沈阳市皇姑区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）皇民二初字第1368号
原告（反诉被告）沈阳市皇姑区陵东街道田义村民委员会（简称田义村村委会）。
法定代表人王杰。
委托代理人李放。
委托代理人李珍一。
被告（反诉原告）赵建强。
委托代理人申凯。
被告沈阳丰硕废旧物资回收有限公司（以下简称物资回收公司）。（未到庭）
法定代表人刘阳。
被告沈阳齐鲁脚手架租赁有限公司（以下简称脚手架公司）。（未到庭）
法定代表人顾林松。
被告石胜威。（未到庭）
被告沈阳市隆兴达物资租赁站（以下简称物资租赁站），。（未到庭）
法定代表人蒋国林。
原告田义村村委会诉被告赵建强（反诉被告）、脚手架公司、物资回收公司、石胜威、物资租赁站房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月12日受理后，依法由审判员林雪梅担任审判长，与审判员叶芃、人民陪审员刘芙组成合议庭，分别于2015年5月11日，2015年7月20日公开开庭进行了审理。原告田义村村委会的委托代理人李珍一、李放，被告赵建强及其委托代理人申凯均到庭参加诉讼。被告脚手架公司、物资回收公司、石胜威、物资租赁站，虽经本院合法传唤未到庭参加诉讼，现本案已审理终结。
原告诉称，请求法院判令解除原被告之间的《土地租赁使用协议》；请求法院判令被告将其占用的位于沈阳市皇姑区陵东街道田义村的土地腾退交还给原告，并对地上物依法作出处理；请求法院判令被告向原告支付2011年1月1日至实际腾退之日止的土地租金及利息（至2015年1月1日所欠租金为人民币510000元，利息计75990元，共计585990元）；请求法院判令被告向原告支付起诉之日起至实际腾退之日止的土地占用费；
被告赵建强辩称，答辩人与原告田义村民委员会于2010年4月15日签订土地租赁使用协议。租金条款无效，要求降低租金标准，继续履行合同。
被告物资回收公司，未到庭亦为提供书面答辩状。
被告物资租赁站，未到庭亦为提供书面答辩状。
被告石胜威，未到庭亦为提供书面答辩状。
被告脚手架租赁公司，未到庭亦为提供书面答辩状。
反诉原告诉称，请求依法判令双方签订合同之日变更《土地租赁使用协议》中的土地使用权租赁费为年每亩300元，土地租赁协议继续履行；判令被反诉人承担违约责任，并赔偿反诉人损失1000000元；判令被反诉人承担诉讼费用。
反诉被告田义村村委会辩称，反诉人赵建强请求变更土地使用费为年每亩300元，并继续履行原土地租赁协议，无事实依据及合法依据。2010年4月15日双方签订的《土地租赁使用协议》中已明确租赁土地为集体荒废树地，系农业用地不是集体建设用地，土地使用租赁费为年17亩＊7500元／亩，该土地使用费的标准由双方自愿协商确定，且反诉人已实际履行，系双方真实意思表示，被反诉人不是按集体建设用地的标准收取的土地使用租赁费。反诉人诉称的农用地每亩租赁费300元，非双方约定的标准，该标准无合法依据，不存在反诉人诉称的显失公平的情况；双方签订的《土地租赁使用协议》第四条对合同的解除等进行了明确的约定，按此约定，反诉人自2011年1月1日起至今一直未继续交付租金的行为已经构成根本违约，故被反诉人有权解除租赁协议，要求反诉人腾退交还租赁土地。因此，反诉人的诉求不符合《合同法》规定的可变更的条件，其请求变更土地使用费为年每亩300元，并继续履行原土地租赁协议，无事实依据及法律依据。请求法院依法驳回反诉人的反诉请求。反诉人请求被反诉人承担违约责任，并赔偿损失100万元，无事实依据及法律依据。反诉人在《土地租赁使用协议》签订之前就已在租赁土地上自行建造了房屋，后经反诉人申请，双方方于2010年4月15日双方签订的《土地租赁使用协议》，且协议第五条明确约定，如反诉人在该用地上建设房屋，应有反诉人自行办理建设审批手续并承担费用，如审批不健全造成停建、违建等一切损失由反诉人自行承担。故反诉人明知租赁土地上系集体荒废树地，而投入资金建造房屋的行为系其单方行为，无法办理建房合法手续系其单方过错造成，由此产生的损失及不良后果亦应其自己承担。因此，被反诉人无违约行为，反诉人要求被反诉人承担违约责任并赔偿100万元损失，该诉求无事实依据及合法依据，请求法院依法驳回反诉人的反诉请求；诉讼费用应由反诉人承担，反诉人的反诉请求已经超过法律的诉讼时效，按照相关法律规定，合同撤销权的行使期间为1年，变更权作为撤销权的替代权利，行使期间也为1年，同时最高人民法院的民法通则若干问题适用的文件变更权的行使期限应当为1年。本案的租赁协议于2010年4月15日签订，并以实际履行，在本次诉讼请求，反诉人未提出过要求变更的请求，在本次诉讼中提起反诉超过1年诉讼时效，因此不应支持反诉人的反诉请求。
经审理查明，2010年4月15日，原告与被告赵建强签订了《土地租赁使用协议》。原告将位于田义村北执勤治安办公室东，丁文路北，村集体荒废树地，东西长38米，南北长300米，村集体土地17亩租赁给被告赵建强；租赁期限，即从2010年1月1日起至2020年1月1日；土地使用费为17亩＊7500元／亩，合计年租金使用费为人民币壹拾贰万柒仟伍元佰元整；每年年初被告赵建强向原告一次性缴纳，不得转入下年，如被告赵建强未能缴清土地使用费，原告将终止协议，收回土地使用权；被告赵建强租赁使用该土地协议期间，乙方不得转让，转卖土地。如果被告赵建强在该用地上建设房屋，应由被告赵建强自行办理建设审批手续，费用由被告赵建强自行承担，如果审批不健全，造成停建、违建等一切损失由被告赵建强自行承担。合同签订后，被告赵建强向原告交纳2010年租金，2011年至今一直未能交纳租金。经原告多次索要未果，故于2015年3月12日起诉来院。
被告赵建强承租上述土地后，将土地分别转租给被告脚手架公司、物资回收公司、石胜威、隆兴达物资租赁站。租赁期限均在赵建强承租期限内。
2010年12月25日，原告为沈阳市规划和国土资源局皇姑分局出具保证书，主要内容为原告保证田义村今后不再发生侵占耕地违章建房现象。
上述事实，有当事人的陈述、《土地租赁协议》、收据等证据材料在卷佐证，经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。因原、被告赵建强所签订《土地租赁协议》系双方当事人真实意思表示，并不违反法律、法规强制性规定，故该合同合法有效。合同所涉土地虽为农业用地且合同双方在签订合同时均知晓该地为农业用地，并约定如被告在该地构建房屋，而需自行办理审批手续，以此可以证明。但合同鉴定后，被告在未进行行政审批改变的建设用地的情况下，擅自在农业用地上修建房屋，已违反了国家对农业用地的严格保护之规定。至本案一审辩论结束之日，被告赵建强尚未完善补正其行为，应确定其行为违法理应归于原本进行修正。另外，由于合同中明确约定，如被告赵建强存在欠缴租金情况，原告便有权终止协议，收回土地使用权。被告赵建强自称，其未能交纳租金的原因系原告向土地管理部门出具保证书，保证村民不再侵占耕地建违章建房。因双方签订的协议中已明确约定，如被告赵建强在该用地上建设房屋，则由其自行办理建设审批手续，费用由乙方；如审批不健全、造成停建、违建等一切损失由乙方自行承担；而被告赵建强所建房屋之所以被拆除，系其未取得建设房屋相关审批手续而导致的，与原告出具保证书内容无关。庭审中，被告赵建强自称，原告曾口头承诺由其负责将农业用地转变为建设用地，但其未能提供相关证据予以证明，故被告赵建强抗辩理由，本院不予采信。因被告赵建强在履行合同中存在拖欠租金行为，亦构成违约，故该合同应予解除。
关于原告要求被告赵建强支付租金及利息的问题。庭审中，被告赵建强提出原告索要租金已有部分超出法律规定的诉讼时效。根据法律规定，当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为1年。被告赵建强在2011年1月1日开始拖欠租金，而原告应当知道此时违约金之债已形成，但未向被告赵建强主张权利。而原告向主张权利时间为2015年3月12日向前倒推一年，即2014年3月12日至2015年3月12日租金即127500元予以保护。对于超出部分，本院不予支持。
关于腾退诉争土地的义务主体及其占用期间费用。因本案诉争土地由被告赵建强、被告脚手架公司、被告物资回收公司、被告石胜威、被告隆兴达物资租赁站共同占用使用诉争土地，故上述当事人均有将诉争土地腾空并交付给原告的义务。如逾期腾退土地，上述被告向原告支付占用期间使用费，参照年租金127500元标准，按每日349元向原告支付占用期间费用。
关于反诉原告要求变更协议中租金标准问题。庭审中，反诉原告自认租赁协议系其与反诉被告经协商后自愿达成。且反诉原告已按协议约定向反诉被告履行了给付租金的义务。现反诉原告提出要求变更协议中约定土地租赁费，根据相关法律规定，请求人民法院撤销或变更合同，撤销权的行使期限为知道或应当知道撤销事由之日起一年内没有行使权利，视为权利消灭。而反诉原告于2015年3月20日提出变更请求，已超出法律规定的除斥期间，故本院对于该项请求不予支持。
关于反诉原告要求反诉被告田义村委会赔偿损失的问题。结合本案事实，反诉原告所建房屋之所以被拆除，系因其未能取得在该用地建设房屋的合法审批手续，而按违章建筑予以拆除。因合同中对此事项已明确约定，如审批不健全，造成停建、违建等一切损失由被告赵建强自行承担，故反诉原告该项请求，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条、第九十四条、第九十七、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条规定，判决如下：
一、解除原告沈阳市皇姑区陵东街道田义村民委员会与被告赵建强所签订《土地租赁使用协议》；
二、被告赵建强于本判决生效后十日内一次性给付原告
沈阳市皇姑区陵东街道田义村民委员会租金127500元；
三、被告赵建强、沈阳丰硕废旧物资回收有限公司、沈阳齐鲁脚手架租赁有限公司、石胜威、沈阳市隆兴达物资租赁站于本判决生效后三十日内将其各自占用的坐落于田义村北执勤治安办公室东，丁文路北（东西长38平方米、南北长300平方米）土地腾空交付给原告沈阳市皇姑区陵东街道田义村民委员会；
四、如被告赵建强逾期腾退土地，则参照年租金127500元标准，按每日349元向原告沈阳市皇姑区陵东街道田义村民委员会支付占用期间费用。（起止时间为2015年3月12日起至实际腾房时止）；
五、驳回原告其他诉讼请求。
上述款项如逾期给付，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13060元，反诉费6530元均由被告赵建强承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 长 林雪梅
审 判 员 叶 芃
人民陪审员 刘 芙
二〇一五年八月二十九日
书 记 员 王 阳