广东省江门市新会区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0705民初763号
原告中国工商银行股份有限公司江门新会支行。住所地：江门市新会区。
负责人陈文栋，该支行行长。
诉讼代理人蒋建文、陈永棠。
被告陈玉堂，男，汉族，住江门市新会区。公民身份号码：×××8213。
被告梁凤琴，女，汉族，住址同上。公民身份号码：×××3146。
被告江门市和盈置业投资有限公司。住所地：江门市新会区。
负责人邬建平。
原告中国工商银行股份有限公司江门新会支行（以下简称“工商行”）诉被告陈玉堂、梁凤琴、江门市和盈置业投资有限公司（以下简称“和盈公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年2月24日受理后，依法适用普通程序由审判员张妙玲担任审判长，与审判员苏锦江、袁婷姗组成合议庭，并于2016年6月14日公开开庭进行了审理。原告工商行的诉讼代理人蒋建文及被告陈玉堂到庭参加诉讼，被告梁凤琴、和盈公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告工商行起诉称：被告陈玉堂、梁凤琴于2014年9月18日与原告签订合同为：编号A：［工银新借］字［江门］行［新会］支行（2014）年（0944）号《个人购房借款／担保合同》一份，将所购房屋：江门市新会区会城城西二路52号大云雅苑20座1301，作为借款抵押担保，向原告借款金额为42.8万元，借款期限为30年，自2014年9月18日起至2044年9月18日止，约定还款日期为每月10号。上述合同签订后，原告依照合同规定，于2014年9月18日向被告发放了42.8万元贷款，履行了合同义务。贷款发放后，从贷款发放日起至2016年1月10日止，被告陈玉堂、梁凤琴因经济出现问题导致逾期断供，现已连续4期（累计5期）未偿还贷款本息，积欠本金1712.16元，利息9035.39元。根据以上事实，被告陈玉堂、梁凤琴的行为已构成违约。原告认为，原告与被告陈玉堂、梁凤琴所签定的合同内容合法，形式有效，依法具有法律效力。被告陈玉堂、梁凤琴未能依法履行合同义务，依据编号A：［工银新借］字［江门］行［新会］支行（2014）年（0944）号《个人购房借款／担保合同》第十四条L的规定：“借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，…贷款人有权宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同”；第十九条：“抵押担保范围包括：本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。”；第二十一条：…“贷款到期（包括被宣布提前到期）借款人未予清偿，贷款人可请求人民法院拍卖、变卖抵押物”。现被告陈玉堂、梁凤琴已构成严重违约，依法应承担违约责任。另外，根据原告与被告和盈公司签订的《按揭贷款业务合作协议》中第五条的内容约定，被告和盈公司应对被告陈玉堂的上述债务承担连带保证责任。为防止国有银行资产损失，特向贵院提出诉讼，请求法院判令：1.解除原告与被告陈玉堂、梁凤琴签订的编号A：［工银新借］字［江门］行［新会］支行（2014）年（0944）号《个人购房借款／担保合同》；2.两被告立即偿还贷款本金426290.41元及相关利息9035.39元（暂计至2016年1月10日，从2016年1月11日起至该笔贷款还清之日止的利息、罚息，按照原合同约定标准计算）；3.两被告对上述债务承担抵押担保责任，原告对抵押物的处置所得享有优先受偿权；4.被告和盈公司对被告陈玉堂、梁凤琴上述债务承担连带保证责任。5.本案所有诉讼费用由三被告承担。
原告对其陈述在举证期限内提供的证据有：
1、个人购房借款／担保合同（编号A：［工银新借］字［江门］行［新会］支行（2014）年（0944）号）1份，证明被告陈玉堂、梁凤琴向原告通过办理个人住房按揭业务借款42.8万元的事实。
2、借款借据1份，证明原告已按合同约定履行了发放42.8万元贷款的事实。
3、贷款借据详细信息、组织查询信息各1份，证明被告陈玉堂、梁凤琴在原告借款的事实。
4、预购商品房抵押登记核准表（粤房地预登会预字第0200021464号）1份，证明房产已办理房产抵押登记备案，原告具有抵押权的事实。
5、广东省商品房买卖合同复印件1份，证明抵押房屋买卖交易真实自愿。
6、个人逾期贷款催收通知书1份，证明原告已向被告陈玉堂、梁凤琴主张债权。
7、身份证及户口簿复印件5份，证明被告陈玉堂、梁凤琴身份的事实。
8、结婚证复印件1份，证明被告陈玉堂、梁凤琴是夫妻关系。
9、按揭贷款业务合作协议1份，证明被告和盈公司对陈玉堂、梁凤琴的贷款提供担保的事实。
10、企业法人营业执照、组织机构代码证复印件各1份，证明江门市和盈置业投资有限公司身份的事实。
11、自营历史明细列表复印件1份，证明被告陈玉堂、梁凤琴欠款的事实。
被告陈玉堂辩称：我对原告的起诉没有意见，愿意在两个月内清偿逾期部分的欠款，未到期的部分继续按原合同履行。
被告陈玉堂为其答辩没有提供证据。
被告梁凤琴、和盈公司没有答辩，在举证期限内没有提供证据
经庭审质证、辩证，由于被告陈玉堂对原告提交的全部证据均无异议，而被告梁凤琴、和盈公司没有到庭核对原告提交的证据，视其放弃对证据质证的权利。经开庭查核，原告提供的证据真实可信，来源合法，能证明原告的主张，且无影响其证明效力的因素，故本院对原告提交的上述证据的真实性及证明效力予以确认，并采纳上述证据。
综合原告的陈述及本院采信的证据，本院确认如下事实：原告与被告和盈公司于2013年7月8日签订一份《按揭贷款业务合作协议》，约定原告为被告销售翠湖雅苑项目［根据新国用（2011）第02777号、新国用（2010）第00642号国有土地使用权证，土地面积约716平方米、18842平方米，定名为翠湖雅苑］的按揭贷款银行，被告和盈公司同意在与借款人办妥有关贷款手续后，根据借款合同约定把贷款全部划到被告和盈公司在原告处开立的存款账户；被告和盈公司同意为本项目按揭的借款人（××）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证，在被告和盈公司将房屋办证所需的全部资料（指房产局现行规定应由被告和盈公司提供的资料，包括：1.购房发票办证联；2.房屋平面分户图；3.买卖合同；4.权属证明书）移交原告的90天后，不再承担阶段性连带责任担保。如借款人在阶段性连带责任保证期间未按合同约定履行还款义务，被告和盈公司保证在接到原告处置借款人抵押物不足清偿部分的书面催款通知书，或接到无法处置抵押物的书面催款通知后90日内履行还款义务。
2014年8月26日，原告与被告陈玉堂、梁凤琴签订一份《商品房买卖合同》，约定被告和盈公司将新国用（2011）第02777号、新国用（2010）第00642号国有土地使用权证（土地面积为716平方米、18842平方米）现定名为会城城西二路52号大云雅苑的商品房第20座13层1301号房屋出售给被告陈玉堂、梁凤琴，该商品房属预售，预售价格为612788元。
2014年9月18日，被告陈玉堂、梁凤琴为购房与原告签订一份合同编号为A：［工银新借］字［江门］行［新会］支行（2014）年（0944）号《个人购房借款／担保合同》，合同约定：被告陈玉堂向原告工商行借款428000元，用于购买坐落于江门市新会区会城城西二路52号大云雅苑20座1301的房屋，贷款期限为360个月，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮5%确定，原告所发放的贷款划入被告和盈公司的账户；被告陈玉堂、梁凤琴按月等额本息还款，每月10日为还款日；如借款人未按合同约定日期偿还贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，罚息利率按上述约定利率的基础上加50%确定；被告陈玉堂、梁凤琴作为抵押人，自愿提供上述所购买的房屋作借款的抵押担保；如被告陈玉堂、梁凤琴连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，原告有权要求解除合同并要求借款人立即清偿未偿还款项及利息、罚息及其他费用，等。
上述合同签订后，原告按照合同约定当日将贷款428000元划入被告和盈公司的账户，并就上述作为借款抵押担保的房屋于2014年10月15日在房管部门办理了预购商品房抵押预告登记，原告是预告登记的权利人。
被告陈玉堂、梁凤琴借款后，至2015年9月前尚能按合同履行还款义务，自2015年10月10日起再没有按约定偿还款项，原告遂提起本案诉讼。
本案审理过程中，原告工商行与被告陈玉堂均确认计至2016年6月10日止，被告陈玉堂、梁凤琴拖欠本金4427.61元，利息18512.06元。
另查明，被告陈玉堂、梁凤琴是夫妻关系。
本院认为：本案是金融借款合同纠纷。
原告工商行与被告陈玉堂、梁凤琴签订的《个人购房借款／担保合同》是各方当事人在平等、互利、协商一致的基础上签订的，意思表示真实，内容符合法律规定，是有效的合同，依法应受法律保护。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”和第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，原告工商行已依照合同的约定将贷款发放给被告陈玉堂、梁凤琴，履行了合同义务。而被告陈玉堂、梁凤琴借款后，自2015年10月起没有依约还款，至原告起诉时止已连续5个月未依约还款，故依照合同的违约条款约定，原告有权解除合同，提前收回已发放的贷款本息。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，原告于2016年2月24日提起本案诉讼，要求解除与被告陈玉堂、梁凤琴签订的《个人购房借款／担保合同》，本院已将该民事诉状副本最迟于2016年3月17日送达给两被告，两被告并未就解除合同的问题提出异议，故依法上述《个人购房借款／担保合同》已于2016年3月17日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，合同解除后，原告要求被告陈玉堂、梁凤琴立即偿还尚欠的贷款本金及因逾期未支付借款的利息，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。关于贷款本息有原告提供的明细表佐证，能充分证明计至2016年6月10日止被告陈玉堂、梁凤琴尚欠的本金为4427.61元、利息18512.06元，合计22939.67元，对此本院予以确认。对于原告主张的计算逾期罚息并按复利计算利息、罚息的问题，原告与被告陈玉堂、梁凤琴签订的借款合同虽然有按日计收罚息并计算复利的约定，但一方面签订合同时，借款一方的当事人明显处于劣势地位，缺少与原告谈判的平等条件，从而使双方在借款合同中达成的违约条款明显不利于借款人一方，具体在本案中，涉案借款合同约定的利率已相对一般贷款利率上浮5%，另外对被告陈玉堂、梁凤琴逾期还款的情况下不但提高了利息的利率按日计算罚息，且计收复利，直到款项清偿为止。该约定对违约一方的惩罚明显过重，违反了合同法关于违约责任的原则性规定；另一方面本合同已解除，被告陈玉堂、梁凤琴根据合同法的止损原则向原告赔偿相应的损失即可。根据合同法的止损原则，自2016年6月11日起按合同约定的利率计算利息足以弥补原告的损失，故在合同解除后，被告陈玉堂、梁凤琴应按合同约定，在中国人民银行同期同档次利率的基础上上浮5%计算利息给原告。对于原告超过该利率部分的请求，本院不予支持。
关于原告主张的抵押优先权问题。被告陈玉堂、梁凤琴为向原告借款提供相关房屋作为抵押，并办理了抵押预告登记。根据物权法的相关规定，预告登记后，未经预告登记权利人的同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者能够自行进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权所变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告作为抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对相关房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对该房屋的处分，但并非对相关房屋享有现实抵押权。故原告主张对抵押房屋的处置所得享有优先受偿权的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。
被告和盈公司与原告合同约定，由被告和盈公司作为其开发的商品房的××向原告借款时的阶段性连带责任保证人，在承担责任的阶段与××对拖欠原告的借款本息承担连带保证责任。该保证责任合法有效，根据《中华人民共和国担保法》第十八条第二款“连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”的规定，原告请求被告和盈公司对被告陈玉堂、梁凤琴的上述债务承担连带清偿责任依法有据，本院予以支持。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”的规定，因被告梁凤琴、被告和盈公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，故本案依法作缺席判决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条第二款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、确认原告中国工商银行股份有限公司江门新会支行与被告陈玉堂、梁凤琴于2014年9月18日签订的合同编号为A：［工银新借］字［江门］行［新会］支行（2014）年（0944）号的《个人购房借款／担保合同》于2016年3月17日解除。
二、被告陈玉堂、梁凤琴应在本判决发生法律效力之日起十日内连带清偿借款本金4427.61元及利息（计至2016年6月10日止利息为18512.06元，从2016年6月10日起，以4427.61元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的105%计至上述款项清偿日止）给原告中国工商银行股份有限公司江门新会支行。
三、被告江门市和盈置业投资有限公司对被告陈玉堂、梁凤琴上述债务承担连带清偿责任。
四、驳回原告中国工商银行股份有限公司江门新会支行的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用普通程序，案件受理费7784.88元，保全费3270元，合计11054.88元，由被告陈玉堂、梁凤琴、江门市和盈置业投资有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。
审判长 张妙玲
审判员 苏锦江
审判员 袁婷姗
二〇一六年七月二十八日
书记员 林杰忠