贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黔26民终1124号
上诉人（原审原告）：陈琼，女，1958年5月15日出生，布依族，贵州省凯里市人，医务工作者，现住凯里市。
委托诉讼代理人：吴永龙，贵州万木春律师事务所执业律师。
委托诉讼代理人：高世焰，贵州万木春律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：凯里市房地产事业发展管理局。住所地：凯里市宁波西路。
法定代表人：马翔宇，局长。
委托诉讼代理人：万鹤，贵州正辩律师事务所执业律师。
被上诉人（原审被告）：何民全，男，1970年9月8日出生，汉族，贵州省黔西县人，出租车驾驶员，住黔西县。
委托诉讼代理人：秦金碧，贵州兄弟律师事务所执业律师。
委托诉讼代理人：杨灵，贵州兄弟律师事务所执业律师。
上诉人陈琼与被上诉人凯里市房地产事业发展管理局（以下简称“凯里房管局”）、何民全确认合同无效纠纷一案，因陈琼不服贵州省凯里市人民法院（2017）黔2601民初4359号民事判决，向本院提起上诉，本院于2018年4月24日立案受理后，由审判员陆小平担任审判长，与审判员王山地、审判员王大梅组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
上诉人陈琼上诉请求：1、撤销贵州省凯里市人民法院（2017)黔2601民初4359号民事判决；2、改判确认二被上诉人签订的《房屋征收补偿安置协议》无效;3、一、二审诉讼费由二被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、一审判决认定陈光荣出售上诉人的房屋的行为构成表见代理以及认定上诉人默认陈光荣的卖房行为，该认定系错误认定。首先，上诉人并没有授权陈光荣为其卖房。上诉人于1998年6月30日参加凯里玻璃厂的房改项目后分配得本案争议的房屋，后于1999年10月20日补交了相应的费用，并委托陈光荣代为办理涉案房屋所有权转移登记手续，领取了《房屋产权证》。上诉人外出打工，将自己的房屋委托给自己的弟弟陈光荣看管并允许其暂住，但并没有授权给陈光荣卖房子。从原审判决查明的证据来看，也没有任何证据能证明上诉人授权陈光荣卖房。其次，上诉人自始至终都不知道陈光荣卖房的事实，原审判决在没有任何证据证明的情况下，就认定上诉人默认了陈光荣的卖房行为，违背客观事实。再次，原审判决认为陈光荣在与罗德勋签订《协议书》时，出示了房屋所有权证、契税完税证、购房保险证原件证书，足以形成让罗德勋相信陈光荣具有代理权的表象，对此认定，上诉人认为在逻辑上不能成立，陈光荣的出售上诉人房屋的行为不构成表见代理。二、原审判决认定2014年上诉人知晓陈光荣处分上诉人房屋后未在合理期限内提出异议，从而推定上诉人对陈光荣的卖房行为进行追认，该认定错误。自从上诉人2014年回到凯里知道陈光荣出售涉案房屋后，就一直在找被上诉人房管局要求协商解决房屋被卖的事情，但因该局以各种理由推脱而最终没有得到解决，并不是原审判决认定的在上诉人知道后，一直未提出异议。同时，对于无权处分行为的追认是需要房屋的所有人也即本案的上诉人来主动作出的，在上诉人知道陈光荣卖房的事后就一直找被上诉人房管局解决，甚至起诉到法院以维护权利，足以证明上诉人是拒绝追认该卖房行为的。原审判决推定上诉人对卖房行为进行了追认，违背客观事实。三、一审判决依据《民法通则》第六十三条、第六十六条来认定陈光荣的卖房行为，并依据《民法总则》第一百六十二条作出判决，适用法律错误。陈光荣的行为是无权处分行为。从陈光荣与被上诉人何民全的委托人罗德勋签订的房屋买卖《协议书》以及该协议书的实际履行情况来看，陈光荣的行为都属无权处分行为。《协议书》落款人的签名人为陈光荣与罗德勋，并不是以上诉人的名义来签该《协议书》，《协议书》的内容中多次使用了“我”的字样，加上落款的签名为陈光荣，这足以表明了陈光荣是以自己的名义所为。《协议书》签订后，罗德勋将8000元的购房款直接交给了陈光荣，并没有交给上诉人，这并不符合《民法通则》和《民法总则》关于代理的规定，一审判决依据这三条规定作出认定和判决错误。四、被上诉人何民全并未善意取得涉案房屋的所有权。根据《物权法》第一百零六条的规定，1、被上诉人何民全自称其是因为购买资格问题委托罗德勋代为购买涉案房屋，且参与了交易商议的过程，而据罗德勋的证言，其是在看到了房产证登记的所有权人为陈琼的情况下仍然购买涉案房屋，对于陈光荣并非登记所有权人的情况何民全是明知的，在未经与上诉人确认陈光荣是否具有权限出售涉案房屋的情况下，仍然授意罗德勋代为购买，其主观上不构成善意；2、罗德勋与陈光荣所签协议约定涉案房屋交易价款8000元是否属于以合理价格转让，被上诉人何民全未举证证明；3、涉案房屋属于不动产，根据规定应当办理所有权转移登记，但至今涉案房屋并未依法办理所有权转移登记手续。因此，被上诉人何民全购买房屋不符合善意取得的要件，未取得涉案房屋的所有权。五、一审判决依据《合同法》第五十二条认定二被上诉人签订的《房屋征收补偿安置协议》的效力，系法律适用错误。该协议无效乃是因签订的主体不适格导致。1、《房屋征收补偿安置协议》的签订主体之一何民全，在签订该协议时并没有取得涉案房屋的所有权，不是涉案房屋的权利主体，其不具备签订该协议的主体资格。而被上诉人房管局在明知涉案房屋的所有权人为上诉人的情况下，还与何民全签订《房屋征收补偿安置协议》，侵害了上诉人的合法权益。该协议因签订主体不适格且侵害上诉人的合法权益，因而该协议无效。原审法院依据《合同法》第五十二条认定二被上诉人签订的《房屋征收补偿安置协议》合法有效，实乃法律适用错误。2、被上诉人房管局作为行政管理部门，对于民事主体之间的民事行为的效力不具有司法裁判权，无权确认涉案房屋已由上诉人委托陈光荣出售给被上诉人何民全。对于本案相关事实应通过当事人给予确认或者由人民法院通过判决确认。在相关事实需要待证的情况下，房管局依照程序只能与登记的所有权人就涉案房屋签订相关的征收补偿协议，其擅自与何民全就涉案房屋签订补偿协议有损上诉人的合法权利。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求依法撤销原判，改判确认二被上诉人签订的《房屋征收补偿安置协议》无效。
被上诉人凯里房管局二审未答辩。
被上诉人何明全二审答辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。（一）何民全委托罗德勋与上诉人陈琼的委托人陈光荣签订的房屋买卖《协议书》合法有效，《协议书》对何民全、陈琼具有法律约束力。何民全是该房屋的合法所有权人，系与房产局签订《房屋征收补偿安置协议》的适格主体。1、上诉人陈琼将从凯里玻璃厂购买的位于沿××单元××房委托其弟陈光荣管理、处分、使用，陈光荣作为受托人，有权代理陈琼将该房屋出卖。因此，何民全委托罗德勋与上诉人陈琼的委托人陈光荣签订的房屋买卖《协议书》合法有效。2、本案买卖房屋《协议书》依法成立，受法律保护，对双方当事人都有法律约束力，何民全系签订《房屋征收补偿安置协议》的适格主体。《协议书》签订当日，何民全就依约将8000元购房款支付给陈光荣，随后上诉人及陈光荣将该房屋及房屋有关证照交付给何民全，何民全在该房屋居住至2013年房屋被征收之日。何民全曾多次要求上诉人办理过户手续，但上诉人均以在外地工作路途遥远为由拒绝履行其过户的义务。《协议书》签订后，上诉人已经将房屋交付何民全居住和管理多年，《协议书》内容已实际履行，办理房屋产权过户手续只是房屋买卖合同的附随义务，并非认定房屋买卖合同是否有效的要件，故《协议书》合法有效应受法律保护。何民全作为该房屋的实际所有权人，在该房屋被征收时，有权与征收部门签订房屋征收补偿安置协议。二、《房屋征收补偿安置协议》是房产局、何民全双方真实意思表示，未违反法律规定，应依法认定该协议合法有效。一审认定该安置协议不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的五种法定无效情形，认定安置协议合法有效正确。因此，上诉人的上诉请求不符合客观实际，请求二审法院驳回上诉人的全部上诉请求。
上诉人陈琼作为原告向一审法院起诉请求：确认凯里市房地产事业发展管理局与何民全签订的《房屋征收补偿安置协议》无效。
一审法院认定事实：原告陈琼与陈光荣系同胞姐弟，陈琼与案外人罗德勋均属原凯里市玻璃厂职工。被告何民全与罗德勋系朋友关系，何民全委托罗德勋帮助购房事宜。1995年陈琼下岗外出务工，将其购买的位于凯里市××单元××楼××号原凯里市玻璃厂房改房交由陈光荣看管并居住。后罗德勋得知陈光荣有意出售玻璃厂内的房子，同时得知玻璃厂内职工宿舍只能在职工之间进行买卖，遂于2004年9月19日，罗德勋便以自己的名义与陈光荣就房屋买卖事宜签订了一份《协议书》。协议主要内容为：“我将原凯里玻璃厂4号楼1单元2楼居民房转让给罗德勋居住，特拟如下协议：1、我将原房产证等手续交给现房主，以后房产归罗德勋。2、罗德勋交转让费八千元整（8000元）给原房主。3、以后此房内发生一切事情与原房主无关。4、以后现房主要求原房主协助办理其他手续，原房主要给予支持。特此协议。双方签名：罗德勋（1398529940）陈光荣（138××××5656、138××××5656）2004年9月19日。”房屋买卖协议签订后，何民全依约向陈光荣支付购房款8000元，陈光荣不仅将涉案住房交付给何民全居住使用，而且将房屋所有权证、契税完税凭证、购房保险证的原件交给何民全。2006年12月25日，罗德勋出具了一份《更名申明》，主要内容为：“现将何民全以本人（罗德勋）名字购买的玻璃厂4号楼1单元2楼1号住房‘协议书’中的购买方名字（罗德勋）更名为购买方（何民全）。特此申明。申明人：罗德勋2016.12.25。”2013年凯里市人民政府对凯里玻璃厂片区旧城改造，何民全（为乙方）与被告凯里市房产局（为甲方）于2013年3月7日签订了《房屋征收补偿安置协议》，协议主要内容为：“因凯里玻璃厂片区旧城改建项目建设，需将乙方房屋予以征收。……具体内容如下：一、……。二、乙方被征收的房屋位于沿××单元××号，……房屋原产权人陈琼，于2004年9月19日将该房屋卖给何民全，双方一直未办理过户手续，现由何民全与甲方签订协议，办理产权调换安置房产权证时，产权人的确定以陈琼与何民全协商后出具的公证书或人民法院判决书确定的产权人姓名为准。三、……。”原告陈琼认为何民全与凯里市房管局签订的上述协议侵害了其权利，遂向本院提起诉讼，确认该安置协议无效。庭审中，因原告不同意调解，本院未主持到庭当事人进行调解。
另查明：陈琼曾于2017年以何民全、凯里市房产局为被告向本院提起诉讼，并于2017年11月3日撤回起诉。
一审法院认为:合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的民事责任。本案原告陈琼的弟弟陈光荣代表原告与罗德勋在2004年就涉案房屋的买卖事宜签订协议时，出示了房屋所有权证、契税完税凭证、购房保险证原件等证书，足以形成让罗德勋相信陈光荣具有代理权的表象，即便签订合同时陈光荣并无实际代理权，该协议在平等自愿、协商一致情况下签订的，对其真实性、合法性予以确认。协议签订后，陈光荣已完成收取购房价款及交付房屋所有权证书事宜，已实际履行了合同义务，而后罗德勋自书《更名申请》将协议书中的购买人名字更名为被告何民全，本院亦认可该《更名申请》。《中华人民共和国民法通则》第六十三条规定：“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。……”第六十六条第一款规定：“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。”本案中，从何民全入住涉案房屋长达十余年和保管登记在陈琼名下的房屋所有权证、契税完税凭证、购房保险证原件以及原告陈琼九年多来均未提出异议及主张权利的情况看来，足以推定陈琼默认其弟陈光荣的代理行为。2012年凯里市政府对玻璃厂片区旧城改造进行了听证，并将相关征收安置方案、征收决定、房屋面积测绘结果等在玻璃厂路口和厂内各栋宿舍进行了公示，2013年被告凯里市房产局才与玻璃厂被征收的住户签订了征收安置协议。原告在起诉状及庭审中自认于2014年时知晓其弟陈光荣代表其出售涉案房屋给被告何民全，在此之后的合理期限内仍未提出异议，可以推定原告构成对当年其弟陈光荣出售房屋代理行为的追认。另外，二被告于2013年3月7日签订的《房屋征收补偿安置协议》，系双方真实意思表示，不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条合同无效的法定情形，原告亦未能举证证明《房屋征收补偿安置协议》违反法律法规的强制性规定，原告诉请确认协议无效，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条、第一百六十一条第一款、第一百六十二条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条、第六十条、第一百三十条、第一百三十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条之规定，判决如下：驳回原告陈琼的全部诉讼请求。案件受理费60元，减半收取30元，由原告陈琼负担。
本院二审期间，上诉人提交的材料，经本院审查不属于新证据。本院经审理查明的事实与一审审理查明的事实一致。
本院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条规定：“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。……”第六十六条第一款规定：“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。”从本案查明的事实可知，陈光荣虽然没有其姐姐陈琼的书面授权委托，但从2004年陈光荣与罗德勋代何民全就涉案房屋的买卖事宜签订协议时，陈光荣出示了登记户名为陈琼的房屋所有权证、契税完税凭证、购房保险证原件等证书以及陈光荣与陈琼的亲姐弟关系，足以形成让何民全相信陈光荣具有代理权的表象，那么签订的房屋买卖协议能够约束实际权利人陈琼。且从何民全入住涉案房屋长达十余年和保管登记在陈琼名下的房屋所有权证、契税完税凭证、购房保险证原件以及陈琼九年多来知道该事实均未提出异议及主张权利的情况看来，足以认定陈琼知道其弟以自己的名义处理房屋，而不作出否认，可认定其同意了陈光荣处分其房屋的行为。因此，何民全基于买卖房屋协议取得了房屋，成为了该房屋的实际权利人。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第二条:”当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”虽然没有进行登记，但陈琼已经通过债的形式处理了房屋，其对于该房屋的权利应受限制。何民全基于房屋买卖合同取得了房屋的实际权利，作为实际权利人其有权与征收部门签订《房屋征收补偿安置协议》，该协议并未违反法律、行政法规强制性规定，应为有效。一审认定并无不当，本院予以确认。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予采纳。
综上，一审程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费60元，由上诉人陈琼承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陆小平
审 判 员 王大梅
审 判 员 王山地
二〇一八年六月二十八日
法官助理 张 强
书 记 员 龙 欢