湖北省武汉市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）鄂01执异968号
案外人：杭州大明钢结构厂，住所地：浙江省杭州市江干区清泰门外二堡光明路。
法定代表人：陈国镰，该厂厂长。
申请执行人:武汉金融控股（集团）有限公司（原武汉经济发展投资（集团）有限公司），住所地：湖北省武汉市长江日报路24号。
法定代表人:马小援，该公司董事长。
被执行人:武汉银星租赁有限公司，住所地：湖北省武汉市东西湖区吴南路4号。
法定代表人：肖晓见，该公司董事长。
被执行人:武汉东星实业发展有限总公司，住所地:湖北省武汉市东西湖区吴南路4号。
法定代表人:王志刚，该公司董事长。
被执行人:武汉四方停车场发展有限公司，住所地：湖北省武汉经济技术开发区沌口一路鼎力大厦5楼。
法定代表人：李艾琳，该公司董事长。
本院在执行武汉金融控股（集团）有限公司（以下简称金融控股公司）与武汉银星租赁有限公司（以下简称银星公司）、武汉东星实业发展有限总公司（以下简称东星公司）、武汉四方停车场发展有限公司债权转让合同纠纷一案的过程中，案外人杭州大明钢结构厂（以下简称杭州结构厂）对本院执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
杭州结构厂异议称，1997年11月27日，异议人以空调设备货款换房的形式从银星公司购买位于武汉长江大厦九楼C座107平方米房产。由于银星公司诸多原因，一直未办好房产证，期间异议人一直催促办理，异议人在办理房产过程中无任何过错。该房产1997年至2005年为异议人驻武汉办事处用房，2005年10月后异议人委托物业公司出租至今。综上所述，法院对涉案房产查封的执行行为违反了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，法院执行保全的是异议人作为案外人的合法财产，故异议人依法提出执行异议，请求撤销变更（2015）鄂武汉中执恢字第00059-4号执行裁定，原为（2011）武执字第00130-3号执行裁定；�除对异议人位于武汉长江大厦九楼C座107平方米房屋及土地使用权的查封（权证号：武权证江字2014009199号，涉案房屋的位置见附图）。
本院查明，原告武汉经济发展投资（集团）有限公司（以下简称经发投公司）与被告银星公司、东星公司、武汉四方停车场发展有限公司债权转让合同纠纷一案，本院于2011年2月25日作出（2010）武民商初字第144号民事判决：被告银星公司于判决生效之日起10日内向原告经发投公司偿还贷款本金14583333元；被告东星公司在4583333元的范围内承担连带清偿责任；被告武汉四方停车场发展有限公司在1000万元的范围内承担连带清偿责任。判决生效后，经发投公司向本院申请执行，本院于2011年7月12日以（2011）武执字第00130号立案执行。
2011年10月27日，本院以（2011）武执字第00130-3号执行裁定，查封了登记在武汉交通发展有限公司（以下简称交通公司）名下，产权实属被执行人银星公司所有的位于武汉市江汉区民权路1号长江大厦（武房权证江字第20100064**号）主楼9-C区（452.8平方米）、主楼14层（433.59平方米）、主楼23-A区（912.9平方米）、主楼25层（625.96平方米，已剔除A1+C1+C2+C3共569.59平方米）的房屋及项下相对应的土地使用权（土地证号：WP国用（1993临）字第0**号）。查封期限从2011年10月27日起至2013年10月26日止。上述查封房产由被执行人银星公司负责保管使用。因上述涉案房产不能处置，本院裁定终结该案的本次执行程序。
2016年3月18日，本院作出（2015）鄂武汉中执恢字第00059-4号执行裁定书，裁定解除对上述涉案房地产的查封，对登记在交通公司名下，产权实属被执行人银星公司所有的位于�汉市江汉区民权路1号长江大厦主楼9层1室的房屋及房屋项下土地使用权予以查封（武房权证江字第20140091**号、面积522.09平方米），其中包括杭州结构厂购买的107平方米房屋（以下简称涉案房屋）。
另查明，1997年11月14日，杭州溴化锂制冷机厂与银星公司签订《协议书》，约定：银星公司订购杭州溴化锂制冷机厂春立牌ZXY-93型溴化锂机组一台。其主机价格96.5万元。其付款方式为银星公司售给杭州溴化锂制冷机厂长江大厦六楼写字楼一套，价值50万元，每平方米4690元等等。同年11月27日，银星公司与杭州溴化锂制冷机厂签订《购房合同》，协议内容:杭州溴化锂制冷机厂向银星公司提供春立牌直燃型溴化锂双制机组一台，型号为ZXY-93型，总价106.3万元（含主机、运费、溶液、调试费），杭州溴化锂制冷机厂向银星公司购买（包括产权）武汉长江大厦六楼部分写字楼，具体位置见结构平面图，桩号：（1-1
--1-2）X（1-G--
1-F向1-E方向至建筑面积为107平方米为止），每平方米单价4673元，合计50万元，此款作为银星公司购机货款。银星公司免费为杭州溴化锂制冷机厂写字楼间隔内墙。同日，双方签订《补充协议》。双方约定：杭州溴化锂制冷机厂购买银星公司原长江大厦六楼改为九楼（具体位置见附件1），原价格不变。与此同时，开发商交通公司于同日与杭州溴化锂制冷机厂签订《武汉市商品房购销合同》，约定杭州溴化锂制冷机厂购买交通公司开发的长江大厦主楼9层C1座中107平方米的房屋一套，单价为每平方4673元，总金额为50万元，付款方式系以一台型号为ZXY-92型溴化锂双制机组的部分设备款抵付上述购房款等。合同签订后，杭州溴化锂制冷机厂按合同约定向银星公司交付货物，银星公司亦向该厂交付所售房屋。
1998年5月4日、2000年1月13日、2012年2月6日，银星公司向杭州溴化锂制冷机厂出具《证明》，其内容为银星公司收到杭州溴化锂制冷机厂货物，该厂所购长江大厦9楼C1座107平方米写字间，产权为该厂所有，房产证正在办理之中。2003年11月14日，交通公司王家巷工程筹建处向杭州溴化锂制冷机厂出具《联系函》，其函载明“杭州溴化锂制冷机厂：贵厂在武汉市长江大厦所拥有房产（长江大厦9楼C1座，建筑面积为107平方米），产权手续将于2004年办理。具体办理手续时间另行通知。”
在本院审查期间，杭州结构厂向本院提交《房屋租赁合同》、物业费、收取租金的收据等证据材料，证明在法院查封前其已占有涉案房屋。
再查明，2001�3月20日，“杭州溴化锂制冷机厂”经杭州市江干区市场监督管理局核准其企业名称变更为“杭州大明钢结构厂”。2015年8月8日，经发投公司经武汉市工商管理局核准，将其名称变更为金融控股公司。2016年5月17日，本院作出（2016）鄂01执异449号执行裁定，将本院（2015）鄂武汉中执恢字第00059号执行案的申请执行人经发投公司的名称变更为金融控股公司。
还查明，2014年10月22日，武汉市江汉区住房保障和房屋管理局向本院出具《关于民权路一号长江大厦房产协助查封有关问题的情况说明》，该《情况说明》载明，为解决历史问题，本院原查封的位于长江大厦（武房权证江字20100064**号）9层C区（452.8平方米）的房产，现证号为：武房权证江字第20140091**号，面积为522.09平方米。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，涉案房屋虽登记在武汉交通发展公司名下，但产权实属银星公司所有，在本院查封之前，杭州结构厂就与武汉交通发展公司、银星公司签订商品房买卖合同，并以银星公司应支付杭州结构厂的货款抵付了全部购房款；根据杭州结构厂提交的《房屋�赁合同》及其他证据可证实，杭州结构厂已实际控制涉案房产，对此可认定杭州结构厂已实际占有涉案房产；因历史遗留问题，致使涉案房屋未能办理过户登记手续，其责任不能归责于案外人。因此，根据上述司法解释的规定，杭州结构厂对执行标的享有足以排除强制执行的权益，杭州结构厂提出的异议理由成立，本院应裁定中止对该执行标的的执行。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十五条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：
中止对登记在武汉交通发展有限公司名下、产权实属被执行人银星公司所有的位于武汉市江汉�民权路1号长江大厦主楼9层1室（武房权证江字第20140091**号、面积522.09平方米）中107平方米的房屋及该房屋项下土地使用权的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向执行法院提起执行异议之诉。
审 判 长 李淑红
审 判 员 徐 文
人民陪审员 叶 路
二〇一八年八月十五日
法官 助理 王 楠
书 记 员 谭 晓