山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）济商终字第728号
上诉人（原审被告、反诉原告）崔照林，男，某某某某某某某某某某出生，汉族，住济南市历下区某某某某某某某某某某某某某某。
委托代理人徐征年，国浩律师（济南）事务所律师。
委托代理人邱维虹，国浩律师（济南）事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）中信银行股份有限公司济南分行，住所地济南市。
代表人侯训义，行长。
委托代理人石瑞峰，男，某某某某某某某某某出生，汉族，该行员工，住济南市。
被上诉人（原审被告）济南昌润置业有限公司，住所地济南市商河县。
法定代表人唐艳，董事长。
委托代理人赵岩，北京市邦盛（济南）律师事务所律师。
原审被告孙烨（系崔照林之妻），女，某某某某某某某某某出生，汉族，住济南市。
委托代理人崔照林，男，某某某某某某某某某某出生，汉族，住济南市历下区某某某某某某某某某某某某某某。
上诉人崔照林因与被上诉人中信银行股份有限公司济南分行（以下简称中信银行济南分行）、济南昌润置业有限公司（以下简称昌润公司）、原审被告孙烨金融借款合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2014）历商初字第1041号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
中信银行济南分行原审诉称，2007年1月30日，中信银行济南分行与崔照林、昌润公司签订《个人购房借款合同》（抵押加阶段性保证），约定崔照林向中信银行济南分行借款42万元，用于购买位于济南市商河县梅园七区六号楼G座的房屋，贷款期限自2007年1月30日至2027年1月30日，采用按月等额本息还款法还款。昌润公司为崔照林向中信银行济南分行的借款提供阶段性连带责任保证担保，保证期间为自借款合同生效之日至崔照林贷款所购房屋取得房屋所有权证，办妥抵押登记和其他相关手续，并将《房屋他项权证》及其他有关资料交中信银行济南分行持有之日止。孙烨向中信银行济南分行出具《共同还款承诺书》，承诺当崔照林不按期偿还贷款本息时，承担连带清偿责任。借款合同签订后，中信银行济南分行依约向崔照林发放了贷款42万元，自2013年8月开始崔照林未按借款合同约定还款，经多次催还，其均未偿还贷款本息，共同还款人也未承担连带还款责任，截至2014年4月30日，尚欠贷款本金323944.78元。中信银行济南分行根据借款合同第十六条的约定宣布贷款提前到期。请求依法判令崔照林、孙烨立即偿还所欠贷款本金323944.78元，利息6561.4元（截至2014年4月30日）及对实际还清借款之日的利息（按借款合同约定利率计算）；昌润公司对崔照林、孙烨所欠贷款本息承担连带偿还责任；本案的全部诉讼费用由崔照林、孙烨、昌润公司承担。
崔照林、孙烨原审辩称，中信银行济南分行的诉求没有法律依据和合同依据，不应得到支持。根据双方签订的《个人购房借款合同》，中信银行济南分行按约定向昌润公司要求偿还贷款本息。崔照林与昌润公司已经解除了商品房买卖合同，借款合同的目的无法实现，崔照林已经要求解除与中信银行济南分行签订的借款合同，所以崔照林不应承担任何责任。
昌润公司原审辩称，认可中信银行济南分行所诉贷款事实，公司因资金周转困难，无法按时偿还贷款。
崔照林原审反诉称，2007年1月23日，崔照林与昌润公司签订了商品房买卖合同，购买该公司开发的位于济南市商河县梅园组团七区六号楼G座的房屋。2007年1月30日，崔照林与中信银行济南分行签订了《个人购房借款合同》（抵押加阶段性保证），借款42万元，用于购买上述房屋。2014年4月20日，崔照林与昌润公司解除了上述商品房买卖合同。现崔照林与昌润公司签订的商品房买卖合同已经解除，商品房担保贷款合同的目的无法实现，崔照林请求解除与中信银行济南分行签订的《个人购房借款合同》，符合法律规定，应由昌润公司承担偿还中信银行济南分行贷款本金及利息的责任，崔照林不承担任何责任。综上所述，请求法院依法判决解除崔照林与中信银行济南分行签订的《个人购房借款合同》；由昌润公司承担偿还中信银行济南分行贷款本金及利息的责任；本案诉讼费用及反诉费用由中信银行济南分行承担。
中信银行济南分行原审针对反诉辩称，房屋交付时间按照商品房销售合同的约定是在2007年，自2007年至2014年4月，将近7年的时间崔照林作为房屋买受人既不了解房屋的建设情况，也不清楚房屋是否符合交房条件，在合同约定的交付时间期满后，也未向开发商主张相关权利。并且按借款合同的约定继续偿还贷款，在历经7年之后，突然与开发商解除商品房买卖合同，是否是双方真实的意思表示是值得商榷的。且其解除的商品房买卖合同，与《商品房销售合同》不是同一份合同。因此其要求据此解除《个人购房借款合同》没有依据。崔照林在购买房产的行为过程中本身存在重大过失。
崔照林提出的借款合同中第22条的约定是关于中信银行济南分行和昌润公司之间关于担保责任承担的问题，并未因此免除崔照林在借款合同项下的债务清偿责任，且该约定是赋予中信银行济南分行的一项权利。在崔照林违反借款合同约定，不按期偿还贷款本息时，中信银行济南分行可以要求其承担贷款本息清偿责任，也可以根据借款合同第22条的约定，要求昌润公司按本条约定履行相关责任。针对崔照林提供的《商品房买卖合同解除协议书》答辩如下：个人购房借款合同第5.3条约定，本合同项下的贷款发放后，甲方（崔照林）与丙方（昌润公司）就本合同项下贷款所购房屋，发生的任何纠纷，均与乙方（中信银行济南分行）无关，本合同应正常履行。因此，崔照林与昌润公司之间因商品房买卖合同发生的纠纷与中信银行济南分行无关，不能免除崔照林在《个人购房借款合同》项下的贷款本息清偿责任。《商品房销售合同》第10条3款第2句话约定，在买受人退房的情况下，如为银行按揭贷款部分，由甲乙双方与银行协商解决。在买受人要求解除商品房销售合同并退房时，如房款为按揭贷款，买受人与出卖人解除购房合同并办理退房时，应与银行协商，因此，买受人与出卖人未通知银行，私下解除购房合同的行为，既违反了合同约定，又涉嫌双方恶意侵犯第三人的权利。
针对崔照林提出最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条的规定，中信银行济南分行答辩如下：该两条约定，属于授权性约定或者是管理性约定，不属于强制性的效力性的规范。意思自治原则是民法的基本原则，是现代私法制度的基石，是指导民事主体、从事民事行为的最高准则之一。本案中三方签订的《个人购房借款合同》第5.3条及崔照林与昌润公司签订的《商品房销售合同》的第10条，均对商品房买卖纠纷的处理进行了约定，属于各方当事人之间的真实意思表示，应当尊重各方当事人的真实选择，而不应适用上述解释的第二十四条、第二十五条的规定。上述规定与当事人的真实意思表示不一致时，根据民法的基本精神，应尊重当事人的选择。综上，崔照林请求解除《个人购房借款合同》，免除自己贷款本息清偿责任的请求，既不符合法律的基本精神，也不符合各方当事人之间的相关约定，应不予支持。
昌润公司原审针对反诉辩称，《商品房销售合同》约定应于2007年10月1日前交房，至今没有达到交房条件。对借款事实及解除《商品房销售合同》的事实，请法院依据证据判决。
原审法院认定，中信银行济南分行所述贷款事实属实，原审法院予以确认。
另查明中信银行济南分行与崔照林、昌润公司签订的《个人购房借款合同》（抵押加阶段性保证）约定，本合同项下的贷款发放后，崔照林与昌润公司就所购房屋发生的任何纠纷均与中信银行济南分行无关。
2007年1月30日，中信银行济南分行向崔照林发放了贷款42万元。截至2014年4月30日，崔照林尚欠贷款本金323944.78元，利息6561.4元。
位于济南市商河县齐鲁水郡温泉岛梅园组团七区六号楼G座房屋未办理抵押登记。
原审法院认为，中信银行济南分行与崔照林、昌润公司签订的《个人购房借款合同》（抵押加阶段性保证），合法有效。崔照林未按约还本付息，应当承担违约责任。中信银行济南分行要求崔照林清偿贷款本息，证据充分，予以支持。孙烨系崔照林配偶应承担共同还款责任。崔照林所购房屋未办理抵押登记，昌润公司应依约对该债务承担连带责任。中信银行济南分行宣布贷款提前到期，崔照林反诉请求解除《个人购房借款合同》，该合同应予以解除。
中信银行济南分行、崔照林、昌润公司签订的《个人购房借款合同》（抵押加阶段性保证）与崔照林、昌润公司签订的《商品房销售合同》虽有关联，但系两个相对独立的合同。崔照林与昌润公司签订的《商品房销售合同》，系崔照林与昌润公司之间权利义务的约定，即昌润公司未能按期交房构成违约，致合同目的无法实现，也属开发商单方过错造成的违约纠纷，不能免除崔照林在《个人购房借款合同》（抵押加阶段性保证）中作为借款人应当承担的还款责任。崔照林与昌润公司之间就《商品房销售合同》达成相关协议，只对崔照林与昌润公司具有约束力，对中信银行济南分行不产生效力。
解除协议书中崔照林与昌润公司约定解除商品房买卖合同后崔照林所欠中信银行济南分行的贷款本息由昌润公司偿还中信银行济南分行，并未告知中信银行济南分行。崔照林以退房为由，要求免除合同责任，让合同守约方中信银行济南分行为合同一方的违约行为买单，显失公平。《个人购房借款合同》（抵押加阶段性保证）约定，本合同项下借款发放后，崔照林与昌润公司就所购房屋发生的任何纠纷均与中信银行济南分行无关。对崔照林反诉请求2、3项不予支持。
综上所述，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零八条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条之规定，判决：一、解除中信银行济南分行与崔照林、昌润公司签订的《个人购房借款合同》（抵押加阶段性保证）；二、崔照林、孙烨偿还中信银行济南分行贷款本金323944.78元，于判决生效之日起十日内履行；三、崔照林、孙烨支付中信银行济南分行贷款利息（截止至2014年4月30日利息6561.4元；自2014年5月1起至判决生效之日止的贷款利息，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计付），于判决生效之日起十日内履行；四、昌润公司对上述二、三条款项承担连带清偿责任；五、驳回崔照林的其他诉讼请求。如果未能按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6260元，由崔照林、孙烨、昌润公司负担；反诉案件受理费6260元由崔照林负担。
上诉人崔照林不服原审判决上诉称，原审判决由崔照林、孙烨偿还被上诉人中信银行济南分行全部购房贷款本息是错误的。1、原审法院将《个人购房借款合同》理解为纯粹的、独立的“借款合同关系”是极其错误的。最高人民法院民一庭关于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释的理解与适用》（第310页）对商品房买卖合同与按揭贷款合同之间的关系进行了明确界定，否认了银行金融机构关于独立合同的观点。原文如下：有观点认为商品房按揭贷款合同质言之仍属于贷款合同。借款人的合同目的就是放出贷款后，在安全收回贷款的同时获取贷款利益。持上述观点的多为银行等金融机构。基于向买受人倾斜以及两个合同之间的相互依存的紧密程度的考虑，本司法解释采纳与上述观点相异的立场，对商品房按揭贷款的合同目的作出一种更务实的解释。对于我国大多数买房人来说，买房置业是事关其一生的大事。借的银行贷款的目的就是为了买房，这是单纯而确定的。当商品房买卖合同被确认无效或解除后，买受人对预取得的房屋而确定的丧失期待及占有使用。而此时，按揭贷款合同的仍然存续对借款人而言已经毫无意义。故最高人民法院在两个合同即便不是主从合同关系的情况下，根据商品房按揭合同所具有的特殊性，对两合同的关系作出了更为灵活的解释：即商品房买卖合同无效或解除的，银行按揭贷款合同解除，继而进一步规定由出卖人直接返还贷款银行的借款及利息。2、本案应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的规定，崔照林不承担偿还借款本息的责任，由被上诉人昌润公司承担返还被上诉人中信银行济南分行贷款本金及利息的责任。本案中崔照林与被上诉人昌润公司已经解除了商品房买卖合同，根据司法解释第二十五的条规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。即本案在崔照林与被上诉人昌润公司的商品房买卖合同已经解除、贷款合同也被解除的情况下，应当按照上述司法解释的规定，判令由被上诉人昌润公司返还被上诉人中信银行济南分行购房贷款本息。3、贵院对本案开发商昌润公司建设的同一小区的同一类案件判决均适用上述司法解释第二十五条的规定。贵院对其他同类型案例的判决结果也均适用上述司法解释第二十五条的规定。贵院（2014）济民一终字第lll3号民事判决，该案的诉讼主体分别为昌润公司、银行和购房人，涉案房屋与崔照林在同一小区，该判决适用上述司法解释第二十五条的规定，判决由昌润公司承担向银行返还借款本息。（2014）济商终字第87号民事判决、（2014）济商终字第145号民事判决、（2014）济商终字第334号民事判决亦适用上述司法解释。如果本案不能适用上述司法解释第二十五条的规定，同一开发商、同一小区的同一类案件判决结果将完全相反，必将影响司法公信力。4、根据公平原则，本案应当由被上诉人昌润公司偿还贷款本息。不存在原审判决认定的显失公平。被上诉人中信银行济南分行可以要求被上诉人昌润公司返还贷款本息，其权利仍可得到救济。但对于崔照林来说，在既无法取得房屋的同时，又需偿还银行巨额贷款，对本就处于弱势的房屋买受人而言已无任何救济途径，如果让崔照林承担返还贷款本息的责任显然不符合法律的公平原则。导致商品房买卖合同及按揭贷款合同解除的责任在于被上诉人昌润公司，崔照林及孙烨没有过错或违约行为，没有承担民事过错责任的基础。解除商品房买卖合同是崔照林依法依约行使自己合法权利的结果，如果仍将偿还贷款的责任加于买受人，将对买受人极不公平。5、原审判决依据《个人购房借款合同》的约定（本合同项下借款发放后，崔照林与昌润公司就所购房屋发生的任何纠纷均与中信银行济南分行无关）作为不予支持崔照林反诉请求2、3项的理由是错误的。第一，该条款并未约定商品房买卖合同及借款合同解除后如何处理；第二，本案系崔照林与被上诉人中信银行济南分行之间的纠纷，并非崔照林与被上诉人昌润公司之间的纠纷，该条款不适用于本案；第三，相关司法解释已经很明确的规定了借款合同解除后借款的返还问题。该解释系对合同法关于合同解除的扩大解释，应当按照该解释处理借款返还问题。综上，请求撤销原审判决，依法改判崔照林不承担偿还借款本息及相关责任，由被上诉人昌润公司承担偿还被上诉人中信银行济南分行贷款本金及利息的责任，本案的一、二审诉讼费用由被上诉人中信银行济南分行承担。
被上诉人中信银行济南分行辩称，一、上诉人崔照林上诉的主要理由是以《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》为依据，否认借款合同和购房合同的独立性，认为二者之间有依存关系，购房合同解除了应当按照该解释解除借款合同，我方认为上诉人崔照林一方面否定合同的独立性，另一方面又单方面与开发商解除购房合同而未经银行同意，也未履行通知义务，并以解除购房合同为由要求解除借款合同，免除其偿还银行贷款的义务，其所依据的法律和事实是自相矛盾的。如果说两个合同是相互依存的，在上诉人崔照林与开发商安排他们之间因购房合同发生的纠纷时应征求银行的意见。但是，上诉人崔照林单方面与开发商解除合同，并没有通知银行，而却认为两个合同有依存关系，我方认为其上诉主张没有道理。二、上诉人崔照林为济南润丰农村合作银行的员工，而开发商所开发的楼盘齐鲁水郡项目的开发贷款系由该行所发放，上诉人崔照林作为该行员工，对于开发商的资质及所开发楼盘的进展情况、房屋建设及交付情况应当很了解，按照购房合同上诉人崔照林所购房屋应当于2007年10月1日交房，但是直到2014年我行采取诉讼措施之前其才与开发商协商解除购房合同，我方认为上诉人崔照林存在过错，也不排除其与开发商恶意串通损害银行的权益。综上，我方认为上诉人崔照林要求撤销原审判决的依据和事实是没有道理的，应当驳回其上诉。
被上诉人昌润公司述称，我方认可原审判决认定的贷款事实，对于我公司应当承担的责任请法院依法判决。
原审被告孙烨未陈述意见。
经审理本院认定，原审判决认定事实属实，本院予以确认。
本院认为，中信银行济南分行与崔照林签订的《个人购房借款合同》约定：本合同项下的贷款发放后，崔照林与昌润公司就本合同项下贷款所购房屋发生的任何纠纷均与中信银行济南分行无关。《个人购房借款合同》系双方当事人真实意思表示，上述约定亦为双方建立在真实意思表示基础上所达成并对契约自由权利的行使。契约自由原则是民法的基石，契约双方均应严守诚信，维护交易的安全与稳定，在约定内容不违反法律强制性规定的情况下，法律对契约亦应充分尊重，保护双方订立契约自由的权利。本案双方所约定的内容不违反法律行政法规的强制性规定，虽然崔照林以《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定主张涉案借款应由昌润公司偿还，但上述司法解释非强制性规范，其亦应尊重并保护合同双方达成的契约，故崔照林主张因与昌润公司已解除商品房买卖合同从而适用上述司法解释，本院不予支持。崔照林上诉主张依据不足，原审以《个人购房借款合同》的约定判令崔照林承担偿还借款本金及利息的责任，并无不当。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6260元，由上诉人崔照林负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 伟
代理审判员 吴 魁
代理审判员 孙延东
二〇一五年十一月二十六日
书 记 员 王 雯