江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏07民初55号
原告（案外人）：连云港市连云区建筑安装管理处，住所地连云港市连云区栖霞路111号6楼。
法定代表人：陈宽大，该管理处主任。
委托诉讼代理人：刘凤，江苏宏浩律师事务所律师。
被告（申请执行人）：江苏高兴建设工程有限公司，住所地连云港市海州区花果山大道17号连云港市科技创业城3号楼16楼1608室。
法定代表人：高庆军，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：夏振国、王静，江苏润国律师事务所律师。
第三人（被执行人）：江苏金科地产投资有限公司，住所地连云港市连云区云和路166号。
法定代表人：傅伟军，该公司董事长。
委托诉讼代理人：傅瑊，男，1987年10月3日生，汉族，江苏金科地产投资有限公司员工，住连云港市连云区。
原告连云港市连云区建筑安装管理处（以下简称建管处）诉被告江苏高兴建设工程有限公司（以下简称高兴公司）、江苏金科地产投资有限公司（以下简称金科公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年4月2日立案后，依法组成合议庭，适用普通程序，于2018年7月4日公开开庭进行了审理。原告建管处的委托诉讼代理人刘凤，被告高兴公司的委托诉讼代理人王静，第三人金科公司的委托诉讼代理人傅瑊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明，高兴公司与金科公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2012年9月19日作出（2012）连民初字第0105号民事调解书：一、双方确认截止2012年9月13日，金科公司暂欠高兴公司所承建的2301地块、2402地块项目工程款5900万元；二、金科公司于2012年12月31日前给付高兴公司工程款5900万元；三、案件受理费336800元，减半收取168400元，保全费5000元，合计173400元，由金科公司负担（该款于2012年12月31日前付给高兴公司）。该民事调解书发生法律效力后，因金科公司未履行民事调解书确定的义务，高兴公司对该案申请执行。在本案执行过程中，本院于2017年8月29日作出（2017）苏07执恢58号民事执行裁定：查封金科公司所有的现备案网签在建管处名下的13套房屋。本院于2017年9月19日作出（2017）苏07执恢58号之一执行裁定：拍卖对被执行人金科公司所有的现备案网签在建管处名下的13套房屋。
建管处提出执行异议认为：金科公司建设的金源金凤凰城项目由于经营管理及资金方面的问题，自2012年下半年开始停工，造成工程烂尾，连云区人民政府责令建管处进行监督，建管处多次借款给金科公司用于复工建设。2015年1月，建管处与金科公司协商，将金源金凤凰城三期的1号楼至9号楼二十余套商铺网签到异议人名下，由金科公司进行销售，销售款项入建管处监管账号。现尚有13套商铺网签在建管处名下，即使全部售出也不能偿还其借款。建管处与金科公司签订的备案网签商品房买卖合同系双方真实意思表示，未违反国家法律法规强制性规定，合同依法成立并生效，涉案13套房屋所有权人是建管处，未能办理产权登记手续是因为金科公司相关的登记手续不完备造成的，房屋的款项已经从借款中冲抵，法院查封、拍卖涉案13套房屋不符合法律规定，请求撤销（2017）苏07执恢58号之一执行裁定书，停止执行已网签在异议人名下的涉案13套房屋的拍卖等执行措施。
本院于2018年3月16日作出（2018）苏07执异9号民事裁定书，本院在该裁定书中认为，虽然建管处与金科公司就涉案房屋签订了商品房买卖合同，但未经登记的，物权不发生效力。建管处所购商品房并非用于居住，不符合《最高人民法院<关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定>》第二十九条规定，因此，建管处对涉案房屋不享有排除执行的权利，本院裁定对涉案13套房屋进行查封并予以拍卖并无不当。建管处的异议理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定驳回建管处的异议请求。建管处不服上述裁定，提起本案执行异议之诉。
原告建管处向本院提出诉讼请求：判决停止对诉争的连云区中山西路西侧的金源金凤凰城13套房屋的执行。事实与理由：金科公司建设的金源金凤凰城项目由于经营管理及资金方面的问题，自2012年下半年开始停工，造成工程烂尾。连云区人民政府责令原告监督第三人金科公司工程恢复、推进建设，为此，原告多次借款给金科公司用于复工及建设，具体如下：2014年5月借款400万元，2015年9月借款400万元，2015年10月借款240万元，2016年2月借款150万元，2016年5月借款40万元，共计1230万元，2013年4月尚欠该工程市政配套费300万元。由于金科公司未能偿还借款，2015年1月原告与金科公司协商以房抵债，将金源金凤凰城三期的1号楼、9号楼二十余套商铺网签到原告名下，现尚有13套商铺网签在原告名下，即使全部售出（鉴证价值292.68万元），也远远不够偿还原告的借款。根据《合同法》第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。《物权法》第十五条：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。由此可知，只要依法成立的合同，自成立时就生效。结合本案，金科公司以13套房屋价款抵原告部分债务500万元，具体房号、价格见13套房屋的《商品房买卖合同》第三条、第四条，合同已经网签并依法备案，没有办理产权登记的原因是因为金科公司的楼盘未能竣工验收，是金科公司的责任造成，13套房屋钥匙也已经交付，只是不具备居住或者经营条件。原告认为，原告与金科公司签订的备案网签商品房买卖合同系双方真实意思表示，未违反国家法律法规强制性规定，合同依法成立并生效。从效力上看，经过销售合同备案和网签的房屋不允许再处分，如果要再处分，必须解除销售合同备案和网签，经过网签或者销售合同备案的房产，如果买受人以案外人身份提出异议的，人民法院应当予以和预告登记权利人相同的保护，如果买受人就买受房屋办理了网签或者销售合同备案并且已经缴纳了全部价款，或者虽然买受人仅仅缴纳部分价款但愿意按照人民法院的要求缴纳剩余价款的，即使没有占有，也应当判决解除对买受人已经买受房屋的执行。法律及司法解释均没有对商品房是自己居住还是商业经营区别对待，（2018）苏07执异9号民事裁定书认定事实及适用法律错误应予以纠正。
被告高兴公司答辩称，建管处对金科公司享有的是债权，不是物权关系；建管处虽然与金科公司签订了商品房买卖合同，但该形式仅仅是一种债的担保方式，不受法律保护；建管处购买涉案房屋并非用于居住，按照法律规定，不享有排除执行的权利，请求依法驳回原告的诉讼请求。
第三人金科公司答辩称，同意原告建管处的主张。
经审理查明，位于连云港市连云区西侧的金源金凤凰城项目系第三人金科公司开发，因该公司经营管理及资金方面的问题，该楼盘自2012年下半年开始停工，造成工程烂尾。为了推进该楼盘复工，维护购房业主的利益，经连云区人民政府研究决定，由建管处出借部分资金给金科公司用于工程建设。具体借款情况如下：2014年5月借款400万元，约定借款期限为二个月，后金科公司申请展期；2015年9月2日借款400万元，借款期限至2016年9月2日；2015年10月14日借款240万元，借款期限至2016年10月13日；2016年2月4日借款150万元，借款期限至2017年2月3日；2016年5月26日借款40万元，借款期限至2016年10月24日；上述借款总额共计1230万元。上述借款期限届满后，金科公司均未还款。
另查明，2015年1月27日，金科公司（出卖人）与建管处（买受人）签订了涉案的13套房屋的《商品房买卖合同》，涉案房屋位于金源金凤凰城，具体情况如下：1、丘号：05581134-36，第9幢无单元商铺101室；2、丘号：05581134-38，第9幢无单元商铺103室；3、丘号：05581134-53，第9幢无单元商铺118室；4、丘号：05581134-54，第9幢无单元商铺119室；5、丘号：05581136-32，第7幢无单元自行车库32室；6、丘号：05581136-44，第7幢无单元自行车库44室；7、丘号：05581150-206，第车库幢无单元自行车库69室；8、丘号：05581150-201，第车库幢无单元自行车库64室；9、丘号：05581150-167，第车库幢无单元自行车库30室；10、丘号：05581150-234，第车库幢无单元自行车库97室；11、丘号：05581150-211，第车库幢无单元自行车库74室；12、丘号：05581150-120，第车库幢无单元自行车库06室；13、丘号：05581149-10，第8幢无单元自行车10室。上述涉案房屋均网签备案在建管处名下。
上述事实，有原、被告提供的书证、当庭陈述以及本院依法调取的证据予以证实，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：原告建管处是否享有阻却执行的实体权利。经审查，《最高人民法院<关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定>》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，金科公司、建管处于2015年1月27日签订的关于13套商铺的《商品房买卖合同》，其实质是金科公司以房抵冲欠建管处的借款，属于以物抵债性质，且在签订上述协议时部分借款期限尚未届满；同时，原告建管处在本案中亦未能举证证明其在本院2017年9月19日查封之前已经合法占有了上述不动产。原告建管处提出的执行异议不符合《最高人民法院<关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定>》第二十八条、第二十九条所规定的情形，故不能排除执行。原告建管处提出停止执行的诉讼请求没有法律依据，本院不予支持。依据《最高人民法院<关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定>》第二十八条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第一款第（二）项及第二款之规定，判决如下：
驳回原告连云港市连云区建筑安装管理处的诉讼请求。
案件受理费30214元，由原告连云港市连云区建筑安装管理处负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省高级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》规定，同时应向江苏省高级人民法院预交相应上诉案件受理费。江苏省高级人民法院开户行：南京市农行山西路支行，帐号：10×××75，汇款后将汇款凭证复印件交本院随卷移送。
审判长 周 淼
审判员 王学明
审判员 程 艳
二〇一八年七月十六日
书记员 刘志远
法律条文及上诉须知附录
一、法律条文
（一）《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百三十四条第一款人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
（二）《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。
（三）《最高人民法院<关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定>》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
二、上诉须知
根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：
当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报江苏省高级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。