黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黑06民终1049号上诉人（原审被告）：大庆市一建房地产开发公司，住所地黑龙江省大庆市龙凤区龙华路3号。法定代表人：史志刚，该公司经理。委托诉讼代理人:邓洁，汉族，大庆市一建房地产开发公司法律顾问。委托诉讼代理人：高喜钧，汉族，大庆市一建房地产开发公司法律顾问。被上诉人（原审原告）：宋桂香，女，汉族。委托诉讼代理人：刘钰涵，黑龙江司洋律师事务所律师。上诉人大庆市一建房地产开发公司（以下简称一建公司）因与被上诉人宋桂香房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省大庆市龙凤区人民法院（2016）黑0603民初1210号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。一建公司上诉请求：一、请求改判上诉人不承担给付被上诉人违约金2,711.91元的民事责任；二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人没有违约，不应承担违约责任。上诉人已于双方签订合同之前将房屋交给被上诉人，此时被上诉人只有房屋使用权，未取得所有权，直至被上诉人付清房款时即2014年3月28日才是被上诉人取得房屋所有权的时间，双方约定的360日内由上诉人将权属登记资料报产权登记机关备案，应当自被上诉人付清房款时计算，而上诉人报送产权初始登记备案的时间是2015年10月27日，上诉人履行了协议约定，没有违约行为；根据双方合同补充条款第五条约定，遇到政策变更等不可抗力的原因被告不承担违约责任。被告将房屋交付给原告以后，因为属于新建住宅，期间发生供水、供热、燃气、排污多项设施配套费，被告一直在和两级政府反复沟通磋商，政府部门也多次召开会议，对有关事项进行研究，已经出现合同约定的政策变更；二、原审判决适用法律有误。原审法院适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定错误，因为本案买卖协议是补签的，不能对协议之前的行为进行约定。综上，请求撤销一审判决，依法改判。被上诉人答辩称，一、原审法院认定事实正确，上诉人确实存在违约行为，应当按照《商品房买卖合同》的约定承担相应的违约责任。1.上诉人称双方合同中约定的360日内由上诉人将权属登记资料报产权登记机关备案，应当自答辩人付清房款之日起开始计算，该理由没有依据。在《商品房买卖合同》第十五条中明确约定出卖人应当自商品房交付使用后360日之内办理权属登记，根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。故原审法院从实际交付日期计算并认定上诉人违约行为成立并无错误。即便按照上诉人的主张应当从答辩人付清房款之日计算至上诉人最早申请房屋产权初始登记也已经超过360日，其上诉理由不成立。2.事实上上诉人与被上诉人曾于2013年5月份签订过另外一份《商品房买卖合同》，该合同的签订时间早于上诉人交付房屋的时间，一审时答辩人所提交的《商品房买卖合同》是在将2013年5月份的合同收回后签订的，应当视为是对原合同内容的一种变更行为，其效力应当及于整个商品房买卖的过程，对上诉人具有约束力。3.上诉人主张在房屋开发过程中遇到的政府协调问题不应当属于政策变更的范畴，更不属于不可抗力事件，不属于免责事由。完善配套设施、缴纳土地出让金、提交权属登记资料均为开发商的法定义务，上诉人在开发过程中与政府不能妥善协商的后果不应当由买受人承担。二、原审法院适用法律正确。《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条明确说明，该解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。故上诉人主张原审法院适用该条规定系对期房买卖的通用条款的主张不成立。基于以上事实和理由，答辩人认为一审法院认定事实清楚、证据确实充分、适用法律正确。故上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉人的诉讼请求，维持原判。宋桂香向原审法院提出诉讼请求：1.请求被告支付违约金2,711.91元；2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2013年9月26日，原告与被告补签了商品房买卖合同一份，合同约定被告将自行开发的位于大庆市龙凤区***住宅楼出卖给原告，被告应当在2014年3月30日前，将验收合格的商品房交付原告使用。同时约定被告应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告按已付房款的1%向原告支付违约金。2014年1月27日前，原告接收了房屋，2014年3月26日原告交付全部房款。2015年10月27日被告向大庆市房产管理局申请房屋产权初始登记备案。2015年11月10日大庆市房产管理局向被告出具通知单，告知该楼房已具备办理房屋所有权证的条件，购房人可以提供相关手续申请办理房屋所有权证。一审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同是双方真实的意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应按合同约定行使权利、履行义务。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。可见，按约定将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，是被告的合同义务。《最高人民法院》第十一条明确规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。本案原告2014年1月27日前取得房屋，被告2015年10月27日向大庆市房产管理局申请房屋产权初始登记备案，超过了双方约定的360日期限，已构成违约，应当承担违约责任。因此原告要求被告支付违约金的诉讼请求合法，理由正当，本院予以支持。被告关于竣工验收日期才是实际交房日期的辩解理由，无法律依据，不予采纳。判决：被告大庆市一建房地产开发公司于本判决生效后七日内支付原告宋桂香违约金2,711.91元。案件受理费50元，减半收取25元，由被告大庆市一建房地产开发公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，根据双方当事人签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”，可以看出，上诉人应当在交房后的360日内将办理权属登记需要提供的资料报产权登记机关备案。在本案中，上诉人向大庆市房产管理局申请房屋产权初始登记的时间已经超过了双方约定的360日，因此，上诉人应当按照双方合同的约定承担已付购房款1%的违约责任，原审法院判决由上诉人给付被上诉人违约金并无不当；上诉人主张上诉人一直在和两级政府反复沟通磋商涉案房屋的设备配套费问题，已经出现合同约定的政策变更，但按照双方合同的约定，政策发生变化导致逾期交房时，上诉人不承担违约责任，本院认为，本案中被上诉人主张的是逾期办证的违约金，并不是要求上诉人承担逾期交房的违约责任，故上诉人的主张与本案并无关联性，本院不予支持；关于上诉人提出的原审法院适用法律错误的主张，本院认为，双方虽然是补签的房屋买卖合同，但并不影响双方合同的性质及双方合同中约定的权利义务的履行，故上诉人主张原审法院适用法律错误，本院不予支持。综上，上诉人的上诉请求不能成立，本院依法不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人大庆市一建房地产开发公司承担。本判决为终审判决。审判长  孙文斌审判员  周铁峰审判员  齐少游二〇一七年五月十八日书记员  杨 阳附本案相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。