湖北省远安县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂远安民初字第84号
原告杨守雄。
原告望天梅。
二原告委托代理人（特别授权代理）杨先波，湖北力效律师事务所律师。
被告宜昌市千秋置业有限公司。
法定代表人贾志刚，该公司董事长。
委托代理人（特别授权代理）王耀基，该公司副总经理
委托代理人（特别授权代理）易俊，湖北沮城律师事务所律师。
第三人付英。
第三人宗明波。
委托代理人（一般授权代理）李明，湖北沮城律师事务所律师。
原告杨守雄、望天梅诉被告宜昌市千秋置业有限公司（以下简称千秋置业公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2015年1月22日立案受理后，依法由审判员徐建刚适用简易程序进行审理，在审理过程中，本院依法追加付英、宗明波为本案第三人参加诉讼，案情复杂转入普通程序审理，依法组成由审判员张佑和担任审判长、审判员徐建刚、人民陪审员谭春燕参加的合议庭，于2015年5月21日公开开庭进行了审理。原告杨守雄及其委托代理人杨先波、被告千秋置业公司委托代理人王耀基、易俊、第三人付英及其委托代理人李明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨守雄、望天梅诉称，2012年初，原告为配合县政府旧城改造“鸣凤农贸市场”扩建项目建设，将位于远安县鸣凤镇东门路5号的111.09平方米的房屋交给被告拆迁并由其安置。双方于2012年3月17日达成《房屋拆迁补偿安置协议》，约定选择产权调换整栋安置方式，其中对原告的门店部分按2∶1的比例由拆迁人即被告还建2号楼东门路靠县医院一楼第二间门面30平方米给原告。协议达成后，原告依约履行搬迁等义务，被告建设的“盛世中央”项目也得以顺利施工，目前该项目已快竣工，从2013年10月1日开始一楼大部分商铺已开始在装修并陆续营业，但被告至今不履行《房屋拆迁补偿安置协议》，既不将门面交付给原告进行装修营业，更不向原告交付商品房的钥匙。请求判令：1、确认被告千秋置业公司与第三人付英、宗明波签订的门面房《商品房买卖合同》无效；2、被告千秋置业公司履行《房屋拆迁补偿安置协议》，交付“盛世中央”商品房一套（X-XXXXXX）及2号楼东门路靠县医院一楼第二间门面30平方米（现被告对外公布为编号XXX的门面商铺）；3、被告千秋置业公司自2014年4月1日每月按8元／平方米×102.61平方米的标准支付临时安置补助费至交付之日止；4、被告千秋置业公司自2014年4月1日至交付之日每月按150元／平方米×30平方米的租金赔偿损失。
原告杨守雄、望天梅为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：
证据一：杨守雄、望天梅身份证，证明原告杨守雄、望天梅诉讼主体资格；
证据二：房屋拆迁补偿安置协议，证明合同内容；
证据三：房屋平面图，证明协议中关于门面房的具体位置为XXX号商铺；
证据四：商品房买卖合同，证明被告千秋置业公司将房屋拆迁补偿安置协议约定产权置换给原告杨守雄、望天梅的门面已出售给第三人付英、宗明波；
证据五：远安县房管局证明，证明第三人付英购买的门面房没有办理房屋所有权证；
证据六：存取款明细，证明原告杨守雄、望天梅已按房屋拆迁补偿安置协议履行补差款；
证据七：证人常训刚、王永波证言，证明房屋拆迁补偿安置协议中明确约定了被告千秋置业公司还建原告杨守雄、望天梅X号楼东门路靠县医院一楼第二间门面30平方米的用途、位置；
证据八：房屋租赁合同，证明原告杨守雄、望天梅计算租赁损失的依据。
被告千秋置业公司辩称，1、双方对于门面的具体地点理解不一致，原告迟迟不同意接受门面，逾期未签订商品房屋买卖合同，视为原告放弃产权调换方式，千秋置业公司只能按照2600／平方米进行补偿，应当驳回原告的诉讼请求；2、《房屋拆迁补偿安置协议》中2014年3月31日前回迁的约定违反法律、法规关于交房的强制性规定和禁止性规定，该约定属于无效的约定，千秋置业公司无需承担违约责任；3、租金损失的诉讼请求既无事实依据，也无法律依据；4、本案起诉依据是《房屋拆迁补偿安置协议》，该协议并未涉及具体的权利义务，待双方签订《商品房买卖合同》后才能确定双方的权利义务，但目前双方并未签订《商品房买卖合同》，原告的诉讼请求无法律依据，应依法驳回。
被告千秋置业公司为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：
证据一：鄂远预售（2012）008号湖北省商品房预售许可证书，证明千秋置业公司于2012年12月12日取得预售许可证；
证据二：电视宣传合同，证明电视公告要求签订房屋买卖合同；
证据三：三峡晚报广告，证明千秋置业公司拍卖商铺公告；
证据四：公告照片，证明千秋置业公司公告要求原告等拆迁户来签合同；
证据五：电话清单，证明千秋置业公司多次电话通知原告来签商品房买卖合同。
第三人付英、宗明波述称，第三人付英、宗明波与千秋置业公司签订的商品房买卖合同合法有效的，第三人付英、宗明波购买盛世中央公馆103（XXX）门面房已支付了全部购房款，房屋已经交付，根据物权法的相关规定，已经办理预告登记，享有物权效力。
第三人付英、宗明波为证明其陈述事实，向本院提交了如下证据：
证据一：商品房买卖合同，证明第三人付英、宗明波合法购买盛世中央公馆103（XXX）门面房；
证据二：购房合同备案证明，证明购买的103（XXX）门面房已办理备案手续；
证据三：房屋预售备案登记证，证明购买的103（XXX）门面房已办理预告登记并办理银行抵押手续；
证据四：委托代管协议，证明第三人付英、宗明波实际占有购买的103（XXX）门面房。
经庭审质证，原告杨守雄、望天梅对被告千秋置业公司提交的证据一无异议，对证据二、三真实性、关联性有异议，认为该证据只是广告宣传，对证据四真实性、合法性有异议，是否在原告居住的地方公告不清楚，对证据五真实性有异议，在被告打电话之前门面房已经卖了。
被告千秋置业公司对原告杨守雄、望天梅提交的证据一、二、三、四、五、八真实性无异议，对证据二、三、四、五、六、七、八的关联性、证明力有异议，认为不能证明门面房的具体位置和损失赔偿主张。
第三人付英、宗明波对原告杨守雄、望天梅、被告千秋置业公司提交的证据真实性无异议。原告杨守雄、望天梅、被告千秋置业公司对第三人付英、宗明波提交的证据真实性无异议。原告杨守雄、望天梅认为被告千秋置业公司与第三人付英、宗明波签订的商品房买卖合同无效。
本院认为，对原告杨守雄、望天梅提交的证据一、二、三、四、五、八、被告千秋置业公司提交的证据一、第三人付英、宗明波提交的证据一、二、三、四的真实性当事人无异议，本院依法予以采信。对原告杨守雄、望天梅提交的证据六，因为双方当事人对《房屋拆迁补偿安置协议》中约定的补偿项目、金额已履行结算无争议，无需再举证证明；原告杨守雄、望天梅提交的证据七证人证言，证人常训刚、王永波作为政府协调专班工作人员到庭证明根据有关规定组织双方协商签订了《房屋拆迁补偿安置协议》，真实合法有效，证人常训刚参加并在《房屋拆迁补偿安置协议》上签字，证明《房屋拆迁补偿安置协议》中约定还建的门面房的具体位置是明确的，本院予以确认。对被告千秋置业公司提交的证据二、三、四、五没有通知原告杨守雄、望天梅签订《商品房买卖合同》的具体内容和直接向原告杨守雄、望天梅送达，不具有证明力。
经审理查明，被告千秋置业公司因在远安县鸣凤镇鸣凤大道和东门路交汇处建设总规模23275.77平方米的“远安盛世中央公馆（商业裙楼）”，在远安县政府的协调组织下，经双方协商一致，被告千秋置业公司与原告杨守雄、望天梅于2012年3月17日签订了《房屋拆迁补偿安置协议》，约定：原告杨守雄、望天梅被拆迁房屋位于远安县鸣凤镇东门路5号，建筑面积111.09平方米（其中住宅面积60.45平方米，门面50.64平方米），选择产权调换整栋安置方式，被告千秋置业公司在原告杨守雄、望天梅原住房房屋面积基础上无偿补偿20平方米进行置换，具体是X-
XXXXXX户型商品房住宅一套置换给原告杨守雄、望天梅，建筑面积约102.61平方米（最终面积以房管部门测绘为准），超出还建住宅房屋面积22.16平方米按每平方米1900元补差（42104元），被告千秋置业公司还建给原告杨守雄、望天梅“2号楼东门路靠县医院一楼第二间门面30平方米”，被告千秋置业公司补偿原告杨守雄、望天梅金额共计102762元，原告杨守雄、望天梅于2012年3月25日前搬迁腾空其房屋交由被告千秋置业公司拆除。《房屋拆迁补偿安置协议》第六条约定：“甲方（被告千秋置业公司）依法取得商品房预售许可证后应及时通知乙方（原告杨守雄、望天梅），乙方应在15日内签订《商品房买卖合同》（甲方依法取得商品房预售许可证后，乙方可以登录远安住宅与房产信息网查询）。乙方逾期签订的，视为乙方放弃产权调换方式，甲方将按乙方产权面积以货币方式2600元／㎡进行补偿”，第七条违约责任“1、甲方确保乙方在2014年3月31日前回迁。因甲方的原因不能回迁的，甲方继续按每月8元／㎡标准另外支付临时安置补助费。2、乙方未按本协议约定时间搬迁的，每逾期一日，向甲方偿付违约金1000元，甲方有权向人民法院起诉，要求乙方履行本协议义务，乙方如遇不可抗力原因不能按时搬迁，时间顺延，但必须书面告知甲方情况”。远安县政府协调专班经办人常训刚也在《房屋拆迁补偿安置协议》上签字。协议签订后，被告千秋置业公司扣减原告杨守雄、望天梅超出还建住宅房屋面积补差款42104元，给付原告杨守雄、望天梅补偿金额60658元，原告杨守雄、望天梅依约履行搬迁交付被告千秋置业公司拆除房屋进行项目建设，2012年12月12日，被告千秋置业公司取得鄂远预售字（2012）008号湖北省商品房预售许可证，被告千秋置业公司未直接通知原告杨守雄、望天梅签订《商品房买卖合同》，2013年3月25日，被告千秋置业公司与第三人付英、宋明波签订编号YA201300833《商品房买卖合同》，约定：付英、宗明波购买千秋置业公司项目中的盛世中央公馆商业一层商品房，房号103（XXX）（已建成的2号楼一楼面向东门路靠远安县人民医院第二间编号X-
XX门面），建筑面积42.79平方米，总金额100万元。合同签订后，于2013年5月21日在远安县房管局登记备案，第三人付英、宗明波于2013年5月30日前两次支付购房款现金67万元，在中国建设银行有限公司远安支行办理银行按揭贷款33万元，于2013年7月23日在远安县房管局办理商品房预售抵押预告登记。2014年12月1日，第三人付英与被告千秋置业公司签订《授权委托书》，第三人付英将编号X-
XX门面房全权委托被告千秋置业公司经营管理，委托期限五年，第三人付英向被告千秋置业公司收取经营管理费每月按150元／平方米计算，第一年按7折优惠，第二年按8折优惠，第三年按9折优惠，第四年和第五年不享受优惠。2015年1月1日，被告千秋置业公司将编号X-
XX门面房租赁给赵伟经营小家电、小饰品，租赁期限五年，月租金、房屋折旧费150元／平方米，第一年优惠30%实收53915元，第二年优惠20%实收61618元，第三年优惠10%实收69320元，第四年和第五年按每年77022元收取。因被告千秋置业公司没有在2014年3月31日前完成房屋建设竣工验收，不能按《房屋拆迁补偿安置协议》约定确保原告杨守雄、望天梅回迁及还建门面的具体位置发生争议，原告杨守雄、望天梅认为第三人付英、宗明波购买的门面房就是其还建门面房，原告杨守雄多次找有关部门领导，2015年1月16日，远安县信访局告知原告杨守雄应当向远安县人民法院通过诉讼法定途径解决，引起诉讼。
同时查明，被告千秋置业公司建设的“远安盛世中央公馆”尚未完成房屋建设竣工验收备案，编号X-XX门面房未办理房屋所有权证。
本案争议焦点：1、《房屋拆迁补偿安置协议》约定“甲方确保乙方在2014年3月31日前回迁”是否违法。2、《房屋拆迁补偿安置协议》约定的“2号楼东门路靠县医院一楼第二间门面30平方米”能否确定还建门面房的具体位置，第三人付英、宗明波购买的编号X-
XX门面房是否就是原告杨守雄、望天梅的还建门面房。3、原告杨守雄、望天梅未签订《商品房买卖合同》是否放弃产权调换方式。
本院认为，1、原、被告在远安县政府的协调组织下协商一致签订的《房屋拆迁补偿安置协议》不违反法律规定，原告杨守雄、望天梅的合法权益受法律保护，被告千秋置业公司应按《房屋拆迁补偿安置协议》约定全面履行义务，因被告千秋置业公司自身原因不能在《房屋拆迁补偿安置协议》约定期限2014年3月31日前向原告交付房屋，确保原告杨守雄、望天梅回迁，应按合同约定和法律规定承担违约责任。被告千秋置业公司提出的约定“甲方确保乙方在2014年3月31日前回迁”期限不具备交付房屋法定条件的抗辩不能成立，原告杨守雄、望天梅诉讼请求被告千秋置业公司交付房屋合理合法，本院应予以支持。原告杨守雄、望天梅诉讼请求被告千秋置业公司至交付房屋之日止每月按8元／平方米×102.61平方米=820.88元的标准支付逾期安置补助费和赔偿门面房租金损失诉讼请求，本院予以支持。但门面房租金损失应参照被告千秋置业公司实际租赁房屋租金标准计算，本院认定每月按105元／平方米×30平方米=3150元的租金赔偿损失。
2、《房屋拆迁补偿安置协议》约定被告千秋置业公司还建给原告杨守雄、望天梅门面为“2号楼东门路靠县医院一楼第二间门面30平方米”，文字表述应该是明确的，参加《房屋拆迁补偿安置协议》政府拆迁协调专班经办人常训刚到庭阐述约定的门面房具体、非常清楚，被告千秋置业公司的抗辩不能成立。被告千秋置业公司与第三人付英、宋明波签订《商品房买卖合同》买卖的“远安盛世中央公馆”已建成的2号楼一楼面向东门路靠远安县人民医院第二间编号X-
XX门面房（商铺），与被告千秋置业公司拆迁还建给原告杨守雄、望天梅的门面房“2号楼东门路靠县医院一楼第二间门面30平方米”，应为同一位置门面房，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”，原告杨守雄、望天梅对还建门面房诉讼主张，本院应予以支持。被告千秋置业公司与第三人付英、宗明波签订了门面房《商品房买卖合同》，在房屋产权登记管理部门办理了房屋预告登记，领取了房屋预告登记证明，预告登记是为保全将来发生不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记，预告登记所登记的不是现实的不动产物权，而是将来发生不动产物权变动的请求权，预告登记所登记的是一项请求权，而不是物权本身，不产生物权变动的效力，第三人付英、宗明波尚未取得商品房的物权，被告千秋置业公司与第三人付英、宗明波签订的门面房《商品房买卖合同》应认定无效。
3、被告千秋置业公司为支持其抗辩理由即已通知原告杨守雄、望天梅签订《商品房买卖合同》，并向本院提交了证据，经过庭审举证、质证，本院认为不能证明其抗辩主张。被告千秋置业公司不能举证证明在其依法取得商品房预售许可证后直接通知了原告杨守雄、望天梅签订《商品房买卖合同》而逾期不签或放弃产权调换，原告杨守雄、望天梅依据合法有效的《房屋拆迁补偿安置协议》主张民事权益有事实法律依据，本院应予以支持。
综上所述，经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条之规定，判决如下：
一、被告宜昌市千秋置业有限公司与第三人付英、宗明波签订的编号YA201300833《商品房买卖合同》无效；
二、被告宜昌市千秋置业有限公司按照《房屋拆迁补偿安置协议》向原告杨守雄、望天梅履行交付“盛世中央公馆”商品房一套（X-XXXXXX）建筑面积102.61平方米及“2号楼东门路靠远安县人民医院一楼第二间门面30平方米（编号X-
XX）”。限判决生效后30日内履行；
三、被告宜昌市千秋置业有限公司自2014年4月1日起至交付之日止每月按820.88元支付逾期安置补助费，每月按3150元的赔偿门面房租金损失；
四、驳回原告杨守雄、望天梅其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费15736元，由被告宜昌市千秋置业有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件受理费人民币15736元，收款单位：湖北省宜昌市中级人民法院，开户银行：中国农业银行三峡二马路支行，账号：17370201040017804，用途：不服（2015）鄂远安民初字第84号民事判决的上诉费，上诉人在上诉期满后七日内未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 张佑和
审 判 员 徐建刚
人民陪审员 谭春燕
二〇一五年七月十七日
书 记 员 张 宜