江苏省扬州市邗江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）扬邗民初字第01623号
原告陈某某，系高新木业经营部业主。
委托代理人崔游，高新木业经营部法务。
被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司扬州分公司，住�地在扬州市邗江区蒋王街道红旗大街2号。
法定代表人车建芳，总经理。
委托代理人徐习海，江苏盛祥律师事务所律师。
委托代理人徐园，江苏盛祥律师事务所律师。
被告江苏联泰时尚购物广场置业有限公司，住所地在扬州市邗江区蒋王红旗东大街88号。
法定代表人陈霞，总经理。
委托代理人周菊，该公司员工。
原告陈某某与被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司扬州分公司（以下简称美凯龙公司）、被告江苏联泰时尚购物广场置业有限公司（以下简称联泰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月4日立案受理后，依法由审判员李五独任审判，于2014年6月25日公开开庭进行了审理。后本案转为普通程序，依法组成合议庭分别于2015年6月4日、7月9日公开开庭进行了审理。原告陈某某委托代理人�游、被告美凯龙公司委托代理人徐习海、被告联泰公司委托代理人周菊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈某某诉称：原告系扬州市邗江区高新木业经营部个体工商户业主。2013年3月22日，原告与两被告签定了租赁协议，两被告将位于邗江区蒋王街道红旗大街一号的扬州美凯龙全球家居生活广场的3楼展位号：AC面积94.6平方米的场地租给原告经营新景美木门类商品，租期为一年（2013年4月1日至2014年3月30日止），租金为64706元，按每半年结算一次，原告按照协议先付给两被告32353元，到2013年9月份又再次付给两被告租金费用32353元，同时原告还向被告交纳商品质量保证金10000元整，合同履行至2014年3月初，原告便与被告商谈续租事宜，经磋商双方同意以原租金协议书延续在原有的租金基础上上涨几百元，上半年上涨为32627元，原告在2014年3月14日便将租金费用32627元给了被告，被告出具了收条一张。但原协议即将到期时被告又反悔不再履行租赁协议，经原告多次交涉未能成功，被告擅自将原告摆放在租赁门市的红木家具及半成品红木等搬出不知去向，原告依法向公安机关报案，两被告不但不让原告营业还将原告的装潢拆除，至原告无法经营，造成严重的经济损失，原告只能依法提起诉讼，请求判令：1、两被告继续履行租赁合同；2、两被告共同赔偿原告停业损失和装潢损失120000元。庭审中，原告变更诉讼请求为：1、被告赔偿原告损失（装潢损失110000元、营业损失100000元、物损221480元）；2、被告退还原告保证金10000元。
原告陈某某提供的证据有：
1、租赁协议书一份，证明2013年4月至2014年3月30日原告承租两被告的三楼AC8022展位的事实；
2、收条三份，证明2013年3月24日和9月16日美凯龙公司收�原告租赁期间的租金共64706元，2014年3月14日，美凯龙公司收取的原告继续承租AC8022展位的半年租金32627元；
3、收据两份，证明美凯龙公司共收取原告质保金10000元；
4、报价单一份，证明原告对AC8022装修费用为135175元；
5、报税发票，证明原告通过被告收银的每个月营业额为20000元；
6、函一份，证明2014年4月19日原告向两被告发函告知继续履行租赁合同且告知已经缴纳了租金，但两被告都没有收函；
7、照片一组，证明原告的桌子、门出现开裂和损坏的事实，系被告强行搬离后导致目前损坏状况；
8、门市营业状况记录及收据，证明原告2014年3月至4月期间的营业额为54万元，根据行业利润30%，得出原告营业损失每月不低于15万元；
9、扬州商城经营场地租赁合同一份，证明原告为了不扩大损失于2014�4月28日租赁了新的场地，5月13日实际使用，这也是两被告违约后发生的实际损失。
被告美凯龙公司辩称：1、美凯龙公司仅是管理公司，不是房屋所有权人，房屋产权人是联泰公司，陈某某主张的与美凯龙之间存在不定期租赁关系，没有得到权利人追认，美凯龙公司无权也无法履行。2、即使美凯龙公司是房屋产权人，AC8008（原“东威利”）展位不定期租赁协议已经解除，未造成陈某某经营损失。美凯龙公司与陈某某商定将陈某某的AC8022（原“新景美”）展位与AC8008（原“东威利”）展位互调，美凯龙公司于2014年3月11日向原“东威利”承租人傅文龙收取AC8022展位的租金36100元，于2014年3月14日向陈某某收取AC8008展位租金32627元，陈某某认为系不定期租赁。后因原“华艺源”展位需要调整到AC8008展位，美凯龙公司即与陈某某协商将其展位调整到“万家园”展位�陈某某不同意。2014年3月20日，租赁协议尚未到期，“不定期租赁协议”尚未履行，美凯龙公司向陈某某发出《不再签订合同通知函》，解除AC8008（原“东威利”）展位“不定期租赁协议”。2014年3月21日，美凯龙公司向原“华艺源”展位承租人黎加严收取AC8008展位租金32627元。3、《租赁协议书》约定的租赁期限2014年3月30日已经到期，AC8022（原新景美）展位的原装潢已归美凯龙公司所有，陈某某没有装潢损失。4、陈某某没有经营损失，即使有经营损失也与美凯龙公司无关。根据租赁协议书约定的统一收银，美凯龙公司统计，2013年4月1日至2014年3月31日期间，陈某某的销售金额为32601元，与半年的租金相近。综上，《租赁协议书》已经终止，陈某某不存在装潢损失、停业损失及物品损失，所谓的“不定期租赁协议”未生效或者已经解除，美凯龙无需也无法履行，请求驳回原告的诉讼请求。
被告美凯龙公司提供的证据有：
1、红星美凯龙建材馆三楼分布图，证明各展位的分布情况；
2、收条一份，证明2014年3月14日美凯龙公司收取了原告的管理费和租赁费32627元；
3、不再订立合同通知书，证明美凯龙公司于2014年3月20日向原告发出通知解除AC8008展位不定期租赁合同；
4、收条两张，证明美凯龙公司收到2014年3月21日黎加严缴纳AC8008的租金32627元，也证明美凯龙公司向原告收取的租金不是AC8022，而是AC8008的租金。美凯龙公司在2014年3月11日在向原告收取租赁费之前就向傅文龙收取了AC8022的租金36100元；
5、清点“新景美物品情况说明”，证明即使美凯龙公司没有送达不再续签合同，原告和美凯龙公司一直达不成换展位的协议，后通过派出所见证将原告承租的展位内的物品进行拆除并�离，存放在商场的仓库等地；
6、出警情况说明一份，证明美凯龙公司与陈某某之间即使存在不定期租赁合同，但是从原告报警情况来看，原告已经知道合同解除；
7、租赁合同一份，证明本案讼争的租赁物的所有权是联泰公司，从2014年4月1日起联泰公司不再将该租赁物出租给美凯龙公司；
8、情况说明及红星美凯龙家具商场与傅文龙签订的租赁合同，证明从2014年4月1日起红星美凯龙AC8020、AC8022展位由傅广龙接收并对其进行装修；
9、黎家严的情况说明及红星美凯龙家具商场与黎家严签订的租赁合同，证明从2014年4月10日起黎家严接收了AC8008展位并对其装修。
被告联泰公司辩称，联泰公司与美凯龙公司之间存在租赁关系，原告主张的损失与联泰公司无关。
被告联泰公司提供租赁合同两份，证明联泰公司与美凯龙公司签订的租赁合同时间是2008年和2013年，两被告之间存在租赁关系，美凯龙公司与商户之间的纠纷与联泰公司无关。
经审理查明：
2013年3月22日，原告陈某某（乙方）与被告美凯龙公司、被告联泰公司公司（甲方）签订《租赁协议书》一份，主要内容为：1、甲方将位于扬州市邗江区蒋王街道红旗大街1号的扬州红星美凯龙全球家居生活广场的8楼，展位号AC，展位面积94.6㎡的场地租赁给乙方经营木门类商品，品牌为新景木门；2、租赁期自2013年4月1日起至2014年3月30日止，租赁期乙方共需向甲方（江苏联泰时尚购物广场置业有限公司）交纳场地租赁费29402元，乙方共需向甲方（上海红星美凯龙品牌管理有限公司扬州分公司）交纳管理费35304元，先付清后使用。按每半年结算一次，每次付费32353元；3、乙方签订本协议时，必须向甲方交纳商品质量保证金10000元；4、为确保乙方资金安全及甲方经营管理所需，乙方在销售商品时必须使用由甲方统一印制的《商品销货定单》，并由甲方实行统一收银；5、租赁期内，如遇经营所需甲方对市场的展位进行整体规划、经营布局调整，或对商场进行维修、改建等工程时涉及乙方的，乙方需无条件服从并积极配合；6、合同期满后，乙方如不续租场地或因其他任何原因提前解除合同的，乙方所有装修归甲方所有，乙方不得拆除、破坏。
合同签订后，两被告将案涉房屋交付给原告使用。期间的租金由被告美凯龙公司向原告收取并出具票据，同时原告向被告美凯龙公司交纳质保金10000元。
2014年3月14日，被告美凯龙公司收取原告2014年4月1日至9月30日期间租赁费32627元。庭审中，陈某某陈述续租的展位是原承租展位AC8022号，美凯龙公司辩称续租的展位是AC8088，后因�原告调整到“万家园”展位，陈某某不同意，美凯龙告知陈某某不再续租。
2014年7月25日，扬州市公安局邗江分局蒋王派出所出具出警情况说明一份，内容为：2014年4月16日15分蒋王派出所接到报警称，红星美凯龙A楼三层新景美门业店还未营业，放在店内的家具木门被偷。民警到现场处警，经了解系新景美门业店在红星美凯龙家具广场内租用经营家具生意，现因双方就续租问题产生分歧，红星美凯龙一方已将上述报警人所称被盗的家具木门等物品搬至仓库内。2014年4月20日9时37分蒋王派出所再次接到报警，新景美门业陈某称展厅里的一百多万货物被红星美凯龙搬走了，双方发生纠纷，经了解双方还是为门店续租问题闹纠纷。
清点新景美物品情况说明一份，内容为：2014年4月红星美凯龙商场工作人员将原新景美展厅（展厅号AC8022）内物品，拆除并搬离，后暂存在放商场指定仓库和建材馆四楼会议室。2014年4月28日下午，新景美木门法定代表人陈某某连同红星美凯龙商场建材部工作人员（车平、张孟华），双方在蒋王派出所工作人员的见证下，对经新景美展厅拆除的物品予以清点，本次清点过程中未对清单物品有任何损坏，清单如下…。在该清单的下面有双方及见证人的签名，时间为2014年4月28日。
2014年4月26日，陈某某与扬州商城集团有限公司签订《扬州商城经营场地租赁合同》，约定租用商铺121平方米用于经营木门，经营品牌为新景美，租赁期间自2014年4月28日至2015年4月27日，年租金为101640元。陈某某陈述其实际于2014年5月13日使用上述场地。
2014年11月5日，陈某某向本院递交申请，认为两被告违反租赁协议强行将承租房屋内的物品搬走，申请对其中的红木圆桌及样板门的开裂时间及损失进行�定。2015年4月9日，本院司法鉴定科出具（2015）邗法司鉴委字第51号委托鉴定结案函，主要内容为“…因没有鉴定机构能对当事人提出的委托事由进行鉴定，故将本案退回你庭”。
庭审中，陈某某提供2014年2月15日至3月15日期间的销售记录及收据，其中载明该期间的销售额为527763元。陈某某主张利润率为30%，期间店内招用员工5名。美凯龙公司、联泰公司对该证据及陈述不予认可。
2008年，江苏联泰时尚购物广场置业有限公司（甲方）与扬州红星美凯龙全球家居生活广场经营管理有限公司（乙方）签订《委托经营管理协议书》一份，约定鉴于甲乙双方2006年4月28日签订的《委托经营管理协议书》相关约定，甲乙双方愿就扬州项目继续进行合作：1、甲方同意将其所有的坐落于扬州市邗江区蒋王街办红旗大街88号的经营性物业家居广场和与该物业相配�的广场、停车场、建筑物等全部委托乙方经营管理。2、乙方受托管的物业与在上述物业北侧同形态乙方所有的经营性物业家居广场在经营上整体进行策划、定位，统一对外招商、经营、管理。3、委托经营管理期限为5年，从2008年6月1日起计算。
2013年，被告联泰公司（甲方）与被告美凯龙公司（乙方）签订《租赁合同》一份，约定：1、甲方将拥有合法所有权的位于扬州市邗江区蒋王街道红旗大街1号（房产证号：05××25、05××26、05××27、05××28）的经营性物业家居广场和该物业管理相配套的广场、停车场等及相关设备设施等出租给乙方经营使用。2、租赁期为10年，自2013年6月1日至2023年5月31日止。3、租金自计付起始日起按以下时间和标准计算，第一个五年，乙方每年应向甲方支付租金17300257.5元，第二个五年，乙方每年应向甲方支付租金18837757.5元。甲乙双方按本合同约定的租赁经营原则与相关经营户签订相应合同，但乙方应保证甲方按本合同约定取得全额租金，本合同约定的租金支付不受乙方与相关经营户签订的合同盈亏和出租率的影响；4、为了便于操作，承租的经营物业转租给具体商户时，可由甲乙双方共同作为出租方与具体商户签订物业租赁协议。对具体商户的经营管理职责由乙方全权负责，租金和管理费用也由乙方负责同意收取。5、对经营物业使用、管理中所产生的法律责任和对商铺经营者与消费者之间产生的法律责任，均由乙方或相关具体商户按法律规定和协议约定承担责任。2014年，被告美凯龙公司（甲方）与被告联泰公司（乙方）签订《终止协议》一份，主要内容为，双方协商一致终止2013年签订的《租赁合同》。2014年，被告联泰公司与扬州红星美凯龙国际家居广场有限公司就上述房屋签订《租赁协议�，期限自2014年4月1日至2023年5月31日止。
本案争议焦点为：原告主张被告赔偿损失有无事实和法律依据，数额应如何认定。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按约履行自己的义务。原告陈某某与被告美凯龙公司、被告联泰公司签订的《租赁协议书》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照协议书的约定履行各自的义务。在租赁期限届满前即2014年3月14日，美凯龙公司收取陈某某2014年4月1日至9月30日期间的租金32627，应当认为美凯龙公司同意续租，该续租的行为对联泰公司亦具有约束力。虽美凯龙公司辩称其并非产权人，收取租金的行为未得到联泰公司的认可，不存在续租，对此，因联泰公司与美凯龙公司共同与陈某某签订租赁协议，且在租赁期间内一直由美凯龙公司向陈某某收取租金，故陈某某有�由相信美凯龙公司享有续租的权利，美凯龙公司的辩称意见无事实和法律依据，本院不予采纳。因在续租期间，美凯龙公司擅自解约，存在违约，原告有权要求美凯龙公司、联泰公司赔偿因违约行为而导致的损失。虽原、被告双方对续租展台的编号各执一词，双方现提供的证据均不能证明续租的展台编号，但因此不影响两被告违约行为的认定。关于原告主张的装潢损失，因原租赁协议书中约定，租赁期届满后，原装潢归出租人，故在租赁期满后，即使存在续租，陈某某无权主张装潢的损失。关于原告主张的红木门损失，因对红木门的裂缝形成的时间及损失无法鉴定，故该主张于法无据，本院不予支持。关于原告主张的营业损失，因被告解除租赁导致原告产生停产停业损失，该部分损失，被告应当赔偿。因被告对原告庭审中举证的2014年2月15日至3月15日期间的营业额�陈述的30%的利润不予认可，原告又未能提供其他证据予以证实，本院综合原告招聘人员、营业状况、交纳租金、管理费及可视为利润的因素等，酌定原告的营业损失为50000元。关于原告主张的质保金10000元，因原、被告之间的租赁关系已解除，原告要求被告返还10000元质保金，于法有据，应予支持。综上，美凯龙公司虽与联泰公司存在委托经营管理关系及租赁关系，但该法律关系仅约束合同双方当事人，作为承租人的原告在两被告未有证据证明已告知原告的情况下，两被告作为与原告签订租赁合同的相对人应当对陈某某因违约解除租赁关系造成的损失承担共同责任。至于实际责任的承担，两被告可依据合同另行处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被�上海红星美凯龙品牌管理有限公司扬州分公司、被告江苏联泰时尚购物广场置业有限公司共同于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告陈某某营业损失50000元；
二、被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司扬州分公司、被告江苏联泰时尚购物广场置业有限公司共同于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告陈某某质保金10000元；
三、驳回原告陈某某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4680元，由原告陈某某负担3680元，被告被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司扬州分公司、被告江苏联泰时尚购物广场置业有限公司共同负担1000元（原告同意其预交案件受理费中由被告向其直接支付�本院不再退还，由被告在本判决发生法律效力之日起十日内向原告支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省扬州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（收款人：扬州市中级人民法院；开户行工商银行扬州分行汶河支行；帐号11×××57）。
审 判 长 李 五
人民陪审员 丁久祥
人民陪审员 朱达山
二〇一五年十二月十七日
书 记 员 孟 婷