江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第363号
上诉人（原审被告）南京东南塑料化工厂，组织机构代码13523270-6，住所地江苏省南京市鼓楼区祁家桥35号。
法定代表人张永坤，该厂董事长。
委托代理人胡升杰，江苏苏豪律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）彭京德，男，1948年3月18日生，汉族，南京东南塑料化工厂退休职工。
被上诉人（原审原告）彭庆德，女，1946年4月23日生，汉族，安徽省合肥市第一人民医院退休职工。
被上诉人（原审原告）彭悦德，女，1958年3月8日生，汉族，南京东南塑料化工厂退休职工。
被上诉人彭庆德、彭悦德的共同委托代理人彭京德（系彭庆德之弟、彭悦德之兄），男，1948年3月18日生，汉族，南京东南塑料化工厂退休职工。
上诉人南京东南塑料化工厂（以下简称东南化工厂）因与彭京德、彭悦德、彭庆德所有权确认纠纷一案，不服南京市鼓楼区（2014）鼓民初字第4372号民事判决，向本院提起上诉。本院受理本案后，依法组成合议庭于2015年2月5日公开开庭审理了本案。上诉人东南化工厂法定代表人张永坤及其委托代理人胡升杰，被上诉人彭悦德、彭庆德的委托代理人暨被上诉人彭京德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
彭京德、彭悦德、彭庆德原审诉称，桂秀明系其之母。1984年12月3日，南京市鼓楼区祁家桥35号房屋发还原产权人自管。1987年11月2日，其与桂秀明领取了房屋产权证，该房屋由四人共有。后桂秀明与东南化工厂于1988年12月26日及1993年12月18日分别签订了两份《换房协议》。2003年5月6日，桂秀明与东南化工厂再次签订《协议》，明确将南京市鼓楼区祁家桥35号复建房（配电房）中的25.3平方米给桂秀明，后桂秀明去世，故其诉至法院，请求判令东南化工厂取得的南京市鼓楼区祁家桥35号房屋中砖木结构的25.3平方米（约占砖木结构配电房38.59%的份额）权益归其享有，并承担本案诉讼费用。
东南化工厂原审辩称，1.南京市鼓楼区祁家桥35号原房屋的社会主义改造及之后退还等均属政府行政行为，与其无关；2.其承诺将复建房中25.3平方米产权给桂秀明等，不能产生退还或补足其应得房屋的法律效力，其该承诺最多属自愿赠与行为，法律不禁止，也不强迫当事人履行该自愿赠与行为；3.法院的生效判决已经确认，其无需对桂秀明或其继承人另行补偿；4.涉诉房屋已领取产权证，其依法享有所有权。综上，请求法院驳回彭京德、彭悦德、彭庆德的诉讼请求。
原审法院经审理查明，桂秀明系彭京德、彭庆德、彭悦德之母。南京市鼓楼区祁家桥35号房屋曾为彭萍踪、彭萍芹（后写为“彭有芹”，系桂秀明丈夫）共同所有。1959年，产权人之一的彭有芹申请将该房屋纳入社会主义改造，由政府管理。1984年11月14日，南京市房地产管理局下发关于“发还祁家桥35号房产通知”的宁房管（84）268号文件，载明：“……根据以上情况，经研究决定：一、确认祁家桥35号新式平房二幢建筑面积119.6平方米房屋产权为彭有芹、桂秀明所有，自一九八四年十一月一日发还，移交租赁关系。二、已被拆除的建筑面积26.1平方米房屋，作价840.42元予以补偿。三、接管期间的收支不再结算”。该通知下发后，向桂秀明等出具《退还房屋通知单》，内容为：根据市房地产管理局宁房管（84）268号通知，现决定自1984年12月起将坐落祁家桥35号（522115丘］房屋约119.6平方米的产权退还你户自管。今后凭此通知另行申请换发产权证件，特此通知。桂秀明等委托亲属彭新民代为办理盖章、领款手续。1987年11月2日，桂秀明及彭京德、彭悦德、彭庆德领取了《南京市私有房屋所有权证》，载明南京市鼓楼区祁家桥35号房屋（丘号522115-2）四人共同共有，建筑面积为94.3平方米。
1988年12月26日，桂秀明（乙方）与东南化工厂（甲方）签订了《换房协议》，载明甲方原租乙方祁家桥35号（522115-2丘）私房94.3平方米，月租金为260元整，现因乙方要回宁居住，双方达成一致意见如下：一、甲方用祁家桥17幢住房和乙方交换，面积相等；二、在房屋正式交换之前，甲方先提供祁家桥17幢107、108二套住房给乙方居住；乙方租用甲方的房屋租金按照面积与乙方租给甲方的房屋面积中扣除，剩余部分仍由甲方折算租金给乙方到交换手续办理完毕止……；五、如果祁家桥17幢住房和乙方交换的换房手续办理不成，在甲方需改建厂房时，乙方应同意并积极支持甲方，甲方在祁家桥35号原址新修房中按国家有关规定归还乙方原有房屋面积及产权作为换房（水、电、卫生设备齐全），双方不得以任何借口刁难毁约，等等。1993年12月18日，桂秀明等（甲方）与东南化工厂（乙方）再次签订《换房协议》，约定乙方用祁家桥17#107室、108室两套由仓库房修复为厨、卫、水、电齐全住房的产权及在祁家桥35#甲方私房原址上由乙方修建的复建房中的7㎡使用面积的房屋产权与甲方交换其私房祁家桥35#的产权，等等。
2003年5月6日，桂秀明（乙方）与东南化工厂（原红光塑料厂，甲方）签订了《协议》，约定乙方祁家桥35号私房共约119.6平方米，包括一幢平房及后面一排三间房屋，解放后该房由房管局代管，现知该房代管期间，1977年红光塑料厂将借用该房后面的三间房屋拆除建厂房，经区房管局根据市（73）文件精神多次交涉，该厂同意将拆除房屋在院内复建，按市（73）107号文件精神，在院内复建56平方米“为生产配电房使用，产权归房管所”，由红光厂“承租使用”。乙方在落实房产时未见此协议。2002年前，市、区房管局均无此协议。1984年12月3日，市房管局将乙方私房119.6平方米退还乙方自管（详见附件二），在此前后，乙方未与任何单位或个人转让或出售复建房产权。1994年乙方将发还自管的119.6平方米中的94.3平方米平房一幢与东南化工厂（原红光塑料厂）祁家桥17号107室、108室房交换（详见甲、乙双方93年12月18日签订的《换房协议》及94年4月20日签订的《协议》）。乙方未得到落实的25.3平方米房屋，现甲方经董事会研究决定：同意将复建房（配电房）56平方米中的25.3平方米的产权房给乙方，补足其应得的119.6平方米的私房，乙方同意甲方的决定。
2004年1月6日，东南化工厂取得南京市鼓楼区祁家桥35号房屋（丘号522115-6），建筑面积共962.44平方米（四层混合结构房屋为896.88平方米，二层砖木结构房屋为65.56平方米），其中二层砖木结构房屋中包括东南化工厂同意给桂秀明复建房（配电房）中的25.3平方米。因该部分房屋仍由东南化工厂使用，故东南化工厂按照2500元／年的标准向桂秀明及彭京德、彭悦德、彭庆德支付租金共25000元（自2004年至2013年）。
2010年11月25日，桂秀明的户籍因死亡而注销。2014年1月2日，东南化工厂另案向法院起诉彭京德、彭庆德、彭悦德确认合同效力纠纷【案号：（2014）鼓民初字第377号】，东南化工厂请求撤销与桂秀明于2003年5月6日签订的《协议》，并由彭京德、彭庆德、彭悦德返还租金25000元。原审法院于2014年6月30日作出一审判决，判决驳回东南化工厂的诉讼请求，双方当事人均未上诉，该判决已生效。
2014年7月28日，东南化工厂向彭京德发送“关于彭京德要求领取祁家桥35号配电房房租之事答复”，载明：“一、我厂已于2004年1月6日领取了祁家桥35号主楼（四层）、配电房（两层）的房屋产权证，因此我东南塑料化工厂是此房屋的合法产权人，而你不是，所以你无权与我厂签订租赁协议。……既然如此，我们为保障我厂全体股东的根本利益，决定不再履行这种‘自愿赠予’的约定”。
彭京德、彭悦德、彭庆德认为南京市鼓楼区祁家桥35号二层砖木结构房屋中的25.3平方米权益归其所有，遂诉至原审法院，要求判如所请。
审理中，双方一致认可1984年发还房屋时的119.6平方米中包含被拆除的26.1平方米；双方签订2003年协议是为了办理南京市鼓楼区祁家桥35#房屋的国有土地使用权证及房屋所有权证，且该协议作为办理两证的报告附件。
因双方当事人分歧较大，致调解不成。
上述事实，有双方当事人陈述、房屋所有权证、协议、本院（2014）鼓民初字第377号民事判决书、答复、报告等证据证实。
原审法院认为，桂秀明与东南化工厂于1993年12月18日签订的《换房协议》中，明确约定了东南化工厂用祁家桥17号107室、108室两套房屋的产权及在祁家桥35号桂秀明等私房原址上由东南化工厂修建的复建房中7㎡使用面积的房屋产权，与桂秀明交换祁家桥35号的房屋产权，且互不补偿。但桂秀明与东南化工厂于2003年5月6日签订《协议》时，双方在该协议中除明确市房管局将桂秀明私房119.6平方米退还其自管外，亦明确因双方在1993年12月18日签订《换房协议》及1994年4月20日签订《协议》时，桂秀明将发还自管的119.6平方米中的94.3平方米平房与东南化工厂祁家桥17号107室、108室房交换，并且东南化工厂同意将复建房（配电房）中的25.3平方米产权房给桂秀明。上述协议均为双方的真实意思表示，合法有效，2003年5月6日签订的《协议》对于南京市鼓楼区祁家桥35号房屋中复建房（配电房）的权属问题进行了明确约定。
加之，双方签订2003年5月6日的《协议》，是由于东南化工厂办理南京市鼓楼区祁家桥35号房屋的国有土地使用权证及房屋所有权证的需要，后东南化工厂取得了该房屋的两证，其中该房屋所有权证（丘号522115-6）载明建筑面积共962.44平方米（四层混合结构房屋为896.88平方米，二层砖木结构房屋为65.56平方米），包括东南化工厂同意给桂秀明的复建房即配电房（二层砖木结构）中的25.3平方米。现彭京德、彭悦德、彭庆德作为桂秀明的继承人，主张南京市鼓楼区祁家桥35号房屋中砖木结构部分的25.3平方米即占砖木结构38.59%的份额权益归其享有，符合合同约定及法律规定，原审法院予以支持。
关于东南化工厂提出的辩解意见，因协议双方系平等的民事主体，签订2003年的《协议》是双方自愿订立，并不违法，系权属约定而非赠与，双方应当本着诚信原则，按照约定全面履行各自的权利义务，故东南化工厂的辩解意见，原审法院不予采信。
综上，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十三条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：南京市鼓楼区祁家桥35号房屋（丘号522115-6）二层砖木结构中38.59%的份额权益归彭京德、彭悦德、彭庆德共同享有。
案件受理费5095元，由东南化工厂负担。
上诉人东南化工厂不服原审法院判决，向本院提起上诉称，原审认定事实错误，原审法院对同一事实，作出二种认定，适用法律不当。一、1948年，案外人彭萍踪（原国民党军医）在祁家桥35号房屋修建时，使用了桂秀明一部分砖瓦（当时桂烧砖瓦），未付钱。因此，相关单位确认该房屋为彭萍踪、彭萍芹（又称彭有芹，桂秀明的丈夫）共同所有。后彭萍踪下落不明，1959年，产权人之一彭有芹申请将上述房屋纳入社会主义改造，由政府管理。上世纪六十年代后期，政府实行生产自救政策，并创办了集体企业红光塑料厂（上诉人前身），红光塑料厂从政府处租用了祁家桥35号房屋。1984年11月14日，该房产返还桂秀明等人，1987年11月2日桂秀明、彭京德、彭悦德、彭庆德领取了产权证（94.3平方米）。之后，上诉人与桂秀明等先后三次签订换房协议。1995年2月，桂秀明一家领取了交换后的房屋祁家桥17号107室、108室（丘号522355－II-2）99.1平方米房屋所有权证，上诉人领取了祁家桥35号（522115－2丘）94.3平方米房屋所有权证。至此双方换房协议已全部完成。该换房事宜与十年之后有关25.3平方米产权纠纷没有关系。
2003年初，桂秀明主张政府部门在退还房屋时，应当退还119.6平方米，实际只退还了94.3平方米，还差其25.3平方米。并以此为借口多次到上诉人处交涉，2003年5月6日，上诉人才与桂秀明签订《协议》，上诉人“同意将复建房（配电房）56平方米中的25.3平方米的产权房给桂秀明，补足其应得的119.6平方米的私房”。二、被上诉人一家违反诚实信用等基本民法原则，一而再、再而三，从政府及上诉人处二头取得房屋价值已远远大于其应得的价值。被上诉人一家已从政府处实际拿到119.6平方米的房产，其中94.3平方米的实物，还有26.1平方米房屋的货币补偿，被上诉人一家用94.3平方米的房屋换得上诉人99.1平方米房屋的产权，此外，被上诉人还换得上诉人祁家桥35号原址上复建房中7平方米房屋产权、祁家桥17号109室南边一间房屋有偿使用权。至此，被上诉人一家用94.3平方米房屋，取得116.11平方米房屋产权及另9平方米房屋有偿使用权，另还占有了换房补差权益15.96596元。三。原审判决与已生效判决相矛盾。本案原审判决认为双方协议系权属约定，应当全面履行，而生效的（2014）鼓民初字第337号民事判决书认为：桂秀明就本市鼓楼区祁家桥35号房屋已获返还，被拆除的建筑面积26.1平方米房屋也已作价840元予以补偿，上诉人无需对其或其继承人另行补偿，桂秀明及其继承权人已经取得的房屋补贴，系基于该协议下的原告（上诉人）自愿给付行为，两份判决相矛盾，故本案原审判决应予撤销。四、原审法院将换房协议与25.3平方米房屋产权相联系，属于认定事实错误。上诉人不具有补偿其房屋的职责和义务，不具有权属约定的主体资格，上诉人与桂秀明等没有其他按份共有或共同共有法律关系，不存在权属约定的法律基础，双方于2003年5月6日签订的《协议》非权属约定，其目的是补足其“未得到落实的25.3平方米产权”。五、桂秀明等有关祁家桥35号原房屋的社会主义改造及之后退还等均属政府与桂秀明之间的法律关系，与上诉人无关。上诉人承诺将25.3平方米产权给桂秀明，不能产生退还或补足其应得房屋的法律效力。
综上所述，被上诉人一家，从政府及上诉人处二头取得房屋价值已远远大于其应得价值，双方与2003年5月6日签订的《协议》没有体现公平、等价、双务、有偿等基本的合同原则，双方之间没有共有的法律关系，不存在权属约定的法律基础，非权属约定，原审判决认定事实不清，应予撤销。请求二审法院：1、撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人原审中的诉讼请求；2、被上诉人承担一、二审诉讼费用。
被上诉人彭京德、彭悦德、彭庆德答辩称，上诉人与被上诉人签订的换房协议，被上诉人并没有得到应返还的119.6平方米的房屋，被上诉人实际是受害者，不存在被上诉人多占利益的问题。上诉人向有关政府部门隐瞒了涉案房屋的历史沿革情况，有关部门根据上诉人与被上诉人之间的换房等协议及其被上诉人提供的原房产资料情况，判断被上诉人已按政策享受了全部应返还的房屋的权利，上诉人才能领取涉案房屋的产权证，但上诉人在领取产权证后，对上诉人与被上诉人之间的协议不愿意遵守，是严重欺骗行为，不应得到法院的支持。被上诉人的原始房屋被上诉人在租赁期间非法拆除，其在原址上所复建的配电房，在落实政策前应属房管部门所有，之后，被上诉人应当享有权利，双方于2003年5月6日签订的协议即是为解决历史遗留的房产返还不足的问题，上诉人现反悔，没有法律依据。原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持原判决。
二审中，双方当事人对原审查明的事实不持异议，本院予以确认。
本院认为，桂秀明与东南化工厂于1993年12月18日签订的《换房协议》以及双方于2003年5月6日签订《协议》，均是当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对双方当事人具有拘束力。从本案查明事实看，东南化工厂的前身即红光塑料厂曾将属于被上诉人的房产在向房管部门租赁时私自拆除了部分，被当时的房管部门要求复建，复建后的房产产权应归房管部门，红光塑料厂只能租用。后祁家桥35号房屋落政后，被上诉人实际只领回94.3平方米房屋。被红光塑料厂拆除的上述房屋在复建后，东南化工厂在办理产权证时，因涉及到祁家桥35号房屋原房主的相关权利，只有妥善解决这个历史遗留问题，东南化工厂才能领取相应的产权证。故东南化工厂与桂秀明签订了2003年5月6日的协议。该协议中双方除明确市房管局将桂秀明私房119.6平方米退还其自管外，也明确了因双方在1993年12月18日签订《换房协议》及1994年4月20日签订《协议》时，桂秀明将发还自管的119.6平方米中的94.3平方米平房与东南化工厂祁家桥17号107室、108室房交换，并且东南化工厂同意将复建房（配电房）中的25.3平方米产权房给桂秀明，桂秀明予以同意，双方将该协议作为领取产权证的附件，东南化工厂才领取了上述房屋的产权证。故本院认为，双方于2003年5月6日签订的协议，其实质是双方对祁家桥35号房屋的历史遗留问题进行了处理，并且得到了相关部门的认可。换言之，双方对在复建房（配电房）中返还给被上诉人25.3平方米房屋是明确的，现被上诉人主张相应的房产权利，原审法院予以支持，并无不当。
关于东南化工厂提出的双方于2003年5月6日签订的协议是其自愿赠与的行为，双方之间形成的是赠与法律关系的上诉意见，因与查明的事实不符，对此上诉意见，本院不予采纳。东南化工厂上诉还认为，双方之间不存在共有法律关系的基础，故双方的协议不能产生权属约定的基础，亦因无法律依据，本院不予采纳。综上，原审法院事实认定清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费5095元，由上诉人东南化工厂负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 林
代理审判员 左自才
代理审判员 汪德全
二〇一五年四月三日
书 记 员 朱亚芳