安徽省滁州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）滁民一初字第00065号
原告：张军，男，1971年9月30日出生，汉族，个体户。
委托代理人：沈智伟，安徽安天行律师事务所律师。
委托代理人：谭玲春，北京市大成（深圳）律师事务所律师。
被告：安徽国茂建设置业有限公司。
法定代表人：薛卫国，该公司董事长。
诉讼代表人：袁文峰，该公司破产管理人组长。
委托代理人：朱明，安徽天申律师事务所律师。
委托代理人：刘华东，安徽天申律师事务所律师。
原告张军因与被告安徽国茂建设置业有限公司（以下简称国茂置业公司）商品房买卖合同纠纷一案，于2012年8月23日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，分别于2012年10月10日、2014年1月10日两次公开开庭审理了本案。原告张军的委托代理人沈智伟，被告国茂置业公司的委托代理人朱明、刘华东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张军诉称：2012年1月12日，其与国茂置业公司签订了5份《商品房买卖合同》，约定其购买国茂置业公司开发建设的坐落于天长市冶山路东、千秋大道北侧上城风景3幢104、105、106、107号、3幢1002号，5幢112、113、114、115号，6幢118、119、120、121、122、123、124号及11幢203号商品房。合同第八条约定：出卖人应当在2012年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房交付买受人使用；第九条第1款约定：出卖人未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。上述合同签订后，其于2012年1月13日、1月16日、4月23日向国茂置业公司支付了5份《商品房买卖合同》项下的购房款2845459元、280938元、3054343元、4152333元、296079元，合计10629152元。然而，国茂置业公司在合同约定的交房期限未向其交付房屋，导致其无法正常使用该商品房。
其认为，双方所签订的合同合法有效，其已依约向国茂置业公司支付了购房款，而国茂置业公司却违反合同约定及法律规定未交付房屋，严重侵犯其合法权益。为维护其合法权益，请求：1、判令国茂置业公司立即交付坐落于天长市冶山路东、千秋大道北侧上城风景3幢104、105、106、107号，3幢1002号，5幢112、113、114、115号，6幢118、119、120、121、122、123、124号及11幢203号房屋，并将办理权属登记需由国茂置业公司提供的资料报登记机关备案；2、判令国茂置业公司赔偿逾期交付上述房屋违约金2166.38元（违约金自2012年8月1日暂计算至2012年8月16日，以后算至实际清偿之日止）；3、本案的诉讼费由国茂置业公司承担。后张军又当庭撤回要求交付3幢1002号和11幢203号房屋的诉请。
国茂置业公司在庭审中辩称：2013年4月2日，天长市人民法院受理了其公司破产重整申请，并同时指定国茂置业公司资产清算小组为破产管理人，破产管理人依法解除了与张军签订的所有商品房买卖合同。依据《中华人民共和国企业破产法》第五十三条之规定，解除合同的，张军可就损害赔偿请求权向管理人申报债权。因此请求依法驳回张军的诉讼请求。
为支持自己的诉讼请求，张军所举证据并经国茂置业公司质证意见如下：
证据一、《商品房买卖合同》三份，证明：其向国茂置业公司购买坐落于天长市冶山路东、千秋大道北侧上城风景3幢104、105、106、107号，5幢112、113、114、115号，6幢118、119、120、121、122、123、124号房屋的事实，其中合同约定涉案房屋应于2012年7月31日前交付，逾期交付应当按日向其支付已付房屋总价款万分之二的违约金。
国茂置业公司质证认为，对房屋买卖合同真实性无异议，但对证明目的有异议。因上述合同是为借款所进行的担保，并不是当事人的真实意思表示，是以合法形式掩盖非法目的，因而上述合同应为无效合同。
证据二、天长市商品房预售合同登记备案证明，证明：涉案全部房屋已经过房地产主管部门登记备案。
国茂置业公司质证认为，对证据的真实性无异议，内容是为借款担保而出具的，出具不合法。根据滁州市土地房产管理部门规定出具备案证明必须开具税票，没有开具税票，出具的备案证明应属于无效。
证据三、转账凭证及收款收据。证明：张军已依约向国茂置业公司支付了全部购房款。
国茂置业公司质证认为，对张军于2012年1月13日和1月16日分三次汇入款项10052135.32元无异议，对收据的真实性亦无异议，三张汇款单加上收据能证明张军交付款项的事实。但三张收款收据注明税票未开，根据规定不能到土地局进行备案，可以说明土地局备案不是房屋已经属于张军的理由和证据。
证据四、告上城风景一期业主书，证明：国茂置业公司逾期交房的事实。
国茂置业公司质证认为，对证据的真实性无异议，逾期交房是事实，但与张军无关。张军所签订的房屋买卖合同是为借款担保的，不能证明张军与其公司有房屋买卖的事实。
证据五、2012年1月13日天长市房地产开发管理办公室的证明，证明：张军在2012年1月12日在上城风景买了门面房，并作了合同备案的事实。
国茂置业公司质证认为，对证据的真实性无异议，但没有税票，不应当办理备案手续。
为支持自己的抗辩理由，国茂置业公司所举证据并经张军质证意见如下：
证据一、中国工商银行客户存款对账单，证明：2012年1月2日至2012年1月31日期间，张军于2012年1月13日、1月16日分别支付两笔款项，总额是1530万元。
张军质证认为，对证据的真实性有异议，因为该证据只是打印件，没有相关单位加盖公章，但表中数额与其已付款数额是一致的，能够证明其已付款的情况。
证据二、销售不动产房产协议明细表，证明：其公司所销售的房屋经过税务部门开票，商品房最低是每平方米4000元；门面房每平方米最低16800元，最高每平方米是26800元。而与张军所签订的房屋买卖合同的价格明显低于上述价格，显失公平。
张军质证认为，对证据的真实性无异议，但是对关联性不认可，该表内的内容并不涉及张军所买的房屋，与其无关联。
证据三、民事起诉状、案件受理通知书及天长市人民法院民事裁定书各一份，证明：1、在破产重整申请前，国茂置业公司已经向法院提起诉讼要求解除合同；2、证明双方签订的房屋买卖合同不是双方真实意思的体现。
张军质证认为，对证据的真实性、合法性无异议，但对证明目的有异议。双方所签订的房屋买卖合同完全是双方真实意思表示，国茂置业公司起诉要求解除合同是没有事实和法律依据的。
证据四、安徽省天长市人民法院（2013）天民破字第00001-1号民事裁定书，证明：国茂置业公司已被法院受理破产重整申请。
张军质证认为，对证据的真实性、合法性、关联性均无异议。
证据五、申通快递单及投递记录一份，证明：国茂置业公司破产管理人于2013年6月22日向张军邮寄了解除商品房买卖合同通知书及破产裁定书，张军已于2013年6月24日签收。
张军质证认为，申通快递单没有部门的印章，对真实性无法核实，投递记录上虽然有申通快递公司的印章，但是只能反映出国茂置业公司发出了快递单，不能证明快递内的内容就是解除商品房买卖合同的通知书，而且两份证据也无法证明张军签收了这份邮件，事实上张军并没有收到该邮件。
本院对当事人所举证据的认证意见如下：
对张军举证证据的认证：对证据一至证据五，国茂置业公司对真实性均无异议，本院对其真实性均予以确认，且均与本案有关联，故对此五组证据予以采信。
对国茂置业公司举证证据的认证：对证据三、证据四，张军对其真实性及合法性均无异议，且与本案有关联，故对此二组证据予以采信。对证据一，张军虽对其真实性不认可，但认可付款数额，且与张军所举的证据三能够相互印证，故对此证据予以采信。对证据二，张军对其真实性无异议，但认为与本案无关联性，因该组证据有相关部门盖章确认，故本院对其真实性予以确认，并结合其他证据对其证明目的予以综合认定。对证据五，张军对其真实性及证明目的均有异议，但并未提供任何证据予以证明，在该证据的封面中明确记载了交邮的内容，且与本院审理的（2012）滁民一初字第00061号案中张军提交的债权申报书时间相互吻合，能够证明张军已收到解除合同的通知，故对此证据予以采信。
综合以上举证、认证及双方当事人的陈述，本院经审理查明如下事实：
2012年1月12日，张军与国茂置业公司签订了3份《商品房买卖合同》，约定其购买国茂置业公司开发建设的坐落于天长市冶山路东、千秋大道北侧上城风景3幢104、105、106、107号，5幢112、113、114、115号，6幢118、119、120、121、122、123、124号商品房，合同单价每平方米3229元，并于同日到房地产主管部门办理了涉案共计15套商品房预售合同登记备案手续。张军则于2012年1月13日、1月16日分三次通过银行转账方式向国茂置业公司支付购房款共计10052135元，国茂置业公司于2012年1月12日向张军开具了三张收款收据。上述合同约定的交房期限到期后，国茂置业公司未按期交付，张军遂向本院起诉要求继续履行合同，交付房屋并承担逾期交付违约金。在本案审理中，国茂置业公司于2012年11月13日向安徽省天长市人民法院起诉要求撤销双方所签订的共计13份商品房买卖合同（其中包括本案的3份）并被受理。2013年4月2日，安徽省天长市人民法院根据国茂置业公司的申请，裁定受理国茂置业公司的破产重整申请，并指定国茂置业公司资产清算小组为国茂置业公司破产管理人。2013年6月22日，国茂置业公司破产管理人向张军邮寄送达解除合同的书面通知，并告知张军如合同解除产生损失的，可依据损害赔偿请求权向管理人申报债权。2013年6月24日，张军就涉案标的向国茂置业公司破产管理人书面提出情况反映，认为其所购房屋为物定物，不属于破产财产，要求交付涉案房屋。2013年8月21日，天长市人民法院作出（2012）天民一初字第02170-3号民事裁定，准许国茂置业公司撤回对张军要求撤销双方所签订的共计13份商品房买卖合同的起诉。本院在庭审中向张军释明如国茂置业公司无法履行合同其可变更诉讼请求，但张军未予变更。
另查明：国茂置业公司在同一小区开发销售的商业门面房在同期销售单价为每平方米16000元至26000元不等。
本院认为：综合双方举证、质证、认证及当事人的陈述意见，本案争议焦点是：1、张军与国茂置业公司签订的《商品房买卖合同》法律关系的性质；2、双方签订的商品房买卖合同是否已经解除，张军要求继续履行合同，交付房屋及支付逾期交房违约金的请求能否成立。
一、关于张军与国茂置业公司签订的《商品房买卖合同》法律关系的性质问题。
根据本案查明的事实，张军与国茂置业公司签订三份商品房买卖合同，约定张军购买国茂置业公司开发建设的坐落于天长市冶山路东、千秋大道北侧上城风景3幢104、105、106、107号，5幢112、113、114、115号，6幢118、119、120、121、122、123、124号商品房，并对购买的上述房屋的合同进行了备案登记，故双方形成的是商品房买卖合同关系。国茂置业公司虽辩称其与张军签订的商品房买卖合同并非双方的真实意思表示，双方实为借款，并且采用合同备案登记的形式以房屋为借款提供担保，要求认定双方签订的三份商品房买卖合同无效。因国茂置业公司对此抗辩并未提供足以认定的证据证明，故国茂置业公司关于其与张军之间系借款关系的辩解，依据不足，本院不予采纳。
二、关于双方签订的商品房买卖合同是否已解除，张军要求继续履行合同，交付房屋及支付逾期交房违约金的请求能否成立问题。
在本案中，张军与国茂置业公司签订的三份商品房买卖合同中约定房屋单价为每平方米3229元，而相同位置国茂置业公司开发的门面房同期销售市场单价均在每平方米16000元以上，与张军所购门面房单价差异巨大，故本案双方所签订合同单价明显不合理，亦有损国茂置业公司其他债权人的合法利益，不能视为张军已履行了合同全部义务。根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同”。该条赋予了管理人对待履行合同的选择权，该选择权是基于破产程序的需要对合同法项下债务不履行法律责任的承认与限制。依照合同法的相关规定，债务人不履行债务时，合同相对人可以要求承担违约责任并且通常可以要求继续履行，然而，对履行请求权的限制是破产法的基本要求，破产程序的核心内容就是要在债务人已无力清偿所有债务的情况下，禁止对个别债权的清偿或个别执行，从而为所有债权人提供一个公平受偿的机制，亦符合破产法所规定的公平清偿的法益目标。所以，破产程序开始的效力就包含了对包括合同相对人在内的所有普通债权人的债权履行请求权的限制即无权请求实际履行，原则上只能申报为破产债权。现国茂置业公司在已被天长市人民法院裁定破产重整的情况下，国茂置业公司破产管理人于2013年6月22日向张军发出解除合同的通知，解除了张军与国茂置业公司签订的三份商品房买卖合同，故双方所签订的三份商品房买卖合同已实际解除。因涉案商品房买卖合同已解除，故张军要求国茂置业公司继续履行合同的请求无事实和法律依据。同时，根据《中华人民共和国企业破产法》的规定，在国茂置业公司于2013年4月2日被安徽省天长市人民法院受理破产重整时，因涉案房屋并未转移过户到张军名下，且国茂置业公司亦未将涉案房屋实际交付给张军占有，该财产所有权未转移，仍属于国茂置业公司所有，故该涉案房屋应属于国茂置业公司的破产财产，即便按张军称其合同义务已全部履行完毕，国茂置业公司破产管理人没有合同解除权，因破产程序启动后，个别清偿亦已受到禁止，张军享有的合同请求权属于债权，此时，张军只能以国茂置业公司不履行债务而产生的债权申报破产债权。故张军起诉要求国茂置业公司继续履行合同、交付涉案房屋并赔偿延期交房违约金，该诉讼请求不能成立，本院不予支持。国茂置业公司的辩解，符合法律规定，本院予以采纳。
综上，案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国企业破产法》第十六条、第十八条、第三十条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告张军的诉讼请求。
案件受理费人民币85768元，保全费5000元，均由原告张军负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省高级人民法院。
审 判 长 杨 达
审 判 员 王忠良
代理审判员 付广永
二〇一四年三月二十日
书 记 员 曹琰玲
附本案适用的相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
《中华人民共和国企业破产法》
第十六条人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。
第十八条人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。
管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。
第三十条破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产。
第五十三条管理人或者债务人依照本法规定解除合同的，对方当事人以因合同解除所产生的损害赔偿请求权申报债权。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。