山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）济民四终字第409号
上诉人（原审原告）韩军，男，1967年5月22日出生，汉族，住济南市。
委托代理人李伟，山东科创律师事务所律师。
委托代理人王鑫，山东科创律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告）济南福兴实业总公司，住所地济南市。
法定代表人赵志海，总经理。
委托代理人李国阳，男，1967年4月20日出生，汉族，该公司职员，住济南市。
上诉人韩军与上诉人济南福兴实业总公司（以下简称福兴公司）因物权保护纠纷一案，均不服济南市槐荫区人民法院（2012）槐民初字第1070号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人韩军的委托代理人李伟、王鑫，上诉人济南福兴实业总公司的委托代理人李国阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定，2010年11月23日，韩军（乙方）通过竞买与山东瀚坤拍卖有限公司签订（甲方）《竞买协议》，约定：一、2010年11月24日上午10时，在济南市槐荫区人民法院2楼拍卖厅举行拍卖会，拍卖标的为济南市槐荫区经七路17号楼518号房产（产权证号为：济房房字第032-0010**号），建筑面积为97.15平方米。二、乙方已在拍卖公告规定的展示时间内详细了解了拍卖标的物的现状，并实地查看了标的及与标的有关的资料。拍卖标的以公开展示时的现状为准，甲方及委托方不承担瑕疵担保责任。三、本场拍卖会的拍卖方式为：本次拍卖采取增价的拍卖方式进行拍卖。四、乙方同意缴纳人民币肆万元（大写）作为竞买保证金。如竞买不成功，甲方应于拍卖会结束后3日内将竞买保证金全额无息退还乙方。五、甲方已提请乙方详细阅读《拍卖规则》和注意事项，并对《拍卖规则》各条款作全面、准确的理解，因乙方对《拍卖规则》理解有误而导致的损失，由乙方自行承担。六、拍卖前委托人如按法律、法规的有关规定撤回委托，乙方应服从。七、若乙方竞买成功，则：1、甲乙双方当场签署《拍卖成交确认书》和《拍卖笔录》等有关文书。2、乙方同意自成交之日起7日内向甲方付清全部成交价款及佣金（佣金按照拍卖成交额的5%收取）。逾期甲方将按成交价款每日1‰计收违约金。3、乙方在付清全部成交价款和佣金后，到甲方领取成交确认书。4、拍卖标的的交付方式：买受人自行办理房产清户、过户手续，并承担由此产生的费用。5、在拍卖标的移交乙方之前，收到人民法院、仲裁机关及其他职能部门有关拍卖标的的权利瑕疵的决定，可以解除本协议，双方互不追究法律责任，甲方将收取的成交价款及扣除拍卖费用的佣金返还乙方。八、其他约定：1、该房产租赁情况买受人自行了解，拍卖成交后买受人自行清户。2011年1月11日双方签订《拍卖成交确认书》，韩军成为济南市槐荫区经七路17号楼518号房产，建筑面积97.15平方米的买受人。2011年1月18日，韩军向山东瀚坤拍卖有限公司交纳了成交金额522000元及服务费金额26100元合计548100元。2011年5月3日，韩军以“济南福兴实业总公司”名义缴纳各种税费共计31842元。2011年8月29日，韩军向济南市住房保障和房产管理局交纳登记费275元及其他费用579.5元共计854.5元。以上费用合计32696.5元。2011年8月15日，韩军向税务部门交纳了契税15660元。同年8月26日，济南市住房保障和房产管理局向韩军颁发了槐荫区经七路832号1-518（建筑面积144.88平方米，套内建筑面积96平方米）的房屋所有权证。期间上述房屋一直由济南福兴实业总公司占用。双方协商未成，为此韩军起诉要求济南福兴实业总公司腾出位于槐荫区经七路832号1-518号房屋；赔偿侵权占用韩军房屋期间给韩军造成的经济损失（按每月租金人民币3085元计算，自2011年5月3日起算至腾出房屋为止）；偿还韩军代垫的各项税收共计32696.5元。
审理中，济南福兴实业总公司对拍卖提出异议，要求重新拍卖处理双方争议的房屋，原审法院于2012年12月18日作出（1998）槐执字第1-5号执行裁定书，驳回其提出的异议。该裁定书现已生效。
原审法院认为，不动产的物权需经登记，不动产权属证书系权利人享有该不动产物权的证明，本案诉争之房屋已登记为韩军所有，济南福兴实业总公司在韩军取得争议房屋产权后未及时腾交房屋，其提出的重新拍卖的异议并未成立，故韩军要求济南福兴实业总公司腾交房屋合法有据，应予支持。韩军要求济南福兴实业总公司赔偿侵权占用房屋造成经济损失，证据不足，原审不予支持。韩军要求济南福兴实业总公司偿还韩军代垫的各项税收，双方未约定，与本案不属同一法律关系，应另案处理。原审法院依据《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十七条、第三十四条、第三十九条、《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第一百一十七条、第一百三十四条第（四）项之规定判决：一、济南福兴实业总公司于判决生效之日后三十日内将坐落本市槐荫区经七路832号1-518号房屋腾交韩军。二、驳回韩军的其他诉讼请求。案件受理费718元，韩军负担618元，济南福兴实业总公司负担100元。
上诉人韩军不服原审判决上诉称，一、福兴公司在2011年1月11日经原审法院拍卖其房产为上诉人韩军所有之后，即从法律上不是该房产的合法所有人。2011年8月26日，韩军取得涉案房产的所有权证。福兴公司以拍卖存在瑕疵向原审法院提出异议，2012年12月18日，原审法院驳回其异议，故福兴公司拒不腾房的理由不成立。福兴公司自2011年5月3日起一直非法侵占该房屋的事实清楚，对其侵权造成的损失应承担赔偿责任。二、韩军在一审中提交的该房屋每月租金按3085元计算的证据是该房屋所在楼房的对外租赁合同，其价格是根据同类地区同一时期的市场价格提出的，对该租赁合同福兴公司没有提交反对证据。福兴公司两年多时间拒不腾房，给韩军带来重大损失，应予赔偿。综上，原审判决福兴公司腾房正确，但认为韩军要求赔偿经济损失的证据不足，不符合事实及法律。请求撤销原审判决第二项，判决福兴公司赔偿侵权占用韩军房屋期间造成的经济损失。
上诉人福兴公司答辩称，一、涉案房屋房产证记载的建筑面积是144.88平方米，而韩军与山东瀚坤拍卖有限公司的成交确认书中成交标的建筑面积则是97.15平方米，韩军在拍得涉案房屋时少缴纳20余万元。二、韩军诉讼请求第二项主张的租金损失不能成立。因拍卖瑕疵使得韩军对涉案房屋房产证记载的建筑面积144.88平方米中的47.73平方米没有所有权，此面积仍归原所有权人福兴公司所有，此47.73平方米对韩军而言属不当得利。韩军即使有损失，也是52.2万元拍卖款的银行利息损失，此损失应由拍卖人与买受人共同承担，与福兴公司无关。三、本案纠纷的解决方式，韩军可选择再缴纳256459.49元，得到涉案房屋的完全产权。另一方面，可由原审法院执行局退回韩军52.2万元，对该房屋重新进行拍卖。之后，福兴公司再根据具体情况的变化，决定如何搬离此房屋。请求驳回韩军的诉讼请求。
上诉人福兴公司不服原审判决上诉称，涉案房屋房产证记载的建筑面积是144.88平方米，而韩军与拍卖公司的成交确认书中成交标的建筑面积则是97.15平方米，韩军在拍得涉案房屋时少缴纳20余万元，因拍卖瑕疵使得韩军对涉案房屋房产证记载的建筑面积144.88平方米中的47.73平方米没有所有权，此面积仍归原所有权人福兴公司所有，此47.73平方米对韩军而言属不当得利。原审判决将涉案房屋腾交韩军属于事实认定错误。请求依法改判，驳回韩军的诉讼请求。
上诉人韩军答辩称，福兴公司因欠案外人债务，导致人民法院拍卖了本案诉争的房屋，韩军通过拍卖获得该房屋产权，福兴公司应该腾房，其所称房屋面积与房产证不符问题，不是本案中争议的问题，双方可向拍卖机关、原审法院执行庭提出并解决该问题，且原审法院已作出驳回其请求的书面意见。福兴公司的上诉理由不成立。
经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。
二审中，韩军申请对涉案房屋的房租价格进行评估，本院委托山东弘裕土地房地产评估有限公司进行评估，评估结果为：建筑面积144.88平方米自2012年5月至2014年5月的租金评估价值为77144元，其中，2012年度日租金价值0.71元／平方米，2013年度日租金价值0.742元／平方米，2014年度日租金价值0.775元／平方米。
另查明，涉案房屋建成年份为1995年，于1996年6月确权发证，所有人为福兴公司，所有权证号为032-001046号，建筑面积97.15平方米。韩军的房屋所有权证号为济房权证槐字第1457**号，建筑面积144.88平方米，套内建筑面积96平方米，共有分摊面积48.88平方米。
以上事实有评估报告、所有权证书、庭审笔录为证。
本院认为，涉案房屋原为福兴公司所有，经原审法院委托拍卖，韩军成为该房屋的所有权人。所有权人对其房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利。现韩军要求福兴公司腾交房屋，依法有据，应予支持。福兴公司所称拍卖瑕疵问题，不属于本案审理的范围，福兴公司以此作为拒不腾房的理由，于法无据，本院不予支持。因福兴公司一直未向韩军腾交涉案房屋，韩军作为涉案房屋的所有权人无法使用房屋获取收益，其要求福兴公司赔偿租金损失，应予支持。因韩军与拍卖机构签订的《竞买协议》、《成交确认书》载明的标的面积均为97.15平方米，因此，韩军的租金损失应按97.15平方米结合评估报告确定的日租金标准进行计算。韩军虽于2011年8月取得涉案房屋的所有权证，因其无证据证明在诉讼前即已向福兴公司主张权利，该租金损失应自2012年5月14日韩军提起诉讼之日起算。据此，截止2014年9月1日本案二审庭审之日，韩军的租金损失应为60540.47元（2012年度15933.57元（231天×0.71元×97.15平方米）＋2013年度26311.13元（365天×0.742元×97.15平方米）＋2014年度18295.77元（243天×0.775元×97.15平方米）］。福兴公司称韩军不存在租金损失，与事实不符，本院不予支持。综上，韩军的上诉理由成立，本院予以采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持济南市槐荫区人民法院（2012）槐民初字第1070号民事判决第一项及案件受理费的负担。
二、撤销济南市槐荫区人民法院（2012）槐民初字第1070号民事判决第二项。
三、上诉人济南福兴实业总公司于本判决生效之日起十日内赔偿上诉人韩军损失60540.47元。
四、驳回上诉人韩军的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费1436元，由上诉人济南福兴实业总公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 马立营
审判员 林瑞国
审判员 孟繁荣
二〇一四年九月十七日
书记员 吴秀婷