云南省元谋县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）元民一初字第256号
原告云南国景家具有限公司，住所地昆明市盘龙区青云街道办事处云山社区5楼，组织机构代码76389540-4。
法定代表人杨建国，系该公司经理。
委托代理人张绍坤，云南宇锋律师事务所律师，特别授权代理。
被告元谋精英房地产开发有限公司，住所地元谋县元马镇新天地3幢18-20号，组织机构代码66264061-3。
法定代表人李国林，系该公司总经理。
委托代理人罗国林，云南聂宗林律师事务所律师，特别授权代理。
原告云南国景家具有限公司（以下简称国景公司）诉被告元谋精英房地产开发有限公司（以下简称元谋精英公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2015年5月11日向本院起诉。本院受理后，依法由审判员聂华独任审判，于2015年6月4日第一次公开开庭进行了审理。2015年7月21日，原告申请司法鉴定，本案中止审理。2015年8月5日，本案转为普通程序。2015年10月10日，本案组成合议庭第二次公开开庭进行了审理。原告国景公司的法定代表人杨建国及委托代理人张绍坤，被告元谋精英公司的委托代理人罗国林均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告国景公司诉称：国景公司于2012年4月10日与被告协商一致，租用被告位于元谋县元马镇新天地4幢1层商铺9格，面积为520.33平方米，双方签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限8年，从2012年11月1日至2020年10月30日，房屋租赁前为毛坯房，合同约定2012年5月1日至10月30日为装修及试营运期，被告不收取租金。房屋年租金为8万元，从第三年开始按每年10％比例增长。合同签订后，原告支付给被告房屋租金，物业管理费等费用，对房屋进行装修，经营派尼尔品牌家居。2015年3月27日，郭林和李小文来到元谋派尼尔家居店称要收回房屋。经原告了解得知，2012年2月27日郭林和李小文向被告购买新天地4幢1层31、32、33号商铺三格，面积164．22平方米，郭林和李小文购买后将该三格商铺反租给被告管理经营，反租期限3年，从2012年2月27日计算，到2015年2月27日到期；反租期限届满后，被告与郭林和李小文无法就继续反租达成一致意见，郭林和李小文反租给被告的31、32、33号商铺包含在被告租赁给原告的9格商铺当中，郭林和李小文就采取强制措施，拉来空心砖在31、32、33号商铺门前砌起围墙，商铺内隔界地方也砌起围墙，不准原告经营使用这三格商铺，并在门口拉起“还我铺面我要还贷款”的布标横幅，还用红油漆在店门口玻璃上喷涂“还我铺面我要还贷款”的字样，郭林和李小文的行为严重影响原告对派尼尔家居店的经营；原告多次找被告及郭林方协商，要求被告处理好与郭林和李小文的问题，但被告采取拖延回避的态度，既不同意郭林加租金的要求，也不同意赔偿原告损失的要求，郭林和李小文多次到原告店里阻挠，现在原告已经无法再继续经营派尼尔家居店。原告还了解到，被告租赁给原告的9格商铺，其中有8格都是从销售后的业主处反租来的，其中13、16、17号商铺反租期限为2019年1月30日，35、36号商铺反租期限为2016年3月30日，这些商铺的反租期限均在原告的租赁期限内。综上所述，被告在与原告签订《房屋租赁合同》时，隐瞒该商铺反租期限的问题，将其只有3
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5年反租期限的房屋租给原告8年，部分业主反租期限届满，不同意继续反租给被告，直接导致被告无法履行与原告签订的《房屋租赁合同》，造成原告巨大的房屋装修费用损失。为维护原告的合法权益，根据我国《合同法》的规定，要求解除原告与被告于2012年4月10日签订的《房屋租赁合同》，判令被告支付违约金26400元，返还原告6个月的房租44000元，赔偿原告房屋装修损失费206194.90元，返还原告物管费2497.50元。以上合计279092.40元。
被告元谋精英公司辩称：1、国景家具公司承租的房屋含案外人郭林、李小文委托元谋精英房地产开发有限公司经营管理的房屋，租赁期限超过了房屋产权人郭林、李小文与被告约定的委托经营管理三年期限，依据《最高法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，应当认定国景家具公司与被告的房屋租赁合同自2015年2月27日起属无效合同。2、国景家具公司应当将房屋腾退返还给元谋精英房地产开发有限公司，以便于再返还给郭林、李小文等房屋产权人。3、因原、被告房屋租赁合同已经自2015年2月27日起属无效合同，故不存在元谋精英房地产开发有限公司违约一说，对原告要求支付违约金的诉讼请求不应予以支持。4、因原告国景家具公司已经实际使用占有租赁标的房屋，房屋占用费、物业管理费应当结算至原告腾退房屋之日。5、依据《最高法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条关于合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失之规定，由原、被双方分担装修残值损失。6、因原告没有申请评估认定其装修残值损失，故无法认定其装修残值金额，由原告自行承担举证不力的后果，对原告要求赔偿装修残值的诉讼请求不予支持。
原告国景公司为了证明自己的诉讼主张，在举证期限内向本院提交了以下证据材料：1、营业执照、机构代码证、法人代表证，欲证明原告的基本情况；2、房屋租赁合同，欲证明原告与被告房屋租赁情况；3、收款收据，欲证明原告缴纳租金的情况；4、施工合同，欲证明原告装修房屋情况；5、收据，欲证明原告开支装修费情况；6、接待报警案件三联单，欲证明被告违约情况；7、委托经营管理合同，欲证明被告违约情况；8、返租记录，欲证明被告违约情况；
9、现场照片，欲证明被告违约情况；10、商品房购销合同，欲证明被告把房子租给原告后又把房屋卖给他人，被告违约的情况；11、浙江凯恩公司的营业执照、税务登记证、组织机构代码证、安全生产许可证复印件，欲证明浙江凯恩公司是有资质的合法企业；12、楚正司鉴字（2015）0712号司法鉴定意见书，欲证明原告对租赁房屋装修的剩余价值为190999.05元；13、鉴定费发票，欲证明原告开支鉴定费6000元。
经质证，被告元谋精英公司对证据材料1无异议；认为证据材料2中期限超过了与郭林和李小文承租期限的合同部分无效；对证据材料3无异议；对证据材料4、5真实性不予认可，形成时间是近期形成的；对证据材料6认为与本案无关联性；对证据材料7真实性予以认可，但是不认可原告的证明目的，合同开始的期限是2012年2月27日到2015年2月27日止，本案合同争议的期限是远远超出被告与李小文、郭林承租的期限；对证据材料8的真实性不予认可，是原告方单方的意思；对证据材料9真实性予以认可，但是认为原告在正常的开展活动；对证据材料10真实性不予认可，与本案无关联性；对证据材料11的真实性无异议，与本案没有关联性；对证据材料12认为该鉴定意见书鉴定依据不足，鉴定方式用装修总价与实际使用年限与总租赁年限的比值作为折价系数计算不符合实际，不予认可；对证据材料13，真实性予以认可，但是认为不应当由被告承担。
本院认为，证据材料6，证明了现在租赁房屋的现状，本院予以采信；证据材料7的真实性、合法性、关联性本院予以采信；证据材料8不符合证据特征，本院不予采信；证据材料2、4、5、9、10、11符合证据特征，本院予以采信；证据材料12司法鉴定意见书，系有资质的司法鉴定机构作出，程序合法，本院予以采信；证据材料13符合证据三性，本院予以采信。对被告无异议的证据，本院确认其证明力。
被告元谋精英公司在举证期限内未向本院提交任何证据材料。
本院依原告申请向元谋县农村信用合作联社及中国农业银行元谋县支行的两个账户进行查询，并调取了两份银行回执单，证明元谋精英公司的账户情况。
经质证，原、被告双方均无异议。
综上所述，本院确认本案的法律事实如下：
郭林和李小文、付双红分别于2012年2月27日与被告精英公司签订了商品房购销合同，郭林购买了被告位于元谋县元马镇新天地4幢1层31、32号商铺，李小文、付双红购买了被告位于元谋县元马镇新天地4幢1层33号商铺。郭林和李小文、付双红与精英公司均按照合同约定办理了购房手续，取得了《房屋所有权证》。后经郭林、李小文、付双红与精英公司协商，由精英公司以返租形式租用新天地4幢1层31、32、33号商铺代为管理。2012年2月27日，三业主与精英公司签订了《委托经营管理合同》，双方在合同中约定了委托期限为3年，即从2012年2月27日至2015年2月26日止。2012年4月10日，原告国景公司与被告协商一致，租用被告位于元谋县元马镇新天地4幢1层商铺9格（分别为4-13、4-15、4-16、4-17、4-31、4-32、4-33、4-35、4-36号商铺）。面积为520.33平方米。双方签订《房屋租赁合同》。该合同约定：房屋用途为家具经营，除双方另有约定外，乙方不得任意改变房屋用途，甲方保证所出租物业的合法性，没有产权及第三方争议；租赁期限8年，从2012年11月1日至2020年10月30日；2012年5月1日至10月30日为装修及试营运期，被告不收取租金；房屋年租金为8万元，从第三年开始按每年10％比例增长；乙方可根据业态需要，在不影响房屋结构的情况下对房屋进行室内改造和装修，投资由乙方自理。退租时，乙方不得向甲方索要装修费；租赁期间，任何一方不得随意提出终止合同，一方因其他原因确需要终止合同的，需提前三个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效，一方违约则给付另一方租金当年总额30%的违约金。合同签订后，原告支付被告房屋租金，物业管理费等费用，对房屋进行装修，经营派尼尔品牌家居。2015年3月27日，原告租用的4-31、32、33号商铺的业主郭林和李小文、付双红因返租给精英公司的期限已到，与精英公司就继续返租事宜未达成协议，于是阻止原告经营使用这三间商铺，要求收回房屋。原告多次找被告及业主方协商未果，于2015年5月11日向本院起诉。
本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，双方均应受其约束，按约履行各自的义务。本案中，被告对租赁物9间商铺享有的经营管理的权限是不一致的，被告只能在自己的权限范围内对该9间商铺进行经营和管理。原、被告合同中约定“原告保证所出租物业的合法性、没有产权及第三方争议。”现被告超越了自己的权限将房屋租赁给了原告，由于业主主张权利，出现了争议，导致原告无法继续使用租赁房屋，不能继续履行合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。”第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”的规定，对原告要求解除合同及要求赔偿其房屋装修损失费的主张本院予以支持。具体损失本院按照楚正司鉴字（2015）0712号司法鉴定意见书予以支持。同时根据双方的约定“租赁期间，任何一方不得随意提出终止合同，一方因其他原因确需要终止合同的，需提前三个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效，一方违约则给付另一方租金当年总额30%的违约金。”被告未能保证所出租物业的合法性、没有产权及第三方争议，应根据双方约定承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”的规定，被告应当承担2014年11月1日至2015年10月30日的房屋租金88000元的30%的违约责任。因原告现在一直使用该房屋，原告要求被告返还房租及物管费应从原告搬离该物业起，由被告返还原告剩余期限内的房租及物管费。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第十一条之规定，判决如下：
一、解除原告云南国景家具有限公司与被告元谋精英房地产开发有限公司签订的《房屋租赁合同》；
二、由元谋精英房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内支付给云南国景家具有限公司违约金26400元；
三、由元谋精英房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内支付给云南国景家具有限公司房屋装修损失费190999.05元和鉴定费6000元，合计196999.05元；
四、由元谋精英房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内返还给云南国景家具有限公司剩余的房租及物管费，从国景家具搬离该租赁房屋之日起计算；
五、驳回云南国景家具有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5486元，由被告元谋精英房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决书即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。
审 判 长 聂 华
代理审判员 普超云
人民陪审员 张永林
二〇一五年十月二十一日
书 记 员 黄晓丽