天津市河东区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东民重字第45号
原告张励。
委托代理人张媛（原告之妻），无职业。
被告苏姚。
委托代理人杨坤，天津世杰律师事务所律师。
被告姚宝荣，无职业。
委托代理人徐占国，天津瀚洋律师事务所律师。
原告张励诉被告苏姚、姚宝荣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年2月10日受理后，依法公开开庭进行了审理，并于2015年5月8日作出（2015）东民初字第806号民事判决，原告不服该判决，向天津市第二中级人民法院提起上诉，天津市第二中级人民法院于2015年7月2日作出（2015）二中民四终字第623号民事裁定，裁定“一、撤销天津市河东区人民法院（2015）东民初字第806号民事判决；二、发回天津市河东区人民法院重审。”本院受理后，依法另行组成合议庭，于2015年8月13日公开开庭进行了审理，原告张励及其委托代理人张媛，被告苏姚及其委托代理人杨坤，被告姚宝荣的委托代理人徐占国到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，原告与二被告系房屋买卖合同关系，原告与二被告于2014年9月26日通过中介签订《房产交易合同》。合同中约定，由二被告购买原告所有的坐落天津市河东区私产房一套，建筑面积172.13平方米，交易价格为205万元人民币，定金10万元。同时双方在合同中还约定，二被告采取银行贷款方式支付，但必须在2014年12月31日前筹齐总房款中减去以银行贷款形式支付部分及定金部分的剩余房款作为首付款并签署《天津市房产买卖协议》递件至房管部门，同时将首付款存入房管局指定账户。二被告未按约定付款的则每逾期一日应向原告支付该房产成交价日千分之一的违约金。此外原告与二被告双方在合同中对于税费的承担、房产的交付及其他权利义务作出详细约定。合同签订后二被告依约支付了10万元定金并交纳了部分中介费用。需要说明的是二被告系共同购房，且由于需要办理银行贷款故二被告要求签订购房协议时以被告苏姚的名义签署，产权登记在苏姚名下。后原告与被告苏姚于2014年12月12日至房管局签署《天津市房产买卖协议》，并明确买方应于签订协议之日起5个工作日将首付款75万元一次存入房地产交易资金监管中心指定账户内。在合同签订同时被告苏姚确认总房款205万元含定金10万元、装修补偿款20万元、首付款75万元及银行贷款100万元，并明确以上房款全部到原告账户后双方办理房屋交接手续。上述协议签订后二被告未按约定将首付款存入银行指定账户，且迟迟不办理相关手续并一再违约，直至原告发出催告函后并多次催缴后才将首付款交入房管局指定账户，同时在双方于2015年1月23日办理过户手续时由于被告苏姚将部分过户资料丢失导致过户无法办理。被告方的上述行为不但严重违约，且影响原告利益，故诉至法院请求判令：1、二被告给付原告自2014年12月18日至2015年2月9日延迟交付房款的违约金共计110700元；2、被告继续给付自2015年2月9日起直至合同全部履行之日止的违约金（延迟交付房款的违约金）；3、诉讼费由被告承担。
原告提供证据如下：
1、公证书、承诺书及情况说明复印件各1份；
2、催告函和顺丰快递单复印件各1份；
3、天津市房产买卖协议复印件1份；
4、欠条复印件1份；
5、短信记录复印件1份；
6、房产交易合同复印件1份；
7、2015年1月30日张励、张媛、苏姚等录音材料1份；
8、2014年12月2日张媛与姚宝荣的对话录音文字材料1份、光盘1张；
9、姚宝荣给原告发的短信照片1张；
10、2015年3月4日张励与中介对话录音文字材料1份、光盘1张。
被告苏姚辩称：第一，被告苏姚购买涉诉房屋未经过中介公司，对被告姚宝荣曾与中介公司签订的购房合同不知情，被告苏姚与原告经口头协商一致，先后签署“定金收据”、“装修补偿款承诺公证材料”、“天津市房产买卖协议”、“情况说明”，对房屋价款、装修补偿款项、办理房屋交接手续的时间、定金等均有了清晰的约定，并依据上述约定实施，对被告姚宝荣曾与中介公司签订的购房合同不知情；第二，被告苏姚不存在违约行为，被告苏姚拿到《天津市房产买卖协议》及时提交至贷款银行办理贷款审批手续，由于客观原因（银行贷款暂未能审批下来，银行不让存首付款）未能及时存入首付款75万元，被告苏姚及时将此事口头告知原告，并得到原告的口头同意可以晚存几天，被告苏姚接到银行贷款完成审批通知后立即告知原告并将首付款存入监管账户，后来被告苏姚看到了原告寄来的催款函，催款函中原告给予被告苏姚合理的宽限期，要求被告苏姚在此宽限期限内存入首付款，被告苏姚在收到此催款函之前将首付款75万元存入监管账户，银行贷款已经到账，已履行完所有合同义务；第三，涉诉房屋未能完成过户手续完全是原告引起的，被告苏姚已经履行完所有合同义务，按照合同及法律规定应当已经成为本案房屋的物权所有者，本案房屋未能完成过户手续完全是原告引起的，原告若积极配合过户，早拿到所有款项、办理了房屋交接手续，被告苏姚力所能及的配合原告办理过户手续，原告一直找各种理由拒绝配合被告苏姚办理过户手续，以图继续占有房屋，被告苏姚为尽快完成过户手续，代原告交纳其它个人所得税17500元、营业税及附加税81925元，现被告苏姚既不能使用涉诉房屋，也未能实现过户，还有损失高额的利息；第四，原告依据与被告姚宝荣签订的《房屋交易合同》第四条4.4向被告苏姚主张违约责任，既无合同约定依据，也无法律及事实依据，该条款是对贷款未能审批而买方又拒绝付款的约定，显然对当前本案事实不适用，被告苏姚与原告经过多次口头、短信等方式进行沟通，讲明如果答辩人将首付款存进监管账户，一旦贷款审批不了，双方会很麻烦，原告认可，沟通完毕被告苏姚以口头、短信形式告知原告贷款审批状况及具体往监管账户存款时间，被告在收到原告催款函之前已经经首付款75万元存入监管账户，银行贷款已经到账，已履行完毕所有合同义务；综上，被告苏姚不存在违约行为，请求驳回原告的所有诉讼请求。
被告苏姚提供如下证据：
1、定金收条复印件1张；
2、装修补偿款承诺书公证材料复印件1份；
3、天津市房产买卖协议复印件1份；
4、补充协议之情况说明复印件1份；
5、个人销售房屋专用发票复印件1份；
6、说明复印件1份；
7、二手房交易的税费法定承担方式汇总复印件1份；
8、天津市私有房屋交易监管资金收款凭证复印件1份。
被告姚宝荣辩称：被告姚宝荣与原告之间的买卖合同已经解除，被告姚宝荣不存在违约行为，故不同意原告的诉讼请求。
被告姚宝荣未提供证据。
经审理查明，二被告系母女关系。2014年9月26日原告作为卖方、被告姚宝荣作为买方、天津嘉至诚房地产经纪有限公司作为居间方签订《房产交易合同》，约定：被告姚宝荣购买原告所有的坐落天津市河东区房屋一套，成交价为205万元，签订合同之日被告姚宝荣给付原告定金10万元，剩余195万元以银行贷款方式给付；买方须在2014年12月31日前筹齐总房款中减去银行贷款形式支付的部分及定金部分外的剩余房款并作为首付款并亲自签署《天津市房产买卖协议》递件至房管部门；买方须在2014年12月31日前办理贷款申请手续；在银行审批贷款手续完毕3个工作日内，买卖双方须亲自赴房管局办理产权变更及抵押登记手续；因本合同项下的房地产买卖所需支付的营业税、产权登记费、契税、个人所得税、土地出让金、手续费、评估费、担保费及其他过户实际产生的费用由买方支付；卖方于签署《天津市房产买卖协议》、办理过户手续、卖方取得全部房款之日起3日内腾空房产交于买方使用；买方以贷款方式支付房款的，则买方必须提供真实、有效、完整的相关材料，如因买方所提供之相关材料不符合贷款银行审批条件导致贷款不能正常办理的，买方须按照一次性付款的方式自确定不能办理之日起20日内向卖方支付全部房款，买方未按照约定付款的，每逾期一日，应向卖方支付该房产成交价的千分之一作为违约金；买卖双方应在本合同履行过程中各自及时提供本交易所需的书面材料和相关证明，并应积极配合亲自到场办理贷款过户等相关手续，各自及时支付各项应付税费，因任何一方书面材料、相关证明证件不齐或税费不足等原因导致双方无法办理均视为违约，每逾期一日违约方应向守约方支付该房产成交价的千分之一作为违约金。
2014年9月28日被告姚宝荣出具《欠条》一份，内容为：姚宝荣欠购上杭花园2-3-301房屋中介费壹万伍仟元。
2014年9月28日原告张励出具《收条》一份，内容为：今收到苏姚交来购房定金壹拾万元整（上杭花园2-3-301）。
2014年12月8日被告苏姚出具《承诺书》一份，内容为：“因承诺人苏姚欲购买张励名下的位于天津市河东区房产（房产证编号：房地证津字第××号），现自愿承诺额外支付房屋所有人张励装修补偿款贰拾万元整，承诺该款项应于两个月内，在办理房屋过户及相应的房屋交接手续前一次性向房屋所有人张励支付完毕。承诺人只有在两个月内且房屋过户前支付完毕装修补偿款后，方有权要求房屋所有人张励办理房屋过户及相应的房屋交接手续，如承诺人未按上述要求支付上述款项，则视为单方解除上述房屋的买卖契约关系，房屋所有人有权依据法律规定和双方约定，追究承诺人相应的法律责任。”同时，被告苏姚就该《承诺书》于2014年10月10日进行了公证。
2014年12月12日原告与被告苏姚确认《情况说明》一份，内容为：“兹有苏姚购买张励名下位于天津市河东区，房产证号10××02，其中定金壹拾万元整，装修补偿款贰拾万元整，首付款柒拾伍万元整，银行贷款壹佰万元整。房款总计贰佰零伍万元整。以上房款全额到张励账号上后张励与苏姚办理房屋交接手续。”双方签字确认。
2014年12月12日原告张励作为出卖人、被告苏姚作为买受人签订《天津市房产买卖协议》，约定：被告苏姚购买原告所有的坐落天津市河东区房屋，房价款为175万元，首付款75万元，申请银行贷款100万元，监管房价款合计175万元，贷款银行为浦东发展银行。被告苏姚应自订立本协议之日起5个工作日内，将监管的全部房价款或首付款75万元一次性存入房地产交易资金监管中心在浦东发展银行设立的专用账户。
2015年1月15日被告苏姚与浦东发展银行签订《个人购房抵押担保借款合同》，贷款金额100万元整，担保人为被告姚宝荣。贷款期限自2014年12月30日至2034年12月30日，具体以贷款借据（借款凭证）记载的日期为准。同日，被告苏姚将75万元首付款存入资金监管账户。
2015年1月23日被告苏姚将20万元装修款给付原告。同日，原告与被告苏姚一同至天津市河东区房地产管理局就涉诉房屋的买卖事宜办理相关手续，被告苏姚缴纳了营业税及附加税费81925元、其他个人所得税17500元，此后双方未办理买卖涉诉房屋的其余手续。
2015年1月31日苏姚、姚宝荣向原告发送短信信息，发件人名称显示为“姚买房”，信息内容为：“张励先生你好，我已付你方定金10万元、装修补偿款20万元、2014年12月31日前筹齐首付款、签署《天津市房产买卖协议》并办理贷款申请手续。你一再违约，签署《天津市房产买卖协议》3日内未腾空房屋交付我方，时至今日你仍未交付房屋，你拖这么久了，仍不配合我方办理过户。……发函人：苏姚、姚宝荣。”
诉讼中，本院向浦发银行相关工作人员了解贷款申请及审批流程，该银行表示：2014年12月12日苏姚已向银行申请贷款，银行在2014年12月23日审批合格并已通知买卖双方，因此苏姚应当自2014年12月23日到浦发银行交纳首付款，后买卖双方再到房管部门办理过户手续，办理完毕过户手续后的7-10个工作日内，房管部门出具他项权抵押材料，银行再根据该抵押材料将贷款100万元存入资金监管账户，现买卖双方一直未办理过户手续，贷款金额100万元至今未存入资金监管账户。庭审中经询，被告苏姚表示其与浦东发展银行签订《个人购房抵押担保借款合同》现已失效，如原告与被告苏姚继续履行房屋买卖合同，被告苏姚需重新办理抵押贷款手续。
以上有双方当事人当庭陈述及原告、被告苏姚提供相关证据佐证，并经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人均有法律约束力。本案中，原告、被告姚宝荣及居间方签订《房产交易合同》，对出卖人（即本案原告）、标的物（原告名下坐落天津市河东区房屋）、成交价格（205万元）等房屋买卖合同应具备的要件均作出了具体的约定。在2014年12月8日被告苏姚向原告出具《承诺书》，承诺购买原告名下的上述房屋，并进行公证确认。后被告苏姚于2014年12月12日与原告签订《天津市房产买卖协议》，对其购买上述房屋一事再次进行了确认，并且约定成交价为175万元。同时双方出具《情况说明》一份，在该情况说明中双方对于涉诉房屋的总成交价的构成进行了详细的说明，即总房款205万元中包含定金10万元、装修补偿款20万元、首付款75万元、银行贷款100万元。并且截至2015年1月23日二被告已将房款中的定金和装修补偿款给付原告。对此原告的解释为，《房产交易合同》系二被告一起到中介处与原告签订的，只是在该合同中只书写了被告姚宝荣的名字，而后来的买卖关系都是和被告苏姚建立的，所以被告苏姚应当承担该合同的权利义务关系。被告姚宝荣辩称，其只是和原告签订过《房产交易合同》，但该合同最终没有履行，与其无关。被告苏姚辩称，其不知晓被告姚宝荣与原告签订的《房产交易合同》，只是在与原告签订《天津市房产买卖协议》之后双方存在房屋买卖关系。对此本院分析认为，二被告系母女关系，出现双方同时需要购房、同时看中原告名下的同一房屋并分别与原告签订同一价款的购房协议的情况重合性概率很低，且从二被告给原告发送的短信信息内容可以看出，双方均认可已向原告支付部分款项。另外在被告姚宝荣与原告签订《房产交易合同》后，被告姚宝荣于2014年9月28日给付原告10万元定金，2014年12月8日被告苏姚对给付涉诉房屋的装修款作出承诺并进行公证，2014年12月12日被告苏姚与原告就房屋的地点、价款、给付方式等作出《情况说明》，同时签订《天津市房产买卖协议》对涉诉房屋进一步确认，后被告苏姚又在2015年1月15日与浦东发展银行签订《个人购房抵押担保借款合同》，确定实际借款人为被告苏姚，担保人为被告姚宝荣，且在该借款合同中也明确写明房屋坐落地点及价款。因此可以认定被告姚宝荣已将其对原告应当按照《房产交易合同》所应履行的全部权利和义务转让给被告苏姚，原告接受款项及与被告苏姚签订《天津市房产买卖协议》的行为，应视为原告对二被告这一权利义务转让行为的同意，因此出让合同的一方当事人（以下简称转让人）脱离了原合同关系，不再受原合同关系约束，受让合同的一方当事人（以下简称受让方），则完全取代出让人的合同当事人地位，受合同约束，且不影响合同当事人间权利义务的变化，即合同相对性原则仍在原合同间发生效力，故被告苏姚已经代替被告姚宝荣承受了与原告之间的房屋买卖合同关系。而被告苏姚与原告签订的《天津市房产买卖协议》是在房管部门登记备案时再行签订的一个协议，是对此前原告与被告姚宝荣所签订的《房产交易合同》的一个补充，该两份合同对于原告及被告苏姚均具有约束力，双方应当按照该两份合同中所约定的内容履行各自的义务。
关于原告要求被告自2014年12月18日起给付迟延履行合同违约金的诉讼请求，原告认为被告苏姚未按照《天津市房产买卖协议》“苏姚应自订立本协议之日起5个工作日内，将监管的全部房价款或首付款75万元一次性存入房地产交易资金监管中心在浦东发展银行设立的专用账户”的约定存入首付款，因此构成违约。而被告苏姚辩称，其早已准备好首付款75万元，但贷款银行告知其，在贷款手续没有审批之前，该款不能存入资金监管账户，因此不构成违约。对此本院分析认为，第一，根据原告与姚宝荣所签《房产交易合同》的约定，被告苏姚须在2014年12月31日前筹齐首付款，而被告苏姚在2015年1月15日才将首付款存入资金监管账户，因此可以推定被告苏姚至少在2014年12月31日前未能筹齐首付款，被告苏姚存在逾期支付首付款的违约行为；第二，如前所述意见，被告苏姚存在逾期支付首付款的违约行为，根据双方所签《房产交易合同》的约定“买卖双方应在本合同履行过程中各自及时提供本交易所需的书面材料和相关证明，并应积极配合亲自到场办理贷款过户等相关手续，各自及时支付各项应付税费，因任何一方书面材料、相关证明证件不齐或税费不足等原因导致双方无法办理均视为违约，每逾期一日违约方应向守约方支付该房产成交价的千分之一作为违约金”，被告苏姚未能按照约定时间支付首付款导致双方直至2015年1月23日才至房管局办理过户手续，故被告苏姚应以涉诉房屋成交价即205万元为基数，向原告支付2014年12月31日至2015年1月23日期间的违约金，至于违约金的标准，双方约定的违约金标准为日千分之一，折合成年利率为36.5%，该标准已经超过了法律所保护的利息标准上限，故被告苏姚应以中国人民银行同期贷款利率的四倍为标准向原告支付违约金，经计算数额为30613.33元；第三，在被告苏姚存入首付款后双方于2015年1月23日到房管局办理过户手续，但当天双方并未办理完毕过户手续，对于未能成功的原因原、被告双方各执己见，对此双方均未提供足以证明对方存在过错或责任的证据，故本院对于原、被告所主张的对方在2015年1月23日后就未能继续办理过户手续的问题存在违约责任的意见均不予采纳，本院对于原告主张被告支付2015年1月23日以后的违约金的诉讼请求不予支持；第四，至于原告主张被告自2014年12月18日起给付迟延履行合同违约金的诉讼请求，如前文所述意见，原告与被告苏姚所签订的《天津市房产买卖协议》是对此前原告与被告姚宝荣所签订的《房产交易合同》的补充，在该《天津市房产买卖协议》中双方约定“苏姚应自订立本协议之日起5个工作日内，将监管的全部房价款或首付款75万元一次性存入房地产交易资金监管中心在浦东发展银行设立的专用账户”，该约定应视为原告与被告苏姚对《房产交易合同》相关条款的变更，故被告苏姚还应以涉诉房屋成交价即205万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的四倍为标准向原告支付2014年12月18日至2014年12月30日期间的违约金16582.22元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条、第八十四条、第八十九条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、判决生效之日起十五日内，被告苏姚给付原告张励违约金47195.55元；
二、驳回原告张励的其他诉讼请求。
如果被告苏姚未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2514元，由原告张励负担1443元，由被告苏姚负担1071元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
审 判 长 袁 媛
代理审判员 郭宏敏
人民陪审员 王 刚
二〇一五年十月二十二日
书 记 员 张 妍