天津市北辰区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）辰民初字第3043号
原告王树红。
委托代理人张磊。
委托代理人李强。
被告天津市建德房地产开发有限公司，住天津市武清区杨村泉州北路18号楼A座204-3。
法定代表人张炳铎，总经理。
委托代理人张炳超。
被告张炳铎。
委托代理人吕晶，天津岳河律师事务所律师。
委托代理人刘玉新，天津岳河律师事务所律师。
原告王树红与被告天津市建德房地产开发有限公司（以下简称“建德公司”）、张炳铎民间借贷纠纷一案，本院于2014年8月5日立案受理，依法由审判员刘红芸适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张磊、李强，被告建德公司的委托代理人张炳超，被告张炳铎的委托代理人吕晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王树红诉称，原告与被告建德公司于2013年10月24日签订了借款协议，约定建德公司向原告借款444万元，分批次还款，2014年11月3日前还清本息；被告张炳铎自愿承担连带保证责任。后原告依约履行了义务，二被告却未依约还款。原告经催要未果，故呈诉。请求依法判令：1、被告建德公司立即偿还原告借款396万元，并自2013年11月4日起按银行同期贷款利率的四倍支付利息或违约金至欠款全部付清之日止；2、被告张炳铎对于上述给付义务承担连带责任；3、原告对建德公司位于天津市武清区鸿泽花园9号楼（暂定名，最后以国家行政机关批准的名称为准）1334.52平方米享有抵押优先受偿权（明细附后）；4、二被告承担本案诉讼费用。
原告为证明其主张，提供证据如下：
证据一，借款协议。证明双方签订过框架式的借款合同，对借款本金、利息及违约责任等进行了原则性规定，借款具体支付以需求进行及张炳铎在合同中承担无限连带保证责任；
证据二、借款履行协议。证明在证据一借款协议的框架内，约定本次借款本金、利息、借款期限、付款方式及违约条款等，合同期限已到期，张炳铎在合同中承担无限连带保证责任；
证据三、抵押担保合同（明细同诉状后所附的明细）。证明本案中存在物的担保，建德公司提供了武清区鸿泽花园9号楼14套房屋作为抵押，原告依法享有优先受偿权；
证据四、天津市房地产他项权证。证明同证据三意见；
证据五、个人结算业务申请书。证明原告通过汇款方式向建德公司两次汇款，即在2013年11月4日分别汇款288万元和156万元；
证据六、收条两份。证明建德公司已经收到全部汇款。
被告建德公司辩称，不同意原告的诉讼请求。实际收到借款金额为288万元，还款及偿还利息，是四份合同（3039、3040、3043、3044号案件）的利息、本金合在一起向原告支付的，区分不开具体单独一个合同的本金和利息及具体数额。四份合同中，3039号、3040号两案的合同是一起签订的，3043、3044号两案合同是一起签订的。目前统计，从2013年6月28日至2014年2月24日共计还款3294613元。法庭应公证查清建德公司所欠本金和利息。对于原告要求利息的计算标准按照四倍计算没有意见，但是在签订借款合同时，原告已经将高息的部分作为借款本金签订到合同中。另，合同并未到期。关于抵押优先受偿权问题，原告虽享有优先受偿权，但被告应该在双方实际发生的债权债务范围内承担责任。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
被告张炳铎辩称，同意被告建德公司的答辩意见，实际收到的借款为288万元。从2013年6月28日至2014年2月24日建德公司已经累计还款3294613元。请法庭查明事实，按照实际借款金额，根据法律规定判决建德公司需要还款的数额，以及张炳铎承担连带责任的范围及数额。对于原告要求利息的计算标准按照四倍计算没有意见，但是在签订借款合同时，已经将高息的部分作为借款本金签订到合同中。另，合同并未到期。关于抵押优先受偿权问题，原告虽享有优先受偿权，但被告应该在双方实际发生的债权债务范围内承担责任。对于张炳铎承担连带责任无异议。
二被告为证明其主张，提供证据如下：
证据一、还款凭证。证明2013年6月28日至2014年2月24日，为3039、3040、3043、3044号四个合同中所涉及的实际借款所进行的还款（不分本金和利息具体数额，也未分具体还哪笔借款）；
证据二、电汇凭证。证明被告在原告汇款的同日即2013年11月4日将3043、3044号两个合同项下的借款利息共计312万元汇入原告要求的邢秋芬帐户。
经庭审质证，二被告对原告提交的证据发表如下质证意见：
对证据一真实性无异议，但建德公司仅收到288万元的借款，张炳铎应在实际借款范围内承担担保责任；
对证据二真实性无异议，但是对证明目的有异议，合同项下约定的本金并不是444万元而是288万元；
对证据三、四真实性无异议，但抵押权的范围应该是实际发生的借款范围；
对证据五、六中288万元的汇款凭证没有异议，恰恰能够证明被告实际收到288万元，对于156万元的汇款凭证有异议，在原告汇款的同日，被告将156万元根据原告的要求又汇给原告指定的邢秋芬帐户；从原告提供的两张汇款凭证可以看出，原告在同一天将借款协议项下的借款分开为两笔有零有整的金额汇出显然是有原因的，而原因就是156万元是原告预先扣除的利息，被告实际的借款是288万元；
原告对二被告提交的证据发表如下质证意见：
对证据一真实性无异议，但认为就本案而言，还款凭证无法区分，不认可是本案的还款和利息，也不认可是3039、3040、3043、3044号四个案件中四个合同的欠款数额；原告认为，被告是按照合同约定的还款方式和数额来偿还借款，并以此确定本合同的已还款数额；
对证据二认为与本案无关。邢秋芬与原告无关，被告向邢秋芬汇款不能证明被告所说的提前支付利息的情况，且被告关于向邢秋芬汇款是基于原告要求，在被告的证据中也无体现。被告向邢秋芬汇款不能证明系返还原告借款，原告不清楚被告与邢秋芬之间的事情。
经审理查明，2013年10月24日，原告与二被告签订《借款协议》，原告为出借人，建德公司为借款人，张炳铎为保证人，约定建德公司向原告借款900万元用于在建工程建设，具体出借额以实际出借额为准。
同日，原告与二被告签订签订了编号为20131024-1-1的《借款履行协议》，原告为出借人，建德公司为借款人，张炳铎为保证人。约定建德公司向原告借款444万元，利息为同期贷款最高利率的四倍；如借款人按期还款则出借人因与借款人的友好关系给予借款人按月息0.5%收取利息；如有一期逾期还款，则自出借之日按人民银行同期贷款最高利率的四倍计收利息；建德公司应于2013年11月30日前、12月4日前、2014年1月4日前、2月4日前、3月4日前、4月4日前、5月4日前、6月4日前、7月4日前、8月4日前及9月4日前分别还12万元，余款312万元及利息于2014年11月3日前还清；如借款人有一期未按期还款，则应立即还清全部借款（含未到还款期限的借款），并按借款总额的日千分之五自首次逾期之日起给付违约金至本息付清之日止，借款人还应当赔偿由此造成的其他损失（包括但不限于向借款人索要欠款及利息、违约金所支付的诉讼费、保全费及律师费等），保证期间为合同签订之日起至建德公司还清全部款项后两年内等。
同日，原告与被告建德公司签订《抵押担保合同》，约定为确保建德公司与原告签订的编号为20131024的《借款协议》的履行，保证原告债权的实现，建德公司自愿以本合同项下之抵押物提供抵押担保，抵押金额为900万元；抵押期限自2013年10月24日至2015年6月30日止；原告对抵押物享有第一顺位的优先受偿权等。双方于2013年11月1日至房地产主管部门进行了抵押登记，抵押物为坐落于天津市武清区新城京津公路西侧、规划富民路北侧鸿泽花园9号楼（面积1334.52平方米），即9－2－901、9－2－902、9－2－1001、9－2－1002、9－2－1101、9－2－1102、9－2－1201、9－2－1202、9－2－1301、9－2－1302、9－2－1401、9－2－1402、9－2－1501及9－2－1502共计14套房产。
上述合同签订后，原告王树红于2013年11月4日转账给付建德公司288万元及156万元。同日，建德公司向原告出具今收到288万元、156万元的收条（两份收条在同一张A4纸）。
合同签订后，被告建德公司于2013年11月30日、12月4日、2014年1月4日及2月4日分别还款12万元，合计还款48万元。
另查，双方存在多个借款合同。
上述事实，有双方当事人所举证据及庭审笔录所证实。
本院认为，原告与被告建德公司是民间借贷关系。原告与二被告签订的《借款协议》、《借款履行协议》以及原告与被告建公司签订的《抵押担保合同》均系各方当事人真实的意思表示，已实际履行，该合同合法有效，应受法律保护。
关于借款本金问题。原告主张为444万元，建德公司对此不予认可，认为借款本金应为288万元。本院认为，原告提供的银行转账凭证及建德公司出具的收条，能够形成证据琐链证明原告履行了交付全部借款444万元的义务，而建德公司抗辩未收到借款本金156万元的意见，其未能提供充分证据证实，故对建德公司的该项抗辩，本院不予支持。
关于所欠借款数额问题。原告陈述建德公司已偿还本金48万元，而建德公司虽提供了还款凭证但不能说明已还款数额。根据民事诉讼证据的相关规定，本院认定原告在庭审中的自认，即被告建德公司已偿还借款48万元。
综上，原告依约履行了出借义务，而建德公司未及时偿还借款系造成本案纠纷的根本原因，应承担本案全部民事责任。故对原告主张建德公司偿还剩余借款396万元的诉讼请求，本院依法支持。
关于原告主张建德公司支付利息一节。本院认为，合同对利息进行了明确约定，建德公司未能依约履行偿还借款的义务，构成了违约，应承担相应的违约责任。合同关于利息标准的约定符合法律规定，本院依法采信。
关于原告主张的优先受偿权一节。本院认为，原告与建德公司签订的《抵押担保合同》，约定建德公司以房产抵押，后双方到房地产主管部门办理了抵押登记。根据物权法的相关规定，原告的抵押权成立并生效，有权就抵押物在债权范围内享有优先受偿权，故原告的该项诉请，本院依法支持。
关于原告主张被告张炳铎承担连带责任一节。本院认为，根据原告与张炳铎签订的《借款协议》和《借款履行协议》约定，保证方式为连带保证；保证期间为合同签订之日起至建德公司还清全部款项后两年内。因保证期间约定不明，则本案保证期间应自2014年11月3日起两年。因原告在此期间向保证人张炳铎主张权利，根据相关法律规定，张炳铎应当承担保证责任。鉴于本案债权同时存在物的担保和人的担保并存且未约定先后顺序，现担保物的提供者为建德公司即债务人，根据物权法的规定，原告应当先就建德公司提供的房产抵押物实现债权，未能实现的部分由保证人张炳铎承担连带责任。
综上，本案经调解未果，依据《中华人民共和国民法通则》第九十条、第一百零六条第一款、第一百三十四条第一款第（四）项，《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十三条、第一百七十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十五条、第七十条以及第七十六条之规定，判决如下：
一、被告天津市建德房地产开发有限公司于本判决生效后五日内偿还原告王树红借款396万元；
二、被告天津市建德房地产开发有限公司于本判决生效后五日内支付原告利息（以396万元为本金，按照人民银行同期贷款利率的四倍为计算标准，自2013年11月4日起计算到本判决生效之日止）；
三、原告对被告天津市建德房地产开发有限公司的坐落于天津市武清区新城京津公路西侧、规划富民路北侧鸿泽花园9号楼（面积1334.52平方米）中9－2－901、9－2－902、9－2－1001、9－2－1002、9－2－1101、9－2－1102、9－2－1201、9－2－1202、9－2－1301、9－2－1302、9－2－1401、9－2－1402、9－2－1501及9－2－1502共计14套房产享有优先受偿权；
四、被告张炳铎对上述债务在抵押权未能实现的部分承担连带清偿责任；在承担责任后，被告张炳铎有权向被告天津市建德房地产开发有限公司追偿。
如未按本判决指定的期间履行给付义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费22091元、保全费5000元，合计27091元，由被告天津市建德房地产开发有限公司担负，被告张炳铎对此亦承担连带责任（此款于本判决生效后五日内交至本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，向天津市第一中级人民法院交纳上诉案件受理费，上诉于天津市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 刘红芸
二〇一四年十一月十一日
书记员 霍菲菲
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
《中华人民共和国民法通则》
第九十条合法的借贷关系受法律保护。
第一百零六条第一款公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。
第一百三十四条第一款第（四）项
（四）返还财产；
《中华人民共和国物权法》
第一百七十条担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。
第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
第六十五条审判人员对单一证据可以从下列方面进行审核认定：
（一）证据是否原件、原物复印件、复制品与原件、原物是否相符；
（二）证据与本案事实是否相关；
（三）证据的形式、来源是否符合法律规定；
（四）证据的内容是否真实；
（五）证人或者提供证据的人与当事人有无利害关系。
第七十条一方当事人提出的下列证据，对方当事人提出异议但没有足以反驳的相反证据的，人民法院应当确认其证明力：
（一）书证原件或者与书证原件核对无误的复印件、照片、副本、节录本；
（二）物证原物或者与物证原物核对无误的复制件、照片、录像资料等；
（三）有其他证据佐证并以合法手段取得的、无疑点的视听资料或者与视听资料核对无误的复制件；
（四）一方当事人申请人民法院依照法定程序制作的对物证或者现场的勘验笔录。
第七十六条当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。