辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大民二终字第116号
上诉人（原审被告、反诉原告）刘贤琴。
被上诉人（原审原告、反诉被告）丁玉辉。
上诉人刘贤琴因房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院作出的（2013）甘审民初字第70号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审原告丁玉辉诉称，2012年3月原告与被告签订了房屋租赁合同，房屋租赁期自2012年3月31日至2013年3月31日，原告已交纳8400元整租金给被告。被告违反约定，在2012年12月中旬要求原告搬家，终止合同并且拒绝返还租金。原告认为被告违反了合同约定，构成违约。要求被告返还房屋租金2100元整，并且由被告承担本案诉讼费用。
原审被告刘贤琴辩称并反诉称，原告租用房屋后，违反双方合同约定，擅自将上下水管全部改动，拆除厨房台面，并将被告家里的东西拿走。还将房子转租给一名快递员以作商用，会增加水费。其后双方发生纠纷，原告自行搬出房屋。现被告要求原告将房屋恢复原状，剩余2100元房租系原告自行搬出不予赔偿。
原审原告丁玉辉针对原审被告刘贤琴的反诉辩称，系被告强行将原告赶出房屋，并且扣留剩下2100元。被告应当返还2100元房租。
大连市甘井子区人民法院一审查明，原告与被告于2011年3月签订了房屋租赁合同，双方约定将案涉位于大连市甘井子区新新园地下二层×栋×号房屋自2011年3月30日租给原告，年实际租金为8400元，水电费由原告承担，暖气费由被告承担。并约定在租赁期间原告不得将房屋结构破坏，不得将房屋转租给他人使用，原告可长期租用此房，1年后原告若继续租用此房需提前1个月付清第二年租金。合同签订后不久，原告即搬入案涉房屋居住。2012年3月31日原告按照合同约定交纳了第二年的房租8400元。其后，双方发生纠纷，被告在2012年12月中旬通知原告搬离案涉房屋，原告于2013年1月1日搬出案涉房屋。被告扣留原告三个月租金2100元未予退还。
另查，在租赁期间，原告未经被告同意对案涉房屋的装修部分做了改动。具体为：将案涉房屋的上下水管走向做了改善，将原来露在外面的水管置于墙内；将厨房加了台阶，拆除了台面，移走了水槽；将卫生间的门进行了拆除。
大连市甘井子区人民法院一审认为，原告与被告所签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，合法有效。双方应当按照合同约定的内容履行各自的权利义务。在合同履行期间，双方发生纠纷，理应本着友好协商的态度，协调解决。被告主张原告对房屋装修做了改动且转租他人违反合同约定，经查，原告对房屋的装修改动系改善原有居住环境，并未破坏房屋结构，同时被告未提供任何证据证明原告将房屋转租他人，故不能认定原告构成违约。原告亦未提供确实有效的证据证明被告构成违约。现原告已实际搬离案涉房屋，故应当认定双方系达成一致意见解除了房屋租赁合同。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，原告未居住的三个月房租已经交付给被告，现原告主张被告返还其搬离后未实际居住的三个月房租2100元，于法有据，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十三条之规定，“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”本案中，原告未经被告同意，对案涉房屋的装修进行了改善，现被告反诉要求原告恢复原状，有理有据，应予考虑。对于厨房及卫生间的改动，原告自认并表示愿意恢复原状，予以支持。对于上下水管道的改动，因被告未提供证据证明原告承租前水管的走向情况，双方对于水管的原始状况又无法达成一致意见。考虑到原告将外露水管包在墙体里系对房屋的有利改善，若强行将水管恢复外露，徒增当事人的负担，不利于节约社会成本。故对被告要求原告恢复水管原状一节，不予支持。
综上，大连市甘井子区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出如下判决：一、被告刘贤琴自判决发生法律效力之日起十日内，返还原告丁玉辉三个月房租人民币2100元；二、原告丁玉辉自判决发生法律效力之日起十日内，将案涉位于大连市甘井子区新新园地下二层×栋×号房屋的厨房及卫生间的改动部分恢复原状；三、驳回被告刘贤琴的其他反诉请求。如未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，其他诉讼费50元，合计100元（原告已预付），由被告刘贤琴负担；反诉费50元（被告已预付），由原告丁玉辉负担。各自负担部分于判决发生法律效力之日起十日内给付对方。
宣判后，刘贤琴不服，向本院提起上诉，请求撤销大连市甘井子区人民法院（2013）甘审民初字第70号民事判决，依法改判：1、被上诉人拆除其私自埋在上诉人出租房起居室内的排污下水管道；2、被上诉人恢复原自来水管道，并修复毁坏的墙体；3、被上诉人恢复被其拆除的厨房台面，并拆除厨房内台阶，拆除厨房和卫生间地面被垫高部分，若垫高部分和墙体内有私自埋的管道，请求一并拆除；4、被上诉人恢复被拆除的卫生间的门；5、被上诉人恢复被其移走的原厨房水槽；6、被上诉人修复被其改造的室内门口地面；7、被上诉人拆除私埋在墙内的电线，并修复毁坏的墙体；8、被上诉人承担因其违约致使租赁合同不能继续履行的3个月租金损失2100元；9、被上诉人按每个月700元标准赔偿由于违约导致租期届满后的损失。其主要上诉理由为：1、一审法院判决“被告未提供任何证据证明原告将房屋转租其他人，故不能认定原告构成违约。”错误。2、一审法院忽略已采信的部分证据，对原告破坏房屋结构已构成违约未予认定。3、一审法院关于无证据证明原自来水供水主管走向的结论错误，不符合法规和日常生活经验常识。4、被改造到居住室内屋顶下并裸露的污水管是不合理的。5、被上诉人改造破坏房屋结构事实已经构成室内环境污染和潜在的安全隐患，有一审和重审庭审笔录及照片证据为证。6、一审法院判定被上诉人的行为是改善居住环境是不公正、不客观的，缺乏正确的分析论断。7、被上诉人破坏房屋结构，以致房屋不能继续出租，应赔偿上诉人的租金损失。
被上诉人丁玉辉表示服从原审判决。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同是双方当事人真实意思表示，应为合法有效，双方均应依约履行。合同约定被上诉人不得将房屋结构破坏，不得将房屋转租给他人使用。上诉人主张被上诉人在承租期间对案涉房屋的上下水管、厨房、卫生间以及电路进行了改动，并要求被上诉人进行恢复原状，其应首先证明案涉房屋在出租给被上诉人时的原始状况。因被上诉人认可对厨房、卫生间进行了改动，上诉人与被上诉人对厨房、卫生间的原始状况能够达成一致意见，原审法院据此判决被上诉人对厨房、卫生间所作的改动恢复原状，并无不当，本院予以维持。而上诉人与被上诉人对于水管及电路的原有状况无法达成一致意见，上诉人提交的证据又不足以证明案涉房屋原有的水管及电路分布情况，上诉人应承担举证不利的后果。故上诉人要求被上诉人对水管及电路恢复原状缺乏事实依据，本院不予支持。因对案涉房屋所作的改动进行恢复原状需要时间，对于上诉人在修复期间无法将案涉房屋出租所遭受的租金损失，被上诉人应予赔偿，本院酌情将修复所需的合理时间确定为3个月，故上诉人主张对被上诉人剩余的3个月租金共计2100元不予返还，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持大连市甘井子区人民法院（2013）甘审民初字第70号民事判决第二项；
二、撤销大连市甘井子区人民法院（2013）甘审民初字第70号民事判决第一项；
三、驳回被上诉人丁玉辉的诉讼请求；
四、驳回上诉人刘贤琴的其他反诉请求。
一审案件受理费50元、其他诉讼费50元，合计100元（丁玉辉预交），由丁玉辉负担，反诉费50元（刘贤琴预交），由刘贤琴负担25元，丁玉辉负担25元；二审案件受理费50元（刘贤琴预交），由刘贤琴负担25元，丁玉辉负担25元。
本判决为终审判决。
审判长 赵 虹
审判员 刘丽媛
审判员 王丽明
二〇一四年三月十三日
书记员 夏丽娜
附：相关法律规定
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。