湖北省随州市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）鄂13执异9号
案外人：杨国民，男，1962年1月11日出生，汉族，住湖北省广水市。
委托诉讼代理人：杨波，男，1983年10月26日出生，汉族，住湖北省广水市。
委托诉讼代理人：付翔，湖北磊落律师事务所律师。
申请执行人：湖北聚兴建设有限公司。住所地：湖北省随州市曾都区汉东路**号。
法定代表人：吴治冕，该公司总经理。
委托诉讼代理人：袁太友，湖北神农律师事务所律师。
被执行人：湖北德润锂电池有限公司。住所地：湖北省广水市十里工业园区。
法定代表人：陆洁，该公司总经理。
被执行人：湖北欣润置业有限公司。住所地：湖北省广水市滨河休闲公寓***号楼。
法定代表人：毛孝利，该公司总经理。
委托诉讼代理人：韩立，湖北磊落律师事务所律师。
在本院执行申请执行人湖北聚兴建设有限公司（以下简称聚兴公司）与被执行人湖北德润锂电池有限公司（以下简称德润公司）、湖北欣润置业有限公司（以下简称欣润公司）建设工程合同纠纷一案中，案外人杨国民于2017年10月9日对执行（查封）被执行人欣润公司所有的位于湖北省广水市十里办事处十里小区德润公寓3#商住楼及土地使用权提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2017年12月1日举行了听证，案外人杨国民的委托诉讼代理人杨波、付翔，申请执行人聚兴公司的委托诉讼代理人袁太友，被执行人欣润公司的委托诉讼代理人韩立到庭参加了听证，被执行人德润公司经传票传唤无正当理由未到庭参加听证。本案现已审查终结。
案外人杨国民称，其与被执行人欣润公司之间属商品房买卖合同关系，并非申请执行人聚兴公司所称的民间借贷关系，双方之间签订有商品房买卖合同并经房管部门备案，杨国民已经付清全部房款，申请执行人聚兴公司主张的工程价款优先受偿权不得对抗异议人，且本案已经拍卖的房屋价款虽不足以清偿全部工程款，但足以清偿工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，其余工程价款申请执行人聚兴公司无优先受偿权，故申请解除对湖北省××办事处××公寓××＃商住楼及土地使用权的查封。
申请执行人聚兴公司称，杨国民与欣润公司之间实为民间借贷关系，双方签订的商品房买卖合同是借贷的担保，合同中约定的房价明显偏低，杨国民作为自然人一次购买81套商品房不合常理，该合同系双方为对抗执行串通签订的虚假合同。
被执行人欣润公司称，案外人杨国民所称均属实。
案外人杨国民向本院提交了如下证据：1、案外人杨国民身份证复印件；2、案外人杨国民与被执行人欣润公司2016年6月2日签订的《商品房（预售）买卖合同》；3、案外人杨国民与被执行人欣润公司2016年6月2日签订的《补充协议》；4、被执行人欣润公司分别于2015年12月1日和2016年2月26日向案外人杨国民出具的购房款《收据》；5、被执行人欣润公司2015年11月28日出具的《授权委托书》；6、周祖强银行汇款凭证三张；7、杨国民2015年11月28日向周祖强出具的《借条》复印件以及杨国民于当日出具的《授权委托书》；8、湖北大洋塑胶有限公司《董事会决议》。申请执行人聚兴公司向本院提交了如下证据：本院（2017）鄂13执恢4号之二执行裁定书。被执行人欣润公司未提交证据。本院依职权调取了如下证据：1、本院在广水市房产管理局调取了案外人杨国民与被执行人欣润公司2015年11月27日签订的《商品房（预售）买卖合同》；2、本院在湖北广水农村商业银行股份有限公司调取了户名为周祖强、卡号为62×××68、账号为81×××39的银行账户流水明细。上述证据，本院均组织当事人进行了质证。
经审查查明，原告聚兴公司诉被告德润公司、欣润公司建设工程合同纠纷一案，本院2015年12月1日立案受理，在案件审理过程中，经本院主持调解，各方当事人自愿达成调解协议，本院经审查确认后于2016年7月8日作出（2015）鄂随州中民初字第00036号民事调解书，内容为：“一、德润公司、欣润公司同意支付聚兴公司承建的德润公寓商住楼工程总价款为52619970.40元（其中土建工程价款49225133.60元，水电安装工程价款为3394836.80元），双方对上述工程竣工验收及工程质量等均无异议；二、本协议自原、被告签字之日起，被告德润公司、欣润公司向原告聚兴公司履行德润公寓商住楼工程总价款52619970.40元的金钱给付义务；三、原告聚兴公司自愿放弃对被告德润公司、欣润公司的其他诉讼权利；四、执行期间，原、被告一致同意按照2016年7月8日签订的和解协议执行；五、案件受理费201800元，财产保全费5000元，合计诉讼费206800元，减半收取103400元，由聚兴公司与德润公司、欣润公司各负担51700元。”上述民事调解书于2016年7月8日发生法律效力后，因被执行人德润公司、欣润公司未自动履行生效民事调解书确定的义务，聚兴公司向本院申请执行。本院在执行中，责令被执行人德润公司、欣润公司向申请执行人聚兴公司偿付工程款52619970.40元，并承担迟延履行期间的债务利息以及诉讼费和执行费，但被执行人德润公司、欣润公司仍未履行。本院遂依法启动对本案诉讼中查封的被执行人欣润公司所有的位于湖北省××办事处××公寓××＃、××＃、××＃、××＃、××＃商住楼及土地使用权的评估、拍卖程序，本院正在依法拍卖本案诉讼中查封的商住楼及土地使用权期间，申请执行人以拍卖财产的价款不足以清偿工程款，且被执行人因与他人之前存在借贷关系，而将德润公寓3#商住楼登记在他人名下，其行为属民间借贷法律关系，根据建筑工程款优先原则，该登记行为无效为由，申请查封被执行人欣润公司开发的德润公寓3#商住楼，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第一条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百八十七条的规定，于2017年7月27日作出（2017）鄂13执恢4号之一执行裁定书，裁定查封被执行人欣润公司所有的位于湖北省××办事处××公寓××＃商住楼及土地使用权。案外人杨国民不服上述查封裁定，以上述房屋其已购买并支付购房款为由，向本院提出执行异议。
另查明，2015年11月27日，杨国民与欣润公司签订商品房（预售）买卖合同（编号为GS15002577），约定购买欣润公司开发的位于湖北省××办事处××公寓××＃商住楼××房屋及土地使用权，建筑面积13649.8㎡，单价1500元/㎡，总价20473350元，买受人于商品房买卖合同办理合同备案后于2016年12月30日前一次性付清全部购房款，出卖人应当在2016年6月30日前向买受人交付该商品房。上述编号为GS15002577的商品房（预售）买卖合同于签订合同当日到广水市房产管理局办理合同备案。2016年6月2日，杨国民与欣润公司重新签订商品房（预售）买卖合同（编号为GS16001802），约定购买欣润公司开发的位于湖北省××办事处××公寓××＃商住楼××房屋及土地使用权，建筑面积11420.72㎡，单价1500元/㎡，总价17131080元，买受人于商品房买卖合同办理合同备案后于2016年12月30日前一次性付清全部购房款。上述编号为GS16001802的商品房（预售）买卖合同于签订合同当日到广水市房产管理局办理合同备案。杨国民与欣润公司2016年6月2日签订商品房（预售）买卖合同约定购买的81套房屋至今未交付，涉案房屋建设工程至今未办理竣工验收。
本院认为，案外人杨国民提出的解除查封的执行异议主张，实为对执行标的即81套商品房主张实体权利，系排除执行异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”
关于案外人杨国民是否系权利人以及其权利的合法性与真实性问题？本案中，案外人杨国民基于其与被执行人欣润公司签订的商品房（预售）买卖合同以及其提交的支付购房款的证据主张权利，其主张的系房屋所有权或者其他足以阻止房屋拍卖、交付的实体权利。审查杨国民是否系权利人以及其权利的合法性与真实性，就必须审查杨国民与欣润公司之间商品房买卖合同关系以及履行合同即支付房款的合法性与真实性。对此，申请执行人聚兴公司认为，杨国民与欣润公司之间系虚假的房屋买卖关系，签订商品房（预售）买卖合同实为杨国民与欣润公司之间借贷合同的担保，目的在于对抗法院执行。本院认为，本案中，对杨国民与欣润公司之间确系商品房买卖合同关系以及杨国民已按照合同约定付清全部购房款的事实和证据是存疑的，杨国民提交的部分证据的真实性令人产生合理怀疑，特别是杨国民作为一个自然人，一次性购买大量的商品房，其关于代表湖北大洋塑胶有限公司融资为员工团购房屋的陈述及提交的相关证据令人生疑；杨国民提交证据显示的付款方式与商品房（预售）买卖合同约定的付款方式明显不符，合同明确约定购房款汇入预售资金监管账户，但双方均未按照合同约定履行，本应付给欣润公司的10153000元购房款却显示付给了随州市亨泰贸易有限公司，杨国民按照合同约定的付款时间付款明显对其有利，但却积极付款的行为有悖常理；杨国民向周祖强借款1500万元购房，在出具的借条中未约定还款时间和借款利息不合常理；杨国民与欣润公司2015年11月签订合同约定的房屋单价1500元/㎡与普通购房者2016年6月签订合同购买同一栋楼房屋最低价2883元/㎡差距较大；2016年6月2日《补充协议》约定的总价款14903000元刚好与前期（2015年12月和2016年2月）付款总和14903000元分文不差等，都令人不能确信。
关于杨国民是否已经按照合同约定支付全部购房款，杨国民提供证据主张其系向周祖强借款并委托周祖强向欣润公司付款，经查，周祖强2015年12月1日向欣润公司汇款475万元，但周祖强银行账户明细同时显示，欣润公司于2015年12月1日先向周祖强账户汇入475万元，然后周祖强再将此475万元汇入欣润公司，可以认定此475万元的购房款实际并未支付，且双方之间有串通嫌疑。周祖强另于2016年2月25日和2016年2月26日向随州市亨泰贸易有限公司汇入的10153000元，此款并非直接支付到欣润公司账户，欣润公司也未提供任何证据证实其与随州市亨泰贸易有限公司之间存在上述数额的债权债务，此款是否系杨国民履行商品房买卖合同而支付的购房款，结合上述分析情况看，也是不能确信和认定的。
关于案外人杨国民的权利能否排除执行？《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，案外人杨国民与被执行人欣润公司签订81套商品房（预售）买卖合同，签订合同双方真实的意思表示是房屋买卖还是以房抵债、以房担保或者其他等尚存合理怀疑，且案外人杨国民并未付清全部价款，其中475万元的购房款能够确定未付，10153000元的购房款是否支付不能认定，另81套房屋至今尚未交付，杨国民至今并未实际占有81套房屋，也尚未办理产权过户登记手续，依据上述规定，案外人杨国民的权利不足以排除执行，本院裁定查封涉案房屋并无不当。
综上，案外人杨国民异议请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款规定，裁定如下：
驳回案外人杨国民的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 张 珍
审判员 刘 莹
审判员 叶 锋
二〇一七年十二月十九日
书记员 张君潞