江西省南昌市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）赣01执异59号
异议人（案外人）：熊胜华，男，汉族，1963年9月30日出生，住南昌市西湖区。
申请执行人：谢小毛，男，1958年1月28日出生，住南昌市西湖区。
申请执行人：熊雪华，男，1963年12月24日出生，住南昌市东湖区。
申请执行人：孙金亮，男，1965年5月30日生，住南昌市西湖区。
被执行人：抚州市临川房屋建筑开发有限公司，住所地：江西省抚州市临川区。
被执行人：江西和合房地产开发经营有限公司，住所地：江西省南昌市西湖区。
被执行人：陈朝明，男，1962年2月5日出生，住江西省抚州市临川区。
申请执行人招商银行股份有限公司南昌象山南路支行（现更名为南昌朝阳支行，以下简称“招商银行”）执行中申请执行人变更为谢小毛、熊雪华、孙金亮与被执行人江西和合房地产开发经营有限公司(以下简称“和合公司”)、陈朝明金融借款合同纠纷一案，本院以（2017）赣01执恢41号执行裁定书指定高新法院执行，该院受理后，立执行案号为（2017）赣0191执506号。在执行执行过程中，异议人熊胜华对位于南昌市青云谱区三店西路以北778号和顺象湖大厦第一层房产及相应土地使用权进行的强制执行提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
熊胜华称，2007年12月13日，异议申请人与被执行人和合公司签订了一份《联合开发协议》，约定双方联合开发南昌市2007年第28号挂牌出让的土地三店西路以北地块，异议申请人投入300万元用于该土地竞买投标保证金，竞买成功后所投资金用于购买拟在该地块开发建设大楼的一楼、二楼、三楼的部分面积。2007年12月16日异议申请人通过银行向被执行人和合公司付款300万元，同日被执行人和合公司向异议申请人出具了收到300万元的《收款证明》，后被执行人和合公司成功竞得了该宗土地，根据约定该300万元投标保证金即转为购房款。2011年8月18日，异议申请人与被执行人和合公司签订了《商品房购房合同》及《购房补充条款》，进一步具体明确了《联合开发协议》下预定的购房面积及位置（见合同图纸即执行标的物第一层5-7轴AD261.52㎡和第二层4-7轴AD、3-4轴AD号房586.5㎡），其中一楼面积为261.52平方米，总价格2639250元。异议申请人已全部履行合同义务，但被执行人和合公司未将执行标的物第一层到房管部门进行分割，导致双方合同无法备案，亦无法为异议申请人办理房屋产权证，后因被执行人自身债务致使涉案执行标的物多次被查封，故申请人向南昌市青云谱区人民法院提起诉讼，经审理查明，申请人与被执行人和合公司签订了执行标的物第一层5-7轴AD261.52㎡的商品房买卖合同，申请人已支付了购房款，经该院判决，异议申请人与被执行人和合公司关于执行标的物第一层5-7轴AD261.52㎡的商品房买卖合同有效。且涉案标的物第一层5-7轴AD261.52㎡已经交付，申请人一直在实际占有使用该房产，因此涉案标的物第一层5-7轴AD261.52㎡系异议申请人所有，故恳请人民法院依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》法释【2004】15号第十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》法释【2015】10号第二十八条之规定，请求停止对南昌市青云谱区三店西路以北778号和顺象湖大厦第一层房产及相应土地使用权的执行；并确认南昌市青云谱区三店西路以北778号和顺象湖大厦第一层房产5-7轴AD261.52平方米的房产系异议申请人所有。
为支持异议请求，向法院提交2016年6月1日其与杨某某所签出租和顺象湖大厦第一层5-7轴AD261.52㎡房产的《房屋租赁合同》；南昌市青云谱区人民法院于2016年12月5日作出的（2016）赣0104民初865号民事判决书；多张2017年银行票据及2018年收款收据复印件。
申请执行人谢小毛称，和顺象湖大厦非住宅第一、五、十、十三、十四层房产（总面积4478.05平方米）及相应土地使用权，已用于银行抵押贷款（抵押期限2013年12月17日至2014年12月16日），并于2013年12月18日办理了抵押登记，且经江西省南昌市中级人民法院先诉讼保全查封，后于2015年5月4日作出（2014）洪民二初字第797号民事判决确认。该债权银行已转让给我等三人所有。
谢小毛为支持其观点，向法院提交2013年12月18日所签《最高额抵押合同》及2013年12月18日《在建工程抵押登记通知书》；本院（2014）洪民二初字第797号民事判决；江西省南昌高新技术产业开发区人民法院就变更申请执行人于2017年12月11日作出（2017）赣0191执506号执行裁定书。
本院查明，南昌市青云谱区人民法院于2016年12月5日作出的（2016）赣0104民初865号民事判决，确认熊胜华与江西和合房地产开发经营有限公司于2011年8月18日签订的《商品房购房合同》及《购房补充条款》关于一楼261.52㎡的购房协议有效。至今该《商品房购房合同》未在房管部门备案，所购房产亦未办理房屋产权证，目前该房产由熊胜华出租给杨某某。2013年12月18日和合公司与招商银行签订《最高额抵押合同》，同日在房管部门办理抵押登记手续，并发出《在建工程抵押登记通知书》，和顺象湖大厦非住宅第一、五、十、十三、十四层房产（总面积4478.05平方米），已用于银行抵押贷款（抵押期限2013年12月17日至2014年12月16日），贷款用途为购买建材。本院先诉讼保全查封，后于2015年5月4日作出（2014）洪民二初字第797号民事判决，招商银行有权通过对和合公司用于抵押的座落于南昌市青云谱区三店西路以北778号和顺大厦（和顺象湖大厦非住宅第一、五、十、十三、十四层）在建工程折价或拍卖、变卖款项优先受偿。该债权通过债权转让合同，已转让给谢小毛等三人所有。
本院认为，本案的争议焦点法院可否处置南昌市青云谱区三店西路以北778号和顺象湖大厦第一层房产5-7轴AD261.52平方米的房产。依据《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”关于本案争议房产，一方面，南昌市青云谱区人民法院于2016年12月5日作出的（2016）赣0104民初865号民事判决，仅确认熊胜华与和合公司签订相关购房协议有效，熊胜华至今未取得该房产的产权证，另一方面，该房产于2013年12月18日用于招商银行抵押贷款，同日在房管部门办理抵押登记手续，又经本院先诉讼保全查封，后于2015年5月4日作出的（2014）洪民二初字第797号民事判决，招商银行有权通过对和合公司用于抵押的座落于南昌市青云谱区三店西路以北778号和顺大厦（和顺象湖大厦非住宅第一、五、十、十三、十四层）在建工程折价或拍卖、变卖款项优先受偿。关于熊胜华所称实际占有使用该房产的问题，暂且不说熊胜华占有使用该房产是否具有正当性，就依其提交的相关证据，也是2016年6月1日以来占有，但在此之前该房产于2013年12月18日已用于抵押并办理抵押登记手续，随后又经本院先诉讼保全查封，并于2015年5月4日作出（2014）洪民二初字第797号民事判决。故熊胜华并非本案争议房产的所有权人，其主张不能排除法院对本案争议房产的处置，法院处置南昌市青云谱区三店西路以北778号和顺象湖大厦第一层房产5-7轴AD261.52平方米的房产合理合法。综上，熊胜华执行异议请求无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项规定，裁定如下：
驳回熊胜华的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 梁 珂
审判员 吴明军
审判员 郭小玲
二〇一八年六月十二日
书记员 邹丽娜