湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长中民三终字第06244号
上诉人（原审被告）刘春江。
委托代理人钟卓峰，湖南通程律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）长沙居然之家家居建材营销有限公司，住所地湖南省长沙市开福区金霞新区22号地块。
法定代表人顾月明，总经理。
委托代理人郑莉丽，湖南东方阳光律师事务所律师。
委托代理人江南军，系该公司职工。
上诉人刘春江因与被上诉人长沙居然之家家居建材营销有限公司（以下简称居然之家）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院作出的（2015）开民一初字第01362号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2013年5月27日，居然之家（甲方）与刘春江（乙方）签订《居然之家招商合同》，约定：甲方向乙方提供位于长沙市金源店一号楼四层286.2平方米的营业场地由乙方租赁经营（摊位编号为DS30-1-4-1039），乙方向甲方支付租金、物业管理费等费用，并接受甲方的统一管理。合同期限从2013年6月1日至2014年6月30日，每平方米日租金2元，合同期内乙方共计应支付甲方租金223254元，每三个月一付；物业管理费的标准为每平方米每日1元，合同期限内物业管理费总额111627元，支付方式同租金；甲方负责市场的广告宣传和大型促销活动的组织，在活动期间，乙方须按当月实际销售额的1%向甲方支付广告促销费；甲方每月按乙方销售额的0.5%收取市场管理费，乙方每月销售低于保底销售额的，市场管理费按保底销售额收取，乙方应于每月15日前将上月的市场管理费交付甲方；乙方租赁摊位的市场管理费每月每平方米的保底销售额为1000元，合计1413元。乙方向甲方交纳合同保证金54139元，包括履约保证金23139元、质量保证金30000元、服务保证金1000元；当乙方所售商品或提供的服务存在问题时，甲方有权直接动用保证金对消费者进行“先行赔付”。第十二条约定：乙方未按合同约定向甲方支付租金等费用的，乙方应每日按未付金额的1‰向甲方支付滞纳金，超过7天，甲方视同乙方违约并有权随时终止合同。第三十三条约定：除甲乙双方另有约定外，因甲方违约导致合同提前终止的，甲方除退还乙方所交租金及费用余额、赔偿乙方装修费外，还应支付相当于两个月租金的违约金；因乙方违约导致合同提前终止的，乙方除了补齐所欠租金及费用，退还甲方在合同期内给予乙方在租金、物业管理费、广告费等方面的减免优惠和促销活动中甲方给予乙方的补贴外，乙方还须赔付甲方相当于两个月租金的违约金。合同还对其他事项进行了约定。刘春江已向居然之家交纳质量保证金30000元、履约保证金23139元、服务保证金1000元、装修押金2100元，以上共计56239元。
刘春江从2013年8月起未交租金，居然之家从刘春江货款、保证金中直接扣除租金、市场管理费、物业管理费等。因双方对于租金、市场管理费等产生纠纷，居然之家从2014年1月1日起对刘春江经营的摊位采取断电措施，刘春江即未再继续经营，亦未将摊位内的物品搬离。根据合同约定，刘春江从2013年6月1日至2013年12月31日止，刘春江应缴纳租金120952.8元、物业费60476.4元、市场管理费9891元，共计191320.2元。居然之家已收取了租金、市场管理费、物业费共计93287.9元（租金23758.8元、物业费60012.1元、市场管理费9517元），并在刘春江货款中抵扣了从2014年1月至2014年6月30日止的市场管理费10821.3元。从2014年1月1日至2014年6月30日，刘春江应缴纳租金102301.2元、物业费51150.6元、市场管理费8478元，共计161929.8元。合同履行期间，居然之家依据合同约定执行“先行赔付”制度，从刘春江交纳的保证金中赔付消费者4000元。经多次催收未果，居然之家诉至原审法院，请求判令：1、刘春江支付居然之家拖欠的费用247140.8元，并支付利息；2、刘春江支付违约金33912元；3、刘春江承担诉讼费。
原审法院认为：居然之家与刘春江签订的《居然之家招商合同》系双方的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。本案中，刘春江从2013年8月起即未按合同约定按时交纳租金等费用，已构成违约。居然之家自2014年1月1日起对刘春江经营的摊位采取断电措施，其行为亦有不当，且刘春江自被断电后即未继续经营，实质上是以实际行为告知居然之家不再继续履行合同，居然之家此时应采取适当措施（如与刘春江解除合同、双方协商解决等）防止损失的扩大，但居然之家迟至合同约定的期限届满后方向原审法院主张权利，导致损失的扩大，自身亦存在过错。因此，考虑刘春江未交租金违约在先，居然之家采取断电措施不当、且未采取适当措施防止损失的扩大，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条、第一百二十条之规定，原审法院认为从2014年1月1日起至2014年6月30日止的租金、市场管理费、物业费由刘春江承担30%为宜，居然之家承担70%。另，刘春江需承担未如约交纳租金的违约责任。根据合同约定，违约金为两个月租金，但居然之家已从刘春江的货款中抵扣了部分租金，刘春江的违约行为对居然之家造成的损失有限，故违约金原审法院酌定为1个月的租金即16956元。因此，从2013年6月1日至2013年12月31日，减去刘春江已缴纳的租金、市场管理费、物业费，刘春江还应向居然之家交纳上述费用共计98032.5元（191320.2元－93287.9元）。2014年1月1日至2014年6月30日的租金、物业费、市场管理费由刘春江承担30%即48579元（161929.8×30%），减去居然之家已抵扣的市场管理费10821.3元，刘春江还应承担该段期限内费用37757.7元。故刘春江应交纳租金、市场管理费、物业费共计135790.2元（98032.5元＋37757.7元）。根据合同约定，居然之家有权从刘春江交纳的保证金中按照“先行赔付”制度赔偿消费者，故赔偿款4000元应从保证金中予以扣除，故刘春江交纳的保证金余款为52239元，抵扣租金等费用及违约金后，刘春江还应向居然之家支付100147.2元（135790.2＋16956－52239）。如前所述，因双方在履约过程中均存在过错，且已支持了违约金，故对于居然之家要求刘春江支付上述费用利息的主张，不予支持。关于刘春江要求居然之家赔偿处理物品的损失的主张，因刘春江已撤回反诉，故在本案中不予处理，双方可另行协商或诉讼解决。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九条、第一百二十条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决：一、刘春江自本判决生效之日起五日内向居然之家支付租金、市场管理费、物业费、违约金共计100147.2元；二、驳回居然之家的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4447元，因适用简易程序减半收取2224元，由居然之家承担1000元，刘春江承担1224元。
上诉人刘春江不服原审判决，向本院提起上诉称：上诉人与被上诉人之间的合同关系已有多年，此前除第一年外，租金、物业费等费用都是由被上诉人直接从货款中抵扣。被上诉人未及时结算上诉人的货款，亦未及时通知上诉人交付费用，而直接采取停电的行为，导致上诉人无法经营，已经构成违约。因此，上诉人并未构成违约，无须承担违约金和2014年1月1日至6月30日的租金、物业费、市场管理费。一审既然认定被上诉人未采取适当措施防止损失的扩大，就不应判决上诉人承担属于扩大损失部分的30%。故，请求撤销原审判决第一项，依法改判上诉人不承担违约金和2014年1月1日至6月30日的租金、物业费、市场管理费（共计65535元），并由被上诉人承担本案相应诉讼费用。
被上诉人居然之家答辩称：房租是每季度交，上诉人第一季度就已经拖欠了，不存在返还货款。我方并没有停电，上诉人在2014年1月还买了电，在正常经营。我方不存在违约行为。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
在本案二审审理过程中，被上诉人居然之家向本院提交了一份市场收据，拟证明居然之家并未在2014年1月1日断上诉人的电。上诉人刘春江认为该证据不属于新证据，且是被上诉人制作，无法证明刘春江交了电费，即使买了电也与断不断电没有关系，故对证据三性均有异议。
本院对居然之家提交的上述证据进行审核后认为，因居然之家在2015年5月14日原审庭审中已认可其断电的事实，而其所提交的收据系其单方制作，上诉人刘春江未予以认可，该证据不足以推翻居然之家所自认事实，故本院不予采信。本院二审查明的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为：刘春江与居然之家于2013年5月27日签订的《居然之家招商合同》系双方的真实意思表示，并无法定无效情形，合法有效。首先，根据合同第四条之约定，刘春江应于2013年6月1日向居然之家支付2013年6月至8月的租金、物业费、市场管理费等费用共计78066.6元，此时居然之家代收刘春江的货款仅为28747.5元，不足以抵扣刘春江应交纳的租金等费用。刘春江掌握有关于其应收货款的对账资料，应当知晓居然之家代收的货款不足以抵扣其租金等费用的情况，但刘春江仍未按照《居然之家招商合同》之约定及时向居然之家交纳租金等费用，故刘春江已构成违约，应承担相应的违约责任。因居然之家未提供证据证明其在2014年1月1日前向刘春江履行了交纳租金等费用的通知义务，亦存在过错，故原审法院酌情确定刘春江向居然之家支付1个月的租金作为违约金较为公平，本院予以维持。其次，居然之家自2014年1月1日起对刘春江经营的商铺采取断电措施，致使刘春江无法继续经营，故对2014年1月1日至6月30日的租金、物业费、市场管理费等损失，主要应由居然之家承担。然，在居然之家采取断电措施后，刘春江未及时向居然之家支付所欠租金等费用，对损失的扩大亦有相应责任。原审法院根据双方的过错程度确定2014年1月1日至6月30日的租金、市场管理费、物业费等损失，由刘春江承担30%，居然之家承担70%，较为合理，本院予以维持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人刘春江的上诉理由不成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1438元，由上诉人刘春江承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 凯
审 判 员 王 勇
代理审判员 金新贵
二〇一五年十一月十七日
书 记 员 周 翔
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉