重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝一中法民终字第01480号
上诉人（原审被告）：曹继德，住重庆市合川区。
被上诉人（原审原告）：袁明友，住重庆市合川区。
委托代理人：王权，重庆智权律师事务所律师。
原审被告：陈志强，住重庆市合川区。
上诉人曹继德与被上诉人袁明友、原审被告陈志强房屋买卖合同纠纷一案，重庆市合川区人民法院于2015年1月9日作出（2014）合法民初字第07308号民事判决，曹继德对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法由审判员胡敬担任审判长、审判员赖生友（主审）、代理审判员陈洁婷组成合议庭，于2015年3月25日、4月2日进行了询问，上诉人曹继德，被上诉人袁明友的委托代理人王权到庭参加询问。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2010年9月3日重庆市合川区人民法院依法委托重庆汇融拍卖有限公司拍卖赵光军所有的位于合川区合阳办事处葡萄巷第17、19、21、23、25、27、29、31、44号共9个门面。2010年9月20日曹继德、陈志强与袁明友等14人签订《合伙竞标协议书》。该竞标协议书第二条约定：经全体合伙人同意，协商一致，在十六名合伙人中选举一名为代表，代表全体合伙人参加竞标。经过全体合伙人讨论决定，由曹继德为竞标代表人。在竞标中产生一切费用由全体参加合伙人出资，所有出资由代表陈志强代为保管资金。如果竞标取得重庆市合川区人民法院，于2010年9月3日依法委托重庆汇融拍卖有限公司拍卖赵光军所有的位于合川区合阳办事处葡萄巷第17、19、21、23、25、27、29、31、44号共9个门市后。共同出资比例、按比例利润共享。第三条约定：如果竞标权取得后，曹继德与陈志强两人要协助负责将9个门面分别过户给袁明友等14人。第四条约定：合伙竞标期间各合伙人的出资为共有财产，不得随意要求分割处置，合伙终止后，各合伙人的出资仍为个人所有，但是除了曹继德与陈志强不要求门面竞选，将其余9个门面分别给共同合伙人。如果曹继德竞标与陈志强不将9个门面分别给共同合伙人，共同合伙人有权起诉要求协助办理过户，如逾期不过户，由此造成的损失应给予赔偿。第五条约定：曹继德竞标后，陈志强负责分配协助过户。袁明友分配其中合川区合阳办事处葡萄巷23号门面（面积33.52平方米）。2010年10月8日，曹继德、陈志强作为甲方与袁明友作为乙方签订了《房屋买卖合同》。合同第一条约定，甲方自愿将座落于合川区葡萄巷23号门面，建筑面积33.52平方米出卖给乙方，该房屋的土地使用权取得方式为出让，房产为甲方司法拍卖所得。合同第二条约定，甲乙双方商定成交价格为人民币167600元；付款方式为，乙方在2010年10月8日前付160000万元，余款7600元在领房产证时一次付清。产权证4个月办结，交给乙方。合同第五条约定，由甲方交纳税、费及办理有关手续。合同签订后，袁明友于当日向曹继德、陈志强支付购房款160000元。
另查明，2010年9月27日曹继德以1797700元的最高价竞得重庆汇融拍卖有限公司拍卖的赵光军所有的位于合川区合阳办事处葡萄巷第17、19、21、23、25、27、29、31、44号共9个门市。2010年11月8日重庆市合川区人民法院作出执行裁定书，裁定：位于合川区合阳办事处葡萄巷第17、19、21、23、25、27、29、31、44号共9个门面的所有权及相应的其他权利归买受人曹继德所有。所有权自本裁定送达买受人曹继德起转移。2014年9月9日曹继德取得合川区合阳办葡萄巷23号商服用房的房地产权证书，该产权证书载明，房屋建筑面积31.78㎡。现袁明友因未取得房地产权证书，向法院提起诉讼，其诉请如前。
一审袁明友诉称：袁明友与曹继德、陈志强于2010年10月8日签订了《房屋买卖合同》。约定曹继德、陈志强将位于重庆市合川区合阳办葡萄巷23号房屋卖给袁明友，单价为5000元／平方米，建筑面积为33.52平方米，2010年10月8日前付房款16万元，由曹继德、陈志强交纳税、费及办理有关手续。产权证4个月内办结，交给袁明友。袁明友如约付款。经查，曹继德、陈志强房屋的建筑面积为31.78平方米。袁明友多次催促曹继德、陈志强办理房屋产权过户登记手续，并办理结算，但曹继德、陈志强以各种理由拒不办理。为此，袁明友向法院提起诉讼，请求：1、判决曹继德、陈志强协助袁明友办理位于重庆市合川区合阳办葡萄巷23号房屋（产权证号：204房地证2014字第××号）的产权过户登记手续，并判决曹继德、陈志强承担办理产权过户登记所有的税、费。2、判决曹继德、陈志强退还多收购房款1100元。3、判决曹继德、陈志强支付逾期办理产权登记违约金（以已付购房款16万元为基数，从2011年2月9日起至办理产权过户登记时止期间按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）。审理过程中，袁明友申请撤回要求曹继德、陈志强承担办理房屋产权过户登记所有的税、费的诉讼请求，并明确由曹继德、陈志强曹继德协助袁明友办理过户登记手续。
一审曹继德、陈志强辩称：袁明友与曹继德、陈志强在2012年9月20日签订了合伙竞标协议，该房屋是共同竞标所取得所有权。竞标合同中明确约定竞标取得房屋的产权要过到曹继德的名下。袁明友与曹继德、陈志强虽然签订了房屋买卖合同，该合同是无效合同，请法院解除双方2010年签订的买卖合同。
一审法院认为，曹继德、陈志强虽然与袁明友等14人签订了《合伙竞标协议书》，约定共同合伙竞购门市，但参与竞标的实为曹继德一人，竞得的门市所有权亦归曹继德、陈志强曹继德所有。袁明友要取得门市，需向曹继德、陈志强购买，双方由此签订了《房屋买卖合同》，袁明友与曹继德、陈志强形成的是房屋买卖关系。虽然签订房屋买卖合同时，曹继德、陈志强曹继德未取得房屋所有权证，但在袁明友起诉前，曹继德、陈志强曹继德已取得所售房屋的房地产权证书，袁明友与曹继德、陈志强签订的房屋买卖合同对袁明友与曹继德、陈志强双方具有法律效力，双方应按房屋买卖合同约定履行义务。房屋买卖合同约定，袁明友应在2010年10月8日前付购房款160000元，余欠款在领房产证时一次付清，产权证4个月办结，交给乙方。现袁明友已按合同约定交付购房款160000元，但曹继德、陈志强至今未为袁明友办理产权过户手续，曹继德、陈志强的行为已构成违约，应承担违约责任。现曹继德、陈志强所售房屋登记在曹继德、陈志强曹继德名下，袁明友要求曹继德、陈志强曹继德协助办理所购房屋的产权过户登记手续，理由正当，一审法院予以支持。房屋买卖合同中约定，房屋建筑面积33.52平方米，总价款167600元，单价应为5000元／㎡。现房屋建筑面积实际为31.78㎡，按5000元／㎡计算，袁明友应向曹继德、陈志强支付购房款158900元，袁明友已向曹继德、陈志强支付购房款160000元，多支付的购房款1100元，曹继德、陈志强应该返还。袁明友要求曹继德、陈志强以已付购房款16万元为基数，从2011年2月9日起至办理产权过户登记时止期间，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，因曹继德、陈志强出售的房屋系从拍卖机构拍卖取得，曹继德、陈志强于2014年9月9日取得房地产权证书，房屋买卖合同中双方对违约金没有约定，袁明友的该项诉请，于法无据，对此一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：“一、被告曹继德于本判决生效后五日内协助原告袁明友办理合川区合阳办葡萄巷23号房屋（产权证号：204房地证2014字第××号）的产权过户登记手续。二、由被告曹继德、陈志强于本判决生效后五日内返还原告袁明友购房款1100元。三、驳回原告袁明友的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费130元，减半收取65元，由被告曹继强、陈志强承担。此款已由原告垫付，由被告曹继强、陈志强于本判决生效后五日内支付给原告。”
曹继德不服一审判决，向本院提起上诉。请求撤销原审判决，依法改判。主要事实和理由：竞标所获得的房产应属曹继德所有、曹继德与袁明友签订的房屋买卖合同无效。
被上诉人辩称：曹继德与袁明友签订的房屋买卖合同有效，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人曹继德的上诉理由不成立，请求驳回上诉，维持原判。
本院二审查明事实与前述一审审理查明的事实相同。
本院认为：曹继德、陈志强与袁明友等14人签订《合伙竞标协议书》，约定共同合伙以曹继德的名义竞购门市，按出资比例享受利润，曹继德与陈志强两人负责将9个门面分别过户给袁明友等14人。在曹继德等14人竞买成功后，袁明友与曹继德签订的《房屋买卖合同》，是履行《合伙竞标协议书》的行为，《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同。曹继德依据《合伙竞标协议书》获得的相关房屋的权利属于曹继德等14人，曹继德在竞买成功后，应当依照合同约定履行义务，将案涉房屋办理权属过户登记，并将袁明友多付的房款返还袁明友。
原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人曹继德的上诉理由不成立，本院不予采纳，其上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费130元，由曹继德负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡 敬
审 判 员 赖生友
代理审判员 陈洁婷
二〇一五年四月十三日
书 记 员 王银银