辽宁省瓦房店市人民法院民 事 判 决 书（2014）瓦民初字第5631号原告：邹昆，男，1966年3月9日出生，汉族，无业，现住大连市沙河口区。委托代理人：邢福超，辽宁昌信律师事务所律师。被告：刘述伟，男，1959年10月10日出生，汉族，无业，现住辽宁省瓦房店市。委托代理人：王永锦，辽宁光莹律师事务所律师。委托代理人：吴琼，辽宁光莹律师事务所律师。被告：冯宝财，男，1980年5月19日出生，汉族，无业。第三人：大连隆成地产集团有限公司。住所地：瓦房店市南共济街二段*****号。法定代表人：俞陈，该公司开发部经理。原告邹昆与被告刘述伟、被告冯宝财、第三人大连隆成地产集团有限公司（以下简称隆成公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告邹昆的委托代理人邢福超、被告刘述伟及其委托代理人王永锦和吴琼、第三人隆成公司法定代表人俞陈均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2007年11月12日，原告邹昆、蔡朝升与第三人大连隆成房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》补充协议书三方（以房抵款），内容是：第三人欠原告工程款，第三人用自己开发的隆成领秀XXX商品房一处抵顶所欠款项，同时又将该房屋转让给案外人蔡朝升；该份合同同时存在两个合同关系，即：第一是抵顶工程款合同关系；第二是房屋转让合同关系。现第二个合同关系已经因无法实现合同目的而解除。2009年1月17日，案外人蔡朝升向被告刘述伟借款84800元（实际均为原告借款），约定以案涉房屋为还款保证，期限2个月。同日，蔡朝升、刘述伟与第三人大连隆成地产集团有限公司签订《商品房买卖合同》补充协议书三方（以房抵款），该款项还清后，蔡朝升又在2009年5月12日再次向刘述伟借款80000元，继续用案涉房屋抵押。到2009年6月12日，蔡朝升还款40000元，余下的40000元作为蔡朝升和原告邹昆的共同借款，重新立下借条，仍用案涉房屋抵押。上述借款实际上均为邹昆所借并使用。2012年10月31日瓦房店市人民法院作出的（2011）瓦民初字第1128号判决确认2009年1月17日蔡朝升与刘述伟及隆成公司签订的商品房买卖合同补充协议书三方（以房抵债）无效。在该案审理过程中，原告邹昆才得知，被告刘述伟已于2009年7月14日将案涉房屋转让给被告冯宝财，并一同与隆成公司签订了一份以房抵债协议书。原告是案涉房屋的所有权人，被告刘述伟和冯宝财的行为侵犯了原告的物权，所以诉至法院，请求确认2009年7月14日被告刘述伟、冯宝财和第三人隆成公司签订的商品房买卖合同补充协议书三方（以房抵债）无效；被告冯宝财返还案涉房屋归原告所有；诉讼费由被告承担。被告刘述伟辩称：不同意原告的诉讼请求，原告请求确认涉案合同无效不成立。理由是：案涉房屋是第三人隆成公司开发建设的，公司对房屋具有所有权，该房屋已于2009年1月17日转让给我，在2009年7月14日我转让给冯宝财时，冯宝财也是充分了解了房屋状况后同意的，并且也得到了第三人隆成公司的确认，其愿意办理相关手续，所以该协议是合法有效的合同，不具备无效合同的情形。原告的请求不成立。被告冯宝财辩称：不同意原告的诉讼请求。我的答辩意见与被告刘述伟的基本一致，我在从刘述伟手中购买房屋时，刘述伟提供了蔡朝升的转让协议，第三人也同意办理手续。第三人隆成公司述称：原告所述的几份以房抵债三方协议均是真实的，我公司对原告的诉讼请求不发表意见。经审理查明：2007年11月12日，原告邹昆（乙方）与案外人蔡朝升（丙方）、第三人隆成公司（甲方，原名称为大连隆成房地产开发有限公司）签订《商品房买卖合同》补充协议书三方（以房抵款），约定：一、甲方将隆成领秀XXX商品房（单价2706元／平方米建筑面积、总价款人民币207793.74元）用于抵付乙方的工程款，甲、乙双方已确定按上述价格计算，抵付人民币207793.74元工程款，乙方须向甲方出具工程款发票。二、乙方现决定将该房屋以207793.74元转让给丙方，为方便丙方办理房屋所有权证书，甲方配合提供有关手续，除房屋产权手续之外所发生的法律责任由乙方、丙方承担。办理房屋产权证书所发生的有关税费均由乙、丙方承担。三、甲方应乙方的要求与丙方签订该房屋的《商品房买卖合同》，该房屋购房款207793.74元由乙方实际收取，购房款于本协议以房抵付的工程款及材料款的差额损失0元由乙方承担。该《商品房买卖合同》及房款专用发票仅供丙方办理房屋所有权证书使用。四、乙方须在甲、丙双方签订《商品房买卖合同》的同时按本协议第一条约定的数额向甲方开具工程款发票。五、乙方保证并承诺甲方除了提供有关办理房屋产权证书的手续外，凡该《商品房买卖合同》中涉及甲方的义务、责任均由乙方承担。丙方也保证承诺凡发生与该房屋买卖有关的争议均向乙方主张权利，涉及到甲方的应由甲方主张。六、丙方不得向甲方退房，如因该房屋出现纠纷均由乙、丙双方自行处理，无论何种原因导致丙方退房的，丙方将房屋交还乙方的同时，乙方都应将其收取的丙方的房款及应承担的违约金、赔偿的损失等返还丙方，甲方对丙方及乙方无返款、承担违约责任及赔偿损失的义务等。三方当事人均在协议书上签名及盖章。蔡朝升已支付原告邹昆购房款50000元，余款由蔡朝升向银行贷款后支付。2009年1月17日，蔡朝升向被告刘述伟借款84800元，并向其出具收条。同日，蔡朝升（乙方）、被告刘述伟（丙方）、第三人隆成公司(甲方)签订《商品房买卖合同》补充协议书三方（以房抵款），约定的内容除房屋价款为207794元外，其余均与2007年11月12日原告邹昆与蔡朝升、第三人隆成公司签订的协议约定一致。该协议签订后，蔡朝升并未向被告刘述伟交付涉案房屋。该协议签订后，因蔡韩升未能办妥银行贷款，邹昆向蔡朝升返还购房预付款本息合计60000元。而蔡朝升向被告刘述伟借来的款项84800元，实际由邹昆使用，邹昆已经向刘述伟偿清此笔借款。2009年5月12日，原告邹昆再次向被告刘述伟借款80000元，仍用案涉房屋作为借款抵押，邹昆在向刘述伟偿还借款40000元后，于同年6月12日重新为被告刘述伟出具借条，继续用案涉房屋作为借款抵押。该款至今未还。被告刘述伟提供原告邹昆的借条三张，欲证明邹昆多次向其借款且至今仍有部分欠款未还。2009年7月14日，被告刘述伟（乙方）与被告冯宝财（丙方）、第三人隆成公司（甲方）签订《商品房买卖合同》补充协议书三方（以房抵款），其内容与2009年1月17日蔡朝升与刘述伟、第三人隆成公司签订的协议约定一致，即第三人隆成公司对刘述伟将案涉房屋转卖给冯宝财没有异议，配合提供有关手续。该协议签订后，被告冯宝财从物业部门领取房屋钥匙，占有使用该房屋。该房屋至今未办理权属证书。另查，原告邹昆、蔡朝升诉被告刘述伟、第三人隆成公司抵押合同纠纷一案，本院于2012年10月21日作出（2011）瓦民初字第1128号民事判决，认定2009年1月17日的《商品房买卖合同》补充协议书三方（以房抵款）的实质为借款抵押合同，因其未办理抵押登记，所以无效；邹昆、蔡朝升与隆成公司的2007年11月12日的《商品房买卖合同》补充协议书三方（以房抵款），因无法实现合同目的，在邹昆向蔡朝升返还60000元时已经实际解除。该案各方当事人均未上诉，一审判决已经生效。现原告诉至本院，请求确认被告刘述伟与被告冯宝财于2009年7月14日签订的转让协议无效，二被告向原告返还案涉房屋。本院所确认的上述事实，有原告提交的2009年7月14日的《商品房买卖合同》补充协议书三方（以房抵款）、瓦房店市人民法院（2011）瓦民初字第1128号民事判决书，被告刘述伟提供的2007年11月12日和2009年1月17日的《商品房买卖合同》补充协议书三方（以房抵款）各一份、邹昆的借条三份，以及各方当事人当庭陈述笔录等在卷佐证，所有证据材料均经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为：关于案涉房屋，本案各方当事人共签有三份以房抵款协议，即2007年11月12日、2009年1月17日和2009年7月14日的协议。其中2009年1月17日的协议经法院生效判决确认为无效，2007年11月12日的协议也在该判决的本院认为部分阐述为在邹昆返还蔡朝升预付款后实际解除，上述两份协议的无效和终止，使得2009年7月14日的协议失去合法有效的依据，即被告刘述伟将案涉房屋转卖给被告冯宝财时，对标的物没有所有权或者处分权。原告邹昆因刘述伟缔约时没有相关权利而主张合同无效，不符合《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，本院不予支持。因原告邹昆无法提供自己对案涉房屋享有所有权或使用权的证据，所以对其要求被告冯宝财返还房屋的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十三条第（五）项之规定，判决如下：驳回原告邹昆的诉讼请求。案件受理费7159元，由原告邹昆承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长 王 敏人民陪审员 周 艳人民陪审员 张彦梅二〇一五年六月二日书 记 员 化凌弘