重庆市巫山县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0237民初3701号
原告：罗付群，男，1975年4月6日生，汉族，住重庆市巫山县。
原告：吕万春，女，1977年3月29日生，汉族，住重庆市巫山县。
二原告共同委托诉讼代理人：黎勇（特别授权），重庆江晟律师事务所律师。
被告：黄才文，男，1973年12月25日生，汉族，住重庆市巫山县。
被告：谭小芳，女，1989年9月11日生，汉族，住重庆市巫山县。
被告：郑绍龙，男，1974年5月26日生，汉族，住重庆市巫山县。
第三人：重庆农村商业银行股份有限公司巫山支行（以下简称“农商行巫山支行”），住所地重庆市巫山县高唐街道广东中路258号，统一社会信用代码91500237621174556B。
负责人：张联杰，行长。
委托诉讼代理人：陈龙江（特别授权），男，农商行巫山支行职工。
委托诉讼代理人：陶忠会，重庆昊源律师事务所律师。
原告罗付群、吕万春与被告黄才文、谭小芳、郑绍龙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月26日立案，在审理过程中，本院执行局于2017年1月6日立案受理了罗付群、吕万春与黄才文、廖弟周执行异议纠纷，因本案须以该案的审理结果为依据，故本案依法中止审理。后发现本案的审理结果与农商行巫山支行具有法律上的利害关系，本院依法通知农商行巫山支行作为本案第三人参加诉讼。中止事由消除后，依法适用简易程序于2017年5月18日公开开庭进行了审理，二原告的委托诉讼代理人黎勇，被告谭小芳，第三人农商行巫山支行的委托诉讼代理人张冀（第二次开庭时解除了委托关系）到庭参加了诉讼，被告黄才文、郑绍龙经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。后因案情复杂，依法转为普通程序审理，于2017年9月8日再次公开开庭进行了审理，二原告的委托诉讼代理人黎勇，第三人农商行巫山支行的委托诉讼代理人陶忠会、陈龙江到庭参加了诉讼，被告黄才文、谭小芳、郑绍龙经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案经审判委员会讨论并作出决定，现已审理终结。
原告罗付群、吕万春向本院提出诉讼请求：1.请求贵院依法确认原告吕万春与被告黄才文签订的《房屋转让合同》有效；2.判令被告黄才文、谭小芳继续履行合同；3.判令被告黄才文、谭小芳向原告支付违约金10万元；4.判令被告郑绍龙对支付违约金10万元承担连带担保责任；5.本案诉讼费用由三被告承担。原告在庭审中增加诉讼请求：要求判令第三人农商行巫山支行办理位于重庆市巫山县巫峡镇西坪村某某房屋的抵押注销登记。明确第二项诉讼请求为：判决被告黄才文、谭小芳立即履行协助原告办理位于重庆市巫山县巫峡镇西坪村某某房屋的过户登记手续。事实及理由：被告黄才文、谭小芳系夫妻关系，二原告亦系夫妻关系。2013年2月28日，原告吕万春与被告黄才文签订了《房屋转让合同》。合同约定：被告黄才文自愿将其所有的房屋转让给原告，房屋总价款为32.28万元；付款方式采取分期付款，即签订合同时由原告支付购房款10万元，签订合同30日后支付15万元，原告取得房屋产权证书后支付余款7.28万元。合同签订后，原告按照约定向被告黄才文支付了购房款25万元，2014年2月10日，原告再次向被告支付了购房款3.28万元，尚余4万元购房款未支付。合同约定的过户期限届满后，被告找到原告要求延期过户。2014年11月5日，原告与被告黄才文达成了《补充协议》，约定将过户期限延长至2016年10月15日，否则将承担违约金10万元。同时，原、被告双方达成了三方协议，由被告郑绍龙对上述房屋的转让提供连带担保责任。但至今被告黄才文、谭小芳没有向原告履行合同义务，被告郑绍龙亦不履行担保义务。原告认为，原、被告双方签订的《房屋转让合同》、《担保合同》系双方的真实意思表示，内容符合法律规定，应当得到法律的保护。故此，为维护原告的合法权益，特具状起诉，请求依法判决并支持原告的诉讼请求。
被告谭小芳辩称，原告诉称的内容部分是事实，对原告要求的第1、2项诉讼请求无异议，对要求支付违约金10万元的诉讼请求，以黄才文的意见为准。
被告黄才文辩称，原告诉称的是事实，原告在县城未购有其他住房，房屋交付给原告后，原告将其租住给他人使用，另外原、被告约定的违约金过高，请求调整。
被告郑绍龙认为违约金过高，请求调整。
第三人农商行巫山支行述称：1、我方不清楚原、被告签订房屋买卖合同的事情。2013年9月，黄才文申请贷款时，我行工作人员到涉案房屋现场进行了入户调查，该房屋当时并没有人居住，工作人员拍摄了照片。我们有理由相信原、被告之间有可能存在其他经济往来，在发现本案所涉房屋抵押给我行时，双方才补签房屋买卖合同。就算原被告之间的买卖关系是真实的，但第三人与被告就所涉房屋在贷款时设立了抵押物权，该程序是依法进行，第三人也做到了尽职调查的义务，查实该房屋当时并没有出租、买卖、入住的情况，第三人在设立抵押权时是善意的，不知道也不应当知道该房屋已经出售的事实。物权是对世权，而债权是对人权，签订房屋买卖合同后，未在房屋登记管理部门进行变更登记的，不得对抗已经登记的抵押权。就其遭受的损失，原告只能向被告主张相应的合同权利，比如返还房屋买卖价款，承担违约责任或赔偿损失等。2、虽然本案所涉房屋，经原告申请，法院裁定执行异议成立，但该裁定书并不能当然的认为我行负有解除抵押物权的义务，该裁定书解决的是买受人就查封程序上所提出的异议，而本案系因房屋买卖所产生的合同关系和因抵押所产生的物权关系，应当适用物权法及买卖合同的相关规定来认定。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认证如下：
原告出示的（2017）渝0237执异10号裁定书，第三人不认可其真实性，亦不认可其关联性。本院认为，该裁定书系法院经调查核实，依法制作，其来源合法、内容客观真实，与本案具有关联性，故对该组证据，本院予以采纳。对第三人农商行巫山支行出示的涉案房屋现场照片，原告对其合法性、真实性、关联性均有异议。本院认为，该组照片系复印件，第三人未提供原始载体，其真实性无法核对，故对该组证据，本院不予采纳。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
原告罗付群、吕万春系夫妻关系，被告黄才文、谭小芳系夫妻关系。2013年2月18日，以原告吕万春为乙方，被告黄才文为甲方，双方签订了《房屋转让合同》，载明：“……一、甲方自愿将其所有房屋一套，建筑面积约96.86平方米（具体面积以房屋产权证书为准）转让给乙方所有。二、转让上述房屋的转让费用共计322800.00元（大写叁拾贰万贰仟捌佰元整）。三、自本合同签订生效时，乙方一次性向甲方支付购房款人民币100000.00（大写壹拾万元整），并由甲方向乙方出具收条；自本合同签订后30日内，由甲方向乙方支付购房款人民币150000.00（拾伍万元整），并由甲方向乙方出具收条；余款72800.00元（大写柒万贰仟捌佰元整）自乙方取得上述房屋产权证书后由乙方一次性支付给甲方。四、自本合同签订时，由甲方将上述房屋交付给乙方占有使用……十一、本合同一经签订生效，甲、乙双方均需遵照执行，任何一方一得反悔、违约、否则，违约方须向守约方支付房屋总价款30%的违约金，若违约金不足以弥补因违约给守约方造成损失的，违约方需按实际损失向守约方赔偿……”。签订该合同后，原告分多次向被告转帐支付房款共计28.28万元，被告黄才文于2013年3月将该房屋交付给原告占有使用至今。2014年11月5日，原告吕万春与被告黄才文签订《补充协议》，约定黄才文应当在2016年10月15日前协助吕万春办理房屋过户手续，如任何一方违约，则需支付守约方10万元违约金。同日，为保证合同履行，以原告吕万春、罗付群为乙方，被告黄才文为甲方，被告郑绍龙为丙方，签订了《担保合同》。载明：“一、担保事项：甲乙双方于2013年2月18日签订了《房屋转让合同》，甲方自愿将其所有的位于重庆市巫山县巫峡镇西坪村某某房屋转让给乙方所有，并于2014年11月5日签订了补充协议，现经合同各方协商一致，丙方自愿就《房屋转让合同》、《补充协议》的相关事项为乙方提供连带责任担保。二、担保期限：合同签订之日至《房屋转让合同》及《补充协议》履行完毕之日起6个月止……”。
2013年3月27日，本案诉争房屋取得了314房地证2013字第13306号房地产权证书，载明权利人为黄才文，房屋坐落于重庆市巫山县巫峡镇，土地使用权类型为有偿出让，土地用途为其他普通商品住房，建筑面积为96.85平方米。2013年9月，被告黄才文、谭小芳向第三人农商行巫山支行申请贷款100万元，用于经营黄砂销售，并提供了重庆市巫山县巫峡镇西坪村某某房屋作抵押，并于2013年11月4日办理了抵押登记。第三人农商行巫山支行于2013年11月11日向被告黄才文发放了贷款100万元，约定贷款期限为2013年11月11日至2016年10月15日，贷款年利率为9.225%。借款到期后，被告黄才文未能按期归还农商行巫山支行的借款及利息，现第三人农商行巫山支行已于2017年3月6日向本院提起诉讼，要求归还借款本息。
另查明，原告罗付群、吕万春的户籍性质为农村居民，除本案诉争房屋外，未购有其他住房。
本案争议焦点：不动产买卖合同订立时，出卖人尚未取得不动产权属证书，取得权属证书后，出卖人未依法完成过户登记，而以该不动产进行抵押融资，且已办理他项权登记手续。在不动产买受人已经按照合同约定履行付款义务的情况下，抵押权人还能否行使抵押物优先受偿权？
本院认为，根据最高人民法院《关于建设工程优先受偿权问题的批复》第二条之规定，消费者交付购买商品房全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先权不得对抗买受人。同时，上述批复第一条还规定，人民法院在审理房地产纠纷案件中，应当认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。据此，房地产纠纷案件中，权利优先顺序应为：消费者物权期待权、承包人工程价款优先受偿权、抵押权和其他债权。
本案中，原、被告签订《房屋转让合同》，对房屋的位置，面积、价款等作了详细约定，双方意思表示真实，内容未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。原告购买该房屋时，无其他住房，购买该房屋的目的系用于自身居住，已支付了绝大部分价款且实际占有使用该房屋多年。被告黄才文在该房屋取得房地产权证书后，未履行协助原告方办理产权过户登记的义务，而是利用自己掌控房地产所有权证的机会，擅自用该房屋作抵押与第三人签订抵押贷款合同，其行为损害了原告方的合法权益。虽已办理抵押登记，但其抵押权不能对抗买受人的物权期待权，原告要求被告黄才文、谭小芳协助办理过户登记的诉讼请求，本院予以支持，但要求第三人办理抵押注销登记的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。
被告未按约定履行过户登记义务，应按照合同约定承担违约责任。被告郑绍龙作为担保人，为被告黄才文履行《房屋转让合同》、《补充协议》的相关事项提供连带保证责任，但对相关事项未作具体约定。因被告郑绍龙并非房屋的所有权人，无法履行协助原告办理过户登记的义务，结合《房屋转让合同》及《担保合同》的内容，被告郑绍龙所担保的只能是具有金钱给付内容的事项，即双方约定的违约金。被告黄才文、郑绍龙已明确表示双方当时约定的违约金过高，要求法院依法调整，其请求符合法律规定。结合被告的违约行为及原告遭受的损失，本院酌定由被告黄才文、谭小芳给付原告方违约金2万元，被告郑少龙对违约金的给付承担连带责任。
综上所述，原告的部分诉讼请求，符合法律规定，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第二十一条，第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告吕万春与被告黄才文于2013年2月18日签订的《房屋转让合同》合法有效。
二、由被告黄才文、谭小芳于本判决生效后十五日内，协助原告罗付群、吕万春办理重庆市巫山县巫峡镇西坪村某某房屋的过户登记手续。
三、由被告黄才文、谭小芳于本判决生效后十五日内，给付原告罗付群、吕万春违约金2万元。
四、由被告郑绍龙对上述违约金承担连带给付责任，被告郑绍龙承担保证责任后，有权向被告黄才文、谭小芳追偿。
五、驳回原告罗付群、吕万春的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费3821元，由被告黄才文、谭小芳、郑绍龙负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。在本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 徐家雪
代理审判员 李慧玲
人民陪审员 毛正林
二〇一七年九月二十一日
书 记 员 刘晓溧
毛菊梅