黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黑01民终256号上诉人（原审原告）：王铁英，女，1963年10月27日出生，汉族，退休干部，住黑龙江省依兰县。委托诉讼代理人：于小淞，黑龙江誉严律师事务所执业律师。被上诉人（原审被告）：张艳丽，女，1960年2月25日出生，汉族，黑龙江省粮食局退休工人，住黑龙江省依兰县。委托诉讼代理人：彭志宽（系张艳丽丈夫），男，1960年8月22日出生，汉族，依兰县人民检察院干部，住黑龙江省依兰县。委托诉讼代理人：张英哲，黑龙江翔飞律师事务所执业律师。被上诉人（原审第三人）：刘威，男，1976年7月15日出生，汉族，无职业，现下落不明。被上诉人（原审第三人）：葛红梅，女，1977年8月28日出生，汉族，无职业，现下落不明。上诉人王铁英因与被上诉人张艳丽、刘威、葛红梅案外人执行异议纠纷一案，不服黑龙江省依兰县人民法院（2016）黑0123民初919号民事判决，向本院提起上诉，本院于2018年1月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王铁英的委托诉讼代理人于小淞、被上诉人张艳丽的委托诉讼代理人彭志宽到庭参加诉讼。被上诉人刘威、葛红梅经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。王铁英上诉请求：撤销黑龙江省依兰县人民法院（2016）黑0123民初919号民事判决，予以改判或发回重审。事实与理由：一、一审判决适用法律错误。王铁英在原审的诉请是确认王铁英与刘威房屋买卖合同的效力，而不是确定房屋所有权。原审法院依据物权法十四条、十六条的规定对本案作出判决属适用法律错误。二、王铁英对其购买的房屋已实际占有、使用、管理。1.该房屋的买卖合同签订时间先于法院查封的前两年，依据双方签订的房屋租赁合同证明了购买当日也是刘威、葛红梅向张艳丽借款之前王铁英就已实际占有了该房屋。2.王铁英向刘威交付了购买房屋的公平价款，虽然当时刘威没�给王铁英出具收条，但不能因此否定王铁英实际购买该房屋的事实。3.王铁英购买该房屋后，刘威将其房照实际交给了王铁英。亦在证明刘威已交付房屋的事实。4.王铁英购买房屋后在出租给刘威、葛红梅期间，由刘威、葛红梅交付承租期间各项费用是客观的，在王铁英于2015年1月10日入住该房后，就由王铁英交付各项费用，但由于房屋所有权没有变更，在交付各项费用时的收据理应写的是原房主的名，符合常理。三、对于王铁英购买刘威、葛红梅的房屋没办理过户手续，王铁英无过错。王铁英购买该房屋后，始终见不到刘威、葛红梅。案发后才知道刘威、葛红梅始终在躲债。2015年元旦后，王铁英追问刘威、葛红梅房屋过户问题，刘威、葛红梅让王铁英5年后免过户费用时再办理。待王铁英找刘威、葛红梅过户时，却找不到该二人。不能视为王铁英有过错。5年后免过�费用是刘威、葛红梅说的，即使是王铁英说的，也不属于有过错的行为。即使说法不一致，也不是过错行为。四、关于王铁英与刘威签订的房屋买卖合同真实性问题。在原审中，张艳丽提出该房屋买卖合同是虚假的，是恶意串通，但没有相关证据，亦未申请鉴定。无证据认定王铁英与刘威签订的两份合同无效。对于认定该合同效力问题的举证责任应是张艳丽。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，虽然该房屋没有办理过户登记手续，但王铁英没有过错，因此，人民法院不得查封、扣押、冻结。张艳丽辩称，一、原审法院所作出的判决，认定事实清楚，适用法律正确。本案系案外人执行异议之诉纠纷，并非确认合同效力纠纷。王铁英提起诉讼的目的，是为了阻却人民法院对案涉房屋的执行。确认合同效力适用《合同法》的规定，而本案需要审理查明的法律关系，应是王铁英是否取得案涉房屋所有权的物权问题，应适用《物权法》以及《城市房地产管理法》的规定审理本案。二、王铁英对案涉房屋进行实际占有、使用和管理的说法系其主观想象和臆断，不具有合法性，不能体现王铁英与刘威、葛红梅之间房屋买卖交易的客观真实性。因双方之间签订的买卖合同效力，尚未得到确认。同时，王铁英在原审法院庭审时，提供的房屋买卖合同和房屋租赁合同之间互相矛盾，该两份证据的合法性和真实性无法确定。物业办公室出具的相关证据，也可证实，该房屋缴纳物业费的人仍系刘威。因此，不能视为王铁英对案涉房屋进行实际占有、使用和管理。三、王铁英主张其未能办理房屋变更登记手续，其具有主观过错。王铁英称，其同刘威签订房屋买卖合同的时间为2013年5月10日，且购买当日就实际占有、使用和管理房屋，但却始终不办理变更登记手续，这说明王铁英系主观上怠于行使自己的权利。即使第三人不配合过户，王铁英仍可通过诉讼途径实现产权变更登记。同时，王铁英称因在五年内办理登记手续需要多缴纳税费的说法，本身就是违法行为。加之王铁英系刘威的表姐，系亲属，有与刘威、葛红梅恶意串通，阻挠人民法院执行的嫌疑。因此，王铁英具有主观过错。张艳丽认为王铁英与刘威之间签订的合同不具有真实性。刘威与王铁英签订的《房屋买卖合同》，从真实性、合法性来看，均因刘威、葛红梅的下落不明，而无从考证，且王铁英没有提供足以证实该合同客观真实存在的证据与之佐证。房屋系不动产，不动产物权的变更，依照法律应当登记的，自载于不动产登记簿时发生法律效力。案涉房屋买卖合同没有实际履行，不具�真实性。原审法院作出的判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，王铁英具有主观过错，人民法院可以查封案涉房屋。请二审法院依法对原审判决予以维持。刘威、葛红梅未答辩。王铁英向一审法院起诉请求：依法确认王铁英购买刘威、葛红梅房屋的买卖合同有效。一审法院认为，不动产登记薄是物权归属和内容的根据。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力。本案中，争议房屋登记的所有权人仍为刘威，王铁英诉称买卖合同客观、真实，但对买卖行为发生后没有及时办理所有权变更手续未作出合理解释和说明，现刘威、葛红梅下落不明，王铁英与刘威签订的房屋买�合同及租赁合同的真实性、合法性无法确定，王铁英亦未提供其他证据佐证该两份合同的效力，对王铁英要求依法确认买卖合同有效的诉请，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十四条、第十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回王铁英的诉讼请求。案件受理费100元，由王铁英负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院认定：葛红梅与刘威系夫妻关系。葛红梅因做生意缺少资金，分别于2013年10月18日、2013年11月10日、2013年12月17日向张艳丽借款共计21万元。因葛红梅未能按期偿还上述借款，张艳丽向依兰县人民法院提起诉讼，请求刘威、葛红梅共同偿还以上借款，并于诉前申请法院对刘威、葛红梅所有的位于依兰县××家园××楼××单元××室（产权证号为37202号）房屋予以财产保全。依兰县人民法院于2015年1月20日作出（2015）依民保字第13号民事裁定书，对葛红梅、刘威所有的位于依兰县××家园××楼××单元××室（产权证号为37202号）房屋予以查封，于2015年7月20日作出（2015）依商初字第143号民事判决，判决：葛红梅、刘威于该判决生效之日起十日内给付张艳丽借款21万元。案件受理费4450元，保全费1570元，公告费560元，由葛红梅、刘威共同承担。该判决生效后，因葛红梅、刘威未能主动履行。张艳丽向依兰县人民法院申请执行。王铁英于2015年10月31日向依兰县人民法院提出执行异议，请求中止执行（2015）依民保字第13号执行裁定书。依兰县人民法院于2016年3月17日作出（2015）依法执异字第8号执行裁定书，驳回王铁英的异议。本院认为，本案系申请执行人张艳丽依据生效判决申请人民法院对被执行人刘威、葛红梅名下的房屋采取执行措施而引发的诉讼。王铁英对执行标的提出异议，其目的系阻却人民法院对涉案房屋的执行。因此，王铁英应当具有排除执行的法定理由，即应符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。关于王铁英与刘威签订的房屋买卖合同是否有效问题。首先，该合同中虽然有刘威签名字样，但合同相对人刘威并未到庭对合同的真实性及签名为其本人亲自所签予以确认。在张艳丽对该合同真实性不予认可的情�下，王铁英仅凭该单一书证并未完成其主张的已与刘威签订房屋买卖合同的证明责任，其应继续承担证据补强责任。对该合同的鉴定系对证据效力的进一步证明，该合同发生在王铁英和刘威之间，张艳丽非合同当事人，与该证据有关的一方为王铁英，王铁英应负对该证据进行补充和完善的责任，而不应由张艳丽承担该责任。故王铁英以张艳丽未申请对该合同鉴定为由主张张艳丽举证不能，并以此请求认定该合同真实有效的理由不能成立。其次，王铁英诉称其向刘威支付了28万元购房款但刘威未给其出具购房款收据。该情形既不符合常理，亦无法证明其向刘威支付了购房款双方完成了房屋买卖交易，同时体现了王铁英与刘威之间的房屋买卖行为缺乏真实性。故一审法院对王铁英主张确认其与刘威签订的房屋买卖合同有效的诉讼请求不予支持并无不当。关于�办理过户登记王铁英是否有过错的问题。王铁英主张其2013年5月10日既购买了涉案房屋，但至一审法院2015年查封时，该房屋仍登记在刘威名下。即使王铁英与刘威存在房屋买卖关系，依王铁英所述刘威、葛红梅在卖房后仍居住在涉案房屋，在2015年初还曾与其见面，那么作为权利人在近2年时间内未能办理产权转移登记应归责于王铁英消极行使权利，属其自身过错。对王铁英主张的系因5年后办理产权转移登记可少交税费的理由，因该行为目的系为了逃避国家税收管理，非正当理由，故不属于非因买受人原因未办理过户登记。王铁英的上诉不具有《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的可排除执行的法定理由，本院不予支持。综上所述，王铁英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人王铁英负担。本判决为终审判决。审 判 长  崔 宁审 判 员  柳 红审 判 员  刘 峰二〇一八年五月二十日法官助理  石 磊书 记 员  孙瑛喆