上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0117民初13280号原告(反诉被告)：谢凤霞，女，1959年5月20日生，汉族，户籍所在地上海市虹口区，现住上海市松江区。委托诉讼代理人：李伟杰，京衡律师集团上海事务所律师。委托诉讼代理人：王亚军，京衡律师集团上海事务所律师。被告(反诉原告)：孙缨缨，女，1967年6月19日生，汉族，户籍所在地上海市静安区，现住上海市静安区。委托诉讼代理人：李巧民，上海海汇律师事务所律师。第三人：金晶，男，1991年12月13日生，汉族，住上海市静安区。委托诉讼代理人：王艳辉，上海恒衍达律师事务所律师。第三人：张银康，男，1965年2月15日生，汉族，住上海市静安区。委托诉讼代理人：李巧民，上海海汇律师事务所律师。原告谢凤霞与被告孙缨缨房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月28日立案受理后，依法适用简易程序于2016年9月28日公开开庭进行审理。嗣后，被告孙缨缨提起反诉，本院受理后与本诉合并于2016年11月16日再次公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案于2017年1月16日转为适用普通程序审理。其后，因本案须以(2017)沪0106民初4867号案件的审理结果为依据，故本院于2017年2月13日裁定中止审理。恢复审理后，本院依法追加金晶、张银康作为第三人参与本案诉讼，并于2018年1月25日第三次公开开庭进行了审理。原告谢凤霞的委托诉讼代理人李伟杰三次均到庭参加诉讼，被告孙缨缨到庭参加了第一次庭审，原告谢凤霞、被告孙缨缨的委托诉讼代理人李巧民到庭参加了第二、三次庭审，原告谢凤霞的委托诉讼代理人王亚军、第三人张银康的委托诉讼代理人李巧民、第三人金晶的委托诉讼代理人王艳辉到庭参加了第三次庭审。本案现已审理终结。原告谢凤霞向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行与原告签订的《房地产买卖协议》，协助原告办理房屋过户手续，将坐落于上海市松江区泗泾镇城鸿路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)过户至原告名下；2、判令被告支付原告违约金10万元；3、判令被告支付原告逾期办理房屋过户手续的违约金(按照每日700元的标准，自起诉之日起计算至实际办理过户之日止)。事实与理由：2012年10月14日，原、被告经居间方介绍签订《房地产买卖协议》，约定原告购买被告名下的系争房屋，总价款为70万元。因系争房屋为拆迁安置房，三年内不得交易过户，故原、被告约定的过户时间为2016年10月30日前。其后，原告提前付清了全部购房款，被告也已将系争房屋交付原告，原告装修后居住至今。系争房屋于2016年7月符合过户条件后，原告立即通知被告与其签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》并办理过户手续，但被告予以拒绝。原告遂提起诉讼。被告孙缨缨辩称，不同意原告的全部诉讼请求。原、被告在房屋交接书中明确约定的过户时间为2018年12月30日，原告起诉时双方约定的过户时间尚未届满，故原告不诚信。且原告要求提前过户是原告的违约行为，被告不存在违约行为，不应支付违约金。鉴于原告已经违反了双方关于过户时间的约定，根据原、被告买卖协议中约定，原告违约时，应无条件在五日内将系争房屋返还被告，同时房款和房屋装修作为违约金一并赔偿给被告。第三人金晶述称，不同意原告的全部诉讼请求。根据(2017)沪01民终12550号民事判决书的认定，其为系争房屋产权人之一，原、被告间签订的《房地产买卖协议》事先未经其同意，事后未得到其追认，故属于无权处分，上述协议应属无效。第三人张银康述称，不同意原告的全部诉讼请求。其并无将系争房屋出售给原告的意思表示，仅仅是向原告抵押借款。原告明知第三人金晶是系争房屋权利人，在签订《房地产买卖协议》过程中，却未要求第三人金晶到场或告知第三人金晶签订买卖协议事宜，故原、被告之间的《房地产买卖协议》是无效的。被告孙缨缨向本院提起反诉请求：1、判令解除原、被告于2012年10月14日签订的《房地产买卖协议》；2、判令原告将系争房屋返还被告。事实与理由：2012年10月14日，原、被告经居间方介绍签订《房地产买卖协议》，约定原告购买被告名下的系争房屋，同日，双方签署的《房屋交接确认书》中亦约定了过户时间为2018年12月30日。现原告违约要求被告网签、办理过户手续，故应按照协议约定承担违约责任。原告谢凤霞针对被告孙缨缨的反诉请求辩称，不同意被告的反诉请求，被告要求解除合同缺乏事实和法律依据。第三人金晶针对被告的反诉请求述称，原、被告间的《房地产买卖协议》是无效的，因此不存在解除的问题，同意被告的第二项反诉请求。第三人张银康述称，其对原、被告间的《房地产买卖协议》并不知情，只知道系争房屋是抵押借款，故对被告的第一项反诉请求不发表意见，同意被告的第二项反诉请求。经审理查明，被告与第三人张银康于2012年7月13日登记结婚，第三人金晶系被告与其前夫所生之子。现系争房屋产权证上登记的权利人为被告，建筑面积为72.56平方米，房屋用途为居住。2012年9月20日，原告(买受方、乙方)与被告(出售方、甲方)签订《房地产买卖居间协议》一份，约定被告将其名下的系争房屋出售给原告，转让价款为70万元。协议第十四条约定，在签订本协议当日，乙方支付甲方2万元整作为定金，在2012年10月30日之前，乙方再支付给甲方48万元整作为购房首付款；同时甲方向乙方交付该房屋的配套商品房供应单原件或房产证原件及交易密码……；在2016年10月30日之前，甲方办理好产证一个月内，乙方再支付给甲方15万元，同时甲方向乙方交付房产证原件及交易密码交由乙方保管，余款5万元整在双方至交易中心办理过户手续当日付清……。该房屋总价70万元整，为甲方的净到手价，甲乙双方交易过程中所产生的税费及中介服务费均由乙方承担……。甲乙双方承诺……如甲方违约，则以该房价的双倍作为违约金赔偿乙方，同时还需赔偿乙方房屋装修费及中介服务费等相关损失；乙方违约，已支付的所有房款及该房屋的装修添置作为违约金赔偿给甲方，并在发生违约责任后五日内把该房屋无条件返还给甲方。甲方承诺，该房屋无其他权利人争议，无户口，如有不实，甲方负全责，除退还已支付的所有款项外，另支付该房价的双倍金额作为违约金赔偿给乙方。同日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《补充条款》一份，对相关事项进行了约定。同日，被告出具《收据》一张，载明收到原告支付的系争房屋房价款2万元。2012年10月14日，原告(买受方、乙方)与被告(出售方、甲方)签订《房地产买卖协议》一份，约定被告将其名下的系争房屋出售给原告。合同第1.1条约定，总房款70万元。合同第1.2条约定，房款支付方式为：在甲、乙双方签署本协议后当日内，乙方应向甲方补足定金至人民币10万元整……；在甲、乙双方补签网上《上海市房地产买卖合同》后30日内，乙方向甲方支付首付款为人民币65万元整(内含已付定金人民币10万元整)……；交房当日，乙方向甲方支付第二笔购房款为人民币48万元整……；乙方同意甲方拿到产证后一个月之内，支付第三笔购房款为人民币15万元整(如需)，甲方应将该房产的产权证原件及密码交由乙方暂为保管；产权过户当日，乙方向甲方支付剩余购房款为人民币5万元整……。合同第1.3条约定，在甲、乙双方补签网上《上海市房地产买卖合同》后30个工作日内，甲、乙双方应共同赴松江区房地产交易中心办理产权过户手续；在2012年10月14日当日，甲方向乙方办理交房手续……。合同第二条约定，甲、乙双方任何一方违反上述约定的即属违约，守约方有权单方解除合同，违约方应向守约方支付总房款额的100%作为违约金。如涉及逾期，守约方尚未单方解除合同，违约方每逾期一日，还应按总房款额的万分之10向守约方增加支付违约金。上述合同第三条处手写有，“甲、乙双方商议：①签订本协议的当日，乙方支付给甲方人民币50万元整(含定金10万元整)，同时甲方把配套商品房供应单的原件及相关该房的一些发票原件和整套钥匙交由乙方暂为保管及作为交房凭据。②在2016年10月30日之前，甲方办理好产证一个月之内，乙方再支付给甲方人民币15万元整，同时甲方向乙方交付房产证原件及交易密码由乙方保管。③双方商议，双方去松江交易中心办理产权过户的当日，乙方再支付给甲方人民币5万元整，至此所有房款结清。该房款总价款70万元整，为甲方的净到手价，甲、乙双方交易过程中所产生的税费及中介服务费均由乙方承担……。甲乙双方承诺……如甲方违约，则除退还已付房款外，另以总价的100%的金额作为违约金赔偿给乙方，另需赔偿乙方房屋装修费及中介服务费等相关损失；如乙方违约，已支付的所有房款及该房屋的装修添置作为违约金赔偿给甲方，并在发生违约责任后五日内把该房屋无条件返还给甲方。……双方所留手机号码可作为通信凭证，所发信息可代替书面通知。甲、乙、丙三方因履行协议而签署的补充协议及其他文件均为本协议的组成部分，与本协议具有同等效力。同日，原告(抵押权人、甲方)与被告孙缨缨、第三人张银康(抵押人、乙方)签订《抵押借款合同》一份，载明为确保债权人谢凤霞与债务人孙缨缨于2012年10月14日签订的抵押借款合同的履行，乙方愿以系争房屋作抵押，作价105万元整。合同第四条约定，本合同项下的抵押物所担保的抵押借款合同债权即借款合同项下的借款金额为105万元，借款期限为伍拾个月，从主债务期限2012年10月14日至2016年12月30日届满，如到期乙方未能履行还款义务，则乙方必须无条件将该房屋过户至甲方名下。合同第八条约定，乙方保证本合同签订后，应将该抵押物的房产证正本，该房产证密码及动迁协议原件一并交给甲方保管。合同第十二条约定，双方已知晓该房屋为动迁安置房，至登记之日起三年内不能转让或转租。合同底部写有“注：甲乙双方在签订正式购房买卖合同时该借款合同即作废”字样，并由被告及第三人张银康在甲方处签名、摁印，原告在乙方处签名、摁印。同日，原告与被告签订《房屋交接确认书》一份，载明系争房屋由被告交付原告，双方保证按照房屋买卖居间协议约定的时间2018年12月30签约过户，绝不反悔。上述确认书另对其他事项进行了约定。同日，原告通过银行转账方式向被告支付房款48万元，被告出具《收据》一张，载明收到原告支付的该笔购房款。2014年8月25日，原告通过银行转账方式向被告支付房款15万元。2016年1月18日，原告通过银行转账方式向被告支付房款5万元，被告出具《收条》一张，载明收到原告该笔购房款，房款已全部付清。另查明，2010年5月8日，被告作为被拆迁户取得系争房屋的配套商品房供应单。案外人上海新凯房地产开发有限公司于2013年6月20日取得了系争房屋产权证。再查明，在本案审理过程中，第三人金晶向上海市静安区人民法院提起共有纠纷诉讼，【案号为(2017)沪0106民初4867号】，请求确认系争房屋由其与本案被告孙缨缨、第三人张银康共有。后该院将该案移送至本院审理，【案号为(2017)沪0117民初6247号】，本院于2017年08月06日判决驳回金晶的诉请后，金晶不服，上诉于上海市第一中级人民法院，其后该院作出(2017)沪01民终12550号民事判决：“一、撤销上海市松江区人民法院(2017)沪0117民初6247号民事判决；二、位于上海市松江区泗泾镇城鸿路XXX弄XXX号XXX室房屋为金晶与孙缨缨、张银康共同共有”。该判决现已生效。审理中，原告称其第二项诉请主张的违约金10万元系根据《房地产买卖协议》第二条约定的单方解除合同违约金主张，但考虑到继续履行合同，故自愿将上述条款约定的违约金标准调整为10万元。原告另提交了上海市家庭居室装饰装修施工合同示范文本、转账记录、收款收据等，以证明其于2012年10月14日入住系争房屋至今，并对其进行了装修，支付了相应费用。被告对上述证据表示不清楚。两第三人称对上述证据真实性无法确认，但认可原告现居住在系争房屋内。原告又提供了原、被告2016年7月20日、2016年7月23日通话录音、2016年7月24日微信聊天记录以及2016年7月28日其与中介的微信聊天记录一组，以证明被告曾向原告称其儿子不想卖系争房屋了以及自身心理不平衡，涨得太厉害等，中介向原告表示被告称不想卖了，并表示该怎么赔偿就怎么赔偿，或者原告给被告20万，被告帮原告过户。被告对上述证据的真实性没有异议，但认为不能看出被告已构成违约或双方已就提前履约达成一致意见。两第三人表示对上述证据真实性无法确认，并称因发生在原、被告间，故以被告意见为准。原告还申请了证人许某某、谢某某、史某某、罗某某出庭作证。证人许某某称，其为原、被告本次交易的中介，2012年9月购房时，原告提出被告一人签字不太放心，故要求支付48万元首付款时被告的配偶即第三人张银康一同前来，还复印了第三人张银康的身份证、结婚证等。系争房屋办出小产证后，原告又向被告支付了15万元，当时由其陪同原告的外甥女、被告以及被告称是其儿子的人一同办理了转账手续，原告外甥女是坐在据称是被告儿子的人车上与被告一起去的。之所以约定2018年12月30日过户，是因为当时拆迁安置房限售期为5年，为了稳妥起见，将时间约定在这天，后来限售期又改为三年了。让双方签订抵押借款合同，也是为了买卖合同履行做保证。证人谢某某称，其系原告姐姐，全程参与了系争房屋买卖过程，第一次交2万元定金时，就曾听到被告与其儿子通话，被告询问手续是否办好。第二次付48万元时，其看见第三人张银康作为被告配偶提供了身份证和结婚证。原告支付15万元购房款时其未前往，但原告支付最后一笔尾款5万元是因为被告称其儿子欠债被绑架了，要求原告提前支付，原告向其借钱后打给了被告，被告还表示如果能过户，绝不拖延时间。证人史某某表示，其系原告姐夫，曾陪同原告签订系争房屋买卖协议，原告支付48万元房款时，其曾听到被告儿子来电询问房屋是否出售、钱款是否拿到，且第三人张银康也到场了。证人罗某某称，原告系其阿姨，2014年夏天因原告刚出院，故支付15万元的房款转账由其陪同前往，其系乘坐被告儿子的车前往银行，还听到被告与其儿子就转账问题进行交流。2015年底、2016年初，被告称其儿子借高利贷被打，要求原告提前支付5万元尾款，还给其看了手机视频，其便陪同原告支付了5万元给被告。对于上述证人证言，被告称，四位证人均做了不实陈述，其中三位证人称被告儿子曾开车过来，然第三人金晶至今没有驾照且不会开车。第三人金晶从未参与整个交易，也没有到过现场。证人证言均是传来证言，所谓听过电话，看过视频也不符合逻辑，即便站在身边，也难以听见他人来电内容。就第三人张银康而言，其除了签订借款抵押合同外，从未到过交易现场，并未参与房屋买卖。故上述证人证言皆不真实，无法达到原告的待证目的。两第三人均认可被告的上述质证意见，并认为证人关于第三人金晶何时打电话的陈述存在矛盾。以上事实，有房地产买卖居间协议、房地产买卖协议、抵押借款合同、房屋交接确认书、收据、收条、银行转账凭证、上海市房地产登记薄、配套商品房供应单、通话录音、微信聊天记录、(2017)沪01民终12550号民事判决书以及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，本案主要争议焦点在于：一、原、被告之间签订的房地产买卖协议是其真实意思表示还是仅为抵押借款而签订？二、如原、被告之间签订的房地产买卖协议确系双方真实意思表示，则该份协议效力如何？三、如原、被告之间签订的房地产买卖协议合法有效，则原告现主张继续履行协议，由被告将系争房屋过户至其名下是否条件已成就以及原告主张的违约金、逾期过户违约金是否合法有据？针对第一个争议焦点，首先，从抵押借款合同的内容看，其虽约定了借款金额，但对借款的支付时间、支付方式未做明确约定，且原告与被告及第三人张银康在就系争房屋签订房地产买卖居间协议前并不相识，如真意是借贷，原告在前述房地产买卖协议履行过程中，即向被告及第三人张银康出借并非小额的105万元钱款，却又未去办理登记设定抵押权，如此缺乏保障的借款显然有悖常理。其次，原告、被告及第三人张银康同意到偿还期限时优先以系争房屋抵偿，此举亦说明原告未有意收回钱款，可见双方立约的本意是基于房屋的取得，而非期待将来钱款的返还。再次，通常而言，双方建立借贷关系仅需借款、设定抵押、还款即可，交付系争房屋的房产证正本、交易密码及动迁协议原件、甚至交付房屋并非必须，然，本案中，被告及第三人张银康不仅与原告约定须将上述材料原件交付原告，而且向原告交付了房屋，但却无证据证明原告出借105万元给被告及第三人张银康；最后，因本案系争房屋为拆迁安置房屋，在签订涉案合同时尚属限售状态，居间方对于该类房产为促成上下家之间的房屋买卖交易，使双方签订抵押合同以保证互为履行权利义务亦符合市场交易习惯，加之原、被告又于同日签订了房地产买卖协议、房屋交接确认书，完成了系争房屋的交付，并在《抵押借款合同》尾部注明“甲乙双方在签订正式购房买卖合同时该借款合同即作废”，由此可见，第三人张银康所称的其与原告实质为借贷关系的解释存在诸多疑点，难以自圆其说，而原告陈述的合同目的恰能解释上述疑点，故综合本案案情，买卖系争房屋为真实意思表示更符合客观实际。针对第二个争议焦点，现两第三人均称生效判决确认其为系争房屋权利人之一，而原、被告间就系争房屋达成的交易未经其许可，被告构成无权处分，故原、被告间就系争房屋签订的协议应属无效。然两第三人关于无权处分合同系无效之观点，有悖于最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的相关规定。就系争房屋买卖本身而言，第三人张银康曾在抵押借款合同上签字，如前所述，该合同系为系争房屋本次交易提供保障，故本院认为，第三人张银康对本次交易系明知且参与。就第三人金晶而言，系争房屋整个交易至今已届五年，原告自2012年10月14日起便居住在系争房屋内，第三人金晶作为被告之子，与被告关系较为密切，甚至据被告称原告支付的部分购房款系替其还债之用，且被告在2016年7月首次向原告提出第三人金晶不同意交易时，所称的理由也是第三人金晶认为房价上涨心理不平衡，而非交易未经其同意，而结合整个交易来看，在长达五年的时间内，第三人金晶从未就本次交易提出过异议，直至2016年中旬本市商品房价格急剧上涨且原告要求被告提前履行过户手续并提起本案诉讼之时，方才提出另案确权诉讼，并以其为系争房屋共有人，不知情、不追认为由，否定本次交易。对此，本院认为，房屋交易系家庭之重大事项，更事关其可能享有的利益，现第三人金晶辩称对买卖房屋之事不知情，显然于情于法都无法令本院信服，故本院推定第三人金晶对本次交易系知情且默许。针对第三个争议焦点，如前所述，原、被告签订的《房地产买卖居间协议》、《房地产买卖协议》等均系当事人真实意思的表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，应属有效合同。现有证据可以证明系争房屋其余权利人即第三人张银康、金晶对本次交易知情且默许，故原告及两第三人均应当按照约定履行义务。上述合同签订后，原告已付清购房款、并已占有使用系争房屋。然原、被告双方于交房确认书中约定的过户时间为2018年12月30日，被告虽无权以原告要求其提前过户为由解除合同，然原告亦不能以系争房屋各权利人均不愿继续履行合同为由，要求原定的过户时间加速到期，故上述履行期限届满前，系争房屋各权利人拒绝过户均系合理抗辩，原告可待约定的履行期限届满且系争房屋不存在过户障碍时，再行主张其权利。对于原告主张的违约金，原告自认此系按照双方约定的解约违约金主张，但在双方合同并未解除的情况下，原告的该项诉请显然缺乏合同依据和法律依据，故本院不予支持。对于原告主张的逾期过户违约金，因原、被告双方合同中约定的过户时间尚未届满，故原告的该项诉讼请求缺乏依据，本院亦不予支持。基于上述原因，被告要求解除双方签订的《房地产买卖协议》以及基于协议解除提出的要求原告向其返还系争房屋的反诉请求亦缺乏相应的事实和法律依据，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，判决如下：一、驳回原告(反诉被告)谢凤霞的全部本诉请求；二、驳回被告(反诉原告)孙缨缨的全部反诉请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费11,870元，反诉案件受理费80元，财产保全费5,000元，合计诉讼费16,950元，由原告(反诉被告)谢凤霞负担8,475元(已付)，由被告(反诉原告)孙缨缨负担8,475元(已付80元，余款8,395元于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  李 明审 判 员  方美玲人民陪审员  陆为明二〇一八年二月二十八日书 记 员  黄 燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……三、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。