北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第00692号
上诉人（原审原告）许嬿琳，女，1983年2月23日出生。
委托代理人柳晓艳，北京市中产律师事务所律师。
委托代理人ＸＸ，北京市中产律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）苏洁，女，1985年11月17日出生。
委托代理人赵楠，北京尚勤律师事务所律师。
原审第三人中信银行股份有限公司总行营业部，住所地北京市西城区金融大街甲27号。
负责人王晖，总经理。
委托代理人王欢天，男，1976年12月12日出生。
上诉人许嬿琳因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第28236号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，审理了本案。现已审理终结。
2013年7月，许嬿琳起诉至原审法院称：2012年9月25日，我与苏洁签订《北京市存量房屋居间买卖合同》及补充协议，约定我购买苏洁位于北京市朝阳区×楼×层2407号房屋（以下简称2407号房），合同总价款241万元。合同签订后，我按照合同及补充协议的约定履行了付款义务，共支付购房款190万元。根据补充协议约定，苏洁应于2013年4月15日前办理完2407号房的还款解押手续，并于解押完毕后15日内配合我办理完2407号房的交税及过户手续。但前述日期届满后我多次催促苏洁前往房屋管理局办理解押过户手续，苏洁均无理拒绝办理。现我诉至法院，要求苏洁：1.立即办理2407号房的过户手续；2.自2013年5月1日起，以合同总购房款为基数，按每日万分之五标准向我支付违约金至实际办理过户之日止（依据补充协议第3条，我认为第3条约定的双倍已付金额标准过高，故主张按照万分之五标准计算）。
苏洁辩称：第一，双方于2013年1月21日签订《补充协议》，约定双方于2013年3月31日前配合丙方（即中介方）办理许嬿琳购买2407号房申请的贷款手续。但协议签订后，因许嬿琳原因未办理购买2407号房的银行贷款手续，因此苏洁无法完成涉案房屋还款及解押手续。第二，双方约定剩余房款90万元中，许嬿琳、苏洁去房地产管理局办理完过户手续的当天由许嬿琳支付给苏洁40万元，其余50万元由许嬿琳申请公积金贷款支付给苏洁。基于第一条原因，许嬿琳未办理公积金贷款未按照协议约定履行付款义务。综上，苏洁在合同履行过程中并无违约行为，不同意许嬿琳的诉讼请求。
第三人中信银行股份有限公司总行营业部（以下简称中信银行总行营业部）述称：我行的债权应该得到保障。作为抵押权人，过户的前提是应该把债权结清，债权未结清之前无法办理解押过户。
原审法院经审理后确认：依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，许嬿琳与苏洁签订的《北京市存量房屋居间买卖合同》、补充条款及《补充协议》均系双方真实的意思表示，合法有效，双方均应依约全面履行自己的义务。根据双方约定，苏洁在2013年1月21日收到许嬿琳支付的45万元后，应于2013年4月15日前办理完2407号房还款及解押手续，并于解押完毕后15日内，配合许嬿琳办理完2407号房的交税及过户手续。但苏洁实际未履行。苏洁有关许嬿琳未交纳剩余51万元房款以致无法办理解押的主张，与双方在《补充协议》中的约定不符，且苏洁亦未就其有能力偿还剩余近90万元贷款举证，故法院不予采信。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但法律上或者事实上不能履行的除外。现许嬿琳要求苏洁继续履行办理2407号房过户手续于法有据。但经当事人书面协议，企业、个体工商户、农业生产经营者可以将现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就实现抵押权时的动产优先受偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本案中，苏洁在与许嬿琳交易前即在2407号房上设定抵押权，权利人为第三人。现三方均认可苏洁的债务尚未清偿，且剩余金额远远大于许燕琳、苏洁交易剩余房款，许嬿琳不同意先行代为清偿，故许嬿琳要求苏洁立即配合办理2407号房解押过户手续，有损于第三人的利益，履行条件不足。许嬿琳可待条件成熟时，另行主张。
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。本案中，苏洁未按合同约定履行自己的义务构成违约，许嬿琳有权要求苏洁支付违约金。现许嬿琳认为双方在《补充协议》中约定的违约金标准（双倍）过高，要求降低，法院不持异议；但结合苏洁违约的主管恶意程度、实际损害后果以及许嬿琳可预见的损失等因素，许嬿琳现主张的计算标准仍过高，法院认为以万分之二计算为宜。另，许嬿琳要求将违约金计算基数由“对方已支付房款”调高为“总购房款”无事实及法律依据，法院不予支持。据此，原审法院判决：一、苏洁于北京市朝阳区×楼×层2407号房屋解押过户手续办理完毕之日起七日内支付许嬿琳违约金（以一百九十万元为基数，按每日万分之二的标准，自二〇一三年五月一日计算至实际办理过户之日止）。二、驳回许嬿琳的其他诉讼请求。
判决后，许嬿琳不服，上诉请求撤销原判，依法改判。上诉理由是：原审法院没有判决被上诉人苏洁办理到银行解押及过户手续的时间；判决苏洁在解押过户手续完毕后七日内给付违约金具有不可执行性；原审法院确定的违约金数额过低。苏洁、中信银行总行营业部同意原审判决。
经审理查明：2010年9月14日，苏洁（借款人、抵押人）与第三人中信银行总行营业部（贷款人、抵押权人）签订《个人购房借款合同》，约定：苏洁向第三人借款148万元用于购买2407号房，同时苏洁将2407号房作为贷款的抵押物。贷款利率为浮动利率，首次利率调整日确定为次年一月一日，并从首次利率调整日后每12个月调整一次利率。贷款期限为360个月，自2010年10月14日至2040年10月14日。苏洁开立还款账户账号为×××，经第三人查询，截止至2013年10月14日，苏洁尚有1408975.42元未还清。
2012年9月25日，苏洁（出卖人）委托张文铭（身份证号：×××）与许嬿琳（买受人）以及北京鸿顺家业房地产经纪有限公司（居间方，以下简称鸿顺公司）签订《北京市存量房屋居间买卖合同》及补充条款，三方主要约定：许嬿琳购买苏洁名下的2407号房，总价款235万元，其中定金40万元。2012年9月26日前，签订买卖合同时，许嬿琳支付给苏洁定金10万元；2012年10月12日前，许嬿琳支付给苏洁70万元，其中30万元作为定金；2012年11月10日前，许嬿琳支付给苏洁65万元。苏洁在收到该三笔房款共计145万元后一周内向许嬿琳交付2407号房。剩余房款90万元，在双方去房地产管理局办理完过户手续的当天，许嬿琳支付给苏洁40万元，其余50万元由许嬿琳申请公积金贷款支付给苏洁。
2013年1月21日，张文铭委托于小辉（身份证号：×××）代苏洁（甲方）与许嬿琳（乙方）以及鸿顺公司签订《补充协议》，三方约定：经许嬿琳、苏洁协商，在苏洁的要求下在原有的总房款基础上再加房款6万元，即最终成交价为241万元。在签订本协议当天，苏洁将2407号房的钥匙交给许嬿琳，许嬿琳将房款45万元打入许嬿琳中信银行账户，用于偿还2407号房的贷款。苏洁在收到45万元后，于2013年4月15日前办理完2407号房还款及解押手续，并于解押完毕后15日内，配合许嬿琳办理完2407号房的交税及过户手续。双方于2013年3月31日前配合鸿顺公司办理许嬿琳购买2407号房申请的50万元贷款手续。如许嬿琳、苏洁违反上述约定，则视为违约，由违约方违约后3个工作日内赔偿对方已支付房款的双倍作为违约金。如未支付，则每日累计按总房款的万分之五支付对方滞纳金。
许嬿琳分别于2012年9月25日、10月12日、11月10日和2013年1月21日向苏洁支付购房款10万元、70万元、65万元和45万元，共计190万元。
诉讼期间，苏洁尚欠中信银行总行营业部贷款140万元，且不具备清偿该笔贷款能力。许嬿琳亦表示不同意代苏洁偿还剩余贷款。
上述事实，有《个人购房借款合同》、《北京市存量房屋居间买卖合同》、补充条款、《补充协议》、收条及双方当事人的陈述等证据在案证明。
本院认为：许嬿琳与苏洁签订的《北京市存量房屋居间买卖合同》、补充条款及《补充协议》均系双方真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应依约全面履行自己的义务。根据双方约定，苏洁应于2013年4月15日前办理完2407号房屋还款及解押手续，并配合许嬿琳办理房屋产权过户手续。但苏洁收到许嬿琳支付的房款后未及时清偿银行贷款，未能办理房屋解押及产权过户手续，违反了合同约定。许嬿琳请求苏洁履行合同、办理房屋产权过户手续，理应支持。但因该房已经设定抵押，苏洁向中信银行总行营业部的贷款未能清偿，抵押权尚未消灭，在此情况下，许嬿琳请求苏洁立即办理房屋产权过户手续，有损中信银行总行营业部的利益，故不应支持。许嬿琳可待条件成熟时，另行主张。就违约责任，双方补充协议约定，由违约方违约后3个工作日内赔偿对方违约金。根据该约定，苏洁支付违约金的条件已成就，故应当及时履行给付违约金义务。原审法院判决苏洁于办理完毕房屋解押过户手续后七日内再向许嬿琳支付违约金，有违双方合同约定。该判项错误，本院予以纠正。双方约定的违约金过高，原审法院酌定违约金计算标准并无不当，本院予以维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第28236号民事判决第二项；
二、变更北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第28236号民事判决第一项为：苏洁于本判决生效后七日内支付许嬿琳违约金（以一百九十万元为基数，按每日万分之二的标准，自二〇一三年五月一日计算至实际办理房屋产权过户之日止。如双方在办理房屋产权过户手续之前解除合同，则违约金支付至实际解除合同日止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
公告费260元，由苏洁负担（于本判决生效后7日内交纳）。
一审案件受理费70元，由许嬿琳负担35元（已交纳），由苏洁负担35元（于本判决生效后7日内交纳）。
二审案件受理费70元，由许嬿琳负担35元（已交纳），由苏洁负担35元（于本判决生效后7日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 付 辉
审 判 员 王 伟
代理审判员 李 丹
二〇一四年三月十八日
书 记 员 史智军