广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第1585号
上诉人（原审原告，反诉被告）：陈金龙。
委托代理人：吴群峰，广东深泉律师事务所律师。
被上诉人（原审被告，反诉原告）：深圳市金沙摩尔商业发展有限公司。
法定代表人：王淡妆。
委托代理人：王金辉，广东圳宝律师事务所律师。
上诉人陈金龙因与被上诉人深圳市金沙摩尔商业发展有限公司（以下简称金沙公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第435号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
陈金龙原审诉讼请求：一、确认陈金龙与金沙公司签订的《金沙摩尔商业专柜合同书》无效；二、金沙公司返还保证金50000元，返还租金及管理费550000元，赔偿陈金龙装修损失60000元。三、金沙公司承担本案的诉讼费。
金沙公司原审反诉请求：1、陈金龙立即支付拖欠的租金、管理费、水电费共计66864.55元，滞纳金10896.48元（截止2015年3月2日，从2015年3月3日起计至付清之日止，以66864.55元为基数按每日千分之五支付滞纳金）；2、陈金龙支付2015年3月1至2015年3月6日期间的商铺使用费4788元、物业管理费1260元；3、陈金龙支付代为恢复原状的费用暂定20000元（以最终实际支付金额为准）；4、本案本诉与反诉费用由陈金龙承担。案件审理过程中，金沙公司将反诉请求第1项中有关滞纳金的请求变更为以实际拖欠金额为本金，按每日千分之五的标准从2015年3月1日起至本判决确定还款之日止；第3项变更为代为恢复原状费用为18000元。
原审法院审理查明：2012年2月28日，陈金龙与金沙公司签订《金沙摩尔商业专柜合同》，约定由金沙公司提供志健时代广场XXXXXXX商铺出租给陈金龙经营美容院，建筑面积为145平方米，实用面积72.3平方米；合同期限从2012年3月1日至2015年2月29日；即每月租金为19780元，管理费5220元；第二年租金在第一年的基础上递增10%，即每月租金为21758元，管理费5742元，第三年在第二年基础上递增10%，即每月租金为23934元，管理费6316元。陈金龙应在本合同签订之日起三日内，向金沙公司一次性交纳履约保证金50000元，陈金龙应按时向金沙公司缴纳租金及各种应由陈金龙支付的费用，陈金龙逾期不交的，须按日向金沙公司支付拖欠租金及费用等合计应交款5‰的滞纳金，金沙公司有权选择从陈金龙经营货款中扣除，拖欠应交款超过五日以上，视为陈金龙违约，金沙公司有权采取停止陈金龙用水、用电等措施，并有权解除合同，一次性综合管理费、履约保证金、品牌推广费、节庆促销费不予退还；陈金龙保证于2012年3月10日之前进场装修，并保证于2012年4月5日之前装修完毕正常经营；陈金龙用水、用电，以抄表量实计实收，单价以当地商业用电标价为准，陈金龙在收到此费用通知时，于每月5日前向金沙公司缴纳上月用水、用电合计费用，上述租金及管理费等费用于当月5日前用现金缴纳当月费用。另合同补充条款还约定2012年4月5日起计租，其中20平方米消防通道作为杂用，不能作经营面积。合同签订后，金沙公司将涉案商铺交付给陈金龙装修并经营美容院，陈金龙依约向金沙公司缴纳履约保证金50000元及缴纳租金、管理费、水电费等费用，金沙公司也出具相应收款收据。陈金龙从2014年10月起拖欠水电费，从2015年1月起开始拖欠租金及管理费，截止2015年2月28日，陈金龙拖欠水电费为共计2883.16元，租金及管理费共计60500元。2015年1月26日金沙公司向陈金龙发出《公函》，内容主要为：合同到期后金沙公司不再续约；请于2015年2月10日前到金沙公司办理相关撤场手续，并于2月28日前交回场地于金沙公司；请在2015年2月28日前向金沙公司缴清所有费用，并将自有货物、柜台及其它设施全部撤出租赁场地，恢复租赁场地原貌；合同到期后，陈金龙未及时撤走相关物件的，金沙公司可按照合同约定收取场地占用费及仓储费，且对物品损失不承担赔偿责任。2015年3月2日金沙公司再次向陈金龙发出《公函》，要求陈金龙于2015年3月3日前到金沙公司处办理撤场手续及缴清所有费用，并交回涉案商铺。陈金龙提交一份香港XXXX投资集团有限公司于2014年4月23日出具的《通告》，通告内容为撤销广东省深圳市龙岗区XXXXXX美容院加盟资格，原因是该店存在消防安全问题。欲证明因金沙公司提供的经营场所消防不合格，导致陈金龙无法经营，并停止营业，主张于2015年2月6日将涉案商铺实际退还给金沙公司。双方没有办理交接涉案商铺手续，金沙公司认为是2015年3月4日在派出所工作人员的见证下整改消防通道时才实际收回涉案商铺。陈金龙认为金沙公司提供场所含有消防通道，违反法律强制性规定，应属于无效合同，诉至原审法院，提出上列诉讼请求，金沙公司在答辩期间提出上述反诉请求。
又查，涉案房产于2003年10月17日取得《深圳市建设工程规划许可证》。原审法院行使释明权，认定陈金龙与金沙公司签订的《金沙摩尔商业专柜合同》为有效合同，要求陈金龙在指定期限内申请变更诉讼请求，逾期视为放弃该权利，但陈金龙在指定期限内没有提出变更诉讼请求申请。陈金龙对承租实用面积及拖欠水电费数额要求自行测量和核对后再书面答复原审法院，原审法院要求陈金龙在指定期限内提出书面异议，逾期视为确认该数额，但陈金龙在原审法院指定期限内没有提出异议。
再查，金沙公司提交一份2015年3月6日金沙公司作为发包方与承包方深圳市XXXX装饰工程有限公司签订《装饰装修工程施工合同》，内容为金沙公司将志健时代广场一楼64号铺旁消防通道恢复及铺位恢复原状工程发包深圳市XXXX装饰工程有限公司，包工包料，工程价款为18000元，工期20天。2015年3月23日深圳市XXXX装饰工程有限公司出具一张装饰设计费发票，金额为2600元。庭审中，金沙公司确认工程款剩余款项尚未支付给深圳市XXXX装饰工程有限公司，陈金龙认为金沙公司提供发票是设计费，与本案无关。2015年3月1日至3月4日期间涉案商铺使用费参照租金及管理费标准为3903元［（23934＋6316）元÷31天×4天］。
原审法院认为：陈金龙、金沙公司双方签订的《金沙摩尔商业专柜合同》是双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应全面履行自己的义务。双方约定涉案商铺建筑面积为145平方米，实用面积为72.3平方米，其中陈金龙所主张消防通道约20平方米并未包括在实用面积72.3平方米范围内，故金沙公司交付给陈金龙的商铺符合双方合同约定，且金沙公司在合同补充条款明示该消防通道不能作为经营范围用途，但陈金龙在装修后将该消防通道作为经营面积，导致消防不合格，责任理应陈金龙自行承担，故金沙公司没有违约行为。陈金龙以金沙公司将消防通道进行出租违反法律强制性规定为由，主张合同无效，没有法律依据。经原审法院行使释明权后，陈金龙没有变更诉讼请求，故陈金龙请求确认陈金龙、金沙公司签订的《金沙摩尔商业专柜合同》无效及退还保证金、租金、管理费及赔偿损失等诉讼请求，没有法律依据，原审法院予以驳回。
金沙公司依约将涉案商铺交付给陈金龙使用，陈金龙应依约向金沙公司缴清租金、管理费及水电费等费用，陈金龙从2014年10月1日至2015年2月28日期间拖欠水电费共计2883.16元，从2015年1月1日至2015年2月28日期间拖欠租金及管理费共计60500元，其行为已构成违约，依法应当承担违约责任，故金沙公司反诉陈金龙支付拖欠租金及管理费60500元，水电费2883.16元，合法有据，原审法院予以支持，金沙公司反诉超出部分，原审法院予以驳回。金沙公司反诉请求陈金龙支付拖欠水电费、租金及管理费等费用的滞纳金，因双方约定每日千分之五标准明显过高，原审法院予以调整为每日万分之五标准，并以63383.16元为基数，从2015年3月1日起计至本判决确定还款之日止。金沙公司反诉超出部分，原审法院不予支持。陈金龙主张2015年1月、2月份租金抵扣陈金龙缴纳的履约保证金50000元后不存在拖欠租金行为，但双方对陈金龙缴纳履约保证金抵扣租金没有约定，也没有达成一致意见，陈金龙单方主张抵扣租金，没有合同依据，原审法院不予采纳。陈金龙、金沙公司签订合同期届满后，陈金龙并没有及时将涉案商铺交回给金沙公司，直至2015年3月4日金沙公司才实际收回涉案商铺，故陈金龙应向金沙公司支付从2015年3月1日至2015年3月4日期间涉案商铺占有使用费，占有使用费参照租金及管理费标准为3903元，金沙公司反诉请求超出部分，原审法院不予支持。陈金龙主张于2015年2月6日将涉案商铺退还给金沙公司，但陈金龙将涉案商铺退还给金沙公司没有办理移交手续，陈金龙对商铺移交给金沙公司时间应负有举证责任，但陈金龙在举证期限内未能提交相关证据予以证明，应承担举证不能法律后果，另外，从金沙公司向陈金龙发出《公函》可以看出，金沙公司在2015年3月2日前仍未收回涉案商铺，故原审法院采纳金沙公司实际收回涉案商铺时间为2015年3月4日。金沙公司反诉请求陈金龙支付代为恢复原状费用18000元，因该费用金沙公司并未实际支付，且金沙公司提供发票2600元为装饰设计费，与本案无关，故金沙公司该反诉请求，证据不足，原审法院不予支持。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、陈金龙于判决书生效之日起十日内向金沙公司支付2014年10月1日至2015年2月28日期间水电费2883.16元、2015年1月1日至2015年2月28日期间租金及管理费60500元；二、陈金龙于判决书生效之日起十日内向金沙公司支付拖欠水电费、租金及管理费的滞纳金（以63383.16元为基数，每日按万分之五标准，从2015年3月1日起计至本判决确定还款之日止）；三、陈金龙于判决书生效之日起十日内向金沙公司支付2015年3月1日至2015年3月4日商铺占有使用费3903元；四、驳回陈金龙全部诉讼请求；五、驳回金沙公司其他反诉请求。案件受理费5200元，反诉费1188元，共计6388元，由陈金龙承担5970元，金沙公司承担418元。
上诉人陈金龙不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、判令金沙公司返还保证金50000元，返还租金及管理费550000元，赔偿陈金龙装修损失60000元。二、驳回金沙公司的全部诉讼请求。三、本案诉讼费由金沙公司承担。事实与理由：一、陈金龙占用消防通道是双方当事人的共同的合意，并不是陈金龙单方面的行为。陈金龙在装修、实际使用过程中占用消防通道，金沙公司并没有任何异议。另外，陈金龙在签订合同的时候明确表示面积太小不不愿意租赁该地址，但金沙公司的员工明确表态可以将消防通道包括在营业面积之内，合同中的关于消防通道的表述只是形式，他们保证能正常使用。因此，在占用消防通道的问题上，绝对不可能仅是陈金龙的过错，而是双方共同过错造成的，且金沙公司作为物业的所有权人，为了获得租金收入，逃避风险，在合同中设置陷阱，主观恶性更甚。二、2014年4月，陈金龙因消防通道问题已经停止经营，但仍交纳租金至2014年12月份。停止经营的原因是由于金沙公司违约未提供合法的营业场所造成的，金沙公司不应收取租金，已收取的部分应予以返还。三、金沙公司的员工在合同履行过程中代表公司以能处理消防问题为由收取陈金龙10多万元的费用，消防问题一直没有解决，费用也没有返还给陈金龙，金沙公司应承担责任。综上所述，即使陈金龙、金沙公司的合同有效，但由于金沙公司故意纵容陈金龙占用消防通道，给陈金龙造成重大损失，本身应承担相应的违约责任。另庭审中补充称：在（2015）深龙法刑初字第2397号案件笔录中，被告人范XX也就是金沙公司的员工确认，双方签订的租赁合同中20多平方米的消防通道是计算租金的，金沙公司领导同意将消防通道租赁给陈金龙，说明本案消防通道金沙公司同意陈金龙使用并计算了租金，所以陈金龙要求金沙公司返还适当租金合理合法。
被上诉人金沙公司答辩称，不同意陈金龙提交的上诉请求，请求驳回陈金龙的上诉请求，维持原判，诉讼费用应由陈金龙承担。陈金龙补充的上诉意见没有证据，应当以陈金龙、金沙公司签订的租赁合同约定为准，合同约定消防通道不能作为经营面积，不能使用。
本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。涉案房屋已取得建设工程规划许可证，涉案房屋租赁合同未违反效力性强制性规定，原审法院认定涉案合同合法有效正确，本院予以确认。双方在涉案合同中明确约定消防通道不能作为经营面积使用，亦未约定消防通道作为计租面积，陈金龙因将消防通道作为经营面积导致消防不合格，要求金沙公司承担相应责任依据不足，原审法院对其要求返还租金及管理费的请求未予支持并无不当。陈金龙于二审中提交了刑事判决书、讯问笔录两份证据以证明20多平方米的消防通道是计算租金的，讯问笔录内容模糊、为复印件，无法确认其真实性，刑事判决书不足以否定合同约定内容，上述证据缺乏关联性，本院不予采纳。陈金龙自2014年10月起拖欠水电费、自2015年1月起拖欠租金，构成违约，其要求返还保证金及赔偿装修损失缺乏合同与法律依据，原审法院未予支持并无不当，本院予以确认。综上，陈金龙的上诉理由不成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10400元，由上诉人陈金龙负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞 红
代理审判员 邓 媛
代理审判员 吴 思 罕
二〇一五年十一月三十日
书 记 员 王倚霖（兼）
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。