辽宁省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）辽民一终字第00053号
上诉人（原审原告）：大连海寰康乐城有限。
负责人：孙广武，该公司清算组组长。
委托代理人：曲善权，北京莫少平律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：大连海环物业管理有限公司。
法定代表人：魏连芳，该公司董事长。
委托代理人：吕洪刚，辽宁万峰律师事务所律师。
大连海寰康乐城有限公司（以下简称康乐公司）与大连海环物业管理有限公司（以下简称海环物业）执行异议纠纷一案，大连市中级人民法院于2014年11月3日作出（2014）大民二初字第00060号民事判决，康乐公司对该判决不服，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，于2015年3月11日公开开庭审理了本案，康乐公司的委托代理人曲善权，海环物业的委托代理人吕洪刚到庭参加诉讼，本案现审理终结。
一审法院查明：康乐公司与案外人华林公司债权债务纠纷一案，大连市中级人民法院于2008年受理，并在此之前根据康乐公司的申请对华林公司的财产采取了诉前保全措施。2008年10月15日，大连市中级人民法院下达了（2008）大立一保字第25号民事裁定书。2008年10月24日，大连市中级人民法院依据上述裁定书查封了华林公司位于大连市西岗区华泰街29号海寰别墅一期房屋，包括案涉的大连市泰街29号海寰别墅一期8#、9#、11#、12#别墅及F型公寓B幢（含车库）。2010年6月12日，大连市中级人民法院下发（2008）大民一初字第21号民事调解书，确认了华林公司欠付康乐公司工程款的事实，同时华林公司承诺在调解书生效后十日内支付欠付康乐公司的款项。但调解书生效后，华林公司未履行给付义务，康乐公司依据该调解书申请强制执行［案号为（2010）大执二字第292号］，并在执行时又对案涉标的进行了续封。在执行的过程中，海环物业以其已经取得康乐公司查封的8#、9#、11#、12#别墅及F型公寓B幢（含车库）的实体权利为由作为案外人向大连市中级人民法院提出执行异议，大连市中级人民法院作出（2013）大执审字第45号执行裁定书，裁定中止对康乐公司查封的8#、9#、11#、12#别墅及F型公寓B幢（含车库）执行。康乐公司于2013年6月14日收到该裁定。
一审法院另查明：2006年5月18日，北京市第一中级人民法院下发（2006）一中执字第1276－1号民事裁定书，认定华林公司与中国中信集团公司于2000年1月25日签订抵债协议，华林公司将包括案涉的海寰别墅11#、12#别墅及F型公寓B幢在内的房屋抵偿给中国中信集团公司，中国中信集团公司又将上述房屋抵偿给中国进出口银行。中国进出口银行与辽宁嘉禾国际拍卖有限公司签订《大连市委托拍卖合同》，委托辽宁嘉禾国际拍卖有限公司拍卖包括海寰别墅A11、A12及F型公寓B幢在内的房屋。2006年5月27日，辽宁嘉禾国际拍卖有限公司在报纸上发布拍卖公告。6月9日，海环物业与辽宁嘉禾国际拍卖有限公司签订《大连市拍卖成交确认书》，海环物业通过拍卖方式竞买取得包括海寰别墅A11、A12及F型公寓B幢在内的房屋，并于2006年6月15日交付了拍卖成交款4，020，000元，佣金201，000元。2010年7月7日，北京市第一中级人民法院依据（2006）一中执字第1276－1号民事裁定书向大连市房地产交易登记中心申请，将包括海寰别墅11#、12#及F型公寓B幢（含车库）在内的房屋过户到中国进出口银行名下。
2001年12月25日，大连华美建设发展有限公司（甲方）、大连银行中山支行（乙方）、华林公司（丙方）签订《以物抵贷协议》，约定以华林公司所有的位于西岗区付家庄华泰街29号海寰别墅8#、9#抵偿大连华美建设发展有限公司欠付大连银行中山支行的债务。同日，华林公司又与大连银行中山支行签订《补充协议》，约定房屋产权归大连银行中山支行所有。2007年8月27日，大连银行与大连国际商品拍卖有限公司签订《大连市委托拍卖合同》，委托大连国际商品拍卖有限公司拍卖案涉的海寰别墅8#、9#楼。大连国际商品拍卖有限公司在报纸上发布拍卖公告。2007年9月5日，海环物业通过拍卖，竞买取得海寰别墅9号楼，成交价100万元，佣金5万元；同日，任笑尘通过拍卖竞买取得海寰别墅8号楼，成交价86万元，佣金4.3万元。海环物业和任笑尘分别与大连国际商品拍卖有限公司签署了《大连市拍卖成交确认书》，并分别于2007年9月12日、2008年6日、16日交付了相关拍卖款项。2013年12月9日，大连市公证处出具《公证书》，任笑尘在公证书中声明海环物业于2007年8月30日签署的《授权委托书》中的内容及任笑尘的签名等均属实。在该《授权委托书》中记载：委托人：海环物业；受托人：任笑尘；委托方授权任笑尘作为全权代理人，代理委托方参加2007年9月5日大连国际商品拍卖有限公司举办的针对（位于西岗区付家庄华泰街29号海寰别墅一期内的）海寰别墅8号楼的拍卖会。若竞买成功，则该房屋所有权归属委托方（海环物业）。海环物业和任笑尘分别在委托方和受托方项下签字盖章。
2013年4月26日，大连市房地产交易登记中心出具《情况说明》，证明大连市西岗区华泰街29号海寰别墅一期A11、A12及F型公寓B幢等房屋对应西岗区华泰街29号11号（海寰别墅一期A5）、12号（海寰别墅一期A6）和B座公寓（海寰别墅一期F2）。
一审法院另查明，现海寰别墅一期的8#、9#、11#、12#及F型公寓B幢（含车库）现均由海环物业占有使用。
2013年6月24日，康乐公司向一审法院提起诉讼称：2008年康乐公司与大连华林房地产开发有限公司（以下间称华林公司）债权纠纷一案，康乐公司向大连市中级人民法院提出诉前保全申请，大连市中级人民法院依法下达了（2008）大立一保字第25号民事裁定书，依法查封了案涉标的，即大连市华泰街29号海寰别墅一期8#、9#、11#、12#别墅及F型公寓B幢（含车库），该案经大连市中级人民法院审理于2010年6月12日下达（2008）大民一初字第21号民事调解书。调解书生效后，华林公司未履行给付义务，康乐公司依法向大连市中级人民法院申请强制执行［案号为（2010）大执二字第292号］，后又对查封财产进行了续封。2013年1月15日，海环物业以其已经取得康乐公司依法查封的8#、9#、11#、12#别墅及F型公寓B幢（含车库）的所有权为由向大连市中级人民法院提出执行异议，大连市中级人民法院经听证作出（2013）大执审字第45号执行裁定书，裁定中止对上述康乐公司已查封财产的执行。康乐公司于2013年6月14日收到该裁定。康乐公司认为，2006年6月1日海环物业与大连市商品拍卖有限公司签订的《大连市拍卖成交确认书》所涉的执行标的在拍卖时仍由北京市第一中级人民法院执行过程中，属于执行财产，如果拍卖应当由法院依法委托拍卖，他人无权委托拍卖。另外，该财产中国中信集团公司以超低价拍卖给海环物业，损害国家利益，又由于该拍卖未履行拍卖公告，拍卖标的的权属未经有效变更，故该次拍卖违法。另外，关于2007年9月5日海环物业与辽宁嘉禾国际拍卖有限公司签订的两份《大连市拍卖成交确认书》中所涉及的拍卖标的（即8#、9#别墅），康乐公司查封时，2008年10月27日，大连市房地产交易市场给大连市中级人民法院的回执写明：“海寰别墅8、9号分别于1999年12月、2000年7月抵押给大连市商业银行股份有限公司”。该拍卖标的，康乐公司在查封时权属仍为被执行人华林公司，并且没有经过任何法律程序对拍卖标的进行法律处分，亦没有任何委托拍卖手续及拍卖公告，故该次拍卖也是违法。据此，康乐公司向法院提起诉讼，请求：对康乐公司查封的大连市华泰街29号海寰别墅8#、9#、11#、12#别墅及F型公寓B幢（含车库）许可执行。
海环物业辩称：不同意康乐公司的诉讼请求。康乐公司所陈述的事实和理由没有事实和法律依据。1、关于8#、9#、11#、12#别墅及F型公寓B幢（含车库）的房屋是海环物业在查封之前通过参加拍卖程序合法竞买取得的，而且查封之前已经支付了全部的价款，并且实际占有使用，因此海环物业属于善意购买人，是涉案财产的所有权人，案涉房屋是不能作为华林公司的财产进行侵犯。2、海环物业购得案涉的房产以后是因为大连市房产交易中心对案涉西岗区房屋都暂停办理产权过户手续，海环物业当时是因为客观原因没有办理，海环物业没有过错。3、案涉11#、12#别墅及F型公寓B幢（含车库）已经经过北京一中院审查确认并以裁定书的形式确权归中国中信集团公司所有，并裁定将案涉的房屋由中国中信集团有限公司抵偿给中国进出口银行，事实上11#、12#别墅及F型B幢查封之前就备案登记在中国中信集团公司名下，并不在华林公司名下。4、8#、9#别墅是华林公司抵债出去的，并且有抵债协议。因此依据拍卖法第6条的规定，大连银行有权对8#、9#别墅依法进行拍卖。5、案涉房屋海环物业通过拍卖取得，交付全款实际占有至今，并没有任何人提出异议。6、关于F型公寓拍卖价款明显偏低的问题，是康乐公司看错了，中信集团公司以1650万元抵偿给中国进出口银行的，而本案海环物业参加竞买是400多万元，购得的是1、2号别墅和F型公寓。7、依据最高院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定第17条明确规定查封、扣押、冻结的相关事宜。8、关于确权诉讼案件的问题。康乐公司认为购买人8#、9#别墅不是本案的海环物业，因为西岗法院的判决不是生效的判决，并且海环物业当时证据不足，现在海环物业已经提交了公证书，足以证实任笑尘代海环物业参加竞买。9、康乐公司认为大连银行无权进行拍卖，依据拍卖法第6条的规定，大连银行有合法的拍卖依据，可以对案涉标的进行拍卖。本案海环物业属于善意购买人，是通过参加公开拍卖竞买取得的，至于委托拍卖人如何并不足以否认海环物业为善意购买人的事实。综上，海环物业享有对案涉房屋的合法权利，康乐公司诉请不应获得支持。
一审法院认为：本案康乐公司诉请要求对大连华泰街29号海寰别墅8#、9#、11#、12#、及F型公寓B幢（含车库）许可执行，系依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第二十一条之规定提出，其本质是要通过民事审判的途径，否认本案海环物业享有对抗司法执行的权利，从而使对案涉房屋的执行程序得以顺利进行。因此，海环物业是否享有依法可以阻止对该标的物执行的实体权利，就成为本案争议的焦点。
根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的相关规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。结合本院已表明的相关事实，法院系于2008年10月24日根据康乐公司的申请，对案外人华林公司名下的位于大连市西岗区华泰街29号海寰别墅一期包括案涉房屋在内的房产进行的查封。而本案海环物业于2006年6月9日，即通过拍卖方式竞买取得包括海寰别墅11#、12#及F型公寓B幢在内的房屋，于2007年9月5日，又通过拍卖程序取得海寰别墅8#、9#房屋。其中8#别墅系海环物业委托任笑尘竞买取得，任笑尘通过大连市公证处出具《公证书》，对海环物业授权其购买海寰别墅8#房屋的事实予以确认，同时认可8#别墅所有权归属于海环物业。虽然康乐公司对该公证书的真实性不予认可，但未能提供相反证据反驳，故一审法院对该公证书的效力予以确认。海环物业通过拍卖程序取得了上述案涉房屋后，没有任何人，包括第三人华林公司在内的初始登记权利人对上述拍卖程序提出过异议或通过其他途径予以撤销，并且海环物业依据拍卖程序分别于2006年6月、2007年9月、2008年6月即交付了案涉房屋的全部购房款，并实际控制案涉房屋至今，说明海环物业在法院查封案涉房屋之前及进入执行程序之前就竞买了案涉房屋、支付了全部房款并实际占用，属于善意购买人。
虽然海环物业对执行标的物未进行物权登记，但结合2010年北京一中院向大连市房地产交易登记中心提交将案涉的海寰别墅11#、12#及F型公寓B幢（含车库）等房屋过户到中国进出口银行名下的协助执行申请，未得到执行等相关情况，表明案涉房屋未能办理产权过户手续并非海环物业的过错所致。据此，在尚未进入司法执行程序之前，海环物业作为善意购买人已支付全部对价并实际占有案涉房屋，且无据证明其在办理案涉房屋过户登记手续的过程中存在过错，故本案情况符合法律规定的不得查封的条件，作为善意购买人的海环物业应当享有对抗司法执行的实体权利，法院执行程序从维护交易秩序和善意一方利益的角度出发，中止对上述房产的执行，完全符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》等相关法律的立法本意。
关于康乐公司提出中国进出口银行和大连银行对案涉房屋的原始取得依据不足，亦未取得案涉房屋的物权，其无权委托拍卖公司对案涉房屋进行拍卖一节。因本案所涉海寰别墅11#、12#及Ｆ型公寓Ｂ幢（含车库）系经北京一中院的（2００6）一中执字第1276－1号民事裁定书确认，由华林公司抵偿给中国中信集团公司，再由中国中信集团公司将上述房屋抵偿给中国进出口银行，中国进出口银行基于该裁定依法享有上述房屋的处分权。而案涉海寰别墅8#、9#房屋，系华林公司代大连华美建设发展有限公司抵偿欠付大连银行中山支行的债务，三方签订有以物抵贷协议和补充协议，确认案涉房屋的产权归大连银行所有。据此，应当认定中国进出口银行和大连银行均系以合法方式取得案涉房屋，对案涉房屋依法享有处分权。根据《中华人民共和国拍卖法》的相关规定，拍卖标的应当是委托人所有或者处分的物品或者财产权利。故虽然中国进出口银行和大连银行尚未办理物权变更登记手续，但并不影响其对案涉房屋的拍卖处理，康乐公司的上述诉讼主张无事实及法律依据，一审法院不予支持。
至于康乐公司诉称，2006年6月1日海环物业与大连商品拍卖有限公司签订的《大连市拍卖成交确认书》及2007年9月5日海环物业与辽宁嘉禾国际拍卖有限公司签订的两份《大连市拍卖成交确认书》因拍卖程序违法，应为无效一节，因康乐公司未能提供充分的证据证明其主张，故一审法院不予支持。据此，一审法院判决如下：驳回康乐公司的诉讼请求。案件受理费100元，由康乐公司负担。
康乐公司的上诉请求及理由：一、本案虽是执行异议之诉，法院应当从海环物业取得案涉标的实体和程序进行审查，但是一审法院仅依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》作为驳回康乐公司诉请的依据，显然适用法律不当。二、一审法院未查明海环物业取得案涉标的的合法性。物权的变动应当依法进行，但是，海环物业在一审时向法院提供证据证明不了案涉标的在拍卖过程是依法进行，其中涉及损害国家利益的情形，根据合同法的相关规定，应属无效，关于此观点康乐公司在一审时多次向法庭提出，但一审对此置之不理。在一审法院未对海环物业取得案涉标的合法性进行审查的前提下，驳回康乐公司的诉讼请求，严重损害了康乐公司的合法权益，同时，也损害了国家的利益。因此，请求二审法院撤销一审判决，依法改判支持康乐公司的诉讼请求。
海环物业辩称：一、海环物业已提供拍卖成交确认书、委托拍卖合同、发票、报纸公告、北京一中院民事裁定书、北京一中院协助执行通知书、大连银行的以物抵贷协议、补充协议等证据，足以证实拍卖是合法进行的，康乐公司虽主张拍卖违法，存在损害国家利益情形，但并未提供相关证据。二、海环物业对涉案标的的取得是合法的。故一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院：驳回康乐公司的上诉请求，维持原判。
经本院审查，一审认定事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案现有证据能够证明海环物业在康乐公司申请查封涉案标的物之前通过拍卖形式购得诉争房产，并全额支付了购房款，且实际占有诉争房屋。康乐公司没有提供证据证明海环物业取得案涉标的物不具有合法性。2010年北京一中院向大连市房地产交易登记中心递交的涉案房产更名过户协助执行通知书，证明涉案房产未更名过户非海环公司过错所致。康乐公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由大连海寰康乐有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 潘志斌
审判员 张宝华
审判员 刘 军
二〇一五年三月三十一日
书记员 林 敏