成都高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）高新民初字第3975号
原告张维玉。
委托代理人李海。
被告成都兴城投资集团有限公司，住所地：成都市高新区濯锦东路99号。
法定代表人任志能。
委托代理人罗浩。
原告张维玉诉被告成都兴城投资集团有限公司（以下简称：兴城公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2012年10月18日受理后，依法适用简易程序，由本院代理审判员周寓先对案件进行审理。后因案情复杂裁定转为普通程序，由本院代理审判员周寓先担任审判长，与人民陪审员杨远如（后因工作需要变更为人民陪审员常璟璞）、叶碧云组成合议庭进行了审理。本案现已经审理终结。
原告张维玉诉称，2005年6月5日，原告与成都市兴南投资有限公司（后该公司与成都市兴东投资有限公司新设合并为成都市兴城投资有限公司）签订《成都市住宅（自用房屋）房屋拆迁调换协议书》（以下简称：诉争协议）。诉争协议约定，被告拆迁原告原有房屋，以位于润新花园14栋2单元16号房屋（以下简称：诉争房屋）安置调换原告房屋，诉争协议并约定安置房屋面积为64.36平方米（含楼梯间不含其他公摊）。2008年6月，被告以办理诉争房屋产权为由收回诉争协议原件，原告于2008年9月在被告的协助下办理了诉争房屋产权。经到房屋管理机构查阅时发现诉争房屋的7.97平方米公摊面积中包含有除楼梯间以外的其他公摊面积，被告交付的房屋不符合双方合同关于公摊面积仅含楼梯间不含其他公摊的约定，被告应当按照现行房屋市场价格进行补偿。故原告起诉至院，请求人民法院判令被告向原告继续安置房屋7.97平方米或支付房屋补偿款47820元。在诉讼过程中原告先行明确诉讼请求为继续安置房屋7.97平方米，后确定诉讼请求为支付房屋补偿款47820元。
被告兴城公司辩称，原、被告签订拆迁安置协议后，被告按照约定交付了安置房屋。虽然双方在原协议中约定，房屋的公摊面积仅含楼梯间公摊不含其他公摊，但此后在办理产权过程中，按照房管局产权处要求，对公摊面积进行了明确。变更后，相关办证资料交由原告办理所有权登记。诉争房屋的所有权登记由原告自行申请，原告早在2008年12月30日即对诉争房屋的全部登记事项包括建筑面积、公摊面积及变更情况进行了确认，应视为原告已经认可被告所交付的房屋及产权登记所载明的内容均符合双方的约定，原告以被告所交房屋不符合协议约定要求赔偿的请求不能成立。原告自接收房屋至办理产权登记后均未对产权面积提出过异议，其诉讼请求已经超过诉讼时效。故请求人民法院依法判决驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2005年6月5日，原告张维玉与成都市兴南投资有限公司（以下简称：兴南公司）签订《成都市住宅（自用房屋）房屋拆迁产权调换协议书》，约定兴南公司拆迁原告张维玉原位于成都高新区石羊场喜家小区1栋3单元501号房屋（建筑面积：64.28平方米），并以位于润新花园14栋2单元16号房屋安置原告，安置房屋建筑面积为64.28平方米（后经实测更改为64.36平方米），并标注公摊面积仅含楼梯间不含其他公摊，双方并约定了结算事宜及原告应当支付给被告的差价。关于原告是否履行该补差义务，原告主张已经与被告达成品迭，被告已经同意原告不再补差。被告系委托案外人成都国信房屋拆迁有限公司对原告的房屋进行拆迁并协助原告办理产权登记手续。安置房屋位于成都市二环与三环之间的新义路。
2006年6月，诉争房产所在楼栋由案外人成都成房测绘有限责任公司进行了房产测绘。测绘显示诉争房屋合计面积为64.36平方米，套内面积（含阳台）为56.39平方米，公摊面积为7.97平方米。测绘显示公摊仅含一级分摊（栋公摊），由外墙、楼梯及屋顶楼梯间构成。
2007年10月，诉争房屋所在楼栋房屋所有权登记至案外人中房集团成都房地产开发总公司名下。
2008年12月30日，原告张维玉填写向房管登记部门填写申明表示清楚诉争房屋合计面积为64.36平方米，公摊面积为7.97平方米。
之后，诉争房屋所有权登记至原告张维玉名下，房屋所有权证书并交给原告。房屋所有权载明诉争房屋建筑面积为64.36平方米，其中公摊面积为7.97平方米。
2009年2月，兴南公司与成都市兴东投资有限公司新设合并成立成都市兴城投资有限公司。
2012年2月，成都市兴城投资有限公司更名为成都兴城投资集团有限公司。
另查明，2001年12月26日，成都市房产管理局依照《成都市城市房屋拆迁管理暂行办法》制定了《成都房产管理局关于贯彻〈成都市城市房屋拆迁管理暂行办法〉有关具体问题的通知》，其中第五条规定：“拆迁平房，安置房屋为成套楼房的，在产权调换时，新安置房屋按套内建筑面积计算并结算差价；拆迁成套楼房的，安置房屋为成套楼房的，在产权调换时，安置房屋按套内建筑面积加楼梯间面积进行计算。”
在审理过程中，经本院向成都成房测绘有限责任公司调查取证，成都成房测绘有限责任公司向本院回复《关于“中房润新花园B区12、14、16、18号楼”公摊面积构成的函》，其内容为各户公摊中包含的外墙面积可依据以下公式计算：
1、K=“房产测绘成果报告”表4本栋外墙总面积÷表3本栋总套内面积；
2、公摊面积中包含的外墙面积=各户套内面积×K。
依照该公式，本案诉争房屋公摊面积包括楼梯间、外墙面积，其外墙公摊面积为2.75平方米。该公司工作人员从专业上答复本院，屋顶楼梯间公摊一般包含在楼梯间公摊面积之内。
再查明，原告张维玉于2010年3月向我院提起诉讼要求被告承担不按照拆迁安置协议进行安置的违约责任。后经我院组织原、被告进行调解，在尊重原告诉权和意愿的基础上，多次诉前调解未果，原告于2011年2月向我院重新提交诉状，经原告同意，我院再次委托调解，调解未果后于2012年10月18日正式立案受理。
庭审过程中，被告以证人陈孟丽参与协助原告办证为由，申请证人陈孟丽出庭作证，证人陈孟丽陈述在办理安置房屋所有权过程中早已告知原告房屋建筑面积、公摊面积，且原告也早已清楚合同已经被修改，但证人陈孟丽陈述并未告知原告公摊面积的具体构成。
以上事实，有当事人陈述、当事人提交证据、本院调查取证证据在卷佐证，本院予以认定。
结合庭审中双方各自的诉辩意见及查明的事实，双方的主要争议焦点为：一、双方当事人的合同是否存在有效变更；二、被告安置的房屋是否符合双方当事人的合同约定；三、如果被告存在违约行为，应当如何对原告进行补偿；四、原告的权利主张是否超过诉讼时效。就以上争议焦点本院分别评析如下：
一、关于双方当事人的合同是否存在有效变更。
原、被告所签订的房屋拆迁安置协议中明确约定被告提供的安置房屋中公摊面积仅应包含楼梯间的公摊面积，不包含其他公摊，该约定系双方真实意思表示，合法有效，原、被告均应按约定履行相关义务。原、被告签订协议时，成都市房产管理局《成都房产管理局关于贯彻〈成都市城市房屋拆迁管理暂行办法〉有关具体问题的通知》明确规定：“多层房屋拆迁安置的房屋面积应按含套内面积和楼梯间公摊面积进行计算。”可见原、被告之间达成的拆迁安置补偿协议含楼梯间不含其他公摊的特殊约定是在遵从当时拆迁政策的前提下达成的协议。由于公摊面积的多少及构成直接关系到房屋最终的实际面积，公摊面积7.97平方米与仅含楼梯间公摊面积7.97平方米相比，房屋建筑面积已经减少。该约定的变更直接对双方的权利义务产生影响。合同的基本要素要求邀约及承诺都要具有明确性，对协议约定的内容进行变更必须依法经双方协商一致进行。被告抗辩在交付房屋和办理产权登记过程中，原告对该房屋登记载明内容进行确认，但并无证据证明原告在当时已经知晓该房屋公摊面积还包括除楼梯间以外的公摊面积，亦没有证据证明被告已经明确告知原告房屋公摊面积的变化，不能认定双方对房屋公摊面积另行进行了变更。本案没有证据表明双方当事人对原合同内容进行了明确、清晰的变更，对被告的抗辩理由本院不予支持。
二、被告安置的房屋是否符合双方当事人的合同约定。
双方当事人的有效合意为安置房屋含楼梯间不含其他公摊，依据本院查明的事实表明，被告提供的安置房屋公摊面积为7.97平方米，包括楼层楼梯间、屋顶楼梯间、外墙三部分公摊。关于屋顶楼梯间公摊面积，经调查其一般包含在楼梯间之内。依据上述计算公式，安置房屋公摊面积中共包含2.75平方米的外墙公摊面积，故应当认定被告提供的安置房屋中的外墙公摊部分不符合双方当事人的合同约定，被告应当承担交付房屋不符合合同约定面积的违约责任。原告主张屋顶楼梯间公摊也应当作为被告违约责任承担范围，该主张与本院查明的在一般情况下屋顶楼梯间公摊包含在楼梯间公摊面积之内的事实不符，本院不予支持。
三、违约责任的承担即对原告损失补偿的确定。
本案原、被告之间签订的安置协议系当事人之间的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性效力规定，适用合同一般违约责任承担原则。本案被告对原告的安置因不符合双方有效合同约定，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”房屋安置行为早已完成，此种情形下适用继续履行或者采取补救措施在事实上均不可能，且原告亦明确要求进行赔偿，故应当适用赔偿损失的违约责任承担方式。被告安置的房屋面积公摊部分不符合双方约定标准。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”依照安置协议原告本应多获得2.75平方米的建筑面积，对此被告应当承担替代赔偿责任。
诉争房屋虽然于2008年进行产权登记，但因产权登记时并未明确公摊面积的具体构成，被告未明确告知其交付的房屋存在面积差异，亦无直接证据证明原告已经明知公摊面积存在差异，也无法确定其受到的损失。原告在产权登记后的合理期间内发现并提起诉讼，应当以其提起诉讼之日起认定并计算损失。原告于2010年3月提起诉讼，依照《成都市中心城区享受优惠政策普通住房平均交易价格的通知》（成房发（2009）161号）及《成都市房产管理局关于2010年第一次公布成都市中心城区享受优惠政策普通住房平均交易价格的通知》（成房发（2010）26号），2010年3月成都二环与三环之间的房屋平均交易价格为5510平方米。据此确定被告应当补偿原告15152.5元。
四、原告的权利主张是否超过诉讼时效。
不动产一旦经过登记，其属性就被确定，从原告知悉房屋所有权登记面积之日起，原告就有条件知道其房屋构成情况，故其应当知道权利受到损失。知悉房屋登记情况后，两年后再提出主张的应当认定超过诉讼时效。本案中原告于2008年8月知悉房屋登记情况，于2010年3月则向本院提起诉讼，未超过法律规定的诉讼时效保护期间，且提起诉讼就产生诉讼时效中断之法律效力，故本案中被告的诉讼时效抗辩不应当支持。
综上，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款之规定，判决如下：
一、被告成都兴城投资集团有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张维玉支付15152.5元；
二、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费收取996元，由被告承担600元、原告承担396元（此款原告已预交498元，被告于本判决生效之日起十日内向原告支付102元、向本院缴纳498元）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 周寓先
人民陪审员 常璟璞
人民陪审员 叶碧云
二〇一四年六月二十日
书 记 员 陈思芸