浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙杭民终字第729号
上诉人（原审被告）杭州华元房地产集团有限公司，住所地浙江省杭州市拱墅区丰潭路366号。
法定代表人翁勤芳，总经理。
委托代理人刘中秋，浙江天册律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）浙江京兴物业管理有限公司，住所地浙江省长兴县雉城街道县前东街94号。
法定代表人殷元庆，总经理。
委托代理人耿光明，浙江易盟律师事务所律师。
上诉人杭州华元房地产集团有限公司（以下简称华元集团公司）因与被上诉人浙江京兴物业管理有限公司（以下简称京兴物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服杭州经济技术开发区人民法院（2014）杭经开民初字第1522号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月3日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审判决认定：2011年10月20日，京兴物业公司与梦琴湾佳苑小区业主委员会签订物业管理合同一份，约定：京兴物业公司为坐落于杭州经济技术开发区27号路由高层住宅10幢组成的梦琴湾佳苑住宅小区提供物业管理服务，合同期限为2011年10月20日起至2013年10月19日止，共二年；物业管理服务费按建筑面积／车位数计收，其标准为：商铺2.16元／月／平方米，高层1.08元／月／平方米，地下车位40元／月／位，会所按照高层住宅标准收取；首期物业服务费于双方签订合同之日起计收，物业服务费预收一年一付，并在物业管理服务合同期限内付清。同时合同约定，业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，京兴物业公司可以从第二次催告通知书正式送达业主或物业使用人的第15个工作日起收取应交费用总额每日3‰的滞纳金。同年11月1日，京兴物业公司与梦琴湾佳苑小区业主委员会签订物业管理补充协议一份，约定：会所按照商铺标准收取；首期物业管理服务费于双方签订合同之日（2011年10月20日）起计收，物业服务费采取预收制，一年一付；业主和物业使用人逾期缴纳物业管理服务费的，应从逾期日起向京兴物业公司每日支付费用总额3‰的违约金。2013年10月20日，京兴物业公司与梦琴湾佳苑小区业主委员会续签了三年期的物业管理合同，约定：物业服务费收费标准为：住宅1.08元／月／平方米，商铺、会所2.16元／月／平方米，地下车位40元／月／位；业主交纳物业管理费的周期为日历年度，一年一付；业主在年度服务费收费周期内未交纳物业管理费的，京兴物业公司可以从逾期之日起每日按应交费用的6‰加收滞纳金。华元集团公司系梦琴湾佳苑小区的建设单位，2012年10月20日至2013年10月19日期间，在华元集团公司名下的物业有梦琴湾佳苑小区会所（建筑面积为1331.59平方米）、杭州经济技术开发区10号大街（东）2号商铺（建筑面积为457.18平方米）及135个地下车位（其中14个车位在该期间内售出）；2013年10月20日至2014年10月19日期间，华元集团公司名下的物业中，除地下车位数量变更为121个（其中43个车位在该期间内售出）外，其余无变化。因华元集团公司未及时交纳物业管理费，京兴物业公司分别于2014年8月21日、2014年10月17日向华元集团公司催缴物业管理费，但华元集团公司一直未予支付。2014年11月19日，京兴物业公司诉至原审法院，请求判令：一、华元集团公司向京兴物业公司支付2012年10月20日至2014年10月19日的物业管理费210609.80元以及从逾期之日至实际履行之日的违约金（以中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率上浮30%为标准暂计算至2014年10月19日，为32855.12元），共计243464.92元；二、诉讼费由华元集团公司承担。
原审法院认为：业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。华元集团公司虽质疑该合同的合法性，但未提供任何反驳证据，故原审法院对其辩解不予采纳。京兴物业公司已经按照合同约定以及相关规定向业主提供物业服务，华元集团公司应当按照合同约定按时交纳物业服务费。京兴物业公司要求华元集团公司支付尚欠物业管理费及相应的违约金，符合法律规定，原审法院予以支持。关于尚欠物业管理费的金额，应按照合同约定的标准和华元集团公司实际所有的物业面积和车位数计算。因2013年10月20日至2014年10月19日期间有五个案涉车位在2013年10月20日之前已经售出，故这五个车位的物管费不应计付。关于违约金，虽京兴物业公司与梦琴湾佳苑小区业主委员会2011年10月20日签订的物业管理合同约定预收制，一年一付，但亦同时约定物业管理费付款期限为物业管理服务合同期限内，故2012年10月20日至2013年10月19日期间的物管费的逾期支付违约金应从2013年10月20日起算。京兴物业公司与梦琴湾佳苑小区业主委员会2013年10月20日续签的物业管理合同中仅约定物业管理费一年一付，未约定预收制，故2013年10月20日至2014年10月19日期间的物管费的逾期支付违约金应从2014年10月20日起算。京兴物业公司主张按照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率上浮30%作为违约金计算标准符合本案实际情况，原审法院予以照准。华元集团公司辩称京兴物业公司提供的物业服务未达标、违约金计算标准过高，没有事实和法律依据，原审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于人民法院审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、杭州华元房地产集团有限公司于判决生效后十日内支付浙江京兴物业管理有限公司2012年10月20日至2013年10月19日物业管理费108804.90元，2013年10月20日至2014年10月19日物业管理费99404.90元，并支付违约金8581.08元（暂自2013年10月20日起以108804.90元为本金计算至2014年10月19日，之后的违约金以208209.80元为本金按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计算至实际履行之日止）；二、驳回浙江京兴物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4952元，由浙江京兴物业管理有限公司负担543元，由杭州华元房地产集团有限公司负担4409元。浙江京兴物业管理有限公司于判决书生效之日起十五日内来原审法院退费，杭州华元房地产集团有限公司于判决书生效之日起十日内，向原审法院交纳应负担的诉讼费（原审法院开户银行为中信银行杭州经开支行，户名：杭州经济技术开发区人民法院，账号：73×××41）。
宣判后，华元集团公司不服，向本院提起上诉称：一、原审判决举证责任分配不当，根据相关法规应由被上诉人承担案涉物业服务合同的合法性及补充协议擅自变更会所物业费收费标准合法合理性的举证责任。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条一款“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明”及《浙江省高级人民法院关于适用﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥的指导意见》第八条之规定，民事诉讼中的举证是对立双方为支持己方主张的事实而进行的交替举证的辩证的矛盾运动过程，一方对自己的事实主张举证证明，如对方反驳或提出新的主张，也应举证证明。上诉人在原审庭审中已明确对案涉物业服务合同的合法性及补充协议擅自变更会所物业费收费标准（由按住宅标准变更为商铺标准）合法合理性提出异议，且通常情况下能够证明案涉物业服务合同及补充协议合法合理性的书面证据材料是由被上诉人持有并应向包括上诉人在内的全体业主公示的，而事实上被上诉人至今未予公示，故根据前述相应法规应由被上诉人承担证明物业合同合法合理性的举证责任，否则应当承担不利后果，原审判决违反公平分配举证责任之原则显属不当。二、原审判决认定事实不清，被上诉人诉请的物业费上诉人无需承担。1、被上诉人既不能证明案涉物业服务合同的合法性，也未提供证据证明实际提供了相应物业服务，其诉请的物业费没有事实依据。2、案涉会所及未售车位均长期处于未使用的空置状态，上诉人从未书面委托或同意被上诉人对案涉会所及未售车位及相应公共部位提供物业服务，事实上相应区域也不需要任何物业服务，故被上诉人诉请的物业费不应由上诉人承担。3、假设上诉人应承担物业费，则被上诉人对A014、A024车位转让协议的真实性并无异议，仅对车位是否实际使用有异议，而根据法规及约定相应车位转让后无论是否实际使用均应由受让人承担物业费。三、即使上诉人应承担相应物业费，则违约金计算标准也过高，应按人民银行同期贷款利率计算。假设上诉人应承担相应物业费，被上诉人诉请的违约金计算标准高于其实际损失，应按人民银行同期贷款利率计算调整。综上，请求二审法院依法撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回原审法院重审。
上诉人华元集团公司在二审中未提交新的证据。
被上诉人京兴物业公司辩称：上诉人的上诉不能成立。一审判决事实清楚，证据确凿，适用法律正确。一、法律规定业委会有权代表业主与物业公司签订合同，京兴物业公司已经履行完毕第一份合同，续签了第二份合同。京兴物业公司有材料证明被上诉人正确履行合同。在一审中，上诉人在庭审中承认被上诉人提供了物业服务。一审庭审中，法官也向被上诉人询问了服务时间，当时上诉人也没有提出异议，只对服务质量有异议。被上诉人对已经履行的部分是完全适当的。目前，京兴物业公司还在案涉小区提供物业服务。二、会所是商务性质，双方经协商恢复了原貌，应按照商业性质收取物业费，双方对此是达成一致意见的，是合法有效的，不损害业主利益。三、关于违约金，业委会与被上诉人签订时约定的是千分之三，一审法院对违约金进行了调整是合情合理的，应予支持。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人京兴物业公司在二审中提交业委会出具的证明一份，欲证明京兴物业公司对案涉小区提供物业服务的具体时间。
京兴物业公司提交的证据，华元集团公司认为不是新的证据，且该证据属于业委会单方说明，没有其他材料作证，不能直接证明被上诉人提供的物业服务不存在质量问题，也无法证明案涉物业服务合同收费标准及会所物业费收费标准变更的合理性。本院认为，该证据系针对华元集团公司上诉提出京兴物业公司没有证据证明其提供了物业服务的理由而提交，系补强证据，且该证据可以证明京兴物业公司提供物业服务的具体时间，故本院予以确认。
本院依据有效证据，经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，均予以确认。
本院认为：业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对全体业主具有约束力。虽然梦琴湾佳苑小区业主委员会通过与京兴物业公司签订补充协议和续签物业服务合同的形式，将涉案会所的物业服务费收费标准由按照高层住宅收费标准调整为按照商铺收费标准，但考虑到会所的土地性质以及利用价值与商铺无异，将会所的物业服务费按照商铺收费标准计收，更为公平、合理，故上述协议并不损害华元集团公司的合法权益，华元集团公司应当按上述协议履行缴纳物业费的义务。华元集团公司在一审中对物业服务合同及补充协议的合法性提出异议，但未提交相应证据加以证明，原审法院对其异议不予采纳，系正确。故华元集团公司认为原审法院举证责任分配不当的上诉理由，本院不予采纳。根据京兴物业公司二审提交的证据，可以反映京兴物业公司已经为梦琴湾佳苑小区提供了物业服务，华元集团公司应当按照物业服务合同的约定缴纳物业费。华元集团公司以京兴物业公司未提供物业服务，以及案涉会所、未售车库处于空置状态，不需要任何物业服务为由，认为其无需承担物业费的上诉理由，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。华元集团公司上诉认为A014、A024车库已经转让他人，物业费应当由受让人承担。但华元集团公司提交的证据不能证明该两个车库已经转让的事实，且京兴物业公司对此在一审中也提出了异议，故华元集团公司的该上诉理由，本院不予采纳。至于逾期支付物业费的违约金，京兴物业公司已经主动调低按照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率上浮30%作为计算标准予以主张，并且符合本案实际情况，原审法院予以照准，并无不当。华元集团公司上诉对违约金计算标准提出的异议，本院亦不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，实体处理和适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4633元，由杭州华元房地产集团有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王亮
审 判 员 韩昱
代理审判员 韦薇
二〇一五年四月二十一日
书 记 员 王琳