江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏01民终1842号上诉人（原审被告）：南京桃花源房地产开发有限公司，住所地南京市鼓楼区姜家园20号。法定代表人：吴静浦，该公司董事长。委托诉讼代理人：许文哲，江苏海越律师事务所律师。委托诉讼代理人：万昳，江苏海越律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：沙向军，男，汉族，1972年6月11日生，南京吉尔甲医疗设备有限公司经理，住南京市鼓楼区。被上诉人（原审原告）：彭彦丽，女，汉族，1970年10月28日生，南京吉尔甲医疗设备有限公司经理，住南京市鼓楼区。以上两被上诉人的共同委托诉讼代理人：张科峰，江苏冠文律师事务所律师。上诉人南京桃花源房地产开发有限公司（以下简称桃花源公司）与被上诉人沙向军、彭彦丽房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2016）苏0106民初8650号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。桃花源公司上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判驳回沙向军、彭彦丽的诉讼请求；2、本案诉讼费用由沙向军、彭彦丽承担。事实和理由：1、桃花源公司对楼层的理解与履行争议不负有责任，不应承担相应的法律后果。涉案《商品房预售合同》明确约定涉案房屋108室（含-1、-2层）的位置、房号等，沙向军、彭彦丽对购买的房屋有2层位于地下是明知的。涉案合同附件2套型及分层平面图等，是对整个房屋的楼层、套型进行的规划性描述，未影响购房人对购买房屋价格等的决策。上诉人无隐瞒、错误告知等行为，不应当承担未履行告知义务的责任。2、2012年4月24日桃花源公司原法定代表人张在东发邮件作出的意思表示属无效。该土坡系相关行政部门依法核准建设，桃花源公司无权自主决定拆除。土坡系人民防空工程地面附属设施，拆除该土坡违反《城乡规划法》、《建设用地容积率管理办法》、《人民防空法》等有关规定，沙向军、彭彦丽等业主串通桃花源公司原法定代表人，要求桃花源公司实施违法行为并要求对不实施违法行为承担高额的赔偿，损害了桃花源公司、国家和社会公共利益，该意思表示应属无效。3、2012年4月23日，业主胡悦向桃花源公司原法定代表人张在东发邮件仅代表自己，不能代表沙向军、彭彦丽的意见及主张。张在东的回复仅是对胡悦的承诺，并不包括其他业主。4、沙向军、彭彦丽的诉请超过诉讼时效。桃花源公司于2013年7月底将土坡拆除，即使需支付违约金，沙向军、彭彦丽亦应在2013年8月1日至2015年7月31日主张权利，而沙向军、彭彦丽等业主最早书面发函主张权利系2015年8月3日，超过了诉讼时效。5、关于两年能耗费和物业费的起算时间问题，一审法院是按照业主实际收房之日起计算了两年能耗费，但其中上诉人自通知交房之日即2011年11月22日起为业主垫付了21个月的物业费和16个月的能耗费，应以2011年11月22日通知业主收房之日起计算两年的物业费和能耗费。沙向军、彭彦丽辩称：1、一审法院认定事实清楚，但在计算赔偿额时已经对上诉人有所倾向，上诉人的上诉请求不应得到支持。2、桃花源公司交付的房屋将厨房卧室等功能区配置在地下，违反了住建部于2006年3月1日颁布的住宅建筑规范的强制标准，且其出售房屋时提供的格式条款故意模糊房屋楼层概念，系欺骗行为。故桃花源公司交付的房屋无论从合同约定，还是从国家标准来看，均不符合交付条件。3、关于张在东的承诺问题，桃花源公司在本案审理期间曾提起关于承诺是否有效的确认之诉，后因无法得到法院支持而撤诉。上诉人提出的拆除土坡系违法行为，故承诺无效的意见，系混淆概念。土坡造成了房屋的质量瑕疵，导致交付的房屋无法兑现上诉人出售房屋时的承诺。是否能拆除房屋是行政行为，而房屋的瑕疵是房屋本身的特性，二者不应混淆。4、本案是群体性诉讼，案件事实基于同一违约行为，人民法院在该系列案件中查证属实的所有证据以及生效判决查明的事实，都应作为本案定案的依据。因此，张在东向胡悦的发函也应当适用于本案。5、关于诉讼时效，桃花源公司通知业主收房后，各业主曾以群体签名的形式于2011年11月26日、27日向桃花源公司主张权利。之后ＸＸ作为该小区的业主也曾多次通过邮件和微信等向桃花源公司明确表达一楼业主的问题，提出应当解决问题、落实赔偿款等，并非未主张权利。6、关于物业费和能耗费的问题，桃花源公司于2011年11月22日交付的房屋不符合合同约定和国家规范，被上诉人有权拒绝接收房屋，不能接收房屋的责任在桃花源公司，因此房屋的物业费和能耗费的计算起算日期应当以业主实际入住的日期来计算。综上，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。沙向军、彭彦丽向一审法院起诉请求：1.桃花源公司立即支付《商品房预售合同》违约金383112元（自2011年11月23日起至房屋及配套设施整改完成之日，即2013年7月30日）并承担相应逾期利息（以383112元为本金，按同期银行贷款利率计算自2011年11月23日起至上述款项付清之日止）；2.桃花源公司承担原应由沙向军、彭彦丽承担的物业费、能耗费，期间自2013年7月至2016年6月共计89702.7元；3.桃花源公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：南京市鼓楼区姜家园299号16幢三单元102室房屋（建筑面积共计244.13平方米，其中套内面积217.83平方米），系桃花源公司开发建设，现登记所有权人为沙向军、彭彦丽，登记时间为2012年7月13日。该房屋所在的楼房共计七层，涉案房屋包括地上一层及地下二层。2009年10月28日，沙向军、彭彦丽（预购人、乙方）与桃花源公司的前身即锋尚公司（预售人、甲方）签订了一份《预售合同》，约定甲方预售给乙方的商品房为宁房销第200910102W号《南京市商品房预售许可证》证载范围中的本市姜家园299号16幢102室房屋（含-1、-2层），该商品房所在楼幢的总平面图位置见附件1总平面图，套型及分层平面图见附件2；该商品房所在楼幢的主体建筑层数为7层，其中±0.00米以上5层，±0.00米以下2层，该商品房位于±0.00米以上第1层；建筑面积244.13平方米；总价款合计5170215元，乙方应于2009年12月28日前向甲方支付5170215元；乙方迟延支付合同价款的，每天应按照未付到期价款的万分之一计算，向甲方支付迟延期间的违约金；甲方应于2009年12月31日前向乙方交付该商品房，该商品房交付时应符合下列条件，已取得《建设工程规划验收合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料，该商品房为住宅的，甲方还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；甲方迟延交付该商品房的，应承担下列违约责任（注：三个可选择项目均未选，第四个空白补充亦未选填）；甲方迟延交付该商品房，经乙方催告后60日仍未交付的，乙方有权解除合同；甲方承诺按已公示的商品房项目的《建设工程规划许可证》和核准图所确定的条件进行建设；经规划行政主管部门批准，该商品房项目的《建设工程规划许可证》规定条件在本合同生效后发生变更，出现下列影响该商品房质量或使用功能的情形，甲方应在变更被批准之日起7日内书面通知乙方等等。在桃花源公司出具的《预售合同》附件2套型及分层平面图以及质量保证书、物业服务合同等三个文件中，均显示涉案房屋的套型及分层为“2层、首层、地下室”。但对于该“2层、首层、地下室”与合同第一条约定的“102室（含-1、-2层）”的区别、联系，该《预售合同》及附件未予注明。在《预售合同》履行过程中，桃花源公司因故未能在约定日期即2009年12月31日交房。同时涉案房屋所在的楼房建成后，由于与规划不符，致使未能通过验收。2011年9月30日，南京市规划局对涉案地块规划进行变更，将16、17幢楼东立面由首层出户门变更为窗，园区地面标高由原核准图地下车库东顶板覆土变更为现变更核准图所示地下车库东顶板覆土等等。2011年9月底，桃花源公司在涉案房屋所在的17幢楼旁边的地下车库顶部堆覆高约2米的土坡，2011年11月17幢楼通过验收。2011年11月22日，桃花源公司通知包括沙向军、彭彦丽在内的业主接收房屋，包括沙向军、彭彦丽在内的有关业主看到房前约2米高的土坡和隔墙之后，认为桃花源公司将房屋首层变成地下一层，拒绝接受涉案房屋。2011年11月26日，沙向军、彭彦丽等业主向桃花源公司发送一份书函，要求桃花源公司在2011年12月10日前进行整改并使其达到合同约定标准，否则应按总房款每天万分之五的标准支付违约金等等。原锋尚公司法定代表人张在东于2011年11月27日签收该书函。2012年4月23日，桃花源公司通知沙向军、彭彦丽接收涉案房屋，沙向军、彭彦丽方在商品房交接单、房屋验收单、钥匙移交清单、面积误差确认及结算协议等文件上签名。2012年4月23日，与涉案房屋同幢楼房的17幢115室业主胡悦给张在东发送了一封电子邮件，包含如下内容：“在拿房之前，请允许我再跟你核实一下您曾经承诺过的两个条件，第一是您说过的按照合同约定给我们补偿金，即每天补偿房价的万分之一直至拆完土坡。第二是再送两年的物业管理费和能耗费。这些还是要您亲自批准，下面人才会遵照执行。所以麻烦您能否给我一个肯定的答复。我就可以开心拿房了……。”2012年4月24日，张在东给17幢115室业主胡悦回复了一封电子邮件，包括如下内容：“给您肯定的答复，即第一是按照合同约定补偿金，即每天补偿房价的万分之一直至拆完土坡。第二是送两年的物业管理费和能耗费。开心地拿房吧……。”2012年9月18日，小区业主向桃花源公司发函，称桃花源公司对门前高墙等问题仍未解决，要求桃花源公司按照承诺标准自2011年11月22日起每半年支付一次违约金，并在五个工作日书面答复等等。桃花源公司收到该函后未予书面答复。2013年7月底，桃花源公司自行拆除了前述土坡。2014年7月、2015年3月，ＸＸ等小区业主曾与张在东进行联系，要求其明确送两年物业管理费和能耗费是指土坡拆完后两年等等。张在东回复称“好，我来关注一下。”但未明确认可业主提出的主张。此后，小区业主为给付补偿款金额、免交物业费和能耗费期间等问题，多次与桃花源公司协商，未果。2015年，小区业主夏永蓉另案诉至一审法院，要求确认南京市规划局变更规划的行为违法。一审法院对该案作出（2015）鼓行初字第184号行政判决。2016年8月29日南京市中级人民法院作出（2016）苏01行终478号终审行政判决，认为规划变更未改变建筑周围覆土的高度，不存在增加容积率的情形，驳回夏永蓉的诉讼。2016年8月8日，北京锋尚物业管理有限公司南京分公司另案起诉沙向军（即本案原告），要求沙向军支付2013年7月至2016年6月的物业服务费44062.2元及滞纳金，2013年7月至2016年3月的能耗费45640.5元及滞纳金等等。2016年8月8日一审法院对该案作出（2016）苏0106民初7434号民事判决，认定如下事实：物业公司与开发商签订前期物业管理服务协议约定，物业管理服务费用按建筑面积每月每平方米5元，公共区域水电分摊费、采暖制冷新风吸尘系统运行费及能耗费用不包含于物业管理服务费中，由业主每季度开始15日前预缴，物业公司定期在小区内公示此部分费用的使用情况；业主违反本协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，应按每天千分之一的标准支付滞纳金。因锋尚小区北区一楼业主与开发商就房屋交付是否符合标准产生争议，锋尚物业南京公司（该案中的简称，下同）根据开发商与业主的意见自开发商处取得小区北区一楼业主2011年12月至2013年8月期间的物业费和至2013年3月的能耗费；在锋尚物业南京公司向开发商就北区一楼业主能耗费请款所列的2011年初至2013年6月期间的专用能耗费每月每平方米（套内面积）平均为4.95元、公共能耗费每户每月平均为111.39元。并判决沙向军给付北京锋尚物业管理有限公司南京分公司74176.22元。沙向军不服一审判决，提起上诉。2017年5月25日南京市中级人民法院作出（2017）苏01民终2860号民事判决书，判决“驳回上诉，维持原判”。2016年9月，沙向军、彭彦丽等业主认为桃花源公司未按约定向沙向军、彭彦丽方支付补偿金、物业费和能耗费，遂诉至法院，要求桃花源公司履行合同，给付补偿金、物业费和能耗费。桃花源公司提出反诉，要求撤销该协议，后撤回反诉。2016年10月，南京锋尚房地产开发有限公司变更为桃花源公司。2016年12月，桃花源公司另案起诉胡悦，要求确认桃花源公司原法定代表人张在东对胡悦等业主作出的承诺无效。2017年11月，桃花源公司撤回确认承诺无效的诉讼，一审法院裁定准许。后本案恢复审理。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。双方签订的《预售合同》是双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性规定，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。关于涉案房屋楼层理解与履行争议问题。根据法律规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。桃花源公司作为具有房地产开发资质的企业，在预售商品房过程中应当依法履行如实告知等义务，虽然《预售合同》第一条约定涉案房屋为地上一层（含-1、-2层），但桃花源公司在具有明确指示作用的合同附件2套型及分层平面图、质量保证书、物业服务合同等三个文件中，注明涉案房屋的套型及分层为：2层、首层和地下室，对于该“2层、首层、地下室”与“102室（含-1、-2层）”的区别、联系，桃花源公司未全面履行告知义务，虽然涉案房屋经过规划复核与竣工验收，但对于造成双方为此所产生的楼层理解与履行争议，桃花源公司负有责任，应当承担相应的法律后果。关于涉案补偿协议的履行问题。其一，公司的法定代表人是公司的法定表意机关，桃花源公司原来的法定代表人为张在东，其在履行职务期间所作出的承诺为民事法律行为，法律效果归属于桃花源公司。其二，根据本案查明的事实，2011年11月26日沙向军、彭彦丽等业主向桃花源公司发送一份要求整改并承担违约责任的书函，桃花源公司原法定代表人张在东于2011年11月27日签收该书函；2012年4月23日，沙向军、彭彦丽等业主向张在东发送一份电子邮件，要求确认接收房屋的两个条件，即第一是每天补偿房价的万分之一直至拆完土坡，第二是再送两年的物业费和能耗费；2012年4月24日，张在东在回复业主电子邮件时，明确了业主接收房屋的条件，即在拆完土坡之前每天补偿房价的万分之一，以及送两年的物业费和能耗费。根据要约、承诺之合同订立规则，双方就涉案房屋合同履行争议达成合意，该协议内容明确，应予认定。张在东在电子邮件中承诺送两年的物业费和能耗费，根据合同履行情况及通常理解，应自业主接收房屋时起算，即自沙向军、彭彦丽于2012年4月23日接收案房屋时起至2014年4月22日止。沙向军、彭彦丽认为应自土坡拆除后即2013年8月开始起算再送两年，未提供充分的证据证明，亦不符合法律规定，一审法院不予采信。其三，桃花源公司作为独立法人，能够自主决定并实施是否拆除土坡等行为，可以不受有关业主权利主张行为的影响，从张在东在电子邮件中承诺的内容分析，其是为交付标的物不完全符合合同约定而对桃花源公司应承担法律责任的预判和处理决定，核心是确定违约责任的计算时间和计算标准，土坡拆除仅是违约责任的计算终止时间，该承诺内容并不违法。张在东在承诺中与业主达成上述协议之时，对于其承诺所产生的法律后果应当清楚，桃花源公司认为张在东在履行职务时存在重大误解、其承诺内容因违法而无效等抗辩，未提供充分的证据证明，也与其民事法律行为相冲突，不符合法律规定，不予采纳。其四，根据沙向军、彭彦丽提供的有关证据及本案查明的事实，沙向军、彭彦丽等业主为涉案房屋交付、款项支付等合同履行问题，一直与桃花源公司方交涉并主张相关权利，故沙向军、彭彦丽的诉讼请求并未超过法律规定的诉讼时效期间，桃花源公司认为沙向军、彭彦丽诉讼请求超过诉讼时效的抗辩理由，不符合法律规定，不予采纳。根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，《预售合同》约定的交房日期为2009年12月31日，桃花源公司由于自身的原因直至2011年11月22日才通知沙向军、彭彦丽办理入住手续，根据前述分析，沙向军、彭彦丽要求桃花源公司承担自2011年11月23日至2013年7月30日期间按照总房价每日万分之一的标准计算违约补偿款即违约金，有相应的事实基础。根据法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；如果约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少；当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，桃花源公司认为约定的违约金标准过高，申请调整。结合沙向军、彭彦丽涉案房屋受影响情况、合同履行事实、当事人的过错程度等综合因素，予以准许。沙向军、彭彦丽主张应按照包括毛坯房和装修价款在内的精装修房屋总价为基数计算有关违约金，不符合合同约定及法律规定，不予采纳，该违约金应当按照沙向军、彭彦丽交纳的涉案房屋总价款5170215元为基数计算。综合本案事实，一审法院酌定桃花源公司应支付沙向军、彭彦丽的违约金为111470元（5170215元×616天×万分之一×35%）。由于桃花源公司已经实际代沙向军、彭彦丽支付了2013年8月31日之前的物业费以及2013年3月31日之前的能耗费，故桃花源公司应支付沙向军、彭彦丽自2013年9月至2014年4月期间的物业管理费9768元（1221元×8个月）以及2013年4月至2014年4月期间的能耗费14014元（1078元×13个月），两项合计23782元。综上所述，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，一审法院判决：一、南京桃花源房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付沙向军、彭彦丽违约金111470元，物业管理费及能耗费23782元，合计135252元；二、驳回沙向军、彭彦丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件案件受理费7823元，减半收取3911元，由沙向军、彭彦丽负担1911元，桃花源公司南京桃花源房地产开发有限公司负担2000元（此款沙向军、彭彦丽已预交，桃花源公司在履行上述义务时一并将该2000元给付沙向军、彭彦丽）。二审中，上诉人桃花源公司提交该公司工作人员与小区业主ＸＸ的通话录音一份，以证明ＸＸ仅代表其本人与桃花源公司联系主张权利，并未接受其他业主委托，其行为不能代表其他业主。沙向军、彭彦丽质证称，该证据不属于二审新证据，且对其合法性和证明目的不予认可。本院经审理，对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人均应按约履行。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，双方当事人在签订《商品房预售合同》后，涉案房屋实际交付前，桃花源公司因规划审批、设计变更等原因，在涉案房屋旁修建了涉案土坡，损害了沙向军、彭彦丽等业主权益，存在违约情形。涉案小区业主与桃花源公司原法定代表人张在东进行协商，张在东亦明确答复，至土坡拆除完毕，给予按房价万分之一每天的标准予以补偿。综上，桃花源公司搭建土坡的行为确给沙向军、彭彦丽等业主造成影响，但其后将该土坡予以拆除，即一定程度的采取了补救措施，消除影响，故考虑到桃花源公司违约责任大小程度，结合桃花源公司原法定代表人张在东的回复承诺内容，一审法院依据《中华人民共和国合同法》关于违约金的相关规定，根据公平、诚实信用原则，在桃花源公司提出调整违约金的情形下，以双方签订的《商品房预售合同》中约定的房屋价格为基数，酌定桃花源公司承担35%的违约责任，较为公平，亦不违反法律规定。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。2011年11月22日桃花源公司通知沙向军、彭彦丽收房时，涉案房屋旁虽搭建了土坡，但房屋已通过验收，2012年7月5日，沙向军、彭彦丽在涉案房屋“文件资料交付记录单”上签字确认。张在东虽承诺补偿两年的物业费、能耗费，但据该承诺内容无法认定补偿两年物业费、能耗费从土坡拆除完毕开始起算；现亦无证据证明，双方当事人约定该两年物业费、能耗费的补偿的起算点系土坡拆除完毕。故根据本案双方合同履行情况，一审法院认定桃花源公司承诺的补偿上述费用从沙向军、彭彦丽接受涉案房屋时起算两年，并无不当，亦客观公平。张在东系桃花源公司原法定代表人，其在担任该公司法定代表人期间向业主做出的承诺，不违反法律规定，应属有效。因涉案房屋交付及土坡问题，沙向军、彭彦丽等业主一直与桃花源公司进行交涉，主张权利，2014年7月、2015年3月，ＸＸ等业主仍与桃花源公司原法定代表人张在东沟通主张相应的物业费、能耗费等，一审法院对桃花源公司主张本案超过诉讼时效的抗辩理由，不予采纳，具有事实和法律依据。涉案小区业主胡悦2012年4月23日给张在东的邮件中，向其核实是否按承诺给“我们”补偿金。根据涉案土坡影响小区北区一楼业主的实际情况，结合上述邮件的相应内容，可以认定，张在东的承诺对其他相应业主具有溯及力，故本院对桃花源公司认为张在东的承诺只约束胡悦等个别业主的上诉意见，不予采信。综上所述，桃花源公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7823元，由上诉人南京桃花源房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  夏海南审判员  龚 达审判员  白文虎二〇一八年七月十七日书记员  陈晓君