湖南省长沙市中级人民法院
� � � 事 裁 定 书
（2015）长中民三终字第06003号
上诉人（原审原告）长沙广播电视集团（长沙电视台、长沙人民广播电台），住所地长沙市雨花区湘府东路一段989号。
法定代表人曾雄，董事长。
委托代理人张杰，湖南人和人律师事务所律师。
委托代理人徐逸峰，湖南人和人律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）湖南舒琳实业有限公司，住所地长沙市五一东路18号。
法定代表人甘建辉，董事长。
委托代理人李纪兵，北京炜衡（长沙）律师事务所律师。
上诉人长沙广播电视集团（长沙电视台、长沙人民广播电台）（以下简称广电集团）因与被上诉人湖南舒琳实业有限公司（以下简称舒琳公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院作出的（2013）天民初�第2061号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：1999年6月30日，长沙市广播电视局（因长沙市人民政府机构改革，自2010年7月15日起，长沙市广播电视局已被撤销，除行政职能外，其权利义务均由广电集团承继）因为其单位职工集体购房而与舒琳公司签订了一份《购房总协议书》，合同主要内容如下：1、广电集团向舒琳公司购买由其开发建设的经济适用房小区中的第8、9、10栋，面积共计约10000平方米，共105套左右，均价为人民币1380元每平方米，房屋总价款按房屋管理部门确认的实际面积计算；2、本协议签订后一周内，广电集团应付款200万元（其中100万元作为购房定金，另100万元作为前期预付款）给舒琳公司；在舒琳公司通过规划部门的审批，并办理好规划许可证副本后，广电集团再付280万元；房屋竣工验收，按工程进度付至总购房款的90%；舒琳公司办理好规划许可证的正本，广电集团在一周内将购房款累计付足95%，剩余5%在办理好各住户的产权证及土地使用证后，扣留工程款的2%作为保修金（保修金广电集团应在一年内支付给舒琳公司），余款一周内付请；3、在协议签订后10日内，广电集团须向舒琳公司提供户型材料，以使舒琳公司进行户型设计，整个设计需要双方认可，认可后如广电集团提出变更设计，由此引起的一切费用由广电集团负责承担；4、舒琳公司负责在竣工验收后90天内为广电集团以集资房及商品房办理各住户的产权证及土地使用证。如果办理不好，以舒琳公司在308仓库建设的9000平方米的房子（不含广电集团购房部分）作抵押，办理产权证和土地使用证的费用按有关规定双方共同分担；5、交房时间在双�认可户型设计之日起8个月；6、舒琳公司违约，应双倍返还定金并赔偿对方有关经济损失，广电集团违约，定金不退并赔偿对方有关经济损失，广电集团若不能按约付款则应承担应付款项每日万分之五的滞纳金，舒琳公司若不按时交房则应按广电集团已交款每日万分之五支付罚金；7、本次购房共三个协议，购房总协议为总协议，购房协议书和装修协议书为两个分协议。尔后，双方又签订了一份关于广电集团购买舒琳公司开发的上述经济适用房小区中的第5栋的《购房总协议书》，该协议的主要内容为：1、广电集团向舒琳公司购买的经济适用房建筑面积共计约2038平方米，共28套，均价为人民币1380元每平方米，房屋总价款按房屋管理部门确认的实际面积计算；2、本协议签订后一周内，广电集团应付款100万元给舒琳公司，在舒琳公司通过规划部门的审批，并办理好规划�可证副本后，广电集团再付50万元，房屋竣工验收，按工程进度付至总购房款的90%，舒琳公司办理好规划许可证的正本，广电集团在一周内将购房款累计付足95%，剩余5%在办理好各住户的产权证及土地使用证后，扣留工程款的2%作为保修金（保修金广电集团应在一年内支付给舒琳公司），余款一周内付请；3、在协议签订后10日内，广电集团须向舒琳公司提供户型材料，以使广电集团进行户型设计，整个设计需要双方认可，认可后如广电集团提出变更设计，由此引起的一切费用由广电集团负责承担；4、舒琳公司负责在竣工验收后90天内为广电集团以集资房及商品房办理各住户的产权证及土地使用证，办理产权证和土地使用证的费用按有关规定双方共同分担；5、交房时间在双方认可户型设计之日起8个月；6、违约方应负责赔偿对方有关经济损失，广电集团�不能按约付款则应承担应付款项每日万分之五的滞纳金，舒琳公司若不按时交房则应按广电集团已交款每日万分之五支付罚金；7、本次购房共三个协议，购房总协议为总协议，购房协议书和装修协议书为两个分协议。舒琳公司在与广电集团签订以上两份《购房总协议书》外，分别与广电集团的购房职工签订了合同标的为前述整栋房屋中的单套房屋的《商品房购销合同》，该合同文本第十九条规定，由买受人在实际接收房屋之日起在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记手续，舒琳公司给予协助，如因舒琳公司的过失造成买受人不能在约定时间取得房地产权属证书，买受人有权提出退房，舒琳公司须在买受人提出退房要求之日起退还其已付款项。
上述两份协议签订后，舒琳公司进行了相关房屋项目的建设，其中第8栋于2000年9月30日通过竣工验收、第9栋于2000年6月23日通过竣工验收、第10栋于2000年6月15日通过竣工验收、第5栋于2001年4月30日通过竣工验收。舒琳公司在上述房屋竣工验收后分别将之交付给广电集团的购房职工，交付的房屋面积共计15713.22㎡，但广电集团与舒琳公司一直未办理合同价款结算。房屋产权登记机关分别于2000年12月21日、2001年11月27日、2002年3月21日、2003年3月21日向舒琳公司颁发了上述第9栋、第10栋、第8栋、第5栋房屋的楼栋产权证。上述房屋的分户权属证书于2004年11月6日全部办理完毕，国土使用证于2006年1月6日全部办理完毕。
2012年8月30日，舒琳公司以广电集团未足额支付购房款为由向原审法院提起诉讼，要求广电集团支付所欠购房款。广电集团在该案一审中以舒琳公司诉请已过诉讼时效为由提出抗辩，并以舒琳公司诉请已过诉讼时效、舒琳公司未及时办�权属证书等理由不服一审判决提出上诉，本院于2013年7月1日作出（2013）长中民三终字第01016号《民事判决书》，判令广电集团应向舒琳公司支付购房款人民币525820.04元；同时，该判决书明确了双方签订的合同仍在继续履行，且双方当事人未依合同约定进行过最终结算，债权债务关系并未确定。前述终审判决作出后，广电集团就舒琳公司逾期办理房屋、土地权属证书向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、舒琳公司向广电集团支付违约金1525820.04元；2、舒琳公司承担本案的全部诉讼费用。
原审法院认为：广电集团与舒琳公司签订的《购房总协议书》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应严格按照该合同的约定行使权利、履行义务。《购房总协议书》约定了舒琳公司在竣工验收后90天内为各住户办理房屋产权权证和土地使用权证的义务，根据合同相对性�则，广电集团可依据该约定向舒琳公司主张相应权利，因此，舒琳公司所提出的广电集团诉讼主体不适格的抗辩理由不成立。但舒琳公司就其所出售的房屋在与广电集团签订《购房总协议书》的同时，还与广电集团的购房职工就各单套房屋签订了《商品房购销合同》，《购房总协议书》也明确了《商品房购销合同》的存在及其作为分协议的性质，因此，《商品房购销合同》应视为《购房总协议书》的补充协议，《购房总协议书》约定不明的或《购房总协议书》与《商品房购销合同》内容有冲突的，应以《商品房购销合同》的内容为准。本案中，《购房总协议书》约定了舒琳公司应当为广电集团办理房屋产权证及土地使用证，并约定了办理期限，但未约定逾期未办的违约责任；而根据《商品房购销合同》的约定，办理房屋权属登记手续的义务主体是各买受人，舒琳�司只负有协助义务，且约定舒琳公司的违约责任为买受人有权退房、舒琳公司应退还购房款。因此，在《商品房购销合同》就逾期办理房屋权属证书的违约责任作出明确约定的情况下，舒琳公司即使对逾期办理房屋权属证书存在过失，其只应根据《商品房购销合同》的约定承担违约责任，即接受《商品房购销合同》买受人的退房并退还相应购房款，广电集团要求舒琳公司再就此承担赔偿损失的违约责任，没有合同依据且有违公平原则。综上所述，对于广电集团的诉讼请求，不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回广电集团的诉讼请求。本案受理费18534元，保全费5000元，共计23534元，由广电集团承担。
上诉人广电集团不服原审判决，向本院提起上诉称：一、《商品房购销合同》的合同签订主体与《购房总协议书》的合同签订主体不一致，不应认定《商品房购销合同》系《购房总协议书》的补充协议。《商品房购销合同》是为实现《购房总协议书》的合同目的而订立，二者应属于合同联立关系。二、原审法院认定被上诉人只应根据《商品房购销合同》的约定承担违约责任，混淆了互负义务的合同主体；（2013）长中民三终字第01016号《民事判决书》已认定上诉人负有向被上诉人支付购房款的义务，而原审判决认定却认定上诉人不享有与之相对应的权利，有违公平。且原审判决认定被上诉人承担违约责任的形式只能是接受购房职工的退房并退还购房职工相应购房款是错误的。故，请求撤销原审判决，判令被上诉人向上诉人支付1525820.04元，并由被上诉人承担本案诉讼费用。
被上诉人舒琳公司答辩称：一、被上�人只承担协助办证义务，被上诉人已办好栋证，随时可以协助办理分户，办证迟延是上诉人未交办证款，并非被上诉人的原因。二、上诉人是办证的义务主体，如果存在办证违约，应与被上诉人一起向购房人支付违约金。三、原审法院依法查清了两个协议对办证事项的具体约定，认定被上诉人无须向上诉人支付违约金，事实清楚、适用法律正确，应予维持。
本院二审查明的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为：根据本案查明的事实，广电集团与舒琳公司签订的两份《购房总协议书》中仅约定了广电集团向舒琳公司购买房屋的预估套数和面积，而并未明确所购房屋的所处位置等基本状况。后，广电集团的购房职工与舒琳公司单独签订了《商品房购销合同》，明确了各购房职工所购买房屋的位置、面积、总房款、交房条件和时间、违约责任�具体内容。另，从购房款的支付情况看，除广电集团补贴给购房职工的款项外，主要购房款均由购房职工所支付；且房屋产权也均登记在各购房职工名下，故应认定广电集团的职工为涉案房屋的实际买受人，广电集团作为职工购房组织者与舒琳公司签订的《购房总协议书》应认定系购房职工与舒琳公司所签订的《商品房购销合同》的预约合同。因《购房总协议书》中并未约定广电集团有权向舒琳公司主张逾期办理房地产权属证书的违约责任，故逾期办理房地产权属证书的违约责任依法应由购房职工主张。
综上，原审判决适用法律错误，上诉人长沙广播电视集团（长沙电视台、长沙人民广播电台）并非本案适格原告，其在本案中的起诉不符合法定条件。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，裁定如下：
一、撤销湖南省长沙市天心区人民法院（2013）天民初字第2061号民事判决；
二、驳回长沙广播电视集团（长沙电视台、长沙人民广播电台）的起诉。
本案一审保全费5000元，由上诉人长沙广播电视集团（长沙电视台、长沙人民广播电台）负担。上诉人长沙广播电视集团（长沙电视台、长沙人民广播电台）预交的一审案件受理费18534元，二审案件受理费18534元，共计37068元，退还上诉人长沙广播电视集团（长沙电视台、长沙人民广播电台）。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 刘 凯
审 判 员 王 勇
代理审判员 金新贵
二〇一五年十二月十一日
书 记 员 周 翔
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百一十九条起�必须符合下列条件：
（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；
（二）有明确的被告；
（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；
（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤�原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。