重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝一中法民终字第01056号
上诉人（原审原告）：文志君。
委托代理人：徐建，重庆联纵律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：重庆玺讯置业发展有限公司，住所地重庆市渝中区枇杷山正街120号8-1号，现住所地重庆市九龙坡区二郎凯邦支路16号，组织机构代码66640344-7。
法定代表人：凌勇，该公司董事长。
委托代理人：杨建明，重庆锴隆律师事务所律师。
上诉人文志君与被上诉人重庆玺讯置业发展有限公司（以下简称玺讯公司）商品房预售合同纠纷一案，重庆市沙坪坝区人民法院于2014年11月25日作出（2014）沙法民初字第07595号民事判决。上诉人文志君对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了询问。上诉人文志君之委托代理人徐建，被上诉人玺讯公司之委托代理人杨建明参加了询问。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2012年4月1日，原告文志君（乙方）与被告玺讯公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定原告购买被告销售的商品房（以下简称诉争房屋）一套，总成交金额为690795元。合同第五条约定付款方式为分期付款，第一期房款乙方于2012年4月1日共付房款337670.75元（系笔误，应为370000元）；第二期房款乙方于2012年6月30日前付清余款320795元。合同第七条约定，甲方应当在2013年6月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。合同第九条约定，如果甲方逾期交房，逾期超过60日后，乙方有权解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。合同第十条约定，如果乙方逾期付款，逾期在60日（含）之内，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之5的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金，合同继续履行。合同第二十五条约定，本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件五）。合同第二十六条约定，合同附件与本合同具有同等法律效力。合同附件五《合同补充协议》第二条约定，乙方在房屋交接前，应按合同的约定交清所有款项；如乙方逾期付款的，除缴清房款外，还应当按约定缴清逾期付款的违约金。否则，甲方有权相应顺延交房时间。
合同签订后，原告截止2012年4月1日支付房款370000元，于2012年8月29日支付房款320795元，付清全部房款690795元。2014年5月7日，被告向原告实际交付了诉争房屋。
一审审理中，原告认为，在签订合同时，被告的销售人员同意可以推迟至2012年8月30日付清尾款，但没写入合同；且在原告逾期付款当时起到原告起诉时止，被告从未要求原告支付逾期付款违约金；以上可以说明被告同意原告逾期支付尾款，如没有同意就应在原告逾期时或以后适当的时间内追究原告的违约责任。被告的行为表明其已自愿放弃了要求原告支付逾期付款违约金的权利，同理也就自愿放弃了有权要求相应顺延交房时间的权利。即使原告逾期付款成立，原告逾期付款的时间只有两个月，甲方有权顺延的交房时间最多也只有两个月即应于2013年8月29日以前向原告交付房屋。且商品房买卖合同属于格式合同，应按合同法第40条、第41条的规定处理。
文志君一审诉称：原告与被告于2012年4月1日签订《重庆市商品房买卖合同》（以下简称合同），约定原告购买被告开发的位于重庆市沙坪坝区青木关镇青东路44号附20号房屋，被告交房时间为2013年6月30日，被告逾期交房应按日向原告支付已付房价款万分之五的违约金。原告按约定向被告支付了全部购房款690795元，被告于2014年5月7日向原告交付了手续不全不符合交房条件的房屋。从2013年7月1日起至2014年5月7日止，被告逾期共计307天，根据合同约定，应以690795元为本金按每日万分之五向原告支付违约金106037元。现请求判令被告向原告给付逾期交房违约金106037元，并按中国人民银行同期贷款利率从2014年5月8日起向原告支付该违约金的资金占用利息。
玺讯公司一审辩称：双方合同约定交房时间为2013年6月30日和实际交房时间为2014年5月7日属实，但原告有一笔320795元的房款本应在合同第五条约定的2012年6月30日前付清，但却迟至2012年8月29日付清，按合同第十条约定应承担逾期付款违约金320795元×59天×万分之五＝9463.45元。按合同附件五“合同补充协议”第二条约定，原告应于约定的交房日期之前付清该违约金，否则被告有权顺延交房时间。但原告至今未付清该违约金，故被告有权顺延交房时间。即便被告于2014年5月7日完成交房，但不构成逾期交房，当然也无需承担逾期交房的违约责任。不同意原告的诉讼请求。
一审法院认为，双方当事人签订的《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》均系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。
本案的争议焦点是，被告是否构成逾期交房违约行为。双方虽然约定被告应在2013年6月30日以前交房，但同时又对交房时间作了特殊约定，即在原告逾期付款且未缴清房款或逾期付款违约金等任何款项时，被告有权相应顺延交房时间。因此，解决本案争议首先应看原告是否存在逾期付款行为，以及被告是否可相应顺延交房时间。
现查明原告于2012年8月29日才支付第二期房款320795元，迟于合同本约定的2012年6月30日。原告辩解被告签订合同时同意原告可以推迟至2012年8月30日付清尾款的意见，因未提供证据证明，一审法院不予采纳。原告辩解被告至今从未向原告主张支付逾期付款违约金的行为可以推定被告同意原告推迟付款的意见，因无法律依据，一审法院也不予采纳。因此，原告逾期付款违约行为成立，应按合同约定向被告支付逾期付款违约金。
按双方《合同补充协议》第二条的约定，原告在房屋交接前除应交清房款外，还应交清逾期付款违约金，否则被告有权相应顺延交房时间。现原告至今未向被告交纳逾期付款违约金，故按此约定被告可顺延交房时间至今，并直到原告交清逾期付款违约金在内的全部款项后相应的时间。被告提前于2014年5月7日向原告交房，可视为放弃了该日以后的期限利益，但并不违反法律规定。因此，被告不构成逾期交房违约行为。对原告提出被告长期未主张逾期付款违约金的行为已表明其自愿放弃要求支付逾期付款违约金的权利，同时也就放弃要求相应顺延交房时间的权利的意见，一审法院认为，放弃权利应当明示，从被告的该行为不能推断出其放弃了相关权利。
对原告提出被告有权顺延的交房时间最多只有两个月即应于2013年8月29日以前向原告交付房屋的意见，一审法院认为，按双方《合同补充协议》第二条的约定，被告有权相应顺延的交房时间既包括原告逾期付清房款的时间，也包括原告逾期付清逾期付款违约金的时间，故原告的该意见不成立。对原告提出涉案合同属格式合同的意见，因《合同补充协议》第二条约定不符合合同法第40条、第41条规定情形，一审法院亦不予采纳。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：“驳回原告文志君的诉讼请求。案件受理费2420元，减半交纳1210元（原告已预交），由原告文志君负担。”
上诉人文志君对该判决不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，依法支持其诉讼请求，一、二审诉讼费由被上诉人承担。其主要事实和理由如下：上诉人与被上诉人事实上达成了口头协议，对付款时间作出了变更，一审法院认为上诉人逾期付款属于违约行为系事实认定错误。一审判决严重违反法定程序，上诉人的行为是否构成违约、应否承担违约责任系另一法律关系，被上诉人可以提出反诉或者另行起诉，本案中，被上诉人只是作为抗辩理由提出不应作为本案的审理范围。
被上诉人玺讯公司答辩称：请求维持一审判决。
本院二审查明的事实与一审审理查明的事实一致。
本院认为，根据各方当事人的诉辩主张，本案二审中的争议焦点为：1、上诉人是否存在逾期付款违约行为；2、一审判决是否严重违反法定程序。现评析如下：
1、关于上诉人是否存在逾期付款违约行为的问题。本案中，上诉人于2012年8月29日才支付第二期房款，迟于合同约定的2012年6月30日。上诉人称双方口头约定上诉人可以推迟至2012年8月30日付清尾款的意见，因未提供直接证据证明，且未得到被上诉人认可，故一审法院认定文志君存在逾期付款违约行为并无不当。
《合同补充协议》第二条约定，文志君在房屋交接前除应交清房款外，还应交清逾期付款违约金，否则玺讯公司有权相应顺延交房时间。现文志君至今未向玺讯公司交纳逾期付款违约金，按此约定，该司顺延交房的时间可算至文志君交清逾期付款违约金在内的全部款项后相应的时间。玺讯公司提前于2014年5月7日向文志君交房，可视为放弃了该日以后的期限利益，并不违反法律规定。因此，一审法院认定玺讯公司不构成逾期交房违约行为并无不当，本院予以维持。对文志君在二审中提出的双方对延迟付款有口头约定，文志君不存在逾期付款违约行为的异议，因与查明的事实不符，本院依法不予支持。
2、关于一审判决是否严重违反法定程序的问题。本案中，文志君提出要求玺讯公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，玺讯公司以文志君存在逾期付款违约行为，且该行为符合双方约定的该司顺延交房的条件为抗辩理由，于法有据，一审法院予以支持并无不当。对于文志君在二审中提出的该异议，因缺乏法律依据，本院依法不予支持。
至于文志君在二审中提出的涉案合同属格式合同的意见，因《合同补充协议》第二条约定不符合《中华人民共和国合同法》第40条、第41条规定之情形，一审法院不予采纳亦无不当，本院予以维持。
综上，上诉人文志君的上诉理由均不能成立，对其上诉请求，本院依法不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2420元，由文志君负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈孟琼
代理审判员 陈娅梅
代理审判员 罗太平
二〇一五年三月十一日
书 记 员 何 欢