上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪02民终3890号
上诉人(原审原告)：郜爱平，女，1979年3月15日生，汉族，住上海市杨浦区。
委托诉讼代理人：李景良，上海融孚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：华翎玲，上海融孚律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：上海佳唯实业有限公司，住所地上海市松江区。
法定代表人：倪佳丽，该公司经理。
委托诉讼代理人：李祥美，上海一凡律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘廷祥，上海一凡律师事务所律师。
原审第三人：段磊，男，1978年7月20日生，汉族，住上海市静安区。
委托诉讼代理人：单思杨，上海融孚律师事务所律师。
上诉人郜爱平因与被上诉人上海佳唯实业有限公司(以下简称佳唯公司)、原审第三人段磊抵押合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2017)沪0106民初23375号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月16日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
郜爱平上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持郜爱平一审全部诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费由佳唯公司承担。事实与理由：郜爱平有权依据实际交易情况请求法院确认其实际抵押权人主体地位，并基于抵押担保的约定行使抵押权。1、本案借款关系发生在郜爱平与倪某某、潘某某之间。郜爱平或段磊与佳唯公司之间无借款关系。抵押物所担保的系郜爱平对倪某某、潘某某享有的债权。2、郜爱平系款项实际出借人。段磊签署《借款补充协议》时明确表示系代郜爱平签字，郜爱平事后亦以追认的方式认可了段磊的代理行为。且倪某某以其在《借款补充协议》的签字行为表示其对郜爱平系款项实际出借人及段磊的代理行为表示认可。3、《借款补充协议》实质为变更了债务担保方式，郜爱平系实际抵押权人。郜爱平委托段磊与佳唯公司根据《借款补充协议》办理抵押登记手续，原因在于：(1)抵押登记必须抵押权人本人到场，但郜爱平当时身处国外，(2)登记机关要求抵押权人、抵押人必须与备案的借款合同中的出借人、借款人一致，(3)各方对于变更担保方式已经达成一致。故为追求抵押登记结果，段磊与佳唯公司签署了形式上的《房地产抵押借款合同》。因此《房地产抵押借款合同》仅为履行变更担保协议、办理抵押过程中的程序性文件，不能作为认定各方法律关系及确定各方权利义务的依据。4、佳唯公司认可郜爱平系款项实际出借人，并认可段磊系代替郜爱平签署《房地产抵押借款合同》。倪某某系佳唯公司实际控制人，佳唯公司根据《借款补充协议》的约定办理涉案房地产抵押登记，且从未申请过涤除手续，亦未对涉案房地产抵押提出异议，佳唯公司以其行为表示对《借款补充协议》认可，并认可郜爱平系实际出借人。5、认定郜爱平系实际抵押权人不会产生任何第三人信赖利益的损失。
佳唯公司辩称，不同意郜爱平的上诉请求：1、在抵押登记机关备案的《房地产抵押借款合同》非真实借款协议，佳唯公司与段磊间不存在借款关系，借款协议无效。基于借款协议无效，故抵押登记亦无效。2、段磊称其受郜爱平委托，但未出具书面委托手续，故郜爱平无证据证明其委托段磊与佳唯公司签订《房地产抵押借款合同》。3、对于郜爱平与倪某某签订的《借款补充协议》，佳唯公司未在此协议上签字，不受此协议约束。4、郜爱平没有证据证明倪某某系佳唯公司实际控制人。5、现抵押登记错误，应重新进行正确登记，而不能依据错误登记推测真实意思，更不能依据错误登记进行实际履行。请求驳回上诉，维持原判。
段磊述称，其系受郜爱平委托与佳唯公司办理抵押登记，郜爱平为真实的抵押权人，同意郜爱平的上诉意见。
郜爱平向一审法院起诉请求：判令郜爱平对佳唯公司名下位于上海市松江区的房屋进行拍卖、变卖，并对该房屋拍卖、变卖所得价款就顺位在前的抵押权人受偿后的余值享有优先受偿权。一审审理中，郜爱平明确，抵押担保的范围包括债权本金人民币4,785,300元(本文所涉币种均为人民币)，逾期违约金(之前未清偿的139,838.53元，加上以4,785,300元为基数，按日0.06%自2016年2月2日计算至实际清偿之日止)，迟延履行债务利息(之前未清偿的227,420元，加上以4,785,300元为基数，按日0.0175%自2016年2月2日计算至实际清偿之日止)。
一审法院经审理查明：案外人倪某某与潘某某为夫妻关系，佳唯公司系倪某某与潘某某的女儿倪佳丽独资的有限责任公司。
2014年5月26日，倪某某、潘某某与郜爱平签署《借款协议》，约定上述两名案外人向郜爱平借款5,500,000元，并以其房产作为抵押；借款期限一个月；案外人上海敏澄实业有限公司(以下简称敏澄公司)提供连带保证责任。同年7月10日，段磊代郜爱平与倪某某签署《借款补充协议》，约定因倪某某向银行贷款需要上述《借款协议》项下抵押物，故郜爱平同意配合倪某某办理撤销该抵押物；倪某某将房产抵押到郜爱平指定名下，待抵押权证办出后，郜爱平即撤销原抵押物；因郜爱平本人在国外，为配合倪某某工作，将房产抵押到段磊名下。同日，段磊与佳唯公司签订《房地产抵押借款合同》，约定佳唯公司向段磊借款7,000,000元，借款期限自2014年7月10日至2014年8月9日；佳唯公司以其所有的房产作为抵押担保；抵押担保范围包括借款本金、利息、罚息、实现债权和抵押权的费用(包括但不限于诉讼费、律师费、评估费等)等。次日，段磊与佳唯公司就房产办理了抵押登记，抵押权登记证明记载的抵押权人为段磊，债权数额7,000,000元。
因倪某某、潘某某未足额归还上述《借款协议》项下借款，郜爱平于2014年12月25日将其及敏澄公司诉至上海市黄浦区人民法院。该院于2014年12月26日立案受理，并于2015年4月22日作出(2015)黄浦民一(民)初字第33号民事判决，判令倪某某、潘某某归还郜爱平借款4,785,300元及逾期违约金(4,785,300元为基数，按每日0.06%的标准自2014年8月15日计至实际支付之日止)，并支付律师服务费220,000元；案外人敏澄公司对上述付款义务承担连带清偿责任；案件受理费51,295元，由倪某某、潘某某、敏澄公司负担。该案生效后，郜爱平申请执行。2016年2月1日，上海市黄浦区人民法院作出(2015)黄浦执字第3391号执行裁定书，记载在执行(2015)黄浦民一(民)初字第33号民事判决过程中，已执行到位1,647,439.47元并发还郜爱平，因被执行人倪某某、潘某某、敏澄公司无财产可供执行，故裁定本次执行程序终结。
一审法院另查明：1.2014年5月27日，郜爱平与倪某某签订《借款协议》，约定倪某某向郜爱平借款1,500,000元，借款期限自2014年5月27日至2014年6月10日。因倪某某未按约还款，郜爱平遂将其与潘某某诉至上海市黄浦区人民法院。该院于2015年5月15日作出(2015)黄浦民一(民)初字第2330号民事判决，判令倪某某、潘某某归还郜爱平借款1,500,000元，支付逾期还款违约金(1,500,000元为基数，按每日0.06%的标准自2014年6月11日计至实际支付之日止)及律师服务费60,000元；案件受理费减半收取计9,420元，由倪某某、潘某某负担。案件生效后，郜爱平申请执行，执行案号为(2015)黄浦执字第3392号。2.2015年8月9日，上海市黄浦区人民法院自倪某某银行账户划款3,599,521.47元。
对于(2015)黄浦民一(民)初字第33号民事判决已执行到位的金额，双方存在争议。为此，郜爱平提供银行转账记录、“上海法院12368”短信截屏、民事裁定书等为证。根据上述证据，在(2015)黄浦民一(民)初字第2330号与(2015)黄浦民一(民)初字第33号民事判决执行过程中，相关法院划付给郜爱平的执行款总金额与相关法院从倪某某银行账户中扣取的金额相等，而(2015)黄浦民一(民)初字第2330号民事判决已执行完毕，故针对(2015)黄浦民一(民)初字第33号民事判决已执行到位的金额应为郜爱平所述的1,647,439.47元。
一审法院认为，本案的主要争议焦点在于：一、如果抵押权系郜爱平享有，本案诉讼是否已过诉讼时效；二、系争抵押权是否由郜爱平享有。
关于焦点一。根据相关法律规定，抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权，但该规定不能被理解为抵押权的诉讼时效与主债权的诉讼时效完全独立。相反，抵押权的诉讼时效由主债权的诉讼时效决定，主债权诉讼时效的中止、中断将导致抵押权诉讼时效的中止、中断。针对系争5,500,000元的主债权，郜爱平已通过起诉的方式导致主债权诉讼时效中断，且在该民间借贷纠纷审理期间，中断事由持续，故直至该案于2015年4月作出判决诉讼时效才重新起算。嗣后该生效民事判决申请执行，根据相关法律规定亦具有诉讼时效中断的效力。因此，郜爱平于2017年3月以起诉的方式主张抵押权，尚未超过诉讼时效。
关于焦点二。首先，《借款补充协议》虽由段磊代郜爱平与倪某某签署，且在签署时未持有书面委托授权书，但郜爱平至少事后明确表示认可。该协议实质内容为变更债务担保方式，即将原本由借款人提供的抵押担保变更为由第三人(即本案佳唯公司)提供的抵押担保。不论倪某某与佳唯公司的法定代表人是否为父女关系，也不论倪某某是否为佳唯公司的实际控制人，在缺乏佳唯公司事后追认的情况下，倪某某均无权代表佳唯公司进行意思表示。因此，倪某某系无权处分佳唯公司的财产，协议本身虽仍应认定为有效，但佳唯公司无法定义务履行该协议。
其次，根据《借款补充协议》，佳唯公司的法律地位应为新加入的担保人。如按照该协议履行，抵押权所对应借款合同的相对方应当是郜爱平与倪某某、潘某某。但是，系争抵押权在登记机关备案的却是段磊与佳唯公司签订的《房地产抵押借款合同》。在该合同中，佳唯公司的身份并非担保人，而是借款人。
再次，抵押登记机关系根据当事人向其提供的相关材料作出抵押权登记，这些材料是抵押权的来源和内容依据。虽然系争抵押权证所记载的内容从表面上确实与《借款补充协议》约定的情形一致，即抵押权人是段磊，抵押物是位于本市的房产，但依据物权法定及物权公示原则，法院只能依备案于登记机关的协议认定系争抵押权所担保的是佳唯公司自身的债务，并非倪某某与潘某某的债务。郜爱平与佳唯公司之间并无借款关系，故其不是抵押权人。
最后，郜爱平虽表示，因其本人未到场，登记机关不予办理抵押登记，不得已才签订了虚假的《房地产抵押借款合同》，但并无任何证据证明。相反，郜爱平可以通过办理经公证的委托授权书，由段磊与佳唯公司签订书面抵押合同，再去办理抵押权登记。即使佳唯公司均系自愿配合郜爱平的代理人段磊办理了系争抵押登记，但该抵押登记亦无法达成《借款补充协议》约定的法律后果。
综上，郜爱平要求确认并实现抵押权的诉请缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十六条、第二百零二条、《最高人民法院的规定》第十二条、第十三条第六项规定，判决如下：驳回郜爱平的全部诉讼请求。一审案件受理费80元，由郜爱平负担。
本院经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。
本案二审的争议焦点为：郜爱平是否为实际抵押权人，能否基于抵押担保的约定行使抵押权利。
本院认为，不动产物权登记是登记机关对不动产权利设定、变更、转让、消灭的证明，对物权的归属具有推定效力，但并不能最终决定实体法上法律关系的存在与否。换言之，在当事人有证据证明不动产登记与实际权利状态不符，其为该不动产物权真实权利人的情况下，当事人请求确认其享有相关物权的，法院应予支持。本案中，在房地产交易中心登记的《房地产抵押借款合同》载明的款项抵押权人暨出借人虽为段磊，但郜爱平、段磊均认可本案所涉抵押担保的实际出借人以及抵押权人为郜爱平，段磊仅是受郜爱平委托的名义抵押权人，《房地产抵押借款合同》仅是为办理抵押登记而签订的形式上的合同，对此，《借款补充协议》对相关委托事宜及变更抵押物的事由作出了明确约定，该约定与郜爱平、段磊的陈述一致。虽然佳唯公司未在该协议上签字盖章，但并不意味着佳唯公司对此不知情。相反的，佳唯公司在该协议签订同日即与段磊签订《房地产抵押借款合同》并于次日办理抵押登记手续，且该合同载明的借款金额与《借款补充该协议》的记载一致；此后，佳唯公司在未获段磊实际借款的情形下始终未向段磊提出过异议，也未向登记机关提出撤销抵押担保，明显不符常理；其对于为何签订系争《房地产抵押借款合同》也表示无法说明；加之倪某某、潘某某与佳唯公司唯一股东倪佳丽系父母子女关系，以上足以推出佳唯公司明知其签订《房地产抵押借款合同》是为倪某某、潘某某的借款进行抵押担保，郜爱平是实际抵押权人。因此，郜爱平作为实际抵押权人，且由其实现抵押权并不损害当事人信赖利益，其有权主张抵押权。
鉴于《房地产抵押借款合同》约定的抵押担保范围为借款本金、利息、罚息、复利、违约金、赔偿金、抵押权人实现债权和抵押权的费用(包括但不限于诉讼费、律师费、评估费等)，郜爱平主张实现抵押权的范围并未超出以上约定，依法应予支持。
综上，一审认定事实清楚，但适用法律不当，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百七十九条第一款、第一百八十条第一款第一项、第一百八十七条、第一百九十五条第一款、第一百九十九条第一款第一项，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销上海市静安区人民法院(2017)沪0106民初23375号民事判决；
二、对于案外人倪某某、潘某某在(2015)黄浦民一(民)初字第33号判决所确定的对上诉人郜爱平的应付款(借款本金人民币478.53万元、以人民币478.53万元为基数、按每日0.06%标准计算、从2014年8月15日至实际支付之日止的逾期违约金、律师服务费人民币22万元、迟延履行期间的加倍利息、诉讼费)不能履行的部分，上诉人郜爱平可以与抵押人上海佳唯实业有限公司协议，以座落于上海市松江区洞泾镇处的抵押物折价，或者申请拍卖、变卖该抵押物，就所得价款在顺位在前的抵押权人受偿后的余值优先受偿。其价款超过债权数额的部分归抵押人上海佳唯实业有限公司所有，不足部分由案外人倪某某、潘某某清偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费人民币45,082元，由被上诉人上海佳唯实业有限公司负担；二审案件受理费人民币45,082元，由被上诉人上海佳唯实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
法官助理马颖裔
审判长 庄龙平
审判员 杨喆明
审判员 杨怡鸣
二〇一八年六月八日
书记员 马颖裔
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国物权法》
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
……
第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
(一)建筑物和其他土地附着物；
……
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
……
第一百九十九条同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：
(一)抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；
……
二、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》
第一条因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。当事人已经在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议，且人民法院一并审理的除外。
第二条当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……