重庆市万州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）万法民初字第01070号
原告重庆市茂诚物业管理有限公司，住所地重庆市万州区渝东大花园，组织机构代码70941947-4。
法定代表人杨茂君，该公司总经理。
委托代理人李军，该公司员工。
委托代理人陈怀彦，该公司员工。
被告钟知红，女，汉族，生于1979年2月25日。
委托代理人钟家学，男，汉族，生于1945年12月18日。
原告重庆市茂诚物业管理有限公司与被告钟知红物业服务合同纠纷一案，本院于2015年1月19日立案受理后，依法由代理审判员夏斌独任审判，于2015年2月12日公开开庭进行了审理。原告重庆市茂诚物业管理有限公司的委托代理人李军、陈怀彦，被告钟知红的委托代理人钟家学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告重庆市茂诚物业管理有限公司诉称，原告与重庆市兴茂产业发展（集团）有限公司分别于2005年6月3日、2008年6月3日、2011年6月3日签订现代城1-7号楼《前期物业服务合同》，约定由原告为被告所在小区提供物业服务，业主每月向原告支付物业管理费用，未按时交纳的应承担违约金。合同签订后，原告按约履行了义务，但被告从2008年11月起至2012年8月止，尚欠原告物管费、水费等合计3544.30元。原告多次书面或电话联系被告催交，但被告至今未付。现诉至法院，请求判令：1.被告支付原告所欠物业服务费、水费、电梯费、路灯费合计3544.30元及违约金；2.诉讼费由被告承担。
被告钟知红辩称，被告不交物业费的原因，第一是现代城1号楼1单元4层房屋的烟道被堵，该业主向原告承诺不做饭。此后该业主将房屋出售，现居住者每天做饭的烟排放到被告家；第二是现代城的水质很差。
经审理查明，原告系“兴茂现代城”小区建设单位即重庆市兴茂产业发展（集团）有限公司选聘的前期物业管理服务企业，为小区业主提供物业服务，被告系该小区××号楼××单元×××室业主。2008年5月23日，重庆市万州区物价局以“万州价房（2008）72号”批复，确定原告在“兴茂现代城”小区物业服务的收费标准为高层住宅按0.65元／月／平方米收取，其中电梯费按每张月票票价=10元（三层）＋0.30元×（楼层数－3）。2005年6月3日、2008年6月3日、2011年6月3日，原告与重庆市兴茂产业发展（集团）有限公司分别签订了《前期物业服务合同》，合同中约定了原告所提供物业服务的主要内容，包括房屋建筑共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施、设备的维修、养护和管理；市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；公用绿地、花木、建筑小品的养护和管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；公共环境卫生；交通与车辆停放秩序的管理；公共秩序、安全、消防的协助管理和服务；物业档案资料管理；物业专项维修资金的使用；装修管理等。合同中对原、被告双方的权利义务进行了约定，并约定前期物业服务合同期限为3年，至业主委员会与选聘或续聘的物管企业签订的物业服务合同生效时终止，本合同届满前一个月业主大会尚未成立的，原告与建设单位应就延长本合同期限达成协议。关于物业服务费用，合同第四章进行了约定，内容为“住宅按0.35元／月／平方米收取；二次供水前期按10元／户收取；共用照明用电前期按2元／户收取；电梯费按物价局的相关规定执行”。同时约定了违约责任，内容包括原告未达到物业服务质量约定目标，应承担违约责任并赔偿业主相应损失；被告违反合同约定，未按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之二的标准向原告支付违约金。被告在合同约定的服务期限内接受原告的物业服务，至2012年8月原告退出“兴茂现代城”小区服务区域时，被告尚欠原告物业服务费1748元（2008年11月至2012年8月为46个月×38元／月）、水费（2009年9月至2010年9月为131吨×3元／吨=393元、2010年10月至2012年8月为265吨×3.50元／吨=927.50元）、电梯费（2009年9月至2012年8月为36月×11元／月=396元）、路灯费（2009年9月至2012年8月为36月×2.50元／月=90元），合计3554.50元，扣除被告已缴纳的10.20元后尚欠3544.30元。原告多次催收无果诉至本院，请求被告立即支付上述费用及违约金。
另查明，2007年3月22日、2011年4月12日、2011年11月30日，重庆市万州区疾病预防控制中心分别作出卫生检验报告书，结论为“兴茂现代城”二次供水所检项目符合国家生活饮用水水质卫生要求。2009年2月，经工商部门审查，准予原重庆市万州兴茂物业有限公司变更名称为重庆市茂诚物业管理有限公司。
上述事实，有原告提交的前期物业管理合同、重庆市万州区物价局万州价房（2008）72号文件、被告所欠物业服务费等明细、“兴茂现代城”1号楼水表明细及重庆市万州区自来水公司盖章确认的水费明细、重庆市工商行政管理局公司变更登记审核表、重庆市万州区疾病预防控制中心卫生检验报告书、重庆法韵律师事务所催收函及原、被告的当庭陈述等在卷佐证，本院予以确认。
本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对全体业主具有约束力。合同期间，原告为小区提供了物业服务，小区业主事实上也接受了相关服务，业主应当根据合同的约定及时、足额交纳物业服务费。经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳，物业服务企业请求业主支付物业费的，法院应予支持。物业服务费用是用于小区的正常运转和发展，也是小区赖以存在和正常运转的物质基础。小区物业服务质量的提高、改善在很大程度上取决于物业服务费用的收取比例。就小区业主而言，对物业服务可能存在各种意见，并以拒交物业服务费作为解决问题的手段，但物业费的交纳义务对全体业主而言都是均等的，否则，物业服务秩序就会被打破，同时带来的是小区服务质量的快速下降，甚至导致小区瘫痪。就物业服务企业而言，如只是单纯收取物业服务费而不提供足量足质、让广大业主满意的物业服务也是不可取的。业主对原告的服务不满时，应通过正常途径与其沟通、协商解决，如被告仍发现问题尚未解决，应当即时与原告进行沟通，要求其进行改善，而不能因原告短时间的服务质量问题单个的拒交物业管理费用，形成对其他已经依约交纳物业管理费的业主不公平的局面。只有当原告服务不到位，并经业主或业主委员会要求其改善后仍呈持续状态时，才能由业主代表或业主委员会依法集体行使拒交物业管理费的先履行抗辩权利，或者在原告未按要求限期改正服务不到位问题，并给业主造成损失时，由原告承担相应法律责任。被告因此拒付物业服务费不当，对原告要求被告按合同约定的价格标准支付物业服务费，本院予以支持。业主对已支付路灯费、水费、电梯费等负有举证义务，否则承担举证不能的法律后果。被告提出的自来水系污水问题，原告在庭审中举示了重庆市万州区疾病预防控制中心卫生检验报告书，证实“兴茂现代城”二次供水符合国家生活饮用水水质卫生要求，被告未举示相反证据证明自己的主张，对被告的该项抗辩理由不予支持。被告提出的烟道问题，系另一法律关系，可向侵权人另行主张自己的权利，要求其赔偿因此造成的损害。就原告主张的违约金问题，合同中对违约责任有明确约定，即按每天所欠费用的万分之二标准收取违约金，本院予以确认。由于合同对计算违约金的起算时间约定不明，本院酌情从原告主张被告未交物业服务费的截止日第二日即2012年9月1日开始计算。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，第一百零九条，国务院《物业管理条例》第七条、第四十一条、第四十二条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告钟知红于本判决生效后五日内给付原告重庆市茂诚物业管理有限公司物业服务费、水费、电梯费、路灯费等合计3544.30元及违约金（以所欠金额为基数，从2012年9月1日起至本判决确定的履行期限之日止，按每日万分之二的标准计收）。
二、驳回原告重庆市茂诚物业管理有限公司的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告钟知红负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知后应当及时预交上诉案件受理费，未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
代理审判员 夏 斌
二〇一五年三月十六日
书 记 员 吴虹霞