延边朝鲜族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）延中民四终字第265号
上诉人（原审被告）：冯延中，住和龙市。
被上诉人（原审原告）：韩盛默，住和龙市。
被上诉人（原审原告）：朴信玉，住和龙市。
被上诉人（原审原告）：韩哲岩（韩盛默的儿子），住和龙市。
被上诉人（原审原告）：韩哲云（韩盛默的儿子），住和龙市。
四被上诉人共同委托代理人：安立岩，吉林言道律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：韩仙顺，住和龙市。
上诉人冯延中因与被上诉人韩盛默、朴信玉、韩哲岩、韩哲云、韩仙顺返还原物纠纷一案，不服吉林省和龙市人民法院（2014）和民初字第129号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。二审开庭审理时，被上诉人韩仙顺无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
韩盛默、朴信玉、韩哲岩、韩哲云原审诉称：被告韩仙顺未经原告同意，擅自将原告四人共有的房屋出售给被告冯延中，并将房屋所有权证书交给被告冯延中，现原告要求确认被告冯延中、韩仙顺达成的房屋买卖合同无效，被告冯延中返还房屋及该房屋的所有权证书。
冯延中原审辩称：2012年，被告冯延中代替崔顺学、崔富强饲养羊群，因管理不善，导致羊群经常夜晚到原告韩盛默购买的原黄喜山的空房内休息。原告韩盛默的长子韩哲表示此事的发生致使其无法在房屋内居住，并多次到政府上访。经和龙市福洞镇政府纪检书记主持调解，韩哲要求以2000元／栋的价格将两栋房屋出售给被告冯延中，但因当时的房屋价格为700元／栋-800元／栋，所以，被告冯延中不同意韩哲的要求。事后，韩盛默的次子韩哲风又到政府上访，经和龙市福洞镇政府纪检书记再次主持调解，被告冯延中愿意以1500元／栋的价格购买韩哲居住的房屋，但原告韩盛默的子女不同意，仍要求被告冯延中以2000元／栋的价格购买房屋所有权人为黄喜山、韩盛默的两栋房屋，但被告冯延中仍未同意。后来，原告韩盛默的三个子女经常到政府上访，无奈之下，被告冯延中以2000元／栋的价格购买了两栋房屋。被告冯延中曾存在疑虑：买卖房屋是否应当经过原告韩盛默的同意，但韩哲风表示原告韩盛默行动不便，买卖房屋由韩哲决定，因此，被告冯延中同意以2000元／栋的价格购买了房屋所有权人为黄喜山、韩盛默的两栋房屋，合计4000元。2012年12月，被告冯延中预先向被告韩仙顺支付了3000元购房款，同时约定，剩余1000元购房款待两栋房屋内的物品搬走后支付。2013年6月，被告韩仙顺多次电话告知被告冯延中房屋内的物品已经搬走。2013年7月3日，被告冯延中将剩余1000元购房款交付被告韩仙顺，同时被告韩仙顺代表原告韩盛默将房屋所有权证交付被告冯延中，两次付款均有他人在场证明。被告冯延中要求驳回原告的诉讼请求。
韩仙顺原审辩称：房屋是被告韩仙顺私自以原告的名义出售给被告冯延中的，但原告并不知情，被告韩仙顺收到了被告冯延中支付的4000元房款，房款现仍在被告韩仙顺处，被告韩仙顺将房屋所有权证书交付被告冯延中。
原审法院认定的事实是：被告韩仙顺是原告韩盛默、朴信玉的女儿。2012年12月，被告韩仙顺与被告冯延中达成口头房屋买卖协议，约定被告韩仙顺将原告共有的位于和龙市福洞镇南阳村，房屋所有权人登记为原告韩盛默，共有人为原告朴信玉、韩哲云、韩哲岩，房屋产权证号为吉房权福字第82503**号，面积为26㎡的房屋以2000元的价格出售给被告冯延中。事后，被告冯延中将全部购房款交付被告韩仙顺，被告韩仙顺将房屋所有权证书交付被告冯延中。被告韩仙顺承认其以原告的名义将房屋出售给被告冯延中时，并没有经过原告的同意，被告韩仙顺收到被告冯延中的2000元购房款后，也未将购房款交给原告。
原审法院认为：因本案涉及房屋所有权证中登记的所有权人为原告韩盛默，共有人为原告朴信玉、韩哲云、韩哲岩，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”、第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”的规定，原告四人依法取得该房屋的所有权，并享有占有、使用、收益、处分的权利。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”、第五十二条第（五）项“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，被告韩仙顺以原告的名义将房屋出售给被告冯延中，并未经过原告的同意，被告韩仙顺出售房屋的行为构成无权代理，然而，因原告得知被告韩仙顺将其所有的房屋出售后，并未对其行为表示追认，所以，被告韩仙顺以原告的名义将房屋出售给被告冯延中的行为，对原告不发生效力，故被告冯延中与被告韩仙顺之间达成的房屋买卖合同因未征得房屋所有权人同意或追认而无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，合同无效后，被告冯延中因与被告韩仙顺达成的房屋买卖合同所取得的财产应当返还原告，所以，本院对原告要求被告返还涉案房屋及房屋所有权证的诉讼请求，本院予以支持。
因被告冯延中经本院传票传票，无正当理由，未到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”的规定，本院依法缺席判决。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告冯延中与被告韩仙顺之间达成的房屋买卖合同无效；二、被告冯延中于本判决生效之日起十五日内将房屋（位于和龙市福洞镇南阳村，房屋所有权人登记为原告韩盛默，共有人为原告朴信玉、韩哲云、韩哲岩，房屋产权证号为吉房权福字第82503**号，面积为26㎡）及该房屋的房屋所有权证等相关证件返还给原告韩盛默、朴信玉、韩哲岩、韩哲云。案件受理费50元，减半收取25元，由被告韩仙顺负担。
宣判后，冯延中不服一审判决向本院提起上诉。其主要理由为：一审法院认定被上诉人韩仙顺将房屋出售给上诉人没有经过被上诉人韩盛默、朴信玉同意，该事实不成立。1.根据证人和龙市福东镇副书记肖东证实，上诉人购买该房屋是因被上诉人韩盛默、朴信玉的子女上访，在镇政府领导的协调下达成的，其子女是代表被上诉人主张权利的，如今房屋要被征收了，又提出没有经过其同意，显然与现在倡导的诚信价值观相违背。2.根据证人李某甲证实，2013年春天，被上诉人朴信玉向其言明，诉争房屋以4000元价格出售给了上诉人。证人宋某某、谢某甲证实，在支付1000元尾款时，被上诉人韩仙顺称是从其父母处取来的产权证。3.韩盛默一直同韩哲风共同生活，韩哲风在上访时也都参与了，韩盛默不可能不清楚买卖事实。综上，上诉人根据政府要求，才以高出正常市场价格购买了被上诉人的房屋，上诉人有理由相信被上诉人的子女有代理权，被上诉人子女以被上诉人名义与上诉人达成的协议，符合表见代理的规定，应为有效。请求二审法院依法撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人韩盛默、朴信玉、韩哲岩、韩哲云辩称：韩仙顺没有经过权利人的授权和委托而处分房屋，属无权处分，一审认定事实清楚，判决公正，请求维持原判。
二审庭审过程中，上诉人冯延中提供了如下证据：
证据1、证人卢某某的出庭证言，证明2013年2月中旬，因上诉人与一女子买卖房屋，房款为4000元，因该女子称房照没在其手中保管，在其父母家，故上诉人向该女子支付了房款3000元，扣留1000元，房照拿来后再支付。
被上诉人对该证人证言有异议，认为房照本身就在韩仙顺处，故该证人证言不真实。本院认为，该证人证言的内容与双方当事人在一审庭审中的陈述基本吻合，被上诉人所提出的异议并无证据证明，故对该证人证言将结合其他证据综合评判。
证据2、证人谢某乙的出庭证言，证明2013年7月，其干活时一个女的喊上诉人，是关于房照的事，具体什么情况不清楚。
被上诉人对该证人证言有异议，认为证人与上诉人是朋友，且其证言不能证明买卖房屋的事实。本院认为，因该证言内容不明确，不能确定与本案有关联性，故不予采信。
证据3、证人李某甲的证人证言，证明其与韩盛默、朴信玉是老邻居，因被上诉人韩盛默患有疾病，故韩盛默与朴信玉在和龙市居住，2013年3月，被上诉人朴信玉上其姑娘家，在民光遇见证人，证人问她房屋是否还在住，朴信玉称其房屋已经卖给了冯延中，卖多少钱没说。
被上诉人对该证人证言有异议，提出在2013年3月时，被上诉人朴信玉不在民光住，故证言不真实。本院认为，证人合理解释了被上诉人提出的异议，其证言证明力较高，本院将综合本案案情，对该证人证言酌情采信。
证据4、和龙市福洞镇人民政府工作人员肖东的证明一份，证明邻里双方因养羊产生纠纷，进而双方在镇政府的调解下买卖房屋的情况。
被上诉人对该证言的内容表示不清楚，并提出证人应出庭作证。本院认为，证据规则虽规定无正当理由未出庭作证的证人证言不能单独作为认定案件事实的依据，但在一审庭审时，韩仙顺承认上访的事实，本院将综合本案案情，对该证人证言酌情采信。
本院对原审认定的事实予以确认。
另查明：诉争房屋虽登记在被上诉人韩盛默名下，共有人为被上诉人朴信玉、韩哲岩、韩哲云（韩盛默的儿子），但该房屋后来由其大儿子韩哲居住。在2012年被上诉人的大儿子韩哲，二儿子韩哲风、女儿韩仙顺曾因上诉人冯延中养羊影响其居住诉争房屋为由，多次到福洞镇政府上访，并要求上诉人冯延中以2000元／户的价格购买房屋，经福洞镇政府工作人员肖东调解，上诉人冯延中同意以2000元／户的价格购买诉争房屋。2013年2月，上诉人冯延中向被上诉人韩仙顺支付了3000元房款扣留1000元，因被上诉人韩仙顺当时没有将房屋产权证交给上诉人冯延中。嗣后在2013年7月，被上诉人韩仙顺将房屋产权证交给上诉人冯延中后，并支付余款1000元。
本院认为：诉争房屋一直由被上诉人韩盛默、朴信玉的大儿子韩哲居住，且该房屋将来要赠予给韩哲，后因上诉人冯延中在诉争房屋附近养羊产生纠纷，韩哲、韩哲风、韩仙顺进行上访，以该房屋无法居住为由并要求上诉人冯延中购买诉争房屋，在镇政府相关领导的协调下达成的房屋买卖协议。故上诉人冯延中完全有理由相信被上诉人韩仙顺是代理其父母处分房屋；且被上诉人韩仙顺收取房款后又将房屋产权证原件交予上诉人冯延中，其所支付房屋价款公平合理，因此，上诉人冯延中在该房屋买卖过程中是善意而无过失的，被上诉人韩仙顺出售房屋的行为构成表见代理。现诉争房屋已交付给上诉人近一年，被上诉人朴信玉亦曾向证人李某乙，清楚诉争房屋出售的事实，故应认定被上诉人韩盛默、朴信玉知晓房屋出售的事实。综上，上诉人冯延中与被上诉人韩仙顺形成的房屋买卖合同合法有效，合同应继续履行，被上诉人韩盛默、朴信玉、韩哲岩、韩哲云要求返还房屋的诉讼请求不成立。原审认定事实清楚，但适用法律不当，二审法院予以纠正，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销吉林省和龙市人民法院（2014）和民初字第129号民事判决；
二、驳回被上诉人韩盛默、朴信玉、韩哲岩、韩哲云的诉讼请求。
一审案件受理费25元，二审案件受理费50元，共计75元，由被上诉人韩盛默、朴信玉、韩哲岩、韩哲云负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 梁传平
审 判 员 朴美兰
代理审判员 卢 珊
二〇一四年九月十二日
书 记 员 金炫汝