江苏省无锡高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2015）新民初字第3466号原告无锡市新龙腾商业物业经营管理有限公司，住所地无锡市新区欧典家园177-26-27室。法定代表人舒策张，该公司董事长。委托代理人黄征、孙雄，江苏创凯律师事务所律师。被告许宁武。委托代理人顾柯军，无锡市北塘区创友法律服务所法律工作者。原告无锡市新龙腾商业物业经营管理有限公司（以下简称新龙腾公司）与被告许宁武房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月25日受理后，依法由审判员王莉娜独任审理，于2016月1月25日公开开庭进行了审理，后依法组成合议庭，于2016年4月25日再次公开开庭进行了审理。后因本案双方争议的原因需要等待另一案判决结果，本院于2016年6月1日裁定本案中止审理，现另一案已判决并生效，本案恢复审理。原告新龙腾公司的委托代理人黄征，被告许宁武及其委托代理人顾柯军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新龙腾公司诉称，其与许宁武之间存在房屋租赁关系，自2013年10月1日起许宁武开始拖欠租金及商业管理费、物业管理费等。经其多次催讨无果，于2015年12月14日以EMS快递及现场张贴通知方式告知许宁武，因其违约，双方的租赁合同自2015年12月15解除。现要求判令1、许宁武立即支付拖欠的租金、商业管理费、物业管理费合计485082元均计算至2015年12月31日，及违约金97016元（按实际欠款金额的20%计算）；2、判令许宁武立即从无锡市新区长江北路282号1栋310、312号房屋内迁出并支付2016年1月1日起至实际迁出之日止的房屋使用费。3、诉讼费用由许宁武承担。被告许宁武辩称，新龙腾公司同意无锡市舒隅酒店管理有限公司（以下简称舒隅酒店）在其所租赁房屋空间外搭建门头招牌影响其经营，是新龙腾公司的违约行为导致其一直没有交纳相应的房租等费用，故不应按合同约定计算房租、商业管理费及物业管理费；其与新龙腾公司的租赁合同尚未到期，其不同意解除合同并迁出房屋，要求判决驳回新龙腾公司的诉讼请求。经审理查明：1、2012年5月28日，新龙腾公司与许宁武与签订哥伦布广场商铺租赁合同1份及商铺管理合同1份，约定许宁武向新龙腾公司租赁无锡市长江北路282号新区哥伦布广场内编号为壹栋310（杨国华、游琦所有，委托新龙腾公司经营管理）、312（新龙腾公司所有）号的商铺用于经营商号为“安藤家”的餐饮业务。2、商铺租赁合同约定租用面积为260.73平方米，租期自2013年1月1日至2017年12月31日，免租期为2013年1月1日至2013年3月31日、2014年1月1日至2014年3月31日，该期限内免收租金及商业服务费，物业管理费照常交纳，装修期为2012年10月1日至2012年12月31日。租金标准为首年租金标准为每天每平方米1.61元，每月租金为12775元，2013年4月至2013年12月31日、2014年4月1日至2014年12月31日每月租金均为12775元，2015年1月1日起至2017年12月31日每月租金为13568元。租金支付方式为首期租金交纳日为2013年1月7日，所交纳租金期限为2013年4月1日至2013年6月30日，之后以一个季度为一个交租期，在每个自然季首月七日前一次性足额付本交租期租金。合同另约定了双方的权利义务及违约责任。3、商业管理合同约定商业管理费自2013年4月1日开始计算，物业管理费自2013年1月1日开始计算。商业管理费标准为每平方米每月12元，每月商业管理费为3129元，按季支付，在自然季首月七日内前一次性足额支付。首期商业管理费交纳日为2013年1月7日，所交商业管理费为2013年4月1日至2013年6月30日。物业管理费每月3129元，按季支付，在自然季首月七日内前一次性足额支付。首期物业管理费交纳日为2013年1月7日，所交纳物业管理费为2013年1月1日至2013年3月31日。合同签订后，新龙腾公司、许宁武各自履行了合同义务。自2013年7月1日起，许宁武未再交纳物业管理费，自2013年10月1日起许宁武未再交纳租金及商业管理费。2015年3月、7月新龙腾公司向许宁武邮寄了催款通知函，许宁武收到该通知函后仍未支付任何费用。2015年12月，新龙腾公司诉讼来院。上述事实，有无锡市房屋登记簿证明1份、无锡市房屋初始登记证1份、无锡市土地使用权分割登记证1份、商品房买卖合同1份、商铺委托经营管理协议书1份、哥伦布广场商铺租赁合同（A）1份、哥伦布广场商铺管理合同1份、催交租金通知书及邮寄凭证、双方当事人陈述在卷佐证。另查明，2013年4月20日，新龙腾公司与郑某某签订酒店房屋租赁合同，约定郑某某向新龙腾公司租赁无锡市长江北路282号5-13层房屋用于开设酒店，合同第九条第3项约定：“位于酒店大堂西门上方二楼至四楼玻璃结构的整块平面及塔楼顶部一部分属广告位，相关广告的审批、安装、使用所产生的费用由乙方自行承担。乙方需在不得损坏房屋整体结构的情况下安装和使用”。合同签订后，郑某某在租赁的房屋中开办了舒隅酒店，并在酒店大堂西门上方二楼到四楼安装了宽5公分，互相之间间隔为10公分、与玻璃间隔为十公分左右的门头招牌（见照片），在该招牌上有“舒隅酒店”、“hotel&teahouse”、“SHUYU”字样及酒店LOGO图案。该招牌在视觉上完全遮挡了许宁武开办的安藤家餐馆向长江北路一面的窗户。后许宁武与舒隅酒店多次协商，也向新龙腾公司进行反应未果，2015年11月24日，许宁武诉至本院。2016年7月27日，本院作出（2015）新民初字第3257号，判决舒隅酒店将位于酒店大堂二楼楼层中心至三楼楼层中心（即许宁武经营的安腾家）玻璃外的门头招牌拆除。该判决现已生效。在（2015）新民初字第3257号案件审理过程中，新龙腾公司于2015年12月14日向许宁武邮寄了《关于合同解除及租赁区域收回的告知函》，并将该函张贴于安藤家店门口。许宁武表示就是因舒隅酒店的门头招牌影响其采光及经营，其向新龙腾公司反映后得不到解决，其才没有向新龙腾公司交纳费用的；对于新龙腾公司要求解除合同不予认可，并表示只要门头拆除，其愿意向新龙腾公司支付相关费用。上述事实，有本院（2015）新民初字第3257号民事判决书、关于合同解除及租赁区域收回的告知函、邮寄凭证、照片及双方当事人陈述在卷佐证。本院认为，依法成立的合同对双方当事人均具有约束力.当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，新龙腾公司与许宁武签订的房屋租赁合同依法成立，新龙腾公司有向许宁武交付符合使用条件的房屋的义务，许宁武有依法使用该房屋并向新龙腾公司支付租金及相关费用的义务。新龙腾公司向许宁武交付了租赁房屋后，许宁武仅支付了部分租金、商业管理费及物业管理费，双方确认自2013年7月1日起许宁武未再支付物业管理费，自2013年10月1日起许宁武未再支付租金及商业管理费，新龙腾公司要求许宁武支付相应期间的租金、商业管理费及物业管理费，许宁武理应支付。许宁武提出的因舒隅酒店的门头招牌影响其经营，其向新龙腾公司反映后没有解决其才不交租金等费用，且在处理纠纷期间其商铺不能正常营业，要求租金打折的抗辩意见，虽然舒隅酒店安装门头招牌是经过新龙腾公司的许可，但实际侵权人是舒隅酒店，许宁武应依法及时向舒隅酒店主张权利，而不应以此为由拒交租金，故对于许宁武的抗辩意见，本院不予采信。对于新龙腾公司陈述的双方租赁合同已解除的事实，因其解除的原因为许宁武未按约支付租金，但许宁武拒绝支付的理由为舒隅酒店在新龙腾公司的允许下安装的门头招牌影响了其采光和经营，且该事实已由本院的生效判决予以确认，其并非故意拒付租金，故新龙腾酒店解除合同的理由不成立，现许宁武愿意继续履行合同，故对于新龙腾公司陈述的双方合同已解除的事实，本院不予采信。故对于新龙腾公司要求许宁武迁出承租房屋的诉讼请求，本院不予支持。对于违约金，因许宁武并非恶意或故意拒付相关费用，故本院对新龙腾公司要求许宁武支付违约金的请求，本院亦不予支持。根据双方约定的交费时间，截止2016年10月7日前许宁武应交纳2013年度3、4季度、2014年度、2015年度、2016年度的物业管理费131418元；2013年度4季度、2014年度2、3、4季度、2015年度、2016年度的租金478932元、商业管理费112644元。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、许宁武应于本判决发生法律效力之日起十日内向新龙腾公司支付租金、商业管理费、物业管理费共计722994元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。二、驳回新龙腾公司的其他诉讼请求。案件受理费11030元（此款已由新龙腾公司预交），由新龙腾公司负担1000元，由许宁武负担10030元（新龙腾公司同意其预交的案件受理费中的剩余部分10030元由许宁武向龙腾公司直接支付，本院不再退还。由许宁武在本判决发生法律效力之日起十日内将该款直接支付于新龙腾公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费（江苏省无锡市中级人民法院开户行：中国工商银行无锡城中支行，账号：11×××05）。审 判 长  王莉娜代理审判员  陈 睿人民陪审员  蔡卓君二〇一六年十一月七日书 记 员  陆 佳本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。