江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第01434号
上诉人（原审原告）太仓佐力五金制品有限公司，住所地太仓市双凤镇维新村富豪工业区。
法定代表人俞杰，该公司总经理。
委托代理人徐国祥，北京市问中律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）太仓市誉帮热处理有限公司，住所地太仓市双凤镇维新村。
法定代表人杨菊芳，该公司执行董事。
被上诉人（原审被告）蔡海良。
上诉人太仓佐力五金制品有限公司（以下简称佐力公司）因与被上诉人太仓市誉帮热处理有限公司（以下简称誉帮公司）、蔡海良案外人执行异议之诉纠纷一案，不服江苏省太仓市人民法院（2014）太民初字第00936号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：誉帮公司（原名太仓市天翱热处理有限公司）设立于2005年9月6日，公司登记住所地和实际经营地为太仓市双凤镇维新村，原法定代表人蔡玉萍。2010年3月1日，蔡玉萍将其持有的公司60%股权的一半以15万元的价格转让给杨菊芳，誉帮公司原股东蔡仁福将其持有的40%股权以20万元的价格全部转让给了杨菊芳。此后，誉帮公司股东变更为杨菊芳和蔡玉萍，二人分别持有公司70%和30%股权，法定代表人变更为杨菊芳。
佐力公司设立于2011年3月16日，公司设立之初登记经营场所为太仓市城厢镇东林村，同年5月变更至太仓市双凤镇维新村（与誉帮公司同一经营场所），公司法定代表人俞杰（原为誉帮公司员工），该公司设立时系由誉帮公司法定代表人杨菊芳丈夫毛伟新一人出资50万元成立。根据佐力公司的工商登记信息显示，2011年5月1日，佐力公司与誉帮公司签订了《房屋租赁合同》，约定由佐力公司向誉帮公司租赁厂房500平方米用于佐力公司作为经营场所，租赁期自2011年5月3日至2013年5月2日。
本案一审审理过程中，佐力公司提供落款日期为2011年3月28日佐力公司与誉帮公司签订的《厂房租赁合同》一份。该合同约定佐力公司向誉帮公司租赁厂房1000平方米、场地、辅房以及其他生产、运输设备，租赁期限为二十年，自2011年4月1日至2031年3月30日等。佐力公司与誉帮公司一致认可租金已按合同约定支付至2018年12月。佐力公司同时提供落款日期为2012年2月10日的《租地协议》一份，该协议约定佐力公司向太仓市双凤镇维新村村民委员会租用誉帮公司所租用的8.64亩土地，期限为四年，自2012年1月1日至2015年12月31日等。该协议乙方一栏由杨菊芳签名并加盖佐力公司印章，誉帮公司称是在其与太仓市双凤镇维新村村民委员会提前终止租地协议后再签的这份合同。
誉帮公司在经营过程中，在原审法院涉及多起债务纠纷，债务数额巨大。其中江苏太仓农村商业银行股份有限公司与誉帮公司、蔡海良、杨惠林金融借款合同纠纷一案，原审法院于2011年3月7日作出（2011）太商初字第0121号民事判决。江苏太仓农村商业银行股份有限公司与誉帮公司、周雪明、陈建国金融借款合同纠纷一案，原审法院于2011年3月7日作出（2011）太商初字第0120号民事判决。蔡海良与誉帮公司民间借贷纠纷一案，原审法院于2011年11月7日作出（2011）太民初字第0297号民事判决；上述三份判决共判令债务人誉帮公司归还借款近300万元。原审法院在执行江苏太仓农村商业银行股份有限公司与誉帮公司、蔡海良、杨惠林金融借款合同纠纷一案中，将财产抵押人蔡海良名下的坐落于太仓市城厢镇上海东路86号太仓世纪广场3幢2-2302室房屋以120万元的价格变卖。原审法院在执行蔡海良与誉帮公司民间借贷纠纷一案中，将誉帮公司名下坐落于太仓市双凤镇迎祥路1号的房产（即本案涉案厂房）进行了拍卖。佐力公司作为案外人、誉帮公司作为被执行人对原审法院的拍卖行为提出异议，原审法院受理后依法进行了审查；并于2013年11月14日作出异议裁决，驳回了佐力公司与誉帮公司的异议。佐力公司与誉帮公司不服原审法院裁决，向本院提出复议，本院于2014年4月28日作出（2014）苏中执复字第001号执行裁定书，驳回了誉帮公司的复议申请。本院同时认为，基于佐力公司对拍卖标的物主张租赁权并以此对抗执行，系实体异议，依此赋予佐力公司提起复议的权利，属于适用法律错误，故撤销了原审法院对佐力公司异议的裁决部分，发回原审法院重新审查并作出裁定。原审法院依法另行组成合议庭对此进行了审查，并于2014年7月19日裁定驳回了佐力公司的执行异议。佐力公司为此向原审法院提起执行异议之诉。在本案原审审理过程中，江苏省高级人民法院受理了佐力公司与誉帮公司不服原审法院拍卖涉案厂房行为的申诉。
原审另查明：原审法院处置的誉帮公司的涉案房产未取得房屋登记证明，租赁的土地系农村集体土地。
上述事实，由佐力公司提供的《厂房租赁合同》、《租地协议》、（2014）苏中执复字第001号执行裁定书、原审法院（2014）太执异字第00009号民事裁定书、拍卖公告，誉帮公司提供的（2014）苏执监字第0137号受理案件及告知合议庭成员组成通知书以及当事人原审庭审陈述等证据予以证实。
原审原告佐力公司的诉讼请求为：1、确认佐力公司与誉帮公司之间的厂房租赁合同关系存在并继续履行；2、停止对涉案厂房的执行；3、诉讼费用由誉帮公司、蔡海良承担。
原审法院认为：本案中涉案厂房原系誉帮公司财产，虽系无证厂房，但被誉帮公司作为生产经营用房使用，具有使用、收益的财产价值。在誉帮公司涉及多起巨额债务纠纷、债权人向人民法院申请执行、处置誉帮公司财产方可清偿债务的情况下，原审法院依照最高人民法院《关于转发住房和城乡建设部〈关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函〉的通知》第二条的规定，对涉案厂房进行拍卖并无不当。关于佐力公司认为涉案厂房及相应土地已租赁给佐力公司，法院在拍卖时未通知并征求佐力公司意见，因此拍卖无效的意见。首先，法律并无租赁物不能拍卖的禁止性规定，即便按照买卖不破租赁的法律原则，在拍卖成交后，买受人也自然取得按原租赁关系获得相应利益的权利，承租人无权拒绝。其次，原审法院在拍卖前已在相关报刊上刊登了拍卖公告，并告知了拍卖标的物等相关情况，符合拍卖有关规定。再次，虽然江苏省高级人民法院受理了佐力公司及誉帮公司的相关申诉，但目前并无结论性意见。退一步说，即使本次拍卖行为最终被认定为无效，涉案厂房作为誉帮公司的财产，在其不履行债务的情况下，仍应作为被执行财产依法予以处置。因此，佐力公司该意见不能成为阻却原审法院执行该房产的正当理由。需要说明的是，如果佐力公司与誉帮公司之间签订的厂房租赁合同合法有效，则佐力公司对该厂房依法享有同等条件下的优先购买权。佐力公司的第一项诉讼请求实质系对原审法院拍卖的标的物主张包括上述优先购买权在内的相关租赁权益并以此对抗执行。但从本案的实际情况来看，佐力公司在2011年3月16日由毛伟新一人出资设立，而毛伟新系誉帮公司法定代表人杨菊芳的丈夫。毛伟新在（2011）太商初字第0121号及（2011）太商初字第0120号案件判决誉帮公司败诉后几日内即出资设立佐力公司，之后便与誉帮公司在2011年3月28日签订《厂房租赁合同》，承租本案争议建筑物，租期20年，并称租金已付至2018年底。2012年2月10日，誉帮公司与太仓市双凤镇维新村村民委员会协议提前终止土地租赁，同日杨菊芳代表佐力公司与该村委会签订同一地块的《租地协议》。基于毛伟新与杨菊芳之间的夫妻关系以及两人在佐力公司与誉帮公司之中的特殊地位，在誉帮公司面临巨额债务纠纷一审败诉后，上述行为给誉帮公司的财产设定负担且给处分财产设置障碍，对申请执行人及其他债权人实现债权造成实质损害，两公司显然属于恶意串通，损害他人利益，符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项确认合同无效的法定情形。同时，因本案涉案厂房系无证房屋，佐力公司与誉帮公司之间签订的《厂房租赁合同》依法应认定无效。因此，佐力公司与誉帮公司之间虽签订了《厂房租赁合同》，但该合同自始无效，亦无继续履行之基础存在。综上，原审法院对佐力公司的诉讼请求不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条之规定，判决：驳回太仓佐力五金制品有限公司的诉讼请求。案件受理费21508元，由太仓佐力五金制品有限公司负担。
上诉人佐力公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、上诉人承租涉案厂房及相应土地从事生产经营后，根据买卖不破租赁的规定，无论由谁买受涉案厂房，均不影响原租赁合同的有效性和执行性。且涉案厂房在拍卖时，没有征求上诉人的意见，也没有通知上诉人及誉帮公司，故蔡海良拍卖涉案厂房的申请及原审法院的拍卖行为均属无效。二、2010年3月杨菊芳入股誉帮公司时，案外人蔡玉萍、蔡海良及杨菊芳均确认蔡海良系誉帮公司的实际出资人即股东，太仓市公安局经侦大队经调查对该事实也予以证实。据此，公司股东不能申请将公司财产拍卖给自己以抵充债务，但原审法院对此却不予认可。三、誉帮公司在原审法院采取拍卖措施之前，已将涉案厂房租赁给上诉人使用，故誉帮公司不存在规避司法处分的行为。且上诉人已租用了涉案厂房项下的土地使用权从事合法的生产经营业务。原审法院以涉案厂房属违法建筑物、上诉人与誉帮公司系关联企业为由，认定上诉人与誉帮公司签订的《厂房租赁合同》无效，显属不当。四、本案系确认之诉，应按非财产案件收取诉讼费。但一、二审法院就本案均向上诉人收取诉讼费2万多元，应当予以纠正。综上，上诉人特提起上诉，请求二审法院查明事实，撤销一审判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由蔡海良承担。
被上诉人誉帮公司答辩称：原审判决佐力公司与誉帮公司之间的租赁合同无效，属于不公正判决。且涉案厂房属于违法建筑物，涉案厂房被拍卖后的买受人也不应得到该厂房所谓的合法权益。综上，佐力公司的上诉事实成立，请求二审法院改判支持佐力公司的一审诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由蔡海良承担。
被上诉人蔡海良答辩称：1、佐力公司与誉帮公司签订的厂房租赁协议，属于恶意串通、以合法形式掩盖非法目的的规避执行行为。2、上诉人与誉帮公司签订的厂房租赁协议所涉厂房属无证房屋，故租赁协议依法应认定无效。3、上诉人与誉帮公司的行为已涉嫌妨碍作证，人民法院应将此案移送公安机关处理。
二审查明的事实与原审查明的事实相一致。
本院认为，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案二审期间，佐力公司与誉帮公司一致确认涉案厂房并未取得相关政府部门的建设工程规划许可，系属无证建筑。根据上述司法解释之规定，并结合涉案厂房的实际情况，本院认定佐力公司与誉帮公司就涉案厂房签订的《厂房租赁合同》应属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条之规定，无效的合同自始没有法律约束力。据此，佐力公司要求确认涉案厂房租赁合同关系存在并继续履行的上诉主张，没有法律依据，本院不予支持。
关于原审法院就涉案厂房的拍卖行为是否有效的问题。誉帮公司作为被执行人在原审法院涉及多起执行案件，因誉帮公司未能履行还款义务，故原审法院对誉帮公司的房产依法启动评估、拍卖程序并未违反法律规定。且就涉案厂房的拍卖事宜，原审法院在拍卖前已在相关报刊上刊登拍卖公告。根据最高人民法院《关于转发住房和城乡建设部〈关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函〉的通知》第二条之规定，不具备初始登记条件的，原则上进行“现状处置”，即处置前房屋不具备初始登记条件的现状，买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋，后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责。据此，针对不具备初始登记条件的房屋，人民法院亦可拍卖处置，只是买受后的风险由买受人或承受人承担。涉案厂房虽系无证建筑，但由誉帮公司作为生产经营用房使用，具有使用、收益的财产价值，故原审法院对涉案厂房的拍卖行为并无不当。据此，佐力公司认为原审法院对涉案厂房的拍卖行为无效、要求对涉案厂房终止执行的上诉主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。佐力公司同时上诉认为，蔡海良系誉帮公司实际出资人即公司股东，其不能以对誉帮公司享有债权为由申请将公司财产拍卖。因佐力公司就该上诉主张并未提供相关法律依据予以佐证，且蔡海良依据生效法律文书亦有权利向原审法院申请执行，故就佐力公司的前述上诉主张，本院不予采信。
关于本案诉讼费收取是否合法的问题。根据国务院《诉讼费用交纳办法》第十三条之规定，财产案件根据诉讼请求的金额或者价额，按照比例分段累计交纳案件受理费。本案中佐力公司第一项诉请为要求确认租赁合同关系存在并继续履行，该诉请系属财产性诉讼请求。佐力公司与誉帮公司签订的《厂房租赁合同》约定租赁期限为二十年；租金为每年80000元人民币，每五年提增百分之十。据此，原审法院根据上述规定、佐力公司的第一项诉请内容、《厂房租赁合同》约定的租金数额，向佐力公司收取案件受理费21508元并无不当。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零一条之规定，既有财产性诉讼请求，又有非财产性诉讼请求的，按照财产性诉讼请求的标准交纳诉讼费。佐力公司的第二项诉请为要求终止对涉案厂房的执行，该诉请系属非财产性诉讼请求。故对于佐力公司的第二项诉请内容，原审法院未向佐力公司收取案件受理费。另根据国务院《诉讼费用交纳办法》第十七条之规定，对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费。就本案原审法院经审理后判决驳回了佐力公司的诉讼请求；佐力公司不服原审判决，提起上诉要求二审法院改判支持其一审诉讼请求。据此，本院依据上述规定，并参照原审法院的收费金额，向佐力公司收取案件受理费21508元亦无不当。
综上所述，上诉人佐力公司的上诉请求均无事实和法律依据，本院不予支持。原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费21508元，由上诉人太仓佐力五金制品有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾雪蓉
审 判 员 周 军
代理审判员 沈军芳
二〇一五年五月十五日
书 记 员 黄 婷