贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔27民终1465号
上诉人（原审原告）：荔波嘉和物业服务有限公司，住所地贵州省荔波县玉屏办事处时来新区江滨路1号。
法定代表人：黄永梅，公司经理。
委托诉讼代理人：苏梅，贵州北斗星律师事务所律师。
委托诉讼代理人：秦碧，贵州北斗星律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告）：姚继辉，男，1982年12月18日出生，布依族，贵州省荔波县人，住荔波县。
上诉人（原审被告）：蒙雪将，女，1988年8月2日出生，布依族，贵州省荔波县人，住荔波县。
二上诉人共同委托诉讼代理人：蒋显军，男，1967年10月4日出生，汉族，贵州省惠水县人，住贵州省惠水县和平镇太平路21号1栋1单元2号，系荔波县中央城小区业主委员会委员。
上诉人荔波嘉和物业服务有限公司（以下简称：荔波嘉和物业）与上诉人姚继辉、蒙雪将物业服务合同纠纷一案，双方均不服荔波县人民法院（2017）黔2722民初587号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
荔波嘉和物业上诉请求：撤销原判，改判支持荔波嘉和物业的一审诉讼请求；一、二审诉讼费由姚继辉、蒙雪将承担。主要事实与理由：1、一审法院认定事实不清，姚继辉、蒙雪将认为荔波嘉和物业收费过高，物业服务不到位并无相关证据证明，即使荔波嘉和物业服务存在瑕疵，也不是姚继辉、蒙雪将拒缴物管费的合法理由。关于物管费过高的问题，姚继辉、蒙雪将与房开商所签《商品房买卖合同》对物管费的约定标准未超出相关部门规定；关于服务不到位的问题，物业服务瑕疵是因多方面原因造成的，并非物业公司单方因素，故姚继辉、蒙雪将不缴纳物管费缺乏证据和法律支持。物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定或法定义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不能以拒绝缴纳物管费对抗。一审认为荔波嘉和物业应提高自己的物业服务水平后，经业主委员会督促姚继辉、蒙雪将仍不缴纳物管费的，荔波嘉和物业才能起诉要求姚继辉、蒙雪将支付物业费，系事实认定错误。2、业主委员会是否督促业主缴纳物管费并非物业公司请求业主支付物管费的前提和必要程序，一审关于“原告未能提供在涉案小区业主委员会成立之后，被告拒交物业费的经业主委员会督促后仍不缴纳的相关证据，故此阶段的物业费原告可按相关规定完善程序后另行主张”的认定系适用法律错误，因一审的上述认定依据为《贵州省物业管理条例》第六十七条第二款，但此条款的适用前提是荔波嘉和物业是业主委员会选聘的物业服务企业，但荔波嘉和物业是建设单位选聘的前期物业服务企业，业主委员会不是签订前期物业合同的相对人，物业公司没有相关权利要求业主委员会督促业主缴纳物业费；同时，业主委员会督促业主缴纳物管费是业主委员会的权利，而非义务，在业主委员会不履行其权利时，物业服务企业无权要求业主委员会履行权利，如荔波嘉和物业请求业主委员会履行督促的权利，而业主委员会不作为，则荔波嘉和物业将无法有效维权；此外，此条款并未规定业主委员会的督促作为前置程序，故应当改判支持荔波嘉和物业的诉请。
姚继辉、蒙雪将上诉请求：撤销原判第一项，维持原判第二项；判令荔波嘉和物业承担本案诉讼费。主要事实与理由：1、荔波嘉和物业不具备本案诉讼主体资格。本案为物业服务合同纠纷，姚继辉、蒙雪将与荔波嘉和物业并未签订书面物业服务合同，双方不存在物业服务关系。姚继辉、蒙雪将与建设单位都匀嘉和房开公司签订的《商品房买卖合同》约定：出卖人依法选聘的物业服务企业为都匀嘉和物业服务有限公司。这明确了姚继辉、蒙雪将与建设单位之间在选聘物业服务企业事项上的委托代理关系，根据《民法通则》第六十八条的规定，荔波嘉和物业与建设单位签订的《荔波中央城前期物业合同》事前事后均未得到姚继辉、蒙雪将的同意，应由建设单位对荔波嘉和物业的行为承担民事责任。2、荔波嘉和物业与贵州嘉和房地产荔波分公司签订的《前期物业合同》违反国务院《物业管理条例》第二十四条、第五十六条的强制性规定，为无效合同，对姚继辉、蒙雪将无约束力。3、荔波嘉和物业对姚继辉、蒙雪将所欠物业管理费计算极不合理。荔波嘉和物业资级仅为三级，无从业经验，按照《黔南州普通住宅小区物业等级收费参考标准》，该企业最高收费不得超过每月每平方米0.8元。同时，姚继辉、蒙雪将尚未实际入住，没有产生任何生活垃圾和其他服务要求，按照《贵州省物业条例》有关规定，以及人性化管理要求，应按每月每平方米0.4元计算。因此，荔波嘉和物业对姚继辉、蒙雪将的相关物业管理费计算不合理。
姚继辉、蒙雪将对荔波嘉和物业的上诉未作答辩。
荔波嘉和物业对姚继辉、蒙雪将的上诉未作答辩。
荔波嘉和物业向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告给付2015年4月1日至2017年3月30日期间的物业管理费2884元；2、判令被告承担原告的律师代理费500元；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：原告系被告购买的位于荔波县时来新区江滨路“荔波中央城”8栋2单元6楼1号房（建筑面积为120.18平方米）的物业服务公司，根据原、被告双方的约定被告应当按照每月每平方米1元的标准向物业公司缴纳物业管理费。被告收房后，原告一直对被告所购买房屋进行物业管理工作，被告从2015年4月1日起至今未向原告交纳物业管理费。被告姚继辉、蒙雪将认可原告在本案中主张的事实，但认为被告与房开商签订的购房合同，约定选聘的物管企业系都匀嘉和物业服务有限公司而不是原告，被告对房开商与原告签订的前期物业服务合同不予认可，原告与被告无合同关系，故原告的诉讼主体不适格，且被告未收房不应当承担物业费。
一审法院另查明，被告与开发商约定的交房时间为2015年3月28日，开发商在合同约定的交房时间已通过媒体向业主发了交房通知；荔波中央城小区于2016年3月26日成立了业主委员会。
一审法院认为，虽然被告未与原告签订书面物业服务合同，且与房开商签订的购房合同约定选聘的物管企业不是原告，但是“荔波·中央城”小区在业主委员会成立之前，购房合同约定选聘的物业服务企业已退出该物业区域，房开商另行选聘原告，并与其签订的前期物业服务合同的效力及于全体业主，对全体业主有约束力。原告作为物业管理企业为包括被告在内的全体业主提供服务管理，被告接受原告提供的物业管理服务后，理应支付相应对价。业主委员会系涉案小区业主的自治组织代表全体业主的利益，涉案小区成立了业主委员会后，被告认为原告收费过高、物业服务不到位拒不交纳物业服务费的，应先行由业主委员会出面协调、交涉、处理，原告切实已为构建有序、安全、和谐的小区生活环境提高自己的物业服务水平后，业主委员会应当督促被告限期交纳物业服务费，经督促仍不交纳的，原告可以向人民法院起诉。本案在庭审过程中，原告未能提供在涉案小区业主委员会成立之后，被告拒交物业服务费的经业主委员会督促后仍不交纳的相关证据，故此阶段的物业服务费原告可按相关规定完善程序后另行主张。被告辩称未收房不应当承担物业服务费的理由，因开发商在合同约定的交房时间已发出交房通知，被告迟延接受房屋交付，物业服务费发生日期从开发商催告交付的期限结束次日起算，结合本案情况原告要求从2015年4月起算并无不当。因此，被告应按约定每月每平方米1元支付2015年4月1日起至2016年3月的物业服务费为1442元（1元×120.18平方米×12个月=1442元）给原告。另外原告以被告存在滥用诉讼权利、拖延承担诉讼义务等明显不当行为，造成原告直接损失为由，要求被告承担的律师费500元的诉讼主张，证据不足、理由不能成立，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体运用法律若干问题解释》第一条、《物业管理条例》第七条、第六十六条、《贵州省物业管理条例》第五十四条、第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款判决：一、被告姚继辉、蒙雪将在本判决生效之日起七日内支付原告荔波嘉和物业服务有限公司2015年4月至2016年3月的物业管理费1442元；二、驳回原告荔波嘉和物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，适用简易程序减半收取25元，原告荔波嘉和物业服务有限公司承担5元，被告姚继辉、蒙雪将承担20元。
二审期间，上诉人荔波嘉和物业和上诉人姚继辉、蒙雪将均未向本院提交新证据。一审法院认定事实清楚，本院予以确认。
本院认为，房屋出卖人与购房者所签《商品房买卖合同》依法成立有效，虽然此合同约定都匀嘉和物业服务公司为物业服务企业，但在此合同的履行过程中，出现在房屋交付前，贵州省嘉和房地产开发有限公司荔波分公司与荔波嘉和物业签订《（前期）物业管理服务合同》的情况，这表明建设单位与荔波嘉和物业实际签订是前期物业合同，故根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，同时结合荔波嘉和物业在此合同签订后也进行了实际的管理服务，故荔波嘉和物业依法为此前期物业管理服务合同的当事人，姚继辉、蒙雪将所提荔波嘉和物业主体不适格的理由不能成立。
对于姚继辉、蒙雪将所提贵州省嘉和房地产开发有限公司荔波分公司与荔波嘉和物业签订《（前期）物业管理服务合同》因违反《贵州省物业管理条例》第二十四条、第五十六条规定而无效的理由，因姚继辉、蒙雪将所指规定并非效力性规定，而是管理性规定，故根据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十四条“在合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定”以及《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定，因此合同的签订人具有相应民事行为能力、意思表示真实、合同内容未违反法律或者社会公共利益，此合同依法有效；姚继辉、蒙雪将的此抗辩理由依法不能成立，不予采信。对于姚继辉、蒙雪将所提收费过高的理由，因合同约定住宅物管费按每月每平方米1元的收费标准未超出物价部门审核的收费标准，且此约定当前有效；因开发商在合同约定的交房时间已发出交房通知，姚继辉、蒙雪将迟延接受房屋交付，责任在于姚继辉、蒙雪将，故其提出尚未入住应降低物业管理费收费标准，不符合《“荔波中央城”前期物业合同》约定，亦无法律依据，本院不予采纳。故一审法院按此计算涉案业主所欠物管费，并无不当。
根据《（前期）物业管理服务合同》关于每月10日上交上月物管费的约定，以及最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”的规定，因荔波嘉和物业已履行相应管理服务与催收物管费的义务，其有权要求姚继辉、蒙雪将等业主支付所欠物管费，现其计算姚继辉、蒙雪将支付2015年4月1日至2017年3月30日期间的物业管理费2884元物管费有事实依据，且符合约定，此请求应予以支持。姚继辉、蒙雪将如认为荔波嘉和物业的管理服务有瑕疵的上诉理由，因本案为物业服务合同纠纷，故此上诉理由不在本案审理范围，不予理处。因《贵州省物业管理条例》第六十七条的规定意在督促业主交纳物业管理费，进而赋予业主委员会享有督促业主交纳物业管理费的权利，但其并非法律上的诉讼前置程序，不能影响当事人行使诉权，故一审关于业主委员会督促业主缴纳物管费是物业公司请求业主支付物管费的前提和必要程序的认定，无明确的法律规定，且与《（前期）物业管理服务合同》的有效约定不符，此认定法律适用错误，应予纠正。
综上所述，上诉人姚继辉、蒙雪将的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回；上诉人荔波嘉和物业的上诉理由成立，其上诉请求应予支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持荔波县人民法院（2017）黔2722民初587号民事判决第二项；
二、变更荔波县人民法院（2017）黔2722民初587号民事判决第一项为：上诉人姚继辉、蒙雪将在本判决生效之日起七日内支付上诉人荔波嘉和物业服务有限公司2015年4月1日至2017年3月30日期间的物业管理费2884元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费25元，按一审判决执行；二审案件受理费100元，由上诉人姚继辉、蒙雪将承担。
本判决为终审判决。
审判长 陆育义
审判员 田一铭
审判员 王 军
二〇一七年八月三十一日
书记员 李 震