广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）深宝法民三初字第1704号
原告李某。
委托代理人肖某、彭某，广东商达律师事务所律师。
被告某甲公司。
法定代表人黄某，系该公司总经理。
委托代理人马某，广东深田律师事务所律师。
被告某乙公司。
法定代表人叶某。
委托代理人何某，广东深宝律师事务所律师。
委托代理人郑某。
原告李某诉被告某甲公司（以下简称某甲公司）、某乙公司（以下简称某乙公司）物权纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由代理审判员陈蕾仰，与人民陪审员杨江河、利庆君组成合议庭，由代理审判员陈蕾仰担任审判长并主审本案，公开开庭进行了审理。原告委托代理人肖某，被告某甲公司委托代理人马某，被告某乙公司法定代表人叶某及委托代理人何某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告于2007年12月20日与某甲公司签订一份房屋租赁合同，约定原告将宝安区新安街道前进路御景台X栋201出租给某甲公司，租期为2007年12月20日至2012年12月20日。该份房屋租赁合同并未约定被告可以在承租房屋外墙制作大型LED显示牌广告。2011年11月20日原告发现二被告在该承租房屋外墙设立了一块LED显示屏（高8米×宽l5米，面积120平方米），并利用该显示屏播放多家公司及个人的商业广告信息用以营利。经过进一步调查发现，某甲公司曾委托某乙公司制作该显示屏，并在审批过程中冒用游某的名义签名，骗取行政机关的审批。原告曾多次要求被告拆除该显示屏，但被告并未采取任何行动。原告认为，被告设置广告牌的行为并未经过包括原告在内的全某主同意，属于侵权行为。二被告也侵犯了原告所购房屋的外墙使用权。根据《最高人民法院﹤关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第14条规定：“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”及《物权法》第八十三条规定：“业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼”，特诉至法院，请求判令：1、二被告将宝安区新安街道前进路御景台X栋外墙LED显示牌广告予以拆除，并予以恢复原状；2、诉讼费由二被告承担。
被告某甲公司答辩称，根据我方与原告签订的房屋租赁合同，我方某甲无偿使用外墙的广告位。2009年我方与原告签订了租赁合同，我方租用原告的房屋作为培训课室，期限自2007年12月20日至2012年12月20日。该合同第五条第1款第7项有规定“甲方免费提供圣地雅歌咖啡厅的广告位置及顶层的广告位置供我方使用”。合同履行之后我方一直是实际使用的。2009年5月18日，因为原告提供的圣地雅哥咖啡厅的广告位置另卖给其他人，双方才协商将每月的租金下调4000元。同时，我方和某乙公司签订广告位置换协议，既不违反法律的强制性规定，也不违反与原告的租赁合同的约定，是合法有效的。因此，请法院在查明事实的基础上，驳回原告的诉讼请求。
被告某乙公司答辩称，1、本案原告不享有房屋外墙面广告权，不是适格的原告；2、即使按照《物权法》相关规定，涉案外墙面也应当是御景台二栋全某主共有，应当以御景台二栋二百多户业主全体作为原告，原告无权单独提起诉讼。原告将房屋租赁给承租人，且明知承租人是作商业用途，而商业用途是一定要使用外墙的广告位置的。在其租赁房屋的时候应该把房屋所有的使用权给承租人；3、涉案广告牌，已经获得了享有御景台外墙面使用权的主体的同意，是合法使用外墙面设置LED广告牌，并不存在物权纠纷；4、涉案LED广告牌已经获取了物业管理公司的同意，获得了政府主管部门的审批，是合法设置的广告牌。原告的诉讼请求没有法律依据，且违背社会公共利益，与构建和谐社会、发展现代城市文明背道而驰；5、我方只是广告的承揽人，不是广告的建设方，所以不是适格的被告。
经审理查明，原告李某与案外人游某珠分别系宝安区新安街道前进路御景台X栋201、301房屋的所有权人，该两套房屋均位于御景台X栋商业裙楼，系相邻房屋。某甲公司与案外人深圳市童声源文化传播有限公司（以下简称童声源公司）分别承租了前述两套房屋。游某已另案向童声源公司及某乙公司提起诉讼，案号为（2012）××民三初字第××号。
2002年12月25日，案外人荆某与深圳市鸿荣源实业有限公司（以下简称鸿荣源公司）签订《深圳市房地产买卖合同》（预售），向鸿荣源公司购买涉案房产，双方在该合同的附表四中约定，鸿荣源公司拥有本项目外墙面的广告权益，该工程竣工验收之后，鸿荣源公司可将其拥有权益项目移交给指定的物业管理公司。
2007年7月19日，原告向案外人荆某购得涉案房产。
2007年12月19日，原告与某甲公司签订了《租赁合同》，约定原告将位于宝安区新安街道前进路御景台X栋201的房地产出租给某甲公司使用，建筑面积共计1，144.56平方米，月租金总额为人民币62，000元，租赁期限自2007年12月20日至2012年12月20日止，用途为培训课室。合同第五条第7项约定，原告拥有本大厦墙身及顶层天面广告位置的所有权和使用权。根据某甲公司合理要求，免费提供原圣X雅哥咖啡厅广告位置及顶层外墙部分广告位置供某甲公司使用。
同日，原告与某甲公司签订了《深圳市宝安区新安街道前进路御景台X栋201房产租赁补充协议》，第二条第3项约定，根据某甲公司合理要求，免费提供原圣X雅哥咖啡厅广告位置及顶层外墙部分广告位置供某甲公司使用。
2007年12月20日，原告与某甲公司签订《房地产租赁合同》，该合同已向深圳市宝安区人民政府房屋租赁管理办公室备案，备案编号为宝AH02201X。合同约定原告将位于宝安4区新安街道前进路御景台2栋201的房地产出租给某甲公司使用，建筑面积共计1，144.56平方米，月租金总额为人民币62，000元，租赁期限自2007年12月20日至2012年12月20日止。租赁房地产用途为商业。合同第十二条约定，某甲公司应合理使用租赁房地产及其附属设施，并不得利用租赁房地产从事违法行为；对某甲公司正常、合理使用租赁房地产，原告不得干扰或者妨碍。
2009年5月18日，原告与某甲公司签订了《深圳市宝安区新安街道前进路御景台X栋201房产租赁合同补充协议》，约定原告因原圣X雅哥咖啡厅面向前进路（宝安中学）外墙广告位置现无法原样提供给某甲公司使用，因此广告位的调整经双方协商同意从2009年5月20日起每月降租4，000元，由原每月总租金62，000元调整为每月总租金58，000元。
某甲公司在庭审中确认，前述协议所指的外墙广告位置调整是指涉案房产与相邻的1楼房屋之间的横梁对应的外墙部分，不再提供给其使用；而涉案房产相对应的外墙位置及该房产与相邻的X栋301房屋之间的横梁对应的外墙位置，其仍然有权使用。
2011年9月29日，某甲公司与某乙公司签订《广告位置换协议》，某乙公司拟在深圳市宝安区前进一路御景台（下称“物业”）裙楼所属墙体制作大型LED户外显示屏，由于该显示屏将部分占用某甲公司现有广告位，现双方协议：广告位置换期限起始日期为2011年9月29日至2012年12月20日，合同期满后，如某甲公司达成续租意向，则本协议有效期自动续延，直至某甲公司不再承租位于宝安区前进一路御景台裙楼之物业。某乙公司负责有关广告位设置的审批手续，审批等产生的相关费用由某乙公司承担。广告位的设计方案由某乙公司负责设计，制作费用由某乙公司承担。本广告位的所有经营权由某乙公司全权行使，所得任何收入与某甲公司无关。某乙公司每日为某甲公司无偿发布广告，每日投放100次（每次15秒）。某甲公司播放内容由某甲公司自费自行制作。
2011年11月1日，深圳市开X物业管理御景台分公司出具证明，证实案外人童X源公司作为御景台2栋301房产的承租方，为了扩大其商业品牌的知名度与美誉度，决定向政府相关部门申请在承租物业外墙制作LED门面招牌广告一块，以上情况属实并经小区物业管理公司同意。
2011年11月14日，深圳市宝安区城市管理局应案外人童声源公司的申请，作出行政许可决定书（深宝城许字（2011）第18X号），同意在宝城4区前进一路御景台X栋商业裙楼面向前进一路与新安二路交汇处方向三、四楼外墙设置LED显示屏广告牌壹块，规格为：长15米×高8米。使用期限两年，自2011年11月14日起至2013年11月13日止。
现涉案房产及相邻的御景台X栋301房产的外墙已设置一块LED显示屏广告牌，占用的外墙位置包括X栋201与301之间的横梁对应的外墙部分、X栋301房屋对应的外墙部分及X栋301房屋与裙楼天面之间的横梁对应的外墙部分。其中，X栋201与301之间的横梁对应的外墙部分属于某公司依照租赁关系有权使用的广告位置，并未超出原告许可的范围。该显示屏除播放某甲公司的宣传广告及垃圾分类、安全生产等公益广告外，还播放了深圳永X男科医院、好X年宝安店、宏X展装饰、鸿荣源西X雅筑等商业广告。
2012年5月25日，原告委托代理人向某公司、某乙公司发出律师联系函，要求二被告在收到律师函之日起10天内拆除侵权LED显示屏，并赔偿相关损失。
上述事实，有原、被告当庭陈述及原告提供的产权资料电脑查询结果表，深圳市宝安区城市管理局行政许可决定书（深宝城许字（2011）第18X号），深圳市房地产租赁合同书（备案编号宝AH02201X），律师函，光盘及某甲公司提供的《租赁合同》（2007年12月9日），《广告位置换协议》（2011年4月25日），《租赁合同补充协议》两份（2007年12月19日及2009年5月18日），被告某乙公司提交的证明，光盘，本院调取的《深圳市房地产买卖合同》（预售）等在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。
本院认为，涉案房产的开发商鸿荣源公司在将争议房产出售时，已在《深圳市房地产买卖合同》（预售）的附表四约定，鸿荣源公司拥有本项目外墙面的广告权益，该工程竣工验收之后，鸿荣源公司可将其拥有权益项目移交给指定的物业管理公司。该约定仅涉及广告权益的让渡，无涉外墙面所有权归属，因此并不违背法律法规的规定，且系当事人的真实意思表示，合法有效。据此约定，双方争议的外墙面广告权益已通过合同约定的方式归鸿荣源公司所有，并由鸿荣源公司指定的物业管理公司管理，原告虽未与鸿荣源公司签订合同，但其通过二手房交易的方式购得涉案房产，成为房产所在小区的业主，应同样受前手业主与开发商之间条款的约束，故涉案房产所在小区的物业管理公司有权对小区外墙面的广告权益进行管理。
本案中，LED显示屏广告牌的设立，已经征得有权管理方即小区物业管理公司的同意，属有权设立，原告认为二被告设置广告牌的行为系侵权行为并要求将广告牌拆除的主张，缺乏依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
驳回原告李某的诉讼请求。
本案受理费人民币100元，由原告负担。受理费原告已预交。
如不服本判决，原告李某可在判决书送达之日起三十日内，被告某甲公司、被告某乙公司可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审 判 长 陈蕾仰
人民陪审员 利庆君
人民陪审员 杨江河
二〇一三年二月二十二日
书 记 员 罗乐瑜
书 记 员 高 洁
附相关法条如下：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
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