贵州省六盘水市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）黔六中申仲字第8号
申请人（仲裁被申请人）六盘水源丰房地产开发有限公司。
法定代表人：毛威，该公司董事长。
特别授权委托代理人陈志华，系六盘水市中心法律事务所法律工作者。
被申请人（仲裁申请人）葛云霞，女，住六盘水市钟山区。
申请人六盘水源丰房地产开发有限公司因与被申请人葛云霞商品房买卖合同纠纷一案，不服六盘水仲裁委员会（2014）六仲裁字第27号裁决，于2015年3月31日向本院提出申请，请求撤销该裁决，本院受理此案后，依法组成合议庭，并于2015年5月6日公开开庭审理了本案。申请人六盘水源丰房地产开发有限公司的特别授权委托代理人陈志华、被申请人葛云霞到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
六盘水仲裁委员会查明的事实为：2003年6月2日，申请人的母亲刘启琴（已故）与被申请人签订了《商品房买卖合同》（合同编号：2003-04）一份。合同约定被申请人将其开发的“源丰大厦”第1幢102号商用房出售给刘启琴。合同约定该商品房“层高为轴对轴5.8米”，建筑面积52.167m2（其中，套内建筑面积49.941m2，公共部位与公用房屋分摊建筑面积2.226m2）。合同还约定该商用房按建筑面积计算为16526.4155元／m2，总金额为862133.52元。其中，买受人刘启琴交纳首付款446405.60元（含有关办证税费等）给被申请人，余款430000.00元从工商银行六盘水分行按揭贷款支付给被申请人，按揭贷款期限为10年至2013年6月。
2004年2月6日，被申请人将该102号商用房交付给买受人刘启琴，刘启琴将102号商用房租赁给他人经营使用。租赁期间，刘启琴因患病于2004年8月30日去世。买受人刘启琴的长女即本案申请人葛云霞，通过继承及亲属赠予方式，并办理了有关继承及亲属赠予的公证手续，取得该102号商用房的完全所有权。
2013年9月16日，按揭贷款期限到期后，申请人葛云霞到被申请人处办理结算购房款事宜并领取房产证，申请人又按被申请人的要求补交购房款、办证费、维修基金、设施费等共计32182.00元给被申请人（含此前已交13772.08元，实补交18409.92元）。根据《房屋所有权证》载明的内容，以本案申请人葛云霞为房屋所有权人的该102号商用房的《房屋所有权证》的登记发证时间为2013年11月22日，该102号商用房建筑面积共计51.82m2，比合同中约定的52.167m2少0.347m2。
2014年2月21日，上述商用房10年租期到期，申请人验收该商品房时，发现102号商用房后部有部分空间属于楼上住户的楼梯间。由于该楼梯间层高与合同中约定的层高5.8m不符，且不能准确判断该楼梯间是否包含在《房屋所有权证》载明的该102号商用房建筑面积51.82m2之内，申请人遂于2014年5月初，委托六盘水绘城测绘有限公司对该商用房建筑面积进行测绘。绘城测绘有限公司经过测绘，于2014年5月6日出具《说明》，称：“现由葛云霞委托测绘的钟山西路81号102室商业门面面积测算，该房临街面宽度3.84m，深度12.60m，后墙宽度为4.10m。以后墙为准前推3.00m，此部分上顶为住宅使用的室外楼梯（斜屋面），尺寸为3.00m×4.10m；其中，低于2.2m层高（不计算建筑面积）的区间面积为1.20m×3.00m=3.6m2；层高2.20m至3.00m层高的斜顶面区间面积为1.60m×3.00m=4.8m2；层高3.00m的区间面积为1.30m×3.00m=3.90m2（委托方单独要求测算）”。2014年5月12日，六盘水市房地产产权监理处在该《说明》上盖章确认该《说明》所载内容“情况属实”。
六盘水仲裁委员会认为，申请人的母亲刘启琴（已故）与被申请人于2003年6月2日签订的《商品房买卖合同》，合法有效，依法应予保护。申请人葛云霞通过继承及亲属赠予方式，成为该《商品房买卖合同》项下102号商用门面的房屋所有权人，依照有关法律规定，该《商品房买卖合同》的有关权利义务应由申请人葛云霞承继。申请人葛云霞在本案中具有合法的仲裁主体资格。被申请人有关“申请人葛云霞不具有合法的仲裁主体资格”的抗辩理由，与本案事实不符，仲裁庭依法不予采信。
本案有关时效问题。其一，有关建筑面积、层高等仲裁请求的时效问题。
本案争议的102号商用房后部的楼梯间，在《商品房买卖合同》及附图中并未标明，被申请人也未提交相应证据证明其在交付102号商用房时对原买受人刘启琴进行了明示。由于原买受人刘启琴办理了按揭贷款，且按揭贷款到期日为2013年6月，被申请人直到2013年9月16日才通知本案申请人葛云霞到被申请人处办理结算房款事宜并领取房产证。由于商品房的建筑面积、层高以及计算规范等具有较强的专业性、技术性，该部分瑕疵属于隐蔽性瑕疵，该102号商用房的原买受人刘启琴、本案申请人葛云霞并不具备认识该隐蔽性瑕疵的能力，同时，也不应承担即时发现该隐蔽性瑕疵的合同责任。根据本案实际情况，本案申请人葛云霞知道或应当知道其权利被侵害之日，即仲裁时效起算之日，应为六盘水绘城测绘有限公司对该商用房建筑面积进行测绘、并出具《说明》的2014年5月6日。被申请人对该部分争议提出的“已超过仲裁时效”的抗辩理由，与本案事实不符，于法无据，仲裁庭不予采信。
其二，有关申请人提出的“102号商用房左右墙面及后方墙面未粉糊，沿街面未装玻璃门、洗手池，作价赔偿1万元”的仲裁请求的仲裁时效问题。
对该部分瑕疵，交房时通过目测即可发现，原买受人在被申请人交付102号商品房时就应知道。申请人提起仲裁时，早已超过仲裁时效期间。被申请人对该部分争议提出的“已超过仲裁时效”的抗辩理由，仲裁庭依法予以采信。申请人的该项仲裁请求，依法应予驳回。
有关建筑面积与层高的问题。仲裁庭认为，被申请人作为房地产开发商，其交付的商品房，既要符合合同约定，也要符合国家有关建筑规范及商品房交付的有关规定。房屋的建筑面积是房屋作为不动产的基本要素之一，但并非全部。房屋的结构、质量以及内部空间格局、内部空间高度等有关商品房正常使用的要素，与房屋建筑面积一起，共同构成房屋使用功能的基本内容。根据本案中《商品房买卖合同》的约定，该102号商用房“层高为轴对轴5.8米”，申请人据此主张该102号商用房内全部使用空间高度均应为5.8米，该主张合理、合法，也符合普通的商品房买受人对“房屋层高”这一问题的通常理解与认识，仲裁庭对申请人的该项主张予以认可。
经六盘水绘城测绘有限公司进行测绘，并经六盘水市房地产产权监理处盖章确认，被申请人交付的102号商用房内，层高2.20m至3.00m层高的斜顶面区间面积为1.60m×3.00m=4.8m2，该部分区间的算术平均层高为2.6m，较合同约定的层高5.8m，按百分比计算，减少了55%。层高3.00m的区间面积为1.30m×3.00m=3.90m2，该部分区间的层高较合同约定的层高5.8m，按百分比计算，减少了48%。该两部分区间的大幅减少，客观上使得该房作为商业用房，在经济价值与使用功能上，均受到重大影响。被申请人交付的102号商用房，作为按合同约定交付的标的物，存在重大瑕疵，被申请人应对该重大瑕疵承担相应责任。被申请人已收取的购房款，对该商用房内层高不足部分，应按该商用房屋内相应区间层高减少的百分比，将该部分建筑面积的购房款返还给申请人（计算式4.8m2×16526.4155元×55%=43269.74元，3.90m2×16526.4155元×48%=30937.45元，两项相加），并应按中国人民银行同期贷款利率标准向申请人赔偿占用该笔资金给申请人造成的损失。
关于退还多收申请人的面积误差款5829.60元问题。根据《房屋所有权证》载明的内容，该102号商用房建筑面积共计51.82m2，比合同中约定的52.167m2少0.347m2，该误差在合同约定的3%误差范围内，应按合同约定对购房款据实结算，多退少补。被申请人多收取的购房款共计（计算式16526.4155元／m2×0.347m2=5734.67元），应予返还给申请人。
关于该102号商用房内低于2.2m层高的区间计算了建筑面积问题。依照有关法律规定，《房屋所有权证》作为物权凭证，其所载内容的真实性、合法性不属于仲裁机构的审查范围，非经法定程序，不得撤销、变更。六盘水绘城测绘有限公司测绘并出具的《说明》中，包含的下列内容即“低于2.2m层高（不计算建筑面积）的区间面积为1.20m×3.00m=3.6m2”，因与该102号商用房《房屋所有权证》所载明的内容不一致，对该《说明》中的该部分内容，仲裁庭依法不予采信。对申请人基于该部分内容所提出的“退还申请人3.76m22.2米以下的购房款及其银行利息共90466.60元”的仲裁请求，仲裁庭依法予以驳回。对该部分低于2.2m层高的区间是否应该计算建筑面积以及因此而产生的争议，申请人可通过相应的法律程序，向有权机关主张权利。被申请人的抗辩理由，部分有理，仲裁庭予以部分采纳。综上，六盘水仲裁委员会依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十四条第一款、第一百零一条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，最高人民法院《关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》（法释（2014）8号）第一条、第二条之规定，裁决：一、被申请人六盘水源丰房地产开发有限公司应退还申请人购房款共计74567.19元，并赔偿资金占用损失55858.49元（按中国人民银行同期贷款利率标准，自2003年7月1日计算至2014年12月31日止），共计130425.68元。二、被申请人六盘水源丰房地产开发有限公司多收取的购房面积误差款5734.67元，应予退还给申请人。三、以上被申请人应付款项，共计136160.35元，限本裁决书送达之日起五日内支付。逾期支付的，对逾期金额按照每日万分之一点七五的标准支付迟延履行期间的债务利息至全部款项支付完毕之日止。四、驳回申请人的其他仲裁请求。仲裁费8038.70元（申请人已预交），由双方当事人按仲裁请求支持比例分别负担；其中，申请人负担37%即2974.32元，被申请人负担63%即5064.38元（由被申请人将该部分应负担仲裁费连同本裁决第三项应付款项一并返还给申请人）。
申请人六盘水源丰房地产开发有限公司申请撤销六盘水仲裁委员会（2014）六仲裁字第27号裁决的理由主要是：1、合同约定的仲裁机构与六盘水仲裁委员会不是同一机构，合同约定仲裁条款无效，六盘水仲裁委员会对本案没有管辖权。合同第十九条第一项“提交市工商经济合同仲裁委员会仲裁”。市工商经济合同仲裁委员会与六盘水仲裁委员会不仅名称不同，还有本质区别。2、葛云霞的仲裁请求涉及行政争议，六盘水仲裁委员会无权仲裁。
被申请人葛云霞答辩称：六盘水仲裁委员会的裁决程序合法，请求维持六盘水仲裁委员会（2014）六仲裁字第27号裁决。
本院认为：1983年8月22日国务院发布的《中华人民共和国经济合同仲裁条例》第二条规定：经济合同仲裁机关是国家工商行政管理局和地方各级工商行政管理局设立的经济合同仲裁委员会。
2003年6月2日，六盘水源丰房地产开发有限公司与刘启琴签订的《商品房买卖合同》中第十九条第（1）项约定：本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，提交“市工商经济合同仲裁委员会仲裁”。这里的“市”应理解为“六盘水市”。即该《商品房买卖合同》中第十九条第（1）项约定的仲裁条款应理解为：本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，提交“六盘水市工商经济合同仲裁委员会仲裁”。2005年12月26日《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国仲裁法〉若干问题的解释》第三条规定：仲裁协议约定的仲裁机构名称不准确，但能够确定具体的仲裁机构的，应当认定选定了仲裁机构。本案的关键是《商品房买卖合同》中约定的仲裁机构名称是否准确，是否能确定具体的仲裁机构。从该《商品房买卖合同》中约定的仲裁机构来看，约定的仲裁机构名称是准确的，是一个曾经存在，但在签订《商品房买卖合同》时已经不存在的仲裁机构，即“六盘水市工商经济合同仲裁委员会”。六盘水市工商经济合同仲裁委员会与六盘水仲裁委员会的名称明显不同，成立的法律依据和仲裁规则也不同。虽签订合同时六盘水市工商经济合同仲裁委员会已经不存在，但也不能认定合同当事人协商选择的仲裁机构是六盘水仲裁委员会。故根据《中华人民共和国仲裁法》第六条、第十八条的规定，六盘水源丰房地产开发有限公司与刘启琴签订的《商品房买卖合同》中的仲裁协议无效。六盘水源丰房地产开发有限公司申请撤销六盘水仲裁委员会（2014）六仲裁字第27号裁决的理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国仲裁法》第五十八条第一款第（一）项及最高人民法院关于适用《中华人民共和国仲裁法》若干问题的解释第十八条的规定，裁定如下：
撤销六盘水仲裁委员会（2014）六仲裁字第27号裁决。
申请费400元，由被申请人葛云霞负担。
本裁定为终审裁定。
审判长 罗 静
审判员 周元军
审判员 宋景伟
二〇一五年六月三日
书记员 丁 丽