上海市闵行区人民法院执 行 裁 定 书（2016）沪0112执异39号案外人朱某某，女，1971年4月12日出生，汉族，住址上海市闵行区。案外人陈某1，男，1969年6月19日出生，汉族，住址上海市闵行区。案外人陈某2，女，1996年12月18日出生，汉族，住址上海市闵行区。上列三案外人共同委托代理人邓瑛、黄学锋，上海市上正律师事务所律师。申请执行人吴祥，男，1975年9月29日出生，汉族，住址江西省宜春市。申请执行人盛斌，男，1972年9月26日出生，汉族，住址上海市闵行区。上列二申请执行人共同委托代理人黄方明，上海市佩信科诺律师事务所律师。被执行人余俊，男，1981年12月5日出生，汉族，住址上海市闵行区。被执行人叶妍，女，1982年7月25日出生，汉族，住址上海市闵行区。本院依据已经发生法律效力的上海市闵行区人民法院(2014)闵民一(民)初字第22744号民事判决，在执行申请执行人吴祥、盛斌与被执行人余俊、叶妍民间借贷纠纷一案中，案外人朱某某、陈某1、陈某2对于本院查封上海市春申路XXX弄XXX号XXX室房屋的执行行为提某异议；本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。案外人朱某某、陈某1、陈某2异议称，案外人于2014年10月5日经房屋买卖中介机构提供居间服务，与被执行人余俊、叶妍签署购买上海市春申路XXX弄XXX号XXX室房屋买卖合同，双方约定房屋总价XXXXXXX元，其中购房款XXXXXXX元，装修款320000元。合同签署当日案外人支付定金30000元，2014年10月19日案外人与被执行人就该房�的买卖合同在闵行区房地产交易中心完成备案，网签当日，案外人向被执行人支付房款720000元及装修补偿款320000元。此后，在购房审核、相关审税手续及公积金贷款审核通过后，被执行人叶妍于2014年12月8日将系争房屋交付案外人，案外人实际占有使用该房屋，2014年12月10日案外人与被执行人前往闵行区房地产交易中心办理房产过户申请手续。当日，案外人向被执行人交付购房款100000元，向房地产交易中心缴付126540元税费并取得XXXXXXX元售房款发票及完税证明，等待领取产证通知等相关交易文件资料，向房屋买卖中介支付中介费32000元，累计支付除公积金贷款之外的应付房款总额XXXXXXX元。2014年12月15日，因申请执行人提某财产保全，法院作出了(2014)闵民一(民)初字第22744号民事裁定，将该房屋查封，导致公积金贷款发放未能完成及案外人的过户手续未能及时办理完毕。�外人曾在2015年2月法院审理上述申请执行人及被执行人之间的借贷纠纷案件期间，请求以第三人身份参与诉讼，未获批准。案外人于2015年3月向法院提起诉讼，要求被执行人叶妍、余俊继续履行买卖合同并承担违约责任，法院依法查明了上述事实并确认双方买卖合同的有效性，确认案外人在买卖交易过程中无任何违法不当行为，受让价格合理，不能过户的原因系申请执行人提某的司法查封之因，当该原因消除时，买卖合同依法应当予以履行的事实，并据此作出(2015)闵民五(民)初字第645号民事判决书。案外人认某，只要能够将房屋解封，我们要求将余款打入法院账户。为此，根据最高院《关于办理执行异议和复议案件的规定》第28条和《查封规定》第16条的规定提某执行异议，请求解除对上海市春申路XXX弄XXX号XXX室房屋的查封。案外人朱某某、陈某1、陈某2提交的书证为：定金收据、收条及对应的银行业务回单、协议、佣金确认书、收款收据及银联pos签购单、税收缴款书、销售不动产统一发票、非税收入一般缴款书(收据)、不予登记告知书、上海市闵行区房地产登记收件收据、上海市房地产登记申请书、委托书及受托人身份证、上海市个人住房房产税认定通知书、契税已申报办理证明、购房人家庭成员及名下住房情况申报表、房产税查询结果、住房公积金个人购房担保借款合同，上海市闵行区人民法院(2015)闵民五(民)初字第645号民事判决书。被执行人余俊、叶妍经本院通知，未出席听证审查。申请执行人吴祥、盛斌对案外人朱某某、陈某1、陈某2主张的执行异议不予认可；并认某案外人提某的异议请求没有法律依据，事实依据不充分。案外人与被执行人之间是恶意买卖。系争房屋到中介挂牌出售都是由申请执行人协助的�申请执行人与被执行人约定，如果借款还不清，房屋出售款的一半用来偿还借款，判决书上对此有记载。欠条形成之后，吴祥和叶妍他们一起去房产中介把系争房屋挂牌交易。朱某某他们是避开吴祥、盛斌，和叶妍他们签订的买卖合同。房屋出售人在如此仓促的时间内签合同、交钱、房屋交付、到房产交易中心办理过户违反正常房屋买卖的常理，付钱也是付给叶妍一个人，避开余俊，而债务实际上是余俊和吴祥、盛斌之间形成的，造成余俊无法经手售房款来返还申请执行人，而且至今我们也没看到过朱某某与叶妍他们之间签订的房屋买卖合同，他们就是为了刻意利用恶意成就高院和最高院的司法解释，恶意买卖。本案案外人在买房过程中一定程度上是有过错的，过错就在于配合叶妍逃避了债务的承担。申请执行人吴祥、盛斌提交的书证为：查封异议申请书，民事起诉状、欠条，财产保全情况告知书，上海市闵行区人民法院(2016)沪0112执6396号执行裁定书、(2014)闵民一(民)初字第22744号民事判决书，上海市第一中级人民法院(2016)沪01民终2357号民事判决书。本院查明，依据上海市闵行区人民法院(2014)闵民一(民)初字第22744号民事判决确认的原告吴祥、盛斌诉被告余俊、叶妍民间借贷纠纷一案审理查明，2014年5月12日，被告余俊和被告叶妍共同作为借款人向两原告出具《欠条》，《欠条》内容载明：“本人余俊(身份证号：XXXXXXXXXXXXXXXXXX)今向盛斌借款人民币肆拾壹万元整，借款时间三个月整，若未按时还款，将售出上海市春申路XXX弄XXX号502房产用来还款。另本人余俊(身份证号：XXXXXXXXXXXXXXXXXXX)于2015年5月10日向吴祥借款人民币叁拾捌万元整，借款时间三个月整，若未按时还款，将售出上海市春申路XXX弄XXX号502房产用来还款。由于该房产是本人和叶妍的共同财产，故该借款需让叶妍本人知情，且叶妍同意未还款可出售房产，并将该房产售出款的一半用于此次还款，还款金额为归属余俊名下的一半售出额。”被告余俊和被告叶妍原系夫妻关系，两人于2014年6月3日协议离婚。被告余俊于2014年12月24日出具《声明书》，内容主要载明：“一、本人于2014年5月12日向盛斌和吴翔所借款项共计人民币柒拾玖万元整(小写：790000元)全部用于本人赌博挥霍和偿还赌博所欠债务。二、本人声明该借款没有用于本人和叶妍在婚姻续存期间任何共同生活开支，也没有用于本人和叶妍的儿子的生活开支。……”另查明，原告吴祥通过其名下银行账户和通过案外人王某某名下银行账户以及现金支付等方式交付给被告余俊共计79万元，其中包括于2014年4月25日转账给被告余俊3万元，于2014年4月28日转账给被告余俊两笔5万元�于2014年4月30日转账给被告余俊5万元，于2014年5月9日转账给被告余俊20万元，于2014年5月14日转账给被告余俊35.8万元和2万元。2015年12月9日，本院对该涉案作出如下判决：一、被告余俊、叶妍于本判决生效之日起十日内归还原告吴祥借款38万元；二、被告余俊于本判决生效之日起十日内归还原告盛斌借款41万元；三、驳回原告吴祥、盛斌其余诉讼请求。同时查明，依据2015年4月28日作出的已经发生法律效力的上海市闵行区人民法院(2015)闵民五(民)初字第645号民事判决确认的原告朱某某、陈某1、陈某2与被告余俊、叶妍涉上海市闵行区春申路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)买卖合同纠纷一案审理查明，坐落于上海市闵行区春申路XXX弄XXX号XXX室的房屋于2012年4月20日登记于被告叶妍、余俊名下。2014年10月5日,原告朱某某为购买涉案房屋给付被告余俊定金30,000元。2014年10月19日，原告朱某某、陈某1、陈某2(买受人，乙方)与被告余俊、叶妍(卖售人，甲方)经案外人上海我爱我家房屋租赁置换有限公司居间介绍签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)一份，合同约定乙方以1,480,000元的价格向甲方受让坐落于上海市闵行区春申路XXX弄XXX号XXX室的房屋。乙方于2014年10月5日给付甲方定金30,000元，于2014年10月20日前给付甲方720,000元，甲方向乙方出具收款凭证。乙方于甲、乙双方至上海市相关房地产交易中心办理过户手续，且交易中心出具以乙方为权利人的该房屋的《上海市房地产权证》后，以银行发放贷款的方式将房款700,000元整给付甲方。尾款待本交易经房地产交易中心审批完成且甲方向房屋所在地的公安派出机构办妥原有户口(若有)的全部迁出手续，甲、乙双方对该房屋进行交接并签署物业交验单后当日，乙方房�(尾款)30,000元直接支付甲方，甲方向乙方出具收款凭据。乙方办妥贷款手续后且甲方办妥抵押登记注销手续，且甲、乙双方税费审核完毕后七个工作日内至上海市相关房地产交易中心办理过户手续。合同对双方其他权利义务作了约定。同日，双方还签订了《协议》一份，协议约定原告另于2014年10月20日前给付被告补偿款320,000元。2014年10月19日，原告朱某某、陈某1给付被告叶妍购房款720,000元及装修补偿款320,000元。2014年12月8日，被告将涉案房屋的钥匙交予原告，原告朱某某向被告出具了收条。2014年12月10日,原告朱某某、陈某1给付被告叶妍购房款100,000元。当日，双方共同至上海市闵行区房地产交易中心，向该中心递交了办理涉案房屋过户手续所需资料。2014年12月11日，案外人吴祥、盛斌以被告余俊、叶妍未归还其借款为由向本院提起诉讼，并向本院提某财产保全的申�。本院经审核后，于2014年12月15日作出(2014)闵民一(民)初字第22744号民事裁定书，裁定冻结被告余俊、叶妍的银行存款790,000元或查封、扣押其相应价值的财产。同日，本院至上海市闵行区房地产交易中心查封了涉案房屋，查封期限自2014年12月15日至2016年12月15日。目前，因涉案房屋存在司法限制而无法办理过户手续。以上事实，由原告提供的《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)、《协议》、《收条》一组、《上海市房地产登记簿》，被告叶妍提供的《房地产权利限制状况信息》及双方当事人的庭审陈述等证据所证实，并均经庭审质证。(2015)闵民五(民)初字第645号民事判决书认某，原、被告双方签订的《上海市房地产买卖合同》、《协议》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。�原告已依约给付被告部分购房款、装修补偿款，被告亦陪同原告至上海市闵行区房地产交易中心递交了办理涉案房屋过户手续所需的相关资料，但涉案房屋因(2014)闵民一(民)初字第22744号案件，由本院于2014年12月15日进行了司法查封，查封期限至2016年12月15日，故涉案房屋暂不具备办理产权转让过户手续的基础与条件。现原告要求被告协助办理涉案房屋过户手续的诉讼请求，本院难以支持。考虑到本案纠纷的发生，系因被告的原因所致，故本案的案件受理费、财产保全费均由被告负担。被告余俊经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。据此，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告朱某某、陈某1、陈某2的诉讼请求。上列事实，由上海市闵行区人民法院(2014)闵民一(民)初字第22744号民事判决书，上海市闵行区人民法院(2015)闵民五(民)初字第645号民事判决书，上海市房地产登记簿，当事人陈述、举(质)证等为证。本院认某，执行过程中，案外人对执行标的主张权利的，执行法院就对系争财产实施的执行措施的合法性予以着重审查。本案依据上列审查查明的事实确认，案外人朱某某、陈某1、陈某2主张的上海市闵行区春申路XXX弄XXX号XXX室房屋由其依合同合法取得，且其实际履行合同义务的真实性等异议事实已经相关生效法律文书所印证。由此，基于系争的上海市闵行区春申路XXX弄XXX号XXX室房屋于本院司法限制之前，业经案外人朱某某、陈某1、陈某2依合同支付相应对价及占有房屋，且房屋未办理过户登记非归责于该案外人；依据�最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定，案外人朱某某、陈某1、陈某2将系争房屋的剩余价款按照本院规定的期限交付执行的，其主张的解除对该系争房屋查封的异议请求应予准许。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：中止对上海市闵行区春申路XXX弄XXX号XXX室房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认某原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  孔祥虎审判员  金联涌审判员  金 慧二〇一六年十一月二十八日书记员  蒋严玥