上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第1364号
上诉人（原审被告）洪臣超，＊生，回族，户籍地安徽省＊市＊**户，现住上海市浦东新区＊路＊弄**号***室。
委托代理人刘德志，上海君澜律师事务所律师。
委托代理人汪文芳，上海君澜律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）上海鸿山食品商行，住所地上海市浦东新区＊路＊弄**号*层。
法定代表人＊＊。
委托代理人赵洪兴，男，该商行工作人员。
上诉人洪臣超因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第3449号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年5月19日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明，2012年12月30日，上海鸿山食品商行（以下简称鸿山商行）与洪臣超签订《承租店面协议书》一份，约定鸿山商行将位于上海市浦东新区＊路＊弄20号临-1（以下简称系争房屋）出租给洪臣超使用，每月租金为6，500元（人民币，下同），期限自2013年1月1日至2013年12月31日止。双方合同第六条约定：1、乙方（指洪臣超）应按第二条要求使用该房屋，不得兼做宿舍、生活用房或其它用途。2、乙方使用该房屋所发生的水、电、煤、通信、空调等费用，由乙方承担。其它可能发生的卫生、治安、市政管理、营业税等费用均由乙方自行负责。其中水电费由甲方（指鸿山商行）代收代缴。之后双方履约。洪臣超按每月6，000元标准交清了合同期内的房屋租金，并交纳了租赁保证金5，000元及安全保证金3，000元。
鸿山商行诉至原审法院，请求判令：1、依法返还系争房屋；2、依法支付系争房屋使用费（自2014年1月1日至实际返还之日止，标准为每月6，500元）。
原审认为，鸿山商行与洪臣超签订的租赁合同，系双方真实意思表示，于法不悖，应为合法有效，对合同双方当事人具有法律约束力，双方均应严格按照合同约定履行义务。双方合同于2013年12月31日到期，故洪臣超已无继续使用房屋的合同及法律依据，理应迁出并支付房屋使用费，故鸿山商行要求洪臣超迁出的诉讼请求原审法院予以支持。洪臣超述双方于2012年9月1日签订的合同约定3年期限，尚未到期，遭鸿山商行否认，双方经协商于2012年12月30日又签订了一年期的合同，故前合同已经双方合意变更，双方实际按一年期合同履行，故洪臣超之述原审法院不予采信。鸿山商行要求的房屋使用费的标准系参照合同租金标准，但双方实际按每月6，000元履行，故房屋使用费的标准应按实际履行标准结算。对于洪臣超支付的保证金，应予退还。对于洪臣超要求赔偿装修费，无事实及法律依据，原审法院不予支持。原审法院审理后于二○一四年四月十一日依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，作出判决：一、洪臣超应于判决生效之日起十五日内自上海市浦东新区＊号房屋内迁出，并将该房屋返还上海鸿山食品商行；二、洪臣超应于判决生效之日起十五日内向上海鸿山食品商行支付自2014年1月1日起至迁出日止的房屋使用费（按每月6，000元标准计算）；三、上海鸿山食品商行应于判决生效之日起十五日内返还洪臣超保证金8，000元。负有给付金钱义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由洪臣超承担。
判决后洪臣超不服，向本院提出上诉称，上诉人与被上诉人曾于2012年9月1日签订了为期三年的房屋租赁协议，约定的租赁期限至2015年8月30日止，租金为每月人民币5，500元。之后，被上诉人多次找上诉人要求重新签订一年期的租赁协议并提高租金支付标准，当时被上诉人承诺签订该份协议的目的系给其他租户作榜样，上诉人与被上诉人之间仍按原协议的约定履行。上诉人基于对被上诉人的信任及欲在此长期经营投资的需要，为避免与被上诉人产生矛盾，才与被上诉人签订了为期一年的租赁协议，但双方实际仍按2012年9月1日签订的协议履行，并未约定终止该协议。现该租赁协议约定的租期未届满，故上诉人有权继续承租系争房屋。原审法院对本案事实认定不正确，导致判决显失公正。为此提出上诉，请求二审法院查明事实，依法改判，驳回被上诉人原审的全部诉讼请求。
被上诉人鸿山商行辩称，2012年9月1日的协议仅为配合上诉人办理工商营业执照所用，并非双方真实的租赁协议。双方间真正履行的是2012年12月30日所签订的协议。现租赁期限已届满，上诉人理应迁出。原审法院查明的事实清楚，判决公平、公正。上诉人的上诉没有任何事实及法律依据。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，本市浦东新区＊号房屋属上海市房产管理局所有。2012年11月29日，上海上钢物业公司作为房屋的管理单位与被上诉人签订《临时出借空房协议书》，将该房屋出租给被上诉人使用，租赁期限自2013年1月1日至2017年12月31日止。被上诉人将该房屋分割为四小间。同年9月1日，上诉人与被上诉人签订《承租店面协议书》约定将其中一小间出租给上诉人，租赁期限自2012年9月1日起至2015年8月30日止，每月租金5，500元。同年12月30日，上诉人与被上诉人就上诉人承租的同一部位房屋再次签订《承租店面协议书》，约定租赁期限为一年，自2013年1月1日至2013年12月31日止，月租金6，500元。该协议第十二条约定，如2014、2015年续约的，租金为6，500元，但是自2016年1月开始，如续约的，租金按当时的市场价确定。2013年1月至12月，上诉人按每月6，000元标准支付了房屋租金，并交纳了租赁保证金5，000元及安全保证金3，000元。2013年12月21日，被上诉人向上诉人发出告知书，通知上诉人房屋租赁期限届满后其将于2014年1月1日收回房屋。后因上诉人未能按约交房遂致诉讼。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人双方具有同等法律约束力。经当事人协商一致，可以变更合同内容。本案中，上诉人与被上诉人间就同一标的，先后签订了两份租赁协议，且两份协议在租赁期限及租金标准方面均有变更。故可以认定双方对原2012年9月1日签订的租赁协议的租赁期限及租金标准的变更已达成了一致意见，并于同年12月30日重新签订了租赁协议，故双方于2012年9月1日所签订的协议已被双方重新签订的协议替代，不再继续生效并约束双方当事人。且在实际履行过程中，上诉人也并未按原协议的约定支付每月5，500元的租金，而是经被上诉人许可增付部分租金。故双方实际亦未履行过2012年9月1日签订的租赁协议，现上诉人主张以该租赁协议约定的租赁期承租系争房屋依据不足，本院不予支持。鉴于上诉人与被上诉人签订的租赁合同约定的期限至20013年12月31日止，且被上诉人已明确表示不再续租，故双方的租赁期限到期自然终止。上诉人理应在租赁期间届满后依照合同的约定履行返还租赁房屋的义务。现上诉人并未于租赁期限届满后履行交房义务，并持续占用系争房屋，而被上诉人已以书面方式要求上诉人搬离系争房屋，故此后上诉人再占用系争房屋属无权占用，而非租赁关系的继续。因为依据法律规定，租赁合同主要是出租人将租赁物交由承租人使用、收益，承租人支付相应的租金的合同，现上诉人于租赁期限届满后所占用的房屋，并非被上诉人自愿交由其继续承租使用，而是经出租方多次催讨后仍拒不返还的占有物，且上诉人亦未向被上诉人交付相应的租金，故自租赁期限届满后，双方间的租赁关系不再存续。上诉人对该房屋的占有属无权占有，上诉人理应及时履行返还租赁标的物的义务。现上诉人主张继续承租系争房屋，但未提供相应的证据材料证明其已与被上诉人就继续承租系争房屋之事宜已达成了合意，故上诉人的该项上诉理由本院不予支持。综上，本院认为原审法院就本案的判决结果并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币50元，由上诉人洪臣超负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 方方
代理审判员 孙飞
代理审判员 毛焱
二〇一四年六月六日
书 记 员 胡蓉
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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