北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京02民终2847号
上诉人（原审原告）新时代国际投资有限公司，住所地北京市西城区平安里西大街26号楼1906。
法定代表人刘国贞，总经理。
委托代理人封映辉，北京天达共和律师事务所律师。
委托代理人郭莉梅，北京天达共和律师事务所律师。
上诉人（原审被告）北京中卫远大医药有限公司，住所地北京市西城区平安里西大街26号九层B区。
法定代表人邹晓峰，董事长。
委托代理人寇国兵，男，1979年3月12日出生。
委托代理人向欣，女，1982年8月4日出生。
上诉人新时代国际投资有限公司、北京中卫远大医药有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2015）西民初字第30117号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年9月，新时代国际投资有限公司（下称新时代公司）诉至原审法院称：2010年10月11日，我公司（出租人）与北京中卫远大医药有限公司（下称中卫公司、承租人）就位于北京市×××第九层（实际楼层）1002室建筑面积为363平方米（下称租赁房屋）签订了《写字楼租赁合同》（下称合同），租赁期限6年，自2010年12月8日至2016年12月7日，每月租金为60726.88元，未付款月份（或周期）前10日内支付下期租金，宽限期为10日，逾期未支付每日加收所欠款项千分之一的滞纳金，逾期60日未付，出租人可以单方终止合同，承租人应向出租人支付相当于3个月租金的金额作为违约赔偿金。合同签订后，我公司如约向中卫公司提供了租赁房屋，中卫公司也如约向我公司支付了2010年10月至2015年1月7日的房屋租金。但自2015年1月8日起，中卫公司未依约向我公司支付租金。2015年3月17日，我公司向北京市西城区人民法院（下称西城法院）提起诉讼，要求中卫公司支付2015年1月8日至2015年3月18日的租金及相应的滞纳金。2015年5月，西城法院判决支持了我公司的全部诉讼请求。中卫公司也就该判决所确定的给付内容支付完毕。由于中卫公司拖欠房屋租金已经超过60日，我公司依据合同7.1.2条的约定享有单方终止合同的权利。2015年3月18日，我公司向中卫公司发出《关于终止写字楼租赁合同的函》，我公司通知中卫公司双方合同自2015年3月18日终止，并要求中卫公司于2015年4月8日腾空租赁房屋。2015年4月8日，我公司向中卫公司发出《关于写字楼租赁合同终止后费用的通知》，该通知再次明确双方合同已于2015年3月18日终止，自2015年4月8日起，我公司按照每天每平米20元的价格向中卫公司计收房屋使用费。迄今为止，中卫公司仍占用我公司房屋且未向我公司支付任何费用，为维护我公司的合法权益，特诉至法院，请求判令中卫公司：1、立即腾退位于北京市×××第九层（实际楼层）1002室建筑面积为363平方米的房屋；2、向我公司支付违约金182180.64元；3、向我公司支付2015年3月19日至2015年4月7日期间的房屋使用费40484.59元；4、立即向我公司支付2015年4月8日起至2015年12月2日（第一次开庭日）的房屋使用费（按照每日每平米14.1元价格计算，共计239天，计
1223273.7元）。
中卫公司辩称：合同签署情况以及相关判决情况属实。但是我方没收到合同解除函，不同意按每天每平米单价14.1元收取房屋占用费，也不同意解除合同。因我方目前资金周转困难，且有未执行到位的案款，若这些案款到位就还清租金，目前双方的租赁合同还没到期，希望能按照原合同继续履行。综上，我方不同意新时代公司的诉讼请求。
原审法院经审理认为：依法成立的合同，受法律保护。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人对自己提出的主张所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，应承担不利的法律后果。根据已查明的事实，中卫公司于2015年1月8日起未依约向新时代公司支付房屋租金，2015年3月18日之前中卫公司仍未能履行租金给付义务，故根据租赁合同的约定，在逾期60日仍未缴纳租金的情况下，新时代公司有权单方书面通知中卫公司终止合同。中卫公司虽不认可新时代公司终止函的真实性，但是在中卫公司未提交其他证据的情况下，法院结合新时代公司提交的照片、监控摄像资料确认新时代公司已于2015年3月18日向中卫公司送达了终止函，且双方的租赁合同已于当日解除，故新时代公司根据合同约定要求中卫公司腾退房屋并支付违约金，理由正当，法院予以支持。关于房屋使用费，新时代公司未提交证据证明双方就房屋使用费问题达成过合意，且在前诉判决中卫公司给付租金及滞纳金之前，中卫公司依据合同约定使用房屋并非恶意占用。前诉判决生效后，中卫公司也按照判决书的内容如实向新时代公司履行了给付义务，中卫公司希望继续履行合同的意愿明显。而新时代公司在庭审中认可双方曾就合同解除的后续问题进行过协商，且在新时代公司发出终止函后长达半年左右的时间中，新时代公司并未起诉中卫公司主张房屋占用费，故新时代公司对其租金损失的扩大也负有一定责任。综上，法院根据新时代公司提交的证据材料结合本案的具体情况对房屋使用费的具体数额予以酌定。据此，原审法院于2015年12月判决：一、自判决生效之日起十日内北京中卫远大医药有限公司将北京市×××第九层（实际楼层）一○○二室建筑面积为三百六十三平方米的房屋腾空交新时代国际投资有限公司收回使用；二、北京中卫远大医药有限公司向新时代国际投资有限公司支付违约金十八万二千一百八十元六角四分；三、北京中卫远大医药有限公司向新时代国际投资有限公司支付二○一五年三月十九日至二○一五年十二月二日的房屋使用费六十五万八千一百一十九元；四、驳回新时代国际投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，新时代公司、中卫公司均不服，向本院提起上诉。
新时代公司的上诉请求为：撤销原审判决第四项，变更原判第三项为：中卫公司向我公司支付2015年3月19日至2015年12月2日房屋使用费1263758.29元，其中2015年3月19日至2015年4月7日期间20天按照每天每平方米5.5元计算，2015年4月8日至2015年12月2日期间239天按照每天每平方米14.1元计算。主要上诉理由：房屋使用费是否达成合意不应成为中卫公司拒交或少交使用费的理由，根据双方前期租赁合同的履行情况以及我公司向中卫公司明示的《关于写字楼租赁合同终止后费用的通知》，中卫公司明知继续占用租赁房屋将产生法律后果而未及时采取任何行动加以避免，这种损失的发生亦是中卫公司单方的违约行为所致，中卫公司理应承担继续占用房屋的费用；依法履行裁判文书是法律规定的强制性义务，不应推理出中卫公司希望继续履行合同的意愿明显，是否继续履行需要双方再次协商确定，不能因中卫公司有再次协商行为就免除其未协商一致应承担的法律责任；何时行使诉讼权利在法律没有明确规定情况下，原审判决不应直接认定“长达半年左右的时间”，民事诉讼一般时效为2年，半年时间我公司提起诉讼属于一个合法且合情理的行为，既给中卫公司时间去尽快解决问题，又在万般无奈情况下依据法律维护自身权益，对租金损失的扩大不应承担责任，我公司于2015年4月8日向中卫公司留置送达（公证）《关于写字楼租赁合同终止后费用的通知》，且已签收，该通知明确了2015年4月8日起按照日租金每平方米20元的价格计收房屋使用费，我公司在原审中按14.1元／天／平方米主张的使用费为市场价，我公司同年新签署4份合同的单价分别为14元／天／平方米（2份合同）、14.1元／天／平方米（1份合同）、15元／天／平方米（1份合同），并当庭提交2014年12月30日至2015年8月28日期间与新时代大厦内其他商户签订的《写字楼租赁合同》4份及财务凭证，原审判决忽视上述证据效力，我公司采取与起诉日期最近的日租金额进行主张，已表示出极大诚意。
中卫公司的上诉请求为：撤销原审判决第一、二项，判令由我方继续使用租赁房屋，变更原审判决第三项为：我方按照与新时代公司在《写字楼租赁合同》中约定的租金标准计算我方应支付的房屋使用费。主要上诉理由：新时代公司提供的证据不能证明其向我方发出了合同解除函，亦不能证明我方收到了所谓合同解除函，《写字楼租赁合同》继续有效，应按照约定的租金标准计算我方应支付的房屋使用费，新时代公司提出每平方米14.1元的房屋占用费标准没有事实和法律根据；我方积极与新时代公司协商房屋租金事宜，没有明显的违约行为，不应支付房屋违约金。
经审理查明：2010年10月11日，新时代公司（出租人）与中卫公司（承租人）就位于北京市×××第九层（实际楼层）1002室建筑面积为363平方米的房屋签订了《写字楼租赁合同》，根据合同约定的内容，租赁期限为6年，自2010年12月8日至2016年12月7日，每月租金为60726.88元，租期不满一个月时，租金按月租金金额除以30天乘以实际承租天数计算。未付款月份（或周期）前10日内支付下期租金，宽限期为10日，逾期未支付每日加收所欠款项千分之一的滞纳金，逾期60日未付，出租人有权提前10天书面通知承租人后单方终止合同，承租人应向出租人支付相当于3个月租金的金额作为违约赔偿金。出租人在行使合同终止权时，有权禁止承租人使用租赁物业继续营业。在出租人封闭租赁物业7日后，承租人仍未结清所欠款项，出租人有权清理租赁物业内的全部物品，并将租赁物业腾空招租。
自2015年1月8日起，中卫公司未依约向新时代公司支付租金。2015年3月17日，新时代公司向西城法院提起诉讼，要求中卫公司支付2015年1月8日至2015年3月18日的租金及相应的滞纳金。2015年5月29日，西城法院判决支持了新时代公司的全部诉讼请求。后中卫公司按照判决所确定的给付内容支付完毕。
为证明新时代公司于2015年3月18日向中卫公司送达《关于终止写字楼租赁合同的函》以解除租赁合同的事实，新时代公司提交了落款日期为2015年3月18日的《关于终止写字楼租赁合同的函》（下称终止函）1份、2015年3月18日拍摄的将终止函张贴到租赁房屋所在地墙面的照片8张、2015年3月18日调取的新时代公司工作人员张贴终止函过程的监控录像资料1份。终止函记载：康联医药集团有限责任公司、北京中卫远大医药有限公司、北京麻凡文化艺术有限公司、北京金安投资管理有限责任公司、邹晓峰（个人）：贵司及个人于2010年12月8日前与我司签订写字楼租赁合同，承租我司新时代大厦10层（整层），按写字楼租赁合同第七部分第7.1、7.2项规定，贵司及个人逾期60日未付房租，我司有权单方终止租赁合同，上述合同于2015年3月18日终止，请贵司及个人于2015年4月8日前办理腾空租赁物业，腾空租赁物业前租赁及相关费用按原合同金额执行，逾期不能按时腾空，视为贵司及个人遗弃租赁物业内一切物品，我司有权处理，因此产生的清运费用我司将从房押金中扣除，2015年4月8日我司将进行封门处理收回租赁物业。中卫公司对终止函的真实性不予认可，主张其从未见到过终止函；对照片及监控录像的真实性予以认可，但主张其从未见到过照片中的张贴材料，也不清楚视频的内容，未提交其他证据。
新时代公司提交北京市方正公证处出具的《公证书》，证明其于2015年4月8日向中卫公司送达《关于写字楼租赁合同终止后费用的通知》，公证处对送达过程进行了证据保全。《关于写字楼租赁合同终止后费用的通知》记载：康联医药集团有限责任公司、北京中卫远大医药有限公司、北京麻凡文化艺术有限公司、北京金安投资管理有限责任公司、邹晓峰（个人）：贵司及个人于2010年12月8日前与我司签订写字楼租赁合同，承租我司新时代大厦10层（整层），我司于2015年3月18日正式向贵司及个人发函（关于终止写字楼租赁合同的函）通知终止上述租赁合同，并要求贵司及个人于2015年4月8日前腾空租赁物业，鉴于双方的合同已于2015年3月18日解除，贵司未在宽限期4月8日前腾空租赁物业，从2015年4月8日起使用房屋费用将按照每天每平方米20元的价格收取，直至贵司及个人腾空租赁物业止。中卫公司对《公证书》真实性不予认可，主张没收到过《关于写字楼租赁合同终止后费用的通知》。
为证明房屋使用费的计算依据，新时代公司提交其于2014年12月30日至2015年8月28日期间与新时代大厦内其他商户签订的《写字楼租赁合同》4份及租金付款凭证，以证明目前新时代公司以每平米日租金14.1元为参考依据向中卫公司主张房屋使用费是合理合法的诉讼请求。根据上述4份《写字楼租赁合同》约定的内容，在2014年12月30日至2015年8月28日期间，新时代大厦内的房屋每平米日租金约在14至15元之间。中卫公司对上述证据的真实性予以认可，但认为与本案审理无关，未提交其他证据。
上述事实，有双方当事人陈述、《写字楼租赁合同》、《关于终止写字楼租赁合同的函》、照片、视听资料、《公证书》等证据在案佐证。
本院认为：新时代公司与中卫公司签订的《写字楼租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。合同履行中因中卫公司欠付租金，引发诉讼，现双方就合同是否解除、中卫公司应否腾退租赁房屋，中卫公司应否支付违约金、合同约定的违约金是否过高，以及2015年4月8日至2015年12月2日期间的房屋使用费标准发生争议，本院分述如下：
第一，关于双方之间的租赁合同是否解除、中卫公司应否腾退租赁房屋一节。合同约定的租金是月付、上付，但自2015年1月8日起，中卫公司未依约支付租金，构成违约，根据合同约定，租金逾期60日未付，出租人有权提前10天书面通知承租人后单方终止合同，故新时代公司有权解除租赁合同。新时代公司主张于2015年3月18日向中卫公司送达了解除合同的终止函并提交照片、监控录像等证据为证，虽然中卫公司对此不予认可，但是，在中卫公司没有提供反驳证据的情况下，根据新时代公司提交的2015年3月18日拍摄将终止函张贴于租赁房屋所在地的照片、监控录像等资料，可以确认新时代公司已于2015年3月18日向中卫公司送达了终止函，原审判决对此认定并无不妥。根据合同关于“出租人有权提前10天书面通知承租人后单方终止合同”的约定，双方合同的解除日期应认定为出租人通知承租人解除合同的10天后即2015年3月28日，原审判决对合同解除日期的认定与合同约定不符，本院予以纠正。
合同解除后，中卫公司应将租赁房屋腾空交还新时代公司。中卫公司上诉要求继续履行合同、不同意腾空房屋，与合同已经解除的客观事实不符，本院对其该项请求不予支持，原审判决对此处理正确，本院予以维持。
第二，关于中卫公司应否支付违约金、合同约定的违约金是否过高一节。中卫公司上诉主张其积极与新时代公司协商房屋租金事宜，没有明显的违约行为，不应支付违约金。虽然中卫公司确曾与新时代公司协商租金欠费事宜，但是中卫公司拖欠租金没有合法理由，新时代公司亦未同意免除中卫公司拖欠租金的违约责任，中卫公司所述的积极协商租金事宜的情节不构成其拒绝支付违约金的合法理由，且截至本案诉讼，中卫公司亦未向新时代公司支付租金，中卫公司构成根本违约，故其应当支付违约金。
根据合同约定，承租人无故未付租金逾期60日，出租人据此解除合同，承租人应向出租人支付相当于3个月租金的金额作为违约赔偿金。新时代公司要求中卫公司支付上述违约金，具有事实及合同依据。中卫公司上诉主张合同约定的违约金过高，申请法院予以调整。新时代公司主张本案合同提前解除，在另租他人之前有闲置期。中卫公司主张上述空置损失尚未发生，实际损失不存在。本院认为，本案系中卫公司根本违约造成合同提前解除，中卫公司应当承担由此给新时代公司造成的损失，现因租赁房屋仍由中卫公司实际占有，未腾空交还新时代公司，新时代公司将租赁房屋另行出租他人之前房屋的闲置期间尚不能确定，但双方合同约定的3个月租金数额的违约金并无明显不合理之处，中卫公司要求调整违约金，本院不予支持，原审判决对此处理正确，本院予以维持。
第三，关于2015年4月8日至2015年12月2日期间的房屋使用费标准如何确定一节。新时代公司主张参考其于2014年12月30日至2015年8月28日期间与新时代大厦内其他商户签订的《写字楼租赁合同》所约定的租金标准，按照每天每平方米14.1元，中卫公司对此不予认可，主张仍按照双方合同约定的每天每平方米5.5元计算。本院认为，双方合同已于2015年3月28日解除，新时代公司在解除租赁合同的函件中要求中卫公司于2015年4月8日前腾空租赁房屋，但是中卫公司并未按期腾空房屋，新时代公司提交的《公证书》可以证明2015年4月8日其向中卫公司送达了《关于写字楼租赁合同终止后费用的通知》，该通知记载“从2015年4月8日起使用房屋费用将按照每天每平方米20元的价格收取，直至贵司及个人腾空租赁物业止”，可以认定新时代公司向中卫公司作出了对于2015年4月8日之后的房屋使用费新时代公司不同意按照原合同租金标准执行、要求大幅提高房屋使用费标准的意思表示，在此情况之下中卫公司继续占用租赁房屋的行为，虽然不能据此认定中卫公司接受了新时代公司提出的每天每平方米20元的房屋使用费标准，但可以认定为中卫公司愿意承担由此产生的法律后果，包括但不限于房屋使用费标准相较于原合同租金标准的提高，故自2015年4月8日开始至本案中新时代公司主张的截止日2015年12月2日这一期间的房屋使用费标准，应当参照市场价值酌情确定。
本案中，虽然新时代公司提交了其于2014年12月30日至2015年8月28日期间与新时代大厦内其他商户签订的《写字楼租赁合同》以及租金付款凭证用以证明每天每平方米14.1元为房屋使用费的市场价，但是中卫公司对此不予认可，且新时代公司系上述合同及财务往来的一方当事人，新时代公司提交的现有证据尚不足以证明其上述主张，其上诉要求按照每天每平方米14.1元的标准计算2015年4月8日至2015年12月2日期间的房屋使用费，依据不足，本院不予支持。中卫公司以双方租赁合同继续有效为由要求按照约定的租金标准计算房屋使用费，与双方合同已经解除的客观事实不符，本院对中卫公司该项上诉请求亦不予支持。原审判决酌情确定的上述期间房屋使用费的金额并无不妥，本院予以维持。
综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费7087元，由新时代国际投资有限公司负担2835元（已交纳），由北京中卫远大医药有限公司负担4252元（于本判决生效之日起7日内交纳至原审法院）；二审案件受理费16006元，由新时代国际投资有限公司负担9857元（已交纳），由北京中卫远大医药有限公司负担6149元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李蔚林
代理审判员 何江恒
代理审判员 赵胤晨
二〇一六年四月二十九日
书 记 员 祝 石