上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终6044号
上诉人（原审被告、反诉原告）陈敏，XX年XX月XX日生，汉族。委托代理人许鹏，上海艾帝尔律师事务所律师。委托代理人王凌坤，上海艾帝尔律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）敖锦龙，XX年XX月XX日生，汉族。委托代理人范文辉，上海中沃律师事务所律师。委托代理人邵燕萍，上海中沃律师事务所律师。上诉人陈敏因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一（民）初字第33834号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月31日受理后，依法组成合议庭于2016年6月7日公开开庭进行了审理。上诉人陈敏的委托代理人许鹏，被上诉人敖锦龙及其委托代理人范文辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，2015年5月16日，敖锦龙、陈敏签订《房地产买卖居间协议》一份，约定出售方（甲方）陈敏与买受方（乙方）敖锦龙愿意委托居间方（丙方）A有限公司提供居间媒介服务，由乙方购买甲方位于上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋），总房价款为人民币（以下币种相同）700万元。协议第3.4条约定：首期房价款：乙方于签订买卖合同示范文本并申请办理公证手续（若需）后当日内通过丙方或直接向甲方支付首期房价款共计500万元。协议3.5条约定：第二期房价款：乙方通过如下方式支付第二期房价款200万元：自筹资金，应于该房地产所在区房地产交易中心产权过户当日通过丙方或直接支付甲方。协议第3.8条约定：交房及尾款：双方应于甲方收到除尾款外的款项及交易中心出具过户后当日内。协议第十三条其他约定：甲方同意乙方一次性付款前提下配合办理收到全款后的公证全权收款委托给乙方，并配合签署定金保管书后3日内签订买卖合同审批乙方的贷款。2015年7月11日，敖锦龙、陈敏签订协议书一份，约定：1、本次该房地产交易的总价款为700万元。乙方（指敖锦龙）已支付首期房价款500万元，甲方（指陈敏）已收到该笔房价款且专项用于偿还银行的借款余额。2、对于乙方贷款银行放款卡号，由甲方提供，该银行卡交由居间方A保管。3、由于乙方已支付首期房价款500万元，剩余应支付第二期房价款200万元。4、由于乙方向贷款银行申请贷款490万元，故甲乙双方及居间方应于银行放款当日共同到银行办理相关流程，由甲方签署转账凭证后，贷款银行发放贷款。5、对于贷款银行的发放金额，应将第二期房价款的金额即200万元支付给甲方，其中10万元作为尾款暂由居间方保管，交付完毕则归还甲方，甲方出具收款凭证，另外剩余贷款金额290万元转账至乙方指定账户。2015年7月25日，敖锦龙、陈敏签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定陈敏将上述房屋出卖给敖锦龙，转让价款共计700万元。双方合同第六条约定：甲乙双方确认，在2015年8月24日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同补充条款（一）违约责任约定：1、甲方（指陈敏）未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向乙方（指敖锦龙）支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行。甲方签订本合同后又将该房地产转卖、租赁给第三方的；在办理权利转移登记前该房地产有抵押和查封；甲方未按照本合同及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的；甲方单方要求解除合同的；均视为甲方违约，乙方有权单方解除本合同，应当通知甲方，甲方除需支付十个工作日的赔偿金（按总房价款万分之五每日计）外，还需向乙方支付相当于总房价款20%的违约金。甲方应在接到通知之日起的三个工作日内退还已收到的全部房价款，并支付违约金和赔偿金。2、乙方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向甲方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行。乙方未按照本合同及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的；乙方单方要求解除合同的；均视为乙方违约，甲方有权单方解除本合同，应当通知乙方，乙方除需支付十个工作日的赔偿金（按总房价款万分之五每日计）外，还需向甲方支付相当于总房价款20%的违约金。甲方可从乙方已支付的款项中扣除违约金、赔偿金，剩余款项于三个工作日内返还给乙方，已支付的款项不足支付违约金和赔偿金的，乙方应在接到通知之日起的三个工作日内予以赔偿。合同附件三付款协议约定：一、首期房价款：乙方应支付甲方首期房价款500万元。1、乙方已在甲乙双方签订本合同前通过居间方转付或直接支付甲方定金30万元。2、乙方应于签约本合同并申请办理公证手续（若有）后当日内通过居间方转付甲方部分首期房价款470万元，该笔款项暂由居间方代为保管，专项用于偿还抵押权人（如银行等）的借款余额，借款余额由甲方确认（若有不足，甲方自行补足）。待甲方预约还款当日，通知居间方提取该笔放款并陪同甲方至抵押权人（如银行等）处办理偿还手续。甲方须于签署本合同后五个工作日内办理申请手续并于抵押权人许可的最短的时限内完成扣款、领取抵押注销材料及办理完成该房地产抵押登记的注销手续。若乙方未依照上述约定履行，自行将该笔款项支付给甲方由其自行办理还款手续可能导致的无法如期交易等风险，由乙方自行承担，居间方告知，乙方已知晓。二、第二期房价款：乙方应支付甲方第二期房价款200万元。乙方提供如下方式支付：自筹资金：待房地产所在区房地产交易中心出具产权过户及抵押登记（若有）的收件收据后当日内，乙方应通过居间方转付或直接支付甲方全额第二期房价款。包含尾款10万元由居间方代为保管，甲乙双方同意居间方从转付的款项中先行保管。三、交易过户：甲乙双方应于贷款审核通过（若有）、本合同公证（若有）、借款抵押合同及公证书（若有）出具。抵押登记（若有）注销后（不得晚于本合同第六条约定的时间）内赴该房地产所在区房地产交易中心申请产权过户及抵押登记（若有）。在交易过户前甲乙双方应积极配合按照房地产登记条例的规定办理完毕购房资格、房产税认定手续（若有）。四、交房时间及尾款：乙方应支付甲方尾款10万元。甲乙双方赴该房地产所在区房地产交易中心申请产权过户及抵押登记（若有）后当日内，双方对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，双方签署房屋交接书，并由乙方通过居间方转付或直接支付甲方全额尾款，相关费用的结算日期以交接之日为准。同日，敖锦龙、陈敏双方及居间方又签订协议书一份，约定：1、本次该房地产交易的总价款为700万元。乙方（指敖锦龙）已支付首期房价款500万元，甲方（指陈敏）已收到该笔房价款且用于偿还银行的借款余额。2、对于乙方贷款银行放款卡号，由甲方提供，该银行卡交由居间方A保管。3、由于乙方已支付首期房价款500万元，剩余应支付第二期房价款200万元。4、由于乙方向贷款银行申请贷款490万元，故甲乙双方及居间方应于银行放款当日共同到银行办理相关流程，由甲方签署转账凭证后，贷款银行发放贷款。5、对于贷款银行的发放金额，应将第二期房价款的金额即200万元支付给甲方，其中10万元作为尾款暂由居间方保管，交房完毕则归还甲方，甲方出具收款凭证，另外剩余贷款金额290万元转账至乙方指定账户。2015年6月17日，陈敏出具收款收据二份，言明收到居间方转付的290万元及210万元的购房首付款。2015年6月19日，陈敏注销了系争房屋上的抵押登记。2015年8月20日，敖锦龙与上海浦东发展银行长宁支行签订个人购房担保借款合同一份，约定贷款金额为440万元，用于购买XX路XX弄XX号XX室房屋，期限为20年，预计自2015年9月4日起至2035年9月4日止，本合同贷款资金支付的借款人交易对象为陈敏，采用等额本金还款法。同日，敖锦龙与上海浦东发展银行长宁支行签订住房公积金个人住房抵押借款合同一份，约定贷款金额50万元，用于购买XX路XX弄XX号XX室房屋，期限为20年，预计自2015年9月4日起至2035年9月4日止，本合同贷款资金划入陈敏账户，采用等额本金还款法。之后，双方及居间方约定于2015年8月21日办理产权过户手续。当日，陈敏与居间方先到达房地产交易中心，陈敏缴纳了系争房屋的一般营业税、其他企业城市维护建设税等税费56,500元，之后要求居间方明确余款的付款时间，中介方表示待贷款发放后支付，陈敏认为过户手续办理日即应付清余款，或应写下欠条言明余款为欠款并支付逾期付款违约金，敖锦龙表示不予接受，后过户未成。2015年8月21日，陈敏向中介方工作人员唐某某发送短信，要求其告知敖锦龙写好欠条明确还款日期利息并由中介方盖章担保，否则按合同执行。唐某某回复，为促成敖锦龙、陈敏双方的交易其进行沟通，签订三方协议，第二期房款先支付给陈敏。……2015年8月24日，唐某某以短信形式向陈敏发送催告人为敖锦龙的催告函一份，要求在2015年8月28日12时配合办理过户手续，如不配合，将追究违约责任。2015年8月24日下午2：37，敖锦龙向陈敏发送短信：……我不知中介是如何与你沟通的，反正到目前，我挺多地方都是让步和协商的，从中介开始谈起，我们都是明确要求通过贷款来付款的，并且前面也没有明确告知我要现金直接付出500万，谈到后来，中介才和我说你有500万抵押贷款，不付清房子无法交易，我们考虑挤了挤，凑了下，勉强凑出来500万现金，就同意往下进行。这也打乱了我原来的计划，因已付了你500万，在加上后面贷款（是我事先已开始就和中介明确了的，否则我们也不会决定买的，包括离婚的主意也是中介出的），已远超出700万的房款，为资金安全，中介又告诉我们，和你谈妥了你出全委的方案，我们信了，觉得只要有保障，就接受了，不料那次和你一起去办，因为你家人的缘由，没能顺利办成，其实那时我们有点担心，就和中介提出实在不行就中止交易，将款项退还给我们。中介后面几天，天天缠着我们，说找到方法，说是贷款要直接进入你的账户，为保证资金安全，多余的资金会安全退还给我们，为保障一起签署一个3方书面协议，其实我们是很担心和顾虑的，……目前中介也同意他们先垫款子预付给你，再从贷款放到你的账户中扣除，只是手续需要你配合办下手续。其实风险都在我这边，说实话，我对中介意见也很大，为了促使我们交易，很多事都没考虑周全，都是东一锤子，西一棒……还好后面都很顺利，贷款也顺利落实……如你不愿意卖，就按程序和规范处理后续……。陈敏回复：你不要说事先不知情，我们正式签约的时候我就当面对你说了根据合同规定在办理过户时就要付全款的。只是你觉得银行贷款不要也可惜，要我办个公证委托你去办贷款。……我那天去交易所缴税后才知道尾款还要等20天后银行贷款出来后才给我。那就变成这个交易不是一次性付款了。如果是银行按揭贷款买房的话，我们的买卖合同内容不应该是这样子的啊！敖锦龙回复：其实这也是我觉得中介不太道德的地方，前面都不讲清楚，先忽悠我们双方，我也是上次和你碰面时才听中介说要先过户，贷款才能发放，上次你也在的，前面我一直以为银行贷款应符合条件就直接发放的，这也是我首次买二手房，不清楚的地方还真不少。陈敏回复：你应该先根据买卖合同规定付完全款后再自己想办法搞贷款。如果需要我协助的话也要好好跟我商量，不能说是我违约啊！敖锦龙回复：我记得买新房是先下发贷款，再去办产证的，估计中介也是觉得他们有失误的地方，故而同意他们先垫款给你……陈敏回复：谁先垫付跟我没关系，我不可能在没收到全款就把房子过户给别人。银行贷款是中介帮你出的主意，对我一点也没有好处为什么要我去背这个黑锅！……如果要按揭贷款付款我们的买卖合同要修改重签……敖锦龙回复：这个我们就不多争论了，毕竟这也是大家达成书面协议的。故而我认为就看大家想如何解决了。陈敏回复：我前面都很理解与配合，但最后还说是我违约了。我那天说打个欠条写一下还款日期和欠款履行，这样的基本要求不能满足我为什么体谅别人而损害自己呢。敖锦龙回复：……我让中介拟定尾款的支付日期和相关条款，让中介和我也有责任确保贷款早日下来，支付给你。具体我和中介商量好，尽量让你放心，好吗？陈敏回复：我不能同意尾款在办理过户后支付。2015年8月25日上午9：51，陈敏向敖锦龙发送短信：甲方针对乙方催告函的回复，根据双方签订的居间协议及买卖合同及协议内容规定，系敖锦龙未按约及时支付第二笔款项，应承担违约责任。下午2：33，陈敏又发送催告函，要求敖锦龙于2015年9月5日前支付第二期房价款计违约金，否则解除双方之间的买卖合同并追究违约责任。2015年8月28日，陈敏又以短信方式向敖锦龙发送解除协议告知函一份，双方于2015年7月11日签订的协议书违反了合同法第四十二条、五十二条的规定，敖锦龙方未真实告知陈敏系过户后支付第二笔房款，也未真实地告知银行系自筹资金一次性付款，故协议书以合法形式掩盖了非法目的，违背了诚实信用原则，要求解除协议书。2015年8月31日，敖锦龙向陈敏发送催告函一份，要求陈敏配合办理过户手续。2015年9月7日，敖锦龙向陈敏发送短信：陈先生，中介会和我明天早上8：45到浦东房地产交易中心等你过户。陈敏回复：只要你把第二期房价款200万打到居间银行账户，我就按合同规定办理过户和交房……如果你拿不出付款凭证来给我看，我是不可能过户或办了过户手续也不会把收件收据交给你的。还有你要准备好违约金等法院判决后要付给我。敖锦龙回复：前面居间方和我就已和你沟通过，我们会遵守合同等条款，为体现我们最大的交易诚意，协商下居间方会先垫付这笔尾款。陈敏回复：但居间没有说明天会帮你垫付尾款，所以我不会凭你一句话就去办过户的。敖锦龙回复：你老是曲解合同,合同上明明写着先过户后提供收件收据和抵押登记收件收据后，你非得反着来，不明摆着故意不过户吗？敖锦龙以多次催告陈敏过户履约未成等理由，于2015年9月向原审法院提起诉讼,请求法院判令：1、陈敏继续履行上海市房地产买卖合同，将上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋产权过户登记至敖锦龙名下；2、陈敏迁出上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋，并将该房屋交付给敖锦龙；3、陈敏支付从2015年8月25日起至实际过户之日的违约金，每日标准为3,500元。陈敏辩称，其与德佑公司签订《限时出售独家代理协议》，出售价为800万元，因敖锦龙愿意一次性付款买房，价格为700万元，其考虑到敖锦龙一次性付款同意以该价格成交，双方于2015年5月16日签订《房地产买卖居间合同》，约定全部房款自筹资金方式支付；敖锦龙当日提出希望其配合办理贷款以套取部分现金，其表示在敖锦龙一次性付款的前提下同意配合；买卖合同签订后敖锦龙支付了500万元首付款，其涤除了房屋抵押；双方于2015年8月22日准备办理房屋过户手续，其交清了过户税款，但敖锦龙表示尾款以贷款形式支付，其不同意，因为敖锦龙是以现金付房款，又以房屋按揭贷款名义向银行贷款，涉嫌贷款诈骗，其可能构成共犯，故其通知德佑公司不能再行配合敖锦龙办理贷款业务。审理中，陈敏以敖锦龙违反合同约定未在2015年8月24日之前付清房款，其享有合同解除权等理由提起反诉，请求法院判令：1、解除合同；2、敖锦龙支付143.50万元违约金。敖锦龙辩称，虽然双方在居间协议中约定一次性付款，但之后的补充协议书中明确第二笔款项系贷款支付，应以补充协议书为准；系争房屋原有抵押500万元，导致该房屋没有买家问津，敖锦龙愿意将首付款提高至500万元，使陈敏能够涤除抵押具备办理房屋过户的条件，敖锦龙已履行了主要义务，也具备继续履约的能力，不同意解除合同。一审审理中，敖锦龙申请证人唐某某到庭作证。证人唐某某到庭陈述，其系敖锦龙、陈敏买卖系争房屋时中介方的经办人；敖锦龙购买系争房屋时明确提出需要贷款，因陈敏的房屋需要涤除抵押，经协商由敖锦龙先行支付500万元，而后再办理贷款，贷款需要陈敏配合，在签订居间协议及之后的协议书时，均未谈及贷款的发放时间等。2015年8月21日约定办理过户手续时，因陈敏提出要求敖锦龙书写第二笔房款及延期支付的利息损失的欠条，导致过户未成。之后其与双方沟通，中介公司表示愿意先行代敖锦龙向陈敏支付第二笔款项，但要求陈敏将银行卡、身份证抵押在中介公司处，陈敏不同意，协商未成。该证人称，敖锦龙、陈敏双方签约时该房屋的市价约760万元。原审认为，依法成立的合同受法律保护。敖锦龙、陈敏于2015年7月25日签订的房地产买卖合同及协议书，系当事人的真实意思表示，依法有效。现敖锦龙已付清首付款500万元，对于余款200万元的支付方式，双方发生争议，敖锦龙认为按双方协议书的约定应为贷款支付，陈敏则认为双方在首次磋商并签订居间协议时即明确为一次性付款，故应在办理过户手续的同时付清房款，否则不予办理过户，原审认为，根据查明的事实，双方居间协议约定了收到全款后配合办理贷款手续，之后在协议书上约定第二期的房款200万元以贷款发放形式支付，根据在案证据，纵观全程协商过程，对贷款200万元的具体支付时间在过户之前或之后等从未进行商议，导致双方理解不一且中介方未能起到很好的沟通作用而发生纠纷，故责任不能归责于一方。现敖锦龙已支付了房款500万元，并承诺有继续履约的能力，陈敏也已经用已收的房款涤除了该房屋上设置的抵押，故本案合同以继续履行为宜，敖锦龙要求继续履行合同，将房屋过户至其名下的诉讼请求，依法予以支持，同时，陈敏应将系争房屋交付给敖锦龙。敖锦龙要求陈敏支付违约金，因未能履约的责任不能归责于一方，故敖锦龙该诉请，不予支持。同理，陈敏要求解除合同并支付违约金的诉讼请求，亦不予支持。原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，于2016年2月3日作出判决：一、陈敏应于判决生效之日起十五日内配合将坐落于上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋产权过户至敖锦龙名下；二、敖锦龙应于判决生效之日起十五日内向陈敏支付房款200万元；三、陈敏应于判决生效之日起十五日内将该房屋交付给敖锦龙；四、驳回敖锦龙其余诉讼请求；五、驳回陈敏全部诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费61,192元，减半收取30,596元，反诉案件受理费8,857.50元，保全费5,000元，由敖锦龙承担15,298元，陈敏负担29,155.50元。判决后，陈敏不服，上诉于本院称，1、原审法院对双方签订的居间协议和房地产买卖合同中明确约定的一次性付款（即自筹资金）的事实避而不谈；被上诉人提出贷款利率较低不用可惜，双方为此约定待被上诉人一次性付款后上诉人协助被上诉人办理贷款，原审法院也未注意上诉人同意的条件；敖锦龙申请的证人到庭作证时对一次性付款明确表示最迟过户当天拿到全款，该名证人的回答在原审查明事实中未予记载；原审法院对贷款发放时间的认定也是前后矛盾。2、上诉人享有合同解除权。由于上诉人在过户当天没有看到被上诉人支付余款200万元，被上诉人也没有拿200万元的本票、支票等给上诉人，因此被上诉人未付款的事实客观存在，上诉人可以行使不安抗辩权拒绝办理过户。3、上诉人有权拒绝为被上诉人办理490万元的银行贷款。被上诉人在剩余200万元未付情况下仍申请490万元的银行贷款，显然违反规定，不排除在申请过程中提交不实的材料，因涉嫌骗取贷款，可能构成犯罪，故上诉人不可能明知被上诉人违规还配合办理贷款。据此，请求二审撤销原审判决，改判驳回被上诉人原审本诉请求，支持上诉人原审全部反诉请求。被上诉人敖锦龙辩称，1、被上诉人是首次购房，可以三成首付款，七成银行贷款，为了配合上诉人涤除房屋抵押，被上诉人提高首付款支付比例，因此居间协议中约定被上诉人一次性付款，但也约定上诉人配合办理公证手续委托被上诉人收款；2、被上诉人申请贷款资料没有虚假，于2015年8月20日通过审批，21日办理过户手续后银行就可以放贷，不存在无效贷款的问题。3、上诉人同意配合被上诉人办理贷款，对200万元发放的方式实际同意变更，银行放贷必须先过户，即便上诉人签约时不清楚，但过户当日中介人员向上诉人作了解释，上诉人拒绝过户没有道理。之后的协调中，中介公司答应先垫付款，遭到上诉人拒绝；被上诉人在9月2日还申请银行本票并通过微信发送照片给上诉人，上诉人仍予以拒绝；上诉人在此后要求被上诉人加价，说明了上诉人不同意办理过户手续的真实原因。据此，请求二审法院驳回上诉，维持原判。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，根据上诉人陈敏与被上诉人敖锦龙于2015年5月16日签订的居间协议、2015年7月11日签订的协议书约定内容，被上诉人同意先支付首付款500万元用于涤除上诉人设定在系争房屋上的抵押，上诉人则愿意以700万元成交价出售给被上诉人，就剩余的房款200万元，双方在居间协议第3.5条中约定为自筹资金，第3.8条中约定于交易过户当日支付。但是，7月11日协议书中，双方又约定被上诉人申请银行贷款490万元，上诉人配合被上诉人到银行办理相关流程签署转账凭证，由贷款银行发放贷款，发放的金额中的200万元扣除10万元作为尾款交至上诉人，剩余贷款290万元转账至被上诉人指定账户，显然双方对剩余200万元的支付作了变更约定。上诉人与被上诉人于2015年7月25日签订房地产买卖合同、于同日双方及居间方签订协议书中，仍有上述的约定，显然，上诉人同意配合被上诉人以贷款方式支付，但双方未就支付时间明确清楚。由于银行贷款发放的操作流程需要买卖双方先办理房屋产权过户手续，在取得房屋抵押的收据收件后才发放银行贷款，银行贷款到账的时间显然不可能在过户当日支付，故双方因200万元房款的支付问题产生争议导致当日未过户，不能认定归责于任何一方。纵观此后各方在协商过程中的行为及陈述的理由，上诉人坚持拒绝为被上诉人办理过户的理由不能成立。综合本案查明的事实及双方的履行情况，被上诉人在本案审理中表述其具有履约能力，上诉人原设定在房屋上的抵押系用被上诉人的500万元涤除等，故原审法院判令双方之间的买卖合同继续履行、互不承担违约责任等，均无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人陈敏的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币76,098元，由上诉人陈敏负担。本判决为终审判决。
审判长 毛 焱
审判员 郑卫青
审判员 杨斯空
二〇一六年六月二十四日
书记员 赵 樱
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……