江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏03民终50号
上诉人（原审被告）：郯城县金艺置业有限公司，住所地山东省郯城县城区郯东路86号。
法定代表人：文东宝，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张军，山东众甫律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵传朋，山东众甫律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：吴莉莉，女，1971年7月15日生，汉族，住江苏省徐州市泉山区。
委托诉讼代理人：汪新娟，江苏汇君律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：金训华，男，1951年12月10月生，汉族，住江苏省新沂市。
被上诉人（原审被告）：文东宝，男，1974年11月12日生，回族，住江苏省新沂市，系郯城县金艺置业有限公司法定代表人。
上诉人郯城县金艺置业有限公司（以下简称金艺公司）因与被上诉人吴莉莉、金训华、文东宝借款合同纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院（2017）苏0311民初705号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人金艺公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判被上诉人主张超过诉讼时效；2.撤销一审判决第一项，改判上诉人偿还被上诉人借款本金574万元及利息（利息按照年综合利率18%，自借款之日起至2010年5月19日）或发回重审；3.本案一、二审诉讼费用及由被上诉人吴莉莉承担。事实与理由：1.被上诉人吴莉莉的主张已超过诉讼时效，依法应驳回其诉讼请求。上诉人与被上诉人约定的还款期限为2010年5月8日，而其起诉的时间为2017年1月20日，其主张已超过诉讼时效。一审法院认定未超过诉讼时效的依据是被上诉人2012年5月3日、2016年4月5日向上诉人邮寄了催款函主张权利以及金训华的证明。而事实上，上诉人并未收到被上诉人的催款函，签收人并非上诉人公司员工，公证书仅能证明被上诉人邮寄催款函，但无法证明上诉人收到了该函件，而且第一次送达催款函与第二次送达催款函间隔了近四年。对于金训华的证明，因其未到庭真实性无法证实。且金训华系上诉人前法定代表人，是其促成了此次借款。后金训华不再担任上诉人法定代表人后，与上诉人签订了系列协议，却一直未积极履行协议，导致上诉人诸多房产被查封，损失惨重。金训华与上诉人之间存在利益冲突，其所出具的证明不具有证据效力。综上，被上诉人的诉请已超过诉讼时效，依法应驳回其诉讼请求2.400万借款并没有发生。被上诉人吴莉莉提供的取款凭证、中国农业银行账户明细单，仅仅能说明被上诉人吴莉莉曾经取过400万元，被上诉人吴莉莉没有证据证明依据《付款方式说明》将此400万元汇至上诉人指定的账户，被上诉人吴莉莉应当进一步证实。上诉人出具的500万元的收据不能证实上诉人实际收到了400万元。此份收据上显示的入账日期为2009年11月10日，被上诉人支款400万元的日期也是2009年11月10日，结合2009年11月9日的《付款方式说明》，上诉人没有让被上诉人直接将约定的款项500万元汇入上诉人的账户，因此，上诉人不可能当日就将此笔款入账，上诉人查帐时，并没有查到此笔款入账的记录。3.利息如何计算。根据《借款合同》、《房屋买卖附回购条件协议书》、《借款合同和房屋买卖附回购条件协议书补充协议》的约定，借款合同对借款数额、利息的约定是明确的，即上诉人向被上诉人吴莉莉达成借款500万元及200万元的合意，并约定利息分别为45万元和15万元。上诉人逾期不还款被上诉人吴莉莉可通过处理价值700万元抵押房产进行冲抵。不论该借款是否实际发生，被上诉人吴莉莉应当于2010年5月8日通过变卖已经登记到自己名下的位于郯城县城区郯东路61号汇金大厦主楼商业2层、主楼商业3层的方式实现债权或于诉讼时效内提起诉讼实现债权。然而，被上诉人吴莉莉却在借款到期后8年后才起诉，怠于行使权利，根据《合同法》第一百一十九条之规定，被上诉人吴莉莉怠于行使权利而造成损失扩大的，上诉人不应对此扩大的损失承担责任。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请二审法院依法查明事实，予以改判或发回重审。
被上诉人吴莉莉辩称：一审法院适用法律正确，认定事实清楚，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。
被上诉人文东宝辩称：该笔款项已超担保诉讼时效，文东宝不承担担保责任。借款发生在2009年11月9日，借款到期日为2010年5月8日，根据借款合同约定，文东宝连带担保期限为：“自合同生效之日至甲方还清乙方与合同有关的全部借款本息为止”。根据《担保法》及《担保法司法解释》的规定，该保证期间为主债务履行期结满之日起二年，且不发生中断、中止、延长的法律后果。吴莉莉没有证据证明向文东宝主张过权利，也没有证据证明文东宝在超过保证期间后同意继续承担保证责任，文东宝没有继续承担该担保责任的义务，被上诉人吴莉莉怠与行使权利，故文东宝的担保责任已经解除。
被上诉人金训华未到庭亦未答辩。
吴莉莉一审诉请：1、判令金艺公司偿还吴莉莉借款本金574万元及利息（按年息18%，计算至实际清偿之日止。其中400万元自2009年11月起计算，174万元自2009年12月起计算，至2017年1月两笔借款利息合计为737.85万元）；2、本案诉讼费用由金艺公司承担；3、金训华、文东宝对上述债务承担连带清偿责任。事实和理由：2009年11月9日，金艺公司向吴莉莉借款500万元，双方签订借款合同，约定借期6个月，年息为18%，为保证债务的履行，金艺公司与吴莉莉签订了《商品房预售合同》和《房屋买卖附回购条件协议书》，金艺公司同意将其开发的郯城汇金大厦合计面积2855.12平方米的房屋以买卖回购的方式提供抵押担保。金训华、文东宝为该笔借款提供连带责任担保。2009年12月9日，金艺公司又向吴莉莉借款200万元，双方签订补充协议，约定将预售房产售价由500万元变更为700万元，回购价格变更为700万元，文东宝系该补充协议的连带责任保证人。2009年11月10日、12月12日，吴莉莉如约将借款给付金艺公司，扣除中介费、手续费实际给付金艺公司借款574万元。金艺公司分别出具两张合计金额为700万元的购房款收据作为前述两笔借款的凭证。借款到期后，金艺公司未能如约偿还借款本息，也未回购房屋。2012年5月、2016年4月，吴莉莉两次向金艺公司、文东宝、金训华发出借款催收函，期间又多次通过金训华向金艺公司催收借款，但金艺公司拒不还款。为保护吴莉莉的合法权益，特提起诉讼，望判如所请。
一审法院审理查明：2009年11月9日，金艺公司召开董事会，决议同意公司向吴莉莉申请借款500万元用于房地产开发，并以公司开发的郯城县汇金大厦商业主楼商业二层和主楼商业三层房产以买卖回购的方式提供抵押担保，金训华、文东宝作为公司董事在董事会决议中签字。当日，吴莉莉（出借人/乙方）与金艺公司（借款人/甲方）、金训华（保证人/丙方）、金庆才（保证人/丙方）、文东宝（保证人/丙方）签订《借款合同》一份，约定甲方向乙方借款人民币500万元用于经营，借款期限自2009年11月9日至2010年5月8日，共计6个月；年息18%，即利息总计45万元，甲方于2010年2月9日前将利息交付给乙方，合同终止后，甲方应当直接向乙方一次性清偿借款本金。甲方为乙方开具的购房收据作为甲方借款的凭据与本合同具有同等法律效力；本合同在乙方和丙方书面同意甲方延期还款的情况下继续有效。
合同第二条保证约定部分载明：为保证甲方债务的履行，甲方同意将下列合法商品房按总价人民币伍佰万元整出售给乙方，并签订《商品房买卖合同》，同时在郯城县房管部门网上备案，出具网上备案证明书。甲方到期不能按本合同约定归还本息，甲方自愿将该房屋出售给乙方用于抵偿借款本金。甲方所欠利息、违约金以及为实现债权所发生的费用，乙方有权继续向甲方追偿。甲方保证该商品房未有任何债务纠纷，未有查封、冻结、出售、转让、回购(其他担保方式借款)，否则视为诈骗，承担违约责任。商品房开发单位：金艺公司；商品房地址：郯城县城区郯东路61号汇金大厦主楼商业2层、主商业3层；商品房预售许可证号：郯房开预字第39号；商品房土地使用许可证书号：郯国用(2008)第324号；商品房建筑面积共2855.42平方米。
丙方自愿对上述所列条款承担连带保证责任，直至甲方全部债务及因违约所发生的相关费用清偿完毕为止。如甲方不按合同约定偿付借款本息和相应费用，乙方有权直接要求丙方任何一个保证人承担全部保证责任；丙方所保证担保的范围为本合同项下的借款本金、利息、违约金以及实现债权发生的费用和甲方违约给乙方造成的经济损失。保证期间为自本合同生效之日起至甲方还清乙方与合同有关的全部借款本息为止。
2009年11月9日，吴莉莉与金艺公司签订《房屋买卖附回购条件协议》一份，约定为保证双方借款合同的履行，双方一致同意买卖回购金艺公司开发的位于郯城县城区郯东路61号汇金大厦主楼商业2层、主楼商业3层房产，建筑面积分别为1535.51平方米、1319.91平方米，房屋买卖价格共计人民币500万元，双方签订由郯城县房管部门提供的《商品房买卖合同》，在金艺公司办理完该房屋买卖手续并在网上完成备案手续后即日一次性支付清全部购房款，金艺公司、文东宝、金训华开具收据，该房屋所有权即归吴莉莉所有；回购期为2010年5月8日，回购期到期金艺公司、文东宝、金训华有权按原价(金艺公司、文东宝、金训华支付的购房款总价)回购该房屋。吴莉莉在金艺公司、文东宝、金训华行使回购权并付清购房款(回购款)的当日，将该房屋的《商品房买卖合同》及购房款收据全部交给金艺公司、文东宝、金训华，双方解除该房屋《商品房买卖合同》并协助金艺公司、文东宝、金训华注销该房屋网上备案手续。就上述房产，吴莉莉与金艺公司当日签订《商品房预售合同》两份，约定的出售房产位于郯城县汇金大厦第1幢201号、301号，售房款分别为3769960元、3241700元，后分别于2010年7月8日、2011年5月3日在山东省郯城县房产管理局进行备案。
2009年11月10日，吴莉莉通过其农业银行账户转账方式向金艺公司交付借款400万元；金艺公司、文东宝、金训华当日向吴莉莉出具金额为500万元的购房款收据。
2009年12月9日，吴莉莉与金艺公司、文东宝再次签订《借款合同和房屋买卖附回购条件协议书补充协议》，约定在金艺公司向吴莉莉就2009年11月9日借款人民币500万元的基础上再借款200万元，金艺公司开具购房款收据作为借款的凭据，金艺公司共计向吴莉莉借款700万元整；借款期限自2009年12月9日起至2010年5月8日止，借款年息为18%，即利息总计15万元，由金艺公司、文东宝、金训华于2010年2月9日前与上笔借款利息一起交付给吴莉莉；金艺公司出售给吴莉莉的房屋售价亦由500万元变更为700万元，回购到期时，金艺公司按人民币700万元回购该房屋；原合同和原协议书的违约责任、连带担保责任等一切条款均适用此笔借款。吴莉莉、金艺公司、文东宝分别在出借人、借款人及连带责任保证人处签字、签章。
2009年12月12日，吴莉莉按照金艺公司付款方式说明的要求，通过银行转账将借款174万元汇入文东宝账户；金艺公司当日向吴莉莉出具金额为200万元的购房款收据。
借款到期后，金艺公司未能按约向吴莉莉偿还借款本息，吴莉莉于2012年5月3日在徐州市铜山公证处公证员的见证下，向金艺公司邮寄送达《借款催收函》，要求金艺公司、文东宝、金训华在2012年8月3日前清偿全部借款本息及违约金，后于2016年4月5日再次向金艺公司邮寄《借款催收函》。
2016年12月20日，金训华出具证明，内容为：“2009年郯城县金艺置业向吴莉莉借款本金是柒百万元，2010年5月到期后，吴莉莉一直请我不断地向金艺公司催要，我也不断地向金艺公司传达吴莉莉催要借款事宜。至今金艺公司未向吴莉莉归还过借款的本金和利息。特此证明。”因催要借款无果，吴莉莉以诉称理由来院。
一审法院另查明，经吴莉莉于2016年5月12日向山东省郯城县房产管理局查询，案涉两处房产预售登记买受人为吴莉莉，房产自然状况“是否限制”一栏记载为“无”。
一审法院认为，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，当事人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。根据庭审查明的事实及双方当事人的陈述，金艺公司因工程建设所需向吴莉莉借款而非向吴莉莉出售其开发的房产以收取购房款，吴莉莉系向金艺公司出借案涉款项以获取借款利息，而非向金艺公司支付购房款而取得案涉房产的所有权，据此可以认定，吴莉莉与金艺公司的真实意思在于民间借贷，双方签订《商品房预售合同》并办理预售登记的真实目的只是将案涉房产作为借款的担保，该合同并不具有独立性，系以债权债务的产生为前提，并随债务的清偿而消灭，故《商品房预售合同》的性质应属担保合同。吴莉莉依据其与金艺公司之间的基础法律关系即民间借贷关系主张偿还清偿债务，符合法律规定。金艺公司抗辩称已用本案所涉房产抵偿债务，但因双方未对借款本息进行过清算，更未在清算的基础上就以房抵债达成过合意，故对此抗辩意见，该院不予采纳。
关于吴莉莉本案诉请是否超过诉讼时效的问题。吴莉莉与金艺公司约定的还款期限为2010年5月8日，2012年5月3日，吴莉莉在铜山公证处公证员的见证下，向金艺公司寄送了催款函主张权利，诉讼时效应自该日重新计算；根据金训华出具的证明，吴莉莉不断向其主张权利，其亦向金艺公司表达吴莉莉催要款项的意愿；此后，吴莉莉又于2016年4月再次向金艺公司寄送催款函。上述证据可以证明吴莉莉在借款到期后不断向金艺公司主张权利的事实，故对金艺公司、文东宝、金训华提出本案诉讼已超出诉讼时效的抗辩意见，该院不予采纳。
关于本案所涉款项是否实际交付的问题。本案共涉两笔借款，出借时间分别为2009年11月10日、2009年12月12日，借款金额分别为400万元、174万元。庭审中，金艺公司对出借于2009年12月12日金额为174万元的借款已实际交付不持异议，该院予以确认；对出借于2009年11月10日金额为400万元的借款，金艺公司、文东宝、金训华虽不认可，但根据吴莉莉提供的农业转账明细、银行卡取款凭条，吴莉莉转账的时间、金额与其陈述一致，金艺公司、文东宝、金训华亦于同日出具了购房款收据，上述证据之间能够相互印证该笔借款已实际交付的事实。故对金艺公司、文东宝、金训华称该笔借款未实际交付的抗辩意见，该院不予采信。
关于吴莉莉主张的借款本息金额的问题，金艺公司、文东宝、金训华出具的购房款总额虽为700万元，但吴莉莉按其实际交付的574万元主张权利，符合《中华人民共和国合同法》中借款的利息不得预先在本金中扣除的规定，该院予以支持；吴莉莉与金艺公司在借款合同约定按年利率18%计算利息，未超出法律规定，吴莉莉主张自借款实际交付之日起按年利率18%计算利息至金艺公司、文东宝、金训华实际清偿之日止，该院予以支持。
关于金训华、文东宝应否承担保证责任的问题。吴莉莉与文东宝、金训华约定的保证期间为“自本合同生效之日起至甲方(金艺公司)还清乙方(即吴莉莉)与合同有关的全部借款本息为止”。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第三十二条第二款之规定，保证合同约定保证人承担保证责任直至主债务本息还清时为止等类似内容的，视为约定不明，保证期间为主债务履行期限届满之日起二年。本案所涉借款的还款期限至2010年5月8日届满，吴莉莉应当在2012年5月7日前向保证人主张权利。庭审中，吴莉莉提供了金训华出具的说明以证实其不断主张权利的事实。该院认为，金训华在签订《借款合同》时既是金艺公司的董事，又是该笔债务的保证人，其作出的不利于自身的陈述应予采信，吴莉莉向其主张权利的行为同时包含向债务人金艺公司主张债权及向保证人主张保证责任的双重意思表示，金训华的陈述可以认定吴莉莉在借款到期后积极地、持续不断地主张权利，故本案所涉债务未超出保证期间及保证合同的诉讼时效；又因金训华、文东宝对金艺公司的该笔债务提供了连带责任保证，金艺公司、文东宝、金训华作为一个整体共同对债权人承担保证责任。债权人向其中的任何一人主张权利，都是债权人要求保证人承担保证责任的行为，其效力自然及于所有保证人。故对文东宝来说，吴莉莉向金训华主张权利的行为，应当视为债权人向其主张了权利，故金训华、文东宝应按合同约定承担连带保证责任。
关于吴莉莉该笔债权实现方式的问题。首先，吴莉莉与金艺公司在签订《借款合同》的同时另行签订《商品房预售合同》作为《借款合同》的担保，但双方仅在产权部门进行了商品房预售登记，房产的所有权未作转移，故案涉《商品房预售合同》的性质应认定为后让与担保，属于非典型担保。虽然《中华人民共和国物权法》及《中华人民共和国担保法》未明确规定此种担保形式，但此种担保方式系双方当事人的真实意思表示，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，依据契约自由原则，对该担保合同的效力应予认定，案涉房屋已办理了商品房预售登记，具有公示作用及对抗第三人的效力，能够限制该担保房屋的转让或其他处分。但鉴于双方在《借款合同》及《房屋买卖附回购条件协议书》中所作“……回购权消失，甲方(即金艺公司)应于回购期到期日后10日内为乙方(即吴莉莉)换开该房屋的售房发票，乙方开始办理该房屋所有权权属(该房屋房产证、土地证)登记手续……”之约定，在金艺公司未清偿所欠债务的情况下，直接用约定房产进行清偿，排除了对担保财产的清算程序，存在因市场变化而产生实质不公的可能，以及当事人通过虚假诉讼转移财产、规避国家政策的可能，因此，吴莉莉的该笔债权，应以约定的担保房产清算后所得价款进行受偿，房产的清算及吴莉莉所得价款的受偿，应以法律允许的方式进行。
其次，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权……”。吴莉莉的该笔债权即既有金艺公司提供的房产作为担保，又有金训华、文东宝提供连带责任保证，属于“被担保的债权既有物的担保又有人的担保”的情形，因双方对债权的实现顺序未作约定，在债务人金艺公司到期不履行债务的情形下，应当按照上述规定先就案涉房产实现债权，不足部分，由保证人承担连带清偿责任；文东宝在《借款合同》及《借款合同和房屋买卖附回购条件协议书补充协议》中签字，自愿对金艺公司的借款“700万元”(实际出借金额574万元)提供连带责任保证，应依约承担连带清偿责任；但吴莉莉与金艺公司、文东宝签订的《借款合同和房屋买卖附回购条件协议书补充协议》在原借款金额“500万元”(实际出借金额400万元)的基础上增加“200万元”(实际出借金额174万元)借款，未经保证人金训华同意，金训华应按原借款合同约定的保证范围承担责任，对增加的借款本金及孳生的利息，金训华不承担保证责任。同时，金训华、文东宝在承担保证责任后，有权向债务人金艺公司追偿。
一审法院判决：一、郯城县金艺置业有限公司于判决生效后十日内偿还吴莉莉借款本金574万元及利息(分别以400万元为基数，自2009年11月10日起，以174万元为基数，自2009年12月12日起，均按年利率18%计算至实际给付之日)。二、如郯城县金艺置业有限公司到期不履行上述债务，吴莉莉应以案涉山东省郯城县城区郯东路61号汇金大厦第1幢201、301号房产清算后所得价款受偿。三、金训华对借款金额为400万元的本金及利息在郯城县金艺置业有限公司以上述房产不能清偿的范围内，承担连带还款责任。四、文东宝对郯城县金艺置业有限公司以上述房产不能清偿的全部债务承担连带还款责任。五、驳回吴莉莉的其他诉讼请求。案件受理费100510元，由金艺公司负担，文东宝、金训华承担连带还款责任（吴莉莉已预交，金艺公司、文东宝、金训华随案款一并给付吴莉莉）。
二审中，上诉人为证明其上诉主张，提交证据如下：第一组证据,1.《代为清偿债务协议》复印件；2.郯城县人民法院的开庭传票原件、诉状复印件；3.临沂市中级人民法院的立案材料(案件受理通知书原件，变更诉讼请求复印件）。证明吴莉莉的款项应当由金训华偿还，金艺公司与金训华之间存在利害关系，其书面的证明没有证明力。第二组证据，1.新沂市金科房地产开发有限公司的工商登记信息。证明金训华在2009年之前是金艺公司的实际控制人。金训华是新沂市金科房地产开发有限公司的控股股东，新沂市金科房地产开发有限公司是上诉人的原控股公司。金训华在法定代表人期间损害公司利益，结合被上诉人吴莉莉仅提供支款400万的凭条，在该笔款没有进入上诉人账户的情况下，被上诉人金训华就向被上诉人吴莉莉出具500万的收据，损害上诉人利益。
被上诉人吴莉莉经质证认为，1、对第一组证据均系复印件，不具备证据效力。且《代为清偿协议》系金艺公司与金训华之间的约定，未经吴莉莉同意，不能免除金艺公司的偿债义务。金训华出具的证明系其真实意思表示，金艺公司与金训华之间的利益冲突与本案无关，不影响证明的效力。2.对第二组证据的三性均不予认可，该证据即使是真实的，仅能证明金训华在金艺公司持股，系该公司股东，不能证明上诉人的主张，与本案无关。被上诉人文东宝对上诉人提交的证据无异议。
本院经审理查明事实与一审法院查明事实一致。
本案二审期间的争议焦点为：一、400万元借款是否实际交付；二、本案起诉是否已超过诉讼时效；三、如400万元实际交付且并未超过诉讼时效，上诉人是否应对借款到期后的利息承担偿付义务。
本院认为，一、关于400万元是否已经实际交付的问题。2009年11月9日金艺公司出具的付款方式说明将付款金额变更为400万元，付款账户变更为郯城县财政局，并在变更处加盖了金艺公司印章。根据吴莉莉2009年11月10日400万元的取款记录和转款记录、金艺公司当日开具的500万元收款收据，结合金训华在证明中对涉案债务金额的表述，以及金艺公司两次收到吴莉莉催款函后，亦未对借款金额提出异议等事实，可以认定吴莉莉已将涉案400万元按金艺公司指示进行交付。
二、本案诉讼并未超过诉讼时效。涉案借款到期日为2010年5月8日，吴莉莉提交邮寄回执、公证书证明其已于2012年5月3日、2016年4月5日向金艺公司邮寄借款催收函，就涉案借款及利息主张权利。金训华出具的证明亦可以证明吴莉莉一直向金艺公司主张债权的事实。金艺公司辩称金训华系金艺公司原法定代表人，与金艺公司有利害关系，其所作证明不能作为证据使用。对此本院认为，金训华作为本案被告之一，亦是涉案贷款的担保人，其所作不利于自己的陈述，本案依法予以采信。因此，上诉人关于本案已超过诉讼时效的主张无事实和法律依据，本院依法不予支持。
三、上诉人应对借款到期后的利息承担偿付义务。首先，金艺公司与吴莉莉在《借款合同》、《借款合同和房屋买卖附回购条件协议书补充协议》中约定了借款期限和借款利率，且明确约定如金艺公司超期未偿还借款本金，合同约定的利息照常计收。其次，金艺公司主张系因吴莉莉怠于行使权利，未及时处理担保房产导致损失扩大，因此不应承担2010年5月19日之后产生的利息。但双方在《借款合同》中约定，借款到期金艺公司没能完全履行还款义务，吴莉莉有权选择要求金艺公司还本付息，或办理房屋所有权登记、或转让、出售涉案房屋。因此，金艺公司虽然以签订商品房预售合同的方式将涉案房产作为涉案借款的担保，但对该担保财产的处置应依法进行，而不是依双方合同约定直接办理房屋所有权签证或出售房屋。吴莉莉依法有权要求金艺公司偿还到期的借款本息。且吴莉莉已经举证证明其向金艺公司多次主张权利要求偿还本息，金艺公司均未履行还款义务。因此，上诉人主张借款到期后利息不应偿还的主张本院依法不予支持。
综上，上诉人的上诉请求缺乏充分的事实及法律依据，本院依法不予支持。原审判决认定事实清楚，但一审判决中确认以“清算”方式处置相关房地产不当，二审予以调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持江苏省徐州市泉山区人民法院（2017）苏0311民初705号民事判决第一项、第三项、第四项、第五项；即：“一、郯城县金艺置业有限公司于本判决生效后十日内偿还吴莉莉借款本金574万元及利息(分别以400万元为基数，自2009年11月10日起，以174万元为基数，自2009年12月12日起，均按年利率18%计算至实际给付之日)。三、金训华对借款金额为400万元的本金及利息在郯城县金艺置业有限公司以上述房产不能清偿的范围内，承担连带还款责任。四、文东宝对郯城县金艺置业有限公司以上述房产不能清偿的全部债务承担连带还款责任。五、驳回吴莉莉的其他诉讼请求。”
二、江苏省徐州市泉山区人民法院（2017）苏0311民初705号民事判决第二项：“如郯城县金艺置业有限公司到期不履行上述债务，吴莉莉应以案涉山东省郯城县城区郯东路61号汇金大厦第1幢201、301号房产清算后所得价款受偿。”调整为“如郯城县金艺置业有限公司到期不履行上述债务，吴莉莉应以案涉山东省郯城县城区郯东路61号汇金大厦第1幢201、301号房产拍卖所得价款优先受偿。”
一审案件受理费100510元，由郯城县金艺置业有限公司、文东宝、金训华共同负担（吴莉莉已预交，郯城县金艺置业有限公司、文东宝、金训华随案款一并给付吴莉莉）。二审案件受理费55550元，由上诉人郯城县金艺置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 单云娟
审 判 员 孙永军
审 判 员 曹 辛
二〇一八年八月六日
法官助理 朱文茜
书 记 员 李 璟