上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初38151号
原告(反诉被告)袁雅琼，女，1986年7月10日生，汉族，住上海市青浦区。委托代理人钟智龙(系袁雅琼的丈夫)，住同原告(反诉被告)袁雅琼。委托代理人彭朝辉，北京炜衡(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)王立刚，男，1980年8月20日生，汉族，住湖北省武汉市。被告(反诉原告)蔡爱珍，女，1980年1月29日生，汉族，住湖北省。以上两被告(反诉原告)共同委托代理人张玉琴，上海普世律师事务所律师。被告上海瑞丛投资管理有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人蒋毅。原告袁雅琼诉被告王立刚、蔡爱珍、上海瑞丛投资管理有限公司(以下简称瑞从公司)以及反诉原告王立刚、蔡爱珍诉反诉被告袁雅琼房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月26日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年7月14日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)袁雅琼及其委托代理人彭朝辉，被告(反诉原告)王立刚及两被告(反诉原告)的共同委托代理人张玉琴，到庭参加诉讼。被告瑞从公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告袁雅琼诉称，2016年2月21日，原告与被告王立刚、蔡爱珍在被告瑞从公司的组织下，签订《房屋买卖合同》，由原告向被告王立刚、蔡爱珍购买上海市浦东新区高青路XXX弄XXX号XXX室(含42号车位)房屋，房屋总价为人民币(币种下同)700万元，签订该合同后30日内签订《上海市房地产买卖合同》。同时还约定，签订《上海市房地产买卖合同》当日瑞从公司借给王立刚、蔡爱珍80万元以撤销房屋上的抵押登记。上述合同签订当日，原告给付王立刚定金25万元。但之后，瑞从公司拒绝向王立刚、蔡爱珍出借款项，王立刚、蔡爱珍也未按时撤销房屋抵押登记。为此，原告起诉要求：1、被告王立刚、蔡爱珍双倍返还定金50万元；2、被告王立刚、蔡爱珍支付自2016年2月21日起至今的同期贷款利息，暂计1万元；3、被告瑞从公司对王立刚、蔡爱珍双倍返还定金承担连带责任。被告王立刚、蔡爱珍辩称，根据约定，王立刚、蔡爱珍向瑞从公司借款80万元。利息由原告承担。由于此后瑞从公司拒绝借款，为了促成交易，王立刚、蔡爱珍向他人借款70万元，加上原告应付的房款，可以归还贷款注销抵押。但由于原告认为房价太高，双方未签署网签合同。2016年3月26日国家公布新的限购政策以后，原告需要首付70%，原告没有能力支付首付，不愿继续购房。因此，原告的定金应予没收，不同意原告全部诉讼请求。被告瑞从公司未答辩。反诉原告王立刚、蔡爱珍诉称，根据双方约定，反诉被告应在签订网签合同当日支付反诉被告购房款210万元，用于反诉原告向银行归还涉案房屋上的抵押贷款。但直至双方办理网签之后，反诉被告依旧没有支付上述210万元。后瑞从公司也以反诉被告未支付购房款为由，拒绝履行约定的借款义务。为促成交易，反诉原告向他人借款70万元，需支付每月2%的利息。现反诉被告明确表示不再履行合同，故请求反诉被告赔偿反诉原告损失56,000元(2016年3月16日至2016年7月14日期间的利息)。反诉被告袁雅琼辩称，反诉被告不存在违约行为，不应该承担违约责任。反诉原告向他人借款也没有与反诉被告协商，利息过高，不符合借贷标准。因此，不同意反诉请求。经审理查明，2016年2月21日，原、被告三方签署《房地产买卖居间协议》，约定乙方(袁雅琼)以700万元的价格向甲方(王立刚、蔡爱珍)购买系争房屋，双方需在3月12日前签署正式房屋买卖合同，乙方通过丙方(瑞从公司)向甲方支付意向金(预定金)25万元，如甲方接受买卖条件且签署《房屋买卖合同》的，则意向金转为正式定金，该定金为履约定金，用于担保买卖合同履行。同日，原告袁雅琼与被告王立刚、蔡爱珍签署《房屋买卖合同》，约定乙方(袁雅琼)购买甲方(王立刚、蔡爱珍)所有的系争房屋(含车位)。系争房屋上设有抵押。房屋转让价款为700万元(含车位转让款25万元)。为办理交易过户手续之需，双方同意于本合同签署后30天内前往居间方签署示范文本的《上海市房地产买卖合同》。乙方应于签订示范合同当日给付甲方首期房价款(含定金)210万元(包括尾款10万元，由居间方代为保管)，甲方应将收到的首期房款优先用于偿还银行借款，并应于收到该款同时还清借款金额(若有不足，甲方自行补足)，办理抵押注销手续。第二期房价款以贷款形式支付。贷款划入甲方收款账户后七天内，双方交接房屋，乙方通过中介公司支付尾款10万元。双方应于2016年5月1日之前申请办理产权过户手续。本合同所涉及的定金为担保本次买卖交易的顺利履行而设立，在甲方收到乙方定金后，若违约不卖，则应向乙方双倍返还定金，若乙方违约不买，则已支付的定金不予返还。双方还补充约定：甲方需在签合同(网签)当日向丙方(居间方)借贷80万元，利息由乙方承担，时间为房东收到银行放贷时间为结点。上述《房地产买卖居间协议》和《房屋买卖合同》签订当日，袁雅琼给付王立刚、蔡爱珍定金25万元。2016年3月12日至3月14日间某日，瑞从公司打印了网签合同，三方约定第二天至交易中心办理签订网签合同，王立刚、蔡爱珍向瑞从公司借款，袁雅琼向王立刚、蔡爱珍支付首付款，王立刚、蔡爱珍注销抵押等手续。但第二天瑞从公司拒绝向王立刚、蔡爱珍出借款项，各方未能办理后续事项。2016年3月16日，王立刚发短信给袁雅琼，表示“我找我一个放贷款的朋友看能不能周转一下，这样不需要抵押，费用还是要的”，同时询问袁雅琼“你们银行(袁雅琼在银行工作)可以做法人信用贷款吗？”。袁雅琼则回复，“关于时间和费用的问题，我跟我老公商量一下”，并回复招行没有针对法人的信用贷款。2016年3月18日王立刚的银行账户转账收入70万元。2016年3月18日晚，中介人员韩超发微信给袁雅琼的丈夫钟智龙，询问“你们商量好了吗？”，钟智龙回复“我们还是担心风险的问题”，“这个房东风险特别大，你们瑞阳都不敢承担，我们愿意冒这个风险吗？”。2016年3月19日，韩超又发微信给钟智龙，“房东这边在等回复，他债权人约的下午一点，如果咱们这边确定说不合适，那房东就让债权人回去了，按照协议走”，“这边自己筹了200来万，你签合同当天先付70(万)，另外130(万)抵押解除掉以后付，可以吗？房东问。”2016年3月22日，袁雅琼发微信给王立刚，“中介态度转变，让我们产生了戒备之心”，“我们现在比较坚持的，希望可以在撤完抵押后签约付首付”。王立刚回复“如果你们要单方面改条件，那算你们违约”，袁雅琼回复，“怎么算我们违约？毕竟你们的房子目前也没有达到可以交易的条件，在无法确定产权安全的条件下，不交易是合理合法的”。2016年3月26日后，由于政策变化(贷款首付提高)，双方停止了磋商。针对双方约定的签署网签合同的时间，袁雅琼认为应以《房地产买卖居间协议》约定的2016年3月12日为准，王立刚、蔡爱珍认为，应以《房屋买卖合同》约定的签订该合同后30日，即2016年3月21日为准。双方均确认，《房屋买卖合同》中约定王立刚、蔡爱珍向瑞从公司借款的目的是用于归还房屋上原抵押贷款。针对瑞从公司拒绝借款的原因，袁雅琼认为系瑞从公司调查发现被告资信差而拒绝借款，且在交易中心王立刚坚持要借款80万元，而瑞从公司只同意借70万元，导致未成功借款。王立刚、蔡爱珍则称，去交易中心之日，中介公司人员迟到，钟智龙指责，中介公司人员因此离去，借款不成。针对2016年3月16日微信中提及的“关于时间和费用的问题”，双方确认是指王立刚、蔡爱珍另行向他人借款的利息较向瑞从公司借款高，由于约定是袁雅琼承担利息，故双方进行了协商。袁雅琼还称，2016年3月20日后，王立刚通知袁雅琼已经向他人借款70万元，但并未向袁雅琼出示存款余额，袁雅琼不敢确定，不敢网签并付款；2016年3月26日后，政策变化，首付增加，袁雅琼没有能力支付增加后的首付。审理中，双方认可《房屋买卖合同》解除。本院认为，《房地产买卖居间协议》和《房屋买卖合同》系各方真实意思表示，合法有效。关于双方争议的签订网签合同的时间，本院注意到《房地产买卖居间协议》和《房屋买卖合同》约定相互矛盾。虽然两份合同签订于同一天，但从文字内容上看，《房地产买卖居间协议》在先，《房屋买卖合同》在后。同时，《房地产买卖居间协议》侧重于居间关系的权利义务，《房屋买卖合同》主要确定房屋买卖双方的权利义务。因此，本院认为应按照《房屋买卖合同》认定双方约定的签订网签合同的时间，即2016年3月22日之前(被告计算有误)。《房屋买卖合同》约定，甲方收到乙方定金后，若违约不卖，则应向乙方双倍返还定金，若乙方违约不买，则已支付的定金不予返还。本案的主要争议在于，双方最终未能签署示范合同，交易未能继续的责任。根据约定，王立刚、蔡爱珍应向瑞从公司借款80万元用于归还房屋上的原有抵押贷款。从袁雅琼和王立刚、蔡爱珍房屋买卖关系的角度来说，该借款系王立刚、蔡爱珍应履行的义务，现没有证据证明未能向瑞从公司借款系袁雅琼造成的，因此可以认定王立刚、蔡爱珍未能按约定履行上述借款义务，对双方纠纷的发生存在一定的责任。但是，根据现有证据足以认定，王立刚、蔡爱珍在向瑞从公司借款不成之后，在约定的签约时间届满前另行筹措70万元资金，并通知了袁雅琼，主观上继续履行合同的意愿明确，并无“违约不卖”的行为。袁雅琼在王立刚、蔡爱珍另行筹措资金后，出于对王立刚、蔡爱珍的履约能力的怀疑，加之双方就高于向瑞从公司借款的利息承担问题尚未达成一致，暂时不愿签订网签合同、支付首付款，亦属情有可原，不能认定为“违约不买”。最终，由于政策调整，原双方约定的首付款已经不符合政策规定，导致双方停止磋商、交易终止，该情况系双方不能预见的，不能归责于任何一方。因此，袁雅琼要求双方返还定金并支付定金利息，王立刚、蔡爱珍要求没收定金并赔偿另行借款的利息，均无法律依据，本院不予支持。王立刚、蔡爱珍应将已收定金返还袁雅琼。袁雅琼要求瑞从公司承担连带责任，也无法律依据，不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)王立刚、蔡爱珍应于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)袁雅琼定金25万元；二、驳回原告(反诉被告)袁雅琼其余诉讼请求；三、驳回被告(反诉原告)王立刚、蔡爱珍的诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费8,900元，减半收取4,450元，由原告(反诉被告)袁雅琼、被告(反诉原告)王立刚、蔡爱珍各半负担；反诉案件受理费600元(已减半收取)，由被告(反诉原告)王立刚、蔡爱珍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 张卓郁
二〇一六年八月十二日
书记员 陈裕国
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。