福建省闽侯县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）侯民初字第456号
原告李承华，男，1968年7月28日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。
原告陈赛钦，女，1966年6月29日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。
上述两原告委托代理人林仁瑞，福建海山律师所律师。
被告叶桂津，男，1969年6月13日出生，汉族，住福建省永泰县。
被告黄秀珍，女，1975年11月14日出生，汉族，住福建省永泰县。
被告福州金和生物科技有限公司，住所地福建省福州市仓山区。
法定代表人叶桂津，董事长。
原告李承华、陈赛钦与被告叶桂津、黄秀珍、福州金和生物科技有限公司（以下简称金和科技公司）确认合同效力纠纷一案，本院于2015年1月21日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年5月11日公开开庭进行了审理。原告李承华、陈赛钦委托代理人林仁瑞到庭参加诉讼，被告叶桂津、黄秀珍、福州金和生物科技有限公司经公告送达期满未到庭。本案现已审理终结。
原告李承华、陈赛钦诉称，原告李承华、陈赛钦夫妇与被告叶桂津、黄秀珍夫妇系朋友关系，2012年起，被告叶桂津、黄秀珍夫妇及其经营的被告金和科技公司先后三次共计向原告李承华、陈赛钦夫妇借款210万元人民币，截止2014年4月30日借款本、息及违约金已经超过300万元，被告叶桂津、黄秀珍夫妇及其经营的被告金和科技公司迟迟无力偿还。经原、被告双方协商，被告方同意将本方名下房产坐落于闽侯县某某住宅以及车辆闽某某奔驰轿车出租给原告方，租金与租赁期间的借款利息及逾期还款违约金相抵，双方并于2014年4月30日签订《房屋、车辆租赁合同》。合同主要约定：租赁期限为20年，自2014年5月1日起至2034年4月30日；租赁期限届满后若被告方仍未还清借款本金及截止2014年4月30日前的借款利息及逾期还款违约金，租赁物房产及车辆抵偿给原告方，房产及车辆的所有权归原告方所有；被告方负担租赁物房产及车辆的还贷义务，原告方有权对房产、车辆进行占有、使用、收益及转租，并在租赁物房产被征收的情况下获得全部拆迁安置补偿。租赁物房产及车辆已于合同签订当日交付原告承租使用至今。
现由于被告叶桂津、黄秀珍夫妇至今未清偿债务，为保证《房屋、车辆租赁合同》的继续履行，保障原告方对租赁物房产及车辆享有的承租权及借款债权之受偿权，起诉要求确认原告李承华、陈赛钦与被告叶桂津、黄秀珍、金和科技公司签订的《房屋、车辆租赁合同》有效。
被告叶桂津、黄秀珍、金和科技公司未作答辩，也未向本院提交证据。
原告李承华、陈赛钦为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：
证据1、《房屋、车辆租赁合同》1份，证明：被告方将诉争租赁物房屋及车辆出租给原告方的具体约定，原告方对租赁物享有二十年的承租权，以及租赁期满后被告方若无法清偿债务的，原告方享有对租赁物的抵偿权。
证据2、《房屋所有权证》1份，证明：诉争租赁物房屋的基本情况。
证据3、《机动车行驶证》1份，证明：诉争租赁物车辆的基本情况。
证据4、《借条》3份，证据5、转账记录，证据6、《承诺书》，证据7、李承华、陈赛钦《结婚证》，共同证明：《房屋、车辆租赁合同》签订的基础原因，即原告夫妇对被告方享有210万元借款本金和相应利息、逾期还款违约金债权，被告方至今无法清偿。
证据8、金和科技公司《营业执照》，叶桂津、黄秀珍身份证，证明三被告基本情况。
证据9、房屋登记信息查询结果证明，证明：诉争租赁物房屋的基本情况。
证据10、车辆登记信息查询结果证明，证明：诉争租赁物车辆的基本情况。
证据11、内资企业登记基本情况表，证明：被告金和科技公司的登记基本情况。
本院对上述证据的真实性予以认定。
经审理查明，2014年4月30日，原告李承华、陈赛钦为承租人（乙方），与出租人被告叶桂津、黄秀珍（甲方）及被告金和科技公司签订1份《房屋、车辆租赁合同》，约定，兹因金和科技公司、叶桂津欠乙方借款贰佰壹拾万元整，其利息、违约金已逾叁佰万元。且金和科技公司、叶桂津至今无能力结清本、息、违约金。现甲方自愿将：1、坐落于闽侯县某某住宅；2、车号为闽某某的小型汽车租赁予乙方。双方约定如下：
一、租赁期限20年，自2014年5月1日起至2034年4月30日止。届时金和科技公司、叶桂津若未能结清借款本、息、违约金，该房屋、汽车所有权归乙方所有。
二、由于房屋、汽车系以租抵欠款的利息和违约金，承租人不必向出租人支付租金。但金和科技公司、叶桂津截止至2014年4月30日前所欠乙方的借款本、息、违约金不计入租金。
三、承租人负责支付出租房屋的水、电、电话、卫生物业等费用。承租人负责支付出租汽车的使用费用。承租人不负责甲方房屋、汽车的还贷义务。
四、承租人不得将租赁的房屋、汽车用于违法用途。
五、本合同签订之日，甲方立即向乙方交付房屋、汽车。
六、出租人无条件允许承租人转租租赁的房屋汽车。
七、甲方的权利义务：
1、甲方保证出租的房屋、汽车不存在于他人的任何争议否则引起的所有纠纷应由于甲方出面解决，造成乙方损失的，由甲方赔偿。
2、甲方不得干涉乙方对房屋、汽车的占有、使用、收益。
3、甲方负责房屋、汽车的还贷义务。
八、乙方的权利义务：
1、乙方享有房屋、汽车的自主占用、使用、收益权。
2、房屋若被征用、占有的，乙方有权获得结清金和科技公司、叶桂津欠乙方借款贰佰壹拾万元整，以及利息、违约金的补偿。该补偿与甲方无关，若补偿需要甲方配合的，甲方应予以无条件配合。
九、违约责任：
甲方在合同期间擅自将出租的房屋、汽车收回，应当结清金和科技公司、叶桂津欠乙方借款贰佰壹拾万元整，利息、违约金。还应当赔偿乙方对房屋装修投入的十倍的违约金。
十、本合同一式两份，甲乙双方各执一份，由各方签字按手印后生效。
该《房屋、车辆租赁合同》由原告李承华、陈赛钦、被告叶桂津、黄秀珍签字按手印，被告金和科技公司盖章。
本院认为，本案讼争的《房屋、车辆租赁合同》系以租抵债的租赁合同，该《房屋、车辆租赁合同》第一条约定“……。届时金和科技公司、叶桂津若未能结清借款本、息、违约金，该房屋、汽车所有权归乙方所有。”根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定的租赁合同概念看，租赁关系终止，承租人必须将原物返还出租人。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。……。”该约定违反了该规定。同时，参照《中华人民共和国物权法》第一百八十六条“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”、第二百一十一条“质权人在债务履行期届满前，不得与出质人约定债务人不履行到期债务时质押财产归债权人所有”的规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，《房屋、车辆租赁合同》关于“届时金和科技公司、叶桂津若未能结清借款本、息、违约金，该房屋、汽车所有权归乙方所有。”的约定因违反法律的强制性规定而无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“……。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”的规定，《房屋、车辆租赁合同》的其他部分仍然有效。
对于《房屋、车辆租赁合同》第九条违约责任“甲方在合同期间擅自将出租的房屋、汽车收回，应当结清金和科技公司、叶桂津欠乙方借款贰佰壹拾万元整，利息、违约金。还应当赔偿乙方对房屋装修投入的十倍的违约金。”的约定，现该种情形尚未出现，同时，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“……；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少”的规定，对该条约定的“……。还应当赔偿乙方对房屋装修投入的十倍的违约金”违约金过分高于造成的损失的，需由当事人请求，人民法院才予以适当减少。故应待该情形出现并由当事人提出请求予以适当减少时候，人民法院才能按规定予以适当减少。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第五十六条、第二百一十二条、第二百三十五条，参照《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、第二百一十一条的规定，判决如下：
原告李承华、陈赛钦为承租人（乙方）与出租人被告叶桂津、黄秀珍（甲方）及被告福州金和生物科技有限公司于2014年4月30日签订的《房屋、车辆租赁合同》中第一条关于“届时福州金和生物科技有限公司、叶桂津若未能结清借款本、息、违约金，该房屋、汽车所有权归乙方所有”的约定无效，其他部分有效。
本案案件受理费100元，由原告李承华、陈赛钦负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审 判 长 邓松林
人民陪审员 林 伟
人民陪审员 付剑华
二〇一五年六月十九日
书 记 员 王秀林
附：
本案适用法律条文
《中华人民共和国物权法》第一百八十六条【禁止流押】抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。
《中华人民共和国合同法》第四十四条【合同的生效】依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第五十二条【合同无效的法定情形】有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条【合同自始无效与部分有效】无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第二百一十二条【定义】租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百三十五条【租赁物的返还】租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。