新疆维吾尔自治区哈密市人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2016）新2201民初727号
原告（反诉被告）：吴昭，住哈密市。
委托代理人：李娜，新疆众托律师事务所律师。
被告（反诉原告）：哈密市锦绣物业管理有限公司，住所地：哈密市光明路（供电公司门面房）
法定代表人：张小玲，总经理。
委托代理人：姚震，新疆廉正律师事务所律师。
被告：张建军,住哈密市。
委托代理人：姚震，新疆廉正律师事务所律师。
原告（反诉被告）吴昭诉被告（反诉原告）哈密市锦绣物业管理有限公司（以下简称锦绣公司）、被告张建军合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）吴昭及其的委托代理人李娜，被告（反诉原告）锦绣公司及被告张建军的共同委托代理人姚震到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴昭诉称，2013年6月7日，原、被告双方签订房地产转让协议一份，约定：被告将其所有的位于哈密市西河区中华路59号土地使用权以及底商附属物以550万元的价格转让给原告。原告按照合同约定向被告支付270万元，但被告迟迟不按约定向原告交接涉案房地产。经原告多次催促，被告才于2014年3月19日与原告签订转交协议，办理交接手续。后被告得知哈密市政府要对涉案房地产进行规划拆迁，可获得高额补偿利益，便强行撬锁将涉案房地产予以侵占。被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，为维护原告合法权益，现诉至法院，请求判令：1、解除原、被告之间签订的房地产转让协议；2、两被告共同退还原告转让款2700000元及利息（从原告向被告支付每一笔款项之日至实际退还之日按月利率3%计算）；3、由被告承担本案诉讼费用。
庭审中，原告吴昭为支持其诉讼请求提供的证据有：1、2013年6月7日房地产转让协议一份，证明双方存在房地产转让关系，在原告第二次付款时，被告就应当交付涉案房地产。2、2013年6月7日被告出具的收条证明一张、2016年5月30日中国农业银行股份有限公司乐清荆南支行银行卡活期子账户交易明细一份及2013年6月7日至24日电子回单6份，证明原告累计向被告支付转让款270万元。3、2014年3月19日转交协议书一份，证明被告在房地产转让协议签订一年后才将房地产交予原告，而房地产转让协议约定应在第二次打款后交付房地产，被告已经先行违约。4、2016年3月25日哈密市房屋与土地征收工作办公室出具的证明一份，证明被告已经与哈密市房屋与土地征收工作办公室签订了房屋征收及补偿安置协议，收取了征收及补偿安置款，导致原、被告之间的房地产转让协议不能履行。5、2007年11月29日哈密地区中级人民法院民事裁定书一份，证明被告以70万元的价格取得涉案房地产。
经质证，被告锦绣公司、张建军对证据1的真实性认可，对证明问题不认可，认为该协议约定2013年6月7日当天原告就应支付转让款230万元，第二次付款前，被告已经清理了房屋的租赁关系，符合交付条件，未能交付的责任在原告。对证据2中收条的真实性不认可，该收条不真实，内容上也与合同存在差距，2013年6月7日原告并没有给被告支付现金，收条中的30万元也没有支付；对中国农业银行股份有限公司乐清荆南支行银行卡活期子账户交易明细及2013年6月7日至24日电子回单的真实性不持异议，对关联性不认可，打款人为案外人，且被告张建军仅收到了200万元，且原告实际支付的款项与2013年6月7日协议中约定的付款数额不相符。对证据3的真实性认可，对证明的问题不认可，原告没有按照协议约定的时间交付转让款，导致房地产未能按照约定交付，未能交付房地产的责任在原告，根据合同约定，前两次的转让款应支付390万元，但原告没有付清。对证据4的真实性认可，被告确实与哈密市房屋与土地征收工作办公室签订了房屋征收及补偿安置协议，但是在原告不履行协议的情况下签订的，转让款只有400万元，低于转让给原告的价格。对证据5的真实性认可。
被告锦绣公司、张建军辩称，一、被告锦绣公司的法定代表人是张小玲，不是原告在诉状中所列的张建军。二、原告要求解除协议的诉求不能成立。因原告单方违约，被告分别于2014年7月9日和2015年7月15日在哈密日报和新疆法制报上两次向原告公告送达了与原告解除房地产转让协议的通知，并要求原告办理相应的手续，承担违约责任及赔偿相应的损失。原告在接到公告通知后也没有向法院提出异议。根据合同法解释规定，解除合同的通知已经产生了效力，公告送达合法。三、在履行合同过程中，原告违反合同约定的履行时间及金额，导致被告无法实现期待利益，产生了巨大的损失，原告主张退还转让款没有事实和法律依据，其违约在先，无权要求退还转让款。四、原告主张转让款的数额不对，经核对应为230万元，而不是270万元。五、原告追加张建军为本案当事人错误，合同的相对方是被告锦绣公司，张建军的行为是职务行为，不应作为本案被告承担责任。六、关于原告违约给被告造成的损失，被告要求原告进行赔偿。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
被告锦绣公司反诉称，2013年6月7日，反诉人与被反诉人签订《房地产转让协议》一份，协议约定反诉人将哈密市西河区中华路59号土地使用权转让给被反诉人，转让总价款为550万元，付款方式为协议签订当日付230万元，2013年6月19日付160万元，余款160万元待被反诉人拆迁完后支付。但被反诉人未按合同约定的时间和金额支付转让款，给原告造成了巨大损失。且被反诉人在违约后避而不见，无奈之下反诉人依法通过哈密报及新疆法制报向被反诉人送达了解除合同通知，并要求反诉人承担违约责任，赔偿损失。鉴于被反诉人的行为已构成根本违约，反诉人为了维护其合法权益，现提起反诉，请求依法判令被反诉人赔偿其给反诉人造成的损失1738000元，并承担本案反诉费用。
原告吴昭针对被告锦绣公司反诉辩称，被告诉称原告没有按照协议约定支付转让款不属实。原告在签订协议后就向被告支付了270万元转让款，但被告一直没有交付房地产。被告通过报纸公告要求解除转让协议，不符合法律规定，不产生解除协议的法律后果。综上，请求驳回被告的反诉请求。
被告锦绣公司、张建军针对其答辩意见及被告锦绣公司的反诉主张提供的证据有：1、房地产转让协议一份，证明转让款为550万元，协议约定前两次付款要达到390万元，但原告未能按照约定支付转让款。2、2014年7月9日哈密日报复印件、2015年7月15日新疆法制报各一份，证明被告向原告发出解除协议的通知，协议因原告的违约已经解除，造成的损失，被告有权予以主张。3、2016年1月27日房屋征收及补偿安置协议一份，征收款为440万元，低于向原告转让的价格，差价就是被告主张的损失。4、2014年5月27日乌鲁木齐市头屯河区人民法院民事裁定书1份、2014年5月30日乌鲁木齐市头屯河区人民法院查封扣押财产、物品清单2份、产品购销合同和汽车买卖合同复印件各一份（被告张建军与新疆迪灵杰汽车销售服务集团有限公司、乌鲁木齐鑫晟东方汽车销售有限公司签订），证明因原告没有按约定付款，导致张建军购买的车辆无法付款，被法院查封扣押，给被告造成了损失。5、2016年6月24日哈密市房屋与土地征收工作办公室出具的情况说明一份，证明涉案土地补偿款为399万元，被告并未取得更多的利益，对差价部分，原告方应向被告赔偿。
经质证，原告吴昭对证据1的真实性认可，对证明的问题不认可，认为该协议约定的第一笔款为230万元，第二笔为130万元，但第二次付款前被告就应交付房地产。对证据2中哈密日报的真实性，因系复印件，不予认可，对新疆法制报的真实性认可，但原告一直都在哈密居住，且因被告没有交付房地产，原告一直在找被告和市政府解决，没有逃避，被告不能通过发出公告通知的形式解除合同；被告解除合同的事由也不属于解除合同的法定事由，被告提供公告解除合同不产生效力；登报声明为单方行为，解除合同应为双方行为，不能达到解除效果。被告在哈密日报上登报的时间为2014年7月9日，而其向原告交付房屋的时间为为2014年3月，被告在交付房地产后又登报解除合同，显然是自相矛盾。对于证据3，因是复印件，真实性不认可，具体拆迁补偿的数额也不能反映出来；拆迁补偿事宜是与被告张建军之间协商的，对该事实原告认可，房屋实际上是张建军实际占有的。对证据4中民事裁定书、查封扣押清单的真实性认可，对其他证据的真实性、合法性均不认可，被告的财产被扣押与原告无关，被告的财产2014年5月被扣押，但在此之前原告已经向被告付款270万元，被告以此抗辩无法律依据。对证据5的真实性认可，该情况中载明现金额度为390万元，但还有两套房屋没有计算进去，与被告所述不符，根据该情况说明，原告同时要求被告张建军和被告锦绣公司承担退还转让款的责任。
经审理查明，2007年11月29日，哈密地区中级人民法院作出（2006）哈中法执字第10-1号民事裁定书，裁定被告锦绣公司以700000元取得哈密市粤疆塑料制品有限责任公司位于哈密市西河区中华路59号的土地使用权及地上附着物（土地使用证号92年0172号）。2013年6月7日，原告吴昭（乙方）与被告锦绣公司（甲方）签订房地产转让协议一份，约定：”经甲、乙双方友好协商，本着平等，互利，公正的原则，就哈密市中华路有关土地房产转让，达成如下协议：标的物：甲方将新疆维吾尔自治区哈密地区中级人民法院（2006）哈中法执字第10-1号，民事裁定书取得哈密市西河区中华路59号土地使用权（土地使用证号92年0172号）及地上附属物（房产证号：哈密市人民政府字第0974258号至字第0974263号，共6份产权证）。1、甲方在此地块无任何抵押、转让等瑕疵的情况下同意将位于哈密市中华路的土地以人民币伍佰伍拾万元整（￥5500000元）转让给乙方；2、付款方式：协议签订之日乙方先付给甲方贰佰叁拾万元整（￥2300000元），2013年6月19日前付壹佰陆拾万元整（￥1600000元），余款壹佰陆拾万元整（￥1600000元）等乙方将等房屋拆迁完全部收到拆迁款后支付给甲方；3、乙方第二次付款前，甲方负责将原院内租赁不再续租，院落围墙恢复，将租用它方做为车辆通道使用权收回，保证乙方正常完整使用，期间所产生的费用由甲方承担；4、此地块转让前所产生的一切债权债务均由甲方负责；5、本协议签订后，本协议标的物今后所发生的任何费用及法律责任义务、权利、收益、分配，均由乙方负责，与甲方无关；6、本协议双方签字后生效，未尽事宜双方协商解决；7、本协议一式四份，甲乙双方各执两份”，甲方由被告锦绣公司盖章并由被告张建军签字，乙方由原告吴昭签字。合同签订当日，原告吴昭向被告锦绣公司支付现金300000元，由被告锦绣公司和被告张建军向原告吴昭出具收条证明一份，载明：”今收到吴昭土地款￥300000.00元（叁拾万元正），该款项吴昭付￥3600000元正土地款给卖受方生效”。同日，原告吴昭通过中国农业银行股份有限公司乐清荆南支行（原告吴昭的前夫仇兴夫的账号：×××）向被告张建军的账号×××分别转入款项500000元和500000元。2013年6月8日、6月21日、6月24日，原告吴昭再次通过中国农业银行股份有限公司乐清荆南支行（原告吴昭的前夫仇兴夫的账号：×××）向被告张建军的账号×××分别转入款项200000元、500000元、300000元和400000元。上述款项合计2700000元。2014年3月19日，原告吴昭与被告锦绣公司签订转交协议一份，约定：”经甲、乙双方友好协商，本着平等、互利、公正的原则，就哈密市中华路有关土地房产转让，达成如下协议：甲方将新疆维吾尔自治区哈密地区中级人民法院（2006）哈中法执字第10-1号，民事裁定书取得哈密市西河区中华路59号土地使用权（土地使用证号92年0172号）及地上附属物（房产证号：哈密市人民政府字第0974258号至字第0974263号，共6份产权证）”，甲方由被告锦绣公司盖章，乙方接收人由原告吴昭签字。后被告锦绣公司又将该涉案房地产收回。2014年7月9日，被告锦绣公司在哈密日报刊登声明一份，载明：”吴昭：你与本公司于2013年6月6日签订的《房地产转让协议》，约定由本公司将位于哈密市西河区中华路59号土地使用权（土地使用证号为92年0172号）及地上附属物（房产证号：哈密市人民政府字第0974258号至字第0974263号共6份房产权证）转让给你。但在合同履行期间，你未按合同约定支付转让款。根据《合同法》及相关法律规定，你的行为已经构成违约。现我公司依法向你告知，自即日起解除双方签订的房地产转让协议，自本公告发布之日起15日内，望你到我公司办理相关解除合同手续，并承担相关违约责任及经济损失，如逾期未到我公司办理解除手续，不影响房地产转让协议的解除。哈密市锦绣物业管理有限责任公司2014年7月9日”。2015年7月15日，被告锦绣公司又在新疆法制报刊登公告一份，载明：”吴昭：你与本公司于2013年6月6日签订的《房地产转让协议》，约定由本公司将位于哈密市西河区中华路59号土地使用权（土地使用证号为92年0172号）及地上附属物（房产证号：哈密市人民政府字第0974258号至字第0974263号共6份房产权证）转让给你。但在合同履行期间，你未按合同约定支付转让款。根据《合同法》及相关法律规定，你的行为已经构成违约。现我公司依法向你告知，自即日起解除双方签订的房地产转让协议，自本公告发布之日起15日内，望你到我公司办理相关解除合同手续，并承担相关违约责任及经济损失，如逾期未到我公司办理解除手续，不影响房地产转让协议的解除。哈密市锦绣物业管理有限责任公司2015年7月15日”。后原告吴昭要求被告继续履行合同，如不能履行则退还转让款2700000元未果，引起诉讼。
另查，被告张建军系被告锦绣公司股东。2016年1月27日，被告张建军（乙方）与哈密市房屋与土地征收工作办公室（甲方）签订房屋征收及补偿安置协议一份，约定：一、征收房屋及土地的基本情况：房屋结构：土木结构1472.45㎡，院内空地1037.55㎡，征收土地性质：国有；二、征收房屋及其土地补偿方式：（一）产权置换，置换比例为1:1，期房100㎡壹拾壹套，80㎡肆套，90㎡壹套，乙方产权置换住宅位于人民路怡康园附近，乙方置换房屋需补交面积37.55㎡，其中5㎡按1350元/㎡补6750元，15㎡按2000元/㎡补30000元，17.55㎡按2500元/㎡补43875元，共需补差价80625元（捌万零陆佰贰拾伍元整），产权置换房屋办理所有权证手续按国家相关规定执行。（二）货币补偿，附属物补偿价值人民币￥79304元（柒万玖仟叁佰零肆元）整，院内空地补偿价值人民币￥431621元（肆拾叁万壹仟陆佰贰拾壹元）整，甲方支付乙方搬家补助费￥700元（柒佰元）整，临时过渡费￥9000元（玖仟元）整，其它费用大病救助壹万元整，奖励贰万元整。以上费用双方结算后，甲方一次性支付给乙方补偿费用金额￥460000元（肆拾陆万元）整。三、过渡方式：乙方过渡方式为自行过渡，过渡期限为18个月，即2016年1月27日至2017年7月27日。注：以上16套房屋，其中100㎡期房壹套高层，产权归张建军所有，身份证号为×××,80㎡期房壹套高层，产权归徐亚杰所有，身份证号为×××，这两套房屋就地安置。自协议签订完毕之日起，乙方剩余的十四套房屋由甲方进行回购，甲方将回购资金分两次给付乙方。2月7日前给付一部分，2月25日后将余款一次性付清。2016年2月23日货币回收100㎡住房四套余拾套。2016年2月23日货币回收100㎡壹套余玖套。2016年3月25日，哈密市房屋与土地征收工作办公室出具证明一份，载明：”兹证明位于哈密市西河区中华路59号土地（土地使用证号92年0172号）及房屋（房产证号：哈密市人民政府第0974258号至字第0974263号），哈密市房屋与土地征收工作办公室已经与所有权人哈密市锦绣物业管理有限责任公司（法定代表人：张建军）签订了书面的拆迁补偿协议，并已经支付了部分拆迁补偿款”。2016年6月14日，哈密市房屋与土地征收工作办公室出具情况说明一份，载明：”兹有民主巷征收项目被征收户张建军，于2016年1月27日签订征收补偿协议，协议中置换安置房屋共计16套（100㎡11套；90㎡1套；80㎡4套），截止2016年5月以货币回购方式安置完毕14套（100㎡10套；90㎡1套；80㎡3套），合计支付资金叁佰玖拾玖万元整（399万元整）协议中剩余2套房屋未安置”。
再查，2014年5月27日，乌鲁木齐市头屯河区人民法院就申请人新疆迪灵杰汽车销售服务集团有限公司与被申请人吐鲁番市锦城商贸有限公司、张建军诉前财产保全一案，作出（2014）头立保字第8-1号民事裁定书，裁定查封、扣押、冻结被申请人吐鲁番市锦城商贸有限公司、张建军价值1845246元的财产。2014年5月30日，乌鲁木齐市头屯河区人民法院依据该民事裁定书查封扣押了白色北奔牌牵引车六辆，交由申请人新疆迪灵杰汽车销售服务集团有限公司负责保管。
又查，在诉讼中，被告锦绣公司称其损失1738000元，其中房屋征收款与涉案房地产转让款之间的差额损失1000000元，被告张建军因与新疆迪灵杰汽车销售服务集团有限公司之间的买卖合同纠纷案件被乌鲁木齐市头屯河区人民法院保全所造成的损失538000元，被告张建军与乌鲁木齐鑫晟东方汽车销售有限公司之间的买卖合同不能履行，被乌鲁木齐鑫晟东方汽车销售有限公司扣除的定金200000元。
本院认为，被告锦绣公司与原告吴昭签订的房地产转让协议，系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律规定，属合法有效的合同,双方当事人均应严格履行。根据原告吴昭与被告锦绣公司签订的房地产转让协议约定，原告吴昭应在协议签订之日先付给被告锦绣公司转让款2300000元，2013年6月19日前付1600000元，原告吴昭在第二次付款前，被告锦绣公司负责将原院内租赁不再续租，院落围墙恢复，将租用它方做为车辆通道使用权收回，保证原告吴昭正常完整使用，期间所产生的费用由被告锦绣公司承担，原告吴昭于协议签订当日向被告锦绣公司支付转让款1300000元，2013年6月8日支付200000元，2013年6月21日支付800000元，6月24日支付400000元，合计2700000元，而被告锦绣公司直到2014年3月19日才与原告吴昭签订转交协议，将涉案房地产交付给原告吴昭，后又收回，且被告锦绣公司在未通知原告吴昭的情况下，分别于2014年7月9日和2015年7月15日在哈密日报和新疆法制报刊登声明及公告，要求解除双方签订的房地产转让协议，并于2016年1月27日与哈密市房屋与土地征收工作办公室签订房屋征收及补偿安置协议，涉案房地产被征收，被告锦绣公司取得了相应的征收补偿，因此原、被告双方在履行合同时均存在违约情形，且因该违约行为及涉案房地产被征收，致使双方签订合同目的不能实现，故对原告吴昭要求解除双方签订的房地产转让协议的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条”合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，对原告吴昭要求被告锦绣公司返还转让款2700000元的诉讼请求，本院予以支持。对原告吴昭要求被告锦绣公司承担利息损失的诉讼请求，因原告吴昭未按合同约定向被告锦绣公司按期支付转让款，故本院不予支持。对原告吴昭要求被告张建军承担付款责任的诉讼请求，因被告张建军系被告锦绣公司的股东，且被告锦绣公司认可被告张建军的行为属于职务行为，故本院不予支持。对被告锦绣公司要求原告吴昭赔偿损失1738000元（其中）的反诉请求，因被告锦绣公司未按合同约定及时向原告吴昭交付涉案房地产，亦存在违约行为，且其所提供的证据不能充分证明其实际损失，故本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（二）、（四）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）吴昭与被告（反诉原告）哈密市锦绣物业管理有限责任公司于2013年6月7日签订的《房地产转让协议》。
二、被告（反诉原告）哈密市锦绣物业管理有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）吴昭返还转让款2700000元。
三、驳回原告（反诉被告）吴昭的其他诉讼请求。
四、驳回被告（反诉原告）哈密市锦绣物业管理有限责任公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费28400元，由被告（反诉原告）哈密市锦绣物业管理有限责任公司负担；反诉案件受理费减半收取计10221元，由被告（反诉原告）哈密市锦绣物业管理有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈密地区中级人民法院。
审判长柴国勇
审判员王志娟
人民陪审员杨爱玲
二0一六年七月五日
书记员丁卜海