山东省平度市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）平民一初字第1753号
原告孙岳山，退休教师。
委托代理人徐秀花，山东道本律师事务所律师。
被告杨翠叶，农村居民。
委托代理人辛光磊，1963年10月20日生。
被告官军亭，农村居民。
委托代理人辛光磊，1963年10月20日生。
原告孙岳山与被告杨翠叶、被告官军亭房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告孙岳山及其委托代理人徐秀花、被告杨翠叶、被告杨翠叶与被告官军亭的共同委托代理人辛光磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孙岳山诉称，2005年4月2日，原告孙岳山与被告杨翠叶、官军亭签订房屋买卖合同1份，购买二被告六间破旧正屋及宅院，价格55000元，一次性付清。合同签订后，原告孙岳山当即付清房款，二被告将房产证、农村集体土地使用证交付给原告，原告对房屋进行了维修及装修，建造了四间西厢屋，使用至今。2011年，二被告向平度市人民法院起诉，制造种种理由，要求解除合同返还房屋，经平度市人民法院、青岛市中级人民法院、山东省高级人民法院判决，最终双方合同被确认无效，原告返还房屋、二被告退还房款55000元，但房屋业经原告维修且已经增添了新的建筑，对有关权利未予处理。二被告仍应承担缔约过失责任，赔偿原告损失，损失包括：1、原告对房屋的维修、装修、新建房屋等损失7万元；2、自2005年至今因物价变动因素的导致的购买同样房屋必然产生的损失20万元。为维护原告孙岳山的合法权益，特具状起诉，请法院依法判决1、令二被告承担缔约过失责任，赔偿原告损失27万元；2、二被告承担诉讼费用。
被告杨翠叶、官军亭辩称，原告所诉事实不真实，并不存在所谓的缔约过失损失。事实如下：原被告房屋买卖合同时间并不是2005年4月2日，真实的时间是2009年4月份，因原告为了办理房屋过户，找关系提前写了时间，在此之前，被告将房屋出租他人，并且也维修过房屋，相关证据已提交了，在原被告房屋就烦人另一案中，因为此时间原告始终不能出示买卖合同的原件，导致在另一案中鉴定无法进行，其责任在原告。现在又称是2005年4月份购买，是不实之词。二、原告所陈述建造了四间西厢房，无任何批建手续，即便是建造了也是原告为了自身利益，在原被告诉讼过程中所建，其目的是明显要求被告对其赔偿，其请求不应的得到支持。三、2009年4月份，原告接受房屋后，仅投入了5234元进行了部分修理，这一事实有当时给修理房屋的官希信给予证实，原告所称7万元损失不存在。四、法院已判决原告将房屋返还给被告，而原告迟迟不履行，应赔偿被告的损失。被告保留追究其损失的权利。五、原告所称物价变动因素购买同样的房屋必然产生损失20万元，是毫无道理的。2011年1月，被告起诉索要房屋，原告是明知的，因法律明确规定原告不能购买被告的房屋，双方所为的房屋买卖合同是无效的，这一责任原告应自己承担。再者，被该的房屋不存在拆迁改造，无任何升值空间，因此，其主张同样不应支持。综上，原被告房屋买卖合同纠纷一案，原告起诉索要损失是不成立的，应予驳回。
经审理查明，原告孙岳山原籍平度市新河镇北孙家村，系新河中学退休教师，城镇居民。被告杨翠叶、官军亭将位于平度市城关办事处官家上观村的六间旧房及宅院出卖给原告孙岳山，双方签订了买卖房屋契约。约定：“现由官家上观村民官军亭自愿将六间破房正屋及宅院（四至以房产证为准，水电齐全）卖与孙岳山名下，永远为业。双方共同协商决定成交价人民币五万五千元整，一次付清，当交不欠，恐后无凭，以此约为证。经双方共同协商决定：成交后若遇村庄改造，官军亭必须协助孙岳山办理一切相关手续，利益只由买方独自享受，与卖方官军亭无关。买卖双方当众办理交接：卖方将房产证和土地证及钥匙等交于买方手中，卖方将五万五千元人民币交给卖方手中。确认无误，恐后无凭，立此约为证，信守契约，不得反悔。”官军亭、杨翠叶、孙岳山及监证人杨明国、李法志等签字。立约时间：2005年4月2日。庭审中原、被告对协议的内容无异议，被告称实际签订协议时间是2009年4月2日，为了能够给被告办理过户，才写了2005年4月2日。原告称实际签订协议时间就是契约中载明的时间。被告在本院（2011）平商初字第437号房屋买卖合同纠纷一案中，申请对契约的书写时间进行鉴定，但因原、被告提供的鉴材不符合鉴定条件而无法鉴定。原告申请对买卖房屋的市场价值进行鉴定，经委托平度市价格认证中心鉴定，作出青平度价鉴字（2011）F018号涉案物品价格鉴定结论书，市场价格为120000元。
另查明，原告官军亭于1989年9月20日对该六间房屋办理了房产证，1998年6月5日办理土地使用证，原、被告签订房屋买卖契约后，原告即将房屋及房产证、土地使用证交付被告，同时被告付给原告全部房款，但后双方未办理过户手续。原告提交2011年12月17日官家上观村委收据，证明向村委交纳购房管理费及水电开户费共计11200元的损失。被告质证后无异议。
2011年1月26日，被告杨翠叶、官军亭以双方的房屋买卖合同无效为由向本院起诉，请求判令1、解除原被告双方签订的房屋买卖合同；2、判令原告返还被告的六间房屋及院落。本院经审理于2011年6月28日作出（2011）平商初字第437号民事判决书，判决一、原被告签订的房屋买卖契约无效；二、原告孙岳山返还被告杨翠叶、官军亭位于平度市城关街道办事处管家上官村房屋六间及宅院；被告杨翠叶、官军亭返还原告孙岳山购房款55000元。双方均于判决生效后三十日内履行。原告孙岳山对该判决不服，向青岛市中级人民法院提出上诉。青岛市中级人民法院经审理以被告杨翠叶、官军亭的起诉超过诉讼时效为由，于2011年10月20日作出（2011）青民一终字第2068号民事判决书，判决一、撤销山东省平度市人民法院（2011）平商初字第437号民事判决；二、驳回被告杨翠叶、官军亭的诉讼请求。被告杨翠叶、官军亭对该二审判决书不服，向山东省高级人民法院提出再审。山东省高级人民法院于2012年8月29日作出（2012）鲁民申字第1489号受理通知书，立案审查。于2012年11月16日作出（2012）鲁民提字第338号民事裁定书，裁定一、本案由本院提审；二、再审期间，中止原判决的执行。经山东省高级人民法院审理，于2013年10月29日作出（2012）鲁民提字第338号民事判决书，判决一、撤销山东省青岛市中级人民法院（2011）青民一终字第2068号民事判决；二、维持山东省平度市人民法院（2011）平商初字第437号民事判决。至今，原被告双方均未履行本院（2011）平商初字第437号民事判决。
2014年5月13日，原告向本院起诉，请求判令被告承担缔约过失责任，赔偿原告损失。庭审中，原告申请对损失进行评估鉴定。被告称，房屋市场价值已经于2011经平度法院委托平度市价格认证中心鉴定，作出青平度价鉴字（2011）F018号涉案物品价格鉴定结论书，市场价格为120000元。不应再鉴定。原告称，2011年的鉴定不适用2014年，因房价不断攀升，且2011年的鉴定价值过低。被告提供村委证明，证明原告于2013年7月份未经村委同意，在涉案房屋宅院内擅自搭建西平房，属于违法建筑。且原告于2013年7月私建西平房系在山东省高级人民法院受理再审和作出（2012）鲁民提字338号民事裁定书后，在原告明知该房屋要返还被告的情况下所建，损失应由原告自己承担。原告异议称，搭建西平房四间系在青岛中院二审判决后于2012年10月份为生活需要所建，系附属房屋，不属于违法建筑。原告也并未接收到山东省高级人民法院的受理通知书和民事裁定书，不能证明原告临时抢建。被告还提供村委2014年5月30日的证明，证明该村虽是城区村庄，但没有拆迁计划。原告异议称，该证明不能证明涉案房屋没有升值的事实，实际上涉案房屋升值属于众所周知的事实。审理过程中，本院对涉案六间房屋及宅院进行了现场勘验，宅院内增建西平房四间。对正房的屋面、门窗、地面、墙面及顶棚等进行了维修和装修。本院委托平度市价格认证中心对涉案北屋6间、西厢房4间、北屋6间改造市场价格进行了鉴定。平度市价格认证中心于2014年9月22日作出青平度价鉴字（2014）F024号山东省涉案物品价格鉴定（认证）结论书，价格鉴定结论为：北屋6间及院落人民币174000元（含改造装修价值12900元）；西厢房4间人民币10500元（价格鉴定结果简要说明价格鉴定限定条件4、西厢房4间已计提折旧）。总值为184500元。原告支付鉴定费3000元。原告认为，评估价值过低，该鉴定没有考虑房屋土地增值因素。现在购买同样位置和面积的房屋需近30万元。但举不出有效的证据予以证实。被告异议称，评估价格明显过高，应以2011年鉴定的价值为准；对西厢房不应评估鉴定。且原告已使用一、二年，折旧部分没有考虑进去。原告辩称，2011年的鉴定价值已过时，房价不断升值，被告以2011年鉴定价值为准不正确。西厢房是原告在合法用地范围内为生活所需搭建，不属于违法搭建，与省高院的判决并不矛盾。被告对鉴定费无异议，但称不应由被告承担。被告还称，原告在省高级法院下达判决后至今未返还房屋，被告保留让原告返还占有使用费的权利。案经本院调解不成。
上述事实，有庭审笔录、勘验笔录、青平度价鉴字（2014）F024号山东省涉案物品价格鉴定（认证）结论书；原告提供的平度市人民法院（2011）平商初字第437号民事判决书、青岛市中级人民法院（2011）青民一终字第2068号民事判决书、山东省高级人民法院（2012）鲁提字第338号民事判决书、房屋买卖契约、房产证、集体土地使用证、官家上观村委收据、鉴定费收据；被告提供的官家上观村委的证明二份、（2012）鲁民申字第1489号受理通知书、（2012）鲁民提字第338号民事裁定书、青平度价鉴字（2011）F018号山东省涉案物品价格鉴定（认证）结论书在案，经质证相互佐证，足以认定。
本院认为，原被告所签定的房屋买卖契约，因被告毁约而起诉，被本院以房屋买卖违反有关政策规定，判决房屋买卖契约无效，且已发生法律效力。本案的争议焦点是对房屋买卖契约无效后的损失赔偿问题。因双方的买卖房屋行为在国务院办公厅于1999年5月6日发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》后，对房屋买卖无效，买卖双方均有过失责任，原被告双方均称不知有该政策规定，因双方均是完全民事行为能力人，不能以不知政策规定而免除应承担的过失责任。原、被告以不知有此规定免责的主张，本院不予支持。但作为买受方的原告购买时间较长，且目的用于自住，购房后对房屋进行了维修和装修，体现出买卖房屋的善意，过失责任较小（30%）。作为出卖方的被告出卖房屋后，虽称不是因受城市改造、房屋拆迁利益而毁约，但也不能摆脱近几年拆迁利益的诱惑，相对过失责任较大（70%）。本案原告的损失，主要是房屋购买后交纳给官家上观村委的购房管理费及水电开户费、对房屋装修和维修的损失和房屋增值以及添附房屋。本案的鉴定意见，客观真实，应作为有关损失的证据予以确认。被告主张以2011年的鉴定意见为准，理由不足，本院不予采信。本案的房屋装修和维修的价值已涵盖在市场现价中，体现在增值中，不应另行计算损失。房屋增值即原告丧失与其他人另订同样房屋的机会所产生的机会，结果是原告无法有因房屋价格上涨而带来的增值利益。涉案房屋的现在市场价值经鉴定为174000元（含改造装修价值12900元），增值部分为119000元（174000元-55000元），因此，被告应赔偿原告损失83300元（119000×70%）。原告主张按房屋拆迁利益赔偿损失，因村委证明该房屋没有拆迁计划，原告的主张理由不足，本院不予支持。鉴定费3000元，由被告按责任承担2100元（3000元×70%）。原告提交的官家上观村委收据，以证明向村委交纳购房管理费及水电开户费共计11200元的损失。被告质证后无异议。该损失属于原告的直接损失，应由被告赔偿7840元（11200元×70%）。原告在购买房屋的宅基地上搭建的西厢房四间，因在省高院作出判决之前，为了生活方便，虽没办理相关手续，却属于涉案房屋的添附。按照添附制度中有关附和的处理规则，原告应将西厢房四间交付给被告使用。因鉴定中已计提折旧，被告也应按照鉴定价值支付给原告对价10500元。被告辩称，在原告明知该房屋要返还被告的情况下所建的西厢房，鉴定价值也没有考虑折旧因素，损失应由原告自己承担。因鉴定说明中已对折旧进行了折算。同时，该厢房系在省高院终审判决前搭建，原告认识不到买卖房屋必然返还被告，故被告的辩称，证据和理由不足，本院不予采信。综上，原告的请求过高，其过高部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定判决如下：
一、被告杨翠叶、官军亭赔偿原告孙岳山增值利益损失83300元（119000×70%），于判决生效后10内付清；
二、被告杨翠叶、官军亭赔偿原告孙岳山直接损失7840元（11200元×70%），于判决生效后10内付清；
三、被告杨翠叶、官军亭赔偿原告孙岳山西厢房折价10500元，于判决生效后10内付清；
四、原告孙岳山返还给被告杨翠叶、官军亭位于平度市城关街道办事处管家上官村104号院内西厢房4间，于判决生效后10内履行；
五、被告杨翠叶、官军亭支付原告孙岳山鉴定费（人民币）2100元，于判决生效后10内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5350元，邮寄费120元，合计5470元。由被告杨翠叶、官军亭负担3829元；由原告孙岳山负担1641元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件受理费5350元，上诉于山东省青岛市中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费，按自动放弃上诉处理。
审判长 刘月纯
审判员 王美君
陪审员 王风宽
二〇一四年十月十日
书记员 许月翠