陕西省榆林市榆阳区人民法院民 事 判 决 书（2015）榆民初字第03321号原告崔某。委托代理人徐某，系某律师事务所律师。被告贺某。原告崔某与被告贺某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月4日立案受理后，依法组成合议庭于2015年7月14日公开开庭进行了审理。原告崔某及委托代理人徐某，被告贺某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告崔某诉称：2011年4月1日，原告与榆林市春苑农贸市场有限公司签订市场承包经营合同，合同约定：榆林市春苑农贸市场有限公司将自己所有的位于榆林市榆阳区西沙春苑建材市场内除南楼外的所有建筑承包给原告，合同期限为2011年4月1日至2019年3月31日。2012年4月26日，原告与被告签订租赁合同，将自己承包的榆林市榆阳区西沙春苑建材市场内的部分房屋（位于榆林市榆阳区西沙春苑建材市场北二楼29间门面（包括中间走廊一间）、办公楼北头两间，烟酒区北头一间，北一楼西头厕所旁锅炉房半间）租赁给被告经营，租赁期限为2012年7月1日至2019年3月30日，年租金为288000元，每年被告必须提前一个月交清下年的房租费，被告若不能按时交纳租赁费，应按欠缴数额的0.5%每天向原告交纳滞纳金，如不按时交清房租，原告有权终止合同，从2016年4月1日至2019年3月31日，房租在原来租金的基础上提高15%。被告用于经营产生的水、电等一切费用，均由被告负责。本合同生效后，原告按约定给被告交付了合同约定的大部分房屋，只有一间房屋无法按约定交付，故经双方协商一致，将每年的房屋租金由288000元减少为258000元。被告租赁房屋期间，于2012年至2013年期间给原告交纳了租金200000元，欠2012年至2013年度租金58000元，2013年7月1日至今的租金未交。期间，被告拖欠原告电费70002元，拖欠水费14260元，计人民币84262元。由于被告不履行合同义务，原告于2014年11月17日向本院提起诉讼，后撤回起诉。按合同约定被告应承担违约金130000元。故原告提起诉讼并提出诉讼请求为1、依法判令解除原告与被告签订的房屋租赁合同。2、依法判令被告将租赁合同约定范围内的房屋（位于榆林是榆阳区西沙春苑建材市场北被二楼29间门面，包括走廊一间，办公楼北头两间，烟酒区北头一间，北一楼西头厕所旁锅炉房半间交还原告。3、依法判令被告给原告支付租金约574000元（2012年7月1日起至2016年4月1日止，年租金为258000元，从2016年4月2日起至实际腾房之日止，年租金按296700元计算，减去已经交付的租金200000元）。4、依法判令被告支付所拖欠的电费70002元、水费10447元，合计80449元。5、判决被告给原告支付违约金130000元（574000元＋水电费84262元）×20%=130000元。6、依法判令被告承担本案诉讼费。原告向法庭提交了以下证据：1、春苑农贸市场承包经营合同书1份，用以证明原告与开发商榆林市春苑农贸市场股份有限公司之间存在租赁合同关系，榆林市春苑农贸市场股份有限公司将除市场南楼外所有建筑承包给被告，承包期限为8年，即从2011年4月1日起至2019年3月31日止，原告有权向被告出租本案标的房的事实。2、租赁合同1份，用以证明原告崔某将承租春苑农贸市场的租赁物出租给被告贺某，双方约定了租赁期限、租金计租金的支付方式、水电费的承担及违约责任，双方口头将租金每年288000元变更为258000元的事实。3、电费收据21支、水费收据1支，用以证明从2013年5月26日起至2014年12月20日，被告共欠原告电费73830元、水费10447元的事实。被告贺某辩称：原告与被告之间存在房屋租赁合同关系是事实，被告不同意解除该租赁合同。被告承租的本案标的房（位于榆林是榆阳区西沙春苑建材市场北被二楼29间门面，包括走廊一间），办公楼北头两间，烟酒区北头一间，北一楼西头厕所旁锅炉房半间也是事实。2012年4月26日，原告向被告交付租赁物后，被告准备开宾馆，并进行了装修，向原告交付了200000多元租赁费，原告向被告承诺做防水、大门、下水，但没有完成，致被告没有经营。被告使用过水电费，但没有交过水电费。原告向被告租赁的租赁物一直由被告占用。对原告的诉讼请求，被告不予承担，请求法院依法判决。被告未向法庭提交证据。经庭审质证，被告贺某对原告提交的证据发表如下质证意见：对证据1有异议，认为与原告无关；对证据2无异议；对证据3有异议，不予认可。本院对经庭审举证质证的证据作如下认证：原告提交的证据1、3，被告有异议，经审查，被告不能提供反驳的证据，证明其主张的事实，该证据能够证明原告与开发商榆林市春苑农贸市场股份有限公司之间存在租赁合同关系及被告使用水电费的事实，与本案的待证事实有关联性，对本案有证明价值，对本案有证明力，依法予以采信；证据2，被告无异议，能够证明原告与被告之间存在租赁合同关系，年租金为258000元的事实，与本案的待证事实有关联性，对本案有证明价值，对本案有证明力，依法予以采信。本院根据当事人的陈述、举证、质证及本院认证，查明以下事实：2011年4月1日，榆林市春苑农贸市场股份有限公司（发包方、甲方）与原告崔某（承包方、乙方）签订市场承包经营合同，约定：第一条承包范围：甲方将除市场南楼外所有建筑承包给乙方。第二条承包范围期限：承包期限为八年，自2011年4月1日至2019年3月31日止。承包期满后，由甲方提出承包方案，在同等条件下，乙方优先承包。第三条承包费及支付方式：承包费从2011年4月1日至2016年3月31日止，每年人民币400万元，从2016年4月1日至2019年3月31日每年人民币460万元，在本合同双方签字生效后，乙方需交付甲方风险保证金50万元，承包费按年支付，每年到期20日前乙方将承包费一次划入甲方指定账户。合同还约定其他事项。2012年4月26日，原告崔某（甲方）与被告贺某（乙方）签订租赁合同，约定：一、甲方出租乙方位于春苑建材市场北被二楼29间门面（包括中间走廊一间），办公楼北头两间，烟酒区北头一间，北一楼西头厕所旁锅炉房半间。二、本合同租期自2012年7月1日至2019年3月30日止，本门面房租赁与乙方做一切合法经营。三、合同生效后，乙方向甲方交押金30000元，合同期满退还乙方全部押金。从签合同之日起每年房租为288000元，乙方一次性付清当年的房租288000元。每年乙方必须提前一个月交清下年的房租费。乙方若不能按时缴纳租赁费，应按欠缴数额的0.5%每天向甲方交滞纳金，如不按时交清房租，甲方有权终止合同。从2016年4月1日至2019年3月31日，房租在原来租金的基础上提高15%。四、租赁期间乙方由于经营产生的水电等一切费用，均由乙方负责，乙方一定要保证合法经营，否则一切后果自负。七、乙方在走廊对面开一大门，在办公室房顶做宾馆门头，在内蒙特产前开一大门，如阻挡甲方协调处理解决。八、在租赁期间如果发生政府行为和自然灾害造成合同终止的，按乙方占用时间计算当年的房租，如因甲方和开发商，造成合同终止，由甲方和开发商向乙方负责赔偿折算后的装修费用。九、合同期满乙方不负责恢复原状，也不得破坏固定墙上的不可搬动的建筑物，完整无损交给甲方等事项。合同签订后，被告向原告交付了押金30000元，原告于2012年4月26日向被告交付了出租的租赁物，被告进行了装修使用。租赁期间，被告向原告支付了租赁费200000元，下欠租赁费及水电费未支付，年租金变更为258000元。致原告向本院提起民事诉讼并提出上述诉讼请求。本院认为，原告崔某与被告贺某签订的租赁合同，体现了当事人的真实意思表示，合同主体形式合法，合同内容不违反国家法律、行政法规的效率性强制性规定，依法确认为有效合同。被告贺某签订合同后，不能按合同约定履行其应当承担的义务，已构成违约，应承担继续支付租金及水电费的违约合同责任。被告辩称：原告向被告承诺做防水、大门、下水，但没有完成，致被告没有经营未提供证据证明其主张事实的成立，应承担举证不能的法律后果，其抗辩理由不能成立，不予采纳。依双方签订的租赁合同“如不按时交清房租，甲方有权终止合同。”的明确约定，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”及该法第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定。原告请求依法判令解除原告与被告签订的房屋租赁合同及被告返还租赁物的诉讼请求，条件已经成就，原告的该诉讼请求事实清楚，法律关系明确，予以支持。原告请求被告支付租金约574000元、电费70002元、水费10447元的诉讼请求，根据本案查明的事实，双方签订的租赁合同约定“本合同租期自2012年7月1日至2019年3月30日止”，按照双方变更后的年租金258000元计算至被告返还租赁物之日止。同时，应当扣除被告已经交纳的租金200000元，已交纳的押金30000元应当抵租赁费，故原告的该项诉讼请求有必要的事实依据，依法予以支持。原告请求被告承担违约金的诉讼请求，因原告未提供被告违约给其造成损失的证据。故不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条之规定，判决如下：一、原告崔某与被告贺某签订的租赁合同有效，于本判决生效之日起予以解除。二、本判决生效后十五日内，由被告贺某返还原告崔某承包的位于榆阳区西沙春苑建材市场北被二楼29间门面，包括走廊一间，办公楼北头两间，烟酒区北头一间，北一楼西头厕所旁锅炉房半间的房屋，交原告崔某管理。三、本判决生效后十五日内，由被告贺某付给原告崔某从2012年7月1日起至返还租赁物之日止的租赁费（租赁费以年租金人民币258000元计算，被告交纳的押金人民币30000元抵租赁费，被告已交纳租赁费人民币200000元）。四、本判决生效后十五日内，由被告贺某付给原告崔某电费人民币70002元、水费人民币10447元，共计人民币80449元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11680元，由被告贺某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。审 判 长  李长鹏审 判 员  张 媛人民陪审员  程占堂二〇一五年七月二十三日书 记 员  张艳婷