山东省济南市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）鲁01执异224号
案外人：王磊，男，1981年10月13日出生，汉族，住济南市历下区。
案外人：刘伟婕，女，1979年6月11日出生，汉族，住址同上。
委托诉讼代理人：王磊，男，系刘伟婕配偶。
申请执行人：山东中宏路桥建设有限公司，住所地山东省烟台市芝罘区新海阳北路29号。
法定代表人：吕剑，董事长。
委托诉讼代理人：程倩，山东平正大律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王剑峰，山东平正大律师事务所律师。
被执行人：山东丁豪房地产开发有限公司，住所地济南市高新区新宇路750号3号楼。
法定代表人：丁信荣，董事长。
本院在执行申请执行人山东中宏路桥建设有限公司（以下简称中宏公司）与被执行人山东丁豪房地产开发有限公司（以下简称丁豪公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人王磊、刘伟婕对本院查封位于济南市xx路xx号丁豪广场（x号楼）地下x层-
xxx号商铺（以下简称涉案房产）不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人王磊、刘伟婕称，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，请求停止对涉案房产的执行，并解除对涉案房产的查封。事实与理由：2013年12月27日，案外人与丁豪公司签订《商品房买卖合同》购买涉案房产，商品房预售许可证号为济建预许2xxx8，房产价款为851368元。案外人于2013年11月27日向丁豪公司支付定金10万元，同年12月27日支付房款751368元，已支付全部购房款。随后，丁豪公司将涉案房产交付给案外人，案外人实际占有涉案房产后与济南丁豪广场商业管理有限公司（以下简称丁豪管理公司）签订《商铺租赁合同》，租赁期限为2014年1月1日至2018年12月31日。因丁豪公司内部管理原因，未能办理房屋过户登记手续，案外人对此没有过错。另，济南仲裁委员会于2017年9月12日作出（2017）济仲裁字第1125号裁决书，裁决丁豪公司于裁决发生法律效力之日起十日内协助案外人办理涉案房产的权属证书。
案外人王磊、刘伟婕为证明其主张，提交了本院（2017）鲁01民初640号民事裁定书及协助执行通知书、（2015）济商初字第242-1号民事裁定书及协助执行通知书、（2017）鲁01执异193号执行裁定书、济南仲裁委员会（2017）济仲裁字第1125号裁决书、《济南市商品房买卖合同》、《丁豪广场商铺租赁合同》、收据等证明材料。
申请执行人中宏公司辩称，案外人所提异议于法无据，请求依法予以驳回。理由如下：一、案外人提交的《济南市商品房买卖合同》没有办理网签备案手续，约定的交付条件目前尚未具备，其并未提交证明支付房款和收取租金的证据。1、案外人主张合同的签订时间是2013年12月27日，我司对该签订时间不予认可，且截至贵院查封涉案房产时，其未办理网签备案手续。案外人提交的现有证据不足以证明该合同签订时间是2013年12月27日。案外人应提交证据证明在签订合同前，开发商已取得预售许可证，否则该买卖合同无效。案外人还应当对涉案房产未办理网签备案手续的原因作出合理解释。2、涉案房产不具备交付条件，且其未提交房屋交接记录等交付证据，案外人称已交付并不属实。合同中第八条交付期限未填写，交付条件为商品房取得开发项目分期综合验收备案证明，涉案项目目前未取得分期综合验收证明，所以该商品房至今不符合交付条件。3、案外人未提交转账凭证等证明购房款支付情况的证据。案外人主张已全额支付购房款，但仅提交了丁豪公司出具的两张收据。案外人主张涉案房产总房款为人民币851368元，该金额较大，若为转账支付，案外人应当提交银行转账凭证，若为现金支付，也应提交能与款项支付时间相对应的取款记录等相关证据，仅依据收据不足以证明案外人已全额支付房款。4、案外人提交的证据不足以证明涉案房产已出租。案外人提交的与丁豪管理公司签订的《商铺租赁合同》未载明签订日期，且丁豪管理公司系本案案外人，我司对该《商铺租赁合同》的真实性不认可。因涉案房产不具备交付条件，案外人应当分别提交其与丁豪公司、丁豪管理公司的房屋交接记录，否则不足以证明涉案房产已交付承租人。案外人未提交收取租金的记录等相关证据材料，无法证明《商铺租赁合同》已实际履行。
二、（2017）济仲裁字第1125号仲裁裁决书错误，不影响本案执行程序的进行。（2017）济仲裁字第1125号案在仲裁过程中，未审查房款支付凭证等合同履行的证据，在涉案房产尚未取得分期综合验收备案证明、不具备交付条件的情况下，该裁决书判令丁豪公司协助办理过户手续，该裁决错误。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定，被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的转移、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百七十九条规定，在执行中，被执行人通过仲裁程序将人民法院查封、扣押、冻结的财产确权或者分割给案外人的，不影响人民法院执行程序的进行。依据上述规定，假设该裁决书正确，涉案房产被查封在前，案外人申请仲裁在后，也不能依据该裁决书排除执行。
三、丁豪公司系房地产开发企业，案外人与其签订《济南市商品房买卖合同》，本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定进行审查。依据该条规定，案外人所购涉案房产并非用于居住，且未提交证据证明其名下无其他用于居住的房屋，所以其所提异议不成立。假设案外人主张本案适用第二十八条正确，根据该条规定，因涉案《济南市商品房买卖合同》未办理网签备案手续，无法确认真实签订时间，且涉案房产不具备支付条件，案外人未提交付款凭证，所以案外人的主张不符合该条规定，依法应予驳回。
本院查明，中宏公司与丁豪公司建设工程施工合同纠纷一案，在诉讼阶段，中宏公司提出财产保全申请，本院于2017年4月20日作出（2017）鲁01民初640号民事裁定书，于同年5月11日作出（2017）鲁01民初640号协助执行通知书，预查封丁豪公司名下位于济南市xx路xx号丁豪广场的多宗房产，其中包括案外人提出异议的涉案房产。2017年9月27日，本院作出（2017）鲁01民初640号民事判决书，判决：一、丁豪公司于判决生效之日起十日内支付中宏公司工程款69196040元；二、丁豪公司于判决生效之日起十日内支付中宏公司逾期付款利息；三、中宏公司在上述一、二项确定的债务范围内对济南市高新区xx路xx号丁豪广场xx座（x号楼）工程、xxx座（x号楼）工程及附属地下车库工程折价或者拍卖的价款享有优先受偿权；四、驳回中宏公司的其他诉讼请求。判决生效后，丁豪公司未主动履行生效法律文书确定的义务，该案进入执行程序，执行案号为（2017）鲁01执832号。
另查明，2013年12月27日，丁豪公司（出卖人）与王磊、刘伟婕（买受人）签订《济南市商品房买卖合同》，主要内容为：出卖人以出让方式取得位于济南市xx路xx号地块的土地使用权，在上述地块上建设商品房，现定名为丁豪广场。买受人购买的商品房为预售商品房，商品房预售许可证号为济建预许2xxx8号，楼号为x号楼负x层，房号：Bxx1。总价款为851368元。同年11月27日、12月27日，丁豪公司为王磊、刘伟婕先后开具了金额分别为10万、751368元的定金和房款收据。之后，王磊、刘伟婕（甲方、出租方）与丁豪管理公司（乙方、承租方）签订《丁豪广场商铺租赁合同》，双方约定，甲方将位于济南市高新区xx路xx号丁豪广场项目x号楼负x层Bxx1商铺出租给乙方，租赁期间为5年，自2014年1月1日到2018年12月31日。租金为212842元。
以上事实，有民事判决书、民事裁定书、执行裁定书、协助执行通知书、《济南市商品房买卖合同》、《丁豪广场商铺租赁合同》、收据等证据材料在卷佐证。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人王磊、刘伟婕于法院查封前已经签订合法有效的书面买卖合同，交付全款并实际占有该房产，其对房产一直未办理产权登记亦不存在过错。故案外人王磊、刘伟婕请求排除执行，符合上述法律规定，本院予以支持。
关于申请执行人中宏公司的答辩意见一，对案外人执行异议的审查标准与执行异议之诉的审查标准并不相同，前者应以形式审查为原则。本案中，案外人提供的证据能够证明其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的能够排除执行的情形。申请执行人辩称案外人的合同签订日期、房产交付、款项支付和实际占有等内容与事实不符，但未提供证据予以证明，本院对该答辩意见不予采信。关于答辩意见二，对于济南仲裁委员会（2017）济仲裁字第1125号裁决书是否错误不属于本案审查范围，但需要说明的是，本案支持案外人排除执行的请求也并非依据该仲裁裁决。关于答辩意见三，对于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中第二十八条和第二十九条的适用，不是以被执行人是否为房地产开发企业作为区分适用的标准，不能认为只要被执行人为房地产开发企业就必须适用第二十九条。第二十八条规定的是关于无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，系普适性的条款，对于所有类型的被执行人均可适用；而第二十九条规定的是关于消费者物权期待权的保护条件，系专门针对被执行人为房地产开发企业时而规定的特别条款。在房地产开发企业作为被执行人的案件中，案外人可以选择适用第二十八条或第二十九条。申请执行人辩称本案必须适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，于法无据，本院不予采信。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条规定，裁定如下：
中止对位于济南市xx路xx号丁豪广场（x号楼）地下x层-xxx号房产的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 周 宏
审判员 戴伍建
审判员 陈 明
二〇一八年八月十七日
书记员 魏煜圻