黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黑01民终4270号
上诉人（原审被告、反诉原告）：余丽红，女，1971年10月24日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市道外区。
委托诉讼代理人：王喜君，黑龙江龙广律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：王晓梅，女，1956年2月9日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市南岗区。
委托诉讼代理人：王珉，黑龙江凤翔律师事务所律师。
上诉人余丽红因与被上诉人王晓梅房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院（2017）黑0104民初1239号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人余丽红的委托诉讼代理人王喜君、被上诉人王晓梅的委托诉讼代理人王珉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
余丽红上诉请求：撤销黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院（2017）黑0104民初1239号民事判决，依法改判驳回王晓梅的诉讼请求或裁定发回重审。事实和理由：1.一审法院对余丽红购买案涉房屋的事实未予审查，认定事实有遗漏；2.2007年王晓梅购买了案外人周学宽坐落于哈尔滨市道外区和平小区16栋2单元4层1号房屋，但未办理产权变更手续。2010年2月2日王晓梅通过房屋中介大盛房地产经纪咨询服务有限公司将案涉房屋以315,000元的价格出售给案外人刘涛，刘涛支付了购房定金及中介服务费，后因该房屋无法办理产权变更登记手续，刘涛经王晓梅同意将该房屋以原价转给了余丽红，2011年12月4日，余丽红与王晓梅签订《协议书》，当日王晓梅将房屋交付给余丽红，余丽红对该房屋进行装修并入住至今。协议签订后，双方于2011年12月6日到产权交易中心办理更名过户手续，并且对购房款进行资金监管，但该房必须先更名到王晓梅名下才能再更名到余丽红名下，因无法办理更名，变更登记材料被退件，监管的房款被退回。综上，双方存在房屋买卖合同关系，并且王晓梅已经将房屋交付给余丽红，余丽红居住案涉房屋属于合法占有。
王晓梅辩称，1.一审庭审中已对房屋的权属和余丽红对房屋的占有过程及余丽红在一审中的举证质证进行审查，余丽红称没有对涉案房屋进行审查没有根据；2.余丽红称其公公在居住涉案房屋，但是不影响王晓梅对涉案房屋主张权利；3.2011年12月4日双方签订协议书时，王晓梅不是涉案房屋的所有权人，该协议书无效。综上一审法院认定事实清楚，请求驳回余丽红的请求。
王晓梅向一审法院提出诉讼请求：1.判令余丽红立即从王晓梅所有的房屋中迁出并恢复原状；2.判令余丽红按每月700元支付自2013年2月7日至实际迁出房屋期间的房屋占用使用费，自2013年2月7日至2017年1月7日期间房屋占用使用费计算为32,900元。
余丽红向一审法院提出反诉请求：1.判令王晓梅、余丽红于2010年2月2日签订的《房屋买卖居间合同》以及王晓梅、余丽红于2011年12月4日签订的《协议书》合法有效；2.判令王晓梅履行上述合同及协议，将位于哈尔滨市道外区和平小区16栋2单元4层1号房屋的产权过户给余丽红；3.判令第三人将余丽红于2010年2月2日交付的20,000元返还余丽红或将该笔款用作余丽红的购房款支付给王晓梅。
一审法院认定事实：坐落于哈尔滨市道外区和平小区16栋2单元4层1号房屋所有权人为王晓梅，房屋共有情况为单独所有，登记时间2013年2月6日，房屋性质为私有房产。现该房屋由余丽红居住。
一审法院认为，依据物权法的相关规定，不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。本案中，案涉房屋权属证书登记的所有权人为王晓梅，余丽红现占用该房屋，未提供证据证实其占有案涉房屋合法性，王晓梅诉请余丽红从该房屋中迁出，请求合理，应予支持。王晓梅诉请余丽红恢复房屋原状，未提供证据证实案涉房产原状及现状，故对该项诉讼请求不予支持。王晓梅诉请余丽红按每月700元支付自2013年2月7日至实际迁出房屋期间的房屋占用使用费，因其提出的每月700元无法律依据，故对该项诉讼请求不予支持。余丽红的反诉请求与本案非同一法律关系，故本案中不予审理，余丽红可另行主张。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条、第三十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：1.待判决发生法律效力后10日内，余丽红从坐落于哈尔滨市道外区和平小区16栋2单元4层1号房屋内迁出；2.驳回王晓梅的其他诉讼请求；3.驳回余丽红的反诉请求。案件受理费622元，王晓梅已预交，由王晓梅负担522元，由余丽红负担100元，此款于判决发生法律效力后立即给付王晓梅。反诉费150元，余丽红已预交，退还余丽红。
二审中，当事人没有提交新证据，对一审判决认定的事实本院予以确认。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审审理期间余丽红提交的七份证据（周学宽的身份证、2007年2月委托书、公证书；房屋买卖居间服务合同；交付首付款收据及居间方的证明；2011年12月4日王晓梅与余丽红签订的协议书；银联消费凭证；房产交易资金监管专用收款凭证及支付完结凭证；王晓梅与余丽红的电话录音）相互印证，能够证明案涉房屋买卖及交付使用的过程，与本案具有关联性，王晓梅对上述证据的均不予认可，但并未提交任何反驳证据，一审法院以上述证据与本案非同一法律关系为由不予确认，显属不当。
经本院审理查明，2007年，王晓梅购买案外人周学宽位于哈尔滨市道外区和平小区16号楼2单元4层1号房屋，在尚未办理房屋所有权证书期间，王晓梅与刘涛协商欲将案涉房屋出卖给刘涛，刘涛向居间方哈尔滨市大盛房地产经纪咨询服务有限公司交付了购房定金及首付款，王晓梅将案涉房屋交付刘涛占有、使用。后刘涛放弃购买，转由余丽红购买案涉房屋。余丽红称其向刘涛支付了押金、代办费，经王晓梅同意，刘涛将案涉房屋交付给了余丽红，余丽红进行了装修并使用至今。2010年2月2日签订《房屋买卖居间服务合同》乙方余丽红签字、居间方哈尔滨市大盛房地产经纪咨询有限公司盖章，甲方处捺有手印，王晓梅认为该合同存在没有周学宽签字，未附王晓梅的代理手续，乙方名称存在修改，不是原始合同。2011年12月4日，王晓梅与余丽红签订协议书约定：“甲方王晓梅将位于和平小区16栋2单元401室的房屋卖给余丽红。甲、乙双方到开发区交易所办理更名、过户手续，房子更名为余丽红后，乙方余丽红把首付给甲方王晓梅壹拾万元，银行贷款下来给甲方王晓梅卡里打贰拾万元，余下壹万伍仟元等双方去大盛房产做终结领押金时付给甲方王晓梅。本协议一式两份，双方各执一份，自签字起即生效”。协议签订后，余丽红向资金监管部门交付首付款，后被退回。
本院认为，余丽红一审提交的证据及王晓梅一审起诉状的自认能够证明余丽红与王晓梅之间关于案涉房屋存在买卖合同关系，余丽红基于房屋买卖关系占有案涉房屋，王晓梅没有提出异议，对于案涉合同一直未予履行的原因双方各执观点存有争议，对案涉合同性质、效力、是否应予履行或解除，合同双方应承担何种责任等问题的评判是确定余丽红是否有权占有案涉房屋的基础依据。王晓梅未对案涉合同提出解除请求，仅以其持有案涉房屋所有权证为由要求余丽红从该房中迁出，依据显然不足。一审法院未考量前述合同因素，对其请求予以支持不当，本院予以纠正。因王晓梅仅以案涉房屋产权证提起本案诉讼，余丽红可以以合同提出抗辩。对其要求王晓梅履行合同的反诉主张，一审法院以该主张与本案非同一法律关系，余丽红可另行主张并无不当，但在判项中对其反诉请求予以整体驳回属判项错误，本院一并予以纠正。
综上所述，余丽红的上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2017）黑0103民初7146号民事判决；
二、驳回王晓梅的诉讼请求。
一、二审案件受理费722元，由王晓梅负担，一审反诉费150元退还余丽红。
本判决为终审判决。
审判长 宋彦辉
审判员 梁红玉
审判员 王晓东
二〇一八年六月二十四日
书记员 周小倩