上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪02民终1412号
上诉人(原审被告)：上海晨杰餐饮有限公司，住所地上海市杨浦区。
法定代表人：张立萍，董事长。
委托诉讼代理人：张琦。
被上诉人(原审原告)：上海杨浦水电安装工程有限公司，住所地上海市杨浦区。
法定代表人：管芳庆，总经理。
委托诉讼代理人：闫东方，上海申云律师事务所律师。
原审被告：上海伊加伊餐饮管理有限公司，住所地上海市长宁区。
法定代表人：吴洁蓉，董事长。
委托诉讼代理人：吴启宏。
原审被告：上海邵稼楼餐饮有限公司，住所地上海市。
法定代表人：徐春华，董事长。
上诉人上海晨杰餐饮有限公司(以下简称“晨杰餐饮公司”)因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2017)沪0110民初5299号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，位于上海市杨浦区江浦路XXX号房屋产权人系上海杨浦水电安装工程有限公司(以下简称“杨浦水电公司”)。2009年4月30日，该公司(出租方、甲方)与晨杰餐饮公司(承租方、乙方)签订《房屋租赁协议》，其中约定：1.1甲方向乙方出租江浦路XXX号底楼195平方米、二楼866平方米系争房屋；1.2乙方承诺该房屋用于开设餐饮业，不擅自变更房屋用途；2.1租赁期限八年，自2009年5月1日至2017年4月30日，2009年5月1日至2009年6月30日为装修免租期；3.1乙方承租该房屋年租金第一、二年为人民币(以下币种均为人民币)36万元，第三、四年租金37.08万元，第五年38.20万元，第六、七年租金40.70万元，第八年42万元；3.2乙方应在2009年5月10日前向甲方支付第一次租金9万元，以后的租金支付遵循三个月一付，先付后租的原则，乙方应于每三个月开始后的首月10日前向甲方支付当季租金，并由乙方以本票或支票的方式支付给甲方或甲方指定的单位，或按双方书面同意的其他支付方式支付；4.1保证金3万元；4.3甲方应在本协议终止后，在扣除以下费用后将剩余保证金无息返还乙方：甲方为乙方代缴的有关费用、乙方因向甲方承担违约责任而被扣除的费用、乙方在租赁期限内对有关物业设备造成毁损而承担的赔偿、其它应由乙方承担的相关费用；6.1.1乙方若对承租的房屋重新进行装修，应将装修方案及时提交甲方审批。6.1.2装修所需费用，由乙方自行承担；6.1.3在本协议约定的租赁期限届满后，有关装修设施在不损坏该承租房屋的前提下，报请甲方认可后，乙方可自行拆除；7.1本协议规定的租赁期限届满后且无续租情形的，乙方应在租赁期限届满后十日内，将该租赁房屋无条件腾空后返还给甲方；9.2若甲方擅自解除本协议的，甲方应按未履约期间的租金的贰倍向乙方支付违约金，若支付的违约金不足以弥补乙方损失的，甲方还应承担赔偿责任；9.3乙方未按约定的日期将租金等费用足额支付给甲方的，每逾期一日，乙方应按日租金的万分之三向甲方支付违约金，逾期满三十日的，甲方有权选择解除本协议；9.5若乙方擅自提前终止本协议，乙方应按未履约期间的租金的贰倍向甲方支付违约金，若支付的违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任；10.2遇以下情形之一，任何一方均可解除本协议，且互不承担赔偿责任：(1)如该房屋所占用的土地因社会公共利益或市政建设而被政府征用或列入拆迁范围；(2)房屋所占用的土地虽未被政府征用，但因城市规划的需要，政府变更该土地用途，致使乙方无法将承租房屋用于经营。
2010年4月15日，晨杰餐饮公司(甲方)与上海伊加伊餐饮管理有限公司(以下简称“伊加伊餐饮公司”，乙方)签订《转让承包协议》约定：第一条、甲方同意由乙方对其经营管理的上海市杨浦区江浦路XXX号一层和二层196平方米的房屋进行承包经营，乙方接受甲方发包在本合同规定的承包经营期内以甲方的名义进行经营，并承担由此引起的权利义务。第二条、承包经营期限为2010年4月15日至2017年4月14日，期满后协议自然终止；……。第三条、甲乙双方约定转让承包费总计为贰佰壹拾万元(每月人民币贰万伍仟元整)考虑乙方是在一年内付清，故甲、乙双方约定，乙方只须壹佰叁拾伍万元整，甲方实收壹佰零伍万元整……。该合同对承包费用及付款方式、双方权利义务等均做了约定。
2010年9月6日，晨杰餐饮公司(甲方)与上海邵稼楼餐饮有限公司(以下简称“邵稼楼餐饮公司”，乙方)签订《承包协议》，约定：一、甲方将本市江浦路XXX号一层面积10平方米和二层使用面积为900平方米左右的饭店给乙方经营，甲方提供完整的执照、提供现成的厨房设备、餐具设备等服务设施。乙方以经济责任方式进行承包，独自核算，自负盈亏。二、承包期自2010年9月16日至2017年4月15日止，承包期满本协议自然终止。三、乙方承包甲方场所须先付房租承包金后经营，每月固定伍万贰仟元整……三个月为一期支付……。
2014年12月28日，杨浦水电公司向系争房屋所在地上海市江浦路XXX号-
XXX号的租赁单位发出《通知》，表示租赁协议到期的将不再签订续租协议，做好搬离准备；目前未到期的不得违反租赁协议进行转租、转承包、引进新合伙人等。2015年5月，因轨道交通18号线建设开始，该公司又向租赁户发出《通知》重申，要求租赁协议到期的租赁户于2015年9月30日前撤离，不得转租、转承包、引进新合伙人，自行克服江浦路路面施工引起的停电、停水等问题。
2016年10月27日，上海市杨浦第二房屋征收服务事务所有限公司(以下简称“杨浦第二征收公司”)向杨浦水电公司发出《关于轨道交通江浦路站征收工作的函》，主要内容：根据上海市发展和改革委员会以沪发改城[2014]135文批准上海市轨道交通18号线一期项目建设，需征收贵单位位于江浦路沿道路边的土地及部分房屋。为确保轨道交通18号线工程建设，请贵单位对上海市重大市政工程建设进行支持和配合，及时腾交土地。自2016年4月至12月，杨浦水电公司陆续与六家租户达成搬迁协议，现该公司尚未与征收单位签订征收补偿协议。
2016年11月16日，杨浦水电公司张贴《通告》如下：为支持轨道交通18号线工程建设，在上述征收范围内占用房屋的单位或个人，应按照法律规定，请于本通告张贴之日起14天内搬离，配合政府部门工作，本公司将在房屋交接后与占用房屋的单位和个人结清相关费用，否则，本公司将采取断水断电措施以及后续措施，逾期未搬离造成相关损失的，由占用单位或个人自行承担。
伊加伊餐饮公司、邵稼楼餐饮公司分别于2016年10月和12月停止营业，但均未搬离。伊加伊餐饮公司否认承包期间有转租的行为，对此，杨浦水电公司、晨杰餐饮公司均认可。
原审法院另查明，杨浦水电公司提供的房地产权证(编号：杨XXXXXXXXXX)载明的上海市江浦路XXX号1幢6层2591.56平方米和2幢13.25平方米，宗地面积1361平方米的权利人为该公司。1995年9月15日，杨浦水电公司经上海市杨浦区规划土地管理局批准建造综合楼二层、局部四层建筑面积约2300平方米，其中二层为临时建设，使用期两年。1996年7月18日获得《建设工程许可证》[沪杨建(96)185号],项目名称：办公用房加层；建设位置：杨浦区江浦路XXX号；建设规模：852平方米。2001年9月26日，上海市公安局杨浦分局控江路警察署出具证明江浦路XXX-
XXX号为杨浦水电公司所用(上述号为单号)。该二层临时建筑两年使用期到期后未获得批准登记或延长使用。
杨浦水电公司涉讼，请求判令其与晨杰餐饮公司2009年4月30日签订的《房屋租赁协议》于原审民事起诉状送达对方时解除，对方三家公司迁出系争房屋并将该房屋返还；判令晨杰餐饮公司支付2017年第一、第二季度的房屋使用费共计21万元，以后的房屋使用费顺延计算至判决生效之日，按照合同约定的年42万元计算；判令晨杰餐饮公司支付违约金，标准如下：2016年第一季度的违约金，计算基数为10.175万元，开始时间2016年1月10日，标准为日万分之三，计算至判决书生效之日；2016年第二季度的违约金，计算基数为10.175元，时间为2016年7月10日起至判决书生效之日，计算标准为日万分之三；2016年第三季度违约金，计算基数为10.5万元，从2016年10月10日计算至判决书生效日止，标准为日万分之三；2016年第四季度违约金，计算基数为10.5元，从2017年1月10日至判决生效日止，标准为日万分之三；2017年第一季度违约金，计算基数为10.5元，从2017年4月10日至判决书生效日止，标准为日万分之三；2017年第二季度违约金，计算基数为10.5元，从2017年7月10日至判决书生效日止，标准为日万分之三；如晨杰餐饮公司等未及时履行所之后产生的违约金，则按照合同约定计算至判决书生效之日。
原审法院审理中，杨浦水电公司认可晨杰餐饮公司一贯以现金方式支付租金，自2016年1月起未付租金。并称2016年3月晨杰餐饮公司前来支付2015年第四季度租金时，曾向其催讨过2016年第一季度的租金。晨杰餐饮公司称2016年3月其交付2015年第四季度租金时，杨浦水电公司以系争房屋要动迁为由，暂缓收取租金。双方对此均未提供证据。现晨杰餐饮公司已自愿将2016年的租金41.57万元缴纳至原审法院代管。
杨浦水电公司坚持以晨杰餐饮公司逾期未交租金为由要求解除租赁合同、支付租金及相应的违约金，以及对方三家公司腾退房屋，对于合同期满后的房屋占用使用费可以另行协商，不要求在本案中处理。
双方当事人确认系争房屋中的400多平方米在二层裙房，另外约600平方米房屋是在裙房与六层主楼连接的二层楼内。杨浦水电公司和晨杰餐饮公司2016年1-6月的租金标准为40.7万元/年，2016年7月至12月的租金标准为42万元/年,2016年全年的租金应为41.35万元。
原审法院经审理后认为，杨浦水电公司与晨杰餐饮公司签订的《房屋租赁协议》涉及的房屋中600多平方米属于有产权，另外二层裙房部位约400平方米属于临时建筑，已超过有效使用期，因此，该合同应属部分有效、部分无效，鉴于晨杰餐饮公司等已实际使用了合同所约定的面积，当事人之间的合同已于2017年4月30日自然到期，故对杨浦水电公司要求解除合同的诉请不再处理。晨杰餐饮公司应返还系争房屋并支付租赁期内的租金，邵稼楼餐饮公司、伊加伊餐饮公司作为承包单位应配合做好腾退搬离工作。晨杰餐饮公司虽无法提供对方让其暂缓支付2016年第一季度租金的证据，但结合杨浦水电公司之前因动迁多次口头、书面通知租户搬迁、不再续租的事实，又鉴于晨杰餐饮公司在原审中自愿将2016年租金以代管款的形式缴至法院代管，晨杰餐饮公司关于对方因动迁要求其暂缓支付租金的表述更为客观，因此，对杨浦水电公司要求晨杰餐饮公司支付逾期付款违约金的请求不予支持。杨浦水电公司表示合同期满后的房屋占用使用费可以另行协商，不要求在本案中处理，法院予以准许。综合杨浦水电公司自2014年底起多次口头、书面要求各租赁单位配合动迁及时腾退交房，在租赁期收到动迁单位的动迁工作函，相关租赁户陆续与该公司协议搬迁等事实，对本案当事人之间因动迁而发生的相关补偿，双方应按有关规定另行处理。
原审法院据此作出判决：一、上海晨杰餐饮有限公司、上海邵稼楼餐饮有限公司、上海伊加伊餐饮管理有限公司应于判决生效之日起十日内从上海市杨浦区江浦路XXX号底楼、二楼房屋内搬离并交还上海杨浦水电安装工程有限公司；二、上海晨杰餐饮有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海杨浦水电安装工程有限公司上述房屋自2016年1月1日至12月31日止的租金41.35万元(已交法院代管)；三、上海晨杰餐饮有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海杨浦水电安装工程有限公司上述房屋自2017年1月1日至2017年4月30日止的租金14万元；四、上海杨浦水电安装工程有限公司应于上海晨杰餐饮有限公司交还上述房屋之日退还上海晨杰餐饮有限公司押金3万元；五、上海杨浦水电安装工程有限公司其余诉请不予支持。
原审判决后，上诉人晨杰餐饮公司不服，向本院提起上诉称：为签署系争房屋的《房屋租赁协议》,其股东等出售了自己的房屋，现无其他住处。被上诉人杨浦水电公司承诺可以无限续租。系争房屋所在地块自2015年初起，即已发生市政建设及征收工作，经营环境严重恶化、经营业态无法正常，造成上诉人巨额亏损，合同目的无法实现。2016年年底，被上诉人封闭了系争房屋所在场地和停车场，仅留一个门通行。《房屋租赁协议》约定的租金等，系以合同正常履行为依据，按照该约定的租金标准履行因市政建设发生后的租金，对上诉人不公，应予降低标准，故2015年5月1日起至2016年11月30日期间的租金应按照原租金标准的10%履行。被上诉人杨浦水电公司严令2016年12月1日停业，故该日起至2017年4月30日的租金标准为零。上诉人已缴付至原审法院的租金远远超过现有条件下应当支付的租金和使用费。鉴于有关市政工程建设的征收工作始于《房屋租赁协议》未到期之前，上诉人对于系争房屋进行了装饰装修等，属于征收赔偿范围，且有关征收补偿事项正在进行之中，原审判决上诉人撤离，将使上诉人的上述装饰装修灭失毁损，无法进行评估定价和追偿。在被上诉人不给予补偿的情况下，上诉人不同意解除合同，因为已经影响了上诉人的生存问题。据此，上诉人认为原审判决不公，请求本院依法维持第四、五项，撤销第一、二、三项，改判支付2016年租金的一半，不同意支付2017年4个月的租金，并驳回被上诉人杨浦水电公司的其他原审诉请。
被上诉人杨浦水电公司辩称：2016年12月底，系争房屋所在场地没有封闭，停车场是封闭了。原审法院基于系争房屋的《房屋租赁协议》已经到期而解除了合同。次承租人伊加伊餐饮公司、邵稼楼餐饮公司依法有义务腾退房屋，且其三家公司的租赁合同亦已到期。有关租金应按照合同履行，并各自承担相应的风险。次承租人已经将2016年的租金如数支付给了上诉人，其至少在该年度没有损失。没有证据证明其他人的行为影响了上诉人的经营，且其已经将2016年的租金缴纳至原审法院，表明其认可相关的租金数额。本案原在2016年4月起诉，因上诉人不同意解除合同，要求继续履行，但2017年4月30日双方的租赁合同已经到期，根据合同约定上诉人应予腾退。据此，被上诉人请求本院依法维持原审判决。
原审被告伊加伊餐饮公司述称：被上诉人杨浦水电公司于2016年6月责令其停业，同年12月被上诉人封闭停车场时，还要求其停业。租期满后，被上诉人亦未要求腾退，故伊加伊餐饮公司在本案诉讼中没有返还房屋。由于原审法院将上诉费用的缴纳单据送达给了伊加伊餐饮公司的原审委托代理人，但该委托代理人已不再作为该公司二审的委托代理人，且伊加伊餐饮公司在二审中的法律文书中，已经明确记载了地址和联系方式，故未及时缴纳上诉费的责任，不在伊加伊餐饮公司，该公司应作为本案的上诉人。据此，伊加伊餐饮公司同意上诉人晨杰餐饮公司的上诉请求。
原审被告邵稼楼餐饮公司未作陈述。
本院经审理查明，2017年11月2日，原审法院向杨浦第二征收公司调查，该公司工作人员称，系争房屋所在地块的动迁公告尚未发出，主要采用协议征收的方式，根据上海市发展和改革委员会的沪发改城[2014]135文。2016年10月左右，该公司正式向被上诉人杨浦水电公司发出了征收工作函，同时也在租赁户门上进行了张贴。由于征收涉及的设备搬迁、停产停业补偿与系争房屋的租户有关系，且装潢补贴也进行了评估，故杨浦第二征收公司与征收指挥部、所在街道，以及被上诉人及其承租户、承包人多次进行协商。系争房屋所在场地的停车场属于上海市杨浦区土地发展中心，借给被上诉人使用，2016年6月进行了封闭，并给予了被上诉人一定的补偿，同时，还另行给予被上诉人一块土地进行造房使用。由于系争房屋及其所在场地没有清退，故双方没有签署相关的补偿协议。
经本院依法质证，上诉人晨杰餐饮公司、被上诉人杨浦水电公司以及原审被告伊加伊餐饮公司对于本院的质证程序，无异议，且均表示对于上述调查笔录亦无异议，系争房屋所在场地没有发生过停水停电等事实。
原审被告伊加伊餐饮公司在原审法院审理中的《当事人送达地址确认书》中明确其送达地址为上海市浦东新区严中路XXX弄XXX号XXX室，该确认书明确载明，上述地址适用于各个诉讼阶段，包括一审、二审、再审、执行，如有变更，应当及时告知人民法院变更后的送达地址，否则当事人将自行承担由此产生的法律后果。2018年1月19日，原审法院依法以上述确认书中的地址，向原审被告伊加伊餐饮公司送达了缴纳上诉费用通知，同年1月23日该通知被邮政部门投递并由当事人签收。
本院审理中，再次联系原审被告伊加伊餐饮公司，该公司确认不再缴纳上诉费用，本院告知其将依法按照撤诉处理。原审被告伊加伊餐饮公司未表示异议。
2018年4月13日，被上诉人杨浦水电公司出具《关于拆迁补偿款问题的答复》表示，为了配合市政轨道交通18号线江浦路两港截留重大工程，按时将土地交于有关部门，被上诉人自愿一次性给予上诉人晨杰餐饮公司、原审被告伊加伊餐饮公司拆迁补偿款150万元，并由其两家公司自行分配。
以上事实，有原审法院的《当事人送达地址确认书》、缴纳上诉费用通知、有关邮件投递的邮政查询记录、2017年11月2日谈话笔录，被上诉人杨浦水电公司的《关于拆迁补偿款问题的答复》，以及本院的审理笔录等证明属实。
原审查明的其他事实无误，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原审法院鉴于上诉人晨杰餐饮公司与被上诉人杨浦水电公司之间的《房屋租赁协议》已经自然到期，故不再对合同的解除作出处理，并根据查明的事实，对于系争房屋的腾退，以及被上诉人主张的有关逾期付款违约金等处理，并无不当，本院予以认同。由于相关地块的被征收等事宜，早于双方合同届满之前，各方均已明知，应对合同履行的风险，予以预见，且《房屋租赁协议》亦明确约定合同双方如遇政府征用或列入拆迁范围的，任何一方均可解除合同、互不承担赔偿责任。目前，双方已无证据证明涉及系争房屋所在地块的征收补偿协议已经签署，有关权益现未最终明确，有关征收单位明确系争房屋所在地块的相关装潢事项等业已评估。故上诉人要求给予其相应的补偿后，才予以腾退，并以其自愿向原审法院缴纳2016年度的租金后，再次对该租金及2017年始的部分租金提出调整等主张，依据尚不充分，本院难以支持。上诉人关于其无其他住处，以及有关生存问题的诉称，与本案无关。其关于被上诉人承诺可无限期承租系争房屋的主张，因无证据印证，且被上诉人不予认可，本院不予采信。因系争房屋所在地块被征收拆迁，被上诉人为了配合市政重大工程的需要，自愿给予上诉人及原审被告伊加伊餐饮公司一定的征收拆迁补偿，系其真实意思表示，本院应予准许。原审法院关于当事人之间因动迁而发生的相关补偿，双方应按有关规定另行处理，并无不妥，故双方当事人，可依据合同的约定，待相关征收补偿协议签署后，在被上诉人自愿给予的150万元补偿款基础上，多退少补，依法另行处理。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：
一、维持上海市杨浦区人民法院(2017)沪0110民初5299号民事判决；
二、准许被上诉人上海杨浦水电安装工程有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付上诉人上海晨杰餐饮有限公司和原审被告上海伊加伊餐饮管理有限公司补偿款150万元。
负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费4,408元，由上诉人上海晨杰餐饮有限公司负担。
本判决为终审判决。
法官助理薛凤来
审判长 吴 俊
审判员 张志煜
审判员 徐 庆
二〇一八年四月二十日
书记员 薛凤来
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。