四川省安岳县人民法院民 事 判 决 书（2018）川2021民初363号原告：安岳县鸿腾华佳物业服务有限公司，住所地四川省安岳县岳阳镇鸿腾广场。法定代表人：谢培芳，董事长。委托诉讼代理人：付开明，男，安岳县鸿腾华佳物业服务有限公司员工。委托诉讼代理人：李志伟，四川强德律师事务所律师。被告：唐长兰，女，1973年7月出生，汉族，住四川省资阳市安岳县瑞云乡。委托诉讼代理人：于君飞（系唐长兰之夫），住四川省资阳市安岳县岳阳镇。原告安岳县鸿腾华佳物业服务有限公司（以下简称为“鸿腾华佳物业公司”）与被告唐长兰物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月11日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告鸿腾华佳物业公司法定代表人谢培芳的委托诉讼代理人李志伟、付开明、被告唐长兰及其委托诉讼代理人于君飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鸿腾华佳物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判令被告向原告支付2011年7月至2016年12月期间的物业管理费2965元，包括：2011年7月——2014年12月物管费1653元（42个月×0.36元/㎡/月×109.35平方米）和2015年1月——2016年12月物管费1312元（24个月×0.5元/㎡/月×109.35平方米）；2.请求人民法院判令被告向原告支付2015年1月——2016年12月期间应交物管费用的违约金2772元，即：[109.35平方米×0.5元/㎡/月×12个月×5‰×（240天+365天）]+（109.35平方米×0.5元/㎡/月×12个月×5‰×240天）。事实和理由：安岳县岳阳镇粮都花园小区由安岳县华兴房地产开发有限公司开发修建，由于当时未设立业主委员会，该小区的物业管理工作由下设的粮都花园项目经理部对外招聘的四川鑫松物业管理公司担任。被告于2009年2月5日与四川鑫松物业管理公司签订《粮都花园物业管理服务协议》。2011年6月30日四川鑫松物业管理公司退出该小区物管工作。2011年7月1日粮都花园项目经理部与原告签订《物业管理合同》，该小区的物管工作由原告接手管理，原告接手后履行了管理义务，并于2011年8月12日报安岳县房地产管理局备案，并经安岳县发展和改革局批复，办理了收费许可证，核准粮都花园小区的住房物业收费标准为0.36元/㎡/月。2014年6月21日，原告协助业主成立了安岳县粮都花园小区业主委员会，2015年1月5日原告与业主委员会签订了为期4年（2015年1月1日——2018年12月31日）的《粮都花园小区物业管理委托合同》，合同载明：物业服务费标准0.5元/㎡/月，业主须每年4月前一次性交清当年全年物业服务费用，逾期交纳的，从逾期之日起每天按应交费用的5‰交纳滞纳金。被告在粮都花园小区3-3-301号房屋经安岳县房地产管理局产权登记载明其房产面积为109.35㎡。自2011年7月起至2016年12月止被告未交纳物管费。原告经书面、口头等多种形式催收未果，向本院提起诉讼，由此形成本案。唐长兰辩称，第一、2008年11月23日被告与四川鑫松物业管理公司签订《前期物业合同书》，双方合作较为愉快，被告依约履行了合同义务；第二、2011年6月30日，四川鑫松物业管理公司退出该小区物管工作，粮都花园项目经理部与原告签订《物业管理合同》，但该《物业管理合同》并未向物业买受人明示，该合同对被告无效；第三、2014年6月21日，粮都花园小区成立业主委员会程序不合法，业主委员会的负责人任开明与原告有不正当的利益关系，维护的是物业公司的利益而不是业主的利益，因此业主委员会与原告签订的《粮都花园小区物业管理委托合同》不合法，对被告没有效力；第四、2015年1月5日，原告与业主委员会签订的《粮都花园小区物业管理委托合同》约定自2015年1月起将物管费从0.36元/㎡/月提高到0.5元/㎡/月,该涨价没有取得相关审批部门的审批，属于违法，不应当得到支持；第五、原告存在未公开物业管理费和公共维修基金使用情况、违规收取水表代办费60元、消防设施不合规、占用消防通道停车收费、破坏绿化带硬化后作为车位出租营利、环境卫生差、不及时清理粪水池、物业管理人员素质差与被告发生打架事件等物业管理不规范行为，属于违约在先，在原告纠正违约行为之前被告有权拒绝交纳物管费；第六、原告向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为2年，被告没有收到原告的催款通知单，原告于2018年1月向被告追讨2011年7月至2015年12月期间的物业管理费，已经过了诉讼时效，不应当得到支持；第七、原告主张的违约金于法无据不应得到支持。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提供的企业法人营业执照、安岳县房地产管理局“安房函[2011]15号”《关于同意粮都花园小区协议选聘前期物业服务企业的批复》、安岳县发展和改革局“[2011]425号”《关于核定粮都花园小区物业管理收费标准的请示批复》、收费许可证、2011年6月30日原告与安岳县粮都花园小区项目经理部签订的《物业管理合同》、2015年1月5日原告与安岳县粮都花园小区业主委员会签订的《粮都花园小区物业管理委托合同》、被告唐长兰提供的唐长兰身份证、2008年11月23日被告与四川鑫松物业管理有限公司签订的《粮都花园物业管理服务协议》、录音资料、照片、收款收据及庭审中原被告的一致陈述等证据，与本案有关联，其来源及形式要件合法，或能证明本案的基本事实，或能与其他证据相互印证以证明本案事实，建议予以采信。原告鸿腾华佳物业公司提供的被告与四川鑫松物业管理有限公司签订的《粮都花园物业管理服务协议》因系复印件无法核实真实性，本院不予采信。被告唐长兰提供的自来水表安装费发票、唐长兰与阳勇签订的《协议书》、购货卡因与本案无关，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：安岳县岳阳镇粮都花园小区由安岳县华兴房地产开发有限公司开发修建。被告唐长兰购买粮都花园小区3-3-301号面积为109.35平方米的住房一套并入住，当时因各种原因粮都花园小区未设立业主委员会，该小区的物业管理工作由下设的粮都花园项目经理部对外招聘的四川鑫松物业管理公司担任。2008年11月23日被告与四川鑫松物业管理公司签订《粮都花园物业管理服务协议》并实际履行，四川鑫松物业管理公司为粮都花园小区提供物业服务并按照0.32元/㎡/月的标准收取了物业服务费。2011年6月30日，四川鑫松物业管理公司退出该小区物管工作，当日，粮都花园项目经理部（甲方）与原告鸿腾华佳物业公司（乙方）签订了《物业管理合同》，合同约定：经甲乙双方协商达成以下条款：一、乙方服务地点：安岳县岳阳镇解放街227号（粮都花园小区）。二、乙方服务内容：甲方开发的粮都花园小区房屋建筑项目工程及小区内公共场所设施安全，管理维护以及公共场所清扫和保卫工作。建筑面积46220平方米（其中一期建筑面积32860平方米，二期预测建筑面积13360平方米）。三、签订期限：从2011年7月1日至2016年6月30日止。时间年限：五年续签一次。四、乙方履行的法律法规、职能职责：1.乙方履行中华人民共和国国务院令（第379号）物业管理条例，及省市县的相关物业管理条例法律、法规责任。2.严格按照中华人民共和国经济合同法及相关的法律、法规执行实施办法，履行责任。3.如业主委员会要求变换物业管理单位。甲方不承担任何经济及法律责任。乙方自行承担一切经济及法律责任。4.如小区内发生任何安全事故及任何经济纠纷，由乙方（物业管理单位）协助当事方解决及协调，甲方概不承担任何经济及法律责任。五、甲方责任：甲方提供给乙方办公场所约10个平方，值班室约8个平方。完善小区周围围墙，安装摄像监控系统并提供所有住户资料。六、双方责任：1.甲方收取乙方该粮都花园小区公共设施管理费，第一年交纳给甲方人民币：壹万伍仟元正。从第二年起，每一年应交纳给甲方人民币：贰万元正。合同期限为五年，共计人民币：玖万伍仟元正。每五年续签一次。2.乙方交纳管理费时间：从甲方与乙方办理移交手续后交纳费用，在两个工作日内交给甲方。3.从双方签订合同生效后，于2011年7月1日起由乙方发放物管人员工资，2011年7月1日前由甲方发放物管人员工资。4.甲乙双方约定，闆五大酒店住宿客人的过夜小车，必须停放在粮都花园小区内，乙方收取费用每辆车过夜计价为人民币：伍元正。闆五大酒店每月末同乙方结算一次。5.甲方房屋建筑6号楼底层如今未卖出，乙方不予收取物业管理费用。如甲方房屋建筑6号楼底层卖出，乙方应该收取物管费用。（周开均、兰维江的4间车库不收取物管费用）七、甲乙双方违约责任：经甲、乙双方本合同签字盖章后生效，如甲、乙双方任何一方违约，赔偿现金人民币：贰万元正给守约方。2011年7月1日原告入住粮都花园小区，接管该小区的物业管理服务工作。2011年8月12日安岳县房地产管理局依据《物业管理条例》第二十四条第二款“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。”之规定，批准同意粮都花园小区协议选聘前期物业服务企业。2011年8月31日安岳县发展和改革局作出“[2011]425号”《关于核定粮都花园小区物业管理收费标准的请示批复》，批准粮都花园小区普通住宅物业服务费标准为每月0.36元/㎡，并明确其具体标准由原告在此标准的范围内与业主在物业合同中约定。2011年9月15日安岳县发展和改革局向原告颁发了收费许可证。2014年6月21日，安岳县粮都花园小区成立了业主委员会。2015年1月5日，原告与安岳县粮都花园小区业主委员会签订了《粮都花园小区物业管理委托合同》。合同约定：一、合同当事人为安岳县粮都花园小区业主委员会（委托方、甲方）和安岳县鸿腾华佳物业有限公司（受托方、乙方）；二、为加强安岳县粮都花园小区的物业管理，保障房屋和公用设施的正常使用，为业主创造优美、整洁、安全、方便、舒适、文明的居住环境，根据《物业管理服务条例》和相关法律、法规、政策，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方选聘乙方对安岳县粮都花园小区提供物业管理服务事宜，订立本合同；三、物业类型为商住楼，坐落位置为安岳县岳阳镇解放街227号（安岳县以前粮食局内），建筑面积约4万多平方米；四、乙方提供的物业管理服务包括以下内容：1.房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅）、共用设施、设备的管理、维修养护；2、本物业规划内附属物业管理范围的共用设施（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、绿化、路灯、围墙等）的使用管理和维修养护；3.本物业规划内的公用绿地、花木等的养护和管理；4.本物业规划区内公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运（含原粮食局职工家属院）；5.本物业规划内交通与车辆停放秩序的管理；6.维持公共秩序，巡视、门岗执勤，配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作（但不含人身、财产保险保管责任）；7.管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料；8.负责向业主和物业使用人收取物业管理综合服务费、房屋共有部位和公用设施日常维修基金、停车费等费用；五、物业服务费由业主按其拥有的物业建筑面积交纳，具体标准为0.5元/月·平方米，本小区物业服务费实行定额包干制，业主和物业使用人须于每年4月前一次性交清当年全年物业服务费用；六、违约责任：业主和物业使用人不按时交纳物管费、停车费等服务费用，逾期交纳的，从逾期之日起每天应按费用的5‰交纳滞纳金；七、合同期限自2015年元月1日起至2018年12月31日止；八、合同加盖“安岳县粮都花园小区业主委员会”和“安岳县鸿腾华佳物业服务有限公司”公章，业主委员会成员签字。原告自从接手粮都花园小区的物业管理服务工作后，履行了物业管理服务义务，如派驻保安负责全天24小时的门卫和小区安保工作，安装30余个监控探头，安排保洁人员对小区进行保洁和垃圾清运，协助小区业主对相关问题向政府主管部门和开发商进行反映求得解决，为小区业主代办水费收取服务，为小区提供免费磨刀、理发等。但小区的管理中也存在以下情形：消防通道被占用停车收费、换水表时原告未与被告签订协议多收取60元作为办理分户水表的费用和弥补总水表与分水表之间的计量差、个别时间存在粮都花园小区垃圾未及时清理清运、环境卫生差、与业主关系不融洽等现象等问题。业主委员会成立后，原告与业主委员会于2014年6月10日在粮都花园小区门口公示黑板上共同向被告发出了催收拖欠物管费通知书，要求被告尽快向原告交纳物管费。2015年7月20日鸿腾华佳物业公司起诉唐长兰要求唐长兰支付物业管理费，因鸿腾华佳物业公司未到庭参加诉讼，2015年9月7日本院按撤诉处理。2017年6月2日，原告与业主委员会共同向被告发出了催收拖欠物管费通知书，要求被告于2017年6月20日前向原告交纳物管费，并将催收通知书张贴于被告住房所在的单元门上。另查明，被告在粮都花园小区3-3-301号房屋面积为109.35㎡。自2011年7月后被告未向原告交纳物业管理服务费。经原告多次催收未果，形成本案诉讼。本院认为，安岳县岳阳镇粮都花园小区由安岳县华兴房地产开发有限公司开发修建，由于当时未设立业主委员会，该小区的物业管理工作由下设的粮都花园项目经理部对外招聘的四川鑫松物业管理公司担任。被告于2008年11月23日与四川鑫松物业管理公司签订《粮都花园物业管理服务协议》。2011年6月30日四川鑫松物业管理公司退出该小区物管工作，经安岳县房地产管理局批准，粮都花园项目经理部协议选聘原告作为新的前期物业服务企业，并与原告签订了《物业管理合同》。本院认为，原告经房地产管理部门依法批准与粮都花园项目经理部签订《物业管理合同》，该合同符合法律规定，真实有效。因2011年6月30日原告与粮都花园项目经理部签订《物业管理合同》时粮都花园小区未成立业主委员会，该《物业管理合同》的应为前期物业服务合同。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的人民法院不予支持。故，原、被告间自2011年7月1日起形成物业服务合同关系，原告与粮都花园项目经理部签订《物业管理合同》对被告具有约束力。2014年6月21日，粮都花园小区业主委员会成立，并于2015年1月5日与原告签订了《粮都花园小区物业管理委托合同》，而原告与粮都花园小区项目经理部签订的《物业管理合同》约定的合同期限为自2011年7月1日至2016年6月30日，即前期物业服务合同尚未到期。依据《物业管理条例》第二十六条“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”之规定，原告与粮都花园小区项目经理部签订的《物业管理合同》于2015年1月5日终止，原、被告间的物业服务合同关系因粮都花园小区业主委员会与原告签订了《粮都花园小区物业管理委托合同》而继续存续。被告以其未与原告签订物业管理合同而辩称其与原告之间没有物业服务合同关系的意见不成立。唐长兰辩称粮都花园小区业主委员成立的程序不合法，因其提供的证据不足以证明其辩称意见，本院不予支持。如存在业主委员会委员侵害业主权利或物业公司侵害业主物权的事实，业主应另案起诉。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案原告起诉要求被告支付物业服务费符合法律规定。原告与粮都花园项目经理部签订的《物业管理合同》中虽然未约定物业管理服务费用的收取标准，但经物业服务管理部门批准，原告对普通住宅收费标准按0.36元/㎡/月收取，具体标准由物业公司在此范围内与业主在物业服务合同中约定，故原告有权要求被告按0.36元/㎡/月支付2011年7月至2014年12月期间的物业管理服务费1653元（109.35㎡×0.36元/㎡/月×42个月）。2015年1月5日原告与粮都花园小区业主委员会签订的《粮都花园小区物业管理委托合同》约定自2015年1月起按0.50元/㎡/月收取物业管理费。根据《物业管理合同》第三十四条“业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。”之规定，业主委员会可以与物业服务企业协商确定物业服务费标准，按0.50元/㎡/月的标准收取物业管理费符合合理、公平、质价相符的原则，故原告有权要求被告按0.50元/㎡/月支付2015年1月至2016年12月期间的物业管理服务费1312元（109.35㎡×0.50元/㎡/月×24个月）。被告提出原告收取物业管理服务费已过诉讼时效的主张，结合原告被告提供的证据，本院认为2014年6月10日原告在粮都花园小区门口公示黑板上共同向被告发出了催收拖欠物管费通知书、2015年7月20日向本院提起诉讼和2017年6月2日原告向被告发出了催收拖欠物管费通知书属于提起诉讼或向债务人一方提出履行要求，依据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”，产生诉讼时效中断的效力，诉讼时效期间重新计算。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”，因此原告主张的物业费应当自2012年6月开始计算。综上，被告唐长兰应向原告鸿腾华佳物业公司支付的物业管理费为2532元（109.35㎡×0.36元/㎡/月×31个月+109.35㎡×0.50元/㎡/月×24个月）。关于违约金的问题。2015年1月5日原告与粮都花园业主委员会签订的《粮都花园小区物业管理委托合同》中约定“业主和物业使用人不按时交纳物管费、停车费等服务费用，逾期交纳的，从逾期之日起每天应按费用的5‰交纳滞纳金。”故原告要求按照滞纳金的约定标准支付2015年1月至2016年12月期间的违约金，本院认为原告该诉讼请求符合合同约定，但每天按欠付费用的5‰计算违约金明显过高，且原告也未举证证明其因被告违约产生的损失，故本院酌情支持300元。被告唐长兰要求原告退还代收水表费用60元并支付疏通室外下水道所产生的费用，属于另一法律关系，应另行主张。综上，本院对原告鸿腾华佳物业公司主张的物业管理费支持2532元，对其主张的违约金酌情支持300元，对其主张的过高部分不予支持。对原告在粮都花园的物业管理服务过程中存在的服务质量瑕疵问题，原告在今后的物业管理服务过程中应当努力提高服务管理质量，尽量完善管理措施。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、一百四十条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《物业管理条例》第二十一条、第二十五条之规定，判决如下：一、限被告唐长兰于本判决生效后十日内向原告安岳县鸿腾华佳物业服务有限公司支付2012年6月至2016年12月期间的物业管理服务费2532元和违约金300元，共计2832元；二、驳回原告安岳县鸿腾华佳物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，被告唐长兰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提供副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。审 判 员 杨丽玲二〇一八年三月二十一日法官助理 王 露书 记 员 陈 瑶