山西省临汾市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）临民终字第515号
上诉人（原审原告）：景文俊，女，1964年8月8日出生，汉族。
委托代理人：高永福，山西岳南律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：张敏，男，1935年12月5日出生，汉族。
委托代理人：李冬梅，女，1936年7月26日出生，汉族，系张敏之妻。
委托代理人：贾海龙，山西诚敏律师事务所律师。
上诉人景文俊与上诉人张敏房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省临汾市尧都区人民法院（2009）临尧民初字第2624号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人景文俊委托代理人高永福，上诉人张敏的委托代理人李冬梅，贾海龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明：2004年4月，上诉人景文俊与上诉人张敏签订房屋转让合同一份，双方约定：张敏将其位于临汾市尧都区尧庙镇西赵村的房院一座以228000元转让给景文俊，付款的同时将宅基地使用费票据交给景文俊；张敏配合景文俊办理土地使用证，景文俊承担费用；景文俊同意张敏在2006年12月30日前继续居住该院一层西边房屋，居住期间不支付房租。2004年4月26日，景文俊支付张敏房款228000元，张敏将宅基地使用票据交给景文俊。随后，景文俊对该房屋进行了装修并入住。
2004年5月28日，张敏以房院系农村房屋且为家庭共同财产，西赵村委会和其子女不同意卖方为由诉至法院，要求确认房屋转让合同无效，景文俊返还房屋。2004年11月9日，山西省临汾市尧都区人民法院作出（2004）临尧民初字第749号民事判决：驳回张敏的诉讼请求。张敏不服提起上诉，2005年8月9日临汾市中级人民法院作出（2005）临民终字第190号民事裁定书，撤销原判，发还重审。2006年11月10日山西省临汾市尧都区人民法院作出（2006）临尧民初字第66号民事判决书，驳回张敏诉讼请求，张敏再次提起上诉。2007年3月28日，临汾市中级人民法院（2007）临民终字第101号民事判决书，作出维持（2006）临尧民初字第66号驳回张敏诉讼请求的判决。张敏不服申请再审，临汾市中级人民法院再审认为，争议房屋性质属在农村集体所有的土地上所建住宅，该宅基地属西赵村集体所有，双方买卖交易时未经村委会同意并报审批，该房屋买卖应认定无效。按无效合同的法律规定，应相互返还财产，在论证双方过错的基础上，对景文俊的损失作出赔偿。为此作出（2008）临民再终字第4号民事裁定，撤销（2007）临民终字第101号、（2005）临尧民初字第66号民事判决，发回山西省临汾市尧都区人民法院重审。2009年9月12日，该院经重新审理作出（2009）临尧民初字第1927号民事判决书：双方签订的房屋买卖合同无效，景文俊返还张敏房屋，张敏返还景文俊购房款228000元，房屋装修费5855元。并认为景文俊因购买房屋导致的损失问题，因未提出明确的证据材料，可另行主张权利。该判决双方均未提起上诉，判决书发生法律效力。
2009年12月11日，景文俊诉至山西省临汾市尧都区人民法院，请求判令张敏支付其因购买房屋造成的直接经济损失23.4万元（购房款228000元及大暖、煤气接口费6000元），土地区位补偿费（待鉴定后确认）。景文俊提出鉴定申请，要求对涉案房屋目前市场价值进行评估鉴定。该院委托临汾市中级人民法院司法技术鉴定中心进行鉴定。因张敏方拒不配合，鉴定材料数次退回。经做工作征求双方意见，根据本案实际情况，2013年11月5日，临汾信誉资产评估有限公司作出《资产评估报告书》：2004年5月28日（张敏诉景文俊案起诉日）涉诉房屋评估价值为219700元，2009年9月27日（张敏诉景文俊案发生法律效力日）房屋评估价值为711200元，2010年1月8日（景文俊诉张敏案申请鉴定日）房屋评估价值为745800元。对此报告，上诉人张敏持有异议，但并未申请重新鉴定，并主张上诉人张敏在2014年5月28日起诉，如认定房屋价值，也应以此时间的价值为准。
一、二审审理过程中，景文俊认为张敏违背诚实信用原则，出卖时其明知所出卖的房屋和宅基地属禁止流转范围，出卖后又以违法出售房屋为由主张合同无效，出卖人应对合同无效承担主要责任。对于买受人信赖利益损失的赔偿，应全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买价格的差异造成损失两方面因素予以确认，鉴定报告应作为定案的依据，因对方原因使鉴定推迟将近三年，并使损失扩大的损失应得到法律的支持。张敏则认为对方带人强制占据房屋，并非所称的移交，其于签订合同后一个月即诉至法院，起诉日即景文俊强行搬进房屋当日，不是因价格上涨反悔卖房，该房是非法占地、违法建筑，非法建筑是不能流通的，不能流通的物品是没有市场价值的，故原审法院认定的《资产评估报告书》是非法无效的，将不能交易的东西认定了价值；另该地块不存在区位补偿，且合同无效的过错方应为上诉人景文俊，故认为自己不应承担相应损失。
二审审理还查明，上诉人景文俊对由临汾信誉资产评估有限公司作出的《资产评估报告书》不持异议，但认为依据双方房屋转让合同第六条之规定即“甲（张敏）乙（景文俊）双方自签字之日起都要严格遵守协议办事，不准反悔，不准互相找麻烦，不论房价涨到多高或房价跌到多低，不论遇到国家统调统整，均属乙方做主处理，与甲方无任何关系。”故主张应由上诉人张敏承担其全部损失。上诉人张敏主张，双方订立的房屋转让合同已被认定为无效合同。故不应以该合同内容处理本案纠纷。另原审审理时，上诉人张敏愿意在已交付法院233455元的情况下，再支付上诉人景文俊5000元了结本案，但双方未达成一致意见。以上为本案基本事实。
山西省临汾市尧都区人民法院经审理认为，原、被告所达成的《房屋转让合同》为无效合同，业经人民法院生效判决予以认定。根据法律规定，无效的合同自始没有法律效力，因合同无效给一方造成的损失，应该各自承担相应的责任。双方因购房是否造成损失、过错责任如何分担为本案争执的焦点。本案中，原告要求被告赔偿购房款228000元人民法院已作出判决，且被告已交法院提存，该主张不应再作处理，该项诉讼请求应予驳回。本院认为随着农村城镇化的发展，农村房屋价格上涨是必然趋势，当时对购买的房屋与现时价值存在差值，因购买房造成的该部分损失，即利益信赖损失客观存在。合同被判无效后，原告未能履行法律文书确定的义务占据房屋，同样也给被告造成了一定的利益损失，上述损失的赔偿应根据双方过错责任各自分担。原、被告在买卖房屋时，明知该房未取得宅基地使用证、房产证为法律规定禁止流转范围，仍然进行房产交易，作为出售方的被告应承担60%的主要责任，原告承担与其过错相适应的40%的次要责任。本案赔偿数额应以（2009）临尧民初字第1927号民事判决书生效之日，即2009年9月27日评估价711200元为准，减去购房款228000元，装修费5855元，即477345元，由原、被告按责承担。原告要求按目前市场价赔偿损失的请求，无法律依据，本院不予支持。因被告原因，致使本案未能按期审结，使其利益损失扩大，责任应由其自行负担。遂判决如下“一、被告张敏在本判决生效后十日内赔偿原告景文俊因购买房屋升值造成的经济损失286407元。二、驳回原告景文俊的其他诉讼请求”。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4810元，由原、被告各半承担2405元。
判后，上诉人景文俊不服，向本院提起上诉称：原审认定部分事实有误，依据双方订立合同第六条，该合同无效返还的处理方式应依双方约定先行处理，而一审进行了主次责任划分，明显不妥；另本案评估报告基准日以2010年1月为集结点，但评估报告日为2013年11月，不能评估的原因系因张敏的行为造成，在这个时间段区位补差价款原审未作处理，明显不妥。故要求二审法院依法改判。
上诉人张敏答辩称：原审主次责任划分不当，判决张敏承担主要责任明显错误；原审法院出具的房屋评估报告是无效的。故要求二审法院驳回上诉人景文俊的上诉。
上诉人张敏上诉称：原审认定事实不当，计算有误；《资产报告评估书》缺乏真实性、合法性和关联性，原审法院将其作为证据认定，明显错误；原审划分责任不当，上诉人景文俊才是主要过错方；2004年5月23日上诉人张敏即起诉至法院，此时距订立合同之日不到一个月时间，不存在房屋涨价问题；原审认定案件受理费由上诉人张敏承担，程序不当；原审判决违背法律规定，故要求二审法院予以改判。
上诉人景文俊答辩称：上诉人张敏的上诉无事实及法律依据。本案订立合同时间是2004年4月，付款时间2004年4月26日，依合同约定，双方已两清。虽该合同最终被认定无效，但双方约定房屋不论上涨或下跌其权利归属均为答辩人景文俊。故要求驳回上诉人张敏的上诉。
本院认为，上诉人张敏与景文俊所订立的《房屋转让合同》已经人民法院生效判决认定为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条之规定，无效合同自始没有法律效力；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。结合本案，上诉人景文俊是否因购房造成损失即损失数额认定及责任划分成为本案的审理焦点。本案中，上诉人景文俊基于与上诉人张敏订立的房屋买卖合同经人民法院生效判决认定为无效合同后，上诉人景文俊作为买受人信赖利益损失赔偿请求应予以支持。原审法院审理时对该房屋价值进行了资产评估，上诉人张敏虽对该报告持有异议，但其并未提供出足以反驳的证据且未能申请重新鉴定，故原审认定该报告书作为本案定案证据并无不当，上诉人张敏的该请求不成立，本院不予支持。对于房屋价值是应以上诉人张敏主张起诉之日的房屋价值认定还是上诉人景文俊主张的以2013年11月的价值认定，本院认为，该案虽于2004年5月28日立案受理，但经多次审理最终于2009年9月27日才做出合同无效的生效判决，故原审以该日期作为认定房屋价值日期并无不当。对于双方责任划分，因双方在买卖房屋时，明知该房屋无宅基地使用证、房产证，为法律规定禁止流转范围，仍进行房产交易，双方均有过错，作为出售方的张敏明知上述情况仍收取对方给付的房屋价款，原审认定其承担60%的主要过错责任并无不当。对于诉讼费的负担如何认定，依照《诉讼费用交纳办法》第二十九条第二款之规定，即“部分胜诉，部分败诉的，人民法院根据案件具体的情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额，本案中，上诉人景文俊及张敏均有过错，故原审认定双方各承担一半诉讼费符合法律规定。综上，原审判决并无不当，二上诉人的上诉请求均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉人景文俊二审案件受理费4810元，由上诉人景文俊负担。
本判决为终审判决。
审判长 王斌斌
审判员 宋春红
审判员 贾晓斌
二〇一四年八月二十日
书记员 贾 惠