云南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）云民再20号
抗诉机关：云南省人民检察院。
申诉人（一审被告、二审被上诉人）：文山壮族苗族自治州民族职业技术学校。住所地：云南省文山市环城北路。
法定代表人：王恩超，校长。
委托诉讼代理人：黄元凯，云南博引律师事务所律师（特别授权代理）。
被申诉人（一审原告、二审上诉人）：文山秀华机动车驾驶员培训学校有限公司。住所地：云南省文山市开化街道办事处环北路31号。
法定代表人：范艳芳，执行董事。
委托诉讼代理人：李保明，该公司总经理（特别授权代理）。
委托诉讼代理人：邹卫华，建纬（昆明）律师事务所律师（一般授权代理）。
原审第三人：文山州华宇房地产开发有限责任公司。
法定代表人：王海燕，执行董事。
委托诉讼代理人：杨云茜，云南博引律师事务所律师（特别授权代理）。
申诉人文山壮族苗族自治州民族职业技术学校（以下简称文山民族职业学校）因与被申诉人文山秀华机动车驾驶员培训学校有限公司（以下简称秀华驾驶培训学校）、原审第三人文山州华宇房地产开发有限责任公司（以下简称华宇房地产公司）土地租赁合同纠纷一案，不服云南省文山壮族苗族自治州中级人民法院（2014）文中民二终字第72号民事判决，向检察机关申诉。云南省人民检察院作出云检民监【2015】53000000146号民事抗诉书，就本案向本院提出抗诉。本院于2017年3月22日作出（2017）云民抗7号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2018年4月18日公开开庭审理了本案。抗诉机关云南省人民检察院指派检察员李震、谭赟出庭。申诉人文山民族职业学校法定代表人王恩超及其委托诉讼代理人黄元凯，被申诉人秀华驾驶培训学校委托诉讼代理人李保明、邹卫华，原审第三人华宇房地产公司委托诉讼代理人杨云茜，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
云南省人民检察院抗诉认为：一、文山民族职业学校不应当承担秀华驾驶培训学校场地建设费用的赔偿义务。根据《土地租赁合同》第十二条的约定，导致秀华驾驶培训学校在租赁土地上的附属设施无法得到赔偿的原因，并非文山民族职业学校在土地拍卖前没有申报租赁物上的添附情况，而是秀华驾驶培训学校签订合同时，明知租赁物有可能被政府拆迁、处置的风险，还将场地建设费用约定由合同相对方以外的善意第三人承担。《土地租赁合同》第十二条的约定，因违反合同相对性原理，损害善意第三人的利益，应认定为无效条款。《土地租赁合同》没有其他条款对场地建设费用归属问题进行补充，没有约定在国家收回土地时由文山民族职业学校向国家申请对租赁物上的附属设施进行赔偿，应视为对“场地建设费用”无约定或者约定不明。秀华驾驶培训学校作为承租人，在无特殊约定的情况下，租赁期满后应承担返还土地及地上附属设施的义务。二审判决文山民族职业学校赔偿秀华驾驶培训学校场地建设费用无法律依据。二、文山民族职业学校将土地租赁给秀华驾驶培训学校使用，五年共收取25万元的租金，而二审判决文山民族职业学校赔偿秀华驾驶培训学校场地建设费用767457.3元，导致秀华驾驶培训学校免费使用文山民族职业学校的土地五年，租赁期满后文山民族职业学校还要赔偿秀华驾驶培训学校517457.3元，显失公平。
申诉人文山民族职业学校称：《土地租赁合同》约定的租赁期已满，秀华驾驶培训学校实际使用租赁土地至2012年12月31日，不存在文山民族职业学校提前解除合同的情形。根据《土地租赁合同》第十二条的约定，秀华驾驶培训学校的投资应由场地接手单位负责补偿，文山民族职业学校只有协助义务，而无补偿义务。文山民族职业学校接到秀华驾驶培训学校要求处理场地投资的报告后，已向文山州教育局进行了转报，履行了协助义务。原二审判决认定文山民族职业学校隐瞒事实，怠于承担相应义务错误。因此，请求撤销文山壮族苗族自治州中级人民法院（2014）文中民二终字第72号民事判决，驳回秀华驾驶培训学校的诉讼请求。
被申诉人秀华驾驶培训学校辩称：检察机关的抗诉理由不能成立。检察机关抗诉认为《土地租赁合同》第十二条的约定无效不符合法律规定。秀华驾驶培训学校的投资使租赁土地增值，文山民族职业学校是受益人。文山民族职业学校没有履行协助义务，致使秀华驾驶培训学校的投资没有得到补偿，应当赔偿秀华驾驶培训学校的投资损失。文山民族职业学校转让租赁土地获得了15501410.8元的收益，本案不存在不公平的问题。因此，请求人民法院依法公正判决。
原审第三人华宇房地产公司述称：华宇房地产公司是合法取得文山民族职业学校的土地、房屋，与文山民族职业学校和秀华驾驶培训学校之间的土地租赁合同无关，不应对秀华驾驶培训学校承担责任，请求人民法院依法判决。
秀华驾驶培训学校2012年10月向文山市人民法院起诉文山民族职业学校，要求判令文山民族职业学校赔偿损失767457.3元。其理由是，合同约定秀华驾驶培训学校的场地建设投资通过相关资质评估单位评估后，由场地接手单位一次性支付给秀华驾驶培训学校，文山民族职业学校有责任协助秀华驾驶培训学校做好相关工作，并切实维护秀华驾驶培训学校合法权益。但文山民族职业学校将学校全部资产出卖时未通知秀华驾驶培训学校，并且对其投资修建训练场地一事未向有关部门和购买方提出任何补偿方案和资料，致使秀华驾驶培训学校的投资未能得到补偿。文山民族职业学校答辩称：本案系政府对国有资产进行行政性调整、划转过程中发生的纠纷，不属于人民法院受案范围。《土地租赁合同》已履行完毕，文山民族职业学校没有任何过错，不应承担任何赔偿责任。《土地租赁合同》并未约定合同解除或终止时文山民族职业学校要给予秀华驾驶培训学校补偿，因此，请求驳回秀华驾驶培训学校的诉讼请求。案经审理，文山市人民法院作出（2012）文民一初字第560号民事判决：被告文山壮族苗族自治州民族职业技术学校于本判决生效之日起三十日内支付给原告文山秀华机动车驾驶员培训学校有限公司教练车训练场地建设费人民币767457.3元。
文山民族职业学校不服一审判决，向文山壮族苗族自治州中级人民法院提起上诉。文山壮族苗族自治州中级人民法院作出（2013）文中民二终字第72号民事裁定，以遗漏诉讼主体为由将案件发回文山市人民法院重审。文山市人民法院将华宇房地产公司追加为本案第三人参加诉讼。华宇房地产公司述称：华宇房地产公司系通过文山州国土资源收储中心公开挂牌转让取得文山民族职业学校的土地、房屋，与秀华驾驶培训学校、文山民族职业学校之间的土地租赁合同纠纷无任何关系。案经重审，文山市人民法院作出（2013）文民一初字第553号民事判决，认为：秀华驾驶培训学校与文山民族职业学校之间的纠纷系平等民事主体之间的财产纠纷，属于人民法院受案范围。《土地租赁合同》第十二条是原、被告双方对原告支出的场地建设费分担所预设的条款，以“租赁合同期满或租赁合同期内”为时间界限，以“提前终止本合同时”为成就条件。在原、被告双方履行合同过程中。虽然租赁土地被征收并挂牌出让，但原告在合同期内对租赁土地仍享有完整的使用权，并未出现提前终止合同的情形。所以，原、被告签订的《土地租赁合同》第十二条并未成就。且被告在资产流转、评估、出让过程中并无过错。故原告要求被告赔偿损失767457.3元的诉请不予支持。据此判决：驳回原告文山秀华机动车驾驶员培训学校有限公司的诉讼请求。
秀华驾驶培训学校不服，向文山壮族苗族自治州中级人民法院提起上诉。案经二审，文山壮族苗族自治州中级人民法院作出（2014）文中民二终字第72号民事判决，认为：《土地租赁合同》2012年5月31日期满后，秀华驾驶培训学校与文山民族职业学校并没有解除土地租赁合同或签订新的租赁合同，租赁合同关系继续存在，为不定期租赁。文山民族职业学校的资产按政府有关文件的精神，委托文山州国土资源收储中心进入文山州公共资源交易中心，统一公开挂牌处置，于2012年2月16日整体转让给华宇房地产公司。此时文山民族职业学校就应按《土地租赁合同》的约定协助秀华驾驶培训学校做好相关资产移交工作，以维护秀华驾驶培训学校的合法权益，但文山民族职业学校在将校区土地及地上附着物进行报批时，未将该校区与秀华驾驶培训学校签订有《土地租赁合同》，秀华驾驶培训学校已在租赁的土地上进行投资添附的事实及时向有关部门如实申报，直到2012年9月5日，文山民族职业学校才向文山州教育局作出关于转报秀华驾校申请评估训练场地及补偿建设费用的请示，该行为发生在文山民族职业学校与华宇房地产公司签订资产整体转让协议之后，文山民族职业学校在主观上存在故意隐瞒事实的过错，且怠于承担相应义务。文山民族职业学校的不作为客观上致使秀华驾驶培训学校的经济利益受到损失，应承担赔偿责任。一审法院委托云南春城司法鉴定中心所作的鉴定意见程序合法，文山民族职业学校应按鉴定意见赔偿秀华驾驶培训学校工程造价767457.3元。文山民族职业学校与秀华驾驶培训学校的《土地租赁合同》对华宇房地产公司没有法律约束力，华宇房地产公司对秀华驾驶培训学校没有赔偿义务。一审适用法律、判决结果错误，应予纠正。据此判决：一、撤销文山市人民法院（2013）文民一初字第553号民事判决书；二、由被上诉人文山壮族苗族自治州民族职业技术学校赔偿上诉人文山秀华机动车驾驶员培训学校有限公司土地平整费、场地教练场建设费、场内道路教练场建设费、教练车停车场及其附属设施建设费和道路、场地维护费等经济损失共计人民币767457.3元，限本判决生效后十日内履行；三、驳回上诉人文山秀华机动车驾驶员培训学校有限公司的其他诉讼请求。
本院再审查明：2007年11月8日，文山民族职业学校与秀华驾驶培训学校签订《土地租赁合同》，约定：文山民族职业学校将与文山州烟叶复烤厂交界处的12.005亩（约8003平方米）土地租赁给秀华驾驶培训学校用于建设机动车培训教练场；租赁期限为五年，自2007年6月1日起至2012年5月31日止；租金为每年5万元。合同第十一条约定，“租赁合同期内，若因城市建设规划需要拆迁等政府行为原因，致甲、乙双方无法继续履行本租赁合同时，甲、乙双方均应服从政府需要，甲方收取的租金按所余天数如数退还乙方。”合同第十二条约定，“租赁合同期满或租赁合同期内，因本合同第十一条的原因提前终止本合同时，乙方投资的场地建设费（包括：土地平整费、场地教练场建设费、场内道路教练场建设费、教练车停车场及其附属设施建设费和道路、场地维护费等），按照“公开、透明、公平、合理”的原则，通过相关资质评估单位评估后，由场地接手单位一次性支付给乙方，甲方有责任协助乙方做好相关工作，并切实维护乙方合法权益。”
2009年6月，文山州人民政府将包括文山民族职业学校在内的州属6所中职学校的国有资产无偿划拨到文山州城乡开发投资有限公司。2010年8月，文山州人民政府又将包括文山民族职业学校在内的州属6所中职学校的国有资产无偿划拨到文山州教育投资有限责任公司。后文山州人民政府又决定将包括文山民族职业学校在内的州属6所中职学校的国有资产划回各学校，由各学校完善相关报批手续后，委托文山州国土资源收储中心进入文山州公共资源交易中心，统一公开挂牌处置；处置收入由文山州国土资源收储中心上缴州财政专户或国库，再划转至州教育投资公司，用于州6所中职学校新校区搬迁建设。
2012年2月16日，文山州国土资源收储中心将文山民族职业学校的土地、房屋公开挂牌出售，华宇房地产公司竟价取得文山民族职业学校的土地、房屋。后为完善手续，文山民族职业学校与华宇房地产公司签订《资产整体转让协议》，但其中未涉及秀华驾驶培训学校机动车培训教练场的补偿问题。
2012年5月31日合同到期后，秀华驾驶培训学校继续使用租赁土地，双方未签订新的租赁合同。2012年8月17日，秀华驾驶培训学校向文山民族职业学校提交书面报告，要求妥善处理其机动车培训教练场的建设费用。2012年9月5日，文山民族职业学校向文山州教育局提交《关于转报秀华驾校申请评估训练场地及补偿建设费用的请示》，请文山州教育局酌情帮助解决。文山州教育局未予答复。
另查明，文山市人民法院一审审理中，委托云南春城司法鉴定中心对秀华驾驶培训学校教练场土地平整、教练场建设、场内道路建设、附属设施建设、场地维护费造价进行司法鉴定。云南春城司法鉴定中心的鉴定意见是，工程造价总计767457.3元。
本院再审认为，本案争议焦点为文山民族职业学校是否应当赔偿秀华驾驶培训学校场地建设费用。再审认为：1.文山民族职业学校与秀华驾驶培训学校所签《土地租赁合同》系双方自愿协商达成，该合同第十二条并未为合同当事人之外的第三人设定义务，不存在违反合同相对性原理，损害善意第三人的利益的情形。因此，文山民族职业学校与秀华驾驶培训学校所签《土地租赁合同》第十二条的约定是有效的，检察机关关于该条约定无效的抗诉理由不能成立。2.根据文山民族职业学校与秀华驾驶培训学校所签《土地租赁合同》第十二条的约定，租赁合同期满，或者因城市建设规划需要拆迁等政府行为原因合同提前解除时，文山民族职业学校的义务是协助秀华驾驶培训学校做好相关工作，切实维护秀华驾驶培训学校的合法权益。本案中，合同约定的租赁期满后，包括秀华驾驶培训学校投资建设的教练场地在内的文山民族职业学校土地、房屋，被政府公开挂牌出让给华宇房地产公司。如果秀华驾驶培训学校认为其投资建设教练场地的费用应当得到补偿，应当由其向场地接手单位主张。文山民族职业学校不是秀华驾驶培训学校投资建设的教练场地的接手人；出让的文山民族职业学校土地、房屋价款中没有包含秀华驾驶培训学校的教练场地建设费用，文山民族职业学校没有获得秀华驾驶培训学校教练场地建设费用的补偿；8003平方米租赁土地的转让价款与秀华驾驶培训学校无关，没有证据证明文山民族职业学校因秀华驾驶培训学校对租赁土地的投资而获益。因此，文山民族职业学校没有向秀华驾驶培训学校进行补偿的约定或法定义务。3.本案中，文山民族职业学校的土地、房屋属国有资产，系由政府决定转让，而非由文山民族职业学校自主决定转让，文山民族职业学校与华宇房地产公司签订《资产整体转让协议》系依政府决定而为。没有证据证明，在文山民族职业学校依政府决定与华宇房地产公司签订《资产整体转让协议》之前，秀华驾驶培训学校请求文山民族职业学校做好相关协助工作，文山民族职业学校未予协助。2012年8月17日，秀华驾驶培训学校向文山民族职业学校提出协助做好练场地建设费用的评估及补偿相关工作的请求后，文山民族职业学校向文山州教育局转报了秀华驾驶培训学校的报告，请文山州教育局酌情帮助解决，已履行了协助义务；相关单位或部门也没有答应对秀华驾驶培训学校教练场地建设费用给予补偿。秀华驾驶培训学校没有证据证明，其本应获得的补偿，因文山民族职业学校不予协助，而未获得，致使其利益受损。因此，文山民族职业学校也没有向秀华驾驶培训学校进行赔偿的义务。原二审判决认定文山民族职业学校没有尽到合同约定的协助义务，已构成违约，应当对秀华驾驶培训学校的经济损失承担违约赔偿责任错误。另，根据云南春城司法鉴定中心所作的鉴定意见，秀华驾驶培训学校教练场地工程总造价为767457.3元。固定资产使用后应当折旧，秀华驾驶培训学校教练场地建成后已使用五年多，原二审判决将秀华驾驶培训学校教练场地2007年建造时的工程总造价767457.3元，认定为2012年的价值，明显不当。检察机关提出原二审判决结果显失公平的抗诉理由成立。
综上，原二审判决适用法律错误，结果显失公平。云南省人民检察院的抗诉理由部分成立，成立部分应予支持。原一审判决虽然说理不当，但判决驳回秀华驾驶培训学校诉讼请求的结果正确，应予维持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款，第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销云南省文山壮族苗族自治州中级人民法院（2014）文中民二终字第72号民事判决；
二、维持云南省文山市人民法院（2013）文民一初字第553号民事判决。
原二审案件受理费14400元，由文山秀华机动车驾驶员培训学校有限公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 唐美泉
审判员 王 静
审判员 刘晓虹
二〇一八年五月二十九日
书记员 刘东云