江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏07民终1839号
上诉人（原审被告）：周珺姗,女,1989年5月24日出生,汉族，住连云港市连云区。
委托诉讼代理人：朱晓冬，江苏云港律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周良佐（系上诉人父亲），男，1962年8月9日出生，汉族，住连云港市连云区。
被上诉人（原审原告）：武柏寒,女,1992年8月13日出生,汉族，住连云港市连云区。
委托诉讼代理人：武建军（系被上诉人父亲），1967年7月28日出生，汉族，住连云港市连云区。
委托诉讼代理人：程岩，江苏顺策律师事务所律师。
原审被告：北京博安物业服务有限公司连云港分公司,住所地连云区东哨路1号永泰山海自在D5-106。
负责人：吕春香，总经理。
委托诉讼代理人：孙丽，项目经理。
原审被告：永泰房地产集团（连云港）有限公司,住所地连云港市连云区东哨路1号永泰山海自在D5-106。
法定代表人：戴迪，总经理。
上诉人周珺姗与被上诉人武柏寒、原审被告北京博安物业服务有限公司连云港分公司（以下简称博安物业公司）、永泰房地产集团（连云港）有限公司（以下简称永泰房地产公司）排除妨害纠纷一案，不服连云港市连云区人民法院（2017）苏0703民初3450号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人周珺姗上诉请求：撤销原审判决第一项，依法改判；被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：原审判决没有查明事实，没有查清本案请求权的合法权利人，程序和适用法律也存在错误。一、被上诉人武柏寒不具有原告诉讼主体资格，被上诉人身份属于业主。1.按照《物业管理条例》第一条第二款第七项“监督物业服务企业履行物业服务合同”；第八项“对物业公用部分、公用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权”；根据《江苏省物业管理条例》第十六条第三款规定“制止违章搭建或者其他侵害业主公共利益的行为，并可以向人民法院提起民事诉讼”。该诉讼权利属于物业管理公司。2.一审判决引用《物权法》第83条，其中规定业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。本案被上诉人所主张的是别人对自己合法财产所有权的侵犯，其要举证证明自己购买涉案绿地的证据，但本案被上诉人根本没有购买涉案绿地的证据。被上诉人在庭审中变更了诉讼请求，要求恢复争议公共绿地的原状，排除周珺姗对该公共绿地的独占使用，这个诉讼请求权的行使主体不是被上诉人，而是业主大会或业主委员会或物业管理公司，本案被上诉人不是适格主体。二、一审判决直接以司法权代替了行政执法权。按照《物业管理条例》第四十六条的规定，物业公司应当向行政执法部门即城管部门进行报告，由城管部门对违法行为进行制止或依法处理，而本案中法院用司法权的裁判直接取代了城管的行政执法权。三、上诉人房屋东侧的首层花园是支付了40万元购买的，永泰房地产公司出售时也明确说明东侧的首层花园的使用权归上诉人所有，在《情况说明》中房地产公司和物业公司都明确说明东侧的首层花园的使用权归上诉人所有。在没有撤销该《情况说明》的情况下，上诉人还是东侧首层花园的使用人。至于房地产公司将公共绿地出售给上诉人，上诉人是不知情的，实施侵权行为的是房地产公司，如果二审法院也确认《情况说明》无效，上诉人因为受欺诈，将向房地产公司主张合法权益。
被上诉人武柏寒答辩称，一审判决适用法律正确，程序合法，认定事实清楚，请求驳回上诉，维持原判。理由：一、一审法院适用物权法及最高院司法解释，在查清事实的基础上依法作出一审判决，其适用的法律属于上位法，《物业管理条例》属于下位法。被上诉人依法具有诉讼主体资格，其诉求得到一审法院支持，完全符合相关法律法规司法解释的规定；二、关于情况说明，一审已经在判决书中明确阐述该情况说明不能作为认定相关事实的依据，所以不存在对该情况说明进行撤销或认定无效的说法。
原审被告博安物业公司答辩称，物业公司针对本案事件已做到现场制止、下违建通知单，并通知海洲湾街道城管，街道城管已下整改通知单，作为物业公司已尽到职责。
原审被告永泰房地产公司提交书面答辩状称，坚持原审答辩意见，对一审判决认定的事实及判决内容均无异议。
武柏寒向一审法院起诉请求：1.恢复争议公共绿地的原状(拆除地面硬化、恢复绿植，拆除围栏)，排除周珺姗对该公共绿地的独占使用；2.判决确认博安物业公司、东泰房地产公司于2017年3月22日出具给周珺姗的情况说明无效。
一审法院认定事实：武柏寒系连云区东哨路1号永泰山海自在小区D12-101号别墅业主，该房屋由武柏寒的父母于2012年11月10日与永泰房地产公司签订《商品房买卖合同》，以172万元的价格购买取得。周珺姗系该小区D12-106号别墅业主，其于2016年7月15日与永泰房地产公司签订《商品房买卖合同》，以总价260万元购买该别墅。博安物业公司系该小区的物业管理公司。
武柏寒的D12-101号别墅位于周珺姗的D12-106号别墅的东南侧，D12-101号别墅向南开门，D12-106号别墅向北开门。在D12-101号别墅东侧有一块长约4.9米，宽约4.7米的空地，被该别墅的北侧围墙及东侧绿化带围在该别墅内。在D12-101号别墅的北侧、D12-106号别墅的东侧有一处绿地（涉案争议绿地）。该小区别墅均是依山势而建。
周珺姗以其购买D12-106号别墅时开发商口头承诺位于其别墅东侧的绿地作为其别墅的首层花园归其占有使用，其也支付了相应的对价为由，在收房后便对该处绿地进行了改造，将其别墅东侧开门开窗，并对绿地进行找平，将武柏寒别墅北侧墙体附近地势较高部分进行了下挖，致使武柏寒别墅北侧部分原有土层覆盖的墙体裸露在外，裸露部分最高处1.3米。其还将绿地原有植被移除，对部分地面进行了硬化处理。并在绿地周边设置木质栅栏将该绿地圈为其个人使用。
武柏寒也曾对该花园进行改造，在其房屋北侧架设下至该绿地的楼梯，在该绿地中间坚起一道水泥墙，上述设施现已拆除。
因双方就该绿地使用权问题产生争议，物业公司和开发商、派出所等多次组织双方进行调解未果。2017年3月22日，博安物业公司、永泰房地产公司的代表向周珺姗出具了《关于D12-106东侧花园的情况说明》，内容为：关于D12-106东侧花园，应街道与业主要求，本着实事求是的态度，现就以下进行说明：1、永泰地产代表陆金金：根据当时销售情况以及房屋定价，确定D12-106东侧首层花园使用权归D12-106业主所有；2、物业公司代表李莫：依据《江苏省物业管理条例》以及《连云港市西墅海岸（山海自在）前期物业管理服务协议》第五条第三款，认同永泰地产代表观点，首层花园所占有土地的使用权归全体业主共有，D12-106业主对所购房屋配套的首层花园享有专有使用权。两公司代表均在该情况说明中签字确认，并加盖了博安物业连云港分公司山海自在管理处的印章。在一审庭审中博安物业公司、永泰房地产公司的委托诉讼代理人称两公司代表出具上述情况说明是经过两公司授权的，因两公司印章均不在连云港，故未盖章确认。
2017年9月18日，经西墅派出所及物业公司共同调解，武柏寒代理人武建军与周珺姗代理人周良佐达成如下调解协议：一、D12-106东侧花园绿地保持目前现状不动，已动工的土地恢复绿化土地。二、武建军可依法提起诉讼，最终此地块使用权由法院判决归属，时间截止到2017年10月30日。上述调解协议签订后，周珺姗未按协议约定恢复绿化土地。
另查明，1.根据该小区的规划设计平面图，争议绿地规划用途为公共绿地。
2.小区业主与博安物业公司签订的《前期物业管理服务协议》第五条第四项户外花园养护约定，首层花园所占有土地的使用权归全体业主共有，业主对所购房屋配套的首层花园享有专有使用权。但为了保证社区的良好形象和园区的美观，乙方应定期对于私家花园进行维护，不得任其荒弃。其维护工作可由乙方自行完成或由乙方委托甲方专业人员代理完成，并需支付相应的费用。
3.周珺姗曾于2017年7月24日以博安物业公司为被告向一审法院提起诉讼，要求博安物业公司拆除在D12-106房屋东侧花园内的违法建筑，恢复原状，并支付违约金50000元。一审法院于2017年8月26日作出（2017）苏0703民初2681号民事判决，判决驳回了周珺姗的诉求。
另外，关于周珺姗下挖地面造成武柏寒房屋后墙裸露部分，武柏寒明确表示考虑该绿地原始标高不明，为减少矛盾，其不要求对此处恢复原状。
一审法院认为，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全。
一、关于周珺姗是否对该花园享有专有使用权。规划上专属于特定房屋，且房地产公司销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的绿地，应当认定为该特定房屋的组成部分。涉案绿地规划为公共绿地，永泰房地产公司与业主签订的商品房买卖合同中并未约定该绿地由周珺姗专有使用，其也未提供证据证明在其购买房屋时明示该绿地归其专有使用，故周珺姗关于其对该花园享有专有使用权的主张无事实和法律依据。在不符合上述条件的情况下，物业公司及开发商无权单方确定绿地归某一业主专有使用，博安物业公司及永泰房地产公司出具的《情况说明》亦不能作为认定周珺姗对该绿地享有专用使用权的依据。
二、武柏寒要求周珺姗恢复涉案绿地原状，排除周珺姗对该绿地独占使用是否有事实和法律依据。涉案绿地为小区公共绿地，小区公共绿地具有提高空气湿度、降温、减弱噪声、除尘等改善小区业主居住环境的功能，是衡量居住空间质量的重要标志。同时，绿地也是小区品质的一个关键性指标，绿地面积大小直接影响着房屋的价值。双方作为小区业主，均应自觉保护和合理使用双方相邻的公共绿地，共同维护小区环境。周珺姗未经相关职能部门审批，未经与该公共绿地相邻的武柏寒同意，对该绿地进行改造，对地面进行硬化，改变了该绿地的原有用途；建设了围栏，圈为其个人使用；对武柏寒房屋北侧围墙外的土地进行了下挖，使武柏寒房屋北侧围墙原埋于地下的部分外墙体裸露在外，可能会使武柏寒房屋产生渗水、返潮等问题，对武柏寒正常使用房屋产生一定影响。周珺姗的改造行为，一方面影响武柏寒正常使用其房屋，另一方面其改变绿地原有用途，并圈为己用，不可避免造成与该绿地相邻的武柏寒生活质量下降，也可能会造成武柏寒房屋价值减损。综上，武柏寒作为相邻权利人有权要求周珺姗恢复原状。因该绿地原状已无从查实，周珺姗应当拆除围栏，恢复该地块绿地功能，并消除对武柏寒房屋的影响。因武柏寒明确表示在本案中不要求周珺姗对因下挖造成墙体裸露部分恢复原状，一审法院对该部分不予处理。一审法院酌情确定周珺姗拆除围栏及地面硬化，并将该地块种植草坪，恢复绿地功能。
因博安物业公司和永泰房地产公司未实施破坏绿地的行为，武柏寒要求两公司承担恢复原状的义务无事实和法律依据，一审法院不予支持。但博安物业公司作为涉案小区的物业管理公司，应当依法履行职责，对侵犯业主利益的违法行为加强监督和管理，共同维护和谐、优美的小区环境。因博安物业公司和永泰房地产公司出具的《情况说明》系证据，武柏寒要求确认该《情况说明》无效，不能构成单独的诉讼请求，一审法院依法不予处理。
综上，一审法院遂依据《中华人民共和国物权法》第七十三条、第八十三条第二款、第九十一条、最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决：一、周珺姗于判决发生法律效力之日起三十日内拆除其修建于山海自在小区D12-106号别墅东侧绿地的围栏及地面硬化，并将该地块种植草坪，恢复绿地功能。二、驳回武柏寒的其他诉求。案件受理费400元，由周珺姗承担。
本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审期间，各方当事人均未提交新证据。
本院认为，不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。本案中，涉案绿地为小区的公共绿地，小区绿地具有除尘、消音、净化空气、美化环境等功能，与业主日常生活密切相关，亦是衡量房屋价值与小区品质的重要因素。上诉人周珺姗未经相关职能部门批准，也未经与该公共绿地相邻的被上诉人一方同意，而径行将该块绿地硬化，改变了该块土地的使用性质及用途，在一定程度上对被上诉人造成了妨碍，被上诉人基于相邻权的规定，有权作为诉讼主体诉请对上诉人的行为排除妨害，人民法院亦有权根据相关法律规定，裁判妨害一方停止侵害，排除妨碍。关于永泰房地产公司与博安物业公司授权博安物业连云港分公司山海自在管理处出具的《情况说明》，本院认为，根据相关法律规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。涉案绿地规划为公共绿地，全体业主均享有共有和共同管理的权利，上述公司无权确定某业主对公共绿地享有专有使用权，一审法院将该《情况说明》不作为定案依据并无不当，本院予以认同。上诉人周珺姗如认为因受欺诈而为其房屋支付了较高的对价，可依法向相关主体主张权利。上诉人周珺姗的上诉理由无事实和法律依据，对其上诉请求，本院不予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费400元，由上诉人周珺姗负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘井鑫
审 判 员 黄 宇
审 判 员 齐 扬
二〇一八年八月一日
法官助理 张 奇
书 记 员 韩振亚
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
(二)原判决、裁定认定事实错误或适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；
(三)原判决认定基本事实不清，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。