海南省澄迈县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）琼9023民初629号
原告：广东中奥物业管理有限公司，住所地：广东省广州市。
法定代表人：刘建，该公司总经理。
委托诉讼代理人：聂友峰，海南信容慈律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张珍珍，海南信容慈律师事务所实习律师。
被告：刘冀闽，男，1958年11月11日�生，汉族，住上海市宝山区。
被告：刘帅楠，男，1988年6月26日出生，汉族，住上海市宝山区。
被告：海南盈滨岛置业有限公司，住所地：海南省澄迈县。
法定代表人：强峰，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张丽，海南天皓律师事务所律师律师。
委托诉讼代理人：颜明燕，海南天皓律师事务所律师律师。
第三人：广东中奥物业管理有限公司澄迈分公司，住所地：海南省澄迈县。
负责人：梁兵，该公司总经理。
委托诉讼代理人：聂友峰，海南信容慈律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张珍珍，海南信容慈律师事务所实习律师。
原告广东中奥物业管理有限公司（以下简称中奥公司）诉被告刘冀闽、刘帅楠、海南盈滨岛置业有限公司（以下简称盈滨岛公司）、第三人广东中奥物业管理有限公司澄迈分公司（以下简称中奥公司澄迈分公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2016年4月19日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告中奥公司及第三人中奥公司澄迈分公司的委托诉讼代理人聂友峰，被告刘冀闽，被告盈滨岛公司的委托诉讼代理人张丽、颜明燕到庭参加诉讼。被告刘帅楠经传票合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告中奥公司诉称，被告刘冀闽、刘帅楠系鲁能.海蓝福源东一区B-8-01号房的业主。原告于2013年3月31日与小区开发商盈滨岛公司签署《海蓝福源东一区前期物业服务合同》，该合同期限自2013年4月1日至2015年3月31日；后原告委托下属的分公司，即第三人中奥公司澄迈分公司与小区开发商盈滨岛公司签署《物业服务合同》，该合同期限为2015年4月1日至2016年3月31日止。上述合同签订后，自2013年4月1日起一直由原告为小区业主提供物业服务。在原告为小区提供物业服务期间，被告欠费期间如下：2013年5月1日至2015年8月31日，欠缴金额合计为17908.8元。根据《前期物业服务合同》，被告除清缴上述费用外，还应按所欠物业管理费的每日千分之三向原告支付违约金29158.1元，并承担原告因此产生的律师费、诉讼费等一切费用。另外，原告认为，作为被告之一的购房人和作为被告之二的盈滨岛公司因存在购房合同纠纷，导致涉案房屋�直没有办理交接手续，因此，原告认为作为被告之一的购房人和作为被告之二的盈滨岛公司应该共同向原告支付诉求中的各项费用。故原告诉至法院提出如下诉讼请求：一、判令三被告共同向原告支付2013年5月1日至2015年8月31日期间的物业服务费人民币17908.8元及逾期交纳物业费的违约金人民币29158.1元；二、判令三被告共同承担原告因本案产生的律师费人民币1934.73元；三、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告将第一项诉讼请求变更为：判令三被告共同向原告支付2013年5月1日至2014年3月31日期间的物业服务费人民币7035.6元及逾期交纳物业费的违约金人民币15939.45元（违约金计算方式按照日千分之三计算，以2013年5月1日至2013年12月31日共八个月的物业费为基数，自2013年5月31日起计至2015年8月31日止；以2014年1月1日至2014年3月31日共三个月的物业费为基数，自2014年1月31日起计至2015年8月31日止）。
被告刘冀闽辩称，一、由于被告开发商未能全面、正确履行合同约定，我与开发商的争议没有解决，所以我至今没有接收本案所涉物业。我向法庭提交的证据足以证明。被告开发商拟交付的房屋存在着大量的问题，被告开发商对此也无异议，我没有接收物业的责任在被告开发商。二、根据原告与被告开发商签订的”前期物业管理合同”第八条的约定，没有交付的物业，物业费应由被告开发商承担。因此无论从法律规定，还是从合同约定角度，原告向我主张物业费是没有依据的，故原告应向被告开发商主张权利而不是向我主张权利。国务院”物业管理条例”第四十一条对此也有相同规定。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告刘帅楠未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。
被告盈滨岛公司辩称，一、答辩人已履行交房义务，被答辩人诉请答辩人支付物业管理费没有事实及法律依据。答辩人与业主签订的《商品房买卖合同》第8条约定，答辩人履行交房义务的期限是2010年11月30日前。因受到当地村民的干扰及特殊天气、停电等客观因素影响，造成工期延误，致答辩人未能按期交房。2011年2月11日答辩人取得竣工验收备案证后，房屋经验收合格、符合交房条件。同年3月23日被答辩人向业主发出入伙通知书，通知业主在2011年4月前办理收房手续。之后，依据《商品房买卖合同》第11条约定，应视为房屋已经交付，答辩人事实上已履行交房的义务。根据《商品房买卖合同》第11条第2款约定及《物业管理条例》规定，房屋交付后物业费及逾期违约金应当由�主自行承担，而不再由开发商负责。被答辩人的该项请求依法应予以驳回。二、被答辩人要求答辩人支付物业管理费及逾期交纳物业费违约金的诉求已超过两年诉讼时效。《商品房买卖合同》约定交房期限是2010年11月30日前，被答辩人实际交房的时间为2011年4月。被答辩人自称从2013年4月1日起一直由其为小区业主提供物业服务，但其在2013年5月1日开始在未如期收到物业费的情况下，即已知道自己的权利受损，其主张支付物业费及逾期交纳物业费违约金的诉讼时效应当从2013年5月1日起算，最晚也应当在2015年5月1日前向答辩人提出主张。但被答辩人却在2016年6月29日向人民法院以起诉的方式主张，其诉求部分已超过《民法通则》第135条规定的两年的诉讼时效。三、被答辩人诉请答辩人支付其律师服务费于法无据。《法律事务委托合同》系被答辩人与其委托代理人签订的合同，并不是答辩人与被答辩人间签订的合同，答辩人不是其合同的相对方，该合同对答辩人没有约束力。因此，要求答辩人承担其律师服务费没有事实依据。并且我国民事诉讼中对律师服务费的承担，法律没有明确规定，被答辩人的请求于法无据，应予以驳回。综上，答辩人已履行交房义务，物业管理费及逾期交纳物业费违约金应由业主自行承担。被答辩人的诉求超过两年的诉讼时效，已丧失程序上的胜诉权，请求人民法院依法予以驳回。
第三人中奥公司澄迈分公司述称，同意原告中奥公司的起诉意见。
经审理查明，2010年2月1日，被告刘冀闽、刘帅楠与被告盈滨岛公司签订《商品房买卖合同》，约定刘冀闽、刘帅楠（买受人）购买盈滨岛公司（出卖人）开发的鲁能桃花涧（现海蓝福源）东一区B-8-01号房，该房屋为联排别墅，建筑面积为183.53平方米，交房时间为2010年11月30日。关于交接问题，合同第十一条中约定，买受人必须在出卖人书面通知商品房交付之日起15日内办理交接手续，如买受人在此期间既不办理入住手续也不提交正常合理的书面异议的，视为房屋已经交付；物业管理费从出卖人书面通知买受人商品房交付之日起满15日起计算。
被告盈滨岛公司于2011年2月11日取得涉案房屋所在工程项目的《海南省建筑工程竣工验收备案证》后，于2011年3月25日向被告刘冀闽、刘帅楠发出《入伙通知书》通知其收房，被告刘冀闽收到通知书后于2011年4月5日进行验房时认为房屋仍不具备收房条件而未收房。2011年10月15日，刘冀闽再次验房时提出积水、漏水、阳台水泥抹平、缺树、垃圾未清理、下水道裸露等问题。刘冀闽于2012年3月1�收到盈滨岛公司的催收房屋函件后，于2012年4月12日向盈滨岛公司发出书面回复认为房屋存在阳台横梁突出、厕所有的抹平、有的管道裸露，标准不一等问题。其后，被告盈滨岛公司给予了书面回复。至今双方仍未办理书面交接手续亦未实质交付房屋。
另查，原告中奥公司（乙方）与被告盈滨岛公司（甲方）于2013年3月31日签订了《海蓝福源东一区前期物业服务合同》（合同编号：中奥合字20130411，以下简称《前期物业服务合同》），该合同对物业服务事项、物业服务质量、双方的权利义务、违约责任等进行了约定，合同期限自2013年4月1日至2015年3月31日。其中，合同第六条规定物业服务费收费标准：独栋别墅住宅物业服务费收费标准暂定4.3元/平方米建筑面积/月，联排别墅住宅物业服务费收费标准暂定3.5元/平方米建筑面积/月。合�第七条规定，物业服务费用按每1年为一周期计收，单元物业买受人或物业使用人应在每周期开始之日起首30日内按时交纳当期物业服务费用。合同第八条规定，纳入物业服务范围的已竣工但尚未出售或者已出售但因甲方原因未按时交付给单元物业买受人的物业，其物业服务费用由甲方按85%全额交纳，乙方自行承担公摊。物业依法交付单元物业买受人后发生的物业服务费用，由单元物业买受人或使用人向乙方按100%全额交纳。合同第三十四条规定，甲方、单元物业买受人或物业使用人违反本合同的约定，未按时交纳物业服务费的，应按欠交金额每日千分之三向乙方支付违约金。乙方可以依法向人民法院申请支付令或者起诉，诉讼费、律师服务费、执行费等一切法律费用由败诉方承担。
第三人中奥公司澄迈分公司登记成立后，�三人与被告盈滨岛公司签订了期限自2015年4月1日至2016年3月31日止的《物业服务合同》。2016年6月28日，第三人中奥公司澄迈分公司与被告盈滨岛公司签订《海蓝福源东三区、东一区项目物业合同终止协议书》。因物业服务终止，第三人中奥公司澄迈分公司与被告盈滨岛公司协商确认涉案房屋2014年4月1日以后的物业费用由盈滨岛公司支付，之前的物业费用由中奥公司或中奥公司澄迈分公司自行追缴。原告认可盈滨岛公司已支付2014年4月1日以后的物业费用，故原告在本案开庭时变更了物业费及违约金的诉请。
再查，原告中奥公司与海南信容慈律师事务所于2016年3月1日签订了《法律事务委托合同》，委托海南信容慈律师事务所指派律师代理原告中奥公司起诉海蓝福源东一区物业服务合同纠纷案件。
上述事实，有原告提交的《海蓝福源东一区前期物业服务合同》、《法律事务委托合同》、律师费发票、转账凭证、《商品房买卖合同》，被告刘冀闽提交的入伙通知书、客户诉求申请表、2012年4月12日刘冀闽的回函、2012年4月28日的盈滨岛公司回函、2011年10月15日房屋交验过程中发生问题的书面材料，被告盈滨岛公司提交的《商品房买卖合同》及合同补充协议、海南省建筑工程竣工验收备案证（备案号：2011[013]）、《国内特快专递邮件详情单》、入伙通知书、《海蓝福源东三区、东一区项目物业合同终止协议书》，当事人的陈述及庭审笔录予以佐证，足以认定。
本院认为，原告中奥公司和被告盈滨岛公司签订的《前期物业服务合同》以及被告盈滨岛公司与被告刘冀闽、刘帅楠签订的《商品房买卖合同》系各方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，均合法有效。原告为海蓝福源东一区提供了物业管理服务，具有根据合同约定收取物业管理费的权利。虽原告与被告刘冀闽、刘帅楠非合同相对方，但依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定”建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，原告与被告盈滨岛公司签订的《前期物业服务合同》对被告刘冀闽、刘帅楠有法律上的约束力。
关于应当由被告盈滨岛公司还是被告刘冀闽、刘帅楠缴纳2013年5月1日起至2014年3月31日止的物业管理费的问题。由盈滨岛�司还是由物业买受人承担物业管理费的关键在于盈滨岛公司是否已经履行了交房义务。本院认为，《商品房买卖合同》第十一条明确约定买受人必须在出卖人书面通知商品房交付之日起15日内办理交接手续，如买受人在此期间既不办理入住手续也不提交正常合理的书面异议的，视为房屋已经交付。鉴于涉案房屋已取得竣工验收备案证，盈滨岛公司已向被告刘冀闽、刘帅楠发出《入伙通知书》，履行了书面通知交房的义务，故依据《商品房买卖合同》第十一条的约定，应视为房屋已经交付，物业费应由买受人被告刘冀闽、刘帅楠承担。被告刘冀闽、刘帅楠与被告盈滨岛公司在《商品房买卖合同》中约定的建筑面积183.53平方米，但原告诉请并认可按182.74平方米收取物业管理费，这是原告对自身权利的处分，本院予以确认。根据原告中奥公司与被告盈滨岛公司签订的《前期物业服务合同》的约定，在2013年5月1日至2014年3月31日共11个月，被告刘冀闽、刘帅楠应向原告交纳物业服务费为7035.6元（3.5元/月/平方米×182.74平方米＝639.6元/月，639.6元×11个月＝7035.6元）。被告刘冀闽虽在验房时对房屋质量问题提出异议，但并未证明涉案房屋存在主体结构质量问题或其他影响居住的房屋质量问题，不构成拒绝收房的合理理由，故被告刘冀闽以房屋存在质量问题，未接收房屋为由，拒绝交纳物业费，理由不成立。被告刘冀闽、刘帅楠与被告盈滨岛公司之间因房屋质量及房屋交付问题所产生的纠纷，可另循法律途径解决。
关于违约金。因被告刘冀闽、刘帅楠违反合同约定未按时支付物业费，应向原告中奥公司支付违约金。原告起诉时要求根据合同约定按欠交金额每日3‰支付违约金，后提交《情况说�》主动要求按年利率百分之二十四进行计算。本院认为，原告已主动对违约金进行减让，其主张金额符合法律规定，本院予以支持，被告刘冀闽、刘帅楠应向原告支付违约金3494元（以2013年5月1日至2013年12月31日共八个月的物业费5116.8元为基数，按年利率24%自2013年5月31日起计至2015年8月31日止共计2766元；以2014年1月1日至2014年3月31日共三个月的物业费1918.8元为基数，按年利率24%自2014年1月31日起计至2015年8月31日止共计728元；以上两项合计3494元）。
关于诉讼时效问题。物业服务合同属于继续性合同，被告刘冀闽、刘帅楠持续拖欠物业管理费，对其诉讼时效应从最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起计算。原告自2015年3月31日才因合同履行期满停止物业管理服务，故原告诉请物业费用及违约金并未超过诉讼时效，被告提出的诉讼时效的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。
关于律师费。虽然原告与盈滨岛公司签订《前期物业服务合同》对刘冀闽、刘帅楠有法律上的约束力，但该合同中律师费由败诉方负担的约定因不属于物业服务管理范畴，且该约定加重了业主责任，故该条款对刘冀闽、刘帅楠没有约束力。原告关于律师费的诉请，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条，《海南经济特区物业管理条例》第四十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告刘冀闽、刘帅楠于本判决生效之日起十日内支付原告广东中奥物业管理有限公司物业服务费人民币7035.6元；
二、被告刘冀闽、刘帅楠于本判决生效之日起十日内支付原告广东中奥物业管理有限公司违约金人民币3494元；
三、驳回原告广东中奥物业管理有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币423元（原告已按原诉讼请求预缴案件受理费1011元），由原告广东中奥物业管理有限公司负担244元，被告�冀闽、刘帅楠共同负担179元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。
审 判 长 刘 洋
人民陪审员 杨成国
人民陪审员 符厚文
二〇一六年十二月十六日
法官 助理 温 健
书 记 员 林 杰
附本案相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
......
（五）按时交纳物业服务费用；
......
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但未出售或尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳。
《海南经济特区物业管理条例》
第四十条已竣工但尚未出售或者已出售但因建筑单位原因未按时交付给业主的物业，其物业服务费用由建设单位全额交纳。
物业依法交付业主后发生的物业服务费用，由业主全额交纳；但�设单位在出售物业时向业主承诺赠送的物业服务费用，由建设单位按照承诺赠送的费用交纳。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件
具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。
业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《最高人民法院关于适用
〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。