湖北省武汉市洪山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂洪山和民商初字第00037号
原告：湖北天盟投资管理有限公司，住所地：武汉市洪山区友谊大道508号9栋2层201室。
法定代表人：李金苗，该公司董事长。
委托代理人：刘青，该公司员工，代理权限：特别授权。
被告：湖北乐友超市有限公司，住所地：武汉市武昌区首义路首义小区43栋2层2号。
法定代表人：胡超，该公司总经理。
委托代理人：张日声，该公司法律顾问，代理权限：特别授权。
原告湖北天盟投资管理有限公司诉被告湖北乐友超市有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月29日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员杨洁独任审判，于2014年9月17日公开开庭进行了审理。原告湖北天盟投资管理有限公司的委托代理人刘青、被告湖北乐友超市有限公司的委托代理人张日声到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告湖北天盟投资管理有限公司诉称：原、被告于2012年9月1日签订《房屋租赁合同》，被告承租原告位于武汉市友谊大道508号9号楼新干线生活广场一层1188号商铺从事孕婴童用品的批发和零售经营。原告在签订合同的当日即将符合合同约定条件的商铺交付给被告，被告在检查商铺的交付条件后亦书面予以确认。原告为支持被告在武汉地区的发展，租赁费用方面给予被告极大的优惠，免收租赁第一年的空调和物业管理费计72，000元。2014年2月10日左右，被告又向原告分管经理口头提出要求降低租赁费用，不然将有撤店的考虑，原告于2月18日出具《工作联系函》书面答复被告租赁费用按照约定履行不能降低并告知被告若擅自中途退场等事宜，原告将依约诉讼维权。被告收函后于2014年3月18日向原告邮寄《复函》称，正式通知原告方行使单方解约权解除合同，关闭门店，但被告于2014年3月25日又交付了自4月1日至6月30日季度租金。此后被告多次寄发函，并在未经原告同意的前提下擅自单方停业并撤店，给原告经营造成严重困难。原告认为，被告的行为违反了《合同法》第八条的规定和《房屋租赁合同》第六十四条的约定，构成根本违约。故提起诉讼，请求法院依法判令：一、被告支付违约金612，000元；二、本案诉讼费用由被告承担。
原告湖北天盟投资管理有限公司为支持其诉讼主张，依法向本院提交下列证据：
证据一、企业法人营业执照一份，拟证明：原告的基本情况，本案原告诉讼主体适格。
证据二、企业法人营业执照一份，拟证明：被告的基本情况，本案被告诉讼主体适格。
证据三、《房屋租赁合同》、《商铺交付确认单》各一份，拟证明：1、原、被告于2012年9月1日签订《房屋租赁合同》，以及合同有关违约责任、合同解除权的相关约定；2、被告于2012年9月1日在已检查商铺的各项交付标准均符合合同约定后书面予以确认。
证据四、《工作联系函》一份，拟证明：原告于2014年2月18日书面回复，被告曾于2014年2月10日口头向原告方分管经理提出降租要求，原告不同意降租并提示被告不得擅自退租、逾期付款。
证据五、《复函》、快递单据各一份，拟证明：被告于2014年3月18日向原告邮寄《复函》，依据《房屋租赁合同》第52条、57条、64条、65条及合同其他约定正式通知原告，行使单方解约权，解除合同。
证据六、函件五份，拟证明：被告以经营连续亏损为由单方通知解除《房屋租赁合同》，其单方同意10万元保证金作为提前解约的违约金，原告可不予退还。
证据七、照片六张，拟证明：被告自2014年6月23日起未经原告书面同意擅自停业，双方在未达成解除合同的前提下，被告打包商铺内物品并撤租。
被告湖北乐友超市有限公司辩称：不同意原告的诉讼请求，原告陈述的部分事实理由与实际事实不符。被告为减少损失与原告进行过口头协商，这一行为并不违背合同的约定。协商不成后，被告就进行了复函，即原告向法院提交的3月18日的复函。在复函后，被告的确又交了三个月的租金，因为被告严格遵守双方合同64条的约定，即应提前三个月通知原告。而且被告没有擅自撤场，是在多次发函通知原告后，原告已经同意也配合被告的情况下进行撤店。被告认为原告错误地引用了合同法第八条，因此原告的诉讼请求没有事实理由和法律依据，请法院驳回。
被告湖北乐友超市有限公司为支持其抗辩主张，依法向本院提交下列证据：
证据一、租赁合同一份，拟证明：被告享有单方解约权并不承担违约责任（合同第52、64条）。
证据二、复函一份，拟证明：被告行使单方解约权并已通知原告。
证据三、联系函一份，拟证明：被告行使单方解约权并再次通知了原告。
证据四、照片资料一份，拟证明：租赁标的物空置率达到被告行使解除权的合同约定条件。
证据五、录像资料一份，拟证明：租赁标的物空置情况。
证据六、音频资料一份，拟证明：被告行使了撤场行为，原告接收了租赁标的物。
证据七、亏损证明一份，拟证明：被告经营严重亏损的事实存在。
证据八、收据一份，拟证明：原告收取了被告10万元合同保证金。
经庭审质证，被告对原告提交证据一、二、三、五的真实性均无异议；对证据四的真实性无异议，关联性有异议，认为不能证明原告的证明目的；对证据六的真实性无异议，关联性有异议，认为不能证明被告违约；对证据七的真实性、关联性均有异议。
原告对被告提交证据一、三、八无异议；对证据二有异议，原告收到的函件与这份函件的内容和时间都不一致；对证据四有异议，不知道拍摄的时间，不能确定拍摄对象是否是新干线内的商铺；对证据五有异议，拍摄的时间正好是我公司改造的时候，无法确认是不是同一个时期的装修，不能达到被告的证明目的；对证据六有异议，音频中的夏炜也没有到场；对证据七的关联性有异议，与本案无关，这是商业经营的风险问题，不应适用情势变更的相关规定，不能成为被告违约的合法事由。
对上述证据中当事人均无异议的证据，本院依法予以采信。对当事人有异议的证据，本院认为，原告提交证据七与被告发出函件要求撤场的时间是一致的，故对此证据本院依法予以采信；被告提交证据二与原告提交的证据五相一致，故对此证据本院依法予以采信；被告提交证据四、五、六不符合证据的形式要件，故本院对此三项证据不予采信；被告提交证据七相关的财务资料系由被告单方制作，不能证明被告无法经营或继续经营会造成亏损，不能达到被告的证明目的，对此证据本院不予采信。
根据原、被告诉辩和举证，本院确认下列事实：
原告湖北天盟投资管理有限公司作为甲方，与作为合同乙方的被告湖北乐友超市有限公司于2012年9月1日签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告位于武汉市友谊大道508号9号楼新干线生活广场一层1188号商铺作为商用；租赁期限自2012年10月1日起至2018年9月30日止；房屋租赁保证金10万元，合同到期后无违约10日内无息返还乙方（即被告）。合同第五十四条约定“乙方有下列情形之一的，视为乙方根本违约，甲方有权解除合同，乙方所缴纳的租赁保证金及尚未到期的租赁费用将不退还，同时乙方应向甲方支付一年租赁费用为标准的违约金：。（4）未经甲方书面同意，停业超过7日的；……”；合同第六十三条约定：“因甲方原因致使乙方无法正常经营的，乙方有权按受影响程度降低租赁费用，直至乙方有权解除本合同，双方互不承担任何责任”；合同第六十四条约定：“因该租赁房屋周边经营环境（包括但不限于所有影响乙方正常经营的人为及市场因素）发生变化，致使乙方无法经营或继续经营会造成亏损的，乙方有权解除合同，但乙方需提供充分事实证据证明并得到甲方的认可，且乙方需提前三个月书面通知甲方”；合同还就其他权利义务进行了约定。上述协议签订后，原告依约收取被告10万元合同保证金后，将相关商铺交由被告经营使用。
2014年3月18日、5月13日、5月29日、6月13日、6月23日、6月27日，被告六次发函给原告，要求解除合同。并于6月23日关闭门店，开始办理退组手续。原告对上诉函件未作答复，并向本院提起诉讼，要求被告承担违约责任。
诉讼过程中，原、被告均认可房屋租赁费用已结清。
本院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》双方真实意思表示，合同内容未违反我国法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应自觉遵守履行。合同履行过程中，被告在解除合同的条件尚未成就的情况下，擅自解除合同并退租离场，其行为已构成违约，应当承担违约责任，依约向原告支付违约金。《房屋租赁合同》第六十四条约定：“因该租赁房屋周边经营环境（包括但不限于所有影响乙方正常经营的人为及市场因素）发生变化，致使乙方无法经营或继续经营会造成亏损的，乙方有权解除合同，但乙方需提供充分事实证据证明并得到甲方的认可，且乙方需提前三个月书面通知甲方。”该条款约定了在租赁房屋周边经营环境发生变化，致使被告无法经营或继续经营会造成亏损的情况下，被告可以行使合同解除权，但前提条件是被告需提供充分事实证据证明并得到原告的认可，且被告需提前三个月书面通知。被告在既不能证明涉诉商铺的周边环境，以及被告无法经营或继续经营会造成亏损，也不能证明原告认可其退租申请的情况下，被告单方行使合同解除权并退租的行为已经构成违约，应当承担违约责任。鉴于原、被告均认可合同无继续履行的可能和必要，原告仅要求被告以支付违约金的形式承担违约责任，本院予以准许。
被告作为违约方应按合同第五十四条的约定承担违约责任，按一年租赁费用为标准支付违约金，违约金计算为公式为：月租费用×12，被告在2014年应支付的月租赁费用为：51，000元，其中月租金45，000元、月物管费及空调使用费为6，000元。因此被告应支付的违约金为：612，000元（51，000元／月×12）。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
被告湖北乐友超市有限公司于本判决生效后十五日内向原告湖北天盟投资管理有限公司支付违约金612，000元。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半后收取4，960元及保全费4，020元，共计8，980元，由被告湖北乐友超市有限公司负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》的规定，预交上诉案件受理费，款汇至武汉市中级人民法院，收款单位全称：武汉市财政局非税收收入汇缴专户市中院诉讼费分户；账号：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审判员 杨 洁
二〇一五年一月二十日
书记员 吴兆麟