福建省安溪县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽0524民初821号
原告：泉州银行股份有限公司安溪支行，住所地：安溪县城厢镇二环南路1号金融行政中心6号楼C幢一层、五层。
负责人：林剑辉，该行行长。
委托诉讼代理人：谢能波，男，1977年2月1日出生，住福建省安溪县，该行员工。
委托诉讼代理人：傅文雄，该行公司律师。
被告：福建省兴泰建筑工程有限公司，住所地：福建省泉州市安溪县金融行政服务中心5B号楼1205-1206室。
法定代表人：林振生，该公司执行董事。
被告：安溪县小城镇建设投资有限公司，住所地：安溪县城厢镇二环南路1号金融行政服务中心5号楼C幢14层。
法定代表人：高金柱，该公司董事长。
被告：安溪县城市建设投资有限公司，住所地：安溪县城厢镇二环南路1号金融行政服务中心5号楼C幢14层。
法定代表人：郑海燕，该公司董事长。
上述二被告共同委托诉讼代理人：赵志强，福建联谊律师事务所律师。
被告：谢文坤，男，1976年8月30日出生，汉族，住福建省安溪县。
被告：谢根旺，男，1978年8月5日出生，汉族，住福建省安溪县。
原告泉州银行股份有限公司安溪支行（以下简称泉州银行安溪支行）与被告福建省兴泰建筑工程有限公司（以下简称兴泰建筑公司）、安溪县小城镇建设投资有限公司（以下简称小城镇投资公司）、安溪县城市建设投资有限公司（以下简称安溪城市建设投资公司）、谢文坤、谢根旺金融借款合同纠纷一案，本院于2018年1月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告泉州银行安溪支行的委托诉讼代理人谢能波、傅文雄、被告小城镇投资公司、安溪城市建设投资公司的共同委托诉讼代理人赵志强到庭参加诉讼，被告兴泰建筑公司、谢文坤、谢根旺经本院合法传唤，无正当理由均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
泉州银行安溪支行向本院提出诉讼请求：1.兴泰建筑公司立即偿还泉州银行安溪支行编号为HT240011130900020的《企业购房借款担保合同》项下的借款本金98,750.01元及截止至2018年01月17日的利息、罚息、复利2,264.53元，并支付自2018年01月18日起至实际还款之日止的利息、罚息、复利（利息、罚息、复利按前述合同约定计算）；2.被告谢文坤、谢根旺、安溪城市建设投资公司、小城镇投资公司对兴泰建筑公司的上述款项承担连带清偿责任；3.泉州银行安溪支行有权以兴泰建筑公司抵押房产（址在安溪县，预告登记证号：安房预城厢镇字第201305050号）的折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿兴泰建筑公司上述债务；4.本案全部诉讼费用由兴泰建筑公司、小城镇投资公司、安溪城市建设投资公司、谢文坤、谢根旺承担。事实和理由：2013年10月17日，泉州银行安溪支行与谢文坤、谢根旺签订编号为HT24001C130900020的《最高额保证合同》，约定：乙方（谢文坤、谢根旺）所担保的主债权为自2013年10月17日至2018年10月17日期间（包括该期间的起始日和届满日），在人民币39.5万元的最高余额内，甲方（泉州银行安溪支行）依据与兴泰建筑公司的借款合同、银行承兑协议、开立担保协议以及其他融资文件而享有的对债务人的债权，不论该债权在上述期间届满时是否已经到期；上述所述最高余额，仅指债务本金的最高余额；担保期间为二年，担保方式为连带责任保证。最高额保证担保范围包括：主债权本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）。2013年10月23日，泉州银行安溪支行与兴泰建筑公司签订编号为HT24001A130900020的《最高额抵押合同》，约定：乙方（兴泰建筑公司）所担保的主债权为自2013年10月23日至2018年10月23日，在人民币39.5万元的最高余额内，抵押权人依据与借款人（兴泰建筑公司）签订的借款合同、银行承兑协议、开立担保协议以及其他融资文件而享有的对债务人的债权；上述最高余额仅指本金，具体担保范围以第二条所述为准；抵押物址在安溪县，预告登记证号：安房预城厢镇字第201305050号。2013年12月12日，泉州银行安溪支行与兴泰建筑公司、安溪城市建设投资公司、小城镇投资公司签订编号为HT240011130900020的《企业购房借款担保合同》，约定：兴泰建筑公司向泉州银行安溪支行借款39.5万元，借款期限自2013年12月12日至2018年12月12日止，借款年利率为8.32%。合同第十二条约定：借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权依罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利；罚息按在第四条约定的利率基础上加收50%确定。合同第13.2条款约定：借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用。安溪城市建设投资公司、小城镇投资公司自愿为兴泰建筑公司的上述借款提供连带责任保证，担保范围包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金等实现债权的费用，担保期限为主债务到期后二年。合同签订后，泉州银行安溪支行依约向兴泰建筑公司发放贷款39.5万元。兴泰建筑公司借款后，自2017年4月起未能按月还本付息，此举已构成根本违约。根据借款合同第十三条约定，泉州银行安溪支行有权提前收回贷款。截止至2018年01月17日，兴泰建筑公司结欠泉州银行安溪支行借款本金98,750.01元、利息、罚息、复利2,264.53元。请求依法支持泉州银行安溪支行的全部诉讼请求。
小城镇投资公司、安溪城市建设投资公司共同辩称，1.泉州银行安溪支行对涉案房屋享有优先受偿权；2.小城镇投资公司、安溪城市建设投资公司请求在泉州银行安溪支行就涉案房屋的抵押实现债权后，再由小城镇投资公司、安溪城市建设投资公司等担保人承担剩余部分的连带清偿责任；3.小城镇投资公司、安溪城市建设投资公司在承担保证责任后，对借款人具有追偿的权利。
兴泰建筑公司、谢文坤、谢根旺既未作书面答辩，也未向本院提交任何书面证据。
泉州银行安溪支行向本院提供如下证据：
1.泉州银行安溪支行、兴泰建筑公司、小城镇投资公司、安溪城市建设投资公司的营业执照、谢文坤、谢根旺的身份证复印件各1份，证明泉州银行安溪支行、兴泰建筑公司、小城镇投资公司、安溪城市建设投资公司的主体资格及谢文坤、谢根旺的身份情况；
2.《最高额保证合同》复印件1份，证明泉州银行安溪支行与谢文坤、谢根旺就为兴泰建筑公司借款提供保证担保相关事宜达成协议；
3.《最高额抵押合同》复印件1份，证明泉州银行安溪支行与兴泰建筑公司就为该公司借款提供抵押担保相关事宜达成协议；
4.《商品房买卖合同》复印件1份、《商品房预告登记证》复印件1份，证明抵押房产来源合法；
5.《抵押申报审批表》复印件1份，证明抵押物依法办理登记手续；
6.《企业购房借款担保合同》复印件1份，证明泉州银行安溪支行与兴泰建筑公司、小城镇投资公司、安溪城市建设投资公司就借款39.5万元及保证担保相关事宜达成协议；
7.借款凭证复印件1份，证明泉州银行安溪支行依约向兴泰建筑公司发放39.5万元贷款的事实；
8.借据本息计算单、贷款清单各1份，证明截止至2018年01月17日，兴泰建筑公司尚欠泉州银行安溪支行借款本金98,750.01元及利息、罚息、复利2,264.53元。
小城镇投资公司当庭提供关于通知兴泰公司办证的函件1份，证明小城镇投资公司多次通知兴泰公司来办理房产证，兴泰建筑公司工作人员谢淑丽于2014年4月15日签收邮件。
经质证，小城镇投资公司、安溪城市建设投资公司对泉州银行安溪支行提供的证据1、4、5、6没有异议，对证据2、3、7、8有异议；泉州银行安溪支行对小城镇投资公司提供的证据没有异议。
本院认为，因兴泰建筑公司、谢文坤、谢根旺无正当理由拒不到庭参加诉讼，又未在本院指定的举证期限内提交证据或申请延期举证，视为自愿放弃举证、质证等相应的诉讼权利。经审查，泉州银行安溪支行及小城镇投资公司提供的上述证据，来源合法，内容客观真实，与本案的事实相关联，本院依法均予以采信。
经庭审认证，结合庭审笔录，本院对本案主要事实作如下认定：
2013年5月4日，兴泰建筑公司与小城镇投资公司签订编号为201305040031的《商品房买卖合同》一份，约定：兴泰建筑公司向小城镇投资公司购买址在安溪县，房屋总价款为792,036元等。2013年6月20日，双方就该涉案房产进行预购商品房预告登记，预告登记权利人为兴泰建筑公司，预告登记证号：安房预城厢镇字第201305050号。
2013年10月17日，泉州银行安溪支行与谢文坤、谢根旺签订编号为HT24001C130900020的《最高额保证合同》一份，约定：乙方（谢文坤、谢根旺）所担保的主债权为自2013年10月17日至2018年10月17日期间（包括该期间的起始日和届满日），在人民币39.5万元的最高余额内，甲方（泉州银行安溪支行）依据与兴泰建筑公司的借款合同、银行承兑协议、开立担保协议、信用证等各类贸易融资合同以及其他融资文件（下称“主合同”）而享有的对债务人的债权，不论该债权在上述期间届满时是否已经到期；上述所述最高余额，仅指债务本金的最高余额；乙方承担保证责任的方式为连带责任保证；乙方最高额保证担保范围包括：主债权本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）；若主合同为借款合同，则本合同项下的保证期间为：自主合同项下的借款期限届满之次日起两年；甲方根据主合同之约定宣布借款提起到期的，则保证期间为借款提起到期日之次日起两年。
2013年10月23日，泉州银行安溪支行与兴泰建筑公司签订编号为HT24001A130900020的《最高额抵押合同》一份，约定：乙方（兴泰建筑公司）所担保的主债权为自2013年10月23日至2018年10月23日期间，在人民币39.5万元的最高余额内，甲方（泉州银行安溪支行）依据与兴泰建筑公司签订的借款合同、银行承兑协议、开立担保协议以及其他融资文件（下称“主合同”）而享有的对债务人的债权，不论该债权在上述期间届满时是否已经到期，也不论该债权是否在最高额抵押权设立前已经产生；上述最高余额仅指债务本金的最高余额；最高额抵押担保范围包括：主债权本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及实现抵押权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、评估费等）；抵押物为址在安溪县，预告登记证号：安房预城厢镇字第201305050号。同日，双方就该抵押合同向安溪县房地产交易管理所提交《购房权利抵押申报审批表》，对涉案房产办理抵押权预告登记。
2013年12月12日，泉州银行安溪支行与兴泰建筑公司、安溪城市建设投资公司、小城镇投资公司签订编号为HT240011130900020的《企业购房借款担保合同》一份，约定：兴泰建筑公司向泉州银行安溪支行借款39.5万元，用于购买安溪县城厢镇二环南路1号金融行政服务中心第5B幢1210-1211号房产，借款期限自2013年12月12日起至2018年12月12日止，借款年利率为8.32%。合同第十二条约定：借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权依罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利；罚息利率按在第四条约定的利率基础上加收50%确定。合同第13.2条约定：借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用。合同第二十五条约定：保证人（安溪城市建设投资公司、小城镇投资公司）自愿向贷款人（兴泰建筑公司）提供连带责任保证。第二十六条约定：保证人承担保证责任的范围按下列第26.2种方式确定：……26.2阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但如下列条件同时满足的，保证人对该等条件同时满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任：A、本合同第19.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕；B、贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书。合同第二十七条约定：一次性还本的，保证期间为借款到期日起两年；分期偿还的，保证期间为每期还款日起两年。借款人与贷款人达成期限变更协议的，保证人继续承担保证责任，保证期间自期限变更协议约定的债务履行期限届满之日起两年。贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年。合同签订后，泉州银行安溪支行依约向兴泰建筑公司发放了贷款39.5万元。兴泰建筑公司借款后，自2017年4月起未依约按月还本付息。尔后，泉州银行安溪支行划扣小城镇投资公司款项用于偿还兴泰建筑公司2017年4月12日至2017年9月28日期间六笔按揭贷款，本息合计44,310.95元。截止至2018年1月17日，兴泰建筑公司尚欠泉州银行安溪支行借款本金98,750.01元及依合同约定的利息、罚息、复利2,264.53元未偿还，致泉州银行安溪支行诉至本院。
另查，2014年4月15日，小城镇投资公司向兴泰建筑公司邮寄书面通知其可办理涉案房产产权证、土地证。同年4月17日，兴泰建筑公司签收该邮件，但至今未为涉案房产办理产权证和土地证。
本院认为，泉州银行安溪支行与谢文坤、谢根旺签订的《最高额保证合同》、与兴泰建筑公司签订的《最高额抵押合同》、与兴泰建筑公司、小城镇投资公司、安溪城市建设投资公司签订的《企业购房借款担保合同》，均系各方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。各方均应按约定履行，否则应承担相应的法律责任。泉州银行安溪支行与兴泰建筑公司、小城镇投资公司、安溪城市建设投资公司签订《企业购房借款担保合同》后，依约将借款39.5万元支付给兴泰建筑公司，但兴泰建筑公司仅依约偿还贷款至2017年4月11日，后小城镇投资公司代为偿还自2017年4月12日起至2017年9月28日止的贷款本金及利息，兴泰建筑公司尚欠泉州银行安溪支行借款本金98,750.01元及自2017年9月29日起的利息未偿还，小城镇投资公司、安溪城市建设投资公司、谢文坤、谢根旺也未能履行保证担保责任，至今已逾期超过三个月以上，依照《企业购房借款担保合同》的约定，泉州银行安溪支行有权要求借款人提前清偿全部或部分贷款及所产生的利息、罚息及其他费用。泉州银行安溪支行请求兴泰建筑公司偿还借款本金98,750.01元及截止至2018年1月17日的利息、罚息、复利2,264.53元，并支付自2018年1月18日起至还清款项之日止按《企业购房借款担保合同》约定计算的利息、罚息、复利，符合合同约定，且不违反法律规定，本院予以支持。小城镇投资公司、安溪城市建设投资公司、谢文坤、谢根旺作为本案借款的保证人，其在合同中明确约定承担连带保证责任，且因涉案房产至今未办理权属证书，小城镇投资公司、安溪城市建设投资公司提供的阶段性担保也未能予以免除，故小城镇投资公司、安溪城市建设投资公司、谢文坤、谢根旺依法应对兴泰建筑公司尚欠借款本金及利息、罚息、复利承担连带清偿责任。小城镇投资公司、安溪城市建设投资公司、谢文坤、谢根旺在履行保证责任后，有权依法向兴泰建筑公司进行追偿。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保证将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”本案中，泉州银行安溪支行对涉案房产作了抵押权预告登记，但该抵押权预告登记并非抵押权登记本身，并未使银行获得现实的抵押权。涉案房屋至今未办理权属证书，也未办理正式的抵押登记。故泉州银行安溪支行请求其对涉案房屋的折价或拍卖、变卖所得价款具有优先受偿的权利，于法无据，本院不予支持。兴泰建筑公司、谢文坤、谢根旺经本院合法传唤,无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决,由此产生的法律后果由其自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百九十六条、第二百零七条、第二百一十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国担保法》第十八条第一款、第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下：
一、福建省兴泰建筑工程有限公司应于本判决生效之日起15日内偿还泉州银行股份有限公司安溪支行借款本金98,750.01元及截止至2018年1月17日的利息、罚息、复利2,264.53元，并支付自2018年1月18日起至还清借款之日止按《企业购房借款担保合同》（合同编号：HT240011130900020）约定计算的利息、罚息、复利；
二、安溪县小城镇建设投资有限公司、安溪县城市建设投资有限公司、谢文坤、谢根旺对上述款项承担连带清偿责任；
三、安溪县小城镇建设投资有限公司、安溪县城市建设投资有限公司、谢文坤、谢根旺承担保证责任后，有权依法向福建省兴泰建筑工程有限公司追偿；
四、驳回泉州银行股份有限公司安溪支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2,320元，由福建省兴泰建筑工程有限公司、安溪县小城镇建设投资有限公司、安溪县城市建设投资有限公司、谢文坤、谢根旺共同负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。
审 判 长 陈炳泉
人民陪审员 林有德
人民陪审员 黄云平
二〇一八年四月二十三日
书 记 员 陈淑婷
附：本案所适用主要法律、法规、司法解释
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保证将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》
第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
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