北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）东民初字第10405号
原告北京新东安有限公司，住所地北京市东城区王府井大街138号。
法定代表人黄振华，董事长。
委托代理人潘巍，北京市庆成律师事务所律师。
委托代理人彭松岩，北京市庆成律师事务所律师。
被告凯澳（北京）贸易有限公司，住所地北京市朝阳区霞光里15号楼14层1708室。
法定代表人康丽英，经理。
委托代理人胡忠靓，北京惠诚（天津）律师事务所律师。
原告北京新东安有限公司与被告凯澳（北京）贸易有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年7月23日立案受理。依法由本院审判员刘艳担任审判长，与代理审判员王璐、人民陪审员刘立新组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人彭松岩及被告委托代理人胡忠靓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2011年5月25日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于北京市东城区×大街×号×广场×层×号店铺出租给被告使用，租期2年。该合同签订后，原告依约将店铺交付给被告，被告亦支付了相应费用。自2013年3月起，被告开始拖欠租金、物业管理费及电费。原告多次催缴，被告仍未履行。2013年5月16日，原告向被告发函告知其双方的合同于2013年5月31日自行终止。因被告未将店铺交还，原告在律师见证下对其店铺内物品进行了登记。现原告起诉要求确认原、被告之间的租赁合同于2013年5月31日解除，被告支付2013年3月1日至2013年5月31日期间的租金317400元、物业管理费18768元、电费6064.29元，以被告交纳的合同押金抵扣违约金338928元，要求被告给付原告新租户免租期损失105800元、公证费5000元，并要求被告支付原告将承租店铺恢复原状的费用48180元，按照租金标准的三倍向原告支付出租店铺的实际使用费至店铺恢复原状之日止。
被告辩称：被告因内部重大人事调整影响了经营，被告向原告说明情况后，原告管理部门经理口头同意被告可以延期交纳租金。但被告法定代表人于2013年5月9日去管理店铺时与公司员工发生了纠纷，原告阻止被告取走自己的货物，并于2013年5月15日给被告的店铺断电，导致被告不能正常经营。被告的行为违反了合同的约定，双方合同应于2013年5月15日解除。被告同意支付2013年3月1日至5月15日的租金、物业管理费及实际发生的电费。原告要求被告支付新租户免租期损失及公证费缺乏法律依据，原告所要求被告支付的店铺恢复原状费用过高，被告不同意支付。原、被告约定的违约金数额过高，被告请求减少，原告要求被告按照租金标准的三倍向其支付出租店铺的实际使用费至店铺恢复原状之日止，该要求没有具体数额，被告不同意支付。
经审理查明：2011年5月25日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，合同约定：被告承租原告位于本市东城区×大街×号×广场店铺×号，面积92平方米。租期2年，首年首月租金人民币96600元。租金支付方式按照《新东安市场租赁合同（店铺）》（即附加合同）第三条及附件二约定履行。违约责任按照《新东安市场租赁合同（店铺）》及其附件中的相关约定执行。本合同与附加合同《新东安市场租赁合同（店铺）》及其附件作为一个整体共同组成216号店铺的租赁合同。若本合同条款与附加合同《新东安市场租赁合同（店铺）》及其附件及《新东安市场租赁协议书》中的条款相矛盾时，以《新东安市场租赁合同（店铺）》及其附件及《新东安市场租赁协议书》为准。在《新东安市场租赁合同（店铺）》中约定：合同租赁期2年（自2011年6月1日起至2013年5月31日止）。承租人须按本合同规定的方式和时间，在每个日历月的第一天交纳租金、物业管理费和其他应付款项，如逾期15天仍未付款，出租人有权终止本合同并按合同第九条第三十款和合同第十七条规定执行；合同第九条第三十款规定：如承租人违反本合同中任何条款且在出租人指出后未予纠正，出租人有权中断出租店铺之水、电、天燃气供应及其他服务或采取出租人认为适当的其他措施，直至承租人纠正上述违约行为并付清因此而引起的费用。承租人仍需支付停水、停电、停天燃气期间出租店铺的租金、物业管理费及其他实际发生的费用。合同第十七条规定：租金、物业管理费和在本合同项下应付的其他款项在到期后十五天内仍未支付的，出租人有权提前终止合同并收回出租店铺。在上述情况下，出租人收回出租店铺是有效的。必要时，双方同意由出租人出面委托公证处以公证收场的形式收回店铺。出租人保留对承租人违反本合同的追索权。如果承租人违约并导致出租人提前终止本合同，则承租人根据本合同第五条第一款的规定所缴付的合同押金及预付的租金作为其违约金，不予退还，同时承租人还应按本合同所述标准向出租人支付合同提前终止日至合同期满期间的租金、物业管理费作为违约赔偿金。出租店铺的租金按每个自然月天数计为一期，其数额及交付方式见附件二，附件二约定：第1年租金每月人民币96600元或1050元／平方米／月。第2年每月人民币105800元或1150元／平方米／月。租金的交纳：于每个日历月的第一天交纳租金。物业管理费人民币每月6256元，于每个日历月的第一天交纳。在承租人签署本合同时应交付相当于3个月基本租金和物业管理费的合同押金人民币336168元，电费按出租场地内承租人的自用电力消耗量计收。合同第五条押金条款第二款约定，如承租人违反本合同的任何条款，出租人有权敦促其履约，若经敦促承租人仍不履行合同规定的义务或因承租人原因导致有关部门对出租人处罚则出租人有权扣除全部或部分合同押金来赔偿出租人的损失。在出租人按本合同规定用合同押金充抵承租人应付款项后，所持押金少于本条第一款规定数额时，承租人须在接到出租人通知后立即将合同押金补足。如承租人接到书面通知后十五日内不补足合同押金，出租人有权终止合同。第十二条约定：租赁期满或本合同提前终止时，承租人应在本合同期满／终止当日或按出租人通知的日期交还出租店铺。因承租人的原因不能按时交还出租店铺的，则每逾期一日，应当向出租人支付出租店铺的实际占用费，并继续承担占用期间的物业管理费和其他费用。实际占用费按承租人正常租赁期限内租金标准的三倍计算。承租人在租赁期满或本合同提前终止时，应在合同期满／终止当日或按出租人规定的期限将店铺恢复至毛坯状。在合同附件三约定了被告签署本协议书时向出租人交纳人民币10000元作为售出商品质量保证金（包括提供的有偿服务项目）。承租人经营期间或合同终止／提前终止后，该笔保证金将于承租人与出租人解除租赁合同之日起六个月内返还承租人。该合同签订后，被告交纳了押金、质保金10000元及租金。庭审中，被告提交的押金收据共计336168元，原告认可收到被告押金336168元。2011年7月14日，原告发出入场装修通知书。2011年7月18日，原、被告签订补充协议书，将合同中关于租赁期的描述更改为：本合同租赁期为二年，自2011年7月18日起至2013年7月17日止；将租金的收取更改为自2011年8月17日起或承租人开始营业之日起收取租金（以两者中较早发生者为准）。
被告交纳租金、物业费及电费至2013年2月底。因被告自2013年3月1日起欠费，原告于2013年5月16日向被告发出发出提前终止合同的通知，告知被告双方签订的房屋租赁合同于2013年5月30日24点自行终止。
原告向北京市国泰公证处提出申请，要求对被告承租的×号店铺内的物品进行公证。2013年6月7日，北京市国泰公证处工作人员及原告到现场进行了拍照、清点，其中电表的读数为33416。原告支付了公证费5000元。
庭审中，原告要求被告承担恢复店铺的费用，并提交了其与北京健峰俏新型建筑装饰材料有限公司所签订的《×广场×层×店铺恢复原状工程施工合同》，证明原告恢复原状的费用为48180元。但原告表示因工程尚未施工完毕，故不能提交相关发票。被告认为费用过高，不认可原告所提交合同的真实性。原告提交电费卡片，证明被告自2013年2月4日后未交电费（电表表数26839）。
上述事实，有原、被告签订的《房屋租赁合同》，《新东安广场租赁合同（店铺）》，《补充协议书》，押金收据，解除合同的通知，电费卡片，《×广场×层×店铺恢复原状工程施工合同》，公证书及双方当事人当庭陈述等证据材料在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告就本市东城区×大街×号×广场店铺×号所签订的《房屋租赁合同》、《新东安市场租赁合同（店铺）》及附件系双方真实意思表示，不违背相关法律规定，应为有效合同。在合同履行过程中，因被告拖欠租金、物业管理费等费用，原告行使合同解除权，通知被告双方之间的房屋租赁合同于2013年5月30日终止，故本院确认双方的租赁合同已于该日解除。被告应向原告支付截止到2013年5月30拖欠的房屋租金、物业管理费、电费。因解除合同的责任在被告一方，原告要求被告支付违约金（以合同押金冲抵）、及承租店铺恢复原状的费用符合合同约定，本院予以支持。但原告不能提交恢复原状费用的发票，仅提供合同缺乏相应的证明力，故本院将依据实际情况酌定该费用。被告以合同约定违约金过高为由要求适当减少违约金，但被告就此提交的证据不足以证明其主张，故本院对被告该答辩意见不予采纳。原、被告在合同当中已经约定了一定数额的违约金，用于弥补违约行为可能给守约方造成的损失。现原告在向被告主张违约金的同时又要求被告赔偿新租户免租期损失、公证费、实际使用费等损失，加之原告的证据不足以证明其损失高于双方约定的违约金，故对于原告要求被告支付新租户免租期损失、公证费、实际使用费的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条的规定，判决如下：
一、确认原告北京新东安有限公司与被告凯澳（北京）贸易有限公司就本市东城区×大街×号新东安广场店铺×号所签订的《房屋租赁合同》、《新东安市场租赁合同（店铺）》及附件于二Ｏ一三年五月三十日解除；
二、被告凯澳（北京）贸易有限公司于本判决生效后七日内支付原告北京新东安有限公司二Ｏ一三年三月一日至二Ｏ一三年五月三十日的租金人民币三十一万三千九百八十七元；
三、被告凯澳（北京）贸易有限公司于本判决生效后七日内支付原告北京新东安有限公司二Ｏ一三年三月一日至二Ｏ一三年五月三十日的物业管理费人民币一万八千七百六十八元；
四、被告凯澳（北京）贸易有限公司于本判决生效后七日内支付原告北京新东安有限公司二Ｏ一三年三月一日至二Ｏ一三年五月三十日的电费人民币六千零六十四元二角九分；
五、被告凯澳（北京）贸易有限公司于本判决生效后七日内支付原告北京新东安有限公司违约金人民币三十三万六千一百六十八元（以被告交纳的合同押金人民币三十三万六千一百六十八元抵扣）；
六、被告凯澳（北京）贸易有限公司于本判决生效后七日内支付原告北京新东安有限公司店铺恢复原状费用人民币一万五千元；
七、驳回原告北京新东安有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11792元，由被告负担（于本判决生效后七日内交纳）。
公告费260元，由被告负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 刘 艳
代理审判员 王 璐
人民陪审员 刘立新
二〇一四年一月六日
书 记 员 康 婧