海口市琼山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）琼山民一初字第735号
原告：陈丹英。
委托代理人：梁其恒，男，海南感恩心文化传播有限公司经理。
委托代理人：王亚三，女，海南感恩心文化传播有限公司员工。
被告：周文学。
委托代理人：李家新，北京大成（海口）律师事务所律师。
原告陈丹英诉被告周文学合同纠纷一案，本院于2014年10月8日立案受理后，依法由代理审判员郭煊适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈丹英的委托代理人梁其恒、王亚三，被告周文学的委托代理人李家新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈丹英诉称：原告陈丹英与被告周文学原是好友，双方有多年合作关系。原告2011年在府城工地建设一栋十一层共计2700平方米的楼房。被告提出要出资和原告合作建房，按照每平方米2500元出资合作，先出资15万元，取得盖楼1001、1002房。双方于2012年10月15日签订《合作建房协议书》，明确双方的权利和义务。同日，被告谎称2011年合作建房运送石子、河沙的7万元条据丢失，要求被告重新出具一张载明欠石子、河沙款项7万元的欠条，原告照办。接着被告以其要将该楼的1001、1002房出售，将合作建房的余款10万（除去运送石子，河沙的7万元款项）付给原告，要求原告写下一张以全部收到购房款的条据，以便其完善手续好转让所得的1001、1002房。因为是多年朋友，原告也依照其意思照办。这就是为何在2012年10月15日，同时出现原告陈丹英与被告周文学签订《合作建房协议》，出具7万元石子，河沙欠条；出具全部收到购房款的条据的原因。被告为了免去17万元合作建房款，昧着良心将欺骗来的7万元欠条作为欠款证据及合作建房运送的石子、河沙款作为欠款把原告诉至法院。现被告已将其投资合作建房所得的位于某路德楼房1001、1002室出售给他人获利，但尚欠合作建房款17万元没有支付。经原告多次催要无果，为维护原告的合法权益，故诉至法院请求判令：1、被告向原告支付合作建房款17万元；2、本案诉讼费由被告承担。
被告周文学辩称：1、双方在2012年10月15日签订的合作建房协议应当是无效协议，因为该份协议名义上是合作建房，实际上是房屋买卖协议，涉及的房屋并没有经过规划许可及报建，这种出卖标的不具有合法性。虽然原告提交了土地买卖协议和施工许可证，这个施工许可证是1992年批复的，允许原告建造的房屋125平方米，本案所出售的房屋2012年才修建，该施工许可证已经失效，不能作为原告出售房屋合法性的依据，原告建造的面积也远远超过施工许可证所允许的面积，该房屋并没有合法报建。2、本案原告没有充分证据证明原告具有处分房屋的权利，也并未对房屋进行明确的约定，原告并没有明确的处分权。原告没有充分证据证明原告是适格的主体。3、本案原告主张所谓合作建房款或购房款，在合同签订当天被告已经付清，原告也出具收据予以确认。建议法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：1989年6月29日，案外人王某玉、陈某分别与原琼山县房地产开发总公司签订《合同书》，两份合同约定，王某玉以25200元的价格购买位于府城《某园新村》开发区第4排第13号的住宅基地（总占地面积共126平方米，其中建筑占地面积68平方米）；陈某以25200元的价格购买位于府城《某新村》开发区第3排第12号（占地面积共126平方米，其中建筑占地面积68平方米）。2007年，王某玉和陈某取得上述各自住宅基地的土地使用权，登记证号分别为海口市国用（2007）第××××53号和海口市国用（2007）第××××02号。2010年12月9日，王某玉、陈某与原告陈丹英签订《合作建房协议书》，约定王某玉、陈某出上述土地，原告以自有资金投入建房，楼房建好后按比例王某玉、陈某分享三层，原告分享七层，王某玉、陈某优先选房，双方必须在楼房建设完工后楼层分配清楚后方可卖房。上述土地位置现更名为某路810号。2010年12月份，原告组织人员开工建设某路810号项目，2011年11月份工程竣工，楼房共10层半。庭审中，原、被告均认可，2010年6月期间双方口头约定，被告以现金出资和拉运沙石等方式与原告合作建设某路810号土地，房屋建好后被告分得两套房，被告将其已向原告支付的某街饮食服务公司宿舍楼的15万元购房款，转为某路810号项目合作款。2011年11月份，原告依双方口头约定将第十层1001房、1002房交付给被告使用。2012年10月15日，原告与被告就十层1001房、1002房分别签订两份《合作建房协议书》，两份协议书约定，被告负责出资建房，每套房总价为16万元，第十层1001房、1002房归被告所有，协议签订后，被告需向原告支付两套房合作建房款共16万元，余款待交付使用时一次性付清，房产证有原告代为办理。合同签订当日，原告给被告出具收条，载明“今收到周文学交来某新村第十层1001、1002房出资建房款，全部付清。”2014年6月6日，被告以15万元的价格将第十层1001房出卖给陈某荣，并收取该房款。2014年6月20日，被告以15万元的价格将第十层1002房出卖给陈某，已收取该房款。现某路810号住宅楼第十层1001房、1002房由陈某荣、陈某居住使用。法庭辩论终结前，某路810号住宅楼尚未取得房屋所有权证，原告亦未提供某路810号住宅楼新的规划报建审批手续及施工许可证。另查，某路810号住宅楼竣工后，王某玉、陈某分得该住宅楼的第一层东边的两套房，第四层东边的两套房，第五层东边两套房和第六层、第七层。
上述事实，有原、被告提供的原告与被告签订的两份《合作建房协议书》、原告提供的某工地的收款收据、被告与陈某荣签订的《合作建房协议书》、被告与陈某签订的《合作建房协议书》、被告向陈某荣出具的收据、被告向陈某出具的收据、陈某荣和陈某的身份证复印件、琼山县房地产开发总公司与王某玉签订的《合同书》、琼山县房地产开发总公司与陈某签订的《合同书》、海口市国用（2007）第××××53号国有土地使用权证、海口市国用（2007）第××××02号国有土地使用权证、王某玉和陈某与原告签订的《合作建房协议书》、陈某出具的房屋分层书面材料、原告与唐名涛、周文学2009年10月29日签订的《协议书》和被告提供的《收条》及原、被告的陈述在卷佐证，足以认定。
本院认为：原告陈丹英与被告周文学签订的两份《合作建房协议书》，该协议书仅约定房屋出资的总价、支付方式等，未约定被告需承担的合作经营风险，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。”的规定，本院认定原、被告双方的《合作建房协议书》实际为房屋买卖合同。虽然该协议书系双方的真实意思表示，但原告在未取得建设工程规划施工许可证和相关审批手续的情况下擅自建造，所建楼房属于违章建筑，所签订的该协议书违反了法律强制性规定，故本院认定双方的《合作建房协议书》属于无效合同。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，因此被告应将取得的房屋交还给原告或折价补偿。原告请求被告支付的24万元合作建房款，实为被告的购房款。经本院向原告释明，原告不同意变更诉讼请求，故原告的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项和《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条的规定，判决如下：
驳回原告陈丹英的诉讼请求。
案件受理费1850元（原告已预交），由原告陈丹英负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。
代理审判员 郭煊
二〇一四年十一月十七日
书 记 员 姚捷