天津市北辰区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）津0113民初4114号
原告：龚文强，男，1983年11月12日出生，汉族，住天津市北辰区。
委托诉讼代理人：艾青，天津辰斌律师事务所律师。
被告：徐永志，女，1968年12月18日出生，汉族，户籍地成都市金牛区，现住天津市北辰区。
原告龚文强与被告徐永志房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告龚文强及其委托诉讼代理人艾青到庭参加诉讼，被告徐永志经本院合法传唤,无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告龚文强诉称，2013年5月23日，原被告签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将其所有的坐落于天津市北辰区××家园××号房屋出租给被告使用，租赁期限为两年，自2013年5月25日至2015年5月24日。租赁期限届满后，双方于2015年5月24日续约履行，该合同约定租金按6个月为一期支付，以后每期租金支付时间应为该起始日的30日前；租赁期间产生的物业费等费用由承租方承担；此外该合同还对违约责任等内容进行了约定。按照合同约定，被告应于2015年10月25日向原告支付2015年11月25日至2016年5月24日的租金9600元，经原告多次催要，被告于2015年12月3日支付4800元、2016年1月25日支付2000元，剩余房租至今未给付。被告拒不履行合同，不按时交纳租金的行为已构成违约。原告于2016年5月11日向被告发出《房屋租赁合同解除通知书》，并要求被告腾房，被告于2016年5月12日签收。被告于2016年5月25日支付1000元后仍住在诉争房屋中拒绝腾房。原告认为，双方租赁合同已解除，故呈诉，请求判令：1、被告立即腾空返还所占用的原告坐落于天津市北辰区××家园××号房屋；2、被告支付自2016年2月25日至2016年5月12日的房屋租金1094.20元，支付自2016年5月13日至实际腾房之日逾期腾房占有使用费9600元。（暂计算至2016年8月12日）；3、被告支付2013年5月至2015年5月物业费849元；4、被告支付违约金7294.20元；5、诉讼费由被告承担。
原告为支持其主张，向法庭提交如下证据：
证据一、租赁合同1份、房产证复印件1份，证明双方系房屋租赁关系；
据二、租赁合同解除通知书、EMS快递单、签收截图，证明被告已经收到房屋解除合同通知书；
证据三、物业费收据1份，证明原告代被告缴纳了自2013年5月至2015年5月的物业费；
证据四、银行查询明细1张及借记卡历史明细清单10张，证明被告给付租金情况；
被告徐永志经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见及证据。
经审理查明，原告系天津市北辰区××与××道交口西北××家园××号房屋的权利人。2013年5月23日，原告龚文强（甲方）与被告徐永志（乙方）通过天津中原物业股份有限公司居间介绍签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：被告向原告承租坐落于天津市北辰区××与××道交口西北××家园××号房屋，建筑面积63.81平方米，租赁期限两年，自2013年5月25日至2015年5月24日止；租金为每月1600元，租金按照6个月为一期支付，乙方应于2013年5月25日前将第一期租金付清，以后每期租金支付时间为该期起始日的30日前；租赁期限内，因使用该房屋产生的水费、电费、煤气费、暖气费、电话费、有线电视费、物业管理费、宽带费等其他费用由乙方承担；在甲乙双方物业交验后，如乙方逾期支付租金，则每逾期一日，甲方有权按日租金的一倍要求乙方支付违约金，如乙方逾期超过十日，除如数补交租金及违约金外，甲方有权依据本合同第9条约定向乙方追究违约责任；乙方如需在租赁期限届满后续租，应在租赁期限届满一月前书面通知甲方，甲方同意乙方享有同等条件下的优先续租权；除甲、乙双方续租外，乙方应在租赁期限届满后一日内，将该房屋及装修、附属设施、设备在能正常使用的状态下返还甲方。如有留置任何物品，在未取得甲方的谅解之下，均视为放弃，并由甲方处置。若逾期返还该房屋的，则每逾期超过一日，乙方须按日租金的二倍向甲方支付该房屋占用期间的使用费；此外，合同第9条约定，如任何一方未按本合同约定履行，本合同另有特别约定的，从其约定；本合同没有特别约定的，守约方有权单方面解除本合同或要求违约方继续履行，且有权要求违约方支付一个月的租金作为违约赔偿。
查明，上述合同签订后，双方依约履行，被告已将租赁期限内（截止到2015年5月24日）的租金交齐。庭审中，原告称在租赁期限届满前，双方达成口头协议，约定原告继续将诉争房屋出租给被告使用两年，租金等其他内容仍按照原合同履行，双方未签订书面合同。续租后，被告于2015年6月2日交纳了自2015年5月25日至2015年11月24日期间的租金9600元。被告应于2015年10月25日支付自2015年11月25日至2016年5月24日期间的租金，但被告未按约定履行，于2015年12月3日向原告支付4800元、2016年1月25日支付2000元。
查明，原告于2016年5月11日向被告邮寄送达《房屋租赁合同解除通知书》一份，通知被告解除双方签订的上述《房屋租赁合同》，并要求被告腾房。被告于2016年5月12日收到上述《房屋租赁合同解除通知书》，并于2016年5月25日向原告支付1000元，后被告至今未再向原告支付租金。
上述事实由当事人陈述、《房屋租赁合同》、银行查询明细等证据予以证实。
本院认为，原、被告系租赁合同关系，双方于2013年5月23日签订的《房屋租赁合同》到期后，未再签订书面合同，但根据原告陈述，同时结合被告继续给付租金并使用诉争房屋的客观事实，本院认为，原告关于双方达成口头约定由被告按照原合同继续承租诉争房屋的主张属实，该口头约定系双方真实意思表示，合法有效，受法律保护。被告应按照合同约定按时交纳租金，但自2015年11月25日至2016年5月24日期间的租金被告不仅延迟给付，且至今未交纳齐全。按照合同第9条的约定，原告有权单方解除合同。本案中，被告于2016年5月12日收到原告的《房屋租赁合同解除通知书》，双方之间的租赁合同已于当日解除，本院予以确认。因此，原告有权要求被告腾空房屋返还原告并要求其支付拖欠的租金。
关于拖欠租金数额一节，本院认为，被告于2015年12月3日向原告支付4800元，可视为其支付了2015年11月25日至2016年2月24日期间的租金（1600元×3个月）。因合同已于2016年5月12日解除，自2016年2月25日至2016年5月12日期间（2个月17天）拖欠的租金应为4094.20元，被告曾于2016年1月25日向原告支付2000元、2016年5月25日向原告支付1000元，可从上述拖欠的租金中扣除该3000元，故被告还应向原告支付租金1094.20元（4094.20元-3000元），原告的该项主张，本院予以支持。
关于房屋占有使用费一节，因原被告之间的租赁合同已于2016年5月12日解除，被告占有诉争房屋系无权占有，其应向原告支付占有使用费。原告主张占有使用费标准应按照双方签订的合同第8.3条的约定支付，本院认为，该条款适用的前提排除了双方续租的情形，而事实上本案系双方在续租后被告逾期腾房，不应适用该条款。故房屋占有使用费标准可参照每月租金1600元计算，自2016年5月13日至2016年8月12日期间（3个月）的占有使用费为4800元，自2016年8月13日之后的占有使用费仍按此标准计算。
关于物业费一节，根据合同约定，租赁期间的物业费应由被告承担。但庭审中，原告只提供了2015年6月6日的物业收费专用票据一张，无法证实物业费收取标准，即使原告为被告垫付了物业费，但具体数额无法核实，故原告的该项主张因证据不足本院不予支持。
关于违约金一节，被告逾期交纳租金的行为构成违约，应向原告支付违约金。原告主张按照合同第7条、第9条的约定计算违约金为7294.20元符合法律规定，本院依法予以支持。
被告徐永志经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩和质证的权利，不影响本院根据查明的事实依法作出判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条第一款、第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告徐永志于本判决生效之日起十五日内将其承租的坐落于天津市北辰区辰兴路与辰阳道交口西北侧瑞康家园7-1-2204号房屋腾空并返还给原告龚文强；
二、被告徐永志于本判决生效之日起十五日内给付拖欠原告龚文强的租金1094.20元；
三、被告徐永志于本判决生效之日起十五日内支付原告龚文强自2016年5月13日至2016年8月12日期间的房屋占有使用费4800元，并支付原告自2016年8月13日起至实际腾空房屋并返还给原告之日止的房屋占有使用费（按照每月1600元计算）；
四、被告徐永志于本判决生效之日起十五日内支付原告龚文强违约金7294.20元；
五、驳回原告龚文强的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费270元，传票公告费用260元，判决公告费用（凭票据）均由被告徐永志担负。（此款于本判决生效后十五日内给付原告）
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
审 判 长 张永来
代理审判员 张晓霞
人民陪审员 丁红军
二〇一七年一月十八日
书 记 员 霍 磊
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第十条第一款当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国物权法》
第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。