海南省儋州市人民法院民 事 判 决 书（2017）琼9003民初5014号原告：中国建设银行股份有限公司儋州支行。住所地：海南省儋州市。负责人：陈某维，该行行长。委托诉讼代理人：李某，海南某信律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱某宇，海南某律师事务所律师。被告：朱某兰，女，1979年12月4日出生，汉族，住海南省儋州市。被告：杜某照，男，1984年8月5日出生，汉族，住广东省汕头市。原告中国建设银行股份有限公司儋州支行与被告朱某兰、杜某照金融借款合同纠纷一案，本院于2017年9月21日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人李某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告朱某兰、杜某照签订的编号为儋房贷（2012）0777号《个人住房（商业用房）借款合同》；2、判决被告朱某兰、杜某照向原告偿还全部贷款本金84555.89元及利息（利息计算至实际还清之日止，暂计算至2017年8月30日为7306.40元）；3、判决被告朱某兰、杜某照向原告支付本金罚息、利息罚息以及提前还款违约金（暂计算至2017年8月30日，本金罚息1334.24元、利息罚息622.49元、提前还款违约金327.42元）;4、判决原告对位于儋州市那大城北某住宅小区房的抵押物的拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；5、判决两被告承担本案全部费用，包括但不限于诉讼费、律师费、公告费等（如有）。事实和理由：2012年11月5日，原告与被告朱某兰、杜某照签订了编号为儋房贷（2012）0777号《个人住房（商业用房）借款合同》，被告朱某兰、杜某照将共有的位于儋州市那大城北某住宅小区房的房产抵押给原告，向原告借款人民币110000元。合同约定：被告朱某兰、杜某照向原告借款人民币110000元，借款期限为十年，自2012年11月5日起至2022年11月5日止；贷款月利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮0%；逾期还款的，罚息利率为在合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；约定还款日为每月21日，还款方式采用等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每月归还本息金额为人民币1251.83元；提前还本违约金收取比例为贷款发放一年（含一年）以上的，违约金比例为0.5%；贷款发放一年以内的，违约金比例为0.8%。双方于2012年10月26日到儋州市住房和城乡建设局办理了在建工程抵押登记证明。2012年11月13日，原告向被告朱某兰账户发放贷款人民币110000元整。贷款发放后，被告朱某兰、杜某照仅归还部分本息，截止至2017年8月30日，被告朱某兰、杜某照拖欠借款本金84555.89元、利息7306.4元、罚息及提前违约金2284.15元共计94146.45元。根据双方签订的借款合同的第十六条、第十七条规定，借款人未按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权行使下述权利：1.停止发放本合同项下的借款；2.宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；3.解除与借款人的借贷关系；4.向借款人收取违约金。本案中，被告朱某兰、杜某照已构成违约，属可以解除合同的情形，并应按合同约定支付违约金及罚息。原告经多次催收未果，为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，望法院支持原告的诉讼请求。被告朱某兰、杜某照未到庭，但在法院调查笔录上陈述称，对原告起诉状陈述的借款和逾期还款的事实没有异议，他们因另案被关押，没有能力继续还款，希望法院尽快依法判决。被告朱某兰另外陈述称，他们只剩涉案房屋给小孩居住，如果法院拍卖该房屋，小孩将没有房屋居住。原告围绕诉讼请求依法提交了证据：《个人住房（商业用房）借款合同》、《个人贷款支付凭证》、《个人贷款对账单》、《贷款账户基本信息》、《儋州市在建工程抵押登记证明》、《居民身份证》、《结婚证》。本院经审查认为原告提供的证据内容真实、形式合法、与本案具有关联性，予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告与被告朱某兰、杜某照于2012年11月5日签订《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：儋房贷（2012）0777号），约定被告朱某兰、杜某照向原告借款110000元，用以购置位于儋州市那大城北某住宅小区房，借款期限自2012年11月5日起至2022年11月5日止。贷款利率为月利率，执行浮动利率，即在基准利率水平上上浮0%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。借款逾期的罚息利率为所执行贷款利率的水平上上浮50%。借款逾期是指借款人未在本合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的行为。合同第六条约定贷款利息自划款之日起计算，按日计息。合同第三十四条约定的还款日为每月21日，采用委托扣款方式还款，采用等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每月归还本息金额为1251.83元。借款采用抵押方式进行担保，被告朱某兰、杜某照以儋州市那大城北某住宅小区房进行抵押担保。合同第十六条关于违约情形约定借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的构成违约；第十七条约定出现任一违约情形，贷款人有权停止发放借款，宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系。对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息，自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利。合同签订后，原告依约于2012年11月13日发放贷款110000元，但被告朱某兰、杜某照未能依约向原告偿还贷款本息，截止至2017年8月30日，被告朱某兰、杜某照欠贷款本金84555.89元，已累计拖欠贷款利息7306.4元、本金罚息1334.24元、利息罚息622.49元。原告起诉后，被告朱某兰、杜某照仍未偿还拖欠的贷款本息给原告。另查明，被告朱某兰、杜某照以预购的儋州市那大城北某住宅小区房产为贷款作抵押，并于2012年10月26日办理了儋州市在建工程抵押登记证明。至今该房产尚未办理抵押登记的《房屋他项权证》。本院认为，原告与被告朱某兰、杜某照签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，是各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，原告按照合同约定将110000元转到被告朱某兰帐户，已履行了合同义务。被告朱某兰、杜某照未按合同约定足额偿还借款本息，其行为已构成违约，应当承担违约责任。根据合同约定，借款人不按合同约定足额偿还借款本息即构成违约，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用并解除与借款人的借贷关系。原告依据合同约定主张解除双方订立的借款合同，并要求被告朱某兰、杜某照偿还剩余贷款本金及利息、罚息，于法有据，本院予以支持。因不存在提前还款的事实，原告要求被告承担提前还款违约金，没有事实依据，本院不予支持。关于原告主张对涉案房屋享有优先受偿权的问题，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十七条的规定，以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。该规定适用的是抵押人与产权人为同一人的情况，而本案抵押人与产权人不是同一人。本案涉案房屋办理的在建工程抵押登记证明，系预购商品房抵押，属于抵押预告登记，是对将来发生不动产物权变动的目的请求权的登记，并未导致抵押权的设立。在抵押预告登记尚未转化为抵押本登记之前，原告对抵押物尚未享有抵押权，故不享有抵押的优先受偿权。涉案房屋尚未办理抵押登记的《房屋他项权证》，原告的主张涉案房屋享有优先受偿权没有事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第二百零五条、第二百零七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司儋州支行与被告朱某兰、杜某照于2012年11月5日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》。二、被告朱某兰、杜某照于本判决生效之日起十五日内向原告中国建设银行股份有限公司儋州支行偿还借款本金84555.89元及利息、罚息（截止至2017年8月30日，利息7306.4元、本金罚息1334.24元、利息罚息622.49元，2017年8月30日后的利息、罚息按双方订立的《个人住房（商业用房）借款合同》约定利率标准执行，计算至债务付清之日止）。三、驳回原告中国建设银行股份有限公司儋州支行的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2153.66元，由原告中国建设银行股份有限公司儋州支行负担8.66元，被告朱某兰、杜某照负担2145元。公告费800元，由被告朱某兰、杜某照负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于海南省第二中级人民法院。审判长 王 斌审判员 李润红审判员 施灵敏书记员 车双林二〇一八年六月二十八日书记员 车双林附：本案适用法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。