广州市白云区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗云法民四初字第49号
原告魏佳，女，1970年3月30日出生，汉族，身份证住址西安市新城区。
被告广州集贤庄新世界城市花园发展有限公司，住所地广州市白云区。
法定代表人郑家纯，董事长。
委托代理人张亮，广东卓信律师事务所律师。
委托代理人梁源珊，广东卓信律师事务所律师助理。
原告魏佳诉被告广州集贤庄新世界城市花园发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年12月25日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告魏佳、被告广州集贤庄新世界城市花园发展有限公司的委托代理人张亮、梁源珊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告魏佳诉称，我于2007年1月购买被告位于岭南新世界家园某房。合同约定交房期限为2007年12月25日，但被告在我多次催问下于2008年1月底通知收楼，但到达现场后发现房屋存在诸多问题，根本无法入住，故无法收楼。钥匙继续保留在管理处，对房屋进行质量完善。后于2008年4月底再次通知收楼，实际房屋仍存在很多问题，后期进行了大修三次，小修多次。根据合同约定，被告逾期交楼应当承担逾期交楼违约金，请求法院判令：1、被告支付我迟延交楼违约金（以总房款606922元为本金，按照每日0.05%的标准，自2007年12月25日计至2008年4月30日止）；2、被告承担本案诉讼费。
被告广州集贤庄新世界城市花园发展有限公司辩称，我司认为原告的诉讼请求已超过诉讼时效，不应得到法院支持。1.逾期交楼违约金的起算时间应从合同约定的交楼日期起算，而合同约定涉案房屋的交付时间为2007年12月25日，意味着原告从2007年12月25日开始即已知道涉案房屋是存在逾期交楼的情况，而原告至2013年12月25日才主张，已经明显超过了2年的诉讼时效。即使原告认为逾期交楼违约金应从其违约结果发生之日起即2008年4月30日，原告的诉讼请求也已超过了2年的诉讼时效，因此我方认为原告的诉讼请求已经严重超过了法定的诉讼时效，原告怠于行使自己的权利，是原告自身权利的处分，应当由其承担不利的法律后果。2.涉案房屋已在合同约定的交楼时间交楼，符合交楼条件，且交楼时已通知原告进行收楼，原告在办理收楼手续时，我司已向原告提供了相应的收楼文件。首先，涉案房屋在合同约定的交楼日期前已符合交楼条件，而根据我司提交的证据显示我司在2007年12月7日取得建设工程质量验收监督意见书，在2007年11月23日取得消防验收意见书，2007年11月19日取得电梯验收合格证明，因此在2007年12月25日之前的约定交楼日期前，涉案房屋的交付条件已全部成就；其次，涉案房屋除了符合合同约定的交付条件外，也满足法律规定的交付条件，即涉案房屋在2007年12月10日已办妥了竣工验收备案手续，取得竣工验收备案表；再次，我司已在合同约定的交楼日期前通知原告进行收楼，并在原告办理收楼手续时向其提供相应的收楼文件。我司在2007年12月18日即向原告发出了商品交楼书，通知原告进行收楼，而原告因其个人原因在2008年1月24日才办理收楼手续，且在办理收楼手续时，原告确认其已收到房屋使用说明书和房屋质量说明书，我司除了按照合同约定和法律规定履行交付涉案房屋以外，涉案房屋在约定的交楼日期前已具备了供气、供水、供电、通邮等居住条件；最后我司认为涉案房屋在交付时并不存在任何漏水或者其他影响房屋使用的重大问题，原告在办理收楼手续时充其量仅仅是装修质量瑕疵，并不构成拒绝收楼的正当理由，根据合同和法律规定，涉案房屋如果存在质量瑕疵，而被告仅是在保修期间内承担修复的责任，而非逾期交楼的责任，对于原告提出的质量瑕疵，被告已经在保修期间内按照原告的要求进行修复，因此原告没有任何正当的理由去拒绝收楼。基于上述意见，我司认为原告的诉讼请求没有任何法律依据和事实依据，恳请法院驳回原告的全部诉求。
经审理查明，2007年3月20日，原告（乙方.买方）与被告（甲方.卖方）签订《商品房买卖合同》，买卖甲方位于岭南新世界家园某房，测绘地址为白云区某房，合同抬头列乙方的通讯地址：广州市某楼；邮编：510000；电话：131××××9136。该房屋约定建筑面积95.46平方米，其中套内建筑面积79.83平方米，公共部位与共用房屋分摊建筑面积15.63平方米。该商品房单价为7603元／平方米，总价款606922元。公共部位与共用房屋分摊建筑面积的建设费用已分摊计入上述套内建筑面积销售单价内，不再另行计价。交房期限：甲方应当在2007年12月25日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用……交付后，甲方不得以房屋已交付使用为借口懈怠其在本合同中应承担的其他义务。交房条件：……双方可以就该商品房的装饰、附属设备的规格、标准等进行协商，达成一致意见作为本合同的附件。房屋及有关资料的交接：商品房达到交付使用条件后，甲方应当在合同约定的交付日3日前通知乙方办理交接手续。乙方应在收到该通知之日起20日内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志是见附件五第五条。在双方进行验收交接时，甲方应当出示本合同第十一条约定的房屋交付条件的证明文件及有关资料，并签署交接单。所购商品房为住宅的，甲方还须提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《商品住宅交楼书》。……由于乙方原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：双方确认以本合同第十条约定的交付期限届满之日视为甲方实际交付商品房，由此产生的一切费用、风险和法律责任均由乙方承担。延期交房的违约责任：甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自本合同第十条规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已支付房价款0.05%的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，乙方有权单方面解除合同。如果乙方要求继续履行的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款0.05%的违约金。甲方关于装饰、设备标准承诺的违约责任：甲方交付使用的商品房装饰、设备标准应符合双方约定（附件四）的标准。达不到约定标准的，乙方有权要求甲方按照下列方式处理：甲方将装饰、设备修复至符合约定的标准或以同等档次、相同质量的材料进行替代，但甲方不作任何额外补偿。关于通知的约定：本合同要求或允许的通知和通讯，均自收到时起生效。本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议作本合同附件。合同附件与正文具有同等法律效力。
另在补充协议中，甲乙双方约定，收房当天，有关房屋的质量或其他需要甲方配合整改的一切问题，乙方须以书面形式提出，逾期视为放弃相应权利。收房后，乙方认为房屋有质量问题的，应出具具有资质的建设工程质量检测机构的检测证明，经检测确有质量问题，在保修期内甲方负责维修，并承担修复费用。商品房交付使用时，乙方不得再以甲方交付使用的商品房的装饰、设备标准不符合双方约定的标准为由拒绝接收该商品房，否则甲方有权视作已实际交付商品房。如因乙方原因导致延期交房的，甲方无须以书面通知乙方。主合同第十二条修改为：商品房达到交付使用条件后，甲方应当在合同约定的交付日3日前通知乙方办理交接手续。乙方应在收到该通知之日起20日内，会同甲方对该房屋进行验收交接。在双方进行验收交接时，甲方应当出示本合同第十一条约定的房屋交付条件的证明文件及有关资料，并签署交接单。所购商品房为住宅的，甲方还须提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《商品住宅交楼书》……如果甲方不出示上述证明文件及有关资料或出示不齐全，乙方有权拒绝接受交付，由此产生的延期交房的责任由甲方承担。由于乙方原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：双方确认以本合同第十条约定的交房期限届满之日视为甲方实际交付商品房，由此产生的一切费用、风险和法律责任均由乙方承担。双方签署《商品房买卖合同》时，所填写的通信地址及联系电话必须是对方发言、致电等方式可联系到得，一旦发生变更，须及时以书面方式通知对方。否则，由于地址填写不详或变更而未及时书面方式通知对方，所引起的后果（包括但不限于逾期交楼或逾期收楼、逾期办证等）由过错方承担，且只要甲方按照乙方提供的地址寄出有关信件则视为送达。第十八条：本补充协议如与《商品房买卖合同》不一致，应以本补充协议为准。
上述合同（含附件）与补充协议签订后，原告依约向被告支付了购房款606922元。
被告于2007年12月18日以快递方式向原告于合同约定的通讯地址发出《交楼通知书》，主要内容为通知被告于2007年12月23日办理收楼手续。被告否认收到上述《交楼通知书》。
2008年1月1日，原告出具收条，内容为“今收到某商品房收楼指引等资料，但房屋至今无法收楼，待可以收楼时再处理”。
2008年1月24日，原告签署《业主收楼物品资料签收单》，该签收单主要内容为“本人是新世界某房的业主，于2008年1月24日进行收楼，现收到锁匙、资料数量如下：……。”同日，原告将钥匙1条托管给岭南新世界物业服务中心，并以其本人名义向被告出具意见：“……合同上写明于07年12月25日交楼，可至今在本人多次催促之下……至今尚有几处问题未能完全解决……但贵司的违约责任必须履行，按照合同需支付本人迟延交楼违约金……。”被告对原告的该份意见三性均不予确认，认为属于原告单方陈述，并无被告确认。
审理中，原告向本院提交了2008年1月24日至2008年4月24日期间，涉案房屋的《楼宇情况验收检查表》及客户回访记录，根据《楼宇情况验收检查表》记载，涉案房屋存在以下问题：消毒碗柜上方生锈，厨房、客卫、主卫三个房间地砖花、烂，主卫窗台、洗手台大理石……裂纹多，主卧护栏生锈、天花起泡，客厅两边墙壁不平，颜色不一，客卫天花板渗水、主卫马桶漏水、内黄印洗不掉，书房天花顶两处漏水，卫生间门框上墙体发霉……。根据2008年3月25日《客户回访记录表》中的回访记录记载：涉案房屋的遗留问题基本解决，除三个房间的木门计划月底更换和墙体渗水仍有待观察。厨房三件套、车辆噪音、迟交楼违约金需要项目部回复才能回复业主，违约金问题业主表示不能按1月24日收楼起算，从正式入住开始计算。根据2008年4月24日《客户回访记录表》回访记录记载：涉案房屋出现的问题已再次出单给施工单位维修并作解释工作……厨房三件套及违约金需再与项目部沟通协调……厨房三件套及违约金需再与项目部沟通协调。原告在处理意见及结果回馈一栏中再次提及违约金问题及涉案房屋配送物品生锈的问题等。
审理中，原告主张被告于2008年1月24日通知收楼，但因涉案房屋存在质量问题需要维修，故将钥匙托管于物业公司；2008年4月30日，被告再次通知原告收楼并将钥匙交还原告，原告于当日正式收楼。被告对原告的上述陈述均不予确认，主张已按合同约定向被告交付了涉案房屋，不存在逾期交付的问题。被告为证实其陈述，向本院提交了建设工程规划验收合格证，竣工验收备案表，建设工程质量验收监督意见书，建设工程消防验收意见书，广州市燃气输配及应用工程交工验收证书，供用电方案协议，广东省城市供用水合同，邮政延伸投递服务协议书，电梯安装分部工程质量验收登记表，单台曳引式（或强制式）电梯安装质量验收记录，住宅质量保证书，住宅使用说明书等。原告认为被告的举证超过举证期限，上述收楼之前的文件与其主张的逾期交楼期间无关。
另据原告陈述，2008年4月30日后，涉案房屋还存在遗留工程问题需要维修，在物业公司维修期间，原告两次外出住宿，住宿由被告负责。为证实其陈述，原告向本院提交2008年10月期间的《楼宇情况验收检查表》及《关于2d13-301单元室内维修外出住宿申请》。被告对原告的该项陈述和举证均不予确认。
以上事实，有商品房买卖合同，发票，专用收据，楼宇情况验收检查表，意见，维修钥匙托管声明，关于某单元因室内维修外出住宿申请，客户回访记录表，建设工程规划验收合格证，竣工验收备案表，建设工程质量验收监督意见书，建设工程消防验收意见书，广州市燃起输配及应用工程交工验收证书，供用电方案协议，广东省城市供用水合同，邮政延伸投递服务协议书，电梯安装分部工程质量验收登记表，单台曳引式（或强制式）电梯安装质量验收记录，住宅质量保证书，住宅使用说明书，商品住宅交楼书及邮寄底单，收条，业主收楼物品资料签收单及双方当事人陈述等证据证实。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及其附件、补充协议均是双方当事人的真实意思表示，内容未有违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应恪守履行。
根据现有证据显示，涉案房屋在被告收楼时存在天花漏水、墙体发霉等导致房屋无法正常使用的瑕疵。故虽然被告在合同约定的时间通知原告办理收楼手续，但并不符合在“商品房达到交付使用条件后”发出通知的前提条件，被告主张其已依约按期履行交楼义务的主张不能成立。2008年1月24日，原告对涉案房屋进行收楼并签署了房屋钥匙及相关资料，应视为已办理了收楼手续。在此之后，就涉案房屋存在的瑕疵，原告可在保修期内，要求被告承担修复责任，修复期间的损失应另行主张，不属于向被告主张逾期交房违约金的情形。而事实上，涉案房屋小区所在物业公司已对涉案房屋进行维修，未有证据显示维修后，涉案房屋仍存在不适宜居住的重大瑕疵。故原告向本院主张2008年1月24日至2008年4月30日期间的逾期交房违约金无据，本院不予支持。
根据法律规定，诉讼时效应当从当事人知道或应当知道其合法权益受到侵害时开始计算。被告违约行为一经发生，其侵害了原告合法权益的事实即已确定，依据本案事实，被告未在合同约定的时间前交付房屋，从次日起侵害买受人原告的事实即已确定，原告此时就知道或应当知道其合法权益受到侵害，诉讼时效开始计算，其应自此时起两年内主张自己的权利。虽原告在2008年1月24日、4月24日曾有书面提出逾期交房违约金请求的记录，但原告直至2013年12月25日才向法院起诉，2008年4月24日至2013年12月25日期间，原告未能提供诉讼时效中断、中止的相关证据，其请求权已超过2年的诉讼时效，由此丧失胜诉权。原告的相应诉求，本院予以驳回。
至于原告抗辩物业公司是被告的下属单位的意见，由于物业公司与被告为各自独立的公司法人，原告并未提交证据证实二者之间的隶属关系，故其抗辩意见理据不足，本院不予采信。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干问题》第二条之规定，判决如下：
驳回魏佳全部的诉讼请求。
本案受理费756元，由魏佳负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
审 判 长 段静楠
人民陪审员 徐韶生
人民陪审员 邓国权
二〇一三年五月四日
书 记 员 郑萍军