江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏03民终636号
上诉人（原审原告）：徐州康居物业管理有限公司，住所地江苏省徐州市凤鸣路凤凰山康居家园商务楼。
法定代表人：李世忠，该公司董事长。
委托诉讼代理人：权学武，男，1955年1月1日出生，汉族，该公司副经理，住江苏省徐州市泉山区。
上诉人（原审被告）：踪沛然，男，1949年3月1日出生，汉族，住江苏省徐州市泉山区。
上诉人徐州康居物业管理有限公司（以下简称康居公司）与上诉人踪沛然因物业服务合同纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院（2017）苏0311民初4002号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月17日立案受理后，依法组成合议庭对案件进行了审理。上诉人康居公司的委托诉讼代理人权学武，上诉人踪沛然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
康居公司上诉请求：1、撤销原审判决，改判踪沛然支付从2007年2月1日起至2017年9月30日止所拖欠的物业费及违约金共计11886元。2、一、二审诉讼费用由踪沛然负担。事实和理由：1、康居公司从2000年2月12日起不间断服务至今，期间共签订了五份服务合同，享有合法的经营权。2、踪沛然在换届选举中落选后认为业主委员会不合法，并以此为由拒交物业管理费用。2011年因踪沛然欠费，康居公司已经将其诉至一审法院，一审法院不应以超出时效为由不支持康居公司的诉讼请求。同时，物业公司与业主委员会签订的服务合同是有偿服务，业主应当按时交纳物业服务费用。康居公司每年、每季度都张贴催费通知，不存在超出诉讼时效问题。
踪沛然辩称：康居公司主张为小区提供不间断的服务不属实，一审法院关于诉讼时效的问题适用法律正确。
踪沛然上诉请求：撤销原审判决第一项，驳回康居公司的全部诉讼请求。事实和理由：1、一审法院未将根本争议即康居公司是否依法取得进入小区服务的资格列为争议焦点，未组织双方围绕此进行举证质证，帮助康居公司逃避败诉结果；2、一审法院将康居公司提交的伪证认定为合法有效是错误的。2000年2月签订的合同是虚假合同，不应认定为合法有效。2007年5月签订的合同分为三个版本，亦是虚假合同。同时，四份《康居小区物业服务合同》均未经过业主大会讨论表决通过，不应对全体业主发生效力。康居公司未经业主大会聘用，合同双方违反了法律强制性的规定。3、一审法院将踪沛然一审中提交的证据全部排除未说明理由。4、一审法院引用其他案件认定的错误事实违反法律规定及审判原则。5、一审法院对于诉讼时效期间起算点有误，对诉讼时效适用法律错误。康居公司最近一次向踪沛然主张权利是在2017年4月13日，此时《民法总则》尚未实施，应当适用原《民法通则》诉讼时效为2年的规定。
康居公司辩称：公司每个季度都贴出催缴物业费通知。双方签订的合同是否合法不是康居物业公司可以左右，相关的生效案件已经裁决过关于合同效力的问题。
康居公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令踪沛然给付物业管理费6380元、违约金5506元；2、诉讼费用及其他费用由踪沛然承担。
一审法院认定事实：2000年2月12日，康居公司（乙方）与徐州润发房地产有限公司（甲方）签订《凤凰山康居家园前期物业管理服务委托合同》一份，约定甲方将位于徐州市××××路的康居家园委托给乙方实行物业管理服务，物业管理服务费住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.3元收取，业主逾期不交纳物业服务费的，按日加收应纳费用千分之三的滞纳金。委托合同期暂定为2000年2月12日起至2007年2月12日止，双方并约定了双方权利义务和管理事项等。2007年3月26日，康居公司向踪沛然小区的全体业主发出《公开信》一份，主要内容为：2007年1-3月份的物管费用的1/3作为告别礼包回报广大业主，另2/3作为小区共用设施、设备的维修及维护费用留下。请业主委员会及各位业主尽快选定合适的物业公司实施物业服务，2007年4月1日起我公司将不再提供服务。2007年5月9日，康居公司（乙方）与康居家园业主委员会（甲方）签订《物业服务合同》一份，约定甲方委托乙方对徐州市泉山区康居家园实行专业化、一体化的物业管理，物业位于徐州市××××路。合同期限自2007年5月10日起至2007年11月9日止。物业的管理服务费按双方协商的标准向业主（住用户）收取，即每月每平方米建筑面积0.48元。乙方在接管本物业中前四个月发生的物业管理费用按0.3元/m2（一个月免收），由甲方协助乙方做好宣传收缴工作。该合同还约定了委托管理事项、双方的权利义务、违约责任等其他内容。2007年6月8日，康居家园业主委员会、康居物业公司向康居小区的业主发出《缴费通知》一份，内容为：按合同约定，新的物业费收取标准调整到0.48元/m2,其中07年1-4月份按原标准0.3元/m2收取，同时物业公司遵守承诺，免收一个月物业费，实收三个月；5月9日至11月9日按新标准收取，请各位业主及时到物业公司经营接待部交纳，感谢支持和理解。2007年11月6日，康居公司（乙方）与徐州泉山区康居家园业主委员会（甲方）签订《徐州市康居小区物业服务合同》一份，约定甲方选聘乙方为凤凰山康居家园小区进行物业服务。物业服务期限为自2007年11月6日至2010年9月30日止。普通住宅的物业服务费按每月每平方米0.48元（建筑面积）、小高层按照每月每平方米0.98元的标准收取，在每季度首月的第一个月到物业一次性缴清，行动不便的可由物业上门收取。业主或物业使用人不得无故拖欠物业服务费。逾期未交纳物业服务费的，乙方从逾期之日起每日按应交物业服务费的万分之五另外收取滞纳金。乙方承担的物业服务项目为房屋建筑公共部位的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、内外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、公共地下室；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理等。房屋共用部位、共用设施、设备附属配套建筑和设施的小修（每件设备、设施一次维修材料费不超过200元）养护费用由乙方承担，大中修费用、更新费用由甲方承担。乙方违反本合同约定、《投标书》中及其他承诺，未达到服务质量标准，造成业主或甲方损失的，乙方应承担经济赔偿责任。该合同还约定了双方权利义务、物业服务质量等其他内容。2010年9月27日，康居公司（乙方）与徐州泉山区康居家园业主委员会（甲方）续签了《徐州市康居小区物业服务合同》，约定乙方的物业服务期限自2010年10月1日起至2013年9月30日止。物业服务费收费标准与交纳期限、方式、滞纳金计算、物业服务项目、违约责任等与原合同一致。2013年9月30日，康居公司（乙方）与徐州泉山区康居家园业主委员会（甲方）又续签了《徐州市康居小区物业服务合同》，约定乙方的物业服务期限自2013年10月1日起至2014年9月30日止。其他约定与原合同一致。2014年9月29日，康居公司（乙方）与徐州泉山区康居家园业主委员会（甲方）再次续签了《徐州市康居小区物业服务合同》，约定乙方的物业服务期限自2014年10月1日起至2017年9月30日止。其他约定内容与原合同一致。康居公司于2017年4月13日通过挂号信向踪沛然寄送了《催费通知》。踪沛然系康居家园B6-3-401室业主，房屋为多层住宅。
一审法院另查明，2011年2月17日康居公司将踪沛然诉至一审法院，后于当日撤回诉讼。
一审法院认为：一、关于康居公司是否有资格要求踪沛然支付物业费及滞纳金问题。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，物业服务企业应当依约对小区实施物业管理服务。踪沛然抗辩康居公司没有通过合法途径进驻康居小区，且业主委员会成立不合法，故业主委员会与康居公司所签订的物业服务合同无效。业主委员会的成立必须经过相应的程序且需要通过物业行政主管部门同意备案后再办理相应刻章等手续，履行业主大会授权的相应职能。关于该案中，踪沛然抗辩业主委员会成立是否合法的问题，其可以到相关物业行政主管部门进行查询，如确有证据可以证实业主委员会成立不合法，亦可以通过相应的行政诉讼申请撤销对业主委员会的备案登记。该案中，物业公司一直在康居小区提供物业服务这一事实亦经过该院类似的物业服务合同纠纷案件民事判决予以了确认。故踪沛然作为徐州市泉山区康居家园B6-3-401室的业主应按照约定及时向康居公司交纳物业服务费。二、关于踪沛然抗辩康居公司诉请是否超过诉讼时效的问题及康居公司要求踪沛然支付物业费和滞纳金问题。1、根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。该案中，根据康居公司提交的证据显示，其在2017年4月13日向踪沛然邮寄了催费通知，要求踪沛然支付2007年2月1日至2017年6月30日之间的物业费用，但康居公司并未提交证据证实其于2011年2月17日在（2011）泉民初字第603号案件中撤回对踪沛然的起诉后、在2017年4月13日向踪沛然邮寄催费通知前以书面的方式向踪沛然进行了催交。故一审法院确认踪沛然向康居公司缴纳物业费的起算时间应从2017年4月13日向前计算三年，即踪沛然应向康居公司缴纳自2014年4月14日起至2017年6月30日止的物业费用。根据合同约定的计算标准，踪沛然应向康居公司缴纳的物业服务费应为1939.39元（104.77m2×0.48元/m2×12个月/365天×1173天）。2、关于康居公司主张的滞纳金问题，虽然其与徐州泉山区康居家园业主委员会所签订的合同中对于拖欠物业服务费逾期未交的业主可以按比例加收滞纳金，但考虑到踪沛然未付物业费事出有因，且物业服务确有不完善之处，故对该请求一审法院不予支持。遂依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、踪沛然于判决发生法律效力之日其十日内支付徐州康居物业管理有限公司自2014年4月14日起至2017年6月30日止期间的物业服务费1939.39元（104.77m2×0.48元/m2×12个月/365天×1173天）；二、驳回徐州康居物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费100元，由徐州康居物业管理有限公司负担70元，由踪沛然负担30元。
二审中，双方均未提交新证据。
本院二审查明的案件事实与一审查明的事实一致。
本院认为，关于踪沛然提出的康居公司未经业主大会聘用，合同双方违反了法律强制性规定应认定为无效的主张。康居公司自2000年2月始分别与徐州润发房地产有限公司及康居家园业主委员会签订了《凤凰山康居家园前期物业管理服务委托合同》及《物业服务合同》若干份，约定由康居公司向涉案康居家园小区提供物业服务。根据相关规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。…业主委员会擅自订立、变更或者解除物业服务合同，业主大会不予追认的，应当认定业主委员会的订立、变更或者解除物业服务合同的行为对全体业主不发生效力，由此产生的后果由业主委员会中负有责任的个人承担。本案中，虽然涉案《康居小区物业服务合同》未经过业主大会讨论表决通过，不应对踪沛然发生效力，但鉴于康居公司自2000年以来一直为康居小区提供物业服务的事实，踪沛然作为康居家园的业主之一，应当按照合同的约定及时交纳物业服务费用。至于踪沛然提出的康居公司非由业主大会表决进行选聘的问题，相关法律法规中关于业主大会选聘物业服务企业的规定应视为管理性规范，即使康居公司确未由康居家园业主大会表决通过予以选聘，亦不能据此认定康居家园业主委员会与康居公司签订的物业服务合同无效。
关于康居公司的起诉是否超出诉讼时效的问题。根据相关规定，物业服务人要求业主给付物业服务费用的诉讼时效期间，从最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起计算。本案中，因康居公司与康居家园业主委员会签订过多次物业服务合同，故一审法院适用民法总则关于诉讼时效的规定，判决踪沛然向康居公司缴纳物业费的起算时间应从2017年4月13日向前计算三年并无不当，本院予以确认。
关于康居公司所主张的违约金问题。虽然康居家园业主委员会与康居公司签订的合同中约定对于拖欠物业服务费逾期未交的业主可以按比例加收滞纳金，但因踪沛然未付物业服务费系事出有因，且根据踪沛然一审提供的证据来看，康居公司的物业服务确有不完善之处，故对于康居公司主张的违约金本院亦不予支持。
综上，康居公司、踪沛然的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费200元，由徐州康居物业管理有限公司负担100元，由踪沛然负担100元。
本判决为终审判决。
审判长 廖伟巍
审判员 宋新河
审判员 孟 娟
二〇一八年九月十二日
书记员 汤璐菲