南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）鼓民初字第362号 原告江苏永嘉置业有限公司，组织机构代码13485953-1，住所地南京市。 法定代表人陆锦元。 委托代理人曹明。 被告南京瑞丽安物业管理有限公司，组织机构代码79712721-9，住所地南京市。 法定代表人张平。 委托代理人周正凯。 委托代理人尤艳涛，江苏维世德律师事务所律师。 原告江苏永嘉置业有限公司（以下简称永嘉置业公司）与被告南京市永嘉年华住宅小区业主委员会（以下简称永嘉年华业委会）、南京瑞丽安物业管理有限公司（以下简称瑞丽安物业公司）物权保护纠纷一案，原告永嘉置业公司于2012年9月诉至本院，本院于2013年5月8日作出（2012）鼓民初字第3446号民事判决，原告永嘉置业公司提起上诉，江苏省南京市中级人民法院于2013年11月1日以事实不清，适用法律不当为由作出（2013）宁民终字第2531号民事裁定，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，原告永嘉置业公司撤回对永嘉年华业委会的起诉，本院于2013年6月20日公开开庭进行了审理。原告永嘉置业公司的委托代理人曹明，被告瑞丽安物业公司的委托代理人周正凯、尤艳涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告永嘉置业公司诉称，原告系南京市。2011年12月17日起，被告永嘉年华业委会以撬门、扭锁的方式，非法占据了原告的地下车库，并连同被告瑞丽安物业公司按每月150元一个车位的价格向业主招租，收取自2011年12月1日至2012年5月31日车位使用费。同时，将原包月停车业主的车辆安排停放在商铺门前广场和地下车库。此外，被告永嘉年华业委会和瑞丽安物业公司还将原告所有的一至三层商铺断水断电，将商铺正门前入口用铁栅栏封死，并占用商铺门前出入通道停放车辆收取停车费，导致商铺无法正常出租和运营。原告于2011年12月17日、2012年1月1日两次要求被告永嘉年华业委会和瑞丽安物业公司拆除铁栅栏，迁出并清空停放的车辆，但被告永嘉年华业委会和被告瑞丽安物业公司不予理睬。原告于2012年2月18日与江苏夫子庙大世界商贸有限公司签订了商铺租赁合同和车位使用权转让协议，并要求被告永嘉年华业委会和瑞丽安物业公司退出非法占有的使用面积，但被告永嘉年华业委会和瑞丽安物业公司无视原告与第三方的正当商业权益，持续侵权行为，给原告和第三方造成重大经济损失。被告永嘉年华业委会和被告瑞丽安物业公司的行为侵犯了原告的合法权利，现诉至法院，请求判令：1.被告永嘉年华业委会和瑞丽安物业公司立即恢复南京市，拆除一楼商铺前阻铁栅栏并修缮商铺门前地面，排除商铺门前通道场地中的所有障碍；2.被告永嘉年华业委会和瑞丽安物业公司立即迁出清空并返还非法占有的地下车库；3.被告永嘉年华业委会和瑞丽安物业公司支付原告因其侵权行为造成的损失401598.63元；4.被告永嘉年华业委会和瑞丽安物业公司偿付原告其非法处分、收益的原告资产189750元。重审期间，原告将诉讼请求变更为：1.确认原告永嘉置业公司对永嘉年华地下人防车库享有管理权、收益权；2.判令被告瑞丽安物业公司立即退出对涉案车库的管理及收益行为；3.判令被告瑞丽安物业公司按每天750元返还自2011年12月17日起至给付之日的非法处分原告永嘉置业公司资产收益；4、判令被告瑞丽安物业公司支付自2011年12月17日起至给付之日的非法处分原告永嘉置业公司资产收益的同期银行贷款利息。 被告瑞丽安物业公司辩称，第一，原告主张的诉讼请求即有确认之诉，又有给付之付，不应在同一个案件起诉，原告应当明确诉讼请求，择一起诉。第二，被告瑞丽安物业公司不是本案适格被告，被告瑞丽安物业公司对永嘉年华商住楼地下车库管理是接受永嘉年华业委会的委托，被告瑞丽安物业公司与永嘉年华业委会之间委托服务合同关系，提供物业管理合同的依据是双方签订的物业服务合同，原告诉争管理权和收益权诉讼的被告应当是永嘉年华业委会，被告瑞丽安物业公司可以作为第三人参加诉讼，也不应当是本案被告。如果原告永嘉置业公司不能追加永嘉年华业委会为本案被告，则请求法院以被告瑞丽安物业公司不是本案适格被告为由驳回原告永嘉置业公司的起诉。第三，瑞丽安物业公司收取停车管理服务费符合法律规定和合同约定。瑞丽安物业公司是基于对停车场公共部位维修养护，停车场配套设施维护管理，停车场公共环境清洁卫生车辆出入指引疏导等收取相应费用并提供相应服务，符合相关法律规定及物业管理合同，并不存在被告瑞丽安物业公司非法处分原告永嘉置业公司资产收益的情形，原告永嘉置业公司的第三、四项诉请于法无据。综上所述，请求驳回原告永嘉置业公司的诉讼请求。 经审理查明，坐落于南京市，建设单位为原告永嘉置业公司。 2003年2月19日，南京市人民防空办公室（以下简称市人防办）审批同意原告永嘉置业公司结合永嘉年华公寓项目修建防空地下室，使用功能战时为二等人员掩蔽部，平时为汽车库和设备用房，建设经费自理。2005年12月20日，市人防办就永嘉年华公寓防空地下室出具了《人防工程竣工验收证明书》，验收证明书载明：该防空地下室的战时功能为二等人掩，平时功能为汽、自行车库，建筑面积（含车道等）3753平方米，防护区域面积为3509平方米，必建面积为1789平方米。2006年1月12日，永嘉年华公寓竣工验收合格，工程竣工验收备案表载明：该工程建筑面积为28980平方米，其中地上为25070平方米，地下3910平方米（含人防3509平方米）。 2006年10月23日，南京市房屋产权监理处测绘大队向原告出具《南京市房屋测绘成果报告》，确认永嘉年华公寓房屋总建筑面积为29060.64平方米，其中计入分摊面积的总共有建筑面积7835.92平方米，人防面积2093.65平方米。房屋共划分为商业（一至三层）、住宅（**）和地下室三个功能区。具体功能区、分摊区划分为，第一功能区，分别为商业（一至三层），对应分摊区1至3；第二功能区，住宅（，住宅（**）4；第三功能区，地下室（负**），分摊区5。计入整幢分摊面积的共有共用部分包括房屋四周外墙一半的水平投影面积、消防控制室、配电间、水泵房、消防水池、水箱间；计入功能区分摊的共有共用部分分别为商业功能区、住宅功能区、地下室功能区对应部分楼梯间、走道、通风井、管井、电梯间；不计入共有共用面积的附属用房为人防设施。 2007年2月8日，南京市，分割转让证载明地下建筑的实际用途为住宅（商品房）；宗地用途为住宅、商业；一至三层的实际用途为商业。 2011年9月1日，永嘉年华业委会经南京市鼓楼区人民政府江东办事处备案正式成立。同年10月23日，永嘉年华业委会（甲方）与被告瑞丽安物业公司（乙方）签订了《物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方为永嘉年华公寓提供物业管理服务；乙方在物业管理区域内，提供物业管理服务；委托管理期限为二年，自2011年11月1日起至2013年10月31日止；停车场服务内容及标准为：（1）停车场共用车位和共用部位的维修养护，确保正常使用；（2）停车场配套的设施、设备（包括照明、通排风、给排水、消防、标识、道闸等系统）的维护、管理，确保运行正常，维护养护及时；（3）停车场的公共环境清洁卫生，确保干净、整洁，及时清除积水、杂物等；停车场服务收费为：（1）停车场属于全体业主共有的车位使用人应按露天机动车车位150元/个·月、车库机动车车位按250元/个·月标准向乙方交纳车位费；（2）停车场车位所有权或使用权由业主购置的，车库机动车按80元/月标准向乙方交纳停车管理服务费；（3）业主搬家、送货车和临时停车时间在二小时内的车辆不得收取停车费，临时停车时间超过二小时的车辆按照规定收费标准计次收费；停车管理服务费主要用于（1）停车场共同车位和共同部位的维修养护费用；（2）停车场配套的设施设备的维修养护费用；（3）停车场配套的设施设备的运行能耗费用；（4）停车场的日常管理和环境清洁卫生费用；（5）法定税费；小区公用部位广告、车位经营所取得的收益，按甲方七、乙方三分成，税费各自承担甲方分成收益包含前条第一至三项开支，乙方分成收益包含前条第四项开支等等。合同签订后，被告瑞丽安物业公司于2011年11月1日进驻永嘉年华公寓提供物业服务。合同期限届满后，被告瑞丽安物业公司仍为该永嘉年华公寓提供物业服务。 2011年12月21日起，原告永嘉置业公司多次在永嘉年华公寓张贴公告，称地下车库由其使用管理，收益归其所有，决定转让部分地下车库使用权，转让价格28万元至35万元/个。公告后未有业主向原告永嘉置业公司购买地下车位使用权。 因双方对地下车库管理权、收益权等问题产生争议，原告遂诉至本院，请求判如所请。 原告永嘉置业公司向江苏省南京市石城公证处申请对永嘉年华公寓防空地下室的内外部情况进行保全公证，江苏省南京市石城公证处于2014年6月5日出具了三份公证书，根据公证书中所粘连的照片统计，该防空地下室于2014年5月28日22时15分许共停放车辆93辆；同年5月29日22时20分许共停放车辆93辆；同年5月30日22时30分许共停放车辆84辆。 审理中，被告瑞丽安物业公司陈述，根据物业服务合同的约定收取150元/月/车的停车费，没有按250元/月/车收取过停车费。被告瑞丽安物业公司为证明该陈述意见，提交了永嘉年华业委会于2012年8月28日出具的《关于车位费分成比例调整情况说明》，内容为：物业实际经营时，车位按150元/位/月收取；经业主委员会讨论通过，从2012年5月1日起将80元/位/月用于物业停车服务费，70元/位/月为业主委员会所得用于小区的公共设施设备建设费用、地下车库电费和电动车充电电费，法定税费各自按比例缴纳。原告永嘉置业公司对于该份证据真实性不予认可，同时认为原告所主张的是可得收益，并不因被告瑞丽安物业公司收多收少，收到收不到为标准。原告永嘉置业公司陈述，因永嘉年华为商住楼，非普通商品房和经济适用房，物价局并无要求价格备案，故无相关价格备案资料，经本院向南京市鼓楼区物价局价格管理科核实，原告永嘉置业公司的陈述属实。 另查明，原告永嘉置业公司将永嘉年华公寓三层以上房屋对外销售时，与业主所签订的《南京市商品房买卖契约》中合同标的未涉及防空地下室。永嘉年华业委会因换届不成，现永嘉年华公寓无业主委员会。 因被告瑞丽安物业公司不同意调解，致使调解不成。 上述事实，有当事人陈述、建设工程规划许可证、关于结合云中居项目修建防空地下室的批复、人防工程竣工验收证明书、分割转让证、测绘成果报告、规划核准图、南京市业主委员会备案表、物业服务合同、公告、南京市商品房买卖契约、公证书等证据予以证实。 本院认为，根据《中华人民共和国人民防空法》第五条第二款之规定，国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。本案所涉防空地下室系人民防空工程，根据上述规定，其投资者依法享有该防空地下室平时的使用管理权和收益权。 关于被告辩称原告主张的诉的种类不同应当择一起诉的问题。本院认为，原告永嘉置业公司所主张的诉讼请求从诉的种类上来看确属不同的诉，诉的种类是根据当事人提出诉的内容和目的进行的划分，但法律并未禁止原告在一案中所提的诉讼请求必须属于同一种诉的种类，故被告瑞丽安物业公司的该项辩解意见无法律依据，本院不予采信。 关于被告主体是否适格的问题。被告瑞丽安物业公司虽受原永嘉年华业委会的委托对永嘉年华公寓进行管理，因永嘉年华公寓现无业主委员会，原告永嘉置业公司直接向被告瑞丽安物业公司主张相应权利，被告主体并不存在不适格的情形，故被告瑞丽安物业公司的该项辩解意见无法律依据，本院亦不予支持。 关于防空地下室的使用管理权和收益权的问题。该问题的本质就是谁是防空地下室的投资者。对此，原告永嘉置业公司认为投资者即是原告，而被告瑞丽安物业公司则认为防空地下室的建筑成本已分摊给全体业主，故投资者应是全体业主。从市人防办关于结合云中居项目修建防空地下室的批复以及人防工程竣工验收证明书来看，该防空地下室的投资者是原告永嘉置业公司。由于永嘉年华公寓系商住楼，价格行政管理部门无该公寓的价格备案资料，无法判断防空地下室的建筑成本是否已由全体业主分摊。根据国家标准《房产测量规范》（GB/T17986-2000）的规定，防空地下室不计入共有建筑面积，防空地下室作为套内面积，参与共用面积的分摊。原告永嘉置业公司与业主所签订的《南京市商品房买卖契约》中合同标的也未涉及防空地下室。根据原、被告提交的现有证据及查明的事实，永嘉年华公寓防空地下室的投资者应为原告永嘉置业公司，而非永嘉年华公寓的全体业主。但原告永嘉置业公司依法行使对该防空地下室平时使用管理权和收益权时应当按南京市规划局核准的防空地下室平时功能进行使用，不得影响其战时防空效能和应急避难功能，并应当依据《中华人民共和国物权法》以及《江苏省物业管理条例》等相关规定执行，即物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的，应当向全体业主开放，出租的租赁期限不得超过三年，不得将停车位出售、附赠。 关于返还收益和支付收益利息的问题。当时施行的《南京市物业管理区域停车服务收费管理规定》（试行）第七条之规定，停车服务费用的构成因素主要包括停车场所共用部位、共用设施设备的维修养护费用；配套的设施、设备的运行能耗费用；公共环境清洁卫生费用；停车场的场地有偿使用费用（业主专用车位除外）；管理服务的人员费用；服务企业的管理费用；法定税费等。根据上述规定，被告瑞丽安物业公司依据物业服务合同针对停放车辆所收取停车场服务收费，应当包含了停车场的场地有偿使用费用，由于人防车位的收益权归原告永嘉置业公司，所以被告瑞丽安物业公司所收取的停车场服务费中包含了人防车位的有偿使用费即租金收益。结合被告瑞丽安物业公司与业主委员会所签订的《物业服务合同》中关于停车场服务收费的标准，本院将租金收益酌定为每车位每月70元。根据原告永嘉物业公司提交的停车情况的公证书等证据，考虑每天停车数量可能略有不同，本院酌定按90个车位计算租金收益。被告瑞丽安物业公司未能举证证明其将部分停车场收益支付给业主委员会，故被告瑞丽安物业公司应按上述标准向原告永嘉置业公司支付租金收益。关于原告永嘉置业公司主张的收益利息的问题，考虑到被告瑞丽安物业公司对该人防地下车位进行物业服务是受业主委员会委托，当事人对此存有争议且一直未能确定权利归属，故对原告永嘉置业公司主张支付收益利息的诉讼请求，本院不予支持。 综上，原告永嘉置业公司对永嘉年华公寓防空地下室享有平时使用管理费和收益权，被告瑞丽安物业公司应退出该防空地下室的管理，且被告瑞丽安物业公司应按每月6300元的标准向原告永嘉置业公司支付租金收益。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十四条，《中华人民共和国人民防空法》第五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、原告江苏永嘉置业有限公司对于坐落于南京市； 二、被告南京瑞丽安物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退出对上述永嘉年华公寓防空地下室的物业管理； 三、被告南京瑞丽安物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内按每月6300元的标准给付原告江苏永嘉置业有限公司自2011年12月17日起至退出管理之日止的租金收益。 四、驳回原告江苏永嘉置业有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11048元，由原告江苏永嘉置业有限公司负担6888元，被告南京瑞丽安物业管理有限公司负担4160元（此款原告已预付，被告应负担部分于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 长  李义军 代理审判员  孙 燕 人民陪审员  祝红玲 二〇一四年九月一日 见习书记员  汪慧娣