新疆维吾尔自治区于田县人民法院民 事 判 决 书（2014）于民初字第159号原告吴圣楠，女，满族，身份证号2307081986********，研究生文化，现住乌鲁木齐市北京路**号。委托代理人杨冰清，北京卓航律师事务所律师。被告王俊玲，女，汉族，身份证号6532261954********，大专文化，山西汾阳县人，退休干部，现住乌鲁木齐市河滩北路1077号北新佳境小区3号楼1单元1201室。被告杨文科，男，汉族，身份证号6532261944********，中专文化，甘肃省临夏县人，退休干部，现住乌鲁木齐市河滩北路1077号北新佳境小区3号楼1单元1201室。委托代理人王俊玲，系其妻子。原告吴圣楠与被告王俊玲、杨文科房屋买卖合同纠纷一案，我院于2014年2月24日受理该案后，依法组成合议庭，分别于2014年5月13日、5月14日两次公开开庭进行了审理，原告委托代理人杨冰清与被告王俊玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴圣楠诉称，2011年3月3日，原、被告签订《房屋买卖协议》，协议约定被告将位于于田县县委家属院2幢Bb1号的房屋出售给原告，房屋总价126000元，房屋交易税费由双方各承担50%，原告先交定金10000元，其余房款待原告取得房屋所有权证且交付房屋后一次性付清，被告应于2011年3月31日之前办理完毕过户手续，被告将房屋专项维修基金的账面余额转移至原告名下，并在协议生效后10日内将房屋内的户口迁出。协议签订后原告向被告支付了定金10000元，但被告未能按照约定办理过户。被告以欠政府钱为由，要求原告先行支付房款50000元，原告同意并向被告支付了50000元房款，但被告仍未能办理过户手续。经原告再三催促，2012年3月15日至19日，双方办理了房屋交易所需公证及契税的缴纳事宜，原告垫付了全部房屋买卖契税1890元和公证费600元。原告多次找被告，被告仍拒绝办理过户手续。为此，原告诉至法院。要求：1、判令两被告继续履行房屋买卖合同，将房屋过户到原告名下，将房屋专项维修基金的账面余额转移至原告名下，将该房屋内的户口迁出，并将房屋交给原告。2、判令两被告给付原告为其垫付的契税945元和公证费300元，并承担本案房屋过户交易产生的其他社会费的50%。3、判令两被告承担本案诉讼费。被告王俊玲、杨文科辩称，原告吴圣楠不具备本案诉讼主体资格，从签订《房屋买卖协议》及《买卖房屋补充协议》可以证明房屋买卖合同的一方当事人是新疆北庭永泽新能源科技发展有限公司，向被告交10000元定金和50000元房款的付款人都是新疆北庭永泽新能源科技发展有限公司，在合同签订后，被告无数次到新疆北庭永泽新能源科技发展有限公司催告公司履行合同义务时，该公司接洽的人是陶永才和杨叶，被告从未见过原告吴圣楠。因此，本案的适格诉讼主体是新疆北庭永泽新能源科技发展有限公司，而不是吴圣楠，因此请求法院驳回原告的诉讼请求。同时，在《房屋买卖协议》的履行过程中，由于新疆北庭永泽新能源科技发展有限公司的严重违约，导致合同不能履行，逼迫被告依法解除了合同，该公司应当承担完全的合同责任。本案在庭审过程中，原告吴圣楠的委托代理人杨冰清针对诉讼请求，向本院提交以下证据材料：1、2011年3月3日，双方签订的买卖房屋协议原件和房屋产权证复印件各1份。用于证明①本案房屋的位置；②房屋价格是126000元，交易税费各自承担一半；③房屋交易的付款过程；④被告将房屋专项维修基金的账面余额转移至原告名下，并将该房屋内的户口迁出的事实。经质证，被告对房屋产权证予以认可，对买卖房屋协议不认可，认为该协议不是原件。2、2012年3月15日，于田县公证处出具的公证书原件1份。用于证明①原告于2011年4月27日已经交付60000元的房款，其中10000元为定金；②双方于2011年3月3日签订的房屋买卖合同已经部分履行的事实。经质证，被告对该证据予以认可。3、2012年3月15日，于田县公证处收款收据原件1张；2012年3月19日，于田县地税局完税凭证原件1张。用于证明①原告独自承担过户所需的费用；②2011年3月3日签订的房屋买卖合同已经部分履行的事实。经质证，被告对该组证据均予以认可。4、2011年3月6日、2011年4月27日，被告出具的收条原件各1张；2013年11月29日，新疆北庭永泽新能源科技发展有限公司出具的证明原件1份。用于证明原告向被告支付房款60000元，其中10000元为定金的事实。经质证，被告对2张收条予以认可，对证明的真实性有异议，称其从未见过该份证明。5、房屋买卖协议及于田县地税局完税凭证复印件各1张。用于证明过户程序存在问题，被告与胡加不拉·阿布都外力签订的合同是2012年7月1日，而过户手续是2013年4月25日相差一年，所以不正常；同时，根据住建局张贴在其办公室过户需要的材料，过户应当提供经司法公证的买卖合同的公证书，但是在过户材料中没有公证书。经质证，被告对该证据予以认可。6、2013年7月24日，杨冰清与被告王俊玲的对话记录1份。用于证明被告一直不同意给原告过户，主要原因是原告主张所谓的房屋租金。经质证，被告对该证据予以认可。7、2012年9月6日，于田县法院受理案件通知书原件1份。用于证明原告一直在向被告主张过户，而且被告知道该诉讼后仍不办理过户的事实。经质证，被告对该证据予以认可。对原告吴圣楠委托代理人杨冰清提供的以上证据材料，经被告王俊玲当庭质证后，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》六十四之规定，本院对证据材料1、2、3、4、5予以采信；因证据材料6、7与本案无关联性，本院对证据材料6、7不予采纳。本案在庭审过程中，被告王俊玲、杨文科针对其辩论意见，向本院提交以下证据材料：1、2011年3月3日双方签订的买卖房屋协议原件和补充协议原件各1份。用于证明新疆北庭永泽新能源科技发展有限公司是合同的主体及合同双方的权利和义务。经质证，原告委托代理人对于房屋买卖协议公章的真实性无法确认，但对其内容予以认可。对补充协议不认可。同时对于证明的目的不认可，对于新疆北庭永泽新能源科技发展有限公司主体地位不认可，认为合同的双方是原、被告，合同的履行是原告在履行，与公司没有任何关联。而且两份协议，都是陶永才在乙方签字处代签，新疆北庭永泽新能源科技发展有限公司的公章是盖在住址和工作单位一栏，而不能表明该公司是合同的主体，最多只能推断出陶永才或吴圣楠的工作单位。2、公证书复印件1份。用于证明①杨叶的身份是新疆北庭永泽新能源科技发展有限公司的代理人，其行为是代表公司；②60000元是新疆北庭永泽新能源科技发展有限公司支付的；③办理过户的时间是2011年12日31日之前的事实。经质证，原告委托代理人对该证据的真实性予以认可，但是对所要证明的目的不认可，首先该公证书明确载明乙方是吴圣楠，经公证的房屋买卖协议第3页载明杨叶是代吴圣楠签字；公证书第2页，同样载明杨叶是吴圣楠的代理人，根据该公证书不能证明协议的第2条第2项中的60000元是新疆北庭永泽新能源科技发展有限公司支付的事实。3、2012年3月19日，于田县房产服务中心结算票据原件和专用收据原件各1张。用于证明被告就过户向房产服务中心缴纳的费用及被告积极履行合同的事实。经质证，原告委托代理人对该证据的真实性认可，但认为该证据不能证明被告积极履行过户义务的事实。4、2012年4月13、5月2日，邮政特快专递2张。用于证明被告向原告催告办理过户手续及交清房款，被告已经履行催告义务的事实。经质证，原告委托代理人对该证据的真实性和关联性都不认可，认为不是杨叶签收的，原告没收到过该函，同时，通过被告写信内容证明吴圣楠是本案的诉讼主体。5、2012年3月16日，于田县地税局出具减免税备案通知书复印件及2012年4月20日发给于田县房产中心办理过户手续人员的短信复印件各1份。用于证明被告积极履行合同的事实。经质证，原告委托代理人对复印件的真实性、关联性均不认可，认为该证据并不能证明被告积极履行过户义务的事实。6、证词4份。用于证明被告多次到新疆北庭永泽新能源科技发展有限公司要求过户及催要房款的事实。经质证，原告委托代理人认为证人没有出庭，真实性不能认可。7、2014年5月8日，被告调取的新疆北庭永泽新能源科技发展有限公司分公司及新疆北庭永泽新能源科技发展有限公司的基本情况原件各1份。用于证明陶永才的身份。经质证，原告委托代理人对该证据的真实性予以认可，但认为该证据与本案无关联性，该证据不能证明陶永才签订的合同是代表公司行为。8、2011年1月20日至2012年4月20日，被告发送的短信摘录复印件1份。用于证明被告与陶永才之间关于租房及买卖房屋的记录。经质证，原告委托代理人对该证据的真实性不认可。9、2010年1月29日，被告王俊玲与李壮签订的房屋租赁合同复印件1份。用于证明合同上的座机号码是新疆北庭永泽新能源科技发展有限公司的。经质证，原告委托代理人对该证据的真实性及关联性均不认可。对被告王俊玲、杨文科提供的以上证据材料，经原告委托代理人杨冰清当庭质证后，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条之规定，本院对证据材料1、2予以采信；对证据材料3的真实性予以采纳，但对其证明的问题，本院不予采信。对证据材料4本院不予采信。证据材料5、8、9系复印件，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条：“下列证据不能单独作为认定案件事实的依据：（四）无法与原件、原物核对的复印件、复制品；”因此，对证据材料5、8、9本院不予采信。证据材料6系证人证言，证人应当出庭作证，接受当事人的质询，本案的证人未出庭，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条：“下列证据不能单独作为认定案件事实的依据：（五）无正当理由未出庭作证的证人证言。因此，对证据材料6本院不予采信。本院对被告王俊玲、杨文科提供的证据材料7的真实性予以采纳，但对其证明的问题，本院不予采信根据原告吴圣楠委托代理人杨冰清和被告王俊玲、杨文科提供的证据查明，2011年3月3日，原告吴圣楠与被告王俊玲签订《买卖房屋协议》，协议约定被告王俊玲将位于于田县县委家属院2幢Bb1号的房屋出售给原告吴圣楠，房屋总价126000元，房屋交易税费由双方各承担50%，原告吴圣楠自签订合同之日交定金10000元，待过户后转为购房款，其余房款待原告吴圣楠取得房屋所有权证且交付房屋后一次性付清，双方还约定被告王俊玲应于2011年3月31日之前办理完毕过户手续，被告王俊玲将房屋专项维修基金的账面余额转移至原告吴圣楠名下，并在协议生效后10日内将房屋内的户口迁出。合同签订后，被告王俊玲手中的原始合同住址处加盖了新疆北庭永泽新能源科技发展有限公司的公章，而原告吴圣楠手中的原始合同中乙方的住址处却没有加盖新疆北庭永泽新能源科技发展有限公司的公章。同时，原、被告手中的两份原始合同中乙方（签章）处都是由陶永才代签的。2011年3月6日，新疆北庭永泽新能源科技发展有限公司受原告吴圣楠的委托代其向被告王俊玲支付了10000元的购房定金。被告王俊玲收到10000元后，给新疆北庭永泽新能源科技发展有限公司出具了收条。2011年4月27日，原、被告双方又签订了《买卖房屋补充协议》，约定原告吴圣楠于2011年4月27日付给被告王俊玲房款50000元，被告王俊玲应在2011年12月31日之前为原告吴圣楠办理完过户手续，买卖房屋补充协议的住址处加盖了新疆北庭永泽新能源科技发展有限公司的公章，乙方（签章）处还是由陶永才代签的。被告王俊玲收到50000元后给乙方（协议中的乙方为吴圣楠）出具了收条。2012年3月15日，原告吴圣楠的代理人杨叶与被告王俊玲、杨文科一起到于田县公证处办理了《房屋买卖协议》公证，协议约定被告王俊玲、杨文科应在2011年12月31日之前为原告吴圣楠办理完过户手续。当日，原告吴圣楠的代理人杨叶向于田县公证处交纳公证费600元。2012年3月19日，杨叶替原告吴圣楠向于田县地税局交纳房屋买卖契税1890元后，原、被告双方到于田县住建局房产管理办公室办理过户手续时，因手续不全，未办理成过户。2012年7月1日，被告王俊玲与胡加不拉·阿布都外力又签订了房屋买卖协议，被告王俊玲将其房屋卖给了胡加不拉·阿布都外力，2013年4月25日胡加不拉·阿布都外力在于田县住建局房产管理办公室办理过户手续。另查明，原告吴圣楠自2011年2月1日至2013年12月就实际占用被告王俊玲、杨文科的房屋。于田县是从2013年11月才开始收取住房公共维修基金，原告吴圣楠的委托代理人杨冰清在庭审中明确表示对诉请中的第一项中“住房公共维修基金账面余额转移至原告名下”的诉请予以撤回。本院认为，本案中原、被告争议的焦点问题有3个：1、吴圣楠作为原告是否适格；2、房屋买卖合同有无继续履行的必要；3、原告主张两被告给付原告为其垫付的契税945元和公证费300元并承担本案房屋过户交易产生的其他社会费的50%的诉请是否予以支持。针对第1个焦点问题，原告吴圣楠的委托代理人认为新疆北庭永泽新能源科技发展有限公司不是本案的主体，合同的双方是原告吴圣楠与被告王俊玲，合同的履行是原告吴圣楠在履行，与公司没有任何关联。而且两份协议，都是陶永才在乙方签字处代签，新疆北庭永泽新能源科技发展有限公司的公章是盖在住址和工作单位一栏，而不能表明该公司是合同的主体，最多只能推断出陶永才或吴圣楠的工作单位。被告王俊玲认为原告吴圣楠不具备诉讼主体资格，从签订《买卖房屋协议》及《买卖房屋补充协议》可以证明房屋买卖合同的一方当事人是新疆北庭永泽新能源科技发展有限公司，向本人交10000元定金和50000元房款的付款人都是新疆北庭永泽新能源科技发展有限公司，在合同签订后，本人无数次到新疆北庭永泽新能源科技发展有限公司催告公司履行合同义务时，该公司接洽的人是陶永才和杨叶，本人从未见过吴圣楠。因此，新疆北庭永泽新能源科技发展有限公司才是本案的适格诉讼主体，吴圣楠不具备原告诉讼主体资格。本院认为，从原、被告签订的《买卖房屋协议》、《买卖房屋补充协议》和公证处公证的《房屋买卖协议》，乙方一栏一直都是吴圣楠，而不是新疆北庭永泽新能源科技发展有限公司，原告吴圣楠的委托代理人提供的证明与《买卖房屋协议》、《买卖房屋补充协议》和《房屋买卖协议》形成证据链，能够充分证明本案的原告是吴圣楠。另外，被告王俊玲在2011年4月27日出具的50000元收条中，也认可其收到的房款是乙方支付的，而原、被告双方在签订《买卖房屋协议》、《买卖房屋补充协议》和《房屋买卖协议》中乙方均为吴圣楠。因此，本院认为，本案的原告是吴圣楠而不是新疆北庭永泽新能源科技发展有限公司。针对第2个焦点问题，原告吴圣楠的委托代理人主张继续履行合同的诉请，庭审中被告王俊玲对继续履行合同有异议。为了查明案件事实，我院去于田县住建局调查，得知被告王俊玲、杨文科的住房在2013年4月25日已经过户给胡加不拉·阿布都外力，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”在房屋买卖中，签订了房屋买卖合同，还必须经过登记主管机关对房屋权属变更情况进行登记，买房人才能取得房屋的所有权。本案中，原告吴圣楠与被告王俊玲虽然签订了《买卖房屋协议》，但未经过房管局登记，胡加不拉·阿布都外力与王俊玲签订的合同经过房管局登记，所以胡加不拉·阿布都外力依法取得了房屋的所有权。原告吴圣楠要求继续履行买卖合同的诉请，已无法实现，经本院释明后，原告吴圣楠的委托代理人仍然坚持诉讼请求，故原告吴圣楠的该项诉讼请求本院不予支持。针对第3个焦点问题，原告吴圣楠的委托代理人主张两被告给付原告吴圣楠为其垫付的契税945元和公证费300元。被告王俊玲认为原告吴圣楠违约。因此，不同意支付以上款项。根据原、被告双方于2012年3月15日在于田县公证处公证的《房屋买卖协议》第四条第3项中约定“甲方应在2011年12月31日之前为乙方办理过户手续。甲方未按合同规定将房屋卖给乙方，甲方将双倍退还定金，并承担此次交易的全部费用”。被告王俊玲、杨文科的住房在2013年4月25日已经过户给胡加不拉·阿布都外力，根据该《房屋买卖协议》，原告吴圣楠可以主张两被告给付全部房屋买卖契税1890元和公证费600元，本院在庭审中向原告吴圣楠的委托代理人进行了释明并征询原告吴圣楠的委托代理人是否变更诉讼请求，原告吴圣楠的委托代理人明确表示仍主张该项诉讼请求。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条之规定：“民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利”。因此，对原告吴圣楠主张两被告给付其垫付的契税945元和公证费300元的诉请，本院予以支持。原告吴圣楠的委托代理人主张两被告承担本案房屋过户交易产生的其他社会费的50%的诉请。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定。本院对原告吴圣楠主张两被告承担本案房屋过户交易产生的其他社会费50%的诉请不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十四条、第六十九之规定，经审判委员会讨论决定，判决如下：一、驳回原告吴圣楠要求被告王俊玲、杨文科继续履行房屋买卖合同，将房屋过户到原告吴圣楠名下，将该房屋内的户口迁出，并将房屋交给原告吴圣楠的诉请；二、被告王俊玲、杨文科于本判决生效之日起十五日内，将契税945元和公证费300元支付给原告吴圣楠；三、驳回原告吴圣楠要求被告王俊玲、杨文科承担本案房屋过户交易产生的其他社会费50%的诉请。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由原告吴圣楠承担40元，被告王俊玲、杨文科承担10元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于和田地区中级人民法院（如上诉期届满七日内仍未交纳二审案件受理费，按自动撤回上诉处理）。审 判 长  尹业红审 判 员  杨 奇人民陪审员  胡忠义二〇一四年八月十四日书 记 员  冯维兵