河南省南阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫13民终5540号
上诉人（原审原告）：张士良，男，汉族，1982年6月16日生现住南阳市卧龙区。
委托诉讼代理人：雷理想，河南宛龙律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：南阳市鑫东海置业有限公司。住所地南阳市宛城区独山大道与滨河路交叉口盛唐商务苑21幢301室,统一社会信用代码:91411300794266248G（11）。
法定代表人：李喆，该公司经理。
委托诉讼代理人：赵阔，该公司法律顾问。
上诉人张士良、上诉人南阳市鑫东海置业有限公司商品房买卖合同纠纷一案，不服河南省南阳市卧龙区人民法院（2016）豫1303民初2986号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人张士良的委托诉讼代理人雷理想和上诉人南阳市鑫东海置业有限公司的委托代理人赵阔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
南阳市鑫东海置业有限公司上诉请求：将退房款的利息起算日改判从一审张士良起诉之日起算。诉讼费用做出改判。事实和理由：一、购房合同中对面积差价款的退款的利息没有约定，一审判决自房产证出证之日起支付利息没有依据。二、一审判决仅支持了张士良的部分请求，让南阳市鑫东海置业有限公司承担全部诉讼费用没有依据。
张士良辩称：利息起算时间虽然合同未规定，售房部门已实际占用资金，利息起算时间应当自此时开始计算。
张士良上诉请求：撤销一审判决，改判南阳市鑫东海置业有限公司支付张士良购房款利息按人民银行贷款利率期限自2009年12月27日至款项付清之日止。改判南阳市鑫东海置业有限公司支付张士良多缴纳的契税和维修基金共1234.25元及利息（按人民银行同期贷款利率计算）。一、二审诉讼费用由南阳市鑫东海置业有限公司承担。事实与理由：一、一审法院认定的房屋差异面积房款利息的起算时间为2015年6月19日房管部门核准颁发房产证是错误的。张士良购买的房屋是现房，合同签订时房屋面积已经确定，且合同约定的房屋面积与产权登记面积差异大，由此可以看出对方是在明知面积不实的情况下仍然多收取张士良购房款显然存在欺诈行为，且从交款之日起对方已经实际占用资金了。故退还张士良的房款面积差异部分房款利息应当自2009年12月28日缴纳房款时开始计算。即使差异房款利息应从房产证颁发之日开始计算，也应当自2015年6月19日开始计算。商品房买卖合同第十五条明确约定。张士良购买的房屋于2010年3月2日已经交付。房产证一直拖到2015年6月19日才颁发下来，南阳市鑫东海置业有限公司对此应当承担责任。二、基于合同的相对性，南阳市鑫东海置业有限公司应当退还张士良多交的契税和维修基金共1234.25元及利息，张士良按照合同约定的面积缴纳契税和维修基金，合同没有规定该部分资金是南阳市鑫东海置业有限公司代缴代扣的，即便是由南阳市鑫东海置业有限公司缴纳，这也是南阳市鑫东海置业有限公司与第三方的关系。和李吉文没有关系。
鑫东海公司辩称：1、购房户无证据证明鑫东海公司有穿越的能力，在房子卖给购房户时就知道房子存在误差；购房户要求自购房之日起支付利息无合同依据和法律依据。2、多缴纳的契税已经有税务部门收取，鑫东海公司仅仅是过手人，购房户应当根据税法规定要求税务部门退回多收的税款。3、维修基金鑫东海公司只是过手人，购房户应当要求相应的单位退还，且维修基金已经进入个人账户，要求退还无从说起。
张士良向一审法院起诉请求：1、南阳市鑫东海置业有限公司支付张士良商品房面积差额价款29744.63元并自缴纳房款之日即2009年12月28日起按中国人民银行贷款利率计付利息至款付清之日。2、判令南阳市鑫东海置业有限公司支付张士良其代收的契税、维修基金多缴纳部分共计1259.90元并自2010年3月10日起按中国人民银行贷款利率计付利息至款付清之日。3、依法判令南阳市鑫东海置业有限公司按总房款的千分之一计付违反合同约定未按期办理产权登记给张士良所造成的损失。4、本案诉讼费由南阳市鑫东海置业有限公司承担。
一审法院认定事实：2009年12月27日，张士良（××）与南阳市鑫东海置业有限公司（作为出卖人）签订了商品房买卖合同两份。张士良购买了南阳市鑫东海置业有限公司开发建设的卧龙区卧龙路99号卧龙名家7幢1单元8层801、802房产两套。两份合同编号分别为09188508、09188509。合同约定“…第四条计价方式和价款1、按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米3605.41元，第五条面积确认及面积差异处理。本条规定以【建筑面积】【套内建筑面积】（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理；双方自行约定：1、合同签订后，无论商品房整体建筑面积、套内建筑面积、分摊的共有建筑面积发生任何的误差，商品房面积均以房管部门最终核定的产权登记面积为准。2、购房款根据房管部门最终核定的产权登记面积，双方按原购房单价计算，多还少补并在产权登记手续办理之前结付。3、买受人应在接到出卖人补足（或领取）面积差价款书面通知之日起三日内，到出卖人指定场所缴纳（或领取）面积差价款。第六条付款方式及期限。买受人按下列第1种方式按期付款：一次性付款…第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理；买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，且买受人不退房，出卖人按已付房款的0.1％向买受人支付违约金。”张士良及南阳市鑫东海置业有限公司均在合同上签名及盖章。合同签订后张士良向南阳市鑫东海置业有限公司一次性缴纳了两套房屋的购房款580000元，并按合同约定面积交纳了房屋契税及房屋维修基金。
2015年6月19日南阳市房管局颁发了两套房产的房产证，房产证载明卧龙区卧龙路99号卧龙名家7幢1单元801房权证号为1501025626××号，建筑面积为57.24平方米，卧龙区卧龙路99号卧龙名家7幢1单元802房权证号为1501025625××号，建筑面积为95.38平方米。两套房屋产权证登记面积比合同约定面积共少了8.25平方米，张士良找南阳市鑫东海置业有限公司协商要求退还多缴纳的房屋对价未果，双方引起纠纷。
一审法院认为：张士良与南阳市鑫东海置业有限公司在协商一致的情况下签订商品房买卖合同，双方意思表示真实，内容也不违反法律和行政法规的禁止性规定，为有效合同。双方均应按合同履行自己的合同义务。张士良按协议约定履行了向南阳市鑫东海置业有限公司一次性支付购房款的合同义务，南阳市鑫东海置业有限公司也应按合同约定履行义务。交付符合合同约定面积的房屋并及时为张士良办理产权证书。现南阳市鑫东海置业有限公司交付房屋的面积与合同约定面积相比少8.25平方米，对多收取的房屋价款应当予以退还。该款计算为3605.41元/平方米×8.25平方米=29744.63元，张士良请求退还该房款，理由正当，应予支持。因双方签订的商品房买卖合同中约定“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。”故房管部门的核准颁发房权证时为房产面积确认时，2015年6月19日南阳市房管局颁发了两套房产的房产证后，双方对涉案房屋的面积均予以确认，南阳市鑫东海置业有限公司即应对多收取的房款予以退还，至今未退构成违约，张士良主张购房款的利息部分应自2015年6月19日计付为宜。关于张士良主张的南阳市鑫东海置业有限公司代收的契税、维修基金多缴纳部分1259.90元的诉讼请求，南阳市鑫东海置业有限公司收取张士良交纳的契税、维修基金的行为是代收代缴的行为，代收的契税、维修基金已交纳至税务及房管部门，并由相关部门出具了相关票据，是否应予退还应由相关部门核准确认，一审法院对此不予处理。关于张士良主张的逾期办证的损失问题，双方在合同中明确约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，持办理权属登记需要由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，且买受人不退房，出卖人按已付房款的0.1％向买受人支付违约金。”关于购买房屋后到2015年6月19日南阳市房管局颁发了两套房产的房产证，超出合同约定的保证日期，南阳市鑫东海置业有限公司构成违约，张士良主张逾期办证的损失，应予支持。损失数额应计算为580000元×0.1％=580元，南阳市鑫东海置业有限公司应予支付给张士良。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决：一、判决生效后十日内南阳市鑫东海置业有限公司向张士良退还购房款29744.63元，并自2015年6月19日起按中国人民银行贷款利率计付利息至判决生效后十日内。二、判决生效后十日内南阳市鑫东海置业有限公司向张士良支付逾期办证违约金580元。三、驳回张士良其他诉讼请求。案件受理费575元由南阳市鑫东海置业有限公司负担。
二审中双方均未提供新证据。
本案经审查对一审判决查明的事实予以确认。
本院认为，关于一审判决对房屋差价利息起算时间认定是否正确、诉讼费用分担是否正确问题。张士良与南阳市鑫东海置业有限公司签订了商品房买卖合同，编号分别为09188508、09188509的合同第五条面积确认及面积差异处理部分约定“…2、房屋登记的面积比合同约定购房款根据房管部门最终核定的产权登记面积，双方按原购房单价计算，多还少补并在产权登记手续办理之前结付。3、买受人应在接到出卖人补足（或领取）面积差价款书面通知之日起三日内，到出卖人指定场所缴纳（或领取）面积差价款。”根据上述约定和案件事实，一审判决认定按照自2015年6月19日南阳市房管局颁发两套房产的房产证的日期计算房屋差价利息较为合理，本院予以维持。一审判决结合案件事实和各方的责任，对于诉讼费用分担的处理较为适当，本院亦予以维持。关于多缴纳的契税和维修基金认定及利息应否支持问题。按照双方签订的《商品房买卖合同》的约定，南阳鑫东海置业有限公司负有将办理权属登记的资料报产权登记机关备案的义务。张士良将契税等费用交给南阳鑫东海置业有限公司后，南阳鑫东海置业有限公司向有关部门缴纳，其与张士良之间形成了委托关系，南阳鑫东海置业有限公司向有关部门缴纳契税和维修基金是履行受托人的义务，法律后果应当由张士良承担。对于多缴纳的费用，张士良可依法向有关部门主张权利。一审判决对此处理并无不当，本院予以维持。
综上，张士良、南阳市鑫东海置业有限公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由张士良承担50元，由南阳市鑫东海置业有限公司承担50元。
本判决为终审判决。
审判长 龚跃伟
审判员 姜付强
审判员 沈 飞
二〇一七年三月八日
书记员 张俊博