云南省开远市人民法院民 事 判 决 书（2015）开民二初字第00013号原告丁润鑫，女，1969年2月17日生，汉族，住开远市。委托代理人胡永刚（系原告丈夫），男，1967年3月18日生，汉族，住开远市。委托代理权限特别授权代理被告陈果朴，男，1963年4月3日生，住开远市。委托代理人王国防，云南法砝码律师事务所律师。委托代理权限为特别授权代理。第三人谷旭娜，女，1984年11月26日生，哈尼族，住开远市。原告丁润鑫与被告陈果朴、第三人谷旭娜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月19日立案受理，依法由审判员黄健秋适用简易程序公开开庭进行了审理。原告丁润鑫及其委托代理人胡永刚、被告陈果朴及其委托代理人王国防、第三人谷旭娜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告丁润鑫诉称：2013年1月4日，原、被告双方签订了《房屋租赁合同》，合同约定，“原告将所有的位于开远市青年路136号附11号开远市商铺出租给被告使用，租期5年，即从2013年4月1日至2018年3月30日止；租金价格随行就市，按季支付；在租赁期间,乙方转租或转让该房屋的使用权时，由甲方（原告）与转承租或转用方变更合同等等。”合同签订后，被告于2014年9月26日支付了2014年10月至12月的租金。2014年12月6日原告无意中发现被告已将其承租的铺面转让给了第三人，且与第三人签订了房屋空转协议。根据我国《物权法》第4条、《合同法》第224、84、223条以及《民法通则》第91、92条之规定，租赁权的转让须经合同另一方即原告（出租人）的同意，并以此为成立要件，这样才符合立法精神，同时能够稳定合同关系，限制当事人滥用合同权利。据此，被告的行为应视为违约且违法。故为保护原告人的合法权益不受侵犯，特起诉法院，1、要求判令解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》（解除时间从2014年10月1日起）；2、判令被告支付原告违约金人民币12600元（按年租金25200元的50%计）；3、判令被告将非法转让房屋的不当得利人民币34000元支付原告；4、判令原告不返还被告保证金1000元；5、判令被告返还租用的房屋，并恢复房屋原样；6、本案诉讼费由被告承担。被告陈果朴辨称，2013年1月4日，答辩人与被答辩人在自愿、平等协商的基础上所签订的《房屋租赁合同》是合法有效的，该合同约定：“第七条，在租赁期间，甲方（被答辩人）不得干预乙方（答辩人）对房屋的使用权，乙方（答辩人）转租或转让该房屋的使用权时，由甲方（被答辩人）与转承租或转用方变更合同。”因此，答辩人于2014年10月6日将租赁的房屋连同装修费（答辩人曾多次对租赁房屋投资装修用于童装经营）一起转租或转让给第三人谷旭娜经营，是租赁合同赋予的权利，相反，被答辩人出尔反尔，拒不履行“与转租或转用方变更合同”的合同责任和义务，违反了双方的合同约定。据此，答辩人请求法院依法驳回其无理诉讼请求。第三人谷旭娜辨称，我也是第一次租这种商铺，我是见到原、被告所签订的合同允许转租才转租的，我按时交租金,未违约。原告丁润鑫为证明其主张向本院提交以下证据材料：1证，《房屋租赁合同》复印件一份，证明原、被告存在租赁关系，被告租用我的房屋，未按合同约定进行转租造成违约；2证，房屋所有权证复印件一份，证明坐落于开远市商铺为原告所有；3证，土地所有权证复印件一份，证明原、被告租赁的房屋系原告人所有；4证，房屋租赁鉴证管理手续费缴纳证及缴纳发票复印件各二份，证明原、被告之间租赁关系，原告已按法律规定缴纳了相关费用，是合法的，应受法律保护；5证，身份证复印件一份，证明原告的诉讼主体资格；6证，租赁房屋照片6张，证明被告擅自转租造成房屋受损。被告陈果朴向本院提交以下证据材料：1证，身份证复印件一份，证明被告的诉讼主体资格；2证，房屋装修证明复印件三份，证明被告对房屋进行了多次装修，装修费合计45000元；3证，铺面转让协议复印件一份，证明被告与次承租人即本案第三人谷旭娜签订转租协议的事实，并经房东即原告人同意才转租的。第三人谷旭娜在举证期限内未向本院提交任何证据材料。经质证，被告陈果朴对原告丁润鑫提交的1证的真实性无异议，但对证明目的有异议，该合同第七条的约定证明了原告方对于出租的房屋是允许转租的；对2证、3证、4证和5证的合法性、真实性、关联性均无异议；对6证的合法性、真实性、关联性无异议，但房屋的损失行为是由本案第三人谷旭娜造成的，与被告无关。第三人谷旭娜对原告丁润鑫提交的1证、2证、3证、4证、5证、6证均没有意见，其声称与被告签订转租合同时，是因为看见了《房屋租赁合同》第7条的约定，才决定与被告签订转租协议的。原告丁润鑫对被告陈果朴提交的1证真实性、合法性、关联性无异议；对2证的真实性、合法性、关联性均有异议，对该份证据不认可，关于所出租房屋装修的费用要求被告提供正规的发票，否则，不予认可；对3证也不认可，对证明目的有异议，原告未同意被告转租给第三人谷旭娜。第三人谷旭娜被告陈果朴提交的1证、2证、3证均没有意见。本院对原告提交的证据经审查认为，1证《房屋租赁合同》系原被告双方的真实意思表示，能够证实原被告之间存在租赁关系，本院予以采信；2证房屋所有权证和3证土地使用权证均能够证实坐落于开远市商铺由原告所有的事实，本院予以采信；4证房屋租赁鉴证管理手续费缴纳证及缴纳发票，能够证实原告已按相关规定缴纳了费用，本院也予以彩信；6证租赁房屋照片6张，均为租赁房屋装饰风格的一种状态，未见房屋在主体结构及其主要部位受到损坏，故对以此证明房屋受损，本院不予采信。本院对被告提交的证据经审查认为，1证身份证复印件真实性、合法性，关联性，本院予以采信；2证房屋装修证明复印件，能够证实被告对所租赁的房屋进行了装修，但不能完全证实装修费用的数额，原告提出应出具发票的主张，本院予以支持；3证铺面转让协议，能够证实被告将所租赁的铺面转租第三人的事实，本院予以采信，但仅此协议并不足以证实经原告同意，本院不予采信。根据庭审及证据的审查核实情况，本院确认以下法律事实：坐落于开远市商铺系原告丁润鑫购买的属于其个人所有，并于2012年办理了房屋产权证，即开房权证开房字第××号；于2014年办理了土地使用权证，即开国用（2014)第3086号。2013年1月4日原、被告双方签订了《房屋租赁合同》，该合同约定：“一、甲方（出租方）自愿将位于开远市宏达购物商城F—9号商铺租给乙方（承租方）作商品经营使用，租期5年，自2013年4月1日起至2018年3月31日止。二、乙方自愿按每月2000元房屋租金计，于每月25日至28日交付下一季度租金给甲方。······四、租赁期间，甲乙双方不得无故解除合同，违约者处以年租金50%为违约金。五、租赁期满时，甲乙双方是否续租都应提前30日通知对方，租赁期满后，在房屋及所属设施完好无损、各种乙方应缴费用结清时，甲方将收取的押金（1000元）如数退还乙方，乙方在同等条件下享有优先承租权，并与甲方协商续签合同。六、乙方在使用房屋期间，不得擅自改变房屋结构，并严格遵守国家的相关法律、法规，不得违法经营，否则，甲方有权解除合同，如因乙方故意或者过失造成房屋及所属设施毁损时，由乙方负责修缮恢复原状或赔偿损失。七、在租赁期间，甲方不得干预乙方对房屋的使用权，乙方转租或转让该房屋的使用权时，由甲方与转承租或转用方变更合同。······。”合同签订后，被告将所租赁铺面用于了童装经营，且被告已付原告租金至2014年12月。2014年10月6日，被告与第三人签订了《铺面转让协议》，由被告将所租赁的铺面转让给第三人。2014年12月，原告发现被告未经其同意将向其所租赁的铺面转给第三人。为此原、被告双方发生纠纷，经协商未果。原告遂起诉至法院。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。根据《中华人民共和国合同法》第四条之规定，“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。”本案原、被告双方在自愿协商的基础上所签订的《房屋租赁合同》符合法律的规定，合法成立有效。根据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”原、被告双方应按照合同约定诚信如实履行合同。但被告于2014年10月6日转让其所租赁的铺面给第三人的行为，本院认为实质上是转租行为，而该行为是否违约？原、被告双方及第三人都对《房屋租赁合同》第七条的约定存在不同的理解。原告主张所出租铺面的转租需经其同意，方可转租。被告主张合同约定允许其转租，是原告拒不履行“与转租或转用方变更合同”的合同责任和义务。本院认为，从《房屋租赁合同》第七条的约定：“在租赁期间，甲方不得干预乙方对房屋的使用权，乙方转租或转让该房屋的使用权时，由甲方与转承租或转用方变更合同。”上看，该约定乙方转租房屋，由甲方与转承租或转用方变更合同，而事实上，被告（即合同上的乙方）与第三人签订了《铺面转让协议》的行为，显然不符合合同的约定。至于“乙方（即本案被告）转租或转让该房屋的使用权时，由甲方（即本案原告）与转承租或转用方（即本案第三人）变更合同”的约定中关于的合同的变更，按照《中华人民共和国合同法》第七十七条之规定，“当事人协商一致，可以变更合同.”以及《中华人民共和国合同法》第八十四条之规定，“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。”故《房屋租赁合同》的变更应由本案原、被告及第三人协商一致，可以变更合同。而被告未与原告协商经其同意就与第三人签订《铺面转让协议》的行为，也不符合合同的约定。综上，本案《房屋租赁合同》关于转租约定，应是被告（承租方）转租应经原告方（即出租方）同意。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条之规定，“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”对于原告要求解除合同、返还租赁物，并恢复原状的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，按《房屋租赁合同》约定为“年租金的50%。”根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”以及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第二款之规定，“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。”故对于原告请求给付违约金应按年租金的30%计算，即25200×30%=7560元，本院对于原告的支付违约金的诉讼请求部分予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条之规定，“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第一百一十八条之规定，“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”本案《房屋租赁合同》约定的是押金（1000元），并未约定定金性质，故对于原告要求不予返还押金的诉讼请求本院不予支持。对于原告要求被告将非法转让房屋的不当得利人民币34000元支付原告的诉讼请求，因本案被告（承租人）与第三人之间实际上是转租行为，实际上，擅自转租收益是否构成不当得利。应看是否符合不当得利的成立要件。被告转租行为由于出租人并未因承租人的转租行为而遭受经济损失，也就是说出租人以收取租金作为对价，已将房屋的使用收益权能移转给承租人，出租人在租金收益方面并没有受到损害，且一般出租人在订立租赁合的同时，对其本身的收益已经有了一个固定的合理预期，而转租人即使获得了高于其支付租金的转租收入，也是出租人不能够合理预期到的。故由于出租人的合理预期收益与其实际获得的利益间没有差额，因此，擅自转租收益不属于不当得利。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十五条之规定，“在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外。”故本院对于原告的此项诉讼请求也不予支持。综上所述，本案事实清楚，证据充分。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、第八十四条、第一百一十四条、第一百一十五条、第二百二十四条、第二百二十五条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第二款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第一百一十八条之规定，判决如下：一、解除原告丁润鑫与被告陈果朴签订的《房屋租赁合同》，被告陈果朴于本判决生效之日起十日内将坐落于开远市商铺，即位于开远市宏达购物商城F—9号商铺恢复原状，并交还原告丁润鑫。二、被告陈果朴于本判决生效之日起十日内支付原告丁润鑫违约金7560元。三、驳回原告丁润鑫的其他诉讼请求。案件受理费990元，减半收取495元，由原告丁润鑫负担416.4元，由被告陈果朴负担78.6元。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请强制执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。审判员  黄健秋二〇一五年三月十七日书记员  罗文淇