江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏03民终1109号
上诉人（原审原告）史根强，系招商银行员工。
被上诉人（原审被告）中国建银投资有限责任公司，住所地在北京市西城区建国门内大街28号民生金融中心C座11层。
法定代表人仲建安，该公司董事长。
委托代理人况世道，江苏同瑞律师事务所律师。
委托代理人况世同，江苏同瑞律师事务所律师。
上诉人史根强因与被上诉人中国建银投资有限责任公司（中国建银投资）买卖合同纠纷一案，不服江苏省徐州市泉山区人民法院（2015）泉商初字第580号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月22日受理后，依法组成合议庭于2016年3月26日公开开庭进行审理。上诉人史根强，被上诉人中国建银投资的委托代理人况世道、况世同到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
史根强原审诉称：2011年8月29日，史根强在南京市建康路1号南京水游城假日酒店参加中国建银投资有限责任公司委托北京嘉禾国际拍卖有限公司举办的拍卖会，竞得江苏省徐州市和平新村西区6号楼1单元704室，该房产所有权人系中国建设银行徐州市分行，双方现场签署了《北京嘉禾国际拍卖有限公司拍卖成交确认书》，成交金额18万元，佣金9000元。后史根强支付房款18万元及拍卖佣金9000元，中国建银投资有限责任公司于2011年10月8日向史根强开具收据以及发票。拍卖会后，中国建银投资有限责任公司委托中国建设银行股份有限公司徐州分行办理相关过户手续，史根强及时向其经办人提供了史根强方所需的相关过户材料，但至今未能办理过户手续。
拍卖会后四年多的时间里，史根强多次通过电话、面谈、短信、邮件等方式向中国建银投资有限责任公司催告办理过户手续。中国建银投资有限责任公司仍未办理，导致史根强无法处置该房产，权益受损。据此，请求判令：1、中国建银投资有限责任公司违约，并撤销拍卖成交确认书；2、中国建银投资有限责任公司退还史根强支付的购房款18万元，并赔偿史根强支付的拍卖佣金9000元；3、中国建银投资有限责任公司承担违约责任、赔偿对史根强造成的损失、违约金71236.46元（参照同期人民银行基准贷款利率上浮50%即10.35%，自成交确认书生效之日起90日，暂计算至2015年6月30日即1311天得出）；4、中国建银投资有限责任公司承担诉讼费用。
原审过程中，史根强变更诉讼请求为：1、确认《竞买协议书》部分条款无效，即第六条第3款、第八条第1、2、7、12、14款；2、判令涉诉的徐州市和平新村西区6号楼1单元704室房产、土地使用权（即不动产权）归史根强所有，判令中国建银投资有限责任公司违约，并责令中国建银投资有限责任公司限期内办理完毕房产过户手续；3、中国建银投资有限责任公司承担违约责任、赔偿对史根强造成的损失、违约金71236.46元（参照同期人民银行基准贷款利率上浮50%即10.35%，自成交确认书生效之日起90日，暂计算至2015年6月30日即1311天得出）；4、中国建银投资有限责任公司承担诉讼费用。
中国建银投资原审辩称：涉案房产是建设银行改制过程中划归中国建银投资所有并处理的资产，中国建银投资接受上述资产后委托嘉禾公司拍卖，涉案房屋是其中之一，涉案房屋在拍卖之前有房证和土地证、划拨文件，中国建银投资有合法的处置权。中国建银投资委托嘉禾公司拍卖过程中，史根强和嘉禾公司在2011年8月28日签订《竞买协议书》，其中第一条第二十三款约定本次拍卖的标的是对于江苏省徐州市和平小区6号楼1单元704室房屋的权益，在第二条约定本次拍卖是以标的现状进行拍卖，拍卖公司（甲方）已经在拍卖会前向乙方充分展示了拍卖的标的和资料，乙方在公告规定的展示期间内已经对标的进行了了解咨询，自愿参加本次竞买。第六条第三款、第八条第一款特别约定及第八条第二、五、七、十四款的约定都对权利义务作出规范。权益拍卖不保证能办理产权证明的登记和变更手续。在竞买协议的附件一标的现状及瑕疵声明第二十三条，约定对江苏省徐州市和平小区6-1-704房产的权益。瑕疵声明的其他部分第三款，拍卖成交后本人不再向委托人及拍卖人提出异议。竞买协议书的附件二标的查看确认书，上面载明本竞买人已经对标的的进行确认，承诺成交后不会对标的的面积和瑕疵提出异议。另外在拍卖规则及说明特别提示中也明确告知是以标的现状进行拍卖，拍卖成交后以拍卖现状进行移交。史根强报名后经过六轮的竞拍以18万元的价格竞得涉案房产的权益，史根强和嘉禾公司在2011年8月29日签署拍卖成交确认书，在2011年10月24日签署了标的移交确认书，因此本次拍卖房产的权益已经完成，交割给史根强。此后史根强在2011年12月29日把该房产过户到中国建设银行股份有限公司徐州分行名下，其实房产证本应由原建行徐州分行办到中国建银投资名下，再由中国建银投资名下过户到史根强名下。尽管史根强在房证办理过程中出现了错误，但是可以证明涉案房产是可以办理权属变更手续的。中国建银投资对涉案房产归史根强所有没有异议，综合以上答辩意见，中国建银投资认为依据相关约定，涉案房屋系中国建银投资委托拍卖公司拍卖由史根强竞得，史根强在竞得前对相关的情况已经详细了解，对涉案房屋有可能存在的瑕疵以及办理过户的潜在风险均已告知，因此史根强的诉讼请求无事实依据。请法院依法判决驳回。
原审法院审理查明：中国建银投资将其管理的中国建设银行各地的房产委托北京嘉禾国际拍卖有限公司于2011年8月29日上午9：30举办拍卖会，并发出《拍卖公告》，其中包括江苏省徐州市和平小区6号1单元704室房产的权益（房产证所有权人登记为中国建设银行徐州市分行，房产证登记地址为徐州市和平新村西区6#楼1单元704室），参考价为13万元。
2011年8月28日，史根强与北京嘉禾国际拍卖有限公司签订《竞买协议书》，约定史根强自愿参加该拍卖会。拍卖标的包括江苏省徐州市和平小区6号1单元704室房产的权益，本次拍卖是以标的现状进行拍卖，史根强认可北京嘉禾国际拍卖有限公司已经就拍卖标的的瑕疵和风险等向其完成了充分的披露和说明，同时承诺自行到相关部门了解、调查标的风险，在拍卖会前对标的的情况和价值进行自我判定，拍卖成交后不就标的的品质、价值、面积、用途等要求北京嘉禾国际拍卖有限公司及委托人承担担保责任。同时协议书第六条第三款约定，北京嘉禾国际拍卖有限公司及委托方对拍卖标的能否办理权属登记、变更过户不承担任何担保责任。标的如可办理过户手续的，权属变更过户时发生的各项税费、按照法律规定由买受人和委托人各自承担；需委托人承担的各项税费由买受人在办理标的移交或过户手续时先行支付，然后凭票据与委托方结算。第八条第一款约定，本次拍卖的各项标的均可能存在无法办理权属登记或过户的情况，史根强承诺已充分知晓并了解因此产生的各项风险并承诺自愿承担上述全部风险及其所涉的各项损失。第二款：本次拍卖的标的如可办理过户手续的，权属变更过户时发生的各项税费按照法律规定由买受人和委托人各自承担。属委托人应支付的税费，由买受人先行支付，然后凭票据与委托方结算。第七款：本次拍卖标的为委托人的留存资产，因委托人经历多次分立、改制、重组及上市的名称变更及标的的多次划转，标的办理权属登记或过户所需文件较多，因此若标的可以办理权属登记或过户手续，委托人配合办理权属变更的时间可能较长或无法配合，委托人和拍卖人均不承诺办理权证变更的时间，史根强不得以办理权属变更时间过长或无法办理提出异议。第十二款：本次部分拍卖标的为委托人依据划转文件取得的对房产占有、使用、收益和充分的权利。该权益可能缺少购房合同、付款凭证、纳税凭证等其他相关证明。史根强应自行判断风险、价值，并于成交后承担权益不能实现的风险。第十四款：本次拍卖的标的如果性质为房产权益的，拍卖人和委托人仅就标的现状进行拍卖，不保证能新办理产权证明的登记或变更手续。同时协议书中对于江苏省徐州市和平小区6号1单元704室房产的权益的现状和瑕疵声明进行了说明，该房产委托人无法提供与本标的所涉房屋相关的权属文件或证明，仅就根据历史原因所获得的对相关房屋的权益进行转让。标的所涉房屋存在无法办理权属登记或过户的风险。土地性质为划拨。产权证登记的权利人名称与委托人名称不一致，是否影响过户登记由买受人自行判断。拍卖成交后买受人对于标的的瑕疵和风险不再向委托人和拍卖人提出任何异议。同时标的查看确认书约定竞买人已对该标的的质量、面积和瑕疵进行了确认，承诺成交后不会因标的的质量、面积及瑕疵发生变化提出任何异议。史根强均在上述现状和瑕疵声明、标的查看确认书签字确认。
2011年8月29日，史根强与北京嘉禾国际拍卖有限公司签订了《拍卖成交确认书》，史根强拍得江苏省徐州市和平小区6号1单元704室房产的权益，成交金额为180000元，佣金为9000元，总计189000元。
2011年10月8日，史根强向中国建银投资支付了房产权益款180000元。
2011年10月24日，北京嘉禾国际拍卖有限公司向史根强移交了江苏省徐州市和平小区6号1单元704室房产的钥匙以及拍卖成交款发票。史根强并在标的移交确认书上签字确认。2013年6月5日，北京嘉禾国际拍卖有限公司向史根强出具已交付拍卖佣金9000元的发票。
史根强多次要求中国建银投资配合将房产过户至其名下，因缺少中国建银投资改制等文件，仅将房产证所有权人过户变更至中国建设银行股份有限公司徐州分行，土地证因未能提供共有土地上其他相关房产的证明，导致无法分割，未进行过户，土地使用证仍登记为中国人民建设银行徐州市分行。
另查明，2004年9月14日，根据中国银行业监督管理委员会银监（2004）144号《中国银行业监督管理委员会关于中国建设银行重组改制设立中国建银投资有限责任公司的批复》，中国建设银行承继未纳入中国建设银行股份有限公司的资产和负债，并改制成为中国建银投资有限责任公司，业务范围为：投资于中国建设银行股份有限公司，接收、经营、管理、处置从原建设银行分立后承继的资产，经中国银行业监督管理机构等监管部门批准投资于其他金融企业及经营其他业务。2004年9月17日，中国建设银行变更名称为中国建银投资有限责任公司。
原审法院认为：史根强与中国建银投资通过拍卖方式建立了合同关系。双方的合同关系成立。根据《合同法》第三十九条第一款的规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。该案中，史根强已经通过拍卖的方式竞得涉案标的物，并向中国建银投资交付对价，中国建银投资对史根强拥有讼争房屋所有权无异议，且以现状的方式将钥匙已经交付给史根强。同时中国建银投资在双方的协议中已经将该房屋可能存在无法办理过户手续以及该房屋存在瑕疵等问题均向史根强声明，中国建银投资也认可涉案标的物自移交之日所有的风险责任及义务均有史根强承担。此外，该份竞买协议的条款不符合合同法规定的无效情形，同时亦未加重史根强的责任，免除中国建银投资的责任。故对于史根强主张竞买协议书部分条款无效的问题，该院不予支持。史根强对于该房屋虽未办理过户手续，但已经实际取得，对于史根强主张的损失，史根强有相应的责任。故对于史根强主张的损失，该院不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第九条规定，判决：一、位于江苏省徐州市和平小区6号1单元704室（产权登记为和平新村西区6#-1-704室）房产的不动产权归史根强所有；二、驳回史根强的其他诉讼请求。案件受理费5200元，由史根强负担。
上诉人史根强不服原审判决，向本院提起上诉称：1、拍卖结束后，中国建银投资委托中国建设银行股份有限公司徐州分行协助办理过户事宜。2011年12月29日，中国建设银行股份有限公司徐州分行误将所有权人“中国建设银行徐州市分行”变更为“中国建设银行股份有限公司徐州分行”，系中国建银投资的错误行为所致，与史根强无关；2、涉案《竞买协议书》系格式条款合同，无史根强本人骑缝签字，无法证实其真实性和完整性，且部分条款的内容，说明双方之间权利义务不对等；3、根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。因此，房屋的交易不能以交钥匙为交付，应以办理登记手续为准；4、虽然涉案竞买协议书约定该房屋可能存在无法办理过户手续的问题，但这不能免除中国建银投资在办理过户过程中的配合责任。综上，请求二审法院撤销原判，予以改判。
被上诉人中国建银投资辩称：1、涉案房屋在拍卖成交后，因上诉人史根强的过错，被过户到中国建设银行股份有限公司徐州分行名下。如果中国建设银行股份有限公司徐州分行要撤销房屋登记，仅仅需要中国建设银行股份有限公司徐州分行向徐州市不动产登记局提交注销申请就可以，无需被上诉人中国建银投资的配合；2、涉案竞拍协议书、拍卖公告以及相关附件，对涉案标的物徐州市和平小区6号楼1单元704室的相关情况及交割手续、权利瑕疵告知已做了说明，史根强作为中国建设银行的原职工，对上述情况应当有清晰了解和认知，对拍卖产生的后果应当有明确的风险防范注意意识。拍卖成交后，签署了标的物成交确认书，拍卖公司交付了钥匙，拍卖公司及被上诉人已经完成合同约定的义务。中国建银投资无协助办理过户手续的义务；3、原审判决第一项已经是确权判决，根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，法律文书是确权手段之一，上诉人史根强可持生效的法律文书到相关部门申请办理不动产登记手续。
二审期间，双方当事人均未提交新证据。
本院查明的案件事实与一审查明的案件事实一致。
本院认为：上诉人史根强在签订《竞买协议书》、《标的现状及瑕疵声明》、《标的查看确认书》时，已经确认《竞买协议书》内容，并知晓涉案房屋所存在的瑕疵和风险。在这种情况下，上诉人史根强有权选择是否参加涉案拍卖活动的权利。上诉人史根强自愿签订《竞买协议书》，应视为其接受和履行《竞买协议书》中的约定。虽然上诉人史根强主张涉案《竞买协议书》内容与其签署时的不一致，但并未提供证据证明，因此，应承担举证不能的法律后果。涉案《竞买协议书》第六条、第八条已充分明确双方的权利、义务和涉案房屋可能存在无法办理权属登记或过户手续的风险，不存在一方免除其责任、加重对方责任，排除对方主要权利的约定，亦不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十三条规定合同无效的情形。上诉人史根强通过拍卖活动竞得涉案标的后，签订拍卖成交确认书，支付房款18万元、佣金9000元，并签订标的移交确认书，取得涉案标的钥匙，因此，上诉人史根强与被上诉人中国建银投资之间就涉案权利义务已履行完毕。因此，关于上诉人史根强的上述主张，本院不予支持。
综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费1580元，由上诉人史根强负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 魏志名
代理审判员 徐海青
代理审判员 楚鹏飞
二〇一六年四月六日
书 记 员 董硕园