河北省保定市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）保民一终字第506号
上诉人（原审原告）王二凤。
委托代理人李江锋、李玉来，河北锦泽律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）保定市建兴房地产开发有限公司。住所地，保定市建华南路***号。
法定代表人刘建鹏，该公司总经理。
委托代理人高原，河北日方昇律师事务所律师。
上诉人王二凤与被上诉人保定市建兴房地产开发有限公司（以下简称建兴房产）因商品房预售合同纠纷一案，不服河北省保定市北市区人民法院（2014）北民初字第727号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人王二凤之委托代理人李江锋、李玉来，被上诉人建兴房地产公司之委托代理人高原到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2010年12月28日，原告王二凤向被告建兴房产交付和谐家园小区2-1-102房屋购房款372906元、2-1-202房屋购房款372906元，2011年1月4日，原、被告双方签订了编号为GF20080050001和GF20080050043的商品房买卖合同二份，合同约定原告王二凤购买和谐家园2-1-102、2-1-202号房产，两套房屋建筑面积均为130.5平方米，价款均为350784元，合同约定，建兴房产应于2009年10月31日前，将验收合格的商品房交付给买受人使用；如建兴房产如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款。并按买受人累计已付款3%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。
另查明，和谐家园小区系建兴房产与王炳初合作开发，2006年12月3日，被告建兴房产与王炳初签订协议书，约定“和谐家园”小区开发事宜，该协议书载明：“开发商：保定市建兴房地产开发有限公司（以下简称甲方）投资人：王丙初（以下简称乙方）2005年11月7日由甲方通过合法取得了2005-15号宗地使用权，因。经双方协商达成协议如下：一、甲方（原中共保定市委党校委托甲方建房协议于2006年9月16日解除）委托乙方以甲方的名义全权运作本地块开发经营，乙方自行定价、自行销售并按规定缴纳各种税、费，甲方不参与经营成果。二、乙方必须按照法律、法规和行业要求办理本地块开发各种手续审批、申报、核准、备案，做到合法开发经营。”。2007年1月5日，二被告签订联合开发补充协议书，该协议书载明：“甲、乙双方经过再次充分友好协商，现对双方于2006年12月3日《协议书》做如下变动：一、双方共同投资合作开发经营编号2005-15号宗地全部事宜，甲方投资300万元，乙方投资1845万元。二、双方合作开发后，所有项目（包括售房），应共同协商一致，乙方不能单独出售房屋，不得单方定价，否则，其所有实施行为均视为无效。三、甲、乙双方必须严格遵守本地块挂牌出让须知规定的内容，尤其是出让须知中‘销售商品房时，同等条件下优先出售给中医院的职工’的规定，积极协调各相关单位的关系，稳定、和谐并尽快完成本项目的开发建设工作，在中医院职工住房问题妥善解决以前，任何一方不得对任何单位、个人销售本项目房屋，若出现一方私自销售房屋的情况，均视为无效。”。2008年5月17日，被告建兴房产与保定市第一中医院签订“和谐家园”小区房屋团购协议书。2012年11月29日，被告建兴房产出具的情况说明载明：“保定市建兴房地产开发有限公司为保定市委党校代建职工住房，与王丙初共同投资联合开发‘和谐家园’商品房开发项目。建兴房产土地摘牌后，党校对职工团购住房择地另建，退出了该项目。为明确责任，双方于2006年12月3日签订《联合开发协议》，由王丙初全权负责‘和谐家园’小区项目开发建设。2007年1月5日建兴房产又与王丙初签定了《联合开发补充协议》，对王丙初权利进行了限制。直至建兴房产与中医院签订团购协议后，建兴房产与王丙初协商‘和谐家园’剩余房产由王炳初全权处置，由其自行定价、自行销售并按规定交纳各种税、费，建兴房产不再参与该项目经营成果。”。2008年9月，贾新月从王炳初处领取“和谐家园”小区2-1-102、2-1-202号房屋装修钥匙，并装修入住。2010年5月23日，贾新月与王炳初签订“换房协议”，王炳初将和谐家园2-1-102、2-1-202号房屋与贾新月“阳光家园”房屋互换，2013年2月28日，我院作出（2012）北民初字第868号判决书，判决1、贾新月与王炳初签订的《换房协议》有效；2、建兴房产、王炳初在判决生效后十五日内协助贾新月办理和谐家园2-1-102、2-1-202号房屋所有权证。判决作出后，王炳初和建兴房产提起上诉，保定市中级人民法院作出（2013）保民四终字第107号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。判决生效后，王炳初、建兴房产不服，向河北省高级人民法院申请再审，经保定市中级人民法院再审，判决维持（2013）保民四终字第107号民事判决书。现判决经本院已执行完毕，和谐家园2-1-102、2-1-202号房屋已过户至贾新月名下。
第一次庭审中，被告建兴房产申请追加案外人贾新月为本案第三人，经合议庭合议认为，贾新月未申请参加本案诉讼，经法院告知也明确表示拒绝参加，故对被告建兴房产的申请不予准许。
以上事实有双方当事人当庭陈述及相关证据在案佐证，本院予以确认。
原审法院认为，原告王二凤与被告建兴房产之间签订的编号为GF20080050001和GF20080050043号商品房买卖合同，双方均认可是真实的意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，应合法有效，原、被告双方应按照合同的约定享有权利，履行义务。原告王二凤向被告交付了购房款，履行了合同义务，被告应按照合同的约定向原告交付争议房产，然被告通过与王炳初签订协议和出具说明的方式，已同意争议房产由王炳初全权处置，自行定价、自行销售，王炳初已在原、被告签订商品房买卖合同之前将本案二处房产处分给贾新月所有，且法院生效判决已判决建兴房产、王炳初协助贾新月办理争议房屋的所有权证，该二处房产也已过户至贾新月名下，在原告王二凤起诉时，已将该情况向原告释明，原告坚持诉请被告为原告办理争议房产的房屋过户手续，因原、被告签订的商品房买卖合同的目的已无法实现，原告要求被告为其办理和谐家园小区2-1-102、2-1-202号房屋的房产过户手续的诉讼请求，原审法院不予支持。原、被告双方签订的商品房买卖合同无法履行系被告方原因导致，被告应赔偿原告损失，因原告仅要求被告支付违约金20000元，该请求未违反相关法律规定，原审法院予以支持。依照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第七十五条第四项、《中华人民共和国合同法》第八条和《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，判决如下：一、被告保定市建兴房地产开发有限公司于本判决生效后三日内给付原告王二凤违约金20000元；如果被告保定市建兴房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、驳回原告王二凤的其他诉讼请求。案件受理费380元，由原告王二凤负担80元，被告保定市建兴房地产开发有限公司负担300元。
一审判后，王二凤不服，上诉称，一审认定事实不清证据不足，上诉人与被上诉人就涉案房产的买卖合同在保定市城乡建设局办理了备案手续，故而该合同的效力就应当高于王炳初与贾新月之间的换房协议的效力，被上诉人一房二卖，在双方都主张涉案房产的所有权的情况下，上诉人应当依法取得该房产的所有权，贾新月可向其合同相对人主张违约责任或其他权利。一审程序违法，当被上诉人提出追加贾新月作为第三人参加诉讼时，一审法院以贾新月拒绝参加为由，不准许被上诉人追加申请。请求二审依法改判或发还重审。
被上诉人建兴房产答辩称，其不存在一房二卖，王炳初与贾新月换房其并不知情；双方签订的房屋买卖合同合法有效，且答辩人已经办理了房屋买卖合同的备案手续；本案诉争的同一房屋有两个买卖合同，应把贾新月作为第三人予以追加。
二审经审理查明事实与一审基本相同。
本院认为，王炳初已在上诉人与被上诉人签订商品房买卖合同之前，已将本案二处房产处分给贾新月所有，法院生效判决已判令建兴房产、王炳初协助贾新月办理争议房屋的所有权证，现该二处房产已过户至贾新月名下，在一审法院将上述情况向王二凤释明的前提下，王二凤坚持诉请被上诉人建兴房产为其办理争议房产的过户手续，其目的已无法实现，原审法院对其该项请求不予支持是正确的；因法院生效的判决、贾新月已取得争议房产的所有权证，故上诉人王二凤称其与被上诉人就涉案房产的买卖合同在保定市城乡建设局办理了备案手续，该合同的效力就应当高于王炳初与贾新月之间的换房协议的效力，被上诉人一房二卖，在双方都主张涉案房产的所有权的情况下，上诉人应当依法取得该房产的所有权，贾新月可向其合同相对人主张违约责任或其他权利的主张，本院不予支持；关于贾新月应否参加诉讼，一审法院征求了贾新月的意见，贾新月拒绝参加诉讼，一审法院不准许被上诉人申请贾新月参加诉讼并无不妥。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费380元，由上诉人王二凤负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵志宏
审 判 员 于纪芳
代理审判员 付术勇
二〇一五年七月二日
书 记 员 刘 淼