河南省郑州市惠济区人民法院民 事 判 决 书（2015）惠民初字第1990号原告代江涛，男，1976年2月3日生，汉族，住郑州市金水区。委托代理人张佳佳、张硕儒，系河南天基律师事务所律师。被告黄绍臣，男，1981年3月16日生，汉族，住黑龙江省巴彦县。被告郑州常兴房地产营销策划有限公司，住所地：郑州市惠济区长兴路32号附16号，组织机构代码：69999815-X。法定代表人欧明建，系公司董事长。原告代江涛因与被告黄绍臣、郑州常兴房地产营销策划有限公司（以下简称“常兴公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年10月26日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告代江涛及其委托代理人张硕儒，被告常兴公司法定代表人欧明建到庭参加了诉讼。被告黄绍臣经本院传票传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告诉称：原、被告三方于2015年4月16日签订的《房屋买卖合同》，约定黄绍臣以1025000元的价格受让登记在代江涛名下的位于郑州市邙山区常青路金桂苑小区南3号楼东2单元20号房屋，该房屋建筑面积为221.79平方米。常兴公司为本合同的居间人。合同签订后，原告向第三方借款20万元用于提前归还贷款，并于2015年7月22日办理完毕上述房屋的抵押注销手续，按照合同约定，黄绍臣应当在30个工作日内与原告共同到房管局办理过户手续，现已逾期多日。经多次催告，被告黄绍臣仍拒绝履行合同。现原告起诉来院，请求依法判令：1、解除原、被告签订的《房屋买卖合同》，被告黄绍臣支付计算至2015年10月13日的违约金42025元；2、被告黄绍臣赔偿原告利息及其他损失20500元；3、被告常兴公司向原告支付其代为收取的定金8500元；4、本案诉讼费由被告承担。原告为支持其主张，提供如下证据：第一组证据：《房屋买卖合同》、房产证及郑州市房产分户图各一份，证明原、被告三方于2015年4月16日签订《房屋买卖合同》，约定黄绍臣购买涉案房屋，常兴公司为合同居间人；被告于合同签订时支付定金、佣金及代办费共计3万元，其中8500元为定金，该定金应当支付给原告；另外，根据合同约定，被告黄绍臣应当支付原告违约金；第二组证据：借条一份、中国工商银行银行卡账户交易明细清单一份，证明原告为提前清偿贷款并办理房屋解押手续，于2015年6月28日向尚会亿借款20万元，约定月利率1.5%，借期2个月，如未按期还款，需另行支付借款总额5%的违约金；第三组证据：中国银行银行卡交易明细清单、贷款还款回单、客户付费回单、贷款还款（已结清）凭证各一份，证明2015年7月7日原告使用借来的20万元归还银行贷款并支付提前还款违约金的事实；第四组证据：2015年9月8日通话录音一份，证明原告曾经电话催告黄绍臣履行合同，同时黄绍臣在签订合同时存在欺骗行为，有重大过错，应当承担原告的全部损失；第五组证据：《催告函》及《解除合同通知书》各一份、顺丰速运快递单两份，证明由于黄绍臣的违约行为，原告曾多次催告，并于2015年9月14日向黄绍臣发出解除通知书；第六组证据：《情况说明》及尚会亿出具的证明各一份，证明黄绍臣在履行合同过程中存在违约行为，拒不履行合同；原告借款未按期偿还产生的利息及违约金数额。被告常兴公司辩称：对原告所主张的事实及要求解除合同予以认可，如果法院判决支持原告定金的诉求，常兴公司愿支付代为收取的定金8500元。被告常兴公司未向法庭提供证据。被告黄绍臣未到庭，也未向法庭提供证据。本院根据当事人的陈述、举证、质证，结合有效证据，对本案事实确认如下：2015年4月16日，原告与被告黄绍臣、常兴公司签订编号为1201171的《房屋买卖合同》一份，主要约定：1、原告将其拥有的位于郑州市邙山区常青路金桂苑小区南3号楼东2单元20号的房屋卖给黄绍臣；2、该房屋建筑面积为221.79平方米，总价款为1025000元；3、黄绍臣应于合同签订时支付定金、佣金及代办费共计30000元，其中佣金及代办费21500元，余额作为常兴公司代原告保管的定金；4、涉案房屋处于抵押状态，需办理解押手续，原告保证自合同签订后的三十个工作日内向贷款银行提出还款申请，按照贷款银行确定的还款日期之前或当日自行筹资还清按揭银行贷款，原告领取他项权利证后及时办理抵押登记注销手续；5、原告解押手续办理完毕后的三十个工作日内，原告及黄绍臣双方共同到房管局办理房屋产权过户、维修基金过户等相关手续；6、原告违约致使合同不能履行的，应双倍返还黄绍臣交付的定金，并承担黄绍臣由此产生的其他经济损失；7、黄绍臣违约致使合同不能履行的，其无权要求返还定金，并承担原告由此产生的其他经济损失；8、本合同签订后，原告及黄绍臣任何一方未按合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向合同守约方支付合同约定总房价款1‰的违约金。合同签订后，原告向案外人尚会亿借款偿还了剩余房贷，并于2015年7月22日办理完涉案房屋解押手续。被告黄绍臣不配合继续履行合同，经原告多次催告，被告黄绍臣仍不履行合同，后原告通过顺丰速递向被告黄绍臣发出了解除合同通知书。本院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行。被告黄绍臣不按约定履行合同主要义务，经原告催告后仍未履行，故原告要求解除合同的诉讼请求，于法有据，本院予以支持；原告同时主张违约金及定金，不符合法律规定，诉讼过程中，原告选择主张违约金，放弃主张定金，本院予以确认；关于原告主张的违约金问题，原告于2015年7月22日办理完涉案房屋的解押手续，根据合同约定，被告黄绍臣应于2015年9月2日前与原告共同到房管局办理房屋产权过户等手续，而黄绍臣不予配合，构成违约，应承担违约责任，但当事人主张的违约金不能过分高于其所遭受的损失，综合本案案情，结合原告的损失，本院酌定被告黄绍臣向原告支付违约金25000元，原告要求过高部分，本院不予支持；因原告遭受的损失已通过违约金弥补，故其主张损失的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”、第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十六条：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条:“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。……”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，判决如下：一、被告黄绍臣应于本判决生效之日起十日内支付原告代江涛违约金25000元；二、驳回原告代江涛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1576元，由原告代江涛负担1021元，被告黄绍臣负担555元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院,并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。判决生效后，当事人应从判决规定的履行期间最后一日起两年内向法院申请执行，逾期则不再执行。审 判 长  吕岳督人民陪审员  李百文人民陪审员  许森林二〇一六年五月二十五日书 记 员  黄 芳