江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏05民终4949号
上诉人（原审被告）：茆立新。
委托诉讼代理人：查美霞。
委托诉讼代理人：沈瑾，江苏公大律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：苏州嘉益耀投资管理有限公司。
委托诉讼代理人：席志伟，江苏百年东吴律师事务所律师。
委托诉讼代理人：龚蓓琦，江苏百年东吴律师事务所实习律师。
上诉人茆立新因与被上诉人苏州嘉益耀投资管理有限公司（以下简称嘉益耀公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院（2016）苏0508民初816号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年6月12日立案受理后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。上诉人茆立新及其委托诉讼代理人查美霞、沈瑾；被上诉人嘉益耀公司委托诉讼代理人席志伟、龚蓓琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人茆立新上诉请求：请求二审法院查明事实，正确适用法律，妥善处理本案。事实和理由：一、上诉人与被上诉人不是普通的租赁关系，是国企改制过程中的租赁关系，承担着对国企员工的责任，维系着社会安定。二、双方约定的租金是1万元，被上诉人要按1.2万元收取。一审上诉人提供证人到庭，一审拒不让上诉人出庭作证。三、北仓库出资搭建问题，应当以上诉人提供的证人为准。四、本案不是第一次起诉，华源公司已经起诉过一次，经开庭七次发现有问题，华源公司就撤诉了。五、上诉人承诺如果有国有资产遗漏，上诉人将租金上交国家，一审法院却不予采信。六、腾退迁让权的前提必须是依据物权或物权人授权，本案中必须是国资委或国资委授权。七、被上诉人所有的资产中不包含诉争土地，上诉人与华源公司之间的租赁协议无效。诉争土地并未作为改制资产，仍属于国有资产，应当由国资部门按照照顾原吴县化工厂员工的原则处理，而不是被上诉人得益。
被上诉人嘉益耀公司辩称，上诉人与被上诉人就涉案房屋签订的租赁合同合法有效，双方应当按约履行。就其中部分无效内容，被上诉人有权参照合同约定的租金标准要求上诉人支付房屋使用费。上诉人自2012年1月1日起至今未支付任何费用。请求二审法院维持原判。
原审原告嘉益耀公司的诉讼请求：1、原审被告立即腾空搬离并将本市横塘晋源桥东堍房屋（北仓库及平房五间）返还原审原告；2、原审被告支付房屋使用费，自2012年1月1日起至实际迁让房屋之日止，按1万元/年计算；3、本案诉讼费用由原审被告承担。
一审法院认定事实：2011年2月17日，苏州华源农用生物化学品有限公司（以下简称华源公司）（甲方）与茆立新（乙方）签订租赁合同，约定甲方将本市横塘晋源桥东堍内北仓库及平房五间出租给乙方，租期一年，自2011年1月1日至12月31日，租金一万元。合同签订后，茆立新支付了租期内租金；租赁合同到期后，华源公司与茆立新未续签租赁合同。茆立新占用上述房屋使用至今，未支付过房屋使用费。
2012年3月20日，经苏州市吴中工商行政管理局核准，华源公司名称变更为苏州嘉益耀投资管理有限公司，即本案原审原告。
茆立新使用的涉案平房五间为砖木结构，房屋权属现登记在地方国营吴县化工厂名下（所有权证号：苏房权证市区字第××号），产权证附图的8、17即为上述平房所在位置。茆立新使用的涉案北仓库为临时建筑，无规划报建手续，北仓库所在土地在“苏国（2000）字第1056号”国有土地使用权证的宗地范围内，该宗土地使用权人登记为吴县市化工厂，面积10214.73平方米。
审理中，嘉益耀公司陈述称包含涉案房屋在内的登记在地方××吴县化工厂名下的本市横塘晋源桥东堍建筑面积为4823.62平方米系其所有。1992年，吴县化工厂被吴县石灰氮厂兼并，吴县石灰氮厂以其所有资产设立了江苏双抢农药化工股份有限公司（以下简称双抢农药公司）；后石灰氮厂注销，由吴县市国有资产管理局代其持有双抢农药公司71.69%股权；2000年双抢农药公司归属于吴县市农药化集团公司下属企业，后吴县市国有资产管理局将双抢农药公司71.69%的股权资产包括诉争房屋在内的24.57亩土地以18000元人民币/亩的价格出让给上海华源股份有限公司。2001年上海华源股份有限公司将其所在吴县的全部土地投入设立华源公司。2012年3月20日华源公司经工商局名称变更核准后更名为嘉益耀公司。现因茆立新对涉案房屋产权提出异议，其承诺如有第三方对茆立新涉案期间租金提出主张的，相应责任由嘉益耀公司承担。为此，嘉益耀公司提供了吴县经济委员会、吴县人民政府、江苏省人民政府文件复印件，双抢农药公司工商材料复印件、吴县国土局批复复印件、房屋产权证原件、土地使用权证原件、工商局名称变更通知书等证据材料。
审理中，茆立新陈述称其所使用的涉案北仓库为临时建筑，系其出资搭建；嘉益耀公司则认为系其出资搭建。
以上事实，由原审原告提供的房屋权属登记簿、工商名称变更核准通知书、房屋所有权证、国有土地使用权证、租赁合同及双方当事人庭审陈述予以证实。
一审法院认为，华源公司与茆立新就涉案房屋平房五间签订的租赁合同合法有效，双方均应按约履行；涉案房屋租赁合同中所涉北仓库因双方当事人均自认无规划报建手续，系临时建筑，故关于北仓库的租赁约定为无效合同。鉴于涉案房屋租赁合同已于2011年12月31日到期终止，华源公司与茆立新并未续签，故茆立新在合同到期后应当按约将涉案房屋交还，涉案房屋租赁合同中虽涉部分无效，并不影响茆立新腾退房屋的义务。现因华源公司名称变更为嘉益耀公司，故嘉益耀公司作为涉案房屋租赁合同的出租人，主张要求承租人茆立新迁让本市横塘晋源桥东堍北仓库及平房五间的诉讼请求，依法应予支持。关于房屋使用费，涉案房屋租赁合同到期后茆立新继续占用房屋使用至今，未支付对价，给出租人嘉益耀公司造成租金损失；虽涉案房屋租赁合同部分无效，然根据司法解释规定，嘉益耀公司仍有权参照合同约定的租金标准向茆立新主张实际使用房屋期间内的房屋使用费，故一审法院支持嘉益耀公司主张的2012年1月1日起至实际迁让房屋之日期间的房屋使用费的诉讼请求。至于茆立新抗辩称涉案房屋产权证并未登记在嘉益耀公司名下的意见，因嘉益耀公司系依据房屋租赁合同主张出租人的相关权利而非以物权人身份主张前述诉请，且茆立新在审理中亦陈述认可华源公司作为出租人，现嘉益耀公司系华源公司更名而来，主体并未发生变化，故对茆立新前述抗辩意见，一审法院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第六十条第一款、第一百一十二条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第五条之规定，一审法院判决：一、茆立新于本判决生效之日起十五日将本市横塘晋源桥东堍内北仓库及平房五间腾空交还苏州嘉益耀投资管理有限公司。二、茆立新于本判决生效之日起十五日内支付苏州嘉益耀投资管理有限公司房屋使用费（自2012年1月1日起至实际迁让房屋之日止，按1万/年计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，减半收取400元，由茆立新负担。
二审中，被上诉人嘉益耀公司提供了一张2006年10月12日苏州市吴中区国有资产监督管理委员会办公室出具的收据，用于证明其为本案诉争的24.57亩土地已经支付了442260元转让费。上诉人茆立新对该证据的真实性予以认可，但对关联性不予认可。
本院二审认定事实与原审认定事实一致。
本院认为，2011年2月17日茆立新与华源公司就涉案五间平房签订的租赁合同合法有效，双方均应按约履行。租赁合同中所涉北仓库因无规划报建手续，该部分租赁内容无效。茆立新认为北仓库系其出资搭建，但北仓库包含在租赁标的物中，可合理认定系出租人华源公司出资搭建。涉案租赁合同已于2011年12月31日到期，之后双方未再续租，茆立新仍占有使用涉案房屋。嘉益耀公司系华源公司更名而来，嘉益耀公司作为出租人有权要求茆立新腾退房屋，并支付占用期间参照租金标准计算的房屋使用费。关于茆立新认为涉案房屋并非嘉益耀公司的资产，仍属于国有资产的上诉意见，本院认为，原审中嘉益耀公司已提供吴县经济委员会、吴县人民政府、江苏省人民政府文件复印件，双抢农药公司工商材料复印件、吴县国土局批复复印件、房屋产权证原件、土地使用权证原件、工商局名称变更通知书等证据，二审中又补充提供了支付土地转让费的收据，用于证明其是涉案房屋的权利人，茆立新并无反证推翻上述证据，也未提供证据证明涉案房屋为国有资产，故对茆立新的该上诉意见，本院碍难采纳。关于茆立新上诉提出的国有企业改制过程中员工照顾问题，不属于本案民事诉讼的理涉范围。
综上，茆立新的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费800元，由上诉人茆立新负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄文杰
审判员 周 军
审判员 周 红
二〇一六年八月二十二日
书记员 王文君