呼和浩特市赛罕区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）赛商初字第141号
原告内蒙古均豪物业服务有限责任公司，住所地呼和浩特市如意开发区。
被告内蒙古中银房地产集团股份有限公司，住所地呼和浩特市。
原告内蒙古均豪物业服务有限责任公司（以下简称均豪物业）诉被告内蒙古中银房地产集团股份有限公司（以下简称中银公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
原告均豪物业诉称，原被告于2009年6月3日签订《中银城市广场前期物业委托服务合同》，服务至2011年12月1日双方签订《中银城市广场前期物业委托服务合同》的补充协议《中银城市广场物业空置费、供暖费还款计划协议》，被告应支付原告1736902.66元，依据还款计划被告仅仅支付20万元。现原告诉讼法院，请求被告支付2010年-2011年的供暖费1736902.66元扣减已付200000元，应支付1536902.66元；被告减免业主物业费合计14851.74元；原告代垫管道临时改造费38000元，至今没有给报销，相关票据还在原告方；2011-2012年度空置房供暖费103636.61元。共计1693391.01元。
被告中银公司辩称，我方认可从2009年至2012年6月29日与原告存在物业服务合同关系，但答辩人认为原告的诉讼请求依据及请求金额缺乏事实和法律依据。其次，原告主张的减免业主物业费14851.74元与垫付的管道临时改造费38000元无法律依据。再次，原告主张的2011-2012年度空置房供暖费103636.61元已过诉讼时效。最后，答辩人已经向原告支付了开办费120000元，该笔费用在2010年7月份支付，2010年11月份又支付了44900元的管理费，所以应当在原告主张的费用中予以扣除。故原告的诉求缺乏事实和法律依据，应驳回原告的诉讼请求。
原告为支持其诉讼请求，提交如下证据：
一、1.中银城市广场前期物业委托服务合同；2.中银城市广场能源供应合作协议。
二、1.协议书；2.与中银开发商一览表。
三、1.报销单；2.发票；3.签收确认单。
四、空置房供暖费面积说明和费用清单。
五、1.免收物业协议书；2.中银物业费减免明细表。
被告对原告提交证据一的真实性合法性关联性没有异议，证据二真实性认可，证明问题不认可。对原告离开的时间没有异议，但是有无损坏设备的问题无法证明。单子上面的签字无法证明是本人签字。李楠是被告公司的财务人员，宋青是之前公司的人员，但并不知道公司是否授权过他签字，在一览表上也没有公司的公章。对证据三，真实性合法性没有异议，关联性不认可，也不属于同一法律关系。证据四，没有被告方的签字，不认可。对供暖事实认可，但是认为这个房子已经出售，不属于空置供暖费，不应当被告承担。证据五，真实性认可，但最后的确认明细表，公司并未授权核对人签字，所以与我公司没有任何关系。被告为支持其抗辩，提交如下证据：
一、协议书；
二、商品房买卖合同及三份协议书、房屋测绘图；
三、财务凭证；
四、网签合同。
原告对被告提交的证据一真实性、关联性、合法性均认可，但认为签署的离场协议和欠款协议没有任何关系。对证据二，认为被告在卖房子时并未通知原告，所以原告一直当作空置房的费用做处理，在这方面被告也有一定过错。证据三，认为与本案无关，开办费和相关的管理费在也都在还款协议中抵顶了。证据四，没有正式的通知我方，故不认可。
被告对原告提交的证据一、二、三、五真实性均无异议，对证据四的真实性不认可，但对供暖的事实无异议，且五份证据能相互印证，故本院对原告提交证据的真实性均予以采信。原告对被告提交所有证据的真实性均不持异议，故对其真实性、合法性均予以采信。对各证据的关联性，在本院认为部分阐述。
根据上述采信的证据，结合当事人陈述，本院认定以下事实：
2009年6月3日，被告作为甲方，原告作为乙方签订《中银城市广场前期物业委托服务合同》，合同载明甲方正式聘请乙方为中银城市广场项目提供前期物业管理事宜，并就物业管理区域、物业管理事项、服务质量、委托方式、服务费用、双方的权利义务、服务期限等作了明确约定，其中服务期限自乙方正式接管之日起至业主委员会成立，并由业主委员会与新物业管理企业签订物业合同生效后，本服务期限终止。根据甲、乙双方2009年6月3日签订的上述合同，鉴于物业服务合同第十一条（供热、供冷运行）的有关约定，甲方同意委托乙方为中银城市广场物业项目提供空调供应服务，又于2009年10月29日被告作为合作委托方，原告作为受让方签订了《中银城市广场能源供应合作协议》。2010年2月4日，呼市发展和改革委员会就关于对“中银城市广场”供热价、制冷价格作出批复，供暖每平方米每月5.03元，制冷每平方米每月3.2元。2011年12月1日，双方经财产核实后，截止到2011年8月30日，甲方与乙方在中银城市广场项目产生的供暖、物业、垫付电费等费用问题作了结算并制定了《中银城市广场物业空置费、供暖费还款计划协议》。
2012年6月29日被告作为甲方，原告作为乙方就相关合同解除及项目交接事宜达成《协议书》，协议约定已于2012年5月30日经双方协商后自愿解除《中银城市广场前期物业委托服务合同》及《中银城市广场能源供应合作协议》，协议就交接时间及内容等作了约定。其中第五条约定2012年6月30日，甲乙双方对小区进行全面检查后，办理交接手续。所有的交接附表，一律经甲乙双方代表签字确认。交接过程中双方存在争议的问题（如缺损设备设施等）以备忘录的形式记录下来，双方再进行协商解决。第六条约定，双方确认，双方均不因合同解除及交接滞后而相互承担或追究责任。2012年11月22日，在《与中银开发商往来一览表》中，明确列明被告欠款项目及金额，其中包括2010年-2011年的供暖费1736902.66元扣减已付20元，应支付1536902.66元；被告减免业主物业费合计14851.74元；原告代垫管道临时改造费38000元；2011-2012年度空置房供暖费103636.61元，合计欠款总额为1693391.01元。交接人处有时任被告员工宋青签名及原告签章，并有时任被告财务人员李楠“已经财务核对”的确认。就一览表中的38000元代垫管道临时改造费，改造时双方代表进行了现场确认，被告出具了报销单并开具了发票，但未向原告支付该项费用；就减免物业费，被减免业主持有与被告签订的免收物业协议书向原告申请了减免，之后原告与被告公司会计宋青对减免明细进行了核对；就空置房供暖费，2012年7月5日，原告就中银城市广场2012年空置房面积及费项说明与“孙继永”核对，原告称孙继永时任甲方工程部经理。就原告主张空置房供暖费中所涉的房屋，在该供暖期间，被告有部分房屋出售。
本院认为，原、被告签订的《中银城市广场前期物业委托服务合同》、《中银城市广场能源供应合作协议》、《中银城市广场物业空置费、供暖费还款计划协议》、《协议书》均为双方真实意思表示，内容也与法不悖，应为有效协议，双方均应按协议约定，履行各自义务。双方在2012年11月22日《与中银开发商往来一览表》列明，并经原告及被告员工及财务人员确认。又在双方解除物业服务时已签订的《协议书》亦约定，“所有的交接附表，一律经甲乙双方代表签字确认”，结合宋青与李楠在被告处所担任职务，应认定为代表被告的职务行为。被告称原告主张减免业主物业费，应属另一法律关系，且已过诉讼时效。本院认为，在原、被告物业服务合同履行期间，其它业主将合同的义务全部或者部分转让给被告，且原告亦同意，故原告有权向债务受让人即被告主张权利，且该项费用亦在2012年经过原、被告确认，并未超过法定诉讼时效。对于原告主张的空置房屋供暖费，在《与中银开发商往来一览表》中双方经过核算，确认了该项欠款数额，即形成了合同之债，期间，被告将合同项下的部分债务转让给第三人，未告之原告，也未经原告同意，原告仍有权依前期合同及的数额主张该供暖费。对被告多支出的费用，被告可依其它法律关系，另案主张。对于原告主张的代垫管道改造费，经过被告现场确认并验收，且依双方签订的物业服务合同约定，该项费用应由被告负担，应予支持。至于被告主张由于原告供热不合格造成锅炉冻坏的损失，因未提交相关证据，法院无法认定，被告可另行主张。另被告主张所持原告开具的两张发票（120000元及44900元）应予核减，但从发票内容来看，该两笔费用应是原告的应收款项，且代办费已在《中银城市广场物业空置费、供暖费还款计划协议》第二条中也已体现；对管理费是否退还，双方签订的协议中均未作约定，故被告的该抗辩，亦证据不足，不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十四条、《物业管理条例》第四十二条之规定，判决如下：
被告内蒙古中银房地产集团股份有限公司于本判决生效之日起十五日内给付原告内蒙古均豪物业服务有限责任公司2010年-2011年的供暖费、代垫管道临时改造费、被告减免业主物业费、空置房供暖费等共计1693391.01元。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费20041元（原告已预交），由被告内蒙古中银房地产集团股份有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。
审 判 长 李丽萍
审 判 员 孔祥媛
人民陪审员 刘玉英
二〇一四年二月二十八日
书 记 员 灵 杰