内蒙古准格尔旗人民法院
民 事 判 决 书
（2014）准商初字第69号
原告内蒙古星元物业服务有限公司准格尔旗分公司，住所地内蒙古自治区鄂尔多斯市准格尔旗。
负责人张喜忠，该分公司经理。
委托代理人杨彦臣，内蒙古盛乐律师事务所律师。
被告准格尔旗新巨业房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区鄂尔多斯市准格尔旗。
法定代表人魏治安，该公司董事长。
委托代理人王成，该公司职员。
委托代理人云五清，内蒙古久晖律师事务所律师。
原告内蒙古星元物业服务有限公司准格尔旗分公司（以下简称星元公司）诉被告准格尔旗新巨业房地产开发有限责任公司（以下简称新巨业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2014年8月15日受理后，依法由代理审判员刘富玉担任审判长、与代理审判员张丽峰、人民陪审员乔荣组成合议庭，于2014年11月11日公开开庭进行了审理。原告星元公司的负责人张喜忠、委托代理人杨彦臣，被告新巨业公司的委托代理人王成、云五清到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告星元公司诉称，原告星元公司与被告新巨业公司就准格尔旗薛家湾镇东方御景小区2区、3区、4区的物业服务签订了《前期物业服务合同》，合同约定该小区由原告星元公司进行物业服务，并约定了收费标准、合同服务期限和违约责任。关于违约责任上述合同第二十九条约定：“业主逾期违约交纳物业服务费用的，乙方可以从逾期之日起每月按应缴纳费用万分之五加收违约金”。在2013年4月27日，双方就具体服务面积事项签订了《东方御景小区前期物业管理补充条款》，明确约定原告星元公司的服务对象为该小区的2区、3区、4区，前期物业费实行包干制，即三个区每月总费用为25万元。在履行合同期间，应被告新巨业公司的要求，在2013年7月1日双方再次签订了《东方御景小区前期物业管理补充协议》，将原定的服务范围修改为该小区2区、3区，服务管理费用仍实行包干制，两个区域每月费用总计185975元（其中2区服务面积为96600平方米，3区服务面积为167800平方米）。在合同履行期间，被告新巨业公司提出3区楼房的销售情况而要求停止对3区的物业服务，于是自2014年5月9日原告星元公司停止对3区的物业服务，其它区域服务不变。原告星元公司2013年4月23日进入该小区服务，被告新巨业公司只支付了2013年4月25日至2013年6月30日期间的物业服务费185975元；对于2区的物业服务费自2013年7月1日至2014年7月31日的物业服务费一直没有支付，所欠的费用为883311元；对于3区的物业服务费自2013年7月1日至2014年5月9日的物业服务费一直没有支付，所欠费用为1215688元，两项合计为2098999元，核减原告星元公司代被告新巨业公司向业主收取的809093元后，尚欠1289906元。故请求：1、判令被告新巨业公司给付原告星元公司的物业服务费1289906元，并支付违约金106997元，合计1396903元；2、本案诉讼费用由被告新巨业公司承担。
原告星元公司向法庭出示了《物业服务合同》一份、《东方御景园三区物业服务变更说明》、《工作联系函》、《收费明细》，拟证明其主张。
被告新巨业公司辩称，针对原告星元公司的请求，原告星元公司2014日7月31日的服务费为905776元，我方支付185975元，物业费495876元、装修电费53700元、照明费多层电费21701元、取暖费237816元，合计809093元，经被告新巨业公司核算，原告星元公司应当返还被告新巨业公司89293元，时间截止到2014年7月31日。
被告新巨业公司向法庭出示了《前期物业服务合同》、《东方御景园小区前期物业管理补充协议》、《东方御景园项目部2013年4月25日-2014年4月费用收取汇总表》及《代新巨业2013年4月25日至2014年4月收费项目明细》、《准旗新巨业房地产开发公司与星元物业公司服务费结算说明》、《公告》、《关于东方御景园小区业主委员会候选人名单》、《关于东方御景园小区二区业主委员会组成人员结果等事项公告》、《证明》、《物业服务合同》、《通知》、《致东方御景园小区业主委员会回复函》、《通知》、《照片》，拟证明其抗辩主张。
经审理查明，2013年4月23日，原告星元公司与被告新巨业公司就准格尔旗薛家湾镇东方御景小区的前期物业服务签订了《前期物业服务合同》，合同约定合同期限为自2013年4月23日至被告新巨业公司整体交钥匙率达到80%后续一个月，但本合同期限届满，业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，本合同终止。第二十九条约定，被告新巨业公司、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之二点一的标准向原告星元公司支付违约金。2013年4月27日，原、被告双方又签订了《东方御景小区前期物业管理补充条款》，明确约定原告星元公司的服务范围为该小区的2区、3区、4区，前期物业费实行包干制，即三个区每月总费用为25万元。2013年7月1日原、被告双方再次签订了《东方御景小区前期物业管理补充协议》，将原定的服务范围修改为该小区2区、3区，服务管理费用仍实行包干制，两个区域每月费用总计185975元（其中2区建筑面积为96600平方米，3区建筑面积为167800平方米），同时，被告新巨业公司支付了2013年4月25日至2013年6月30日期间的物业费185975元。同时约定，在前期物业管理期间，原告星元公司代被告新巨业公司向业主收取前期物业费每月每平方米1.5元和高层装修电费每户300元，以上两项费用从被告新巨业公司拨付给原告星元公司的物业费中抵扣，多退少补，5月至8月代收的两项费用被告新巨业公司从7、8月物业费中分两次抵扣完，从9月开始代收费用按实际发生金额扣取。拨付方式为下月初5日前支付上月物业服务费。
在合同履行过程中，原告星元公司代被告新巨业公司向业主收取了高层装修电费、物业费、取暖费等费用共计809093元。在合同履行期间，被告新巨业公司提出鉴于3区楼房的销售情况而要求停止对3区的物业服务，于是自2014年5月9日原告星元公司停止对3区的物业服务，其它区域服务不变。以上事实有原告、被告双方陈述及其出示的证据在案予以证实。
本院认为，本案的争议焦点包括：第一，物业费的计算标准是包干制还是按实际服务的面积计算。第二，物业费的金额是多少，被告新巨业公司是否欠付原告星元公司物业费。如欠付，欠付金额是多少？第三，违约金应否应与支持。
原、被告双方签订的《前期物业服务合同》、《东方御景小区前期物业管理补充条款》、《东方御景小区前期物业管理补充协议》系双方真实意思表示，合同成立有效，双方应按合同约定履行各自的义务。关于第一个争议焦点即通过原、被告双方签订的《东方御景小区前期物业管理补充条款》、《东方御景小区前期物业管理补充协议》第一条均约定，物业费实行包干制，2013年4月27日签订的补充条款中明确物业服务对象三个分区每月总费用为25万元包死，在2013年7月1日签订的《补充协议》将物业费又调整为区、区每月费用185975元，因此对于被告新巨业公司辩称的应按实际服务面积计算物业费的抗辩理由不应予以支持。对于第二个争议焦点即物业费金额，根据原、被告双方约定的服务范围为东方御景小区区、区，面积分别为96600平方米、167800平方米，区的服务期限为自2013年7月1日至2014年7月31日，共计13个月，发生的物业费为883311元（计算方式为185975元／月÷总面积264400㎡×96600㎡×13个月=883311元）；区的服务期限为2013年7月1日至2014年5月9日，共计10.3个月，发生的物业费为1215688元（计算方式为185975元／月÷总面积264400㎡×167800㎡×10.3个月=1215688元）；以上两项之和为物业费总金额2098999元。根据原、被告双方的约定，原告星元公司代被告新巨业公司向业主收取的高层装修电费、物业费、取暖费等费用共计809093元可以在物业费中抵扣，抵扣后被告新巨业公司尚欠原告星元公司物业费1289906元（计算方式为2098999元-809093元=1289906元）。对于第三个争议焦点原告星元公司主张的违约金106997元，期限自2013年7月1日至2014年7月31日。本案中按照合同约定原告星元公司5月至8月代收的两项费用被告新巨业公司从7、8月物业费中分两次抵扣完，从9月开始代收费用按实际发生金额扣取。拨付方式为下月初5日前支付上月物业服务费。从以上约定内容可以看出，被告新巨业公司在抵扣完原告星元公司代扣的809093元时才产生违约情形，在合同期限的前四个月共计可以抵扣743900元（185975元×4=743900元），剩余65193元在第五个月抵扣，即第五个月的物业费欠款为120782元，该笔欠款在第六个月及2014年1月5日开始计算违约金，剩余六个月（第六个月至第十一个月）的违约本金均为185975元，按照合同约定当月的款项在下月5日前抵扣。由于原告星元公司主张的违约期限至2014年7月31日止，故最后一个月没有产生违约金。按照每月30日、每日违约金标准为万分之二点一计算，违约金总额为22140.20元。具体计算方式见下表：
产生违约时间本金违约期限违约金（每日万分之二点一）-单位：元第六个月即2013年12月120782元2014年1月5日至2014年7月5日
共计6个月180日4565.56第七个月即2014年1月185975元2014年2月5日至2014年7月5日
共计5个月150日5858.21第八个月即2014年2月185975元2014年3月5日至2014年7月5日
共计4个月120日4686.57第九个月即2014年3月185975元2014年4月5日至2014年7月5日
共计3个月90日3514.93第十个月即2014年4月185975元2014年5月5日至2014年7月5日
共计2个月60日2343.29第十一个月即2014年5月185975元2014年6月5日至2014年7月5日
共计1个月30日1171.64合计22140.20综上，对于原告星元公司主张的物业费本金1289906元予以支持，对于违约金22140.2元予以支持，合计1312046.2元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第七条、第二十一条之规定，判决如下：
被告准格尔旗新巨业房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内给付原告内蒙古星元物业服务有限公司准格尔旗分公司物业费本金1289906元、违约金22140.2元，合计1312046.2元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费17372元，由被告准格尔旗新巨业房地产开发有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。
审 判 长 刘富玉
代理审判员 张丽峰
人民陪审员 乔 荣
二〇一五年一月十七日
书 记 员 张秀娟
附：本判决援引法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
2、《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。