上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）松民三（民）初字第2413号
原告郑跃芬，女，1962年8月12日生，汉族，住浙江省。
委托代理人梁学军，上海沪泰律师事务所律师。
被告上海松江礼品城有限公司，住所地上海市松江区。
法定代表人陈绍圣，董事长。
委托代理人陈帮特，男。
原告郑跃芬与被告上海松江礼品城有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月1日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年9月23日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人梁学军和被告的委托代理人陈帮特到庭参加诉讼。审理中，经原、被告双方同意并由本院院长批准，本案延长简易程序审理期限三个月。本案现已审理终结。
原告诉称：2005年，原告向被告购买了上海市松江区洞泾镇长浜﹤fontclass=changeyuanw=\'&路&X;&X;&X;&号&\'﹥路XXX号XXX区XXX幢XXX号XXX-
XXX层﹤／font﹥商铺（现址为上海市松江区洞泾镇长浜路XXX弄XXX号XXX室、XXX室、XXX室，以下简称“系争房屋”），并按被告的要求付清了全部房款。2008年7月30日，被告以办理分户独立产证的需要为由，要求原告签订了《礼品城联建房结转销售（办证）协议书》。同日，双方还就系争房屋签订了代（包）租赁合同。被告的大产证于2011年3月XX日早已办出，分户大产证也于2013年5月6日办出，并为部分小业主办好了小产证，但至今被告尚未将原告的小产证办出，导致原告损失重大。同时，被告在原告付清全款后又将系争房屋抵押给银行，理应涤除。此外，双方约定由被告对系争房屋进行装修，装修费13，000元（人民币，以下币种同）从原告应得的租金中扣除，被告已实际扣除了该款项，但却并未按约履行装修义务，至今系争房屋仍是毛坯状态，故原告有权要求被告返还上述13，000元。综上，原告诉至法院，请求判令：1、被告立即涤除系争房屋上的抵押登记，并将系争房屋的产权登记至原告名下；2、被告向原告支付逾期办证违约金（以306，000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，从2013年5月21日计算至办证完毕之日止）；3、被告返还装修费13，000元。审理中，原告将上述诉请2中逾期办证违约金的计算基数变更为399，030元。
被告辩称：对于诉请1，同意原告的诉请，但因系争房屋上尚有银行的抵押或查封，故未办出小产证，对此被告也在尽力协商之中。对于诉请2，原告的该项诉请无合同和法律依据，故不同意支付。对于诉请3，双方在签订买卖合同的同时还签订了代（包）租赁合同，装修费已在租金中抵扣，现租赁合同已履行完毕，该笔装修款也已摊销完毕，无需返还。
经审理查明：原、被告双方曾就系争房屋签订联建协议，后于2008年7月30日，原、被告又签订《礼品城联建房结转销售（办证）协议书》。该协议中对系争房屋坐落的表述为“上海市松江区洞泾镇长浜路XXX号上海国际礼品城C区XX幢XX号商铺”。该协议中对办理分户产权证的内容约定如下：1、因双方原签订的上海国际礼品城联建房协议书文本不符合房屋确权手续要求，为使办理分户独立产权手续顺利推进，双方同意由原联建关系结转为合法销售办证关系，由被告代理报税务部门开具分户完税发票；被告凭原告发票、本协议书、礼品城商铺统一代（包）租赁合同及市场物业统一管理服务协议书，报洞泾镇人民政府市场主管单位备案。2、原、被告对联建商铺遵守当地政府要求统一规划、统一招租、统一经营管理、统一租金所得的市场管理办法组织开业。3、产权证领取时间：根据礼品城审批手续惯例，原、被告完成上述手续，由洞泾镇人民政府行文请示确权单位审批办证，受理、领证时间由确权单位决定，补证手续、缴契税等规费待政府确权单位通知后另行通知原告缴纳。另外，该协议书亦约定，原告可委托被告统一对联建房商铺装修，该间装修费用按13，000元一次性包干、原告同意将联建房商铺委托被告聘请的物业公司统一管理、委托统一代（包）租，装修费用从前两年租金中扣除等事宜。审理中，双方确认系争房屋买卖总价款为399，030元。
2013年5月6日，被告取得系争房屋所在地块重新分户后的上海市房地产权证（大产证），其中载有债权数额为140，000，000元、抵押权人为中国农业银行股份有限公司上海松江支行、债务履行期限从2006年5月19日至2009年5月18日等登记信息。2014年6月17日，系争房屋被嘉定法院以（2014）嘉民二（商）初字第1208号案件予以了查封，此后的2014年12月9日，又被徐汇法院以（2014）徐民二（商）初字第1173号案件予以了轮候查封。
审理中，原、被告双方确认：现系争房屋的门牌号码为上海市松江区洞泾镇长浜路XXX弄XXX号XXX室、XXX室、XXX室。另审理中，关于装修问题，被告并未在本院指定期限内举证证明其曾对系争房屋进行过装修。
审理中，鉴于系争房屋上存在查封和轮候查封，本院向原告做出释明：因系争房屋涉及即存查封问题，故原告基于合同继续履行所提的诉请可能无法得到支持，询问其是否变更诉请，对此，原告则表示坚持诉请、不做变更。
上述事实，由礼品城联建房结转销售（办证）协议书、上海市房地产登记薄及双方当事人陈述等证据证实，本院予以确认。
本院认为：原、被告签订的《礼品城联建房结转销售（办证）协议书》系当事人的真实意思表示，合法有效，双方应当根据合同约定履行各自的义务。
本案中，原告所提诉请均是基于合同继续履行情况下所提的主张。若系争房屋上无既存查封的话，根据《礼品城联建房结转销售（办证）协议书》中原、被告对系争房屋当时不符合房屋确权手续要求、领取产证时间需取决于洞泾镇政府的申请以及确权单位的审批等内容的约定，原、被告双方在签约时对系争房屋办理分户产权证时间并非被告自身所能预料和控制已有预见，产权证办理有待相关职能部门的确定，此系造成原告长期未取得分户产权证的原因。审理中，原告亦确认被告直至2013年5月6日方取得重新分户后的大产证。但2013年5月6日之后，办证条件已经具备，被告逾期不协助原告办理小产证显属违约，理应继续履行办证义务并承担相应的违约责任。此外，鉴于被告在与原告签订上述协议书并收取相应价款之后，又将包括系争房屋在内的房屋抵押他人，且至今仍未注销其对系争房屋设定的抵押负担，显属不当，故被告还应注销其对系争房屋设定的抵押登记。至于装修费问题，本案中原告委托被告对系争房屋进行装修，并通过抵扣代（包）租租金的方式支付了装修费13，000元，但被告却并未按约对系争房屋进行装修，理应对此承担相应的责任。综上，若系争房屋上无既存查封，原告的诉请理应在合理限度内得到支持。
但是，本案的特殊之处在于，系争房屋上尚有既存的查封，这足以对继续履行合同造成一时性的法律给付不能，而在本院释明原告可以变更诉请的情形下，其却坚持诉请不做变更，故本院认为，由于系争房屋上查封问题的存在，涉案买卖合同的继续履行尚存在客观上的法律障碍，原告的诉请目前尚无法得到本院的支持。原告可待上述障碍消除后，再行主张相关权利；也可选择在障碍持续期内要求解除合同及违约赔偿等。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十条、最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条的规定，判决如下：
驳回原告郑跃芬的全部诉讼请求。
案件受理费205元，减半收取102.50元，由原告郑跃芬负担（已付）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 方美玲
二〇一五年十一月六日
书记员 邵玲玲
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未要求履行。
二、《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第二十五条合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经验风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。