湖北省随州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂13民终428号
上诉人（原审被告）：李汉融，男，1974年11月19日出生，汉族，住随州市。
委托诉讼代理人：徐平，女，1976年9月26日出生，汉族，住随州市。系上诉人李汉融之妻。
被上诉人（原审原告）：随州市环宇物业管理有限公司，住所地随州市滨湖湾小区。
法定代表人：周建，经理。
委托诉讼代理人：閤勇，随州市曾都区府河法律服务所法律工作者。
上诉人李汉融因与被上诉人随州市环宇物业管理有限公司（以下简称环宇公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖北省随州市曾都区人民法院（2017）鄂1303民初2780号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李汉融的委托诉讼代理人徐平，被上诉人环宇公司的委托诉讼代理人閤勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
李汉融上诉请求：1、撤销湖北省随州市曾都区人民法院（2017）鄂1303民初2780号民事判决，依法改判支持上诉人的上诉请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人环宇公司负担。事实与理由：1、一审法院认定事实错误。（1）被上诉人无权收取业主委员会成立后的物业费。（2）被上诉人未按合同约定及随价房服（2009）40号文件附表三《随州市普通住宅小区物业管理服务等级标准》一级内容与标准履行服务管理义务，致使小区公共秩序管理混乱，一审支持上诉人的诉讼请求与事实、法律相悖，被上诉人应按照合同约定及服务等级履行相应的服务义务。（3）被上诉人应按房产登记的实际面积作为基数收取物业费，其按购房合同面积收取，超收部分应予以抵扣。（4）滞纳金扣付于法无据。《前期物业服务委托合同》没有相关约定，被上诉人要求上诉人支付欠缴物业费的滞纳金不符合法律规定。2、上诉人对业主委员会成立以前的《前期物业服务委托合同》的法律效力无异议，但一审法院“上述收费（环宇公司代收的三相电增容费、装修垃圾清运费、环境卫生费、装修电梯垃圾使用费）发生在2011年，已超过了法律保护的二年的诉讼时效”，违反了民事诉讼“不诉不理”的原则。请二审法院依法改判并支持上诉人的上诉请求。
环宇公司辩称，1、一审判决认定事实清楚，适用法律正确。2008年9月我公司接受滨湖湾小区开发公司选聘，对随州市滨湖湾小区一期提供前期物业管理服务。根据《随州市物价局、随州市建设委员会[随价房服2009]40号文件》收费标准为高层1.2元/㎡，此标准不含电梯电费、电梯运行维护费用、二次供水加压费用，三相电增容费、环卫费、预收水费，这些费用都是代收费用。上诉人2014年6月30日以前的物业费已缴纳，被上诉人多交纳的物业服务费（涉案房屋建筑面积161.5㎡，实际面积157.315㎡）已实际扣减。根椐《前期物业服务协议》我公司应按1.2元/㎡收取物业费。2、业主委员会没有选聘新的物业服务企业，我公司与业主形成事实物业服务合同关系。上诉人反映服务不到位的问题，只能反映某一段时间的服务管理，不能涵盖物业服务的整个情况，我公司已采取整改措施进一步完善。上诉人拖欠物业费，已影响了我公司对小区的服务和管理。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
环宇公司向法院起诉请求：1、判决李汉融向环宇公司支付物业费共计6985元及滞纳金（从逾期之日起按日千分之五计算）；2、本案诉讼费由李汉融负担。
一审法院认定事实：原告环宇公司经工商行政机关登记注册成立，资质等级为三级。2008年9月1日，随州市环宇房地产开发有限公司与原告签订《前期物业服务委托合同》，把随州市滨湖湾小区委托给原告实行物业管理服务。委托管理期限自2008年9月1日起至该小区业主委员会成立之日止。期间，业主入住该小区后，均与原告重新签订《前期物业管理服务协议》，约定原告向业主提供物业管理服务，业主按照建筑面积1.2元/月/每平方米缴纳物业管理服务费，该协议适用至业主委员会成立后与物业服务企业签订新的《物业管理服务合同》生效时止。2011年3月19日，被告李汉融入住滨湖湾小区6号楼2002室，与原告签订了前述《前期物业管理服务协议》，协议确认被告李汉融居住的6号楼2002室建筑面积为161.5平方米，约定被告自入住之日起以该面积为基数开始按1.2元/月/每平方米缴纳物业服务费用（不包括电梯、加压水泵运行维护费），若被告迟延缴纳物业费，则按照逾期金额的日千分之五标准计算滞纳金。2012年11月26日，被告缴纳了2011年11月1日至2014年6月30日期间的物业服务费用后，就以原告服务不到位、且超标准收取了物业费，违规收取了三相电增容费、环卫费、装修垃圾清运费、电梯装修使用费等费用为由拒绝缴纳后续物业服务费用。截止2017年7月31日，被告已欠缴物业服务费用6985元。原告催收无果，遂诉至法院。
另查明，随州市物价局、随州市建设委员会随价房服【2009】40号文件中关于随州市城区普通住宅小区综合管理服务等级收费标准规定，提供一级等级服务，高层住宅收费标准为1.2元/月/每平方。原告对随州市滨湖湾小区按1.2元/月/每平方米收取物业服务费已报经随州市物价局监审核准。入住随州市滨湖湾小区业主按此标准足额交纳物业管理费占总入住户的半数以上。被告李汉融居住的6号楼2002室实际建筑面积为157.315平方米。
一审法院认为，原、被告双方签订的《前期物业管理服务合同》是双方的真实意思表示，符合国务院颁发的《物业管理条例》的相关规定，具有法律约束力。双方当事人应当按照合同约定履行各自的义务，原告履行了物业管理服务义务，被告应在接受物业管理服务后，及时支付相应的物业费。综述被告拒交拖欠的物业费所陈述的原因，经审查认为，1、关于原告企业资质等级为三级，却按一级服务标准收取物业费的问题：根据相关规定，物业服务企业资质等级与物业服务收费等级并无直接关系。企业资质代表着企业的规模，以及承接项目的能力；物业服务收费等级与服务标准的等级是物业服务企业与业主、业主委员会及建设单位签订物业服务合同中约定的服务标准和收费金额，被告混淆了企业资质等级和服务等级的概念及内涵。且双方合同明确约定按1.2元/月/每平方米缴纳物业服务费用，该缴费标准已报经物价管理行政机关监审核准，具有合法合约性。2、关于原告提供的服务管理不到位的问题，被告虽然提供了部分照片反映出小区绿化带卫生不清洁，安全有漏洞，一楼门面开有后门，小区内到处张贴小广告，影响小区美观，部分业主私搭乱建等。被告也提供了部分照片反映其逐步采取措施改进和完善，针对部分业主私搭乱建问题多次向城管执法局反映，请求相关部门依法处理，其已尽到了管理义务。因双方所提供的照片只能反映某一时间的服务管理情况，不能全面涵盖物业服务管理的整个情况，故双方所提供的证据不足，不认定其证明效力。入住随州市滨湖湾小区业主按1.2元/月/每平方米缴纳物业服务费用的占总入住户的半数以上，说明了该小区大多数业主对原告的物业管理服务是认可的。湖北省随州市曾都区人民法院其他已生效的判决书也确认了该小区按1.2元/月/每平方米缴纳物业服务费用的合法合理性，不宜予以变动。作为一个较大的居民小区，小区内的物业管理和环境主要依赖于物业管理服务公司，但小区居民的共同努力和自觉维护也是不可缺少的。业主只有按时依约缴纳物业服务管理费用，物业公司才会有资金保障提供优质的管理服务，携手共同提高物业管理服务水平，否则会造成服务管理不到位的恶性循环，损害其他正常缴纳物业管理服务费业主的利益。3、关于《前期物业服务合同》是否终止的问题，虽然随州市环宇房地产开发有限公司与原告签订《前期物业服务委托合同》，委托管理期限自2008年9月1日起至该小区物业业主委员会成立之日止，但业主入住该小区后，均与原告重新签订了《前期物业管理服务协议》，约定原告向业主提供物业管理服务至业主委员会成立后与物业服务企业签订新的《物业管理服务合同》生效时止，2015年11月13日，滨湖湾小区业主委员会成立后，未与其他物业管理公司签订新的物业管理服务合同，被告在开庭时辩称业主委员会于今年已与其他物业公司签订了合同，但没有向一审法院提供新的物业公司的营业执照、生效的合同书，且原告所主张的物业费均系2017年7月前拖欠的费用，故被告这一辩解没有提供有效证据支持。5、关于被告在开庭时出示的证据中，反映原告违规收取了三相电增容费、环卫费、装修垃圾清运费、电梯装修使用费等费用的问题，经审查，原告出示的证据能够反映收取的三相电增容费、环卫费，装修垃圾清运费系代为建筑商和环卫部门收取，被告出示的随州市物价局、随州市住房和城乡建设委员会随价【2017】5号文件附件1规定物业管理费中含装修期间电梯使用费，此文件系2017年5月发布，对此前的行为没有溯及力，故不能规范此前的行为，且上述收费发生在2011年，已超过法律保护的二年诉讼时效，被告如果认为原告违法收取了费用，可向行政主管部门举报。综上所述，截止2017年7月31日，原告主张被告欠缴物业服务费用6985元的诉讼主张事实清楚，应予以支持。因原告在提供物业管理服务中，确实存在不到位的客观情况，在遇到问题和矛盾的情况下，缺乏与业主的沟通和交流，服务质量和服务态度有待进一步提高，故其请求从逾期之日起每天按千分之五计算收取滞纳金过高，应依法予以核减。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十一条、第四十二条第一款之规定，判决：被告李汉融于判决生效后五日内支付原告随州市环宇物业管理有限公司自2014年7月至2017年7月31日物业费6985元及违约金（自逾期之日至付清之日按照银行同期贷款利率的标准计算）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告李汉融负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人李汉融提供了三份证据。证据一、举报信及其他证明材料6张，证明目的：证明环宇物业仍强制服务，至今拒不退出；证据二，小区近照6张，证明目的：证明环宇公司物业服务不到位，未达到服务等级标准，收费不合理；证据三，环宇公司收费凭证二页（环宇公司六份收据），证明目的：证明环宇公司收取相关费用，无法律依据。被上诉人环宇公司提供了证据一份，《随州市环宇物业管理收据》，证明目的：1、2010年物业费优惠减免；2、2011年3月19日至2014年6月30日止扣减61元；3、环卫费10元/月×32个月应收320元，优惠实收231元；4、2011年3月19日至2014年6月30日止按157.315㎡收取物业费。被上诉人对上诉人提供的证据一的真实性和合法性均有异议，且认为该证据不是新证据。如果物业公司欺行霸市，政府行业部门充当保护伞，上诉人可向公安机关报案。证据二，照片的拍摄时间、地点、拍摄人不明确，对其真实性、合法性、关联性均有异议。证据三，对其真实性无异议，但认为2014年6月30日前对上诉人的物业管理费的收取已按实际面积收取，装修保证金已退还，业主装修时电梯使用费、环卫费、增容三相电安装费、垃圾清运费等费用是代收费用。本院依法通知上诉人李汉融对被上诉人环宇公司提交的证据进行质证，但上诉人李汉融未到庭质证。对上述有异议的证据本院认为，上诉人李汉融提供的证据一系举报材料，本院不予采信，证据二小区内部的部分照片不能全面反映环宇公司管理小区的服务等级及水平，本院不予采信，证据三上诉人一审已提供，一审法院对该事实已认定，本院对一审已评判的证据不予认定；被上诉人环宇公司二审提供的《随州市环宇物业管理收据》，系一审上诉人李汉融提供证据五中六份《随州市环宇物业管理收据》中的其中的第一份，其证明目的与一审上诉人李汉融的证明目的不同，本院对自2012年11月26日起被上诉人环宇公司已按房屋面积157.315/㎡实际收取物业费，并对2012年11月26日前多收物业服务费扣减61元的事实予以采信。
经审理查明，原审认定的事实属实。
另查明，《前期物业管理服务协议》第四条约定，物业管理服务费用，上诉人李汉融交纳费用时间为自入伙之日起开始交费……。第九条约定，上诉人李汉融违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，被上诉人环宇公司有权要求上诉人李汉融补交相关费用并从逾期之日起按千分之五/天交纳违约金。自2012年11月26日起被上诉人环宇公司已按房屋面积157.315/㎡实际收取物业费，并对2012年11月26日前多收物业费扣减61元。
还查明，2015年11月13日，经有关部门批准，随州市曾都区滨湖湾一期小区成立滨湖湾一期业主委员会，并制作公章一枚。2015年11月23日，滨湖湾一期业主委员会向被上诉人环宇公司送达一份《解除合同告知书》，告知被上诉人环宇公司与建设单位于2008年9月1日签订的《前期物业服务委托合同》已经终止。随后，滨湖湾一期业主委员会向随州市曾都区人民法院提起诉讼，要求确认《前期物业服务委托合同》终止，判令被上诉人环宇公司退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施以及物业服务所需的相关资料。因滨湖湾一期业主委员会未提交充分的证据证明其作出的解除前期物业服务委托合同的决议经该小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，随州市曾都区人民法院未支持其诉讼请求。滨湖湾一期业主委员会不服，向本院提起上诉。本院于2018年3月22日作出终审判决，驳回上诉，维持原判。
本院认为，被上诉人环宇公司与上诉人李汉融签订的前期物业管理服务协议合法有效，双方当事人应当遵照履行。现被上诉人环宇公司已提供了物业服务，而上诉人李汉融仅支付了部分物业费，2014年7月1日起至2017年7月31日之间的物业服务费上诉人李汉融未缴纳，故原审判决被上诉人李汉融支付6985元的物业费并无不当。因滨湖湾一期业主委员会未提交充分的证据证明其作出的解除前期物业服务委托合同的决议经该小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，随州市曾都区人民法院和本院未支持滨湖湾一期业主委员会在另案中关于确认前期物业服务委托合同终止以及被上诉人环宇公司退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施以及物业服务所需的相关资料的诉讼请求，故被上诉人环宇公司继续履行物业合同于法有据，上诉人李汉融关于被上诉人环宇公司无权收取小区业主委员会成立之后的物业管理费的上诉理由不能成立，本院不予支持。上诉人李汉融上诉称被上诉人环宇公司提供的物业服务存在诸多问题。经查，上诉人李汉融提供小区近照6张只能反映被上诉人环宇公司某一时间的服务管理情况，不能全面涵盖物业服务管理的整个情况，故该证据不足以证明其主张，且即使该主张成立，但上诉人李汉融未依据《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第三条第一款“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”提出相应的诉讼请求，故上诉人李汉融的该项上诉理由不能成立。上诉人李汉融称被上诉人环宇公司未按房屋实际面积收取物业费，上诉人李汉融在2012年11月26日缴纳物业费时已按房屋产权面积收取，并对之前多收物业费扣减61元，上诉人李汉融认为被上诉人环宇公司多收物业费的上诉理不能成立，本院不予支持。上诉人李汉融2014年7月1日起至2017年7月31日之间的物业费未缴纳，依据《前期物业管理服务协议》相关约定，“交纳费用时间为自入伙之日起开始交费”，“从逾期之日起按千分之五/天交纳违约金”，本院认为双方约定的“滞纳金”系逾期付款违约金，一审法院酌定其从逾期之日起至付清之日止按中国人民银行同期贷款利率承担违约金并无不当。但原审判项对逾期之日未予明确，依据物业服务协议，本院认定2017年7月31日为逾期付款之日。一审法院在本院认为中关于“上述收费发生在2011年，已超过了法律保护的二年的诉讼时效”及“可向行政主管部门举报”的表述实际上是向上诉人李汉融指明其认为被上诉人环宇公司收取的三相电增容费、环卫费、装修垃圾清运费、电梯装修使用费违规收取费用的救济途径，并不是对本案实体和程序的处理。
综上，李汉融的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，但在判项中对逾期之日表述不明，本院予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、撤销随州市曾都区人民法院（2017）鄂1303民初2780号民事判决；
二、上诉人李汉融于本判决生效之日起十日内向被上诉人随州市环宇物业管理有限公司支付自2014年7月1日起至2017年7月31日止的6985元物业费及违约金（自2017年7月31日起至付清之日止按中国人民银行同期贷款利率计算）；
三、驳回被上诉人随州市环宇物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费50元，二审案件受理费50元，由上诉人李汉融负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李小辉
审 判 员 袁 涛
审 判 员 吕丹丹
二〇一八年六月二十二日
法官助理 石继武
书 记 员 郭金洋