山东省烟台经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）开民一重字第25号
原告中国工商银行股份有限公司北京朝阳支行。
负责人辛洁，行长。
委托代理人高大欣，山东康桥律师事务所律师。
委托代理人常芬，山东康桥律师事务所律师。
被告烟台华闻工贸有限公司。
法定代表人郭翠英，执行董事。
委托代理人习辉，山东平和律师事务所律师。
委托代理人于茜，男。
原告中国工商银行股份有限公司北京朝阳支行与被告烟台华闻工贸有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，于2011年6月5日作出（2008）开民一初字第294号民事判决书，宣判后原告不服，提起上诉，烟台市中级人民法院审理后，裁定撤销原判决，发回本院重审。本院于2012年11月7日立案重审，重审期间，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人高大欣、常芬，被告委托代理人习辉、于茜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告于1993年12月30日与被告签订《房地产买卖契约》，购买了被告开发的烟台开发区Ⅱ－2小区F1、F2、F3三套别墅。原告于1993年12月向被告付清了全部款项。被告一直未给原告办理土地证及房产证。2005年，原告委托中国工商银行山东省分行通过拍卖的方式出售F1、F2、F3三套别墅，买受人鲍盛之以244万元竞得该三套别墅。拍卖成交后，鲍盛之在被告的配合下，办理了F1、F2两套别墅的房产证，但对F3别墅被告却以种种借口不配合鲍盛之办理房产过户手续，反而将该别墅于2006年1月卖给烟台新海华房地产开发有限公司（下称新海华公司）。原、被告签订的买卖契约是双方的真实意思表示，原告已按合同约定全部购房款，被告又将F3过户给新海华公司是严重的违约行为。由于原告多次要求履行F3别墅买卖契约被告都拒绝履行，根据合同法有关规定，要求依法解除买卖契约，被告返还购房款、配套费，支付违约金并赔偿经济损失。请求法院判令：1、解除原告与被告签订的F3别墅《房地产买卖契约》；2、被告返还购房款700698元、配套费229278.75元，支付自2006年1月至2008年2月29日的违约金895492元及至清偿之日止所应付的违约金。
原告提供证据如下：1、《房地产买卖契约》三份；2、收款收据两张及特种转帐传票存根一份；3、授权委托书及租赁协议书各一份；4、（2005）开民一初字第713号民事判决书、（2006）烟民一终字第311号民事判决书；5、授权委托书两份；6、拍卖公告及拍卖成交确认书；7、工商登记材料两份；8、两份公证书、特快专递及回执；9、被告与新海华公司签订的商品房预售合同；10、济南市市中区人民法院（2008）市民重初字第1666号民事判决书、济南市中级人民法院（2010）济民二商终字第163号民事调解书；11、烟台开发区华闻别墅小区F3号楼的评估报告书；12、2003年10月20日威海培训中心筹建处给原告的请示；13、2005年3月21日威海培训中心筹建处给原告的情况反映。
被告辩称，一、双方不存在买卖F3别墅的事实。1、房屋买卖契约是原告单位的工作人员伪造的，双方从未签订过该契约，契约内容不是被告的真实意思表示，不具备成立民事法律行为的条件，根据《民法通则》第55条的规定，是无效的民事行为。2、原告1996年委托审计的审计报告反映了原告购买的是F1和F2别墅的事实，并未购买F3别墅。3、原告所列举的其他证据不能证明原告对F3别墅享有所有权。事实上，F3别墅的产权始终登记在被告名下，被告对F3别墅享有所有权。4、原告主张产权的直接证据只有原告虚构的房屋买卖契约，原告再无其他直接证据证明F3别墅的产权发生过变化。5、被告从未认可过原告对F3别墅享有所有权。6、原告称购买F1、F2、F3三栋别墅支付价款550余万元，可审计报告第一页载明：“购入F1、F2别墅款为5507934.62元”，可见，原告支付的价款金额中并没有购买F3别墅的款项。二、证人杨新海的证言证明了客观事实。证人杨新海是原告单位的工作人员，自1995年10月20日开始担任烟台开发区银华度假村法定代表人，管理原告在烟台的项目，F1、F2、F3三栋别墅就位于银华度假村内，杨新海是最了解情况的，其书写的书面证言和法院对杨新海的调查笔录是客观公正的，是真实可信的，是直接证据。杨新海当时任原告在烟台、威海项目公司的负责人，对双方没有买卖F3别墅的事实十分了解，而且陈述的内容都是客观事实。三、原告不存在购买F3别墅的事实，也就不存在违约和赔偿问题。原告购买F3别墅的《房地产买卖契约》是伪造的虚假证据，不是被告的真实意思表示，不符合成立民事法律行为的必备要件，属于无效的民事行为，不存在违约和赔偿问题。综上所述，原告主张F3别墅的所有权没有依据，F3别墅的《房地产买卖契约》是在被告不知情的情况下擅自填写，而且填写1993年的时间，属于伪造的虚假契约，被告根本不知情，不是被告的真实意思表示，不符合成立民事法律行为的必备要件，属于无效的民事行为，此契约从行为开始就没有法律约束力，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告提供证据如下：1、（96）京九审字第019号烟台银华度假村投资项目财务审计报告复印件一份、（96）京九审字第020号原告与被告、威海培训中心、烟台银华度假村工程建设资金往来清算情况审计报告复印件一份；2、原告职工杨新海证言一份。3、被告工商登记材料、烟台开发区银华度假村工商登记材料；4、委托拍卖合同一份；5、F1、F2、F3别墅开许可证、竣工验收证书、商品房登记注册证、竣工验收纪要。
经审理查明，中国工商银行北京市朝阳支行于2006年1月5日更名为中国工商银行股份有限公司北京朝阳支行，即原告；被告原名称烟台开发区华闻经济技术开发公司，系全民所有制企业，主管部门人民日报社事业发展部，2009年12月变更为法人独资公司，更名为烟台华闻工贸有限公司。
原告提供三份《房地产买卖契约》，落款日期为1993年12月30日。F3房地产买卖契约约定：甲方（被告）自愿将座落在烟台开发区Ⅱ－2小区F3房地产出售给乙方（原告），房屋建筑面积375平方米，土地面积651.70平方米，成交价格为人民币700698元，乙方于1993年12月28日前一次付清给甲方。付款方式一次性付清（已付）。双方同意于1993年12月30日由甲方将上述房地产正式交付给乙方。房屋移交给乙方时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方。违约责任约定：乙方不能按期向甲方付清购房款；或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房地产价款千分之二的滞纳金。双方约定的其它事项：乙方已付甲方配套费229278.75元，甲方应保证水、电、暖配套齐全；甲方负责为乙方办理产权转移手续；上述配套是指市政正式配套。F1、F2房地产买卖契约与F3内容一致，其中F1建筑面积933平方米，土地面积1329.655平方米，成交价格为1743336元、配套费为570445.53元；F2建筑面积913平方米，土地面积1301.1523平方米，成交价格为1705966元、配套费为558217.33元。上述三套房产价格合计415万元、配套费合计1357941.61元，共计5507941.61元。被告认可三份买卖契约的印章，但不认可契约内容，称从来不知道有这三份买卖契约，没有签过。
1993年4月23日，被告收到原告付款1357934.62元，收据记载事由为“工程款”；1993年12月14日，被告收到原告付款415万元，收据记载“预收房款”，12月28日，被告为原告出具发票。原告称这两笔款是F1、F2、F3三幢别墅的房款及配套费，被告称是F1、F2别墅的房款及配套费。
F1、F2、F3三幢别墅是被告1993年开工建设，1994年完工，1995年3月9日通过竣工验收（建设单位验收代表于茜），1995年被告取得商品房登记注册证。三幢别墅登记在烟国用（96）字第1001号同一土地证下，占用土地面积同三份买卖契约约定的面积。2003年8月被告取得房屋所有权证书，分别为102944号、102945号、102946号，建筑面积同三份买卖契约约定的面积。
1996年3月5日，原告委托其威海培训中心筹建处负责人杨新海全权代表原告办理烟台银华度假村的出租事宜，出租物为F1、F2、F3三幢别墅。烟台开发区银华度假村1994年4月注册成立，1995年10月法定代表人变更为杨新海，2000年8月被吊销营业执照。2002年3月10日，杨新海以原告的威海培训中心筹建处之名将F1、F2、F3三幢别墅出租给了烟台开发区银华海滨渡假村有限公司，租赁期限8年。
2005年2月2日，原告委托中国工商银行山东省分行对F1、F2、F3三幢别墅进行拍卖。2005年3月16日，被告出具委托书，载明：被告全权委托原告办理关于烟国用（96）字第1001号土地使用证所在（注：应为载）项下的烟台开发区Ⅱ－2小区中F1、F2、F3三幢别墅的拍卖及过户事宜。同意并认可原告为处理上述事宜而转委托中国工商银行山东省分行所进行的一切事项。2005年6月6日，山东恒丰拍卖行有限公司对F1、F2、F3三幢别墅进行拍卖，鲍盛之以244万元竞得上述三套房产。2005年11月16日，被告协助鲍盛之办理了F1、F2两幢别墅楼的产权过户手续。2006年1月18日，被告经主管部门人民日报社事业发展部同意将F3别墅楼出卖给新海华公司，并于2006年4月28日办理了产权过户手续。因F1、F2、F3三幢别墅被拍卖，本院（2005）开民一初字第713号民事判决书判决原告赔偿承租方烟台开发区银华海滨渡假村有限公司损失987616.68元。原告诉山东恒丰拍卖行有限公司、鲍盛之拍卖合同纠纷一案，济南市市中区人民法院委托山东新永基土地房地产评估咨询有限公司对F3别墅进行评估，2008年8月1日的价值为1972500元，济南市市中区人民法院作出（2008）市民重初字第1666号民事判决书，后原告不服提起上诉，经济南市中级人民法院调解，山东恒丰拍卖行有限公司支付原告F1、F2两幢别墅拍卖款，返还鲍盛之F3别墅拍卖款。
对于原告提供的三份买卖契约的签订过程，原告方称因时间太长，不清楚。被告方称：双方没签订过买卖合同，原告购买的是F1、F2别墅，F3别墅是被告赠送原告使用；1993年使用的房产交易合同文本不是原告提供的合同格式，此种合同格式1995年后才有；三幢别墅1993年未验收未有具体面积，1995年验收后才有具体面积，三份合同不是1993年填写；被告在烟台开发区Ⅱ－2小区开发建设别墅的资金是人民日报社事业发展部从原告处贷款而来，原告原行长来烟台考察项目后要求帮忙建一个招待所，被告在别墅小区中设计了F1、F2，F1是综合楼，F2是客房，1993建设，1994年竣工；1993年开工时原告支付了约480万元工程款，1993年底，原告根据被告的结算书又拨款约150万元，为感谢原告的资金支持，被告将F3赠与原告使用；1996年原告委托北京市九达审计事务所审计了被告代管的烟台银华度假村、威海培训中心筹建处两个项目的帐目，并出具了19号、20号两份审计报告，烟台银华度假村法定代表人、威海培训中心筹建处负责人杨新海提供给被告两份复印件，审计报告载明原告购买F1、F2别墅，共计支付500多万元；1997年原告起诉被告代管其威海培训中心筹建处期间的欠款约170万元，根据20号审计报告，烟台市中级人民法院调解被告支付了原告约170万元，另因为被告是国有企业，未经上级批准，被告无权将国有资产F3别墅赠与原告使用，所以被告收回了F3别墅，后经人民日报社事业发展部批准，卖给了新海华公司。
被告对上述主张，提供原告工作人员杨新海的证言及（96）京九审字第019号、020号审计报告为证。原告对杨新海的书面证言有异议，本院依法对杨新海进行了调查，杨新海称：这三份合同不是1993年12月签订的，是2000年左右其让朋友帮忙在被告的空白合同上填写的内容；1993年原告出资购买了F1、F2别墅，当时其是原告行长的司机，一起到烟台看过房屋，F3别墅是被告赠送的；1995年其开始接手负责原告的烟台银华度假村工作，1996年原告委托北京市九达审计事务所审计烟台银华度假村工程项目时，是其接待的，其参与了审计所需相关材料的确认，审计报告表述了原告投资550万元左右（含配套费）购买了F1、F2别墅，F3别墅是被告送给原告使用，审计后其给了被告审计报告复印件，原件在原告处；1998年3月左右，原告为出租F1、F2、F3别墅并办理房产证，让其做前期工作，其去了被告办公室，经被告经理同意，办公室小刘给了其9份盖了被告印章和填写了法定代表人于贵忠名字的空白合同，当时于贵忠没在烟台，不是他本人签字，是谁签的不清楚；后来被告不同意赠送F3别墅了，因为原告与被告的于茜经理关于债务和威海工程管理费的问题，于茜经理不同意填写合同内容，不同意和原告办理过户手续，后来原告没再要求办，直到2005年拍卖后，此后其回北京原告处继续工作；2000年左右其为了将房屋出租，因为其朋友威海法院的毕建鹏写字规范，又懂得如何填合同，所以让他帮忙填写了3份合同，将F1、F2的房款500多万元分摊到3份合同中，落款日期1993年12月30日是按发票日期写的，因为填写合同的目的是方便出租，所以填写后没告诉被告，另外6份空白合同其交给了原告。本院依法对毕建鹏作了调查，毕建鹏是威海环翠区法院的法官，他称合同内容是他帮杨新海填写的，他1993年7月大学毕业到威海环翠区法院工作，1995年任审判员，后来在办案过程中认识了杨新海，和杨新海很熟后，有次在杨新海的办公室玩时，应杨新海的要求帮他填写了合同内容，落款时间是按杨新海的意思写的，具体哪年填写的合同记不清了，肯定不是1993年，因为1995年任审判员后才办案，办案后才认识了杨新海。被告提供的1996年6月19日出具的（96）京九审字第019号烟台银华度假村投资项目财务审计报告为复印件，原告不予质证，经本院到原告单位核实，复印件与原告单位的原件一致。审计报告记载，受原告委托，北京市九达审计事务所对原告的烟台银华度假村工程项目进行财务审计。审计结果：一、项目基本情况：该工程项目位于黄河路北，天山路东别墅小区，F1、F2、F3三幢别墅砖混结构，总建筑面积2221.82平方米，占地面积约3600平方米,1994年3月竣工并评为合格工程。1993年4月－12月原告以购入方式付款550.79万元，并委托被告进行外管网配套设施建设及室内装修等工程，具备度假村开业条件，并于1994年4月开业。二、投入资金运行情况：本工程项目财务审计时间为1993年4月至1996年5月。（一）银华度假村建设资金来源合计7371564.17元，包括：1、原告直接拨入5507934.62元。2、被告占用原告威海培训中心拨款用于本工程项1724686.08元。3、威海培训中心垫付138943.47元。（二）银华度假村工程项目总支出合计7371564.17元，包括：1、购入F1、F2别墅款5507934.62元。2、外管网配套设施费703644.49元。3、室内装修及购置等1159985.06元。（三）本工程每平方米造价：F1、F2（1857.82平方米）购入房款2964.73元/平方米，外管网配套设施费378.75元/平方米，合计3343.48元/平方米；F1、F2、F3（2221.82平方米），购入房款2479.02元/平方米，外管网配套设施费316.70元/平方米，合计2795.72元/平方米。审计报告附件2审计意见说明记载：本工程系由被告代管，代管期间被告共支付外管网配套设施、室内装修及购置装置等用款1724686.08元。
经质证，被告对证人杨新海所述没有异议，原告拒绝回答1996年委托审计的原因，称杨新海作证的内容是虚假的，为此提供2003年10月20日威海培训中心筹建处给原告的请示一份及2005年3月21日威海培训中心筹建处给原告的情况反映一份。原告主张因为杨新海是威海培训中心筹建处负责人，这是杨新海写给原告的，这两份证据证明杨新海的证言是假的。2003年10月20日的请示内容为：“我行于1993年12月30日与烟台开发区华闻经济技术开发公司签订了房地产买卖合同，购买了该公司开发的烟台开发区2小区F1—F3房地产，总价款415万元，合同中还约定了配套费1357934.62元，亦由我行支付。合同签订后，我行已按合同约定向烟台华闻公司给付了房款及配套费，该部分房产由威海培训中心筹建处代为管理。几年来，我筹建处曾多次与烟台华闻公司协商，督促其按合同要求配齐所有配套，但收效甚微，该部分房产用水、用电至今仍为建筑临时用水，用电、暖气更未能配套，鉴于目前的状况，为避免我行受到更大的损失，建议行领导考虑以诉讼的方式解除与烟台华闻够公司之间关于配套费的协议，由华闻公司返还我行已支付的配套费。以上请示妥否，请指示。”2005年3月21日的情况反映内容为：“我行于1993年12月30日与烟台开发区华闻经济技术开发公司签订了房地产买卖合同，购买了该公司烟台开发区II－2小区3栋别墅，总面积2221平方米，总价款730万元（其中房款415万，配套费135万，装修费180万），以上款项我行均已付清。按合同约定，该公司应对此房产进行市政配套（水，电，暖）并负责办理房产及土地过户手续，但至今仍该房产仍为临时用电，市政热力等都不配套。因该小区为半拉子工程，经了解烟台开发区政府计划对该小区进行重新规划改造，现在该小区的房产及土地手续已经全部冻结。”经质证，被告认为，这是原告内部自己形成的材料，是依据伪造的房地产买卖契约的内容写的，不能证明原告的主张。
审理中，被告申请鉴定原告提供的F3买卖契约填写内容的形成时间及被告印章的加盖时间，本院依法委托司法鉴定科学技术研究所鉴定中心进行鉴定，结论为无法判断。被告缴纳鉴定费13700元。
以上事实，有原、被告提供的各项证据、本院的调查笔录、司法鉴定书等及庭审笔录在案为凭。
本案争议的焦点问题是三份买卖契约是否被告签订，是否被告的真实意思表示。
本院认为，原告提供的F1、F2、F3买卖契约的印章虽然是被告的，但原告方未讲明三份合同的签订形成过程，据原告的（96）京九审字第019号审计报告，原告付的总房款5507934.62元是F1、F2别墅的购入款，与三份买卖契约的内容相悖。证人杨新海是原告的工作人员，三份合同所涉的F1、F2、F3房产位于烟台开发区银华度假村，杨新海作为烟台开发区银华度假村负责人，应知晓具体情况。杨新海说明了三份合同的形成过程，即是其自行在被告的空白合同上将原告购买的F1、F2别墅款500多万元分摊在F1、F2、F3三幢别墅中，原告未购买F3别墅，是被告赠送，合同不是1993年填写的，是其为了出租房屋，于2000年左右填写，被告不知道合同内容，因原、被告发生经济纠纷被告不再同意赠送F3别墅等。杨新海所述与原告的（96）京九审字第019号审计报告载明的原告以550余万元购入F1、F2别墅相一致，与本院调查的毕建鹏所述相一致。另外，原告付的两笔款5507934.62元的凭据记载为工程款和预付房款，与被告方陈述的原告对银华度假村项目的投资建设情况相一致；三份合同约定的房屋面积、土地面积与实际测绘面积一致，而三幢别墅1995年才通过验收并取得商品房登记注册证，此时实际面积才能确定，如果三份合同是1993年填写，与常理不符；被告在1995年就取得了商品房登记注册证，具备了为原告办理权属证书的条件，而原告未据合同请求办理权属证书，直到2005年拍卖后，如果三份合同是1993年成立，原告此行为与常理不符。综合前述因素，能反映出杨新海所述的情况是客观真实的。致于原告提供的2003年10月20日威海培训中心筹建处给原告的请示及2005年3月21日威海培训中心筹建处给原告的情况反映，因是原告的内部材料，对外证明力有限，原告以此证明杨新海作证的内容是虚假的不能成立。
综上，本院认为被告提供的证据能高度盖然证明原告提供的三份买卖契约内容是原告工作人员单方填写，不是被告的真实意思。据付款收据和审计报告，原告是以投入工程款的方式购得F1、F2别墅，没有购买F3别墅。虽然被告曾有赠送原告F3别墅的意思表示，为了办理F1、F2、F3别墅房产证给了原告空白合同，但后来被告不同意赠送F3别墅了，也未发生赠与成立的法律后果。合法的民事法律行为应为当事人的真实意思表示，因为原告在空白合同上填写的内容不是被告的真实意思表示，三份买卖契约不成立，对被告无法律约束力。所以，原告据F3买卖契约请求被告返还购房款、配套费并承担违约金及解除买卖契约，本院依法不予支持，予以驳回。依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条之规定，判决如下：
驳回原告中国工商银行股份有限公司北京朝阳支行的诉讼请求。
案件受理费21229元、保全费5000元，由原告负担；鉴定费13700元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。
审 判 长 刘肖婧
人民 陪 审员 李节远
人民 陪 审员 吕桂芬
二〇一六年二月三日
书记员（代） 韩贤娴