广西壮族自治区北海市银海区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）银民初字第162号
原告：何显能。
委托代理人：郑光盛，广西中龙律师事务所律师。
被告：林耀森。
原告何显能诉被告林耀森租赁合同纠纷一案，本院于2013年3月11日立案受理后，依法适用普通程序，于2014年7月17日、9月11日公开开庭进行了审理。原告何显能及其委托代理人郑光盛、被告林耀森到庭参加诉讼，在本院审理期间，原、被告申请庭外和解两个月。本案现已审理终结。
原告诉称：2013年1月29日，原、被告签订《租塘合同》，约定被告将其向北海市银海区福城镇大坎村委会小坎村承包的213.44亩虾塘租赁给原告使用，年租金100000元，租赁期间为从签订合同之日至2020年2月28日，第一年的租金在2013年3月31日前交清，押金20000元，违约金30000元。合同签订后，原告如约向被告交纳押金20000元和租金100000元。但因被告在2012年1月18日与张清海签订《转包合同》，导致原告与张清海就虾塘的使用问题发生纠纷。被告交付给原告使用的虾塘为平面图中的第2、10、12、14号共46.12亩，其余的167.32亩一直未能交付原告使用，原告多次要求被告处理转租虾塘一事未果。2013年12月30日，被告以原告违约为由，向原告发出《终止<；租塘合同>；通知书》，终止双方2013年1月29日签订的合同。为维护原告合法权益，遂诉至法院，请求判令：1、依法解除原、被告于2013年1月29日签订的《租塘合同》；2、被告将收取的未交付使用的167.32亩虾塘租金78400元退还给原告；3、被告返还押金20000元；4、被告向原告支付违约金30000元。
被告林耀森辩称：不同意原告的诉讼请求。1、被告已将全部虾塘交付原告使用；2、原告未按时交纳2014年的租金，被告已书面通知原告解除合同，被告不存在违约，不应承担违约责任；3、原告违约导致合同终止，双方账目未结清，押金未到退还时间。
原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：
证据一、《身份证》，拟证明原告的诉讼主体资格；
证据二、《租塘合同》、《收条》，拟证明被告于2008年1月10日向北海市银海区福城镇大坎村委小坎村承租213.44亩虾塘，并交纳2013年的承包款；
证据三、《租塘合同》、《收条》，拟证明被告转租给原告并收取押金20000元及2013年租金100000元；
证据四、《转包合同》、《民事裁定书》，拟证明被告2012年1月18日将虾塘转租给张清海，导致原告与张清海发生纠纷；
证据五、终止《租塘合同》通知书，拟证明被告未逃避违约责任，向原告发出通知终止合同；
证据六、《把虾塘内的全部设备搬出的告知书》，拟证明被告未按约定将全部虾塘交付给原告使用。
被告对原告提交证据的真实性、合法性、关联性没有异议，但对证据六的证明内容有异议，被告与张清海的合同已终止，不能证明被告违约。
被告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：
证据1、《租塘合同》，拟证明被告对涉案虾塘有转租权；
证据2、《收条》，拟证明被告向小坎村交纳2013年租金；
证据3、《声明》，拟证明被告已于2013年1月26日已经和张清海终止合同；
证据4、《租塘合同》，拟证明双方签订该合同时虾塘无人占有使用；
证据5、法庭审理笔录，拟证明被告没有违约；
证据6、终止《租塘合同》通知书，拟证明原被告的合同已终止；
证据7、《身份证》复印件二份，拟证明被告将虾塘交付原告使用。
原告对被告提交的证据1-6的真实性、合法性、关联性均无异议，但对证据3、4、5、6的证明内容有异议，认为证据3、4、5证实2013年4月14日张清海海占用该虾塘；证据6无法证实原告违约，原告拒交2014年租金是因为被告一直未将虾塘全部交付使用，证据7的证人未到庭，不予质证。
本院对原、被告均无异议的原告提交的证据一至六及被告提交的证据1-6，依法采纳作为定案依据。证据7系被告提交的二份身份证复印件，无法对应其要证明的内容，本院不予采纳。证据六证明被告并未按合同约定履行交付全部虾塘的义务，故原告对证据3、4、5、6的证明内容的异议成立，被告对证据六的异议不成立。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：
2013年1月29日，原告与被告签订《租塘合同》，约定：被告将承包的1-18号虾塘池共计213.44亩转租给原告使用，年租金100000元，租赁期间为从签订合同之日至2020年2月28日，第一年的租金在2013年3月31日前交清，押金20000元，违约金30000元。合同签订后，原告如约向被告交纳押金20000元和租金100000元，被告向原告交付2、10、12、14虾塘池，面积共计46.12亩。原告因其余14个虾塘一直未能使用，与被告多次协商未果，故诉至法院。
另查明，2014年1月，被告已将涉案虾塘转租给他人。
本院认为，原、被告签订《租塘合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，属有效合同。《租塘合同》签订后，被告未在约定的期限内将全部虾塘交付给原告使用，且已将虾塘转租给他人，致使原告的合同目的无法实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的”的规定，原告主张解除原、被告于2013年1月29日签订的《租塘合同》，有事实根据和法律依据，本院予以支持。被告主张已将全部虾塘交付原告使用，没有提供证据证实，该辩解本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告在履行合同的过程中并未如约交付全部虾塘，已构成违约，且现已无法继续履行。原告向被告交纳213.44亩虾塘池的租金100000元，被告交付原告使用的虾塘池面积为46.12亩，故原告有权要求被告退还未使用虾塘池的租金，该租金为100000元÷213.44亩×（213.44亩-46.12亩）=78392.05元，超出部分本院不予支持。因被告违约，故原告要求被告退还押金20000元及支付违约金30000元，理由成立，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定，被告以原告不支付2014年租金为由主张被告违约，因被告违约在先，故被告的辩解不成立。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十七条、第九十四条第一款第（四）项、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、依法解除原告何显能与被告林耀森于2013年1月29日签订的《租塘合同》；
二、被告林耀森返还原告何显能虾塘租金78392.05元；
三、被告林耀森返还原告何显能押金20000元；
四、被告林耀森支付原告何显能违约金30000元；
五、驳回原告何显能的其他诉讼请求。
本案受理费2868元，由被告林耀森负担2865元，原告何显能负担3元。
上述应付款项，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费2868元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 刘 瑞
审 判 员 蒙兆宽
代理审判员 钱 芳
二〇一四年十一月十日
书 记 员 高雪婷
本判决书适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定或者其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。