北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昌民（商）初字第7422号
原告：吕良啟,男,1956年4月14日出生,汉族,住北京市昌平区。
委托诉讼代理人：张玉泉,北京市奥援律师事务所律师。
被告：北京交通职业技术学院,住所地北京市昌平区西关环岛西1000米邓庄村东。
法定代表人：林海波,院长。
委托诉讼代理人：陈晓燕,女,1979年9月29日出生,汉族,北京交通职业技术学院法务,住北京市昌平区。
委托诉讼代理人：陈晓燕，女，1979年9月29日出生，汉族，北京交通职业技术学院法务，住北京市昌平区。
委托诉讼代理人：陈兰洁,北京市博缘律师事务所律师。
第三人：张维亮,男,1954年11月12日出生,汉族,住北京市昌平区。
委托诉讼代理人：郭宏,北京市亚东律师事务所律师。
委托诉讼代理人：戚世雷，男，1987年10月14日出生，汉族，北京市亚东律师事务所实习律师。
原告吕良啟诉被告北京交通职业技术学院（以下简称交通学院）、第三人张维亮合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吕良啟及其委托诉讼代理人张玉泉、被告交通学院的委托诉讼代理人陈兰洁、陈晓燕及第三人张维亮的委托诉讼代理人郭宏、戚世雷到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。
原告吕良啟向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告2011-2014年度学四楼经营收益700万元;2.被告向原告支付2011年10月-2015年5月期间占有原告经营收益的利息188.92万元;3.被告向原告支付自2015年6月起至实际付清之日止,按照中国人民银行同期货款利率的2倍标准计算的占用经营收益利息。事实与理由:2005年9月1日,原被告签订《学四楼委托管理协议书》,将由原告出资为被告建设的学四宿舍楼委托被告经营管理,委托期限25年,被告于每学年学生入住结束后10日内将代收的学生住宿费在扣除管理、维修费用70万元后的180万元支付给原告。2009年以前,被告尚能履行协议按时足额给付原告代收的学生住宿费,自2010年起,被告以各种理由拖延不付，期间经原告多次催讨,被告于2013年1月、2014年1月向原告支付共计200万元,剩余700万元至今未付,根据《学四楼委托管理协议书》第二条第二款的约定,被告拖延支付应付原告住宿费,每逾期一天支付住宿费总额1%的滞纳金。原告考虑此项违约金约定过高,故在此改为要求被告按照中国人民银行同期贷款利率的2倍向原告支付占用期间的利息。原告认为,原被告之间的《学四楼委托管理协议书》合法有效,被告应当履行协议按时、足额向原告支付代收的住宿费用,故原告诉至法院。
被告交通学院答辩称,1.原被告之间不存在委托合同关系,双方当事人之间是合资合作开发房地产合同纠纷，本案中原告的权利受让于张维亮,我方与张维亮是合作建房的关系;2.被告虽对《学四楼委托管理协议书》的真实性认可，但被告认为该协议自始无效，因为：被告为全额拨款事业单位，原告为自然人并非具有经营资质的主体，也不具备承担学四楼主体结构质量问题终身保修的资格和能力；协议内容显失公平，根据协议约定的金额计算，被告要支付5500万元，远远高于建设成本，这些费用最终均由国家买单，因此协议明显损害国家利益；即便协议有效，也约定了共同受益共担风险，原告不承担风险直接要求被告每年支付180万元没有合同依据。3.我方与张维亮合资建造的公寓楼存在质量问题,原告受让了张维亮的全部权利义务,质量问题也应当由原告承担解决。
第三人张维亮答辩称:2002年,张维亮通过其个人所有的北京市昌平县城建门窗厂与被告签订协议,约定张维亮出资建设被告的学四楼,由于被告没有能力支付工程款,被告将学四楼的经营费用抵扣张维亮的投资工程款项。工程竣工后,经过了验收,验收合格,被告将所有资料交付政府部门申请办理了房屋产权证明。后张维亮实际经营、使用了学四楼，2005年,张维亮资金紧张,欠吕良啟800余万元,故将学四楼的经营权转让给了吕良啟,三方就此签订了转让协议,被告知晓该协议。原被告之间的协议张维亮不知情,本案与张维亮没有关系。
经审理查明：2002年3月13日,北方交通大学昌平职业技术学院(甲方)与北京市昌平县城建门窗厂(乙方)签订《协议书》,约定:甲方为解决学生住宿问题，本着甲乙双方受益的原则，达成学生公寓楼建设开发协议；甲方负责办理建楼用地、建房手续、图纸设计等前期手续，按要求完成建楼场地的三通一平的前期准备工作，保障工程顺利施工；乙方负责学生公寓楼建设资金的筹集和投入,负责组织施工及竣工后公寓楼的经营和管理;乙方按甲方要求全力组织施工,工程质量符合图纸设计标准，务须于2002年8月底竣工，9月15日前宿舍一切设施就绪，完成接纳学生入住的一切准备工作;乙方投资开发的学生公寓楼由乙方经营管理,产权归甲方所有,使用年限最高不超过20年,即从2002年9月1日至2021年8月31日止,甲方代收的住宿费应在每月九月份底或学生报到结束向乙方拨付完毕；公寓楼的日常管理由乙方在甲方的指导下自行管理，公寓楼的日常维修由乙方自己负担，经甲乙双方商定，公寓楼也可由乙方委托甲方管理，管理费由双方另行商定；学生公寓楼建成后，由于乙方为甲方争得贷款，乙方的经营权一次性卖给甲方，甲方按建筑面积每平米1200元赎回，甲方自筹资金，每建筑平米按1160元赎回；甲方每年优先安排乙方公寓楼住宿按教委规定的住宿标准,入住率不低于80%,入住率连续两年低于80%时,顺延年限甲乙方协商解决,保证乙方利益不受到损害;协议还约定了其他条款。北京市昌平县城建门窗厂的法定代表人为张维亮,因未参加1998年度企业年检,其营业执照于1999年被吊销。北方交通大学昌平职业技术学院前身为北方交通大学昌平分校,于2005年更名为交通学院。
2002年3月15日,北方交通大学昌平分校与河南省商丘市中州建筑安装工程有限公司（以下简称中州公司）签订《建设工程施工合同》,约定：中州公司承包北方交通大学昌平分校学生公寓楼土建、水暖电全部施工内容，合同价款为11173320元，工期为2002年3月25日至2002年8月25日。2004年3月10日，北方交通大学昌平分校取得该公寓楼的房屋所有权证。
2003年9月25日,北京维亮建筑工程有限公司(甲方、以下简称维亮公司)与北方交通大学昌平职业技术学院(乙方)签订《协议书》,约定:坐落于北方交通大学昌平职业技术学院内的第四学生公寓楼是由张维亮投资建成,建筑面积17010平方米,总投资额2040万元;乙方愿将甲方投资建成的第四学生公寓楼收购,收购价格为每平方米1200元,共计2040万元,付款方式为分期付款,付款期限为10年,付款金额为每年支付204万元,付款时间为每年九月份学生入住完毕,因特殊原因暂不能支付的,可酌情延期付款,并赔偿因延期所造成的损失。北京维亮建筑工程有限公司的法定代表人为张维亮。
2003年10月13日,张维亮(甲方)与北方交通大学昌平职业技术学院(乙方)签订《还款协议书》,约定:乙方自使用第四学生公寓楼之日起,开始向甲方还款,乙方仍以每平方米1200元的价格向甲方还款,还款金额共计2041万元,还款方式为分期付款，还款期限为10年，还款金额为每年支付204.1万元,还款时间为每年九月份学生入住完毕,因特殊原因暂不能支付的,可酌情延期付款,并赔偿因延期所造成的损失，从协议签订之日起五年后如学校资金允许，学校一次付清剩余全部金额。
2004年4月20日,北方交通大学昌平职业技术学院(甲方)与北京昌发维亮装饰有限公司(乙方、以下简称维亮装饰公司)签订《协议书》,约定:由乙方投资开发的学生公寓(4号楼)经营权归乙方所有，双方本着共同受益共担风险的原则,由乙方经营管理20年,自2002年9月1日至2022年8月31日止,在此期间入住率低于40%时,经营管理时间顺延一年,连续两年入住率高于40%低于80%时,经营管理时间顺延一年；入住学生住宿费由甲方按照上级审核标准代收,甲方将每年代收的住宿费,于当年学生报到注册入住结束10日内按实际入住学生人数收取的金额扣除乙方应交费用后全部支付给乙方,如到期未支付,每逾期一天将支付住宿费总额1‰的罚金;乙方经营期满后,将投资开发的学生公寓楼及设施设备全部交给甲方；合同还约定了其他条款。维亮装饰公司法定代表人为张维亮。
2004年7月,北方交通大学昌平职业技术学院(甲方)与维亮装饰公司(乙方)签订《借款协议》,约定:乙方从甲方借款300万元，年利率10%，每年9月份甲方从乙方的住宿费中扣除利息，借用期3年，自2004年7月29日至2007年7月28日。2004年8月9日,北方交通大学昌平职业技术学院(甲方)与维亮装饰公司(乙方)签订《借款协议》,约定：乙方在向甲方已借款300万元的基础上,再向甲方借款100万元，年利率10%，每年9月份甲方从乙方的住宿费中扣除利息，借用期3年，自2004年8月9日至2007年8月8日。
2005年6月30日,维亮装饰公司(甲方)与吕良啟(乙方)签订《公寓楼使用权转让协议书》,约定:甲方将位于北方交通大学昌平职业技术学院校内的第四学生公寓楼的经营管理使用权转卖给乙方使用，经营管理使用期限为自本协议签订之日起至2022年8月31日止；甲方于2004年因经营管理学四楼的需要向校方借款470万元及借款年利息40万元,现由乙方负责偿还给校方(借款期限截止2007年7月28日)；甲方于2004年9月1日至2005年8月31日期间经营管理学四楼所用水、电、暖气等管理费用约60万元,现由乙方负责支付给校方,支付时按实际发生额计算；乙方还需向甲方支付人民币460万元，其中260万元于2005年6月30日前付清，50万元于2005年7月31日前付清，其余150万元于2005年10月31日前付清，以学校实际拨款之日为准；协议还约定了其他条款。北方交通大学昌平职业技术学院在该协议上加盖印章。
2005年11月2日,维亮装饰公司向北京市工商行政管理局申请公司注销行政许可,2005年11月9日,北京市工商行政管理局作出准予许可决定。
2005年9月1日,交通学院(甲方)与吕良啟(乙方)签订《学四楼委托管理协议书》,约定:由乙方投资开发的学生公寓(4号楼)，其经营权归乙方所有,双方本着共同受益共担风险的原则,由乙方经营管理25年,自2005年9月1日起至2030年8月31日止,在此期间出现入住率低于40%时,经营管理时间顺延一年,连续两年入住率高于40%低于80%时,经营管理时间顺延一年，为便于管理，乙方将该楼的日常管理交给甲方代管,宿管人员由甲方招聘，成本经核算双方认可后，摊入盖楼收缴的宿费之内，在每年九月收费结束时扣除；甲方每年代收的住宿费应于当年学生报到注册入住结束10日内,甲方支付给乙方住宿费180万元,如到期未支付,每逾期一天将支付住宿费总额1‰的滞纳金；双方本着共担风险的原则，住宿生减少时，除按照本协议第一部分中规定延长乙方经营期外，当年支付给乙方的住宿费数额双方重新核定；若甲方有足够资金，可以与乙方协商，按国家认可资质的评估价格回购；协议还约定了其他条款。庭审中,交通学院提交另一份《学四楼委托管理协议书》,该《学四楼委托管理协议书》除经营管理期限变更为20年(自2005年9月1日至2025年8月31日止)外,与前述《学四楼委托管理协议书》一致。
庭审中，吕良啟及交通学院均确认2009-2010学年度之前的费用已经结清。2012年12月、2014年1月28日，交通学院分两次向吕良啟支付200万元，吕良啟主张此笔费用系支付2010-2011学年度的180元及2011-2012学年度的20万元，交通学院认为该笔费用不应该支付。
上述事实，有协议书、公寓楼使用权转让协议书、学四楼委托管理协议书、付款明细及当事人当庭陈述等证据在案佐证。
本院认为：本案中,当事人双方的争议焦点包括以下几个方面:
一、关于吕良啟与交通学院签订的《学四楼委托管理协议书》的效力问题。《学四楼委托管理协议书》经双方签字盖章确认,合同依法成立,双方争议焦点在于该合同是否违反《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定无效。本案中,交通学院主张:1、《学四楼委托管理协议书》有损国家利益,应属无效;2、张维亮系通过欺诈的方式取得经营权,作为基础性协议的北方交通大学昌平职业技术学院与北京市昌平县城建门窗厂于2002年3月13日签订的《协议书》因此无效,故以经营权作为基础的《学四楼委托管理协议书》亦无效,对此,本院认为,交通学院未提供证据证明存在欺诈事实,亦未能证明该协议损害国家利益,故对交通学院的该项主张不予支持，《学四楼委托管理协议书》系双方当事人真实意思表示,未违反法律法规的强制性规定,应子认定合法有效。
二、关于本案法律关系性质问题。交通学院主张本案应为“合资合作开发房地产合同纠纷”而非委托合同纠纷,对此,本院认为,《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定“本解释所称的合作开发房地产合同,是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资,共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议”；第十五条规定“合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的,应当认定合同有效”。本案中,交通学院与吕良啟均不具备房地产开发经营资质,协议书亦未有出让土地使用权资金等作为共同投资,共享利润、共担风险合作开发房地产等相关内容,故本案合同关系不宜认定为合作开发房地产合同。确定本案法律关系及案由的依据为《学四楼委托管理协议书》,虽然涉案学四楼的所有权人为交通学院,该协议中约定“经营权归吕良啟所有,吕良啟将该楼的日常管理交给交通学院代管”等内容,但综合协议的全部内容，该协议不完全符合委托合同的构成要件，同时还具有投资项目收益约定的内容，属多种合同法律关系的融合，故此本案案由宜确定为合同纠纷。
三、关于交通学院主张的学四楼工程质量问题。案件审理过程中,交通学院主张张维亮挂靠中州公司、系实际建设施工主体,现学四楼存在工程质量问题,吕良啟应当承担对学四楼质量不合格的维修或者加固责任。对此,本院认为,交通学院系与中州公司签订相应《建设工程施工合同》，交通学院并未提供证据证明张维亮为实际建设施工主体或存在质量保证承诺的情况下，其要求吕良啟承担学四楼存在质量问题争议进而要求吕良啟承担责任缺乏事实及法律依据。交通学院提出的学四楼可能存在的质量问题不属本案处理范围，其应当向相应的合同及责任主体主张权利，故本院对其该项抗辩理由不予采纳。
四、关于交通学院应付款的金额问题。依照款项抵扣的一般规则，交通学院2012年、2014年分两次支付的200万元应视为支付2010-2011学年度的180万元及2011-2012学年度的20万元，因此，交通学院欠付的4年的学四楼经营收益金额为700万元；交通学院未按协议约定时间支付上述款项，构成违约，应承担违约责任；关于吕良啟提出的交通学院应支付吕良啟至实际给付之日止的利息主张，协议约定的违约金计算标准过高，吕良啟主动降低违约金计算标准，按银行同期贷款利率的2倍计算，对此本院不持异议，降低后的违约金计算标准符合法律规定的合理范围，但吕良啟计算金额有误，经本院核算，截止2015年5月30日的利息应为1832931.5元，故对吕良啟计算的该部分超出金额本院不予支持。
综上，吕良啟要求交通学院依约支付经营收益及相应合理利息合法有据，本院予以支持；交通学院的拒付抗辩理由，于法无据，本院不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第三百九十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告北京交通职业技术学院于本判决生效后7日内支付原告吕良啟2011年至2014年四个学年度的经营收益700万元及上述款项至2015年5月30日的利息1832931.5元；
二、被告北京交通职业技术学院于本判决生效后7日内支付原告吕良啟2015年6月1日起至实际付清之日止的利息（以700万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的2倍计算）；
三、驳回原告吕良啟的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费74024元，由原告吕良啟负担393元（已交纳），由被告北京交通职业技术学院负担73631元，于本判决生效后7日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审 判 长 尤文静
人民陪审员 赵慧云
人民陪审员 韩玉林
二〇一八年六月二十五日
书 记 员 王龙宇