广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深中法房终字第558号
上诉人（原审被告）大庆油田工程有限公司
被上诉人（原审原告）深圳市瑞佳申通快递有限公司
上诉人大庆油田工程有限公司（以下简称大庆公司）与被上诉人深圳市瑞佳申通快递有限公司（以下简称瑞佳公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2012）深福法民三初字第1879号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，瑞佳公司与大庆公司于2012年6月20日签订《房屋租赁合同》，约定由大庆公司向瑞佳公司出租深圳市福田区彩田路东侧深圳市公安边防支队某单位1层B区（以下简称涉案房产），每月租金人民币（以下相同）71800元，租期从2012年6月20日起至2017年7月31日止。合同签订当天瑞佳公司向大庆公司支付押金143600元及预付租金215400元，合共359000元。2012年6月28日双方就涉案房产又签订一份《深圳市房屋租赁合同书》，约定月租金为45000元，租期从2012年6月30日起至2018年6月29日，租赁保证金为90000元，大庆公司应在6月30日前将涉案房产交付瑞佳公司，大庆公司返还租赁保证金的条件为：租赁期满、瑞佳公司无拖欠相关费用、瑞佳公司无利用该物业从事违法活动。合同还约定，大庆公司迟延交房15天以上的，瑞佳公司除追究大庆公司损害赔偿责任或违约责任外，瑞佳公司可向大庆公司提出变更合同条款或解除合同。
原审诉讼中，大庆公司认为其已将涉案房产交付给了瑞佳公司，但未能提供证据证明，瑞佳公司对此也予以否认。
瑞佳公司于2012年7月31日向原审法院提起本案诉讼，请求：1、解除双方签订的《深圳市房屋租赁合同书》；2、大庆公司双倍退还租赁保证金287200元；3、大庆公司退还瑞佳公司预付租金215400元。
原审法院认为，本案争议焦点：1、双方究竟履行哪一份合同？2、大庆公司是否违约，未交付涉案房产给瑞佳公司？关于第一个问题，双方于2012年6月20日签订了《房屋租赁合同》，又于2012年6月28日签订《深圳市房屋租赁合同书》，后一份合同对前一份合同的租赁期限、每月租金均作了变更，应视为双方对前一份合同做了变更，双方应以后一份合同来确定双方的权利义务关系。大庆公司辩称后一份合同只是做备案用途，并不是双方的真实意思表示，并无证据予以支持，原审法院不予采信。关于第二个问题，双方签订合同后，大庆公司按约应在2012年6月30日前将涉案房产交付给瑞佳公司使用，但大庆公司并没有证据表明其已按约履行。因为交付涉案房产是大庆公司应履行的义务，大庆公司应对其已履行了该义务承担举证责任，但大庆公司并未提供证据证明。因此，原审法院认为，大庆公司并没有将涉案房产交付瑞佳公司使用。由于大庆公司违约未能将涉案房产交付给瑞佳公司，大庆公司应按照合同约定承担违约责任。双方签订的《深圳市房屋租赁合同书》约定瑞佳公司应交付相当于两个月租金的租赁保证金，但双方在合同中对大庆公司迟延交付涉案房产十五天以上的未约定大庆公司应双倍返还租赁保证金。因此，合同约定的租赁保证金不能认为是定金的性质。瑞佳公司请求双倍返还租赁保证金，没有合同依据，原审法院不予支持。鉴于大庆公司庭上表示同意解除双方的房屋租赁合同关系。因此，应认为双方对解除房屋租赁合同关系已达成了一致。本案没有证据表明瑞佳公司使用了涉案房产，大庆公司应将瑞佳公司已支付的租金359000元退还瑞佳公司。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条的规定，当庭判决：一、解除瑞佳公司与大庆公司签订的《深圳市房屋租赁合同书》；二、大庆公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向瑞佳公司返还租金359000元；三、驳回瑞佳公司其他诉讼请求。案件受理费8826元，因适用简易程序减半收取4413元，由瑞佳公司负担1261元，大庆公司负担3152元。
上诉人大庆公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决第二项；2、改判由大庆公司返还租金156500元；3、由瑞佳公司承担诉讼费。主要事实与理由如下：一、原审判决认定大庆公司未将涉案房产交付给瑞佳公司错误。（一）、双方确实没有书面的交接手续，涉案房产没有装修，内部没有任何财产，大庆公司已经将钥匙交给了瑞佳公司。此种情形一般不会办理书面的交接手续。（二）、2012年7月11日，双方已到深圳市福田区房屋租赁管理局对租赁合同办理了租赁登记。如果大庆公司没有将涉案房产交付给瑞佳公司，双方不会于该日去办理租赁登记，且在办理租赁登记时，瑞佳公司未提出任何要求。另外，瑞佳公司应先向大庆公司提出交房请求，然后再起诉，但瑞佳公司没有向大庆公司提出过交房请求。（三）、大庆公司出租涉案房产是为了获取租金，没有拒绝交房的理由。
二、即使双方履行的是2012年6月28日签订的《深圳市房屋租赁合同书》，那么大庆公司也只需向瑞佳公司退还租金156500元。该合同约定月租金45000元，租赁保证金90000元。因瑞佳公司提前解除合同，无需退还租赁保证金。瑞佳公司于2012年9月15日才将涉案房产租赁凭证退还给大庆公司。因此，计算租金的期限应从2012年6月30日起至9月15日止，共计两个半月，为112500元。瑞佳公司已支付了359000元，扣除112500元和租赁保证金90000元之后，大庆公司还应退还156500元。
被上诉人瑞佳公司书面答辩称原审判决认定事实清楚，适用法律正确，大庆公司的上诉没有依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审判决查明的事实正确，本院予以确认。
本院认为，瑞佳公司对于原审判决未支持其关于大庆公司双倍返还押金287200元的请求没有提起上诉，视为对自己权利的处分，本院予以确认。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。故本案二审的争议焦点是：大庆公司是否应返还瑞佳公司支付的押金143600元和预付租金215400元。
本院认为，不论双方履行的是2012年6月20日签订的《房屋租赁合同》还是2012年6月28日签订的《深圳市房屋租赁合同书》，两份合同均不存在无效情形，合法有效。大庆公司作为出租人负有向瑞佳公司交付涉案房产的法定义务，因大庆公司没有提交足以采信的证据证明其已履行该义务，瑞佳公司对此亦予以否认，大庆公司构成违约。本院确认，双方之间的房屋租赁合同可以解除，且大庆公司也同意瑞佳公司解除合同的主张。合同解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，大庆公司应返还瑞佳公司支付的押金143600元和预付租金215400元。
综上所述，大庆公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律基本正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百六十八条、第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费4337.5元由大庆油田工程有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 粤 芳
审 判 员 赵 霞
代理审判员 张 睿
二〇一三年三月十九日
书 记 员 李开宇（兼）
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条：民事诉讼应当遵循诚实信用原则。
当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。
第一百六十八条：第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。