北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终6117号
上诉人（原审原告）：唐古拉，男，1980年4月20日出生。
委托诉讼代理人：赵钦，北京市浩东律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：慈彦军，女，1970年1月16日出生。
委托诉讼代理人：于俊华，北京市方禾律师事务所律师。
上诉人唐古拉因与被上诉人慈彦军房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2016）京0115民初16446号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人唐古拉及其委托诉讼代理人赵钦、被上诉人慈彦军之委托诉讼代理人于俊华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
唐古拉上诉请求：撤销一审判决第三、四项，依法改判慈彦军赔偿我房屋差价损失55万元，赔偿我其他损失11万元。事实和理由：1.慈彦军于2016年8月17日将位于北京经济技术开发区××2号院5号楼3层307号房屋（以下简称涉案房屋）出售他人并于同年10月18日办理过户手续，而评估机构却以在价值时点（2017年1月19日）前公开市场上该类房产没有租售交易案例，无法判断客观合理的市场价格水平，得出无法评估的结论。评估报告是确定我损失的重要依据，一审法院不予准许我重新委托鉴定机构有重大过错；一审法院酌情确定的我的损失，远低于我根据市场调查得出的损失；2.除房屋差价损失外，慈彦军的违约行为还给我造成了其他损失，一审法院对此未予支持，严重违背公平原则。
慈彦军辩称，一审法院在鉴定不能的情况下酌情确定的房屋差价损失，合情合理；自合同订立至双方纠纷发生长达四年之久，唐古拉对其损失的发生亦有一定过错；我仅收取了唐古拉2万元定金。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
唐古拉向一审法院起诉请求：1.慈彦军继续履行办理房屋过户手续；2.慈彦军支付损失10万元；3.慈彦军承担所有诉讼费用。2016年10月28日，唐古拉变更诉讼请求为：1.判令解除双方签订的房屋买卖合同；2.判令慈彦军返还定金20000元；3.判令慈彦军赔偿房屋涨价后的差价损失550000元；4.判令慈彦军赔偿其他损失110000元；5.本案诉讼费由慈彦军承担。
一审法院认定事实：2013年5月1日，慈彦军（出卖人）与唐古拉（买受人）签订房屋买卖合同，出卖人将涉案房屋出售给买受人，房屋规划用途为商业。经买卖双方协商一致，该房屋按套计价，总成交价格为600000元，买受人以全款的方式支付购房款。2013年5月1日，买受人支付20000元作为定金，在变更产权当日支付剩余购房款。出卖人于产权变更3日内，将该房屋交付买受人使用，出卖人不得因买受人对房屋的使用而收取任何费用。同时双方约定违约责任：出卖人未按照约定期限和条件将房屋交付给买受人的，逾期30日内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行；买受人未按照约定的期限付款的，逾期30日内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。如非当事人双方原因致使本合同签订之日起一年内未取得房屋权属证书的，本合同终止，出卖人返还买受人已交付的定金、房款，买受人届时应交还出卖人房屋。如因当事人一方的原因使该房屋自本合同签订之日起一年内未取得房屋权属证书的，无过错方解除合同的，过错方应返还已付价款，并支付总房款50%作为补偿。
2013年5月1日，慈彦军向唐古拉出具定金收条，载明：今收到唐古拉交来购买本人北京经济技术开发区××2号院5号楼3层307房屋的购房定金20000元，慈彦军在房屋所有权人处签字。
另查，涉案房屋的规划用途为科研，慈彦军于2016年8月17日将涉案房屋以690000元的价格出售给案外人董某，于2016年10月18日办理了产权转移登记手续，将涉案房屋登记至董某名下。
在本案审理过程中，唐古拉申请对涉案房屋的市场价格进行评估鉴定，经高院摇号，确认鉴定机构为北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司（以下简称金利安评估公司）。2017年11月30日，金利安评估公司出具情况说明，载明：因涉案房屋用途为科研，根据实地查勘，涉案房屋现状用途为公寓，涉案房产用途在所属区域具有特殊性。经金利安评估公司尽职调查，在价值时点公开市场中该类房地产没有租售交易案例，故无法判断其客观合理的市场价格水平，金利安评估公司无法对该房屋的市场价格进行评估鉴定。2017年12月22日，唐古拉申请另外选择一家评估机构进行鉴定。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定的违约金。唐古拉与慈彦军签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。本案中，慈彦军在合同履行过程中存在一房二卖的违约行为，擅自将涉案房屋出售给他人，进而使得唐古拉与慈彦军之间的上述合同无法继续履行，唐古拉签订合同的购房目的无法实现，慈彦军的行为属于违约，应承担违约责任。慈彦军辩称涉案合同已经解除，证据不足，法院不予采信；慈彦军辩称涉案合同已过诉讼时效，证据不足，法院不予采信；慈彦军辩称唐古拉明知涉案房屋非商业用地性质，证据不足，法院不予采信；唐古拉要求解除双方签订的房屋买卖合同，于法有据，法院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。慈彦军应在合同解除后，将购房定金20000元返还唐古拉；关于唐古拉主张房屋涨价后差价损失550000元的诉讼请求，虽金利安评估公司对涉案房屋未出具评估鉴定，但结合涉案房屋买卖合同的履行情况、慈彦军将涉案房屋出售他人的时间及价格、买受人应知涉案房屋出售他人的时间、双方当事人过错程度、买受人的实际损失及其预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，法院酌情确定差价损失为90000元；结合鉴定机构出具的情况说明，涉案房屋无法鉴定的原因系在价值时点没有租售交易案例，故唐古拉要求另行委托鉴定机构重新鉴定的意见，证据不足，法院不予准许；关于唐古拉主张其他损失的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条之规定，于2018年3月判决：一、解除唐古拉与慈彦军于2013年5月1日签订的《房屋买卖合同》；二、慈彦军于判决生效之日起十日内返还唐古拉购房定金20000元；三、慈彦军于判决生效之日起十日内赔偿唐古拉房屋差价损失90000元；四、驳回唐古拉其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审期间，唐古拉提交与中介公司工作人员通话录音以及与涉案房屋所在小区其他业主的QQ聊天记录打印件，欲证明与涉案房屋同类房屋在2016年、2017年均有成交案例、成交价格以及对涉案房屋的市场价格是可以通过评估鉴定完成的。慈彦军对上述证据的真实性和证明目的均不予认可。唐古拉提交的录音证据显示，中介公司工作人员称涉案房屋所在小区的房屋在2017年曾被限购；该小区2016年年底面积为46平方米的房屋的成交价基本是在90万，也有92万的，95万的；2016年的成交价格从年初到年底从60多万涨到90多万。
二审期间，唐古拉向本院提交重新评估鉴定申请书，要求就涉案房屋在其重新申请评估时点的市场价值进行评估。就金利安评估公司一审出具情况说明中所做“没有租售交易案例”的结论的过程、依据以及造成没有租售交易案例的原因现在是否已不存在等问题，本院向金利安评估公司进行问询。金利安评估公司给予书面回复，主要内容为：其公司于2017年5月18日接受一审法院委托，估价人员于2017年6月2日对委估房地产进行了实地查勘并市场调查，同时根据法院提供的相关评估资料，综合判定涉案房屋用途为科研，现状用途为公寓；根据北京市相关部门2017年3月26日发布的《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》【京建发[2017]第112号】，北京市商业、办公类项目进一步规范，各大经纪公司根据公告要求相应去除了此类用途房产买卖、出租的相关信息。故于勘查现场之日估价人员未能获取类似房地产的租售情况，后续在各经纪网站亦未获得类似房源历史成交信息。鉴于以上原因，估价人员无法判断涉案房屋客观合理的市场价格水平，鉴于对案件及相关当事人负责的态度及评估报告的准确性，其公司无法对该房屋的市场价格进行评估鉴定，并向法院递交了情况说明。目前虽然部分网站可以查询到涉案房屋所在小区房产历史成交信息，但其均为2017年3月之前成交且数量有限，同时《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》有效性依然存在。
关于其他损失，唐古拉称包括2016年1月至10月涉案房屋的租金收益损失、留学保证金损失、律师费以及因土地性质导致的差价损失等。
一审法院查明的事实，双方当事人均未提出异议，本院予以确认。
本院认为，关于是否应重新评估的问题，评估鉴定并不是确定涉案房屋市场价格的唯一方式，评估机构就市场价格所做评估报告作为证据亦仅系法院认定房屋差价损失的参考依据。一审中，评估机构无法对涉案房屋的市场价格进行评估鉴定的原因系在价值时点公开市场中该类房地产没有租售交易案例，此时虽存在慈彦军将涉案房屋另行出售他人的情况，但评估需要一定数量的交易案例支持。结合金利安评估公司向本院出具的复函，本院认为，一审法院不予准许唐古拉另行委托评估机构重新评估并依据本案情况、公平原则和诚实信用原则，酌情确定房屋差价损失，并无不当。对于唐古拉二审提交的重新评估申请，本案唐古拉诉请解除涉案合同并要求赔偿房屋差价等损失的时间是2016年10月28日，故其房屋差价损失在该时点应已确定。唐古拉以其申请评估时点的房屋市场价格计算房屋差价损失，依据不足，本院不予支持，对其重新评估申请，亦不予准许。
关于房屋差价损失的数额，在案证据显示，慈彦军于2016年8月17日将涉案房屋以69万元的价格另行出售他人；结合唐古拉二审录音证据中中介公司工作人员所述房屋交易价格变动情况、涉案合同的实际履行情况以及双方当事人的过错程度、预期利益等因素，本院认为，一审法院根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定房屋差价损失为90000元，并无不当，本院予以维持。关于唐古拉主张的其他损失，缺乏依据，一审法院不予支持，亦无不当，本院亦予维持。
综上所述，唐古拉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9500元，由唐古拉负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王艳芳
审 判 员 蒋春燕
审 判 员 陈 妍
二〇一八年八月二十九日
法官助理 刘 佳
书 记 员 程 飞