上海市青浦区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）青民三(民)初字第2969号 原告张佳林，男，1965年9月15日出生，汉族。 委托代理人王苏青，上海市雄风律师事务所律师。 被告上海旭博置业有限公司。 法定代表人朱瑜，总经理。 委托代理人叶杨斌，上海市君悦律师事务所律师。 委托代理人谢锟，上海市君悦律师事务所律师。 原告张佳林诉被告上海旭博置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年8月20日立案受理后，依法由审判员孙佑正适用简易程序审理。2014年11月14日，本案转为普通程序审理，依法组成合议庭。本案于2014年12月12日公开开庭进行审理，原告委托代理人王苏青、被告委托代理人谢锟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告张佳林诉称，2012年6月26日，原告与被告签订《上海市商品房预售合同》，合同约定原告向被告购买上海市青浦区清河湾路699弄22号402（复式）室房屋，据被告暂测该房屋建筑面积为164.87平方米，每平方米房屋建筑面积单价为人民币16,067.20元，该房屋的总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为2,649,000元；原、被告双方签署房屋交接书之日起90天内，由双方依法向青浦区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证。合同签订后，原告按约支付了全部购房款2,648,679元。2012年12月27日，原、被告双方办理房屋交接手续，但直至今日被告迟迟未协助办理房地产权证过户手续。故原告诉于本院，要求：1、判令被告立即配合原告办理位于上海市青浦区清河湾路699弄22号402室房屋的过户手续；2、判令被告向原告支付逾期办理小产证违约金396,507.25元（违约金按已支付房价款日万分之三计算，从2013年3月28日起暂算至2014年8月8日）；3、本案诉讼费由被告承担。 审理中，原告明确本案中主张的违约金计算期限为2013年3月27日起至2014年11月30日止，违约金为488,679元。对之后逾期办证的违约期限原告保留诉权，另行起诉。原告撤回要求被告立即配合原告办理位于上海市青浦区清河湾路699弄22号402室房屋过户手续的诉讼请求。 被告上海旭博置业有限公司辩称，被告在约定交付日期之前提前交付的，原告提前入住，提前获得利益，原告不应当双重获利，应按合同约定的时间作为起算时间。对于原告诉请的逾期办证的违约金，被告先期确实存在延迟办理大产证的情况，但在被告整改过程中，小业主存在阻挠行为，该扩大损失不应由被告承担，被告认为合同约定的每日万分之三的标准过高，请求调整。 经开庭审理查明，2012年6月26日，原告与被告签订《上海市商品房预售合同》，合同约定：原告向被告购买上海市青浦区清河湾路699弄22号402（复式）室房屋，据被告暂测该房屋建筑面积为164.87平方米；根据被告暂测的房屋建筑面积，原告购买该房屋的总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为2,649,000元；合同第十条约定该房屋的交付必须符合下列第三种方案所列条件：3、取得住宅交付使用许可证；被告对该房屋设定的抵押已注销；被告已按规定缴纳了物业维修基金。其中该条第2项中承诺办出房地产初始登记手续的时间为空白。合同第十一条约定被告定于2013年6月30日前将该房屋交付给原告，除不可抗力外。合同第十二条约定被告如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付原告，应当向原告支付违约金，违约金按原告已支付的房价款日万分之三计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。合同第十三条约定该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，被告应在交付之日前7天书面通知原告办理交付该房屋的手续，原告应在收到该通知之日起7天内，会同被告对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为被告将房屋钥匙交给原告。合同第十四条约定在被告办理了新建商品房房地产初始登记、取得了房地产权证后30日内，由双方签署本合同规定的房屋交接书，房屋交接书作为办理该房屋过户手续的必备文件；双方签署房屋交接书之日起90天内，双方依法向青浦区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领房地产权证（小产证）。补充条款一第18条约定：若因政府部门或原告原因未能办理原告名下的房屋产权证书（小产证）的，被告不承担任何责任。若由于被告原因致使原告名下的房屋产权证书在该房屋交付后6个月内不能办出的，自第6个月期满之日起，每逾期一天，被告应承担总房价款的万分之三的违约金，直到小产证办出之日。 合同约定的交房期限前，被告通知原告办理交房手续。2012年12月27日原、被告办理系争房屋的交接手续；当日双方确认房屋总价为2,648,679元。 另查明，2012年12月14日，被告取得了包括原告所购房屋在内的《上海市新建住宅交付使用许可证》。2014年7月21日取得高层房屋的《上海市房地产权证》。被告至今未能取得复式房屋的《上海市房地产权证》。 又查明，2013年6月12日，上海市东方公证处出具公证书，对申请人上海旭博置业有限公司提出的办理保全证据予以公证。内容为2013年6月12日，公证员至青浦区清河湾路699弄的住宅小区，申请人的委托代理人在该小区多处张贴一份文件，文件内容为所附的照片中显示，具体为告知各位业主，玫瑰湾项目自交付后，大多数业主对于小区人车分流的车行管理及大面积的绿化环境表示满意，良好的居住环境的确减少了部分地面车位，交房后少数业主借车位数量问题持续向规划局投诉，要求公司进行车位整改，故青浦区规土局对公司下发《责令整改单》，公司于2013年6月初进场施工整改，施工过程中遭到部分业主阻扰，少数业主多次使用极端手段，致使施工无法正常开展。公司几经优化车位整改方案，业主可至物业处查看车位整改后的效果图。希望业主积极配合，业主如对整改方案有异议，在不影响公司施工的情况下，可向有关部门反馈。 以上事实，由原、被告的陈述、《上海市商品房预售合同》、发票、房屋交接单、上海市新建住宅交付使用许可证、公证书等证据予以证明，并经庭审质证，本院予以确认。 审理中，双方当事人存在争议事实和意见为： 原告认为：迟延办理产证的原因是被告擅自变更，导致行政机关要求整改。被告没有确实证据证明合同相对方的小业主存在阻挠行为，其就应按照合同约定进行赔偿，逾期办证违约金应从实际交房之日起90天后开始计算，考虑到被告现尚未办理出大产证，故本案中原告主张的违约金暂计算至2014年11月30日止。对于违约金标准，根据商品房买卖合同的司法解释，如双方有合同约定的从约定，如没有约定的根据银行贷款利率计算，合同中双方约定了违约金的计算标准，不算过高。 被告认为：被告为小区美观，将原规划的地面车位改为绿地，该行为未经审批，在办理大产证过程中需要土地核验证明，因规土局发现进行了变更，所以未发放大产证。在被告整改过程中，遭到大部分业主的阻挠，为了避免矛盾进一步扩大，被告暂停施工。被告同意自交房后的六个月次日开始计算三个月，合同约定日万分之三的标准过高，被告要求调整。 被告提供：1、整改施工现场照片、业主围堵施工、警察到场维持秩序、业主自行恢复绿化带等照片。证明被告根据规土局的整改要求委托施工队进行整改，但遭到业主阻挠、业主擅自恢复绿化等事实。2、安保外包委托协议、临时安保服务合同。证明被告为了维持现场秩序，临时委托安保公司的事实。3、部分业主的意见反馈表及邮寄凭证，在整改工作遭到阻挠后，被告向业主发放反馈表并要求业主反馈意见。4、玫瑰湾业主QQ聊天群，证明原告也参与了阻挠被告的整改。被告认为阻挠行为应包括直接及间接行为。5、玫瑰苑业主联名信，该行为亦导致了被告的整改推迟。6、询问笔录，在被告聘请第三方进行整改中，遭到大部分业主阻挠，并因此报警，民警也到场，根据询问笔录的记载，可以看出由于大部分业主的阻挠导致被告无法及时进行整改，从而无法取得规土局给发的相应文件，导致无法办理产证。 原告对上述证据的真实性、关联性不予确认，且上述证据不能证明原告存在阻挠被告整改的行为。 根据庭审确认的事实，本院认为：依法成立的合同，对当事人均有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，违反合同约定的当事人一方，应当按照合同和法律规定向另一方承担违约责任。原、被告签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，又未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属有效。根据预售合同补充条款一第18条约定，若由于被告原因致使原告名下的房屋产权证书在该房屋交付后6个月内不能办出的，被告应承担违约责任。故对于原告主张逾期办证违约金应从实际交房90天后开始计算的意见，本院不予采纳。现复式房屋业主至今未能办理小产证,此结果与被告擅自改变规划、导致规划部门要求其整改有关，被告对此存在过错。被告在整改过程中,部分业主的意见和行为致被告整改施工受阻，也是造成迟延办理大产证并致使业主小产证办理时间相应迟延的因素之一，故对于被告应承担的违约金，本院依据合同约定，根据案件的具体情形，综合考虑业主的实际损失、整改期限、被告过错程度、被告的整改态度、小区整体情况等因素酌情予以确定。原告在本案中要求逾期办证违约金计算时间计算至2014年11月30日，之后期限的被告违约责任原告将另行起诉，本院予以准许，本案中被告逾期办证违约责任计算至2014年11月30日。被告提出其向原告交房的时间早于合同约定的交房时间，故在适用补充条款一第18条违约金计算时应按照合同约定的交房时间计算，不应按原告收房时间计算。本院认为开发商在作出补充条款一第18条中的违约责任承诺时是根据其能预见的合同履行情况，不能因为被告提前履行交房义务而加重其责任，故对于被告的意见，本院予以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 被告上海旭博置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告张佳林计算至2014年11月30日止的逾期办证违约金人民币146,400元。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费人民币7,327.60元，由原告张佳林负担人民币4,099.60元，被告上海旭博置业有限公司负担人民币3,228元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。 审 判 长  王美芳 审 判 员  孙佑正 人民陪审员  俞逸辉 二〇一四年十二月二十五日 书 记 员  姜 瑞 附：相关法律条文 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。