贵州省锦屏县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔2628民初278号
原告:龙某，男，2012年9月29日出生，侗族，贵州省锦屏县人，现住锦屏县。
法定代理人刘某，女，1988年2月14日出生，侗族，贵州省锦屏县人，现住锦屏县，系原告龙某之母。
被告：杨正奇，男，1969年11月10日出生，侗族，贵州省锦屏县人，居民，住锦屏县。
原告龙某与被告杨正奇确认合同有效纠纷一案，本院于2017年4月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告龙某的法定代理人刘某到庭参加诉讼，被告杨正奇经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告龙某向本院提出诉讼请求：1.判决被告履行原、被告2015年8月12日签订的《购房协议书》，将原告购买的房屋过户给原告；2.判决被告支付原告违约金3万元；3.本案诉讼费用由被告承担。本案在审理过程中，原告将原诉讼请求变更为：1.请求判决原、被告2015年8月12日签订的《购房协议书》有效；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告之父龙先锋2015年4月29日在海南打工时不幸身亡，获得赔偿款后，原告家人为了原告今后有房住，准备在县城买一套房子。经多方寻找比较，得知被告在三江镇看守所路口2015年时已新建了一幢七层五间砖房，有门面、住房要对外出售，被告称土地证、房产证齐全，原告出于相信就决定购买被告的二楼。2015年8月11日原告交1万元订金给被告，第二天即2015年8月12日，原、被告就签订了《购房协议书》，合同主要内容为“原告购买被告房屋二楼，面积144.37m2，总价款358000元，签合同时付288000元，余款7万元在一年内由被告办好过户手续后付清，过户费由被告承担。若哪方违约，就支付对方违约金3万元。”合同签订后，原告当天把288000元付给了被告，被告也将房屋交给了原告。之后，原告就等待被告办过户手续。但被告收了房款后，却迟迟没有去办过户手续，总是找理由推诿，超过了一年内办过户的期限。原告从2015年8月12日交房款到现在，快两年了被告都没有兑现。综上所述，原、被告签订的《购房协议书》是双方的真实意思表示，符合法律规定，是有效合同，具有法律效力，被告收了原告的房款，没有在约定的一年内办理过户手续，是严重违约，损害了原告的合法权益。现依据相关法律规定，特提起诉讼。
被告杨正奇未到庭参加诉讼，被告以短信形式答辩称，与原告签的合同是无效合同，因为合同没有被告爱人的签字，过后被告爱人也没有追认，被告爱人不认可。办证需要买方申请过户，被告只能配合。双方应先协商此事，被告表示在两个月左右退钱给原告。被告认为原告没有亏损，原告的钱还没有付完，租金全是原告在收。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年8月11日，原告龙某向被告杨正奇订购房屋一套，并交了1万元订金，被告向原告出具收条一张，内容为“今收到刘某暂付来购买订金款人民币大写壹万元整（小写：10000元），此据，备注：看守所对门坡脚住房楼二楼一套，收款人：杨正奇，2015.8.11”。2015年8月12日，原告龙某（乙方）与被告杨正奇（甲方）签订了一份《购房协议书》，主要内容为：杨正奇将其位于锦屏县××武警中队（看守所）对面坡脚砖混结构房屋一栋中的二楼（建筑面积为144.37平方米）出售给原告龙某，价格为358000元，双方协商在签订合同的当日先付购房款288000元，余款70000元在签合同之日起一年内办好过户手续后付清，因甲方二楼已出租，乙方在购房后从2015年9月19日开始收取房租。《购房协议书》签订后，原告将购房款254000元通过银行汇款的方式付给了被告杨正奇，被告杨正奇出具收条一张，内容为“今收到刘某暂付来购房款共计人民币大写贰拾捌万捌仟元整（288000.00元），此据，收款人：杨正奇，2015.8.12日”。庭审中，原告陈述付给被告杨正奇的金额为264000元，包括2015年8月11日付的订金10000元和银行汇款254000元，剩余24000元是用被告杨正奇已收取的租金来进行抵扣。
同时查明，被告杨正奇位于锦屏县××武警中队（看守所）对面坡脚的该栋房屋产权证号为：锦屏县房权证三江镇字第201500328-××号；土地证号：锦国用(2006)第6X**号，房屋的层数为4层，框架结构，1-4层的建筑面积为502.22平方米，该栋房屋属于自建房屋，整栋房屋共用上述的房产证及土地证，并没有各自分户。另外，本院（2017）黔2628民初35号民事判决书已查明：2015年7月21日，被告杨正奇作为甲方，与作为乙方的中国邮政储蓄银行股份有限公司锦屏县支行签订了编号为52009491215074345474的《个人额度借款合同》，杨正奇用其所有的位于锦屏县三江镇风雨桥社区看守所对门坡房屋(产权证号：锦屏县房产证三江镇字第××号；土地证号：锦国用(2006)第6X**号)作抵押担保，与中国邮政储蓄银行股份有限公司锦屏县支行签订了《个人最高额抵押合同》，并办理了最高额抵押登记。
以上事实，有当事人的陈述、案件涉及的证据以及庭审笔录等为证，可以认定。
本院认为：一、关于合同效力与物权效力的区分。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”根据合同效力与物权效力相区分的原则，不动产物权变动的合同与不动产物权变动的物权登记是两个不同的法律事实，它们的生效要件应根据不同的法律规定来认定。不动产物权变动的合同应根据合同法来进行判断，不动产物权变动的物权登记则应根据物权法来进行判断。因此，只要合同具备法律规定的生效要件，宜认定合同关系已经生效，当事人应受到合同的约束，物权变动是否成就，不是合同生效的必要条件，物权变动的效力如何，不影响双方当事人达成的不动产物权变动合同的效力，但不能认为不动产物权变动的合同生效就必然发生不动产物权的变动，合同的生效能够产生债权法上的效果，但不一定能够发生物权法的效果。本案中，被告杨正奇将其所有的位于锦屏县三江镇风雨桥社区看守所对门坡房屋一栋中的二楼出售给原告龙某，并订立了《购房协议书》，该《购房协议书》是原、被告双方对不动产物权变动订立的合同，但买卖合同只是债权行为，而所有权的转移是物权行为，故原、被告双方订立的《购房协议书》应适用《中华人民共和国合同法》关于合同效力的相关规定。
关于原、被告签订的《购房协议书》效力的认定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定：有下列情形之一的合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，原、被告在自愿、平等的基础上签订了《购房协议书》，《购房协议书》的内容既没有违反法律、行政法规的强制性规定，也不存在以欺诈、胁迫的手段损害国家及社会公共利益的情形，故原告龙某与被告杨正奇签订的《购房协议书》为有效合同，该《购房协议书》自合同成立时起便生效。原告请求确认《购房协议书》有效，符合法律规定，本院予以支持。
关于被告杨正奇提出其爱人没有在合同上签字和进行追认，合同是无效合同的问题。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”在买卖合同中，依照物权法合同效力与物权效力相区分的原则，在签订买卖合同时出卖人对标的物没有所有权或处分权，不会影响到买卖合同的效力，买卖合同的生效与出卖人对出卖标的物是否有所有权或处分权无关。故被告杨正奇提出其爱人没有在合同上签字和进行追认，合同为无效合同的意见，于法无据，本院不予采信。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条、《中华人民共和国合同法》五十二条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
确认原告龙某与被告杨正奇于2015年8月12日签订的《购房协议书》有效。
案件受理费7120元，减半收取计3560元，由被告杨正奇负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，预交上诉费七千一百二十元，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。
审判员 龙 恺
二〇一七年六月八日
书记员 程平波