陕西省高级人民法院行 政 判 决 书（2018）陕行终120号上诉人（原审第三人）：咸阳秦都区聚丰小额贷款有限责任公司。住所地：陕西省咸阳市人民中路**号中宏大厦*号楼。法定代表人：文丕发，该公司董事长。委托代理人：刘波海，该公司法律顾问。被上诉人暨诉讼代表人（原审原告）：长孙亚军，男，汉族。被上诉人暨诉讼代表人（原审原告）：王长喜，男，汉族。被上诉人暨诉讼代表人（原审原告）：安明军,男,汉族，。被上诉人（原审原告）:雒森，男，汉族。被上诉人（原审原告）:严启龙，男，汉族。被上诉人（原审原告）:安阿静，女，汉族。被上诉人（原审原告）:侯喜玲，女，汉族。被上诉人（原审原告）:周晓燕，女，汉族。被上诉人（原审原告）:周淑燕，女，汉族。被上诉人（原审原告）:吴爱兰，女，汉族。被上诉人（原审原告）:安大可，男，汉族。被上诉人（原审原告）:刘荣辉，男，汉族。被上诉人（原审原告）:贾永军，男，汉族。被上诉人（原审原告）:王琳，男，汉族。被上诉人（原审原告）:王小英，女，汉族。被上诉人（原审原告）:周彦锋，男，汉族。被上诉人（原审原告）:王转过，男，汉族。被上诉人（原审原告）:张殿文，男，汉族。被上诉人（原审原告）:徐亚利，女，汉族。被上诉人（原审原告）:樊振峰，男，汉族。被上诉人（原审原告）:贺光辉，男，汉族。被上诉人（原审原告）:杨志英，男，汉族。被上诉人（原审原告）:杨平关，男，汉族。被上诉人（原审原告）:魏晓霞，女，汉族。被上诉人（原审原告）:孙克文，男，汉族。被上诉人（原审原告）:宋联锋，男，汉族。被上诉人（原审原告）:冯博，男，汉族。被上诉人（原审原告）:赵伟利，男，汉族。被上诉人（原审原告）:张海燕，男，汉族。被上诉人（原审原告）:钟天成，男，汉族。被上诉人（原审原告）:吕宏波，男，汉族。被上诉人（原审原告）:邵同宽，男，汉族。共同委托代理人：李文武，陕西九州同律师事务所律师。原审被告：永寿县人民政府。住所地：陕西省永寿县新永路*号。法定代表人：王飞，该县县长。委托代理人：李佐鹏，该县政府工作人员。委托代理人：刘世权，陕西丰瑞律师事务所律师。原审第三人：陕西昊德现代商场发展有限公司。（未出庭应诉）上诉人咸阳秦都区聚丰小额贷款有限责任公司（以下简称聚丰公司）因与被上诉人安明军等32人、原审被告永寿县人民政府（以下简称永寿县政府）、原审第三人陕西昊德现代商场发展有限公司（以下简称昊德公司）行政登记一案，不服咸阳市中级人民法院（2017）陕04行初68号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人聚丰公司的法定代表人文丕发及其委托代理人刘波海，被上诉人安明军等32人的诉讼代表人安明军、长孙亚军、王长喜及其共同委托代理人李文武，原审被告永寿县政府的委托代理人刘世权、李佐鹏到庭参加诉讼。原审第三人昊德公司经本院合法传唤，无正当理由，未出庭应诉。本案现已审理终结。原审法院审理查明：2011年至2012年，原告安明军等32人先后与昊德公司签订预售商品房买卖合同(商品房预售许可证：永房预售字第第零贰号)，购买昊德公司位于永寿县城西兰大街南段交警大队北邻由昊德公司建设的永寿现代商场（暂定名）在建商铺（商铺号详见附页）。2012年5月21日，昊德公司与聚丰公司签订借款合同，借款金额为壹仟万元，借款期限为2012年5月21日至2012年11月20日。同时，昊德公司与聚丰公司签订了抵押合同（合同编号：咸聚抵字第xxx号），双方就被担保的主债权种类、本金数额进行了明确约定，即昊德公司向聚丰公司借款壹仟万元进行抵押担保，合同第三条第一款关于抵押物具体内容为：“抵押人同意以该公司坐落于永寿县西兰大街东侧永宁路南侧的永寿现代商场156间房产面积4806.32平方米，其中地下一层2999.45平方米、地上1至3层面积1806.87平方米设定抵押。上述抵押物详见（清单名称及编号），该抵押物清单为本合同组成部分，与本合同具有同等法律效力。”同年5月21日，昊德公司与聚丰公司向永寿县房产管理所申请房产抵押登记，向该所提交了两公司申请房产抵押相关的公司资料，并提交了商品房买卖合同（编号：GF-20x-01xx）,合同买卖双方均为：陕西昊德现代商场发展有限公司，买卖标的为永寿县现代商场商品房一幢，面积4806.32平方米。同时提交的合同包括借款合同和抵押合同（合同编号：咸聚抵字第xxx号）并附有抵押物清单，该抵押合同第三条抵押物处为空白。经审查后，永寿县政府于2012年5月22日颁发了永房证城（公）字第2012-0xx号房屋他项权证书。原告认为，被告的抵押登记行政行为侵犯了其合法权益，诉至法院，请求撤销永房他证城（公）字第2012-0**号他项权利证书。另查明:聚丰公司与昊德公司、咸阳华夏融资担保有限公司、刘治国、林志新借款合同纠纷一案，于2013年11月1日向本院提起诉讼。本院经调解后作出了（2014）咸中民初字第00009号民事调解书。聚丰公司因昊德公司未履行该调解书，已向本院申请执行。原审法院认为：《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。本案中被告永寿县政府抵押登记所登记的抵押物与安明军等32人所购买的财产具有重合性，即被告的登记行为对安明军等32人的财产权可能产生影响，故安明军等32人与永寿县政府的登记行为有一定利害关系，安明军等32人具备原告主体资格。根据行政诉讼法规定，永寿县政府的行政登记行为属于行政诉讼受案范围。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定，正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。本案中第三人聚丰公司与昊德公司签订借款合同并以昊德公司在建的现代商场的商铺进行抵押。根据《房屋登记办法》第五十九条规定，申请在建工程抵押权设立登记的，应当提交下列材料：登记申请书、申请人的身份证明、抵押合同、主债权合同、建设用地使用权证书或者记载土地使用权状况的房地产权书、建设工程规划许可证、其他必要材料。物权法对于在建建筑物设定抵押权明确规定以办理抵押登记为必要条件。被告永寿县政府隶属的房产抵押登记机构对于聚丰公司与昊德公司共同申请抵押权登记所提交的材料进行审核登记时，应当依照《房屋登记办法》关于在建工程进行抵押登记的相关规定对申请人所提交的资料依法进行审查。本案中被告永寿县政府提供的证据中并无建设用地使用权证书或者记载土地使用权状况的房地产权书、建设工程规划许可证等资料，而申请时所提供的抵押物清单与被告审核的抵押物清单并不一致，无法确定抵押物的唯一性，且第三人昊德公司申请抵押登记时所提交的资料显示，昊德公司就现代商场的房屋已办理了预售登记，被告审查时并未审查所进行的抵押商铺是否已进行了预售，致原告已购买的商品房向第三人聚丰公司办理了抵押登记，被告永寿县政府对于昊德公司与聚丰公司申请抵押登记审查时，并未尽到审慎的审查义务。综上所述，被告永寿县政府于2012年5月22日颁发的永房他证城（公）字第2012-0**号他项权利证书，证据不足、程序违法，依法应予撤销。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条之规定，判决撤销永寿县政府于2012年5月22日颁发的永房他证城（公）字第2012-0**号他项权利证书。诉讼费50元，由被告永寿县政府承担。上诉人聚丰公司上诉称：（一）永寿县政府给上诉人聚丰公司颁发他项权利证的行为合法。聚丰公司和昊德公司在办理抵押登记时提交了全部材料，“五证齐全”，抵押登记表中也注明证件齐全。昊德公司向他人出售商铺，不论合同是否备案，都不影响行政机关给上诉人聚丰公司办理抵押登记的效力。且被上诉人安明军等32人，无一人进行商品房预告登记，所以行政登记机关无法进行相应审查，不存在未尽审慎审查义务的情形。（二）被上诉人安明军等32人不是房屋登记行为的相对人，也与抵押登记行为没有利害关系，不符合《最高人民法院关于执行行政诉讼法若干问题的解释》第十三条规定情形，不属于本案利害关系人，不具备原告主体资格。（三）本案不属于行政诉讼受案范围。2016年11月，安明军等32人在咸阳中院执行案件中，提出的执行异议已被裁定驳回，其应根据《民事诉讼法》第237条规定，向法院提起民事诉讼的执行异议之诉。被上诉人安明军等32人没有证据证明其是房屋所有权人，就同一事由提起行政诉讼，根据行政诉讼法第四十九条第四项规定，应驳回其起诉。故请求撤销原判，维持永寿县政府颁发涉案他项权利证书的行为，驳回被上诉人安明军等32人的诉讼请求。被上诉人安明军等32人辩称：（一）被上诉人安明军等32人与本案被诉颁证行为有利害关系，有权依法提起行政诉讼。2011年至2012年6月期间，被上诉人安明军等32人分别与昊德公司签订商品房买卖合同，购买永寿现代商场商铺，并按约支付全部购房款。在涉案抵押登记房产中，有属于上述安明军等32人购买的商铺，该商铺已不属于昊德公司所有。永寿县政府将上述属于安明军等32人的商铺为聚丰公司办理抵押登记行为，与安明军等32人有利害关系，故安明军等32人具有本案原告主体资格，且本案属于行政诉讼受案范围。（二）永寿县政府未认真履行审核义务。涉案抵押登记表载明的抵押种类是按揭，按照按揭贷款的要求，借款人只能是购房者个人，出借者是银行，永寿县政府为两个企业间短期贷款办理按揭贷款抵押不符合规定。且两个公司为办理抵押，提交的商品房买卖合同中，出卖人与买受人均为昊德公司，明显是一份假合同，但永寿县政府据此还为其办理了涉案他项权利证，根本没有履行查验申请登记资料的责任。另外，永寿县政府办理的涉案抵押登记，实质上应属于在建工程抵押，但从永寿县政府提交的证据中，没有登记申请书、建设用地使用权证书及建设用地规划许可证等材料，其亦未履行实地查看职责，不符合《房屋登记办法》中关于办理在建工程抵押登记的要求。故永寿县政府未依法履行审查职责，依据虚假材料为聚丰公司办理涉案他项权利证的行为违法，应予撤销。请求驳回上诉，维持原判。原审被告永寿县政府述称：（一）原审判决错误。昊德公司与聚丰公司申请抵押登记时，明确抵押种类为按揭，故办理的是预购商品房贷款抵押登记，原审判决认定为在建工程抵押登记错误。上述二公司在办理抵押登记时，提交的房屋清单是商品房买卖合同后所附的商品房买卖清单，并非原审认定的抵押合同中抵押物清单。（二）永寿县政府依法履行审查职责。昊德公司和聚丰公司办理抵押登记时提交商品房买卖合同、借款合同、抵押合同等，符合《城市房地产抵押管理办法》中办理预购商品房贷款抵押的要求。永寿县政府办理涉案他项权利证书，进行的是形式审查，至于申请材料的真实性应由申请人负责。且昊德公司与安明军等32人签订商品房买卖合同后，并未办理登记备案，且从其提交的办理抵押登记的材料中，也无法获悉昊德公司对涉案房屋办理预售登记。故原审认定永寿县政府未尽到审查义务不当。永寿县政府认为其颁发涉案他项权利证的行为存在问题，但是由于申请人提交虚假材料所致，并非其未尽到审查义务，原审判决结论正确，但认定事实和理由错误。原审第三人昊德公司未出庭应诉，未提交陈述意见。本院审理查明：原审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为:本案争议的焦点问题：一是安明军等32人是否具有原告主体资格；二是永寿县政府颁发涉案他项权利证的行为是否合法。关于第一个焦点问题，《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定：“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。”本案中，被上诉人安明军等32人于2011年至2012年期间与原审第三人昊德公司签订商品房买卖合同，购买涉案经营性房屋。2012年，原审第三人昊德公司又将包括被上诉人安明军等32人所购房屋在内的永寿现代商城房产，作为其与上诉人聚丰公司借款合同的抵押物进行抵押。原审第三人昊德公司将已经出卖给他人的房屋，作为其公司财产申请办理抵押登记。原审被告永寿县政府根据抵押申请等材料，对包括被上诉人安明军等32人所购房屋在内的房产，办理了抵押登记，并向上诉人聚丰公司颁发涉案他项权利证书。故该颁证行为对被上诉人安明军等32人的权益有影响，被上诉人安明军等32人与该颁证行为有利害关系，有权依法提起行政诉讼，具有本案原告主体资格。上诉人聚丰公司关于被上诉人安明军等32人不具有本案原告主体资格的上诉理由，依法不能成立，本院不予支持。关于第二个焦点问题，原审第三人昊德公司以申请人身份，提供商品房买卖合同等材料，对其与上诉人聚丰公司之间借款合同进行抵押担保，并到原审被告永寿县政府办理抵押登记。原审被告永寿县政府认为按照当事人申请，其办理的是预购商品房贷款抵押登记，且审查后认为当事人提交申请材料符合《城市房地产抵押管理办法》中关于办理预购商品房贷款抵押登记的形式要件。经查，《城市房地产抵押管理办法》第三条规定：“本办法所称预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。”第二十七条规定：“以预购商品房贷款抵押的，须提交生效的预购房屋合同。”但本案中，原审第三人昊德公司与上诉人聚丰公司是为确保借款合同的履行，签订的房产抵押合同，并依此办理抵押登记。即使如原审被告所述，按照预购商品房贷款抵押的要求进行审查，原审第三人昊德公司为办理抵押登记而提交的商品房买卖合同中，买方与卖方均为原审第三人昊德公司，该商品房买卖合同是原审第三人昊德公司既以出卖人身份，又以买受人身份而签订的，该合同在形式上明显有违合同基本常识。且该商品房买卖合同中，原审第三人昊德公司将其已出卖给安明军等32人在内的房产，作为昊德公司自己房产办理抵押，故原审第三人昊德公司提供办理抵押登记的房产亦与客观事实不符，不能作为证明被诉颁证行为合法的依据。因此，永寿县政府在依法定职权审查、办理抵押登记中，对这份买卖双方同为原审第三人昊德公司，有违合同基本常识的商品房买卖合同，未尽到基本的审查注意义务就办理了抵押登记，属于行政登记错误。原审被告永寿县政府颁发涉案他项权利证的行为，依法应予撤销。关于上诉人聚丰公司认为被上诉人安明军等32人应提起执行异议之诉，不应提起行政诉讼的上诉理由，因二者并不矛盾，当事人可自行选择。故上诉人聚丰公司此项上诉理由不能成立，本院依法不予支持。综上，上诉人的上诉理由均依法不能成立，本院不予支持。原审判决结论正确，应予维持。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人咸阳秦都区聚丰小额贷款有限责任公司承担。本判决为终审判决。审 判 长  肖宏果审 判 员  马小莉代理审判员  王 鑫二〇一八年四月二十七日书 记 员  鱼海洋