湖北省黄石市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂黄石中民二终字第00121号
上诉人（原审原告暨反诉被告）黄石市京华联运有限责任公司，住所地湖北省黄石市大智路40号。
法定代表人李志顺，系该公司董事长。
委托代理人邓绍忠，湖北群力律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）林余弟。
委托代理人柯丹，湖北鸣伸律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）中国建设银行股份有限公司黄石分行，住所地湖北省黄石市颐阳路560号。
代表人袁泉，系该分行行长。
委托代理人周鸿升，系该分行职员。
被上诉人（原审被告暨反诉原告）中国建银投资有限责任公司，住所地北京市东城区建国门内大街28号民生金融中心C座11层。
法定代表人仲建安，系该公司董事长。
委托代理人易中华、姜咏梅，均系湖北华隽律师事务所律师。
原审第三人北京中拓国际拍卖有限公司，住所地北京市朝阳区天朗园B座23层2306室。
法定代表人叶民，系该公司总经理。
上诉人黄石市京华联运有限责任公司（以下简称黄石京华联运公司）、林余弟因合同纠纷一案，不服黄石市黄石港区人民法院（2014）鄂黄石港民二初字第00176号民事判决，均向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年9月16日公开开庭审理了本案。上诉人黄石京华联运公司的委托代理人邓绍忠，上诉人林余弟的委托代理人柯丹，被上诉人中国建设银行股份有限公司黄石分行（以下简称建行黄石分行）的委托代理人周鸿升，被上诉人中国建银投资有限责任公司（以下简称中建投公司）的委托代理人易中华、姜咏梅，到庭参加了诉讼。原审第三人北京中拓国际拍卖有限公司（以下简称中拓拍卖公司）经本院传票传唤，无故不到庭，依法缺席审理。现已审理终结。
原审判决认定：1987年7月28日，原黄石市第二汽车运输公司与原中国人民建设银行黄石市中心支行签订《协议书》。该《协议书》第一条约定“黄石市第二汽车运输公司同意将房界，东面与交通路相连，南面靠着美华服装厂楼房山头，西面以店堂后墙窗外与黄石市第二汽车运输公司楼梯相接，北面与原黄石市第二汽车运输公司店堂相连共墙，底层店堂面积49.44平方米（建筑面积详见一层建筑平面图），交给中国人民建设银行黄石市中心支行以作营业场所之用”。第二条约定“黄石市第二汽车运输公司底层店堂面积49.44平方米归中国人民建设银行黄石市中心支行所有，由其付款，每平方米900元，计金额44490元，黄石市第二汽车运输公司交房日期为产权分割日期”。第八条约定“今后如因国家政策变化或其他原因，中国人民建设银行黄石市中心支行停办或撤销营业场所，按当时的价格由黄石市第二汽车运输公司收回。其无力收回时，中国人民建设银行黄石市中心支行可自行处理”。1987年8月5日，原黄石市第二汽车运输公司与原中国人民建设银行黄石市中心支行又签订《补充协议》。该《补充协议》第二条约定“协议经公证生效后十五天内，中国人民建设银行黄石市中心支行一次性付清购房款44490元”。第三条约定“前协议第二条增加交房日期即为交付验收日期的条款”。第四条约定“前协议第八条改为：今后如因国家政策变化或其他原因，中国人民建设银行黄石市中心支行不使用此店堂时，其应优先按原价出让给黄石市第二汽车运输公司，黄石市第二汽车运输公司无力收回时，中国人民建设银行黄石市中心支行可自行处理”。1987年8月8日，黄石市公证处对《协议书》和《补充协议》进行了公证。同年，原中国人民建设银行黄石市中心支行将购房款44490元交付给原黄石市第二汽车运输公司，原黄石市第二汽车运输公司将涉诉房屋交付给原中国人民建设银行黄石市中心支行作营业场所（即“钟楼储蓄所”）。原黄石市第二汽车运输公司于1998年4月被黄石市交通运输集团公司兼并后被工商行政部门注销，随后成立了原黄石市联运有限责任公司。1999年10月，原黄石市联运有限责任公司产权制度改革实施方案明确规定：改制的范围只限于原黄石市联运有限责任公司（原黄石市第二汽车运输公司）的全部资产。高等级公路管理所和交通实业公司的股份退出原黄石市联运有限责任公司。2000年，原黄石市联运有限责任公司改制变更为黄石京华联运公司，原企业正常债权债务一次性转给改制后的民营企业，由该民营企业继续履行其权利和义务。1993年3月，原中国人民建设银行黄石市中心支行名称变更为原中国人民建设银行黄石市分行。1996年2月，中国人民银行同意原中国人民建设银行名称变更为原中国建设银行。1996年3月，原中国人民建设银行黄石市分行更名为原中国建设银行黄石市分行。2004年9月14日，中国银行业监督管理委员会发布《关于中国建设银行重组改制设立中国建设银行股份有限公司的批复》和《关于中国建设银行重组改制设立中国建银投资有限责任公司的批复》。中国银行业监督管理委员会同意中国建设银行以分立的方式进行重组，设立中国建设银行股份有限公司；同意中国建设银行承继未纳入中国建设银行股份有限公司的资产和负债，并改制成为中建投公司。2004年9月17日，原中国建设银行名称变更为“中国建银投资有限责任公司”。
另认定：2000年3月，原中国建设银行黄石市分行撤销了原中国建设银行黄石市胜阳港支行钟楼储蓄所。随后，原中国建设银行黄石市分行将涉诉房屋出租给他人使用。2005年12月14日，中国建设银行股份有限公司与中建投公司办理了固定资产交接手续，其中包含涉诉房屋（即“钟楼储蓄所”，中国建设银行股份有限公司称其坐落于交通路72号）。2012年，中建投公司委托中拓拍卖公司将涉诉房屋（即“钟楼储蓄所”，中建投公司称其坐落于交通路23号副9号）资产使用权益进行拍卖。中拓拍卖公司于2012年10月19日在《楚天都市报》上刊登了涉诉房屋的拍卖公告，并定于2012年10月29日举行拍卖会。竞买人林余弟于2012年10月26日签署了《竞买协议》、《拍卖标的信息》、《拍卖规则》等文件，《拍卖标的信息》中明确载明“无房屋所有权证和土地证，无任何权属证明，一直由当地建行管理，划转移交给中建投，该标的只拍卖使用权益，使用期限不确定，如发生第三方主张权利或者政府无偿拆迁，买受人自行承担相关风险，自行解决相关纠纷”。2012年10月29日，竞买人林余弟以62万元的成交总价竞买涉诉房屋资产使用权益。2012年12月25日，中拓拍卖公司代表中建投公司与建行黄石分行、林余弟共同就涉诉房屋办理移交手续。
再认定：1999年，原黄石市联运有限责任公司办理了包含涉诉房屋面积在内共计2937.6平方米的房屋所有权证（房屋坐落于广场路31号）。2001年5月8日，黄石京华联运公司办理了包含涉诉房屋面积在内共计578.81平方米的房屋所有权证（房屋坐落于广场路31号）。2002年7月9日，黄石京华联运公司办理了包含涉诉房屋对应土地面积在内共计82.31平方米的国有土地使用权证。2014年3月27日，黄石京华联运公司将包含涉诉房屋面积在内共计578.81平方米的房屋办理了最高额抵押权登记手续，抵押权人为鄂州市农村信用合作联社花湖信用社，债权数额为1800万元，抵押期限从2014年3月27日起至2019年3月27日止。
2014年10月26日，黄石京华联运公司向法院提起诉讼，认为其享有对诉争房屋的优先购买权，请求将黄石市广场路31号9（1）层面积49.44平方米的房屋按《协议书》和《补充协议》约定价格44490元卖给他。中建投公司提出反诉，请求黄石京华联运公司协助将诉争房屋过户至其名下。林余弟作为第三人申请参加诉讼，请求法院判令黄石京华联运公司、建行黄石分行、中建投公司将诉争房屋协助过户给他。
原审判决认为：本案的争议焦点一是涉诉房屋的所有权归属问题，二是本诉的诉讼请求是否超过法律规定的诉讼时效期间。
关于第一项争议焦点，即涉诉房屋的所有权归属问题。原黄石市第二汽车运输公司被兼并注销、改制变更后，黄石京华联运公司接受了原黄石市第二汽车运输公司的全部资产，其应当承受原黄石市第二汽车运输公司对涉诉房屋的权利和义务。原中国人民建设银行名称变更为中国建设银行后，以分立的方式进行重组，设立了中国建设银行股份有限公司，同时中国建设银行承继了未纳入中国建设银行股份有限公司的资产和负债，并将名称变更为中建投公司。因此，2005年，中国建设银行股份有限公司与中建投公司办理固定资产（包含涉诉房屋）交接手续后，中建投公司应当承受对涉诉房屋的权利和义务，而建行黄石分行对涉诉房屋不再享有权利并承担义务。
各方对涉诉房屋的所有权归属存有分歧。黄石京华联运公司认为，原黄石市第二汽车运输公司与原中国人民建设银行黄石市中心支行于1987年签订的《协议书》和《补充协议》系双方当事人真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效并生效。但由于原黄石市第二汽车运输公司与原中国人民建设银行黄石市中心支行一直未办理房屋产权过户登记手续，且位于广场路31号的房屋（包含涉诉房屋）所有权登记在其名下，所有权从未发生转移，根据我国现行的《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条之规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”；“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，涉诉房屋的所有权应当归属黄石京华联运公司。且《补充协议》第四条规定“今后如因国家政策变化或其他原因，中国人民建设银行黄石市中心支行不使用此店堂时，其应优先按原价出让给黄石市第二汽车运输公司”。2012年10月29日，中建投公司将涉诉房屋卖给第三人林余弟，但尚未过户，中建投的行为属于根本违约，故黄石京华联运公司要求中建投等履行合同义务，将房屋优先卖给其，既有事实依据，又符合法律规定，且切实可行。
因我国现行的《中华人民共和国物权法》自2007年10月1日起施行，而本案中原黄石市第二汽车运输公司与原中国人民建设银行黄石市中心支行系于1987年签订《协议书》及《补充协议》。根据《中华人民共和国立法法》的规定及“法不溯及既往”的原则，在没有作出特殊规定的情况下，新的法律规定不能调整法律生效前已经发生的事实和行为，对于新法实施以前的事实和行为，应当按照当时的规定或者约定处理。由于原黄石市第二汽车运输公司与原中国人民建设银行黄石市中心支行签订的《协议书》中明确约定“交房日期为产权分割日期”，且双方已按照《协议书》的约定各自履行了支付购房款和交付涉诉房屋的义务。根据《中华人民共和国民法通则》第七十二条之规定“按照合同和其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或当事人另有约定的除外。”即从原黄石市第二汽车运输公司将涉诉房屋交付给原中国人民建设银行黄石市中心支行之日起，涉诉房屋的所有权已转移给原中国人民建设银行黄石市中心支行，故中建投公司依法承受了涉诉房屋的所有权。因此，对于黄石京华联运公司主张其享有涉诉房屋所有权的观点，因不符合当时的法律规定及《协议书》的约定，不予支持。根据《补充协议》第四条的约定，黄石京华联运公司依法承受了原黄石市第二汽车运输公司对涉诉房屋的优先购买权，但其主张优先购买权的前提条件是中建投公司不使用涉诉房屋。对于《补充协议》第四条的约定“乙方不使用此店堂时”的理解应结合《协议书》第八条约定的内容进行综合考虑，即中建投公司将其对涉诉房屋依法享有的占有、使用、收益、处分的权利（即所有权“四项权能”）全部转让给他人时，黄石京华联运公司才享有优先回购权。根据庭审查明的事实，中建投公司将诉争房屋拍卖给第三人林余弟时仅处分了涉诉房屋的使用权益，涉诉房屋的所有权仍属于中建投公司。此时，黄石京华联运公司主张优先回购涉诉房屋的条件尚未成就。因此，对于黄石京华联运公司要求中建投公司等将黄石市广场路31号9（1）层面积49.44平方米的房屋按《协议书》和《补充协议》约定的价格44490元卖给其的诉讼请求，不予支持。
中建投公司认为，根据《协议书》、《补充协议》的约定，原黄石市第二汽车运输公司将涉诉房屋转让给其后，涉诉房屋属于其所有。黄石京华联运公司作为原黄石市第二汽车运输公司改制后的企业，其应当继续履行《协议书》、《补充协议》项下的义务，在办理了涉诉房屋的初始登记后，理应告知其公司，并将涉诉房屋过户给其。黄石京华联运公司未将涉诉房屋过户给其的行为，违反了合同义务，其有权要求黄石京华联运公司继续履行。因原黄石市第二汽车运输公司作为涉诉房屋的出卖人，其应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。因此，对于中建投公司要求现如今的黄石京华联运公司将黄石市广场路31号9（1）层面积49.44平方米的房屋（即涉诉房屋）过户至其名下的诉讼请求，应予支持。
第三人林余弟认为，其通过竞拍方式从中建投公司处取得了涉诉房屋的无期限使用权，涉诉房屋的所有权应归属于其第三人林余弟。根据庭审查明的事实，中建投公司委托第三人中拓拍卖公司拍卖的系涉诉房屋的资产使用权益，使用期限不确定，第三人林余弟在竞拍前已知晓该事实。而使用期限不确定的房屋资产使用权益并不能等同于房屋所有权，中建投公司将涉诉房屋拍卖时仅处分了涉诉房屋的使用权益，第三人林余弟对此事实是清楚的。因此，黄石京华联运公司、中建投公司不负有协助第三人林余弟办理涉诉房屋过户手续的义务。对于第三人林余弟要求黄石京华联运公司、中建投公司将交通路23号副9号“钟楼储蓄所”房屋（即涉诉房屋）协助过户给第三人林余弟的诉讼请求，不予支持。
关于第二项争议焦点，即本诉的诉讼请求是否超过法律规定的诉讼时效期间。中建投公司认为《协议书》和《补充协议》中回购条款约定的“中国人民建设银行黄石市中心支行不使用此店堂”即原中国人民建设银行黄石市中心支行未使用涉诉房屋作为营业场所，由于中国建设银行从2000年后便未使用涉诉房屋作为营业场所，黄石京华联运公司在如此长的时间内从未向中建投公司主张过回购涉诉房屋，现在要求回购涉诉房屋，显然超过了法律规定的诉讼时效时间。如前所述，《补充协议》中“中国人民建设银行黄石市中心支行不使用此店堂时”应理解为原中国人民建设银行黄石市中心支行将其对涉诉房屋依法享有的占有、使用、收益、处分的权利（即所有权“四项权能”）全部转让给他人时，黄石京华联运公司才享有优先回购权。中国建设银行虽然从2000年以后未使用涉诉房屋作为营业场所，但其长期将涉诉房屋出租给他人使用，且中建投公司于2012年10月29日将涉诉房屋的使用权益拍卖给第三人林余弟，目前第三人林余弟仅享有涉诉房屋的占有、使用、收益的权利，但涉诉房屋的所有权仍应归属于中建投公司。综上，因中建投公司对涉诉房屋享有的所有权并未发生转移，黄石京华联运公司主张对涉诉房屋享有优先购买权的条件尚未成就，其诉讼时效期间并未开始。因此，对于中建投公司主张黄石京华联运公司的诉讼请求超过法律规定的诉讼时效期间的观点，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国立法法》第八十四条、《中华人民共和国民法通则》第七十二条、《中华人民共和国合同法》第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、驳回黄石京华联运公司的诉讼请求；二、黄石京华联运公司于判决生效后十五日内协助将黄石市广场路31号9（1）层面积49.44平方米的房屋过户至中建投公司名下；三、驳回第三人林余弟的诉讼请求。
宣判后，黄石京华联运公司和林余弟均不服，均向本院提起上诉。
黄石京华联运公司向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实错误。其一，诉争房屋面积未能确定，但肯定大于约定的49.44平方米。从原审法院委托测绘的图纸来看，诉争房屋面积大于49.44平方米，与中建投公司要求过户的房屋不是同一标的，中建投的该项诉求明显与客观事实不符。其二，中建投公司主张的交通路72号房屋、交通路23号副9号房屋与其主张的广场路31号房屋不具有同一性。其三，没有证据证明原中国人民建设银行黄石市中心支行给付了售房款44490元。其四，广场路31号房屋抵押的具体事实缺乏证据证明，对应证据未经质证。其五，原审判决认定物权已经转移，但对首先转移给建行黄石分行还是转移给中建投公司的事实不清。根据银监复（2004）143号《关于中国建设银行重组改制设立中国建设银行股份有限公司的批复》和（2004）144号《关于中国建设银行重组改制设立中国建银投资有限责任公司的批复》文件，原中国建设银行2004年分立为中国建设银行股份有限公司和中国建银投资有限责任公司。从中建投公司与中国建设银行股份有限公司的《固定资产交接清单》可知，2005年12月4日，诉争房屋所有权才由建行黄石分行转移给中建投公司。据此，建行黄石分行承继了原中国人民建设银行黄石市中心支行的权利，房屋所有权先由建行黄石分行拥有，后转移给中建投公司。也就是说即使房屋所有权已转移，也只是首先转移给建行黄石分行，原审判决遗漏了这一法律事实。其六，中拓拍卖公司拍卖的标的是房屋所有权，不是使用权。《竞买协议》、《拍卖标的信息》、《拍卖规则》、《拍卖须知》、《成交确认书》、《应价承诺》均约定：“竞买人买受标的后，因权属问题、无法过户和无法移交问题造成的损失，自愿放弃赔偿请求权，同意放弃所有利息赔偿诉权”；“标的物买受后，买受人自行完善权属手续，自行办理变更登记手续”；“有可能无法办理登记手续，可能只是使用权益”；“无房屋所有权证和土地证，无任何权属证明，该标的只拍卖使用权益，使用期限不确定”。上述约定意味着买受人自行办理过户，房屋的所有权利全部转移给林余弟，中建投公司对房屋不享有任何权利。这意味着中建投公司转让诉争房屋的是所有权，而不是原审判决认定的使用权。其七，法院应责令中建投公司提交诉争房屋的评估报告、固定资产账目、房产税纳税申报资料等基本材料，查清其拍卖的是房屋所有权还是使用权。如果中建投公司拒绝提交，根据证据规则就可以推定拍卖的是房屋所有权。二、原审判决适用法律错误。其一，在《中华人民共和国物权法》生效之前，我国历史和现实中对房屋所有权公示的方法就是登记制度。1983年国务院通过的《城市私有房屋管理条例》第六条明确规定：城市私有房屋的所有人，须到房屋所在地房管机关办理所有权登记手续，经审查核实后，领取房屋所有权证；房屋所有权转移或房屋现状变更时，须到房屋所在地房管机关办理所有权转移或房屋现状变更登记手续。虽然该条例已不再适用，但根据对私有房屋转移所有权登记的立法宗旨，登记是物权变动的一种公示方法，这一原则一直存在。《最高人民法院关于〈城市私有房屋管理条例〉公布前机关、团队、部队、企业、事业单位购买或租用私有房屋是否有效问题的答复》（1984法研字第5号）重申了所有权转移登记的强制性，并且同时还得审批。《最高人民法院关于公房买卖的成立一般应以产权转移登记为准的复函》（1989民他字第50号）明确规定房屋产权转移以登记为准。原城乡建设环境保护部《关于印发〈城镇房屋所有权登记暂行办法〉的通知》（1987城住字第242号）也作了类似规定。由此可见，在《中华人民共和国物权法》生效之前，我国的房屋所有权变更必须登记，否则诉争房屋的所有权并不发生转移。退一步讲，其持有的《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》非经行政诉讼不能撤销。原审判决根据《中国人民共和国民法通则》第七十二条之规定，认为当年“不动产所有权从交付时起转移”属于适用法律错误。其二，原审判决认定诉争房屋被中拓拍卖公司拍卖时，“拍卖的标的是房屋使用权”错误。《竞买协议》、《拍卖标的信息》、《拍卖规则》、《拍卖须知》、《成交确认书》、《应价承诺》均约定：“竞买人买受标的后，因权属问题、无法过户和无法移交问题造成的损失，自愿放弃赔偿请求权，同意放弃所有利息赔偿诉权”；“标的物买受后，买受人自行完善权属手续，自行办理变更登记手续”；“有可能无法办理登记手续，可能只是使用权益”；“无房屋所有权证和土地证，无任何权属证明，该标的只拍卖使用权益，使用期限不确定”。上述约定意味着买受人自行办理房屋过户，是否能过户，出卖人不保证，出卖人将房屋的所有权利全部转让给林余弟，不再对房屋享有任何权利，“期限不确定的使用权”是一种比房屋所有权还要绝对的权利，原审判决认定出卖人保留了所有权，进而得出“中建投公司对涉诉房屋享有的所有权并未发生转移，黄石京华联运公司对涉诉房屋享有优先购买权的条件尚未成就”结论，属于适用法律错误。其三，诉争房屋的所有权应首先转移给建行黄石分行。按照原审判决认定的事实，即使房屋所有权发生转移，也是首先转移给原中国人民建设银行黄石市中心支行，后由承继了原中国人民建设银行黄石市中心支行权利义务的建行黄石分行，再由建行黄石分行转移给中建投公司。原审判决由其直接过户给中建投公司，属于适用法律错误。其四，其享有优先购买权。中建投公司提出过户房屋的诉请目的有且只有两种：一是其自己拥有所有权，林余弟拥有使用权；二是中建投公司享有所有权后再过户给林余弟。如果是第一种可能，这不是中建投公司在《竞买协议》中的真实意思表示，林余弟最终也不会认可。如果是第二种可能，则符合原黄石市第二汽车运输公司与原中国人民建设银行黄石市中心支行签订的《补充协议》第四条约定，房屋最终还是回到了其公司名下。综上所述，原审判决认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院撤销原审判决第一项、第二项，依法改判“中建投公司将黄石市广场路31号9（1）层面积49.44平方米的房屋按《协议书》和《补充协议》约定44490元卖给黄石京华联运公司”；或将本案发回重审。
林余弟也不服原审判决，也向本院提起上诉，称：原审判决认定中建投公司依据《协议书》和《补充协议书》取得诉争房屋所有权的事实正确，认定黄石京华联运公司没有优先购买权正确，但是认定其通过竞拍的方式没有取得涉诉房屋所有权错误。理由为：其一、诉争房屋资产无限期使用权不能仅仅理解为使用权，而应当解释为所有权。如果理解为使用权也就相当于出租，而其在2012年花费62万元才取得使用权，明显不对等。其二，中建投公司在委托拍卖合同中约定拍卖标的为资产无限期使用权存有特殊历史原因。原中国人民建设银行黄石市中心支行依据《协议书》和《补充协议书》取得诉争房屋的所有权，但由于历史原因并未过户至其名下。中建投公司承继诉争房屋的相关权利后对该资产进行处置合法有效，但是由于并未登记中建投公司名下，故在委托拍卖合同中只能约定“无限期资产使用权”。根据竞买协议等约定内容，中建投公司实际上拍卖的应是房屋的所有权，只是所有权手续完善需要其自己自行办理而已。其三，如果将无限期使用权理解成单纯的房屋使用权，那么中建投公司无需进行复杂的拍卖程序，只需将诉争房屋进行出租即可。其四，其支付62万元的拍卖款符合当时诉争房屋所有权的出让价值，根据物权法相关规定，其通过竞拍并支付合理对价取得房屋的所有权。综上，原审判决认定部分事实有误，请求二审法院撤销原审判决的第二项、第三项，依法改判黄石市广场路31号9（1）层房屋归其所有，判令中建投公司和黄石京华联运公司协助其办理过户登记手续。
建行黄石分行辩称：诉争房屋已经按照规定移交给中建投公司管理，其对诉争房屋再无处分权。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。
中建投公司辩称：原审判决对本案事实认定正确，适用法律得当，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
中拓拍卖公司经本院传票传唤，无故不到庭，视为其放弃了相关的诉讼权利。
本院经审理查明：原审判决对诉争房屋的来龙去脉、流转过程以及纠纷发生原因等基本事实认定正确。
本院认为：结合本诉、反诉及原审第三人林余弟等各方的观点及其理由，本案争议焦点为：中建投公司委托拍卖之前，占有诉争房屋的依据是什么？中建投公司拍卖的是诉争房屋的所有权还是使用权？林余弟请求将诉争房屋“直接过户”给其是否存有事实和法律依据？黄石京华联运公司如今是否享有对诉争房屋的优先购买权？下面将针对上述焦点问题逐一进行评述。
一、中建投公司委托拍卖之前，占有诉争房屋的依据问题
1、黄石京华联运公司诉称的黄石市广场路31号9（1）层房屋，2005年12月14日中国建设银行股份有限公司、中建投公司《固定资产移交清单》中提到的坐落于黄石市交通路72号的“钟楼储蓄所”以及中建投公司2012年拍卖公告中提到的坐落于黄石市交通路23号副9号“钟楼储蓄所”是否为同一标的物。
中建投公司在《固定资产移交清单》中提到的黄石市交通路72号的“钟楼储蓄所”，系其于2005年12月从建行黄石分行划转移交而来，随后中建投公司于2012年对此进行资产处置，并在房产证上记载的黄石市广场路31号9（1）层房屋进行了拍卖公告。故上述不同场合下位置不同表述的房屋应为同一标的物。而且，若黄石京华联运公司诉称的黄石市广场路31号9（1）层房屋与中建投公司拍卖的“钟楼储蓄所”不是同一标的，其主张优先购买权没有任何意义。故黄石华联运公司提出没有证据证明上述不同场合下位置不同表述的房屋为同一标的物上诉理由不能成立。
2、中建投公司对诉争房屋拍卖之前，其占有是否存有依据
原中国人民建设银行黄石市中心支行与原黄石市第二汽车运输公司1987年7月28日签订的《协议书》以及同年8月5日签订的《补充协议》系双方真实的意思表示，内容没有违反法律、法规的规定，应为有效并生效。根据《补充协议》的约定，《补充协议》公证之后十五天内，原中国人民建设银行黄石市中心支行一次性付清购房款。虽然建行黄石分行或中建投公司没有提交支付购房款的相关凭证，但是原黄石市第二汽车运输公司根据协议的约定向原中国人民建设银行黄石市中心支行移交诉争房屋，原中国人民建设银行黄石市中心支行接收房屋之后也开办了营业场所。由此可见，双方均按照合同的约定履行了主要的权利义务。而且，黄石京华联运公司并没有提供证据证明原黄石市第二汽车运输公司在上述协议签订后催收了房款。故原审判决根据上述事实推定原中国人民建设银行黄石市中心支行按照协议的约定支付了购房款正确，黄石京华联运公司提出原审判决没有证据证明原中国人民建设银行黄石市中心支行支付了44490元购房款的上诉理由不能成立。
法不溯及既往是基本原则。2007年10月1日施行的《中华人民共和国物权法》明确规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，不经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。1987年1月1日施行的《中华人民共和国民法通则》第七十二条没有明确规定不动产所有权转移需办理登记，但根据之前已经颁布的《城市私有房屋管理条例》（1983年12月17日国务院发布，2008年1月15日废止）、《最高人民法院关于公房买卖的成立一般应以产权转移登记为准的复函》［（1989）民他字第50号］以及原城乡建设环境保护部《关于印发〈城镇房屋所有权登记暂行办法〉的通知》［（1987）城住字第242号］等相关法规、规章之规定，房屋的所有权变动需办理登记。原审判决认为诉争房屋所有权从交付时转移属于适用法律错误，本院予以纠正。黄石京华联运公司提出的该项上诉理由成立。
正因为按照当时的法规规定房屋所有权的变动需办理登记，故原中国人民建设银行黄石市中心支行购买诉争房屋后，原黄石市第二汽车运输公司为其办理所有权转移登记是《协议书》和《补充协议》的应有之义，也是原黄石市第二汽车运输公司应该履行的附随义务，也才符合《协议书》和《补充协议》签订目的。
二、中建投公司拍卖的是诉争房屋的所有权还是使用权
由于建行黄石分行移交诉争房屋给中建投公司时，其并不知晓黄石京华联运公司办理了诉争房屋的所有权证和土地使用权证，所以其移交当时误认为诉争房屋没有权属证明。中建投公司接受上述资产后，对上述事实也不了解，故在本次诉讼之前其误认为诉争房屋无房屋所有权证和土地证，无任何权属证明。故中建投公司委托中拓拍卖公司对案涉房屋进行拍卖时，在“拍卖标的信息”处对此进行了详细说明，并明确告知竞买人标的物有可能无法过户的风险。从诉争房屋处置时委托拍卖方和竞买方的内心真意来看，中建投公司将诉争房屋的占有、使用、收益、处分全部权能予以转让，不留任何权利，竞买方林余弟取得了诉争房屋的占有、使用、收益和处分权利，取得全部物权。只是由于双方误认为证照不全，所以认为存有风险。本案诉讼之时，通过证据显示诉争房屋存有权属证明，林余弟现要求以证照不全所支付的62万元对价将房屋过户给其明显不合理，对林余弟的该项诉请不予支持。原审判决认为中建投公司拍卖的是诉争房屋的使用权与客观事实不符。黄石京华联运公司、林余弟上诉提出中建投公司处置的是房屋所有权上诉理由成立，本院予以支持。
三、黄石京华联运公司如今是否享有对诉争房屋的优先购买权
如前所述，原黄石市第二汽车运输公司负有协助办理诉争房屋产权过户的义务。但由于历史原因，原黄石市第二汽车运输公司在企业改制之前尚未办理诉争房屋的初始登记，不具备房屋所有权转移的条件。1998年4月，原黄石市第二汽车运输公司被黄石市交通运输集团公司兼并后注销，随后成立了原黄石市联运有限责任公司。1999年10月，原黄石市联运有限责任公司产权制度实施方案明确规定：改制的范围只限于原黄石市联运有限责任公司（原黄石市第二汽车运输公司）的全部资产。高等级公路管理所和交通实业公司的股份退出黄石市联运有限责任公司。2000年，原黄石市联运有限责任公司改制变更为黄石京华联运公司，原企业正常债权债务一次性转移给改制后的民营企业，由该民营企业继续履行权利和义务。从上述企业改制的过程可以看出，黄石京华联运公司承继了原黄石市第二汽车运输公司、原黄石市联运有限责任公司相关的权利和义务。黄石京华联运公司承认在企业改制时并未将诉争房屋列入改制资产。故其并没有取得该房屋的相关权利，其主张优先购买权没有事实和法律依据。但由于黄石京华联运公司于2001年5月8日办理了诉争房屋在内共计578.81平方米的房屋所有权证，对诉争房屋其办理了证照属于不当得利。中建投公司作为诉争房屋的资产接管者，要求黄石京华联运公司协助将诉争房屋予以过户正当，原审判决对此予以支持正确，应予以维持。
至于黄石京华联运公司提出诉争房屋的面积大小问题。合同约定的是49.44平方米，原审判决认定其为49.44平方米存有初步依据。但由于《协议书》同时对其四至进行了描述，故其最终面积以房产测绘部门实际测量数据和分割为准。
至于本案的受理费，林余弟作为有独立请求权的第三人参加诉讼，诉请含有财产内容，原审判决根据确认之诉收取案件收费不当，本院予以纠正。
综上所述，原审判决认定基本事实清楚，部分适用法律有误，但结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：
驳回黄石京华联运公司和林余弟的上诉，维持原判。
一审案件受理费15000元、林余弟作为第三人参加之诉案件受理费5100元，黄石京华联运公司负担15000元，林余弟负担5100元；二审案件受理费20100元，黄石京华联运公司负担15000元，林余弟负担5100元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘红斌
审 判 员 郭生俊
代理审判员 南又春
二〇一五年十二月八日
书 记 员 黄显珠