北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终8429号
上诉人（原审原告）：高正，男，1958年2月23日出生。
委托诉讼代理人：罗开伟，男。
被上诉人（原审被告）：王宝君，男，1957年9月29日出生。
委托诉讼代理人：田静，北京市永浩律师事务所律师。
原审第三人：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。
法定代表人：谢勇，董事长。
委托诉讼代理人：杜文娜，女，北京我爱我家房地产经纪有限公司法务专员。
上诉人高正因与被上诉人王宝君及原审第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2017）京0106民初20449号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年08月07日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
高正上诉请求：1.王宝君依照合同赔偿高正违约金110万元（因高正已收取王宝君购房款100万元，王宝君需另行支付高正10万元）；2.王宝君支付高正北京市丰台区某某某某二区9号楼13层1单元1302号房屋（以下简称案涉房屋）使用费按照每月6000元，自2017年7月28日至王宝君交还高正的房屋截止；3.本案诉讼费用由王宝君负担。事实和理由：1.一审法院查明事实清楚，高正、王宝君双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》为双方真实意思表示，为有效协议，双方应严格依照合同履行各自义务。王宝君延迟付款构成违约，依照合同理应赔偿高正合同总额550万元的20%违约金即110万元。因王宝君违约造成高正投资500万元入股别的公司未能及时付款，按照《股权投资协议书》相关条款，需赔偿对方公司投资总额10%损失即50万元。王宝君违约给高正造成重大损失，一审法院判决王宝君赔偿高正5万元违约金，不到总购房款的1%，明显过低，有失公平公正，请求法院依据双方签订的合同及高正的《股权投资协议书》，判决王宝君赔偿高正违约金110万元；2.北京房产新政后房价明显下降，高正房屋价值大幅降低，加上需要赔付给入股公司的赔偿金额50万元，高正总损失已明显超过王宝君需要赔偿给高正的违约金110万元；3.王宝君需支付给高正的房屋使用费用，高正提供有链家网打印的同小区同等面积成交价格参考，100平米每月6000元。
王宝君辩称，不同意高正的上诉请求，就一审判决我们没有提起上诉，但王宝君在整个房屋买卖交易过程中并没有明确的违约行为，一审判决所认定的合同违约也是基于我爱我家公司与高正在沟通房款的期限上产生分歧，造成王宝君被动的没有按照合同约定的期限缴纳房款，王宝君不存在违约行为，也积极按照各方协商的期限内存入购房款，具备了房屋交易过户的必要条件，在提交的证据中也能证明王宝君作为买受方为了房屋交易目的的实现积极履约的一些相关材料，并且投入了部分装修材料。我们对一审判决明确的主文内容表示认可，也积极准备履行这些法律义务。一审判决王宝君承担使用房屋期间使用费问题，我们在交付高正房屋以后才停止房屋使用费的计算，房屋在王宝君处没有实现任何价值。希望二审尽快作出判决，我们也会尽快履行一审确认的我们应承担的法律义务。
我爱我家公司述称，高正的上诉请求与我爱我家公司无关，我爱我家公司服从一审判决。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，我爱我家公司服从一审判决。
一审法院认定事实：2017年1月3日，高正与王宝君经我爱我家公司居间服务签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定王宝君购买案涉房屋，房屋成交总价550万元，定金10万元（签订合同当天支付），全款购房，王宝君于房源核验通过当天通过自行交接向高正支付90万元，王宝君于网签后过户前3日通过资金监管向高正支付230万元，王宝君于网签后过户前3日通过资金存管向高正支付220万元，高正应于过户后2日将房屋交付给王宝君。合同载明：第九条权属转移登记，（一）甲、乙双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。如合同履行期间，因产生需要延长申请办理房屋权属转移登记时间的情况，甲、乙双方应当另行签订书面的补充协议。（三）因乙方原因致使甲方在合同签订之日起120日内未能完成房屋产权转移且乙方取得房屋产权证书，甲方有权单方解除合同。1、甲方选择解除合同的，适用本合同第十一条第一款约定。第十一条合同解除条款，（一）如甲方依照本合同的约定单方解除本合同，应当以书面的方式进行。本合同自甲方向乙方发出的书面通知到达乙方之日起自动解除。乙方应按成交总价款的20%向甲方承担违约责任。甲方于合同解除之日退还抵扣违约金后剩余的乙方已付款；如已付款不足以抵扣，乙方应于解除之日支付不足部分。在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由乙方承担。解除合同后，乙方另须配合甲方办理注销网上签约等手续，如未办理甲方可单独追究乙方违约责任。
此后，王宝君向高正支付了定金10万元和第一笔购房款90万元。
2017年2月13日，我爱我家公司工作人员签署收条，载明：今收到丰台区某某某某二区9号楼13层1单元1302房屋钥匙一把。我爱我家公司于2017年2月13日将房屋交付王宝君。庭审中，王宝君自认其手中有案涉房屋的钥匙2把和电卡2张。
此后，我爱我家公司为双方的购房合同办理了网签手续。
2017年5月9日，王宝君缴纳了交易所需的相关税费。
此后，因王宝君无法及时准备购房资金，双方合同未能如期履行。
一审庭审中，高正表示双方合同因王宝君资金问题而未能按时履行，其从未同意王宝君迟延支付房款，而双方交易造成其交纳综合地价款损失37590元，并就此提交：1.其与我爱我家公司业务员的微信记录；2.超标购买经济适用住房综合地价款缴款通知书。王宝君对上述证据发表如下意见：1.认可该证据真实性，但该记录没有显示我爱我家公司和其迟延付款的内容，也没有对迟延付款如何处理达成任何协议，反而证明我爱我家公司和高正多次沟通，双方约定了办理过户的时间；2.真实性不认可，证明目的不认可。
王宝君表示其通过我爱我家公司向高正表示了会迟延付款，我爱我家公司反馈已获得高正允许，且其在得到允许后积极筹备购房款，并就此提交：1.其与我爱我家公司业务员的谈话录音，显示我爱我家公司业务员告知其高正同意其迟延付款，最晚6月10日完成过户；2.其与我爱我家公司业务员的微信记录；3.借款合同，显示其为及时支付购房款向案外人借款130万元。我爱我家公司认可该证据真实性和证明目的。
我爱我家公司未就其主张向法庭提供证据。
另，王宝君表示如合同解除，希望全面处理双方合同所涉问题。
一审法院认为，高正与王宝君所签《北京市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，为有效协议，双方应严格依照合同履行各自义务。
本案争议焦点为王宝君迟延付款导致合同超出约定履行期间的行为是否构成违约、是否应承担相应的违约责任。虽然高正提出了相应的抗辩主张，根据本案查明的事实，无法认定高正同意王宝君迟延支付购房款。因房屋买卖合同具有相对性,故法院理应认定王宝君的迟延付款行为构成合同违约。
王宝君迟延付款导致合同超出约定履行期间，已构成合同解除条件，故高正有权要求解除合同、王宝君赔偿损失。现高正要求解除合同，并要求王宝君撤销网签、腾退房屋、电卡2张的请求，并无不当，法院予以支持。高正要求王宝君交还钥匙3把，但其证据仅显示其交给我爱我家公司钥匙1把，而王宝君自认收到钥匙2把，故王宝君交还钥匙的数量法院认定为2把。高正要求王宝君支付使用房屋期间的水电煤气物业费，但未明确具体数额，法院无法处理，高正可待具体数额明确后另行主张。高正要求王宝君交纳的综合地价款，从高正提交的证据看，该款项属于高正在购买案涉房屋时必要支出，与案涉房屋买卖合同无关，故高正的该项请求，法院不予支持。高正要求王宝君按照每月6000元标准，支付高正自2017年2月13日至实际腾退房屋之日止的房屋占用费，未就其主张占用费的标准向法庭提供证据，法院无法准确确认王宝君占用房屋期间的占用费标准，故法院酌情对该占用费标准予以确定；另因高正交付房屋非因合同义务，而是自主行为，故既便存在因对方原因导致合同解除，亦不能因此要求对方承担自交付之日起的占用费，而是应以其提出解除合同、退还房屋之日起计算占用费。高正要求王宝君支付违约金110万元，数额过高，法院根据双方合同履行情况、违约情节、主观过错程度并排除房屋空置损失酌情予以确定。另外，王宝君要求一并处理合同解除相关问题，故高正收取的购房款理应退还王宝君，而王宝君应支付高正的违约金、赔偿款法院另行判决。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定，于2018年5月判决：一、解除高正与王宝君就买卖北京市丰台区某某某某二区9号楼13层1单元1302号房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》；二、王宝君于判决生效之日起十五日内协助高正办理注销北京市丰台区某某某某二区9号楼13层1单元1302号房屋网签登记的手续；三、王宝君于判决生效之日起十五日内将北京市丰台区某某某某二区9号楼13层1单元1302号房屋交还高正；四、王宝君于判决生效之日起十五日内将北京市丰台区某某某某二区9号楼13层1单元1302号房屋钥匙两把、电卡2张交还高正；五、王宝君于判决生效之日起十五日给付高正房屋占用费，按照每月四千五百元标准计算，自2017年7月28日开始计算至王宝君实际交还北京市丰台区某某某某二区9号楼13层1单元1302号房屋时止；六、王宝君于判决生效之日起十五日给付高正违约金五万元；七、高正于判决生效之日起十五日退还王宝君购房款一百万元；八、驳回高正的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，高正向本院提交了链家网长安新城价格、租金截图、收件清单及高正、王宝君、北京伟嘉安捷投资管理有限公司签订的《履约服务合同》、高正、王宝君、我爱我家公司签订的《居间服务合同》等证据复印件。本院经审理查明的其他事实与一审法院认定的事实无异，本院依法予以确认。
另，本院在审理过程中，经向各方当事人释明，为防止各方当事人损失继续扩大，王宝君已于2018年8月16日将案涉房屋交还高正；王宝君已于2018年8月16日将案涉房屋钥匙两把、电卡两张交还高正；王宝君占有使用案涉房屋期间物业费问题亦一并解决。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。高正与王宝君所签《北京市存量房屋买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。
根据本案查明的事实，王宝君延迟付款导致合同超出约定的履行期限，构成合同解除的条件，且双方均同意解除《北京市存量房屋买卖合同》，故一审法院判定解除高正与王宝君签订的《北京市存量房屋买卖合同》系正确的，本院予以支持。
就高正上诉要求王宝君按照每月6000元标准，支付高正自2017年2月13日至实际腾退房屋之日即2018年8月16日止的房屋占用费一节，高正就其主张向法庭提供中介机构同小区租房价格等证据，但一审本系参考同地租金标准确定的房屋使用费，该判决并无明显不妥，本院予以维持。
就高正要求王宝君支付违约金110万元一节，数额过高，一审法院根据双方合同履行情况、违约情节、主观过错程度并排除房屋空置损失酌情确定王宝君支付违约金5万元过低，应适当予以调整，本院对一审该项判决予以变更。
一审对注销案涉房屋网签登记手续等其他事项处理并无不妥，本院予以维持。
综上所述，高正的上诉请求部分成立。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持北京市丰台区人民法院（2017）京0106民初20449号民事判决第一项；
二、维持北京市丰台区人民法院（2017）京0106民初20449号民事判决第二项；
三、撤销北京市丰台区人民法院（2017）京0106民初20449号民事判决第三项；
四、撤销北京市丰台区人民法院（2017）京0106民初20449号民事判决第四项；
五、撤销北京市丰台区人民法院（2017）京0106民初20449号民事判决第八项；
六、变更北京市丰台区人民法院（2017）京0106民初20449号民事判决第五项为王宝君于本判决生效之日起十五日内给付高正房屋占用费，按照每月四千五百元标准计算，自2017年7月28日开始计算至2018年8月16日止；
七、变更北京市丰台区人民法院（2017）京0106民初20449号民事判决第六项为王宝君于本判决生效之日起十五日内给付高正违约金二十五万元；
八、变更北京市丰台区人民法院（2017）京0106民初20449号民事判决第七项为高正于本判决生效之日起十五日内退还王宝君购房款一百万元；
九、驳回高正的其他诉讼请求。
一审案件受理费7899元，由王宝君负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。二审案件受理费14700元，由高正负担11359元（已交纳），王宝君负担3341元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 肖大明
审 判 员 刘丽杰
审 判 员 周梦峰
二〇一八年八月三十一日
法官助理 曹 华
书 记 员 张 璐