山东省威海市环翠区人民法院民 事 判 决 书（2013）威环民初字第232号原告威海伟信物业服务有限公司，住所地威海经技区皇冠花园87号楼。法定代表人康健伟，总经理。委托代理人万运强，该公司项目经理。被告杨XX，女，年月日出生，汉族，身份证号码，住。法定代理人杨X，男，年月日出生，汉族，身份证号码，住。原告威海伟信物业服务有限公司（以下简称“伟信物业公司”）与被告杨XX物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告伟信物业公司之委托代理人万运强，被告杨XX之委托代理人杨X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告伟信物业公司诉称，2009年9月5日，原、被告签订了《前期物业服务合同》，原告已按合同约定提供相应的物业服务，被告也享受了相应的物业服务。截止2013年1月20日，原告多次以书面和口头的形式向被告催缴物业服务费等费用，但均遭被告拒绝。故诉至法院，请求判令被告支付拖欠原告的物业服务费3716元（自2011年1月1日至2012年12月31日，按照建筑面积＊1元／月／平方米计算）、电梯维保（检测）费315元、车位服务费720元、公用电费333元及违约金5017元，共计10101元。被告杨XX辩称，被告没有交纳原告主张的费用属实，但是系因原告的原因导致的。第一、原、被告2009年签订的《前期物业服务合同书》并非在双方平等协商一致的情况下签订的，不签订此合同、不预交物业费就不给钥匙，不让业主进入房屋，这是原告违反业主本人真实意愿胁迫其签订的合同，应属无效合同。第二、原告一直未提供前期物业费收费标准的依据、收费标准报批手续及批示、物业收费许可证，2009年至今的物业服务资金的收支情况。第三、物业服务水平差，事故频出，至今未整改有关问题，导致业主委员会至今未与其签订物业服务合同。第四、原告所述多次以口头及书面形式向被告催缴物业费均遭拒绝与事实不符，实际情况是被告每次去交款要求原告提供收费依据，但其均不能提供，且对空置房的收费也拒绝协商。第五、原告并未明确电梯维保费、公用电费的收取依据，也未提供滞纳金的计算方式及标准。且原告在被告门上张贴的缴费通知单中也没有载明违约金。第六、根据威海市物价局、房地产管理局在2010年1月22日颁布的《关于威海市区住宅物业服务分等收费标准的通知》中第五项物业服务费的计费中规定：闲置半年及以上的物业按80%交纳物业费，但原告却并未按此文件执行。另外，原告对于车位的管理不善。综上，被告认为原告无视业主的合法权益，不负责任、简单粗暴的解决问题，没有沟通协商的意愿，激化与被告的矛盾是导致被告未交物业费的原因，故拒绝交纳物业费，并要求退还装修押金，请求法庭保护被告的合法权益，驳回原告的起诉。经审理查明，被告系威海市环翠区青岛中路-附62-5号-305室业主，且购买了一个地下车位，该房屋坐落于“华能·望海园”小区内。该小区系由威海恒源置业有限公司开发建设。2007年12月7日，原告（原名称威海皇冠物业服务有限公司，2013年7月2日变更为现名称）与威海恒源置业有限公司签订《前期物业服务合同》，选聘原告为“华能·望海园”小区提供前期物业管理服务。原、被告于2009年6月1日签订《前期物业服务合同书》，约定由原告对被告房屋坐落的“望海园”小区提供物业服务，被告所购房屋类型为住宅，建筑面积为154.85平方米。同时对于物业及其他服务费用进行了如下约定：被告自开发商通知办理入住之日起交纳物业服务费用，物业服务费用每次预交六个月（也可预交一年）。住宅物业费按建筑面积收取：高层每平方米1.00元；非住宅物业费按建筑面积收取：每月每平方米1.20元。地上停车位物业服务费按60.00元／辆／月收取，地下停车位服务费按30.00元／辆／月收取，临时停车费按市物价局规定执行；门岗通行智能IC卡工本费按20.00元／卡收取。电梯、二次加压设备、闭路监控系统、消防通风、路灯等机电设备的电费、维修养护费用以及年检费等费用以实际发生金额按建筑面积均摊；业主办理入住手续时预交800元。对于违约责任双方作出如下约定：被告违反合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交，并从逾期之日起按欠费金额的千分之三收取违约金。合同签订后，被告向原告交纳了至2010年12月31日期间物业费及其他费用。此后被告未向原告交纳物业费。故原告诉至本院，要求被告支付物业服务费3716元、电梯维保（检测）费315元、车位服务费720元、公用电费333元及违约金5017元，共计10101元。庭审中，原告为证实其要求被告据实分摊电梯维保费的主张，提供了以下证据：证据1、原告与威海市中外电梯工程有限公司就电梯维保养护签订合同一份及发票三份，其中合同载明威海市中外电梯工程有限公司为华能望海园小区电梯提供定期维护保养，型号为迅达（10台）、日立（4台）、三菱（2台），有效期为壹年。自2012年6月1日起至2013年5月31日止；每部电梯每年5200元，合同金额为人民币83200元，合同生效后原告应每三个月付款20800元，全部款项在合同期满后一周内付清；其中2012年9月13日威海市中外电梯工程有限公司开具的发票存根联，载明收取原告电梯保养费14000元；2010年12月13日威海市中外电梯工程有限公司开具发票联，载明收取原告电梯保养费14000元；2013年2月28日威海市中外电梯工程有限公司开具发票联，载明收取原告电梯保养费7000元。证据2、原告与威海经济技术开发区皇冠物业工程有限公司签订《电梯维修保养合同》、威海经济技术开发区皇冠物业工程有限公司特种设备安装改造维修许可证一份及2013年1月30日威海经济技术开发区皇冠物业工程有限公司出具的发票联一份，其中合同载明威海经济技术开发区皇冠物业工程有限公司为威百望海园小区内10台电梯（品牌为三菱／日立）及华能望海园小区内10台电梯（品牌为迅达）进行定期维护保养；其中威百望海园小区电梯的维保有效期自2010年10月1日起至2011年12月31日止，华能望海园小区电梯的维保有效期自2011年1月1日起至2011年12月31日止；合同金额为人民币117000元整，合同生效后，原告应于2011年1月1日前支付威海经济技术开发区皇冠物业工程有限公司人民币13000元，2011年7月1日前支付威海经济技术开发区皇冠物业工程有限公司人民币52000元，2012年1月1日前支付威海经济技术开发区皇冠物业工程有限公司人民币52000元；其中特种设备安装改造维修许可证证实其具有电梯C级维修资质；其中2013年1月30威海市地方税务局经济技术开发区分局的税务机关代开发票载明威海经济技术开发区皇冠物业工程有限公司收取原告电梯维保费21667元。证据3、原告与迅达（中国）电梯有限公司山东分公司签订《电梯／自动扶梯维保合同》及发票两份，其中合同载明迅达（中国）电梯有限公司山东分公司为望海园小区内电梯提供维保服务，合同有效期为3年，保养期限自2011年6月1日起至2014年5月31日结束，合同总金额为249600元，原告按半年支付维保费，在每期的期末11月、5月（时间）支付即每期的维保费41600元，合同所附附件中载明的电梯数量为16台，其中品牌为elegant电梯为10台，三菱电梯为2台、日立电梯为4台，电梯保养金额均为每部电梯每年5200元；其中两份发票分别载明原告先后于2011年11月5日、2012年5月8日向迅达（中国）电梯有限公司山东分公司分别支付了维保费41600元。证据4、山东省特种设备检验研究院威海分院出具的两份收款收据，证实该院先后于2011年1月6日、2012年1月12日分别收取电梯检验费9480元。经查，华能望海园共安装电梯10部，其中8部17站，2部11站，而被告房屋坐落的5号楼西单元总建筑面积5995平方米，被告的房屋建筑面积为154.85平方米，安装有1部电梯，站数为11站。被告对山东省特种设备检验研究院威海分院出具的两份收款收据真实性没有异议，但不能证明是被告小区的电梯费用，对其他证据的真实性均有异议，认为上述电梯维保合同并无法定代表人或授权人签字及签署日期，仅有盖章，且威海经济技术开发区皇冠物业工程有限公司系原告关联企业，对于支付维保费亦没有实际支付，且不能证实是被告小区的维保费用。另外对于原告主张的公用电费，原告提供自己制作的公用电费台账一页（打印件）及与威海市环翠区望海园华能电厂小区业主委员会签订的协议一份，其中公用电费台帐证实从2009年7月到2012年12月被告的公用电费共计1133.7元，但未提供原告向电业局交费的发票，原告称台帐载明用电数由其代缴后在计算业主公用电费时扣除了其他非公摊部分，但对于非公摊部分的用电量并未能提供证据予以证明，因此无法核实其单方制作的公用电费台账的真实性；与业主委员会签订的协议载明：公用电缴费与使用统计日期为2009年7月1日—2012年12月31日，公用电费按每户交费壹仟叁佰元计算，皇冠物业应退还公用电费总数为陆万壹仟伍佰元，具体退还方案按面积公摊后另行通知，以此证实被告应缴纳公用电费1300元，根据面积大小多退少补，但未能提供该份协议的制定依据，也无法提供核查测算数据等相关证据，无法认可该份证据的真实性，被告亦不予以认可。原告庭审中提供威海恒源置业有限公司入住通知单复印件一份，该复印件载明威海恒源置业有限公司在小区建成后，通知被告于2008年10月25日、26日携带身份证及相关费用5100元办理交房手续。被告对真实性没有异议。再查，被告提交2011年1月1日至2013年2月1日的水费单据（打印件），主张涉案房屋在2009年-2011年系空置房，应当按照应缴纳物业费的80%收取，被告应予以返还或抵顶多收取的20%的物业费及全额交纳的电梯维保费、公用电费。原告对真实性没有异议，但认为并不能证明房屋是空置的，且原告提交一份关于调整小区闲置房物业服务费收费标准的通知，载明截止2012年11月30日闲置一年及以上的物业，自通知发布之日起至11月30日来交费的业主，2012年度的物业费可以按照80%收取，闲置一年及以上的物业是指截止2012年11月30日，该物业安装的电表读数为0或者连续一年以上时间电表未走动的房屋。又查，被告主张原告提供物业服务不到位，达不到一级服务标准，对此提供如下证据：1、望海园物业满意度调查表一份，共计调查355户业主，其中192户业主表示不满意或要求更换物业；2、2012年1月10日“望海园华能电厂小区存在急需解决问题整改协调会会议纪要”一份，证实诉争物业所在小区存在电梯、小区安全、公共设施维修养护等问题，因此该小区业主委员会至今未与原告重新签订物业服务合同书。3、光盘一份，记载原告保洁及安保、地下车库、照明等达不到封闭小区的标准；4、2012年12月28日，业主委员会同原告一起对小区设备进行检查的设备设施现状检查汇总表，认为监控门禁系统、电梯系统、消防设备等被人为破坏；5、电梯维修记录汇总一份，认为电梯达不到24小时备用，且电梯经常坏。原告对满意度调查表的真实性有异议，认为业主委员会的公章是后盖的，时间也不正确，不能证明是对原告服务期间的调查，且程序不合法，并且无法证明是业主签字；对会议纪要的真实性没有异议，但内容是原告同业主委员会对需要改进的内容进行梳理，不能说明小区服务不达标；对光盘的真实性不认可，部分录像看不清楚，无法确定是原告服务的小区；对检查汇总表真实性没有异议，但证实不了原告想要证明的问题；对电梯维修记录汇总真实性和证明内容均有异议。以上事实，有入住通知单、《前期物业服务合同书》、电梯维修保养合同、发票、收款收据、会议纪要等书证及当事人的庭审陈述在案佐证。本院认为，原告系与诉争物业所在小区开发建设单位威海恒源置业有限公司签订了前期物业服务合同后，接管了“华能·望海园”小区的物业服务工作，此后，原告又依据与小区开发建设单位签订的合同为基础，与包括被告在内的其他业主分别签订了《前期物业服务合同书》，被告辩称该合同书是在原告的胁迫下才签订，如不签订合同则原告不向被告交付房屋钥匙，对涉案物业合同效力提出异议，对此本院认为，首先对于被告主张的原告对其存在胁迫行为，被告对此并未提供证据，且向业主交付其所购买的房屋系物业开发商所应履行的义务，原告并非物业开发商，其以不履行物业开发商的房屋交付义务（该义务并非原告法定或约定由其履行的义务）胁迫被告签订前期物业服务合同书，不符合常理，且如原告存在被告所主张的行为，则被告作为购房人亦可通过其他权利救济方式要求物业开发商履行交房义务；其次双方签订前期物业服务合同书后，原告仍在继续对诉争物业所在小区提供物业服务，被告亦未明确表示反对或拒绝，实际上已接受了原告提供的物业服务，故被告在前期物业服务合同书签订后两年多时间才提出该合同系受被告胁迫签订，对合同效力有异议的抗辩，理由不当，本院不予采纳，上述合同对双方具有法律约束力，双方均应按照上述合同的约定恪守履行各自义务，即原告应按照合同的约定向包括被告在内的所有小区业主提供物业服务，被告等业主则应当履行相应的交费义务。对于被告主张闲置物业应减少收费，被告上述主张依据为《威海市物价局、房地产管理局关于威海市区住宅物业服务分等收费标准的通知》，该通知不具备立法效力，仅作为本市物业收费标准的参照，且该通知施行于原、被告签订的前期物业服务合同书后，同时对于闲置用房交纳物业服务费的规定亦说明需在物业服务合同中明确约定，虽然原告出具关于调整小区闲置房物业服务费收费标准的通知，但被告不符合该通知规定的闲置房的要求，并不属于闲置用房，故原告仍按照双方签订的前期物业服务合同书的约定收取物业费，并无不当，本院依法予以支持。另外，对于被告主张的原告提供的物业服务存在瑕疵，原告提交的证据被告均不认可。故虽然被告提交满意度调查表及光盘，因原告对证据的真实性有异议，且该调查表中业主对原告所提供物业服务是否到位的评价，仅系业主个人的一种感观，但并未有证据证实从客观上原告未能履行针对诉争物业所在小区的物业服务，即未能履行其主要服务义务；被告提交的2012年1月10日“望海园华能电厂小区存在急需解决问题整改协调会会议纪要”、业主委员会2012年12月28日同原告一起对小区设备进行检查的设备设施现状检查汇总表、电梯维修记录汇总表，并不能证实原告的物业服务不达标，恰恰可以证实原告为更好的履行义务积极的开展工作。故被告以原告物业服务的个别方面存在瑕疵的抗辩理由不当，本院不予采纳。被告主张因车位没有使用，故拒绝交纳车位物业服务费的抗辩于法无据，本院不予支持。对于原告主张的电梯维保费，根据双方合同约定应按照实际发生金额按照建筑面积均摊，其中对于电梯维保费，因供公共使用的乘客电梯属于特种设备，根据相关法律规定，上述特种设备需要进行定期的维修、保养、检测合格后方可正常使用，该部分维保、检测费用系安装、使用电梯的物业必然会产生的费用，因此虽然被告对原告所提供的电梯维保合同及交费发票真实性均不予以认可，原告主张的电梯维保、检测费，本院依据实际产生金额予以支持，其中2012年9月13日威海市中外电梯工程有限公司开具的发票存根联，载明收取原告电梯保养费14000元（16台电梯），2012年12月13日威海市中外电梯工程有限公司开具发票联，载明收取原告电梯保养费14000元（16台电梯），2012年5月8日向迅达（中国）电梯有限公司山东分公司支付了维保费41600元（16台电梯），山东省特种设备检验研究院威海分院2012年1月12日收取电梯检验费9480元，综上，原告2012年就诉争小区电梯维保、检测费共计交纳52980元，每部电梯支付的维保费、检测费共计5298元，而被告房屋坐落的5号楼西单元总建筑面积5995平方米，被告的房屋建筑面积为154.85平方米，被告应支付的2-11-2012年度电梯维保、检测费为273.7元。对于原告主张的公用电费，由于仅提供了非住宅用户用电的总数，并不能证实其扣除的非公摊部分用电是否真实、合理，虽然提交与业主委员会签订的协议，但不能提供该份协议的制定依据，也无法提供核查测算数据等相关证据，无法认可该份证据的真实性，被告亦不予以认可，对于原告的该部分诉讼请求，证据不足，本院不予以支持。对于原告主张的滞纳金问题，因双方合同并未明确约定缴费时间，且考虑到由于小区内确有车辆管理混乱，被告交费要求原告提供明确收费依据未果导致被告不满，因此拖欠物业服务费，这种行为实际上是由于原告的服务存在瑕疵所致，被告以拖欠物业费作为抗辩，希望以此敦促原告进行整改，这与恶意拒交物业费有本质的不同，因此，原告要求支付被告支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，原告要求被告支付物业服务费等诉讼请求的合理部分，理由正当，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第十二条第三款、第六十七条之规定，判决如下：一、被告给付原告自2011年1月1日至2012年12月31日的物业服务费3716元（按照每月154.85元计算）、车位物业服务费720元，于本判决生效后十日内履行完毕；二、被告给付原告电梯维保费273.7元，于本判决生效后十日内履行完毕；三、驳回原告其余的诉讼请求。如被告未按判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费54元，由原告负担24元，被告负担30元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审 判 长  肖窈窈人民陪审员  徐承刚人民陪审员  王宗文二〇一三年十二月十一日书 记 员  孙海兰