上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第1823号
上诉人（原审原告、反诉被告）上海华之邦科技股份有限公司，住所地上海市杨浦区。
法定代表人陈宝明，董事长。
委托代理人赵玉刚，上海市锦天城律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）上海驭昱实业有限公司，住所地上海市嘉定区。
法定代表人林梦娟，总经理。
委托代理人杨春梅，上海市大众律师事务所律师。
上诉人上海华之邦科技股份有限公司（以下简称“华之邦公司”）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院（2015）嘉民三（民）初字第176号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2014年10月14日，华之邦公司、上海驭昱实业有限公司（以下简称“驭昱公司”）签订《租赁合同》，约定由华之邦公司向驭昱公司承租位于上海市嘉定区嘉好路XXX号内的部分厂房（以下简称“系争房屋”）。合同第一条明确，系争房屋经双方实地丈量，确认建筑面积加公摊约2200平方米，租赁期限自2014年11月5日起至2016年11月4日止。合同第二条约定，租金、保证金的支付方式和金额为付三押一，房屋年租金人民币（以下币种均为人民币）706，000元，租金应三个月支付一次，先交费后用房，每期租金应提前15日交齐。租赁协议签订时，华之邦公司应向驭昱公司支付58，800元的租赁押金。合同第三条第C7款还明确，若驭昱公司终止合同需向华之邦公司退还押金及赔偿相当于两个月租金的违约金，若华之邦公司终止合同需向驭昱公司支付相当于两个月租金的违约金，并不退还押金。合同签订时，驭昱公司收到了华之邦公司支付的58，800元押金。后华之邦公司未再支付房屋租金等费用。另查，驭昱公司与案外人上海如瑞物流有限公司（以下简称“如瑞物流”）于2014年11月20日签订《租赁合同》，约定由案外人向驭昱公司承租位于上海市嘉定区嘉好路XXX号内的部分厂房，建筑面积加公摊约400平方米。
2015年1月，华之邦公司向原审法院提起诉讼，称租赁合同签订后，华之邦公司发现系争房屋所属嘉好路XXX号房地产权证复印件上建筑面积与华之邦公司查询后获知的政府房地产登记信息记载不符。对此，驭昱公司始终未能提供产权证原件或作出合理解释。另经华之邦公司实地检查，系争房屋的消防设备也不完善，存在安全隐患。故起诉要求：1、解除华之邦公司、驭昱公司之间于2014年10月14日签订的租赁合同；2、驭昱公司返还租赁押金58，800元。
原审审理中，驭昱公司提起反诉称，其仅在签订合同时收到华之邦公司支付的58，800元，后华之邦公司就未再支付过系争房屋租金等其他任何费用，驭昱公司曾多次催讨未果。故反诉要求：1、华之邦公司按每年706，000元的标准，支付自2014年11月5日起至合同解除之日止的租金，暂计至2015年1月12日的租金金额为131，205元；2、华之邦公司按每日882.5元的标准，支付自2014年10月22日起至实际支付之日止的滞纳金；3、华之邦公司支付违约金117，666元。原审中，驭昱公司申请撤回第二项要求支付滞纳金的反诉请求，并明确第三项反诉请求中，违约金性质为解约违约金，计算依据为：根据租赁合同第三条第C7款约定，华之邦公司终止合同应向驭昱公司支付相当于2个月租金的违约金，且不退还押金。系争房屋的年租金为706，000元，折算后2个月租金应为117，666.67元，驭昱公司在减去零头后，即得出了主张的违约金金额117，666元。
原审审理中，华之邦公司还补充称，双方合同签订后当日，华之邦公司即进场准备装修，测量后发现实际租赁面积为1807.92平方米，与合同约定面积不符。故其曾于合同签订后第三日即2014年10月17日向驭昱公司提出过解除合同，驭昱公司亦表示同意，但双方在协商具体解决办法时未能达成一致。而系争房屋也已于2014年11月由驭昱公司另行转租案外人如瑞物流。驭昱公司表示确曾与如瑞物流签订租赁合同并向其出租房屋，但该房屋并非本案系争房屋。故华之邦公司要求解除双方租赁合同没有依据，且其无故主张解除合同的行为已违反合同约定，另考虑双方之间已无继续履行合同的可能，驭昱公司同意华之邦公司要求解除合同的诉讼请求，但不同意华之邦公司的其他诉讼主张。
原审法院经审理后认为，华之邦公司与驭昱公司就系争房屋所签订的租赁合同系双方真实意思表示，华之邦公司、驭昱公司之间的合同关系成立，双方均应依约履行各自的义务。华之邦公司主张其在进场后发现房屋面积小于合同约定面积，并因此曾于2014年10月17日向驭昱公司提出解除合同且驭昱公司也表示过同意等，缺乏相应依据，法院难以采信。华之邦公司所称系争房屋消防设备不完善，存在安全隐患等，未能提供相应依据予以证明，故对该主张，法院亦不予采信。本案系争房屋为嘉定区嘉好路XXX号中房产之一部分，华之邦公司主张嘉好路XXX号房地产权证上所载整体房产建筑面积与登记信息中反映的700号房产总建筑面积存在出入，该节情况即使为真，亦难以说明与本案所涉租赁合同存在直接影响，故对驭昱公司辩称相关情况与本案无关，并不影响双方合同的履行等意见，法院予以认可。华之邦公司另称，系争房屋已于2014年11月由驭昱公司转租案外人如瑞物流，但缺乏充足依据证明驭昱公司转租案外人之某某即属本案系争房屋，故对华之邦公司的上述观点，法院不予采信。综上，华之邦公司主张双方租赁合同解除缺乏依据，但鉴于驭昱公司在提起反诉时，已明确表示同意华之邦公司的解除合同之主张，对此法院予以确认，双方合同已无实际履行可能，合同应于驭昱公司提交的民事反诉状落款日期即2015年1月27日解除。租赁合同对于房屋租金的金额和支付方式等进行了明确约定，现驭昱公司反诉主张华之邦公司按约定的年租金标准支付自租赁起始日起至合同解除之日止的租金，合法有据，华之邦公司应当支付自2014年11月5日起至2015年1月27日止的租金706000／365＊84即162，476.71元。合同还约定，若华之邦公司终止合同需向驭昱公司支付相当于两个月租金的违约金，并不退还押金。现华之邦公司在缺乏约定及法定解除事由的情况下主张合同解除，驭昱公司不同意华之邦公司有关返还租赁押金58，800元的诉讼请求并反诉主张华之邦公司支付解约违约金，于法无悖，法院予以认可。对于违约金的计算标准，虽然合同中确实约定华之邦公司应向驭昱公司支付相当于两个月租金的违约金，但如此计算将致违约金过高，且华之邦公司对此亦提出相应抗辩，故法院根据案件实际情况，酌情对违约金金额进行调整，华之邦公司应向驭昱公司支付违约金40，000元。
原审法院据此作出判决：一、上海华之邦科技股份有限公司与上海驭昱实业有限公司之间在2014年10月14日签订的《租赁合同》于2015年1月27日解除；二、驳回上海华之邦科技股份有限公司的其他诉讼请求；三、上海华之邦科技股份有限公司应于判决生效之日起十日内向上海驭昱实业有限公司支付自2014年11月5日起至2015年1月27日止的租金162，476.71元；四、上海华之邦科技股份有限公司应于判决生效之日起十日内向上海驭昱实业有限公司支付违约金40，000元。
原审判决后，上诉人华之邦公司不服，向本院提起上诉称：原审法院未查明并认定明确讼争的租赁房屋，导致判决确认的事实错误。华之邦公司在签订租赁合同时未核实实际面积，在进场装修前时经第三方测量才发现实际面积仅为1808平方米。经协商，双方于2014年10月17日口头达成合同解除的意见，仅就返还保证金未能达成一致。之后，驭昱公司又将房屋出租给如瑞物流，故合同解除时间不应以驭昱公司反诉为依据。此外，华之邦公司并未实际使用租赁房屋，故押金理应返还。故请求撤销原判，改判驳回驭昱公司原审全部反诉请求，改判驭昱公司返还华之邦公司押金58，800元。
被上诉人驭昱公司辩称：根据合同约定，租赁面积包含公摊面积，即使面积存在差异，也不影响华之邦公司实际使用。华之邦公司也无证据可以证明双方已合意解除租赁合同。至于如瑞物流承租的并非本案讼争的房屋，与本案无关。故请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本案审理中，华之邦公司提供平面勘测图一套，表示可以反映系争房屋总面积与合同约定不符。华之邦公司另提供张茂林、徐海滨的证人证言，主要内容为2014年10月17日，两人陪同华之邦公司法定代表人陈宝明至现场丈量了场地，在之后的聊天中陈宝明表示希望解除合同，在场出租方的卓总表示合同解除因实际已经分隔砌墙的费用，需要与其他股东沟通协商。驭昱公司表示勘测图纸与本案无关联，认为两位证人系华之邦公司法定代表人的朋友，与上诉人有利害关系，证言无证明力。
本院认为，现华之邦公司仍上诉主张系争房屋面积与合同约定不符，双方就租赁合同的解除已经达成一致，且驭昱公司之后将系争房屋另行出租给案外人如瑞物流，故其不构成违约，要求返还已付押金等。华之邦公司就上述主张在一、二审中提供了勘测图、照片、证人证言等证据。首先，华之邦公司所主张的双方达成解除租赁合同的合意，并无书面依据，即使从其二审提供的证人证言所述经过，亦不足以反映出双方就此达成口头一致。故本院对华之邦公司此项主张，不予采信。其次，华之邦公司在一、二审中所提供的证据亦不足以证明驭昱公司出租给如瑞物流的房屋与本案系争房屋重合。反之，华之邦公司二审提供的证人证言中谈及在查看现场过程中，存在砌墙将本案系争房屋分隔的情况，与驭昱公司所述向如瑞物流出租嘉好路XXX号内部分厂房亦相吻合。故本院对华之邦公司的该项主张，亦不予采信。至于实际交付房屋的面积与合同约定存有差异一节，华之邦公司未提供充分证据予以证明。鉴于并无证据证明华之邦公司在核实租赁面积后向驭昱公司提出异议，且其现已不再实际占用系争房屋，故该节事实在客观上已无法核实。退而言之，根据合同约定及双方的陈述，华之邦公司对系争房屋现场进行过查看，且合同约定的并非单位面积的租金，故如原审法院所述，面积差异对合同能否履行并不产生直接影响。现华之邦公司也无依据可以证明面积存在实际差异足以导致系争房屋无法实际使用。而如房屋面积确实存在实际差异可能导致合同约定的租金标准有失公平，华之邦公司亦可主张减少相应租金。故华之邦公司以系争房屋实际面积存在差异为由要求解除租赁合同，依据不足，本院不予支持。综上所述，原审基于查明的事实，认定华之邦公司构成违约，所作并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币5，219元，由上诉人上海华之邦科技股份有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 彭辰
审判员 彭浩
审判员 姚跃
二〇一六年一月八日
书记员 何倩
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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