上海市黄浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0101民初11369号
原告(反诉被告)陈长松，男，1971年8月24日出生，汉族，住址湖北省潜江市。委托代理人代雨庭，上海法耀律师事务所律师。被告(反诉原告)阳伍，男，1990年10月21日出生，汉族，住址湖南省涟源市。原告(反诉被告)陈长松与被告(反诉原告)阳伍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月3日立案受理本诉、5月23日受理反诉后，依法适用简易程序，由代理审判员焦明静独任审判，于同年6月1日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)陈长松及其委托代理人代雨庭、被告(反诉原告)阳伍、证人叶甲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈长松诉称：2015年4月1日，原、被告签订房屋租赁合同，原告将上海市黄浦区四川中路XXX号后门房屋(以下简称“系争房屋”)出租给被告居住使用，约定租期自2015年4月1日起至2016年3月31日止，租金每两个月支付一次，先付后用，押金不能充当租金，每次付款需提前7天，被告逾期15天不支付租金，原告有权解除合同、要求被告支付拖欠的租金，将保证金抵作违约金等。合同签订后，原告依约将系争房屋交付被告。2016年1月23日，被告应向原告支付自2016年1月31日至2016年3月31日的租金人民币5,000元(以下币种均为人民币)，但被告以种种理由拒不交纳租金。故提起诉讼，请求法院：1、确认原、被告间签订的《房屋租赁合同》于2016年3月15日解除，被告立即向原告腾退系争房屋；2、判令被告支付原告自2016年2月1日至2016年3月15日的租金3,750元；3、判令原告不予返还被告租赁房屋的押金2,500元；4、判令被告按照每月2,500元的标准偿付原告房屋占用费自2016年3月16日起至实际腾退租赁房屋之日止。被告阳伍辩称：不同意原告的诉讼请求。因系争房屋的大房东于2016年1月20日与原告解除合同，也要求被告在1月20日搬走，房屋由其自用,故被告与原告的租赁合同于同日失效。因原告不肯退还被告多付的租金和押金，故被告未搬离系争房屋以保障自身权利。被告已与大房东协商，等本案了结后与大房东自行协商解决房屋使用费及搬离时间，与原告无关。反诉原告阳伍诉称：反诉原告与反诉被告于2015年4月1日签订房屋租赁合同。2015年12月反诉原告接到房屋实际权利人通知，实际权利人与反诉被告的租赁关系为不定期合同，实际权利人有权随时解除合同，该租赁房屋将于2016年1月20日终止租赁关系，房屋实际权利人要求对房屋收回自行使用，要求反诉原告与反诉被告尽快结清租赁相关费用进行腾退。该事实发生使反诉原告与反诉被告之间的房屋租赁合同于2016年1月20日失效，反诉被告实际违约。但反诉原告要求与反诉被告对租赁房屋押金进行清退和返还多付的租金时，反诉被告拒绝并且要求继续执行实际上已经失效的合同并支付反诉被告不能主张的租金。当反诉原告要求与反诉被告根据合同进行赔偿并且解除相关合同，反诉被告亦不予理睬。故提起反诉，请求法院判令：1、反诉原告与反诉被告签订的房屋租赁合同于2016年1月20日解除；2、反诉被告返还反诉原告租赁房屋押金2,500元；3、反诉被告退还2016年1月20日至1月31日的租赁房屋租金834元。反诉被告陈长松辩称：不同意反诉原告的反诉请求。实际权利人并未通知反诉被告解除合同，故反诉被告与实际权利人间的合同并未解除，反诉被告与反诉原告间的合同并未于2016年1月20日终止，反诉被告的转租行为合法有效，反诉原告至今仍在使用系争房屋。坚持原告的本诉请求。经审理查明：2015年4月1日，陈长松(甲方)与阳伍(乙方)签订《房屋租赁合同》(编号XXXXXXX)，约定甲方将系争房屋租借给乙方做住房使用，租赁期限自2015年4月1日起至2016年3月31日止；租金为贰仟伍佰元整，先付后用，签订本合同之日乙方须先期支付贰个月租金，以后每贰个月支付一次，付款日期为2015.3.29，乙方每次付款须提前7日；乙方必须按时缴付租金，若未按规定日期支付租金，且超过15日的，则甲方有权行使以下所有权限：1、解除合同；2、要求乙方支付所拖欠的租金及租赁期间所产生的相关费用；3、将乙方所支付的租赁保证金直接抵作违约金；4、经催告后三日内，乙方仍未搬离上述房屋的，则甲方有权打开房门，且房内物品、设备视作乙方遗弃物，甲方有权自行处置，同时甲方有权将该房屋另行出租给第三方。乙方须向甲方交纳租赁保证金贰仟伍佰元整。合同终止时，由甲方检查房屋及附属设施无不可抗力因素造成损害、水、电、煤、电话费等费用结清后，甲方应全额退还租赁保证金；在合同履行期内，若任何一方单独解除本合同，则应提前一个月告知相对方，并承担违约金贰仟伍佰元。合同签订后，阳伍支付陈长松保证金2,500元，并支付租金至2016年1月31日。2016年3月，陈长松诉至法院，请求解除租赁合同、判令阳伍腾退房屋、支付租金、没收押金、支付房屋使用费等，本院将诉状副本及证据材料于2016年3月15日送达阳伍，并于同月18日组织诉前调解，调解未果。阳伍使用系争房屋至今。另查明，系争房屋系公有房屋，承租人系案外人叶某乙，2011年2月26日，叶某乙(甲方)与陈长松(乙方)签订《承租经营协议(2011)》一份，约定甲方提供经营场地为四川中路XXX号底层前楼39M2，前半部分19M2营业用，后半部分生活用，另有卫生厨房4M2，自建阁楼17M2；乙方承租经营期限两年，自2011年3月1日起至2014年2月底止；乙方支付甲方承租及场地费用，每月税后6,000元,每二月支付一次费用，先付后用；乙方承租经营期间，如经营地转借第三方必须符合甲方的经营范围。该合同还约定了其他事项。以上事实，由陈长松提供的《承租经营协议(2011)》、《房屋租赁合同》，以及当事人的庭审陈述等证据予以证明。经阳伍申请，证人叶甲出庭陈述如下证言：其系叶某乙之子，受叶某乙委托处理系争房屋租赁事宜。2016年1月11日其通知陈长松将于2016年1月20日解除合同，收回系争房屋，遭陈拒绝。1月12日其联系阳伍，阳伍同意1月20日腾退房屋，但希望与陈长松结清费用。其与阳伍向陈长松提出结算要求时，陈长松拒绝并要求继续履行与叶某乙的合同关系。其与阳伍协商结算1月20日以后的费用，与陈长松无关。2月28日陈长松找阳伍索要房屋和租金，其本人到现场要求与陈长松解除租赁关系并结算，陈拒绝。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。阳伍以系争房屋出租人即案外人叶某乙与陈长松已于2016年1月20日解除合同关系为由拒付陈长松租金并主张反诉请求，因陈长松否认其与叶某乙之间的合同已解除，且阳伍亦未能提供证据证明陈长松与叶某乙之间的合同已经过合法形式解除，故其反诉请求并无依据，本院难以支持，陈长松仍有权依照其与阳伍间的租赁合同主张权利。阳伍未按时支付租金，且逾期超过15日，陈长松以本案诉状副本送达阳伍之日作为双方租赁合同解除的日期，并无不当，本院予以确认。阳伍应向陈长松支付欠付的租金、返还系争房屋、按租金标准支付房屋使用费，并承担违约金，该违约金依约可由保证金抵扣。陈长松诉讼请求中主张的租金金额有误，本院依法予以变更。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告陈长松与被告阳伍就上海市黄浦区四川中路XXX号后门房屋签订的《房屋租赁合同》(编号XXXXXXX)于2016年3月15日解除；二、被告阳伍应于本判决生效之日起十日内向原告陈长松返还上海市黄浦区四川中路XXX号后门房屋；三、被告阳伍应于本判决生效之日起十日内向原告陈长松支付自2016年2月1日至2016年3月15日的租金人民币3,710元；四、被告阳伍应支付原告陈长松违约金人民币2,500元，该款由在原告陈长松处的保证金人民币2,500元抵扣；五、被告阳伍应于本判决生效之日起十日内向原告陈长松支付自2016年3月16日起至被告阳伍向原告陈长松返还上海市黄浦区四川中路XXX号后门房屋之日止的房屋使用费，按每月人民币2,500元的标准；六、驳回反诉原告阳伍的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币450元，因适用简易程序，减半收取计人民币225元，反诉案件受理费人民币65元，两项合计共人民币290元，由被告(反诉原告)阳伍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 焦明静
二〇一六年八月二日
书 记 员 虞扬扬
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……