鄂尔多斯市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内06民终661号
上诉人（原审被告）鄂尔多斯市城投绿城房地产开发有限公司，统一社会信用代码×××，住所地内蒙古自治区鄂尔多斯市伊金霍洛旗阿勒腾席热镇乌兰木伦河南岸。
法定代表人王天勇，系该公司董事长。
委托代理人张伊娜，系该公司职工。
被上诉人（原审原告）冯忠，公民身份号码×××，男，汉族，1981年10月12日出生，无业，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。
上诉人鄂尔多斯市城投绿城房地产开发有限公司（以下简称城投绿城房地产公司）因与被上诉人冯忠房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古伊金霍洛旗人民法院作出的（2015）伊民初字第6014号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法由审判员王学军担任审判长，与审判员倪志强、审判员杨瑞华组成合议庭，于2016年6月20日对本案公开开庭审理。上诉人的委托代理人张伊娜，被上诉人冯忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，冯忠于2012年9月29日向城投绿城房地产公司交付了房屋认筹金5000元，城投绿城房地产公司向冯忠发放了优惠护照。后来城投绿城房地产公司将其抵顶给债权人金舵广告公司的房源指标转让给冯忠。双方当事人于2012年9月29日签订了编号为2012-76的《城投绿城*诚园认筹协议书》，同日双方当事人签订了选房确认单，约定冯忠购买城投绿城房地产公司开发的城投绿城*诚园1号楼1单元1602房屋。城投绿城房地产公司向冯忠出具了收据一张，载明城投绿城房地产公司收到冯忠房款413788元（包括已交纳的认筹金5000元），但并未签订商品房买卖合同，城投绿城房地产公司也一直未向冯忠交付房屋。
原审法院认为，冯忠与城投绿城房地产公司之间房屋买卖行为系双方真实意思表示，未违反国家法律及其他强制性规，虽未签订《商品房买卖合同》，但依据双方当事人之间签订的《城投绿城*诚园认筹协议书》和选房确认单的内容及双方当事人之间的付款收款等行为，双方当事人之间的房屋买卖行为应视为预约合同，且该预约合同合法有效。本案的焦点在于：城投绿城房地产公司未向冯忠交付房屋的行为是否构成实质性违约。本案中，双方当事人之间并未约定交房时间，但自2012年9月29日达成购房协议以来，城投绿城房地产公司一直未向冯忠交付房屋，也未向冯忠说明交房事宜，城投绿城房地产公司的行为应视为《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的情形，构成实质性违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，判决如下：一、依法解除冯忠与鄂尔多斯市城投绿城房地产开发有限公司于2012年9月29日签订的、编号为2012-76的《城投绿城*诚园认筹协议书》；二、鄂尔多斯市城投绿城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向冯忠退还已收房款413788元。
原审宣判后，城投绿城房地产公司不服，向本院提起上诉，请求：撤销原审判决，改判驳回被上诉人冯忠的全部诉请。上诉人城投绿城房地产公司称，其与被上诉人之间并不存在房屋买卖关系，因双方至今未能签订商品房买卖合同，且上诉人至今未能收受被上诉人的购房款，故不存在退还的问题。被上诉人冯忠实际是代表第三人鄂尔多斯市金舵广告公司与上诉人签订了一个认筹书，金舵公司计划将广告服务费交换上诉人的商品房，但最终因金舵公司未能实际履行合同，指示广告服务费交换商品房的计划终止，因此，上诉人与被上诉人未能签订商品房买卖合同。法院应当通知鄂尔多斯市金舵广告公司参加诉讼，但原审法院未能通知其参加诉讼。综上，上诉人认为原审判决认定事实不清，适用法律错误。
被上诉人冯忠答辩称，上诉人已与被上诉人签订了房屋认筹书，双方存在房屋买卖关系。上诉人在上诉状中称其未收到购房款，实际上，被上诉人、上诉人的销售总监王凯、第三人鄂尔多斯市金舵广告公司三方协商一致，同意将城投绿城房地产公司抵顶给金舵广告公司的房源指标转让给被上诉人冯忠，具体转让金额在选房确认单中有详细记载，后城投绿城房地产公司为冯忠出具了413788元的购房款收据。根据合同法的有关规定，有效的债权转让未经受让人同意，不得撤销。合法有效的债权转让，转让后债务人与债权让与人之间的纠纷与债权受让人无关，故无需通知鄂尔多斯市金舵广告公司参加诉讼。因此，城投绿城房地产公司必须履行相应法律义务，承担相应责任，现城投绿城房地产公司无法交付房屋，其应退还被上诉人413788元购房款。
本院经审理查明，城投绿城房地产公司于2011年9月26日取得本案诉争房产所处楼盘（城投绿城.诚园1号楼）的商品房预售许可证。本案诉争房产所处楼盘长期未能完工，致使城投绿城房地产公司无法向购房业主交付商品房，城投绿城房地产公司已主动向部分其他购房业主退还了购房款，但其未能向冯忠退还购房款。
另查明，本院经审理查明的其他事实与原审法院查明的事实一致，予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为双方当事人之间的房屋买卖合同关系是否成立；被上诉人冯忠以债权转让方式向上诉人城投绿城房地产公司支付购房款，该支付方式与现金支付的区别与联系；如合同解除，上诉人应以何种方式返还购房款；本案的处理是否与金舵广告公司存在直接联系，原审程序是否合法。
首先，关于双方当事人之间的房屋买卖合同关系是否成立的问题。经查，双方当事人于2012年9月29日签订了编号为2012-76的《城投绿城*诚园认筹协议书》，并选定了房源，且上诉人向被上诉人出具了413788元购房款收据，故双方当事人之间的房屋买卖关系已成立，双方均应按照合同的约定内容行使权利，履行义务。上诉人的本项上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
其次，关于被上诉人冯忠以债权转让方式向上诉人城投绿城房地产公司支付购房款，该支付方式与现金支付的区别与联系，若合同解除，上诉人应以何种方式返还购房款的问题。本案中，在冯忠、鄂尔多斯市金舵广告公司和城投绿城房地产公司三方协商一致后，城投绿城房地产公司同意将该抵顶给金舵广告公司的房产（本案诉争房产）转让给冯忠，城投绿城房地产公司当场并未提出任何异议，并向冯忠出具了413788元购房款收据，故可认定城投绿城房地产公司完全同意上述房屋交易行为和房款支付方式。该房款支付方式虽与现金支付方式不同，但因城投绿城房地产公司在签订合同时并未提出任何异议，故该债权转让具备代付现金功能，可以认为冯忠已通过债权转让方式向城投绿城房地产公司支付了413788元购房款。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；，本案中，城投绿城房地产公司所开发的诚园项目长期未能完工，已构成根本性违约，致使合同目的不能实现，应判令解除双方当事人所签订的《城投绿城*诚园认筹协议书》。另，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。，城投绿城房地产公司应以现金方式向冯忠退还413788元购房款。上诉人的本项上诉理由缺乏法律依据，依法不能成立。
再次，关于本案的处理是否与鄂尔多斯市金舵广告公司存在直接联系，原审程序是否合法的问题。基于合同的相对性，若上诉人认为鄂尔多斯市金舵广告公司在履行合同义务过程中存有违约行为，其可另诉主张，但该案的处理与本诉并不存在直接关系。另，因本案房屋买卖关系经三方协商一致后形成，上诉人城投绿城房地产公司已与被上诉人冯忠直接签订了房屋买卖合同，上诉人业已向被上诉人出具了购房款收据，鄂尔多斯市金舵广告公司是否参加本案诉讼并不影响本案的事实认定和法律适用，故金舵广告公司与本案的处理不存在直接关系，原审程序并不违法。上诉人的本项上诉理由不能成立。
综上，上诉人城投绿城房地产公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律准确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条（四）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7507元，由上诉人鄂尔多斯市城投绿城房地产开发有限公司负担7507元。
本判决为终审判决
审判长 王学军
审判员 倪志强
审判员 杨瑞华
二〇一六年七月十八日
书记员 杨 卓