黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黑02民终1551号
上诉人（原审被告）甘南县鑫宇房地产开发有限责任公司，住所地黑龙江省甘南县东风街东升小区综合楼102号，统一社会信用代码91230225695229134F。
法定代表人孟宪林，该公司经理。
委托诉讼代理人刘思利，男，1973年2月20日出生，汉族，该公司项目负责人，住黑龙江省东宁县。
委托诉讼代理人孙英，女，该公司法律顾问。
被上诉人（原审原告）王先文，男，1973年7月2日出生，汉族，公务员，住黑龙江省龙江县。
委托诉讼代理人杜万波，黑龙江音河律师事务所律师。
上诉人甘南县鑫宇房地产开发有限责任公司（以下简称鑫宇房地产公司）因与被上诉人王先文房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省龙江县人民法院（2018）黑0221民初1360号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月28日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人甘南县鑫宇房地产开发有限责任公司及其委托诉讼代理人刘思利、孙英、被上诉人王先文及其委托诉讼代理人杜万波到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
上诉人鑫宇房地产公司上诉称，原审法院未查明事实，判决上诉人承担违约责任错误，被上诉人未办理房产证是政府土地部门第三方原因造成的，与上诉人无关，2014年底上诉人按合同约定如期交付房屋，被上诉人申请办理进户手续，并一直占有使用房屋，被上诉人的利益没有受到任何损失，上诉人积极主动地在房屋登记部门办理房屋备案手续和出具不动产统一发票，由于上诉人在2014年同时开发A、B两个地段，龙江县房屋征收办调整了安置方案，方案调整后，土地部门进行出让金的调整，但由于土地部门重新测算出让金，导致土地证明时间拖延，被上诉人办理产权证的事情没有进行不是上诉人的原因造成的，上诉人依据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免责。由于政府部门的行政行为导致逾期办证应属于不可抗力，本案上诉人不应承担违约责任，被上诉人也应该积极到土地部门去争取自己的办证权利，不能一味把责任都推到上诉人的一方，只强调客观，不强调主观原因；一审裁定适用法律不当，一审法院在未调查清楚实际未能办理证件的情况下就主观臆断适用《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，判决上诉人违约责任是错误的，对上诉人不公平，本案合同目的已经实现，按照该条规定计算上诉人违约责任显然不公平，被上诉人最终不能办证责任不在上诉人一方，因上诉人不能预见、不能克服政府部门调整其行政行为，被上诉人一直合法占有房屋，已经保障其利益的实现，没有因延迟登记而受损，综上，请求撤销一审判决，查明事实，依法改判。
被上诉人王先文答辩称，本案事实清楚，双方合同约定明确，政府部门政策调整不属于不可抗力，一审判决适用法律正确。
一审法院认定事实，被告鑫宇房地产公司系龙江县清华园小区开发商。2014年7月2日原告王先文与被告鑫宇房地产公司分别签订商品房买卖合同一份，原告王先文购买了被告鑫宇房地产开发公司的坐落于龙江县××小区××区××楼××单元××室面积为89.03平方米的楼房一套，该合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1．买受人退房，出卖人在买受人提出退房之日起60日内将买受人已付房价款退还买受人，并按已付房价款的0.001﹪赔偿买受人损失。2．买受人不退房，出卖人按已付房价款的—%向买受人支付违约金。从该条可以看出合同对出卖人的违约责任未明确约定。2016年3月24日原告王先文以妻子邵丽杰名义与被告鑫宇房地产公司签订商品房买卖合同，购买被告鑫宇房地产开发公司的坐落于龙江县××小区××区××楼××单元××室面积为32.79平方米的车库一套，该合同第二十条约定，如因出卖人的责任，买受人未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按下列第2项处理：双方协商处理。原告王先文向被告鑫宇房地产公司支付了全部购房款663,174.00元。2014年12月19日被告鑫宇房地产公司通知原告王先文办理入户手续。两份商品房买卖合同均未明确约定因出卖人原因逾期不能办理房屋所有权转移登记，买受方不退房时，出卖人应承担的违约责任。现原告王先文已入住使用所购买的二套房屋。
一审法院认为，依法签订的合同受法律保护。原、被告间所签订的合同系商品房买卖合同，原告按合同约定已交清购房款，该两份合同合法有效。因被告鑫宇房地产公司的原因，原告王先文未能在双方约定的期限内办理房屋所有权转移登记手续，在原、被告所签订的两份商品房买卖合同均未明确约定因出卖人原因逾期不能办理房屋所有权转移登记，买受方不退房时，出卖人应承担的违约责任，对原告王先文是不公平的，对此原告王先文有权利依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定向被告鑫宇房地产公司主张违约责任。被告鑫宇房地产公司自2015年3月20日起，按原告王先文已付购房款总额，参照同期银行年贷款利率5.145%计算，支付违约金。为调整平等主体间的财产关系，保护当事人的合法权益。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决被告甘南县鑫宇房地产开发有限责任公司在本判决书生效之日起十日内给付原告王先文违约金108,048元（自2015年3月20日起以原告王先文购房总价款663,174元为基数，按同期银行年贷款利率5.145%计算，至2018年5月20日计38个月）；驳回原告王先文的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1,410.00元，由被告甘南县鑫宇房地产开发有限公司负担。
二审期间上诉人鑫宇房地产公司提供了龙江国用（2014）第2507号国有土地使用权证、龙江县国土资源局龙国土资呈（2015）41号《关于龙江镇长横街南一中北棚改地段B地块土地划拔面积、补交出让金的请示》、42号《关于龙江镇长横街南一中北棚改地段A地块土地划拔面积、补交出让金的请示》、龙江县房屋征收与补偿办公室《关于龙江县一中北地段房屋征收安置情况的说明函》及《补充说明函》、王先文的《销售不动产统一发票》，证明上诉人未及时给被上诉人王先文办理房屋产权登记是因为政府和土地部门的原因，属于不可抗力，同时上诉人履行了给被上诉人办理房产登记的程序。被上诉人王先文质证，上诉人所提供的证据不属于新证据，与本案不具有关联性，上诉人与龙江县人民政府之间有纠纷，应向龙江县人民政府主张，不应因上诉人不主张权利而对被上诉人免责。本院认为，该证据不属于新证据且与本案无关，不予认定。
本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，双方当事人应按合同约定行使权利，履行义务。虽然上诉人鑫宇房地产公司与被上诉人王先文签订商品房买卖合同后，依合同约定向被上诉人提供了房屋、办理了进户手续，被上诉人也予以进户居住，但上诉人一直未给被上诉人办理房屋产权注册登记。双方当事人在签订的两份商品房买卖合同中均未明确约定因出卖人原因逾期不能办理房屋所有权转移登记，买受方不退房时，出卖人应承担的违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同系已竣工的房屋，双方于2014年12月19日签订的商品房买卖合同，现被上诉人向上诉人主张违约责任，原审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，支持上诉人自2015年3月20日起，按上诉人已付购房款总额，参照同期银行年贷款利率5.145%计算支付违约金并无不当，本院予以维持。上诉人主张未办理房屋产权注册登记系当地政府及土地部门未及时办理土地登记所致，上诉人主张的理由不属于不可抗力行为，不符合违约免责条件，本院不予支持。
综上，上诉人鑫宇房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2，820.00元，由上诉人鑫宇房地产公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 邢桂荣
审判员 宋艳华
审判员 张国栋
二〇一八年八月九日
书记员 刘宸烨