上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第2896号
上诉人（原审原告）高程。
委托代理人居长骏，上海申蕴和律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）邓祖勇。
委托代理人刘书琴，北京市威宇律师事务所律师。
上诉人高程因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第9113号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月26日立案受理后依法组成合议庭，于同年11月4日公开开庭进行了审理。上诉人高程的委托代理人居长骏，被上诉人邓祖勇的委托代理人刘书琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，邓祖勇系系争房屋的产权人，产权证上登记有地下1层车位（人防）车位一个。2013年11月2日，高程作为买受方（乙方）、邓祖勇作为出售方（甲方）、某某作为居间方（丙方），三方就邓祖勇所有的系争房屋签订《房地产买卖居间协议》一份。第一条约定乙方支付给甲方定金10万元（人民币，下同）。第四条约定甲、乙双方同意在本协议生效之后于2013年12月5日之前按照本协议第三条所述内容至丙方处签订房地产买卖合同。第十四条约定在甲方与乙方签订该房屋《上海市房地产买卖合同》前，丙方负责地下1层车位（人防）的交易，如因该车位未能在此时间内完成交易或不带车位的新产证未办出导致该套房屋不能签订买卖合同、不能完成交易，甲方不承担违约责任，定金无息退还给乙方。当天高程支付邓祖勇10万元，邓祖勇出具收款收据，言明收到高程购买系争房屋定金10万元。同日，邓祖勇与案外人经某某居间，就地下1层车位（人防）签订《房地产买卖居间协议》一份，约定签订买卖合同后30日内办理送件手续。2013年11月6日，邓祖勇与案外人又就上述车位买卖签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定双方于2013年12月1日办理车位转让手续。2013年11月21日双方申请办理了车位产权变更手续。2013年12月5日，某某原工作人员（手机号为）向邓祖勇发送短信，内容为：“邓先生你好，我是案外人，我和客户沟通下来，他确实是不买你的房子了，现在出这政策多少对他影响一点，你看你能不能退6万定金回来……”。当日，高程、邓祖勇未至某某磋商签约。2013年12月9日，上述车位经核准登记至案外人名下。同日，高程通过手机（）向邓祖勇发送短信，内容为：“邓先生您好，冒昧打扰。我是高程，买您房子的客户。我非常能理解您的心情，也希望能跟您真诚的沟通一下。首先，新的政策出来后，导致我那边的房子卖不掉（基本没人去看）。买房子又变成2套，首付比例提高，我买不起了。……最后，就是您卖那个车位，因为之前跟下家价格没谈拢，中介让我先垫了1.7w给你们……。”同年12月11日，高程向邓祖勇发送短信，内容为：“感谢您的回复，2号签的合同，7号政策出来，导致我那边的房子没人看，那个地方大部分是江浙做钢材生意的外地人，这部分被限购了。降价卖首付就不够了，再加上我们是二套房，比例又提高了1成，所以我承受不起了。毕竟我们也是打工阶层的，确实买不下来了。……所以希望您考虑考虑是否可以退还部分定金……。”2013年12月13日，高程向邓祖勇发送短信，内容为：“……第一次买二手房，就碰到政策出台的外界因素，对我确实影响很大。请您考虑考虑退还一部分定金给我，对我来说也不算小数目，剩余的作为您的补偿……。”2014年1月底，高程、邓祖勇与中介三方见面商谈定金是否退还问题，未果。
2014年2月8日，高程诉至原审法院，要求判令邓祖勇返还10万元并支付利息（自2013年12月6日起至实际付清之日止，按同期银行逾期贷款利率计算）。
原审庭审中，高程、邓祖勇陈述2013年12月5日之前双方均未至中介商议签订《上海市房地产买卖合同》事宜，高程的理由为中介明确告知其邓祖勇无法在2013年12月5日前办妥不带车位的新产证，2013年12月6日高程明确向中介表示要退还定金；邓祖勇的理由为中介于2013年12月5日之前打电话告知其高程买不起，无法按期签约。
原审庭审中，根据案件审理需要，法院向某某现投资人作相应调查，其向法庭陈述：“我给高程他们居间的时候，在案外人经纪事务所担任客户经理，案外人在2014年4月24日法人变更为我；当时签订了定金合同，居间人是，其早已离职，手机号为，我很久没联系她了；这个居间协议是我们公司的格式文本，是我们居间的，14条是他们加的，因为交易中心办理手续需要时间，约20个工作日，所以产证出来晚几天也正常；车位问题在居间协议签订那天双方都谈好了，买车位的人、高程和邓祖勇都在场；后面的事情我不太清楚，买卖合同没签订我只知道客户不来签，不要了。正好那时也是房价往下走的时候，具体情况不清楚，我就见过高程两次，分别是看房和签居间协议时，这个交易是负责的，只有她清楚；车位产证是我们帮上下家送进交易中心的，三方都知道，我们都按时送了；高程垫了1.7万元，买车位的人不愿出那么高的价格，所以高程给了买车位的人1.7万元，补偿车位价，促成交易；1.7万元交给我们，我们转给房东，不是中介费，其他不是我经手的，不太清楚……。”
原审认为，高程、邓祖勇就系争房屋达成的《房地产买卖居间协议》系双方为签订房屋买卖合同而签署的预约合同。根据居间协议约定内容，高程向邓祖勇支付的10万元属立约定金，其目的为保证买卖双方按约签署房屋买卖合同。本案争议焦点为高程、邓祖勇未能最终签订正式买卖合同是否系高程违约造成，是否适用定金罚则。现高程对其12月5日之后拒绝签约予以自认，但其理由为居间协议约定的最后签约日12月5日邓祖勇新产证未办出，故双方应适用居间协议14条之约定，邓祖勇应返还定金。而邓祖勇则认为车位买卖合同已签订、过户申请已递交即为完成交易，高程拒绝签约系其违约。该争议涉及双方对居间协议第14条约定的理解，根据该条相应约定：“如因该车位未能在此时间内完成交易或不带车位的新产证未办出导致该套房屋不能签订买卖合同、不能完成交易，甲方不承担违约责任，定金无息退还给乙方。”法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定，“当事人对合同条款的解释有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”。首先，从该条约定文义解释角度分析，该条文的语义结构为“如因……”“不能签订买卖合同、不能完成交易”，“甲方不承担违约责任，定金无息退还乙方”。表明：首先，必须是因约定的原因造成不能签订买卖合同、不能完成交易，才适用条文。而本案中，根据高程与邓祖勇短信内容、与邓祖勇的短信内容、的陈述等证据，均未提及2013年12月5日未取得新产证对买卖合同签订的影响，而及高程自己的短信中均表明系高程自身原因无法购房，并非高程所主张的车位原因。其次，从设置该条文的目的解释，高程、邓祖勇设置该条文，系为解决车位问题对签订买卖合同的影响。根据本案查明事实，案外人与邓祖勇就车位的居间协议系高程、邓祖勇居间协议签订当日签署，邓祖勇与案外人亦于2013年11月6日签订了车位正式买卖合同，且于2013年11月21日办理了过户申请，邓祖勇就车位转让之义务已完成。至于新产证何时取得，需经交易中心正常放发流程，但结果可期，不存在车位问题对双方签订买卖合同的影响。其三、从诚实信用原则出发，根据高程与邓祖勇的短信内容，高程自述其为转让车位还额外向车位受让方支付了1.7万元，表明高程亦积极参与了车位转让，按照常理，其应当对车位过户事宜知晓，也应予知晓车位问题已非高程、邓祖勇签约之障碍。退一步讲，即使12月5日无车位登记的新产证未取得，如高程坚持要求签约，也并不影响双方签订纸质的房屋买卖合同。现高程以邓祖勇超过12月5日取得新产证为由主张其拒绝签约理由正当，该主张明显有悖诚实信用原则。最后，根据居间协议的性质，确立了双方磋商签约之义务，且从第14条后半段“甲方不承担违约责任，定金无息返还给乙方”的表述中，可见该条约定的后果系对甲方违约责任的免除，并非双方约定的居间协议解除条件。即使双方确因新产证未取得而未于12月5日磋商签约，但并不免除双方仍负有磋商签约之义务，现高程在双方未予磋商签约的情形下自认不同意于12月6日后签约，显然违背预约合同之义务。综上，法院认为，高程抗辩买卖合同未签订系因邓祖勇未取得新产证造成，该抗辩理由与事实不符，法院不予采信。现根据本案证据及高程自认，法院认定双方最终未能磋商签约系高程违约造成，应由高程承担相应的定金罚则，故高程诉请邓祖勇返还定金等，无相应事实及合同依据，法院不予支持。
原审法院审理后于2014年9月1日作出判决：驳回原告高程的全部诉讼请求。案件受理费2，300元，由原告高程负担。
判决后，高程不服，上诉至本院称，上诉人高程与被上诉人邓祖勇签订的《房地产买卖居间协议》第14条约定了双方签订房屋买卖合同的条件为不带车位的新产证办出，如未能办出新产证而无法签订房屋买卖合同，被上诉人要返还定金。这样约定是因为上诉人担心车位的交易影响系争房屋的交易时间，故约定被上诉人在2013年12月5日之前交易车位是系争房屋交易的前提条件。在2013年12月5日之前，上诉人未向被上诉人表示过不购买系争房屋，之后《房地产买卖居间协议》第14条约定的条件成就，上诉人在2013年12月6日明确表示解除合同。某某的陈述前后矛盾，且其与上诉人存在利害关系，其所作陈述不实。因此，请求二审撤销原判，依法改判为支持上诉人的原审诉请。
被上诉人邓祖勇辩称，其不同意上诉人高程的上诉请求。上诉人在2013年12月5日之前明确告知中介，其不会购买被上诉人的房屋，而被上诉人一直催促签约，中介人员才在2013年12月5日短信回复被上诉人“我和客户沟通下来，他确实是不买你的房子了”。上诉人自2013年12月9日通过得知被上诉人妻子的电话号码后，便一直与被上诉人保持短信沟通。在整个短信沟通期间，上诉人从未在短信里向被上诉人提起过车库过户的事情，仅是再三强调受政策影响，上诉人买不起系争房屋，其以低姿态恳请被上诉人退还部分定金，这也印证于2013年12月5日短信所言属实。关于双方在《房地产买卖居间协议》中约定的第14条，被上诉人已于2013年11月21日将车位过户的材料递交交易中心，车位交易已经完成，如果不是上诉人在2013年12月5日存心不签约，双方完全可以签约，不存在任何障碍。有关某某的证据由上诉人先提交，并且是专门用于否认的陈述，上诉人见一审法院认定笔录对其不利，竟改口称与其存在利害关系，其行为有违诚信且互相矛盾。由于导致本案双方未能在2013年12月5日签订房屋买卖合同的真实原因为上诉人违约，而非车库未完成交易，故无论是根据定金罚则还是根据《房地产买卖居间协议》第五条之约定，上诉人均无权要求退还定金。故请求二审驳回上诉，维持原判。
经本院审理查明，原审认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，上诉人高程、被上诉人邓祖勇及案外人某某签订的《房地产买卖居间协议》合法有效，各方均应恪守履约。本案中，双方当事人对于未能于2013年12月5日签订房屋买卖合同各执一词，故本案的争议焦点在于双方未能按约签订房屋买卖合同的责任归属，是否适用定金罚则。根据《房地产买卖居间协议》第14条的约定，如因车位未能完成交易或不带车位的新产证未办出导致系争房屋不能签订买卖合同、不能完成交易，定金无息退还上诉人。被上诉人于2013年11月6日就系争房屋的车位与案外人签订《上海市房地产买卖合同》，并于2013年11月21日申请办理了车位产权变更手续，上述行为充分表明被上诉人履行《房地产买卖居间协议》的诚意，新产证的取得已可预期，不存在车位问题对双方当事人签订房屋买卖合同的影响。而根据某某原工作人员于2013年12月5日发送被上诉人的短信，上诉人因政策影响不再购买被上诉人的房屋，随后上诉人在与被上诉人的短信沟通中，上诉人多次提及因政策因素无力购买系争房屋，希望被上诉人考虑可以退还部分定金，却从未提及因新产证未办出导致双方未能签订房屋买卖合同，亦未提及被上诉人需全额返还定金，故上诉人其实清楚双方未能签约系其自身原因无法购房所致，这亦能与某某的短信内容及的陈述相互印证。现上诉人主张双方未能于2013年12月5日签订房屋买卖合同系因新产证未办出，有违诚实信用原则，本院不予采信。纵观在案证据，本院认定双方未能签约系上诉人违约，其理应承担相应的定金罚则，无权要求被上诉人返还定金。上诉人高程的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。原审判决正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币2，300元，由上诉人高程负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈懿欣
代理审判员 潘俊秀
代理审判员 翟从海
二〇一四年十二月四日
书 记 员 周 益
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……