江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）连民终字第1699号
上诉人（原审被告）徐学娟。
委托代理人李新民，江苏润唐律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李荷。
委托代理人刘琴，江苏永信律师事务所律师。
原审第三人连云港日报社，住所地江苏省连云港市新浦区朝阳东路*号。
法定代表人徐浩佳，该社社长。
委托代理人徐沛亮。
上诉人徐学娟因与被上诉人李荷、连云港日报社所有权确认纠纷一案，不服江苏省连云港市新浦区人民法院（2013）新民初字第3374号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年11月11日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
一审中李荷诉称，位于连云港市新浦区新孔街秀苑路15号楼603室房屋原系公有住房，原产权单位是连云港市汽车公司，原产权人为单位职工徐学娟。1998年连云港市住房制度改革领导小组办公室进行住房调整换购，将该房腾空返售，调换给了连云港日报社。1999年10月10日，连云港日报社将该房产出售给单位职工即本案李荷，并在房改办、产权监理处办理了备案手续。李荷自1999年起居住至今。后李荷持相关手续要求办理产权变更手续。因房产部门要求李荷提供房屋产权证，故李荷多次以口头或书面方式要求徐学娟予以提供，但徐学娟一直不予配合。为维护李荷合法权益，特诉至法院，请求法院：一、确认房屋所有权归李荷所有；二、判令徐学娟配合办理该房产过户手续，将产权办理到李荷名下；三、诉讼费由徐学娟承担。
一审中徐学娟辩称，李荷所诉没有事实根据，最终以李荷举证后再发表意见。同时其系该房屋的所有权人，为该房屋电力增容，水力增容付出了5000多元，而李荷作为受益人，应该将该费用返还，向其交付租金。
一审中第三人连云港日报社述称，一、对李荷所诉的诉讼请求依据的事实及理由予以确认。涉案房屋在1999年通过我方向连云港房改办提出调整换购申请，市住房制度改革办公室于1999年12月10日对报社提出的换购申请进行审批，同意将涉案房屋的原产权单位市汽车公司调换至连云港日报社，随后日报社与本案李荷签订公有住房买卖契约，将涉案房屋以25972元的价格出售给李荷，该契约报房改办进行备案，并登记造册，从法律上确认了本案李荷取得涉案房屋的所有权。二、2012年连云港日报社委托江苏维尔利律师事务所向本案徐学娟发函告知其应该配合李荷对涉案房屋进行过户。但徐学娟在接函后拒不配合。侵犯了李荷的合法权益。
原审法院经审理查明，位于连云港市新浦区新孔街秀苑路15号楼603室房屋（丘地号212098-22）原系连云港市汽车公司公有住房，根据《连云港市市区出售公有住房实施细则》，1996年6月28日，徐学娟自愿按房改政策购买该房屋，经徐学娟所在单位连云港市汽车公司及其丈夫刘建社所在单位连云港日报社、房改领导小组办公室批准后，1996年6月30日，连云港市汽车公司将该房屋以19153.96元的价格出售给了徐学娟，1××7年9月29日，徐学娟办理了房产证，共有人为其丈夫刘建社。其后，因丈夫刘建社所在单位连云港日报社修建新的住房，根据当时的房改政策，连云港日报社又将本案诉争房屋置换回来，重新调配给徐学娟夫妇另外一处条件更好的房屋。徐学娟夫妇随后搬离本案诉争房屋，至今未实际占有。1999年10月10日，第三人连云港日报社根据当时的房改政策将本案诉争房屋以25972元的价格出售给李荷。随后李荷搬入该房屋并实际控制、占有、使用至今。但一直未能办理房产证变更登记手续。
原审法院另查明，目前本案诉争房屋内居住的系李荷的父母。2004年10月，根据徐学娟及其丈夫刘建社的约定，本案诉争房屋的房产证登记所有权人由徐学娟、刘建社变更为徐学娟一人。目前该房屋上存在抵押贷款。
原审法院认为，买卖不动产的应该进行登记，但未经登记并不影响买卖协议的效力。本案中，李荷与第三人之间按当时的房改政策进行房屋买卖并签订了协议、李荷亦支付了相应对价，双方所签订的房屋买卖协议，系双方真实意思表示，合法有效。虽协议签订后因故未立即办理房屋产权证变更登记，但不影响协议效力。本案诉争房屋的登记所有权人虽系徐学娟，但其实际于1999年即已失去对该房屋的合法所有，该房屋已通过正常途径由第三人连云港日报社回购并出售给了李荷。徐学娟应当协助李荷办理房产过户手续。因此，对于李荷要求确认诉争房屋的所有权为其所有的诉讼请求，予以支持。对于李荷要求徐学娟配合办理产权过户手续的诉讼请求，予以支持。但因目前该房屋存在抵押贷款，待该抵押消除后再行办理过户手续。原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、位于连云港市新浦区新孔街秀苑路15号楼603室房屋（丘地号212098-22）为李荷所有。二、位于连云港市新浦区新孔街秀苑路15号楼603室房屋（丘地号212098-22）上抵押消除后十日内，徐学娟协助李荷办理产权过户手续。案件受理费7000元（李荷已预交），由徐学娟负担。徐学娟负担部分于判决生效后十日内给付李荷。
宣判后，徐学娟不服上述判决，向本院提起上诉称，位于连云港市新浦区新孔街秀苑路15号楼603室（丘号为212098-22）于1996年6月28日进行房改由上诉人夫妻共有，并于2004年10月3日变更为上诉人个人物权且市权监理处出具了物权凭证。因此，涉案房屋纯属上诉人的个人合法财产。原审判决置合法登记而不顾，违法确认涉案房屋经无所有权的第三人“置换回来，出售给李荷”。本案第三人至始从未获得涉案房屋的物权，所谓“置换”，根本上就无存在的条件。实质上系第三人采用欺骗的手段隐骗市住房制度改革领导小组，处分无权处置的涉案房屋。同时，该行为也对上诉人构成直接侵权。原审法院违背基本事实，违反成文法的强制性规定，作出不当判决。请求二审法院依法撤销原审判决，并驳回被上诉人的原审诉求；一、二审案件受理费由被上诉人和第三人承担。
被上诉人李荷辩称，被上诉人办理了正常的购房手续，缴纳了房款，并进行了备案登记，也在涉案房屋内居住至今，被上诉人对该房屋享有所有权。上诉人称房屋是借给李荷的，但所述理由没有说服力，十几年来一直借房不还，不缴纳租金，水电费用也全在被上诉人名下，上诉人也没有要还房主张，故其庭审所述的借房不符常理。二，房产置换，被上诉人提供的证据均有房改办的审批同意，并非李荷或日报社单方形成，置换中上诉人也有公房调换的事实，该几份证据能形成证据链证明李荷购房的事实，具备法律效力。因此上诉人应当配合办理过户手续，原审法院判决认定有事实和法律依据。综上，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审第三人连云港日报社答辩称，上诉人上诉事实和理由均不能成立，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。理由如下：一、日报社是否有权处分涉案房产，出售给李荷。在日报社1999年12月10日连云港市市区公有住房售后调整换购审批表中，市房改办审核意见为同意，即上诉人所有的涉案房屋经过日报社的申请换购，已经将产权转移至日报社名下，房屋登记在1999年时并没有产权登记证书，根据公有住房管理的规定，在未实行房改之前，城镇房屋均属国有，管理人为市住房制度改革领导小组，即房改办。房屋在各单位分配时是依据各单位提出的分配方案或出售方案，向房改办提出申请，由房改部门审批，经过审批的房屋产权以审批结果为准。本案涉案房屋以前的使用单位是汽车公司，经过日报社申请将其产权调整至日报社，因此日报社有权处分涉案房屋。李荷在与日报社签订协议后，依约缴纳房款，并于1999年年底搬入涉案房屋居住，构成事实上的占有，上诉人的房产证是1××7年办理的，2004年被变更为徐学娟个人所有，但在2000年5月5日市房改办的出售公有住房证明中明确注明涉案房屋1998年腾空返售，这足以证明上诉人已经丧失对涉案房屋的所有权。虽然徐学娟仍为产权登记人，但事实上房屋所有人为李荷。因此，徐学娟诉称的不存在置换及日报社采用欺骗手段隐瞒市住房改革领导小组的说法与事实不符，不能成立。原审法院查明事实清楚，尊重历史，作出的判决正确公正，上诉人上诉理由完全不能成立。
本院经审理查明，原审法院查明的基本事实清楚，本院依法予以确认。
二审中，上诉人徐学娟提供如下证据：1、2004年10月3日所有权人为徐学娟的房屋产权证，证明上诉人对该房屋享有所有权，符合物权法的规定。1996年6月28日从汽车公司购买了该房屋，并办理产权证，当时为夫妻共有，2004年办理时变更为个人所有，旧证被收回。2、南京艺术学院附中新生入学协议书、入学须知、缴费凭证、两份暂住证，证明徐学娟长期居住南京，照顾其子刘阳读书。3、煤气增容、装修票据，证明徐学娟对该房屋进行煤气增容、简单装修等。
针对上诉人提供的证据，被上诉人李荷的质证意见：证据一的真实性无异议，但不能证明上诉人的证明目的，房产证并不是证明物权的唯一证据。事实上，上诉人一直未协助办理产权过户手续，该产权已经经过置换，给了被上诉人，因此上诉人并非实际所有权人。证据二、证据三与本案没有关联，真实性均有异议。原审第三人连云港日报社的质证意见：证据一的真实性无异议，但不能证明上诉人的证明目的，房产证作为证明物权的法定凭证，只是形式上的登记，物权的登记在完成后可以依据法定事实予以改变，本案中涉案房屋经日报社申请市房改办将涉案房屋和汽车公司进行换购，且得到批准。该法律事实成立后，上诉人房产证的登记只是形式上的所有关系，事实上的所有关系已经被李荷所取代。任何时候，房产证上的登记人或登记机关都不能因实际所有人未主张物权所有权而仅依据房产证认定所有权人。因此，证明目的不能成立。证据二、证据三均与本案没有关联性。
二审中，原审第三人连云港日报社提供证据：1、连云港市市区公有住房售后调整换购审批表复印件，证明1998年11月30日经刘建设本人申请，日报社同意，并经市房改办审批，日报社另行出售给刘建设一套在新浦区陇西路26号西单元401室的公有住房，审批表中注明刘建设、徐学娟的工龄均为17年，共折抵34年，购买价款54094元。根据市区出售公有住房实施细则的规定，市区常住户口以自住为目的的职工每户只能限购一次一套成本价住房，根据该规定，上诉人夫妇在1996年购买了涉案房屋，1999年经房改办审批和刘建设的申请，日报社重新分配新的住房给上诉人夫妇，于是涉案房屋被置换。上诉人只能将涉案房屋交给国家才有资格购买陇西路的房屋。若涉案房屋仍归徐学娟所有，徐学娟夫妇就购买两套成本价住房，违反关于公有住房的管理规定。因此，上诉人的上诉事实与理由不能成立。2、1998年11月26日的收据，证明1998年刘建社参加日报社房改，支付6万元房款。3、1999年10月18日刘建社出具的收条，证明刘建设收到日报社退的房改退房款26100.10元。4、刘建社房改登记表复印件，证明刘建社在1998年参加日报社的房改，房改中计算工龄为夫妻共同工龄34年，房屋价款为54094元。上述证据证明刘建社将之前的汽车公司的房屋置换后参加了日报社的房改，日报社在收取刘建社房屋款后返还了其之前购买汽车公司房屋时所支付的住房款。
针对原审第三人提供的证据，徐学娟的质证意见：证据一应以产权证登记的为准，该证据经过添加，且该证据上无徐学娟的姓名及工龄，因此无法达到日报社的证明目的。在当时的房改中参与两次以上的大有人在，仅是违反房改政策，这并不影响徐学娟对涉案房屋的所有权。并补充提交连云港市市区公有住房售后调整换购审批表及刘建设与连云港日报社签订的出售公有住房买卖契约（新浦区陇西路26号西单元401室房屋）。证据二没有异议，但不能达到连云港日报社的证明目的。该收款是集资款，且案外人刘建社已交付。证据三的三性均有异议，该收条不能支持李荷的主张，因为本案第三人是正规事业单位，该房改退款应当有支票存根佐证案外人刘建设确实收到上述款项，仅凭此条不能证实案外人刘建设收到此款。证据四虽然是复印件，但对其真实性不持异议，与本案没有关联性，仅能反映案外人刘建社在当时重复参加了房改，仅违反当时的房改政策，不能证实此次房改代替了在1996年本案徐学娟参加房改的事实。李荷的质证意见：对连云港日报社提交的证据及证明目的均予以认可。
李荷与连云港日报社对徐学娟补充提交的连云港市市区公有住房售后调整换购审批表及刘建设与连云港日报社签订的公有住房买卖契约，均无异议。
本院认为，李荷与连云港日报社所举的连云港市市区公有住房换购申请表、连云港市市区公有住房售后调整换购审批表、刘建社房改登记表、出售公有住房买卖契约、市区职工房改购买公有住房审批表、连云港市市区房改出售公有住房清册、市区房改出售公有住房证明、刘建社先后于1998年11月26日出具的6万元集资款收据和1999年10月18日出具的收到日报社退的房改退房款的收条，以及徐学娟提供的刘建设与连云港日报社签订的出售公有住房买卖契约（新浦区陇西路26号西单元401室）等证据足以证明涉案房屋在1998年根据房改政策已由原审第三人连云港日报社置换回购后出售并交付了李荷，李荷亦已给付对价且自1999年起实际占有、使用至今，因此，李荷对涉案房屋依法取得所有权。虽然涉案房屋的现登记所有权人为徐学娟，但徐学娟已于1999年丧失对涉案房屋的合法所有权，并应当协助李荷办理房产过户手续。徐学娟上诉称其为涉案房屋合法所有权人，无事实依据，本院依法不予以支持。
综上所述，上诉人徐学娟的上诉请求，无事实法律依据，依法不成立，本院依法不予以支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7000元，由上诉人徐学娟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 伏广超
代理审判员 刘永红
代理审判员 张 奇
二〇一四年一月十三日
书 记 员 吴剑铭
法律条文附录
一、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；