江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏03民终546号
上诉人（原审被告）：吴玉成（又名吴玉城），男，1955年6月10日出生，汉族，住徐州市铜山区。
被上诉人（原审原告）：胡长存，男，1991年2月26日出生，汉族，住徐州市铜山区。
上诉人吴玉成因与被上诉人胡长存排除妨害纠纷一案，不服徐州市铜山区人民法院（2017）苏0312民初7943号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月16日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人吴玉成、被上诉人胡长存到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
吴玉成上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判。事实和理由：1、被上诉人胡长存存在违约行为，在其违约行为发生后，上诉人多次通知中介所、被上诉人，要求将双方的房屋买卖合同解除，但中介所与被上诉人恶意串通共同损害上诉人的合法利益。被上诉人虽然办理了房屋产权登记手续，但该行为违背了上诉人的真实意思表示，应当给予撤销，不应得到法院的支持。2、被上诉人至今没有为其违约行为向上诉人支付违约金，被上诉人应当支付违约金后上诉人才能搬离房屋。且上诉人已经明确告知其要求解除双方房屋买卖合同，被上诉人应先解决违约行为，才能解决买卖行为。3、一审法院应当支持上诉人违约金10万元。
被上诉人胡长存辩称:一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，上诉人的上诉请求不能成立。事实和理由：1、双方签订的存量房买卖合同合法有效，被上诉人已经将42万元房款付清，房屋产权已变更到被上诉人名下，上诉人不再享有房屋所有权，上诉人应该从房屋迁出并将房屋交付给被上诉人。2、房屋买卖过程中不存在任何的强卖强买及恶意串通行为，上诉人要求撤销房屋买卖合同没有依据，上诉人在一审中没有提出反诉，其在二审中提出撤销买卖合同不属于二审法院审理范围。3、本案是排除妨碍纠纷，对于上诉人提出的违约纠纷应另行主张。4、涉案房屋总价42万元，被上诉人支付了43万元，上诉人应退还被上诉人1万元。
胡长存向一审法院起诉请求：判令吴玉成按期（合同日期）交房，搬出房屋，超出交房日期，按市场租金计算800元/月，暂计算到起诉之日。
一审法院查明，2017年4月17日，吴玉成、胡长存在铜山区家合房屋中介服务部的介绍下，签订了二手房买卖合同，吴玉成将位于铜山区××镇××花园××＃××室房屋卖给胡长存，胡长存当即向吴玉成交纳购房定金10000元。2017年5月23日，胡长存、吴玉成在铜山县房屋置换中心资金监管处签订了存量房买卖合同及存量房买卖贷款抵押保证协议书。在存量房买卖合同中约定，房屋价款为42万元，付款方式为贷款付款，买受方于2017年5月23日前支付17万元，出卖方于2017年6月30日前将房产交付给买受方，房屋移交时，该建筑物范围内的土地使用权一并转移给买受人。买卖双方应当共同到房屋登记机构办理房屋转移登记手续，双方还约定了如一方反悔，将支付另一方违约金30000元。当日，胡长存将17万元打到资金监管账户。到2017年6月30日，胡长存并未办理贷款手续，也未将剩余房款支付吴玉成或交到资金监管账户。其间，吴玉成多次催促中介，到2017年7月18日胡长存将剩余款25万元交到资金监管账户。2017年7月21日，涉案房屋产权变更登记到胡长存名下，8月29日胡长存起诉要求吴玉成迁出涉案房屋。
一审法院认为，胡长存、吴玉成签订的存量房买卖合同有效，双方均应按合同全面履行自己的义务。胡长存应于2017年6月30日前办理完贷款手续，将款项打到资金监管账户，但胡长存并未贷款。到2017年7月18日才将剩余款项交到资金监管账户。胡长存已违约，但在全部房款到账后，房屋产权已变更到胡长存名下，房屋所有权已发生转移，吴玉成再占用涉案房屋已无合法依据。因此，吴玉成应搬出涉案房屋，将涉案房屋交付给胡长存。对胡长存的违约行为，吴玉成可另行主张权利。鉴于胡长存首先违约，其要求吴玉成按超出交房日期的市场价格交付租金的请求，不予支持。判决：一、吴玉成（城）于本判决生效后十五日内从位于铜山区××镇××花园××＃××室房屋迁出并交付胡长存；二、驳回胡长存其他诉讼请求。案件受理费130元，减半收取65元，由吴玉成（城）负担。
二审期间，上诉人吴玉成申请证人王某1、袁某、徐某、王某2出庭作证，拟证明上诉人吴玉成向中介提出拒绝出售房屋并要求中介返还房产证。王某1当庭陈述，其在2017年6、7月份的时候，路过望城花园门口的中介所，看到吴玉成和中介争吵，就去劝了一下，后来派出所就来了把双方带到派出所。在吵架的当时听见吴玉成向中介要他的房产证，中介可能不给他房产证发生了肢体冲突，打架之后和被上诉人在国基城邦的一个饭店双方一起协商，希望胡长存给对方增加一部分钱。袁某当庭陈述，吴玉成卖房子的事情不清楚，吴玉成要房证的时候，其碰到吴玉成说房子卖了没给钱但是房证给人了，后来吴玉成找中介要房证还经过派出所处理了，但证人没去现场，和中介发生纠纷之后证人帮忙调解过两次，想让被上诉人补偿上诉人一点，但是一直没有调解好。徐某当庭陈述，去年七月份左右，吴玉成在望城花园门口打架，证人当时在现场，和吴玉成吵架的看着像是被上诉人，开始在门口吵架后来到屋里打架了，派出所也来了，对于吵架打架的原因听说是房证的事，具体不知道。王某2当庭陈述，证人和中介是隔壁邻居，去年六七月份吴玉成去找过中介两三趟，证人当时在场。证人只看到上诉人去找过，但是怎么说的证人不知道，打架什么事证人也不知道。
上诉人吴玉成质证认为，前述证人证言都是事实；被上诉人胡长存质证认为，对证人所陈述的相关情况并不清楚，只是在八月份与其中两位帮助协调的证人一起吃过饭。
被上诉人胡长存申请证人姜某出庭作证，拟证明上诉人吴玉成并未明确提出拒绝出售房屋，且7月10号被上诉人通过中间人与上诉人沟通，会将房款全款打给上诉人。姜某当庭陈述，吴玉成委托证人卖房子，在这之前不太熟只是一个小区的，和被上诉人是一个村的。三方卖房居间合同签的比较早，大概是四月份的时候，因为卖方的土地证没有办好不能正常过户，等到土地证办好是五月份，办好土地证就到房管局签订了存量房买卖合同，签合同过程中也没有任何问题，后来买方不满足贷款条件不能公积金贷款，当时和房主沟通能否商贷，但是房主不同意拒绝签字要求买方全款，证人把这个情况也和买某。7月18日房主到店里找证人去要房产证土地证说不卖了，当时房产证也不在证人手上，那天还吵架了，即使在证人手上如果买方不在场证人也不能把房产证交到房主手上。因为房管局合同已经签好了，任何一方没有对方的配合是不能去撤销合同，必须买卖双方都到场才能撤销合同。证人给买方打过几次电话，从贷款变成全款后，凑钱的过程中证人催促过买方，他说他来和卖方进行协调，他们之间应该有过沟通。吴玉成在七月份之前提出过要回房证，但没有明确提出不再出售房屋，7月18日的时候明确提出房子不卖了。签订存量房合同的时候已经把所有过户材料准备好了，只要在双方没有同时去房管局撤销合同，买方把全款打到监管账户后就可以受理换证申请，这个时候不需要卖方到场。
上诉人吴玉成质证认为，在不动产签订协议后就说要拿房产证去办贷款，上诉人不同意说什么时候给钱什么时候给房产证。后来隔了一两天时间，中介又说为了方便办手续要求把房产证给他就给了。到了7月5、6号上诉人找中介要房产证说不卖了，中介说谁拿证让上诉人去找谁要，当时姜某不在没找到他，第二天找到了，他说他交到不动产了。上诉人到不动产问了两次不动产那边没有证。7月17日上诉人找到不动产那边还是说没有证，7月18日又到中介去找，姜某说证给被上诉人了，中介说上诉人签过字就不要管房子的事了，就这天发生吵架到了派出所。整个过程中没有找被上诉人，上诉人让中介跟被上诉人说的。被上诉人给上诉人打过两次电话说找中间人说，但是没有见过中间人，被上诉人电话说钱晚了耽误上诉人用了。被上诉人胡长存质证认为，因为被上诉人公积金贷款额度不够25万元，又因为上诉人急用钱，被上诉人觉得贷款办下来到放钱也得一个月，就凑钱给上诉人了。这个事被上诉人给中介说了，7月10号左右被上诉人和上诉人通过中间人沟通过一次，说了房款全款给上诉人，7月18日把款打到监管账户。
另，本院依职权在徐州市铜山区不动产登记交易中心调取了涉案房屋不动产转移登记申请表、存量房买卖合同及补充协议。上诉人吴玉成、被上诉人胡长存质证认为，对涉案房屋不动产转移登记申请表、存量房买卖合同及补充协议的真实性予以认可。
对一审法院查明事实，本院予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点为：一审判决上诉人从涉案房屋中迁出并将房屋交付给被上诉人有无事实和法律依据。《中华人民共和国物权法》第三十四条规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第三十五条规定，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。
本案中，首先，上诉人吴玉成与被上诉人胡长存签订的存量房买卖合同中约定对于购房余款25万元，被上诉人胡长存应于2017年6月30日前，办理完相关银行贷款批准手续，后由于被上诉人胡长存因为贷款办理原因，将余款支付方式变更为现款交付，上诉人吴玉成对于交付方式的变更已经知悉并同意，但其与被上诉人胡长存之间就现款交付的具体时间未再做出明确约定，被上诉人胡长存于2017年7月18日将现款直接打入房屋买卖的资金监管账户，其履行行为并未构成根本违约。其次，上诉人吴玉成在庭审中明确陈述，其解除合同的意思表示仅向中介作出，并未通知被上诉人胡长存，证人姜某亦陈述在2017年7月18日前中介未收到吴玉成提出解除合同的意思表示，即中介亦未在2017年7月18日前通知被上诉人关于上诉人要求解除合同的意思表示。上诉人吴玉成未直接向被上诉人胡长存主张拒绝出售房屋，亦未向不动产交易服务中心提出暂停房屋买卖交易，根据双方预留在不动产交易服务中心的房屋产权变更手续，被上诉人胡长存在支付完全部购房款后，已经办理了涉案房屋的所有权证。涉案房屋买卖合同合法、有效并已经履行完毕，被上诉人胡长存已经取得涉案房屋的所有权，上诉人吴玉成继续占有、使用涉案房屋没有合法依据，故一审法院判决上诉人从涉案房屋中迁出并将房屋交付给被上诉人，有事实和法律依据，并无不当。再次，上诉人吴玉成主张被上诉人胡长应当向其支付违约金10万元的问题，由于上诉人吴玉成并未在本案中提出反诉，故该问题并不属于本案的审理范围，本案不予理涉。
综上所述，吴玉成的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费130元，由吴玉成（城）负担。
本判决为终审判决。
审判长 乔英武
审判员 陈 禹
审判员 赵东平
二〇一八年七月三十日
书记员 杨荔媛