清远市清城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）清城法民一初字第1107号
原告：郑瑞恩，女，1970年4月7日出生，汉族，住广州市越秀区，
委托代理人：卢威达，广东盈辉律师事务所律师。
被告：清远市汇雄房地产开发有限公司，住所地清远市清城区松岗路110号。
法定代表人：刘善龙。
委托代理人：李书远，广东劲龙律师事务所律师。
委托代理人：陈西玲，广东劲龙律师事务所实习律师。
原告郑瑞恩诉被告清远市汇雄房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月12日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人卢威达；被告清远市汇雄房地产开发有限公司的委托代理人李书远、陈西玲，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郑瑞恩诉称：2013年1月31日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于清远市清城区松岗路110号金域豪庭二幢10层01号房屋，总价款为233286元。合同约定，被告应当在2014年6月30日将经建设工程竣工验收合格的商品房交付原告使用，若出卖人逾期交房超60日，被告应按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金。合同还约定，被告在将房屋交付原告使用后90日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，逾期办证的违约金为已付购房款项的3%。合同签订后，原告已按照合同约定支付了全部购房款，但被告至今未向原告交付房屋也未办理房产过户手续。按照合同约定，被告应该按照银行同期贷款利率向原告支付逾期交房违约金及逾期办证违约金，逾期交房违约金应从约定的交付日期的次日即2014年7月1日起计算至2015年8月5日为400天，违约金为46657元；逾期办证违约金为6998元。为维护原告的合法利益，特起诉请求判令：1、被告将位于清远市清城区松岗路110号金域豪庭二幢10层01号房屋交付给原告使用并将房屋产权变更登记至原告名下；2、被告向原告支付逾期交房违约金直至将房屋交付原告使用（违约金暂计算至2015年8月5日为46657元）；3、被告向原告支付逾期办理房产证违约金6998元；4、被告承担本案诉讼费。
被告清远市汇雄房地产开发有限公司辩称：一、原告未按期交付首期购房款，违约在先，其无权要求支付违约金。二、答辩人逾期交房给原告造成的损失或者相当于其租赁相同房屋租赁费或是其已付房款的利息损失，从房屋租金方面来看，原告的房屋面积为52.40平方米，市场上同类房屋的租金不超过800元/月，从已付购房款利息方面来看，现银行规定的五年以上贷款基准利率为5.15%。每日万分之五的违约金相当于年息18%或月息1.5%，按照月息1.5%计算，原告已付购房款每月的利息为3499.29元，可见每日万分之五的违约金大大超过了房屋租金或已付购房款利息，过分高于造成的损失，依照法律规定应予以减少，最多按照同期银行贷款利率计算。另根据合同中逾期办理房产证的违约金设定的条件和期限，商品房交付使用后90天内不将有关资料交到房产登记部门办理手续的才需要支付违约金。由于房屋没有交付，逾期办理房屋产权证的违约责任条件和期限都未具备和到来，原告方要求支付逾期办理房产证的请求没有任何事实和法律依据。
经审理查明，2013年1月31日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定被告将位于清远市清城区松岗路110号金域豪庭二幢10层01号商品房出售给原告，建筑面积为52.40平方米，总房价款为233286元。合同第六条付款方式及期限约定买受人按下列第2种方式付款：2、分期付款，买受人于2013年1月31日前付清首期购房款123286元，余下购房款于2013年4月30日前付清。合同第八条约定出卖人应当在2014年6月30日前将具备经建设局工程竣工验收备案条件的商品房交付给买受人。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间分别处理（不作累加）……（2）逾期超过60日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。合同签订前即2013年1月24日，原告向被告支付了定金20000元（由购房诚意金转）；合同签订当天，原告向被告支付了购房款103286元；2013年4月30日，原告向被告支付了购房款110000元。因涉案房屋一直未能办理商品房工程竣工验收备案，未向原告交付房屋，原告遂向本院提起诉讼。诉讼中，被告承认“金域豪庭”工程于2014年1月始因与承建商发生纠纷停工至今，目前未能办理工程竣工验收备案手续，但同时表示愿意继续履行合同。
以上事实，有原告提供的身份证、组织机构代码证、商品房买卖合同、收据，以及本院庭审笔录予以证实。
本院认为，本案属于房屋买卖合同纠纷。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容合法，属有效合同，双方应予恪守。本案双方争议焦点：一是涉案房屋的交付及办理权属登记的条件是否成就；二是被告是否存在逾期交付房屋及逾期办证的违约行为，被告要求调低违约金理由是否成立。
对于第一争议焦点，因涉案房屋一直没有完成经建设局工程竣工验收备案手续，且目前工程处于停工状态，因此，涉案房屋不具备交房条件。商品房经建设局工程竣工验收备案条件的成就是向产权登记部门申请办理房屋产权证的必要前提条件，因该前提条件不具备，因此涉案房屋目前尚不具备办理权属登记的条件，原告现要求被告交付房屋及办理房屋产权变更登记的诉讼请求，本院不予支持，原告可待上述前提条件成就后另行主张权利。
对于第二争议焦点，原告已依约向被告支付了购房款233286元（包括定金20000元、首期购房款103286元和余款110000元），被告抗辩称原告未按约定付清首期购房款123286元的理由是首期购房款之前所付定金20000元不属于购房款，在原告已按合同付清总款233286元的情况下，被告该抗辩理由明显不能成立。按合同约定被告应于2014年6月30日前将符合经建设局工程竣工验收合格的房屋交付给原告，但被告至今未能交付，已构成违约。被告认为原告实际损失只是租金或利息损失，要求以同期贷款利率的标准调低违约金。由于被告的违约行为致使原告不能如期收房，客观影响原告对所购房屋占有、使用、收益等权利实现，被告认为原告的实际损失仅为租金或利息损失缺乏依据，故对其要求调低违约金的主张，本院不予采纳。原告按合同约定要求被告以已付购房款233286元为基数，按日万分之五计算计算违约金至实际交付房屋之日止的诉讼请求，证据充分，本院予以支持，起算时间应从合同约定的最后交付房屋期限的第二天即2014年7月1日起计算。至于原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，因涉案房屋尚未交付，而按合同约定被告协助办证的期限为房屋交付使用后90日内，因此原告办证的期限尚未起算，不构成违约，原告要求计算该违约金的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告清远市汇雄房地产开发有限公司应于本判决生效之日10日内向原告郑瑞恩支付违约金（违约金从2014年7月1日起以已付购房款233286元为基数，按日万分之五计算至被告将位于清远市清城区松岗路110号金域豪庭二幢10层01号房屋交付给原告之日止）；
二、驳回原告郑瑞恩的其他诉讼请求。
本案受理费571元，由被告清远市汇雄房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。
审判员 罗文勇
二〇一五年九月二十一日
书记员 郭晓君
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。