云南省石林彝族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）石民初字第244号
原告陈舜姚，女，1986年4月25日生，汉族，石林彝族自治县人，现住石林彝族自治县。
委托代理人边豫勇，云南辩策益律师事务所律师。特别授权代理。
被告云南佳益房地产有限公司。
法定代表人邵勇，董事长。
住所：昆明市。
委托代理人梁敏，云南恒业律师事务所律师。特别授权代理。
委托代理人张诚兴，云南佳益房地产有限公司职员。特别授权代理。
原告陈舜姚诉被告云南佳益房地产有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院2015年2月3日受理后，依法由审判员王燕适用简易程序，于2015年3月12日公开开庭进行了审理。原告陈舜姚的委托代理人边豫勇，被告云南佳益房地产有限公司的委托代理人梁敏、张诚兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告于2010年4月14日与被告签订《商品房购销合同》，购买被告在石林彝族自治县开发的“石林佳园”X幢X单元X号商品房。合同约定该房套内建筑面积为88.21平方米，房价款为153799.00元；被告应当于2010年12月31日前将经�设单位组织验收合格并符合合同约定的商品房交付原告；逾期交房的，逾期30天内，被告按照每天0.5元／平方米支付原告违约金，逾期30天后，被告以原告已付款为基数每天按0.1%计算支付原告违约金。原告按合同约定支付全部购房款，被告没有按照合同约定期限交房。原告于二年后才接到被告的交房通知。现诉请：由被告承担逾期交房违约金18917.28元（153799.00元×年利率6.15%×2年）及逾期办证违约金10000.00元，合计28917.28元。诉讼中，原告增加两项诉讼请求：由被告按照《商品房购销合同》的约定将房产证、土地使用证办理完毕交付原告；由被告更换原告的防盗门门锁。
被告答辩称，一、关于逾期交房的违约责任。首先，原告是石林县云林宾馆员工，当时石林县云林宾馆员工购房享受每平方米1600.00元的优惠价，并由单位补�购房补贴。其次，被告已于2012年7、8月份和9、10月份分别通知接房，到2012年年底才陆续有人接房。最后，被告确实逾期交房，但被告支付了石林县云林宾馆在职员工18个月合计17000.00元租房补贴。被告已就逾期交房行为补偿原告，原告无权主张逾期交房违约金。二、关于办理房产证及土地使用证。在合同中被告仅约定代原告办理房产证，并没有约定办理土地使用证，且未承诺办证的完成时间。因原告没有交纳公共维修基金且未提交委托书等办证所需材料，导致办证条件尚未成就，被告在办理房产证上，无违约行为，不应承担责任。
综合诉辩意见，本案争议焦点问题是：被告是否逾期办证构成违约；被告如何支付违约金。
原告针对所诉事实，提交如下证据：1、《商品房购销合同》1份；2、收据、收款收据、发票各1份，个人住房（商铺、车库）贷�推荐书、《个人购房借款合同》、借款借据、进帐单、客户取款回单各1份；3、陈某某、李某、郭某某、吴某某询问笔录各1份。
原告欲证实与被告签订《商品房购销合同》，原告按约支付购房款153799.00元、配套设施费6400.00元、契税及代办工本费2407.00元；《商品房购销合同》约定了违约责任；原告于2012年12月底接到被告的交房通知，并于2013年3月25日接房；2014年原告曾向被告主张过逾期交房赔偿权利的事实。
经质证，被告对原告提交的证据1、2无异议，认为筹集购房款是原告自己的义务，与被告无关。对证据3认为询问笔录不符合证据提交形式，因为接受询问的人都是系列案中的原告，均是本人陈述，不能作为证人证言使用；对原告认为2014年曾向被告主张过逾期交房赔偿权利的举证目的不认可。
本院认为，被告对原告提交的证据1、2无异议，且上述证据来源合法、内容真实，与本案有关联，符合民事诉讼证据的基本法律特征，本院予以确认，作为认定本案事实的依据。证据3没有其他证据与之印证，本院不予采信。
被告针对辩称事实，提交如下证据：1、《商品房购销合同》1份；2、竣工验收备案表1份；3、2015年3月11日情况说明1份；4、2015年3月13日情况说明2份，2015年3月9日、3月13日证明各1份，租房补贴清单1份、收据复印件1份。
被告欲证实双方签订了房屋买卖合同；被告交付的房屋符合合同约定条件；被告于2012年7、8月份就通知原告接房；因逾期交房，被告补偿原告18个月合计17000.00元租房补贴。
经质证，原告对被告提交的证据1无异议；对证据4中2015年3月9日的证明及租房补贴清单认为与本案无关；对余下证据不认可；同时认为被告与石林县云林宾馆合作开发“石林佳园”小区，双方存在利害关系，租房补贴是石林县云林宾馆支付，款项来源于石林风景名胜管理局给付的拆迁补偿安置款。
本院认为，被告提交的证据1，本院予以采信；证据2，竣工验收备案表并未备案，但根据竣工验收表记载涉案房屋已按合同约定竣工验收，对于涉案房屋符合交房条件的事实，本院予以采信；证据3，仅凭情况说明不能证实原告已接到被告交房通知；证据4，原告认为领取的17000.00元租房补贴是石林县云林宾馆支付，不是被告支付，但对此原告没有提交相应证据予以证实，而石林县云林宾馆出示证明认可租房补贴款项来源于被告，故证据4中的证据相互印证能证实被告已支付原告18个月合计17000.00元租房补贴的事实。
经本院审理查明，2010年4月14日，原、被告签订《商品房购销合同》，原告以153799.00元购买�告开发的“石林佳园”X幢X单元X号商品房。双方约定房屋的套内建筑面积为88.21平方米；原告应于2010年4月14日前支付全部购房款63799.00元，余款办理按揭贷款支付；被告应于2010年12月31日前将经建设单位组织验收合格并符合合同约定的商品房交付原告；逾期交房的，自交房期限届满次日起至实际交房之日止30天内，被告按每天0.5元／平方米支付原告违约金，合同继续履行，逾期30天后，由被告按原告已付款的0.1%乘以逾期天数支付原告违约金，合同继续履行。双方同时约定被告在满足以下四个条件情况下于120个工作日内为原告办理房屋所有权证：原告已付清全部房款、设施配套费、公共维修基金、契税、印花税及办证等费用，双方办理房屋交接手续，原告向被告出具代办产权证的书面委托并提供办理产权证所需的全部书面文件和材料。合�签订后，原告已按约定支付购房款153799.00元、配套设施费6400.00元、契税及代办工本费2407.00元。原告于2012年12月底接到被告交房通知，于2013年3月25日接房。因逾期交房，被告补偿原告18个月合计17000.00元租房补贴。现原告以被告逾期交房、逾期办证构成违约为由，诉至本院。
另查明，涉案房屋于2012年4月20日符合交房条件，但“石林佳园”小区工程的综合验收尚未完成，不能办理房屋产权证。
本院认为，原、被告签订的购房合同是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应按合同约定履行各自义务。关于逾期交房违约金。根据合同约定，被告应于2010年12月31日前将所售房屋交付原告，但被告未通知原告于约定时间接房，其行为已构成违约，应当承担逾期交房的违约责任。被告认为已于2012年7、8月份通知原告接房，但未提交相应证据证实该期间原告已接房或被告已通知原告接房，应由被告承担举证不能的不利后果。因原告自认被告于2012年12月底通知其接房，本院认定被告逾期交房期间为2011年1月1日起至2012年12月31日止。由于违约金的性质系弥补守约方当事人的损失，原告没有举证证明其实际损失，而被告请求法院对违约金进行调整，本院依据原告可以得到的预期利益以及当地房屋租金收益情况酌情确定应支付的违约金，因被告逾期交房后以租房补贴形式补偿原告大部分损失，对原告要求支付逾期交房违约金的诉讼请求，扣减被告已获得补偿部分，本院认定由被告支付逾期交房违约金2050.00元。关于逾期办证违约金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列�限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，原、被告约定了办理房屋所有权证的时间和条件，但被告尚未完成“石林佳园”小区综合验收，现仍不能办理房屋产权证。虽然原告未按约定交纳公共维修基金及提供委托手续等材料，但原告在支付购房款时已按被告要求支付了本应在办证时才支付的办证费和契税，被告也未提交相关证据证实已要求原告交纳相关费用和提供相关材料，而且不能办证的根本原因是被告未完成综合验收，故被告认为原告未按约定交纳公共维修基金和提供委托手续等材料导致办证条件尚未成就的辩解，本院不予采纳。被告未按约定于2013年7月24日前为原告办证已构成违约，被告应当承担相应违约责任。对原告要求被告支付逾期办证违约金10000.00元的诉讼请求，考虑到逾期办证对购房户的权益影响和损害不大的实际，本院酌情确认违约金金额。关于办证问题。对原告要求被告立即办理产权证，并按合同约定将房屋所有权证及土地使用证交付原告的诉讼请求，因现尚不具备办证条件，无法确认办证时间，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。原告可在条件具备时，另案起诉。对原告要求被告更换防盗门门锁的诉讼请求，因原告未提交证据证实其门锁损坏情况且应由被告维修，应由原告承担举证不能的不利后果，对该请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、�一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决如下：
一、由被告云南佳益房地产有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告陈舜姚逾期交房违约金2050.00元，逾期办证违约金5000.00元；
二、驳回原告陈舜姚的其他诉讼请求。
本案案件受理费523.00元，减半收取261.50元，由被告承担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
逾期不上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后，法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。
审判员 王 燕
二〇一五年四月十六日
书记员 杨文博