山西省太原市迎泽区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）晋0106民初2538号
原告：山西富邦融资担保有限公司，住所地太原市建设北路76号北仓大厦9层，统一社会信用代码×××。
法定代表人：李奇，董事长。
委托诉讼代理人：陈曦，女，山西富邦融资担保有限公司职员。
委托诉讼代理人：尹秀梅，女，山西富邦融资担保有限公司职员。
被告：李建章，男，1979年6月3日出生，汉族，住山西省娄烦县。
原告山西富邦融资担保有限公司与被告李建章追偿权纠纷一案，本院于2018年6月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告山西富邦融资担保有限公司的委托诉讼代理人陈曦、尹秀梅，被告李建章均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告山西富邦融资担保有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求贵院判令被告李建章归还原告代偿款本金264274.81元及代偿利息9744.55元，合计代偿总额274019.36元；2、按担保合同履行逾期所产生违约金利率按每月2％计算，截止2017年12月31日为97681.28元；3、判令被告李建章承担担保费254130.86元；4、判令原告对被告李建章的抵押物享有优先受偿权；5、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2007年2月13日，被告李建章采用银行按揭方式购买太原市汇都房地产开发有限公司开发的位于太原市小店区学府街126号汇都·MOHO大厦B座14层5号、6号、7号、8号房屋，共向太原市商业银行迎泽东大街支行贷款1280000元，并签订《个人商业用房贷款借款合同》，合同中约定按揭贷款期限为10年即2007年2月13日至2017年2月12日。该贷款由原告为被告李建章提供连带保证担保。并由原告与太原市商业银行迎泽东大街支行签订《个人商业用房贷款保证合同》，承诺被告未能按时还款时，由原告承担清偿责任。被告还与原告签订《抵押反担保合同》，向原告提供抵押反担保责任，同意以贷款购买的房屋抵押偿还对原告担保代偿后形成的所有债务，并承诺在该抵押物处置后仍有未清偿债务时，继续承担无限连带责任。后因被告并未履行完还款义务，构成违约，原告履行《个人商业用房贷款保证合同》中的担保条款，代偿了被告的房贷本金、利息及滞纳金。且在购买时，太原市商业银行迎泽东大街支行对被告购买的房屋做了贷款抵押手续，原告代偿了被告的房屋贷款金额，银行也同意将抵押物的优先受偿权归于原告，所以在代偿后，该房屋的抵押权应归于原告所有。为保护原告的合法民事权益，特向贵院提起诉讼。
被告李建章辩称，我的身份证是借给我的老板雷爱文我的身份证他去买房的，当时我是他的员工，买房的手续均是我签字办理的，但后续实际履行和房屋使用情况我不知道，对后续欠款情况也不知情，且我没有实际占有所买房屋，也未偿还过银行的贷款。
原告山西富邦融资担保有限公司围绕诉讼请求依法提供了下列证据：1、个人商业购房借款合同；2、个人商业用房贷款保证合同；3、担保服务合同；4、抵押反担保合同；5、代偿证明，以上证据证明原告为被告代偿欠款的事实及被告依约应承担违约金并支付相应担保费。本院组织当事人进行了证据交换和质证，根据证据认定事实如下：
2007年2月13日，被告李建章因购买位于太原市小店区学府街126号汇都·MOHO大厦B座14层5号、6号、7号、8号房屋与太原市商业银行迎泽东大街支行签订四份《个人商业用房贷款借款合同》，贷款总额128万元，约定贷款合同月利率为千分之六点二七，按等额本金方式支付按揭贷款。同日，原告山西富邦融资担保有限公司与太原市商业银行迎泽东大街支行签订四份《个人商业用房贷款保证合同》，分别为被告李建章在该行的四笔贷款提供担保，保证合同约定原告的保证期限为借款合同履行期限届满之日起2年，保证方式为连带责任保证。被告以其购买的相应房屋作为抵押与原告签订《抵押反担保合同》四份，合同约定被告自愿以其所有的房产向原告提供抵押反担保，抵押反担保的范围为主债权的全部，包括原告替被告代偿的全部款项以及自付款之日起的利息及其他损失。后原告又与被告签订了《担保服务合同》四份，约定担保起始日为2007年2月13日，合同约定的担保费支付方式为按年支付，第一年担保服务费标准为担保金额×担保费率3.6%，从第二年度开始，每一年度被告应向原告支付的担保服务费为上一年度末贷款余额×当年担保费率。被告于签订合同时已向原告支付第一年担保费46080元，尚欠担保费201881.28元未付。《担保服务合同》还约定原告履行了担保义务代被告清偿债务以后，原告成为被告的直接债权人，有权要求被告偿还原告代偿的全部款项，如被告超过三日未付款，除承担原告因此而发生的所有费用外，每超一日，按债务金额的千分之五向原告支付违约金。庭审过程中原告主动请求按照2%的月利率向被告收取逾期违约金（计算公式：代偿本息×2%÷30天×逾期还款天数）。截止2017年12月31日，原告为被告代偿本金、利息、罚息共计274019.36元。另查明，被告李建章所购房屋均未办理产权登记。
本院认为，以上合同均为当事人本人签署，系真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，被告未按期履行还款义务，原告代偿被告房贷本息后，有权依法依约向被告追偿。对原告要求被告依合同约定支付代偿本金、利息、罚息的诉讼请求予以支持。原被告双方签订的《担保服务合同》对逾期偿还代偿本息的违约金和担保费进行了约定，其中逾期偿还代偿本息的违约金约定为日千分之五明显过高，本院依据双方合同实际履行情况，将逾期偿还代偿本息的违约金酌情予以调整为每月1%计收（公式为：代偿本息×1%÷30天×逾期还款天数），对原告要求被告支付剩余担保费的诉请本院予以支持。被告向原告抵押的房产未办理抵押物登记，抵押权未设立，抵押合同未生效，故对原告对被告的抵押物享有优先受偿权的诉请不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十一条、第四十一条、第四十二条第一款第二项、第四十三条、《中华人民共和国物权法》第一百七十一条第二款、第一百八十条第一款、第一百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告李建章于本判决生效十日内偿还原告山西富邦融资担保有限公司代偿本金、利息、罚息共计274019.36元；
二、被告李建章于本判决生效十日内偿还原告山西富邦融资担保有限公司截止2017年12月31日逾期偿还代偿本息的违约金48475.28元，并以本金274019.36元为基数按1%的月利率支付原告自2018年1月1日起至实际偿还完毕之日止逾期偿还代偿本息的违约金；
三、被告李建章于本判决生效十日内支付原告担保费201881.28元；
四、驳回原告其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5029元由被告李建章负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省太原市中级人民法院。??
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??????????????????????????????????????????????????????????审?判?员??刘媛媛
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?????????????????????????????????????????????????????????二〇一八年九月五日
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????????????????书记员??丁晓瑞
{文书日期}
山西省太原市迎泽区人民法院
民事判决书
（2018）晋0106民初2538号
原告：山西富邦融资担保有限公司，住所地太原市建设北路76号北仓大厦9层，统一社会信用代码×××。
法定代表人：李奇，董事长。
委托诉讼代理人：陈曦，女，山西富邦融资担保有限公司职员。
委托诉讼代理人：尹秀梅，女，山西富邦融资担保有限公司职员。
被告：李建章，男，1979年6月3日出生，汉族，住山西省娄烦县。
原告山西富邦融资担保有限公司与被告李建章追偿权纠纷一案，本院于2018年6月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告山西富邦融资担保有限公司的委托诉讼代理人陈曦、尹秀梅，被告李建章均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告山西富邦融资担保有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求贵院判令被告李建章归还原告代偿款本金264274.81元及代偿利息9744.55元，合计代偿总额274019.36元；2、按担保合同履行逾期所产生违约金利率按每月2％计算，截止2017年12月31日为97681.28元；3、判令被告李建章承担担保费254130.86元；4、判令原告对被告李建章的抵押物享有优先受偿权；5、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2007年2月13日，被告李建章采用银行按揭方式购买太原市汇都房地产开发有限公司开发的位于太原市小店区学府街126号汇都·MOHO大厦B座14层5号、6号、7号、8号房屋，共向太原市商业银行迎泽东大街支行贷款1280000元，并签订《个人商业用房贷款借款合同》，合同中约定按揭贷款期限为10年即2007年2月13日至2017年2月12日。该贷款由原告为被告李建章提供连带保证担保。并由原告与太原市商业银行迎泽东大街支行签订《个人商业用房贷款保证合同》，承诺被告未能按时还款时，由原告承担清偿责任。被告还与原告签订《抵押反担保合同》，向原告提供抵押反担保责任，同意以贷款购买的房屋抵押偿还对原告担保代偿后形成的所有债务，并承诺在该抵押物处置后仍有未清偿债务时，继续承担无限连带责任。后因被告并未履行完还款义务，构成违约，原告履行《个人商业用房贷款保证合同》中的担保条款，代偿了被告的房贷本金、利息及滞纳金。且在购买时，太原市商业银行迎泽东大街支行对被告购买的房屋做了贷款抵押手续，原告代偿了被告的房屋贷款金额，银行也同意将抵押物的优先受偿权归于原告，所以在代偿后，该房屋的抵押权应归于原告所有。为保护原告的合法民事权益，特向贵院提起诉讼。
被告李建章辩称，我的身份证是借给我的老板雷爱文我的身份证他去买房的，当时我是他的员工，买房的手续均是我签字办理的，但后续实际履行和房屋使用情况我不知道，对后续欠款情况也不知情，且我没有实际占有所买房屋，也未偿还过银行的贷款。
原告山西富邦融资担保有限公司围绕诉讼请求依法提供了下列证据：1、个人商业购房借款合同；2、个人商业用房贷款保证合同；3、担保服务合同；4、抵押反担保合同；5、代偿证明，以上证据证明原告为被告代偿欠款的事实及被告依约应承担违约金并支付相应担保费。本院组织当事人进行了证据交换和质证，根据证据认定事实如下：
2007年2月13日，被告李建章因购买位于太原市小店区学府街126号汇都·MOHO大厦B座14层5号、6号、7号、8号房屋与太原市商业银行迎泽东大街支行签订四份《个人商业用房贷款借款合同》，贷款总额128万元，约定贷款合同月利率为千分之六点二七，按等额本金方式支付按揭贷款。同日，原告山西富邦融资担保有限公司与太原市商业银行迎泽东大街支行签订四份《个人商业用房贷款保证合同》，分别为被告李建章在该行的四笔贷款提供担保，保证合同约定原告的保证期限为借款合同履行期限届满之日起2年，保证方式为连带责任保证。被告以其购买的相应房屋作为抵押与原告签订《抵押反担保合同》四份，合同约定被告自愿以其所有的房产向原告提供抵押反担保，抵押反担保的范围为主债权的全部，包括原告替被告代偿的全部款项以及自付款之日起的利息及其他损失。后原告又与被告签订了《担保服务合同》四份，约定担保起始日为2007年2月13日，合同约定的担保费支付方式为按年支付，第一年担保服务费标准为担保金额×担保费率3.6%，从第二年度开始，每一年度被告应向原告支付的担保服务费为上一年度末贷款余额×当年担保费率。被告于签订合同时已向原告支付第一年担保费46080元，尚欠担保费201881.28元未付。《担保服务合同》还约定原告履行了担保义务代被告清偿债务以后，原告成为被告的直接债权人，有权要求被告偿还原告代偿的全部款项，如被告超过三日未付款，除承担原告因此而发生的所有费用外，每超一日，按债务金额的千分之五向原告支付违约金。庭审过程中原告主动请求按照2%的月利率向被告收取逾期违约金（计算公式：代偿本息×2%÷30天×逾期还款天数）。截止2017年12月31日，原告为被告代偿本金、利息、罚息共计274019.36元。另查明，被告李建章所购房屋均未办理产权登记。
本院认为，以上合同均为当事人本人签署，系真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，被告未按期履行还款义务，原告代偿被告房贷本息后，有权依法依约向被告追偿。对原告要求被告依合同约定支付代偿本金、利息、罚息的诉讼请求予以支持。原被告双方签订的《担保服务合同》对逾期偿还代偿本息的违约金和担保费进行了约定，其中逾期偿还代偿本息的违约金约定为日千分之五明显过高，本院依据双方合同实际履行情况，将逾期偿还代偿本息的违约金酌情予以调整为每月1%计收（公式为：代偿本息×1%÷30天×逾期还款天数），对原告要求被告支付剩余担保费的诉请本院予以支持。被告向原告抵押的房产未办理抵押物登记，抵押权未设立，抵押合同未生效，故对原告对被告的抵押物享有优先受偿权的诉请不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十一条、第四十一条、第四十二条第一款第二项、第四十三条、《中华人民共和国物权法》第一百七十一条第二款、第一百八十条第一款、第一百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告李建章于本判决生效十日内偿还原告山西富邦融资担保有限公司代偿本金、利息、罚息共计274019.36元；
二、被告李建章于本判决生效十日内偿还原告山西富邦融资担保有限公司截止2017年12月31日逾期偿还代偿本息的违约金48475.28元，并以本金274019.36元为基数按1%的月利率支付原告自2018年1月1日起至实际偿还完毕之日止逾期偿还代偿本息的违约金；
三、被告李建章于本判决生效十日内支付原告担保费201881.28元；
四、驳回原告其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5029元由被告李建章负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省太原市中级人民法院。
审判员 刘媛媛
二〇一八年九月五日