长沙市中级人民法院拟稿纸
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湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长中民三终字第07393号
上诉人（原审被告）湖南华阳投资置业有限公司，住所地长沙县星沙镇三一路8号影珠山联建楼二单元5、6楼。
法定代表人肖德莲，董事长。
委托代理人姚宗逸，湖南君卓律师事务所律师。
委托代理人黄洋，湖南君卓律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）聂妹忠。
委托代理人钟纽坤，湖南智嵘律师事务所律师。
委托代理人盛永瑞，广东盛亦盛律师事务所律师。
上诉人湖南华阳投资置业有限公司（以下简称华阳公司）因与被上诉人聂妹忠商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省长沙县人民法院（2015）长县民初字第737号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法由审判员周坤担任审判长，审判员熊伟、刘完玲组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人华阳公司的委托代理人姚宗逸、黄洋，被上诉人聂妹忠的委托代理人钟纽坤、盛永瑞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：根据各方当事人的诉辩主张和举证质证情况，原审法院确认如下事实：一、聂妹忠、华阳公司双方无争议事实：1、2008年4月7日，聂妹忠与华阳公司签订了《商品房买卖合同》，约定聂妹忠以人民币2228145元整购买华阳公司开发建设的位于长沙县黄花镇华湘村水印山城项目的岭秀2号住宅。第八条交付期限约定“出卖人应当在2009年6月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格……但如下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……2、因政府职能部门的原因导致出卖人不能按时交房的，出卖人可据实顺延。第九条出卖人逾期交房的违约责任：……（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、2009年6月28日前水到位；2、2009年6月28日前电到位；3、2009年6月28日前煤气管道设施到位。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、按本合同第九条处理。其中附件三约定装饰、设备标准为管道煤气。第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。2、合同签订后，聂妹忠已交房款2228145元。3、2012年10月13日华阳公司承诺于2013年5月18日向聂妹忠交房。因天然气入户问题未解决，华阳公司没有如期交房，2013年5月23日，华阳公司又向聂妹忠作出承诺，承诺于2013年10月31日前办理交房手续，逾期交房的违约金（2013年5月18日之前的违约金按合同约定执行，2013年5月18日之后按已交房款的每日万分之五计算）在交房时同业主一并结清。4、本案所涉房屋主体已完工，但华阳公司至今未通知聂妹忠办理交房手续，也未办理房产证和国有土地使用权证。5、2012年10月14日至2013年5月18日期间的违约金按照合同约定即已付房款的万分之一进行计算。二、聂妹忠、华阳公司有争议的事实：1、华阳公司是否具有逾期交房的违约行为，聂妹忠主张华阳公司在无正当延期交房理由的情况下至今未通知交房，具有逾期交房的违约行为。华阳公司认为2012年10月13日前因政府职能部门的原因导致延期交房，根据合同约定属于据实顺延的情形，不具有逾期交房的违约行为，并提供了2007年4月19日华阳公司与长沙市液化天然气工程有限责任公司签订的《天然气庭院入户管理设计、安装施工合同书》，2013年11月21日与长沙星沙新奥燃气有限公司签订的《水印山城别墅天然气工程项目协议》及同日与长沙市建筑安装工程公司签订的《水印山城别墅天然气主管道工程土方工程合同》以证明系政府职能部门的原因导致延期交房。原审法院认为，华阳公司提供的证据仅能证明华阳公司就天然气入户问题与第三方曾建立了合同关系，但对与第三方签订的合同履行情况未提供充分证据证明。华阳公司至今未通知聂妹忠交房系事实，华阳公司提交的证据并不能证明至今未交房的原因是因政府职能部门的原因引起，华阳公司从2009年6月29日起即具有逾期交房的违约行为。2、违约金的计算方式。聂妹忠主张华阳公司自2009年6月29日起应当支付违约金，2009年6月29日至2013年5月18日按已付房款的日万分之一的标准计算，2013年5月19日之后至实际交房之日止按已付房款的万分之五的标准计算。华阳公司认为2009年6月29日起至2012年10月13日不需要支付违约金，2012年10月14日至2013年5月18日按照合同约定即已付房款的万分之一的标准计算，2013年5月19日之后至实际交房之日止依承诺书按已付房款的万分之五的标准计算违约金过高，请求撤销，调整违约金按日万分之一计算。原审法院认为，华阳公司未按合同规定的期限交付房屋，依照合同约定，双方同意继续履行的，由华阳公司应按已付房款日万分之一的比率从2009年6月29日起支付违约金，因聂妹忠已支付2228145元房款，故聂妹忠从2009年6月29日至2013年5月18日支付聂妹忠违约金316173.8元（＝2228145＊万分之一＊1419天），2013年5月18日华阳公司向聂妹忠出具承诺书，其中就2013年5月18日之后的违约金华阳公司承诺按已交房款的日万分之五的标准计算，聂妹忠也予以认可，视为双方对违约金约定进行了变更。现虽然华阳公司提出予以撤销承诺书，但已逾期一年，原审法院不予支持。同时华阳公司又提出违约金过高应当予以调整，因华阳公司拖延交房已逾期约六年，该约定的违约金并非过高，华阳公司该抗辩理由原审法院不予采信。因此，2013年5月19日至实际交房之日止的违约金按照聂妹忠已付房款2228145元的日万分之五的标准计算。
原审法院认为：聂妹忠、华阳公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且内容不违背法律禁止性规定，为有效合同，双方均应严格全面履行。现聂妹忠已履行全部付款义务，华阳公司应当履行交房义务。因聂妹忠要求继续履行合同，且房屋主体已建好，即使如华阳公司陈述配套设施未到位导致不能交房，但为避免损失进一步扩大，故双方应当尽可能按照合同约定尽早交房、办理房产证和国有土地使用权证的有关事宜。《商品房销售管理办法》第三十四条规定“……房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”，因此，办理房产证和国有土地使用权证申请主体为聂妹忠，华阳公司应当协助聂妹忠办理房产证和国有土地使用权变更登记手续。因华阳公司于2009年6月29日起即具有逾期交房的违约行为，应当承担违约责任，向聂妹忠支付违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，遂判决如下：一、聂妹忠、湖南华阳投资置业有限公司继续履行合同，湖南华阳投资置业有限公司应于本判决生效后三十日内将位于长沙县黄花镇华湘村水印山城项目的岭秀2号的商品房交付给聂妹忠，并在交房后三百六十日内协助聂妹忠办理产权登记事宜；二、湖南华阳投资置业有限公司应于本判决生效后十日内支付聂妹忠逾期交房违约金（从2009年6月29日至2013年5月18日支付违约金316173.8元，2013年5月19日至实际交房之日止按聂妹忠已付房款2228145元的日万分之三的标准计算）；三、驳回聂妹忠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费13546元，减半收取6773元，保全费5000元，共计11773元，由聂妹忠负担1773元，由湖南华阳投资置业有限公司负担10000元。
上诉人华阳公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，燃气管道及其附属设施建设属市政配套基础设施工程，华阳公司根本没有能力解决，是因为政府的原因，燃气管道一直未能铺设至小区，应属合同中“因政府职能部门的原因导致出卖人不能按时交房的，出卖人可据实顺延期”的情形，不能视为华阳公司违约，华阳公司不应承担违约责任；二、原审判决违约金明显过高，有失公平原则，法院应予调整。综上，请求撤销原判，依法改判或发回重审。
被上诉人聂妹忠辩称：一、原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回华阳公司的上诉请求；二、本案逾期交房的违约责任完全在于华阳公司，聂妹忠没有过错，华阳公司应承担违约责任；三、华阳公司辩称的免责事由不是约定也不是法定的免责事由，没有任何证据可以证明逾期交房的责任是政府的原因；四、华阳公司出具的关于计算违约金的承诺书，是华阳公司为了补偿逾期交房而造成的损失，是华阳公司的真实意思表示，约定的违约金并未过高；五、双方签订合同约定的交房时间是2009年6月份，华阳公司至今未交房，逾期交房长达6年半，已经完全违背了合同，所以按照合同约定的违约金计算，违约金并不高。故请求维持原判。
本院二审过程中，双方当事人均未提交新的证据。经审查，本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：华阳公司至今尚未交付房屋是否构成违约及相应的违约金计算标准。
华阳公司与聂妹忠签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格依照合同约定履行各自的义务。聂妹忠已依约向华阳公司全额交纳了购房款，华阳公司理应依照合同约定向聂妹忠按时交付房屋。华阳公司上诉称房屋未交付的原因系因天燃气管道未能铺设至小区，而该管道未能铺设系政府原因，属于《商品房买卖合同》中约定的“因政府职能部门的原因导致出卖人不能按时交房的，出卖人可据实顺延期”的情形，但华阳公司提交的与燃气公司和建筑安装公司签订的有关天燃气工程项目协议，仅能证实华阳公司与第三方曾经就有关天燃气工程的施工达成了合意，无法确定合同的履行情况，更不能证明至今未交房的原因系因政府职能部门的原因引起。故华阳公司不存在法定及约定的延期交房的事由，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。依照上述《商品房买卖合同》的约定，华阳公司自2009年6月29日起至交付房屋之日止，应当以已付购房款为基数按日万分之一的标准承担违约责任。2013年5月23日，华阳公司向聂妹忠出具承诺就2013年5月18日以后的逾期交房违约金按已交房款的日万分之五计算，系对自己权利所作的处分，该承诺系华阳公司的真实意思表示，视为双方对违约金约定进行了变更，且华阳公司至今未交房，拖延交房已经逾期六年，该约定的违约金并非过高，华阳公司应当依照该承诺计算违约金。故原审判决并无不当，应予维持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，判处恰当，上诉人华阳公司的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费13546元，由湖南华阳投资置业有限公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 周 坤
审判员 熊 伟
审判员 刘完玲
二〇一五年十二月二十一日
书记员 黄 佳
附相关法律：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。