广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中一法沙民一初字第976号
原告：中山农村商业银行股份有限公司，住所地中山市东区。
法定代表人：马英文，该行董事长。
委托代理人：梁建忠、朱江鹏，均是该行员工。
被告：中山市新茂商业有限公司，住所地中山市西区。
法定代表人：易华寿，该公司总经理。
委托代理人：梁炎燎，广东全永律师事务所律师。
委托代理人：李文，广东全永律师事务所实习律师。
原告中山农村商业银行股份有限公司（以下简称中山农商银行）诉被告中山市新茂商业有限公司（以下简称新茂公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘忠独任审判，并公开开庭进行了审理。原告中山农商银行委托代理人梁建忠、朱江鹏，被告新茂公司的委托代理人梁炎燎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中山农商银行诉称：2010年2月25日，原告与被告签订房产租赁合同，约定原告将其名下位于中山市西区瑞安花园瑞玥阁底层X卡，瑞瑜阁X卡首层及夹层，建筑面积共237.64㎡的商铺租给被告使用，租赁期限为2010年1月1日至2010年12月31日，且双方于上述承接的房产租赁合同的第五条第一款约定该商铺所处小区的物业服务费由被告承担，若原告先垫付的，被告须向原告返还垫付款。2011年3月10日及2012年1月6日，双方两次续签房产租赁合同，约定租赁期限为2011年1月1日至2012年12月31日。被告于上述租赁关系存续期间，一直未向上述商铺的物业管理公司中山市安逸物业管理有限公司（以下简称安逸物业公司）缴纳相应的物业服务费，同时也产生了相应的滞纳金。2013年9月30日及2014年6月26日，原告根据中山市中级人民法院（2012）中中法民一终字第970号判决，分两期向上述商铺的物业管理公司安逸物业公司支付了本应由被告承担的物业服务费12752.07元及滞纳金7366.61元，共计20118.68元。原告在垫付上述费用后。多次向被告作出催收，但被告仍拒绝履行租赁合同约定的返还垫付款义务。截至2015年2月20日，被告仍拖欠原告垫付款20118.68元及其利息781.05元（具体计至被告清偿完毕之日止），合计20899.73元。被告怠于返还垫付款的行为已经损害原告的合法权益，应根据合同约定及法律相关规定承担返还原告垫付款及其利息的责任。为此，原告特诉至法院，请求判令：1.被告返还原告垫付的物业服务费及滞纳金共20118.68元和垫付款利息781.05元（以垫付款为基数，自2014年6月27日起按中国人民银行同期贷款利率计算，暂计至2015年2月20日，具体计至被告清偿完毕之日止），合计20899.73元；2.被告承担本案的诉讼费。
原告中山农商银行为证明其主张的事实并支持其诉讼请求，向本院提交证据如下：1.被告身份证复印件、房地产权证、房产租赁合同；2.（2011）中一法民一初字第1894号民事判决书、（2012）中中法民一终字第970号民事判决书、转账业务凭证、代缴明细表；3.中山市西区瑞安花园商铺服务费及滞纳金明细表、利息计算清单；4.服务费、滞纳金催收通知书、邮寄回执；5.收据及明细表。
被告新茂公司辩称：1.本案造成物业服务费拖延支付，产生滞纳金的原因，是原告对物业公司提高物业服务费的做法不认可而产生争议，并叫各租户先不用交物业服务费造成的，因此，对于物业服务费的滞纳金，应由原告自己承担；2.在原告与安逸物业公司的纠纷中，原告既未及时通知承租人有关的情况或追加作为第三人，亦未要求或督促承租人向安逸物业公司缴纳物业服务费，这样既剥夺了承租人的知情权，而且扩大了损失，导致滞纳金的增加，该责任应由原告承担；3.原告在转让有关物业时，既未要求承租人缴清有关的物业服务费，亦未从租赁保证金中扣减，而直接将保证金全额退回给承租人，可见，当时原告亦不认为未缴纳物业服务费的过错责任在承租人，否则，在退还保证金时就应当追究承租人的过错责任；4.原告主张的滞纳金标准每日1‰即年利率36.5%，作为逾期付款违约金，该标准已超过银行同期同类贷款利率的四倍，超出部分应当无效。而在（2011）中一法民一初字第1894号和（2012）中中法民一终字第970号民事判决中，中山农商银行并没有对违约金过高问题提出抗辩，导致法院在调整违约金问题上未能充分调整，剥夺的承租人的抗辩权，该损失应由原告承担；5.在（2012）中中法民一终字第970号民事判决中，法院已经明确中山农商银行向安逸物业公司支付物业服务费，仅需按套内面积支付，本案中，原告却又将建筑面积作为追偿物业服务费的计算标准，是错误的；6.因安逸物业公司后期撤离安保人员，物业治安状况恶化，盗窃案件频发，在这种情况下，无论业主还是租户，都有权对物业公司的服务费要求提出抗辩，但是，中山农商银行在没有相关法律文书的情况下，擅自放弃抗辩，支付后期没有提供管理服务的费用，并且声称支付了所谓滞纳金，要求租户承担，是不合理的。
被告新茂公司对其辩解在举证期限内提交证据如下：1.新茂公司工商登记资料；2.房产租赁合同；3.收款收据2份；4.租赁保证金收据。
经审理查明：中山农商银行是中山市西区瑞安花园瑞琪阁X卡、X卡、X卡，瑞璟阁X卡，瑞瑜阁X卡，瑞瑜阁X卡，瑞坤阁X卡、X卡等商铺及本案租赁商铺的所有权人，上述商铺是中山农商银行接收的抵债资产。
2010年2月25日，以中山农商银行的前身中山市农村信用合作联社（以下简称中山农信社）作为出租方，新茂公司作为承租方，双方签订了房产租赁合同一份，约定：中山农信社将位于中山市西区瑞安花园瑞玥阁底层X卡，瑞瑜阁X卡首层及夹层，建筑面积共237.64㎡的商铺租给被告使用；租赁期限自2010年1月1日至2010年12月31日；月租金为2640元，每月缴付租金一次，新茂公司应于每月10日前交清；新茂公司须向中山农信社交纳房屋租赁保证金5280元，中山农信社收到该笔款项后开具收据给新茂公司，保证金不计利息；租赁期满后如新茂公司不继续租赁的，或双方依约提前解除本合同的，中山农信社对该租赁物及配套设施检查无损并在新茂公司未拖欠租金且结清所有费用后，将退还保证金给新茂公司；租赁期间，该租赁物发生的一切费用，包括水电费、电话费、环境卫生费、治安费、物业服务费等均由新茂公司承担，如中山农信社已垫付的，新茂公司须于每月10日前缴纳当期租金时一次性向中山农信社支付完毕；租赁期间，新茂公司因业务经营需要，将租赁物转租或分租给第三方使用，必须事先征得中山农信社书面同意；租赁期满后，如因实际情况双方未另行签订续期合同，但新茂公司仍继续使用该租赁物的，仍应按时交付租金，本合同项下新茂公司应尽义务条款继续有效。合同还约定了其他事项。合同签订后，中山农信社将上述商铺交付新茂公司使用。2011年3月10日及2012年1月6日，双方又两次续签房产租赁合同，将月租金分别变更为2900元及3200元，租赁保证金分别变更为6000元及6400元，期限分别为2011年1月1日至2011年12月31日，2012年1月1日至2012年12月31日，其他事项同前述合同。
上述合同履行过程中，因各租户未向安逸物业公司交纳物业服务费，安逸物业公司将房屋所有权人中山农商银行诉至法院，2013年9月3日，中山市中级人民法院作出（2012）中中法民一终字第970号民事判决：…二、中山农商银行于判决发生法律效力之日起七日内向安逸物业公司支付物业服务费121350.96元及相应滞纳金（滞纳金的计算方法：从2010年12月11日起以每月实际拖欠的物业服务费为基准，按照每日1‰的标准计算至判决确定的给付之日止）。判决生效后，中山农商银行依判决于2013年9月30日向安逸物业公司支付了2010年12月1日至2011年8月31日的物业服务费及滞纳金；另中山农商银行依前述判决的标准于2014年6月26日向安逸物业公司支付了2011年9月1日至2013年9月30日的物业服务费及滞纳金。经计算，中山农商银行代本案案涉商铺垫付了物业服务费12752.07元、滞纳金7366.61元，合计20118.68元，该款经中山农商银行催促，新茂公司未予支付。中山农商银行遂具状至法院，主张前述实体权利。
本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。中山农商银行与新茂公司签订的房产租赁合同是双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按合同的约定履行自己的义务。中山农商银行将其拥有产权的房屋租赁给新茂公司使用，新茂公司理应按房产租赁合同的约定交纳租金及相关费用（包括物业服务费）。由于新茂公司拖欠物业服务费，中山农商银行代新茂公司垫付了物业服务费，新茂公司理应按合同的约定，向中山农商银行返还该垫付款及利息，中山农商银行请求新茂公司返还垫付的物业服务费及从垫款之次日即2014年6月27日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。本案争议的焦点在于：一、物业服务费的金额；二、产生物业服务费滞纳金的责任由谁承担。对此，本院分析如下：
关于焦点一，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。”本案中，中山农商银行按生效判决的标准向安逸物业公司支付了2011年9月1日至2013年9月30日的物业服务费，且按该标准及新茂公司所租赁商铺的实际面积计算，中山农商银行代新茂公司垫付了物业服务费的金额为12752.07元，对此，中山农商银行提交了房地产权证、房产租赁合同、（2011）中一法民一初字第1894号民事判决书、（2012）中中法民一终字第970号民事判决书、转账业务凭证、代缴明细表、中山市西区瑞安花园商铺服务费及滞纳金明细表、利息计算清单予以证实。新茂公司抗辩称中山农商银行将建筑面积作为追偿物业服务费的计算标准，而非套内面积，对此新茂公司未提交相关证据予以证明，本院采信中山农商银行的证据，对新茂公司的抗辩不予采纳。本院认定中山农商银行为新茂公司代垫的物业服务费金额为12752.07元。
关于焦点二，鉴于农商银行与安逸物业公司之间物业服务合同纠纷产生的原因在于农商银行认为安逸物业公司无权提高物业服务费的收费标准，并非新茂公司等租户拒交物业服务费，而农商银行未能提交相应的证据证实其与安逸物业公司发生诉讼期间，向新茂公司催收相关物业服务费的依据，故本院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，本院认为新茂公司并无滞后交纳2010年12月1日至2011年8月31日期间物业服务费的主观过错，故对农商银行主张的物业服务费滞纳金的诉讼请求不予支持。
综上，原告中山农商银行的诉求，理据充分部分，本院予以支持，被告新茂公司的抗辩，理据充分部分，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告中山市新茂商业有限公司于本判决生效之日起七日内向原告中山农村商业银行股份有限公司返还垫付的物业服务费12752.07元及利息（利息的计算方法：以12752.07元为基数，从2014年6月27日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计至上述款项付清之日止）；
二、驳回原告中山农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费322元，减半收取为161元（原告中山农村商业银行股份有限公司已预交），由原告中山农村商业银行股份有限公司负担91元，被告中山市新茂商业有限公司负担70元（被告负担部分于本判决生效之日起七日内径付原告中山农村商业银行股份有限公司）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判员 刘忠
二〇一五年十二月二十二日
书记员 罗敏
王静
第10页共10页