山东省济南市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）鲁01执复114号
复议申请人（异议人、利害关系人）：济南天桥区林桥股份经济合作社。住所地济南市天桥区泺口街道办事处紫金山小区内。
主要负责人：丁祥泰，理事长。
委托诉讼代理人：刘震宇，男，1971年4月23日出生，汉族，住济南市历下区。
申请执行人：济南市农村商业银行股份有限公司高新支行。住所地济南市高新区齐鲁中环路****号。
主要负责人：韩会香，行长。
被执行人：山东天迈管业有限公司，济南市经十东路20009号。
法定代表人：阴法军，总经理
复议申请人济南天桥区林桥股份经济合作社(以下简称林桥合作社)不服济南高新技术产业开发区人民法院（以下简称高新法院）（2017）鲁0191执异6号执行裁定书，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
高新法院执行申请执行人济南市农村商业银行股份有限公司高新支行（以下简称农商行高新支行）与被执行人山东天迈管业有限公司（以下简称天迈公司）、济南洁达管道工程有限公司（以下简称洁达公司）、阴法军、张慧霞借款合同一案中，林桥合作社对高新法院责令其将占用的被执行人天迈公司所有的坐落于济南市xx路2xx9号房屋及土地限期腾出的执行行为不服，向高新法院提出书面异议称，1、林桥合作社与天迈公司于2014年3月1日签订了厂房租赁合同,承租人的租赁权在法院查封之前形成,所以林桥合作社认为租赁合同依然有效,根据《最高人民法院关于人民法院办理执行和复议案件若干问题的规定》第三十一条,承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产,在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的,人民法院应予支持。人民法院在执行不动产时,应当依法保护不动产承租人的合法权益。2、根据《合同法》第229条规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力”,林桥合作社应在租赁期内继续享有租赁权且应享有优先购买权。由于未到租赁期限,林桥合作社无法将涉及的土地和房屋腾出。林桥合作社认为租赁合同依然有效,并在以后进入拍卖程序时,将林桥合作社列为优先购买人,获得优先购买权。
高新法院查明，洁达公司向原济南市历城区农村信用合作社借款，并于2012年12月4日签订《流动资金借款合同》一份，借款金额为2835万元，同时约定了借款期限、逾期利率计算方式。同日，天迈公司作为上述借款合同的担保人，与原济南市历城区农村信用合作联社签订《抵押合同》，以其名下所有的坐落于济南高新区孙村街道白谷堆（地号为0xxx0）土地和坐落于济南高新区孙村街道白谷堆（房产证号为：济房权证高字第××号、济房权证高字第××号、高新国用（20xx）第0xxx7号）房屋为洁达公司的上述借款提供抵押担保，并于2012年12月31日办理了抵押登记。
另，2015年1月26日，经中国银监会山东银监局批准，济南农村商业银行股份有限公司成立，原济南市历城区农村信用合作社终止，其债权债务由济南农村商业银行股份有限公司承担。农商行高新支行系济南农村商业银行股份有限公司下设分支机构。
借款到期后，洁达公司、天迈公司未能偿还农商行高新支行借款，发生纠纷后诉至高新法院。2015年10月19日，高新法院作出（2015）高商初字第545号民事调解书，调解书确认:被告洁达公司偿还原告农商行高新支行借款本金2835万元及利息，如被告未按民事调解书履行还款义务，原告农商行高新支行对被告天迈公司提供的济南高新区孙村街道白谷堆地号为0xxx0抵押土地折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。2016年5月11日，权利人农商行高新支行向本院申请执行上述民事调解书。
执行过程中，高新法院经与济南市长清区人民法院和济南市天桥区人民法院商请，济南市长清区人民法院和济南市天桥区人民法院将其首顺序查封的被执行人天迈公司所有的坐落于济南市xx路2xx9号房屋及土地移送高新法院执行。经申请执行人农商行高新支行书面申请，高新法院将上述房屋、土地依法委托评估。2017年3月22日，高新法院在被执行人天迈公司所有的上述房屋及土地处张贴查封公告，责令该房屋土地占用人员限期腾出。林桥合作社以早于法院查封时间与天迈公司签订了租赁合同为由向高新法院书面提出异议，要求在租赁期内继续享有租赁权且应享有优先购买权。
另查明，2014年3月1日，天迈公司与林桥合作社签订《厂房租赁合同》一份，约定将天迈公司位于济南市xx路2xx9号升厂房、仓库、北屋、车间、机器、包括整个院内的所有一切设施,租赁于林桥合作社使用。租赁物面积为32708.2平方米。租赁期限为20年,即自2014年3月1日起至2034年3月1日止。租赁费用每年为人民币180万元。林桥合作社使用期间,每年的租金冲减天迈公司所欠林桥合作社的债务，林桥合作社不用缴纳。天迈公司出具收据一份，载明：入账日期2014年3月1日，交款单位林桥合作社，人民币叁仟陆佰万元正，收款事由2014.3.1-2034.3.1租赁费，天迈公司在该收据上加盖财务专用章。
2016年11月30日，林桥合作社与天迈公司因借贷产生纠纷，诉至济南市中级人民法院。2017年2月7日，济南市中级人民法院作出（2016）鲁01民初2149号民事判决书，确认：天迈公司于判决生效之日起十日内偿还林桥合作社借款本金6030万元。经本院调查，林桥合作社自认该判决书确认的借款6030万元包含其单位与天迈公司签订的上述《厂房租赁合同》中应付的租金。
高新法院认为，本案争议焦点为：林桥合作社就涉案执行标的物是否享有合法权利且该权利是否可以阻却人民法院的执行。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”《中华人民共和国担保法》第四十八条规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。”《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第六十五条规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。”第六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”综合上述，根据法律规定，租赁权要对抗抵押权，需要租赁权设定在先，只有租赁权设定在先时，抵押权人实现抵押财产才不影响租赁关系的存续。本案中，农商行高新支行的抵押权设定在先，林桥合作社所持租赁合同签订在后，因此无论该租赁合同是否合法有效，林桥合作社的承租权是否合法存在，该租赁关系都不得对抗本案申请执行人（抵押权人）农商行高新支行对抵押土地使用权及房屋的实现。天迈公司与林桥合作社于2014年3月1日签订租赁合同并出具租金收据，约定以天迈公司欠付林桥合作社的款项中3600万元抵顶租赁费用，但林桥合作社自认其在2016年11月30日与天迈公司的借贷纠纷中主张的6030万元借款中包含已抵顶的3600万元租赁费用，该借款6030万元已由济南市中级人民法院（2016）鲁01民初2149号民事判决书中予以确认，以上事实足以证明该租赁合同租金未予支付。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第二款规定：“承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定，“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”综上，本案涉案房屋及房屋项下土地使用权均设有抵押，林桥合作社主张的租赁合同签订时间在设定抵押权之后。本案执行过程中，高新法院经申请执行人农商行高新支行书面申请，依法对被执行人天迈公司名下土地使用权及房屋采取拍卖措施前，应依法除去拍卖财产上的租赁权。林桥合作社以未予支付的租金收据作为证据证明其租赁关系的存在，要求在租赁期内继续享有租赁权且享有优先购买权的理由不能成立，高新法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，裁定驳回林桥合作社的异议请求。
林桥合作社向本院申请复议称，1、继续占有使用租赁物的行为并不影响法院的拍卖、变卖。另外考虑到复议申请人前期在租赁场地的固定投资及其租赁合同的有效性，复议申请人申请继续使用租赁物。2、复议申请人与天迈公司之间的租赁合同合法有效。复议申请人与天迈公司因借款纠纷经济南市中级人民法院作出（2016）鲁01民初2149号民事判决书，判决确认天迈公司于判决生效之日起十日内偿还复议申请人借款本金6030万元。天迈公司没有可供执行的财产，所以复议申请人作为债权人，一直以来是以租赁费抵扣天迈公司的欠款，至今为止，双方之间未就借款、租金之事进行对账结算。所以，执行法院应当依法将该笔执行款列入执行的范围，对复议申请人与天迈公司的借款纠纷及判决执行情况进行审查，而不应当仅以效力问题将复议申请人清出租赁场地。3、执行过程中，高新法院仅以济南长清区人民法院与济南市天桥区人民法院商请，查封了被执行人天迈公司所有坐落于济南市xx路2xx9号房屋及土地。但是，2016年11月30日，复议申请人诉天迈公司借款合同一案经济南市中级人民法院公开开庭审判，作出（2016）鲁01民初2149号判决书，判决书生效后，复议申请人向济南市中级人民法院提起强制执行申请书，济南市中级人民法院出具了（2017）鲁01执211号执行裁定书。然而，高新法院在执行过程中，并未与济南市中级人民法院进行商请，径直对xx路2xx9号房屋及土地进行查封的行为损害了复议申请人的合法权益。综上，复议申请人认为其与天迈公司之间的租赁合同合法有效，复议申请人亦是天迈公司执行案件中的申请执行人，所以请求贵院依法撤销山东省高新法院（2017）鲁0191执异6号裁定，支持复议申请人的请求。
本院查明的事实与高新法院认定事实一致。
另查明，济南高新区孙村街道白谷堆（地号为0xxx0）土地和济南高新区孙村街道白谷堆（房产证号为：济房权证高字第××号、济房权证高字第××号、高新国用（20xx）第0xxx7号）房屋系天迈公司所有的坐落于济南市xx路2xx9号房屋及土地。
本院认为，关于复议申请人林桥合作社的复议理由一，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第六十六条规定:“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”本案中，涉案房屋及土地是在设定抵押权之后出租给复议申请人林桥合作社,因此,复议申请人林桥合作社不能以其租赁权对抗申请执行人农商行高新支行的抵押权。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定，“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”本案执行过程中，高新法院经申请执行人农商行高新支行书面申请，在对被执行人天迈公司名下土地使用权及房屋采取拍卖措施前，认定林桥合作社的租赁权对在先的担保物权的实现有影响，故责令林桥合作社腾空房屋，以确保拍卖后涉案房产顺利交付，于法有据。
关于复议理由二，复议申请人林桥合作社对被执行人天迈公司享有的生效法律文书所确定的6030万元债权属于一般债权，不能对抗抵押权人对抵押财产的优先受偿权，林桥合作社可在执行程序中按照查封的顺序受偿。
关于复议理由三，本院对案涉房产是轮候查封，所以高新法院作为第一顺序查封者在执行过程中不需要与本院进行商请。
综上所述，复议申请人林桥合作社的复议理由均不成立，其复议请求本院予以驳回。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项的规定，裁定如下：
驳回复议申请人济南天桥区林桥股份经济合作社的复议申请，维持济南高新技术产业开发区人民法院（2017）鲁0191执异6号执行裁定。
本裁定为终审裁定。
审判长 邢景明
审判员 戴伍建
审判员 陈 明
二〇一七年十二月七日
书记员 范晓颖