北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西民初字第7833号
原告（反诉被告）白浩瀚，男，1982年5月6日出生。
委托代理人魏鹏，北京市东友律师事务所律师。
委托代理人孙晓斌（白浩瀚之姐夫），男，1976年10月30日出生。
被告（反诉原告）常荣华，男，1951年11月3日出生。
委托代理人张永刚，天津盈诺律师事务所律师。
第三人北京安信瑞德房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区光华路7号汉威大厦26A1-2，实际经营地北京市朝阳区光华路7号汉威大厦东区9A5号。
法定代表人卢航，董事长。
委托代理人张中彩，女，1990年8月15日出生。
原告白浩瀚诉被告常荣华，第三人北京安信瑞德房地产经纪有限公司（以下简称：安信瑞德地产公司）及常荣华反诉白浩瀚房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘敏独任审判，公开开庭进行了审理。原告白浩瀚的委托代理人魏鹏、孙晓斌，被告常荣华及其委托代理人张永刚，第三人安信瑞德地产公司的委托代理人张中彩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告白浩瀚诉称：2014年9月29日，案外人周晓颜与常荣华签订了《北京存量房屋买卖合同》（以下简称买卖合同）及《补充协议》，常荣华将位于北京市西城区xx园xx号楼xx层xx号房屋出售给周晓颜，合同约定出卖人逾期交付房屋的，出卖人应按日计算向买受人支付已付房价款万分之五的违约金。
2014年10月12日，白浩瀚与常荣华及案外人周晓颜另行签订《补充协议》，约定周晓颜与常荣华签订的上述买卖合同及补充协议中，案外人周晓颜享有的合法主体权利概括转让给白浩瀚，由白浩瀚作为涉案房屋的买受人享有原合同约定的权利，并履行义务。该补充协议签订后，白浩瀚授权案外人周晓颜代表白浩瀚继续履行买卖合同相关权利义务。后白浩瀚依约于2014年12月1日前向常荣华支付了购房款，但常荣华至今未交付涉案房屋。
被告不按照合同约定交付房屋的行为已构成违约，应承担违约责任。为此，白浩瀚诉至法院，要求判令常荣华交付房屋，并恢复房屋状态；判令常荣华支付2014年12月6日起至2015年3月16日的违约金174500元（按日1745元的标准计算），并持续计算至被告实际交付房屋之日止；案件受理费由常荣华承担。
被告常荣华辩称，2014年9月29日，案外人周晓颜与常荣华签订了买卖合同及《补充协议》，常荣华将涉案房屋出售给周晓颜，房屋总价350万元，其中1万元作为物业交割保证金，于双方办理物业交割当日支付给常荣华，后周晓颜将相关权利义务全部转移给白浩瀚，白浩瀚作为买受人实际履行合同，常荣华在办理完毕产权过户手续隔日即将房屋钥匙交付白浩瀚并要求办理物业交割手续，但白浩瀚不配合办理物业交割，也不支付1万元尾款，侵犯了常荣华的合法权益。常荣华不同意白浩瀚的全部诉讼请求。
反诉原告常荣华诉称，如前辩称所述，常荣华提起反诉，要求判令白浩瀚支付剩余购房款10000元及利息（自2014年11月17日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；反诉案件受理费由白浩瀚负担。
反诉被告白浩瀚辩称：我留存的10000元是物业交割保证金，并非购房款。合同约定该款于物业交割当日支付，常荣华没有与我进行物业交割，该款没有给付，我不同意常荣华的反诉请求。
第三人安信瑞德地产公司述称，我公司作为居间方为原、被告双方提供了居间服务，促成双方签订了合法有效的买卖合同和补充协议。双方依合同内容履行了权利义务，我司作为居间方无需承担相应责任。
经审理查明：2014年9月29日，常荣华作为出卖人（甲方），案外人周晓颜作为买受人（乙方），双方签订买卖合同，约定：涉案房屋坐落于北京市西城区xx园xx号楼xx层xx号，建筑面积68.05平方米；房屋成交价350万元；出卖人应当在收到全部房款后5日内，将该房屋交付给买受人；除不可抗力外，出卖人未按照第六条约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行。同日，双方及第三人即丙方（居间方）三方签订《补充协议》，约定：乙方留存1万元作为物业交割保证金，该保证金应于甲乙双方办理物业交割当日，由乙方支付给甲方；双方在收到全部房款后5日内自行办理物业交割手续，丙方陪同。2014年9月29日及11月3日，周晓颜分别给付常荣华购房款80万元及99万元。
2014年10月12日，常荣华作为甲方即卖方，周晓颜作为乙方即买方，第三人作为丙方，白浩瀚作为丁方即新买方，四方签订《补充协议》，约定：乙方将所签全部协议中，约定乙方享有的权利及承担的义务均概括转让给丁方，由丁方作为该房屋的买受人，享有协议约定的权利，并履行义务。2014年11月14日，白浩瀚取得涉案房屋的房屋所有权证。2014年12月1日，白浩瀚给付常荣华购房款170万元。至此，常荣华收到购房款共计349万元。
另查一，白浩瀚提供录音及照片，证明常荣华没有按照合同约定交付房屋，没有完成物业交割手续。常荣华对录音的真实性认可，不认可证明目的，上述证据恰恰证明了常荣华向白浩瀚交付房屋和要求办理物业交割，而白浩瀚不接收，实际是其弟弟常富华所实施的言语和威胁行为并不能导致涉案房屋不能交付；对照片的真实性认可，照片上所为是第三人常富华侵权行为，表明白浩瀚不接收房屋，而不是常荣华不交付房屋。第三人对录音的真实性认可，对照片表示无法核实。
另查二，白浩瀚提供常富华证人证言，证明常荣华不交付房屋的事实存在，常荣华就涉案房屋问题存在家庭矛盾，导致其没有交付房屋。证人常富华认可2014年11月24日封门的事实，亦认可2014年12月21日将新换的门封门的事实。常荣华认为不是其不交付房屋，妨碍来自于第三方常富华。第三人不发表质证意见。
另查三，常荣华提供供暖费、物业费发票，证明其交纳了2014年度以前的各项费用，房屋具备交付条件，其积极履行交付房屋的义务。白浩瀚对发票的真实性认可，不认可证明目的，认为具备交房条件并不代表实际履行交付义务。第三人对发票的真实性认可。
另查四，常荣华提供录音，证明其将房屋钥匙通过中介转交给白浩瀚，后因房门被常富华破坏，其更换大门后，将更换的门钥匙交予白浩瀚的代理人孙晓斌，白浩瀚不配合办理物业交割手续。白浩瀚对录音的真实性、合法性均予认可，不认可证明目的。第三人对录音第一段认可，对第二段、第三段认可真实性，不认可证明目的。
另查五，常荣华提供马金福的证人证言，证明马金福将更换的门钥匙交予白浩瀚的代理人孙晓斌。白浩瀚对证言不予认可。第三人对证言的真实性表示无法核实，当时中介不在现场。
上述事实，有双方当事人的陈述，《北京市存量房屋买卖合同》，《补充协议》，大额支付业务回单，个人借款凭证，房屋所有权证，发票，录音等证据材料在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。白浩瀚、常荣华签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规的相关规定，双方当事人均应遵守执行。本案中，涉案房屋的购房款已履行，白浩瀚取得了涉案房屋的房屋所有权证，双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》的内容基本履行完毕，白浩瀚、常荣华均同意继续履行上述合同，本院不持异议。白浩瀚要求常荣华支付违约金的主张，根据双方的陈述及在案的证据表明，涉案房屋系常荣华继承所得，常荣华交纳了涉案房屋的各项费用，将房屋原门钥匙交由第三人，亦更换了新门，表明其已做好交付房屋的准备，由于其家庭内部产生矛盾及常富华的干涉，致使房屋交付尚未实际履行完毕，对此，常荣华应承担相应的违约责任，常荣华称合同约定的违约责任过高，本院根据案件的实际情况进行酌减。白浩瀚要求常荣华实际交付房屋的主张，本院予以支持。常荣华称房屋已经实际交付，更换的新门钥匙交给白浩瀚的委托代理人孙晓斌，并提供了证人证言，白浩瀚不予认可，常荣华未提供其他证据与证人证言形成完整的证据链，对常荣华的抗辩，本院不予采信。常荣华反诉要求白浩瀚给付购房尾款的主张，《补充协议》约定该款作为物业交割保证金，在双方进行物业交割时给付。常荣华要求白浩瀚支付购房尾款利息的主张，无事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第一百零七条，第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、常荣华于本判决生效之日起三日内在北京安信瑞德房地产经纪有限公司陪同下与白浩瀚办理物业交割及房屋交付手续，交付房屋时不得损坏房屋设施。
二、白浩瀚于本判决生效之日起三日内给付常荣华物业交割保证金一万元。
三、常荣华于本判决生效之日起三日内给付白浩瀚违约金三万元。
四、驳回白浩瀚的其他诉讼请求。
五、驳回常荣华的其他反诉请求。
如果白浩瀚、常荣华未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一千八百九十五元，由白浩瀚负担一千五百六十九元，已交纳；由常荣华负担三百二十六元，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费二十五元，由白浩瀚负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 刘 敏
二〇一五年五月十一日
书记员 郑新骏