内蒙古自治区巴彦淖尔市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）巴民二终字第60号
上诉人（一审原告）李浩之，男，1992年6月18日出生，汉族，个体，现住内蒙古自治区巴彦淖尔市临河区。
委托代理人靳永萍，女，1965年4月2日出生，汉族，个体，住址同上，系李浩之母亲。
委托代理人李晓杰，内蒙古扬阳律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）巴彦淖尔市海贝尔房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区巴彦淖尔市临河区。
法定代表人王伟，总经理。
委托代理人王燕飞，内蒙古日恒律师事务所律师。
上诉人李浩之因与被上诉人巴彦淖尔市海贝尔房地产开发有限公司（以下简称海贝尔公司）商品房预约合同纠纷一案，不服内蒙古自治区巴彦淖尔市临河区人民法院（2013）临民初字第5103号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月25日受理后，依法组成合议庭，于2015年5月22日公开开庭进行了审理。上诉人李浩之的委托代理人靳永萍、李晓杰，被上诉人海贝尔公司的委托代理人王燕飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2012年11月21日，李浩之与海贝尔公司签订《海贝尔花园商品房认购书》，主要内容为“认购方：李浩之，出卖人：海贝尔公司；认购人自愿认购海贝尔花园A4号楼1单元10楼1001号房，建筑面积约142.03㎡，单价4415元／㎡，总价627062元；认购人在签署本认购书、交付认购诚意金和首期房款后，在开发商指定日期内携本认购书及其他相关文件到开发商指定地点签署正式《商品房买卖合同》，认购人交付的认购诚意金、首期房款或全部房款移至《商品房买卖合同》内，按双方签署的《商品房买卖合同》执行；本认购书经双方代表盖章签字及认购人交付认购金后生效”。同日，海贝尔公司向李浩之出具收据，内容为“今收到李浩之交来房款（A4-1-1001）人民币627062元”。海贝尔公司出具上述收据的同时将其于2012年11月12日向案外人王某出具的收据（收据内容为“今收到王某交来房款（A4-1-1001）人民币627062元”）作废。
另查明，2012年11月14日，案外人王某向陈某某出具借条，内容为“今借到海贝尔公司住宅A4-1-1001、A4-1-1301、A4-1-802、A4-1-1601，总计面积568㎡，价值2470000元，只作为借用，以后发生买卖、抵押等一切事情与海贝尔公司及陈某某没有任何关系，发生的一切事情都由本人承担，借款人：王某，2012年11月14日”。
又查明，证人陈某某在庭审中陈述“涉诉房屋即海贝尔花园A4-1-1001号房在2011年已经用于抵顶欠巴彦淖尔市锦星建筑安装有限公司工程款，陈某某系巴彦淖尔市锦星建筑安装有限公司的经理。王某向陈某某借包括涉诉房屋在内的四套房屋的房票用于融资抵押，并向陈某某出具借条。后王某经过陈某某同意，将涉诉房屋房票中的名字变更为李浩之用于抵押”。该院对案外人张某进行调查，张某在调查笔录中称“张某在海贝尔公司兼职客服，2012年11月21日，王某到海贝尔公司要求将涉诉房屋房票中的名字王某变更为李浩之。张某请示了海贝尔公司领导，海贝尔公司领导称涉诉房屋已经用于抵顶欠巴彦淖尔市锦星建筑安装有限公司工程款，巴彦淖尔市锦星建筑安装有限公司同意即可变更。后张某联系巴彦淖尔市锦星建筑安装有限公司项目经理陈某某，经陈某某同意后，在2012年11月12日交款人为王某的房票上注明“作废”二字，重新出具交款人为李浩之的房票，并与李浩之签订《海贝尔花园商品房认购书》。海贝尔公司实际未收到李浩之的购房款，仅办理了变更房票名字的手续”。李浩之在庭审中陈述“原告李浩之于2012年11月21日向王某交付现金230000元及一辆车，共价值627062元，通过王某将上述现金及车辆交付给被告海贝尔公司，被告海贝尔公司确认后出具借条”，但对其陈述未提供证据。李浩之于2013年11月26日诉至一审法院，请求判令：（一）解除李浩之与海贝尔公司签订的《海贝尔花园商品房认购书》；（二）海贝尔公司返还李浩之购房款627062元，并从2012年11月21日起至还清款之日止按中国人民银行颁布的同期同类银行利率计付利息。
一审法院经审理认为，对案件事实的认定应符合客观真相，本案中，李浩之与海贝尔公司虽签订有《海贝尔花园商品房认购书》，并附有收据，但李浩之未实际向海贝尔公司交付涉诉两套房屋的购房款，结合李浩之、海贝尔公司、证人陈某某及案外人张某的陈述，应认定李浩之与海贝尔公司签订的《海贝尔花园商品房认购书》并非双方当事人预约订立商品房买卖合同的真实意思表示，双方当事人没有预约订立商品房买卖合同的目的意思和效果意思。李浩之与海贝尔公司所签的《海贝尔花园商品房认购书》名为商品房预约合同，实为借款进行的担保。李浩之与海贝尔公司签订《海贝尔花园商品房认购书》的行为不符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条第（二）项所规定的民事法律行为所成立的条件，即行为双方的意思表示须真实。基于以上理由认定李浩之与海贝尔公司所签的《海贝尔花园商品房认购书》不成立，对李浩之的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条第（二）项的规定，判决：驳回李浩之对巴彦淖尔市海贝尔房地产开发有限公司全部的诉讼请求。案件受理费16187元，由李浩之负担。
上诉人李浩之不服一审判决，向本院提起上诉称，（一）李浩之与海贝尔公司签订的《海贝尔花园商品房认购书》是依法成立并生效的合同。海贝尔公司对与李浩之签订的《海贝尔花园商品房认购书》的事实没有异议，对其出具的收据没有异议，且《海贝尔花园商品房认购书》中约定的购房的主要条款完全具备。结合双方签订合同的事实及相关法律司法解释的规定，李浩之与海贝尔公司的商品房买卖合同是已经成立的合同，而且无任何无效的因素，一审认定为双方的合同“不成立”是错误的。（二）海贝尔公司承认在《海贝尔花园商品房认购书》及收据上加盖了该公司印章，收据上明确载明收到了李浩之支付的购房款627062元。而且，海贝尔公司在和李浩之签订了《海贝尔花园商品房认购书》及收款的收据后从未提出异议。故一审法院认为双方的合同是“名为商品房预约合同，实为借款进行的担保”是错误的。（三）从本案交易过程的法律关系分析，海贝尔公司实际上是认可李浩之已经支付了购房款627062元。1、海贝尔公司与陈某某之间的关系既存在委托关系，也存在债权转让关系。海贝尔公司曾与陈某某签订协议，由陈某某为海贝尔公司进行房地产的施工，海贝尔公司应付陈某某工程款，为此，海贝尔公司为陈某某开出了本案房产，海贝尔公司用给陈某某开出的房产所代表的价值给陈某某抵顶工程款。海贝尔公司是涉案房产的开发商，对房产具有出卖、处置权，海贝尔公司将收取房款的权利直接转让给了陈某某，以抵顶工程款。2、陈某某和王某之间的法律关系，又是一种债权转让关系。因陈某某欠王某款项，陈某某将本案涉及的房产委托王某介绍买房人，陈某某同意授权王某直接收取房款，并以收取的房款直接抵顶陈某某欠王某的款项。陈某某事实上又将该房的债权转让给了王某。王某是海贝尔公司给陈某某转让债权的债权实际享有人。3、海贝尔公司给李浩之办理购买手续即双方签订的《海贝尔花园商品房认购书》及给李浩之出具收款《收据》的行为是海贝尔公司对自己公司债权转让行为的最后确认。综上，请求依法撤销一审判决，改判由海贝尔公司返还李浩之房款627062元。
被上诉人海贝尔公司答辩称，李浩之系因王某向其借款，将从陈某某处所借房票作为担保，要求海贝尔公司“配合完善”，给其出具《认购书》和《借据》。涉案房屋名为商品房买卖，实系王某欠李浩之债务的担保。李浩之与海贝尔公司之间并不存在商品房的买卖合同或预约合同关系，双方形成的《认购书》系双方通谋虚伪意思表示，欠缺民事法律行为的“意思表示真实”这一有效要件，均属无效。综上，一审判决认定事实清楚，判处适当，请求依法维持原判。
本院经二审审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，应予确认。
本院认为，海贝尔公司与李浩之签订的《海贝尔花园商品房认购书》具备合同成立的形式要件，亦不违反法律的强制性规定，且现有证据不足以证明并非双方当事人预约订立商品房买卖合同的真实意思表示，故为有效合同，双方应按约履行。合同解除权的行使应当符合法律规定的程序，只有在出现了合同约定的条件和法律规定的情况下一方才有权提出解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。上述规定明确了解除合同的法定条件。本案中，当事人双方签订的《海贝尔花园商品房认购书》约定：“认购人在签署本认购书、交付认购诚意金和首期房款后，在开发商指定日期内携本认购书及其他相关文件到开发商指定地点签署正式《商品房买卖合同》”。李浩之以海贝尔公司已将涉案房屋出售他人而拒绝与其签订《商品房买卖合同》为由，主张解除合同，返还购房款。但其并未提供证据证明海贝尔公司存在已将涉案房屋出售他人，导致无法实现合同目的的违约行为，且海贝尔公司亦否认该事实。因此，在尚未出现合同约定与法律规定解除条件的情况下，李浩之请求解除合同，返还购房款的主张不予支持。
综上，上诉人李浩之的上诉理由不能成立，对其上诉请求不予支持。一审判决认定事实与适用法律虽有瑕疵，但判决驳回李浩之的诉讼请求并无不妥，故应予维持。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10070元，由李浩之负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 伟 艳
代理审判员 邬 忠 良
代理审判员 乌力吉仗嘎
二〇一五年六月二十四日
书 记 员 汪 乾 总