广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东二法虎民一初字第1100号
原告：叶朝华，女，汉族，1973年7月22日出生，住广东省东莞市。
原告：方善基，男，汉族，1967年7月26日出生，住广东省东莞市。
两原告的共同委托代理人：叶志光，广东说文律师事务所律师。
两原告的共同委托代理人：杨敬波，广东说文律师事务所律师。
被告：蔡亚林，男，汉族，1966年8月21日出生，住广东省惠州市。
被告：谢金凤，女，汉族，1991年10月17日出生，住广东省化州市。
被告：东莞市永腾房地产中介有限公司。住所地：广东省东莞市。
法定代表人：崔怡柯，该公司总经理。
被告：崔怡柯，男，汉族，1987年4月2日出生，住广东省电白县。
原告叶朝华、方善基诉被告蔡亚林、谢金凤、东莞市永腾房地产中介有限公司（以下简称“永腾公司”）、崔怡柯房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年10月14日立案受理后，依法由审判员陈雪敏担任审判长，与人民陪审员刘艳琴、苏霭婷组成合议庭，适用普通程序进行审理，后依法变更为由审判员陈国云担任审判长，与人民陪审员刘艳琴、邓剑军组成合议庭进行审理，并于2015年5月5日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人杨敬波、被告永腾公司的法定代理人即本案被告崔怡柯到庭参加了诉讼，被告蔡亚林、谢金凤经本院合法传唤没有到庭。本案现已审理终结。
原告叶朝华、方善基诉称：叶朝华、方善基于2013年6月27日将自有的位于东莞市虎门镇黄金洲高科大厦金色家园B座金映阁XXX号房屋转让给蔡亚林，双方签订了《房地产买卖合同》，售价约定为1150000元。签订合同后，蔡亚林、谢金凤先支付了50000元，其后则以担保方式向银行按揭贷款的方式于2013年11月7日支付269998元到方善基的银行账户内，后又于2013年12月10日分别支付649990元、150000元到方善基的银行账户内。因该银行账户的所有有效证件及密码都是永腾公司和崔怡柯掌控，崔怡柯将上述两笔购房款连同该账户上的10元存款共计800000元购房款，于2013年12月18日通过网上银行转账到自己的银行账户内。其后，崔怡柯又令崔某某于2013年12月23日转账486000元到方善基的账户。在叶朝华、方善基不知情的情况下，永腾公司和崔怡柯将涉案房屋过户到谢金凤的名下。叶朝华、方善基认为，首先，蔡亚林所获得的银行贷款是作为支付叶朝华、方善基的房款，永腾公司和崔怡柯未经同意的情况下擅自转走800000元（649990元＋150000元＋10元），扣除其后来转存入的486000元，永腾公司和崔怡柯还有314000元理应返还给叶朝华、方善基。其次，双方约定的房款为1150000元，而蔡亚林、谢金凤实际支付的仅有1119998元（50000元＋269998元＋799990元），尚有30012元未付，理应承担继续支付的义务。基于上述事实与理由，叶朝华、方善基起诉至法院，请求判令：1.确认原告叶朝华、方善基与被告蔡亚林、永腾公司签订的《房地产买卖合同》合法有效；2.被告蔡亚林、谢金凤、永腾公司、崔怡柯连带支付房款30012元及利息（以银行同期贷款利率计算，从起诉之日计算到清偿之日止）；3.被告永腾公司和崔怡柯连带返还房款314000元及支付利息（以银行同期贷款利率计算，从起诉之日计算到清偿之日止）；4.被告蔡亚林、谢金凤、永腾公司、崔怡柯承担本案诉讼费。
被告永腾公司及崔怡柯辩称：一、叶朝华、方善基与蔡亚林约定的真实交易价是1050000元，而非1150000元。二、一般而言，如果以按揭贷款的方式购房，购房者首先需要自行支付首期房款。因蔡亚林并无资金支付首期房款，故当时确定按照如下方式操作：首先，由永腾公司为蔡亚林向财团申请借款200000元，其中50000元支付给叶朝华、方善基，另外150000元放在担保公司处接受首期款监管。其次，由担保公司担保向银行申请贷款，银行最终批准放贷920000元，而该920000元全部划至担保公司的银行账户内。担保公司在收到该920000元后，用其中的269998元为叶朝华、方善基偿还了涉案房屋的银行贷款，并将剩余部分6500002元以及此前在其账户内接受监管的150000元，合计800002元一起转至方善基的银行账户内。在经得叶朝华、方善基同意的情况下，崔怡柯代表永腾公司将其中的800000元转至崔怡柯的账户内。其后，崔怡柯将其中的486000元转至方善基的银行账户作为支付给叶朝华、方善基的购房款，剩下314000元则用作归还蔡亚林此前向财团所借的200000元首期款以及支付中介费14000元、因办证、过户、担保而产生的相关费用合计100000元。三、谢金凤是蔡亚林的外甥女。在履行房屋买卖合同期间，因蔡亚林存在信用问题而无法申请银行贷款，故买卖双方经过协商后，一致同意购房人变更为谢金凤，相应的贷款人也变更为谢金凤，其后房产证当然也只能过户到谢金凤名下。综上，叶朝华、方善基应向蔡亚林、谢金凤催要房款。
被告蔡亚林、谢金凤没有答辩，也没有提交任何的证据及提出任何的质证意见。
经审理查明：方善基与叶朝华原系夫妻关系，自有一套位于东莞市虎门镇港口路黄金洲高科大厦（金色家园）B座金映阁XXX号房屋，后意欲出售。2013年6月25日，蔡亚林与永腾公司签订一份《认购意向确认书》，确认：蔡亚林有意购买位于东莞市虎门镇金色家园金映阁XXX房，出售价格为￥1150000元，由买方负责转名过户所需全部税费及贷款按揭所需全部费用，佣金为￥18000元。2013年6月27日，叶朝华作为甲方，永腾公司作为乙方，双方签订一份《出售确认书》，内容为：叶朝华是东莞市虎门镇港口路黄金洲高科大厦（金色家园）第B座金映阁XXX层XXX号的业主，现委托永腾公司为房地产中介，协助叶朝华寻求客户购买该物业，叶朝华同意按照如下的条件出售该物业。…3.出售价格：买卖双方约定，该房售价为卖方￥1050000元实收，签订《买卖合同》价格为￥1150000元，其中￥100000元交给中介方用作部分担保按揭贷款及办证费；4.税费：由买方负责转名过户所需全部税费；…8.付款方式：签定买卖合同当天买方向卖方支付定金￥50000元，并向银行申请贷款￥1250000元用于支付卖方售房款，卖方收到该笔款项扣除实收楼款￥1050000元后多出部分款项于银行放款当天退还于买方；9.佣金：由买方负责（于签订买卖合同当日或之前支付）。同日，叶朝华作为卖方，蔡亚林作为买方，永腾公司作为中介方，三方签订一份《房地产买卖合同》，约定：叶朝华将位于东莞市虎门镇黄金洲高科大厦（金色家园）B座金映阁XXX房出售给蔡亚林，房款总价为￥1150000元；由买方负责支付房产证过户全部税费、担保公司及按揭贷款所需全部费用、中介方的佣金；付款方式：双方于签订买卖合同当天，买方向卖方支付购房定金￥50000元，剩余购房尾款￥1100000元由买方以担保公司担保方式向银行按揭贷款方式支付给卖方，如买方所贷款额度超出所需购房款，则超出部分卖方必须在放款当天退还给买方。上述合同签订后，蔡亚林首先支付了50000元。期间，因蔡亚林无法申请银行贷款，故与叶朝华、方善基协商后，双方同意购房人变更为谢金凤，也以谢金凤的名义申请银行贷款，最终获得了银行贷款。担保公司在收到上述贷款后，用其中的269998元为叶朝华、方善基偿还涉案房屋的银行贷款，于2013年12月10日分别支付649990元、150000元到方善基在广发银行东莞连升支行开设的尾号为5135的银行账户内。2013年12月18日，永腾公司的法定代表人崔怡柯通过网上转账的方式从方善基的上述银行账户转走800000元（贷款649990元＋贷款150000元＋方善基开户时自行存入的10元）至崔怡柯的个人账户内。2013年12月23日，崔怡柯通过崔某某将486000元转至叶朝华的银行账户内。因至今没有收到足额的房款，叶朝华、方善基遂起诉至本院，请求判如所请。
针对崔怡柯从方善基账户内转走800000元的原因，双方各执一词。永腾公司及崔怡柯主张：永腾公司与叶朝华、方善基协商同意，最终获得的银行贷款应首先偿还蔡亚林此前向财团所借的200000元首期款、中介费以及因办证、过户、担保而产生的相关费用合计100000元，剩余部分才能作为支付给叶朝华、方善基的购房款，对于购房款的差额部分则由蔡亚林、谢金凤另行向叶朝华、方善基支付，因此，双方才商定方善基的上述银行账户的有效凭证及密码等交由崔怡柯保管；在担保公司将两笔银行贷款打进方善基银行账户后，永腾公司在收到银行贷款后就将账户里的800000元转至法定代表人崔怡柯名下，后将其中的486000元转给叶朝华作为购房款的支付，其余314000元则用作归还蔡亚林此前向财团所借的200000元首期款以及支付中介费14000元、因办证、过户、担保而产生的相关费用合计100000元；叶朝华、方善基在开设该银行账号时有在银行预留有叶朝华的手机号，每次交易前银行会发送手机验证码到所预留的手机号里，然后需要凭借输入正确的手机验证码才能成功交易，而在崔怡柯转走该800000元前银行有发送手机验证码到叶朝华的手机里，叶朝华收到验证码后将验证码告知崔怡柯，崔怡柯才得以成功交易，因此可见，叶朝华是同意该笔转账的。叶朝华、方善基则主张：叶朝华与方善基离婚时协议涉案房屋归叶朝华所有，因登记在方善基名下，为方便交易，叶朝华与方善基就以两人的名义出售该物业，叶朝华担心方善基在收到款项后拒绝返还，基于对永腾公司的信任，就将银行账户的有效凭证及密码等交由永腾公司的法定代表人崔怡柯保管。为查明事实，本院到广发银行东莞连升支行了解，方善基尾号为5135的银行账户有预留手机号，但涉案交易并不需要输入手机验证码的方式进行的。
以上事实，有东莞市房地产交易登记证明书、（2013）东二法虎民一初字第453号民事调解书、认购意向确认书、出售确认书、房地产买卖合同、银行流水及交易凭证、当事人的陈述以及本院的庭审笔录等附卷为证。
本院认为：综合双方的诉辩意见，本案的争议焦点有二，一是涉案房屋的交易价是多少；二是永腾公司、崔怡柯应否向叶朝华、方善基返还方善基在广发银行东莞连升支行开设的尾号为5135的银行账户内的款项。
关于焦点一。虽然买卖双方及中介方在2013年6月27日签订的《房地产买卖合同》中约定涉案房屋的交易价为1150000元，但是从叶朝华与永腾公司于同一天所签的《出售确认书》中关于“出售价格：买卖双方约定，该房售价为卖方￥1050000元实收，签订《买卖合同》价格为￥1150000元，其中￥100000元交给中介方用作部分担保按揭贷款及办证费”的约定清晰可见，双方约定的真实交易价实际为1050000元。
关于焦点二。不论从《出售确认书》中关于“签定买卖合同当天买方向卖方支付定金￥50000元，并向银行申请贷款￥1250000元用于支付卖方售房款，卖方收到该笔款项扣除实收楼款￥1050000元后多出部分款项于银行放款当天退还于买方”的约定，还是从《房地产买卖合同》中关于“双方于签订买卖合同当天，买方向卖方支付购房定金￥50000元，剩余购房尾款￥1100000元由买方以担保公司担保方式向银行按揭贷款方式支付给卖方，如买方所贷款额度超出所需购房款，则超出部分卖方必须在放款当天退还给买方”的约定均可见，所获得的银行贷款首先应先行支付叶朝华、方善基的购房款，而多出部分则应退回给买方。永腾公司和崔怡柯主张与叶朝华、方善基协商后同意，最终获得的银行贷款应首先偿还蔡亚林此前向财团所借的200000元首期款、中介费以及因办证、过户、担保而产生的相关费用合计100000元，剩余部分才能作为支付给叶朝华、方善基的购房款，但未能提供任何证据予以证明。永腾公司和崔怡柯主张叶朝华、方善基在开设该银行账号时有在银行预留有叶朝华的手机号，叶朝华在收到银行的手机验证码后将验证码告知崔怡柯后才得以成功转走该800000元，从而认为叶朝华是同意该转走该800000元的。但是，本院到广发银行东莞连升支行了解，方善基尾号为5135的银行账户虽有预留手机号，但涉案交易无需输入手机验证码的方式进行。鉴于三方当时是预计到所发放的银行贷款将会超出剩余购房款的额度，由中介方保管上述银行账户的有效凭证和密码，可以同时保障买卖双方的权利。因此，方善基上述银行账户的有效凭证及密码由永腾公司的法定代表人崔怡柯所掌管，有一定的合理性，但不能因银行账户的有效凭证及密码交由中介方保管而由此推定中介方有权使用该款项。综上，在永腾公司和崔怡柯未能提交任何证据的情况下，本院对其上述主张不予采信。中介方在未经叶朝华、方善基同意的情况下，擅自转走属于叶朝华的房款，应当予以返还，但返还的金额应为244002元（1050000元-805998元）。
叶朝华、方善基在履行合同期间基于对中介方即永腾公司的信任，才将上述银行账户的有效凭证及密码交给永腾公司的法定代表人崔怡柯；崔怡柯虽然将涉案800000元转至其个人账户名下，但是其后又代表永腾公司将该800000元中的486000元转给叶朝华，其余款项用作归还财团借款以及支付因办证、过户、担保而产生的相关费用，故崔怡柯的转账行为应属于职务行为。叶朝华、方善基要求永腾公司返还购房款244002元有理，本院予以支持，其要求崔怡柯返还，则缺乏依据，依法予以驳回。此外，叶朝华、方善基主张按照银行同期同类贷款利率自起诉之日起计算购房款244002元的利息，合法有据，本院予以支持。
最后，鉴于买方已经足额付清了购房款，不存在差额的问题，叶朝华、方善基要求蔡亚林、谢金凤、永腾公司、崔怡柯支付购房款差额30012元及利息，缺乏理据，依法予以驳回。
综上所述，本院依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告东莞市永腾房地产中介有限公司于本判决发生法律效力之日五日内向原告叶朝华、方善基返还购房款244002元并支付利息（以购房款244002元为本金，从2014年10月14日起，按照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率，计至上述款项实际返还之日止）；
二、驳回原告叶朝华、方善基对被告蔡亚林的诉讼请求；
三、驳回原告叶朝华、方善基对被告谢金凤的诉讼请求；
四、驳回原告叶朝华、方善基对被告崔怡柯的诉讼请求；
五、驳回原告叶朝华、方善基的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案收取案件受理费6460元、保全费2090元，合计8550（已由原告预交），由原告叶朝华、方善基承担2486元，被告永腾公司承担6064元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 陈国云
人民陪审员 邓剑军
人民陪审员 刘艳琴
二〇一五年六月十八日
书 记 员 何丽姗
李友维