青海省西宁市城西区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西民一初字第1326号
原告梁汝海,男，汉族，1940年11月14日出生。
委托代理人程斌，青海泰宏律师事务所律师。
被告青海禾木房地产开发有限公司。
法定代表人韩建清，该公司总经理。
委托代理人邢志，北京大成（西宁）律师事务所律师。
委托代理人王国文，男，汉族，1963年4月19日出生。
被告张贵邦，男，汉族，1963年7月6日出生。
委托代理人王强，青海青东律师事务所律师。
原告梁汝海与被告青海禾木房地产开发有限公司（以下简称“禾木公司”）、张贵邦房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，原告梁汝海于2015年5月14日诉至本院，本院依法适用简易程序，于2016年5月19日公开开庭进行了审理。原告梁汝海委托代理人程斌，被告禾木公司委托代理人王国文、邢志，被告张贵邦委托代理人王强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告梁汝海诉称，原告原有居住用房属1995年原青海省科学器材服务处单位房改房，坐落于西宁市城西区兴海路2号南楼3单元341房，此房为原告唯一居住用房。2005年5月15日，原告与被告禾木公司签订了《房屋拆迁安置补偿协议书》，搬迁顺序39号，明确实行房屋产权调换，按原有房屋产权证载明面积拆一还一，房屋安置地点在兴海路2号A座/单元16层01号房，房号2161号（现西宁市城西区黄河路11号2号楼2161室）。2014年年底，原告发现本应属于原告的拆迁安置房登记在了被告张贵邦名下。禾木公司在未经原告允许的情况下将原告房屋出售，侵犯了原告的合法权益，故诉至法院，请求依法判令：1、被告禾木公司与被告张贵邦签订的关于出售西宁市城西区黄河路11号2号楼2161室住房的《商品房买卖合同》无效；2、原告优先取得西宁市城西区黄河路11号2号楼2161室住房。
被告禾木公司辩称，原告拆迁安置的房屋现位于西宁市城西区黄河路11号，当时拆迁的时候包括位于兴海路的青海省科技厅器材公司、青海省地震局和位于黄河路的青海省测绘局的房屋。地震局的房屋因故未能拆迁，青海省科技厅器材公司和青海省测绘局拆迁房屋地址现统称为黄河路11号。原告现安置的房屋与我方和被告张贵邦签订的《商品房买卖合同》中的房屋是同一房屋，没有第二个对应的房屋。禾木公司在拆迁完后开发建设时，因资金出现问题，通过民间借贷的方式融资，向被告张贵邦借款5000000元，签订了17套房屋的买卖合同作为抵押担保，该情形不属于一房两卖，回迁户的安置房屋都交付给了回迁户，原告也已取得了安置房屋。禾木公司与张贵邦的房屋买卖合同是一个基于借贷关系而设立的抵押合同，该合同是有效的。综上，我方的意见是，禾木公司与张贵邦签订的《商品房买卖合同》有效，同意原告取得诉争房屋的优先权。
被告张贵邦辩称，原告与被告张贵邦无任何法律关系，原告起诉张贵邦主体不当。现诉争房屋产权仍是禾木公司的，并未给原告造成任何侵权，原告无权要求确认我方与禾木公司签订的《商品房房屋买卖合同》无效，也没有法律依据。该房屋买卖合同订立时虽然存在一点瑕疵，但是不影响合同的效力，合同经过了房产部门的备案登记，依法受法律保护，而且禾木公司也没有归还借款，此种情况下房屋所有权就是张贵邦的。现禾木公司将诉争房屋交付给了原告，就存在欺诈的问题，诉争房屋应由张贵邦优先取得，原告的置换房屋应由禾木公司来解决。故请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2005年5月15日，原、被告双方签订了一份《房屋拆迁安置补偿协议书》，约定：原告将其所有的坐落于西宁市城西区兴海路2号南楼3单元341号，面积83.32平方米的房屋交由被告禾木公司拆迁，禾木公司对原告按1:1实行房屋产权调换，房屋安置地点为兴海路2号A座/单元16层01号房。协议签订后，原告依约将房屋交由被告禾木公司拆除，禾木公司在原址开发建设“泰和祥花园”。至2012年，禾木公司因在建设过程中资金出现问题，便以民间借贷的方式进行融资，包括本案被告张贵邦。禾木公司为给出借人张贵邦提供借款担保，与张贵邦签订了“泰和祥花园”十七套房屋的《商品房买卖合同》，并由禾木公司于2012年9月28日给张贵邦出具一份收款收据，金额为5538000元，收款事由为“购房款借款抵押壹拾柒套房款”。2014年8月25日，禾木公司在拆迁原址即现西宁市城西区黄河路11号“泰和祥花园”，将该小区2号楼2161室的房屋作为拆迁安置房交付给原告，原告在该小区的物业公司办理了相关交房入住手续。后在准备装修入住期间，多次出现房门被他人撬开换锁等情况，经向小区物业公司及房产部门询问得知，禾木公司给其交付的“泰和祥花园”2号楼2161室房屋已被禾木公司出售给了张贵邦。现原告虽已装修入住，但安置房登记在他人名下，“泰和祥花园”小区尚未通过消防验收，房屋产权证书亦无法办理，致使纠纷产生。
另查明，2012年9月26日，禾木公司与张贵邦于签订了经登记备案的，合同编号为Y20126696的《商品房买卖合同》，该合同约定，禾木公司将位于西宁市城西区黄河路11号“泰和祥花园”第1幢（座）2单元2161室出售给张贵邦，建筑面积101.07平方米，单价每平方米3000元。该合同第17条第5项还约定：“该房价格为借款抵押价，出卖人还清借款后买受方应在十日内到房产局撤销本购房合同”。
以上事实有双方当事人当庭陈述及《房屋拆迁安置补偿协议书》、《房屋所有权证》、商品房预售备案登记表、物业公司收据、业主交款通知书、《商品房买卖合同》、缴款单收据等证据在案佐证。
本院认为，原告与被告禾木公司签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性强制性的规定，合法有效，依法受法律保护。拆迁安置补偿协议作为一种互易合同的特殊买卖合同，被拆迁人丧失的是其安身立命，赖以生存的房屋所有权，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”的规定，法律对被拆迁人享有的债权作为特种债权赋予其物权的优先效力，故而对被拆迁人予以特别的保护。本案中，原告虽然已实际取得了拆迁安置房，但该安置房登记在被告张贵邦名下，原告入住后因所有权问题与张贵邦发生纠纷，且安置房所在小区尚未通过消防验收，无法办理房屋产权证书，因此，通过法院裁决的形式确定原告对安置房屋的物权享有优先效力确有必要，故对原告优先取得西宁市城西区黄河路11号2号楼2161室房屋的诉讼请求，本院予以支持。关于被告张贵邦认为原告的现安置房屋与《房屋拆迁安置补偿协议书》中约定的安置房屋不一致的问题。该协议书约定的安置地点现已由兴海路2号更名为黄河路11号，位于西宁市城西区黄河路11号的“泰和祥花园”无该协议书中约定的A座楼，单元号双方未在协议中作出约定，楼层及房号同协议约定一致。禾木公司作为拆迁人有权根据现房屋情况对回迁房作出合理安置，且禾木公司也确认原告现安置的房屋与该公司和张贵邦签订的《商品房买卖合同》中的房屋是同一房屋，没有第二个对应房屋，故本院对西宁市城西区黄河路11号2号楼2161室房屋为原告回迁安置房的事实予以确认。关于原告要求确认被告禾木公司与被告张贵邦签订的位于西宁市城西区黄河路11号2号楼2161室房屋的《商品房买卖合同》无效的问题。根据本案查明的事实，禾木公司与张贵邦签订的《商品房买卖合同》是以买卖合同为双方间的借款关系提供担保，两者之间的基础法律关系是民间借贷而非买卖合同，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。本案为拆迁安置补偿协议纠纷，禾木公司与张贵邦间的民间借贷法律关系不宜在本案中作出处理，故对原告的该项诉求本院不予支持。综上，为保护当事人的合法权益，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款、第一百六十一条之规定，判决如下：
一、原告梁汝海优先取得位于西宁市城西区黄河路11号2号楼2161室的房屋；
二、驳回原告梁汝海要求确认被告青海禾木房地产开发有限公司与被告张贵邦签订的位于西宁市城西区黄河路11号2号楼2161室房屋的《商品房买卖合同》无效的诉讼请求。
案件受理费50元，减半收取25元，由原告梁汝海负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。
审判员 伊海龙
二〇一六年六月十五日
书记员 李 丹
附：
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第七条第一款拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》
第二十四条第一款当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款适用简易程序审理的民事案件，由审判员一人独任审理。
第一百三十四条第一款人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。
第一百六十一条人民法院适用简易程序审理案件，应当在立案之日起三个月内审结。