北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终7784号
上诉人（原审原告、反诉被告）姜×，女，1985年12月20日出生。
委托代理人赵云峰，北京市康达律师事务所律师。
委托代理人刘浩波，北京市康达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）袁×，女，1975年3月5日出生。
委托代理人谢波，北京市中海律师事务所律师。
原审第三人北京麦田房产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳北路237号楼20层2302。
法定代表人缪寿建，总经理。
委托代理人陈×，女，1989年2月14日出生。
上诉人姜×因与被上诉人袁×、原审第三人北京麦田房产经纪有限公司（以下简称麦田房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第41611号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由法官张岚岚担任审判长，法官申峻屹、法官赵纳参加的合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人姜×之委托代理人赵云峰，被上诉人袁×之委托代理人谢波，原审第三人麦田房产公司之委托代理人陈×到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
姜×在一审法院诉称：2014年9月5日，姜×与袁×签订《北京市存量房屋买卖合同》及附件一、二，双方约定：1、袁×向姜×出售北京市朝阳区×××8C房屋（以下简称涉案房屋），房屋价款为256万元；2、签订合同时姜×向袁×支付定金6万元；3、因房屋转让行为所发生的税款由姜×承担。当日，姜×、袁×和麦田房产公司还签订了《居间服务合同》及《房屋状况说明书》，其中，袁×在《房屋状况说明书》中承诺涉案房屋为自用五年以上且为家庭唯一生活用房，否则本次交易产生的个人所得税由其承担。
合同签订后，姜×支付完定金后发现，涉案房屋并非袁×家庭唯一生活用房，因此于2014年9月25日与袁×、麦田房产公司共同沟通因袁×虚假承诺而额外产生的个税承担方式，当日，袁×明确拒绝承担因其虚假承诺造成的额外个税。
2014年9月27日，姜×向袁×发出解除合同要求返还定金、承担违约金、赔偿居间费的《律师函》。
综上所述，因袁×虚假承诺涉案房屋“满五、唯一”，且拒绝依照合同约定承担所增加的个税，致使《北京市存量房屋买卖合同》及附件一、二发生重大变化，姜×订立合同的根本目的无法实现，因此姜×诉至法院，请求判令1、确认姜×、袁×于2014年9月5日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及附件一、附件二于2014年9月30日解除；2、袁×返还姜×已支付的定金6万元；3、袁×向姜×支付违约金512000元；4、袁×向姜×支付居间费4万元。
袁×在一审法院答辩并反诉称：同意解除姜×与袁×于2014年9月5日签订《北京市存量房屋买卖合同》及附件一、二。但是解除的理由并非袁×违约，而是由于姜×未按照《北京市存量房屋买卖合同》的约定如期向袁×支付房屋首付款，致使袁×签订《北京市存量房屋买卖合同》的根本目的不能实现。
不同意姜×的第二项至第四项诉讼请求，理由是：第一、《北京市存量房屋买卖合同》及所有相关文件均是在麦田房产公司居间下签订的，也是麦田房产公司提供的格式文本，对于涉案房屋的具体情况袁×均对姜×和麦田房产公司做了如实陈述，并且提供了合法有效的证明，不存在任何隐瞒。麦田房产公司未在交易过程中向姜×尽到说明、审查义务，存在重大过错。第二、姜×所述的《北京市房屋状况说明书》中手写内容均是麦田房产公司工作人员填写，袁×签字。袁×对此表格第七行内容的理解是袁×保证在办理完毕缴纳房屋相关税费手续前，不得新购房屋。第三、根据常识，房屋买卖交易先签订书面合同，然后到房管部门办理网签，然后买受人支付首付款，此后才涉及税费问题。袁×与姜×签订房屋买卖合同后，姜×仅仅支付了定金，并没有支付首付款，根本没有到交税的地步，退一步说，即使涉案房屋不是满五唯一的房屋，袁×可以承担税费，姜×无权解除合同，袁×享有先履行抗辩权。
此外，根据居间服务合同，居间费由姜×承担，袁×不同意支付。
综上，袁×提起反诉，请求判令1、解除姜×、袁×于2014年9月5日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及附件一、附件二；2、袁×不返还姜×已经支付的定金6万元；3、姜×向袁×支付违约金512000元。
姜×在一审法院针对反诉辩称：姜×没有违约，是袁×隐瞒了涉案房屋并非满五唯一住房的信息，并于2014年9月25日明确拒绝承担个人所得税。姜×于2014年9月26日向袁×邮寄了律师函，告知其解除合同，袁×在收到该函件后也并未提出异议。
《房屋状况说明书》第七行表格中袁×承诺涉案房屋为其自用5年以上家庭唯一住房与“出卖人保证在办理完毕缴纳房屋交易相关税费的手续前，不得新购（包括但不限于订立、前述网签备案合同等导致本次交易无法享受免征个人所得税的）住宅类房屋”是并列关系，违反上述两项承诺的后果均为“否则本次交易所产生的个人所得税由出卖人承担。”
因此姜×不同意袁×的全部反诉请求。
麦田房产公司在一审法院陈述：麦田房产公司已经向姜×和袁×尽到了“满五唯一住房”的含义及相关费用承担的告知义务，涉案房屋是否满五年已经通过审查房本核实，是否唯一无法通过形式审查确认，故已经以《房屋状况说明书》形式向袁×确认，麦田房产公司在本案中没有过错。
姜×的诉讼请求及袁×的反诉请求，不涉及麦田房产公司，麦田房产公司不陈述意见。
一审法院经审理查明：涉案房屋登记于袁×名下，建筑面积为66.51平方米。
2014年9月5日，姜×与袁×、麦田房产公司签订了《居间服务合同》，约定在麦田房产公司的服务下，姜×与袁×就涉案房屋的买卖事宜达成了一致意见。《居间服务合同》第二条约定，姜×应向麦田房产公司支付居间服务费51200元。第三条约定：袁×及姜×均应积极配合麦田房产公司的居间活动，保证其提交的资料及签名真实、合法、有效。《居间服务合同》第四条第三款约定，姜×与袁×违反第三条约定，导致麦田房产公司不能继续履行义务的，麦田房产公司不承担责任，且麦田房产公司有权收取本合同约定的服务费，如支付方为守约方的，可向违约方追偿该笔费用。《居间服务合同》签订当日，姜×向中介公司支付居间服务费4万元。
同日，姜×与袁×签订了《北京市存量房屋买卖合同》及附件一、二，双方约定：由姜×购买袁×名下的涉案房屋，房屋价款为256万元；姜×应于签订附件二当日支付定金6万元。姜×应于2014年9月30日前支付袁×购房款98万元。此外，姜×拟贷款152万元支付剩余房款。涉案房屋未设定抵押。姜×及袁×应于姜×所申请的贷款获得批复并按公积金管理中心的规定签署相关文件后7日内，向该房屋所属区县税务部门交纳交易所需的税款。买卖双方应于取得《契税完税凭证》后7日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。袁×应当于2015年1月9日前将涉案房屋交付姜×。合同履行过程中，国家及北京市的相关规定的各项税、费由姜×承担。因为一方不按照法律、法规规定缴纳相关税费导致交易不能继续进行的，其应当向对方支付相当于房价款20%的违约金。袁×承诺其配偶和其他共有权人均知晓并认可本次房屋买卖行为。同时双方约定买卖双方均应依约履行义务，若逾期履约，自逾期之日起违约方按合同约定成交价格的日千分之零点五向守约方支付违约金，合同继续履行；自逾期之日起超过15个工作日仍未履行的，守约方有权单方解除《北京市存量房屋买卖合同》；任何一方违约造成《北京市存量房屋买卖合同》无法继续履行或解除的，守约方可依据定金罚则或涉案房屋成交价格的20%向违约方索赔。违约方还应当承担本次交易所支付的居间等各项服务费。
同日，袁×与姜×、麦田房产公司签署《房屋状况说明书》，袁×承诺：涉案房屋产权人为其一人，无共有人；涉案房屋没有抵押与查封；涉案房屋已经出租，租赁期限到2015年1月9日；涉案房屋为自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房，袁×保证在办理完毕缴纳房屋交易相关税费的手续前，不得新购（包括但不限于订立、前述网签备案合同等导致本次交易无法享受免征个人所得税的）住宅类房屋，否则本次交易所产生的个人所得税由出卖人承担。
2014年9月6日，姜×向袁×支付订金6万元。
一审庭审中，姜×提交加盖“北京20**.09.01.13朝阳路（速）29”印章的EMS邮件详情单影印件及《律师函》各一份，证明其于2014年9月26日通过EMS邮政速递向袁×邮寄了《律师函》。姜×在《律师函》中要求解除《北京市存量房屋买卖合同》，并要求袁×承担赔偿责任。在该邮件详情单中收件人签收处有“袁×”签字。袁×表示没有收到过该份邮件及律师函，不认可该证据的真实性。
2014年9月29日，姜×诉至法院，表示因涉案房屋并非袁×家庭唯一生活用房导致涉案房屋交易税费增加二十余万，且袁×拒绝承担新增税费导致合同无法继续履行。一审庭审中，袁×认可其与姜×签署《存量房屋买卖合同》时，涉案房屋已经满五年，但是涉案房屋并非其家庭唯一住房。经询，袁×、麦田房产公司均表示涉案房屋“满五唯一”与“满五不唯一”的房屋交易税费相差三十余万元。
一审庭审中，姜×提交2014年9月25日姜×、袁×及丈夫刘×及麦田房产公司工作人员就房屋买卖事宜进行协商的录音光盘及文字整理稿一份。在该录音中，刘×表示“现在都说如果你们确实想要这套房子，那个税钱你们去帮交，我们不能去交”、“满五唯一无税是他们（中介公司）跟我们说，如果我们跟家里说通了，家里让我们去办离婚可以，家里不让我们去办”、“我们愿意卖但是现在不能办离婚怎么办”；后姜×向被告表示可以继续履行合同，但是多余的税钱要袁×承担，刘×表示“那要这么说，就别谈了，你去打官司吧，好不好。”袁×认可上述录音的真实性，但表示录音中袁×所述是其真实意思表示，刘×所陈述的意见仅能表示在协商去不去离婚的事情，刘×的陈述并不能代表袁×的本意。
在本案审理中，经袁×申请，一审法院通知刘×出庭作证，刘×到庭陈述如下内容：1、其与袁×系夫妻关系，二人于2014年5月结婚，婚前其与袁×名下各有一套房屋；2、刘×陪同袁×参与了《北京市存量房屋买卖合同》的签订和谈判的全过程，其中包括姜×提交的录音中所涉及的谈判；3、在袁×与姜×签订《北京市存量房屋买卖合同》前，刘×曾询问过麦田房产公司在自己和袁×名下各有一套婚前房屋的情况下，涉案房屋是否符合“满五唯一”。麦田房产公司表示不符合“满五唯一”，但是可以通过为刘×、袁×二人办理假离婚的方式来将涉案房屋变成“满五唯一”以减少缴纳税款的数额；4、在签订《北京市存量房屋买卖合同》时，袁×已经明确告知了姜×和麦田房产公司刘×与袁×的结婚时间、名下房产情况，并表示是否可以办理假离婚需要回家与家中长辈商量。袁×对证人证言予以认可。姜×认为证人系×，与案件有利害关系且证言前后矛盾有作假嫌疑，故不认可证人证言的真实性、关联性和合法性。麦田房产公司表示证人系×，与案件有利害关系，故不认可证人证言的真实性、关联性和合法性。
一审法院经审理认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，依据合同信守原则，当事人应按照约定全面履行合同义务，而不得擅自变更或者解除合同。本案中，《北京市存量房屋买卖合同》及附件一、二以及《房屋状况说明书》是姜×、袁×的真实意思表示，且不违反法律的禁止性规定，合法有效，双方均应依照合同履行。《北京市存量房屋买卖合同》约定，履行合同过程中产生的税、费由姜×承担，然而袁×在《房屋状况说明书》中违背诚实信用原则，陈述涉案房屋系“自用五年以上，家庭唯一生活用房”，隐瞒了涉案房屋“满五不唯一”的真实情况，势必导致履行涉案房屋买卖合同相较于“满五唯一房屋”需要额外交纳数额不菲的税费。
在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；或者当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，对方当事人均可以解除合同。在涉案房屋买卖合同中，姜×作为买受人的主要债务是支付购房款及相应税费，但依照袁×在《房屋状况说明书》中的承诺，涉案房屋若不“满五不唯一”而新增的税费由袁×承担，则本案中袁×作为卖房人其主要债务不仅仅是交付涉案房屋，还应包括支付新增税费。但在2014年9月25日姜×，袁×及丈夫刘×及麦田房产公司工作人员就房屋买卖事宜进行协商时，刘×明确表示拒绝承担个人所得税，袁×在场亦未表示反对，应当视为对于刘×所述的认可。
现袁×在履行期限届满之前拒绝缴纳新增税费的行为，违反了合同约定，必然导致姜×购房成本的增加，导致姜×无法实现涉案合同订立时的预期目的，姜×作为守约方有权解除《北京市存量房屋买卖合同》及附件一、附件二，但应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。现姜×要求法院确认《北京市存量房屋买卖合同》及附件一、附件二于2014年9月30日解除，但袁×不认可签收了该邮件，且无法查实邮件签收日期，故法院判决《北京市存量房屋买卖合同》及附件一、二于法判决生效之日解除。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，因袁×与姜×签订的《北京市存量房屋买卖合同》及附件一、附件二已解除，因定金罚则及违约金只能择其一适用，现姜×向袁×主张违约金，则其交纳的定金应当原数退还，故姜×要求袁×返还6万元定金的诉请法院予以支持。关于违约金，因袁×系违约方，故应当按照合同约定向姜×支付违约金，袁×在庭审中陈述其不应当交纳违约金，该种表述也是主张违约金过高的一种表达形式。法院认为，约定的违约金不能过分高于造成的损失，故法院根据已查明的姜×的实际损失对违约金予以酌减。关于居间费，因该笔费用系姜×实际支出，且姜×、袁×在《居间服务合同》中约定，如支付方为守约方的，可向违约方追偿该笔费用，故对于此项诉讼请求，法院予以支持。
关于袁×所提姜×未能在2014年9月30日之前支付首付款已构成违约的抗辩意见，法院认为，姜×在发现涉案房屋并非袁×家庭唯一生活用房后于2014年9月25日与袁×进行了协商，要求袁×承担新增的二十余万元税费，但袁×未同意。在此种情形下，姜×于2014年9月26日向袁×邮寄了要求解除合同的律师函，并于2014年9月28日将袁×诉至法院。综合姜×的上述一系列行为，法院认为姜×未在2014年9月30日之前支付首付款并非违约行为。
关于反诉请求，因双方之间的房屋买卖合同系因袁×违约而解除，故袁×要求不返还姜×已经支付的定金6万元及姜×向袁×支付违约金512000元的诉讼请求法院不予支持。
综上，一审法院判决：一、姜×与袁×于二零一四年九月五日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及附件一、二于判决生效之日解除；二、袁×于判决生效之日起七日内返还姜×购房定金六万元；三、袁×于判决生效之日起七日内赔偿姜×违约金三万元；四、袁×于判决生效之日起七日内支付姜×居间费四万元；五、驳回姜×的其他诉讼请求；六、驳回袁×的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
姜×不服一审法院判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决第三项，依法改判袁×赔偿姜×违约金512000元。主要理由是袁×已经构成根本违约，袁×单方违约导致涉案合同无法履行，合同目的无法达成。袁×的违约行为给姜×造成巨大损失。袁×并未表示违约金过高，一审判决违约金过低。袁×应当根据合同约定承担违约责任。
袁×不同意一审判决，但是在法定上诉期内没有上诉，不同意姜×的上诉请求，请求二审驳回姜×的上诉请求。
麦田房产公司同意一审判决，希望法院依据双方的约定并综合考虑市场的状况，房屋价格上涨严重等情况对违约金进行判决，麦田房产公司依照法律规定履行了居间义务。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
以上事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、《定金收据》、《房屋状况说明书》、《居间服务合同》、EMS邮件详情单等证据及当事人陈述在案佐证。
本院认为：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，姜×与袁×签订的《北京市存量房屋买卖合同》及附件一、二以及《房屋状况说明书》，均系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。根据已查明的情况，袁×在《房屋状况说明书》中违背诚实信用原则，陈述涉案房屋系“自用五年以上，家庭唯一生活用房”，隐瞒了涉案房屋“满五不唯一”的真实情况，势必导致履行涉案房屋买卖合同相较于“满五唯一房屋”需要额外交纳税费，且袁×在履行期限届满之前拒绝缴纳新增税费的行为，必然导致姜×购房成本的增加，导致姜×无法实现涉案合同订立时的预期目的，姜×有权解除合同，故一审法院判决解除双方签订的合同及其附件，并判决袁×返还姜×购房定金、支付违约金和居间费并无不当，本院予以确认。关于姜×上诉称违约金过低的问题，综合考虑当事人的过错程度、合同履行期间及买房人的实际损失等因素，一审法院酌定违约金为三万元，并无不当，本院不持异议。综上，姜×的上诉请求与理由没有事实和法律依据，本院不予支持。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费9920元，由姜×负担7020元（已交纳），由袁×负担2900元（于本判决生效后七日内交纳）；一审反诉案件受理费4760元，由袁×负担（已交纳）。
二审案件受理费8920元，由姜×负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张岚岚
代理审判员 申峻屹
代理审判员 赵 纳
二〇一六年七月二十八日
书 记 员 高 明