山西省大同市南郊区人民法院民 事 判 决 书（2017）晋0211民初959号原告：杨某，男，汉族，居住地大同市。委托诉讼代理人：梁某，男，山西永固律师事务所律师。被告：孙某，男，汉族，居住地大同市。被告：高某，男，汉族，居住地大同市。委托诉讼代理人：梁某1，男，山西华瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：王某，女，山西华瑞律师事务所律师。原告杨某与被告孙某、被告高某租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月17日立案受理后，依法由审判长刘川文与人民陪审员张丽芳、朱国芳组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨某及委托诉讼代理人梁某，被告孙某、被告高某委托诉讼代理人梁某1、王某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨某向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院解除原、被告的租赁合同和租房协议等；要求二被告赔偿租金5万元、违约金10万元；2、请求判令二被告赔偿原告因火灾造成的损失及鉴定费，合计465548.49元；3、由二被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告与被告高某分别于2014年5月8日、2014年11月17日、2016年7月17日签订了《租赁协议合同》、《租房协议》、《房地产租赁合同》共三份协议。合同约定：被告高某租赁原告位于十里河东大秦铁路东、西共三处房地产用于经营生意，租用的房屋包括库房、平房、院子等，合同约定租金按年支付，每年共计5万元，支付方式为上打，给付日期为每年6月3日。原告与被告高雁平签订了上述三份合同后，原告交付了租赁场地，被告孙某作为实际经营者，将所租赁场所作为粉条加工厂使用。但在2017年5月1日，因被告孙某管理不善，造成租赁场所失火，几乎烧毁了所租用的全部场地及地上附着物。火灾发生后，大同市南郊区公安消防大队出具了南公消火认简字（2017）第0096号火灾事故简易调查认定书。2017年5月24日，原告委托山西明德司法鉴定中心进行鉴定，作出明德司鉴（2017）ZJ鉴字第17012号司法鉴定意见书，因失火给原告造成了449048.49元的巨大损失，并为此支付鉴定费16500元。另被告在合同未解除的情况下，一直未给付原告租金，根据合同约定，被告方应当支付除赔偿原告损失外的两倍租金的违约金。综上，请求法院裁判解除双方所签合同，并赔偿原告损失及违约金。原告为证明其主张，向本院提供以下证据：1、火灾事故认定书，以证明2017年5月1日发生火灾的事实及原因；2、租赁协议三份，以证明原、被告之间的合同关系事实;3、明德司鉴（2017）ZJ鉴字第17012号司法鉴定意见书及鉴定费发票，以证明原告实际的损失数额及鉴定费用的事实；4、大同市南郊区马军营乡西水磨村委会出具的证明，以证明原告为租赁房屋的所有人。被告高某、孙某辩称，对三份合同的真实性无异议，并同意解除合同对大同市南郊区公安消防大队出具的火灾事故简易调查认定书予以认可。原告单方委托的鉴定意见书不予认可，其程序、鉴定范围错误，鉴定依据严重不足，我方要求重新鉴定。因此，原告要求被告赔偿受损房屋修复费用及鉴定费465548.49元不予认可。租赁场地中，除原告自有房屋外，还有被告自有建筑物，其中后院3间钢结构房屋、中院粉条加工车间、前院大库房钢结构工程、原告11房屋的内墙，以上建筑物均由被告出资建设。根据合同约定，应属被告自有财产。应当以法院依法委托的鉴定结论109866.61元为基准，再减去折旧费用5万元。请求法院驳回原告的诉讼请求。被告为证明其主张，向本院提供以下证据：1、三份租赁协议，以证明原告与被告间的租赁合同关系事实；2、建设施工合同、订货单、证人柴某的证人证言，以证明被告拆除120平方米的库房，建造彩钢结构房的事实；3、证人张某、渠某的证人证言，以证明被告拆除库房及四间小房并支付原告8000元的事实；4、证人王某1的证人证言，以证明被告重新建造北院西三间房屋的事实；5、证人曹某的证人证言，以证明火灾事故后的情况；6、录像光盘，以证明被告建造房屋的实际情况。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经过庭审质证，被告对原告提供的证据1、2无异议，故本院对原告提供的该证据，予以确认；被告对证据3有异议，认为原告单方委托鉴定，在程序上不合法，不予认可，根据《最高人民法院关于发事诉讼证据的若干规定》第二十八条规定”一方当事人自行委托有关部门作出的鉴定结论，另一方当事人有证据足以反驳并申请重新鉴定的，人民法院应予准许”，本案中，因原告单方委托鉴定的受损财产范围中包含有被告出资建造的房屋，且被告提出重新鉴定申请，故本院对原告提供的该证据，不予认定；被告对证据4有异议，认为不真实，不予认可，因原告提供的该证据符合证据的形式要件，故本院予以确认。原告对被告提供的证据1无异议，故本院对原告提供的该证据，予以确认；原告对被告提供的证据2-6有异议，对其真实性不认可，没有正规发票和相关营业执照，销货清单均无购货单位，因证人证言与其它证据间具有相互的关联性，故本院对此证据予以确认。经本院庭审查明事实如下：原告与被告高某于2014年5月8日签订《租赁协议合同》一份，原告杨某将位于十里河东面的一座院落租赁给被告高某，其中包括12间正房，合同约定：年租金为28000元，租赁期限为2014年6月3日起至2019年6月3日止，并约定如有违约，违约方向守约方支付相当于两倍年租金的违约金。2014年11月17日，原、被告签订《租房协议》一份，约定：原告杨某将正房11间，（该房后墙是由被告所建），至西下房门，通往上房部分空地（5米-6米）的地方一并租给被告高某，年租金16000元，租赁期限为2014年11月17日起至2019年6月3日止，并约定被告高某从起租日起在原告杨某院里建设的所有钢结构归被告所有。2016年7月17日，原、被告签订《房地产租赁合同》一份，合同约定：原告杨某将位于十里河东大庆铁路西的房地产（占地面积400平米：库房120平米、平房12平米、院子200平米）出租给被告高某，年租金6000元，租赁期限为2016年7月17日起至2019年6月3日止，并对双方的权利义务进行了约定。原告与被告高某签订了上述三份合同后，原告交付了租赁场地�被告孙某作为实际经营者，将租赁场所作为粉条加工厂使用。2017年5月1日，因被告过失行为，致使租赁场所失火。中院西围墙因火灾事故，消防车进出时拆除。火灾发生后，大同市南郊区公安消防大队出具了南公消火认简字（2017）第0096号火灾事故简易调查认定书。2017年5月24日，原告单方委托山西明德司法鉴定中心进行鉴定，并为此支付鉴定费16500元。2017年8月31日，被告申请进行重新鉴定，大同市中级人民法院司法技术管理服务中心委托山西家豪司法鉴定中心进行鉴定并作出（2017）晋JH鉴字第248号鉴定意见书，确定原告方院落房损价值及修复费用为109866.61元。认定上述事实的证据有：1、原、被告提供的身份证复印件，以证明原被告双方主体资格的事实；2、原、被告提供的《租赁协议合同》、《租房协议》、《房地产租赁合同》，已证明原、被告双方签订合同的事实；3、南公消火认简字（2017）第0096号火灾事故简易调查认定书，以证明火灾事故发生的事实及原因；4、（2017）晋JH鉴字第248号鉴定意见书，以证明原告损失情况；5、原、被告的庭审陈述;6、原、被告的问话笔录。以上证据在案佐证，足以认定。本院认为，原告与被告高某签订的《租赁协议合同》、《租房协议》、《房地产租赁合同》主体适格，意思表示真实，内容合法，为有效合同。原告诉称要求解除与被告所签订的上述三份租赁合同，被告亦同意解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定”当事人协商一致，可以解除合同”，故此诉讼请求本院予以支持。关于原告要求被告赔偿损失的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十九条规定”承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失”、第二百二十二条规定”承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任”。本案中，由于被告的过失行为，致使租赁场所发生火灾事故，故原告要求被告赔偿损失的诉讼请求，本院予以支持。2017年11月13日，被告重新申请鉴定，大同市中级人民法院司法技术管理服务中心委托山西家豪司法鉴定中心作出的（2017）晋JH鉴字第248号司法鉴定意见书，系本院通过市中院委托鉴定机构进行鉴定，并且在现场勘验的过程中，鉴定机构亦通知了原、被告参加。庭�中，原告诉称上述鉴定程序不合法，但不能提供相应的证据予以证明，因此，该鉴定结果合法有效，故原告请求按原告方单方委托鉴定报告为依据，赔偿房屋损失及鉴定费用的诉讼请求，本院不予支持。故对无争议的房屋损失数额由山西家豪司法鉴定中心作出的（2017）晋JH鉴字第248号司法鉴定意见书：鉴定地点为大同市南郊区马军营乡西水磨村杨某院落房损价值及修复费用为109866.61元。原、被告对有争议的房屋损失认定：《租赁合同协议》中西三间房屋，《房地产租赁合同》中大库房、院落的西墙北半面。庭审中原告诉称，西三间房屋墙体是原告所建，彩钢房顶是被告所建，被告给付原告8000元，是拆除院西3间房及大库房的东面2间房，院子的西墙北半面由原告所建。被告辨称此三间房屋原墙体坍塌后，由被告重新建造，给付的8000元是拆除大库房及其它平房进行重�，西墙中一部分是被告所建。因被告拆除库房及其它平房重建的时间在2014年-2016年间，在此期间原告并没有对此提出异议，且被告提供证据予以证明，故对该部分房屋应认定为被告自建，不应列入损失范围，属被告所有。另被告辩称，租赁房屋建造时间已久，赔偿的损失应在鉴定结论的基础上进行核减，即减去折旧费用5万元，因火灾事故由被告造成，使原告的财产损毁，原告对此没有过错，故被告的答辩意见，本院不予采纳。关于原告要求被告赔偿租金5万元的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定”当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的的因违反合同可能造成的损失”，其中，既包括直接损失，亦包括间接损失，是违约方可预见的损失。因被告的过失行为造成火灾事故，致使合同目的不能实现，使原告丧失履行合同的获利机会，故酌情支持被告赔偿原告租金损失41667元。另原告诉称，因三个合同是关联、一体的合同，依据合同约定，被告应支付双倍年租金的违约金即10万元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定”当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”、第二款规定”约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金�分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定”当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”、”当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的'过分高于造成的损失'”。本院认为，原告与被告签订的三份合同，虽当事人相同，但针对不同的房屋，不同权利义务，根据合同的相对性原则，合同双方当事人应承担该合同约定的权利、义务。涉案的三份租赁合同中仅《租赁协议合同》中约定”一方未能及时履行上述任一条款为违约，违约方除承担赔偿责任外，并向对方支付相当于两倍年租金的违约金”，因被告未依约交纳租金，故结合原告的实际租金损失，支持被告赔偿原告违约金7000元为宜。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十九条、第二百二十二条，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，判决如下：一、解除原告与二被告分别于2014年5月8日、2014年11月17日、2016年7月17日签订的《租赁协议合同》、《租房协议》、《房地产租赁合同》三份合同；二、被告孙某、被告高某赔偿原告杨某火灾造成的损失数额为109866.61元；三、被告孙某、被告高某赔偿原告杨某租金损失41667元、违约金7000元，共计48667元；上述判决内容二、三项于本判决发生法律效力后二十日内履行。四、驳回原告杨某的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8283元，由被告孙某、高某负担2816.22元,由原告杨某负担5466.78元；鉴定费30000元，由被告孙某、高某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省大同市中级人民法院。审 判 长  刘川文人民陪审员  张丽芳人民陪审员  朱国芳二〇一八年二月十三日书 记 员  乔锦川