重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）渝一中法民终字第00601号
上诉人（原审被告）：重庆融辉房地产有限公司，住所地重庆市经开区明佳路33号1楼。
法定代表人：林茂盛，该公司董事长。
委托代理人：殷加黎，重庆博嘉律师事务所律师。
委托代理人：聂立浩，重庆博嘉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：周冬，住重庆市沙坪坝区。
委托代理人：杨波，重庆公鸣律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：周林玲，住重庆市沙坪坝区。
委托代理人：杨波，重庆公鸣律师事务所律师。
上诉人重庆融辉房地产有限公司（以下简称融辉公司）与被上诉人周冬、周林玲商品房预售合同纠纷一案，重庆市沙坪坝区人民法院于2012年11月9日作出（2012）沙法民初字第08960号民事判决，融辉公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，并于2013年3月4日公开开庭进行了审理。上诉人融辉公司的委托代理人聂立浩，被上诉人周冬、周林玲的委托代理人杨波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2008年4月6日，原告周林玲、周冬与被告融辉公司签订《重庆市商品房买卖合同》一份，约定：原告购买被告开发的位于重庆市沙坪坝区小龙坎正街369号“融侨.诺丁阳光”项目9号楼29-1房屋一套，建筑面积79.56平方米，总房款362539元。交房时间为2009年8月31日。合同第十五条关于办理合同登记和产权登记约定：属预售商品房的，在本商品房交付后60日内，应办理房地产权证。办理合同登记备案和房地产权证，由被告到房地产交易部门办理，另一方应无条件配合。如因被告的责任，致使原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，原告不退房的从逾期之日起，被告按原告已付房价款总额，依照人民银行同期贷款利率向原告支付违约金。
合同签订后，原告按约向被告支付了房款。被告于2009年8月至12月先后取得所开发的“融侨.诺丁阳光”项目1至10号楼建设工程竣工验收备案登记证。被告于2009年8月31日将房屋交付原告。2010年10月11日，原告取得所购房屋权属登记业务受理单。
被告重庆融辉房地产有限公司原名为重庆融侨置业有限公司（以下简称融侨公司），2007年8月27日变更为现名。
“融侨.诺丁阳光”项目所涉土地为原重庆锅炉总厂用地，因该厂破产，融侨公司于2006年2月3日通过竞买方式取得重庆市沙坪坝区小龙坎正街331号（现369号）原重庆锅炉总厂地块的国有土地使用权，并与重庆市国土资源和房屋管理局（以下简称市土房局）签订《重庆市国有土地使用权出让合同》，确认：出让方同意将位于重庆市沙坪坝区小龙坎正街片区地块面积为65211平方米的国有土地供应给受让方作为建设用地，其中47560平方米拍卖出让给受让方作为商业、住宅用地；5532平方米划拨作为住宅区公园用地；12119平方米交给受让方用于道路建设。2007年12月27日，双方签订修改协议确认：出让方同意将位于重庆市沙坪坝区小龙坎正街原重庆锅炉总厂的面积为65211平方米国有土地交给受让方作为拆迁用地，其中45583平方米土地出让给受让方作为商业、居住用地，1532平方米出让给受让方作为停车场用地，出让年限为住宅50年，商业（含社会停车场）40年，均从2006年2月3日起计算出让年限，5518平方米土地划拨给受让方作为绿地用地，12578平方米土地交给受让方作为道路建设用地。2007年2月27日，市土房局向融侨公司颁发2007字第199号、第200号、第201号房地证，分别确认融侨公司出让城镇混合住宅用地使用权面积5005平方米、298平方米和36557平方米。
2009年10月23日，被告取得市土房局颁发的“融侨.诺丁阳光”项目9号、10号楼土地使用权证；2010年10月27日，被告取得1号楼土地使用权证；2010年10月26日，被告取得3、4、5、6、7、8号楼土地使用权证；2010年12月6日，被告取得2号楼土地使用权证。
2010年7月26日，被告向市土房局发出《关于尽快办理诺丁阳光项目产权证的请示》。2010年9月8日，重庆市沙坪坝土地房屋权属登记中心（以下简称沙区权属登记中心）向中国工商银行沙坪坝小龙坎支行发出《关于办理锅炉厂房屋所有权证注销相关事宜的告知函》，载明：现重庆融辉房地产有限公司已在该地块上建成“诺丁阳光”项目，特申请注销重庆锅炉总厂原房屋所有权证30个（其中28个权证所对应房屋在你行的抵押物范围内，具体详见房屋明细表），我中心将办理此次房屋所有权注销登记，特将上述情况函告。
因被告未按期为业主办理房地产权证，有业主向重庆市人民政府公开信箱发送电子邮件，反映被告长期不予办证问题。2010年9月21日，市土房局回复如下：经了解，“诺丁阳光”商品房项目共有10幢房屋，其中8、9号楼房屋的大证资料已于9月补齐，现沙坪坝区土地房屋登记部门正在抓紧办理；另外8幢房屋因超建设规模需补交土地出让金等原因，现融辉公司正在积极完善相应手续，暂未申请办理大证。已责成沙坪坝区土地房屋登记部门尽快为融辉公司办结8、9号楼的大证，以便及时为购房人办理分证；并由沙坪坝区土地房屋登记部门敦促融辉公司及时完善另外8幢房屋的手续，早日为全体购房人申办分证。
2010年9月10日，被告向沙区权属登记中心提交“融侨.诺丁阳光”项目9、10号楼住宅部分的新建登记，该中心于2010年9月20日完成新建登记；2010年11月1日，被告向沙区权属登记中心提交1、3、4、5、6、7、8号楼住宅部分的新建登记，该中心于2010年11月3日完成新建登记；2010年12月13日被告向沙区权属登记中心提交2号楼住宅部分新建登记，该中心于2010年12月14日完成新建登记。
2011年，案外人彭小青等向一审法院提起诉讼，要求重庆融辉房地产有限公司支付逾期办理产权登记违约金。审理中，因另案双方对逾期办证的原因及责任分歧极大，根据当事人的申请，一审法院于2011年10月17日向沙区权属登记中心去函核实有关情况，该中心于2011年10月20日向一审法院复函，复函载明：“融侨.诺丁阳光”项目9、10号楼于2010年9月10日提交新建登记资料申请该幢房屋住宅部分的新建登记，我中心于2010年9月20日完成新建登记，1、3、4、5、6、7、8号楼于2010年11月1日提交资料申请该幢房屋住宅部分的新建登记，我中心于2010年11月3日完成新建登记，2号楼于2010年12月13日提交资料申请住宅部分新建登记，我中心于2010年12月15日完成了新建登记。该项目土地上存在需要注销的房地产权证及抵押登记，根据《重庆市土地房屋权属登记条例》五十一条规定，依法应由拆迁人融辉公司在拆迁补偿安置完毕后申请注销，目前，该项目土地上原房屋所有权证仍无任何人向我中心提供资料申请注销，我中心也未办理上述房屋的所有权及抵押权注销登记。该项目10幢楼由融辉公司一并申请楼盘审核，申请时间为2010年8月16日，我中心于次日正式受理该楼盘审核申请，在审核过程中发现有要件缺乏等问题，我中心特于2010年8月20日向该公司发出催办函。
2011年11月22日，一审法院因另案向市土房局去函核实相关情况，该局于2011年12月14日复函，复函载明：一、融辉公司以拍卖方式取得原重庆锅炉总厂地块后，沙坪坝国土资源管理分局和沙坪坝土地房屋权属登记中心分别依融辉公司的申请，办理了土地使用权初始登记，变更登记和新建房屋初始登记，商品房预售后权属转移变更登记。二、融辉公司向我局权籍处咨询情况后，我局于2010年8月初收到融辉公司《关于尽快办理诺丁阳光项目权证的请示》，即转沙坪坝区土地房屋权属登记中心核查，经核查发现原重庆锅炉总厂房屋设定的抵押权未办理注销登记，沙坪坝区土地房屋权属登记中心向抵押权人中国工商银行沙坪坝小龙坎支行函告相关事宜后即为融辉公司办理了房地产权证。三、根据《重庆市土地房屋权属登记条例》第十二条第六项规定，“融侨.诺丁阳光”建设项目因实际建设面积超出让合同约定建设规模，未按规定补缴土地出让金应不予登记。由于诺丁阳光部分购房业主通过市长公开信箱多次向我局反映办证诉求，为保护购房业主合法权益，在融辉公司向沙坪坝区国土分局提出土地登记申请并承诺对超规模部分留置，待补缴土地出让金后再行办理的情况下，沙坪坝区国土分局办理了除2号楼以外的栋证，随后沙坪坝区土地房屋权属登记中心分别于2010年9月和11月完成了1、3、4、5、6、7、8、9、10号楼住宅部分的新建登记。在融辉公司2010年12月3日依法完清超规模部分的土地出让金及契税后，沙坪坝区国土分局于2010年12月6日办理了2号楼占地土地使用权登记，沙坪坝土地房屋权属登记中心于12月15日完成了2号楼的房屋初始登记。
因诺丁阳光王大英等业主向沙区权属登记中心递交《关于融辉公司逾期办证原因的情况反映》，2011年12月21日，沙区权属登记中心向诺丁阳光王大英等业主回复如下：“融侨.诺丁阳光”项目（共10栋）系重庆融辉房地产有限公司开发建设，位于沙坪坝区小龙坎正街369号。我中心于2010年8月收到市局转来的融辉公司《关于尽快办理诺丁阳光项目产权证的请示》，我中心高度重视，立即进行核查。经核查发现原重庆锅炉总厂房屋设定的抵押权未办理注销登记，我中心向抵押权人中国工商银行沙坪坝小龙坎支行函告相关事宜后即为重庆融辉公司办理了房地产权证。根据《重庆市土地房屋权属登记条例》第十二条第六项之规定，“融侨.诺丁阳光”建设项目实际建设面积超出让合同约定建设规模，未按规定补缴土地出让金不予登记。由于诺丁阳光部分购房业主通过市长公开信箱多次向市局反映办证诉求，为保护购房业主合法权益，在融辉公司向沙坪坝国土分局提出土地登记申请并承诺对超规模部分留置，待补缴土地出让金后再行办理的情况下，沙坪坝区国土分局办理了除2号楼以外的幢证，随后我中心分别于2010年9月和11月完成了1、3、4、5、6、7、8、9、10号楼住宅部分的新建登记。在融辉公司2010年12月3日依法完清超规模部分的土地出让金及契税后，沙坪坝区国土分局于2010年12月6日办理了2号楼占地土地使用权登记，我中心于12月15日完成了2号楼的房屋初始登记。
另查明，因被告逾期办理房地产权证等问题，原告向相关部门进行反映。2011年12月2日，原告曾向一审法院起诉，请求法院判令被告支付诉争房屋的逾期办证违约金。后原告自愿申请撤诉。
周冬、周林玲一审诉称：2008年4月6日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于重庆市沙坪坝区小龙坎正街369号9号楼29-1房屋一套，总房款362539元。原、被告双方在合同中分别对办理预告登记、办理合同登记备案、办理产权登记进行了具体的约定。合同签订后，因被告未在合同约定的期限内履行义务，致使原告权利受损，特向法院提起诉讼，要求被告以原告已付房款为基数，从原告实际接房后第61日开始计算至被告取得房地产业务受理单载明的时间为止，按人民银行同期贷款利率计算，向原告支付逾期办理产权登记违约金。
融辉公司一审辩称：1、本案所涉土地上的原房产证尚有抵押记载，政府主管部门未依职权依法予以注销，被告首次办证不能，最终导致逾期办证。此外，因部分业主出具授权委托书以及登记申请书的时间较晚，影响房屋产权证的办理。因此，逾期办证非被告的责任所致，被告对此不应承担违约责任。2、如果法院认定被告存在违约行为，本案所涉违约金过高，请求法院适当调减3、原告的诉讼请求已超过诉讼时效。不同意原告的诉讼请求。
一审法院认为，原、被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人应按合同约定全面履行。
本案中，被告于2009年10月23日取得市土房局颁发的“融侨.诺丁阳光”9号、10号楼土地使用权证，其本应在交房之日起60日内为原告办理房屋权属证书，但其并未提供证据证明在上述期限内已向产权登记机关申请办理。因此，被告违约，应承担相应的违约责任。但被告在办理9号、10号楼新建登记的过程中，发现原重庆锅炉总厂房屋所涉抵押权登记未注销影响新建登记后，于2010年7月26日向市土房局发函说明情况要求尽快解决办理该项目房屋权属证书的问题。沙区权属登记中心庚即向相关银行告知注销原重庆锅炉总厂房屋所有权证事宜，并于2010年9月20日完成9、10号楼住宅部分的新建登记。至此，被告办理房屋权属登记的障碍得以消除。据此，可以认定从2010年7月26日起至2010年9月20日完成新建登记之日止，被告因原重庆锅炉总厂房屋所涉抵押权登记未注销影响新建登记的事实成立，此属不可归责被告的原因导致其不能为原告办理房屋权属证书，被告可免于承担该期间的违约责任。
至于被告提出其在2009年即已向权属登记部门申请办理9号、10号楼新建登记，只是因原重庆锅炉总厂房屋所涉抵押权登记未注销办理未成，属不可归责于己的原因，应予免责的抗辩理由，因其缺乏充分的证据证明，且与一审法院查证的事实不符，一审法院对其提出的抗辩理由不予采纳。
关于违约金约定是否过高问题。本案中，双方约定的违约金按人民银行同期贷款利率计算，不属于约定过高的情形，因此，被告要求违约金予以调整降低，一审法院不予支持。
针对被告提出的诉讼时效抗辩，一审法院认为，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期限为二年，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案原告在诉讼时效期间曾向被告主张权利，致诉讼时效中断，致诉讼时效中断，诉讼时效期间应重新计算。故原告要求被告给付2009年10月31日至2010年10月11日的违约金请求未超过法定诉讼时效。
至于被告提出因原告迟延提交授权委托书以及登记申请书导致逾期办证的抗辩理由，因其缺乏充分的证据证明，一审法院对其提出的抗辩理由不予采纳。
据此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十八条、第一百三十八条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、限被告重庆融辉房地产有限公司于本判决发生法律效力后，立即支付原告周林玲、周冬逾期办理所购房屋产权登记的违约金，该违约金以原告周林玲、周冬已付房款397960元为基数，从2009年10月31日起至2010年7月25日止，从2010年9月21日起2010年10月11日止，按中国人民银行同期贷款利率分段计算。二、驳回原告周林玲、周冬的其他诉讼请求。案件受理费528元，减半交纳264元，由被告重庆融辉房地产有限公司负担。
融辉公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决；本案一、二审诉讼费用由周冬、周林玲负担。主要事实和理由：1、周冬、周林玲称曾通过起诉方式主张过权利，但未举示充分的证据，即使起诉后又撤诉，应视为未起诉，不能引起诉讼时效中断的法律效果，周冬、周林玲举示的其他证据均非向融辉公司主张权利，因此，周冬、周林玲的诉讼主张已经超过诉讼时效；2、融辉公司已履行办理房屋初始登记的协助义务，融辉公司不应承担违约责任；3、双方合同明确约定因融辉公司的责任导致办证迟延，融辉公司才承担逾期办证的违约责任，而本案中办证迟延系由于案涉项目所在土地存在权利瑕疵所致，融辉公司不应当承担违约责任，即使应当承担，也应根据情势变更原则而免除或者减轻责任；4、如果认定融辉公司应当承担违约责任，双方合同约定的违约金也过高，应当予以降低。
周冬、周林玲答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉，维持原判。周冬、周林玲在诉讼时效期间内曾主张权利，诉讼请求并未超过诉讼时效。
二审中，双方均未举示新证据。
本院二审查明：重庆市建设委员会于2009年8月21日颁发“融侨·诺丁阳光”项目1、9、10号楼的竣工验收备案登记证，于2009年12月29日颁发“融侨·诺丁阳光”项目2、3、4、5、6、7、8号楼的竣工验收备案登记证。
二审中，融辉公司明确表示如其应承担逾期办证的违约责任，则对一审认定的逾期办证违约金的计算期间无异议。
本院二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。
本院认为，周冬、周林玲与融辉公司签订的《商品房买卖合同》系基于双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格依照合同履行各自的义务。根据合同约定，在商品房实际交付使用之日起60日内，由双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。如因融辉公司的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，融辉公司应当自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至融辉公司实际提交资料并取得登记受理单之日止，向购房者支付违约金。在本案中，融辉公司完成交房义务后60日内，尚未办理案涉房屋所在楼栋的新建登记，尚不具备为购房者办理《房地产权证》的条件，应认定为因融辉公司的原因造成办证迟延，融辉公司应当从其完成交房义务后第61日起至实际提交办理《房地产权证》的相关资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止向购房者支付违约金。因此，一审判决认定融辉公司逾期办证违约，应当向购房者支付违约金并无不当。
根据双方合同约定，融辉公司应当承担的办证义务是向土地房屋登记机构提交办理购房者所购房屋的《房地产权证》所需的相关资料，并取得登记受理单。融辉公司向土地房屋登记机构提交购房者所购房屋所在楼栋的初始登记，仅系融辉公司为购房者办理《房地产权证》的前提条件，而并非双方合同约定的融辉公司应当承担的办证义务，因此，即使融辉公司向土地房屋登记机构申请办理部分楼栋的初始登记，不能认定融辉公司已经在交房后及时履行了办证义务。融辉公司认为其履行了办理房屋初始登记的协助义务便不应承担违约责任的理由不成立。
在办证过程中，作为商品房开发企业的融辉公司应当积极地完善办理《房地产权证》的各项准备工作，并在符合办证条件后及时为购房者办理。本案中，案涉项目土地上虽存在需要注销的房地产权证及抵押登记等情形，但根据重庆市沙坪坝区权属登记中心的复函可知，依法应当由作为拆迁人的融辉公司在拆迁补偿安置完毕后向该中心提供资料申请注销，因此，案涉项目土地上因存在抵押权登记未注销等情形而影响融辉公司进行初始登记，亦系融辉公司自身原因造成。融辉公司认为此属不可归责于融辉公司的原因，其不应承担责任的上诉理由不成立，本院不予支持。
《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条规定，权利人向人民调解委员会以及其他依法有权解决相关民事纠纷的国家机关、事业单位、社会团体等社会组织提出保护相应民事权利的请求，诉讼时效从提出请求之日起中断。本案中，周冬、周林玲等购房者于2011年12月2日就逾期办证违约金问题提起诉讼，并多次通过向重庆市人民政府公开信箱发送电子邮件，向沙坪坝区权属登记中心递交《关于融辉公司逾期办证原因的情况反映》等，反映融辉公司迟延办证的问题，充分说明购房者在积极地主张权利，融辉公司上诉认为购房者的诉讼请求超过了诉讼时效的理由亦不能成立。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，融辉公司主张双方合同约定的违约金过高，应当调整，即应当对约定违约金过分高于购房者实际损失承担举证责任，但融辉公司并未举示充分的证据予以证实，应当由融辉公司承担不利后果，故融辉公司请求对逾期办证违约金予以调整的上诉理由亦不成立，本院不予支持。
综上所述，融辉公司的上诉理由均不成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由重庆融辉房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈孟琼
审 判 员 刘家秀
代理审判员 谭振亚
二〇一三年三月十八日
书 记 员 喻 瑜