浙江省苍南县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）温苍龙民初字第627号
原告（反诉被告）：苍南县龙港镇咸园村民委员会。
法定代表人：上官王宕。
委托代理人（）：上官光群。
委托代理人：林武，浙江越人律师事务所律师。
被告（反诉原告）：苍南县龙港明德软包装厂。
法定代表人：上官卫国。
委托代理人：徐良所，浙江思勤律师事务所律师。
原告苍南县龙港镇咸园村民委员会与被告苍南县龙港明德软包装厂房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月15日立案受理后，苍南县龙港明德软包装厂于2015年2月2日提出反诉，本院决定合并审理。本案依法由审判员陈德锡适用简易程序于2014年10月13日第一次公开开庭进行了审理，后因本案案情复杂转换为普通程序，依法组成合议庭，于2015年7月22日第二次公开开庭进行了审理，原告的委托代理人上官光群、林武和被告的委托代理人徐良所到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告苍南县龙港镇咸园村民委员会起诉称：2006年至2007年期间，经当地政府许可，原告在苍南县龙港镇西五街211号建造办公楼（八间店面，四层建造），于2007年10月竣工。被告苍南县龙港明德软包装厂因经营所需承租其中的1-2楼，租期至2012年12月31日止，年租金为6.4万元。因被告经营的软包装厂存在消防安全隐患及环境污染等问题，加上到2012年时市场年租金已达40万元，与约定租金价格相差悬殊。合同期满后原告即要求被告搬迁或按市场价格重新签订租赁合同，被告仍继续占用该房屋。故原告起诉要求法院判令：1.被告立即返还原告坐落于苍南县龙港镇西五街211号1-2楼房屋并恢复原状；2.被告支付自2013年1月1日起至实际腾房之日止的租金（暂按每月3万元计算，具体金额以评估结果为准）。后原告向本院提交变更诉讼请求申请书，称涉案房屋至今未取得建设工程规划许可证，将其诉讼请求变更为：1.确认租赁协议无效；2.被告立即返还原告占有的坐落于苍南县龙港镇西五街211号8间房屋1-2楼，并恢复原状；3.被告支付自2013年1月1日起至实际腾房之日止的占有使用费（其中2013年房屋租金23.78万元，2014年房屋租金23.20万元，2015年1月1日起至实际腾房之日止占有使用费按2014年租金标准计算）。
原告苍南县龙港镇咸园村民委员会在本院指定的举证期限内提供了下列证据材料：
1.原告的组织机构代码证一份，用以证明原告的诉讼主体资格；
2.被告的企业法人营业执照一份，用以证明被告的诉讼主体资格；
3.照片二份，用以证明租赁物现状；
4.租金收据九份，用以证明租期到2012年12月31日止的事实；
5.会议纪要一份，用以证明原告授权老人协会处理租赁场所，租赁场所不得出租印刷行业的事实；
6.温方盛估字（2014）第1125-3号估价报告书一份，用以证明2013年的租金为23.78万元，2014年的租金为23.2万元；
7.苍南县公安局接警单及询问笔录，用以证明原告在合同到期后要求被告搬迁，有经过公安处理的事实。
被告苍南县龙港明德软包装厂答辩称：双方的租赁期限自2008年5月1日起算，租期为十年，租期未届满，原告称租期已届满不是事实。被告认为双方签订的租赁合同合法有效，虽然法律规定租赁物未取得规划许可证，该租赁合同无效，但本案租赁物是根据苍南县委发文建造的，属经过主管部门批准后建设的，不属于法律规定的违章建筑。如果法庭认为租赁合同无效，因租赁房屋的用途是厂房，需要给予被告合理期限腾空。原告将未经审批建造的房屋出租给被告，原告对合同无效存在过错，依法应予赔偿，被告已提起反诉。
被告苍南县龙港明德软包装厂在本院指定的举证期限内提供了下列证据材料：
1.租赁协议一份，用以证明双方约定的租赁期限为十年；
2.农村合作银行现金缴款单及农村商业银行转账凭证各二份，用以证明被告已履行合同约定的缴纳租金义务。
反诉原告苍南县龙港明德软包装厂反诉称：反诉被告自2006年开始在龙港镇西五街211号建造办公楼，反诉被告与反诉原告于2006年12月11日签订房屋租赁协议，约定反诉原告向反诉被告租赁房屋八间（实际上是七间房屋加一间楼梯通道），租赁期限自2007年5月1日起至2017年5月1日止，每间房屋租金8000元，合同一式二份，双方各执一份。至2007年5月，反诉被告的房屋仍在建造中，反诉原告要求租金自房屋建成符合使用条件且自反诉原告实际搬入之日起算，租期起止时间按实际交付时顺延。当时反诉被告主任上官光群同意反诉原告提出的要求，并拿走反诉原告持有的租赁协议，称村两委讨论一下在租赁协议中直接修改和补充。后交给反诉原告的租赁协议租期为2008年5月1日起至2018年5月1日止，租金以搬迁日起算。2008年1月，反诉被告通知反诉原告办公楼已竣工符合使用条件，并交付反诉原告使用，反诉原告也按合同约定支付租金。反诉被告作为出租人在面临租金涨价的情况下又以租赁物属违章建筑提出确认合同无效，其主观恶意明确。反诉被告的恶意行为导致反诉原告需重新租赁房屋造成搬迁费用及租金差价等损失，故反诉原告提出请求，要求法院判令：1.反诉被告赔偿反诉原告租赁物装修、机器设备搬迁费、损耗费34.5万元；2.反诉被告赔偿反诉原告租金差额损失50万元。
反诉原告苍南县龙港明德软包装厂在本院指定的举证期限内未提供了下列证据材料：
1.温安阳资评（2015）043号资产评估报告一份，用以证明装修损失及机器搬迁的费用，另提出该评估报告漏了反诉原告的营业损失和搬迁需要的时间，建议法庭补充评估；
2.龙信答字（2015）41号苍南县龙港镇人民政府信访事项答复意见书一份，用以证明租赁物已经政府审批。
反诉被告苍南县龙港镇咸园村民委员会答辩称：1.2006年至2007年期间，经当地政府许可，反诉被告在苍南县龙港镇西五街211号建造办公楼（八间店面，四层建造），反诉原告因经营所需承租其中的1-2楼，双方签订的租赁协议约定租期自2007年5月1日起至2012年5月1日止。因租赁物于2007年10月才竣工，反诉被告同意实际租期至2012年12月31日止，年租金为6.4万元。反诉原告提供的租赁协议有明显的修改痕迹，租期已由反诉原告改为至2018年5月1日止。2.因反诉原告经营的软包装厂存在消防安全隐患及环境污染等问题，加上到2012年时市场年租金已达40万元，与约定租金价格相差悬殊。合同期满后原告即要求被告搬迁或按市场价格重新签订租赁合同，被告仍继续占用该房屋。在审理本案中反诉被告发现涉案房屋至今未取得建设工程规划许可证，故提出请求确认租赁合同无效，并非恶意行为。综上，反诉原告的诉求与理由均不能成立，依法应予驳回。
反诉被告苍南县龙港镇咸园村民委员会在本院指定的举证期限内未提供证据材料。
根据本院发给苍南县住房和城乡规划建设局的调查函，该局于2014年11月10日作出苍住建函（2014）123号答复函。
上列证据经庭审质证，被告对原告提供的证据1-3均无异议，本院认为，原告提供的证据1-2均系来源于工商行政管理部门和质量技术监督部门的用于证明企业经营主体基本情况的有效证照或证明材料，原告提供的证据3系对租赁物的真实反映，故原告提供的证据1-3均具有真实性、合法性，与本案具有关联性，对其证明力予以确认，能作为认定本案相关事实的依据。对原告提供的证据4，被告提出该证据的真实性由法庭核实，该证据不能证明租期到2012年12月止，本院认为，该证据系原告开具的用于证明租金收取情况的凭证，具有真实性、合法性，与本案具有关联性，能作为认定本案相关事实的依据。被告对原告提供的证据5的真实性、合法性及关联性均有异议，本院认为，该证据与本案不具有关联性，对其证明力不予确认。被告对原告提供的证据6的真实性、合法性及关联性均有异议，提出若按原告主张，涉案租赁物不具有合法性，另未列明土地性质及土地用途，该估价报告内容不真实、不合法。本院认为，该证据系本院委托的具有相应的资产评估资质的评估机构，根据相应的法律、评估规范和标准，通过对估价对象进行实地查勘后作出的评估意见，具有真实性、合法性，与本案具有关联性，对其证明力予以确认，能作为认定本案相关事实的依据。被告对原告提供的证据7的真实性、合法性均无异议，但对关联性有异议，本院认为，该证据与本案不具有关联性，对其证明力不予确认。对被告提供的证据1，原告提出该协议是被告修改过的，原告也曾提出鉴定申请，后因鉴定费用高，另按法律规定，合同只能作无效处理，原告认为无需申请鉴定，故撤回鉴定申请，对修改内容的举证责任在被告。本院认为，该租赁协议系被告持有的，被告对协议修改内容是谁所为负有举证责任，在双方举证不能的情况下，应由被告承担举证不能的不利后果，故原告主张涉案租赁协议约定的原租期到期时间为2012年5月1日成立，可予认定。对被告提供的证据2，原告提出对这些款项原告一直作挂账处理，没有作为租金入账。本院认为，该证据系来源于银行的用于证明交易情况的凭证，均具有真实性，能作为认定本案相关事实的依据。对反诉原告提供的证据1，反诉被告提出如果法院认定本案出租赁期限已到期，该报告没有意义，如法院认定租期为十年，大部分装修是原告装修过的，如果装修没经原告同意，到期应恢复原状，也不存在装修损失，另设备使用年限由法院认定。本院认为，双方约定的五年租期已到期，反诉原告要求赔偿装修现值损失或设备搬迁、安装费用，于法无据，故该证据与本案不具有关联性，对其证明力不予确认。对反诉原告提供的证据2，反诉被告提出涉案租赁物与一般的违章建筑是有区别的，属先建后补办手续，但按法律规定本案租赁合同为无效。本院认为，在本案法庭辩论终结前涉案租赁物尚未取得建设工程规划许可证或已经有关主管部门批准建设，故该证据不足以证明反诉原告主张的待证事实。原、被告对苍南县住房和城乡规划建设局给予本院的答复函均无异议，本院认为，苍南县住房和城乡规划建设局于2015年8月5日再次给我院的答复函内容与2014年11月10日的答复函内容是一致的，故可认定本案法庭辩论终结前涉案出租房屋尚未办理建设工程规划许可证。
本院经审理，认定事实如下：原告苍南县龙港镇咸园村民委员会与被告苍南县龙港明德软包装厂于2006年12月11日签订租赁协议一份，约定原告将其建造的坐落于苍南县龙港镇龙港大道西五街交叉路口标称为龙港镇咸园村办公楼朝东八间一层至二层出租给被告使用，租期自2007年5月1日至2012年5月1日止，每间每年租金为8000元，每年一付。该合同签订后，因出租房屋未能及时竣工，被告于2008年1月才搬入该出租房屋。原告共收取被告支付的该房屋五年占有使用费，每年64000元，并由原告开具相应的“租金”收据。被告还先后于2013年6月21日、2014年6月19日分别通过现金存款、银行转账的方式各交入苍南县龙港镇咸园村经济合作社账户64000元、64000元。被告自搬入该出租房屋之日起一直占有使用该出租房屋。
另查明，涉案出租房屋在本案法庭辩论终结前尚未办理房屋所有权证或建设工程规划许可证。
又查明，根据本院的委托，温州方盛房地产估价事务所有限公司于2014年12月12日作出温方盛估字（2014）第1125-2号房地产估价报告，估价结果为坐落于龙港镇龙港大道西五街交叉路口标称为龙港镇咸园村办公楼朝东八间一层至二层房屋2013年度、2014年度租金分别为237800元、232000元。
本院认为：根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效；但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。涉案出租房屋在本案法庭辩论终结前尚未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，现原告请求确认原、被告以涉案出租房屋订立的租赁合同无效，应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。涉案租赁合同无效，现原告请求被告返还租赁房屋并恢复原状，应予支持。虽涉案租赁合同无效，但被告占用租赁房屋，应向原告支付该房屋占有使用费。被告已支付原告该房屋占有使用费至2013年1月份止，故被告应自2013年2月份起按资产估价报告中的租金标准向原告支付房屋占有使用费。自2013年2月1日起至2014年12月31日止，被告应支付原告房屋占有使用费449983元，扣减被告已支付原告的128000元，截至2014年12月31日止，被告尚欠原告房屋占有使用费321983元未付。自2015年1月1日起应按资产估价报告中2014年度租金标准计算房屋占有使用费。现原告起诉要求被告支付截至2014年12月31日余欠房屋占有使用费321983元及自2015年1月1日起按每年房屋占有使用费232000元标准计算至实际腾空交还房屋之日止的房屋占有使用费，应予支持；原告提出超过上述金额的诉求，不予支持。因原、被告签订的租赁合同的租期已于2013年1月到期，现被告提出反诉，要求原告赔偿租赁物装修损失、机器设备搬迁费、损耗费及租金差额损失，没有事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条和最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：
一、确认苍南县龙港镇咸园村民委员会与苍南县龙港明德软包装厂于2006年12月11日签订的关于坐落于苍南县龙港镇龙港大道西五街交叉路口标称为龙港镇咸园村办公楼朝东八间一层至二层房屋租赁协议无效；
二、限苍南县龙港明德软包装厂于本判决生效后三十日内将坐落于苍南县龙港镇龙港大道西五街交叉路口标称为龙港镇咸园村办公楼朝东八间一层至二层房屋腾空并恢复原状后交还给苍南县龙港镇咸园村民委员会；
三、限苍南县龙港明德软包装厂于本判决生效后十日内偿付苍南县龙港镇咸园村民委员会截至2014年12月31日的房屋占有使用费321983元及此后的房屋占有使用费（自2015年1月1日起按每年房屋占有使用费232000元标准计算至实际腾空交还房屋之日止）；
四、驳回苍南县龙港镇咸园村民委员会的其他诉讼请求；
五、驳回苍南县龙港明德软包装厂的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费9800元，由苍南县龙港镇咸园村民委员会负担2414元，由苍南县龙港明德软包装厂负担7386元，反诉案件受理费减半收取4670元，由苍南县龙港明德软包装厂负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。［在递交上诉状之日起七日内，预缴上诉案件受理费14470元，款汇至温州市财政局非税收入结算户，开户行：农行温州市分行，帐号：192999010400031950013。逾期不交按自动撤回上诉处理］。
审 判 长 陈德锡
人民陪审员 余作啸
人民陪审员 黄晓青
二〇一五年八月二十一日
书 记 员 杨爱琴
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《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。