山东省阳谷县人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）鲁1521执异50号
案外人：马修华，男，1970年7月3日出生，汉族，阳谷县广电局职员，住阳谷县。
委托代理人：岳喜鹏，阳谷谷山法律服务所法律工作者。
申请执行人：于传祥，男，1941年9月8日出生，汉族，居民，住阳谷县。
委托代理人：刘云峰，河南尊严律师事务所律师。
被执行人：李晓兰，女，1961年12月27号出生，汉族，居民，住阳谷县。
被执行人：岳俢岩，男，1964年3月4日出生，汉族，住阳谷县，系李晓兰之丈夫。
本院在执行申请执行人于传祥与被执行人李晓兰、岳修岩民间借贷纠纷一案中，案外人马修华于2016年12月1日对岳海村安置楼1单元11楼东户楼房及1号储藏室的执行标的向本院提出书面异议申请。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人称：2016年5月26日，于传祥以民间借贷纠纷申请保全李晓兰、岳修岩的财产，同日，贵院作出（2016）鲁1521财保120号民事裁定书，查封了岳海村安置楼1单元11楼东户楼房及1号储藏室。该楼房原为岳修岩的回迁安置楼，但在查封前已经卖于我，我已支付了全部房款，并且已经实际占有，因有关部门尚未对该回迁楼房开展办证登记工作，故未办理过户登记。我支付了全部房款并已实际占有该楼房，未办理过户登记不是我的过错。根据《最高人民法院〈关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定〉》第十七条之规定，贵院查封该处楼房不当。要求中止对上述楼房的执行。
申请执行人于传祥称：一、案外人并非争议房产的合法权利人，从案外人与被执行人所签订的房屋买卖合同来看，该合同的签订时间为2016年的4月6日，在此时间被执行人李晓兰尚在阳谷与岳俢岩共同生活，而本合同中并没有李晓兰的签字，也未得到李晓兰的授权，且该房产为李晓兰、岳修岩的夫妻共同财产，岳修岩无权处置该房产。我于2016年5月26日申请对涉案房产进行了查封，被执行人岳修岩如对查封该楼房有异议，应该在查封裁定向其送达之日起5日内提出复议申请，但其在明知我已申请查封了该房产却不及时向法院提及该房产买卖的事实，更加印证了该合同是岳修岩在我申请保全后，为转移财产而签订的；二、案外人对涉案房产并未实际占有，假如该合同实际存在，案外人亦存在过错。该房产为李晓兰、岳修岩的夫妻共同财产，案外人应要求李晓兰对该合同进行签字确认或将涉案房款交付李晓兰。故不能够认定涉案房产为案外人所有，应驳回案外人的异议请求。
听证期间，案外人提交了如下证据：
一、房屋买卖合同一份。证明2016年4月6日案外人与岳修岩签订了房屋买卖合同，对房屋价款等事项作了明确的约定。二、岳修岩收到房款8万元的收据一张。证明2016年4月6日案外人与岳修岩在签订完房屋买卖合同后，向岳修岩支付8万元购房款。三、银行转帐凭条回执一张。证明案外人于2016年5月15日通过建行向岳修岩支付房款30万元的事实。四、岳修岩的收到房款30万元的收据一张。证明2016年的5月15日岳修岩收到案外人30万元房款后给案外人出具了收据。五、阳谷鲁阳物业管理有限公司出具的小区物业收费单一份以及水费发票一张。证明案外人已在涉案房内居住生活，并已实际占有该楼房。六、阳谷县博济桥街道办事处出具的情况说明一份。内容：马修华购买岳修岩11楼东户楼房系岳海村回迁安置楼。此安置楼居民现阶段都未办理房产证，马修华于5月中旬在办事处进行了交易备案，将来与回迁楼居民共同办理房产证。证明案外人购买岳修岩的楼房后未能办理房产过户登记不是案外人的责任，案外人没有过错。七、2016年8月24日，本院调查阳谷鲁阳物业管理有限公司员工亓春焕的调查笔录一份。证明2016年的5月10日前后，岳修岩将涉案房屋卖给了马修华，在阳谷鲁阳物业管理有限公司员变更了房主，同时证明2016年上半年岳修岩欠缴了水电费、物业费，由马修华垫付。下半年的物业费7月份开始收取，马修华是将下半年物业费一次性交齐的。
申请执行人对案外人提交的证据发表了如下质证意见：
对证据一的真实性有异议。认为该合同的签订时间为2016年4月6日，此时间李晓兰尚与岳修岩共同生活，而该合同中没有李晓兰的签字，岳修岩无权处置夫妻共同财产，该房屋买卖合同为效力待定合同；对证据二、证据四的真实性有异议，认为上述两份证据没有李晓兰的签字；对证据三，认为该凭条与本案不存在关联，不能够证明该转账是为了进行房屋买卖；对证据五的真实性有异议，认为该单据显示的户名虽然是案外人，但不能够证明案外人已经实际居住占有该房屋。案外人交纳的物业费为7-12月份，说明在7月份之前，案外人并未实际居住，水费的开票时间为2016年7月9日，假如案外人居住的话，也是发生在申请执行人申请保全之后；对证据六的真实性有异议，认为该份说明没有证据出具人的签名，未附相应的交易备案手续，不能够证明案外人办理了相应的交易备案；对证据七的真实性与合法性有异议，认为该调查笔录未记明调查事由，在没有当事人申请的情况下法院不应主动进行调查。
本院查明：于传祥与李晓兰、岳修岩因民间借贷纠纷于2016年5月26日向本院提出诉前保全申请，本院同日作出（2016）鲁1521财保120号民事裁定书，裁定冻结李晓兰、岳修岩名下的银行存款70万元或查封同等价值的财产。依据该裁定书，本院于同日查封了岳修岩分得的岳海村安置楼1单元11楼东户楼房及1号储藏室。2016年5月27日于传祥向本院起诉，要求李晓兰、岳修岩偿还借款544000元及利息。本院审理后，于2016年7月7日作出（2016）鲁1521民初2504号民事判决书，认定岳修岩不承担责任，判决李晓兰偿还于传祥借款610600元。判决生效后，李晓兰未履行该判决所确定的义务。2016年8月1日，于传祥向本院申请强制执行。本院于2016年8月2日立案执行。2016年12月1日案外人马修华对岳海村安置楼1单元11楼东户楼房及1号储藏室的执行标的向本院提出书面异议申请。
另查明：2016年4月6日岳修岩（甲方）与案外人马修华（乙方）签订了房屋买卖合同一份，合同约定：甲方自愿将座落于南湖家苑（岳海回迁安置楼）1单元11楼东户楼房及该房屋占用范围内的土地使用权及其他相关权益随该房屋一并转让给乙方，房屋总价款38万元，在本合同签订且乙方全额支付房款后正式交付该房屋。合同签订当日，案外人马修华支付岳修岩购房款8万元，岳修岩给案外人出具了收到马修华购房款8万元的收据一份；2016年的5月15日案外人通过银行转账的方式向岳修岩支付购房款30万元，在岳修岩给原告出具了收到马修华购房款30万元的收据后，岳修岩将该楼房的钥匙交付给马修华，二人一起到负责南湖家苑物业管理的阳谷鲁阳物业管理有限公司变更了该楼房的户主登记。在钥匙交付后，案外人简单的置办了一些家具后便入住进该楼房。南湖家苑岳海回迁安置楼所有楼房目前均未办理房屋产权证书。
本院认为：申请执行人提出的房屋买卖合同的效力问题不属于执行异议审查的范围。申请执行人对案外人提交的证据二、三、四虽然提出了异议，但未提交证明异议成立无合法有效证据，其异议不能成立；针对申请执行人对证据七所提出的异议，经本庭核实，在本院查封了涉案楼房后，案外人即向本院提出异议，本院于2016年8月24日调查了阳谷鲁阳物业管理有限公司员工亓春焕，形成了证据七，证据七与证据五相互印证了岳修岩将涉案房屋卖给了马修华后，马修华交纳了下半年的物业费、水费的事实；证据六中，阳谷县博济桥街道办事处不是房产交易登记备案的机关，其无权办理房屋交易备案，但对其所证明的岳海村回迁安置楼现阶段都未办理房产证的事实申请执行人并未提出异议，对该项事实本院予以认定。
2016年4月6日岳修岩（甲方）与案外人马修华（乙方）签订了房屋买卖合同，该合同于2016年5月15日案外人付清全部购房款、岳修岩将楼房钥匙交付于案外人时已经履行完毕。本院查封涉案楼房及储藏室的时间是2016年5月26日，本院作出（2016）鲁1521民初2504号民事判决书的时间是2016年7月7日，该判决书认定岳修岩不承担责任，判决李晓兰偿还于传祥借款610600元，说明岳修岩不是于传祥与李晓兰民间借贷纠纷一案的被执行人，在涉案楼房被查封前，岳修岩有权处置自己的财产。《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。该楼房属于李晓兰和岳修岩的夫妻共同财产，李晓兰作为本案的被执行人，马修华已经将购房款38万元全部支付，取得了该楼房的钥匙并实际入住占有；南湖家苑岳海回迁安置楼所有楼房目前均未办理房屋产权证书，过错不在于案外人，本院裁定对案外人位于南湖家苑的岳海村安置楼1单元11楼东户楼房及1号储藏室进行查封不当。
综上，案外人的异议成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，裁定如下：
中止对岳海村安置楼1单元11楼东户楼房及1号储藏室的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 胥凤莲
审 判 员 王 艳
人民陪审员 唐家豪
二〇一六年十二月二十日
书 记 员 段文冰