北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第01714号
上诉人（原审被告）焦红，女，1979年2月16日出生。
被上诉人（原审原告）北京市国泰安物业管理有限责任公司，住所地北京市丰台区马家堡路88号。
法定代表人陶忠德，总经理。
委托代理人刘伟军，男，1979年10月23日出生，北京市国泰安物业管理有限责任公司总经理助理。
委托代理人郑海红，女，1983年10月25日出生，北京市国泰安物业管理有限责任公司职员。
上诉人焦红因物业服务合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2014）丰民初字第04172号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年2月，北京市国泰安物业管理有限责任公司（下称国泰安物业公司）起诉至原审法院称：焦红自2003年12月31日购买并入住由我公司实施物业服务的北京市丰台区×××506号房屋（下称506号房屋），该房屋的建筑面积为59.61㎡。双方签订了《东丽温泉家园业主公约》，我公司提供了物业服务，但焦红拖欠物业费未交纳。现诉请判令焦红支付2005年1月至2014年2月的物业费共计10453.40元及逾期支付利息（自2005年1月起按照中国人民银行同期贷款利率计算至欠款付清之日止），诉讼费由焦红负担。
焦红辩称：国泰安物业公司没有物业服务资质，是非法企业，法律不应支持其诉讼请求。1、本案案由不成立。根据法院传票显示，本案案由为物业服务合同纠纷，而本小区没有成立业委会，我们之间从未签订过任何形式的物业服务合同，故本案案由中的“合同”不存在。2、“公约”不是“合同”，没有合同所必须构成的基本要素。对方假借“公约”为“合同”是规避法律的欺诈行为，“公约”既没有对方的“义务”条款，也没有其“服务”内容，其起诉不符合法律规定。3、国泰安物业公司的诉求既没有因果证据，也没有事实及法律依据。另外，其他业主都说小区没有竣工，没有开发完毕，应由开发商交纳物业费，不应由我交纳。故请求法院依法驳回其诉讼请求。
原审法院经审理确认：公民、法人的合法权利依法受法律保护。和谐美好的小区生活需要物业公司与业主共同建设和维护。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
首先，国泰安物业公司是否是小区的物业管理服务单位。根据法院依法调取的《东丽温泉家园物业管理委托合同》，以及2003年12月31日的缴费收据等证据可以认定，国泰安物业公司为小区的物业管理服务单位。其次，焦红是否为物业费交纳主体。506号房屋在国泰安物业公司提供物业管理服务的范围内，焦红作为房屋产权人在享受物业管理服务后，应当交纳相应的物业管理费用。国泰安物业公司与焦红之间虽未签订书面的物业管理委托合同，但是从本案证据和案情来看，双方之间形成事实上的物业管理服务合同关系。针对2013年小型动力公司出具《证明》，焦红主张的国泰安物业公司不对小区进行物业管理，但其文字内容显示，“上述三项目，即游泳馆、体育馆、停车场，均系我公司（小型动力公司）收取相应的租金与管理费，物业公司并不收取租金及管理费”，焦红的该项辩解意见证据不足。另外，焦红关于小区未开发完毕，主张应由开发商交纳物业费用的辩解，其提交的答复意见等证据不足以证明其主张，故对其该项辩解意见法院不予采信。综合本案案情及现有证据，法院对国泰安物业公司要求焦红支付物业费的诉讼请求予以支持。利息一节，鉴于双方对此并无明确约定，法院对国泰安物业公司的该项诉讼请求不予支持。据此，原审法院于2014年12月判决：一、焦红于判决生效后十日内给付北京市国泰安物业管理有限责任公司二○○五年一月至二○一四年二月的物业费共计一万零四百五十三元四角。二、驳回北京市国泰安物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，焦红不服，向本院提出上诉称：国泰安物业公司提交的2002年《东丽温泉家园物业管理委托合同》系伪造的，为无效证据。国泰安物业公司未尽到物业服务的责任和义务。我房屋内暖气跑水将家具、地板浸泡，未予解决。保安人员减少，小区内盗窃事件频发，我的电动车放在楼道里丢失。电表、电卡出现问题，经多次催促才上门查看。故我要求撤销原判，改判减免物业费。国泰安物业公司同意原审判决。
经审理查明：焦红系506号房屋产权人，该房屋的建筑面积为59.61平方米。
诉讼中，国泰安物业公司持以下证据，起诉要求焦红支付自2005年1月至2014年2月的物业费及利息。具体为：1、《东丽温泉家园物业管理委托合同》、证明及补充协议，证明其受小区开发建设单位北京市裕发东瑞房地产开发有限责任公司（下称裕发东瑞开发公司）、北京市小型动力机械有限责任公司（下称小型动力公司）委托对北京市丰台区×××院进行物业管理服务。2、《东丽温泉家园业主公约》，证明焦红认可由国泰安物业公司进行物业管理，承诺遵守公约并交纳相应物业管理费用。3、东丽温泉家园收费表以及物业收费相关规定等，证明其收费标准。4、2003年12月31日的缴费收据，证明焦红入住506号房屋时交纳了有线电视网费及物业费、保安费、保洁费等费用。
焦红对国泰安物业公司提交的前述第1、2、3号证据均不认可，并提交以下证据进行反驳，对第4号证据认可。具体为：1、《东丽温泉家园物业管理委托合同》，证明国泰安物业公司曾向其出具的《东丽温泉家园物业管理委托合同》与本案提交的不一致。2、2013年小型动力公司证明，证明国泰安物业公司与小区物业管理无关，其无权收取物业管理费用。3、来信答复意见，证明2005年对小区工程规模与建设单位进行了变更，确定了开发商，且建设用地仅限楼座范围等内容。
案件审理中，原审法院法官依法到北京市丰台区居住小区管理办公室调取了国泰安物业公司进行依法备案的《东丽温泉家园物业管理委托合同》。
上述事实，有双方当事人的陈述、《东丽温泉家园物业管理委托合同》、证明、补充协议、《东丽温泉家园业主公约》、证明、商品房销售面积明细、收费表、来信答复意见及庭审笔录等证据在案佐证。
本院认为：依据国务院《物业管理条例》第21条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面前期物业服务合同。国泰安物业公司与东丽温泉家园小区开发建设单位裕发东瑞开发公司、小型动力公司签订有《东丽温泉家园物业管理委托合同》，接受东丽温泉家园小区建设单位的委托为该小区提供物业服务，具有合法依据。焦红上诉称国泰安物业公司提交的《东丽温泉家园物业管理委托合同》系伪造，原审法院法官为此前往北京市丰台区居住小区管理办公室调取了国泰安物业公司进行依法备案的《东丽温泉家园物业管理委托合同》，证明该委托合同真实存在，焦红关于国泰安物业公司伪造合同的说法缺乏依据，本院不予支持。
国务院《物业管理条例》第22条、23条规定，建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。虽然国泰安物业公司与焦红未直接签订物业服务合同，但国泰安物业公司与焦红签字确认的《东丽温泉家园业主公约》中，对物业服务收费标准有明确约定，该公约对全体业主均具有法律约束，焦红也承诺按规定交纳各项服务费用。现国泰安物业公司向焦红主张的物业服务收费标准低于《东丽温泉家园业主公约》约定的标准，国泰安物业公司履行了物业服务的基本义务，焦红亦应支付物业服务费的义务。
关于焦红上诉提出国泰安物业公司未尽到物业服务的责任和义务问题，其中，焦红房屋内暖气跑水将家具、地板浸泡，未予解决，与本案不属同一法律关系，焦红可另行解决。焦红提出保安人员减少，每个楼门都应配备保安一节，对此并无法律上的强制要求，国泰安物业公司与建设单位的《东丽温泉家园物业管理委托合同》中也无此约定，国泰安物业公司与焦红签订的公约中对此也无特别约定，故焦红的此项主张缺乏依据，本院不予支持。对于焦红提出小区内盗窃事件频发，其电动车放在楼道里丢失一节，因楼道并非小区停放车辆的合理地点，焦红也未能举证证明国泰安物业公司对此负有过错，其以此为由要求减免物业费，本院不能支持。对于焦红提出的电表、电卡出现问题，经多次催促才上门查看一节，属于提高服务质量问题，不构成减免物业费的程度。
综上，焦红的上诉主张均不能构成减免交物业费的合法抗辩，其上诉请求，本院不予支持。原审法院判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费200元，由北京市国泰安物业管理有限责任公司负担70元（已交纳），由焦红负担130元（于本判决生效之日起10日内给付北京市国泰安物业管理有限责任公司）；二审案件受理费200元，由焦红负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李蔚林
代理审判员 赵胤晨
代理审判员 何江恒
二〇一五年二月二十七日
书 记 员 房依彤