广西壮族自治区崇左市江州区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）江民初字第826号
原告（反诉被告）谢高学，住广西壮族自治区崇左市江州区。
委托代理人黄格林，崇左市祥安法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）杜秀玲，住广西壮族自治区崇左市江州区。
委托代理人覃佐，崇左市江州区太平镇法律服务所法律工作者。
第三人崇左市二轻砖瓦厂，住所地广西壮族自治区崇左市环江西路。
法定代表人吴粮仓，该厂厂长。
原告（反诉被告）谢高学与被告（反诉原告）杜秀玲、第三人崇左市二轻砖瓦厂（以下简称“砖瓦厂”）确认合同效力纠纷一案，本院于2013年8月15日以简易程序立案受理，后因案情疑难复杂转入普通程序审理，依法组成审判员黄颖鹤担任审判长，代理审判员陆艳和人民陪审员庞东和参加的合议庭，分别于2013年9月18日、2014年1月15日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）谢高学及其委托代理人黄格林、被告（反诉原告）杜秀玲及其委托代理人覃佐、第三人砖瓦厂的法定代表人吴粮仓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）谢高学诉称，2011年3月7日，被告杜秀玲与第三人砖瓦厂签订《生产用地租赁合同》，由被告租用第三人位于崇左市沿山路殡仪馆路口的场地，作为生产水泥砖用地，租期为5年，从2011年3月7日至2016年3月7日，由于被告没有能力经营，经与原告协商，在没有征得第三人同意的情况下，被告把场地转租给原告，双方于2012年5月20日签订《协议书》，租期为10年，并约定从2012年6月至2015年6月底每年向被告支付21500元的转让金，从2016年6月至2022年6月底前每年支付10000元转让金，这些所谓的转让金实际上是租金。2012年5月21日，被告自动解除了与第三人砖瓦厂的租赁合同关系。之后，第三人砖瓦厂另行与谢进锋于2012年6月1日签订了《生产用地租赁合同》，租赁期限为10年。
原告认为，被告与第三人租用的土地属于国有土地，第三人取得了合法的土地使用权，被告未经第三人同意并未报上级管理部门备案的情况下转租给原告的行为损害了国家和集体的利益，且违反了法律、行政法规的强制性规定，转租行为无效；被告与第三人原签订的合同约定的租赁期限为5年，而被告转租给原告的租赁期限却为10年，其对后面的5年也没有处分权。故诉请法院判决确认2012年5月20日原、被告签订的《协议书》无效。
被告（反诉原告）杜秀玲辩称，原、被告双方签订的合同未违反法律强制性规定，也没有损害国家和集体的利益，合同未出现合同法有关合同无效的法定情形，事实上，合同不但未造成第三人的损失，还大大增加了第三人的租金收入，其租金从每年6500元增加到15000元，增加了集体收入；关于原告所说未报有关土地管理部门备案转租的说法不存在，原告尚未弄清合同的标的物，双方签订的不是转租合同而是转让合同，在双方达成协议后，被告立即退出与第三人的合同，转租应该是在被告尚在租赁期间的情况下才算转租，其实本案是通过消灭被告的租赁合同而达到原告能够使用第三人的场地，所以不能把被告转让合同权利的转让金说成是租金；另外，关于土地的转租是否需要到土地管理部门备案是原告的误解，涉案土地不是国有土地，国有土地租赁才需要到土地管理部门登记备案，现在涉案土地的使用权是被告的，其合法处分该土地使用权时不需要到土地管理部门备案，故原、被告之间签订的合同是有效的。
原告起诉合同无效违反民诉法意见第144条规定，同一当事人就同一诉请再次起诉不应得到支持，之前原告是以重大误解请求撤销双方合同，现在以重大误解申请确认合同无效，不是以新的理由来起诉，原告的起诉没有事实和法律依据，应予以驳回。
第三人砖瓦厂陈述称，涉案场地的土地属于国有划拨土地使用权，土地使用权属于第三人，后租赁给被告杜秀玲经营，当时签订的合同期限是5年，被告经营一年后，因无法继续经营砖厂又不愿与别人合伙经营，遂与第三人协商退出租赁合同，至于原、被告之间是如何约定的，第三人并不清楚；2012年5月21日，被告出具退出租赁的《协议》不再租赁场地，此后，第三人才与谢进锋签订《生产用地租赁合同》，为了方便收取租金，合同落款的日期为2012年6月1日。
被告（反诉原告）杜秀玲同时反诉称，反诉原告与反诉被告就位于崇左市殡仪馆路口的水泥砖厂的场地转让一事，于2012年5月20日签订一份《协议书》。《协议书》约定：甲方（反诉原告）将位于崇左市殡仪馆路口的水泥砖厂的场地转让给乙方（反诉被告），甲方现有的厂房归甲方使用，乙方不得以任何理由收回；转让金共156000元，乙方共分11次付款，其中2012年至2015年支付4次，每年六月底前各把21500元转让金一次性付清给甲方；2016年至2022年分7次支付，每年六月底前各把10000元转让金一次性付清给甲方。《协议书》还就其他问题作了简单的约定。协议生效后，反诉被告依约交付了21500元给反诉原告。第二期付款时间即将到来时，反诉被告为了达到赖帐目的，便于2013年5月10日以签订《协议书》时对协议内容有重大误解为由，向江州区人民法院提起诉讼，请求撤销《协议书》。经过开庭审理，审判期限将满时，反诉被告不知以何理由于2013年8月5日，提出撤诉申请，法院作出准许其撤诉的裁定。现在，反诉被告另外以反诉原告转租行为无效为由，重新向法院起诉，请求确认《协议书》无效。
反诉原告认为，反诉原、被告所签订的协议是双方平等、互利、自愿的前提下签订的，是双方真实的意思表示，没有损害任何一方的利益，是合法有效的经济合同，应该得到法律的保护。反诉被告没有按时支付受让款，已经构成违约，应该承担违约责任。为维护反诉原告的合法权益，请法院判决反诉被告支付转让金21500元和逾期付款利息1290元。
原告（反诉被告）谢高学针对反诉辩称，反诉原告的反诉请求是合同有效才能成立，反诉原、被告签订的《协议书》是无效合同，无效合同自始无效，反诉被告不应该支付租金，请法院驳回反诉原告的反诉请求。
第三人砖瓦厂针对反诉陈述称，这是反诉原、被告之间的纠纷，争议的内容不清楚，与其无关。
原告（反诉被告）谢高学提交的证据有：1.身份证复印件，证明原告的主体资格；2.被告杜秀玲与第三人砖瓦厂签订的《生产用地租赁合同》一份，证明2011年3月7日被告杜秀玲与第三人砖瓦厂签订合同，享有5年的生产用地使用权；3.《收据》一份，证明被告杜秀玲2012年4月23日收到原告谢高学交来的场地租金25668元；4.《协议书》1份，证明双方签订租用场地合同；5.被告杜秀玲出具给第三人砖瓦厂的《协议》1份，证明被告杜秀玲2012年5月21日自愿退出与第三人砖瓦厂签订的《生产用地租赁合同》，该合同的权利义务终止；6.第三人砖瓦厂与谢进锋签订的《生产用地租赁合同》，证明2012年6月1日，第三人砖瓦厂将生产用地租赁给他人的事实；7.（2013）江民初字第549号民事裁定书，证明本次起诉前原告曾诉请法院撤销原、被告之间签订的《协议书》，后因需要调查新的证据向法院申请撤诉。
被告（反诉原告）杜秀玲提交的证据有：1.《生产用地租赁合同》，证明反诉原告租赁第三人场地开设砖厂的依据；2.《协议书》，证明双方签订协议，反诉原告诉请反诉被告支付转让金的依据；3.《协议》，证明反诉原告退出租用场地给反诉被告租用；4.《民事起诉状》，证明反诉被告曾以重大误解为由请求撤销涉案协议书。
第三人砖瓦厂提交的证据有：《国有土地使用权证》一本，证明涉案场地的土地属于国有土地，其取得的土地使用权的方式为划拨。
经庭审质证，被告（反诉原告）杜秀玲、第三人砖瓦厂对原告（反诉被告）谢高学提交的证据1.2.3.4.5.6.7的真实性没有异议；原告（反诉被告）谢高学、第三人砖瓦厂对被告（反诉原告）杜秀玲提交的证据1.2.3.4的真实性没有异议；原告（反诉被告）谢高学、被告（反诉原告）杜秀玲对第三人砖瓦厂提交的证据《国有土地使用证》的真实性无异议，故本院均予以确认。
根据被告（反诉原告）杜秀玲的申请，调取（2013）江民初第549号案件两次庭审的笔录，各方审阅后，被告（反诉原告）杜秀玲认为，证明第三人与反诉原、被告签订协议的具体过程，从而证实反诉原、被告签订的《协议书》是合法有效的；原告（反诉被告）谢高学、第三人对于这两份笔录的真实性无异议，原告（反诉被告）谢高学认为该份笔录恰好证明反诉原告将场地转租给反诉被告没有经过第三人同意的事实。本院认为，这两份笔录是原告（反诉被告）谢高学、被告（反诉原告）杜秀玲、第三人砖瓦厂在庭审中的陈述，且各方都在笔录上签字确认，故这两份笔录可以作为定案依据。
综合全案证据，结合庭审笔录，本院确认以下法律事实：涉案的租赁场地位于崇左市沿山路，场地范围：西起火葬场路向东45米，北从西塘自留地起向南70米，约3150平方米，场地的土地使用权属于第三人砖瓦厂，第三人砖瓦厂持有国有土地使用权证，取得土地使用权的方式是国家划拨土地使用权。2011年3月7日，第三人砖瓦厂与被告（反诉原告）杜秀玲签订《生产用地租赁合同》，约定将该场地租给被告（反诉原告）杜秀玲作为水泥砖生产用地；租赁期为5年，从2011年3月7日起至2016年3月7日止；租金为每年6500元。签订合同后，被告（反诉原告）杜秀玲在场地上建了三间水泥砖瓦房，约占地200平方米，作为生产水泥砖的厂房，从事水泥砖生产；后因无法经营，将该场地的租赁权转让给原告（反诉被告）谢高学。
2012年4月23日，谢高学支付杜秀玲25668元后，双方于2012年5月20日签订《协议书》，约定：为把双方今后十年内的工作顺利进行，经双方商定，甲方（杜秀玲）将位于崇左市殡仪馆路口原甲方水泥砖厂的场地转让给乙方（谢高学），乙方使用场地，甲方现有的厂房归甲方使用，乙方不得以任何理由收回。支付款项的办法为：一、乙方于2012年6月底前把贰万壹仟伍佰元（¥；21500元）的转让金一次性付清给甲方；二、乙方于2013年6月底前把贰万壹仟伍佰元（¥；21500元）的转让金一次性付清给甲方；三、乙方于2014年6月底前把贰万壹仟伍佰元（¥；21500元）的转让金一次性付清给甲方；四、乙方于2015年6月底前把贰万壹仟伍佰元（¥；21500元）的转让金一次性付清给甲方；五、乙方于2016年6月底前把壹万元（¥；10000元）的转让金一次性付清给甲方；六、乙方于2017年6月底前把壹万元（¥；10000元）的转让金一次性付清给甲方；七、乙方于2018年6月底前把壹万元（¥；10000元）的转让金一次性付清给甲方；八、乙方于2019年6月底前把壹万元（¥；10000元）的转让金一次性付清给甲方；九、乙方于2020年6月底前把壹万元（¥；10000元）的转让金一次性付清给甲方；十、乙方于2021年6月底前把壹万元（¥；10000元）的转让金一次性付清给甲方；十一、乙方于2022年6月底前把壹万元（¥；10000元）的转让金一次性付清给甲方。附注：以上十年内每年的转让金以当年的场地实际使用期间为计算，如乙方在当年的使用时间不足一年，甲方要按当年平均每月的转让金多少钱来计算，把当年剩余的转让金如数退还乙方。签订协议后，被告杜秀玲将场地交付原告谢高学使用。
2012年5月21日，被告杜秀玲给第三人砖瓦厂出具协议书，该书载明“本人与二轻砖瓦厂租用水泥砖生产用地，由于现无法经营，固（故）自愿退出合同。经手人：杜秀玲”，之后，被告杜秀玲退出租赁场地，第三人砖瓦厂与谢进锋签订了落款日期为2012年6月1日的《生产用地租赁合同》，将上述场地租赁给谢进锋使用，租赁期限为10年，从2012年6月1日起至2022年6月1日止；每年租金为15000元。现该场地由谢进锋经营使用。
本院认为：
一、本诉部分。原告认为，被告与第三人租用的土地属于国有土地，第三人取得了合法的土地使用权，被告未经第三人同意并未报上级管理部门备案的情况下转租给原告的行为损害了国家和集体的利益，且违反了法律、行政法规的强制性规定，转租行为无效；被告与第三人原签订的合同期限为5年，而被告转租给原告的租赁期限却为10年，其对后面的5年没有处分权，故主张2012年5月20日原、被告签订的《协议书》为无效合同。被告杜秀玲则认为，原、被告签订的合同是土地使用权转让合同而不是土地使用权转租合同，涉案场地不是国有土地，该土地的使用权是被告的，其合法处分该土地使用权不需要到土地管理部门备案；合同的签订未违反法律强制性规定，也没有损害国家集体的利益，未出现《合同法》有关合同无效的法定情形，是合法有效的合同。故本诉争议的焦点为原、被告签订的《协议书》的合同效力问题。
从被告与第三人签订的《生产用地租赁合同》看，被告获得的只是一种租赁权；从原、被告签订《协议书》的内容看，虽然原、被告双方约定的付款方式所使用的文字是转让场地、收取转让金，但从《协议书》的首部和附注处看，实际上被告是将场地转租给原告，收取租金；而且被告从第三人获得的只是租赁权，是无权将场地的土地使用权转让（包括出售、交换和赠与）的，故本案原、被告签订的《协议书》实际上是土地使用权转租合同。据此，原告提出《协议书》是转租合同、支付的是租金的主张符合事实和法律规定，应予采纳；被告主张《协议书》是土地使用权转让合同与事实和法律不符，不予采纳。
被告杜秀玲与第三人砖瓦厂签订《生产用地租赁合同》，获得5年的涉案场地土地使用权，而被告将场地转租给原告的期限是2012年5月20日至2022年6月30日，其中2016年3月8日至2022年6月30日被告对涉案场地是没有处分权的，且该转租行为未经过第三人砖瓦厂的同意；2012年5月21日，被告杜秀玲自动解除与第三人砖瓦厂签订的《生产用地租赁合同》，被告对涉案场地不再有租赁权；之后，第三人与谢进锋签订《生产用地租赁合同》，将上述场地租赁给谢进锋使用。被告擅自转租场地属于无处分权的人处分他人财产，该行为没经过权利人的同意或追认，因此，原、被告签订的《协议书》属于无效合同；原告主张确认2012年5月20日原、被告签订的《协议书》无效，于法有据，应予支持。
被告杜秀玲认为，原告起诉合同无效违反民诉法意见第144条规定，同一当事人就同一诉请再次起诉不应得到支持，本院认为，原告曾以重大误解请求撤销双方合同向法院提起诉讼后申请撤诉，现在以确认合同无效重新提起诉讼，两次诉讼请求及理由不同，其诉请没有违反相关法律的规定，故被告主张驳回原告的起诉，本院不予支持。
二、反诉部分。对于反诉原告杜秀玲诉请反诉被告谢高学支付转让金21500元及逾期付款利息1290元有无事实和法律依据的问题。反诉原告杜秀玲认为，反诉原、被告所签订的协议是双方平等、互利、自愿的前提下签订的，是双方真实的意思表示，没有损害任何一方的利益，是合法有效的经济合同，应该得到法律的保护，反诉被告没有按时支付受让款，已经构成违约，应该承担违约责任；反诉被告谢高学认为，反诉原、被告签订的《协议书》是无效合同，反诉被告不应该支付租金，应驳回反诉原告的反诉请求。如上述本诉部分本院所述，反诉原、被告签订的《协议书》属于无效合同，合同无效乃是自始无效，因此，反诉原告要求反诉被告支付转让金21500元及逾期付款利息1290元的反诉请求，缺乏事实和法律依据，应予以驳回。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条的规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）谢高学与被告（反诉原告）杜秀玲2012年5月20日签订的《协议书》为无效合同；
二、驳回被告（反诉原告）杜秀玲的反诉请求。
本案本诉案件受理费100元、反诉案件受理费185元，由被告（反诉原告）杜秀玲负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区崇左市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区崇左市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费285元（本诉100元、反诉185元）（收款单位：崇左市财政局，账号：2007310104001XXXX，开户银行：中国农业银行崇左分行营业室）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 黄颖鹤
代理审判员 陆 艳
人民陪审员 庞东和
二〇一四年一月二十一日
书 记 员 姚仕能
相关的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十一条【无处分权人订立的合同】无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
第五十六条【合同自始无效与部分有效】无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。