中华人民共和国最高人民法院
民 事 裁 定 书
（2018）最高法民申1320号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：季青,女,1972年8月8日出生，汉族，住山西省朔州市朔城区。
被申请人（一审原告、二审上诉人）：吴进，男，1950年1月15日出生，汉族，住山西省朔州市朔城区。
再审申请人季青因与被申请人吴进租赁合同纠纷一案，不服山西省高级人民法院（2017）晋民终4号民事判决，向本院申请再审。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
再审申请人季青以符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第六项、第七项规定为由申请再审称，（一）二审判决认定消防部门下达的《行政处罚决定书》是对季青“责令停业”没有依据。季青提交新证据山西省朔州市公安消防支队答复显示，永红商贸大楼面积为2312㎡，使用性质为商场，不属于消防验收的范畴，消防备案不具有行政许可职能，更不能代表永红商贸大楼验收合格。因此《房屋出租合同》第六条约定“消防验收，租赁前由甲方（吴进、薛桂梅）负责，租赁后由乙方（季青）负责”为无效约定。因此永红商贸大楼作为商场必须通过竣工验收消防备案抽查合格才能投入使用进行租赁。《行政处罚决定书》载明的处罚事由为“未经接受消防安全检查擅自投入使用”，“予以朔州市鑫港湾商贸有限公司责令停止使用”是针对建设单位投入使用前未接受检查的处罚，二审判决认定消防部门的处罚是对朔州市鑫港湾商贸有限公司责令停业的事实错误。（二）二审判决认定吴进交付了验收合格、符合使用条件的房屋缺乏证据，质证程序违法。季青提交新证据山西省朔州市工商行政管理局证据材料证明永红商贸大楼备案主体不合法，其消防备案行为无效，不足以证明消防验收已合格。二审法院在没有证据支持的情况下，否认吴进一审自认及工程未竣工的事实，反而依据《山西省建设工程消防设施检测报告》《消防设计备案凭证》《竣工验收消防备案凭证》《山西省工程竣工验收备案证书》来认定吴进交付了验收合格符合使用条件的房屋。但是《山西省建设工程消防设施检测报告》仅为消防验收提交的资料之一，不能作为认定消防验收合格的证据。《消防设计备案凭证》《竣工验收消防备案凭证》没有加盖朔城区消防大队的公章，且备案主体不合法，不足以证明消防验收合格。（三）季青提交山西省朔城区人民防空办公室回复函、建设规划许可证、建筑节能专项验收合格证书等新证据，证明永红商贸大楼超规划私建地下室，租赁合同无效。山西省朔城区人民防空办公室回复函可以证明永红商贸大楼建设项目未在山西省朔州市朔城区人民防空办公室办理防空地下室审批、验收手续。吴进、薛桂梅提供的建筑节能专项验收合格证书包括了地下一层的验收，但地下室不在规划范围，无法验收。吴进于2014年11月10日取得了房屋产权证，所有权人是吴进，薛桂梅并非房屋共有权人。案涉房屋的建设工程规划许可证载明使用权人是朔城区粮食第一门市部，房屋产权所有人与建设规划许可证的使用权人不一致。该出租房屋的产权归属不明确，吴进在签订合同时主体不合法，薛桂梅始终没有出租房屋的资格，其二人的租赁行为无效，合同应当无效。二审法院认定合同有效适用法律错误。（四）二审认定季青未按时交纳房租及管理费违约没有依据，缺乏证据证明。租金150万元由季青从签订合同时起分七次交付，吴进对此支付方式予以默认，季青不存在违约。季青与吴进是租赁关系，不存在管理违约，合同也没有约定季青需要交纳管理费。本案中吴进提交的电费单据已经由季青全部交清；合同约定的电梯维修费由季青承担，而电梯年检费应由吴进承担；永红商贸大楼在交付取暖费之前已经被责令停止使用，也被吴进强行断电，以上费用由季青承担没有事实及法律依据。（五）二审法院质证程序和审理程序违法。1.二审中吴进提交的《企业备案证》《山西省竣工验收备案证书》《房屋产权证书》，均是于2014年取得，应当在一审法院提交而未提交，因此不属新证据，且以上三份证据均未出示原件，二审法庭笔录对交换证据、出示原件没有任何记录，违反《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十七条的规定，程序违法。2.二审法院第一次开庭审理本案时，审判长王迪、审判员刘英先后离开法庭，案件由代理审判员屈亚媛独自继续审理；第二次开庭审理时，只有代理审判员屈亚媛一人主持审理，其他合议庭组成人员均没有参加。二审的两次庭审笔录均没有审判人员的签字，审理程序不合法。综上，请求撤销山西省高级人民法院（2017）晋民终4号民事判决，确认《房屋出租合同》无效，驳回吴进的诉讼请求。
吴进提交意见称，季青的再审申请没有事实及法律依据，应予驳回。（一）吴进提供的房屋符合出租使用条件。原审中，吴进提供的证据足以证明出租房屋符合国家相关规定，更符合租赁要求。季青现提供的新证据更证明了本案房屋符合出租条件。至于是否符合“商场使用”条件，根据双方租赁合同第六条的约定，须由季青负责提请消防验收。（二）地下室属自建行为，无论是否会导致合同无效，都不能免除季青缴纳租金的合同义务。本案出租房屋的地下室部分，吴进按《山西省施工图审查合格书》建设。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”原审判决季青给付租金既有事实依据，也有法律依据。（三）《行政处罚决定书》是针对朔州市鑫港湾商贸公司未经消防安全检查而作出的处罚，与出租方吴进无关。
本院经审查认为，本案解决的主要问题是：季青应否支付房租236万元及应否承担房屋取暖费61037元、电梯年度检验费1926元、电费4926元。
一、关于《房屋出租合同》的效力问题。《房屋出租合同》应为部分有效、部分无效。第一，《房屋出租合同》明确约定的出租标的物为永红商贸大楼，面积为“负一层600㎡，一层600㎡，二层800㎡，三层800㎡”，但是案涉永红商贸大楼的建设工程规划许可证上载明：“建设规模地上2312㎡，……未取得本证或不按本证规定进行建设的，均属违法建设。”由此可见，地下一层600㎡并不包含在规划许可证面积范围内，应属吴进、薛桂梅私自扩建，至一审法庭辩论终结前吴进、薛桂梅亦未变更建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设地下一层，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，《房屋出租合同》中关于地下负一层部分的约定无效，但其他部分依然有效。第二，季青主张薛桂梅并非房屋所有权人，因此合同无效，但是《房屋出租合同》上有房屋所有权人吴进签名捺印，吴进、薛桂梅系夫妻关系，薛桂梅共同签订合同的行为吴进是知情并确认的，因此，季青该项理由不能成立。第三，季青主张《房屋出租合同》第六条约定违反《建设工程消防监督管理规定》第八条的规定，《房屋出租合同》应为无效，但是《中华人民共和国合同法》第五十二条规定合同违反法律、行政法规的强制性规定无效，一方面，该处的法律、行政法规指的是全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规，另一方面，该处的强制性规定指的是效力性强制性规定，《建设工程消防监督管理规定》为公安部发布，属于行政规章，不构成合同无效的依据。本院认为季青关于《房屋出租合同》中地下一层部分无效的理由成立，其他关于合同无效的理由不成立。
二、关于因消防问题被停止营业属哪方违约的问题。第一，按照《房屋出租合同》第六条约定，吴进、薛桂梅负责房屋租赁前的有关消防验收问题，季青负责房屋租赁后有关消防验收的义务，吴进、薛桂梅提供了证据证明出租前房屋在消防部门备案合格。季青依据山西省朔州市公安消防支队答复内容，认为永红商贸大楼不属于消防设计审核和消防验收的范畴，而属于消防设计和竣工验收备案抽查范围，因此《房屋出租合同》第六条无效。经审查，山西省朔州市公安消防支队的答复是对季青递交的《关于对朔州市朔城区永红商贸大楼消防设计、竣工验收虚假备案的撤销请求》作出的，该答复认为永红商贸大楼属于消防设计和竣工验收消防备案抽查范围，永红商贸大楼消防设计备案在办理形式上符合消防备案的有关规定，并驳回了季青要求撤销消防备案的申请。因此，该答复内容并不能得出《房屋出租合同》第六条约定无效的结论，季青主张《房屋出租合同》第六条约定无效的理由不成立。第二，二审法院依据《山西省建设工程消防设施检测报告》《山西省工程竣工验收备案证书》等材料认定吴进已经完成了消防设计验收备案的义务。季青以新证据山西省朔州市工商行政管理局证据材料证明永红商贸大楼备案主体不合法，消防备案行为无效，但其提交的山西省朔州市公安消防支队答复意见明确认定永红商贸大楼消防设计备案符合消防备案的有关规定，并驳回了季青要求撤销消防备案的申请。季青主张吴进完成消防备案行为无效的证据不足。且季青提交的新证据山西省朔州市朔城区住房保障和城乡建设管理局《关于对“朔州市永红商贸新建工程”举报投诉的回复》载明“1.针对举报人季青投诉的消防逃生通道、消防隔离墙、楼顶排烟天窗等消防工程，不属于原已审图纸建设内容，是建设单位由于营业需要二次装修新增的建设内容”。因此，季青无法证明吴进未完成的消防逃生通道、楼顶排烟天窗、消防隔离墙等工程是公安消防部门的消防设计备案施工图中的内容，季青主张吴进、薛桂梅的消防工程实际未竣工证据不足。第三，《行政处罚决定书》载明的处罚事由为“未经接受消防安全检查擅自投入使用”，季青作为房屋承租人，按照《房屋出租合同》第六条约定，在开业前应向消防部门申请消防安全检查，因其未履行该义务而被公安消防部门处罚。季青主张地下一层因不在规划范围，系吴进、薛桂梅私自扩建的违法建筑，造成季青无法对装修工程申报消防验收，但是，季青的该项主张与《行政处罚决定书》载明的处罚事由不符，亦未提供证据证明。第四，季青主张二审质证程序及审判人员擅自离庭违法的事由并非《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的符合再审情形。综上，季青主张因消防问题被停止营业属吴进违约的证据不足，二审判决认定季青违约有证据支持，并无不当。
综上，《房屋出租合同》中关于地下负一层部分的约定无效，但是季青在承租房屋后进行了占有、装修、招商等使用行为，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”之规定，季青亦得对永红商贸大楼地下一层参照合同约定租金标准支付房屋占有使用费。如上分析，季青对合同解除存在违约行为，参照房租标准作为地下一层的占有使用费亦无不妥，因此，二审判决季青支付占有房屋期间的租金及取暖费等费用并无不当。虽然二审法院认定合同全部有效属于适用法律有误，但根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十条之规定，原判决只有“导致判决、裁定结果错误的”，才能认定为“民事诉讼法第二百条第六项规定的原判决、裁定适用法律确有错误”，因二审判决适用法律不当并没有导致判决结果错误，故本案不符合法律规定应进入再审的情形。
季青的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一项、第二项、第六项、第七项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：
驳回季青的再审申请。
审 判 长 杨立初
审 判 员 刘慧卓
审 判 员 刘京川
二〇一八年六月二十九日
法官助理 高海娟
书 记 员 苗歌歌