广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第784号
上诉人（原审被告）：深圳市雄浩物业管理有限公司。
法定代表人：吴济荣，董事长。
委托代理人：李乙帆，广东世纪人律师事务所律师。
委托代理人：邓方荣，广东世纪人律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：深圳市南山区物业管理办公室。
法定代表人：钟振源。
委托代理人：叶治军，北京市东元（深圳）律师事务所律师。
上诉人深圳市雄浩物业管理有限公司（以下简称雄浩公司）与被上诉人深圳市南山区物业管理办公室（以下简称南山区物业办）因排除妨害纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2014）深南法民三初字第293号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：位于某影剧院三层的房产（涉案房产），于1998年11月17日核准登记至深圳市南山区某影剧院（以下简称某影剧院）名下；房地产证号为深房地字第**号，建筑面积为889.67平方米，该房产土地性质为国有，使用权来源为单位自建房。
2010年3月8日，深圳市南山区文化局做出《关于移交某影剧院物业的函》（深南文函（2010）6号），内容为：“区物业办，某影剧院系我局直属企业化管理事业单位。鉴于该影剧院作为事业单位已无存在必要，作为企业也无法生存，经区政府五届六十三次常务会议讨论通过，关闭某影剧院，按有关法规对职工进行经济补偿，物业交区物业办另作用途。目前，我局对8名职工的经济补偿工作已完成，现拟将某影剧院全部物业移交贵办。”2010年3月19日，深圳市南山区机构编制委员会办公室做出《关于撤销区某影剧院企业化事业单位建制的通知》（深南编办（2010）4号），通知自2009年10月起撤销某影剧院企业化事业单位建制。
2010年4月9日，南山区物业办（乙方）与某影剧院（甲方）签订《南山区行政事业单位物业交接书》，双方约定：甲方同意将位于某影剧院综合楼移交南山区物业办统一管理，占地面积378平方米，建筑面积1712.03平方米，共三层，现作为商业用途，现由商户使用；甲方向乙方移交相关土地及房屋权属证明、建设工程规划许可证等文件；原甲方与他人或单位签订的租赁合同，已到期的应终止，由乙方向社会公开招租，若原租户需要续租的，乙方可在同等条件下优先照顾原租户，另签租赁合同；未到期的由甲方协助乙方办理合同变更手续，变更后的租赁合同的出租权利由乙方行使，移交前的租金收入及各项费用，由甲方负责结账上缴；交接时间为2010年4月9日；及其他内容。该交接书下方“监交部门”处有深圳市南山区文化局的盖章。该交接书附件的《移交房地产文件资料清单》中列明“租赁合同书6份”，南山区物业办表示所附的租赁合同中并没有某影剧院三层的租赁合同。
2013年11月12日，雄浩公司向南山区物业办出具《关于南头电影院综合楼三楼使用情况说明》，内容为：雄浩公司于1997年正式接管南头电影院综合楼的物业管理，某影剧院一直未向雄浩公司缴纳物业管理费和房屋维修基金，某影剧院的何某经理同意雄浩公司使用某影剧院三楼，作为偿还所欠的管理费和维修基金的一部分；雄浩公司于2010年1月起正式接管电影院三楼办公楼的使用面积约200平方米，雄浩公司使用一年后，2011年1月份留出约20平方米用于雄浩公司办公，其他出租给了南山某分局，月租金为2800元，租期二年；2013年10月雄浩公司与谢蝉签订三楼租用合同，月租金为3500元，租期十年等。
2014年1月7日，深圳市南山区文体局出具《关于某影剧院产权归属的情况说明》，内容为：“某影剧院为我局直属企业化管理事业单位，根据南府常纪重（2010）1号会议纪要和区编办（2010）4号文的规定，该影剧院已于2009年办理注销手续。原登记在该影剧院名下的某影剧院第三层房屋的产权确认已于2010年4月9日向深圳市南山区物业管理办公室移交，即现该房屋的产权人为深圳市南山区物业管理办公室，并由区物业办作为产权人对某影剧院第三层房屋行使及享有权利。”
为证明雄浩公司使用涉案房屋有合法依据，雄浩公司提交了以下证据：1、案外人深圳市某航运技术咨询有限公司与雄浩公司签订的《关于楼宇管理费及其他费用的协议》，案外人刘某、中国某社深圳分社、深圳市某南山公司、林某分别与雄浩公司签订的《物业管理合同》，深圳市南山区南头街道田厦社区居民委员会出具的《证明》等；共同证明雄浩公司系某影剧院综合楼的物业管理单位。2、2010年1月29日的《签到表》，该表中有某影剧院负责人何某及其他五人的签名，签名右侧注明：“有关各楼消防设备安装现场情况说明及大楼管理费、基金、单价。电影院何经理同意物业公司到三楼办公及现有一、二楼的管理费由承租方自行支付，从2010年1月份开始计算，三楼办公楼给物业公司使用是用于原电影院欠物业公司管理费的偿还。”雄浩公司表示该签到表右侧的文字系物业代表所写，该签到表是2010年1月29日，雄浩公司召集某影剧院综合楼的业主参加业主大会时签的，在业主大会上某影剧院的负责人何某同意将涉案房产交付给雄浩公司使用以抵偿所欠的物业管理费和维修基金。3、1997年至1999年某影剧院、深圳船舶检验局和深圳市某南山公司的部分代收水电费通知单、收款收据、发票及银行进账单；以证明雄浩公司代相关业主缴纳了水电费等。4、深圳市某南山公司、张某、中国某社深圳分社出具的《情况说明》三份，证明2010年1月29日召开业主大会时，某影剧院同意将涉案房产给雄浩公司使用以抵偿物管费。南山区物业办对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可；其中，对于田厦社区居民委员会出具的《证明》，南山区物业办表示社区居委会不是出具证明的合法机构；对于2010年1月29日的《签到表》南山区物业办表示不能确认何某签名的真实性，且签到表只能证明会议出席人员的签到，而不是对有关事项的表决和决议。
雄浩公司表示雄浩公司占用的涉案房产的面积为200平方米左右，对此，雄浩公司提交了其与深圳市某南山公司、谢蝉分别签订的《租赁合同》及现场照片予以证明；其中雄浩公司与深圳市某南山公司的租赁合同显示租用面积为200平方米，租赁期限自2011年3月1日至2012年2月28日；雄浩公司与谢婵的租赁合同显示租用面积为160平方米，租赁期限自2013年10月10日至2023年9月10日。南山区物业办对上述证据不予认可，并表示涉案房屋建筑面积889.67平方米均由雄浩公司占有使用。
南山区物业办表示雄浩公司将涉案房屋进行了装修，雄浩公司则表示没有装修，只是按照原状进行刷白。原审法院向南山区物业办释明是否申请对雄浩公司的装饰装修物拆除费用进行评估，南山区物业办未在本院指定的期限内申请评估。
另查，某影剧院于1987年6月27日成立，其负责人为何某，其隶属企业为深圳市南山区文化体育中心（以下简称南山文体中心），系南山文体中心的分支机构。南山文体中心系深圳市南山区文体委（即深圳市南山区文体局）的下属综合性事业单位；南山文体中心现已注销。
雄浩公司向原审法院另行提起诉讼，要求南山区物业办支付涉案房产的物业管理费等，原审法院已受理，案号为（2014）深南法民三初字第445号。
另查，涉案房产（位于南新路、商业多层二层以上）的房屋租赁指导价为：2012年为每月每平方米50元，2013年和2014年为每月每平方米65元。
原审原告南山区物业办诉讼请求：1、雄浩公司向南山区物业办返还深圳市南山区某影剧院第三层，并赔偿南山区物业办因拆除雄浩公司占用南山区物业办房屋的附着装修装饰物所需的费用暂计20000元（以鉴定为准）；2、雄浩公司支付自2012年1月1日起至实际返还之日止的房屋占有使用费，暂计至2013年12月16日为951745元；3、雄浩公司承担本案诉讼费。
原审法院认为，涉案房产原为某影剧院所有，因某影剧院已被注销，涉案房产已转移由南山区物业办进行统一管理，故南山区物业办系涉案房产的合法使用人。雄浩公司已确认其自2010年1月起占用了涉案房产中的200平方米面积，但表示系某影剧院同意其使用，以抵偿某影剧院所欠的物业管理费等费用。因此，本案的争议焦点为：雄浩公司占用涉案房产是否有合法依据，雄浩公司是否应向南山区物业办支付使用费、使用费如何计算。
关于雄浩公司占用涉案房产是否有合法依据的问题。雄浩公司提交了其与案外人签订的物业管理合同、代收水电费票据、《签到表》等以证明因某影剧院拖欠雄浩公司物业管理费，某影剧院同意由雄浩公司使用涉案房产以抵扣其拖欠的物业管理费。对此，原审法院认为，《签到表》中虽载明“同意物业公司到三楼办公及现有一、二楼的管理费由承租方自行支付，从2010年1月份开始计算，三楼办公楼给物业公司使用”的字样，但南山区物业办对该签到表的真实性不予认可；且从该签到表的形式和内容看，上述手写内容并非何某本人书写，且签到表仅是业主大会到会人员对其是否出席业主大会的行为进行的确认，并非是对业主大会会议内容和表决事项的确认，故不能证明业主大会上某影剧院就物业管理费和物业使用问题对雄浩公司做出了上述承诺。因此，雄浩公司并非涉案房产的权利人和合法使用人，雄浩公司占用涉案房产无合法理由，南山区物业办要求雄浩公司返还涉案房产符合法律规定，原审法院予以支持。同时，雄浩公司占用涉案房产，理应向南山区物业办支付占用期间的使用费，故南山区物业办有权要求雄浩公司支付2012年1月1日起至房屋实际返还之日止的房屋使用费。
对于使用费的计算标准和计算方式问题。南山区物业办表示雄浩公司占用了涉案房产889.67平方米的面积，雄浩公司仅确认其占用了其中的200平方米，并提交了相应的租赁合同予以证明。对此，原审法院认为，根据谁主张、谁举证的原则，南山区物业办未举证证明雄浩公司占用了涉案房产全部的面积，对此，应承担举证不能的法律后果。故原审法院确认雄浩公司占用了涉案房产中的200平方米，故雄浩公司应按照涉案房产的房屋租赁指导价标准（2012年为每月每平方米50元，2013年和2014年为每月每平方米65元）向南山区物业办支付自2012年1月1日起至雄浩公司返还涉案房产之日止的房屋使用费。
对于南山区物业办要求雄浩公司赔偿南山区物业办因拆除房屋附着装修装饰物所需费用的诉讼请求，因该费用尚未发生，且南山区物业办未举证证明雄浩公司对涉案房产进行了装修，也未举证证明拆除装饰物所花费的费用，故南山区物业办该项诉求无事实和法律依据，原审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第三十九条、第六十六条，《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第六条、第十五条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、深圳市雄浩物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向深圳市南山区物业管理办公室返还其占用的位于某影剧院三层的房产；二、深圳市雄浩物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向深圳市南山区物业管理办公室支付自2012年1月1日起至本判决确定的返还涉案房产之日止的房屋使用费（按照同期政府指导租金标准即2012年为每月每平方米50元，2013年和2014年为每月每平方米65元，按200平方米计算）；三、驳回深圳市南山区物业管理办公室的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6659元，由南山区物业办负担5162元，由雄浩公司负担1497元。
雄浩公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销（2014）深南法民三初字第293号民事判决第二项；2、驳回南山区物业办要求雄浩公司向其支付自2012年1月1日起至实际返还之日止的房屋占有使用费的诉讼请求；3、本案一审、二审受理费由南山区物业办承担。
上诉事实和理由：一、一审法院认定雄浩公司占用涉案房产无合理理由的事实认定错误。1、本案涉案房产的原权利人是深圳市南山文体局原直属企业化管理事业单位某影剧院，后因某影剧院被关闭，涉案房产才于2010年4月9日被移交给南山区物业办。但在涉案房产被移交给南山区物业办前，某影剧院负责人在2010年1月29日召开的业主大会上明确表示将涉案房产交雄浩公司使用，以此来抵偿某影剧院欠雄浩公司的物业管理费及维修基金。因此，雄浩公司对涉案房产是享有合法的占有、使用权的。2、为了证明某影剧院负责人同意将涉案房产交由雄浩公司使用的事实，雄浩公司向一审法院提交了一份名为“签到表”但实为2010年1月29日业主大会决议的证据；另外，在一审法院受理的雄浩公司诉南山区物业办物业服务合同纠纷案中，对这一事实，雄浩公司还提供了涉案房产所在楼宇其他业主参会代表作出的《情况说明》及参会业主代表张某的证人证言予以证明。现一审法院仅因雄浩公司提交的证据形式瑕疵而不予确认某影剧院负责人同意将涉案房产交由雄浩公司使用的事实，显然是错误的。3、雄浩公司是在2010年1月29日后开始使用涉案房产的，而涉案房产是在2010年4月9日被移交给南山区物业办的。在涉案房产被移交给南山区物业办时，南山区物业办是知道某影剧院将涉案房产交由雄浩公司使用的事实的，因此其未对雄浩公司使用涉案房产提出异议，且在此后长达三年半的时间内亦未对雄浩公司使用涉案房产提出任何的异议；南山区物业办现要求雄浩公司返还涉案房产显然是有意违反涉案房产原权利人某影剧院与雄浩公司的约定。一审法院认定雄浩公司占用涉案房产无合理理由显然是事实认定错误。
二、一审法院认定涉案房产是商业房产并判令雄浩公司按深圳市房屋租赁商业房产指导价向南山区物业办支付房屋占用使用费是错误的。1、根据南山区物业办提交的房地产证可以看出，涉案房产土地用途为其他，房屋用途为电影院，一审法院认定涉案房产为商业用房显然属于事实认定错误。2、根据南山区物业办提交的证据，南山区2012、2013年房屋租赁指导租金表可以看出，深圳市出租屋综合管理办公室仅对用途为住宅、办公、商业、厂房、仓库房屋作出指导租金，并未对用途为电影院的房屋作出指导租金。因此，深圳市房屋指导租金不能适用于涉案房产，一审法院判令雄浩公司按深圳市房屋租赁商业房产指导价向南山区物业办支付房屋占用使用费是没有事实依据的，是错误的。综上所述，请求二审法院支持雄浩公司的上诉请求。
南山区物业办答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本案二审争议焦点：雄浩公司对涉案物业是否享有合法使用权。雄浩公司上诉主张根据2010年1月29日的业主会议《签到表》，前权利人某影剧院已同意雄浩公司使用涉案物业以抵扣拖欠的物业管理费等费用。对此本院认为，一、业主会议《签到表》中，除到会人员签名外，添加了“某影剧院何某同意将三楼物业给雄浩公司使用，以抵扣物业管理费”一段文字。其中，到会人员签名的形式为会议签到，添加文字并非何某本人书写，其内容也并未表明系业主会议表决事项结果，因此无法认定该《签到表》反映到会业主对添加文字予以确认，既而不足以证明文字内容系某影剧院的真实意思表示；二、为证实上述文字内容的真实性，雄浩公司提交了深圳市某南山公司、中国某社深圳分社出具的情况说明及证人张某证人证言，由于雄浩公司与上述主体之间因提供物业管理服务而存在利害关系，情况说明及证人证言不足以单独作为认定事实的依据；三、从签到表内容上看，既未写明某影剧院所欠的物业管理费具体金额，亦未明确用以抵扣物业的面积及具体使用年限，该内容即便确由何某作出，不构成某影剧院对物业使用问题作出的明确承诺。综上，雄浩公司关于其对涉案物业具有合法使用权的上诉主张理据不足，本院不予采信。涉案物业登记用途为电影院，现部分出租给案外人谢蝉、深圳市某南山公司等作商业用途使用，原审按照商业用途确定房屋租赁指导价标准并无不当，本院予以维持。综上，雄浩公司上诉理由均不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6659元，由上诉人深圳市雄浩物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞 红
代理审判员 吴 思 罕
代理审判员 邓 媛
二〇一五年五月二十七日
书 记 员 刘尹琳（兼）
相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。