湖北省恩施市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂恩施民初字第00330号
原告姚南。
原告陈敏。系原告姚南之妻。
原告姚南、陈敏的委托代理人（特别授权）覃可斌、易德（实习），湖北施州律师事务所律师。
原告恩施市公安局，住所地：湖北省恩施市施州大道。
法定代理人范荣。
委托代理人（特别授权）赵耀、杨世云，湖北施州律师事务所律师。
被告关世华。
被告谭绍权，居民。
被告关世华、谭绍权的委托代理人（一般授权）唐北平、鲁功南。
原告姚南、陈敏诉被告关世华、谭绍权（以下简称二被告）确认合同无效纠纷一案，本院于2014年1月27日受理后，依法由审判员陈勇军独任审判，于2014年4月23日公开开庭进行了审理。审理中，二被告申请追加恩施市公安局为原告，经审查，本院依法追加恩施市公安局公安局为原告参加诉讼，并于2014年4月29日第二次公开开庭进行了审理。经原告姚南、陈敏申请，二被告同意，本案延长调解期限一个月。原告姚南、陈敏的的委托代理人覃可斌、原告恩施市公安局的委托代理人赵耀、被告关世华、谭绍权及其委托代理人唐北平、到庭参加诉讼。本案现已终结。
原告姚南、陈敏诉称，原告姚南、陈敏于1994年取得其单位即恩施市公安局位于恩施市黄泥路22号2栋7号一套房屋60℅的产权，恩施市公安局享有40℅的产权。2005年7月，二原告未经房屋共有权人即恩施市公安局的同意，将该房屋以7万元转让给被告关世华。交易时即向关世华告知了房屋系房改房且与单位共有，不能办理过户登记的情况，但关世华坚持购买，在关世华交付房款的同时，原告姚南、陈敏亦向其交付了房屋及《房屋所有权证》。后于2010年9月25日，被告关世华又将该房屋以15万元转让给了被告谭绍权，谭绍权在该房屋居住至今。
2013年，因市政建设需要对该房屋进行拆迁，共有权人恩施市公安局发现原告姚南、陈敏将该房屋转让给他人，于是向二原告表示不认可该转让行为。原告遂多次向被告关世华表示该买卖行为无效，应返还各自所得，但关世华不同意返还。故为维护二原告的合法权益，起诉请求判令：1、确认二原告与被告关世华之间就诉争房屋形成的房屋买卖合同无效；2、确认被告关世华与被告谭绍权之间就诉争房屋形成的房屋买卖合同无效；3、被告谭绍权向二原告返还诉争房屋及其相关权证。
原告姚南、陈敏为支持其主张，向本院提交了如下证据：
证据一、恩施市城镇住房制度改革领导小组办公室出具的证明、房屋产权证（复印件）各一份，证明房屋的坐落位置及与恩施市公安局共有房屋的登记事实。
证据二、原告陈敏出具的收条（复印件）一份，证明二原告于2005年7月8日诉争该房屋以70000元出售给被告关世华的事实。
证据三、被告关世华出具的收条（复印件）一份，证明被告关世华于2010年9月25日将该房屋以150000元转售给被告谭绍权，现房屋由被告谭绍权占有、使用的事实。
证据四、2014年1月16日恩施市公安局出具的证明，证明该房屋共有权人恩施市公安局不予认可二原告出售诉争房屋的行为的事实，二原告无权处分该房屋，转让行为无效。
证据五、原告姚南、陈敏的结婚证（复印件）一份，证明二原告系夫妻关系。
证据六、2014年4月14日恩施市公安局出具的证明一份，证明诉争房屋所涉土地性质为国有划拨土地。
证据七、原告姚南、陈敏的《结婚证》复印件一份，证明二原告系夫妻关系，原告陈敏具备原告诉讼主体资格。
对原告姚南、陈敏提交的证据，二被告认为证据一中的恩施市城镇住房制度改革领导小组办公室出具的证明是虚假的之外，对其他证据的真实性未提出异议。原告恩施市公安局对原告姚南、陈敏提交的证据无异议。
本院认为，因恩施市城镇住房制度改革领导小组办公室出具的证明所证明的内容与二被告认可的房屋产权证所登载的事项能够相互印证，原告恩施市公安局对该证据无异议，该证据来源合法，客观真实，具有关联性，本院予以采信。二被告对其他证据的真实性未提出异议，原告恩施市公安局亦无异议，对原告姚南、陈敏提交的其他证据，本院予以采信。
原告恩施市公安局诉称，因恩施市城市建设需要，对我单位原交通警察大队所在地进行拆迁，在清理单位住房中，发现我单位职工姚南将单位尚有40℅产权的房改房卖与了被告关世华、谭绍权。经公安局会议讨论决定，我单位对该卖房行为不予认可。请求人民法院确认房屋买卖协议无效。
原告恩施市公安局为支持其主张，向本院提交了如下证据：
《证明》一份，证明诉争房屋所涉土地使用权性质为国有划拨土地。
对原告恩施市公安局提交的证据，原告姚南、陈敏及二被告均无异议。
本院认为，原告恩施市公安局提交的证据来源合法，客观真实，具有关联性，原告姚南、陈敏及二被告亦无异议，本院予以采信。
二被告辩称，1、诉争房屋二原告已出售交付使用近十年，被告关世华已支付了价款，根据《物权法》第一百零六条（善意取得）的规定，应属善意取得。2、根据房屋产权证的记载，恩施市公安局是共有权人，有40℅产权，事实上原告姚南、陈敏补足了房款取得了100℅的产权，只是未办理变更登记，原告姚南、陈敏享有处分权；恩施市公安局知道原告姚南将诉争房屋卖给了被告关世华，至今未提出异议和主张权利，能够充分证明原告有处分权。现原告起诉的真正目的是因诉争房屋由于国家建设需要拆迁而升值，在利益的驱使下，违背信用原则，要求索回房屋，人民法院不应保护。3、根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称买卖合同司法解释）第三条（无权处分合同有效）的规定，原告的诉讼请求及理由不能成立。4、不能依照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷适用法律问题的解释》（以下简称国有土地司法解释）第十一条的规定判定该合同无效，该司法解释是2005年7月施行，遵循新法优于旧法的原则，应适用《物权法》第一百零六条的规定，遵循特别法优于一般法的原则，亦要求适用买卖合同司法解释第三条。如果人民法院判定合同无效，则要求原告在原址给我赔偿148余平方的住房一套。
二被告为支持其主张，向本院提交了如下证据：
证据一、2007年5月29日恩施市房地产管理局出具的证明（复印件）一份，证明原告姚南、陈敏提交的由恩施市城镇住房制度改革领导小组办公室出具的证明（即证据一）是虚假的。
证据二、2007年6月1日恩施市公安局交通警察大队证明（复印件）一份，证明原告姚南、陈敏已将房屋退回了恩施市公安局，现诉争房屋与原告姚南、陈敏无关。
证据三、陈敏出具的收据（复印件）一份，证明二被告已经支付了房屋价款，取得了房屋的所有权。
对二被告提交的证据，原告姚南、陈敏、原告恩施市公安局均认为，证据一、二无原件予以核对，不符合证据规则，不予认可；对证据三的真实性无异议，但不能达到证明合同有效的证明目的。
本院认为，二被告提交的证据一、二，出具时间为2007年，与本案没有关联，且原告不予认可，本院不予采信。对证据三，原告认可，本院予以采信。
经庭审举证、质证，结合双方当事人陈述，本院认定以下案件事实：
原告姚南、陈敏于1992年3月30日结婚，1994年在其单位即恩施市公安局进行的住房制度改革中，购取得其单位位于恩施市黄泥路22号2栋7号一套房屋（即诉争房屋）的60℅的产权，恩施市公安局享有40℅的产权。1994年12月23日原告姚南、陈敏取得诉争房屋的《房屋产权证》，该证记载：房屋坐落黄泥路22号2幢07号4层，面积58.1529㎡，所有权人姚南，所有权性质共有，共有人市公安局，共有份额40℅。
2005年7月8日，原告姚南、陈敏将诉争房屋以7万元的价格转让给被告关世华。并向其交付了房屋及《房屋所有权证》。2010年9月25日，被告关世华又将诉争房屋以15的价格万元转让给了被告谭绍权，被告关世华亦向被告谭绍权交付了《房屋所有权证》，被告谭绍权在诉争房屋居住至今。
2013年，因恩施市市政建设需要对诉争房屋进行拆迁，原告姚南、陈敏向被告关世华表示该买卖行为无效，应返还各自所得，遭被告关世华拒绝，致原告姚南、陈敏诉至本院，请求判令前述诉讼请求。
另查明，诉争房屋的土地所有权性质为国有划拨土地，《土地使用证》尚未办理。
本院认为，根据庭审，双方争议的焦点即是房屋买卖合同的效力。被告主张本案系因房屋买卖产生的纠纷，应当适用物权法和买卖合同司法解释的规定，认定合同有效，而不应当适用国有土地司法解释。对此，本院作如下评述：
在我国，对房地产交易实行的是“地随房走、房随地走，房地不分”的政策（《城市房地产管理法》第三十二条），在房屋交易中，必然涉及房屋所涉土地的交易。本案中，诉争房屋的土地使用权性质为国有划拨土地，土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为（《城市房地产管理法》第二十三条）；划拨土地使用权即是指土地使用者通过除出让土地使用权以外的其他各种方式依法取得的国有土地使用权（《划拨土地使用权管理暂行办法》第二条）。根据我国《土地管理法》（第五十四条、第五十五条）、《城市房地产管理法》（第四十条）、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（第四十四条、第四十五条）等法律、行政法规的规定，对于划拨取得的建设用地使用权，其流转受到一定限制，即需要通过行政审批并交纳相应土地出让金或者土地收益。否则，不得转让、出租、抵押。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”故，根据《合同法》第五十二条第（五）项的规定，关于诉争房屋而进行的买卖合同因违反法律、行政法规的强制性规定均为无效。
对于二被告主张的法律适用问题，是针对买卖标的物合法即法律、行政法规允许进行市场流通的前提下，才能成立。也即在法律、行政法规规定对某物禁止市流通的情形下，不能构成善意取得或者无权处分合同有效。故，二被告的辩称理由不能成立。
根据《合同法》第五十八条关于合同无效或被撤销的法律后果的规定，二被告应当向原告姚南、陈敏返还诉争房屋，原告姚南、陈敏应当向二被告返还房屋价款和因房屋升值所获得的利益。因二被告经本院释明未要求对诉争房屋的市场价值进行司法鉴定，即现无证据证明诉争房屋的价值，而二被告要求按148余平方返还房屋（利益），没有事实根据，故对该请求，本院不予支持。权利人可待市场价值或可获得利益确定后，另行主张权利。因诉争房屋现由被告谭绍权占有，该房屋的《房屋所有权证》亦由其持有，故原告姚南、陈敏要求被告谭绍权返还诉争房屋及《房屋所有权证》的理由正当，符合法律规定，本院予以支持。
关于房屋买卖时间即房屋买卖合同成立时间的确定，因买卖双方在进行房屋交易过程中，均未订立书面房屋买卖合同，故均以出卖人收取房屋价款的时间为交易时间，即为合同成立时间。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条之规定，判决如下：
一、原告姚南、陈敏与被告关世华之间于2005年7月8日成立的房屋买卖合同无效。
二、被告关世华与被告谭绍权之间于2010年9月25日成立的房屋买卖合同无效。
三、被告谭绍权于本判决生效之日向原告姚南、陈敏返还位于恩施市黄泥路22号2栋7号房屋及该房屋《房屋所有权证》（恩市房改字第03167号）。
如果未按本判决指定的期间履行非金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当支付迟延履行金。
当事人申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
案件受理费100元，减半交纳50元，由被告关世华、谭绍权负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状及其副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时按照不服本判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，款邮汇至恩施土家族苗族自治州中级人民法院立案庭，上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审判员 陈勇军
二〇一四年五月四日
书记员 石娅玲