江西省吉安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣08民终1699号
上诉人（原审被告、反诉原告）：谢甫芳，男，住江西省井冈山市。
委托代理人：贺桂平，住江西省永新县，系上诉人姨侄。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：井冈山国有资产经营管理有限公司，住所地江西省井冈山市。
法定代表人：肖彦，该公司总经理。
委托代理人：沈斌先，江西志城律师事务所律师。
委托代理人：李平，系该公司副总经理。
上诉人谢甫芳因与被上诉人井冈山国有资产经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省井冈山市人民法院（2016）赣0881民初363号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2009年6月30日，原井冈山市龙市粮油经营公司与被告谢甫芳签订了一份《租赁协议书》，约定将原粮贸办公大楼三楼五间、二楼九间、一楼店面六间约300平方米出租给被告谢甫芳使用，租金每年人民币（以下均为人民币）4000元，租期4年。合同签订后，被告谢甫芳支付了2009年6月30日到2010年6月30日的租金共计4000元，原井岗山市龙市粮油经营公司将三楼五间、二楼九间、一楼二间门面交付给被告谢甫芳使用，剩余四间店面没有交付。2012年8月，原井岗山市龙市粮油经营公司以被告谢甫芳未交纳租金为由，向法院提起诉讼要求解除合同。被告谢甫芳提出反诉，要求原井岗山市龙市粮油经营公司继续履行合同，交齐店面，并承担未交齐店面而应支付的违约金。在诉讼期间，双方在法院自愿达成调解协议（井冈山市人民法院（2012）井民初字第304号调解书），协议约定：1.双方当事人于2009年6月30日签订的《租赁协议书》继续履行至2013年6月30日止，租赁标的物应该维护现有的租赁现状；2.被告（反诉原告）谢甫芳向原告（反诉被告）井岗山市龙市粮油经营公司缴纳2010年6月30日至2013年6月30日的房屋租金计10000元整，该款于2012年10月10日之前付清；3.原告（反诉被告）井岗山市龙市粮油经营公司放弃其他的诉讼请求，被告（反诉原告）谢甫芳放弃其他诉讼请求；4.本案受理费300元，由原告（反诉被告）井岗山市龙市粮油经营公司承担。双方约定的合同到期后，被告谢甫芳继续占用原井岗山市龙市粮油经营公司房屋，也未缴纳租金。2016年5月17日，原告井冈山市国有资产经营管理有限公司书面通知被告谢甫芳腾空店面，交还房屋，被告谢甫芳要求原告井冈山市国有资产经营管理有限公司无偿补偿两个店面。因双方未能达成一致意见，原告井冈山市国有资产经营管理有限公司遂起诉至法院，请求法院判如所请。另查明，原井岗山市龙市粮油经营公司现已注销，其剩余资产由原告井冈山市国有资产经营管理有限公司承受。
原审法院认为：合法的租赁关系受法律保护。本案中，原井岗山市龙市粮油经营公司与谢甫芳签订的合同已于2013年6月30日到期，该合同到期后，被告谢甫芳继续租住本案所争议的房屋，双方未重新签订新的合同，根据法律的规定，双方的原租赁合同继续有效，但租赁期转为不定期。对于不定期租赁，双方当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人，且承租人承租房屋应当按照约定支付租金。2016年5月17日，原告井冈山市国有资产经营管理有限公司书面通知被告谢甫芳腾空店面，交还房屋，应视为其提出解除合同并履行了合理的告知义务，现被告谢甫芳未按期支付租金及腾空房屋交还原告井冈山市国有资产经营管理有限公司，侵犯了原告井冈山市国有资产经营管理有限公司的合法权益，故原告井冈山市国有资产经营管理有限公司要求被告腾空房屋并交还房屋的诉讼请求，符合法律的规定，应予以支持。根据原井岗山市龙市粮油经营公司与谢甫芳签订的合同可知，双方约定的每年的租金为4000元，被告谢甫芳自2013年7月1日至今一直未支付占用费，合计12000元（3年×4000元），故原告井冈山市国有资产经营管理有限公司要求被告谢甫芳支付租赁期满后占用费12000元的诉讼请求，符合法律的规定，依法予以支持。
被告谢甫芳提出反诉，要求原告井冈山市国有资产经营管理有限公司支付未交付4间店面改造及装饰装修损失60000元诉讼请求，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附和装饰装修费用的，不予支持。”现被告谢甫芳提出该诉讼请求于法无据，且被告谢甫芳提出赔偿的诉讼请求已超诉讼时效，故不予支持。被告谢甫芳要求出租人补偿其另行出租收益51000元与事实不符，于法无据，且该请求亦超过诉讼时效，依法不予支持。被告谢甫芳要求原告井冈山市国有资产经营管理有限公司进行拆迁安置补偿和在同等条件下享有优先购买权，根据井府办抄字【2013】70号文的规定，该地块属于整体拍卖，且本案所争议承租房地块至今尚未拍卖，而原、被告之间的租赁合同已经解除，因此被告谢甫芳要求行使部分优先购买权不能成立，同时该文件明确规定处置上述资产优先用于粮油公司返聘人员安置，被告谢甫芳作为承租人，并不符合该身份，故对于该诉讼请求不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告（反诉原告）谢甫芳于本判决生效后十五日内腾空占用原井岗山市龙市粮油经营公司承租房，交回原告（反诉被告）井冈山市国有资产经营管理有限公司;二、被告（反诉原告）谢甫芳于本判决生效后十五日内支付原告（反诉被告）井冈山市国有资产经营管理有限公司占用费12000元；三、驳回被告（反诉原告）谢甫芳的全部反诉请求。本诉案件受理费200元，减半收取100元，由被告谢甫芳负担；反诉案件受理费1260元，由被告谢甫芳负担。
上诉人谢甫芳不服一审判决，向本院上诉称：一、一审本诉判决事实不清，证据不足。1、被上诉人井冈山市国有资产经营管理有限公司不具有诉讼主体资格。上诉人与原宁冈县粮油贸易公司签订的租赁协议，被上诉人一审时声称宁冈县粮油贸易公司已经改制，全部资产由被上诉人管理，但没有提供明确的政府文件或其他形式的证据予以证明，宁冈县粮油贸易公司系井冈山市粮食局的下属企业，即使改制撤销，其主管部门也是井冈山粮食局，被上诉人不是本案任何一方根本不具有诉讼主体资格。上诉人提交的政府文件表明，被上诉人乃本案房屋的拆迁人。2、被上诉人的本诉诉讼请求是要求上诉人停止侵权，系财产侵权纠纷，一审时法庭明确释明被上诉人是否需要变更诉请，被上诉人予以拒绝。上诉人与原宁冈县粮油贸易公司系合同关系，依据《合同法》的相关规定，合同到期继续租赁的视为无固定期限的租赁合同，因此，上诉人不存在侵权行为，一审应依法判令驳回被上诉人诉请。二、一审对反诉的判决纯属强词夺理。1、上诉人与原宁冈县粮油贸易公司早在1996年就签订了房屋租赁合同，并花费10余万元将房屋一层改造成店面欲从事旅店经营但直到被上诉人诉请赶走上诉人，20余年过去了，上诉人都未能使用自己改造的店面，该违约行为一直在延续，一审认定超过诉讼时效不能主张权利，显是强行剥夺上诉人的合法权益。2、上诉人已经承租房屋20余年，因为房屋拆迁才需要解除合同，作为不动产的承租人享有的权利一审法院一概予以剥夺，是不合清理的。综上，请求二审法院撤销原审判决，改判被上诉人支付上诉人违约赔偿金110000元。
被上诉人井冈山市国有资产经营管理有限公司答辩称：1、原审判决认定事实清楚、证据充分。被上诉人与上诉人租赁合同关系于2013年6月30日期满，有双方签订的《租赁协议书》和井冈山市人民法院（2012）井民初字第394号民事调解书确定，具有法律效力，当事人应当遵守。合同期满后，上诉人并没有遵守。而是在没有法律依据的情况下继续占用租赁标的。当被上诉人要求其搬出租赁房屋时，其提出无理要求，拒绝腾空房屋交被上诉人。2、被上诉人具有诉讼主体资格。2012年原井冈山龙市粮油经营公司改制完成后，公司被依法注销，法律主体消亡。其改制后的剩余资产依据相关法律和井冈山市政府的文件规定当然为井冈山国有资产经营管理有限公司实施管理。这是《宪法》规定的“国有资产神圣不可侵犯”的具体体现。上诉人提出被上诉人无权管理无法律规定，其理由不能成立。3、上诉人行为构成非法占用。2009年6月30日原龙市粮油经营公司与被告谢甫芳签订了房屋《租赁协议书》约定租赁期限为2009年7月1日至2013年6月30日止，井冈山市人民法院（2012）井民初字第304号民事调解书再次确定合同期限为2013年6月30日止。这一事实表明上诉人谢甫芳在2013年6月30日之前占有、使用租赁房屋具有合法有效的合同依据，为合法占有、使用。2013年6月30日之后因合同期满，上诉人谢甫芳负有交回租赁标的物的义务。上诉人在到期后不是按照合同约定向被上诉人交回租赁标的物，且在被上诉人的多次通知后，拒绝腾空房屋，其占有、使用租赁标的物的行为没有合法依据，属于非法占用。4、上诉人反诉请求于法无据。上诉人反诉请求为2009年之前的租赁合同关系，2009年合同期满后，双方无争议。接着双方于2009年续签《租赁协议书》。在履行续签的《租赁协议书》期间，因上诉人违约不交租金被起诉。上诉人也以被上诉人没有按约定全部交付租赁房屋为由提起反诉，经法院调解处理。这次上诉人重提2009年之前的合同履行情况，实属无理纠缠诉讼。请求驳回上诉，维持原判。
根据上诉人的上诉理由以及被上诉人的答辩意见，归纳本案争议焦点为：1、被上诉人井冈山国有资产经营管理有限公司是否具备本案的原告主体资格？2、上诉人谢甫芳是否应当支付被上诉人井冈山国有资产经营管理有限公司租赁房屋期满后的占用费？3、上诉人谢甫芳的反诉请求是否已过诉讼时效？4、谢甫芳要求被上诉人支付违约赔偿金110000元是否有事实和法律依据？
二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为：上诉人谢甫芳与原井岗山市龙市粮油经营公司在2009年6月30日签订的合同系双方的真实意思表示，不违反法律规定，应属合法有效。该合同于2013年6月30日到期后，在双方未重新签订租赁合同的情况下，上诉人继续租赁本案所争议的房屋，根据法律的规定，双方的原租赁合同继续有效，但租赁期转为不定期。对于不定期租赁，双方当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人，且承租人承租房屋应当按照约定支付租金。2016年5月17日，被上诉人井冈山市国有资产经营管理有限公司书面通知上诉人腾空店面，交还房屋，其已履行了解除合同的告知义务，但上诉人既未腾空房屋也一直未支付租金，属于违约行为。故一审法院判令上诉人腾空、交还房屋并向被上诉人支付租赁期满后的占用费12000元，符合法律的规定，本院予以支持。
关于被上诉人井冈山国有资产经营管理有限公司的主体资格问题。根据井冈山市人民政府井府办发（2010）15号文件精神，原井冈山龙市粮油经营公司于2010年进行改制。2012年改制完成后，该公司被依法注销，其改制后的剩余资产依据井冈山市人民政府井府办发（2010）5号文件规定统一由被上诉人实施管理。因此，被上诉人井冈山国有资产经营管理有限公司具有本案的诉讼主体资格。上诉人认为被上诉人不具有本案的诉讼主体资格的上诉理由不能成立，本院不予支持。
上诉人上诉提出，其在1996年与原宁冈县粮油贸易公司签订房屋租赁合同后，有4间店面未交付给其造成10余万元装修损失，要求被上诉人赔偿。本院认为，在双方2012年的租赁合同纠纷诉讼中，上诉人已经反诉提出此项请求，后经法院调解双方已达成调解协议，在井冈山市人民法院（2012）井民初字第304号调解书中第3条明确约定：原告（反诉被告）井岗山市龙市粮油经营公司放弃其他的诉讼请求，被告（反诉原告）谢甫芳放弃其他诉讼请求。根据该调解书的约定，双方对2013年6月30日之前的纠纷已全部解决，不存在争议。现上诉人在本案中又提出赔偿其装修损失问题，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2700元，由上诉人谢甫芳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 肖建文
代理审判员 肖永兰
代理审判员 胡 婧
二〇一六年十二月二十二日
书 记 员 王 拯