江西省景德镇市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）赣02民终446号上诉人（原审原告）：万海峰，男，1987年10月24日出生，汉族，住江苏省常州市。委托诉讼代理人：余林媚，江西景德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中国工商银行股份有限公司景德镇分行，住所地景德镇市。负责人：罗德平，该行行长。委托诉讼代理人：黄红兵，男，该行职员。委托诉讼代理人：吴绍波，男，该行职员。上诉人万海峰因与被上诉人中国工商银行股份有限公司景德镇分行（以下简称工行景德镇分行）房屋租赁合同纠纷一案，不服景德镇市珠山区人民法院（2018）赣0203民初221号民事判决，向本院提起上诉，本院于2018年5月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人万海峰上诉请求：1、撤销原审；2、改判工行景德镇分行向万海峰支付违约金14.5万元，支付自2018年1月1日起算至今（按每天161.11元计算）的房屋租金，并拆除租赁房屋内的隔墙及添附物，恢复租赁房屋原状；3、一、二审诉讼费用由工行景德镇分行负担。事实和理由：1、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条规定，合同价款（租金）没有约定或者约定不明确的，并不影响合同的成立，合同当事人不能以此为由拒绝履行合同，工行景德镇分行单方解除合同是违约行为。《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第一条规定，当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有规定的除外。对合同欠缺的前款规定以外的其他内容，当事人达不成协议的，人民法院依照合同法第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确认。本案中，能够确认当事人名称或者姓名，能够确定标的和数量，标的为“新厂西路里村家园1栋8号店”，数量为“房屋建筑面积约65.67平方米”。因此双方签订有关第二个五年的租赁合同成立。合同价款（租金）等内容没有约定或者约定不明确的，并不影响合同的成立，合同当事人不能以合同约定不明确为由拒绝履行合同。2、依法成立的合同受法律保护，双方租赁合同明确规定租赁期限为“10周年”，合同价款（租金）约定不明确的，有法律规定的确定方法，工行景德镇分行单方解除合同是违约行为。《合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，依法成立的合同，受法律保护。《合同法》第六十一条规定，合同生效后，当事人就质量、价款、或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。《合同法》第六十二条规定，当事人就有关合同内容约定不明确的，依照本法第六十一的规定仍不能确定的，适用下列规定“……（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行……”。工行景德镇分行自认“房屋租赁合同约定租赁期限十年，前五年租金约定明确，后五年租金约定不明。”租赁期限是出租人与承租的权利义务开始与结束的法律界限和时间界限，双方租赁合同明确约定租赁期限10周年。本案中，不仅法律规定了租赁合同中租金等内容约定不明确的确定方法，而且当事人在合同中也约定了后五年租金由双方根据市场价格再议，这完全可以参照同地段的店面租金加以确定，并没有约定协商不成时一方可以解除合同，工行景德镇分行在解除合同不符合法律条件和合同规定条件的情况下，擅自单方解除合同，是严重违约行为。3、租赁合同合法有效，双方对合同价款（租金）有争议无法协商，按双方合同第十四条规定的“合同争议的解决办法，应通过诉讼解决，而不是工行景德镇分行单方解除合同。租赁合同第十四条约定，合同争议的解决办法：本合同项下发生的争议，由双方当事人协商解决，协商解决不成的，依法向乙方所在地人民法院起诉。既然合同合法有效，双方在合同价款（租金）有争议依法协商的情况下，就应按合同规定争议解决办法去解决争议，而不能漠视合同规定单方解除合同，单方解除合同不符合合同约定，是违约行为。4、万海峰请求工行景德镇分行支付违约金2.9万元符合合同约定。现请求工行景德镇分行增加支付违约金14.5万元亦符合法律规定，该诉请应得到法律支持。（1）、按照租赁合同规定计算，工行景德镇分行应支付违约金仅仅只有2.9万元。租赁合同约定，租赁期内，工行景德镇分行需要提前退租的，按年租金的50%支付租金。按租赁合同规定计算，年租金5.8万元/年计算×50%=2.9万元。（2）、按《合同法》第一百一十三条规定计算，万海峰可得利益损失高达29万元。《合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或应当预见到因违反合同可能造成的损失。对房屋租赁合同来说，出租人收取租金是获得合同履行的可得利益。如果承租人不履行合同，出租人自然无法吸取租金，无法获得可得利益。承租人不履行合同所造成的损失，就是未履行期限的租金收益。而这部分的租金收益承租人完全可以订立合同时就预见到，因此，出租人完全可以把未履行租期部分租金作为损失进行请求赔偿。根据上述法律规定计算：后五年租金损失5.8万元/年，5.8万元×5=29万元。（3）因双方约定的违约金过于低于造成的损失，万海峰请求增加违约金为14.5万元符合法律规定。①万海峰依法有权请求增加违约金。《合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；……。本案中，约定的违约金为2.9万元，实际损失高达29万元，约定的违约金远远低于造成的损失，可见，万海峰依法有权请求增加违约金。②万海峰请求增加的违约金数额只有实际损失额的50%。完全在法律规定的限额范围内。《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十八条规定，当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限，增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。本案实际损失高达29万元，诉讼请求支付的违约金只有14.5万元。5、一审法院认为“本案中，原、被告没有就租赁合同中第二个五年（2018年1月1日—2022年12月31日）的租金达成一致，所以原、被告就第二个五年的房屋租赁尚未达成合意，故原告关于违约金、支付房屋租金的诉请没有法律依据，故本院对此不予支持。”十分错误。租金只是租赁合同中的一个条款，租赁合同中包括租金条款，并非租金条款不明确会影响整个合同的成立。判决书的“本院认为”中认为：合同“合法有效，对双方均有法律约束力”。合同规定租赁期限“10周年”怎么能说“所以原、被告就第二个五年房屋租赁尚未达成合意”呢？6、万海峰主张工行景德镇分行拆除增设隔墙及所有添附物，恢复租赁房屋原状的诉讼请求有事实和法律依据。一审法院对此不予支持，十分错误。一审判决认为“对于原告要求被告拆除增设隔墙及所添附物，恢复租赁房屋原状的诉讼请求，因原告所举证据不充分，不予支持。事实依据：万海峰向一审法院提供了4张照片，照片上反映了工行景德镇分行在租赁场地增设的隔墙及添附物，一审法院在判决书中也确认：工行景德镇分行对原告委托代理人余林媚提交的7组证据均无异议，故本院对7组证据均予以采信。法律依据：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另外约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋损毁的，承租人应当恢复原状。7、万海峰主张“判令被告支付原告自2018年1月1日起至今的房屋租金（以本案判决生效时间为截止日期，按每天161.11元计算）”的请求合法有据，应予支持。《合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。工行景德镇分行不履行合同义务单方擅自解除合同的事实清楚，原告的该主张符合法律规定。8、一审判决漏洞百出，错误之处比比皆是，难以让人信服。如：工行景德镇分行并没有法人资格，将负责人罗德平写成“法定代表人”；将原告提供证据2017年10月16日写成2017年1月16日；将继续履行租赁合同的函写成继续履行租金的函；经审理查明中将2012年12月25日写成2015年12月25日；将证明上述事实的证据有……中的“2017年10月16日写成“2017年1月16日”；在本院认为中，将有“优先承租权”写成“有限承租权”；在适用法律条款时将《合同法》第一百一十三条写成“第一百十三条”等等。综上，工行景德镇分行在履行双方的租金合同中单方解除合同，是违约行为，应承担违约责任。一审法院错误理解法律，作出袒护工行景德镇分行违约行为的不公正判决，依法应予纠正。被上诉人工行景德镇分行辩称，1、本方没有违约行为，租赁合同第六条第一款中对租金标准作了详细的约定，房屋租赁合同约定租期为十年，前五年租金明确，后五年租金约定按市场价协商，从2015年开始本方就多次与对方委托代理人协商，双方在前五年租金上就产生了分歧，市场价既可以上浮也可能下浮，近年来实体经营普通低迷，本方调查发现前五年按照4800元的租金，现在租金每月2500—3000元，原来第一个五年期远超现在市场价，上诉人现在还在此基础上提高租金；2、合同是双方自愿签订，如果双方就价格不能达成一致，合同就不能履行，本方是对外营业的机构，本方对外经营也要有完整的手续，目前了解到上诉人的租赁房屋已经被租出去了。万海峰向一审法院起诉请求：1、判令被告承担违约责任，支付原告违约金14.5万元；2、拆除增设隔墙及所有添附物，恢复租赁房屋原状；3、本案诉讼费由被告承担；4、判令被告支付原告自2018年1月1日起至今的房屋租金（以本案判决生效时间为截止日期，按每天161.111元计算）。一审法院经审理查明，2015年（此处应为2012年）12月25日，原告委托代理人余林媚与被告工商银行景德镇分行签订《房屋租赁合同》，房屋建筑面积65.67平方米，用途为离行式自助银行，租赁期限为10周年，自2013年1月1日至2022年12月31日止。该合同第六条第一款约定租金标准为：第一个五年租期每月租金约为4833.33元（即每年租金为5.80万元）（均含税），房租由甲方开具租赁发票。第二个五年租期租金按市场价再议，相同条件下乙方有优先租赁权。2013年1月-2017年12月31日，原、被告双方均按照合同约定履行了自己的义务。因第一个五年期限将至，2017年1月-2017年10月原、被告双方就房屋租赁租金标准多次协商，但未达成一致。故被告工商银行景德镇分行于2017年10月31日撤离原告房屋。另查明，景德镇城区新厂西路里村家园1栋8号店（景房权证字第××号）的房屋所有权人为原告万海峰，2012年12月6日经江苏省常州市常州公证处公证该房屋租赁事宜委托给万海峰母亲余林媚办理。一审法院认为，2012年12月25日原、被告签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律和行政法规的禁止性规定，合法有效，对双方均有法律约束力。2013年1月1日-2017年12月31日原告按照合同约定交付房屋给被告使用，被告按照合同租金标准支付了租金，均履行了自己的义务。按照《房屋租赁合同》第六条第一款的规定，第二个五年租期租金按市场价再议，相同条件下乙方有有限（此处应为优先）租赁权。从2017年1月份开始，原、被告双方按照合同约定对租金价格多次协商，但未达成一致。根据合同法第二百一十三条规定，租赁合同内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。本案中，原、被告没有对租赁合同的租金达成一致，所以原、被告第二个五年（2018年1月1日-2022年12月31日）房屋租赁合同未成立，故原告关于违约金、支付房屋租金的诉请没有法律依据，故该院不予支持。对于原告要求被告拆除增设隔墙及所有添附物，恢复租赁房屋原状的诉讼请求，因原告所举证据不充分，故该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十二条、第二百十三条（此处应为第二百一十三条），《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，判决：驳回原告万海峰的诉讼请求。案件受理费3700元，由原告万海峰承担。二审中，双方当事人均未提交新的证据。二审查明的其他事实与一审查明的一致。本院认为，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条规定，当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。对合同欠缺的前款规定以外的其他内容，当事人达不成协议的，人民法院依照合同法第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确认。本案中，双方当事人在合同中已约定租赁期间为十年，且合同的当事人、标的、数量均特定，双方已依约履行了五年。合同签订是当事人真实意思表示，合同成立并生效，原审认定合同未成立不当。第一个五年租期到期后，由于合同未约定第二个五年租期的具体租金金额，仅对确定租金的基本原则进行了约定。双方当事人本应协商第二个五年租期租金，协商不成的情况下，应委托有资质的中介机构或双方共同认同的第三方对房租租金标准进行评估。工行景德镇分行在协商未果的情况下，径行解除《房屋租赁合同》，必然影响万海峰对房屋租金的可期待利益。工行景德镇分行对此具有过错，应予赔偿。本院酌情工行景德镇分行以四个月租金的标准即19333.32元（4833.33元/月×4个月）赔偿万海峰租金损失。租金是租赁合同的主要条款，该条款的不确定性必然会妨碍租赁合同的履行。本案租赁合同虽然确定了租金的基本原则，但双方就租金的具体金额未达成一致，双方均有责任。万海峰主张工行景德镇分行承担违约责任，依据不足，本院不予支持。对于租赁房屋内的隔墙即添附物的拆除问题，工行景德镇分行从承租房屋搬迁，有义务将房屋内设施恢复原状，其未履行该义务，本院酌定工行景德镇分行补偿万海峰房屋恢复原状费用7000元。综上所述，上诉人万海峰的部分上诉请求成立，应予采纳；原审判决主要事实清楚，但适用法律不当，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销景德镇市珠山区人民法院（2018）赣0203民初221号民事判决；二、中国工商银行股份有限公司景德镇分行于本判决生效之日起十日内一次性支付万海峰租金损失19333.32元，房屋恢复原状费用7000元；三、驳回万海峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费3700元，二审案件受理费3700元，由上诉人万海峰负担1400元，被上诉人中国工商银行股份有限公司景德镇分行负担6000元。本判决为终审判决。审 判 长 胡纯华审 判 员 舒振亚审 判 员 徐文生二〇一八年六月三十日代书记员 徐彩霞