河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫01民终754号
上诉人（原审原告）：王小军，男，1972年10月6日出生，汉族，住河南省尉氏县。
委托诉讼代理人：王治林，河南尤扬律师事务所律师。
委托诉讼代理人：席乐，河南尤扬律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：周俊豪，男，1968年11月5日出生，汉族，住郑州市。
委托诉讼代理人：王斌，河南千业律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘晓栋，河南千业律师事务所实习律师。
上诉人王小军因与被上诉人周俊豪房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2016）豫0103民初7573号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月5日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人王小军的委托诉讼代理人王治林、席乐，被上诉人周俊豪的委托诉讼代理人王斌、刘晓栋于2017年2月23日到庭接受了询问。本案现已审理终结。
王小军上诉请求：1.撤销原判第二项，依法改判由周俊豪退还租房押金50万元及利息（从起诉之日起至实际返还之日止，按照银行同期贷款利率四倍计算）；2.本案全部诉讼费用由周俊豪承担；事实与理由：一、王小军已依约返还承租房屋，原审法院判定王小军违约属认定错误。王小军与周俊豪于2014年8月10日签订《房屋租赁合同书》(以下简称为“合同”)对承租房屋期满返还条件有明确约定。在双方合同到期后，王小军返还承租房屋时，按照合同约定“保持正常使用后的状态”即可。本案从王小军原审提交的证据照片已经清楚证明王小军是按照合同约定交付条件返还承租房屋的，不存在违约行为，更不应当承担违约责任。二、原审关于经许可装修、与他人承担、改造、改建、添附等合同约定认定有误。1.周俊豪对王小军装修所承租房屋是认可的，原审判决对当事人证据留存意识要求过高，不符合实际。本案承租房屋在王小军承租前是经营睡衣、内衣的小型商场，王小军承租该房屋的目的是用于经营饭店，对承租房屋进行符合经营需要的装修也是必要且必须的。在房屋装修期间以及饭店营业后周俊豪频繁到承租房屋现场，且在长达两年的租期内周俊豪按月收取房租时均未就装修提出任何异议。若周俊豪明确反对，在王小军装修之初，按照合同约定收回承租房屋即可；2.原审对合同约定“与他人承担”的理解片面，有断章取义之嫌。合同第六条第6款中约定“共同承担”针对的是后文括号中的情形，而本案王小军与李建林是合伙经营饭店，承租人仍然是王小军，而无将承租房屋转租或转让的行为。原审法院的认定过于狭隘，也不符合合同双方订立合同的真实意思表示；3.原审对合同约定“改造、改建、添附”认定错误，对合同条款的适用认定有误。本案王小军仅是将承租房屋按照经营需要进行的必要装修的行为，房屋的形态结构未发生丝毫改变，由上分析，王小军在经营过程中没有任何违反合同第六条约定及违背双方合同意图的行为，不应承担没收保证金的责任；三、周俊豪在原审中未就自己的损失及数额提起反诉请求，原审未对周俊豪的损失予以审查即在判决书中直接予以认定，违反法律规定。判决书该院认为中却莫名其妙的支持了其损失，该认定不仅严重违反了“不告不理”的基本法律原则，也混淆了合同中关于保证金条款和赔偿损失条款的各自适用情形的约定。综上所述，原审驳回王小军的诉讼请求，严重损害王小军的合法权益，请求贵院查明事实并予以纠正，依法支持王小军的上诉请求。
被上诉人周俊豪答辩称，一、原审法院认定王小军违约事实清楚，适用法律准确。双方于2014年8月10日签订《房屋租赁合同书》，约定将豫龙商场一楼房屋租赁给王小军，并约定了租期、租金及租金支付时间和方式。另外，合同第四条关于租赁物的交付与包装第2项：在不违反法律、消防规定的情况下，经甲方（周俊豪）书面同意，乙方（王小军）可以对租赁物进行包装和装修。合同终止后，乙方应负责清除其包装、装修。侵害甲方权益的，乙方应当负责赔偿。合同第六条乙方的权利和义务约定：未经甲方书面同意，乙方不得将租赁物全部或部分转租、转让、转借、调换及与他人共同承担（包括以其他形式变相进行转租、转让、转借、调换及许可他人参与承租）；未经甲方书面同意，乙方不得对租赁物进行改造、改建、添附。合同第七条合同终止第3项约定：双方一致认可：若乙方违反本合同第六条任一项所列情形，甲方有权选择提前解除合同，保证金不予退还，并要求乙方赔偿甲方遭受的一切损失（包括实际损失和预期利益）。
另外根据现场的照片、周俊豪的房东出具的说明以及王小军自己提交的录像，均证明王小军不仅没有按照合同约定清除其包装和装修，并且破坏严重。王小军将自己认为还有价值的空调拉走，在拉走电缆、空调时（上诉人王小军经营饭店，需要用专门的电缆及电路，王小军未经我方同意加高地面，电缆从加高的地面埋入后进入厨房）不仅没有将加高的地面清除，而且为了拆除方便，对原来房屋地面、吊顶均进行了严重破坏。原审法院依据上述合同条款及《合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十三条、第二百二十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，认定其在合同到期后不拆除其包装、装修的行为违约认定事实清楚，适用法律准确。故王小军应当承担违约责任，在这种情况下，周俊豪有权利拒绝接收王小军在交付不符合合同约定的租赁物并按照合同约定不予退还保证金并要求赔偿损失；二、王小军的上诉请求没有事实和法律根据应驳回。双方签订的合同已经非常明确的对王小军进行包装、装修进行了约定，即需要取得他的书面同意，签订合同的双方都具有完全的民事行为能力，应该预见到自己的行为是否符合合同约定，王小军在没有取得他书面同意的情况下，擅自大规模对租赁物进行包装、装修，且在合同到期后在没有清除的情况下就破坏租赁场地，导致周俊豪也无法向房东交付房屋，明显违反了合同约定。王小军的上诉请求没有任何事实及法律依据，应驳回；三、王小军的上诉事实中偷换概念、混淆视听。原审法院判决没有支持王小军要求退还保证金的请求，符合法律规定。上诉人的行为严重违反了合同约定，损害了周俊豪的合法权益，构成违约。这个违约行为不仅导致其被没收保证金，王小军还要承担其他赔偿责任，租赁合同中约定的保证金就是保证承租人按照合同约定使用房屋，按时、按约定清除其包装和装修后交付房屋。在本案中，给周俊豪造成的损失具体如下：1.周俊豪在房东的保证金20万。由于王小军没有按照合同约定清除其包装、装修，导致周俊豪无法将房屋交付给房东。房东书面通知周俊豪将20万保证金没收；2.房屋租金375000元。该房屋于2016年8月9日到期，但由于王小军违约导致他无法将房屋交付给房东。该房屋直到2016年11月份才勉强拆除恢复完（期间刚好赶上环保部检查，不能大规模作业）3个月的租金为375000元；3.拆除工程费364690元。周俊豪通知其拆除，但王小军在被通知后一个月内没有任何动静，为了防止损失的继续扩大（周俊豪的房东也书面通知其要拆除包装、承担租金。火车站寸土寸金，按照签的合同，一个月租金125000元），只好请了专门的工程队拆除；4.王小军恶意诉讼，导致周俊豪请律师及拍照的费用30000元。以上损失共计969690元。周俊豪本来要反诉的，但由于要支付租金、清除恢复的工程费用，周俊豪等本案结束后将另行起诉王小军，追偿其保证金不能弥补的损失。综上，王小军的上诉请求没有任何事实与法律上的依据，应驳回上诉，维持原判。
王小军一审诉讼请求：1.判令周俊豪退还租房保证金55万元，并从起诉之日起到实际退还之日止按银行同期贷款利率的四倍支付利息；2.解除王小军、周俊豪之间的边网租赁合同；3.本案诉讼费用由周俊豪承担。
一审法院经审理查明：位于二七区大同路豫龙商场的产权人系郑州市二七区房产管理局（现更名为郑州市二七区住房保障服务中心），郑州豫龙宾馆系郑州市二七区住房保障服务中心下属单位，对该房产无偿使用，并拥有该房产租赁权。2008年10月30日，郑州豫龙宾馆与简晓峰签订租房合同一份，约定租赁豫龙商场一楼、二楼从事经营，租赁期限自2008年11月1日起至2014年10月31日止，郑州豫龙宾馆同意简晓峰转租所租赁的房产。后双方于2012年5月7日签订补充协议，将原租赁合同期限延长六年，至2020年10月31日。2014年8月10日，简晓峰（甲方）与周俊豪（乙方）签订房屋租赁合同一份，约定：甲方将豫龙商场一楼使用面积500平方米房屋租赁给乙方从事经营，租赁期限贰年（至2016年8月9日止）；租赁期限届满，乙方应无条件返还本合同约定的租赁物，并保持租赁物完好和正常使用后交还；乙方交纳保证金200000元，全年租金1400000元。合同终止后，乙方应负责清除包装、装修。简晓峰后同意周俊豪将所租赁的房屋进行转租经营使用。
2014年8月10日，王小军(乙方)与周俊豪(甲方)签订《房屋租赁合同书》一份，约定将豫龙商场一楼房屋租赁给王小军，全年税后租金为150万元，每月十日前支付税后租金125000元。合同期限为2014年8月10日起至2016年8月9日止，王小军一次性交纳50万元作为保证金。合同第二条关于租赁物的交付与包装第2项约定：在不违反法律、消防规定的情形下，经甲方书面同意，乙方可以对租赁物进行包装和装修。合同终止后，乙方应负责清除其包装、装修。侵害甲方权益的，乙方应当负责赔偿。合同第六条乙方的权利和义务约定：未经甲方书面同意，乙方不得将租赁物全部或部分转租、转让、转借、调换及与他人共同承担（包括以其他形式变相进行转租、转让、转借、调换及许可他人参与承租）；未经甲方书面同意，乙方不得对租赁物进行改造、改建、添附。合同第七条合同终止第3项约定：双方一致认可：若乙方违反本合同第六条任一项所列情形，甲方有权选择提前解除本合同，保证金不予退还，并要求乙方赔偿甲方遭受的一切损失（包括实际损失和逾期利益）。合同第八条违约责任约定：甲、乙双方如违反本合同所订条款，即视为违约。违约方应赔偿对方所遭受的一切损失。2014年9年15日，周俊豪为王小军出具50万元收据一张，载明收到王小军豫龙商场一楼合同押金500000元。
王小军租赁该房屋后，对该房屋进行了装修（包括铺设地板砖、室内装修成饭店格局、厨房地面进行了加高等），与他人合伙开设了豫扬烩面，经营饭店。合同到期后，王小军未完全清除其包装、装修的情形下要求将租赁房屋返还周俊豪，双方发生纠纷。
2016年8月12日简晓峰向周俊豪发出通知书，要求没收被告周俊豪保证金，并支付空置房屋租金、垃圾清运费、恢复费用。
2016年8月25日，周俊豪与河南和鼎装饰工程有限公司签订《建筑工程施工劳务分包合同》一份，合同约定“1、工程名称：豫龙商场一楼拆除工程和恢复3、分包范围：地面、墙面、……一切原装修内容及设施”，合同总价为364690元，合同约定期限为自2016年8月26日至2016年10月10日，后该公司将上述房屋内的装修、添附物品予以拆除。2016年10月13日，河南和鼎装饰工程有限公司向王小军开具364690元发票。
一审法院另查明，王小军、周俊豪双方于2014年8月10日另行签订租房合同一份，约定租赁豫龙商场南门南、北边网，约定每月租金8000元、押金50000元，租赁期限为2014年8月10日至2019年8月9日。2014年9月15日，王小军向周俊豪出具收据一份，载明，今收到王小军豫龙商场南门南北边网押金50000元。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。本案中，王小军和周俊豪关于豫龙商场一楼500平方米的租赁合同合法有效，受法律保护，对双方当事人均具有法律约束力，双方应按照合同约定履行自己义务。根据该租赁合同约定，王小军对该租赁物进行装修、包装、添附、转租和与他人共同承担应当经周俊豪书面同意，且在合同到期后，应将其包装、装修进行清除后再将房屋交付周俊豪，但王小军未提交其取得周俊豪书面同意其进行装修、添附和与他人承担（合伙使用租赁房屋经营饭店）的证据，且未将已添附的部分（加高地面、柜台、隔断等）进行清除，即要求交付房屋，王小军该行为属违约行为，应按照合同约定承担违约责任，赔偿周俊豪一切损失。根据本案案情，结合周俊豪支付房屋清除装修的费用以及清除期间周俊豪需承担的房屋租金损失等，该院认为周俊豪辩称应驳回王小军诉请关于退还保证金50万元（豫龙商场一楼部分）的意见符合双方合同约定和法律规定，该院予以采信。王小军请求解除与周俊豪之间豫龙商场南门南、北边网合同，但王小军诉称周俊豪不是合法使用人，双方之间该合同为无效合同，另周俊豪也未提供其为合法有效出租人的证据，故王小军该诉请自相矛盾，该院不予支持。但是双方由于主合同（豫龙商场一楼部分）已经到期，该边网合同为附属合同，且王小军也于主合同到期后未在继续使用该部分边网，故周俊豪应将边网部分的合同押金50000元退还给王小军。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十三条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，该院判决：一、周俊豪于判决生效后十日内退还王小军租房押金（豫龙商场南门南、北边网合同保证金）50000元；二、驳回王小军的其他诉讼请求。案件受理费9300元，由王小军负担8455元，周俊豪负担845元。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：本案纠纷产生的起因是，租赁合同到期后，王小军未完全清除其包装、装修的情形下要求将租赁房屋返还周俊豪，双方遂发生纠纷。诉争的焦点在于王小军向周俊豪交纳的租房押金50万元是否应当退还王小军。解决该问题需要查明王小军是否存在违约情形以及周俊豪是否存在损失以及损失有多大。
在出租方持有押金，承租方起诉要求退还押金的情形下，出租方抗辩由于承租方违约致使其存在损失不应退还押金的，出租方不用专门就其损失提出反诉；只需出租方就其损失存在及损失大小进行举证，由法院进行分析判断出租方的抗辩理由是否成立，能否达成吞并、抵消承租方的诉讼主张的目的。本案，王小军以周俊豪未提反诉为由认为原判审理不当并无根据，该上诉理由本院不予采纳。
关于王小军是否违约及周俊豪是否存在损失及损失大小的问题。本案，双方租赁合同明确约定，合同到期后，应将其包装、装修进行清除后再将房屋交付周俊豪，但王小军未将已添附的部分（加高地面、柜台、隔断等）进行清除，即要求交付房屋，王小军该行为确属违约，应承担合同责任。
租房押金是承租方向出租方缴纳的，用以担保合同的履行，担保范围包括应收租金及不当履行合同的损害赔偿等，出租人可以用押金抵扣其所受损失。
本案，周俊豪的损失主要体现在两个方面，一是恢复原状的损失。周俊豪为防止损失扩大和河南和鼎装饰工程有限公司签订合同并支付拆除费。合同约定总价为364690元，工期从为自2016年8月26日至2016年10月10日。后该公司将上述房屋内的装修、添附物品予以拆除。2016年10月13日，该公司向周俊豪开具364690元发票。在王小军未提交反证否认该事实的情况下，该损失应由王小军赔偿；另一个是租金损失，因王小军未按约定将添附物拆除，会给周俊豪造成租金损失。
本案，原判是以是酌定的方式认定50万保证金应否退还的问题，该酌定内容并不存在明显不当的情形；并且，王小军拒不依据合同将其包装、装修进行清除，存在明显的违约故意。故综合考虑本案的违约情形及周俊豪的损失，本院认为原判实体处理并无不当。综上，王小军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8455元，由上诉人王小军负担。
本判决为终审判决。
审判长 童 铸
审判员 刘俊斌
审判员 顾立江
二〇一八年三月二十二日
书记员 苑陈阳