江苏省无锡高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）新民初字第0395号
原告无锡新安富民物业股份合作社，住所地无锡市新安街道苏锡路旁（振新路28#）。
法定代表人叶锡康，该公司总经理。
委托代理人韩庆东，江苏金易律师事务所律师。
委托代理人黄敏杰，江苏金易律师事务所律师。
被告ＸＸ。
被告王激平。
委托代理人华剑飞，江苏泰伯律师事务所律师。
被告无锡吾名酒店管理有限公司，住所地无锡市新区新安花苑二期278号。
法定代表人王激平，该公司负责人。
原告无锡新安富民物业股份有限公司（以下简称富民合作社）与被告ＸＸ、王激平、无锡吾名酒店管理有限公司（以下简称吾名酒店公司）租赁合同纠纷一案，本院于2014年2月7日受理后，依法组成合议庭，于2014年6月4日、7月10日、8月27日、11月20日公开开庭进行了审理。原告富民合作社的委托代理人黄敏杰，被告ＸＸ，被告王激平及其委托代理人华剑飞、被告吾名酒店公司的法定代表人王激平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告富民合作社诉称，其与ＸＸ于2011年9月20日签订《商铺使用权租赁协议书》，约定由ＸＸ租用位于无锡市新区新安街道新安花苑主邻里中心一组团的商铺。协议签订后，其公司按约向ＸＸ交付了租赁商铺，ＸＸ未按约支付2013年度的租金、公共设施保养费及公共部位保洁费。2014年1月20日，其公司向ＸＸ发出律师函，要求ＸＸ2014年1月25日前付清应缴租金，逾期将解除租赁关系。后ＸＸ仍未付款。因目前涉案房屋在王激平控制使用中，故现要求判令1、ＸＸ立即支付结欠的租金、公共设施保养费、公共部位保洁费1275433元及违约金1212493元（暂计自2013年12月30日）；2、ＸＸ、王激平、吾名公司立即返还租赁商铺；3、诉讼费用由ＸＸ、王激平负担。
被告ＸＸ辩称，富民合作社与其签订的租赁合同本来就是欺诈合同，违反了《江苏省环境噪声污染防治条例》及合同法的规定，应为无效合同，且富民合作社系单方解除合同，其对此并不认可。且其并未实际使用涉案房屋，故不应支付租金及公共设施保养及公共部位保洁费。
被告王激平辩称，富民合作社系本次租赁合同的违约方，富民合作社所提供的涉案房屋在租赁合同签订后近一年半的时间内均未能办理房屋及土地所有权证，致使其无法正常领取营业执照，一直到2013年7月才正式开始使用，合同原约定的免租期实际并未享受到。涉案房屋第一、二层明确约定是用于经营饭店，但因为涉案房屋所处位置距离居民区不足30米，不符合环保测评要求，无法领取饭店开业的有关手续，故该两层至今仍空置，其方未能实现合同目的，且ＸＸ与富民合作社在租赁协议中约定的违约金过高，要求驳回富民合作社的诉讼请求。
被告吾名酒店公司辩称，本案的租赁合同系富民合作社与ＸＸ之间签订的，在该租赁合同签订时，吾名公司尚未成立，故吾名公司与本案的租赁纠纷之间没有法律上的关联性。
经审理查明，2011年9月20日，富民合作社与ＸＸ签订《商铺使用租赁协议书》（以下简称租赁协议）1份，约定由ＸＸ承租富民合作社位于无锡市新安花苑二期278号一至五层的商铺，租期为13年又6个月，自2011年11月20日起至2025年5月19日止，商铺建筑面积为8991.47平方米。租金计算方式为2011年11月20日至2013年5月19日为免租期，2013年5月20日起含税年租金为每平方米230元，2014年5月20日起含税年租金为每平方米300元，2015年5月20日起含税年租金为每平方米350元，第四年至第十二年每二年租金价格上涨一次，原则上增幅不低于5%；租金支付方式为先付后用，按年支付，在每个租期起算的10个工作日内支付，富民合作社在收款后10日内提供发票，如ＸＸ不能按期交付租金的，每延迟一日，ＸＸ应按日租金的2倍向富民合作社支付滞纳金，迟延支付租金达30日的，富民合作社有权解除租赁协议，可要求ＸＸ赔偿与应缴租金等额的违约金，并没收所有保证金。合同另约定ＸＸ承诺，所租用的房屋中一、二层开设准三星级以上全国或江浙沪地区知名品牌的饭店，三至五层开设全国或江浙沪地区知名连锁品牌的连锁快捷酒店。合同又约定，ＸＸ方的装修垃圾由富民合作社统一清运，ＸＸ按每平方米5元的标准支付装修垃圾清运费，于签订协议时一次性付清，共计44957元。合同另约定，ＸＸ方需自觉接受富民合作社及富民合作社指定的物业管理部门的管理，并承担公共设施保养及公共部位保洁费，该费用在免租期及计算租金的前三年即2011年11月20日至2016年5月19日为每月每平方米1元，免租期内的该项费用在签订协议时一次性付完，共计161846元，以后三年为一年一收，每年107898元，ＸＸ方应在交付租金的同时交清，三年后的该费用价格在原基础上另行协商适当上调。ＸＸ方如不支付公共设施保养及公共部位保洁费，将视为自动放弃租赁协议，富民合作社可要求ＸＸ赔偿与当年应缴租金等额的违约金，并没收保证金。租赁到期后，承租方须按时将租赁房屋交还富民合作社，添置的设施由承租方自行清理，装璜归富民合作社所有且没有任何补偿。协议签订后，富民合作社向ＸＸ交付了涉案房屋，ＸＸ向富民合作社支付了保证金1000000元、免租期公共设施保养及公共部位保洁费161846元，垃圾清运费44957元。后ＸＸ一直未支付租金。2014年1月20日，富民合作社委托江苏金易律师事务所向ＸＸ邮寄律师函1份，告知ＸＸ其曾于2013年9月发函催缴租金，请ＸＸ在2014年1月25日前付清应缴租金，逾期富民合作社将于2014年1月25日正式与ＸＸ解除租赁关系并通过法律途径处理主张租金违约责任。后ＸＸ仍未支付租金及相关公共设施保养及公共部位保洁费。2014年2月，富民合作社诉讼来院。
上述事实，有商铺使用权租赁协议书、邻里中心项目回购合同、涉案房屋的房产证、土地证、ＸＸ已付往来明细、律师函、邮政快递存根及双方当事人陈述等证据在卷佐证。
另查明，ＸＸ与富民合作社签订租赁协议后，ＸＸ与王激平于2011年11月2日投资成立了无锡吾名投资管理有限公司（以下简称吾名公司），2012年1月，ＸＸ、王激平开始对涉案房屋进行装修准备开设锦江之星酒店，2012年6月装修结束。2013年6月20日，ＸＸ将其在吾名公司的股份转让给王激平后离开无锡。在股权转让过程中，ＸＸ与王激平未对涉案房屋的租赁事宜作出约定。2013年7月19日，吾名公司变更名称为吾名酒店公司，公司住所地从无锡市新区新安振新路28号变更为无锡市新区新安花苑二期278号。
上述事实，有本院向无锡工商行政管理局新区分局调取的吾名公司的工商档案材料及双方当事人陈述在卷佐证。
诉讼中，富民合作社、ＸＸ、王激平一致确认，目前涉案房屋由王激平占有使用。王激平表示其与富民合作社之间并不存在租赁关系，其只是从ＸＸ手中转让到了吾名公司的股份，ＸＸ系租赁合同的相对人，即使有拖欠的租金也应由ＸＸ向富民合作社支付后再与其进行结算。王激平另表示由于富民合作社未提供出租房屋的权属证书导致其无法办理特种行业许可证及营业执照，自2012年6月装修完毕后，涉案房屋一直处于闲置状态，至2013年8月才正式开业，其实际并未享受到ＸＸ与富民合作社签订的租赁协议中的免租期，故富民合作社无权要求ＸＸ支付相应的租金、公共设施保养及公共部位保洁费等费用。为证明自己的主张王激平提供了无锡市新区新安街道办事处的联系函、无锡新区投资项止联系（受理）单、企业投资项目备案申请表、房屋结构可靠性评估报告等证据予以佐证。富民合作社表示王激平提供的证据均为复印件，对真实性无法确认。即使证据是真实的，根据合同约定是承租方自行承诺租赁商铺的用途，相关行政审批手续应由承租方自行办理，其只负有配合办理的义务。从证据看承租方开办锦江之星酒店的相关审批手续均在涉案房屋房产证办理之前办理完毕，可见房产证并不是办理这些审批手续的必要条件，且ＸＸ、王激平在承租涉案房屋时就已知涉案房屋权属证书尚在办理过程中的事实并同意以现状接收涉案房屋，不能因此拖欠租金。
另查明，富民合作社向ＸＸ交付房屋时系交付的毛坏房，涉案房屋中所有的装修及添附均是ＸＸ、王激平出资。诉讼中，富民合作社表示只需要ＸＸ、王激平按原状返还涉案房屋，装修及添附在不破坏房屋主体结构的基础上可以拆除。经本院向王激平释明，王激平表示如果法院判决返还涉案房屋，其不需要法院处理该房屋中的装修及添附，亦不需要法院对装修及添附进行评估，由其自己处理。
诉讼中，富民合作社表示2014年7月，其让物业公司将诉争房屋的第一、二层封锁，该两层已由其实际控制，故不再需要ＸＸ、王激平、吾名公司返还迁出。王激平表示自2013年5月起该两层就被富民合作社锁起来了，但未提供证据证明。
本院认为，依法订立的合同对双方当事人均具有约束力。本案中，富民合作社与ＸＸ签订的租赁合同系双方当事人真实意思的表示，对双方均具有约束力。关于ＸＸ、王激平提出了富民合作社并未取得涉案房屋的产权，其出租房屋给ＸＸ的行为应为无效的抗辩理由不能成立，因富民合作社在租赁协议订立时虽未办理涉案房屋的所有权证，但其已提供证据证明其有权出租该房屋并将诉争房屋交给ＸＸ使用，2013年10月富民合作社已取得了房屋所有权证及土地使用权证，且ＸＸ在承租该房屋时对房屋产权证书正在办理中的情况是明知的，故对ＸＸ、王激平的上述抗辩意见，本院不予采信。
关于支付租金及公共设施保养及公共部位保洁费的主体问题，《商铺使用权租赁协议书》的相对方为ＸＸ，应由ＸＸ承担支付租金及公共设施保养及公共部位保洁费的责任，ＸＸ、王激平在进行股权转让时并未涉及到本案所涉的租赁合同的履行问题，故ＸＸ可在支付了相应的费用后与王激平另行结算。现富民合作社要求ＸＸ支付租金及公共设施保养及公共部位保洁费于法有据，本院予以支持。
关于租金及公共设施保养及公共部位保洁费是否需要支付及支付的金额问题，ＸＸ自租赁协议签订后未支付过租金，其与富民合作社签订的租赁协议免租期为18个月，自2013年5月20日起，ＸＸ应于2013年5月30日前向富民合作社交纳2013年5月20日至2014年5月19日的租金。富民合作社于2014年1月20日向ＸＸ邮寄律师函，告知其如2014年1月25日前不交纳租金，富民合作社将于2014年1月25日与其解除租赁协议。ＸＸ接到该律师函后未支付租金，根据双方签订的租赁协议，ＸＸ逾期30日未交租金，富民合作社可解除双方之间的协议，故本院确认富民合作社与ＸＸ之间的租赁协议于2014年1月25日解除。ＸＸ称其未实际使用涉案房屋，且系因富民合作社的原因导致其无法履行合同，其早已将吾名公司的股份转让给王激平后离开无锡，不应由其支付租金的抗辩意见，因ＸＸ提供的证据可以证明因富民合作社未取得房屋所有权证，其所需要办理的酒店经营的特种行业许可证无法办理。双方一致确认正在诉争房屋第三至五层经营的锦江之星酒店系由吾名酒店公司引进并于2013年7月正式开业使用的，故ＸＸ应于2013年7月20日起向富民合作社支付租金及相应的租金。关于ＸＸ认为诉争房屋并未由其使用，应由吾名酒店公司支付租金的抗辩意见，因其无证据证明其将吾名公司股份转让给王激平后，其与王激平之间就该租赁协议达成一致意见并征得富民合作社同意变更承租人的证据，故本院对ＸＸ的该项抗辩意见不予采信，ＸＸ可与吾名公司另行结算。关于公共设施保养及公共部位保洁费，ＸＸ支付了2013年5月20日之前的公共设施保养及公共部位保洁费161846元，后未支付，ＸＸ理应支付。根据富民合作社与ＸＸ签订的租赁协议约定，ＸＸ应向富民合作社支付自2013年7月20日起至2013年12月20日止的租金866876.24元及公共设施保养及公共部位保洁费63260.53元，合计930136.77元，
关于违约金，ＸＸ与富民合作社在租赁协议中约定了与应缴租金等额的违约金。诉讼中，王激平认为该违约金约定过高，应予调整，ＸＸ亦认为其并没有违约，系富民合作社违约，其不应支付违约金。本院认为，约定的违约金不应超过造成损失的百分之三十，故本院依法将违约金调整为以866876.24元为基数自其逾期之日即2013年7月31日起按中国人民银行贷款利率的130%计算至付清之日止的利息损失，以63260.53元为基数自2013年5月20日起按中国人民银行贷款利率的130%计算至付清之日止的利息损失。
关于富民合作社要求ＸＸ、王激平、吾名酒店公司返还租赁房屋的请求，因ＸＸ系签订租赁协议的合同相对方，故其在合同解除后负有返还承租房屋的义务，王激平自认其系租赁房屋的实际控制使用人，吾名酒店公司的注册经营地为租赁房屋所在地，王激平、吾名酒店公司均未提供证据证明其有权合法占有使用诉争房屋，故其应从诉争房屋中迁出。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：
一、ＸＸ应于本判决发生法律效力之日起十日内向富民合作社支付2013年7月20日至2013年12月20日的租金866876.24元及公共设施保养及公共部位保洁费63260.53元，合计930136.77元及相应的利息（以866876.24元为基数自2013年7月31日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的130%计算；以63260.53元为基数自2013年5月20日起至实际给付日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的130%计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
二、ＸＸ应于本判决发生法律效力之日起十日内向富民合作社返还位于无锡市新安花苑二期278号房屋。
三、王激平、吾名酒店公司应于本判决发生法律效力之日起十日内迁出无锡市新安花苑二期278号房屋。
四、驳回富民合作社的其他诉讼请求。
案件受理费26703元（此款已由富民合作社预交），由富民合作社负担16022元，由ＸＸ承担10681元（富民合作社同意其预交的案件受理费中的剩余部分10681元由ＸＸ向富民合作社直接支付，本院不再退还。由ＸＸ在本判决发生法律效力之日起十日内将该款直接支付于富民合作社）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本二份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费（江苏省无锡市中级人民法院开户行：中国工商银行无锡城中支行，账号：11×××05）。
审 判 长 王莉娜
代理审判员 郭莹华
人民陪审员 胡静妹
二〇一五年二月二日
书 记 员 陆 佳
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。