江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏01民终4670号
上诉人（原审被告）：张育贤，男，1985年9月3日生，汉族，住南京市浦口区。
上诉人（原审被告）：赵海珍，女，1987年7月13日生，汉族，住南京市浦口区。
被上诉人（原审原告）：田野，男，1992年6月1日生，汉族，住南京市。
委托诉讼代理人：高林华，北京市中银（南京)律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周丽君，北京市中银（南京)律师事务所实习律师。
上诉人张育贤、赵海珍与被上诉人田野房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院(2017)苏0111民初6353号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人张育贤、赵海珍上诉请求：撤销一审判决，依法改判，驳回被上诉人的诉讼请求；本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：（一）从6月1日到6月13日上诉人一直在催促被上诉人办手续；（二）上诉人发出合同解除书后，被上诉人并没有在三日内给上诉人明确答复；（三）6月8日的录音中被上诉人明确不再购买涉案房屋；（四）涉案房屋没有重复设立贷款抵押；（五）上诉人从6月初起就催促被上诉人办理手续；（六）上诉人虽就涉案房屋设立了抵押，但不影响交易；（七）被上诉人存在违约情形。
被上诉人田野辩称：本案一审认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应当依法予以维持。
田野一审请求：解除双方于2017年5月2日签订的《南京市存量房买卖合同》及附件（不含居间合同)；2、张育贤、赵海珍支付违约金517600元；3、张育贤、赵海珍承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：
张育贤、赵海珍系夫妻关系。2017年5月2日，田野（乙方）、张育贤和赵海珍（甲方）经南京链家房地产经纪有限公司介绍签订《南京市存量房屋买卖合同》，约定甲方将位于南京市浦口区上城路2号弘阳上城二区04幢1单元1903室房屋出售给乙方。第二条房屋权属情况规定，（三)该房屋的抵押情况为：第一个抵押权人为中国交通银行鼓楼支行，抵押登记日期为2013年8月2日，还款解押：甲方应于2017年6月15日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且最迟应于2017年6月30日前办理完毕解除抵押登记手续。提前还款产生的利息和费用，由甲方自行承担。第五条规定，房屋总价款2588000元，乙方于2017年5月2日支付定金50000元；首付款710000元，甲方双方共同办理送件手续，并在送件当日且送件前共同办理资金托管手续，乙方将首付款710000元以银行托管外的其他托管方式支付甲方；乙方商业贷款1808000元，于2017年5月30日前与贷款银行签订借款合同等贷款相关资料，同时委托银行将贷款资金全部划入住房置业担保机构设立的存量房交易结算资金监管帐户；尾款20000元，不存监管帐户，在该房屋所有户籍迁出时，乙方支付10000元，另房屋交付时，乙方支付10000元。
第六条规定，双方还约定批贷后5个工作日办理权属转移登记手续，如因乙方原因是导致抵押登记办理迟延的，则乙方需按本合同第十条的约定承担违约责任。
第十条约定，（一)除本合同其他条款另有规定，甲乙双方任何一方逾期履行约定义务的，每逾期一日，违约方应向守约方支付总房价款每日万分之五的违约金；（二)甲方若出下下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……2、该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；3、逾期履行本合同第五条、第六条约定的义务超过15个工作日的；4、拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；甲方出现上述根本违约情形之一的，应当向乙方支付违约金，违约金的数额为总房价款的20%。（三)乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式方法解除房屋买卖合同：2、拒绝购买该房屋的；3、逾期履行本合同第五条、第六条约定的义务超过15个工作日的。
第十五条补充条款约定，1、甲方承诺自行解押此房屋内银行贷款；3、甲方同意于批贷后3日内腾房给乙方；4、甲乙双方同意首付款经过理房通监管。
田野于2017年5月2日、5月4日通过银行转账分别支付被告20000元、30000元，合计50000元。另田野2017年5月4日还支付张育贤、赵海珍1000元。
田野、张育贤、赵海珍及中介方约定于2017年6月1日共同办理贷款、支付首付款及送件手续，张育贤、赵海珍因家中有人去世未能到场。
2017年7月11日，张育贤、赵海珍向田野发出《合同通知书》，双方约定2017年6月1日送件，田野未能履行合同义务，支付首付款，通知被告在三天内履行支付首付款义务且支付逾期违约金和损失501760元，若不达到要求，张育贤、赵海珍则决定解除双方签定的《南京市存量房买卖合同》。
2017年7月12日，田野短信通知张育贤、赵海珍收到合同通知书，要求继续履行合同，于7月14日前办理送件手续及支付首付款71万元。此后田野多次短信要求张育贤、赵海珍履行合同。2017年7月25日，张育贤、赵海珍通知中介公司表示合同自动作废。
另查，浦口区上城路2号04幢1单元1903室的不动产登记资料查询证明：2017年5月15日设立抵押，债权时间为2015年3月20日至2045年3月20日，债权数额为88万元，抵押权人交通银行江苏省分行；2017年6月7日设立抵押，债权时间为2017年6月1日至2022年5月31日，债权数额为69.40万元，抵押方式为最高额抵押，抵押权人重庆金安小额贷款有限公司。
田野为证明其主张还提供中介方南京链家房地产经纪有限公司天润城八街区西店店长孟某与张育贤、赵海珍2017年6月20日谈话录音，并申请孟某到庭作证，证人陈述谈话录音属实，张育贤、赵海珍因家中有人去世，不想出售房屋。合同约定5月30日申请贷款，因当时端午节，时间顺延到节后，而办理解押手续需待贷款办理完后由业主办理。6月初因业主反映家中有人去世，无法办理贷款手续。此后田野一直找证人办理贷款事，张育贤、赵海珍无法到场。大约6月中旬左右，业主明确表示不愿意出售房屋。中介方多次召集双方协商，后张育贤、赵海珍表示不卖了。张育贤、赵海珍对证人的证言有异议，认为双方约定6月1日先付款50多万元，且田野父亲表示不再购房，因此张育贤、赵海珍没有继续交易的信心。张育贤、赵海珍提供了2017年7月8日与证人孟某的谈话录音拟证明其主张。证人陈述田野父亲没有说不购买房屋，只是证人向张育贤、赵海珍表示，办理手续的时间已过，田野可能不购买房屋。因为双方一直没办理银行贷款手续，不存在需打款的事。田野否认双方约定田野6月1日先付款及田野不想购房的事实。
田野还提供了与张育贤、赵海珍短信聊天截图、支付定付款截图，拟证明张育贤、赵海珍在签约时想涨价，不愿意出售房屋意愿，田野一直要求继续履行合同，田野还向张育贤、赵海珍支付1000元作为押抵的利息损失。张育贤、赵海珍认为从该证据6月13日被告发出的短信内容可以看出不是张育贤、赵海珍先提出不履行合同，张育贤、赵海珍是同意田野不购买房子的想法。张育贤、赵海珍收到田野的1000元，但否认此款的用途。
一审法院认为：双方签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方应按合同约定全面履行各自的义务。对田野要求解除双方于2017年5月2日签订的《南京市存量房买卖合同》及附件（不含居间合同)的诉讼请求，田野认为张育贤、赵海珍未按约定解除房屋抵押手续，后又拒绝履行合同，应承担违约责任。张育贤、赵海珍认为田野未按约定支付首付款且表示不愿意购房，所以张育贤、赵海珍提出解除合同。一审法院认为，双方在合同约定由张育贤、赵海珍自行解押，且合同中明确张育贤、赵海珍的银行押抵是登记日期为2013年8月2日中国交通银行鼓楼支行的债权，但从田野提供的不动产登记资料查询证明载明，张育贤、赵海珍在合同签订后于2017年5月15日、2017年6月7日先后在涉案房产设立贷款抵押。虽然张育贤、赵海珍陈述因家中有人去世及小孩看病急需用钱，但张育贤、赵海珍对房屋重新设立押抵一事并没及时告知田野，亦未就解除押抵一事重新与田野达协议。张育贤、赵海珍并未按约定于6月1日与田野办理贷款、送件手续及资金托管手续，相反在此后的联系中张育贤、赵海珍表达了想友好处理并将房屋留给孩子的想法，最后明确向中介方表示解除合同，张育贤、赵海珍的行为已违反合同的约定构成根本违约，田野有权要求解除合同，一审法院对田野的此项诉讼请求予以支持。张育贤、赵海珍辩称押抵不影响房屋交易，要求继续履行合同，一审法院认为，房屋押抵限制了房屋交易，故对张育贤、赵海珍的此点意见不予采纳。张育贤、赵海珍陈述双方约定田野于6月1日先付款50多万元及田野先行表示不愿意购房的事实，但张育贤、赵海珍提供的证据不能证明其主张，另田野提供的证人证言及田野对2017年6月13日张育贤、赵海珍短信的回复均能表明田野并未表示不购房及田野先付款的约定，故对张育贤、赵海珍陈述的此部分事实不予确认。张育贤、赵海珍于2017年7月11日的合同通知书要求田野支付违约金和损失并无事实和法律依据，且田野已及时表示继续履行合同，故张育贤、赵海珍的通知书不发生解除合同的法律效力。
对于田野要求张育贤、赵海珍支付违约金517600元的诉讼请求，张育贤、赵海珍认为田野违约在先，且违约金过高。一审法院认为，张育贤、赵海珍提供的证据不能证明田野违约在先，对张育贤、赵海珍的此点意见不予采纳。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违约反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加；约定的违约金高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予适当减少。田野在庭审中并未就其损失提供证据，且田野主张的违约数额确实过高，应当予以酌减。结合双方当事人在合同履行中的过错、履行合同的实际情况及预期利益，考虑张育贤、赵海珍在履行合同中因家中遇事急需用钱，未采取正确方式对待合同的履行的情节，一审法院酌定张育贤、赵海珍支付田野违约金20万元。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除田野与张育贤、赵海珍签订的房屋买卖合同；
二、张育贤、赵海珍于本判决生效之日起五日内支付田野违约金20万元。
一审案件受理费31645元，由张育贤、赵海珍承担。
本院二审期间，上诉人提交了通话录音一份，证明从2017年6月初起，上诉人一直在催促被上诉人履行合同，而被上诉人表示不愿继续履行，要求退回定金。对此，被上诉人认为该证据不能达到上诉人的证明目的。
被上诉人二审中提交了365房产网的二手房价走势图，证明上诉人系因为房价上涨而违约的。对此，被上诉人质证认为，其出售涉案房屋系因女儿烧伤，急需钱手术。正因为本案纠纷，涉案房屋至今也未能出售。其2017年6月7日将涉案房屋抵押，也是因为女儿手术急需用钱。
对于一审查明的事实，上诉人主张从2017年5月31日起，其一直在催促被上诉人履行合同，其家人是2017年6月11日去世的。被上诉人对一审查明的事实无异议。
本院二审补充查明2017年5月30日系端午节。2017年5月26日，被上诉人曾提交了贷款所需材料，但未签订借款合同。
本院认为：
涉案《南京市存量房屋买卖合同》中约定被上诉人同意于2017年5月30日前与贷款银行签订借款合同等贷款相关资料。而被上诉人并未依约签订借款合同。后双方虽就合同履行进行过磋商，但未能达成一致，以致直至本案一审诉讼仍未能签订借款合同，进而导致后继过户、解押、支付首付款等流程无法如期履行，双方对此均有责任,相较而言，上诉人方责任较大。现被上诉人一审请求解除涉案《南京市存量房屋买卖合同》，上诉人二审中对合同解除也无异议，本院依法予以支持。
因双方对涉案合同解除均有过错，考虑到上诉人出售涉案房屋的原因、双方在合同履行过程中的行为，买方起诉时间及房价变化趋势，一审判决上诉人支付被上诉人违约金20万元确有不当，本院二审调整为3万元。且上诉人应将收取的50000元定金返还被上诉人。
综上所述，上诉人张育贤、赵海珍的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持江苏省南京市浦口区人民法院(2017)苏0111民初6353号民事判决第一项；
二、变更江苏省南京市浦口区人民法院(2017)苏0111民初6353号民事判决第二项为张育贤、赵海珍于本判决生效之日起五日内支付田野违约金3万元。
一审案件受理费31645元，由田野承担12658元，张育贤、赵海珍承担18987元。二审案件受理费4300元，由田野承担1720元，张育贤、赵海珍承担2580元。
本判决为终审判决。
审判长 殷源源
审判员 龚 震
审判员 李任飞
二〇一八年八月十三日
书记员 王 慧