福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽01民终2369号
上诉人（原审被告、反诉原告）：苏明，女，1967年10月19日出生，汉族，住福建省福清市。
委托诉讼代理人：吴接赟，福建国富律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：林德励，男，1987年6月15日出生，汉族，住福建省屏南县。
委托诉讼代理人：廖美红，北京德恒（福州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：潘宜斌，北京德恒（福州）律师事务所律师。
原审第三人：福建和家置业有限公司，住所地福建省福州市台江区新港街道五一中路169号利嘉城二期16#楼22层2222室。
法定代表人：李巧云，总经理。
委托诉讼代理人：张丽，女，公司员工。
委托诉讼代理人：李玉茹，女，公司员工。
原审第三人：林敦泽，男，1959年9月1日出生，住福建省福清市。
上诉人苏明因与被上诉人林德励、原审第三人福建和家置业有限公司（以下简称和家置业公司）、林敦泽房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省闽侯县人民法院（2017）闽0121民初1946号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
苏明上诉请求：1.撤销一审民事判决第一、二、四项，依法改判驳回林德励的诉请，支持苏明的诉请；2.判令林德励承担本案一、二审所有诉讼费用及律师代理费。事实与理由：一、合同签订后，苏明依约积极履行了合同义务，如申报契税、领取不动产权证并交给中介公司、办理公证、申请提前还款手续等，不存在任何违约情形。二、一审法院严重违反法定程序，一审中，林德励从未向法庭提交过其向黄萍转账75万元的支付凭证，苏明至今未见到该证据，也未质证过。但一审法院予以采纳并认定林德励履行了付款义务不存在违约情形，程序违法。三、根据案涉合同和补充协议的约定，林德励应在2016年12月31日前负责解押还款。因此，即便林德励于2017年6月1日向黄萍支付了75万元，其解押还款义务仍未履行完毕，且已严重逾期，构成根本违约。四、案涉房产的解押义务在于林德励，而非苏明。苏明已委托担保公司员工黄萍代办房产过户事宜。一审法院却错误认定解押还款义务在苏明。五、一审法院不顾林德励私下擅自变更担保公司，仅凭其在第二次庭审中的单方口头陈述，进而直接认定苏明因在银行尚有一笔45600元小额信用贷未偿而导致合同未能继续履行，存在重大错误。林德励擅自更换担保公司，导致建行发放的贷款未能进入各方共同指定委托人黄萍的建行帐户，而是转入林德励自己的帐户，以致款项最终无法进入苏明帐户进行解押。六、一审判决第一项与第二项自相矛盾，不具有事实与合同依据，应予纠正。根据合同约定，只有在解除合同时才能援引10万元的违约金。
林德励辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应当依法维持。一、虽然《房产买卖经纪合同》约定由林德励指定的担保公司解押，但在实际解押还款过程中，根据交易习惯、银行及担保公司的要求，仍需要苏明本人到现场签字方可办理。苏明经林德励及和家置业公司的多次催告，拒不配合办理解押还款手续，导致讼争房产解押不能已构成违约。根据《房产买卖经纪合同》补充协议的约定苏明应向林德励支付违约金人民币10万元。二、《房产买卖经纪合同》并无禁止更换担保公司的约定，且更换担保公司既不影响林德励贷款的发放，也不影响苏明配合办理解押还款手续。为了交易安全，苏明和林德励已一致约定由黄萍账户作为接收资金交易的账户，解押还款也通过该账户支付。三、合同签订时，苏明并未告知林德励还有一笔小额贷款需要还款，也未约定由林德励负责出借资金偿还。三方签订的《借款协议》只针对358000元的贷款，并不涉及45600元的小额信用贷款。该贷款苏明应自行偿还。且50万元贷款足以偿还苏明上述两笔贷款。苏明拒不配合偿还该笔小额贷款也是讼争房产解押不能的原因之一。四、苏明应继续履行《房产买卖经纪合同》并配合相关手续。本案中，林敦泽是明知且完全同意销售案涉房产，不存在林敦泽对出售案涉房产不知情、不同意的情况。苏明对案涉房产具有完全处分权。综上，请求维持原判。
和家置业公司述称，一、虽然讼争合同约定由林德励出资解押，而且苏明办理了《委托书》公证，将解押还款事宜委托黄萍、范晓青任意一人办理，但按照二手房交易的商业惯例，担保公司出资解押的，在办理解押还款手续时，担保公司都会要求产权本人到场确认并配合解押还款事宜。且本案系因苏明在银行尚有另外一笔45600小额信用贷未偿还以及苏明后续不配合办理解押还款手续而导致合同未能继续履行。二、即便变更了担保公司，但是根据《个人住房借款合同》第三十三条的约定，待满足《房屋交易资金托管业务通知/协议书》中约定的资金划转条件后，林德励的账户内的资金仍旧是划转至黄萍银行账户内。担保公司的更换并未影响讼争房产交易的正常履行。三、和家置业公司在促成买卖双方签订《房产买卖经纪合同》后居间服务即已结束。苏明与林德励系因房产交易的复杂性，委托和家置业公司提供后续房产交易的服务。本诉是买卖双方在履行买卖交易手续过程中产生的争议，和家置业公司作为交易服务方，非房产买卖的主体，仅能依据合同及补充协议的约定，协助双方办理讼争房产的相关交易手续。和家置业公司已履行了其相关的合同义务，有权收取中介服务佣金。
林敦泽述称，苏明在履行了向税务部门申报契税领取不动产权证，向抵押贷款银行申报提前还款及抵押注销手续等合同义务后，林德励与银行签订《个人住房借款合同》时擅自变更了担保公司，至此林德励并未按合同约定履行解押义务。
林德励向一审法院起诉请求：1.请求判令苏明继续履行房屋买卖合同，配合办理涉案房产的解押还款手续，配合林德励办理不动产产权过户及抵押登记手续，在苏明收取房款后，配合林德励进行房产配套设施的过户和移交手续；2.请求判令苏明向林德励支付违约金100000元；3.请求判令苏明向林德励支付因本案而支出的律师代理费20150元；4.本案的案件受理费由苏明负担。
苏明向一审法院反诉请求：1.判令解除苏明与林德励以及和家置业公司于2016年12月1日签订的《房产买卖经纪合同》、《补充协议》与《交易资金托管和担保协议D（跨行转按揭）》；合同解除后，和家置业公司立即向苏明返还案涉房产的《商品房买卖合同》、《房屋预告登记证明》、《销售不动产统一发票》的发票联、办证联原件；2.判令林德励向苏明支付违约金人民币100000元；3.判令林德励向苏明支付因本案而支出的律师代理费42000元；4.判令林德励承担本案本诉、反诉的案件受理费。
一审法院认定事实：2016年12月1日，林德励、苏明及和家置业公司签订房产买卖经纪合同，合同第九条B款第四点约定苏明银行解押还款为担保公司担保解押还款，待林德励银行贷款审批通过并在担保公司担保的前提下银行放款后且苏明解押银行同意还款之日起10个工作日内开始办理还款手续。第十六条补充协议第八条约定，签订合同时该房产处于抵押状态，本次交易由林德励指定的担保公司解押。担保费由林德励承担。若因苏明夫妻个人征信原因导致担保费增加由苏明方自行承担。讼争房屋的不动产权证已办理。2016年12月1日，林德励向苏明支付购房定金5万。林德励、苏明一致指定黄萍的帐户作为收取林德励交易资金的指定帐户。2017年1月5日，苏明、林敦泽在福州市公证处办理了委托公证。2016年10月27日，苏明有一笔45600元的贷款到期。2017年6月1日，购房款750000元划入黄萍的帐户。
一审法院认为，林德励通过和家置业公司居间与苏明签订的《房产买卖经纪合同》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，为有效合同，双方均应遵照合同约定履行各自的义务。林德励按照合同的约定先行支付了5万元购房款后，并依约办理手续至银行放款完毕。苏明未依约办理解押还款手续，致使《房产买卖经纪合同》无法继续履行，已对林德励构成违约。现林德励要求苏明继续履行《房产买卖经纪合同》配合办理解押还款手续并协助办理房屋过户及抵押登记手续以及在收取房款后协助办理房产配套设施的过户和移交手续的诉请，符合有关法律的规定和合同的约定，一审法院予以支持。至于林德励要求苏明支付律师代理费20150元的诉请，因律师费在继续履行情形下的承担没有相应的约定，故一审法院不予准许。关于林德励要求苏明支付违约金的主张，符合合同的约定，一审法院予以支持。苏明辩称其系擅自处分共有财产，其夫林敦泽对此不知情，但苏明、林敦泽于2017年1月5日在福州市公证处办理了委托公证，故一审法院对苏明的该项辩称不予支持。苏明辩称其没有违约，指出其签订合同时已明确告知林德励和和家置业公司其有两笔贷款且林德励同意该两笔款项均由担保公司出借资金予以偿还，但苏明并未能提供证据证明其主张，而苏明的45600元的贷款问题亦是《房产买卖经纪合同》未能继续履行的原因之一，故一审法院对苏明的该项辩称不予支持。苏明辩称系因贷款未到黄萍帐户下导致房屋未能解押，但本案贷款已到黄萍帐户，虽然林德励有更换了担保公司，但这并没有影响到贷款的发放，也并非因更换担保公司的问题导致解押不能，故对苏明的该项辩称不予支持。苏明诉称林德励违约，要求解除合同并返还一些原件，没有事实依据，一审法院不予支持。苏明主张林德励支付其违约金100000元及律师代理费，没有事实依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、林德励与苏明以及福建和家置业有限公司于2016年12月1日签订的《房产买卖经纪合同》继续履行；苏明应于本判决生效之日起十日内配合林德励办理位于闽侯县旗山文城三期2号楼1804单元房屋的抵押权解押还款手续，并协助办理过户登记手续，将涉案房屋登记至林德励名下，同时林德励应按约向苏明付清剩余购房款；苏明在收取剩余购房款之后应配合林德励办理房产配套设施的过户和移交手续。二、苏明应于本判决生效之日起十日内向林德励支付违约金100000元。三、驳回林德励的其他诉讼请求。四、驳回苏明的反诉请求。本案本诉案件受理费12502元，由苏明负担12198元，由林德励负担304元。财产保全费4520元，由苏明负担。反诉案件受理费6610元，由苏明负担。
二审诉讼过程中，各方均未向本院提交新的证据。
本院认为，本案争议焦点在于案涉房产买卖合同的履行过程中当事人是否存在违约行为的认定。根据案涉《房产买卖经纪合同》第四条约定：该房产存在抵押，苏明须在签订本合同后贰拾个工作日内，按下述B款（详见补充协议约定）向房产原抵押权人申请提前结清贷款手续。第十六条补充协议中约定：苏明名下产权证签定合同时尚未办理，…苏明名下产权证办理出来的第二日内，苏明、林德励在和家置业公司协助下开始依照本合同约定的交易程序办理相关手续。从上述合同内容来看，系约定由苏明向银行申请提前还款手续，且交易的相关手续自案涉房产的产权证办理后方开始进行。诉讼中，苏明自述其于2017年1月5日领取了案涉房产的产权证，于1月25日向银行申请办理提前还款手续。因此，苏明上诉主张林德励未在2016年12月31日前负责解押还款构成根本违约，与合同约定不符，其主张不能成立，本院不予采纳。根据案涉《房产买卖经纪合同》第九条B款第四点，苏明银行解押还款为担保公司担保解押还款，待林德励银行贷款审批通过并在担保公司担保的前提下银行放款后且苏明解押银行同意还款之日起10个工作日内开始办理还款手续。在合同履行过程中，林德励依约办理了银行贷款手续，银行业已放款。一审诉讼中，和家置业公司作为中介方对房屋买卖的交易情况作了相应陈述：2017年3月初去银行办理解押还款，银行告知苏明有一笔信用贷款45600元要一并归还才能办理解押。苏明不愿意自己归还这笔借款，经协商不成，无法办理后续解押手续，公司遂向其发出书面催告函；在办理解押时会要求借款人本人到场确认。苏明称其签订合同时已告知林德励和和家置业公司其有两笔贷款且林德励同意该两笔款项均由担保公司出借资金予以偿还，但苏明未能提供相应证据予以证明。一审法院根据本案实际情况，认定案涉合同未能继续履行的原因在于苏明，苏明的行为已构成违约并无不当。苏明上诉主张林德励擅自更换担保公司导致银行放款未能进入黄萍帐户，进而无法转入苏明帐户用于解押。但从合同的履行情况来看，虽然林德励更换了担保公司，但并未对银行放款造成任何影响；且根据《个人住房借款合同》的约定：贷款人将款项划入房屋交易资金托管帐户，子帐户名称林德励，待满足房屋交易资金托管业务通知/协议书的划转条件后，将子帐户内的资金划转至交易对手帐户…，即银行放款本来就是划至林德励帐户上的，并不存在因林德励更换担保公司以致银行放款未能进入黄萍帐户的情形。因此，苏明的上述主张与合同约定及事实情况不符，其主张不能成立，本院不予采纳。
根据案涉《房产买卖经纪合同》第十六条补充协议第五条约定，双方中任何一方在合同生效后，完全履行前被认定违约，要承担违约赔偿责任，违约金为10万元。由于苏明在合同履行过程中存在违约，一审法院判令苏明向林德励支付违约金符合合同约定。现苏明上诉主张一审判决存在自相矛盾不能成立，本院不予采纳。
另，一审诉讼中，林德励向一审法院提交了其于2017年6月1日向黄萍银行帐户转帐75万元的银行凭证，一审法院未组织当事人对该证据进行质证即将其作为认定案件事实的依据，确实违反诉讼程序。二审诉讼中，林德励再次提交该银行凭证的原件以证明其向黄萍转款75万元的事实，苏明及和家置业公司对该事实并没有异议，故本院对该证据和林德励向黄萍转款75万元的事实予以确认。一审法院虽然存在严重程序瑕疵，但在案件事实的认定上并未存在错误，未影响到判决处理结果，故可予以维持。
综上所述，苏明的上诉请求不能成立，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12502元，由苏明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴一萍
审 判 员 吴筱洲
审 判 员 黄 锋
二〇一八年五月二十四日
法官助理 江丽丽
书 记 员 郑紫雯