北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第14899号
上诉人（原审被告）徐艳秋，女，1967年8月15日出生。
委托代理人赵宏，北京市凯鹏律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）北京市均豪物业管理股份有限公司，住所地北京市平谷区夏各庄镇公司院内。
法定代表人于庆新，董事长。
委托代理人张亚楠，女，1988年10月5日出生，北京市均豪物业管理股份有限公司职员。
委托代理人孟庆义，女，1972年10月22日出生，北京市均豪物业管理股份有限公司职员。
上诉人徐艳秋因与被上诉人北京市均豪物业管理股份有限公司（以下简称物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第22131号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成由法官杨路担任审判长，法官巴晶焱、法官于洪群参加的合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
物业公司在一审中起诉称：2004年，物业公司与徐艳秋签订合同，合同约定物业费每月按2.30元／平方米收取。如果业主违反合同约定，未按时足额缴纳物业费，欠费业主应按逾期每日千分之三的标准向物业公司支付违约金。徐艳秋是朝阳区××房屋（以下简称涉诉房屋）业主，房屋面积为115.67平方米。徐艳秋从2005年6月开始，拒不交纳物业服务费及相关费用。故物业公司诉至法院，请求法院判令徐艳秋：1.支付2005年6月29日至2013年12月20日期间拖欠的物业费27053.79元、生活垃圾清运费240元（标准为每年30元，主张8年）；2.支付违约金5千元（按合同约定的标准计算违约金的数额远超过5千元，但物业公司仅只主张5千元）。
徐艳秋在一审中答辩称：2003年我入住涉诉房屋，房屋面积为115.67平米，物业公司为涉诉房屋所在小区的物业公司。首先，我不拖欠物业公司的物业费。我确实没有缴纳过2005年6月29日至2013年12月20日期间的物业费和垃圾清运费，但是我不同意物业公司的诉讼请求。为了解决孩子的上学问题，2004年6月我购买了涉诉房屋，但因无法在所属辖区学校入学，我同年搬出涉诉房屋，并于2012年才搬回涉诉房屋。因小区开发商在售楼宣传上存在严重欺诈行为，经与开发商交涉，开发商承诺我以后不用再交物业费了，并将此情况告知过物业公司，后物业公司也未告知过我要缴纳物业费及缴费标准。物业公司提交的业主入住文件汇编为复印件，上面的签字非我本人。物业公司提供的物业服务存在严重瑕疵，严重影响我的日常生活和出行，存在极大的安全隐患。如：物业公司随便对外出租属于业主的空间，保安、保洁服务不到位，小区到处被散发广告，外部人员随意进出小区，我的4辆自行车丢失等。其次，因我不拖欠物业公司的物业费，故不同意关于违约金的请求。最后，即使需要缴纳物业费，从2005年至今物业公司也从未向我催要过物业费，其诉讼请求也超过诉讼时效。综上，我不同意物业公司的全部诉讼请求。
一审法院审理查明：物业公司原名北京市均豪物业管理有限责任公司，后于2011年10月28日更名为现名称。
2004年6月29日，物业公司与徐艳秋签订《前期物业管理服务协议》，约定物业公司为徐艳秋居住的涉诉房屋提供物业服务；房屋面积115.67平方米，每平方米每月物业费2.30元。合同中关于违约责任约定：业主不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，应从逾期之日起按每日交费总基金额千分之三的比例支付违约金。
一审庭审中，物业公司为证明其已经尽到物业管理职责，出具了电梯检修作业记录及电梯维修保养记录、电梯定期检测报告、亮马嘉园小区大门出门证及车辆出入登记表、消防器材检测报告、北京市建筑物防雷安全检测证、各机房巡视记录、保洁消毒、杀虫记录、绿化垃圾清运记录表及绿化养护作业记录表、巡视检查记录等证据。徐艳秋对于此组证据的真实性不持异议，但表示不能证明物业公司的服务达到了双方约定的标准。物业公司提交北京市财政局、北京市物价局的相关文件，用以证明垃圾清运费的收费标准。徐艳秋提交一组照片，用以证明物业公司在物业服务中存在徐艳秋所述的履行服务不符合要求的事实。物业公司对于部分照片的真实性不予认可，亦否认未履行相关义务。
关于徐艳秋所述地下室出租一节，物业公司提交证据证明地下室产权属于开发商。
一审法院判决认定：物业公司、徐艳秋签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实的意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行己方义务。对于物业公司主张物业服务费的诉讼请求，该院认为，徐艳秋认可2005年6月29日至2013年12月20日未交纳物业费及垃圾清运费，故其应按照双方所签协议支付相关费用，具体数额由该院予以核算。徐艳秋关于开发商同意不交物业费的抗辩没有依据。物业公司的证据可以证明其履行了相应的物业服务，徐艳秋提交的证据不足以证明物业公司履行服务不符合合同的要求，故对于徐艳秋关于物业公司履行服务不符合要求的抗辩，该院不予采纳。对于徐艳秋提出超过诉讼时效的辩解意见，物业公司提交了催缴单、照片等证据用以证明一直催要物业费，且物业公司在涉诉房屋小区内一直不间断的在履行义务，故该院对徐艳秋关于诉讼时效的辩解意见不予采纳。对于物业公司主张的违约金，该院酌情予以判处。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、徐艳秋于判决生效后7日内向北京市均豪物业管理股份有限公司支付物业费27053.79元；二、徐艳秋于判决生效后7日内向北京市均豪物业管理股份有限公司支付垃圾清运费240元；三、徐艳秋于判决生效后7日内向北京市均豪物业管理股份有限公司支付违约金2千元；四、驳回北京市均豪物业管理股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
徐艳秋不服一审法院上述判决，向本院提起上诉，上诉请求撤销一审判决、依法驳回物业公司的全部诉讼请求、全部诉讼费用由物业公司承担。事实与理由如下：徐艳秋自2014年购买房子后至今一直未在小区居住。就物业费事宜物业公司一直未以任何形式向徐艳秋进行催缴，也没有告知徐艳秋欠费，物业公司没有及时履行催缴义务。物业公司的诉讼请求已经超过诉讼时效。物业公司提供的物业服务存在严重瑕疵，物业公司不作为行为严重，其已经认可。物业公司主张的违约金无事实和法律依据，即使产生违约责任，此部分请求也超过诉讼时效。因此，徐艳秋不支付物业等费用理由及依据成立。补充如下上诉意见：一、约定的违约金过分偏高；二、徐艳秋二审提交新证据，足以对抗物业公司诉讼时效中断的证据，物业公司只能主张立案前两年内的物业费即5325.19元。如果认定物业公司提供的照片证明诉讼时效中断，物业公司提交的照片仅有2007年6月18日和2013年5月17日两张，对物业费的支持亦不应早于2011年5月17日即8361.70元。本案应当适用法律和司法解释的规定，物业公司不应得到特殊优待。三、物业服务有瑕疵，徐艳秋有权行使先履行抗辩权、同时履行抗辩权，在物业公司解决瑕疵和酌减物业费之前，徐艳秋有权拒付物业费。物业公司的主张应予驳回。
物业公司服从一审法院判决，针对徐艳秋的上诉答辩称：同意一审判决。请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有《前期物业管理服务协议》及双方当事人一、二审陈述等证据在案佐证。
本院认为：本案争议的焦点之一是物业公司是否已经有效履行物业服务管理服务的义务。本案中，物业公司提交了电梯检修作业记录及电梯维修保养记录、电梯定期检测报告、亮马嘉园小区大门出门证及车辆出入登记表、消防器材检测报告、北京市建筑物防雷安全检测证、各机房巡视记录、保洁消毒、杀虫记录、绿化垃圾清运记录表及绿化养护作业记录表、巡视检查记录等证据，虽然证据不能完整体现本案诉争的物业服务期间的物业服务情况，但可以据此说明物业公司履行了相应的物业服务义务。本案争议的焦点之二是物业公司的主张是否超过诉讼时效。物业公司为此提交了缴费通知单18张；缴费通知、律师函贴于户门的照片各2张，徐艳秋不予认可，辩称律师函模糊不清、无落款时间；缴费通知单17张无物业公司的公章；缴费通知贴于户门的照片仅2张，同时在二审中提交2014年11月14日自家房门的照片，主张物业公司在2007年6月18日至2013年5月17日之间未催款，现在自家房门上没有张贴过物业公司催款单的痕迹。本院认为，依据现有证据，无法说明物业公司明显怠于行使权利，在此情况下，徐艳秋有关超过诉讼时效的抗辩不能成立。徐艳秋主张减少物业服务费用、不支付违约金，事实和法律依据不足。一审法院认定事实和适用法律上均无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费304元，由北京市均豪物业管理股份有限公司负担28元（已交纳），由徐艳秋负担276元（于本判决生效后7日内给付北京市均豪物业管理股份有限公司）。
二审案件受理费552元，由徐艳秋负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 路
代理审判员 巴晶焱
代理审判员 于洪群
二〇一四年十二月三日
书 记 员 耿梦琪