山东省济宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）济民终字第2047号
上诉人（原审原告）南京佳境房地产顾问有限公司。
法定代表人辛某。
委托代理人徐某。
被上诉人（原审被告）微山东方泽大置业有限公司。
法定代表人卢某。
委托代理人班某。
上诉人南京佳境房地产顾问有限公司因商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服微山县人民法院（2014）微民初字第228号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定，2012年6月21日，原、被告双方签订了《商品房销售合同》，甲方为微山东方泽大置业有限公司，乙方为南京佳境房地产顾问有限公司。《商品房销售合同》载明：“第一条1、项目名称：‘微山湖建材装饰城’若该项目名称发生变更，不改变本合同对该项目的实质描述。2、项目地址：北环路与镇中北街交汇处北侧。3、委托销售面积：总销售面积约17万平方米，最终以政府相关文件为准。第二条。2、委托期限：2012年6月23日-2013年6月30日，暂定一年。第五条乙方的权利和义务。5）、代表甲方确保合同条款的履行及向客户（以非诉讼的方式）催收房款。7）、负责合同的签订及银行按揭资料的收集工作。8）、客户购买商铺后的后续相关办证等服务工作。第八条营销代理服务费的计取和支付方式。1、代理服务费标准：经甲乙双方协商一致，乙方的代理服务费由两部分组成，一部分按销售总额的2%计取（不含广告费），另一部分是按乙方实际销售价格超出销售底价的销售额部分的30%（以下称“超卖部分”）计取，超过销售底价部分的另外70%归甲方所有（以甲方认定的阶段性《销售价格表》为准），甲方有权视销售情况调整销售价格，调整前乙方所代理销售的超出部分（指调整前价格表）按照上述约定分成。2、代理服务费支付时间：乙方于每月2号前，将上一个月的《代理服务费计算表》上报甲方，双方参考《代理服务费计算表》结算代理服务费。结算时间的标准为：以实际到达甲方账户金额为准，进行代理服务费和超卖部分结算。以上款项经甲方审核无误后，按上述代理服务费标准计算出代理服务费。3、代理服务费支付标准、方式：甲方应按《代理服务费计算表》为标准，并按照收到实际销售款额部分，在每月6日前甲方按照90%标准支付给乙方销售总额2%代理服务费和超卖部分代理费，余额部分在代理期满结清，遇节假日顺延至此后第一个工作日，除另有约定外，以上付款时间、标准和方式甲方不得以任何理由变更或主张无效。4、销售业绩以该项目于委托期内所签署的有效认购书为准。代理服务费的支付按乙方置业顾问签订买卖合同成交后实际到达甲方账户的销售额计提。5、如遇客户退房，经甲、乙双方签字确认后，乙方所得相应代理费须退还甲方，客户交纳的违约金全部归甲方所得。6、上述代理费以人民币方式支付。乙方在收到甲方付款后，应依照国家规定在当地纳税并向甲方开具正规发票。7、销售中，由甲方制定收款单（一式四联），购房人向甲方交款时，每笔须经甲、乙双方财务人员签字，双方凭此单确认销售到款情况，以实际到款为依据按合同约定时间进行结算。9、甲方未能按本约定的方式按时支付乙方代理服务费等，若甲方超过七日后仍未支付足额代理服务费，七日后每逾期一日，则应按每日0.3%向乙方支付逾期付款违约金，直至实际给付日。第九条其他约定：。2、销售代理合作时间暂定一年，首批代理销售目标完成时间约定于2012年7月1日起到9月30日，乙方代理销售商铺必须达到150套以上，平均月销售指标为50套；2012年10月1日一2013年2月28日，乙方完成代理商铺销售目标须达到一期工程总销售面积的80%（包括此前已销售面积）。3、乙方须每月1日前上报当月销售计划（包括销控铺位），并获得甲方认可同意后实施，如第一阶段（签订合同之日起至2012年9月30日止）乙方未完成销售任务，甲方有权单方终止合作协议，乙方应无条件退出，代理费用结算到甲方提出中止合作时间之日为限。6、乙方委派销售案场人员确保6位以上（常驻），其中有丰富操盘经验案场经理1名、策划经理1名、销售经理1名。第十一条违约责任。1、本合同履行期限内，如甲方无故或擅自不履行本合同、或自行销售、或委托第三人销售的，则该部分所出售的房屋仍按照本合同第八条计算方式向乙方支付代理佣金；同时乙方有权解除本合同，甲方另向乙方一次性支付违约金50万元。2、本合同履行期限内，由于乙方原因导致销售工作不理想而自动放弃代理销售工作，致使甲方项目销售受到严重影响，甲方有权向乙方收取50万元违约金，同时，甲方保留乙方给甲方造成损失的追诉权。”2012年11月26日，被告致函原告，以原告连续2个月未能完成销售任务、销售委派人员从未达到约定要求、对被告提出的整改意见推诿为理由，主张原告对合同严重违约，决定从2012年11月29日起中止代理销售合同，同日原告离开销售案场。双方产生纠纷后，原告于2013年1月6日诉讼至微山县人民法院，要求：1、解除双方签订的《商品房销售代理合同》，被告支付原告解约违约金50万元、后期代理服务费16万元；2、被告支付原告代理服务费1242518.3元、逾期付款违约金78695.4元；3、由被告承担本案的诉讼费用。微山县人民法院以原告代理销售期间实际到账资金为依据，按照合同约定计算原告应得代理费，并作出（2013）微民初字第124号民事判决书，判决：一、解除原告南京佳境房地产顾问有限公司与被告微山东方泽大置业有限公司签订的《商品房销售合同》。二、被告微山东方泽大置业有限公司支付给原告南京佳境房地产顾问有限公司代理费203202.65元，于本判决生效之日起七日内付清。三、驳回原告南京佳境房地产顾问有限公司的其他诉讼请求。原告不服提出上诉，济宁中院（2013）济民终字第1652号民事判决书，维持了一审判决结果。判决同时指出“后续代理费被上诉人应该支付，该诉请上诉人可在购房款全部到账后另行起诉”。原告据此查阅商品房登记信息、抵押贷款信息。证明原告销售房屋截止目前被告收到的资金加银行贷款是92户房款已付清，请求被告支付原告后续代理服务费112.61万元。
原审法院认为，涉案项目系由微山东方泽大公司开发建设，根据双方合同的约定，微山东方泽大公司委托南京佳境公司代理销售，合同还对委托销售方式、代理期限、代理销售价格、代理费的计取等作出约定，因此原告南京佳境公司与被告微山东方泽大公司签订的《商品房销售代理合同》，为委托合同。该合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，因此属于有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。2012年10月1日至2012年11月26日，原告仅销售了40套房，销售业绩严重下滑，被告认为不能实现合同的目的，以此要求解除合同，系对自己权利的正常行使，原告亦于2012年11月29日离开销售场地，原告诉请解除合同，微山法院（2013）微民初字第124号判决，判决解除双方签订的《商品房销售代理合同》。按照《中华人民共和国合同法》第四百一十条规定：“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由外，应当赔偿损失。”合同解除后当事人有权要求赔偿损失，但是对于损失赔偿范围是否包括可得利益损失，法律没有明确规定，实践中做法不一。可得利益是指合同在适当履行以后可以实现和取得的财产利益。根据《中华人民共和国合同法》第四百一十条的规定，委托合同的解除属于法定解除，任何一方当事人均可以根据自己的意志单方解除合同，而不承担违约责任。可得利益赔偿往往与违约行为相关，因此在委托合同解除的情况下，赔偿损失的范围不应当包括可得利益损失，而仅限于当事人因履行合同而发生的直接损失。本案原告诉请的后续代理费是按合同约定原告全面履行合同后可以获取的代理费，属于原告的期得利益，不是因解除合同给原告造成的直接损失。原告没有提供其直接损失的证据。另外原告离场之后的到账资金还能否作为原告计算代理费的依据？按照《商品房销售代理合同》第五条的约定，因合同解除原告离场，原告尚有大部分代理服务没有履行。后期办理商品房销售合同、房产登记、按揭贷款是其他销售公司的工作成果，因此原告无权收取这一部分代理费。综上，原告的诉请即缺乏事实依据又缺乏法律依据，应依法驳回。故依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十八条、第四百一十条之规定，判决：驳回原告南京佳境房地产顾问有限公司的诉讼请求。案件受理费14935元，保全费5000元，由原告南京佳境房地产顾问有限公司承担。
宣判后，上诉人南京佳境房地产顾问有限公司不服，向本院提起上诉称：一、上诉人与被上诉人之间的商品房委托代理销售合同纠纷一案，已经原审法院审理作出判决。后上诉人提起上诉，济宁中院作出（2013）济民终字第1652号民事判决，该判决指出：对于上诉人主张的后续代理费，被上诉人应向上诉人支付，但鉴于上诉人未提交确切证据证明购房款已全部实际到达被上诉人账户，该款项具有不确定性，对该项诉求上诉人可在购房款全部到账后另行起诉。现上诉人认为自己代销房屋的购房款应当基本到账，请求追索后续代理费112.61万元，但原审法院作出的判决结果与济宁中院生效判决内容直接冲突，应予以撤销。二、本案上诉人起诉追索后续代理费，上诉人所销售房屋的后续购房款到账情况必须依法查清。上诉人提供的证据可以证明，在上诉人追索后续代理费的249户业主中，有174户业主已交齐了购房款，40户业主处于签约状态，35户业主签约及到款情况不明，其中75户业主到款情况需要被上诉人配合核实，一审时法庭要求被上诉人核实上述内容，但直至一审判决作出，以上事实仍然没有得到调查核实。三、上诉人追索的后续代理费112.61万元，是上诉人在付出辛苦劳动后的应得报酬，并且该请求得到了济宁中院生效判决的认可，一审法院的错误判决，剥夺了上诉人应得的劳动报酬，严重损害了上诉人的合法利益。综上，请求二审法院查明事实，撤销原判，依法改判。
被上诉人微山东方泽大置业有限公司答辩称：一、双方之间的纠纷已经原审法院作出判决，上诉人第一次起诉标的为124.25万元，原审法院支持了其203202.65元，驳回了其他诉讼请求。上诉人虽提起上诉，但二审法院判决结果为驳回上诉，维持原判。上诉人第二次起诉标的已包含在原起诉标的124.25万元之中，对已判决驳回请求的诉讼标的再次起诉，已违背了二审生效判决。二、双方的销售代理合同已于2012年11月29日解除，被上诉人在合同解除前已按实际到账金额及提取标准将代理费实际支付完毕，合同解除后的销售主体已不是上诉人，上诉人主张后续代理费无事实依据。按照双方合同约定，除签订合同义务外，后续工作还有催款、签订正式合同办理银行按揭手续、后续办证服务等，对不履行合同约定的后续服务义务，仍请求给付代理费显示公平。被上诉人与上诉人解除合同后，重新聘请广州龙浩置业咨询有限公司继续代理商品房的销售合同，双方签订销售代理补充协议，由新代理销售商负责前期成交客户的签约、银行按揭、收款、办证等义务，并依到款金额向新销售商提取2%的销售服务费。三、一审时上诉人对经有关部门调查提供的证据已提供，因被上诉人提供了与新公司签订的销售代理补充协议，足以证明后续代理的主体变更，已无需调查或核实上诉人提供的后续代理费等基本情况，一审法院并无过错。综上，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院予以驳回。
二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，本案双方当事人签订《商品房销售代理合同》，被上诉人委托上诉人代理销售商品房，合同对委托销售方式、代理期限、代理销售价格、代理费的计取等作出了明确约定。后因上诉人销售业绩下滑，被上诉人提出中止代理销售合同，上诉人也同时离开销售案场，双方形成纠纷。关于代理费的支付，双方在《商品房销售代理合同》中明确约定：代理服务费的支付按乙方置业顾问签订买卖合同成交后实际到达甲方账户的销售额计提；双方凭经甲、乙双方财务人员签字的收款单确认销售到款情况，以实际到款为依据按合同约定时间进行结算。原审法院在之前的（2013）微民初字第124号民事判决中，以上诉人代理销售期间实际到账资金为依据，按照合同约定计算上诉人应得代理费，判决解除双方签订的《商品房销售合同》，由被上诉人支付给上诉人代理费203202.65元。关于后续代理费问题，上诉人离场之后的到账资金是否还能作为上诉人计算代理费的依据是本案的焦点所在。本案上诉人主张的后续代理费是按合同约定上诉人在全面履行合同后可以获取的代理费，这属于上诉人的期得利益，不是因解除合同给上诉人造成的直接损失，并且上诉人也没有提供其直接损失的相关证据。虽然（2013）济民终字第1652号民事判决中指出“后续代理费被上诉人应向上诉人支付；对该项诉求上诉人可在购房款全部到账后另行起诉”，但根据双方签订的销售代理合同，其中第五条对上诉人的义务进行了明确约定，上诉人因合同解除离场，其尚有大部分代理服务没有履行，即使上诉人能够举证证明其代销房屋的后续购房款已经全部到账，但因上诉人没有全面履行合同第五条约定的义务，后期催收房款、合同签订、银行按揭资料的收集及后续相关办证服务等工作均是其他销售公司的工作成果，因此上诉人离场之后的到账资金不能作为上诉人计算代理费的依据，其无权收取这一部分代理费。（2013）济民终字第1652号民事判决没有支持上诉人追索后续代理费的请求，原审判决与（2013）济民终字第1652号民事判决并不冲突。综上，上诉人南京佳境房地产顾问有限公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决并无不当，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14935元，由上诉人南京佳境房地产顾问有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱壮男
审 判 员 张 杰
代理审判员 马 斌
二〇一五年二月二十七日
书 记 员 楚亭亭