新疆生产建设兵团库尔勒垦区人民法院民 事 判 决 书（2016）兵0201民初508号原告（反诉被告）：乌鲁木齐孔雀大厦，住所地乌鲁木齐市沙依巴克区友好南路***号。统一社会信用代码：91650100228677800P。法定代表人：王明昌，系该单位书记。委托诉讼代理人：田凯，新疆天擎律师事务所律师。被告（反诉原告）：乌鲁木齐金孔雀贸易有限公司，住所地乌鲁木齐市友好南路489号。组织机构代码证号：75769957-0。法定代表人：李宁，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李枫，男，1965年出生。委托诉讼代理人：孙海涛，新疆志通律师事务所律师。原告乌鲁木齐孔雀大厦与被告乌鲁木齐金孔雀贸易有限公司租赁合同纠纷一案，乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院受理后，依法作出（2016）新0103民初4398号民事裁定书，依职权移送至我院，我院于2016年7月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，庭审中被告乌鲁木齐金孔雀贸易有限公司依法提起反诉。原告乌鲁木齐孔雀大厦的委托诉讼代理人田凯、被告乌鲁木齐金孔雀贸易有限公司的委托诉讼代理人孙海涛、李枫到庭参见诉讼，本案现已审理终结。原告乌鲁木齐孔雀大厦（以下简称“孔雀大厦”）向本院提出本诉诉讼请求：1、请求依法判令被告支付租赁费等各项费用共计801511.32元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由，2004年2月22日，原被告双方签订了《孔雀大厦租赁经营合同》，合同约定，租赁期限为6年（从2004年1月1日起至2009年12月31日止），每年租赁费109.5万元，租赁期间被告按原告提供的原孔雀大厦在册员工向社保局交纳每年每人社保基金。2006年11月2日，原被告双方签订了《孔雀大厦租赁经营合同补充协议书》，双方约定原租赁期6年变更为10年（从2004年1月1日起至2013年12月31日止），原合同其他条款不变，仍按原合同条款执行。合同签订后，被告未严格按合同履行，合同期满后经结算，被告尚欠原告租赁费等各项费用共计801511.32元，被告拖欠租赁金等费用的行为已经构成违约，为维护原告的合法权利，现原告向法院提起诉讼，请求依法裁决。被告乌鲁木齐金孔雀贸易有限公司（以下简称“金孔雀公司”）辩称，1、原告主张的的诉讼请求中，对其中的租赁费的金额没有异议，但对于原告主张的被告应承担的职工的社保费用，原告主张过多，应当按照履行合同中一贯执行的每人每年3800元计算。2、对于原告主张的租赁费等各项费用801511.32元，被告认为原告在履行合同中多次违约，给被告造成了巨大的损失，该损失远远超过了原告主张的诉讼请求，故被告认为，不应当向原告再支付相应的租赁费等费用，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。反诉原告金孔雀公司提出反诉请求：1、请求依法判令反诉被告孔雀大厦支付反诉原告违约金500000元；2、承担本案诉讼费用。事实和理由：2004年2月22日诉讼双方签订了《孔雀大厦租赁经营合同》，约定将孔雀大厦主体及附属设施全部出租给反诉原告独立经营，并通过《补充协议书》约定将九家湾员工住宅区也列为出租范畴，由反诉原告经营管理。但在合同履行期内，反诉被告并未全面履行合同，第一、反诉被告员工陶麾军因诉讼，长期占用孔雀大厦餐厅和库房，但因反诉被告迟迟不能解决，直至诉讼终结才将被占用面积交付原告，由此产生租金损失为353033.33元。第二、孔雀大厦B座206室，由退休干部原二十九团副团长王正模居住，该房间一直未交付给反诉原告，由此反诉原告产生租金损失300000元。第三、在合同期内反诉原告一直经营管理着九家湾员工住宅区，但反诉被告未与反诉原告协商，单方将该住宅区进行了拆迁改造，致使反诉原告失去了重要的经营收入来源，经估算该住宅区共有库房25间，租金损失约定113.75万元。综上所述，因反诉被告的上述违约行为，严重侵犯了反诉原告的经营权，给反诉原告造成了经济损失，现反诉原告提起反诉，要求被告承担相应的违约责任，请求法院依法予以支持。反诉被告孔雀大厦对于反诉原告提出的反诉请求辩称，一、对于反诉原告提出的陶麾军因诉讼长期占用孔雀大厦餐厅和库房，导致其损失35万余元，无事实和法律依据，自2004年金孔雀公司接手孔雀大厦后，陶麾军就立即停止了餐厅的经营活动，搬出了餐厅和库房，餐厅和库房随即交给金孔雀公司经营，不存在因孔雀大厦违约导致反诉原告损失的事实。二、王正模自1992年孔雀大厦建成以来就一直居住在B座206室，1996年王正模参加房改，二十九团将此房卖给了王正模。2004年年初在签订本案租赁合同的时候，反诉原告的法人李宁是知道该情况的，且没有提出任何异议，故反诉原告以此认为反诉被告违约，要求反诉被告承担责任，没有事实依据。三、反诉原告提出的九家湾是孔雀大厦职工的住宅区，双方签订的“补充协议”中明确约定九家湾职工住宅区由反诉原告进行管理，但没有准许反诉原告开展租赁经营活动，2013年九家湾职工住宅区对于原有老旧破损的房屋拆迁改造，反诉原告以此提出被告违约，无事实依据。综合以上意见，反诉原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求依法予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2004年2月22日孔雀大厦与金孔雀公司签订了一份《孔雀大厦租赁经营合同》合同约定金孔雀公司作为乙方租赁位于乌鲁木齐友好南路71号孔雀大厦（含主楼和配楼以及所属场地、配套设施、设备等整体资产），租赁期为六年（2004年1月1日至2009年12月31日止）租赁金总计657万元，每年为109.5万元（其中房屋租赁金90万元，设备租赁金19.5万元）。合同第十二条约定：“乙方在租赁经营期间，对原孔雀大厦在册员工必须缴纳每人每年社保基金，2004年、2005年每人每年缴纳3400元，从2006年开始至合同期满依照农二师社保局调整后的甲方人均缴费基数为准，此款乙方必须于每月15日之前一次付清。”第十八条约定：“甲乙双方在本合同履行期间不得单方解除合同，如有一方违反本合同的条款，须向守约方支付违约金50万元，守约方并有权解除本合同。”该《孔雀大厦租赁经营合同》签订的当日，双方又签订了一份《补充协议书》，补充协议书的第3条约定：“关于九家湾员工住宅区属于甲方与乙方签订租赁孔雀大厦合同范畴。”第4条约定：“九家湾员工住宅区由乙方负责管理，并收取水、电、暖以及其他费用，同时承担相应的法律责任。”2006年11月2日原被告签订《孔雀大厦租赁经营合同补充协议书》将合同的租赁经营期限由六年变更为壹拾年，即2004年1月1日至2013年12月31日。经双方核对账目，金孔雀公司对于孔雀大厦提交的2013年上半年往来对账单中的账目予以确认，认可欠缴2013年1-6月相关款项418988.53元。另对于2013年下半年的账目，金孔雀公司认可租金金额为697500元，2013年7月-11月结账抵扣及缴款共计716266.90元。另查明，金孔雀公司法定代表人李宁于2016年1月16日病逝。（2004）库垦民初字第00146号案件审理中（乌鲁木齐孔雀大厦与原农二师二十九团、陶麾军承包合同纠纷案），经当事人乌鲁木齐孔雀大厦申请，本院依法分别于2004年3月23日、4月17日对于陶麾军在孔雀大厦的相关物品进行保全。2010年10月孔雀大厦九家湾员工住宅区拆迁改造。2006年九家湾员工住宅区供热系统并网改造，孔雀大厦给金孔雀公司补贴100000元。孔雀大厦提交的客房物品盘点表显示2004年4月20日双方就客房物品盘点完毕。2004年至2013年金孔雀公司承租经营孔雀大厦期间，王正模在孔雀大厦B座206室居住。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告孔雀大厦对于本诉诉讼请求，向本院提交如下证据：1、对于2013年的社保费用，原告提交了2013年对账一览表、2013年孔雀大厦应收金孔雀贸易有限公司“五保”社保明细表、新疆生产建设兵团第二师二十九团社会保险基金管理所核对的2013年孔雀大厦职工缴费基数表。证实2013年金孔雀公司应承担孔雀大厦职工社保费用中，企业承担职工社保部分403045.81元、代扣代缴职工个人承担部分135581.16元，××医疗金4680元。被告金孔雀公司对于原告提交的该部分证据的质证意见为：该组证据缺乏关联性，对于证明的问题不认可。对于2013年的职工社保费用，按照合同履行的实际情况，金孔雀公司每人每年只应承担3800元。对于该组证据本院认定分析如下：对于经新疆生产建设兵团第二师二十九团社会保险基金管理所核对的2013年孔雀大厦职工缴费基数表的真实性本院予以确认。综合分析2013年对账一览表、2013年孔雀大厦应收金孔雀贸易有限公司“五保”社保明细表中，以社保部门核定的各职工的基数计算的相关社保费用，本院予以确认。另对于李宁20**年的社保基数，社保部门核准的是6000元，孔雀大厦扣缴的基数是6410元，对于超出部分本院不予认可。反诉原告金孔雀公司对于其反诉诉讼请求，向本院提交如下证据：《关于乌鲁木齐金孔雀贸易有限公司与乌鲁木齐孔雀大厦在经营期间遗留的三项问题》、2004年12月3日的报告、2011年4月23日的报告、《关于金孔雀贸易有限公司与孔雀大厦往来对账有异议的说明》、2012年12月17日关于陶麾军遗留问题的报告、交接清单。反诉被告孔雀大厦对于该组证据均不认可。对于该组证据本院认定分析如下：该组证据中的说明、报告等材料均为反诉原告方单方出具，故对于其证明的问题本院不予认可。另该组证据中的交接清单上有孔雀大厦书记王明昌的签字，反诉被告虽不认可，但未提出证据予以反驳，本院予以确认。2、（2011）新亚证内字第2057号公证书，证实2011年4月26日经反诉原告申请，对于位于乌鲁木齐市红庙子路西二巷267号标牌处一处占地面积约为13345平方米的院落及建筑物（即九家湾员工住宅区）的情况进行了证据保全，该公证书保全的建筑及院落中有25间库房系反诉原告对外出租经营的，由此造成的损失，系反诉被告违约。反诉被告对于该组证据的质证意见为：真实性认可，公证书中的保全地点及现场简图系九家湾员工住宅区，但该份公证书无法证实反诉原告所述其有25间库房对外出租，及反诉被告有违约行为。对于该份公证书的真实性本院予以确认。3、证人刘某、证人赵某的证言，证实陶麾军、王正模及九家湾的相关情况，反诉被告孔雀大厦对于该两名证人的证言没有异议，本院予以确认。反诉被告孔雀大厦为反驳反诉原告的反诉请求：提交如下证据：2004年3月16日农二师二十九团房管所出具证明一份，内容为：“兹有王正模同志，现居住在乌鲁木齐市友好南路71号孔雀大厦后楼206室（乌政字第0016115）建筑面积69.04㎡，属私有房产。注：如遇政府及地方征迁事宜及房产补偿将全额返还。”收据一张，证实王正模1998年4月24日缴纳28143.94元房款。反诉原告金孔雀公司对于该组证据的意见是，对于该组证据的真实性有异议，且认为该组证据与本案无关，反诉被告应将孔雀大厦整体移交给原告，包括B座206房间，王正模长期占用，属于反诉被告的违约行为。对于该组证据本院认定分析如下：该组证据有第二师二十九团盖章确认，反诉原告对于该组证据的真实性有异议，但未提交证据予以反驳，故对于该组证据本院予以确认，本院认为，金孔雀公司与孔雀大厦双方签订的《孔雀大厦租赁经营合同》及相关的补充协议系双方真实的意思表示，且内容不违反相关的法律规定，该《租赁经营合同》及相关补充协议真实有效。双方当事人应当按照合同的约定履行相关权利义务。原告孔雀大厦主张的本诉诉讼请求租赁费等各项费用共计801511.32元（①金孔雀公司欠缴2013年1-6月相关款项418988.53元+②2013年下半年租金697500元+③2013年企业承担职工社保费用332745.81元+④代缴代扣2013年职工个人交三金68423.88元+⑤2013年××医疗金120元-⑥2013年7月至11月结账抵扣及缴款共计716266.90元。）对于其中的第①②⑥项的金额被告金孔雀公司予以认可，对于第③④⑤项社保费用被告金孔雀公司提出异议，认为只应当承担每人每年3800元的社保费。综合在案证据，对于原告孔雀大厦主张的2013年社保费用：企业承担职工社保费用403045.81元（上半年缴纳70300元+下半年缴纳332745.81元），代扣代缴职工个人交三金135581.16元（上半年缴纳67157.28元+下半年缴纳68423.88元），××医疗金4680元（上半年缴纳4560元+下半年缴纳120元），经核对除李宁一人外其他孔雀大厦的38名职工的2013年的社保费用均以社保部门核定的基数为依据计算，符合《租赁合同》中的约定，本院予以确认。××医疗金4680元（120元×39人）符合社保部门核算的人数，本院予以确认。对于李宁的社保费用，社保部门核定的2013年的月基数为6000元，孔雀大厦计算的基数是6410元，对于超出的部分本院不予认可。故对于超出基数的社保费用2150.04元=410元×12个月×43.7%（个人承担：养老金8%、医疗金2%、失业保险1%，单位承担：养老金20%、医疗金9%、失业保险2%、工伤保险1.2%、生育保险0.5%）本院不予支持。综上所述对于原告的诉讼请求本院支持799361.28元（801511.32元-2150.04元）。对于反诉原告金孔雀公司的反诉请求，要求反诉被告孔雀大厦支付违约金50万元，反诉被告孔雀大厦认为自己不存在违约行为，且反诉原告主张的违约金远远高于其实际损失，请求予以调整。对此本院认定分析如下：1、反诉原告认为九家湾员工住宅区拆迁改造，导致反诉原告关于九家湾租赁经营收入的损失，系反诉被告违约。本院认为，双方在租赁协议的补充协议中约定，“关于九家湾员工住宅区属于甲方与乙方签定租赁孔雀大厦合同范畴，九家湾员工住宅区由金孔雀公司负责管理，并收取水电暖以及其他费用，同时承担相应的法律责任。”《合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。根据以上双方合同中的约定及我国合同法对于违约金的规定，反诉原告需举证证实九家湾员工住宅区的拆迁补偿造成其相应的损失，但反诉原告对于其在九家湾员工住宅区存在经营收益的相关事实及因拆迁造成的损失均未提交证据予以证实，故对于反诉原告以此理由要求反诉被告支付违约金的主张本院不予支持。2、对于反诉原告提出的在其租赁经营期间王正模长期占用孔雀大厦B座206室造成反诉原告相应的收入损失，系反诉被告违约。经查明从1998年4月起孔雀大厦B座206室系王正模所有，本案中双方当事人签订的租赁经营合同系反诉原告租赁孔雀大厦整体的资产进行经营，孔雀大厦B座206室在合同签订时及履行过程中系王正模所有，不属于反诉被告孔雀大厦的资产，故不应当在原被告签订的租赁经营合同的范围之内，故反诉原告以此理由主张反诉被告违约，本院不予支持。3、反诉原告以因反诉被告孔雀大厦的原因导致陶麾军长期占用餐厅、地下室、粗加工房造成其收益损失，主张系反诉被告违约。本院认为，对于反诉原告主张陶麾军长期占用地下室及粗加工房的事实未提交相关证据予以证实，本院不予认可。根据现查明的事实，在（2004）库垦民初字第00146号案件审理过程中截止2004年4月17日才对于陶麾军在孔雀大厦餐厅的相关物品保全完毕，按合同约定反诉被告应在2004年2月22日合同签订后将餐厅移交给反诉原告，因反诉被告的原因导致餐厅延迟移交系反诉被告违约，对此部分反诉原告主张违约金但未提交相应证据证实其损失，庭审中反诉被告孔雀大厦对于该部分的违约金认可3万元，对此本院予以确认。综上所述，对于本诉原告孔雀大厦的本诉诉讼请求要求本诉被告金孔雀公司支付租赁费等各项费用共计801511.32元，本院支持799361.28元，剩余部分2150.04元，于法无据，本院不予支持。对于反诉原告要求的反诉诉讼请求，要求反诉被告孔雀大厦支付违约金500000元，本院支持30000元，剩余470000元，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、本诉被告乌鲁木齐金孔雀贸易有限公司于判决生效后三日内向本诉原告乌鲁木齐孔雀大厦支付租赁费及其他费用799361.28元；二、驳回本诉原告乌鲁木齐孔雀大厦的其他诉讼请求；三、反诉被告乌鲁木齐孔雀大厦于判决生效后三日内向反诉原告乌鲁木齐金孔雀贸易有限公司支付违约金30000元；四、驳回反诉原告乌鲁木齐金孔雀贸易有限公司的其他诉讼请求；五、以上判决第一项与第三项相抵，本诉被告乌鲁木齐金孔雀贸易有限公司于判决生效后三日内向本诉原告乌鲁木齐孔雀大厦支付租赁费及其他费用769361.28元。如果未按本判决指定的日期履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费11816元，减半收取5908元（（本诉原告乌鲁木齐孔雀大厦已预缴），由本诉原告乌鲁木齐孔雀大厦负担16元，本诉被告乌鲁木齐金孔雀贸易有限公司负担5892元；反诉案件受理费11816元，减半收取5908元（反诉原告乌鲁木齐金孔雀贸易有限公司已预缴），由反诉原告乌鲁木齐金孔雀贸易有限公司负担5687元，反诉被告乌鲁木齐孔雀大厦负担221元。如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第二师中级人民法院。审判员 马 燕二〇一六年十一月九日书记员 文云龙