湖北省宜昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂05民终1402号
上诉人（原审被告）：湖北宇星置业发展有限公司，住所地湖北省宜昌市点军区五龙一路5号。
法定代表人：李爱军，该公司董事长。
委托诉讼代理人：余成竹，男，该公司工作人员。
委托诉讼代理人：王兆，男，该公司工作人员。
被上诉人（原审原告）：余安，女，汉族，1989年1�15日出生，住湖北省宜昌市西陵区。
委托诉讼代理人：尚绪欣，湖北民基（点军）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈海洋，湖北民基（点军）律师事务所实习律师。
上诉人湖北宇星置业发展有限公司（以下简称宇星公司）因与被上诉人余安房屋买卖合同纠纷一案，不服葛洲坝人民法院（2017）鄂0592民初449号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人宇星公司的委托诉讼代理人余成竹、王兆，被上诉人余安的委托诉讼代理人尚绪欣到庭参加诉讼。因案情复杂，本案经本院院长批准延长审理期限三个月。本案现已审理终结。
宇星公司上诉请求：1、判令撤销葛洲坝人民法院（2017）鄂0592民初449号民事判决，改判驳回余安的诉讼请求或发回重审；2、一审、二审的诉讼费用由余安承担。事实和理由:一、本案应以湖北省高级人民法院正在审理的行政诉讼案件的审理结果为依据，为避免出现互相冲突的判决，本案应中止诉讼。（一）本案商品房买卖合同是在点军区政府主导下签订的。上诉人与被上诉人本不相识，双方之间没有谈过合同，没有谈过价格，甚至首付款都不是被上诉人直接交付到宇星公司的，双方之间的商品房买卖合同是在点军区政府主导下进行的。（二）宇星公司已经对区市两级政府提起了行政诉讼。2016年1月18日，宇星公司向宜昌市中级人民法院提起行政诉讼，请求法院确认点军区人民政府滥用职权、侵犯宇星公司经营自主权的行为系违法行为，并判令其赔偿损失。该案历经一审、二审。2017年6月28日，湖北省高级人民法院作出（2016）鄂05行终786号行政裁定：撤销宜昌市中级人民法院（2016）鄂05行初35号行政判决，发回重�。在重审的一审中，宜昌市中级人民法院作出（2017）鄂05行初70号行政判决，确认点军区政府成立宜昌市点军区西边冲商品房项目建设工作领导小组（以下简称领导小组）的行为违法，但驳回了宇星公司请求赔偿等其他诉讼请求。双方不服，均提起了上诉，现该行政案件正在二审审理中。一旦湖北省高级人民法院二审判决确认政府行政行为违法，950名干部职工作为行政违法行为的受益人，与我公司签订的商品房买卖合同将成为无效合同。为避免本案与该行政诉讼案件出现相互冲突的判决，本案应中止审理。二、本案商品房买卖合同，属于点军区政府侵犯企业经营自主权的手段和证据，实属以合法形式掩盖非法目的，为无效合同。点军区政府滥用行政权力，为干部职工牟取私利，签订了所谓的《框架协议》和《补充协议》，但领导小组并非任何形式的民事主体，其既不享有民事权利，也不履行民事义务，只有政府特有的行政权力。由领导小组确定的950套“干部职工房”对应的干部职工与宇星公司签订的《商品房买卖合同》，买受人是领导小组确定的，房号是领导小组确定的，房屋价款是领导小组确定的，连房款也是领导小组收取和支付的。所谓的《商品房买卖合同》只是《框架协议》和《补充协议》的具体化，是点军区政府实现“点军区干部职工多年梦想”的手段和方式。《框架协议》、《补充协议》和《商品房买卖合同》是以合法形式掩盖非法目的，均属点军区政府侵犯宇星公司经营自主权的手段和证据。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项之规定，《商品房买卖合同》依法应当认定为无效合同，被上诉人不能以无效合同为依据，要求宇星公司交付房屋、支付违约金。
余安辩称，一、本案《商�房买卖合同》依法成立并生效，不属无效合同。（一）上诉人所提出的本案合同属于“以合法形式掩盖非法目的”的上诉理由不能成立。以合法形式掩盖非法目的的合同，其本质是合同双方以形式合法的合同掩盖实质非法的合同。分析本案合同：1、从合同“相对性原则”看，本案合同双方当事人只有单纯的房屋买卖的目的，不可能存在“非法目的”。2、从“以合法形式掩盖非法目的”这一违法行为法律特征上的“目的共同性原则”来看，“以合法形式掩盖非法目的”中的“目的”，应当是合同双方的共同目的，而非单方行为。3、从“以合法形式掩盖非法目的”这一违法行为法律特征上的“目的非法性原则”来看，“非法目的”是违反法律、行政法规的强制性规定的，且会造成国家、集体或者第三人利益的损害。本案合同显然不属于这种情形。（二）本案《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示。1、从合同的签订过程来看，本案合同的格式文本系由上诉人提供，不存在欺诈或胁迫等影响真实意思表示的情形。2、不能从涉案房屋销售价格与现行市场价格的差异，来反推并否定双方之间的真实合同意思表示。被上诉人所参加的房屋团购，正如商业市场上的“批发”交易关系，在批发交易中，销售方做出让利符合市场交易规律和规则。目前房地产价格属于稳中趋涨，但是假设房地产价格一路下行，上诉人是否还会因此而提出该抗辩呢？3、包括被上诉人在内的全体团购业主，大多数在认购涉案房屋之后，立即向上诉人预交了全部购房价款。团购业主的预付购房款，有力地促进了上诉人的商业开发能力，这也是上诉人让利的重要原因。二、本案不具有应当中止审理的情形。（一）本案和上诉人与案外人点军区政府之间正在�行的行政诉讼不具有法律上的因果关系，不构成法律意义上的民行交叉或者牵连关系。1、本案与行政案件的责任主体不存在交叉关系。2、行政案件的审理结果与本案不具牵连关系。（二）假设本案和行政诉讼存在民行交叉或牵连关系，也并不必然存在“先行后民”的审理序位问题。本案合同是否有效应按照《合同法》第52条来进行判断，上诉人与案外人之间的行政诉讼结果不会影响对本案合同的效力评价。上诉人与点军区人民政府之间的行政纠纷，不是本案的基础诉讼，不具“先行后民”的客观成就条件。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。
余安向一审法院起诉请求：1、确认宇星公司、余安所签订的商品房买卖合同有效；2、判令宇星公司立即向余安交付点军区“江南星城”小区6号楼1单元9层编号为010901号的房屋一套，并为余安的房屋申请办理不动产权属登记；3、判令宇星公司自2015年12月31日起至实际交付房屋之日止以余安所交购房款422466元为基数，按照每日万分之二的利率标准支付逾期交房违约金（计至2017年4月30日止共486天计款41063.70元）；4、判令宇星公司向余安支付逾期办理房屋产权登记的违约金422.47元；5、由宇星公司承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：宜昌市点军区政府为解决辖区内干部职工住房问题，成立了宜昌市点军区西边冲商品房项目建设工作领导小组，以该小组名义向宇星公司团购位于宜昌市点军区××龙××“××星城”小区××套商品房。2013年7月11日，宜昌市点军区西边冲商品房项目建设工作领导小组（甲方）与宇星公司（乙方）签订了《点军区西边冲商品房开发补充协议》，约定：甲方代表点军区干部职工团购房屋950套左右，团购价3500元/㎡左右。2014年3月22日，余安与宜昌市点军区西边冲商品房项目建设工作领导小组签订了《商品房销售合同会签单》，对购买人信息、房屋价款、付款方式等事项作了约定。同日，余安、宇星公司、宜昌市点军区西边冲商品房项目建设工作领导小组共同签订了《江南星城团购买方选房确认书》，对买卖双方信息、房屋信息、付款方式作了约定。2014年3月23日余安与宇星公司签订《宜昌市商品房买卖合同》，约定，余安向宇星公司购买位于点军区××龙××“××星城”小区××楼××单元××编号为××商品房××套；该商品房单价为每平方米3460元，总金额为422466元整；出卖人应当在2015年12月30日前将商品房交付买受人使用；逾期交房超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房屋价款万分之二的违约金；出卖人应当在商品房交付使用之日起60日内将符合办理房屋权属登记的资料提交产权部门办理该房屋产权证书，因出卖人的责任造成买受人在商品房交付后90日内不能办理房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房屋价款的0.1%向买受人支付违约金。合同还对其他事项作了约定。上述合同签订后，余安已向宇星公司支付了购房款422466元，因宇星公司至今未向余安交付房屋，余安遂诉至法院。
同时查明，2016年1月19日，江南星城6号楼1单元9层编号为010901号商品房具备交房条件，宇星公司在宜昌市住房和城乡建设委员会作了竣工交付使用备案。
另查明，宇星公司与宜昌市点军区人民政府、宜昌市国土资源局、宜昌市人民政府侵犯企业经营自主权、公平竞争权及行政赔偿一案已由宜昌市中级人民法院受理，该案目前正在�理中。
一审法院认为，余安、宇星公司签订了《宜昌市商品房买卖合同》，系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方依此成立的房屋买卖合同关系合法有效，双方应按约定全面履行自己的义务。宜昌市点军区西边冲商品房项目建设工作领导小组参与签订了《商品房销售合同会签单》、《江南星城团购买方选房确认书》，实属作为代理人参与购房议价的行为，并非商品房买卖合同的当事人。余安已按约定支付了全部的购房款，宇星公司应及时交付房屋，并办理该房屋的不动产权属登记。现上述房屋已符合交房条件，但宇星公司延迟交付及办证，构成违约，应按约定交付房屋并承担违约责任，即自约定的房屋交付期限第二日起至实际交付之日止，按日向余安支付已交付房屋价款万分之二的违约金，并按已付房屋价款的0.1%向余安支付逾期办理房屋产权登记的违约金。
对于宇星公司辩称《宜昌市商品房买卖合同》属于点军区政府侵犯经营自主权的手段和证据，实属以合法形式掩盖非法目的，应该为无效合同的观点，法院认为，以合法形式掩盖非法目的，其本质是合同双方以形式合法的合同掩盖实质非法的合同。但在本案中双方签订《宜昌市商品房买卖合同》的目的即商品房买卖，并不存在双方掩饰的非法的合同。宜昌市点军区政府及其成立领导小组在此交易过程中充当余安购房代理人的角色，其与余安的关系系代理关系，并不存在其他的非法目的。故对宇星公司的该项辩称，法院不予采信。
对于宇星公司辩称本案结果应以行政诉讼的审理结果为依据，本案应中止审理的观点，法院认为，余安与宜昌市点军区人民政府、宜昌市国土资源局、宜昌市人民政府侵犯企业经营自主权、公平竞争权及行政赔偿一案的审理结果与本案的审理并无关联性，本案的审理无需以行政诉讼的审理结果为依据，故对宇星公司的该项辩称，法院不予采信。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、余安与湖北宇星置业发展有限公司于2014年3月23日所签订的《宜昌市商品房买卖合同》有效。二、湖北宇星置业发展有限公司于本判决生效之日起三十日内向余安交付位于宜昌市点军区××龙××“××星城”小区××楼××单元××编号为××商品房××套并为余安的房屋申请办理不动产权属登记。三、湖北宇星置�发展有限公司于本判决生效之日起三十日内以余安所交购房款422466元为基数，自2015年12月31日起至实际交付房屋之日止按照每日万分之二的利率标准向余安支付逾期交房违约金。四、湖北宇星置业发展有限公司于本判决生效之日起三十日内向余安支付逾期办理房屋产权登记的违约金422.47元。如果未按本判决规定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费8259元，由湖北宇星置业发展有限公司负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：
宇星公司提交了以下证据：第一组证据，宜昌市中级人民法院（2017）鄂05行初70号行政判决书一份及行政上诉状一份，拟证明宇星公司起诉点军区政府行政诉讼一案，宜昌市中级人民法院重审后作出了一审判决，确认点军区政府成立领导小组的行为违法，驳回了宇星公司要求赔偿的诉讼请求。宇星公司和点军区政府对该判决均不服，提起了上诉，现该行政案件正在二审审理中，故本案应当中止审理。余安质证认为，对该组证据的真实性、合法性无异议，但与本案无关联，不能证明本案应当中止审理。本院认为，该组证据真实、合法，予以采信，但对其关联性本院将综合认定。
第二组证据，民事起诉状、点军区人民法院（2017）鄂0504民初539号民事裁定书、宜昌市中级人民法院（2017）鄂05民终3554号民事裁定书、湖北省高级人民法院（2018）鄂民再77号民事裁定书各一份，拟证明宇星公司于2017年11月10日向点军区人民法院提起诉讼，请求确认与950名团购业主签订的房屋买卖合同无效，点军区人民法院裁定不予受理。宇星公司不服提起上诉，宜昌市中级人民法院裁定驳回上诉，维持原裁定。宇星公司向湖北省高级人民法院申请再审，2018年3月21日，湖北省高级人民法院作出（2018）鄂民再77号民事裁定，认定两级法院不予受理违法，撤销原裁定，并指定葛洲坝人民法院立案受理。宇星公司起诉确认合同无效案与本案系因同一合同引发，本案不能先审先判。余安质证认为，对该组证据的真实性、合法性无异议，但与本案无关联。经查，（2018）鄂民再77号民事裁定虽裁定指定葛洲坝人民法院立案受理，但括号注明（余安等21户除外）。本院认为，该组证据真实、合法，予以采信，但对其关联性本院将综合认定。
第三组证据，伍安军（领导小组组长）于2016年5月19日出具的书面证言一份，拟证明3500元/平方米团购房房价的形成过程，及点军区政�和团购房业主的内在关系。余安质证认为，对该组证据的真实性、合法性无异议，但与本案无关联。本院认为，该组证据真实、合法，予以采信，但对其关联性本院将综合认定。
余安提交了以下证据：第一组证据，湖北省宜昌市民信公证处（2017）鄂民信证字495号、496号公证书各一份，拟证明宇星公司于2014年8月29日在腾讯网网站发布“江南星城”小区3999元/平方米的交易价格进行网络营销的事实；于2014年9月1日在楼盘网网站发布“江南星城”小区3999元/平方米的交易价格进行网络营销的事实。
第二组证据，《三峡晚报》（2014年8月29日）Z03版面的广告内容，拟证明宇星公司于2014年8月29日在三峡晚报发布江南星城小区3999元/平方米的价格进行营销的事实。
以上二组证据综合证明宇星公司在一审中举证的建造单价4266.89元，并诉称受到点军区�府行政干预导致成本倒挂，发生亏损的抗辩理由没有事实根据。宇星公司质证认为，对以上二组证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议。宇星公司在网上、平面广告上的广告宣传，上面清楚写明是特价3999元，这是企业为促进销售的营销手段，不能证明所有房子是按此价销售，和江南星城是否亏损没有关联性。本院认为，该二组证据真实、合法，予以采信，但对其关联性本院将综合认定。
双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院对一审查明的事实予以确认。另查明，宇星公司与宜昌市点军区人民政府、宜昌市国土资源局、宜昌市人民政府侵犯企业经营自主权、公平竞争权及行政赔偿一案已由本院作出一审判决，双方均不服，向湖北省高级人民法院提出了上诉，现正在二审中。
本院认为，本案二审中的争议焦点为：一、本案争议的《商品房买卖合同》是否属于以合法形式掩盖非法目的的无效合同；二、本案是否应当以湖北省高级人民法院正在审理的行政诉讼案件的审理结果为依据，本案是否应当中止诉讼。双方当事人在二审中提交的证据与本案争议的焦点没有关联，均不能达到其证明目的。
关于争议焦点一，本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项规定，“以合法形式掩盖非法目的”的合同为无效合同。综合分析前述法条的立法本意和立法精神，“以合法形式掩盖非法目的”无效情形的合同应当具有以下特征：1、合同表面上合法，实质上违法，以合法形式达到非法目的；2、此类合同被掩盖的“目的”是违反法律、行政法规的效力性强制性规定的，且会造成国家、集体或第三人利益的损害；3、“以合法形式掩盖非法目的”应为合同双方的合意。
分析本案的情形，领导小组与宇星公司签订《点军区西边冲商品房委托开发框架协议》、《点军区西边冲商品房开发补充协议》的行为，以及后来领导小组参与确定买受人、确认房号、暂收预付购房款等一系列行为，系领导小组作为团购业主的代理人与宇星公司就团购事宜进行谈判和磋商。本案双方当事人在以上磋商的基础上，签订了正式的《商品房买卖合同》，本案双方当事人只有房屋买卖的真实目的，并不存在其他非法目的，亦不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，及造成国家、集体或第三人利益的损害。故本案争议的《商品房买卖合同》不属于“以合法形式掩盖非法目的”的无效合同。
关于争议焦点二，本院认为，宇星公司与点军区人民政府等侵犯企业经营自主权、公平竞争权及行政赔偿一案系另外的法律关系，其审理结果对本案的审理并无影响�涉案的《商品房买卖合同》合法有效，本案应当按照调整民事合同关系的相关法律进行审理，且无需以该行政诉讼案件的审理结果为依据，故本案不应当中止诉讼。
综上所述，宇星公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8259元，由湖北宇星置业发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 廖朝平
审判员 刘乾华
审判员 黄孝平
二〇一八年八月三十日
书记员 张程程