广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤18民终1604号上诉人（原审被告）：清远市中裕置业有限公司。法定代表人：郑金树。委托代理人：陈福，广东正肯律师事务所律师。委托代理人：刘庆斌，广东中肯律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:林明晓，男，汉族，住清远市清新区。被上诉人（原审原告）:黄燕丽，女，汉族，住清远市清城区。上列两被上诉人的共同委托代理人：谢坚荣，广东亨信律师事务所律师。上列两被上诉人的共同委托代理人：李伟劲，广东亨信律师事务所律师。上诉人清远市中裕置业有限公司因与被上诉人林明晓、黄燕丽房屋买卖合同纠纷一案，不服清远市清城区人民法院（2015）清城法民一重字第16号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,对本案进行了审理。本案现已审理终结。×层×号商品房出售给林明晓、黄燕丽，建筑面积为121.23平方米，总房价款为660397元。合同第八条约定出卖人应当在2011年9月30日前将具备该商品房经建设局工程竣工验收合格的商品房交付给买受人。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间分别处理（不作累加）……（2）逾期超过60日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同签订后，林明晓、黄燕丽依约向清远市中裕置业有限公司付清房屋总价款660397元。涉案金鑫花园工程1、2、3号楼于2013年3月21日办理建设工程竣工验收备案。涉案房产直至法庭辩论终结前尚未收楼。原审法院认为：本案属于房屋买卖合同纠纷。林明晓、黄燕丽与清远市中裕置业有限公司双方所签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容合法，为有效合同，双方应予恪守。双方争议焦点：一是清远市中裕置业有限公司是否存在逾期交楼的违约行为；二是林明晓、黄燕丽所主张的逾期交楼的违约金是否超诉讼时效。本案中，林明晓、黄燕丽已按约定向清远市中裕置业有限公司付清购房款，按约定清远市中裕置业有限公司应于2011年9月30日前将具备经建设局工程竣工验收合格条件的商品房交付给买受人，但涉案房屋所在1号楼工程直至2013年3月21日才办理建设工程竣工验收备案，故对于清远市中裕置业有限公司抗辩涉案房屋已具备实质交付条件不影响使用的抗辩理由不予采纳，清远市中裕置业有限公司逾期不能按合同约定交付房屋的行为已构成违约。对于林明晓、黄燕丽主张逾期交楼的违约金是否超诉讼时效，涉案房屋所在1号楼工程直至2013年3月21日才办理建设工程竣工验收备案，因在此之前林明晓、黄燕丽逾期交楼的违约行为一直为持续状态，而林明晓、黄燕丽起诉之日为2014年8月6日，故林明晓、黄燕丽要求清远市中裕置业有限公司承担给付逾期交楼的违约金的诉讼请求并未超过2年诉讼时效。因此，按合同约定，清远市中裕置业有限公司应从最迟交付房屋之日的次日即2011年10月1日起，以林明晓、黄燕丽已付购房款660397元为基数，按日万分之二向林明晓、黄燕丽支付违约金至涉案房屋办理竣工验收备案之日即2013年3月21日止，对于办理竣工验收备案后的违约金，林明晓、黄燕丽并未提供证据证明涉案房屋办理竣工验收备案后，因清远市中裕置业有限公司原因导致涉案房屋不能收楼的情形，故对于涉案房屋办理竣工验收备案之后的违约金部分，原审法院不予支持。对于林明晓、黄燕丽要求交付房屋的诉讼请求，因涉案房屋于2013年3月21日办理了建设工程竣工验收备案，故对林明晓、黄燕丽要求清远市中裕置业有限公司交付涉案房屋给林明晓、黄燕丽的请求，原审法院予以支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，作出如下判决：一、清远市中裕置业有限公司于判决生效之日起10日内向林明晓、黄燕丽交付位于清远市新城北江三路一号金鑫花园一号楼×层×号房屋；二、限清远市中裕置业有限公司于判决生效之日起10日内向林明晓、黄燕丽支付违约金（违约金从2011年10月1日起以总购房款660397元为基数按日万分之二的标准计算至2013年3月21日）；三、驳回林明晓、黄燕丽的其他诉讼请求。案件受理费2792元，由林明晓、黄燕丽负担492元，清远市中裕置业有限公司负担2300元。宣判后，清远市中裕置业有限公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决第二项，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费、保全费由被上诉人承担。主要事实和理由：一、涉案房屋在合同约定交付房屋之前已具备实际的交房条件，上诉人已通过电话通知被上诉人前来办理收楼手续，被上诉人无故拒绝收楼，责任不在上诉人。二、一审判决以1、2、3号楼竣工验收备案时间2013年3月21日的次日作为逾期协助办证违约金诉讼时效的起算点不恰当。依照法律的规定，诉讼时效是由当事人知道或者应当知道自己权利受起侵害开始计算的。如果上诉人在约定期限内没有履行到协助办证义务，那么应从该时间起作为诉讼时效起算点。三、逾期交房或者逾期协助办证的违约金属于个体之债，不是整体之债，由业主起诉之日向前推算两年，之前的违约金诉讼请求已经超过诉讼时效，应当驳回业主的诉讼请求。被上诉人林明晓、黄燕丽口头答辩称：1、一审法院认定双方合同约定的违约金过低，依照合同法的司法解释并参照人民银行同期贷款利率调整违约金是有法律依据的，也是从公平的角度出发，维护购房者的利益。2、虽然涉案房屋有部分是办理按揭付款，并且抵押给银行，但是上诉人没有履行其义务，也是影响到购房者包括转让房屋等相关权利的行使，给购房者造成一定损失。抵押的行为并非完全限制房屋的转让，所以上诉人的该点上诉理由没有法律依据。3、上诉人其竣工备案的时间是在双方约定的交楼时间之后，一审法院的判决也是符合双方合同的约定的。本院经审理查明，原审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点为：上诉人是否存在逾期交付房屋的违约行为及被上诉人主张逾期交房违约金是否超过法定的诉讼时效期间。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》是双方在平等、自愿基础上达成，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，双方应当按照合同约定履行义务。《商品房买卖合同》中第八条约定，上诉人应当在2011年9月30日前，将经建设局工程竣工验收备案的商品房交付给被上诉人，现上诉人并未提供证据证明涉案房屋已达到上述交付标准，按照合同约定，被上诉人有权拒绝收楼，并有权主张上诉人承担违约责任。因此，原审判决认定上诉人构成违约，并判令上诉人支付违约金，符合合同约定，本院依法予以维持。对于上诉人提出的诉讼时效的抗辩，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条、第一百三十九条、第一百四十条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间自权利人知道或应当知道其权利受到侵害时起算。诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。本案为房屋买卖合同纠纷，从本案情况反映，出卖人违约行为持续，而买受人客观上一直有通过提出要求及提起诉讼等方式主张权利，并无怠于行使权利的过失，本案诉讼时效期间确实存在中断的情形。上诉人在本案中提出诉讼时效抗辩，理据不充分。综上所述，上诉人的上诉主张并无充分理据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，本院依法予以维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2792元，由上诉人清远市中裕置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  苏永术审判员  何 燕审判员  郑家驹二〇一六年十二月二十六日书记员  汤有金附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。第三百二十三条第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的