浙江省台州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙台民终字第841号
上诉人（原审被告）：李奇山。
被上诉人（原审原告）：中国移动通信集团浙江有限公司台州分公司。
负责人：徐敏。
委托代理人：葛嘉华。
委托代理人：郑杜娟。
原审被告：杨建宇。
原审被告：张琼明。
上诉人李奇山因房屋租赁合同纠纷一案，不服玉环县人民法院（2014）台玉民初字第367号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理认定，2013年1月6日，原告作为乙方，与被告杨建宇作为甲方签订了一份房屋租赁协议，协议载明：甲方将坐落于珠港镇城关玉兴东路，建筑面积为253平方米的三间房屋（该房屋产权登记为杨建宇75%，张琼明25%）出租给乙方使用，房屋租赁期限为5年，自2013年1月1日起至2017年12月31日止，房屋年租金为人民币120万元，甲方须于2013年1月1日前交付房屋；租赁期间，甲方如将房屋所有权转让给第三人，应告知第三人房屋租赁的事实，同时应通知乙方。房屋所有权转移给第三人后，该第三人即成为本合同的当然甲方，承受原甲方的权利义务；甲方迟延交付房屋的，按200元／天支付迟延履行违约金。迟延十天以上的，乙方有权解除合同，并要求甲方赔偿等内容。协议落款处注明“甲方授权代表：杨建宇、李奇山”。2013年2月5日，原告向被告杨建宇的账户支付了租金120万元。依房管处登记，该房产为被告杨建宇与张琼明共有，杨建宇占75%，张琼明占25%。后两被告与被告李奇山签订一份落款时间为2012年10月31日的《房地产转让协议》，约定将讼争房地产以1014.24万元的价格转让给李奇山。2013年5月7日，案外人游奕林向该院起诉，要求张琼明将该房产的25%份额、杨建宇该房产75%份额的产权归还给游奕林。诉讼过程中该院依照游奕林申请，裁定限制张琼明名下25%股份的产权转让、抵押。该院对该案已作出（2013）台玉民初字第624号民事判决，但并未确定该房屋权属。现该案现尚在二审中。另外，原告未实际占用使用承租房屋，房屋副楼在本案租赁协议签订后被拆除。
原审法院审理认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告与被告杨建宇签订房屋租赁合同，被告李奇山在甲方处签字，结合被告李奇山曾与被告杨建宇、张琼明签订房屋买卖合同的事实，可以认定被告李奇山有与原告签订房屋租赁合同的意思表示。该房屋虽登记为被告杨建宇与张琼明共同所有，但张琼明未在该房屋买卖合同上签字，也未授权被告杨建宇、李奇山签订合同，依照合同相对性原则，本案租赁合同的当事人应当是原告与被告李奇山、杨建宇，被告张琼明不是合同主体。原告与被告杨建宇、李奇山签订房屋租赁合同，意思表示真实，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定，租赁房屋权属有争议，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持。现租赁房屋非原告原因导致不完整，且房屋权属存在严重争议，导致租赁房屋未交付使用，原告请求解除房屋租赁合同并返还已付租金的诉讼请求，于法有据，予以支持。被告李奇山辩称曾与原告重新达成租赁协议，但未提供相应证据，不予采信。被告无法履行交付义务，构成违约，应当承担相应的违约责任。根据合同约定，迟延交付房屋的，应按200元／天支付迟延履行违约金，但未约定解除合同的违约金。故原告主张解除合同的情况下，要求按照200元／天支付违约金的诉讼请求，不合双方约定，不予支持。原告已经支付一年租金，因被告违约而导致合同解除，应当由被告赔偿原告相应损失，原告主张按照银行基准贷款利率计算损失，并不违反法律规定，予以支持。被告辩称因收取租金支付了20万元税收，并无证据证实，且交付税收事实不能对抗原告的解除合同并要求被告承担违约责任的诉讼请求，该事实不予审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第（一）项、第（二）项之规定，判决如下：一、解除原告中国移动通信集团浙江有限公司台州分公司与被告杨建宇、李奇山于2013年1月6日签订的房屋租赁合同；二、限被告杨建宇、李奇山于本判决生效后十五日内共同返还原告中国移动通信集团浙江有限公司台州分公司房屋租金计人民币1200000元，并赔偿原告自2013年2月5日至判决确定给付之日按照中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率继续计算的利息损失；三、驳回原告中国移动通信集团浙江有限公司台州分公司的其余诉讼请求。如果被告杨建宇、李奇山未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16347元，由被告杨建宇、李奇山负担（此款于本判决生效后七日内向法院交纳）。
宣判后，李奇山不服，向本院提起上诉称：一、虽然在租赁合同的出租方上有上诉人的签名，但也仅仅作为授权代表人。授权代表人等同于代理人的法律地位，除非重大过错造成委托人的损失应对委托人承担赔偿责任外，对租赁合同的法律后果是不承担任何责任的。而且从上诉人与原审被告杨建宇、张琼明签订房屋买卖合同和与被上诉人签订租赁合同的时间先后顺序来看，房屋买卖合同早于房屋租赁签订。这显然是被上诉人为避免上诉人在购买房屋后不租赁给被上诉人而要求上诉人在合同上签名的。否则，上诉人不是房屋登记的产权人又未经产权人委托是无需在租赁合同签名的。如果上诉人李奇山是租赁物的实际所有人，那么承担返还租赁费的责任就应当是上诉人李奇山，为何原审判决原审被告杨建宇共同承担。如果不是该理由，那上诉人李奇山为何要承担返还租赁物的责任。且房租费是原审被告杨建宇收取的。二、原审法院判决解除双方签订的租赁合同不符合法律规定。原审被告张琼明作为租赁房屋的共有人没有在租赁合同上签字，未经产权共有人同意的租赁合同为效力待定合同。本案中，产权共有人张琼明未经追认，也未作其他意思表示，其默示表示的行为应当认定租赁合同无效。无效的合同其法律效力是至始无效的，而不应当解除。综上，请求依法改判或发回重审。
中国移动通信集团浙江有限公司台州分公司答辩称，一、上诉人李奇山在涉案房屋租赁合同上签字，是代表本人签字，作为合同相对方，应当承担合同项下义务。1、李奇山在上诉称其“作为授权代表人签名”，但一直未指明被代理人是谁。且从本案事实以及一审庭审陈述看，涉案房屋房产证记载的所有权人杨建宇以及张琼明，均未授权给上诉人李奇山作为他们任何一方的代理人在房屋租赁合同上签字，李奇山称其签字的行为系“代理行为”，显然不能成立。2、李奇山在房屋租赁合同上签字的行为，系合同法上的承诺行为，李奇山应按照合同约定承担相应的合同义务。3、李奇山实际履行合同的事实，进一步证明了涉案租赁合同对李奇山发生相应的法律效力。二、涉案租赁合同签订后，张琼明从未提出异议，足以证明张琼明对签署租赁合同事宜是清楚且同意的，即使张琼明并未同意处分，根据《物权法》第九十七条的规定，在杨建宇已经拥有75%所有权的情况下，其签署的租赁合同亦为有效合同。综上，请求驳回上诉，维持原判。
杨建宇、张琼明未作陈述。
本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致，对原审法院认定的事实本院予以确认。
本院认为，被上诉人与上诉人、原审被告杨建宇签订了房屋租赁协议，尔后被上诉人根据合同的约定将120万元的租金汇入原审被告杨建宇的账户事实清楚，对此上诉人也未有异议，本院二审依法予以认定。该协议系各方当事人自愿所签订，也不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认为合法有效。上诉人诉称其在该协议上系以代理人的身份签字，但并未提供证据加以证明。结合上诉人与原审被告杨建宇、张琼明签订房屋买卖合同的事实，本院对上诉人的该主张不予采信。因讼争的房屋权属存在争议，导致被上诉人的合同目的不能实现，故被上诉人请求解除合同、返还租金的请求依法应当得到支持。根据合同相对性的原则，作为出租人的上诉人与原审被告杨建宇应当承担共同返还租金的义务。据此，一审判决得当，本院依法予以维持。上诉人上诉无证据和法律支持，本院对其主张不予采纳。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币16347元，由上诉人李奇山承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邬卫国
审 判 员 陈 龙
审 判 员 徐黎明
二〇一四年十一月十四日
代书记员 严 凌