西安市莲湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）莲民初字第02951号
原告中国银行股份有限公司西安鼓楼支行。
负责人胡静乐，该支行行长。
委托代理人韦佩洁，陕西联强律师事务所律师。
委托代理人杨玉海，陕西联强律师事务所律师。
被告王鲜，女，汉族，1972年10月2日出生。
被告中海兴业（西安）有限公司。
法定代表人郭勇，该公司董事长。
委托代理人刘爽、北京市惠诚律师事务所西安分所律师。
委托代理人吕窈窕，北京市惠诚律师事务所西安分所律师。
原告中国银行股份有限公司西安鼓楼支行（以下简称中行鼓楼支行）与被告王鲜、被告中海兴业（西安）有限公司（以下简称中海兴业公司）借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中行鼓楼支行的委托代理人韦佩洁、中海兴业公司委托代理人刘爽、吕窈窕到庭参加诉讼，被告王鲜经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。
原告中行鼓楼支行诉称，2009年10月12日，原、被告签订编号为2009年鼓楼零借字第（住）0698号《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，该合同包括附件一《个人一手住房贷款合同通用条款》。合同约定，被告王鲜向原告借款3250000元，借款期限240个月，用以购买位于西安市曲江新区芙蓉东路99号中海国际社区·铂宫308幢1单元1层10104的房产，并以该房产提供抵押担保。贷款利率实行浮动利率，浮动周期为12个月，按月等额本息还款，借款人如未按约还款，贷款人有权依约收取罚息。合同附件一《个人一手住房贷款合同通用条款》第三条第一款第2项约定：未按期归还本息的，构成本合同项下违约。出现前款规定违约事项时，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期；终止或解除本合同，全部、部分终止或解除借款人与贷款人之间的其他合同；依法或依合同约定对抵押房屋行使抵押权。随后各方在房屋管理部门办理了预购商品房贷款抵押登记备案手续。合同订立后，原告按合同约定履行了发放全部贷款的义务，截止2014年7月4日，被告连续逾期3期未还款，已构成严重违约。被告中海兴业公司承担连带责任。为了保护原告合法权益，故诉至法院，请求判令：1、解除编号为2009年鼓楼零借字第（住）0698号《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》；第一被告立即偿还贷款本金2758399.29元，利息及罚息32375.04元，合计2790774.33元（截至2014年7月4日）及实际清偿完贷款本息之日的利息及罚息；2、被告以其名下西安市曲江新区芙蓉东路99号中海国际社区·铂宫308幢1单元1层10104的房产对原告承担抵押担保责任，原告对抵押房产享有优先受偿权；3、被告中海兴业公司对上述借款承担连带保证责任；4、本案诉讼费、保全费及其他所有费用由被告承担。
被告王鲜经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
被告中海兴业公司辩称：一、原告请求人民法院判令解除借款合同，缺乏法律依据。合同解除以通知作为要件之一，本案中原告并未通知借款合同的任一相对方。合同解除权属私力救济权，在法律性质上属于形成权，不是请求权。除了法律及相关司法解释有直接规定外，合同解除权的行使既不需要法院强制执行，也不能由当事人向法院直接提出请求。因此，原告的全部诉讼请求都是建立在借款合同提前解除的基础之上，而其解除借款合同是存在严重瑕疵的，故其全部诉讼请求失去存在的基础。二、中海兴业公司对抵押房产不足以清偿其债务的部分承担连带责任，而不是对全部债务承担连带责任。三、原告不能依据《个人一手住房贷款合同通用条款》的约定，要求中海兴业公司对于被告的全部债务承担连带保证责任。中海兴业公司在该通用条款上并未签章确认，将其附在签章确认的5页合同内容以外（以后），对于中海兴业公司不具备法律约束力。《个人一手住房贷款合同通用条款》第三条第2款载明：“2、出现前款规定的违约事件时，贷款人有权分别或同时采取下列措施：（8）依法及本合同约定对抵押房屋行使抵押权；（10）要求保证人承担保证责任；”该条款并未明确约定担保权利实现的顺序。作为保证人，在债权存在物的担保的情况下，保证责任的范围仅限于物的担保以外。如果在存在物的担保的情况下，保证人还要就全部债务承担保证责任，那么就扩大了保证人的责任范围，即加重保证人责任。因此，法院应当依法认定该约定条款无效，该条款不应作为原告向中海兴业公司主张权利的依据。本案的诉讼费用不在担保范围，不应由担保人承担。
经审理查明，2009年10月12日，原告中行鼓楼支行、被告王鲜及被告中海兴业公司签订编号为2009年鼓楼零借字第（住）0698号《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，约定，原告向被告提供贷款3250000元，用于购买位于西安市曲江新区芙蓉东路99号中海国际社区·铂宫308幢1单元1层10104的房产。贷款期限240个月，自2009年10月16日至2029年10月16日止，贷款偿还方式为按月等额本息还款，被告应自发放贷款后第二个月开始按月还款。并约定，借款人以本合同项下贷款所购房屋向原告提供抵押担保，被告中海兴业（西安）有限公司提供阶段性连带责任保证的，即自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或被告违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任及保证责任。关于违约责任约定：借款人未按期归还贷款本息，即构成或视为本合同项下违约，原告有权终止或解除本合同，全部、部分终止或解除双方之间的其他合同，并对抵押房屋行使抵押权。
贷款合同订立后，原告于2009年10月16日向被告发放贷款3250000元，被告收到贷款后，2013年8月16日前依约归还贷款本息，2013年9月开始未按期归还贷款，此后再未按约定归还贷款，截至2014年7月4日，被告拖欠原告借款本金2758399.29元，利息及罚息32375.04元。
2010年4月21日，原告与被告王鲜在西安市房屋管理局办理了预购商品房贷款抵押登记备案。证号市房预抵字201004805519号。
2014年7月22日，原告申请对被告财产进行诉前保全，本院于2014年7月22日作出（2014）莲民保字第00062号民事裁定书，查封被告王鲜购买的西安市曲江新区芙蓉东路99号中海国际社区·铂宫308幢1单元1层10104的房产。房产证号：1125104005-29-308-101**，未办理他项证书。
上述事实，有《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》、借款凭证、预购商品房抵押登记备案证明、贷款已还款明细单及庭审笔录等在卷佐证。
本院认为，原告与被告王鲜、中海兴业（西安）有限公司签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》系双方当事人真实意思表示且内容合法，应认定有效。合同订立后，原告已依约履行出借义务，向借款人足额发放贷款，借款人未按约定履行还本付息义务，其行为已构成违约，双方约定的合同解除条件已然成就，原告据此诉请解除贷款合同、借款人偿还借款本金、利息及罚息并承担自2014年7月5日起至实际清偿完贷款本息之日的利息，理由正当，证据充分，本院予以支持。双方已就抵押房产办理了抵押登记，原告请求对被告所购买的西安市曲江新区芙蓉东路99号中海国际社区·铂宫308幢1单元1层10104的房产具有处置价款优先受偿权。因合同中约定的房屋出卖人保证方式为阶段性连带保证责任，按照合同约定，原告未取得抵押房屋他项权利证书之前，被告中海兴业公司保证责任不能免除。被告中海兴业公司辩称以抵押物处置之外不足部分承担担保责任没有法律依据，本院不予支持。原告请求被告中海兴业公司承担连带责任理由正当。本院依法予以支持。被告中海兴业公司辩称诉讼费用不在担保范围，不应由其承担的主张，因诉讼费用的产生是基于原告诉讼产生，由人民法院根据当事人的责任进行裁决，不属于担保责任约定范围，故其辩称本院不予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、第三十三条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告中国银行股份有限公司西安鼓楼支行与被告王鲜、中海兴业（西安）有限公司之间签订的编号为2009年鼓楼零借字第（住）0698号《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》；
二、被告王鲜于本判决生效后十日内支付原告中国银行股份有限公司西安鼓楼支行贷款本金2758399.29元，利息及罚息32375.04元，合计2790774.33元（截至2014年7月4日）及自2014年7月5日至判决确定给付之日止的利息（以本金2758399.29元为基数，按同期同类中国人民银行基准贷款利率计算）；
三、在被告王鲜不能依照本判决第二项所确定的期限支付贷款本息时，原告有权以位于西安市曲江新区芙蓉东路99号中海国际社区·铂宫308幢1单元1层10104号房产（房产证号为：1125104005-29-308-101**）折价或者以拍卖、变卖房产的价款优先受偿。
四、被告中海兴业（西安）有限公司对上述债务承担连带保证责任；被告中海兴业（西安）有限公司承担保证责任后，有权向被告王鲜追偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费29226元、保全费5000元、公告费300元，合计34526元，由被告王鲜、中海兴业（西安）有限公司共同负担（原告已预交，在执行上述款项时由被告直接支付给原告）。
如不服本判决可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 谢 玲
审 判 员 陈玉琦
人民陪审员 杜军芳
二〇一五年三月九日
书 记 员 刘 亭