安徽省芜湖市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖02民终1800号
上诉人（原审原告,执行案外人）:李大雨，男，1978年12月14日出生，汉族，住安徽省繁昌县。
委托诉讼代理人：朱盟，安徽籍山律师事务所律师。
被上诉人（原审被告,申请执行人）：罗定波，男，1979年8月12日出生，汉族，住浙江省宁波市鄞州区。
委托诉讼代理人：李有胜，安徽南宣律师事务所律师。
原审第三人（被执行人）：南陵县浩诚房地产开发有限公司，住所地安徽省南陵县许镇镇。
法定代表人：朱上玉，执行董事。
上诉人李大雨因与被上诉人罗定波、原审第三人南陵县浩诚房地产开发有限公司（以下简称浩诚公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服安徽省南陵县人民法院（2018）皖0223民初1344号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
李大雨上诉请求：撤销一审判决，依法改判停止对南陵县许镇镇许镇街道和谐商业街A2幢401室房屋的执行并解除查封，由罗定波负担本案一审、二审诉讼费用。事实和理由：一审法院认为执行案外人之所以能够适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定排除金钱债务的执行，是因为执行案外人的物权期待权优于执行过程中的金钱债权，而该物权期待权的获取只能当然理解为一种方式即房屋买卖合同中执行案外人直接支付购房款，不应包含抵债情形，一审法院的理解存在以偏概全。李大雨因抵债而形成的房屋买卖合同，应根据实际情况，具体分析，不能仅作片面理解。李大雨与第三人浩诚公司签订的《商品房预售合同》合法有效，能够排除强制执行，一审法院适用法律错误。
罗定波辩称,李大雨与浩诚公司不存在工程承包关系，工程是由芜湖恒瑞装饰有限公司承包。2015年9月24日，李大雨、浩诚公司和芜湖恒瑞装饰有限公司签订的三方协议，从性质上看，是浩诚公司对芜湖恒瑞装饰有限公司的付款担保，并不是抵付工程款。李大雨未实际支付购房款，也未取得房屋所有权。涉案房产属于商业用房，不属于居民用房，也不是李大雨的唯一住房。李大雨未实际占有房屋。在诉讼和执行过程中，浩诚公司从未提及该房产已经出售给李大雨。该房屋被查封前，李大雨与浩诚公司之间不存在商品房买卖合同，也不存在以房抵扣工程款的关系，李大雨不是涉案房屋的登记权利人，请求二审法院驳回李大雨的上诉请求，维持一审判决。
浩诚公司未作陈述。
李大雨向一审法院起诉请求：1.停止对南陵县许镇镇许镇街道和谐商业街A2幢401室房屋的执行并解除查封；2.本案诉讼费由罗定波负担。
一审法院认定事实：罗定波诉第三人浩诚公司等民间借贷纠纷一案，南陵县人民法院应罗定波保全申请，于2015年7月20日，裁定查封了第三人浩诚公司名下的案涉房屋，2015年8月10日，南陵县人民法院作出（2015）南民一初字第0818号民事判决书，判决第三人浩诚公司等偿还罗定波借款本金250万元及相应利息。该判决生效后，罗定波向南陵县人民法院申请执行。
2014年3月18日，第三人浩诚公司与芜湖恒瑞装饰有限公司签订《工程合同》，约定第三人浩诚公司将南陵县许镇镇和谐商业街幕墙装饰工程以包工包料方式交由芜湖恒瑞装饰有限公司施工，合同总价4296230元。该《工程合同》有李大雨签名。
2015年5月10日，李大雨与第三人浩诚公司签订《认购协议》，约定李大雨认购第三人浩诚公司和谐商业街建筑面积1035.1㎡房屋，认购价3622850元，付款方式一次性付款。
2015年5月20日，李大雨与第三人浩诚公司签订了编号为YS0018581的《商品房预售合同》，约定第三人浩诚公司将案涉房屋出售给李大雨，价格为3622850元，于2015年5月20日一次性付款，交房时间为2016年6月30日。第三人浩诚公司向李大雨出具落款日期为2015年5月20日、金额为3622850元、收款方式为现金的收据。加盖南陵县房地产交易中心印章、落款日期为2018年3月28日的《商品房预售合同签约证明和预售登记申请书》，注明合同签约时间为2015年5月20日。
2015年9月24日，李大雨与第三人浩诚公司、芜湖恒瑞装饰有限公司签订《协议》，约定：1.第三人浩诚公司于2016年6月30日前付清其欠芜湖恒瑞装饰有限公司南陵县许镇镇许镇街道和谐商业街幕墙工程款；因第三人浩诚公司系该工程实际施工人，该工程款由第三人直接给李大雨。2.第三人浩诚公司以其所有的案涉房屋作为上述工程款抵押担保：若第三人浩诚公司到期不能归还工程款，则案涉房屋用于抵付工程款，若到期第三人浩诚公司支付了原告李大雨工程款，则原告李大雨无条件将案涉房屋权属变更至第三人浩诚公司名下。
2017年10月18日，李大雨向南陵县人民法院提出执行异议，2018年1月31日，南陵县人民法院作出（2017）皖0223执异30号执行裁定书，裁定驳回李大雨的执行异议。
一审法院认为，本案焦点在于，李大雨对南陵县许镇镇许镇街道和谐商业街A2幢401室房屋是否享有民事权利？如享有，该权利是否足以阻却执行？李大雨提出排除执行的法律依据是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定。该条规定内容是：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该条赋予了案外人的物权期待权优先于申请执行人对被执行人的一般债权，其原因在于，物权期待权从性质上虽仍属债权范畴，但该债权不同于一般债权，案外人已经依照合同履行了义务，其预期物权将确定无疑地变动到其名下，在与申请执行人的一般债权发生冲突时，法律选择了优先保护案外人的物权期待权。物权期待权适用于，在买受人购买需要登记的不动产，未进行过户登记，被法院查封执行情形下，为买受人提供救济途径，其立法目的是为了保护交易安全，适用前提是买卖关系，交付价款的认定，前提是基于买卖交付的价款，不应包括抵债情形。因为：第一，依据法律规定，物权取得分为原始取得和继受取得，以物抵债应属于继受取得，物权法第六条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，未经登记不发生效力，案涉房屋并未登记原告名下，物权没有发生变动，原告对第三人仅享有据实抵债的普通债权请求权，不能直接获得房屋所有权。第二，以物抵债协议是以消灭金钱债务为目的，而物的交付仅为以物抵债的实际履行方式，与28条规定的物权期待权具有基础性区别。受让人在完成不动产法定登记之前，以房抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生交易不动产的物权期待权。如果支持以物抵债协议取得的权益对抗其他依据债权提起的强制执行，不仅破坏了债权平等原则，还损害了其他与被执行人之间存有债权债务关系的当事人积极提起诉讼推进执行取得的先行权益。而本案原告主张其与第三人浩诚公司签订的《商品房预售合同》实为以物抵债协议，并非正常意义上的已支付全部购房款的买卖合同，不享有物权期待权，故不能阻却法院强制执行。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决：驳回李大雨的诉讼请求。
本院二审期间，李大雨、罗定波、浩诚公司均未向本院提交新的证据。二审查明事实同一审一致，本院对其予以确认。
本院认为，根据双方当事人的诉辩情况，本案二审期间的争议焦点为：李大雨关于对讼争房屋排除执行的上诉请求是否应当支持。
《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”不动产物权以登记为公示生效的要件，占有不动产不产生物权变动的法律效果。根据一审查明的事实，案涉房屋系浩诚公司开发销售的商业用房,房屋登记在浩诚公司名下。因此，从物权公示的角度来看，浩诚公司是案涉房产的所有权人。即使李大雨主张浩诚公司已将涉案房屋钥匙交付给自己,且实际占有使用案涉房屋，也不能据此认定李大雨取得案涉房屋所有权。
案外人执行异议之诉的目的是通过诉讼阻却、排除人民法院对执行标的的强制执行。案涉《认购协议》、《商品房预售合同》的订立系基于李大雨与浩诚公司之间的工程款抵账行为，案涉合同性质实质上是以物抵债协议，该协议的目的在于消灭李大雨对浩诚公司的债权而非单纯的房屋买卖。本案双方当事人之间的以物抵债协议，不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，只是债务人履行债务的变通方式，不必然地引起房屋权属的变动。且讼争房屋并未完成权属登记的变更手续，债权人只有债权请求权，而非物权。本案中以消灭金钱债务为目的的债的履行方式，在完成房屋变更登记之前，以房抵债协议并不形成优于其他债权的利益，且破坏了债权平等受偿的原则，损害了其他与浩诚公司之间存有债权债务关系的当事人的合法权利救济途径，故不能认定依据以房抵债协议而产生物权期待权及物权本身，该合同的订立并不能阻却有其他合法权利的第三人基于生效法律文书申请强制执行。
因此，李大雨对案涉房屋并不享有所有权，也不享有能够排除执行的其他实体权益。
综上所述，李大雨的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人李大雨负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王昌敏
审 判 员 肖 珍
审 判 员 杨 洋
二〇一八年八月三十日
法官助理 丁梦宁
书 记 员 束梦婷
附：本案适用法律条款
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;