江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏01民终4720号
上诉人（原审原告）：南京南河左岸文化创意投资有限公司，住所地在南京市雨花台区凤台南路138号。
法定代表人：谈宁，该公司总经理。
委托诉讼代理人：赵瑞，江苏汇丰锦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张好，江苏汇丰锦律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告）：南京中舜信息科技有限公司，住所地在南京市雨花台区凤台南路152号。
法定代表人：杨睿，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李军，江苏森远律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：南京市雨花台区人民政府赛虹桥办事处，住所地在南京市雨花台区应天大街689号。
法定代表人：伍葵阳，该办事处主任。
委托诉讼代理人：缪莉敏，女，该办事处工作人员。
上诉人南京南河左岸文化创意投资有限公司（以下简称南河公司）、上诉人南京中舜信息科技有限公司（以下简称中舜公司）因与被上诉人南京市雨花台区人民政府赛虹桥办事处（以下简称赛虹桥办事处）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市雨花台区人民法院(2017)苏0114民初1885号号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
南河公司上诉请求为：依法撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求；一审、二审诉讼费用由中舜公司承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一、南河公司与中舜公司签订的《租赁合同书》、中舜公司与赛虹桥办事处签订的《招商引资合同书》均对中舜公司的税收指标做出约定，中舜公司自2014年1月1日起至今未完成年度税收指标，故年租金应当上浮100万元。正是因为考虑到税收考核因素，《租赁合同书》约定的年租金标准270万元明显低于当时租赁市场行情。根据（2014）雨民初字第1762号民事判决，中舜公司将部分房屋转租给杨永锋的同期租金标准不低于1.5元/平方米/天。以上标准计算，涉案9275.99平方米年租金应为5078605元。一审法院判决的租金标准明显低于同时期、同地段的正常租赁标准。二、一审审理过程中，上诉人请求法院按照不低于370万元/年的标准支付占有使用费，并向一审法院递交了《评估申请书》，请求评估租金。但是一审法院未加评估，直接下判，属于适用法律错误。综上，请求二审法院依法支持南河公司的上诉请求。
中舜公司辩称，其答辩意见同上诉意见。
中舜公司上诉请求：依法撤销一审判决，将案件发回重审或改判驳回南河公司上诉请求；一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、南河公司与中舜公司于2014年8月18日签订的《租赁合同书》中明确包含了附楼1－3层，面积为4504.72平方米，否则中舜公司与南河公司、赛虹桥办事处根本无需就该面积进行单独核算并另行约定抵扣租金。二、一审法院参照租金标准支付房屋占有使用费，没有事实和法律依据。涉案房屋本身系违法建筑，上诉人更不能就未使用的部分支付占有使用费。根据相关司法解释，即使合同无效，租金标准的计算方式仍应有效或可参照。即使约定租金的标准不明，亦可以参照双方实际履行的标准支付，对此亦有票据可以证明。《招商引资合同书》第五条第5款约定应属有效或部分有效，可以纳入房屋占有使用费标准；该条款实质约定的是南河公司、赛虹桥办事处应给予中舜公司300万元的房租抵扣。该条款也是南河公司与案外人二热公司之间就完成税收任务的约定，与中舜公司无关；该条款即使无效，也是因为赛虹桥办事处过错造成，该损失应由其承担。三、根据相关规定，因租赁房屋转租合同产生的纠纷，人民法院应当通知出租人作为第三人参加诉讼。二热公司与本案存在直接利害关系，其参加诉讼也有助于查明事实；一审中上诉人已申请要求追加二热公司作为第三人参加诉讼，但一审法院未予准许，存在不当。一审在审理中还存在不当释明、超审限等问题，导致中舜公司关于诉讼时效的抗辩失效，影响了中舜公司的实体权利。综上，请求二审法院依法支持中舜公司的上诉请求。
南河公司辩称，中舜公司上诉请求不具备事实与法律依据。理由：一、关于租赁范围，双方合同明确约定租赁部分为主楼1-7层面积9275.99平方米，主楼地下室、附楼地下室、前附楼都是提供给中舜公司使用，不额外收取租金；即计租面积为9275.99平方米。关于中舜公司所提及附楼1-3层，双方合同明确约定进行独立运作，中舜公司和赛虹桥办事处签订的《招商引资合同书》第五条第5款也陈述了相关原因，主要是因为2012年双方签订的租赁合同中承租面积包括附楼，在2014年时由于客观原因附楼单独运作。附楼1-3层确实不属于出租的面积，中舜公司主张抵扣，没有事实和法律依据。2、关于程序违法，南河公司和案外人二热公司之间已对房屋权属和整体运营进行约定，南河公司也是房屋的产权人之一，二热公司和本案无任何关系，本案仅涉及房屋租金问题。3、本案未超过诉讼时效。《租赁合同书》约定先使用后支付租金，南河公司主张的2014年租金实际上应于2015年2月和4月分别进行支付。双方因300万保证金问题，对租金标准一直存在争议，也一直处于协商之中；为此，南河公司曾于2016年上半年起诉二热公司，因为保证金条款被法院确认为无效，所以南河公司提起本案诉讼。本案起诉并没有超过3年的诉讼时效或之前1年的诉讼时效。
赛虹桥办事处对于南河公司、中舜公司上诉请求的答辩意见为：请求二审法院依法裁判。
南河公司向一审法院起诉请求：1.中舜公司补交2014年1月1日至2016年12月31日的租金共计983.50万元；2.中舜公司支付违约金26.43万元；3.本案诉讼费由中舜公司承担。
一审法院认定事实：2014年8月18日，南河公司（甲方）与中舜公司（乙方）签订《租赁合同书》，约定：甲方将南京市雨花台区凤台南路152号交由乙方整体租赁管理。租赁面积及范围：租赁部分为：（1）主楼的1-7层，面积9275.99平方米；（2）主楼地下室1502.26平方米、附楼地下室1386.72平方米、前附楼168.74平方米提供给乙方使用，不额外收取租金。但上述区域只能用于园区的公共管理，不得用于经营。乙方若将上述区域用于经营，所得收益全部归甲方所有；（3）附楼1-3层，面积4504.72平方米。鉴于其他乙方了解的原因，甲方利用附楼1-3层面积4504.72平方米的房屋，引进第三方文化、科技类企业作为园区的项目之一，该项目独立运作，单独核算，税收目标另行确定。租赁期限自2014年1月1日起至2022年12月31日止，共9年。租金及付款方式：年租金为270万元，于次年2月、4月底前以转账方式支付，每次支付半年租金，租金每两年在前两年的基础上上浮5%。若有租金的减免、抵扣或加付等情况，以乙方与赛虹桥办事处签订的《招商引资合同书》为依据进行结算。双方另对各自权利义务等做出相应约定。
同日，赛虹桥办事处（甲方）与中舜公司（乙方）签订《招商引资合同书》，根据上述双方之间的《租赁合同书》达成协议，甲方对乙方的税收指标分期进行了约定。该合同第三条约定：乙方及其招商引进的企业完成本协议书的税收考核指标的，享受当年租金减免一半的优惠政策；未完成的，当年租金上浮100万元；超额完成的，超额部分按街道所得财力的50%给予乙方奖励。该协议另对双方权利义务进行约定，合同书第五条第5项约定：鉴于原租赁协议（2012年8月1日南河公司与中舜公司签订的《租赁合同书》中包含辅楼面积，而现辅楼面积改由甲方引进第三方入园企业单独运作，因此，甲乙双方协商，第三方入园企业每年度须完成地方公共财政政策预算收入1000万元，若每年度完成50%（含本数）以下，则第三方入园企业缴纳的保证金300万元/年全部扣除，并补偿乙方；若每年度完成50%以上、未达100%，则第三方入园企业缴纳的保证金按反比例（即未完成部分的百分比）扣除，并补偿给乙方。
另查明，涉案南京市雨花台区凤台南路152号地块项目系赛虹桥办事处与案外人南京二热燃料有限公司（以下简称“二热公司”）合作开发，赛虹桥街道提供土地，二热公司出资建设。2012年4月28日，南京赛虹工贸有限公司（以下简称“赛虹公司”）与二热公司就凤台南路152号合作开发项目达成协议。2014年4月24日，赛虹公司与南河公司、二热公司就该凤台南路152号商用大楼的分成、使用签订协议，约定：赛虹公司将上述2012年4月28日协议书中的权利义务全部转让给南河公司。同日，南河公司与二热公司签订《协议书》，约定二热公司每年完成税收1000万元，并于每年7月1日前支付税收保证金300万元或补足至300万元，二热公司当年未完成上述税收50%以下，则保证金全部扣除。上述赛虹公司、南河公司均系赛虹桥街道或下属集体企业。对外招商引资由南河公司经营并以其名义对外出租，南河公司承租该凤台南路152号开发项目中属于二热公司的权益部分，再另行转租给本案被告中舜公司。因二热公司税收未达指标且未支付税收保证金，南河公司于2016年7月27日向一审法院提起诉讼，请求二热公司支付两年的保证金600万元。一审法院经审理后认为，负有纳税义务的单位和个人依法交纳税款，属于行政管理行为，双方之间就完成税收任务所约定的保证金条款没有法律依据，应属无效，故而对南河公司向二热公司主张未完成税收任务保证金600万元的诉讼请求不予支持，一审法院做出（2016）苏0114民初2677号民事判决书，判决驳回南河公司的诉讼请求。
再查明，涉案南京市雨花台区凤台南路152号房屋尚未取得建设工程规划许可证。
庭审中，双方对年应付租金标准存在争议。南河公司认为，租金标准应按《租赁合同书》约定的270万元为基数，之后每两年上浮5%，若中舜公司未完成税收考核指标则租金上浮100万元，故2014年、2015年租金分别为370万元，2016年租金为383.5万元（270万元*1.05+100万元）。而中舜公司认为南河公司按照《招商引资合同书》第五条第5项承诺给予300万元房租减免，故2014年至2016年的租金应分别为70万元、70万元、83.5万元。南河公司认可收到2014年至2016年支付费用合计223.50万元，但不认可即按此标准收取房屋租金。
以上事实，有《租赁合同书》、《招商引资合同书》、（2016）苏0114民初2677号民事判决书、支付凭证及当事人陈述等证据予以证实。
一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案涉案雨花台区××路××号房屋尚未取得建设规划许可证，双方之间缔结的《租赁合同书》应属无效。而《招商引资合同书》中第三条未完成税收指标当年租金上浮100万元，及第五条第5项就第三方入园企业完成税收指标给中舜公司的租金补偿约定，上述条款系在《租赁合同书》约定的原租金基数270万元基础上对租金支付或收取的具体金额进行约定，实际上是对《租赁合同书》，即双方房屋租赁合同关系的补充约定，因双方《租赁合同书》被认定为无效，其他就涉案房屋租赁关系缔结的补充协议或条款同属无效。
房屋租赁合同无效，但中舜公司实际占有并使用涉案房屋，南河公司可以请求参照合同约定租金标准支付房屋占有使用费。《租赁合同书》约定的租金标准为每年270万元，每两年上浮5%，即2014年、2015年每年分别为270万元，2016年为283.5万元。该标准系双方基于当时租赁市场行情就房屋占用使用本身所产生的费用自愿达成的一致意向，也符合周边同地段租赁房屋租金上浮的趋势，故对上述房屋使用费的标准，一审法院予以确认。南河公司认为上浮100万元，中舜公司认为应抵扣300万元的意见，前述双方所依赖的合同条款被认定为无效，且该上浮或抵扣的主张金额系因完成税收考核指标而定，并非基于房屋占用使用本身而产生，故而将此纳入房屋占用使用费标准的意见欠缺事实和法律依据，一审法院不予采信。中舜公司现已分别支付2014年至2016年房屋使用费计223.50万元，尚欠2014年至2016年房屋占有使用费600万元，该费用应当予以支付，一审法院予以确认。
南河公司主张中舜公司承担违约金26.43万元，因房屋租赁合同无效，违约金主张欠缺法律依据，一审法院不予支持。
综上，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的司法解释》第二条、第五条之规定，一审判决：一、南京中舜信息科技有限公司于判决生效之日起十五日内向南京南河左岸文化创意投资有限公司支付2014年1月1日起至2016年12月31日的房屋占有使用费合计600万元；二、驳回南京南河左岸文化创意投资有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费82396元，保全费5000元，合计87396元，由南京南河左岸文化创意投资有限公司承担33445元，由南京中舜信息科技有限公司承担53951元。
二审中，当事人依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。南河公司提交了其与中舜公司于2012年签订的《租赁合同书》复印件一份，以证明涉案房屋之前的租金标准，并陈述该合同为2014年8月18日的《租赁合同书》所终止。中舜公司对该证据的真实性无异议，认为2012年8月1日房屋虽然实际交付，但履行过程中因为二热公司侵占前附楼，双方才达成了2014年8月18日的《租赁合同书》。本院对该证据的真实性予以确认，对关联性、证明力结合案件情况综合予以认定。
一审查明的事实正确，本院予以确认。
二审另查明：
2012年8月1日，南河公司与中舜公司就位于雨花台区××路××号的房屋签订《租赁合同书》一份（以下简称2012年《租赁合同书》），该合同约定建筑面积为18228.62平方米（含地下室面积2888.98平方米），年租金为450万元，租赁期限为2012年8月1日至2018年1月31日。南河公司与中舜公司于2014年8月18日签订的《租赁合同书》（以下简称2014年《租赁合同书》）约定，本协议签订后，2012年8月1日双方签订的协议书终止。上述两份合同约定的地下室面积相同。
中舜公司于2015年6月支付租金48万元，2015年7月支付22万元，2016年5月分别支付30万元、40万元，2017年5月支付83.5万元。
以上事实，有2012年《租赁合同书》、2014年《租赁合同书》及支付凭证等在案佐证。
本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。因涉案雨花台区××路××号房屋尚未取得建设规划许可证，故南河公司与中舜公司之间缔结的《租赁合同书》应属无效；但中舜公司实际占有使用房屋，南河公司仍可参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。现双方当事人就计租面积是否包括附楼1－3层、租金是否应上浮100万元或抵扣300万元及本案诉讼时效是否经过等问题发生争议。对此本院认定如下：
一、关于计租面积问题。中舜公司上诉称附楼1－3层系独立运作、独立核算，该部分不应计算租金，应从其应付租金中扣除。对此本院认为，首先，《租赁合同书》中已明确约定附楼1－3层4504.72平方米系由南河公司利用，独立运作、单独核算；且如将上述面积计入承租面积，则该《租赁合同书》的租金标准则显著低于双方于2012年8月1日签订的《租赁合同书》，该情况亦与常理不合。其次，南河公司主张2014年《租赁合同书》约定的实际计租面积为9275.99平方米，据之计算租金标准，与扣除地下室面积后的2012年《租赁合同书》基本一致。在此情况下，南河公司主张2014年《租赁合同书》约定的实际计租面积为9275.99平方米、不包括附楼1－3层的观点更为合理，本院予以采信。中舜公司主张应扣除附楼1－3层租金，不具备事实与法律依据，本院不予支持。
二、关于租金调整问题。南河公司上诉主张租金应每年上浮100万元，中舜公司上诉主张租金应予抵扣300万元。对此本院认为，双方依据的条款均系在《租赁合同书》约定的原租金基数270万元基础上，对租金支付或收取的具体金额进行的补充约定，因《租赁合同书》已被认定为无效，故上述条款亦属无效。在此情况下，一审法院参照2014年《租赁合同书》约定的270万元租金标准及逐年上浮5%的约定，判令中舜公司承担相应的占有使用费，并无不当。对于双方的上诉主张，本院均不予采信。
三、关于诉讼时效问题。根据2014年《租赁合同书》约定，中舜公司应于次年2月、4月底前以转账方式支付年租金270万元，每次支付半年租金。中舜公司陆续支付租金，应视为其部分履行，发生诉讼时效中断的效力；南河公司亦陈述向中舜公司主张过租金，双方就租金问题一直在协商。在此情况下，本院认为，南河公司的诉讼时效尚未经过。
中舜公司还就一审应追加第三人及释明不当等问题提出异议，本院认为案外人二热公司与本案并无直接利害关系，一审未予追加，并无不当；关于释明的异议经查亦无事实与法律依据，本院不予支持。
综上，南河公司、中舜公司的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费53800元，由南河公司负担26900元，由中舜公司负担26900元。
本判决为终审判决。
审判长 殷源源
审判员 龚 震
审判员 李任飞
二〇一八年七月二十七日
书记员 郭旭冬