上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二（民）终字第1436号
上诉人（原审原告）丁海强。
上诉人（原审原告）包文燕。
上诉人（原审原告）王天华。
委托代理人＊＊＊。
被上诉人（原审被告）上海龙盟房地产开发有限公司。
法定代表人＊＊＊，总经理。
委托代理人＊＊＊。
上诉人丁海强、包文燕、王天华因商品房预售合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2015）闵民五（民）初字第388号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月27日受理后，依法组成合议庭于2015年6月9日公开开庭审理了本案。上诉人丁海强、包文燕，上诉人王天华的委托代理人丁xx，被上诉人上海龙盟房地产开发有限公司的委托代理人钟蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2011年4月3日由丁海强、包文燕、王天华作为乙方（买方）、上海龙盟房地产开发有限公司（以下简称龙盟公司）作为甲方（卖方）签订《上海市商品房预售合同》一份，合同约定：一、乙方向甲方购买金平路＊＊＊弄《合生城邦城四街坊三、四期》193号8层803室，据甲方暂测该房屋建筑面积为90.57平方米，其中套内建筑面积为69.89平方米、公用分摊建筑面积为20.68平方米。该房屋建筑层高为不低于2.8米；二、乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为人民币（以下币种同）15，765.41元。根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为1，427，873元；该房屋全装修总价为1，427，873元；三、甲方定于2012年12月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外；四、甲方如未在本合同约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之三计算，违约金自本合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过60天，乙方有权单方面解除本合同；四、该房屋符合约定的交付条件后，甲方应在交付之日前3天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起3天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为交钥匙。在验收交接时，甲方应出示符合合同约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为居住用房，甲方应向乙方提供《上海市新建住宅质量保证书》和《上海市新建住宅使用说明书》。同时，甲方应当根据乙方要求提供实测面积的有关资料；五、甲方交付的该房屋系验收合格的房屋。如该房屋的装修、设备标准达不到本合同附件三约定的标准，乙方有权要求甲方按实际的装修、设备与约定的装修、设备差价0倍给予补偿。如主体结构不符合合同附件三约定的标准，乙方有权单方面解除本合同。双方商定对标准的认定产生争议时，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测，并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据；六、自该房屋验收交接之日起，甲方对该房屋负责保修。保修范围和保修期由甲乙双方参照国务院发布的《建筑工程质量管理条例》及《上海市房地产转让办法》规定在本合同附件五中约定。该房屋的其他工程质量问题，乙方在保修期内有权要求甲方免费修复，但因乙方使用不当、改动；或因其他不可归责于甲方的事由而出现的质量问题，均由乙方承担有关责任和修复费用。
2012年12月18日由丁海强、包文燕、王天华作为乙方、龙盟公司作为甲方签订《房屋交付手续确认书》一份，1、甲方交付给乙方的房屋为上海市闵行区金平路＊＊＊弄（合生城邦城四街坊）193号803室（以下简称涉案房屋），该房屋的实测建筑面积为90.20平方米；2、该房屋的总房价款为1，422，040元，乙方已付清全部房价款1，422，040元，甲方已开具发票给乙方；3、为保障乙方能够及时办理该房屋的房地产权证，甲方将按预售合同有关条款规定按时办理房地产权证，乙方将按预售合同第十四条之规定，按时到甲方售楼处签署《房屋交接书》。当日，丁海强、包文燕、王天华已签署房屋交付手续领取《新建住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。上述新建住宅质量保证书中载明了门窗工程的保修期限为2年，保修期从住宅自签约交付使用之日起开始计算。同日，丁海强、包文燕、王天华在对涉案房屋进行了验收，并提出了部分住宅的质量问题。期间龙盟公司对丁海强、包文燕、王天华提出的质量问题进行了修缮，直至2013年1月25日丁海强、包文燕、王天华领取了钥匙与《业主手册》。
丁海强、包文燕、王天华于2015年2月3日诉至原审法院称，丁海强、包文燕、王天华于2011年3月向龙盟公司预购涉案房屋，于2012年12月18日交房。由于质量问题，丁海强、包文燕、王天华请上海朝阳工程检测技术服务有限公司进行检测，将检测报告交于龙盟公司，要求修缮，等了一个多月还未全部修缮，由于丁海强、包文燕、王天华要进家具，故于2013年1月25日拿了钥匙，按照合同要求应给予24天的经济补偿10，238元。对尚未完成的修缮工作要求龙盟公司按照检测事项，按照行业标准进行修复。对进户门的面缝按行业标准修复，对燃气热水器的缺陷进行沟通修复。故要求法院判令：1、龙盟公司由于维修拖延造成的交房补偿10，238元；2、龙盟公司对尚未修缮的项目按照检测要求给予修缮，及进户门的修缮。诉讼中丁海强、包文燕、王天华明确第一项诉请，以已付款1，427，000元为本金，按照每日万分之三的标准，计算24天得出10，238元的金额；并明确第二项诉请中主要是进户门的装修质量问题。
龙盟公司辩称，不同意丁海强、包文燕、王天华的诉请。丁海强、包文燕、王天华的诉讼超过了诉讼时效，从质量保证期来看，丁海强、包文燕、王天华提出的问题都是装修质保范围，但装修质保期仅有二年，故也超过了质保期，而且丁海强、包文燕、王天华提出的装修质量问题不是根本性问题，故对此不予认可。
原审认为，丁海强、包文燕、王天华与龙盟公司所签订的商品房预售合同系双方当事人真实意思表示，合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，合同当属有效，对双方当事人均具有合同约束力，双方均应按照合同约定全面履行各自的合同义务。针对丁海强、包文燕、王天华主张的第一项诉请，即龙盟公司是否存在逾期交房的违约行为。现合同中明确约定了涉案房屋的交付日期为2012年12月31日，房屋交付的标志为交钥匙。但结合丁海强、包文燕、王天华所提供的证据可以说明丁海强、包文燕、王天华曾于2012年12月18日对房屋进行验收，验收之时针对涉案房屋的质量问题提出过质量异议，嗣后龙盟公司对上述问题进行修缮，直至2013年1月25日丁海强、包文燕、王天华拿到涉案房屋的钥匙并签署业主手册。这一过程说明由于龙盟公司对涉案房屋存在的质量问题进行修缮导致了交房延误，龙盟公司确实存在逾期交房的违约行为，按照合同约定龙盟公司理应承担相应的逾期交房的违约责任，丁海强、包文燕、王天华据此主张要求龙盟公司承担逾期交房的违约金有合同依据，法院予以支持。龙盟公司对逾期交房的违约金计算标准无异议，但是认为该约定标准较高，应予以调整。对此原审认为龙盟公司确实存在一定的违约行为，但结合龙盟公司的违约行为及其过错程度，以及由于其违约给丁海强、包文燕、王天华所造成的实际损失，兼顾到龙盟公司在实际合同履行中的情况，而且也考虑到违约金主要是补偿性的性质，双方当事人在约定违约金的时候也是注重违约金的补偿功能。根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，丁海强、包文燕、王天华目前所主张的违约金过分高于违约行为给其造成的损失，故法院对于违约金的金额予以调整，酌定违约金以6，000元计。
其次，对于丁海强、包文燕、王天华主张的第二项诉请。龙盟公司交付给丁海强、包文燕、王天华的《新建住宅质量保证书》中已经明确载明了门、窗工程的质保期为2年，质保期从签约交付使用之日起开始起算。合同约定的房屋交付标志为交钥匙，而涉案房屋的实际交钥匙时间为2013年1月25日，故门、窗工程的质保期截止至2015年1月24日。若涉案房屋确实存在质量瑕疵，那在质保期内，作为出卖人的龙盟公司应当承担修复责任；若龙盟公司拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，丁海强、包文燕、王天华可以自行或者委托他人修复。修复费用及修理期间造成的其他损失由龙盟公司承担。虽然丁海强、包文燕、王天华认为涉案房屋中门的质量问题长期未能得到解决，但是其理应在质保期内按照上述权利主张方式积极向龙盟公司提出主张。现质保期已过，即使目前涉案房屋内的门窗确实存在质量问题，法院亦无法认定究竟是龙盟公司提供的房屋本身存在质量瑕疵或是丁海强、包文燕、王天华在使用过程中导致的损坏。故法院对该项诉请不予支持。
原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款之规定，于二〇一五年四月十六日作出判决：一、上海龙盟房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付给丁海强、包文燕、王天华逾期交房违约金以6，000元计；二、驳回丁海强、包文燕、王天华其他的诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计29.98元，由丁海强、包文燕、王天华负担9.98元，由上海龙盟房地产开发有限公司负担20元。
判决后，丁海强、包文燕、王天华不服，上诉于本院称，上诉人与被上诉人签订的合同符合法律规定，约定的违约金有法可依，原审法院认为过高予以调整是错误的。关于装修质量的问题，是因被上诉人没有按照行业规范、行业标准施工所致，即原本施工的瑕疵，并非上诉人在使用过程中造成的损坏。请求二审撤销原审判决，依法支持上诉人原审诉请。
被上诉人龙盟公司辩称，被上诉人不构成逾期交房，上诉人主张的维修已过质保期，上诉人的诉请已超过了诉讼时效。被上诉人请求二审驳回上诉，维持原判。
经本院审理查明，双方约定上诉人购买的涉案房屋总房价款包含房屋全装修价格，原审法院除此之外查明事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，针对上诉人的诉请，二审双方争议焦点是：违约金是否应当调整；进户门维修是否超过了保修期。上诉人与被上诉人签订的商品房预售合同合法有效，原审根据已查明的事实，认定被上诉人逾期交房构成违约，应承担相应的违约责任，并无不当。双方在合同中虽然约定了违约金的计算标准，但违约金具有补偿性质，上诉人就违约给其造成的损失也未充分举证，因此，原审法院酌情予以了调整亦无不当。关于进户门的保修期限是2年，从住宅自签约交付使用之日起算，上诉人在起诉之前没有向被上诉人提出过维修申请，上诉人现诉请时已超过了保修期，故被上诉人不再负有保修责任。综上所述，原审法院所作判决，无不当之处，本院予以维持。上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币59.96元，由上诉人丁海强、包文燕、王天华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孔美君
审 判 员 郑卫青
代理审判员 杨斯空
二〇一五年六月十七日
书 记 员 强 颖
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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