上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪02民终6532号
上诉人(原审原告)：徐芳，女，1994年1月8日出生，汉族，住上海市宝山区。
委托诉讼代理人：毛晓华，上海磐德律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：徐永明，男，1968年12月18日出生，汉族，住上海市宝山区。
原审第三人：深圳平安普惠小额贷款有限公司，住所地广东省深圳市。
法定代表人：秦福荣，执行董事。
上诉人徐芳因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2018)沪0113民初595号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，徐永明与徐芳为父女关系。位于上海市宝山区行知路XXX弄XXX号XXX室涉案房屋原登记在徐永明、徐芳名下，为两人共同共有。2017年4月27日，河北省丰宁满族自治县公证处出具(2017)丰证民字第133号公证书，公证由徐芳委托戴学龙办理涉案房屋买卖手续。同年5月3日，戴学龙作为徐芳的代理人与徐永明就涉案房屋签订《上海市房地产买卖合同》，转让价款人民币(以下币种均为人民币)80万元，其中对腾房时间、违约责任、付款方式等未作约定。同年6月7日，涉案房屋经核准登记至徐永明一人名下。徐芳、徐永明一致确认涉案房屋由徐永明夫妻及徐芳居住使用至今。
根据2018年3月1日不动产登记簿，涉案房屋上设有抵押权，抵押权人深圳平安普惠小额贷款有限公司(以下简称“普惠公司”)，受理日期2017年6月13日，核准日期同年6月16日，备注最高额抵押，最高债权限额348.8万元，债权发生期间2017年6月12日至2022年6月11日。
2017年9月11日，河北省丰宁满族自治县公证处出具丰证撤决字第4号决定书，确认公证申请人徐芳与到我处实际办理此项公证事项的当事人身份不符，故决定撤销(2017)丰证民字第133号公证书，该公证书自始无效。
现徐芳涉讼，请求确认其与徐永明于2017年5月3日签订的《上海市房地产买卖合同》无效，并要求将涉案房屋产权恢复登记至徐永明、徐芳名下等。
原审法院审理中，徐芳表示，2017年9月，河北省丰宁满族自治县公证处及公安局相关人员找到徐芳，让其确认公证书上签字的真实性，徐芳当场表示签字非徐芳本人所签。后徐芳至有关房地产交易中心查询发现涉案房屋已登记在徐永明一人名下。徐芳向徐永明追问，徐永明才告知为了借钱，所以通过办假公证的方式将涉案房屋过户至其一人名下，并将涉案房屋抵押给了普惠公司。
徐永明表示，因欠高利贷，借高利贷的人帮徐永明出了主意，将涉案房屋办理抵押来还债。徐永明便将户口簿、房产证、结婚证等材料交给了专门办假买卖的业务员来操办。公证书也是由专门办假公证的人帮徐永明办的。公证书办好后，又帮徐永明操作了房屋买卖的事情，让徐永明去房地产交易中心签字。房屋买卖办好后，又帮徐永明找了贷款公司，借了348.8万元。签字时，徐永明未细看合同便签了字。348.8万元扣去了十几万元后，338万余元打在徐永明的账上，其中80万元还了高利贷，办假买卖的人给了60万至70万元，一共花去150万元，其余的钱用来归还银行卡，还有80万元借给了别人。
此外，对涉案房屋上的抵押债权。徐芳表示，其无力代为清偿。徐永明表示，每月应还本息12.5万元，自2017年9月开始未按期还款，无力继续清偿。
原审法院经审理后认为，根据法律规定，行为人没有代理权以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力。本案中，徐永明对徐芳的诉讼请求不持异议，并承认徐芳对涉案房屋的公证、委托、签订房屋买卖合同以及抵押房屋等均不知情，且戴学龙作为徐芳的代理人与徐永明签订房屋买卖合同及办理房屋过户手续的公证书业经河北省丰宁满族自治县公证处撤销，可见涉案房地产买卖非徐芳的真实意思表示，现徐芳也拒绝追认，故徐芳要求确认合同无效的诉请，应予支持。鉴于涉案房屋上设有抵押权，普惠公司亦表示在对方当事人未能清偿担保债权之前，不同意抵押房产所有权变更。对是否能清偿担保债权，徐芳表示不同意代为清偿，徐永明也明确表示自2017年9月始未按期还款，也无力继续清偿。因此，在抵押权尚未涤除的情况下，涉案房屋无法恢复至徐芳、徐永明名下，对徐芳要求将涉案房屋恢复登记至徐芳、徐永明名下的诉请，不予支持。普惠公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，不影响本案的审理。
原审法院据此作出判决：一、徐芳与徐永明于2017年5月3日就上海市宝山区行知路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、驳回徐芳的其他诉讼请求。
原审判决后，上诉人徐芳不服，向本院提起上诉称：涉案房屋的《上海市房地产买卖合同》无效，被上诉人徐永明因该合同所取得的财产依法应予返还，原审法院驳回上诉人要求将涉案房屋产权恢复至其与被上诉人名下的诉请，显适用法律错误，且不符合司法实践的要求。原审法院的判决严重损害上诉人的合法权益。被上诉人有能力涤除相关的抵押权，其对外享有债权，并享有部分涉案房屋的份额，隐匿部分贷款取得的钱款，故应当判决被上诉人涤除抵押权后，将产权恢复至上诉人与被上诉人名下，并保障上诉人的基本权利。据此，上诉人请求本院依法维持原审判决第一项，撤销第二项，并改判支持上诉人的全部原审诉请。
被上诉人徐永明辩称：其取得的钱款大部分用于归还高利贷，目前仅剩80万元左右。无新的理由。同意维持原审判决。
原审第三人普惠公司未到庭陈述。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因上诉人徐芳就涉案房屋所签署的《上海市房地产买卖合同》均不知情，且未授权、事后追认，故原审法院认为上述合同无效，于法有据。造成涉案房屋被变更产权人，并被抵押的原因，系被上诉人徐永明之故，其应承担相应的责任。故被上诉人所提出的其无力继续清偿涉案房屋上担保抵押债务的主张，并非其不承担相关法律责任的理由。故上诉人徐芳的上诉请求，本院应予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条，《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：
一、维持上海市宝山区人民法院(2018)沪0113民初595号民事判决第一项；
二、撤销上海市宝山区人民法院(2018)沪0113民初595号民事判决第二项；
三、被上诉人徐永明于本判决生效之日起十五日内清偿所欠原审第三人深圳平安普惠小额贷款有限公司债务后，被上诉人徐永明、原审第三人深圳平安普惠小额贷款有限公司双方共同涤除设定在上海市宝山区行知路XXX弄XXX号XXX室房屋上的抵押权；
四、被上诉人徐永明于本判决生效之日起十五日内，在上述第二项判决履行完毕后，办理将上海市宝山区行知路XXX弄XXX号XXX室房屋权利人恢复至上诉人徐芳、被上诉人徐永明两人名下的手续，并承担全部办理费用。
二审案件受理费11,800元，由被上诉人徐永明负担。
本判决为终审判决。
法官助理薛凤来
审判长 吴 俊
审判员 张志煜
审判员 徐 庆
二〇一八年八月九日
书记员 薛凤来
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。