重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）渝一中法民终字第00195号
上诉人（原审原告）：肖某，住重庆市长寿区。
委托代理人：张显均，重庆原野律师事务所律师。
委托代理人：刘远务，重庆原野律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：重庆乐至置业发展有限公司，住所地重庆市长寿区桃花西路11号。
法定代表人：郭水文，该公司董事长。
委托代理人：何守兵，该公司法律顾问。
上诉人肖某与被上诉人重庆乐至置业发展有限公司（以下简称乐至公司）房屋买卖合同纠纷一案，重庆市长寿区人民法院于2012年10月15日作出（2012）长法民初字第02726号民事判决，肖某对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，并于2013年3月4日公开开庭对本案进行了审理。上诉人肖某的委托代理人张显均、刘远务，被上诉人乐至公司的委托代理人何守兵参加了询问。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：肖某因重钢建设被征地拆迁。2008年10月19日，肖某与乐至公司签订了《长寿区江南第一期定销商品房售房协议书》，约定“甲方（即乐至公司）将长寿区江南第一期定销商品房地块A区4幢5单元7-4号住房销售给乙方（即肖某肖某），该住宅房建筑面积约为70.10㎡；按国家颁布的房屋产权证建筑面积计算每平方米售价580元人民币，共计人民币40658元……交房时间为2008年10月20日，房屋产权证及土地使用证在甲方交房之日起18个月内交付乙方”。同时约定“双方必须严格履约，如甲、乙双方任何一方违约按房屋总价的3%计算违约金”。按照合同约定，乐至公司向肖某交付房地产权证的最迟时间为了2010年4月19日。
同时查明，2007年5月15日，重庆市长寿区发展计划委员会以长计投（2007）110号文件《重庆市长寿区发展计划委员会关于长寿区江南一期经济适用房A区项目建议书的批复》批准乐至公司《关于重庆市长寿区江南第一期经济适用房A区工程立项的请示》。2008年，重庆市长寿区江南街道用于安置拆迁户的经济适用房更名为定销商品房，其性质仍为政策性保障商品房。2008年11月19日，重庆市人民政府发布关于印发重庆市国有建设用地使用权出让管理实施办法的通知（渝府发（2008）119号），要求全市各地区认真遵照执行。该实施办法第三十条规定：“为解决低收入人群住房的经济适用房、廉租住房以及依法批准建设的农转非住房等用地中按规定比例配建的联体商业用房，在符合有关政策规定的前提下经土地使用权人申请，提交合法的土地房屋产权证后，可按程序补办土地出让手续，补签土地出让合同，补缴土地出让金”。
2008年12月16日，重庆市长寿区人民政府办公室发布转发关于重庆市国有建设用地使用权出让管理实施办法的通知，要求遵照执行。
长寿区人民政府基于经济适用房对房屋的户型、土地性质、二次转让的政策，考虑到被征地拆迁安置户购买经济适用房后二次交易的特殊要求，于2008年8月责成乐至公司等单位，充分听取被拆迁安置户购买经济适用房意见。2009年1月，长寿区人民政府按照“利民惠民”原则决定：经济适用房的产权证办理房屋土地由划拨地变更为出让地，土地出让金由开发商补交。
一审法院另查明，2009年8月5日，乐至公司办理了肖某房屋所在楼栋的重庆市房地产权证，土地使用权类型为划拨。此后，乐至公司根据长寿区人民政府的要求，补交土地出让金，并按照相关程序于2010年4月30日办理了新的重庆市房地产权证，土地使用权类型变更为出让。在土地性质变更过程中乐至公司未要求肖某补交土地出让金。2010年5月19日，乐至公司为肖某肖某办理了房地产权证，土地使用权性质为出让。乐至公司于当月在江南片区张贴公告，告知房地产权证已经办理完毕，当地群众可分批次到乐至公司处领取，乐至公司相关工作人员也到江南片区进行发放，但肖某认为房屋存在质量问题，未领取房地产权证书。2010年6月2日，乐至公司再次发布关于发放江南一期定向销售住房房屋产权证的通知，但肖某至今未领取房地产权证书。
肖某一审诉称：2008年10月19日，双方签订了《长寿区江南第一期定销商品房售房协议书》，约定肖某以40658元向乐至公司购买位于重庆市长寿区江南街道第一期定销商品房A区4幢5单元7-4号住房，乐至公司交房日期为2008年7月30日，并在交房18个月内（即在2010年1月31日前）向肖某交付相应的房地产权证，任何一方违约按照房屋总价的3%计算违约金。在履行过程中，乐至公司迟延至2010年5月才以公告形式通知肖某领取房地产权证，比合同约定的期限迟延3个多月。其行为已经构成违约，应按照合同约定向肖某支付违约金1219.74元。因双方协商未果，现肖某请求法院判令乐至公司向肖某支付违约金1219.74元，本案诉讼费由乐至公司承担。
乐至公司一审辩称：双方于2008年签订合同后，重庆市政府于2008年年底出台《重庆市国有建设土地使用权出让管理实施办法》，允许在符合相关规定的前提下将划拨土地性质调整为出让性质。2009年1月长寿区人民政府行文要求长寿地区遵照执行。肖某所购房屋的土地性质原为划拨性质，2009年8月5日乐至公司办理的房地产权证（总证）登记的土地使用权类型为划拨。2010年4月30日乐至公司按照实施办法缴纳了土地出让金后，将江南片区所用土地性质变更为出让性质。之后一个月内为肖某办理房地产权证，并通知肖某领取房地产权证。乐至公司按照实施办法支付了土地出让金，将肖某房屋的土地性质变更为出让性质，且未向肖某要求补偿，肖某是直接受益人。因此导致房地产权证办理的迟延，系客观因素所致。因此乐至公司不应承担违约责任。
一审法院认为，肖某与乐至公司签订的《长寿区江南第一期定销商品房售房协议书》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效。乐至公司未按照合同约定交付房屋产权证书属实。按照法律法规规定，出卖人与买受人之间签订房屋买卖合同，双方约定由出卖人负责房屋产权证书的办理，属于合同赋予出卖人的合同附随义务，出卖人履行义务的前提是房屋涉及的土地性质明确。本案中，重庆市人民政府发布关于印发重庆市国有建设用地使用权出让管理实施办法的通知（渝府发（2008）119号），长寿区人民政府转发该文件，允许将土地性质由划拨变更为出让。2009年1月长寿区人民政府决定对经济适用房的产权证办理房屋土地由划拨地变更为出让地，土地出让金由开发商补交。本案中涉案房屋属文件确定范畴。在土地性质尚未明确之前，出卖人即乐至公司为肖某办理房屋产权证书的条件不具备。乐至公司未能如期办理房屋产权证书的原因，系不能归责于乐至公司的客观情况。同时，涉案房屋土地使用权性质由划拨变更为出让，肖某并未为此支付相应对价，而享受到更多的利益。乐至公司迟延交付房屋产权证书的行为并未对肖某的权利造成损害。因此，肖某要求乐至公司承担迟延交付房屋产权证书违约责任的理由不能成立，故对肖某的诉讼请求，本院不予支持。肖某称房屋存在质量问题，系另一法律关系，与本案无关。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条之规定，判决如下：驳回原告肖某的诉讼请求。本案案件受理费25元，由原告肖某负担。
肖某不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，并依法改判支持肖某的一审诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由乐至公司承担。主要事实和理由：1、双方签订的购房协议书并未对土地的性质进行约定，故改变土地性质并非逾期交付房地产权证的法定理由；2、确因客观原因无法在约定的时间内交付房地产权证，乐至公司应当告知购房者，且与购房者重新协商交付期限，但乐至公司既未告知购房者，亦未与购房者重新协商，乐至公司应当承担违约责任；3、双方合同约定的办证期限大大超过了法定的办证期限，故任何原因均不能成为逾期交付房地产权证的正常理由。
乐至公司答辩称：1、办理房地产权证是乐至公司的附属义务，但基于政策原因，致使乐至公司未能按期为购房者办理房地产权证，乐至公司不应当承担责任；2、办理房地产权证虽然逾期，但购房者所购房屋的土地性质已经由划拨变更为出让，购房者未遭受任何损失，反而从中受益；3、肖某的请求已经超过了诉讼时效，故对其请求应当予以驳回。综上，一审判决认定事实和适用法律正确，应当予以维持。
本院二审查明：案涉房屋所在工程于2008年9月30日竣工验收合格。
二审中，肖某申请证人李某、揭淑芳、聂某出庭作证，拟证明肖某的诉讼请求未超过诉讼时效。其中，证人李某证实，系案涉小区业主，其在乐至公司外面看到过肖某等三人向乐至公司追讨违约金，具体时间记不清楚；证人揭淑芳证实，其系案涉小区业主，其于2010年4、5月份，与肖某等三人到乐至公司追讨违约金；证人聂某证实，其系案涉小区业主，其曾与肖某等三人到乐至公司追讨违约金，具体时间记不清了。乐至公司质证后认为，证人对肖某等三人找乐至公司追讨违约金语焉不详，不能证明肖某等三人主张过逾期办证违约金。本院认为，证人李某、揭淑芳、聂某与肖某系同一小区业主，且同样要求乐至公司向其支付逾期办证违约金，故其与本案存在较大的利害关系。同时，该三名证人均不能直接证明肖某等三人何时向乐至公司追讨违约金的事实。因此，本院对该三名证人所作证言不予采信。
本院二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。
本院认为，肖某与乐至公司签订的《购房协议书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。结合双方当事人在二审中的诉辩主张，本案的争议焦点在于：其一，乐至公司是否应当向肖某支付逾期办证违约金；其二，肖某要求乐至公司支付逾期办证违约金是否超过了诉讼时效。对此，本院分别评述如下：
针对第一个争议焦点，根据双方的约定，乐至公司应当于交房之日起18个月内将房地产权证交给肖某，双方任何一方违约的按房屋总价的3%支付违约金。乐至公司实际于2008年10月20日将房屋交付给肖某，故其至迟应于2010年4月19日前将房地产权证交给肖某，但其却于2010年5月20日才为肖某办理房地产权证，乐至公司明显违反了双方的合同约定，应当向肖某支付违约金。乐至公司认为，重庆市政府于2008年底出台《重庆市国有建设土地使用权出让管理实施办法》，允许在符合相关规定的前提下将划拨土地性质调整为出让性质。2010年4月30日，乐至公司按照该办法缴纳了土地出让金后，将土地性质变更为出让性质，从而导致办证逾期，系客观因素所致，故不应承担违约责任。对此，本院认为，重庆市政府虽出台《重庆市国有建设土地使用权出让管理实施办法》，允许在符合相关规定的前提下将划拨土地性质调整为出让性质，但出台该实施办法的时间为2008年底，此时距双方合同约定的办证期限尚有一年多的时间，乐至公司如积极地按照实施办法的要求缴纳土地出让金，变更土地性质，再为肖某等购房者办理房地产权证，尚存在充足的时间。但乐至公司却一直到2010年4月30日才缴纳土地出让金，变更土地性质，明显系因乐至公司自身的原因造成办证迟延，且乐至公司并未举示充分证据证明在该期间内存在其不能履行办理房地产权证的客观因素，故乐至公司的辩解理由不成立，乐至公司应当根据双方合同的约定向肖某支付逾期办证违约金。
针对第二个争议焦点，根据相关法律的规定，当事人请求人民法院保护民事权利的期间为二年，自当事人知道或者应当知道其权利受到侵害时起算。在本案中，乐至公司未依照双方的约定于2010年4月19日前向肖某交付房地产权证，肖某至迟于2010年4月20日起，即应当知道乐至公司违约，故肖某要求乐至公司支付逾期办证违约金的诉讼时效应当于2010年4月20日起算。肖某实际于2012年7月24日才提起诉讼，请求人民法院判令乐至公司向其支付违约金，明显超过了两年的诉讼时效期间。肖某认为诉讼时效存在中止、中断的情形，即应当举示充分的证据予以证明。在本案中，其仅申请了证人李某、揭淑芳、聂某出庭作证，但该三名证人与肖某系同一小区的业主，且同样要求乐至公司向其支付逾期办证违约金，故其与本案存在较大的利害关系。同时，该三名证人均不能直接证明肖某等三人何时向乐至公司追讨违约金的事实。因此，肖某举示的证据不足以证明诉讼时效存在中止、中断的事实，肖某提出的其诉讼请求未超过诉讼时效的辩解理由不成立。
综上所述，肖某的上诉理由部分成立，但因其诉讼请求超过诉讼时效，本院对其诉讼请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律虽有不当之处，但因不影响本案的处理结果，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由ＸＸ清负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈孟琼
审 判 员 刘家秀
代理审判员 谭振亚
二〇一三年三月十九日
书 记 员 喻 瑜