江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）锡民终字第1621号
上诉人（原审原告，反诉被告）无锡市青年人才服务中心有限公司，住所地江苏省无锡市南长区永乐路29号新天地休闲广场1-606。
法定代表人曹虹茹，该公司总经理。
委托代理人陆敏菊，江苏倍思特律师事务所律师。
上诉人（原审被告，反诉原告）包头钢铁（集团）有限责任公司，住所地内蒙古自治区包头市昆区河西工业园。
法定代表人周秉利，该公司董事长。
委托代理人胡晓玲，北京市康达律师事务所律师。
委托代理人程磊，北京市康达（南京）律师事务所律师。
上诉人无锡市青年人才服务中心有限公司（以下简称青年人才公司）、包头钢铁（集团）有限责任公司（以下简称包钢公司）承包经营合同纠纷一案，不服（2013）锡滨民初字第0106号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月28日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：
（一）合同签订经过及订立内容。无锡天骄宾馆（以下简称天骄宾馆）位于无锡市滨湖区钟秀路128号，占地约18585平方米，建筑面积14035平方米，为包钢公司设立的全资全民所有制企业法人。
2011年3月1日，包钢公司在报纸刊登《关于包钢对外寻求酒店合作者的启事》，拟将天骄宾馆面向社会寻求合作。2011年4月11日，青年人才公司向包钢公司发出报价函。同年6月2日，青年人才公司向包钢公司出具《竞租方对招租方招租条件的确认书》，对招租方有关出租范围、租赁费用、经营方式等内容予以确认。6月4日，青年人才公司提交《竞租书》，竞租的租金标准为318万元。同日，包钢公司向青年人才公司出具《竞租结果通知书》，告知决定将天骄宾馆交由青年人才公司租赁。
2011年7月8日，天骄宾馆作为甲方，青年人才公司作为乙方，双方签订《无锡天骄宾馆租赁经营合同》（以下简称《7月8日合同》），约定有以下内容：第一条“租赁标的情况”，宾馆占地面积18585平方米，建筑面积14035平方米（其中包括中央公园酒店414.03平方米及珍珠馆2126.3平方米），宾馆具有经营所需相关证照，现有装修及设施、设备、车辆情况与宾馆一并交付乙方经营使用。第三条“租赁期限”为5年，自合同生效日起算，至下半年该日为一个租赁年度。第四条“租金及支付”，租金为每年318万元，第一年租金自合同生效后5日内交纳50%，满半年后的5日内交齐年租金的全部余额；其他年度租金在每年租赁年度起算后5日内交齐当年50%，满半年后5日内交齐当年全部余额。第五条“租赁方式”，甲方将宾馆经营权以租赁经营的方式委托给乙方，乙方以宾馆名义自主经营、自负盈亏。第六条“租赁期间特别约定”，乙方应当在合同签订之日起30日内向甲方交纳50万元作为履约保证金，或者以超过50万元的不动产作为抵押，并办理抵押登记，如乙方未能按约履行合同，甲方有权从中优先受偿；租赁经营期间，甲方派出两名管理人员对乙方合法经营、资产使用等进行监督，人员工资待遇、办公场所由乙方承担；租赁期间宾馆的公章、证照由乙方使用，但由包钢派驻人员保管，甲方保证督促派驻人员无正当理由不得影响乙方的正常使用；甲方负责天骄宾馆员工在本合同生效前的工资、社会保险，本合同生效后，乙方应继续履行甲方与员工签订的劳动合同，负责员工工资及社会保险，乙方不同意留用员工，需支付经济补偿金等其他费用的，由乙方承担；租赁经营期间，宾馆法定代表人仍由甲方指派人员担任；租赁期间的物业费、水电费等费用，由乙方自行承担。第七条、第八条“甲、乙双方的权利、义务”，乙方对宾馆经营有自主权，乙方须按照有关规定缴纳宾馆的各种税、费、职工统筹等。第九条、第十条“修缮、维护和装修归属”，乙方负责租赁期间宾馆房屋的修缮、设施、设备维护，并承担相关费用；租赁期间装修由乙方全额投入，由于甲方原因导致合同提前终止的，甲方对附合资产装修费用考虑折旧后适当补偿；由于乙方原因导致合同提前终止，甲方对装修费用不予补偿。第十四条“宾馆交付及收回的验收”，合同生效后，甲乙双方共同对宾馆资产进行交接，制作书面交接手续，共同签署交接手续之日即为宾馆交付之日。第十五条“合同的变更、解除与终止”，在租赁期间，乙方拖欠租金超过合同规定的支付期限，逾期未交纳宾馆应当交纳的各项税金、费用，经过甲方催告后30日内仍未支付的，甲方有权解除合同，收回宾馆资产及经营权；甲方存在隐瞒事实，提供不符合描述条件的宾馆设施、设备，严重影响宾馆经营的，乙方有权解除合同。第十七条“违约责任”，甲方存在前述违约行为的，乙方有权解除合同并要求返还未履行部分的租金；甲方擅自退租的，应按年租金10%向乙方支付违约金，并承担赔偿责任；乙方存在前述第十五条违约行为的，应按照年租金的10%向甲方支付违约金。租赁期满或者不论何方原因提前解除合同，乙方未在甲方通知期限内交回宾馆，甲方有权按每日合同年租金千分之三的标准收取滞纳金。第十八条“争议解决”，合同发生争议时，由包头仲裁委员会仲裁。第十九条，本合同在下列条件全部满足时生效：1、双方法定代表人或者授权委托人签字并加盖公章；2、乙方已将履约保证金付至甲方指定账户或者已经办理完毕不动产抵押登记。
2011年8月15日，包钢公司作为甲方，青年人才公司作为乙方，双方又签订一份《无锡天骄宾馆租赁经营合同》（以下简称《8月15日合同》），该合同第一条“租赁标的情况”关于宾馆情况的描述不再包括前一份合同中约定的中央公园酒店及珍珠馆，但宾馆的占地、建筑面积未变。第四条“租金及支付方式”，第一年租金为318万元，第二年租金为323万元，第三年租金为333万元，第四年租金为348万元，第五年租金为368万元。第六条“租赁期间特别约定”，第1款约定，乙方在本合同签订之日起10个工作日内向甲方交纳50万元履约保证金或者以不动产作为抵押，并办理抵押登记；第2款约定，鉴于天骄宾馆与无锡市帅元紫砂艺苑有限公司（以下简称帅元公司）签订的租赁合同租期已届满，帅元公司迟迟不肯交还承租的珍珠馆、中央公园酒店，乙方同意甲、乙双方共同努力收回上述资产，并且乙方承诺无论何时收回上述资产，不得就甲方未交付上述资产追究甲方或天骄宾馆的违约责任，不得要求甲方减免租金，不得提出任何赔偿要求，也不得就收回两处资产过程中产生纠纷影响乙方经营为由，向甲方提出减免租金及任何赔偿要求。乙方给予甲方指派的2名管理人员适当职位安排，并保证工资待遇不低于原有工资水平。第十四条“宾馆交付及收回”，本合同生效后，甲乙双方仅对天骄宾馆除珍珠馆、中央公园酒店以外的资产进行交接，双方签字认可后的资产交接清单为本合同的附件，双方共同签署书面交接手续之日即为宾馆交付之日。因甲方原因确需提前终止租赁合同的，则自甲方通知乙方之日起30日内，乙方需按时撤出，甲方给予适当装潢补偿，补偿标准为：乙方取得甲方书面同意并有完工确认的装修改造投资金额÷合同租赁总月数×未完租期月数。除此以外不得再要求甲方承担其他赔偿责任。第十九条“合同生效”，本合同在下列条件全部满足时生效：1、双方法定代表人或者授权代理人签字并加盖公章；2、乙方依约将履约保证金付至甲方指定账户或者已经办理完毕不动产抵押登记；3、乙方依约将第一年度租金的50%即159万元付至甲方指定账户。第二十条“附则”，本合同签署时，为双方对本合同内容的最终确认，此前签署的与本协议内容有关的协议或者函件、文件与本合同条款相冲突的，均以本合同为准。《8月15日合同》的其他内容基本与《7月8日合同》相同。
（二）合同的履行情况。2011年6月4日，青年人才公司向包钢公司给付竞租保证金2万元，2011年8月17日青年人才公司以银行转账的方式向包钢公司给付租赁经营租金157万元，以上两笔合计159万元即为青年人才公司支付的2011年度前半年的首笔租金。2011年8月15日，青年人才公司的股东曹虹茹、王德安以自己所有的位于无锡市阳光城市花园的住宅办理了抵押登记，抵押权人为无锡天骄宾馆。2011年8月26日，包钢公司派驻人员郭明与青年人才公司进行了天骄宾馆整体的交接，双方列具书面交接清单，包括天骄宾馆的建筑物、餐厅、客房、设施设备、车辆等，未包括当时仍由帅元公司占用的珍珠馆和中央公园酒店。
2011年10月8日，青年人才公司向包钢公司发出《关于餐厅改造的申请》，提出因拓展业务需要，申请对餐厅改造，并附有工程报价单及设计图，造价预算为214492.87元。同日，青年人才公司向包钢公司发出一份《关于无锡天骄宾馆若干具体问题商榷的函》，该函件写道，青年人才公司于8月底正式接管天骄宾馆，营业至今取得了良好的经济效益与社会效益，市场已经逐步打开，但实际运行过程中也遇到许多困难并详细列举了十项问题：装修和监控、电话、网络需要整改；交接时的库存物品有霉变，一次性用品的账面金额与采购金额相差较大；王东明占用着的小轿车也需办理交接；天骄宾馆账户内资金使用需要郭明盖章，较为不便，希望移交印鉴，新建账户；关于珍珠馆收回时间问题，希望包钢领导给予关心支持，帮助其尽早收回，以便盘活该部分资产，减轻经营压力；该函件还对两名留守人员工作职责、工资发放等问题提出了设想。
2011年10月11日，就前述青年人才公司提出的十个方面问题，包钢公司与青年人才公司在包钢公司内进行了具体磋商，相关会议纪要记载了对装修质量、食品变质、小轿车使用、派驻人员职责、财务印鉴管理等问题的处理意见；关于两处资产的收回问题，处理意见为法律顾问处收集证据，力争通过法律手段在2011年底前收回。
2011年10月，天骄宾馆向法院提起诉讼，要求帅元公司返还占用的中央公园酒店、珍珠馆两处资产，该案在审理过程中达成调解协议，约定帅元公司于2011年12月31日交还中央公园酒店（建筑面积375平方米加上79平方米），于2012年2月29日交还珍珠馆（建筑面积2070平方米）。后帅元公司在调解书约定的截止日交还了上述两处财产，但在交还时，实际承租方对中央公园酒店内的墙面、吊顶、玻璃等进行了较大范围的破坏；在交还珍珠馆时内部装修也有一定程度的损坏。
2011年12月31日也即收回中央公园酒店的当日，青年人才公司向包钢公司发出《关于无锡天骄宾馆三号楼一楼大餐厅和包厢被肆意打砸的紧急报告》，提出中央公园酒店的实际承租方陆某在撤离时对内部装修进行了大范围打砸，包钢公司留守人员郭明、王东明对此事先知情，但没有告知青年人才公司，也没有进行劝阻，两人有不可推卸的责任；根据其与包钢公司的协议，双方是现有装修和设施的移交，包括中央公园酒店和珍珠馆，为保证合同履行，其要求恢复原有装潢并及时交付，恳请包钢公司拿出解决方案，包括赔偿款及房租补贴；虽然天骄宾馆主体已经交接，但中央公园酒店及珍珠馆尚未交接，恳请对下一步如何交接等诸多事宜予以妥善安排。
2012年2月21日，包钢公司向青年人才公司发出《关于催缴宾馆租赁费的通知》，告知根据双方《8月15日合同》，青年人才公司应当于2012年2月15日支付第一年度下半年的租金159万元，希望青年人才公司在十日内支付完毕，否则其将按合同行使权利。
2012年2月23日，青年人才公司又向包钢公司发出《关于无锡天骄宾馆租赁经营的函》，谈及以下内容：其自接手天骄宾馆以来虽然取得一些明显进展，但因宾馆底子薄、内部问题比较严重，在实际经营中面临许多问题：1、管道内部生锈，热水发黄，锅炉老化发生爆裂，租赁谈判时所说的5000万元装修严重不符；2、承包经营合同签了两份，特别是第二份严重不公平、不合理，是基于其已进驻宾馆，包钢公司为凸显自己利益而强行签约的，虽然包钢公司表示未来可以好好商量，但现在发生问题，包钢工会基本不理解、不支持、不商量；3、已经支付的159万元租赁经营费发票还未给付，珍珠馆的水电费也不给付；4、原合同约定两处资产应一并在2011年8月交付，但现在仍未交付，其公司董事长亲临包钢协商，但包钢工会态度强硬，不愿意相应减免及协商；5、就中央公园酒店砸坏事宜，其与包钢工会沟通，结果令人失望，不承认是砸，也不愿意作补偿和修复；6、两名留守人员与珍珠馆、中央公园酒店老板打成一片，帮助他们不交、迟交两处资产。目前其已亏损250余万元，而每年318万元的租金是做不出来的，除了青年人才公司其他机构不会接盘。鉴于此，又到了需支付下半年度租金时间，提出如下处理方案：1、免一年租金以弥补两块资产未交付、一块资产被砸的损失；合同不平等、不合理，需要重签；撤离留守人员；2、终止合同，因两块资产未交付导致无法正常经营，其原先预计两块资产可带来1700万元利润，先要求退还159万元租金并补贴亏损90万元。
2012年2月25日，青年人才公司向包钢公司发出《关于无锡天骄宾馆租赁经营的函》，该函件反映的问题以及提出的解决方案与前一份《关于无锡天骄宾馆租赁经营的函》基本相同。
2012年3月13日，青年人才公司委托上海市中茂（无锡）律师事务所向包钢公司发出《律师函》一份，主要内容如下：青年人才公司就承包经营天骄宾馆分别签订两份合同，但自2011年8月底接受交付的天骄宾馆至今，宾馆存在以下严重问题：1、管道问题严重，内部生锈热水发黄，引起很多客人投诉；锅炉老化，多次发生爆裂；屋檐瓦片脱落，房间内渗水严重，经专家评估，宾馆根本不具备开业条件。2、双方签订有两份合同，特别是第二份合同基于青年人才公司筹建班子已经进驻天骄宾馆，是包钢公司为凸显自己利益强行签约的，条款内容严重不公平、不合理；包钢公司曾口头承诺未来可以好好商量，但现在予以回避，丧失了作为国有大企业的基本信誉。3、珍珠馆、中央公园酒店至今没有交付，两名派驻人员没有任何措施。4、中央公园酒店被严重损坏，此事与包钢公司沟通的结果令人失望。5、包钢公司的留守人员对青年人才公司的工作极不配合，导致工作无法正常进行。该律师函认为，因双方就同一标的以不同主体签订两份承包经营合同，将导致合同无效，并存在严重不公平，如果包钢公司与青年人才公司签订的承包经营合同有效，根据前述事实，包钢公司已严重违约。为此，青年人才公司郑重通知包钢公司，双方签订的承包经营合同自2012年3月14日起终止，天骄宾馆自3月15日起正式停止营业。并告知包钢公司如有异议，应当于2012年3月20日前与律师联系，否则视为无异议。
2012年3月28日，包钢公司向青年人才公司发出《终止合同通知书》，称鉴于青年人才公司拒付租金已超过催告后的30日，并且青年人才公司发出的律师函也作出了终止合同的意思表示，现其根据合同法的规定、双方合同的相关约定，作出通知：双方的《无锡天骄宾馆租赁经营合同》于该通知到达时终止；青年人才公司应当在接到通知后10日内将天骄宾馆资产交还，并按照合同清理债权债务，结算拖欠的租金、违约金。
2012年4月5日，包钢公司向青年人才公司发出《关于终止﹤无锡天骄宾馆租赁经营合同﹥的函》，函件内容为：青年人才公司应当于2012年2月15日支付第一年度下半年租金，在其发函催缴后仍未支付；青年人才公司曾两次发函表示终止双方合同，但目前并未停业交还资产，仍在经营；其委派的工作小组至无锡与青年人才公司商谈终止合同，交接资产事宜，经过几次谈判，其不能接受青年人才公司的无理要求；青年人才公司将经营不善导致的亏损转嫁于包钢公司，要求返还租金并赔偿损失，以举报、上访相威胁抗拒其权利行使，双方已无继续履行合同的可能性。现郑重告知如下：2012年3月29日其已送达《终止合同通知书》，双方的合同已经终止；其已于4月5日向包头仲裁委员会提起仲裁；青年人才公司应当立即无条件搬出天骄宾馆，并清算债权债务，支付员工工资等。
2012年4月13日，青年人才公司向包钢公司发出《关于无锡天骄宾馆租赁经营商榷的函》，主要内容为，双方经过多次协商，没有能够达成一个双方都能接受的结果，其提出两套既有诚意又有操作性的解决方案：一、消除误会、摒弃前嫌，实现共赢共生。针对和包钢工会沟通中其存在的态度问题，决心转换观念，不再和个别部门对立。具体方案是免除半年租金，并给予补贴50万；重新签订合同，将租赁价格调整为第一年168万元、第二年168万元、第三年218万元、第四年268万元、第五年318万元；重新注册酒店，真正自主经营；派驻人员调整，并不在再由其发放工资；二、友好协商，顺利解除合作。目前其已亏损391万元，希望补偿的金额为225万元（其中两块资产的租金差价75万元，根据占总面积的比例分摊后按照2-3倍计算）由包钢公司补偿200万元一次性全部了结。
之后，双方仍未就相关问题协商一致。2012年5月21日，包钢公司以天骄宾馆名义办理了天然气封户。之后天骄宾馆仍由青年人才公司占用营业。2013年5月，青年人才公司又将天骄宾馆8号楼发包给他人用于餐厅经营。诉讼中，青年人才公司称其承包经营天骄宾馆后营业至2013年9月，目前已不再营业。
（三）本案相关的其他纠纷及处理情况。2012年4月13日，包钢公司根据仲裁条款，就双方承包经营合同纠纷向包头仲裁委员会提起仲裁申请，要求解除双方的合同，青年人才公司腾出房屋，并支付租金及违约金。包头仲裁委员会经审理后认为双方之间的《无锡天骄宾馆租赁经营合同》已生效，青年人才公司未支付下半年承包金已构成违约，故裁决支持包钢公司的各项仲裁请求。该裁决书在申请执行过程中，本院查明，因裁决书送达过程中存在包头仲裁委员会工作人员与包钢公司代理人同住于同一宾馆情况，足以使青年人才公司对裁决书公正性产生合理怀疑，故于2012年8月10日作出（2012）锡商仲审字第0033号民事裁定，对该裁决书不予执行。
2012年7月，无锡市滨湖区人民检察院对原天骄宾馆法定代表人封文忠、游肇溪、财务人员赵淑云、留守人员郭明、王东明等私分天骄宾馆拆迁安置款30万元提起公诉，2012年11月23日，法院作出（2012）锡滨刑初字第0127号刑事判决，判决封文忠等各被告犯贪污罪，判处有期徒刑至免于刑事处罚不等的刑罚。
青年人才公司起诉称：包钢公司的严重违约行为，构成根本违约，应当赔偿青年人才公司因此而所受的各项损失，故起诉请求包钢公司立即支付违约金31.8万元，并赔偿损失5427956元。损失的具体构成如下：1、其已经交付的首期半年房租159万元；2、未开房租金发票的税费332277元（诉讼中青年人才公司撤回该项赔偿请求）；3、其接收天骄宾馆后对餐厅、员工宿舍、大门门卫外墙、厨房自来水管等装修、改造发生的装修费用230000元；4、其代付的珍珠馆、中央公园酒店水电费62763.63元（自2011年8月起计算至珍珠馆、中央公园酒店实际搬离时止，最迟为2012年4月）；5、其交付的天骄宾馆的房产税、土地税172203.4元（自2011年10月起至2012年8月止）；6、经营亏损2655465.59元（自2011年9月至2012年11月）；7、两名包钢公司留守人员的工资90265元（自2011年9月至2012年1月）；8、欠付蔬菜、水产、肉类等供应商的货款267123.4元；9、天骄宾馆两名员工与天骄宾馆发生劳动争议后其垫付的费用27858元。
包钢公司辩称：双方明确约定，鉴于帅元公司迟迟不交还珍珠馆、中央公园酒店两处资产，青年人才公司承诺，无论何时收回该两处资产，青年人才公司不得就包钢公司未交付该资产追究包钢公司及天骄宾馆的违约责任，不得要求给予减免租金及提出任何赔偿要求，因此珍珠馆及中央公园酒店的交付不是双方的合同义务，其不需因未交付两处资产而承担违约责任。青年人才公司的各项诉讼请求所依据事实主张与客观情况不符，并且法律依据不足：10%的违约金约定于乙方青年人才公司的违约责任处，青年人才公司据此要求包钢公司承担违约金没有合同依据；其依约将天骄宾馆经营权及相关资产交付青年人才公司，不存在违约行为，不应退还收取的半年租金159万元，相反，青年人才公司应当支付之后所拖欠的租金；关于装修改造费用、经营亏损、欠付供应商的货款均为承包经营期间正常的经营成本和经营风险，理应由承包经营人自负；关于天骄宾馆的房产税、土地税，留守人员的工资、天骄宾馆员工劳动争议的赔偿金，按照双方合同的约定均由承包人青年人才公司负担。以上赔偿请求，均不应得到支持。关于代付珍珠馆、中央公园酒店的水电费，其愿意在查实的基础上承担。又因青年人才公司违反合同拒不支付承包租金，擅自解除双方的承包租赁合同但又拒不归还经营权及相关资产，已构成根本违约，故反诉请求依法判令：1、确认双方的合同于2012年3月29日起解除；2、青年人才公司立即腾出房屋，将天骄宾馆的资产及经营权返还给包钢公司；3、青年人才公司支付租赁费，自2012年2月15日起至反诉之日为3641753元，之后按合同约定标准支付至青年人才公司腾房完毕之日；4、青年人才公司承担违约金31.8元。
原审法院认为：
根据双方的诉辩意见，本案主要存在以下几个争议焦点：
（一）应当以《7月8日合同》还是《8月15日合同》作为双方界定权利义务内容的标准。首先，在订立时间上，《8月15日合同》订立在后，就同一标的订立两份合同，通常应当以订立在后的合同作为效力层次更高的合同，《8月15日合同》亦作此约定。其次，从合同订立、履行的整个过程来看，在订立磋商阶段，承包经营的信息由包钢公司发布，青年人才公司与之进行洽谈、磋商的对方以及租金交付的对象是包钢公司而非天骄宾馆；在资产交接之后，在长期的、高频度交涉过程中，青年人才公司与之交涉的对方也均为包钢公司；2012年10月8日，在青年人才公司向包钢公司所发函件中，青年人才公司提出希望包钢领导给予关心支持，帮助其尽早收回，以便盘活该部分资产，减轻经营压力，该表述与《8月15日合同》的关于“暂不交付、共同收回”约定相印证。再次，青年人才公司在交涉过程中多次提到，双方签订先后两份合同，第二份合同对其不公平、不合理，并要求重新签订合同；不生效的合同自始的、确定的不发生效力，对于不生效的合同是否公平合理无需进一步交涉，更不需重新签订合同，据此也可以推定青年人才公司在交涉当时是认可《8月15日合同》为生效合同的。因此，应当以《8月15日合同》作为确定双方权利义务内容的标准。
（二）双方的合同关系是否已经解除，即双方应当继续履行合同还是搬迁、返还承包经营财产。在合同履行过程中，包钢公司于2012年2月21日向青年人才公司发出《关于催缴宾馆租赁费的通知》，告知青年人才公司应当于2012年2月15日支付第一年度下半年的租金159万元，希望青年人才公司在十日内支付完毕；同年2月23日，青年人才公司又向包钢公司发函提出问题，并要求免一年租金以弥补两块资产未交付、一块资产被砸的损失，或者终止合同，退还159万元租金并补贴亏损90万元。在协商未果的情况下，2012年3月13日，青年人才公司向包钢公司发出《律师函》，通知包钢公司终止双方签订的承包经营合同。2012年3月28日，包钢公司向青年人才公司发出《终止合同通知书》，告知双方的合同于该通知到达时终止。应当认定，双方在诉讼前已经就终止承包经营合同协商一致。对于包钢公司确认合同解除的诉请，青年人才公司虽然当庭提出异议，但其并未在解除通知到达后三个月内提出异议并提起相关诉讼，青年人才公司的继续履行合同的抗辩意见，法院不予采纳。而且，除首期半年承包金外，青年人才公司未支付自2012年2月起至今的任何承包金，承包经营合同丧失继续履行的基础。据此，法院确认双方的合同在2012年3月29日解除。
在承包经营合同解除后，青年人才公司应当腾空房屋，将承包租赁的天骄宾馆资产及相应的经营权交还包钢公司。
（三）违约事实的认定及相关责任的承担。青年人才公司主张包钢公司存在以下几处违约情形：1、未能将天骄宾馆印鉴、证照交付给其，而约定保管印鉴的人员不到宾馆上班，致使其无法正常使用公章；2、包钢公司曾陈述宾馆装修费用达5千多万元，而现实际价值仅为2千万元左右，该重要事实的隐瞒严重影响其经营计划；3、双方约定的承包为整体承包经营，珍珠馆等两处财产长期无法收回，在收回过程中一处资产损坏严重，并且两处资产都未能及时向青年人才公司交付。
法院认为，天骄宾馆印鉴由留守人员保管是双方合同的约定，青年人才公司主张两人基本不上班而致使无法使用公章，青年人才公司并未就此进行举证。关于宾馆装修差额，装修的标准并未体现于合同书、招租条件确认书或者其他相关文件中，青年人才公司主张包钢公司承诺装修费用达5千多万元，没有相应依据；装修的标准应以双方磋商过程中的现场勘察为准，青年人才公司以此主张对方违约，依据不足，法院不予采信。
关于珍珠馆等两处资产的交付问题。虽然双方合同签订后的交接内容未包括两处资产，但纵观整个合同内容以及双方交涉内容，应当认定，该两处资产在双方承包经营合同的范围内。因此包钢公司关于两处资产的交付不是其合同义务、其不需因未交付而承担违约责任的抗辩意见，与事实不符，法院不予采纳。包钢公司应当承担资产未交付相应的违约责任。
青年人才公司在承包金支付期限届满后未能按约支付；在与包钢公司协商未果的情况下径行提出解除合同，也应承担相应的违约责任。
关于包钢公司主张的自2012年2月15日起的承包金。青年人才公司所支付的承包金对价是承包经营权，而非仅是资产的租赁使用，因两处资产收回过程中被损害导致其不具备通常的交付使用条件，而青年人才公司对承包标的的使用预期是整体的规划、使用，没有交付两处资产客观上影响对天骄宾馆的整体规划、使用，影响其合同目的的实现。另外，在双方发生争议后，包钢公司对天然气采取封户，约定保管公章的包钢公司留守人员被刑事制裁，都会影响青年人才公司对承包资产的经营使用、影响承包经营权。基于前述事实，考虑天骄宾馆承包资产仍由青年人才公司占用的现状，结合青年人才公司经营期间的各项投入、预期利益，经营现状，法院核定，自2012年2月15日起的租金按原年租金318万元的30%，即每年95.4万元计算，直至青年人才公司搬迁。
关于包钢公司主张的违约金31.8元，其自身在合同履行过程中存在违约行为，对该违约金的主张法院不予支持。
针对青年人才公司的诉讼请求：首期半年房租159万元、欠付蔬菜、水产、肉类等供应商的货款267123.4元，均系其承包经营过程中正常的成本，而其对解除合同存在过错，应当由承包人青年人才公司自负。关于经营亏损2655465.59元、首先该损失系青年人才公司承包经营过程中的经营风险，装修、改造费用23万元，也系经营过程中正常投入，该两项损失因已经在承包金扣减时予以考虑，不再由包钢公司赔偿。关于两名包钢公司留守人员的工资90265元、天骄宾馆两名员工与天骄宾馆发生劳动争议后其垫付的费用27858元，该费用依约应当由青年人才公司承担。关于天骄宾馆的房产税、土地税172203.4元（自2011年10月起至2012年8月止），合同期内该费用依约由青年人才公司承担，2012年3月39日合同解除后，因合同约定的房地产仍由青年人才公司占有使用，故该费用仍由其承担为宜。关于代付的珍珠馆、中央公园酒店水电费62763.63元（自2011年8月起计算至珍珠馆、中央公园酒店实际搬离时止，最迟为2012年4月），包钢公司对由其负担不持异议，仅认为具体数额由法庭查实。法院根据青年人才公司提交的《水电记录单》，在包钢公司未提交任何反证的情况下，对青年人才公司主张的垫付水电费62763.63元予以确认。
关于青年人才公司主张的违约金31.8万元，针对发包方的违约金，双方合同仅对包钢公司中途擅自退租约定年租金10%的违约金，本案中包钢公司的退租是在青年人才公司率先提出解除合同，并经催要租金后未果后通知解除，青年人才公司关于解约违约金的诉讼请求不应支持。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、确认包钢公司与青年人才公司的承包经营合同于2012年3月29日起解除。二、青年人才公司于判决发生法律效力后十五日内腾出房屋，将天骄宾馆的资产及经营权返还给包钢公司，返还资产的项目及范围同2011年8月26日双方的书面交接清单。三、青年人才公司向包钢公司支付拖欠的承包租赁费，自2012年2月15日起，按每年95.4万元的标准支付至青年人才公司腾房完毕之日止。四、包钢公司判决发生法律效力后十五日内向青年人才公司返还垫付的水电费62763.63元。五、驳回青年人才公司的其他本诉诉讼请求。六、驳回包钢公司的其他反诉诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费52022元，由青年人才公司负担51454元，由包钢公司负担568元；反诉案件受理费减半收取为19239元，由青年人才公司负担5772元，由包钢公司负担13467元。
上诉人青年人才公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、双方之间生效的合同应当是《7月8日合同》而非《8月15日合同》，青年人才公司有理由相信包钢公司仅作为天骄宾馆的代理人与其商谈合同签订及履行事项，况且两份合同均约定了特别条款即生效条件，双方从房屋抵押的情况看成就的是《7月8日合同》。二、合同解除的原因是包钢公司没有依约交付标的物导致根本违约，而不是青年人才公司没有依约支付承包金，青年人才公司是培训机构，签订租赁经营合同的目的是为培训人才，而整体归还使用合同约定的建筑面积及场所，这个合同目的在两份合同中订立条款中均有陈述，未交付的两块资产其中珍珠馆是用于培训的场所即教室、会议室等，另一块是用作餐厅食堂，没有这两块资产青年人才公司根本无法正常开展培训业务，合同目的无法实现，所以包钢公司没有依约交付资产的行为构成根本性违约，包钢公司的违约行为构成了青年人才公司不履行支付租金的先履行抗辩权，也构成了合同解除的理由，因此包钢公司应承担青年人才公司为此造成的损失。此外，即便是按照《8月15日合同》，该合同约定的免责条款与合同前部分陈述的交付标的物的面积是相互矛盾的，且不公平不合理，该免责条款应认定为无效，包钢公司没有按照约定的标的物面积交付，所以包钢公司的行为也构成了根本违约。三、即便按照原审判决的计算方式，计算的起始时间也不是2012年2月15日，应是从租赁物交付之日起起算，所以原审判决的起算时间是错误的。综上，请求二审法院发回重审或者依法改判支持其本诉诉请。
上诉人包钢公司不服原审判决，向本院提起上诉称：双方之间履行的应该是《8月15日合同》，该合同中约定“鉴于天骄宾馆与帅元公司签订的租赁合同租期已届满，帅元公司迟迟不肯交还承租的珍珠馆、中央公园酒店，乙方同意甲、乙双方共同努力收回上述资产，并且乙方承诺无论何时收回上述资产，不得就甲方未交付上述资产追究甲方或天骄宾馆的违约责任，不得要求甲方减免租金，不得提出任何赔偿要求，也不得就收回两处资产过程中产生纠纷影响乙方经营为由，向甲方提出减免租金及任何赔偿要求”，青年人才公司对该约定涉及相关情况是知晓的，应当对相应的经营作出提前规划。故其并没有违约，应由青年人才公司向包钢公司支付非法占有期间的房屋占有使用费，自2012年2月15日至青年人才公司实际搬迁之日止，并支付违约金31.8万元。综上，请求二审法院依法改判支持其本诉诉请。
本院对原审查明的事实予以确认。
二审中，青年人才公司提供了以下证据：一、有关青年人才公司租赁天骄宾馆专门用于企业家培训的情况说明1页；二、2011年前招生简章；三、2008、2009年度“21世纪（青年）人才报”有关培训招生的信息；四、报纸、网站等媒体有关培训班的报道；五、部分学员的花名册；六、青商管理学院与青年人才合署办公挂牌照片；七、目前培训场所及课程内容。该七组证据证明目的一致，均证明青年人才公司主营业务是人才培训，而非酒店客房经营等。包钢公司质证认为：上述证据一方面不属于最高院的证据规定界定的新证据范畴，另一方面也没有在二审开庭前或开庭审理时向法庭提出，现举证期限已经届满，对上述证据不予认可。包钢公司同时认为，除珍珠馆和中央公园酒店外，天骄宾馆亦有多处会议室可做教室之用。
本案争议焦点为：一、本案应按《7月18日合同》还是《8月15日合同》确定当事人的权利义务；二、双方的违约责任应当如何认定。
本院认为：
关于争议焦点一：《8月15日合同》时间在后，且从合同订立、履行的整个过程来看，均系由青年人才公司与包钢公司在进行协商处理：招租信息由包钢公司发布；青年人才公司在合同履行过程中亦不断与包钢公司进行交涉；特别是青年人才公司发出的终止承包经营合同的通知对象也是包钢公司。据此，原审法院按双方签订的《8月15日合同》确定当事人的权利义务并无不当。
关于争议焦点二：违约责任应当如何认定，其核心是《8月15日合同》中关于“乙方承诺无论何时收回上述资产，不得就甲方未交付上述资产追究甲方或天骄宾馆的违约责任，不得要求甲方减免租金，不得提出任何赔偿要求，也不得就收回两处资产过程中产生纠纷影响乙方经营为由，向甲方提出减免租金及任何赔偿要求”的约定应当如何理解。青年人才公司认为该条款与之前合同约定的交付面积抵触且系免责条款无效，本院认为，该条款但并不符合合同法关于合同无效的情形，同时签订合同的双方均为商主体，本合同也并非格式合同，也无法适用格式合同限权性质的免责条款无效的规定，青年人才公司还认为该条款不公平、不合理，但也未在法定除斥期间内提出撤销权之诉。但是，合同双方行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。《8月15日合同》的约定中关于宾馆情况的描述不再包括前一份合同中约定的中央公园酒店及珍珠馆，但宾馆的占地、建筑面积未变。租金与前一份合同相较也未有降低，反而有所上升。同时该合同还约定了“鉴于天骄宾馆与帅元公司签订的租赁合同租期已届满，帅元公司迟迟不肯交还承租的珍珠馆、中央公园酒店，乙方同意甲、乙双方共同努力收回上述资产”，可见在包钢公司收回天骄宾馆的珍珠馆、中央公园酒店后应当向青年人才公司进行交付，且交付也应该满足该两处场所能够正常经营使用的条件，故免责条款中的“乙方承诺无论何时收回上述资产，不得就甲方未交付上述资产追究甲方或天骄宾馆的违约责任，不得要求甲方减免租金，不得提出任何赔偿要求，也不得就收回两处资产过程中产生纠纷影响乙方经营为由，向甲方提出减免租金及任何赔偿要求”应当解释为因他人原因导致收回珍珠馆、中央公园酒店有所延迟时，不能追究包钢公司或天骄宾馆的任何违约责任，但在包钢公司及天骄宾馆已经收回两处资产，并且青年人才公司已经发函敦促其交付时，其仍未将满足适用性的两处资产交付给青年人才公司，应当视为包钢公司违约。但在此之前基于双方的约定，青年人才公司不得以未交付房屋作为抗辩理由不足额交付房租，且由于仅是部分资产未交付，青年人才公司在此前及此后均有经营行为，也将部分房屋转租给他人经营，故青年人才公司所获得仅是部分履行抗辩权，其拒不支付全部租金的行为也有违约之处。故原审法院就违约责任的承担，综合合同履行情况及各方的可期待利益，酌定青年人才公司自2012年2月15日起，按每年95.4万元的标准支付至青年人才公司腾房完毕之日止并无不当。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费71261元，由青年人才公司负担57226元，由包钢公司负担14035元。
本判决为终审判决。
审 判 长 姚旭斌
代理审判员 王 倩
代理审判员 刘翼洲
二〇一五年一月二十六日
书 记 员 周喆菁