河南省汝州市人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫0482民初1094号
原告（案外人）：张立杰，男，1987年4月23日生，汉族，住河南省商城县。
委托诉讼代理人：袁利峰，河南惠人律师事务所律师。
被告（申请执行人）：冯素盘，女，1962年6月17日生，汉族，住汝州市。
委托诉讼代理人：魏晓光，河南千字文律师事务所律师。
第三人（被执行人）：郭志杨，男，1986年12月6日生，汉族，原住河南省洛阳市涧西区，现住汝州市。
第三人（被执行人）：郭建平，男，1962年10月1日生，汉族，住汝州市，系郭志杨之父。
原告张立杰与被告冯素盘，第三人郭志杨、郭建平案外人执行异议之诉一案，本院于2018年2月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭对此案进行了审理。原告张立杰及其委托诉讼代理人袁利峰，被告冯素盘及其委托诉讼代理人魏晓光到庭参加诉讼，第三人郭志杨、郭建平经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
张立杰向本院提出诉讼请求：1．判令终止对位于洛阳市××城区××街东侧恒星综合楼一栋403公寓的强制执行，并解除查封；2．本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年10月9日，汝州市人民法院(2017)豫0482执1533号之二对被告与第三人民间借贷纠纷一案作出民事裁定：查封被执行人郭志杨名下位于洛阳市××城区××街东侧恒星综合楼××公寓××套。2017年10月9日，汝州市人民法院(2017)豫0482执1533号之三对被告与第三人民间借贷纠纷一案作出民事裁定对被执行人郭志杨名下位于洛阳市××城区××街东侧恒星综合楼××公寓××套予以拍卖。2017年12月14日，原告对执行标的提出书面异议。汝州市人民法院于2018年1月18日作出(2018)豫0482执异7号执行裁定书：驳回原告的异议申请。原告认为：2012年12月2日，郭志杨与原告签订的《房屋转让协议》，将其名下位于洛阳市××城区××街东侧恒星综合楼一栋403公寓出卖给原告，原告全部履行合同义务后，郭志杨将房屋交付给原告占有使用，后因开发商手续不全及郭志杨不配合才一直无法办理过户手续，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，原告对该房屋的权利能够排除被告对该房屋的执行，汝州市人民法院(2018)豫0482执异7号执行裁定书认定事实不清，适用法律错误，原告特依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条的规定向贵院提起诉讼，请求贵院依法维护原告的合法权益，支持原告的诉讼请求。
冯素盘辩称，一、2014年12月27日，第三人郭建平向被告借款五十万元整，月利息2.5分，郭建平收到被告转账50万元，并打了借据一张。郭建平儿子郭志杨作为担保人，将自己名下的位于洛阳市××城区××街东侧恒星综合楼一栋403公寓抵押给被告，后第三人没有按期还款被告多次催要未果，诉至汝州市人民法院，被告胜诉，2017年6月进入执行阶段。汝州市人民法院于2017年10月9日作出（2017）豫0482执1533号之二《执行裁定书》对本案涉案房屋进行查封。查封后近两个月无人提异议。2018年1月份，原告向汝州市人民法院提出执行异议，2018年1月18日，汝州市人民法院做出（2018）豫0482执异7号《执行裁定书》，驳回了原告的异议申请。二、法院查封前，原告和第三人郭志杨就涉案房屋并未签订合法有效的书面买卖合同。双方没有转让房屋的合意，原告提交的书面《房屋转让协议》上面，郭志杨的签字并不是本人所签而是其父亲郭建平所签。郭志杨作为完全民事行为能力人，其父亲郭建平没有法定代理权，郭建平与原告签订《房屋转让协议》时未得到郭志杨的授权，合同签订后该合同也未在法定期间内得到郭志杨的追认。《合同法》第四十八条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。因此，郭志杨与原告之间不存在房屋买卖合同。以上事实由汝州市人民法院（2018）豫0482执异7号《执行裁定书》已查明。三、原告未向第三人郭志杨交付购房款，双方也未办理房屋过户登记手续，房产仍登记在第三人郭志杨名下。原告诉称未能办理过户登记是因为郭志杨不配合，而正是因为郭志杨没有出卖房产的意思，双方未成立房屋买卖合同，因此郭志杨不配合。原告诉称2012年就签订了房屋买卖合同，五六年时间，至今未办理过户登记手续。原告作为完全民事行为能力人，在进行房屋交易时，明知房产登记在郭志杨名下，在郭建平未提供郭志杨委托手续的情况下仍与郭建平进行交易，未尽到最基本的注意义务，因此未能办理过户登记是由于其自身原因造成的。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告与房产所有权人郭志杨之间在人民法院查封之前未签订合法有效的书面买卖合同；原告也未向第三人郭志杨支付购房款；原告作为买受人是因自身原因未办理过户登记。因此原告的诉讼请求是没有事实和法律依据的。汝州市人民法院做出的（2018）豫0482执异7号《执行裁定书》是合法的。物权登记具有公示公信效力，现房屋登记在被执行人郭志杨名下，郭志杨是该房屋的合法产权人，原告的诉讼请求严重侵害了被告作为申请执行人的合法权益。综上，原告所提出的诉讼请求，要求法院解除对房产的查封没有事实和法律依据，法院（2018）豫0482执异7号《执行裁定书》驳回原告的异议申请，程序合法，认定事实清楚，适用法律正确。为维护被告作为申请执行人的执行利益，请求人民法院驳回原告的全部诉讼请求。
郭志杨未向本院提交答辩状，亦未到庭。
郭建平未向本院提交答辩状，亦未到庭
根据原、被告提供的证据，本院经审查及庭审质证后认定事实如下：关于冯素盘与郭志杨、郭建平民间借贷纠纷一案，本院作出（2016）豫0482民初3111号民事调解书，后因郭志杨、郭建平未履行该调解书确定的义务，冯素盘申请进入执行程序。2017年10月9日，本院作出（2017）豫0482执1533号之二执行裁定书，查封郭志杨名下位洛阳市××城区××街东侧恒星综合楼××公寓××套套。后案外人张立杰对（2017）豫0482执1533号之二执行裁定书提出书面异议，2018年1月18日，本院作出（2018）豫0482执异7号执行裁定书，裁定驳回异议人张立杰的异议申请。
另查明，郭建平与郭志杨系父子关系，2010年11月17日郭建平出资以292456元为其子郭志杨购买一套位洛阳市××城区××街街东侧恒星综合楼一幢403号公寓，原告提供的编号为YS0088310《商品房预售合同》的购房人系郭志杨，该房并且在房产部门进行了备案登记。2012年张立杰之父张恩林欲在洛阳市给其子张立杰购房。郭建平因资金紧张，让开发商岳谷洪给其联系买家，欲出售位洛阳市××城区××街街东侧恒星综合楼一幢403号公寓。2012年12月2日，经中间人岳谷洪介绍，第三人郭建平与原告张立杰之父张恩林签订《房屋转让协议》，协议约定：郭志杨名下位洛阳市××城区××街街东侧恒星综合楼一栋403公寓以450000元的价格卖给原告张立杰。当时张恩林代其子张立杰在《房屋转让协议》上签了名，因郭志杨当时不在场，郭建平将协议拿走，次日郭建平将甲方签名为“郭志杨”的《房屋转让协议》交付给张恩林，郭建平同时将该房屋的《商品房预售合同》、《前期物业管理协议》、《销售不动产统一发票》、《预告登记证》交付给张恩林。2012年12月3日张恩林按照郭建平协议指定的其妻张小点工商银行账62×××566转账给张小点购房款30万元，郭建平给原告出具收到30万元的收条一张；2012年12月25日张恩林因不在家委托岳谷洪给郭建平建设银行账户转款10万元，2013年1月22日张恩林交付给郭建平现金3万元，当天郭建平给原告出具收到13万元的收条一张；2013年12月18日张恩林转账给郭建平1万元（郭建平称其子郭志杨结婚急需用钱让张恩林支付房款），当天郭建平给原告出具收到1万元的收条一张。原告之父张恩林代原告共支付给郭建平44万元，下欠1万元原告称购买的房产因没有办理过户手续押了郭建平1万元。
再查明，原告于2013年1月6日入住，有该综合楼的门卫艾铁锤证实。经本院调查，原被告所争执房屋的恒旭物业公司的经理路改政，证实自2015年其公司接收该物业管理后，一直是张立杰交纳物业费，并且与张立杰签订有《物业管理服务合同》，张立杰没有拖欠过物业费，在此之前是有美恒公司代开发商收取物业费。路改政证实的情况与原告陈述一致。原告之父张恩林证实因双方争执房产的整栋楼房目前均没有办理房产证，其原因是该楼开发商当时建房之前，经洛阳市城建部门批准是只能建6层，可是岳谷洪实际建了7层，房产部门不予办理。故至今原告没有办理房产证。另外，张立杰出示了入住该房屋后本人以郭志杨名缴纳的部分电费票据，也是证明本人于2013年入住涉案房屋的。被告冯素盘出示了录音光盘一份，记录了2017年11月11日冯素盘与郭志杨的对话以及2017年11月27日冯素盘与郭建平的对话，主要证实郭建平处置涉案房产时郭志杨不在场以及郭志杨对其父卖房一事不知情的情况。
上述事实，由《房屋转让协议》、《商品房预售合同》、《预告登记证》、收据、《物业管理服务合同》、调查笔录等证据及原、被告陈述在案佐证。
本院认为，1、2012年12月2日，郭建平与原告签订《房屋转让协议》，郭建平将郭志杨名下位洛阳市××城区××街街东侧恒星综合楼一幢403公寓卖给原告，该套房产系郭建平于2010年出资购买，郭建平之子郭志杨还没有结婚，故该套房产应认定为家庭共同财产。当时郭建平虽然没有经其子郭志杨授权将郭志杨名下的房屋卖给原告张立杰，但郭建平的行为符合表见代理的构成要件，即郭建平以郭志杨的名义进行活动，与第三人发生民事关系。所以郭建平与原告签订《房屋转让协议》应是有效合同。2、原告张立杰之父张恩林给郭建平支付了商品房的对价款44万元，被告郭建平将其保存持有的涉案房屋《商品房预售合同》、《预告登记证》、发票、收据等相关手续全部交给原告。3、原告张立杰购房后不久，其全家就搬进该房屋居住，由本院调查该综合楼门卫艾铁锤的调查笔录证实。另外，由原告提供《物业管理服务合同》、缴纳物业费的票据、电费票据以及本院调查恒旭物业公司经理路改政的笔录可证实原告自2013年1月至今一直在涉案房屋内居住且一直交纳该房的物业费。综上，根据《最高人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理产权过户登记手续的，如果第三人没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。另外结合本案事实及证据，原告已经给郭建平支付了绝大部分房款的44万元（剩余1万元是没有办理过户登记而押郭建平的），2012年12月2日原告购买涉案房屋后，原告于2013年1月就入住至今，即原告早已将房屋占有，原告没有将购买的涉案房屋办理过户登记，并不是原告的过错，而是由于开发商的过错。原告就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，故对于原告的诉讼请求，本院予以支持。被告冯素盘是因金钱之债进入执行程序后，本院执行局于2017年10月9日对涉案房屋进行的查封，其查封在张立杰购买该房屋之后，不能对抗张立杰的《房屋转让协议》，故冯素盘的辩解意见不成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十一条、第三百一十二条（一）项、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下：
不得执行第三人郭志杨名下位于洛阳市老城区饮马街东侧恒星综合楼一幢403公寓。
案件受理费8050元，由被告冯素盘及第三人郭建平、郭志杨负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。
审判长 张红克
审判员 黄汝敏
审判员 兰晓鹏
二〇一八年七月九日
书记员 张俊芳
附本案相关法律规定：
《中华人民共和国合同法》
第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。