云南省嵩明县人民法院民 事 判 决 书（2017）云0127民初1791号原告：云南源帅装饰工程有限公司。住所地：昆明市盘龙区江东清水木华木棉园*幢***号。法定代表人：刘祖兵，系该公司负责人。委托诉讼代理人：陈琳，系云南南极律师事务所律师。特别授权代理。被告：林亚平，男，汉族，1989年8月12日生，福建省南安市人，住福建省南安市。委托诉讼代理人：赵云曙，系云南冰鉴律师事务所律师。特别授权代理。原告云南源帅装饰工程有限公司（以下简称“源帅装饰公司”）与被告林亚平商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年7月27日受理后，依法由审判员秦崧独任审判，于2017年9月18日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈琳、被告委托诉讼代理人赵云曙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2016年，原告承包建设云南正丰兴房地产开发有限公司（以下简称“正丰兴公司”）发包的领秀.知识城项目的装饰装修工程。因正丰兴尚欠原告工程款414414元未付，故双方协商，正丰兴将位于嵩明职教基地的领秀.知识城3A栋803号商品房抵偿给原告，办理在刘某名下。但是，双方没有签署正式的《商品房购销合同》。2016年5月13日，因原告欲将商品房转售给被告，为了方便各方办理相关手续，原、被告及正丰兴达成了《三方付款协议》。协议约定：由被告以总价414414元的价格购买商品房，与正丰兴签订正式的《商品房购销合同》，被告通过向银行办理按揭贷款的方式支付购房款，待被告先将相关款项支付给正丰兴以后，正丰兴再将款项转交给原告。协议签订后，被告向银行办理了按揭贷款手续，贷款290000元支付给正丰兴以后，正丰兴将该款项转交给了原告。但是被告迟迟不支付购房首付款及契税、维修基金等款项。2017年7月10日，原告与正丰兴达成协议。协议确认：目前被告确实尚有149720元款项没有支付，对此未付款，由原告直接向被告追索，与正丰兴无关。且正丰兴向林亚平送达了交款通知单，要求林亚平在收到通知后七天内将未付的款项直接支付给原告，逾期未付由原告通过司法途径追究被告的违约责任。为了维护自身合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求判令：1、由被告向原告支付剩余购房款149720元（包括购房首付款124414元、契税、维修基金、1年物管费25306元）及利息（利息按照银行同期贷款利率，从起诉之日起开始计算）；2、本案诉讼费由被告承担。被告辩称：一、原告的诉讼请求没有事实及法律依据。本案是典型的以房抵债，原告欠案外人黄忠强的材料款，经双方协商后以149720元抵偿同等金额的材料款，因为当时黄忠强也差着林亚平款项未付，所以将该房登记在林亚平名下。黄忠强实际已经通过债权转让的方式将对原告享有的债权转让给了林亚平。二、2016年5月13日，被告与正丰兴、云南源帅装饰工程有限公司三方达成的付款协议中，没有约定林亚平交首付款及相关费用，整个协议仅涉及办理按揭款及给付问题，因此，更能证实三方实际是以债务来抵偿。三、林亚平已经将协议中约定的义务履行完毕，三方付款协议的第一条、第三条均明确载明当林亚平将按揭贷款办理下来后，他与正丰兴付款义务以及正丰兴与原告之间的付款义务，均已全部支付完成。综上，原告的诉讼请求没有事实及法律依据，请求予以驳回。原告为证实其诉讼主张，在举证期限内向本院提交了以下证据：一、1、三方付款协议（刘某）；2、收据；3、说明。该组证据欲证明2016年2月25日，因正丰兴欠原告工程款，双方商议，由正丰兴将本案中涉及的房屋（领秀知识城3A栋803号商品房）以工程抵款的方式抵偿给原告，办理到刘某名下，由刘某代持该房屋，但没有签署正式的商品房买卖合同。刘某只是作为名义上的持有人，并未对该房屋实际享有过权利。二、三方付款协议（林亚平）。欲证明2016年5月13日，因原告欲将房屋出售给被告，为了方便各方办理相关手续，原、被告及正丰兴达成了《三方付款协议》，协议约定：被告以总价414414元的价格购买该房屋，与正丰兴签署正式的《商品房购销合同》，并通过向银行办理按揭贷款的方式支付购房款，待被告将相关款项支付给正丰兴以后，正丰兴再将款项交给原告。三、1、商品房购销合同；2、收款收据。欲证明被告林亚平向银行办理按揭贷款29万元，支付给了正丰兴，正丰兴将该款项转交给了原告。四、1、协议书；2、交款通知书；3、快递单、签收单。欲证明云南正丰兴房地产开发有限公司将本应该由其先行追索的债权转让给原告，明确由原告直接追索，双方签署协议以后，向被告林亚平送达了《交款通知书》，要求被告直接向原告履行付款义务。五、三方付款协议（复印件）。欲证明原、被告与正丰兴签订《三方付款协议》是正丰兴拟定的格式合同，而不是针对原、被告及正丰兴的实际情况来进行有针对性拟定的合同，该公司的工程抵款类合同均是用该合同版本。所有人与正丰兴签订的工程抵款合同中对于房屋首付款均没有约定。六、证人刘某的证人证言，欲证实因正丰兴欠原告工程款未付，故正丰兴将本案中涉及的房屋（领秀知识城3A栋803号商品房）以工程抵款的方式抵偿给原告，办理到刘某名下，由刘某代持该房屋，但没有签署正式的商品房买卖合同。刘某只是作为名义上的持有人，并未对该房屋实际享有过权利。之后，原告欲将该房屋出售给林亚平，相关人员又重新签订协议，办理了相关手续。被告林亚平经质证，对第一组证据，三方付款协议（刘某）是真实的，对三性均予认可。对收据的三性均不予认可。对说明，其认为形式要件不合法，对真实性、合法性不予认可，部分关联性认可。其认为房子不是出售给林亚平，而是以房抵债。对第二组证据，三性均无异议，但对证明目的不予认可，其认为签署三方协议是以房抵债，不是出售。对第三组证据，商品房购销合同的三性予以认可；对收款收据，其认为无法查实是不是真实的，不发表质证意见。对第四组证据，协议书的真实性、合法性不予认可。其认为内容与三方付款协议相违背，林亚平根本没有义务支付首付款，而且从时间来看，是上个案子开庭之后新制作的，对三性均不予认可；对交款通知书三性均不予认可，认为内容不真实，与事实违背，形式要件明显不合法。对快递单、签收单，其认为与本案不具有关联性，因为并不能证明是林亚平签收。对第五组证据，三性均不予认可，其认为是复印件，形式要件不合法，内容无法查证。对第六组证据，认为由于已查明刘某和刘祖兵是父子关系，且在原告公司任职，属于利害关系人，对其所作证言，均不予认可。被告林亚平为证实其答辩主张，在举证期限内向本院提交了以下证据：第一组证据：1、送货单；2、欠条。欲证明云南源帅装饰有限公司拖欠黄忠强货款。送货单有刘某的亲笔签名，该字体与其所写的说明是一致的，且是签收货物的负责人，结合欠条来看，2015年9月26日，原告尚欠黄忠强尾款213914元，之后黄忠强仍向原告提供装修材料，但至今仍未结算。第二组证据：1、情况说明（黄忠强作出的）；2、银行卡明细账；3、收据。该组证据欲证明首付款及相关费用已经相互抵偿完毕不存在未付情况。首付款及相关费用是用来作为抵偿的。银行卡明细注明2016年5月20日，被告的银行卡上有一笔转款凭证，该笔转款正是首付款，目的是为了让被告完成银行按揭办理，三方均已达成协议，用首付款及相关费用抵款。收据主要是载明属于工程抵款。原告云南源帅装饰工程有限公司经质证，对第一组证据，真实性及合法性认可，对关联性不予认可。其认为刘祖平和黄忠强的债务跟本案没有关系，是个人债务，所以不存在房屋抵款。对第二组证据，原告对情况说明真实性和合法性不予认可，关联性予以认可，证明目的不予认可。其认为被告的证据并不能反映原告与黄忠强存在债务、债权关系，债权转让不符合法律规定的实质要件和形式要件。被告没有证据证明黄忠强和林亚平之间存在债务关系，也没有证据证实黄忠强将对刘祖兵的债权转让给林亚平，且没有履行通知义务，欠缺债权转让的法定要件。对银行卡明细账，原告对于真实性、合法性认可，关联性不予认可，对证明目的不予认可。其认为跟本案不存在关联，即便是有关联性，这是为了方便被告办理银行按揭贷款，不能反映被告已经支付首付款的事实。对收据三性均予认可，对证明目的不予认可。其认为虽然正丰兴出具了这份收据，看似林亚平付了全款，但是从时间上可以看出来，与事实相违背。收据上的收款时间是2016年4月18日，但是原、被告三方签订的三方协议是2016年5月13日，被告不可能在签订协议以前就付了款，林亚平和正丰兴没有工程往来。上述证据经过当庭举证、质证，本院对双方当事人无异议的证据予以采信，对有异议的证据予以综合分析后认定。经审理，本院确认如下法律事实：因案外人正丰兴欠原告源帅装饰公司工程款414414元未付，故双方协商，将位于嵩明职教基地学府名邸一期3A幢8层803号房屋作价抵偿给原告。2016年5月13日，案外人正丰兴作为“甲方”、被告林亚平作为“乙方”、原告源帅装饰公司作为“丙方”，三方共同签订了《三方付款协议》，协议载明：乙方向甲方购买“领秀·知识城”3A幢803号商品房一套，价格3850元/平方米，总价414414元，另外，此商品房的契税、维修基金、1年物管费等总计25306元，合计总款项439720元。甲、乙、丙三方自愿协商，达成如下约定：一、甲、乙双方签订《商品房购销合同》后，乙方不再支付以上住宅的购买款项及其他费用总计439720元。二、鉴于乙方没有实际支付以上住宅的购买款项及其他费用，因此乙方购买以上住宅的款项作为甲方已支付丙方439720元的工程款，丙方对此无异议。三、乙方应在2个工作日内将办理银行按揭购房贷款的全部资料交给甲方用于办理贷款，银行贷款获批到达甲方账户后，甲方应在10天内将乙方购房贷款总金额转至丙方银行账号。甲乙双方关于购房款的支付、甲丙双方关于工程费的支付全部完成。协议对解除协议的条件等问题进行了约定。案外人正丰兴在“甲方”处加盖了公章，被告林亚平在“乙方”处签字并加按手印，原告源帅装饰公司在“丙方”处签字并加盖了公章。2016年5月30日，被告林亚平和案外人正丰兴签订合同编号为3A-8-03的《商品房购销合同》，约定案外人正丰兴向原告出售其开发建设的嵩明职教基地学府名邸一期3A幢8层803号房屋，房屋套内建筑面积87.56平方米，单价为每平方米4732.91元，总价414414元，被告林亚平首期支付购房款124414元，其余290000元采用向中国银行昆明市官渡区支行贷款的方式支付，案外人正丰兴应于2016年6月30日前将经建设单位组织验收合格并符合合同约定的商品房交付给被告林亚平。合同还就违约责任、争议的处理方式等问题进行了约定。案外人正丰兴加盖了法定代表人印章和公司印章确认，被告林亚平签字并加按手印确认。合同签订当日，案外人正丰兴和被告林亚平进行了商品房买卖合同登记备案，合同登记号为SM2016053000559。被告林亚平向中国银行股份有限公司昆明市官渡支行办理了房屋按揭贷款。2016年7月4日，原告源帅装饰公司出具收条一份，认可收到了案外人正丰兴给付的290000元。2017年7月10日，案外人正丰兴与原告源帅装饰公司签订协议书，在协议书中双方确认被告林亚平办理银行按揭贷款，正丰兴已经全额转给了源帅装饰公司，被告林亚平未付的149720元购房款，由源帅装饰公司直接向林亚平追偿。2017年7月17日，原告以寄送邮件的方式将交款通知书邮寄给被告林亚平。另查明：为完成银行按揭审批手续，2016年5月20日，由案外人正丰兴通过先期汇入124414元到被告林亚平账户，再由林亚平将该款转账给正丰兴指定的周晓萍账户以完成首付款124414元的交付。案外人刘祖兵于2015年9月26日出具欠条一份给案外人黄忠强持有，在欠条中刘祖兵认可收到黄忠强瓷砖款338320元，已给付124406元，尚有尾款213914元未付。另外，原告明确其诉讼请求第一项，即利息按照中国人民银行同期贷款利率一倍计算，并从起诉之日计算到实际清偿之日。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。对原告诉请由被告向原告支付剩余购房款149720元（包括购房首付款124414元、契税、维修基金、1年物管费25306元）及利息（利息按照银行同期贷款利率，从起诉之日起开始计算）的诉讼请求，本案中，案外人正丰兴因欠原告源帅装饰公司工程款，在双方同意的基础上，正丰兴将其开发建设的嵩明职教基地学府名邸一期3A幢8层803号房屋作价抵偿所欠原告工程款，属双方当事人的真实意思表示，亦是双方为实现权利、义务平衡的一种交易合意，并未违反法律、行政法规的强制性规定。此后，原告源帅装饰公司、被告林亚平、案外人正丰兴达成三方付款协议亦是为实现权利、义务的意思自治，三方当事人应按合同约定履行自己的义务。案外人正丰兴与被告于2016年5月30日签订了《商品房购销合同》。合同中虽然约定了首付款，但根据三方付款协议约定的第一条及第三条，在签订了《商品房购销合同》后，乙方（林亚平）不再支付以上住宅的购买款项及其他费用。且原、被告庭审中均认可被告林亚平未实际支付首付款，因此，现原告以2017年7月10日与案外人正丰兴达成的协议书向被告主张支付剩余购房款149720元无事实依据；并且，原告与案外人正丰兴之间的债务为414414元，扣除案外人正丰兴给付的290000元，债务尚有124414元，原告主张的剩余购房款149720元超出了债务范围，且原告并无其他证据证实契税、维修基金、1年物管费共计25306元交付及收取的依据，故本院对原告的该项诉请不予支持。原告告辩称正丰兴提供的格式条款（即三方付款协议）存在疏漏和歧义，但该付款协议并不存在合同无效及可撤销的事由，且在三方付款协议中有原告的印章及法定代表人的签字，其签字表示认可即应当受合同的约束，不能就此将不利的法律后果归咎于案外人的过错，故对该辩论意见本院不予采纳。对被告林亚平辩称案外人刘祖兵欠案外人黄忠强的材料款，经双方协商后以149720元抵偿同等金额的材料款，因为当时黄忠强也欠着林亚平款项未付，所以将该房登记在林亚平名下，黄忠强实际已经通过债权转让的方式将对原告享有的债权转让给了林亚平等的辩论意见，本院认为，欠条中仅有刘祖兵的签字，并没有原告源帅装饰公司的公章，其个人行为并不能就此等同于公司的债务，并且，被告在庭审中也未举证证实其与黄忠强之间有债权、债务的关系，刘祖兵、黄忠强、林亚平之间就债务承担达成过协议，黄忠强履行了通知义务等证明内容，因此，对被告林亚平主张债务抵销的辩论意见本院不予采纳。被告林亚平主张的其与案外人黄忠强、黄忠强与案外人刘祖兵之间的债权债务，可通过另案诉讼的方式解决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第八十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告云南源帅装饰工程有限公司的诉讼请求。案件受理费3294元，减半收取为1647元，由原告云南源帅装饰工程有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员 秦 崧二〇一七年十月十一日书记员 管文娟