北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）朝民初字第68704号
原告（反诉被告）北京市新兴智博上网服务中心，住所地北京市朝阳区XXX北里**号。
法定代表人叶太俤，总经理。
委托代理人余忠文，北京市兰台律师事务所律师。
委托代理人林柏梁，男，1990年7月23日出生。
被告（反诉原告）李淑清，女，1961年11月30日出生。
被告（反诉原告）马京生，男，1957年11月18日出生。
原告（反诉被告）北京市新兴智博上网服务中心（以下简称服务中心）与被告（反诉原告）李淑清（以下简称姓名）、马京生（以下简称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。服务中心之委托代理人余忠文、林柏梁，李淑清、马京生均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
服务中心诉称：2015年3月30日，我公司与李淑清、马京生签订《房屋租赁协议》，约定李淑清、马京生把位于北京市朝阳区XXX43号北角一处295平方米房屋租赁给我公司经营网吧业务，租赁时间为2015年3月31日至2016年3月30日，租金为月付1.8万元，每月1日给付租金。自2015年11月开始双方口头协商将月租金降为1.6万元。上述合同签订后，我公司按照约定履行了支付租金义务，并依法提供互联网商务服务业务，2015年12月21日，李淑清、马京生在没有任何事实和法律依据的情况下擅自对我公司所租赁标的物停止水电供应，致使我公司无法正常营业。双方因停水停电发生纠纷，我公司曾报警要求马京生、李淑清恢复租赁房屋的水电供应，但是李淑清、马京生拒不恢复。故此诉至人民法院，请求判令解除双方于2015年3月30日签订的《房屋租赁协议》，判令李淑清、马京生赔偿我公司经济损失30万元，判令李淑清、马京生赔偿我公司装修损失18.5万元，判令李淑清、马京生赔偿拆除我公司电缆损失1.25万元，判令李淑清、马京生赔偿我其他损失2500元。
李淑清、马京生辩称并反诉称：2015年4月1日，我们与服务中心签订房屋租赁协议，约定将位于北京市朝阳区XXX北里43号院西北角一处295平方米的房屋出租给服务中心用于经营网吧业务，租赁期限为2015年4月1日起至2015年10月30日止。服务中心自2015年11月起至2016年3月起事实占有房屋，其应按照原合同每月1.8万元缴纳房屋租金。服务中心在合同到期后无故不腾退上述房屋，并以不实理由将我们诉至法院，我们认为其租赁期外的营业损失于法无据，现李淑清、马京生提出反诉，请求人民法院判令服务中心将位于北京市朝阳区XXX北里43号北角一处295平方米的房屋腾退交付给李淑清、马京生，判令服务中心支付李淑清、马京生2015年11月起至2016年3月期间的房屋租金9万元。
服务中心针对反诉辩称：我公司2005年开始承租涉案场地，2005年至2015年期间一直是我公司在使用和装修。李淑清和马京生在其调解的案件中的装修是我公司的装修。2015年11月和12月的房屋租金每月1.6万元已经交付了。目前该场地已经停水停电无法使用，李淑清、马京生要求相关费用没有法律依据。
经审理查明：2015年3月30日，服务中心（林宜水代）与李淑清、马京生签订《房屋租赁协议》，约定李淑清、马京生将位于北京市朝阳区XXX43号西北角一处295平方米房屋租赁给服务中心经营网吧，时间为2015年3月31日起至2016年3月30日，租金实行月付，1.8万元每月，每月1日给付当月租金，如遇不可抗力因素使本协议不能继续，则李淑清、马京生必须提前3月告知服务中心，并补偿服务中心两个月不交租金。如遇拆迁事项，则国家给予的装修补偿（如刮白、贴壁纸、装灯）和营业补偿归服务中心享用，当国家没有装修补偿和营业补偿时，服务中心必须无条件退出房屋。房屋的建筑补偿归李淑清、马京生所有，与服务中心无关。
2015年10月1日，服务中心向马京生缴纳1.8万元房费，2015年11月1日，服务中心向马京生、李淑清缴纳1.6万元房费，2015年12月1日，服务中心向马京生、李淑清缴纳1.6万元房费。经询，服务中心、马京生、李淑清确认双方口头协商2015年11月1日以后的租金变更为1.6万元每月，同时2015年12月21日，上述租赁场地被停水停电。
另查，2015年12月4日，北京市运输公司与李淑清达成（2014）朝民初字第46788号民事调解书，其内容为李淑清于2015年12月20日前将位于北京市朝阳区XXX43号院西北角265平方米的土地及相应房屋腾退返还北京市运输公司；北京市运输公司于2015年12月20日前支付李淑清房屋装修等补偿97万元；双方就此别无争议。
庭审中，双方的主要争议：
1、合同问题。李淑清、马京生提供2015年4月1日马京生、林宜水的《房屋租赁协议》（其内容为时间自2015年4月1日起至2015年10月30日止。租金实行月付，每月1.8万元，每月1日给付当月租金。如遇不可抗力因素使本协议不能继续，则李淑清必须在2个月前告知服务中心，不收2个月租金。如遇拆迁事项，国家给付的装修补偿，如刮白、贴壁纸、装灯和停业营业补偿归服务中心享用，国家没有装修补偿和停业营业补偿时，服务中心必须无条件退出房屋。房屋的建筑补偿归李淑清所有，与服务中心无关）。服务中心认为上述合同上的林宜水不是公司职员、股东，其没有公司授权，且上述协议有修改痕迹，没有加盖公司公章，不能体现公司真实意思，双方于3月30日签署协议后，4月1日又签署对服务中心不利的合同，不具有合理性，对来源合法有异议。
2、转让费、装修费、营业损失。服务中心提供收条、声明，以此证明其支付的转让费情况。李淑清、马京生认为上述转让费与其无关。服务中心又提供收据一张，以此证明其装修费用。李淑清、马京生认为上述证据与其无关。服务中心又提供发票一张，以此证明其电缆的工程款。李淑清、马京生认为上述证据与其无关。
上述事实，有双方当事人陈述、《房屋租赁协议》等证据在案佐证。
本院认为：本案的争议的焦点在于2015年4月1日马京生、林宜水签订的《房屋租赁协议》。依据2015年3月30日《房屋租赁协议》显示服务中心的代理人为林宜水，考虑到服务中心对林宜水的陈述、马京生、李淑清的陈述，同时比对上述两份租赁协议的条款，结合2015年11月1日之后租金变更的事实等因素，本院对2015年4月1日的《房屋租赁协议》予以采信，即该租赁协议是各方真实意思表示，内容合法有效，双方均应全面履行。上述租赁协议到期后（即2015年10月30日后），服务中心与李淑清、马京生的租赁关系变更为不定期租赁关系。
关于服务中心要求解除双方于2015年3月30日签订的《房屋租赁协议》一节，考虑到本院采信了2015年4月1日的《房屋租赁协议》，该份协议已经变更了2015年3月30日签订的《房屋租赁协议》，鉴于合同期限已经届满，故本院对服务中心该项诉讼请求不予支持；关于经济损失一节，2015年10月30日后，服务中心与李淑清、马京生为不定期租赁关系，李淑清、马京生可以随时解除合同，考虑到上述民事调解书的时间、上述租赁协议的内容，服务中心应在合理时间内清楚知道相关事宜，故本院对服务中心该项诉讼请求不予支持。关于装修损失、电缆损失、其他损失一节，鉴于双方是不定期租赁关系，考虑到依据服务中心陈述经营多年的情况，结合装修等的相关证据，本院对服务中心该部分诉讼请求均不予支持。
关于李淑清、马京生要求服务中心腾退房屋一节，鉴于双方系不定期租赁关系，且2015年12月21日涉案房屋已经停水停电，故本院对李淑清、马京生之诉讼请求予以支持。关于2015年11月起至2016年3月期间的房屋租金一节，依据现有证据显示服务中心已经缴纳了2015年11月1日至12月31日期间的租金3.2万元，考虑到2015年12月21日已经停水停电，服务中心实际无法充分使用涉案房屋、诉讼等因素，故每月涉案房屋的使用费应酌减为2000元每月，折抵服务中心2015年12月21日前已经缴纳的租金，综上，服务中心应该支付马京生、李淑清2015年12月21日起至2016年3月31日期间的房屋使用费990元。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条之规定，判决如下：
一、驳回原告（反诉被告）北京市新兴智博上网服务中心全部诉讼请求。
二、原告（反诉被告）北京市新兴智博上网服务中心于本判决生效后十日内将位于北京市朝阳区XXX43号内二百九十五平方米的房屋腾退交付给被告（反诉原告）李淑清、马京生。
三、原告（反诉被告）北京市新兴智博上网服务中心于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）李淑清、马京生房屋使用费九百九十元。
四、驳回被告（反诉原告）李淑清、马京生其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费八千八百元，由原告（反诉被告）北京市新兴智博上网服务中心负担（已交纳）。反诉费二千零五十元，由原告（反诉被告）北京市新兴智博上网服务中心负担五十元（李淑清、马京生已交纳，服务中心于本判决生效后七日内转交给李淑清、马京生），由被告（反诉原告）李淑清、马京生负担二千（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按不上诉处理。
审 判 长 欧阳华
人民陪审员 王胜太
人民陪审员 曲 鸿
二〇一六年六月七日
书 记 员 王丽娜