重庆市南岸区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南法民初字第05759号
原告北京金辉锦江物业服务有限公司重庆分公司，住所地重庆市南岸区铜元局街道风临路8号1栋，组织机构代码59368390-X。
负责人金梅，总经理。
委托代理人聂某（特别授权），重庆雷力律师事务所律师。
委托代理人华某某（特别授权），重庆雷力律师事务所律师。
被告陈明，男，1971年10月生，汉族，住重庆市南岸区。
被告李卉，女，1974年7月生，汉族，住重庆市南岸区。（未到庭）
原告北京金辉锦江物业服务有限公司重庆分公司（以下简称“金辉锦江重庆分司”）与被告陈明、李卉物业服务纠纷一案，本院于2014年7月21日立案受理后，依法由代理审判员张敏适用简易程序于2014年11月13日公开开庭进行了审理，原告北京金辉锦江物业服务有限公司重庆分公司的委托代理人聂麟、被告陈明到庭参加了诉讼，被告李卉经本院传票传唤期限届满未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告金辉锦江重庆分司诉称：二被告系南岸区XX路X号XX区X-X-X-
X号房屋的业主，原告（原重庆融侨锦江物业管理有限公司）系为该小区提供物业服务的企业。原告为被告提供物业服务期间全面履行了物业服务合同约定，为公共场所、公共设施、公用设备等提供公共秩序维护、保洁和维修保养的义务。二被告拖欠原告从2009年6月至2014年4月期间的物业服务费10582.14元、2011年1月至2014年4月的水费1150.8元、公摊水电费444.8元，以及违约金1436.96元。原告多次催收未果，故起诉至法院，请求判令：二被告向原告支付拖欠的2009年6月至2014年4月合计59个月的物业服务费10582.14元、水费1150.8元、公摊水电费444.8元、违约金1436.96元，合计13614.7元；本案诉讼费由二被告负担。
被告陈明辩称：对二被告系XX庭X区X-X-X-
X号房屋的业主及欠费事实、欠费金额均无异议，被告不缴费一是因为在接房后入住第二年即2007年左右房屋屋顶就出现漏水，开发商修过几回仍未解决漏水问题，之后开发商说已过保修期，被告自己找人修花了几千元至今还是存在漏水问题；二是被告家在2012年左右被盗损失共一万余元，至今物管没有解决。如果原告把这两个问题解决了，被告同意支付物管费及相关费用。
被告李卉未到庭应诉，也未提交答辩意见。
经审理查明：2011年4月5日，重庆融侨锦江物业管理有限公司（以下简称融侨锦江物业公司）在工商部门将名称变更为重庆金辉锦江物业服务有限公司，之后又申请将名称变更为北京金辉锦江物业服务有限公司。原告系北京金辉锦江物业服务有限公司在重庆设立的分支机构。2012年10月22日，北京金辉锦江物业服务有限公司出具证明函由原告负责北京金辉锦江物业服务有限公司在重庆各项业务的开展（包括但不限于物业管理服务），并授权原告以原告的名义直接处理在重庆范围内业务开展过程中发生的纠纷，并可以以原告名义直接进行法律诉讼并享有诉讼中的实体权利（包括但不限于和解、调解、上诉、承认放弃诉讼请求等）。
2005年1月5日，融侨锦江（重庆）房地产有限公司即建设单位作为甲方与融侨锦江物业公司作为乙方就融侨半岛云满庭前期物业管理服务事宜签订了《云满庭前期物业服务合同》，合同约定：物业名称为融侨半岛.云满庭B、D区，位置坐落于重庆市南岸区罗厂湾片区，物业服务费收费标准为住宅一层1.20元／月／平方米、二层1.30元／月／平方米、三层及以上1.40元／月／平方米，含业主及来访人员电梯使用费，不含装修时用电梯运送材料、垃圾等使用费。甲方及业主（使用人）向乙方交纳物业管理服务费后，乙方按本合同约定的服务内容和标准提供服务；合同期限：本合同期限为三年，自2005年1月10日起至2008年1月9日止；合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止；本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未达成协议的，甲乙双方应在合同届满后三个月内继续履行本合同，甲方应在此期间选聘新的物业管理企业，重新签订前期物业服务合同；业主委员会虽成立了，但尚未签订物业管理服务合同的，继续执行本合同，直至签订新的合同为止；违约责任：甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日3‰的标准向乙方支付违约金。
合同签订后，融侨锦江物业公司为云满庭小区提供了物业服务，融侨锦江物业公司更名后继续为该小区提供物业服务至今。2013年12月28日，原告与云满庭B区业主委员会签订《物业服务合同》，其中约定了该小区高层住宅每月按建筑面积1.7元／平方米收取物业服务费（在每月15日前缴纳）、公摊水、电费据实分摊；如业主未能按时如数缴纳物业服务费及公摊水电费等，除需履行缴费义务之外还应按欠费总额乘以天数乘以千分之三的标准支付违约金。该合同签订后，其收费标准已向物价部门审核备案，执行时间为2014年1月1日至2017年12月31日。
另查明：二被告系位于重庆市南岸区铜元局街道XXX路X号XX庭X区X-X-X-
X号房屋业主。2006年9月，二被告对该房屋办理了房屋交接验收等手续。被告接房后第二年房顶出现漏水，开发商曾派人进行修复，后被告称房屋仍然漏水，且原告对此未妥善解决，故从2009年6月起拒绝缴纳物管费。原告于2011年9月、2012年9月、2013年11月以快递形式向被告催收物业服务费未果，原告遂以前述请求诉至本院。
庭审中，被告陈明认可差欠原告从2009年6月至2014年4月期间的物业管理费10582.14元，从2011年1月至2014年4月期间的水电公摊费444.8元、代缴水费1150.8元，合计欠费为12177.74元。同时对原告主张的违约金1436.96元（12177.74元×59月×2‰）无异议。
以上事实有，资质证书、名称预先核准通知书、名称变更通知、《云满庭前期物业服务合同》、《物业服务合同》、《商品房买卖合同》、《重庆市物业管理服务收费标价表》、邮政快递等证据及原告、被告的当庭陈述在卷佐证，足以认定。
本院认为，融侨锦江物业公司与融侨锦江（重庆）房地产有限公司在2005年1月5日签订的《云满庭前期物业服务合同》以及原告与云满庭B区业主委员会在2013年12月28日签订《物业服务合同》均是双方根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上签订的，形式要件符合相关法律规定，合同内容没有违反法律的禁止性规定，故本院确认该合同真实有效，签订该合同的各方当事人均应受到约束。融侨锦江物业公司将名称变更为重庆金辉锦江物业服务有限公司，之后又申请变更为北京金辉锦江物业服务有限公司，融侨锦江物业公司的权利义务由变更后的北京金辉锦江物业服务有限公司享有与承担。原告系北京金辉锦江物业服务有限公司的分支机构，现北京金辉锦江物业服务有限公司将其在重庆市内的各项权利让与原告，且被告现已知晓，故原告享有相应权利。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”被告作为云满庭小区的业主，亦受该合同的约束。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告为被告提供了物业服务，被告应按约定支付缴款义务。故原告请求二被告向原告支付2009年6月至2014年4月合计59个月期间拖欠的物业服务费10582.14元，2011年1月至2014年4月期间拖欠的代缴水费1150.8元、公摊水电费444.8元符合法律规定，本院予以支持。关于违约金，原告已连续向被告提供物业服务，而被告未按照约定向原告交纳物业服务费，被告行为已构成违约，被告并未提交充分证据证明原告提供的物业服务存在重大瑕疵，故被告应支付原告违约金。原告主张违约金计算方法按照被告欠费总额乘以欠费月数再乘以2‰即1436.96元（12177.74元×59月×2‰）并未超过法律规定，被告对此亦并无异议，故本院对原告主张违约金为1436.96元的请求予以支持。关于被告称其房屋渗水，其未提交证据证明系原告原因所致，被告可另行起诉解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第三款、《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定判决如下：
被告陈明、李卉于本判决生效后十日内向原告北京金辉锦江物业服务有限公司重庆分公司支付拖欠的物业管理费10582.14元、水电公摊费444.8元、代缴水费1150.8元、违约金1436.96元，合计13614.70元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费140元，减半收取70元，由被告陈明、李卉负担（此款暂由原告北京金辉锦江物业服务有限公司重庆分公司垫付，限二被告于本判决生效之日起十日内将该款直接支付给原告北京金辉锦江物业服务有限公司重庆分公司）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或重庆市第五中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
代理审判员 张敏
二〇一四年十二月十一日
书 记 员 刘春