江苏省南通市崇川区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0602民初2055号
原告：卢义军，男，1980年11月10日生，汉族，南通鑫銮标识有限公司股东，住南通市。
委托诉讼代理人：倪朔东，北京大成（南通）律师事务所律师。
被告：茅伟巍，男，1969年10月1日生，汉族，教师，住南通市崇川区。
委托诉讼代理人：顾荣，女，1970年7月20日生，汉族，住南通市。
委托诉讼代理人：季东，江苏中远大律师事务所律师。
被告：顾荣，女，1970年7月20日生，汉族，下岗职工，住南通市。
原告卢义军与被告茅伟巍、顾荣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月10日受理后，于2017年5月18日公开开庭审理了本案，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2017年8月14日再次公开开庭审理了本案。原告卢义军及其委托诉讼代理人倪朔东、被告茅伟巍委托诉讼代理人季东、被告顾荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告卢义军向本院提出诉讼请求：1.两被告继续履行双方于2017年2月22日签订的房地产买卖协议，交付南通市崇川区青年路新村x幢x室房屋钥匙并配合原告完成房屋产权过户；2.两被告支付逾期赔偿金（按每天373元从2017年4月1日计算至实际交付房屋之日）、违约赔偿金20000元，并承担原告的中介费3730元；3.两被告支付律师代理费12000元；4.两被告承担诉讼费用。事实与理由：2017年2月22日，原、被告签订房地产买卖合同，约定被告将南通市崇川区青年路新村x幢x室（面积40.91平方米）出售给原告，成交总价373000元。协议签订之日，原告即支付定金20000元，同时约定双方于2017年3月2日办理产权过户手续，届时原告支付80000元，2017年3月31日前交房，届时原告付清余款273000元。后因被告一直拖延过户，双方于2017年2月28日签订补充协议一份，将过户时间调整为3月31日前。原告在约定日期将近之时，多次通过电话及短信告知被告已准备好购房款，要求被告及时按约履行合同，可由于近期房价暴涨，被告明确表示不出售房屋，愿支付原告20000元的违约赔偿金。时至今日，被告依然未按约履行合同，其行为已构成违约，严重侵害了原告的合法权益。
被告茅伟巍、顾荣辩称，2017年2月22日，原、被告签订的房地产买卖协议，同月28日双方又签订了补充协议，被告将案涉房屋出售给原告，约定办理房屋过户时间为2017年3月31日前，原告一次性付清房款。原告未能在约定的时间内付清房款，仅向被告支付了购房定金2万元，被告是无法与原告一同办理房屋过户手续的。被告在约定过户日期前，也多次找过中介，要求原告尽快履行付款义务，始终没有结果。由于原告未能在约定时间内付清房款，导致合同无法履行，责任完全在于原告。针对原告的违约行为，被告已收取的2万元购房定金不予退还，鉴于原告没有及时支付购房款，从而导致被告无法认购港闸区某一新楼盘所应交纳的首付款，最终被告无法认购，只能无奈选择放弃，近期港闸区新楼盘飞涨，被告仍将保留对原告索赔的权利。原告诉称多次通过电话及短信告知被告其已准备好购房款，要求被告及时履行合同，对方表示此房屋不出售，与事实不相符。被告没有与原告取得过电话联系，原告向被告发送的短信，被告误以为垃圾信息直接删除，未作任何回复。被告从未明确表示不出售案涉房屋，原告也无相应的证据加以证实。相反是由于原告未能按约及时支付购房款，如果原告果真要履行合同的话，其购房款的支付方式可以多样化，比如原告在协议约定的期限内银行转帐汇被告银行帐户，原告是明知被告的银行帐号，先前的2万元也是通过此种方式来完成的，或者通过公证处提存的方式完成付款义务，或者通过中介见证完成。然后原告并没有这样去做，这恰恰证实被告找中介向原告多次催款未果的事实，原告仅凭一条短信证明其已全面履行合同义务，显然是苍白无力的。原告有炒作学区房的行为。原告在同一新村购买了另一套住房。目前被告名下有两套住房，分别是一套是案涉房屋，另一套是青年路新村20幢309室房屋，青年路新村x幢x室房屋由被告茅伟巍岳父母居住，被告茅伟巍岳父母名下无其他房产，由于原告未能及时付房款，从而导致被告未能成功认购新房，实际上案涉房屋为被告名下唯一住房，由于原告的违约行为，原合同履行已无可能。综上，请求法院在查明案件事实的基础上，依法判决驳回原告诉讼请求。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2017年2月22日，被告茅伟巍、顾荣（卖方、甲方）与原告卢义军（买方、乙方）签订房地产买卖协议一份，南通市崇川区城西飞达中介服务社作为中介方在协议上盖章。协议约定：甲方将坐落南通市青年路新村x幢x室，建筑面积40.91平方米的房屋出售给乙方，成交总价373000元。协议签订时乙方支付20000元购房定金，双方于2017年3月2日办理产权过户手续，同时乙方支付80000元给甲方。甲方的交房时间为2017年3月31日前，交房时乙方付清余款273000元，如有一方逾期，每逾期一天按总成交价的0.1%赔给对方。协议签订之日，乙方支付3730元作为丙方的中介费。合同还约定，产权过户、房屋交接前，如甲方违约，除退还定金外赔偿20000元，并支付甲乙双方中介费7460元。2017年2月28日，被告顾荣与原告卢义军签订青年路新村x幢x室房屋买卖补充协议一份，约定甲方乙方经友好协商，原过户日期时间调整为2017年3月31日前，过户时房款一次性付清。2017年2月22日，被告茅伟巍出具收条，载明收到卢义军购房定金20000元。2017年3月28日，原告卢义军向被告茅伟巍发送短信，内容为“茅先生你好，我是卢义军，我们之间的购房协议约定在3月31日前完成房屋过户手续。我在3月23号已经通知中介，我的房屋贷款已经办好了，可以付钱办房屋过户手续了，中介也电话和你老婆沟通过好几次，你老婆一直说要等等，没有确定过户日期。今天已经是3月28日，希望你能在3月31日前抽出时间我们一起把过户手续办了。谢谢！”。
原告提供了案外人陆颖与被告顾荣的通话录音，顾荣表示给逾期的钱，人家要借户头报名。原告还申请证人李某出庭作证，李某称：3月2日前通知卖方过户事宜，卖方说等钱全部到位再过户，双方签了补充协议。3月20日卖方要求过户，买方说给80000元过户，卖方不同意，要求全部到位，买方说要到3月底全部到位。到3月23、24日，买方打电话说钱到位了。到3月28日，卖方说房子要过户借给朋友小孩上学。3月30日双方到店里，卖方提出不卖了，把定金退给买方。3月31日，卖方夫妻到店里，说房子肯定不卖了。陆颖丈夫与卖方是堂姊妹关系，陆颖在店里做卖方工作录了音。
本院认为，原告卢义军与被告茅伟巍、顾荣签订的买卖合同系双方真实意思表示，未违反法律法规禁止性规定，应为有效，双方均应恪守履行。原告的陈述、短信、通话录音、证人证言能相互印证，可以证明被告明确表示不按约履行合同义务，构成违约。原告要求继续履行合同，交付房屋并过户的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的逾期赔偿金、违约赔偿金，过分高于造成的损失。根据合同约定，每逾期交房一天，按成交价的0.1%赔偿。考虑原告的实际损失，兼顾合同的履行的情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，本院参考同地段房屋租金，酌情将数额调整为按每日43元计算，对于违约赔偿金20000元不再支持。对于原告主张的中介费用，原告未实际支付，涉及居间方，与本案非同一法律关系，本院不予理涉。对于律师费，双方并无约定，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、原告卢义军与被告茅伟巍、顾荣继续履行双方于2017年2月22日订立的房地产买卖协议及2017年2月28日的补充协议。被告茅伟巍、顾荣于本判决生效之日起十日内与原告卢义军办理南通市青年路新村x幢x室房屋的过户手续并将房屋交付原告卢义军，原告卢义军同时付清其余房款353000元。
二、被告茅伟巍、顾荣于本判决生效之日起十日内给付原告卢义军逾期交房违约金（按每天43元从2017年4月1日计算至实际交房之日）。
三、驳回卢义军的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8535元，由原告卢义军负担1704元，被告茅伟巍、顾荣负担6831元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费8535元(江苏省南通市中级人民法院开户行：中国银行南通市濠南路支行，户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65)。
审 判 长 曹卫华
审 判 员 周继鹏
人民陪审员 马 莉
二〇一七年九月二十七日
书 记 员 黄凤美