湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2018）湘31民终605号上诉人（原审原告、反诉被告）：胡运文，男，1967年5月15日出生，汉族。委托诉讼代理人：向明，湖南湘州律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告)：袁勇，男，1982年5月14日出生，土家族。被上诉人(原审被告、反诉原告)：袁家来，男，1953年11月24日出生，土家族。两被上诉人共同委托诉�代理人：袁礼春，湖南新世纪律师事务所律师。原审原告、反诉被告：田蓉，女，1971年11月16日出生，汉族。委托诉讼代理人：胡运文，男，1967年5月15日出生，汉族。上诉人胡运文与被上诉人袁勇、袁家来、原审原告田蓉房屋买卖合同纠纷一案，不服龙山县人民法院（2017）湘3130民初1685号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月22日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。胡运文的上诉请求：1、依法撤销龙山县人民法院（2017）湘3130民初1685号民事判决；2、判决被上诉人向上诉人返还房产，并由上诉人退还被上诉人15000元房屋押金；3、驳回被上诉人的反诉请求。事实及理由：1、上诉人与被上诉人之间不存在一审判决认定的房屋买卖口头协议。上诉人与被上诉人之间是亲戚关系，故只要求被上诉人交纳1.5万元押金就使用房屋是符合情理的。而一审认定房屋买卖合同关系仅凭证人证言和偷录的录音是明显错误的。2、上诉人是对诉争房产进行了登记的合法产权人，一审以“被上诉人长期居住及保管房屋产权证”作为对抗上诉人行使物权的依据，是法律的适用错误。被上诉人袁勇、袁家来答辩，1、一审法院判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，其推理也很符合日常生活逻辑。诉争房屋的价款15000元与当时的买卖价款是吻合的。2、诉争房屋从2003年后至今一直由被上诉人使用、管理、租赁、居住。3、房产、土地两证一直是被上诉人持有，在这十几年期间上诉人对产权也没有提出异议。本案法律关系从现有的证据应认定为买卖房屋合同关系。综上所述，请求二审人民法院驳回上诉，维持原判。原审原告田蓉的陈述意见与胡运文的上诉意见一�。原告胡运文、田蓉一审诉讼请求：1.判决解除龙凤路42号26栋2单元301号房屋的租赁关系；2.限被告于判决生效后5日内搬出该房屋，原告退还被告15000元押金；3.判决由被告承担本案的诉讼费。袁勇、袁家来一审反诉请求：1.确认反诉人与被反诉人之间的房屋买卖合同成立、合法有效，应全面履行；2.判决被反诉人履行附随义务，协助反诉人办理房地产过户登记手续；3.请求判令被反诉人承担本案诉讼费用。一审认定的事实，原告胡运文、田蓉于1993年3月8日登记结婚，于2017年7月12日登记离婚。被告袁家来系被告袁勇的父亲。原告田蓉的母亲与被告袁勇的母亲系同胞亲姐妹。原告田蓉的父亲田万斗已去世。被告袁勇的母亲彭菊香于2015年去世。原告胡运文、田蓉是原龙山卷烟厂下岗职工。1997年7月18日原告胡运文向原龙山卷烟厂房改办公室缴�了案涉房屋押金6000元，并领取了龙山卷烟厂职工住房卡。为深化住房制度改革及确保原龙山卷烟厂重组加入白沙集团工作的顺利实施，2003年9月13日原龙山县住房制度改革领导小组、龙山卷烟厂印发了龙房改联字（2003）01号《关于印发的通知》。该通知第2条第2款载明“职工宿舍坚持只售不租，原居住者优先购买的原则”，第2条第3款载明“职工个人购房必须符合龙房改字[1994]01号、龙政发[1996]13号文件规定”，第2条第4款载明“职工按标准价购买的公有住宅，必须依照龙政发[1996]13号文件规定将部分产权过渡为完全产权。个人拥有完全产权后，可以依法继承、转让、出售”，第3条第2款载明“房改工作时间安排从2003年9月13日开始到11月底全面完成”，以及第5条第2款载明“职工购房付清房款后，发给《房屋所有权证》及《国土使用权证》”。该通知另对原龙山卷烟厂职工参加房改的其他事项进行了具体约定。2003年9月原告胡运文申请购买其居住的案涉房屋。2003年9月24日案涉龙山县城镇公有住房出售计算表载明以下主要内容：房屋产权单位为龙山卷烟厂，申请人姓名为胡运文，房屋地址、栋号、房号为26栋2单元3-301号，参加工作时间为86年10月，工龄9年，工作单位为龙山卷烟厂，等级单价为210元/㎡；房屋结构为砖混，购买楼层为3，竣工年月为1993，建筑层次为6，建筑面积为50.82㎡，层次调节为+4%；一次性付款购房的付款方式及折扣计算为：售价基数11099.08元，工龄优惠499.45元，补贴优惠2119.92元，少数民族地区一次性补1017.56元，一次性付款优惠1492.43元，该套住房标准价为5969.72元（售价基数-工龄优惠-补贴优惠-少数民族地区一次性补-一次性付款优惠），20%产权过渡实际补交款为1492.43元，房屋总价款为7462.15元（该套住房标准价+20%产权过渡实际补交款）。2003年10月1日原告胡运文与原龙山卷烟厂签订一份《龙山县公有住房买卖协议书》，该协议约定原龙山卷烟厂将座落于龙凤路（街）42号龙山卷烟厂第26栋第2单元第3层第01号的一套住房出售给原告胡运文，住房建筑面积（不含公用面积）为50.82平方米，住房等级为三等，等级单位为210元/㎡，扣除各项增减因素金额以及各项折扣后，住房总售价为7462.15元。该协议另对交易手续、维修养护及管理、购买后的房屋产权、违约责任等其他事项进行了约定。2003年10月3日龙山县国土资源局填发了龙国用（2003）字第1114号国有土地使用证，该证载明土地使用者为胡运文，使用权类型为划拨。2004年6月18日龙山县房地产管理局填发了龙山县房权证民私有字第000115**号房屋所有权证，该证载明案涉�屋所有权人为胡运文。2004年6月23日田万斗（已故）领取了案涉房屋所有权证。2004年彭菊香（已故）整修案涉房屋后将其出租给彭九香并收取了租金。2006年被告袁勇搬进案涉房屋居住使用至今。彭菊香（已故）向原告田蓉给付了15000元，原告方主张该15000元是2002年彭菊香（已故）向原告方给付的住房押金，被告方主张该15000元是2004年彭菊香（已故）向原告方给付的案涉房屋购房款。原告方在被告方提供的录音中陈述，原告方向原龙山卷烟厂交纳了9000元，对案涉房屋装修了6000元，考虑到原告方与彭菊香（已故）之间的亲戚关系，由此确定由彭菊香（已故）向原告方给付15000元。2005年左右原告方向彭菊香（已故）交付了案涉房屋所有权证、国有土地使用证，原告方主张该两证是由田万斗（已故）交给彭菊香（已故）而非原告田蓉直接交给彭菊香（已故），被告方主张�告田蓉收到彭菊香（已故）给付的15000元购房款后就立即交付了该两证。2005年左右彭菊香（已故）委托彭菊花保管案涉房屋所有权证、国有土地使用证。2016年被告袁勇从彭菊花处取回案涉房屋所有权证、国有土地使用证，并一直持有至今。2000年12月9日原告方在龙山县民安镇湘鄂路东侧修建私宅时办理了龙山县城镇规划区私人住宅建设用地规划审批、龙山县城市区划内私人住宅建设工程规划审批。2003年1月20日原告胡运文领取了原告方所修私宅的房屋所有权证。该私宅登记的房屋总层数为5层，建筑面积为770.40㎡。2003年1月原告方以该私宅给90000元贷款提供抵押。2005年7月原告方以该私宅给115000元借款提供抵押。原告胡运文庭审中陈述，原告方所有的房产包括案涉房产和上述私宅，2013年原告方出售了该私宅后没有住处，居住在案外人住所。2017年6月29日龙山县人民政府下发龙政发[2017]35号《龙山县人民政府关于龙山县城市棚户区改造建设项目国有土地上房屋征收决定公告》。案涉争议房屋在此次征收范围内。原、被告双方均未签订案涉房屋征收补偿协议。2017年7月12日原告胡运文、田蓉在龙山县民政局登记离婚时在《离婚协议书》中约定：双方婚姻中在龙山县民安街道办事处龙凤路42号26栋2单元301号有房屋一套，归原告胡运文所有。彭菊香（已故）与被告袁家来生育有三子女，即袁榕蔚、袁芳及被告袁勇。2018年1月22日袁榕蔚、袁芳分别在向一审提交的《放弃声明书》中声明：对彭菊香（已故）遗留的、与案涉房屋有关的、应由其继承的权利份额，其自愿完全放弃；对彭菊香（已故）遗留的、与案涉房屋有关的、应由其继承的义务份额，也与其无关；凡与其有关的上述继承权利义务，由被告袁家来承接。一审法院认为，1.原、被告之间构成房屋借用合同关系还是房屋买卖合同关系。根据合同法第10条的规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。因此，并不能因为没有书面合同而认定合同不成立。根据合同法第36条、第37条的规定，即使按照法定或者约定采用书面形式、合同书形式订立合同的，如果当事人一方已经履行主要义务且对方接受的，也应当认定为合同成立。本案中，原告胡运文、田蓉与彭菊香（已故）虽然并未订立书面合同，但根据本案现有证据，可以认定原告胡运文、田蓉与彭菊香（已故）之间构成房屋买卖合同关系。主要理由是：一是原告方已受领彭菊香（已故）给付的15000元且未向彭菊香（已故）或者被告方退还该15000元。原告方主张案涉15000元是彭菊香（已故）为被告袁勇结婚而借用案涉房屋的住房押金。但是根据原告胡运文、田蓉在被告方提供的录音资料中的相关陈述，原告胡运文的庭审相关陈述，以及原告田蓉书写的情况证明，该15000元是原告胡运文、田蓉与彭菊香（已故）双方在具体计算原告方交纳的住房押金金额和装修款金额之后确定而来。诸如上述计算方式，通常存在于房屋买卖合同关系之中。若是借用或者租赁房屋，则无须如此计算住房押金。另外，截止本案纠纷发生前长达十多年期间，原告方在受领案涉15000元后一直未向彭菊香（已故）或者被告方主张退还或者已退还该15000元。且即便2002年时案涉房屋出售的市场价格不止15000元，彭菊香（已故）也应能以15000元的价款购买龙山县城内的其他房产，其没有必要向原告方给付15000元而仅取得在案涉房产居住使用的权利。另外，彭菊香（已故）、被告袁家来长期居住生活在在龙山县靛房镇，被告袁勇搬入案涉房屋居住的时间和在案涉房屋结婚的时间分别是2006年、2008年。彭菊香（已故）与被告方没有理由在2002年向原告方给付15000元住房押金后多年不使用案涉房屋。因此，原告方关于案涉15000元系押金的主张，不符合日常生活逻辑和情理，不予采纳。二是被告方十多年来一直合法占有案涉房屋的房屋所有权证、国有土地使用证原件。原告方主张，其让被告方占有案涉两证的原因是为了方便被告方居住。但原告方取得房屋所有权证、国有土地使用证后，其对案涉房产享有所有权，其有权依法行使权利，其无须将案涉两证交付给彭菊香（已故）以便应对原龙山卷烟厂检查，也无须基于借用、租赁关系交付案涉两证。无论原告方关于其于2002年向彭菊香（已故）借用、租用当时属于原龙山卷烟厂公有住房的事实主张是否成立，在被告方未持有案涉两证未有居住不便的情况下，原告方更无须在取得案涉房�产权后让被告方一直持有两证以便居住。故原告方关于交付案涉两证的相关主张，不符合情理，不予采纳。虽然案涉房屋未办理过户手续，但基于原告方与彭菊香（已故）之间的亲戚关系，结合日常生活经验，亲戚之间发生房屋买卖交易时仅交付两证而未办理过户手续的现象在一定程度上客观存在，故原告方以双方未办理过户手续为由主张房屋买卖合同关系不成立理由不充分。三是被告方管理、使用案涉房屋已长达十多年。2004年彭菊香（已故）将案涉房屋出租给彭九香收取租金，原告方对此应当知道但未提出异议。据原告胡运文陈述，其在2013年出卖其另一处房产后要求彭菊香（已故）腾房，但原告方对此未提供证据证明。即便原告胡运文所述属实，原告胡运文在出售其所修私宅无住所且被告方未按其要求腾房的情况下，其理应向彭菊香（已故）或者被告方继续积极主张相应权利，而非在此之后选择居住在他人住所且未再主张相应权利。因此，在原告胡运文未提供充分证据证明其让被告方管理、使用案涉房屋十多年并非基于房屋买卖合同而是基于房屋借用合同的情况下，应当认定被告方系基于房屋买卖合同而管理、使用案涉房屋。综上所述，原告胡运文、田蓉与彭菊香（已故）之间的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为成立且有效。彭菊香死亡后，被告袁勇、袁家来作为彭菊香（已故）的第一顺位继承人，有权依法承继案涉房屋买卖合同项下的合同权利。故对被告方要求确认原、被告双方房屋买卖合同成立、有效的反诉请求，予以支持。2.原告方要求解除原、被告方之间的房屋借用合同关系并要求被告方于判决生效后5日内搬出案涉房屋是否应予支持。基于前述�析，彭菊香死亡后，被告袁勇、袁家来作为彭菊香（已故）的第一顺位继承人，有权依法承继案涉房屋买卖合同项下的合同权利，可按案涉房屋买卖合同占有、使用案涉房屋。被告方占有案涉房屋应认定为有权占有，原告方无权要求被告方搬出案涉房屋。故对原告方要求解除与彭菊香（已故）、袁勇、袁家来之间的房屋借用合同关系，并要求被告方在判决生效后5日内搬出房屋，由原告胡运文退还被告方15000元的诉讼请求，不予支持。3.被告方要求原告方协助被告方办理案涉房地产过户登记手续是否应予支持。根据合同法第110条的规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但法律上或者事实上不能履行的除外。本案中，原、被告之间构成房屋买卖合同关系，原告方作为出卖人应按约定将案涉房屋所有权转移给被告方，并协助被告方办理案涉房屋的过户手续。但根据物权法第28条的规定“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”，现案涉房屋属于龙山县城市棚户区改造建设项目征收范围内，原、被告双方已不能办理案涉房屋的过户手续。故被告方反诉要求原告方继续履行合同，履行附随义务，协助办理房地产过户登记手续的反诉请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第三十六条、第四十四条第一款、第一百一十条第一款第（一）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款、第一百零八条第一款、第二款的规定，判决：确认原告（反诉被告）胡运文、�蓉与被告（反诉原告）袁勇、袁家来之间的房屋买卖合同有效；二、驳回原告（反诉被告）胡运文的诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）袁勇、袁家来的其他反诉请求。本诉案件受理费175元，由原告（反诉被告）胡运文负担。反诉案件受理费175元，由被告（反诉原告）袁勇、袁家来负担88元，由原告（反诉被告）胡运文负担87元。二审中上诉人申请了证人彭春香到庭作证，本院组织双方当事人对彭春香的证言进行了质证，因该证人系上诉人胡运文岳母，故对此证人证言不予采信。本院经审理查明的案件事实与一审查明的事实相一致，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点是胡运文、田蓉与被上诉人袁勇的母亲彭菊香是否存在房屋买卖合同关系。彭菊香给付胡运文、田蓉15000元，胡运文、田蓉将土地证、房产证�付了彭菊香持有，并由被上诉人方管理、使用涉案房屋已长达十多年之久，上诉人从未要求退还房屋也未提出任何异议，直到该房屋2017年被征收而提出诉讼。本案双方虽未签订书面转让合同，但被上诉人方已经履行房屋买卖合同付款这一主要义务且上诉人接受并将房屋交付给被上诉人方管理和居住至今，因上诉人与被上诉人间存在至亲关系，而未办理房屋过户手续，双方的买卖合同关系成立。故对上诉人要求被上诉人返还房产的诉请，本院不予支持。综上所述，胡运文的上诉理由不能成立，对其提出的上诉请求，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费175元，由上诉人胡运文负担。本判决为终审判决。审判长  杨光福审判员  曾浩恒审判员  李华华二〇一八年八月十七日书记员  杨晓芳附相关裁判法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；......