天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）津02民终4703号
上诉人（原审被告）：广州国际信托投资公司，住所地广州市越秀区东风中路363号国信大厦20楼。
法定代表人：丘华，总经理。
委托诉讼代理人：罗祎彬，男，该公司员工。
委托诉讼代理人：田蓓，天津津凡诚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：郝金才，男，1943年1月12日出生，汉族，天津轧钢六厂退休职工，住天津市河东区。
上诉人广州国际信托投资公司（以下简称信托公司）因与被上诉人郝金才房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市河东区人民法院作出的（2017）津0102民初5511号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月6日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
信托公司上诉请求：1、维持一审判决结果，但对一审法院认定上诉人与被上诉人之间是房屋买卖关系予以改判，改判为认定双方之间是企业产租赁法律关系；2、本案一、二审诉讼费由郝金才承担。事实和理由：上诉人对一审判决结果没有异议，但对一审法院认定双方之间法律关系有异议，一审法院认定上诉人与被上诉人之间是房屋买卖关系，属于认定事实有误，双方之间是企业产租赁关系，故被上诉人不享有主张债权的权利。
郝金才辩称，同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求，请求驳回其上诉请求，维持原判。
郝金才向一审法院起诉，请求判决信托公司：1.为原告办理坐落天津市河东区中山门某房屋（以下简称涉诉房屋）的产权登记手续；2.承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2001年信托公司下属天津证券交易业务部与案外人天津康利房地产开发有限公司因房屋转让合同纠纷成讼天津市河西区人民法院。经该院（2001）西民二初字第70号民事判决书判决，坐落天津市河东区中山门互助南里1号楼及4号楼16套单元归信托公司天津证券交易业务部所有。后，信托公司天津证券交易业务部未办理上述房屋的产权过户手续，目前涉诉房屋仍登记在案外人天津康利房地产开发有限公司名下。经询，被告表示因部分房屋存在抵押未注销且办理过户需补缴部分税款，故目前尚未办理。
2003年9月29日，原告为乙方、被告下属驻天津办事处（以下简称办事处）为甲方，双方就涉诉房屋签订《房屋买卖协议书》（以下简称买卖协议），约定甲方有偿转让涉诉房屋（带产权），建筑面积80.56平方米。协议第二条约定，进驻前交齐购房款，所转让房屋均属于办事处产权；第三条约定，办事处暂签发天津市公有住房租赁合同，并盖有企业公章有效；第四条约定，如果甲方解除代管需产权过户时由甲乙双方协商，承担过户手续；第五条约定，转让房屋暂为企业产，乙方按月交纳企业代管费18元，不得拖欠。同日，被告为原告出具了《天津市公有住房租赁合同》（以下简称租赁合同）。买卖协议、租赁合同签订后，原告办理入住，现涉诉房屋由原告居住使用。原、被告均表示未履行买卖协议中约定的代管费内容。
另查，双方均认可涉诉房屋原楼号为1号楼，现改为18号楼，涉诉房屋包含于被告从案外人天津康利房地产开发有限公司受让的16套房屋内。
双方有争议的事实和证据：1、关于买卖协议的真实性问题。被告对原告提供的买卖协议真实性不予认可，并申请司法鉴定。经一审法院委托天津市天意物证司法鉴定所鉴定，结论为：买卖协议中“广州国际信托投资公司驻天津办事处”印章印模与租赁合同中“广州国际信托投资公司驻天津办事处”印章印模是同一枚印章盖印。因此，对原告提供的买卖协议真实性予以认定。2、关于原告是否缴纳款项问题。对此，原告主张已经支付98000元，但未能提供房款收据等证据证明。经询，原告表示房屋款项并未由其直接交付给被告，而是由案外人蒋某代为办理，因协议和房本已经拿到，故未追要房款收据。被告则否认收取房屋款项的事实，并表示认可原告的承租权。
一审法院认为，本案双方的争议焦点为：1、原、被告之间的合同关系是房屋买卖关系还是房屋租赁关系。2、原告主张的办理产权过户手续应否支持。
针对原、被告的合同关系，买卖合同和租赁合同的本质区别应为是否转移所有权。从双方签订的买卖协议内容上看，协议第一条明确约定为“有偿转让……带产权”，第三条约定“暂签发天津市公有住房租赁合同”，第四条约定的“双方协商承担过户手续”，从而可见，原、被告就涉诉房屋存在交付使用并转移所有权的意思表示；反之，被告主张系租赁关系，双方虽签订了租赁合同，但该合同的签订与买卖协议约定存在一定关联，且双方签订租赁合同后并未实际履行，即原告未交纳租金、被告亦未主张收取也未履行维修等法定义务，可见，双方并无租赁房屋的意思表示和行为，双方签订的租赁合同是基于涉诉房屋产权并未转移登记在被告名下的情况下，以签订租赁合同的形式作为原告买卖房屋后的权利证明。根据《中华人民共和国民法总则》规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。故，原告与被告签订的租赁合同无效。原、被告之间应为买卖合同关系。
针对原告主张办理过户应否支持问题，原、被告就涉诉房屋签订了买卖协议，该协议系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，应为合法有效。关于被告主张原告未缴纳购房款的问题，根据双方买卖协议中“进驻前交齐购房款”的约定，以及原告签订买卖协议后入住至今的事实，被告虽抗辩原告未提供交纳房款的书面证据，但不能对抗涉诉房屋已经交付原告的事实，以及在原告占有使用房屋的十多年中，被告未向原告主张给付房款的事实，因此，现被告主张原告未给付房款的抗辩，不予支持。关于原告主张办理过户手续的诉讼请求，一审法院认为，被告系依据人民法院的法律文书取得涉诉房屋的所有权，其虽为涉诉房屋的事实权利人，但在其对物权进一步处分时，为不妨害第三人的利益和保护交易安全，应先办理转移登记手续，现被告尚未将涉诉房屋转移登记至自己名下，其与原告之间的买卖协议尚不能发生物权转移的效力。因此，现原告主张被告办理过户的诉讼请求，不予支持。原告可待涉诉房屋转移登记至被告名下后再行主张物权变更，或依据双方签订的买卖协议主张债权。
综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十一条之规定，判决：“驳回原告郝金才的诉讼请求。案件受理费80元，鉴定费4000元，由被告广州国际信托投资公司负担。”
二审期间，当事人均未向本院提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，二审期间本案的争议焦点为：双方当事人之间的法律关系如何界定，是房屋买卖合同关系还是租赁关系。围绕争议焦点阐述如下：
关于双方当事人之间的法律关系如何界定，是房屋买卖合同关系还是租赁关系的问题，本案中，信托公司下属的办事处与郝金才之间签订有买卖协议，该协议上加盖的办事处公章，经司法鉴定为上诉人真实印章，故该买卖协议是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，真实有效，双方的权利义务受协议约定的拘束。
该买卖协议中第一条明确约定：“有偿转让……（带产权）”；第三条约定：“……暂签发天津市公有住房租赁合同”；第四条约定：“……如果甲方（办事处）解除代管需产权过户时由甲乙双方协商，承担过户手续”；第六条约定：“房屋在广州国投代管期间，乙方（郝金才）需要变更住房性质，转让住房使用权，应事先向广州国投天津办事处提出书面申请”。据此，结合双方当事人庭审陈述，能够认定上诉人与被上诉人之间具有有偿转让涉诉房屋（带产权）的意思表示。因双方签订买卖协议时涉诉房屋产权登记在案外人天津康利房地产开发有限公司名下，信托公司尚未取得涉诉房屋产权，故双方于签订上述买卖协议当日还签订了租赁合同，作为实现产权转让之前的暂行措施。但双方均认可该租赁合同签订后，未履行被上诉人交纳租金、上诉人收取租金等租赁关系涵盖的主要权利义务。故上诉人的主张，缺乏事实依据，本院不予支持。鉴于双方当事人对一审法院的判决结果均未上诉，本院对一审法院的处理意见予以维持。
综上所述，上诉人信托公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人广州国际信托投资公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 静
代理审判员 李冬梅
代理审判员 苏美玉
二〇一八年八月三十一日
书 记 员 丁 宁