辽宁省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽民终322号
上诉人（原审被告）：董巨芳，女，汉族，1965年5月14日出生，住辽宁省本溪市平山区。
被上诉人（原审原告）：卢盛和，男，汉族，1962年2月14日出生，住辽宁省大连市西岗区。
委托代理人：马丽君、包韪祺，辽宁恒信（沈阳）律师事务所律师。
原审被告：本溪市隆盛房地产开发有限公司，住所地辽宁省本溪市明山区八一小区2-3-1。
法定代表人：李德俊，该公司总经理。
上诉人董巨芳与被上诉人卢盛和本溪市隆盛房地产开发有限公司（以下简称隆盛公司）申请执行人执行异议之诉一案，辽宁省本溪市中级人民法院于2016年12月27日作出（2016）辽05民初45号民事判决，董巨芳不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2017年5月23日公开开庭审理了本案。上诉人董巨芳、被上诉人卢盛和的委托代理人马丽君、包韪祺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
卢盛和一审诉讼请求:恢复对本溪市明山区大峪红星谷花园135栋房屋的执行。事实和理由：一、董巨芳没有确实充分的证据证明其对执行标的物享有足以排除强制执行的权益，应驳回其执行异议申请。根据法律规定，异议人提出执行异议，应当向人民法院提交申请书及相关材料。而董巨芳只提供了两份证据，一是其与隆盛公司于2006年9月1日签订的《商品房买卖合同》，二是购房收款收据。隆盛公司于2006年7月下旬才注册成立，2009年2月才取得该房屋所在地块的土地使用权。董巨芳与隆盛公司签订合同之日，隆盛公司没有土地使用权。隆盛公司于2010年1月取得商品房预售许可证，在此之前，其对外销售房屋的行为及签署的商品房买卖合同均因违法而无效。董巨芳所提供是收据不是合法有效的发票，没有其他证明隆盛公司收到购房款的证据，不能证明购房行为的确发生。二、(2016)辽05执异46号裁定适用程序错误。法院在作出执行裁定前，一未向隆盛公司、卢盛和收集证据，二未要求提供董巨芳实际履行民事行为的充分证据，三未进行听证。
董巨芳一审辩称：不同意卢盛和的诉讼请求。董巨芳与隆盛公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，因涉案房屋是从案外人金克庆处购买,因金克庆的合同日期为2006年9月1日,所以合同日期也书写为2006年9月1日。董巨芳交纳了房款,隆盛公司出具了合法有效的财务票据。隆盛公司已将房屋交付董巨芳，且董巨芳已经进行了装修。
隆盛公司一审辩称：对案件事实不清楚。
一审法院经审理查明：2011年12月16日，一审法院对卢盛和因与隆盛公司间的民间借贷纠纷一案，作出了（2011）本民二初字第00072号民事判决，判决隆盛公司给付卢盛和欠款2000万元及相应利息。上述判决生效后，卢盛和申请执行。在上述案件审理过程中，卢盛和申请了诉讼保全。于2011年11月1日作出了（2011）本民二初字第72-76号民事裁定，查封了隆盛公司开发的名下房产，包含涉及本案的房产。至今，一直处于查封状态。在民间借贷案执行过程中，董巨芳于2016年3月28日向提出了执行异议，称其对涉案房产具有合法权益，应停止执行。2016年9月9日，本院作出（2016）辽05执异46号裁定，中止对涉案房产的执行。2016年10月11日，卢盛和收到上述裁定，并于2016年10月18日提起了本案诉讼。
另查明，2015年6月，董巨芳从案外人金克庆处购买了金克庆从隆盛公司购买的红星谷花园135栋别墅，并通过李子平的账户向金克庆汇款50万元。随后，隆盛公司将金克庆的手续换成了董巨芳，重新与董巨芳签订《商品房买卖合同》并出具了收款收据，合同的签订日期和收款收据的日期书写为金克庆购房合同的日期，即2006年9月1日。办理换名手续的同时，隆盛公司收回了金克庆的购房合同和收款收据。现涉案房屋仍登记在隆盛公司名下。董巨芳名下有住宅房屋一处。
再查明，2014年9月16日，金克庆向本院提出异议，称其2006年9月1日向隆盛公司购买了红星谷花园135栋别墅，请求解除查封并终止执行。2014年11月24日，法院作出（2014）本执异字第8号执行裁定，驳回了金克庆的执行异议。金克庆收到上述裁定后，并未提出执行异议之诉。
一审法院认为：本案的争议焦点是董巨芳对从金克庆处购买的房屋是否享有排除法院执行的权利。首先，金克庆针对法院红星谷花园135栋别墅的查封、执行曾提出过执行异议，但异议被驳回且亦没有提起异议之诉，故金克庆对涉案房屋已无处分权，不具有排除法院执行的权利。其次，依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第十五条规定，受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。第十六条规定，具有下列情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权：（一）登记簿上存在有效的异议登记；(二)预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意；(三)登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项；（四）受让人知道登记簿上记载的权利主体错误；（五）受让人知道他人已经依法享有不动产物权。真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的，应当认定受让人具有重大过失。本案中，产权部门登记簿上已经记载涉案房屋被查封，应当认定董巨芳知道金克庆无处分权，不构成善意。故董巨芳作为受让人当然亦不享有排除法院查封的权利。卢盛和的诉讼请求具有事实和法律依据，应予以支持。
综上所述，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
恢复对本溪市明山区大峪红星谷花园135栋房屋的执行。
案件受理费九千六百七十三元，由董巨芳、本溪市隆盛房地产开发有限公司共同负担。
董巨芳二审上诉请求和理由：判令撤销本溪市中级人民法院(2016)辽05民初45号民事判决书；改判支持上诉人在一审中的答辩意见。驳回被上诉人在一审中的诉讼请求。一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
一、金克庆与隆盛公司在2006年9月1日签订的买卖合同合法有效，即使签订合同时隆盛公司尚未取得商品房预售许可，但不影响买卖合同的效力，因为该买卖合同不符合《合同法》第五十二条关于合同无效的法律规定。金克庆按照买卖合同约定已经履行了交付房款的义务，故金克庆对该房屋享有合法权利，法院在2011年查封隆盛公司的房产时，不应包含金克庆已经买受的房产。虽然金克庆在2014年提出案外人执行异议时被法院驳回，但毕竟是在执行程序中被驳回，并不是经过实体诉讼后被驳回，所以即使金克庆当时未提出执行异议之诉，也不能以执行部门已驳回金克庆的异议而当然否定金克庆对该房屋的合法权利。既然金克庆对该房屋享有合法权利，其就有权转让该房屋，故一审以金克庆的异议被驳回且未提起异议之诉为由认定其无权处分该房屋无事实和法律依据。
二、董巨芳在买受金克庆房屋时并不知道该房屋被查封，也不知道金克庆曾提出过异议被驳回，否则也不可能购买该房，更不可能投入60余万元进行装修。涉案房产在2011年查封时没有相关手续，所以不可能在产权部门登记，一审认定产权部门登记簿上已经记载涉案房屋被查封是2015年10月19日，而董巨芳是在2015年6月购买该房，所以不可能在产权部门查询到房子被查封，故董巨芳从金克庆手中购买该房是善意的，一审认定董巨芳不构成善意无事实依据。另外，本案的关键是应审查金克庆对该房的权利是否真实合法有效，只要金克庆的权利真实合法有效，保全查封时就不应包含金克庆已买受的房屋，金克庆就有权处分该房。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，金克庆对该房的权利可以排除法院的执行，那么董巨芳再从金克庆手中买受该房就可以当然地排除法院的执行。法院在董巨芳提出异议后，裁定中止对该房屋的执行有事实和法律依据，卢盛和主张恢复对该房屋的执行无事实和法律依据，应予驳回。综上，一审法院认定事实和适用法律错误，应予纠正。
卢盛和二审答辩：一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求法庭维持一审判决，维护被上诉人的合法权利。
一、案外人金克庆的执行异议申请已被驳回，上诉人通过购买方式承继其权利无法排除法院执行。上诉人事实与理由第一项表述是错误的。本案的事实是，涉案房屋于2011年被查封后，金克庆于2014年已向法院提出过案外人异议，后经法院审查，金克庆的执行异议申请被法院驳回，申请被驳回后，金克庆并未再提起过执行异议之诉，是其自行放弃了对该房屋享有的合法权利，其提出的异议申请并未达到排除法院执行的效果。上诉人对该房屋享有的全部权利理应承继于前手金克庆，故其承继的权利亦无法排除法院对该房屋的的执行。
二、上诉人的购买时间晚于查封登记的时间，不符合善意取得要件，其与转让人的商品房买卖协议因无权处分而无效。本案已有确实充分的证据证实，被上诉人早在2011年就已向法院申请查封涉案房产，本溪市中级人民法院亦作出了（2011）本民二初字第72-76号民事裁定书对该房屋进行查封，并由本溪市房产产权管理处办理了查封登记手续，并分别于2013年、2015年进行了续查封，即该房产于2011年就已经被查封至今。而上诉人所述，涉案房屋被查封是2015年10月19日，该日期系涉案房产第二次续封的日期，并不是首次查封日期。故依据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）》第十六条规定，具有下列情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权：…（三）登记簿上已经记载司法机关或行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项；…。上诉人于2015年6月购买的该房屋，应当认定为其知道金克庆无处分权，显然不符合善意的主观要件。故上诉人与无处分权人金克庆签订的商品房买卖合同并非合法有效的合同，其当然不应享有排除法院执行的效力。
隆盛公司二审未答辩。
本院经审理查明，一审法院认定事实属实。
本院认为，涉案房屋于2011年被查封后，金克庆于2014年已向法院提出过案外人异议，后经法院审查，金克庆的执行异议申请被法院驳回，申请被驳回后，金克庆并未再提起过执行异议之诉，其不再享有排除法院执行的效力，亦无权将案涉房产转卖。而董巨芳与金克庆买卖案涉房屋是在法院查封后，司法机关裁定查封的房地产不得转让。故董巨芳与金克庆的房屋买卖行为无效。
综上所述，董巨芳的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9673.00元，由董巨芳承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐学峰
审 判 员 张宝华
代理审判员 黄海洋
二〇一七年六月十二日
书 记 员 周明静