广东省惠州市惠阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）惠阳法民三初字第396号
原告：刘汉光（lau，honkwong），男，香港居民。
委托代理人：李巧珍、卢惠嫦，广东稳健律师事务所律师。
被告：陶月珍，女，汉族，住址：广东省惠州市惠阳区。
被告：曾添喜，男，汉族，住址：广东省惠州市惠阳区。
被告：曾添娣，女，汉族，住址：广东省惠州市惠阳区。
上述被告陶月珍、曾添娣共同委托代理人：曾添喜，系被告陶月珍之子，被告曾添娣之兄。
上述三被告共同委托代理人：曾双利，系被告陶月珍之孙、被告曾添喜之子、被告曾添娣之侄子。
第三人：刘汉能，男，住址：广东省惠州市惠阳区。
原告刘汉光诉被告陶月珍、曾添喜、曾添娣及第三人刘汉能房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员詹俐儒适用简易程序于2015年11月6日、12月14日公开开庭进行审理。第一次开庭，原告刘汉光及其委托代理人李巧珍、卢惠嫦、被告陶月珍与曾添娣委托代理人曾添喜、曾双利、被告曾添喜及其委托代理人曾双利、第三人刘汉能到庭参加诉讼；第二次开庭原告委托代理人卢惠嫦、被告曾添喜、被告陶月珍与曾添娣之委托代理人曾添喜、第三人刘汉能到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，1993年4月25日，原告委托第三人即原告弟弟刘汉能与已故者曾来签订《房屋买卖合同》，该合同由曾来亲自书写，约定由原告购买曾来位于惠阳区淡水镇连塘新村88号房屋，占地面积82平方米，总购房价为人民币31万元，并约定其他条款。原告按约定付清购房款，曾来也如约将房屋交付给原告使用，但交付房屋的相关证件时，只交付了房产证，并没有交付土地使用证。当原告问及土地使用权证时，曾来说没有办理土地使用证。1997年3月12日，原告到房屋管理部门办理了房屋登记过户手续。近期，原告要将房屋过户到他人名下，经查询才知道原告房屋的土地使用权仍登记在曾来名下，导致无法办理过户手续。诉请：1、判令确认位于惠州市惠阳区淡水镇连塘新村88号住宅用地土地使用者为原告刘汉光；2、判令三被告有义务将位于惠州市惠阳区淡水镇连塘新村88号住宅用地土地使用证过户到原告刘汉光名下（附：房屋交易价格31万元）；3、诉讼费由三被告承担。
被告辩称，1、1993年5月1日，刘汉能与曾来签订《房屋买卖合同》并约定完成房款及证件的交付，并于1997年3月12日办理了房地产权过户登记手续（证件号：粤房地产字第0776092号）。后曾来于2006年10月9日去世，截至原告起诉之日，原告从未向曾来或其家人提出过有关该处房地产的任何诉求。原告诉请已过诉讼时效；2、缔约人曾来已于2006年去世，我方并非缔约当事人亦未继承其任何遗产，我方无义务协助原告办理过户等相关手续。
第三人辩称，我是受原告刘汉光委托于1993年购买被告的房子及土地使用权。
经审理查明，被告陶月珍、曾添喜、曾添娣均是曾来（已故）的近亲属，其中被告陶月珍是曾来之妻，被告曾添喜、曾添娣分别是曾来之子、女。第三人刘汉能是原告刘汉光之弟。1993年4月25日，原告刘汉光委托第三人刘汉能与曾来签订“卖屋”契约，该契约由曾来亲自书写，约定原告购买曾来所有的位于惠阳区淡水镇连塘新村88号的混合二层房屋一栋，占地面积82平方米，购房总价款为人民币31万元，并约定“如有割契、税收以及其它金款一切于卖主乙方服从甲方自办”。1993年5月1日，原告刘汉光按约定付清购房款，曾来将房产证、土地使用费证及房屋交付原告，但未交付土地使用证。惠州市惠阳区房地产管理局存有原告刘汉光与曾来、被告陶月珍1996年8月12日签订的《房地产买卖契约》，契约第一条约定，甲方（曾来）自愿将坐落在淡水连塘新村88号的房地产（房屋建筑面积173.17平方米；土地使用面积82.13平方米）出售给乙方；第三条约定，双方同意于1996年8月12日由甲方将上述房地产正式交付给乙方。房屋移交乙方时，其该建筑范围内的土地使用权一并转移给乙方。1997年3月12日，原告刘汉光在原惠阳市人民政府领取了涉案房屋的“房地产权证”，房产证号为粤房地证字第07760**号。经查，坐落在惠阳区淡水南四连塘新村、面积81平方米的住宅用地（地号：0607382；图号：21·40—96·25），属于国有划拨用地，登记在曾来名下，土地权利证书号为（89）1321010****。近期，原告欲出卖房屋并将房屋过户到他人名下，经查询才得知原告房屋所占用的土地使用权仍登记在曾来名下，无法办理过户手续，故诉讼来院。
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条的规定，本院向惠州市国土资源局惠阳区分局咨询是否批准涉案土地使用权办理转让手续。该局回复涉案房屋所占的土地为划拨土地，需现补交土地出让金后方可办理土地过户。原告表示同意缴纳土地出让金等费用。
被告陈述，曾来在惠阳淡水连塘新村除出卖给原告刘汉光房屋所占用的土地使用权外没有其他土地使用权。
本院认为，曾来出具给原告刘汉光委托的第三人刘汉能的卖房契约，系原告刘汉光与曾来双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。原告刘汉光已全面履行支付房款等合同义务，曾来亦按合同约定将房屋及房产证、土地使用费证交予原告，原告已依法办理房产过户手续。坐落在惠阳区淡水南四连塘新村的81平方米的住宅用地已登记在曾来名下，根据被告的陈述，曾来在惠阳淡水连塘新村除出卖给原告刘汉光房屋所占用的土地使用权外没有其他土地使用权，故可认定涉案土地已登记在曾来名下，原告请求判令确认位于惠州市惠阳区淡水镇连塘新村88号住宅用地土地使用者为原告刘汉光，本院不予支持。曾来已将房屋交付原告，但双方未办理房屋所占用的土地使用权过户手续，不符合《中华人民共和国物权法》第一百四十七条“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”和《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”的规定。因涉案土地为划拨土地，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定，“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让后，再由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”的规定，本院咨询惠州市国土资源局惠阳区分局是否同意批准涉案划拨土地办理转让手续，该局回复需现补交土地出让金后方可办理土地过户。现原告同意补交土地出让金等费用，故原告请求被告协助办理坐落在淡水连塘新村88号的房产所占用的土地使用权转让手续，符合法律规定，本院应予支持，但所需费用由原告自行承担。因原契约义务人曾来已过世，作为曾来继承人的三被告有义务协助原告办理上述土地使用权过户手续。三被告的直系亲属曾来1993年将房屋出卖给原告，至2015年原告才提出要求办理土地使用权过户手续，对本案形成的纠纷原告有责任，故案件受理费由原告承担。
关于被告提出的诉讼时效问题。我国设立诉讼时效的目的在于促使权利人及时行使权利，免得权利人长期怠于行使权利，使法律关系处于不确定状态，不利于维护交易秩序的稳定，故保护物权一般不适用诉讼时效制度，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》（法释（2008）11号）提出的“债权请求权”概念就是印证。本案原告早已取得涉案土地上的房屋产权证，并一直实际使用房屋占用范围内的土地。由于原土地使用权人曾来未告知原告已办理过国有土地使用证，原告也未查询有关土地使用证办理情况，导致原告未能及时办理土地使用权过户手续，故对被告提出的诉讼时效的抗辩，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百四十七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条、第四十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告陶月珍、曾添喜、曾添娣协助原告刘汉光办理坐落在淡水连塘新村88号的房产所占用的土地使用权转让手续；
二、驳回原告刘汉光的其他诉讼请求。
本案诉讼费6050元，减半收取3025元，由原告刘汉光负担（原告刘汉光已预交诉讼费6050元）。
如不服本判决，原告刘汉光可在判决书送达之日起三十日内，被告陶月珍、曾添喜、曾添娣可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。
审判员 詹俐儒
二〇一五年十二月十六日
书记员 肖志扬