江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）通中民终字第1907号
上诉人（原审原告）南通市天润锦园业主委员会，住所地南通市大庆路（都市华城东侧）。
负责人支勇，主任。
委托代理人周娟，北京大成（南通）律师事务所律师。
委托代理人刘志耕，南通市天润锦园业主委员会副主任。
被上诉人（原审被告）南通苏润置业有限公司，住所地南通市开发区上海路9号星海商贸中心。
法定代表人吴明，董事长。
委托代理人王阳琴，南通苏润置业有限公司职员。
委托代理人严伟，北京市炜衡（南通）律师事务所律师。
上诉人南通市天润锦园业主委员会（以下简称天润锦园业委会）因与被上诉人南通苏润置业有限公司（以下简称苏润公司）用益物权确认纠纷一案，不服南通市崇川区人民法院（2015）崇山民初字第0267号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审查明，2006年11月16日南通市规划设计要点（规设2×××0号）载明：建设项目名称：化机厂块地改造；用地性质：住宅用地；公建配套要求：2、公共服务设施配套总建筑面积不小于1630平方米，应按下列项目和规模设置：（1）设置文化活动站一处，建筑面积不小于500平方米；（2）设置居委会一处，建筑面积不小于150平方米；物业管理用房一处，按不小于总建筑面积的4%设置；（3）社区服务用房一处，建筑面积不小于300平方米；（4）设置为周边居民服务的集中自行车库不小于600平方米。后苏润公司以拍卖方式取得位于任港路26号编号为R××××的地块的土地使用权，在上述地块建设天润锦园。天润锦园10号楼包含非机动车库、文化活动站、物业管理、居委会等。2015年5月14日，南通市房屋产权监理登记中心出具说明：南通市天润锦园10幢的社区服务用房、文化活动站、居委会、非机动车库未计入天润锦园小区业主所购商品房的公摊面积中。
苏润公司将天润锦园10幢401室作为物业管理用房移交给南通友好物业管理有限公司。
2015年3月7日，天润锦园业委会提起本案诉讼，请求判决苏润公司依照规划将天润锦园小区配套用房10号楼（包含且不限于自行车库、社区服务中心、文化活动站）交由其使用。
原审认为，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。本案中南通市天润锦园10号楼的社区服务用房、文化活动站、居委会、非机动车库未计入天润锦园小区业主所购商品房的公摊面积中，不属于业主专有部分以外的共有部分，因此业主不享有共有和共同管理的权利。天润锦园业委会要求苏润公司将小区配套用房即10号楼交由其使用没有事实与法律依据，原审不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十条、第七十条之规定，原审判决：驳回天润锦园业委会的诉讼请求。案件受理费80元由天润锦园业委会负担。
宣判后，天润锦园业委会不服，向本院提起上诉称，本案争议房屋系天润锦园小区公共服务设施配套用房，业主依法享有合法的使用权利。苏润公司自行使用涉案房屋并擅自改变规划用途，侵害了业主合法的使用权利。请求二审法院撤销原判，依法改判或将本案发回重审。
被上诉人苏润公司辩称，涉案房屋未计入天润锦园小区业主所购商品房的公摊面积，按现有规定属于社会公益性配套用房，房屋所有权与天润锦园业委会无关。原审中天润锦园业委会主张对房屋的使用，并非主张使用权。
二审中，天润锦园业委会提供其给南通市规划局的举报信及该局的回复，以证明苏润公司使用涉案房屋并改变用途。苏润公司对此质证认为真实性不持异议，但与本案无关联性。苏润公司提供其与天润锦园业委会2014年1月12日签订的协议及其与南通市崇川区虹桥街道办事处（以下简称虹桥街办）签订的协议，以证明双方就涉案房屋使用及用途作了约定。天润锦园业委会对两份协议质证认为，合同真实，但系第一届业主委员会私自盖章签订的协议，没有经过三分之二以上业主同意，故合同无效。本院认为，举报信及回复虽真实，但与涉案房屋是否应移交使用没有关联性，故不作为本案证据。两份协议真实，且与本案存在关联，可以作为认定相关事实的证据。
本院经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。
本院另查明，南通市房产管理测绘队于2010年11月4日出具《关于天润锦园1－10幢房屋建筑面积的测绘报告》，载明：文化活动站建筑面积为525.6平方米，社区活动用房建筑面积291.16平方米，居委会用房建筑面积为136.35平方米，物业管理用房建筑面积为85.88平方米，非机动车库建筑面积为636.27平方米。所附10号楼的《房屋建筑面积计算成果表》显示的房屋用途如下：101、201为非机动车库，102、103为商业用途，104、105、106、302、403为文化活动站，301为社区服务，401为物业管理，402为居委会。
首届天润锦园业委会于2013年11月底备案，支勇为主任。2014年1月12日，苏润公司作为甲方与天润锦园业委会作为乙方签订协议一份，协议约定：甲方根据规划要求，在投资建设天润锦园的同时，在该小区10#楼投资建设了配套用房（不含85.88平方米物业管理用房），按照“谁投资、谁受益”的原则，上述房屋平时的管理和收益权归甲方所有。为使相关房屋得到更好利用，促进小区品质提升，经双方协商一致达成如下协议：1、甲方在完成与虹桥街办约定500平方米的配套用房移交后，10#楼剩余的配套用房仍由甲方统一管理经营，乙方同意将10#楼的相关房屋（101、104-106、201）变更为商业用途，租赁过程如需乙方配合应无条件支持。2、甲方应严控租赁用途，须符合公安、消防、卫生、环保等有关职能部门对某些生产、经营活动在居民住宅区域周边的限制或特殊要求。甲方向虹桥街办移交的配套用房，乙方同意由虹桥街办用作居委会、社区服务、文化活动等惠民用途，具体位置或面积可由虹桥街办根据所移交房屋的结构及层次自行调整。3、甲方同意将其管理经营的10#楼配套用房租金的25%交付给乙方，由乙方按规定支配。租金如有增减，甲方所付款项同步按实调整。款项每半年支付一次，双方根据甲方已收房租核对应付金额，在乙方开具收款凭据后10个工作日内付至乙方账户。4、因天润锦园小区交付已满三年，除建筑结构以外的工程（包括但不限于装饰、安装、绿化、景观、道路、智能、安防、消防等）已远超质保维修期限，质保期内甲方已履行质保义务，乙方不再要求甲方提供质保、维护、整改等服务，目前相关工程或系统存在的问题全部由乙方自行处理。5、本协议经甲方双方签字盖章后生效，自签署当月起履行。该协议天润锦园业委会栏盖有天润锦园业委会（第一届）的印章，支勇作为代表签名。2014年2月12日，南通市崇川区虹桥街道新中社区居委会作为鉴证方在该协议上签字盖章。
2014年1月26日，苏润公司作为甲方与虹桥街办作为乙方签订协议一份，约定甲方将天润锦园10#楼的部分房屋一次性无偿移交给乙方。本次移交结束后，双方之间不存在其它应交未交的配套用房。本次移交的房屋具体为：105局部（约46平方米，分割后的隔墙距原北侧隔墙中对中平行净距为5.2米，见附图）、301、302、402、403，上述房屋总建筑面积约496平方米等等。
本院认为，根据二审中苏润公司提供的新证据，苏润公司与天润锦园业委会就涉案房屋签订了协议，该协议对房屋移交、使用及租金收益分配等进行了约定，苏润公司根据该合同向虹桥街办交付了部分房屋，亦订有协议，天润锦园业委会虽认为协议无效，但对协议真实性均不持异议。因此，天润锦园业委会应当就双方存在的合同关系提起诉讼，只有在确定合同效力、合同如何履行的前提下才能确定涉案房屋的使用人及是否应该移交使用、是否能够移交使用、移交多少面积的房屋等。现双方当事人尚未就合同关系进行处理，天润锦园业委会径行以用益物权为由提起诉讼，请求判决苏润公司向其移交涉案房屋，于法无据，本院难以支持。双方应就合同关系另行诉讼处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人天润锦园业委会负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陶新琴
审 判 员 卢 丽
代理审判员 杜太光
二〇一五年十二月二十九日
书 记 员 邢彦华