广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东中法民一终字第1562号
上诉人（原审原告）：何庆林，女，汉族，住湖南省浏阳市，公民身份号码为×××7360。
委托代理人：沈晓青，广东君孺律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：东莞市发材建材贸易有限公司。住所地：广东省东莞市东城区。
法定代表人：徐军，该公司总经理。
上诉人何庆林因与被上诉人东莞市发材建材贸易有限公司（以下简称发材公司）所有权确认纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2015）东二法民一初字第165号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年12月25日，何庆林向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1.确认东莞市长安镇霄边村中惠新城加州园“尖沙咀特产购物城”A056号商铺（以下简称A056号商铺）的所有权归何庆林所有；2.本案诉讼费由发材公司承担。
原审法院经审理查明：2012年12月5日，何庆林、发材公司签订一份《买卖合同》，约定何庆林以609918元的价格向发材公司购买东莞市长安镇霄边村中惠�城加州园“尖沙咀特产购物城”A056号商铺，合同生效之日即视为发材公司将商铺交付何庆林，且何庆林委托发材公司按照《委托经营管理协议》的约定对商铺进行经营管理，发材公司需自合同签订之日起二十四个月内办妥商铺的产权分割手续。双方还在合同中明确，发材公司于2012年7月31日已申请产权登记，并领取商铺所在商城的《房地产权证》，证号分别为14××40和1400202239号，案涉商铺是上述《房地产权证》所载的一部分，可办理房地产分割产权的分户登记手续。
合同签订后，何庆林按约将商铺交付发材公司经营管理，并于2012年12月5日付清全部购铺款。其中，双方确认购铺款中有60992元是以发材公司应支付给何庆林的商铺第一年的租金所抵扣。后发材公司未能按约在合同签订之日起二十四个月内办妥商铺的产权分割手续，何庆林遂提起诉讼，请求判如�请。
原审法院认定上述事实的证据有：《买卖合同》、《委托经营管理协议》、收据、银行卡刷卡记录、银行交易清单及原审法院庭审笔录等。
原审法院认为：何庆林提起的是所有权确认之诉，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条和第十五条的规定，当事人之间订立有关转让不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；但不动产物权的转让，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力；未经登记，不发生效力。上述法律规定已将不动产物权变动的原因与结果进行区分。本案中，何庆林、发材公司虽然签订《买卖合同》，约定转让案涉商铺的所有权，该合同已依法成立生效；但是，何庆林、发材公司基于该《买卖合同》所产生的法律关系是债权债务关系，并不必然发生不动产�权变动的效果。案涉商铺所有权的转让，必须依赖于登记，否则不发生物权变动的效力。而今发材公司未按照《买卖合同》的约定为何庆林办理产权登记手续，案涉商铺的所有权未发生转移，故何庆林诉请确认其对案涉商铺享有所有权，没有事实和法律依据，原审法院不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，于二○一五年三月二十四日判决驳回何庆林的诉讼请求。一审受理费4950元，由何庆林承担。
何庆林不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）依据有关法律的规定及《买卖合同》的效力，A056号商铺的所有权已转移给何庆林。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条、《城市房地产管理法》第三十七条的规定，何庆林与发材公司于2012年12月5日签订的《买卖合同》，原审法院确认“该合同已经依法成立生效”，而该合同的效力即是发材公司转移A056号商铺的所有权于何庆林。显然，依据法律的规定及《买卖合同》的效力，从2012年12月5日起，A056号商铺的所有权已转移给何庆林。（二）发材公司确认A056号商铺的所有权属于何庆林，发材公司对商铺不具有所有权。1、发材公司以书面形式确认A056号商铺的所有权属于何庆林。《委托经营管理协议》是发材公司制定的格式合同，协议中约定代租的商铺是由发材公司转让给何庆林的。发材公司的这种表述，显然是以书面形式确认A056号商铺的所有权属于何庆林。2、发材公司以支付租金的行为确认A056号商铺的所有权属于何庆林。《委托经营管理协议》约定，由何庆林授权发材公司对A056号商铺代为出租。2012年12月至2014年9月期间，发材公司均向何庆林支付出租A056号商铺的季度租金。其中，2012年12月至2013年11月期间的租金60992元，发材公司直接从何庆林应付的购买A056号商铺款中扣除。发材公司向何庆林支付租金的行为、从何庆林购买A056号商铺款中扣除发材公司应付租金的行为，均充分证明发材公司早已确认A056号商铺所有权属于何庆林。3、发材公司在原审庭审中仅辩称“现产权证正在办理中”，可见，发材公司在原审审理中也是确认A056号商铺所有权属于何庆林。（三）A056号商铺尚未登记到何庆林名下，不能否定何庆林对A056号商铺的所有权，也不影响法院依法确权。1、根据《城市房地产管理法》第六十三条、《房屋登记办法》第二条、第三十三条的规定，只有房屋所有权发生转移，才进行房屋所有权转移登记，而非登记行为产生房屋所有权转移的效力。登记行为是对房屋所有权已经由转让方转移给受让方的事实进行公示确认，是对社会公众产生物权变动的公示效力。2、房屋权属登记是一种依申请的行政行为，登记机关只是根据当事人提交的书面材料是否符合规定进行审查，无法对背后存在的民事争议进行实质审查。登记行为只是一种具有推定效力的公示行为，而非赋权行为。本案中，何庆林是基于与发材公司的买卖合同关系取得A056号商铺所有权，A056号商铺尚未登记到何庆林名下，不能否定何庆林对A056号商铺的所有权。更何况，A056号商铺尚未登记到何庆林名下，过错完全在于发材公司。3、《中华人民共和国物权法》第三十三条规定，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。在二审法庭调查中，何庆林补充以下意见：（一）何庆林的合法权益唯有通过产权确认才能得到及时保护。发材公司在将A056号商铺交付给何庆林后，将包括A056号商铺在内的房产于2013年6月24日擅自抵押给银行，并在�复套现后拒不偿还银行贷款，导致败诉并使A056号商铺在内的房产被查封。目前该案正处于被执行状态。发材公司在原审答辩时称产权证正在办理中的陈述显然是欺诈性质的表态，是不存在的事实。（二）A056号商铺应当被依法确权。从最高人民法院公布的《人民法院案例选》第76辑第99页、第85辑第209页可知，结合产权确认案件的司法实践，不动产未办理登记手续，是可以依法确权的。A056号商铺虽尚未办理过户登记手续，但不能否认何庆林对A056号商铺的所有权，应当依法确权。（三）与本案有牵连的关于发材公司经济犯罪的嫌疑线索，应当依法移送公安机关。据此，何庆林请求本院：1、撤销原审判决。2、确认东莞市长安镇霄边村中惠新城加州园“尖沙咀特产购物城”的一层平面图标示的A056号铺位的所有权归何庆林所有。3、本案诉讼费由发材公司承担。
�上诉人发材公司没有参加二审法庭调查，亦没有提交书面答辩意见。
本院经审理查明，对原审查明事实，本院予以确认。
另查明，华夏银行股份有限公司东莞分行向东莞市第一人民法院诉东莞市铎译建材有限公司、发材公司、徐晓芳、胡万勇以及诉东莞市焦点实业投资有限公司、发材公司、徐晓芳、胡万勇金融借款合同纠纷两案，案号分别为（2015）东一法松民一初字第509号、第512号。华夏银行股份有限公司东莞分行申请对发材公司名下位于东莞市长安镇霄边村中惠新城加州园A128号铺（房产证号为14××40）、A129号铺（房产证号为14××39）财产保全，东莞市第一人民法院于2015年3月16日对上述两房产进行查封。上述两案民事调解书生效后，华夏银行股份有限公司东莞分行向东莞市第一人民法院申请强制执行，东莞市第一人民法院于2015年6月9日立案�行，案号分别为（2015）东一法执字第1311号、第1312号。在执行过程中，东莞市第一人民法院对上述两房产进行评估，华夏银行股份有限公司东莞分行认为评估价值过低，申请东莞市第一人民法院暂缓执行。
本院认为，本案系所有权确认纠纷，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对上诉人上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据何庆林在二审中的上诉，本案争议焦点在于何庆林能否取得案涉商铺的物权。
何庆林主张其购买的案涉商铺为发材公司名下《房地产权证》（证号为14××40及14××39）所载的一部分。本案中，并无证据证明发材公司在分割出售案涉商铺前，对案涉商铺所在房产的物权变动情况进行变更登记或者经相关部门批准。根据《中华人民共和国物权法》第六条“不动产物权的设立、变更、转让和�灭，应当依照法律规定登记”的规定，分割出售的商铺不具有独立的物权。发材公司与何庆林签订的《买卖合同》转让标的为不具有独立物权的商铺，何庆林并不能因其履行了《买卖合同》约定的义务而取得案涉商铺的物权。何庆林诉请确认案涉商铺的所有权归其所有，缺乏依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人何庆林上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9900元，由何庆林负担（已预交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 卢健如
代理审判员 何玉煦
代理审判员 徐华毅
二〇一五年十二月十五日
书 记 员 冯颖欣
附相关法律条文（节选）
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……