杭州市滨江区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）杭滨民初字第1098号
原告国信嘉园业主委员会。
负责人王森。
委托代理人（特别授权）陈钟、卢晓倩。
被告梁建茹。
委托代理人（特别授权）吴晋。
第三人谢斌。
原告国信嘉园业主委员会（以下简称业委会）诉被告梁建茹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2012年9月27日立案受理后，依法由代理审判员倪晓花独任审理，于2012年11月8日公开开庭进行了审理。后依法通知谢斌作为第三人参加诉讼，并转为普通程序进行审理，由代理审判员倪晓花担任审判长，与代理审判员肖夏、人民陪审员马燕芬组成合议庭于2013年3月5日公开开庭进行了审理，两次开庭原告国信嘉园业主委员会的委托代理人卢晓倩、被告梁建茹及其委托代理人吴晋均到庭参加诉讼，第三人谢斌未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，滨江区伟业路520号商铺系国信嘉园小区的物业管理商业用房，属于该小区全体业主共同所有。2011年7月13日，原告将该商铺租给被告，双方签订《租房协议（520号商铺）》。2012年3月，被告未经原告同意，擅自改变经营范围，将商铺用于经营餐饮。在本案第一次开庭审理过程中，原告才知道被告与第三人签订《租房协议（520号商铺）》，将520商铺转租给第三人。被告未经原告同意擅自转租商铺，违反《租房协议（520号商铺）》第六条约定，原告已在知道被告转租之日起六个月内提出异议。被告与第三人之间转租合同应属无效，原告有权要求第三人和被告共同腾退房屋。涉案商铺至今未腾退，被告支付租金至2013年1月14日。请求判令：1、解除原、被告之间的《租房协议（520号商铺）》；2、被告支付违约金10886.40元（违约金为两个月租金，租金按第三年租金65318.40元／年计算）；3、被告及第三人谢斌共同腾退滨江区伟业路520号商铺；4、确认被告梁建茹与第三人谢斌签订的《租房协议（520号商铺）》无效；5、被告梁建茹支付滨江区伟业路520号商铺占有使用费5443.2元（按照租金65318.4元／年计算占有使用费，从2013年1月15日暂计算至2013年2月14日，此后至房屋腾退之日的占有使用费按照租金65318.4元／年另行计算）；6、本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称，双方租房协议是无效的，业委会不具有民事主体资格。被告将房屋于2011年8月11日转租前后都已多次口头通知原告主任王森，还有一个叫老邢的人。原告起诉前也未就转租行为提出异议，对转租是默许的，被告没有违约，不应承担违约金。目前涉案房屋占有使用人是谢斌，负有腾退义务的也是谢斌，占有使用费也应由谢斌承担。诉讼费用应该由原告承担。
第三人未陈述意见。
原告为主张自己的诉讼请求，提供的证据有：
1、物业管理用房交接清单、杭州市物业维资基金和用房缴交确认单、国信嘉园地名对照表各一份，证明涉案商铺系国信嘉园小区的物业管理商业用房，属于该小区全体业主共同所有。
2、租房协议（520商铺）一份，证明原告将涉案商铺出租给被告的事实，以及双方之间关于权利义务、违约责任的约定。
3、关于国信嘉园小区商铺开设饮食店的投诉信（被告无照经营沙县小吃）、给业委会的复函、社区出具的证明、照片（经营沙县小吃）各一份，证明被告未经原告同意，擅自改变经营范围，将商铺用于经营餐饮的事实。
4、新线存款历史交易明细清单2份、收款收据2份，证明被告分别于2012年2月21日、2012年7月12日向原告支付两笔租金，被告租金已支付至2013年1月14日的事实。
被告质证意见为：对证据1三性无异议。对证据2，认为委员会不具有诉讼主体资格，且是否可以签订合同没有授权，协议本身就是无效的。对证据3，照片不知是哪里拍摄的，不予认可，复函与本案无关，业委会与社区本身就是一起的。对证据4，认为租金不是其支付的，且原告已知道涉案房屋已转租他人的事实。本院对证据1-3予以采纳并确认其证明效力，证据4，对原告收到涉案商铺租金至2013年1月14日的事实予以采信。
被告为证明自己的主张，申请证人王某出庭作证，证明转租经过及转租前后都已通知原告，并得到原告的默许。
原告对证人该陈述不予认可。因王某与原告曾系同事，并且一起经营过户外用品店，与本案的处理存在利害关系，故本院对该证人证言不予采纳。
第三人未举证，亦因缺席视为放弃质证的权利。
本案在审理过程中，梁建茹就涉案房屋的租赁合同纠纷，于2012年10月31日在本院对谢斌提起诉讼（案号：（2012）杭滨民初字第1244号）。在第二次庭审中，本院出示了该案的起诉状与梁建茹提交的证据材料，梁建茹对以上事实予以认可。业委会对起诉状诉称内容的真实性无法确认，认为（梁建茹提交的）租房协议证明梁建茹未经业委会同意擅自转租的违约行为，也证明梁建茹是认可改变经营范围的。
结合本院予以采纳的证据及各方当事人陈述，本院确认事实如下：
2010年7月13日，业委会与梁建茹就杭州市滨江区伟业路520号商铺签订《租房协议（520号商铺）》，约定梁建茹租用该商铺用于户外用品、文具经营，租用期自2010年7月15日起至2013年7月14日止。第一年租金56000元，以后每年递增8%。同时约定，承租人如需变更经营内容，需经业委会书面同意；租赁期内不得擅自将经营场的转让或转租给第三方挪作他用，如果出现上述情况，业委会有权立即终止合同，承租人需支付违约金，违约金为二个月房租。梁建茹租赁上述商铺后用于开展旅游用品经营。
后梁建茹以杭州心程旅游用品商店的名义与谢斌于2011年8月19日签订《租房协议（520号商铺）》，约定由谢斌租用该商铺用于电动车经营，租期自2011年8月21日起至2013年7月14日止。但自2012年3月起，谢斌改变经营范围，将涉案房屋用于经营餐饮。
原、被告双方均确认梁建茹已支付房屋租金至2012年1月14日，该商铺租金已付至2013年1月14日。
本院认为，一、作为业主大会的执行机构，业委会与梁建茹签订租赁合同，业委会具有签订租赁合同的民事主体资格；经审核，业委会经业主大会授权，具有为维护物业管理区域内业主共同权益的需要以自己的名言提起诉讼的授权。该租赁合同真实、有效，对双方产生法律约束力。业委会主张梁建茹未经同意擅自转租商铺，梁建茹虽提出抗辩，称业委会对此是默许的，且自2012年1月15日至2013年1月14日的租金也不是其交付的，但其未能举证证明上述主张。故本院对业委会主张的事实予以确认，对其要求解除与梁建茹签订的租赁合同的请求，予以支持。二、梁建茹将涉案商铺转租给谢斌，租期未超出剩余租赁期限，且已实际履行，该转租合同对梁建茹、谢斌产生法律约束力，对业委会要求确认该转租合同无效的请求，不予支持；但因业委会与梁建茹签订的租赁合同予以解除，谢斌不能再继续占有、使用涉案商铺，应予以腾退。同样，在谢斌腾退后，梁建茹亦负有腾退、交付涉案商铺的义务。故本院对业委会要求梁建茹、谢斌腾退涉案商铺的诉请，予以支持。三、业委会基于改变经营范围、转租两个违约行为向梁建茹主张违约金，而有上述行为之一的，合同约定“违约金为二个月房租”，该约定不明，双方理解不一，业委会要求按发现违约行为当年的租金标准（第三年租金为65318.40元／年）计算违约金，共计10886.40元。违约金系对违约一方的惩罚或对守约一方损失的填补，业委会发现转租即主张违约金系第三年租期内，业委会该主张应属合理，本院予以支持。五、因涉案房屋被谢斌占有使用，业委会主张自2013年1月15日至房屋腾退之日的占有使用费，实为自2013年1月15日始至合同解除之日（或终止时）的租金及合同解除（或终止时）次日始至房屋腾退之日的占有使用费，上述租金及占有使用费按65318.40元／年计算应属合理；虽梁建茹非商铺实际占有人，但其系租赁合同相对人，业委会有权要求梁建茹支付该费用，梁建茹可基于转租合同另行向谢斌主张上述费用。综上，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款（未经同意转租）、第二百二十七条（租金）、第二百三十五条（租赁物返还）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、原告国信嘉园业主委员会与被告梁建茹签订的《租房协议（520号商铺）》于本判决生效之日起解除。
二、被告梁建茹、第三人谢斌于本判决生效之日起10日内腾退杭州市滨江区伟业路520号商铺。
三、被告梁建茹支付自2013年1月15日至房屋腾退之日按65318.4元／年计算的租金及占有使用费。
四、被告梁建茹于本判决生效之日起10日内支付原告国信嘉园业主委员会违约金10886.40元。
五、驳回原告国信嘉园业主委员会的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费208元，由被告梁建茹负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本二份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（浙江省杭州市中级人民法院开户行：工商银行湖滨支行，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68）
审 判 长 倪晓花
代理审判员 肖 夏
人民陪审员 马燕芬
二〇一三年四月二日
书 记 员 寿金莲