湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂01民终6068号
上诉人（原审被告）：武汉蓝康物业管理有限公司，住所地武汉市江汉区香港路241号。
法定代表人：潘大庆，总经理。
委托诉讼代理人：沈一中，男，公司员工。
委托诉讼代理人：郭亚杰，湖北关山律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：周艳敏，女，1977年10月12日出生，汉族，住武汉市硚口区。
委托诉讼代理人：陈新杰，湖北驰纵律师事务所律师。
原审被告：武汉市自来水有限公司，住所地武汉市硚口区解放大道240号。
法定代表人：黄思，董事长。
委托诉讼代理人：ＸＸ，湖北珞珈律师事务所律师。
原审被告：武汉市自来水有限公司汉口供水部，营业�所武汉市江汉区香港路239号3栋。
主要负责人：王江平。
委托诉讼代理人：ＸＸ，湖北珞珈律师事务所律师。
原审被告：武汉城开房地产开发有限公司，住所地武汉市江岸区江大路53号。
法定代表人：涂洪波，董事长。
委托诉讼代理人：陈亮，男，公司员工。
上诉人武汉蓝康物业管理有限公司（以下简称蓝康物业公司）因与被上诉人周艳敏，原审被告武汉市自来水有限公司（以下简称自来水公司）、武汉市自来水有限公司汉口供水部（以下简称自来水公司汉口供水部）、武汉城开房地产开发有限公司（以下简称城开房地产公司）财产损害赔偿纠纷一案，不服湖北省武汉市硚口区人民法院（2017）鄂0104民初3619号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已�理终结。
蓝康物业公司上诉请求：撤销湖北省武汉市硚口区人民法院（2017）鄂0104民初3619号民事判决；本案诉讼费及其他费用由周艳敏承担。事实与理由：1.蓝康物业公司没有更换公共设施的义务。物业公司系服务型企业，在物业法律范围内，自始未赋予物业公司更换公共设施的义务。本案中，一审判决第二项要求蓝康物业公司将湖北省武汉市硚口区丰竹园二期6栋1单元6-7层2室房屋露台处破裂的消防管道进行维修、更换，不应当有“更换”这一项。2.法律明文规定，消防设施的维修、更新系为维修基金承担。法律明文规定消防设施属于公共设施，虽然法律规定物业公司对公共设施具有维修的义务，但是对于消防设施，法律明文规定应当由专项维修基金进行维修、更换、改造。因此，物业公司没有维修、更换消防设施的义务。3.蓝康物业公司对于消防管道的�定物业服务义务，系配合申请维修资金。物业公司是物业服务企业，不承担对消防设施的维修、更换，物业公司也不应当承担赔偿责任。对于消防管道问题，物业公司仅仅配合申请专项维修基金，或者在管道破裂时，物业公司采取应急措施，这是法律赋予的义务。在一审中蓝康物业公司举证证明在2016年3月1日、2017年3月6日分别向业委会反映消防设施的问题，建议武汉市硚口区丰竹园小区第二届业委会启动维修资金，物业公司已经履行了相关义务，应当免责。法律明文规定维修、更新、改造消防设施的责任归责于专项维修资金，蓝康物业公司配合申请维修资金，也仅仅是附随义务，这一项并非物业服务瑕疵的决定因素。蓝康物业公司对前业主进行违规装修封闭阳台消防通道的行为进行过警告通知。4.本案系合同之诉，一审变成侵权之诉，明显适用法律错误。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”这一条明显规定的是物业公司基于物业服务合同的合同之诉承担的违约责任，一审判决适用《物权法》、《侵权责任法》让物业公司承担侵权责任，明显适用法律错误。法律没有赋予物业公司维修、更换、改造消防设施的责任，一审判决对物业司法解释第三条进行扩大解释和误读。5.该房屋的前业主存在装修违规，房屋漏水的主要责任在前业主。周艳敏自行用木质装饰板将消防水管覆盖封闭且有大量堆积物，侵蚀管道，严重影响管道寿命，排水不畅，�终导致爆管，周艳敏自身也应承担责任。涉案小区物业服务费过低，但是蓝康物业公司一直为小区提供物业服务，小区一直是井然有序地管理。蓝康物业公司多次向业委会报告申请启动维修资金，对消防设施进行更新改造，但该小区的维修资金启动十分困难，至今维修资金启动无果。一审中的财产评估报告不应当采信，损失金额存在质疑。
周艳敏二审答辩认为，蓝康物业公司从周艳敏入住至今未对消防管道进行检修和维护，周艳敏为了防止消防管道暴晒生锈，所以才加装了防护措施。小区之前发生过类似爆管事件，有过报道，在本案事发后几天，类似漏水事件也有发生，小区的消防管道一直无人维护。阳台水管爆裂不是因为有堆积物排水不畅，而是蓝康物业公司未对消防水管进行过维护，也未申请公共维修基金。事发后蓝康物业公司一直不积极出面解决�题，本案鉴定程序合法，应当予以采信，住宅区的物业服务企业应当对公共消防设施进行维护管理。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
原审被告自来水公司、自来水公司汉口供水部二审述称同意周艳敏的答辩意见，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
原审被告城开房地产公司二审述称，涉案房屋的原始购买人为案外人高婕，高婕于2003年7月31日与城开房地产公司签订《武汉市商品房买卖合同》，而不是周艳敏。城开房地产公司于2004年1月2日即取得了该房屋的《湖北省建筑工程竣工验收备案证》，于2004年4月21日将丰竹园小区的物业管理公司整体移交给了蓝康物业公司，2008年5月19日已将小区房屋竣工资料向小区业主委员会进行了移交，小区的管理权限移交给了业主委员会。2011年11月24日城开房地产公司与自来水公司签订了移交合同，办理了移交手续。请求驳回上诉，维持原判。
周艳敏向一审法院起诉，请求判令：1.蓝康物业公司、自来水公司、自来水公司汉口供水部、城开房地产公司共同赔偿周艳敏遭受的财产损失120287元；2.蓝康物业公司、自来水公司汉口供水部、自来水公司、城开房地产公司共同赔偿周艳敏损失的六个月租金12500元；3.即刻更换或修缮周艳敏房屋露台上腐蚀老化消防水管；4.本案诉讼费用由蓝康物业公司、自来水公司汉口供水部、自来水公司、城开房地产公司共同承担。
一审法院认定事实：2003年7月31日，城开房地产公司与高婕签订《武汉市商品房买卖合同》，约定城开房地产公司将其建设的湖北省武汉市硚口区丰竹园二期6栋1单元6-7层2室房屋出卖给高婕。2004年1月2日，城开房地产公司取得该房屋的《湖北省建筑�程竣工验收备案证》。2004年4月21日，城开房地产公司与蓝康物业公司签订《武汉市物业管理委托合同（A）》及《补充协议》，约定城开房地产公司将湖北省武汉市硚口区丰竹园小区委托蓝康物业公司实行物业管理，并将该小区一、二、三期及二期待建过程中的7#、8#楼的前期物业管理相关事宜移交给蓝康物业公司。2008年5月19日，城开房地产公司与武汉市硚口区丰竹园小区业主大会业主委员会签订了《移交房屋竣工资料清单》。2014年11月24日，周艳敏向高婕购买该房屋后到房地部门办理了该房屋（建筑面积238.86平方米）的权属证书。蓝康物业公司一直对湖北省武汉市硚口区丰竹园小区提供物业服务。2017年1月12日，由于湖北省武汉市硚口区丰竹园二期6栋1单元6-7层2室房屋露台处的一根消防水管爆裂，该房屋内出现积水现象，导致该房屋出现损害。该根消防水管已被维�更换。因当事人就财产损害赔偿问题一直协商未果，周艳敏于2017年7月拆除了部分受损财产，并搬出该房屋另外居住。2017年8月3日，周艳敏向一审法院起诉。2017年9月11日，周艳敏向一审法院提出书面申请，申请对湖北省武汉市硚口区丰竹园二期6栋1单元6-7层2室房屋的财产损失原因及具体金额等情况进行鉴定评估。一审法院依法委托后，广州仲恒房屋安全鉴定有限公司于2017年11月3日向一审法院送达了《房屋受损原因鉴定报告》。蓝康物业公司对该鉴定报告提出异议后，广州仲恒房屋安全鉴定有限公司于2017年12月2日向一审法院送达了《回复函》。广州仲恒房屋安全鉴定有限公司根据现场的检查结果分析，武汉市硚口区丰竹园二期6栋1单元6-7层2室房屋目前出现的损坏主要表现为：①一层及复式二层墙体及天面板的水印、发霉痕迹、抹灰层的起皮，其是由于复式二层露台处消防管道漏水致水漫入房屋浸泡墙体及地板所致，②现场鉴定时其地面装饰层及吊顶已拆除。民太安财产保险公估股份有限公司湖北分公司于2017年11月24日向一审法院送达了《司法鉴定意见书》。城开房地产公司对《司法鉴定意见书》提出异议后，民太安财产保险公估股份有限公司湖北分公司于2017年12月12日、2017年12月29日向一审法院送达了《答复函》。民太安财产保险公估股份有限公司湖北分公司的鉴定意见为：武汉市硚口区丰竹园二期6栋1单元6-7层2室房屋因漏水造成的财产损失金额为236538.76元。该金额中包含了装修时间6个月、透气时间1个月的损失共38500元（按每月5500元的标准计算）及房屋空置时间4个月（自2017年7月起至2017年11月止）的损失22000元（按每月5500元的标准计算）。2018年1月26日，湖北省武汉市硚口区丰竹园二期6栋1单元6-7层2室房屋露台处的另一根水�发生破裂。该根水管一直未被维修更换。一审诉讼中，因当事人各持己见，调解未达成协议。
一审法院认为：妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。广州仲恒房屋安全鉴定有限公司出具的《房屋受损原因鉴定报告》、民太安财产保险公估股份有限公司湖北分公司出具的《司法鉴定意见书》均是客观真实的，依法予以采信。周艳敏所有的湖北省武汉市硚口区丰竹园二期6栋1单元6-7层2室房屋出现了损坏，且该损坏是由于复式二层露台处消防管道漏水致水漫入房屋浸泡墙体及地板所致。该房屋露台上的另一根水管于2018年1月26日发生破裂后一直未被维修更换。�然该房屋系城开房地产公司建设，但城开房地产公司于2004年1月2日即取得了该房屋的《湖北省建筑工程竣工验收备案证》，并于2004年4月21日将该房屋委托、移交给蓝康物业公司实行物业管理。作为为湖北省武汉市硚口区丰竹园小区提供物业服务的企业，蓝康物业公司对该小区的消防管道没有尽到管理和维护义务，故对于因消防管道爆裂而造成的湖北省武汉市硚口区丰竹园二期6栋1单元6-7层2室房屋的损坏，蓝康物业公司应当承担相应的责任。虽然蓝康物业公司辩称其不存在失职、周艳敏存在过错，但其提交的证据不足以证明，故对其辩称不予采信。民太安财产保险公估股份有限公司湖北分公司鉴定武汉市硚口区丰竹园二期6栋1单元6-7层2室房屋因漏水造成的财产损失金额为236538.76元。考虑到该金额中包含了装修时间6个月、透气时间1个月的损失共38500元及房屋空置时间4个月（自2017年7月起至2017年11月止）的损失22000元，现周艳敏请求赔偿其财产损失120287元及租金损失12500元，并请求对该房屋露台上腐蚀老化的消防水管进行更换或修缮，有理，予以支持。但周艳敏请求自来水公司、自来水公司汉口供水部、城开房地产公司承担相应的责任，无事实和法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条，《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十六条、第三十七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、蓝康物业公司在判决生效之日起十五日内向周艳敏赔偿132787元。二、蓝康物业公司在判决生效之日起十五日内将湖北省武汉市硚口区丰竹园二期6栋1单元6-7层2室房屋露台处破裂的消防管道进�维修、更换。三、驳回周艳敏的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。减半收取的一审案件受理费1478元、公估费17487.71元、鉴定费8100元、评估费2843.08元均由蓝康物业公司负担。（上述款项已由周艳敏预交，蓝康物业公司于判决生效之日起十五日内将上述款项支付给周艳敏。）
二审审理期间，蓝康物业公司提交其于2004年5月20日向小区406-1-602户业主出具的违章通知书，拟证明涉案房屋的前业主存在违规装修，蓝康物业公司进行过阻止劝告。周艳敏质证认为，该证据系蓝康物业公司单方制作，真实性无法核实，对证明目的也不予认可，违章通知书是向前业主高婕发出的，周艳敏从高婕手中购买房屋后，蓝康物业公司未就该违规装修情况通知周艳敏，未对周艳敏进行提醒，也未对消防管道进行维修管理。自来水公司、自来水公司汉口供水部质证认为，该证据系单方制作，真实性无法核实，对证明目的也不予认可。城开房地产公司未对该证据发表质证意见。本院认为，违章通知书系蓝康物业公司单方制作，签收人高婕的签名是否真实无法核实，因真实性无法确认，对该证据依法不予采信。周艳敏提交网络截图和照片，拟证明蓝康物业公司未对小区消防管道尽到维护义务导致多起漏水事件的发生。蓝康物业公司对该证据的真实性无异议，认为从该证据中可以看出消防设施严重腐败老化，但与本案无关。自来水公司、自来水公司汉口供水部对该证据的真实性和证明目的均无异议。城开房地产公司未对该证据发表质证意见。本院对该证据的真实性依法予以确认。
二审查明事实与一审查明事实一致�
本院认为，本案系周艳敏针对家中财物受损提起的财产损害赔偿纠纷，一审适用《中华人民共和国侵权责任法》、《中华人民共和国物权法》的相关规定，并无不当。根据蓝康物业公司的上诉请求及理由，本案二审的主要争议焦点为蓝康物业公司应否对周艳敏的涉案房屋财产损害承担赔偿责任，应否对破裂消防管道进行维修、更换。
本案中，周艳敏家中财物受损，其直接原因是房屋露台处的消防水管爆裂，导致房屋积水。《中华人民共和国消防法》第十八条第二款规定：“住宅区的物业服务企业应当对管理区域内的共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务。”蓝康物业公司作为涉案房屋所在小区的物业服务企业，应当对其管理区域内的消防水管等共用设施设备进行维护和管理，提供消防安全防范服务。蓝康物业公司主张其已尽到消�设施的维护管理义务，但未提交充分的证据予以证明；其主张房屋的前业主违规装修导致消防水管爆裂，亦无事实依据。蓝康物业公司违反法定的维护管理义务，导致小区业主的房屋财产受损，应当承担相应的赔偿责任。关于维修、更换破裂消防管道的问题，蓝康物业公司上诉认为其无更换公共设施的义务，对此本院认为，虽然共用设施设备在保修期满后由专项维修资金进行维修、更新和改造，但在共用设施设备有危及房屋安全和人身财产安全等紧急情况时，物业服务企业有义务先行采取应急措施，以确保服务范围内的业主房屋和人身财产安全。物业服务企业采取应急措施后，可就投入的资金费用申请使用专项维修资金。周艳敏家中财物受损情况经民太安财产保险公估股份有限公司湖北分公司鉴定，财产损失金额为236538.76元，但周艳敏仅请求赔偿132787元，该请求合理，本院依法予以支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，对蓝康物业公司的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2956元，由武汉蓝康物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨玲
审判员 李行
审判员 叶欣
二〇一八年八月二十八日
书记员 陈成