合法；
7、企业法定代表人身份证，证明法定代表人身份证明；
8、法定代表人证明书，证明法定代表人身份证明；
9、河池市环卫处委托书，证明原告代收生活垃圾处理费合法；
10、调整物业服务费收费标准的通知，证明原告调整收费标准时已提前告知业主；
11、律师函，证明原告催缴交费事实；
12、被告应向原告交纳物业费及滞纳金清单，证明被告所欠原告费用依据。
被告辩称，1、我方自2010年一直来比较主动交纳各项费用，2013年家里遭小偷盗窃及电车放在小区楼下也被盗窃，与物业联系后，物业给出的说法是与其没有关系，所以未交纳2014年到2015年的物业费。2、我要求物业对我的损失给一个说法，要求物业给业主一个安全保障的承诺。物业起诉的违约金，我们双方没有违约金的事实，且当时我方想交水电费，但是物业说不交物业费就不能交水电费，故未能交纳。3、对违约金的诉请，物业认为我们的损失与其无关，既然无关怎么还有违约的说法。对原告陈述的多次催收的说法，我方也只是在年底收到短信，看到公告，但并无多次催收的事实。
被告为其辩解未向法庭提交的证据。
经开庭质证，被告对原告提供的证据1-11的三性无异议，对证据12的滞纳金有异议，认为与其无关。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：2010年8月18日，原告（甲方）与案外人XX公司（乙方）签订《前期物业服务委托合同》，进入该小区提供物业服务管理，合同约定委托服务期限自2010年11月1日起至本小区业主委员会成立后重新选举物业服务企业正式移交时止。2010年12月21日，原告（甲方）与被告刁树成（乙方）签订了《物业管理服务协议》，协议约定了委托服务事项、物业服务内容，委托服务期限，双方的权利义务、物业管理服务费用、专项维修基金及其他费用、违约责任等。协议第二十二条约定：1、本小区物业管理服务费，由甲方暂按住宅0.65元／㎡·月、商铺1.00元／㎡·月收取，收费标准依据河池市物价局文件收费实行，多还少补。2、本物业管理费用自2011年元月1日起计算，第一次交纳服务费必须一次性付清一年，以后每月10日前交清本月物业管理服务费，可以提前预交。”第二十四条约定：预收公共水电费200元／户·次。公共水电费用包含路灯电费、电梯电费、消防泵房、监控系统、清洁卫生用水等费用。公共水电费用按实际发生额公摊，从预收的公共水电费中逐月扣除，当首次交纳的费用使用80%后，于下个交费日再次交纳。第二十五条约定：预收住户自用部分生活用水100.00元／户，自用部分生活水费包含水损耗费用，以上费用按吨数分摊，8楼以上住户增加分摊加压水泵电费。乙方每月抄表公布二次供水各户水费，每季度结算一次，所产生的费用，业主必须于下一个季度开始15日内交清。第二十六条约定：预收电梯维保费：一楼住户按20.00元／月收取，二楼以上住户按30.00元／户每月收取（电梯电费按实际发生额进行公摊，不含在该项费用内）。第三十三条约定：乙方须按本协议规定交纳物业管理服务费、电梯维保费、公共水电费、公共维修资金和业主自用部分水费等费用，拖欠按日加收应交纳费用3‰的违约金。根据河池市物价局批文规定，XX小区普通住宅每平方米应交纳的物业管理服务费标准是：从2013年3月1日起为0.65元，对此标准的调整原告以通知形式向小区业主进行了公示。经测算后，XX小区住宅被告刁树成一户应交纳的公共水电费标准是：2014年公共水电费250元，2015年公共水电费200元。另外，每户应交纳电梯维保费每月30元，生活垃圾处理费每月7.50元。
被告的房屋位于XX小区范围，其房屋面积为104.04平方米，被告购买该房已按规定向原告交纳了2014年前的各项物业管理服务费等费用。原告为被告刁树成代为交纳了2013年7月至2015年6月住宅水费1562.10元、生活垃圾处理费180元。
2016年1月8日，原告委托XX律师事务所向被告发出律师函，函告其尚欠的物业管理费、公共水电费、生活垃圾费、其他费用等，但被告仍未向原告交纳上述费用。即自2014年1月起至2015年12月31日期间，被告未向原告交纳物业管理的各项费用，故原告遂诉至法院，请求判如所请。
本案的争议焦点为：1、原告诉请被告支付物业管理服务费、电梯维保费、住宅水费、公共水电费、代收生活垃圾清运费是否有事实与法律依据？2、原告请求被告支付的违约金是否过高？应否调整？
本院认为，首先，原告与龙昌公司签订的《前期物业服务委托合同》及与被告刁树成签订的《物业管理服务协议》均是合同签订方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，均为有效合同。上述合同对原告、被告及XX小区的所有业主具有法律约束力，合同双方应当按照约定全面履行自己的义务。
其次，按照《前期物业服务委托合同》的相关规定及原、被告签订的《物业管理服务协议》约定，原告为被告提供了物业管理服务的义务，被告就有义务按时给付原告物业服务管理等各项费用，但在双方履行合同期间，被告并未履行其约定义务，导致原告未能如期收取物业服务费及代缴的各项费用，被告的行为已构成违约。原告为被告及XX小区业主提供的物业服务期间，为保障小区公共设施正常运行，产生的公共水电费、电梯维保费等费用，理应由小区的所有业主共同分摊。本案中，原告已经为被告代垫了生活垃圾处理费、住宅水费。以上费用及被告应支付的拖欠物业费共计4535.12元，理应由被告给付原告，故原告之诉，理由充分，本院予以支持。被告以家中及电动车被盗为由拒交物业费，但被告并未就此举证，若被告认为其财产损失与原告有关，系原告过错导致，可另行通过诉讼等途径主张权利，现其抗辩于法无据，本院不予采信。
第三，原、被告双方签订的《物业管理服务协议》约定，被告不按时支付所欠费用，按日加收应交纳费用3‰的违约金，因被告提出原告诉请的违约金过高请求予以减少，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”的规定，本案中，由于原告请求的违约金数额过分高于因被告违约给其造成的实际损失，根据公平原则和诚实信用原则，故本院按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%予以调整违约金，该违约金的起算时间应从原告于2016年5月18日向本院起诉主张权利时起至被告清偿全部欠款之日止。
综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第二款，《物业管理条例》第七条第（五）项，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法的解释﹥》第九十条规定，判决如下：
一、限被告刁树成在本案判决生效之日起十日内给付原告河池市天泰物业管理有限公司物业管理费等各项费用4535.12元及违约金（违约金从2016年5月18日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%计付至全部欠款清偿之日止）；
二、驳回原告河池市天泰物业管理有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费50元（原告已预交），减半收取25元，由被告负担，在支付上述款项时一并支付给原告。
上述义务，义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在履行期限届满之日起二年内，向本院或者向与本院同级的义务人财产所在人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院或河池市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河池市中级人民法院，同时在上诉期满后七日内预交案件受理费50元。受理费汇入：广西壮族自治区河池市中级人民法院，账号：20×××98，开户行：农行河池分行城东分理处。逾期不交也不提出缓交申请，则按自动撤回上诉处理。
代理审判员 韦京辰
二〇一六年八月十五日
书 记 员 李秀芬
附法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
《物业管理条例》
第七条第（五）项业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接爱相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。