中华人民共和国最高人民法院
民 事 裁 定 书
（2018）最高法民申3091号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：康宝，男，1988年11月24日出生，汉族，住陕西省西安市临潼区。
委托诉讼代理人：赵新平，陕西彬泽律师事务所律师。
委托诉讼代理人：韩二兵，陕西彬泽律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：交通银行股份有限公司陕西省分行，住所地：陕西省西安市新城区西新街88号。
负责人：程清洁，该分行行长。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：陕西瑞麟置业有限公司，住所地：陕西省西安市碑林区环城南路中段118号。
被申请人（一审被告）：孙家骏，男，1981年12月17日出生，住陕西省西安市碑林区。
再审申请人康宝因与被申请人交通银行股份有限公司陕西省分行（以下简称交行陕西分行）、陕西瑞麟置业有限公司（以下简称瑞麟公司）、孙家骏案外人执行异议之诉一案，不服陕西省高级人民法院（2017）陕民终660号民事判决（以下简称原判决），向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
康宝申请再审称，有新的证据足以推翻原判决，原判决认定基本事实缺乏证据证明，适用法律确有错误，本案存在《中华人民共和国民事诉讼法》（以下简称《民事诉讼法》）第二百条第一、二、六项规定的情形，应当再审，请求：1.依法撤销原判决及陕西省西安市中级人民法院（以下简称西安中院）（2016）陕01民初455号民事判决，判决立即停止对位于陕西省西安市临潼区东二环西侧瑞麟君府南区5号楼11501号房屋的强制执行；2.一、二审诉讼费用由交行陕西分行、瑞麟公司、孙家骏承担。具体理由如下：
一、原审法院在事实未查清的情况下，错误认定了西安中院对涉案房屋的有效查封时间。
2014年12月30日，西安中院依据生效的债权文书《公证书》及《执行证书》作出（2014）西中执证字第00059-2号执行裁定查封了涉案房屋。根据《民事诉讼法》关于送达方式的规定，一般分为直接送达、留置送达、电子送达、委托送达、邮递送达、转交送达、公告送达等方式。《民事诉讼法》第88条规定，邮递送达的，以回执上注明的收件日期为送达日期。根据康宝查阅案卷得知，西安中院在向被执行人即瑞麟公司送达（2014）西中执证字第00059-2号执行裁定时采用的送达方式为邮递送达。快递公司为EMS邮政特快专递，快递单号为EY792071870CN，康宝多次查询该快递单号的物流信息，但无法查询瑞麟公司的签收信息，也未发现该快递的回执信息。在邮递送达未成功的情况下，西安中院应当采取其他送达方式进行送达，但西安中院至今尚未通过其他途径依法向瑞麟公司送达（2014）西中执证字第00059-2号执行裁定。
《最高人民法院关于办理人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第1条第1款规定，人民法院查封、扣押、冻结被执行人的动产、不动产及其他财产权，应当作出裁定，并送达被执行人和申请执行人。该条第2款规定，查封、扣押、冻结裁定送达时发生法律效力。故西安中院并未就（2014）西中执证字第00059-2号执行裁定向瑞麟公司送达成功，该执行裁定未发生法律效力，对瑞麟公司没有法律上的约束力，西安中院对于涉案房屋的具体查封时间至今无法具体确定，并未依法完成法律意义上的查封行为。
二、原审法院法律适用错误。
第一，关于西安中院（2014）西中执证字第00059-2号执行裁定的查封效力问题。《最高人民法院关于办理人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第9条规定，查封不动产的，人民法院应当张贴封条或公告，并可以提取保存有关财产权权照。第26条第3款规定，人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。根据上述规定，西安中院并没有依法向瑞麟公司送达执行裁定，并没有合法有效地查封涉案房屋。退一步讲，即使西安中院查封了涉案房屋，但西安中院并未按照上述规定张贴封条或公告，康宝客观上无法得知并判断涉案房屋是否属于有瑕疵的房屋，瑞麟公司在与康宝签订《商品房买卖合同》时也未向（也不可能向）康宝披露涉案房屋存在被人民法院查封的事实。故在西安中院的查封没有依法公示的情况下，其效力不得对抗作为善意第三人的康宝。
第二，关于本案的法律适用问题。根据陕西省高级人民法院的判决结果得知，康宝因不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第29条规定的在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同驳回了康宝的上诉请求。但西安中院对于涉案房屋的查封执行裁定并未依法生效，对瑞麟公司无法律上的约束力。在涉案房屋的查封时间无法具体确定的情况下原审法院以《执行异议和复议规定》第29条规定驳回康宝的上诉请求，显然是无事实及法律依据的。同时，由于涉案房屋系不动产，根据《中华人民共和国物权法》相关规定，不动产物权变动需要办理产权过户登记，否则不发生法律上的物权变动效力。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。瑞麟公司将其所有的需要办理过户登记的涉案房屋出卖给康宝，康宝已经支付全部价款并已经实际占有涉案房屋，涉案房屋尚未办理过户登记手续，但对于康宝与瑞麟公司就《商品房买卖合同》的签订及履行过程，康宝并不存在任何过错，人民法院不得查封涉案房屋。而西安中院及陕西省高级人民法院在对本案裁决时，主要依据《执行异议和复议规定》进行裁判，显然存在法律适用问题。
同时根据最高人民法院2016年第6期类似案件的裁判规则，《执行异议和复议规定》是关于执行程序中当事人提出执行异议时如何处理的规定。由于执行程序需要贯彻已生效判决的执行力，因此，在对执行异议是否成立的判断标准上，应坚持较高的、外观化的判断标准。这一判断标准，要高于执行异议之诉中原告能否排除执行的判断标准。由此，最高人民法院《执行异议和复议规定》第二十五条至第二十八条的规定应当在如下意义上理解，即符合这些规定所列条件的，执行异议能够成立；不满足这些规定所列条件的，异议人在执行异议之诉中的请求也未必不成立。是否成立，应根据案件的具体情况和异议人所主张的权利、申请执行人债权实现的效力以及被执行人对执行标的的权利作出比较并综合判断，从而确定异议人的权利是否能够排除执行。
三、康宝的再审申请符合《民事诉讼法》第二百条第一、二、六项规定的情形，最高人民法院应当撤销一、二审法院的判决，支持再审申请人的再审请求。
康宝依法查阅了西安中院就（2014）西中执证字第00059-2号执行裁定向瑞麟公司的送达情况，调取了采用邮递送达的《国内特快专递邮件详情单》，无法查询到（2014）西中执证字第00059-2号执行裁定的向瑞麟公司的送达时间，无法证实西安中院对涉案房屋的查封时间，符合《民事诉讼法》第二百条第一项及第二项规定的情形。
同时，西安中院及陕西省高级人民法院对于本案的裁判，仅依据《执行异议和复议规定》的相关规定处理，未依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》依法裁判，显然存在法律适用错误。
本院经审查认为：2014年4月29日，交行陕西分行与瑞麟公司签订《公司客户委托贷款合同》，瑞麟公司以其自有的位于陕西省西安市临潼区东二环西侧瑞麟君府南区在建工程提供抵押担保，并出具了抵押物清单。陕西省西安市临潼区房管所为该抵押物办理了抵押登记，并出具编号为西房他证临字第20149**号《房屋他项权证》。同日，陕西省西安市汉唐公证处作出（2014）陕证经字第002460号《具有强制执行效力的债权文书公证书》（以下简称《公证书》）。后交行陕西分行申请陕西省西安市汉唐公证处出具执行证书，2014年12月18日陕西省西安市汉唐公证处出具（2014）陕证执字第149号《执行证书》，载明瑞麟公司未在约定的期限履行还款和担保义务，交行陕西分行可持《公证书》及《执行证书》向有管辖权的人民法院申请强制执行。执行标的为支付本金87464540元及利息、罚息。后交行陕西分行依据上述《执行证书》向西安中院申请强制执行，2014年12月30日，该院依据生效的《公证书》及《执行证书》，作出（2014）西中执证字第00059-2号执行裁定：查封被执行人瑞麟公司所有的位于西安市临潼区东二环西侧瑞麟君府南区285套房产；查封期限为二年。康宝以案涉房产为其所有为由提出执行异议。西安中院作出（2015）西中执异字第00265号执行裁定，驳回康宝提出的执行异议。康宝遂提起案外人异议之诉即本案诉讼。
2015年1月20日，康宝与瑞麟公司签订《商品房买卖合同》，约定，康宝购买瑞麟公司的涉案房产，合同价款65万元。经交行陕西分行申请，西安中院到西安市房屋管理局查询后，该局答复康宝名下未登记其他居住房屋。
康宝主张西安中院（2014）西中执证字第00059-2号执行裁定没有送达瑞麟公司，因此该裁定未生效，对瑞麟公司没有法律效力。康宝就此依据的证据是其无法查询到西安中院向瑞麟公司邮寄送达该裁定的邮寄单向瑞麟公司送达的具体时间。康宝无法查询到裁定书送达的具体时间，不能视为该裁定书未送达给被执行人瑞麟公司，且其并未提交这方面的新证据，仅仅是在再审申请书中陈述了上述内容。因此，康宝主张有新的证据足以推翻原判决，是不成立的。并且，根据原审查明的事实，西安中院于2014年12月30日查封了涉案房屋，康宝与瑞麟公司于2015年1月20日签订《商品房买卖合同》，康宝对上述事实在本案中并无异议。原判决对此也不存在认定的基本事实缺乏证据证明这一问题。
法院查封被执行人房产与作出裁定送达给被执行人是执行程序中的两个执行行为。《执行异议和复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”上述规定的时间节点是法院查封这一执行行为，而非法院向被执行人送达执行裁定，保护的是买受人在法院查封前已经签订商品房买卖合同的行为。康宝与瑞麟公司于2015年1月20日签订的《商品房买卖合同》，违反了《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条中“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的规定。执行裁定是否向被执行人瑞麟公司送达，康宝是否知晓西安中院已经查封涉案房屋，不是执行异议之诉中应否停止对涉案房屋的强制执行并解除查封的审查要件。据此，康宝不享有排除强制执行的权益。原判决不存在适用法律错误的问题。
综上，康宝的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定应当再审的情形，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下：
驳回康宝的再审申请。
审 判 长 王云飞
审 判 员 冯文生
审 判 员 崔晓林
二〇一八年六月二十六日
法官助理 李 宁
书 记 员 闫若涵