湖南省永州市冷水滩区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘1103民初2980号
原告(反诉被告）：汤夏苓，又名汤夏玲，女，1954年3月10日出生，汉族，湖南省宁远县人。
委托诉讼代理人：周群宣，男，1958年11月12日出生，汉族，湖南省宁远县人，代理权限为特别授权，系汤夏苓丈夫。
委托诉讼代理人：廖江南，湖南君义律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被告（反诉原告）：李世友，男，1973年9月8日出生，汉族，湖南省东安县人。
被告（反诉原告）：阳诚贵，男，1961年12月5日出生，汉族，永州市冷水滩区人。
被告（反诉原告）：伍世良，男，1964年7月6日出生，汉族，永州市冷水滩区人。
三被告的共同委托诉讼代理人：唐永明，湖南君义律师事务所律师，代理权限为一般授权。
原告汤夏苓诉被告李世友、伍世良、阳诚贵合同纠纷一案，本院于2016年9月12日受理后，本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。在诉讼过程中，被告李世友、伍世良、阳诚贵提起反诉。原告汤夏苓的委托诉讼代理人周群宣、廖江南、被告李世友、伍世良、阳诚贵及其委托诉讼代理人唐永明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告汤夏苓向本院提出诉讼请求：1.判令被告履行《旧房改建合同》，交付房产总证，并赔偿原告房屋面积损失93231元，减去应退回给被告的押金5万元和办证费用9823.14元，实际被告应赔偿原告损失33407.86元；2.判令被告支付因不能及时交付房屋的翻倍过渡租金15000元；3.判令被告因违反《旧房改建合同》第二条1、3项、第三条2项、第四条2项、第五条1项、第六条附1等条款，应支付违约金2万元；4.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2011年4月17日，原告与被告方签订了一份《旧房改建合同》，约定：一、合作方式：甲方提供旧房面积，乙方负责出资改建；二、质量要求：1.乙方提供施工图，按图施工，,加门面在内的一至三层要求使用一级小砖；3.窗子过桥出30公分的挡雨篷；三、办理手续及相关事务关系处理：乙方负责给甲方所建新房办理总证，土地使用权归甲方所有；四、安全责任：甲方的旧房拆除后，乙方在二个月内必须施工建房，建房期限为一年（因天气关系，经双方协商同意后，可延长一至二个月）。如乙方没有按期完工交房，为乙方违约，除给付违约金，房租费翻倍；五、房屋分配：由乙方提供施工图作参考，甲方所占房屋5套，每套面积不得低于120平方米，否则乙方应按均价补钱给甲方。附：汤夏玲应得面积柒佰壹拾柒平方米，一、三、五、六、七层为汤夏玲所有，另外门面二个，剩余面积补车库。另第六条附：四角柱构造用14公分螺纹钢和混凝土直通到顶。如甲乙双方任何一方违反合同条款，违约方必须赔偿对方违约金2万元。合同签订后一星期内，原告就将房屋交给了被告进行拆除改建，但被告存在多处严重违反合同的事实：1.将合同约定的一至三层使用的一级小砖改为大砖；2.本应在一年内交房，但直到2014年9月才将房屋交付使用；3.被告至今不将房产总证办理交给原告，且被告交付的房屋面积根本没有达到每套不低于120平方米的要求，交给原告二套面积为107.19平方米、三套面积为110.45平方米的房屋，共计面积545.73平方米，车库面积少二个多平方米，应依照约定按市场均价补差。根据被告出售本栋给屈丽君的一套单价为18.3万元、面积为110.45平方米的房屋，折算单价为1656.86元每平方米。则被告应补差价为56.25平方米×1656.86元/平方米≈93231元；4.窗子过桥出30公分的挡雨篷没有搞；5.合同第六条规定四角构造柱用14公分螺纹钢和混凝土直通到顶，但被告只搞到第一层就没有往上搞了，质量存在严重问题；6.被告至今没有提供建房施工图，使原告对面积、结构等不知情。综上，请求法院判如所请。
被告李世友、伍世良、阳诚贵共同辩称，原告的起诉缺乏事实根据，与被告签订协议的时有隐瞒事实真相、欺骗被告的行为。双方签订的合同的第五条及补充条款应当无效，且原告首先违约，要求驳回原告的全部诉请。
反诉原告李世友、伍世良、阳诚贵提出反诉诉讼请求：1.确认《旧房改建合同》第五条有关每套住房不得低于120平方米及之后补充的汤夏苓应分得面积717平方米房屋的约定无效，判令原告方不再补足反诉被告汤夏苓房屋面积差；2.因反诉被告汤夏苓违约，应承担退还合同押金5万元、支付办证费用1万元；3.本案本、反诉诉讼费由反诉被告汤夏苓承担。事实和理由：2011年4月17日，反诉被告汤夏苓在与反诉原告伍世良等人签订《旧房改建合同》时，称其旧房改建手续合法，并在此基础上对双方的权利义务进行约定。之后，因反诉被告违约，在规定的期限内，未能提供出合作建房的《土地使用权证》等手续，致使合作建房的四至界限、地面面积等无法确定，建房、交房时间一再拖延。2013年3月5日，永州市人民政府颁发的永（冷）国用（2013）第0XXXX4《国有土地所有权证》确认反诉被告能建房的土地面积只有97平方米，而双方签订的合同中有关每套住房不得低于120平方米,及汤夏苓应分得面积717平方米房屋之约定，因违反国家法律强制性规定而无效。加之之前，汤夏玲违约、欺骗反诉原告，在合作建房中给反诉原告方造成巨大损失。为此，请求判如所请，驳回本诉的诉讼请求。
反诉被告汤夏苓辩称：一、双方签订《旧房改建合同》时并没有提及产权手续，而是双方现场看房后，以房屋现状为准签订的合同，由反诉答辩人出房屋及土地，反诉被答辩人等人出资，反诉答辩人不存在在规定期限内未能提供旧房的《土地使用权证》的问题。双方约定一年内将房建好，就是因为办理相关手续需要一定时间。故反诉答辩人是现房交付，不存在产权面积的争议；二、2013年3月5日政府颁发的永（冷）国用（2013）第0XXXX4《国有土地使用权证》是在房屋报建过程中，反诉原告去办理的，与之前反诉原告看到的土地范围及面积一致，不存在反诉答辩人有意隐瞒，该土地使用权证证明反诉答辩人的产权是合法的；三、虽然土地使用权证载明的面积只有97平方米，但二楼以上可以前后挑出，面积肯定比地面面积宽，完全能达到每套120平方米。这是双方根据实际情况作出的合法约定，不存在违反法律强制性规定的说法；四、反诉答辩人只是提供自有房屋给反诉被答辩人进行改建，并没有提及到产权手续，并协助对方办理建设手续。现已得到政府认可，旧房改建事宜也已完成，不存在欺骗反诉被答辩人之说；五、在《旧房改建合同》中双方已对房屋的建设质量、要求和面积、应分得的数量做了具体约定，根据合同法的相关规定，反诉原告应当依约履行义务，故反诉答辩人的诉讼事实清楚，证据充分，请求依法支持，并依法驳回反诉原告的诉讼请求。
经审理查明，1987年原告汤夏苓在冷水滩区凤凰园七中队小区地段，有经批准的住宅建设用地面积49.77（11.71×4.25）平方米，后原告在该土地上超面积建房一栋。2011年原告及其周边的16户业主与三被告协商将旧房交由三被告统一改建。2011年4月17日，原告与三被告签订《旧房改建合同》，约定：1.原告提供旧房面积、房产证复印件和买地发票，三被告负责出资改建；2.三被告提供施工图纸，按图施工，一至三层要求使用一级小红砖，窗子过桥出30公分挡雨篷，四角构造柱用14公分螺纹钢和混凝土直通到顶等；3.原告提供原有的房产证复印件，其他证件及手续费由三被告负责；4.三被告负责给原告新建房屋办一个总证，土地使用权归原告所有；5.周边邻居的土地界线及关系由原告负责处理，如处理不好造成的损失由原告负责；熊家、雷达站、雷达站围墙边的公路由三被告负责处理关系，并承担费用；6.原告的旧房拆除后，三被告在二个月内必须施工建房，一年交房（因天气关系，经双方协商可延长一至二个月）。如延期交房，三被告应付给原告翻倍的过渡租金；7.房屋完工后，该土地、房屋所有权由双方按房屋分成拥有；8.原告所占房屋每套面积不得低于120平方米，应分得面积717平方米，其中1、3、5、6、7层归原告所有，另加二个门面，剩余面积补车库。如面积仍不足，则由三被告按均价补钱给原告；9.施工过程中，由三被告一次性付清原告一年的租房费用3000元；10.在签合同时，三被告付给原告押金5万元。建房第二层完工后，原告退给三被告押金2万元；房子完工，办好房产证后，退还余下的3万元；11.违约方赔偿对方违约金2万元。同时，该合同还规定了双方的其他权利义务。合同签订当日，三被告交给原告押金5万元，此后的一星期内原告将旧房交给三被告拆除重建。2011年4月28日，被告伍世良给付原告一年的房屋租金3000元。至2014年9月三被告共修建了八层楼房，其中第一层为建筑面积共87平方米的门面二间；第二层及第八层每层为住房一套，其中第二至四层的住房建筑面积为107.19平方米/套，第五至第八层的住房建筑面积为110.45平方米/套。原告分得第一层的门面二间及第二、四、六、七、八层的住房五套，三被告分得第三、五层的房屋二套，并予以了出售。2013年3月5日，三被告为参与改建的16户业主统一办理了永（冷）国用（2013）第0XXXX4土地使用权证，载明16户的土地面积共为1550.91㎡，其中原告名下的土地面积为97㎡。此后，原告认为三被告交付的房屋面积未达到合同约定的717平方米，且延期交房，部分质量不符合约定要求，要求三被告按市场价给予补差，并赔偿违约金2万元，而三被告认为根据原告提供的旧房，每套住房面积不可能达到合同约定的每套120平方米的标准，且延期交房，系原告未处理好邻里关系，致使无法按进度施工所致，同时房屋并不存在质量问题为由，要求原告依约退还押金5万元，并承担办证费用。经双方多次协商未果，遂酿成本纠纷。
本院认为，原、被告签订《旧房改建合同》约定由原告提供旧房，被告负责拆除、重建并负责办理各项手续，从合同的约定及实际履行情况可认定，三被告既是与原告合伙改建旧房的合伙人，也是该改建工程的实际施工承包方。因三被告并不具备建筑施工资质，故原、被告之间的《旧房改建合同》违反了《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条第（一）项的强制性规定而无效。也正是因为三被告不具备相关建设资质及相应的专业职能和水平，才导致在签订合同时双方对原告旧房的土地四至界限、土地面积、可建成的房屋面积等缺乏客观认定和判断，致使纠纷的酿成。原、被告双方因该合同无效而取得的财产，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定应当予以返还。因该改建工程已实际完工，并交付使用，根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，被告方可要求原告支付相应的工程款，并承担各项费用；因合同无效造成的损失，由双方按过错承担责任。但在第二次庭审中，经本院释明，本案本诉原告及反诉原告均明确表示即使合同无效，也不变更诉讼请求，对工程造价不申请鉴定。故对于原告在主张该《改建合同》为有效合同的前提下提出的诉讼请求，本院依法不予支持。对于反诉原告提出的要求确认合同中关于每套住房不得低于120平方米及原告应分得717平方米房屋的约定无效的反诉诉讼请求，在合同确认无效后，无需再单独确认其中的部分条款无效。对于反诉原告要求反诉被告退还押金5万元并承担办证费1万元的反诉诉请，因反诉原告未提供证据证实其办证实际开支，且双方均未申请鉴定，致使本院对整个工程造价及反诉原告分得的二套房屋的价值无法确定，在此情况下，不宜对其所交5万元押金单独处理。故对反诉原告就此提出的反诉请求，本院亦不予支持。
综上，根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条第（一）项、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第十五条之规定，判决如下：
原、被告签订的《旧房改建合同》无效；
驳回本诉原告汤夏苓的本诉诉讼请求；
三、驳回反诉原告李世友、阳诚贵、伍世良要求反诉被告汤夏苓退还押金5万元，承担办理产权证费用1万元的诉讼请求。
本案本诉受理费1510元，由本诉原告汤夏苓负担；本案反诉受理费1300元，由反诉原告李世友、阳诚贵、伍世良负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。
审 判 长 王 枫
审 判 员 蒋 娜
人民陪审员 于根生
二〇一七年一月二十六日
代理书记员 李 静