湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘01民终6346号
上诉人（原审被告）：黄飞文，女，1969年9月28日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。
委托诉讼代理人：杨旋，湖南天地人律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：侯瀚雨，男，1980年2月29日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。
委托诉讼代理人：欧阳斌，湖南湘军律师事务所律师。
原审第三人：欧阳驰，男，1990年2月7日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。
上诉人黄飞文因与被上诉人侯瀚雨，原审第三人欧阳驰房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2015）芙民初字第7527号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
黄飞文上诉请求：一、撤销湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2015）芙民初字第7527号民事判决，并依法改判驳回侯瀚雨的诉讼请求；二、由侯瀚雨承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、黄飞文2007年承租涉案房屋后并未对涉案房屋进行改建扩建，且涉案门面占用公共通道并未损害任何相邻门面利益，更未损害广大公民利益，一审法院认定该门面系违法改建扩建而成并损害社会公共利益系事实认定错误；二、黄飞文与侯瀚雨签订的租赁合同明确约定涉案门面55平方米包含上下两层的面积，不包括过道部分；三、侯瀚雨作为涉案房屋日常使用和管理者并未阻止他人将过道天花板砸穿，没有尽到管理义务，对黄飞文造成的损失已经超出所收取的押金数额，在房屋租赁过程中黄飞文在租赁房屋过程中并无任何过错，不应承担任何责任。
侯瀚雨辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
原审第三人欧阳驰并未陈述意见。
侯瀚雨向一审法院起诉请求：一、撤销侯瀚雨与黄飞文签订的《门面租赁合同》及《补充协议》；二、黄飞文返还侯瀚雨租房、装修押金50000元、房屋装修补偿款6000元、2015年10月房租16540元，赔偿侯瀚雨损失：门面转让费148000元、租房中介服务费8000元、门面垃圾运输人工费8500元及门面管理、购电、外围恢复费1325元；三、本案诉讼费由黄飞文承担。
一审法院认定事实：2007年8月13日，黄飞进（出租方、甲方）与黄飞文（承租方、乙方）签订了《门面租赁合同》，内容主要有：一、甲方将长沙市芙蓉区建湘南路162号凤凰大厦一层105A，面积80㎡，一楼和阁楼（上下楼）租赁给乙方使用；二、租赁时间从2007年9月1日起至2017年8月30日止；三、乙方在租赁期间可以自行经营或转让经营。2014年9月28日，黄飞文（出租方、甲方）与欧阳驰（承租方、乙方）签订《门面租赁合同》，内容主要有：一、甲方将长沙市芙蓉区建湘南路162号凤凰大厦一层105A，占地面积55㎡，一楼和阁楼（上下楼）租赁给乙方作餐馆使用；二、租赁时间从2014年11月1日起至2017年8月31日止；三、乙方向甲方交付30000元押金；四、租金每月15750元，按季度结算，每年按5%递增；五、乙方在租赁期间可自行经营或转让经营。同日，欧阳驰向黄飞文交付房屋押金30000元。2015年9月22日，侯瀚雨经湖南新环境房地产经纪连锁有限公司介绍，得知欧阳驰准备转让长沙市芙蓉区建湘南路162号凤凰大厦一层105A，即与欧阳驰、黄飞文协商一致，由侯瀚雨在欧阳驰于2014年9月28日与黄飞文签订的《门面租赁合同》承租方一档签字，表示侯瀚雨转租了欧阳驰承租黄飞文的105A门面，侯瀚雨与黄飞文不再单独签订租赁合同，105A门面的租金欧阳驰已向黄飞文交至2015年10月30日，黄飞文不再退欧阳驰2015年10月的租金，由侯瀚雨代黄飞文向欧阳驰返还2015年10月的租金，并从2015年11月起向黄飞文交付租金，黄飞文不再退还欧阳驰的押金30000元，此款由侯瀚雨向欧阳驰支付。同日，黄飞文与侯瀚雨就105A门面签订《补充协议》，内容主要有：一、黄飞文同意侯瀚雨在105A门面内安装“7”字型3㎡传送带一个；二、侯瀚雨补偿黄飞文房屋结构损失费6000元；三、侯瀚雨向黄飞文交付安装传送带的押金20000元，侯瀚雨不再租赁105A门面时，需将传送带恢复原状后，黄飞文退还此押金。同日，欧阳驰（转让方、甲方）与侯瀚雨（受让方、乙方）签订了《门面转让协议》，内容主要有：一、甲方向乙方转让长沙市芙蓉区建湘南路162号凤凰大厦一层105A，占地面积55㎡，一楼和阁楼（上下楼）；二、转让的105A门面现有的装修、设备设施在转让后归乙方所有；三、乙方于本协议签订之日起十日内，向甲方支付194540元（甲方向黄飞文支付的租房押金30000元、105A门面的转让费148000元、甲方已付黄飞文105A门面的2015年10月租金16540元）。侯瀚雨于2015年9月1日通过兴业银行股份有限公司长沙河西支行转汇给欧阳驰指定的邓佑账户5000元，于2015年9月18日通过兴业银行股份有限公司长沙河西支行转汇给欧阳驰指定的尹明宇账户50000元，于2015年9月23日通过中国建设银行股份有限公司长沙东塘支行转汇给欧阳驰指定的尹明宇账户165540元（该款包含了侯瀚雨支付给黄飞文安装“7”字型传送带的房屋结构损失费6000元和押金20000元），欧阳驰实际收取侯瀚雨194540元，并于2015年9月23日向侯瀚雨出具了收条。同日，黄飞文收取侯瀚雨安装“7”字型传送带的房屋结构损失费6000元和押金20000元。同日，侯瀚雨向湖南省新环境房地产经纪连锁有限公司银行转账汇款了中介费8000元。此后，侯瀚雨在105A门面一楼顶部安装了“7”字型3㎡传送带一个，并分别于2015年9月23日、2015年9月24日、2015年10月12日就105A门面向长沙市园满物业管理有限公司支付代收电费、装修管理费、外围恢复费1325元。2015年10月5日，侯瀚雨发现105A门面二层阁楼顶板被砸穿了大洞一个，被告知被砸部位是该大厦的通道，需要恢复。侯瀚雨即通知黄飞文到现场查看，黄飞文到场后表示被砸处不是通道。2015年10月7日，侯瀚雨发现105A门面二层阁楼顶板所在部位全部被砸开。2015年10月8日，侯瀚雨派人去长沙市房产局查询到105A门面登记在张婕名下。同日，侯瀚雨停止了105A门面的装修，向黄飞文提出解除租赁合同、交还该商铺遭到黄飞文拒绝。此后，侯瀚雨自行退出105A门面。2015年11月，黄飞文将105A门面一楼顶部安装的“7”字型传送带自行恢复原状。2015年12月1日，105A门面被他人承租。2015年11月5日，侯瀚雨向本院提起诉讼要求解除与黄飞文的租赁合同，2015年12月8日，侯瀚雨申请撤诉，同日本院作出（2015）芙民初字第6490号准许撤诉的裁定。一审法院另查明105A门面在长沙市房产局于2008年9月27日登记房屋所有人是黄飞进，于2009年8月17日登记所有权人是张婕，登记的产权面积是27.71㎡，该房屋分层分户平面图记载：105A长7.5m，宽3.2m,105A与该大楼过道相邻，过道长5.4m,宽3.2m，面积17.28㎡。2016年4月7日，一审法院现场勘验，黄飞文租赁给侯瀚雨105A门面实际使用的范围长16.1m,宽3.2m，面积51.52㎡，包含了与其相邻的大楼过道的整个面积。
一审法院认为：一、黄飞文与侯瀚雨成立租赁合同关系。侯瀚雨在欧阳驰2014年9月28日与黄飞文签订的《门面租赁合同》上签名，是侯瀚雨、欧阳驰与黄飞文三方协商一致同意的，而且侯瀚雨与黄飞文就105A门面的装修达成了补充协议，并依约向黄飞文支付了装修补偿款和押金，进一步佐证了侯瀚雨承租黄飞文105A门面的事实。同时依照侯瀚雨、欧阳驰与黄飞文三方约定，侯瀚雨直接向黄飞文履行交付租金承租人的义务，欧阳驰不再向黄飞文履行承租人的义务，可见，侯瀚雨是黄飞文的承租人，而不是欧阳驰的承租人。因此，黄飞文与侯瀚雨成立租赁合同关系；二、本案诉争的105A门面系占用公共通道违法改扩建而成，该行为损害了社会公共利益。因此，侯瀚雨与黄飞文在2015年9月22日签订的房屋租赁合同依法应当无效；三、根据法律规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。黄飞文作为出租人对租赁物负有瑕疵担保责任，应保证其出租的房屋没有违反法律规定，且无瑕疵，以保证承租人能够正常、安全地使用租赁物。本案中，黄飞文没有尽到出租人的瑕疵担保责任，隐瞒了105A门面是占用公共通道改建扩大的违法建筑的事实，对侯瀚雨因租赁105A门面造成的经济损失，黄飞文应当承担80%赔偿责任。侯瀚雨作为承租人，在签订租赁合同时疏忽大意，过于自信中介公司为其提供订立合同的媒介服务，没有尽到一个正常人对租赁房屋的了解义务，存在一定过错，应当承担20%责任。对侯瀚雨提出的租金16540元损失，由黄飞文承担13232元，其余部分不予支持；对侯瀚雨要求黄飞文返还侯瀚雨租房及装修押金50000元的诉讼请求，黄飞文因该无效合同取得侯瀚雨的租房押金30000元和装修押金20000元，应当予以返还，一审法院予以支持；对侯瀚雨要求黄飞文返还房屋装修补偿款6000元的诉讼请求，侯瀚雨已安装传送带，给105A门面造成了一定的损失，该损失侯瀚雨应承担20%责任，故一审法院支持4800元，其余部分不予支持；对侯瀚雨要求黄飞文赔偿侯瀚雨门面转让费148000元的诉讼请求，该费涉及到侯瀚雨、欧阳驰、黄飞文三方的另一法律关系，侯瀚雨可以与欧阳驰、黄飞文另行协商或诉讼解决，本案中不予处理；对侯瀚雨要求黄飞文赔偿侯瀚雨租房中介服务费8000元的诉讼请求，该费涉及到侯瀚雨与中介公司的居间合同关系，侯瀚雨可以与中介公司另行协商或诉讼解决，本案中不予处理；对侯瀚雨要求黄飞文赔偿侯瀚雨105A门面垃圾运输人工费8500元及门面管理、购电、外围恢复费1325元的诉讼请求，其中门面管理、购电、外围恢复费1325元，一审法院按照双方的过错责任，由黄飞文承担80%的赔偿责任即1060元，其余由侯瀚雨自行负担。关于垃圾运输费8500元，由于侯瀚雨提供的收款收条没有注明日期，且没有其他证据证明该费用是侯瀚雨在装修期间所花费的，故一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第四款、第五十六条、第五十八条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十九条，《中华人民共和国物权法》第七十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、黄飞文于本判决生效之日起十日内向侯瀚雨支付69092元；二、驳回侯瀚雨的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务的利息。本案一审案件受理费4875元，由侯瀚雨承担4000元，黄飞文承担875元。
本院二审期间，双方均未向本院提交新的证据。
本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。
本院认为：作为侯瀚雨与黄飞文房屋租赁关系依据的《门面租赁合同》（2014年9月28日黄飞文与欧阳驰签订的，后由侯瀚雨签名取代欧阳驰作为承租人）约定涉案门面占地面积55㎡（经一审法院现场勘验，包含大楼过道），大楼过道系公共部分，设计用于居民及相关人员通行及安全逃生，黄飞文对其使用权益进行处分，租赁行为将导致严重的安全隐患，故《门面租赁合同》中对大楼过道部分的约定属无效约定，另因涉案房屋整体用于餐饮经营，大楼过道部分与涉案房屋其余部分在使用中无法分割，分割则无法实现合同目的，故《门面租赁合同》应属全部无效。黄飞文作为出租人未能尽到瑕疵担保义务，而侯瀚雨则未能尽到审慎审查涉案门面权属状况的义务，双方均有过错，一审法院在此基础上判令黄飞文承担租金损失13232元、装修补偿款4800元、门面管理、购电、外围恢复费1060元、退还装修押金20000元、租房押金30000元，合计69092元，并无不当，本院予以维持。
综上所述，上诉人黄飞文的上诉请求不能成立，予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4875元，由黄飞文负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 坤
审 判 员 熊 伟
代理审判员 冷子剑
二〇一六年十一月十一日
书记员皮磊林
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。