广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0604民初3235号原告马秋香，女，汉族，住广东省阳山县，公民身份号码×××3746。委托代理人黎婉君，广东捷顺律师事务所律师。委托代理人张丽华。被告广州市私享家酒店管理有限公司，住所地广东省广州市天河区，统一社会信用代码91440106698698980D。法定代表人袁金榮。被告佛山保利房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市禅城区，统一社会信用代码91440600692480921H。法定代表人刘文生。委托代理人陈怡婧，广东华璟律师事务所律师。委托代理人孙高峰，广东华璟律师事务所律师。原告马秋香诉被告广州市私享家酒店管理有限公司（以下简称“私享家公司”）、佛山保利房地产开发有限公司（以下简称“保利公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月12日立案受理后，依法由代理审判员陆桂秀适用小额诉讼程序独任审判，并于2016年4月25日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人黎婉君、张丽华及被告保利公司的委托代理人陈怡婧到庭参加诉讼，被告私享家公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2013年6月8日，原告与被告保利公司签订了《商品房买卖合同》，约定原告向被告保利公司购买禅城区仙槎路13号十座1525房。2013年6月15日，原告与被告私享家公司签订了《委托经营租赁合同》，约定：原告将禅城区仙槎路13号十座1525房出租给被告私享家公司进行经营使用；租赁期限为5年，从2014年11月6日到2019年11月5日止，第一、二年租金标准为1950元/月，第三、四年租金标准为2050元/月，第五年租金标准为2155元/月（以上租金不含税）；在物业正式交付给被告私享家公司使用时，被告私享家公司向原告支付一个月租金作为租赁保证金。合同还约定“除另外约定外，本合同项下的违约金为3000元人民币。违约方支付违约金后，还应当依法承担继续履行、采取补救措施等义务，如给对方造成损失的，还应当承担赔偿责任”。其后，原告与被告私享家公司签订了《委托装修合同》及《家私家电代购委托书》，约定由原告委托被告私享家公司对房屋进行装修和购置涉案房屋内的家具家电及其他配置。上述合同签订后，双方均能按合同约定履行。但2016年2月开始，被告私享家公司开始拒绝向原告支付租金，经原告多次催收均未果。被告私享家公司没有正当理由拒绝支付租金的行为已经构成违约，依法应承担违约责任，并继续履行合同。被告保利公司以“返租回本”作为卖点吸引买家，应认定其为被告私享家公司与原告之间五年返租约定的履约担保人，其应当对被告私享家公司向原告继续履行租赁合同项下义务承担连带担保责任。为维护原告合法权益，请求法院判令：一、被告私享家公司继续履行与原告于2013年6月15日签订的《委托经营租赁合同》；二、被告私享家公司支付租金5850元（从2016年2月1日起按照合同第三条约定暂计算租金至2016年4月15日，往后租金按照合同第三条约定计算至实际支付之日止）；三、被告私享家公司向原告支付违约金人民币3000元；四、被告保利公司对上述第1-3项债务承担连带责任；五、本案诉讼费费用由两被告承担。庭审中，原告明确第二项诉请的租金5850元为2016年2月、3月、4月的租金。被告私享家公司未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。被告保利公司答辩称：1、原告与被告保利公司只存在房屋买卖合同关系，不存在租赁合同关系，与原告签订租赁合同的相对方为被告私享家公司，该租赁合同的效力不及于被告保利公司，原告诉请没有事实及法律依据。2、被告保利公司从未承诺对被告私享家公司的租赁合同承担保证责任。原告与被告保利公司签订的房屋买卖合同及原告与被告私享家公司签订的租赁合同，均未明确约定被告保利公司对被告私享家公司承担保证责任。被告保利公司在销售广告和宣传资料中的宣传为要约邀请而非要约，被告保利公司也从未承诺对被告私享家公司所应承担的义务进行担保。原告与被告私享家公司之间的租赁合同关系与被告保利公司无关，请法院依法驳回原告的第4项诉讼请求。诉讼中，原告提交以下证据：1、原告身份证、被告私享家公司的企业信息查询结果、被告保利公司的企业信息查询结果。拟证明原、被告的诉讼主体资格。2、被告保利公司制作的PPT。拟证明被告保利公司制作PPT向公寓的购买者介绍酒店公寓回报率及被告私享家公司的相关门店的经营情况。3、记载有返租租金数额的宣传单张。拟证明被告保利公司以发放宣传单张的方式向购买者承诺返租五年的收益情况，被告私享家公司由被告保利公司引入。4、《广东省商品房买卖合同》。拟证明原告向被告保利公司购买了涉案房产。5、《委托经营租赁合同》。拟证明原告与被告私享家公司的租赁合同关系，双方约定的租金数额、支付时间及支付方式、违约金数额等内容。6、《委托装修合同》、《家私家电代购委托书》。拟证明原告委托被告私享家公司对涉案房产按照被告私享家公司的经营标准进行装修及添置相关的家私家电。7、收据。拟证明原告按照《委托装修合同》、《家私家电代购委托书》约定的数额向被告私享家公司支付装修款项及家私家电购置费。8、银行流水。拟证明被告私享家公司向原告发放租金的情况及原告第一次收租的时间及金额。诉讼中，被告保利公司提供（2015）穗中法民五终字第2395号民事判决书、（2015）穗中法民五终字第2396号民事判决书。拟证明与本案案情类似的案件判决情况，开发商不需要承担任何责任。诉讼中，被告私享家公司未向本院提供证据。经庭审质证，本院认证如下：被告私享家公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃答辩、举证、质证的权利。原告的证据1、4，被告保利公司对真实性无异议，本院对真实性予以确认；原告的证据2、3，仅为打印件，无有效的证据佐证内容的真实性，被告保利公司不予确认，本院不予采信；原告的证据5-8，有原件核对，被告私享家公司作为承租人未到庭抗辩并提供证据予以反驳，本院对真实性予以确认。被告保利公司的证据，原告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2013年6月8日，被告保利公司（出卖人）与原告（买受人）签订《商品房买卖合同》，就原告购买被告保利公司开发的禅城区仙槎路13号十座1525房作出具体约定，合同内容涉及商品房基本情况、计价方式与价款、面积确认及面积差异处理、付款方式及期限、买受人逾期付款的违约责任、交付期限、出卖人逾期交房的违约责任、产权登记等。2013年6月15日，原告（甲方、出租人）与被告私享家公司（乙方、承租人）签订《委托经营租赁合同》，约定“第一条、租赁物业（房屋及附属设施）简况。1、租赁物业位于佛山市禅城区保利香槟小区10栋1525号房……第三条、租金标准及租赁期限。1、第一、二年，租金标准1950元……乙方于每月15日前将本月租金支付到甲方指定的银行账户。乙方支付后以短信、电子邮件或电话的方式通知甲方，甲方应自收到通知之日起3日内确认回复。如遇国家法定节假日和休息日的顺延到节假日和休息日后上班的3天内支付及发出。……3、租赁期限五年，甲方应在2014年11月6日前将符合约定条件的物业交付给乙方，租赁期为2014年11月6日起至2019年11月5日……4、租赁第一年免租期为60天，用于客房布置和招租（自甲方交付物业给乙方之日起算），第二、第三、第四年，每年免租期为45天，第五年免租期30天……第九条、违约责任。1、本合同生效后，任何一方未全面且适当地履行合同义务的，即构成违约，需向守约方支付违约金。2、除另有约定外，本合同项下的违约金为3000元。违约方支付违约金后，还应当依法承担继续履行、采取补救措施等义务……”其后，原告与被告私享家公司签订了《委托装修合同》及《家私家电代购委托书》，约定由原告委托被告私享家公司对房屋进行装修和购置涉案房屋内的家具家电及其他配置，原告已经按装修合同及委托书的约定分期向被告私享家公司支付了相关款项，被告私享家公司亦出具了收据给原告予以确认。原告陈述：扣除第二年免租期后，被告私享家公司已经支付2016年1月5日前的租金，2016年1月6日起的租金未支付。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告与被告私享家公司签订的《委托经营租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，依法受法律保护，双方均应依约全面善意履行各自的义务。关于原告诉请的租金。原告主张被告私享家公司自2016年2月开始拖欠租金，由于被告私享家公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭抗辩并提供证据予以反驳，本院对原告的主张予以采信，确认被告私享家公司拖欠租金的事实，至庭审时止，被告私享家公司应向原告支付2016年2月至4月的租金5850元，至于原告诉请被告私享家公司依约支付之后的租金，因租金支付的条件尚未成就，本院不予支持。关于原告诉请违约金3000元。据前认定，被告私享家公司自2016年2月开始拖欠租金的行为已构成违约，根据《委托经营租赁合同》第九条第2点的约定，被告私享家公司应向原告支付违约金3000元。鉴于被告私享家公司拒不到庭对违约金的计付标准提出异议，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，本院不对合同约定的上述违约金金额进行调整，原告该项诉请有合同依据，本院予以支持。关于原告诉请被告保利公司承担连带责任的问题。据前查明，原告与被告保利公司之间系房屋买卖合同关系，原告与被告私享家公司之间系房屋租赁合同关系，涉案《商品房买卖合同》未就被告保利公司为被告私享家公司的债务提供担保作出约定，被告保利公司亦未事后就涉案房屋租赁合同的履行作出担保的意思表示，原告亦未提供有效的证据证明被告保利公司系租赁合同的履约担保人以及担保的方式、范围、期间等，故原告诉请被告保利公司承担连带责任无事实根据，亦有违合同相对性原则，本院不予支持。至于原告诉请被告私享家公司继续履行《委托经营租赁合同》，经查，至本案判决时止，原告与被告私享家公司既未协商解除合同，亦未有生效判决确认涉案租赁合同已解除或终止，在《委托经营租赁合同》合法有效且处于履行期间的情况下，双方均应全面善意的继续履行合同，被告私享家公司在支付违约金3000元后，亦应按照合同关于“违约方支付违约金后，还应当依法承担继续履行、采取补救措施等义务”的约定继续履行。即，被告私享家公司继续履行合同系涉案租赁合同约定的义务，并无由本院判决其继续履行的必要，故本院对原告的该项诉请不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，缺席判决如下：一、被告广州市私享家酒店管理有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内，向原告马秋香支付佛山市禅城区仙槎路13号十座1525房2016年1月6日至2016年4月5日的租金5850元；二、被告广州市私享家酒店管理有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内，向原告马秋香支付违约金3000元；三、驳回原告马秋香的其他诉讼请求。如被告广州市私享家酒店管理有限公司未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用小额诉讼程序，受理费减半收取25元，由被告广州市私享家酒店管理有限公司负担。本判决为终审判决。代理审判员  陆桂秀二〇一六年四月二十六日书 记 员  陈 烁