浙江省宁海县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）甬宁民初字第46号
原告：宁海县中园物业服务有限公司。
法定代表人：谢伟中。
委托代理人：徐天胤。
委托代理人：吕蕾蕾。
被告：王开亮。
被告：王华娟。
原告宁海县中园物业服务有限公司为与被告王开亮、王华娟物业服务合同纠纷一案，原告于2012年12月28日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由代理审判员蒋欣欣适用简易程序独任审判。于2013年1月24日公开开庭进行了审理，原告宁海县中园物业服务有限公司的委托代理人徐天胤、吕蕾蕾，被告王开亮、王华娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告宁海县中园物业服务有限公司起诉称，2004年4月15日，宁海县和兴房地产开发有限公司与原告签订《前期物业管理服务合同》，约定将兴海家园住宅小区的前期物业管理事务委托给原告，委托管理期限暂定为3年，在小区成立业主委员会并与物业管理有限公司签订物业管理服务合同生效后，该前期物业管理服务合同自然终止。合同约定原告提供服务的受益人为物业的全体业主和使用人，同时原告入驻该小区，履行物业管理事务。暂定的3年期限届满后由于小区未成立业主委员会，原告继续履行物业管理事务。2009年7月17日，原告与宁海县桃源街道兴海家园小区业主委员会签订《兴海家园物业服务委托合同》，原告继续履行小区的物业管理事务，之后双方分别在2010年7月28日和2011年7月28日又签订了同样内容的物业服务委托合同，合同期限一直至2013年7月30日。上述合同约定物业服务费按建筑面积计算，由原告向业主、物业使用人收取，费用在每年度的第一个月预交，具体标准为高层住宅综合服务费1.10元／平方米／月，共用部分、共用设施日常维修费2.00元／平方米／年。同时，被告于2007年1月7日与原告签订《物业管理费收缴协议》，约定了物业管理费的收费标准，以及逾期交付的每天按应交额的0.2%交纳违约金。被告为兴海家园小区2幢12B01室的业主，建筑面积为139.51平方米。自2007年11月1日至2012年12月31日期间，被告应交纳的综合服务费为9515元、日常维修费为1442元、公共能耗分摊费为549元，合计11506元。原告曾多次派工作人员上门向被告催讨。同时被告应支付逾期付款违约金，现原告要求以物业服务费的数额11506元计算。原告曾于2012年11月27日提起诉讼，后因故撤诉。现原告诉请要求被告王开亮、王华娟交纳物业服务费11506元（其中综合服务费9515元、日常维修费1442元、公共能耗分摊费549元），并支付逾期付款违约金11506元。审理过程中，原告撤回公共能耗分摊费及相应部分违约金的请求，要求两被告支付物业服务费10957元、逾期付款违约金10957元。
为证明上述事实，原告举证如下：
1.物业管理费收缴协议一份，以证明原告作为前期物业管理者与被告签订协议，物业服务费的收费标准及应交纳的违约金按日千分之二计算的事实。
2.物业服务费催缴通知函及照片各一份，以证明原告曾多次催讨物业服务费的事实。
3.前期物业管理服务合同复印件一份、兴海家园物业服务委托合同三份，以证明原告与兴海家园小区业主委员会签订物业服务合同，由原告对兴海家园物业进行管理及约定物业收费标准的事实。
4.2007年-2012年电梯能耗费、水泵能耗费（2-12B01）清单打印件各一份、浙江省宁海县小型用户电费专用发票复印件九份，以证明实际发生的公共能耗费的事实。
被告王开亮、王华娟答辩称，两被告于2007年1月7日收房并且一次性交纳了当年的物业服务费，但原告未履行好《前期物业管理服务合同》，如：楼层可视门铃系统到现在为止一直不可用，导致闲杂人员随意进出，频频出现偷盗事件；建设单位把物业管理区域内的地下人民防空工程设施以车位形式出售，没有向全体业主开放，导致地下车位空置，地面车辆停放混乱；小区绿化破坏严重；道路损坏严重；小区内有住宅用房用于开设小店、棋牌室，严重影响小区居民生活和休息；原告未提供物业使用人满意率的相关数据。现原告关于前期物业管理服务费的诉讼请求（即2007年11月11日至2009年7月16日），已经超过二年的诉讼时效。对于原告提供的三份《兴海家园物业服务委托合同》，被告在诉讼之前不知道。兴海家园小区自成立小区业主委员会后从未组织召开过业主大会或业主代表大会，该三份物业服务委托合同未经法定程序签订，对全体兴海家园小区业主来说属非法合同，合同实属原告与刘明锋双方的合同，原告无权就此三份非法合同起诉业主。对于逾期违约金，认为没有约定，且过高。综上所述，要求驳回原告的诉讼请求。
为证明上述事实，被告王开亮、王华娟举证如下：
1.兴海家园小区业主代表声明二份，以证明业主委员会与原告签订的合同是非法合同的事实。
2.照片十八张，以证明兴海家园小区不存在实质性物业服务的事实。
对于原、被告提供的证据，经庭审质证，本院认证如下：
一、原告提供的证据1，两被告对真实性无异议，但认为在2007年1月7日签订的协议中未约定时间，故当年有效。本院对真实性予以认定。
二、原告提供的证据2，两被告对真实性有异议，认为被告门上贴有年画，在照片上未显现，且门上经常贴有电费、水费的催交单，不能确认。本院认为，两被告未提出相反证据予以反驳，对该证据予以认定。
三、原告提供的证据3，两被告有异议，对于前期物业服务委托合同，在收房时未看到过，谢伟中是这二家公司的负责人，随时可以签订该份合同；对于物业合同，未经过业主讨论通过，也未得到业主授权，故两被告不认可，同时两被告提供证据1予以反驳，以证明业主委员会与原告签订的合同为非法合同。原告对该证据真实性无异议，对证明目的有异议，认为与原告签订合同的是业主委员会，并经主管部门登记，是合法的。本院认为，结合原告提供的证据1，原、被告签订的物业管理费收缴协议与前期物业合同约定的物业费相一致，而物业服务合同盖有业主委员会公章，故原告异议成立，本院对原告管理宁海县兴海小区物业的事实予以认定。
四、原告提供的证据4，两被告对供电局发票真实性无异议，但对原告计算出的数字不清楚，且下面门是开的，任何人可以随时进出。本院对发票真实性予以认定。
五、两被告提供的证据2，原告对真实性无异议，认为道路修理审批手续已经主管部门通过，今年4月份会重修；门铃也在分批重新安装。本院对真实性予以认定。
综上，本院认定事实如下：
原告经宁海县和兴房地产开发有限公司委托管理宁海县兴海家园小区的前期物业。2007年1月7日，原告与被告王开亮签订物业管理收缴协议，约定根据《前期物业管理服务协议》，被告应及时向原告交纳物业管理费，本协议签署时被告向原告一次性交纳首年物业服务费，具体标准为高层住宅综合服务费1.10元／平方米／月，共用部分、共用设施日常维修费2.00元／平方米／年。原告分别于2009年7月17日、2010年7月28日与宁海县桃源街道兴海家园小区业主委员会签订《兴海家园物业服务委托合同》，合同期限为一年，收费标准同前期物业服务合同，交费方式为每年交纳一次，为每年度第一个月。2011年7月28日原告与宁海县桃源街道兴海家园小区业主委员会又签订《兴海家园物业服务委托合同》，合同期限为2011年7月31日至2013年7月30日，收费标准与方式同上。2011年12月29日，原告以书面方式通知原告交纳2007年11月1日至2011年12月31日间的物业费。两被告为兴海家园小区2幢12B01室业主，该房屋为高层住宅，建筑面积为139.51平方米。自交纳首年物业费后两被告未再交纳物业费。
另，宁海县中园物业管理有限公司于2009年3月16日经核准变更登记为宁海县中园物业服务有限公司。
本院认为，原告提供的前期物业服务合同内容与原、被告签订的物业管理费收缴协议相互印证，而原告提供的三份物业服务合同加盖有宁海县桃源街道兴海家园小区业主委员会公章，原告有理由相信业主委员会可处理相应事宜，且原告在实际履行合同，而前述合同的内容不违反法律规定，故合同合法有效。被告认为原告的服务质量有瑕疵，本院认为鉴于物业服务的区域性和业主交纳物业服务费用的个体性，物业服务企业与业主应各自履行服务义务和交费义务，业主不得依据其对物业服务质量优劣的评判而拒绝履行交费义务。如果物业服务企业的服务质量不符合法律规定或合同约定，业主大会可依法解聘该企业，故对两被告的上述答辩意见本院不予采纳。两被告认为原告向其主张的部分物业费用已超过诉讼时效，应不受法律保护，原告认为其曾多次向两被告催讨物业服务费用，根据物业服务惯例，原告所称较符合情理，且原告提供的物业服务具有连续性，故对两被告的该答辩意见本院不予采纳。两被告应当按照合同约定交纳相关物业费。原告撤回要求被告支付公共能耗费及相应部分违约金的请求，不违反法律规定，本院予以准许。2012年1月1日至2012年12月31日的物业费未经书面催交，原告可另行主张。现两被告认可2007年11月1日以后未交物业服务费，故其应交纳2007年11月1日至2011年12月31日综合服务费7673.05元（1.10元／平方米／月×139.51平方米×50个月）、日常维修费1162.58元［2元／平方米／年×139.51平方米×（2个月÷12个月／年＋4年）］。原告认可其服务存在一定的瑕疵，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。故此，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告王开亮、王华娟应于本判决生效之日起十日内支付原告宁海县中园物业服务有限公司综合服务费7673.05元、日常维修费1162.58元，合计8835.63元；
二、驳回原告宁海县中园物业服务有限公司其他的诉讼请求。
如果被告王开亮、王华娟未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费375元，减半收取187.5元，由原告负担115.5元，被告负担72元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号为810060143738093001，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，按自动放弃上诉处理。
代理审判员 蒋欣欣
二〇一三年三月十五日
代书 记员 赖建亚