湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂武汉中民终字第00021号
上诉人（原审原告）：孙某，男，1936年1月16日出生。
被上诉人（原审被告）：武汉市某医药有限公司。
原审第三人：湖北省水利厅。
上诉人孙某因与被上诉人武汉市某医药有限公司、原审第三人湖北省水利厅（以下简称省水利厅）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2013）鄂武昌民商初字第00165号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2013年2月28日，孙某向一审法院提起诉讼，请求判令：1、武汉市某医药有限公司向孙某支付租金及滞纳金共计17万元；2、本案诉讼费用由武汉市某医药有限公司承担。在一审庭审中，孙某明确其17万元诉讼请求组成的依据是：按照双方签订的意向书上约定的65平方米出租面积，减去其个人住房面积17.5平方米，该房向外延伸搭建部分是47.5平方米，该47.5平方米，根据武汉市中级人民法院的民事调解书，由省水利厅与孙某共同协商使用。从公平原则出发，孙某主张该47.5平方米一半的权利，即武汉市某医药有限公司承租的门面中孙某享有的权利是41.2平方米，按照双方约定的年租金36万元除以出租门面面积65平方米，每平方米每年租金5538元，再乘以孙某享有的41.2平方米，每年租金为228165元，武汉市某医药有限公司已向孙某交纳了2009年10月30日至2010年10月30日的租金共计26万元，应当再向孙某支付2010年11月1日至2011年7月31日共计9个月的租金，应为171000元，据此孙某诉请时以整数加以主张。
一审法院经审理查明：坐落于武昌区中南街中南路17号9栋3单元2号房屋，原为省水利厅对孙某的职工福利分房。2003年8月，省水利厅（甲方）与孙某（乙方）签订《协议书》，约定：甲方拟对9、12栋宿舍楼进行门面改造，乙方必须在2003年9月10日前腾空住房；乙方在门面开发和试用期间，其住房自行解决，费用由乙方承担。乙方搬迁后，仍保留其住房的60%的产权，由甲方实行统一管理；门面建成后，由甲方在乙方原住房范围内安排一间门面。
2003年11月6日，省水利厅（甲方）与武汉某建筑装饰工程有限公司（乙方）签订《商业门面开发承租合同》，合同约定：甲方负责腾空水利厅9、12栋宿舍楼一楼住房，乙方协助甲方妥善解决9栋一楼3住户的具体问题。乙方负责商业门面的改造建设，并承担工程建设的全部投资。甲乙双方共同按合同行使门面监督管理；乙方整体承租所有门面按合同行使门面对外出租、收费、管理，并负责门面维修工作，承租期自2003年5月12日起。甲乙双方合同期3年，合同期间乙方每年向甲方交纳房租费120万元。合同期间乙方享有门面使用权；合同期满，合同自然终止。乙方在上一轮合同期间没有违反合同条款，甲方与乙方续签合同，租金面谈另定。
2003年11月18日，武汉某建筑装饰工程有限公司（乙方）与孙某（甲方）签订《商业门面承租合同》，合同约定：甲方自愿将自留的两间门面出租给乙方，每年租金14.5万元，第二阶段增至15万元，第三阶段增至15.5万元，第四阶段增至16万元，以后概不递增。乙方交保证金3万元，合同解除时甲方将退还3万元保证金。
上述合同及协议签订后，孙某的住房被改造为上述门面中的1-10至1-14号，上述门面的实际使用面积既包括孙某原房屋的面积，也包括武汉某建筑装饰工程有限公司根据其与省水利厅签订的上述合同中向外延伸搭建的部分。其中1-10、1-11号门面由孙某直接发租给武汉某建筑装饰工程有限公司，然后由武汉某建筑装饰工程有限公司转租给承租户；1-12、1-13、1-14号门面由省水利厅连同其他门面整体交由武汉某建筑装饰工程有限公司承租、发租并管理。
武汉市某医药有限公司经武汉某建筑装饰工程有限公司承租了1-12、1-13号门面。后因省水利厅与武汉某建筑装饰工程有限公司为房屋租赁发生纠纷诉至人民法院，武汉市某医药有限公司与省水利厅签订了自2008年5月1日起的房屋租赁合同，继续承租1-12、1-13号门面，并向省水利厅缴纳租金至2009年10月30日。
2006年7月20日，孙某取得该房屋所有权证，登记建筑面积115.44平方米，该面积不包括武汉某建筑装饰工程有限公司在房屋改造时向外延伸的门面部分，该部分无房屋权属证书。
2010年4月16日，孙某（甲方）与武汉市某医药有限公司（乙方）签订《意向租赁协议书》，协议约定：双方经协商一致，就乙方继续租赁位于武汉市武昌区中南路与中南一路交汇处门面事宜，达成如下意向：门面房位置位于武昌区中南路与中南一路交汇处，具体见附图所示第12、13号店面。一、实际使用面积约65平方米。二、乙方承租该门面房用于继续经营药房，药房名称仍为普安药房。三、租赁期限：六年（2010年3月1日至2016年2月29日止）合同到期后同等条件下甲方拥有优先续租权。四、年租金：2010年3月1日至2012年2月29日为每年32万元整，2012竽3月1日至2014年2月29日为每年人民币34万元整，2014年3月1日至2016年2月29日为每年36万元整。支付方式每半年支付，逾期拖欠房租按每天千分之三缴纳滞纳金，拖欠十五个工作日以上的甲方有权收回房屋。五、因目前该门面的产权和使用权的最终认定仍在法律诉讼过程中，故在法院终审公布之前，甲乙双方暂时无法签订正式租赁合同，故本协议为意向租赁协议书。乙方在签订本协议后，即刻支付甲方定金人民币10万元，作为立约定金，待续签正式合同后此定金自动转为租金。六、自2010年3月1日起至签订正式合同之前，乙方承担在该房屋使用上的水、电、通讯、税金费用。七、如法院终审判决结果为甲方拥有该门面房的产权和使用权，则甲乙双方签订正式租赁合同，合同租金及租期条款与意向协议相同。同时，在法院终审判决结果公布后十五个工作日内，乙方应向甲方补交除定金转为租金以外的自2010年3月1日起至法院判决结果公布之日止累计应付给甲方的租金。反之，甲方应在法院终审判决结果公布后十五个工作日内，全额退还乙方已支付给甲方的立约定金。九、如法院终审判决结果为甲方拥有该门面的产权和使用权，则甲乙双方签订正式租赁合同，若甲方违约不将该房屋租赁给乙方，即不按本协议条款签订租赁合同，则甲方双倍退还乙方已支付给甲方的立约定金。十、如因乙方原因无法签订正式租赁合同，则甲方不予退还立约定金。
同日，武汉市某医药有限公司向孙某支付了人民币10万元，孙某出具了收条，收条载明“今收到普安药房交中南路门面立约定金10万元整”。
2010年5月7日，省水利厅机关后勤服务中心与武汉某建筑装饰工程有限公司及蔡某、孙某、周某、方胜红蜻蜓皮鞋店、金伊蕾服饰店、奥康鞋店房屋租赁合同纠纷一案，经武汉市中级人民法院主持调解，上列当事人达成调解协议，武汉市中级人民法院（2010）武民终字第294号民事调解书第4条载明“本案原审第三人蔡某、孙某、周某三人享有房屋所有权的1-4至1-14号的11间门面房屋在房屋改造时向外延伸的现无房屋权证的门面部分，由蔡某、孙某、周某三人案外与省水利厅机关后勤服务中心协商使用”。
2010年7月1日，省水利厅机关后勤服务中心向武昌区中南路及中南一路承租商户发出书面《告知》，载明“有关商户：省水利厅于2010年6月7日召集各商户并解读了法院对门面租赁关系的调解意见，且调解书已生效。现获悉由部分商户擅自与住户签订门面租赁合同，显然与判决意见不符。武汉市中级人民法院（2010）武民终字第294号民事调解书第四条确定，住宅外围系国有资产，权属水利厅。为了严格遵照判决意见，理顺租赁关系，请贵商户切不能轻率建立租赁关系，若因此造成的不良后果将自负其责”。
2010年7月4日，武汉市某医药有限公司向孙某发出《敦请函》，表明2010年7月1日收到省水利厅机关后勤服务中心发出的书面告知，敦请孙某根据生效的民事调解书，就“在房屋改造时向外延伸的现无房屋权证的门面部分”的使用事宜，尽快与省水利厅机关后勤服务中心协商并达成一致。至本案法庭辩论结束时，孙某与湖北省水利厅仍未能就上述房屋改造时向外延伸的门面部分的协商使用达成协议。
2010年12月30日，武汉市某医药有限公司向孙某支付人民币16万元，孙某出具了收据，收据载明“收到普安医药公司房屋租赁订金16万元整。注：原定每年租金为36万元整。已交订金10万元，还余10万元未交，此钱是由甲方上交给水利厅后勤服务中心的。如果今后水利厅要利息则由普安医药公司承担”。
2011年1月20日，省水利厅机关后勤服务中心出具《公告》，内容为“中南路、中南一路各承租户：由于地铁二线中南路站二期项目正在紧张施工，工期紧、任务重，社会各界期待地铁早日通车，中南路、中南一路商业门店难以有效经营，且各承租户原签订的承租合同已过期。水利厅决定关停所有的商业门面，停止对外出租。对此，水利厅已于2010年10月19日通知各承租户自行清仓退场。现再次告知各承租户，请你们支持市政公益建设，妥善处理好商务，结算拖欠租金，务必于2011年2月1日之前办理完毕清仓退场事宜，并将门面钥匙交还水利厅机关后勤服务中心”。
2011年7月21日，武汉市武昌区中南路法律服务所受省水利厅委托再次发出门面清退《通知》，通知于2011年7月29日前来办理退场手续，对在上述期限前办理手续的承租户给予免除拖欠租金的优惠。
2011年7月29日，武汉市某医药有限公司从上述承租的门面搬出。同年8月23日，武汉市某医药有限公司将该门面的钥匙交到武汉市武昌区中南路法律服务所。
2013年5月22日，在一审法院主持下，孙某、省水利厅的委托代理人刘志刚共同对武汉市某医药有限公司承租门面房中在孙某登记的房屋面积范围内的出租面积进行了实地测量，确认为16.724平方米。
一审庭审中，三方当事人认可武汉市某医药有限公司承租的1-12、1-13号门面面积为65平方米，其中属孙某所有的房屋面积范围内为16.724平方米，其余部分为在房屋改造时向外延伸的无房屋权证部分（该部分于2012年被拆除）。
一审法院认为：2010年4月6日，孙某与武汉市某医药有限公司签订的《意向租赁协议书》是双方当事人真实意思表示，但该意向书是双方就签订合同相关事宜进行的约定，不是对结果进行直接确认，与正式合同之间是预约与本约的关系。任何协议如果想在合同法的框架下发生约束力，首先必须具体和确定。本案中意向书中列有“约”、“该门面的产权和使用权的最终认定仍在法律诉讼过程中”、“如法院终审判决结果为甲方拥有该门面房”、“反之”等模糊性的语言，既包括确定条款又包括不确定条款，从形式上，该协议只是表达了双方对门面租赁、支付定金的意向约定；从内容上，仅是双方为今后签订正式房屋租赁合同约定了前提条件；从实际履行上，武汉市某医药有限公司使用门面是基于原与省水利厅间的房屋租赁关系的延续，如果承认该协议的约束力，容易造成对当事人意思自治的违背。本案意向书中不确定的条款未转变为确定条款，不能认定意向书可直接转为房屋租赁合同。
武汉市武昌区中南街中南路17号9栋1楼1-12、1-13门面，经庭审确认，其中有16.724平方米归孙某所有，其他为在武汉市中级人民法院（2010）武民终字第294号民事调解书中明确的“对蔡某、孙某、周某三人享有房屋所有权的1-4至1-14号的11间门面房屋在房屋改造时向外延伸的现无房屋权证的门面部分，由蔡某、孙某、周某三人案外与湖北省水利厅机关后勤服务中心协商使用”部分，对该部分门面使用权的争议，孙某是明知的，这从意向书中“该门面的产权和使用权的最终认定仍在法律诉讼过程中”以及最后确认需要“法院审理终结”等行文中可以体现，而且武汉市某医药有限公司在承租使用该门面期间，曾向孙某就此门面的使用权的确认发出过通知，但至法庭辩论结束时，孙某与省水利厅也未就该门面如何协商使用达成协议，由此产生的未签订正式房屋租赁合同的责任在于孙某或省水利厅，武汉市某医药有限公司对此没有过错。
根据武汉市中级人民法院（2010）武民终字第294号民事调解书确认，上述门面应由孙某与省水利厅共同使用，现武汉市某医药有限公司承租该门面，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条的规定，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。虽然各方当事人未采用书面形式正式订立房屋租赁合同，但孙某与省水利厅已按照约定将租赁物交付武汉市某医药有限公司，武汉市某医药有限公司亦按照约定支付了定金，双方均履行了主要义务，对方均已接受，同时根据各方当事人在庭审中的陈述和上述生效的法律文书，虽然武汉市某医药有限公司仅与孙某就该房屋的租赁关系签订了意向书，但省水利厅亦应是该门面的出租人之一，依法确认孙某、省水利厅与武汉市某医药有限公司存在事实上的房屋租赁合同关系。
根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，该诉争门面除孙某产权登记的面积以外，其余向外延伸部分为未经批准建设的临时建筑，本案中该部分的房屋租赁合同无效。虽然孙某、省水利厅可以根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，请求参照双方约定的租金标准支付房屋占有使用费，但孙某与省水利厅未能就该门面的具体的使用份额根据生效的法律文书达成协议，《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，在孙某未与省水利厅就该部分的使用协商一致的情况下，孙某对该部分没有独立的收益和处分权利。孙某所主张的该向外延伸搭建部分47.5平方米，根据公平原则按一半来主张权利的意见，没有事实依据。在其与省水利厅未能达成协议的情况下、在没有相应的证据的前提下，人民法院不宜就该争议部分予以强行的平均分割，这既有悖社会主义市场经济下交易自由的原则，也与生效的法律文书的既判力相冲突，同时也真正不符合公平原则。据此，孙某根据其自行计算的出租面积并依此主张的房屋租金没有事实依据，不予支持。孙某向武汉市某医药有限公司主张该向外延伸搭建部分的的房屋占有使用费条件未成就，孙某可以在与省水利厅达成相关协议后，另行主张权利。
在目前情况下，孙某只能就其合法享有的16.724平方米的出租面积向武汉市某医药有限公司主张权利，但武汉市某医药有限公司已支付给孙某的费用已明显超过孙某可主张的该时段房屋租金或占用使用费金额，其诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条的规定，判决：驳回孙某的诉讼请求。案件受理费3700元由孙某负担。
判后，上诉人孙某不服，向本院提起上诉，请求：一、撤销原审判决，依法改判或发回重审；二、本案诉讼费用由武汉市某医药有限公司承担。事实及理由：1、根据湖北省武汉市中级人民法院（2010）武民终字第294号民事调解书确认，孙某享有房屋所有权的门面房屋在房屋改造时向外延伸的现无房屋权证的门面部分，由孙某与省水利厅机关后勤服务中心协商使用，即该房屋为孙某与省水利厅按份共有。又根据物权法第一百零四条的规定，按份共有没有约定或约定不明确，按照出资额确定，不能确定出资额的，视为等额享有，即孙某与省水利厅对该房屋应当为各一半。2、孙某合法享有的出租面积为40.862平方米［16.724＋（65-16.724）÷2］，武汉市某医药有限公司支付的费用明显低于该时段房屋租金，武汉市某医药有限公司应当支付剩余的租金。
被上诉人武汉市某医药有限公司答辩称，孙某的上诉理由没有事实依据，不能成立。请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人省水利厅述称，案涉房屋的外延部分不存在与孙某按份共有，且其后就使用也未达成一致意见。
本院经审理查明：一审查明事实属实。
本院认为，本案应围绕上诉人的上诉请求及理由进行审理。
关于上诉人孙某上诉主张案涉房屋向外延伸无权证的门面部分与省水利厅按份共有，其合法享有40.862平方米（取得产权面积16.724平方米加上无产权与省水利厅协商使用面积48.276平方米的一半）出租收益的问题。孙某对该房屋仅享有16.724平方米产权，向外延伸部分房屋系省水利厅未经批准建设的临时建筑，孙某并不享有所有权，也无独立的处分权。根据《中华人民共和国物权法》第九十四条之规定，按份共有系按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权，故孙某主张向外延伸部分房屋与省水利厅是按份共有关系的上诉理由缺乏事实和法律依据，该项上诉请求本院不予支持。根据孙某与武汉市某医药有限公司于2010年4月6日签订的《意向租赁协议书》、武汉市某医药有限公司实际使用面积、以及孙某与省水利厅至今未能就案涉房屋向外延伸部分出租面积的协商使用达成协议的情况，现孙某只能就其合法享有16.724平方米的出租面积向武汉市某医药有限公司主张权利，武汉市某医药有限公司已支付给孙某26万元，该部分费用已超过孙某合法出租面积所应取得的收益。关于案涉房屋向外延伸部分出租面积的收益，一审判决认为孙某的主张条件尚未成就，孙某可在与省水利厅达成相关协议后，另行主张权利，并无不当。
综上，上诉人孙某的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3700元，由孙某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 余小乔
审 判 员 陈继红
代理审判员 安林锋
二〇一四年二月十八日
书 记 员 吴 艳