南京市六合区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）六民初字第422号
原告南京太湖世家房地产有限公司，住所地在南京市六合区雄州街道龙津路。
法定代表人韩铮，董事长。
委托代理人黄建玖，江苏臻德律师事务所律师。
委托代理人胡灵。
被告管新，男，1969年4月7日生，汉族。
原告南京太湖世家房地产有限公司（以下简称太湖房地产公司）与被告管新房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年3月27日受理后，依法由审判员颜珺婷适用简易程序，于2014年5月12日公开开庭进行了审理。原告太湖房地产公司的委托代理人黄建玖、胡灵到庭参加诉讼，被告管新经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告太湖房地产公司诉称：2011年8月5日，原、被告签订了一份《商品房买卖契约》，约定由原告将座落于六合区xx路X号X幢XXXX室房屋出售给被告，价款为1058431元。被告应于2011年7月22日前向原告支付定金50000元，该定金在被告最后一次付款时充抵合同价款。2011年8月4日前支付房款529431元，余款529000元被告以商业性贷款形式支付。被告迟延支付合同价款，经原告催告后7日内仍未支付到期价款，且未支付到期价款的金额达到总价款的5%的，原告有权解除本合同，并按中国人民银行同期商业贷款基准利率计算，可以要求被告按照总价款在本合同签订之日起至本合同解除之日止同期利息的1倍赔偿损失。原告应在解除本合同7日内，将已收价款扣除被告应当赔偿的金额后退还被告。本合同解除另有定金的，定金不予返还。《商品房买卖契约》签订前，被告于2011年7月18日、2011年7月22日合计向原告支付了50000元购房诚意金，《商品房买卖契约》签订后，被告通过银行按揭贷款了529000元支付给了原告，但对于应支付的其余房款479431元被告却一直不能支付。原告曾多次向被告催要，被告也曾多次作出承诺，但却不能兑现。另外，因原告为被告的按揭贷款提供了保证担保，被告未能按约归还贷款本息，贷款银行自2013年8月15日开始按约从原告的保证金账户直接扣划被告应归还的贷款本息，至2014年3月20日，原告已经代被告归还了贷款本息70199.89元，今后被告每月应当归还银行的贷款本息如不能按期归还，银行仍然将从原告的保证金的账户中扣划。2013年10月12日，原告通过公司法律顾问给被告发了律师函，要求被告尽快履行付款义务，否则，将依照合同约定解除双方签订的合同，并追究被告的法律责任。但被告于2013年10月13日收到函件后仍置之不理。为此，原告特提起诉讼，要求：一、解除双方签订的房屋买卖合同；二、依约赔偿因逾期付款给原告造成的经济损失，即承担违约金（按照合同总价款1058431元自2011年8月5日起至本合同解除之日止按照同期银行贷款利率的1倍计算利息）。
被告管新未答辩。
经审理查明：2011年8月5日，原、被告签订了一份商品房预售合同，约定由原告将座落于六合区xx路X号X幢XXXX室房屋出售给被告，价款为1058431元。合同还约定：被告应于2011年7月22日前向原告支付定金50000元，该定金在被告最后一次付款时充抵合同价款；于2011年8月4日前支付房款529431元，余款529000元被告以商业性贷款形式支付。合同另约定：被告迟延支付合同价款，经原告催告后7日仍未支付到期价款，且未支付到期价款的金额达到总价款5%的，原告有权解除本合同，并按中国人民银行同期商业贷款基准利率计算，原告可要求被告按照总价款在本合同签订之日起至本合同解除之日止同期利息的1倍赔偿损失。原告应在解除本合同7日内，将已收价款扣除被告应当赔偿的金额后退还被告。被告尚有预购商品房抵押贷款未归还的，原告可用应当退还被告的款项代被告归还已到期的贷款并提前归还尚未到期的贷款。本合同解除时另有定金的，定金也不予返还。被告于2011年7月18日、2011年7月22日合计向原告支付了50000元购房诚意金。合同签订后，被告通过银行按揭贷款了529000元支付给原告，但一直未能支付其余房款479431元。原告催要无获，于2013年10月12日委托江苏臻德律师事务所黄建玖律师向被告发出律师函一份，律师函载明：要求被告于接函后7日内付清剩余房款，否则将根据合同约定解除合同，收回出售的房屋，并追究违约责任。被告于2013年10月13日签收了该通知。此后，被告未能支付剩余房款，原告遂诉讼来院，要求：一、解除双方签订的房屋买卖合同；二、依约赔偿因逾期付款给原告造成的经济损失，即承担违约金（按照合同总价款1058431元自2011年8月5日起至本合同解除之日止按照同期银行贷款利率的1倍计算利息），同时判令依约对被告适用定金罚则；3、给付原告为被告代垫的截止2014年3月20日的本息70199.89元。案件审理中，原告明确其诉讼请求为：一、解除双方签订的房屋买卖合同；二、依约赔偿因逾期付款给原告造成的经济损失，即承担违约金（按照合同总价款1058431元自2011年8月5日起至本合同解除之日止按照同期银行贷款利率的1倍计算利息）；三、关于代垫的利息的诉讼请求暂不主张。因被告未到庭，本院调解未成。
以上事实，有原、被告双方签订的商品房预售合同、购房发票、律师函、授权委托书、快递查询单以及当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。
本院认为，根据庭审及双方提供的证据材料，本案的争议焦点有如下两点：（一）涉案合同是否应当解除？（二）原告所主张的违约金有无事实根据与法律依据？
关于第一个争议焦点。原、被告间签订的商品房预售合同是双方当事人真实意思表示，合法有效，对原、被告双方均具有约束力。现被告未能按约支付房屋价款，引起本案纠纷，应承担相应的法律责任。根据合同中的约定：“乙方（被告）迟延支付合同价款，经甲方（原告）催告后7日内仍未支付到期价款，且未付款价款的金额达到总价款5%的，甲方有权解除本合同。”现被告尚有479431元房屋价款未支付，经原告方催要后仍未能支付，原告有权解除合同。故原告诉讼要求解除双方签订的商品房预售合同，本院依法予以支持。
关于第二个争议焦点。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过高的，人民法院可以适当减少。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或定金条款。现因被告违约，原告要求被告支付违约金，有事实根据与法律依据，本院依法予以支持。但原告要求被告依照合同约定按照合同总价支付自签订合同时起至解除合同时止的违约金，由于该违约金计算标准过高，本院依法予以调整，具体违约金的计算标准调整为自2011年8月5日起至2014年5月12日止按未付款部分即479431元为基数按中国人民银行同期贷款利率计算违约金，即84947.85元。根据双方当事人的约定，因被告已收取原告房屋价款579000元，故该违约金原告可直接在此款项中予以扣除，余款494052.15元双方可在结算抵押贷款时另行进行结算。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告南京太湖世家房地产有限公司与被告管新签订的商品房预售合同；
二、被告管新支付原告南京太湖世家房地产有限公司违约金84947.85元，该款在原告南京太湖世家房地产有限公司已收取被告管新的房屋价款中直接抵扣；
三、驳回原告南京太湖世家房地产有限公司的其余诉讼请求。
案件受理费2700元、减半收取1350元，保全费5000元，合计6350元，由被告管新负担（该款原告已垫付，被告在履行上述给付义务时加付该款给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，按对方当事人的人数向本院递交上诉状及副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，在上诉期满后七日内向该院（户名：南京市中级人民法院；开户行：农行鼓楼分理处；账号：10×××76）预交上诉案件受理费2700元。
审 判 员 颜珺婷
二〇一四年五月三十日
见习书记员 周 平