上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浦民一（民）重字第8号
原告冯栋梁。
委托代理人赵林余，上海双友律师事务所律师。
委托代理人范如苗，上海双友律师事务所律师。
被告上海浦枫码头装卸有限公司。
法定代表人徐愉凯。
委托代理人陈玉婷，上海市东方正义律师事务所律师。
委托代理人潘富宝，上海市东方正义律师事务所律师。
第三人上海永鸿实业（集团）有限公司。
法定代表人曹永庆。
委托代理人黄贤明，上海高达律师事务所律师。
原告冯栋梁诉被告上海浦枫码头装卸有限公司、第三人上海永鸿实业（集团）有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院曾于2012年11月5日作出（2012）浦民一（民）初字第5246号民事判决，被告上海浦枫码头装卸有限公司不服该判决，提起上诉，上海市第一中级人民法院于2013年2月22日作出（2012）沪一中民二（民）终字第3409号民事裁定，以原判决认定事实不清为由撤销（2012）浦民一（民）初字第5246号民事判决，发回本院重审。本院重新组成合议庭后于2013年4月23日、2013年6月28日、2013年11月22日、2014年10月30日四次公开开庭进行了审理，原告冯栋梁及其委托代理人范如苗，被告上海浦枫码头装卸有限公司委托代理人陈玉婷，第三人上海永鸿实业（集团）有限公司委托代理人黄贤明到庭参加诉讼。审理期间，经被告上海浦枫码头装卸有限公司申请，本院委托上海联合工程监理造价咨询有限公司对涉案装修价值进行了司法鉴定。本案现已审理终结。
原告冯栋梁诉称，2009年8月18日，原、被告签订《租赁协议》，约定被告将位于上海市浦东新区东川公路XXX号的房屋及场地（原上海浦东新区飞轮大酒店）出租给原告，租期自2009年8月18日至2019年8月18日止；被告于签约后10日内将房屋以现状交付给原告，并保证能满足原告的经营用途；另约定：三个月内将飞轮大酒店相关手续变更至原告名下，并确保原告水、电供应和污水排放，电量不低于100KV。原告支付人民币（以下币种同）10万元保证金；营业执照过户后，原告当场支付第一期房租。签约后，原告向被告支付了10万元保证金，为抢时间迎世博向隔壁邻居接临水临电于2009年9月28日进场装修，后因被告原因于2010年1月18日被迫停止装修。根据《租赁协议》第九条第2项约定，被告应保证原告水电供应和污水排放，但被告至今未按此履行。被告也未将飞轮大酒店的营业执照等相关手续变更至原告名下。2010年5月1日至2010年10月31日为千年一遇的上海世博会大好机会，因被告违约，造成原告巨大经济损失。2010年10月，原告主动与被告交涉，但被告仍不履行协议。2011年5月左右，第三人强占了部分场地建造门面房。2011年12月24日，第三人强占涉案房屋，抢走原告沙发等部分财物，并用武力将原告的值班人员赶出飞轮大酒店外、封锁了大门，迫使原告值班人员露宿酒店外墙角，造成原告财产损失。故原告起诉来院，请求判令：1、被告继续履行合同，完整地将东川公路XXX号房屋及场地交付原告；2、被告履行合同，确保水、电供应和污水排放；3、被告履行合同，将上海浦东新区飞轮大酒店的营业执照过户至原告名下；4、诉讼费由被告承担。
被告上海浦枫码头装卸有限公司辩称，租赁房屋既没有产证也没有租赁凭证，涉案出租行为系违法，《租赁协议》属无效，无法继续履行，因协议无效产生的损失按各自责任承担。
第三人上海永鸿实业（集团）有限公司述称，根据被告与第三人之间的租赁合同，合同自飞轮大酒店的营业执照变更登记完成后生效。目前该酒店的营业执照未变更，上述合同未生效。被告擅自将房屋转租给原告，第三人发现后即提出不得将房屋转租，故相关损失是原、被告造成的。
经审理查明，2008年7月18日，被告与第三人签订《租赁合同》，第一条“房屋的坐落、面积及装修、设施”约定：1、租赁房屋及场地的地址：甲方（第三人）出租给乙方（被告）的房屋坐落在中国上海浦东新区东川公路XXX号的总栋房屋，见上海土地使用证号：川集建91字第4319号（甲方承诺合法拥有此土地的使用权）。2、房屋租赁面积范围：乙方向甲方租赁的该房屋建筑面积约3200平方米，占地约2000平方米；该房框架结构，房屋主体质量良好，室内无装修，按现状移交给乙方使用。第二条“租赁用途”约定：乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为宾馆、饭店、商务配套使用。第三条“租赁期限”约定：1、该房屋租赁期限自2009年2月15日至2019年2月15日。第四条“租金及付款方式”约定：1、双方约定该房屋第一年租金为肆拾万元，第二年起，当年的年租金均在前一年的基础上每年递增4%，逐年环比递增至伍拾万元整封顶，以后不再递增。租金按先付后用原则，第一、二年每半年付一次，第三年起每年支付一次，每年提前1个月一次性付清下年租金。第五条“保证金”约定：合同除另有约定外，当租赁合同终止时（包括但不限于合同期满、提前解除），乙方付清所有应付费用。合同签订日收取保证金贰拾万元，2009年1月15日前支付第一期房租时，保证金在第一年房租中扣除（如因乙方无法办理营业执照，甲方无条件退回保证金）。……第七条“转租”约定：在租赁期限内：1、未经甲方书面同意，乙方不得向任何第三方转让或抵押本合同；2、未经甲方书面同意，乙方不得将该房屋总体转租任何人，或将该房屋总体的使用权或经营权让与任何人；3、但因专业行业管理经营需要，乙方可以将局部转租他方经营或合作经营；但与他方转租和合作的合同不得违背本合同。……第十一条“合同的生效”约定：本合同自飞轮大酒店营业执照变更登记完成后生效。第十二条“其它”约定：……2、乙方同意甲方要求使用永鸿××大酒店名称，期满后无条件将冠名权交由甲方使用，否则，追补每年房屋租金20万元。3、甲方须提供有效的飞轮大酒店营业执照、公章及相关合法材料给乙方办理变更法人、资产过户、酒店更名等开展业务经营所需证照，并予积极协助。乙方逾出此使用范围所产生的任何经济法律责任均由乙方负责，甲方不承担任何责任和连带责任。上述手续办妥后，乙方无条件将飞轮大酒店营业执照及公章归还给甲方。……
2009年8月18日，原、被告签订《租赁协议》，约定：一、租赁标的：上海市浦东新区东川公路XXX号房屋及场地。二、租赁用途：大酒店（含住宿、餐饮）。三、租赁房建筑面积：约3500平方米。四、租赁期限：2009年8月18日至2019年8月18日，租期十年。五、租金及支付方式：前三年每年租金45万元，第四年开始每年比上一年递增8%；第一年租金半年一付，以后一年一付。甲方（被告）给予乙方（原告）三个月装修期，该期限免收租金，即租金从三个月后起算。六、房屋交付方式：签约后10日内以现状交付。……八、本协议签订时，乙方向甲方交纳保证金10万元，租赁期满后，乙方付清所有款项后，甲方无息退还保证金给乙方。九、甲方权利与义务：1、甲方保证该房能满足乙方经营用途。甲方负责将飞轮大酒店相关手续变更到乙方，甲方协助乙方办理好经营所需的消防、公共卫生、治安、电梯安检、锅炉安装等，但有关部门收取的费用由乙方承担。2、甲方确保乙方水电供应和污水排放，电量不低于100KV。十、其它约定：1、楼顶允许乙方放置广告牌，楼顶二个凉亭由乙方装修且产权归甲方，靠东边一个凉亭由甲方使用，另一个凉亭由甲乙双方共同使用。顶层不得作为经营场所用。乙方同意甲方设置联通或移动通信基站。2、乙方付10万元保证金后，3个月内办理好营业执照过户手续。营业执照过户后，乙方当场支付第一期房租。如因甲方原因导致营业执照延期变更，乙方相对延长免租期，如因乙方原因导致营业执照延期变更，乙方必须按约支付第一期租金。十一、违约责任：1、任何一方违约须支付对方违约金，延期的，每延期一日按对应金额的千分之一支付违约金。2、造成一方损失的，须赔偿对方损失。……签约后，被告将系争房屋及场地除顶楼的一个凉亭之外均交付给了原告，顶楼另一个凉亭由原、被告共用。2009年9月1日，被告收到原告支付的保证金10万元。
2009年9月28日，原告与上海建科建设发展有限公司签订《装饰装修施工合同》，约定由上海建科建设发展有限公司对东川公路XXX号进行装修装饰，总价款3，558，301.80元，施工面积3500平方米，自2009年9与28日开工，至2010年3月28日完工。双方还约定，合同签订后开工前二至五天，付款25%计88万元，施工过程中隐蔽工程结束付款15%计53万元，施工过程中油漆工程前付款10%计35万元，竣工验收当天付款40%计142万元，竣工半年后当天按实计算378，301.80元。2011年3月，上海建科建设发展有限公司起诉本案原告冯栋梁，称就双方签订的《装饰装修施工合同》，冯栋梁仅支付了首付款88万元，第二期工程仅支付50万元，第三期工程仅支付10万元，因工程无法继续执行，双方一致同意停止施工，经双方核算，前期工程欠款为28万元，后期工程款为50万元，故冯栋梁尚欠上海建科建设发展有限公司工程款78万元，要求付清。2011年4月12日，经上海市普陀区人民法院调解，上海建科建设发展有限公司与冯栋梁达成一致意见，由冯栋梁支付该公司工程款60万元，其中20万元于2011年7月31日前付清，余款40万元于2011年12月31日前付清。
2011年12月24日，第三人的工作人员将原告的值班人员赶出系争房屋。
经司法鉴定，原、被告无争议部分装修造价201，293元，现场遗留材料费用9，523元。原告认为装修造价还应包括拆除工程280，100元、隐蔽工程（强电、上下水等）70万元、一楼大厅筒灯更换430元、外接架空线60，005元、白色和蓝色玻璃铝合金窗308，108元，合计1，348，643元；被告不认可原告主张的拆除工程、筒灯更换、铝合金窗费用，并认为隐蔽工程及蓝色玻璃铝合金窗为第三人原有、白色玻璃铝合金窗系被告更换、外接架空线费用应为9，381元；第三人认为鉴定应依装修图纸并结合现场勘查进行，但本案鉴定系“闭门造车”，隐蔽工程应打开勘查，原、被告确认的铝合金窗未经第三人认可。司法鉴定费46，200元，由被告预缴。鉴定人员表示，原告系在原有装修基础上进行了局部装修，若按拆除原装修后全部重新装修来看的话，目前装修进度约40%左右。另外，现场拆除工程无法鉴定，外接架空线、隐蔽工程也无法现场实际查看，经现场勘查、综合考虑，若计算隐蔽工程造价，可按85元／平方米计取；铝合金窗的窗框是原有的，玻璃颜色有差异。
审理中，原告表示现场装修已被破坏，目前现状不具备审价条件；原来在现场放置有大量马桶、席梦思、沙发凳等物品，价值70多万元，现在基本都没有了。若合同无效，原告要求被告：1、赔偿原告的装修损失208万元（包括设备损失）及利息299，258.70元；2、赔偿原告现场管理人员、值班人员工资损失112，000元（包括“黄斯培”的工资35，000元以及“陈国庆”、“王福妹”的工资77，000元）；3、返还保证金10万元；被告不认可原告主张的装修数额，同意返还保证金并赔偿10万元，另认为若《租赁协议》无效，则原、被告均有责任，对于装修，要求在审价后按过错比例分担，被告还表示其也投入过66万元装修款，包括更换门窗、做隔断、垃圾清运。第三人表示暂管租赁房屋后未破坏装修原状，第三人的原有装修反而被原、被告破坏了。
以上事实，有建设工程规划许可证、《租赁协议》、补发入账证明书、《装饰装修施工合同》、《租赁合同》、诉状及调解书、询问笔录等及当事人的当庭陈述在案佐证。
本院认为，第三人提供了租赁房屋的建设工程规划建造手续，被告以租赁房屋没有产权证或租赁凭证为由认为租赁行为违法，缺乏事实依据。被告与第三人签订的《租赁合同》约定，被告不得将该房屋总体转租任何人。本案中，被告向第三人承租系争房屋及场地后，未经第三人同意擅自将系争房屋及场地总体转租给原告，原、被告之间的转租合同应为无效。原、被告称转租经过原告同意，无有效证据证明。转租合同被确认为无效后，被告再行占有原告的保证金已无合同依据，原告要求返还，本院予以支持。虽被告擅自转租导致原、被告之间的《租赁协议》无效，主要过错方系被告，但原告在签订协议时未能尽到审慎审核义务，亦负有次要责任。关于房屋装修损失，原告主张的损失价值系原告与案外人协商而成，也未提供有效付款或转账凭证，现场装修的司法鉴定结论与上述价值相差甚远，原告要求以其与案外人协商达成的装修结算价格主张装修损失，依据不足。原告主张的物品损失数额巨大，但未提供有效的购买、送货凭证，其表示相关凭证放在装修现场而遗失了，缺乏合理性。从现场装修情况来看，拆除费用、隐蔽工程是客观存在的，也是必要的。故本院根据司法鉴定报告及鉴定人员的当庭质询意见、本案过错责任，并综合考虑以上因素酌定赔偿数额。原告对协议无效存在过错，其要求赔偿利息损失，于法无据，本院不予支持。原告就“陈国庆”、“王福妹”的工资损失77，000元仅提供了一张收条，其据此要求赔偿，证据不足。但从公安机关制作的询问笔录来看，原告确实在装修现场委派了“黄斯培”作为值守人员，对其发生的工资损失，被告应当承担相应的过错赔偿责任，具体数额由本院参照上海市最低工资标准酌定。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百二十四条之规定，判决如下：
一、原告冯栋梁与被告上海浦枫码头装卸有限公司就上海市浦东新区东川公路XXX号房屋及场地签订的《租赁协议》无效；
二、被告上海浦枫码头装卸有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告冯栋梁房屋装修损失50万元；
三、被告上海浦枫码头装卸有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告冯栋梁保证金10万元；
四、被告上海浦枫码头装卸有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告冯栋梁工资损失11，600元；
五、驳回原告冯栋梁的其余诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费26，730元，由原告冯栋梁负担16，734元，被告上海浦枫码头装卸有限公司负担9，996元。司法鉴定费46，200元，由原告冯栋梁、被告上海浦枫码头装卸有限公司各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 黄 政
代理审判员 杜献伟
人民陪审员 田有娣
二〇一四年十一月二十五日
书 记 员 许瑞芬
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人……
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第五十二条原告可以放弃或者变更诉讼请求。被告可以承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。