河南省郑州市二七区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）二七民二初字第530号
原告（反诉被告）郑州锦程实业投资有限公司，住所地：郑州市中原区。
法定代表人王旋凯，经理。
委托代理人赵鼎，河南经东律师事务所律师。
被告杜秀军（反诉原告）。
委托代理人赵博，河南青屏律师事务所律师。
第三人郑州市第二人民医院，住所地郑州市。
法定代表人李生建，院长。
委托代理人龙中锋、赵文龙，河南长胜源律师事务所律师。
原告（反诉被告）郑州锦程实业投资有限公司诉被告杜秀军（反诉原告）、第三人郑州市第二人民医院及被告杜秀军反诉原告郑州锦程实业投资有限公司租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告郑州锦程实业投资有限公司的法定代表人王旋凯、委托代理人赵鼎，被告杜秀军的委托代理人赵博，第三人郑州市第二人民医院的委托代理人赵文龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郑州锦程实业投资有限公司诉称：2006年5月6日，原、被告签订《租赁协议》和《补充协议》，原告把位于郑州市大学路与航海路的孙八砦村委会办公室活动中心综合楼四、五、六层和七层的一间房屋出租给被告，2009年8月被告把房屋转租给第三人。2006年至2009年被告正常付租金，但2010年2月被告未按时交纳2010年3月1日至8月31日期间的租金，《租赁协议》第三条明确约定，被告每次付半年的房租，且应该提前一个月缴纳下一期的房租，逾期10日不交租金，甲方有权单方终止合同，被告承担违约责任。依照协议约定，被告违背协议，逾期缴纳租金，原告有解除合同的权利。原告诉至法院：1、请求法院依法确认原告解除合同的行为有效，原、被告签订的房屋租赁协议已解除；2、请求判决被告和第三人立即返还租赁房屋；3、请求判决被告承担本案的诉讼费用。
被告杜秀军辩称：1、原告第一项诉请在重审中申请变更无法律依据，无法支持；2、本案中，双方没有约定合同解除的条款及存在制约合同解除的条款，原告以此解除合同无依据；3、本案中被告不存在逾期付款行为；4、原告的合同目的已经实现，不具备解除合同的事实依据；5、原告解除合同不具备法定条件，缺乏宽限期的必然前置程序；6、第三人代位清偿权和解除合同的抗辩权应受保护；7、原告称已经向被告发出解除合同通知的事实不能成立。
第三人郑州市第二人民医院针对本诉述称：同意被告的答辩意见，另外，原告无合同解除权，其诉求无事实法律依据，法院应驳回，根据最高人民法院司法解释的规定，赋予了次承租人的代位清偿权及合同解除的抗辩权，被告不存在逾期付款的情形，即使存在被告逾期付款的情形，第三人愿意代位清偿并以此行使对原告解除合同的抗辩权。
被告杜秀军反诉称：2006年5月6日，原、被告签订《租赁协议》。2009年8月13日，原告出具《证明》，同意转租。同年8月17日，被告将涉案房屋及全部附属设施转租给第三人郑州市第二人民医院。被告与原告签订的《租赁协议》以及被告与第三人郑州市第二人民医院签订的《房屋租赁协议》合法有效，应受法律保护。2006年到2009年3月3日前，被告共向原告支付租金为1920000元，按法律规定，原告收取租金，应开具发票，但原告对1920000元租金没有开具发票，其行为侵犯了被告的权益，要求其给付特定物房屋租赁发票。2010年5月8日，原告以被告逾期付款为由，单方解除合同，强行收回房屋，采取将电梯机房门打开，拆除电梯主板方式，使第三人郑州市第二人民医院在该项楼内的正常经营陷入瘫痪，同时将一楼电房打开停止供电。后因第三人报警，原告才终止收回房屋的行为。根据法律规定和合同约定，原告单方自行收回房屋的行为是违法的。为恢复正常运营，第三人被迫到北京去采购电梯主板，对电梯机房进行更换，并加强了保安措施，支出各种费用共计12259元。第三人以被告不能保证其房屋使用权为由，要求该项费用由被告承担，被告已支付12259元给第三人，该项费用的形成是原告的行为所致，应由原告承担。根据2009年8月13日转租协议约定，原告应收取被告600000元转租保证金。同年8月19日，被告缴纳200000元，约定次日缴纳400000元保证金。但第二天，原告法定代表人王旋凯以近期公司资金短缺为由，让2009年8月19日200000元保证金提前折抵2010年春节期间应缴房租，当天再缴纳600000元。被告为双方合作愉快即同意其要求。现在看，原告不但没抵2010年春节房租，而且故意制造事端，破坏双方合作关系，故要求追回该200000元的权利。考虑到双方合作5年，感情浓厚，保留要求原告支付200000元违约金的权利。故被告提出以下反诉请求：1、判令原告赔偿因其单方收回行为给被告造成的直接经济损失12259元；2、判令原告给付金额为3195000元的租赁发票；3、判令原告退还多收取的租金200000元；4、原告承担本案的诉讼费用。
原告针对反诉辩称：1、被告的第一项反诉请求与原告无法律上的利害关系，不应由原告承担赔偿责任；2、原被告在租赁合同中对是否开具发票没有约定，开具发票将导致原告成本增加，双方未有约定的情形下，被告要求开具发票不合理，如被告要求开具发票应与原告协商；3、原告并未收取被告超过60万元的保证金，被告先支付的20万元后于次日补足40万元，原告就向被告出具60万元的收据，被告称20万元的收据已销毁，未将20万元的收据提交给原告。
第三人针对反诉述称：被告反诉请求中的事实与理由属实，请求法院依法支持被告的反诉请求。
原告针对本诉及反诉提交的证据有：1、《租赁协议》及《补充协议》各一份；2、工商银行兴华南街支行对账单；3、申通快递回执单、查询打印件、证明及解除合同通知书，其中申通快递回执单系复印件；4、原告向第三人发出的通知、照片6张及反诉状；5、证明一份；6、2010年8月19日、8月20日交通银行交易账单2份。
被告针对本诉及反诉提交的证据有：1、2006年5月6日《房屋租赁协议》和《补充协议》；2、被告与第三人签订的《房屋租赁协议》；3、2009年8月13日证明1份，4、2009年8月19日、20日收条、收据各1份，5、《中华人民共和国国有土地使用证》（NO.011831610号）、《建设工程规划许可证》各1份，6、2001年8月孙八砦村委会证明1份；7，收据7份、中国工商银行汇款回单6份；8、2010年5月13日收据；9、电梯发票、收条，加油费、餐费、路桥费发票。
第三人未提交证据。
经庭审质证，被告对原告提交的证据1、2、5、6及证据4中反诉状真实性无异议，对原告提交的其他证据均有异议，认为证据3中的申通快递回执单系复印件，河南申通实业有限公司应作为证人出庭，申通快递查询单系打印件，解除合同被告不清楚，证据4中的通知与被告无关，短信照片不真实，第三人与被告的质证意见一致外，另外补充对原告提交的证据4中的通知真实性无异议。对被告提交的证据，原告对证据1、2、3、4、5、6、7真实性无异议，对被告提交的证据8、9有异议，认为与其无关。第三人对被告提交的证据真实性均无异议。
本院对原被告提交的证据认证如下：原告提交的证据1、2、5、6及证据4中反诉状，被告及第三人对该证据的证据的真实性无异议，本院对原告提交上述证据的真实性予以认定，对原告提交的证据3及证据4中的短信照片，能够证明原告已将解除合同通知送达给被告的事实，本院对该证据不予以采信，对原告提交的证据4中的通知，第三人对真实性无异议，本院对该证据的真实性予以认定。对被告提交的证据1、2、3、4、5、6、7，原告及第三人对真实性均无异议，本院对上述证据的真实性予以认定，对被告提交的证据8、9，不能证明原告给其造成损失的事实，本院不予采性。
根据上述有效证据，本院查明如下案件事实：2006年5月6日，原告郑州锦程实业投资有限公司与被告杜秀军签订《租赁协议》和《补充协议》各一份，双方约定：原告把位于郑州市大学路与航海路的孙八砦村委会办公室活动中心综合楼四、五、六层和七层的一间房屋出租给被告做宾馆营业使用，租赁期限为10年，从2006年6月1日至2016年8月31日，2006年6月1日至8月31日为被告的装修期，不计租金，2006年9月1日至2011年8月31日每年租金为480000元，2011年9月1日至2016年8月31日每年租金为530000元，每半年是一个交款期，每次付半年的租金。被告应提前一个月交纳下一期（半年）的房租金，合同签订之日起三日内被告向原告支付第一个半年的租金。被告逾期交房租，每逾期一日原告按年租金的千分之五向被告收取滞纳金，逾期10日不交租金，原告有权单方终止合同，被告承担违约责任；被告保证租赁期间不擅自将所租房屋出租或转让，被告可将宾馆承包经营，否则原告有权终止租赁协议；任何一方未经对方同意，单方解除合同，应向对方支付违约金200000元。
合同签订后，原告将合同约定的房屋交予被告使用，被告分别于2006年5月7日支付2006年9月1日至2007年2月28日租金240000元、2007年2月15日支付2007年3月1日至2007年8月31日的租金240000元、2007年8月21支付2007年9月1日至2008年2月28日的租金240000元、2008年2月25日支付2008年3月1日至2008年8月31日的租金240000元、2008年8月26日支付2008年9月1日至2009年3月1日的租金240000元、2009年2月27日支付2009年3月1日至2009年8月31日的租金240000元、2009年8月31日支付2009年9月1日至2010年2月28日的租金240000元，共计1680000元。2010年3月3日、2010年8月2日、2011年2月1日、2011年8月1日、2012年2月1日、2012年8月1日被告分别通过工商银行向原告支付2010年3月1日至8月31日的租金240000元、2010年9月1日至2011年2月29日的租金240000元、2011年3月1日至2011年8月31日的租金240000元、2011年8月31日至2012年3月1日的租金265000元、2012年3月1日至2012年8月31日的租金265000元、2012年月31日至2013年3月1日的租金265000元，上述租金共计3195000元。
2009年8月13日，原告出具《证明》同意被告将所租房屋转租给第三方使用，并约定被告向原告交纳保证金600000元。同年8月17日，被告与第三人签订《房屋租赁协议》将涉案房屋及附属设施转租给第三人使用，租赁期限自2009年9月1日至2014年8月31日，第三人将该房屋用作其南住院部。同年8月20日被告向原告交纳转租押金600000元。庭审中，原告主张其通过申通快递于2010年2月21日向被告送达了解除合同的通知（该通知主要载明：杜秀军先生，根据我公司与您于2006年5月6日签订的租赁协议的约定，至2010年2月20日我公司仍未收到您应该交纳的2010年3月1日至8月31日期间的房屋租金，且逾期已达20天，为此我公司提出解除该租赁协议，请您于此解除合同通知书送达之日起10日内搬离，并速到农业路国际企业中心B座904办理善后事宜，否则，我公司将采取进一步措施，后果自负。郑州锦程实业投资有限公司2010年2月20日），被告称没有收到该解除合同通知书，不予认可。第三人承认收到了原告发出的限期搬离通知。现原告认为，被告在2010年2月未按时交纳2010年3月1日至8月31日的租金，按照合同的约定，原告有解除合同的权利，但被告不同意解除合同，并称因原告的单方解除合同给被告造成了损失，现原告以被告逾期交纳租金为由诉至法院：1、请求法院依法确认原告解除合同的行为有效，原、被告签订的房屋租赁协议已解除；2、请求判决被告和第三人立即返还租赁房屋；3、请求判决被告承担本案的诉讼费用。诉讼中，被告以原告的行为给其造成经济损失为由提出以下反诉请求：1、判令原告赔偿因其单方收回行为给被告造成的直接经济损失12259元；2、判令原告给付金额为3195000元的租赁发票；3、判令原告退还多收取的租金200000元；4、原告承担本案的诉讼费用。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告与被告签订的《租赁协议》和《补充协议》，当事人意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，合同双方当事人均应按约定全面履行各自的义务。本案中，关于原告诉请的双方于2006年5月6日签订的租赁协议是否已经解除的问题，本院认为该租赁合同并未解除，理由如下：首先，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”；第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的（五）法律规定的其他情形”；第九十六条第一款规定：“当事人一方依照合同法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。”据此，解除合同是当事人的一项民事权利，合同解除包括法定解除和约定解除，而本案原告的合同解除既不符合约定解除的条件，也不符合法定解除的条件，双方签订的《租赁协议》虽约定被告逾期不能缴纳房租金，逾期10日不交租金，原告有权单方终止合同，但根据双方履行合同的行为来看，“双方约定的提前一个月缴纳下一期（半年）的房租金”中的“提前一个月”应为“下一期的上个月”而非“下一期的一个月前”，即被告在2010年3月3日缴纳2010年3月1日至8月31日的租金并未逾期超过十日，故原告以被告交纳租金已经逾期超过10日为由要求解除合同，没有事实和法律根据，本院不予支持。其次，原告称其经向被告发出了解除租赁合同的通知，但原告提交的申通快递回执单系复印件，河南申通实业有限公司及邮递打印件不能有效证明原告所称的解除合同通知已经送到被告。再次，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条规定：“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。”的规定，即便被告有拖欠租金的行为，第三人愿代承租人支付拖欠的租金以抗辩原告的合同解除权。综上，原告要求确认原告解除合同的行为有效，原被告签订的房屋租赁合同已经解除及要求被告及第三人返还租赁物的诉讼请求，缺乏事实和法律根据，本院不予支持。关于被告提出原告强行收回房屋，将电梯机房门和一楼电房门打开，拆除电梯主板，停止供电，使第三人正常经营陷入瘫痪给其造成经济损失12259元的诉讼请求，因其提交的证据不能证明上述主张，且原告不予认可，故对该部分，本院不予支持；关于被告要求原告退还多收取的保证金的诉讼请求，证据不足，本院不予支持；关于被告要求原告给付租金发票的请求，因双方对此无约定，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条之规定，经审判委员会讨论决定，判决如下：
一、驳回原告郑州锦程实业投资有限公司的诉讼请求。
二、驳回被告杜秀军的反诉请求。
案件受理费100元，由原告郑州锦程实业投资有限公司负担。反诉费4484元减半收取2242元，由被告杜秀军负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并于七日内将交费凭证交本院查验，逾期则视为放弃上诉。
审 判 长 王 迪
人民陪审员 何保险
人民陪审员 苗富霞
二〇一三年五月八日
书 记 员 段雪培