北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0105民初16802号
原告(反诉被告)：李得伦,男,1969年2月15日出生,汉族,住山东省菏泽市牡丹区。
委托诉讼代理人:李彦青,河北燕潮律师事务所律师。
委托诉讼代理人:孙玉轩,河北燕潮律师事务所律师
被告(反诉原告)：宛荣鑫,女,1986年11月20日出生,回族,住北京市西城区。
委托诉讼代理人：郁有振，北京振持律师事务所律师。
原告（反诉被告）李得伦诉被告（反诉原告）宛荣鑫房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。李得伦之委托诉讼代理人李彦青、宛荣鑫之委托诉讼代理人郁有振到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
李得伦向本院提出诉讼请求：解除李得伦与宛荣鑫于2015年5月15日签署的房屋买卖合同；宛荣鑫配合办理撤销位于北京市朝阳区XXX东里403号楼4层1单元410号房屋的网签手续。事实和理由：李得伦与宛荣鑫于2015年5月15日签订《北京市存量房屋买卖合同》，李得伦将位于北京市朝阳区XXX东里403号楼4层1单元410号房屋出售给宛荣鑫，合同签订后，宛荣鑫通过其代理人刘桐账户支付定金50000元。之后，由于宛荣鑫迟迟不能支付首付款，双方协商解除买卖合同，李得伦将所收取定金退还至刘桐的账户。在2016年9月1日，刘桐代理宛荣鑫签订《XXX410撤销网签的协议》，双方约定，宛荣鑫撤销网签，李得伦将宛荣鑫支付的中介费55000元预支付给宛荣鑫。2016年9月2日，刘桐代宛荣鑫收取了李得伦垫付的中介费。之后，刘桐向李得伦提交了一份撤销网签的证明。目前，李得伦与他人签订房屋买卖合同，准备办理网签时，房管局人员告知，该房屋存在网签，不能办理。李得伦此时才得知，宛荣鑫欺骗了李得伦，并未按照约定撤销网签。故李得伦诉至本院，要求法院支持其诉讼请求。
宛荣鑫答辩并反诉称，2015年5月12日，宛荣鑫与北京华星房地产经纪有限公司签订《订金协议书》，约定：宛荣鑫购买由北京华星房地产经纪有限公司提供的坐落于北京市朝阳区XXX东里403号楼4层1单元410号房屋。同日，宛荣鑫将订金人币壹万元整支付给北京华星房地产经纪有限公司。2015年5月15日，宛荣鑫与与李得伦就位于北京市朝阳区XXX东里403号楼4层1单元410号房屋签订《北京市存量房屋买卖合同》及《自行划转补充协议》。同时，宛荣鑫与北京华星房地产经纪有限公司签订《佣金确认书》，约定：居间服务费为伍万伍仟柒佰伍拾元整。同日，宛荣鑫将居间服务费44750元支付给北京华星房地产经纪有限公司。2015年5月16日，按照《北京市存量房屋买卖合同》及《自行划转补充协议》约定，将定金50000元通过刘桐个人账户转账到被反诉人李得伦名下。之后，宛荣鑫继续按照合同约定在银行申请办理贷款银行面签时，李得伦其委托代理人李卫滨无故失踪，宛荣鑫和北京华星房地产经纪有限公司多次联系、催促李得伦及其委托代理人李卫滨，但虽经多次联系，均未果，至今未能办理贷款手续，交易无法进行。因双方签署的合同系合法有效，故宛荣鑫不同意李得伦的诉讼请求，同时反诉请求要去继续履行双方签署的《北京市存量房屋买卖合同》；判令李得伦限期将位于北京市朝阳区XXX东里403号楼4层1单元410号房屋过户至宛荣鑫名下；判令李得伦将房屋交付宛荣鑫并办理物业交割手续。
李得伦针对反诉答辩称：李得伦与宛荣鑫已经在2015年5月22日口头协商解除了合同，李得伦已经将全部的定金退还了宛荣鑫，后宛荣鑫的代理人刘桐代表宛荣鑫签署了解除网签协议，并且李得伦已经按照协议约定支付了给宛荣鑫的代理人刘桐所有的中介费，双方合同已经实际解除。且宛荣鑫在几年内一直没有支付房款，已经默认解除了合同，故请求法院驳回其全部反诉请求。
经审理查明：2015年5月15日，李得伦作为出卖人（李卫滨作为李得伦的代理人）、宛荣鑫作为买受人签署编号为BF-2014-0140的《北京市存量房屋买卖合同》，约定：出卖人所售房屋坐落于朝阳区XXX东里403号楼4层1单元410号，建筑面积77．16平方米。该房屋的所有权证号为：X京房权证朝字第XX**号，该房屋为商品房。经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为人民币223万元。该房屋附属设施设备、装饰装修等有关价格另有约定的，具体约定见附件一。买受人采取下列第1种方式付款，具体付款方式及期限的约定见附件四。1、自行交割，双方签订的《存量房交易结算资金自行划转声明》见附件五。买受人向出卖人支付定金，定金金额为人民币50000元，定金支付方式为直接支付给出卖人。买受人因自身因素原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意按照第2种方式解决：2、买受人继续申请其他银行贷款，至贷款批准，期间产生的费用由买受人自行负担；买受人未按照附件四约定的时间付款的，按照下列1种方式处理，1、按照逾期时间，分别处理，（1）和（2）不作累加。（1）逾期在10日内，自约定的应付款期限届满之日起至实际支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之十的违约金，并于实际支付应付款之日10日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过10日（该日期应与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达起10日内按照累计的逾期应付款20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款等。
同日，李得伦作为买受人（由代理人李卫滨代理）、宛荣鑫作为买受人签署《自行划转补充协议》，约定：房屋成交总价为223万元,经甲乙双方协商一致,所有款项以自行划转的方式进行,所需要付款项包括1、定金总额，人民币5万元，由甲乙双方自行交接；2、首付款（含定金）乙方应与网签前，支付给甲方首付款/元用于甲方偿还贷款，待乙方支付首付款后/个工作日，且于抵押权人许可的最短时限内，甲方须至抵押权人处全额还清甲方的贷款余额，并办理抵押注销手续。首期房款若有剩余，剩余部分交还乙方，首期房价款若有不足，乙方再行支付。尾款（不含定金）甲方同意乙方向一行贷款向支付房款，付款方式及时间依据银行放款时间决定。关于付款方式的补充约定：根据银行评估价格来决定首付款，总支付款与成交价对等。
2015年5月16日，刘桐代表宛荣鑫向李得伦支付了定金5万元。经本庭询问宛荣鑫为何由刘桐代表其支付定金，宛荣鑫表示因宛荣鑫对刘桐享有5万元的债权，因此由刘桐向李得伦支付了定金，但宛荣鑫未能就何种债权继续向本庭举证。
2016年9月1日，刘桐代表宛荣鑫与李卫滨代表李得伦签署XXX410撤销网签的协议，载明：2015年5月15日甲乙双方就XXX410房签订合同。由于甲乙双方受到没有中介资格的中介公司（北京华星房地产经纪有限公司：没有资格证）蒙骗，在双方不了解房产各方面信息，在甲乙双方不同时在场的情况下，以欺骗的手段，让双方受害受骗签了不合法的合同。没有任何付款交易并且在双方不知情的情况下用其他中介公司（北京嘉玺房地产经纪有限公司：京经纪2010第6092号）的名字做网签，这是违背双方意愿并做了虚假数据信息的网签。经过甲乙双方协商沟通，双方都同意共同去建委解除网签。同时解除合同，双方互不承担违约责任。甲方先垫付给乙方让中介骗走的费用，乙方开具收据。待甲乙双方追回中介骗取的费用，乙方必须当日返还甲方先前的垫付款。乙方因身份证过期，需用二十个工作日办理出来新身份证。在新身份证办出之日，甲乙双方带身份证和网签合和房产证及复印件一起去朝阳建委撤销网签。如果没有要回中介费，垫付款归乙方。如果要回中介费，乙方必须返还甲方的垫付款，且乙方必须无条件配合甲方向中介追索中介费。甲乙双方必须相互协助配合共同用法律手段追究黑中介的责任。让黑中介退回骗取的中介款，并让中介赔偿甲乙双方。2016年9月2日，刘桐作为收款人向李得伦出具欠条，载明：本人刘桐代宛荣鑫收到李得伦垫付的中介费共计55000元，如收到中介方退款本人当日返还李得伦。庭审中，宛荣鑫表示从未委托刘桐签署上述撤销网签的协议及代位收取中介费，亦没有收到李得伦支付的55000元。
经询问，宛荣鑫未向李得伦支付除定金以外的任何款项，宛荣鑫在庭审中表示由于李得伦不配合其到银行银行办理面签手续，导致无法完成贷款。对此主张其申请了北京华星房地产经纪有限公司的经理柳某出庭作证及北京华星房地产经纪有限公司的业务员易伟的书面证言。证人柳某表示宛荣鑫已经在建行安慧支行提交了贷款手续并签字，但是由于李得伦要多承担税费拒绝到银行办理面签。李得伦对于该证言表示不予认可，并称系由于宛荣鑫无法支付首付款，于是双方协商将定金退还，但由于宛荣鑫所留的联系电话为刘桐的，后续协商解约事宜均是通过刘桐联系，对此主张其向本庭提交了李得伦的代理人李卫滨与刘桐的微信记录，内容为李卫滨多次催促刘桐去办理撤销涉案房屋的网签手续。
另查一，2016年12月18日，李得伦与案外人陈树成签署《北京市存量房屋买卖合同》，约定李得伦将涉案房屋出售给陈树成，房屋价款为370万元。
另查二，李得伦与宛荣鑫存量房网签合同仍在建委备案,备案的签约时间为2015年6月9日。
另查三，2015年5月13日，宛荣鑫与北京华星房地产经纪有限公司签署了《订金协议书》，2015年5月15日，宛荣鑫与北京华星房地产经纪有限公司签署《佣金确认书》，载明宛荣鑫应于2015年5月18日支付佣金55750元。当日，北京华星房地产经纪有限公司出具收据，收取宛荣鑫佣金44750元。
上述事实有《北京市存量房屋买卖合同》、《自行划转补充协议》、汇款凭证、XXX410撤销网签的协议、收条、证人证言等证据及当事人陈述在案佐证。
本院认为：李得伦与宛荣鑫签署的《北京市存量房屋买卖合同》系双方真实意思的表示且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，故上述合同合法有效，双方均应按照协议约定履行各自义务。上述合同签署后，双方未能继续履行合同，且对于哪方原因导致的合同未能履行产生了争议。
本案中，依据庭审查明的事实，宛荣鑫在签署合同后由刘桐代为支付了5万元的定金后，再未支付任何房款。依据双方签署的《自行划转补充协议》中约定了，首付款应在网签前支付，虽然在该条款中并未约定首付款的金额，但是从该条款来看，对于首付款应支付的时间是明确，即网签前必须支付首付款。关于首付款的金额，双方约定根据银行的评估价格来决定首付款，总支付款与成交价对等。从该条款来看，房屋的首付款是依据银行对于房屋的评估价格。双方旨在由评估价格确定出银行贷款金额，剩余的部分就均应视为首付。庭审中，宛荣鑫表示其已经完成了银行单方的面签，但并未能够就此举证。同时宛荣鑫表示由于李得伦拒绝去银行办理面签手续，导致贷款手续无法进行，就此主张，其仅提供了证人证言予以证明，未提供其他的书面证据佐证。依据我国民事诉讼法有关于证据认定的规定，下列证据不能单独作为认定案件事实的依据：（一）未成年人所作的与其年龄和智力状况不相当的证言；（二）与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人出具的证言；（三）存有疑点的视听资料；（四）无法与原件、原物核对的复印件、复制品；（五）无正当理由未出庭作证的证人证言。现宛荣鑫提交的书面证言未当庭质证、证人柳某系北京华星房地产经纪有限公司的经理，该公司与宛荣鑫存在居间关系，宛荣鑫向其支付居间费，存在一定的利害关系，故其证言亦不能单独作为定案的依据。故本院对于宛荣鑫主张由于李得伦不配合银行面签导致合同未能继续履行的主张不予采信。
房屋买卖合同，实质的法律关系即卖方人出售房屋、买受人支付价款的法律关系。由此可见，在房屋买卖合同关系中，买受人主要的义务在于支付房屋价款，买受人应积极履行该项义务、促使合同继续履行。而本案中，依据现有证据无法看出宛荣鑫在积极履行付款义务或者为支付合同价款而进行正常的流程。房屋签署合同，其仅支付了5万元的定金，在网签办理后仍未支付任何款项，虽然由于贷款金额未确定而无法确定首付款，但没有证据证实宛荣鑫积极履行了有关贷款事宜。依据我国合同法的规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。故本院认为，宛荣鑫的行为已经表明其不履行付款义务，故李得伦有权据此要求解除与宛荣鑫的房屋买卖合同。
关于刘桐收取李得伦退还的定金及中介费，由于本案双方均未主张上述费用，本院不予处理。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条之规定，判决如下：
一、解除李得伦与宛荣鑫于二〇一五年五月十五日签署的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》；
二、宛荣鑫与本判决生效之日起十日内配合李得伦办理撤销位于北京市朝阳区XXX东里403号楼4层1单元410号房屋的网签登记手续；
三、驳回宛荣鑫的全部反诉请求。
本诉案件受理费24640元，公告费260元，由宛荣鑫负担（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费12320元，由宛荣鑫负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 杨 阳
人民陪审员 王悦欣
人民陪审员 张燕琴
二〇一八年四月二十五日
书 记 员 王丽娜