北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）朝民初字第22493号
原告（反诉被告）六十益（北京）商贸有限公司，住所地北京市通州区宋庄镇丁各庄村委会东10米。
法定代表人杜玉华，总经理。
委托代理人范玉强，男，1970年1月14日出生。
被告（反诉原告）潘家同，男，1972年1月16日出生。
委托代理人张华。
第三人北京中联家园房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区左家庄北里2号楼及平房（一轻局党校）1幢527室。
法定代表人王文希。
原告（反诉被告）六十益（北京）商贸有限公司（以下简称六十益公司）与被告（反诉原告）潘家同（以下简称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，并于诉讼中依职权追加北京中联家园房地产经纪有限公司（以下简称中联经纪公司）为第三人，公开开庭进行了审理。六十益公司的委托代理人范玉强、潘家同的委托代理人张华到庭参加了诉讼，中联经纪公司经本院公告送达出庭传票无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
六十益公司诉称：我公司与潘家同于2011年11月8日签订了《北京市房屋租赁合同》，约定潘家同将位于北京市朝阳区东三环中路9号2708号房屋租赁给我公司，租赁期限自2011年11月19日至2013年11月18日，每月租金为37834元，并按时支付房租。2013年4月初，因我公司变更经营地点，不再需要租赁房屋，为此向对方提出解除合同。潘家同同意解除合同，要求我公司为其寻找承租人，至2013年5月15日，我公司未找到承租人，于是我公司员工佟艳斌与潘家同联系，提出将房屋交付给潘家同，并要求潘家同返还押金，但潘家同不同意返还押金，只是委托北京的朋友孙女士来收房。2013年5月17日，我公司按照孙女士的要求找到物业公司将房屋灯具进行了维修，同时准备好所有门钥匙。2013年5月21日我公司给潘家同邮寄函件，要求其处理房屋事宜，退还押金，但潘家同未予回复。因此诉至法院，要求确认双方的租赁合同于2013年5月17日解除，潘家同返还押金113502元。
潘家同辩称：六十益公司未经我方同意即要求解除合同，构成根本违约，我方认为合同自2013年7月1日解除，不同意返还押金。
潘家同反诉称：我与六十益公司于2011年11月8日签订了《北京市房屋租赁合同》，期限自2011年11月19日至2013年11月18日。2013年4月初，六十益公司提出解除合同，已构成违约，给我造成巨大的经济损失，因此要求法院确认双方的房屋租赁合同于2013年7月1日解除，对方赔偿我佣金损失30000元，违约金113502元，并支付2013年5月19日至2013年6月30日租金52966元。
六十益公司针对潘家同的反诉辩称：对方关于佣金、违约金的主张过分高于损失，合同的约定也过高，请求法院予以酌减。另外佣金是否实际发生我方不能确认。关于租金的主张我方也不认可。
中联经纪公司未到庭，亦未发表陈述意见。
经审理查明：2011年11月8日，潘家同作为甲方，六十益公司作为乙方，中联经纪公司作为居间方，三方签订了《北京市房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），约定潘家同将位于北京市朝阳区东三环中路9号2708室房屋（以下简称2708号房屋）出租给六十益公司，租赁期间自2011年11月19日至2013年11月18日，租金每月37834元，房屋租金的支付方式为押三付六，押金为三个月租金113502元。租赁合同约定合同签订后三个工作日内，潘家同向中联经纪公司支付三万元房屋租金作为押金，且若潘家同与六十益公司双方有一方违约致使合同无法履行，或者租赁双方解除、终止、变更租赁关系，潘家同与六十益公司向中联经纪公司承担的给付租金义务仍须履行。如佣金尚未支付，由违约方承担中联经纪公司的全部佣金。如佣金已支付，由违约方向守约方赔偿该笔损失。另，合同中约定了如下违约条款：“租赁期内如甲乙双方有下列行为之一的则视为违约，违约方应向守约方赔偿与押金等金额的违约金：1、合同签订后如甲方迟延交付租赁房屋，则租期及免租期自动向后顺延，顺延期超过二十日，乙方有权解除合同，甲方应按违约条款规定对乙方进行赔付。2、如乙方无故拖欠租金超过十五日，视乙方放弃承租权。3、租赁期内，未经甲方同意，乙方不得擅自将租赁房屋转租、转借、转让、抵押第三方，否则按违约条款处理。4、租赁期内乙方逾期交付租金累计超过三十日，按违约条款处理。”关于租赁合同的解除，合同中约定：“本合同签订后，经甲乙双方同意并签署书面文件，本合同可以提前终止或解除。”2011年11月10日，六十益公司向潘家同交纳押金113502元。潘家同与六十益公司均认可房屋租金交纳至2013年5月17日。
六十益公司主张2013年5月17日双方协商一致解除租赁合同，并与潘家同委托的孙女士办理了房屋交接。为此，六十益公司提交了与孙女士的录音，潘家同认为，该录音恰好证明了六十益公司系提前解除租赁合同，构成违约。
2013年5月20日，六十益公司邮寄给潘家同《告知函》：“致潘家同先生：我公司与你于2011年11月8日签订了房屋租赁合同（房屋位置位于北京市朝阳区东三环中路9号富尔大厦2708室），现因我公司变更经营地点，不再需要承租上述房屋，为此已经提前一个月告知你，你也同意解除合同并委托孙女士办理房屋交接，我公司按照孙女士的要求找到物业公司修复了照明设施，并将门钥匙备好。现双方已经解除了租赁关系，房屋以后如何管理，与我公司无关。至于押金和你的损失，我公司希望能够协商解决。若没有协商余地，我公司将通过法院诉讼解决。”上述告知函于2013年5月21日送达给潘家同。潘家同主张其并没有同意与六十益公司解除租赁合同。六十益公司另提交了其工作人员与潘家同于2013年5月17日的电话录音，其中，六十益公司表示于2013年4月即告知潘家同不再继续租赁房屋，但并未找到新的承租人，要求潘家同办理交接；潘家同表示六十益公司确实说过到时候将房屋交出，并帮潘家同把房子租出去；双方在协商退还押金事宜时，潘家同表示少于三个月的押金不能弥补其损失。后双方协商交接时，潘家同表示派其表姐孙姓女士进行交接。潘家同对该录音真实性认可，但认为该录音并不能证明双方系协商一致解除租赁合同。2013年7月1日，潘家同将房屋租赁给案外人，其主张双方租赁合同于2013年7月1日解除，六十益公司应于2013年5月19日支付租金而一直未支付，应承担违约责任，支付违约金。
关于佣金支付情况，潘家同提交陈培龙的书面证人证言：“本人陈培龙，男，现年26岁，于2011年至2011年在北京中联家园地产经纪有限公司收到富尔大厦2708业主潘家同交来房屋租赁中介费30000元（叁万元整），潘家同富尔大厦2708的房屋出租给六十益（北京）商贸有限公司，此业务我是经办人，情况属实，特此证明，我因工作原因，不能到场出庭作证，如需要调查核实，请与我联系，我的身份证号……”。六十益公司认为该证人不能证明与本案的关系，对该证言不予认可。
上述事实，有房屋租赁合同、押金条、告知函、录音资料、书面证人证言及当事人陈述意见在案佐证。
本院认为，当事人签订的租赁合同系真实意思表示，不违法法律和行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按照租赁合同的约定全面履行义务。
六十益公司与潘家同对于已经交纳的租金、押金不持异议，争议焦点在于双方是否系协商解除租赁合同及解除租赁合同的时间。本院认为：租赁合同中明确约定了经甲、乙双方同意并签署书面文件，合同可以提前终止或解除。现六十益公司仅向潘家同发送了单方的告知函，从电话录音中也可知，虽然潘家同知晓六十益公司要提前解除租赁合同，并派人办理交接，但双方并未就六十益公司提前解除租赁合同的全部事宜达成一致，故六十益公司不符合协商解除租赁合同的约定，系提前解除租赁合同，构成违约。潘家同虽然主张其不同意解除租赁合同，但其派人办理房屋交接，并在本案答辩及反诉意见中主张六十益公司根本违约的理由即为提前解除租赁合同，证明潘家同认可租赁合同系2013年5月17日解除，双方的争议主要在于提前解除租赁关系后的违约责任，故应认定租赁关系于2013年5月17日解除，租赁关系解除后，潘家同应对押金予以返还。
当事人的第二个争议焦点在于佣金是否已经支付。中联经纪公司经本院合法传唤未到庭，未就佣金提出主张；同时，从交易习惯上讲，中联经纪公司作为居间方，促成六十益公司与潘家同达成租赁合同其服务即告完成，现租赁合同已经实际履行并到期，中联经纪公司至今未就佣金支付提起主张，六十益公司对此也未提交证据，因此，对于潘家同就已经支付佣金的证据本院予以采信，认定潘家同已经支付佣金三万元。按照租赁合同约定，一方违约致使合同无法履行，若佣金已经支付，由违约方向守约方赔偿佣金损失。
六十益公司违反租赁合同约定提前解除租赁关系，应承担违约责任。租赁合同中虽未就提前解除租赁合同的违约金数额进行约定，但对其它诸如未按时交付房屋、未按时交纳租金等违约情形的违约金进行了约定，而提前解除租赁合同的违约行为参照该违约金标准并无不当。现六十益公司对于违约金标准提出异议，本院认为，通过录音可知，六十益公司确以提前告知潘家同解除合同，后潘家同确在2013年7月将房屋再次出租；关于佣金损失，为期两年的租赁合同确已实际履行，潘家同若再行出租也必然发生新的佣金，综合考虑上述因素，本院酌定以两个月租金作为违约金。
另，中联经纪公司经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席判决。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）六十益（北京）商贸有限公司与被告（反诉原告）潘家同、第三人北京中联家园房地产经纪有限公司就北京市朝阳区东三环中路9号2708室的《北京市房屋租赁合同》于二○一三年五月十七日解除；
二、被告（反诉原告）潘家同于本判决生效后七日内退还原告（反诉被告）六十益（北京）商贸有限公司押金十一万三千五百零二元；
三、原告（反诉被告）六十益（北京）商贸有限公司于本判决生效后七日内赔偿被告（反诉原告）潘家同违约金七万五千六百六十八元；
四、驳回原告（反诉被告）六十益（北京）商贸有限公司的其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）潘家同的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费2570元，反诉案件受理费2115元，由原告（反诉被告）六十益（北京）商贸有限公司负担1285元（已交纳），由被告（反诉原告）潘家同负担3400元（于本判决生效后七日内交纳）；公告费560元，由原告（反诉被告）六十益（北京）商贸有限公司负担280元，由被告（反诉原告）潘家同负担280元{六十益（北京）商贸公司已交纳，潘家同于本判决生效后七日内支付给六十益（北京）商贸公司}。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 孙铭溪
人民陪审员 张宝荣
人民陪审员 陈 琛
二〇一四年二月二十八日
书 记 员 陈 扬