广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤03民终3213号上诉人（原审被告）黄H。委托代理人谭新亮，广东怀明律师事务所律师。被上诉人（原审原告）王L海。被上诉人（原审原告）崔Z霞。委托代理人易玉成，广东信荣律师事务所律师。第三人深圳市SH房地产投资顾问有限公司。法定代表人吴J强，职务执行董事。上诉人因房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院作出的（2015）深宝法民三初字第1428号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审原告的诉讼请求为：1、解除原被告签订的《房地产买卖合同》；2、判令被告返还原告购房定金人民币5万元；3、判令被告支付原告购房违约金25万元（成交价125万元20%）；4、判令被告承担本案诉讼费、保全费。一审查明：2015年4月19日，原告王L海、崔Z霞作为买方，被告黄H作为卖方在第三人的居间下共同签订一份《房地产买卖合同》，约定卖方将其名下位于深圳市宝安区松岗HFJC花园X栋X座70X的房产转让给买方，转让成交价为1250000元，合同签订时买方须向卖方支付定金50000元作为第一部分房款，前述定金交由居间方或银行监管，买方将定金支付给监管方或银行监管账号即视为卖方收讫定金，卖方应向买方出具定金收据，卖方拒绝出具定金收据的，不影响定金已交付的认定。第二部分房款以银行按揭贷款方式支付，第二部分房款由买卖双方指定银行监管，买方须在付款期限内将需监管的资金存入监管账户，买卖双方须在该期限内与监管机构签署资金监管协议，该款项按监管协议规定的程序操作。买方应于签署合同之日起15日内付清首期房款，首期房款等于上述第二部分房款总额减去银行承诺贷款金额。买方应于约定的应付首期款之日起三日内向银行提交按揭贷款申请及相关材料，卖方须无条件配合提交签署申请贷款所需的应由卖方提交签署的资料，双方均不得拖延，否则视为违约。买卖双方须于银行出具贷款承诺书之日（若卖方须办理赎楼手续，则在卖方赎出房地产证原件并注销抵押登记且银行出具贷款承诺函之日）起三日内签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续。双方约定由卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方不得通知欠款银行或担保公司或其他单位人员停止赎楼，否则视为根本违约。卖方撤销公证委托又不在撤销之日起七日内自行筹资还清银行贷款注销抵押登记的，视为根本违约。卖方虽有担保公司担保赎楼仍不能获得赎楼款的，须在签署本合同之日起六十日内自行赎楼，注销抵押登记，并将房地产证原件交予居间方。买卖双方协商同意在购房定金或其他购房款中预留5000元作为该物业之交房保证金，交由居间方托管。如买方未按照合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为的，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金。如卖方未按照合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为的，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。2015年4月19日，被告黄H出具《订金收据》，确认收到原告王L海、崔Z霞支付的定金50000元。2015年5月12日，原告王L海、崔Z霞作为甲方、被告黄H作为乙方、中国工商银行股份有限公司深圳市分行作为丙方共同签订一份《二手楼交易资金监管协议》，约定甲乙双方就上述位于深圳市宝安区松岗HFJC花园X栋X座70X的交易房产监管资金330000元，甲乙双方同意将上述监管资金交由丙方进行监管。2015年5月12日，原告王L海、崔Z霞以银行转账的方式向上述指定的监管账户支付330000元。2015年6月19日，原告向被告黄H以邮政专递方式发出《履约催告函》，要求被告配合担保公司赎楼并积极履行合同约定的其他义务。另查明，2015年5月12日，原告向银行递交资料申请贷款。6月，被告通知担保公司停止赎楼终止交易。原告所交的50000元定金中5000元托管于第三人处。以上事实，有经庭审举证、质证的《房地产买卖合同》、《订金收据》、《二手楼交易资金监管协议》、付款凭证、《履约催告函》等证据及庭审笔录在卷佐证。原审法院认为，原被告双方签订的《房地产买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，应认定为合法、有效，合同各方均应按照约定全面履行各自的义务。关于违约责任。按照双方签订的《房地产买卖合同》约定，买方应于签订合同时支付定金，原被告应于合同签订之日起15日内确定银行监管账户并支付首付款，原告应于约定的应付首期款之日起三日内向银行递交贷款申请及相关资料。原被告于2015年5月12日签订《二手楼交易资金监管协议》已晚于约定期限，而根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第66条之规定，一方当事人向对方当事人提出民事权利的要求，对方未用语言或者文字明确表示意见，但其行为表明已接受的，可以认定为默示。本案被告于5月12日签订《二手楼交易资金监管协议》表明被告以实际履行表示对更改该首期款支付时间的接受，双方已默示更改了合同约定，故原告不构成违约。此后被告又以原告延迟支付为由单方停止赎楼导致合同无法履行，已构成根本违约，应承担违约责任，原告诉求被告赔偿转让总价款20%的违约金并解除合同于法有据，原审法院予以支持。因合同解除，被告应返还原告所支付的定金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、原告王L海、崔Z霞与被告黄H于2015年4月19日签订的《房地产买卖合同》已于2015年7月30日解除；二、被告黄H应于本判决生效之日起十日内返还原告王L海、崔Z霞所支付定金50000元，其中托管于第三人深圳市SH房地产投资顾问有限公司处的5000元由第三人径付原告；三、被告黄H应于本判决生效之日起十日内支付原告王L海、崔Z霞违约金250000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币2900元，保全费2020元，合计4920元，由被告负担。上诉人不服一审判决，向本院提起上诉：1、依法撤销深圳市宝安区人民法院的(2015)深宝法民三初字第1428号民事判决书判决第三项，改判上诉人无需支付被上诉人违约金250000元。2、本案一审、二审案件受理费均由被上诉人承担。事实与理由：原审判决认定事实错误，被上诉人根本违约是导致合同无法履行的主要原因，具体理由如下：一、被上诉人隐瞒案件事实：1、上诉人与被上诉人是在2015年4月18日晚11:40左右签订的《二手房买卖合同》，合同签订的买方只有王L海。合同签订后凌晨12:12王L海被上诉人通过ATM机给上诉人转款25000元定金，另取现金5000元给第三方中介作为过户水电押金，19日中午通过网银转账20000元给上诉人。2015年4月19日上诉人与被上诉人未再见面，也没有与被上诉人夫妻二人签订《房地产买卖合同》，要求第三方中介张经理可以出庭作证。2、被上诉人提交的《房地产买卖合同》编号2012045是上诉人与被上诉人在5月12日在银行签订资金监管协议时，中介人员鲍H敏称该合同是用于银行资金监管需要，让上诉人在多张空白合同签字按手印。该合同的其他内容均是后来补的，直至上诉人收到起诉状，上诉人才知道该合同。被上诉人委托律师发送律师函，关于涉案的合同，上诉人与被上诉人在谈话录音中，上诉人也提到律师函中律师把合同都搞错了。二、被上诉人多次违约，是导致房屋买卖合同无法履行的主要原因：1、被上诉人逾期支付首付款，已构成根本违约。根据《二手房买卖合同》的约定，被上诉人应当在签订合同之曰起15日内付清首期房款，且在应付首期款之日起3日内（含当日）向银行提交贷款申请及相关资料。但事实上被上诉人并未按照合同约定的时间付首期款，也没有按合同约定的时间向银行提交按揭贷款申请资料。2、根据《二手房买卖合同》，2015年5月5日上诉人与被上诉人一起去银行做资金监管，但因被上诉人资金不足，没有签成资金监管协议。当天双方只做了银行卡，双方办卡时间可作依据，上诉人当时就指出被上诉人违约，被上诉人称自己在惠州有一套房，可以出卖惠州的房产并一次性付清房款；第三人公司的张经理也与被上诉人串通欺骗上诉人，保证说被上诉人有履约能力，并承诺在5月中旬能支付首期，5月底能支付完尾款。短信聊天可以证明，双方当时完全没有提到被上诉人使用公积金贷款（因为申请公积金贷款的审批时间较长）。要用公积金贷款的话上诉人也不可能卖给被上诉人，在相信了被上诉人的话后，上诉人才在5月5日当天在银行办理了收款的银行卡。以上事实有一审的庭审笔录和通话录音及被上诉人发给上诉人的手机短信为证。3、双方同意在5月12日做资金监管，并非表示上诉人同意被上诉人无故延期履行合同义务。上诉人就被上诉人的违约行为已多次明确向第三人中介公司表示，要求被上诉人继续办理涉案房屋的买卖手续，但被上诉人一直在拖延时间，并以种种借口推脱。上诉人在5月底未见到被上诉人履行合同的诚意，6月初时打电话给被上诉人，被上诉人仍未取得贷款承诺函。在被上诉人多次违约的情况下，上诉人才提出不再履行房屋买卖交易。因此，原判决认为上诉人以其实际行为接受了被上诉人的违约行为，双方已默示更改了合同，上诉人拒不交付房屋已构成根本违约是错误的，应当依法予以纠正。4、被上诉人未按约定时间向银行提交按揭贷款申请及相关材料。按照双方合同约定，买方应于约定的应付收取款之日起三日内向银行提交按揭贷款申请及相关材料。原审中关于被上诉人何时向银行提交按揭贷款申请，被上诉人没有举证证明，但原审判决“另查明2015年5月12日原告向银行递交资料申请贷款”，请问是如何查明的？法院如果依职权调取到相关证据材料，也应该按照《民事诉讼法》规定让双方当事人对该证据进行质证。按照二手房买卖交易流程，买方申请银行按揭贷款，对符合条件的，银行通常在一周左右即会出具贷款承诺函，但被上诉人直至2015年6月12日才取得银行贷款承诺函，明显不合常理。所以上诉人认为是因为被上诉人没有按约定及时提交贷款申请，才导致履行延误。被上诉人称是因银行业务量大导致一个月后取得贷款承诺函与事实不符。原审判决未查明该事实，就认定是上诉人违约，是错误的。二、第三人中介公司的陈述与事实不符，原审判决未依法查明事实，也是导致判决错误的原因：上诉人与被上诉人签订《房屋买卖合同》时，上诉人已明确表示其想尽快出售房屋并取得房款以实现换大房的目的，所以，不存在跟被上诉人约定以不确定的付款时间付房款的情形，本案第三人亦知晓上诉人的初衷和双方合同的履约情况。但在一审庭审中，第三人作为买卖合同的中介人，没有客观公正的陈述本案的事实，一味偏袒被上诉人，做出对上诉人不利的证言。故原审判决仅凭第三人中介公司的说辞便支持被上诉人的诉讼请求，认定上诉人构成根本违约，实属认定事实错误，恳请依法纠正，且被上诉人与中介方合伙欺骗上诉人，想利用房屋买卖合同从中获取暴利，有上诉人与被上诉人的聊天记录可以证明。综上，原审判决认定事实不清，认定上诉人违约的证据不足，依法应当予以撤销。请求上级人民法院依法查明事实，支持上诉人的上诉请求。被上诉人答辩称：一、上诉人上诉称被上诉人恶意隐瞒案件事实不属实。真实情况是：2015年4月18日，上诉人曾只是和被上诉人王L海签署编号15059XX号《二手房买卖合同》，但签约时不确定将来过户至被上诉人王L海个人名下还是两被上诉人名下。2015年4月19日，被上诉人明确告知上诉人由两被上诉人共同购买并支付购房定金5万元，上诉人出具收据载明收到两被上诉人购房定金立据为证。2015年5月12日上诉人又配合两被上诉人重新签署编号为20120XX号《房地产买卖合同》，落款日期倒签为4月19日。两份合同购房款总价一致。同日，上诉人又配合两被上诉人在工行银行深圳分行签署以两被上诉人为买方的《二手楼交易资金监管协议》，同日，两被上诉人支付首期款33万元。二、上诉人上诉称被上诉人多次违约导致合同无法履行不是事实。事实是：1、被上诉人不存在逾期监管首期款的情况，延迟监管首期款系上诉人不配合所致，相关证据见被上诉人一审举证证据9中第三人工作人员给上诉人发送的催告短信。根据《房地产买卖合同》第三条2B项约定，上诉人应于签约后15日内配合被上诉人监管首期款，由于房价上涨，上诉人直到2015年5月12日才予以配合，故迟延监管首期款系上诉人所致。双方于2015年5月12日签订《二手楼交易资金监管协议》即以行为方式确认将原合同约定的首期款监管时间变更为该日并无异议，任何一防均无权追究另一方迟延监管的法律责任。2、上诉人称2015年5月5日配合被上诉人监管首期款，因被上诉人资金不足导致监管不成不是事实。我方一审提交的证据9中第三人工作人员短信证明外，还有被上诉人当庭递交工商银行流水帐单、农业银行交易明细清单能够证明被上诉人自2015年4月28日至5月12日账户余额均在40万元以上，完全具备33万元收付款的支付能力，且选择何种贷款方式支付上诉人购房款并不影响上诉人收取购房款权利的实现。3、上诉人称被上诉人未在2015年5月12日前向银行递交申请贷款资料不是事实。因2015年5月12日交易双方签订监管协议，并接受被上诉人打入首期款33万元，足以证明在该该日之前，被上诉人已向银行递交申请贷款资料。本案中，被上诉人已实际监管首期款并取得贷款承诺，无需再审查被上诉人申请银行贷款的具体时间。4、上诉人称银行审批贷款通常在一周左右，认为一个月出贷款承诺函不符合常理不是事实。因为2015年3月30日“3.30”新政出台导致深圳二手楼交易量激增，故而导致银行贷款审批业务成倍增加，贷款审批时限相应延长。上诉人以审批期限延长推定是由于被上诉人未能如约递交贷款资料导致贷款承诺函出演出具没有事实依据。5、第三人在一审过程中根据事实所作出的客观陈述，并无任何偏袒被上诉人之处。综上，一审判决结果正确，上诉人根本违约事实清楚，证据充分，请求二审维持原判，驳回上诉人的上诉请求。第三人深圳市SH房地产投资顾问有限公司经本院合法传唤没有到庭。二审查明：一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。上诉人与被上诉人签订的《房地产买卖合同》系双方的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定全面履行各自的义务。本案二审的争议焦点是双方中哪一方当事人构成根本违约并导致涉案《房地产买卖合同》无法继续履行。上诉人上诉主张被上诉人逾期支付首期款已构成根本违约，对此本院认为，被上诉人于2015年5月12日支付了首期款，虽然首期款支付时间晚于合同约定时间，但上诉人并未在2015年5月12日前主张被上诉人的延迟付款行为已符合约定或法定的合同解除条件并据此要求解除合同，而是于2015年5月12日与被上诉人签订了《二手楼交易资金监管协议》，以实际行为表明同意继续履行合同，在此情况下上诉人现又主张被上诉人迟延付款行为已构成根本违约，该主张不能成立，本院不予支持。上诉人还主张被上诉人未按约定期限提交按揭贷款申请资料，对此本院认为，上诉人确认被上诉人于2015年6月12日取得了贷款承诺函，而根据双方合同约定及本案现有证据，上诉人并未证实双方对于上诉人收到全部房款的时间有具体、明确的约定，也未能证实被上诉人的履约行为已经达到了根本违约的程度并已致使上诉人合同目的无法实现，因此，上诉人关于其有权拒绝继续履行合同的主张缺乏充分依据，本院不予支持。根据双方合同关于“卖方不得通知欠款银行或担保公司或其他单位人员停止赎楼，否则视为根本违约”之约定，原审判决认定上诉人单方要求停止赎楼的行为已构成根本违约，应按转让总价款20%承担违约金，该实体处理并无不当，本院对此予以维持。当事人提供的新的证据并不能改变本案的基本事实，不影响本案的处理结果，本院不予采纳。综上所述，上诉人的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费由上诉人负担。本判决为终审判决。审 判 长 王  作  洲审 判 员 柯  云  宗代理审判员 吴  春  泷二〇一六年六月十七日书 记 员 廖冉冉（兼）附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。