黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院民 事 判 决 书（2015）香民一民初第999号原告张海玲，住哈尔滨市道里区。委托代理人安锡文，黑龙江广福律师事务所律师。被告黑龙江嘉德汇地房产经营有限公司，住所地哈尔滨市香坊区大庆四道街6号。法定代表人高寿山，职务经理。委托代理人田景荣，黑龙江冰城律师事务所律师。（诉讼代理）委托代理人张长琦，住哈尔滨市南岗区。原告张海玲与被告黑龙江嘉德汇地房产经营有限公司（以下简称嘉德汇地公司）租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月4日受理后，依法组成合议庭，于2016年3月25日公开开庭进行了审理。原告张海玲及其委托代理人安锡文、被告嘉德汇地公司的委托代理人张长琦、田景荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告与被告于2013年11月2日签订商铺使用权转让合同，该商铺位于哈尔滨市香坊区龙贸小区4号楼地下一层（哈平路农副超市）干调区W101号，合同约定商铺使用面积约为5.26平方米，原告一次性受让商铺使用权，总额为110750元。原告在受让商铺后，同意将其受让的商铺交给被告统一经营和管理，并与被告签订《统一经营租赁协议》。原告与被告约定2013年12月31日前商场开业，每延期一天被告按照原告实际房款的万分之五支付违约金。原告于2013年11月1日交付商铺使用权转让费110750元。直至今日，被告也没有让原告进入商场，目前该处商场已经彻底关门，无法营业。被告已经违约，并且合同目的已经无法实现。按照当时签订的商铺使用权转让合同，应当按照约定支付原告违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《合同法》第九十四条第四项规定：当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。故原告诉至人民法院，请求法院判令：1、请求依法解除原、被告的《商铺使用权转让合同》；2、请求依法判决被告返还使用权转让费110750元；3、请求依法判令被告给付原告违约金34958.38元；4、请求依法判令诉讼费由被告支付。被告辩称：一、原告提出解除合同没有依据合同法规定，合同的解除要具备条件。本案中的合同既无约定解除事由也无法定解除事由。2013年11月2日，答辩人与原告签订一份《商铺使用权转让合同》，合同约定答辩人合同约定答辩人将位于香坊区龙茂小区4号楼地下一层的哈平路农贸超市干调区W101号商铺转让给原告。在转让合同的第十九条约定：“合同期内，未经甲乙双方书面协议，任何一方不得单方面变更或解除合同，但本合同有明确约定的除外。”而且合同中没有其他条款约定乙方（原告）有权解除合同。既然合同没有约定可以解除合同，原告就不能要求解除合同。答辩人认为，原告购买商铺是为了经商获取利润，在签订《商铺使用权转让合同》的同时，原告与哈尔滨宽泰物业管理有限公司签订一份新天意.商品批发城《统一经营租赁协议》，原告将干调区W101号商铺出租给哈尔滨宽泰物业管理有限公司，租赁期限2013年12月31日至2015年12月30日。该协议签订后答辩人就及时支付了两年租期的租金。原告购买商铺的目的实现了。在《商铺使用权转让合同》第十八条约定：乙方（也就是原告）必须遵守《委托经营管理协议》，第二十五条约定：乙方（原告）受让商铺后，同意将其受让的商铺交给甲方统一经营和管理，并与甲方签定《统一经营管理协议》。如今哈尔滨宽泰物业管理公司同意继续承租商铺，原告的经济利益还可以继续得到实现。在返租的期间内，宽泰物业公司可以根据经营需要，自主经营。这并没有影响原告的利益，也没有违反合同的约定，所以解除合同没有依据。第二、原告要求返还购商铺款没有依据，返还购买商铺款项的前提是《商铺使用权转让合同》被解除，答辩人认为既然解除合同的理由不能成立，合同不能解除，那么，就不能返还购买商铺的款项。第三、原告要求支付违约金没有道理。答辩人前面已经已经说明，答辩人没有违约行为，涉及不到支付违约金。第三人哈尔滨宽泰物业管理有限公司就继续承租时降低租金的问题已经通知了原告，原告拒绝签订租赁合同。虽降低了租金，如果原告签约依旧可以有收益。原告要求的损失既无事实依据也无法律依据，更与答辩人无关。农贸超市已经在2014年1月1日开业，不存在迟延开业的问题，因此也不存在迟延开业违约金。因此请求人民法院驳回原告的诉讼请求。原告为证明其主张成立，提交如下证据：证据一、商铺使用权转让合同一份，证明原告与被告依法签订了商铺使用权转让合同的事实；证据二、统一经营租赁协议一份，证明与证据一签订的同时与案外哈尔滨宽泰物业管理有限公司签订了为期两年的托管协议；证据三、收据，证明被告已收到原告支付的商铺转让费110750元；证据四、被告企业信息查询单一份，证明被告是依法正在经营的公司；经质证，被告对证据一、二、三、四均无异议。被告为证明其主张成立，提交如下证据：证据一、通知书一份及邮寄回执一份，证明宽泰物业公司在统一租赁合同即将到期之前要对下一年度的租金进行调整，通知业主接到本通知15日内向宽泰物业公司书面回复是否同意降低年租金，逾期不回复的示为同意通知书内容；原告质证：没有收到，回执上也不是我本人签字；证据二、“哈尔平路农副超市“委托经营管理合同一份，证明被告将出售商铺委托给哈尔滨市宽泰物业管理有限公司统一管理；原告质证：对该证据真实性无异议，对证明问题有异议，该份证据与原告诉求没有关联；证据三、收条一份，证明原告收取了商铺的两年租金22150元；原告质证：对该证据真实性无异议，对证明问题有异议，该份证据与原告诉求没有关联。经审理查明，本院确定如下事实：原告于2013年11月2日与被告签订了《商铺使用权转让合同》，约定原告以110750元的价格购买被告位于哈尔滨市香坊区龙茂小区4号楼地下一层的哈平路农副超市“干调区W101”号商铺，使用期限为商场正式开业之日起50年。同日原告又与宽泰公司签订了《统一经营租赁协议》，该协议约定由宽泰公司承租原告的摊位，租期从2013年12月31日起至2015年12月31日止，为期两年，月租金923元。原告与宽泰公司签订的《统一经营租赁协议》到期后，未与任何单位就其商铺使用问题达成一致意见或签订与商铺使用权相关的合同，现该农副超市处于关门停业状态，原告无法使用已购置了使用权的商铺。本院认为：《合同法》第九十四条第四项规定，当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。被告在抗辩时声称，原、被告在转让合同的第十九条约定：“合同期内，未经甲乙双方书面协议，任何一方不得单方面变更或解除合同，但本合同有明确约定的除外。”该条款不能对抗《合同法》的法律规定，且该农副超市已经处于关门停业状态，无法实现原、被告双方的合同目的，原告现请求解除该《商铺使用权转让合同》，符合法律规定，本院予以支持。关于合同解除后应如何返还商铺购置款的问题，《合同法》第九十七条规定：第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因原告购置的是商铺的50年使用权，其已经正常行使了两年使用权，故可由被告向原告返还其余48年的使用权费用，即110750元÷50年×（50年-2年）=106320元，对该笔合同价款，被告有义务予以返还。对于原告所主张的被告应给付原告开业延迟违约金35938.38元的诉讼请求，原告在购买商铺使用权后，该农副商场是否开业并不影响原告的权利，且原告与宽泰公司签订《统一经营租赁协议》，将该商铺交由宽泰公司经营管理并收取了二年的孳息，应视为被告已经履行了合同义务，且被告于庭后提交了该商场已经实际开业经营的照片和宣传画，可以认定原告对被告是否开业的事实完全不知情，因此对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院》第二条之规定，判决如下：一、解除原告张海玲与被告黑龙江嘉德汇地房产经营有限公司签订的《商铺使用权转让合同》；二、被告黑龙江嘉德汇地房产经营有限公司于判决生效后10日内返还原告张海玲商铺使用权购置款106320元；三、驳回原告张海玲的其他诉讼请求。案件受理费3207元（原告张海玲已预交），由被告黑龙江嘉德汇地房产经营有限公司承担3137元，与上款一并给付原告。原告张海玲承担118元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  卢 刚人民陪审员  熊依丽人民陪审员  王春艳二〇一六年三月三十一日书 记 员  吴 杨