广东省河源市源城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1602民初1644号
原告:李瑞斌，男，汉族,1975年1月7日出生，身份证号码xxx，住河源市紫金县。
委托诉讼代理人:严家俊，广东兴源律师事务所律师。
委托诉讼代理人:邬海龙，广东兴源律师事务所律师。
被告:东源县骏盛实业投资有限公司，住所地河源市东源县仙塘镇新洋潭村向阳小组316号。
法定代表人:赖日华。
委托诉讼代理人:赖衍彪，广东律瑾律师事务所律师。
原告李瑞斌诉被告东源县骏盛实业投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告及其委托诉讼代理人严家俊，被告的法定代表人赖日华及其委托诉讼代理人赖衍彪均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《中心壹号xxx写字楼租赁合同》；2、依附于房屋的装修归原告所有，履约保证金21152元不予退还，被告在不损坏依附于房屋装修的情况下立即腾退并交还xxx房；3、被告从2017年4月1日起按每月12087元支付所欠租金及房屋占用费至实际交还房屋之日止；4、被告负担本案全部诉讼费用。
事实和理由：2014年初，原、被告就位于xxx的房屋租赁一事达成一致意见，原告在2月份先行将房屋交付给被告自费装修。2014年5月11日，双方签订《中心壹号xxx写字楼租赁合同》，其中约定：1、租赁期限共10年分为两期，第一期从2014年4月15日起至2019年3月15日止，第二期从2019年3月16日起至2024年3月15日止；2、租金自2014年4月15日起至2017年3月30日止按每月10576元收取，自2017年4月1日起至2019年3月15日止按每月12087元收取，第二期的租金则按市场价双方另行商定；3、履约保证金为按月租10576元计算两个月即21152元；4、若被告无故拖欠1个月以上租金，原告有权单方面解除合同并收回房屋，若被告无故拖欠2个月以上租金，原告除有权单方面解除合同并收回房屋外，还有权没收履约保证金并追收所欠费用；5、若因被告原因退租的，原告有权选择依附于房屋的装修归原告所有。上述合同签订后，被告自2017年4月1日起没有支付租金，原告多次催告，被告不仅拒绝履行，还向原告索要所谓的装修费5万元。
被告辩称：1、被告自2014年5月起租赁原告名下位于xxx的房屋，一直都有按期支付租金。2017年1月被告因经营状况变更，双方在2017年5月就解除房屋租赁合同一事达成口头协议，约定被告不拆除租赁房屋的装修物品和空调，由原告一次性补偿7万元给被告。之后被告于2017年5月10日将房屋钥匙交还给了原告，被告不再占用房屋。该口头协议及交还钥匙之事可在中心壹号物业管理处证实，故被告不存在违约事实，原告主张的被告腾退房屋、支付租金及房屋占用费、原告不用退还履约保证金等诉请均没有事实和法律依据。2、关于房屋装修问题，被告承租后投入数十万元进行装修和安装，提高了房屋的附加使用价值，现被告仅使用了三年。因此除了双方的口头协议原告须补偿7万元外，按照法律的公平公正原则，解除租赁合同后原告仍应对被告进行适当的补偿。3、房屋内的中央空调、消防设施都不属于固定装修，如果原告不同意补偿，被告是可以拆走这些设施的。4、原告违反当初的口头约定，欲侵吞被告的履约保证金及占有租赁房屋内的装饰装修，有悖诚实信用原则，且原告未能提供证据证明被告仍然占用租赁房屋，恳请法院驳回原告的所有诉讼请求。
经审理查明：2014年2月份，原告将其名下位于xxx的毛坯房屋出租给被告装修并使用。2014年5月11日，原、被告签订了《中心壹号xxx写字楼租赁合同》，其中约定：1、原告将位于xxx的房屋（建筑面积合计302.17平方米）出租给被告作办公用途；2、租赁期限共10年分为两期，第一期从2014年4月15日起至2019年3月15日止，第二期从2019年3月16日起至2024年3月15日止；2、租金自2014年4月15日起至2017年3月30日止按每月10576元收取，自2017年4月1日起至2019年3月15日止按每月12087元收取，第二期的租金则按市场价双方商定，被告应在每月1日前向原告支付租金；3、履约保证金为两个月租金之和，若因被告违约导致合同提前解除或终止，履约保证金不予退还；4、被告对房屋进行装修、增添设施、中央空调和消防设施改造等产生的费用，由被告自行承担；5、租赁期满后或因被告原因退租的，原告有权选择以下权利中的一种：（1）依附于房屋的装修归原告所有，（2）要求被告恢复原状，（3）向被告收取恢复工程实际发生的费用；6、若被告无故拖欠租金2个月以上，原告有权单方面解除合同、收回房屋、没收履约保证金、追收所欠费用。
原告依约定将涉案房屋出租给被告使用后，被告也向原告支付了21152元的履约保证金。因被告仅支付租金至2017年3月份止，原告经追索未果，遂向本院提起诉讼。在案件审理过程中，被告确认其所辩称的解除租赁合同是其与原告父亲协商的口头协议，而原告则不认可曾与被告达成解除合同的协议。
本院于2018年2月2日组织原、被告双方对涉案房屋的交接进行确认，确定涉案房屋的现场仅有被告装修时加装的全屋中央空调及消防设施、两面落地壁柜（均为覆盖其中一片墙面）并未拆除，而涉案房屋已于同日交还给原告。但双方仍对拖欠的租金、履约保证金及屋内装饰装修物等问题无法达成统一意见。
本院认为：原告与被告签订的《中心壹号xxx写字楼租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。原告按约定将其名下位于xxx的房屋出租给被告用于办公，已经履行了合同义务，而被告应按合同约定按时支付租金。但被告从2017年4月1日起未支付租金，属违约行为，应承担违约责任。被告辩称其已与原告的父亲于2017年5月份达成解除租赁合同的口头协议，未在涉案房屋进行办公已属解除租赁合同。但被告未提供相应证据来证明原告的父亲有得到原告的授权来与被告进行解除租赁合同的磋商，而原告亦对被告所称的口头解除租赁协议予以否认。由于被告未与原告签订书面的解除租赁文书或经原告追认确定口头解除合同的效力，故被告的抗辩理由，本院不予采纳。在本院的组织调解下，原、被告于2018年2月2日对涉案房屋进行交接，确定涉案房屋已交还给原告，应视为双方确认解除《中心壹号xxx写字楼租赁合同》。关于涉案房屋的装饰装修物问题，该房屋最初为毛坯状态，是被告承租后对该房屋进行了装修且装修费用均由其自行承担，可知该房屋因被告的装修行为而大大增加了附加使用价值，亦方便了原告日后将该房屋出租给他人。虽然原、被告在租赁合同中有约定“租赁期满后或因被告原因退租的，原告有权选择以下权利中的一种：（1）依附于房屋的装修归原告所有，（2）要求被告恢复原状，（3）向被告收取恢复工程实际发生的费用”，但该约定违反了《中华人民共和国合同法》第五条关于“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”的规定。由于原、被告在交接时对涉案房屋内装修时加装的全屋中央空调及消防设施、两面落地壁柜等可拆除物品的拆除或折价，无法达成统一意见，本院考虑被告已经主动搬离涉案房屋，为减少被告的经济损失，被告可以对涉案房屋内装修时加装的全屋中央空调及消防设施、两面落地壁柜等可拆除物品自行搬离或拆除，但拆离时不得故意毁损涉案房屋的墙面。关于保证金问题，本院认为在租赁合同履行期间，21152元的保证金具有押金的性质，押金的主体是一种单向担保，交付押金的一方为承租人，受领押金的一方为出租人，担保范围涉及租金、租赁物、损害赔偿等，因产生返还或抵扣的法律后果而具有补偿性质。而本案原告并没有提出因租赁物受到损害而要求被告承担赔偿责任的诉求，故被告缴纳的保证金21152元可从被告应支付给原告的租金中予以扣减。关于租金问题，被告仅支付租金至2017年3月份止，故被告应向原告支付从2017年4月至2018年1月的租金共计120870元（12087元×10个月），而被告缴纳的保证金21152元应从中予以扣减，即被告应向原告支付的租金为99718元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零七条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、确认原告李瑞斌与被告东源县骏盛实业投资有限公司已解除《中心壹号xxx写字楼租赁合同》；
二、被告东源县骏盛实业投资有限公司应在本判决生效之日起十日内向原告李瑞斌支付从2017年4月份至2018年1月的租金共计99718元（被告东源县骏盛实业投资有限公司缴纳的保证金21152元已从中予以扣减）；
三、被告东源县骏盛实业投资有限公司可在本判决生效之日起十日内对xxx房屋内装修时加装的全屋中央空调及消防设施、两面落地壁柜等可拆除物品自行搬离或拆除，拆离时不得故意毁损房屋墙面；
二、驳回原告李瑞斌的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1540元，由被告东源县骏盛实业投资有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河源市中级人民法院。
审 判 长 丘铧鑫
代理审判员 廖静宁
人民陪审员 吴海城
二〇一八年五月十日
书 记 员 陈丽萍