广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终11091号上诉人(原审原告):张晖,住广州市越秀区。委托诉讼代理人：侯双龙，北京市东元（广州）律师事务所律师。上诉人(原审被告)：广州市富基房地产开发有限公司，住所地广州市海珠区小港路163号。法定代表人：关宝伟，职务总经理。委托诉讼代理人：李阳，该司员工。委托诉讼代理人：钟旭娜，广东南国德赛律师事务所律师。上诉人张晖、广州市富基房地产开发有限公司（以下简称富基公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2016）粤0105民初10502号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人张晖及其诉讼代理人侯双龙、富基公司的诉讼代理人李阳、钟旭娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张晖上诉请求：1、撤销一审判决，改判房屋必须符合《商品房买卖合同》第十二条约定才可以交付使用。2、判决违约金支付到涉案房屋符合合同约定和法律规定的交付条件并且实际交付之日止或判决生效之日。3、一审及二审诉讼费由富基公司承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误，涉案房屋没有取得永久用水只是房屋不符合交付条件之一。除此之外，涉案房屋六楼以下规划验收不合格，不符合合同约定和法律规定的交付条件。1、一审法院仅凭富基公司提供相关文件，就认为除“供水”以外，涉案房屋己符合约定条件，这不仅是片面的，亦与合同约定不符。2、一审中张晖提供的证据一《建没工程规划验收合格证》中载明：本次规划验收6至44层住宅及6层以下公建配套，公建配套仅包括中西药店，书店及居委。涉案房屋的六层以下公共空间、地下室、绿地、环形消防通道均未出现在该规划验收合格证的验收范围内。3、根据合同第四条，合同标的的基本情况中载明，张晖购买的面积不仅包括套内商积，还包括共用分摊面积，分摊面积包括绿地、环形通道、地下空间等，因此在合同没特别约定情况下，富基公司交付的房屋不仅应当住宅部分验收合格，六层以下的公共空间、地下室、绿地、环形消防通道也应当规划验收合格。4、根据合同第十九条，富基公司不得擅自变更规划。在规划没有变更的情况下，规划部门虽然对六层以上住宅部分进行先行验收，但并没有免除富基公司应当继续履行义务，富基公司应当采取一切合理措施，使六层以下公共空间、地下室、绿地、环形消防通道达到规划验收条件。5、根据《广东省城乡规划条例》第二十八条、第四十四条的规定，建设单位同一建设期的建设内容应当包括相应的配套设施和绿地。根据《广州市规划局规范行政许可自由裁量权暂行规定》第三十四条的规定，建设工程在申请规划验收前，必须按照建设时要求实施了相应的配套公共服务设施。根据《建设项目环境保护管理条例》第二十三条，涉案房屋至今未取得环保部门的准许使用文件。根据《城乡规划法》第四十五条规定，涉案房屋六楼以下应该取得通过规划验收合格证。根据张晖提供的证据一、房屋现状图片可以看出，设施房屋存在大量旧围墙旧建筑，无建设绿地，亦无配备安全消防通道，存在严重的消防安全隐忠。规划部门通过先行验收六层以上住宅部分不等于房屋已经满足交付条件。规划部门仅验收涉案房屋六层以上的部分，足以证明涉案房屋的其余部分是不合格的。二、一审判决认定事实错误和适用法律错误，涉事房屋尚未取得人防、环保验收文件，消防通道亦未验收合格，房屋不符合合同约定和法律规定交付条件。1、一审法院认为双方并无约定环保、人防验收合格作为房屋交付条件，是明显事实认定错误，同时亦违反法律法规的相关规定。2、根据双方签订的《商品房买卖合同》第十二条双方明确约定房屋交付条件包括：人防、环保、消防验收合格才能交付使用。3、根据法律、法规强制性规定，房屋必须消防、环保、人防验收合格，才可以交付使用。涉案房屋人防环保、六楼以下的规划，均未验收合格，因此不符合交楼条件。4、根据《消防法》第十三条规定，涉案房屋环形消防通道应该验收合格才能收楼。5.根据《建设项目环境保护管理条例》第二十三条规定，涉案房屋应当取得环保部门的准许使用文件。6、根据《人民防空工程质量监督管理规定》国人(2010)288号第十七条规定，涉案房屋应取得人防部门的认可或准许使用文件。三、一审判决认定事实错误，补充协议并未改变合同关于交房条件的约定，两者应同时适用。1、一审法院认为《补充协议》变更了《商品房买卖合同》的约定，与事实不符。2、根据《补充协议》第六条明确文字描述：对《商品房买卖合同》第十二条的“补充”，而非“变更”，两者并不存在“非此即彼”的冲突，应该同时适用。3、《补充协议》是富基公司单方面制定的格式合同，其在格式合同中免除自已的主要责任，排除对方主要权利，该条款造反《合同法》第三十九、四十条规定，应认定为无效。四、根据《广州市中级人民法院的》，交楼标准是取得《竣工验收备案表》，远远比《商品房买卖合同》第十二条的约定要严格。1、广州市中级人民法院《关于审理预售商品房合同纠纷若干问题的指导意见》第六条的精神，交楼标准为取得《建设工程竣工备案表》及讼争房屋符合使用条件。2、张晖主张的交楼标准是《商品房买卖合同》第十二条，远远低于上述指导意见的规定，同时第十二条是取得《竣工验收备案表》的前置条件，也足取得房产证的必备条件。据此可以看出，张晖的要求远低于《指导意见》。退一步讲，即使是依据富基公司已经篡改了广州市商品房买卖示范本的降低交房条件，仅依照补充协议第六条的约定，该商品房经规划验收合格，对于商品房的定义在主合同的第四条有明确的约定，即张晖购买的房屋为99.5平方米，其中共用分摊面积为19.59平方米，在共用分摊面积中，包含了六楼以下的车位、绿地等其他公用设施。因此补充协议约定的商品房规划验收合格是指涉案房屋六楼以上和六楼以下均验收合格，才能满足补充协议第六条的交房条件。3、根据广州市房管局的相关政策，涉案楼房的六楼以上和以下，是作为一个整体的项目进行规划建设开发的，必须要六楼以上和六楼以下均规划验收合格，才能办理确权及涉案房屋才能办理房产证。以上政策也意味着，涉案房屋只有整体规划验收合格，才是安全的并且满足使用条件的。因此，张晖请求法庭即使是以补充协议第六条作为交付条件，也应当是涉案房屋六楼以上和六楼以下均规划验收合格才能满足交付条件，才能充分的保障业主购买房屋的产权。富基公司二审答辩称其坚持一审的答辩意见，富基公司自2017年1月24日取得规划验收合格证，即具备交楼条件。张晖上诉状引用的各个条例，属于其他的规范性文件，均不是行政法规，若当事人的交付条件与之相冲突，应以当事人约定为主。建设工程规划验收合格证，是经政府规划主管部门，按照国务院规定，核实完毕后核发的，其中涉案房屋就是该证的规划范畴，因此涉案房屋已通过规划验收。双方签订补充协议已经改变了合同关于交付条件的约定，双方应按补充协议执行。买卖合同中的补充协议对双方均具有约束力。张晖所说的格式条款，法律上指的是当事人为重复使用而拟定的，并在订立合同时未与对方协商的条款，但本案实际上是基于双方充分协商并签署了的协议，因此补充协议不属于格式条款。另外，张晖应该遵守双方约定，不能对交付条件的理解无限扩大，富基公司在一审判决时二审庭询前2017年5月8日安装了永久水表。2017年5月12日，广州市自来水公司出具了永久水表安装证明书且与富基公司签订了广州市（居民）城市永久供水合同。所以富基公司认为，房屋是符合合同约定的交付条件，就富基公司取得上述文件后，也发了收楼通知书给张晖。在富基公司已经符合交楼条件后，张晖不过来办理收楼手续。该期间延期收楼责任不应由富基公司再承担。对于未取得六楼以下楼层规划验收，该楼盘是分批规划验收的，六楼以下未通过规划验收并不影响房屋使用，涉案小区的业主曾经对于六楼以下规划验收合格证的颁发提起了行政诉讼。富基公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判为：“一、富基公司向张晖支付迟延交房违约金，从2016年7月29日起至富基公司取得规划验收合格证之日止(即2017年1月24日止)，每日按张晖己付房价款2982010元的万分之零点五的标准计算；张晖因购买涉案房屋而主张的所有迟延交房违约金总额以张晖已付房价款为限；2.一、二审诉讼费均由张晖负担。事实与理由：一、一审判决一方面确认富基公司与张晖的《本合同补充协议》在后且为特别约定，认定为该部分的约定应视为双方的最终意思表示，另一方面却拒绝将双方在《本合同补充协议》关于交房条件的约定作为判决依据，这完全是自相矛盾的错误判决。一审判决认为，“对于交房的条件及交房时应出具的文件，《广州市商品房买卖合同(预售)》正本中曾有约定，但双方又在《本合同补充协议》中变更了前述约定，因《本合同补充协议》在后且为特别约定，故该部分的约定应视为双方的最终意思表示。”富基公司认为该认定是正确的，但是，该认定意味着以下三方面的法律效果：1、该《本合同补充协议》全部有效，而非部分有效，亦即双方关于交房条件的约定也是合法有效的。根据一审判决对《本合同补充协议》整体效力作出的有效确认，双方在《本合同补充协议》中对交房条件的约定以及交房时出具文件的约定同样是合法有效的，其中关于将《商品房买卖预售合同》第十二条交房条件在《本合同补充协议》变更为“(一)该商品房经建设工程规划验收合格，(二)供水、供电、供煤气及通邮”的约定也是有效的。2、该《本合同补充协议》对于交房的条件及交房时应出具的文件的约定应视为双方的最终意思表示，而且双方都是完全自愿的，因此对双方当事人均有约束力，双方均须遵守该约定。3、一审法院既然认定张晖、富基公司签订的《本合同补充协议》合法有效，且并未确认该补充协议的某部分内容无效，那么，一审法院就应当以《本合同补充协议》的约定作为判断富基公司是否符合交房条件的依据。根据民法的自愿原则，法院在解决合同纠纷时，只要合同是合法有效的，就应当首先遵守契约原则：有约定的从约定，没有约定的从法律。就本案而言，一审法院就是否符合交房条件的认定依据就应当是双方当事人在《本合同补充协议》中的约定。然而，一审判决却违反了上述法律效果，其一方面确认张晖、富基公司签订的《本合同补充协议》中对交房条件及交房时应出具的文件约定为双方的最终意思表示，另一方面却拒绝将双方关于交房条件的约定作为判决依据，而是于当事人的约定而不顾，却将一些不属于法律上强制性的规定作为是否符合交房条件的认定依据，进而判决富基公司构成违约。一审法院的此判决不仅是自相矛盾的，而且违反了民法的自愿原则和诚实信用原则，所以是错误的判决。二、一审判决在认定交房条件时以“未达到永久用水条件”为理由属于适用法律错误。在富基公司已经提交了相应证据证明业主可以正常使用居民用水，在涉案楼盘已达到供水条件的情况下，一审法院仍以“未达到永久用水条件”为理由，认定富基公司不符合交房条件并构成违约。但富基公司认为，一审判决对此认定属于适用法律错误，理由如下：1、在我国现有相关法律法规中，并没有出现任何“永久用水”一词以及相关规定。无论是民事法律还是行政法律、法规，都没有将“永久用水”以及出具“永久用水”证明文件作为商品房买卖关系中的交房条件。故此，“永久用水”不属于商品房买卖合同中的法定交房条件。2、现实中“永久用水”权取决于多方面的因素，除了建设单位应当依法完成用水接驳工程、消防工程外，还需要自来水公司按户安装独立的水表和相关职能部门对永久用水申请的及时审查批准等。因此，作为富基公司的开发商难以完全控制取得永久用水的进程。正因如此，富基公司才与张晖就用水问题达成了补充协议，将“永久用水”的交房条件变更为“供水”。3、《本合同补充协议》关于交房条件“供水、供电、供煤气及通邮”中的约定，就是要求富基公司在交楼时应当保证房屋具备实际居住使用功能，其中的“供水”，是指业主在收房时已经能够享受居民生活用水的实际待遇，其用水利益不受任何实际的减损。事实上，涉案楼盘已有四百多户业主收楼并入住，他们在用水方面和用水利益方面都没有受到任何不良的影响。这些事实表明，富基公司事实上早己符合《本合同补充协议》约定的“供水”这一交房条件。鉴于法律、法规并没有对“永久用水”作出直接规定，就交房条件而言，不管是表达为“永久用水”还是“供水”，其根本目的就是保证房屋所应具备实际居住的使用功能，而并非为了强调文件种类名称。4、《商品房买卖预售合同》是政府相关职能部门制定的格式合同，其中部分内容是相关职能部门基于行政管理的需要和方便而确定的，其并没有法律上的依据。可见，《商品房买卖预售合同》关于“永久用水”的约定实际上体现的是政府职能部门的意志，而非双方当事人的意志，基于此，双方当事人有权对《商品房买卖预售合同》的内容进行变更，除非此变更违反法律的强制性规定。然而，《本合同补充协议》将交房条件中“永久供水”变更为“供水”并未违反任何法律的强制性规定。三、涉案房屋已经符合交房的条件，且富基公司已履行了相关的义务。在庭审时涉案房屋已经符合《本合同补充协议》约定的条件，(1)本案涉案房屋的建筑工程已经取得《建设工程规划验收合格证》、《建设工程消防验收意见书》，并能够向购房人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。(2)涉案房屋己完全满足了通水、通电、通煤气、通邮、通宽带、通有线电视等正常生活条件。涉案房屋己符合正常的居住条件，没有任何质量问题，不影响张晖居住。合同已经明确约定的交楼条件，张晖是明确知悉的，在本案发生纠纷前，张晖从未向富基公司明确表示过不认可该合同的约定。因此以《本合同补充协议》约定的交房条件作为判断涉案房屋是否符合交付条件的工具，并无不当。四、在富基公司符合合同约定取得建设工程规划验收合格证之日起，一审法院不应该判决富基公司承担延迟交楼的违约金。即使是法院认为富基公司需要承担违约责任，违约金的计算标准也应该按照合同约定的标准每日按已付房价的万分之零点五的标准计算。一审法院判决的违约金标准计算赔偿过分高于其实际损失，请求予以适当减少。张晖二审答辩称就交楼条件问题的意见与其上诉意见一致。关于违约金的标准，不同意富基公司的上诉意见。1、违约金的标准已经有生效判决予以认定；2、原合同认定的标准不对等，且无法弥补张晖就富基公司违约造成的损失，因此不同意富基公司的上诉请求。张晖向一审法院起诉请求：1、富基公司向张晖支付延期交房违约金[从2016年7月29日起计算至富基公司按法律规定和合同约定的交付条件（合同第十二条、十五条）并实际交付房屋之日止，按房屋总价的每日万分之二的标准计算]；2、诉讼费由富基公司承担。一审法院认定事实：2013年10月16日，张晖与富基公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，订明张晖向富基公司购买广州市海珠区江南大道以东、南华东路以南、宝岗路以XX地段XX广场（自编B1、B2栋）第自编B1幢X层X号房，房价总额2983010元；富基公司同意张晖按按揭贷款方式付款；如果张晖未能按照本合同第八条约定的期限将首期房款支付至预售款监控账号，富基公司有权要求张晖每日按未支付首期房价款0.05%的标准支付违约金；交房条件：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件；富基公司应当在2014年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付张晖使用；（第十四条）延期交房的违约责任：富基公司如未能按本合同规定的期限交房，每逾期交付房屋一日的，富基公司向张晖支付已付房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行；如果遇有以下特殊原因，富基公司交房的时间可以相应延期，且双方互不追究责任：富基公司取得施工许可证之日以后，如遇日降雨量达25毫米以上（含25毫米）或者八级（含八级强风）以上的强风或者高温达35摄氏度以上（含35摄氏度）的异常天气；富基公司的施工遭遇异常地质状况；由于政府行为和不能预见、不能避免或者不能控制的事件等原因延期及地铁公司施工地铁通道和风亭等原因延期；除政府行为、不能预见或地铁公司施工等原因外，上述其它原因造成的延期不得超过180个工作日，如延期超过180个工作日的，从超过该180个工作日之次日起至实际交付之日止，每逾期一日，富基公司向张晖支付已付房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行；合同附件七《本合同补充协议》：四、《合同》第八、第十条关于付款方式及逾期付款的违约责任的补充约定：张晖须在签订《房地产定购书》当日亲自前往按揭银行办理按揭申请手续，并签署一切所需之文件；因张晖未签署相关文件或其他自身原因导致银行不同意为其办理按揭的，张晖应在《合同》签订之日起3日内书面告知富基公司，并在15日内一次性向富基公司付清全部房款，否则视为张晖逾期付款，张晖应每日按累计应付款万分之五的标准向富基公司支付违约金；如张晖未按银行指定的时间与银行签署抵押贷款合同的，视为张晖故意拖延付款，张晖应每日按贷款额的万分之五的标准向富基公司承担违约责任，直至银行将全部贷款额划入富基公司开设的监控账户时止；六、关于《合同》第十二条交房条件的另行约定：双方同意该商品房的交房条件为：（一）该商品房经建设工程规划验收合格；（二）供水、供电、供煤气及通邮；八、关于《合同》第十五条房屋交付时的有关资料的另行约定：甲乙双方同意，双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方出示有关该商品房的下列资料，供乙方查证：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《房地产（住宅）质量保证书》；（三）建设单位出具的《房地产（住宅）使用说明书》；上述第（一）项文件甲方负责向乙方出示原件查阅，不提供复印件；第（二）、（三）项文件由甲方出示原件，并可以提供复印件；等。上述合同签订后，张晖依合同约定付清了全部购房款给富基公司。2014年9月，富基公司等单位作出了商业、住宅楼工程2幢（自编B1、B2栋）的《建筑工程竣工验收报告》。同年10月，富基公司作出了富基广场B-1、B-2号楼的《房地产开发公司住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》。2016年，广州市海珠区建设工程质量安全监督站出具了商业、住宅楼工程2幢（自编B1、B2栋）工程的《建筑工程质量监督报告》；广州市公安消防局分别出具了海珠区江南大道北地段综合楼1座2栋（自编B1、B2栋）的地上首层至六层、地下室3层；第七层至四十四层住宅部分的《建设工程消防验收意见书》，两份意见书均记载：综合评定该工程消防验收合格；等。2017年1月24日，广州市国土资源和规划委员会作出穗国土规划验证[2017]116号《建设工程规划验收合格证》，该证记载：建设单位：广州市富基房地产开发有限公司；建设项目名称：富基广场B1、B2栋；建设规模：商业、住宅楼工程2幢（自编B1、B2栋），地上6层至44层住宅及6层以下住宅部分及中西药店、书店、居委会：89160平方米；等。张晖曾因富基公司延期交房先后两次向一审法院提起诉讼，在诉讼中，法院已对合同效力、违约金标准进行认定。张晖最近的一次诉讼是要求判令：1.富基公司向张晖支付延期交房违约金[从2016年3月26日起计算至富基公司按合同约定的条件（合同第十二条、十五条）交付房屋之日止，按房屋总价的每日万分之三的标准计算]；2.诉讼费由富基公司承担。一审法院对该案作出(2016)粤0105民初3431号民事判决书，主要内容：一、富基公司广州市富基房地产开发有限公司在本判决生效之日起10日内，支付迟延交楼的违约金（从2016年3月26日起至本判决生效之日止，每日按2983010元的万分之二的标准计算，违约金总额以本金为限）给张晖；二、驳回张晖的其他诉讼请求。该判决书已于2016年7月28日生效。张晖于2016年12月21日提起本案诉讼。本案于2017年2月17日开庭审理。庭审中，张晖确认涉案楼宇已经符合永久通电、通气、通邮的条件，电梯可以使用，但不清楚是否可以永久通电梯。富基公司表示：目前正在办理永久通水手续，但涉案楼宇已可以通水，尚未达到永久用水条件。张晖、富基公司确认：张晖尚未收楼。2017年3月16日，富基公司表示：涉案楼宇仍未达到永久用水条件。张晖为证明其主张，还提交了以下证据：1、建设工程审核书；2、工程平面图；3、图片。富基公司表示：对证据1的真实性、合法性不确认，与本案无关；对证据2、3的真实性、合法性不予确认。富基公司为证明其主张，还提交了以下证据：1、广州市自来水公司水质部于2015年12月对于广州市富基房地产开发有限公司（江南大道北富基广场）安装供水管工程出具的《管道工程消毒冲洗合格证明》及广州市自来水公司南区供水分公司于2015年12月25日对于富基公司的、广州市海珠区龙田昌盛里地段的《安装市政管道工程完工证明书》。拟证明业主可以正常使用居民用水。2、富基公司向张晖作出的《商品房交付使用通知书》以及邮寄该通知的EMS快递单。3、《关于富基广场人防、地下室建设规划调整的复函》及附件，拟证明涉案楼宇已达到人防要求。4、《关于富基广场B1、B2号楼建设项目环境影响报告书审批意见的函》，拟证明涉案楼宇已符合环保条件。5、广州市海珠区富基南三街8号电梯的《电梯定期检验报告》。张晖表示：对证据1、2的真实性不予确认，代理人不清楚张晖本人是否收到证据2中的邮件，代理人在庭后3个工作日内核实并书面答复对该证据的质证意见；证据3、4的真实性、合法性请求法院认定，张晖不发表意见，但确认复印件与原件一致，对关联性，该两份文件已表述清楚是许可文件并非验收文件，对富基公司证据证明内容也不予确认；证据5由法院认定。一审法院认为：张晖、富基公司曾因《广州市商品房买卖合同（预售）》发生纠纷，法院已对合同效力和张晖在本案中主张的违约金的标准进行认定，在此不再赘述。富基公司关于违约金标准过高的抗辩无理，一审法院不予采纳。根据合同约定，富基公司应当在2014年6月30日前交付房屋。对于交房的条件及交房时应出具的文件，《广州市商品房买卖合同（预售）》正本中曾有约定，但双方又在《本合同补充协议》中变更了前述约定，因《本合同补充协议》在后且为特别约定，故该部分的约定应视为双方的最终意思表示。补充协议中约定，交房条件为：（一）该商品房经建设工程规划验收合格，（二）供水、供电、供煤气及通邮；交房时应当出具的文件为：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》，（二）建设单位出具的《房地产（住宅）质量保证书》，（三）建设单位出具的《房地产（住宅）使用说明书》。对于上述约定，1、现张晖、富基公司确认：涉案楼宇已经符合永久通电、通气、通邮的条件，故该部分内容已符合上述合同的约定。2、富基公司已经做出涉案房屋所以在楼宇的《建筑工程竣工验收报告》、《房地产开发公司住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》，张晖并未对此提出异议，故对于交房时应出具的文件中第（二）、（三）项的约定的条件，应视为已经成就。3、富基公司提交了富基广场B1、B2栋的《建设工程规划验收合格证》、《建设工程消防验收意见书》证明涉案房屋已通过规划验收及消防验收，上述证据足以证明涉案房屋已符合上述协议中交房条件及交房时出具文件中的第（一）项的约定。张晖关于涉案房屋六层以下公共空间、地下室、绿地、环形消防通道均未取得规划验收合格的抗辩无理，一审法院不予采纳。4、上述协议中并无环保、人防等约定。因此，张晖关于涉案房屋人防、环保未整体验收合格的主张无理，一审法院不予采纳。由上可见，除“供水”的条件外，涉案房屋已符合交付条件。本案中，富基公司主张业主可以正常使用居民用水，并提交了《管道工程消毒冲洗合格证明》及《安装市政管道工程完工证明书》予以证明，但结合张晖、富基公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》正本中交房条件的部分约定即“并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件”以及一般生活经验，前述补充协议的约定中的“供水”应为“永久供水”。现富基公司确认涉案房屋尚未达到永久用水条件，则涉案房屋未达到交房条件，且张晖也未实际接收涉案房屋，因此富基公司仍应继续承担迟延交楼的违约责任。一审法院(2016)粤0105民初3431号民事判决书曾确定富基公司支付迟延履行金至2016年7月28日，故张晖要求富基公司从上述日期的次日起支付违约金（每日按总房价的万分之二的标准计算）的诉讼请求，合法有理，一审法院予以支持。鉴于富基公司何时使涉案房屋符合法律规定和合同约定的交房条件尚不确定，故上述违约金计至富基公司最近一次确认其尚未达到永久用水条件之日即2017年3月16日止为宜。此后，富基公司如仍有违约行为的，张晖可另循其他途径解决，本案不作处理。综上所述，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款的规定，于2017年4月26日作出如下判决：被告广州市富基房地产开发有限公司在本判决生效之日起10日内向原告张晖支付迟延交房违约金（从2016年7月29日起计至2017年3月16日止，每日按原告已付房价款2983010元的万分之二的标准计算；原告因购买涉案房屋而主张的所有迟延交房违约金总额以原告已付房价款为限）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1679元，由被告负担。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。经庭询，一审查明事实无误，本院予以确认。富基公司二审提交下列证据：1、《永久水表安装完毕证明书》，2、《广州市（居民）城市供水用水合同》，两证据证明涉案楼盘的入住业主可使用永久用水。3、《收楼告知函》，4、EMS邮件妥投单，两证据证明楼盘符合所有的交楼条件后，富基公司再次发函告知张晖，履行了通知义务。5、（2017）粤7101初1088号行政判决书，证明该楼盘的业主江淑仪、刘悦旻，曾就富基公司取得的“116号验收合格证”起诉要求撤销该验收合格证，该判决的结果是驳回了该案原告的诉讼请求。张晖质证意见为：对于证据1、2真实性由法庭认定。至于关联性，因为不能证明水表已经通到了张晖的房屋，所以不能证明涉案房屋已经开通永久用水。对于证据3、4，张晖没有收到，所以不认可真实性。对于证据5的关联性不予认可，且该判决并未生效，不能作为涉案房屋规划验收完全合法的依据。二审庭询后，应本院要求，富基公司向本院提交开票日期2017年5月31日水费、污水费发票（发票号码013××××2176，时费时段：2017年4月21日-2017年5月21日，用水性质：经营服务用水）及开票日期为2017年7月10日水费、污水费发票(发票号码013××××1862，计费时段：2017年5月21日-2017年6月21日，用水性质：居民生活)，证明涉案楼盘现在的用水性质为居民生活，即永久用水。张晖质证意见为：富基公司庭后才补交证据，违反举证期限。发票联抬头已经备注是属于“生产与供应业”，水费的单价也为工商业用水的单价：1.98元/立方米，而非居民用水的单价，从中可以看出涉案楼盘未取得居民永久用水。开票日期2017年5月31日水费、污水费发票用户名称广东省第一建筑工程有限公司，则说明目前用水是临时施工用水。综合以上两点，该证据与一审富基公司主张已经开通永久用水是矛盾的。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对本案双方的上诉请求与答辩意见，分析如下：交付商品房的条件包括法定条件和约定条件，在合同约定不符合法律规定时，则应当依照法律规定。首先，关于法定交楼条件。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”因此，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建设工程经竣工验收合格后，始具备交付使用的条件。国务院于2000年1月30日颁布的《建设工程质量管理条例》第49条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”据此，我国目前的房屋经过验收和验收合格的标志是取得工程竣工验收备案表，即取得工程竣工验收备案表是交付房屋的法定条件。其次，关于约定交楼条件。根据合同约定及前案生效判决虽认定，富基公司应当在2014年6月30日前将符合“经建设工程规划验收合格；供水、供电、供煤气及通邮”条件的商品房交付张晖使用，但此为双方约定的交楼标准。现双方仅约定富基公司取得建设工程规划验收合格明显低于法定条件，故富基公司在交楼时还应具备法定的交楼条件，即取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，否则张晖有权拒绝接受交付。对张晖上诉认为涉案房屋仍不具备交楼条件的主张，本院予以采纳。另，富基公司与张晖约定的供水、供电、供煤气及通邮等条件是富基公司向供水、供电、供煤气、邮政等公司申请办理实际接通，可为买受人永久使用的必要居住条件。供水、供电、供煤气、邮政等条件的取得可能于富基公司取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》之前，也可能在后。为此，海珠法院在前案中曾判处逾期交楼的违约金计至富基公司《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》之日止，未充分考虑供水、供电、供煤气、邮政等条件取得的情况。由于富基公司何时具备交楼条件的时间尚不确定，也不能确定业主收楼的时间，基于公平原则，本院予以调整计至判决生效之日止。本案认定与前案处理并无冲突。最后，富基公司逾期交楼责任。富基公司在交楼时除应符合合同约定的条件外，还应具备法定的交楼条件，才能将涉案房屋交付张晖。本案尽管富基公司在具备部分交楼条件后于2017年7月4日再次向张晖发出《收楼告知函》通知张晖办理收楼手续，但涉案楼宇未取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，仍不具备交楼条件，故富基公司仍应计付逾期交楼违约金给张晖。至于迟延交楼违约金的标准。因前案生效判决已经将违约金标准调整为每日按房价款的万分之二计算，一审法院延续该标准处理本案并无不当，本院予以维持。对富基公司上诉主张按照合同约定的标准，每日按已付房价的万分之零点五的标准计算迟延交楼的违约金，本院不予采纳。综上所述，张晖上诉主张部分成立，本院予以采纳。富基公司上诉不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条、国务院《建设工程质量管理条例》第49条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2632元，由广州市富基房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  张燕宁审判员  万力平二〇一七年八月二十五日书记员  王心怡彭文悦