安徽省马鞍山市博望区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖0506民初1151号
原告：马鞍山汇盛商业企业管理有限公司，住所地安徽省马鞍山市博望区博望镇金色家园7幢3单元306室。
法定代表人：吴自力，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张瑞敏，浙江民禾律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周君红，浙江民禾律师事务所律师。
被告：夏银贤，男，1984年11月30日出生，汉族，住安徽省马鞍山市博望区。
原告马鞍山汇盛商业企业管理有限公司（以下简称汇盛商管公司）与被告夏银贤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月7日立案后，依法适用简易程序，于2018年7月18日公开开庭审理了本案。原告汇盛商管公司的委托诉讼代理人张瑞敏到庭参加诉讼，被告夏银贤经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
汇盛商管公司向本院提出诉讼请求：1.判令确认双方签订的《房屋租赁合同》终止；2.判令夏银贤支付租金21900元；3.判令夏银贤支付逾期付款违约金24243.30元（按日千分之一自2015年5月13日起暂计算至2018年5月24日，共计1107天，此后仍按该标准计算至实际履行之日止），以上合计46143.30元；4.判令夏银贤将交付的房屋恢复原状；5.本案诉讼费由夏银贤负担。诉讼过程中，汇盛商管公司变更第2请求为19817元，变更第3请求为21937.40元，撤回第4请求。合计41754.40元。事实和理由：2015年5月12日，汇盛商管公司与夏银贤签订《房屋租赁合同》1份，约定由夏银贤承租汇盛商管公司位于汇盛广场的铺位。合同对租赁房屋情况、租金及支付方式、双方的权利义务、违约责任等作出了明确约定。根据合同约定，房屋租赁期限为2015年4月30日至2018年4月30日。合同到期前，汇盛商管公司明确告知夏银贤到期后不再续租，并要求其付清拖欠租金。然夏银贤却置之不理，截止目前共拖欠租金19817元。
夏银贤未作答辩，也未向本院提交证据。
汇盛商管公司提交的证据：1.《房屋租赁合同》1份，证明夏银贤承租汇盛商管公司房屋，对相关租金、支付期限、违约责任等作出相关约定的事实；2.《还款协议》1份，证明汇盛商管公司催收租金，夏银贤承诺按计划还款的事实；3.交房通知、挂号信封面复印件各1份，证明汇盛商管公司已告知夏银贤，合同到期不再继续出租，并要求腾房，若逾期腾房按两倍租金收取占用费的事实。本院认为，上述证据具有真实性、合法性及与本案具有关联性，予以确认并在卷佐证。
本院经审理认定事实如下：2015年5月12日，汇盛商管公司与夏银贤签订《房屋租赁合同》1份，约定的主要内容：甲方（汇盛商管公司，下同）将坐落于马鞍山市博望区新合路406号的汇盛广场4栋135、136、137、138铺位出租给乙方（夏银贤，下同）使用，房屋建筑面积为369.7平方米。租赁期限自2015年4月30日起至2018年4月30日止，共3年。免租期：甲方给予乙方14月的免租期，自2017年2月30日（应为2月28日）起至2018年4月30日止。本合同签订之日，乙方应向甲方支付人民币4000元作为履约保证金；合同终止及乙方无违约情况和付清所有费用、所有相关证件注销完毕后3个月后，经甲方审核确认，乙方出售产品确无质量纠纷、投诉的，在12个月期满之日起5个工作日内，履约保证金无息返还。商铺租金按租赁面积计算，租金为13元/㎡/月，合同期内租金总额为：10万元。合同期内租金标准：第一年10万元。租金支付方式：租金支付秉承先付租后使用为原则，乙方支付租金为22个月一付。首期交租期租金（2015年4月30日至2017年2月30日（应为2月28日）的租金，共22个月）共计人民币10万元，乙方在本合同签订后即日内一次性支付给甲方。违约责任：乙方迟延支付租金、物业管理费及其他费用的，每延迟一日，应当向甲方支付拖欠金额千分之一的违约金；延迟10日仍未足额支付的，甲方有权对该房屋暂停能源供应及物业管理服务，且无需因此向乙方或第三人承担任何责任。后双方变更租期约定，合同起租日期为2015年5月13日起至2018年4月30日止，实际计租日期以2015年5月13日为起租日；此四间房屋二期租金在商户经营第二年缴纳。合同签订后，夏银贤支付履约保证金4000元。2017年3月14日，汇盛商管公司与夏银贤签订《还款协议》1份，主要内容为，根据有关法律法规的规定，甲、乙双方经协商一致，就乙方欠甲方商铺租金相关事宜达成如下协议：一、甲乙双方自签订《房屋租赁合同》以来，截至2017年3月14日，乙方尚欠甲方租金、物业费合计人民币68258元（大写：陆万捌仟贰佰伍拾捌元）。二、经甲乙双方协商，乙方同意于2017年3月14日合同签订时支付租金16000元，履约保证金4000元，其余款项分三期支付，具体还款日期及数额如下：1.2017年4月30日前支付17420元；2.2017年5月31日前支付17420元；3.2017年6月30日前支付17418元。三、甲乙双方达成协议后，如果乙方未按照本协议第二条的约定履行任何一笔给付义务，甲方可就剩余未到期部分款项一并要求乙方清偿。同时从逾期之日起，乙方每日应按欠缴租金的千分之一向甲方支付违约金。至今，夏银贤仍欠汇盛商管公司租金19817元（已扣除2015年4月30日至5月12日计13天租金）。
另查明：2017年6月1日，中国人民银行贷款基准年利率为4.35%（1年期）。
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。现对汇盛商管公司的各项请求认定如下：一、关于双方签订的《房屋租赁合同》的终止问题。根据双方合同及变更约定，租赁期限已届满，双方未订立续租合同，合同届期后即终止，无需在本案中处理。二、关于租金问题。夏银贤尚欠租金19817元，现双方合同已经终止，扣除履约保证金4000元，实际夏银贤尚欠汇盛商管公司租金15817元。三、关于逾期付款违约金的问题。根据汇盛商管公司提交的《还款协议》，双方对欠付租金的支付进行了重新约定，该协议为双方对租金的支付时间的最终约定。针对此协议，汇盛商管公司未举证证明夏银贤未履行的时间，根据夏银贤欠付租金的情况，应认定其于2017年5月31日前未完全履行协议。协议约定，“如果乙方未按照本协议第二条的约定履行任何一笔给付义务，甲方可就剩余未到期部分款项一并要求乙方清偿。”故夏银贤自2017年6月1日起承担违约责任。双方约定，“乙方迟延支付租金、物业管理费及其他费用的，每延迟一日，应当向甲方支付拖欠金额千分之一的违约金。”该违约金约定过高，不符合法律规定，应予调整。本院酌情考虑夏银贤违约程度，守约方的可得利益损失，确定夏银贤自2017年6月1日起至2018年7月31日止，以19817元为基数，按中国人民银行同期贷款基准年利率4.35%的1.3倍（即5.655%）计算违约金为1307.43元，自2018年8月1日起，以15817为基数，按年利率5.655%的标准计算违约金至租金实际付清之日止。夏银贤经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交答辩状，视为其放弃抗辩权，应承担相应的法律后果。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十七条第一款、第九十一条第七项、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
一、夏银贤于本判决生效后十日内支付马鞍山汇盛商业企业管理有限公司租金15817元及违约金1307.43元，合计17124.43元，并以15817元为基数，自2018年8月1日起按年利率5.655%的标准计算违约金至15817元实际付清之日止；
二、驳回马鞍山汇盛商业企业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费476元（已减半收取），由马鞍山汇盛商业企业管理有限公司负担362元、夏银贤负担114元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。
审判员 刘肇玄
二〇一八年八月六日
书记员 叶庭庭
附：本案适用的相关法律及司法解释条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。
法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
（一）债务已经按照约定履行；
（二）合同解除；
（三）债务相互抵销；
（四）债务人依法将标的物提存；
（五）债权人免除债务；
（六）债权债务同归于一人；
（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉
若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。