广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤01民终12035号
上诉人（原审原告、反诉被告）:广州不凡广告有限公司，住所地广州市越秀区白云路111号1706房。
法定代表人：钟焕群，职务：总经理。
委托诉讼代理人：徐瑛瑛，广东国智律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：广州华邦物业租赁有限公司，住所地广州市荔湾区下九路58、60号四层自编88号。
法定代表人：刘启东，职务：总经理。
委托诉讼代理人：郑文锦，广东金轮律师事务所律师。
上诉人广州不凡广告有限公司（以下简称不凡公司）因与被上诉人广州华邦物业租赁有限公司（以下简称华邦公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2017）粤0103民初4343号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。
不凡公司的上诉请求：1.撤销原审判决第二项，改判华邦公司赔偿不凡公司的装修费用损失、广告发布费用损失以及不凡公司根据广告发布合同约定应当支付给客户的违约金，并扣除不凡公司发布广告的租金及电费成本，共计应当赔偿不凡公司的损失1213308元。2.华邦公司承担案件全部诉讼费用。事实与理由：一、《东方汇户外广告位租赁协议》中的“政府原因”属于不可抗力或情势变更的情形，并非指任意的政府行为。双方在《东方汇户外广告位租赁协议》约定“因政府原因导致不能使用广告位”，从这句话的表述可知，其中的“不能”是指为政府原因所造成不可抗、无法克服的情形才符合对“不能”的界定。政府原因的后果是导致不能使用广告位，即导致合同在根本上无法继续履行。《东方汇户外广告位租赁协议》所陈述的政府原因(行为)应当是指因政府当局颁布新政策、法律和行政措施而导致合同不能履行，或是如合法的行政征收、行政征用、行政强制等具体行政行为，导致行政相对人无法履行合同，属于“不可抗力”或“情势变更”的情形。二、综合执法局发出的《广州市荔湾区综合行政执法责令限期改正通知书》（以下简称《责令限期改正通知书》）是对华邦公司违反相关管理办法行为的行政处罚(警告)，原审法院却错误认定为《东方汇户外广告位租赁协议》中所约定的政府原因(行为)。1.该通知书发出的起因在于华邦公司擅自进行户外广告牌整改、维修，违反政府部门相关管理办法的规定。广州市荔湾区综合行政执法局向华邦公司业主广州市新丽东市场经营管理有限公司（以下简称新丽东公司）发出《责令限期改正通知书》，通知该司于2015年11月9日在下九路58-60号进行户外广告牌整改、维修违反了《广州市户外广告和招牌设置管理办法》第二十八条的规定，根据《中华人民共和国行政处罚法》第二十三条和《广州市城市管理综合执法条例》第二十二条第一款规定，责令立即停止违法传为，并于2015年11月24日12时前完成维修、整改、更新。华邦公司接到通知后，向不凡公司发出通知，告知接荔湾城管中队通知要求各商户配合支持华邦公司对东门(小广场)户外广告进行整改维修。该事实说明对户外广告实施整改维修行为的是华邦公司。由该通知内容可知，发出通知的原因在于华邦公司2015年11月9日在下九路58—60号进行户外广告牌整改、维修，违反了政府部门相关管理办法的规定，政府部门要求其限期内完成整改、维修、更新。不凡公司与华邦公司的租赁时间是从2014年8月1日至2016年7月31日，在双方的租赁协议履行一年多的时间里，双方未收到任何政府部门要求撤除或拆除不凡公司广告和招牌的通知。《责令限期改正通知书》发出是因为华邦公司自身对户外广告进行整改、维修，违反相关行政管理法规，相关部门对其在2015年11月9日所实施违法行为的一个制裁(警告)措施。2.结合《广州市户外广告和招牌设置管理办法》第二十八条的内容及《责令限期改正通知书》的要求可知，通知书只是限期要求华邦公司尽快完成其之前对户外广告和招牌实施的整改维修行为，并未对华邦公司提出新的整改维修要求。《广州市户外广告和招牌设置管理办法》第二十八条第一款规定，户外广告和招牌设置人应当加强日常维护管理，保证户外广告和招牌整洁、完好、美观。户外广告和招牌出现画面污损、严重褪色、字体残缺等影响市容市貌情形的，应当及时维修、更新；配置夜间照明设施的，应当保持照明设施功能完好；设置霓虹灯、电子显示装置、灯箱等设施的，应当保持画面显示完整；出现断亮、残损的，应当及时维护、更换，并在修复前停止使用。华邦公司在2015年11月9日对户外广告和招牌进行违规整改维修，导致户外广告和招牌不能保持整洁、完好、美观，影响市容市貌，故而综合执法局发出通知，要求华邦公司在限期(15天)内完成其整改维修行为，以尽快保证户外广告和招牌整洁完好，维护市容市貌。该通知要求华邦公司尽快完成之前已经在进行的工作，并没有提出任何新的整改维修要求，即该通知从未要求华邦公司将外墙改造为玻璃幕墙。综上所述，《责令限期改正通知书》并不属于双方《东方汇户外广告位租赁协议》中所约定的政府原因导致合同无法继续履行之政府行为。三、原审法院混淆因果关系，把不凡公司的广告位拆除并更改为玻璃幕墙是华邦公司自己所为，与综合执法局的《责令限期改正通知书》没有任何关联。华邦公司在综合执法局发出通知之前，就已经将外墙的广告位进行围蔽施工，影响市容市貌。从《责令限期改正通知书》所给的期限只有15天也可知悉，综合执法局并未要求华邦公司将外墙整改为玻璃幕墙。本案引起纠纷的根本原因在于华邦公司将不凡公司的广告位拆除，为了谋取私利擅自改造外墙为玻璃幕墙，是华邦公司的违约行为导致双方的租赁合同无法继续履行。华邦公司为了自己的私利损坏不凡公司的合法利益，又企图借助于政府之手，逃避其应当承担的违约责任。
华邦公司辩称:原审查明事实清楚，适用法律正确，应维持原判。
不凡公司向原审法院起诉请求：1.华邦公司赔偿不凡公司的装修费用损失94875元、广告发布费用损失1215000元以及不凡公司根据广告发布合同约定应当支付给客户的违约金210000元，以上合计后扣除不凡公司发布广告的租金及电费成本306567元，共计应当赔偿不凡公司损失1213308元；2.判令华邦公司退回不凡公司1万元的电费押金；3.华邦公司承担案件诉讼费用。
华邦公司向原审法院反诉请求：1.判令不凡公司向华邦公司支付自2015年11月至2016年4月租金199998元（月租金33333元/月*6个月）；2.判令不凡公司向华邦公司支付2015年11月至2016年4月电费764元（其中2015年11月电费为160元、12月电费为352元；2016年1月电费为51元、2月至3月电费150元、4月电费为51元）；3.判令不凡公司承担案件的诉讼费用。
原审法院认定事实：2014年1月27日，不凡公司与华邦公司签订了《东方汇户外广告位租赁协议》，约定华邦公司将在广州荔湾区上下九58、60号（该地址简称东方汇）外墙5个广告位置租赁给不凡公司使用，华邦公司提供广告牌所需照明电力，同时负责提给不凡公司独立电表，电费由不凡公司负责，电费按电表实际行度结算，单价按1.27元/度计算。租赁使用期从2014年2月10日至2017年5月9日止。使用期满，如需延续，双方须另行协商。广告位租赁费第一年租赁费共计800000元，第二年租赁费为900000元，第三年租赁费为1000000元。自签约之日起租赁协议生效前，不凡公司首次支付总费用50%给华邦公司，计400000元。自签约之日起，若因华邦公司方原因导致本合同不能执行，则华邦公司需全额支付不凡公司因本合同所产生的费用。自第二年开始，不凡公司每隔半年支付年费用的50%直至付清一年的租赁费用。电费按电表实际行度结算，每季结算一次。收取电费押金为10000元。不凡公司租赁此广告牌及广告位置期间，关于户外广告位发布所涉及的广告批文由不凡公司负责，而涉及广告位制造安装事宜和费用（例如城管方面）则由华邦公司负责协调解决，华邦公司现状广告面可以给予不凡公司使用，不凡公司为了提高广告价值及投放商家要求并出资改造华邦公司现状广告面。华邦公司协助不凡公司对广告面进行升级改造，改造费用由不凡公司独立承担。在合同执行期间如因政府原因导致不凡公司不能使用广告位，则华邦公司根据不凡公司实际使用时间所产生收取费用，没使用部分的款项退还给不凡公司。双方不得追究违约责任。因不可抗力造成的损坏，华邦公司应及时修复并相应延迟不凡公司的使用期限。不凡公司承诺华邦公司在指定时间内（自签约之日起根据实际施工时间为准，完工日计算）完成广告面升级改造，如有特殊情况延迟工期双方协商解决。
租赁协议签订后，不凡公司、华邦公司还签订了《协议书》，约定华邦公司根据不凡公司改造施工方案拟定（以附图为准），不凡公司全权委托华邦公司完成改造施工。改造施工费用由不凡公司以一次性方式支付华邦公司68000元。2014年2月13日，不凡公司已支付68000元给华邦公司。
2014年5月27日，不凡公司、华邦公司经协商签订《协议书》，对不凡公司租赁户外广告位的合同有效期事宜协商后补充为，原合同有效期将延长至2017年7月31日。即本合同的首年合作有效期为2014年2月至2015年7月31日，后续两年的年度合作时间均为当年的8月1日至第二年的7月31日，整个合同有效期至2017年7月31日止。经不凡公司、华邦公司协商按照新图纸执行分别为1、2、3、4共四块（附图为准）。
2015年2月3日，不凡公司、华邦公司签订《东方汇户外广告位租赁补充协议》，约定取消第4号广告牌的租赁，不凡公司承租广告为1、2、3号广告牌，同时广告牌规格按原协议执行，租赁时间变为两年，为2014年8月1日至2016年7月31日。华邦公司同意给予不凡公司租金优惠：第一年广告位租赁费用为400000元，第二年租赁费共计为400000元。第一年（2014年8月1日-2015年7月31日）租赁费用400000元整以及电费押金10000元整不凡公司已交付华邦公司。2015年8月31日前，不凡公司付清年度合同第二年的租赁费用。电费按电表实际行度结算，每季结算一次。
不凡公司与华邦公司签订《东方汇户外广告位租赁协议》后，不凡公司与案外人广州市神通广告有限公司（以下简称神通公司）约定由神通公司承包不凡公司的东方汇广告位制作安装服务，并于2014年5月15日、6月9日分别签订编号140233、编号140236的《户外广告服务合同书》，其中编号140233合同制作时间自2014年5月4日开工至2014年5月31日完成安装，设计制作服务总费用为100000元；编号140236合同制作时间自2014年6月10日开工至2014年7月10日完成安装，设计制作服务总费用为85000元。保修期均为两年。不凡公司委托员工陈祥和支付了182000元工程款给神通公司，双方约定扣除3000元作为保质期押金，待工程保质期满后支付。
不凡公司租赁并改造安装广告位后，分别与案外人广州天河海峡医疗门诊部及广州中家医家庭医生整形美容医院有限公司签订《广告发布合同》，约定不凡公司为两案外人分别在位于上下九东方会外墙前、内侧发布广告，发布费分别为840000元、420000元，上画期限均为2015年8月1日至2016年7月31日。2015年8月30日，不凡公司与案外人广美整形美容医疗门诊部签订《广告发布合同》，约定不凡公司为案外人在位于上下九东方会外墙前侧发布广告，发布费为360000元，上画期限为十二个月，2015年9月1日至2016年8月31日。不凡公司已依约履行了三份《广告发布合同》。不凡公司收取了广美整形美容医疗门诊部两个月的发布费60000元。
2015年11月9日，广州市荔湾区综合行政执法局向华邦公司方业主新丽东公司发出《责令限期改正通知书》，称：你（单位）于2015年11月9日在下九路58-60号进行户外广告牌整改、维修，违反了《广州市户外广告和招牌设置管理办法》的规定，根据《中华人民共和国行政处罚法》第二十三条和《广州市城市管理综合执法条例》第二十二条之规定，1、责令你（单位）立即停止违法行为。2、请你（单位）在2015年11月24日12时前完成维修、整改、更新。特此通知。华邦公司方接到通知书后，于2015年11月14日，向不凡公司发出通知，告知接荔湾城管中队2015年11月9日通知，要求其司对户外广告进行整改维修。为配合政府部门现要求各商户配合支持我司对东门（小广场）户外广告进行整改维修。我司拟于2015年11月16日开始搭架施工，所有施工时间为晚上0：00-9：00，工期约30天。期间因玻璃幕墙及招牌有影响的，我司将现场安排并做好防护围蔽，于整改维修完成后予以恢复。之后华邦公司又于2016年4月21日及5月7日分别发出两份《通知函》，告知不凡公司将对租赁的广告位进行整改。2016年5月10日，不凡公司向华邦公司发出关于东方汇广场户外广告牌整改的回复函，强调华邦公司在协议未到期的情况下拆除广告牌，其行为已违背协议条款且已构成对不凡公司合法权益的侵害，其行为已构成了违约。现提出如下诉求：1.在东方汇户外广告改造后如仍有户外广告牌，华邦公司可通过给与不凡公司免费使用一年的方式续约以解决不凡公司目前损失以及华邦公司违约的问题。待双方合作完成后，不凡公司享有优先续约权；2.如东方汇户外改造后无户外广告牌，结合不凡公司在今年4月提出的诉求函以及后续的损失，不凡公司向华邦公司提出40万元的赔偿诉求。若华邦公司在2016年5月27日前未做出任何回复，不凡公司即视其为默认不凡公司的本次诉求函。但华邦公司没有回复。
案外人广州天河海峡医疗门诊部、广州中家医家庭医生整形美容医院有限公司及广美整形美容医疗门诊部均向不凡公司出具《情况说明》，称：因东方汇自2015年11月开始对外墙位置进行整改，将其部门委托发布的广告撤除。其部门与不凡公司的合同不得不提前终止。并称广州天河海峡医疗门诊部与广州中家医家庭医生整形美容医院有限公司已依约支付了2015年8月、9月及10月的广告发布费。广美整形美容医疗门诊部已依约支付了2015年9月及10月的广告发布费。
现华邦公司已将原来有部分外墙用玻璃幕墙全部整改成玻璃幕墙。因不凡公司、华邦公司一直无法协商解决纠纷，不凡公司便向华邦公司提起诉讼。华邦公司亦向不凡公司提起了反诉。
原审庭审中，华邦公司提交了如下证据：证据1.《责令限期改正通知书》，证明广州市荔湾区综合行政执法局发出整改通知，要求对户外广告进行整改；证据2.2015年11月11日《关于东方汇户外广告整改维修报告》；证据3.2016年1月12日《关于东方汇户外广告整改维修报告》；证据2-3证明华邦公司收到广州市荔湾区综合行政执法局发出的整改通知后，多次向政府有关部门申请整改维修，并获得批准；证据4.2016年4月21日《通知函》；证据5.2016年5月7日《通知函》；证据4-5证明华邦公司通知不凡公司将对户外广告进行整改；证据6、2015年11月至2016年4月水电费缴费通知单，证明由于不凡公司拖欠华邦公司广告位电费，华邦公司向其发出催款通知。不凡公司经质证，对证据1的真实性、合法性予以确认，请法庭注意在这份《责令限期改正通知书》上，执法机关公章是广州市荔湾区综合行政执法局，而内容上是指明违反了广州市户外广告和招牌设置管理办法的规定，也就是说政府部门要求进行整改的起因是华邦公司违反了法律规定而导致整改，且整改的时间是2015年11月24日之前完成维修整改更新，并未要求其拆除全部的广告位并将外墙更改为玻璃墙面。对证据2、3的维修报告发出的时间是2015年11月11日，计划维修时间是2015年11月18日，工期30日，第二份维修报告是2016年1月12日提交报告计划维修时间是2016年1月18日，工期30日，且同意申报的时间都是第二天便同意申报，这证明了华邦公司从2015年11月便开始对不凡公司租赁的广告位进行整改，并非华邦公司所声称的从2016年5月才开始整改。对证据4、5也是通知不凡公司要对广告位整改，第一份通知是指明在2016年4月23日整改，第二份通知在2016年5月8日整改，也就是华邦公司的整改时间是从2015年11月一直往后延续，并非华邦公司声称的从2016年5月才开始整改。对证据6的真实性不予以确认，华邦公司自行制作的，但是通过水电费清单与之前华邦公司要求不凡公司缴纳的水电费金额进行对比，华邦公司并未按照电表实际行度通知不凡公司缴纳水电费，要求不凡公司缴纳的水电费远远高于实际电费数目，恰恰说明了华邦公司也违反了合同约定，侵犯了不凡公司的利益。且该电费通知单是从2015年11月到2016年4月，这个期间广告位一直处于整改，不凡公司并未实际使用广告位，无须承担电费及租金。
原审法院认为：不凡公司、华邦公司签订的《东方汇户外广告位租赁协议》《协议书》及《东方汇户外广告位租赁补充协议》均是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效，双方均应切实履行。不凡公司、华邦公司在租赁协议中约定，在合同执行期间如因政府原因导致不凡公司不能使用广告位，则华邦公司根据不凡公司实际使用时间所产生收取费用，没使用部分的款项退还给不凡公司。双方不得追究违约责任。从2015年11月9日广州市荔湾区综合行政执法局向华邦公司方业主新丽东公司发出的《责令限期改正通知书》可知，华邦公司是按政府部门要求对涉案户外广告牌整改、维修、更新，并要求在2015年11月24日12时前完成。故华邦公司对涉案户外广告牌整改、维修行为导致不凡公司不能使用广告位属于双方在租赁协议中约定的因政府原因导致不凡公司不能使用广告位，按租赁协议约定，华邦公司应根据不凡公司实际使用时间所产生收取费用，没使用部分的款项退还给不凡公司，双方不得追究违约责任。因此，不凡公司以华邦公司违约为由要求华邦公司赔偿不凡公司损失1213308元不符合租赁协议的约定，原审法院不予支持。华邦公司已收取了不凡公司的电费押金10000元，因涉案租赁协议已于2017年7月31日到期，期满后不凡公司、华邦公司双方没有续约，应视为租赁协议已实际终止。故不凡公司要求华邦公司退回电费押金10000元合法合理，原审法院依法予以支持。
对于华邦公司的反诉请求，根据不凡公司、华邦公司提供的证据显示，政府部门在2015年11月就已经要求华邦公司对涉案户外广告牌整改、维修、更新，在2015年11月24日12时前完成，而且案外人广州天河海峡医疗门诊部、广州中家医家庭医生整形美容医院有限公司及广美整形美容医疗门诊部均出具《情况说明》，证明华邦公司方自2015年11月开始对涉案户外广告外墙位置进行整改，并将其委托发布的广告撤除。据此可以确认不凡公司从2015年11月就已经不能使用不凡公司的广告位，华邦公司无权收取不凡公司2015年11月后的租赁费用及水电费。故对华邦公司的反诉请求，因依据不足，原审法院不予支持。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款的规定，于2018年4月15日判决：一、广州华邦物业租赁有限公司自判决发生法律效力之日起10日内，退回电费押金10000元给广州不凡广告有限公司；二、驳回广州不凡广告有限公司的其他诉讼请求；三、驳回广州华邦物业租赁有限公司的反诉请求。案件受理费15720元，由广州不凡广告有限公司负担15590元，广州华邦物业租赁有限公司负担130元；诉讼保全费5000元及反诉费2156元，由广州华邦物业租赁有限公司负担。
经查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。
另查明，广州市荔湾区综合行政执法局于2015年11月9日发出的《责令限期改正通知书》明确新丽东公司违反的是《广州市户外广告和招牌设置管理办法》第二十八条的规定。2014年5月1日起施行的《广州市户外广告和招牌设置管理办法（修订）》第二十八条规定：“户外广告和招牌设置人应当加强日常维护管理，保证户外广告和招牌整洁、完好、美观。户外广告和招牌出现画面污损、严重褪色、字体残缺等影响市容市貌情形的，应当及时维修、更新；配置夜间照明设施的，应当保持照明设施功能完好；设置霓虹灯、电子显示装置、灯箱等设施的，应当保持画面显示完整；出现断亮、残损的，应当及时维护、更换，并在修复前停止使用。城市管理综合执法机关应当加强对户外广告和招牌设施的巡查监管，发现户外广告和招牌出现画面污损、显示不全、严重褪色、字体残缺等影响市容市貌情形的，应当责令设置人及时维修、更新；霓虹灯、电子显示装置、灯箱等出现断亮、残损的，责令设置人在修复前停止使用。”该办法后于2018年再次修改。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。
关于合同履行过程中违约责任的认定。首先，根据《责令限期改正通知书》记载，相关部门作出的行政行为是由于华邦公司方业主新丽东公司进行户外广告牌整改维修的违法行为所致，也就是说是华邦公司方的原因。其次，虽然《东方汇户外广告位租赁协议》约定，在合同执行期间如因政府原因导致不凡公司不能使用广告位，则华邦公司根据不凡公司实际使用时间所产生收取费用，没使用部分的款项退还给不凡公司。双方不得追究违约责任。但该约定中的政府原因显然不包括上述行政行为，因为该行政行为的原因并非政府原因，而是由于华邦公司方的原因所致。假如约定的政府原因包括上述行政行为，那么任何一方当事人都完全可以利用该约定达到任意解除合同的目的而无须承担任何违约责任，显然不利于维护社会经济秩序，也非双方订立合同时的本意。再次，《责令限期改正通知书》明确新丽东公司违反的是《广州市户外广告和招牌设置管理办法》第二十八条的规定，根据2014年5月1日起施行的《广州市户外广告和招牌设置管理办法（修订）》第二十八条规定及《责令限期改正通知书》的内容可知，相关行政部门是基于涉案广告牌外观功能方面的瑕疵作出的行政行为，要求的是完成维修、整改、更新，并没有禁止以后再使用涉案广告位。事实上，在华邦公司于2015年11月14日向不凡公司发出的通知中，亦明确整改维修完成后予以恢复。因此，华邦公司方单方对涉案广告位进行整改维修导致不凡公司不能继续使用涉案广告位存在违约，应当赔偿不凡公司的相应损失。
关于华邦公司应向不凡公司赔偿损失金额的确定。首先，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。如果涉案合同正常履行后，不凡公司目前尚未获得但可以获得的利益为1215000元【（840000元÷12月×9月）+（420000元÷12月×9月）+（360000元÷12月×9月）】，但上述可得利益应当在扣除相应的改造施工费用、设计制作服务费用、广告位租赁费用、电费等成本后，方为不凡公司的可得利益损失，华邦公司对此应当予以赔偿。其次，如果涉案合同正常履行后，不凡公司主张的装修费用亦属于其取得涉案合同利益应当支付的成本，装修费用损失已被上述可得利益损失所吸收，不应当重复主张。再次，不凡公司主张应支付客户违约金210000元的损失，但并未举证证实该损失的实际发生，本院对不凡公司主张的该项损失不予认定。最后，不凡公司在2016年5月10日给华邦公司的回复函中明确表示：“……2.如东方汇户外改造后无户外广告牌，结合不凡公司在今年4月提出的诉求函以及后续的损失，不凡公司向华邦公司提出40万元的赔偿诉求。若华邦公司在2016年5月27日前未做出任何回复，不凡公司即视其为默认不凡公司的本次诉求函。”不凡公司上述40万元赔偿诉求包含了后续的损失，是不凡公司的真实意思表示。因此，不凡公司主张华邦公司赔偿的损失额应以40万元为限。综上，本院在酌情认定不凡公司上述成本的基础上，认为不凡公司仅可得利益损失已大于40万元，故本院对不凡公司主张华邦公司赔偿其损失中的40万元予以支持，超出部分予以驳回。
综上所述，上诉人不凡公司上诉主张成立的部分，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一条、第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广州市荔湾区人民法院（2017）粤0103民初4343号民事判决第一项、第三项；
二、撤销广州市荔湾区人民法院（2017）粤0103民初4343号民事判决第二项；
三、广州华邦物业租赁有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内赔偿广州不凡广告有限公司损失40万元；
四、驳回广州不凡广告有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件本诉受理费15810元，由广州不凡广告有限公司负担10511元，广州华邦物业租赁有限公司负担5299元；一审案件反诉受理费2156元，由广州华邦物业租赁有限公司负担；一审案件诉讼保全费5000元，由广州不凡广告有限公司负担3324元，广州华邦物业租赁有限公司负担1676元。二审案件受理费15720元，由广州不凡广告有限公司负担10408元，广州华邦物业租赁有限公司负担5312元。
本判决为终审判决。
审判长 曹佑平
审判员 杨 凡
审判员 汤 瑞
二〇一八年九月五日
书记员 胡惠玲
蔡嘉瑜