甘肃省武威市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）武中民终字第568号
上诉人（原审被告）丁智强，男，1989年5月16日出生，汉族，初中文化。
委托代理人丁勇，男，1961年6月1日出生，汉族，初中文化。
被上诉人（原审原告）白鸿，男，1960年2月1日出生，汉族，高中文化。
委托代理人薛恩玲，甘肃汇平律师事务所律师。
上诉人丁智强因房屋租赁合同纠纷一案，不服凉州区人民法院（2014）凉民初字第3300号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人丁智强及委托代理人丁勇、被上诉人白鸿的委托代理人薛恩玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2013年7月1日，原告白鸿将其所有的位于武威市凉州区和平街东巷子口门面房一处租赁给被告丁智强使用，签订租赁合同一份，约定租赁费32000元／年，租期为一年，自2013年7月1日至2014年7月1日等。合同签订后，原、被告按合同约定履行了各自的义务。2013年10月，被告对租赁房屋进行了装修，但未取得原告的同意。2014年6月5日，原告欲自己使用房屋，遂通知被告合同到期后按时腾退交房，不再续租。此后，原、被告多次协商房屋租赁之事无果。现房屋租赁期限已逾期，原告提起诉讼。审理中，原告否认收取过被告优先租赁房屋押金16000元。原告认可其妹白某于2009年7月1日收到的房屋设施押金1000元。
原审认为，原告白鸿与被告丁智强签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，内容合法，且不违反法律、法规的强制性规定，属有效协议，应依法予以保护。合同签订后，原、被告按合同约定履行了各自的义务，现房屋租赁期限已届满，根据合同法规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，故原告要求被告返还租赁物的诉讼请求，应予以支持。被告未按约定期限返还房屋，属违约行为，根据合同法规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，应当承担赔偿损失等违约责任，故原告要求被告偿付超期房屋使用费的诉讼请求应予支持，具体标准参照2013年租赁费32000元／年确定，即87.67元／天（32000元÷365天），自2014年7月2日起计算至房屋归还之日。租赁合同履行期限已届满，原告收取的房屋设施押金1000元应予返还。被告提出的原告收取了优先租赁房屋的预付押金16000元的抗辩意见，既未得到原告认可，又不能提供相应证据证实，不予采纳。被告装修租赁房屋时，未得到原告同意，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，承租人未经出租人同意装饰装修发生的费用，由承租人承担，故被告要求原告赔偿装修损失的请求不予支持。被告要求驳回原告诉讼请求的抗辩意见，无事实及法律依据，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百一十二条、第二百三十五条第二款及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，判决：一、被告丁智强将其租赁的位于武威市凉州区和平街东巷子口门面房一处退还原告白鸿；二、被告丁智强自2014年7月2日起按标准87.67元／天支付原告白鸿房屋使用费，至房屋退还之日止；三、原告白鸿返还被告房屋设施押金1000元。案件受理费500元，减半收取250元，由被告丁智强负担。
一审宣判后，丁智强不服，向本院提出上诉，请求撤销原审判决，依法将本案发还原审法院重新审理。其上诉理由为：1、原审认定事实不清，双方的租赁关系开始于2009年，在第一年签订合同时，上诉人除了给被上诉人支付了租赁费外，另外支付了17000元作为押金；上诉人装修房屋均经过被上诉人同意，被上诉人应当赔偿装饰装修损失；2、原审审理程序违法，原审未给上诉人必要的举证期限，且未对上诉人主张装修损失需要提出反诉进行释明；3、原审适用法律不当。
被上诉人当庭答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，请求驳回上诉，维持原判。
本案争议的焦点问题是：1、被上诉人除租赁费及房屋设施押金，是否另外向上诉人收取过16000元？该款项性质如何认定？被上诉人应否向上诉人予以返还？2、上诉人要求被上诉人赔偿装修损失属于抗辩还是反诉，能否支持？3、原审审理程序是否合法？
二审庭审中，经组织双方当事人对一审认定的事实进行核对，上诉人认为与被上诉人的租赁合同开始于2009年，且上诉人装修租赁房屋时取得了被上诉人的同意，其对一审查明的其他事实无异议。被上诉人对一审查明认定的事实无异议。
二审中，上诉人丁智强申请证人窦某作证，以证明其在对租赁房屋进行装修之前征得了被上诉人的同意。窦某陈述“我于2013年3月份至2013年9月份在丁智强的理发店工作，大概在当年6、7月份时，房东的姊妹白姐为了收房租去过理发店两次，我都在场。第一次去时丁老板说他要装潢一下房子，白姐说可以装潢，但是不能投入太大，随便装一下就行了。当天就把这个事情说好了，因第一次店里没有现金，所以房租没有交上。白姐第二次催收房租时，丁老板交清了房租并签了合同。后来丁老板就把理发店的上下两层装修了，装修内容主要是在原来的基础上打了几个隔断，重新更换了墙纸，镜子，添置了茶几，具体花了多少钱我不知道”。经质证，被上诉人认为证人是上诉人的员工，与上诉人存在利害关系，且该证言只能说明白某同意了装修，但是不能证明白鸿同意其装修，故对证人证言不予认可。本院认为，上诉人提供证人窦某的证言，主要是为证明其对涉案房屋的装饰装修经过了被上诉人的同意，以此主张装饰装修损失，而关于租赁房屋到期后装饰装修的补偿问题，属于新的诉讼请求，上诉人在一审中并未提出反诉，故在本案中对窦某的证言不予认定。
经上诉人丁智强申请，本院依法向中国农业银行武威城区支行和平街分理处调取了丁智强父亲丁勇于2009年6月18日在该行向被上诉人汇款28000元的汇款凭证，以证明该款中有12000元是2009年至2010年期间的租赁费，另16000元是优先租赁房屋的押金。为进一步查明案件事实，我本院依职权传唤白某出庭作证。白某当庭陈述“我是白鸿的姐姐，2009年6月18日之前，一直由我租赁涉案房屋从事茶屋经营，后丁智强承租该房屋时，我将茶屋的设施和装修一并折价16000元转让给了丁智强。这个事情我没有向白鸿说过，是我和丁智强自愿协商的。因为我承租房屋期间，尚欠白鸿的房屋租赁费，所以我将这16000元用以支付欠白鸿的租费和丁智强应支付白鸿的租费12000元，共计28000元一并汇给了丁巧玲。当时是我拿着这些钱和丁智强的父亲丁勇一起去农行，用丁勇的身份证汇的。从2009年开始，房屋一直出租给丁智强，租赁合同是一年一签，租赁价格按照市场价格随行就市，期间的租赁合同也是一直由我代表丁智强签订。对于丁智强后期装修房屋的事情我不知道”。经质证，上诉人丁智强对本院调取的农行汇款凭证无异议，其对证人白某陈述的部分内容有异议，认为确实是其父亲和白某一起去银行汇的款，但是多汇的16000元是优先租赁房屋的押金，而不是房屋装饰装修的转让费，并且其后期装修房屋经过了白某的同意。被上诉人对农行汇款凭证的真实性无异议，其认可收款人李巧玲是白鸿的妻子，白鸿确实收到过丁智强家人的汇款28000元，但是其中12000元是丁智强2009年至2010年期间的租赁费，另外的16000元是白某欠白鸿的租赁费，其对证人白某的陈述无异议。本院认为，关于农业银行的汇款凭证和证人白某的证言，双方对丁勇向白鸿的妻子李巧玲汇款28000元的事实均无异议，本院依法予以认定。关于双方有异议的16000元款项的性质，因白某与白鸿系姐弟关系，丁智强对白某的陈述不认可，而该款项确属丁勇向白鸿的汇款，白鸿在未提供其他证据佐证的情况下，对其主张该款为白某欠付租赁费的事实不能成立；而上诉人认为是其与被上诉人约定的优先租赁房屋的押金，由被上诉人向其承诺折抵房租，按常理，丁智强汇款在先而签订合同在后，若同为押金，在签订合同当日，白某向其收取1000元房屋设施押金时，丁智强尚且要求白某出具了收条，而该笔16000元，明显高于第一年的租赁费，数额较大，却既未在租赁合同中约定，又无白鸿或白某出具的押金收条，且在之后继续租赁房屋时，也未用以折抵房租，不符合一般的交易习惯，上诉人丁智强亦未能提供其他有效证据佐证，故不能仅以汇款行为认定该款项为押金。另关于白某证言中关于丁智强对涉案房屋进行装饰装修是否经过其同意，在本案中不予认定。
二审中，被上诉人提交了白鸿与丁智强于2009年7月1日签订的租赁合同，证明双方的合同是一年一签，第一年的房屋租赁费是12000元。经质证，上诉人对该证据无异议，本院依法予以认定。
经二审审理，除原审认定的“2013年10月，被告对租赁房屋进行了装修，但未取得原告的同意”不予认定外，二审查明的其他事实与一审一致。
二审另查明，上诉人丁智强的父亲丁勇于2009年6月18日向被上诉人白鸿的妻子李巧玲汇款28000元，其中的12000元用以优先支付第一年房屋的租赁费。后于2009年7月1日，白某（白鸿的姐姐）以白鸿的名义与丁智强签订了第一份租赁合同，约定的租赁期为2009年7月1日至2010年7月1日，租赁费为12000元，并约定合同到期后，白鸿应优先租赁给丁智强。其后，每年租赁合同期满时，均由白某负责与丁智强签订下一年的租赁合同，并收取租赁费。
本院认为，租赁合同期满，承租人应当返还租赁物。本案中，上诉人与被上诉人之间的租赁关系开始于2009年7月1日，租赁合同一年一签订，租赁费随行就市、每年递增。双方最后一次签订合同的时间是2013年7月1日，约定租赁期为1年。该合同于2014年7月1日到期后，双方再未续签，在白鸿要求腾退租赁房屋时，丁智强应当予以返还。但丁智强拒绝，一直占有、使用租赁房屋至今，其理应承担逾期占用租赁房屋期间的使用费，原审参照2013年至2014年期间的租赁费标准，计算逾期占用房屋的使用费并无不当。关于上诉人主张的押金16000元，经查，其父于2009年6月18日向白鸿的妻子李巧玲汇款28000元，双方均认可其中的12000元为第一年的租赁费，并有租赁合同可以相互印证；对于其余16000元，上诉人与被上诉人均未提供充分有效的证据支持各自主张的事实，故在本案中对该款项的性质不予认定，可由有关权利人另行主张。关于租赁房屋到期后对装饰装修物的处理，相对于本案原审原告的诉讼请求，属于新的独立的诉讼请求，上诉人在原审中未提出反诉，二审对此不予处理。关于原审审理程序是否合法，经查，本案被上诉人主张合同期满要求承租人腾退房屋的事实清楚、权利义务关系明确，原审适用简易程序审理符合法律规定。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，原审判处结果适当，应予以维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费500元，由上诉人丁智强负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周小鹰
代理审判员 张鑫山
代理审判员 朱晓梅
二〇一五年二月四日
书 记 员 韩 勇