商洛市商州区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕1002民初382号
原告冀某某，男，汉族。
被告陕西奥星纪元房地产开发有限公司，住所地商洛市商州区团结路40号1幢1-2号。
法定代表人郭晓明，董事长。
原告冀某某与被告陕西奥星纪元房地产开发有限公司（以下简称“奥星纪元公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年3月1日受理后，依法独任审判，公开开庭进行了审理。原告冀某某到庭参加了诉讼，被告奥星纪元公司经传票传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告冀某某诉称，原告于2011年12月7日与被告签订商品房买卖合同（079号），购买被告开发的商洛市金凤山公园项目用地范围内所建的御源花园小区12号楼1单元301（东）号房屋，购房金额为313396元，并已按照合同约定履行了付款义务。合同第八条规定，被告应于2012年10月1日前依照国家和地方人民政府有关规定，将符合合同约定的商品房交付原告使用。同时合同第九条第一款规定，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应在收到买受人解除合同通知之日起30日退还全部已付款，并按买受人已付款的万分之三向买受人支付违约金。合同签订后，原告于2011年12月7日交首付款133396元，剩余180000元在被告规定时限10日内，原告于2012年7月13日在中国工商银行商洛市迎宾支行以按揭贷款形式支付给被告。从合同约定交付房屋时间已超，买受人曾多次前往与出卖人交涉尽快交房，但出卖人以种种与合同约定无关的理由推诿拖延，12号楼长期停建无人施工。而被告直至2015年6月30日以书面形式通知原告接房，至今与合同约定交房时间已超1004天。总计逾期交房违约金94394.90元。原告于2015年7月3日办理了接房手续，同时已缴纳了大修基金和房屋超面积房款及办理产权证款，按照合同第十五条约定被告不能在房屋交付后90日内办理产权登记应按已付房价款313396元的1%向原告支付违约金3133.96元。原告认为，被告延迟交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，给原告带来经济和时间上的多重损失，严重损害了原告利益。原告多次要求被告支付违约金无果，向商洛市住房与城乡建设局申请调解处理，被告承认违约事实，但以多种借口拒绝兑现违约金。原告诉至法院，要求判令被告支付逾期交房违约金94394.90元、支付逾期办理产权证违约金3133.96元，本案诉讼费用由被告承担。
被告奥星纪元公司辩称，希望法庭根据双方签订的合同，结合公司提供的证据材料，特别是雨污分流施工断了小区唯一进出的道路（本小区就一条能供车辆进出的路），以及雨天造成的小区山体塌方、滑坡等地质灾害（3#、7#、8#北砌、东砌）给小区施工带来的严重影响，作出合理判决。具体扣除以下期间：一是冬季低温、雨季降雨大于5毫米造成工程停工的延期天数属于自然灾害。据商洛市气象台气象证明，从2011年至2015年，日平均降水量≥5毫米天数共计157天。二是市住建局冬季工程暂停施工的通知连续五日日平均气温≤5℃要求停工天数，2011年至2015年共339天应予以扣除。三是市住建局质量监督中心发出的山体滑坡文件，商建质排字（2011）第01号、商建质撤字（2011）第01号文件，因自然灾害政府命令排除灾害停工60天。四是2011年至2015年高考、中考环保局、教育局、公安局联合现场通知每年停工4天，共计20天。五是香菊路雨污分流改造施工，政府通告道路封堵，雨污分流改造施工工期80天，以上共计656天，可按合同顺序延后。关于办理房产证，目前手续还不完善不能办理。由于小区共有15栋楼，规划许可、项目立项备案是一个工程项目，不是单栋楼的工程项目，所以必须整个小区完工后，各项专业验收（包括规划、消防、绿化）合格后，才可开始办理。被告目前也做了大量工作，把业主所购买的房子到房管局和房管所已备了案，把办房产证前期的有关手续已交有关部门，一旦条件成熟就给业主办理。
经审理查明，2011年12月7日，原告冀某某（买受人）与被告奥星纪元公司（出卖人）签订商品房买卖合同［合同编号：陕奥字2011（御源花园）079号］，并分别在商洛市房产管理局、商洛市商州区房地产交易中心办理了商品房预售合同登记备案手续［合同登记号：（2012）0010）。原被告双方在合同中约定，原告购买被告开发建设的御源花园小区12号楼1单元3层301（东）号房屋一套，建筑面积96.86平方米；该商品房建筑面积为预测面积，建筑面积的最终确定以具有测绘资格的测绘单位测量并报商洛市房屋产权登记机关备案的建筑面积结果为准；该套商品房面积（含公摊面积）中不含小区内的商铺、车库及建筑外墙面的面积；该商品房的单价为3235.56元／平方米，总金额313396元。第六条付款方式及期限中约定，买受人于2011年12月7日前支付首付款133396元，余款180000元采取银行个人住房按揭方式支付，如因个人资信等原因不具备办理按揭时，买受人在接到出卖人通知之日起30日内以现金付清。合同第八条交付期限中约定，出卖人应当在2012年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日30日内告知买受人的；2、市政原因：停水、停电和政府要求的停工（包括政府有关活动、节日、庆典、高考、禁令等）；3、出卖人将竣工报告提交政府相关部门受理后，等待验收或丈量所需时间。第九条出卖人逾期交房的违约责任，双方约定按逾期时间不同，分别处理（不作累加），其中逾期超过30日后，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金。第十一条交接，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、由于买受人原因未能送达交房通知单，由此产生的延期交房责任由买受人承担；2、由于买受人不能按期付款造成的延期交房责任由买受人承担；3、买受人收到书面通知后，未在通知的期限内前来办理交房手续的，视为出卖人已交付该商品房，由出卖人将商品房移交给物业管理公司进行有偿管理，因此所造成的损失和实际发生的所有费用由买受人承担。第十五条关于产权登记中约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按以下条款处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金；交付使用时，买受人在接到出卖人通知15日内，提供办理产权证相关全部资料，并按规定交清应交费用和所有税、费；因买受人原因造成商品房不能在规定期限内取得房产权属证书的，由买受人承担全部责任。双方还就房屋的面积确认及面积差异处理、买受人逾期付款的违约责任、规划设计变更、交接、基础设施、公共配套建筑正常运行、保修责任等有详细约定。合同签订当日，原告向被告交纳所购房屋首付款133396元，余款180000元，原告以银行按揭贷款方式支付被告，被告于2012年7月13日向原告出具180000元购房款（银行按揭）收款收据。2015年4月9日，被告以挂号信的方式通知12号楼业主交房。2015年7月3日，被告向原告出具加盖有“陕西奥星纪元房地产开发有限公司财务专用章”的收款收据，收取原告面积补差65元；2015年7月2日，原告向商洛市住房制度改革委员会办公室交纳6269元住房维修基金。
另查明，2015年5月28日，与原告同在被告开发建设的御源花园小区购买12号楼3单元3层301号房屋的凤永斌，以奥星纪元公司未按约定期限交房为由，将奥星纪元公司诉至本院，要求奥星纪元公司按合同约定承担逾期交房违约金。本院审理后，作出（2015）商州民初字第00793号民事判决书，该生效判决认定奥星纪元公司应向凤永斌承担逾期交房的违约责任，同时认定依合同约定交房期限应予延期的天数为169天。该判决查明，商洛市住房和城乡建设局于2012年11月12日向被告颁发了《建筑工程施工许可证》，载明开工日期2011年10月8日，竣工日期2012年11月13日。商洛市建设工程质量安全监督中心站分别于2011年11月29日、2012年3月21日向被告发出责令停止施工通知书。商洛市住房和城乡建设局分别于2011年12月23日、2012年12月24日、2014年1月2日向市直各在建工地发出关于冬季各在建工程暂停施工的通知。2013年3月6日商洛市城市管理局、商洛市公安局交警支队发出通告，主要内容为市区三期雨污分流改造工程需对文卫路全段、长坪路、北新街中段及东环路南段、州城路与工农路交汇处、团结路与工农路交汇处、南大门与商鞅大道交汇处分期分段进行施工，从2013年3月6日开始，工期80天，全段实行交通管制，届时所有车辆绕行，请上述路段内有车的单位和个人提前择地保管其车辆。2012年至2015年期间中、高考期间在全市各考点周边路段均实行了交通管制和噪声污染监督管理。
庭审中，原告冀某某对本院（2015）商州民初字第00793号民事判决书中确定的逾期交房延期天数169天无异议，并陈述其之所以未按被告通知时间接房，是因被告只愿承担5000元违约金，其认可被告挂号信通知的交房时间即2015年4月9日。
本院确认上述事实的证据有原告冀某某陈述；原告提交的证据（均为复印件）有商品房买卖合同、收款收据；被告奥星纪元公司提交的国内挂号信函收据；本院（2015）商州民初字第00793号民事判决书。以上证据，已经当庭质证和本院审查，真实、合法，可以采信。
本院认为，原被告签订的商品房买卖合同真实、合法、有效，双方均应按约履行。因被告奥星纪元公司未按合同约定的期限向原告冀某某交付房屋，并办理房屋产权登记等手续，被告应向原告承担逾期交房、逾期办证的违约责任。被告在本案中认为交房期限应予延期的五类情形与其在本院审理的（2015）商州民初字第00793号案件中对逾期交房的延期时间辩称理由基本相同，本院在该案中依据查明事实和被告与买受人在商品房买卖合同第八条的约定内容，确定御源花园小区12号楼关于交房期限应予延期的天数为169天，即商洛市住房和城乡建设局通知在建工程冬季停工至来年农历正月十五日后陆续开工期间及中高考暂停施工期间。本案原告所购房屋与本院（2015）商州民初字第00793号案件中的买受人购买的房屋在同一幢楼内，原告亦同意延期交房天数为169天，交房时间为2015年4月9日。综上，被告本应于2012年10月1日前向原告交房，却到2015年4月9日向原告交房，逾期交房920天，减去应予延期的169天，被告应承担751天的逾期交房违约责任，根据原被告在商品房买卖合同第九条的约定，被告应支付原告逾期交房违约金70608.12元（即原告主张的购房款313396元×3／10000×751天）。被告认为雨天及低温天气停工，应予延期的观点，因被告没有证据证明其将雨天及低温天气停工已按合同约定告知原告，不符合双方应予延期的约定条件，本院不予采纳；被告认为因自然灾害政府命令排除灾害停工60天，发生在原被告签订合同之前，不属双方合同履行期间，不应扣除；2015年4月9日交房后，2015年度中高考时间，亦不应扣除；被告认为市政施工封路期间应予延期的观点，亦不符合双方应予延期的约定条件，且文卫路并非被告工地通行的唯一出路，本院不予采纳。因被告未按约定期限即房屋交付后90日内为原告办理房屋产权登记等手续，应按合同第十五条的约定即房屋总价款313396元的1%即3133.96元支付逾期办证违约金。被告辩称房屋权属证书至今未能办理的原因系其小区至今未全部建成等，该辩称理由不能免除其向原告承担逾期办证的违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
被告陕西奥星纪元房地产开发有限公司支付原告冀某某逾期交房违约金70608.12元、逾期办证违约金3133.96元，共计73742.08元。限判决生效之日起15日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2238元减半收取1119元，由原告冀某某承担270元，被告陕西奥星纪元房地产开发有限公司承担849元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省商洛市中级人民法院。
审判员 何明
二〇一六年五月四日
书记员 李倩