西藏自治区拉萨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）拉民二终字第139号
上诉人（原审被告）刘海芬（世纪小卖部业主），女，1961年12月22日出生，汉族，四川省西充县人，经商，现住拉萨市。
委托代理人何苗，西藏恒丰律师事务所律师。
委托代理人县永强，西藏恒丰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）西藏自治区交通运输厅，住所地拉萨市罗布林卡路10号。
法定代表人扎西江措，该厅厅长。
委托代理人白玛，西藏雪域律师事务所律师。
委托代理人卓拥，西藏雪域律师事务所律师。
原审被告任树祥，男，1961年7月29日出生，汉族，四川省西充县人，经商，现住拉萨市。
上诉人刘海芬因与被上诉人西藏自治区交通运输厅（以下简称区交通厅）、原审被告任树祥房屋租赁合同纠纷一案，不服拉萨市城关区人民法院作出的（2014）城民二初字第170号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月26日受理后，依法组成由审判员李静担任审判长，审判员边巴卓玛、彭美玉参加评议的合议庭，于2014年11月20日公开开庭进行了审理。上诉人刘海芬的委托代理人何苗，被上诉人区交通厅的委托代理人白玛、卓拥到庭参加了诉讼。原审被告任树祥经本院依法传票传唤未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。
区交通厅在一审中起诉要求：一、判令刘海芬立即返还租赁物；二、由刘海芬支付房屋占用使用费22500元（截止到2014年4月30日）、支付违约金6750元和直至刘海芬实际返还租赁物为止的占用使用费；三、判令刘海芬承担案件诉讼费用。
刘海芬在一审中答辩称：房屋租赁合同认可，刘海芬因转让和装修确实造成了很多损失，希望给予充分的时间搬离。目前资金不充足，后期可能考虑将损失另案起诉，希望退还押金。
任树祥在一审中答辩称：本案的主体应是区交通厅工会，而不是区交通厅。租金是区交通厅拒收，承租人不存在违约行为，不应支付违约金。
一审法院经审理查明：2000年1月19日，区交通厅通过划拨的方式取得了位于拉萨市罗布林卡路10面积为103640㎡的土地。
2001年6月12日，拉萨市土地管理局在土地使用权证上注明：“经我局审核，现该单位使用土地面积为95643平方米。”2003年9月8日，区交通厅依法取得了面积为95643㎡土地的建设用地规划许可证。2005年10月21日，区交通厅到拉萨市国土资源规划局办理了国有土地使用权出租许可证，租用期限自2005年1月1日至2007年12月30日。区交通厅下属机关工会（合同甲方）与刘海芬、任树祥（合同乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：“甲方将位于拉萨市罗布林卡路10号交通厅机关工会的临街商品房第12号房租给乙方使用，该房屋每月租金为1500元；该房屋租赁期限为1年，自2011年1月1日至2011年12月31日；乙方应在当月5日前向甲方付清当月房租费，逾期不付，甲方将有权终止合同，乙方所交保证金不予退还；租赁期满前，乙方要继续租赁的，应当在租赁期满一个月前书面通知甲方。”合同落款处有区交通厅机关工会的印章和任树祥的签字。合同签订后，区交通厅履行了提供租赁房屋的义务，刘海芬、任树祥履行了支付租金的义务。2013年2月20日，区交通厅下属机关工会向刘海芬下发通知，上载明：“一、签订的商品房出租合同已于2012年12月31日到期，2013年1月起根据交通运输厅的要求不再续签商品房租赁合同。二、请各位租户务必于2013年3月1日至2013年3月31日期间搬迁完毕。三、各租户及时将所欠的房租费及水电费等务必于近期到交通运输厅产业工会、后勤服务中心结清。”2013年3月20日，刘海芬与其他商户一起向区交通厅递交了一份《关于搬迁问题的请求书》，上载明：“2013年3月初，我23家商户分别在不同时间接到贵厅通知，通知上称贵厅要拆除临街商品房，要求我23家商户在2013年3月31日前全部搬迁完毕。我23家商户有诸多异议，现以联名请求书的形式，将我23家商户的意见及要求向贵厅提出。”该请求书还载明了其他内容。2013年7月9日，区交通厅下属产业工会向刘海芬发出通知，上载明：“交通运输厅与各租户的租房合同于2012年12月到期，务必按照年初下达的搬迁通知近期做好搬迁工作。”2013年8月1日，区交通厅下属后勤服务中心向刘海芬发出通知，上载明：“因我厅工作调整，西藏交通运输厅商品房由我厅后勤服务中心管理。3月21日接到各商户搬迁请求书，当时鉴于各商户实际困难同意将搬迁时间延期一个月于5月1日搬迁完毕，但目前各商品房租户仍未搬迁，我中心按照年初下达的搬迁通知再次通知各位租户，请各位租户务必于2013年8月1日至2013年9月1日期间搬迁完毕，请给予支持和谅解，若在规定时间内未搬迁，我们将停电停水。”2013年9月8日，刘海芬与其余商户一起向区交通厅递交了集体诉求书。刘海芬、任树祥至今占有使用租赁房屋。区交通厅于2013年10月对刘海芬、任树祥采取了停电行为。刘海芬、任树祥租金交纳至2013年1月。
一审法院认为，区交通厅与刘海芬、任树祥于2011年1月1日签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，一审法院予以确认。合同中约定了租赁期限为一年，从2011年1月1日至2011年12月31日止。租赁期满合同自然终止，一审法院认为，区交通厅与刘海芬、任树祥签订的房屋租赁合同于2011年12月31日终止，租赁期届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。区交通厅在2013年1月仍然收取了刘海芬、任树祥交纳的租金，故至2013年1月双方形成不定期租赁关系。不定期租赁合同关系存续期间，双方当事人均可单方要求解除合同。区交通厅于2013年2月20日通过送达通知的方式向刘海芬、任树祥表明了商品房将拆迁及2013年1月起不再续签商品房租赁合同的意思表示，明确不再继续租赁，自2013年2月起也未向刘海芬、任树祥收取租金。刘海芬、任树祥在2013年3月20日递交的请求书中也承认收到了该通知，故一审法院认定区交通厅和刘海芬、任树祥之间形成的不定期租赁合同关系因区交通厅单方解除而终止。不定期租赁合同关系解除后，刘海芬、任树祥应向区交通厅返还租赁房屋，故对区交通厅要求刘海芬、任树祥返还租赁房屋的诉请一审法院予以支持。关于不定期租赁关系的解除时间，本案能确定的时间是在2013年3月20日之前。在具体时间无法确定的情况下，一审法院认定双方之间的不定期租赁关系于2013年3月20日解除。不定期租赁关系解除后，刘海芬、任树祥仍占有使用租赁房屋，构成了对区交通厅房屋所有权的侵犯，应当向区交通厅支付占用期间的占用使用费。区交通厅主张刘海芬、任树祥按原租赁合同的租金标准支付占用期间的占用使用费的意见，符合法律规定，一审法院依法予以采信。区交通厅因合同关系解除后刘海芬、任树祥未在通知规定时间内腾房而停电的行为，属于区交通厅的自助行为。经一审法院核算，2013年3月20日至2014年4月30日的占用使用费为20000（1500×13个月＋1500÷30天×10天）元，故一审法院对区交通厅要求刘海芬、任树祥支付占用使用费的诉请仅支持20000元。区交通厅主张刘海芬支付2014年5月1日至实际返还租赁物期间的占用使用费的诉请，因未明确诉讼金额，诉讼请求不明确，一审法院依法不做审理，区交通厅针对2014年5月1日之后的占用使用费可另行主张。关于逾期支付占用使用费的违约金，比照原租赁合同的约定，占用使用费应在每月5日前付清，逾期未交每天按全月应交金额的10%支付滞纳金。刘海芬、任树祥在庭审中辩解区交通厅拒收其交纳的租金的意见，未向一审法院举证证明，一审法院依法不予采信。刘海芬、任树祥未按月向区交通厅交纳占用使用费，构成违约，应承担相应的违约责任。合同中虽然约定的是滞纳金，但滞纳金约定在合同违约责任部分，滞纳金的约定带有违约金的性质，区交通厅主张按关于滞纳金的约定主张违约金符合本案事实。区交通厅在庭审中对约定违约金进行了减少，按照拖欠占用使用费总额的30%进行主张。一审法院认为，刘海芬、任树祥拖欠区交通厅占用使用费20000元，该20000元就是区交通厅因刘海芬、任树祥的违约行为而造成的损失，区交通厅按损失的30%主张符合法律规定。经一审法院核算，该部分违约金为6000元（20000×30%），故一审法院对区交通厅主张刘海芬支付违约金6750元的诉请支持6000元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、刘海芬、任树祥于判决生效之日起十日内向区交通厅返还租赁房屋；二、刘海芬、任树祥于判决生效之日起十日内向区交通厅支付占用使用费20000元；三、刘海芬、任树祥于判决生效之日起十日内向区交通厅支付违约金6000元；四、驳回区交通厅的其他诉讼请求。案件受理费减半收取265.63元（区交通厅已预交），由区交通厅承担29.51元，由刘海芬、任树祥承担236.12元。
宣判后，刘海芬不服上述一审判决，向本院提起上诉，要求：依法撤销拉萨市城关区人民法院作出的（2014）城民二初字第170号民事判决，依法改判刘海芬不应向区交通厅支付违约金6000元，并由区交通厅承担案件一、二审诉讼费用。事实及理由如下：一、刘海芬承租区交通厅临街商品房已有几年之久，2011年1月1日签订的《房屋租赁合同》是根据区交通厅合同每年一签的要求而签订的最后一次合同，房屋是刘海芬基于区交通厅承诺的承租年限长的信任，在区交通厅同意的情况下，花费巨额转让费从第三人处转让而来的。在合同履行过程中，刘海芬守法经营，从未拖欠过房屋租金。2013年3月，区交通厅拒绝收取刘海芬交纳的房屋租金，并采取停水停电的行为，影响了刘海芬的经营，在此情况下，刘海芬未向区交通厅交纳房屋租金是符合情理的。二、是区交通厅拒收租金，刘海芬不存在违约行为，不应支付违约金，且一审法院将占用使用费界定为损失不妥。
区交通厅答辩认为：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。上诉人称被上诉人下设的部门工会曾口头承诺会一直将房屋租赁给上诉人，以及上诉人高价从第三人处将房屋转让过来是经过被上诉人同意的说法没有证据予以证明，依法应不予支持。一审法院认定上诉人按照占用使用费的30%向被上诉人支付违约金，是在原《房屋租赁合同》约定的违约金过高的情况下，根据法律规定，被上诉人自愿将其减少为损失的30%。一审法院的认定正确。
原审被告任树祥未到庭参加诉讼，也未向本院提交答辩意见和证据。
刘海芬与区交通厅在二审过程中均没有向法院提交本案新的证据。
二审经补充查明：本案租赁合同中关于违约责任约定为：出租人不得在合同租期未满前提高租金，承租人应按时向出租人交付房屋租金，逾期不交每天按全月应交租金总额的10%向出租人支付滞纳金，并由出租人收回房屋。任树祥与刘海芬是夫妻关系。
二审经审理查明的其他事实与一审法院查明的一致，本院予以确认。
以上事实有房屋租赁合同、通知、集体诉求书、请求书、国有土地使用证、出租许可证、建设用地规划许可证、当事人陈述及庭审笔录等在卷为凭。
本院认为：本案的焦点是双方当事人之间的房屋租赁关系是否应该解除以及上诉人是否应该向被上诉人支付违约金的问题。本院认为，本案双方当事人签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期限为一年，在一年租赁期满后，承租人继续占有使用租赁房屋，出租人继续收取租金的，双方形成不定期租赁合同关系。不定期租赁合同关系中，双方当事人享有随时解除租赁关系的权利。本案中，区交通厅通过送达通知的方式向承租人履行了通知的义务，承租人也认可收到了解除租赁关系的通知，因此，一审法院判决本案中不定期租赁合同关系因区交通厅单方解除而终止正确，本院依法予以维持。不定期租赁关系解除后，承租人继续占有使用房屋，双方当事人仍然可以适用原租赁合同中关于租金和违约责任的约定。出租人可以要求承租人按照原租赁合同中关于租金的约定支付占有使用费。本案中，承租人占有使用房屋长达几个月的时间内未支付占有使用费，且在承租人无证据证明出租人即区交通厅拒收的情况下，承租人应承担相应的违约责任。故，一审法院判定由承租人按拖欠占有使用费的30%向区交通厅支付违约金符合法律规定，本院依法予以维持。
综上，上诉人的上诉理由不成立，依法不予支持，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，依法予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费531.25元（刘海芬已预交），由其自行承担。
本判决为终审判决。
审判长 李 静
审判员 彭 美 玉
审判员 边巴卓玛
二〇一四年十一月二十四日
书记员 邹 云