辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽02民终5867号
上诉人（原审被告）：王洪新，男，1952年12月12日出生，汉族，林业进出口公司退休干部，住大连市甘井子区。
被上诉人（原审原告）：亿达物业管理有限公司，住所地大连高新技术产业园区软件园知音园21号。
法定代表人：于世平，该公司董事长。
委托诉讼代理人：邬大鹏，男，该公司职员。
委托诉讼代理人：董飞，女，该公司职员。
上诉人王洪新因与被上诉人亿达物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案,不服大连高新技术产业园区人民法院（2018）辽0293民初195号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人王洪新、被上诉人亿达物业管理有限公司（以下简称亿达公司）委托诉讼代理人董飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王洪新上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。主要事实及理由：一、诉讼中，被上诉人提交了两份不一样的《前期物业服务合同》，其中2015年5月12日的《前期物业服务合同》没有合同双方签字，一审判决对被上诉人提交的2013年6月19日与大连软件园开发有限公司签订的《前期物业服务合同》的真实性予以确认与事实不符，违反了《中华人民共和国民事诉讼法》第六十六条、第六十七条、第六十八条、第六十九条、第七十条的规定。二、一审判决对《承诺书》、《临时管理规约》的认定与事实不符。上诉人系回迁户，在2014年回迁时，建设单位为了办理商品房产权证，与上诉人签订了一份假的《商品房买卖合同》，合同和承诺书填写部分均是空白，开发商只是让上诉人在签名处签名，《商品房买卖合同》、《承诺书》、《临时管理规约》均是为办理产权证所用，虽印制完整但因虚假而对上诉人不具有约束力。三、一审判决无视上诉人提供的具有法律约束力的产权证、竣工验收备案表和涉案1#,9#楼面四家建设单位公示的竣工日期，仅以被上诉人提供的无法律效力的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》作出主观推定，明显是故意枉法。四、上诉人系回迁户，物业费按1.3元/月*平方米交纳，上诉人不欠被上诉人物业费。五、东方圣克拉三期物业服务中心无法律资质，上诉人与被上诉人之间不存在合法的物业服务关系。
被上诉人亿达公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，表示服从一审判决。
亿达公司向一审法院提出诉讼请求：被告支付2016年9月7日至2017年6月30日期间的物业费2136.49元及逾期交费违约金43.64元（计算至2017年6月6日，请求支付至实际支付物业费之日），合计2180.13元。
一审法院认定事实如下：被告系大连东方圣克拉三期小区的回迁安置户，房屋位于东方圣克拉三期01-1-03-3号，房屋建筑面积83.85平方米。2014年8月11日，大连义和房屋拆迁有限责任公司庙岭东区回迁指挥部作出《回迁通知》：庙岭东区被拆迁户于2014年8月11日开始看房（1-150号于2014年8月11日看房，151-310号于2014年8月12日看房），2014年8月13日开始选房并办理回迁手续，回迁户按照搬迁先后顺序，以”迁出证明”的顺序号为准，依次办理。逾期，后果自负。2014年8月13日，大连义和房屋拆迁有限责任公司给被告出具编号为0000202《准迁证》：回购区域红凌路分配722（1#）楼1单元3层3号，动迁户姓名王洪新。大连软件园发展有限公司于2014年9月10日向被告交付上述房屋，被告于同日向原告支付物业费2617元，原告向被告出具物业费发票一份，载明：开具项目物业费，数量1，单价2617元，1-1-3-3面积83.85，未载明交费期间。
对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：1.原告提供《前期物业服务合同》，拟证明原、被告存在物业服务合同关系，被告所在小区由原告提供物业服务，被告应当按照2.6元/月*平方米的标准交纳物业费。被告对该证据不认可，并提供原告于原一、二审提供的《前期物业服务合同》复印件二份予以反驳，认为该两份合同不一致，故原告提供的该份证据不具有真实性。经审查，原告在原一审中提交了两份《前期物业服务合同》，其中一份日期为2015年5月12日，合同甲乙双方为原告和大连软件园开发有限公司，该份合同内容缺页并且合同尾部甲乙双方签章处均为空白。另一份日期为2013年6月19日，合同甲乙双方为原告和大连软件园开发有限公司，该份合同内容完整且合同尾部甲乙双方均签字盖章。但原告在原一、二审庭审质证环节提供的《前期物业服务合同》原件均为2013年6月19日原告与大连软件园开发有限公司签订的合同。一审法院认为，原告提交的2013年6月19日原告与大连软件园开发有限公司签订的《前期物业服务合同》，符合法律关于合同成立的相关规定且经过原、被告双方开庭质证，故对该证据的真实性予以确认。关于合同中约定的物业费收费标准，被告对此不予认可，并提交大连软件园发展有限公司与大连亿达物业管理有限公司签订的《峦翠园前期物业服务合同》及《临时管理规约》，拟证明回迁户的物业费收费标准应为1.3元/月*平方米。经审查，峦翠园小区与案涉小区系不同小区，故被告提供的该份证据与本案无关，不足以反驳原告主张，故对原告提供的2013年6月19日的《前期物业服务合同》依法予以采信，对被告提供的《峦翠园前期物业服务合同》及《临时管理规约》依法不予采信。据此一审法院认定事实如下：2013年6月19日，原告（乙方）与大连软件园开发有限公司（甲方）签订《前期物业服务合同》（以下简称合同），约定原告为大连软件园开发有限公司开发的东方圣克拉（三期）小区提供前期物业服务，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为：住宅：2.6元/月*平方米；公建：2.2元/月*平方米；住宅物业费含电梯费。前期物业服务内容包括：物业共用部位和共用设施设备的日常维护和管理；物业管理区域内的环境卫生管理、公共绿化管理、公共秩序协助维护和车辆停放管理；物业装饰装修管理；物业档案资料管理；组织、配合开展社区文化活动。合同第八条约定，业主应于其所拥有的本项目物业交付之日起交纳物业服务费用。纳入物业服务范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业费用由甲方全额交纳。合同第九条约定，业主应当根据本合同的约定按时交纳物业服务费用。合同第十一条约定，物业服务费用按季度当季交纳，业主或物业使用人应于每自然季度首月10日内向乙方交纳当期物业服务费。逾期未交纳的，业主或物业使用人须承担违约责任。合同第二十八条约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同第五条、第六条的约定，未能按时足额缴纳物业服务费用的，每逾期一日，按欠费总额的千分之三向原告支付违约赔偿金。合同第三十一条约定，本合同期限自本项目第一批房屋交付日起至业主大会成立后与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止。合同还约定了其他权利义务。
2.原告提供了《临时管理规约》中的承诺书，拟证明被告知悉并同意遵守《前期物业服务合同》和《临时管理规约》的约定。被告认可承诺书中的签字是其本人所签，但认为该承诺书中有涂改且与原告在原一审时提供的承诺书不一致，因此不具有真实性。经审查，原告本次提供的承诺书并无涂改且与原一审中提供的承诺书一致，现被告认可系其本人签字，在其未提供相反证据予以反驳的情况下，对该承诺书依法予以采信。该承诺书上载明：本人为大连市街（路）项目的买受人，为维护本物业管理区域内全体业主的共同利益，本人声明如下：一、确认已详细阅读《前期物业服务合同》和《临时管理规约》。二、同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守《前期物业服务合同》和本《临时管理规约》。三、本人同意承担违反《前期物业服务合同》和本《临时管理规约》的相应责任，并同意对该物业的使用人违反《前期物业服务合同》和本《临时管理规约》的行为承担连带责任。四、本人同意转让该物业时，取得物业继受人签署的《前期物业服务合同》和本《临时管理规约》承诺书，并送交物业服务企业。物业服务企业收到物业继受人签署的承诺书之前，本承诺继续有效。《临时管理规约》约定：第一章总则第一条根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，建设单位在销售东方圣克拉（三期）项目（以下简称物业）之前，制定本《临时管理规约》，对物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反规约应当承担的责任等事项依法做出约定。第三条本《临时管理规约》对建设单位、业主和物业使用人均有约束力。第六章违约处理第三十条业主不得以相邻权或房屋质量、停车位数量等问题为由拒交物业服务费。未按时交纳物业服务费、车位物业服务费、代收代缴费用等任何一项费用的，自逾期之日起，业主应当承担应交费用每日1‰的违约金，物业服务企业有权督促其限期交纳；超过3个月仍不交纳物业服务费、停车管理服务费的，物业服务企业有权将欠费业主名单在物业管理区域内予以公布，并采取书面通知等措施予以限期催交。第三十一条业主逾期未交纳物业服务费等任何费用的，业主同意物业服务企业可不经书面催交而直接向人民法院起诉追缴。
3.原告提供施工单位为大连亿达建设工程有限公司（单位技术负责人），建设单位为大连软件园发展有限公司（单位项目负责人）、监理单位为大连正信建设工程管理有限公司（总监理工程师）、设计单位为大连城建设计研究院有限公司（单位项目负责人）联合签署的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》，证明庙岭村红凌路东侧A地块（东方圣克拉三期）项目（1#、2#、3#、5#、11#-1、12#、14#、15#-1（1#）），即案涉1#楼于2014年8月5日竣工验收。被告对此不予认可，并提供了照片、房产证、竣工备案表复印件、大连市住宅小区物业服务收费公示备案表以反驳原告的主张，该照片显示的为被告所在小区门口牌子《庙岭村红凌路东侧A地块项目（东方圣克拉三期）1#-3#、5#、10#、11#-1、12#、14#、15#-1》，载明的竣工时间为2015年9月20日；被告房屋产权登记证书载明的竣工日期为2015年12月30日；大连高新技术产业园区建设工程竣工验收备案部门出具的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》记载的竣工验收合格日期为2016年2月25日；大连市住宅小区物业服务收费公示备案表显示的备案时间为2017年5月4日。一审法院认为，被告提交的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》载明：”庙岭村红凌路东侧A地块（东方圣克拉三期）11#-1、15#-1、11#-2、15#-2楼该工程竣工验收备案文件已收讫，予以备案”，可见该备案表并未包括案涉的1#楼，不足以证明案涉1#楼的竣工时间。对比原告提交的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》中，除案涉1#楼，另外6#、7#、8#、9#、11#-2、13#、15#-2等楼的竣工验收时间为2015年6月28日，两份证据中关于11#-2和15#-2两栋楼的竣工时间分别是2016年2月25日和2015年6月28日。该备案表再对比被告提交的小区门口牌子照片，两份证据中关于11#-1和15#-1两栋楼的竣工时间分别是2015年9月20日和2016年2月25日，因此能够得出东方圣克拉三期不同楼的竣工验收时间是不一致的，不同楼的竣工备案时间也是不一致的结论。再结合行政备案通常为事后备案的客观实际，鉴于原告提交的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》系施工单位、监理单位、设计单位等共同签署并制作的竣工文件，故对该证据证明案涉1#楼的竣工时间（2014年8月5日），予以采信。
据此一审法院认定事实如下：2013年4月7日，庙岭村红凌路东侧A地块（东方圣克拉三期）项目开工。
2014年8月5日，大连软件园发展有限公司（单位项目负责人）、大连正信建设工程管理有限公司（总监理工程师）、大连亿达建设工程有限公司（单位技术负责人）、大连城建设计研究院有限公司（单位项目负责人）作为参加验收单位共同签署《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》，该记录上载明：庙岭村红凌路东侧A地块（东方圣克拉三期）项目1#、2#、3#、5#、11#-1、12#、14#、15#-1（1#）楼竣工日期为2014年8月5日。项目、验收记录和验收结论分别是：分部工程、质量控制资料核查、安全和主要使用功能核查及抽查结果均验收合格，观感质量验收好，综合验收结论：本单位工程符合设计文件、施工合同及规范要求，主体结构满足结构要求，符合竣工验收标准。
2014年9月10日，大连软件园发展有限公司向被告交付案涉房屋，被告于同日向原告交纳物业费2617元。
4.被告提供了照片二张，拟证明回迁户入住时房屋还正在施工，直至2015年12月30日小区没有物业服务，2016年4月前小区还在进行道路和绿化施工，尚未竣工。原告对此不予认可。经审查，该照片中虽显示案涉小区内1#楼之外有两处楼宇正在建设，但该证据与本案无关，不能证明案涉小区2016年4月前没有安保、绿化、保洁等物业服务。根据《前期物业服务合同》的约定，该合同自项目第一批房屋交付日生效，被告应自其所拥有的本项目物业交付之日起交纳物业费，而被告房屋的交付时间为2014年9月10日，可见原、被告之间的物业服务合同关系已于2014年9月10日成立并生效。被告在收房之后以其他楼宇正在建设为由拒绝交纳物业费的答辩意见没有事实及法律依据，一审法院依法不予采信。
5.被告提供了原一审的起诉状、物业费催收函（二份）及原告代理词，拟证明物业费的催费单位、实际提供物业服务的单位与原告不一致，因此原告的主体不适格。原告对此不予认可。经审查，原告于原一审提供的身份证明材料中的变更登记核准通知书可证明，原告于2016年10月17日由大连亿达物业管理有限公司更名为亿达物业管理有限公司，与签订《前期物业服务合同》、提供起诉状及代理词中的主体一致。被告并无证据证明物业费催收函在落款盖印的大连亿达物业管理有限公司东方圣克拉物业服务中心为不同于原告的独立主体，亦无证据证明原告并未实际为案涉小区提供物业服务，故被告的上述证据不具有相应的证明力，依法不予采信。根据物业费催收函，可证明原告分别于2016年11月16日及2017年5月23日向被告催收2016年9月8日至2017年5月23日的物业费1853.2元及违约金474.42元，被告承认其收到了上述物业费催收函。
6.被告提供了回迁户联名信复印件，拟证明物业费收费存在违法行为，原告在小区没有竣工、物业没有入驻即开始收费。原告对此不予认可。经审查，该证据为复印件，真实性无法核实，且该联名信不具有相应的证明力，不足以证明原告收取物业费存在违法行为，一审法院依法不予采信。
7.被告提供了2016年11月5日照片打印件，拟证明原告公示的2.6元/月*平方米的标准是依据原告与业委会签订的前期物业服务合同确定的，但案涉小区并未成立业委会，其说法与实际情况不符。原告对此不予认可。经审查，该照片并非原件，真实性无法核实，且不足以反驳《前期物业服务合同》中约定的2.6元/月*平方米的物业费收费标准，故依法不予采信。
8.本案庭审中，原告自认案涉小区物业费在原告收取前，大连软件园发展有限公司已经承担了一年的物业费，原告在办理交房手续时都会预收业主一年的物业费，故原告收取被告物业费2617元的期间为2015年9月7日至2016年9月6日。被告辩称上述2617元物业费为交房之日起两年的物业费，故案涉小区回迁户的物业费标准应为1.3元/月*平方米，但未提供相应证据加以证明，故不予采信。
一审法院认为，依法成立的合同具有法律效力，当事人应按约定履行各自义务。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：”建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”现原告与大连软件园发展有限公司于2013年6月19日签订的《前期物业服务合同》合法有效，原、被告均应遵照履行，原告应按约提供物业管理服务，被告则应按约交纳物业费。虽然被告主张原告在原一、二审期间提交的是两份内容完全不同的《前期物业服务合同》，但原告提交的2013年6月19日的《前期物业服务合同》符合法律关于合同成立的相关规定且经过原、被告双方开庭质证，故该合同合法有效。被告关于案涉《前期物业服务合同》系虚假合同的答辩意见缺乏事实依据，不予采纳。关于被告的其他答辩意见，即选聘前期物业服务企业是否应当经过招投标程序、原告的资质及收费标准是否备案属于行政法调整范畴，与本案的民事纠纷无关，不因此影响《前期物业服务合同》的法律效力。
关于被告辩称的物业公司只有在房屋竣工后收取物业服务费才合法、现被告已经交纳两年物业费故未拖欠物业费的意见，经查《前期物业服务合同》中明确约定了物业服务费标准为2.6元/月*平方米，结合被告居住的房屋面积及物业费发票，三份证据之间相互印证，足以证明被告仅预交了一年的物业费2617元。原告当庭自认案涉小区的开发商已经为被告垫付一年物业费，故仅要求被告支付2016年9月7日至2017年6月30日期间的物业费的诉讼请求，并不能视为对《前期物业服务合同》的物业费价格及给付方式的重新约定，故被告以此为由，认定物业费价格应为1.3元/月*平方米，且其已在2014年预交了两年的物业费的答辩意见，因缺少事实及法律依据，不予采纳。被告以其为回迁户为由辩称其物业费标准应低于正常商品房销售房屋的答辩意见，于法无据，亦不予采纳。
关于被告辩称案涉小区在竣工之前不承担物业费一节，虽然被告提出有明确法律条文规定，但其未提供所依据的相关法律条文，并且原、被告之间存在合法、有效的物业服务合同关系，应当受到合同法保护。大价发（2014）50号文件作为地方性规章，其效力不可对抗合同法的相关法律规定，且原、被告已经按照合同约定履行了各自义务，被告接收了房屋，原告提供了物业服务，被告理应按照约定交纳物业费。根据原告的当庭陈述及被告提供的物业费发票，被告已交纳2015年9月10日至2016年9月9日期间的物业费，故被告应向原告交纳2016年9月10日至2017年6月30日（9个月21天）期间的物业费2114.7元。原告要求被告自2016年9月7日交纳物业费缺乏事实依据，不予支持。
关于原告要求被告支付未交纳物业费的违约金一节，属于民事责任承担方式的一种，虽然原告已经将违约金的标准下调至中国人民银行同期贷款利率，但是考虑到本案是物业服务合同纠纷，原、被告双方是物业公司及业主，为了有效缓和原、被告间矛盾，更好地营造和谐的居住环境，本院对于原告关于违约金的诉讼请求不予支持。原、被告应以此为契机，相互理解和包容，原告应不断提高物业服务质量、完善全体业主的生活环境，被告亦应自觉及时地交纳物业管理费，不能以拒交物业费的行为妨碍整个小区的正常管理与服务。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告王洪新于判决生效之日起十日内给付原告亿达物业管理有限公司自2016年9月10日至2017年6月30日期间的物业费2114.7元；二、驳回原告亿达物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告亿达物业管理有限公司负担10元，由被告王洪新负担40元（此款原告已预交，被告在执行时一并给付）。
本院二审期间，上诉人王洪新提交大连高新技术产业园区建设工程竣工验收备案部门2015年12月30日出具的《竣工验收备案表》，显示庙岭村红凌路东侧A地块（东方圣克拉三期）1#-3#、5#-10#、12#-14#楼竣工验收合格时间为2015年12月29日。被上诉人亿达公司对《竣工验收备案表》的真实性无异议，但主张备案仅系政府的一种管理措施，证明不了小区实际竣工时间。一审法院查明的事实属实。
本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：”建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案被上诉人提供的2013年6月19日《前期物业服务合同》有建设单位大连软件园发展有限公司及物业服务企业大连亿达物业管理有限公司签字、盖章，依法成立且合法有效，对上诉人具有约束力。且上诉人在《承诺书》、《临时管理规约》签字，故上诉人应按约交纳物业费。
关于上诉人主张一审判决无视上诉人提供的具有法律约束力的产权证、竣工验收备案表和涉案1#,9#楼面四家建设单位公示的竣工日期，仅以被上诉人提供的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》作出主观推定，明显是故意枉法问题，本院认为，《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第四条：”工程竣工验收由建设单位负责组织实施”、第九条：”建设单位应自工程竣工验收合格之日起15日内，依照《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行规定》的规定，向工程所在地的县以上地方人民政府建设行政主管部门备案”，被上诉人提交的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》系建设单位组织由施工单位、监理单位、设计单位等共同签署并制作的竣工文件，故一审判决对该证据载明的案涉1#楼的竣工时间（2014年8月5日）予以采信，并无不当。上诉人主张以政府部门备案时间认定工程竣工时间，本院不予采纳。
关于上诉人主张其系回迁户、物业费按1.3元/月*平方米收取、其不拖欠物业费问题，因《前期物业服务合同》中明确约定了物业服务费标准为2.6元/月*平方米，结合上诉人居住的房屋面积及物业费发票标明数量1，三份证据之间相互印证，足以证明上诉人仅预交了一年的物业费2617元，按2.6元/月*平方米交纳。上诉人主张其按1.3元/月*平方米交纳缺乏证据支持。根据被上诉人当庭自认案涉小区的开发商为上诉人垫付一年物业费，结合政府部门2015年12月30日备案楼宇竣工，一审判决认定上诉人应自回迁一年后即2015年9月10日开始交纳物业费适当。自2016年9月10日起上诉人拖欠物业费，一审判决上诉人给付被上诉人物业费并无不当。
综上，上诉人的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人王洪新承担。
本判决为终审判决。
审判长 高明伟
审判员 郭云峰
审判员 曲 强
二〇一八年八月三十日
书记员 王 阳