江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏03民终4522号
上诉人（原审被告）：绿地地产集团徐州新诚置业有限公司（原上海绿地集团徐州新诚置业有限公司），住所地徐州市云龙区维维大道1号潘塘街道办事处512室。
法定代表人：卜凡童，该公司总经理。
委托诉讼代理人：刘益浒，江苏维世德律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：魏东。
被上诉人（原审原告）：陈永。
二被上诉人共同委托诉讼代理人：程训千，上海市协力（徐州）律师事务所律师。
二被上诉人共同委托诉讼代理人：王岳高，上海市协力（徐州）律师事务所律师。
上诉人绿地地产集团徐州新诚置业有限公司（以下简称绿地徐州公司）因与被上诉人魏东、陈永商品房销售合同纠纷一案，不服徐州市云龙区人民法院（2017）苏0303民初1516号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
上诉人绿地徐州公司的上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求或者发回重审；2、一、二审诉讼费、律师费等由被上诉人负担。
事实和理由：一、一审法院对涉案房屋渗漏原因的推断不符合逻辑，且缺乏证据支持。一审法院在鉴定机构无法鉴定渗水原因，且在被上诉人装修三个月后即房屋交付一年半后才发现渗漏的情况下，推断屋顶防水存在质量问题导致渗水，无法解释2012年3月到2013年9月期间不渗水，而2013年9月被上诉人装修之后才渗水。不能因为被上诉人在屋顶、幕墙、外墙、烟道等处做防水后不渗水，推出房屋存在防水质量问题。涉案房屋渗水原因有多种可能，一审法院主观选择了一种可能，排出了另外可能。涉案房屋渗水的原因是被上诉人违规装修导致的。二、一审法院对被上诉人的损失认定是错误的。被上诉人的损失应由其自行承担。如果由被上诉人承担，一审认定的数额也是错误的。三年时间内，每半年徐州市住建局出台的主城区房屋租赁指导价格都不一致，但一审法院一律按照2016年下半年住建局出台的主城区房屋租赁价格计算损失不合理。
被上诉人魏东、陈永答辩称：一、现有证据足以证明涉案房屋长期渗水，无法正常使用。被上诉人在一审中提供的照片、报修记录、录音等证据，结合法院和鉴定机构现场勘验可知，涉案房屋的渗水原因是由于顶层防水不合格，导致大量雨水渗漏至15楼，进而渗漏至14楼。直至今日，15楼的业主尚未上房，且室内尚有大面积的水渍。另，上诉人虽然进行了多次维修，但一直未能解决问题。该事实无需通过专业鉴定机构予以认定。被上诉人申请鉴定的目的是为了通过专业机构给出科学的修复方案，彻底解决渗水问题。涉案房屋的渗水与室内是否改造没有关系。在被上诉人进行装修之前，涉案房屋是否渗水不知情，但没发现不代表不存在；其次，渗漏存在从量变到质变的过程。由于涉案房屋上面还有一层，只有渗漏的程度比较严重的时候，才会导致从15楼渗漏到14楼。综上所述，上诉让的上诉请求无事实和法律依据，请依法予以驳回。
魏东、陈永答向一审法院提出诉讼请求：判令被告赔偿原告因无法使用房屋的损失24万元，诉讼费用由被告承担。
一审法院查明，2011年10月26日，原告魏东、陈永（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房销售合同》两份，约定原告购买被告位于徐州市××大道西绿地商务城LOFTC幢1单元1407、1408号房屋，房屋总价款为876783元。2012年3月9日原告办理涉案房屋的验收登记手续，随后接收涉案房屋。2013年6月，被告陈永在涉案房屋所在小区物业管理公司签署《园区装修特别提示》、《装饰、装修施工承诺书》、《装修特别提示》，二原告开始装修涉案房产。《园区装修特别提示》第十二条明确公共设施包括烟道、雨污水管等不得拆除、更改。被告二原告陈述2013年9月涉案房屋出现渗水，遂停止装修，并多次向被告及所载小区物业反映渗水问题。
关于渗水的原因，原告陈述系涉案房屋质量存在问题，涉案房屋所在楼栋共十五层，顶层的防水措施不当导致渗水到十五层后，又渗水到涉案房屋。原告认可涉案房屋在装修前并未发现渗水。被告陈述渗水原因系由于原告在装修时对烟道进行破坏，渗水来源于十五层，因为十五层也将排烟道破坏，涉案楼栋顶层确实有渗水问题渗水顺着排烟道流下，继而流到原告装修的吊顶层板。原告认可其在装修时对排烟道进行了更改。后在庭审中被告又陈述涉案房屋楼上的1507、1508室还未进行装修，水是顺着烟道流下的，并不是房屋顶层防水出现质量问题，被告在顶层对防水的加固，也是对烟道周围进行加工，在2016年12月份被告对顶层的防水进一步处理。原告认可被告在2016年12月份最后一次维修之后，涉案房屋没有再发生渗水情况。
为查明案件事实，一审法院工作人员于2017年5月9日前往涉案房屋进行勘验。经现场勘验涉案1407、1408室房屋空间高度较高，二原告在装修时按照隔层，将涉案房屋分割为上下两个空间；在靠近窗户的顶板、墙壁均有不同程度渗水的痕迹。被告称系原告没有按照规范进行装修以及将部分室外空间扩充为室内空间，但未做封闭防水和封闭处理有关。经现场勘验，涉案房屋在装修时确实存在将室外空间扩充为室内空间，在原百叶窗处安装了玻璃窗。
经原告申请，一审法院委托江苏华科建设工程质量检测有限公司对涉案1407号房屋东南角顶部、1408号房屋东南角和西南角顶部渗水原因及因渗水造成的装修损失数额进行鉴定。
2017年11月13日，江苏华科建设工程质量检测有限公司向一审法院出具《联系函》，载明：我公司收到贵院（2017）苏0303法鉴委字第00306号司法鉴定委托书，需对绿地商务城第LOFTC幢1单元1407、1408号房屋渗水原因进行鉴定。我公司鉴定人员于2017年11月3日赴现场进行实地初步踏勘。根据现场初勘结果，涉案的绿地商务城LOFTC幢1单元1407、1408号房屋现已不渗水，原渗水痕迹渐已风干，表明原渗水水源已经被修复。受以上因素影响，我公司鉴定工作无法开展，为了不影响贵院对该案的正常审理工作，现我公司在此申请终止此案的鉴定工作，由此给贵院工作带来的不便深表歉意。
对该《联系函》，原告的质证意见为：对联系函真实性无异议，该联系函首先能够表明，涉案房屋之前存在漏雨情况，原告认为，即使如鉴定机构所描述的顶楼已经修复完毕，现已不漏水，但是鉴定机构应该能够对14楼漏雨的直接水源作出准确的说明。原告所提供的已经能够证明，涉案房屋自原告上房后一直处于漏雨状态，且多次进行了报修，被告也数次进行了维修，所以现有证据能够证明的是涉案房屋从上房至最后一次维修期间，给原告造成的损失，而原告在本案中主张的损失是一直计算至被告修复完毕之日止，是因为原告对于被告最后一次修复后房屋已经不再漏雨，无法做出准确判断，而且涉案房屋在最后一次修复后也仅是未能造成14楼的漏雨，但是15楼依然存在漏雨，鉴于此，原告请求法庭对上述事实综合认定。被告质证意见为：对于该鉴定机构的联系函真实性、合法性、关联性均无异议，从该函内容可以看出，该鉴定机构并未表述像原告所说的漏水，而仅仅说是渗水痕迹。
在本案庭审中，原告主张依据2016年下半年涉案房屋所在区域房屋租赁价格26.41元/平方米计算其损失，涉案两间房屋面积均为63.26平方米，两间房屋月租金3341.39元，考虑到涉案房屋属于LOFT结构，且原告已经对房屋做了分层，故按照每月租金4000元的标准自2012年3月计算至2017年3月。
一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告于2011年10月26日签订的两份《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，依法成立并有效，对双方均具有法律约束力。二原告已向被告支付了相应购房款，被告亦应当向原告交付符合双方约定且可以正常使用的的房产。
涉案两套房产在装修过程中发现渗水情况，影响了原告的正常使用，一审法院委托江苏华科建设工程质量检测有限公司对涉案房产的渗水原因进行司法鉴定，但因客观原因导致无法进行相关的鉴定，进而无法通过司法鉴定查明涉案房产渗水的原因。但根据本案庭审查明，涉案房产发生渗水后，二原告多次向被告及物业管理公司保修，被告多次在涉案楼栋的屋顶对防水进行加强维修，被告最后一次于2016年12月份对屋顶防水维修之后，涉案两套房产不再发生渗水情况，故一审法院认定被告向二原告交付的涉案房产因屋顶防水存在质量问题，导致存在渗水的情形，不符合合同约定，影响原告正常使用涉案房产，存在违约责任，应赔偿相应的损失。
关于损失的认定问题。涉案房产存在渗水问题，导致二原告无法占有使用涉案房产。对于占有使用权能的价值判断，无疑为同地段、同类房屋租金最能体现，故原告要求按照租金标准赔偿其损失的主张，一审法院予以采信。根据涉案房产类型为LOFT结构以及面积、相同地段租金的标准，对于原告主张按照月租金4000元的标准，一审法院予以采信。结合原告接收涉案房产的时间、开始装修的时间、发现渗水停止装修的时间、装修及装修后需通风凉置的时间以及经被告维修涉案房产不再渗水的时间，一审法院酌定支持被告赔偿二原告36个月的租金损失，计算为36个月×4000元／月＝144000元。
二原告在对涉案房产进行装修的过程中违反装修规范，私自改造烟道，将室外空间改造为室内空间等行为，被告主张由于原告的上述行为导致涉案房产产生渗水，但未提供证据证实该主张，对于被告的该抗辩主张，一审法院不予采信。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，遂判决：被告绿地地产集团徐州新诚置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告魏东、陈永损失144000元。案件受理费5318元，由原告魏东、陈永负担1318元，被告绿地地产集团徐州新诚置业有限公司负担4000元。
二审期间，双方当事人均无新证据提供。
二审查明事实与一审查明事实一致。
本院认为，被上诉人在涉案房屋的装修过程中发现屋顶存在渗漏后，多次向上诉人及小区物业管理部门报修，结合上诉人多次在涉案栋楼的屋顶进行防水维修，及2016年12月份对屋顶防水维修之后，涉案房屋不再发生渗漏，原审法院认定涉案房屋屋顶防水存在质量问题是导致渗漏的原因并无不当。上诉人虽然上诉主张，涉案房屋渗漏的原因是被上诉人自行装修房屋造成的，但上诉人对其主张没有提供有力的证据证实，且被上诉人也仅进行室内装修，不可能影响涉案房屋的室外防水。上诉人还上诉主张，在被上诉人进行装修之前，涉案房屋不存在渗漏，因此涉案房屋屋顶防水不存在质量问题。对此本院认为，上诉人的该项主张不能成立。既使被上诉人在接收涉案房屋的一定时间内没有发现涉案房屋屋顶存在渗漏，也不能当然的认定涉案房屋不存在渗漏的质量问题。另外，既使涉案房屋在交付使用时不存在渗漏，根据《房屋建筑工程质量保修办法》第七条规定，在正常使用下，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，保修期为5年。由于涉案房屋的渗漏发生于5年的保修期内，在上诉人没有提供证据证明被上诉人不正常使用该房屋的情况下，上诉人也应当承担保修责任。
上诉人交付被上诉人的涉案房屋存在渗漏，针对涉案房屋的渗漏问题多次进行了维修，必然影响被上诉人占有使用涉案房屋，造成了被上诉人的一定损失。对于被上诉人的该部分损失，上诉人应当进行赔偿。对于被上诉人该部分损失的数额，考虑到涉案房屋的面积、位置、LOFT结构进行了分层等因素，原审法院按照4000元／月的租金标准计算损失并无不当。同时，结合被上诉人接收涉案房产的时间、装修的时间、发现渗漏停止装修的时间、装修及装修后需通风凉置的时间以及经维修不再渗漏的时间，原审法院酌定支持36个月的租金损失并无不当。
综上，上诉人绿地地产集团徐州新诚置业有限公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3180元，由上诉人绿地地产集团徐州新诚置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 祝 杰
审判员 崔金城
审判员 孟 娟
二〇一八年九月十二日
书记员 苗 鑫