浙江省安吉县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）湖安梅民初字第332号
原告：郎仁斌。
委托代理人：郎其才。
被告：张国强。
原告郎仁斌与被告张国强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月27日立案受理，依法适用简易程序由审判员李云兰独任审判，于2014年6月25日、8月21日公开开庭进行审理；因本案案情复杂，于2014年9月17日转入普通程序审理，依法组成合议庭，于2014年10月8日公开开庭进行了审理。原告郎仁斌的委托代理人郎其才、被告张国强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郎仁斌起诉称，2005年2月，被告需租房开物流，与原告父亲郎其才签订两年租房合同，从2005年2月17日至2007年2月16日，2007年期满后续订两年，2009年期满后续订三年。2012年2月16日，因郎其才将房屋过户给原告，原告（由郎其才经办）与被告签订为期三年的租房合同，主要内容为：1.租期：2012年2月17日至2015年2月16日；2.租金：每年3.8万元，每年开始前一次性付清；3.维修：房屋结构性维修由原告负责，其他维修由被告负责。2014年1月3日，被告承租的房内起火。2014年2月16日，郎其才向被告催收房租，被告以两年房租已付为由拒付。原告与所有承租人签订的租房合同为一年一付、半年一付，居住房一月一付。被告拒付房租，原告有权解除合同。原告考虑到需修复房屋和可能的最低空房时间至少为一个月，该月房租应由被告承担。原告为维护其合法权益，诉请本院判令：1.原被告终止房屋租赁合同关系；2.被告支付2014年2月17日至搬离并付清房租日止的房租；3.被告另支付一个月房租3166元；4.本案诉讼费由被告承担。在审理过程中，原告明确第二项诉请为被告搬离并支付2014年2月17日至搬离日止的房租。
被告张国强答辩称，原告诉请第一项说明原被告间签订的合同是双方真实意思表示，原告突然解除合同，于法无据；第二项诉请，房屋租金均按约定支付，原告未提供房屋租赁合同，且原告承认曾向被告借款的事实，借款用于抵三年房租，原告因资金紧张，于2013年9月5日、9月20日分两次向被告领取了2014年至2015年2月16日的租金34000元，与实际应交纳的租金相差4000元，因原告说租金先付，愿意减少租金4000元，并出具相关条子给被告，该证据因火灾无法向法庭提供。2014年2月16日的《关于交纳房租的通知》是要求被告交36000元年租金，说明被告已于2013年9月5日、9月20日全部支付最后一年的租金。租赁合同是2009年与原告父亲郎其才签订，2012年2月16日，原告未提出新的主张，亦未变更合同，故延续2009年签订的合同，至今仍按照2009年至2012年2月16日与原告父亲签订的合同使用。被告一直认为房屋产权为郎其才所有。合同签至2015年2月16日，租期未满，被告不同意搬离，且被告租金已付至2015年2月16日。
原告郎仁斌为证明自己的主张，向本院提供了以下证据：
1.火灾事故认定书，以证明被告承租的房屋于2014年1月3日起火，起火原因为电器线路故障的事实；
2.土地登记审批表及安吉县房屋登记审批表，以证明原告出租给被告的房屋的合法性；
3.租房合同五份及解除租房合同协议书一份，以证明合同中租期、租金、维修等条款都是具备的，房屋维修中的结构性维修由出租方负责，其他维修由承租方负责，合同中“郎仁斌”均由原告代理人代签，其中与邱平的租房合同中，“郎其才”为原告代理人所签，“郎仁斌”为邱平所签的事实；
4.《关于缴纳房租的通知》，以证明原告于2014年2月16日向被告催缴房租的事实。
被告张国强质证对证据1无异议；对证据2的真实性无异议；对证据3有异议，称该组证据与被告无关，原告代理人自述原告名字由原告代理人代签，但未附原告授权，违背原告本人的真实意思表示；对证据4有异议，称房租价格和合同价格不一致，原告向被告所借款项金额为34000元，是2012年2月16日至2015年2月16日的房租。
被告张国强为证明自己的主张，向本院提供证据5.《营业房（摊位）租赁合同》，以证明原、被告双方于2009年3月4日签订合同的事实。
原告郎仁斌质证对证据5有异议，称该份租赁合同是假的，“郎其才”并非原告代理人所签，按原告代理人习惯是不签订格式合同，房屋租赁期限也不一样，原、被告间租赁期限是从每年2月17日开始。
经审查，证据1，被告无异议，本院予以认定；证据2，被告对其真实性无异议，本院对其真实性予以认定；证据3，被告不予认可，证据本身与本案无关联，故本院不予认定。证据4，被告对《关于交纳房租的通知》中房租价格、所涉款项金额及性质有异议，对其余内容未提出异议，故本院对双方无异议部分予以认定，对房租价格、款项金额及性质另行分析论证。证据5，原被告双方均认可2009年至2012年租金为2.3万元／年，从2012年开始，被告增加租赁面积，增加部分价格为1.5万元／年，故自2012年开始，租金为3.8万元／年，租金支付方式为每年2月付清下一年度租金；但证据5载明租赁期限为2009年3月4日至2012年3月3日，租金为1.8万元／年，每期在年底前付清，与原、被告认可的事实不一致，故本院对证据5不予认定。双方对火灾后剩余房屋面积约为150平方米无异议，本院予以认定。
结合原、被告举证及陈述，本院认定本案事实如下：2009年，被告张国强租赁郎其才位于安吉县递铺镇范潭社区的房屋，用于经营安吉万达速递服务部，租赁期限为2009年至2012年。2010年8月，郎其才将其范潭社区的房屋过户给原告郎仁斌。至2012年租赁期满后，被告继续租用该房屋，租金为3.8万元／年。2014年1月3日，安吉万达速递服务部发生火灾，造成屋顶及部分货物烧损，过火面积约为180平方米，火灾后残余房屋面积约为150平方米。火灾发生后，被告张国强继续使用残余的租赁房屋至今。2014年2月16日，原告方向被告发出催缴房租通知，要求被告当日支付2014年2月17日至2015年2月16日的房租。
原、被告争议焦点为：
一、被告张国强有无交纳2014年2月17日至2015年2月16日的房租。被告张国强认可租金支付方式一般为每年2月付清下一年度租金，郎其才出具收条给被告。现被告主张其已支付2014年2月17日至2015年2月16日房租，原告不予认可，被告亦未能提供证据证明，应承担举证不能的不利后果。且被告答辩时陈述“因原告资金比较紧张，在2013年9月5日、9月20日，分两次向被告领取了2014年至2015年2月16日的租金共计34000元”，对证据4质证时则陈述“通知上面说的借2000元，其实是34000元，被告交的34000元是从2012年2月16日至2015年2月16日房租”，被告前后相应陈述存在矛盾。综上，本院认定被告张国强尚未支付2014年2月17日至2015年2月16日的租金。
二、原告是否有权向被告主张权利。被告称其一直以为房屋产权为原告代理人郎其才所有。因原告代理人郎其才已于2010年8月将涉案房屋过户给原告，原告系房屋所有权人；且郎其才确认系代理原告经办与被告的租赁合同，其认可由原告郎仁斌享受收益，故原告有权向被告主张权利。
本院认为，被告作为承租人，应按约定期限支付租金，被告拖欠租金不付，构成违约，应承担继续履行等违约责任。被告逾期未交纳租金，经原告催要仍未在合理期间内交纳的，则原告有权解除合同。原告于2014年2月16日书面通知被告当日交清房租，未留给被告合理的履行时间。但直至原告2014年5月27日向本院提起诉讼，被告仍未支付租金，应视为原告行使合同解除权的条件成就，本院向被告送达之日（2014年6月6日），原告解除合同之意思表示再次明确送达被告。故本院认定原被告房屋租赁合同关系于2014年6月6日解除。被告占有使用原告房屋至今之事实清楚，房屋租赁合同解除后，承租人应参照租金标准支付房屋占有使用费。本案中，因火灾部分房屋被烧毁无法使用，被告仅使用残余部分房屋，故房屋租金及占有使用费应按17272.7元／年［150÷（180＋150）×38000）计算。因房屋毁损导致2014年1月3日至2月16日被告实际使用面积减少，该部分损失原、被告在本案中均未提及，故双方可另行处理。原告主张其修复房屋期间的一个月房租损失应由被告张国强承担，该损失尚未实际发生，故本案不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十一条、第四百零三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：
一、原告郎仁斌与被告张国强间的房屋租赁合同于2014年6月6日解除；
二、被告张国强返还原告郎仁斌承租房，限于本判决生效之日起三十日内履行；
三、被告张国强给付原告郎仁斌租金及房屋占有使用费（按17272.7元／年自2014年2月17日起计算至实际搬离之日止），限于本判决生效之日起十日内履行；
四、驳回原告郎仁斌其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费150元，由原告郎仁斌负担80元，被告张国强负担70元，限于本判决生效之日起十日内缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。
审 判 长 李云兰
代理审判员 程泰寅
人民陪审员 杨学贵
二〇一四年十二月二十日
书 记 员 曾英英