吉林省延吉市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）延民初字第768号
原告吴永敏（反诉被告），男，汉族，1967年4月15日生，现住和龙市人民大街。
委托代理人亓凤国，吉林孚达律师事务所律师。
被告刘家宏（反诉原告），女，1970年4月20日生，现住延吉市。
委托代理人张杰，男，朝鲜族，现住延吉市北山街丹春委*组。
原告（反诉被告）吴永敏与被告（反诉原告）刘家宏之间租赁合同纠纷一案，本院于2014年2月24日受理后，被告刘家宏提起反诉，本院依法组成合议庭于2014年3月20日依法公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）委托代理人亓凤国及被告（反诉原告）委托代理人张杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年9月29日，原、被告双方订立《租赁合同》，约定被告将位于延吉市解放路56号的凯尔玛大厦五楼和一楼400平方米的营业面积租赁给原告作为经营场所，同时约定了双方其他的权利、义务。2013年10月4日，被告延迟将一楼的营业场所交付给原告，原告投入财力装修、布置营业后，被告却始终未按着合同约定将一楼东侧后院出口处一楼至五楼的电梯井交给原告使用。原告在日常调换商品出入库（库房在五楼）需要使用电梯时，被告的管理人员却多次封锁电梯，不允许原告使用。尤其进入冬季经营后，被告所提供的一楼营业场所的室内温度远远低于《租赁合同》约定的供热温度，造成原告雇员离职，顾客不愿光顾等局面。被告对原告多次要求纠正违约的通知置之不理，使原告无法经营，无法实现合同目的，故诉讼至法院要求解除原、被告于2013年9月29日订立的《租赁合同》，判令被告向原告返还抵押金10万元，支付违约金50万元。
被告辩称，原告主张被告返还抵押金10万元、支付违约金50万元没有依据。原告主张电梯井、室内供热温度等与事实不符。
反诉原告诉称，2013年9月29日，反诉人、被反诉人就被反诉人承租延吉市解放路56号凯尔玛大厦五楼和一楼东侧约400平方米营业面积订立租赁合同，合同中约定租赁期限为5年，从2013年10月1日起至2018年9月30日止；租赁期间的前三年的租金标准为每年150万元；缴纳租金的方式为：第一年按季度交纳，即签订合同之日起三日内交付租金30万元，另三次租金应提前一个月交纳每季度40万元整。租赁期间，营业产生的水费、电费、空调费、取暖费、物业管理费、工商、税收、税费等由被反诉人承担，若拖延反诉人有权从押金中代为交纳；被反诉人在租赁未到期，需要解除合同时，反诉人对被反诉人交纳的押金不予退还，被反诉人另需向反诉人支付赔偿金50万元。合同签订后，反诉人按着合同约定将符合合同约定条件的承租房屋交付给了被反诉人，被反诉人使用至今。但被反诉人却始终未按着合同约定履行相关义务，被反诉人具体违约行为有：1.根据合同约定，被反诉人应于2013年12月1日前交纳第二季度的房屋租金40万元整，但被反诉人至今尚未缴纳；2.根据合同约定，被反诉人应于2014年3月1日前交纳第三季度的房屋租金40万元整，但被反诉人至今尚未交纳；3.根据合同约定，营业产生的水费、电费、空调费、取暖费、物业管理费、工商、税收、税费等由被反诉人承担，但被反诉人至今尚拖欠物业管理费4515元、电费4388.8元、水费71元。被反诉人的行为严重违约，应就其违约行为而给反诉人造成的损失承担全部赔偿责任。故提出反诉，要求反诉被告向反诉原告支付房屋租金800，000元，物业管理费4515元、电费电费4388.8元、水费71元，并支付违约金50万元、抵押金10万元、另外100平方米营业面积的半年租金24万元。
反诉被告辩称，1、反诉原告主张支付租金80万元没有事实依据；2、反诉原告违约在先导致合同不能履行，而且反诉被告自2013年10月4日至2014年2月17日实际占用房屋期间，即便按着反诉原告主张的计算标准，也得不出该租赁费的数额；3、反诉原告主张的是一个年度的物业费数额，而反诉被告并没有占用房屋一个年度，而且不拖欠电费和水费；4、关于反诉原告主张的支付抵押金10万元与客观事实不符，该10万元抵押金已经在双方签订本次租赁合同前，由反诉被告分两次向反诉原告交纳；反诉被告没有超过约定使用反诉原告的房屋，因此不存在100平房米营业面积产生24万元租金的可能；5、至于双方谁是违约主体，将在法庭调查中举证。
本案在开庭审理时，原告为证实自己的主张，向本院提交的证据有：
证据1、原告身份证复印件一份，证明原告诉讼主体资格。
经庭审质证，被告无异议，本院予以采信。
证据2、2013年9月29日签订的租赁合同书复印件一份，证明双方订立了房屋租赁合同，约定了取暖费标准、被告应将电梯井交付给原告使用、以及违约责任标准等。
经庭审质证，被告无异议，本院予以采信。
证据3、收据复印件两份，证明原告于2013年5月5日及6月5日分别向被告指定的延边凯尔玛物业有限公司账户交纳抵押金10万元.
经庭审质证，被告对此份证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为：该10万元抵押金并不是履行2013年9月29日合同所约定的抵押金，是2013年3月23日双方租赁合同的抵押金，虽然该款是被告收取的，但与本案无关，该合同（2013年3月23日签订）双方已经结算完毕，但不知道抵押金是如何清算的。本院认为，双方均认可此证据的真实性，且该证据与本案具有关联性，来源合法，故本院予以采信。关于双方主张该抵押金的履行目的，将在综合论述时评析。
证据四4、收据复印件三张，证明双方在签订租赁合同后，原告按照被告的指示，将第一次应缴纳的租金30万元分三次交纳给被告所指定的延边凯尔玛物业有限公司。
经庭审质证，被告对真实性无异议，对证明目的有异议，认为：原告交纳租金的时间分别为2013年9月29日、9月30日、12月3日，原告缴纳租金的时间已经超过合同约定的时间，原告的行为构成违约。本院认为，双方均认可此证据的真实性，且该证据与本案具有关联性，来源合法，故本院予以采信。关于被告以此主张原告违约等意见，将在综合论述时评析。
证据5、延吉市至诚公证处出具的375号、576号公证书（内附现场录像光盘两张）各一份，证明被告违反合同约定，始终未向原告交付电梯井，而且进入取暖期后，被告提供的租赁场所无法达到合同约定的温度。
经庭审质证，被告对此证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为：公证书是原告单方行为，被告需要到公证处核实。经本院核实公证书内容以及所附视听资料（录像光盘）所见：原告经营场所附近的电梯不能运行；五楼至一楼电梯井处于未贯通状态，四楼电梯井空间内、地面上存放厨具和杂物，处于他人正在使用状态；租赁的一楼经营场所大部分时间的温度在9摄氏度左右，最高温度未达到15摄氏度。本院认为，公证机关根据原告申请，以现场实况制作了视听资料，并出具了公证书。该证据内容真实、来源合法，且与本案具有关联性。在被告未提出相反证据的情况下，本院对该两份公证书予以采信。
证据6、离职申请表九份，证明被告提供的租赁场所温度太低，导致原告的九名雇员离职，使原告无法经营，不能实现合同目的。
经庭审质证，被告提出异议，认为：此证据与本案无关。本院认为，该离职表系原告的雇员本人填写，填写者在本案中应属证人，因证人未能到庭参加质证，无法确认其真实性，故本院对该证据不予采信。
被告为证实自己的主张，向本院提交的证据有：
证据1、租赁合同书一份，证明2013年9月29日，原、被告签订租赁合同，约定：原、被告于2013年3月23日签订的租赁合同自愿协商解除，双方互不欠账，双方终止履行。
经庭审质证，原告对真实性无异议，但对被告证明目的有异议，认为：双方在解除2013年3月23日合同时，约定的“双方互不欠账”是指原合同的主要履行内容，并不包括为担保合同履行而设定的抵押金。本院认为，双方均认可此证据的真实性，且该合同书与本案具有关联性，来源合法，故予以采信。至于原告提出关于“互不欠账”所指的内容等质证意见，将在综合论述时评析。
证据2、2013年5月5日及6月5日交款收据复印件各一份，证明1、此押金10万元是2013年9月29日原、被告签订本案诉争合同之前，原告向被告交纳的另案合同中所约定的抵押金；2、2013年9月29日合同中第11条约定：本合同订立之日，原告向被告交纳抵押金10万元，合同期满原告没有违约，抵押金退还。但原告没有按着合同约定向被告交纳10万元抵押金。
经庭审质证，原告对真实性无异议，但对证明目的有异议，认为：该证据结合本案讼争合同第11条约定的内容综合证明，原告已在合同签订前向被告交纳了约定抵押金，否则合同第11条则没有存在价值。本院认为，双方均认可此证据的真实性，且该证据与本案具有关联性，来源合法，故予以采信。至于被告以此主张该抵押金系另一合同抵押金、原告没有按着2013年9月29日合同约定缴纳10万元抵押金，原告关于在讼争合同签订前已经缴纳10万元抵押金等意见，将在综合论述时评析。
证据3、2013年3月23日原、被告签订的租赁合同复印件一份，证明该合同中所约定租赁物的位置与2013年9月29日合同中所约定租赁物位置不同。2013年3月23日合同期限届满之日起，双方结算时，原告尚欠被告24万元租金。
经庭审质证，原告对真实性无异议，对证明目的有异议，认为：该证据的内容与被告的主张均与本案无关，况且被告以此证据的主张与被告此前主张的“互不欠账”互相矛盾，此证据既不能作为本诉对抗性证据，也不能作为反诉证据使用。本院认为，该合同中约定的抵押金部分内容与双方争议的抵押金事项有关，双方均认可该合同书的真实性，且来源合法，故本院予以采信。至于被告依据此份合同的其他内容向原告主张欠付租金24万元等意见，将在综合论述中评析。
证据4、收据复印件三张，证明2013年9月29日、9月30日、12月3日，原告分别向被告交纳租金计30万元，交款日期没有按着合同约定的时间交纳，属违约行为。
经庭审质证，原告对真实性无异议，对证明目的有异议，认为：1、本案的被告是出租方，按合同约定原告应向刘家宏本人交纳租赁费，但刘家宏本人不予接收，原告只能等待其指定账户；2、合同签订之日，被告应向原告交付租赁场所，但被告于2013年10月4日才交付主要租赁场所，并没有交付电梯井，因此原告行使了先履行抗辩权。本院认为，双方均认可此证据的真实性，且该合同书与本案具有关联性，来源合法，故予以采信。至于被告以此主张原告没有按着合同约定缴纳租金，属违约行为，原告质证认为此举系行使“先履行抗辩权”等意见，将在综合论述中评析。
本院经庭审质证采信的证据，并结合双方当事人的陈述，综合认定如下事实：
2013年3月23日，原、被告订立租赁合同，除约定了主要权利、义务以及违约责任外，还在合同第四条中约定：“用水、用电抵押金：十万元整（100000元），分两次支付，2013年4月30日支付五万元整，2013年5月30日支付五万元整”。原告分别于2013年5月5日、6月5日两次向被告指定的延边凯尔玛物业有限公司财务账户交付现金共计10万元。
2013年9月29日，双方在协议解除2013年3月23日订立的合同中共同确认“双方互不欠账，终止履行”的同时，订立了本案诉争的《租赁合同》。主要约定：被告将延吉市解放路x号凯尔玛大厦五楼（整体）及一楼东侧约400平方米的营业面积具体位置出租给原告经营鞋城及仓库使用；租期为五年，从2013年10月1日至2018年9月30日止；前三年的年租赁费为150万元，从第四年开始，原告在经营状况好的前提下，自愿增加租金；付款方式为：第一年按季度缴纳，即合同生效之日起三日内交付租金30万元，另三次租金应提前一个月缴纳，每季度为40万元，第三年开始，租金应提前一个月按着每半年先被告缴纳一次；原告应按时足额支付租金，一起未付清租金的，被告有权单方终止合同，并收回店面，抵押金不予退还，如因原告进货临时资金周转不开，被告要给原告缓期缴纳的方便；租赁期间产生的水、电、空调、取暖（暖气不低于15摄氏度，每年按每平方米37元计算）、物业（每年按每平方米1.75元计算）、工商、税务等费用由原告缴纳，并不得拖延，若拖延被告有权从抵押金中扣缴；一楼东侧后院出口处一楼至五楼的电梯井随合同归原告使用；违约责任为：原告在租赁未到期期间需要解除合同时，被告对原告缴纳的抵押金不予退还，原告并承担违约责任，赔偿被告赔偿金50万元整。租赁期间被告不得随意收回房屋或上涨租金，如被告违约，被告须将原告的押金及剩余房款退还给原告，被告还需承担违约责任，赔偿原告赔偿金50万元整。原告不得擅自转租，如需转租必须事先通知被告同意，并向被告支付转租手续费1万元整，由被告与他人签订合同、费用结算清楚后，押金退还原告。原告租赁期满必须将店面、房间完整无损交还被告，商品自行处理，如续租应在合同到期前两个月向被告告知，在同等条件下，享有优先权。本合同订立之日，原告交押金10万元给被告，合同期满，如果原告没有违约情形，被告将归还原告。本合同签字之日生效，同时解除2013年3月23日签订的（经营租赁合同）所有条款。
合同签订后，原告分别于2013年9月29日、9月30日、12月3日交给被告指定的延边凯尔玛物业有限公司账户各10万元租金，共计30万元。被告将凯尔玛大厦五楼整体和一楼400平方米营业场所交给原告作为仓库和营业场所。但合同中约定一并交付给原告的电梯井没有开通，四楼部分电梯井始终由其他承租户占用。经原告申请，延吉市至诚公证处于2014年1月22日至24日，分上午、中午和下午时段对原告承租的凯尔玛大厦一楼经营场所的室温进行了现场测量并公证，结果为：租赁经营场所的大部分经营时间温度在9摄氏度左右，最高温度未达到15摄氏度；此外，该公证机关还于2014年2月12日至14日分上午、中午、下午时段，对原告经营场所附近的电梯、电梯井状况进行了现场公证，结果为电梯无法使用、电梯井处于未贯通状态，且四楼电梯井空间处于他人使用状态。该公证机关以此做出（2014）吉延至诚民证字第357、576号公证书。2014年2月17日，原告口头通知被告解除租赁合同。同年3月1日，原告将租赁场所的钥匙交付给被告。
本院认为，原、被告签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，该合同合法有效。原、被告应全面履行合同约定的义务，并依法行使合同权利。根据本院查明的事实和双方争议焦点，综合评析如下：
一、关于原告主张2013年5月5日、6月5日交付给被告10万元抵押金在合同协议解除后，约定转为2013年9月29日《租赁合同》中的抵押金并要求返还，被告予以否认等主张，是否予以支持？
原告在履行2013年3月23日的租赁合同过程中，按着合同约定“用水、用电抵押”之目的，向被告指定账户缴纳了10万元抵押金。根据该合同的约定，该10万元抵押金的目的为保证原告依约用水、用电行为的担保条款。双方协议解除该租赁合同时确认“互不欠账”表明：解除该合同时，原告没有违约用水、用电或拖欠费用等情况。因此该10万元“用水、用电”抵押金依约应返还给原告。从原告目前仍持有交款收据原件、被告不能提供已返还该10万元抵押金的证据等情况，结合被告不知道该抵押金是否结算等陈述意见，足资证明被告仍然占有该10万元抵押金的事实。另，双方在2013年9月29日订立《租赁合同》中第十一条约定“本合同订立之日，乙方（原告）交押金10万元给甲方（被告）”的内容，符合指示交付的民事法律行为特征，即以被告应返还原告“用水、用电”抵押金10万元，替代原告依照2013年9月29日《租赁合同》约定应交纳的抵押金10万元。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条之规定，由被告对自己的主张承担举证不能的法律后果。本院对原告关于双方约定将被告应返还的10万元抵押金转为2013年9月29日《租赁合同》的10万元抵押金，在合同解除后要求返还等主张，予以支持。对被告关于原告没有按着合同约定缴纳10万元抵押金的主张，因没有相反证据予以证明，故本院不予支持。
二、关于原告主张被告未按着约定交付电梯井、被告提供的租赁场所温度未达到合同约定温度而构成违约、无法实现合同目的，被告予以否认等主张，是否予以支持？
《租赁合同》第五条、第七条约定了供暖温度不低于15摄氏度、一楼东侧后院出口处一楼至五楼的电梯井随合同归原告使用等内容。从公证机关现场公证的情况看，被告提供的租赁场所温度未达到约定温度、电梯井处于未开通状态、电梯不能运行。因此，被告明知原告在一楼经营的商品仓储在五楼，日常销售过程中需要频繁存取、调换，然而被告却未按约定全面交付租赁物，使原告无法正常开展经营活动；另外，被告提供的租赁场所温度未达到合同约定标准，与原告无法正常经营的后果具有直接因果关系。被告虽然提出了否定性主张，但未提供相应的证据证明自己按约定全面履行了合同义务。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第二款之规定，由被告承担举证不能的法律后果。本院对原告关于被告未按着约定交付电梯井、租赁场所温度未达到约定温度等行为构成违约的主张，予以支持；对被告否定性主张，因没有相应的证据予以证明，本院不予支持。
三、关于被告主张原告未按合同约定的期限缴纳租金构成违约，以及原告主张延期缴纳第一季度租金、未缴纳第二季度租金系行使“先履行抗辩权”等主张，是否予以支持？
2013年9月29日《租赁合同》约定，原告应在2013年10月1日前缴纳第一季度租金30万元，2013年12月1日前缴纳第二季度租金40万元。而原告分别在2013年9月29日，9月30日，12月3日各缴纳10万元的行为，显然与合同约定内容不符。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”。根据合同内容，被告自签订合同时就负有全面交付租赁物的合同义务（2013年9月29日合同），即，被告首先对原告负有按约定全面交付租赁标的物的行为之债。另，合同约定原告第一次缴纳租金的时间是生效后三日之内（2013年10月1日）。显然，被告全面交付租赁物的义务在原告第一次缴纳租金时间节点之前，因此，被告负有先履行的义务。但被告始终未按着合同约定向原告交付电梯井，原告据此行使“先履行抗辩权”而延缓、拒绝缴纳租金，具有事实和法律依据；其次，进入冬季取暖期后，被告提供的租赁场所长期处于低温状态，未能达到合同约定的温度，影响了原告实现合同的目的（商品销售），被告在明知原告延缓、拒绝缴纳到期租金的情况下，不仅仍不交付电梯井，而且又不履行使租赁场所达到约定温度的合同义务，原告据此行使先履行抗辩权而拒绝缴纳第二季度的租金、直至解除合同等行为并无不当。故本院对原告关于因被告未尽先履行的合同义务而行使先履行抗辩权的主张，予以支持；被告主张原告未按合同约定缴纳租金属违约行为的主张，与上述法律规定相悖，本院不予支持。
四、关于原、被告均主张对方承担约定违约金50万元的主张，是否应予支持？
《租赁合同》第八条第1、2项约定的违约条款合法有效，对合同双方具有约束力。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”。本案中，被告未按着约定及法定标准全面交付租赁物以及租赁场所温度未达到约定标准的事实表明，被告的行为已构成违约，故原告要求被告依合同约定承担50万元违约金的主张，本院予以支持；被告提出要求原告承担违约金50万元的主张，没有事实及法律依据，本院不予支持。
五、被告关于原告应给付一楼100平方米营业面积半年租金24万元，原告予以否认等主张，是否应予支持？
被告主张的依据是2013年3月23日双方订立的租赁合同，虽然该合同约定了原告租赁一楼100平方米营业面积等内容，但双方在2013年9月29日协议解除该合同时已确认“双方互不欠账、终止履行”，且被告对其主张不能举证证明，故被告的主张没有事实依据，本院不予支持。
六、关于被告要求原告给付第二季度租金、第三季度租金80万元的主张，原告认为没有事实依据的主张，是否应予支持？
根据合同约定，第一季度的租赁期间为2013年10月1日至2014年1月31日；第二季度的租赁期限为2014年1月1日至2014年3月31日；第三季度租赁期限为2014年4月1日至2014年7月31日。本案中，原告在2014年2月17日通知被告解除合同，被告对此未提出异议，故应确认双方于2013年9月29日签订的租赁合同自2014年2月17日解除。原告于2014年3月1日已将租赁场所的钥匙交付给被告，即使不考虑被告始终没有全面履约的情况及原告在2014年2月17日通知被告解除合同并开始撤离、3月1日交回租赁场所钥匙等事实，此时距第二季度开始的时间为两个月，占整个第二季度的2／3。因此，被告主张原告给付第二季度租金、第三季度租金80万元，没有事实依据。但综合考虑原告实际占用了主要租赁场所的时间，原告应按合同约定租金的标准给付被告2014年1月1日至同年2月17日间的租金。关于解除合同后，原告仍占有租赁场所，租赁费是否应予支持的问题，结合原告在法庭辩论终结前并未提出减少租金的主张等客观因素，比照合同约定租金的标准，应由原告承担2014年2月17日至同年3月1日间实际占有租赁场所的租赁费，故本院支持原告向被告支付2014年1月1日至3月1日实际占用期间的租赁费266，666.66元（400000×2／3），对被告其他部分租赁费的主张，因没有事实依据，不予支持。
七、被告关于要求原告支付物业管理费4515元、电费4388.8元、水费71元，原告否认等主张，是否予以支持。
本案中，虽然租赁合同中约定原告承担物业管理、水、暖冷气、电费等，但被告没有提供原告在承租期间发生前述费用并欠付等证据，在原告予以否认的情况下，本院无法支持。
综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十七条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条之规定，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第一百四十条之规定，判决如下：
一、确认原告吴永敏与被告刘家宏于2013年9月29日签订的《租赁合同》于2014年2月17日解除；
二、被告刘家宏于本判决生效之日起10日内向原告吴永敏返还抵押金10万元，并给付违约金50万元，计60万元；
三、反诉被告吴永敏于本判决生效之日起10日内给付反诉原告刘家宏租赁费266，666.66元；
四、驳回反诉原告刘家宏的其他诉讼请求。
本诉案件受理费9800元，其诉讼费用80元，计9880元（原告已预交），由原告吴永敏承担1000元，由被告刘家宏承担8880元；反诉案件受理费9820元（反诉原告已预交），由反诉原告刘家宏承担7170元，由反诉被告吴永敏承担2650元.
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院.
审 判 长 贾本华
审 判 员 黄善姬
人民陪审员 于景礼
二〇一四年四月十一日
书 记 员 费 凯