上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）嘉民三（民）初字第1402号
原告（反诉被告）陈某乙，女，1975年11月1日生，汉族，户籍所在地安徽省。
委托代理人易瑞京，上海骏丰律师事务所律师。
委托代理人杨一棵，上海骏丰律师事务所律师。
被告（反诉原告）上某某，住所地上海市嘉定区。
法定代表人沈某某，总经理。
委托代理人毛维赫，上海富石律师事务所律师。
委托代理人王某乙。
原告陈某乙诉被告上某某房屋租赁合同纠纷以及反诉原告（以下统称“被告”）上某某诉反诉被告（以下统称“原告”）陈某乙房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，由审判员史建颖独任审判，并于2015年11月5日公开开庭审理。原告之委托代理人易瑞京、被告之法定代表人沈某某及被告委托代理人毛维赫、王某乙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年1月19日，案外人王某甲（系原告丈夫，已因病去世）和被告签订了《厂房租赁合同》，承租上海市嘉某某厂房（以下简称系争房屋），建筑面积1500平方米，租期12年，自2014年3月1日至2026年3月1日，免租期2个月。租金分为四期支付，3年为一期。年租金为人民币（以下币种同）25万元。被告同意王某甲于2014年1月3日进场装修改装。保证金为一个月租金。被告还同意王某甲开门面店铺经营，用不完该房屋可以转租给他人使用。王某甲支付被告第一期房租25万元和保证金2万元后，对系争房屋进行了装潢改建。2014年2月25日，王某甲与案外人林某某、陈某甲签署《房屋租赁合同》，将上述房屋除自用部位外转租，租期10年，年租金60万。林某某、陈某甲在系争房屋内经营超市。后被告知晓后，就跳开原告，直接与林某某、陈某甲建立了租赁关系，约定年租金40万元。2015年2月，王某甲向被告缴纳房租，被告予以拒绝。2015年2月5日，王某甲用函件通知被告收取租金，被告也不予理会。林某某和陈某甲也拒绝向原告支付租金。原告认为，被告与案外人林某某、陈某甲串通，其行为已构成违约，损害了原告的合法利益，故起诉要求：一、被告向原告支付违约金50万元；二、被告返还原告保证金2万元。审理中，原告陈述双方约定2014年3月1日起租，并约定了2个月的免租期，原告已经支付的25万元是2014年5月1日至2015年4月底的租金，而被告从2015年3月开始就将系争房屋出租给案外人林某某、陈某甲，故增加诉讼请求：要求被告返还原告2015年3月和4月的租金41，666.67元；此外，另增加诉讼请求，要求解除王某甲与被告签订的厂房租赁合同。
被告辩称，同意解除合同，不同意原告的其他诉讼请求。原告违约，被告解除合同合法合理。原告主张损失中的装修费和改建费都是林某某、陈某甲出的。被告收到了2万元保证金，但不同意退还。免租期是指2014年1月1日至2月底，因为原告2014年1月3日就进场了。
同时，被告反诉称系原告违约，理由如下：1、王某甲在承租系争房屋后对房屋进行了大范围结构性的改造，包括拆除了两堵承重墙、厂房和车间的大铁门、卷帘门、防盗门、围墙铁栅栏等价值十万余元的物品，被告多次要求原告返还，并将厂房恢复原状，但王某甲不予理睬。2、合同约定系争房屋王某甲用不完才可以转租，而他全部转租了；3、原告方未缴纳电费9，454.56元，由我方垫付。鉴于上述种种违约行为，被告向王某甲提交了解除合同的通知，并与林某某、陈某甲直接签署了房屋租赁协议。因原告违约，给被告造成较大经济损失，故被告反诉要求：一、解除王某甲与被告签订的租赁合同，由原告支付违约金20万元；二、判令原告赔偿被告拆除的防盗门、窗和配电箱、两堵承重墙的损失19万元（详见清单）；三、判令原告支付被告垫付的电费9，454.56元。
原告针对反诉辩称，因被告违约，要求解除合同，不同意被告的其他诉讼请求。被告明知且同意原告方对系争房屋进行改装并用于超市经营。双方间合同亦约定可以转租。被告反诉要求赔偿的物品被告已经拿走。关于电费，应该是原告支付，但是被告没有证据证明王某甲没有支付，并且，未付电费不能构成解除租赁合同的理由。
经审理查明，2014年1月初，案外人王某甲与被告签订了《厂房租赁合同》，约定被告将其所有的上海市嘉某某厂房出租给王某甲，房屋总面积约1200㎡，租赁期限为12年，自2014年3月1日至2026年3月1日，免租期两个月，租金分为四期支付，3年为一期，第一期每年25万元，租金按年支付，先付后用，保证金为一个月的租金；另外，该合同约定王某甲在租赁期间对被告的厂房实施大的改动，如拆墙、建墙、装修、装潢等凡涉及到改变原来房屋的原有现状，须获得被告同意，租赁期内被告同意王某甲转租给他人使用，并同意王某甲开门面商铺经营；合同还约定，在租赁期内，任何一方违约，违约方同意支付守约方违约金20万元，另外赔偿一切损失；另合同第一页有被告法定代表人沈某某手写的“同意乙方（王某甲）2014年1月3日进场装修改装”字样，并有其签名。该合同签订之后，王某甲支付了被告保证金（押金）2万元（双方一致确认保证金系2014年1月3日之前支付，2014年1月19日才写的收条）和租金25万元，2014年1月3日前，被告将系争房屋交付原告使用，随后原告对系争房屋进行了装修改造。2014年2月25日，王某甲与案外人林某某、陈某甲签订《房屋租赁合同》，约定将系争房屋（总面积约1200㎡）出租给林某某、陈某甲，租金每平方米1.37元／天，租赁期限为10年，自2014年4月8日至2024年4月7日。2014年3月26日，王某甲基于被告要求出具的承诺书，该承诺书第一条第1款载明“甲方（被告）提供给乙方（王某甲）是工业用房，乙方改造装修后变为商业用房，装修后改变了原来厂房结构，拆除了内部墙体和门窗，在今后12年厂房使用中由改建而产生的一切后果由乙方承担全部责任和赔偿经济损失”，另有手写的“拆下门窗甲方已拿走”和“除自然灾害以外，雪天不在其内”字样，并有沈某某签字。沈某某表示第一句手写的“拆下门窗甲方已拿走”不是其所写，但两个签字都是其所签。本院要求其庭后提供被告持有的承诺书，但被告并未提供。2015年2月6日，王某甲向被告发出通知书，要求被告前去收租金，但被告并未收取。2015年5月15日，被告与林某某、陈某甲签订了《房屋租赁合同》，约定被告将系争房屋出租给林某某、陈某甲，租期3年，自2015年3月1日至2018年2月31日，租金每年40万元。
另查明，1、系争房屋中706.18㎡系有证建筑，权利人为被告，其余建筑系无证建筑，被告确认是其扩建的，并未办理过建设工程规划许可证。庭审中，双方均表示愿意按照合同有效来处理；2、案外人王某甲于2015年3月14日去世，其父母已经先于其死亡，原告陈某乙系其妻子，两人共育有三个子女，长子王某丙、次子王某丁、女儿王某A。三子女均明确表示放弃本案所涉合同实体权利。3、关于本诉诉请一的构成，原告表示包括违约金20万元及实际损失超过违约金的部分30万元，损失主要指王某甲投入的装修损失100万元和转租可得利益每年35万元，考虑到评估费及时间问题，超过违约金部分仅主张30万元。4、被告为证明装修改建费用由案外人林某某支付，申请了证人林某某出庭作证。林某某表示其承租系争房屋之前，王某甲已拆除系争房屋的前面一堵内部墙体，将房屋改造成了门面房，其承租之后，拆除了后面一堵墙，并对房屋进行了装修。因林某某表示房屋由其实际使用，其愿意将电费直接支付给被告，故被告撤回了反诉第三项诉讼请求。
上述事实，有王某甲死亡医学证明书、结婚证、户籍证明、居委会和派出所证明、三份房屋租赁合同、保证金收据、承诺书、通知书、照片、证人证言及当事人陈述等证据为证，事实清楚，本院予以认定。
本院认为，本案存在如下争议焦点：一、谁是违约方，原、被告的违约金及其他损失可否支持、如何支持；二、王某甲与被告间租赁合同是否可以解除；三、保证金和租金是否需要退还原告。
关于争议焦点一，被告认为原告违约的3项理由中，对于第1项理由，王某甲未经被告允许对系争房屋进行了大范围结构性的改造，双方租赁合同约定，王某甲可以对房屋进行装修改装，且于2014年3月26日，在本案系争房屋改建装修均已完成后，被告要求王某甲出具了承诺书，承诺改建后的风险由王某甲承担，并未要求王某甲恢复原状或赔偿损失，双方租赁合同仍然继续履行，表明被告对上述改建装修是知晓且同意的。对于第2项理由，合同完全转租给了案外人，对此，合同明确王某甲作为承租人可以进行转租，且全部转租不足以构成合同解除的事由，故对该理由本院不予采纳。至于第3项理由，王某甲未支付电费，在合同履行过程中，次承租人林某某已向被告支付过一部分电费，也同意支付剩余电费，且该理由亦不足以构成合同解除的事由，本院不予采纳。综上，被告认为原告违约的理由均不成立，故其反诉要求原告支付违约金并无依据，本院不予支持。至于其反诉要求原告赔偿拆除门、窗、墙等损失19万元，被告要求王某甲出具的承诺书中载明，拆下的门窗被告已经拿走，并有被告法定代表人沈某某的签名，虽沈某某否认是其所写，但其确认是其签名，故本院认定沈某某已对此签名确认，系争房屋拆除的门窗被告方已经拿走。至于其他财物损失，被告系同意王某甲对系争房屋进行改建装修的，并且被告出具的财物清单系其自行制作，原告并不认可，且其主张金额亦无相应凭据，本院对该项诉讼请求不予支持。既然原告方并未违约，且按照合同约定支付了租金和保证金，而被告却在租赁期间内直接与次承租人林某某、陈某甲建立租赁关系，致使双方租赁合同以及王某甲与次承租人的租赁合同无法继续履行，其行为显属违约，应当承担相应的违约责任。双方合同约定，在租赁期内，任何一方违约，违约方同意支付守约方违约金20万元，另外赔偿一切损失。本案中，超过违约金的损失，原告认为主要包含装修损失100万元和转租可得利益损失剩余年限按35万元／年计算两部分，现仅主张30万元。即使被告对装修损失存在异议，但转租可得利益损失已超过原告主张的金额，因违约金不足以弥补因被告违约对原告造成的实际损失，故对原告请求被告支付违约金20万元及超过违约金的损失30万元，本院予以支持。
关于争议焦点二，王某甲与被告签订的《厂房租赁合同》中，合同约定租赁物建筑面积约1200平方米，但其中部分面积为无证面积，该无证部分并不影响整体合同的履行，故该合同有效。现原、被告均要求解除合同，本院予以照准。
关于争议焦点三，保证金和租金是否应当返还原告。对于保证金，因系被告违约，故双方合同解除后，被告应当返还原告保证金2万元。至于租金，虽然双方合同约定租期自2014年3月1日至2026年3月1日，免租期两个月，但王某甲已提前两个月于1月3日左右即进场装修改装，且王某甲也已经支付了首年租金25万元，对该金额从未提出异议，并于次年2月份主动提出要支付下一年度的租金，因此，该免租期两个月应为王某甲提前进场的2个月，因此被告无需向原告返还租金，故对原告该项本诉诉请，本院不予支持。另外，被告反诉要求原告支付电费，但在庭审中撤回该项诉请，系当事人自主处分诉权的行为，于法无悖，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告王某甲与被告上某某于2014年1月签订的《厂房租赁合同》；
二、被告上某某应于本判决生效之日起十日内赔偿原告陈某乙违约金人民币200，000元；
三、被告上某某应于本判决生效之日起十日内赔偿原告陈某乙因违约产生的损失人民币300，000元；
四、被告上某某应于本判决生效之日起十日内返还原告陈某乙保证金人民币20，000元；
五、驳回原告陈某乙的其他本诉诉讼请求；
六、驳回被告上某某的其他反诉请求。
如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费9，416元，减半收取4，708元，由原告陈某乙负担349元，被告上某某负担4，359元；反诉受理费3，575元，由被告上某某负担。上述原、被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 史建颖
二〇一五年十二月二十五日
书 记 员 杨晓燕
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
……
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
……。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。