安徽省舒城县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）舒民二初字第00413号
原告：沙际龙，男，1976年4月18日出生，汉族，农民，住安徽省舒城县。
委托代理人：薛飞，安徽天地缘律师事务所律师。
被告：舒城县启德文化院，住所地安徽省舒城县。
法定代表人：胡汉龑，院长。
委托代理人：祝延兵，安徽李舒华律师事务所律师。
原告沙际龙诉被告舒城县启德文化院房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年4月16日立案受理。依法由审判员熊中生适用简易程序，于2014年6月12日公开开庭进行了审理。原告沙际龙委托代理人薛飞，被告舒城县启德文化院委托代理人祝延兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告沙际龙诉称：原告系沙宜根之子。2010年沙宜根因病去世，原告为其法定继承人。2002年前后，被告对干汊河镇汉寿街进行开发，并对外出售汉寿街房屋。当时，沙宜根与被告签订房屋买卖合同，约定将坐落于汉寿街AF区10号门面房一上一下各一间出售给沙宜根，建筑面积68平方米，余地15平方米，包括围墙，2002年建成。并约定成交价格46000元，付款方式为首付10000元；办理房地产权证由出售方负责，沙宜根购买后拥有100%产权；交房手续被告于2002年12月30日前将该房屋权属交给沙宜根，交接时被告应保持室内现有状况，不得损坏；本合同双方负责人签字后依法成立，均需严格履行，任何单方不得擅自变更，否则应承担违约造成的经济损失；合同未尽事宜由双方协商签订补充规定，与本合同具有同等法律效力等。合同签订后，沙宜根当即交付被告10000元，被告将该房交给沙宜根使用。此后多种原因，被告开发的汉寿街房屋均无法办理房产证。被告于2007年、2008年多次催要购房款，沙宜根又向被告支付33600元。近来，汉寿街房屋可以办理房产证，但被告拒绝协助将该房过户至原告名下。现诉请判令被告协助将坐落于干汊河汉寿街AF区10号门面房一上一下各一间过户给原告。
原告为证明其主张，举证有：1、身份证、干镇西垱村民委员会及派出所出具的证明以及户口簿复印件两份，证明沙际龙是沙宜根的继承人；2、房屋买卖合同，证明沙宜根与被告就诉争房屋签订了房屋买卖合同，房地产权证是由出售方负责办理；3、收条三份，证明沙宜根向被告交付了购房款3.36万元；4、协议书两份、胡启明证明一份，证明被告欠沙宜根工资1.4万元，该款抵作购房款。
被告舒城县启德文化院辩称：本案原告诉舒城县启德文化院房屋买卖行为无事实和法律依据，其诉请不能成立。房屋买卖合同是沙宜根和胡启明所签，根据合同相对性原理，被告应为胡启明。由于胡启明将干汊河镇汉寿街房屋私自出售，给舒城县启德文化院造成巨大经济损失，且胡启明于2007年11月2日不再担任舒城县启德文化院负责人，并在相关媒体上进行了公示，舒城县人民法院（2010）舒民二初字第272号民事判决书已认定该事实。故舒城县启德文化院不是本案适格诉讼主体，应为胡启明；另外，原告依据的合同没有签订时间，落款处没有加盖舒城县启德文化院印章，是胡启明个人签名，沙宜根三次交款也是其个人出具收条，本方未收到该房销售款，因此沙宜根与胡启明签订的房屋买卖合同系胡启明不再担任文化院负责人情况下所签订，文化院未授权，纯属其个人行为，不构成法律上的表现代理。胡启明以文化院名义与沙宜根所签合同对文化院不发生法律效力，其责任应由行为人承担；原告诉称理由与事实不符。文化院干汊河镇汉寿街2002年才拆迁，2004年竣工，2006年办理房产证书。因此原告诉称2002年建成并交付使用与事实不符，且出售价格明显低于同类房屋价格。原告诉请将该房屋过户到其名下无法律依据。被告于2006年5月10日即对汉寿街AF区10号门面房办理了房地产权证，并享有受法律保护的所有权，原告的侵占行为侵害了被告的合法权益。原告应立即腾让房屋给被告，并赔偿被告因此造成的损失。综合前述，请求依法驳回原告的诉讼请求。
被告为证明其主张，举证有：1、民办非企业法人营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明书材料一组，证明被告在本案中不是适格的诉讼主体；2、房地产权号为皖舒字第00071907的房地产权证复印件一份，证明被告系干汊河镇汉寿街房地产权利人，单独所有，原告无权占有，应当返还所侵占房屋；3、舒城县人民法院（2010）舒民二初字第272号《民事判决书》复印件一份，证明胡启明与沙宜根签订的房屋买卖合同无效，对被告不具有法律约束力。同时也证明了原告侵占房屋事实。
庭审中，原、被告分别发表以下质证意见：
对原告所举证据，被告表示：对证据1真实性、合法性没有异议，关联性有异议，村委会及派出所的证明不能证明沙际龙是沙宜根的唯一继承人，应提供户口簿原件相互印证；对证据2房屋买卖合同的三性均有异议，这份合同是胡启明与沙宜根所签，不是舒城县启德文化院与沙宜根所签，对舒城县启德文化院不具有法律效力；证据3反映的购房款系胡启明个人所收，对其真实性无异议，合法性和关联性有异议。文化院未收到此款，应由胡启明个人承担法律责任；对证据4协议书的三性均有异议，虽然协议书上有启德文化院的名字，但没有盖章，也没有法定代表人签字，属无效协议。对胡启明的证明真实性无异议，合法性和关联性有异议。这是胡启明向舒城县启德文化院反映情况，并不能达到原告的证明目的。对被告所举证据，原告表示：对证据1的三性无异议，但不能达到其证明目的；对证据2的三性无异议，但不能达到被告的证明目的，反而证明了被告迟迟不将房屋过户给原告，构成违约；对证据3的三性无异议，证明目的有异议，这份判决书确认了胡启明签字的房屋买卖合同是有效的。沙宜根和胡启明签订的合同有交房时间，故可以推定房屋买卖合同签订时间肯定在2002年12月30日前。
本院认证意见为：原告所举证据1、2反映内容真实，具备证据属性，其证明力应予确认；证据3中除2007年5月6日收条结合有关事实可以认定外，其余被告不认可且双方有争议不宜确认；证据4能反映一定情况，但与本案诉请关联性不足，又无其他证据印证，不作本案定案依据。被告所举证据1、2、3内容真实客观，但与待证事实关联性不足，不能作为定案依据。
根据当事人陈述，结合举证、质证和认证，查明本案事实为：舒城县启德文化院系2002年台湾启德机械起重工程股份有限公司投资兴办的非企业单位，至2007年11月2日期间由胡启明担任该院负责人。2002年，该院决定参与舒城县干汊河镇汉寿街开发，并与干汊河镇政府联合成立汉寿街指挥部。其间胡启明以舒城县启德文化院名义开始对外出售门面房屋，并统一拟制合同条款文本。其中与沙宜根签订的《房屋买卖合同》约定：将位于干汊河镇汉寿街AF区10号、建筑面积68平方米门面房一上一下两间及余地15平方米（包括围墙）以46000元价格出售给沙宜根，首付10000元，余款待房产证办好后付清；办理房产证由出售方负责提供，购买方购买后拥有100%产权；并约定于2002年12月30日前交付房屋。同时约定，本合同经双方负责人签字后依法成立，双方均需严格履行，任何单方不得擅自变更，否则应承担由违约造成的经济损失；合同未尽事宜，经双方协商签订补充协议，补充规定与本合同具有同等法律效力等，合同由胡启明和沙宜根签字但未标明签订日期。2004年12月11日，汉寿街指挥部（启德文化院汉寿街经营部办公室）与沙宜根签订协议一份，雇佣沙宜根为其大市场提供管理服务，月工资500元；如失去管理能力，由汉寿街指挥部酌情安排其他工作，但月工资不变等。房屋建成后，沙宜根于2007年5月6日交付购房款10000元。2007年11月2日该院因故变更了法定代表人，胡启明不再担任舒城启德文化院法定代表人职务，该院并在相关媒体上进行了公示，表明对2007年11月之后胡启明所作一切行为均由其个人负责。2008年5月6日和9月8日，沙宜根又先后向胡启明交付购房款13600元和10000元。此间被告已将房屋交付沙宜根实际使用。在汉寿街全部建成房屋中，有215户房屋由胡启明经手出售并收取购房款、办理了房产证。2010年10月沙宜根因病去世。其有继承人一子沙际龙和一女沙际存。审理中沙际存表示放弃汉寿街房屋继承权留归原告，并不参加诉讼。后因文化院清理下余房屋买卖合同，并以与购房户重新签订合同方式办理房产证，原、被告双方发生争议。原告遂诉讼来院。
本院认为：胡启明在担任舒城启德文化院法定代表人期间因职务行为与沙宜根之间签订的房屋买卖合同，具备了合同主要条款，也符合合同生效要件，且其与已经售出并办理了房产证的215户格式合同主要约定条款内容相一致，并不违反法律强制性规定，因而应当认定该合同有效。胡启明职务行为签订的合同法律后果应由被告承担。而被告后期所采取的变更合同内容方式办理房产证行为，系原合同效力延续或者重新确认的补充协议行为，并不当然产生否定原合同效力。即在双方不能签订补充协议情况下，原合同仍然有效。从合同履行来看，沙宜根实际也于2007年5月6日交付了首付款1万元，此时合同即已告成立并生效。被告在2007年11月2日解除胡启明职务的媒体公示中也已明确确认此前交付的效力；且双方在合同中约定了余款待房产证办理后再付清，由此确定了双方的合同顺序履行义务，即被告须在办理好房产证后才有权请求对方履行支付余款的义务。又因原告为沙宜根的法定继承人，有权承继该合同权利和义务。故被告义务应向原告履行。原告诉请合法正当本院予以支持。至于部分购房款交付数额有效性问题双方虽存在争议，但不属本案诉请范围，不予理涉。依照《中华人民共和国合同法》第十二条、第四十一条、第四十四条、第六十条、第六十七条、第一百零七条之规定，判决如下：
被告舒城县启德文化院于判决书生效后二十日内将位于舒城县干汊河镇汉寿街AF区10号一上一下门面房两间过户于原告沙际龙。
案件受理费2050元，减半收取1025元，由被告舒城县启德文化院负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。
审判员 熊中生
二〇一四年八月十五日
书记员 查雯雯