江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏07民终2368号
上诉人（原审被告）：王贵忠。
委托诉讼代理人：赵世银，连云港市海州区云台法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：孙玉成。
委托诉讼代理人：刘武、周欣，江苏华德律师事务所律师。
上诉人王贵忠因与被上诉人孙玉成房屋买卖合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2017）苏0706民初8622号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月26日受理后，依法组成合议庭，于2018年7月23日公开开庭审理了本案。上诉人王贵忠及其委托诉讼代理人赵世银、被上诉人孙玉成的委托诉讼代理人刘武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人王贵忠上诉请求：请求二审法院依法发回重审或径行改判。事实与理由：一、上诉人与被上诉人之间并无书面房屋买卖协议，更无口头或书面违约金约定，本案判决上诉人给付违约金无事实和法律依据。二、被上诉人支付的46000元购房定金，上诉人自始至终没有收到，而是被上诉人交付给其姑父案外人魏某某手中，最终还是由魏某某退还给了被上诉人,故上诉人未能收到购房定金，无法将房屋出售给被上诉人。三、原判决判令上诉人给付被上诉人94000元违约金明显高于被上诉人受到的实际损失，应当按照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定处理。综上，请二审法院在查明事实分清是非的基础上依法予以判决。
被上诉人孙玉成辩称，上诉人的上诉请求及理由没有事实和法律依据，一审判决适用法律正确，认定事实清楚。上诉人出具给被上诉人的收条记载了双方就商品房买卖的相关条款，足以证实双方商品房买卖的法律关系及内容，双方存在书面协议。被上诉人支付了购房定金是按照上诉人的指示交付给魏某某，该事实由上诉人出具的收条确认。一审判决认定上诉人向被上诉人支付违约金94000元，该款项与被上诉人的实际损失有差距，实际上不足以弥补被上诉人的损失，被上诉人只是为了便于一审法院就案件的处理而放弃要求对被上诉人的损失进行鉴定。综上请求驳回上诉人的上诉请求。
孙玉成向一审法院起诉请求：1、解除孙玉成、王贵忠于2015年5月8日签订的房屋买卖合同；2、王贵忠支付违约金94000元；3、王贵忠承担诉讼费用。
一审法院认定事实：2015年5月8日，王贵忠向孙玉成出具收条一张，内容为：今收到孙玉成购房定金46000元，地址为公园新村6号楼2单元601室（车库约4平方米），面积135平方米，总价746000元，过户合同2015年5月12日前办理。在此之前的2015年5月5日，房屋买卖的介绍人魏某某向王贵忠出具说明一份，写明孙玉成的购房定金暂时放在魏某某手里。2015年7月3日，孙玉成交给连云港市兴得居房地产经纪有限公司中介费6160元，连云港市兴得居房地产经纪有限公司出具收据一张。2015年7月8日，王贵忠向孙玉成出具保证书一份，内容为：经双方同意，在星期一办理房屋交接手续，如王贵忠办理不了，赔偿孙玉成94000元。此后王贵忠一直没有协助孙玉成办理房屋过户手续，连云港市兴得居房地产经纪有限公司将中介费退还给孙玉成。孙玉成起诉后，魏某某将孙玉成所交的定金46000元退还给孙玉成。
另查明，涉案的房屋即位于海州区（原新浦区）公园新村6号楼2单元601室的房屋所有权人为王贵忠的女儿王娜单独所有。
一审法院认为，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。本案中，王贵忠将其女儿的房屋出售给孙玉成，王贵忠向孙玉成出具收条能够证明双方之间形成房屋买卖合同关系，鉴于王贵忠对涉案房屋没有处分权，致使标的物所有权不能转移，合同目的无法实现，孙玉成要求解除双方签订的房屋买卖合同，符合法律规定，一审法院予以支持。合同解除后，王贵忠应当给付孙玉成违约金94000元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，一审法院判决：一、解除孙玉成与王贵忠于2015年5月8日形成的房屋买卖合同；二、王贵忠于判决发生法律效力后十日内给付孙玉成违约金94000元。一审案件受理费2150元，由王贵忠负担。
二审期间，上诉人王贵忠向本院提交收条及双方协议各一份，证明其在2016年11月19日将46000元退还给孙玉成的父亲孙步立，王贵忠与孙玉成约定2016年6月26日将涉案房屋交给孙玉成。
经质证，被上诉人孙玉成质证意见为：对收条没有异议；被上诉人一直要求上诉人办理过户，但上诉人一直推诿，后才写的这份协议。
经审查，本院对上诉人王贵忠所举收条及双方协议的真实性予以确认。
本院经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。
另查明，2016年3月13日，王贵忠与孙玉成签订双方协议：孙玉成于（与）王贵忠定于2016年3月29日上午过房交房时间定于2016年6月26日交房给孙玉成。案外人魏某某在该协议上签名。
再查明，孙玉成的父亲孙步立于2016年11月19日出具收条一份：孙步立收到王贵忠房子押金肆万陆千元整（孙玉成）押金。
本案二审争议焦点为：1、上诉人王贵忠与被上诉人孙玉成是否签订书面房屋买卖合同；2、上诉人王贵忠是否存在违约，应否承担违约金，违约金金额如何认定。
关于第一个争议焦点。本院认为，上诉人王贵忠主张其与孙玉成之间无书面房屋买卖协议，依据本院二审查明的事实，王贵忠与孙玉成于2016年3月13日签订了双方协议，该协议约定了王贵忠交房给孙玉成，虽该协议无房屋价格及具体房屋坐落，但王贵忠于2015年5月8日出具的收条明确载明了房屋坐落和成交价格，前述收条及双方协议构成双方书面房屋买卖合同，故王贵忠与孙玉成已签订书面房屋买卖合同。
关于第二个争议焦点。上诉人王贵忠辩称其未收到46000元定金，故无法将房屋出售给孙玉成。对此，本院认为，王贵忠认可其要求孙玉成将46000元交付给案外人魏某某，且王贵忠亦向孙玉成出具了收到46000元的收条，孙玉成已完成其交付定金的义务，至于魏某某是否将该46000元交付给王贵忠与孙玉成无关。王贵忠与孙玉成之间形成房屋买卖合同关系，双方均应履行房屋买卖合同约定的义务，孙玉成已完成交付定金的义务，而王贵忠未能在约定的期限内完成交房手续，王贵忠的行为构成违约，应当承担违约责任。关于违约金的金额，王贵忠在2015年7月8日出具的保证书中承诺办理不了交接手续赔偿孙玉成94000元，该94000元即是王贵忠承诺的其违约产生的损失赔偿额，现孙玉成对该金额并无异议，且王贵忠也未能举证证明该违约金过分高于因其违约给孙玉成造成的损失，故本院对该违约金金额予以维持。
综上，上诉人王贵忠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2150元，由上诉人王贵忠负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 程 晨
审 判 员 王学明
审 判 员 张淑媛
二〇一八年八月八日
法官助理 孙潘红
书 记 员 刘雨君
法律条文附录
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。