云南省玉溪市红塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）玉红民一初字第2245号
原告玉溪某某物业服务有限公司。
法定代表人李某，总经理。
委托代理人王黎琼、代大伟，云南滇玉律师事务所律师。特别授权代理。
被告柴某某，男，汉族，1972年9月15日生。
委托代理人王炳德，男，汉族。特别授权代理。
原告玉溪某某物业服务有限公司与被告柴某某物业服务合同纠纷一案，本院于2015年12月17日立案受理后，依法适用简易程序于2016年1月7日、3月3日两次公开开庭进行了审理。原告委托代理人王黎琼、代大伟，被告柴某某及其委托代理人王炳德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告玉溪某某物业服务有限公司诉称，2011年11月5日，原告与玉溪某某地产有限公司签订南某某景A—1区前期委托物业管理服务合同。合同签订后，原告按照合同约定管理南某某景A—1住宅区物业至今。随后，被告购买了南某某景小区XX幢1单元201室房屋，但被告自2012年以来，一直拖欠物业费达四年之久，被告非但不主动履行缴纳物业费的义务，且经原告多次催缴被告均未缴付。被告的行为严重阻碍了原告的管理服务工作，影响了小区物业管理工作的资金运转和小区的建设，损害了原告及其他众多按时缴费业主的利益。因此，原告向法院起诉，请求判令被告向原告缴纳拖欠的物业服务费4365.2元。庭审中，原告当庭变更诉讼请求为：“请求判令被告向原告缴纳拖欠的物业服务费3825.3元。”
被告柴某某对原告当庭变更诉讼请求不需要新的答辩期和举证期并答辩称，原告在未取得资质的情况下与玉溪某某地产服务有限公司签订物业合同违法，是违法经营。被告方之前与北某某物业公司签订过物业合同，原告没有通知被告等业主变更物业公司的事情，原告在管理中未尽到管理责任，原告只有履行了之前北某某物业与被告签订的物业合同才有权利所要物业费。被告是与北某某物业签订的物业合同，与盛某某物业没签过物业合同，盛某某物业之前没有通知被告变更物业公司的事情。被告接手房子时水表就有15方水，我提出异议，找物业和水务公司多次要求解决都没解决。被告没有与原告签订过协议，被告购房后没有进行装修，还没居住，不存在服务关系，即使需要收取一定的服务费，也应实事求是地适当少收一些才合理。综上，请求驳回原告方的诉讼请求。
庭审中，原告举证如下：
一、营业执照、机构代码证、物业从业资质证原件（发证日期：2013年9月11日）及法定代表人证明书，证明原告的主体适格及具有物业管理资格。
二、前期委托物业管理服务合同书，证明原告与玉溪某某地产有限公司签订南某某景A-1区前期委托物业管理服务合同，合同签订后，原告按照合同约定管理南某某景A-1住宅区物业；
三、身份证、未交管理费明细，证明被告身份情况以及被告系南某某景XX幢1单元201号房屋业主，还证明被告从2012年至2015年四年拖欠物业服务费共计3825.3元；
四、物业服务照片，证明被告在领受房屋后就享受到了原告的物业管理服务；
五、物业管理费收费通知，证明原告在每年的收费通知中已告知被告收费标准、时间地点；
六、缴费催款通知书、回缴费催款通知书、律师函及信函收据，证明经多次催缴被告拒不缴纳物业服务费。
七、业主委员会备案核准通知书，证明南某某景小区业主委员会于2015年6月10日成立；
八、资质证书复印件一份（发证日期：2012年11月16日），原件交到市房管局，这个是两年审证一次，证明原告取得资质是在2011年11月11日。
九、玉溪市住宅物业服务收费政府指导价标准复印件一份，证明原告收费是按照政府指导价，且合同约定每月每平方米收费0.6元。
经质证，被告提出：对证据一的真实性无异议，但是原告的资质是2013年才取得的，对合法性、关联性有异议；对证据二、三的真实性、合法性、关联性无异议，但原告未按照合同履行义务。我们没有和原告签过合同；证据四不清楚；对证据五，没见过也没收到过收费通知，只是接到过原告方催缴费的电话，书面的没有；对证据六，缴费催款通知书没见过，律师函收到了；证据七无异议；证据八有效期为2012年11月8日到2017年11月7日，与他们原来2013年9月11日所发的资质证书有矛盾，两个资质证书有问题，不予认可；对证据九的真实性无异议，但原告的标准是超标的。
庭审中，被告举证如下：
一、玉溪南某某景前期物业服务协议，证明被告违反了协议中的约定，未尽到管理责任；
二、验收移交表，证明被告接收房屋时水表底数就存在15方的事实；
三、照片六张，证明原告未尽到管理责任；
四、购买房屋的合同原件一份，证明被告向玉溪某某地产有限公司购买了房屋及情况。
经质证，原告提出：证据一、二与本案无关联性；证据三中，照片上的内容没有相应的文字标示，不清楚是否是南某某景小区所拍的照片，对其证明内容不认可；对证据四的真实性、合法性、关联性都没有异议，恰恰说明被告系小区服务的业主，自原告与地产公司签订物业管理合同期间，被告是有义务缴纳物管费的。
本院依职权调取的2009年12月7日玉溪某某地产有限公司与玉溪北某某物业管理有限公司签订的《南某某景小区委托物业管理服务合同》。
经质证，原告对真实性、合法性没有意见，但认为与本案没有关联性，与北某某物业签订的期限与其签订的物业管理合同期限没有冲突，玉溪某某地产有限公司是与北某某物业期满后才与原告签订的物业管理合同；被告对真实性、合法性、关联性都没有异议。
综合双方的质证意见，本院认为，本院依职权调取的证据和原告所举证据一至七、九及被告所举证据一、三、四均具备真实性、合法性、关联性，予以确认，但被告所举证据一、三不能证据其证明目的。原告所举证据八资质证书发证日期为2012年11月16日、有效期自2012年11月8日至2017年11月7日，而证据一中的资质证书系原件，发证日期为2013年9月11日、有效期至2015年9月10日，两者相互矛盾，且证据八系复印件，无其它证据相互印证，故对其真实性不予确认。被告所举证据二虽具备真实性，但与本不具有关联性，不作为认定本案事实的依据。
综上有效证据及经法庭询问双方无争议的陈述，本院认定本案事实如下：
被告柴某某系“南某某景”住宅区一期工程第H区第10幢1单元2层201室业主。被告柴某某与玉溪某某地产有限公司于2009年11月11日签订了《商品房购销合同》（合同编号：XXXX），购买坐落于玉溪市红塔区某某镇昆洛公路旁玉溪研和“南某某景”住宅区一期工程第H区第10幢1单元2层201室（带车库一个），房屋的参考套内建筑面积为118.66平方米，分摊面积为8.34m2，建筑面积为127m2。《商品房购销合同》的《合同补充协议》第四条约定“甲方（玉溪某某地产有限公司）将经建设单位组织验收合格、并符合本合同约定的商品房交付给乙方（被告柴某某）后，由乙方自行成立业主委员会，决定选聘或解聘物业管理企业，并对物业管理区域进行维护、管理。”被告购买上述房屋后，至今未装修入住。玉溪某某地产有限公司与玉溪北某某物业管理有限公司于2009年12月7日签订了《南某某景小区委托物业管理服务合同书》，约定玉溪某某地产有限公司将南某某景小区委托玉溪北某某物业管理有限公司实施前期管理。该合同第十五条约定“委托管理期限为自2010年1月1日起至2011年12月31日止，如在2011年12月31日前本物业业主委员会与选聘物业管理公司签定新的《物业管理服务合同》即为本合同期满时。”被告柴某某作为南某某景小区业主之一于2010年9月19日与玉溪北某某物业管理有限公司签订了《玉溪南某某景前期物业服务协议》（含附件《玉溪南某景业主手册》、《玉溪南某某景管理规约》、《玉溪南某某景装修管理责任书》）。该协议第十五条约定“本协议自签字之日起生效。至物管委托合同终止日终止。”玉溪北某某物业管理有限公司于2011年年底从“南某某景”撤场。原告玉溪某某物业服务有限公司于2011年10月27日登记注册成立。2011年11月5日，玉溪某某地产有限公司（甲方）与原告玉溪某某物业服务有限公司（乙方）就南某某景A—1区前期的物业管理协商达成协议，并签订《南某某景A—1区前期委托物业管理服务合同书》约定甲方将南某某景A—1区委托乙方实施前期物业管理，物业名称为“南某某景”A—1区住宅区物业，坐落位置为红塔区某某镇老虎山至老昆洛路边，总建筑面积51630平方米，属于多层住宅，由29幢建筑组成，共68个单元，810套住宅，商铺58间，车库356间。合同第二条约定乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任和义务。合同第三条至第十四条约定了委托管理事项，包括房屋建筑共用部位、共用设施及其运行、附属建筑物构筑物、园林绿化、附属配套建筑和服务设施的维修、养护和管理；公共环境卫生、交通与车辆停放秩序的管理；维持公共秩序；管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料；组织开展社区文化娱乐活动等。合同第十五条约定了委托管理期限为自2012年1月1日起至2015年12月31日止，如在2015年12月31日前本物业业主委员会与选聘物业管理公司签订新的《物业管理服务合同》即为本合同期满时。合同第十六条至十七条约定了双方的权利义务。合同第十八条约定了物业管理服务质量及标准。合同第十九条约定物业管理服务费用：1、物业的管理服务费，按住宅房屋建设面积收取（面积按房产证登记的面积或购买合同面积）。计算标准为：1）住宅按实际建筑面积每平方米每月0.6元收取；2）商铺按实际面积，按每平方米每月0.5元收取；3）车库按60元/个/年收取；……2、物业管理服务费收缴办法：甲方在交房时由乙方向住户收缴第一年的物业管理费和垃圾清运费，以后年度费用于每年的1月收缴。3、住户的垃圾清运费由乙方代收代付，每年一次性收缴。收费标准为每户每月8元，每年96元。……合同第二十二条至二十五条约定了违约责任，第二十六条至第三十三条为合同附则部分。在合同落款处甲方有玉溪某某地产有限公司的印章，乙方有玉溪某某物业服务有限公司的印章。《玉溪市住宅物业服务收费政府指导价标准》叁级收费标准为（元/平方米·月）：综合管理服务0.24，共用部位、共用设施设备日常运行维护0.12，保洁服务0.12，绿化养护0.10，公共秩序维护0.26，五项合计0.84。2013年9月11日，原告玉溪某某物业服务有限公司获得玉溪市住房和城乡建设局颁发的《中华人民共和国物业服务企业资质证书》（叁级）。原告玉溪某某物业服务有限公司与玉溪某某地产有限公司签订合同后便入场南某某景A—1区进行管理服务，并先后于2012年1月1日、2012年12月20日、2013年12月15日、2014年12月15日向南某某景业主发出《“南某某景”2012年物业管理费收费通知》、《2013年度南某某景物管费收缴活动方案》、《“南某某景”2014年物业管理费收费通知》、《“南某某景”2015年物业管理费收费通知》。2015年6月10日玉溪市红塔区住房和城乡建设局作出《业主委员会备案核准通知书》（[2015]第XXX号），准予南某某景小区业主委员会备案。业主委员会成立后，至2015年12月31日止未与原告和其他物业公司签订过物业管理服务合同。被告柴某某一直未向原告缴付2012年1月1日起至2015年12月31日止的物业服务费。原告于2015年8月11日向被告发出了《缴费催款通知》、于2015年11月29日向被告发出了《律师函》，再次向被告催缴未付的物业服务费4286.40元。
本院认为，前期物业合同是在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位为小区选聘物业服务企业的合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中根据被告与玉溪某某地产有限公司于2009年11月15日签订了《商品房购销合同》信息显示，“南某某景”的建设单位为玉溪某某地产有限公司。虽然该《商品房购销合同》的《合同补充协议》第四条约定“甲方（玉溪某某地产有限公司）将经建设单位组织验收合格、并符合本合同约定的商品房交付给乙方（被告柴某某）后，由乙方自行成立业主委员会，决定选聘或解聘物业管理企业，并对物业管理区域进行维护、管理。”，但因南某某景业主委员会到2015年6月10日才成立，在业主委员会成立之前，由玉溪某某地产有限公司选聘原告玉溪某某物业服务有限公司进行南某某景A—1区前期物业管理并签订《南某某景A—1区前期委托物业管理服务合同书》并未违反有关法律法规的规定。《物业管理条例》第二十一条规定在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。故《南某某景A—1区前期委托物业管理服务合同书》对被告柴某某具有约束力。原告玉溪某某物业服务有限公司在2013年9月11日前虽未取得物业服务管理资质，但从其举示的未交管理费明细、物业服务照片、物业管理费收费通知、缴费催款通知书、律师函及信函收据、业主委员会备案核准通知书等证据足以证明，原告玉溪某某物业服务有限公司在其主张的2012年1月1日起至2015年12月31日对“南某某景”A—1区进行了物业服务，而且在上述期间“南某某景”A—1区并无其他物业服务企业，被告在事实上接受了原告的物业服务，双方之间形成了事实上的物业管理服务合同关系。对被告关于“原告公司没有与业主签订过任何物业服务协议，无权向业主收取物业服务费，原告与玉溪某某地产有限公司签订南某某景A—1区前期委托物业管理服务合同及原告公司进驻南某某景小区，业主不知情，已置换了物业公司也没有向业主宣布，也没有办理相关的《业主手册》，盛某某物业服务公司不具有主体资格。”的抗辩主张，不予采信；被告提供的证据亦不能充分证明南某某景小区脏、乱、差现象、管理混乱，达不到《南某某景A—1区前期委托物业管理服务合同书》约定物业管理服务质量及标准。庭审中，被告当庭提起反诉，请求判令：1、由原告履行职责，与相关方协调将被告水表底数15方清零；2、由原告切实维护好小区内房屋外观整洁、完好、统一，消除对被告造成的居住安全隐患；3、由原告停止将小区共用部分作为车位出售给他人的行为，并将现所得收益归小区全体业主所有。经审查，被告的反诉与本案并非同一法律关系，其反诉不成立，本院当庭予以驳回。《物业管理条例》第七条规定业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……因此，被告应当向原告支付物业服务费。原告在《南某某景A—1区前期委托物业管理服务合同书》约定确定为物业费0.6元/平方米/月、垃圾清运费8元/月、车库管理费为60元/年，据此全年合计1070元（0.6元/平方米/月×127平方米×12月/年+车库管理费60元/年+垃圾清运费8元/月×12个月=914.4元+60元+96元），并未高于《玉溪市住宅物业服务收费政府指导价标准》叁级资质全年收费标准1280.16元（0.84元/平方米·月×127平方米×12个月）。因此，被告自2012年1月1日起至2015年12月31日止本应向原告交纳的物业服务费为4281.6元（0.6元/平方米/月×127平方米×12月/年×4年+车库管理费60元/年×4年+垃圾清运费8元/月×12月/年×4年=3657.6元+240元+384元），但考虑到被告自买房至今未装修入住，故本院酌情扣减车库管理费384元和垃圾清运费240元，被告实际应向原告交纳的物业服务费为3657.6元。原告玉溪某某物业服务有限公司在起诉前已向被告柴某某发《缴费催款通知》、《律师函》催收物业服务费，故原告的此项诉讼请求应予以支持。因原告请求的物业服务费为3825.3元，高于3657.6元，本院按3657.6元予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：
由被告柴某某于本判决生效后十日内支付原告玉溪某某物业服务有限公司2012年1月1日至2015年12月31日期间的物业服务费3657.6元。
案件受理费50元，减半交纳25元，由原告玉溪某某物业服务有限公司负担5元、被告柴某某负担20元。
以上款项货币单位为人民币。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。
审判员 徐红伟
二〇一六年三月九日
书记员 谢雪魁
书记员 李 香