杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭西民初字第1573号
原告：杭州西溪投资发展有限公司。
法定代表人：陆晓亮。
委托代理人：王海芳。
被告：杭州粗菜馆餐饮有限公司。
法定代表人：董小翠。
原告杭州西溪投资发展有限公司诉被告杭州粗菜馆餐饮有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月15日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年1月5日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王海芳到庭参加诉讼。被告经本院传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告起诉称：2010年6月29日，原告与被告签订《物业租赁合同》，约定被告向原告租赁原告所有的杭州西溪天堂国际旅游综合体22号用于开设餐饮。双方对租赁期限、租金数额等进行了约定。此后双方又对租金、租期等进行了补充约定。合同签订后，被告于2012年12月开始营业，但仅支付保证金30万元，并支付了截至2013年5月31日的租金。目前拖欠原告2013年6月1日至2014年5月31日的租金4277028元，2012年12月1日至2014年5月31日的物业管理费141075元，2013年1月1日至2013年12月31日的水电费411344.47元。经原告多次催讨，被告均以各种理由拒绝支付。根据合同约定，被告逾期支付租金、物业管理费超过30日，原告有权解除合同。故原告于2014年5月23日通过公证方式向被告送达了解除合同函，目前双方租赁合同已解除。被告依约应向原告支付三个月租金的违约金，并按日0.3%计算支付逾期支付租金、物业管理费的滞纳金。故起诉要求判令：1、被告向原告支付2013年6月1日至2014年5月31日的租金4277028元、并支付租金逾期支付的滞纳金2524152.61元（按日0.3%标准、以被告每期应付租金日期分别计算至2014年5月31日）；支付2012年12月1日至2014年5月31日的物业管理费141075元、并支付物业管理费逾期支付的滞纳金154194.98元（按日0.3%标准、以被告每期应付物业管理费日期分别计算至2014年5月31日）；支付2013年1月至2013年12月31日的水电费411344.47元；并支付违约金1105956元；2、本案诉讼费用由被告承担。
原告提供了以下证据材料：
1、《物业租赁合同》，证明原、被告就涉案房屋存在租赁法律关系，双方对权利义务进行约定等事实。
2、2011年10月23日签订的《物业租赁合同补充协议》，证明双方对免租期进行了变更。
3、2012年10月12日签订的《物业租赁合同补充协议》，证明双方对房屋租金支付时间进行了变更。
4、律师函，证明原告已委托律师向被告发出律师函，要求被告支付租金等款项。
5、计算清单，证明被告根据《物业租赁合同》及补充协议约定应向原告支付的租金、物业管理费、水电费、滞纳金以及违约金数额。
6、公证书，证明原告已向被告送达解除合同函。
7、物业交付单，证明原告已按合同约定向被告交付物业。
8、被告要求房租减免及终止租赁合同的申请，证明被告因经营不善无力支付租金。
被告未答辩，亦未提供证据。
被告未到庭，视为其放弃对原告提供的证据进行质证的权利。
本院对原告提供的证据1-3、7、8的真实性予以认定。证据4原告未提供律师函送达凭证，不能证明原告已将函件送达给被告。证据5系原告单方制作，不予认定。对证据6的真实性予以认定。
根据上述确认的证据以及当事人的陈述，本院认定本案事实如下：
2010年6月29日，原告（甲方）与被告（乙方）签订一份《物业租赁合同》，约定：甲方将杭州西溪天堂国际旅游综合体22号出租给乙方用于经营餐饮；房屋建筑面积暂定为3135平方米，其中地上建筑面积2325平方米，地下建筑面积810平方米，实际以房产证为准。租期10年，从2011年1月1日至2020年12月31日，甲方将于合同签订之日起10日内将房屋交付乙方，乙方在2011年7月1日前正式试营业。租金地上建筑第一年为2元／平方米／天、第二年为2.8元／平方米／天计算，地下建筑按第一年为1.4元／平方米／天、第二年为1.96元／平方米／天计算……乙方每半年向甲方支付一次租金，先付后用。以后每满半个年度，乙方应提前7天向甲方支付下半年度的租金。逾期支付的，应按每日0.3%标准向甲方支付滞纳金。租赁期间，乙方应支付物业管理费，首年度，物业管理费按每月每平方2.5元计算，第二个年度按每月每平方4.1元计算。物业管理费乙方每半个年度支付一次，先付后用；以后应在物业管理费支付周期满之前7天向甲方支付下半年度的物业管理费。逾期支付的，应按每日0.3%标准向甲方支付滞纳金。乙方应在合同签订后10日内向甲方支付租赁保证金30万元。租赁关系终止时，如乙方拖欠甲方款项经乙方书面核对后，甲方可从保证金中直接扣除，剩余部分无息返还给乙方。以上保证金用作保证乙方履行合同，如乙方违反合同，甲方可用保证金扣除其因此所受的一切损失及所支付的开支。租赁期间，使用物业所发生水电等费用，由乙方支付。如乙方逾期不支付保证金、租金、物业管理费或合同项下应由乙方缴纳的费用超过30天的，乙方未在甲方要求期限内纠正的，甲方有权解除合同。如因一方违约导致合同解除，违约方应向对方支付该租赁年度3个月租金的违约金。陈位东作为时任被告公司的法定代表人在合同乙方落款处签字并加盖被告公司公章。
合同签订后，原告于2010年7月1日将案涉房屋交付给被告使用。被告交付原告保证金30万元。2011年10月23日，原告与被告签订《物业租赁合同补充协议》，约定原合同约定的租期不变，原告再额外给予被告两个月免租期（自2011年7月1日至2011年8月31日），乙方应在2013年1月1日前支付首个半年度物业管理费，其他物业管理费仍按原合同执行。2012年10月12日，原告（甲方）与被告（乙方）再次签订一份《物业租赁合同补充协议》，约定原合同约定的租期10年起止日期不变，2012年12月1日前免收租金和物业管理费，已支付的租金进行顺延调整。如乙方能在2012年12月1日前对外营业，甲方将给予乙方相应租金支付年度1个月的免租奖励政策，免租奖励期物业管理费不免除。年租金计算方式为建筑面积×租金单价×365天。其中第三年度2013年1月1日至12月31日地上建筑按4元／平方米／天，地下建筑按2.8元／平方米／天，第四年度2014年1月1日至12月31日地上建筑按4元／平方米／天，地下建筑按3.2元／平方米／天……乙方已支付租金1752552元冲抵第三年度相应租金，乙方第三个年度上半年剩余租金358608元于2013年1月1日前十日内支付，如乙方未在2012年12月1日前对外营业的，则乙方应在交纳该租金时再支付242928元，即共支付601536元。关于租金的其他条款按原合同执行。乙方在2013年1月1日前缴纳首个半年度物业管理费（同时包括2012年12月1日至12月31日的物业管理费）。同时约定双方于2011年10月23日签订的补充协议终止。
以上协议签订后，原告将租赁房屋用于经营餐饮，并支付至2013年5月31日的租金，此后的租金及自2012年12月1日起的物业管理费未支付。2013年3月12日，被告通过他人代为支付2012年10月至12月的水电费36333.6元，2013年1月1日至2013年12月31日期间的水电费413118.86元，被告未再支付。2013年12月13日，被告向原告发出申请，其中载明其于2012年10月用租赁房屋经营餐厅，但因经济形势等问题导致经营亏损，后被告不得不于2013年11月底停业，准备找下家拼盘经营。因无力支付欠缴费用，故申请减免2013年度房租及物业水电费用，并要求2013年12月起终止双方之间的房屋租赁合同。原告收到申请后，不同意解除合同。2014年5月27日，原告通过公证送达方式，给被告原法定代表人陈位东寄送《解除合同函》。函件载明：因被告已拖欠12个月租金，经公司于2013年11月20日书面致函催讨后，仍未支付。故根据合同约定解除双方之间的《物业租赁合同》，并要求被告于见函15日内完成房屋腾退交付原告。后陈位东于2014年5月28日收到该解除函。目前被告仍未将房屋腾空交付给原告。审理中，原告要求将被告支付的30万元保证金冲底应付款项。
本院认为：原告与被告之间签订的《物业租赁合同》、及2012年10月12日签订的《补充协议》合法有效，对双方均有法律约束力。根据合同约定，房屋租金每半年支付一次，于每半年度届满前7天内支付下半年度的租金。本案被告仅支付了2013年5月31日前的租金，此后的租金至今未支付，故原告要求被告支付2013年6月1日至2014年5月31日，依补充协议计算的租金4277028元，合法有据，本院予以支持。因被告未支付自2012年12月1日起的物业管理费，故原告要求被告依合同约定的单价即2.5元／平方米／月支付自2012年12月1日至2014年5月31日的物业管理费141075元，本院亦予以支持。同时，根据合同约定，如被告逾期支付租金、物业管理费，应按逾期数额、以每日0.3%标准计算支付滞纳金。该约定实质是对被告逾期付款违约金的约定，而违约金具有损失补偿性质，原告按每日0.3%计算违约金显然超出了其相应损失，本院将违约金计算标准调整为每日万分之三。经计算，以被告每期应付租金、物业管理费为基数、从逾期之日分别计算至2014年5月31日，被告应支付原告逾期支付租金的违约金为252415元、逾期支付物业管理费的违约金为15419元。关于水电费，自2013年1月1日至2013年12月31日，被告共计欠原告水电费411344.47元，原告要求支付上述款项，合法有据，本院予以支持。
关于解除合同的违约金。根据合同约定，如因违约方原因导致合同解除，违约方应向对方支付该租赁年度3个月的租金作为违约金。本案中，因被告逾期支付房屋租金、物业管理费已超过30天，原告依约享有合同解除权。2014年5月27日，原告通过公证送达方式将解除合同函送达给陈位东。因发送该函件时，被告已不在案涉租赁房屋内经营，也未向原告提供有效联系方式，而陈位东系此前被告的法定代表人，且代表被告与原告签订租赁合同，故原告将该函件送达陈位东，应视为送达给被告。陈位东于2014年5月28日收到解除合同函后，双方之间的《物业租赁合同》于该日解除。因系被告原因导致合同解除，故原告主张解除合同的违约金，合法有据。但原告主张三个月租金的违约金过高，本院将该项违约金调整为一个月租金即361715元。以上合计被告应支付原告5458996元。根据合同约定，被告因违约拖欠原告租金等，并造成原告损失的，原告有权将被告支付的30万元保证金直接扣除用于冲抵上述应付款项。经冲抵后，被告尚应支付原告5158996元。
被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，不影响案件的审理。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、杭州粗菜馆餐饮有限公司应支付杭州西溪投资发展有限公司2013年6月1日至2014年5月31日的房屋租金4277028元，并支付逾期付款违约金252415元；
二、杭州粗菜馆餐饮有限公司应支付杭州西溪投资发展有限公司2012年12月1日至2014年5月31日的物业管理费141075元，并支付逾期付款违约金15419元；
三、杭州粗菜馆餐饮有限公司应支付杭州西溪投资发展有限公司解除合同违约金361715元；
四、杭州粗菜馆餐饮有限公司应支付杭州西溪投资发展有限公司2013年1月1日至2013年12月31日期间的水电费411344.47元；
五、以上第一项至第四项共计5458996元，扣除杭州粗菜馆餐饮有限公司支付的保证金300000元，杭州粗菜馆餐饮有限公司尚应支付杭州西溪投资发展有限公司5158996元，该款于本判决生效之日起十日内付清；
六、驳回杭州西溪投资发展有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费72096元，由杭州西溪投资发展有限公司负担28916元，由杭州粗菜馆餐饮有限公司负担43180元，其中杭州粗菜馆餐饮有限公司负担部分于本判决生效之日起七日内交纳至本院。公告费650元，由杭州粗菜馆餐饮有限公司负担，于本判决生效之日起七日内径直支付杭州西溪投资发展有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
审 判 长 朱小琼
人民陪审员 郑曙昌
人民陪审员 范皖生
二〇一五年一月二十二日
书 记 员 高晓霞