湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0192民初3322号
原告：陶静源，女，汉族，1969年9月26日出生，住武汉市洪山区。
被告：武汉市卓纵房地产经纪有限公司南湖分公司，住所地：武汉东湖新技术开发区两湖大道南湖南路清水源二期商铺6栋1-18-1号。
法定代表人：赵伟，经理。
委托代理人：汤红菁，湖北瑞通天元律师事务所律师。
委托代理人：王华珍，湖北瑞通天元律师事务所律师。
被告：武汉市卓纵房地产经纪有限公司，住所地：武汉市洪山区雄楚大道长航蓝景国际一期5栋2单元1层06室。
法定代表人：邓福林，经理。
委托代理人：汤红菁，湖北瑞通天元律师事务所律师。
委托代理人：王华珍，湖北瑞通天元律师事务所律师。
原告陶静源诉被告武汉市卓纵房地产经纪有限公司南湖分公司（以下简称卓纵房地产南湖分公司）、武汉市卓纵房地产经纪有限公司（卓纵房地产公司）居间合同纠纷一案，本院于2016年10月17日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员李志涛独任审判，于2016年12月28日公开开庭进行了审理，陶静源、卓纵房地产南湖分公司和卓纵房地产公司共同委托代理人汤红菁、王华珍到庭参加诉讼。现已审理终结。
陶静源诉称，2016年5月19日，陶静源见到卓纵房地产南湖分公司发布的二手房销售中介信息：卡迪亚公馆B栋1单元11楼05室，建筑面积136平方米，售价1080000元。陶静源遂联系该公司，其工作人员赵新接待了陶静源，带陶静源看了拟销售房屋，后赵新称房主还要涨价，如果陶静源付10000元诚意金，公司保证价格谈到1080000元，并且房子不存在问题。在赵新的要求下，陶静源当日同卓纵房地产南湖分公司签订诚意购买协议并支付10000元诚意金。协议签订后，卓纵房地产南湖分公司开始提出该房需提前还清400000元银行房贷才可出让，为规避房主的风险，提出要陶静源交250000元定金。因其提出的定金要求高于法律规定，陶静源提出最多付定金200000元，后卓纵房地产南湖分公司变本加厉提出将定金改为400000元，并威胁不同意就将诚意金打给房主当做定金。陶静源要求当面给房主致电沟通被拒绝，由此导致合同未能签订，合同目的始终无法实现。后陶静源意识到交易存在风险，要求卓纵房地产南湖分公司退还诚意金，该公司予以拒绝。就此陶静源先后向武汉市房地产经纪行业协会投诉，向武汉东湖高新区房产局举报维权，始从行业协会、房产局获悉两公司并未依法在政府房地产主管部门备案，且其工作人员赵新并未取得房地产经纪职业资格，房管局工作人员还当场打电话要求卓纵房地产南湖分公司退还诚意金，其只同意退5000元，陶静源拒绝。综上所述，卓纵房地产南湖分公司及其工作人员在不具备房地产中介经营资格的情形下提供居间服务，服务过程中还故意隐瞒房屋瑕疵信息、非法要求收取定金，其行为已严重侵犯陶静源合法权益，给陶静源造成经济损失，故诉请判令：1、解除诚意购买协议，两公司退还陶静源诚意金10000元；2、两公司支付陶静源维权所付打字复印的费用1000元；3、两公司承担本案诉讼费用。
卓纵房地产南湖分公司、卓纵房地产公司共同辩称：诚意购买协议实质是定金合同，协议已经履行完毕，不存在解除的问题；陶静源违约在先，诚意金已经转化为违约金，卓纵房地产南湖分公司不应退还，请求驳回陶静源的诉讼请求。
经审理查明，卓纵房地产公司成立于2014年8月29日，经营范围为“房地产买卖、租赁、调换等流通领域中的经纪及代理活动；房地产营销策划；商务信息咨询（不含商务调查）（依法须经过批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）”。卓纵房地产南湖分公司成立于2015年12月30日，经营范围与卓纵房地产公司一致。至开庭审理时，两公司均未到房地产主管部门备案。
2016年5月19日，陶静源与卓纵房地产南湖分公司签订一份诚意购买协议，约定“陶静源委托卓纵房地产南湖分公司购买物业一套，该物业位于武汉市东湖高新区卡迪亚公馆社区B栋1单元11楼05室，经双方友好协商，达成以下协议：1、陶静源向卓纵房地产南湖分公司交纳订金（诚意金）10000元，用以体现陶静源购买诚意；2、如卖方最终要求房屋售价不高于1080000元（净得）并负担过户费用的100％，陶静源须履行购买义务并在签合同当天支付给卓纵房地产南湖分公司佣金21600元；3、卖方明确接受本协议第2条价格后，陶静源所缴纳订金即自动转为定金，陶静源有义务在签订本协议后7天与卖方签定正式买卖合同，若因陶静源原因不能完成上述买卖流程，卓纵房地产南湖分公司及卖方有权收取陶静源上述定金数额的违约金；4、若卖方不能接受本协议中第二条款价格，陶静源有权选择继续购买或放弃购买，若陶静源明确放弃购买卓纵房地产南湖分公司应在接到陶静源明确通知后一个工作日内全额返还陶静源所缴纳订金，若陶静源选择购买，卓纵房地产南湖分公司应立即与业主联系，取得业主签字确认定金确认函；5、在签署本协议后至本协议终止时间内，卓纵房地产南湖分公司不得向其他购房客户推荐本物业；6、陶静源并有权利随时向卓纵房地产南湖分公司了解本宗交易的实时进展。”陶静源和卓纵房地产南湖分公司工作人员赵新分别在合同落款处签字，并加盖了卓纵房地产南湖分公司印章。
诚意购买协议签订后，陶静源当日即向卓纵房地产南湖分公司缴纳了10000元诚意金。2016年5月20日，卓纵房地产南湖分公司与卖方（陈远华）签订一份二手房独家代理协议，约定卖方委托卓纵房地产南湖分公司出售清水源三期B栋1单元11楼05室（与卡迪亚公馆社区B栋1单元11楼05室系同一房屋），基准售价为1060000元（净得价），代理期限为2016年5月20日至2016年7月20日。代理协议还对其他事项进行了约定。后，赵新代表卓纵房地产南湖分公司告知陶静源其已经与卖方谈好了价格，卖方同意1080000元出售，并要求陶静源先缴纳购房定金400000元方能签订买卖合同，因为房屋本身有400000元的贷款未还清，陶静源缴纳定金后才能还清贷款并办理解押和过户的手续。陶静源提出400000元定金违反了法律规定的“不得超过总价的20%”，仅同意缴纳200000元定金。后赵新要求陶静源至少缴纳250000元定金，陶静源仍然以上述理由拒绝。2016年6月7日下午，双方在电话中对上述事宜继续协商，陶静源坚持最多20%（216000元），赵新称定金数额的要求是卖方提出，若陶静源不同意他再跟卖方协商。陶静源表示必须今天给其答复，否则其将不再购买房屋并要求退还其10000元诚意金。陶静源同时告知赵伟其发现卓纵房地产南湖分公司没有到房管部门备案，属于违法行为，若卓纵房地产南湖分公司不同意退钱其就去相关部门投诉。赵伟说不担心陶静源投诉，如果法院判决其退款，其会全额退款。2016年6月8日，陶静源向赵伟发送短信，告知其公司违规经营，赵伟回复如果陶静源不同意其方案，其将把诚意金转为定金打给卖方。后双方不再联系。
诉讼中，卓纵房地产南湖分公司陈述卖方已经解除与其公司代理协议，房屋是否售给他人不得而知；陶静源陈述其提供的1000元打印复印收据中包括打字复印店代为请律师帮其书写诉状的费用500元。
以上事实，有二手房独家代理协议、诚意购买协议、收据、短信记录、录音资料和当事人陈述等在卷予以证明。
本院认为，卓纵房地产南湖分公司取得了营业执照，执照中载明了其营业范围包括房屋买卖经纪业务，虽然其未按照《房地产经纪管理办法》第十一条的规定进行备案，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第四条的规定，其行为并不直接导致其与陶静源签订的诚意购买协议无效，双方应当按照诚意购买协议的约定和相关法律规定行使权利并履行义务。根据诚意购买协议第3条约定，若卖方接受1080000元的价格，陶静源所缴纳10000元订金即自动转为定金，陶静源有义务在签订本协议后7天与卖方签定正式买卖合同，若因陶静源原因不能完成上述买卖流程，卓纵房地产南湖分公司及卖方有权收取陶静源上述定金数额的违约金。卓纵房地产南湖分公司口头告知陶静源卖方接受1080000元的价格，根据上述约定，卓纵房地产南湖分公司应当及时将卖方联系方式告知陶静源促成其签订房屋买卖合同，或组织陶静源与卖方签订房屋买卖合同，由陶静源与卖方就合同条款进行协商，而不应要求陶静源首先至少缴纳250000元购房定金方能签订合同。《中华人民共和国担保法》第九十一条规定：“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。”卓纵房地产南湖分公司要求陶静源首先至少缴纳250000元购房定金，没有法律依据。双方因定金数额问题而最终导致买卖合同未能签订，其过错不在陶静源，卓纵房地产南湖分公司无权收取陶静源违约金。现因卓纵房地产南湖分公司与卖方的代理协议已经终止，诚意购买协议已无履行基础，陶静源要求解除该协议并退还诚意金10000元，本院予以支持。陶静源诉请卓纵房地产南湖分公司支付其打印费1000元，没有事实和法律依据，本院不予支持。卓纵房地产公司作为总公司，应当对卓纵房地产南湖分公司的上述债务承担补充责任。
综上，陶静源的诉讼请求部分成立，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、解除原告陶静源与被告武汉市卓纵房地产经纪有限公司南湖分公司2016年5月19日签订的诚意购买协议；
二、被告武汉市卓纵房地产经纪有限公司南湖分公司于本判决生效之日起十日内向原告陶静源退还诚意金10000元；
三、被告武汉市卓纵房地产经纪有限公司对上述武汉市卓纵房地产经纪有限公司南湖分公司的债务承担补充清偿责任；
四、驳回原告陶静源的其他诉讼请求。
如果被告武汉市卓纵房地产经纪有限公司南湖分公司、武汉市卓纵房地产经纪有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费76元，适用简易程序减半收取38元，由原告陶静源负担8元，被告武汉市卓纵房地产经纪有限公司南湖分公司负担30元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代理人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇至武汉市中级人民法院，收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院，账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 李志涛
二〇一六年十二月二十九日
书记员 吴怡帆