山东省济南市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）鲁01执异74号
案外人：济南汇东机器有限公司，住所地济南市长清区平安街道办事处驻地。
法定代表人：杜晋磊，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王树亭，山东文瀚律师事务所律师。
申请执行人：江苏宏宝锻造有限公司，住所地江苏省张家港市大新镇。
法定代表人：余玉峰，该公司董事长。
委托诉讼代理人：朱卫江，江苏泰和律师事务所律师。
被执行人：济南巨能液压机电工程有限公司，住所地山东省济南市北小辛庄西路55号。
法定代表人：张金才，董事长。
本院在执行江苏宏宝锻造有限公司（以下简称宏宝公司）与济南巨能液压机电工程有限公司（以下简称巨能公司）买卖合同纠纷一案过程中，案外人济南汇东机器有限公司（以下简称汇东公司）不服本院（2018）鲁01执恢17号执行裁定书，向本院提出书面异议。本院受理后依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人汇东公司称，2013年2月26日，其与巨能公司签订《土地转让协议》，约定巨能公司将本案所涉及的土地（土地证号为长清国用20xx第0xx**号），转让给汇东公司。转让价格为1300万元。合同还约定，巨能公司在原欠汇东公司的欠款中冲减290万元（2012年12月10日借款，2012年12月11日周文东分两次转给巨能公司）。2013年3月4日前支付土地转让款1000万元，巨能公司用于偿还银行贷款，剩余10万元待土地证完成后一周内付清。2013年3月3日双方又签订《补充协议》，以原来的欠款抵清土地转让剩余的10万元。2013年3月4日其支付巨能公司土地转让款1000万元。土地转让款付清后，巨能公司便将土地交付给汇东公司占有、使用至今。据汇东公司调查，宏宝公司系于2013年4月起诉，贵院于2013年4月8日印发应诉手续并送达给巨能公司。该案判决后于2016年以（2016）鲁01执421号进入执行程序，当时申请人曾提出过异议，但贵院未予答复。2018年1月31日该案恢复执行，案号为（2018）鲁01执恢17号。汇东公司认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”其与巨能公司签订的《土地转让协议》、《补充协议》是双方真实意思表示，合法有效。其已经将转让款全部付清，并于2013年3月4日开始就实际占有、使用涉案土地。由于贵院的错误查封致使受让人无法办理土地登记手续，为维护其合法权益，请求依法裁定解除对涉案土地的查封。
申请执行人宏宝公司辩称，涉案土地使用权人系被执行人巨能公司，并且法院在2013年4月接受宏宝公司的诉讼保全申请，查封巨能公司案涉土地，程序合法，认定财产所有权准确，此后我方与巨能公司分别进行一审、二审诉讼，截止目前已经进入执行阶段，人民法院根据我方申请，已分三次对上述土地进行续封，在此期间，今天的案外人从来没有提出书面异议要求解封，我方也从来不知道案外人与巨能公司之间还存在所谓协议。我方认为案外人今天所提出的土地转让事实是虚构的，不真实的，即使存在有相关的转让，无论从法律所提出的异议的时间，以及从土地转让的合法程序，以及从物权法定原则所确定所有权是巨能公司的上述内容，案外人所提出执行异议的理由均不能成立。鉴于我方与巨能公司建立买卖合同关系是在2009年12月，发生纠纷是在2011年、2012年期间，巨能公司完全应当知道其产品质量存在问题，应当承担法律责任，在此前提下，涉案土地是依照我国土地管理法的相关规定以及相关程序，将土地使用权登记在巨能公司名下，从物权法相应规定，土地使用权的权属登记人以及所有权人应当归巨能公司，与案外人没有任何关联。案外人提出与巨能公司存在经济往来，应当通过法律规定的诉讼程序确认其债权，其不享有案涉土地使用权的物权。因此，请求人民法院驳回案外人的执行异议申请，由贵院继续强制执行巨能公司案涉土地，以实现和维护宏宝公司的合法权益不受侵害。
本院查明，一、关于原告宏宝公司与被告巨能公司买卖合同纠纷一案，本院于2015年9月22日作出（2013）济商初字第46号民事判决书，判决：（一）确认原告宏宝公司与被告巨能公司2009年12月10日签订的两份《工矿产品购销合同》及2010年3月8日签订的《补充协议》于2013年2月解除；（二）确认原告宏宝公司与被告巨能公司2009年11月2日签订的《关于购置液压切边整形压力机的技术协议》和《100MN热模段液压机技术协议》于2013年4月9日解除；（三）被告巨能公司于本判决生效之日起十日内返还原告宏宝公司设备款17872200元；并于本判决生效之日起三十日内将涉案设备自行收回运走，原告宏宝公司予以配合；（四）被告巨能公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告宏宝公司资金占用的利息损失，以17872200元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2011年10月19日起计算至实际付清之日止；（五）被告巨能公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告宏宝公司经济损失5968973.33元。
二、2013年4月9日，应原告宏宝公司诉讼保全申请，本院作出（2013）济商初字第46号民事裁定书和协助执行通知书，裁定查封被告巨能公司位于济南市长清区××办事处××、土地证为长清国用（20xx）第0xxx4号、地号0xxx4项下30874平方米的土地使用权，查封期限为2013年4月9日到2015年4月8日。2015年3月31日进行了续查封，查封期限为2015年3月31日至2017年3月31日。2016年4月25日该案进入执行程序，2017年3月28日本院作出（2016）鲁01执421号执行裁定书和协助执行通知书，再次对涉案土地予以查封，查封期限为2017年3月31至2020年3月30日。2018年1月31日，该案以（2018）鲁01执恢17号案件恢复执行后，案外人汇东公司提出本执行异议。
三、案外人汇东公司为支持其异议请求，提交了以下五组证据：（一）济南汇东公司与巨能公司的土地转让协议书一份、银行客户回单复印件一张、巨能公司开给汇东公司的收据一张、个人结算业务申请书两份，拟证明申请人与巨能公司于2013年2月26日签订了土地转让协议并履行该协议。（二）汇东公司与巨能公司的补充协议一份及承兑汇票等，拟证明双方就交易过程中的相关税费205万元及主合同剩余10万元的事项进行了约定且已经履行完毕。（三）汇东公司与王毅签订的围墙建设合同、争议土地的土地证、土地现状照片及济南博尔动力设备有限公司出具的证明一份，拟证明其已经实际占有该宗土地的事实。（四）在巨能公司保存的2013年2月24日的股东会决议、巨能公司和齐鲁银行的借款合同各一份，拟说明巨能公司因借款到期无力还款只能转让涉案土地的客观原因。（五）2013年4月6日案外人向土矿管理部门递交的不动产登记申请表一份。拟证明案外人在付清土地款后，及时向土地管理部门递交了过户申请，但是被告知该土地已被查封，因此无法办理土地过户手续。申请执行人宏宝公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条关于“已登记的不动产，按照不动产登记簿判断”的权属判断标准，本院依法对涉案土地使用权采取诉讼保全和执行查封措施并无不当。上述规定第二十八条同时规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案汇东公司虽然主张在法院查封前即签订了合法有效的土地转让合同、支付了全额价款、实际占有使用涉案不动产，并已向土地管理部门提交了办理过户登记的申请，但所提交证据通过形式审查无法确认其支付的系土地转让款，以及法院查封时已实际占有、使用涉案土地的事实，亦无法认定其未办理过户登记自身没有过错。且本院对涉案土地使用权采取诉讼保全措施以及两次续封前后长达五年多时间，已严重影响其开发利用，但汇东公司此前始终未提出执行异议，对此亦未作出合理解释。故其提出执行异议请求排除执行，本院不予支持。其可通过执行异议之诉程序予以救济。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项之规定，裁定如下：
驳回案外人济南汇东机器有限公司的异议。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 邢景明
审判员 周 宏
审判员 戴伍建
二〇一八年三月三十一日
书记员 范晓颖