云南省昆明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2015）昆民一终字第856号 上诉人（原审原告）彭丽萍，女，1979年9月16日出生，汉族，住云南省西双版纳傣族自治州景洪市。 特别授权诉讼代理人廖明威、朱俊，重庆恒泽（昆明）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）云南集成广福房地产开发有限公司。住所地：云南省昆明市广福路广福小区广福商业中心。 法定代表人林华灼，董事长。 特别授权诉讼代理人雷志鑫、李坤隆，云南刘胡乐律师事务所律师。 上诉人彭丽萍与被上诉人云南集成广福房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服昆明市西山区人民法院（2015）西法民初字第1728号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月3日受理后，依法组成合议庭对案件进行了审理，本案现已审理终结。 一审法院经审理确认：2013年8月31日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《商品房购销合同》，约定由乙方向甲方购买广福城地下车库第-2层B89号车位，价款为125000元。房屋交付期限约定为：“甲方应于2014年8月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。”逾期交房的违约责任约定为：“甲方如未按本合同第七条约定的时间交房，自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止60天内，甲方按每天100元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期60天后，甲方按补充协议第五条约定承担违约责任。”房屋交接约定为：“该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应当以《春城晚报》公告形式通知乙方办理交接手续。交接时，甲方应当向乙方提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。由于甲方原因，未能按期交接的，责任由甲方承担……”。同日，原告（乙方）与被告（甲方）还签订了《合同补充协议》，其中第四条约定：“对于《商品房购销合同》第七条的相关事宜补充如下：《商品房购销合同》中‘建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房’是指本地块各单位建筑物经勘察、设计、施工、监理四个单位及甲方共同验收合格。房屋取得上述五个单位验收签章的，即视为已具备交付条件。”第五条约定：“（一）乙方有权在30日内解除《商品房购销合同》，乙方逾期不提出解除的则该解除权消灭。若乙方行使该解除权的，自甲方收到乙方解除合同的书面通知之日起，《商品房购销合同》及本协议予以解除，甲方有权将该商品房另行出售，但甲方应向乙方退还已付款（不计利息）及支付已付款30%的违约金，期间产生的费用由甲方独自承担。若乙方未行使该解除权的，则本合同继续履行，双方另行确定交房期限的补充协议。（二）乙方未向甲方足额支付本协议及《商品房购销合同》约定的全部款项前，甲方有权拒绝交付房屋并不承担逾期交房的违约责任。由此导致甲乙双方未能按期交接房屋的，乙方应按照《商品房购销合同》第十条的约定执行。（三）因不可抗力或政府行为的事由而迟延履行合同义务时，互不承担违约责任。但遭遇不可抗力或政府行为的事由的一方应及时将事因通知对方。”2014年12月4日，被告发出交房公告，通知涉案小区业主涉案小区于2014年12月15日起正式办理交接手续。原告于2015年2月8日办理了涉案车位的交接手续。原告认为被告的行为已经构成违约，故诉至一审法院，请求判令：1、被告向原告支付自2014年9月1日起至车位满足法定交付条件且实际交付车位之日止的逾期交付车位的违约金（暂计算至2015年1月31日为15300元，每天按100元计算）；2、被告向原告返还多收的车位款7464元，并向原告支付自2013年8月31日起至实际返还之日止按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率6.15%计算的利息（暂计算至2015年1月31日为651.45元）；3、被告支付因被告将夹层增建为负一层，造成地下层由三层变为四层（原负一层变负二层，原负二层变负三层，原负三层变负四层），与原约定的地下层为三层不符给原告造成的车位楼层损失10000元；4、本案诉讼费由被告承担。另，涉案小区于2014年12月10日经被告、中国有色金属工业昆明勘察设计研究院（勘察单位）、云南省设计院（设计单位）、云南镕诚建设监理咨询有限公司（监理单位）、中国有色金属工业第十四冶金建设公司（施工单位）组织验收，验收结论为工程质量评定为“良好”，同意验收。原告与案外人傅中系夫妻关系。云南省商会与被告分别于2009年8月31日、2011年11月3日签订《商品房团购协议》、《商品房团购补充协议》，在《商品房团购补充协议》后附的附件二中记载：“车位建筑面积平均约39平方米，且备注因各地块地下停车位大小不同层数不同，故公摊系数不同，因此各地块地下车位的建筑有所差别。考虑购房客户属单位团购性质，因此为统一结算价格故按平均建筑面积计算每个车位的总价。”云南省商会于2015年7月17日出具《证明》，称傅中系其单位在职职工。原、被告一致陈述：原告已经全额向被告支付了车位款。夹层在规划时已经存在，涉案小区的地下车库存在楼层差价，负一层与负二层之间的差价为10000元，负二层和负三层之间的差价为8000元。 一审法院经审理认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，原、被告签订的《商品房购销合同》及合同补充协议系双方真实的意思表示，且没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，故原、被告之间签订的合同以及补充协议合法有效，受法律保护，各方均应依照合同及补充协议的约定履行各自义务。原告已经向被告支付了车位价款，被告亦应按照约定的时间即2014年8月31日前将经建设单位组织验收合格并符合合同约定的车位交付给原告，但被告没有在约定的履行期间内将符合约定的车位交付给原告，而是于2014年12月4日发出交房公告，通知原告自2014年12月15日起开始办理交接手续，其行为已构成违约，其应当向原告承担逾期交付车位的违约责任。按照合同的约定，逾期60天内，被告每天按100元向原告支付违约金，逾期60天后以合同补充协议第五条的约定为准。而从合同补充协议第五条的约定来看，被告逾期60天后仍未交付车位的，则原告享有约定的解除权，原告行使解除权的时间为30日内；若原告不行使约定解除权的，则合同继续履行。也就是在被告逾期60天后仍未交付车位的，被告承担违约责任的方式为赋予原告享有单方解除合同的权利，而不是由被告向原告支付一定数额的违约金。故被告因其逾期交付车位的行为应向原告支付的违约金为6000元。关于原告要求被告返还多收的车位价款7464元并支付自2013年8月31日起至实际返还之日止的利息的诉讼请求，一审法院认为，云南省商会与被告签订的《商品房团购补充协议》是在原、被告签订的《商品房购销合同》及合同补充协议之前，且该《商品房团购补充协议》签订的主体系被告与云南省商会，故原、被告之间就买卖涉案车位所产生的权利义务应以双方签订的《商品房购销合同》以及合同补充协议来确定，在《商品房购销合同》中明确约定买卖涉案车位是按套计价，且在《商品房购销合同》后附的房产分户平面图上明确记载销售建筑面积为36.73平方米，原告也在该房产分户平面图上签字确认。原告作为完全民事行为能力人，应当预见到自己行为所产生的法律后果。同时，《商品房团购补充协议》后附的附件二中记载的车位建筑面积是平均约39平方米，且备注因各地块地下停车位大小不同层数不同，故公摊系数不同，因此各地块地下车位的建筑有所差别。考虑购房客户属单位团购性质，因此为统一结算价格故按平均建筑面积计算每个车位的总价。综上所述，原告要求被告返还多收的车位价款7464元并支付自2013年8月31日起至实际返还之日止的利息没有事实和法律依据，一审法院不予支持。关于原告要求被告支付车位楼层差价损失10000元的诉讼请求。庭审中，原、被告一致陈述夹层在规划时已经存在，也就是夹层在双方签订《商品房购销合同》以及合同补充协议时已经存在，并不是被告嗣后增建的，既然被告没有增建楼层，也就不存在原告所称的其购买的车位由负二层变为负三层，故原告要求被告赔偿楼层差价损失10000元没有事实和法律依据，一审法院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：“一、由被告云南集成广福房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告彭丽萍支付违约金6000元。二、驳回原告彭丽萍其他诉讼请求。”本案案件受理费635元由被告云南集成广福房地产开发有限公司承担。 一审宣判后，上诉人彭丽萍不服一审判决，向本院提起上诉称：一、被上诉人自2014年9月1日起即违反合同约定逾期交付车位，至上诉人起诉时逾期153天，一审法院仅判决被上诉人承担60天的违约责任，适用法律错误。被上诉人未按照法律规定取得房地产开发主管部门组织工程质量监督、规划等有关部门或者单位进行验收合格的文件，其交付车位的行为不是有效交付，逾期交付车位的违约行为持续存在。一审法院混淆了上诉人的单方权利及被上诉人违约责任的概念，根据合同约定，当上诉人选择不解除合同时，则合同继续履行，包括被上诉人应继续按照100元/天的标准承担违约责任，向上诉人支付逾期交付车位的违约金。二、一审中上诉人提供的证据证明被上诉人所销售的车位存在楼层价差，在被上诉人提交的《竣工验收合格证明书》中明确显示，验收范围为地下2层，夹层1层。与双方签订的《商品房购销合同》的约定不符，也与实际交付车位的情况不符，被上诉人应当支付车位楼层价差损失10000元。综上，请求二审法院：1、撤销一审判决第一项，改判被上诉人向上诉人支付自2014年9月1日起至车位满足法定交付条件且实际交付车位之日止的逾期交付车位违约金（逾期交付车位违约金暂计算至2015年1月31日共逾期153天，按每日100元计算，暂计15300元）；2、撤销一审判决第二项，改判被上诉人向上诉人支付因夹层增建为负一层，造成地下层由3层变为4层（原负一层变负二层，原负二层变负三层，原负三层变负四层），与原约定的地下层为3层不符给上诉人造成的车位楼层价差损失10000元；3、由被上诉人承担本案一审、二审诉讼费。二审中，上诉人明确表示其要求被上诉人支付的楼层价差损失数额为8000元。 被上诉人云南集成广福房地产开发有限公司答辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉、维持原判。 二审经审理查明的案件事实与一审一致且双方当事人均无异议，本院予以确认。 综合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：一、被上诉人应如何承担逾期交付车位的违约责任？二、被上诉人是否应向上诉人支付楼层价差损失8000元？ 本院认为：针对第一个争议焦点，首先，上诉人主张被上诉人交付的车位未取得房地产开发主管部门组织工程质量监督、规划等有关部门或者单位进行验收合格的文件，其交付车位的行为无效，对此，《商品房购销合同》第十条约定：“该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方（被上诉人）应当以《春城晚报》公告形式通知乙方（上诉人）办理交接手续……”《补充协议》第四条约定：“……《商品房购销合同》中‘建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房’是指本地块各单位建筑物经勘察、设计、施工、监理四个单位及甲方共同验收合格。房屋取得上述五个单位验收签章的，即视为已具备交付条件。”因上述约定并不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，而涉案车位于公告交房时间之前已经上述五家单位组织验收合格，符合合同约定的交付条件，故上诉人关于被上诉人的交付车位行为无效的理由不成立，本院不予支持。被上诉人在《春城晚报》刊登公告，通知上诉人于2014年12月15日起办理房屋交接手续的行为符合合同约定的交付方式，即被上诉人于2014年12月15日履行了交付车位义务。其次，对于逾期交付车位的违约金，《商品房购销合同》明确约定被上诉人逾期60天内按照100元/天的标准向上诉人支付违约金，逾期60天后，根据《补充协议》第五条“乙方有权在30日内解除《商品房购销合同》，乙方逾期不提出解除的则该解除权消灭……若乙方未行使该解除权的，则本合同继续履行，双方另行签订确定交房期限的补充协议”的约定，被上诉人承担违约责任的方式仅为赋予上诉人合同单方解除权，不再包含支付逾期交付车位违约金，一审判决根据上述约定判决被上诉人向上诉人支付逾期交付车位违约金6000元，并无不当，本院予以维持，上诉人关于被上诉人在逾期交付车位60天后仍应当支付逾期交付车位违约金的上诉理由不成立，本院不予支持。 针对第二个争议焦点，因夹层在房屋规划设计时已经存在，即被上诉人并不存在增建地下停车楼层的行为，且双方当事人也认可现夹层并未用于停放车辆，故上诉人关于被上诉人增建地下层给其造成价差损失8000元的主张不成立，一审法院不予支持并无不当，本院予以维持。 综上所述，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，上诉人彭丽萍的上诉请求不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百一十八条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费635元，由上诉人彭丽萍承担。 本判决为终审判决。 本判决送达后即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请强制执行的期间为两年。 审判长  刘昕光 审判员  陆有林 审判员  朱 欢 二〇一六年一月二十九日 书记员  韩佩君