上海市奉贤区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）奉民三（民）初字第29号
原告（反诉被告）上海江蓝实业有限公司。
法定代表人张晓丹，董事长。
委托代理人王红，上海必和律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海中雁温控器有限公司。
法定代表人林成森，董事长。
委托代理人章仁义，浙江浙瓯律师事务所律师。
委托代理人陈双杰，上海中雁温控器有限公司工作。
原告（反诉被告）上海江蓝实业有限公司（以下简称江蓝公司）诉被告（反诉原告）上海中雁温控器有限公司（以下简称中雁公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年12月26日受理后，依法适用简易程序，于2014年1月27日、2014年4月21日两次公开开庭进行了审理。后因案情复杂，于2014年6月4日转为普通程序，并于2014年8月4日再次开庭审理。原告委托代理人及被告委托代理人三次到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
江蓝公司诉称，2009年11月25日，江蓝公司与中雁公司签订《土地房屋租赁合同》，合同约定：租期为6年，自2010年2月20日起至2016年2月20日止。合同签订后，江蓝公司如约向中雁公司支付了定金及各期租金，至今未有违反合同的情形，但中雁公司却无故、擅自分别于2013年9月28日、9月30日停止了向租赁房屋的供电、供水，直接影响了江蓝公司的生产经营。之后，江蓝公司多次与中雁公司沟通此事，中雁公司均拒绝恢复用水、用电，给江蓝公司造成了一定的经济损失。故江蓝公司诉讼来院，要求：1、判令中雁公司立即恢复租赁房屋的正常用水、用电；2、判令中雁公司赔偿停水、停电后给江蓝公司造成的经济损失。审理中，江蓝公司撤回第二项诉讼请求。
中雁公司辩称，江蓝公司未能在2013年3月2日前按照合同约定足额支付人民币350，000元（以下币种同）租金，故中雁公司已依约依法解除合同。且原、被告签订补充协议时约定如果被告转让厂房，江蓝公司有一个月的延长期搬离厂房，在协议签订后（2013年8月之后），中雁公司已将厂房出卖的事实告知江蓝公司。江蓝公司在承租时未经中雁公司同意将厂房的结构进行改建改变，中雁公司有权解除双方合同并要求江蓝公司承担相应的法律责任。中雁公司无停水行为。
中雁公司反诉称：2009年11月25日，中雁公司与江蓝公司签订了一份《土地房屋租赁合同》，约定中雁公司将其名下所有的坐落于上海市奉贤区奉城镇仁宝路XXX号的办公楼2400平方米租赁给江蓝公司，双方就付款金额、期限及相关事宜等内容作了约定。
2013年2月底，江蓝公司应支付中雁公司2013-2014年的租金350，000元，中雁公司多次催促江蓝公司按时交付租金，但是江蓝公司未予理会。《土地房屋租赁合同》第五条第2项规定：江蓝公司如超过20日未支付相应的租金，甲方可以收回出租的土地和房屋的使用权，并要求乙方赔偿相应的损失，被上诉人逾期交付租金已超过20日，所以中雁公司按照合同约定依法有权单方面解除合同。2013年8月，中雁公司发函告知江蓝公司已违约并要求解除合同，按照《合同法》第十六条规定发函送达之日生效，所以合同已于当日解除。江蓝公司未在法律规定的有效限期内提出异议。现江蓝公司反而违约先告状，起诉要求继续履约并赔偿经济损失。故要求：1、判令确认中雁公司与江蓝公司间2009年11月25日签订的《土地房屋租赁合同》和《补充协议》于2013年8月31日中雁公司发函江蓝公司送达之日解除；2、判令江蓝公司赔偿中雁公司相应的损失。审理中，中雁公司将第二项反诉请求调整为：2、判令江蓝公司给付中雁公司占有使用费至实际腾空之日止，按年租金680，000元计算；3、判令江蓝公司给付中雁公司利息损失，以350，000元为本金，自2013年3月2日起至实际给付日止；4、判令江蓝公司给付中雁公司土地使用税75，275.25元。
江蓝公司针对反诉请求辩称：1、江蓝公司不存在违约，中雁公司要求解除合同无法律依据；2、对损失要求不予认可，但土地使用税愿意支付。
江蓝公司对其诉称的事实，向法院提交如下证据：
1、《土地房屋租赁合同》一份，拟证明原、被告租赁的基本事实以及约定权利义务的事实；
2、付款回单7份，拟证明江蓝公司按每3个月按时交租的事实；
3、银行支付凭证，拟证明2013年3月江蓝公司支付一笔租金的事实；
中雁公司针对其辩称和反诉主张向本院提交如下证据材料：
1、《补充协议》一份，拟证明倘若厂房出卖，江蓝公司应当搬离的事实；
2、《土地所有权及地上建筑物转让协议》一份，拟证明中雁公司已经将厂房出卖，并已经通知江蓝公司，江蓝公司亦已知晓的事实；
3、图片一组，拟证明江蓝公司在承租期间未经中雁公司同意擅自改变房屋结构的事实；
4、付款记录，拟证明江蓝公司违约付款的事实；
5、《关于解除租赁合同收回厂房的律师函》及《关于170，000元款项的查询意见函》各一份，拟证明中雁公司已依约解除双方租赁合同的事实；
6、《电子缴款凭证》和《土地使用税纳税情况表》各一份，拟证明中雁公司垫付土地使用税的事实；
7、上海市房地产登记簿，拟证明中雁公司为系争厂房所有权人的事实；
8、照片和快递回执，拟证明江蓝公司收到律师函的事实；
9、电费发票，拟证明江蓝公司所诉称2013年9月用电是正常的事实；
10、光盘及录音记录各一份，拟证明江蓝公司有逾期支付租金的事实；中雁公司就原告逾期付款即厂房出让的事由通知江蓝公司，并要求其搬离，但江蓝公司拒绝搬离的事实；江蓝公司未经被告方同意擅自改变厂房的事实；补充协议约定的有效期是3个月的付款期限而非原告所称2016年的事实。
本院于2014年7月3日前往租赁房屋进行现场勘察并制作调查笔录一份，并由原、被告签字确认：办公楼二楼、三楼约600-700平方米空间，通过轻钢龙骨进行隔间。办公楼底楼北侧开了一个宽约3米，高约4米的铁门。厂区门口有假山、水池，中间厂房的东侧有一片水泥硬地及三个水池。中间厂房北侧有临时工棚等。
经当庭质证，中雁公司对于江蓝公司提供的证据1、2、3真实性无异议，对本院制作的调查笔录无异议。江蓝公司对于中雁公司提供的证据1、2、4、5、6、7、9、10真实性无异议，对于其中部分证明内容有异议，对于证据3、8真实性有异议，对本院制作的调查笔录无异议。本院对双方当事人已认可对方提供真实、有效的证据予以确认。对于中雁公司提供的证据3，因本院现场进行勘察，故以调查笔录内容为准。对于中雁公司提供的证据8，本院予以认可。
结合双方当事人的陈述意见以及上述的举证、质证情况，本院确认如下事实：
2009年11月25日，江蓝公司与中雁公司签订《土地房屋租赁合同》，约定由江蓝公司承租中雁公司所有的坐落于上海市奉贤区奉城镇仁宝路XXX号房屋用于生产经营。合同第三条约定：“租期为6年，从2010年2月20日起至2016年2月20日止。前三年租金分别为第一年330，000元，第二年至第六年为350，000元／年，第一期付款日期为2010年2月13日前交付165，000元，第二期付款日期为2010年3月30日前交付165，000元。第三期付款为一年一付，每年租金在上一租期到期日后的十天内向甲方（即中雁公司）缴纳。”合同第5条第2点：“乙方（即江蓝公司）依约交付租金，甲方如无正当理由拒收，乙方不负迟延交租的责任；乙方如果拖欠租金，应按中国人民银行规定的利率就其延长期向甲方支付相应的利息。乙方如超过20天未支付相应的租金，甲方可以收回出租之土地及房屋的使用权，并且要求乙方赔偿相应的损失。”合同第5条第5点：“租赁期间，乙方不得擅自改变房屋的结构，乙方如因故意或过失造成租用房屋和设备的毁损，应负责恢复原状或以原物价值进行赔偿。乙方如需装修墙窗，须事先征得甲方同意。乙方在租用房屋内装修墙窗的格、花、板壁、电器等物，在迁出时可一次折价给甲方，协商不成时亦可自行拆除，但应恢复房屋原状。”
合同签订后，江蓝公司依约入住租赁房屋，并支付2010年2月20日至2013年2月20日之租金。2013年3月7日，江蓝公司支付中雁公司102，500元。
2013年5月15日，原、被告签订《补充协议》作为原租赁合同的补充，补充协议内容如下：“1.原租赁合同乙方（即江蓝公司）只租赁甲方（即中雁公司）部分面积厂房，现甲方将甲方所有的全部厂区租赁给乙方，甲方新租赁给乙方的厂房与土地年租金按每年330，000元计算。租期从2013年5月20日开始计算。乙方需要支付新租赁土地与厂房后应承担的费用，具体涉及的相关费用的具体项目及支付情况按原合同相关的费用约定的执行。2.乙方以每三个月租期为一周期支付甲方租金，已支付租金的租期为租赁有效期。如果甲方与其他第三方转让土地所有权。甲方保证乙方在租赁有效期内的正常使用。有效期外，甲方给予乙方一个月的延长期用于厂区设备等物品的搬离活动，乙方需在搬离前支付完毕租赁期内涉及的其他应承担的一切费用。延长期后甲乙双方不再承担原合同与本协议的权利义务，本协议与原合同无条件自动终止。”
2013年6月5日，江蓝公司给付中雁公司租金170，000元。2013年8月23日给付中雁公司租金170，000元。
2013年8月27日，中雁公司法定代表人张晓丹与江蓝公司委托代理人陈双杰进行通话，就厂房转让后是否解除合同及搬离租赁房屋进行协商。
2013年8月30日，中雁公司向江蓝公司发出《关于解除租赁合同收回厂房的律师函》，通知江蓝公司，因江蓝公司再三逾期支付租金，严重违反《土地房屋租赁合同》，构成根本违约，自收到该律师函后合同解除。
2013年9月2日，中雁公司向江蓝公司发出《关于170，000元款项的查询意见函》，通知江蓝公司不再续约，对170，000元不做任何性质的用途和认定，只暂予保管。
2013年9月28日，中雁公司对租赁房屋进行断电。致涉讼。
另查明，自2013年1月起至2014年6月底，中雁公司垫付土地使用税75，275.25元。
又查明，江蓝公司于租赁期间，对租赁房屋进行了以下主要改动：办公楼二楼约80平米，三楼约600-700平米通过轻钢龙骨进行隔间；办公楼底楼北侧开了一个宽约3米，高约4米的铁门；厂区门口扩建假山、水池，中间厂房的东侧有一片水泥硬地及三个水池；中间厂房北侧搭建临时工棚等。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案的争议焦点在于双方签订《土地房屋租赁合同》及《补充协议》是否有正当解除事由而应予解除？中雁公司提出了三点意见，认为：1、江蓝公司未按原合同于2013年3月2日前给付全年租金，已通过律师函解除双方租赁合同；2、租赁房屋已出售他人，并且将上述事实告知江蓝公司；3、江蓝公司在租赁期间未经中雁公司同意对主体结构进行了变动。
对于租金支付问题，中雁公司认为，《补充协议》中三个月一付的约定仅针对后租赁的部分，原合同租赁面积的租金支付方式未变更。本院认为，《补充协议》中关于三个月一付的支付方式适用于整个租赁房屋。理由如下：中雁公司于审理中确认《补充协议》中三个月租赁有效期及延长期过后搬离的约定适用于整个租赁房屋，故倘若江蓝公司于2013年3月支付全年租金，则租赁有效期为12个月，显然不可能在“三个月租赁有效期及延长期”后搬离。探究双方的真实意思表示，该三个月一付的租金支付方式应适用于整个租赁房屋。另外，从实际履约情况看，江蓝公司于《补充协议》签订后的6月份，按照三个月一付的金额给付首笔租金170，000元，中雁公司亦未提出异议。现中雁以此为由主张解除合同，于理不足，本院不予认可。
对于土地房屋转让后合同解除问题，本院认为，首先，房屋租赁有物权化倾向，《补充协议》中对于租赁有效期的约定，似有规避“买卖不破租赁”之嫌疑，故本院对上述约定之有效性不予确认。其次，假设该约定为有效，则依约定，双方合同义务终止的前提条件是“如果甲方（即中雁公司）与其他第三方转让土地所有权”，现中雁公司自认已签订转让合同，但未办理过户登记手续，故本院认为中雁公司以此主张解除合同的条件尚未成就。综上，本院对于中雁公司以土地房屋转让为由解除合同，不予认可。
对于主体结构问题，中雁公司未举证证明江蓝公司对房屋主体结构进行了变动，且中雁公司亦未提出恢复原状之请求，故不能籍此为由解除合同。
综上，因未出现显著解除事由，故双方租赁合同可继续履行。江蓝公司要求中雁公司恢复供电，于法有据，应予支持。对于合同继续履行情况下的租金问题，因中雁公司要求另行起诉，本案中不予处理。对于土地使用税问题，江蓝公司对于金额75，275.25元无异议，且愿意在本案中一并处理，本院予以认可。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百一十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）上海中雁温控器有限公司于本判决生效之日起恢复坐落于上海市奉贤区奉城镇仁宝路XXX号房屋的供电；
二、原告（反诉被告）上海江蓝实业有限公司于本判决生效之日起给付被告（反诉原告）上海中雁温控器有限公司土地使用税75，275.25元；
三、驳回原、被告其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币80元，反诉费2，090元，合计2，170元，由上海江蓝实业有限公司负担1，681元，由上海中雁温控器有限公司负担489元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 倪黎明
代理审判员 李 楠
人民陪审员 杨士芳
二〇一四年十月二十四日
书 记 员 刘 伟
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第二百十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百十九条承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第七条承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
……
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。