上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浦民一（民）初字第27204号
原告王田松。
原告吴丛孙。
原告陈国善。
上列三原告共同委托代理人朱义礼，上海市民生律师事务所律师。
上列三原告共同委托代理人周才进，上海市民生律师事务所律师。
被告张富明。
被告祝爱孙。
委托代理人李刚，上海百悦律师事务所律师。
原告王田松、吴丛孙、陈国善诉被告张富明、祝爱孙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年8月1日受理后，依法组成合议庭，于2014年1月22日公开开庭进行了审理。原告王田松、吴丛孙、陈国善的委托代理人周才进，被告祝爱孙的委托代理人李刚到庭参加诉讼。被告张富明经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告王田松、吴丛孙、陈国善诉称，2002年10月22日，原告向案外人上海兴晖物业管理有限公司承租位于浦东新区双桥路XXX号、XXX号房屋（现门牌340号改成186-208号，370号改成184号），商业用房建筑面积929.07平方米，社区用房建筑面积549.86平方米。合同第七条约定，原告有转租或分租权利，租期为2004年4月15日至2012年4月14日。2004年5月9日，原、被告签订《租赁合同》一份，将双桥路XXX号一层两室、建筑面积461平方米租赁给被告，租期自2004年5月15日至2012年4月14日，双方约定了每年不同的租金数额。被告张富明和被告祝爱孙共同租赁了上述房屋，被告张富明在《租赁合同》上签名，被告祝爱孙在2012年10月23日《备忘录》上签名。因两被告到期后未能归还租赁房屋，2012年10月23日，由案外人上海兴晖物业管理有限公司、王田松、祝爱孙三方签订《备忘录》一份。《备忘录》第1条约定，被告于2012年11月30日前清偿所欠租金，并归还双桥路XXX号（-4）、186号、190号、192号-204号房屋；第2条约定，2012年4月15日起至实际归还日的房屋使用费按市场价人民币（以下币种相同）2.50元／天／平方米计算，日违约金按每日房屋使用费的两倍计算。至2013年3月20日，被告才将房屋交还给原告，2013年5月，案外人上海兴晖物业管理有限公司出具《情况确认》，将《备忘录》中对被告的所有权利由原告享有。被告尚欠使用费389，545元、违约金779，090元。故原告起诉来院，要求：1、判令两被告支付自2012年4月15日起至2013年3月20日止按2.50元／天／平方米的标准计算的使用费389，545元；2、判令两被告支付违约金779，090元；3、本案诉讼费用由两被告承担。
被告张富明未作答辩。
被告祝爱孙辩称，原告向被告主张权利的基础是《备忘录》，但原告通过《情况确认》中的权利义务转让而受让《备忘录》的权利无效，原告向被告提出的请求权不具有合法基础，不是适格原告，无权向被告主张支付使用费和违约金。故不同意原告的全部诉请。
经审理查明：涉案房屋登记的权利人为案外人上海市浦东土地发展（控股）公司。2004年1月18日，上海市浦东土地发展（控股）公司全权委托上海兴晖物业管理有限公司对浦东新区双桥路XXX号-370号商铺进行招租与管理。2011年12月16日，上海市浦东土地发展（控股）公司变更企业名称为上海浦东土地控股（集团）有限公司。
2003年10月22日，案外人上海兴晖物业管理有限公司（甲方）与原告王田松、吴丛孙、陈国善（乙方）签订《租赁合同》一份，约定甲方自愿将坐落在浦东新区双桥路XXX号、XXX号房屋出租给乙方使用。租赁期限自2004年4月15日至2012年4月14日止。合同第7.2条约定：甲方同意，乙方将房屋转租或分租。同日，双方签订了《补充协议》一份，约定商业用房建筑面积为929.07平方米，第一年租金为237，377元，……第八年租金为275，185元，合计为2，010，205元；社区用房建筑面积为549.86平方米，第一年租金为100，349元，……第八年租金为116，332元，合计为918，017.93元。《补充协议》第4条约定：合同期满，在同等条件下，甲方应优先考虑给乙方租赁，如乙方不续租，装潢不能拆除。
2004年5月9日，原告王田松、吴丛孙、陈国善（甲方）与被告张富明（乙方）签订《租赁合同》一份，约定甲方自愿将坐落在浦东新区双桥路XXX号一层两室的房屋（建筑面积为461平方米）出租给乙方使用。租赁期限自2004年5月15日至2012年4月14日止，甲方给乙方壹个月的免费装修期，不算租金。同日，双方签订《补充协议》一份，约定2004年6月15日至2005年6月14日的租金为30万元，2005年6月15日至2006年6月14日的租金为30万元，……2011年6月15日至2012年4月15日的租金为41万元，合计323万元。
2012年10月23日，案外人上海兴晖物业管理有限公司（甲方）与原告王田松、吴丛孙（乙方）、被告祝爱孙（丙方）签订《备忘录》一份，载明：甲方于2003年10月22日与乙方签订了双桥路340、370号（现门牌号变更为双桥路XXX-
XXX号，双桥路XXX号）《租赁合同》，租赁期至2012年4月14日，现租赁期已满，丙方为上述房屋中双桥路XXX号-
XXX号的实际租赁方，经甲乙丙三方友好协商，现就该房屋的清退约定如下：1、乙丙方同意于本备忘录签订后的2012年11月30日之前按《租赁合同》结清所欠租金并将租赁房屋——双桥路XXX号（-4）、186号、190号、192号-204号归还给甲方。该房屋归还前所发生的水、电、燃气、通讯、物业管理费等一切费用均由乙丙方承担，丙方未及时结清的由乙方承担连带责任。……2、若乙丙方未能按本《备忘录》第一款归还房屋的，三方约定：（1）甲方有权对该房屋采取停水停电和自行清理措施，届时乙丙方留在房屋内的物品甲方有权视为废弃物由甲方自行处理，且由此引起的乙丙方损失由乙丙方自行承担。（2）乙丙方应支付给甲方2012年4月15日至房屋实际归还日的房屋使用费及违约金：房屋使用费按市场价2.50元／天·㎡计算；日违约金按每日房屋使用费的两倍计算。……
2013年5月23日，案外人上海兴晖物业管理有限公司出具了一份《情况确认》，内容为：2003年10月22日，本公司与王田松、陈国善、吴丛孙（承租人）签订《租赁合同》，将双桥路340、370号房屋（后门牌变更为双桥路186-208、184号）出租给承租人使用，租赁期限自2004年4月15日至2012年4月14日止。后，承租人将其中192-204号房屋转租给次承租人。2012年10月23日，本公司与承租人、次承租人祝爱孙签订《备忘录》，约定承租人及次承租人祝爱孙应于2012年11月30日将租赁房屋归还本公司，否则按照《备忘录》约定支付占用费及违约金，但最终未能按时归还房屋，现本公司已诉至法院。现就相关处理情况确认如下：一、本公司基于《备忘录》对次承租人祝爱孙享有的所有权利转移给承租人，承租人有权自行向次承租人祝爱孙自行主张。二、次承租人祝爱孙于2013年3月20日归还双桥路XXX-
XXX号房屋，且未支付过该部分房屋2012年4月15日至2013年3月20日的任何费用。
2013年6月13日，本院在审理原告上海兴晖物业管理有限公司诉被告王田松、陈国善、吴丛孙、祝爱孙房屋租赁合同纠纷一案中，因原告上海兴晖物业管理有限公司未按规定预交案件受理费，又未提出缓交或免交诉讼费的申请，而做出该案按撤回起诉处理的民事裁定。
另查明，上海市浦东新区原双桥路XXX号现改为双桥路XXX-XXX号，原双桥路XXX号现改为双桥路XXX号。
再查明，2013年1月28日，上海浦东土地控股（集团）有限公司向本院出具了一份情况说明，内容为：本公司系双桥路XXX号、186-208号房屋（原门牌号为双桥路XXX号、340号）的产权人，上海兴晖物业管理有限公司经本公司授权对外出租上述房屋、处理租赁相关事宜（包括提起诉讼）。
2013年8月1日，原告王田松、吴丛孙、陈国善起诉来院，诉请如前。
庭审中，原告与被告祝爱孙双方一致确认，被告张富明与被告祝爱孙是系争房屋的共同承租人，被告已向原告支付了截止至2012年4月14日的租金（押金已经抵作租金），之后未付。且经本院释明，原告明确其诉请的依据为三方签订的《备忘录》。
以上事实由原告提供的租赁合同及补充协议、上海市房地产权证、准予变更（备案）登记通知书、委托书、情况说明、证明、备忘录、情况确认、（2013）浦民一（民）初字第17739号民事裁定书以及原、被告的当庭陈述等证据在案佐证。
本院认为，案外人上海兴晖物业管理有限公司与原告王田松、吴丛孙、被告祝爱孙签订《备忘录》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，对《备忘录》的三方当事人具有法律约束力，三方均应严格按照《备忘录》的约定履行义务。根据《中华人民共和国合同法》第七十九条的规定，债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，鉴于原告与被告均为《备忘录》的当事人，且根据《备忘录》的约定，原、被告双方对房屋使用费及违约金应向案外人上海兴晖物业管理有限公司共同承担责任，故案外人上海兴晖物业管理有限公司将其基于备忘录对被告享有的所有权利转移给原告的行为不符合《中华人民共和国合同法》关于债权转让的规定，不发生法律效力。现原告依据三方签订的《备忘录》要求两被告支付自2012年4月15日起至2013年3月20日止按2.50元／天／平方米的标准计算的使用费389，545元和违约金779，090元，于法无据，本院不予支持。被告张富明经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，系放弃自己的诉讼权利，本院依法缺席判决。综上，根据《中华人民共和国合同法》第七十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回原告王田松、吴丛孙、陈国善的全部诉讼请求。
案件受理费15，317元，财产保全费5，000元，公告费560元，合计20，877元，由原告王田松、吴丛孙、陈国善负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提出上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张卓郁
代理审判员 孟筱晖
人民陪审员 马顺山
二〇一四年三月十日
书 记 员 尹俐媛
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：
（一）根据合同性质不得转让；
（二）按照当事人约定不得转让；
（三）依照法律规定不得转让。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。