汉中市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）陕07民终1043号
上诉人（原审原告）：汉中天億网络有限公司，住所地陕西省汉中市汉台区。
法定代表人：宋虎成，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王瑞华，女，汉族，生于1975年7月3日，住汉台区。
委托代理人李忠吉，该公司员工。
被上诉人（原审被告）：中国人民解放军陕西省汉中军分区。住所地：汉中市汉台区。
法定代表人：郭之成，军分区司令员。
委托代理人：赵丽，女，汉中军分区保障处职工。
委托代理人：闫奕，陕西汉钟律师事务所律师。
上诉人汉中天億网络有限公司因与被上诉人中国人民解放军陕西省汉中军分区房屋租赁合同纠纷一案，不服汉中市汉台区人民法院（2018）陕0702民初1844号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人天億网络有限公司的法定代表人宋虎成及其委托诉讼代理人王瑞华、李忠吉，被上诉人汉中军分区的委托诉讼代理人赵丽、闫奕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人天億网络有限公司上诉请求，1.依法撤销陕西省汉中市汉台区人民法院（2018）陕0702民初1844号民事判决书第一、三项判决，发回重审或者依法改判。2.请求法院对上诉人涉案房产装修残值重新或者补正、补充评估。3.因评估结果已经是装修残值，请求法院判决被上诉人全额承担该损失责任。4、请求法院判决被上诉人向上诉人退还39天房租费39534元。5、请求法院判处被上诉人向上诉人退还该房产二楼联通机房租金90000元。6请求法院判处被上诉人向上诉人支付该房产装修费750000元（重置成本合计数×60%后取整数）。7、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人对涉案的《关于汉中天億网络科技有限公司涉案房产装修残值的价格评估结论报告》秦价汉估字[2018]013号结论书有异议。1、该评估程序不合法。上诉人没有按法定程序选择评估机构，上诉人接到通知时法院安排完成了鉴定登记工作，且通知留给上诉人的时间只有5分钟。2、评估有漏项、评估成新率未按实际情况计算。如2014年8月至2015年3月更换的窗户、装修外墙、室内改造装修等截止评估基准日2016年3月30日只有18个月，成新率却只有15—30%，按评估相关规定，装修的使用年限为5—10年，显然该评估不合理，应当予以纠正。上诉人在一审庭审中多次提出此问题，但法庭未作出相应处理。3、按照评估报告第十条第5项内容：如对本结论有异议，可于结论书送达之日起十五日内书面向评估机构提出重新、补充评估。上诉人于2018年8月9日开庭时收到结论报告书，现向法院提出重新、补正、补充评估。二、为支持军分区工作，上诉人在接到通知（2016年3月22日）便停止了营业，着手搬迁工作，被上诉人应当退还上诉人剩余时间房屋租金。三、被上诉人占用房屋一间，租赁给联通机房使用并收取租金（每年15000元），按承租期7年计算共计105000元，被上诉人仅按照每年5000元的标准向上诉人支付了2013年至2015年房租费共计15000元，被上诉人还应当退还上诉人剩余租金90000元。审理中，上诉人放弃涉案价格评估报告存在鉴定漏项的上诉主张。
被上诉人汉中军分区答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律并无不当，二审法院应当驳回上诉人的上诉请求。一审鉴定程序合理合法，一审法院是在双方当事人均在场并进行充分说明的情况下选择的鉴定机构。上诉人虽对鉴定意见有异议，但未提出充分的理由，不符合申请重新鉴定的法律规定。一、二审查明案件事实均证明不存在被上诉人强迫上诉人装修的问题，且涉案合同并未约定被上诉人对装修进行补偿或者赔偿。原审判决根据公平原则，作出的判决已经充分考虑到双方的合法权益，并无不当，应予维持。
原审法院认定，2009年3月30日，陕西省汉中军分区（出租方甲方）与宋虎成（承租方乙方）签订《军队房地产租赁合同》一份，约定：1、甲方自愿将坐落于陕西省汉中市汉台区天汉路中段（军分区原办公楼）的房屋建筑面积约2700平方米出租给乙方使用，乙方已经对甲方所要出租的房地产做了充分了解，愿意承租该房地产。2、租赁用途为商业网吧、计算机技能培训和产品应用、开发。3、租赁期限为三年，自2009年4月1日至2012年4月30日止；4、房地产年租金为三十万元；……6、自合同签订后30日内，乙方按年租金的10%向甲方支付房地产租赁保证金三万元（含水电费保证金五千元）；……8、租赁期内，乙方应当履行下列义务：……（三）不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩设备，在不影响使用安全的前提下，确实需要进行改造、装修或增扩设备，必须经甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满或解除合同时，应当无偿移交甲方。……9、合同的解除与终止：（一）甲方因军事及地方城市规划建设需要提前终止合同的，必须经军队房地产管理部门核实并出具书面意见，乙方应当自接到甲方通知之日起一个月内无条件的将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交给甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金，无息退还房地产租赁保证金，其他互不补偿；（二）甲方非因军事需要提前终止合同的，应当提前三个月通知乙方，乙方应当及时将所承租的房地产及按本合同约定属归甲方的全部财产交还给甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金，并补偿两个月租金给乙方作为搬迁费用，并加付银行同期存款利息退还房地产租赁保证金……合同还对其他事项作了约定。该合同到期后，原被告双方又于2012年4月20日签订《军队房地产租赁合同》一份，合同约定租赁期限自2012年5月1日起至2015年4月30日止，年租金为三十三万元，合同第17条“双方都承认的附加条款如下”：……4、乙方负责对所承租房屋临街面和北侧楼面整修和北侧一层出入口改造及费用，使之符合汉中城政规定及汉中市的要求；……合同其他内容与2009年3月30日签订的《军队房地产租赁合同》内容一致；2014年4月20日，原被告双方又签订《军队房地产租赁合同》一份，合同约定租赁期限自2014年5月1日至2015年4月30日，房地产年租金为37万元，其他内容基本与上述合同一致。2014年5月15日，原告向被告出具《申请》一份，要求对承租房屋进行彻底的装修，提升经营档次，被告未予明确答复，原告随之进行了装修。2015年4月30日该份合同到期后，原被告之间没有另行签订书面合同，但是原告一直实际占有使用该房屋，并向被告缴纳了2015年5月1日至2016年4月30日之间的房屋租金37万元。2016年3月22日，被告向原告下发交回房屋土地及解除合同的通知，原告随之停止经营，2016年6月搬离现场。双方因赔偿问题多次协商未果后，原告诉至法院。案件审理中，原告向原审法院提出鉴定申请，请求对涉案房产在2016年3月停止经营时的装修残值进行评估。陕西秦正价格评估有限公司确定鉴定标的在鉴定基准日（2016年3月30日）的鉴定价格为345600元，产生鉴定费用8000元。另认定，宋虎成承租该房产后，于2009年6月2日注册成立了汉中天億网络有限公司，经营范围为计算机网络工程施工，旅馆业服务，互联网上网服务，计算机软硬件开发等，宋虎成为该公司的法定代表人。因双方意见分歧较大，未能达成调解。
原审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中虽然是宋虎成与被告签订的租赁合同，但是宋虎成为原告汉中天億网络有限公司的法定代表人，其履行的是职务行为，因此汉中天億网络有限公司为本案的适格原告。原、被告于2009、2012、2014年签订租赁合同是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律规定，合法有效。2015年5月1日至2016年4月30日之间，原、被告虽然没有签订书面房屋租赁合同，但是被告收取了原告这一期间的房屋租赁费37万元，原被告之间的事实租赁关系成立。原告承租该房产后，分别于2009年、2012年、2014年对该房产进行了装修，2016年3月22日，被告根据中央军委58号文件“关于军队全面停止有偿服务”的精神，向原告送达了“交回房屋土地及解除合同”的通知，原告随之停止经营。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四款规定：“因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值，由双方按照公平原则分担。”涉案房产的装饰装修经鉴定评估，在鉴定基准日（2016年3月30日）的残存价值为345600元，双方对该鉴定结论均无异议，按公平原则，被告中国人民解放军陕西省汉中军分区承担该损失的80%即276480元，并承担鉴定费用的80%即6400元；原告汉中天億网络有限公司承担该损失的20%即69120元，并承担鉴定费用的20%即1600元。原告在承租该房产时，联通公司的机房已经存在，原告对这一情况充分了解，现原告要求被告退还联通机房的租金并赔偿因联通机房的存在给其造成的损失，与查明的事实不符，依法不予支持。原告在承租该房产时向被告缴纳保证金35000元，被告对该事实亦予以认可，根据合同约定该笔费用应当予以返还。被告于2016年3月22日向原告下发交回房屋土地及解除合同的通知后，原告于2016年6月搬离现场，届时合同期限已经届满，原告要求被告退还房屋租金与查明的事实不符，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条、第九十七条，最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决，一、由被告中国人民解放军陕西省汉中军分区于本判决生效之日起二十日内赔偿原告汉中天億网络有限公司的装饰、装修损失276480元，鉴定评估费6400元。二、由被告中国人民解放军陕西省汉中军分区于本判决生效之日起二十日内退还原告汉中天億网络有限公司房地产租赁保证金35000元。三、驳回原告汉中天億网络有限公司的其他诉讼请求。案件受理费19142元，由原告汉中天億网络有限公司负担3828元，被告中国人民解放军陕西省汉中军分区负担15314元。
二审中，上诉人提交手机短息截屏一张，证明涉案鉴定的程序违法。
经本院审理查明的案件事实与原审判决认定事实一致，对原审判决认定的事实本院予以确认。
本院认为,本案争议焦点有以下几点：一、上诉人关于涉案价格评估报告的异议是否成立。二、本案被上诉人是否应当按照涉案评估报告的装饰、装修残值数额全额向上诉人赔偿损失。三、本案被上诉人是否应当向上诉人退还39天房租39534元。四、被上诉人是否应当向上诉人支付联通机房适用房屋的租金9万元。
关于焦点一，一审庭审中，经当庭询问，上诉人已经明确表示对鉴定程序无异议，仅对评估价值及残值比例提出异议，二审上诉人又对鉴定机构选取程序提出异议，但无事实与法律依据，本院不予支持。上诉人在本院审理过程中称，鉴定机构按照停止使用时的残值进行价格评估错误，并造成了鉴定价格偏低，但上诉人申请鉴定事项就是对涉案房屋标的所做装修在2016年3月停止经营时的残值进行评估，该评估鉴定机构根据上诉人的申请，依法作出相应评估报告并不违反法律规定。经当庭询问，上诉人认为涉案鉴定重置价格偏低、成新率偏低，主要是依据其主观认识和自身经验，但因上诉人并不是专业鉴定人员，仅凭其主观判断及认识为依据申请重新鉴定，依据不足。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》的相关规定，本院对上诉人申请重新鉴定的主张依法不予支持。对于遗漏鉴定项目的问题，上诉人并未向本院提交充分的证据，且上诉人已放弃该上诉主张，本院予以确认。涉案价格评估报告第十项声明，鉴定人如对鉴定结论有异议，可于结论书送达之日起15日内书面向评估机构提交重新、补充评估。上诉人于2018年8月9日收到该鉴定书，至原审判决宣判之日（2018年8月9日）为止，上诉人并未丧失向评估机构提交重新、补充鉴定的程序权利。原审法院在鉴定报告未过异议期且未经鉴定人员出庭接受质询的情况下，对涉案鉴定报告直接采信，有失妥当，本院予以纠正。在二审期间，经本院通知，鉴定人员已经接受本院及双方当事人的质询，且经本院审查，上诉人申请重新鉴定及补充鉴定的理由不能成立，本院对涉案鉴定评估报告依法予以采信。
关于焦点二，根据双方2014年签订的房屋租赁合同第八条第（三）项约定，承租人征得出租人同意进行的改造和装修的相关费用由承租人自理，权属归出租方所有，租赁期满后或者解除合同时，应当移交给出租人。虽然在本次合同到期后，上诉人与被上诉人并未再签订书面租赁合同，但上诉人仍继续使用原租赁房屋，被上诉人也按照上年度租赁费标准收取上诉人37万元房租，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，原承租合同有效。根据上述合同约定，在合同到期后，期内装修费用本应由上诉人自己承担，且在解除合同时装修财产权属应当属于被上诉人。原审法院根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四款的规定，判决被上诉人按照价格鉴定评估残值的80%，向上诉人支付期内装饰、装修损失276480元，已充分考虑到上诉人的民事权益。现上诉人上诉要求被上诉人按照鉴定的残值数额全额向上诉人承担赔偿责任没有事实与法律依据，本院依法不予支持。在本案审理过程中，上诉人自愿撤回要求被上诉人向其赔偿涉案房屋装修费用75万元的上诉请求，系其对自己权利的处分，不违反法律规定，本院予以准许。
关于焦点三，上诉人已向被上诉人交纳了2015年5月1日至2016年4月30日的房租租金37万元，双方当事人之间的房屋租赁合同本应2016年4月30日终止。上诉人虽在2016年6月才搬离现场，但在该合同终止之前，双方当事人经过协商后，上诉人确于2016年3月22日停止营业。自上诉人停止营业至合同期满期间，上诉人未能正常使用租赁房屋属实。上诉人请求被上诉人向其退还该39天的房租可以作为对上诉人该时间段内营业损失的补偿，本院对此主张予以支持。经核算，应为39534元（370000元/年÷365天×39天）。
关于焦点四，上诉人承租被上诉人房屋之前，联通机房虽已占用二楼一间房屋，但从双方当事人签订的书面合同来看，被上诉人仅将涉租楼房2700平米房屋中的一层东侧军分区招待所使用的3间房屋排除在租赁范围外，并未明确将联通机房所占用的该间房屋排除在上诉人承租范围之外，诉讼中，被上诉人也未提交证据证明上诉人已经明确放弃了对联通机房所占房屋主张权利。故，本案中可以认定联通机房所占用的房屋在上诉人的承租范围之内，即上诉人向被上诉人交纳的房屋租金中包含了联通机房所占房屋的租金。被上诉人应向上诉人退还该间房屋被占用期间的租金。对于年租金标准，上诉人主张应以每年15000元为标准，但未提交证据证实，本院对其该项主张不予支持。诉讼中，上诉人称被上诉人分别于2013年、2014年、2015年，每年向其退还联通机房占用房屋的租金5000元，三年共计15000元。被上诉人虽否认该笔费用属于联通公司使用房屋的租赁费，但却未做出合理有据的解释。本院酌情按照5000元/年的标准作为被上诉人应当向上诉人退还租金的标准。上诉人租赁被上诉人房屋七年，扣除被上诉人已经支付的三年租金共计15000元外，被上诉人还应向上诉人退还四年的房屋租金即20000元（5000元/年×4年）。综上所论，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持汉中市汉台区人民法院（2018）陕0702民初1844号民事判决第一项、第二项；
二、撤销汉中市汉台区人民法院（2018）陕0702民初1844号民事判决第三项；
三、由中国人民解放军陕西省汉中军分区于收到本判决之日起二十日内，向汉中天億网络有限公司退还39天房屋租金39534元及联通机房房屋租金20000元；
四、驳回上诉人的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息
一审案件受理费19142元，由汉中天億网络有限公司负担3113元，由中国人民解放军陕西省汉中军分区负担16029元。二审案件受理费4273元，由中国人民解放军陕西省汉中军分区负担2992元，由汉中天億网络有限公司负担1281元。汉中天億网络有限公司已预交二审案件受理费19142元，退回其多预交二审案件受理费14869元，由其持据到本院领取。
本判决为终审判决。
审 判 长 汤 涛
审 判 员 王永吉
代理审判员 李俊霞
二〇一八年八月三十日
书 记 员 潘鹏云