广东省江门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）江中法民一终字第261号
上诉人（原审被告）：李女俭。
上诉人（原审被告）：赵振超。
上诉人（原审被告）：吕丽萍。
三上诉人的共同委托代理人：伦荣彪，广东广能律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张志翔。
委托代理人：唐亚智，广东金泽律师事务所律师。
委托代理人：李锦华，广东金泽律师事务所实习律师。
上诉人李女俭、赵振超、吕丽萍因与被上诉人张志翔房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省江门市蓬江区人民法院（2014）江蓬法民一初字第92号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
2014年1月27日，张志翔向原审法院提起诉讼，请求法院判令：李女俭与赵振超签于2013年5月6日签订的《房地产买卖合同》无效，李女俭、赵振超、吕丽萍将江门市蓬江区某苑9幢之三602房屋恢复登记在张志翔名下，并由李女俭、赵振超、吕丽萍承担本案的诉讼费。主要事实和理由是：张志翔与案外人吴某某是朋友及老乡关系。2011年12月，吴某某向吕丽萍经营的江门市蓬江区环市某乙寄售行借款20万元，借款期限为三个月，自2011年12月20日至2012年3月19日。吴某某找到张志翔帮忙，请求张志翔用其自有房屋江门市蓬江区某苑9幢之三602房作担保。2011年12月20日，吴某某与吕丽萍带领张志翔到江门市江海区公证处让张志翔在《抵押借款协议》及《委托书》上签字，张志翔当时对《抵押借款协议》的内容表示异议，但吴某某及吕丽萍一再表示此协议只是形式，吴某某保证在三个月内会还清借款，还会给张志翔立承诺书的情况下，张志翔在《抵押借款协议》、《委托书》上签了字，但张志翔当时并不认识委托书上的受托人赵振超。2011年12月21日，江门市江海区公证处就该《抵押借款协议》出具了（2011）江海内证字第5438号公证书，就该《委托书》出具了（2011）江海内证字第5439号公证书。同日，吕丽萍收取了涉案房屋张志翔的国有土地使用证原件、公证书9本原件、房地产权证原件以及身份证号码证明原件一份。2011年12月28日，吕丽萍在张志翔不知情的情况下就涉案房屋办理了新的0111030109房地权证，并在房产管理部门办理了0111030109粤房地他项权证。2011年12月29日，吴某某给张志翔立下承诺书“现有张志翔用自买房产帮某丙电子有限公司吴某某贷款20万元……吴某某如有拖欠还款，发生的一切经济损失与张志翔的房产及张志翔无关……”。借款期限到期后，张志翔要求吴某某还清借款，拿回张志翔的房产证及其他证件。但吴某某一再推脱，并承诺会每个月给江门市蓬江区环市某乙寄售行利息。2013年5月6日，赵振超在张志翔不知情的情况下以25万元将涉案房屋卖给了李女俭，并办理了房屋过户登记，吕丽萍于同日注销了抵押权登记。其中《房地产买卖合同》的甲方（卖方）签字并非张志翔本人的真实签名。张志翔并没有向吕丽萍借款，实际借款人是吴某某，张志翔与吕丽萍签订的《抵押借款协议》并没有实际履行，张志翔并不认识受托人赵振超。赵振超与李女俭恶意串通、擅自将属张志翔所有的房屋以明显不合理的低价变卖，严重损害了张志翔的合法权益。赵振超与李女俭签订的《房地产买卖合同》是以合法形式掩盖非法目的，属于无效合同，涉案房屋的权属人应为张志翔所有。
李女俭、赵振超、吕丽萍答辩称：一、吕丽萍与张志翔所签订的《抵押借款协议》以及《委托书》均属合法有效合同，是双方自愿签订的，是合法有效的，合同双方均应承认其法律效力并承担一切法律后果。一方面，该《抵押借款协议》实质上为附条件合同，合同明确约定，张志翔不能偿还欠款的情况下，吕丽萍有权代其将房屋出售，因此赵振超是在受张志翔委托情况下代为出售房屋给李女俭，并不存在越权行为。另一方面，张志翔、王美兰与吕丽萍于签订《抵押借款协议》的当日同时签订了《委托书》。《委托书》明确张志翔委托赵振超负责办理抵押房屋的相关委托事项，其中也包括“他项权抵押登记手续”、签领房产证、办理房地产权等。委托的内容经过了张志翔的亲自确认以及亲笔签名，并在江门市江海公证处做了公证，属于有效合法的委托合同，同样具备了法律效力。二、张志翔已将涉案房产售于李女俭，张志翔不再享有房屋所有权，无权主张李女俭与赵振超的房屋买卖合同无效。根据吕丽萍与张志翔、王美兰于2011年12月21日签订的《房屋买卖合同书》的约定，张志翔已将涉案房产以20万元的价钱售于吕丽萍，且吕丽萍已交付20万元现金于张志翔，张志翔也承诺协助吕丽萍完成各项房产过户手续。据此，吕丽萍已经享有了所有权，同时张志翔已不再享有房屋所有权，无权主张赵振超与李女俭的房屋买卖合同无效。另外，张志翔已经于2011年12月21日在江门市江海区公证处办理了委托公证，委托赵振超在张志翔无法履行还款义务的情况下，委托将上述房屋买卖。李女俭与赵振超于2013年5月6日在江门市房产局签订《房屋买卖合同》，以25万元价格卖给了李女俭并已经办理了上述房屋的过户手续，现房屋合法属于李女俭。三、张志翔与李女俭签订的《房地产买卖合同》符合买卖合同生效的法定要件、签订程序合法，不存在任何瑕疵，为有效合同。所有的房产买卖的手续都是在房产部门签订的，是合法有效的，不存在虚假的行为。根据张志翔与李女俭所签订的《房地产登记申请书（二）》以及《房地产买卖合同》，尤其《房地产买卖合同》第五条“权利保证约定”的相关约定内容：张志翔应明确自己在涉案房产没有任何产权纠纷的情况下进行房屋买卖，若因产权总量发生争议，张志翔需承担责任。即张志翔在清楚知悉双方权利义务的情况下，同意把涉案房产转让给李女俭，买卖双方自愿协商进行房产买卖并在买卖合同中签名确认。该买卖合同符合买卖合同生效的法定要件、签订程序合法，不存在任何瑕疵，为有效合同，对合同当事人均发生法律效力。且该房屋在房产部门办理了过户手续，现房屋所有权已合法由李女俭所有。因此，张志翔主张该《房地产买卖合同》无效的诉讼请求应依法驳回，李女俭依法取得了该房产的所有权。四、张志翔与吴某某之间的债务纠纷与李女俭、赵振超、吕丽萍并无关系，张志翔不能以此为由剥夺李女俭、赵振超、吕丽萍的合法权利。张志翔一再声称其为帮朋友吴某某借款而抵押房屋于吕丽萍，自己并非借款协议的事实借款人，因此无须履行《抵押借款协议》的约定偿还责任。尚且不论张志翔的说法是否真实，但依据合同法的法律精神，合同的效力及于合同当事人，当事人应承担所签订合同约定的责任。首先，张志翔为《抵押借款协议》以及《房地产买卖合同》的当事人，应该遵守合同约定，承担相应责任。其次，张志翔与吴某某之间的债务关系以及他们之间内部协议均属于两人之间的纠纷，与李女俭、赵振超、吕丽萍并无关系，更不能以此对抗李女俭、赵振超、吕丽萍。因此，张志翔不能以此拒绝承认《抵押借款协议》和《房地产买卖合同》的法律效力，从而否定吕丽萍享有的抵押权和李女俭对房屋享有的所有权。综上，李女俭、赵振超、吕丽萍与张志翔之间的房屋买卖由始至终都是基于双方平等协商、自愿公平而进行的，所办理的登记手续以及买卖手续都是依照当事人约定以及相关法律规定进行，全部合法合理，并不存在任何欺诈以及恶意串通。张志翔对李女俭、赵振超、吕丽萍的起诉毫无事实根据，更无法律依据，应依法予以驳回。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：江门市高沙丽苑9幢之三602室房屋为张志翔于2002年12月31日向江门市丽苑置业有限公司购买，并于2003年3月17日取得房地产权证。2011年12月20日，张志翔和吕丽萍签订《抵押借款协议》，协议约定吕丽萍借款20万元给张志翔，借款期限从2011年12月20日起至2012年3月19日止，张志翔用上述房屋作抵押，办理他项权的抵押登记手续后产权证由吕丽萍领取等内容。同日，张志翔和王美兰出具《委托书》，委托赵振超为其代理人，办理上述房屋的他项权抵押登记手续或注销他项权抵押登记手续，及签领房产证……到有关部门办理上述房产门牌号、产权证、国土证变更相关手续，以及领取变更后的产权证、国土证……洽谈买卖上述房产的价款及相关事宜……签订上述房屋买卖协议（合同），收取售房款……到有关部门办理上述房产的房地产权、国有土地使用权过户登记及完税、退税、开具购房发票及有关税票等相关事宜等。2011年12月21日，上述《抵押借款协议》和《委托书》在广东省江门市江海公证处办理了公证手续。同日，吕丽萍和张志翔、王美兰签订房屋买卖合同书，约定张志翔、王美兰将上述房屋以20万元售给吕丽萍，合同并约定：在规定时间内如甲方（张志翔、王美兰）将人民币20万元返还给乙方（吕丽萍），乙方无条件将房屋交还给甲方。当日，张志翔、王美兰签下收据，注明收到吕丽萍交来房屋买卖购房款20万元。
上述合同、委托书等签订后，张志翔的上述房屋于2012年12月28日办理了他项权登记，房地产他项权利人为吕丽萍。2013年5月6日，赵振超以张志翔的委托代理人的名义和李女俭签订《房地产买卖合同》，约定李女俭以25万元购买张志翔的上述房屋。同日，吕丽萍出具收据，注明收到李女俭交来现金人民币（购房款）250000元。同日，上述房屋注销了房地产他项权利人为吕丽萍的他项权利登记，李女俭并交纳了相应的二手房转让的税费。2013年5月27日，李女俭取得了上述房屋的房地产权证。此后，张志翔对上述房屋登记为李女俭产生异议，遂向江门市房地产交易登记所提出异议，并向原审法院提起诉讼。
另查：赵振超和吕丽萍于1986年12月19日办理结婚登记，于2003年12月1日办理离婚登记。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为，张志翔在本案提起诉讼，要求确认李女俭和赵振超于2013年5月6日签订的《房地产买卖合同》无效，确认上述房屋归张志翔所有。本案仅对上述《房地产买卖合同》进行审查，对于张志翔与吕丽萍是抵押担保关系，还是借款抵押关系或其他关系，均不属本案审查的范围。如各方对双方间关系因不同性质，可能造成权益受损的，可就双方间的其他法律关系，另循法律途径解决。李女俭和赵振超所签订的《房地产买卖合同》上“张志翔”的签名虽然不是张志翔本人所签，但赵振超是张志翔的委托代理人，张志翔出具的委托书经江门市江海区公证处公证，其委托具有相应的法律效力，张志翔委托赵振超的授权范围包括办理他项权、注销他项权、洽谈买卖房产价款、签订房产买卖协议、办理房地产权证等内容，故赵振超和李女俭所签订的《房地产买卖合同》应视为张志翔授权的委托代理行为。那么赵振超作为张志翔的委托代理人和李女俭所签订《房地产买卖合同》是否属于有效合同，则是本案的焦点问题。首先，虽然赵振超和吕丽萍在上述房屋过户期间，并不存在直接的表面可见的利益关系。但赵振超和吕丽萍曾为夫妻关系，其双方间的关系显然比普通人具备更为密切或更为易于沟通的关系。在本案中，吕丽萍对张志翔的房屋原有抵押登记，其对上述房屋首先享有抵押权，吕丽萍的权利原可通过处分抵押物享有法律规定的权利，但该房屋却注销了抵押权，并当天出售给李女俭，令人存疑；而赵振超与张志翔虽然有委托关系，但赵振超未能提供作为委托买卖房屋所应具备的包括房价、付款时间等在内的协商情形，而在本案的房屋登记变更过程中，在同一天之内，赵振超办理解除房屋抵押关系，然后同一天又登记在李女俭名下，显然解押、过户的过程，是经过充分协商、沟通的行为，显然是特意而为。此外，赵振超作为张志翔的委托代理人，即使在正常出售房屋后，也应作为受托人收取购房人的房款，但该房款却直接由吕丽萍收取，显然也不符合正常的购房逻辑，可见吕丽萍和赵振超之间存在恶意串通的行为。对于李女俭购买上述房屋，其主张为现金支付，该行为有违于普通人购买房屋时的谨慎注意的购房习惯，而在原审法院要求李女俭提供相应的资金来源和财产状况时，李女俭既未提供相关的资金来源的银行凭证等资料，亦拒绝提供其具备相应提供巨额现金的财产状况的证据，显然在意图规避其以25万元现金支付购房款的能力。而同样的，在李女俭和张志翔的委托代理人赵振超签订《房屋买卖合同》购买房屋，但款项却支付给吕丽萍，并由吕丽萍出具收到款项的收据，同样也不符合日常购房的习惯，综合以上种种有违常理的情形可见，在本案的房屋买卖过程中，存在吕丽萍为维护其与张志翔因抵押担保关系或借款抵押关系或其他可能的关系中的某些权力或利益，而采取不合法或非正常的手段与赵振超、李女俭恶意串通，以表面合法有效的形式来维护其利益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定关于“有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益……”的规定，故李女俭与赵振超于2013年5月6日签订的《房地产买卖合同》无效。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第五十九条的规定，于2014年11月7日作出如下判决：
一、李女俭与赵振超于2013年5月6日签订的《房地产买卖合同》无效。
二、李女俭、赵振超、吕丽萍于本判决生效后十日内协助将江门市高沙丽苑9幢之三602室的房屋恢复登记到张志翔名下。
案件受理费5150元，由李女俭、赵振超、吕丽萍共同负担。
当事人二审的意见
李女俭、赵振超、吕丽萍不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令：原审判决，依法驳回张志翔的诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由张志翔承担。主要事实和事由是：一、原审认定审查范围不当，只对张志翔与李女俭于2013年5月6日签订的《房地产买卖合同》进行审查是错误的，因为要判定该《房地产买卖合同》是否有效，必先判定张志翔与赵振超委托关系是否有效，以及张志翔与吕丽萍于2011年12月21日签订的《房屋买卖合同书》是否有效。二、原审在事实审查方面，遗漏本案关键事实，即张志翔自愿将涉案房屋的房地产和土地证交给吕丽萍。如果没有张志翔配合提供房产证和土地证，涉案房屋根本就没有可能过户给他人。这意味着，张志翔一开始就清楚知道房屋可能会过户给他人这一情况。三、原审错误将李女俭、赵振超、吕丽萍之间正常房屋买卖行为，认定为恶意串通。行为的违法性是恶意串通的构成要件，但就本案中，无论是赵振超代理张志翔的行为，还是张志翔将涉案房屋转给吕丽萍的行为，还是吕丽萍将涉案房屋转让给李女俭的行为。均没有违反法律之规定，不存在行为的违法性，也就不存在所谓的恶意串通。张志翔向吕丽萍借款，并约定附条件的以房抵债，后来条件成就，吕丽萍以债抵房的方式取得房屋产权，后吕丽萍再将房屋转让给李女俭。吕丽萍为了减少房屋多次过户的税费，就将房屋由张志翔名下直接过户到李女俭名下。为了损伤的便利性，以及预防张志翔反悔不配合过户，提前由赵振超取得张志翔的授权委托，由赵振超代理张志翔签订房屋买卖协议。所以，从整个过程来看，各方行为根本就不存违法性。四、原审对恶意串通认定的分析推理过程中过于主观，理由牵强，经不理性的推敲。五、原审适用法律错误，对赵振超代理张志翔签订房屋买卖合同和办理房屋过户登记手续的行为及由此引起的法律责任，应适用《中华人民共和国民法通则》第63条第2款这规定，被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。六、原审查明涉案房屋办理权登记的日期2012年12月28日是错误的，正确的是2011年12月28日是，请求二审法院予以修正。另补充：一、李女俭属于善意第三人。李女俭在购买房屋时是并不清楚张志翔与吕丽萍之间的权利义务关系，并且李女俭已经支付了全部的购房款，也取得了涉案房屋的产权证，因此根据上面的法律规定巩固属于善意购买不动产，依法应取得涉案房屋的所有权。二、张志翔将房屋过户给李女俭，李女俭支付房款邦张志翔清偿债务，张志翔实际是以物抵债，不存在利益上损害。因此本案不应适用我国合同法第52条的规定。
李女俭、赵振超、吕丽萍在二审期间提供证据如下：证据一、《江门市房地产登记申请书（三）》，以证明张志翔是亲自到住建办理抵押登记，并不是如他所说，其对抵押登记不知情；证据二、江门市江海区人民法院（2014）江海法民一初第24号民事判决书，以证明张志翔多次为吴某某对外借款提供担保，事后以自己不知情为由，故意逃避法律责任。
张志翔答辩称：一、一审判决对张志翔与赵振超的委托关系已作审查判断，至于张志翔与吕丽萍之间是抵押担保关系，还是抵押借款关系或者其他关系并不属本案审查范围，一审判决根据张志翔诉讼请求所确定的审查范围燕无不当。二、房产证和土地证的交代与涉案房屋被办理过户手续无关。三、一审判决认定李女俭、赵振超、吕丽萍恶意串通损害张志翔合法权益依据充分。四、李女俭、赵振超、吕丽萍上诉称“吕丽萍已经通过以债抵房的方式取得涉案房屋（产权）”明显缺乏依据，与本案事实不符。首先涉案房屋在转移登记到李女俭名下之前一直登记在张志翔名下，吕丽萍从来没有取得涉案房屋所有权。其次，吕丽萍与张志翔之间并不存在房屋买卖法律关系。第三、如李女俭、赵振超、吕丽萍认为张志翔在将涉案房屋抵押给吕丽萍、并办理了抵押登记的同时又将房屋出售给吕丽萍则明显违背逻辑常理。五、事实上，吕丽萍经营的蓬江区某乙寄售行存在违法发放高利贷和违法实现抵押权的违法行为，并非李女俭、赵振超、吕丽萍所称的“各方行为根本不存在违法性”。另补充：一、李女俭并不属于善意的第三人。在房屋过户登记之前李女俭没有到过涉案房屋进行察看。巩固也没有支付款项给张志翔，而且涉案房屋当时的市场价格在5000元/平方米，赵振超在张志翔不知情的情况下，以25万元的地价出售房屋，明显也不属于合理的价格。二、李女俭、赵振超、吕丽萍恶意串通转让涉案房屋明显损害了张志翔合法权益。
张志翔在二审期间提供的证据如下：2014年6月12日-2014年6月18日五邑信息报一份，以证明吕丽萍经营某乙寄售行的工作人员，广告上面的电话是赵振超的电话。
张志翔针对李女俭、赵振超、吕丽萍在二审期间提供的证据质证意见：对证据一和证据二的真实性没有异议，但李女俭、赵振超、吕丽萍主张的证明内容有异议。
李女俭、赵振超、吕丽萍对张志翔在二审期间提供的证据质证意见：该证据与本案没有直接的关联性，对于该证据的证明内容不认可。
经审查，张志翔、李女俭、赵振超、吕丽萍在二审期间提供的证据与本案没有关联性，本院均不予采信。
本院查明的事实
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院判决理由和结果
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案二审的主要争议焦点为：一、张志翔于2011年12月20日向赵振超出具的委托书是否有效？二、2013年5月6日的《房地产买卖合同》的当事人情况；三、赵振超的行为是否属恶意串通？四、上述合同是否有效？李女俭、赵振超、吕丽萍是否应将涉案房屋恢登记到张志翔名下？
关于第一个争议焦点问题。依据《中华人民共和国民法通则》第十一条第一款关于“十八周岁以上的公民是成年人，具有完全民事行为能力，可以独立进行民事活动，是完全民事行为能力人”的规定，张志翔出具委托书时已满十八周岁，已具备完全民事行为能力。张志翔在委托书签名，应认定其真实的意思表示。其出具的委托书没有违反法律规定，应认定合法有效。
关于第二个争议焦点。2013年5月6日的《房地产买卖合同》载明甲方为张志翔，乙方为李女俭。张志翔向赵振超委托书，其授权范围办理他项权、注销他项权、洽谈买卖房产价款、签订房产买卖协议、办理房地产权证等内容。赵振超以张志翔的代理人身份与李女俭所签订《房地产买卖合同》的行为在张志翔授权范围签订的，应认定张志翔授权的委托代理行为。赵振超以张志翔的代理人身份与李女俭所签订的上述合同应认定为张志翔与李女俭签订的，应认定上述合同的双方当事人为张志翔与李女俭，而赵振超不属上述合同的当事人。
关于第三个争议焦点。张志翔、王美兰与吕丽萍于2011年12月21日签订《房屋买卖合同书》，张志翔与王美兰以20万元的价格出售涉案房屋。而2013年5月6日的《房地产买卖合同》约定涉案房屋价格为25万元。2011年12月21日签订的《房屋买卖合同书》是张志翔本人亲身签订的，2013年5月6日的《房地产买卖合同》是赵振超以张志翔的代理人身份签订的。通过两份合同对比，赵振超以张志翔的代理人身份签订的合同约定的出售涉案房屋价格比张志翔本人亲自签订的合同高，因此不能得出赵振超以张志翔的代理人身份涉案房屋损害了张志翔的利益，也不能得出赵振超出售涉案房屋的行为是恶意串通。
关于第四个争议焦点。赵振超以张志翔的代理人身份与李女俭所签订的上述合同，在张志翔授权范围，赵振超所签订的合同应认定张志翔的意思表示，该合同没有违反效力性强制性规定，应认定上述合同有效。由于张志翔为2013年5月6日的《房地产买卖合同》的当事人，不属该合同当事人以外的第三人，不存在损害第三人的利益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条关于规定“有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益……”的规定，即使存在赵振超与吕丽萍存在恶意串通，由于本案不存在损害第三人的利益，故本案的情况不符合应该法律条款第二项规定情形。原审法院以《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项规定为由，认定上述合同无效，适用法律错误，本院予以纠正。李女俭是否按合同履行支付购房款只是合同的履行问题，不影响上述合同是否有效的认定。由于本院认定上述合同有效，故张志翔以合同无效为由请求涉案房屋恢复登记其名下，不予支持。
综上所述，原审法院适用法律错误，本院予以改判。李女俭、赵振超、吕丽萍的上诉请求，理据充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销江门市蓬江区人民法院（2014）江蓬法民一初字第92号民事判决；
二、驳回张志翔的全部诉讼请求。
一审案件受理费5150元和二审案件受理费5150元，合共10300元，由张志翔负担。
本判决为终审判决。
审判长 黎景欣
审判员 陈雪娟
审判员 许世清
二〇一五年八月七日
书记员 梁闪云