江苏省灌云县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）灌民初字第0200号
原告葛正菊。
委托代理人潘云时。
委托代理人蒋凤领，灌南县法律援助中心律师。
被告连云港富强房地产开发有限公司，住所地，灌南县新安镇人民东路12号。
法定代表人刘华，该公司董事长。
委托代理人王灌连。
第三人孙延生。
第三人杜佳霞。
原告葛正菊与被告连云港富强房地产开发有限公司、第三人孙延生、杜佳霞房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，江苏省灌南县人民法院于2013年11月1日立案受理后，依法由江苏省连云港市中级人民法院于2013年12月20日指定本院管辖。本院于2014年1月13日立案受理后，依法组成合议庭于2014年6月13日公开开庭进行了审理。原告葛正菊及其委托代理人潘云时、蒋凤领，被告连云港富强房地产开发有限公司委托代理人王灌连到庭参加诉讼。第三人孙延生、杜佳霞经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告葛正菊诉称，2008年11月10日，原、被告就房屋拆迁产权调换等事宜达成协议，约定：原告将位于中医院家属区面积为48.28平方米的住房交由被告拆除，被告同意将华富世家在建的1幢丁单元201室（面积为89.81平方米）的商住房置换给原告，超出面积在20﹪以内的以1920元每平方米计算，超出20﹪的按每平方米2000元计算。交付日期为2010年8月底，逾期交付，被告以每月200元支付原告的房租费，后因延期交付发生争议，2011年11月18日双方在房管部门的协调下，双方代表在县房管局三楼以会议纪要形式形成7点共识，纪要中约定从房产置换协议规定的交房时间次日计算，开发单位每逾期一日，以置换房总价款万分之0.8的数额承担原告违约金；调换面积在3﹪以内由拆迁户以首期开盘价支付房款，超出3﹪的由开发商让利3平方米，3平方米以外的由拆迁户按开盘价补齐。协议签订后至今，被告未按协议履行交房等相关义务，还将置换房以房屋买卖合同形式抵押给第三人，严重侵犯了原告的合法权益。为此，特诉至法院，请求：一、要求被告限期交付房屋并办理产权登记，被告承担办证费用；二、要求法院确认被告与第三人签订的编号为LYGSPF2012215223合同无效；三、要求被告给付1幢4单元201号自行车库；四、要求被告给付搬家安置费27170元；五、要求被告给付违约金，自2010年9月1日起，每日按照房屋总价值206560元的万分之五计算违约金，直至房屋符合交付条件实际交付之日止。六、要求被告给付一次性搬家奖励费6000元；七、被告承担本案诉讼费。
被告连云港富强房地产开发有限公司辩称：一、原、被告置换房屋是事实，对原告第一项诉求，因为所开发的房屋没有进行验收，已经交由原告实际占有使用。办证费用没有约定按照法律规定承担，原告要求被告承担没有法律依据。二、同意原告第二个诉求。三、对于第三个诉讼请求，置换协议没有约定。原告要求没有事实依据。四、原告的第四、五、六个诉求没有依据，同时原、被告双方就违约金已经结算，其中违约金按照日万分之五计算没有依据。综上请求法院依法判决。
第三人孙延生、杜佳霞未到庭未作陈述。
经审理查明：
一、2008年8月8日，灌南县拆迁办公室发布拆迁公告：经灌拆许字（2008）第004号《房屋拆迁许可证》批准，对东苑小区东侧地块（即华富世家小区）范围内的房屋及其附属物实施拆迁，拆迁人为被告。该公告还对相关拆迁事项予以公告。
二、2008年11月10日，原告葛正菊与被告连云港富强房地产开发有限公司签订《华富世家地块房屋拆迁产权调换协议》，约定：原告现有住房面积46.28平方米，置换华富世家（施工编号）1幢丁（4）单元101室面积89.81平方米。调换的新房面积超出等面积交换的部分，在20﹪范围内享受面积6折优惠，超出20﹪范围的按面积9折优惠。房屋交付使用所产生的政府相关规费及配套设施费用由原告自行承担，按实结算。被告应在2010年8月底交付房屋，逾期由被告支付原告房租费每月200元，协议签订后原告将原房屋交予被告拆除。双方对原告超出面积部分没有进行结算。
2011年6月30日，原、被告签订《华景苑二期（即华富世家）车库买卖协议书》，约定原告购买被告华景苑二期1-21号自行车库，价款为18533元，原告已交付购自行车库款18533元。
三、2011年11月18日，华富世家开发地块被拆迁人代表丁天德、惠志渠、冯可俊、吕德权（代表原告方）与被告代表程实在灌南县房产处主持下，形成《关于华富世家开发地块拆迁安置矛盾调解会议纪要》，主要内容为：“经协调达成以下几点处理意见：1、逾期交房违约金，自房产调换协议规定的交房时间次日起，开发单位每逾期一日给付置换房屋总价款万分之0.8的违约金；2、对于置换房屋的超面积问题，按房产调换协议面积超出部分，在3﹪以内的，由拆迁户以首期开盘价补交房款，超出3﹪的部分，开发建设单位让利3平方米，不收款，3平方米以外的由拆迁户继续按开盘价补齐”。该纪要还对其他五个事项达成共识。
三、2012年9月12日，被告与第三人孙延生、杜佳霞签订商品房买卖合同（合同编号为LYGSPF2012215223），将华富世家1幢4（丁）单元201室商品房出售给第三人，单价每平方米2290.688元，总价200000元。该合同已于同日备案。
四、华富世家1幢房屋至今未经验收合格。
上述事实，有下列证据证实：一、原、被告庭审中部分陈述；二、原告举证的1、原告身份证复印件，2、拆迁公告、拆迁须知、选择评估机构选票复印件，3、华富世家地块房屋拆迁产权调换协议复印件，4、华景苑二期车库买卖协议书及被告出具的收据复印件，5、被告与第三人商品房买卖合同复印件，6、关于华富世家开发地块拆迁安置矛盾调解会议纪要复印件，上述证据经庭审质证，本院予以确认。
原告举证丁天德、惠志渠、冯可俊、吕德权书面证明，以期证明其与被告代表签订的会议纪要不包括原告所置换的房屋。会议纪要第七条明确：“房产调换协议中约定的但现仍未建设的住宅楼和门面房，在以上矛盾达成共识后再协调处理”，从该条款内容可以确定该会议纪要处理的是已建设的住宅楼和门面房，而涉案房屋在会议纪要签订之时已建，故该四人证明与自己签字确认的会议纪要内容相悖，且该证明为复印件，没有出庭作证。综上所述，对该四人的证明本院不予采信。
原告举证颐和家园商品房买卖合同、租房证明、房屋租赁合同、租房合同复印件，以期要求被告应当按房屋总价值的日万分之五计算违约金，上述证据与本案无关联性，本院不予采信。
原告举证《连云港市市区房屋征收补助和奖励暂行办法》，以期要求被告给付一次性搬家奖励费6000元，该暂行办法规定适用范围是连云港市市区，各县人民政府可参照本暂行办法制定具体办法，而原告没有举证灌南县人民政府的具体办法；且该暂行办法是自2011年5月15日公布之日起施行，而原、被告是于2008年11月10日签订房屋拆迁产权调换协议后原告即将房屋交予被告拆除，该暂行办法不具有溯及力，原告不能依据该暂行办法要求被告给付一次性搬家奖励费6000元。综上所述，对原告的举证目的本院不予采信。
本院认为，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。被告连云港富强房地产开发有限公司与原告葛正菊签订房屋拆迁产权调换协议，将华富世家1幢4（丁）单元201室房屋置换给原告后，又将该房屋出卖给第三人孙延生、杜佳霞，违反了法律的强制性规定，因此，对原告要求确认被告与第三人签订的商品房买卖合同（合同编号为LYGSPF2012215223）无效的诉讼请求，本院依法予以支持。
对于原告要求被告交付华富世家1幢4（丁）单元201室房屋并办理产权登记、被告承担办证费用；交付华景苑二期1-21号自行车库的诉讼请求，因该房屋未经验收合格，不具备交付条件，本院依法暂不予支持。
对于《关于华富世家开发地块拆迁安置矛盾调解会议纪要》的效力问题，原告在起诉状中将《关于华富世家开发地块拆迁安置矛盾调解会议纪要》作为主要事实和理由，但在开庭时又对该会议纪要的相关内容不予承认，不认可该会议纪要的效力，并变更了违约金的诉讼请求。本院认为，该会议纪要是拆迁人代表和被拆迁人代表在灌南县房产处主持下形成的，是真实合法有效的，对双方当事人都具有约束力。但由于被告没有证据证明被拆迁人代表是否代表原告，按照当事人意思自治原则，原告有权不承认该会议纪要的效力，原告可以依据有约定从约定、没有约定从法定原则向被告主张违约金。但该会议纪要确定：“逾期交房违约金，自房产调换协议规定的交房时间次日起，开发单位每逾期一日给付置换房屋总价款万分之0.8的违约金”，是被告的承诺，对承认该会议纪要的被拆迁人具有效力。
对于原告要求被告给付违约金，自2010年9月1日起至实际交房之日止，每日按照房屋总价值206560元的万分之五计算违约金，直至房屋符合交付条件实际交付之日止、给付搬家安置费27170元、给付一次性搬家奖励费6000元的诉讼请求，无事实依据和法律依据，本院均不予支持。
为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认被告连云港富强房地产开发有限公司与第三人孙延生、杜佳霞于2012年9月12日签订的合同编号为LYGSPF2012215223的商品房买卖合同无效。
二、驳回原告葛正菊其他诉讼请求。
本案案件受理费3900元，由被告连云港富强房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于连云港市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，按不服本判决部分的上诉请求数额向市中级人民法院预交上诉案件受理费。
审 判 长 刘玉新
代理审判员 梁承君
人民陪审员 姜有逊
二〇一四年六月十六日
书 记 员 周岚岚
法律条文及上诉须知附录
一、法律条文
（一）《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
（二）最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第七条第一款拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。
（三）《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
二、上诉须知
根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：
当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利义务。
上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用﹤诉讼费用交纳办法﹥的通知》第二条的规定，报江苏省连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。