江苏省兴化市人民法院民 事 判 决 书（2017）苏1281民初7244号原告:润阳资产泰州有限公司，住所地兴化市英武路56号。法定代表人：杨高才，董事长。委托诉讼代理人：周会耀，江苏中盟律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄德满，江苏天棱律师事务所律师。被告:江苏乐天玛特商业有限公司,住所地南通经济技术开发区上海路。法定代表人：金钟仁，董事长。委托诉讼代理人：刘洪，江苏刘洪律师事务所律师。委托诉讼代理人：李艳丽，江苏刘洪律师事务所律师。第三人：泰州苏宁云商商贸有限公司，住所地泰州市东进路金茂大厦1-4层。法定代表人：赵蓓，总经理。委托诉讼代理人：张洪浩，男，系该公司员工。原告润阳资产泰州有限公司（以下简称润阳资产公司）与被告江苏乐天玛特商业有限公司（以下简称乐天玛特公司）、第三人泰州苏宁云商商贸有限公司（以下简称泰州苏宁公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月11日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告润阳资产公司的委托诉讼代理人周会耀、黄德满、被告乐天玛特公司的委托诉讼代理人刘洪、李艳丽、第三人泰州苏宁公司的委托诉讼代理人张洪浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。润阳资产公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告给付拖欠的2016年3月23日至2018年3月22日的租赁费8345920元（每年1月10日前支付次年租金，每5年递增5%，2016年1月10日前支付2016年3月23日至2017年3月22日租金5439112元，2017年1月1日支付2017年3月23日至2018年3月22日租金5548308元，合计1098742元，扣减2641500元，剩余8345920）及相应的迟延利息454925元（实际给付租金以其实际占用房屋的时间为准予以计算，迟延利息为每迟延一日加付日迟延利息1025元）；2.请求判令被告承担涉案房屋恢复原状的费用500万元（具体数额以鉴定结论为准）；3.请求判令被告承担违约责任，依约赔付原告1000万元违约金；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：一、原被告双方的租赁合同及被告的租金支付义务。（一）《合作协议书》及《补充协议》的签署及租金约定。2004年12月28日，兴化市润扬置业有限公司与被告前身江苏时代超市有限公司（下称时代超市）签订《合作协议书》，约定将位于兴化市英武路、府前街北侧（原市政府）地块，由甲方根据时代超市经营需求规划设计新建商业用房（除临街商铺外），并将该房产一层3000m2,二、三层各6000m2,共15000m2,门前非机动车停车场、地下停车场2000m2及相关附属设施租赁给乙方使用（最终租赁面积以房屋产权证载明为准）。2006年11月17日，上述房产建设竣工可以交付使用前，原告润阳资产与被告乐天玛特签署《补充协议》，明确双方租赁房屋的面积为一层3235.36m2,二、三层各6027.79m2,总计15290.94m2。根据《合作协议书》第五条第1款约定：本协议约定年租金为380万元人民币（最终年金以一层1.3元/m2/天，二层0.6元/m2/天，三层0.5元/m2/天计算，租赁面积以房屋产权证面积为准确定）。租金五年不变，以后从第六年开始，每五年递增一次，递增率为5%。因此房屋租金如下：（1）第1-5年，年租金为4105336元（含一层卸货区租金15万/年）；（2）第6-10年，年租金为4105336×1.05=4310602元；（3）第11-15年，年租金为4310602×1.05=4526133元。双方约定确认租赁期和租金自2006年9月23日开始起算。（二）《补充协议书（二）》关于租赁面积调整及租金支付调整的约定。2011年2月24日，原告与被告签订了《补充协议书（二）》，协议中对前述合作协议中的“增加租赁房屋及面积”“新房租金”等作出了补充约定，并对给付期限作出了修改：1.租赁房屋及面积。协议约定：除上述房屋外，原告同时再将香港城一层10、12、13、14、15号商铺合计889m2租赁给被告。2.新增加的房屋租金。约定：租金以3元/m2/天计算，年租金为97.35万元。自本协议租金起算日起，租金五年不变，以后从第六年开始，每五年递增一次，递增率5%。3.租金支付期的变更。被告应付租金自2011年3月23日起每一年支付一次。2011年3月23日前支付当年3月23日至下一年3月22日租金。从2012年度起，调整为每年1月10日前支付当年3月23日至下一年3月22日租金。此后双方未再对协议进行补充约定或修改、调整。因此，被告应于每年1月10日前支付当年3月23日至下一年3月22日租金。二、关于权利义务主体的说明。在本次房屋租赁协议签订及履行协议过程中，原告与两被告的名称即形式主体均发生了变更：1.原告名称的主体变更。2004年12月28日，签订协议的甲方主体系兴化市润扬置业有限公司。根据泰州市兴化工商行政管理局《公司变更核准通知书》证明，2005年3月8日，兴化润扬置业有限公司经核准变更为兴化润阳置业有限公司。2009年8月7日，兴化润阳置业有限公司经核准更名为润阳资产泰州有限公司。2.被告的主体变更。根据江苏省南通工商行政管理局《外商投资公司准予变更登记通知书》证明，2010年9月21日，《合作协议书》中的承租人江苏时代超市有限公司变更为江苏乐天玛特商业公司。三、被告的违约事实。2015年12月10日，原告向被告发函，提前函告被告应依约于2016年1月10日前支付2016年3月23日至2017年3月22日的租金计5439112元，并附计算明细等。2015年12月23日，被告回函称前函已收悉，但因市场经济下滑经营困难，期望与原告面谈差欠租金给付方案事宜。2016年1月5日，原告回函，告知其按期足额给付租金是其责任和义务，其仍应履行合同义务。2016年1月7日，被告回函，称其对2016年1月10日前支付2016年3月23日至2017年3月22日5439112元的租金无异议。但表示支付租金需走流程及次承租人泰州苏宁公司尚未支付租金，且希望降低租金。2016年1月15日，原告回函，认为按期足额给付租金是被告的义务，并且函告其未能履约应当承担的违约责任。2017年8月18日，原告委托律师致函，要求被告依约交付2016年3月23日至2018年8月22日拖欠的房屋租金8345920元及相应的迟延利息454215元。截至原告提请诉讼之日，被告仍未给付租金，已构成违约。四、被告擅自变更房屋设施、设备的行为构成重大违约，应承担相应的违约责任。2017年9月18日，被告根据自身经营政策调整，全面退出中国市场，关停了其位于兴化市经营场所。鉴于被告在承租使用期间存在擅自更改房屋布局及重要设施变更等行为，原告认为被告构成重大违约，应承担违约责任。综上，原告诉至法院，请求判如所请。乐天玛特公司辩称，一、针对原告起诉状中的诉请及增加诉请中的两项：1.原告诉请没有事实和法律依据，原告起诉的前提是合同继续履行，但我方认为原被告签订的2004年合作协议书、2006年补充协议、2011年补充协议（二）已于2016年7月19日即被告第一次收到起诉状副本之日就解除了，理由：（1）原告第一次于2016年7月12日起诉被告，基于合作协议书第十二条第3款之约定即乙方逾期支付租金三个月，甲方有权选择终止租赁关系。原告在诉状中向被告提出解除原被告之间的协议，被告于2016年7月19日通过法院同时收到原告的诉状副本和应诉通知，根据合同法第96条，合同自通知到达对方时解除，我方认为双方约定的合同解除条件成就后，原告就其解除合同的意思表示送达被告之日即被告收到原告起诉状副本之日，双方合同解除。原被告双方不存在合同继续履行的问题；（2）就整个诉讼及交涉进程看，原告提出解除合同，我方书面同意解除，一审判决后，原告上诉状中关于解除合同没有提出异议，该案发回重审之后，一直到2017年7月27日开庭，双方对解除合同没有异议，一直在办理房屋的交接手续，可见解除合同至始至终都是双方的真实意思；（3）原告第一次起诉的案件经过法院一审、二审、发回重审，之后原告撤诉，但原告撤诉不等于该诉讼程序没有发生，本案中该诉讼程序的重要法律后果为被告于2016年7月19日已经收到原告要求解除合同的通知，原告的单方解除权已经行使，不能撤销，该解除权已经发生效力；二、合同解除后，原告只能依照合同收取被告房屋实际占有期间的使用费，不是租金，该费用起算点不应从原告诉称的2016年3月23日起算，被告的租金已支付到2016年9月22日。关于该房屋占有使用费的时间节点，我方认为该部分费用最迟算至2017年7月31日，因为我方最迟于2017年7月31日将租赁房屋交付原告。关于交付时间，我方说明自2016年7月12日原告提出解除合同后，我方一直在通过诉讼、协商等方式解决次承租人的房屋交付和合同解除问题。而在2017年6月19日，2017年7月7日，我方认为涉案物业已经满足交付条件，2次发函通知原告，请原告到香港城即涉案房屋1楼，办理房屋交接手续，但原告既未到场也未交接。2017年7月31日下午2点，这是原被告、第三人三方在法院发回重审约定的房屋交接时间，结果原告没有到场。当天我方本着解决纠纷的态度与第三人办理交接手续，由于原告不配合交接，我方不得已在2017年8月17日通过公证方式将房屋的5把钥匙和房屋交付通知书邮寄送达原告。至此我方认为，合同解除后只要物业满足约定的交付条件，原告就应接受返还房屋，原告制造交接障碍，拒不交接的后果应由原告承担；三、关于增加诉请第一项，我方认为该诉请没有合同约定，没有法律依据：1.原告诉请逻辑矛盾，第一项诉请要求支付租赁费至2018年3月22日基于继续履行合同的主张，而其要求被告承担恢复原状的费用只能基于合同终止或合同解除，该两项诉请不能同时在本案中主张，不应支持；2.原被告合作协议书（2004年）第十三条关于期满财产处理，约定本协议如果提前终止、解除、期限届满，乙方应在30日内将房屋清理干净并交还甲方，乙方可以取回属于乙方的物品，但不得故意损坏拆除建筑物本身结构，如墙体、吊顶、地砖。乙方在上述30日期满未拆除取回物品，视为乙方放弃所有权，甲方可以自行处理。据此可见，双方合同约定的交付条件不是恢复原状，而是将房屋清理干净，以房屋现状交付。并且原告要求恢复原状恢复到原来2006年原告交付给被告时的水泥地毛坯，与本条不得拆除建筑物、吊顶等矛盾，原告要求恢复原状是无理要求；3.根据2004年合作协议书第二条项目开发与建设第2条第（6）条项目装修、第7条房屋的使用第（2）条约定，原告同意被告对房屋进行装修使用。被告在征得原告同意后对房屋进行装修装饰，显然不构成承租人对出租人房屋的侵权。出租人的同意行为，应该是出租人对自己财产的处分方式，并且出租人因此通过租金获得补偿，在所有的装饰装修物与不动产形成复合后，并且该装修是经出租人同意，出租人即原告无权要求被告恢复原状、赔偿损失，双方应参照合同法第235条关于租赁物返还，返还的租赁物应该符合按照合同约定或租赁物正常使用的状态即可，被告选择按照目前租赁物正常使用后的合理状态交付，符合双方约定、法律规定、正常交易习惯；四，原告要求对涉案房屋恢复原状的费用进行鉴定，我方认为无需鉴定。因为原告要继续履行合同，本案不需恢复原状，不需鉴定。如果原告要解除合同，双方没有合同或者法律规定要求恢复原状，就没有鉴定的基础，原告要求鉴定实际就是人为制造诉讼障碍拖延审判时间。从原告2016年7月12日起诉被告开始，我方于2016年7月28日起诉第三人要求解除合同，我方与第三人之间的合同随着生效判决在2016年11月就已经解除，但原被告之间的诉讼历时1年半至今没有解决。重审阶段法官组织三方到场交接房屋，原告也没有到场。众所周知鉴定过程漫长，涉案房屋每拖一天使用费是1万元，原告拖延目的昭然若揭；五.我方认为，原告要求恢复原状赔偿损失与其要求赔付违约金的诉请是竞合的，不能同时主张。关于原告诉请赔付违约金1000万元，该条诉请在之前的庭审中，双方已经阐述过多，在此强调合作协议书中约定此条的真实意思：1.2004年合作协议书第一条第4条，开宗明义约定甲方规划新建商业用房，确定涉案房屋的性质；第3条，约定本项所属土地性质，建筑规划性质为大型商用性质，可见原告从规划开始该项目就定位建设大型商业综合体，原告反复强调的所谓定制，只是其作为出租人应该履行的义务，因为被告对房屋结构没有特殊要求，这些要求是作为一般的大型商业综合体的一般要求，是出租人应该满足承租人的正常使用，不存在定制问题。原告如果不租给被告也完全可能租给其他商家，物业目前现状在功能构造、房屋使用上没有对租赁产生影响，对此有据可查。在被告使用之后，用于开设超市，第三人也用来开设综合商场，华地服饰用于开设服饰大卖场对涉案房屋进行使用，在使用过程中没有提出对涉案房屋存在使用障碍的问题；2.该1000万元是源于合同第14条违约责任，我方看到该合作协议书本身从法律上看是预约性质的合同，合作协议书签订的目的就是为了保证在被告出资建设涉案房屋之后即原被告双方形成正式合同后，可以签订正式合同并履行，为了防止原被告双方订立将来正式合同的违约，因此双方确立了与当时被告给付960万元工程进度款基本相当的1000万元作为违约金标准，因为被告承租的不是已经竣工验收的房屋。在涉案房屋的建设上，我方按照约定支付960万元，是基于对巨额款的保证和其他供应商的承诺，才确定了该违约金；3.合同履行中，被告在资金等方面给了原告便利，从其他方面对原告的定制给予了补偿，比如上述960万元的资金，原告无息占用3年多，之后才以每年一半租金进行抵扣。2006年补充协议第四条，双方关于电力的约定，乙方自愿承担120万元改造费，这是刨除在正常租金之外；合作协议书第五条租金、费用及支付方式第3、4条约定，涉案物业被告自行管理，不存在缴纳物业管理费问题。但是原告为了避税向被告提出，租金按照50%房屋租赁费，30%设备租赁费，20%管理费支付，我方予以配合，可见我方已经在诸多方面除租金以外对定制予以补偿；4.在原告要求继续履行合同的情况下，原告不存在房屋定制、恢复原状损失，不存在1000万元违约金的问题。即便合同解除，我方认为该违约金过高，与其实际损失不符。理由：（1）.该合作协议书已经履行10多年，被告没有违约情况；（2）.我方认为原告也应该有防止损失扩大的义务，原告于2016年7月12日起诉被告要求解除合同，原告应预见可能存在房屋闲置损失，并应减少损失，但是到2017年7月31日双方确立交接的时间，原告没到场，之后撤诉又起诉，现在要求履行合同又要求进行鉴定，完全是为了拖延诉讼时间。我方认为根据合同法第119条，原告没有采取适当措施导致损失扩大，该扩大损失由其自行承担。在2016年7月至今一年多时间原告完全可以具有充足时间寻找其他合作商家。我方认为，如果房屋占有使用费的时间节点计算至2017年7月31日，该涉案房屋的闲置损失由原告自行承担，其已超过法律赋予出租方的合理期限。我方认为该违约金在合同解除的情形下，明显过高，请法院调整。综上，请法院作出公正判决。泰州苏宁公司述称，1.原被告双方的租赁合同纠纷与我方无法律上的联系，我方不应在本案中承担相应的义务或责任；2.本案被告诉我方租赁合同纠纷的前案已由本案管辖法院审结，该案（2016）苏1281民初6239号判决已于2016年11月7日生效。我方已按照前案判决履行了部分义务。因本案原告公司申请，管辖法院已对该债权进行了保全，我方请求本案管辖法院在本案判决中对未履行部分的权利义务关系进行确定。3.关于本案中管辖法院保全的房屋占用费的具体金额问题，请求法院依法在本案判决中予以确定。原告围绕诉请，向本院提出了以下证据:一.2004年12月28日《合作协议书》，证明1.该协议是双方自愿协商达成，权利义务公平、明确，协议条款合法合理，协议合法有效，双方应共同遵守；2.就涉案房屋，原被告之间形成了根据需求定制房产的合同及租赁预约合同关系，双方应就协议中的约定，享有权利和履行义务。二．2006年11月17日《补充协议》，证明双方通过补充协议的方式，确定了涉案房屋的租赁面积、租赁期限、租金标准及数额、租金的支付及抵扣情形等。三.2011年2月24日《补充协议书（二）》，证明1.双方约定，被告增加原告租赁房屋面积889㎡以及相应的租金计算标准等；2.双方约定调整租金的支付方式，即从2012年度起，调整为每年1月10日前支付当年3月23日租金。四．润阳资产泰州有限公司的工商信息（营业执照、工商变更登记信息、涉案房屋产权证等），证明1.原告系合法注册登记的民商事主体，具有诉讼资格；2.兴化市润扬置业有限公司系本案原告变更前的企业名称及主体；3.本案涉案房屋系原告所有。五．江苏乐天玛特的工商变更登记资料、乐天玛特公司前期给付租金的付款凭证，证明被告乐天玛特公司系《合作协议书》中承租方江苏时代超市有限公司工商变更后的企业，时代超市的权利义务由乐天玛特公司继承。六．2015年12月10日润阳资产公司催缴租金的《公函》及邮寄单、2015年12月23日乐天玛特公司拒付租金的回函、2016年1月5日润阳资产公司继续催缴租金及租金计算明细函、2016年1月7日乐天玛特公司对租金确认无异议，但希望降租再付的函件、2016年1月15日润阳资产公司催缴租金及告知拖欠租金可能会承担不利后果的公函、2017年8月18日润阳资产公司委托的律师催缴租金的律师函（第29号）以及邮寄单等、2017年8月22日润阳资产公司委托的律师催缴租金的律师函（第31号）以及邮寄单等，证明1.原告基于商业诚信，提前通知乐天玛特履约按期足额交付租金，为其提供了充分合理的履约期限；2.被告未在合同约定期限交付房屋租金的事实，且迟延时间超过合同约定的三个月；3.至2017年8月22日，被告依约应于2017年1月10日支付2017年3月23日至2018年3月22日的租金等。七.网页截图，被告公司在2017年9月14日官方宣布全面退出在中国的超市业务，证明本案被告对合同履行不能。八.2017年12月13日本案房产现状照片，现场仍然有1000平方由其他商户使用，证明本案房产在第三人和被告办理的交接手续后，在7月31日以后，被告又将房产提供给其他不明商户使用。经质证，被告对证据一2004年12月28日《合作协议书》真实性无异议，但对该证据关联性有异议，认为该证据无法证明原告按照被告定制房产要求专门定制该项目。根据协议第一条第1项约定，该项目规划为新建商业用房；第3条，本项目所属土地性质规划为大型商业性质，被告按照合同约定的用途进行合理利用，符合合同约定。在该协议书第一条约定乙方租赁一层3000平方米2-3层各6000平方米，与原告陈述的其开发的本项目一半都是小商铺不相符。该协议书第一条第2项列出的交房条件包括电力、水电、消防、卖场地面及墙体，第（6）项玻璃门为弹簧玻璃门，被告的要求是作为一般大型商业综合体的基本要求。第（12）项，甲方应按乙方要求预留自动扶梯、货梯位置。被告在经过原告同意后安装相应电梯，符合被告正常利用的需要也符合合同约定，被告没有对房屋结构进行改造，没有这些电梯，被告就没有办法使用。原告提出拆除电梯是无理要求。合同第3页关于项目开发建设和付款，约定了被告支付工程进度款960万元，原告在庭审中承认涉案项目开发在2004年，一共仅花费1000万元左右。实际上在2004年被告就已经完全支付了该项目的全部建设工程款，被告作为承租人，对将租赁的房屋提出相应要求和条件是理所应当的。合同第4页，因本项目整体的物业由乙方承担，乙方无需向甲方支付租金以外的其他费用。第5页，甲方应提供正式的房屋租赁设备设施、发票，乙方见票支付租金。该条签订后，甲方为了避税根据实际需要向乙方变更，乙方同意。合同第六条项目装修第2项，乙方可按营运要求对项目进行设计装修，甲方同意乙方可以对本合同租赁区域进行封闭装修，包括场所。合同第七条第2项，乙方有权在租赁物内部及外面设置指示牌等乙方认为必要的标志。该几条可以证明原告作为出租人，其同意被告按照自己的运行进行装修。合同第十三条，该条约定交付条件是房屋清理干净即可交付，乙方未取回物品视为放弃所有权，甲方可自行处理。即便被告在房屋内还有物品没有取回，原告可以自行处理。按照原告所述，要求拆除电梯，实际上违反该约定，破坏房屋结构，电梯拆除后，物业无法正常使用。第十四条违约责任，该1000万元违约金的组成，被告从该条约定的格式上看，该合作协议书全文通篇的行为习惯都是先甲方权利义务，后乙方权利义务，而十四条是先乙方后甲方，该1000万元包含乙方为该项目签订的大量的配套合同，之后才谈到甲方，这与被告陈述的1000万元的陈述符合，1000万元数额的确定实际上基于被告基本全额出资建造了涉案房屋项目，因此确定了与被告出资相当的1000万元，该1000万元为了保证将来双方签订正式的租赁合同。一旦被告出资签订合同后，涉案房屋竣工验收后，原告将房屋租赁给他人，将造成被告巨大损失。该协议是真实的，与本案有关联，但不是与原告陈述的关联。关于定制的问题，第一条第1项由甲方规划兴建商业用房、第一条第2项承诺租赁房屋和设施满足交付条件，可以看出不是定制。承租人对房屋提出要求，原告是为了满足被告的交房条件，这可以看出不是定制。本项所属的土地性质、建筑规划性质为大型商业性质。甲方保证该项目建成后可以变为大型商业性质。第七条房屋的使用第1项有关政府部门批准，证明原告不是为被告定制，这条有公法干预的性质。增加的电力设备被告支付了120万元。装潢的问题、终止、解除、期满财产的处理，从该条文看，被告的装潢在协议约定之下，约定不违反法律就适用，约定是清楚的，不存在恢复原状的问题。租赁房屋具有惯例，原告的解释有悖于合作协议书，被告的解释符合法律。在第十四条第1款备注中可以看出，本协议约定违约金1000万元，因为甲乙双方都为本项目投入大量人力物力，被告为该项目已经支付960万元，一旦违约，双方将造成巨大损失，这指的该项目的建设，这符合双方当时的实际。这种理解符合实际，符合本意。对证据二《补充协议》三性无异议。对第三页，乙方同意承担120万元供电费，乙方在此对于电力方面做出巨额补偿。该协议第2页第三条，甲方提出按照下列比例开具发票：50%房屋租赁费、30%设备租赁费、20%管理费，被告满足原告要求。1.按照合作协议书中所陈述的，当时没有实际面积，但是经过测量后有了实际的面积，对960万元的处理，协议中分了5年，3年不计息，2年计息，冲抵房租；2.发票是6,4开，补充协议中做了变化。建房的过程中被告已经极大为原告提供便利。对证据三《补充协议书（二）》三性无异议。补充协议签订的前提是原告同意被告将涉案房屋整体转租给第三人经营，增加了5间商铺，变更了支付租金的期限，被告对原告提供方便。对证据四原告公司的工商信息（营业执照、工商变更登记信息、涉案房屋产权证等）三性无异议。对证据六无异议，都收到公函。对于其中第四份原告的证明目的有异议，在2016年1月7日的函中，被告没有对租金数额进行确认；对证据七网页截图的三性不认可，原告提出的被告宣布退出中国市场没有依据，与本案无关联性。对证据八的涉案房屋现状，被告曾现场进行勘验，如果原告指的是照片中的清仓部位，被告认为该部分面积早在2012年由原告卖给第三人，如果原告将此面积计入本次房屋占有使用费的计算，则之前的租金计算中，被告将保留要求原告返还该部分租金的权利。一楼的面积不存在被告租给别人没有收回的情况。2012年是原告将上述面积卖给其他人，照片上的面积与被告没有关联。第三人质证认为，1.被告与原告、第三人的三方协议，仅是原告同意被告将房屋转租的书面意思表示，因此第三人并非该案的当事人，不应承担法律责任；2.关于房屋返还，第三人与被告之间的租赁合同纠纷由前案判决确定，房屋已经返还。上述证据与第三人无关。被告围绕诉请，向本院提交了以下证据：一.民事起诉状、应诉通知书（5603号案件），证明原告于2016年7月12日提起诉讼，要求与被告解除合作协议书以及后续相关协议。在该起诉状第4页，原告主张与被告即日解除双方的相关协议。结合应诉通知书，该应诉通知书被告收到日期为2016年7月19日，被告同时收到原告诉状，至此该证据证明解除通知到达被告之日，双方合同已经解除；二.2017年6月8日，被告收到第三人关于交付兴化香港城通知函，证明此时租赁物实际符合正常使用后的合理状态，之后被告向原告发出了两份函件，分别为2017年6月19日关于交付兴化香港城通知函，证明被告从发函通知原告请其安排代表于2017年6月21日下午2点至被告处办理租赁物交接，2017年7月7日告知函，证明被告再次通知原告于2017年7月12日下午2点与被告办理交接，因对方不交接导致的损失被告不承担责任；三.兴化法院笔录2017年8月1日下午作出，该笔录谈话人为原被告双方，该笔录证明：1.原告自认在2017年7月31日下午没有进行交接；2.该笔录中原告阐述了其不愿交接的原因是有些地方需要整理，物业费需要承担。被告认为原告在此时双方约定的交付条件就是清理干净交付，也没提出恢复原状，原告提出的问题不影响交接，如果原告认为被告需承担物业费，可另行诉讼。四.租赁物退还交接单、授权委托书，证明2017年7月31日，被告与第三人完成了租赁物交接，该物业已符合交付条件；五.公证书一份，证明被告在不得已情况下，于2017年8月17日通过公证方式将涉案物业钥匙、交付通知，邮寄送达原告。六、2016年11月7日，被告出具给原告的解除通知。七、原告出具给被告的律师函，证明原告于2017年8月21日收到房屋交付通知及钥匙，并证明原告已收到被告出具给其的解除通知。经质证，原告对证据一真实性无异议，认为是原告积极行使权利的行为，不表示合同在7月19日解除，本案是否需要解除合同，应当于何时解除合同由本案审理法院裁决；证据二的三份函件，被告提出的证据为了证明其积极通知原告接受房产，认为原告不配合。根据第三人的陈述，其提供的证据是第三人在2017年6-7月多次催促被告接受房产，但是被告一直采取回避方式，拒绝从第三人处接受房产，一直到7月31日才从第三人处接受。因此被告提供的三份函件，认为是原告不配合，事实上不成立。被告的房产没有收回，不具备交还原告的条件。案件的事实是被告一直在耍滑，他们希望原告和第三人直接办理交付，所以在6月21日原告与第三人应被告通知到达现场后，被告公司的人没有到场，电话中要求第三人与原告之间办理，原告拒绝，导致本案房产至今没有交付，被告提供的函件无法证明其证明目的；证据三兴化法院笔录，被告与第三人一直到下午6点办理交接，在5点半之前，被告代表曹凯一直要求原告到场与第三人直接交接，被原告拒绝。该份笔录是真实的，但笔录的后半部分已作出明确陈述，双方按照被告的要求制作清单，被告只同意做签字交接，不同意对交接中的问题做签字确认，导致本案交接工作至今没有完成。对该证据真实性认可，证明目的与被告不一致，是被告一直拒绝确认需解决的问题，导致无法交接。证据四租赁物退还交接单、授权委托书，以第三人意见为准；证据五公证书真实性认可。根据该公证书，直到8月17日，被告将本案房产钥匙邮寄原告，虽然确认函和房屋移交的现场，双方一直没有确认，被告邮寄钥匙的行为不能代表已经履行完毕合同房产的交房义务，因为被告手中的钥匙可能有很多套，因此邮寄钥匙不表示房产的合法交还。同时邮寄钥匙的行为不是合同法规定的被告履行合同义务的法律行为，反而反映被告对合同履行的草率和不负责，交付钥匙被告可以在7月31日送至法院，本案在8月中旬撤诉。对证据六、七的真实性予以认可。第三人对上述证据没有意见。第三人围绕诉请，向本院提供了以下证据：1.房屋转租协议和附件三份；2.民事判决书，判决第三人与被告租赁关系解除，事后归还房屋；3.2017年6月8日、6月12日、7月4日三次书面发函，要求返还，提供面单；4.2017年6月5日泰州中院作出的民事调解书即华地服饰与第三人在当日达成调解协议，6月5日第三人与华地已经彻底完结。2017年7月10日，第三人作出公证，证明房屋已经清理完毕，适于返还。7月31日，第三人与被告进行书面交接；5.2017年6月-10月之间的电费收据，第三人一直缴纳物业消防设施电费。经质证，原告对上述证据的三性无异议，认为第三人在6月8日、6月12日、7月10日三次通知被告移交房产，被告无故拒绝，说明被告在陈述他们在6月21日、7月17日要求向原告移交房产，不具备交付条件。被告对上述证据的真实性无异议，但认为原告陈述不成立，被告拒绝交付的原因是原告不同意三方共同交付，并非不符合交付条件，房产已经符合交付条件，但是原告不同意交接。被告认为的起算点是2017年7月31日，并没有认为是6月8日、6月12日。对原被告、第三人提供的证据，三方对真实性均无异议，故本院对上述证据的真实性予以认定，并认定以下事实：2004年12月28日，原告前身兴化市润扬置业有限公司与被告前身江苏时代超市有限公司签订合作协议书，约定将位于兴化市英武路、府前街北侧（原市政府）地块，由原告根据被告的经营需求规划设计新建商业用房（除临街商铺外），并将房屋及相关附属设施租赁给被告使用。2006年11月17日双方签订了补充协议，明确双方租赁房屋的面积为一层3235.36m2,二、三层各6027.79m2,总计15290.94m2。合作协议书第五条第1项约定：本协议约定年租金为380万元人民币（最终年金以一层1.3元/m2/天，二层0.6元/m2/天，三层0.5元/m2/天计算，租赁面积以房屋产权证面积为准确定）。租金五年不变，以后从第六年开始，每五年递增一次，递增率为5%。即1-5年年租金为4105336元（含一层卸货区租金15万/年）；（2）第6-10年年租金为4105336×1.05=4310602元；（3）第11-15年年租金为4310602×1.05=4526133元。双方确认租赁期和租金自2006年9月23日开始起算，租赁期限为20年。2011年2月24日双方又签订了补充协议书（二），协议中对前述合作协议中的增加租赁房屋及面积、租金等作出了补充约定：除上述房屋外，原告同时再将香港城一层10、12、13、14、15号商铺合计889m2租赁给被告，租金以3元/m2/天计算，年租金为97.35万元。自本协议租金起算日起，租金前五年不变，每满五年递增一次，递增率5%。租金自2011年3月23日起每一年支付一次。2011年3月23日前支付当年3月23日至下一年3月22日租金，从2012年度起，调整为每年1月10日前支付当年3月23日至下一年3月22日租金。合作协议书第十四条第1项约定了违约金1000万元。2011年2月24日，由于被告经营调整，经原告同意，将该处房屋整体转租给第三人，并签订房屋转租协议，约定租赁期限为15年7个月。2016年7月12日，原告起诉被告要求解除双方于2004年12月28日签订的《合作协议书》及后续相关协议，要求被告于协议解除之日起30日内将租赁房产移交原告所有并给付2016年3月23日至2017年3月22日的租赁费5439112元及迟延支付的同期银行贷款利息，承担违约责任，给付违约金1000万元。同年7月19日，被告收到诉状、应诉通知书等诉讼材料。2016年11月，被告向原告发函，书面同意自2016年9月22日起解除双方签订的合作协议及后续相关协议。本案2017年6月26日被泰州中院发回重审，期间，法院要求原被告于2017年7月31日进行交接，后交接未果。同年8月7日，原告申请撤诉。2016年7月28日，被告起诉第三人要求解除房屋转租协议，要求第三人支付2015年9月23日至2016年9月22日租金5461750、滞纳金83064.11元及违约金1000万元。2016年10月21日判决解除被告与第三人于2011年2月24日签订的房屋转租协议，第三人搬离涉案地点，结清房屋的水电费用，并以每日14963.7元标准给付被告房屋使用费（自2016年9月23日至实际让出之日），第三人给付被告房屋租赁5461750、滞纳金6827.19元，违约金546175元。2016年11月，被告与第三人的租赁合同解除，2017年7月11日，双方进行了书面交接，7月31日完成了租赁物的交接。2017年8月17日，被告公证将房屋交付通知及五把钥匙邮寄给原告。另查，被告已给付原告2641500元。庭审中，原告明确要求解除协议。在诉讼过程中，原告书面表示涉案房屋入口处其他商户使用的房屋与被告承租的房产无关，并撤回其第二项诉请。本院认为，本案争议焦点之一为原被告双方的合作协议、两份补充协议解除的时点。依法成立的合同受法律保护。原被告双方于2004年12月28日签订的合作协议书及后续两份补充协议不违反法律规定，合法有效。依据补充协议，被告应于2016年1月10日前支付2016年3月23日至2017年3月22日的租金，但被告未按时支付，此行为应属重大违约。另根据合作协议书第十二条第3项约定，被告逾期支付租金达三个月以上，原告有权选择提前终止租赁关系。因此本案原告享有约定解除合同权。虽然本案被告于2016年7月19日收到原告要求解除合同的诉状副本等诉讼材料，但并非原告直接通知被告解除协议，且其出具给原告的解除通知中表示其公司同意于2016年9月22日解除双方的协议及后续相关协议，由此可知，在此期间双方一直在协商解决合同解除事宜并最终达成了合意解除协议的意思表示，故合同解除的时间节点应为2016年9月22日，原告的租金也应计算至此时。只要当事人的约定不违背法律和社会公共道德，则为有效且产生相应的法律后果，根据合同自由原则，本院对原告的合同尚未解除的主张不予采纳。本案争议焦点之二为涉案房屋交接的时点。同上，被告应给付原告占有房屋期间的使用费的起算点为2016年9月23日。关于截止时间，被告认为最迟应算至2017年7月31日法院约定的双方交接时间，但即使按照被告制作的交接清单，其仍表示暂不予确认，故2017年7月31日被告并未有交付涉案房屋的完整、明确的意思表示，直至2017年8月17日，被告将房屋交付通知及五把钥匙通过公证的形式邮寄给原告的行为，才表明其正式将涉案房屋交付与原告的意思表示。结合被告提供的原告出具的律师函，原告认可收到上述通知及钥匙的时间为2017年8月21日，故本院认定此时为交接时间。因原被告双方于2004年12月28日签订的合作协议书第十三条约定：本协议如提前终止、解除或期限届满时，被告应在30天内将房屋清理干净并交还原告，被告可取回所有属于自己的物品，但不得故意损害或拆除建筑物本身之结构如墙体、吊顶及地砖，被告投资安装的可移动设施设备可拆除移走，原告不予干涉。被告在上述30天期限届满之日未拆除取回之物品，视为被告放弃遗留物之所有权，原告可自行处理。本案在2017年6月26日起重新审理期间，法院多次督促原被告双方当事人进行交接，最后给出了2017年7月31日的期限，在交接未果且在原告8月7日申请撤诉的情况下，被告通过邮寄钥匙及房屋交付通知进行交付并不违反双方约定，亦不违反法律规定。且交付的涉案房屋符合租赁物的正常使用后的状态，并不与正常的交易习惯相悖，故被告的邮寄钥匙不能代表已履行完毕房产的交房义务，邮寄钥匙不是合同法规定的履行合同的法律行为的抗辩，本院同样不予采纳。本案历经一审、二审、重审阶段本院对此责令双方进行交接，后原告撤诉。期间，第三人与华地服饰、本案被告与第三人的房屋租赁纠纷相继解决，原告在明知被告违约致合同履行不能的情况下，而未积极采取适当措施，防止损失进一步扩大，故本院对其主张至2018年3月22日的租金损失不予支持。争议焦点之三为双方约定的1000万元违约金条款适用与否。2004年12月28日原被告双方签订的合作协议约定涉案房屋的租赁期限为20年。第十四条第1项又约定：当本项目合作协议书正式签订日起，任何一方单方面违反本协议的约定提前终止合作的，或者当本项目具备法定的租赁条件时任何一方不按本协议的约定签订正式租赁协议的，或者正式租赁协议签署后任何一方擅自提前终止正式租赁协议的，或者由于一方违约导致正式租赁协议提前终止的，均视为严重违约，违约方应向守约方支付1000万元违约金。就该条款该协议还进行了进一步的注明：本协议所涉之违约金定为1000万元是因为本协议签订后，即具有法律效力，原被告双方都已为本项目投入大量的人力物力，包括被告因该项目已为购物中心的开设签订了大量的配套合同，并放弃的其他商业机会，原告因该项目作了前期筹划，并放弃了其他商业机会，一旦一方违约，将造成巨大损失，故双方一致认为本协议所涉之违约金之金额是合理的。因此纵观整个合作协议，无论是原告承诺被告租赁房屋及设施满足其提出的15项要求，还是被告在原告的涉案房屋开发建设中先行给付的960万元，双方均投入了大量的人力物力，力促此合作协议及后续协议的签订、履行，故双方在签订协议时即已预见到违约的严重后果，且在双方协商一致的情况下对1000万元违约金的由来作了充分说明，使双方对违约后果更加明晰，慎重。在被告已依约履行合同十余年的情况下，仍愿冒着给付巨额违约金的风险而选择违约，是其作为独立民事主体应承担的法律后果；其次，就该1000万元违约金订立的目的来看，此违约条款不但制约双方签订合作协议，亦约束双方签订正式租赁协议、提前终止正式租赁协议及违约导致正式租赁协议提前终止。双方约定租赁期限20年，亦是双方在综合投入成本、资金回报、市场经营行情等情形下审慎考虑后合意达成。现被告推翻双方的意思自治，则其自身的诚信亦将贬损。即便如被告所述，1000万元违约金是基于其自身给付的960万元的工程进度款的保证和其他供应商的承诺才确定，则此条款仅保护了被告的利益，而忽视了原告的利益，显然有失公允。同时因市场变化致被告无法继续履行合同，但其将市场风险转嫁给出租人亦显违不公。最后，因被告与原告在签订协议时认可1000万元的违约金，现又主张违约金过高，与原告实际损失不符，要求调整，此举证责任应由被告承担，其未能提供1000万元高于原告实际损失的证据，应承担举证不能的后果。本院尊重契约自由原则，对其主张违约金调整的请求不予支持，对原告主张的1000万元违约金予以支持。原告认为被告擅自变更房屋设施、设备的行为构成重大违约，无事实和合同依据，不予采信。诉讼中，原告撤回被告承担涉案房屋恢复原状的费用500万元的诉请，本院照准。因本案被告与第三人就涉案房屋纠纷已另案判决并已生效，且双方已完成交接，故本案不再涉及，第三人已给付的电费可另行主张。违约金具有惩罚和填补损失的双重功能，原告主张租金的迟延给付的利息损失已由违约金填补，故此部分损失不再支持。综上，自2016年3月23日至2017年3月22日以14901.68元/日的标准，被告应给付原告房屋租金及房屋使用费为5439112元，2017年3月23日至2017年8月21日以15200.84元/天的标准，应给付原告房屋使用费2295327元，扣减已给付的2641500元，被告还应给付原告5092939元，另给付原告1000万元违约金。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第一百零八条、第一百零四条第一款、第一百一十九条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告润阳资产泰州有限公司与被告江苏乐天玛特商业有限公司于2004年12月28日签订的合作协议书及后续两份补充协议于2016年9月22日解除。二、被告江苏乐天玛特商业有限公司于本判决生效后十日内给付原告润阳资产泰州有限公司房屋租金和房屋使用费合计5092939元。三、被告江苏乐天玛特商业有限公司于本判决生效后三十日内给付原告润阳资产泰州有限公司违约金1000万元。四、驳回原告润阳资产泰州有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费134606元，保全费5000元，合计139606元，由被告江苏乐天玛特商业有限公司负担112073元，原告润阳资产泰州有限公司负担27533元。因上述款项原告已垫付，故被告在履行上述判决主文义务时一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，并预交案件上诉费134606元（户名：江苏省泰州市中级人民法院；开户行：中国银行泰州分行营业部；账号：47×××53；行号：104312800123）。审 判 长  沈玉秀人民陪审员  赵 萍人民陪审员  邵翠红二〇一八年三月九日书 记 员  倪末恒