山西省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）晋民申字第1220号
再审申请人（原审被告、二审上诉人）：唐怀国。
再审申请人（原审被告、二审上诉人）：赵维华。
被申请人（原审原告、二审被上诉人）：李树彬。
委托代理人：巩旭峰，山西况有云泉律师事务所律师。
被申请人（原审原告、二审被上诉人）：杨青芳。
委托代理人：巩旭峰，山西况有云泉律师事务所律师。
再审申请人唐怀国、赵维华与被申请人李树彬、杨青芳房屋买卖合同纠纷一案，晋中市中级人民法院作出（2015）晋中中法民终字第109号民事判决，已经发生法律效力。2015年11月10日，唐怀国、赵维华向本院申请再审，本院依法组成合议庭进行了审查，再审申请人唐怀国、赵维华，被申请人李树彬、杨青芳及委托代理人巩旭峰出庭参加听证，现已审查终结。
唐怀国、赵维华申请再审称：一、原判决认定的基本事实缺乏证据证明。1、原判决认定被申请人与申请人的5次通话录音，申请人多次认可双方购房款为16万元，申请人对这5次通话录音的真实性没有提出异议。原判决这一认定完全缺乏证据证明。申请人只是承认被申请人与申请人有过通话的情况，但并不承认在通话中具有确认双方为房屋买卖关系的内容。更何况被申请人提供的并非手机原始录音，而是将录音经过了加工修改，而后又刻制到光盘里，再整理成书面材料提交给法院，已经变味走样。而且这些录音并未依法收集、固定和保存，更未经过质证、认证等审查和运用程序。根据适用民事诉讼法的解释第一百一十六条规定，并非属于存储在电子介质中的录音资料，是不能作为证据使用的。对于5次通话录音的真实性，申请人多次提出反对和否认，就连原判决也不得不承认，申请人对此通话内容曾提出“不能证明双方有房屋买卖关系”并以此来推翻此5次通话录音的基本内容。2、原判决以申请人将房产证件交给了被申请人、被申请人曾经付给了申请人16万元的所谓事实，不能证明双方具有房屋买卖关系。因为，就是抵押也存在将证件交给抵押权人、抵押权人将款付给债务人的情况。原判决以申请人曾将房产证件交给了被申请人，认定申请人将自有的房屋出卖给了被申请人，根据不足，理由牵强，应予否定。3、原判决没有充分根据，即认定双方具有房屋买卖合同关系，并首先驳回申请人的请求，在推理上已经犯了原则性的错误，完全应当予以推翻。因为，被申请人作为原告，再其不能提供充分证据证实其主张时，原判决应依法首先驳回其诉讼请求，而非首先驳回作为被告的申请人的诉讼请求。二、原判决适用法律确有错误。原判决认定被申请人与申请人之间存在房屋买卖合同关系并依此判决双方房屋买卖合同有效，强令申请人为被申请人办理房屋过户手续。这是完全错误的。首先，被申请人与申请人之间并不构成房屋买卖关系，也就是说，这种房屋买卖关系并不符合房屋买卖关系应当具备的要件。在原判决认定的这一房屋买卖合同中，双方就连最起码的出卖房屋的地点及基本情况、房屋卖价及交付、买受人和出卖人、付款及付款方式、出卖房屋的交付和过户手续的办理等都没进行协商，更没有办理任何书面手续。可以说，这一买卖关系即使存在也是不能成立的，原判决应依法驳回被申请人的诉讼请求。其次，房屋这一不动产买卖的前提依法是必须要进行登记的。合同法第44条第2款规定，法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。物权法第9条第1款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。退一步讲，就说被申请人与申请人之间存在房屋买卖合同关系而且合同也成立。但是，就被申请人与申请人买卖的房屋多年未依法登记这一点也是无效的。又根据民法通则和合同法规定，无效的民事行为自始无效；无效的民事行为被确定无效后，一方取得另一方的财产应当返还另一方。这是无须进行争辩的。更何况双方的买卖行为就不存在，即使存在也不成立，即使成立也属无效。而原判决违反国家法律关于房屋买卖必须登记的规定，是错误的。再次，被申请人与申请人即使存在房屋买卖关系且在购买后一直要求为其办理房屋过户手续而申请人拒绝为其办理的事实，足以证实被申请人现要求为其办理的请求也已超过诉讼时效。更何况房屋买卖属于要式行为，而且还必须办理交税等等一连串必须手续，但被申请人均未进行。被申请人与申请人买卖的房屋的行为即使存在，那么，也不是原判决认定的属于有瑕疵的房屋买卖关系，而是不符合基本要求的房屋买卖关系。仅在这一点上，原判决也应予驳回被申请人（原告）的诉讼请求。总之，原判决在适用法律上确有错误，存在漏洞，依法应予纠正。综上所述，申请人的再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二、第六项规定，人民法院应予再审并予改判，以维护申请人的合法权益。
被申请人李树彬、杨青芳答辩称，一、五次电话录音客观真实地证明了双方的房屋买卖合同关系。首先，五次电话录音双方的通话时长共计101分，其中被答辩人明确认可双方房屋买卖合同关系的地方多达几十次，每次认可时的语言表达都不相同，这足以说明录音是真实的。因为，如果被答辩人没有说过这样的话，靠剪辑是剪辑不出几十次不同的录音的。其次，五次电话录音是在事情发生的过程中自然留下的痕迹，而不是在事情发生后通过调查取证而得到的证据。因而能更真实、客观的反映事情的本来面目。再次，被答辩人称双方的抵押借款合同关系，但是在五次录音中双方都没有关于这一内容的语言表达。只是在第一次电话录音中赵维华说房子抵押出去了，但那是赵维华谎称房子抵押给了别人，让李树彬交出房子，而不是说房子抵押给了李树彬、杨青芳。二、双方履行合同的行为足以证明双方的房屋合同关系。双方的房屋买卖合同大部分已经履行。首先，16万元的购房款已经支付给了被答辩人。电话录音材料二第4页21至22行中李树彬说：“我就是和你说一说这个，意思是你不是十七万卖给我房了？”唐怀国说：“十六万哇”。其次，诉争房屋已经交付给答辩人占有、使用。两份房屋租赁合同足以证明。再次，房屋的产权证明房产证、土地证原件都已经交付给了答辩人占有。这些履行合同的行为足以证明双方的房屋买卖合同关系。三、双方的房屋买卖合同关系合法有效应当继续履行。首先，口头合同也是合同的一种形式，也同样受法律的保护。其次，物权没有登记不产生物权的效力，但并不影响合同的效力。本案中房屋产权没有登记在答辩人名下，答辩人不能取得房屋的物权，但这并不影响双方签订的合同的效力。只要双方的买卖合同是真实、合法、有效的存在的，那么双方就应该按合同来行事。被答辩人应当配合答辩人办理过房手续完成物权登记，使答辩人取得物权，这是被答辩人不能推辞的合同义务，必须履行，不履行法律就会强制履行。
本院认为，本案争议的焦点主要是唐怀国、赵维华认为一、二审判决存在事实认定缺乏证据证明以及法律适用错误。对于原审判决认定事实是否存在证据证明问题，李树彬、杨青芳于2007年7月14日通过银行向赵维华转款7.3万元，同年7月22日转款7.7万元，随后支付现金1万元，共计16万元。之后唐怀国、赵维华将房屋实际交付李树彬、杨青芳支配使用。根据以上事实，可以确认双方达成口头房屋买卖合同，并已实际履行，李树彬、杨青芳所提供电话录音更进一步证明房屋买卖事实的存在，唐怀国、赵维华所提交录音不完整，其中没有直接否认购房事实的内容，不能否认房屋买卖事实。唐怀国、赵维华认为双方之间是借贷关系，交付房产证的权利凭证系抵押行为的观点，因缺乏证据证明，且实际交房产给对方行为更符合买卖关系，其该项主张本院不予支持。对于法律适用问题，唐怀国、赵维华认为即便存在房屋买卖关系，因未办理产权变更登记房屋买卖合同就无效。房屋产权登记只是物权发生转移的条件，买卖双方如不办理登记则不产生对抗第三人的法律效果，但并不影响房屋买卖合同的法律效力，该合同依然合法有效，出卖人有义务将所卖房屋的产权变更至买受人名下，否则承担违约责任。一、二审依据现有证据判令双方房屋买卖合同合法有效、责令唐怀国、赵维华限期过户的判决，认定事实清楚，适用法律正确，唐怀国、赵维华该项主张于法无据，本院不予支持。综上所述，唐怀国、赵维华再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）、（六）项规定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条规定，裁定如下：
驳回唐怀国、赵维华的再审申请。
审 判 长 任君虹
代理审判员 赵 凯
代理审判员 王国平
二〇一六年一月十二日
书 记 员 宋鹏飞