海南省第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）琼97民终130号
上诉人（原审原告）：郑美玉，女，1976年2月12日出生，汉族，住海南省儋州市。
委托诉讼代理人：张新华，海南昌宇律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈吉波，海南昌宇律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：儋州天易实业有限公司，住所地：海南省儋州市那大镇。
法定代表人：颜海珠，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李贞，海南经和纬律师事务所律师。
原审第三人：符娟，女，1962年1月30日出生，汉族，住海口市龙华区。
委托诉讼代理人：黄文灿，海南瑞来律师事务所律师。
委托诉讼代理人：滕雨�，海南瑞来律师事务所律师。
上诉人郑美玉与被上诉人儋州天易实业有限公司（以下简称天易公司）及原审第三人符娟商品房预售合同纠纷一案，海南省儋州市人民法院作出（2016)琼9003民初3017号民事判决，郑美玉不服一审判决向本院提出上诉。本院于2017年1月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人郑美玉及其委托诉讼代理人陈吉波，被上诉人天易公司委托诉讼代理人李贞，原审第三人符娟委托诉讼代理人黄文灿、滕雨格到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
郑美玉上诉请求：一、依法维持一审判决第一项和第二项，对第三项判项请求依法改判，支持郑美玉全部诉讼请求；二、本案一审、二审诉讼费由天易公司承担。事实和理由：1、天易公司与符娟之间并非真实的商品房买卖关系，而是借贷关系�天易公司在《民事答辩状》中承认因资金周转困难，故以签订商品房买卖合同并备案的方式作为担保向符娟借款，而且还提交了转账凭证加以证明其向符娟的女儿梁馨予支付了利息。2、一审开庭中符娟称一次性从天易公司处购买了30多套房屋，在提交的购房款《收据》、《委托收款书》等材料中并无提及具体房号，不能直接体现已包含涉案房屋购房款，不足以说明已缴付涉案购房款；而且符娟也没有就涉案房屋缴纳相关税费和取得销售发票，而郑美玉对涉案房屋缴纳了契税和取得销售发票。并于2016年9月取得涉案房屋且已实际使用。3、儋州市人民法院（2016）琼9003民初712号民事判决书得出天易公司与符娟并无真实的商品房买卖的意思表示的结论，并且该判决已被贵院维持，应作出同种情况同样处理。综上所述，一审判决脱离了天易公司已经自认的客观事实和转账凭证，脱离了符娟与天易公司之间涉案商品房交易单价明显不符市场规律、明显低于市场价格的客观事实，单纯地采信符娟的陈述，导致认定事实错误，由此做出错误的裁判结果。
天易公司答辩称，一审判决查明事实基本清楚，适用法律正确，一审判决公正，请求维持原判。1、对郑美玉的上诉状陈述的事实基本认可，但办理商品房买卖合同备案登记，在合同中没有约定，不应该支持该诉讼请求。2、涉案房屋已经交付，不存在交付问题。综上，天易公司请求二审法院查明事实，驳回郑美玉的上诉请求。
符娟述称，1、郑美玉与天易公司之间的商品房买卖合同事实上已经解除。双方签订的《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第三条、第七条有明确约定。故上述商品房买卖合同是一个附合同解除条件的合同，当解除条�达成时，合同已经自动解除。并且郑美玉提交的证据表明，其仅仅支付了首付款及5000元的购房款，并没有证据证明其向天易公司提交了办理按揭贷款所需的资料，郑美玉与天易公司的合同事实上已经解除了。2、符娟与天易公司之间存在真实的商品房买卖意图。双方签订的商品房买卖合同，是双方真实的意思表示，符娟具备团购投资儋州房产的意图，天易公司也急于出手房屋达到回笼资金的目的。因此，双方签订了商品房买卖合同，符娟也向天易公司支付了购房款。至于天易公司会说符娟与天易公司之间存在借贷关系，是因为天易公司确实找符娟谈过要借款，但是天易公司无法提供足额的担保，符娟并不同意把钱借给天易公司。但是天易公司有正在修建的房屋，因此，天易公司与符娟协商，将商品房低价卖给符娟，符娟是基于投资的意图与天易公司签订了商品房买�合同，双方因各自的利益需求达成商品房买卖的合意，并不违反法律的规定。3、2500元每平米购买商品房具有合理性。因为符娟一共要购买30多套商铺，涉及的金额较高。经过了解，涉案工程当时已经处于停建状态，符娟购买的实际上已经是一个烂尾楼，而烂尾楼的价格是无法与正常的商铺相提并论的，因其风险极大，绝不可能按照正常的楼盘作价。并且，从证据的表象看，天易公司是一个欺诈者，试图在已经收取了郑美玉首付款的情况下，只要符娟可以给钱，就算是低于2500元一平米，天易也肯出售。4、符娟与天易公司之间的商品房买卖合同并不存在无效的情形，是有效的。符娟并不知晓涉案房屋已经卖给郑美玉的事实，并且在确认该房没有备案登记记录的情况下，才与天易公司签订商品房买卖合同。5、符娟与天易公司签订的合同，并非名为买卖实为借贷。符娟和天易公司签订的商品房买卖合同，采用的是商品房买卖合同的示范性文本，从合同名称到合同内容都是针对商品房买卖的，并没有提到以房款的方式支付本金也没有以违约金的方式支付利息，因此，该合同从内容到名称都是买卖。并不存在名为买卖，实为借贷的情形。
郑美玉向一审法院起诉请求：1、确认郑美玉与天易公司之间签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2012010104）有效，天易公司与符娟之间签订的《商品房买卖合同》（合同编号：141105110004）无效；2、判令天易公司将其与郑美玉之间签订的《商品房买卖合同》办理备案登记，将儋州市那大镇大州新村大州路南侧那大控规17号地块的儋城壹品第1栋A单元4号商品房办理预告登记在郑美玉名下；3、判令天易公司向郑美玉支付逾期交房的违约金18368元（按郑美玉已付房款的万分之一计�）；4、判令天易公司承担本案的全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2012年6月21日，郑美玉与天易公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：2012010104），约定郑美玉购买天易公司开发的位于儋州市那大镇大州新村大州路南侧那大控规17号地块的儋城壹品第1栋A单元4号商铺，购房总金额为696669元。约定合同签订当日，郑美玉向天易公司支付购房款356669元，契税20900元，余款办理按揭贷款。还约定：天易公司应当在2014年8月30日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将验收合格的商品房交付郑美玉使用；天易公司逾期交房，应自逾期之日起按日向郑美玉支付以交付房款万分之一的违约金至实际交付之日止。合同签订后，郑美玉向天易公司支付房款356669元，于2016年6月2日交房款5000元。并且郑美玉向天易公司提交办理按揭贷款所需的资料。至今郑�玉按揭贷款手续尚未办理完毕，郑美玉无法取得贷款支付剩余购房款，涉案房屋尚未经过验收合格。
2014年11月5日，天易公司与符娟签订了《商品房买卖合同》（编号141105110004），约定符娟购买天易公司开发的位于儋州市那大镇大州新村大州路南侧那大控规17号地块的儋城壹品第1栋A单元4号商铺，购房总金额为186275元。合同签订后，符娟支付了全部购房款，于2014年11月6日在儋州市住房和城乡建设局办理商品房买卖合同备案登记。
一审法院认为，2012年6月21日，郑美玉与天易公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2012010104），系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后,2014年11月5日,天易公司与符娟签订了《商品房买卖合同》（编号：141105110004），又将涉案房屋出卖给符娟,符娟已支付了购房款，并且在儋州市住房和城乡建设局办理商品房买卖合同备案登记。郑美玉主张天易公司与符娟签订的《商品房买卖合同》不是双方真实意思表示,是天易公司以郑美玉购买的商铺向符娟抵押借款,要求确认天易公司与符娟之间签订的《商品房买卖合同》（合同编号：141105110004）无效；证据不足，不予支持。郑美玉要求天易公司将郑美玉、天易公司签订的《商品房买卖合同》办理备案登记，将儋州市那大镇大州新村大州路南侧那大控规17号地块的儋城壹品第1栋A单元4号商品房办理预告登记在郑美玉名下。因该《商品房买卖合同》没有约定天易公司有义务将郑美玉、天易公司签订的《商品房买卖合同》办理备案登记，及将该商品房办理预告登记在郑美玉名下。因此，郑美玉的要求没有法律依据。郑美玉要求天易公司支付逾期交房的违约金18368元，因天易公司逾期交房，已构成违约。并且天易公司已同意支付违约金，一审法院照准。另，郑美玉提供的《海南省儋州市人民法院民事判决书》（2016琼90**民初712号），因该判决书尚未生效，因此不予认定。综上所述，郑美玉请求确认其与天易公司之间签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2012010104）有效及要求天易公司向郑美玉支付逾期交房的违约金18368元有事实和法律依据，一审法院予以支持；要求确认天易公司与符娟之间签订的《商品房买卖合同》（合同编号：141105110004）无效，证据不足，不予支持；要求天易公司将其与郑美玉签订的《商品房买卖合同》办理备案登记，将儋州市那大镇大州新村大州路南侧那大控规17号地块的儋城壹品第1栋A单元4号商品房办理预告登记在郑美玉名下，没有事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、确认郑美玉与儋州天易实业有限公司于2012年6月21日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2012010104）有效；二、儋州天易实业有限公司于判决生效之日起十日内支付郑美玉逾期交房违约金18368元；三、驳回郑美玉的其他诉讼请求。案件受理费5475元，由原告郑美玉负担。
本院二审期间，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人郑美玉二审期间提交一份新证据，拟证明梁馨予与符娟系母女关系。被上诉人天易公司对该证据的真实性予以认可。原审第三人符娟对该证据的真实性予以认可，但关联性不予认可。本院对�证据的真实性予以确认。
二审审理查明的基本事实与一审一致。
本院认为，本案二审争议焦点是：一、天易公司与符娟签订的《商品房买卖合同》是否无效；二、郑美玉请求将涉案房屋办理预售备案登记和预告登记在其名下，是否能够得到支持。
关于天易公司与符娟签订的《商品房买卖合同》是否无效的问题。合同严重欠缺有效要件，不按当事人合意的内容而是依据法律的直接规定赋予法律效果，即为合同无效。由于合同效力对交易的稳定性有重大影响，因此只有违反法律和行政法规的强制性规定才能确认合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十二条对合同无效的情形进行了明确规定。郑美玉以天易公司与符娟恶意串通，损害其合法权益为由，认为天易公司与符娟签订《商品房买卖�同》符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第二项“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的情形，应认定为无效合同。本院认为，根据该法律规定，恶意串通这一导致合同无效的因素应包含两个方面，一方面是主观上当事人双方具有共同目的，希望通过订立合同损害国家、集体或第三人的利益，另一方面是客观上合同损害了国家、集体或第三人的利益。本案中，主观上天易公司的确在与郑美玉签订《商品房买卖合同》后又与符娟签订了《商品房买卖合同》，主观上表现为故意，但若认定为恶意串通，需证明合同双方有相互勾结和串通的行为。符娟在庭审中否认与天易公司签订《商品房买卖合同》之前已经知道天易公司与郑美玉签订了《商品房买卖合同》，且因天易公司与郑美玉签订的《商品房买卖合同》未在房管部门进行备案登记，亦未能推定符娟可知晓涉案房屋已经出售给他人，故未能证明符娟存在主观上的故意，据此郑美玉主张天易公司与符娟存在恶意串通的意见，因缺乏证据证明，不予支持。郑美玉上诉称天易公司与符娟没有真实的商品房买卖关系，而是借贷关系，并提供天易公司向案外人梁馨予和吴英荣支付“利息”的转账凭证作为证据，同时天易公司也陈述其是基于借款而与符娟签订的《商品房买卖合同》。本院认为，借贷行为并非单方法律行为，而是典型的多方法律行为，即两个或者两个以上的当事人意思表示一致而成立的法律行为。天易公司主张其与符娟之间存在1000万元的借贷关系，但没有提供表示当事人意思一致的借款合同，且符娟作为一方当事人否认该借贷关系的存在，郑美玉和天易公司均未能提供证据直接予以证明。虽然天易公司提供的向案外人梁馨予和吴英荣共支付135万元的汇款凭证，拟主张该款项系1000万借款的利息来证明与符娟之间存在1000万元借款的事实。本院认为，梁馨予作为完全民事行为能力人，与天易公司可能存在经济往来，虽然汇款凭证上注明用途为利息，但该备注系天易公司单方注明。另外天易公司向吴英荣支付30万元的汇款凭证上注明用途为代理费，因此，在没有其他证据佐证的情况下，该汇款凭证不能直接证明天易公司向梁馨予和吴英荣支付的款项为1000万元借款的利息并以此证明1000万元借款事实的存在。故对郑美玉上诉主张天易公司与符娟没有真实的商品房买卖关系而是借贷关系的意见，因缺乏充分证据证明，不予采纳。郑美玉上诉认为天易公司与符娟《商品房买卖合同》涉案房产的价格过低，存在不符合市场规律的客观事实。本院认为，其主张的事实系可撤销合同的法律事由，不属于合同无效的法律事由。《最高�民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”郑美玉关于确认天易公司与符娟签订的《商品房买卖合同》无效的上诉请求，由于未能提交证据予以证明，应由其承担举证不能的法律后果，其主张本院不予支持。
关于郑美玉请求将涉案房屋办理预售备案登记和预告登记在其名下，是否能够得到支持的问题。首先，关于办理预售备案登记的请求。由于天易公司与符娟签订的《商品房买卖合同》后对本案房产已进行了预售备案登记，在天易公司与符娟签订的《商品房�卖合同》不能被认定为无效的情况下，同一处房产不能进行重复预售备案登记，故郑美玉的该项请求在事实上不能实现。关于办理预告登记的请求。《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”当事人按照合同约定可以申请办理预告登记，郑美玉与天易公司在《商品房买卖合同》中并没有关于预告登记的约定，天易公司没有协助办理预告登记的义务，对于郑美玉的该项诉讼请求，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果得当，本院予以维持。郑美玉的上诉请求无理，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事�讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10950元，由上诉人郑美玉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 何昌恩
审 判 员 王柱进
审 判 员 龙蜀娟
二〇一七年三月二十九日
法官助理 陶月月
书 记 员 刘昕昕
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决�裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。