青海省海西蒙古族藏族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）西民再终字第1号
上诉人（原审原告）谢建英，女，1977年12月10日出生，汉族，四川省中江县人，住格尔木市。
委托代理人谢长柏（系上诉人之父），男，1946年12月15日出生，汉族，四川省中江县人，住格尔木市。
委托代理人谢建华（系上诉人之弟），男，1980年6月4日出生，汉族，住格尔木市。
被上诉人（原审被告）格尔木时代置业有限公司。地址：格尔木市。
法定代表人梁军友，该公司董事长（因犯虚报注册资本罪、合同诈骗罪，现在西宁监狱服刑）。
原审第三人周广清，男，1963年4月3日出生。
原审第三人彭桂芳，女，1964年3月28日出生，汉族，山东省荣城市人，住格尔木市。
原审第三人孙华（又名孙海英），女，1968年10月18日出生，满族，河北省沧县人，住格尔木市。
原审第三人张峰，女，1968年11月28日出生，汉族，江苏省徐州市人，住格尔木市。
上诉人谢建英与被上诉人格尔木时代置业有限公司、原审第三人周广清、原审第三人彭桂芳、孙华、张峰房屋买卖合同纠纷一案，前由格尔木市人民法院、本院经一审、二审、再审，2010年4月30日青海省高级人民法院作出（2010）青民再字第18号民事裁定：撤销海西蒙古族藏族自治州中级人民法院（2004）西民再字第12号民事判决、（2003）西民一终字第65号民事判决和格尔木市人民法院（2003）格民初字第64号民事判决；发回格尔木市人民法院重审。2012年5月31日格尔木市人民法院作出（2011）格民初字第598号民事判决。宣判后，谢建英不服，提出上诉。本院依法组成合议庭，于2012年12月20日在西宁监狱开庭审理了本案。上诉人谢建英之委托代理人谢长柏、谢建华，被上诉人格尔木时代置业有限公司法定代表人梁军友、原审第三人彭桂芳、孙华、张峰到庭参加诉讼，原审第三人周广清经公告传票传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
格尔木市人民法院（2011）格民初字第598号民事判决认定，2000年8月28日原、被告签订《宝瑞轩经济适用房购销合同》，约定将被告开发的宝瑞轩小区福宝阁一层107、108号房预售给原告，房价总额为176548.40元，付款时间为2000年8月15日付定金40000元；2000年8月28日付50000元；2000年10月1日前支付34622元，接入户通知书后7日内支付31156元。合同第七条约定，格尔木时代置业有限公司于2000年12月20日前将竣工验收合格，符合本合同附件所规定的装饰和设备标准的商品房交付谢建英使用。合同第八条约定，除本合同第七条约定的特殊情况外，甲方如未按本合同约定的期限将商品房交付乙方，乙方有权按已交付的房价款向甲方追究违约利息，按本合同第七条约定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，月利息在6个月内按同期银行同期利率计算，超过6个月则视为不履行本合同，乙方有权追究已付房款总额5%月利息的违约金，至甲方交房日止，合同继续履行。合同生效后，乙方共计支付房款100000元。被告未按合同约定期限交付房屋。
2002年10月该房屋建成。同年11月18日，被告公司与被告公司工作人员周广清签订《商品房买卖合同》一份，约定被告将宝瑞轩小区福宝阁一层107、108号铺面以176548.40元售予周广清。虽然被告在原一审中提交周广清于2002年11月18日支付被告房款86548.40元、2003年1月20日支付被告房款9000元的收据两张，但周广清事实上并没有交付房款，被告公司也没有交房。在重审中被告法定代表人梁军友认可，当时因梁军友个人欠周广清23万元债务，打算用这两套房子抵债，但施工队未拿到工程款拒绝交房，使得房屋未交给周广清。两张收据是当时被告公司负责人曹高君出具的，事实上被告公司并未收取176548.40元房款，房屋周广清也没有实际占有。
2003年3月28日，格尔木时代置业有限公司与第三人孙华、张峰签订《宝瑞轩经济适用房购销合同》，以127500元的价格将宝瑞轩福宝阁107号商铺房售予孙华、张峰。孙华、张峰自2003年3月26日至5月7日分8次付清房款，另支付天然气入户费1900元、卷闸门款2400元，自2003年5月至今占有使用该房。
2003年3月28日，格尔木时代置业有限公司与第三人彭桂芳签订《宝瑞轩经济适用房购销合同》，以127500元的价格将宝瑞轩福宝阁108号商铺房售予第三人彭桂芳，彭桂芳分5次付清房款，另支付天然气入户费1900元、卷闸门款2400元，自2003年5月至今占有使用该房。
2004年12月15日，格尔木市人民法院依据海西州中级人民法院作出的（2004）西民再字第12号民事判决，将宝瑞轩小区福宝阁1单元605号、2单元604号住房（面积约268平方米）执行给谢建英，并于2009年进行房产登记，谢建英拥有产权并使用至今。
2008年3月19日海西州中级人民法院作出（2008）西刑初字第2号刑事附带民事判决书，认定被告人梁军友将时代置业公司开发的宝瑞轩小区福宝阁1单元107、108号商铺预售于谢建英，签订购房合同收取房款10万元后，隐瞒其房产已预售的事实再次将该房售予彭桂芳、孙华、张峰，分别收取12.75万元购房款。彭桂芳、孙华、张峰接受该房并占有使用，致使谢建英所交房款被骗。
格尔木市人民法院（2011）格民初字第598号民事判决认为，依法成立的合同，自合同成立时生效。虽然原、被告签订合同时被告公司尚未取得土地使用权，但在合同履行中被告取得了土地使用权，完善了合同要件，故该合同有效。第三人彭桂芳、孙华、张峰与被告公司签订的合同，虽然成立时间在一审判决前3天，但无证据证明该三人知道买卖的房屋有争议正在诉讼，且当时该房屋无他人占有，第三人支付了合理价款，不存在恶意取得，故该合同也为有效合同。第三人周广清与被告签订的合同，属于恶意串通损害第三人利益的情形，依照我国《合同法》第五十二条的规定，属于无效合同。参照最高人民法院关于《全国民事审判工作会议纪要的通知》第（二）条“关于一房数卖的合同履行问题：在审理一房数卖案件纠纷时，如果数份合同均为有效且各买受人均要求履行合同，一般应按照已经办理房屋所有权登记、合法占有以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位，…”，本案两份合同均未办理变更登记，均不享有优先权；第二顺位中，第三人彭桂芳、孙华、张峰与被告公司签订合同时，该房屋没有其他人占有，并不一定知道该房屋有争议正在诉讼。谢建英诉称，格尔木市人民法院2003年12月24日登记宝瑞轩小区财产时，第三人应当知道该房屋存在争议，但第三人是在2003年3月28日签订合同的，2003年5月14日占有房屋。因此没有证据证实第三人恶意取得并占有，第三人彭桂芳、孙华、张峰支付了合理价款属于合法占有，故应确认第三人彭桂芳、孙华、张峰的权利保护。原告以被告与周广清及被告与第三人所签订的合同及收款收据上所盖被告单位公章在公安局备案，但无备案号属于假章的问题。被告辩称，公司使用的前一枚公章磨损太严重，更换了新公章，新公章是在公安局备案的，两枚公章是交替使用的没有同时使用。本院认为，被告公司的公章是经公安机关备案的，属于有效使用。原告认为被告公司使用的公章属于假公章的诉称无证据证明，不予支持。关于违约问题，原告没有完全支付房款，是因为被告按合同约定应在2000年12月20日前交房，而此时被告工程仅仅开挖地基，原告有理由相信被告不可能按期交房，原告作为先履行一方，对被告丧失信誉，不能保证对待给付时有拒绝给付的权利。被告延期近两年时间房屋才建成，属于违约。更为严重的是出现一房多卖的情形，因此，被告公司的法定代表人梁军友以犯合同诈骗罪被判处无期徒刑。原告中止履行合同停止支付房款的行为符合《合同法》第六十八条的规定，原告要求被告给付违约金的请求成立，本院予以支持。违约金的数额应该自2000年12月21日起计算至2003年3月28日，共27个月，每月按已交房款100000元的5%计算，违约金应为135000元。关于原告要求第三人赔偿28.08万元的房租损失、全部诉讼费用及相关费用的请求，因第三人取得本案所争议的房屋系善意取得，除一、二审诉讼费用，其他费用无任何事实证据和法律依据，对此请求本院不予支持。经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第五十七条、第一百三十四条第一款第四项、八项，《中华人民共和国合同法》第四十四条、五十二条、第一百一十条第一项、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，参照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第九条第一款第四项，最高人民法院关于《全国民事审判工作会议纪要的通知》第（二）条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条的规定判决：一、解除原告谢建英与被告格尔木时代置业有限公司于2000年8月28日签订的《宝瑞轩经济适用商品房购销合同》；二、被告格尔木时代置业有限公司返还原告谢建英购房款100000元并承担违约金135000元，合计235000元于判决生效后10内付清。三、驳回原告谢建英的其他诉讼请求。
上诉人谢建英认为，本案第三份合同是恶意串通损害他人利益，以合法手段掩盖非法目的的无效合同。请求二审法院判决继续履行第一份合同，将107、108号房交付上诉人使用，并将该房产权转移给上诉人；确认第三份合同无效，收缴违法占有人房屋租赁费261000元；被上诉人和第三人承担全部诉讼费用及相关费用54280元。
被上诉人格尔木时代置业有限公司庭审答辩，同意格尔木市人民法院（2011）格民初字第598号民事判决，请求二审依法判决。
原审第三人周广清未作答辩。
原审第三人彭桂芳、孙华、张峰答辩，同意格尔木市人民法院最后一份判决，请求予以维持。
经审理查明，格尔木市人民法院（2011）格民初字第598号民事判决查明的案件事实清楚，证据确实充分，本院予以确认。
本院认为，2000年8月28日，上诉人谢建英与被上诉人格尔木时代置业有限公司签订的《宝瑞轩经济适用房购销合同》，是双方平等、自愿协商一致的基础上订立的，主体适格、意思表示真实，内容不违背国家法律、行政法规强制性规定，虽然当时格尔木时代置业有限公司未取得国有土地使用证，但当年11月份取得了国有土地使用证，完善了合同要件，该合同为有效合同。2002年11月18日，被上诉人格尔木时代置业有限公司与原审第三人周广清就格尔木市昆仑路食品街107、108号房屋签订的《商品房买卖合同》，属于恶意串通损害第三人利益的情形，依法为无效合同，双方当事人应当承担相应的法律责任。2003年3月28日，格尔木时代置业有限公司与原审第三人彭桂芳、孙华、张峰签订的《宝瑞轩经济适用房购销合同》，符合法律规定的合同要件，原审第三人签订合同时并不知道该房屋权属有争议正在诉讼，且该房屋当时无他人占有，无恶意串通损害第三人利益的行为，故该合同亦为有效合同。以上二份房屋买卖合同均有效，各买受人均要求继续履行合同情况下的权利保护问题。本案原审第三人彭桂芳、孙华、张峰于2003年4月付清房款及相关费用合计263600元，2003年5月格尔木时代置业有限公司将该房屋交付使用，原审第三人接受房屋占有使用至今，其行为属于合法占有。在此情形下，参照2011年最高人民法院关于《全国民事审判工作会议纪要》精神，“数份合同均为有效且各买受人均要求履行合同的，应按照已经办理房屋所有权转移登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。”应优先考虑合法占有人彭桂芳、孙华、张峰的权利保护。上诉人谢建英与被上诉人格尔木时代置业有限公司于2000年8月28日签订的《宝瑞轩经济适用房购销合同》，因该房屋被原审第三人依法取得并占有使用至今，事实上不能履行，继续履行费用过高，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）、（二）项之规定，上诉人谢建英不能要求继续履行，该合同应当予以解除，由被上诉人退还房款100000元；同时，被上诉人将该房屋转卖原审第三人，构成实质违约，应承担全部违约责任。违约金的数额自2000年12月21日起计算至2003年3月28日，也是被上诉人与原审第三人孙华、张峰、彭桂芳签订合同时间，共27个月，每月按已付房款100000元的5%计算，共计135000元。上诉人谢建英提出本案第三份合同是恶意串通的转让合同应认定无效的请求，无充分证据予以证实，本院不予支持；上诉人谢建英关于收缴261000元房屋租赁费和由被上诉人、第三人承担54280元诉讼费及相关费用的请求，无事实法律依据，依法予以驳回。原审判决认定事实清楚、证据确实充分，适用法律适当，判决正确，应予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
驳回上诉，维持格尔木市人民法院（2011）格民初字第598号民事判决。
上诉案件受理费5885元由上诉人谢建英承担。
本判决为终审判决。
审判长 张连明
审判员 吴培青
审判员 罗金花
二〇一三年三月二十七日
书记员 何 昊