福建省南平市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南民终字第944号
上诉人（原审原告）陈忠月，女，1957年11月28日出生，汉族，农民。
委托代理人吴积仁，福建联政律师事务所律师。
上诉人（原审被告）福建省南平华龙锦江房地产开发有限公司。
法定代表人叶礼树，总经理。
委托代理人吴香云，福建九越律师事务所律师。
委托代理人张文诚，福建九越律师事务所律师。
上诉人陈忠月、福建省南平华龙锦江房地产开发有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服延平区法院（2014）延民初字第328号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人吴忠月的委托代理人吴积仁，上诉人福建省南平华龙锦江房地产开发有限公司（以下简称华龙锦江公司）的委托代理人吴香云到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
吴忠月原审诉请判令：福建省南平华龙锦江房地产开发有限公司支付逾期交房违约金人民币13997元。
原审法院查明，华龙锦江公司以出让方式取得位于南平市工业路6号、编号为05100310011-1的地块的土地使用权。经批准，华龙锦江公司在该地块上建设商品房，定名为锦江花苑，华龙锦江公司取得预售许可证（证号2009南房预售证第008号）。2010年10月21日，陈忠月与华龙锦江公司签订《商品房买卖合同》及《锦江花苑商品房买卖合同补充协议》，约定：陈忠月向华龙锦江公司购买其开发建设的“锦江花苑”2号楼1408号房屋一套，建筑面积为28.73平方米，购房款总价为145201元。关于“付款方式和期限”，合同第六条约定：陈忠月应支付首付款44201元，剩余房款101000元在指定银行办理按揭贷款。关于“交付条件与期限”，合同第八条第一款约定：出卖人应当在2011年12月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格。2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、…。第二款约定：如果在规定日期内未达到上述交付条件，双方同意按以下第二种方式处理：1、买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任；2、买受人同意接收，出卖人支付买受人每日20元违约金。第三款约定：但如遇下列特珠原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内书面告知买受人的。关于“出卖人逾期交房的违约责任”，合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的3℅向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二（该比率应不小于本条第1项和第七条中的比率）的违约金。
合同签订后，陈忠月依约支付了购房款。《合同》约定的交房时间届满，华龙锦江公司未将讼争房屋交付陈忠月使用。2012年8月15日，华龙锦江公司制作《交房通知书》，告知陈忠月等业主：业主认购的房屋，已经相关部门验收合格，于2012年8月30日正式交付使用。同时，华龙锦江公司通知陈忠月等业主，要求各业主接到本通知后在约定的时间内前来办理入伙手续，如不能在规定的时间内前来办理手续，请及时电话联系告知，可在11月30日前先来锦江花苑售楼部办理入伙手续。之后，华龙锦江公司将该《通知书》以邮政快递方式向陈忠月送达。2013年3月22日，陈忠月与华龙锦江公司签署一份《收据证明》，内容为：“原本开发商将于3月底前对2#楼1406室、1408室住房水、电土建部分未到户（两套均无“弱电、墙电、照明电”等）的缺陷补建完毕。鉴于开发商工作效率的顾虑，业主自行完善。对此开发商补给业主人民币计捌仟元正。”
原审法院同时查明，2012年10月5日，福建省南平市专业气象服务中心作出《2009年10月15日至2011年12月28日延平区天气与建筑施工分析报告》，该报告载明：“建筑施工与气象条件密切相关，气象条件会影响建筑施工进度及工程质量。……2009年10月15日至2011年12月28日延平区天气复杂，尤其是2010年6月17日-21日南平市出现持续性暴雨、大暴雨、局部特大暴雨，延平区短时局地特大暴雨频发天气，出现了历史罕见的洪涝灾害天气，造成历史罕见泥石流，区内出现间歇性停水。……。通过上述对延平区天气记录查证分析，可以看出延平区2009年10月15日至2011年12月28日间，影响建筑施工的天气出现较为频繁，对建筑施工进度有较大的影响”。华龙锦江公司开发建设工程的《工程现场签证单》上签证内容记载：洪灾工期顺延42天（自2010年6月15日至7月31日）。建设单位、监理单位、施工单位在该签证单上盖章、签字。《施工日记》记载：2010年6月15日至7月31日期间，因特大洪灾，工地的大型设备、施工机具、脚手架、围墙、施工道路等被洪水冲毁，导致工地无法施工，华龙锦江公司组织人员清理、修复道路，工地停工。
2012年9月3日，南平市浦南高速公路南平城区连接线开发建设有限公司出具《证明》一张，证明：沿江快速通道滨江东路下穿水东桥工程由南平市浦南高速公路南平城区连接线开发建设有限公司投资建设，由中铁十三局第一集团公司承建。工程于2011年6月8日开工，2011年11月18日完工通车。由于本工程路基填方段毗邻锦江花苑，施工时施工单位直接利用锦江花苑1#楼水东桥头处的原通往江边（原大洲储木场造船厂道路）道路作为施工场内运输要道及施工备料场。《施工日记》上2011年6月18日至2011年11月18日记载为：沿江快速通道施工，使工地附属化粪池、排污管网、消防管网无法施工，工地停工。
2012年9月10日，南平市公用事业局桥梁管理处出具《证明》一张，证明：2008年我处委托检测单位，对水东桥进行检测，检测后确定该桥为三类桥梁，属“较差”的桥梁范畴，需立即进行维修，并要求对其进行限载。2008年11月开始，我处开始严格对过往水东桥车辆进行限载（限载10吨），2012年1月至6月，聘请保安进行全天24小时值班，禁止车辆通行。《施工日记》上2012年1月1日至2012年1月26日记载为“水东桥封闭不能通车，材料运输费询价中，工地停工”。
2012年4月19日，南平安然燃气有限公司与华龙锦江公司签订一份《居民燃气入户合同（集体）》，约定：华龙锦江公司委托南平安然燃气有限公司确定适格的单位对锦江花苑管道燃气入户项目进行设计、施工等，工程施工工期为合同签订进场60日内完成施工任务，遇到恶劣的天气无法施工时工期顺延。
原审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》及《锦江花苑商品房买卖合同补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反有关法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同对双方当事人均具有约束力，双方当事人应按照合同约定的内容全面履行各自的义务。根据法律规定，商品房买卖合同的出卖人负有向买受人交付房屋并移转房屋所有权的义务。即房屋交易行为的完成，不仅要转移房屋的占有使用，还要完成所有权变更登记行为。本案，双方当事人约定了商品房交付的时间。华龙锦江公司未按期将房屋交付陈忠月使用，导致陈忠月不能如期使用房屋，构成违约，应按合同约定的标准承担相应的违约责任。
本案争议的焦点：一、华龙锦江公司逾期交房是否存在不可抗力情形而予以相应的免责。
根据法律规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。针对华龙锦江公司提出的5种情形是否属于不可抗力，原审法院认为，1、关于“6.18”特大洪水、洪涝的自然灾害。这是百年一遇的历史罕见的自然灾害，属异常气象，是当事人不能预见、不能避免并不能克服的，可认定为不可抗力。根据《工程现场签证单》上记载：因本次洪灾顺延工期42天（2010年6月15日至7月31日），华龙锦江公司及监理单位、施工单位均在签证单上盖章确认。又根据《施工日记》记载：因特大洪灾，工地的大型设备、施工机具、脚手架、围墙、施工道路等被洪水冲毁，导致工地无法施工，华龙锦江公司组织人员清理、修复道路，工地停工。华龙锦江公司确因“6.18”特大洪灾导致无法施工，该自然灾害与延期施工之间存在因果关系。故应将该42天予以扣减逾期交房的天数。因“6.18”特大洪灾属于众所周知的事实，同时华龙锦江公司与锦江花苑业主签订的《商品房买卖合同》，均是使用华龙锦江公司于2009年开始销售锦江花苑商品房时制作的格式合同，故对陈忠月提出的“华龙锦江公司至今没有书面通知陈忠月发生不可抗力，且华龙锦江公司在6.18后与业主签订的合同，也没有提到遭遇洪灾影响，交房时间需要顺延。说明6.18洪灾对锦江花苑施工没有影响。故华龙锦江公司以此为不可抗力要求顺延工期的理由依法不能成立”的意见不予采纳。2、关于沿江快速通道工程的情况。虽南平市政府于2007年已确定南平市延平区沿江快速通道建设，但对快速通道的建设将直接利用锦江花苑1号楼水东桥头处的原通往江边道路作为施工场内运输要道及施工备料场是华龙锦江公司所不能预见的，故可认定为不可抗力情形。但华龙锦江公司没有完全履行《商品房买卖合同》第八条第三款“遭遇不可抗力时应在发生之日起60日内书面告知买受人”约定的义务。华龙锦江公司在该事件发生后，有时间也有义务告知买受人，华龙锦江公司未完全履行告知义务，不能完全免除其逾期交房的违约责任。根据合同约定，华龙锦江公司应在发生不可抗力事件之日起60日内书面告知买受人。因此，该不可抗力事件发生60天后的时间不能予以延期，即华龙锦江公司可因南平市沿江快速通道滨江东路下穿水东桥工程据实延期60日。3、关于水东桥禁止通行的情况。虽然，水东桥自2012年1月份禁止通行，但通往“锦江花苑”仍有二条路可以通行，该水东桥的禁止通行，华龙锦江公司是可以克服的，不存在延期交房的情形，华龙锦江公司要求延期25天的理由不成立，不予采纳。4、关于安装燃气的情况。安装燃气这是有关部门对开发建设楼盘的规定，不属于不可抗力情形。华龙锦江公司提出延期60天的理由不成立，不予采纳。5、关于大降雨量的情况。华龙锦江公司所述时间段的降雨量较平时的大，但这不属于不可抗力情形，开发商可以根据当地的自然条件合理地安排工程，其在签订合同时可以合理预见，确保在约定的期限内依法交付房屋。华龙锦江公司提出延期89天的理由不成立，不予采纳。
综上，华龙锦江公司因“6.18”特大洪灾导致无法施工，属于不可抗力情形，可据实延期42天；华龙锦江公司因沿江快速通道工程建设导致无法施工，属于不可抗力情形，可据实延期60天。华龙锦江公司提出的其他情况不属于不可抗力情形，据此要求延期的理由均不能成立。
二、关于房屋交付时间的认定及逾期交房违约金的计算标准。
根据法律规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。本案，陈忠月等业主接到华龙锦江公司的书面交房通知。该《交房通知书》中，华龙锦江公司明确告知陈忠月所购房屋于2012年8月30日正式交付使用，陈忠月无正当理由也未向华龙锦江公司提出拒绝接收。故，原审法院确认华龙锦江公司于2012年8月30日将讼争房屋交付给陈忠月使用。关于陈忠月认为华龙锦江公司通知交付房屋时水、电设施未安装到位，应按房屋水、电设施实际安装到位的时间确定交付房屋时间的主张。原审法院认为，虽然，《商品房买卖合同》第八条第一款约定了华龙锦江公司交付的商品房需符合含消防验收合格、生活给排水、用电等设施达到设计要求的条件，但该条的第二款约定了未达到上述条件的处理方式，即华龙锦江公司交付使用的房屋未达到约定的交房条件，陈忠月同意接收并享有按约主张相应违约责任的权利。本案，陈忠月未主张华龙锦江公司交付使用的房屋未达到约定的交房条件需承担的违约责任，故不予处理。因此陈忠月主张按房屋水、电设施实际安装到位的时间作为交付时间的意见，缺乏法律和合同约定，不予采纳。双方当事人在《商品房买卖合同》第九条对华龙锦江公司逾期交房的违约责任进行了约定。华龙锦江公司逾期交房，应按约承担相应的违约责任。华龙锦江公司主张约定的违约金过高请求减少，并要求按同地段同类房屋的租金标准予以调整。本案，华龙锦江公司未举证证明合同约定的违约金超过实际损失，而《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条关于违约金数额标准的规定，是关于合同当事人没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法时应当根据什么标准确定违约金数额或者损失赔偿额的规定。本案中，双方当事人在合同中已经约定了违约金的计算方法，并不是没有约定违约金。故华龙锦江公司的该项抗辩意见，不予采纳。根据双方当事人约定的违约金标准，以及华龙锦江公司实际逾期交房时间，原审法院认定：华龙锦江公司逾期交房计246天（2011年12月29日至2012年8月30日），扣减“6.18”洪灾42天和南平市沿江快速通道滨江东路下穿水东桥工程60天，华龙锦江公司应支付逾期交房144天的违约金，按已付购房款的日万分之二的标准计算，即华龙锦江公司应支付陈忠月逾期交房违约金4181.79元（145201元×144天×0.02%）。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、福建省南平华龙锦江房地产开发有限公司应于判决生效之日起三日内支付陈忠月逾期交房违约金4181.79元；二、驳回陈忠月的其他诉讼请求。
一审宣判后，陈忠月、华龙锦江公司不服，向本院提起上诉。
上诉人陈忠月上诉称，原审法院认定上诉人华龙锦江公司于2012年8月30日将诉争的房屋交付给上诉人陈忠月以及“6.18”洪灾及南平市沿江快速通道施工可作为可据以延期交房的事由错误，为此，请求撤销原判，改判支持上诉人陈忠月的原审诉讼请求。
上诉人华龙锦江公司辩称，原判认定交房时间及“6.18”洪灾及南平市沿江快速通道施工可作为可据以延期交房的事由正确，上诉人陈忠月的上诉理由不能成立，请求驳回上诉人陈忠月的上诉。
上诉人华龙锦江公司上诉称，原判认定水东桥禁行、安装燃气及特殊天气不属于不可抗力错误，以及虽认定沿江快速通道属于不可抗力，但仅可予以延期抵扣60天错误。此外，原审法院对于上诉人华龙锦江公司违约金过高的抗辩未予支持，属于法律适用错误。综上原判认定事实不清，适用法律错误，请求撤销原判，改判驳回上诉人陈忠月的原审诉讼请求。
上诉人陈忠月辩称，上诉人华龙锦江公司的上诉理由均不能成立，此外，诉争房产于2013年1月21日完成竣工验收，故原判认定双方交房的时间为2012年8月30日错误，且双方签订的合同时间在“6.18”之后，为此，不能作为可予以延期交房的事由，同时沿江快速通道并非不可抗力，不能作为可予以延期交房事由。综上，上诉人华龙锦江公司的上诉理由不能成立，请求驳回上诉人华龙锦江公司的上诉。
陈忠月于二审中向本院提交了《福建省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，证明诉争房屋所处的楼盘于2013年1月21日才通过综合验收。经庭审质证，华龙锦江公司对证据的真实性没有异议，但认为与本案没有关联性。本院认为，华龙锦江公司对其真实性没有异议，且该证据与本案均有关联性，予以采信。
经审理查明，陈忠月对原判如下事实有异议：1、华龙锦江公司开发建设工程的《工程现场签证单》上签证内容记载：洪灾工期顺延42天（自2010年6月15日至7月31日）。建设单位、监理单位、施工单位在该签证单上盖章、签字。《施工日记》记载：2010年6月15日至7月31日期间，因特大洪灾，工地的大型设备、施工机具、脚手架、围墙、施工道路等被洪水冲毁，导致工地无法施工，华龙锦江公司组织人员清理、修复道路，工地停工；2、水东桥快速通道于2011年6月8日开工；3、2012年1月至6月，水东桥禁止车辆通行。华龙锦江公司对原判认定的事实没有异议，对原判认定的且双方均无异议的事实，本院予以确认。
陈忠月认为原判认定华龙锦江公司开发建设工程的《工程现场签证单》上签证内容记载：洪灾工期顺延42天（自2010年6月15日至7月31日）。建设单位、监理单位、施工单位在该签证单上盖章、签字。《施工日记》记载：2010年6月15日至7月31日期间，因特大洪灾，工地的大型设备、施工机具、脚手架、围墙、施工道路等被洪水冲毁，导致工地无法施工，华龙锦江公司组织人员清理、修复道路，工地停工错误，主张华龙锦江公司提供的《工程现场签证单》及《施工日记》系为诉讼的需要而制作的，且存有诸多不合理之处，不能作为证据予以采信。华龙锦江公司提供的《工程现场签证单》及《施工日记》系书面证据，陈忠月虽对该材料的真实性存有异议，但未能提供相应的反驳证据予以证明，依《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十条“一方当事人提出的下列证据，对方当事人提出异议但没有足以反驳的相反证据的，人民法院应当确认其证明力：（一）书证原件或者与书证原件核对无误的复印件、照片、副本、节录本”之规定，应予以采信，故陈忠月该异议不能成立，不予支持。
陈忠月认为原判认定水东桥快速通道于2011年6月8日开工错误，主张开工时间应为2011年4月23日。南平市浦南高速公路南平城区连接线开发建设有限公司系水东桥沿江快速通道投资方，其出具证明证实工程于2011年6月8日开工，具有证明效力，且实际开工日期迟于开工许可证载明的日期，并不冲突。为此，陈忠月对原判认定该事实的异议，不能成立，不予支持。
陈忠月认为原判认定2012年1月至6月，水东桥禁止车辆通行错误，主张2012年1月至6月是限制通行，10吨以下的可以通行，是在2012年7月份以后才禁止通行。陈忠月虽对该事实有异议，但未能提供足以反驳的相反证据，应承担举证不利之后果。
另查明，《关于实施〈福建省燃气管理条例〉的若干规定》于2008年1月7日颁布执行。锦江花苑工程初步设计于2008年1月30日经南平市建设局审批。锦江花苑工程于2008年6月1日开工。
还查明，诉争房屋所处的楼盘于2013年1月21日通过竣工验收。
本院认为，本案双方争议的焦点有如下几个：1、交房时间的确定；2、华龙锦江公司在交付房屋前，是否存有不可抗力的情形，并可据此延期交房；3、违约金的计算标准是否过高。
首先，对于交房时间的确认问题，双方于2010年10月21日签订的《商品房买卖合同》第八条对交付条件约定“该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格”，华龙锦江公司虽于2012年8月14日发函告知陈忠月应于2012年8月30日办理收房手续，然华龙锦江公司此时并未具备合同约定的交付条件，陈忠月拒绝收房，事后双方就交房事宜协商，并于2013年3月22日达成协议，陈忠月并于此时收讫诉争房屋的钥匙，故应认定华龙锦江公司于2013年3月22日完成交房义务。
其次，华龙锦江公司在交付房屋前，是否存有不可抗力的情形，并可据此延期交房。依《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”之规定，本院认为华龙锦江公司于原审提及的“6.18”特大洪水、水东桥禁行、安装燃气、特殊天气均不构成不可抗力，理由如下：1、双方《商品房买卖合同》签订于2010年10月21日，而“6.18”特大洪水系发生于合同签订之前，华龙锦江公司对该事件的发生是否影响工期既已明知；2、水东桥禁行不足以导致无法通往诉争房屋楼盘施工场地，并非不可克服；3、福建省建设厅于2008年1月7日颁发《关于实施〈福建省燃气管理〉的若干规定》的通知，然华龙锦江公司有充足的时间调整涉及规划，故非不可克服，且燃气施工发生于双方合同约定的交房时间之后，亦不能作为延期交房之事由；4、关于天气情况，以日常生活经验判断，当地天气有其明显的气候特征，并非不可预见。华龙锦江公司主张双方合同履行期间天气特殊，虽为此提供了《2009年10月15日至2011年12月28日延平区天气与建筑施工分析报告》作为证据，但该证据并未记载双方合同履行期间天气情况与往年存在明显差异的比较分析的具体内容，故不足以证实华龙锦江公司的主张。关于沿江快速通道工程是否属不可抗力的问题。为证明沿江快速通道工程属不可抗力并导致锦江花苑工程停工，华龙锦江公司提交了浦南高速南平城区公司出具的《证明》、施工日记等证据加以证实，陈忠月并未能提交足以推翻上述证据的相反证据，亦不能证明华龙锦江公司在签订合同时能够预见锦江花苑项目的工程通道将为沿江快速通道工程所占用。并且，沿江快速通道工程属政府控制下的公共事业，华龙锦江公司为其建设出借锦江花苑工程通道而影响工期，以不可抗力进行抗辩，有事实及法律依据。陈忠月关于沿江快速通道工程不属不可抗力的主张不能成立。华龙锦江公司上诉认为因沿江快速通道工程导致的停工，应当扣减逾期交房天数163天，原判仅予扣减60天认定事实不清。但对沿江快速通道工程占用锦江花苑工程通道为众所周知的事实，华龙锦江公司未提交充分证据予以证实，故华龙锦江公司仍应按合同约定履行告知义务，原判仅予扣除60日逾期交房天数并无不当。华龙锦江公司该项上诉理由亦不能成立。
最后，合同约定的违约金是否过高。依《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”之规定，华龙锦江公司虽主张约定的违约金过高，但未能提供证据证明逾期交房给陈忠月所造成的实际损失，故应承担举证不利之后果。
综上，华龙锦江公司依约应于2011年12月28日前将交付房屋，然其却于2013年3月22日才将符合合同约定的商品房交付给陈忠月，逾期交房450天，扣减南平市沿江快速通道滨江东路下穿水东桥工程60天，华龙锦江公司应支付逾期交房390天的违约金，按已付购房款的日万分之二的标准计算，即华龙锦江公司应支付陈忠月逾期交房违约金11325.7元（145201元×390天×0.02%）。原判认定事实清楚，但适用法律错误，应予改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持延平区人民法院（2014）延民初字第328号民事判决第二项；
二、变更延平区人民法院（2014）延民初字第328号民事判决第一项为：福建省南平华龙锦江房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三日内支付陈忠月逾期交房违约金人民币11325.7元；
三、驳回上诉人陈忠月的其他上诉请求；
四、驳回福建省南平华龙锦江房地产开发有限公司的上诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费人民币150元，由陈忠月负担29元，由福建省南平华龙锦江房地产开发有限公司负担121元；二审案件受理费300元，由陈忠月负担29元，由福建省南平华龙锦江房地产开发有限公司负担271元。
本判决为终审判决。
审判长 许发清
审判员 乐 芳
审判员 刘冬龙
二〇一四年十一月十二日
书记员 余炜鑫
本案依据的主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。