江苏省高级人民法院民 事 裁 定 书（2013）苏审三民申字第002号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：仪征市广厦房地产开发有限公司。住所地：江苏省仪征市真州镇工农北路***号。法定代表人：陈永溢，该公司董事长。委托代理人：曹国勇，江苏友诚律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审上诉人）：扬州磐创房地产有限公司。住所地：江苏省扬州市望月路***号***室。法定代表人：朱加瑞，该公司董事长。委托代理人：石永富，江苏征远律师事务所律师。再审申请人仪征市广厦房地产开发有限公司（以下简称广厦公司）因与被申请人扬州磐创房地产有限公司（以下简称磐创公司）委托代理销售合同纠纷一案，不服江苏省扬州市中级人民法院（2011）扬商终字第0124号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。广厦公司申请再审称：江苏省扬州市中级人民法院（2011）扬商终字第0124号民事判决认定“双方在《委托代理销售合同》中就奖励部分的约定合法有效”，系适用法律错误。1、《中华人民共和国价格法》（以下简称《价格法》）第十一条规定：经营者进行价格活动应当在政府指导价规定的幅度内制定价格。第十二条规定：经营者进行价格活动，应当遵守法律、法规，执行依法制定的政府指导价、政府定价和法定的价格干预措施、紧急措施。《国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知》第六条规定：房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5－2.5%计收。实行独家代理的，收费标准最高不超过成交价格的3%。《商品房销售管理办法》第二十八条规定：“受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。”因此，申请人、被申请人之间约定的代理费超过3%的部分，违反法律规定。2、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定：违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’是指效力性强制性规定。”《价格法》关于政府指导价的规定是效力性强制性规定。因此，对双方约定的房屋买卖代理收费超过3%的部分，应认定为无效。3、《委托代理销售合同》约定了2.5%的佣金，广厦公司已经给付，故奖金部分应当不超过0.5%。综上，请求撤销一、二审民事判决，依法再审。磐创公司提交意见称：《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（一）》第四条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”再审申请人所列合同无效的依据《国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知》和《商品房销售管理办法》，均属于行政规章，不得作为认定合同相关条款无效的依据。而且，再审申请人所列依据中的相关规定，仅是管理性强制性规定，不是效力性强制性规定，不能以此认定合同相关条款无效。此外，再审申请人申请再审超过期限。本院审查查明：2007年7月11日，广厦公司与磐创公司签订了《委托代理销售合同》。双方约定：甲方（广厦公司）全权委托乙方（磐创公司）独家代理仪征市“水木阳光”项目的营销企划及销售代理；该项目住宅的总销均价（人民币）为多层2400元／平方米，别墅3500元／平方米；甲方同意将实际销售后超出均价核算总额部分税后的30%给乙方作为奖励；乙方销售本项目总体面积90%时，甲方按本项目总销售款额的2.5%支付乙方佣金。在合同履行过程中，广厦公司于2009年9月19日向磐创公司发出解除《委托代理销售合同》的通知。磐创公司回函，不同意解除合同。2009年12月21日，磐创公司起诉至江苏省仪征市人民法院，请求确认被告解除《委托代理销售合同》的行为无效，判令被告继续履行，并给付销售佣金及奖励。一审法院认为，原、被告双方签订的《委托代理销售合同》合法、有效。但因原告已经撤离销售现场，且双方对销售佣金和奖励数额产生重大分歧，继续履行合同失去了最初订立合同的初衷，也无法再实现合同目的，双方继续履行无实际意义。故对于原告要求继续履行合同的诉讼请求，不予支持。原、被告双方虽然不再继续履行合同，但原告在履行合同期间销售的房屋，被告理应按合同约定给付原告相应的佣金和奖励。被告应以房屋销售价款的2.5%支付原告佣金。关于奖励部分，因“水木阳光”项目的税额尚未汇算清缴，无法确定该项目的税后利润，故计算条件不成就，法院不予支持，此请求原告可待“水木阳光”项目的税额汇算清缴后另行主张。据此，一审法院判令广厦公司给付磐创公司销售佣金296043.65元；驳回磐创公司其他诉讼请求。一审判决后，磐创公司、广厦公司均不服，向江苏省扬州市中级人民法院提起上诉。磐创公司上诉认为：广厦公司支付销售奖励的条件已经具备。广厦公司上诉认为：一审法院虽未支持磐创公司要求给付销售奖励的请求，但理由错误，因为根据《商品房销售管理办法》等规定，销售商品房收取费用是有严格限制的，对于超出佣金以外的报酬等不受法律保护，所以双方对于奖励的约定应为无效。二审法院认为，双方订立的《委托代理销售合同》系当事人真实意思表示，其中对于销售奖励的约定，并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，故不应认定为无效。由于税收数额的不确定性，致磐创公司所主张的奖励数额无法确定，因此磐创公司要求广厦公司给付奖励的诉讼请求无法得到支持，待汇算清缴确定税额后磐创公司可另行诉讼解决。据此，二审法院判决驳回上诉，维持原判。本院另查明：2013年3月，磐创公司另行起诉至江苏省仪征市人民法院，要求广厦公司给付销售奖励款及逾期付款利息。广厦公司辩称，委托代理销售合同中关于奖励的约定违反了《价格法》、《商品房销售管理办法》和《国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知》的有关规定而无效。房屋买卖代理收费最高不超过成交价格的3%，被告已给付原告2.5%的售房佣金，故奖励部分不应超过0.5%一审法院认为，原、被告订立的《委托代理销售合同》系当事人真实意思表示，其中对于销售奖励的约定，并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为合法有效。现“水木阳光”项目的土地增值税已清算申报并缴纳，故被告给付原告销售奖励的条件已经成就。据此，一审法院判令广厦公司给付磐创公司销售奖励款及利息合计2400230.27元。一审判决后，广厦公司不服，向江苏省扬州市中级人民法院提起上诉。该院判决驳回上诉，维持原判。本院还查明：在本案审查过程中，再审申请人广厦公司的法定代表人由邵茂祥变更登记为陈永溢。本院认为：根据《最高人民法院关于修改后的民事诉讼法施行时未结案件适用法律若干问题的规定》，当事人对2013年1月1日前已经发生法律效力的判决、裁定或者调解书申请再审的，人民法院应当依据修改前的民事诉讼法第一百八十四条规定审查确定当事人申请再审的期间，但该期间在2013年6月30日尚未届满的，截止到2013年6月30日。本案二审民事判决作出的时间是2011年8月10日，广厦公司向本院申请再审的时间是2013年6月7日，未超过申请再审期限。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（一）》第四条规定：“人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’是指效力性强制性规定”。本案双方当事人订立的《委托代理销售合同》中关于销售奖励的约定，并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，故不应认定为无效。综上，广厦公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：驳回仪征市广厦房地产开发有限公司的再审申请。审判长 章 润审判员 俞建平审判员 王 军二〇一四年九月十二日书记员 潘 雁