广西壮族自治区桂林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）桂市民二终字第17号
上诉人（一审原告）：陈林凯。
上诉人（一审原告）：罗林。
委托代理人：王德刚。
被上诉人（一审被告）：广西诚德拍卖有限责任公司。
法定代表人：李林峰。
委托代理人：杜林。
被上诉人（一审被告）：桂林市邮政局劳动服务公司。
法定代表人：梁勤。
委托代理人：赵丹宁。
委托代理人：吕秀荣。
上诉人陈林凯、罗林因拍卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市象山区人民法院（2012）象民初字第107号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年1月5日受理后，依法组成由审判员何华担任审判长和审判员高艳明、审判员王裕松参加的合议庭，于2013年1月18日公开开庭审理了本案。书记员梁露担任记录。上诉人陈林凯、罗林的委托代理人王德刚，被上诉人广西诚德拍卖有限责任公司（以下简称诚德拍卖公司）的委托代理人杜林，桂林市邮政局劳动服务公司（以下简称邮政服务公司）的委托代理人赵丹宁、吕秀荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审判决认定，被告邮政服务公司是桂林市邮政局下设的二级机构，对外是独立的企业法人。桂林市正阳路9号两间铺面（产权证号：桂林市房权证秀峰区字第301398**）、桂林市正阳路步行街5栋1层01号铺面、1层13号铺面（产权证号：桂林市房权证秀峰区字第301438**号）、桂林市正阳路正阳步行街西5栋、加层铺面（产权证号：桂林市房权证秀峰区字第300926**号）的所有权人均为被告邮政服务公司。二原告自2002年左右起承租被告邮政服务公司所有的铺面，用于经营名为“阿玛尼”的餐吧，租赁合同为一年一签，由二原告与桂林市邮政局签订。2010年4月19日，二原告与桂林市邮政局签订了《房屋租赁合同》。合同约定：二原告承租的房屋位于桂林市步行街钟楼旁，使用面积共11平方米，租赁期限自2010年4月1日起至2011年3月31日止。被告邮政服务公司出售该房屋，须提前15日书面通知二原告，如二原告在履行合同过程中无任何的违约行为，在同等条件下，有优先购买权。2011年3月10日，被告邮政服务公司委托被告诚德拍卖公司拍卖其所有的桂林市正阳路正阳步行街西5栋、加层铺面，桂林市正阳路9号两间铺面，桂林市正阳路步行街5栋1层01号铺面、1层13号铺面，双方签订了委托拍卖合同。2011年3月15日，被告诚德拍卖公司在《南国早报》上刊登了拍卖公告，公告内容为“受委托，本公司定于2011年3月23日上午9∶10在桂林市中山中路8号桂名大厦北写字楼六楼公开拍卖……桂林市正阳路西五栋铺面，建筑面积约183.74㎡……”。2011年3月23日，被告诚德拍卖公司在《桂林晚报》上刊登了延期拍卖公告，公告内容为“我公司原定于2011年3月23日拍卖的正阳路铺面，因故延期至2011年3月26日9∶10分在我公司拍卖厅举行。”2011年3月22日，被告邮政服务公司口头通知二原告，其承租的铺面已由被告邮政服务公司委托被告诚德拍卖公司进行拍卖。二原告认为其承租的铺面为桂林市正阳路9号两间铺面中的一间，遂于2011年3月24日向被告诚德拍卖公司交纳了150万元参拍保证金，被告诚德拍卖公司出具了收款收据，内容为“今收到罗林、陈林凯交来正阳路9号两间铺面参拍保证金（阿玛尼承租人）1500000元。”2011年3月26日，二原告到被告诚德拍卖公司拍卖厅参加拍卖，被告诚德拍卖公司向二原告发放了竞买须知及拍卖目录，拍卖目录上确定的1号标的为桂林市正阳路9号两间铺面（产权证号：桂林市房权证秀峰区字第301398**），2号标的为桂林市正阳路步行街5栋1层01号铺面、1层13号铺面《产权证号：桂林市房权证秀峰区字第301438**号），3号标的为桂林市正阳路正阳步行街西5栋、加层铺面（产权证号：桂林市房权证秀峰区字第300926**号），并特别约定“1号标的、2号标的的原租赁人在同等条件享有优先购买权”。被告诚德拍卖公司安排二原告参加了1号标的的竞拍。经竞拍，案外人吴受远以605万元的价格竞拍得1号标的，案外人姜山以810万元的价格竞拍得2号标的。二原告分别于2011年12月19日及2012年1月4日两次向桂林市房产管理局提出对桂林市正阳路步行街西5栋1层01号铺面异议登记申请，认为二原告租赁了上述铺面进行经营，被告邮政服务公司委托被告诚德拍卖公司拍卖了上述铺面，因拍卖有瑕疵，二原告已向法院起诉，故依法向桂林市房产管理局提起异议登记。2012年1月12日，桂林市房产管理局就二原告的申请向二原告出具了函复，认为桂林市房产管理局于2011年12月2日受理了被告邮政服务公司和姜山关于正阳路步行街西5栋1层01号铺面的转移登记申请，12月22日已完成初审，该件符合转移登记的法定条件，并于12月31日完成终审。二原告申请异议登记的材料缺少房屋登记簿记载错误的证明文件，不符合异议登记条件，不予以异议登记。另查明，二原告承租的门面为被告邮政服务公司所有的桂林市正阳路步行街5栋1层01号铺面。二原告当庭陈述：其与桂林市邮政局签订《房屋租赁合同时》并不清楚其承租的铺面对应的具体门牌号及产权证号。
一审判决认为，被告邮政服务公司委托被告诚德拍卖公司拍卖其所有的房屋，双方签订了委托拍卖合同，被告邮政服务公司的委托拍卖行为合法有效，该院予以认可。本案的争议焦点在于：1、二原告的优先购买权是否被侵犯；2、被告诚德拍卖公司的拍卖行为是否有瑕疵；3、被告诚德拍卖公司的拍卖行为是否无效。对于争议焦点1，该院认为，二原告承租了被告邮政服务公司的铺面，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十三条的规定“出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先优先购买权。”本案中，被告邮政服务公司于2011年3月22日通知二原告要委托拍卖其承租的铺面，而拍卖时间为2011年3月26日，被告邮政服务公司的行为违反了上述司法解释的规定，二原告的优先购买权被侵犯。对于争议焦点2，该院认为，二原告与桂林市邮政局签订的《房屋租赁合同》中并未明确租赁铺面的具体门牌号及对应的产权证号。二原告得知其承租铺面要拍卖时，到被告诚德拍卖公司交纳参拍保证金。基于二原告并不清楚其承租铺面的具体门牌号及对应的产权证号，二原告表明其要参拍承租的铺面并向被告诚德拍卖公司交纳参拍保证金时，被告诚德拍卖公司出具给二原告的收款收据上写明“今收到罗林、陈林凯交来正阳路9号两间铺面参拍保证金（阿玛尼承租人）1500000元”。据此可以推断出被告诚德拍卖公司告知二原告其承租的铺面是“正阳路9号两间铺面”，即对应的是拍卖目录中的1号标的，而二原告承租的铺面实际对应的是拍卖目录中的2号标的。被告诚德拍卖公司的行为导致二原告未能参加2号标的的竞拍，被告诚德拍卖公司的拍卖行为存在瑕疵，同时也侵犯了二原告的优先购买权。对于争议焦点3，该院认为，尽管被告诚德拍卖公司的拍卖行为存在瑕疵，但是认定一个行为是否有效，要依据相关的法律规定。根据《中华人民共和国拍卖法》第六十五条的规定“违反本法第三十七条的规定，竞买人之间、竞买人与拍卖人之间恶意串通，给他人造成损害的，拍卖无效，应当依法承担赔偿责任。……”本案中，二原告的提供的证据不能证明“竞买人之间、竞买人与拍卖人之间恶意串通，给他人造成损害，故对二原告的诉讼请求，该院不予支持。该院依照《中华人民共和国拍卖法》第四十二条、第六十五条之规定，判决；驳回原告陈林凯、罗林的诉讼请求。
上诉人陈林凯、罗林不服一审判决，上诉称：一审判决认定事实不清，证据不足。租赁期间被上诉人邮政服务公司委托被上诉人诚德拍卖公司拍卖该租赁物，诚德拍卖公司原拟于2011年3月23日进行拍卖，但二被上诉人直到2O11年3月22日中午才将此事告知上诉人，上诉人表示有优先购买权时，诚德拍卖公司匆忙于2O11年3月23日在桂林晚报登出延期拍卖公告延期到2011年3月26日。上诉人收取1号拍卖标的物的保证金，而上诉人有优先购买权的却是2号拍卖标的物。二上诉人存在虚假陈述，故意不让上诉人享有优先购买权。同时根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十三条“出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。”明确规定了出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人，这是一项法律的强制性规定，依据《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第五项：违反法律或者社会公共利益的行为无效。一审法院适用拍卖法显然不当。1、请求二审法院撤销一审判决，依法改判第一被上诉入拍卖第二被上诉人所有的位于挂林市秀蜂区正阳路步行街西5栋1层01号的铺面给第三人姜山的拍卖行为无效，或将本案发回重审；2、本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。
被上诉人诚德拍卖公司答辩称：一审法院确认拍卖程序合法有效，委托人与拍卖人之间不存在恶意串通行为的事实认定清楚，适用法律正确，一审上诉人的优先购买权被侵犯证据不符合证据规则的规定，被上诉人邮政公司尽了通知义务，公司已经在3月15日履行了告知义务，而一审却未采用被上诉人证人证明的事实。上诉人清楚明白拍卖标的物的产权及门牌号，不存在误导行为。上诉人积极交纳保证金，却消极竞拍，系主动放弃优先购买权。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人邮政服务公司答辩称：一审认定事实正确，涉诉标的已经权威部门进行登记公示，认定拍卖无效已无实际意义。请求法院驳回上诉人的上诉请求。
综合诉辩双方的意见，当事人除对一审查明的以下事实1、诚德拍卖公司有没有将拍卖标的的房产证和相片附在拍卖目录之后；2、邮政服务公司是于2011年3月22日还是2011年3月14-15日口头通知上诉人有异议。本院认为，对于上述有异议事实，当事人均未提供新证据予以佐证，结合本案其他事实，被上诉人是否将拍卖标的的房产证和相片附在拍卖目录之后，不能认定诚德拍卖公司存在误导上诉人参加竞拍1号标的的事实。至于邮政服务公司是于2011年3月22日还是2011年3月14-15日口头通知上诉人，因邮政服务公司出示的证人证言有相互矛盾的地方，证人也未到庭接受质询，一审对此未作认定，也并无不当。综上，本院对一审查明的事实予以确认。
综合诉辩双方的意见，本案的争议焦点是：诚德拍卖公司拍卖属于邮政服务公司位于正阳路步行街铺面的拍卖行为是否有效。
本院认为：关于本案被上诉人诚德拍卖公司拍卖属于被上诉人邮政服务公司位于正阳路步行街铺面的拍卖行为是否有效的问题，从上诉人陈林凯、罗林的上诉主张来分析，其实质是两被上诉人的委托拍卖行为和拍卖行为是否侵害了上诉人优先购买权的问题。承租人的优先购买权是一种期待权利，只有发生出租房屋将要转让的事实，承租人才可以期待得到同等条件下优先购买的权利。现行的法律法规及相关司法解释有对出卖人出卖出租房屋需对承租人履行通知义务规定，其目的是保障承租人在一定期限内行使权利，否则视为其放弃优先购买权。但合理的通知期限仅是一种形式要件，出卖人未履行通知义务或通知期限有瑕疵，不能作为确定委托拍卖行为无效的实质要件。结合本案实际，双方虽对通知期限尚存争议，但上诉人在竞拍前交纳了参拍保证金，签领了竞买须知、拍卖目录，并领取号牌到竞拍现场参加了拍卖会。故应认定上诉人已实际享有该承租房屋的优先购买权。同时，根据《中华人民共和国拍卖法》第三十七条“竞买人之间、竞买人与拍卖人之间不得恶意串通，损害他人利益。”以及第六十五条“违反本法第三十七条的规定，竞买人之间、竞买人与拍卖人之间恶意串通，给他人造成损害的，拍卖无效，应当依法承担赔偿责任。”的规定，上诉人也未能提供证据证明两被上诉人之间存在竞买人之间、竞买人与拍卖人之间恶意串通、损害他人利益的事实。故上诉人认为二被上诉人存在虚假陈述、故意不让上诉人享有优先购买权、被上诉人诚德拍卖公司拍卖属于被上诉人邮政服务公司位于正阳路步行街铺面的拍卖行为无效的上诉主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上，上诉人陈林凯、罗林的上诉理由不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律和实体处分正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费50元，由上诉人陈林凯、罗林负担。
本判决为终审判决。
审判长 何 华
审判员 高艳明
审判员 王裕松
二〇一三年三月三十日
书记员 梁 露