江西省新余市渝水区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）赣0502民初2079号
原告（反诉被告）：李璘.
委托诉讼代理人：黎平，江西振萍律师事务所律师。
被告（反诉原告）：傅春保.
委托诉讼代理人：罗才秀，江西仁实律师事务所律师。
原告（反诉被告）李璘（下称原告）与被告（反诉原告）傅春保（下称被告）租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人黎平、被告委托诉讼代理人罗才秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的房屋租赁合同；2、判令被告支付租赁费15,500元及未按时支付租赁费的违约金15,000元，共计20,500元（已扣除押金1万）；3、判令被告支付单方面终止合同的违约金104,922.6元；4、判令被告支付2017年12月的电费107元；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年9月26日，原、被告签订一份《房屋租赁合同》，约定租赁期限五年，租赁费为第一、二年每年租金各为186,000元，从第三年开始在上一年租金上递增10%。2017年12月26日，被告在未通知原告的情况下搬走，并将房屋内的装修设施损坏。原告知晓后多次联系被告，要求协商解决问题，但被告不予理睬。为维护自身合法权益，原告依法向法院起诉，望判如所请。
被告辩称，因为原告违约，导致被告产生损失，请求驳回原告的诉讼请求。
被告向本院提出反诉请求：1、请求原告赔偿损失人民币931,882.6元；2、反诉费用由原告承担。事实和理由：2016年9月26日，原、被告签订了房屋租赁合同，租期从2016年11月1日起至2021年10月31日止。2017年12月25日，因被告迟交几天房租，原告擅自停电，驱赶被告，并擅自招租，毁损原装修696,960元，毁损汗蒸房价值8万元，毁损供热供水系统价值达5万元。根据协议，原告应赔偿被告终止合同违约金104,922.6元。故被告要求原告赔偿上述各项损失及违约金931,882.6元。
原告就被告反诉答辩称，被告违约，被告反诉无事实和法律依据，请求驳回被告反诉请求。
经审理查明，2016年9月26日，原告作为出租方（甲方）与被告作为承租方（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定甲方出租给乙方房屋位于新余市，租赁面积1056.5平方米，租赁期限五年，自2016年11月1日起至2021年10月31日止，租金为第一、二年每年186,000元，从第三年开始在上一年租金上递增10%。房租费应按期支付，未按期支付的应额外支付每超1天500元违约金。乙方应按时交纳自行产生的水电费用（甲方提供单独水表电表户头）。违约条款：合同第十条：甲方违约责任处理规定1、合同租赁期内，甲方不得单方中途终止合同，甲方违反本合同约定，提前收回房屋的，应按照本合同总租金10%的额度向乙方支付违约金。若支付的违约金不足弥补乙方损失的，甲方还应承担赔偿责任。合同第十一条：乙方违约责任处理规定1、合同租赁期内，乙方不得单独中途终止合同，在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应该按合同总租金10%额度向甲方支付违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任。
被告在签订房屋租赁合同后向原告交纳水电押金1万元，将租赁房屋承包给郭建华装修成咚吧运动中心，工程造价按660元/平方计算，后被告共花费装修款696,960元。被告租赁房屋后向原告交房租到2017年11月份，每月租金为15,500元。后因经营不善，造成亏损严重，被告遂于2017年12月26日向原告提出下个月退租。但被告在未与原告协商一致时就将租赁房屋里的东西自行拆除退出租赁，不再交纳房租和电费。原告于2018年1月22日上午11点01分到租赁房屋现场，将被拆除凌乱的现场拍摄制作成光盘。原告委托律师于2018年1月25日向被告发出律师函，指出被告于2017年12月26日单方终止合同，被告应向原告支付拖欠的租赁费15,500元及未按时交纳租赁费的违约金15,000元、2017年12月的电费107元及被告单方终止合同应支付的违约金104,922.6元，共计135,529.6元，减去水电押金1万元，应支付125,529.6元等。被告在租赁期间欠2017年12月电费106.11元，原告已代缴。为维护自身合法权益，原告向法院起诉，提出上述诉请。
以上事实有原告提交的原、被告于2016年9月26日签订的房屋租赁合同一份、电费票据一张、原告与被告短信聊天记录3页、原告于2018年1月22日上午11点01分拍摄的租赁房屋被拆除的现场光盘一张、原告律师向被告发出的律师函一份及快递回单一份，被告提交的工程施工合同两份、施工承包人郭建华的收款收据（复印件）10份，以及庭审笔录等在案佐证。
本院认为，本案属租赁合同纠纷。原、被告于2016年9月26日签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，依法成立，合法有效，双方均应恪守约定。本案的焦点是谁先违约。根据庭审查明的事实，被告因经营不善提出退租，但在未与原告协商一致的情况下就拆除房屋设施退出租赁，不再向原告交纳房租及向供电部门交纳电费，应视为被告先违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”鉴于被告以自己的行为不再履行合同，现租赁合同已事实终止，原告可以解除合同，故对原告要求解除租赁合同的诉请，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。”租赁合同解除后，被告拖欠租赁期内一个月的租金和电费，应按合同要求承担。合同约定第一、二年租金每年各为186,000元，折合每月15,500元。被告欠付2017年12月租金15,500元，应向原告支付；欠缴电费106.11元应予承担。故原告要求被告支付欠付的租赁费15,500元及代缴的电费106.11元，本院予以支持,但应扣减被告交纳的水电押金1万元，即被告应向原告支付欠付的租赁费及代缴的电费5606.11元。由于被告向原告提出退租，只是未与原告协商一致，导致拖欠一个月房租，不应视为故意拖欠，该一个月房租不应再计算违约金，且一个月的租赁费为15,500元，而违约金为15,000元，明显偏高，显失公正，故原告要求被告支付未按时支付租赁费的违约金15,000元，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”按照租赁合同第十一条违约责任条款，被告违约在先，被告应向原告支付违约金。该条约定了因违约产生的损失赔偿额的计算方法，被告应向原告支付合同总租金10%的违约金。该合同总租金为：186,000元（第一年）+186,000元（第二年）+186,000元×1.1（第三年）+186,000元×1.1×1.1（第四年）+186,000元×1.1×1.1×1.1（第五年）=1049,226元，其10%的违约金为104,922.6元。故原告要求被告支付违约金104,922.6元的诉请，本院予以支持。被告的反诉请求无证据予以证实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）李璘与被告（反诉原告）傅春保于2016年9月26日签订的《房屋租赁合同》；
二、被告（反诉原告）傅春保应于本判决生效之日起十日内，向原告（反诉被告）李璘支付租赁费及代缴的电费5606.11元、支付违约金104,922.6元，合计人民币110,528.71元；
三、驳回原告（反诉被告）李璘的其它诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）傅春保的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费2812元，由原告（反诉被告）李璘负担301元、被告（反诉原告）傅春保负担2511元。反诉案件受理费6560元，由被告（反诉原告）傅春保负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省新余市中级人民法院。
审 判 长 陈润根
人民陪审员 陈勉伶
人民陪审员 韩蒙莉
二〇一八年七月九日
书 记 员 郭嘉慧