江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)徐民终字第2418号上诉人（原审被告）徐州苏宁云商销售有限公司，住所地徐州市泉山区淮海西路18号。法定代表人陶京海，该公司总经理。委托代理人杜明，江苏元封律师事务所律师。委托代理人魏贤英，江苏元封律师事务所律师。被上诉人（原审原告）朱瑞峰，个体户。委托代理人孟伟，江苏金合律师事务所律师。上诉人徐州苏宁云商销售有限公司（以下简称苏宁云商公司）因与被上诉人朱瑞峰房屋租赁合同纠纷一案，不服睢宁县人民法院（2014）睢民初字第3007号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，并进行了公开开庭审理。上诉人朱瑞峰及其委托代理人孟伟，被上诉人苏宁云商公司的委托代理人杜明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2010年1月1日，朱瑞峰与舜大公司签订了一份《商场合作经营协议》，并于2010年6月1日签订了一份《联营补充合同》。合同约定：舜大公司将位于徐州市睢宁县中山南路26号中央步行街1号商场（共4层，建筑面积约7500平方米）作为投资，朱瑞峰投入50万元资金合作经营商场。合作经营期限为六年，即自2010年1月1日起至2015年12月31日止。后原告朱瑞峰（作为甲方）将从舜大公司承租的上述房产中的一层520平方米，二层1600平方米出租给徐州苏宁云商销售有限公司（原为徐州苏宁电器有限公司，作为乙方），双方签订书面租赁合同一份，并对租赁期限、租金等内容进行了约定，租赁费用�取先付后租的方式按季提前十日支付。该合同并对双方的权利、义务等内容进行了约定，其中第21条约定，甲方负责在交房前将租赁物的用电变压器过户给乙方，过户费用由甲乙双方平均分摊，如本合同租赁期限到期或依法终止，乙方须将变压器重新过户给甲方。甲方负责在交房前为乙方租赁部分单独安装电表。在变压器过户前乙方产生用电由甲方免费提供。甲方每月按甲方电表的计量数字在当地供电部门规定的交费日期前向乙方交纳电费。甲方如不按时交纳的，乙方有权按照3%的比例加收滞纳金，同时乙方有权在应付甲方的租赁费中扣回。用电损耗由甲乙双方进行均摊。第22条规定，甲方以乙方现有租赁区域上的吸顶式空调提供给乙方免费使用，乙方另可自行安装空调，乙方空调用电计入乙方电表。乙方自装空调维保责任由乙方承担，甲方原有空调数量共计10台由甲方承担维保责任，乙方空调室外机安装位置由甲方指定。甲方确保乙方可在户外安装空调室外机。如租赁期满乙方撤出租赁物，乙方须对因安装空调而对租赁物吊顶造成的损坏进行修补。第24条规定：电梯（扶梯）的运行费用、维保责任由甲方承担，乙方只承担1-2楼上下两部扶梯年维保费用的三分之一和此两部电梯电费的三分之一。甲方负责为此两部电梯单独安装电表，乙方按电表每月示数的三分之一承担电梯电费，乙方承担的电梯电费每月不超过1500元，此部分费用在甲方每月向乙方交纳的电费中扣除。根据合同的履行需要，双方另行签订补充协议一份，双方对租赁物的计租面积调整为2111平方米，其中一层511平方米、二层1600平方米，并对租赁费用进行调整，其中2013年4月16日至2014年4月15日的租赁费用调整为95.5万元。另查明，2012年7月30日，舜大公司将朱瑞峰诉�原审法院，要求解除与朱瑞峰签订的租赁合同。原审法院经审理后认为，舜大公司与朱瑞峰签订的联营合同，名为联营，实为房屋租赁合同。因朱瑞峰未按约定履行交付租金的义务，舜大公司有权要求解除与朱瑞峰的租赁合同，原审法院于2013年1月29日判决解除双方于2010年6月1日签订的联营补充合同。该案上诉后，徐州市中级人民法院于2013年6月28日作出（2013）徐商终字第0186号民事判决书，驳回上诉，维护原判。2013年8月28日，舜大公司向苏宁云商公司发送通知书一份，告知其与朱瑞峰之间的租赁合同已解除，要求苏宁云商公司与朱瑞峰结清租金，搬离涉案房屋。2013年11月19日，舜大公司再次向苏宁云商公司下达搬离通知书，其后苏宁公司搬离涉案房屋，并于2014年4月21日诉至来院，要求朱瑞峰赔偿损失，在该案的诉讼过程中，朱瑞峰提出反诉，原审法院告知朱瑞峰另行起诉，遂产生本案纠纷。本案诉讼中，朱瑞峰认可，涉案变压器的产权所有人为舜大公司。朱瑞峰与苏宁云商公司合同签订后，变压器是由舜大公司过户到苏宁云商公司名下的。舜大公司交付给朱瑞峰的房屋包含本案诉争的十台空调。2013年10月15日之前的房屋租金，苏宁云商公司已按时足额交纳。在本案的审理过程中，原审法院向睢宁县舜大房地产开发有限公司的人员调查，舜大公司人员陈述涉案变压器及十台空调为舜大公司所有，苏宁云商公司于2013年12月5日搬离涉案房屋，搬离时上述财产均存在，且变压器已过户到舜大公司名下。原审法院认为，朱瑞峰将从舜大公司承租的部分房屋转租给苏宁云商公司，并取得舜大公司的认可，双方之间的转租合同依法成立并已生效。朱瑞峰应按合同履行交付房屋的义务，苏宁云商公司应按约定履行支付租金的义务。在合�履行过程中，因舜大公司与朱瑞峰的房屋租赁合同被判决解除，朱瑞峰丧失了交付房屋的基础，导致朱瑞峰与苏宁云商公司之间的转租合同履行不能。朱瑞峰与舜大公司的合同解除后，舜大公司已向苏宁云商公司发送搬离通知书，说明出租人舜大公司不同意苏宁云商公司继续使用租赁房屋，而苏宁云商公司仍继续占有房屋，导致出租人舜大公司向朱瑞峰主张其和承租人朱瑞峰合同解除后的租金损失，且苏宁云商公司并未向出租人舜大公司支付占有使用房屋期间的费用，朱瑞峰有权基于苏宁云商公司继续占有使用租赁房屋的事实，按照其与苏宁云商公司在租赁合同中约定的租金标准主张权利。因朱瑞峰提供的证据材料不能证明苏宁云商公司搬离的时间为2013年12月19日，结合双方提交的证据材料及舜大公司陈述的苏宁云商公司于2013年12月5日搬离的事实，确认苏宁云商�司应向朱瑞峰支付的租金损失为129295.66元[2013年10月16日至2013年11月16日期间的租金79583.33元（955000元/年÷12个月）+2013年11月17日至2013年12月5日期间的租金49712.33元（955000元/年÷365天×19天）]。因朱瑞峰要求苏宁云商公司返还的变压器及空调的产权人为舜大公司，且上述物品在苏宁云商公司搬离后仍存在租赁房屋内，产权人亦未因上述物品丢失或其他原因向朱瑞峰主张，尽管双方在合同中对此有所约定，但该约定系债权无法对抗物权，所以朱瑞峰要求苏宁云商公司返还变压器及空调的诉讼请求不应得到支持。对于朱瑞峰要求苏宁云商公司为其开具全部电费增值税发票的诉求，因双方对此并未明确约定，朱瑞峰虽然提供苏宁云商公司向瑞鑫商贸有限公司出具的电费收据两张，但不能证明其要求苏宁云商公司开具增值税发票的具体数额，亦无法证实与其有关联性，且苏宁云商公司不予认可，而交纳电费是否应该开具发票也属于税收管理范围的事项，故朱瑞峰的该诉求不属于人民法院受案范围。遂判决：一、被告徐州苏宁云商销售有限公司于本判决生效后十日内支付原告朱瑞峰租金损失129295.66元；二、驳回原告朱瑞峰其他诉讼请求。上诉人苏宁云商公司不服原审判决，向本院提起上诉称：1、涉案房屋所有权人舜大公司与朱瑞峰之间的租赁合同被生效判决确认解除，上诉人与被上诉人朱瑞峰之间的转租合同也终止履行。朱瑞峰失去向上诉人主张租金的权利。上诉人在转租合同不具有法律效力的情形下，即使占用房屋，产生的是房屋占用费，而非租金。朱瑞峰只有代上诉人支付相关占用费后，才能代舜大公司向上诉人主张占用费损失。2、没有证据证明舜大公司向朱瑞峰主张过合同解除后的其余租金损失，朱瑞峰也无权代舜大公司向次承租人主张占用费损失。3、原审法院认定朱瑞峰有权主张是基于上诉人占用房屋的事实，按照合同约定的租金标准主张权利是错误的。请求二审法院撤销原审判决第一项，依法改判驳回朱瑞峰的该项诉讼请求。被上诉人朱瑞峰答辩称：1、虽然合同是因为舜大公司提起诉讼要求解除，但被上诉人朱瑞峰并未拖欠舜大公司租金。2、苏宁云商公司违反合同约定，擅自将变压器过户给舜大公司，导致朱瑞峰在争议的商场租赁给其他业户的400平米面积无法正常使用，被上诉人保留另诉的权利。经双方当事人确认，本案争议焦点：苏宁云商公司应否向朱瑞峰支付2013年10月16日至2013年12月5日的房屋占用费。本院二审查明事实同一审法院审理查明的事实相一致。二审补充查明：卢国强于2013年12月起诉朱瑞峰至本院，因舜大公司将债权转让给卢国强，要求朱瑞峰支付租赁舜大�司商场房屋期间拖欠的租金645万元（计算至2013年11月）、违约金100万元。本院认为，本案诉争的房屋为中央步行街1号商场一层520平方米，二层1600平方米的房屋，舜大公司将包括涉案房屋在内的中央步行街1号商场的1-4层房屋整体出租给朱瑞峰，朱瑞峰后又将涉案房屋转租给了苏宁云商公司。朱瑞峰拖欠舜大公司的房屋租金，导致舜大公司提出解除合同，经生效判决确认舜大公司与朱瑞峰之间的租赁合同解除。苏宁云商公司是涉案房屋的次承租人，实际占有涉案房屋，在舜大公司解除与朱瑞峰签订的租赁合同后又继续占有使用涉案房屋一段时间（2013年10月16日至2013年12月5日）。对于该段时间的房屋占用费损失，舜大公司将该债权转让给卢国强，卢国强已向朱瑞峰提起诉讼，要求朱瑞峰赔偿该损失。说明租赁合同解除后的房屋占用费损失的债权人选择向租赁合同的承�人来主张该部分权利，因此，朱瑞峰作为承租人就2013年10月16日至2013年12月5日期间的房屋占用费向次承租人苏宁云商公司主张权利，并无不当。虽然原审法院在判决中将房屋占用费表述为租金损失，但实质上是指合同解除后的房屋占用费损失。原审法院参照朱瑞峰与苏宁云商公司签订的转租协议约定的租金标准来计算房屋占用费损失，并无不当。综上，上诉人苏宁云商公司的上诉请求不能成立。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2886元，由上诉人徐州苏宁云商销售有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  秦国渠审 判 员  陈 颖代理审判员  吴 丹二〇一五年八月十二日书 记 员  宗�