北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海民初字第1386号
原告赵辰兵，男，1972年11月13日出生。
身份证号：×××
被告商守忱，男，1968年6月20日出生。
身份证号：×××
原告赵辰兵与被告商守忱房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员陆金伟独任审判，公开开庭进行了审理。原告赵辰兵，被告商守忱均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
赵辰兵诉称，2014年9月8日，我和商守忱经中介公司居间签订房屋买卖合同，约定由我购买海淀区x园703号房屋，商守忱于2014年10月15日将房屋交付给我，若逾期履约，则自逾期之日起每日需按成交价格的万分之五计算违约金。合同签订后，我依约履行了义务，但商守忱一直未按合同约定交付房屋。后经我多次催促，双方于2014年11月15日完成了房屋交付，但商守忱的行为已经构成违约，应当承担违约责任。为维护我的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、商守忱向我支付2014年10月16日至2014年11月15日的逾期交房违约金43350元；2、由商守忱承担本案诉讼费用。
商守忱辩称，我不同意赵辰兵的全部诉讼请求，理由是我没有逾期交房，双方的书面房屋买卖合同虽然约定交房时间为2014年10月15日，但双方在签订书面买卖合同之后还达成了口头协议，将交房时间更改为2014年10月22日。后经中介公司协调，双方确定于2014年10月23日办理交房手续，但在2014年10月23日当日，赵辰兵本人没有来，而是委托他人代为收房。在办理交房过程中，我和赵辰兵的受托人在履约上发生分歧，且与赵辰兵本人电话沟通也没有达成一致，故当天没有完成交房。后我主动联系中介公司，并经中介公司协调，双方再次确定于2014年11月15日办理交房手续，后双方如期完成交房。因此，我没有违约，不应承担违约责任。
经审理查明，2014年9月8日，赵辰兵（买受人）与商守忱（出卖人）经北京xx房产经纪有限公司（以下简称xx公司）居间签订了《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《房屋买卖合同》），约定由赵辰兵购买北京市海淀区x园703号房屋（以下简称703号房屋），成交价格为289万元。同日，双方签署《附件二》，对703号房屋买卖事宜作出了具体约定，其中约定赵辰兵应于2014年10月15日前（含当日）向商守忱支付购房款212万元，商守忱应于2014年10月15日前（含当日）将703号房屋交付赵辰兵，若逾期履行，自逾期之日起违约方按成交价格的每日万分之五向守约方支付逾期违约金，自逾期之日起超过15个工作日仍未履行，守约方有权单方解除《房屋买卖合同》。合同签订后，赵辰兵于2014年10月15日向商守忱支付购房款202万元，于2014年10月16日向商守忱支付购房款10万元。
庭审中，商守忱主张双方在签署书面《房屋买卖合同》、《附件二》后，经双方口头协商一致，双方约定于2014年10月22日办理交房手续。赵辰兵对此予以否认。商守忱就其主张向本院提交了其妻邢x与其妻妹于2014年9月9日之间的短信记录和xx公司工作人员于2014年10月23日出具的《证明》，其中短信的主要内容为：“我：妹，北京的房子已签合同卖出，和买主协商10月底给腾房，xx中介的咱家钥匙已收回，这期间你那有何安排需要我。邢x：就是找房子搬家了。我：妹，是的，和买主协商两个月的时间，你找房子需要我过去告诉我，咱家一起有个帮衬。”；而《证明》的主要内容为：“出卖人商守忱为办理703号房屋的物业交接手续，如约于2014年10月22日下午抵京，并与买受人的岳父（受托人）于2014年10月23日办理物业交接手续，后因有关履约认定上的分歧，没有顺利办理物业交接手续，特此证明，后续交接时间由中介方沟通协商达成一致后再确定。”赵辰兵对上述证据的关联性均不予认可，并主张因商守忱未按期交房，故其催促后，经xx公司协调，双方确实约定2014年10月23日再办理交房手续，但导致双方交房当天未完成交房的原因在于其坚持向商守忱主张逾期交房违约金，而商守忱则要求其放弃该项主张。就其主张，赵辰兵向本院提交了双方之间的短信记录，其中2014年10月18日短信内容：“赵辰兵方：请尽快按照合同相关约定交付房屋。商守忱方：我会准时按我们约定时间22到京，办理房屋交付事宜。赵辰兵方：合同约定15日之前，我们就按合同约定吧，我们从未约定过22日。商守忱方：不论是签合同时还是昨晚通话你亲口答应，都是成年人，口头承诺也是约定，你16号付款我也理解，没有死磕合同。我理解你的心情，因为电视之事，你心里有想法。我没有违背我的操守，只是还原实情……。赵辰兵方：按合同执行吧，我从来没有承诺过什么，请按照合同尽快办理交房手续，我们随时等着收房，否则我们将追偿您的违约责任。”；其中2014年10月24日短信内容：“赵辰兵方：请按照合同尽快办理交房手续，我们随时等着收房，不然会加重您的违约责任。”商守忱对上述短信的真实性予以认可，但其坚持认为双方在2014年10月23日办理房屋交接符合双方口头约定内容，不存在逾期交房违约行为，但未就其主张的双方存在口头约定一节向本院提交其他证据。
另查，双方已于2014年11月15日办理完毕703号房屋的交接手续。另庭审中，经本院释明，商守忱以双方约定的违约金数额明显高于实际损失为由要求降低违约金。赵辰兵则表示因商守忱的逾期违约行为致其产生的损失主要体现在已付购房款在迟延交房期间的利息、处理纠纷发生的交通费、误工费、通信费及精神损失等。另赵辰兵表示只主张逾期交房违约金，不主张解除《房屋买卖合同》。
上述事实，由双方当事人的陈述、《房屋买卖合同》、《附件二》、《证明》、短信记录等证据材料在案佐证。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，赵辰兵与商守忱签订的《房屋买卖合同》、《附件二》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。根据双方书面合同约定，商守忱应于2015年10月15日前向赵辰兵交付703号房屋，逾期则需承担相应违约责任。现商守忱主张双方存在口头约定，将双方书面合同约定的交房日期变更为2015年10月22日，赵辰兵对此予以否认，则商守忱作为主张合同关系变更一方，应当对合同关系变更的基本事实承担举证责任。本案中，商守忱虽提交了短信记录和《证明》，但其提交的上述证据不足以证明其与赵辰兵就703号房屋的交付时间达成了一致口头合意而变更了双方原有书面合同约定的交付时间，故商守忱作为举证方，应当对此承担举证不能的法律后果。因此，商守忱仍应于2014年10月15日前向赵辰兵交付703号房屋。现其实际于2014年11月15日才完成703号房屋交接事宜，其行为已构成违约。同时，对于赵辰兵和商守忱约定在2014年10月22日办理703号房屋的交接手续一节，因该日期已晚于2014年10月15日，且商守忱亦无证据证明赵辰兵在双方重新约定交房日期时已放弃主张逾期交房的违约责任，故商守忱仍需向赵辰兵支付逾期交房违约金。关于违约金数额，结合本案案情，鉴于商守忱的主观恶意程度、客观违约程度均未达到严重状态，亦未给赵辰兵造成严重经济损失，故对于商守忱主张的违约金过高的抗辩意见，本院予以采信，具体数额，由本院根据双方合同履行情况、商守忱的违约程度、赵辰兵的实际损失等因素酌情判定。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、商守忱于本判决生效后七日内向赵辰兵支付逾期交房违约金人民币一万五千元；
二、驳回赵辰兵的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费四百四十二元，由赵辰兵负担三百五十四元，已交纳；由商守忱负担八十八元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
代理审判员 陆金伟
二〇一五年三月二十日
书 记 员 张慧聪