江西省上饶市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2018）赣11行终75号
上诉人（原审第三人）陈仁仔，男，汉族，1946年10月5日出生，住江西省铅山县，
委托代理人余飞，江西瀛赣律师事务所律师。
委托代理人张俊楠，江西瀛赣律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）陈荣倪，男，汉族，1924年11月17日出生，住江西省上饶市信州区，
被上诉人（原审原告）陈冬梅，女，汉族，1936年11月7日出生，住江西省铅山县，
被上诉人（原审原告）陈美梅，女，汉族，1941年12月22日出生，住江西省铅山县，
被上诉人（原审原告）陈晓梅，女，汉族，1943年10月4日出生，住江西省上饶市信州区，
四名被上诉人共同委托诉讼代理人吴沈军，江西鹅湖律师事务所律师。
四名被上诉人共同委托诉讼代理人郭燕，江西鹅湖律师事务所律师。
原审被告铅山县不动产登记局，住所地江西省铅山县河口镇，组织机构代码01478118-6。
法定代表人丁芳水，系该局局长。
上诉人陈仁仔因与被上诉人陈荣倪、陈冬梅、陈美梅、陈晓梅、原审被告铅山县不动产登记局土地行政登记一案，不服江西省上饶县人民法院（2017）赣1121行初38号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人陈仁仔的委托代理人余飞、被上诉人陈冬梅、陈美梅、陈晓梅及四名被上诉人共同的委托代理人吴沈军、郭燕到庭参加诉讼，原审被告铅山县不动产登记局经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原审法院查明，陈荣倪、陈冬梅、陈美梅、陈晓梅与陈仁仔是汪福英的子女，汪福英于2000年8月去世，汪福英位于铅山县××××幢建筑面积为97.65平方米的房产（房产证号为铅房字第××号）。1999年7月20日，陈仁仔以危房改造名义申请该房西头40平方米建房用地，经相关部门签署意见，对该40平方米土地上的旧宅进行了改建。2000年3月14日，陈仁仔向铅山国土局出具报告，内容：兹有胜利街居民汪福英其持有土地证现变更为其儿子陈仁仔持证，特申请办理为盼，报告人：陈仁仔。铅山河口镇胜利街居民委员会在报告上签署情况属实意见。2000年4月24日，铅山规划局作出编号为铅城（2000）27号建设工程规划许可证，内容：建设单位陈仁仔；建设项目名称住宅；建设位置河口镇胜利街26号；建设规模叁层120平方米。2000年5月9日，经铅山土地管理局填证，铅山县人民政府向陈仁仔颁发了铅土国用（2000）字第07070102-010号国有土地使用证，内容：土地使用者：陈仁仔；坐落：河口胜利街；用途：住宅；使用权面积：94.95平方米。2017年，铅山河口镇老城区进行棚户区（城中村）改造，1999年改建部分房屋被征收，铅土国用（2000）字第07070102-010号国有土地使用证上备注“因惠济河沿岸棚改征收，于2017年5月12日，征收土地面积40.67平方米，剩余54.28平方米”，但该证已征收部分面积未予以注销，陈仁仔取得了征收补偿款。陈荣倪等四人与陈仁仔为补偿款发生争执，期间，陈荣倪等四人以铅山国土资源局错误发证侵害了其合法权益向本院提起行政诉讼。审理中，查明铅山不动产登记局于2015年11月19日成立，统一行使不动产登记职责，经原审法院释明，陈荣倪等四人同意变更铅山不动产登记局为本案被告。原审法院于2018年1月10日作出（2017）赣1121行初38之一号行政裁定书，准予铅山不动产登记局替代铅山国土资源局作为本案被告参与诉讼，铅山国土资源局退出诉讼。
原审法院认为，根据当事人的诉辩意见，本案的争议焦点主要有：一是陈荣倪、陈冬梅、陈美梅、陈晓梅是否具备本案原告主体资格；二是为第三人颁发铅土国用（2000）字第07070102-010号国有土地使用证的行政行为是否合法；三是陈荣倪等四人的起诉是否超过法定期限。
关于陈荣倪、陈冬梅、陈美梅、陈晓梅是否具备本案原告主体资格的问题。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。有权提起诉讼的公民死亡，其近亲属可以提起诉讼。涉案土地上的房屋登记在汪福英名下，旧宅在1999年改建了40平方米，余下50余平方米未改建，陈荣倪等四人作为汪福英的子女，在父母去世后，对未改建房屋享有继承权的可能性，故其与房屋所占用的土地使用权的行政登记行为有利害关系；另，当事人均未提交改建的40平方米房屋所占用土地的原土地使用权证，按“地随房走”原则，土地使用权人应为汪福英，汪福英现已去世，陈荣倪等四人作为汪福英的近亲属，亦有权提起行政诉讼。
关于铅山县人民政府原为陈仁仔颁发铅土国用（2000）字第07070102-010号国有土地使用证的行政行为是否合法。根据《土地登记规则》（1995年颁发）第十条规定，土地登记申请者申请土地使用权、所有权、和土地他项权利登记，必须向土地管理部门提交下列文件资料：（一）土地登记申请书；（二）单位法定代表人证明、个人身份证明或户籍证明；（三）土地权属来源证明；（四）地上附着物权属证明。《土地登记规则》第三十七条规定，有下列情形之一的，土地使用权转让双方当事人应当在转让合同或者协议签订后三十日内，涉及房产变更的，在房产变更登记发证后十五日内，持转让合同或者协议、土地税费证明文件和原土地证书等申请变更登记：（一）依法转让土地使用权的；（二）因买卖、转让地上建筑物、附着物等一并转移土地使用权的；房屋所有权变更而使土地使用权变更的，在申请变更登记时，应当提交变更后的房屋所有权证书。本案中，陈仁仔主张被诉土地登记是初始登记，陈荣倪等四人及铅山不动产登记局主张是变更登记。根据汪福英在1999年前已办理诉争土地上所建的房屋产权证的事实，结合铅山不动产登记局提交陈仁仔的报告“兹有胜利街居民汪福英其持有土地证现变更为其儿子陈仁仔持证”内容，可以认定原铅山县人民政府为陈仁仔颁发的土地使用权证时，该土地使用权并非陈仁仔原始取得，而是变更取得。但铅山不动产登记局没有提交因依法转让土地使用权或者转让地上建筑物、附着物等一并转移土地使用权的证据，为陈仁仔办理被诉土地使用权变更登记缺乏事实依据，违反正当行政程序。
关于陈荣倪等四人的起诉是否超过法定期限的问题。《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条第二款规定：“因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起超过二十年，其他案件自行政行为作出之日超过五年提起诉讼的，人民法院不予受理。”据此，对涉及不动产的行政行为，当事人不知道该行政行为内容的，自行政行为作出之日起超过二十年，人民法院不予受理。本案被诉行政行为于2000年5月作出，至陈荣倪等四人提起诉讼时尚未超过20年法定起诉期限；铅山不动产登记局及陈仁仔主张陈荣倪等四人于1999年旧宅部分改建时就知道被诉行政行为内容的抗辩意见，因没有提供充分的证据证明，原审法院不予采纳。陈荣倪等四人在2017年5月知道被诉行政行为内容后，遂提起本案诉讼并未超过法定期限。
综上所述，铅山县人民政府于2000年5月为陈仁仔办理的土地使用权登记主要证据不足，违反正当行政程序，依法应当撤销。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款、第七十条第（一）项、第（三）项之规定，判决撤销铅山县人民政府于2000年5月为陈仁仔颁发铅土国用（2000）字第07070102-010号国有土地使用证的行政行为。
上诉人陈仁仔不服一审判决，上诉称，一、涉案土地使用权证在办理至上诉人名下前土地性质为宅基地，一审法院认定涉案土地原为国有土地性质没有事实根据和法律依据。二、由于涉案土地性质原系宅基地，故诉争国有土地证系上诉人采取补交土地出让金的方式才由集体性质变更为国有土地，铅山县人民政府2000年5月颁发给上诉人的铅国用（2000）字第07070102-010号国有土地使用证系按照初始登记程序办理，一审法院认定涉案土地系从汪福英的国有土地使用证变更登记错误。三、由于涉案土地系宅基地，被上诉人作为户籍已经迁出的子女，并非本案宅基地的家庭成员，依法不具有涉案宅基地的继承人或权利人资格，故被上诉人并非本案诉争国有土地使用证的权利人或利害关系人，不具有本案原告主体资格，一审法院认定被上诉人对涉案土地享有继承权不符合法律规定。四、退一步讲，就算被上诉人和本案诉争土地可能存在继承纠纷等争议，本案也应当按照“先民后行”的原则中止审理。一审法院在没有任何证据证明被上诉人享有继承权的情况下即先行判决，程序明显违法。五、原审被告根据规划部门先行颁发的规划许可证，向上诉人颁发国有土地使用证的行为合法，被上诉人主张撤销该国有土地使用证没有法律依据。六、本案已过起诉期限。综上，原审被告颁证行为合法，被上诉人并非本案诉争土地的权利人和利害关系人，且本案已过起诉期限，请求撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人陈荣倪、陈冬梅、陈美梅、陈晓梅答辩称，一、涉案土地在办理至上诉人名下前并非宅基地，而是国有土地，被上诉人主体适格。涉案土地位于铅山中心城区属于国有土地，建房用地申报表中“宅基地”的表述为格式表述，原审提交的报告也显示为变更登记而非初始登记。上诉人主张为初始登记但未提供缴纳土地出让金的凭证，也不是仅凭一张报告就可以完成集体土地转国有土地的程序。二、原审被告向上诉人颁发国有土地使用证程序违法，应当撤销。上诉人申请变更登记未取得原权利人汪福英的转让意思表示，原审被告未进行核实即颁证程序违法。虽然上诉人取得了规划许可，但该前置程序并不必然导致颁证行为合法。三、本案未过诉讼时效。被上诉人仅对修缮房屋一事知情，但并不知道上诉人以自己名义申请建房用地也不知道其以自己名义办理了国有土地使用权证，直到2017年7月诉争土地上的房屋被依法征收，被上诉人才知晓颁证一事，得知后立即向法院起诉并未超过起诉期限。综上，请求驳回上诉，维持原判。
原审被告铅山不动产登记局未作答辩。
本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》（1998年修订）第八条之规定：“城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”，本案诉争土地位于铅山中心城区，属于城市市区的土地，土地性质应为国有，结合上诉人于2000年3月14日出具的《报告》，可以认定诉争土地行政登记行为为上诉人要求变更土地使用权人登记而非上诉人主张的初始登记。对于上诉人提出《铅山城乡居民建房用地申报表》中显示诉争土地为宅基地的意见，本院认为，该《用地申报表》为固定格式表格，在其他选项均不符合诉争土地状况的情况下选择“宅基地”的表述系受固定格式所局限，并不能证实诉争土地原为集体土地，因此，上诉人该上诉理由本院不予支持。被上诉人在原审提交了权利人为汪福英的房屋产权证书，在当事人均未提交原始土地使用权证书的情况下，根据“地随房走”的原则，原审认定原土地使用权人为汪福英，而被上诉人基于继承权或作为汪福英的近亲属，均与本案诉争行政行为有利害关系由此享有本案原告主体资格并无不妥。本案原审被告未提供有效证据证实诉争土地行政登记行为事实清楚、程序合法，原审判决撤销该登记行为处理正确，应予维持。另，上诉人主张被上诉人于1999年旧宅改建时即知晓颁证行为，但未提供有效证据证实，本院不予采纳。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人陈仁仔负担。
本判决为终审判决。
审判长 董有生
审判员 赖 晓
审判员 王 鹿
二〇一八年七月二十六日
书记员 张耀龄