山东省青岛市李沧区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）李民初字第1948号
原告：史某，青岛某快递有限公司员工。
委托代理人：谭某，山东某律师事务所律师。
委托代理人：吴某，山东某律师事务所律师。
被告：薛某，无业。
委托代理人：单某，山东XX律师事务所律师。
被告：刘某，某钢铁控股有限公司工人。
委托代理人：单某，山东XX律师事务所律师。
第三人：周某，青岛XX投资管理有限公司员工。
委托代理人：汤某，山东XX**律师事务所律师。
原告史某为与被告薛某、刘某、第三人周某房屋买卖合同纠纷一案，于2015年8月21日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年10月14日、2015年11月2日公开开庭审理了本案。原告史某及其委托代理人谭某、吴某，被告薛某及其委托代理人单某，被告刘某的委托代理人单某，第三人周某的委托代理人汤某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告史某诉称，两被告系夫妻。2015年7月4日，原告通过中介与被告签订了《房地产买卖契约》，购买位于青岛市李沧区XX路XX号X单元XXX户的房产（房屋所有权证号：青房地权市字第X号）。原告于合同签订当日，支付给两被告定金人民币10000元。7月20日经双方协商认可后，原告又通过银行转账方式将人民币186000元的首付款转至被告薛某在中国建设银行的账户，并于当日办理了青岛市存量房买卖网上签约。综上，原告按照合同约定履行自己的义务，但被告明确告知原告，其将不再继续履行合同，不协助原告办理过户等相关手续。被告的行为，严重损害了原告的合法利益，致使原告的合同目的无法实现。故诉诸法院，请求判令：1、原、被告签订的《房地产买卖契约》合法有效，判令该合同继续履行，两被告协助原告办理过户等相应手续；2、诉讼费用由两被告承担。
被告薛某、刘某共同辩称，原、被告之间签订的房屋买卖合同是双方真实的意思表示，而且买卖关系已经完成，由于其他原因，致使房屋没有办理过户，现被告同意配合原告办理该房屋的过户手续。关于第三人参与本案诉讼，被告认为，薛某与第三人之间是民间借贷关系，与本案房屋买卖没有法律上的关系，第三人主体不适合，其可以采取其他法律措施解决与被告之间的民间借贷纠纷。
第三人周某辩称，1、被告薛某隐瞒将涉案房屋产权证押给第三人的事实出售房屋，是恶意逃避其对第三人债务的行为，不应得到法律保护。2、涉案房屋已经由市北区法院裁定查封，原告购买涉案房屋未交付全部价款，未在市北区法院查封之前实际占有房屋，对未办理房屋过户登记存在重大过错。3、原告明知涉案房屋经第三人申请已被市北区法院依法查封，仍请求继续履行合同、办理过户登记，损害了第三人的合法权益。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
经本院开庭审理查明，1、2015年7月4日，原、被告签订房地产买卖契约，被告薛某（甲方）将其位于青岛市李沧区XX路XX号X单元XXX户房屋卖给原告（乙方），合同约定：“……第二条甲、乙双方同意，上述房屋的成交价为人民币630000元。本契约签定之日，乙方向甲方支付人民币10000元作为购房定金。第三条…具体付款日期、金额和方式如下：1、2015年7月4日，乙方付给甲方购房定金10000元；2、2015年7月6日，乙方付给甲方购房首付款70000元；3、2015年7月8日，甲、乙双方到银行办理贷款手续；4、2015年7月15日，乙方付给甲方购房款120000元；5、甲、乙双方通过银行贷款将剩余款打入甲方账户430000元。第四条甲方应于全款到位将房屋交付给乙方。……”。
2、合同签订当日即2015年7月4日，原告支付给被告购房定金10000元，两被告给原告出具收条。2015年7月20日，原告通过银行转账形式，将首付款186000元转入被告薛某抵押涉案房屋所贷款项的账户，用于房屋解押；原告以现金的形式支付给被告薛某购房款434000元，被告薛某出具收条；原、被告到李沧区房产交易中心办理了网签，即签订青岛市存量房买卖合同，原告缴纳了住房维修基金。被告将涉案房屋交付给原告。
3、2015年7月20日，因第三人周某起诉薛某、刘某民间借贷纠纷一案，青岛市市北区人民法院（以下简称“市北区法院”）将涉案房屋查封。2015年7月29日，因李某起诉薛某追偿权纠纷一案，青岛市李沧区人民法院（以下简称“李沧区法院”）将涉案房屋查封。
4、被告薛某、刘某于2000年4月12日登记结婚，涉案房屋系两人的夫妻共同财产。2015年7月15日，两人经青岛市李沧区人民法院调解离婚，离婚协议约定涉案房屋由两人共同共有。
以上事实有原告提交的房地产买卖契约、收条、中国建设银行转账凭证、青岛市存量房买卖合同、山东省住宅专项维修基金专用票据、自青岛市房地产交易中心李沧交易处调取的市北区法院（2015）北民初字第XXXX号民事裁定书、李沧区法院（2015）李商初字第XXX号民事裁定书及原、被告陈述一致的笔录在案为凭。
本案争议焦点：原、被告于2015年7月4日签订的房地产买卖契约是否应继续履行。
第三人主张，其对原、被告之间房屋买卖合同的效力没有异议，但认为该合同不应继续履行。理由如下：1、涉案房屋被法院查封后，所有权已不能再办理转移手续，原告需依据合同约定及相关的司法解释向被告主张违约责任。2、在房屋买卖过程中，原告存在重大过错，未支付全部购房款，而被告存在隐瞒行为，这些行为已经损害到第三人的合法权益。3、原、被告主张的网签，是违反法律法规规定办理的，且尚未办完，根本不构成网签。即使构成，也不具有物权变动的法律效力，不能对抗市北区法院对涉案房屋的依法查封。为证实上述主张，第三人提供证据⑴借款合同、借款借据、收款收据、收条、收到条共计10组39页，房地产权证原件1份，证明2014年2月19日，被告薛某因向第三人借款，将涉案房地产权证押给第三人，该证原件一直由第三人持有；现被告尚欠第三人借款本金433000元及相应利息。证据⑵市北区法院（2015）北民初字第XXXX号受理案件通知书、诉讼费专用票据、民事裁定书各1份，证明因第三人和被告薛某之间的民间借贷纠纷，第三人于2015年7月20日向市北区法院提起诉讼并申请财产保全，同日市北区法院立案受理并做出查封裁定。证据⑶诉讼保全异议申请书1份、原、被告之间的房地产买卖契约1份、被告出具的收条2份，证明：①买卖契约第三条第五项证明原告不具有一次性支付现金434000元的能力；②同一天由同一个付款人向同一个收款人付款，在付款方式上不可能数额小的186000元转账支付，而数额大的434000元现金支付，证明原告关于现金支付434000元的陈述是虚假的，该款项的收条是伪造的，本案是原、被告之间故意进行的虚假诉讼。证据⑷案外人沈某的身份证复印件及其出具的证明各1份，证明原告于2015年8月1日搬进涉案房屋居住，其实际占有房屋的时间在市北区法院查封之后。证据⑸2015年7月28日青岛日报、《不动产登记暂行条例》、二手房过户指南截图各1份，证明①2015年7月28日被告薛某以涉案房地产权证遗失为由申请挂失，本案房屋买卖契约、付款收条及网签均发生在2014年2月19日至2015年7月28日期间，在此期间被告不可能持有房地产权证原件。②原告在未核实房屋权属证书原件的情况下签订契约、支付购房款，存在重大过错。③李沧房产交易中心和办理签约的中介在原、被告没有提供房地产权证原件的情况下给予办理网签违反了不动产登记暂行条例第十六条规定。
原告提出异议称，原、被告签订买卖契约后，被告薛某多次与原告协商称其着急用钱，故原方未按合同约定付款，而是用自己多余的存款并向亲戚朋友借款，一次性支付给了被告。原告在整个房产买卖过程中都是善意的，且已经履行了所有的合同义务，只是因为被告自身的债务问题使简单的房屋买卖合同变得复杂，也使原告成为该一买卖最大的受害者，根据合同法的相关规定，原告享有同时履行抗辩权，有权利要求两被告将房屋过户给原告，希望法院能依法确认合同有效并继续履行。对第三人提供证据⑴中借款合同相关材料的真实性无法确认，且系被告与第三人之间的民间借贷纠纷，与原告及本案没有法律上的关系。对房产证原件的真实性无法确认，原告在签订合同时与中介均见过涉案房屋的产权证，且房产证原件现在第三人手中不能证明该证一直在第三人控制之下。即使该房产证真实，因没有办理抵押登记，不能对抗第三人，不具有优先受偿权。对证据⑵的真实性没有异议，第三人立案及申请保全的日期均为2015年7月20日，原告到青岛市及李沧区房地产交易中心落实，有法院保全和查封的房屋是无法办理网签的，所以原告提交的网签合同落款日期虽同为2015年7月20日，但肯定早于市北区法院查封的时间。对证据⑶的真实性没有异议，因原告已经支付了全部房款，只是未办理过户登记手续，人民法院不得查封、扣押、冻结。对证据⑷的真实性无法确认，因证人无正当理由未出庭作证，其证言依法不能采纳。对证据⑸的真实性没有异议，被告称其债权人（债权人姓名不清楚）临时不配合办理过户，而且还要增加还款数额，所以被告不得已登报声明房产证已遗失。
同时，原告提交银行交易明细、照片及出生医学证明等共计15页，证明原告自己的存款以及向亲朋好友的借款，足够在2015年7月20日给付被告所有的房款。其中原告的存款：2015年7月4日至2015年7月6日从中国工商银行股份有限公司XX路支行取款38000元，2015年7月20日从中国光大银行青岛某支行取款50095元，2015年7月19日从中国邮政储蓄银行股份有限公司青岛李沧区某某路支行取款70000元，2015年7月19日从交通银行青岛李沧X支行取款75000元，2015年7月6日从中国银行取款33000元，以上共计人民币266095元。盛某（原告前夫）从中国银行的账户于2015年4月27日、28日取款人民币210000元，一次性给了原告；从招商银行自2015年3月20日至2015年7月19日累计取款139700元，陆续给了原告。上述款项一是支付孩子抚养费，二是盛某也知道原告要买房同孩子居住使用。史某（原告的朋友）从其工商银行卡自2015年7月4日至2015年7月17日累计取款12000元并借给原告用于买房。史某某（原告的弟弟）从中国邮政储蓄卡于2015年7月17日、18日通过支付宝转给原告支付宝账户20000元。孙某（原告的干弟弟）于2015年7月19日、20日通过其支付宝账户转到原告账户70000元，上面注明是买房房款。第三人认为，从上述证据资格和证明力上分析，史某和盛某的银行明细与原告没有任何关联，史某某、孙某的支付宝转账手机截屏复印件的真实性无法确认，证据之间重复混乱、支离破碎，无法对现金的来源和现金的支付做出证明。从现金来源分析，原告提交的凭证和银行明细仅是不同主体之间的部分账户的部分明细，不完整、不充分，现金来源不是取现记录的简单相加。因此，不能证明原告现金交付购房尾款434000元的事实。
被告提出异议称，1、第三人原来是同意被告卖房还款的，并在签订合同时将涉案房屋的产权证给被告，让被告与原告签订了买卖契约。过户时，因第三人临时提高还款数额，且到市北区法院立案并申请保全，才导致无法办理房屋过户。被告认为，原、被告之间的买卖合同是合法有效的，且已完全履行，应当得到法律的支持。2、第三人与被告之间的民间借贷纠纷，与本案属不同的法律关系，而且借贷的具体数额及内容也未得到法院的审理确定，第三人在向法院申请财产保全之前，原、被告已经就涉案房屋进行了交易，因此该保全行为并不足以成为影响本案房屋买卖合同效力的障碍。综上，被告希望原告的合法权益能够通过法律的方式得到实现。被告对原告提供的证据真实性及证明事项均无异议。对第三人提供证据⑴中借款合同相关材料上被告薛某的签名予以认可，但大部分是第三人利滚利强迫被告签订的，现实际借款只有100000余元。对证据⑵的真实性无法确认，被告未收到该案件的相关材料，且认为该证据与本案无关。对其证据的质证意见同原告一致。
本案用以确认上述事实的证据，已经开庭质证和本院审查，可以采信。
本院认为，1、《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”。本案涉案房屋为两被告的共同财产，其有权依法进行处分。原、被告于2015年7月4日签订房屋买卖契约，且原告当日即支付定金10000元，并于2015年7月20日将剩余购房款全部支付给两被告，两被告也将涉案房屋交付给原告。虽第三人对原告用现金支付的购房尾款434000元存有异议，但两被告对该事实予以认可，原告也提供了被告当日所出具的收条予以佐证，第三人没有证据证明该收条系伪造，也无证据证明原、被告系恶意串通，因此，第三人该项抗辩理由不能成立，本院不予支持。2、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：…（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；…”。本案原告与被告签订合同及交付定金均为2015年7月4日，而市北区法院查封涉案房屋的时间为2015年7月20日，且原、被告均否认查封发生在双方相互交付房款及涉案房屋之前，第三人也无证据证明原、被告在履行合同时知道查封的事实。因此，涉案房屋的买卖不属于上述规定中不得转让的情形。3、原告购买涉案房屋时，房地产权证登记在被告薛某名下，两被告作为房屋共有人又共同向原告出具定金收条，证明原告尽到了一定的审查义务，而且购房价格也较为合理，故应认定原告购买该房屋时是善意的。综上，对原告要求确认原、被告于2015年7月4日签订的《房地产买卖契约》合法有效的诉请，本院予以支持。
关于房屋过户问题。因双方的合同已全部履行完毕，被告理应协助原告办理过户手续，但因涉案房屋已被市北区、李沧区法院查封，目前不备具过户条件。因此，对原告该项诉请，本院不予支持。
依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原、被告于2015年7月4日签订的《房地产买卖契约》合法有效。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费7023元（原告已预交），由原告负担220元，被告薛某、刘某负担6803元。两被告于本判决生效之日起10日内支付给原告6803元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 李 宁
人民陪审员 董利元
人民陪审员 胡孝文
二〇一五年十二月一日
书 记 员 宁汝荃