中华人民共和国
上海市虹口区人民法院
行 政 判 决 书
（2012）虹行初字第107号
原告石迈。
原告董绍儒。
原告石楠。
原告董绍儒、石楠共同委托代理人石迈。
原告石麟祥。
原告石逸琴。
原告石敬祥。
被告上海市虹口区住房保障和房屋管理局。
法定代表人王益洋。
委托代理人施传铭。
委托代理人张骏。
第三人汉荣房地产开发（上海）有限公司。
法定代表人徐至宏。
委托代理人朱思义。
第三人石华琴。
第三人石介祥。
第三人石幼祥。
原告石迈等诉被告上海市虹口区住房保障和房屋管理局房屋拆迁行政裁决一案，原告石迈于2012年12月20日向本院提起行政诉讼。本院同日受理后，于12月26日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。董绍儒、石楠、石麟祥、石逸琴、石敬祥向本院申请作为共同原告参加诉讼。因汉荣房地产开发（上海）有限公司、石华琴、石介祥、石幼祥与本案被诉行政行为有法律上的利害关系，本院依法通知作为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2013年4月28日公开开庭审理了本案。原告石迈及原告董绍儒、石楠的委托代理人石迈，原告石麟祥、石逸琴、石敬祥，被告上海市虹口区住房保障和房屋管理局的委托代理人施传铭、张骏，第三人汉荣房地产开发（上海）有限公司（以下简称汉荣公司）的委托代理人朱思义到庭参加诉讼。第三人石华琴、石介祥、石幼祥经本院公告依法送达起诉状副本及传票未到庭。本案现已审理终结。
被告于2012年11月23日作出2012年虹房管拆裁字第177号房屋拆迁裁决，认定第三人汉荣公司实施旧区改造新建商住楼项目，于2003年5月取得房屋拆迁许可证。本市武昌路XXX弄XXX号全幢房屋系私房，原告石麟祥、石敬祥、石逸琴、石迈等系共有人，经虹口区房地产测绘中心测绘建筑面积326.69平方米，其他面积21.06平方米，第三人汉荣公司同意计入建筑面积，共计347.75平方米。该房屋经上海大雄资产评估有限公司评估，评估单价为建筑面积4，375元／平方米。估价报告于2008年1月12日送达原告，其户未在规定期限内申请鉴定。根据《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》（以下简称《细则》）及相关规定，该处房屋为同区域A类，最低补偿单价标准为3，841元／平方米，价格补贴标准为25%。该户房屋货币补偿金额为1，808，908.57元，即［4，375×100％＋（3，841×2-4，375）×25%］×347.75，或价值标准房屋调换。协商中，第三人汉荣公司提供两处房屋供该户选择，但该户不接受，石迈要求保留祖辈留下的房屋，石麟祥、石逸琴要求土地得到补偿，并就近安置八套房屋，双方无法达成协议，第三人汉荣公司遂向被告申请裁决。被告受理后，于2012年11月2日、12日两次组织双方调解，原告户部分共有人参加，双方无法达成协议。被告认为第三人汉荣公司对原告户的安置符合《细则》等有关规定，为保障城市建设的顺利进行，维护拆迁双方当事人合法权益，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条、《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第五十二条、《城市房屋拆迁管理条例》（以下简称《条例》）第十六条、《细则》第二十四条、第三十二条、第三十三条、第三十四条、第三十五条、第五十三条、第五十四条、虹府（2002）1号文、虹府（2003）35号文等有关规定，作出如下裁决：原告石麟祥、石敬祥、石逸琴、石迈等户在接到裁决书之日起十五日内，迁出武昌路XXX弄XXX号，迁入罗南二村XXX号XXX室、建筑面积63.15平方米，罗南二村XXX号XXX室、建筑面积69.63平方米，罗南二村XXX号XXX室、建筑面积65.45平方米，罗南二村XXX号XXX室、建筑面积69.63平方米，罗南二村XXX号XXX室、建筑面积72.40平方米，罗南一村XXX号XXX室、建筑面积71.35平方米，沪太路XXX弄XXX号XXX室、建筑面积82.51平方米，南东路XXX号XXX室、建筑面积76.68平方米，富联路XXX弄XXX号XXX室、建筑面积67.35平方米，九套房屋总价1，945，334.30元，房屋价值标准房屋调换需补差价136，425.73元，第三人汉荣公司同意全部减免；第三人汉荣公司另支付安置房屋面积补贴638，150元（即638.15×1，000），搬家补助费4，173元（即12×347.75），家用设施移装费凭有效票据按实计算。
被告向本院提供了作出被诉行政行为的证据材料及依据：
1.裁决申请书、第三人汉荣公司组织机构代码证、营业执照、法定代表人证明书及授权委托书，证明第三人汉荣公司于2012年10月26日向被告申请裁决，申请内容及第三人汉荣公司基本情况；
2.沪房虹拆许字（2003）第15号房屋拆迁许可证、房屋拆迁期延长许可通知、房屋拆迁资格证书及房屋拆迁委托书，证明第三人汉荣公司2003年5月15日取得拆迁许可证，拆迁实施单位为上海虹口动拆迁实业有限公司，拆迁期限经批准暂至2013年11月14日。原告石麟祥、石敬祥、石逸琴、石迈等户的房屋属于拆迁范围，被告裁决亦在拆迁期限内作出；
3.房地产价格评估机构资格证书、致委托方函、资料送达签收单，证明该房屋经评估居住单价为4，375元／平方米，报告已送达原告户；
4.上海市地政局户地图、私房资料摘录、查询回复、动拆迁建筑面积表，证明武昌路XXX弄XXX号房屋信息为：全幢房屋性质私房，原权利人石渊泉、石祯祥，经测绘建筑面积326.69平方米、其他面积21.06平方米；
5.警署户籍资料、动拆迁户籍住户调查表、物业户籍资料、社改产情况调查表、境外人员情况调查、出入境记录查询结果、港澳居民来往内地通行证信息、基本情况调查表、挂号信函收据，证明原告户人员情况；
6.告知、谈话笔录、房屋试看单、公示照片，证明第三人汉荣公司多次上门与原告户进行协商无果；
7.裁决安置房屋估价分户报告单及评估报告送达签收单、房地产权证，证明裁决安置房价格，第三人汉荣公司可予调配使用；
8.房屋拆迁案件受理审查登记表、房屋拆迁裁决案件基本情况表、受理通知书、会议通知、送达回证、公示照片、调查笔录，证明被告2012年10月26日受理第三人汉荣公司裁决申请，11月2日、12日两次组织双方进行调解，原告户经通知到场，双方未在裁决前达成协议；
9.2012年11月23日领导班子集体讨论决定、房屋拆迁裁决书、送达回证，证明被告依法裁决，并将裁决书送达双方；
10.《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条、《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第五十二条、《条例》第十六条、《细则》第二十四条、第三十二条、第三十三条、第三十四条、第三十五条、第五十三条、第五十四条为法律依据，同时参照虹府（2002）1号文、（2003）35号文。
原告石迈、董绍儒、石楠诉称，武昌路XXX弄XXX号房屋为建造于1932年具有上海典型历史建筑风貌的整幢独栋三上三下的石库门建筑。原产权人为石渊泉、石祯祥，两人过世后尚未析产过户，被告在未厘清房屋产权关系的情况下，即将原告石迈作为裁决被申请人不符合法律规定，且剥夺董绍儒、石楠的合法权益。另原告房屋为私人所有，相关土地管理部门至今未予注销或变更，因此沪房虹拆许字（2003）第15号房屋拆迁许可证不适用。被告在裁决调查会上未认真听取原告意见，未进行实质性调解工作，对相关事实、理由及证据未认真复核，即裁决宝山区九套房屋，且房屋价值远低于原告房屋及汉荣公司在建的商业开发项目豪景苑，被告裁决程序及安置补偿结果违反法律规定，有失公允，请求法院判令撤销被告作出的2012年虹房管拆裁字第177号房屋拆迁裁决。原告提供上海市地政局户地图、产权证件移交清单、房屋产权登记收件收据、个人使用国有土地地租专用收据、房屋照片、汉荣公司预售许可证、房屋拆迁裁决。
原告石麟祥、石敬祥、石逸琴诉称，同意石迈等人意见。原告石麟祥出示（91）西证字第1091号公证书，说明其姐姐石志敏放弃武昌路XXX弄XXX号房产，赠与石麟祥。
被告辩称，其依《细则》规定作出裁决，合法有据，请求法院予以维持。
第三人汉荣公司述称，同意被告的辩称意见，请求法院维持行政裁决。
上述证据材料经庭审质证，原告认为被告提供的证据材料仅罗列工作流程，与原告的诉讼不具有关联性；第三人汉荣公司在拆迁过程中，并未向原告户提供任何实质性方案，其中与石迈仅协商一次，内容记录不全；根据沪房地资安（2002）323号、虹府（2001）59号文件，原告房屋所在地块的拆迁适用沪城建（2001）第68号文的规定，可予回搬。被告对原告提供的证据无异议，表示被申请人罗列四人，并不代表该户仅四位共有人，被告在裁决过程中因无法与其他共有人接触，难以确定是否在世，故在查明中明确“石麟祥、石敬祥、石逸琴、石迈等系共有人”，另拆迁补偿安置是针对房屋整体价值，不影响其他共有人权利；该基地从2003年起至今已有十年时间，考虑到裁决安置房屋与被拆除房屋之间的市场价格涨幅区别，第三人汉荣公司自愿对安置房屋补贴1，000元／平方米，被告予以准许。第三人汉荣公司同意被告意见，称基地没有回搬政策。
根据庭审质辩情况，本院作出如下确认：原、被告提供的材料符合证据的关联性、合法性、真实性，本院确认具有证据效力。
经审理查明：本市武昌路XXX弄XXX号系私房，原权利人石渊泉、石祯祥已故，原告石迈、董绍儒、石楠、石麟祥、石逸琴、石敬祥、第三人石华琴、石介祥、石幼祥等为继承人。2003年5月第三人汉荣公司取得该地块项目建设的房屋拆迁许可，委托上海虹口动拆迁实业有限公司实施拆迁。因第三人汉荣公司与该户对补偿安置协商不成，第三人汉荣公司遂向被告提出裁决申请。被告于2012年10月26日受理，两次组织双方调解，双方调解不成，被告遂根据相关法律规定，于2012年11月23日作出2012年虹房管拆裁字第177号房屋拆迁裁决。原告石迈等人不服，遂向本院起诉。
原告石迈于本案审理中提出对评估报告申请鉴定。上海市房地产估价师协会房地产估价专家委员会于2013年4月24日出具沪房地估鉴（2013）017号《虹口区武昌路XXX弄XXX号全幢居住房屋拆迁补偿估价报告的鉴定结果报告》，鉴定结果为：估价机构资质和估价师执业资格在注册有效期内，估价报告不规范，评估价格不合理。专家组鉴定价格为4，955元／平方米。各方当事人对鉴定结果报告无异议。第三人汉荣公司表示，评估报告送达后原告户并未提出复估或申请鉴定，在后期协商中第三人亦是按周边市场单价与居民洽谈，现其愿意除裁决安置九套房屋外补偿货币安置款至400万元，即在原裁决内容上增加货币安置款3，361，850元。原告对此不接受。
本院认为：《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》明确《国有土地上房屋征收与补偿条例》施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理。根据《条例》第十六条、《细则》第二十四条的规定，被告具有作出房屋拆迁裁决的法定职权。第三人汉荣公司经批准取得房屋拆迁许可证，具有拆迁人的资格。原告户的房屋在该拆迁许可证批准的拆迁范围内，因拆迁双方就拆迁补偿安置事宜经协商未能达成一致意见，第三人汉荣公司遂向被告申请房屋拆迁裁决。被告受理后送达了相关材料，进行调查、调解，在调解不成的情况下于法定期限内作出房屋拆迁裁决，执法程序合法。《细则》规定拆迁当事人对房地产市场评估价格有争议的，可向上海市房地产估价师协会组织的房屋拆迁估价专家委员会申请鉴定，在规定期限内未申请鉴定的，以评估结果作为裁决依据。原告户在收到评估报告后未在规定期限内申请复估或鉴定，被告裁决时以评估价格为依据认定货币补偿金额、安置方案、补贴费用等事实清楚，证据确凿，合法有据。被告据此依照《细则》相关规定作出裁决，属适用法律、法规正确，依法应予支持。就原告对裁决的合法性异议，本院认为，武昌路XXX弄XXX号房屋在拆迁许可证核准拆迁范围之内，第三人汉荣公司依法可予实施拆迁。被告裁决时认定石麟祥、石敬祥、石逸琴、石迈等系该房屋共有人，未否定原告董绍儒、石楠等人的合法权益。第三人汉荣公司在本案审理中，考虑到拆迁至今房地产市场价格的涨幅，以及原告户房屋评估价格的变动，自愿增加货币安置款3，361，850元，于法无悖，予以准许。
综上，原告请求撤销裁决的理由缺乏相应的事实证据及法律依据，本院不予支持。据此，依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条、《城市房屋拆迁管理条例》第十六条、参照《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第五十二条、《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》第二十四条、第三十二条、第三十三条、第三十四条、第三十五条、第五十三条、第五十四条，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（一）项之规定，判决如下：
一、维持被告上海市虹口区住房保障和房屋管理局于2012年11月23日作出的2012年虹房管拆裁字第177号房屋拆迁裁决；
二、第三人汉荣房地产开发（上海）有限公司支付原告石迈、董绍儒、石楠、石麟祥、石逸琴、石敬祥、第三人石华琴、石介祥、石幼祥户货币安置款3，361，850元。
案件受理费50元、公告费560元由被告上海市虹口区住房保障和房屋管理局负担，鉴定费4，173元由第三人汉荣房地产开发（上海）有限公司负担。
如不服本判决，原告石迈、董绍儒、石麟祥、石逸琴、石敬祥、被告上海市虹口区住房保障和房屋管理局、第三人汉荣房地产开发（上海）有限公司可在判决书送达之日起十五日内提起上诉，原告石楠、第三人石华琴、石介祥、石幼祥可在判决书送达之日起三十日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 邱 莉
审 判 员 黄宇姣
人民陪审员 张俊彪
二〇一三年四月二十八日
书 记 员 袁 坚
附：相关法律条文
一、《国有土地上房屋征收与补偿条例》
第三十五条本条例自公布之日起施行。2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。本条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，但政府不得责成有关部门强制拆迁。
二、《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》
第五十二条（施行日期）本细则自公布之日起施行。2001年10月29日市人民政府令第111号发布的《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》、2006年7月1日市人民政府令第61号发布的《上海市城市房屋拆迁面积标准房屋调换应安置人口认定办法》同时废止。《国有土地上房屋征收与补偿条例》施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，但区（县）人民政府不得责成有关部门强制拆迁。
三、《城市房屋拆迁管理条例》
第十六条拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。裁决应当自收到申请之日起3０日内作出。
当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。拆迁人依照本条例规定已对被拆迁人给予货币补偿或者提供拆迁安置用房、周转用房的，诉讼期间不停止拆迁的执行。
四、《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》
第三十二条（拆迁补偿安置方式）
拆迁补偿安置可以实行货币补偿，也可以实行与货币补偿金额同等价值的产权房屋调换（以下称价值标准房屋调换）；拆迁居住房屋，还可以实行以房屋建筑面积为基础，在应安置面积内不结算差价的异地产权房屋调换（以下称面积标准房屋调换）。
拆迁用于非公益事业房屋的附属物，不作房屋调换，由拆迁人给予货币补偿。
拆迁补偿安置方式，由被拆迁人、房屋承租人按照本章规定进行选择。
实行房屋调换的，拆迁人应当提供两处以上经区、县房地局审核的安置用房，供被拆迁人、房屋承租人选择。
第三十三条（居住房屋的货币补偿金额）
拆迁居住房屋，货币补偿金额应当根据被拆除房屋的房地产市场评估单价和被拆除房屋的建筑面积确定。
执行本细则第三十五条、第三十六条、第三十七条第一款和第三款规定时，适用被拆除房屋的房地产市场单价和价格补贴。被拆除房屋的房地产市场单价为房地产市场评估单价，房地产市场评估单价低于最低补偿单价标准的，按最低补偿单价标准计算。
最低补偿单价标准，为被拆除房屋同区域已购公有居住房屋上市交易的平均市场单价。
本条所称的单价，是指每平方米建筑面积的价格。
已购公有居住房屋上市交易的平均市场单价，由各区、县政府按其划定的区域范围定期公布。
价格补贴标准，由市价格主管部门会同市建委、市房地资源局制定。
第三十四条（价值标准房屋调换的差价结算）
实行价值标准房屋调换的，应当按照本章规定的货币补偿金额与安置房屋的房地产市场价结算差价。
第三十五条（未出租私有居住房屋的补偿安置）
拆迁未出租的私有居住房屋，拆迁人对被拆迁人给予补偿安置，其货币补偿金额的计算公式为：（被拆除房屋的房地产市场单价＋价格补贴）×被拆除房屋的建筑面积
第五十三条（估价机构和评估时点）
本细则中涉及的居住房屋的房地产市场评估单价和非居住房屋的房地产市场价，由拆迁人委托具有市房地资源局核准的房屋拆迁估价资格的房地产估价机构评估。估价机构应当根据被拆除房屋的区位、用途、建筑面积等因素进行评估，评估时点以房屋拆迁许可证核发之日为准。
拆迁当事人对评估结果有争议的，一方当事人可以向上海市房地产估价师协会组织的房屋拆迁估价专家委员会申请鉴定。拆迁当事人在收到评估报告后的15日内未申请鉴定的，以评估结果作为裁决依据；申请鉴定的，以鉴定结果作为裁决依据。
拆迁房屋的评估技术规范、评估争议处理程序和有关管理规范，由市房地资源局制订。
拆迁房屋评估收费标准，由市价格主管部门会同市房地资源局制定。
第五十四条（货币补偿款、安置房屋的归属和房屋使用人的安置）
拆迁人给予被拆迁人的货币补偿款、安置房屋归被拆迁人所有。被拆迁人应当负责安置房屋使用人。
拆迁人给予房屋承租人的货币补偿款、安置房屋归房屋承租人及其同住人共有。
五、《中华人民共和国行政诉讼法》
第五十四条人民法院经过审理，根据不同情况，分别作出以下判决：
（一）具体行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，判决维持。
……。