上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终86号
上诉人(原审被告)：王某，男，1974年9月11日生，汉族，住上海市静安区。
委托诉讼代理人：葛锐，上海市理诚律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：温州银行股份有限公司上海嘉定支行，地址上海市嘉定区。
负责人：秦为群，行长。
委托诉讼代理人：梅霜，该行工作人员。
委托诉讼代理人：刘宏，该行工作人员。
原审第三人：上海国际机电五金交易中心有限公司，住所地上海市嘉定区。
法定代表人：杨德凤。
上诉人王某因与被上诉人温州银行股份有限公司上海嘉定支行(以下简称温州银行嘉定支行)、原审第三人上海国际机电五金交易中心有限公司(以下简称机电五金公司)申请执行人执行异议之诉一案，不服上海市嘉定区人民法院(以下简称嘉定法院)(2016)沪0114民初10220号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
王某上诉请求：撤销嘉定法院(2016)沪0114民初10220号民事判决，依法改判中止对上海市嘉定区泰云路XXX弄XXX号XXX层房产(系店铺，以下简称涉案房产)的执行。
事实和理由：1、原审判决认定事实错误。王某于购房合同签订时知晓的涉案房产上存在的抵押权，系温州银行股份有限公司上海分行(以下简称温州银行上海分行)于2012年11月16日登记设立，该抵押权已于2014年5月12日注销。现温州银行嘉定支行就涉案房产行使的抵押权系于2013年11月15日登记设立，晚于王某与机电五金公司签订《上海市商品房出售合同》的时间，故温州银行嘉定支行无权依据此抵押权对抗王某。2、原审判决适用法律不当。王某于签订涉案房产买卖合同当日付清全部购房款，后占有使用涉案房产至今，未办理过户登记也不是因为王某的过错，故符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，可以排除执行。
温州银行嘉定支行辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。温州银行嘉定支行就涉案房产享有的抵押权系从温州银行上海分行处继受，该抵押权设立于2012年11月16日，早于王某与机电五金公司之间签订购房合同的时间。王某签订的购房合同附件中已经记载涉案房产存在温州银行上海分行的抵押权，王某对此是明知的，其对涉案房产不能过户存在过错，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的情形，不能排除执行。
温州银行嘉定支行向一审法院起诉请求：准许执行嘉定法院(2015)嘉执字第2962-2970号裁定书,拍卖上海市嘉定区泰云路XXX弄XXX号XXX层房屋。
一审法院认定事实：
温州银行嘉定支行因与上海百海建材发展有限公司(以下简称百海公司)、机电五金公司发生金融借款合同纠纷，于2015年1月向嘉定法院起诉，要求百海公司及机电五金公司归还借款合计人民币3,500万元(以下币种相同)及利息。该案审理期间，嘉定法院根据温州银行嘉定支行的申请，于2015年1月14日以(2015)嘉民二(商)初字第335号民事裁定书，查封机电五金公司名下的包括嘉定区泰云路XXX弄XXX号XXX层房产在内的37套抵押房产。经审理，嘉定法院于2015年4月23日，分别以(2015)嘉民二(商)初字第325号、(2015)嘉民二(商)初字第329号-336号民事调解书调解结案。上述调解书记载：……百海公司届时不履行付款义务的，温州银行嘉定支行与机电五金公司协议，以坐落于嘉定区泰云路XXX弄XXX号……房屋折价，或者申请以拍卖、变卖该房地产所得价款优先受偿……；机电五金公司对付款义务承担连带保证责任……。
嗣后，由于百海公司及机电五金公司未履行上述生效民事调解书确定的付款义务，温州银行嘉定支行于2015年6月9日分别向嘉定法院申请执行。嘉定法院分别以(2015)嘉执字第2962-2970号立案执行。在执行过程中，嘉定法院于2015年9月6日依法做出(2015)嘉执字第2962-2970号执行裁定书，拍卖五金机电公司被财产保全时查封的包括嘉定区泰云路XXX弄XXX号在内的原抵押给温州银行嘉定支行的37套房产。为此，案外人王某于2016年7月4日向嘉定法院提出执行异议，认为查封、拍卖房产系其所有，要求中止执行。嘉定法院经审查认为：在涉案房产查封前，王某已与机电五金公司签订《上海市商品房出售合同》并支付了全部房款，且机电五金公司已将涉案房产交付王某，至今未办理房屋过户手续并非王某的原因，王某没有过错，其异议请求成立。嘉定法院遂于2016年7月11日分别作出(2016)沪0114执异38-46执行裁定书；中止对嘉定区泰云路XXX弄XXX号XXX层房产的执行。
另查，2013年8月17日，王某向机电五金公司订购了涉案房产并支付了定金。同年9月18日，双方签订《上海市商品房出售合同》。该合同约定：乙方(即王某)向甲方(即机电五金公司)购买嘉定区泰云路XXX弄XXX号XXX层房屋，价款为1,278,815元，付款方式为乙方于签约时一次性付清，甲方收到乙方全部房款之日起30天内向乙方交付房屋，并于2014年12月31日前办理房屋过户手续。该合同附件记载，该房产已抵押给温州银行上海分行。签约当日，王某即支付房款1,178,815元，连同定金100,000元，共支付房款1,278,815元。机电五金公司向王某出具了金额为1,278,815元的房款发票。嗣后，机电五金公司去向不明，未按约履行交房义务，王某凭合同和付款凭证自行去房屋所在地的物业管理部门领取了房屋钥匙，随即将房屋出租给他人经营使用。温州银行上海分行拥有他项权利证书即对该房屋有抵押权，在温州银行嘉定支行成立后，将上述权利转给温州银行嘉定支行。温州银行嘉定支行在与机电五金公司签订抵押合同时并不知晓涉案房产已被机电五金公司出卖给王某。
一审法院认为：担保物权具有优先受偿性。温州银行嘉定支行对涉案房产享有担保物权，虽然王某购买了上述房产且支付全部房款又占有了该房屋，但不能对抗温州银行嘉定支行的担保物权。温州银行嘉定支行要求继续执行嘉定法院(2015)嘉执字第2962-2970号执行裁定书中嘉定区泰云路XXX弄XXX号XXX层房屋的诉讼请求合法有据。据此，一审法院作出如下判决：准许执行嘉定法院(2015)嘉执字第2962-2970号执行裁定书中嘉定区泰云路XXX弄XXX号XXX层房屋；案件受理费人民币80元，由王某负担；嘉定法院(2016)沪0114执异38-46号执行异议裁定书于本判决生效时自动失效。
本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院另查明，2012年10月30日，机电五金公司与温州银行上海分行签订最高额抵押合同，机电五金公司以上海市嘉定区泰云路XXX弄XXX号等房产设立抵押，为百海公司与温州银行上海分行于2012年10月30日至2015年10月30日期间签订的融资合同项下各笔债权提供最高额抵押担保，担保的最高债权余额为6,692万元。双方于2012年11月16日办理抵押登记。上海市嘉定区泰云路XXX弄XXX号XXX层的抵押登记于2014年5月12日注销。
2013年11月15日，机电五金公司与温州银行嘉定支行签订最高额抵押合同，机电五金公司以上海市嘉定区泰云路XXX弄XXX号等房产设立抵押，为百海公司与温州银行嘉定支行于2013年11月15日至2016年11月15日期间签订的融资合同项下各笔债权提供最高额抵押担保，担保的最高债权余额为6,692万元。双方于2013年11月15日办理抵押登记。
本院认为，申请执行人执行异议之诉审查的内容应为案外人对执行标的提出的实体权利是否足以排除执行。温州银行嘉定支行申请执行的依据是嘉定法院分别作出的(2015)嘉民二(商)初字第325号、(2015)嘉民二(商)初字第329号-336号民事调解书，是债权人申请实现对涉案房产的抵押权。现涉案房产仍然登记在机电五金公司名下，根据《中华人民共和国物权法》第十四条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力，故王某主张对涉案房产拥有所有权，不能成立。王某基于其与机电五金公司签订的涉案房产的买卖合同主张不动产买受人的物权期待权，要求排除温州银行嘉定支行的执行，应当符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。虽然王某在涉案房产被查封前，已与机电五金公司签订涉案房产的买卖合同、支付了全部房款并实际占有该房产，但王某至今未能办理房屋过户手续有其自身的原因。按照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存；抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本案中，机电五金公司出卖已经抵押的涉案房产给王某未经抵押权人同意；王某在与机电五金公司签订涉案房产的买卖合同时明知该房产已抵押给温州银行上海分行，在抵押担保的债权未获得清偿以消灭抵押权的情况下，不能办理涉案房产的过户登记；王某还应当预见到抵押期间在涉案房产上可能设立其他抵押权等风险。因此，王某作为买受人，对涉案房产上设定有他人的抵押权登记没有尽到合理的注意义务，不符合无过错不动产买受人物权期待权的保护条件。王某以不动产买受人的物权期待权排除温州银行嘉定支行的执行，缺乏法律依据。综上所述，王某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币80元，由上诉人王某负担。
本判决为终审判决。
审判长 朱志红
审判员 胡晓东
审判员 张常青
二〇一七年三月一日
书记员 沈 洁
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……