青海省西宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）青01民终476号
上诉人（原审原告）：何杨宝，公民身份号码×××，男，1976年6月1日出生，藏族，四川省阿坝藏羌自治州黑水县人，现住本市。
委托诉讼代理人:吕勇，公民身份号码×××，男，1966年4月6日出生，汉族，住址同上。
被上诉人（原审被告）：刘延胜，公民身份号码×××,男，1964年6月14日出生，汉族，西宁市村民，住西宁市。
上诉人何杨宝因与被上诉人刘延胜房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服西宁市城北区人民法院（2017）青0105民初439号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人何杨宝及委托诉讼代理人吕勇，被上诉人刘延胜到庭参加了诉讼,本案现已审理终结。
何杨宝上诉请求：1、维持原判第一项，撤销原判第二项，改判刘延胜返还何杨宝在该转让土地上的垫付款1569782.78元（包括加盖2500平方米房屋，每平方米540.92元，共计1352149.2元，附着物补偿款1572726元，共计2924875.43元，扣减已支付的2400000元，剩余524875.43元，加上刘延胜应返还已支付的转让费91万元，以及91万元的利息12万余元,自2012年6月至2017年一审起诉前）。
事实和理由：原判认定事实不清，适用法律错误。原审法院认定何杨宝与刘延胜签订的《房屋地产使用权转让协议书》无效，但就各自返还的事实未能查明。何杨宝加盖该房屋，实际为土建、装修和彩钢投入了大量的人力财力。何杨宝与刘延胜已明确拆迁房屋和附着物的所有权和价值，但原审法院未采纳并各自予以返还。原审法院对于何杨宝申请依职权调查本案房屋拆迁补偿的书面请求，未履行职责，使本案相关事实未能查明。
刘延胜辩称，何杨宝与刘延胜签订的房屋地产使用权转让协议书属无效协议，房子已经被拆了，何杨宝返还不了刘延胜的房屋、院子，应给何杨宝的补偿款已支付，一审法院认定事实清楚，处理正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
一审中何杨宝的诉讼请求：1、确认何杨宝、刘延胜签订的《房屋地产使用权转让协议书》无效；2、刘延胜返还何杨宝在该转让土地上的垫付款1569782.78元。
一审法院认定事实：刘延胜系本市城北区陶家寨村居民，为该村263号宅院的户主。集体土地使用证（城北集用（2002）字第04-366号）登记的使用者为刘延胜，使用权面积为275.4平方米。2012年6月22日，何杨宝与刘延胜签订了《房屋地产使用权转让协议书》，约定刘延胜将自家的263号宅院转让给何杨宝，价格为1800000元，分三期至2012年底付清。还约定刘延胜协助何杨宝于2012年12月31日办理房屋院子手续。协议签订后，刘延胜将宅院交付给何杨宝。何杨宝向刘延胜陆续支付了91万元。后何杨宝在该宅院加盖了一些房屋。2013年12月3日，因政府拆迁，西宁市城北区建设局与刘延胜对陶家寨村263号宅院拆迁事项签订了拆迁补偿协议书，确定宅院房屋补偿款2964410.06元、过渡费335086.80元、搬家费1000元、学生补助600元，共计3301496.86元。2014年1月17日刘延胜领到补偿款后，于同年1月20日两次给何杨宝转款支付了2400000元。同年2月陶家寨村263号宅院被拆除。
另查明，2012年6月22日，何杨宝与刘延胜还签订了一份《房屋租赁协议书》，约定将刘延胜的263号宅院出租给何杨宝，2013年3月11日，陶家寨村委出具了一份刘延胜出租263号宅院的证明。
一审法院认为，我国土地管理法规定，农村宅基地属于农村集体所有，村民对自己依法获得的宅基地只有使用权，不能进行转让。对宅基地上的住房是否可以转让，国家现行法律、法规没有明确的禁止性规定。随着社会经济发展，出现了一些宅基地及住房转让的情况，但应具备一定条件：一是转让人与受让人为同一集体经济组织内部的成员，二是转让行为应征得集体经济组织同意。刘延胜拥有陶家寨村263号院的宅基地使用权，刘延胜与何杨宝签订的《房屋地产使用权转让协议书》，将宅院房屋转让给非本村村民的何杨宝，并且双方为掩盖转让行为，同时又签订了一份房屋租赁协议，陶家寨村委会出具的证明证实了刘延胜出租宅院的情况，由此可见陶家寨村委对何杨宝、刘延胜的转让行为并不知情，因此，何杨宝、刘延胜的转让宅基地的行为不符合法律规定，转让协议属无效协议。刘延胜以户主的名义领取了拆迁补偿款，已将2400000元支付给何杨宝，鉴于这种实际情况，已不存在因协议无效而返还宅院的可能性，故根据双方协议的内容，刘延胜取得1811496.86元的转让费，何杨宝取得其余的2400000元作为加盖房屋的补偿款，符合公平原则，应予准许。何杨宝要求刘延胜给付土地补偿费的诉求无事实及法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）、（五）项、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条、第一百三十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、何杨宝与刘延胜于2012年6月22日签订《房屋地产使用权转让协议书》无效。二、驳回何杨宝的其他诉讼请求。
二审经审理查明，原审法院查明事实属实，且双方当事人均无异议，本院予以确认。
本院认为，原审法院确认刘延胜与何杨宝于2012年6月22日签订的《房屋地产使用权转让协议书》无效，对此何杨宝、刘延胜均无异议，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：”合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，因涉案《房屋地产使用权转让协议书》无效，刘延胜应将已收取的部分购房款91万元返还给何杨宝，同时何杨宝也应将陶家寨263号宅院返还刘延胜,现宅院已被拆除无法返还。因该宅院拆迁补偿款已由刘延胜领取，刘延胜应将何杨宝在该宅院修建的房屋及附着物的投资成本返还何杨宝。诉讼中，何杨宝未提交相关证据证实其加盖2500平方米房屋投入建房成本1352149.2元，同时涉案宅院中既包括刘延胜原有附着物，亦包括何杨宝增加的附着物，何杨宝也未能提交其主张附着物的投资为1572726元的相关证据。鉴于双方均认可加盖2500平方米房屋及附着物的实际，根据本案已查明的事实，并从公平原则出发，刘延胜已返还何杨宝2400000元也是可行的。何杨宝上诉请求刘延胜返还何杨宝在该土地上的垫付款1569782.78元的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费19005元，由上诉人何杨宝负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈志秀
审判员 王有林
审判员 张 薇
二〇一八年五月二十五日
书记员 王成苗
附：法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百九十九条当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审，当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。
第二百零五条：当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。