广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤06民终9262号
上诉人（原审被告）:佛山市顺德区文达创盈五金有限公司，住所地广东省佛山市顺德区杏坛镇齐杏社区居民委员会杏坛工业区科技区二路8号之九，统一社会信用代码91440606789421506C。
法定代表人:关泽殷,该公司总经理。
委托诉讼代理人：周宏耀，广东宏骏律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:顺德区伦教街道办永丰村委会资产管理办公室，住所地广东省佛山市顺德区伦教街永丰村永丰大道3号，组织机构代码77692221-3。
负责人：冯锦荣，该办公室主任。
委托诉讼代理人：何东明，广东伦教律师事务所律师。
委托诉讼代理人：罗美棋，广东伦教律师事务所律师。
上诉人佛山市顺德区文达创盈五金有限公司（以下简称文达公司）因与被上诉人顺德区伦教街道办永丰村委会资产管理办公室（以下简称永丰资管办）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2016）粤0606民初9409号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月13日立案后依法组成合议庭，经过阅卷，询问当事人，当事人未提出新的事实、证据或理由，决定不开庭审理本案。现已审理终结。
上诉人文达公司提起上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审；2.一、二审诉讼费用由永丰资管办承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。永丰资管办无权收取2016年1月1日至2016年7月27日之间的占有使用费。一、永丰资管办向文达公司出租的是违章建筑，该厂房是在非法占用土地的基础上建设而来。永丰资管办出租时多次声称已完善了所有土地、消防手续，可以合法使用、安心使用，文达公司才与其签订租赁合同，租用涉案厂房。双方在2013年9月2日的《租赁合同》尾页以手写形式注明：若由于土地问题导致厂房在合同期内不能存续，甲方同意给乙方5.4万元作为厂房搬迁补偿，落款时间是2014年5月12日。事后，永丰资管办称手写注明形式不符合村委会的规定，要求重新签订书面合同，并将搬迁补偿内容直接加入合同中，文达公司遂与永丰资管办重签合同，无奈永丰资管办并未将补偿搬迁费的内容写上，明显存在欺诈行为。
二、涉案厂房于2015年底因缺乏相关消防手续被消防部门要求关停，永丰资管办的负责人陪同文达公司到消防部门做调查笔录。此时文达公司才知道涉案厂房并未办理消防手续，已无法继续使用厂房，遂于2016年1月12日通过QQ向永丰资管办送达《解除租赁合同协议》，明确告知文达公司不再租赁涉案厂房，2016年1月份以后的租金不再交纳，并要求永丰资管办赔偿搬迁费用。永丰资管办总以需要开两委会讨论为由一直拖延，造成文达公司的经济损失不断扩大，该损失应由永丰资管办承担。
三、基于厂房的变迁，文达公司多次要求永丰资管办办理变压器停电手续，但永丰资管办迟迟不予配合。文达公司于2016年6月1日提交《变压器停电申请》，永丰资管办于同月8日才书面回复：申请书中内容部分失实，不接受停电申请。即便该申请书内容有可能失实，与停电申请并无直接关系，永丰资管办明显故意拖欠、刁难文达公司。一审庭审后，永丰资管办在法院主持下于2016年7月27日才接收涉案厂房。文达公司在庭前、庭审中及厂房交付时多次申请办理变压器停电手续，最后在厂房已退还的情况下，永丰资管办仍拒绝办理停电手续，致使供电局在2016年9月2日仍扣取文达公司电费11915.47元。
永丰资管办答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审予以维持。
永丰资管办向一审法院起诉请求：一、依法判令文达公司立即将占用的位于佛山市顺德区伦教街道办永丰村工业北路支路厂房（面积约2102平方米）按现状返还给永丰资管办；二、依法判令文达公司向永丰资管办支付厂房使用费141807.25元（从2016年1月1日暂计至2016年6月1日共152天，每日使用费932.94元，以后顺延计算至文达公司实际返还厂房之日止，详见附表）、综合服务费5252.12元，以上标的额合共147059.38元；三、本案的诉讼费用全部由文达公司承担。
一审法院经审理查明：2013年9月2日，永丰资管办、文达公司签订一份《租赁合同》，合同中有如下约定：甲方（即永丰资管办，下同）将座落在永丰工业北路支路厂房出租给乙方（即文达公司，下同），乙方在租赁初期投入567088.4元建设厂房，厂房建设后约为2102平方米，租金按每平方米每月12元计算，租赁期从2013年12月1日至2018年11月30日为期五年，乙方投入上述款项抵减2013年12月1日至2015年12月15日期间的租金，2015年10月16日至2018年11月30日期间租金按季度缴交。2014年5月12日，双方以手写方式在上述合同末部添加下列内容“乙方租赁土地……致使费用增加5.4万元，鉴于乙方积极应对处理，甲方同意扣减两个月租金作为补偿，若由于用地问题导致厂房在合同期内不能存续，甲方同意给予乙方5.4万元作为厂房搬迁补偿”。双方代表人冯锦荣、陈超民在添加内容处签名并盖章。
2015年2月10日，永丰资管办、文达公司重新签订一份《租赁合同》，约定甲方将座落在永丰工业北路支路厂房出租给乙方，租赁物面积为2102平方米，租赁期从2014年12月7日至2019年12月6日为期五年，乙方在签订合同时交按金29428元，租金按每平方米每月13.5元计算，即每月租金28377元，综合服务费每平方米每月0.5元，即每月综合服务费1051元，租金、综合服务费由乙方于当月10日前支付给甲方，乙方逾期每天按月租金1%向甲方支付违约金，直至全部支付完毕止。同日，双方又签订一份协议，约定文达公司投入资金567088.4元建设涉案厂房，后期因某种原因缴纳罚款54000元，故文达公司合计投入621088.4元，经双方同意，永丰资管办愿意向文达公司支付收购金额615088.4元，支付上述款项后，厂房（含水、电等设施属）的权属人为永丰资管办。双方签订第二份《租赁合同》及协议后，永丰资管办于2015年2月13日向文达公司支付了615088.4元。文达公司于2015年2月15日向永丰资管办支付了押金29428元、2014年12月和2015年1月租金、综合服务费共58856元。2015年3月10日，文达公司将所持有的双方于2013年9月2日签订的《租赁合同》原件交回给永丰资管办，永丰资管办在所持有的上述合同原件上加盖“作废”印章。
此后，文达公司向永丰资管办缴交租金、综合服务费至2015年12月31日。2016年1月13日，文达公司通过QQ通信软件向永丰资管办工作人员发送了一份《解除租赁合同协议》文件，但此后双方未就终止租赁达成一致协议。2016年6月8日，永丰资管办复函文达公司，回复不同意文达公司提出变压器暂停供电的申请。
庭审中，文达公司称其至2016年6月5日搬离涉案厂房，但在庭审辩论终结后于2016年7月27日将厂房锁匙交还给永丰资管办，永丰资管办确认已收回涉案厂房。
一审法院认为，根据永丰资管办与文达公司之间于2015年2月10日签订的协议，因永丰资管办向文达公司支付涉案厂房的投入建设费用，故永丰资管办为涉案厂房的出资人，对涉案厂房享有支配处分权利。但因永丰资管办向文达公司支付建设费用后，至本案辩论终结前仍未为涉案厂房办理建设工程规划许可证或者获得主管部门批准建设，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，一审法院确认双方分别于2013年9月2日、2015年2月10日签订的《租赁合同》均为无效合同。
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。因双方签订的《租赁合同》为无效合同，故文达公司应当将占用的涉案厂房返还给永丰资管办，因永丰资管办与文达公司于2016年7月27日办妥厂房锁匙交接手续，永丰资管办已确认收回涉案厂房，故一审法院对永丰资管办主张由文达公司返还厂房的诉请不再另行作出判决。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。为此，虽然本案中，永丰资管办与文达公司签订的《租赁合同》为无效合同，但永丰资管办仍可以根据双方对租金标准的约定要求文达公司支付厂房的占有使用费。关于本案中厂房的占有使用费的确定问题，文达公司确认于2016年6月5日搬离涉案厂房，但直至庭审时才于2016年7月27日将厂房钥匙交还，故一审法院认定文达公司占有使用厂房至2016年7月27日止。双方在《租赁合同》中约定的租金标准为租金28377元/月及综合服务费1051元/月，合计为29428元/月，又因双方确认2016年1月1日前的占有使用费已结算完毕，故文达公司应向永丰资管办支付2016年1月1日至2016年7月27日的占有使用费为203053.2元（29428元/月×6个月＋29428元/30天×27天）。因永丰资管办依无效合同收取的押金29428元应退还给文达公司，为避免当事人的诉累，应抵减上述占有使用费，故文达公司实际应向永丰资管办支付2016年1月1日至2016年7月27日期间的占有使用费173625.2元。对于文达公司主张租金应扣减搬迁费54000元的抗辩意见，一审法院认为因永丰资管办、文达公司于2015年2月10日所签订的《租赁合同》对双方于此前约定的租金标准作出明确变更，双方也没有在该份合同中约定搬迁费用的金额，也没有约定租金标准可扣减文达公司日后发生的搬迁费用，故文达公司的该点抗辩意见，理由不充分，一审法院不予支持。
为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条的规定，判决：一、文达公司于判决发生法律效力之日起十日内，一次性向永丰资管办支付2016年1月1日至2016年7月27日期间的厂房占有使用费173625.2元；二、驳回永丰资管办的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1620.59元（已减半），由永丰资管办负担324元，文达公司负担1296.59元。
本院二审期间，上诉人文达公司向提交了顺德农村商业银行电子交易回单一份，拟证明涉案厂房于2016年7月27日已退还给永丰资管办，但永丰资管办一直未办理变压器停电手续，文达公司在未使用涉案厂房的情况下仍被扣取电费11915.47元。被上诉人永丰资管办未向本院提交新证据。本院组织双方当事人进行了证据交换、质证。永丰资管办对文达公司提交的证据的真实性予以确认，并认为文达公司提交的电子交易回单涉及的电费问题应另案处理。经审查，文达公司提交的证据与本案无关，不作为本案的定案依据。
经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，根据查明的事实、当事人的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点为：文达公司是否应向永丰资管办支付涉案厂房的占有使用费。
文达公司上诉主张因涉案厂房没有办理消防手续致使其无法继续使用厂房，其已于2016年1月12日告知永丰资管办不再租赁该厂房，故其后无须向永丰资管办支付该厂房的占有使用费。经查，虽然文达公司于2016年1月12日通过QQ通信软件向永丰资管办工作人员发送了一份《解除租赁合同协议》文件，但此后双方未就终止租赁达成一致协议，且文达公司至2016年6月5日才搬离涉案厂房，并在一审庭审辩论终结后于2016年7月27日将厂房锁匙交还给永丰资管办，故一审法院认定文达公司占有使用厂房至2016年7月27日，并且基于双方签订的《租赁合同》无效，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款关于“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，判决文达公司应向永丰资管办支付2016年1月1日至2016年7月27日的占有使用费并无不当，本院予以维持。文达公司的该上诉理由没有事实和法律依据，本院不予支持。
文达公司另上诉主张，上述占有使用费应扣减搬迁费54000元。经查，虽然文达公司与永丰资管办于2013年9月2日签订的第一份《租赁合同》含有关于扣减搬迁费的约定，但双方于2015年2月10日重新签订《租赁合同》对上述合同约定的租金标准作出明确变更，且该份合同中并没有约定搬迁费用的金额及租金标准可扣减文达公司日后发生的搬迁费用，故文达公司的该上诉理由依据不足，本院不予支持。此外，文达公司还主张因永丰资管办不及时办理停电致其多交的电费11915.47元应从上述占有使用费中扣除。经查，文达公司主张扣除的该电费发生于其向永丰资管办退还涉案厂房之后，且其亦未在本案中向永丰资管办提出反诉，故本院不予审查，文达公司可另案主张。
综上，文达公司的上诉请求缺乏理据，不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3772.5元，由上诉人佛山市顺德区文达创盈五金有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 温万民
审判员 余珂珂
审判员 徐允贤
二〇一七年三月十三日
书记员 陈敏仪