山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）济民四初字第26号
原告徐永新，男，1982年2月11日出生，汉族，住济南市。
委托代理人李寅旭，山东常春藤律师事务所律师。
被告郭东，男，1969年9月9日出生，汉族，住山东省平阴县。
委托代理人王淑华，山东睿扬律师事务所律师。
第三人山东环能置业有限公司，住所地章丘市。
法定代表人韩英全，总经理。
委托代理人马计鹏，山东统河律师事务所律师。
委托代理人马广泉，男，1968年12月21日出生，汉族，该公司职工，住济南市。
第三人山东建固特种专业工程有限公司，住所地济南市。
法定代表人张鑫，董事长。
委托代理人王玮，男，1970年4月13日出生，汉族，该公司职工，住济南市。
原告徐永新与被告郭东、第三人山东环能置业有限公司（以下简称环能公司）、山东建固特种专业工程有限公司（以下简称建固公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2015年12月17日受理后，依法组成合议庭于2016年2月19日公开开庭对本案进行了审理。原告徐永新的委托代理人李寅旭，被告郭东的委托代理人王淑华到庭参加诉讼。后追加环能公司、建固公司作为第三人参加诉讼，于2016年5月17日再次公开开庭审理了本案。原告徐永新的委托代理人李寅旭，被告郭东的委托代理人王淑华，第三人环能公司委托代理人马计鹏，第三人建固公司委托代理人王玮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐永新诉称：郭东在我申请执行环能公司名下水景休闲园B3号楼102、202号房产（房产证号：章房权证白字第120000**号）过程中提出案外人执行异议，要求中止执行，执行局作出（2015）济执异第192号执行裁定书，裁定中止执行上述房产。该裁定缺乏事实与法律依据。一、该执行裁定书认定事实错误。郭东提交的购房合同、房屋交接单均为伪造而成，合同根本不成立。郭东提交的购房合同、房屋交接单、房款收据上的章全部是私刻的假章。我已经调取了环能公司的所有印模，发现备案的公章与郭东提交的证据中的公章明显不同，系假章，相应的购房合同不能成立。而执行裁定书中没有提及。二、该执行裁定书适用法律明显错误。该执行裁定书适用最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条错误。该规定仅适用于普通民事主体之间的买卖房屋行为，而对于房地产开发商名下的房产有专门的规定，应当适用最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条。综上所述，该执行裁定书认定事实、适用法律均错误，请求判决对环能公司名下水景休闲园B3号楼102、202号房产（房产证号：章房权证白字第120000**号）许可执行；由郭东承担本案诉讼费、律师费、邮寄费、公告费。
被告郭东辩称：一、执行局制作的执行裁定书认定事实正确。首先，我提出的案外人执行异议具备成立条件。第一，早在徐永新于2013年起诉环能公司之前（更在法院查封涉案房屋之前），涉案房屋于2009年12月17日取得商品房预售许可证（济建开预许字第2009章051号）之后，我即与环能公司于2009年12月20日签订了商品房买卖合同，买卖合同上加盖了环能公司的合同专用章，合法有效。第二，我已于2013年7月收房入住，房屋交接单真实有效。涉案房屋的小区专门聘请了门卫传达，支付了电费、卫生费等实际入住的费用。第三，从我提交的收条等证据可以看出，我早在2006年房屋开始建设时就开始缴纳房款，在房屋交接前后即已按照买卖合同约定的价款缴纳了全部的房款（实质是集资建房款）。第四，涉案房屋尚未过户登记到我名下并非我的过错。涉案房屋的房产大证已于2012年11月27日登记到环能公司名下，因环能公司的员工刘思友于2012年12月5日，未经公司及法人代表授权，更未经业主们同意，向章丘市房管局提交了所谓的“承诺书”，假冒房产证代办人郭东的签名，擅自从房管局领走了房产证原件，并于当天为第三人王铭源等人办理了抵押他项权证进行民间借贷，导致业主无法办理房产过户登记。在此之后，房屋因环能公司的民间借贷纠纷而被徐永新等债权人申请法院查封。综上可见，我完全符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，案外人异议成立。法院认定事实完全正确。其次，我的购房合同与房屋交接单真实合法有效，购房合同上环能公司的合同专用章系环能公司的实际控制人李建华刻制并交由业主使用，而并非我私刻假章。第一，2006年2月21日，我与其他27户业主共同委托的建固公司与环能公司签订的《关于内部转让章丘市白云湖风景区一处国有土地使用权的协议》明确约定，成立环能公司第一项目部，全权开发、自负盈亏，财务收支单独负责，该项目单独使用环能公司公章（1）、财务专用章（1）与合同专用章（1），与环能公司财务或其他任何项目不发生任何关联。协议签订后，环能公司的实际控制人李建华刻制了协议约定的公章（1）、财务专用章（1）与合同专用章（1），并交由我们业主组成的项目部独立使用。第二，受让土地使用权后，我们业主自筹资金开发建设，并在银行以环能公司（1）的财务专用章和公章申请开设了项目独立账户（中国光大银行和平路支行76980188000020215），我们业主将房款转入了该账户或缴纳现金后由项目部存入该账户，项目部给我开具了房款收据。收据加盖环能公司财务专用章（1）。第三，我系自然人，自筹资金建房，不得不以环能公司的名义申办相关手续，向政府相关部门提交的建设手续上，均加盖环能公司（1）的公章，与房屋交接单上的公章相同，与购房合同上的合同专用章是统一的。第四，徐永新所称私刻印章无任何依据。可见，我的购房合同、房款收据、房屋交接单的印章，早在徐永新于2010年出借款项给环能公司之前就已经客观上事实存在，并非私刻。最后，备案公章与我的购房合同、交接单、收款收据使用的印章不同，不影响前述证据的有效性。二、涉案项目系业主自筹资金开发建设，我系事实上的房屋所有权人，非一般商品房买受人，物权应受到法律保护。本案与一般的商品房买卖不同，涉案房屋系我与其他27户业主一起自筹资金开发建设的商品房，系房屋事实上的物权人。土地转让合同、开发建设手续等原件均可以证明开发付款事实。环能公司经由出让获得该白云湖项目用地后，拟对外转让土地，28户业主共同委托建固公司于2006年2月21日与环能公司签订《关于内部转让章丘市白云湖风景区一处国有土地使用权的协议》，受让了土地使用权，且已支付全部土地转让价420万元。协议签订后，28户业主委托建固公司按照约定牵头成立环能公司第一项目部，以环能公司（1）的名义收取了28户业主的集资建房款，向环能公司缴纳了全部的土地转让款，并利用集资款独立开发建设商品房，全权开发、自负盈亏，财务收支单独负责，该项目单独使用环能公司公章（1）、财务专用章（1）与合同专用章（1），与环能公司财务或其他任何项目不发生任何关联。被执行房屋实属申请人与其他业主共同支付白云湖项目全部土地使用权转让费与开发建设费用、配套费用的集资建房，所有费用包括但不限于土地、建设手续办理、施工、绿化、维护、人员工资等，均由申请人自筹资金，交款付费的单据齐全。因申请人集资建房没有房地产开发资质，就只能使用环能公司的名义开发，但建设用地规划许可证、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、济南市工程建设项目备案登记证、商品房预售许可证、建设工程竣工规划验收合格证、房屋所有权证等手续均由申请人业主委托办理，且前述证件的原件均由申请人办理后保管。而且，申请人单独成立的集资建房项目部分别签订的《建设工程勘察合同》、《建设工程施工合同》等工程合同及相应的付款凭证等，以及为了办理房产证而由申请人与环能公司签订的《商品房买卖合同》等，都足以证明该房屋是申请人与其他27户业主的集资建房。依据《物权法》第三十条的规定，因合法建造等事实行为设立物权的，建筑物自建成之日起其产权人即取得相应的建筑物所有权。依据《物权法》第一百四十二条“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外”，我有充分证据证明被执行房屋系我们业主自筹资金建设，应为合法所有权人。因被执行房屋名义上的开发商是环能公司，仅能先办理开发商的房产大证，再分割办理每个业主的房产证，因此，房屋所有权登记仅是行政管理手段，不能据此认定房屋的实际所有权人，目前登记的被执行人环能公司仅是名义上的房产权利人，不影响申请人对该房屋的所有权，法院执行该房屋将导致案外人的财产被执行。三、法院裁定中止执行适用法律正确。本案系业主自筹资金自主开发，登记的环能公司仅是形式上的开发商，因此应适用第二十八条。如果没有刘思友等人的非法行为，房屋物权将确定变动到业主名下，与申请执行人的一般债权的实现发生冲突时，法律选择优先保护案外人的物权期待权。四、徐永新的债权请求权，不能对抗我的物权请求权，且生存利益大于经营利益。根据徐永新申请执行的判决书可以看到，原告出借款项给李建华，月息高达2分多，实为借贷经营行为因环能公司违约而产生的商业风险。我作为业主已经支付实际建设款项而事实上取得物权，办理过户登记只是确认该物权，业主享有物权登记请求权，不同于一般债权，应优先受到法律保护。综上所述，我系涉案房屋业主，提出案外人执行异议申请且获得法院裁定中止是正确的，徐永新申请强制执行该房屋，严重侵犯了我的居住权、生存权与财产权等合法权益，请求法院依法驳回徐永新诉讼请求。
第三人环能公司述称：一、章丘白云湖水景休闲园别墅是我单位经合法程序取得的房产证。二、我单位与郭东未曾签订购房合同，郭东也未向我单位交付购房款。我单位的房产没有对外销售过。三、我单位与建固公司签订的《国有土地使用权协议》没有履行，因为对方违约。四、郭东等人使用的公章未经我单位授权，我单位不予认可。综上，我单位对涉案房产的产权是合法的，手续是齐全的，不存在产权纠纷，郭东等人提出的执行异议不能成立。
第三人建固公司述称：涉案房产系郭东等人集资开发建设的，属于郭东等人所有。当时，郭东等人以我公司的名义与环能公司签订了内部土地使用权转让协议及补充协议，但实际系由郭东等人支付有关土地转让款并对涉案土地进行开发建设。
经审理，本院认定如下事实：
一、涉案房产建设及销售情况
2006年1月20日，章丘市人民政府颁发章国用（2006）15001号国有土地使用权证，载明土地使用权人为环能公司，坐落为白云湖公园北、湖心路西、地号为1517602，地类商住，使用权类型为出让，终止日期为2056年1月15日，使用权面积为17516.3平方米。2006年2月21日，环能公司与建固公司签订《关于内部转让章丘市白云湖风景区一处国有土地使用权的协议》，内容为：“本着互惠互利的原则，双方就甲方（环能公司）拥有的位于章丘市白云湖风景区以北、湖心路以西的国有土地一宗，共26.27亩内部转让给乙方（建固公司）用于建设单位集体度假区达成如下协议：1、宗地位于章丘市白云湖镇白云湖公园以北、湖心路以西，面积17516.3平方米，用途为商住，期限50年，容积率0.38，建筑物高度限定为7米。2、宗地转让价格为400万元整，付款日期：合同签订后，立即成立项目部，并开设项目部专用章、财务专用章、银行账户，银行账户开设3个工作日内付甲方350万元，剩余50万元，待临时开发资质办理完毕，和土地交接完成后三个工作日付清。办理临时开发资质所需费用由甲方承担。3、现已达成后双方应随即成立项目合作小组，共同从事该项工作，其中甲方权责为：（1）在乙方配合下尽快办理宗地所述甲方公司的房地产临时开发资质，使项目具备开发动工条件。（2）在乙方资金全部到位后，将国有土地证交付乙方保管使用。（3）在乙方开发建设中提供一切便利条件直至最后妥善办理房产、地产及其他证件。乙方权责为：（1）在约定付款期限内全额付款。（2）为甲方预留一栋别墅用地，具体位置待规划批准后双方商定。（4）代甲方开发资质办完后，负责该项目所有的前期手续，规划、设计、勘测、中期建设、后期办证等环节的具体办理及其全部费用，包括项目所有税金的缴纳。甲方应按400万元提供本项目的成本发票，否则由此引起的所得税由甲方负责。如果甲方在公司注册地有税收优惠政策，凡是本项目所缴税款的返还资金由甲乙双方5：5分成。（4）为配合甲方在宗地所在地的后期开发，该项目应以最快速度开工建设。4、如甲方没有按时交付国有土地证或不能按协定要求妥善配合乙方工作，及乙方不能按时付款或没有及时开工（最晚在开工报告办理完两个月内开工建设），则视为违约。违约方向对方交付协议标的额20%的罚金，同时该协议失效。5、甲方应积极配合乙方签订施工合同、办理五证、签订销售合同及银行按揭贷款等所有需要甲方配合的工作。本项目由乙方全权开发、自负盈亏。财务收支由乙方单独负责。6、未尽事宜双方协商解决。7、本协议一式四份，甲乙双方各执两份，自签字盖章之日起生效。”环能公司落款处有李建华签字，并加盖环能公司公章；建固公司落款处有张鑫签字，并加盖建固公司公章。上述合同签订后，郭东等人即持有印章山东环能置业有限公司（1）、山东环能置业有限公司财务专用章（1）、山东环能置业有限公司合同专用章（1），并于2006年3月2日以环能公司的名义用山东环能置业有限公司（1）的公章在光大银行开设了76980188000020215的账号。2006年3月6日，向该账户号存集资款350万元。2006年3月6日环能公司出具加盖其财务专用章的收据一份，载明交款单位为环能置业第一项目部，金额为350万元，收款方式为支票。该收据原件由郭东等人保存。
此后，白云湖湖北、湖心路以西的白云湖水景休闲园项目的《建设工程勘察合同》、《建设工程设计合同》、《建设工程施工合同》、《外墙保温工程协议书》、《低温热水地板辐射供暖安装工程施工合同》、《园林绿化工程承包合同》及有关建筑材料、设备的买卖合同均系以山东环能置业有限公司合同专用章（1）签订，相应的付款单据均由郭东等人持有。
申请日期为2007年2月6日的《济南市建设工程施工许可申请表》申请单位加盖的印章为山东环能置业有限公司（1）的公章，载明建设单位为环能公司，工程名称为白云湖水景休闲园A、B，工程地点为章丘市白云湖北，湖西路西，开工日期为2007年3月1日，项目负责人为郭东。
2008年4月18日，环能公司与建固公司签订《补充协议》一份，内容为：“双方本着互惠互利的原则，经过友好协商，达成此协议以作为双方于2006年2月21日签订的《关于内部转让章丘市白云湖风景区一处国有土地使用权的协议》的补充协议。1、乙方（建固公司）于08年4月22日前向甲方（环能公司）支付土地余款即原协议中‘为甲方预留一栋别墅用地’的费用和相关利息，共计人民币70万元。乙方不再为甲方预留一栋别墅用地。2、甲方将国有土地证交付乙方保管使用，并向乙方提供400万元本项目的发票。3、原协议条款本补充协议未涉及处，执行原协议。4、本协议一式四份，甲乙双方各执两份，自签字盖章之日起生效。环能公司落款处有李建华签字，并加盖环能公司公章；建固公司落款处有张鑫签字，并加盖建固公司公章。2008年4月21日，光大银行76980188000020215的账号分两次向高青黄河楼旅游开发有限公司汇款70万元，2009年，环能公司出具加盖其财务专用章的收据一张，载明交款单位为山东环能置业有限公司第一项目部，收款方式现金，人民币70万元，收款事由为工程款。该收据原件由郭东等人保存。
该工程《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《建设工程竣工规划验收合格证》等均系以环能公司的名义办理。章丘市工程质量与安全生产监督站于2012年8月28日出具的单位工程竣工验收备案表载明涉案工程于2008年12月31日竣工验收。办理上述手续的付款单据均由郭东等人持有。后该工程的有关房产办理了房产证，登记在环能公司名下。2009年12月20日，郭东签订《商品房买卖合同》约定其购买房产为白云湖水景休闲园B3幢西户。该合同加盖山东环能置业有限公司合同专用章（1）。郭东亦持有加盖有山东环能置业有限公司财务专用章（1）的收款收据，总金额为80万元。
二、涉案房产的执行查封情况。
本院在执行徐永新与环能公司等民间借贷纠纷一案中，于2015年4月24日以（2015）济中法执字第96、97号执行裁定查封了登记在环能公司名下水景休闲园B3号楼102、202房屋。郭东提出执行异议，主要理由是：水景休闲园系包括其在内的28位业主集体建设的，是实际所有人，并实际占有，应当终止对涉案房产的执行。本院执行局以环能公司在本院查封前已将涉案房产出卖给郭东为由，认为郭东的异议请求成立，裁定中止对环能公司名下水景休闲园B3号楼102、202房屋的执行。徐永新不服该裁定，提起本案诉讼。
上述事实，有国有土地使用权证、《关于内部转让章丘市白云湖风景区一处国有土地使用权的协议》、《补充协议》、白云湖湖北、湖心路以西的白云湖水景休闲园项目的《建设工程勘察合同》、《建设工程设计合同》、《建设工程施工合同》、《外墙保温工程协议书》、《低温热水地板辐射供暖安装工程施工合同》、《园林绿化工程承包合同》、有关建筑材料、设备的买卖合同、《济南市建设工程施工许可申请表》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《建设工程竣工规划验收合格证》、验收备案表、商品房买卖合同、有关收款单据、执行裁定书及各方当事人的陈述等证据予以证实。
本院认为，本案虽系申请执行人执行异议纠纷，但实质系郭东等人与环能公司对涉案房产的所有权纠纷，审理本案必然要对涉案房产所有权的归属作出认定。《中华人民共和国物权法》第十六条规定，不动产登记薄是物权归属和内容的根据。该条款是对不动产登记簿推定力的规定。不动产登记簿的推定力只是一种权利推定，所以这种推定不是终局的、确定的、不可推翻的。如果出现登记簿记载的权利人与真实权利人不一致的情形，真实权利人完全可以通过提出证据证明登记簿的错误，进而更正之，这也是《中华人民共和国物权法》进一步在第十九条规定更正登记和异议登记、在第三十三条规定物权确认的原因所在。
本案中，根据环能公司出具的两份收款收据，能够认定环能公司在与建固公司签订《关于内部转让章丘市白云湖风景区一处国有土地使用权的协议》及《补充协议》后，已经收到该土地的转让款共计420万元。建固公司认可郭东等人以建固公司的名义与环能公司签订《关于内部转让章丘市白云湖风景区一处国有土地使用权的协议》，且实际由郭东等人用山东环能置业有限公司（1）、山东环能置业有限公司财务专用章（1）设立的光大银行账号中的集资款支付有关土地转让款项，因此，郭东等人系涉案土地的实际使用权人。涉案房产的《建设工程勘察合同》、《建设工程设计合同》、《建设工程施工合同》、《外墙保温工程协议书》、《低温热水地板辐射供暖安装工程施工合同》、《园林绿化工程承包合同》及有关建筑材料、设备的买卖合同均系以郭东等人持有的山东环能置业有限公司合同专用章（1）签订，相应的付款单据均由郭东等人持有，足以证实涉案房产系郭东等人集资建设。环能公司主张涉案房产系环能公司投资、开发、建设，但未提交相应的投资、开发、建设的有关合同、付款单据等，对环能公司的此项主张，本院不予采纳。因此，本院认定郭东等人通过对涉案房地产的投资、开发、建设行为原始取得涉案房产的所有权。虽然涉案房地产的有关土地、建设、房产手续均以环能公司的名义办理，但这是郭东等人借用资质过程中的必然行为，并不涉及所开发房地产产权的转移，环能公司以涉案房地产有关手续均以环能公司名义办理为由主张其系涉案房地产的所有权人不能成立，本院不予支持。综上所述，郭东等人系涉案房产的实际所有权人，其提出停止对涉案房产停止执行的异议，符合法律规定，应予支持。因此，本院执行局裁定中止对涉案房产的执行，结果正确，徐永新的诉讼请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条、第三百零六条、第三百零八条、第三百一十一条、第三百一十三之规定，判决如下：
驳回原告徐永新的诉讼请求。
案件受理费11800元，由原告徐永新负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。
审 判 长 邵举强
审 判 员 马立营
代理审判员 曹 强
二〇一六年五月十九日
书 记 员 邢春燕