山东省烟台市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）鲁06执异63号
案外人：李静，女，1980年2月2日出生，汉族，住山东省烟台市芝罘区。
诉讼代理人：王彦，山东明朗律师事务所律师。
申请执行人：烟台华硕投资咨询有限公司，住所地：山东省烟台市开发区华电小区23号楼内120号。
法定代表人：田红迎，经理。
被执行人：烟台中大房地产有限公司，住所地：烟台市芝罘区建设路15号。
法定代表人：张石泉，董事长。
被执行人：山东中大投资集团有限公司，住所地：烟台市芝罘区建设路15号。
法定代表人：张懿，董事长。
被执行人：中国文学艺术界联合会烟台文艺之家，住所地：烟台市莱山区。
法定代表人：张石泉，董事长。
被执行人：烟台福润房地产有限公司，住所地：烟台市经济技术开发区泰山路IV-4小区30号。
法定代表人：邢少波，董事长。
被执行人：山东中大生物药业有限公司，住所地：烟台市经济技术开发区泰山路67-4号。
法定代表人：张石泉，董事长。
在本院执行申请执行人烟台华硕投资咨询有限公司与被执行人烟台中大房地产有限公司、山东中大投资集团有限公司、中国文学艺术界联合会烟台文艺之家、烟台福润房地产有限公司、山东中大生物药业有限公司房屋典当纠纷一案中，案外人李静对执行芝罘区福来里53-2-24号房产提出书面异议。本院受理后依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人李静称：2007年4月19日我与烟台中大房地产有限公司签订了《商品房买卖合同》，将位于烟台市芝罘区福来里53号2单元内24号的房产以324710元价格出售给案外人，案外人依约支付了全部房款，烟台中大房地产有限公司将上述房产交付给案外人，现案外人已居住多年。因此，贵院（2014）烟执字第374-2号执行裁定书查封该房产明显不当。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”之规定。请求停止对案外人房产的执行，维护案外人的合法权益。案外人随案向本院提交《商品房买卖合同》、房款及多份物业费及水、电费《收款收据》、交闭路电视模拟开户费的《山东省烟台市有线电视收视维护专用发票》等复印件，以证明其主张。
(非住宅）（房产证号为烟房权证芝字第××号)；福来里54-1-12、54-1-16、54-3-17、54-3-18、54-1-21、54-2-21、54-2-22、54-3-19、54-3-20(房产证号分别为烟房权证芝字第××号、烟房权证芝字第××号)；福来里53号阁楼53-2-24、53-3-23、53-3-24、53-4-25、53-4-26(房产证号为烟房权证芝字第××号)；辛庄街世纪金泉花园地下一层、二层之房产经拍卖或变卖后的价款享有优先受偿权；五、被告山东中大投资集团有限公司、中国文学艺术界联合会烟台文艺之家、烟台福润房地产有限公司、山东中大生物药业有限公司就其在本判决第一项、第二项所担保的给付内容，对本判决第四项实现后仍不足以清偿的部分债务（其中山东中大生物药业有限公司在850万元范围内、中国文学艺术界联合会烟台文艺之家在1708万元本金、综合费及利息范围内）承担连带清偿责任；六、驳回原告烟台市中援典当有限责任公司对被告烟台中鑫置业有限公司的诉讼请求；七、驳回原告烟台市中援典当有限责任公司对被告烟台龙之泉置业有限公司的诉讼请求。上述第一、二、三项于本判决生效后十日内履行。2009年3月25日，本案原抵押权人办理了对烟台中大房地产有限公司抵押的上述房产抵押登记证明，3月26日取得上述房产的他项权利证书。
上述判决生效后，因烟台中大房地产有限公司、山东中大投资集团有限公司、中国文学艺术界联合会烟台文艺之家、烟台福润房地产有限公司、山东中大生物药业有限公司未履行义务，烟台市中援典当有限责任公司向本院申请执行，本院于2014年9月25日立案执行。
2015年2月3日，烟台市中援典当有限责任公司与烟台华硕投资咨询有限公司签订债权转让协议，将本院(2010)烟民一初字第8号民事判决书项下的债权转让给烟台华硕投资咨询有限公司。本院依照烟台华硕投资咨询有限公司的申请，于2015年5月4日作出(2014)烟执字第374-1号执行裁定书，裁定变更烟台华硕投资咨询有限公司为本案申请执行人，继受原申请执行人烟台市中援典当有限责任公司的权利义务。
2016年1月21日，本院作出(2014)烟执字第374-2号执行裁定书，裁定查封被执行人烟台中大房地产有限公司所有、位于芝罘区福来里54号楼住宅54-1-8、54-1-12、54-1-14、54-1-16、54-1-18、54-2-15、54-2-16、54-2-19、54-3-3、54-3-7、54-3-11、54-3-17、54-3-18(房产证号为烟房权证芝字第××号)，54-1-21、54-1-22、54-2-21、54-2-22、54-3-19、54-3-20(房产证号为烟房权证芝字第××号),福来里53-1-4、53-4-6(房产证号为烟房权证芝字第××号）,福来里54-018、54-019(非住宅、房产证号为烟房权证芝字第××号），福来里53号楼阁楼53-2-24、53-3-23、53-3-24,53-4-25,53-4-26(房产证号为烟房权证芝字第××号）等房产。
本院另查明，房屋出卖人烟台中大房产有限公司与买受人李静于2007年4月19日签订《商品房买卖合同》，买卖商品房为福来里53-2-24号，建筑面积为85.45平方米，总金额为叁拾贰万肆仟柒佰壹拾元整；出卖人应当于2007年6月1日前，将该商品房交付给买受人使用。该合同买受人签字处注明：“同意开发商代为取房证”；案外人提交的加盖烟台中大房产有限公司财务专用章的《收款收据》、《收据》分别载明：今收到李静预收房款53-2-24人民币叁拾万元整、今收到李静福来里53-2-24房款贰万元整，时间分别为：2007年4月19日和7月7日。加盖烟台中建物业管理有限公司财务专章的《收款收据》复印件12份载明，收到53-2-24李静自2008年1月至11月的部分水、电费、物业费。《山东省烟台市有线电视收视维护专用发票》复印件载明2008年4月7日，收取户名为李静，地址为芝罘区福来里053号002单元024室的模拟开户费250元，模拟节目104元，该收据加盖烟台广电信息网络有限公司发票专用章。
本院认为，本案的焦点问题是案外人是否享有足以排除执行的实体权利，其要求撤销对涉案房产所采取的执行措施应否支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案案外人李静提交的证据能够证明其在本院查封涉本案房屋前已经签订了购房合同并支付了购买该房屋的全部价款，且该房屋在本案被查封前已实际交付给案外人占有使用，案外人对于未能办理涉案房屋的过户登记手续亦不存在过错。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条之规定，裁定如下：
中止对烟台市芝罘区福来里53号楼住宅53-2-24号房屋的执行。
案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 陈善乐
审判员 栾焕舸
审判员 门 伟
二〇一八年八月二十一日
书书记员潘姝卉