黑龙江省大庆高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）庆高新五民初字第97号
原告刘太国，男，1978年9月29日出生，汉族。
委托代理人周凯，黑龙江金诺律师事务所大庆分所律师。
被告大庆市庆龙房地产开发有限公司，住所地大庆高新区。
法定代表人刘树清，该公司董事长。
委托代理人吕怡锋，黑龙江庆元律师事务所律师。
原告刘太国与被告大庆市庆龙房地产开发有限公司（以下简称庆龙公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘太国的委托代理人周凯、被告庆龙公司的委托代理人吕怡锋到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告刘太国诉称，2009年，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的怡水湾小区住宅，价款291509元。双方约定被告在商品房交付使用后180天内办理权属登记，如因被告原因，不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告需每日按照已交付房价款0.01%向原告支付违约金。被告交房日期为2012年5月24日，被告提交材料申请初始登记的时间为2014年5月7日，扣除180天，故原告诉至法院，要求被告支付逾期办证的违约金4898元，并承担本案诉讼费用。
被告庆龙公司辩称，原、被告双方签订的商品房买卖合同合法有效，合同约定出卖人应当在商品房交付使用后的180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，买受人若不退房，出卖人每日按已付房价款0.01%向买受人支付违约金，因此，只有在被告将商品房交付原告使用后180日内拒不将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案的情况下，被告才应当按照合同约定承担违约责任，本案中被告已经履行了应尽的义务，没有违约行为，不应当承担违约责任。被告因工程承包商的原因未能在约定日期向原告交房，为此已经主动向原告进行了逾期交房的赔偿，交房后，被告积极主动将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，履行了应尽的义务和责任，被告并未违约。至于原告未如期取得产权证是由于建设银行在被告已经偿还借款的情况下未将被告提供抵押的怡水湾小区土地解除抵押，以致原告未能如期取得土地证，该责任不在被告而在建设银行，被告申请追加建设银行为本案的第三人，以查清事实承担责任。综上，请法院查明案件事实，依法驳回原告的诉讼请求。
原告就其主张提供证据如下：
1.商品房买卖合同复印件一份，欲证明2009年，原、被告签订了商品房买卖合同，房屋价值291509元，依据合同第十五条以及合同中附件五的约定，被告应当在交房后180天内，将相关资料备案到房产部门，协助原告办理产权证，否则被告应当按照原告交付购房款按照日万分之一支付违约金。经质证，被告认为该证据系复印件，不予质证。经本院核实，该证据与被告提交证据中的商品房买卖合同一致，故对该证据的真实性予以确认。
2.购房收据三张（复印件，与原件核对无异），欲证明原告已履行了合同约定的付款义务，将全部购房款交给被告。经质证，被告对证据真实性及证明的问题没有异议，但认为此收据与本案无关。本院对该证据予以确认。
3.房屋交接验收单一份（复印件，与原件核对无异），欲证明被告将房屋交给原告的时间是2012年5月24日，经质证，被告对该证据的真实性及证明问题均无异议。本院对该证据予以确认。
4.商品住宅质量保证书及商品住宅使用说明书各一份（复印件，与原件核对无异），欲证明涉案房屋竣工日期是2012年5月24日，交接房屋时间是2012年5月24日。经质证，被告对该证据的真实性及证明问题均无异议。本院对该证据予以确认。
5.房屋所有权证一份（复印件，与原件核对无异），欲证明涉案房屋的产权人为本案原告，产权登记日期是2014年3月4日。经质证，被告对该证据的真实性及证明问题均无异议。本院对该证据予以确认。
被告就其主张提供证据如下：
1.商品房买卖合同复印件一份，欲证明原、被告签订的商品房买卖合同具法律约束力，根据合同第十五条及附件五的约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，被告已经履行了提供全部备案资料的义务，不存在违反合同约定的情况，不应承担违约责任。经质证，原告对证据真实性没有异议，认为原告也是依据合同十五条及附件五的约定主张权利，被告没有按照约定履行义务，包括及时通知原告的义务，被告何时备案，应当告知原告，该房屋可以办理产权证，也应当及时通知原告，这都是因合同而产生的附随义务。因原告对该证据真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。
2.建设工程规划许可证，建设用地规划许可证、国有土地使用权证、商品房预售许可证、开工许可证及怡水湾居住小区24号楼承建档案和建设工程竣工备案证书各一份（复印件，与原件核对无异），欲证明庆龙公司五证齐全，依法进行验收并向产权登记机关提交产权登记需要的全部资料，不存在因庆龙公司的责任导致原告不能取得产权证的情况。根据法律规定，商品房买受人应向产权登记部门申办产权证，作为出卖人的庆龙公司应尽的是协助义务，而不是申办义务。产权登记是行政部门的职权，要求庆龙公司办产权证无合同及法律依据。经质证，原告对建设工程规划许可证，建设用地规划许可证、商品房预售许可证、国有土地使用权证真实性均没有异议，但认为国有土地使用权证记载：2010年7月21日该宗土地抵押给中国建设银行大庆分行，期限自2009年8月18日至2012年8月18日止，2013年1月5日贷款还清，抵押终止（第一权利人）。此行加盖大庆市国土资源局地籍管理专用章，由此可见该宗土地用于抵押，直至2013年1月5日才还清第一权利人的贷款。另外一行，2010年8月3日，该宗土地抵押给中融国际信托有限公司，期限自2010年6月16日至2012年6月15日止，2013年1月14日贷款还清，抵押终止（第二权利人）。此行也盖有大庆市国土资源局地籍管理专用章。再往下看，2013年6月6日，从本证中，分出单体怡水湾小区2号至15号楼、22号楼、24号至26号楼，2013年7月9日，从本证中分出单体怡水湾小区16号至21号楼和23号楼。此证据能够证明在2013年6月6日，分出单体的楼房，才获得产权，即最早能办理产权证的时间是2013年6月6日，在此之前，该宗土地用于抵押，无法办理产权，因此，被告所述的将符合规定的全部资料交到房产部门备案是不真实的。对竣工验收工程备案证书申请材料的真实性没有异议，但该证据仅能证明建设工程竣工验收备案，而办理产权需要到房产部门备案的材料，不仅仅包括竣工验收，还包括其他资料，被告也应当提供其他资料一同备案。对承建档案的真实性没有异议，但该证据只能够证明建设起止时间，与本案无关。对于建设工程竣工验收备案证书真实性没有异议，但原告认为该证据打印的不够全面，不能全面表现竣工备案的情况，需要与原件核实。因原告对该组证据的真实性无异议，本院对该组证据的真实性予以确认。
3.中国建设银行股份有限公司大庆分公司借款合同及抵押合同复印件各一份、还款凭证复印件七张（当庭与原件核对无异），欲证明导致迟延办证的原因是由于第三人建设银行迟延解除怡水湾小区土地抵押所致，借款共计2亿元，被告已于2010年7月22日偿还了建设银行借款的50%，即已经偿还了1亿元，还款后被告积极要求建设银行将怡水湾小区土地抵押解除，建设银行迟迟不予办理，所以造成怡水湾业主不能够及时办理土地所有权证，被告对此没有责任。经质证，原告认为被告与第三人建设银行之间的争议是另一个法律关系，此证据与本案没有关联性，因此原告不同意被告追加第三人的申请，作为合同相对人的被告，不能因为第三人的原因而不承担违约责任。因原告未对该证据真实性提出异议，本院对该合同真实性予以确认。
根据案件审理需要，本院在大庆市房屋产权市场管理中心调取原告购买被告开发的怡水湾小区24号楼产权信息查询报告一份，该报告显示怡水湾小区24号楼申请开发商自建房初始登记的时间是2014年5月7日。
经审理查明，2009年，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的怡水湾小区房屋，房屋价款291509元，双方在《商品房买卖合同》第十五条及合同附件五中约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人若不退房，出卖人每日按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。原告按照约定履行了向被告交付全部购房款的义务，2012年5月24日，被告将房屋交付给原告。2014年5月7日，被告庆龙公司就其开发的怡水湾小区24号楼向大庆市房产局申请开发商自建房初始登记。2014年3月4日，原告完成对涉案房屋的产权登记。
另查明，2008年10月14日，被告庆龙公司取得了大庆开发区生态科技区证号为大庆国用（2008）第07-32320号的国有土地使用权，2010年5月10日，从该地块中分割出证号为大庆国用（2010）第07-75361号和大庆国用（2010）第07-75366号的地块用于怡水湾住宅小区开发建设。2010年7月21日，被告将怡水湾小区的土地抵押给中国建设银行大庆分行，期限自2009年8月18日至2012年8月18日止，2013年1月5日贷款还清，抵押终止。2010年8月3日，被告又将该土地抵押给中融国际信托有限公司，期限自2010年6月16日至2012年6月15日止，2013年1月14日，贷款还清，抵押终止。
本院认为，本案系原告因被告庆龙公司逾期办证提起的诉讼，本院根据双方当事人的诉辩，总结争议焦点并评析如下：一是被告在协助原告办理产权登记过程中，是否构成违约，应否承担违约责任。根据《商品房销售管理办法》的规定，房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。原、被告签订的《商品房买卖合同》第十五条及合同附件五中约定：出卖人应当在商品房交付使用后180（2012年11月25日）日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。由于产权登记机关并无此备案程序，故该约定应理解为出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关。因涉案房屋系预售商品房，只有在出卖人先取得了该预售商品房的确权手续（自建房屋初始登记）后，买受人才能办理房屋权属登记，因此，庆龙公司作为房屋出卖人，有向产权登记机关提供必要的证明文件，办理涉案房屋初始登记的义务，即庆龙公司应当自2012年5月24日起180日内按照《房屋登记办法》的规定，向产权登记机关提供办理自建房屋初始登记的材料，如超过该期限未提供以上材料进行初始登记的，应当承担违约责任。根据本院在大庆市房屋产权市场管理中心调取的产权信息查询报告显示，怡水湾小区24号楼提交材料申请初始登记的时间是2014年5月7日，晚于原、被告约定的时间，被告已经构成违约，应当承担违约责任。被告称原告未如期取得房屋所有权证系因建设银行未如期对怡水湾小区土地解除抵押所致。但违约责任系无过错责任，因第三人原因违约并不能构成免除承担违约责任的事由，且被告与建设银行之间的借款合同系另一法律关系，若被告认为建设银行的行为造成了被告的损失，可以另行提起诉讼主张权利，故对被告的抗辩意见本院不予支持。二是被告应承担违约责任的起止期间应如何计算。根据原、被告签订的合同约定，被告应当自违约之日，即原告实际接房之日起180日（2012年11月25日）后向原告承担违约责任，承担违约责任的截止日期应当为被告履行完合同约定的义务，向产权登记机关提供办理自建房屋初始登记的材料之日止（2014年5月7日），故对原告要求被告支付该阶段违约金的诉讼请求予以支持。因原、被告约定的每日按照已付购房款0.01%支付违约金的标准低于中国人民银行同期同类贷款利率，不高于给原告造成的损失，故对被告称违约金过高应当予以调整的抗辩理由不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零六条、第一百一十三条第一款、《房屋登记办法》第三十条、《商品房销售管理办法》第三十四条第三款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款之规定，判决如下：
被告大庆市庆龙房地产开发有限公司向原告刘太国支付违约金4898元，此款于本判决书生效之日起十日内一次性付清.
如果被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务的利息。
案件受理费50元，由被告大庆市庆龙房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在收到本判决书之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大庆市中级人民法院。
本判决书生效后，义务人在规定的时限内不履行义务的，权利人可向本院申请执行，提出申请执行的期限，为本判决书规定的履行期限届满后次日起二年内。
（本案所涉货币种类均为人民币）
审 判 长 徐华楠
审 判 员 李海静
人民陪审员 孙雪梅
二〇一五年六月十五日
书 记 员 罗 兵
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。
第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
《房屋登记办法》第三十条“因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料。”
《商品房销售管理办法》第三十四条第三款的规定，房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条第一款由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。