北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京01民终2028号
上诉人（原审被告）ＸＸ，男，1984年3月7日出生。
委托代理人常雪，北京市北方律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）孙世海，男，1942年2月8日出生。
被上诉人（原审原告）刘荣爱，女，1945年11月9日出生。
上述二被上诉人之委托代理人邢家家，北京市东清律师事务所律师。
原审第三人迟国辉，男，1979年12月27日出生。
上诉人ＸＸ因与被上诉人孙世海、刘荣爱及原审第三人迟国辉确认合同无效纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2014）石民初字第7972号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
孙世海、刘荣爱在原审法院起诉称：其是夫妻关系。因二人之子急需用钱找案外人张玉珍借钱，张玉珍于2015年1月28日与孙世海、刘荣爱签署抵押借款合同，借款金额75万元，期限为1个月，孙世海、刘荣爱将北京市石景山区38栋8单元201号共有房屋作为抵押担保，并办理了抵押登记。借款到期后，孙世海、刘荣爱之子未能及时还款，请求宽限期。但是，张玉珍、迟国辉及ＸＸ合伙先将房屋过户到ＸＸ名下，又由ＸＸ以110万的价格将房屋过户给他人。孙世海、刘荣爱与张玉珍之间是借款关系，只在借款时做了抵押登记，与ＸＸ并非房屋买卖关系。孙世海亦没有授权迟国辉卖房的真实意思，授权书无效，现迟国辉以明显低于市场价格出卖房屋属无权代理或滥用代理权，房屋市场价190万左右，ＸＸ以100万元价格购买，明显低于市场价格出售，损害了孙世海、刘荣爱利益。为维护孙世海、刘荣爱合法权益，故诉至法院。诉讼请求：1、判令2015年4月27日孙世海与ＸＸ签订的存量房屋买卖合同（××××××××）无效；2、诉讼费由ＸＸ及迟国辉承担。
ＸＸ在原审法院答辩称：不同意孙世海、刘荣爱诉讼请求，其与迟国辉订立的房屋买卖合同价款为150万元，已将全部购房款交付迟国辉，不是孙世海、刘荣爱所述以100万元过户，ＸＸ分三次转给迟国辉150万元，ＸＸ开始准备银行贷款买房，第一次通过建委帐户支付20万元首付，第二次转帐80万元，5月20日晚上取现金50万元交给了迟国辉。
迟国辉在原审法院陈述称：其依据孙世海、刘荣爱出具的公证授权委托书与ＸＸ签订的存量房屋买卖合同，房屋价格是孙世海、刘荣爱和ＸＸ商定的，迟国辉受孙世海、刘荣爱委托履行过户义务，迟国辉将售房款80万元给了案外人张玉珍，剩余70万元给了孙世海、刘荣爱。
原审法院审理查明：孙世海与刘荣爱系夫妻关系，孙阳系二人之子。位于北京市石景山区38号楼2层8单元201号建筑面积55.23平方米房屋（以下简称涉案房屋）原登记在孙世海名下。
2015年1月28日，孙世海、刘荣爱（甲方）与案外人张玉珍（乙方）签订《抵押借款合同》，约定甲方向乙方借款75万元，期限1个月，月利率1.86％，一次性还款，按月付息；甲方以涉案房屋作为抵押担保。当日，孙世海（抵押人）、张玉珍（抵押权人）又签订了《房地产抵押合同》，并对涉案房屋办理了抵押权登记。
2015年1月28日，孙世海、刘荣爱出具的《委托书》中载明，孙世海、刘荣爱委托迟国辉办理如下事项：1、代为预约还款并提前偿还银行贷款、办理注销与涉案房屋相关抵押登记事宜，代为签署解押协议，领取解押材料，代为签署相关文件；2、代为确定售房价格、办理房屋核验、办理房屋买卖交易手续、签订网签手续及解除网签手续、办理公示手续、签订房屋买卖合同、办理房屋产权转移、过户有关事宜……代为办理与出售房屋相关的税务手续、协助买方以买方名义办理贷款、抵押的相关手续……代为收取相关售房款及到银行办理提款手续，办理房产交易中涉及银行资金托管、资金监管与资金解冻等相关手续并签署相关文件……3、……代为领取变更后的房屋所有权证；委托期限：自委托之日起至委托事项办完为止；受托人有转委托权。
2015年1月30日，北京市方正公证处出具的（2015）京方正内民证字第××××号《公证书》中载明，孙世海和刘荣爱于2015年1月28日在该公证处签订上述《委托书》，并知悉委托的法律意义和法律后果。
2015年4月27日，迟国辉以孙世海名义与张玉珍签订的《抵押合同解除／终止协议（房屋登记专用）》中载明，抵押房屋为涉案房屋，但未就其他事项明确约定。
2015年4月27日，张玉珍（委托人）与迟国辉（受托人）签订《委托授权书》，约定张玉珍委托迟国辉提出房屋登记申请、办理相关房屋登记手续、接受询问，撤回登记申请，领取房屋权属证书或其他办理结果。同日，张玉珍向房屋主管部门申请注销房屋上的一般抵押权登记。
2015年4月27日，迟国辉持公证授权委托书代理孙世海（出卖人）与ＸＸ（买受人）签订编号为××××××××的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定孙世海将涉案房屋出售给ＸＸ，房屋成交价格100万元。
2015年4月27日，迟国辉以孙世海名义（甲方，出卖人）与ＸＸ（乙方，买受人）、北京市石景山区住房和城乡建设委员会（丙方，区县房屋行政管理部门）签订《存量房自有交易资金划转协议》，约定：甲、乙双方同意以账户名称为××××××××、账号为×××的账户作为双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》（网签合同编号：××××××××）的资金监管账户，乙方将自有交易资金存入该账户；如交易完成，自有资金及监管账户存续期间的存款利息归甲方所有；如甲、乙双方交易失败，账户内本息归乙方所有；甲方提供户名为迟国辉、账号为×××的账户，交易完成时，作为自有资金收款账户；乙方提供户名为ＸＸ、账号为×××的账户，交易失败时，自有资金付至该账户。
2015年4月28日，迟国辉以孙世海名义与ＸＸ共同向房屋主管部门申请办理房屋所有权转移变更登记。
2015年5月6日，ＸＸ取得涉案房屋《房屋所有权登记证书》。
2015年5月20日，ＸＸ对涉案房屋设立了抵押权登记，抵押权人莘俊梅，抵押债权数额180万元。
另查明：案外人马梦娇、孙纯原系夫妻关系。2015年5月26日，孙纯通过链家公司居间与ＸＸ签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定ＸＸ将涉案房屋出售给孙纯；房屋总价格173万元，该房屋已经设定抵押，抵押权人为莘俊梅，抵押登记日期为2015年5月20日，出卖人应于2015年6月10日前办理抵押注销登记手续。同年6月3日，涉案房屋上的抵押权登记被注销。
2015年8月5日，马梦娇与中国工商银行股份有限公司北京珠市口支行签订《个人最高额抵押合同》，马梦娇以涉案房屋向工商银行提供抵押，抵押物价值1559750元。
2015年9月7日，马梦娇与工商银行签订《个人购房借款／担保合同》，马梦娇以涉案房屋作为担保，向工商银行申请贷款77万元。
2015年8月6日，ＸＸ与马梦娇共同向房屋登记主管部门申请办理涉案房屋所有权转移变更登记，同年8月7日，马梦娇取得涉案房屋的《房屋所有权登记证书》。
马梦娇以现金、银行转账、贷款方式共支付ＸＸ173万元房款，另支付链家公司居间费47000余元。
另查：ＸＸ提供孙世海、刘荣爱签名、摁指印的《房屋买卖居间合同》，以证实其与孙世海、刘荣爱签订的房屋买卖合同实际成交价格150万元，将全部房款支付给孙世海、刘荣爱。该合同中载明：（出卖人）孙世海、刘荣爱，ＸＸ（买受人），房屋未设定抵押，出卖人已将该房屋出租，承租人已放弃优先购买权或买受人即为承租人；房屋成交价格为150万元；买受人定于2015年4月30日前将该房屋购房款20万元交于出卖人；买受人定于过户完成后1个月内将该房屋的购房尾款130万元交于出卖人；买受人应当在买房人支付全部房款3日内将该房屋交付买受人；双方通过北京东来置地房地产经纪公司达成交易；佣金15000元，由买受人负担；买受人负担契税、个人所得税、土地出让金。
迟国辉提供的《现金收条》证据中载明：今收到迟国辉送来的石景山区38号楼2层8单元201号卖房剩余房款70万元整（柒拾万元整）。特此证明。其中，该收条右下犄角处有孙世海、刘荣爱的签名、摁指印。
上述《房屋买卖居间合同》和《现金收条》均未注明日期。孙世海、刘荣爱对该《房屋买卖居间合同》及《现金收条》的真实性均不予认可，称其与张玉珍借款时签署了很多文件，因年纪大，不知道签署的是什么，亦不认识ＸＸ，亦未收到过ＸＸ或迟国辉给支付的房款，没有实际授权委托迟国辉与ＸＸ签订买卖合同的本意。
经原审法院释明，孙世海、刘荣爱对上述居间合同和收条中是否为其本人签字不申请笔迹鉴定。
又查明：2015年12月17日，北京市西城区展览路街道洪茂沟居委会出具的证明中载明：孙世海、刘荣爱自1979年至今居住在月坛北街23号。
2015年12月21日，北京市西城区展览路街道洪茂沟居委会出具的证明中载明，刘荣爱于2015年5月21日全天在社区值班室值班。
孙世海、刘荣爱提供的首都医科大学附属医院处方、检验申请报告单、门诊收费票据，以证实其于2015年5月20日、5月22日、5月23日在医院输液治疗，不在涉案房屋内居住。
孙世海、刘荣爱另提供租房合同复印件及手机存储照片，以证实其未在涉案房屋内居住，房屋出租后于2015年5月20日被ＸＸ强行占用。其中，租赁合同载明出租人为ＸＸ，承租人为唐明轩，租期自2015年5月20日至2016年5月。
关于《房屋买卖居间合同》签订、履行过程及房款具体支付方式。ＸＸ陈述称：其从网上得知孙世海、刘荣爱卖房，主动联系孙世海、刘荣爱，2015年3月底孙世海、刘荣爱带其看房，当时房价每平方米3万元出头，孙世海、刘荣爱卖150万元，没还价便成交，2015年4月初双方在涉案房屋内签订居间合同，合同文本和内容均为ＸＸ提供、填写，房屋没有设定抵押和出租；将150万元房款分三次支付给迟国辉，第一次于2015年5月28日银行转账支付20万元，第二次银行转账支付80万元，2015年5月20日早起主动联系迟国辉在马路边给了10万元一捆、共5捆的50万元现金，迟国辉没数直接拿走，未出具收条，两三天后迟国辉将房屋钥匙给了ＸＸ，房内仅有些破家具，没有电视等用品，双方亦未办理交接手续。
迟国辉述称：不认识孙世海、刘荣爱，孙世海、刘荣爱向张玉珍借款，张玉珍侄子让迟国辉做中间人办理涉案房屋委托手续，在办理公证书时才认识孙世海、刘荣爱，不清楚授权委托书内容和房屋出售价格，张玉珍侄子说已找好买家，让迟国辉配合ＸＸ办理过户手续，迟国辉没有孙世海、刘荣爱电话，亦没有征询孙世海、刘荣爱意见持公证授权委托书与ＸＸ签订了存量房屋买卖合同、办理了房屋抵押解除和过户转移登记手续。
本案庭审中，迟国辉自认代孙世海、刘荣爱收取150万元房款，承认未经孙世海、刘荣爱确认和协商，将其中80万以转账方式代为还了孙世海、刘荣爱的借款；2015年5月初，ＸＸ以银行转账先支付20万元，2015年5月前，ＸＸ转账支付80万元，2015年5月20号下午，ＸＸ支付1万元一捆的50万元现金，迟国辉拿回家两三天后，在涉案房屋内将70万元给了孙世海、刘荣爱。关于该70元支付具体过程。迟国辉述称：2015年5月20日下午，其亲自到涉案房屋内将70万元现金送给孙世海、刘荣爱，其将钱放在房屋门口客厅地上，孙世海、刘荣爱成捆数了数便打了收条，迟国辉送钱去时自带了纸和笔，其先将收条内容写好再将纸、笔交给孙世海、刘荣爱签字。庭审中，迟国辉承认其书写的收条内容与孙世海、刘荣爱的签名不是由同一只笔书写而成，认可代为还款80万元时未经孙世海、刘荣爱协商确认，亦未确认剩余房款的数额。
迟国辉另述称：其给孙世海、刘荣爱送钱的同时，孙世海、刘荣爱将房屋钥匙给了迟国辉，迟国辉将房屋钥匙交给ＸＸ，当时房屋内有家电等用品，但没有和孙世海、刘荣爱或ＸＸ办理房屋交接手续。
经原审法院充分释明，在原审法院指定举证期限内，ＸＸ、迟国辉均未能提供双方之间关于给付或收取房款款项资金往来流转的有效凭证，亦未提供给付孙世海、刘荣爱房款资金往来流转的有效凭证。
原审查明的上述事实，有《抵押借款合同》、（2015）京方正内民证字第××××号《公证书》、《抵押合同解除／终止协议（房屋登记专用）》、《委托授权书》、编号为××××××××的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《存量房自有交易资金划转协议》、《房屋所有权登记证书》、《房屋买卖居间合同》、《现金收条》、证明、首都医科大学附属医院处方签、检验申请报告单、门诊收费票据、租赁合同、《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、房屋交易档案资料、当事人陈述等证据材料在案佐证。
原审法院审理认为：代理人应当在代理权限范围内遵照诚信原则，以被代理人名义实施代理行为。代理人在行使代理权过程中，应当充分维护被代理人利益，不得滥用代理权。代理人与第三人恶意串通或者第三人明知或应当知道代理人实际没有代理权或滥用代理权，损害被代理人利益的，该行为因违反法律强制性规定应属无效。本案中，对迟国辉与ＸＸ是否存在恶意串通损害孙世海、刘荣爱合法权益的认定，要在结合社会常理、正常交易习惯基础上，从迟国辉是否存在滥用代理权行为的故意、ＸＸ在购房时是否尽到普通买受人合理谨慎注意义务等方面进行分析。
第一，关于孙世海、刘荣爱与迟国辉之间法律行为性质的认定。
孙世海、刘荣爱在与案外人签订借款合同等相应文件的同时，向本案迟国辉出具了授权委托书，并办理了公证手续。从形式上分析，孙世海、刘荣爱应充分了解其行为内容，应知晓其行为的意义及可能导致的法律后果，双方亦就涉案房屋出售事宜形成委托代理关系。但是，代理关系一般具有浓厚的人身信赖性质，往往基于被代理人对于代理人知识、技能、信用等高度信任关系产生。本案中，应当从代理关系是否最大限度维护孙世海、刘荣爱利益，是否基于孙世海、刘荣爱信任或者选任产生，才能进而分析和认定该代理关系的性质。
第二，关于迟国辉是否存在滥用代理权行为认定。
迟国辉是否存在滥用代理权行为，应该结合其所享有的代理权产生过程及其在行使代理权过程中是否尽到一般善良管理人的勤勉和谨慎注意义务进行综合判断。
首先，根据迟国辉陈述，其与孙世海、刘荣爱并不认识，迟国辉是接受案外人请托协助办理涉案房屋过户转移登记手续，才到公证处与孙世海、刘荣爱办理的公证委托手续。迟国辉并不知晓授权委托的具体内容和代售房屋的价格，其办理公证委托手续、签订合同等系列行为，孙世海、刘荣爱并不知情，均是接受案外人指示办理房屋解押、过户登记，在处理房屋过户登记、房款处理、房屋交割等与合同权利义务履行相关重大事项中，从未与孙世海、刘荣爱联系、沟通或征询意见。可见，迟国辉作为代理人非基于孙世海、刘荣爱的信任和选任产生，也不是为维护孙世海、刘荣爱获取出售房屋最大利益而与孙世海、刘荣爱形成委托代理关系。
其次，代理人必须在代理权限范围内从事代理行为，不得擅自扩大或变更代理权限。从查明的事实情况看，迟国辉所持授权委托书中并未有偿还借款内容，迟国辉擅自决定代为孙世海、刘荣爱偿还借款行为，有越权之嫌；迟国辉自认将房屋钥匙交付给ＸＸ，但未能证实其房屋钥匙的合法来源或依据孙世海、刘荣爱授权占有房屋并交付给ＸＸ；迟国辉明知房屋内有家电物品，但未办理交割和结算手续，其行为不合常理和交易习惯，该行为最终损害了孙世海、刘荣爱权益。
最后，代理人在代理活动中，应当及时报告委托事务具体处理情况，使被代理人了解有关情况，尤其在代理关系终止后，应当遵照诚信原则履行报告、结算等义务，及时向委托人转交处理委托事务取得的财产。而迟国辉不仅未能证实就涉案房屋出售过程中的相关重大事项及时向孙世海、刘荣爱履行了报告义务，亦未能充分证实将房款及时转交给了孙世海、刘荣爱。
其一，迟国辉虽持有孙世海、刘荣爱签名、摁指印的现金收条，但从该收条形成过程及资金流转情况分析：孙世海、刘荣爱签名的位置在收条右下犄角处，这并不符合正常人出具收条时签名的书写习惯；迟国辉主张其书写完毕收条内容后将笔、纸交孙世海、刘荣爱签名，故收条内容和签名理应为同一只笔书写而成，但收条内容和签名明显是两种不同笔书写，孙世海、刘荣爱对该收条形成过程的陈述不合常理和逻辑；其二，相关部门出具的证明、租赁合同、医院处方、检验申请报告单、门诊收费票及孙世海、刘荣爱陈述形成完整证据链条，足以证实2015年5月20日孙世海、刘荣爱不在涉案房屋内居住，迟国辉主张该日将70万元现金在房屋内直接交付孙世海、刘荣爱与事实不符，亦无其他有效证据予以佐证；其三，迟国辉主张2015年5月20号下午收到ＸＸ50万元现金，二三天之后将70万元交付孙世海、刘荣爱，该主张与其陈述的事实自相矛盾，并且迟国辉、ＸＸ对该50万元款项给付的时间、捆数及具体过程的陈述相互矛盾，不能互相印证。因此，关于迟国辉所持现金收条的真实性，原审法院不予采信。现有证据不能证实迟国辉将房款转交给了孙世海、刘荣爱。
因此，从迟国辉接受孙世海、刘荣爱委托目的和整个交易过程分析，迟国辉均不能证实所从事的代理行为是在维护孙世海、刘荣爱合法权益，不仅客观上未尽到善良管理人勤勉和谨慎注意义务，而且主观上构成代理权滥用的故意。
第三，关于ＸＸ购买涉案房屋时是否善意认定问题。
ＸＸ作为房屋买受人善意的认定，应结合买卖合同的订立和履行是否符合市场交易习惯、是否实际支付购房款并实地查看房屋等因素综合予以认定。
首先，从其持有的《房屋买卖居间合同》签订过程分析。尽管该合同中多处有孙世海、刘荣爱签名，但根据孙世海、刘荣爱陈述，其在签订借款合同时签署了系列文件，根据孙世海、刘荣爱的年龄、认知等因素，不清楚签署的文件中是否包含了该居间合同，但并没有与ＸＸ就涉案房屋订立买卖合同的意思表示。而根据ＸＸ陈述，其通过网上联系电话知晓孙世海、刘荣爱卖房，居间合同双方是自行成交并在涉案房屋内签订，合同文本、内容均由ＸＸ提供和填写。因此，ＸＸ作为买受人理应审慎查看核验房屋状况，其所填写居间合同的内容亦应为房屋交易状况的真实反映。但是，该居间合同未注明签约具体日期，亦未约定定金数额及支付情况，尤其对办理过户、具体交付日期等重大事项并未作出明确约定，不符合正常市场交易习惯；合同约定房屋处于租赁状态且未设定抵押，是通过北京东来置地房地产经纪有限公司居间达成交易并约定了佣金具体数额和负担方式。而ＸＸ述称双方系自行成交、交易时房屋并未出租，其陈述不仅与合同约定不符，且合同约定的房屋未设定抵押的事实亦与已在先设定抵押权的事实不相符。现有证据表明，孙世海、刘荣爱并不在涉案房屋内居住。故ＸＸ关于通过网上电话联系孙世海、刘荣爱并前后两次到房屋内看房、签订合同的事实，缺乏证据支持，原审法院无法采信。现有证据不足以证实ＸＸ购买房屋时实地查看了房屋。
其次，从居间合同约定的权利义务履行状况分析。ＸＸ自述于5月28日向孙世海、刘荣爱付款的事实与合同约定不符；ＸＸ对先后三次向迟国辉给付房款的陈述，不仅前后自相矛盾，亦与迟国辉对收取款项陈述相互矛盾，无法互相印证。因ＸＸ、迟国辉对各自关于房款支付、收取的陈述不仅自相矛盾，相互矛盾，不合逻辑，不仅有违社会常理和交易习惯，且双方对各自的主张均未能提供有效凭证予以佐证，故原审法院不予采信。现有证据不足以证实ＸＸ向迟国辉或孙世海、刘荣爱支付了全部购房款。
最后，ＸＸ自认迟国辉在2015年5月22日左右向其交付了房屋钥匙，但双方未依合同约定办理房屋交割手续，且迟国辉亦不能证实该房屋钥匙的合法来源，加之现有证据表明ＸＸ在5月20日已占用了涉案房屋。故，现有证据亦不足以证实ＸＸ依约定从孙世海、刘荣爱处合法取得并占有涉案房屋。
综上，鉴于ＸＸ作为买受人未能证实购买涉案房屋时实地查看了房屋，并依约定及时足额向孙世海、刘荣爱支付了全部购房款，亦不能证实依约定取得了对涉案房屋的占有。因此，ＸＸ购买涉案房屋时并未尽到一般普通买受人合理谨慎的注意义务，对迟国辉滥用代理权行为损害孙世海、刘荣爱合法权益的行为，是明知或应当知道的，主观上构成重大过失，亦属恶意，其与迟国辉签订的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》并据此办理房屋过户转移登记的行为，损害了孙世海、刘荣爱合法权益，违反了法律、行政法规的效力性强制规定，应当依法被确认为无效。
需要说明的是，经查，案外人马梦娇已构成对涉案房屋所有权的善意取得。合同无效后，当事人基于该合同取得的房屋在事实上无法返还，孙世海、刘荣爱如认为其合法权益受到侵害的，可依法另行通过其他途径解决。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五十八条第一款第（四）项、第六十六条第三款、第四款、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条、第九十一条、第一百零五条、第一百零八条之规定，原审法院作出如下判决：确认2015年4月27日迟国辉代理孙世海与ＸＸ签订的存量房屋买卖合同（××××××××）无效。
ＸＸ不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，改判驳回孙世海、刘荣爱的上诉请求或发回重审。其上诉理由是：第一，本案涉及ＸＸ与孙世海、刘荣爱之间的房屋买卖合同关系及孙世海、刘荣爱与迟国辉之间的委托代理关系，不应在同一案件中审理。第二，迟国辉具有办理诉争房屋过户手续的代理权限，迟国辉的代理行为合法有效。第三，房屋买卖居间合同是孙世海、刘荣爱亲自签署并按手印的，系其真实意思表示，该合同合法有效。第四，迟国辉并非无权代理，不适用有关善意取得的规定，原审法院适用法律错误。第五，法律明确规定了合同无效的情形，ＸＸ与孙世海、刘荣爱之间房屋买卖合同真实有效，原审法院确认合同无效没有法律依据。
孙世海、刘荣爱服从原审判决，针对ＸＸ的上诉请求和理由答辩称：迟国辉滥用和超越代理权，与ＸＸ恶意串通，严重损害了孙世海、刘荣爱的利益，该合同应当无效。
迟国辉对原审判决持有异议，但未提起上诉，其同意ＸＸ的上诉请求和理由。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明：ＸＸ向监管帐户转账20万元，向迟国辉转账80万元。本院查明的事实，有ＸＸ的借记卡明细单、转账凭证在案佐证。
本院认为：关于买卖合同关系与委托代理关系应否一并审理问题。ＸＸ上诉提出其与孙世海、刘荣爱之间及及孙世海、刘荣爱与迟国辉之间系不同的法律关系，不应在同一案件中审理。但ＸＸ与孙世海、刘荣爱之间的房屋买卖合同系由迟国辉代为订立的，而迟国辉代理行为的行使是否正当直接影响到房屋买卖合同的法律后果，故两个法律关系具有关联性，在本案中一并审理有利于查清事实。
关于迟国辉代理权的行使是否合法问题。根据查明的事实可知，迟国辉于2015年4月27日代理孙世海、刘荣爱与ＸＸ签订了房屋买卖合同，约定的合同价款为100万元，ＸＸ的实际转账记录也是100万元。2015年5月20日，ＸＸ将涉案房屋出售他人，交易价款为173万元。由此可以看出，迟国辉代孙世海、刘荣爱所确定的出售价格明显过低。此外，在代理事项完成后，迟国辉也未能将房屋出售过程中的相关重大事项向孙世海、刘荣爱报告，且其提交的证据也不足以证明将房款转交给了孙世海、刘荣爱。因此，迟国辉的代理行为不是为了维护孙世海、刘荣爱获取最大利益，恰恰相反是损害了孙世海、刘荣爱的正当利益，主观上存在过错，构成滥用代理权。
关于ＸＸ所提交的《房屋买卖居间合同》是否为孙世海、刘荣爱真实意思表示问题。ＸＸ称孙世海、刘荣爱亲自与其签订了《房屋买卖居间合同》，但其提交的《房屋买卖居间合同》尽管多处有孙世海、刘荣爱签名，但根据孙世海、刘荣爱陈述，其在签订借款合同时签署了系列文件，且该合同未注明签约具体日期，亦未约定定金数额及支付情况，尤其对办理过户、具体交付日期等重大事项并未作出明确约定，不符合正常市场交易习惯；加之，该合同约定房屋处于租赁状态且未设定抵押，是通过北京东来置地房地产经纪有限公司居间达成交易并约定了佣金具体数额和负担方式。而ＸＸ述称双方系自行成交、交易时房屋并未出租，其陈述不仅与合同约定不符，且合同约定的房屋未设定抵押的事实亦与已在先设定抵押权的事实不相符。此外，现有证据不足以证实ＸＸ联系孙世海、刘荣爱实地查看了房屋。因此，ＸＸ主张孙世海、刘荣爱亲自与其签订了上述合同不能成立，该合同应当不是孙世海、刘荣爱的真实意思表示。
关于ＸＸ购买涉案房屋时是否为善意问题。ＸＸ在未与孙世海、刘荣爱本人签订合同的情况下，与孙世海、刘荣爱之委托代理人迟国辉签订了存量房屋买卖合同（经纪成交版），约定的价款为100万，明显低于市场价格。ＸＸ称合同签订后其支付了150万元房款，但现有证据证明其转账到监管账户和迟国辉处共计100万元。此外，ＸＸ自认迟国辉在2015年5月22日左右向其交付了房屋钥匙，但迟国辉亦不能证实该房屋钥匙的合法来源，且现有证据表明ＸＸ在2015年5月20日已占用了涉案房屋，由此可见，ＸＸ占有涉案房屋存在不合理之处。
通过以上分析可以看出，ＸＸ在明知迟国辉以明显低于市场价格的情况下与其签订合同会损害孙世海、刘荣爱的利益，仍然与其进行交易，主观上构成恶意。合同签订后，ＸＸ与迟国辉通过不合理方法占有房屋，支付价款，构成行为上的串通。因此，迟国辉代理孙世海、刘荣爱签订的房屋买卖合同无效，原审法院的判决结果并无不当。
综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费一万三千八百元，由ＸＸ、迟国辉各负担六千九百元（本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费一万三千八百元，由ＸＸ负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王良胜
代理审判员 徐 冰
代理审判员 王 梦
二〇一六年四月二十日
书 记 员 罗娇杨