黑龙江省佳木斯市郊区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黑0811民初371号
原告:佳木斯中恒热电有限公司，住所地佳木斯市郊区龙实路。
法定代表人：张健赫，总经理。
委托代理人：商显锋，黑龙江商显锋律师事务所律师。
委托代理人：丁晨，黑龙江商显锋律师事务所律师。
被告:陈彦军，男，1958年7月6日出生，汉族，住佳木斯市向阳区。
第三人：李玉全，男，1982年11月20日出生，汉族，住佳木斯市向阳区。
委托代理人：夏金华，黑龙江合林律师事务所律师。
原告佳木斯中恒热电有限公司（以下简称：中恒公司）与被告陈艳军、第三人李玉全供用热力合同纠纷一案，本院于2018年3月22日立案后，依法适用简易程序,于2018年3月30日公开开庭进行了审理。原告中恒公司委托代理人丁晨，被告陈彦军、第三人李玉全及其委托代理人夏金华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
中恒公司向本院提出诉讼请求：1.被告及第三人连带向原告支付2015至2018年度的供热费及违约金共计504832元；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：中恒公司系合法的供热单位，自2014年起向双安盛世小区供热。陈彦军将其购买的双安盛世A3栋114室（面积2350.85平方米）出租给他人用于经营佳木斯市长安食府。2015年至今，非居民供热费标准为34元/平安米，缴费时间为当年的12月31日之前。逾期未交的，应按1‰支付违约金。每年应当缴纳的供热费为79929元。2015年至2018年间，原告多次通过电话向被告催缴供热费，被告以各种理由推托。原告按照《黑龙江省城市供热条例》履行了供热义务，被告作为房屋的所有权人，与原告形成了事实上的供热合同关系。被告应参照同小区其他用户所签合同支付供热费及违约金。
陈彦军辩称,陈彦军把房屋出租给了李玉全，双方签订了房屋租赁合同，一切费用由李玉全承担，陈彦军和中恒公司没有签订任何合同。
李玉全述称，1.李玉全应是本案的适格主体。2014年陈彦军将其所有房屋坐落在佳木斯双安路长安盛世A3栋114号房屋承租给李玉全，并签订了房屋租赁协议，在协议中约定了房屋租赁期限、包括由李玉全缴纳供热费等费用的内容事项，为此，李玉全应是本案的适格主体，原告应向李玉全主张诉讼请求；2.第三人与原告不存在合同关系，也未享受原告的供热服务，原告诉讼请求没有依据，应依法驳回原告的诉讼请求。第三人在承租被告房屋前为了所承租房屋达到理想的取暖效果已经着手安装燃气供暖，但因开发商的原因导致安装燃气的想法无法实现，于是第三人在承租房屋内安装了足以满足房屋取暖的空调设备，第三人从承租房屋至今，自始至终没有使用大网供热的意思表示，从未与原告签订过供热合同，也未享受过原告的供热服务，原告称自2014年至2018年连续四年向被告房屋正常供热，双方存在事实合同关系是没有依据的，经不起推敲，原告没有提供证据证明第三人享受了供热服务。另外，从原告提交的其他供热用户的合同第五页可以得出结论，在该合同中约定了逾期30日未交热化费的，即停止供热的内容。退一步讲，如果第三人真的连续四年享受了供热服务，在第三人没有交纳费用的情况下，原告为什么没有采取催缴及停止供热的措施。原告所述明显不符合常理，原告所称四年连续供热是虚假的。关于原告主张违约金的请求，如前所述，第三人未与原告签订过供热合同，双方不存在合同关系，原告收取违约金的前提双方要有合同，并且双方约定过违约金。在法律没有规定和合同没有约定的情况下，原告的诉请违反了合同法的规定。原告向法院提供的其他用户供热合同，与本案没有关联性；3.原告的主张已经超过法定的诉讼失效。原告称从2014年开始向第三人承租房屋供热至今已四年之久，从未向第三人主张过权利，为此，因原告未在法定诉讼时效期间行驶权利，其诉讼请求已超过诉讼时效。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.供热许可证、佳木斯市城市供热领导小组办公室文件、集中供热并网协议书、中国银行汇兑来账通知书。此组证据均为相关职能部门出具的具有法律效力的原件，对此组证据本院予以采信；2.关于佳木斯市2015-2016年供热期供热销售价格的通知、关于规范城市供热管理的相关规定、佳木斯市房屋建筑面积测绘报告、双安盛世高层供热面积明细、欠款明细表。关于佳木斯市2015-2016年供热期供热销售价格的通知、关于规范城市供热管理的相关规定、佳木斯市房屋建筑面积测绘报告均为政府职能部门出具的，本院予以采信，双安盛世高层供热面积明细、欠款明细表系中恒公司自行制作的，不具有客观性，本院不予采信；3.城市非居民供用热合同及示范文本。此证据系中恒公司供用热合同的固定文本，对证据的真实性，本院予以采信；4.证人李某出庭作证。证人是中恒公司的职员，与其存在利害关系，对证人证言本院不予采信；5.房屋租赁合同一份。此合同是由陈彦军和李玉全签订的，双方均认可了该合同的效力，本院对此证据予以采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：中恒公司系取得供热许可证的供热单位。2013年7月29日，中恒公司与佳木斯宏光地产开发有限公司签订集中供热并网协议书，约定双安盛世小区并入中恒公司集中供热管网，最终面积以房产行政管理部门确认的测绘面积为准，协议签订当年的热费，由佳木斯宏光地产开发有限公司与中恒公司结算，第二个供热期开始，热费由中恒公司向业主直接收取。2013年9月25日，佳木斯市城市供热领导小组办公室作出佳热办规（2013）40号关于双安盛世小区供热配套工程的批复，准许佳木斯宏光地产开发有限公司开发建设的双安盛世小区接入中恒公司热网。陈彦军购买的位于双安盛世A3栋114室房屋，于2014年10月10日租赁给李玉全，双方签订房屋租赁合同，合同约定供热费由李玉全负责，如不需供热，李玉全负责办理停热手续及缴纳余热费用，由此造成的一切经济损失由李玉全负责。案涉房屋2013-2014年度供热费由开发商代缴，陈彦军将房屋出租给李玉全后的供热费，至今没有向中恒公司交纳。根据佳木斯市物价监督管理局文件，非居民供热价格为34元/平方米。根据佳建联发[2017]1号关于规范城市供热管理的相关规定，供热时间为当年10月15日零时至次年4月15日24时共183天，缴费方式用户可以选择一次性交纳热费和分期交纳热费。一次性交纳热费的用户应当在供热期前交纳；分期交纳热费的用户，应当于供热期前交纳不少于热费总额50%，剩余热费于当年12月31日前向供热单位交纳。根据佳木斯市房屋建筑面积测绘报告，案涉房屋建筑面积1777.58平方米，超高面积折算后为2350.85平方米，该房屋每年应交供热费为79929元。由于陈彦军、李玉全自2014年起未交纳供热费，中恒公司于2018年1月停止了对案涉房屋的供热。
本院认为，本案的争议焦点为1.陈彦军在未与中恒公司签订供热合同的情形下，双方是否成立事实上的合同关系；2.陈彦军与李玉全谁负有向中恒公司交纳热费的责任；3.中恒公司的起诉是否超过了诉讼时效；4.中恒公司自称四年内多次催缴，却没有采取断网措施，是否应承担相应责任；5.用热人应否承担违约责任。关于争议焦点1，陈彦军虽然没有与中恒公司签订供热合同，但其所在的双安盛世小区已经与中恒公司签订了集中供热协议，且第一个供热期的供热费已经由开发商佳木斯宏光地产开发有限公司代为交纳，应视为陈彦军与中恒公司存在事实合同关系。另，陈彦军与李玉全的房屋租赁合同中，约定如不需供热，李玉全负责办理停热手续及缴纳余热费用，说明陈彦军明知停热应办理报停手续；关于争议焦点2，陈彦军作为涉案房屋的所有权人，与中恒公司存在供热合同关系，根据合同的相对性原则，应由陈彦军承担交付义务。虽陈彦军与李玉全签订的房屋租赁协议中约定由李玉全承担供热费，但该房屋租赁协议只对合同相对方产生约束力，而不对中恒公司产生效力；关于争议焦点3，法律规定的一般诉讼时效期为三年，陈彦军2014-2015年度的供热费最迟应在2014年12月31日前交纳，中恒公司在2018年3月12日起诉，已经超过了诉讼时效，丧失了其对2014-2015年度的供热费请求的胜诉权。中恒公司主张多次催缴，发生了诉讼时效的中断，但未提供有效证据，本院对其主张不予支持。中恒公司诉请的2015-2016年度、2016-2017年度、2017-2018年度的供热费，没有超过诉讼时效；关于争议焦点4，根据中恒公司提供的合同样本的约定，用热人未按合同约定交纳热费，逾期之日起每日按所欠热费总额的千分之一交纳违约金，逾期三十日仍未交纳的，供热人可以限热或停止供热。本案中，中恒公司在逾期四年的情况下，仍未停止供热，造成了损失的扩大，不得就扩大的损失要求赔偿；关于争议焦点5，陈彦军与中恒公司形成了事实上的供热合同关系，其逾期交纳供热费，应承担违约责任。中恒公司诉请的违约金依据供热合同样本，而违约金的约定，具有赔偿性质，是对因违约方违约给对方造成损失的赔偿，本院认为，陈彦军应承担的违约金可以与中恒公司自身扩大的损失相抵顶。
综上所述，陈彦军应向中恒公司支付2015-2016年度、2016-2017年度、2017-2018年度的供热费239786.7元（79929元×3）。中恒公司在2018年1月停止了对案涉房屋的供热，李玉全没有享受到2018年1月至2014年的供热，但根据佳建联发[2017]1号关于规范城市供热管理的规定，热费最迟应于当年12月31日前交纳，中恒公司停止供热，是因为陈彦军多年未交供热费，陈彦军应对此承担责任，故本院支持2017-2018年度整年的供热费79929元。陈彦军交付供热费后，可依据其与李玉全之间的房屋租赁合同，向李玉全主张权利；中恒公司主张的2014-2015年度的供热费，因超过了诉讼时效，本院不予支持；中恒公司主张的逾期支付供热费的违约金与中恒公司自身扩大的损失相抵顶，本院对违约金的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十九条规定，判决如下：
一、陈彦军于判决生效后立即给付佳木斯中恒热电有限公司供热费239786.7元；
二、驳回佳木斯中恒热电有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4424.16元，由佳木斯中恒热电有限公司2322.76元负担。由陈彦军负担2101.4元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省佳木斯市中级人民法院。
审判员 董 磊
二〇一八年四月二十五日
书记员 韩礼轩