黑龙江省五常市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）五民初字第1460号
原告赵学辉，男，1972年9月4日出生，汉族，工人，现住五常市。
委托代理人吴科宇，黑龙江仁元律师事务所律师。
被告曹曙光，男，1969年7月2日出生，汉族，干部，现住五常市。
被告刘重梅，女，1974年8月10日出生，汉族，干部，现住五常市。
二被告委托代理人何极，黑龙江何极律师事务所律师。
原告赵学辉诉被告曹曙光、刘重梅所有权确认纠纷一案，本院于2014年7月16日立案受理，依法组成合议庭，于2014年11月20日公开开庭进行了审理。原告赵学辉及委托代理人吴科宇，被告曹曙光及二被告委托代理人何极到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赵学辉诉称，原告在2008年9月15日，以11万元购买了五常镇长安小区4号楼3单元503室楼房。二被告于2010年4月25日伙同原五常市天德雨房地产开发有限公司会计弄虚作假开出了日期为2008年10月2日的假售楼合同和收款凭证。被告用假售楼合同和假收款凭证骗取了五常市地税局的销售不动产统一发票交款凭证。经原五常市天德雨房地产开发有限公司法定代表人宋战权，在2010年5月13日的证言中证实曹曙光和刘重梅到现在也没有给楼款。在2010年4月25日由会计开出的票据写的是2008年10月2日。二被告用骗得的假售楼合同和假售楼收据凭证换取了五常地税局的销售不动产统一交税发票后，开始对原告已取得座落在五常市五常镇长安小区的4号楼3单元503室房屋所有权进行侵害，原告得知二被告进行侵害原告的503室后，立即向五常市人民法院进行报告，五常市人民法院指派工作人员到503室进行制止被告的违法行为，被告才停止对503室的侵害。二被告侵害了原告的合法权益，原告诉至法院，要求依法判决座落在五常镇长安小区的4号楼3单元503室楼房所有权归原告所有，并判令二被告恢复座落在五常镇长安小区的4号楼3单元503室楼房的原状，案件受理费由二被告承担。
被告曹曙光、刘重梅辩称：原告的请求没有事实和法律根据，请求法院驳回其诉讼请求。理由是：1、原告与天德雨房地产开发公司签订的长安小区预售楼合同是无效的。该合同是格式合同，合同手写注明“如果到期还不上此款，此楼归乙方（赵学辉）所有，还款时间2008年10月10日前。”备注栏注明：押。根据合同法规定，应认定该合同是名为买卖实为借款抵押合同，借款的金额是11万元，借款期限为2008年9月15日至2008年10月10日，抵押物为长安小区4号楼3单元503室。即使是抵押合同也是无效的，按照担保法和物权法的有关规定，建筑物抵押需办理相关抵押登记手续，抵押权自登记时设立，该合同没有登记，因此抵押合同没有生效。物权法186条规定：“抵押权人在债务履行期限届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”原告的购房合同违反了该条规定，因此该抵押合同无效。该合同只能起到证明欠款的事实。另外2008年9月15日五常市天德雨房地产开发有限公司在与原告签订预售楼合同时未取得预售许可证，根据法律规定该合同同样是无效的。2、原告诉请是确认物权归属。依据物权法规定，原告在没有房屋产权证的情况下，无从确认物权的归属，原告请求是不能成立的。3、二被告所签订的购房合同的效力优于原告所签订的合同。在天德雨房地产开发有限公司取得预售许可证的前提下，应认定被告所签订的合同是依法成立合法有效的。2008年10月20日天德雨房地产开发有限公司法定代表人宋战权在曹曙光处借款50万元，至2010年4月27日无力偿还，宋战权与曹曙光协商用其投资开发建设的长安小区4号楼3单元503室、403室顶抵欠款20万元。双方为此签订了长安小区预售楼合同两份，此合同签订时间的2008年是早已打印在合同上的，实际时间是2010年4月27日。当日天德雨房地产开发有限公司到税务机关代被告开具了销售不动产统一发票。被告5月初入住上述房屋，开始装修，并交了2010年和2011年的物业管理费。后因原告诉讼停止装修。4、一物两卖的情况下确认合同效力及物权归属根据相关法律规定一般原则是以交付为准。被告已经实际受领，取得了本案诉争的房产，因此长安小区4号楼3单元503两套房屋所有权归被告所有，应驳回原告的诉讼请求。
原告为证实其主张的事实，在开庭审理时向法庭提供以下证据：
证据一、原告与长春市长安房地产开发公司签订的售楼合同及票据各一份。证实原告购房时间及过程，合同依法成立并履行付款义务，诉争产权属原告。经质证被告对真实性无异议。但认为此合同是借款抵押合同，不是买卖合同，是格式合同，以手写的文字为准，此抵押合同也未生效，只能证明开发公司欠原告钱的事实。经合议庭评议认为，该合同实际为借款抵押合同，不能作为证明确认不动产所有权发生转移的依据，故对原告所要证明的事实不予采信。
证据二、法院2010年5月13日对宋战权的调查笔录一份。证实诉争房屋未卖给二被告；二被告未给付订金也未给付购楼款，同时由于房产较多，对诉争房产是否查封以及售出记不清。经质证二被告有异议，认为只能证实原告与宋战权存在债权债务关系，而不是买卖合同关系，更能证明宋战权将两套房屋卖给了二被告，说没有给钱是不属实的。经合议庭评议认为，该证据系单一证据，没有其他证据确认其真实性，故不予采信。
证据三、公安机关2010年6月7日对孙学英询问笔录一份。证实合同未依法成立，二被告未给付订金也未给付购楼款，签名系外人所书写，非双方当事人亲笔书写，合同未依法成立；合同签订时间为地税票据日期，不是2008年10月2日。经质证二被告对真实性无异议，但能证实宋战权将房屋卖给被告的过程，被告与宋战权的买卖合同是成立的。经合议庭评议认为，该证据系法院刑事卷宗中的证据材料，其并未被法院所采信，故不具有真实性和合法性，不予采信。
证据四，公安机关2010年5月28日及2010年6月7日对宋战权的询问笔录各一份。证实二被告未给过购楼款，合同未依法成立；还能证实不欠被告钱；哪套房产查封及是否售出记不清楚，房屋信息状况混乱。经质证二被告对真实性无异议，但能证明房屋已卖给了被告，写的刘重梅的名，说没给钱不属实，没给钱也不能否认房屋买卖关系。经合议庭评议认为，此证据系法院刑事卷宗中的证据材料，其已被法院所采信，故该证据具有真实性和合法性，予以采信。
证据五、宋战权在押期间写给法院的信一份。证实宋战权在五常进行房地产开发的过程；亦证实由于房产较多，房屋信息状况混乱记不清，同时证实曹曙光利用职权索贿、索要楼房，不欠曹曙光钱。经质证被告对证据的真实性有异议，认为陈述是虚假的，对被告进行人身攻击和诬陷。经合议庭评议认为，该证据系个人书写的陈述材料，不能单独作为认定案件事实的依据，无法确认其真实性和合法性，故不予采信。
证据六、地税局向法院出具的函一份。证实开出的地税发票已废止。经质证被告对证据的真实性和关联性均有异议，认为是否退给开发公司不清楚，此事不涉及被告所开的发票，与本案无关联性。经合议庭评议认为，该证据与本案无关联性，故不予采信。
证据七、异议申请书及民事裁定书各一份。证实经开发商通知得知诉争房产已被法院查封，原告及其他人依法提出异议申请，法院已受理该申请，现已存档备案。曹曙光在此期间未向法院提过异议，证明查封之前与开发商之间不存在买卖关系，原告方合同在先。经质证被告认为在买房时并不了解此事实。经合议庭评议认为，该证据只能证实所争议的房屋被依法查封，不能作为原告取得房屋所有权的依据，故不予采信。
证据八、照片一份。证实2010年3月份被告对原告已入住的房屋强行进入，法院工作人员到现场制止其侵权行为，并将钥匙交给法院保管。经质证被告有异议，认为该证据未在举证期间内提交，不予质证。经合议庭评议认为，该证据系原告在举证期限届满后提交的，不符合证据规则的相关规定，故不予采信。
证据九、二被告以欺诈方式取得的虚假售楼合同及发票四份。证实该虚假售楼合同非双方真实意思表示，该合同即未成立被告也未履行付款义务，依法未取得房屋产权，房屋权属应归原告所有。经质证被告有异议，认为此合同能证明用两套房屋抵顶欠款，此合同是合法有效的，取得税务机关的认可，不是虚假的。经合议庭评议认为，该证据不能直接证实原告取得房屋的所有权，亦未有其他证据否认此合同具有欺诈性，故对原告所要证明的事实不予采信。
二被告为自己的辩解，在开庭审理时向法庭提供以下证据：
证据一、二被告的身份证复印件各一份。证实二被告的身份情况。经质证原告无异议，为有效证据予以采纳。
证据二、被告刘重梅与天德雨房地产开发有限公司签订的购房合同和销售不动产统一发票各二份。证实2008年10月2日实际是2010年4月27日被告购买了长安小区4号楼3单元403室、503室住宅两套，其买卖关系依法成立合法有效。经质证原告对证据的真实性及证明的问题均有异议。原告认为该发票不是取得税务机关的认可，而是开发公司自开发票行为，且发票显示的价格明显低于市场价格：结合原告提供的证据2、3、4、5、6、7及被告提供的孙学英询问笔录、转让授权协议书，完全可以证明合同不是出于当事人双方的真实意思表示，不是双方当事人签字，合同形成时间也是虚假的，也没有交纳订金，还没交付房款，该合同即未成立也未履行，合同标的物系原告所有，开发商已交付原告使用，开发商无权处分，该合同不具有法律效力。经合议庭评议认为，该证据可以证实争议的房屋已出卖给二被告的事实，故予以采信。
证据三、2010年、2011年物业费、水费收据两张。证实被告实际占有使用诉争的两套房屋。经质证原告对真实性和证明问题均有异议。原告认为该证据能证明被告恶意侵犯原告房屋所有权，结合原告提供的被告撬门的证据照片，原告于2009年末取得开发商交付的钥匙，并已进户，已实际占有使用诉争房产，2010年3月原告等人因宫丽国交通事故在外地住院期间，被告乘机强行撬门进入，原告得知即报告法院，法院工作人员到现场制止被告侵权行为，原告方将房屋钥匙交给法院保管，原告表示将通过诉讼途径解决被告侵权，直至4年后才立案审理。经合议庭评议认为，该证据可以证实二被告已实际占有、使用此争议房屋的事实，故予以采信。
证据四、2010年5月31日公安机关询问被告曹曙光的笔录一份。证实二被告购房过程。经质证原告对真实性和证明问题均有异议。原告认为证据内容是虚假的。庭审中被告承认合同形成时间为2010年4月27日而非2008年10月2日。土地使用权是开发商竞拍取得的，进行开发建楼，被告通过什么途径及方式取得的开发商部分土地使用权的。被告称购买开发商楼房，为何开发商给出具欠条，开发商给楼房欠条原件为何不收回，还保存在被告手里，不符合逻辑推理。被告自述两人认识却做出以上违背常理的事，该证据是虚假的。结合原告提供的证据五中宋战权提到被告索贿的事实，被告以上不合逻辑、虚假陈述完全可以得到解释，即买卖合同是被告索贿而形成的。经合议庭评议认为，该证据系法院刑事卷宗中的证据材料，其并未被法院所采信，故该证据不具有真实性和合法性，不予采信。
证据五、借据一份。证实2010年5月31日天德雨房地产开发有限公司法定代表人宋战权在被告处借款的事实。经质证原告对真实性及证明问题均有异议。结合原告提供的证据一、二、四、五以及原告申请法院调取的宋战权合同诈骗罪刑事卷宗笔录中宋战权的签字，仅凭肉眼就能得出该欠条是虚假的，不是本人书写。经合议庭评议认为，该证据与本案无直接的关联性，故不予采信。
证据六、公安机关询问会计孙学英的笔录一份。证实被告购买诉争房屋的时间和过程。经质证原告对真实性和证明问题均有异议，其质证意见同证据四。经合议庭评议认为，该证据系法院刑事卷宗中的证据材料，其并未被法院所采信，故该证据不具有真实性和合法性，不予采信。
证据七、转让授权协议书及更名的说明。证实天德雨房地产开发有限公司取得了经营权和房屋出售的权利。经质证原告无异议，为有效证据予以采纳。
证据八、证人姜某某出庭作证。证实开发商宋战权借款的事实。经质证原告有异议，认为证人从某某的职业与曹曙光有利害关系，对借款过程描述不清楚，证言是虚假的。经合议庭评议认为，该证据与本案无直接的关联性，故不予采信。
证据九、证人张某某出庭作证。证实开发商宋战权借款的事实。经质证原告有异议，其质证意见同证据八。经合议庭评议认为，该证据与本案无直接的关联性，故不予采信。
综上，根据原、被告陈述及认定的有效证据，本院认定下列事实：2007年长春市长安房地产开发公司经有关部门同意在五常市二中南侧开发建设长安小区，负责人为宋战权。2009年3月24日签订了转让授权协议书一份，将长春市长安房地产开发公司开发建设的长安小区转让给黑龙江省天德雨房地产开发有限公司经营建设和管理，法定代表人为宋战权，并经有关部门批准同意。2008年9月15日原告与长春市长安房地产开发公司（现更名为黑龙江省天德雨房地产开发有限公司）签订了长安小区预售楼合同，约定将长安小区4号楼3单元503室以11万元卖给原告，面积为68.917平方米，合同的下面写明如果到期还不上此楼归乙方（指原告）所有，还款时间2008年10月10日前。备注中写“押”字。2010年4月27日（原始合同日期为2008年10月2日）黑龙江省天德雨房地产开发有限公司法定代表人宋战权将长安小区4号楼3单元503室建筑面积为68.917平方米的住宅以68917.00元卖给二被告夫妇，当天黑龙江省天德雨房地产开发有限公司为被告开具了销售不动产统一发票。
另查明，2009年7月23日，五常市人民法院在审理丛安斌、王兴一、张某某、王生文诉五常市天德雨房地产开发有限公司建设施工合同纠纷一案时，法院依据丛安斌等人申请将该公司开发的长安小区一至四号楼的140套房屋予以查封，并在该小区的显著位置张贴了公告，进行了公示。2010年初黑龙江省天德雨房地产开发公司的法定代表人宋战权将被查封的房屋中（4号楼三单元503室、403室）的两套出售给二被告。现原、被告所争议的房屋所有权已由吉林省德惠市人民法院于2010年4月22日依法判决归案外人肖明辉所有，该判决已于2010年5月22日发生法律效力。
本院认为，原、被告虽然以不同形式分别与长春市长安房地产开发公司签订抵押担保合同和房屋买卖合同，但双方所争议的房屋所有权已被法院依法判决归案外人所有，并已发生法律效力，因此对原告的诉讼请求及被告的辩解理由均不予支持。依据《中华人民共和国物权法》第二十八条：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”的规定及《中华人民共和国民法通则》第五条之规定，判决如下：
驳回原告赵学辉的诉讼请求。
案件受理费200.00元由原告赵学辉负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。
审 判 长 陈晶波
代理审判员 万景权
代理审判员 李 壮
二〇一四年十二月十一日
书 记 员 夏奎明