山东省济南市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）市民初字第416号
原告范月月，女，1982年5月9日生，汉族，无业，住济南市
委托代理人秦进红，山东天航律师事务所律师。
被告山东和辉置业发展有限公司，住所地济南市。
法定代表人徐长水，总经理。
委托代理人张海侠，山东常春藤律师事务所律师。
委托代理人王伟志，男，1969年10月29日生，汉族，该公司工程部经理，住济南市。
被告济南正和物业管理有限公司，住所地济南市。
法定代表人贺兆惠，董事长。
委托代理人吕合强，山东智富律师事务所律师。
委托代理人张露，山东智富律师事务所律师。
原告范月月与被告山东和辉置业发展有限公司（以下简称和辉公司）、济南正和物业管理有限公司（以下简称正和公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告范月月的委托代理人秦进红，被告和辉公司法定代表人徐长水的委托代理人张海侠、王伟志，被告正和公司法定代表人贺兆惠的委托代理人吕合强、张露到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告范月月诉称：2012年8月18日，我购买的位于济南市市中区中南名邸3号楼104室的房屋内污水从厨房的排水管道溢出，造成各个房间的木地板、墙面和家具不同程度被淹。事件发生后当日，我找到两被告，两被告组织施工方对排水管道进行疏通，从排水管中掏出一堆发黑的电线皮，经两被告确认，堵塞物属建筑施工过程中产生的建筑垃圾。由于我的房屋是刚装修完的房屋，尚未入住。污水致使装修一新的木地板、地砖、壁纸、厨房、卫生间地面、大衣橱、木门、橱柜、沙发等毁损、变形，造成直接损失115620元。房屋被淹后无法入住，造成租房损失10800元。被告和辉公司交付使用的房屋存在安全隐患，造成我的经济损失，应当承担赔偿责任。被告正和公司收取物业费，却管理不善，未按规范要求对排水管道定期进行检查和疏通，对溢水事件也应承担一定的责任。现诉至法院，请求判令两被告赔偿因排水管道堵塞致室内溢水，造成木地板、地砖、壁纸、厨房等装修及家具损失115620元、租房损失10800元。后原告范月月申请变更诉讼请求为要求两被告赔偿装修及家具损失107553元、租房损失25200元。
被告和辉公司辩称：1、原告范月月要求我公司赔偿损失没有事实及法律依据，我公司不应承担赔偿责任。我公司交付的房屋不存在质量问题，房屋交付前已经通过了严格的通球实验，下水管道验收合格。房屋不存在设计、施工等质量方面的缺陷，我公司不负有质量保修责任。原告范月月没有证据证明我公司交付使用的房屋存在安全隐患，我公司对原告范月月的损失不存在过错，不应承担赔偿责任。原告范月月诉称一堆电线皮系在建筑施工过程中产生没有依据。首先，厨房排水管道内径为标准的75㎜，进行通球试验的小球内径为50㎜，如果如原告范月月所说电线皮是建筑施工过程中产生的建筑垃圾，则50㎜直径的小球根本不可能通过直径为75㎜且里面聚集着交错纵横的电线皮的管道。但通球试验记录表明小球在当时能够毫无障碍的通过并验收合格，显然证明当时排水管道中不可能有电线皮存在。其次，房子已经交付给原告范月月八个多月，且其他业主也多早于原告范月月入住，但是其他住户一直未发生管道堵塞的情形，同样证明管道内不可能在交房前即存在电线皮。第三，楼上其他业主同原告范月月一样均进行了相应的装修，管道中发现的电线皮，是否为其他业主在装修房屋过程中产生的垃圾不能排除。2、原告范月月要求赔偿的损失数额没有依据。原告范月月的房屋被水浸泡并没有造成其家具等物品全部毁损或无法使用，因此其要求赔偿全部损失没有依据。
被告正和公司辩称：1、原告范月月要求我公司赔偿没有事实和法律依据。2、原告范月月主张的各项赔偿标准没有事实和法律依据。3、根据前期物业管理服务合同，原告家发生水淹事故时，尚在保修期内，与我公司无关。该工程尚未移交给我公司管理，因此我公司对该事故没有责任。
经审理查明，2011年1月9日，原告范月月与被告和辉公司签订商品房买卖合同一份，由原告范月月购买了被告和辉公司开发建设的中南名邸花园3号楼104室房屋一处。2012年1月9日，被告和辉公司与原告范月月办理了房屋交接手续，将涉案房屋交付给原告范月月。原告范月月接收房屋后对房屋进行了装饰装修。
2012年8月18日，原告范月月房屋内厨房橱柜水槽下的排水管因被电线皮阻塞致使污水外溢，导致原告范月月房屋内地板、墙体及部分家具被污水浸泡受损。
关于堵塞的管道是如何清理的，原告范月月自述发现家中溢水后，将情况向被告正和公司进行了反映，后来有人到家中清理了堵塞的管道；被告正和公司辩称因堵塞管道尚未向其公司交付，应由开发商即被告和辉公司处理，因此其接到原告范月月投诉后，就联系被告和辉公司，由被告和辉公司派员进行了清理；被告和辉公司辩称，原告范月月房屋内的管道堵塞已超过质量保修期6个月，为了先给原告范月月解决问题，避免损失扩大，其在接到正和公司的通知后，就通知派驻在中南名邸花园的施工队找到了专业的疏通队伍，对原告范月月房屋厨房的排水管道处进行了疏通，相关费用已由其施工队负担。
现原告范月月主张被告和辉公司出卖的房屋存在质量问题，因此应对原告范月月的损失承担赔偿责任；被告正和公司因提供的物业服务不到位，导致原告范月月财产损害的发生，因此应对原告范月月各项损失承担连带赔偿责任。被告和辉公司对此不予认可，辩称其交付的房屋不存在质量问题，为此提交排水管道通球实验分户验收记录表、室内排水管道通球实验记录、房屋使用说明书等，主张其提供的房屋已经经过了验收，不存在质量缺陷，同时证明在其向业主送达的房屋使用说明书中已经对房屋使用过程中需注意的问题进行了提示说明；被告正和公司对此无异议，原告范月月对被告和辉公司提交的证据及辩称意见不予认可。被告正和公司辩称根据房屋质量保证书，被告和辉公司对房屋“管道堵塞”的保修期为6个月，虽然本案损失事件发生时已超过6个月保修期，但根据建设部房屋建筑质量管理办法的相关规定，给排水管道的保修期为两年，且楼上业户的房屋交付时间不一致，应以楼上最后一户房屋交付的时间确定管道交付物业方进行管理的时间，因此其公司不应承担赔偿责任，为此提交房屋质量保证书予以证实；原告范月月及被告和辉公司对证据真实性均无异议。经询问，被告和辉公司认为此处堵塞仅指因设计缺陷造成的管道堵塞，且相应的责任系维修责任而非损害赔偿责任。关于原告范月月是否存在使用不当问题，原告范月月自述其一直未实际入住涉案房产，两被告对此均表示不知情。
现原告范月月主张各项损失共计132753元，包括财物损失107553元、租房损失25200元。关于财物损失，根据原告范月月申请，本院委托鉴定部门对原告范月月的房屋因污水浸泡造成的装修及家具等13项损失进行了鉴定，山东永晟资产评估有限公司作出鲁永晟评鉴字（2013）第022号损失价值鉴定报告书，经鉴定，“在2012年8月18日范月月位于济南市市中区中南名邸3号楼104室各个房间的木地板、墙面和家具被淹造成的损失合计金额为107553.00元。”原告范月月为此次鉴定垫付鉴定费3000元。鉴定报告送达后，被告和辉公司对此提出书面异议，认为鉴定机构不具备司法鉴定资质、鉴定程序不具客观真实性、鉴定依据的鉴材不具客观真实性、鉴定依据不合法、鉴定意见不充分合理，对此山东永晟资产评估有限公司进行了书面答复，针对被告和辉公司提出的上述异议分项进行了说明。两被告对鉴定报告及异议答复不予认可，但未提供相反证据推翻鉴定报告。关于租房损失25200元，原告范月月主张因涉案房屋受损，无法实际居住，因此在外租房并支出房屋租金，为此提供与案外人签订的房屋租赁协议一份，证实其于2012年9月1日至2013年10月31日租赁了位于济南市槐荫区振兴花园的房屋，租金每月1800元；提供案外人出具的收取房租的收款收据五张，金额共计25200元。两被告对上述证据不予认可，不同意负担。
上述事实，有商品房买卖合同、房屋交接确认单、通球实验记录、房屋使用说明书、房屋质量保证书、鉴定结论、异议答复、房屋租赁合同、收据、发票及当事人的陈述等证据予以证实。
本院认为，我国法律规定，公民的合法财产受法律保护。公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。本案中，原告范月月购买了被告和辉公司开发的房屋并进行了装修，2012年8月18日，因大量电线皮堵塞排水管道导致污水从原告范月月家溢出，给原告范月月造成了财产损失；根据被告和辉公司制作的房屋质量保证书，管道堵塞的保修期为6个月，虽然原告范月月接收房屋的时间为2012年1月9日，发生管道堵塞漏水事故时，管道堵塞的保修期已超过被告和辉公司在房屋质量保证书中约定的6个月期限，但根据中华人民共和国建设部颁布的《房屋建筑工程质量保修办法》的相关规定，在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为：电气管线、给排水管道、设备安装为2年。被告和辉公司上述6个月的保修期约定不符合国家有关规定；且从清理出的堵塞物来看系大量的电线皮，明显系建筑垃圾，而非原告范月月在正常使用中能够产生的生活垃圾。故被告和辉公司对原告范月月家的管道堵塞，除负有维修义务外，还应对因此给原告造成的损失承担赔偿责任；因发生本案漏水事故时管道堵塞尚处于被告和辉公司保修期内，被告正和公司对在此期间因管道堵塞发生的问题不承担责任。因此，原告范月月要求被告和辉公司对其损失承担赔偿责任，事实清楚，理由正当，本院予以支持；而原告范月月主张的被告正和公司对其损失承担连带赔偿责任的意见，无事实及法律依据，本院不予支持。
关于原告范月月主张的各项损失，其中的财物损失已经过鉴定机关鉴定并确认，两被告虽对鉴定结论及异议答复不予认可，但未提供相反证据推翻鉴定报告，故对鉴定报告本院予以采信，因此，原告范月月主张财物损失107553元，合法有据，本院予以认定。关于原告范月月主张的租房费用25200元，根据原告范月月房屋受损的实际状况，在未经整修前显然不适宜直接居住，故原告范月月在外租房居住实属正常，结合原告范月月提交的房屋租赁合同及房屋租金收据，能够证实原告范月月因租房支出25200元的事实，本院予以认定；该部分损失系原告范月月因房屋管道堵塞溢水导致的合理损失部分，被告和辉公司亦应给予赔偿。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第二款、第一百一十七条第二款、第三款之规定，判决如下：
一、被告山东和辉置业发展有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告范月月因管道堵塞造成的损失共计132753元。
二、驳回原告范月月的其他诉讼请求。
案件受理费2830元，鉴定费3000元，由被告山东和辉置业发展有限公司负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 韩晓爽
审 判 员 张译文
人民陪审员 李迎春
二〇一四年三月二十四日
代理书记员 张钦磊