广东省江门市蓬江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）江蓬法民一初字第257号
原告：周慧贞，女，1960年11月11日出生，汉族，住江门市。
委托代理人：谢少波、许霈珍，均系广东东方大卫律师事务所律师。
被告：曹存荣，男，1962年2月6日出生，汉族，户口所在地：广东省开平市。
被告：广东建邦兴业集团有限公司，住所地：广东省开平市。
法定代表人：李文辉，该公司经理。
委托代理人：王振，男，1982年7月23日出生，汉族，住武汉市。系该公司员工。
原告周慧贞诉被告曹存荣、广东建邦兴业集团有限公司（以下简称“建邦公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年8月5日立案受理后，依法适用简易程�，于2014年10月14日公开开庭进行了审理。原告周慧贞的委托代理人许霈珍，被告曹存荣，被告建邦公司的委托代理人王振到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周慧贞诉称：被告曹存荣与被告建邦公司江门分公司的负责人梁文杰签订协议，约定由曹存荣挂靠建邦公司承包金汇城市广场二期工程项目。之后，梁文杰用伪造的建邦公司的公章在金汇二期工程的报建文件上加盖印章，并在没有提供相关营业执照和资质证书等原件的情况下进行报建。建设主管部门在明知手续不齐全的情况下仍然违规给金汇公司办理了建设项目施工许可证。由此让一个没有任何施工资质的自然人即曹存荣可以堂而皇之地对金汇二期进行承包施工，更让一个没有任何资金实力的曹存荣在没有后续开发资金的情况下，通过虚构事实、伪造公章等手续骗取原告等人购房款的非法企图得�。具体事实如下：曹存荣由于在实际施工过程中的建设资金出现了问题，为了筹集建设资金，被告向原告等人谎称该房产的开发商即江门市金汇房地产发展有限公司（以下简称“金汇公司”）与其约定用部分修建好的房产来抵顶部分工程款，所以其手上有大量金汇城市广场第二期的房屋出售，并且售价比市场销售的价格要优惠很多，曹存荣还向原告等人承诺将会以建邦公司的名义与原告签订购房协议并出具该公司的收款凭证。原告等人考虑到被告曹存荣是该工程项目的实际施工人，并从网上等相关资料了解到建邦公司是一家历史悠久、非常有实力的建筑施工企业，因此，包括原告在内的很多人均相信了曹存荣所宣称的可以销售金汇城市广场房屋的谎言。于是，原告在2010年11月5日与曹存荣在建邦公司江门分公司的营业场所内签订了《购房协议书》，订购一套金汇二�房产。合同签订后，原告在同年11月6日向曹存荣交付了购房定金400000元。曹存荣向原告出具了加盖建邦公司公章和曹存荣签名的《收据》。直到金汇广场正式对外发售第二期楼盘时，原告致电给曹存荣，要求曹存荣办理正式的购房手续，但此时曹存荣人间蒸发了。原告等人知道该情况后非常着急，于是纷纷向金汇城市广场销售中心联系并核实他们所购买房屋的相关情况，结果得到金汇城市广场的答复是，该公司从来没有将原告购买的房屋抵顶给两被告，现在这些房屋大部分均已经销售给其他人了。至此，原告等人才知道是被曹存荣诈骗签订了购房合同。于是原告等人均向公安机关报案，经过侦查并移送法院审理，最初江门中院以合同诈骗罪对曹存荣等人判刑15年不等。由于曹存荣不服，提出上诉。广东省高级人民法院发回重审，最后江门市中级人民法院以曹存荣将�收取的购房款并没有用于个人挥霍，而是投入到金汇二期工程建设之中，主观上没有侵占财产的故意为由，认为合同诈骗罪不成立，仅以伪造印章罪对曹存荣判处了三年有期徒刑（2013江中法刑二重字第1号）。目前该判决已生效。生效判决认定的主要事实包括：曹存荣及梁文杰在与原告等人签订的购房合同以及收据中所使用的建邦公司的印章均系伪造，曹存荣收取购房款的行为涉嫌犯罪；曹存荣将骗取的购房款大部分用于金汇二期工程建设中。因此，原告等人作为刑事案件的受害人，既然人民法院认定曹存荣收取的购房款大部分都流入金汇二期工程建设中，就应当依法判令追缴赃款。另外，既然江门中院认定大部分购房款被曹存荣投入到金汇二期工程之中，那么还有少部分购房款去向呢，是否被曹存荣挥霍掉了呢，更重要的是，合同诈骗罪的构成是以主观上是否非法占有为目的，本案中，曹存荣虚构事实、虚刻公章等非法手段骗取了购房款已经达到了非法占有购房款的目的，至于其将非法占有的款项如何使用并不影响到合同诈骗罪的构成。因此，江门中院对曹存荣刑事案件的处理存在重大错误，原告等人准备就此向检察院就曹存荣的刑事案件提出抗诉申请。不管法院最后如何对曹存荣判处，原告等人作为曹存荣实施的刑事案件的受害人无疑，曹存荣骗取原告等人的购房款给原告所造成的重大经济损失也是铁证如山。另外，曹存荣与建邦公司在金汇二期工程中形成挂靠与被挂靠的法律关系，建邦公司应当对曹存荣的上述债务承担补充清偿责任。理由如下：1、梁文杰作为建邦公司江门分公司的负责人，同意曹存荣以建邦公司的名义与金汇公司签订《建设工程施工合同》，并配合办理相关施工手续，通过签订《企业内部承包合同》收取管理费；2、建邦公司知道曹存荣以其名义承接金汇二期工程后在长达近四年的时间里不仅不反对，反而在工程出现质量问题时，还派出工程技术人员到工地进行现场解决。根据《民法通则》第六十六条第一款的规定，曹存荣与建邦公司成立挂靠关系。关于这一法律关系在法院受理的苏惠禅等材料商起诉曹存荣及建邦公司拖欠材料款系列案件中已经得到法院的确认。更重要的是，原告与曹存荣签订《购房协议书》时是在建邦公司江门分公司的经营场所内所签订，且有建邦公司江门分公司负责人梁文杰在现场并在购房合同上加盖梁文杰私刻的建邦公司的公章，有关的收取购房款的收据也是加盖了建邦公司的公章。在此情况之下，原告有理由相信这就是建邦公司的行为，所以才会支付购房款。因此，建邦公司江门分公司梁文杰利用经营场所并加盖印章的行为构成了表见代理。建邦公司对上述情况在知晓之后，没有表示任何的反对意见，也没有采取任何措施予以制止，所以依法应当承担补充清偿责任。为此，原告起诉至法院，请求判令：一、解除原、被告于2010年11月5日签订的《购房协议书》；二、被告曹存荣向原告返还购房款400000元；三、被告曹存荣向原告返还定金80000元（按已支付定金的20%计算）；四、被告曹存荣从原告支付房款之日即2010年11月6日起按中国人民银行同期同类贷款利率向原告支付利息至上述购房款退还之日止；五、被告建邦公司对被告曹存荣负担的上述第二、三、四项债务承担补充清偿责任；六、被告曹存荣、建邦公司承担本案的诉讼费。在庭审中，原告明确表示其在本案主张解除《购房协议书》，其主张的第二项诉讼请求为要求退还购房款，第三项诉讼请求实际为要求被告按定金金额即定金罚则承担违约责任，因原告支付的定金已超过法律规定的20%，故原告按其已支付定金的20%计算定金金额，并以此要求被告承担支付该定金金额的违约责任，原告请求计算利息的起算时间为支付房款之日，收款收据中显示的时间就是支付房款的时间。
周慧贞在举证期限内提供的证据有：
1、身份证，证明原告的诉讼主体；
2、被告营业执照副本，证明被告的诉讼主体；
3、购房合同、收据及转账凭证，证明被告给原告造成的经济损失；
4、刑事判决书（摘选），证明被告曹存荣和被告建邦公司江门分公司的负责人梁文杰均构成伪造印章罪的事实。
被告曹存荣辩称：原告与曹存荣签订的购房协议属实，对原告请求退回购房款没有意见。对原告既请求按定金金额承担违约责任，又要求计算利息，认为不合理，只能两�择其一，请求法院依法酌情减少进行处理。原告已支付的款项不属于定金，应为购房款。在庭审中，曹存荣陈述本案合同关系的买方和卖方分别为原告与曹存荣，该合同交易与建邦公司无关，建邦公司对于原告与曹存荣之间买卖房屋事宜不知情，也没有参与过。原告是直接向曹存荣支付购房款，建邦公司没有授权曹存荣签订购房协议以及收取房款，曹存荣收取的房款也没有上交给建邦公司，对于与原告签订《购房协议书》产生的权利义务由曹存荣个人承担。
曹存荣在举证期限内无提供证据。
被告建邦公司辩称：一、本案是基于周慧贞与曹存荣的房屋买卖合同关系而提起的房屋买卖合同纠纷之诉，原告主张建邦公司承担补充清偿责任突破了合同的相对性原则，没有任何事实和法律依据。本案的案由是房屋买卖合同纠纷，原告的第一、二、三项诉�请求（返还购房款和定金等）是基于其与曹存荣签订的《购房协议书》而提出的，依据是《购房协议书》的具体条款，根据合同的相对性原则和《合同法》的规定，合同当事人一方违约的，守约方可要求违约方承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，即合同的条款仅约束合同的主体（原告和曹存荣），而不能约束第三方建邦公司，一方违约的情况下，也仅能要求合同的违约方承担违约责任，而不能要求非合同主体方的建邦公司承担任何责任，包括返还购房款和定金等。因此，原告要求建邦公司承担补充清偿责任没有任何事实和法律依据。二、《购房协议书》不仅违反了国家法律的强制性规定，还属于无权处分。原告对该《购房协议书》的签订和不能履行负有不可推卸的重大过错，应与曹存荣按各自的过错承担相应损失的责任。《购房协议书》违反了法律关于物权的强制性规定。本案中，涉案标的物江门市金汇城市广场二期J3型某座某楼某室商品房在《购房协议书》签订时尚未取得预售证，更别说取得所有权，然而，原告和曹存荣却在《购房协议书》中约定：“该房屋是甲方合法拥有物业，在该楼房正式开售时，甲方必须与乙方签订正式购房合同，并办理一切购房办证所需的一切手续”，此约定显然违反了《物权法》第九条以及《城市房地产管理法》第三十八条的强制性规定。同时，涉案标的物江门市金汇城市广场二期J3型某座某楼某室商品房不仅不属于曹存荣所有，也不属于建邦公司所有，而是属于案外人江门市金汇房地产发展有限公司所有，曹存荣对涉案标的物无权处分。而且至今，涉案标的物也未能登记到曹存荣名下，江门市金汇房地产发展有限公司对《购房协议书》的内容也没有进行追认。根据《合同法》第五十一条的规定，《购房协议书》属于无权处分。另外，原告对该《购房协议书》的签订存在重大过错，应当承担与其过错相当的责任。本案中，原告在签订合同时，是明确知道涉案标的物属于江门市金汇房地产发展有限公司，而非曹存荣所有，甚至在交易过程中，原告都没有要求曹存荣提供金汇公司同意曹存荣售房的授权和涉案标的物的产权证明。在曹存荣对涉案标的物无权处分的前提下，因曹存荣提供的房价远低于市场价格的高额利益的诱惑，原告甘冒曹存荣违约的高风险与曹存荣签订《购房协议书》，原告对《购房协议书》的签订和不能履行存在重大过错，更是非善意交易人，应自行承担因此给自身带来的损失的风险，及相应的过错责任。原告在明知建邦公司与曹存荣之间没有代理关系，该售房行为是曹存荣个人的行为的情形下，还要求曹存荣在《购�协议书》上加盖“建邦公司”印章（事后证明该印章是伪造的），企图将曹存荣的违约责任及自身过错责任推在毫无关联的建邦公司身上，是推卸责任的恶意行为，以及原告作为非善意交易人的险恶用心。三、《购房协议书》中加盖的“广东建邦兴业集团有限公司”的印章是伪造的，从建邦公司提供的证据中可以显示（详见证据四），原告诉请建邦公司对被告曹存荣的个人债务承担补充清偿责任毫无事实和法律依据，原告持他人伪造的建邦公司印章加盖的《购房协议书》向建邦公司主张补充清偿责任依法不应获得支持。四、曹存荣对外出售房屋的个人行为与其是否挂靠于建邦公司建设工程的行为是全然不同的两种法律关系，两者之间没有必然联系，因此曹存荣向原告出售房屋的行为是个人行为，与建邦公司无关，无需为此承担法律责任。挂靠经营是指公民、法人�者其他组织为了获得较好的经营资格、凭证、信誉或国家优惠政策等便利条件，与另一方主体（挂靠单位）达成协议，以该主体的经营资格、凭证或名义等进行经营活动，并向该主体支付一定报酬或“管理费”的一种经营活动。而房屋买卖则是一方转移房屋所有权于另一方，另一方支付价款的行为。挂靠经营是曹存荣必须以挂靠单位建邦公司的名义对外建设工程。而本案的房屋买卖是曹存荣以自己的名义向原告出售房屋，收取价款的行为。根据《广东省高级人民法院关于经济审判适用法律几个具体问题的意见（试行）》第四部分“关于挂靠经营纠纷案件的处理问题”的有关规定，建邦公司亦不应对曹存荣的卖房行为承担任何责任。因此，即使曹存荣与建邦公司存在挂靠经营关系，建邦公司也不应对曹存荣买卖房屋的行为承担任何赔偿责任。五、原告不是涉案标的物买卖合同的善意交易人，而且其对该《购房协议书》的签订存在重大过错，应与曹存荣按各自的过错承担相应损失的责任，其提出定金等的诉讼请求无理，依法不应成立。如上所述，在签订《购房协议书》时，原告已明知曹存荣仍没有取得涉案标的物的所有权，建邦公司也没有取得涉案标的物的所有权，更没有向涉案标的物的所有人即开发商金汇公司进行核实，更没有要求曹存荣提供金汇公司授权曹存荣卖房的授权证明文书。仅仅是房价远低于市场价格的高额利益的诱惑，原告选择了甘冒风险购买曹存荣提供的房屋。原告对《购房协议书》的签订存在重大过错。而且原告的重大过错直接反映在《购房协议书》第二条等中。可见，原告认定的购房合同关系的交易主体是曹存荣个人，且原告根本没有了解曹存荣是否有权处分涉案标的物，是否经金汇公司授权曹存荣可以出售涉案标的物。因此，原告应当为自身签订《售房合同》的重大过错承担相应损失的责任，原告诉请曹存荣及建邦公司定金等的诉讼请求无理，应依法予以驳回。在庭审中，建邦公司陈述对于购房协议书，该公司不认可该协议书系建邦公司与原告签订，也从不知道存在该协议书及售房的事情，该公司从来没有授权曹存荣售房或加盖印章，也没有参与过售房的相关事项，故对于原告是否要求解除协议书，该公司没有意见。
建邦公司在举证期限内提供的证据有：
1、江检刑诉（2011）94号《起诉书》，证明被告曹存荣伪造并使用建邦公司印章非法销售房屋的事实；
2、文件检验鉴定书，证明被告曹存荣私刻、使用的印章是伪造的；
3、（2013）江中法刑二重字第1号《刑事判决书》（截选），4、讯问笔录（2011年1月27日，曹存荣），以�证据证明被告曹存荣伪造建邦公司印章，并与包括原告在内的60-80人签订售房合同，非法使用伪造的印章，非法销售本案在建房产的事实。
本院根据以上证据及综合当事人的陈述意见查明以下事实：原告周慧贞提供的《购房协议书》显示：甲方：“广东建邦兴业集团有限公司（打印件）”，乙方：周慧贞，落款处周慧贞在乙方进行了签名，曹存荣在甲方进行了签名，在甲方处并加盖了“广东建邦兴业集团有限公司”印章，时间：2010年11月5日。上述协议主要载明：“兹经双方协定，甲方向乙方出售坐落江门市院士路金汇城市广场二期J3型某座某楼某室房屋全部。该房屋是甲方合法拥有物业。双方确立买卖协议如下：一、按房产物业测绘面积为准（含公摊面积），每平方米6000元…三、乙方于2010年11月6日前一次性付购房定金人民币400000元…余额在办理妥银行�揭后付清；四、双方签订合同后即生效，如果甲方未能按合同执行售付房屋给乙方，则按定金金额双倍赔偿给乙方…五、甲方在房屋正式开售时，必须协助乙方办理房产证、土地使用证、银行按揭等一切手续…。”
原告提供的《个人业务凭证》（两份）载明：“日期：2010年11月5日、11月6日，借户名：周慧贞，贷户名：曹存荣，汇款金额：200000元、200000元…。”原告提供的《收据》载明：“今收到周慧贞交来江门市金汇城市广场二期工程J3型某楼某室购房款人民币400000元。收款单位：曹存荣，加盖了‘广东建邦兴业集团有限公司’印章，时间：2010年11月6日。”之后因于2009年4月，曹存荣未获得江门市金汇房地产发展有限公司的明确同意，售卖金汇二期工程的楼房，涉嫌合同诈骗，而于2011年1月21日被江门市公安局蓬江分局采取强制措施，被告没有将房屋交付原告，原告也没有支付其余房款。原告认为被告虚构事实骗取原告的购房款，导致无法交付房屋，应承担违约责任，为此，原告起诉至法院。在庭审中，原告与被告曹存荣均确认上述协议上原告与被告曹存荣签名的真实性。原告与被告曹存荣、建邦公司均确认《购房协议书》以及《收据》上所加盖的“广东建邦兴业集团有限公司”印章为伪造的印章，曹存荣并陈述协议及收据上的“广东建邦兴业集团有限公司”印章为其所加盖，系其私自刻制的印章，不是被告建邦公司真实使用的印章。经法庭释明，原告与被告曹存荣、建邦公司均对《购房协议书》以及《收据》上所加盖的“广东建邦兴业集团有限公司”印章的真伪性不申请鉴定。原告与被告曹存荣均陈述其双方已无法履行上述《购房协议书》，同意解除协议。
另查明，江门市金汇城市广场二期工程的建�单位为江门市金汇房地产发展有限公司。在庭审中，曹存荣陈述其是挂靠被告建邦公司并以该公司名义与江门市金汇房地产发展有限公司签订《建设工程施工合同》，金汇二期工程实际是由其负责施工。
本院认为：本案系因被告曹存荣在金汇二期工程施工中向原告出售该工程的商品房而未履行交付房屋或退还购房款等引起的房屋买卖合同纠纷。综合分析原告的诉讼主张和双方当事人的举证、陈述，本案双方当事人的争议焦点为：一、《购房协议书》的效力认定问题；二、违约责任的承担问题；三、被告建邦公司是否承担责任的问题。
一、关于《购房协议书》的效力认定问题。首先，对《购房协议书》的主体确定问题。虽购房协议上所打印的甲方为“广东建邦兴业集团有限公司”，并在协议甲方落款处加盖了该公司印章，但结合本案的证据以及�事人陈述的情况可以显示，由签订协议、履行协议、支付款项及收取款项等事项均在原告与被告曹存荣之间进行，被告曹存荣也陈述上述协议仅在其与原告之间进行，建邦公司对此不知情，也没有参与过。被告曹存荣以被告建邦公司的名义与原告签订购房协议，该行为至今没有得到建邦公司的追认，而从原、被告的举证及陈述的情况也未能举证证明曹存荣所从事的上述行为与建邦公司产生有权代理或表见代理的法律关系，故可以认定上述协议的主体为原告与被告曹存荣。对原告认为被告建邦公司在协议上加盖了印章，曹存荣挂靠建邦公司承建工程，建邦公司江门分公司的负责人梁文杰有参与售房，建邦公司对曹存荣的售房行为应知情等，故建邦公司应为本案合同关系的卖方的意见，因原告在起诉的意见以及庭审中均确认其与曹存荣签订的《购房协议书》上所加盖的“广东建邦兴业集团有限公司”印章系伪造，并不申请鉴定该印章的真伪性，且曹存荣也陈述其所加盖的印章为其私刻的印章，并不是建邦公司真实使用的印章。原告也未能举证证明其与建邦公司之间发生了本案的合同关系，因此，原告提出的上述意见缺乏理据，本院不予采信。被告建邦公司就此提出的抗辩意见有理，本院予以采纳。
其次，《购房协议书》是否有效的问题。因原告与被告曹存荣均确认协议上其各自签名的真实性，该协议是其双方真实意思的表示，没有违反法律的强制性规定，故原告与被告曹存荣签订的《购房协议书》依法具有法律效力，双方均应依照约定履行各自的义务。对被告建邦公司提出曹存荣没有取得预售许可证以及开发商的授权而出售上述房屋，原告与曹存荣签订的协议违反了相关法律规定，属于无权处分的意见，依照《最高�民法院关于审理买卖协议纠纷案件适用法律问题的解释》第三条中“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张协议无效的，人民法院不予支持。”的规定，又因被告建邦公司提出的法律规定所约束的主要为房地产开发企业，该类规定为专门针对房地产开发企业出售在建房屋所制定的规范以及进行的行政监管，而被告曹存荣不是开发企业，其作为一般个人与原告自愿达成出售房屋的协议，上述规定不起到必然对抗效力的约束。另外，原告基于《购房协议书》能取得房屋所有权最终有赖于双方将合同履行完毕即将房屋产权变更登记至原告名下，但综合原告与曹存荣陈述的情况以及房屋的实际情况，其双方因曹存荣未取得房屋的处分权或所有权或房屋已另售他人而造成事实上已无法履行《购房协议书》，因此，《购房协议书》的签订基于当事人双方的真实意思表示而被认定为有效，这只是不动产物权发生变更的原因行为，即使被认定为有效，在本案基于上述原因也不能发生物权变更的结果，也即其双方在签订《购房协议书》时并不表示其双方就处分了房屋或就能产生处分了房屋的法律后果，故对建邦公司的上述意见，本院不予采纳。据此，对原告要求解除《购房协议书》的请求，由于原告与被告曹存荣均陈述其双方约定的上述房屋现已无法交付，双方无法再履行合同，并同意解除合同，故本院依法予以支持。
二、关于违约责任承担的确定问题。首先，对协议双方是否存在违约行为的认定问题。根据被告曹存荣在庭审中的陈述，曹存荣在施工金汇二期工程期间，其认为按其与金汇公司签订的《建设工程施工合同》约定及与该公司法定代表人口头上取得一致意见而向原告售卖上述建设中的房屋�但从《建设工程施工合同》中的内容，未能确定其双方是采取以房抵顶工程款还是直接以支付工程款方式进行结算工程款，曹存荣也未能举证证明其与开发商采取了以房抵顶工程款的方式或所选择的抵顶房屋就是本案其向原告售卖的房屋，其也未能举证证明其在向原告售卖房屋时已取得金汇公司的明确授权，因此，由于曹存荣无法取得售卖房屋的所有权或处分权而导致无法向原告交付房屋，并造成其双方无法继续履行合同，故被告曹存荣的行为构成违约，应承担违约责任。另外，从原告与曹存荣双方各自履行合同的情况来看，虽然未有证据显示原告存在违约行为，但原告作为一个具备正常民事行为能力的成年人，在签订合同购买房屋这样的重大财产时，应尽到合理的注意义务，对所购房产的权属状况、房屋是否具备出售条件、售房人有无处分权利等基本情况作初步审查。而在本案中，原告在明知所购买房屋所属楼盘的开发商是江门市金汇房地产发展有限公司的情况下，仅依据曹存荣提供的《建设工程施工合同》、《企业内部单项承包合同书》以及认定曹存荣是挂靠建邦公司施工的事实，便认为曹存荣或建邦公司可以售房，并签订了《购房协议书》，最终该协议因曹存荣无处分权而至履行不能。因此，原告在签订合同时存在过失之处，即体现为未尽到合理审慎审查的注意义务。该过失虽不产生被告曹存荣可以对抗不承担违约责任的法律后果，但与合同最终履行不能而导致本案诉讼发生存在一定关系，原告为此应适当负担部分的诉讼费用，结合本案的实际情况，原告负担诉讼费的比例酌定为20%为宜。
其次，对原告支付款项的性质认定问题。综观原告与曹存荣签订的《购房协议书》，针对因曹存荣致使交易不成功的，其双方约定曹存荣应按定金金额双倍赔偿给原告。对于定金的确定问题，原告与曹存荣签订的《购房协议书》约定：“原告于2010年11月6日前一次性支付购房定金40万元…。”曹存荣出具的《收据》显示：“曹存荣于2010年11月6日收取原告交来购房款40万元…。”因此，虽曹存荣出具的《收据》中显示的金额未记载为定金，但原告在实际履行中按协议约定的上述定金金额及时间向曹存荣支付了相应的款项，原告所履行的该内容及时间与其双方约定的内容一致，故原告已支付的40万元应认定为定金。被告曹存荣抗辩认为该款项不是定金，应为购房款的意见缺乏理据，本院不予采纳。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”原告要求返还购房款和定金的请求，符合法律的规定和双方的约定，本院予以支持。但原告在本案中主张的第二项、第三项诉讼请求，即要求退还购房款400000元及按已付金额的20%即80000元确定定金并予以返还的请求，其实质就是主张按照定金罚则进行处理，原告提出的上述请求内容在表述方面欠缺规范性，既然原告在庭审中明确表示“已付款400000元”实际上是定金，并以此金额的20%”计算本案的定金金额为80000元，则400000元中20%以外的部分即320000元应视作购房款，故原告请求返还的购房款应为320000元。原告请求返还的定金适用定金罚则即双倍返还应为160000元。综上，本院在此略作调整原告请求内容的表述。另外，对原告主张计算利息的请求，因原告按其双方协议约定的违约责任承担方式提出了上述主张，即双倍返还定金，故原告在选择该方式进行主张后，在未能举证证明因曹存荣违约又造成其他损失的情况下，再行主张计算利息，理据不足，本院不予支持。
三、关于被告建邦公司是否承担责任的认定问题。因被告建邦公司不是本案合同关系的相对方，且被告曹存荣明确表示其是以其本人名义与原告建立合同关系，该合同关系与建邦公司无关，原告也未能举证证明本案建立的合同关系与建邦公司相关，并应由建邦公司承担责任，故原告以曹存荣挂靠建邦公司承建工程以及建邦公司在购房协议上加盖了印章等而主张建邦公司对曹存荣负担的上述款项承担补充清偿责任的请求，缺乏相应的事实和法律依据，本院不予支持。被告建邦公司就此提出的抗辩意见有理，本院予以采纳。
依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条第一款、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国担保法》第九十一条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、解除原告周慧贞与被告曹存荣于2010年11月5日签订的《购房协议书》；
二、被告曹存荣应自本判决生效之日起十日内向原告周慧贞返还购房款人民币320000元；
三、被告曹存荣应自本判决生效之日起十日内向原告周慧贞返还双倍定金人民币160000元；
四、驳回原告周慧贞的其他诉讼请求。
被告曹存荣如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费9200元，由原告周慧贞负担1840元，被告曹存荣负担7360元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。
审判员 杨丽燕
二〇一四年十月二十日
书记员 李贞琴