河北省石家庄市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2014）石行终字第00134号
上诉人（原审原告）中国外运河北公司元氏仓库，住所地元氏县蟠龙路10号。
法定代表人靳俊卯，该公司总经理。
委托代理人黄秀芳，中国外运河北公司法律顾问。
委托代理人赵红果，中国外运河北公司法律顾问。
被上诉人（原审被告）元氏县房产管理局，住所地元氏县蟠龙路88号。
法定代表人高增良，该局局长。
委托代理人王国强，元氏县房产管理局工作人员。
委托代理人张雨，元氏县房产管理局工作人员。
原审第三人陈聚其。
原审第三人曹守信。
委托代理人李多修，河北世纪方舟律师事务所律师。
委托代理人吴慧杰，河北博尚律师事务所律师。
上诉人中国外运河北公司元氏仓库诉被上诉人元氏县房产管理局为第三人陈聚其、曹守信颁发房屋所有权证书一案，不服元氏县人民法院2014年7月21日作出的（2014）元行初字第00015号行政判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。
原审查明，2000年12月28日，原告与第三人陈聚其签订协议书，该协议书主要约定租用土地范围、付款方法、水电暖、下水管道及门前卫生的管理和费用承担，同时约定乙方使用的土地只有使用权，无出售和转让他人的权利。2001年12月第三人陈聚其持与原告签订的协议书等材料向被告元氏县房产管理局申请房屋所有权登记。2001年12月14日，被告为陈聚其填发了元房证第0300103282、03××83号房权证；2001年12月20日，被告为第三人陈聚其填发了元房证第0300103297号、第××号房权证。2002年4月5日，第三人陈聚其因抵押贷款需要，委托元氏县金元房地产评估事务所对03××83号房屋进行评估，评估结果为297142.93元。2002年7月24日，第三人陈聚其因以该房屋抵押贷款，在被告处办理房屋他项权证书，2004年2月17日注销他项权。2011年4月12日，第三人陈聚其（卖方、甲方）与第三人曹守信（买方、乙方）签订房屋买卖合同一份，主要内容为房屋位置、结构、面积、所有权证号、房屋转让价款及支付方式等。同年4月13日第三人陈聚其与曹守信又签订房地产转让协议书四份，就元房字第××号房屋签订的协议书内容为：“经甲、乙双方协商议定，卖方陈聚其自愿将坐落在蟠龙路10号房地产（房权证号03××83）所有权，建筑面积170.83平方米，以协商价值9万元售给乙方曹守信，购房款一次付清，产权无纠纷，无抵押，无其它遗留问题同意办理产权转移过户，甲乙双方签字生效。”双方就元房字第××号、第××号、第0300103297号房屋签订的另外三份协议书内容与此类似。同日第三人曹守信支付第三人陈聚其房款92万元，其中曹守信通过自己个体经营的元氏县鑫河农产品经销处在元氏县农村信用合作联社的账户给付陈聚其房款56万元，剩余36万元以现金支付。陈聚其为曹守信出具56万元、36万元收条各一张。同日二人以该协议书向被告提出房屋产权转让申请。2011年4月25日，第三人陈聚其向元氏县地方税务局缴纳（曹守信代缴）个人所得税、营业税、城市维护建设税、教育附加、地方教育附加共计11757.5元。同日曹守信向元氏县地方税务局缴纳契税28500元。2011年5月3日，被告元氏县房产管理局为该房屋和其他三房屋办理房屋产权转移登记，为第三人曹守信颁发元氏房权证城区字第××号、第××号、第10008846号、第××号房屋所有权证。
原审认为，《城市房屋权属登记管理办法》（1998年1月1日实施，2008年7月1日废止）第十六条规定：“新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应当提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。”被告在为第三人陈聚其办理房屋产权登记时，第三人陈聚其仅提供了其与原告的协议书和本人身份证明资料，被告为其办理登记并颁发房权证，显然不符合该条规定，被告颁发房权证的行为不合法，对该房权证应予撤销，因该房屋已办理转移登记，对原告要求撤销该行政行为的请求不能支持，应确认该行为违法。原告以两第三人转让时仅以9万元价格转让，但从两第三人签订的五份协议、收款收据，可以看出四套房屋是以92万元价格转让，且从第三人陈聚其缴纳个人所得税和第三人曹守信缴纳契税税额也可证明第三人曹守信在房屋交易中支付了合理对价。曹守信作为一名普通公民在购买第三人陈聚其房屋时，已审查其房屋产权证书，并注意到该房屋办理过抵押借款，有足够理由相信该房屋产权的合法性，已尽注意义务，同时根据两第三人之间的合同、房款收据、缴纳税费凭证来看，曹守信已经支付了合理对价，且该房屋已在被告处办理了转移登记。因此，曹守信属于善意第三人。根据《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第五十七条第二款、《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第五条之规定，判决被告元氏县房产管理局于2001年12月14日为第三人陈聚其颁发的第03××83号房屋所有权证书违法。
上诉人中国外运河北公司元氏仓库不服，向本院提起上诉，请求依法撤销原审法院（2014）元行初字第00015号行政判决中关于对第三人曹守信为善意第三人的认定及适用的相关法律等，改判支持上诉人的全部诉讼请求；一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要理由：原审法院认定第三人曹守信为善意第三人属于认定事实有误，并非善意取得就等同于法律地位的善意第三人，善意第三人必须以合法为前提要件；原审法院适用法律错误，适用《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第五条规定，将善意第三人与合法的前提割裂，则国家关于划拨用地的规定及房屋登记的相关规定没有存在的意义。
被上诉人元氏县房管局辩称，一、陈聚其办理房屋登记时间是2001年12月，房屋登记行为符合当时《城市房屋权属登记管理办法》第十六条的规定；二、曹守信购买陈聚其房产办理转移登记时间为2011年5月，房屋转移登记行为符合《房屋登记办法》第十三条的规定；三、鉴于该房产目前已拆除，双方争议的房产证问题已经没有实际意义，土地所有权为国有，使用权问题建议双方协商妥善解决。
原审第三人陈聚其辩称，签协议时房屋已盖好，上诉人欠我钱。
原审第三人曹守信辩称，我在充分审查了第三人陈聚其具有国家颁发公示的房产证并做过抵押后，购买了其名下为私有住宅性质的房产四套，正常使用至今。一审认定被上诉人元氏县房产管理局为第三人陈聚其登记房产行为违法，是因为建筑物手续不全而违法，并不等于没有物权，更不等于不适用善意取得，相反，为了维护交易安全，法律才设置了善意取得制度，所以本案诉争房屋即使初始登记违法，也不影响我善意取得物权。
二审查明的事实与一审法院查明认定的事实一致。
本院认为，被上诉人元氏县房产管理局仅以第三人陈聚其提供的上诉人与其的协议书和本人的身份证明资料就颁发第03××83号房屋所有权证书，不符合《城市房屋权属登记管理办法》（1998年）第十六条规定，被上诉人登记行不合法，对该房权证应予撤销，因该房屋已办理转移登记，原审法院根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第五条规定，确认该登记行为违法，并无不当。上诉人诉称，原审判决认定曹守信属于善意第三人错误。《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让不动产或者动产时是善意的；（二）以合理价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需登记的已经交付给受让人。”在本案中，第三人曹守信作为普通公民在购买第三人陈聚其房屋时，已审查该房屋的产权证，并注意到该房屋曾办理过抵押借款，相信该房屋产权的合法性，同时根据两第三人之间的合同，房款收据、税费缴纳凭证来看，第三人曹守信已经支付了合理对价，且该房屋已在被上诉人元氏县房产管理局办理转移登记。虽然涉案房屋初始登记已被确认违法，但第三人曹守信因向第三人陈聚其支付合理对价从陈聚其处取得该房屋的所有权的情形符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条所确立的原则，故第三人曹守信取得房屋的所有权属于善意取得，应当受到法律的保护。综上，原审判决认定的事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币50元，由上诉人中国外运河北分公司元氏仓库承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 卫
代理审判员 徐进富
代理审判员 魏其仓
二〇一四年九月二十五日
书 记 员 于 璐