上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0104民初18433号
原告：尹东，男，1976年1月18日出生，汉族，住上海市。
原告：江燕燕，女，1974年6月28日出生，汉族，住上海市。
上述原告委托诉讼代理人：杨楠，中咨律师事务所上海分所律师。
上述原告委托诉讼代理人：黄贞凤，中咨律师事务所上海分所律师。
被告：毛春，女，1962年6月26日出生，汉族，住上海市虹口区。
委托诉讼代理人：杨永胜，北京大成(上海)律师事务所律师。
原告尹东、江燕燕与被告毛春房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月18日立案后，依法适用简易程序，于2017年10月16日公开开庭进行了审理。两原告的委托诉讼代理人黄贞凤、被告的委托诉讼代理人杨永胜到庭参加诉讼。经当事人同意本院院长批准，本案简易程序适用期间延长三个月。本案现已审理终结。
尹东、江燕燕向本院提出诉讼请求：判令毛春以总房价款1236万元按照每日万分之五支付自2014年10月13日起至房屋过户登记之日止的违约金。
事实和理由：2011年10月20日，尹东与毛春签订房屋买卖合同，被告将上海市徐汇区桂平路XXX弄XXX号房屋(以下简称系争房屋)出售尹东，房价款1080万元。合同签订后，尹东付清了全部购房款。2013年3月20日，尹东及其妻江燕燕共同与毛春签订房屋买卖合同，约定系争房屋转让价款1236万元，在2013年5月31日前办理转让过户手续。后因毛春与案外人唐某某房屋买卖纠纷，系争房屋一直未按约办理过户手续。2014年，尹东为逾期办理过户手续起诉毛春，经法院调解，毛春支付尹东2013年5月1日至2014年10月12日逾期过户违约金138万余元。嗣后，毛春与唐某某案历经一审、二审、重审一、二审，至2017年6月17日方作出终审判决，经与唐某某和解，尹东、江燕燕方能在支付差价款206万元后，继续对该房屋拥有所有权，毛春应当协助办理过户手续，并承担相应的违约责任。
毛春辩称，其一，尹东已于2013年向法院起诉并就违约金事宜达成调解协议，法院也出具了调解书，并由法院执行完毕。尹东、江燕燕在此起诉违反了“一事不再理”原则，法院应当驳回起诉。其二，尹东、江燕燕要求毛春支付违约金，缺乏合同依据。2013年双方签订的买卖合同是为办理过户手续用的，除办理过户登记所需要的条款外，并未约定违约金条款；2011年双方签订的买卖合同，因尹东、江燕燕属于限购对象而不能确定过户的具体时间，但毛春已配合将房屋交付使用至今。至于合同约定支付违约金的前提是“若甲方(毛春)单方提出终止合同履行……”，但实际上毛春从未提出终止合同履行，因此尹东、江燕燕以此约定要求支付违约金，依法不能成立；2011年双方签订的合同有“双方一致同意自本合同签订之日起50个月内，乙方有权根据自身安排先处置名下现有房产……”、“若双方在上述50个月内未完成产权过户手续的，除非双方另行签署书面终止协议之外，否则本合同将继续履行，且双方交易过户期限重新延长50个月，以此类推，直至本次房屋交易、过户手续全部履行完毕”这样的约定，实际上赋予了尹东无限的期限和权利，甚至一辈子都不能完成系争房屋交易过户手续的情况下，仍要求毛春履行合同、办理过户登记手续，根据公平、诚实信用的基本原则，在毛春从不否定尹东、江燕燕取得房屋所有权，最终尹东、江燕燕实际取得房屋所有权的情况下，尹东、江燕燕不顾房屋实际升值、没有任何实际损失的客观事实，要求毛春支付高达600多万元违约金，法院应当维护社会的基本公平正义，驳回尹东、江燕燕的诉讼请求。其三，退一步而言，即使应当支付违约金，尹东、江燕燕未提供任何证据证明其实际损失的情况下，违约金过高，请求法院调整。其四，尹东、江燕燕在系争房屋涉诉且被查封的情况下，停止支付系争房屋贷款的行为，违反合同约定，毛春保留另行诉讼主张违约金的权利。
本院认定事实如下：唐某某与吴某某系夫妻关系，尹东与江燕燕系夫妻关系。系争房屋产权原登记在唐某某名下。
2009年5月8日，吴某某代理唐某某(卖售方、甲方)与毛春(买受人、乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定，甲方将系争房屋出售给乙方，建筑面积301.3平方米，转让价款为1030万元，甲方于2009年7月31日前腾出系争房屋并通知乙方进行验收交接；双方确认，在2009年7月1日前共同向房地产交易中心办理过户手续。
2009年6月30日，毛春与长宁支行签订《个人住房抵押借款合同》，以系争房屋作为抵押向长宁支行贷款700万元。
2009年9月7日，系争房屋产权核准登记至毛春名下，并设立以长宁支行为抵押权人、债权数额700万元的抵押登记。
2010年1、2月间，唐某某、吴某某将系争房屋交由毛春使用。
2009年12月24日，毛春至上海市徐汇区房地产交易中心申请补办产证，2010年2月5日,毛春获得补发的系争房屋房地产权证。
2011年10月20日，毛春(卖售方、甲方)与尹东(买受人、乙方)签订《上海市房屋买卖合同》(以下简称2011版合同)，约定，甲方将系争房屋以1018万元价格出售给乙方，合同第三条付款方式为：1、乙方在2011年10月31日前向甲方支付100万元履约定金，该定金在房屋产权过户至乙方名下后自动转为房款；2、甲方在收到上述100万元后三日内将房屋交付乙方；3、乙方在2011年11月30日前向甲方支付100万元履约定金，该定金在房屋产权过户至乙方名下后自动转为房款；4、乙方在2011年12月31日前向甲方支付100万元的房款(含乙方在10月已支付的意向金10万元)；5、对于剩余718万元，双方同意按照如下方式处理：在乙方准备好交易过户条件之后，乙方将甲方应得的最后一笔房款632,938元(718万元-6,547,061.15元)支付给甲方，甲方在收到该部分尾款后一个月内配合乙方完成房屋产权过户手续；本合同签订后，房贷本金和利息开始由乙方实际代为履行偿还义务，因此双方最终可通过转按揭等方式将剩余贷款债务转由乙方承担，以便相互配合完成房屋交易过户手续，而乙方也无需再向甲方支付其他款项；在甲方将房屋交付乙方后，乙方每月应向甲方支付利息(用以归还当月银行房贷利息+632,938.85元的利息)，利率现按甲方个人贷款还款单上的利率计，若将来银行房贷利率有调整，上述利息也随之调整，其中632,938.85元的利息计至乙方将该部分房款实际支付给甲方时止，银行贷款利息则计至房屋过户至乙方名下时止，乙方交付房款后，甲方应开具符合税务规定的收款凭证；合同第六条双方权利义务约定，3.甲方应按合同约定期日将合同约定房屋交付乙方，甲方未按约定期日交付房屋的，自本合同约定的交付期满第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付房屋总价款万分之五的违约金；4.若甲方单方提出终止合同履行(包括但不限于提出解除交易、不同意按照本合同约定条件出售房屋给乙方、在具备过户条件后，甲方故意拖延或不及时提出相关材料或不积极配合办理过户手续等)的，乙方有权要求甲方按照房屋总价款30%的标准支付违约金，同时……；若乙方要求继续履行合同的，则自房屋具备过户条件之日起到甲方实际办理过户手续之日止，甲方应按日向乙方支付房屋总价款万分之五的违约金；第九条特别约定，在本合同签订之前，甲乙双方均已知晓本市住房限售政策，甲方也明知乙方名下有房产故双方目前无法在房产交易中心办理过户手续，因此双方一致同意自本合同签订起50个月内，乙方有权根据自身安排先处置名下现有住房，待乙方具备房屋过户条件后甲方应在乙方发出书面通知后一个月内配合乙方完成本次房屋交易的所有过户手续。若双方在上述50个月内未完成产权过户手续的，除非双方另签署书面终止协议之外，否则本合同将继续履行，且双方交易过户期限重新延长50个月，以此类推，直至本次房屋交易过户手续全部履行完毕。合同附件表明，截止2011年10月20日，系争房屋上应还贷款本息总计为6,547,061.15元。
2011年10月20日，毛春和尹东签订《房地产借款抵押合同》一份，约定,毛春向尹东借款550万元，毛春以系争房屋作为抵押房地产，并于当日向交易中心申请办理抵押登记。2011年10月27日，系争房屋上设立以尹东为抵押权人、债权数额为550万元的抵押登记。后毛春将系争房屋交付尹东、江燕燕。2012年1月18日，尹东与案外人签订施工合同，对系争房屋进行了装修，装修完毕后，尹东、江燕燕一家实际居住至今。
2011年10月9日、10月28日、10月30日、12月6日、2012年1月6日，江燕燕分别向毛春银行账户转账5万元、50万元、50万元、70万元、30万元，合计205万元。毛春确认收到尹东购房首付款300万元。2013年3月11日，上海宝创投资咨询有限公司向上海肯进贸易有限公司银行转账632,939元，毛春出具收到尹东购买系争房屋的尾款的收据。自2011年10月21日起江燕燕分别向毛春农行贷款账户转账4万余元用于代毛春还贷款，其中10月21日至11月16日转账各41,674元；2012年1月10日转账41,673.35元，2月20日至5月18日转账各43,281.18元，6月19日至,11月23日转账各43,282元，12月31日转账计40,000元，2013年1月2日至18日转账计63,282元，2月19日转账42,608元，3月21日至26日转账计42,096元，2013年4月22日至5月17日转账各42,094元。
2013年3月20日，毛春(卖售方、甲方)与尹东、江燕燕(买受人、乙方)签订《上海市房屋买卖合同》(以下简称2013版合同)，约定，甲方以1236万元的价格向乙方出售系争房屋，双方确认于2013年5月31日前共同至交易中心办理转让过户手续，付款时间、交房时间、违约责任等均为空白。注：毛春确认2013版合同是为办理过户手续之用，实际仍按原合同约定履行。
2013年4月2日，唐某某向本院起诉毛春，案号(2013)徐民四(民)初字第1209号，请求法院判决双方签订的关于上海市徐汇区桂平路XXX弄XXX号房屋的房地产买卖合同无效；毛春协助将该房屋产权恢复至唐某某名下，并返还房屋。同时向本院提起财产保全，查封了系争房屋。毛春与尹东、江燕燕间房屋买卖合同因此未办理过户手续。2013年6月,尹东停止代毛春偿还贷款。2014年1月7日，唐某某向本院申请撤诉。
2013年10月18日，尹东起诉毛春，案号(2013)徐民四(民)初字第2765号(以下简称2765号案)，要求毛春以1018万元为本金按日万分之五计算承担延迟过户违约金。庭审中，毛春同意按2011版合同第六条第3点承担逾期过户违约责任。2014年10月13日，尹东(甲方)与毛春(乙方)签订协议，约定：一、由于乙方与唐某某之间的合同纠纷，导致上述合同延迟交易，现乙方同意按2545元/日(按房屋交易总价的万分之二点五计)的标准向甲方支付2013年5月1日至2014年10月12日期间的延迟违约金总计1,348,850元；……三、乙方承诺尽快解决与唐某某之间的合同纠纷，最迟在2015年5月30日之前与甲方完成上述房屋的交易过户手续，以保证甲方最终取得房屋所有权；四、凡是本协议未涉及内容，双方同意继续按照2011年10月20日的合同约定执行，若因本协议履行出现争议又无法协商解决的，交由徐汇区人民法院管辖。2014年10月21日，尹东、毛春在法院主持下达成调解协议，约定毛春向尹东支付2013年5月1日至2014年10月12日期间的违约金共计1,348,850元，调解协议还对具体付款期限及诉讼费用的分担作了约定。2014年10月27日，尹东与毛春又签订协议，约定：若法院支持唐某某一方的观点导致毛春无法将房屋过户给尹东的，毛春无条件支付调解书确认的1,348,850元，且不影响尹东按2011版合同行使其他权利；在尹东按约取得房屋所有权前提下，不管判决唐某某一方是否向毛春承担赔偿责任，尹东要求毛春就双方调解一案所应支付的延迟违约金以50万元为限，以此补偿尹东为上述房屋交易以及法律诉讼等所投入的成本等；本协议未涉及事宜，应继续按照2011版合同约定执行，若出现争议，双方无法协商解决的，可提交上海市徐汇区人民法院管辖。
2014年1月15日，唐某某再次起诉毛春，案号(2014)徐民四(民)初字第256号，以下简称256号，要求确认其与毛春签订的合同无效，撤销抵押，毛春协助将房屋恢复登记，毛春、尹东、江燕燕返还房屋。该案二审期间，2016年5月18日，唐某某、吴某某与尹东、江燕燕签订和解协议，就三方之间一审二审案件自愿达成和解协议如下：一、尹东、江燕燕确认2009年9月18日毛春向唐某某出具的《承诺书》系毛春本人签名，并自愿与唐某某、吴某某和解结案；二、唐某某、吴某某同意尹东、江燕燕以1236万元取得系争房屋；并认可在尹东、江燕燕支付206万元至银行账户后，与尹东、江燕燕再无其他任何纠纷；三、各方均同意一审的判决结果；四、尹东、江燕燕于本和解协议签订之日，自愿将206万元支付给唐某某所指定的银行账户；五、唐某某指定中咨律师事务所上海分所之杨楠律师代为监管该资金；至本和解协议完成之日止；六、本和解协议生效之日起二日内，三方须向上海市第一中级人民法院提交撤诉申请，撤销上诉；七、本和解协议一式四份，各方执一份，交上海市第一中级人民法院一份，经各方签字并收到尹东、江燕燕付款后即生效。协议签订后，尹东、江燕燕通过案外人将206万元支付至中咨律师事务所上海分所代管。2016年6月27日，256号案被发回重审。重审案号为(2016)沪0104民初23196号(以下简称23196号案)。
23196号案经审理后法院认为，唐某某、毛春签订系争房屋买卖合同的真实目的并非房屋交易，而是非法获取银行贷款，故唐某某、毛春所签关于上海市徐汇区桂平路XXX弄XXX号房屋的房地产买卖合同无效。毛春与尹东、江燕燕签订的《上海市房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，基于唐某某、吴某某与尹东、江燕燕于2016年5月18日签订的和解协议以及毛春在庭审中的表态，涉案各方对尹东、江燕燕取得系争房屋所有权已经达成一致，于法无悖，法院予以确认。法院遂于2017年2月8日判决：一、唐某某与毛春于2009年5月8日签订的上海市房地产买卖合同无效；二、毛春与尹东签订的上海市房地产买卖合同、毛春与尹东、江燕燕签订的上海市房地产买卖合同有效；三、唐某某于本判决生效之日起十日内,向毛春偿还2009年12月21日至2011年9月20日由毛春归还的银行贷款860,509.42元;四、毛春于本判决生效之日起十日内,向唐某某支付其收取尹东、江燕燕的购房首付款300万元及尾款632,939元；五、尹东、江燕燕于本判决生效之日起十日内,向毛春偿还2013年5月21日至2016年12月20日由毛春归还的银行贷款1,762,030.24元；六、尹东、江燕燕于本判决生效之日起十日内,向中国农业银行股份有限公司上海长宁支行清偿毛春的剩余借款本息(截止2016年11月30日的未到期本金为5,357,625.86元，具体金额以清偿日中国农业银行股份有限公司上海长宁支行出具的实际借款本息为准)；七、尹东、江燕燕于本判决生效之日起十日内,向唐某某支付购房差价款206万元(该款项现由中咨律师事务所上海分所代管)；八、自本判决第五、六项债务清偿后十日内，尹东、江燕燕、唐某某、毛春和中国农业银行股份有限公司上海长宁支行共同涤除上海市徐汇区桂平路XXX弄XXX号房屋上设定的两项抵押物权及司法限制；九、自本判决第八项抵押物权涤除后十日内，尹东、江燕燕与唐某某、毛春依法向不动产登记事务中心办理交易过户申请手续，将上海市徐汇区桂平路XXX弄XXX号房屋的房地产权利人转移登记为尹东、江燕燕，所涉相关费用按国家及本市的有关规定由尹东、江燕燕与毛春各自承担，其中毛春应承担部分由尹东、江燕燕先行垫付。尹东、江燕燕对先行垫付的费用可以向毛春行使求偿的权利；十、驳回唐某某的其余诉讼请求。二审于2017年6月14日维持了一审判决。
庭审中，尹东、江燕燕称其近期才还清贷款、撤销抵押的。庭后尹东、江燕燕书面告知，经法院出具协助执行通知书，2017年9月20日办理系争房屋的过户登记申请。
另查明，2765号案调解协议确定毛春支付尹东1,348,850元，23196号案判决确定尹东一方需支付毛春1,762,030.24元，实际执行中尹东一方向法院缴纳了50万元。2017年8月23日法院出具了协助执行裁定，2017年11月15日，系争房屋被核准登记至尹东、江燕燕名下。
本院认为，2765号案调解协议内容为毛春支付2013年5月1日至2014年10月12日期间的延迟违约金，未涉及其后的违约金。双方在调解前私下签订的协议也约定“凡是本协议未涉及内容，双方同意继续按照2011版合同约定执行”，因此尹东一方从未放弃主张2014年10月12日之后违约金的权利。综上，从程序上说本案不属一事不再理，从实体上讲尹东一方也仍有继续追究毛春后续延迟违约责任的权利。
尹东与毛春签订的2011版合同及尹东、江燕燕与毛春签订的2013年版合同，均系当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规禁止性规定，当属有效。根据双方的实际履行情况及前案诉讼情况，可以认定2013年版合同实为办理过户之用，除过户日期以外的双方的权利义务仍应按2011版合同确定和履行。2011版合同第六条第3项约定了逾期交房的违约责任，在2765号案中，毛春也同意按该条款承担逾期过户违约责任，因此就逾期办理过户登记的违约责任双方并无分歧，现毛春认为尹东一方主张违约金缺乏合同依据，与事实不符，本院不予采纳。
毛春辩称在2011版合同中约定尹东可以无限延长过户日期，该条款严重不公。本院认为，毛春具备完全的民事行为能力，在签订合同时已知尹东属限购对象才特别约定了该条款，毛春当然应信守该约定，现以不公予以对抗有违诚信，且事实上双方已于2013版合同中确定了具体的过户时间，不能按期过户的责任不在尹东一方。
尹东一方与毛春的交易价格为1018万元，2013版合同约定的1236万元转让价并非双方的真实交易价格，并且双方在其后签订协议也约定了继续按照2011版合同约定执行，故尹东、江燕燕现以1236万元的基数计算违约金不当，应按1018万元为基数计算。23196号案已于2017年6月14日生效，尹东一方在本案诉讼期间才履行判决义务还清了银行贷款、撤销了抵押，过户登记的障碍方得以消除，因此违约金计算的截至日应为2017年6月14日，尹东、江燕燕要求计算至过户登记日止不当，本院予以调整。2765号案调解书已确定了毛春需支付134万余元的违约金，若本案再按万分之五的标准计算，违约金合计达600多万元，远高于尹东一方实际遭受的损失，应予以调低，本院结合尹东一方属限购对象无法及时办过户手续、早已入住、大笔房款近期才付清、前期违约金已有134万余元等因素综合考量，确定本案违约金的计算标准为每日万分之一点五。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第二款规定，判决如下：
毛春于本判决生效后十日内支付尹东、江燕燕逾期过户违约金1,490,352元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费55,450元，减半收取计27,725元，诉讼保全费5000元，由尹东、江燕燕负担16,362.50元，由毛春负担16,362.50元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 蔡重洲
二〇一八年一月十日
书记员 李 蕴
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
……
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。