中华人民共和国最高人民法院
民 事 判 决 书
（2018）最高法民再1号
再审申请人（一审原告、反诉被告，二审上诉人）：曲靖市麒麟区艾维克酒店有限公司，住所地云南省曲靖市麒麟区建宁东路。
法定代表人：张利昆，该公司董事长。
委托诉讼代理人：蒋俊刚，云南精茂律师事务所律师。
被申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：曲靖明珠集团投资开发有限公司，住所地云南省曲靖市麒麟区环东路北段。
法定代表人：廖高周，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：莫江，云南恒序律师事务所律师。
被申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人)：曲靖华庭房地产开发有限公司，住所地云南省曲靖市麒麟区环东路北段。
法定代表人：廖含，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：莫江，云南恒序律师事务所律师。
再审申请人曲靖市麒麟区艾维克酒店有限公司（以下简称艾维克公司）因与被申请人曲靖明珠集团投资开发有限公司（以下简称明珠公司）、曲靖华庭房地产开发有限公司（以下简称华庭公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省高级人民法院(2016)云民终526号民事判决，向本院申请再审。本院于2017年7月17日作出（2017）最高法民申1376号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人艾维克公司的委托诉讼代理人蒋俊刚，被申请人华庭公司的法定代表人廖含及其与明珠公司的共同委托诉讼代理人莫江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
艾维克公司申请再审请求：1.撤销二审判决，确认合同解除，并判令明珠公司、华庭公司返还艾维克公司支付的保证金200万元；2.判令明珠公司、华庭公司赔偿艾维克公司经济损失8625376.69元；3.驳回明珠公司、华庭公司的全部反诉请求；4.明珠公司、华庭公司承担全部诉讼费用。事实与理由：（一）二审认定艾维克公司存在过错，脱离了《租赁合同》的约定，确定民事责任违背当事人约定及法律规定，属于适用法律错误。在合同纠纷中认定当事人违约并承担过错责任，必须依据合同约定和法律规定。本案中，基于双方签订的《租赁合同》中第1.4条“该大楼质量符合法定验收标准”、第7.1.2条约定“甲方将明珠大楼酒店租赁给乙方，并保证符合法律法规等规定”、第7.1.4条“甲方提供明珠大楼有关证件及资料复印件”的规定，艾维克公司有充分理由相信，租赁房屋符合《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第216条、第279条，《中华人民共和国建筑法》（以下简称《建筑法》）第61条，《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《房地产管理法》）第27条，《中华人民共和国城市房地产开发经营管理条例》第17条，《中华人民共和国城乡规划法》第64条的规定，所以按约支付了200万元履约保证金，并按合同第2.3.1的约定进行设计、装修、物资设备采购、人员招聘、培训、宣传推广等工作。直至发现租赁房屋没有办理规划验收、竣工验收、消防验收等手续，合同无法履行时才向明珠公司发出《工作联系函》和《关于要求及时提供相关资料的函》，对相关竣工验收资料及相应证照进行催要。艾维克公司在合同签订及履行过程中不存在过错。（二）二审认定艾维克公司2014年7月25日发函的行为不发生解除合同的法律后果，并认定艾维克公司应予交纳2014年11月9日至2015年11月9日的租金及管理费410万元，亦属适用法律错误。艾维克公司2014年7月7日向明珠公司发出《工作联系函》，在函告无果的情况下又于2014年7月25日向明珠公司发出《关于要求及时提供相关资料的函》，由于明珠公司和华庭公司未按照该函件要求在三个工作日内提供和移交相关验收资料和证照，《租赁合同》已经解除。即便艾维克公司没有发出该函声明解除合同，因明珠公司和华庭公司作为应当先履行义务一方没有履行合同的主要义务，艾维克公司亦依法享有履行抗辩权，有权拒绝支付租金。并且在原审中艾维克公司针对反诉请求主张了履行抗辩权，二审未予评判。二审确定民事责任明显违背当事人的约定和法律的规定。（三）本案的违约方是明珠公司和华庭公司，过错也完全在明珠公司和华庭公司。艾维克公司为履行合同，已经进行了管理团队的组建、申请银行贷款、装修设计、部分设施设备的采购、样板间施工、员工招聘、培训、广告宣传等合同约定的义务，在因明珠公司和华庭公司违约导致合同再也不能继续履行的情况下，直接损失为8652676.69元。在实现合同目的毫无希望的情况下，艾维克公司选择解除合同，要求明珠公司和华庭公司返还履约保证金200万元并赔偿经济损失于法有据。同时，二审忽视了明珠公司和华庭公司自始至终持续违约的事实，忽视了合同解除效力之法律规定，忽视了艾维克公司的履行抗辩权，从而作出艾维克公司不仅要承担过错责任且自担损失，还要为根本不符合合同约定的租赁用途，没有通过竣工验收，依法不能正常使用的房屋支付租金的错误判决。综上，艾维克公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项规定申请再审。
明珠公司及华庭公司共同辩称，二审认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。第一，签订合同时已约定了交付条件是完成土建及部分设施设备建设后出租给艾维克公司。合同合法有效，我方已取得规划许可证和施工许可证。第二，艾维克公司解除合同不符合合同约定和法定解除条件，明珠公司和华庭公司不同意解除。本案一审中艾维克公司明确表示其没有能力履行合同。基于此，只有双方明确表示、确认后，合同才得以解除。第三，一审的判决结果虽然有部分不公平，但是基本做到了公平。综上，请求驳回再审申请。
艾维克公司向一审法院起诉请求：1.解除2012年11月9日签订的《租赁合同》；2.由明珠公司、华庭公司返还保证金2OO万元；3.由明珠公司、华庭公司赔偿经济损失8652676.69元；4.全部诉讼费由明珠公司、华庭公司承担。
明珠公司、华庭公司反诉请求：1.继续履行2012年11月9日签订的《租赁合同》；2.由艾维克公司按《租赁合同》约定支付第一年租金及管理费41O万元及承担违约金399.4万元；3.由艾维克公司支付水电费2238.70元。
一审法院认定事实：华庭公司在曲靖市职教中心纵一路与横二路交汇处投资建设明珠大厦(楼)工程项目，该工程项目于2009年10月14日获得云南省曲靖市发展和改革委员会曲发改投资备案[2009]024号《投资项目备案证》，于2009年11月10日取得曲靖市建设局颁发的地字第530300200900093号《建设用地规划许可证》，于2010年9月8日获得曲靖市建设局颁发的建字第53O300201000075号《建设工程规划许可证》，于201O年10月25日获得曲靖市建设局颁发的编号为530300200911160101号《建筑工程施工许可证》，明珠公司、华庭公司在经相关国家管理机关审批后投资建成明珠大楼。
2012年11月9日，艾维克公司与明珠公司、华庭公司签订《租赁合同》，约定由艾维克公司承租明珠公司、华庭公司位于曲沾大道职教园中心明珠广场约35555平方米的明珠大楼，用于五星级酒店经营，明珠公司、华庭公司在完成土建及部分设施设备建设后出租给艾维克公司，并具备主体完工、水电完工、消防及通风工程完工、主供排水、主供电力完工、道路完工、电梯安装完工。质量须符合法定验收的标准，明珠公司、华庭公司须向艾维克公司提供有关证件及资料复印件；租赁期限为2012年11月9日至2029年11月9日，共计17年，分为两个阶段，第一阶段2年为酒店装修及筹备期，此阶段免收租金及管理费；第二阶段15年为酒店经营期，采取先交费后使用的原则，每5年为一个计费租赁期，第一个计费租赁期每年租金及管理费410万元，第二个计费租赁期每年租金及管理费460万元，第三个计费租赁期每年租金及管理费510万元。艾维克公司于合同生效后第二年结束之次日起向明珠公司、华庭公司一次性支付第一年的租金及管理费410万元。若逾期交付，按当年应交租金及管理费总额每日4‰的标准支付逾期付款违约金，若逾期达30天，则构成根本违约。艾维克公司于合同生效后5个工作日内向明珠公司、华庭公司交纳保证金200万元，若无违约，可转为租金和管理费。若有违约，可作为违约金和赔偿金。若艾维克公司不能在免租期届满前开业，或经营三年后，仍然未能通过酒店行业认证为挂牌五星级酒店，须向明珠公司、华庭公司支付5O万元的违约金。
合同签订后，艾维克公司按约定向明珠公司、华庭公司支付了200万元的保证金，并于2013年5月接管租赁房屋，并在租赁房屋中装修了办公室及酒店样板间，其中办公室装修造价款为600943元，酒店样板间装修造价款为783566.48元，合计1384509.48元。双方在履行合同的过程中产生纠纷，艾维克公司对办公室装修中能拆除的价值共计为57276元的物品，即窗帘(9600元)、灯具(35494元)、夹画及雪弗板(9998元)和地插(2184元)进行了拆除，并由其自行保管被拆除物品；对样板间装修中能拆除的价值为37821元的物品，即坐便器、龙头、毛巾架和沙发等进行了拆除，并由其自行保管拆除物品。艾维克公司使用明珠大楼水电共欠水电费2238.70元。
明珠大楼于2014年4月1日经曲靖市公安消防支队进行综合评定，认定工程土建消防工程验收复验合格，至今未经竣工验收。因在履行合同的过程中双方意见分歧，双方以函件的形式进行交涉，但未能达成一致意见。
一审法院判决：一、解除《租赁合同》；二、由明珠公司、华庭公司于判决生效后30日内赔偿艾维克公司租赁房屋装修损失款644706.24元；三、由艾维克公司于判决生效后30日内给付明珠公司、华庭公司房屋租金损失及水电费共计52238.7元；四、驳回艾维克公司的其余诉讼请求；五、驳回明珠公司、华庭公司的其余诉讼请求。上述第二、第三项相抵，明珠公司、华庭公司尚应给付艾维克公司592467.54元(644706.24元-52238.7元)。本诉案件受理费85716元，由艾维克公司承担64436元，由明珠公司、华庭公司承担21280元；反诉案件受理费34237元，由艾维克公司承担8678元，由明珠公司、华庭公司承担25559元。
艾维克公司不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审判决第二、三、四、五项；2.由明珠公司、华庭公司返还保证金20O万元；3.由明珠公司、华庭公司赔偿损失8652676.69元；4.全部诉讼费由明珠公司、华庭公司承担。
明珠公司、华庭公司不服一审判决，上诉请求：1.撤销原判第一、二、五项(二审庭审中变更为撤销原判二、五项)；改判由艾维克公司支付第一年的租金及管理费41O万元及违约金599.4万元(二审庭审中变更为399.4万元)，并支付2015年11月10日起至实际解除租赁合同期间的租金410万元；2、一、二审诉讼费由艾维克公司承担。
二审查明的事实与一审查明的一致。
二审中，艾维克公司提交以下证据：《承诺书》、照片、图纸，欲证明华庭公司未按经审核批准的建设工程规划施工，房屋自今尚未完工，根本无法验收。明珠公司、华庭公司质证认为，真实性、合法性、关联性无异议，不认可艾维克公司的证明目的，建设工程未建塔顶，也是向建设规划部门报批同意的，2014年建设单位组织验收，有验收行为，现未办理竣工验收是事实，原因是华庭公司承建的另一小区与政府未达成一致意见。
明珠公司、华庭公司提交以下证据：1.2014年12月29日《工程竣工验收报告》(复印件)、《竣工验收备案表》(复印件)，欲证明案涉的房屋已通过部分验收；2.照片，欲证明艾维克公司对承租的房屋装修后已拆除；3.《建设工程质量检查报告》(勘察)、《建设工程质量检查报告》(设计)、《建设工程质量检查报告》(施工)、《建设工程质量检查报告》(监理)，欲证明案涉工程在质量监督部门的参与下进行验收，工程质量合格，验收报告已提交质量监督部门；4.《云南省建设工程档案初验认可证》，欲证明2014年8月13日将经过初验基本符合要求的工程竣工档案资料，提交曲靖市建设档案管理处备案；5.《申请》，证明2016年8月5日华庭公司向曲靖市质量监督提出申请要求出具证明，该质量监督站认可案涉的大楼验收合格；6.《申请》，证明2016年8月8日华庭公司向曲靖市规划局提出申请要求出具证明，该规划局认定工程内部装修不属于规划行政许可和审批的事项。艾维克公司质证认为，证据1无原件，无勘察、设计、施工监理单位签字，不能证明工程已经过验收合格。证据2没有拍摄已装修部分，不予采信。证据3、4、5、6不是法律意义上的验收，不是哪家单位出具证明就可以证明验收合格，案涉的房屋自今未验收合格，虽然内部装修不属于规划部门管理的范畴，但在租赁物门头要挂酒店名称的字样，需经验收合格的房屋规划局才批准。
二审法院认为，本案的争议焦点为：1.艾维克公司要求明珠公司、华庭公司赔偿装修等各项损失8652676.69元是否有事实及法律依据；2.明珠公司、华庭公司要求艾维克公司支付租金410万元及违约金399.4万元是否有事实及法律依据。
（一）关于艾维克公司要求明珠公司、华庭公司赔偿装修各项损失8652676.69元是否有事实和法律依据。二审认为，第一、《最高人民法院<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题>的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定。本案，明珠公司、华庭公司所建的明珠大楼系经有关部门审批，并取得《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》的情况下投资建成，艾维克公司与明珠公司、华庭公司签订《租赁合同》是双方当事人真实意思表示，并符合上述法律的规定，故双方签订的《租赁合同》合法有效。艾维克公司起诉主张解除合同，一审诉讼中，即2016年2月17日经一审法院向明珠公司、华庭公司询问，明珠公司、华庭公司明确表示同意解除合同，故双方签订的《租赁合同》于2016年2月17日予以解除，对解除《租赁合同》，双方无异议，二审法院予以确认。
艾维克公司主张明珠公司、华庭公司违反合同约定，租赁的房屋至今未竣工验收合格，未经竣工验收的房屋不得交付使用是法律强制性规定，更不能作为五星级酒店使用，明珠公司、华庭公司应赔偿装修等各项损失8652676.69元。二审认为，双方签订的《租赁合同》，约定：明珠公司、华庭公司将明珠大楼租赁给艾维克公司，并保证符合法律法规等规定，提供符合法律法规规定的租赁物是明珠公司、华庭公司的法定义务，从双方签订《租赁合同》至今三年有余，明珠公司、华庭公司出租给艾维克公司的明珠大楼未经过竣工验收，二审中，明珠公司、华庭公司提供证据不符合竣工验收的法定条件，不能证明明珠大楼现已经过竣工验收合格，对此，明珠公司、华庭公司存在过错。明珠公司、华庭公司在完成土建及部分设施设备建设后出租给艾维克公司，艾维克公司明知租赁物未经竣工验收合格，却自愿接收并进行装修，也存在过错。
综上，案涉的房屋未经竣工验收合格，就交付使用双方均有过错，鉴于艾维克公司选择解除合同，明珠公司、华庭公司同意解除《租赁合同》，对解除合同后在租赁物上的添附由双方平均分担，鉴于出租人明珠公司、华庭公司对租赁物上的添附不愿意接收使用，支付合理对价的情况下，经一审法院释明双方对装饰装修残值不申请鉴定，基于艾维克公司对租赁房屋办公室和样板间进行装修是经明珠公司、华庭公司同意，且该事实客观存在，艾维克公司并能提供装修合同，已付款凭证等证据予以印证，结合一审法院经现场查看后认定艾维克公司对租赁房屋办公室、样板间装修造价1289412．48元，由明珠公司、华庭公司承担50％为644706．24元，并无不当，至于艾维克公司主张在租赁物之外装修费117200元、广告费50万元、贷款利息3339963元、人员工资损失1524129元、其他损失3547O元，均不是对租赁房屋形成的添附，应视为艾维克公司投资行为所造成的风险，其损失自行承担，一审法院不予支持，并无不当，艾维克公司该上诉理由不能成立。
综上，明珠公司、华庭公司应支付艾维克公司装修损失644706.24元。
(二)关于明珠公司、华庭公司要求艾维克公司支付租金41O万元及违约金399.4万元是否有事实及法律依据。
二审认为，《租赁合同》约定租赁期2012年11月9日至2014年11月9日，该2年为艾维克公司装修及筹备期，免收租金及管理费，2014年11月9日至2015年11月9日的租金及管理费41O万元，艾维克公司未按合同约定先交租金后使用的原则交纳，艾维克公司抗辩称2014年7月25日发出《关于要求及时提供相关资料的函》要求明珠公司、华庭公司在三天之内提交相关资料，但明珠公司、华庭公司未予提交，租赁合同予以解除，此期间属合同免租期。因艾维克公司在履行合同过程中存在过错，艾维克公司2014年7月25日发函的行为不发生解除合同的法律后果，2014年11月9日至2015年11月9日的租金及管理费41O万元，艾维克公司应予交纳，如前所述，鉴于双方在履行合同过程中均有过错，一审法院确认明珠公司、华庭公司主张的租金自行承担50％，其余50％的租金，即205万元，艾维克公司应予交纳，并无不当。同理，明珠公司、华庭公司主张逾期交纳租金的违约金，不予支持。至于明珠公司、华庭公司主张2015年11月10日至解除合同时的租金，超过一审的诉讼请求，经调解未果，二审法院不作审理。
综上，艾维克公司应支付明珠公司、华庭公司的房屋租金205万元，加上艾维克公司应支付明珠公司、华庭公司水电费2238.7O元，扣除明珠公司、华庭公司应退还艾维克公司保证金200万元，艾维克公司还应支付明珠公司、华庭公司房屋租金、水电费共计52238.7元(205万元+2238.70元-200万元)。
综上所述，二审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费205669元，由艾维克公司承担85716元，由明珠公司、华庭公司承担119953元。
再审中，明珠公司、华庭公司提交新证据：第一组：1.云南省曲靖市人防工程竣工验收质量评定表，证明2015年9月29日经人防主管部门、质量监督部门、设计单位、施工单位、建设单位共同验收，确认明珠大厦工程通过人防工程验收合格；2.曲靖市人民防空办公室于2017年8月4日出具《结合民用建筑修建防空地下室验收备案证》，证明明珠大厦工程防空地下室符合验收备案及使用要求；3.曲靖市规划局于2017年7月4日出具编号：曲规验字2017第21号《曲靖市建设工程规划验收合格证》，证明明珠大厦建设工程经规划部门组织验收符合要求；4.曲靖市住房和城乡建设局于2018年1月24日核发的备案号为：曲市住建[2018]竣备字006号《曲靖市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案证》，证明明珠大厦（1栋、2栋）已经符合竣工验收备案条件。艾维克公司质证意见：对上述证据真实性没有异议，但艾维克公司的免租期只有两年到2014年11月，这些文件都是在免租期之后出具，《竣工验收备案证》于2018年才拿到，合同中约定艾维克公司要在五年内达到五星级酒店，明珠公司、华庭公司仍应承担违约责任。第二组：明珠大厦1栋、2栋、裙楼承租人，依法取得了营业执照、特许经营许可证的共九家，证明：不存在艾维克公司所述不符合租赁用途的情形。艾维克公司质证意见：对真实性没有异议。本院对明珠公司、华庭公司举示的上述证据的真实性予以确认。对上述证据的证明目的是否采信，在本院认为中予以认定。
本院再审查明的其他事实与原审一致。
本院认为，本案再审的争议焦点为：1.案涉合同的解除应如何认定；2.案涉合同因解除造成损失的责任应如何承担。
关于第一个焦点问题，艾维克公司主张因明珠公司、华庭公司未交付质量符合法定验收标准的租赁房屋，违反了《租赁合同》的约定及法律规定，其于2014年7月25日向明珠公司发出的《关于要求及时提供相关资料的函》已发生解除合同的法律后果。本院认为，案涉《租赁合同》是双方真实意思表示。其中第八条“合同的变更、解除与终止”条款中并没有约定，与本案情形相符艾维克公司可以单方解除合同。艾维克公司主张因明珠公司、华庭公司提供的租赁房屋没有通过法定验收，违反合同约定，致使租赁房屋不能投入使用，合同目的不能实现，其应享有法定解除权。
关于明珠公司、华庭公司是否构成根本违约的问题。《租赁合同》中对交付的租赁物有以下约定：1.4该大楼质量符合法定验收标准；7.1.2甲方将明珠大楼酒店租赁给乙方，并保证符合法律法规等规定；7.1.3甲方提供的明珠大楼酒店具备主体完工、水电完工、消防及通风工程完工、主楼排水、主供电力完工、道路完工、电梯安装完工；7.1.4甲方提供明珠大楼有关证件及资料复印件。以上约定可以看出，首先，在签订合同时，双方对明珠大楼应具备主体、水电、消防及通风、主楼排水、主供电力、道路、电梯安装工程完工，基本符合使用的条件，且工程质量需符合法定验收标准等内容达成了一致。对于明珠大楼酒店工程整体尚未验收合格的事实双方明知。艾维克公司因明珠大楼酒店未经竣工验收合格主张明珠公司、华庭公司交付租赁物不符合合同约定，缺乏合同依据。其次，双方虽在合同中约定了明珠公司、华庭公司应保证将明珠大楼酒店出租应符合法律法规的规定，但内容不明确。《合同法》《建筑法》均规定：建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《房地产管理法》规定：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。对于明珠公司、华庭公司出租明珠大楼酒店是否违反以上规定，是否属于未经“验收合格”不得交付使用的建筑工程或者房地产开发项目，双方存在争议。艾维克公司认为，只有拿到验收合格证才算竣工验收完成。明珠公司、华庭公司认为，竣工验收和竣工验收备案是两回事儿，明珠大楼酒店出租时已经初验收，质量已符合验收标准。本院认为，根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用”的规定，建筑工程的验收应以《建设工程质量管理条例》的规定确定验收合格可以交付使用的标准。根据《建设工程质量管理条例》第十六条、第四十九条的相关规定，建设单位应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，并在竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。因此，行政主管部门颁发备案证可以证明建设工程已竣工验收合格，但不是确定“验收合格”的依据。故艾维克公司认为因明珠大楼酒店未办理竣工验收备案即是未验收合格的相关理由不能成立。再次，明珠公司、华庭公司再审提交以下证据：其于2014年4月1日取得《建设工程消防验收意见书》；2015年9月19日案涉工程人防工程验收合格；2017年7月案涉工程规划验收合格；2018年1月24日取得明珠大厦（1栋、2栋）《曲靖市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案证》；明珠大厦1栋、2栋及裙楼的承租人9家取得的营业执照、特许经营许可证。以上证据用以证明案涉租赁物正常使用的现状，不存在艾维克公司所称的不能使用的情形。本院认为，对于明珠公司、华庭公司举示的上述证据，艾维克公司对真实性没有异议，本院予以确认。虽然明珠公司、华庭公司未能证明其在租赁物交付艾维克公司使用时已组织设计、施工、工程监理等有关单位对明珠大楼工程进行了竣工验收，并验收合格的事实，但从其提交的证据可以看出，案涉租赁物在未验收合格之前已交付多家承租单位正常使用，且在之后明珠公司、华庭公司也补齐了案涉租赁房屋的竣工验收手续。参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条：“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：……（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的”的规定，艾维克公司虽发函要求对方及时提供相关资料，但因其明知租赁的明珠大楼尚未完成竣工验收，亦未在合同中要求对方提供竣工验收资料的时间，亦未提交证据证明案涉租赁房屋不能实际正常使用的证据，故艾维克公司以此主张合同目的不能实现，事实依据不足，其请求确认2014年7月25日发函行为发生解除合同的法律后果，法律依据不足。一、二审将双方在诉讼过程中同意解除《租赁合同》的意思表示作出的时间，确定为《租赁合同》解除的时间，并无不当，本院予以维持。
关于第二个焦点问题，双方均主张对方存在违约，合同解除后的损失责任应由违约方承担。本院认为，双方在签订《租赁合同》时，因案涉租赁房屋尚未验收合格，确实违反了“验收合格，方可交付使用”的相关法律法规，对此艾维克公司与明珠公司、华庭公司均有过错。虽然本案中艾维克公司未能证明案涉租赁房屋不能正常使用，不能以此主张解除合同，但因合同中明确约定甲方交付租赁物应“保证符合法律法规等规定”，故应由明珠公司、华庭公司对此承担违约责任。在履行合同过程中，艾维克公司发函要求解除合同，明珠公司明确回函表示不同意，在未与出租方协商一致的情况下，艾维克公司未履行缴纳租金的合同义务，亦构成违约。
关于损失范围，一、二审中，双方对法院作出的艾维克公司装修办公室和样板间的造价损失为1289412.48元的认定均未提出异议，本院予以确认。艾维克公司主张其还存在样板间装修设计、员工培训和员工宿舍装修、宣传推广广告、流动资金贷款利息等损失，一、二审均认定这些损失属于单方的商业风险而非因合同解除造成的经济损失，并无不妥。对于明珠公司、华庭公司主张的损失，一、二审认定艾维克公司未按合同约定的原则缴纳，造成2014年11月9日至2015年11月9日租金及管理费损失为410万元。艾维克公司认为其中管理费260万元作为损失没有依据。明珠公司、华庭公司陈述该项管理费实际上也是租金，是为了避税才约定为管理费。本院认为，《租赁合同》第三条对租金及管理费作了约定，涉及本案的第一个计费租赁期约定为“基本租金及管理费410万元，其中租金为每年150万元，管理费为每年260万元”，而对于管理费具体包含哪些项目未予明确。明珠公司、华庭公司首先未举证证明实际发生了管理费，同时主张该条款中的管理费也是租金，分开约定是为了避税。对此，本院不予支持。一、二审对租金与管理费的性质未区分且均认定为实际损失，适用法律不当，本院予以纠正。综上，本案因合同解除造成的实际损失范围应为艾维克公司装修办公室和样板间的造价损失1289412.48元与明珠公司、华庭公司的租金损失150万元。
关于责任承担，因本案《租赁合同》的解除被认定为协商一致解除情形，在履行合同过程中双方又均存在一定的违约行为，故一、二审认定的双方各应承担50%的责任比例无明显不妥，本院予以确认。
综上所述，艾维克公司的再审请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销云南省高级人民法院（2016）云民终526号民事判决；撤销云南省曲靖市中级人民法院（2015）曲中民初字第343号民事判决第三项“由曲靖市麒麟区艾维克酒店有限公司于判决生效后30日内给付曲靖明珠集团投资开发有限公司、曲靖华庭房地产开发有限公司房屋租金损失及水电费共计52238.7元”；
二、维持云南省曲靖市中级人民法院（2015）曲中民初字第343号民事判决第一项“解除曲靖市麒麟区艾维克酒店有限公司与曲靖明珠集团投资开发有限公司、曲靖华庭房地产开发有限公司2012年11月9日签订的《明珠大楼酒店项目招商引资租赁合同》”、第二项“由曲靖明珠集团投资开发有限公司、曲靖华庭房地产开发有限公司于判决生效后30日内赔偿曲靖市麒麟区艾维克酒店有限公司租赁房屋装修损失款644706.24元”、第四项“驳回曲靖市麒麟区艾维克酒店有限公司的其余诉讼请求”、第五项“驳回曲靖明珠集团投资开发有限公司、曲靖华庭房地产开发有限公司的其余诉讼请求”；
三、由曲靖明珠集团投资开发有限公司、曲靖华庭房地产开发有限公司于本判决生效后30日内退还曲靖市麒麟区艾维克酒店有限公司保证金200万元；
四、由曲靖市麒麟区艾维克酒店有限公司于本判决生效后30日内赔偿曲靖明珠集团投资开发有限公司、曲靖华庭房地产开发有限公司租赁房屋租金损失75万元、水电费2238.70元。
上述第二、三、四项相抵后，由曲靖明珠集团投资开发有限公司、曲靖华庭房地产开发有限公司给付曲靖市麒麟区艾维克酒店有限公司1892467.54元。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费119953元，由曲靖市麒麟区艾维克酒店有限公司负担本诉费用64436元、反诉费用3081元、由曲靖明珠集团投资开发有限公司、曲靖华庭房地产开发有限公司负担本诉费用21280元、反诉费用31156元；二审案件受理费205669元，由曲靖市麒麟区艾维克酒店有限公司负担85716元、由曲靖明珠集团投资开发有限公司、曲靖华庭房地产开发有限公司负担119953元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 纯
审 判 员 潘勇锋
审 判 员 李晓云
二〇一八年六月二十二日
法官助理 陈明克
书 记 员 李蕴娇