成都市武侯区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）武侯民初字第6231号
原告（反诉被告）成都东宫美域礼仪服务有限公司。住所地：成都市武侯区人民南路四段**号新*号*栋*层*号。
法定代表人高平，职务不详。
委托代理人袁皓，瑞利恒律师事务所律师。
被告（反诉原告）成都东宫国际会所有限公司。住所地：成都市武侯区人民南路四段**号新*号。
法定代表人李伦军，总经理。
委托代理人王少哲，四川安哲律师事务所律师。
原告（反诉被告）成都东宫美域礼仪服务有限公司（以下简称东宫美域公司）诉被告（反诉原告）成都东宫国际会所有限公司（以下简称东宫公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月22日受理后，被告（反诉原告）东宫公司于法定期限内向本院提起反诉，本院依法受理后，与本诉合并审理，由代理审判员杨奕适用简易程序，于2015年12月11日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托代理人袁皓、被告（反诉原告）王少哲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）东宫美域公司诉称，原被告于2011年12月23日签订了《租赁合同》，约定原告承租被告位于成都市人民南路四段51号新1号新华苑商场面积4461.89㎡的东宫国际会所所属全部场地、设备、设施，合同期限自2011年12月24日至2019年10月9日。合同签订后，原告按约交纳保证金150万元，并陆续支付租赁费用。但被告于2015年6月10日突然派人进场，要求原告工作人员配合盘点，之后强行将租赁场所大门锁闭，并禁止原告人员进入。被告并于6月16日开始自行安排人员进场开展锦源。原告虽多次发函、报警，但被告置之不理。故原告诉至法院，请求人民法院判令：1.解除原被告签署的《租赁合同》；2.被告向原告返还租赁保证金150万元；3.被告向原告支付违约金200万元。
被告（反诉原告）东宫公司辩称并反诉称，双方签订的租赁合同约定，租金是按月支付，若逾期支付租金达15天时属违约，违约方应承担200万元违约金，并终止合同。合同签订后，被告将租赁物全部交付原告，但原告自2014年3月开始，一直拖欠租金，2015年4月至6月，连续三个月不交付租金，且其经营场所已经关门停止经营。综上，故被告向法院提出反诉，请求判令：1.解除双方签订的《租赁合同》；2.被反诉人向反诉人支付拖欠租金2505084元；3.被反诉人向反诉人支付拖欠的物管费、水电气费等173954元；4.被反诉人承担违约金200万元。
经审理查明，2011年12月23日，东宫公司（甲方）与东宫美域公司（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于成都市人民南路四段51号新1号新华苑商场（一楼683.19㎡、二楼1858.62㎡、三楼1920.08㎡）面积共为4461.89㎡的东宫国际会所所属场地、设备、设施交乙方租赁经营、使用、管理。合同还约定，租赁期限自2011年12月24日至2019年10月9日止；租赁费用包括：设施设备租赁费和房屋、车位租金，其中设施设备租赁费用为第三年每月32.28万元、第四年每月33.89万元，房屋及车位租金每月均为16.950785万元；乙方于每月25日前支付次月租赁费用，其中房屋及车位租金由乙方直接支付给业主方；乙方向甲方交纳保证金150万元。合同第五条约定：“8、在租赁期内，乙方拥有人、财、物等经营管理自主权，所发生的一切经营费用、管理费用、财务费用、税金、水、电、气费用（空调）及设备、设施维修费用等，全部由乙方承担。”合同第六条约定：“合同期内，甲乙双方违反以下任何条款，属于违约行为，应支付对方200万元违约金，并终止合同。1.如乙方未全部履行‘四、租赁保证金’的内容；2.乙方在租赁经营期间，若逾期支付租金费用，乙方应承担应支付费用额的日计5‰的滞纳金，如逾期支付达15天时属违约；3.甲乙双方任何一方单方终止合同；……”2012年3月6日，东宫公司向东宫美域公司经理汪波出具《收据》，表示已经收到150万元保证金。
根据东宫公司出具的收据存根及庭审陈述，东宫美域公司自2014年3月至2015年6月10日，按照合同应付租金为5039620元，实际支付租金2534536元，未支付租金为2505084元。2015年12月7日，成都帝景物业管理有限公司出具费用明细，载明2015年3月-2015年6月，涉案场所欠付的物管费、车位费、水电费共计105870.5元。东宫公司提供代为交纳的2015年5月-6月气费发票共计14917.52元。东宫美域公司提供电子银行付款回单，显示于2015年4月和5月共支付车位费5100元。
2015年5月31日，东宫公司向东宫美域公司出具《函》，载明“截止到2015年5月31日，贵公司欠东宫国际会所李伦军场地租金明细如下：2015年3月尾款：135960元，2015年4月：0元；2015年5月：0元，共计金额135960元。”该函落款处写有“欠2015年3月租金135960元属实，4月免租金，5月租金待李总通知。”
2015年6月10日，东宫美域公司与东宫公司双方工作人员签署《盘点明细》和《资产账目》，对涉案商铺内的租赁设施设备进行了盘点和移交。2015年6月11日和6月16日，东宫美域公司员工均报警称所涉商铺大门被锁。
2015年6月30日，东宫美域公司向东宫公司发出《联系函》，表示因东宫公司于2015年6月10日要求配合盘点，之后强行锁闭租赁场所大门，并于6月16日自行安排人员进场开展经营，故双方租赁合同已被对方单方终止，已无履行可能，东宫公司应向其承担违约金200万元，返还租赁保证金150万元。东宫公司于2015年7月9日收到该函。
上述事实有《租赁合同》、《函》、《盘点明细》、《资产账目》、《联系函》、《公证书》、发票、收据、邮寄单、等证据及当事人的庭审陈述等证据收集在案予以佐证。
本院认为，双方之间形成的房屋租赁合同关系是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。因双方本反诉中均主张解除租赁合同，故本院对双方主张解除租赁合同的请求予以支持。对于租金的支付情况，因东宫美域公司未能提供其如实足额支付2014年3月至2015年6月租金的凭证，其提供的《函》所载明的内容仅能说明双方对2015年3月-5月期间租金作出重新确认，故对东宫美域公司抗辩称该函即表示截止2015年5月租金共欠135960元的抗辩不予采纳。故本院认为东宫美域公司存在长期拖欠支付租金的行为，已经构成违约。
对于东宫美域公司欠付的租金和物管、车位、水电气等费用，因租赁合同中对150万元保证金的性质未做具体约定，故本院依照行业惯例认定，该保证金应优先作为对东宫美域公司欠付费用的抵扣。根据东宫公司提供的证据显示，东宫美域公司欠付租金为2505084元，但因《函》对2015年3月和4月租金进行了重新确认，故欠付租金实际应为2063244元，抵扣租赁保证金150万元，尚欠租金563244元，故本院对原告（反诉被告）成都东宫美域礼仪服务有限公司要求返还保证金的请求不予支持，对被告（反诉原告）成都东宫国际会所有限公司主张的租金在563244元范围内予以支持。对于欠付的物管、车位、水电气等费用，租赁合同约定东宫美域公司负有承担上述费用的义务，根据合同相对性，由东宫公司直接向其主张上述费用符合法律规定和合同约定。根据现有证据显示，东宫美域公司尚欠的物管费、车位费、水电气费金额为115688.02元，故本院对上述费用总计在115688.02元范围内予以支持。
对于双方主张的违约金，虽然东宫美域公司存在拖欠支付租金等费用的违约行为，但东宫公司在因对方欠付租金而终止双方租赁合同关系时，没有向对方发出正式通知，并给对方合理的期限，其行为也不符合行使法定解除权的法律规定，同样构成违约。鉴于此，双方在履行合同和行使法定解除权的过程中，均存在违约行为，依照双方合同约定，应该互为支付违约金，故双方主张的违约金请求互为抵消，本院不再处理。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》一百三十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）成都东宫美域礼仪服务有限公司与被告（反诉原告）成都东宫国际会所有限公司于2011年12月23日签订的《租赁合同》；
二、原告（反诉被告）成都东宫美域礼仪服务有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）成都东宫国际会所有限公司支付租金563244元；
三、原告（反诉被告）成都东宫美域礼仪服务有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）成都东宫国际会所有限公司支付物管费、车位费、水电气费共计115688.02元；
四、驳回原告（反诉被告）成都东宫美域礼仪服务有限公司的诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）成都东宫国际会所有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费34800元，因适用简易程序，减半收取17400元，由原告（反诉被告）原告（反诉被告）成都东宫美域礼仪服务有限公司负担；反诉费22115元，由原告（反诉被告）成都东宫美域礼仪服务有限公司负担3209元，被告（反诉原告）成都东宫国际会所有限公司负担18906元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理审判员 杨 奕
二〇一六年一月二十一日
书 记 员 周小燕