上海市静安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0108民初3330号
原告：袁皓琦，男，1984年10月25日出生，汉族，住上海市普陀区。
委托诉讼代理人：张春祥，上海申安律师事务所律师。
委托诉讼代理人：钱峰，上海申安律师事务所律师。
被告：刘树荣，男，1960年6月6日出生，汉族，住上海市静安区。
委托诉讼代理人：ＸＸ俊，上海市建纬律师事务所律师。
被告：仲慧民，女，1963年1月8日出生，汉族，住上海市杨浦区。
原告袁皓琦诉被告刘树荣、仲慧民房屋买卖合同纠纷一案，由原上海市闸北区人民法院于2016年3月18日立案受理后，原上海市闸北区人民法院因“撤二建一”被撤销，2016年3月30日起由上海市静安区人民法院继续审理。本院依法适用普通程序，于2016年10月26日公开开庭进行了审理。原告袁皓琦的委托诉讼代理人张春祥、钱峰，被告刘树荣及其委托诉讼代理人ＸＸ俊，被告仲慧民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告袁皓琦向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告于2012年6月29日就上海市静安区沪太路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订的《上海市房地产买卖合同》继续履行，两被告协助原告办理产权过户手续，将系争房屋产权过户至原告名下；2.诉讼费由两被告承担。事实与理由：经案外人上海庆豪地产经纪有限公司(以下简称庆豪地产)居间介绍，原、被告分别于2012年5月13日、6月29日签署《定金协议》及《上海市房地产买卖合同》，约定原告以人民币120万元(以下币种均为人民币)的价格向两被告购买系争房屋；因系争房屋系动迁安置房，双方签约当时尚未办理小产证，且转让过户还将受限售期影响，故双方又约定于系争房屋办出小产证并满三年限售期后共同办理产权过户手续，届时原告再行支付两被告售房尾款10万元；嗣后，原告共向两被告支付房款110万元(含定金5万元)，两被告则自2012年5月13日起将系争房屋实际交付给原告使用，之后的所有公用事业费用均由原告承担，原告一直占有使用系争房屋至今；2013年3月1日，两被告登记为系争房屋产权人，并将上海市房地产权证交由原告保管；现三年限售期已满，原告要求两被告协助办理产权过户手续，但两被告以多种理由拖延至今，如两被告同意过户，则原告愿向两被告支付尾款10万元。
被告刘树荣、仲慧民共同辩称，不同意原告的诉讼请求；《上海市房地产买卖合同》上两被告的名字确系本人所签，110万元房款也已收到，但两被告与原告并不相识，双方之间并不存在任何法律关系，《定金协议》及《上海市房地产买卖合同》中原告的名字非其本人所签，签约主体不适格，故不同意将系争房屋产权过户至原告名下；与两被告建立房屋买卖关系的是案外人徐某某，110万元房款也由徐某某支付，签订《上海市房地产买卖合同》后，系争房屋已交由徐某某实际使用，但系争房屋系安置房，按规定，三年内不得转让，故两被告与徐某某所签的《上海市房地产买卖合同》涉嫌违法，且系争房屋现已因另案诉讼被法院查封，故两被告也无法与徐某某办理产权过户的相关手续。
本院经审理认定事实如下：原告系徐某某之子。
2012年5月13日，两被告(甲方，出让方)、原告(乙方，受让方)与庆豪地产(丙方，居间方)签署《定金协议》，约定：乙方向甲方购买系争房屋，乙方支付甲方定金共计5万元，总房款120万元；甲、乙双方签订定金协议后48日内签订《上海市房地产买卖合同》且当日乙方向甲方支付购房首付款110万元(内含已付定金5万元)；双方办理房屋交接手续的同时乙方支付甲方房屋尾款10万元。上述协议第十一条特别约定事项载明：乙方在签订买卖合同当日，支付完毕110万元给甲方，甲方将房屋所有相关的材料，进户的材料、钥匙、进门卡等全部交付给乙方，三年后过户更名完毕再支付给甲方10万元。上述协议落款处原告的签名系由徐某某代签。同日，两被告出具收条，确认收到原告购买系争房屋的订金5万元。嗣后，两被告将系争房屋交付原告使用。
2012年6月29日，两被告(甲方，卖售人)与原告(乙方，买受人)签署《上海市房地产买卖合同》，约定：乙方受让甲方自有的系争房屋，房地产转让价款共计120万元；定金5万元于2012年5月13日支付，首付款105万元于2012年6月29日支付，尾款10万元进闸北区房地产交易中心顺利过户当天支付给甲方。上述合同落款处原告的签名系由徐某某代签。同日，两被告(出售方)与原告、徐某某(买受方)又签署《补充协议》，约定如出售方违约，将承担以下各项赔偿条款：一、将以该房屋总款的银行四倍利息赔付；二、赔偿买受方徐某某、袁皓琦在该房屋的全部装修费用；三、买受方三年免费居住。两被告还于当日签署《借款协议》，载明：今借徐某某110万元，刘树荣、仲慧民自愿将上海市闸北区沪太路XXX弄XXX号XXX室作为借款抵押，特此立据。此外，徐某某于该日向被告仲慧民银行账户分别转账23万元、77万元。
2013年3月1日，两被告登记为系争房屋权利人，登记信息载明：共同共有；动迁安置房，3年内不得转让、抵押。
2013年4月18日，徐某某向被告仲慧民银行账户转账5.3万元。
另查明，1996年，常熟市服装十厂以刘树荣拖欠货款未还为由，将刘树荣诉至原上海市闸北区人民法院，该案案号为(1996)闸经初字第102号。同年12月30日，原上海市闸北区人民法院作出判决：一、刘树荣给付常熟市服装十厂欠款263,816.50元；二、刘树荣偿付常熟市服装十厂逾期付款违约金51,183.50元。上述判决生效后，常熟市服装十厂向原上海市闸北区人民法院申请执行，案号为(1997)闸执字第570号。因被告刘树荣未履行上述判决载明的给付义务，原上海市闸北区人民法院依法将系争房屋查封。2016年12月13日，原告代被告刘树荣履行了上述判决的给付义务。
审理中，徐某某到庭陈述：当时其为帮原告购房，出面与两被告洽谈买卖事宜，房款也由其支付。对此，原告表示无异议，其对于徐某某代签《上海市房地产买卖合同》以及代付110万元房款的行为均予以认可。两被告则表示徐某某未得到原告的书面授权，两人系母子不代表原告系真实购房人。
原告另申请证人余某某出庭作证，证人陈述：其系庆豪地产工作人员，亦系本次交易的经办人；当时原、被告经庆豪地产居间，就系争房屋达成买卖意向并签署了买卖合同，因系争房屋系安置房，故双方约定三年后办理过户，两被告另签署《借款协议》作为产权过户的保证；虽然参与协商的是徐某某，但实际购房人为原告。对于上述证人证言，原告表示无异议；两被告则表示，其在整个交易过程中并未与原告碰面，证人的其他陈述都是事实。
以上事实，由原告提供的《上海市房地产买卖合同》、《定金协议》、收条、个人业务凭证、上海市房地产权证、收款收据、上海市房地产登记薄，两被告提供的《借款协议》、《补充协议》、执行裁定书，本院调取的材料及当事人的陈述等证据予以佐证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。两被告签署了《定金协议》及《上海市房地产买卖合同》，上述协议及合同均载明买受人为原告，且两被告已收到房款110万元并交付系争房屋；同时，徐某某到庭表示其系代原告购房并支付房款，原告对此亦表示认可。因此，两被告关于其与原告之间不存在房屋买卖关系的主张缺乏事实依据，本院难以认可。上述合同系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。双方虽未在买卖合同中明确约定产权过户的具体时间，但结合房屋性质、限制转让期限、双方所签《定金协议》特别约定事项的内容、《补充协议》的约定以及证人证言，应可认定原、被告均同意在系争房屋办出小产证且满三年后共同办理产权过户手续，将房屋产权过户至原告名下。现系争房屋转让过户的条件已经满足，原告也代被告刘树荣履行了另案的给付义务，故原告要求两被告协助办理过户手续的诉讼请求，可予支持。原告自愿支付尾款10万元，系其处分自己的民事权利，并无不妥，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款规定，判决如下：
一、原告袁皓琦与被告刘树荣、仲慧民就上海市静安区沪太路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》继续履行，被告刘树荣、仲慧民应于本判决生效之日起十日内协助原告袁皓琦办理产权过户手续，将上址房屋由被告刘树荣、仲慧民名下过户至原告袁皓琦名下；
二、原告袁皓琦应于本判决生效之日起十日内支付被告刘树荣、仲慧民房款10万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费15,600元、保全费5,000元(原告袁皓琦已预缴)，由被告刘树荣、仲慧民负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 缪为军
审 判 员 严毅超
人民陪审员 周建萍
二〇一六年十二月十六日
书 记 员 方 芳
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未要求履行。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。
当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。