浙江省台州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙台民终字第755号
上诉人（原审原告）：马礼掌。
上诉人（原审原告）：罗雄娟。
两上诉人的委托代理人：叶香玲。
两上诉人的委托代理人：张珍品。
被上诉人（原审被告）：台州三和房地产开发有限公司。
法定代表人：卢爱玲。
委托代理人：任益民。
委托代理人：杨俭。
上诉人马礼掌、罗雄娟因商品房销售合同纠纷一案，不服三门县人民法院（2014）台三民重初字第20号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2014年10月14日公开开庭审理了本案。上诉人马礼掌、罗雄娟的委托代理人叶香玲、被上诉人台州三和房地产开发有限公司（以下简称三和房产公司）的委托代理人任益民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理认定，原告马礼掌、罗雄娟与被告三和房产公司于2010年11月16日签订了《浙江省商品房买卖合同》，原告购买被告建设的位于三门县海游街道朝阳路2号的“江景花苑”商品房一套，房号为13号楼2单元806室，面积为93.11平方米，总房款为414340元。《浙江省商品房买卖合同》第九条约定，出卖人应当在2012年4月30日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、道路、消防系统、电梯等，具备商品房正常使用的基本条件；4、有线电视、电话、网络等管线具备开通条件；5、商品房项目分期交付，竣工验收备案证明及规划、公安消防、环保等部门的认可文件或准许使用文件无法分期取得的，上述文件取得按相关规定及当地相关部门的规定执行等。第十条约定，出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）①逾期不超过60日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；②逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之五的违约金。第十六条关于产权登记的约定，出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得土地使用权证书或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房所有权证；出卖人承诺于2012年7月31日前，取得前款规定的土地、商品房权属证书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的0.5%承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第①②处理，①买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并自约定日期至实际退款日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金；②买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金等。
合同签订后，两原告已按约付清总房款414340元，并于2012年7月31日接收了商品房。该商品房所在江景花苑小区的建设工程系分期规划、分期施工、分期预售，但各期工程的消防系统是连为一体，只有一、二期工程全部完工后才可以进行验收。该商品房所在的江景花苑小区13号楼已于2012年5月28日经建设单位、监理单位、施工单位、物业公司、设计单位验收合格，于2014年2月12日通过规划验收。于2014年1月3日通过消防备案。但尚未取得建设工程竣工验收备案证明，该商品房的相关权属证书也尚未办理取得。
原审法院审理认为，原、被告订立的商品房买卖合同依法成立并生效，对双方当事人均具有法律上的约束力，原、被告应当按照约定履行自己的义务。两原告作为买受人已向被告履行了交付房款的义务，被告应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据《浙江省商品房买卖合同》第九条约定，被告应于2012年4月30日前将符合合同第九条约定的商品房交付给原告，本案商品房的工程虽于2012年5月28日经分户验收，但并未通过工程竣工验收，未取得建设工程竣工验收备案证明，故本案商品房至今仍不具备交付条件。根据《建设工程质量管理条例》第十六条规定，工程经竣工验收合格的，方可交付。故在本案商品房取得工程竣工验收备案登记前，被告应承担违约责任。本案的争议焦点在于逾期交房违约金及逾期办证违约金如何认定，结合本案的事实及有关法律规定综合分析如下：（一）关于逾期交房违约金，首先涉及到逾期交房时间的认定。根据《浙江省商品房买卖合同》第九条约定，被告应于2012年4月30日前将符合相关条件的商品房交付两原告使用，但被告并未按约履行，故逾期交房违约金应自约定最后交房期限的次日起算。被告于2012年7月31日交付给两原告的商品房并不符合约定条件，两原告对此应当是知晓的，但两原告仍予以接收，应当视为双方已就交房条件的变更达成合意。故两原告主张逾期交房违约金计算至实际符合交房条件之日止，明显与其先前的收房行为相悖，该院不予采纳，合同第十条也约定，被告要求继续履行合同的，违约金从最后交付期限的第二天起计算至实际交付之日止，故被告的逾期交房时间应当从2012年5月1日起计算至2012年7月31日止共92天。其次，关于逾期交房违约金的计算标准，双方约定从逾期次日起按已付总房款的日万分之五标准计算，但被告认为约定的违约金过高并要求该院予以调低。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，人民法院在确定违约金时虽应以实际损失为基础，但同时亦应当兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。结合本案双方当事人关于违约金的约定，及两原告的实际损失诸如已付房款的利息损失等，故该院酌情将逾期交房违约金调整为按照已付总房款的日万分之三计算。因此，本案被告应当支付的逾期交房违约金数额为11436元。（二）关于逾期办证违约金。根据《浙江省商品房买卖合同》第九条和第十六条约定，被告应于2012年4月30日前交付符合约定的商品房，于2012年7月31日前办理商品房权属证书。据此，应认定商品房的相关权属证书应在符合约定条件的商品房交付后的三个月内办理。但至目前，被告尚未办理好本案商品房的土地使用权初始登记，取得土地使用权证书或土地使用权证明，故亦不能确定办理权属证书的期限，导致该院无法对逾期办证的合理损失作出判断，因此，原告要求被告承担逾期办证违约金的起诉条件尚不具备，对此，本案暂不作处理，待条件成就时，原告可另行起诉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，判决：一、限被告台州三和房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内支付给原告马礼掌、罗雄娟逾期交房违约金11436元。二、驳回原告马礼掌、罗雄娟其他诉讼请求。如果被告台州三和房地产开发有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，由原告马礼掌、罗雄娟共同负担215元，被告台州三和房地产开发有限公司负担85元。
宣判后，马礼掌、罗雄娟不服，向本院提起上诉称：一、一审法院认定上诉人对交付的商品房不符合约定条件应当知晓，并认为接收视为双方已就交房条件的变更达成合意显属错误。被上诉人是单一通知“交房”，“交房”时没有说明不符合交房条件，上诉人拿钥匙根本不知情不符合交房条件，一审法院认定应当知晓属于主观臆断，上诉人接收钥匙时不知情房屋是否验收备案，是被上诉人欺骗上诉人，根本不存在变更交房条件达成合意。在整个小区建设工程尚未竣工、仅仅是单元工程完工的情况下，被上诉人就通知交房，上诉人在不知情的情况下接收了房屋钥匙不能视为合同规定的交房，即使视为交房，房屋未验收，未取得建设工程竣工验收备案证明，被上诉人同样要承担违约责任，支付违约金至取得建设工程竣工验收备案证明之日；二、一审法院将合同约定的逾期交房违约金日万分之五调整为日万分之三不符合法律规定，且显失公平。双方所，签订的《商品房买卖合同》是格式合同，违约金金额是被上诉人设定的，法院不应随意调整，且日万分之五不存在过高问题，被上诉人也没有证据证明上诉人的实际损失金额明显低于约定金额；三、房屋产权证书交付的违约是清楚的，本案是合同违约，是要求被上诉人履行合同义务、支付违约金，并非财产损失之诉。逾期交付产权证书不论逾期多久，损失都是难以确定的，故一审法院应在本案中一并处理；四、上诉人诉请的标的金额依据合同约定和法律规定是正确的，一审法院调整违约期限，受理费应按调整后的金额计算，产权证违约金既然另行处理，应当剔除该笔案件受理费。综上，请求二审法院依法改判。
三和房产公司答辩称：一、根据合同约定，逾期交房违约金自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，上诉人主张计算至实际符合交房条件之日缺乏合同依据。上诉人已实际使用了商品房，交付时商品房不完全符合条件并没有给上诉人造成实际损失，上诉人接收的商品房目前均已通过了工程竣工验收备案。上诉人实际接收商品房的行为应当认定为双方变更商品房交付条件的行为。合同中约定了买受人有权拒绝接收不出示交房证明文件或出示不全的房屋，但上诉人仍接收，一审法院认定上诉人应当知晓没有错误，实际上，被上诉人作出说明和解释，并因此而免除上诉人第一年物业管理费及实际水电费用；二、一审法院对逾期交房违约金的计算标准进行调整合法合理。逾期交房造成的损失无非是延期使用的租金损失和房款贷款利息损失，根据本案商品房所在地，租金标准不会超过房款的万分之一，贷款利率低于或等于贷款基准利率，两者相加不会超过日万分之三，合同约定日万分之五显然过高，应予调整，且有些当事人合同约定就是万分之三；三、逾期办证的事实尚处于不确定状态，一审确定另案处理没有不当。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院审理查明的事实与原审法院认定的事实一致，对原审法院认定的事实本院予以确认。
本院认为，本案双方当事人所争议的主要是逾期交房违约金计算截止时间和标准的认定问题。首先，关于逾期交房违约金计算截止时间问题。上诉人与被上诉人就涉案房屋进行了交接，上诉人并在商品房交接书上签署名字予以确认的事实清楚。上诉人主张逾期交房违约金应计算至实际符合交房条件之日。本院认为，根据双方当事人所签订的《商品房买卖合同》第十二条“……双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。在签署房屋交接单前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋……出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接……”约定，上诉人明知自身在商品房买卖合同中享有拒绝交接的权利，但上诉人放弃行使该权利交接了涉案房屋，一审法院据此认定双方就交房条件的变更达成合意并无不当，且双方当事人所签订的《商品房买卖合同》第十条中同时约定了违约金计算的截止为实际交付之日，故一审认定逾期交房违约金计算至房屋实际交付之日正确。其次，关于逾期交房违约金的计算标准问题。违约金的确定，应结合本案实际情形，应以实际损失为基准，综合衡量合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益，并结合诚实信用原则和公平原则，一审法院据此根据《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定及被上诉人的请求，酌情将逾期交房违约金的计算标准调整为房价款的日万分之三计算符合法律规定，本院予以维持。此外，关于逾期办证违约金的问题。上诉人该部分的诉请是要求计算至实际交付房屋权属证书之日，但涉案房屋至今尚未办理好房屋权属证书，故无法确定办理权属证书的期限，一审法院未在本案中处理，并告知上诉人可另行起诉并无不当，但应扣除该部分的案件受理费，一审法院未扣除，本院予以纠正。综上，原审判决实体处理得当，本院二审依法予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费250元，由上诉人马礼掌、罗雄娟负担110元，被上诉人台州三和房地产开发有限公司负担140元；二审案件受理费人民币50元，由上诉人马礼掌、罗雄娟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邬卫国
审 判 员 陈 龙
审 判 员 徐黎明
二〇一四年十一月五日
代书记员 严 凌