广西壮族自治区崇左市江州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）江民初字第538号
原告陈银清，个体工商户。
原告翁燕群，个体工商户。
原告程竞斌，个体工商户。
原告柯丽英，个体工商户。
原告陈济堂，个体工商户。
原告黄平晗，个体工商户。
原告肖斌，个体户。
原告郭雪帆，个体户。
原告共同委托代理人李业辉，广西诺尔律师事务所律师。
原告共同委托代理人陈秋燕，广西诺尔律师事务所律师。
被告卢慧，个体户。
原告陈银清、翁燕群、程竞斌、柯丽英、陈济堂、黄平晗、肖斌、郭雪帆与被告卢慧房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月27日立案受理后，依法由审判员唐小舟适用简易程序独任审判，于2015年7月30日公开开庭进行了审理。书记员罗欣担任法庭记录。原告陈银清、程竞斌及原告的共同委托代理人李业辉、被告卢慧到庭参加诉讼；原告翁燕群、柯丽英、陈济堂、黄平晗、肖斌、郭雪帆经本院传票传唤及原告的共同委托代理人陈秋燕经本院通知，不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈银清、翁燕群、程竞斌、柯丽英、陈济堂、黄平晗、肖斌、郭雪帆诉称，2014年3月16日，原告陈银清、程竞斌、肖斌受其他原告的委托，与被告签订了《房屋租赁合同》。合同约定，原告（甲方）把坐落于崇左市城南区龙峡山路逸安居花园5号楼202、203、204房共1991.59平方米房屋出租给被告（乙方）做商业经营使用，租赁期间为2014年3月16日至2020年5月15日。合同第四条约定：“从第贰年开始以后每年5月16日前缴纳下一年度租金……合同到期后，乙方按时交房后，甲方应如数无息退还乙方保证金。”第六条违约责任第2款约定：“乙方逾期交付租金的，除仍应及时如数补交外，每天应按年租金的千分之三支付违约金，由此造成甲方经济损失的，由乙方承担赔偿责任。乙方有下列情形之一的，甲方有权终止合同，收回房屋并取消保证金和已交租金：……2、乙方不按时足额缴纳房屋租金并拖延3日以上。”签订合同后，原告按约定将出租房交付给被告使用，被告交付原告保证金40000元和第一年的租金477982元。被告将房屋作为崇左市聆心阁超市经营场所用地。2015年5月16日，原告曾告知被告应交付第二年的租金了，但被告表示�金周转困难，请求缓交，原告表示不同意。至2015年5月27日，被告应交的第二年租金已经逾期超过10天。根据合同约定，原告享有解除权。现起诉至法院，请求判令：1、解除原告陈银清、程竞斌、肖斌与被告于2014年3月16日签订的《房屋租赁合同》；2、被告立即返还所承租的崇左市城南区龙峡山路逸安居花园202、203、204房屋给原告，并原样恢复204号的楼梯通道。由原告搬出屋内东西，逾期微处理的，房屋内的东西视为被告放弃所有权，由原告自行处理，所产生的费用由原告承担；3、被告支付第二年实际使用的房屋租金13095元，违约金14340元（租金及违约金均从2015年5月16日起计算至被告实际返还原告房屋之日止，暂计算至2015年5月26日。租金按每日1309.5元，违约金按每天1434元）。
原告陈银清、翁燕群、程竞斌、柯丽英、陈济堂、黄平晗、肖斌、郭雪帆对其陈述事实在�证期限提供的证据有：1、原告及被告身份证复印件，证明当事人的诉讼主体资格；2、崇左市房产管理局崇房权证新城区字第××号、第××号、第××号房产证，证明崇左市城南区龙峡山中段南侧（崇左逸安居花园）第5栋202号房为程竞斌、柯丽英共有，第5栋203号房为陈银清、翁燕群、陈济堂、黄平晗共有，第5栋204号房为肖斌、郭雪帆、程竞斌、柯丽英共有；3、房屋租赁合同、逸安居房屋租赁合同补充协议及授权委托书，证明2014年3月14日，柯丽英委托程竞斌，翁燕群、陈济堂、黄平晗委托陈银清，肖斌、郭雪帆、柯丽英委托程竞斌，与卢慧签订202、203、204号房的房屋租赁合同；2013年3月16日，陈银清、程竞斌、肖斌与卢慧签订了房屋租赁合同及逸安居房屋租赁合同补充协议。
被告卢慧辩称，同意解除双方的房屋租赁合同，将202、203、204号房退还，但楼道还有两部电梯没拆除；同意支付从2015年5月16日至今拖欠原告的租金，但不支付违约金，因为被告对房子已经装修，可以折抵违约金。
被告卢慧对其辩解意见，在举证期限内没有提交证据。
经庭审质证，被告对原告提供的证据1、2、3没有异议，本院予以确认。
综合全案证据，结合庭审笔录，本院确认以下法律事实：2014年3月14日，崇左市城南区龙峡山中段南侧（崇左逸安居花园）第5栋202号房的共有人程竞斌、柯丽英、203号房的共有人陈银清、翁燕群、陈济堂、黄平晗、204号房的共有人肖斌、郭雪帆、程竞斌、柯丽英，共同委托程竞斌、陈银清、肖斌与被告卢慧签订房屋租赁事项。2014年3月16日，程竞斌、陈银清、肖斌与卢慧签订了《房屋租赁合同》及《逸安居房屋租赁合同补充协议》。合同约定，甲方（即本案原告）将坐落于崇左市城南区龙峡山路逸安居花园5号楼202、203、204号房、面积分别为627.65、685.15、678.79平方米，共1991.59平方米租赁给乙方（即本案被告）商业经营使用，2014年3月16日起甲方将房子交付乙方使用，至2014年5月15日，免收两个月租金，租金从2014年5月16日起计收，至2020年5月15日合同到期，租赁期六年；合同签订时，乙方须交给甲方保证金4万元及第一年的租金477982元，其中合同签订时，乙方支付保证金4万元和租金4万元，在2014年3月31日前支付20万元，尾款237982元在2014年6月15日前付清，如乙方逾期交付租金，除仍应及时如数补交外，每天应按租金的千分之三支付违约金，由此造成甲方经济损失的，由乙方承担赔偿责任；第二年的租金为477982元，第三年的租金为516220元，第四年的租金为557518元，第五年的租金为602119元，第六年的租金为650288元，从第二年开始以后每年5月16号前缴纳下一年度租金；租金所产生的税金由乙方承担；合同到期后，乙方按时交房后，甲方应如数无息退还乙方保证金；租赁期间，乙方不得擅自改变房屋整体结构，乙方如因故意或过失造成租用房屋和设备的毁损，应负责恢复原状或赔偿经济损失；租赁期满，乙方必须按时搬出全部物件，搬迁后三日内房屋里如仍有余物，视为乙方所放弃，由甲方处理；乙方不按时足额缴纳房屋租金并拖欠3日以上的，甲方有权终止合同，收回房屋并取消保证金和已交租金。
签订合同后，原告按约定将房屋交给被告使用，被告向原告支付了40000元的保证金和第一年的租金477982元。被告将房屋作为经营超市的场所。2015年5月16日，缴纳第二年租金的时间到了，原告要求被告按合同交付租金，但被告表示资金周转困难，请求缓交，原告不同意，2015年5月27日，被告应交第二年租金的期限逾期超过了10天，原告遂起诉至法院。至起诉时，除被�安装在204号房的一组上下扶梯没有搬走外，其余物品已经清空。
本院认为，2014年3月16日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》及《逸安居房屋租赁合同补充协议》，双方之间已经产生了租赁合同的民事法律关系，被告理应按照合同的约定在2015年5月16日前缴纳第二年的租金给原告，但被告逾期缴纳，已经构成违约，故原告起诉要求解除《房屋租赁合同》，符合原、被告双方的约定及法律的规定，且庭审中被告也表示同意解除，本院予以支持。合同解除后，被告安装在204号房的一组上下扶梯，由被告自行拆除，并恢复202、203、204号房的原状后，将房屋交还给原告，考虑到拆除扶梯的所需的工作量，应给予被告一个较为合理的时间予以拆除。但原告主张“如被告逾期未搬出屋内物品，视为被告放弃所有权，由原告自行处理，所产生的费用由被告承担”，不符合法律规�，本院不予支持。如被告逾期未搬出屋内物品，可由原、被告双方协商解决，或者待本案判决书生效后，原告申请法院执行。
关于违约金的问题。原、被告签订的《房屋租赁合同》及补充协议约定，逾期交付租金的，除及时如数补交外，每天应按租金的千分之三支付违约金。该约定的违约金明显偏高，应参照中国人民银行规定的逾期贷款利率的标准来计算逾期付款违约金为宜。故原告主张被告按每天1434元支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告辩称其对房子已经装修，可以折抵违约金的理由，于法无据，且原告不同意，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百一十二条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、第二百三十五条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第二款的规定，判决如下：
一、解除原告陈银清、翁燕群、程竞斌、柯丽英、陈济堂、黄平晗、肖斌、郭雪帆与被告卢慧于2014年3月16日签订的《房屋租赁合同》及《逸安居房屋租赁合同补充协议》；
二、被告卢慧于2015年9月15日前，自行拆除安装在204号房里的一组上下扶梯，搬走202、203、204号房的物品后，将房屋退还给原告银清、翁燕群、程竞斌、柯丽英、陈济堂、黄平晗、肖斌、郭雪帆；
三、被告卢慧支付原告陈银清、翁燕群、程竞斌、柯丽英、陈济堂、黄平晗、肖斌、郭雪帆从2015年5月16日至2015年5月27日的租金13095元及违约金（违约金以每天租金1309.5元为本金，参照中国人民银行规定的逾期贷款利率的标准，按逾期的天数计算）；2015年5月18日之后至被告退还原告房屋之日止的租金及违约金，按上述标准计算，即每天的租金为1309.5元；违约金以每天租金1309.5元为本金，参照中国人民银行规定的逾期贷款利率的标准，按逾期的天数计算。
案件受理费486元，因适用简易程序审理收取243元，由被告卢慧负担。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应按中国人民银行规定的同期同类贷款利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区崇左市中级人民法院。
审判员 唐小舟
二〇一五年八月二十七日
书记员 罗 欣
附：相关法条、司法解释
《中华人民共和国民法通则》
第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律�规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。
债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。
第一百一十二条当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。
当事人可以在合同中约定，一方违反合同时，向另一方支付一定数额的违约金；也可以在合同中约定对于违反合同而产生的损失赔偿额的计算方法。
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。