云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昆民一终字第191号
上诉人（原审原告、反诉被告）李健，男，1987年8月10日出生，汉族。
特别授权诉讼代理人李泽春，云南千和律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）马锐敏，男，1965年9月9日出生，回族。
特别授权诉讼代理人王宏军，云南八谦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）昆明尊园房地产经纪有限公司。住所地：昆明市南苑小区独立商网***号。
法定代表人李云波，该公司总经理。
一般授权诉讼代理人王泳，女，1970年7月16日出生，汉族。
上诉人李健、马锐敏与被上诉人昆明尊园房地产经纪有限公司（以下简称“尊园地产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，上诉人李健、马锐敏不服昆明市五华区人民法院（2013）五法民二初字第687号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年2月21日受理后依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
一审法院经审理确认以下法律事实：马锐敏于2005年5月24日取得昆明市高新区C2-6号地块垠创大厦B-1805号房屋的所有权证。2013年9月21日李健（乙方）与马锐敏（甲方）、尊园地产公司（丙方）签订买卖合同暨居间服务合同，约定马锐敏将其所有的位于昆明市高新区C2-6号地块垠创大厦B-1805号房屋售予李健，房屋成交价为430000元，2013年10月31日前办理该房屋权属转移登记等相关手续。签订本合同时，李健支付定金100000元，付款方式为于公证机关签订统一《房屋买卖合同》时，支付不低于总房款30%的首付款，即人民币130000元，乙方办理银行按揭贷款余款由银行直接汇入甲方账户。甲方应在过户交易完成当日交付1000元的交房保证金，由丙方尊园地产公司代为保管，待交房手续办理完毕以及相关费用结清后退还甲方等内容，合同签订后，李健、马锐敏均签字，尊园地产公司加盖了公章。同月22日李健按照合同约定支付了定金100000元，马锐敏出具了收条；2013年10月22日李健支付2000元，马锐敏出具了收条。2013年11月3日李健出具收条，载明今得王师给予活力空间B-1805号房的钥匙（大门钥匙两把），并已知晓租客与原房东的租金未结清。李健遂诉至一审法院，请求判令：1、解除李健与马锐敏签署的《买卖合同暨居间服务合同》。2、判令马锐敏偿还李健购房定金102000元，并向李健支付违约金86000元。3、判令李健无需向尊园地产公司支付佣金6400元。4、由马锐敏、尊园地产公司承担本案诉讼费。一审审理中，马锐敏提起反诉，请求：1、解除与李健签署的《买卖合同暨居间服务合同》。2、判令李健返还马锐敏房屋钥匙并保证房屋及附属设施完好无损。3、判令马锐敏不予返还李健应付的定金人民币10万元。4、判令李健赔偿马锐敏租金损失4800元。5、判令李健承担本案的诉讼费。李健起诉后，双方就房屋买卖进行了通话。
一审法院认为：本案系房屋买卖合同而引发的纠纷，李健与马锐敏、尊园地产公司在2013年9月21日签订的《买卖合同暨居间服务合同》系当事人的真实意思表示，不违反国家法律法规的相关规定，合法有效，对当事人均有约束力。按照合同约定，李健支付了定金100000元，履行了约定的付款义务；按照合同3.1的约定，李健与马锐敏于2013年10月31日前办理该房屋权属转移登记等相关手续，但至今双方未办理；按照合同第四条银行按揭付款约定，于公证机关签订统一《房屋买卖合同》时，支付不低于总房款30%的首付款，计人民币130000元，李健办理银行按揭贷款余款由银行直接汇入马锐敏账户。但双方至今也未办理《房屋买卖合同》公证。现李健诉请解除与马锐敏签署的《买卖合同暨居间服务合同》，马锐敏也反诉解除该合同，一审法院依法予以支持。由于李健与马锐敏无证据证明对方违约，故对李健诉请马锐敏承担违约金86000元，依法不予支持。对马税敏反诉李健不予返还李健支付的定金100000元，赔偿租金4800元依法不予支持。对马锐敏反诉李健返还马锐敏房屋钥匙并保证房屋及附属设施完好无损，李健庭审中无异议，一审法院依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决如下：“一、解除本诉原告李健与被告马锐敏于2013年9月21日签订的《买卖合同暨居间服务合同》。二、本诉被告马锐敏于本判决生效后三日内退还原告李健定金人民币100000元及房款人民币2000元，共计人民币102000元。三、反诉被告李健于本判决生效后三日内返还反诉原告马锐敏垠创大厦B-1805号房屋钥匙并保证房屋设施及附属设施完好无损。四、驳回本诉原告李健的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告马锐敏的其他反诉请求。”本诉案件受理费人民币4198元减半收取，由李健承担人民币824元，由马锐敏承担人民币1275元，反诉案件受理费人民币1198元减半收取，由马锐敏承担人民币599元。
一审判决宣判后，一审本诉原告（反诉被告）李健、本诉被告（反诉原告）马锐敏均不服，向本院提起上诉。
上诉人李健请求判令：一、撤销一审判决第四项，维持第一、二、三、五项，判令马锐敏支持违约金86000元；二、驳回马锐敏一审反诉请求第三、四项；三、一、二审诉讼费由马锐敏承担。主要事实和理由为：一、一审法院对违约事实的认定及举证责任的法律适用错误，一审认定双方均无证据证明对方违约不符合事实，在合同签订后，李健已经支付了10万元的定金，而马锐敏在收到定金后以涨价等方式找各种借口进行推脱履行合同，经李健及尊园地产公司多次催促，仍未按照约定在2013年10月31日办理公证和过户手续，马锐敏已经构成了违约。二、一审法院判决解除合同的事实认定和法律适用有误，马锐敏在履行期限内，已经通过其行为表明不履行主要债务，符合合同解除的法定条件，因此一审法院以双方均提出解除合同为由判决解除合同有误，应当以马锐敏违约为由判决解除合同。
被上诉人马锐敏答辩称：一、尊园地产公司与李健的上诉无关，李健只是要求判令马锐敏向其支付违约金8600元，建议将尊园地产公司从本案中清除。二、关于违约金的问题，违约方是李健，并且李健也无证据证明其损失是多少，马锐敏认可对方支付过定金10万元，但是李健未履行第二阶段的义务即支付13万元的首付款，只是支付2000元，李健不能证明马锐敏存在违约，马锐敏在一审中也提出了反诉，一审判决解除合同，马锐敏也是无异议的。通过马锐敏一审证据显示，对方拿了钥匙就要付款，马锐敏已经向李健移交了钥匙。
被上诉人尊园地产公司答辩称：现李健的上诉与尊园地产公司无关。对于马锐敏认为我方应当撤除，应由李健一方撤回对尊园地产公司的起诉，尊园地产公司将不参与本案。
上诉人马锐敏请求判令：一、撤销一审判决，判令马锐敏不予退还李健交付的定金10万元。二、判令李健赔偿马锐敏租金损失4800元。三、本案诉讼费由李健承担。主要事实和理由：双方在《买卖合同暨居间服务合同》签订后，多次催促李健办理房屋买卖手续，而李健却一直拖延，李健并没有在10月22日当天准备足额的13万元的首付款，且不愿意承担因为拖延办理按揭而导致的马锐敏的房屋租金损失，最终导致当天无法签订合同。此后，马锐敏依然严格履行合同，按照合同约定，以退还四个月租金为条件与租客解除了租赁关系，于11月3日将房屋钥匙交给被上诉人，但李健至今仍未履行合同义务，足额支付房款，造成马锐敏的租金损失扩大，根据担保法的规定，李健所交定金依法不应退还。
被上诉人李健答辩称：请求驳回马锐敏的全部上诉请求。由于马锐敏在李健多次催告的情况下不愿意办理公证，所以定金10万元应当退还。关于4800元租金的问题，从对方的证据无法证明其要证明的观点，李健不认可。关于11月3日交钥匙的问题，合同约定是在10月31日前办理房屋产权变更手续，这与交钥匙是不相同的，而马锐敏并未按合同约定履行义务。在11月3日双方通过电话，就房租、涨价、中介费达成一致，约定李健找中介拿钥匙后办理过户，但马锐敏第二天仍未按约定办理过户，违约方应当是马锐敏。
原审被告尊园地产公司陈述：与尊园地产公司无关。
二审中，李健向本院提交以下证据：1、录音证据文字整理稿（一）；2、录音证据文字整理稿（二）；3、录音证据文字整理稿（三），欲证实马锐敏以各种理由不同意履行合同的情况；4、短信证据文字整理稿，欲证实本案立案后，马锐敏又同意转让房屋的相关情况；5、录音光盘，欲证实马锐敏以各种理由不同意履行合同的情况；6、两份证人证言，欲证实马锐敏以各种理由不同意履行合同的情况。马锐敏质证认为对全部证据的真实性、合法性、关联性均不认可，证人的陈述不属实。尊园地产公司质证认为对证据1-5真实性无法核实，对证据6没有意见。马锐敏、尊园地产公司未向本院提交新证据。本院认为，对于李健所提交的证据1-4系对证据5录音的整理，反映了双方协商的整个过程，录音进行了当庭播放，与证据6出庭证人的证言反映内容一致，亦形成了证据锁链，故本院将证据1-6作为认定案件事实的证据予以采信。
双方当事人对一审判决认定的事实无异议，本院予以确认。二审补充认定：李健于2013年10月22日支付的2000元不包含在合同约定430000元的房款中。马锐敏曾要求李健支付1000元的水电费和1300元的租金。在双方电话协商过程中，马锐敏提出不愿将涉案房屋卖予李健。
本案二审争议焦点为：在双方合同履行过程中，李健、马锐敏是否构成违约，以及违约责任的承担。
本院认为：依照《中华人民共和国合同法》第八条关于：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”以及第六十条关于：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，本案中，马锐敏与李健、尊园地产公司于2013年9月21日签订的《买卖合同暨居间服务合同》系双方真实意思表示，并未违反法律强制性规定，属于合法有效的合同，双方应依约履行。合同签订后，李健已按合同约定支付了定金10万元，并超出合同约定的范围支付了2000元给马锐敏。而马锐敏则提出要求李健支付合同中未约定的1000元水电费和1300元的租金，且双方在协商过程中马锐敏表示不愿意再将房屋出售李健，其行为已经构成违约，理应承担违约责任，按照双方合同约定，违约金按照总房款的20%计算，本院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条关于“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”之规定，本院依照公平原则和诚实信用原则，结合马锐敏的违约情形、过错程度，以及给李健造成的损失等因素，综合衡量以后，酌定1万元。对于马锐敏主张李健未按合同约定支付不低于总房款30%的首付款，已经构成违约，本院认为，按照双方合同第四条第二款第①项约定：“于公证机关签订统一《房屋买卖合同》时，支付不低于总房款30%的首付款，即人民币（大写）拾叁万元整（小写￥130000.00元），乙方办理银行按揭贷款余款由银行直接汇入甲方账户”。该支付30%首付款是以在公证机关签订统一《房屋买卖合同》时才进行支付，而双方在未到公证机关签订《房屋买卖合同》，马锐敏要求李健支付该首付款没有任何依据，故本院对其主张不予采信。对于马锐敏主张其多次催促李健办理房屋买卖手续，而李健却一直拖延，应当承担违约责任，本院认为，马锐敏的该项主张未向本院提交任何证据予以证实，且经本院查明，双方在签订合同以后，马锐敏多次提出索要合同以外约定的款项，且在协商过程中马锐敏已表示不愿卖房，故本院对马锐敏的该项主张不予采信。同时，对于马锐敏主张李健构成违约，要求本院判令其不予退还李健交付的定金10万元的请求，本院不予支持。对于马锐敏要求李健赔偿其租金损失4800元的主张，本院认为，虽然涉案房屋自2013年11月3日交付李健控制，李健系依照双方所签订的《买卖合同暨居间服务合同》的约定而合法占有，但因马锐敏原因导致《买卖合同暨居间服务合同》无法继续履行，马锐敏因其违约行为给其造成的损失应由其自行承担，其要求守约方李健对其进行赔偿无法律依据，本院对此不予支持。
综上，原判认定事实部分不清，但适用法律不当，应予改判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百一十八条之规定，判决如下：
一、维持昆明市五华区人民法院（2013）五法民二初字第687号民事判决第一、二、三、五项，即“一、解除本诉原告李健与被告马锐敏于2013年9月21日签订的《买卖合同暨居间服务合同》。二、本诉被告马锐敏于本判决生效后三日内退还原告李健定金人民币100000元及房款人民币2000元，共计人民币102000元。三、反诉被告李健于本判决生效后三日内返还反诉原告马锐敏垠创大厦B-1805号房屋钥匙并保证房屋设施及附属设施完好无损。五、驳回反诉原告马锐敏的其他反诉请求。”
二、撤销昆明市五华区人民法院（2013）五法民二初字第687号民事判决第四项，即“四、驳回本诉原告李健的其他诉讼请求。”
三、由马锐敏于本判决生效之日起十日内向李健支付违约金10000元。
四、驳回李健的其他诉讼请求。
如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费合计6896元，由李健承担2068.8元，由马锐敏承担4827.2元。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行判决，享有权利的当事人可在判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请执行的期间为二年。
审 判 长 起 俊
代理审判员 熊梓旭
代理审判员 汪 佳
二〇一四年五月十三日
书 记 员 寸杨杰