吉林省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）吉民终246号
上诉人（原审被告）：通州建总集团有限公司，住所地江苏省南通市。
法定代表人：张晓华，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李晓丽，北京市汇京律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：户祥芳，女，1964年8月30日生，汉族，农民，住吉林省敦化市。
委托诉讼代理人：王永德，敦化市法律援助中心律师。
原审被告：敦化市立通房地产有限公司，住所地吉林省敦化市。
法定代表人：李飞跃，该公司董事长。
委托诉讼代理人：沙金强，男，该公司职员，1990年10月7日生，住吉林省敦化市。
原审被告：漳州市恒丰房地产有限公司敦化分公司（已注销）
上诉人通州建总集团有限公司（以下简称建总公司）因与被上诉人户祥芳、原审被告敦化市立通房地产有限公司（以下简称立通公司）、漳州市恒丰房地产有限公司敦化分公司（以下简称恒丰敦化分公司）案外人执行异议之诉一案，不服吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院（2017）吉24民初249号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月28日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人建总公司的委托诉讼代理人李晓丽与被上诉人户祥芳的委托诉讼代理人王永德、原审被告立通公司的委托诉讼代理人沙金强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
建总公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回户祥芳的诉讼请求。事实和理由：（一）原审查明事实错误。1.原审判决查明“2015年7月，立通公司与户祥芳口头协议明确了回迁房屋的具体位置”与事实不符。原审中户祥芳并未能举证证明其与立通公司曾有过口头协议明确回迁房屋具体位置，立通公司虽在庭审中与户祥芳做了同样陈述，但同样没有证据支持，双方存在恶意串通的可能。2.原审判决对立通公司与恒丰敦化分公司的法律关系及案涉项目的沿革认定错误。（1）原审判决查明“立通公司法定代表人与恒丰敦化分公司的负责人为同一人”是错误的。事实上，立通公司法定代表人是李飞跃，而《征地补偿协议书》补偿人恒丰敦化分公司的负责人则是李飞斌，二者并不是同一人，且二者的投资主体也不一致。即使双方法定代表人（负责人）是同一人或具有相同的投资主体，也不能证明双方在本案所涉事项问题上具有权利义务承继关系。（2）原审判决查明“敦化市盈丰国际家具建材城项目”现名“怡品蓝庭小区”与事实不符。根据建总公司的了解，“敦化市盈丰国际家具建材城项目”现为“永利大国际家具城”，其具体位置与怡品蓝庭小区隔马路一南一北。（二）原审判决错误认定了户祥芳与立通公司的关系。户祥芳与立通公司之间是商品房买卖合同关系，而不是回迁关系。基于对上述事实的错误认定，原审判决混淆了与户祥芳签订《回迁住宅楼协议书》的恒丰敦化分公司及与其签订《商品房买卖合同》的立通公司两个不同的法律主体，错误地认定了户祥芳与立通公司的合同关系是回迁关系。而正常的回迁关系是无需在回迁协议签署后另外签订《商品房买卖合同》的。（三）原审判决适用法律错误。《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”而本案中，户祥芳与立通公司的关系并非被拆迁人与拆迁人的关系，而是另行签订了商品房买卖合同，且其确定所买受的房屋小区、位置、房号等均在吉林省高级人民法院查封之后，因此，不应当适用该条司法解释规定。
被上诉人户祥芳答辩称：一审法院认定的事实清楚，认定事实的证据确实充分，建总公司称原审认定事实错误没有事实依据，一审法院适用法律正确，建总公司的主张不应予以支持。
立通公司陈述意见称：购房者在购房时不会将房款交予开发企业还不选房，这种事情是不可能发生的，如果是一个人发生这种错误有情可原，但是受害者已经达到了七位之多，不可能每个人都发生同样的问题，所以建总公司对我们双方明确房屋具体位置不认可的事宜是不正常的。
户祥芳向一审法院起诉请求：判令停止对位于敦化市怡品蓝庭9号楼5单元401号房屋的执行，并解除对该房屋的查封，由被告承担诉讼费用。一审法院认定事实：敦化市“盈丰国际家具建材城”项目为敦化市招商引资项目，由漳州市恒丰房地产有限公司开发建设，漳州市恒丰房地产有限公司为此设立恒丰敦化分公司。敦化市人民政府为推进“盈丰国际家具建材城”项目建设，于2011年8月30日以敦政办发［2011］52号文件的形式在敦化市工业和信息化局下设“敦化市盈丰国际家具建材城推进办公室”，负责推进“盈丰国际家具建材城”项目的建设。在“盈丰国际家具建材城”项目开发过程中，因用地需征用部分土地。在征地过程中，有部分被征地人不愿意采取产权调换方式解决补偿问题，故敦化市盈丰国际家具建材城推进办公室将这部分被征地人的回迁权益以房屋买卖形式公开向社会筹资。2013年6月3日（合同落款时间为2011年），户祥芳（协议乙方）基于前述情形通过敦化市盈丰国际家具建材城推进办公室与恒丰敦化分公司（协议甲方）签订《回迁住宅楼协议书》，协议主要内容为：“一、由甲方承担乙方住宅楼，住宅楼面积77平方米，房款由甲方从征地补偿款中按3000元/m2扣除，共计￥231000.00元。二、甲方实际交付乙方的住宅楼必须与本协议第一款所规定的平方米数一致。回迁面积超出部分，由乙方按市场价自行负责。三、甲方回迁给乙方的住宅楼位于西安路北侧。四、住宅楼建筑按国家标准保证质量，如出现任何质量问题由甲方负责。五、回迁户按照签订《征地补偿协议书》时间先后顺序优先选择所需楼层，各楼层差价如下……六、乙方住宅楼的房屋产权证及土地证、契税均由甲方负责办理，所需费用由乙方负责。七、本合同一式三份，甲乙双方各执一份，报江南镇存档一份。”同日，户祥芳向敦化市盈丰国际家具建材城推进办公室指定的立通公司账户内支付房款231000元。因《回迁住宅楼协议书》中未约定具体的回迁房屋位置、房号，2015年7月，立通公司与户祥芳口头协议明确了回迁房屋的具体位置，即怡品蓝庭小区9幢5单元401号房屋（建筑面积70.27平方米）。因该房屋的建筑面积与双方协商的回迁面积存在细微差距，户祥芳又于2015年8月24日补交了面积（楼层）差价款819元。双方后于2015年9月26日签订《商品房买卖合同》，以房屋买卖合同形式再一次明确了回迁房屋的相关事宜。2015年12月末，怡品蓝庭小区工程交工。2016年1月，户祥芳装修入住怡品蓝庭小区9幢5单元401号房屋。
2011年10月25日，立通公司成立，其法定代表人与恒丰敦化分公司的负责人为同一人（即李飞跃,后恒丰敦化分公司的负责人变更为李飞斌），敦化市“盈丰国际家具建材城”项目（现名为怡品蓝庭小区）实际由立通公司开发建设。2013年11月6日，立通公司与建总公司签订施工协议，由建总公司负责施工怡品蓝庭小区1-13#楼及地下车库工程。2015年5月16日，建总公司和立通公司在敦化市人民政府的组织下签订解除协议。2015年7月28日，建总公司向吉林省高级人民法院提起诉讼，要求立通公司支付拖欠工程款、赔偿损失、承担违约责任，并于同年8月12日申请保全了怡品蓝庭小区包括本案房屋在内的129套房屋。2015年12月29日，吉林省高级人民法院作出（2015）吉民一初字第2号民事判决，判令：1.立通公司向建总公司支付工程欠款3412.1068万元，并自2015年6月6日起至实际履行之日止，以尚欠工程款为基数，按年24%的标准支付违约金；2.立通公司向建总公司支付招标代理费40万元；3.建总公司对其施工建设工程享有优先受偿权。2016年8月18日，最高人民法院作出（2016）最高法民终352号民事判决，维持了吉林省高级人民法院（2015）吉民一初字第2号民事判决。吉林省高级人民法院指定一审法院执行上述案件。一审法院在执行上述案件过程中，户祥芳提出执行异议，2017年8月10日，一审法院作出（2017）吉24执异52号执行裁定，驳回户祥芳的异议。
一审法院认为，2013年5月31日，户祥芳与恒丰敦化分公司签订的《回迁住宅楼协议书》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该《回迁住宅楼协议书》是在“盈丰国际家具建材城”项目征地过程中，为解决部分被征地人回迁问题，由敦化市盈丰国际家具建材城推进办公室协调后将原属于被征地人的回迁安置权益面向社会公开筹资的情形下形成的，即将本应由回迁户取得的房屋通过政府协调转卖给了户祥芳，因此形成的房屋买卖合同不同于一般的房屋买卖合同，应认定户祥芳通过签订《回迁住宅楼协议书》取得了原属于回迁户的回迁权益，户祥芳在本案中的地位应与回迁户的地位相同。
“盈丰国际家具建材城”（现名为怡品蓝庭小区）项目最初虽由恒丰敦化分公司开发，但在实际开发过程中，包括与建总公司签订的施工合同在内，相关的开发活动均由立通公司实施，且立通公司的法定代表人与恒丰敦化分公司的负责人同为一人，故可以认定立通公司为“盈丰国际家具建材城”项目的实际开发人。“盈丰国际家具建材城”即怡品蓝庭小区至2015年5月16日建总公司和立通公司签订施工解除协议时尚未完工，客观上存在房屋位置、面积无法明确的情形，故户祥芳、立通公司主张直至2015年7月双方才口头明确回迁房屋的位置，符合本案实际，且涉案房屋的面积亦与双方签订的回迁协议的面积相符，不存在双方恶意串通损害第三人利益的情形。户祥芳与恒丰敦化分公司签订的《回迁住宅楼协议书》及在此基础上与立通公司签订的《商品房买卖合同》符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条所规定优先保护被拆迁人合法权益的情形，故建总公司申请保全查封本应回迁给户祥芳的涉案房屋有误，户祥芳主张停止对涉案房屋的执行符合法律规定，应予支持。根据《中华人民共和国物权法》第三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零五条、第三百一十二条第一款第（一）项之规定，判决：不得执行位于敦化市怡品蓝庭小区9号楼5单元401号房屋。案件受理费4778元，由立通公司负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人建总公司提供了从网上查询后打印的立通公司与恒丰敦化分公司的登记信息，用以证明这两个公司不是一个法定代表人，不存在权利承继的关系。立通公司提供一份该公司盖章的情况说明，用以证明包括户祥芳在内的七位业主视同回迁户。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：建总公司提供的企业登记信息未经工商行政管理部门确认，真实性无法认定。立通公司提供的证据系其单方制作，应属当事人陈述，不能直接证明案件事实。故本院对一审法院审理查明事实予以确认。
本院认为，户祥芳与恒丰敦化分公司签订的《回迁住宅楼协议书》是在“盈丰国际家具建材城”项目征地过程中，为解决部分被拆迁人补偿问题，由敦化市盈丰国际家具建材城推进办公室协调，将原属于被拆迁人的回迁安置权益面向社会公开筹资达成。从项目位置及建设情况判断，盈丰国际家具建材城项目包括现怡品蓝庭小区，而立通公司与恒丰敦化分公司负责人是否为同一人与项目是否被承继开发并无直接关联。户祥芳与恒丰敦化分公司签订的《回迁住宅楼协议书》、中国建设银行股份有限公司敦化支行提供的《现金交款单》、立通公司出具的《收款收据》，能够证明户祥芳在案涉房屋建设前即与开发企业形成合意。《回迁住宅楼协议书》有真实的回迁权利基础，是双方真实意思表示，且在签订时无其他权利障碍，故该协议有效，应作为确定当事人的权利义务的依据。户祥芳交付房款用于对原回迁人的拆迁安置后，替代原回迁人取得回迁安置请求权，其对安置房屋的权利可比照被拆迁人予以保护。怡品蓝庭小区至建总公司和立通公司于2015年5月16日解除施工协议时仍未完工，户祥芳与立通公司主张双方直至2015年7月才口头明确回迁房屋的位置具有合理性，且案涉房屋实际面积与《回迁住宅楼协议书》约定的回迁面积基本相符，建总公司没有充分的证据证明户祥芳与立通公司存在恶意串通损害其利益的情形。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条关于“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”的规定，户祥芳与立通公司在查封前已经明确约定了用于回迁的房屋位置及用途，即怡品蓝庭小区9幢5单元401号，则户祥芳有权优先取得案涉房屋，原判认定其享有足以排除强制执行的民事权益，判决不得执行案涉房屋并无不当。
综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应当予以维持。建总公司的上诉请求不能成立，应予驳回。经本院审判委员会2018年第4次（总第12次）全体会议讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4778元，由上诉人建总公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李钟华
代理审判员 王 莹
代理审判员 陆海权
二〇一八年七月十日
书 记 员 孟凡艳