江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏01民终4270号上诉人（原审原告、反诉被告）：南京草满坡商贸有限公司，住所地南京市六合区雄州街道雄州东路130号。法定代表人：吕文满，总经理。委托诉讼代理人：张晓蒙，江苏法德永衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭其军，�京市炜衡（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：王洪年，男，1961年8月24日生，汉族，居民，住南京市六合区。委托诉讼代理人：刘远林，江苏锐昂律师事务所律师。上诉人南京草满坡商贸有限公司（以下简称草满坡公司）因与被上诉人王洪年房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市六合区人民法院（2017）苏0116民初5036号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。草满坡公司上诉请求：改判一审判决第二项为上诉人支付被上诉人装饰装修补偿款536774元，一、二审诉讼费用、保全费用由被上诉人承担。事实与理由:一、第二份评估报告系对被征收人的补偿金额，非《房屋租赁合同》约定的补偿标准，一审法院违反合同相对性原则。1.征收补偿协议虽然是基于行政法律关系产生，但同样应遵循合同相对性原则，征收补偿合同以外的人，包括承租人，不应享有征收补偿协议的利益，不能认定是国家征收补偿的对象。承租人只能基于租赁合同享有约定的补偿，不能以征收补偿协议确定的金额作为补偿依据。2.以上诉人为被征收对象的《装修及附着物明细测算表》（2017年5月18日）中，装饰装修补偿部分分别采用了明细和套档两种方式进行了测算，这是房屋征收部门与被征收人之间协商的结果，应适用于上诉人，否则不可能将“浴室装修”套用“宾馆装修”的标准进行测算。该报告本质上属于界定上诉人与征收单位权利义务关系的依据，具有严格的相对性，在房屋租赁合同未明确约定被上诉人的拆迁补偿以上诉人与征收单位达成的补偿标准为依据的情况下，一审判决依据该评估报告就是突破了合同的相对性。3.承租房屋现有的装饰装修评估金额为536774元，上诉人对该部分金额归属于被上诉人没有异议，而超出的1226825元（1763599元-536774元）系国家给予被征收人的政策变通做法，与被上诉人无关。一审将应归于被征收人的政策变通利益认定为承租人享有，不仅错误的理解了国家政策，也混同了承租人与被征收人的法律地位。二、一审法院滥用合同解释权，违背了《房屋租赁合同》的约定。1.一审判决突破了上诉人与被上诉人的合同约定，违反民事主体的意识自治，属于滥用司法权利干涉当事人的民事权利。《房屋租赁合同》第8条第5款系上诉人与被上诉人就拆迁补偿所作的约定，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应�法有效。该约定一方面明确了被上诉人可获得的拆迁补偿范围限定于装修补偿，除此之外被上诉人不享有任何补偿，装饰装修补偿与房屋机器设备补偿属于不同的补偿项目，一审判决将房屋于机器设备补偿扩大到装修补偿并混为一谈，违反了该条的约定。另一方面，该约定也明确了装饰装修补偿确定的依据，即上诉人要求征收单位对该物业装饰装修部分单独评估，并出具独立的评估报告，事实上，上诉人也依据该约定要求征收单位出具了报告即2017年3月6日被征收人为云中漫步的评估报告，评估价格为536774元，该评估报告符合上诉人与被上诉人合同约定的补偿范围及补偿确定的依据。被上诉人王洪年辩称：一审法院在审理过程中多次到南京民望房屋拆迁有限公司调取相关的评估报告，因民望公司消极不配合，法院依被上诉人申请�天元公司调取的评估报告时间为2017年10月9日，在此报告手写部分清晰的记载除营业损失和搬迁费用以外合计为2731439元，其项下的内容均为被上诉人的装饰装修拆迁利益，被上诉人方获得该拆迁利益后根据租赁合同约定，应当支付我方，上诉人在多次沟通无果的情况下以各种借口拒不支付。拆迁条例中将拆迁分为三大块，即装饰装修补偿、营业损失、搬迁费用，其评估报告中2731439元属于装饰装修补偿范围。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉人的上诉请求，草满坡公司向一审法院起诉请求：1.判令本诉被告立即迁出所承租的位于南京市六合区雄州街道雄州东路130号的房屋，将租赁物交还本诉原告；2.本诉被告支付房租及房屋占用费132739元。王洪年向一审法院提出反诉请求：判令草满坡公司向其给付装饰装�费用2731439元。一审认定事实：2014年11月3日，草满坡公司的法定代表人吕文满（甲方）与王洪年签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将位于南京市六合区雄州街道雄州东路130号内综合楼一楼（部分）约193㎡、综合楼二楼约645㎡、综合楼相邻厂房一垮（配电房除外）约374㎡出租给乙方使用。租赁期限自2014年11月5日起至2023年1月31日止，2014年11月5日至2015年1月31日为装修期。自2015年2月1日至2019年1月31日期间，年租金总价为300000元，自2019年2月1日起，每年租金按总价的3%递增。乙方应支付水电及履约保证金50000元。租赁期间，该物业被征收的，合同提前终止且互不承担违约责任。双方根据实际租赁期间结算租金、水电费及其他费用。该物业被征收的，甲方应要求征收单位对该物业装饰装修部分单独评估，如征收单位就该物业出具了�立的评估报告，甲方应在获得拆迁补偿款后按评估价格向乙方支付装饰装修补偿，除此之外，乙方就征收不再享有其他任何补偿。合同签订后，草满坡公司按约交付租赁房屋，王洪年缴纳履约保证金50000元并一直在租赁房屋内经营南京市六合区云中漫步足部保健中心，为经营需要自建了锅炉、燃料堆放间，通行过道等辅房。2016年11月14日，南京市六合区人民政府发布《六合区人民政府关于新城东南片区高庄东、西地块二期棚户区改造项目房屋征收决定》，决定对案涉房屋所在地块进行征收。2017年3月29日，草满坡公司向王洪年送达了《关于提前终止的通知》，通知王洪年因拆迁，双方签订的《房屋租赁合同》于2017年4月6日终止，并于合同终止后尽快搬迁，于2017年6月6日前交还房屋。2018年1月10�，双方办理了房屋交接手续，确认该房屋的水、电费用己结清。在案件审理过程中，草满坡公司认可2017年2月前的房租已经全部结清，自2017年2月1日起至实际迁出之日止，收到王洪年支付的房租及房屋占用费共计100000元。在案件审理过程中，经王洪年申请，一审法院于2017年8月30日、10月9日分别向南京民望房屋拆迁有限公司、江苏天元房地产土地与资产评估造价有限公司调取了六合区工业房屋征收补偿金额分户评估结果表、固定资产—机器设备评估明细表、装修及附着物明细测算表，上述评估报告均系江苏天元房地产土地与资产评估造价有限公司出具。王洪年租赁期间自建的无证房屋评估价格共计580390元，固定资产—机器设备评估价格共计387450元，两次调取的结果一致，且双方当事人在庭审中对于金额予�确认。对于装修及附着物明细测算表，向南京民望房屋拆迁有限公司调取的报告日期为2017年3月6日，被征收人为云中漫步，评估价为536774元；向江苏天元房地产土地与资产评估造价有限公司调取的报告日期为2017年5月18日，被征收人为草满坡公司，以套档方式评估价为1763599元。在案件审理过程中，经王洪年申请，一审法院依法对草满坡公司的拆迁补偿款2800000元予以保全。上述事实，有《房屋租赁合同》、《六合区人民政府关于新城东南片区高庄东、西地块二期棚户区改造项目房屋征收决定》、房产证、《关于提前终止的通知》、六合区工业房屋征收补偿金额分户评估结果表、固定资产-机器设备评估明细表、装修及附着物明细测算表及原、被告的陈述等证据予以证实，一审法院依法予以确认。一审法院认为，当事人进行民事活动应当遵循诚实信用原则和遵守合法约定。本案中，双方当事人签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性效力规定，合法有效，双方应按约履行各自义务。根据合同约定，房屋租赁期间，租赁房屋被征收的，房屋租赁合同提前终止。案涉房屋所在地块已被南京市六合区人民政府依法征收，草满坡公司发给王洪年的《关于提前终止的通知》上终止合同的时间为2017年4月6日，晚于征收决定发布之日，故《房屋租赁合同》应当自2017年4月6日起终止。草满坡公司要求王洪年迁出案涉房屋，因在案件审理中，草满坡公司已与王洪年就承租房屋办理交接手续，故无需法院判决迁出。关于房屋及房屋占用费，应根据实际租赁期间结算。因王洪年已结清2017年2月1日前的房租，故自2017年2月1日至实际迁出之日（即2018年1月10日）止按当年租金标准（300000元/年）计算的房租及房屋占用费共计282739元，扣除已经支付的100000元及履约保证金50000元，王洪年还应支付132739元。王洪年虽辩称已支付150000元，但未提供充分证据予以证实，一审法院不予采信。关于王洪年主张的装饰装修补偿款2731439元，因合同中对拆迁补偿进行了相应约定，故本诉及反诉均系基于该房屋租赁合同而产生的租赁合同纠纷。对于王洪年自建的无证房屋，在以草满坡公司为房屋所有权人的六合区工业房屋征收补偿金额分户评估结果表中确认其拆迁评估价为580390元；对于固定资产—机器设备，在以云中漫步为产权人的固定资产—机器设备中确认其拆迁评估价值为387450元；对于装修及附着物，根据一审法院调取的两份装修及附着物明细表，应当以后一份报告（即报告日期为2017年5月18日）的为准，草满坡公司虽辩称后一份报告系其与征收部门协商的结果，但一审法院认为协商亦系建立在承租房屋现有装修的基础上，故装修拆迁评估价应为1763599元，对草满坡公司的该项辩称不予采信。上述自建房屋、机器设备、装修及附着物，草满坡公司辩称，根据合同约定，装修补偿应仅为装修及附着物明细表中评估价，而不包括房屋、机器设备，因王洪年自建的无证辅房及配电箱、配电柜、通风系统、高清监控等机器设备，均系其为营业需要进行的装饰装修及配备的配套设施，属于广义装修的范围，且在双方办理房屋交接手续时，一并交给草满坡公司，草满坡公司亦一并交给拆迁部门予以拆除，故上述拆迁补偿应全部交付给王洪年，对王洪年主张草满坡公司给付补偿款2731439元，一审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百四十二条规定，一审法院判决：一、本诉被告王洪年于判决生效之日起十日内支付本诉原告南京草满坡商贸有限公司房屋占用费132739元；二、反诉被告南京草满坡商贸有限公司于判决生效之日起十日内给付反诉原告王洪年装修补偿款2731439元。本诉案件受理费2955元，由本诉被告王洪年负担；反诉案件受理费14326元，诉讼保全费5000元，合计19326元，由反诉被告南京草满坡商贸有限公司负担。二审期间，双方当事人均无新证据提供。本院对一审查明的事实予以确认。二审期间，本案的争议焦点为：上诉人应向被上诉人支付的补偿款数额。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》内容合法有效，双方均应依约履行。根据双方合同约定，上诉人应在获得拆迁补偿款后按评估价格向被上诉人支付装饰装修补偿。本案中，关于装修及附着物补偿数额，一审法院调取了两份装修及附着物明细表，草满坡公司虽主张后一份报告系其与征收部门协商的结果，但该协商亦系建立在承租房屋现有装修的基础上形成，名称亦为装修及附着物明细测算表，且为同一评估公司在后作出，一审法院采信后一份评估报告（报告日期为2017年5月18日）的意见，认定装修拆迁评估价应为1763599元并无不当。因王洪年自建的无证辅房及配电箱、配电柜、通风系统、高清监控等机器设�，均系其为营业需要进行的装饰装修及配备的配套设施，属于广义装修的范围，且在双方办理房屋交接手续时，一并交给草满坡公司，草满坡公司亦一并交给拆迁部门予以拆除，一审法院认定上述拆迁补偿应全部交付给王洪年并无不当。因双方对王洪年自建的无证房屋评估价值为580390元及以云中漫步为产权人的固定资产—机器设备的评估价值为387450元均无异议，草满坡公司应给付王洪年补偿款合计为2731439元。上诉人草满坡公司认为仅应支付536774元的主张缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，草满坡公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：�回上诉，维持原判。二审案件受理费14326元，由上诉人南京草满坡商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  许云苏审判员  汪德全审判员  张旭东二〇一八年七月十八日书记员  倪 辉