河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）郑民四终字第1304号
上诉人（原审被告）徐媛，女，汉族，1984年9月27日生。
委托代理人武宗章，河南国银律师事务所律师。
委托代理人刘莹莹，河南国银律师事务所实习人员
被上诉人（原审原告）徐玉清，男，汉族，1961年11月26日生。
委托代理人郭东方、周丽，郑州市二七区大学路法律服务所法律工作者。
上诉人徐媛因与被上诉人徐玉清物权确认纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2015）二七民一初字第893号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。徐玉清及其委托代理人郭东方，徐媛的委托代理人武宗章、刘莹莹，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
徐玉清诉称：2004年7月6日，中铁三局集团六处郑州办事处因原旧房改造，就本案房产与徐玉清签订了拆迁搬迁补偿、集资安置协议书一份。徐玉清于当日向中铁三局集团六处郑州办事处缴纳了全部房款。该房于2006年10月建成后已交付给徐玉清。2008年，该房屋办理房产证时，暂时先办在徐媛名下，再协助徐玉清办理过户。然而本案所涉房屋所有权证书下发后，徐玉清多次找徐媛协商办理房产过户手续，均未果。徐玉清为维护自身合法权益，故诉至法院，请求法院判令：1、依法确认位于郑州市二七区勤劳街1号院5号楼2单元5层31号房产（产权证号：12012134**）归徐玉清所有；2、本案诉讼费由徐媛承担。
徐媛辩称：1、徐媛是本案诉争房产的所有权人；2、徐玉清不享有本案诉争房屋的房改房资格；3、徐玉清并未支付房屋价款；4、徐玉清一直占有该房产至今。
原审法院经审理查明：2015年2月4日，中铁三局集团六处郑州办事处出具证明一份，内容为：我单位家属院（勤劳街1号院）始建于1957年，因年久失修加之结构简单，经上级及市政府相关部门批准，2004年对旧房拆迁改造。拆迁时，徐玉芝母亲已去世，经我单位认可，此房由徐玉芝代其弟弟徐玉清经办各种手续（拆迁搬迁补偿、集资安置协议，交集资款等）。2006年10月，新房建成后交给拆迁户使用。2008年开始办理产权证，因老职工大都已去世，经单位研究，允许以亲属的名义购买，徐玉芝的弟妹都已享受过福利房，故不能办理产权证（因集资房属福利房）。该房的全部房款是由徐玉芝代徐玉清交纳。徐玉芝提出并经我单位同意，暂时办在了其侄女徐媛名下。待以后办理过户。2015年3月10日，徐玉贵、徐玉强、徐玉平、徐玉芝出具声明一份，内容为：我父亲徐恩、母亲韦四凤原租住中铁三局六处家属院公租房二间，地址在勤劳街1号院。此房是50年代建造，于2004年危房改造拆迁。因父母于2002年均已去世，原房管所中铁三局集团六处郑州办事处允许原房主子女只能购买一套住房，后经商量，本着谁集资谁要房的原则，当时我考虑自己已有住房且经济也不宽裕，故表态不要此房。2004年7月6日，徐玉芝代徐玉清与中铁三局集团六处郑州办事处签订了《拆迁搬迁补偿、集资安置协议》，安置面积59.356平方米，集资款54132元。同日，徐玉芝代徐玉清向中铁三局集团六处郑州办事处缴纳集资款54132元。徐玉清于2008年1月3日向中铁三局集团六处郑州办事处补缴集资款2494元。2006年10月2日，徐玉芝代徐玉清与中铁三局集团郑州物业管理处就位于勤劳街1号院5号楼2单元31号房屋签订了物业管理服务协议。郑州市二七区淮河路街道办事处陇海路社区于2015年5月12日出具证明一份，证实徐玉清、王玉玲、徐洋三人自2006年至今一直在我辖区众鑫佳苑5号楼31号居住。2012年10月24日，位于二七区勤劳街1号院5号楼2单元5层31号房屋办下了房产证，房屋所有权人为徐媛。
原审法院认为：本案中，位于二七区勤劳街1号院5号楼2单元5层31号房屋系徐玉清父母（拆迁改造前均已去世）租住的公租房拆迁改造安置的房屋，虽房屋登记在徐媛名下，但《拆迁搬迁补偿、集资安置协议》、收据、中铁三局集团六处郑州市办事处证明、徐玉芝证言、声明书、物业管理服务协议、社区证明等均证实本案诉争房屋为徐玉清购买并实际使用的，而徐媛未支付任何房款及相关费用，故上述房屋应归徐玉清所有。根据《中华人民共和国物权法》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院判决：位于二七区勤劳街1号院5号楼2单元5层31号房屋归徐玉清所有。案件受理费3300元及保全费1270元，由徐媛负担。
徐媛不服原审判决向本院上诉：一、一审判决认定事实不清，证据不足，依法应予纠正。
1、《拆迁搬迁补偿、集资安置协议》、声明书等不足以认定徐玉清是实际购买人和合法购买人。涉案房屋系徐玉清、案件人徐玉贵、徐玉强、徐玉平、徐玉芝、徐玉生父母生前单位拆迁安置房屋，在2004年房屋拆迁改造时，因父母均已经去世，单位允许以被继承人（父母）的亲属的名义购买，在此情况下，需要全部继承人作出析产继承的意思表示，才能以某一方的名义进行购买。在本案的《拆迁搬迁补偿、集资安置协议》签订时，未有任何协议证实徐玉清、徐玉贵、徐玉强、徐玉平、徐玉芝、徐玉生曾达成一致：就涉案房屋其他人放弃购买继承的权利，而由徐玉清一人购买。虽然《拆迁搬迁补偿、集资安置协议》载明了徐玉清的名字，并不能证明该协议签订时其他人放弃了继承的权利，徐媛的父亲徐玉生并未作出任何放弃权利的意思表示。故《拆迁搬迁补偿、集资安置协议》不足以证明徐玉清是实际购买人及合法购买人。
2、徐玉清提交的声明存在真实性、合法性的问题。该声明的落款时间为2015年3月10日，并非2004年房屋拆迁改造时的证据，恰恰说明签订房屋拆迁搬迁补偿、集资安置协议时，需要所有继承人放弃继承购买的权利。但是当时所有继承人并没有作出该意思表示；从声明的形式上看，载明的内容是单方声明，签名却是四人，明显存在真实性的问题，也没有徐媛的父亲徐玉生的签名。
3、《证明》不能证明徐玉清是实际购买人及合法购买人。该证明出具的主体并不是实际售房单位，无权出具任何涉及物权归属的证明，且该证明载明的购买过程均是徐玉芝一人操办。徐玉芝无权代表所有继承人主张权利。
4、购房时并不存在“谁集资、谁要房”的情况。
二、涉案的房屋物权登记的所有权人为徐媛，物权登记的依据是《出售公有住房协议书》及《出售公有住房登记表》等证据，并非《拆迁搬迁补偿、集资安置协议》，因此，房屋的产权应为徐媛所有。1、售房单位是中铁三局集团有限公司桥隧工程分公司，而不是中铁三局集团六处郑州办事处，售房时间为2012年7月9日，《出售公有住房登记表》载明的购房人姓名为徐媛、售房款为83322元，均和《拆迁搬迁补偿、集资安置协议》不同，涉案房屋的物权确认应当以《出售公有住房协议书》及《出售公有住房登记表》为准。2、《拆迁搬迁补偿、集资安置协议》在性质上不属于安置房购房协议，仅属于拆迁安置补偿性质，不能作为认定物权归属的依据等。请求撤销原审判决，依法改判或发回重审。
徐玉清答辩称：一、涉案房屋并非遗产，而是徐玉清父母单位的公租使用房，按照拆迁单位的规定，只要是原房屋承租人的家属均可购买，而不是继承。徐玉清的大姐徐玉芝召开家庭会议，原则是谁要房谁出资。除徐玉清外的其他人员当时表示放弃购买，而不是放弃继承。由于各方都是亲戚，未出据书面字据。事后出具声明，确认了当时的真实意思。二、房屋虽然登记在徐媛名下，但仅是登记机关对不动产当时权属关系及表现状态的认可和证明，并不创设具体的权利义务关系。涉案房屋为徐玉清出资并实际占有、使用，徐玉清具有所有权。三、中铁三局集团六处郑州办事处已经更名，且办理产权登记时系委托中介公司办理，徐媛的签名是中介公司代办的，并非徐媛本人所签等。请求维持原判。
本院经审理查明的事实与一审一致。
本院认为：因为徐玉清父母承租居住的房屋系单位房产，后因拆迁改造，原房屋的承租者可以以集资的方式另行取得安置房。故涉案房屋并非徐玉清父母的遗产，徐玉清父母的法定继承人取得只是一种购买的权利，而不是对遗产的继承。在此情况下，徐玉清与原房屋的产权单位签订了拆迁搬迁补偿、集资安置协议，取得了购买权，徐玉清支付了相应的购房款，且实际占有、使用，徐玉清是涉案房屋的合法购买人和合法所有权人。因涉案房屋是基于购买权的取得而取得的，徐媛没有取得购买权，也未支付过款项和相关费用，故徐媛对涉案房屋不具有所有权。综上，徐媛的上诉请求和理由，与事实不符，不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不妥，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3300元，由徐媛负担。
本判决为终审判决。
审判长 宁 宇
审判员 张永军
审判员 杨成国
二〇一五年七月三十日
书记员 黄莉敏