青海省西宁市城东区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）青0102民初1779号
原告（反诉被告）：中国人民解放军96604部队保障部运输营房处，住所：甘肃省兰州市榆中县定远镇。以下简称96604部队营房处。
法定代表人：武鹏，该处处长。
委托代理人：王金省、张淑娟，甘肃得舍律师事务所律师。
被告（反诉原告）：中国石油天然气股份有限公司青海西宁销售分公司（统一社会信用代码：×××（1-1）），住所地：青海省西宁市五四西路12号。以下简称中石油西宁分公司。
法定代表人：樊尚珍，该公司总经理。
委托代理人：郑远光，该公司法律顾问。
以下为行文方便，以原告代称原告（反诉被告）96640部队营房处，以被告代称被告（反诉原告）中石油西宁分公司。
原告96604部队营房处与被告中石油西宁分公司租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月29日立案后，依法适用简易程序，于2018年6月13日公开开庭进行了审理。原告96604部队营房处委托代理人王金省、被告中石油西宁分公司委托代理人郑远光到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告96604部队营房处向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告支付原告房屋租金375000元，违约金114750元，合计489750元；二、本案诉讼费由被告承担。
事实和理由：2014年8月18日，原、被告签订《加油站租赁合同》，原告出租加油站资产包括：建筑面积175平方米的房屋、用地面积2808平方米加油站场地、储油罐5个、附属建筑、附属地上地下设施等。租期5年，自2014年10月1日至2019年10月1日止。每年租金150000元。2018年1月，原、被告协商于2018年3月31日解除《加油站租赁合同》，被告按约定，于2018年3月31日腾退了加油站场地。但尚欠2015年10月-2018年3月，30个月的租金，共计375000元。根据《加油站租赁合同》第五条第四项约定，被告迟延支付租金，应每日向原告支付本合同年租金万分之五的违约金。故2015年10月-2018年3月，逾期29个月，按年租金150000元×万分之五×30天×29个月=65250元；2016年10月-2018年3月，逾期17个月，即150000元×万分之五×30天×17个月=38250元；2017年10月-2018年3月，逾期5个月，即150000元×万分之五×30天×5个月=11250元，以上产生的违约金合计114750元。经原告向被告催收欠付租金及违约金，被告置之不理，故诉至法院，请求判如所请。
被告中石油西宁分公司辩称：原告的诉讼请求缺乏事实依据，应予驳回。被告与原告在2014年8月18日、双方签订《加油站租赁合同》，期限5年。但因受政策变动影响，原告首先提出解除合同要求。经双方多次协商，被告以书面方式，表达了双方沟通、理解之诚意。被告理解原告解除合同的意愿系政策变化，双方一致同意解除合同。但要求原告根据被告已投入的资产，给予适应补偿。被告这一要求也是符合政策规定的。但原告完全脱离了双方之前已达成的多份商谈纪要和文件，对双方签订的《加油站租赁合同》断章取义，要求被告支付租金37.5万元，完全有违双方的约定。原告在《解除租赁合同》的请求中几次提出，双方应以合同第六款约定，即”由于不可抗力或政策发生重大调整以及其他不可抗力因素，致使本合同无法履行时，签约双方均不承担违约责任”的内容处理解除合同后的事宜。原告此次诉讼中又主张违约金，实属不当。由于原告诉讼缺乏事实根据和法律依据，理应承担诉讼不能后果。请求法院依法驳回其诉讼请求。
被告中石油西宁分公司提出如下反诉请求：一、请求判令原告因提前解除租赁合同，补偿被告经济损失74.7万元，并退还租赁押金5万元；二、本案反诉费由原告承担。
事实和理由：2016年，因国家对军队经商的政策发生重大变化，原告于同年3月，向被告发出了《关于解除租赁合同的通知》。同年4月，被告向原告发出《关于解除租赁合同的回复函》，明确表示坚决支持国家与军队改革政策，并恳请原告考虑被告在租赁期内的各项投入，被告在租赁期内对加油站进行了改、扩建等相关设施改造，投入资金约141万元，前期费用、网架站房改造包装、取暖及上下水设备改造投入资金约50万元，共计投入191万元。对此被告提出了解决方案，原告在2018年3月9日《关于解除租赁合同有关问题的复函》第四项中提出：”贵公司提出免除37.5万元欠缴租金问题，我部将依据相关政策规定，邀请资产评估公司评估，并报上级批准后予以答复”。据此，原告委托青海岳华德成资产评估有限责任公司对所投资产进行评估，评估价为74.7万元。国务院及中央军委在相关文件中表明，对未到期的租赁房屋，提前解除时，可根据实际情况予以补偿。被告为了防止国有资产流失，依据本案事实，特提出反诉，要求原告因违约行为，按评估机构的评估价值，赔偿被告经济损失74.7万元，并退回被告押金5万元，请求人民法院依法予以支持。
原告96604部队营房处辩称，对于反诉请求中的退还押金5万元，予以认可，本来也是要退的。对于被告其他反诉请求，不符合原、被告双方之间签订的租赁合同的约定，请求依法驳回被告的其他反诉请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
原告96604部队营房处提交的证据：
证据二、《加油站租赁合同》一份，意在证明原、被告签订加油站租赁合同，合同中对租赁期限、租金支付方式、租金逾期支付违约金计算方法均有明确的约定，且双方的权利义务明确。
经质证。被告对该份证据的真实性不持异议，对证明方向有异议，认为该证据可以证明合同期限为5年，如果双方因国家政策或其他不可抗力导致解除合同的，双方均不承担违约责任，在合同的第六条免责条款部分有约定。
本院对上述证据的真实性予以确认，对其证明方向将在后文论述。
证据三、中国石油天然气股份有限公司青海西宁销售分公司青石销宁函（2018）02号《关于解除租赁合同的回复函》一份，意在证明原、被告协商于2018年3月31日解除租赁合同，且回函证实2015年10月-2018年3月，被告拖欠租赁费用30个月，欠付租赁费37.5万元的事实。
经质证，被告对证据三的真实性不持异议，对证明方向有异议，认为在回复函中写明”为了弥补我公司提前解除合同的损失......免除37.5万的租金”并不是承认拖欠37.5万元的租金的事实。回复函的第三项中提出，我方投资达191万元，为了减少国有资产的流失，原告应当予以适当的补偿。
本院认为，该份《回复函》为被告向原告发出，《回复函》第二项中就被告欠付原告租金37.5万元的事实予以了承认，对此事实本院予以确认。
被告中石油西宁分公司提交的证据：
证据二、《加油站租赁合同》（与原告提交的证据二为同一证据）一份，意在证明合同期限为5年，尚未到期原告要求提前解除合同，双方均不存在违约行为。
经质证，原告对真实性不持异议，但对”双方均不存在违约行为”的说法有异议，被告在2015年10月之后再没有交过租金，被告在2015、2016年没有按时交纳，当时还不存在国家政策调整，属于违约行为。对于未交的租金和迟延交纳租金的违约金，均不能互免，其他可以互免，包括互相补偿等。
证据三、96604部队（原96351部队）《关于解除租赁合同的通知》（2016年3月23日）、《关于解除租赁合同的函》（2016年6月23日）、《关于解除租赁合同有关问题的复函》（2018年3月9日）。意在证明：1.解除合同是原告发起，因政策发生重大变化，原告一再说明，双方均不承担违约责任；2.针对被告提出免除37.5万元租金，将依据政策，经资产评估后，报上级批准予以答复。但原告未按约定执行，违背双方协商的结果。
经质证，原告对证据三的真实性不持异议，对证明方向有异议。认为被告如果在2016年9月30日前腾退完毕，租金可以不予收取，但被告未按期腾退。
对上述证据的真实性本院予以确认。
证据四、《会议纪要》（2016年6月20日）。意在证明，经协商，双方均不承担违约责任。时任原告方负责人许克龙，同意免除2015年度至2016年度的租金，并口头许诺后续租金待商量。
经质证，原告对该份证据的真实性不持异议，但认为，该会议纪要形成于2016年6月20日，与原告前面提交的2016年6月23日的函是相关联的，该函中第三点和第六点是相互关联的，如果被告在2016年9月30日前腾退完毕，可以免除此期间租金。
证据五、被告发给原告的《关于解除租赁合同的回复函》（2016年4月14日）、《关于解除租赁合同的回复函》（2018年1月26日）。意在证明，被告愿意配合原告解除合同，但应考虑前期合同租赁期5年所先行资产投入约191万元的实际情况，被告提出了给予适当补偿的解决方案。并再次确保腾退时间，申请给予被告免除37.5万元租金。
经质证，原告对证据五的真实性不持异议，对证明方向有异议。认为是被告单方意思表示，我方的回应和被告函复的要求不完全相符。2018年3月9日我方的函复针对被告免除37.5万元租金的请求，已经回复被告，需要等待上级单位批准答复后再做决定，但上级单位没有批准，根据上级单位的要求，通过诉讼途径解决。
本院认为，被告提交的上述证据三、四、五，可以证实原、被告就解除合同的事宜进行过数次正式协商的事实。
被告提交的反诉证据四、青海岳华德威资产评估有限责任公司青岳华德威评报字（2018）第08号《资产评估报告》（以下简称资产评估被告），意在证明，经原告方委托第三方评估，被告在涉案加油站投入的固定资产现值为74.7万元。
经质证，原告对该份证据的真实性没有异议，但认为原告方委托评估是根据原告上级单位要求，对收回的资产予以评估摸底、上报数据，并不作为赔偿的标准。
本院认为，上述资产评估报告系原告委托第三方对被告在涉案加油站的固定资产投入进行的评估，其欲证事实应予确认。
根据以上证据及原、被告的陈述，以下事实可以确认：
经审理查明，2014年8月18日，原、被告签订《加油站租赁合同》，租期5年，自2014年10月1日至2019年10月1日止。每年租金150000元。被告向原告缴纳了合同押金5万元。因军队政策变化，原告于2016年3月23日向被告发出书面通知，提出解除合同的要求。被告回复，对解除合同表示同意，但提出，就其对涉案加油站191万余元的投入，原告应当给予适当补偿或采取其他补救措施，以弥补因解除合同对其造成的经济损失。此后，就合同解除事宜，双方进行了数次协商，并形成了数份书面函复和一份会议纪要。2018年1月，原、被告经再次协商，约定于2018年3月31日解除《加油站租赁合同》。被告按约定，于2018年3月31日腾退了加油站场地。经原告委托，青海岳华德威资产评估有限责任公司于2018年4月28日作出《青岳华德威评报字（2018）第08号资产评估报告》，评估结果为：以2018年3月31日为基准时间，涉案加油站的部分固定资产的价值为74.7万元。之后，因解除合同的协议执行问题，双方争议成诉。
本院认为，因本案租赁合同的解除系军队政策发生变化所致，不能归责于双方当事人，原、被告也在相互的信函中均认可，合同解除，互不承担违约责任。对原、被告关于互免违约责任的约定，符合事实，本院予以确认。原告在本诉中提出的违约主张，有违事实，本院不予支持。因被告对所欠付原告的租金37.5万元，没有异议，原告请求被告支付租金的主张成立，本院予以支持。被告依据原告委托第三方对其在涉案加油站的固定资产投入的现值所作的评估报告，向原告主张经济损失的补偿，其理由正当，原告应当给予被告适当的补偿。本院认为，原告给予被告的经济补偿数额确定为37.5万元比较合适。因原告对退还被告押金5万元的主张没有异议，依法应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）中国石油天然气股份有限公司青海西宁销售分公司给付原告（反诉被告）中国人民解放军96604部队保障部运输营房处欠付的租金375000元；
二、原告（反诉被告）中国人民解放军96604部队保障部运输营房处补偿被告（反诉原告）中国石油天然气股份有限公司青海西宁销售分公司因提前解除合同所造成的固定资产投入的经济损失375000元；
三、原告（反诉被告）中国人民解放军96604部队保障部运输营房处退还被告（反诉原告）中国石油天然气股份有限公司青海西宁销售分公司押金50000元；
四、驳回原告（反诉被告）中国人民解放军96604部队保障部运输营房处其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）中国石油天然气股份有限公司青海西宁销售分公司的其他反诉请求。
上述款项除相互抵消的部分外，剩余款项在本判决书生效后，十五日内支付。
本诉案件受理费减半收取4323元，由原告（反诉被告）中国人民解放军96604部队保障部运输营房处承担，反诉案件受理费5885元，由被告（反诉原告）中国石油天然气股份有限公司青海西宁销售分公司承担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本上诉于西宁市中级人民法院。
审判员 马华忠
二〇一八年七月十三日
书记员 马晓斌