上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宝民三（民）初字第1909号
原告上海园晨欧贝玩具有限公司，住所地上海市宝山区。
法定代表人成霞，总经理。
委托代理人袁俭。
委托代理人崇昕，上海谭春明律师事务所律师。
被告上海吉星家具有限公司，住所地上海市宝山区。
法定代表人颜庆久，总经理。
委托代理人陈国娟。
委托代理人朱惠亮，上海市白玉兰律师事务所律师。
原告上海园晨欧贝玩具有限公司（以下简称园晨公司）与被告上海吉星家具有限公司（以下简称吉星公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月27日受理后，依法由审判员蒋梦娴独任审判，公开开庭进行了审理，原告园晨公司的委托代理人袁俭、崇昕，被告吉星公司的委托代理人陈国娟、朱惠亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告园晨公司诉称，2012年3月16日，园晨公司与吉星公司签订房屋租赁合同，约定，园晨公司将位于上海市宝山区飞云路XXX号的厂房及部分办公楼租赁给被告使用（合同言明其中部分无产证），租赁期为10年，承租方对其在该租赁房屋内的所有装修改造工程的质量和安全负责；合同第四条第1项约定，如在租赁期内发生质量或安全事故，承租方还应赔偿由此给出租方造成的损失。合同签订后，园晨公司依约将租赁物交付给吉星公司使用。2014年3月27日，因吉星公司使用不当，在租赁场所内发生火灾，致使1，600平方米的房屋被烧毁。故，园晨公司起诉要求吉星公司赔偿人民币50万元（最终赔偿数数字以鉴定结果为准）。经审价后，园晨公司根据审价建议的结果，将诉讼请求变更为要求吉星公司赔偿1，931，445元。
被告吉星公司辩称，第一，被烧毁的房屋是没有产权证的违章建筑。在没有产权登记，及园晨公司无法提供材料证明房屋权属的情况下，无法证明房屋是园晨公司的，园晨公司无权要求吉星公司予以赔偿。第二，被烧毁的房屋是违章建筑，不受法律保护，且相关政府部门出具了违章搭建限期拆除的决定，被烧毁的房屋本就应该予以拆除。第三，即使被烧毁的房屋属于园晨公司所有、也需要吉星公司赔偿，也不应当按照审价建议的结果确定房屋价格。被烧毁的房屋是政府明令拆除的，故不应当计算重置价格。且被烧毁的房屋是违章建筑，建造成本很低。第四，审价建议中包括了围墙的重置价格，但围墙并不是火灾烧毁的。围墙本身质量就很差，且在消防部门救火的过程中，拆除了部分围墙，故围墙的部分不应当由吉星公司赔偿。此外，房屋的烧毁并非由吉星公司导致，房屋是违章建筑、不符合消防规定，对于火灾的发生及损害后果，园晨公司自身也有责任。综上，不同意园晨公司的诉讼请求。
经审理查明，2012年3月16日，园晨公司（出租方、甲方）与吉星公司（承租方、乙方）签订房屋租赁合同，主要内容为，第一条“租赁物情况、用途”约定，1、甲方将位于上海市宝山区飞云路XXX号的厂房等出租给乙方，（办公楼一层／二层，厂房及生活区一层／二层），具体见附件所附图表（部分无产证、办公楼三／四层甲方保留自己使用）。2、甲方出租厂房为工业性质，由乙方办理相关营业执照、卫生消防、治安、食品等许可证及营业所需的手续，所发生的费用由乙方负责。第二条“租赁期限及免租期”约定，1、租赁期为10年，自2012年5月1日起至2022年4月30日止。2、免租期为60天，作为乙方搬迁之用，自2012年3月1日起至2012年4月30日止。免租期内，乙方无须支付租金及物业管理费。但承担乙方使用的水、电、（煤）通讯费等各项费用。因乙方原因导致本合同被提前终止，则乙方应补交免租期内的租金。第三条“保证金、租金标准（含物业管理费）及交纳方式和递增方式”约定，租金标准：第一阶段为第一年至第五年，年租金为160万元。第二阶段为第六年至第十年，年租金为200万元。第四条“装修标准及维修养护责任”约定，1、租赁期内，乙方负责租赁物的日常维修、保养（费用由乙方负担），严格执行国家有关消防、安全生产及相关的法律法规，严防各项事故发生。因乙方的原因造成的事故由乙方承担全部责任及费用。6、乙方对其在该物业内所做的装修改造工程的质量和安全负责，如在租赁期限内发生质量或安全事故，乙方除无条件予以整改外，还应承担由此给甲方造成的民事责任。
2014年4月16日，上海市宝山区公安消防支队出具上海市宝山区公安消防支队火灾事故认定书，内容为，火灾事故基本情况：2014年3月27日15时16分许，市应急联动中心接警，位于宝山区飞云路XXX号的吉星公司发生火灾，过火面积约1，600平方米，火灾造成厂房内部分成品家具、原材料及五金用品烧毁，造成东侧厂房部分坍塌，未造成人员伤亡。经调查，对起火原因认定如下：起火部位位于厂房东侧一楼内风机处，起火原因可排除放火、遗留火种、雷击、外来火种、物质自燃和电气线路故障，无法排除机械摩擦产生的热量引燃风机内的油漆附着物并扩大成灾的可能。以上事实有询问笔录、现场勘验笔录、现场照片等证据证实。
审理中，园晨公司及吉星公司一致确认，火灾发生于总共三层的成品仓库的二至三层，该房屋没有获得房地产权证及建设工程规划许可证。
园晨公司表示，园晨公司曾对厂区内有产证部分的房屋进行过投保，火灾发生后，园晨公司曾口头询问保险公司是否理赔，保险公司口头表示由于被烧毁的系违章建筑，故不予理赔。
吉星公司表示，吉星公司的家具厂有一个新的油漆排风出口，里面会带出一些油漆。里面可能还有电路，电路可能冒火星，遇到油漆就烧起来了。一开始看到一楼烧起来了，工人们马上进行救火，一楼火很快就灭掉了。但由于该房屋是违章建筑，很容易着火，所以二、三楼马上就烧掉了。围墙在马路边，消防车为了进入救火，故拆除了部分围墙。吉星公司承租时并不知道成品仓库是违章建筑，直至火灾发生后，吉星公司想重建仓库，才发现是违章建筑。此外，园晨公司曾向保险公司购买过保险，故火灾发生后，有获得理赔的可能性，但现吉星公司无法提供证据证明园晨公司曾经获得过理赔。
另查明，审理中，经园晨公司申请，本院通过上海市高级人民法院委托上海沪港建设咨询有限公司（以下简称审价单位）对宝山区飞云路XXX号厂房东侧二、三楼房屋及围墙工程的重置价进行审价。
2015年8月19日，审价单位组织园晨公司及吉星公司召开司法工程审价工作会议，会议的主要内容为：1、该工程围墙为铸铁砖砌基础长49.4米，厂房东侧二楼、三楼房屋工程量按原被告签章资料计算。2、该工程采用《上海市建筑和装饰工程预算定额（2000）》、《上海市安装工程预算定额（2000）》计价；相关施工费用根沪建市管125号文及沪建交445号文计取；人工、材料、机具价格采用法院委托日期和上海市建筑建材市场管理总站2015年3月份公布的信息价格计算。2015年11月18日，审价单位向园晨公司及吉星公司发出审价报告征询意见单，并要求双方于2015年11月24日前回复意见，双方均未予以回复。
审价单位作出的审价建议为，相关工程按照法院委托日期计算工程造价为1，931，445元，其中，土建装饰工程造价为1，888，912元，安装工程造价为42，533元。
园晨公司对审价建议无异议，并表示，该房屋于2003年至2004年建造，是钢结构和混凝土结构的。
吉星公司表示，收到征询意见单后，因为不太懂，所以没有回复，但对审价建议不予认可：第一，会议纪要载明，其审价所依据的是园晨公司及吉星公司签字的相关材料，但吉星公司未看到过相关材料；第二，审价报告中占据较大价格比例的是钢柱、钢梁等，并不符合被烧毁房屋的原貌，被烧毁房屋的一楼是砖瓦结构的，二楼、三楼是铁皮的；第三，审价建议载明的是重置价，但并非园晨公司当初建造房屋的真实价格。
审价单位表示，园晨公司工程现场测量后提供了房屋设计图纸，审价单位据此进行审价。审价单位现场勘察时，二楼、三楼已经不在了，根据现场遗留的结构和建筑常规的建法来看，二楼和三楼应该属于钢结构工程，依据是有外露的钢梁和彩钢板墙体的体现。根据园晨公司后续提供的设计图纸，一、二、三楼包括外面部分的楼梯都属于钢结构工程，屋面和三楼的顶是彩钢板。此外，审价单位不管房屋是否是违章建筑，只要符合这个结构类型，就按照这个结构类型来计价。
吉星公司表示，对于园晨公司提供的房屋设计图纸，不予认可，且图纸显示的时间是2014年；但吉星公司现无法提供证据证明系争房屋被烧毁前的情况。
园晨公司表示，成品仓库于2003年由上海浦东伟超装潢有限公司建造，成品仓库一到三层总共2，100平方米，当时总造价为130万元。为此，园晨公司提供：1、上海浦东伟超装潢有限公司出具的情况说明，内容为，兹有上海浦东伟超装潢有限公司于2002年10月为园晨公司建造厂房，2003年5月30日竣工验收入账，造价金额为130万元，厂房是三层钢结构。关于图纸2014是打印图纸时失误造成的。2、园晨公司自行制作的固定资产表，其中载明2，100平方米三层楼车间竣工验收的造价为130万元。吉星公司对上列证据发表如下质证意见：对于证据1，真实性无异议，但根据工商备案信息显示，上海浦东伟超装潢有限公司的经营范围仅限于室内装潢，不包括土建和大楼的建造，故其没有资格建造大楼。对于证据2，不予认可，园晨公司并未提供付款凭证。
又查明，2014年5月16日，上海市宝山区规划和土地管理局向吉星公司发出责令限期拆除违法建筑事先告知书，主要内容为，经查，吉星公司建造以及使用的位于上海市宝山区飞云路XXX号的一层简易结构的车间、仓库、职工宿舍等，均未办理建设工程规划许可证（部分由园晨公司建造），总建筑面积8，975.8平方米，属违法建设，拟对吉星公司作出限期拆除上述违法建筑的处罚决定。
2014年5月23日，上海市宝山区规划和土地管理局向吉星公司作出限期拆除违法建筑决定书，主要内容为，经查，吉星公司建造以及使用的位于上海市宝山区飞云路XXX号的一层简易结构的车间、仓库、职工宿舍等，均未办理建设工程规划许可证（部分由园晨公司建造），总建筑面积8，975.8平方米，属违法建设，责令吉星公司在2014年6月23日前自行拆除上述违法建筑。
2015年11月4日，上海市宝山区人民政府向园晨公司、吉星公司作出限期拆除违法建筑公告，主要内容为，园晨公司、吉星公司在宝山区飞云路XXX号，在未办理建设工程规划许可证的情况下，擅自建造一层简易结构的车间、仓库、职工宿舍等，总建筑面积8975.8平方米。因当事人在规定期限内未拆除搭建的建筑物，故现责令当事人自本公告之日起十日内自行拆除上述违法建筑，逾期仍不拆除的，将依法强制拆除。
以上事实，有原告园晨公司提供的房屋租赁合同、火灾事故认定书、图纸、情况说明、固定资产表等，被告吉星公司提供的责令限期拆除违法建筑事先告知书、限期拆除违法建筑决定书、限期拆除违法建筑公告等，司法审价报告，及双方当事人当庭陈述等证据为证，经庭审质证，本院予以认定。
本院认为，吉星公司对园晨公司出租的成品仓库进行承租，理应妥善使用、谨防事故的发生，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。在吉星公司对房屋占有使用期间，成品仓库二至三层发生火灾，致使房屋损毁，且消防部门救火过程中因需又拆除了部分围墙，故对于相关房屋及围墙受损给园晨公司造成的损失，吉星公司作为承租人理应承担主要责任。但需要指出的是，园晨公司作为出租方，所出租的成品仓库并未取得建设工程规划许可证，故园晨公司对于火灾的发生、扩大及由此造成的各类损失亦应当承担一定的责任。需要说明的是，火灾发生后，政府相关部门已经责令要求园晨公司及吉星公司拆除宝山区飞云路XXX号内搭建的违法建筑，故成品仓库虽因火灾被毁损，但事实上也不存在重置的可能性。由此，园晨公司要求吉星公司按照审价建议的重置价全额予以赔偿，缺乏事实与法律依据，本院难以准许。园晨公司表示，成品仓库一至三层的造价为130万元，为此提供了案外人的情况说明及园晨公司的固定资产表予以证明；吉星公司虽对此不予认可，但其亦无法提供证据证明被烧毁仓库的具体情况及相关价值，结合审价建议的重置价，本院认为园晨公司自述的造价，具有较大的可信度，可予采信及参考。本院考虑到园晨公司与吉星公司间的租赁关系，根据成品仓库的造价、成品仓库的建造时间，结合租期、租赁范围、租金标准等因素，并结合被烧毁房屋及被毁损围墙的实际情况，出于公平原则的考虑，酌情确定由吉星公司向园晨公司赔偿75万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第二百二十二条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条、第一百零八条之规定，判决如下：
一、被告上海吉星家具有限公司于本判决生效之日起十日内，赔偿原告上海园晨欧贝玩具有限公司75万元；
二、原告上海园晨欧贝玩具有限公司的其余诉讼请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取11，091.50元，由原告上海园晨欧贝玩具有限公司负担5，441.50元，由被告上海吉星家具有限公司负担5，650元；审价费51，450元，由原告上海园晨欧贝玩具有限公司及被告上海吉星家具有限公司各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 蒋梦娴
二〇一六年三月三十日
书记员 罗仁冰
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第二百二十二条承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。
二、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。
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