广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛南法民三初字第1477号
原告：崔趣连，女，汉族，1971年10月18日出生，住广东省佛山市南海区九江镇沙头英明村尾村华光路**号，公民身份号码4406221971********。
委托代理人：陈慧敏，北京市中瑞（广州）律师事务所律师。
委托代理人：叶文晖，北京市中瑞（广州）律师事务所实习人员。
被告：莫友海，男，汉族，住广东省佛山市南海区九江，公民身份号码×××2536。
委托代理人：林德洪，广东沛宇律师事务所律师。
原告崔趣连诉被告莫友海租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月16日立案受理后，依法由审判员招伟妍独任审判，于2015年11月30日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈慧敏、叶文晖，被告的委托代理人林德洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年4月1日，原、被告签订《厂房租赁合同》一份，共同约定被告向原告租赁其位于南海区九江镇朗星居委会侧边的厂房。该租赁合同的租赁期限自2013年4月1日起至2016年3月30日止。合同签订后，被告需支付每月租金183600元和上月份的水电费用。此外被告向原告交付3万元的保证金。2015年7月31日，原告清算被告此前5月份、6月份的租金，并将租金与其他往来收支一并统计，制作了书面文件《莫友海应付款明细（2015年5月-7月份）》，被告在该文件上签字确认，2015年8月5日，原告清算被告7月份的应付款，结合该文书数额制作了《莫友海应付款明细（2015年7月份）》，该文件汇总5、6、7月欠款，注明被告应租赁款合计为22815元，该款项被告至今尚未清偿。被告于2015年8月份强行停租退场，但此时租赁合同并未到期（2016年3月31日到期），表示此后不再承租。原告遂于被告逾期交纳租金超过60天后依据《厂房租赁合同》第十一条约定，宣布解除租赁合同。原告此后多次向被告追讨欠款未果。依照《厂房租赁合同》第十一条约定，“逾期交纳租金的，须按所欠租金额的日百分之一收取滞纳金”，现原告依照年利率24%的标准向被告请求支付滞纳金，截止至2015年10月10日，被告尚欠原告5月、6月7月应付款项本金及滞纳金合计23818.86元。依照《厂房租赁合同》第十一条约定，“有以下情况之一按乙方违约处理……另外乙方须赔偿当年度租金总额给甲方。”现原告结合合同法相关司法解释，违约金按照造成损失的百分之三十进行请求。计算公式如下：月租18300元×8个月（损失租期）×30%=43920元。请求判令：1.被告向原告支付拖欠的2015年5月、6月、7月租金本金22815元及以22815元为本金按年利率24%至实际清偿日止的利息；2.被告支付的合同履行保证金30000元归原告所有；3.被告向原告支付违约金43920元；4.本案诉讼费由被告承担。
被告辩称，涉案�赁合同的期限已经经三方协商变更，实际租赁期届满日为2015年7月31日，被告不存在违约或强行停租退场的行为。双方约定租赁期限为3年，即2013年4月1日至2016年3月30日，在2014年2月25日被告因需办理租赁税，向涉案厂房的实际权利人九江镇朗星经济联合社要求办理合同手续，九江镇朗星经济联合社对涉案的期限有意见，认为对涉案厂房的招拍挂出租有影响，要求双方变更租赁期缩短至2015年7月31日，双方均是认可的。因合同期限已经变更，故被告不存在违约。合同期限已经提前终止，原告应按合同约定在8月3日前向被告归还保证金30000元，被告应于8月5日向原告支付租金和水电费共22815元。双方义务履行的时间看，原告负有在先履行义务，被告享有在先履行的抗辩权，原告应先履行退还被告保证金的义务。被告欠原告的租金及原告应归还被告的保证金，两债务基于同一法律关系产生，被告应支付的款项应在30000元保证金中抵销。
庭审中，原告举证如下：
1.原告身份证原件1份，用以证明原、被告诉讼主体资格。
2.厂房租赁合同原件1份，用以证明双方存在租赁关系，约定租期从2013年4月1日至2016年3月30日，租金每月18300元，水电另算等。
3.莫友海应付款明细（2015年5-7月份）原件1份，用以证明被告拖欠原告5、6、7月的租金及5、6月水电费，包括原告交付的部分租金、承接车间盖蓬费、加工费等。
4.莫友海应付款明细（2015年7月份）原件1份，被告拖欠7月水电费、8月前五天的水电费，加上证据3的数额，共拖欠原告22815元。
5.中国农业银行金穗借记卡明细对账单打印件1份。
6.中国农业银行客户回单原件1份。
证据5-6，用以证明被告尚未支付5、6、7月租金及水电费的情况，被告向原告支付了部分款项的情况。
经质证，原告对原告出示的证据1无异议。对证据2的真实性无异议，但双方已经协商变更了租赁期限，即在2015年7月31日提前终止，根据合同第六条的约定，原告应在合同提前终止后三日内退还保证金30000元给被告。对证据3、4的真实性无异议，该证据是双方终止合同的清算单，包括租金、水电费，还包括车间盖蓬费和加工费。明细表第一页制作日期为7月30日，确认日期为7月31日，该日期与双方协商终止的时间吻合，证明涉案合同的终止时间为7月31日，明细表第二页，原告于8月5日已经计算了8月1日至8月5日的水电费，要求被告支付，与涉案合同约定的水电费支付周期不一致，印证了该表是双方终止合同的结算表。对证据5、6的真实性无异议。
庭审中，被告举证如下：
1.被告身份证复印件1份，用�证明被告的诉讼主体资格。
2.物业使用权租赁合同书复印件1份，用以证明涉案厂房的实际权利人为九江镇朗星经济联合社，因不同意双方的租赁期限，要求双方变更租赁期至2015年7月31日期满，双方是知情的，证明双方存在协商变更租赁期的事实。
3.租赁合同原件1份。
4.收据原件2份。
5.支付证明单原件1份。
6.转账交易成功纪录打印件2份。
7.通知原件1份。
证据3-7，用以证明2015年7月3日，被告在涉案厂房附近与业主欧阳志华签订租赁合同，被告承租其位于沙头镇的厂房，用于本案合同期满后继续生产经营，被告已经实际履行了该合同，支付了按金60000元及7月20天的租金23654元，被告另行租赁厂房行为证明涉案合同租赁期限至2015年7月31日。
8.微信内容截图打印件2页，用以证明2015年7月16日原告在微信朋友圈中就涉案厂房招租，证明双方存在提前终止合同的事实。
9.照片3张，用以证明被告办理涉案厂房时的情况，涉及到大型机械设备的搬运，搬运比较复杂，若没有原告的允许和配合，被告不可能强行搬离，证明原告是允许被告搬离的。
经质证，原告对被告出示的证据1无异议。对证据2的真实性、合法性无法确认，其关联性不予确认，即使该合同是真实的，也是由被告与九江镇朗星经济合作社签订的，且不排除是为了被告办理相关事务提供方便签订的虚假合同，与实际的租赁关系不相符，与本案无关。对证据3-7真实性、合法性无法确认，关联性不予确认，该合同是由被告与第三人签订的，且租赁厂房的面积为3500平方米，而原告出租给被告的厂房为942平方米，可能是被告认为原告厂房不适宜其发展而在没有原告同意的情况下强行退租。对证据8有异议，涉案厂房在被告强行退场后一直空置，没有对外出租。对证据9，照片显示的机械设备并不是被告租赁原告厂房期间使用的设备，而是被告在新租厂房后新购置的设备；厂房不是本案涉及的租赁厂房，而是被告瑞在使用的新租厂房；被告的确已经搬出原租赁玫房，但被告搬厂的行为不代表原告同意其退场，不代表原告默认其违约免责，双方仅为租赁合同关系，原告无权阻止亦无力阻止被告召集人手搬运设备等清场行为。被告强行退场时，原告出面阻止了，但由于被告聘请的清场人员的阻挠未成功，被告清场没有经过原告同意。
经审查，原告出示的证据1-6及被告出示的证据1因对方对其真实性无异议，本院予以确认。被告出示的证据2没有原件核对，本院不予确认。证据3-7相对方主体不明确，证据8、9未经原告认可，无法证实与本案关联，其证�效力本院不予确认。
综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：
2013年4月1日，原告与被告签订《厂房租赁合同》，约定原告将位于南海区九江镇朗星居委会侧边厂房出租给被告；租赁期限从2013年4月1日起至2016年3月30日止；每月租金18300元；被告应于当月10日前结清上月水电费用，逾期交付的，计付逾期付款违约金每日千分之五计算；每月租金被告应于当月20日前付清，逾期交付的，计付逾期付款违约金每日千分之五；被告在合同签订之日向原告支付合同履行保证金30000元，保证金不作租金；租赁期间，若被告有任何违约行为，原告均有权没收保证金；有下列情形之一的，按被告全部违约处理，原告有权随时单方面解除合同，无条件收回租赁物业，已收的租金及保证金不予退回，另外被告须赔偿当年度租金总额给原告：……（7）逾期（�括部分逾期）交纳租金的，须按所欠租金额的日百分之一向原告支付滞纳金；等等。
被告已支付保证金30000元。
2015年7月31日，被告签署《莫友海应付款明细（2015年5-7月份》，对租金、水电费、承接车间盖篷费等进行结算。
被告尚欠租金、水电费22815元未付。
2015年10月16日，原告提起诉讼。
本院认为：建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。原告未能提供涉讼建筑物权属证书或相应的建筑规划、报建、验收备案资料，租赁标的不具备交付使用的条件，原、被告签订的租赁合同依法无效。无效合同自始没有法律约束力，原告请求没收保证金的主张缺乏法律依据，本院不予支持。无效合同关系项下的财产依照相互返还、折价补偿的原则进行处理。被告尚欠租金（使用费�等22815元应支付予原告。合同无效，合同项下款项进行结退处理，相互之间并无先后履行顺序，被告认为享有后履行抗辩权的主张本院不予采纳。款项相互抵扣需双方合意一致作出，原、被告并未约定保证金直接扣除租金、费用，原告亦不同意进行抵扣，被告认为本案款项在保证金中抵销的主张本院不予采纳。至于保证金的结退，被告可另行主张权利。合同条款无法律约束力，且本案涉及各款项结退，原告请求被告支付违约金、计付利息的主张本院均不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条规定，判决如下：
一、被告莫友海应于本判决发生法律效力之日起十日内支付22815元予原告崔趣连。
二、驳回原告崔趣连的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序结案，案件本诉受理费减半收取1121.74元（原告已预交），由原告负担936.55元，由被告负担185.19元。被告负担的份额应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。
如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 招伟妍
二〇一五年十二月十五日
书记员 孙秀娟