上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一（民）初字第31259号
原告华某某，女，1965年4月9日生，汉族，住上海市浦东新区。
原告沈某甲，男，1998年10月2日生，汉族，住上海市浦东新区。
法定代理人华某某，住上海市浦东新区。
上列二原告共同委托代理人陶笔一，上海市徐浦律师事务所律师。
被告沈某乙，男，1972年11月1日生，汉族，住上海市浦东新区。
委托代理人沈某丙，住上海市浦东新区。
委托代理人李萍，上海和联律师事务所律师。
第三人沈某丙，男，1951年3月4日生，汉族，住上海市浦东新区。
第三人谈某某，女，1951年3月1日生，汉族，住上海市浦东新区。
第三人沈某丁，男，1974年9月1日生，汉族，住上海市浦东新区。
上列三第三人共同委托代理人李萍，上海和联律师事务所律师。
原告华某某、沈某甲诉被告沈某乙分家析产纠纷一案，本院于2015年8月20日立案受理后，依法由审判员陈梁独任审判，于2015年9月10日公开开庭进行了审理。原告华某某（并作为被告沈某甲的法定代理人），原告华某某、沈某甲的共同委托代理人陶笔一，被告沈某乙及其委托代理人沈某丙、李萍到庭参加诉讼。案件审理过程中，原、被告均同意本案简易程序审理期间延长二个月。后本院依法追加沈某丙、谈某某、沈某丁为本案第三人，并于2015年12月28日再次公开开庭进行了审理，原告华某某（并作为被告沈某甲的法定代理人），原告华某某、沈某甲的共同委托代理人陶笔一，被告沈某乙及其委托代理人沈某丙、李萍，第三人沈某丙、谈某某及第三人沈某丙、谈某某、沈某丁的共同委托代理人李萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告华某某、沈某甲诉称，原告华某某与被告沈某乙于2014年11月4日离婚，儿子沈某甲随原告华某某共同生活。上海市浦东新区XXXXXX沈家宅XXX号房屋（以下简称15号房屋）系占地90平方米的三上三下房屋，15号房屋东南首为二上二下房屋（以下简称东南首二上二下房屋），现要求对上述二幢房屋在原、被告间依法分割。
被告沈某乙辩称，原、被告于1998年4月17日登记结婚，15号房屋（三上三下）中的西侧二上二下（以下简称婚前二上二下）是由第三人沈某丙、谈某某（即被告的父母）于1987年建造，东侧一上一下（以下简称婚后一上一下）是被告沈某乙于2003年7月申请建造。原告诉称的东南首二上二下房屋的建房批准文件上，有原、被告三人的名字，但房屋实际建造人是第三人沈某丙、谈某某，原、被告三人名字在建房批准文件上出现的目的仅为获批宅基地使用权。因此，原告诉称的二幢房屋中，仅有婚后一上一下房屋属原、被告共同共有，其余房屋二原告无财产份额。
第三人沈某丙述称，述称意见同被告沈某乙答辩意见一致。
第三人谈某某述称，述称意见同被告沈某乙答辩意见一致。
第三人沈某丁述称，述称意见同被告沈某乙答辩意见一致。
经审理查明，案外人张某某（1998年1月亡故）系第三人沈某丙养母，第三人沈某丙、谈某某系夫妻，生养被告沈某乙、第三人沈某丁。原告华某某与被告在1998年4月17日登记结婚，1998年10月2日生养儿子沈某甲，2014年11月4日原告华某某与被告沈某乙离婚，儿子沈某甲随原告华某某共同生活。此外，原、被告家庭曾共同生活居住在15号房屋的三上三下内。案件审理过程中，经本院现场勘察，15号房屋中间一上一下及东侧一上一下各有上下二楼的楼梯，三上三下底楼各有进出通道，中间一上一下及西侧一上一下房屋均有三层阁楼。
另查，至1991年11月25日止，诉争15号房屋处的实际状况为：婚前二上二下房屋及西侧连接的另一上一下房屋，组成了占地面积92.80平方米三上三下房屋（以下简称P1房屋），P1房屋南侧为阳台（占地面积19.20平方米，以下简称P2房屋），P1、P2房屋东南首为一占地面积26.40平方米的平房（以下简称P3房屋）。上述P1、P2、P3房屋总计占地面积138平方米，被核准登记在沪集宅（川）字第＊＊＊＊＊＊号宅基证（以下简称＊＊＊＊**号宅基证）的内档材料上，登记的宅基地使用权人为被告沈某乙、被告沈某乙的祖母张某某、被告沈某乙的兄弟沈某丁以及被告沈某乙的父母沈某丙、谈某某，共五人。1996年4月8日，房屋土地管理部门批准上述五人在P1房屋西侧建造占地面积36平方米的一上一下房屋，该房与P1、P2房屋形成了四上四下房屋（以下简称96年四上四下房屋）。
上述96年四上四下房屋建成后，原告华某某、沈某甲及被告沈某乙的申请建房及实际建房情况如下：
2002年3月25日，房屋土地管理部门批准原告华某某、沈某甲及被告沈某乙三人在上海市浦东新区XXXXXX曹家生产队（以下简称曹家生产队）建造占地面积65平方米的二上二下房屋，65平方米的批准建房文件上，申请人处的建房理由为：“二儿子分户反建，申请二间65平方米。”，上海市浦东新区XXXXXX民委员会（以下简称长元村委会）在村委会意见栏内明确：“同意二儿子分户，建二间65平方米。”，该建房文件批复后，房屋未实际建造。2003年10月30日，房屋土地管理部门又核准原告华某某、沈某甲及被告沈某乙三人在曹家生产队建造占地面积90平方米的二上二下房屋，90平方米的批准建房文件上，申请人处的建房理由为：“分户建房。”，长元村委会意见栏内的内容为：“同意在其父亲宅基内建90平方米贰层楼。”，该建房文件批复后，建造了15号房屋中的婚后一上一下房屋，该房与婚前二上二下房屋相连接，形成了诉争的15号房屋。
上述96年四上四下房屋建成后，第三人沈某丙、谈某某、沈某丁三人的申请建房及实际建房情况如下：
2002年3月26日，房屋土地管理部门批准第三人沈某丙、谈某某、沈某丁三人在曹家生产队建造占地面积94平方米的房屋，94平方米的批准建房文件上，申请人处的建房理由为：“二儿子分户申请反建2间1披计94平方米。”，长元村委会在村委会意见栏内明确：“同意拆除老房4间，新建94平方米。”。2003年10月30日，房屋土地管理部门又批准第三人沈某丙、谈某某、沈某丁三人在曹家生产队建造占地面积90平方米的二层房屋，90平方米的批准建房文件上，申请人处的建房理由为：“二儿子自然分户建房，原地反建。”，长元村委会在村委会意见栏内明确：“同意拆除174平方米，建90平方米二层楼。”，乡政府意见栏内明确：“90平方米，限二层拆除全部老房。”。
案件审理过程中，被告出具了长元村委会证明二份，二份证明的内容为“…，（婚前二上二下房屋）是1987年沈某乙父母建造，2001年12月30日由父母分给沈某乙居住。…。两份建房申请表（65平方米建房批准文件、90平方米建房批准文件）所写的翻建、建房是因宅基地分户所需，应乡政府审批要求所写。…，是应公安户籍部和乡镇政府的分户要求所写（须有单独的宅基地）。”对上述证明内容，被告沈某乙及第三人沈某丙、谈某某、沈某丁均无异议，并认为，65平方米建房批准文件、90平方米建房批准文件的申请均由第三人沈某丙申请办理，申请的目的，是为了让沈某乙家庭能单独设立公安部门的户籍，因此，建房批准文件获批后，没有对婚前二上二下房屋拆除后翻建。第三人沈某丙、谈某某还明确，原告华某某、被告沈某乙虽在婚后居住使用了婚前二上二下房屋，但并不表明第三人沈某丙、谈某某已将该房中的财产份额赠予了被告沈某乙、原告华某某二人或被告沈某乙一人。
再查，2005年5月11日，房屋土地管理部门还核准第三人沈某丙、谈某某，被告沈某乙及原告华某某、沈某甲5人在曹家生产队建造占地面积30平方米的二层房屋，30平方米的批准建房文件上，申请人处的建房理由为：“本户二儿子都已成家，现人口多，居住紧张。”，长元村委会意见栏内的内容为：“同意在宅基地内建30平方米贰层楼。”。至本案起诉日，依30平方米建房批准文件，第三人沈某丙、谈某某建造了原告诉称的东南首二上二下房屋。此外，2006年2月28日，15号房屋被核准登记在沪房地浦字（2006）第014783号上海市房地产权证（以下简称0147**号房产证），登记的权利人为被告沈某乙，房屋建筑面积为218.37平方米（含有柱廊的阳台面积）。案件审理过程中，原、被告及第三人均确认，诉争房屋的地上物重置价为1，000元／建筑面积平方米，除婚后一上一下房屋外，其余诉争房屋均由第三人沈某丙、谈某某建造。此外，被告与三第三人称，张某某另有一生养的女儿沈金英，但此人的户籍在外地。被告及三第三人还明确，诉争财产中属其共有的财产在相互间不作分割；原告华某某还表示，其可得15号房屋中的一间房屋，其余财产份额均可归原告沈某甲。
上述事实由以下证据在案佐证：原告华某某提供的户籍材料、出生医学证明、90平方米建房批准文件、民事调解书、014783号房产证、30平方米建房批准文件，被告沈某乙提供的059155号宅基证、65平方米的批准建房文件、**平方米的批准建房文件、长元村委会证明及原告、被告、第三人在庭审笔录、谈话笔录中的陈述。
本院认为，公民合法取得的财产应予保护。财产可以由两个以上的公民共有，共有财产的分割应按各共有人享有的权利份额并兼顾有利于生产、生活的原则处理。15号房屋系原告华某某、沈某甲，被告沈某乙的共同财产；东南首二上二下房屋系原告华某某、沈某甲，被告沈某乙，第三人沈某丙、谈某某的共同财产。上述二幢房产可在共有人间平均分割，但根据本案的实际情况，平均分割的同时，还应适当考虑房屋实际出资建造人第三人沈某丙、谈某某对地上物重置价的贡献度。
现就本案争议的焦点分析如下：
婚前二上二下房屋权益的分割。
首先，婚前二上二下房屋系96年四上四下房屋中的东侧二上二下，依建房批准文件，四上四下房屋的原始共有人为宅基地使用权人张某某，第三人沈某丙、谈某某、沈某丁，被告沈某乙，共5人。1998年1月7日，共有人张某某亡故，张某某的房地产权益是基于宅基地使用权份额，其亡故后，该份额应归属于同为长元村集体经济组织一户中的剩余其他成员，即第三人沈某丙、谈某某、沈某丁，以及被告沈某乙4人。需说明的是，依被告及第三人关于张某某另有一女沈金英的陈述，案外人沈金英可成为张某某的第一顺序法定继承人，但沈金英非为同一农村集体经济组织中同一户的成员，故在张某某亡故后，不能获得宅基地使用权权益，成为96年四上四下房屋的所有权人。此外，2002年3月25日起，第三人沈某丙大家庭户（包括二原告）又进行了“分户”，通过户主即第三人沈某丙申请办理的65平方米的批准建房文件、90平方米的批准建房文件，96年四上四下房屋中的婚前二上二下房屋的宅基地使用权已归原告华某某、沈某甲及被告沈某乙三人共同共有，96年四上四下房屋中其他房屋的宅基地使用权也已通过同期、同方法归属于第三人沈某丙、谈某某、沈某丁。综合考虑上述“分户”活动的实际内容，建房申请报告核准的拆旧房建新房的理由，长元村委会的说明，及“分户”前后96年四上四下房屋的实际居住使用情况，“分户”实为对农村集体土地住房在原、被告与第三人间进行的分割。需说明的是，本案中，“宅基地分户”依据的是新的建房批准文件，旧房未实际拆除，该析产的方法在形式上有瑕疵，但瑕疵不影响到宅基地使用权分割的有效性，可以确认第三人沈某丙大家庭户中，原、被告三人系96年四上四下房屋中东侧二上二下的所有权人，第三人沈某丙、谈某某、沈某丁系西侧二上二下的所有权人。
其次，农村宅基地房屋的主要价值为基于土地使用权产生的有证建筑面积对应的价值，原、被告三人作为土地使用权人应为婚前二上二下房屋的共有人。本案的特殊性在于，65平方米的批准建房文件、90平方米的批准建房文件获批后，旧房未被拆除后重建新房，故依公平原则，原、被告应酌情就地上物重置价部分对第三人沈某丙、谈某某作出补偿。此外，案件审理过程中，被告及第三人沈某丙、谈某某已明确诉争财产中属其共有的财产在相互间不作分割，此意见与法不悖，本院予以照准。原告华某某表示，其可得15号房屋中的一间房屋，其余财产份额均可归属于原告沈某甲，此意见亦与法不悖，本院亦予以照准。
综上，依有利于生产、生活的原则，考虑各当事人应得的财产份额及对地上物重置价的贡献，原告华某某可得15号房屋西侧二上二下房屋中西侧底楼房屋（含阳台）一间，原告沈某甲可得15号房屋西侧二上二下房屋中的其余全部房屋（含阳台及三层阁楼）；被告沈某乙可得15号房屋东侧一上一下房屋（含阳台）；被告沈某乙，第三人沈某丙、谈某某可得东南首二上二下房屋。现依照《中华人民共和国民法通则》第七十八条、《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第九十条之规定，判决如下：
一、坐落于上海市浦东新区XXXXXX沈家宅XXX号的三上三下房屋中，西侧二上二下房屋中西侧底楼一间房屋（含阳台）归原告华某某所有，西侧二上二下房屋中的其余房屋（含阳台及三层阁楼）归原告沈某甲所有；上海市浦东新区XXXXXX沈家宅XXX号的三上三下房屋中，东侧一上一下房屋（含阳台）归被告沈某乙所有；
二、坐落于上海市浦东新区XXXXXX沈家宅XXX号东南首的二上二下房屋归被告沈某乙及第三人沈某丙、谈某某共同共有。
案件受理费人民币3，288元，减半收取计人民币1，644元，由原告华某某负担822元，被告沈某乙及第三人沈某丙、谈某某共同负担822元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 陈 梁
二〇一六年二月三日
书记员 朱晓洁
附：相关法律条文
附：相关的法律条文：
一、《中华人民共和国民法通则》
第七十八条财产可以由两个以上的公民、法人共有。
共有分为按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份额，对共有财产分享权利，分担义务。共同共有人对共有财产享有权利，承担义务。
按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。
二、《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》
第九十条在共同共有关系终止时，对共有财产的分割，有协议的，按协议处理；没有协议的，应当根据等分原则处理，并且考虑共有人对共有财产的贡献大小，适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况。但分割夫妻共有财产，应当根据婚姻法的有关规定处理。