贵州省大方县人民法院民 事 裁 定 书（2016）黔0521民初3250号原告：薛波，男，1969年9月5日出生，汉族，住贵州省大方县。原告：曾文学，男，1956年9月4日出生，汉族，住贵州省大方县。原告：杨育兴，男，1970年5月30日出生，汉族，住贵州省大方县。原告：王江林，男，1958年10月14日出生，汉族，住贵州省大方县。原告：鲍儒璋，男，1965年5月6日出生，汉族，住贵州省大方县。原告：郭德荣，男，1966年8月15日出生，汉族，住贵州省大方县。六原告之委托诉讼代理人：黄朝云，贵州紫来律师事务所律师。被告：大方县南天房地产开发有限责任公司，住所地：大方县大方镇奢香大道中段。法定代表人：谭小麟，公司执行董事。委托诉讼代理人：胡运，男，1979年12月16日出生，汉族，住贵州省大方县，大方县南天房地产开发有限责任公司职工。第三人：郑媛媛，女，1971年2月26日出生，汉族，住贵州省大方县。原告薛波、曾文学、杨育兴、王江林、鲍儒璋、郭德荣与被告大方县南天房地产开发有限责任公司（以下至判决主文前简称“大方南天公司”）、第三人郑媛媛合同纠纷一案，本院于2016年10月21日立案后，依法适用普通程序于2016年12月2日公开开庭进行了审理。原告曾文学、鲍儒璋、郭德荣及其委托诉讼代理人黄朝云、被告大方南天公司之委托诉讼代理人胡运到庭参加诉讼，原告薛波、杨育兴、王江林及第三人经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告薛波、曾文学、杨育兴、王江林、鲍儒璋、郭德荣向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向六原告及第三人交付位于大方县奢香中段南天·星月国际负二、负三层地下停车场（原预计车位120个标准车位，现实际划为160个左右非标准车位。）；2、判令被告及时为原告向大方县房产事业局办理南天·星月国际负二、负三层地下停车场的所有权转移登记和不动产产权证书。3、案件受理费由被告负担。事实和理由：2010年8月17日，第三人郑媛媛之夫谭小麟约请六原告在曾文学家二楼开会，倡议将六原告及第三人的房产、宅基地及其他空地集中起来联合开发商品房，会上各家就合作事宜初步达成一致意见。2010年11月5日，谭小麟和郑媛媛共同出资成立“大方县南天房地产开发有限责任公司”，2011年11月27日，谭小麟以个人名义（实际代表郑媛媛）作为甲方、曾文学为乙方、鲍儒璋为丙方、郭德荣为丁方、杨育兴为戊方、王江林为己方、薛波为庚方（由徐玉梅代理）共同签订《房地产联合开发投资合同》，正式确定将六原告及第三人郑媛媛的房产、宅基地、空地集中起来联合开发商品房，合同就房屋建设、项目管理、利益分配、风险承担事宜作出了具体约定。因六原告及第三人为自然人，没有房地产开发资质，谭小麟提议将集中起来的房地产交给被告开发，由被告对六原告及第三人的房屋和土地使用权进行补偿，大家协商同意后，六原告及第三人将自己的房屋交给被告拆除，拆除房屋建筑面积4922平方米，腾出国有土地面积2838平方米。2012年2月27日，被告与泸州太昌建筑安装工程有限公司签订《建设工程施工合同书》，将南天·星月国际项目发包给太昌公司承建，但此时，被告未取得该项目的用地手续。之后，为办理项目用地手续，被告要求六原告及第三人将腾出的土地无偿交给大方县国土局，并申请注销国有土地使用权，由国土局以挂牌的方式低价有偿出让给被告。2014年4月16日六原告及第三人无偿交出土地后，国土局以挂牌的方式将该国有土地使用权廉价出让给被告，被告至此取得南天·星月国际项目的用地手续。正因如此，大方县人民政府及大方县国土资源局未给予六原告及第三人任何形式的补偿。之后，经六原告多次请求，被告于2015年11月18日与六原告及第三人签订《车位使用权转让合同》，明确六原告及第三人是南天·星月国际项目的原土地使用权人，因土地被无偿征用未得补偿，被告将南天·星月国际的负二、三层地下停车场使用权无偿转让给六原告及第三人，但合同签订后，被告未交付停车场，也未办理所有权转移登记和不动产产权证书。大方南天公司辩称，对原告方的诉讼请求和依据的事实理由没有异议，但停车位只有使用权，没有所有权，因此不能办理所有权转移登记。第三人未出庭陈述，亦未提供书面意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对原告方提交《关于自愿申请放弃收回国有土地使用权程序及放弃听证公示的报告》和大方县土地矿权征收储备交易局《关于对郑媛媛、薛波等7户自愿申请放弃收回国有土地使用权程序的说明》复印件，旨在证明被告为了办理南天·星月国际项目的用地手续，要求六原告及第三人将房屋拆除后腾出的土地和其他附属空地使用权无偿交给大方县国土资源局注销，并简化注销程序的事实，再由大方县国土资源局以挂牌方式有偿出让给被告，由被告向六原告及第三人补偿的事实。本院认为，该两份书证，虽为复印件，但被告无异议，能够相互印证六原告放弃所属国有土地使用权并向职能管理部门申请简化注销程序事实，对该部分证明目的本院予以确认。但从两份书证所载明的内容看，均无大方县国土资源局以挂牌方式有偿出让给被告，由被告向六原告及第三人进行补偿的内容记载，故证据与原告拟证明的上述事实无关联性，对该部分证明目，本院不予确认。经审理本院认定如下事实：2010年11月5日，以谭小麟为法定代表人出资成立“大方县南天房地产开发有限责任公司”，公司经营范围为：“房地产开发与经营，物业管理”。2010年11月27日，以谭小麟为甲方、曾文学为乙方、鲍儒璋为丙方、郭德荣为丁方、杨育兴为戊方、王江林为己方、徐玉梅为庚方共同签订《房地产联合开发投资合同》，《房地产联合开发投资合同》在第二项目内容及规模约定：“本项目名称为：南天·星月国际广场开发项目，预算总投资1.2亿元，高31层，占地七千多平方米，地下一层为超市，负二层为停车场，负三层为库房，一、二、三层为商场，四、五层为写字楼，六层以上为住宅，总用地面积7710.6㎡，总建筑面积87630㎡。”，在第三资金筹措方式约定：“本项目为了便于开发、建设、管理，由本合同当事人共同成立南天·星月国际广场项目部，项目部设总经理1人，副总经理3人，大家共同推荐甲方为总经理，全权负责和决定合作项目的一切事宜。项目部成立以后，引进外资投资建设，由投资方垫资建设，封顶后逐步偿还的原则进行运作。”，在第四合作及经营方式约定：“1、合作方式：大家以各方实际测量的宅基地作为股份进行合作。2、经营方式：该项目建成后的所有建筑物为大家合作资产，项目部把部分房屋卖出去偿还投资方的建设垫资款及相关费用后，剩余的才是大家各自的自有财产，但剩余的自有财产可以留作自用，也可转让，但必须经过项目部统一规划、统一装修、统一管理，并交纳一定的保证金给项目部。”，在第五资金偿还约定：“投资或贷款的资金偿还根据投资协议及有关贷款利率执行。”，在第七房屋的分配约定：“项目建成后，由项目部确定分房方案，拟按各自原有的土地大概方位扣除公摊面积外，按比例进行分配，原则上负一至四层，根据比例分配，五层以上由项目部统一出售，任何一方拒绝分配的，视为接受其他当事人分配后的剩余房屋。分房的前提必须是把部分房屋卖出后，偿还各项款项后剩余的部分房产，如五层以上卖出以后不能支付所有的款项，当事人可以以现金的方式补足应差的房款，也可以由项目部把其应分到的房屋卖出部分抵扣应付的款项。”，在第八所需项目资金和其他费用支付方式约定：“所需项目资金:建设资金由承建方垫资，其他费用除承建方交纳一定的保证金支付外，如不足部分由合作方按入股大小比例自筹。费用的支付，按各项设计、建设、安装及办理各种证件支付日期支付，其他费用的支付由项目部根据合作项目的进度和规定进行确定。”，在第十拆迁方式约定：“项目开始实施以后，由项目部通知在规定的时间内搬出，并由项目部委托工程队拆迁，费用由项目部统一安排，首先拆迁的按拆迁户的先后顺序由各户按当年拆迁房屋的租金，（按实际年月）由大家共同承担，首先拆迁的如该项目不能实施或不能竣工所造成的直接经济损失由大家共同承担。”。为办理项目用地手续，2014年4月16日郑媛媛、曾晶、薛波、郭德荣、鲍儒璋、王江林、杨育兴向大方县国土资源局提出《关于自愿申请放弃收回国有土地使用权程序并注销及放弃听证公式的报告》，申请将腾出的土地交给大方县国土局收回土地使用权，并申请放弃收回国有土地使用权的听证、公示程序，请求按照简易程序办理国有土地使用证的注销，腾出国有土地面积2434.53平方米。2012年2月27日，大方南天公司与泸州太昌建筑安装工程有限公司签订《建设工程施工合同书》，将南天·星月国际广场开发项目发包给泸州太昌建筑安装工程有限公司承建。2015年11月18日以被告作为转让方与六原告及第三人为受让方签订《车位使用权转让合同》，将南天·星月国际的负二、三层地下停车场使用权无偿转让给六原告及第三人。另查明，谭小麟与郑媛媛系夫妻关系，薛波与徐玉梅系夫妻关系，曾文学与曾晶系父女关系。大方南天公司于2014年10月22日，取得“南天·星月国际”建设用地规划许可证，2014年11月21日取得字号为方国用（2104）第0113006号国有土地使用证，2014年12月8日取得建设工程规划许可证，2014年12月12日取得建筑工程施工许可证，2014年12月31日取得证号为方商房预字第201409号商品房预售许可证。本院认为，原告薛波、曾文学、杨育兴、王江林、鲍儒璋、郭德荣与被告大方南天公司、第三人郑媛媛因履行《车位使用权转让合同》发生争议，正确处理本案争议的关键在于厘清案涉的基础法律关系的性质，本案审理中涉及原告方与被告方签订的《房地产联合开发投资合同》和《车位使用权转让合同》两个基础法律事实，原告及其委托诉讼代理人认为，《房地产联合开发投资合同》应识别为房屋拆迁安置补偿合同的性质，《车位使用权转让合同》系对《房地产联合开发投资合同》约定条款的变更，应当适用拆迁安置补偿的相关法律规范进行实体处理，后经本院释明后，同意以庭审查明的事实指向的基础法律关系进行处理。关于本案基础法律关系的识别问题。本院认为，原告方主张案涉法律关系性质为房屋拆迁安置补偿，房屋拆迁安置补偿是指拆迁人与被拆迁人就被拆迁房屋的补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁方式、搬迁过度方式和过度期限等达成协议。拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的单位，被拆迁人是指被拆迁房屋的所有权人。依据本案查明的事实，原告方未举证证明被告属取得拆迁许可证的单位，因而被告不具备房屋拆迁主体资格，再从案涉《房地产联合开发投资合同》约定的内容分析，该合同就合作开发房地产的项目内容及规模、资金筹措方式、合作及经营方式、资金偿还、房屋分配、所需项目资金及其他费用的支付方式、物业管理、拆迁方式、违约责任等方面进行约定，虽在第十条约定了拆迁方式，但也仅是对搬出时间、拆迁房屋费用和拆迁后的租金负担、损失赔偿等进行简单约定，不满足房屋拆迁安置补偿合同的实质条件。因此，案涉《房地产联合开发投资合同》无论形式要件还是实质要件方面均不满足房屋拆迁安置补偿合同的构成要件，故原告方主张基础法律关系为房屋拆迁安置补偿法律关系缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。结合案涉《房地产联合开发投资合同》约定的内容，各方当事人订立合同的真实目的就是对联合开发房地产项目达成合意，就联合开发中的建设规模、出资方式、经营方式、费用负担、资金偿还、利益分配等达成一致，符合房地产开发经营合同的形式要件和实质要件。因此，本案的基础法律关系应当识别为房地产开发经营法律关系，案由应确定为房地产开发经营合同纠纷项下的合作开发房地产合同纠纷。关于案件的处理。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百四十三条：“建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。”和第一百四十五条：“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。”及《中华人民共和国房地产管理法》第二十八条：“依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股、合资、合作开发经营房地产。”之规定，本案中以谭小麟为甲方、曾文学为乙方、鲍儒璋为丙方、郭德荣为丁方、杨育兴为戊方、王江林为己方、徐玉梅为庚方共同签订《房地产联合开发投资合同》，合同各方当事人的主要意思表示为联合开发房地产项目。从案涉《房地产联合开发投资合同》第四合作及经营方式约定：“1、合作方式：大家以各方实际测量的宅基地作为股份进行合作。”的条款，可以明确为合同各方当事人以自己的建设用地使用权作为联合开发项目的合作出资。虽然原告曾文学不是法律意义上的土地使用权人，土地使用权登记在其女儿曾晶名下，其签订合同时属无权处分，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，合同有效。”的规定，此时的合同处于效力待定状态，但从曾晶与其他当事人署名向大方县国土资源局提交《关于自愿申请放弃收回国有土地使用权程序并注销及放弃听证公式的报告》的内容分析，应当视为其对曾文学的行为进行追认。同理，徐玉梅与薛波系夫妻关系，其在《房地产联合开发投资合同》署名的行为，也因薛波在提交给大方县国土资源局提交《关于自愿申请放弃收回国有土地使用权程序并注销及放弃听证公式的报告》中的署名行为进行追认。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条：“合作开发房地产合同的当事人，一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。”的规定，案涉《房地产联合开发投资合同》签订的时间是2010年11月27日，而谭小麟在2010年11月5日已经出资成立“大方县南天房地产开发有限责任公司”，谭小麟与其他当事人签订《房地产联合开发投资合同》虽以自然人的身份署名，但结合《房地产联合开发投资合同》约定推荐谭小麟为项目开发总经理和后期谭小麟以大方县南天房地产开发有限责任公司名义对项目进行经营管理的情况，应当认定其以大方县南天房地产开发有限责任公司法定代表人的身份订立合同，因此，符合合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的法律规定，且案涉《房地产联合开发投资合同》约定内容符合《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条：“本解释所称合作开发房地产合同，是指当事人订立以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议”的规定，各方当事人意思表示真实，应为有效合同，根据《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”之规定，签订《房地产联合开发投资合同》的当事人作为合作开发南天·星月国际广场项目的合伙人，均应当按照合同约定享受权利和履行义务。因此，原告主张“《房地产联合开发投资合同》的法律后果，只能是六原告与第三人把各自的房产、国有土地使用权联合起来，交给被告开发，由被告对六原告及第三人进行拆迁补偿。”的理由，缺乏事实和法律依据，不能成立，本院不予采纳。关于原告“2015年11月18日六原告和第三人与被告签订的《车位使用权转让合同》，系对2010年11月27日《房地产联合开发投资合同》的变更，其实质仍然是把车位作为对六原告和第三人的拆迁补偿”的主张。本院认为，通常情况下合同内容的变更和订立合同一样，应当遵循平等协商、权利义务相统一和公平合理等原则，从案涉《车位使用权转让合同》的内容分析，被告将南天·星月国际房地产负二、负三层车位使用权无偿转让给原告方及第三人存在一些不合法理和常理之处：1、合同的变更是指对合同标的、数量、价格、履行地点、履行方式、履行期限、违约责任等内容的变更，而该《车位使用权转让合同》形式上是一份独立的合同，内容上是以拆迁安置补偿为理由无偿转让车位使用权的合同，与原《房地产联合开发投资合同》约定的条款无任何关联性，因而不能认为是对原合同履行方式的变更；2、案涉所转让的车位使用权蕴含巨大的经济利益，仅以原告方在诉讼状中提及的每个车位40000.00元计价，120个标准车位就达到4800000.00元的价值而言，原告方在无给付任何对价，又不履行任何合同义务的条件下取得受让车位使用权的合同利益，有悖于合同权利义务相统一和公平合理原则；3、根据《中华人民共和国物权法》第七十四条：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人根据出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共用的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”的规定，原告与被告之间签订《车位使用权转让合同》，无偿将车位转让给合伙人的行为，客观上损害了南天·星月国际项目建筑区划内业主优先选择车位和车库使用的权益。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条第一款第（二）项：“主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。”的规定，原告方主张法律关系变更的理由都是通过推断而得出，而法律事实的客观性结论禁止类推而得出，综合全案证据，原告方并没有提供证据证明《车位使用权转让合同》系对《房地产联合开发投资合同》的变更，故原告方该项主张的理由无事实依据，不能成立，本院亦不予采纳。关于南天·星月国际负二、负三层车库和车位使用权归属问题，属南天·星月国际房地产项目合作各方内部财产权利的处分和分配问题，在权属划分处于未定状态下，人民法院不宜进行实体处理。第三人郑媛媛经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十六条，“有独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，比照民事诉讼法第一百四十三条的规定，按撤诉处理。”的规定，郑媛媛不到庭，按撤诉处理。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条“起诉必须符合下列条件：（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；”的规定，原告的诉讼请求缺乏事实和理由支撑，不满足起诉条件，应予驳回。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款的规定，裁定如下：驳回原告薛波、曾文学、杨育兴、王江林、鲍儒璋、郭德荣的起诉。案件受理费45200.00元,退回原告薛波、曾文学、杨育兴、王江林、鲍儒璋、郭德荣。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审 判 员  程 宏人民陪审员  肖凤媛人民陪审员  吴兴会二〇一六年十二月二日书 记 员  文 茳