四川省宜宾市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）川15民终1259号
上诉人（原审被告）：宜宾义乌小商品城有限公司，住所地四川省宜宾市翠屏区金江大厦B幢正一层。
法定代表人：邓登长，总经理。
委托诉讼代理人：聂雪红，四川宏成律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：曾红英，女，1981年3月出生，汉族，住四川省成都市成华区。
上诉人宜宾义乌小商品城有限公司（以下简称义乌商品城）因与被上诉人曾红英房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省宜宾市翠屏区人民法院（2018）川1502民初569号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2018年7月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
义乌商品城上诉请求：1.撤销四川省宜宾市翠屏区人民法院（2018）川1502民初569号民事判决，改判由义乌商品城支付曾红英代收房屋租金24392元（以每月20元/㎡计算，自2017年1月15日起至2017年12月30日止）；2.驳回曾红英对违约金的主张；3.上诉费用由曾红英承担。事实和理由：1.曾红英之父曾从明代签代收协议，且租金也一直转入其账户，构成表见代理，代收协议对义乌商品城应该有效；2.依照《民法通则》的规定，租金的诉讼期限为一年，2017年1月15日以前的租金已过诉讼时效；3.违约金既无合同约定，也无法律规定，不应得到支持。
曾红英辩称，对《商铺租赁合同》认可，但不认可《委托代收租金协议》。本案已于2016年11月提起诉讼并缴纳了诉讼费用，义乌商品城提出的2017年1月15日前的租金超过诉讼时效不合理。一审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。
曾红英向一审法院提出诉讼请求：1.请求人民法院判决曾红英、义乌商品城签订的商铺租赁合同有效；2.请求人民法院判决义乌商品城在三日内支付给曾红英商铺租金73086元；3.请求人民法院判决义乌商品城在十日内支付违约金62730元给曾红英；4.诉讼费由义乌商品城承担。
一审法院审理查明，曾红英系翠屏区沿江路223号1幢-1层26号商业用房的所有权人。2012年6月4日，曾红英父亲曾从明作为曾红英的代表人（甲方/出租方）与义乌商品城（乙方/承租方）签订《商铺租赁合同》，约定：“……租赁期限自2013年7月1日起至2028年6月30日止，合同期满自行终止；双方约定乙方承租甲方商铺前三年按该商铺销售合同总价的6%计算年租金，即每年的租金为20910元，第四至五年按该商铺销售合同总价的7%计算年租金,即每年的租金为24394元，第六至八年按该商铺销售合同总价的8.5%计算租金，即每年的租金为29622元，第九至十年按该商铺销售合同总价的9.5%计算年租金，即每年的租金为33107元，第十一至十五年按该商铺销售合同总价的11%计算年租金，即每年的租金为38344，租金标准在合同期内保持不变；租金支付方式采用银行转账方式按季支付，甲方提供的银行账号开户银行邮政储蓄、户名曾从明、账号95×××12；双方同意在合同生效后，甲方不得以任何理由解除本租赁合同或拒绝交房屋，如甲方有上述违约行为，乙方有权向法院诉请继续履行并要求甲方支付相当于第一年租金3倍的违约金；本合同任何一方违反合同约定的义务，违约方按合同约定承担相应责任，合同上未对违约责任明确规定的，违约方应继续履行合同约定的义务，并赔偿给守约方造成的实际损失；……”。该份合同上，有曾红英父亲曾从明代曾红英的签名和曾从明本人的签名捺印，及义乌商品城的签章和代表李谊的签名。在合同第二页原双方确认的租金支付账号右侧，有曾从明的签名批注“2013年11月11日原账号跟改为62×××84”。合同签订后，义乌商品城按约向曾红英支付租金至2014年9月30日。
之后，曾从明再次代表曾红英（甲方/委托方）与义乌商品城签订了落款日期为2012年6月14日的《委托代收租金协议》，该协议约定：“……本合同代收租金期限为15年，自2013年7月1日起至2028年6月30日止；第一年至第三年年代收租金为20910元，月代收租金1742元，第四至五年代收租金以第五年代收租金为基础上浮1%,即每年的租金为24394元，第六至八年以第八年代收租金为基础上浮1.5%,即每年的租金为29622元，第九至十年每年的租金为33107元，第十一至十五年按该商铺销售合同总价的11%计算年租金，即每年的租金为38344元，该租金标准在合同期内保持不变；代收租金支付方式采取转账，甲方提供的开户银行邮储银行，户名曾从明，账号62×××84；代收租金计算日暂定为2013年7月1日；乙方必须按照约定时间向甲方交纳代收租金，如到期无故拖欠代收租金.甲方有权要求乙方按实欠代收租金2‰/天加收滞纳金；双方同意本协议生效后，甲方不得以任何理由解除本委托代收租金协议或拒绝交房，如甲方有上述违约行为，乙方有权向法院诉请继续履行并要求甲方支付相当于第一年租金3倍的违约金；本合同任何一方违反合同约定的义务，违约方按合同约定承担相应责任，合同上未对违约责任明确规定的，违约方应继续履行合同约定的义务，并赔偿给守约方造成的实际损失；……”。在协议第二页第5行处加注有义乌商品城工作人员手写括号注明的“原商铺租赁合同作废”。该份协议上，有曾红英父亲曾从明代曾红英的签名和曾从明本人的签名捺印，及义乌商品城的签章及其代表人“孙尧忠”书写为“孙”字样的签名。
2016年9月1日，义乌商品城与案外人孙立强签订《宜宾义乌小商品城商位有期有偿使用协议书》，将包括曾红英商业用房在内的翠屏区沿江路223号1幢-1层转租予孙立强，该协议对属于曾红英所有的部分约定的租金为20元/㎡。
一审庭审中，义乌商品城陈述其与曾红英之父曾从明签订的《委托代收租金协议》中载明的落款时间系倒签，协议具体的签订时间记不清楚，协议中包括批注为“原商铺租赁合同作废”的所有手写部分均为其公司员工书写。同时，义乌商品城陈述租金由40元/㎡下调变更为20元/㎡，电话征得了曾红英父亲曾从明同意，故义乌商品城认可自2014年10月1日起至2017年12月31日止期间的租金，按20元/㎡的标准向曾红英支付。
一审法院另查明，曾红英之父曾从明与义乌商品城签订的落款日期为2012年6月14日的《委托代收租金协议》，其中载明的收取租金账号“62×××84”，开户日期为“2013年7月22日”。
一审法院认为，曾从明代表曾红英与义乌商品城签订《商铺租赁合同》的代理行为得到了曾红英认可，该合同系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法、有效，一审法院予以确认。
对于曾红英主张的欠付租金73086元，义乌商品城提出，其之后与曾红英之父曾从明签订的《委托代收租金协议》中载明了“原商铺租赁合同作废”，故双方已经解除了原有的“租赁关系”，并重新建立了“委托代收租金”的法律关系；同时，收取租金的标准从40元/㎡下调变更为20元/㎡，系电话征得了曾红英之父曾从明的同意，故曾红英主张的2014年10月1日起至2017年12月31日止期间的租金，仅应按照变更后的20元/㎡标准计付。经审查，《委托代收租金协议》中载明的“原商铺租赁合同作废”字样，系经由义乌商品城工作人员手写，缺乏曾从明的捺印确认，故无法确认“原商铺租赁合同”作废系曾从明签订该份协议时的真实意思表示，且该份协议的具体签订时间不确定，因此，义乌商品城主张双方已经解除租赁关系的抗辩主张，证据不足，一审法院不予采纳。对于义乌商品城提出的曾从明已经同意租金按20元/㎡计付的抗辩，因义乌商品城未能提交支持其抗辩主张的证据，故义乌商品城应承担举证不能的不利后果，一审法院对义乌商品城的该项抗辩意见不予采纳。据此，曾红英主张义乌商品城支付其2014年10月1日至2017年12月31日的租金73086元，符合《商铺租赁合同》的约定和法律规定，一审法院依法予以支持。
曾红英主张义乌商品城以第一年租赁费20910元的三倍向其支付违约金62730元，该违约金主张过高，缺乏依据。就义乌商品城的迟延支付租金而言，曾红英的主要损失体现为资金利息损失，故一审法院对曾红英主张的违约金，酌情以义乌商品城欠付的租金73086元为基数按百分之十五计算，支持10923元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条规定，判决：一、原告曾红英于2012年6月4日与被告宜宾义乌小商品城有限公司签订的《商铺租赁合同》有效；二、被告宜宾义乌小商品城有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告曾红英租金73086元、违约金10923元，共计84009元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3016元，减半收取1508元，由被告宜宾义乌小商品城有限公司负担1000元，原告曾红英负担508元。
二审中，双方均未向本院提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。
本院另查明，曾从明代表曾红英与义乌商品城签订的《委托代收租金协议》中约定：第一年度代收租金预付日期为曾红英交纳购房款后5日内支付，以后每季度代收租金支付时间为当季度的第一个月前五个工作日内，义乌商品城将代收当季度租金支付给曾红英。案涉房屋实际转租日期为2016年10月1日，所以实际上义乌商品城自2016年10月13日起开始拖欠租金。同时《委托代收租金协议》中对违约金进行了约定：乙方必须按照约定时间向甲方交纳代收租金，如到期无故拖欠代收租金，甲方有权要求乙方按实欠代收租金2‰/天加收滞纳金。
本院认为，本案的争议焦点是：一、曾从明代是否构成表见代理；二、《商铺租赁合同》是否有效；三、双方是否就以每月20/㎡的标准收取租金达成了合意，租金应以何种标准来收取；四、2017年1月15日以前的租金是否已经过了诉讼时效；五、是否应当支付违约金。
关于曾从明是否构成表见代理的问题。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”，本案中曾从明代表曾红英与义乌商品城先后签订了《商铺租赁合同》和《委托代收租金协议》，且两份合同都约定了租金转入曾从明的同一银行账户，此后曾从明也实际收取租金至2014年9月30日。后曾红英表示只认可《商铺租赁合同》，对《委托代收租金协议》不予认可。本院认为，义乌商品城通过曾从明与曾红英系父女关系、两份合同的内容及实际履行情况，有理由相信曾从明有权代表曾红英与义乌商品城签订《委托代收租金协议》，曾从明的行为构成表见代理，法律后果应由曾红英承担。
关于《商铺租赁合同》是否有效的问题。本院在第一个争议焦点中已经认定《委托代收租金协议》有效，《委托代收租金协议》签订后自然取代了《商铺租赁合同》。
三、关于双方是否就以每月20/㎡的标准收取租金达成了一致意见、租金以何种标准来收取的问题。一审过程中，义乌商品城提出关于收取租金标准从40元/㎡下调变更为20元/㎡，系电话征得了曾红英之父曾从明的同意，曾红英认可义乌商品城电话通知其父曾从明下调租金的事实，但否认同意将收取租金标准从40元/㎡下调变更为20元/㎡，双方均无法证明自己的主张，根据举证责任的分配，本院对于义乌商品城提出收取租金标准从40元/㎡下调变更为20元/㎡系征得曾红英之父曾从明同意的辩解不予采信。根据义乌商品城提供的《宜宾义乌小商品城有期有偿使用协议书》，案涉房屋的实际租赁期自2016年10月1日起至2017年12月31日止，属于《委托代收租金协议》中第四年至第五年的期间，应当按照《委托代收租金协议》中第四年至第五年的标准，每年租金24394元收取。自2016年10月1日起至2017年12月31日，曾红英应收取的租金为30492.5元。
四、关于2017年1月15日以前的租金是否已经过了诉讼时效的问题。根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”。本案中，义乌商品城租借曾红英的商铺并向其支付租金是连续行为，所以2017年1月15日以前的租金并未超过诉讼时效，义乌商品城的上诉理由本院不予采信。
五、关于是否应当支付违约金的问题。本案中，曾从明代表曾红英与义乌商品城签订的《委托代收租金协议》中约定义乌商品城必须按照约定时间交纳代收租金，如到期无故拖欠，曾红英有权向义乌商品城按实欠代收租金2‰/天加收滞纳金，因此曾红英有权要求义乌商品城支付违约金。义乌商品城认为违约金计算标准过高，要求降低计算标准。本案中曾红英的主要损失体现为资金利息损失，按照《委托代收租金协议》中约定的每日千分之二的标准支付滞纳金明显高于实际损失，本院酌情调整为按年利率24%计算。按照双方签订的《委托代收租金协议》中约定：第一年度代收租金预付日期为曾红英交纳购房款后5日内支付，以后每季度代收租金支付时间为当季度的第一个月前五个工作日内义乌商品城将代收当季度租金支付给曾红英。案涉房屋实际转租日期为2016年10月1日，义乌商品城应于2016年10月13日前向曾红英支付租金。故本院对曾红英主张的违约金予以支持，计算方式为：以尚欠租金为基数，按年利率24%的标准进行计算，自2016年10月13日起至偿还完毕之日止。
综上所述，义乌商品城的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销四川省宜宾市翠屏区人民法院（2018）川1502民初569号民事判决；
二、由上诉人宜宾义乌小商品城有限公司自本判决生效之日起十日内支付被上诉人曾红英房屋租金30492.5元以及资金利息损失（计算方式为：以尚欠租金为基数，按年利率24%进行计算，自2016年10月13日起至偿还完毕之日止）。
如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1508元，由曾红英负担1000元，宜宾义乌小商品城有限公司负担508元。二审受理费1124元，由曾红英负担624元，宜宾义乌小商品城有限公司负担500元。
本判决为终审判决。
审判长 张力骁
审判员 罗 润
审判员 李 荷
二〇一八年八月二十一日
书记员 王倩影