昆明市呈贡区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）呈民初字第1004号
原告云南龙城农产品经营股份有限公司。
法定代表人李兴，该公司董事长。
委托代理人莫郑敏，云南呈祥律师事务所律师，特别授权代理。
委托代理人许讯浩，男，1970年10月14日出生，回族，云南昆明市人。特别授权代理。
被告包天宇，男，汉族，1972年6月23日出生，云南省人，。
委托代理人马玲玲，云典律师事务所律师，特别授权代理。
原告云南龙城农产品经营股份有限公司（以下简称：龙城公司）诉被告包天宇租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月2日受理后，依法由审判员朱曦独任审判，于2014年4月9日在本院第五法庭公开开庭进行审理。原告龙城公司的委托代理人莫郑敏、许讯浩，被告包天宇的委托代理人马玲玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告龙城公司诉称：2010年1月31日，原、被告双方就冷库租赁签订《冷库租赁协议》（以下简称：协议），之后双方签订补充协议，约定原告将其所有的位于呈贡区沿河路农贸市场内的17间冷库租赁给被告经营使用，被告按约支付租金。同时约定自2011年起租金于当年5月1日一次性付清。合同签订后，原告依约履行了全部义务并将17间冷库交由被告经营使用。但被告并未全面履行合同义务，屡次拖延时间。2014年5月1日，被告本应按约交付当年的租金1717500元，但被告到期却不支付，经多次催促，原告向被告发出律师函，要求其于2014年5月25日前付清租赁费及违约金共计2565112.50元（其中：租赁费1717500元，按2014年租金50％计算的违约金858750元）。被告于2014年5月25日向原告支付了租金1717500元，但并未支付违约金。为此，请求人民法院依法判令：一、被告立即支付原告违约金855037.50元；二、本案诉讼费由被告承担。
被告包天宇答辩称：合同签订后，原告并没有按照合同履行义务，因原告不具有租赁物的合法证照，且所租赁的冷库不符合安全标准，被告拒付租金是因呈贡区古城社区居委会要求搬出场所，因此被告才未缴纳租金。
综合原、被告双方的诉辩主张，本案的争议焦点在于：一、原告对本案所涉租赁物是否具有租赁权，所交付的租赁物是否符合合同要求？二、原告主张的违约金是否应得到支持？
原告龙城公司提交证据材料如下：
一、冷库租赁协议一份，欲证明：双方于2010年11月31日签订协议。
二、律师函一份，欲证明：因被告违约，原告向被告发律师函。
三、收据、租金明细各一份，欲证明：被告违约，未按协议交租金。
四、冷库租赁协议的补充协议一份，欲证明：由原告租赁的冷库调整为17个。
五、国有土地使用证，房屋所有权证各一份，欲证明：本案诉争租赁物的使用面积及其有合法证件。
六、工商银行汇款凭证复印件二十七份，欲证明：被告交款凭证。
被告包天宇质证认为：对冷库租赁协议的真实性无异议，但不能证实对方存在损失和对租赁物的合法依据。对律师函的真实性不予认可，被告收到的是未加盖公章的函。对收据的真实性予以认可。租金明细系原告自行制作，对其该份证据不予认可。对冷库租赁协议的补充协议的真实性、合法性认可，证明内容不予认可，电费原告两年没有支付给我方。我方保留诉权。对国有土地使用证，房屋所有权证的真实性不能核实，不予认可，该土地是与古城社区居民委员会存在争议，被告是在接到社区通知时行使履行抗辩权，并非刻意拖欠。对二十七份工商银行汇款凭证系复印件，与本案诉争无关联性，本院不予认可。
被告包天宇提交证据材料如下：
一、通知一份，欲证明：被告在预交房租之前，古城社区居民委员会多次到市场要求租户搬离，于2014年5月8日正式发通知，被告包天宇担心投资无法收回而暂缓交款。
二、特种设备检验意见通知书一份，欲证明：经呈贡区安监局检查发现冷库压力容器不合格，包天宇多次要求更换，但原告均未办理，构成违约。
三、（2014）呈民初字第1003号民事判决书一份，欲证明：2014年5月14日，原告让案外人到被告处堵门共计14天，直到2014年5月27日经双方协商后才付租金。
四、冷库制安工程合同、工矿产品买卖合同、水电安装合同、冷库保温工程承包合同、加工合同、装饰工程施工合同、聚氨酯保温隔热施工合同各一份、发票二十份、收条二份、收款收据六份、销售货物或者提供应税劳务清单一份，欲证明：包天宇2010年把冷库租用过来，对诉争冷库投资六、七百万进行改造，现在原告欲借故收回冷库，吞并包天宇的投资。
五、收据一份及银行交易明细四份，欲证明：2014年5月27日包天宇预交租金1717500元。
原告龙城公司质证认为：对通知的三性不予认可，古城居委会与本案无关联性，通知不排除系被告自行制作，被告一直在经营冷库。对特种设备检验意见通知书的三性不予认可，原告并未收到该通知，诉争冷库于2010年就已经移交给被告，双方并未约定由原告更换压力容器，而是约定由被告自行改装。对（2014）呈民初字第1003号民事判决书的真实性、合法性予以认可，判决书明确的堵门时间为2014年5月16日，是因被告包天宇拒不缴纳租金的行为导致堵门，以致原告在本案中主张违约金。对冷库制安工程合同不予认可，合同未约定工期及工程款金额。工矿产品买卖合同与本案无关联性，系被告自行购置的物件。对水电安装合同、冷库保温工程承包合同、加工合同、装饰工程施工合同、聚氨酯保温隔热施工合同的真实性予以认可。对加盖有原告公章的收条及二十份发票、销售货物或者提供应税劳务清单予以认可，其余收条及六份收款收据不予认可，且冷库系被告经营需要自行改造，原告并不存在违约。对一份收据及四份银行交易明细的三性予以认可，付款时间可以证明被告存在违约。
本院认为：对于原告龙城公司提交的冷库租赁协议、收据、冷库租赁协议的补充协议经对方认可其真实性本院予以确认。对律师函虽对方不认可其真实性，但认可已收到内容一致的律师函，本院对此份证据予以采信。租金明细系原告自行制作的清单，未经双方确认，且对方不认可其真实性，本院不予采信。对国有土地使用证，房屋所有权证系国家行政机关登记确认土地使用权及房屋所有权的文书，客观真实本院予以采信。对二十七份工商银行汇款凭证系复印件，无其他证据佐证，且对方不认可其真实性，本院不予采信。
对被告包天宇提交的（2014）呈民初字第1003号民事判决书、收据一份及银行交易明细四份经对方认可其真实性，本院予以采信。对通知、特种设备检验意见通知书均系原件，证据客观真实，本院予以采信。对冷库制安工程合同、工矿产品买卖合同、水电安装合同、冷库保温工程承包合同、加工合同、装饰工程施工合同、聚氨酯保温隔热施工合同各一份、发票二十份、收条二份、收款收据六份、销售货物或者提供应税劳务清单一份系被告因改建冷库的行为所发生的其他法律关系，与本案诉争的案件事实之间无关联性，本院不予采纳。
根据本院认证情况，依法确认如下法律事实：原告龙城公司（甲方）与被告包天宇（乙方）签订《冷库租赁协议》，双方约定甲方将位于云南省呈贡区沿河路农贸市场内冷库，其中大库8间合计2000平方米，小库10间合计2100平方米，组合气调库252平方米，以及周边场地出租给乙方，租期为15年，自2010年5月1日至2025年4月30日。双方约定冷库年租金为人民币2100000元（贰佰壹拾万元），从2012年起，租金在原基础上增加50000元，此后租金逐年递增50000元，直至租赁期限满。第一年租金（即2010年）分三次付清，分别于协议生效之日起10日内支付人民币300000元（叁拾万元整），2010年5月1日付人民币800000元（捌拾万元整），2010年11月1日付人民币1000000元（壹佰万元整）。此后每年租金于当年5月1日一次性付清。冷库在出租之前属于高温冷库，乙方租用冷库后，将用于低温冷库经营，甲方应当允许乙方对冷库的必要改造行为。如乙方需要改变库房、场地的用途，则本协议自行终止，由甲、乙双方另行协商新协议。甲方应当保证租赁期限内，对出租冷库和场地所有权和使用权的合法性，并在合同签订时，向乙方提供上述财产相应的合法证照或证明文件。甲方应当给予乙方三个月的改造期，具体改造期为2010年2月1日至2010年4月30日止，改造期内，甲方不向乙方收取租金。乙方应当按时足额向甲方支付租金，如乙方在约定缴租期满一个月内仍不能支付租金，甲方有权终止租赁协议，且乙方不得主张甲方违约。甲方违反本协议约定，给乙方造成损害的，除应当赔偿乙方的全部投资外，并退还乙方向甲方缴纳的当年租金，还应向乙方支付违约金，违约金为违约行为发生时，当年租金的50％。乙方违反本协议约定，给甲方造成损害的，乙方的全部投资和当年租金不再退还或受赔，还应向甲方支付违约金，违约金为违约行为发生时，当年租金的50％。2013年3月13日，原告龙城公司（甲方）与被告包天宇（乙方）签订《冷库租赁协议的补充协议》，确认甲方租赁给乙方的二十个冷库中，其中有三个冷库从租赁之日起一直由甲方使用，乙方实际使用的冷库为十七个，并约定甲方使用的三个冷库费用从2012年5月起每年每库172500元，三个冷库合计517500元（冷库租赁费、电费、维修管理费、机房材料费、开机人员工资、管理人员工资、投资改造费摊分），此笔费用从每年乙方所缴纳给甲方的租赁费中扣减。乙方在租赁甲方的冷库途中有递增，甲方所使用的三个冷库也要分摊递增，从2012年5月份起在原基础上每库每年递增2500元。甲方使用三个冷库的期限和乙方的租赁期限同步终止。2014年5月27日，包天宇向龙城公司支付2014年5月1日起至2015年5月1日期间的冷库租赁费人民币1717500元。龙城公司于2003年9月2日取得房权证2003字第013**号房屋所有权证，取得呈贡县龙城镇东大河旁1-5幢房屋的所有权证，丘号为10001649；于2013年12月17日取得呈国用（2013）第00026号国有土地使用权证，取得呈贡区龙城街道办事处东大河旁13546.26㎡的使用权，地号为×××，用途为商业用地。2014年5月8日，古城社区居民委员会发出通知，称因与龙城公司存在土地租赁纠纷，要求农贸市场各经营户于2014年5月20日前自行搬离。
针对第一个争议焦点，本院认为：原告龙城公司已向本院提交诉争冷库的房屋所有权证及国有土地使用权证，根据《中华人民共和国物权法》第十七条的规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”，因原告持有诉争不动产的产权证书，应当认定其是本案诉争冷库的所有权权利人，其对诉争租赁物享有对外出租的权利。被告虽辩称原告交付的冷库不符合安监局检验的条件，但本案的冷库系被告租赁后，依约应自行改造的冷库，且冷库于2010年2月1日即交由被告包天宇自行改造，在此期间包天宇均未就此提出异议，因此对其主张本院不予采纳，应视为交付的冷库已符合双方合同的约定。
针对第二个争议焦点，本院认为：双方合同约定包天宇交付2014年5月1日起至2015年5月1日期间租金的时间为2014年5月1日，而被告最终交付租金的时间为2014年5月27日，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金”其迟延交付租金的行为已构成违约，应当承担违约责任。被告包天宇虽抗辩因诉争租赁物存在产权争议而行使不安抗辩权，但其并未向对方提出异议，龙城公司已在出租时即持有诉争租赁物的产权证书，且双方合同中已约定要求龙城公司向其提供合法证照，双方合同履行已达4年之久，应当推定包天宇在此期间已知悉产权的情况，包天宇并无理由因其提交的通知而产生不安抗辩的事由。因此其辩解不能成立。对于原告龙城公司主张被告包天宇支付的违约金人民币858750元，所依据的是双方合同第十条第二款的约定：“乙方违反本协议约定，给甲方造成损害的，乙方的全部投资和当年租金不再退还或受赔，还应向甲方支付违约金，违约金为违约行为发生时，当年租金的50％。”但被告包天宇的违约行为仅是迟延交付租金26天，被告包天宇也当庭表示违约金标准过高，要求调整，根据中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”原告并未举证证实其除资金占用费用以外还存在其他损失的事实，虽然原告称其主张的还包括之前包天宇迟延付租金的行为，但其主张的标准中已明确是按违约行为发生时当年的租金标准计算，可以推断违约金对应的是2014年5月1日起的迟延付租金的行为，至于之前的违约行为所造成的损失，原告可另行起诉主张。本院认为就承租人在本案中的履行的行为而言，承担按年利率24％计算的利息数额作为违约金计算标准较为适宜，因此本院予以支持其中的29362元。
综上所述，被告包天宇未按约定期限付租金的行为，已构成违约，应当承担违约责任，对于原告主张的违约金858750元，其违约金标准过高，本院核实后予以支持其中的29362元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国物权法》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条的规定，判决如下：
一、被告包天宇在本判决生效之日起十日内向原告云南龙城农产品经营股份有限公司支付违约金29362元。
二、驳回原告云南龙城农产品经营股份有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取人民币12350元，由原告云南龙城农产品经营股份有限公司承担11928元，由被告包天宇承担422元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请执行的期限为二年。
审 判 长 朱 曦
代理审判员 方铮铮
人民陪审员 杨 静
二〇一四年十一月十七日
书 记 员 赵 勇