贵州省贵阳市白云区人民法院民 事 判 决 书（2016）黔0113民初2889号原告：上海宝达投资有限公司，住所地上海市黄浦区西藏南路760号904室。法定代表人沈伟，系该公司董事长。委托诉讼代理人杨正英，贵州群众律师事务所律师。代理权限：特别代理。被告郑恩秀，女，1962年12月14日生，汉族，住贵州省织金县。原告上海宝达投资有限公司（以下简称宝达公司）与被告郑恩秀租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宝达公司的委托诉讼代理人杨正英、被告郑恩秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宝达公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付原告2012年1月1日至2015年12月31日期间的摊位租金共19200元（400元/月×48个月）；2.判令被告支付原告违约金1200元（400元/月×3个月）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2008年原告经贵阳市政府招商引资进入贵阳市场，于2008年6月19日与贵州南湖贸易有限公司签订《租赁协议》一份，自此，原告依该协议整体取得位于大山洞农贸市场（白云区××）的经营管理权。后被告一直以400元/月的价格承租该市场内的食肉摊位经营至今，但自2012年1月份起，被告以市场外马路市场影响市场内的经营收益为由拒绝向原告支付摊位租金，为此，被告向人民法院起诉原告，要求确认不向原告承担和支付其使用摊位的租金，该案经白云区人民法院作出（2016）黔0113民初199号民事判决书，判决认定原告享有向被告收取租金的权利。综上，原告为维护自己的合法权益，遂起诉至本院，诉请如前。被告郑恩秀辩称，租赁协议是从2009年签订的，加盖的是贵州南湖贸易有限公司的章，一年一签，2012年后就没有继续签订合同，不交费三个月就视为自动放弃，摊位好久没有做了；在没有升级改造之前租金是每月80元，改造之后是400元，我们认为该市场没有达到4A级标准，原告没有履行自己的义务，请求法院依法驳回原告诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。当事人对以下证据和事实有争议：1、原告提交的原告营业执照、组织机构代码、法人证明、法人身份复印件，拟证明原告的主体资格。被告认为，宝达公司属于跨地区经营，没有办理变更手续，而且超越了经营范围。2、原告提交的租赁协议及收据，证明原、被告之间的租赁关系，租赁协议期限虽然是2011年到2012年，但是按协议内容被告每月租金为400元，以及被告拖欠租金累计达60天以上的视为违约，赔偿原告三个月租金的违约金。被告认为，对协议的真实性没有异议，但是出租方是白云综合市场，盖章是南湖商贸公司，与原告不存在租赁关系，根据协议约定的时间，只欠原告宝达公司10个月的租金，且原告出具的收据不属于正规发票。3、总体租赁合同，证明原告总体租赁该市场，原、被告之间具有租赁关系。被告认为，这是原告与南湖公司的协议，与其没有关系，不认可原告的主体资格。4、贵州省贵阳市白云区人民法院（2016）黔0113民初199号民事判决书、贵州省贵阳市中级人民法院（2016）黔01民终2569号民事判决书，证明原、被告之间具有租赁关系，基于判决书内容，原告有权向被告收取租金。被告认为，判决书的内容是原告违规收取被告租金，被告要求原告退还，达不到证明目的。本院经审查认定如下：原告宝达公司的注册登记地位于上海市黄浦区西藏南路760号904室，被告郑恩秀为租赁贵阳市白云区大山洞农贸市场摊位经营的个体工商户。2008年6月19日，贵州南湖商贸有限公司与原告宝达公司签订《租赁协议》，约定贵州南湖商贸有限公司将贵阳市白云区大山洞农贸市场出租给原告宝达公司，由宝达公司独自经营管理，租赁期限自2008年8月6日起至2026年8月6日止。被告郑恩秀于2011年11月1日与贵州南湖商贸有限公司（甲方）签订《租赁协议》，约定租金400元/月，协议期限自2011年11月1日至2012年10月31日；协议另约定：“乙方拖欠租金累计达60天以上的视为违约，赔偿甲方三个月租金的违约金”；协议还约定终止的情形之一为“本协议期限届满，双方不再续签协议的”。该协议签订后，被告郑恩秀支付了2011年11月1日—2011年12月30日这两个月的租金共计800元。贵州省贵阳市白云区人民法院（2016）黔0113民初199号民事判决书已查明，2012年7月26日，原告宝达公司与贵州南湖商贸有限公司联名向大山洞农贸市场的经营户发出通知，告知经营户大山洞农贸市场的经营权人变更为原告宝达公司，经营期限为2008年8月6日起至2026年8月6日，在此期间各经营户应向原告宝达公司履行交付租金的义务，各经营户原来所签协议在期限届满后，由原告宝达公司与之续签合同。2016年1月，贵州南湖商贸有限公司向大山洞农贸市场全体经营户发出公告，表示原告宝达公司未能有效履行管理职责，市场经营管理混乱，从2016年1月3日起收回大山洞农贸市场的经营管理权，全体经营户从此日起不再向原告宝达公司交纳任何费用，大山洞农贸市场由贵州南湖商贸有限公司管理。另查明，贵州省贵阳市中级人民法院（2015）筑民一终字第987号、第988号、第1439号民事判决书就宝达公司诉大山洞农贸市场经营户的租赁合同三案作出终审判决，贵阳市中级人民法院确认原告宝达公司与经营户之间签订的《租赁协议》合法有效，宝达公司有权按协议约定每月400元的标准收取大山洞农贸市场食肉摊位的租金，经营户应以此标准向宝达公司支付2012年1月1日至2014年12月31日期间的租金。贵州省贵阳市白云区人民法院（2016）黔0113民初199号民事判决书、贵州省贵阳市中级人民法院（2016）黔01民终2569号民事判决书对该事实予以采信。上述事实，有当事人的陈述以及各方提供的证据在卷佐证，并经质证，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点为原告宝达公司与被告郑恩秀是否存在真实的租赁关系及租赁期限的截止时间。本案中，因贵州省贵阳市中级人民法院（2015）筑民一终字第987号、第988号、第1439号民事判决书、贵州省贵阳市白云区人民法院（2016）黔0113民初199号民事判决书、贵州省贵阳市中级人民法院（2016）黔01民终2569号民事判决书，均查明了“原告宝达公司与经营户之间签订的《租赁协议》合法有效，宝达公司有权按协议约定以每月400元的标准收取大山洞农贸市场食肉摊位的租金，经营户应以此标准向宝达公司支付2012年1月1日至2014年12月31日期间的租金”这一事实；虽然原、被告双方在该协议期限届满后没有续签《租赁协议》，但事实上双方形成了不定期租赁合同关系；而贵州南湖商贸有限公司于2016年1月发布的关于收回大山洞农贸市场的经营管理权的公告，原告宝达公司主张由被告郑恩秀向原告支付自2012年1月1日-2015年12月31日期间的摊位租金19200元（400元/月×48个月）的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。按照被告郑恩秀于2011年11月1日签订的租赁协议期限，被告郑恩秀只支付两个月的租金，尚有十个月的租金未支付，逾期支付租金达60天以上，按该协议约定已构成违约，故对原告宝达公司主张由被告郑恩秀支付原告违约金1200元（400元/月×3个月）的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告郑恩秀于本判决生效之日起十日内支付原告上海宝达投资有限公司宝达公司2012年1月1日至2015年12月31日期间的摊位租金共计19200元；二、被告郑恩秀于本判决生效之日起十日内支付原告上海宝达投资有限公司宝达公司违约金1200元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费205元，由被告郑恩秀负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。代理审判员 石 玉二〇一六年十一月二十九日书 记 员 祝文君