广东省广州市海珠区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）粤0105执异107号
异议人（案外人）：广州汇俊房地产发展有限公司，住所地广州市天河区花城大道3-7号3楼C15房。
法定代表人：刘名录，董事长。
委托代理人：余明娥，该公司职员。
申请执行人：朱秀贤，女，1965年8月24日出生，汉族，住广州市越秀区。
委托代理人：胡正方，广东佰德律师事务所律师。
委托代理人：兰盼，广东佰德律师事务所律师。
被执行人：李高林，男，1972年1月19日出生，汉族，住广州市荔湾区。
申请执行人朱秀贤依据已经发生法律效力的（2015）穗海法民三初字第103号以及（2016）粤01民终12405号民事判决书申请执行被执行人李高林房屋买卖合同纠纷一案，本院已立案执行，案号为(2016)粤0105执6717号。在执行过程中，本院依法作出(2016)粤0105执6717号之一执行裁定书裁定查封被执行人李高林所有的位于广州市海珠区西窖村北面南洲花苑A5甲幢永福楼615房二分之一的产权份额，并作出(2016)粤0105执6717号之二执行裁定书裁定拍卖上述房屋的二分之一产权份额。现案外人广州汇俊房地产发展有限公司（以下简称汇俊公司）向本院提出书面异议，要求解除对上述房屋的查封措施并中止对该房屋的执行。对异议人提出的异议，本院依法组成合议庭，进行了书面审查。本案现已审查终结。
异议人汇俊公司认为：异议人于1999年12月24日与李高林、张俐签订了《商品房预售合同》，约定购买异议人开发经营的广州市海珠区南洲花苑A5甲永福楼615房，建筑面积为45.512平方米，成交价为149220元。现李高林、张俐已付房款为43980元，未付房款为105240元。合同约定李高林、张俐办理银行按揭付款，但由于李高林、张俐下落不明，至今未能办理按揭付款。因该房屋尚未付清房款，未办理产权过户，故该房产权属归异议人所有。现恳请法院依法解除对上述房屋的查封并终止执行，以维护异议人的合法权益。
异议人为证明其主张提交了如下证据：1.签订日期为1999年12月24日的《商品房预售合同》，其中载明：李高林、张俐向汇俊公司预购该商品房的第A5甲幢第六层15号，所购商品房的用途为住宅，建筑面积为45.512平方米；该商品房的售价为149220元，其中在1999年12月24日前支付全部房价款的10%即15460元；在2000年2月2日开始将全部房价款的20%即29760元分24期付清，每月一期，每期付1240元；接通知后将全部房价款的70%即104000元由银行按揭；李高林、张俐如未按本合同规定付款的，汇俊公司对李高林、张俐的逾期应付款有权追究违约利息，逾期超过3天后，即视为李高林、张俐不履行本合同，届时汇俊公司有权按约定方式追究李高林、张俐的违约责任。2.（2018）粤0105执函字第129号公函。3.落款日期为2018年3月7日的《催款通知书》1份。4.快递单4份。
申请执行人朱秀贤提交答辩意见认为：不同意异议人提出的执行异议申请，该执行异议申请无事实和法律依据，应予以驳回。异议人与李高林、张俐之间的涉案房屋交易已办理房屋预售登记，并实际交付使用，异议人对涉案房屋已不享有所有权，且异议人需承担及时为交易方办理过户登记的义务。另一方面，异议人对涉案房屋也没有办理抵押登记，也不享有抵押权。异议人对房屋买受人李高林、张俐仅享有普通债权，异议人可以通过另案诉讼的方式实现其债权的确权及追诉权。申请执行人仅对涉案房屋的二分之一产权（评估值为443742元）采取执行措施，异议人的债权额仅为105240元，并不影响异议人对涉案房屋另外二分之一产权主张债权。因此，根据相关法律规定，异议人以其普通债权对本案提起执行异议无事实和法律依据，请法院依法驳回其异议申请。
被执行人李高林并没有提交答辩意见。
经审查查明：关于原告朱秀贤诉被告李高林、第三人蔡志明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月28日作出（2015）穗海法民三初字第103号民事判决书，判决如下：一、被告李高林在本判决生效之日十日内，退回购房款50000元给原告朱秀贤；二、被告在本判决生效之日十日内，支付原告涉案房屋升值的经济损失162726元；三、被告在本判决生效之日十日内，赔偿原告的装修费损失77307.94元；四、被告在本判决生效之日十日内，将装修费损失评估费3500元及房屋市场价值评估费3599元支付给原告；等。后被告不服提起上诉，广州市中级人民法院于2016年11月9日作出（2016）粤01民终12405号民事判决书判决驳回上诉，维持原判。该判决书已于2016年11月11日发生法律效力。因被告未主动履行义务，原告据此向本院申请执行，本院已于2016年12月29日立案执行，案号为(2016)粤0105执6717号。立案执行后，本院已于2017年1月9日向被执行人发出执行通知书及报告财产令。执行过程中，本院依法作出(2016)粤0105执6717号之一执行裁定书裁定查封被执行人李高林所有的位于广州市海珠区西窖村北面南洲花苑A5甲幢永福楼615房二分之一的产权份额，查封期限从2018年2月13日至2021年2月12日止。因被执行人并未履行义务，本院已对上述房屋采取评估措施，经评估，该房屋1/2产权份额的市场价值为443742元。另本院已作出(2016)粤0105执6717号之二执行裁定书裁定拍卖上述房屋二分之一的产权份额。
另查，被执行人李高林曾于2013年10月9日向本院提起诉讼，要求判令：1.确认朱秀贤与李高林于2005年5月9日签订的《房屋买卖合同》无效；2.朱秀贤立即将新窖镇西窖村北面南洲花苑A5甲幢永福楼615房清空并搬走，并交还给李高林；3.朱秀贤支付从2006年3月1日起至起诉之日止的房屋租金，按1300元/月的标准计；等。本院于2014年6月4日作出（2013）穗海法民三初字第2854号民事判决书判决：一、解除朱秀贤与李高林、广州中肯信息网络连锁有限公司盈丰分公司于2005年5月9日签订的《房屋买卖合同》中的房屋买卖关系；二、朱秀贤在该判决生效之日起60日内，将广州市海珠区新窖镇西窖北面南洲花园永福楼A5甲栋615房腾空交还给李高林；三、驳回李高林的其他诉讼请求。该判决书已于2014年8月19日发生法律效力。
据查询时间为2017年5月2日的广州市预售房地产交易登记情况表显示：新窖镇西窖村北面南洲花苑A5甲幢永福楼615房的预购人为李高林、张俐；占有部分为各占1/2；预售人为汇俊公司；成交价格为149220元；建筑面积为45.5120平方米；付款方式为按揭付款；签约日期为1999年12月24日；交楼日期为1999年12月30日；登记日期为2000年10月27日；过户情况为未过户。
本院认为：首先，根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定，下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：……（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。该案中，因被执行人并未按执行通知履行生效判决所确定的义务，本院依法对被执行人购买的已办理预售登记备案的房屋产权份额予以查封符合法律规定，并无不当。其次，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项的规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：已登记的不动产，按照不动产登记簿判断。现广州市海珠区西窖村北面南洲花苑A5甲幢永福楼615房仍预售登记在被执行人与他人名下，从物权登记公示原则看，异议人认为该房屋的权属应归其所有，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。再者，异议人陈述称涉案房屋的购买人李高林、张俐只支付了购房款43980元，对余款105240元尚未支付，若该陈述属实，即便异议人尚未收取涉案房屋的购房余款，但并不代表该房屋的物权已经归属于异议人所有。退一步而言，购买人李高林、张俐应按合同约定的时间与方式支付购房款项，但在李高林、张俐并未按合同约定及时办理按揭付款时起至被法院查封之日止，在长达多年的时间内异议人并未提供证据证明其已积极主张该合同所享有的权利，直至2018年3月7日才向购买人李高林、张俐发出《催款通知书》，并不符合正常的交易习惯。最后，若异议人认为其所享有的合同权利受到侵害的，可另循法律途径解决，因此，对异议人以被执行人尚未支付购房余款为由提出的排除执行的异议请求，本院予以驳回。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条的规定，裁定如下：
驳回异议人广州汇俊房地产发展有限公司的执行异议。
如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 张法能
审判员 黄继锋
审判员 张 鑫
二〇一八年五月三日
书记员 潘丽文