广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0111民初1363号原告：杨成，男，汉族，1965年12月6日出生，身份证住址广东省茂名市茂**，委托代理人：许小明，广东广信君达律师事务所律师。委托代理人：杨林，男，汉族，1972年5月27日出生，身份证住址广州市天河区。被告：广州兴惠房地产开发有限公司，住所地广州市越秀区东风中路****，组织机构代码55669783-5。法定代表人：罗日兰。被告：罗日兰，男，汉族，1952年10月8日出生，户籍地址广州市越秀区，上述两被告的共同委托代理人:何慧轩，广东人民时代律师事务所律师。上述两被告的共同委托代理人:马莉，广东人民时代律师事务所律师。第三人：广州市白云区江高镇江村村刘家沙经济合作社，地址广州市白云区江，地址广州市白云区江高镇江村村v id='2'  style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>原告杨成诉被告广州兴惠房地产开发有限公司、罗日兰，第三人广州市白云区江高镇江村村刘家沙经济合作社房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月19日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨成的委托代理人许小明，被告广州兴惠房地产开发有限公司（以下简称兴惠公司）、罗日兰的共同委托代理人何慧轩到庭参加了诉讼。第三人广州市白云区江高镇江村村刘家沙经济合作社（以下简称刘家沙经济社）经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告杨成诉称，2011年1月17日，被告兴惠公司与案外人罗伟高签订了《前期投资商铺内部协议》（以下简称《原合同一》），约定兴惠公司以内部认购方式给罗伟高位于广州市白云区江高镇江村刘家沙市场改造新建的商铺共22间，罗伟高以内部合作的方式做前期投资。2011年7月24日，原告与被告兴惠公司签订《前期投资商铺内部协议》（以下简称《原合同二》），约定在《原合同一》所涉的22间商铺中，8间为原告出资购买并拥有产权，14间为罗伟高出资购买并拥有产权。2011年10月18日，原告与被告兴惠公司签订《前期投资商铺内部协议补充协议》（以下简称《补充协议》）,《补充协议》对《原合同一》和《原合同二》进行了补充，约定原告共向兴惠公司认购商铺25间，商铺价款合计1402万元整，兴惠公司应按月息3%支付利息给原告，自被告收到每笔款项的次日起分别计息，至被告兴惠公司将满足正常商业经营条件的认购商铺全部移交给原告之日止。如被告兴惠公司最终未能在2012年12月30日前按约定将商铺移交给原告，视为兴惠公司违约，兴惠公司应按原告已支付投资金额的5%支付违约金。后原告向被告支付了1152万元，但被告兴惠公司未按合同约定向原告移交任何商铺。现特向法院提起诉讼，请求判令：1、两被告向原告返还已付购房款1152万元；2、被告向原告赔偿利息损失，利息损失按照年利率24%计算至被告实际返还全部购房款完毕之日止，其中第一笔400万元的利息损失自2011年1月17日计算，第二笔120万元的利息损失自2011年7月11日计算，第三笔500万元的利息损失自2011年7月24日计算，第四笔132万元的利息损失自2011年11月9日计算；3、两被告承担本案全部诉讼费用。被告兴惠公司辩称，原告提供的几份协议书明确约定涉案协议是双方前期投资协议，在签订该协议时，涉案商铺尚未建好，双方均知道涉案商铺并不具备买卖条件，合同中约定的利息计付违反房屋买卖合同的惯例，也不符合投资合同的常理，因此涉案协议不应定性为房屋买卖合同纠纷；原告提供的证据缺少真实的付款凭证，而且即使原告实际有出资1152万元，也不符合合同约定的1402万元的数额，在原告未足额出资前，并不能要求被告履行相应的对等义务；根据合同约定的条款，我方认为本案所涉合同具有借款合同的特征，对于所涉的25间商铺，属于事前约定的留置条款，应属于无效约定。被告罗日兰辩称，我本人并未与原告发生任何合同关系，仅作为被告兴惠公司的法定代表人履行职责，不应由我承担涉案责任，请求法院依法驳回原告诉讼请求。经审理查明，2011年初左右，被告兴惠公司与案外人罗伟高签订了《前期投资商铺内部协议》（即上述《原合同一》），约定罗伟高以前期合作投资方式向兴惠公司认购位于广州市白云区江高镇江村刘家沙市场改造新建的商铺共22间，每间建筑面积约35平方米，共约770平方米，每平方米价款为14000元，总价款为1078万元。2011年7月24日，原告与被告兴惠公司签订《前期投资商铺内部协议》（即上述《原合同二》），约定在《原合同一》所涉的22间商铺中，8间为原告出资购买并拥有产权，14间为罗伟高出资购买并拥有产权；原告增加预定首层商铺2间，面积约84平方米，每平方米计价13880元，总价116万元；原告另增加约定二层商铺15间，面积共约628平方米，每平方米计价13000元，总价816万元。2011年10月18日，原告与被告兴惠公司签订《前期投资商铺内部协议补充协议》（以下简称《补充协议》）,双方在《补充协议》中确认原告已于2011年1月17日向兴惠公司支付了合同款400万元，已于2011年7月11日向兴惠公司支付了合同款120万元，已于2011年7月24日支付了合同款500万元，共计已付款1020万元；双方确认原告共向兴惠公司认购商铺25间，面积共约1048平方米，商铺价款暂定为1402万元，最终价款按商铺实际面积乘以相应单价进行结算；双方约定原告应在2012年5月30日前向兴惠公司支付余额中的130万元，另须在首层工程形象正负零基础框架建成后再支付120万元，对于原告已支付的1020万元及上述剩余投资款余款所涉款项兴惠公司应按月息3%支付利息给原告，自兴惠公司收到每笔款项的次日起分别计息，至被告兴惠公司将满足正常商业经营条件的认购商铺全部移交给原告之日止。双方另约定，兴惠公司应于2012年12月30日（含当日）前将满足正常商业经营条件的原告认购的商铺全部移交给原告，如兴惠公司最终未能在2012年12月30日前按约定将商铺移交给原告，视为兴惠公司违约，兴惠公司应按原告已支付投资金额的5%支付违约金。2011年11月9日，兴惠公司向原告出具收据，确认收到原告的132万元款项。兴惠公司另曾于2011年1月17日、2011年7月11日、2011年7月24日先后三次向原告出具收据，分别确认收到原告的投资款400万元、120万元、500万元。截止本案法庭辩论终结之日，涉案商铺仍未竣工验收，兴惠公司亦未向原告移交任何商铺。诉讼中，被告兴惠公司确认上述收据的真实性，但称其并未实际收到的上述全部款项，因其未提供相应证据予以证实，本院对兴惠公司的上述主张不予认可。另查，涉案商铺由被告兴惠公司与第三人刘家沙经济社合作开发，涉案地块的性质为集体建设用地，未办理商品房预售许可证。该地块内涉及两个《建设用地规划许可证》，分别为穗城规北片地字【1994】第304号，建设单位为广州市白云区江高镇珠江村民委员会；穗规地证【2012】192号，建设单位为广州市白云区江高镇江村村经济联合社，其中穗城规北片地字【1994】第304号地块已核发建设工程规划许可证(穗规建证【2012】2173号)，穗规地证【2012】192号地块没有规划报建。庭审中，两被告称其原本打算通过“三旧改造”方式将涉案项目开发成商品房进行合法销售，但在开发的过程中，因政策发生变化，目前无法取得商品房预售许可证。以上事实，有《前期投资商铺内部协议》、《前期投资商铺内部协议补充协议》、收据、广州市白云区国土资源与规划局复函及当事人陈述等证据证实。本院认为，结合原告与被告兴惠公司在《前期投资商铺内部协议》及《前期投资商铺内部协议补充协议》中的约定，原告签订上述协议的目的在于取得涉案商铺的所有权，故本案所涉纠纷应为房屋买卖合同纠纷。涉案地块为集体用地，所涉部分区域未经过合法的规划报建手续，且被告兴惠公司在未取得商品房预售许可的情况下将涉案商铺作为期房进行预售，已违反了法律强制性规定，故上述《前期投资商铺内部协议》及《前期投资商铺内部协议补充协议》应为无效合同，现原告要求被告兴惠公司返还已实际支付的款项1152万元，并要求其赔偿利息损失合法合理，本院对此予以支持。利息损失应按照中国人民银行公布的银行同期同类贷款利率计算至被告实际返还相应的全部购房款之日止，其中400万元的利息损失自2011年1月17日计算，120万元的利息损失自2011年7月11日计算，500万元的利息损失自2011年7月24日计算，132万元的利息损失自2011年11月9日计算。原告未提供证据证实其尚存在其他损失，亦未能提供证据证实兴惠公司存在故意隐瞒没有取得商品房预售许可等相关事实的情形，其要求按照年利率24%的标准计算上述利息损失无法律依据，本院对此不予支持。被告罗日兰并非涉案合同的相对人，原告要求其对上述涉案债务承担返还及赔偿责任无法律依据，本院对此亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下:一、自本判决生效之日起十五日内，被告广州兴惠房地产开发有限公司向原告杨成返还购房款1152万元；二、自本判决生效之日起十五日内，被告广州兴惠房地产开发有限公司向原告杨成赔偿利息损失（利息损失按照中国人民银行公布的银行同期同类贷款利率计算至被告实际返还相应的全部购房款之日止，其中400万元的利息损失自2011年1月17日计算，120万元的利息损失自2011年7月11日计算，500万元的利息损失自2011年7月24日计算，132万元的利息损失自2011年11月9日计算）；三、驳回原告杨成的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费103342元，由被告广州兴惠房地产开发有限公司负担。被告广州兴惠房地产开发有限公司负担的受理费103342元应在本判决生效之日起十五日内直接向原告杨成支付。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  张旭增人民陪审员  冯桂颜人民陪审员  张冬晗二〇一七年三月十六日书 记 员  马浩铭