山东省茌平县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁1523民初906号
原告：茌平县杨官屯乡人民政府。住所地：茌平县杨官屯乡杨官屯村。
法定代表人：刘芝，乡长。
委托代理人：张华庆，山东鲁朋律师事务所律师。
被告：姜春芳，女，汉族，农民。
委托代理人：袁树利，农民。系姜春芳之夫。
委托代理人：袁彩红，农民。系姜春芳之女。
原告茌平县杨官屯乡人民政府（以下简称：杨官屯乡政府）诉被告姜春芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月6日受理后，依法组成由审判员李某担任审判长，审判员王某、人民陪审员杨某甲参加的合议庭，于2016年5月11日公开开庭进行了审理。原告杨官屯乡政府的委托代理人张华庆、被告姜春芳及其委托代理人袁树利、袁彩红均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告杨官屯乡政府起诉称：2003年6月3日，原、被告签订《租赁协议书》一份，双方在协议中对租赁范围、租赁期限及租赁费的交付等事项进行了约定。双方约定的租赁期届满期限为2013年6月。但是在双方约定的期限届满之后，虽然原告无数次要求被告迁出其租赁的房屋及院落，而被告总以各种不成立的理由拒不搬出。为此，原告向人民法院提起诉讼，请求法院查明事实，依法支持原告的诉讼请求。诉讼请求：1、依法判令被告迁出租赁原告的房屋及院落；2、依法判令被告支付自2007年6月起至2013年6月止的租金7800元；3、依法判令被告支付自2013年7月份至实际迁出之日止，按每年1200元计算的使用费；4、本案的诉讼费用由被告承担。
被告姜春芳在法定答辩期间内未提交书面答辩状，其在庭审中口头答辩称：原告所述不实，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告已将不腾房的理由告知原告方，具体如下：1、被告在2013年3月份已按照法律程序向原告方递交了原敬老院续租合同申请，原告方未提出异议，合同未终止，故原合同继续有效。腾退房屋一说，纯粹是原告方让权力凌驾于法律之上，有威胁、胁迫被告的嫌疑。2、双方自2003年6月签订合同以来，从2006年开始，原告方多次违约，让被告无法经营。2010年大门被拉走占为己有，东院墙被推为平地，东西被烧，树木被伐，院里的货物被盗，排水沟被土填埋，导致敬老院雨季大水排泄不出去，收的货物被泡、被淹长达五年，十二次闹事报警，五十余次去找原告，无人作出处理，原告方不管不问，不予追究。根据合同法第二百四十五条规定，原告方没有保证被告的占有和使用，给被告造成重大损失。3、只有原告方为以上损失作出赔偿，才有资格要求被告结清应交纳的租金。愿原告方悬崖勒马，依照法律程序合理解决已发生的违纪违法的所有问题。
原告杨官屯乡政府为证明其主张的事实，向本院提交如下两组证据：
1、第一组证据包括三份证据，第一份是2003年5月17日杨官屯乡民政所请示报告一份，以证明原告方授权乡民政所与被告签订案涉房屋租赁合同这一事实；第二份是2003年6月3日由乡民政所与被告签订的协议书一份，以证明原、被告双方签订案涉房屋租赁合同的事实；第三份是（2014）茌民一初字第802号民事判决书一份，以证明原、被告双方存在房屋租赁关系及该租赁合同已于2013年6月底到期的事实；
2、第二组证据包括两份证据，第一份是2015年7月14日原告向被告送达的《房屋腾退通知书》一份，以证明原告已通知被告搬出涉案房屋及院落的事实；第二份是被告出具的不腾退房屋理由一份，以证明被告收到了原告送达的《房屋腾退通知书》，以及被告尚欠原告租金的事实。
对于原告提供的上述证据，经被告姜春芳当庭质证，其均无异议。经审核，原告提供的上述证据具有真实性、合法性和本案具有关联性，本院对其相应证明力予以认定，可以作为认定本案事实的基本依据。
被告姜春芳为证明其主张的事实，向本院提交如下证据：
1、原告方于2007年10月13日在案涉合同租赁期内向被告下达的通知书一份；
2、原告方于2009年5月27日在案涉合同租赁期内向被告下达的通知书一份；
3、原告方于2015年7月14日向被告下达的《房屋腾退通知书》一份；
上述三份证据证明原告方违纪违法违约，在租赁期内让被告搬出的事实。
4、2009年2月18日，《杨官屯乡政府原敬老院租赁合同》一份，以证明原告方在租赁期内，将案涉房屋租赁给杨某乙生，原告方的行为属违约的事实；
5、2009年9月15日，《关于租赁杨文生（杨官屯乡政府原敬老院）独院合同》一份，以证明杨某乙生又将案涉房屋转租给杨某丙的事实；
6、（2014）茌民一初字第802号民事判决书一份，以证明原告方在租赁期内，将案涉房屋出租给杨某乙生的事实。
对于被告提供的上述证据，经原告的委托代理人当庭质证，其发表质证意见如下：对前三份证据真实性无异议，证明内容有异议，对于2007年和2009年的通知，只能说明双方就搬迁事宜进行过协商，并不能证明原告方存在违约行为。对于2015年的通知，是原告在双方合同期满后下达的，更不能证明原告存在违约行为。对于第四份证据的真实性无异议，但该合同的签订并不能证明给被告造成了损失。对第五份证据，系杨某乙生与杨某丙签订，与原告没有关系，亦不能证明原告给被告造成了损失。对第六份证据真实性无异议，对证明内容无异议。
对于被告提供的上述证据，本院作如下认证：对于被告提交的上述证据，原告方对证据1、2、3、4、6真实性均无异议，且上述证据符合证据规则的相关规定，应认定为有效证据，本院对此予以确认。对于前两份证据原告方向被告下达的限期搬迁通知，系原告方在双方约定的租赁期内单方行为，原告在没有征求被告意见的情况下让被告搬出案涉房屋及院落，其未提交相应证据以证明该两次搬迁通知的必要性及合理性。原、被告基于平等的民事主体身份签订案涉房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，合法有效，应受法律保护。在双方没有进行协商，以及发生法律规定或合同约定能够提前解除合同的情形下，原告方单方下达的解除合同通知书，显然对被告不发生原告所预期的法律效力，原告方的行为显属不妥。原告方虽然下达了两次搬迁通知书，但实际上被告方也并未因该两份搬迁通知搬离案涉房屋及院落。至于被告提交的第三份证据即合同到期后的房屋腾退通知书，系原告方在双方合同期满后，被告仍未搬出的情况下，基于自身享有的合同解除权所作出的不再将案涉房屋及院落出租给被告的意思表示，该份通知书形式合法、内容真实，符合法律规定的解除合同的条件，被告以此证据作为其拒不搬迁的理由，无任何法律依据，不予采纳。被告提交的证据4、5、6系由证据1、2所派生，是原告自己认为其已在租赁合同期内向被告下达的两次解除合同通知已生效的前提下，单方将包含案涉租赁物在内的房屋及院落出租给杨某乙生，故与杨某乙生所签订的合同，杨某乙生承租后，又将原告出租给其的租赁物转租给杨某丙，故产生上述两份合同，即上述两份证据的由来。证据六是杨某乙生在无法取得案涉租赁物使用权的情况下，提起的让姜春芳立即搬出的诉讼，此即是对上述事实的认定。根据上述分析，原告上述作法在没有征求作为当时承租户的被告同意的情况下，单方与他人签订的租赁合同的行为显然不能对被告产生相应的法律效力。结合前三份证据，被告方实际上也未因上述两份合同搬离案涉房屋及院落。综上，原告在承租期内未经被告同意情况下，擅自将案涉房屋及院落又另行出租给他人，行为显属不妥，但原告的单方行为却没有改变被告在承租期内继续承租案涉房屋及院落的事实。现租赁期满，在原告方已下达搬迁通知书的情况下，被告上述辩称意见显然不能作为其拒不搬出的理由。
根据认定的证据，结合双方当事人在庭审中的陈述，本院认定本案事实如下：2003年5月17日，经茌平县杨官屯乡民政所向杨官屯乡党委、政府请示，原告杨官屯乡政府于2003年5月30日同意将乡原敬老院现有闲置房屋外租给被告姜春芳经营。同年6月3日，作为甲方的杨官屯乡民政所与作为乙方的被告姜春芳签订协议书一份，约定：自2003年6月起，甲方将原敬老院内的伙房西两间房、北正房两间房、敬老院迎门墙以西房前房后空地租给乙方使用；租赁期限自2003年6月起至2013年6月底；租赁费每年1200元，乙方于每年分两次交给甲方；……。2004年5月1日，双方又签订补充协议一份，约定：甲方给乙方留出路宽3米；大门钥匙交给乙方一把；……。后被告姜春芳及其家人一直居住使用所租赁的房屋及院落至今。2009年2月18日，作为甲方的杨官屯乡政府与作为乙方的杨文生签订《杨官屯乡政府原敬老院租赁合同》一份，约定：甲方将原敬老院租给乙方使用（附原敬老院平面图）；租赁期限自2009年2月19日起至2059年2月19日止，共计50年。如本合同期限届满后乙方续租，需提前3个月书面通知甲方，在同等条件下，乙方有优先承租权；乙方于本合同签署之日后3日内，将租金86000元一次性缴付乡财政机关；甲方必须于乙方支付租金3日内将清理后无纠纷的原敬老院交付乙方使用，甲方逾期移交的，必须按本合同年租金的千分之五／天向乙方支付违约金；……。2009年9月15日，杨文生与杨乐军签订《关于租赁杨文生（杨官屯乡政府原敬老院）独院合同》一份，约定杨某乙生将上述其承租的原告租赁物转租给杨某丙。2014年5月19日，杨某乙生以本案原、被告签订的租赁合同期限已届满，被告拒不搬出其所租赁的原敬老院的房屋及院落，以致其无法承租使用该租赁物为由，向本院提起诉讼，要求姜春芳搬出案涉房屋及院落，本院经审理认为杨某乙生与本案被告姜春芳之间无直接的法律关系，姜春芳并不是该案的适格主体为由，依法驳回了杨某乙生的诉讼请求。另，原告方分别于2007年10月13日、2009年5月27日、2015年7月14日向被告下达限期搬迁通知书三份，但被告均未按期搬出，现仍居住使用案涉房屋及院落。庭审中，被告认可自2007年6月份至今，未再向原告交纳承租费用。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应该按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告杨官屯乡政府与被告姜春芳签订的协议书及补充协议书，均属于双方当事人真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立且合法有效，应受到法律保护。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。该法第二百三十二条同时规定：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，双方当事人约定租赁期限自2003年6月起至2013年6月底，合同到期后，双方之间没有订立书面租赁合同，但被告继续租用该房屋及院落，原告未提出异议，原租赁合同继续有效，不过此时的租赁期限应为不定期，双方都有解除权。当事人双方均可以随时解除合同，但是出租人解除合同应该在合理期限之前通知承租人。现原告在2015年7月14日向被告下达限期搬迁通知书，要求被告于2015年7月25日前限期搬出，本院认为，原告书面通知被告腾房至今已近一年，这段时间可以视为原告在解除合同之前给予被告安排搬家的合理期限，故原告要求解除双方之间的租赁合同关系，于法有据，在租赁合同解除后，被告应在合理期限内腾空案涉房屋及院落并交还给原告。另，被告自2007年6月份至今，未再支付租金却一直居住使用该租赁物，故应向原告支付相应的租金（租赁合同解除前）及占有使用费（租赁合同解除后）至被告实际搬迁之日止。现原告主张上述两项费用均按双方约定的租金计算，合理合法，应予支持。但原告诉请自2007年6月至2013年6月底租金为7800元，系计算错误，应为7200元，本院予以纠正。至于被告不搬迁的抗辩理由，无任何法律依据，本院不予采纳。被告在庭审中提出反诉，要求原告赔偿因违约造成的损失，但被告未在本院指定的期限内交纳相应的反诉费用，对其反诉主张，在本案中本院不予一并审查处理。如被告认为原告的行为对其造成损失，双方可就该问题另行协商解决或告诉处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决如下：
一、被告姜春芳于本判决生效之日起十日内将其承租的原敬老院内的伙房西两间房、北正房两间房、敬老院迎门墙以西房前房后空地清空后交还给原告茌平县杨官屯乡人民政府；
二、被告姜春芳于本判决生效之日起十日内支付自2007年6月份至2013年6月底的租金7200元；
三、被告姜春芳支付自2013年7月1日起至其实际搬迁之日止，按每年1200元的标准计算的租赁物占有使用费。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费150元，由被告姜春芳负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。
审 判 长 李本山
审 判 员 王树安
人民陪审员 杨瑞娥
二〇一六年五月二十六日
书 记 员 李姝斐