江西省上饶县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣1121民初1197号
原告（反诉被告）：上饶县乐天酒店，住所地江西省上饶县吉阳东路***号，注册号361121600224412。
经营者：卢嘉琛，男，1990年4月6日生，汉族，住江西省上饶县。
原告（反诉被告）：卢建华，男，1968年4月16日生，汉族，个体户，住江西省上饶县。
两原告的委托诉讼代理人：卢水生，江西帝经律师事务所律师。
被告（反诉原告）：毛国亮，男，1972年10月4日生，汉族，教师，住江西省上饶县。
委托诉讼代理人：毛国清（系被告毛国亮之弟），男，1975年9月6日生，汉族，教师，住江西省上饶县。
委托诉讼代理人：潘志远，上饶市红旗法律服务所法律工作者。
原告上饶县乐天酒店（反诉被告）、卢建华（反诉被告）与被告毛国亮（反诉原告）租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月13日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告卢建华、原告上饶县乐天酒店与卢建华的委托代理人卢水生，被告毛国亮的委托代理人毛国清、潘志远，证人彭某、周某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告上饶县乐天酒店、卢建华向本院提出诉讼请求：1、判令被告根据合同约定，向原告支付2016年3月6日到2017年3月5日的租金250,000元；2、判令被告向原告支付合同约定的违约金100,000元，并调整违约金的金额，具体应按损失总额2,100,000元的20%增加；3、判令被告照价赔偿其损坏原告提供给其使用的各类物品，即10张木床共计5,000元、10张床垫共计5,800元和1台价值2,300元的电脑；4、判令被告支付2016年1月至5月的水费280元；5、诉讼费由被告承担。事实和理由：上饶县旭日镇樟树路产权证号为2005*002072号的房产（后变更为上饶县旭日街道办吉阳东路250号）系原告卢建华的自建房屋，卢建华与其儿子卢嘉琛从2014年5月起对该房屋进行装修，筹备开设上饶县乐天酒店，并以卢嘉琛为经营者申请工商注册登记。在上饶县乐天酒店准备开业的期间，被告与原告协商，要求租用上饶县乐天酒店用于开办上饶县私立红缨培训学校（未获得行政许可），并于2015年1月15日签订了《乐天酒店租赁合同》，随后被告进驻经营。该租赁合同对房屋租赁的期限、租金数额及支付方式、履行中的权利义务、解除合同的情形、保密要求、生效条件均约定得清楚明确且符合法律的规定要求。被告进驻办学后，因未获得行政许可、招不到生源等自身原因出现了亏损。2016年1月6日，被告将自己单方拟好的所谓“退租函”告知原告，原告明确说明不同意退租，对原告没有任何约束力，不影响租赁合同的任何效力和履行。此后，被告也未经双方协商同意或经人民法院判决解除租赁合同，说明合同约定的房屋租赁状态一直在持续履行中，被告如何处分在其控制之下的租赁物使用权和原告无任何关系。被告未按合同约定在2016年3月6日前向原告给付从2016年3月6日至2017年3月5日的房屋租金25万元，已经构成违约，造成原告的房租损失近百万元及房屋装修损失上百万元，损失金额总计2,100,000元，被告在租赁期间损坏了原告提供给其使用的大量财物，原告多次找被告要求给付租金和协商物品损坏的问题，被告均不予理睬，原告遂起诉至法院。
被告毛国亮辩称，1、被告不是本案的适格主体，2015年签订的《乐天酒店租赁合同》存在瑕疵，承租人是上饶县私立红缨培训学校；2、上饶县乐天酒店承办学校超出了经营范围，租赁合同没有法律效力，合同约定应由原告办理的消防、卫生等证照原告未办理齐全，原告存在过错；3、被告停办学校的原因是原告出租的房屋结构存在安全隐患，未有全屋安装消防设施，每层楼未设置安全应急通道。2016年1月20日之前，上饶县教育体育局出具了两次书面的停办通知书，被告将通知书出示给原告，明确向原告表明要退租，2016年1月20日被告去租赁房屋搬自己的物品，原告卢建华将钥匙抢走，阻止被告搬东西，实际取得了租赁物的控制权，目前，原告已经将租赁物用于开设酒店，故被告不存在违约行为，如法院认定被告构成违约，则法院应调整违约金的金额；4、被告并未搬走原告的10张木床及10张床垫，电脑之前估价2,300元，但现在并不值这个价格，签订合同时木床和床垫的单价被告并未仔细看，被告同意返还所搬走的1台电脑，木床和床垫各3张;5、按照日常经验，当月的水费单反映的是上个月产生的水费，2016年1月20日原告已经将钥匙拿走，2016年3月份的水费单能够反映2016年2月份之后的水费降了很多，说明原告已经取得房屋控制权，水是原告在使用而非被告使用，故被告只承担2016年1月和2月的水费。
反诉原告毛国亮向本院提出反诉请求：1、确认《乐天酒店租赁合同》于2016年1月20日解除；2、判令反诉被告返还反诉原告押金50,000元；3、反诉被告返还反诉原告10张餐桌、50张课桌；4、本诉与反诉的诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：2015年1月15日，反诉原告与反诉被告签订了《乐天酒店租赁合同》，合同签订后，反诉原告支付了50,000元押金给反诉被告，2016年1月20日反诉被告将反诉原告的钥匙抢走，反诉原告失去了对租赁房屋的控制权，并已撤离了所租赁的房屋，将租赁房屋退还给反诉被告，故租赁合同已解除，反诉被告应返还押金50,000元，并将反诉原告购置的10张餐桌、50张课桌返还给反诉原告。
反诉被告上饶县乐天酒店、卢建华辩称，1、《乐天酒店租赁合同》既不属于无效合同，也不属于可撤销的合同，原告自始至终都没有解除合同的意思表示，亦不存在不履行合同的客观理由，因此要求继续履行合同；2、反诉被告是收取了反诉原告50,000元押金，但租赁合同尚在持续中，在租赁合同约定的租赁期限届满之前或租赁合同解除之前不存在返还押金的问题；3、反诉原告存放在租赁房屋内的物品，具体数量反诉被告并不清楚，反诉原告拿走反诉被告1台电脑、10张木床、10张床垫，若反诉原告不将这些物品返还，则反诉被告也拒绝将反诉原告的物品予以返还。
本院经审理认定事实如下：原告卢建华系上饶县旭日镇樟树路产权证号为饶（县）房权证旭日镇字第××号（后变更为上饶县旭日街道办吉阳东路250号）房屋的所有权人，上饶县乐天酒店系个体工商户，于2015年2月16日经工商登记注册取得营业执照，原告卢建华的儿子卢嘉琛系该酒店登记的经营者，经营场所为原告卢建华所有的前述房屋。2015年1月15日，原告卢建华与被告毛国亮以乐天酒店为出租人（甲方），以上饶县私立红缨培训学校为承租人（乙方）签订了《乐天酒店租赁合同》，约定甲方将位于上饶县旭日镇樟树路产权证2005*002072号的乐天酒店一楼至五楼整体及房间配套附属设施租给乙方开办住宿和培训学校，房屋租赁期限为2015年3月6日起至2020年3月5日，租金每年250,000元，合同签订时乙方给付甲方200,000元定金，待甲方相关证件办齐留存乙方、相关物业全部交付乙方，乙方将一年租金全款补齐给付甲方，以后每年3月6日前乙方将下一年租金全额给付甲方，合同签订同时，乙方须支付50,000元押金给甲方，待合同期满或特殊情况导致合同终止，乙方交还租赁物时返还。合同第三条约定：甲方应保证出租房产的建筑结构和设备、设施符合建筑规划、消防、治安、卫生等方面的安全条件，且具有相关的房产证明、消防、卫生合格、酒店经营许可证等相关证照。且除房产证外的所有相关证照留存乙方以备部门检查。乙方经营过程中产生的水、电、煤气、证照年检等费用由乙方自行承担。甲方必须配合乙方办理各类证照，并提供房产证等相关证明以及手续。合同第四条对合同解除作了明确约定：经甲、乙双方协商一致同意可解除本合同；因天灾等不可抗力导致本合同无法继续履行的本合同自行解除；甲方因城市规划和房屋改造造成乙方不能正常经营的，或乙方未经甲方同意擅自退租导致违约的，违约方给付对方100,000元作为违约金。原告卢建华作为甲方、被告毛国亮作为乙方法人在合同署名处签名确认。关于上饶县乐天酒店未作签章确认的原因，原告卢建华称其为酒店的经理，故代表上饶县乐天酒店签订了合同，关于上饶县私立红缨培训学校未作签章确认的原因，被告解释称其是以学校筹办人的身份签署合同。2015年3月7日，原告卢建华与毛国清在《乐天酒店承租物品清单》上签字，对原告方出租的物品及物品的数量、估价作了确认。被告依约支付了一年租金250,000元及押金50,000元。2015年3月8日，两原告将出租标的物交付被告使用。
2015年12月5日，上饶县教育体育局下发了《勒令停办通知》，以上饶县旭日镇樟树路“红缨教育”开展业务为住宿和培训学校，不符合上饶县培训学校章程要求为由，勒令上饶县私立红缨培训学校停止办学。2016年2月初，毛国清代表被告到原告卢建华家中送达《退租函》和《勒令停办通知》，卢建华当场表示学校是否停办是被告的事，与租赁合同的履行无关，如学校开办不了，被告可转租他人，如被告退租，应支付10万元违约金。毛国清则称因教委勒令停办，学校肯定开办不了，具体如何操作，正月十五之后原、被告可再行协商。2016年2月20日，上饶县教育体育局下发《督办函》，以“上饶红缨”即上饶县旭日街道办私立红缨培训学校所在的旭日镇樟树路的办学用房严重不符相关文件要求，未有全屋安装消防设施，每一楼层未设置安全应急通道等设施，房屋结构存在相当大的安全除患为由，勒令上饶县私立红缨培训学校停止办学，并在2016年2月25日前，向学生家长通知到位，安排好停办相关事宜。
被告向本院提交的上饶县私立红缨培训学校的办学许可证的复印件中，上饶县私立红缨培训学校的校长是王泉权，地址为旭日街道办阳光福邸。另原告方向本院提交的《公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》表明，上饶县乐天酒店的场所所在层数为地上第二、四层，消防安全检查合格。
2016年1至5月，涉诉房屋的水费交纳金额分别为：28.66元、144元、31.50元、10.50元、85.34元，其中，1至4月的水费交纳后结余金额均为0元，而5月份水费交纳后结余76.34元。
本案审理过程中，经原、被告协商一致，被告于2016年8月28日将存放于租赁房屋处的10张餐桌、40张课桌、23张凳子、办公桌2张、木制书柜1张搬走，同日，被告向原告返还台式电脑1台并折价赔偿原告3张床（含床垫）共计1,200元。
本案的争议焦点：1、原、被告之间的《乐天酒店租赁合同》是否已经解除？2、原告方是否于2016年4月将租赁房屋用于经营酒店。
关于焦点1，被告毛国亮为证明2016年1月20日原告卢建华将租赁房屋的钥匙抢走，导致被告方失去了对租赁房屋的控制权，租赁房屋已退还原告方，租赁合同于2016年1月20日解除，申请了证人彭某、周某出庭作证。证人彭某证明：2016年1月20日上午9时，毛国清联系彭某到乐天酒店处拆除上饶县私立红缨培训学校的广告牌，遭到原告卢建华阻拦，广告牌未能拆除；证人周某证明：2016年1月20日9时多至10时左右，被告方联系周某前往乐天酒店搬运课桌椅、餐桌、米、油等物品，遭到原告卢建华阻拦，卢建华抢走了租赁房屋的钥匙，导致周某只搬出了一些米、油，而课桌椅、餐桌等物品未能搬走。原告卢建华称当天其并不在场，不存在阻挠被告方搬东西及抢走钥匙的问题。两原告的委托诉讼代理人主张拆广告牌和拉货都是被告自己的处分行为，两名证人所说卢建华阻止被告方拆除广告牌、搬运课桌等物品，说明原、被告之间的纠纷并未解决，租赁合同没有解除。本院审查认为，两名证人的证言，只能证明2016年1月20日上午，卢建华在租赁房屋处，周某出具证言称被告方的钥匙被原告卢建华抢走，但周某是被告方雇请的运输人员，与被告方存在利害关系，不能单独作为认定案件事实的依据，故对被告主张卢建华抢走其钥匙，导致被告方失去了对租赁房屋的控制权，租赁房屋已退还原告方的意见，本院不予采信；《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项明确规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的时，当事人可以解除合同。本案中，原告方作为出租人应当按照约定将租赁物交付被告，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，而《乐天酒店租赁合同》写明被告承租酒店是为了开办住宿和培训学校，但该学校因未有全屋安装消防设施，每一楼层未设置安全应急通道等设施，房屋结构存在相当大的安全隐患，被上饶县教育体育局勒令停止办学，可见，原告方交付的租赁物不符合约定的用途，被告有权行使合同的解除权，但该解除权应在上饶县教育体育局下发《督办函》，明确勒令停办原因系原、被告的租赁标的不符合办学要求之后即2016年2月20日之后行使，但被告提交的证据仅能证明2016年2月初派毛国清到原告卢建华家中送达《退租函》和《勒令停办通知》，不能证明2016年2月20日之后被告向原告行使了解除权，故本院认定：原、被告之间的租赁合同并未解除。
关于焦点2：被告毛国亮为证明原告方于2016年4月将租赁房屋用于经营酒店，提交了上饶县乐天酒店在艺龙网发布的经营信息的截图打印件8张，另被告提交了1张空白截图打印件，以证明原告方销毁了网站的经营信息，原告质证称即使网上有这些内容，也是原告在原、被告的租赁关系发生之前，酒店装修之后在网上发布，2016年4月的两条会员点评分别是卢建华的儿媳和女儿所作的点评，该点评是后续点评，时间是在原、被告发生纠纷后，原告方并未将租赁房屋用于经营酒店，为证明自己的主张，原告方提交了2014年12月10日与厦门三块在线科技有限公司（美团）签订的《服务合同》及2015年1月14日原告方与北京百度网讯科技有限公司签订的《百度糯米网络合同》，认这两份合同均在被告签订租赁合同之前发生，2016年已经到期，原告方一直未解除合同，故网络上一直有上饶县乐天酒店的经营信息。被告质证称：对《服务合同》的异议是合同签订日期为2014年12月10日，有效期为12个月，原告在与他人签订合同后将酒店整体出租给被告，有违诚信；《百度糯米网络合同》的签订日期为2015年1月14日，有效期为6个月，故该合同到期时间应为2015年7月13日，原告在与他人签订合同第二天将酒店整体出租给被告，有违诚信；百度糯米的合同已过期，但2016年4月28日仍有顾客在网络上进行评价，证明酒店早已开始营业。为查明案情，本院在艺龙网截取上饶县乐天酒店的经营信息，截图反映租赁房屋的二至五层用于酒店经营，最新预订时间为2016年7月25日，最近的三条点评时间分别为：2015年3月19日、2016年4月26日和2016年4月28日。本院于2016年7月28日前往上饶县乐天酒店勘察现场并拍摄了照片2张及视频资料，酒店第一层已由一家名为乐天学生公寓博晟教育的培训机构使用，酒店二至三层大部分房间打开，有空床位，四至五层房门关闭。庭审中，原告卢建华自认于2016年7月中旬将酒店第一层交付乐天学生公寓博晟教育使用，本院予以采信。本院认为，艺龙网上2015年最晚一条点评与2016年最早一条点评之间间隔一年之久，与被告2015年3月8日起使用酒店开办学校的事实相符，原告方主张2016年的两条点评系卢建华儿媳和女儿所作，为后续点评，与网络预订酒店及点评的交易习惯不符，本院不予采信；原告方提交的《服务合同》与《百度糯米网络合同》不足以证明原告方2016年4月以来未通过网络进行酒店经营活动，本院不予采信；被告提交的空白截图打印件，无法看出与本案的关联性，本院不予采信；被告提交的8张截图打印件与本院调查取证相符，本院予以采信，并依此认定原告方于2016年4月下旬已将租赁房屋二至四层用于酒店经营。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，被告以《乐天酒店租赁合同》中的承租人是上饶县私立红缨培训学校为由，辩称被告不是本案的适格被告，但《乐天酒店租赁合同》的承租人处只有被告本人的签名，上饶县私立红缨培训学校未作签章确认，被告自认其为上饶县私立红缨培训学校的筹办人，但被告提交的上饶县私立红缨培训学校的办学许可证的复印件中登记的校长是王泉权，地址为旭日街道办阳光福邸，与被告所筹办的上饶县私立红缨培训学校并无关联，本案的承租人应是被告而非上饶县私立红缨培训学校，故对被告关于其并非适格被告的答辩意见，本院不予认可。原、被告签订书面租赁合同后，原告依约向被告交付了租赁标的，被告依约支付了第一年的租金及押金，双方成立租赁合同关系，被告关于原告上饶县乐天酒店承办学校超出了经营范围，租赁合同没有法律效力的辩论意见，本院不予认可。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告方交付的租赁物不符合约定的用途，被告有权行使合同的解除权，但如前所述，该解除权应在2016年2月20日之后行使，被告请求确认《乐天酒店租赁合同》于2016年1月20日解除，本院不予支持，但基于被告的合同解除权及原告方已将酒店用于经营及转租他人使用的事实，原、被告之间的租赁合同应予解除；原告方于2016年4月下旬已将租赁房屋用于经营酒店，原告卢建华自认于2016年7月中旬将酒店第一层交付乐天学生公寓博晟教育使用，原告方要求被告支付2016年3月6日到2017年3月5日的租金250,000元，无事实和法律依据，本院不予支持，但直至2016年8月28日，被告才将存放于租赁房屋处物品腾出，客观上占用了租赁标的，应当支付相应的租金，结合租赁标的的实际使用情况，本院酌定被告应向原告支付租金金额为50,000元；原告方交付的租赁物不符合约定的用途，被告作为承租人，明知原告方经营的是酒店仍坚持租用，双方均有过错，互不承担违约责任，故对原告要求被告支付违约金100,000元，并增加违约金的诉讼请求，本院不予支持。依据原、被告的约定，被告支付给原告的50,000元押金应待合同期满或特殊情况导致合同终止，乙方交还租赁物时返还。被告已将租赁标的物腾还原告，故原告应将押金50,000元返还被告，对被告要求原告返还50,000元押金的反诉请求，本院予以支持。关于原告要求被告照价赔偿其损坏原告提供的各类物品，即10张木床、10张床垫和1台电脑的诉讼请求及被告要求原告返还10张餐桌、50张课桌的反诉请求，因原、被告均不能提供证据证明应返还物品数量，应以对方认可的数量为准，而原、被告已于2016年8月28日返还或折价赔偿了各自认可的物品，故对双方的相关诉请，本院均不予认可；关于原告要求被告支付2016年1月至5月的水费280元的诉讼请求，依据租赁合同之约定，被告应承担经营过程中产生的水费，但基于原告方于2016年4月下旬已将租赁房屋用于经营酒店，相应水费应由原告方自行承担，故酌定被告应支付原告垫付的水费金额为215元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百一十六条、第二百二十六条规定，判决如下：
一、解除原告上饶县乐天酒店、卢建华与被告毛国亮签订的《乐天酒店租赁合同》，合同未履行部分终止履行；
二、被告毛国亮于本判决生效之日起十日内支付原告上饶县乐天酒店、卢建华租金50,000元；
三、被告毛国亮于本判决生效之日起十日内支付原告上饶县乐天酒店、卢建华垫付的水费215元；
四、原告上饶县乐天酒店、卢建华于本判决生效之日起十日内返还被告毛国亮押金50,000元；
五、驳回原告上饶县乐天酒店、卢建华其余部分的诉讼请求；
六、驳回被告毛国亮其余部分的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6,550元，减半收取计3,275元，反诉受理费1,050元，减半收取计525元，由原告上饶县乐天酒店、卢建华负担3,275元，由被告毛国亮负担525元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院，在递交上诉状同时向江西省上饶市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户行：农业银行江西省上饶市饶东支行，账号：36×××14）；上诉期满后七日内仍未预交，则按自动撤回上诉处理。
本案申请执行的期间为二年，从判决规定履行期限的最后一日起计算。
审判员 曹佳
二〇一六年九月十二日
书记员 宋倩
判决生效后，请于履行期限届满前将执行款交本院（开户行：上饶银行城西灵山支行，账号：20×××75）。