辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽01民终3495号
上诉人（原审被告）王毅，男，1970年5月19日生，汉族，住沈阳市铁西区。
被上诉人（原审原告）沈阳万维物业服务有限公司，住所地：沈阳市和平区和平北大街156号。
法定代表人：陈忠杰，系该公司董事长。
委托代理人：韩桂梅，系该公司工作人员。
上诉人王毅与被上诉人沈阳万维物业服务有限公司（以下简称万维物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服（2015）沈铁西民小字第02425号民事判决书，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由审判员贾宏斌担任审判长，审判员周海鹏（主审）、代理审判员史舒畅组成合议庭公开审理了本案，本案现已审理终结。
万维物业公司一审中诉称：1、请求判令王毅支付2011年1月1日至2015年12月31日期间的物业费3904元，2、支付违约金2137元，3、本案诉讼费、送达费均由王毅承担。
王毅一审中辩称：我不同意交物业费，一是因为超过追诉期，二是我与毕经理已达成协议，说这几年先不交。
经一审法院审理查明：王毅为沈阳市铁西区建设中路62号的“宏伟金都”住宅小区业主，其房屋为沈阳市铁西区北四中路23号11-4室，建筑面积54.22平方米。万维物业公司系为小区提供物业服务的企业，自2006年起为小区提供前期物业服务。2009年12月28日与小区业主委员会签订《物业服务合同》，约定合同期限2010年1月1日至2012年12月31日，物业服务费为：多层住宅1-5月份缴纳全年物业费标准为0.8元／月／平方米、6-12月缴纳标准为1元／月／平方米，高层住宅1-5月份缴纳全年物业费标准为1元／月／平方米、6-12月缴纳标准为1.2元／月／平方米。以包干制方式预收，业主可按一次缴全年或半年分两次缴纳，拖欠的按国家有关规定收缴滞纳金。合同期满后因“宏伟金都”小区业主委员会任期届满，换届改选工作正在进行，故于2013年3月1日小区所在地的铁西区兴顺街道高楼居民委员会与万维物业公司签订《物业服务合同》，约定自2013年1月1日起至新业主委员会成立之日止万维物业公司继续为小区提供物业服务，物业服务费标准为高层住宅1.2元／月／平方米，多层住宅1元／月／平方米，以包干制方式预收，业主可按一次缴全年或半年分两次缴纳，拖欠的按国家有关规定收缴滞纳金。2014年7月26日万维物业公司与小区新一届业主委员会签订《物业服务合同》，约定合同期限2014年6月1日至2017年5月31日，物业服务费标准不变，采取预收形式由业主按年度交纳，逾期未缴费从逾期之日起每逾一日按欠费总额的日千分之三支付违约金。王毅的房屋为高层，未按约交纳2011年1月1日以来的物业服务费，万维物业公司催要无果后来本院提起民事诉讼。
另查，王毅未交纳2008年至2011年度物业服务费，万维物业公司于2011年4月21日来本院提起民事诉讼，本院于同年5月12日作出（2011）沈铁西民二初字第1756号民事判决书，判决王毅给付万维物业公司2008年1月1日至2011年12月31日期间物业服务费2342元。2013年11月19日万维物业公司再次来本院起诉要求王毅给付2011年和2012年度物业服务费，同年11月22日万维物业公司申请撤回起诉。2015年6月1日万维物业公司第三次来本院起诉，要求王毅给付2011年至2015年度的物业服务费，同年8月16日万维物业公司申请撤回起诉。
一审法院认为：万维物业公司与“宏伟金都”小区业主委员会以及按相关规定与物业所在地居民委员会签订的《物业服务合同》系双方真实意思表示，合法有效，对小区全体业主具有法律约束力，双方均应按约履行各自义务。王毅以本案超过追诉期和已与万维物业公司毕经理达成自2016年开始交费的协议为由抗辩，首先万维物业公司主张的王毅应交纳物业服务费发生于2011年1月1日至2015年12月31日期间，其中2011年度至2013年度的物业服务费万维物业公司分别于2013年11月19日、2015年6月1日两次来本院起诉向王毅索要，此行为构成诉讼时效中断，故现万维物业公司再次起诉未超过法律规定两年时效期间，而2014年度至2015年度的物业服务费尚未超过两年诉讼时效期间，故王毅关于已超过追诉时效的抗辩理由不成立。对于王毅主张已与万维物业公司毕经理达成从2016年开始交纳物业服务费协议一节，王毅提供了一份自行用手机录制的视听资料证据证明，该证据在庭审中播放后万维物业公司对其中对话人之一为本单位工作人员毕云的真实性未表示异议，因该证据系王毅在毕云不知情的情况下录制，王毅主张录制时间为2014年，录制地点在我院办公楼（A楼）三楼走廊，录制背景为万维物业公司将王毅诉至法院，双方来法院协商，但2014年万维物业公司并未以毕云作为委托代理人来本院提起过对王毅的诉讼，故王毅在仅提供该录制时间不清、录制背景缺乏客观性的视听资料无其他证据印证的情况下，一审法院对其证明力不予确定，其关于已与毕经理达成从2016年开始交纳物业服务费协议的抗辩主张不予支持。王毅提供消防部门的救援记录证据证明其曾于2013年10月27日被困小区电梯内，但该证据并不能证明万维物业公司未尽对电梯的日常维修养护义务，王毅因被困电梯造成人身财产损害应当另行诉讼处理。综上，王毅享受了万维物业公司的物业服务，不按合同约定交纳物业服务费构成违约，一审法院对万维物业公司要求王毅给付物业服务费的诉求予以支持。
关于万维物业公司主张违约金一节，王毅主张日千分之三计算标准过高，因万维物业公司未提供王毅违约给其造成重大损失的证据，并且在其2009年12月28日和2013年3月1日签订的两份合同中对违约金标准约定不明确，一审法院对万维物业公司主张的日千分之三的计算标准适当调整，参照中国人民银行同期贷款利率标准从2015年7月1日起计算较为适宜。0000依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：
一、被告王毅于本判决生效后三日内给付原告沈阳万维物业服务有限公司2011年1月1日至2015年12月31日期间物业服务费3903.84元。
二、被告王毅于本判决生效后三日内给付原告沈阳万维物业服务有限公司2015年7月1日至实际给付之日期间、参照中国人民银行同期贷款利率标准（按本金3903.84元）计算的违约金。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元由被告负担。
宣判后，王毅不服原审法院判决，向本院提起上诉请求人民法院撤销（2015）沈铁西民小字第02425号判决，依法改判，驳回被上诉人全部诉讼请求或将本案发回重审。理由：一、原审法院认定事实错误。上诉人与被上诉人就拖欠物业费一事曾经达成口头协议。“被上诉人承诺上诉人从2016年开始交物业费，上诉人不追究其失职导致上诉人被困电梯引起的损失，并且就正在起诉的物业费案件撤诉处理。”上述事实由上诉人提供的录音证据可以证明。一审法院以上诉人提供的录音时间不清、录制背景缺乏客观性的视听资料无法与其他证据印证的情况下对该证据不予认定是错误的。因为首先这个事实是真实存在的。其次，在庭审法庭询问时，经理毕云自述“我想起来了”也是对录音状况的一种默认。另外，被上诉人在与上诉人达成口头协议后对正在起诉上诉人的案件作出撤诉处理，而且撤诉后一直没有向上诉人主张物业费，实际上是对口头协议履行的一个证明。最后，被上诉人庭审中提出其撤诉是因为当时的代理人刘春茂摔伤的原因才撤诉的是虚假陈述，因为当时案件的撤诉笔录记载撤诉理由是上诉人提出物业费减免，其和领导研究决定先撤回起诉。二、被上诉人在物业服务合同履行过程中，没有尽到其应尽的义务并且因其物业服务中失职给上诉人造成了伤害。小区楼前栏杆坏掉，半年后才维修，导致上诉人因此脚被划伤。小区内车辆管理混乱，消防安全门锁不上，单元门经常损坏，电梯经常出事故，楼内卫生条件不好，乱贴小招贴问题严重等。
万维物业公司则辩称同意一审法院判决。
本院审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
上述事实有万维物业公司、王毅陈述笔录、万维物业公司提供的《物业服务合同》、王毅的房屋电子登记（簿）查询证明、一审法院（2012）沈铁西民二初字第1756号民事判决书、王毅提供的《应急救援记录》等证据在卷为凭，这些证据已经庭审质证和本院审查，可以采信。
本院认为，万维物业公司依据与“宏伟金都”小区业主委员会以及按相关规定与物业所在地居民委员会签订的《物业服务合同》系双方真实意思表示，合法有效。万维物业公司因此取得了王毅所居住小区的物业管理权并实际提供了物业服务，王毅作为业主也实际享受了物业服务。依照协议约定王毅应向万维物业公司交纳相应的物业费。
关于王毅提出万维物业公司收取物业费超过诉讼时效的问题，万维物业公司主张的王毅应交纳物业服务费发生于2011年1月1日至2015年12月31日期间，在此期间万维物业公司曾向一审法院起诉王毅支付上诉期间拖欠的物业费，根据《民法通则》第一百四十条规定：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断，从中断时起诉讼时效期间重新计算。”故万维物业公司再次起诉未超过法律规定两年时效期间。本院对王毅该项上诉请求不予支持。
关于王毅提出与万维物业公司达成口头协议免除其拖欠物业费问题，因王毅在审理过程中并未提供相关证据证明，本院对其该项上诉请求也不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人王毅负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 贾宏斌
审 判 员 周海鹏
代理审判员 史舒畅
二〇一六年三月二十三日
书 记 员 王潇潇
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。