黑龙江省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2018）黑民再367号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：李秀齐，女，1965年4月1日出生，汉族，住齐齐哈尔市龙沙区。
委托诉讼代理人：薛峰，黑龙江百发律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：马秀芝，女，1951年10月31日出生，汉族，无职业，住齐齐哈尔市龙沙区。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：尚丽萍（系马秀芝女儿），女，1974年3月21日出生，汉族，游泳教练，住齐齐哈尔市龙沙区。
上列二方被申请人的共同委托诉讼代理人：吴刚（系尚丽萍丈夫，马秀芝女婿），男，1972年4月28日出生，汉族，无职业，住齐齐哈尔市龙沙区。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：马淑华，女，1962年11月26日出生，汉族，无职业，住齐齐哈尔市龙沙区。
委托诉讼代理人：王纯发（系马淑华丈夫），男，1960年1月4日出生，汉族，退休，住齐齐哈尔市龙沙区。
再审申请人李秀齐因与被申请人马秀芝、尚丽萍、马淑华案外人执行异议之诉一案，不服齐齐哈尔市中级人民法院（2017）黑02民终2333号民事判决，向本院申请再审。本院于2018年8月28日作出（2018）黑民申1714号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
李秀齐申请再审称，1.李秀齐是争议房屋的合法所有人，马秀芝、尚丽萍、马淑华请求法院查封争议房屋错误。（2010）建民商初字第159号民事调解书不能直接引起物权的变动，因马秀芝、尚丽萍、马淑华与齐齐哈尔市华联房地产开发有限责任公司（以下简称华联公司）在达成调解协议时，华联公司已将该房屋卖给了李秀齐，李秀齐与华联公司签订了合法有效的买卖合同，且支付了全部买房款，其已对该房屋合法占有、使用，并在产权部门办理完产权备案登记后，华联公司再与马秀芝、尚丽萍、马淑华达成调解协议，原审法院作出（2010）建民商初字第159号民事调解书内容具有无效性、不合法性；2.最高人民法院《第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要》规定，审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后顺序确定权利保护顺位。本案中，李秀齐办理了销售备案登记，一次性交付了买房款，并且实际占有使用房屋多年，其对争议房屋享有的权利高于马秀芝、尚丽萍、马淑华。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行案件中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，其应是争议房屋的合法买受人，完全享有排除执行的权力。其申请再审符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定，应当再审本案。
李秀齐向一审法院起诉请求，要求撤销（2017）黑0203执异6号执行裁定书；解除对齐齐哈尔市建华区中华路军校街口高层商居综合楼00单元01层09号商铺的执行；诉讼费用由马秀芝、尚丽萍、马淑华负担。一审法院判决：驳回李秀齐的诉讼请求。案件受理费50元，由李秀齐负担。
李秀齐不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，依法改判解除对齐齐哈尔市建华区中华路军校街口高层商居综合楼00单元01层09号商铺的执行；一、二审诉讼费由马秀芝、尚丽萍、马淑华承担。二审法院认定事实：2006年7月23日，马秀芝、尚丽萍、马淑华与华联公司签订商品房买卖合同，合同第六条付款方式约定：一次性付款245,000元整[其中49,000元由齐齐哈尔鸿福购物中心有限责任公司（以下简称鸿福公司）提前返还买受人第一、二年返租现金，充抵购房款]。同日，马秀芝、尚丽萍、马淑华与鸿福公司签订《鸿福购物中心商铺租赁合同》。因鸿福公司经营不善，2008年3月12日，鸿福公司与马秀芝、尚丽萍、马淑华签订补充协议，约定鸿福公司与马秀芝、尚丽萍、马淑华签订的《鸿福购物中心商铺租赁合同》合同主体由原鸿福公司变更为华联公司。另查明，2008年9月1日，李秀齐与华联公司签订商品房买卖合同，于2010年9月28日与齐齐哈尔润泰商业有限公司签订租赁协议。二审法院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条的规定，判决执行标的能否执行，需认定案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。2006年7月23日，华联公司与马秀芝、尚丽萍、马淑华签订商品房买卖合同后，马秀芝、尚丽萍、马淑华交付了买房款196,000元（其中扣除2年返租费、每年为24,500元）,于当日与鸿福公司签订返租协议，2008年3月12日，返租协议主体变更为华联公司。因马秀芝、尚丽萍、马淑华支付了全部房款，并取得了租金，故华联公司已完成了买卖房屋的交付。华联公司与马秀芝、尚丽萍、马淑华商品房买卖合同纠纷，经法院主持调解达成协议，一审法院据此协议于2010年10月18日作出民事调解书，该民事调解书是生效的法律文书，具有执行力。李秀齐于2012年9月28日取得的登记备案介绍信不能对抗生效的法律文书的执行。一审判决论述部分将与马秀芝、尚丽萍、马淑华签订合同的华联公司表述成第一被告不当，但该表述不影响案件的实体审理。一审法院认定马秀芝、尚丽萍、马淑华与润泰公司签订返租协议不当，予以纠正，该认定不影响本案实体审理。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由李秀齐负担。
本院再审查明，2008年3月12日，华联公司与马淑华、尚丽萍签订《鸿福购物中心商铺租赁合同补充协议》，本院对原审法院认定的其他事实予以确认。
本院再审认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，执行过程中，案外人对执行标的提出的书面异议被裁定驳回后，案外人可以根据其异议与原判决、裁定之间的关系，依法通过审判监督程序或者提起执行异议之诉维护自身合法权益。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条对此种诉讼应当具备的起诉条件作了明确规定。作为两种不同的救济方式，案外人执行异议之诉与审判监督程序有本质上的区别，应严格区分。案外人执行异议之诉针对的是执行行为本身，即案外人就执行标的享有足以排除强制执行之权利，而审判监督程序针对的是执行所依据的裁判，即原判决、裁定、调解书是否错误、违法。如果案外人主张的民事权利指向的标的物与原判决、裁定、调解书确定的民事权利义务关系或者该权利义务关系的客体具有同一性，则属于其认为原判决、裁定、调解书错误、违法的情形，其应通过审判监督程序寻求权利救济，而非提起执行异议之诉。本案中，一审法院据以执行的依据是（2010）建民商初字第159号民事调解书，该调解书确认华联公司协助马秀芝、尚丽萍、马淑华办理涉案房屋产权证及华联公司给付马秀芝、尚丽萍、马淑华租金。李秀齐在执行异议被驳回后，提起执行异议之诉，并明确就涉案房屋的权属提出异议，其异议内容与该民事调解书确认的法律关系有直接关联，实质上意在否定该民事调解书作为执行依据的合法性，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定的情形，应当依照审判监督程序办理。李秀齐提起案外人执行异议之诉不符合上述法律规定，一审法院按照执行异议之诉对本案进行审理并作出判决，属适用法律错误，本院再审予以纠正。
人民法院在已受理案外人执行异议之诉的情况下，应严格按照法律规定审查该项诉讼是否符合起诉条件，如不符合，应依法裁定驳回起诉，并向当事人释明正确的法律途径，以保障其合法权益依法得到保护。鉴于李秀齐并非单方面原因导致其未能通过法定程序寻求法律救济，为了保护当事人的合法权益，李秀齐可自本院作出的（2018）黑民再367号民事裁定书发生法律效力之日起六个月内对（2010）建民商初字第159号民事调解书申请再审。
依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百零八条规定，裁定如下：
一、撤销齐齐哈尔市中级人民法院（2017）黑02民终2333号民事判决及齐齐哈尔市建华区人民法院（2017）黑0203民初1041号民事判决；
二、驳回李秀齐的起诉。
一审案件受理费50元，二审案件受理费50元，退还李秀齐。
本裁定为终审裁定。
审判长 刘 伟
审判员 冯 涛
审判员 娄威巍
二〇一八年八月二十九日
书记员 高 妍