山东省莱西市人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）鲁0285执异38号
案外人:青岛众康源农产品有限公司，住所地青岛市市北区抚顺路1号023号。
法定代表人：张桂祥，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张绍铠，北京大成（青岛）律师事务所律师。
申请执行人：青岛鸿信三友实业有限公司，住所地青岛市山东路16号13号楼。
法定代表人：刘青春，该公司总经理。
委托诉讼代理人：时鹏，青岛市南八方法律服务所法律工作者。
被执行人：青岛市蔬菜副食品总公司种籽分公司，住所地青岛市莘县路15号。
负责人:杜在平，该公司经理。
被执行人：青岛市蔬菜副食品总公司，住所地青岛市市北区抚顺路1号甲。
法定代表人：王福刚，该公司总经理。
在本院执行青岛鸿信三友实业有限公司与青岛市蔬菜副食品总公司种籽分公司、青岛市蔬菜副食品总公司借款合同纠纷一案中，案外人青岛众康源农产品有限公司于2018年6月21日对本院执行青岛市蔬菜副食品总公司位于青岛市李沧区兴山路32号（权证号：青国用1998字第5035号）的土地使用权（以下简称案涉土地使用权）提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人青岛众康源农产品有限公司称，莱西市人民法院在执行青岛鸿信三友实业有限公司与青岛市蔬菜副食品总公司借款合同纠纷一案中，于2015年6月9日查封了案涉土地使用权，但该地块的房地产系我公司根据青岛市市政府文件分流安置职工有偿取得，并且一直占有使用，只是由于历史原因未能办理过户，请求依法中止对案涉土地使用权的执行，具体理由如下：（一）我公司在法院查封前就根据青岛市市政府的文件，以分流安置大量国有企业职工的方式取得涉案房地产。1、2002年7月25日，青岛市商业总公司下发青商管字（2002）14号《青岛市商业总公司关于青岛市蔬菜副食品总公司有偿转让部分自有房产分流安置职工的批复》，将包含涉案房地产在内的房地产有偿转让给我公司，由我公司用涉案房地产等安置29名在职职工，并且与这些在职职工签订不少于5年的劳动合同，因此我公司为合法有偿取得涉案房地产。2、转让的房地产中包含案涉土地使用权，原因在于：（1）上述《批复》明确规定：“将自有房产李沧区兴山路32号三分公司库房（建筑面积1256平方米，占地3919.2平方米）有偿转让给青岛众康源农产品有限公司”，表明转让标的物为李沧区兴山路32号三分公司库房的整体，包含3919.2平方米的案涉土地使用权。（2）青岛市蔬菜副食品总公司改制后即将李沧区兴山路32号三分公司库房的土地证原件交付我公司，进一步说明转让的房地产中包含案涉土地使用权。（3）我公司在改制后就一直占有、使用包含案涉土地使用权在内的李沧区兴山路32号三分公司库房，并且一直缴纳涉案土地的土地税和房屋的房产税。（4）李沧区兴山路32号三分公司库房系独门独院式结构，包含房屋和院子，从使用的角度看，根本不能分割，只能整体转让。（5）在2004年青岛市蔬菜副食品总公司给青岛市商业企业托管中心的《关于将兴山路32号（原三分公司）用地更改为商住地的报告》中，再次确认“我公司将兴山路32号（原三分公司）转让给青岛众康源农产品有限公司。”（二）涉案房地产在法院查封前一直由我公司合法占有、使用，用于我公司的生产经营，由我公司缴纳土地税、房产税、水电费，且在该处成立我公司的李沧分公司。（三）涉案房地产一直没有办理过户系因历史原因造成的。我公司改制初期由于安置大量国有企业职工，短时间内资金非常紧张，甚至连工资都难以准时发放，更为重要的是青岛市蔬菜副食品总公司改制前涉案房地产中的房屋一直没有办理房产证，导致在该房地产被查封前一直无法办理过户，该原因系由青岛市蔬菜副食品总公司造成的。（四）本案具有特定的历史原因和背景，涉案房地产系用于安置大量国有企业职工，至今仍然是企业重要生产经营场所和收入来源，既涉及国家特定时期的历史背景，又涉及数十名国有改制职工的合法权利和社会的和谐稳定。
申请执行人青岛鸿信三友实业有限公司称，案外人青岛众康源农产品有限公司的异议申请应予驳回，理由如下：（一）根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当根据国务院规定，报有批准权的人民政府审批”及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效”，本案涉案土地使用权为划拨性质，异议人在提出异议前未经青岛市人民政府批准，擅自转让国有划拨土地上的无证房产，应依法确认为无效合同；另根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，异议人所提交的青商管字（2002）14号的发文单位青岛市商业总公司并非法律规定的有批准权的人民政府或受人民政府委托的青岛市国土资源局，故该批文与法律禁止性规定相抵触，其转让内容应为无效。（二）根据国务院及青岛市人民政府相关规定，划拨土地必须以招标拍卖挂牌方式进行转让，不得搞隐形交易，而异议人是于2002年7月19日新成立的企业，而非改制企业，其成立后六天，青岛市商业总公司下发青商管字（2002）14号文件，明确要求按房产评估价值将房产有偿转让，但异议人既未提交房产评估报告，也未证明有偿支付对价，故本案涉案房产所有权从未发生转移，仍为被执行人的财产。（三）经查，异议人所安置人员均是企业的投资股东，并非真正安置贫困企业的职工，我方怀疑国企的部分人利用职务之便，以与法律、政策相悖的非法方式转移国有资产，以合法的诉讼方式将非法占有变成合法拥有，将会导致国有资产严重流失，以隐形交易损害国家利益。
本院查明，中国长城资产管理公司济南办事处与青岛市蔬菜副食品总公司种籽分公司、青岛市蔬菜副食品总公司借款合同纠纷一案，青岛市市南区人民法院于2007年11月20日作出（2007）南民初字第30338号民事判决书，主要内容为：“一、被告青岛市蔬菜副食品总公司种籽分公司于判决生效后十日内偿还偿还原告中国长城资产管理公司济南办事处贷款本金170万元及其利息；二、被告青岛市蔬菜副食品总公司对被告青岛市蔬菜副食品总公司种籽分公司上述第一项义务的履行承担连带清偿责任。”判决生效后，中国长城资产管理公司济南办事处将该判决确定的债权转让给Woori-
ConsusCapitalLtd，Woori-
ConsusCapitalLtd又将该债权转让给青岛鸿信三友实业有限公司。因各被告均未履行该法律文书确定的给付义务，青岛鸿信三友实业有限公司于2008年4月22日向青岛市市南区人民法院申请执行，青岛市市南区人民法院于同日立案，案号为（2008）南执字第621号。2009年4月28日，青岛市中级人民法院以（2009）青执指字第73号民事裁定书将该案指定本院执行，本院于同年6月8日立案，案号为（2009）西执字第1869号。
执行过程中，本院于2015年6月9日向青岛市房地产交易中心送达了（2009）西执字第1869号执行裁定书和协助执行通知书，查封了案涉土地使用权，案外人青岛众康源农产品有限公司为此提出异议。
另查明，青岛市人民政府于1998年1月1日下发了《青岛市人民政府关于青岛市市属中小型国有工业企业产权出售试行意见》（青政发［1998］109号），明确了企业产权出售的范围、主体、程序及职工安置等事项，其中第二条第（五）项规定，企业提出出售申请和出售协议书，经报市经委初审并取得统一实施产权出售的批复，此批复同时抄送市体改委、外经贸委、财政局、国资局、地税局、国税局、人民银行、土地局、房产局、工商局、劳动局等部门。2002年7月25日，青岛市商业总公司针对青岛市蔬菜副食品总公司提出的《关于有偿转让部分自有房产分流安置职工的请示》，作出青商管字（2002）14号《关于青岛市蔬菜副食品总公司有偿转让部分自有房产分流安置职工的批复》（以下简称《批复》）。该《批复》的主要内容为：“一、同意青岛市蔬菜副食品总公司按房产评估价值将自有房产李沧区兴山路32号三分公司库房（建筑面积1256平方米，占地3919.2平方米）及其余两处房产有偿转让给青岛众康源农产品有限公司。二、青岛市蔬菜副食品总公司现有的29名在职职工由青岛众康源农产品有限公司负责安置，并按青政发（1998）109号文件规定，享受折抵转让资产价值的政策，青岛市蔬菜副食品总公司负责办理上述职工劳动关系和社会保险关系转移手续，负责监督青岛众康源农产品有限公司与转移的在职职工签订不少于5年的劳动合同。三、在青岛众康源农产品有限公司妥善安置好青岛市蔬菜副食品总公司29名在职职工的基础上，持文到有关部门办理转让资产的产权过户手续。”根据该《批复》，青岛众康源农产品有限公司于2002年8月1日与青岛市蔬菜副食品总公司29名职工签订了5年的劳动合同，并于同年9月1日为该29名职工办理了社会保险手续。自2003年起，青岛众康源农产品有限公司占有、使用李沧区兴山路32号三分公司库房及该房产占用范围内的土地从事生产经营，并以该公司的名义向有关部门缴纳上述房地产的土地使用税、房产税及水电费，但因青岛市蔬菜副食品总公司未办理青岛市李沧区兴山路32号三分公司库房的产权登记，导致青岛众康源农产品有限公司实际无法办理该房产及案涉土地使用权的过户登记。
另查明，根据青岛市土地管理局1998年6月16日颁发的《国有土地使用证》，案涉土地使用权登记于青岛市蔬菜副食品总公司名下，土地用途为商业，土地性质及权属来源为国有划拨，面积为3919.2平方米。青岛众康源农产品有限公司于2002年7月19日登记设立，并于2010年5月12日成立了青岛众康源农产品有限公司李沧分公司，营业场所为青岛市李沧区兴山路32号。
本院认为，本案争议的焦点问题在于，案外人青岛众康源农产品有限公司对案涉土地使用权是否享有足以排除强制执行的民事权益。
首先，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当根据国务院规定，报有批准权的人民政府审批。”第三十二条规定：“城市房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。”本案中，青岛市商业总公司根据《青岛市人民政府关于青岛市市属中小型国有工业企业产权出售试行意见》作出了青商管字（2002）14号《批复》，应视为已取得了有批准权的人民政府即青岛市人民政府的批准。青岛市蔬菜副食品总公司根据该《批复》，将青岛市李沧区兴山路32号三分公司库房的所有权转让给青岛众康源农产品有限公司，故该房产占用范围内的的案涉土地使用权亦应随之转让。上述房地产转让行为形成于国有企业改革的特定历史背景之下，并不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。其次，青岛众康源农产品有限公司自2003年起已合法占有青岛市李沧区兴山路32号三分公司库房及案涉土地使用权从事生产经营，有该公司提交的青岛众康源农产品有限公司李沧分公司的营业执照及缴纳的土地使用税、房产税、水电费票据予以证明。再次，青岛众康源农产品有限公司已按《批复》履行了安置青岛市蔬菜副食品总公司29名在职职工的义务，并以此为对价有偿取得了青岛市李沧区兴山路32号三分公司库房的所有权及案涉土地使用权。最后，由于青岛市蔬菜副食品总公司未办理青岛市李沧区兴山路32号三分公司库房的权属登记，导致青岛众康源农产品有限公司实际无法办理该房产及案涉土地使用权的过户登记，故青岛市蔬菜副食品总公司对未办理上述房地产的权属变更登记主观上没有故意或过失，客观上因其无法控制的原因存在办理移转登记不能之阻却（障碍），应认定其不具有过错。
综上所述，案外人青岛众康源农产品有限公司对案涉土地使用权享有足以排除强制执行的权益，其异议理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十五条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：
中止对青岛市李沧区兴山路32号（权证号：青国用1998字第5035号）土地使用权的执行。
如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十五日内，向莱西市人民法院提起诉讼。
审判长 曲永建
审判员 徐三军
审判员 徐志坚
二〇一八年七月十六日
书记员 顾晓静