法律文书拟稿纸
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首读人：印发份数：20份
拟稿人：谢世常拟稿日期：2013年5月5日
浙江省象山县人民法院
民 事 判 决 书
（2012）甬象民初字第1178号
原告：李奇，居民。
委托代理人：张西平，浙江之鹰律师事务所律师。
委托代理人：蒋海芳，浙江之鹰律师事务所实习律师。
被告：象山华丰房地产有限责任公司。住所地：象山县丹东街道龙泽名园环湖路*号。
法定代表人：王庆华，该公司董事长。
委托代理人：李惠芳，浙江海册律师事务所律师。
原告李奇为与被告象山华丰房地产有限责任公司（下称象山华丰公司）商品房预售合同纠纷一案，于2012年9月12日向本院起诉讼。本院于同日受理后，依法由审判员谢世常独任审判，于同年10月26日公开开庭进行了审理。审理中，因被告提起反诉，本院经审查决定反诉与本诉合并审理。原告委托代理人张西平、被告委托代理人李惠芳到庭参加诉讼。鉴于本案涉集团诉讼，同类案件中的部分案件已在二审审理中，而本案的处理结果与该部分案件的二审最终处理结果直接关联，因此本次庭审后，本案依法中止审理。本案现已审理终结。
原告李奇起诉称：2011年3月30日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》及补充协议，合同约定由被告将获准预售的一套在建商品房（××象山县××街道××幢别墅）售予原告，总价款为3589054元。付款方式及期限为合同签订时付首付房价款1079054元，余款2510000元于2011年4月6日前办理银行按揭手续。房屋交付期限（即合同第八条）为出卖人应当在2011年6月30日前，将经验收合格的商品房交付给买受人使用。逾期交房的违约责任（即合同第九条）为除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：1.按逾期时间，分别处理（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同的通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。
补充协议载明：买受人如采用按揭方式付款的，则按下列约定处理：1.买受人须在合同约定时间内向出卖人提交符合按揭银行要求的完整资料及相关费用，如买受人未能在约定时间内提供完整资料的，则视买受人付款违约，出卖人有权按照本合同第七条处理；2.买受人在接到银行放贷通知后，应在5个工作日内配合银行办妥相关放贷手续。如买受人未能在约定时间内提供完整资料的，则视买受人付款违约，出卖人有权按照本合同第七条处理；3.如国家调整按揭政策，买受人须按新政策办理，买受人应在银行公布新政策之日起7个工作日内补足按揭所需的首期房款及其余房款，以获得银行按揭款的发放，否则视作买受人付款违约，出卖人有权按照本合同第七条处理；4.因买受人收入及个人信用问题，无法获得银行贷款，买受人应在接到出卖人通知后一周内付清余款，否则视买受人付款违约，出卖人有权按照本合同第七条处理。
合同及补充协议签订后，原告于2011年4月1日、2012年3月30日分别支付房价款1079054元、2510000元，共计足额支付房价款为3589054元。但被告开发建设的案涉在建商品房，因质量等原因至今未能交付验收。
原告认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议依法有效。现被告在合同约定的2011年6月30日交房期限届满后，至今未将验收合格的约定商品房交付给原告系事实，显已构成逾期交房的违约。
据上，请求如下：一、判令被告在一定期限内向原告交付经验收合格的约定房屋；二、判令被告承担逾期交房违约金426379元（按已付房款3589054元的日万分之三自2011年7月1日起算至2012年7月30日止，之后违约金按此标准算至实际交房之日）；三、本案诉讼费由被告承担。
为证明诉请事实成立，原告向本院提供如下证据予以佐证：
1.《商品房买卖合同》及补充协议各一份，拟证明原、被告之间存有商品房预售合同关系及相关的合同事实；
2.购房款收据二份，拟证明原告已足额付清房价款的事实。
被告象山华丰公司答辩并反诉称：1.原告诉请涉及的签约日期、合同内容及付款日期、付款金额均系真实。但本案中，被告无需承担逾期交房约定违约金。因为原告在与被告签约同日出具的承诺书中，明确载明：本人在2011年3月30日购桃花源A12102号别墅一套，该幢房屋若有发生规划方案调整或其他因素等引起的一切法律责任和延期交付违约金，均有本人自负，与本公司无涉。另起一行载明：华丰桃花源小区于2012年6月30日予以交付。2.原告诉请被告在一定期限内向其交付经验收合格的约定房屋，因其他购房户已提起诉讼保全，被告帐户已被法院查封，无法正常施工，何时竣工验收无法确定，保全之后的迟延交房违约金，不应再由被告支付。3.迟延交房违约金的计付标准，按合同约定前90日按日万分之二计算，自第91日开始按日万分之三计算，因此原告诉请的违约金计付标准有误。4.履约中，原告采用按揭方式支付的2510000元房价款，存在付款迟延的违约。
据上，请求驳回原告本诉请求，并反诉要求原告给付迟延付款违约金264303元（按迟延付款本金2510000元的日万分之三自2011年4月14日起算至2012年3月30日止）。
为证明上述辩称主张成立，被告向本院提供一份由原告于2011年3月30日出具的承诺书予以佐证，以此证明被告因迟延交房引起的违约责任，可予免责的事实。
针对被告的反诉，原告答辩称：对采用银行按揭方式支付的2510000元房价款，原告并不存在迟延付款的违约。因为按照合同第六条约定，原告仅负有在2011年4月6日前办理银行按揭手续的义务，至于按揭手续办妥后何时放贷到帐，责任不在原告。本案中，原告已于2011年4月5日向被告指定的按揭银行（交通银行股份有限公司宁波象山支行）提供并办理了按揭贷款所需的全部贷款资料和签字手续，按期履行了办理银行按揭手续的合同义务。故合同规定的2510000元按揭款直至2012年3月30日才实际到帐，与原告无涉，原告无需承担该按揭款项未在合理期限内到帐的违约责任。
为证明上述答辩主张成立，原告另向本院提供一份交通银行象山支行出具的证明、一份贷款情况查询、一份私人业务受理书予以佐证。
审理中，原、被告对相对方提供的案涉证据的真实性均予认可，但原告主张承诺书无效，理由是：1.承诺书并非李奇本人所签，系代理人越权签署；2.承诺书系被告事先拟妥，随夹在合同文本内，代理人签署当时并未特别留意，所签承诺书并非代理人真实意思，更非原告意思；3.被告并未提供案涉在建商品房规划已作调整的证据，故承诺书中载明的因规划调整引起的迟延交房责任免除约定，不能适用；4.承诺书最后一句“华丰桃花源小区于2012年6月30日予以交付”，不属原告承诺范围。因为原告并无交房的义务，无法履行该承诺条款5.承诺书载明的免责内容，具有我国《合同法》第四十条规定情形。
基上举证、质证，本院认证如下：原、被告提供的案涉证据的真实性，因相对方质证后均予认可，证明力可予确认，并可采为本案的定案证据。约到至于原、被告对承诺书效力提出的举、质证意见，因系对同一证据事实在法律适用层面的不同解读，不影响对该证据事实本身的认定，为避免重复，本节不作论述，宜安排在认为部分一并阐述。
综上认证后采信的定案证据，并结合原、被告诉辩及庭审陈述，本院对本案的基本事实认定如下：
2011年3月30日，原告父亲以原告名义与被告签订一份《商品房买卖合同》及补充协议，合同及补充协议的内容与原告诉请述及的合同及补充协议一致。合同签订的同时，被告将一份事先拟定的案涉承诺书，连同合同本身一并交原告父亲签署确认。原告父亲签署上述合约文件后，于同年4月1日将1079054元首付款交付给被告，并于同年4月5日按合同第六条约定，向被告指定的按揭银行提供并办理了2510000元按揭房贷所需的全部贷款资料和签字手续。2012年3月30日，被告指定的按揭银行才将2510000元按揭房款，入帐至被告名下。之后，因被告未能依期交房引起原告等购房户集团诉讼。集团诉讼审理期间，经象山县人民政府协调，原告等购房户已与被告达成交房协议。协议达成后，被告已于2012年12月21日通知原告等购房户，所售房屋定于同年12月22日至25日期间开始交房。原告依通知精神，于此期间已事实接受交房。
本院认为，原告父亲以原告名义与被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议，系原告父亲基于社会普遍认可的家事代理所为的商事签约行为，现原告以提起诉讼行为的本身予以追认，故所签合同可认定为原告本人的真实意思表示；而被告在签约预售案涉在建商品房时，又已获准取得预售许可证，符合相关行政法规、规章规定的预售资格。因此，案涉合同依法有效，具有履行效力。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、支付约定违约金等违约责任。
本案中，依合同第六条、第八条约定，原告负有先给付约定房价款的义务，被告负有后交付约定商品房的义务。依照我国《合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。因此，原告如要求被告给付迟延交房约定违约金，首需己方严格履行合同义务为前提。实际履约中，原告直至2012年3月30日才足额付清约定房价款系事实，故在该时间节点之前，依上法条规定精神，被告有权拒绝交房，即便合同约定的交房期已事实届至，也不构成迟延交房的违约。
在原告于2012年3月30日足额付清约定房价款后，因被告不再具备上述法条规定的履行抗辩权，在排除双方于履约中对逾期交房另行作出免责约定或变更约定外，被告应当依照合同约定的交房期限，将符合交房条件的商品房交付给原告，否则即构成逾期交房的违约，承担已付房价款自此之后的约定违约金。故判断本案被告应否及如何承担逾期交房的违约责任，取决于双方在履约中有无达成逾期交房免责约定及其效力认定。
本案中，查承诺书载明的内容共有上下两段，其中上段按其文义，系属原告对被告作出的免除其迟延交房等合同责任的承诺，指向对象为合同约定的房屋交期等违约事项，其实质系对违约请求权的放弃，属权利处分范畴；下段按其文义，系属被告对原告作出的关于房屋交期重新安排的承诺，其实质系对房屋交付自行设定的期限约束，属义务履行范畴。
鉴于合同当事人对违约请求权的放弃，属民事权利处分范畴，依照我国《民事诉讼法》第十三条规定，可按其意思予以处分。此种处分违约请求权的承诺，依照我国《合同法》第二十六条规定，自承诺到达相对人时生效。因此，原告不得依据合同约定的交房期（2011年6月30日），要求被告承担自此之后逾期交房违约金。但本案中，因被告在承诺书中承诺“华丰桃花源小区于2012年6月30日予以交付”，该承诺的实质系被告对合同约定的交房期作出的重新安排，属自行设定限期交房义务履行范畴，在原告签署确认后，即对其有法律约束力，且不受原告对被告作出的关于合同迟延交房免责承诺的约束。由于义务的履行具有强制性，不得按其意思予以处分。因此，被告应按该交期承诺交付房屋，逾期即构成迟延交房的违约，应按合同约定承担违约责任。
据上，原告诉请被告给付迟延交房约定违约金，起算点应为2012年7月1日，截止点据上述查明的事实并结合本案涉集团诉讼的实际，可统一算至同年12月22日。因此，原告诉请的逾期交房约定违约金，按已付房价款3589054元的日万分之三，自2012年7月1日算至同年12月22日，合计188425.33元，于约相符，予以支持。超出部分，不予支持。
由于承诺书确认的违约免责，在免责事由上并非仅限于规划方案的调整，其他因素引起的也可免责，故原告以被告未提供拟售房屋因规划已作调整的证据为由，主张承诺书不能适用，理由不足，不予采纳。
虽然承诺书确系被告提供，且其内容又具有排除原告违约请求权，免除被告违约责任的法律特性。但原告不能据此援引我国《合同法》第四十条予以抗辩，主张承诺书无效。因为该法条适用的对象为格式条款（系指当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款），单独签署的承诺书不具格式条款的法律特性，不在此限。因此，原告以此为据主张承诺书无效，于法不合，不予采纳。
至于原告以其父亲签署承诺书时，超越代理权且未经其事后追认为由，否认承诺书效力，理由不能成立。因为承诺书本身是合同的组织部分，原告不能仅追认合同而否定承诺书。
现因被告开发建设的在建商品房，已经双方在审理期间达成协议后，原告已事实接受交付。因此，原告于本案提出的第一项诉请不复存在，无需处理。
合同约定的迟延交房违约金计付标准，系针对违约日期有无超出90日作出的分档计算，而非档内分段计算。故在迟延交房日期超出90日这一违约档段后，被告要求在该档内再分段计算违约金，其中前90日按日万分之二计付，之后按日万分之三计付，于约不合，不予采纳。
虽然原告在支付第二笔按揭房款2510000元时，似存在未在合理期限内到帐，已构成迟延付款的违约。但依合同本旨，因此情事构成违约，须以原告自身过错（如存在补充协议2、3、4条规定）为前提，因此被告仅据该表面情事要求原告承担逾期付款违约责任，于约不合。且被告该一主张，属反诉请求范畴，而非本诉抗辩范畴，经本院当庭释明并告知期限交纳反诉受理费后，至今仍未履行该项诉讼义务。故对被告提出的该一主张，可按撤回反诉处理，本案不再涉及。
据上，依照《中华人民共和国合同法》第二十六条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告象山华丰房地产有限责任公司于本判决生效后十日内，给付原告李奇迟延交房约定违约金188425.33元；
二、驳回原告李奇的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费7696元，按规定减半收取3846元，由原告李奇负担2000元，由被告象山华丰房地产有限责任公司负担1836元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号为81×××01，开户银行为宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交作自动放弃上诉处理。
本判决生效后，义务人应在本判决确定的履行期限内自动履行，如涉款项交付义务的，义务人可直接交付权利人，也可联系承办法官交付至象山县人民法院执行款专户（开户银行：招商银行宁波象山支行。账号：57×××01）。如义务人拒不履行的，权利人可在判决书确定的履行期限届满后两年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地的人民法院申请执行。
审 判 员 谢世常
二〇一三年五月五日
代书记员 方宇强