北京市门头沟区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0109民初5164号
原告：李宇鹏，男，1980年7月9日出生，汉族，深圳宝鹰建设股份有限公司职工，住北京市丰台区。
委托诉讼代理人：候德隆，北京市东易律师事务所律师。
委托诉讼代理人：梁璐璐，北京市东易律师事务所实习律师。
被告：田立祥，男，1979年9月28日出生，汉族，无业，住北京市门头沟区。
委托诉讼代理人：赵欢，北京市时代九和律师事务所律师。
被告：李彬，男，1980年12月14日出生，汉族，无业，住北京市西城区。
委托诉讼代理人：米桂金，北京市时代九和律师事务所律师。
原告李宇鹏与被告田立祥、李彬委托合同纠纷一案，本院于2017年9月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李宇鹏及其委托诉讼代理人候德隆、梁璐璐，被告田立祥的委托诉讼代理人赵欢，被告李彬的委托诉讼代理人米桂金到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
李宇鹏向本院提出诉讼请求：1、判令田立祥赔偿李宇鹏损失1907100元，李彬与田立祥承担连带赔偿责任；2、田立祥、李彬承担本案鉴定费10814元，并承担本案诉讼费。事实和理由：2014年11月初，李宇鹏的姐姐李冬梅因经营歌厅急需资金，通过朋友介绍找到田立祥所在公司（专门经营放贷的公司）进行借款。该公司要求必须有房产做抵押并且借款人是房主本人。为了帮助李冬梅借款，李宇鹏将其名下位于北京市某区1111号房屋（以下简称1111号房屋）做抵押担保。11月13日，李宇鹏按照公司的要求签署了一系列文件、办理了多个公证，事后得知这些公证具有强制执行的效力。同日，李宇鹏办理了房屋抵押登记，且李彬向李宇鹏汇款250万元，几分钟后，李宇鹏按照李彬的要求反向汇款15万元。自2014年12月12日起，李宇鹏、李冬梅与苟刘锁每月偿还李彬70500元，该还款金额高于约定利息，还款直至2015年8月11日，共计634500元。2015年3月20日，李彬以更换银主为名，要求办理二次抵押登记手续，抵押权人是焦启铭，但实际上李宇鹏与焦启铭无借款关系。2016年3月11日，田立祥代理李宇鹏将李彬的抵押权登记注销，备案登记资料中显示李彬确认李宇鹏已将贷款本息还清。2016年3月16日，田立祥代理李宇鹏申请办理房屋所有权变更手续，并与5月9日与沈玉清签订《存量房屋买卖合同》，成交价格为250万元，沈玉清不是真正的购房人，购买设定抵押的房屋不符合交易惯例，交易价格亦低于市场价值，且沈玉清没有看过房屋、没有真实的资金支付。因李宇鹏母亲在1111号房屋内居住，李彬、田立祥、沈玉清多次上门干扰其正常生活、迫使李宇鹏的母亲搬离。后经查询，1111号房屋于2016年7月27日再次成交，成交金额为430万元。李宇鹏认为其签署一系列公证文书均是李彬的要求，李宇鹏只是以房屋作为借款担保，并非基于卖房的目的；田立祥、李彬、焦启铭、沈玉清、李铁（沈玉清的丈夫）为利益共同体，属于恶意串通，侵占李宇鹏的房屋。在整个房屋交易的过程中，没有买受人看房、没有真实的价款支付，房屋过户后立即再次出售，不符合房屋交易惯例。田立祥作为代理人没有为李宇鹏的利益考虑，未征得李宇鹏的同意，以低于市场价格出售房屋，损害李宇鹏的利益。根据评估价格，扣除房屋交易价值，田立祥应当赔偿李宇鹏相应损失。另，因田立祥作为代理人与第三人李彬恶意串通损害被代理人利益，二人应当承担连带赔偿责任。关于1111号房屋的装修价值损失，参照房屋再次交易中签订的《存量房屋买卖合同》，装修价值应为180万元，此部分李宇鹏保留追溯的权利。综上，为维护李宇鹏的合法权益，故诉至法院，判如所请。
田立祥辩称：不同意李宇鹏的诉讼请求。第一，田立祥与李宇鹏的委托代理合同合法有效，双方之间的委托合同经过公证，李宇鹏也表示代理人进行的行为、签署的文件他都认可，并承担相应后果；第二，田立祥的行为未超出代理权限，也没有损害李宇鹏的利益，田立祥在处理委托事务时不存在过错，田立祥将售房款用于偿还李宇鹏的债务符合李宇鹏的真实意思表示，也是保护李宇鹏的债务以避免其进一步扩大损失，田立祥履行了忠实勤勉义务，无过错；第三，田立祥与李彬之间不存在恶意串通，李宇鹏主张连带责任没有法律依据。
李彬辩称：不同意李宇鹏的诉讼请求。李彬的债权是合法的，李彬不是李宇鹏与田立祥之间委托合同的当事人，李彬与委托、房屋买卖均没有关系，不应当承担赔偿责任，李宇鹏要求李彬与田立祥承担连带赔偿责任没有事实和法律依据。
本院经审理认定如下：2014年11月13日《委托书》显示，委托人：李宇鹏；受托人：田立祥。本人李宇鹏，名下1111号房屋。因我事务繁忙，现委托田立祥为我的代理人，代理我办理将上述房产的如下手续：一、办理上述房产的抵押登记手续；二、办理抵押后领取房产证、他项权证等文件；三、办理上述房产解押登记手续并领取解押后的房产证；四、签署相关文件；五、其他与上述房产抵押解押有关的一切事宜。代理人在其权限范围内及代理期限内签署的一切有关合法文件及行为，我均予以承认，并由我承担一切法律责任。受托人无权转委托。委托期限为自本委托书签署之日起两年止。委托人：李宇鹏。北京市中信公证处于2014年11月15日出示的（2014）京中信内民证字61467号《公证书》显示，申请人：李宇鹏；公证事项：委托；兹证明李宇鹏于2014年11月13日来到我处，在本公证员的面前，在前面的《委托书》上签名、按右手食指指纹，并表示知悉委托的法律意义和法律后果。李宇鹏的委托行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定。
同日，另一份《委托书》显示，委托人：李宇鹏；受托人：田立祥。我是1111号房屋的所有权人。因本人事务繁忙，我不便亲自前往办理，现委托田立祥为我的代理人，代理我办理上述房产的如下手续：一、签订房屋买卖合同和网签合同；二、办理产权过户登记手续；三、代缴相关税费；四、代收售房款；五、协助买方办理银行贷款，并代办面签；六、办理物业交割手续；七、其他与上述房产出售有关的一切事宜。代理人在其权限范围内及代理期限内签署的一切有关合法文件及行为，我均予以承认，并由我承担一切法律责任。受托人无权转委托。委托期限为自2015年2月13日起贰年为止。委托人：李宇鹏。北京市中信公证处于2014年11月15日出示的（2014）京中信内民证字61466号《公证书》显示，申请人：李宇鹏；公证事项：委托；兹证明李宇鹏于2014年11月13日来到我处，在本公证员的面前，在前面的《委托书》上签名、按右手食指指纹，并表示知悉委托的法律意义和法律后果。李宇鹏的委托行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定。
2014年11月13日《夫妻财产协议》，甲方：李宇鹏；乙方：曹蕊；李宇鹏和曹蕊于2004年7月6日在北京市登记结婚，李宇鹏名下的1111号房屋一处，现甲乙双方就上述房产约定如下：一、上述房产的所有权自立本协议之日起归甲方李宇鹏个人所有，不作为甲乙双方的夫妻共有财产；二、乙方曹蕊对上述房产无所有权及处分权。协议下方显示，李宇鹏、曹蕊分别签字、盖章。
2014年11月13日《借款合同》显示，借款人/抵押人（甲方）：李宇鹏；出借人/抵押权人（乙方）：李彬；第一条：乙方同意出借金额为2500000元，借款于本协议生效后按本协议第二条约定的方式支付。第二条：本合同双方同意以银行转账的方式作为乙方向甲方支付借款的方式，甲、乙双方应保留银行划款记录，甲方收到款项后，应为乙方出具本人签署的收条或收据。乙方的收款账户【户名：李彬，账号×××，开户行：中国民生银行北京上地支行】；合同双方均同意：借款款项、借款利息的支付和还款均通过以上两个账户进行，双方名下的其他银行账户的资金往来不作为借款款项、借款利息支付和还款的凭证。第三条：本次借款的月利率为同期银行贷款利率的四倍。第四条：借款期限为3个月，自2014年11月13日至2015年2月12日止。甲方应当每月的12日前向乙方支付当月的借款利息，最后一个月应还清剩余所有的借款的本金及利息。第七条：担保条款1、甲方同意以其有全部所有权及处分权的房屋向乙方提供抵押担保，并承诺在本合同签订之日起两日内配合乙方办理抵押登记手续。若甲方到期不能履行对乙方的按期还款义务，乙方有权依法处分上述抵押物，并享有优先受偿权。抵押房产：（1）房屋坐落为1111号房屋；（2）房屋所有权人为李宇鹏；（3）房屋共有权人：无；（4）建筑面积为138.07平方米，抵押房屋价值为350万元；（5）房屋所有权证号：X京房权证丰字第XX**号。北京市中信公证处于2014年11月15日出具（2014）京中信内民证字61465号《公证书》显示，申请人：甲方李宇鹏、乙方李彬；公证事项：赋予《借款合同》强制执行效力；甲、乙双方当事人于2014年11月13日向我处申请办理前面的《借款合同》公证，并依法赋予其强制执行效力。经查，上述双方当事人协商一致订立了前面的《借款合同》。当事人双方在订立该合同时具有法律规定的民事权利能力和民事行为能力。双方当事人签订《借款合同》的意思表示真实，合同内容具体、明确。甲方有关到期不履行该合同项下的还款义务时，无需经过诉讼程序，自愿接受有管辖权的人民法院予以强制执行的意思表示真实、明确。依据上述事实，兹证明甲方李宇鹏与乙方李彬于2014年11月13日来到我处，签署了前面的《借款合同》；双方当事人的签约行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定，该合同内容符合《中华人民共和国合同法》的规定；合同上双方当事人的签字均属实。根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国公证法》和《公证程序规则》的规定，自债权文书生效及债权债务形成之日起，本公证书具有强制执行效力。
X京房权证丰字第XX**号房屋所有权证显示，房屋所有权人：李宇鹏；共有情况：单独所有；登记时间：2010年6月25日；房屋性质：经济适用房；规划用途：住宅。
同日，李宇鹏、李彬填写《北京市国有土地房屋一般抵押权设立登记申请书》，11月14日通过审核，设立抵押登记，证书号为x京房他证丰字第XX**号。2016年3月11日，李宇鹏（田立祥代）与李彬签署《解除抵押权协议》显示，现李宇鹏已将贷款本息还清，双方经过协商，同意解除该房产的抵押权。
另查一，2015年3月20日，李宇鹏、焦启铭填写《北京市国有土地房屋一般抵押权设立登记申请书》并附《抵押（借款）合同》显示，抵押人：李宇鹏；抵押权人：焦启铭；抵押财产为1111号房产；借款原因：资金周转；借款金额250万元；债权履行期限：2015年3月20日至2015年5月19日；担保范围：本金及利息。同日双方共同签署《声明》一份，显示，该房性质为经济适用房，双方同意按照经济适用房上市有关规定办理。证书号为x京房他证丰字第1729**号的房屋他项权证记载抵押权人焦启铭，债权数额250万元。
另查二，2016年5月11日，出卖人李宇鹏（田立祥代）与买受人沈玉清签订《存量房屋买卖合同》，其中，部分内容为：出卖人所售房屋为楼房，坐落于1111号，该房屋规划设计用途为住宅。该房屋性质为经政府批准同意建设，向社会公开发售的经济适用住房（甲方购买该房屋的签约日期为2004年4月4日，取得契税完税凭证或房屋所有权证日期为2016年3月16日），该房屋已经设定抵押。抵押权人为焦启铭，抵押登记日期为2015年3月20日。经买卖双方协商一致，该房屋的成交价格为2500000元。2016年5月12日，1111号房屋变更所有权人为沈玉清，权利性质为：商品房，房屋所有权证号为京（2016）丰台区不动产权第XXXX号。
审理中，经李宇鹏申请，本院依法委托北京市国盛房地产评估有限责任公司对1111号住宅房地产市场价值进行评估，该评估公司于2018年1月22日出具《1111号住宅房地产市场价值司法鉴定评估报告》，确定估价对象在设定条件下于价值时点2016年5月11日的价值为440.71万元。关于装饰装修，评估报告显示：由于房屋已被再次出售，估价人员未进入室内评估，根据与估价委托人沟通，本次评估按照室内普通装修进行评估，即地面铺地砖，墙面刷白，厨卫地面铺地砖、墙面贴瓷砖到顶。该评估报告后附《说明函》，根据估价委托人提供的《房屋所有权转移登记申请书》复印件显示，估价对象为经济适用房，购房时间为2004年4月4日，64.1平方米补交综合地价款，故估价对象上市出售时剩余73.97平方米需补交政府土地出让利益。根据《北京市住房和城乡建设委员会关于已购经济适用房上市出售有关问题的补充通知》，2008年4月11日（含）前签订购房合同的已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证满5年后，可以上市出售，产权人应按出售价格的10%补交土地收益等价款。购房人按市场价购买已购经济适用住房后取得商品房产权。故估价对象于价值时点2016年5月11日，房屋性质为经济适用房、土地使用权性质为国有划拨情况下市场价值如下：417.09万元。（注：上述价值已扣除估价对象经济适用房上市应补交的政府土地出让收益约23.62万元）,李宇鹏预交鉴定费用10814元。
对于当事人双方没有争议的上述事实，本院予以确认。
双方对以下事实存在争议：（一）李宇鹏与田立祥之间的委托合同是有偿的委托合同还是无偿的委托合同；（二）田立祥的代理行为是否存在故意或重大过失。李宇鹏主张其与田立祥之间的委托合同是有偿的委托合同，理由是其向李彬借款数额为235万元，每月偿还的70500元中包含了田立祥的报酬；对于李宇鹏的损失，田立祥与李彬存在恶意串通侵害李宇鹏的利益，田立祥在从事代理行为中存在重大过失，1111号房屋的出售价格远低于当时的市场价值，且田立祥出售房屋时未通知李宇鹏。为证实其主张，李宇鹏提交如下证据：
一、《中国民生银行个人账户对账单》，显示：客户姓名李宇鹏；卡号：×××；2014年11月13日17：16，借款2500000元，对方户名李彬；17：17，还款150000元，对方户名李彬。
二、还款记录。李冬梅的《借记卡账户历史明细清单》，显示，2014年12月12日、2015年1月13日、2015年3月27日分别向账户×××*****8049转入40000元、70500元、50000元；李冬梅的《中国民生银行个人账户对账单》，显示通过手机向李彬转入500元；苟刘锁的《借记卡账户历史明细清单》显示，2015年5月12日、2015年7月8日分别向账户*彬的×××*****8049账户转入70500元、70500元；李宇鹏的《借记卡账户历史明细清单》显示，2015年8月11日向*彬的×××*****8049账户转入70500元。李宇鹏的微信截图，显示2015年3月27日转给李斌20000元，李宇鹏称李彬的微信名为李斌。
三、李冬梅的证人证言。李冬梅当庭向本院陈述，其是李宇鹏的姐姐，是实际借款人，用李宇鹏的房子做抵押担保。2014年1月至2015年8月期间其本人、其朋友苟刘锁、李宇鹏以现金或转账的方式向李彬还款每月70500元，该数额包含了服务费等综合在一起的费用。
经质证，李彬对上述证据一、二的真实性认可，关联性和证明目的不认可，其称《借款合同》中已经约定了还款账户，李宇鹏提交证据中的还款账户与双方约定的还款账户不一致，但认可李宇鹏已经还款250万元。田立祥、李彬对证据三的真实性不予认可，认为李冬梅与李宇鹏具有亲属关系，李冬梅就借款过程不能完整、详细、正确表述，且证人不能证明田立祥与李彬恶意串通。田立祥辩称，其不存在恶意侵害李宇鹏权益的行为，由于1111号房屋系经济适用房，需要缴纳土地出让金，房产价格受多种因素影响；代理过程中无法联系上李宇鹏。为证实其主张，田立祥、李彬共同提交证据如下：
一、网络截图一份，证明大面积房屋不易出售，1111号房屋第一次出售系经济适用房，不能完全按照市场价格进行。
二、《北京市非税收入一般缴款书》，显示2016年5月11日，经济适用住房和住宅合作社住房购房满5年的上市补缴土地收益235737元，付款人李铁，系沈玉清配偶。
三、《律师函》一份，系沈玉清委托律师向李宇鹏发函，要求其办理过户的后续事宜。
经质证，李宇鹏对证据一的真实性不予认可，因其系打印件；对证据二的真实性认可，对证据三的真实性不予认可，称从未收到过律师函，且田立祥从未通知过其卖房的相关事宜。
本院认为：委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。李宇鹏与田立祥签订的两份《委托书》系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效的合同，对合同当事人均产生约束力。
关于李宇鹏与田立祥之间委托合同关系属于有偿委托关系还是无偿委托关系。本案中，李宇鹏虽主张田立祥与李彬系利益共同体，且其每月向李彬偿还的70500元包含给付田立祥的报酬。但李宇鹏与田立祥签订的《委托书》并没有关于报酬的约定，另因李冬梅与李宇鹏系姐弟关系，其证言的证明力较小，李宇鹏提交的还款记录亦无法证明其每月向田立祥本人支付委托合同的报酬，故本院认定双方之间属于无偿委托关系。
关于田立祥是否应当赔偿李宇鹏的损失。无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。本案中，田立祥是否存在故意或者重大过失需要结合田立祥作为代理人的行为是否超越代理权限、1111号房屋交易价格、代理人是否尽到一般善良管理人的勤勉和谨慎注意义务等方面进行综合判断。首先，双方签订的两份《委托书》分别约定田立祥办理房产抵押解押、出售的一切事宜，并约定了田立祥代理期限，田立祥应当在《委托书》约定的代理权限和期限范围内从事代理行为，不得擅自扩大或者变更代理权限。从查明的事实上看，田立祥代理李宇鹏偿还李彬借款的行为并未有《委托书》的明确约定，尽管李宇鹏对还款行为表示追认，但田立祥的该行为仍有超越代理权限之嫌。其次，评估报告显示1111号房屋性质为经济适用房，土地使用权性质为国有划拨，2016年5月11日市场价值为417.09万元。虽然田立祥认为该评估价格过高，由于房屋性质等原因第一次出售的价格不会太高，但上述评估价值已经考虑房屋性质等情况，田立祥以250万的价格出售1111号房屋明显低于房屋交易时点的评估价值。再次，代理人在代理活动中，应当及时报告委托事务具体情况，使被代理人了解有关情况，对于有可能影响到委托人重大切身利益以及超出代理权限的行为应及时向委托人报告。田立祥主张卖房之前以及还款之后多次联系李宇鹏，李宇鹏称未收到通知，田立祥应就其曾及时报告的行为承担举证责任。庭审中田立祥提交的《律师函》无法证实系其向李宇鹏发出通知，亦无其他证据予以证实其尽到了勤勉、及时报告的义务。综上，本院认定田立祥以250万元的价格出售房屋且未尽勤勉、谨慎义务造成李宇鹏的损失的代理行为存在重大过失，李宇鹏要求田立祥赔偿损失并无不当，因李宇鹏当庭追认田立祥售房后偿还给李彬的250万元借款的行为，本院综合考虑本案中李宇鹏保留对房屋装修价值损失主张的权利、涉1111号房屋补交的土地出让金并非李宇鹏所缴纳、田立祥本人的过错程度以及房地产市场价格存在一定的波动、受托人在委托合同关系中应有一定的自主判断的权利等因素，酌情认定田立祥应当赔偿李宇鹏损失1500000元，过多部分本院不予支持。
关于李彬是否与田立祥承担连带责任。代理人与相对人恶意串通，损害被代理人合法权益的，代理人和相对人应当承担连带责任。因此，判断李彬是否应当与田立祥承担连带责任的前提条件是判断二人是否存在恶意串通。李宇鹏主张田立祥系李彬指定的受托人，二人系利益共同体。从本院查明的事实上看，虽然李宇鹏、李彬签订的《借款合同》与李宇鹏、田立祥签订的《委托书》具有关联性，但是《委托书》、《借款合同》在成立和生效条件上互相独立。另，从田立祥从事出售1111号房屋的代理行为过程中，现有证据无法判断李彬与田立祥存在恶意串通行为，李宇鹏的该项诉讼请求缺乏事实依据，本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第三百九十六条、第四百零六条，《中华人民共和国民法总则》第一百六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：
被告田立祥于本判决生效之日起七日内赔偿原告李宇鹏损失1500000元。
驳回原告李宇鹏的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一万零九百八十二元，由李宇鹏负担两千三百四十四元，由田立祥负担八千六百三十八元。
鉴定费用一万零八百一十四元，由李宇鹏负担两千三百零八元，由田立祥负担八千五百零六元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。
审判员 胡 羽
二〇一八年六月二十六日
书记员 刘立群