四川省绵阳市涪城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）涪民初字第1761号
原告：绵阳市鼎鑫工模具有限责任公司，住所地：绵阳市高新区工业南区。
法定代表人：华家本，该公司董事长。
委托代理人：杨帆，四川真道律师事务所律师。
被告：绵阳整形美容医院，住所地：绵阳市花园南街**号。
法定代表人：夏忠远，该医院董事长。
委托代理人：魏有志，四川川达律师事务所律师。
委托代理人：谢光良，该医院行政总监。
原告绵阳市鼎鑫工模具有限责任公司（以下简称鼎鑫公司）诉被告绵阳整形美容医院（以下简称美容医院）租赁合同纠纷一案，本案依法立案受理后，由审判员张英独任审判并公开开庭进行了审理，原告的委托代理人杨帆，被告的委托代理人魏有志、谢光良均到庭参加了诉讼。后因工作调动，由审判员杨韬担任审判长，与人民陪审员王晓红、李文涛组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托代理人杨帆，被告的委托代理人魏有志到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2010年5月1日，原告鼎鑫公司与被告美容医院就租赁原告所有的位于绵阳市涪城区花园南街50号鼎鑫大厦1-4层的房屋用于医疗服务事宜，签订《鼎鑫大厦1-4层房屋租赁合同》，明确约定租赁房屋用途、期限、租金及其他费用的支付、双方的权利和义务、退租续租、违约责任等相关事宜。同时被告提出要租赁鼎鑫大厦5-6层作为医院病房和职工宿舍，于是双方同日又签订《鼎鑫大厦5-6层房屋租赁合同》。合同签订后，2010年11月24日被告美容医院进场装修，但一直没按合同约定将符合要求的装修方案和施工图纸交由原告审核。2011年7月21日，因发生火灾，原告的人员在巡查中发现，被告未经原告许可擅自在4楼和5楼之间以及5楼和6楼之间添附钢结构楼梯，擅自将5楼的楼板部分拆除，又没有按照消防规定增加消防设施，擅自将六楼住房改成职工食堂引起火灾。于是原告按照双方签订的《房屋租赁合同》约定要求被告整改、恢复，被告置之不理，后原告先后于2011年9月4日、2011年11月10日，两次委托律师向被告发出《律师函》，要求被告纠正其违约行为并承担违约金10万余元。2012年1月5日，原告委托律师书面发函解除与被告订立的两份租赁合同，被告收到解除函后，也曾和原告进行沟通和协商，但最终未能达成一致意见。原告遂诉至本院，请求判决：1、确认原告于2012年1月5日解除与被告之间订立的两份《房屋租赁合同》（1-4楼和5-6楼）合法有效。2、被告立即从原告所有的位于绵阳市涪城区花园南街X号鼎鑫大厦X楼搬离，并按照一楼90元／平方米、二楼50元／平方米、三楼40元／平方米、四楼30元／平方米、五楼20元／平方米、六楼20元／平方米。向原告支付租赁费用至实际搬离日止。3、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称：被告提了两个诉，一个是确认之诉，一个是解除合同之诉，两者相互矛盾。原告主张的事实不成立，被告在确定期限内将符合要求的装修方案和施工图纸交给原告审核，被告添附钢结构楼梯没有改变房屋主要结构或严重损坏该房屋。被告按原告要求出具“致歉信”不构成对合同解除条件的自认。从鼓励交易的原则出发，合同解除权要得到限制。被告对房屋进行了装修，投入了大量资金，如果贸然解除，会对被告造成极大的损失。原告要求被告按市价支付租金的主张不能成立。
经审理查明：2010年5月1日，原告鼎鑫公司与被告美容医院签订《鼎鑫大厦1-4层房屋租赁合同》，约定被告租赁原告所有的位于绵阳市涪城区花园南街X号鼎鑫大厦X层的房屋用于医疗服务。同日，被告提出要租赁鼎鑫大厦X层作为医院病房和职工宿舍，于是双方同日又签订《鼎鑫大厦X层房屋租赁合同》。二份合同租赁期限均为2010年至2025年，租赁金额为，2010年至2012年一楼40元／平方米、二楼30元／平方米、三楼20元／平方米、四楼20元／平方米、五楼16元／平方米、六楼16元／平方米，2012年以后每年在上述初始租金的基础上以3%为递增基本点。合同同时约定，承租方应将房屋的装修方案报出租方审核同意后方可实施。如承租方需要变更或增减租赁房屋内的消防、水电系统及其他设施，须报出租方及政府相关部门批准。合同还约定，如发生以下情况可以视为承租方违约，出租方可解除合同：未经出租方同意，擅自改变该店铺主要建筑结构，或严重损坏该店铺，且经出租方书面通知，在限定时间内仍未纠正、修复的。2011年1月11日，原告向被告发出工作函，称被告未办理完相关手续的情况下开始装修施工。要求被告提供全套正式的装饰装修施工图纸，经原告审核并报相关职能部门审批后，方可组织施工。原告与被告为明确相关事宜，双方分别于2011年2月19日、2011年3月5日、2011年4月15日召开三次会议，指出被告所提供的图纸存在无政府职能部门审核章及审核意见书、结构部分无图等问题，要求被告将装饰装修施工图纸报相关职能部门审批。
2011年7月21日，被告承租原告的大厦第5层楼发生火灾事故。事故发生后，原告于2011年8月27日向美容医院发出通知，敦促其进行整改，并于2011年9月3日委托律师向美容医院发出《律师函》，称被告未按合同约定提供符合要求的的装修方案和施工图纸且未经许可擅自在4楼和5楼之间，以及5楼与6楼之间添附钢结构，擅自将5楼的地板部分拆除，没有按消防规定增加消防设施，要求美容医院纠正其违约行为，并承担违约金。双方协商未果，2011年11月11日，原告再次致函被告，要求其承担违约责任，否则将行使合同解除权。2012年1月5日，原告委托律师书面发函，要求解除与美容医院订立的两份《房屋租赁合同》（1-4楼和5-6楼）。被告于2012年3月16日向原告发出《致歉信》一份，称：因被告管理疏忽导致承租房屋失火，被告负全部责任；未将符合要求的装修方案和方式图纸交由原告依约审核的行为确系违约；擅自将5楼的地板部分拆除，擅自添附钢结构楼梯，破坏了大厦结构，构成违约；要求原告予以谅解，并及实补交施工图纸、相关可行报告和手续。2012年3月26日，鼎鑫公司向美容医院发出《证明》一份，同意将其解除合同异议期延长至2012年4月30日。后双方再次协商未果，原告遂诉至本院，诉如所请。
庭审中，被告为证明其装修方案和施工图纸符合规范，提交了检验报告、施工图设计文件审查报告、钢结构楼梯图纸、装修工程消防设计的审核意见、装修工程消防验收合格的意见等证据。原告质证认为：检查报告只是对装修材料消防验收合格的报告，且报告发生时间为2011年7月，证明被告未按约定履行义务；施工图设计文件审查报告和施工图纸产生于火灾发生原告要求整改以后，明显是事后补的，审查报告作出方的资质有异议，楼梯的设计、施工应当由原告设计单位论证。
另查明：2011年2月17日被告向原告缴纳200000元；2011年6月27日被告向原告缴纳100758.45元；2011年7月22日被告向原告缴纳100758.45元；2011年10月21日被告向原告转账支付255432.42元；2013年1月22日被告向原告转账支付2074111.25元；2014年1月22日被告向原告转账支付1083033.46元。
以上事实，有当事人陈述、房屋租赁合同、工作函、承诺书、会议纪要、律师函、致歉信、消防设计审核意见书、消防验收合格意见书、检验报告、施工图设计文件审查报告等证据经庭审质证，在卷予以佐证。
本院认为：本案争议的焦点在于原告于2012年1月5日通知被告解除合同的行为是否有效。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”原告主张被告未经其同意，擅自改变该店铺主要建筑结构，且经其书面通知，在限定时间内仍未纠正、修复，因此已达到合同约定的解除条件。被告则抗辩认为其虽然存在在4楼和5楼之间，以及5楼与6楼之间添附钢结构，擅自将5楼的地板部分拆除的事实，但该行为并不符合合同中约定解除的条件。本院认为，双方在租赁合同中对解除合同的条件约定为“如发生以下情况可以视为承租方违约，出租方可解除合同：未经出租方同意，擅自改变该店铺主要建筑结构，或严重损坏该店铺，且经出租方书面通知，在限定时间内仍未纠正、修复的。”其中对“主要建筑结构”的范围双方并无具体约定，而在我国建筑法规亦无“主要建筑结构”的概念，仅存在“主体结构”的概念。根据我国建筑法规的相关规定，框架房屋的主体结构也是建筑的主要承重及传力体，包括梁，柱，剪力墙及楼面板，屋面梁及屋面板。那么可以看出“主体结构”的外延较“主要建筑结构”的外延小。被告在4楼和5楼之间，以及5楼与6楼之间添附钢结构，擅自将5楼的地板部分拆除实际已经构成了对建筑主体结构的改变。举轻明重，被告在4楼和5楼之间，以及5楼与6楼之间添附钢结构，擅自将5楼的地板部分拆除当然亦构成对主要建筑结构的改变。另一方面，从双方订立《房屋租赁合同》中对于解除条件的约定目的来看，显然是为了规范和约束承租人的行为，保护出租房屋的结构及安全。而被告未经许可擅自在4楼和5楼之间，以及5楼与6楼之间添附钢结构，擅自将5楼的地板部分拆除，没有按消防规定增加消防设施等行为确对整幢房屋的安全造成了实际的影响，留下了安全的隐患。再次，在商事合同纠纷案件，被告作为职业的经营者，本身应当具有专业的判断力，当然的注意义务和对等的交易能力。被告完全是基于自身对于交易利益的判断和风险的承担签订了该合同。本案中，双方在合同中已经约定了擅自改变该店铺主要建筑结构，或严重损坏该店铺可能造成的后果，被告无视合同的约定的，对此造成的后果当然应当由其自己承担。被告抗辩从鼓励交易的原则出发，合同解除权要得到限制。被告对房屋进行了装修，投入了大量资金，如果贸然解除，会对被告造成极大的损失的抗辩理由不能成立。综上，原告于2012年1月5日通知被告解除合同的行为合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”之规定，原告向被告发出解除合同通知的时间为2012年1月5日，该通知何时到达被告目前没有直接证据证实，但从被告在2012年3月16日向原告作出的《致歉信》的内容看，该《致歉信》是对于原告于2012年1月5日发出的通知的回复。那么，至迟在此时解除合同通知已经到达被告。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，原告与被告签订的《鼎鑫大厦1-4层房屋租赁合同》和《鼎鑫大厦5-6层房屋租赁合同》于2012年3月16日终止履行。
《鼎鑫大厦X层房屋租赁合同》和《鼎鑫大厦X层房屋租赁合同》解除后，被告继续占有、使用该房屋已无事实和法律依据，故应当搬离该房屋。因其继续占有、使用该房屋的行为，必然对原告造成损失。对于该损失的金额，原告主张按照一楼90元／平方米、二楼50元／平方米、三楼40元／平方米、四楼30元／平方米、五楼20元／平方米、六楼20元／平方米标准计算。本院认为，原告的上述主张没有事实依据，且原告主张的损失应当以被告在订立合同是能够遇见情况为限。那么按照双方在租赁合同中约定的租金标准计算损失较为合理。
为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条之规定，判决如下：
一、原告绵阳市鼎鑫工模具有限责任公司与被告绵阳整形美容医院签订的《鼎鑫大厦X层房屋租赁合同》和《鼎鑫大厦X层房屋租赁合同》于2012年3月16日终止履行；
二、被告绵阳整形美容医院在本判决生效后二十日内搬离位于绵阳市涪城区花园南街X号鼎鑫大厦X楼的房屋；
三、被告绵阳整形美容医院向原告绵阳市鼎鑫工模具有限责任公司从2012年3月16日起至实际搬离之日止按照以一楼40元／平方米、二楼30元／平方米、三楼20元／平方米、四楼20元／平方米、五楼16元／平方米、六楼16元／平方米为基准，每年在上述初始租金的基础上以3%为递增基本点的标准支付房屋占用损失费用（被告已支付的费用应予扣除）；
如果未能按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
四、驳回原告的其他诉讼请求。
本案案件受理费2300元，由被告绵阳整形美容医院承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于绵阳市中级人民法院。
审 判 长 杨 韬
人民陪审员 王晓红
人民陪审员 李文涛
二〇一四年十二月一日
书 记 员 加 宽