江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏04民终877号
上诉人（原审被告）常州市枫林晚宾馆，住所地常州市钟楼区双桂坊*号。
经营者倪旦。
委托代理人宗伟民，江苏协禾律师事务所律师。
委托代理人宗羽，江苏协禾律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）常州市祥祐实�有限公司，住所地常州市晋陵中路388号。
法定代表人沈坚，该公司执行董事兼总经理。
委托代理人黄芝伟，江苏尧典律师事务所律师。
委托代理人张炜，江苏友联律师事务所律师。
上诉人常州市枫林晚宾馆（以下简称枫林宾馆）因房屋租赁合同纠纷一案，不服常州市钟楼区人民法院（2015）钟民初字第1204号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审情况：
常州市祥祐实业有限公司（以下简称祥祐公司）诉称，我公司、枫林宾馆于2007年8月21日及2007年12月3日签订《房屋租赁合同》及《电梯租金合同书》，约定我公司将所有的常州市双桂坊6号一楼、六楼及电梯出租给枫林宾馆使用，六楼的租期自2007年10月28日至2013年10月27日，年租金第一年300000元、第二�330000元、第三年至第六年每年360000元，一楼及电梯的租期自2007年12月15日至2013年12月14日，一楼房屋年租金为45000元，电梯年租金15000元，同时约定，若拖欠租金，枫林宾馆应承担所欠租金的银行同期利息。2011年7月1日及2014年双方又续签合同，约定双桂坊6号六楼的租期延长至2017年，自2013年10月28日期满，每满一年的租金为376000元、393000元、410000元、429000元，合同其它条款继续履行，一楼及电梯租期自2014年1月1日至2017年12月31日止，房屋租金第一年为80000元，从第二年起每年按8%递增，电梯使用费第一年15000元，从第二年开始每年按8%递增，若拖欠租金，每逾期一日，我公司向枫林宾馆收取滞纳金千分之三。自2013年10月28日，枫林宾馆拖欠租金489513.25元，我公司于2015年3月24日向枫林宾馆发出解除租赁合同通知，并要求枫林宾馆付清所欠租金，但枫林宾馆不予理睬。据此，请求判令：1、枫林宾馆立即搬出常州市钟楼区双桂坊6号六楼及一楼；2、枫林宾馆立即支付租金合计489513.25元，并支付自2015年3月28日起至实际搬出之日止的房屋及电梯使用费70324.93元（按合同约定租金标准计算，暂算至2015年5月18日，详见计算清单）；3、枫林宾馆支付逾期付款利息及滞纳金132985.37元（详见计算清单）；4、本案诉讼费用由枫林宾馆承担。
枫林宾馆辩称，1、对双方存在的租赁关系没有异议；2、双方商定的租金价格高于市场价，每年递增8%的租金，已经造成我方不堪负重。祥祐公司出租房屋的租金不公平，利用我方两次间隔装修的情况下加重租金。祥祐公司在一栋楼内拥有五楼和六楼两层楼面，均用于出租，但两层楼面的租金相差甚远。六楼的租金是五楼的两倍，原因在于我方是将原大面积的房屋改造为旅馆经营，装修投入周期短�投资大，不能短期收回成本等因素，单方的任意提增租金，我方因投资无法收回，又无法停业的情况下，被迫接受高于市场的租金价值。3关于拖欠租金的数额，祥祐公司计算上存在错误，据核对，祥祐公司多计算21755.44元；4、我方承租自2007年至2015年已经长达7年，向祥祐公司支付的房屋租金已经达到200多万元。但是祥祐公司从未向我方出具过合法的纳税发票，导致了我方向祥祐公司支付的房屋租金不能计入成本，多纳税达数十万元，祥祐公司应当开具合法的纳税发票；5、双方的房屋租赁期间，按照合同约定，应该到2017年，我方仍有权利利用承租房屋从事旅店经营，祥祐公司向我方送达的解约通知并不符合解除合同条件，造成租金欠付的原因是由双方的原因所形成，不能归咎于我方一方；6、滞纳金约定过高。
原审法院经审理查明，2007年8月21日，常州市�镇建设开发有限公司（以下简称城建公司）作为甲方与枫林宾馆作为乙方签订《房屋租赁合同书》一份，约定：甲方将坐落于常州市双桂坊6号楼六楼出租给乙方作为合法经营使用，总建筑面积1141.55平方米，租期陆年，自2007年10月28日至2013年10月27日止，房屋年租金第一年30万元，第二年33万元，第三年36万元，第四年36万元，第五年36万元，第六年36万元，乙方向甲方支付2万元保证金，租金每半年支付一次，先付后用。又约定：如乙方在规定期限内，拖延支付租金达1个月以上，甲方有权解除合同，乙方还应当承担同期银行利息。2007年12月3日，城镇公司作为甲方与枫林宾馆作为乙方又签订《房屋租赁合同书》一份，约定：甲方将坐落于常州市双桂坊6号楼一楼出租给乙方作为合法经营使用，总建筑面积20平方米，租期陆年，自2007年12月15日至2013年12月14日止，年租金4.5万�，租金每半年支付一次，先付后用。又约定：如乙方在规定期限内，拖延支付租金达1个月以上，甲方有权解除合同，乙方还应当承担同期银行利息。2007年12月3日，城镇公司作为甲方与枫林宾馆作为乙方签订《电梯租用合同书》一份，约定，乙方租用电梯陆年，自2007年12月15日至2013年12月14日，年租金1.5万元，租金一年一付。2011年7月1日，祥祐公司作为甲方与枫林宾馆作为乙方签订《房屋租赁补充合同》一份，约定：考虑到乙方现租用甲方双桂坊6号6楼需要重新装修投资，而原合同（2007年8月21日订立）还有两年到期，应乙方要求，甲方同意，对原合同期延长四年，租金2011年10月28日至2013年10月27日仍按原合同36万元/年，2013年10月28日至2014年10月27日按37.6万元/年，2014至2015年度按39.3万元/年，2015年2016年度按41万元/年，2016年2017年度按42.9万元/年（以上均不含税费，所涉及�各项税费均由乙方负责支付）。
原审又查明，城建公司企业名称变更为祥祐投资，祥祐投资又变更为祥祐公司。枫林宾馆租金支付情况如下，2013年10月28日前双桂坊6号楼六楼租金已付清，该日期之后租金分别于2013年12月31日支付30000元，于2014年7月8日支付50000元，于2014年8月15日支付50000元，于2014年11月12日支付20000元，于2015年2月3日支付10000元。双桂坊6号楼一楼租金2013年12月14日前租金已付清，该日期之后又于2014年4月28日支付30000元。双桂坊6号楼电梯使用费付清至2013年12月14日止。
原审另查明，因枫林宾馆拖欠租金，2015年3月24日，祥祐公司向枫林宾馆发出关于解除《房屋租赁合同》的通知，内容为：你宾馆租用我公司坐落于双桂坊6号楼六楼、一楼大厅及部分电梯使用权，自2013年10月份后，你宾馆以经营不善为由未能按照合同约定支付租赁费，至�已欠缴各项租赁费用逾四十万元，违反了合同约定，通知你宾馆从3月27日起，解除双方签订关于双桂坊6号楼六楼、一楼大厅及部分电梯使用权的五个房屋租赁合同。
原审庭审中，对于逾期利息及滞纳金，祥祐公司明确选择主张滞纳金。
原审法院认为，双方签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充合同》、《电梯租用合同书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。枫林宾馆辩称祥祐公司利用其两次分开装修，不公平增加租金的抗辩理由，于法无据，法院不予采信。双方合同中约定了逾期支付租金达一个月以上，祥祐公司有权解除合同，现祥祐公司已于2015年3月向枫林宾馆发出解除合同通知书，自2015年3月27日起解除双方签订的全部租赁合同，故双方签订的合同已经解除，祥祐公司诉请枫林宾馆�即搬出承租的常州市钟楼区双桂坊6号楼六楼及一楼的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。合同解除后，对于合同解除前的租金应当继续依约支付，合同解除后，枫林宾馆应当参照租金标准支付占有使用费。结合双方合同约定的租金标准，截止2015年3月27日，扣除已经支付部分，经法院核定，枫林宾馆共计拖欠祥祐公司租金452736.42元及使用费69248.22元（计算至2015年5月18日）。祥祐公司并无举证证实因枫林宾馆拖延支付租金造成损失，现祥祐公司在庭审中明确选择主张滞纳金，但双方约定的滞纳金标准过高，故法院酌情按中国人民银行同期银行贷款利率的130%计算滞纳金。关于枫林宾馆辩称要求祥祐公司开具发票的抗辩理由，并非本案审理范围，枫林宾馆可以另行主张。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百四十四条之规定，作出如下判决：一、常州市枫林晚宾馆于本判决生效之日起三十日内从承租的常州市钟楼区双桂坊6号楼六楼及一楼中搬出；二、常州市枫林晚宾馆于本判决生效之日起三十日内向常州市祥祐实业有限公司支付拖欠的租金452736.42元；三、常州市枫林晚宾馆于本判决生效之日起三十日内向常州市祥祐实业有限公司支付使用费69248.22元（计算至2015年5月18日止，实际应计算至实际搬出之日止）；四、常州市枫林晚宾馆于本判决生效之日起三十日内向常州市祥祐实业有限公司支付拖延支付租金的滞纳金(以中国人民银行同期贷款利率130%自合同约定应当支付日期因未支付实际拖欠的金额为基准计算至实际付清之日止)；五、驳回常州市祥祐实业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费9399元，由常州市祥祐实业有限公司负担1299元，由常州市枫林晚宾馆负担8100元（常州市祥祐实业有限公司同意常州市枫林晚宾馆负担的诉讼费用由常州市枫林晚宾馆于本判决生效之日起十日内直接向其支付，法院不再办理退费手续）。
上诉人枫林宾馆不服原审判决，向本院提起上诉称，一、原审法院核定的拖欠租金金额有误。上诉人向被上诉人支付的保证金2万元依照合同约定应当抵扣租金或返还，但原审判决未予折算或判令返还，致上诉人多付了2万元。二、依照税法规定，房屋租赁的出租方应当按照税法的规定开具纳税发票。原审中，上诉人要求被上诉人开具已付租金的发票，并提供了相应的证据支持自己的诉求，原审法院认为上诉人开具发票的抗辩理由非本案审理范围错误。根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国发票管理办法》等相关法律法规的规定，发票是经营活动中开具、收取的收付款凭证，应当按照规定开具、使用、取得发票，收款方应当向付款方开具发票。被上诉人收取上诉人交付的房屋租金，开具发票是其法定义务，上诉人索取发票也是法定权利。基于租赁合同而言，给付租金与开具发票也是对价义务，且出租人不开具发票是一种违法行为，直接损害国家利益，造成国家税收的流失。作为出租人和纳税义务人，开具发票是被上诉人的法定义务。因此，原审法院应在本案中一并审理。自2007年8月22日至今，被上诉人仅开具收据，导致上诉人无法将租金摊入成本，被上诉人不开具发票给上诉人，不仅违反了相关法律规定，也侵害了上诉人的民事权利。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判2万元保证金折抵租金，被上诉人依法应当向上诉人开具已付租金的正式发�，本案上诉费用由被上诉人承担。
被上诉人祥祐公司答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持。
二审中，双方均未提交新的证据。二审经审理查明的本案事实与原审相一致，本院依法予以确认。
本院认为，一、关于保证金2万元。首先，上诉人应付被上诉人2013年10月28日至2015年3月27日期间常州市双桂坊6号楼六楼房屋租金及2013年12月15日至2015年3月27日期间常州市双桂坊6号楼一楼房屋、电梯租金共计662736.42元。其次，上诉人已支付前述期间租金19万元，加上上诉人2007年6月22日支付的保证金2万元，共计21万元。原审法院将上诉人前述期间应付租金金额减去已付租金金额及保证金2万元，认定上诉人还需向被上诉人支付前述期间租金金额为452736.42元。因此，原审法院已将上诉人支付的2万元保证金与上诉人应付的租金进行了抵�，而非上诉人所称的未予抵扣。二、关于开具发票。对此，上诉人在原审中并未提起反诉，故原审法院未予理涉，并无不当。综上，原审判决结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由上诉人枫林宾馆负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁 飞
代理审判员 张 玺
代理审判员 刘岳庆
二〇一六年五月二十四日
书 记 员 马筱艳