河北省唐山市丰南区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）冀0207执异8号
案外人（异议申请人）：徐东清，汉族，1968年12月29日生，住唐山市。
案外人(异议申请人)：王立梅，女，汉族，1968年12月3日生，住唐山市。
被申请人：马志国，男，汉族，1964年10月15日生，住唐山市。
委托代理人:张春光,上海市锦天城律师事务所律师。
第三人：陈立军，男，汉族，1976年1月27日生，住唐山市。
第三人：何丽丽，女，1976年6月13日生，汉族，住唐山市。
唐山市中级人民法院在执行马志国与何丽丽、陈立军民间借贷纠纷一案中，案外人徐东清、王立梅对本院作出的（2017）冀0207民初2152号之二民事裁定书及协助执行通知书、唐山市中级人民法院（2017）冀02执14708号执行裁定书对唐山市路北区鹭港小区348-2-1101号房产的查封、评估、拍卖提出书面异议。本院依据河北省唐山市中级人民法院唐中法[2016]93号《唐山市中级人民法院关于调整执行裁决和涉执诉讼案件办理机制的补充通知》第七条的规定受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人徐东清、王立梅称，2016年9月24日，徐东清、王立梅从陈立军、何丽丽手里购置了路北区鹭港小区348-2-1101房产，我方与出卖人何丽丽、陈立军，居间方千惠房地产鹭港店三方签订了房屋买卖合同，双方共同协商该房屋成交价格为人民币85万元，因路北区鹭港小区房产至今没有下发房本，所以双方决定将房款60万元于2016年9月28日支付给被执行人陈立军、何丽丽，剩余的25万元尾款分三批支付，2017年9月19日已经支付8万元，现在剩余17万元尾款，我方有书面买卖合同、附加条款、打款凭证为证，且我方已经于2016年9月28日拿到该房屋钥匙后开始装修并入住至今，并且有物业费、暖气费等缴费收据证明我方确实在此居住，故涉案房产应当归属异议申请人所有,且我方与被执行人签订房屋买卖合同时间是2016年9月，而丰南法院是于2017年6月30日查封该房产，晚于我方买房时间，没有办理过户的原因是因为鹭港小区房产证没有下来，不是我方原因造成的，故（2017）冀0207民初2152号之二民事裁定书、（2017）冀02执14708号执行裁定书查封、评估、拍卖属于异议申请人的房产，已经对异议申请人的实体权利造成了伤害，为了维护异议申请人的合法权益，现依法向贵院提出异议申请。
请求：1、依法中止（2017）冀0207民初2152号之二民事裁定书及协助执行通知书对路北区鹭港小区348-2-1101房产的查封。2、中止（2017）冀02执14708号执行裁定书对路北区鹭港小区348-2-1101房产的执行。
被申请人马志国称，异议申请人徐东清、王立梅的执行异议不成立。具体理由为：1、《最高人民法院<关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定>》第二十八条所针对的是对登记在被执行人名下的不动产提出异议，但系争房屋至今仍然登记在开发商名下，异议申请人无权依据该条提出执行异议。2、异议申请人与被执行人签订的《房屋买卖合同》约定双证下发且满两年过户给异议申请人或其指定的第三人名下，明显有偷税的故意及炒房之嫌，属于以合法形式掩盖非法目的，恶意串通损害国家利益，且违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条将未依法登记领取权属证书的房地产予以转让，违反了法律的强制性规定，属于无效合同。房屋买卖合同明确约定，双证下发前，该房屋的交易为购房权益的转让，双证下发后自动转为全产权转让，现在房证尚未下发，异议申请人无权就房屋所有权提出执行异议。3、异议申请人提交的证据不足以证明其已合法占有该房屋。4、异议申请人尚未将剩余房款交付法院执行。5、异议申请人违反法律规定购买没有产权证的房屋，且为偷逃国家税款，约定房产证满两年过户，现房产证尚在开发商名下，系争房屋未过户到异议申请人名下是异议申请人的原因。
本院查明，本院审理（2017）冀0207民初2152号马志国与陈立军、何丽丽民间借贷纠纷一案中，于2017年6月29日作出（2017）冀0207民初2152号之二民事裁定书及协助执行通知书，查封陈立军、何丽丽名下坐落于唐山市路北区鹭港小区348-2-1101房产一套，查封期限三年，自2017年6月30日起至2020年6月29日止。
经查，2009年4月29日陈立军、何丽丽与唐山新天地房地产开发有限公司就坐落于唐山市路北区鹭港小区701幢2单元1101号楼房签订编号为唐新天地【2009】预字第××××号《商品房买卖合同》一份。2016年9月24日，案外人徐东清、王立梅通过居间方唐山千慧房地产经纪有限公司鹭港店购买该涉案房屋。2016年9月24日，案外人徐东清向何丽丽交付购房定金人民币1000元，当日何丽丽向案外人出具了收条。2016年9月24日、9月28日，在居间方唐山千慧房地产经纪有限公司鹭港店的见证下案外人徐东清、王立梅与陈立军、何丽丽签订《房屋买卖合同》及附加条款。该合同及附加条款约定：甲方出卖人何丽丽、陈立军，乙方买受人徐东清、王立梅；甲方自愿将坐落于唐山市路北区鹭港小区701幢2单元1101号楼房（房本、地本未办）出售给乙方；实际成交价格人民币85万元整，2016年9月28日乙方付购房款60万元（订金1000元冲抵购房款），剩余25万元尾款分三批支付给甲方，2017年9月28日付8万元，2018年9月28日付8万元，房本下发之日付4万元，该房屋双证下发且满两年变老本时，甲方无条件（不能以任何借口增加该房屋购买成本）配合乙方过户到乙方或乙方指定人名下，过户当日乙方将剩余5万元尾款一次性支付甲方，如果乙方在规定时间内拖欠协商的尾款，甲方有权利收回该房屋。合同签订当日，案外人通过建设银行徐东清×××账号向何丽丽×××账户转账支付59.9万元，何丽丽出具收条一张，载明”今收到徐东清、王立梅购买何丽丽坐落于唐山市路北区鹭港小区701幢2单元1101室购房款陆拾万元整，2017年9月19日徐东清又通过其×××账号向何丽丽账户转账8万元，何丽丽出具收房款8万元收条。2016年9月28日付首批款当日，何丽丽向唐山鹭港物业服务有限公司结算户名何丽丽348-2-1101房2016年9月30日之前物业费，徐东清、王立梅作为委托人与受委托人唐山鹭港物业服务有限公司就348-2-1101房前期物业管理服务事宜达成协议，同时，徐东清缴纳348-2-1101房2016年10月1日至2016年12月31日物业费，何丽丽将购房相关票据等交付给案外人徐东清、王立梅。后案外人徐东清、王立梅装修房屋、入住至今，相关水电费、物业费、取暖费均为案外人缴纳。
另查明，唐山市不动产登记中心档案查询结果表明，涉案房屋所有权人为唐山新天地房地产开发有限公司。
又查，案外人徐东清、王立梅于2018年4月20日将剩余购房款17万元交付本院×××账户。
再查，涉案房屋原鹭港小区701楼为施工楼号，经唐山市地名办正式批复为348楼。
本院认为，案外人徐东清、王立梅提出的异议申请系在申请执行人马志国与被执行人何丽丽、陈立军民间借贷纠纷一案中，案外人徐东清、王立梅作为涉案房屋的买受人对登记在被执行人何丽丽、陈立军名下的不动产提出异议。依据《最高人民法院<关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定>》第二十八条”金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身的原因未办理过户登记。”本案中，系争房屋系被执行人由建设单位合法购买，买受人何丽丽、陈立军基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物的专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人可以认定为物权法第六章规定的业主，对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益、处分的权利，案外人在申请执行人马志国与被执行人何丽丽、陈立军的金钱债权执行中，作为买受人对系争房产提出异议，符合《最高人民法院<关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定>》第二十八条的适用范围，双方所签订的房屋买卖合同，并未违反效力性强制规定，合同合法有效。案外人徐东清、王立梅所提供之证据足以证明其签订房屋买卖合同并合法占有涉案房屋在本院查封该涉案房屋之前，且案外人已支付购房款68万元并已将剩余购房款17万元交付本院，同时该房屋尚未取得房产证，未办理过户登记并非系因案外人原因，案外人徐东清、王立梅之权利已足以排除执行。故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《中华人民共和国物权法》第七十一条以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体法律若干问题的解释》第一条第二款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条的规定，裁定如下：
中止唐山市丰南区人民法院（2017）冀0207民初2152号民事裁定书及协助执行通知书、唐山市中级人民法院（2017）冀02执14708号执行裁定书对路北区鹭港小区348-2-1101房产的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 卫素珍
审判员 严冠军
审判员 陈 新
二〇一八年四月二十日
书记员 赵 旭