四川省安岳县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）川2021民初726号
原告：邓辉，男，1974年11月2日出生，汉族，住四川省安岳县。
原告：蒋小英，女，1979年12月26日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。
委托诉讼代理人：李丁（二原告共同委托），四川博鉴律师事务所专职律师。
委托诉讼代理人：孟作品（二原告共同委托），四川博鉴律师事务所专职律师。
被告：四川省安岳县凯发房地产综合开发有限责任公司，住所地四川省安岳县岳阳镇建设街116号。统一社会信用代码91512021711878151R。
法定代理人：唐安东，董事长。
委托诉讼代理人：许珂，四川强德律师事务所专职律师。
委托诉讼代理人：邓新琴，四川强德律师事务所实习律师。
原告邓辉、蒋小英与被告四川省安岳县凯发房地产综合开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年2月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邓辉、蒋小英的委托诉讼代理人李丁、被告四川省安岳县凯发房地产综合开发有限责任公司的委托诉讼代理人许珂、邓新琴到庭参加诉讼。诉讼中，原、被告于审理期限届满前同意继续适用简�程序审理。本案现已审理终结。
邓辉、蒋小英向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告交付所购商品房的不动产权属证书；2.判令被告向原告支付逾期办理房屋转移登记权属证书违约金（以已付购房款174870元为基数，按中国人民银行同期同档贷款基准利率上浮30%自2011年1月31日起计至房屋权属证书交付之日止）。事实和理由：原告于2009年9月28日与被告签订《商品房买卖合同》，购买安岳县岳阳镇土地堂沟“如诗美地”三期19幢2单元x号商品房一套，双方为此约定了房款支付、交房时间、初始登记和转移登记办理时限及违约金等内容。原告依约履行了义务，被告交房后至今没有办理和向原告交付购买房的权属证书。原告认为，被告至今不为原告办理房屋权属证书已经违约，应当承担相应违约责任。
四川省安岳县凯发房地产综合开发有限责任公司辩称，合同约定由双方共同办理产权转移登记证书，被告已办理《房屋所有所有权证》，已将相关资料移交登记部门，已经履行了合同义务；按规定业主需携带身份资料原件到登记部门才能办理权属登记，原告未履行，故至今未能办证的责任在于原告而非被告，被告不应承担违约责任；现原告主张的违约赔偿金过分超过实际损失，且部分请求已超过诉讼时效保护期间，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求；如法院认定被告需要承担违约责任，被告亦仅应承担一定的赔偿金。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：“如诗美地”三期项目部通知的照片反映情况与涉案楼盘开发进度吻合，与税收部门申报缴纳契税宣传资料内容一致；质监站的通知经行政事业单位盖章确定，对上述证据的证明效力，本院予以确认。电信公司说明、物管公司证明无经办人签名，对其证明效力，本院不予确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定本案事实如下：
2009年9月28日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的安岳县岳阳镇土地堂沟“如诗美地”三期19幢2单元x号商品房一套；预测建筑面积109.70㎡，单价1608元/㎡，总价款176398元；原告采取贷款方式付款，首期可支付购房总价款的30%，余款可以向银行或住房公积金管理机构借款支付；被告在2010年10月31日前交房；被告逾期交房应自交房期限届满次日起至实际交房之日止按日计算向原告支付全部已付款1‱的违约金，并于房屋实际交付之日起30日内支付；被告应在2011年12月31日前取得该商品房所在楼栋权属证明，如因被告责任未能在约定期限内取得权属证明，应自期限届满次日起至实际取得权属证明之日止按日计算向原告支付全部已付款1‱的违约金，并于被告实际取得权属证明之日起30日内支付；原、被告双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因被告责任致原告未能取得房屋权属证书，处理方式未约定；办理产权证所产生的证书费、产权登记费、贴花、契税等由原告承担；房屋装修时，除负一楼和一楼业主可以安装平面防护栏外，其他楼层不得安装任何形式的防护栏，任何人不得以任何方式改变和破坏建筑外立面；原告不得擅自改变、破坏该商品房的�筑主体结构、承重结构和用途，否则所导致的一切后果均与被告无关，由原告承担相应责任及所有费用。原告为购房共向被告交纳购房款174870元，被告向原告代收办理房屋权属证书费用3968元。2011年1月27日，被告取得涉案房屋所在楼栋初始登记。2010年12月22日，被告向原告交付了房屋。原告接房后进行装修使用。
安岳县建设工程质量安全监督站现勘发现14-18幢部分业主存在违章搭建行为，并于2014年2月5日通知整改但未果。被告于2014年3月28日向税收部门缴纳原告购买房的契税和印花税，2012年9月7日办理原告购买房的《房屋所有权证》，于2016年9月5日将证书交给原告。被告于2016年3月15日在小区进出的售楼部张贴公告，通知未办证业主在次月20日前将户口簿原件等办证资料交到售楼部，以便被告为业主办理房屋权属证书。后安岳实行统�不动产登记，原应颁发的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》整合为《不动产权证书》。被告至今未办理并向原告交付《国有土地使用证》，也未办理《不动产权证书》，致形成本案诉讼。
本院认为，原、被告所签《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，应属有效，双方均应依约行使权利并履行义务。现被告未能完全办理并向原告交付房屋权属证书，原告因此要求被告交证及承担迟延交证违约金，被告抗辩不应承担或仅应适当承担违约赔偿金，双方争议焦点有四：一是被告还应否向原告交证；二是迟延办理并交证的责任应否由被告承担；三是原告主张逾期交证违约金是否已过诉讼时效；四是被告该承担多少迟延交证违约金。现分述如下：
一是关于被告还应否向原告交证的问题。原、被告所签买卖合同虽约定由双方共同向权属登记机关申请办理转移登记手续，但被告在交房前又主动向原告收取办理房屋权属证书的费用和资料，并办理了《房屋所有权证》，被告的行为已经表明，原告购买房权属证书已由双方共同办理变更为由被告单方代为办理，双方之间已经形成事实上的委托法律关系，故被告负有向原告完全交付房屋权属证书的义务，被告以合同约定否认存在交证义务的理由与案件事实和法律规定不符。
二是关于迟延办理并交证的责任应否由被告承担的问题。双方未约定原告取得房屋权属证书的期限，但约定了被告应在2010年10月31日前向原告交付房屋，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……”的规定，被告至迟应于2011年1月29日前完成权属证书办理和交付。但被告未能在此期限内完成，仅在2012年9月7日办理《房屋所有权证》，至今未办理和交付《国有土地使用证》，因此，被告负有办理并向原告交付《国有土地使用证》的义务。现由于国家登记制度变化，《国有土地使用证》已经不能办理，只能办理二合一的《不动产权证书》，故被告负有在原告提交相应资料情形下，及时为原告办理《不动产权证书》的责任。
三是关于原告主张逾期交证违约金是否已过诉讼时效的问题。原告在�定交房之日起90日未获房屋权属证书即应知道自己权利被侵害，逾期之日即为被告应当支付违约赔偿金的起算时间点；但因原告主张的转移登记违约金属继续性债权，依照法律及司法解释规定，2015年10月1日前的转移登记违约赔偿金部分已过诉讼时效，此后部分未过诉讼时效，法律应予保护。
四是关于被告该承担多少迟延交证违约金的问题。由于原、被告签订的买卖合同未约定迟延交证违约金，原告亦未举证证明迟延交证给自己造成的财产损失，致损失数额不明。在损失数额不能确定情形下，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款虽有“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的�准计算”的规定参照，但该规定是“可以”参照，而非必须参照，即法律适用者应根据具体案情决定是否适用该标准及适用的额度。国土资源部《不动产登记操作规程（试行）》第9.3.2条规定，“国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记应当由当事人双方共同申请。”第1.9.1条规定，“申请人委托代理人申请不动产登记的，代理人应当向不动产登记机构提交申请人身份证明、授权委托书及代理人的身份证明。”有鉴于此，被告以张贴公告方式要求含原告在内的业主于2016年4月20日前提供相应办证资料。但应当看到，被告在案件审理中并未提供已经自身齐备所有手续，或者已经置备应由自己提供的相关资料于登记部门，故造成至今不能办理并向原告交证的主要责任在于被告。因�，本院根据合同法补偿性违约金规则，以原告可能存在的实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度、诉讼时效规定等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以综合衡量，酌情确定被告承担的违约金赔偿数额。
综上所述，原告要求被告交付房屋权属证书及承担违约金主张中符合法律规定部分，本院予以支持；对违约金请求过高和超过诉讼时效期间部分不符合法律规定，本院不予支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第一百零七条、第一百三十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百五十八条第一款的规定，判决如下：
一、限被告四川省安岳县凯发房地产综合开发有限责任公司于本判决生效且原告邓辉、蒋小英向其交付办证相关材料后六十日内，向原告邓辉、蒋小英交付所购安岳县岳阳镇土地堂沟“如诗美地”三期19幢2单元x号商品房的不动产权证书；
二、限被告四川省安岳县凯发房地产综合开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告邓辉、蒋小英逾期办理房屋转移登记权属证书违约赔偿金4500元；
三、驳回原告邓辉、蒋小英的其它诉讼请求。
如果未按本判决�定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费300元，减半收取计150元，由原告邓辉、蒋小英负担60元，被告四川省安岳县凯发房地产综合开发有限责任公司负担90元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。
审判员 文加永
二〇一八年六月二十五日
书记员 杨涵月