安徽省合肥市蜀山区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖0104民初4617号
原告（反诉被告）：何杰。
被告（反诉原告）：合肥翔泽房地产开发有限公司，住所地合肥市蜀山区新产业园振兴路自主创新产业基地7栋5001室，统一社会信用代码91340100MA2MYNFE9R(1—1)。
法定代表人：林彬煌，总经理。
委托诉讼代理人：马文夷，北京市中伦文德律师事务所上海分所律师。
原告何杰诉被告合肥翔泽房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案及原告合肥翔泽房地产开发有限公司反诉被告何杰商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年5月22日立案后，依法适用简易程序，于2018年7月26日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）何杰及被告（反诉原告）合肥翔泽房地产开发有限公司（以下简称翔泽公司）的委托诉讼代理人马文夷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告何杰向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即退还原告35万元人民币，并自2018年5月5日起按年利率6%承担资金占用利息至款清之日止；2、请求判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告拟购买一套改善型住宅，于2017年12月3日与被告签订了《禹州平湖秋月项目认购书》，约定原告认购被告开发的位于合肥市蜀山区枫林路与雪霁北路交口的平湖秋月住宅项目**室房屋一套，原告于当日支付了5万元，该认购协议另约定2017年12月18日前双方签订《商品房买卖合同》并办理相关手续，但被告并未告知在签订《商品房买卖合同》前须按房地产行政主管部门的要求提供相应的购房资格等房产资料。2017年12月17日被告销售顾问告知原告须于次日签订《商品房买卖合同》前提供所有房产所需资料，但按其提供的房产资料，原告并不具备购房资格且相应的资料也无法在该时间内提供给被告，于是原告立即和被告销售顾问沟通，希望能暂缓手续办理，待原告购房条件具备时再签订正式的《商品房买卖合同》并办理相关手续，但被告表示必须按期签订合同并支付首付，至于购房必须满足的条件可以在付款签合同后再行办理；在就是否签约、支付首付等问题持续争议之后，被告称可以先交一部分款项，购房相关手续延后办理，为了避免不必要的损失，原告于2017年12月18日至被告处又支付了30万元人民币，被告未开具任何收款收据，被告称待双方办理具体购房手续时再行开具。此后，原告与配偶就办理离婚手续等相关事宜一直未达成一致，所以未与被告办理相关购房手续；2018年3月原告向被告销售顾问询问相关情况时被告知认购的房源已被另行售出；2018年5月4日原告至被告售楼处要求退还已付的35万元，但遭到被告拒绝。综上，原告认购的房产己被被告另行销售，合同目的已无法实现，为维护原告合法权益，特诉至法院，望判如所请。
被告翔泽公司辩称：不同意原告的全部诉讼请求，我方在反诉状中已明确了自己的意见和请求。是原告自己没有购房资格导致商品房买卖合同没有签署，在被告给予其宽限期后仍没有签署合同，所以是原告的主观过错。被告为了减少损失，才另行与他人签订房屋买卖合同，将该房屋另行出售。原告在此期间要求返还35万元及相应款项，导致被告至今仍承担诉讼风险。另外，关于购房资格的政策在2016年就已经出台，在公开平台上也可以查询，原告在签署认购书时应当清楚自己有无购房资格，所以是原告的过错导致无法签订商品房买卖合同。
反诉原告翔泽公司向本院提出反诉：1、解除反诉原告、被告之间的《禹州平湖秋月项目认购书》；2、没收反诉被告支付的定金50000元；3、反诉被告赔偿反诉原告损失84494元；4、本案诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：反诉原被告于2017年12月3日签订了《禹州平湖秋月项目认购书》，约定由反诉原告出售给反诉被告位于合肥市蜀山区枫林路与雪霁北路交口的平湖秋月住宅项目一期2号楼14层01室房屋。该房屋建筑面积142.98平方米，总价款2689883元。反诉被告支付了定金50000元，后反诉被告未能按照“认购书”的约定时间签署《商品房买卖合同》及履行其他义务。此后，反诉原告无法只得将房屋降价他售，造成反诉原告相当的经济损失。反诉原告认为，“认购书”是反诉原被告的真实意思表示，合法有效。双方均应恪守，然而，反诉被告逾期未签约的行为已经构成严重违约，并且给反诉原告造成了重大的经济损失，为避免反诉原告的合法权益受到进一步侵害，特提起诉讼，望判如所请。
反诉被告何杰辩称：反诉原告第1项诉讼请求没有实际意义，因反诉原告的违约，该认购书已经实际解除。因为反诉被告没有任何违约行为，反诉原告无权没收5万元定金。反诉原告第三项请求是无稽之谈，是其在恶意拖延时间和诉讼的行为，如果反诉原告以1元出卖该房屋，难道要反诉被告承担200多万的损失。
原告（反诉被告）围绕其诉讼请求提交以下证据：1、原告身份证复印件、被告企业信用公示信息查询单，2、禹州平湖秋月项目认购书、被告要求原告提供的房查资料清单、原告离婚证，3、原告和被告方销售人员微信及手机短信记录、被告方销售人员王欢名片，4、客户认购金退款申请表。被告（反诉原告）向本院提交以下证据：1、《禹州平湖秋月项目认购书》，2、公函，3、《禹州·平湖秋月项目确认表》，4、《预售合同》、POS付款单。对原告（反诉被告）提交的证据1、2、4及被告（反诉原告）提供的证据1、2、3、4，本院经审查予以确认并在卷佐证。对原告（反诉被告）提交的其他证据的证明效力，本院不予认定。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月3日，何杰与翔泽公司签订了《禹州平湖秋月项目认购书》一份，约定何杰（乙方）认购翔泽公司（甲方）开发的位于合肥市蜀山区枫林路与雪霁北路交口的平湖秋月住宅项目**室房屋一套，建筑面积约142.98平方米，单价18813元/建筑平方米，定金50000元，付款方式：按揭付款。在该认购书“其他约定”中还约定：1、在签订本认购书前，乙方已了解禹州平湖秋月项目的土地性质为住宅用地，同时对本认购书约定的认购房产及周边情况作了充分了解，对《商品房买卖合同》样本作了充分了解并认可内容。自愿签订本认购书。2、本认购书经双方签章（且必须有业务员的签字），并在甲方收到乙方支付的定金后生效。…5、乙方应在签订认购书后于2017年12月18日前主动前往售楼部与甲方签订《商品房买卖合同》并办理相关手续。若乙方未前来签订或双方未能签订《商品房买卖合同》，则视作乙方自动放弃认购该房产权利，甲方有权单方解除本认购书，有权没收乙方已支付的定金及其他款项，并有权在不事先通知乙方的情况下，单方将上述房产收回另行出售，而不再对乙方做出任何补偿。该认购书签订后，何杰于当日向翔泽公司支付定金50000元。2017年12月18日何杰向翔泽公司交纳购房款300000元。因何杰已有两套住房，不具备购买该商品房资格，故双方未能在2017年12月18日签订《商品房买卖合同》。翔泽公司于2018年1月3日向何杰邮寄《公函》一份，称：“我司已按认购书的约定多次通知阁下，但阁下至今还未履行签约义务。现我司最后一次函告阁下，请于2018年1月8日前务必至我司售楼处支付首付款及办理相关手续。逾期，将视为阁下同意解除认购协议，我司将按照认购书第5条的约定处理，没收阁下所交的定金并有权将该商品房另行出售他人。”后双方一直未签订《商品房买卖合同》。2018年4月27日，翔泽公司与第三人签订了《禹州平湖秋月项目客户签约信息确认表》和《商品房买卖合同》，将本案涉诉房屋出售给第三人，并收取了定金50000元和首付款，约定房屋总价为2555389元。2018年5月4日，何杰向翔泽公司提交《客户认购金退款申请表》要求翔泽公司退还其交纳的350000元，翔泽公司未予退还。庭审中，何杰、翔泽公司均同意解除双方签订的《禹州平湖秋月项目认购书》。
本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。本案中，何杰与翔泽公司签订了《禹州平湖秋月项目认购书》，系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按约履行各自的义务。该认购书约定：若乙方（何杰）未前来签订或双方未能签订《商品房买卖合同》，则视作乙方自动放弃认购该房产权利，甲方（翔泽公司）有权单方解除本认购书，有权没收乙方已支付的定金及其他款项，并有权在不事先通知乙方的情况下，单方将上述房产收回另行出售，而不再对乙方做出任何补偿。因何杰不具备购买该套房屋的资格，导致双方未能在约定的2017年12月18日签订《商品房买卖合同》，此后翔泽公司也曾通过公函催告何杰尽快履行义务，但何杰仍未能如约履行其义务，翔泽公司将涉诉房屋转售第三人，双方的《禹州平湖秋月项目认购书》实际已经解除，庭审中何杰与翔泽公司均同意解除该认购书，本院予以准许。何杰显已构成违约，其要求返还定金50000元的请求，本院不予支持。何杰与翔泽公司签订的《禹州平湖秋月项目认购书》为预约合同，是以签订正式商品房买卖合同为目的，其产生的是缔约请求权，不同于本约合同（即商品房买卖合同）履行后可以获得的利益，故翔泽公司不能以未能履行商品房买卖合同作为其主张损失的依据。何杰违反认购书的约定导致的损失是翔泽公司不能与其缔结商品房买卖合同的机会，此种机会损失不能简单以商品房买卖合同单价差异确定。故翔泽公司要求何杰赔偿其损失84494元的请求，本院不予支持。何杰要求翔泽公司退还购房款300000元，并支付自2018年5月5日起按年利率6%计算的资金占用利息至款清之日止的请求，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除何杰与合肥翔泽房地产开发有限公司签订的《禹州平湖秋月项目认购书》；
二、合肥翔泽房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十日退还何杰购房款300000元，并支付自2018年5月5日起按年利率6%计算的利息至款清时止；
三、合肥翔泽房地产开发有限公司不予退还何杰交纳的定金50000元；
四、驳回何杰的其他诉讼请求；
五、驳回合肥翔泽房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费6550元，已减半收取计3275元，由何杰负担468元，由合肥翔泽房地产开发有限公司负担2807元；反诉案件受理费2989.88元，已减半收取计1494.94元，由合肥翔泽房地产开发有限公司负担938.94元，由何杰负担556元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审判员 董兵兵
二〇一八年八月十五日
书记员 汪静秋
附本案适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
《中华人民共和国担保法》
第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。
债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。