山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁01民终3322号
上诉人（原审被告）：李睿智，男，1986年11月12日出生，汉族，软件工程师，住济南市。
委托诉讼代理人：孙名辉，山东华剑律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：济南万怡物业服务有限公司，住所地济南市。
法定代表人：王健，董事长。
委托诉讼代理人：魏燕，山东豪才律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈婧婧，山东豪才律师事务所实习律师。
上诉人李睿智因与被上诉人济南万怡物业服务有限公司（以下简称万怡物业）物业服务合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2017）鲁0104民初4015号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
李睿智上诉请求：1．撤销一审判决，将本案发回重审或改判驳回万怡物业的诉讼请求；2．一、二审诉讼费用由万怡物业承担。第一，李睿智购买涉案房屋交房后，由于入户门质量问题一直未得到解决，房屋在2009年7月份至2016年9月份处于闲置状态，根本无人入住。根据李睿智与万怡物业签订的《前期物业服务员合同》第三条第三款，李睿智未入住，经万怡物业确认后，物业服务费按照服务费70%缴纳。一审法院未认真审查涉案房屋入住情况，按照正常房屋入住状态让李睿智缴纳物业费是错误的。第二，万怡物业根本未履行《前期物业服务合同》义务，无权收取物业服务费。根据合同约定，物业公司应对物业内公共配套设施进行维修、养护和管理。涉案房屋所在单元楼宇门禁因故障，自交房至今未修复，导致未能正常使用，严重影响了李睿智的房屋内的财产安全。根据合同法第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行一方未履行之前，或履行不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行请求。本案万怡物业先提供物业服务，后收取服务费，有先后履行顺序，其提供物业服务不符合合同约定，李睿智有权拒绝履行相应义务，因此，李睿智不缴纳物业费不构成违约。另，万怡物业于2017年8月18日起诉，要求上诉人缴纳物业费以及违约金，上诉人认为2015年8月17日之前的物业费已经超过诉讼时效。综上，一审法院事实认定不清，适用法律错误，请求二审法院将本案改判或发回重审。
万怡物业辩称，李睿智上诉关于入户门质量问题未得到解决，拒交物业费理由不能成立。入户门质量问题是属于开发商质保期内维修问题，李睿智不能将与开发商的矛盾转嫁至万怡物业身上。对于李睿智反映的其房屋空置应按百分之七十缴纳的问题，首先，双方物业服务合同并未约定房屋空置物业费按百分之七十缴纳，同时即使按照济南市物业收费管理办法的规定，如房屋空置，需要业主和物业公司共同确认后，按照百分之七十缴纳。但是李睿智一直未向万怡物业报请空置，因涉案房屋用电并非是万怡物业代收代缴，所以万怡物业在实际操作过程中是很难对业主房屋是否空置进行确认核实的，因此不应按照空置进行计算。同时李睿智也未提交空置的证据。对于李睿智反映的门禁等问题，因该系统是属于公用设施设备，如果出现问题是需要启动维修基金的，但是涉案小区的业主没有实现三分之二的签字，无法启动。鉴于一审李睿智并未以诉讼时效进行抗辩，依据法律规定，已经放弃诉讼时效抗辩的相应权利，二审不能以该理由进行上诉。退一步，即使主张诉讼时效，本案也并未超过。综上，李睿智的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审裁判认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。
万怡物业向一审法院起诉请求：1．判令李睿智向万怡物业支付物业服务费9955.36元；2．判令李睿智向万怡物业支付违约金3000元；3．判令李睿智承担诉讼费用。
一审法院认定事实：2009年7月24日，万怡物业（甲方）与李睿智（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定：乙方（李睿智）房屋坐落济南某某室，房屋建筑面积115.76平方米。双方对各自的权利义务进行了约定。甲方（万怡物业）向乙方（李睿智）提供房屋及维修管理、共用设备管理、共用设施管理、绿化及养护管理、环境卫生管理、社区秩序维护、停车场及车辆停放管理、消防、按《装修管理协议》实施装修管理等物业服务。乙方（李睿智）住宅区物业管理服务费按建筑面积每月每平方米1元标准计算，业主应于每一季度第一个月前5日内向物业公司预交整个季度的物业服务费。逾期交纳物业费，从应付之日起按日向物业公司支付未缴付款项0.5%的违约金。本协议自签订之日起生效，至业主委员会与其选定的物业服务公司签订的《物业服务合同》生效之日终止。合同签订后，万怡物业在济南某某国际新城小区提供物业服务。审理过程中，万怡物业提供2017年3月4日《律师函》及特快专递邮件单，《律师函》载明：李睿智自2009年11月1日至2016年12月31日物业服务费8335.20元没有交纳；违约金为90020.2元。请您于收到本函后5日内及时履行缴纳上述款项的义务。万怡物业以上述证据材料证实其向李睿智进行书面催告，但李睿智未在催告期限内交纳物业费等费用，应承担欠费及违约责任。李睿智对此提出异议，认为其没有收到该《律师函》，万怡物业亦未提供证据证实李睿智已收到上述《律师函》。万怡物业在提供物业服务过程中，因李睿智未交纳2009年11月1日至2016年12月31日的物业服务费，其诉至一审法院。在本案审理中万怡物业说明李睿智的房屋面积为115.76平方米，按1.00元/月平方米计算，物业费为9955.36元；违约金按照合同约定，从应付之日起按日支付未交付款项0.5%，以未交付款项为基数分段计算，截至2016年12月31日，违约金共计9万余元，但仅主张3000元。诉讼过程中李睿智向一审法院提出反诉，提出要求万怡物业更换入户门、修复、启用楼宇门禁并赔偿损失255177.6元等反诉请求。
一审法院认为，李睿智系某某国际新城小区的业主。其在入住小区时，与万怡物业签订了《前期物业服务合同》，该合同系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同合法有效。按照约定，万怡物业的主要义务是对该小区提供物业服务，主要权利是向小区内业主收取物业服务费用；李睿智的主要义务是按约定时间和约定标准交纳物业服务费用，主要权利是接受物业服务。现万怡物业向该小区提供物业服务后，李睿智未按约交纳2009年11月1日至2016年12月31日期间的物业服务费，属违约行为，万怡物业要求其交纳上述期间物业费9955.36元的诉讼请求，合法有据，一审法院予以支持。李睿智对万怡物业提供的物业服务不满，提出了物业处理问题不及时、管理不完善等诸多问题，在一审法院审理的万怡物业起诉其他业主的案件中亦有涉及，对此一审法院也有明确的认识。双方应积极协商，如协商不成，李睿智可另行主张权利，本案中不予一并处理。万怡物业在提供物业服务过程中确实存在一定不足，对业主不积极交纳物业费的行为应做深刻反省，积极主动和业主进行沟通调解。但物业服务企业运营费用主要的来源就是业主交纳的物业服务费，如果业主以物业服务企业提供的服务存在瑕疵为由拒交物业费用，则无法保障企业的正常运营，最终将体现为小区整体环境恶化。维护小区整体环境，不仅需要物业服务企业自身的努力，也需要众多业主的积极配合与支持。从本案审理认定的事实来看，李睿智自2009年11月1日至2016年12月31日间一直拒交物业费，其应该认识到，一是小区还有很多业主交纳了物业费，二是此期间其仍然接受着物业服务（尽管其对物业服务不满），因此，其拒交物业费的行为损害了其他交纳物业费业主的利益，对于物业服务企业而言也是不公平的。综上，鉴于万怡物业提供的物业服务客观上存在瑕疵，一审法院对万怡物业要求李睿智支付违约金的诉请不予支持。李睿智提出的反诉请求与本案非同一法律关系，李睿智可另行主张，故一审法院对其反诉请求不予一并处理。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、被告李睿智于判决生效之日起10日内向原告济南万怡物业服务有限公司支付2009年11月1日至2016年12月31日物业服务费9955.36元；二、驳回原告济南万怡物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费83元，减半收取41.5元，原告济南万怡物业服务有限公司负担11.5元，被告李睿智负担30元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。万怡物业提交证据1，2012年8月1日，济南某某房地产开发有限公司与万怡物业签订的《某某国际新城1－4期前期物业服务合同》（原件）；证据２，《前期物业服务合同》（服务区域某某国际新城三期住宅项目，服务期限自2007年1月1日起，复印件）。万怡物业用以证明，2012年8月的合同是应济南市住房保障和房产管理局物业管理科要求，按照物业管理系统，制订的格式范本，进行签订并备案。虽然签订时间为2012年8月1日，但万怡物业为涉案小区提供服务，是自2003年5月1日起（详见31条）。其中，涉案三期是从2007年就与某某房地产开发有限公司签订了前期物业服务合同。2007年济南市房管局并不要求对服务合同进行备案，自2012年起，因实行备案政策，所以才将2007年的合同进行了变更。同时两份合同对于涉案小区的物业费价格均约定1元1平方米每月。同时，备案合同第25条约定，如逾期缴纳物业费，每天应承担0.5%的违约金。万怡物业也是按照《前期物业服务合同》约定的价格与李睿智签订了物业服务合同。虽然两份合同的内容存在部分的差异，但是核心条款是一样的。李睿智质证称，第一，万怡物业提供的2007年1月1日《前期物业服务合同》无原件，无法证明其真实性。第二，2012年8月1日签订的《某某国际新城1-4期前期物业服务合同》，公章与万怡物业、济南某某房地产开发有限公司与李睿智签订的合同的公章不一致，真实性无法确定。另外，按照该合同第三页第四条所依据的济南市普通住宅物业服务等级标准（济价费字2012第76号），也可看出该合同是后来补签的，对其真实性和合法性李睿智不予认可。另外，开发商、物业公司在与李睿智签订前期物业管理服务协议时，以是否交钥匙为胁迫手段，胁迫李睿智签订具有霸王条款的服务协议，应无法律约束力。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：涉案小区自2007年1月1日起由万怡物业提供前期物业服务。涉案小区尚未召开业主大会选聘新的物业服务企业。2012年8月1日，济南某某房地产开发有限公司与济南万怡物业服务有限公司签订《某某国际新城1－4期前期物业服务合同》，并在济南市住房保障和房产管理局济南市物业管理信息系统进行了备案。《某某国际新城1－4期前期物业服务合同》第五条约定，物业服务收费选择包干制，按业主用有物业的法定房屋产权面积（不含与住宅配套的储藏室面积）交纳，（小）高层住宅，收费标准每平方米每月1元。第六条约定，业主应于房屋交付之日起交纳物业服务费。物业服务费按季交纳，业主或物业使用人应在（每次交费的具体时间）履行交纳义务。业主所购物业空置半年以上的，经业主或物业使用人与万怡物业确认后，可按照物业服务收费标准的70%交纳物业空置期间的物业服务费，并签订临时协议。
本院认为，本案系万怡物业与李睿智因物业服务合同的履行而发生的争议，属物业服务合同纠纷。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。《物业管理条例》第四十一条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中，涉案小区尚处于前期物业服务阶段，各方均应按济南某某房地产开发有限公司与万怡物业签订《某某国际新城1－4期前期物业服务合同》执行。本案中，万怡物业自2007年1月1日为涉案小区提供前期物业服务，李睿智于2009年7月24日接收房屋后应当支付物业费。李睿智未能提供与万怡物业签订的临时协议或其他证据，证明曾与万怡物业确认涉案房屋空置半年以上，故李睿智要求按照物业服务费标准的70%交纳物业费，不符合《某某国际新城1－4期前期物业服务合同》第六条约定，本院不予支持。《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条规定，当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。本案中，李睿智在一审期间并未提出诉讼时效抗辩，且在二审期间亦未提供新的证据证明万怡物业的请求权已过诉讼时效。故，对李睿智关于万怡物业的请求权已过诉讼时效的抗辩本院不予支持。本案中，一审法院根据万怡物业为涉案小区提供物业服务的具体情况，判令李睿智向万怡物业支付2009年11月1日至2016年12月31日物业服务费9955.36元，驳回万怡物业要求李睿智支付违约金的诉讼请求，符合实际，本院予以维持。
综上所述，李睿智的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费83元，由上诉人李睿智负担。
本判决为终审判决。
审判长 许海涛
审判员 何菊红
审判员 唐鸣亮
二〇一八年六月二十六日
书记员 朱 茜
书记员 盖玉滢