庭 长
审判长
合议庭
校对
一校
（承办人）
二校
（合议庭成员）
三校
（合议庭成员）
四校
（书记员）
湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂武汉中民终字第01469号
上诉人（原审原告）：林静，自报无职业。
被上诉人（原审被告）：陈某。
法定代理人：全林，系陈某之母，湖北省电力勘测设计院职员。
被上诉人（原审被告）：全林，湖北省电力勘测设计院职员。
委托代理人：潘广利、程卓，湖北法辉律师事务所律师。
上诉人林静因与被上诉人陈某、全林房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江岸区人民法院（2015）鄂江岸民商初字第00966号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月14日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
2015年5月6日，林静诉至一审法院，请求判令：1、陈某、全林赔偿我装修损失162，500元；2、陈某、全林承担本案全部诉讼费用。
一审法院审理查明：位于本市江岸区正义路特1号香格里.嘉园—青青美庐二期15栋1单元1层104室（以下简称涉案租赁房屋）原系案外人盛斐所有。2007年10月10日，案外人张爱珍代盛斐（甲方）与案外人武汉市和顺房地产代理有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》（以下简称《合同一》）。双方约定，租期三年，从2007年10月20日至2010年10月19日止，每月租金2，200元。乙方在合同签订之时向甲方交纳押金2，000元；乙方不得将房屋转租，否则甲方将无条件收回商铺使用权；乙方对房屋进行改造装饰需经甲方同意，乙方租赁期间享有使用权；双方协议签定后，由乙方自行装修，装修费由乙方自行承担，租赁解除后，其装修不动产由甲方享有。
合同履行至2008年9月，案外人武汉市和顺房地产代理有限公司（甲方）与林静（乙方）签订《转让协议》。双方约定，因甲方租用盛斐名下位于江岸区法院对面青青美庐15—104室门面，现转让给乙方。甲方保证在收到乙方转让金后，将该房屋的租赁权转让给乙方，并确保沿用甲方与房屋权利人的约定条款；乙方向甲方支付转让费12，000元；甲方保留原有房屋装修并保留物品：1、前台壹套，2文件柜贰套，3、沙发、茶几，4、办公桌，5、宽带，6、椅子；乙方预付2，000元定金给甲方，待乙方按甲方与房东签订的原协议内容签订房屋租赁协议后，向甲方付清转让余款及物品价款13，000元。
经涉案租赁房屋权利人同意后，林静在《合同一》上签名、捺印。随后，林静与涉案租赁房屋权利人按该合同履行权利、义务。
2010年10月16日，《合同一》履行期届满前，林静（乙方）与涉案租赁房屋权利人（甲方）续签《房屋租赁合同》（以下简称《合同二》）。双方约定，租期三年，从2010年10月20日至2013年10月19日止，每月租金2，700元，第二年每月租金3，000元，第三年每月租金3，300元。乙方在合同签订之时向甲方交纳押金3，000元；租赁期间的水电、有线、杂费等相关费用由乙方自行承担；合同期满后，乙方在同等条件下享有优先租赁权；双方协议签订后，由乙方自行装修，装修费由乙方自行承担，租赁解除后，其装修由甲方享有。
2012年12月4日，涉案租赁房屋所有权人盛斐（代理人张爱珍）与陈某（代理人全林）签订《房屋买卖合同》，将涉案租赁房屋售与陈某。同日，全林在《合同二》上签署“同意该合同延续”并签名。次日，林静在《合同二》全林签名处下方签名。同月10日，陈某取得涉案租赁房屋权利证书。
2013年9月，《合同二》履行期届满前一个月，全林与林静电话联系商量续租事宜。全林在电话中告知林静涉案租赁房屋有人报价4，000元／月拟租赁，问林静能否接受此租金。林静表示不能接受。同年10月，林静因病住院。此后，双方又多次通过短信沟通续租事宜，但未果。同年10月19日，全林在涉案租赁房屋门上贴通知，要求林静搬离。
另查明，林静就涉案租赁房屋新租户对其财产损害向一审法院另案提起诉讼。
2015年2月5日，林静与全林结清欠费，扣除水电费、垃圾费、物业费后，全林向林静退还押金余额2，064元。
关于林静的身份情况，林静在本案中陈述：我以前是叫林婧，但是在派出所登记时，派出所把我的“婧”字打错了，打成了“静”字，但我习惯用“婧”字，身份证上是“静”字。
全林系陈某的法定监护人。
一审法院审理认为：《合同二》履行期间，涉案租赁房屋所有权发生变动，由原权利人变更为陈某，全林作为陈某的法定监护人对《合同二》表示“同意延续”。根据《中华人民共和国合同法》第八十八条的规定，《合同二》的权利与义务发生了概括转移，由全林作为出租人享有和承受《合同二》的权利与义务。同时，该行为也符合《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定。
综合双方诉辩观点，本案的争议焦点为：1、全林是否侵害了林静的优先承租权？2、全林、陈某是否应赔偿林静的装修损失？
关于全林是否侵害了林静的优先承租权的问题。一审法院认为：第一，《合同二》中约定有林静在同等条件下享有优先租赁权的条款，但并没有约定租金按年递增的标准。从《合同一》、《合同二》的履行连贯性、租赁期限和租金标准来看，也无法推断出双方对租金递增标准有口头约定。第二，在《合同二》履行期届满前，全林即已电话联系林静，告知有人拟每月4，000元租赁房屋，但林静表示不能接受此价格租赁房屋。第三，现行法律未规定出租人履行告知义务后，承租人答复的期限。本案可以参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条第（三）项的规定，确定答复期限为十五日。全林提前一个月告知林静，期限是合理的。综上几点，全林未侵害林静的优先承租权。
关于全林、陈某是否应赔偿林静的装修损失的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”。本案中，双方在《合同二》中约定“双方协议签订后，由乙方自行装修，装修费由乙方自行承担，租赁解除后，其装修由甲方享有”。《合同二》履行期届满后，双方未再续订合同，合同已终止。根据双方的约定及法律规定，全林、陈某不应赔偿林静的装修损失。综上，林静的诉讼请求，缺乏事实根据和法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第八十八条、第二百一十二条、第二百二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：驳回林静的诉讼请求。案件受理费3，550元减半收取1，775元、邮寄费40元，合计1，815元由林静负担。
判后，林静不服，向本院提起上诉称：一、一审法院认定事实不清，适用法律错误。一审法院认定全林、陈某提前一月告知林静有人拟出每月4000元租赁涉案房屋，林静不能接受的议价过程，就是对全林、陈某已在合理期限告知了林静租赁合同已解除的证明，没有任何法律依据和事实依据。2013年9月底，全林在与林静电话商谈续租问题时，全林用试探性的方法告知有人拟定出资4000元一月租赁本案诉争房屋，目的是想将房屋租赁价格提高，林静在电话中没有直接接受，而是与全林约定于10月12日见面商谈具体的租赁问题并决定是否续租该房屋。但离10月12日还差两天时，林静突发疾病致使其不能亲自与全林见面。在征得全林的同意后，林静委托杨帆和吴耀宗与全林商谈续租事宜，但全林突然变卦，以杨、吴二人没有代理手续为由，终止了这次协商。此后全林利用林静患有××接受救治的时间，为达到占有林静的装修利益的目的与案外人王魁、刘静两夫妻恶意磋商并订立房屋租赁合同。上述事实不能证明全林、陈某已给于林静15日的答复期。二、全林、陈某不能享有林静的装修利益。1、林静与原房屋出租人订立合同时是在明确约定林静享有优先承租权、合同每三年一签、每年房屋租金按300元递增的前提下，终止合同时房屋装修才归房屋出租方所有，全林、陈某既然不能遵守房屋租金上涨幅度的约定义务，就不能享有房屋装修利益归其所有的权利。2、全林、陈某取得该出租房屋的所有权仅仅只有半年的时间，便不能遵守原房屋权利人对林静有关该房屋出租时的附加条件，享有该房屋十几万元的装修利益，显然是不公平。三、全林、陈某与案外人王魁等人恶意磋商订立合同的行为侵犯了林静的优先承租权，应该赔偿林静的装修损失。上诉请求：1、撤销一审民事判决；2、全林、陈某赔偿林静房屋装偿损失162500元；3、全林、陈某承担一、二审全部诉讼费用。
全林、陈某答辩称：一审判决事实清楚，判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明：一审法院审理查明的事实属实。
本院认为，全林在《合同二》上签署“同意该合同延续”并签名，《合同二》的权利与义务发生了概括转移，由全林作为出租人享有和承受《合同二》的权利与义务。《合同二》系林静与全林、陈某依双方真实意思表示所签订协议，并对双方产生约束力，《合同二》为有效协议，双方均应全面实际履行。依该《合同二》第三条“…乙方对房屋改造装饰需经甲方同意，乙方租赁期间享有使用权”及第十条“双方协议签订后，由乙方自行装修，装修费由乙方自行承担，租赁解除后，其装修由甲方享有”的约定，林静对房屋改造装饰仅享有使用权，且使用期限仅限于租赁期间，装修费由其自行承担，装修归全林、陈某享有。《合同二》中约定租期三年，未对租期有其他约定，亦无林静所称合同每三年一签的约定，林静认为全林、陈某不能遵守原房屋权利人对林静有关该房屋出租时的附加条件，就不能取得该出租房屋的装修利益的上诉理由缺乏事实和法律依据，不能成立。一审判决驳回林静的诉讼请求正确，本院予以维持，林静上诉请求本院不予支持。对林静上诉提出全林侵害了林静的优先承租权的问题，《合同二》第五条约定：“合同期满，乙方在同等条件下享有优先租赁权”，林静认可在《合同二》履行期届满前，全林即已电话联系方式，告知有人拟每月4，000元租赁房屋，已向林静履行了“同等条件”的告知义务，但林静在双方约定的期限内未向全林表示接受此价格，故应认为林静对全林所提出的同等条件没有做出接受的意思表示，全林在合理期限内未得到林静接受同等条件的情况下，向他人出租房屋符合相关法律规定，林静认为全林侵害其同等条件优先承租权的主张依据不足，其该项上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币3，550元，由林静负担。
本判决为终审判决。
审判长陈继红
审判员张立新
审判员王阳
二○一六年元月五日
书记员李皓月