上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪02民终3829号
上诉人(原审原告)：吴菊香，女，1982年11月5日出生，汉族，住江苏省东台市。
委托诉讼代理人：韦建国，上海市锦天城律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：王治，男，1977年4月14日出生，汉族，住安徽省蚌埠市。
委托诉讼代理人：李海东，上海创远律师事务所律师。
委托诉讼代理人：苗伟，上海誓维利律师事务所律师。
原审第三人：德佑房地产经纪有限公司，住所地上海市奉贤区。
法定代表人：邵非，总经理。
委托诉讼代理人：张嘉瑶。
上诉人吴菊香因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2017)沪0118民初14493号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，位于上海市青浦区赵巷镇业辉路XXX弄XXX号系争房屋的产权人为吴菊香。
2015年5月23日，吴菊香(出租方、甲方)、王治(承租方、乙方)及第三人(居间方、丙方)签订《房屋租赁合同》(以下简称“租赁合同”)，吴菊香将系争房屋出租给王治，房屋用途为办公，建筑面积约337.87平方米，装修情况为简装。甲方应于2015年5月29日之前向乙方交付房屋。租赁期限自2015年6月25日起至2020年6月24日止。每月租金人民币(以下币种均为人民币)12,000元。该房屋租金36个月内不变，自第37个月起，以12个月为周期，月租金递增10%。租金以12个月为一期支付，乙方每期租金提前10日直接或通过丙方向甲方支付(即先付后租)。逾期支付的，每逾期一日，乙方应按日租金的5%支付违约金。乙方需装修或增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意，按规定须向有关部门报批的，则应由甲方委托乙方报请有关部门批准后，方可进行，乙方增设的附属设施和设备的归属及其维修责任由甲方与乙方另行书面约定。租赁期满，乙方应即日将承租的房屋及设施交还甲方，结清相应款项，并保证房屋设施完好，房内清洁。乙方逾期不支付租金累计超过7日的或乙方在合同期限届满前，无正当免责理由提前解除合同的，甲方可书面通知乙方解除本合同，且乙方应向甲方支付违约金，违约金的数额相当于1个月的月租金，给对方造成损失的，支付违约金不足以抵付损失的，还应赔偿造成损失与违约金的差额部分。合同另对其他事项作出了约定。
同年5月29日，吴菊香(甲方、出租方)与王治(乙方、承租方)签订房屋交接书，约定：根据双方签订的租赁合同，甲方将该房地产及该合同附件二所列之附属设施、设备交付乙方，双方约定，租约到期后，乙方对于56号的固定装修不得拆除。甲方交接为大门钥匙1把；信箱钥匙1把；门内钥匙2把。
租赁合同签订后，王治共支付押金12,000元及截止至2017年6月24日的租金144,000元。
原审法院另查明，王治为案外人上海庭匠实业有限公司(以下简称“庭匠公司”)的股东。
2016年10月25日，案外人上海契德国际贸易有限公司(出租方、甲方)与案外人庭匠公司(承租方、乙方)签订《不动产租赁合同》，约定乙方承租甲方位于上海市松江区莘砖公路XXX号XXX幢XXX室房屋。租期自2016年11月1日至2021年12月31日，共计62月。自2016年11月1日起至2017年1月31日为装修免租期，装修免租期内，乙方无需向甲方支付租金。合同期内的租金：2017年2月1日至2017年12月31日，月租金为36,160元/月。合同另对其他事项进行了约定。
原审法院再查明，王治的经办人在2017年8月10日向吴菊香发微信：“你也知道我们12月1日就搬走了，那我们也交了足足一年的房租，但实际有没有用了半年。那是我们没有提前就是说给你解约。这样子还有一个月的押金，那我们这些费用都白白放假了……”吴菊香回复：“你确实来跟我说了你们要搬，但是具体什么时候搬也不清楚，你说你也不清楚……”。王治的经办人回复：“没有呀，搬走第二天我就跟你讲啦，因为那时候我也不知道具体哪天搬……”吴菊香回复：“我知道你们搬走了还是正升地产的人跟我说的”、“我一直没有去看房子是因为你一直没有告诉我你们已经全部搬走了”、“我的律师会全权代我处理这些事的”等。
原审法院又查明，2017年8月，吴菊香向王治邮寄解除房屋租赁合同通知书，单位名称为庭匠，载明：因王治未征得吴菊香书面同意装修房屋、逾期不支付租金等严重违约行为，吴菊香通知其要求解除租赁合同等。该通知于2017年8月16日显示他人签收。
现吴菊香涉讼，请求判令双方签订的租赁合同于2017年8月16日解除；王治立即腾空搬离系争房屋，并赔偿损失148,510元；判令王治支付2017年6月25日至同年8月16日的房屋租金21,200元、房屋占有使用费(以每月12,000元为标准，自2017年8月17日计算至王治实际交还房屋之日止)、违约金12,000元等。
原审法院审理中，双方一致确认，签订租赁合同时没有物品交接清单，被告搬离系争房屋时未办理过书面交接手续，同意案涉押金在本案中一并处理。
其次，吴菊香认为：1、租赁合同于2017年8月16日解除。2、房屋出租给王治前一直由案外人上海立承商贸有限公司办公使用，吴菊香系该公司法定代表人，对系争房屋进行装饰、装修、增添设备共花费148,510元(采购空调13,700元、装修办公室45,000元、装饰材料费89,180元)。王治未征得吴菊香书面同意对房屋进行装修，导致原来房屋装修整体结构被破坏、配套设施被损坏。且王治搬离后给房屋造成破坏，拆除并搬离了吴菊香所有的电器、木门、窗帘、地板、马桶、柜体等物品，理应赔偿吴菊香相关损失。为此，提供了企业信息、空调发票、装饰材料装修发票及房屋租赁合同、印花税专用证、发票及照片一组。3、2016年12月，王治的经办人告知吴菊香可能要搬家，具体搬离时间不清楚，王治知道自己违约愿意支付违约金，并负责将房屋对外找中介挂牌出租，吴菊香对于另出租事宜给予协助。王治一直对外张罗出租房屋事宜，为此，提供其与王治的经办人李进芳的微信聊天记录，欲证明双方就系争房屋交付钥匙及修复门禁系统、后续解除合同事宜进行协商的过程。4、王治搬离时仍有物品遗留在系争房屋内。5、签订租赁合同时，系争房屋一楼经过吴菊香装修，为此申请证人张某某出庭作证。该证人陈述：其为租赁合同经办人，以前在德祐房地产经纪有限公司(以下简称“德祐房产”)工作，后该公司与链家合并，现其在链家房产从事一手房中介工作。签订合同时其到现场看过，一楼是吴菊香自己做办公室，二、三楼是毛坯，一楼隔成两个办公室，一楼进门是一个厅，有地板及一台柜式空调，房间内也铺设了地板，房间内应该是挂壁式空调，一楼楼梯口处有卫生间。2017年3、4月份，吴菊香告知证人说王治不租了，但证人对具体合同解除情况不清楚，故将系争房屋要招租的情况通知做二手房的同事，不清楚王治何时搬离。另吴菊香认为，证人陈述吴菊香告知2017年3月不再出租，不是代表合同解除。
王治针对吴菊香上述证据质证：1、对企业信息、印花税交税专用证及发票的真实性无异议；空调发票、装饰材料装修发票是案外人上海立承商贸有限公司开具，无法证明是吴菊香的个人费用，与本案无关；房屋租赁合同真实性无法确认，且装修时间节点与该租赁合同不一致。吴菊香交付房屋时是毛坯房，王治承租后对系争房屋进行装修，王治不清楚房屋出租前由上海立承商贸有限公司使用，即使有损失也不是吴菊香个人的损失；对照片的真实性、合法性、关联性均不予认可，照片是吴菊香自己拍摄，拍摄地点不清楚。王治在2017年1月将房屋交付给吴菊香并搬离现场，期间是吴菊香对外出租房屋，经常有中介出入。2、对微信聊天记录真实性无异议，2016年12月双方沟通过，因2016年10月王治已经新租办公室，押金及多付的租金作为违约金赔给吴菊香，出租结果与王治无关，但双方未签订书面合同，故是吴菊香对外出租，不是王治。4、证人对当初交房现状不清楚，标准不明确，但从其证言说明系争房屋在2017年3、4月份就解除了合同，已将招租信息交给同事发布。
德祐房产质证：微信聊天记录、证人证言均与其公司无关，对吴菊香上述其余证据的真实性均不清楚、无法确认，德祐房产也不清楚房屋交付时的状态。
其三，王治主张：1、王治对系争房屋进行装修虽未经过吴菊香书面同意，但事实上其是同意的。解除通知书的信函王治未收到，是吴菊香在2017年8月10日通过微信方式告知的王治的经办人。2、吴菊香在2017年1月14日委托中介另行出租系争房屋，租金每月调整为14,000元。为此,提供了房屋租售信息一份。3、2017年1月上旬双方终止合同并搬离系争房屋，同时与吴菊香约定押金及王治多付的房租归吴菊香所有，王治无需拆除固定装修及承担其他违约或赔偿责任，并在2017年3月初就将密码告知吴菊香。王治已于2016年12月1日搬离系争房屋，房屋内遗留的王治物品包括固定或可移动装饰均放弃，由吴菊香自行处理。为此，提供了《关于解除房屋租赁合同通知书的回函》、照片、微信记录，并申请证人李某某出庭作证。证人李某某陈述：其为庭匠公司设计师，是王治经办人。房屋是装修以后搬进去的，证人进去工作的时候有装修、隔间、砂石等，装修之前的情况不清楚。在北干山上班时有门禁，后门禁坏掉，王治的公司就换了密码锁。2017年元旦前庭匠公司从北干山56号搬离。搬离后在2017年3-5月份，证人回去过北干山现场打扫卫生。2017年8月左右去过一次查看房屋是否已经出租，中介告知证人王治的公司在2017年年初就已搬离，中介有密码锁并带着证人去房屋内查看。
吴菊香对王治上述证据质证：1、对房屋租售信息真实性、合法性、关联性均不认可，中介公司名称不清楚，无法显示是吴菊香委托中介挂牌，证人张某某并没有陈述由吴菊香直接委托中介挂牌。因王治陈述曾放弃已经支付的租金和押金，故吴菊香不急于出租。2、对于回函，吴菊香没有收到过。租赁合同约定返还房屋时应由吴菊香验收认可结清费用，并非交付密码就视为返还房屋，吴菊香至今没有收到房屋钥匙；照片中的人员身份不明，不予认可；微信聊天记录真实性无异议，但不认可证明目的；证人证言与本案无关，但说明房屋一直处于王治及其委托的中介控制之下。
德祐房产对于王治上述证据真实性均无法确认。
此外，德祐房产提供吴菊香与链家门店经纪人在2016年12月21日的谈话录音一份，显示：吴菊香向链家门店经纪人询问委托对外出租事宜，双方就挂牌价格、看房要求等进行沟通，且吴菊香表示如果看房，需提前通知。
吴菊香对德祐房产上述录音的真实性无异议，录音内容与证人张某某的证言一致。但该录音无法证明本案双方当事人已经解除合同及王治交付房屋的事实。
王治对德祐房产上述录音的真实性不予认可，认为录音中经纪人身份不明，且无法证明吴菊香是在2016年12月21日才第一次委托出租房屋，同时与张某某证言及吴菊香陈述矛盾。原审法院之前的开庭中已经明确吴菊香在2017年3月就已经知道了房屋密码锁并带人看房。
原审法院经审理后认为，系争房屋租赁合同是当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按约履行。在合同履行过程中，王治搬离系争房屋并告知对方另行出租的行为，说明其已经明确表示不再履行合同。且吴菊香也另行委托中介出租，故法院认定双方已经对解除合同达成了一致意见。对于合同解除时间，吴菊香陈述在2017年春节前后知道王治要搬离系争房屋，根据德祐房产提供的录音及王治提供的房屋出租信息，表明吴菊香至少已经在2016年12月21日与中介协商房屋挂牌出租等事宜，且在该录音形成之后系争房屋在网上挂牌出租，故法院认定合同解除日以吴菊香与中介协商委托中介挂牌之日即2016年12月21日为宜。对于系争房屋交接，结合系争房屋大门的损坏等情况，应以密码锁交付时间为宜。对于交接时间，吴菊香表示2017年春节前后曾与对方联系要求其提供钥匙以便中介看房，中介看房后反馈房间内很乱，吴菊香后与王治的工作人员到现场查看，结合王治表示已将密码锁密码告知吴菊香、证人张某某表示2017年3、4月份已知晓王治不再租赁、证人李某某表示2017年3月与吴菊香到系争房屋查看现场并打扫卫生，故法院认定2017年4月1日作为系争房屋交付日。合同解除后，王治理应支付自合同解除之日至房屋占有使用期间的占有使用费。因王治已支付租金至2017年6月24日，吴菊香关于租金和占有使用费的主张不予支持。关于违约金，双方当事人达成合同解除的合意，且王治按期支付租金，吴菊香主张的违约金依据不足，不予支持。王治表示押金及多支付的租金赔偿给吴菊香，是其自愿行为，法院予以照准。针对吴菊香装修损失，双方当事人未在租赁合同中明确约定房屋交付前的装修状态及物品清单，吴菊香提供的证据未充分证明其主张，对吴菊香该项诉请不予支持。
原审法院据此作出判决：一、吴菊香与王治、德佑房地产经纪有限公司在2015年5月23日签订的《房屋租赁合同》于2016年12月21日解除；二、吴菊香的其余诉讼请求不予支持。
原审判决后，上诉人吴菊香不服，向本院提起上诉称：系争房屋租赁合同第9.3、9.4条等，对于被上诉人王治应承担的违约责任作了明确约定。上诉人据此主张对方的违约责任，有据可依，证据确实充分。按照常理，将系争房屋作为办公用房出租，必备空调、木门、窗帘、地板及卫生洁具等基本的设备设施，上诉人亦为此递交了相关证据，但是原审法院却完全脱离现实生活常态的认知，均不予采信，而且对于被上诉人王治搬离时所盗搬的上述设备，亦视而不见。原审法院所认定的双方就系争房屋交接的时间，亦属认定事实不清，被上诉人未按照双方租赁合同第8.4条的约定返还房屋，且房屋返还后，根本无法正常使用，被上诉人对于水电等费用亦未结清，上诉人也未能验收认可，故房屋一直在对方控制之下，经原审法院多次要求，被上诉人才自认其遗留在系争房屋内的物品作无主物处理，至此，上诉人方才占有房屋。双方未以任何方式达成解除租赁合同的一致意见，但原审法院无视系争房屋客观上空置一年的事实，竟然判定双方协商一致解除合同，完全有悖事实。此外，原审法院认定的双方解除租赁合同的时间，亦无视合同履行中的相关事实，该时间应为被上诉人签收解除通知书的2017年8月16日。据此，上诉人认为原审法院认定事实不清、适用法律错误，请求本院依法撤销，发回重审或改判支持上诉人的全部原审诉请。
被上诉人王治答辩称：其系以原状归还了系争房屋。被上诉人虽曾进行过装修，但并未破坏原有物品。而且对于多付的租金和押金，均已表示放弃。本案仅涉及违约责任，并未涉及赔偿责任。双方提前解除合同，是达成了一致意见的。在双方微信聊天记录中，被上诉人已经明确表示相关遗留物品的处理决定，也对房屋交接和门禁密码做了说明。2017年3月，上诉人已经实际掌控了系争房屋。据此，被上诉人请求本院依法维持原审判决。
原审第三人德佑房产述称：请求法院依法处理。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原审法院审理本案中，按照民事诉讼相关法律的规定，对于各方当事人就其各自主张，所递交的相关证据，依法进行了质证，程序合法。原审法院据此作出的事实认定，有一定的理由，本院予以认同。上诉人吴菊香的上诉请求，因缺乏足够的事实和法律依据，本院难以采纳。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3,934.20元，由上诉人吴菊香负担。
本判决为终审判决。
法官助理薛凤来
审判长 吴 俊
审判员 张志煜
审判员 徐 庆
二〇一八年五月八日
书记员 薛凤来
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……