贵州省龙里县人民法院民 事 判 决 书（2018）黔2730民初797号原告：贵州天玺嘉物业服务有限公司，住所：贵州省龙里县龙山镇水桥村（森林溪畔），统一社会信用代码：91522730099672447P。法定代表人：刘刚琴，系该公司总经理。委托诉讼代理人:朱敬华，男，汉族，1977年03月01日生，贵州省贵阳市人，住贵州省贵阳市云岩区，特别授权。被告：周怡，女，汉族，1982年08月08日生，四川省松潘县人，大专文化，住四川省松潘县。原告贵州天玺嘉物业服务有限公司（以下简称天玺嘉公司）与被告周怡物业服务合同纠纷一案，本院于2018年4月16日立案受理后，依法适用简易程序于同年7月2日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人朱敬华，被告周怡均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天玺嘉公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原代支付物业管理费人民币（以下币种同）5370元（93.23平方米×1.2元/平方米×48个月）；二、判令被告向原告支付物业管理费滞纳金至支付完毕时止（按年利息每年24％贷款利息计算，从2014年2月4日至2018年2月4日止为3222元）；三、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告系龙里森林溪畔业主，原告于2014年6月30日与贵州金嘉隆物业服业有限公司（以下简称金嘉隆公司）办理了森林溪畔的物业管理移交管理权给原告，并在小区对进行了公示。同时，原告及金嘉隆公司一直持续为被告提供服务服务，但被告无故拖欠48个月物业管理费。原告故诉至法院，请求依法判决。被告辩称：1、本人并未与原告产生合同关系，与被告签订物业服务合同的是金嘉隆公司，原告所述金嘉隆公司将物业管理权移交原告未经被告许可，应属无效合同、强制消费，故本人不应交纳物业费；2、原告提供的物业服务不符合被告与金嘉隆公司合同约定应达到的标准，例如原告封闭小区业主进出的1、3号门以沿河步道大门，给业主出行带来不便，擅自将小区绿地改为人行道，破坏小区环境，另外部分地段垃圾未及时清理，故原告存在服务不到位的情况下，才未交纳服务业，故原告要求滞纳金不应支持；3、原告未通过书面形式通知本人交物业费，未扩大通知渠道，故其诉请超过诉讼时效。原告为证实其诉讼主张，向本院提供如下证据：一、原告营业执照、法定代表人身份证、法定代表人身份证明，证明原告身份信息及诉讼主体资格。被告质证：真实性无异议，但不认可主体适格。二、关于森林溪畔项目人员及职责分工名单、工作联系函，证明贵州贵志房地产开发有限责任公司（以下简称贵志公司）徐荣军2012.2.10签收工作联系函，2012.1.20日已交房。被告质证：无异议。三、关于金嘉隆物业管理公司退出森林溪畔小区物业服务事宜的告全体业主书，证明2014年6月5日业主、贵志公司、金嘉隆公司、天玺嘉公司及业主知晓退场事宜、物业公司连续持续服务。被告质证：不认可此证据，也不能证明业主知晓，本人未收到书面通知，这份证据不符合程序。四、贵州省龙里县森林溪畔小区物业管理交接事宜协议，证明2014年6月1日金嘉隆公司与天玺嘉公司交接森林溪畔一期ABCD栋660套房87271.77平方米，及未收取贵志公司及业主欠的物管费等事宜。被告质证：不认可，该证据无甲乙双方的签字，应属无效。五、债权转移通知书，证明被告与原告管理方金嘉隆公司合同关系及欠付物管费由原告收取。被告质证：不认可，未能提供被告已经知道此事的证据，证据的真实性也不认可。六、2014年一期物业费缴费情况移交表，证明被告前期交欠费情况。被告质证：本人已交纳从2012年2月4日至2014年2月4日的物业费。七、2013-2017年催费通知书及温馨提示6份，证明原告历年书面通知被告交清欠费，且有业主签证。被告质证：不认可，没有接到书面通知，也没有签字认可。八、龙里县房管局证明，证明房开公司交房至2018年2月4前，原告及金嘉隆公司按合同约定持续为森林溪畔小区业主提供物业服务，一直未因物业服务违反法律法规。被告质证：真实性无异议，但不能达到证明目的，不能证明物业服务的延续性。九、部分被告与金嘉隆签订的合同，证明第5、11、13条物业管理缴纳的方式、时间及违约责任、滞纳金等内容及物业公司变更的约定。被告质证：不认可，物业的移交没有告知业主，与答辩意见一致。十、龙里县房管局备案《商品房买卖合同》（二期）——买房人是钱彩云。证明登记备案的合法有效，17页证明天玺嘉公司已经进行备案、对单价、收费标准进行了约定。第二条、第三条约定原告为选聘的物业管理公司，业主应当按年预缴物管费。18页第二十九条约定合同相关当事方及补充协议具有同等法律效力，受法律的保护。35页第六条第二款双方约定缴纳物管费的时间、缴纳的方式（业主自行到小区物业服务中心现金缴纳物管费，且在每年第一个月的前10日内），第二款第一点约定逾期缴费者物管公司有权按照双方约定每天收取欠费总额的3%作为滞纳金，第九条约定若更换物管公司，由新的物管公司授权收取之前差欠的物业管理费，且业主因欠费导致诉讼的，业主承担包括但不限于律师代理费、诉讼费等相关费用。被告质证：不认可，该证据正好证明业主和金嘉隆公司前期签订的物业服务合同是合法有效的，业主和金嘉隆公司的是合同关系。被告为证实其诉讼主张，向本院提交物业合同2份，证明其是和恒庆公司、金嘉隆公司签订合同，没有和天玺嘉公司签订合同。原告质证：真实性无异议，业主和金嘉隆公司签订的合同原告认可是真实有效的，合同第五条、十一条、十三条都规定得很清楚，所以不能达到被告的证明目的，反而反正原告的之前所提证据的证明目的，被告应缴纳物业管理费，第十二条明确了交接手续。经审理，本院认定如下事实：被告系在龙里县森林溪畔小区1-2C-4房屋（面积93.23平方米）业主，该房在2012年2月通知交房。涉案的森林溪畔小区由贵志公司先后选聘了金嘉隆公司、天玺嘉公司等两家物业公司为小区提供前期物业管理服务。其中金嘉隆公司在与天玺嘉公司办理了物业管理移交事宜后于2014年9月22日正式退出森林溪畔小区的物业服务，并书面将物业公司更换事宜书面告知全体业主，金嘉隆公司退出森林溪畔小区物业服务经建设单位贵志公司确认。同时金嘉隆公司书面告知全体业主该公司与全体业主之间所有未收取费用（包含物管费、水电费、维修费、安装费等）由天玺嘉公司予以收取。天玺嘉公司自2014年6月8日开始派工作人员到森林溪畔小区提供小区物业管理服务。该4小区自房屋交付使用至今，物业服务持续不断。被告与贵志公司签订的《商品房买卖合同》约定了前期物业管理期间的物业服务收费价格为1.2元/平方米，该《商品房买卖合同》经龙里县房地产管理局备案。截止2018年2月14日，被告差欠48个月物管费未交纳。原告多次催收该款未果诉至本院。另查明，原告天玺嘉公司在履行龙里县森林溪畔小区的物业服务后，存在将服务小区1-4栋两栋侧的主大门关闭，日常仅开启2、3栋楼中间的大门供业主通行，致该小区1、4栋楼的业主需绕行2、3栋楼侧面物业另行开辟的便道进出的情况。本院认为，被告与贵志公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，合同关于前期物业管理相关约定对被告等业主具有约束力；根据《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题〉的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享有或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”，因天玺嘉公司属于前期物业公司，其已通知业主交纳物业费，被告作为该小区业主，按照物业服务合同约定，有义务缴纳物业管理费，因此被告辩称其未与原告建立合同关系，原告不是本案适格主体，不应向原告交纳物业管理费的理由不成立，故原告诉请要求被告支付其物业管理费5370元（93.23平方米×1.2元/平方米/月×48个月）的诉请，本院予以支持。对于天玺嘉公司诉请滞纳金的问题。被告确未按时交纳物业管理费，构成违约；但天玺嘉公司作为建设单位选聘的前期物业服务企业，擅自将小区1-4栋两栋侧的大门关闭，仅开启2、3栋楼中间的门供业主通行，致该小区1、4栋楼的业主需绕行2、3栋楼侧面另行开辟的便道进出违反了《中华人民共和国物业管理条例》第二十七条：“业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分”的规定，故天玺嘉公司其在履行物业服务中存在有瑕疵，亦构成违约；双方均有违约行为，故对原告诉请要求被告支付滞纳金，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物业管理条例》第二十七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条规定，判决如下：一、被告周怡在本判决生效之日起十日内向原告贵州天玺嘉物业服务有限公司支付物业管理服务费5370元；二、驳回原告贵州天玺嘉物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费50元，减半收取计25元，由被告周怡负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。审判员  吴贤梅二〇一八年七月九日书记员  王红梅