黑龙江省铁力市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）铁商初字第931号
原告汪海东，男，1987年1月5日出生，汉族，职业自称福建中信食品实业有限公司工作。
原告王晓爽，女，1989年1月4日出生，汉族，职业自称导购员。
二原告委托代理人王玉英，黑龙江申平律师事务所律师。
被告铁力市恒信房地产开发有限责任公司。
住所地铁力市正阳大街***号。
法定代表人杨罡，职务经理。
委托代理人曹殿良，铁力市铁力镇法律服务所法律工作者。
委托代理人滕其涵，职务该公司副经理。
原告汪海东、王晓爽与被告铁力市恒信房地产开发有限责任公司（以下简称恒信公司）买卖合同纠纷一案，二原告于2014年11月4日诉讼来院。本院受理后依法组成合议庭，于2014年12月23日公开开庭审理了本案。原告王晓爽及二原告委托代理人王玉英，被告恒信公司委托代理人曹殿良、滕其涵到庭参加诉讼。现已审理终结。
原告汪海东、王晓爽诉称，二原告系夫妻关系。二原告于2013年6月购买被告开发的恒辉家园＊号楼＊单元＊＊＊室82.7平方米楼房。2014年7月二原告装修时，发现该楼房存在严重的质量问题：阳台窗户两侧高低不平，客厅顶棚吃不住钉子，钢筋水泥都漏出来了，并且顶棚有明显后修补的痕迹，显然是被告明知质量不合格故意掩盖，存在欺诈行为。因此，原告认为涉案楼房主体结构质量不合格，要求解除合同、退房。原告起诉时的诉讼请求为459376.00元，庭审时及庭后又将诉讼请求增加到500544.00元。增加后的具体诉讼请求和理由为：1.返还购房款202000.00元及截止2014年12月共计18个月的利息108120.00元。利息按月息3分计算，因为二原告的购房款是按3分利抬款而来。2.赔偿装修损失50000.00元及利息11400.00元。利息按3.8分利计算6个月，因为二原告的装修款是按3.8分利抬款而来。3.退回二原告交纳的装修保证金、抵押金等款项2976.00元；赔偿2013年和2014年的取暖费6000.00元，上述两项请求按3分利计算利息3048.00元，因为上述支出亦是按3分利抬款而来。4.赔偿二原告处理此事、维权的误工费36000.00元。因为二原告为处理此事、维权无法正常工作，王晓爽每月3000.00元计算6个月，汪海东每月6000.00元计算3个月。5.赔偿租房损失10000.00元。因为被告没有提供合格的商品房，二原告一直租房居住，被告应当承担租房损失。6.赔偿为维权支付的交通费1000.00元。虽然没有票据，但确实实际发生，因铁力市的出租车实际情况就是没有票据。7.律师代理费10000.00元。8.承担违约金60000.00元（按购房款的30%计算）。因为被告将不合格的商品房出售给消费者存在商业欺诈行为，根据原《消费者权益保护法》第四十九条的规定，应当支付房款一倍的赔偿金，二原告只要求30%即60000.00元。《合同法》解释二第二十九条和《合同法》第一百一十三条也是原告该项主张的法律依据。
另外，被告出售给二原告的楼房不仅质量不合格，而且至今没有经过验收，不符合法律规定的交付使用条件。根据房地产的有关法律规定，未经验收或者验收不合格的商品房不得交付使用。本案中涉案的整个小区至今均没有验收，交付楼房时，也未出示“三书一证一表”，因此被告的售房行为不合法。正是被告出售的商品房没有经过验收，才导致将存在严重质量问题的楼房出售给二原告，给二原告造成了巨大经济损失。
原告向法庭提交了以下证据：
1.商品房买卖合同书、收据各1份。合同书主要内容：被告将恒辉家园＊号楼＊单元＊＊＊室，建筑面积82.70平方米楼房以每平方米2180.00元的价格卖给二原告，总金额为180286.00元，一次性付款。该合同中对违约责任、交付期限等均未作约定。收据主要内容：客户名称为王晓爽、汪海东，项目为铁力市恒辉家园＊号楼＊单元＊＊＊室，面积82.70平方米，单价2450.00元，金额202000.00元，收款人王凤，加盖被告财务专用章，2013年6月23日。二原告举此证据拟证实，原被告买卖关系成立，按合同约定是预售，但被告卖给原告的是现房，虽然被告有商品房预售许可证，但是卖现房应当有销售许可证且没有验收，属于存在欺诈行为。二原告已支付全部房款202000.00元，之所以合同价款与实际不符，是因为被告为少交税费要求二原告这么做的。被告质证意见，对证据真实性无异议，合同、收据确系2013年6月23日形成，是现房买卖，合同价款与实际不符，是二原告为少交契税要求被告这么开具的。对待证实有异议，合同是双方真实意思表示，不存在欺诈行为，合同中没有约定违约金，二原告要求按3分利计算违约金缺乏依据。
2.铁力市仁和物业管理有限公司入户代收费用清单（代收据）1份。二原告举此证据拟证实，二原告入户后已经缴纳包括装修保证金、物业费、监控费等费用2979.00元，二原告买的是现房，不是预售房，已经交付使用。被告无异议。
3.供热费收据2份。二原告举此证据拟证实，二原告已经缴纳了二年的供热费，其中2013年为2940.98元，2014年为3001.00元。被告质证意见，对真实性无异议，但是不同意承担2013年的供热费，因为合同是2013年6月签订的，原告2014年6月才装修，2013年度的供热期间在原告合理使用范围内，2013年供热费应由其自己承担。
4.照片10张。二原告举此证据拟证实，二原告在装修时发现楼房质量存在严重问题，被告存在欺诈行为，已经构成违约。被告质证意见，对证据本身无异议，但仅凭照片不能证明被告存在欺诈行为。
5.借条复印件4张。二原告举此证据拟证实，二原告为买房子和装修按3分利借款，因此被告应当按3分利支付利息。被告质证意见，对真实性、关联性、合法性均有异议，债权人没有出庭，证实不了二原告的主张。
6.租房协议书1份。主要内容：王晓丽将翠园小区＊号楼＊单元＊＊＊室租给原告汪海东，从2014年8月20日至2015年8月20日，租期一年，租金10000.00元。二原告举此证据拟证实，因二原告未按期住进所购楼房，租房居住，产生损失10000.00元。被告质证意见，二原告租房是为了陪读，不能证实二原告的主张。
7.证明复印件2份。其中营口经济技术开发区一品卡蒂家居证明主要内容：王晓爽是该店导购员，月工资为3000.00元外加提成，于2014年6月份请假装修房屋。福建中信食品实业有限公司证明主要内容：汪海东在该公司生产部工作负责出库装运，月工资6000.00元，于2014年6月请假回家装修房子，10月份回公司工作。二原告举此证据拟证实，二原告产生误工费36000.00元。被告质证意见，对真实性、合法性有异议，没有法律规定当事人因诉讼产生误工费由对方负责，二原告提出的要求既不合理也不合法。
被告恒信公司辩称，认可出售给二原告的楼房存在质量问题，但不存在欺诈行为。在楼房买卖过程中二原告对自己购买的楼房是看过的，瑕疵是在装修过程中暴漏出来的，属于质量问题，不能简单认定楼房出现质量问题就是欺诈。对于二原告的诉讼请求，被告认为：1.同意解除合同，退回楼房返还购房款，不同意支付利息。2.同意按双方庭前认可的49000.00元赔偿二原告装修损失，不同意承担装修损失的利息。3.同意赔偿二原告交给物业公司的装修保证金等费用2976.00元和2014年度的供热费3001.00元，不同意赔偿2013年度的供热费及供热费、装修保证金等费用的利息。因为二原告在2014年7月装修时才发现楼房质量问题，2013年度取暖期属于二原告合理使用期内。4.不同意赔偿租房损失。二原告在市内租房是陪读，并不是楼房质量问题导致租房。5.诉讼交通费没有法律规定，也没有证据。6.误工费没有法律依据，不予认可。7.违约金60000.00元没有法律依据，不能既赔偿损失又承担违约金。8.律师代理费没有法律依据。综上，被告同意在法律规定范围内赔偿二原告损失。
被告恒信公司未向法庭提供证据。
本院依职权所作调查笔录2份。主要内容：二原告提出涉案楼房主体结构质量不合格，要求鉴定。被告认可二原告的主张，不需要鉴定；双方一致认可二原告的装修损失为49000.00元，包括二原告为装修准备的洁具、油烟机、燃气灶、房门、未使用的装修材料以及已装修部分的材料损失和与案外人约定的人工费等。原被告均无异议。
本案争议焦点：1.二原告要求被告按3分利和3.8分利赔偿房款、物业公司收取的装修保证金等费用、供热费、装修损失的利息是否合理。2.被告应否赔偿二原告2013年度的供热费。3.二原告请求的误工费、租房损失、交通费、律师代理费是否有法律依据、是否合理。4.被告是否存在欺诈行为，应否承担60000.00元违约金。
庭审中原被告围绕本案争议焦点进行了举证、质证。被告对二原告所举证据1、2、3、4真实性均无异议，仅对部分证据的待证事实提出异议。本院认为，二原告所举上述证据本身客观真实，与本案有关联性，予以采信；被告对二原告所举证据5真实性、合法性、关联性均提出异议，本院认为，二原告为购买楼房和装修借款的事实，债权人应当出庭接受双方当事人质询，以确认证据的真实性，并且二原告亦未举证证实其购房款和装修支出出自上述借款，与本案缺乏关联性，故不予采信；被告对二原告所举证据6提出异议，认为二原告是为陪读而租房。本院认为该证据为书证原件，与本案有关联性，被告否认二原告租房的目的，但其未提供反证予以反驳，本院对该证据予以采信；被告对二原告所举证据7的真实性、合法性提出异议。本院认为，该证据内容上体现为二原告为装修房屋而请假，这与二原告主张为维权、诉讼误工相矛盾，证据又系复印件无法与原件核对，况且仅凭单位证明，而无工资表、纳税证明（汪海东）等其它证据佐证，不足以证实二原告的误工损失，该证据缺乏真实性和关联性，本院不予采信。
本院依据采信的证据及原被告的诉辩主张认定以下事实：
二原告于2013年6月23日与被告恒信公司签订商品房买卖合同，约定：二原告购买被告开发的铁力市恒辉家园＊号楼＊单元＊＊＊室，建筑面积82.70平方米楼房，单价每平方米2180.00元，核款180286.00元，一次性交齐房款。同日，二原告按每平方米2450.00元交纳房款202000.00元，被告出具收据，原被告双方一致认可该房实际房款为202000.00元。二原告向物业公司交纳装修保证金等费用2979.00元，后又向供热公司交纳2013年度和2014年度供热费2940.98元和3001.00元。2014年7月，二原告装修该楼时，发现楼房存在质量问题。故提起诉讼，要求退回楼房，赔偿损失。现该楼房已经部分装修，现场存有未使用的装修材料及为装修准备的洁具、油烟机等（4扇房门尚未取回）。2014年8月20日，原告汪海东与案外人签订租房合同，租住翠园小区＊号楼＊单元＊＊＊室，自2014年8月20日起租期一年，租金10000.00元。该涉案小区至今尚未验收。另查明，二原告提出涉案楼房主体结构质量不合格，要求鉴定。被告认可二原告的主张，认为不需要鉴定；双方一致认可二原告的装修损失为49000.00元，包括二原告为装修准备的洁具、油烟机、燃气灶、房门、未使用的装修材料以及已装修部分的材料损失和与案外人约定的人工费等。上为本案事实。
本院认为，二原告所举商品房买卖合同和收据可以证实二原告与被告恒信公司之间已经构成商品房买卖合同关系，该民事行为是双方真实意思表示。虽然有关法律规定商品房未经验收不得交付使用，该规定只是对交付楼房条件的取缔性规定，并不影响合同效力，被告恒信公司违反此项规定交付楼房，应当认定其所交付楼房不符合质量标准，其存在违约行为。因此，本院认定双方所签订的商品房买卖合同合法有效；现被告认可所售楼房主体结构质量不合格，对二原告已构成根本违约，二原告主张解除合同、返还购房款的诉讼请求，被告亦表示同意，本院予以支持；被告恒信公司同意返还二原告购房款202000.00元、赔偿二原告装修损失49000.00元、赔偿二原告向物业公司缴纳的装修保证金等费用2976.00元（实际为2979.00元，二原告请求2976.00元，以其请求为准）、赔偿2014年度供热费3001.00元，本院予以准许；对二原告请求的其它损失，本院认为：1.关于购房款的利息108120.00元。应当按照人民银行同期贷款指导利率从交款之日计算至庭审之日，即按年利率6.15%计算18个月为18634.50元。2.关于装修损失的利息11400.00元，两年取暖费、装修保证金等的利息3048.00元。装修损失、供热公司收取的供热费、物业公司收取的装修保证金等费用均应属于买卖合同被解除，给二原告造成的损失，二原告主张损失的利息没有法律依据，本院不予支持；3.关于2013年度的供热费2940.98元。因被告违反了商品房未经验收不得交付使用的法律规定，该损失应当由被告负责赔偿；4.关于误工费36000.00元、交通费1000.00元。首先，二原告应当举证证实何时何地向被告或其他部门主张维权，说明每次维权的具体情况。其次，二原告所举误工费的证据内容又与其主张维权相矛盾，亦未举出交通费的证据。第三，二原告没有说明每次支出交通费的具体情况。因此对二原告的该项请求本院不予支持；5.关于租房损失10000.00元。因被告出售的楼房质量出现问题，致使二原告不能如期入住，被告应负赔偿责任。但应当从二原告租房之日起按月赔偿至庭审之日，即3333.00元（10000.00元÷12个月×4个月）。6.关于律师代理费10000.00元。双方当事人对此没有约定，又无法律规定，不予支持；7.关于违约金60000.00元。首先，双方当事人未约定违约金。其次，本案不适用原《消费者权益保护法》的有关规定和《合同法》第一百一十三条的规定。《消费者权益保护法》与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》是普通法与特别法的关系，本案应当优先适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中的相关规定。该解释第八条、第九条明确规定了五种可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍赔偿责任的情形，并不包括欺诈行为，况且也没有证据证实被告在出售该楼房时已知该楼房存在质量问题而故意隐瞒。第三，《合同法》解释（二）第二十九条是指合同中约定的违约金过低或过高的情况如何处理，不适用本案的情况。因此，二原告的该项诉讼请求既无合同约定又无法律规定，本院不予支持。综上，二原告的合理损失为79885.48元。
依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条四项、第九十七条、第一百零七条、第一百四十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条、第十二条的规定，判决如下：
一、解除原告汪海东、王晓爽与被告铁力市恒信房地产开发有限责任公司签订的商品房买卖合同。
二、被告铁力市恒信房地产开发有限责任公司于本判决生效后三日内返还原告汪海东、王晓爽购房款202000.00元，赔偿汪海东、王晓爽各项损失79885.48元，合计281885.48元。
三、原告汪海东、王晓爽于被告履行完毕本判决判项二的义务后，立即将本案涉案楼房交还给被告。包括为装修准备的洁具、油烟机、燃气灶、房门、未使用的装修材料等均归被告所有，一并交付给被告（以本院清点笔录为准）。
四、驳回原告汪海东、王晓爽的其它诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8805.00元，由二原告承担3846.00元，被告承担4959.00元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本上诉于伊春市中级人民法院。
审 判 长 邓宝海
代理审判员 张明艳
人民陪审员 程忠明
二〇一五年一月六日
书 记 员 张 扬