徐州市泉山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泉民初字第1955号
原告胡兴明，男，汉族。
原告郑长红，男，汉族。
原告胡晓琪，男，汉族。
原告苏熠，男，汉族。
以上四原告共同委托代理人王威，江苏富玲律师事务所律师。
被告江苏华厦融创置地集团有限公司。
法定代表人董现君，董事长。
委托代理人丁浩，男，汉族。
原告胡兴明、郑长红、胡晓琪、苏熠诉被告江苏华厦融创置地集团有限公司（以下简称华厦集团）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年5月11日受理后，依法组成合议庭，于2015年8月19日公开开庭进行了审理。原告胡兴明、郑长红、胡晓琪、苏熠的共同委托代理人王威及原告胡晓琪、苏熠，被告徐州润华置业有限公司的委托代理人丁浩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告胡兴明、郑长红、胡晓琪、苏熠诉称，2014年11月21日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《天山绿洲三期商业购房协议（万福街）》一份，编号为0000108号，原告由家庭成员之一原告胡晓琪在协议书签字，约定原告购买被告开发的天山绿洲小区三期万福街商业街中编号为xx-
xx-
xxx室商铺一套，面积为47.29平方米，单价为11086元／平方米，总房款524257元，合同签订后，原告根据合同约定支付了全部房款后，被告出具了相应的收款收据。根据合同第六条约定，定于2015年2月18日签订《商品房买卖合同》，如无法签订原告可选择办理退房或自行转让，如原告选择退房，被告需在30日内将原告所付款项全额退还给原告。约定到期后，原告多次要求和被告签订《商品房买卖合同》，但被告迟迟不予办理，后得知涉案房屋已经抵押给了银行，无法办理相关的手续，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定，被告故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，原告可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任。综上，为维护原告的合法权益，请求人民法院判令：1、解除原告与被告之间签订的购房协议；2、依法判令被告返还原告购房款524257元，并赔偿原告524257元；3、诉讼法由被告承担。
被告华厦公司辩称，原、被告双方签订的是商品房预售合同，不是正式的商品房买卖合同，在签订商品房预售合同时，根据公司要求，售房人员在出售商品房的时候已告知购房人房屋已经被抵押的事实，且房屋抵押情况在徐州市房管局的官方网站上也是可以查询到的；因此被告并不存在欺瞒被抵押的事实。对于原告要求的赔偿责任、支付利息及双倍返还购房款没有事实及法律依据，被告同意解除双方预售协议，返还购房款，但是原告要求赔偿款的请求不应得到支持。
经审理查明，2014年11月21日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《天山绿洲三期商业购房协议（万福街）》，约定：一、乙方自愿购买甲方开发的天山绿洲小区三期万福街商业，商铺编号1-118室，箭镞面积47.29平方米，单价11086元／平方米，总房款524257元，此价款不含办理产权登记等费用。二、2014年11月21日，签订本协议，乙方实付金额5万元。三、一次性付款：签订本协议之日付款定金5万元，剩余房款474257元于2014年11月27日之前付清。四、本商铺自乙方全款付清后，甲方应于2015年1月给予乙方第一年的租金回报，前三年的回报率分别为所缴纳的6%（第一年）、7%（第二年）、8%（第三年）。五、自乙方购买该商铺第四年，如乙方提出退房，甲方同意回购，回购价格为买受人原实际支付房款的100%（不计利息），并按照国家规定办理相关手续。六、定于2015年2月28日起分批签订《商品房买卖合同》，如无法签订，乙方可选择办理退房或自行转让；如乙方选择退房，甲方需在30日内将乙方所缴款全额退还乙方（所得回报同时返还甲方）；在签订《商品房买卖合同》前甲方可为乙方提供免费更名一次的服务。七、本商铺由甲方指定经营管理公司进行经营管理，在签订《商品房买卖合同》时同时签订《房屋委托租赁合同》。八、甲方有义务及时通知乙方签订《商品房买卖合同》，乙方应在接到甲方通知五日内至甲方指定地点（天山绿洲售楼处）签订合同。如乙方未能按期签订《商品房买卖合同》，则视为乙方自动退房，乙方应向甲方支付总房款20%的违约金，且甲方有权销售房屋。九、违约责任：1、在签订《商品房买卖合同》前，如乙方提出退房，视为违约，乙方应向甲方支付总房款20%的违约金；甲方应在接到乙方书面退房通知30日内将乙方已交款退还乙方（扣除违约金后剩余房款）；2、乙方不按期交付房款的，逾期3日后视为乙方自动退房，乙方应向甲方支付总房款20%的违约金，且甲方有权销售此房。十、…。十二、本协议自签订《商品房买卖合同》后自行作废。
双方签订协议前，协议中约定的房屋已经由被告进行了抵押登记。双方签订协议后，原告于2014年11月26日向被告交付5万元购房款；于2014年11月28日向被告交付474257元购房款，合计524257万元。
庭审中，原告陈述被告已经按照年息6%支付了一年的房屋租金收益3万多元，被告陈述已经支付的金额为34076元。
本案的争议焦点为：1、原、被告双方所签订的协议是预约合同还是本约合同；2、原告要求被告返还房款及利息并赔偿损失是否有事实和法律依据。
本院认为，商品房买卖认购、订购、预定等协议是指商品房买卖合同双方当事人在签署预售契约或买卖契约前所签订的文书，是双方交易房屋有关事宜的初步确认。商品房认购书的内容一般包括：双方当事人的基本情况；房屋基本情况（位置、面积、单价等）；签署正式契约的时限约定等。本案中，原被告双方所签订的《天山绿洲三期商业购房协议（万福街）》中明确约定双方需要签订正式的商品房买卖合同，且在该协议中并没有约定房屋交付使用条件及日期等内容，不符合《商品房销售管理办法》第十六条中规定的房地产开发企业和买受人订立书面商品房买卖合同应具有的合同要件。因此，原被告双方所签订的购房协议系预约合同，不能适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中的条款。因被告在与原告签订购房协议时隐瞒了涉案房屋已经被抵押的事实，且被告未提交证据证实签订协议时已经告知原告该房屋被抵押的事实；原告因此而提出解除合同，被告予以认可并同意返还购房款，故本院确认原被告于2014年11月21日签订的《天山绿洲三期商业购房协议（万福街）》解除，并由被告返还尚欠原告的购房款524257元。因双方签订的是预约合同，不能适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第二项的规定；因此，原告主张被告支付赔偿损失的请求过高，本院依法予以调整为：被告应自2014年11月26日起至2014年11月27日止，以5万元为基数，按照银行同期贷款利率的1.5倍向原告支付利息；自2014年11月28日起至被告实际退还之日止，以524257元为基数，按照银行同期贷款利率的1.5倍向原告支付利息，但应扣除被告已经支付的34076元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、本判决生效后十日内，被告江苏华厦融创置地集团有限公司退还原告胡兴明、郑长红、胡晓琪、苏熠交付的购房款524257元并支付利息损失（自2014年11月26日起至2014年11月27日止，以5万元为基数，按照银行同期贷款利率的1.5倍向原告支付利息；自2014年11月28日起至被告实际退还之日止，以524257元为基数，按照银行同期贷款利率的1.5倍向原告支付利息，但应扣除被告已经支付的34076元）；
二、驳回原告胡兴明、郑长红、胡晓琪、苏熠的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费14240元，财产保全费5000元，合计19240元，由原告负担7500元，由被告徐州润华置业有限公司负担11740元（原告已预交，被告随案款一并给付原告）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审 判 长 沈九安
审 判 员 刘现伟
人民陪审员 张 立
二〇一五年九月七日
书 记 员 苏 颖