河南省平顶山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）平民三终字第847号
上诉人（原审原告）平顶山市糖业烟酒总公司。
委托代理人杜燕琪，河南通海律师事务所律师。
委托代理人张旭光，男，1961年4月18日出生，系该公司副总经理。
上诉人（原审被告）杨淑琴，女，1951年4月28日出生。
原审第三人李军平，女，汉族，1977年2月16日出生。
原审第三人郭秀丽，女，汉族，1972年7月16日出生。
原审第三人丁丽平，女，汉族，1981年4月10日出生。
上诉人平顶山市糖业烟酒总公司（以下简称糖烟酒公司）与上诉人杨淑琴及原审第三人李军平、郭秀丽、丁丽平因房屋租赁合同纠纷一案，不服新华区人民法院（2013）新民初字第596号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年12月12日受理后，依法组成合议庭于2014年1月22日公开开庭进行了审理，上诉人糖烟酒公司的委托代理人张旭光、杜燕琪，上诉人杨淑琴到庭参加诉讼，现已审理终结。
原审查明，1978年5月，原平顶山市革命委员会计划委员会根据当时经济需要，下达基本建设项目计划，经过原建设委员会批准并征得相关土地所有权人同意，原百货公司、糖烟酒公司主管部门原商业局筹划资金在现西体育场附近建造三层楼房一座，该楼房东西走向，建成后西部分由原百货公司管理使用，东部分由糖烟酒公司管理使用。诉争房屋即位于糖烟酒公司所管理使用的一楼临街房。1990年前后，杨淑琴对该处临街房进行承包经营（时为矿工西路体育场综合门市部，亦为原糖烟酒公司的其中一个营业网点）。1997年9月，中原（集团）有限公司对原市百货公司实行划转式兼并，同时，对糖烟酒公司的相关资产及人员也进行了划转，杨淑琴作为矿工西路商店的承包人，连同店面一起划转给糖烟酒公司。
另查明，1、诉争房屋共四门五间（其中自西向东第四门为两间房屋结构），三间由杨淑琴自用，另外两间由杨淑琴分别承租给李军平（自西向东第二间）和郭秀丽（自西向东第一间）所使用，合同显示，李军平于2010年7月11日租赁使用一间，期限两年，租金每月1100元，郭秀丽于2008年8月1日租赁使用一间，期限五年，租金每月800元。在该五间房屋相连处，杨淑琴向前接建有约1.9米长建筑，一体使用。除此外，杨淑琴在上述诉争房屋紧邻东侧，自建大小各一间房，该房现由丁丽平承租使用。2、2006年6月30日，杨淑琴就诉争房屋向糖烟酒公司签写保证一份，内容为：二OO六年八月三十日前把体育场综合门市部所有房屋，无偿交给市糖烟酒公司。3、糖烟酒公司所提供证据显示，杨淑琴曾以每月300元标准向该公司缴纳承包费至2006年9月。
原审认为，糖烟酒公司因建造行为的事实存在而取得对诉争房屋的管理和使用权。通过查明，糖烟酒公司是以承包的方式将该套房屋交由杨淑琴管理使用，使用过程中，杨淑琴长期未予缴纳承包费且陆续将部分房屋出租受益，在此情况下，糖烟酒公司要求杨淑琴腾退所占用的房屋，合理合法，予以支持。李军平和郭秀丽作为另外两间房屋的实际占有人，亦应对所占用房屋一并予以腾退。同时，由于杨淑琴对诉争房屋长期予以管理并在其前面进行了部分接建，杨淑琴对整个房屋有实际投入，而糖烟酒公司所要求的承包费和占房损失亦客观存在，由此，结合本案案情综合考虑，杨淑琴和其房屋实际占用人在腾退房屋（包括所接建部分）时，对糖烟酒公司所要求的此前损失不再予以支付。经判决确定后，仍未腾退房屋的，每月给付糖烟酒公司租金损失。丁丽平所承租的房屋，属杨淑琴自建建筑，糖烟酒公司要求腾退，依据不足，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十条、第三十四条、第三十七条之规定，判决：一、杨淑琴、李军平、郭秀丽于本判决生效之日起二十日内将其所占用的位于本市矿工路体育场综合门市部的房屋共五间（杨淑琴三间，李军平和郭秀丽各一间，每间均包括接建部分）腾退给平顶山市糖业烟酒总公司；二、如果未按本判决确定期限履行腾房义务，则占房人杨淑琴、李军平和郭秀丽按其实际占用房屋间数以每月每间1100元标准向平顶山市糖业烟酒总公司支付房租损失至腾退之日；三、驳回平顶山市糖业烟酒总公司的其他诉讼请求。案件受理费5943元，由杨淑琴负担。
原审宣判后，糖烟酒公司、杨淑琴均不服，提起上诉。杨淑琴上诉请求撤销一审判决并依法改判，驳回糖烟酒公司的诉讼请求。其主要上诉理由是：一、原审程序错误。本案应驳回糖烟酒公司的起诉。因2007年糖烟酒公司以合同纠纷起诉过上诉人，后又自动撤诉，新华区法院口头裁定同意撤诉，事隔六年又起诉上诉人，早已超过诉讼时效，应驳回糖烟酒公司的起诉。二、糖烟酒公司并未取得诉争房屋的管理和使用权。一审判决糖烟酒公司取得五间门面的管理和使用权缺乏事实根据。一审中证据显示，申请及报批建房的单位均为市百货公司。糖烟酒公司和百货公司是商业局下属的平级单位。糖烟酒公司不是诉争房屋的建设申请单位。糖烟酒公司也没有证据证明商业局为建房出资和具有建房合同等相关证据，且土地也不是糖烟酒公司的，一审判决糖烟酒公司因建筑行为的事实存在而取得诉争房屋的管理和使用权缺乏事实根据。三、原审对上诉人所写的保证书的认定不当。因为2006年6月30日上诉人就诉争的房屋给糖烟酒公司所写的保证书是在该公司领导的逼迫下写的，不是杨淑琴的真实意思表示，应视为无效，不能作为定案的依据。四、一审判决杨淑琴腾退五间房，导致杨淑琴无家可归，这是杨淑琴的唯一住所。若二审仍判决杨淑琴给糖烟酒公司腾退五间房，糖烟酒公司应补偿20年的改造，维修这几间门面房所支付的水管、电路、施工等费用15万元，以弥补杨淑琴的经济损失。
糖烟酒公司辩称，1.最高院关于时效的规定，当事人对债权的请求权可以提出时效抗辩，本案是物上请求权，不适用时效。2.公司取得所有权和管理权是属于原始取得，一审中我们提供了符合当时历史条件下的审批、资金划拨、城市规划、土地使用等相关手续，都在市档案馆存放，事实清楚，证据确凿，杨淑琴仅以其是公司职工在房子里承包经营，但是杨淑琴在2001年就退休了，退休后应无条件归还，其却以处理商品为由拖延不还，2006年写了保证书后依然不还并从2008年开始出租牟利，其说的2011年才出租不是事实，一审我方已经提供了出租合同为证。3.公司曾给杨淑琴分过房子，她给卖了，我们可以提供证据证明。而且其在凯撒广场处有公司的两间房子，广场改造时给其补了三套住房。4.杨淑琴上诉其实就是为了拖延时间多收租金。5.一审片面确认了杨淑琴对房屋的管理和部分改造，却忽视了其投入和改造的有限性，根本与其租金获益不成正比，不应对冲。应当对该房屋的改造部分价值进行鉴定，没有鉴定前简单的与租金进行对冲没有事实根据和法律依据，请求法院一并处理。
糖烟酒公司的主要上诉理由是：一审没有支持糖烟酒公司要求的租金是错误的。一审尽管认可了糖烟酒公司对房屋的管理和使用权，但没有支持租金，给糖烟酒公司造成了极大经济损失，请求二审依法改判，支持糖烟酒公司的合理诉求。
杨淑琴辩称，我现年63岁，2001年退休，原平顶山市糖烟酒公司矿工路烟酒商店职工，现住平顶山新华区矿工路体育场综合门市部。1990年店领导把我调到体育场综合门市部上班，商店不再负担我的一切，自负盈亏，从此后就不给我发工资，不给我涨级，各种福利和房子都不给，无奈我只好服从领导。原来门市部的情况是地处偏僻，荒芜人烟，门前杂物堆积如山，下雨水往屋里流，根本不能营业。我投资2万元对门市部的环境进行了清理，并装修了门面，又投资了1万元接水，架电，让门市部具备了营业条件。为了改善营业条件，我又借5万元把门面往外伸出了2米，在门面的东侧盖了两小间门面房。2006年3月初，全市开展创优，因门市部不达标，市创优办强制停止营业拆除，我只好关门，之后又雇人对门面全部拆除重建，又投了3万多元，花费了4个多月时间才合格达标，重新开业，房子保住了，但欠一大笔外债。二十三年来体育场综合门市部都是我吃住店里，独自投资经营，维修扩建，交纳所有费用，包括养老金、医疗保险、水电费等，所以该门市部是我的唯一住所和生活来源，也是我生存的地方。早在2010年我还亏损15万多元，至今未还清。2006年6月30日的保证书是这样的，2006年6月30日10点，我在工商局年检营业执照需要烟酒公司盖章时，公司不给我盖章，时间紧急，是年检的最后一天，无奈我是在逼迫下才写的保证书，当时我说，我不写，副经理王广远说，不写不盖章，我又说，我不会写，之后王广远就亲自写好保证书，让我一字不漏的抄，我说，在上面签上我的名字，他不让，应是逼迫我抄写下来保证书。现在我年老体弱多病，工资又低，全指望此房来维持我的生活和存身之处。烟酒公司应给我安排住房，给以相应福利，同时赔偿我二十多年来对门市部维修、扩建费15万元。三间房是我自己用的，两间租出去了，一间是2011年出租的，还有一间是2008年出租的，我不应支付公司租金，20多年来公司也没给我开工资，也不给我房子，而且我用租金来还对五间房进行维修、改建、装修产生的15万元债务。请求撤销一审判决，依法改判。
二审另查明，杨淑琴在诉争房屋东北侧所建一大一小两间房屋，面积共计10多平方米，未经规划许可，也无相关审批手续。二审查明的其他事实与原审判决认定的事实相一致。
本院认为，本案诉争的五间房屋系国有资产，糖烟酒公司为该房产的合法管理和使用人。杨淑琴已经于2006年6月30日向糖烟酒公司作出保证交还涉案房屋，但杨淑琴并未如期履行交还房屋的义务，之后，杨淑琴在没有与糖烟酒公司续签承包合同情况下，长期占用诉争房屋并部分出租经营，且不向其所属单位糖烟酒公司缴纳承包费，作为糖烟酒公司的职工，杨淑琴占用该房屋显然没有法律依据，糖烟酒公司作为涉案房屋的管理单位，要求杨淑琴退还该五间房屋，依法应予支持，故杨淑琴以原审程序错误、糖烟酒公司对诉争房屋没有管理和使用权，原审对其所写的保证书认定不当等理由不予退还涉案房屋的上诉理由均不能成立。鉴于杨淑琴在承包涉案房屋期间对房屋曾进行部分修缮，确实存在实际投入，根据杨淑琴的受益状况，结合本案企业内部职工承包的特殊情况，原审综合评定对糖烟酒公司所要求的损失不再予以支付，符合本案实际，本院亦予以确认。故上诉人糖烟酒公司要求支付租金损失的上诉理由不能成立。第三人李军平、郭秀丽、丁丽平经本院传票合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼，视为其权利的放弃，不影响本案的审理。杨淑琴所建的两间房屋未经规划许可和审批，对此，本院不予审理。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6043元，由平顶山市糖业烟酒总公司负担5943元，杨淑琴负担100元。
本判决为终审判决。
审判长 梁桂喜
审判员 戴铁牛
审判员 石天旭
二〇一四年五月十五日
书记员 曹焕了