湖南省郴州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘10民终1137号
上诉人（原审被告）：胡永发，男，1972年2月18日出生，汉族。
上诉人（原审被告）：姚芳（胡永发之妻），女，1975年11月19日出生，汉族。
委托诉讼代理人：胡永发，男，1972年2月18日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）：宜章尚居物业服务有限公司。
法定代表人：李小义，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李思燕，女，1993年2月4日出生，汉族。
上诉人胡永发、姚芳因与被上诉人宜章尚居物业服务有限公司（以下简称“尚居公司”）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省宜章县人民法院(2018)湘1022民初64号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人胡永发，被上诉人尚居公司的委托诉讼代理人李思燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
胡永发、姚芳上诉请求：请求二审法院撤销一审判决，依法改判胡永发、姚芳支付尚居公司物业费369.54元（按0.2元/㎡从2016年1月22日算至2017年12月31日）。事实和理由：一、双方签订的涉案《物业服务管理合同》约定了服务项目和违约责任，该合同受法律保护，对双方当事人均具有约束力。二、尚居公司在2010年3月23日到2017年12月31日期间，并没有按合同的约定履行义务，提供服务。胡永发、姚芳交物业费至2016年1月22日。尚居公司提供质量与价格不符的服务，胡永发、姚芳暂时不交物业费来促进物业提升服务质量。尚居公司仍然不按合同约定提供服务。具体如下：1、保安亭形同虚设，人员车辆自由出入，失窃事件屡屡发生，城南派出所有报案记录可查。2、公共设施不维修，路灯不亮，监控是摆设。3、消防栓大部分为三无产品。4、保安数量少且仅有的已年迈，白天基本不巡逻，晚上更不巡逻。5、物业办公室未挂相关证照，法人代表李小义为监外服刑人员不能胜任。6、小区脏、乱、差，有水的地方变成臭水沟，垃圾漂浮。7、绿化损坏不补种，树木损坏的赔款及商家打广告的费用，未进行公布及未用于公共事业。8、楼栋阳台及排水沟垃圾成堆，长时间不清理。9、乱加价收电费，2016年8月以前的高额违规电费，至今未退还给全体业主。10、A7栋下水管道，楼道口喷粪达五年之久，物业不解决。11、A7栋负一楼通道砌了水泥柱，车辆无法进出，物业对业主的反映视而不见。12、胡永发租用他人车库，由于物业长期不清理排水沟，雨水进入车库，在业主的长期要求下，物业才去维修。但物业在能够通知到胡永发的情况下而不通知，导致施工将胡永发的车堵了一个星期，影响生活。13、前期业委会多次发整改函给物业，并告知相关部门督促物业，物业拒绝整改。14、门禁系统大部分无法使用，甚至根本没有使用。综合以上几点，胡永发、姚芳暂时不交物业费合情合理。
尚居公司辩称，一、胡永发、姚芳应支付尚居公司物业费。一审已查明双方签订的《尚御名都物业服务合同》是双方的真实意思表示。尚居公司依约为胡永发、姚芳提供了物业服务，胡永发、姚芳也应依约交纳物业服务费。胡永发、姚芳经尚居公司书面催缴，拒不交纳物业费违反了合同约定和法律规定，胡永发、姚芳拖欠尚居公司物业费的事实清楚，证据充分。二、胡永发、姚芳无正当理由拒交物业服务费，尚居公司是尚御名都的物业服务公司，尽到了应尽的职责，提供了相应的服务。在公共性服务中需要业主与物业之间的相互配合，公共性服务存在瑕疵的原因：一是姚芳为前任业主委员会主任未尽义务交纳物业服务费，带头毁坏公共绿地违章乱建，还多次扰乱小区的公共秩序，导致物业服务工作难以正常开展。二是面对小区老化问题，姚芳身为业主委员会主任，对尚居公司的书面报告均不予回复解决，不履行也不配合小区物业的各项工作，拒不申请房屋维修基金，全小区所有大、中、小型维修及更新改造，均要物业公司出资维修处理，已经严重违反了物业管理条例第三章第二十条。按照等价服务，尚居公司仅收0.5元每平方米的物业费，根本无力支付也无义务支付如此巨大的开支，胡永发、姚芳的这种行为，严重影响了小区内的物业服务质量。三、针对小区服务，尚居公司根据业主的需求在不断改进和完善，但离不开业主的配合。作为业主，不能因服务过程中的一点瑕疵就拒交物业服务费。一审判决也明确指出物业费并不完全是物业服务企业的收入，其中一大部分用于小区公共部分的维修、养护及消耗。如果胡永发、姚芳长期拒交物业费，将有碍整个小区的正常管理和服务，也损害了其他按时交费业主的正当权利。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确。请二审法院驳回上诉，维持原判。
尚居公司向一审法院起诉请求：1、胡永发、姚芳立即支付尚居公司物业服务费1829.7元及违约金617.25元（从每笔应付款之日起按日0.1%计算至付清之日止），共计2446.95元；2、诉讼费由胡永发、姚芳承担。
一审法院认定事实：尚居公司系2007年8月28日依法成立的物业管理公司。尚居公司是尚御名都的开发商永兴县华兴房地产开发有限公司选聘的前期物业服务企业，双方签订了《物业管理服务合同》。胡永发与姚芳系夫妻关系。胡永发、姚芳系尚御名都小区A7栋2单元104号房的业主，住宅面积155.79平方米。2010年3月23日，尚居公司（乙方）与胡永发（甲方）签订《尚御名都物业管理服务合同》，合同约定，胡永发对尚御名都小区房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安等项目进行维护、修缮、服务与管理，并对房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行、维护和管理、环境卫生服务内容及质量、保安工作内容及标准进行了具体约定。对物业管理服务费用，合同约定住宅按建筑面积每月每平方米暂按0.5元收取；对违约责任，双方约定：乙方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天0.1%交纳违约金。该合同未约定物业服务的期限。《尚御名都·业主规约》也对物业的使用、物业的维修养护、业主的共同利益等予以了约定。该规约在业主共同利益第三条约定：物业服务收费按季度交纳，每个季度最后一月的20号交清，本物业管理区域物业服务收费实行包干制，其盈余或亏损由物业企业享有或承担。合同签订当天，胡永发在同意倡导并遵守《尚御名都·业主规约》的《承诺书》上签名。胡永发、姚芳每月应交的物业费为77.895元，胡永发、姚芳自2016年1月22日起未交纳物业管理费，至2017年12月31日，共欠尚居公司物业服务费1829.7元。
一审庭审中，胡永发、姚芳提供照片一组、信访诉求书、A7栋下水管道阻塞告知书，A7栋业主会议记录，证明岗亭无保安，保安不尽职责，公共设施损坏后未修复，消防配套不完整不能使用，A7栋下水道堵塞、破裂不予修复，楼道楼顶开裂漏水，损坏的公共绿化未修复、补种，A7栋楼道平台垃圾较多及假山水池存在漂浮垃圾、池水发黑，车库门前施工不通知及砌水泥墩影响车辆通行，业主对物业不满在小区拉横幅。胡永发、姚芳对于答辩状中列举的其他违约行为未提供证据证实。针对胡永发、姚芳所举示证据，尚居公司抗辩楼道平台垃圾未清除是因该垃圾在2层住户的阳台外面，这个位置平常去不了人，导致垃圾未清除；横幅是胡永发、姚芳私自拉的，不能代表全体业主的意思；车库门前施工系业主因房屋漏水等问题到相关部门反映，相关行政部门强制要求开发商对该栋房屋维修整改施工，与尚居公司无关；胡永发、姚芳车库门前的水泥墩也是A7栋业主因屋顶开裂漏水，为阻止车辆在屋顶通行而砌的。因部分业主拒缴物业费，第一届业主委员会主要成员不积极配合物业公司工作，拒不申请维修基金，全小区大、中、小型维修及更新改造的费用都要尚居公司出资，尚居公司根本无力承担也无义务承担。尚居公司对A7栋下水管道进行了多次维修处理，2016年6月，A7栋下水管道已经无法维修，要申请维修基金更新。但当时的业主委员会主任姚芳拒绝申请维修基金,自行组织人员对A7栋下水管道进行了更新，现更新A7栋下水管道的费用仍可申请维修基金解决。消防设施不全及楼道墙体渗水是开发商遗留的问题，需要申请房屋维修基金。健身设施老化维修也属于维修基金处理范围。目前普华寺社区已经在申请房屋维修基金，整个小区正逐一解决相关问题。尚居公司对其抗辩提供了维修A7栋下水管道的照片、向业主委员会申请A7栋下水管道更新维修基金的报告、宜章县房产管理局邱盛祥的证明、尚御名都部分业主签名的《关于罢免尚御名都业主委员会主任姚芳联名书》。
另查明，尚御名都第一届业主委员会于2015年1月7日成立，业主委员会的主任为本案一审被告姚芳。因超过半数以上的业主委员会成员向政府申请辞职，2016年8月10日，尚御名都小区第一届业主委员会被宜章县玉溪镇人民政府发布通告解散。现由普华寺社区代行尚御名都小区业主委员会职责。
一审法院认为，尚居公司与胡永发、姚芳签订的《尚御名都物业管理服务合同》系双方当事人真实意思表示，对双方具有约束力。尚居公司应依约为胡永发、姚芳提供物业服务，胡永发、姚芳也应依约交纳物业管理费。胡永发、姚芳经尚居公司书面催缴，拒不交纳物业服务费违反了合同约定和法律规定，尚居公司请求判令胡永发、姚芳按合同约定交纳物业服务费，予以支持。虽然胡永发、姚芳所举示的证据证明了小区物业服务存在瑕疵，但根据双方合同的约定，胡永发、姚芳作为业主可以要求继续履行、采取补救措施，或者通过业主委员会责令整改，造成经济损失的，可向尚居公司主张经济赔偿，如尚居公司严重违约，可通过业主大会决定更换物业服务企业。胡永发、姚芳据此拒缴物业管理费缺乏合同和法律依据。同时，物业费并不完全是物业服务企业的收入，其中一部分是用于小区公共部分的维修、养护及消耗。如果胡永发、姚芳以拒交物业费的方式对抗尚居公司提供的物业服务存在的瑕疵，将导致物业服务难以正常进行，有碍整个小区的正常管理与服务，也损害了其他按时交费业主的正当权利。故尚居公司请求胡永发、姚芳按合同的约定缴纳2016年1月22日起至2017年12月31日物业服务费1829.7元的请求予以支持。关于逾期付款违约金，胡永发、姚芳未按期缴纳物业费也是尚居公司服务存在瑕疵，未能妥善沟通所致，故对尚居公司要求胡永发、姚芳给付违约金的诉讼请求不予支持。A7栋下水管道更新费用问题，属于另一法律关系，不属本案审理范畴，可通过相关程序另行解决。胡永发、姚芳车库门前砌水泥墩影响通行问题属于业主之间的相邻纠纷，物业处理不了的情况下可通过其他法律途径解决。李小义贪污行贿获刑刑满释放未满五年现担任尚居物业的法定代表人不符合法律规定问题不属一审法院处理范畴。
应当指出的是，物业服务合同的履行和营造和谐的小区环境需要物业服务企业与全体业主的良好配合和沟通，双方都应在充分认识各自权利义务基础上，依法依约履行各自义务，享有各自权益，努力营造和谐的小区环境。对于业主提出的物业管理方面存在的问题，物业公司应当积极妥善予以解决，及时消除物业服务中存在的瑕疵，提高其服务质量，并在服务过程中，加强与业主的沟通交流，共同努力创造和谐、美好的生活环境。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条之规定，一审法院作出判决如下：“一、被告胡永发、姚芳在本判决生效后十日内支付原告宜章尚居物业服务有限公司2016年1月22日起至2017年12月31日的物业服务费人民币1829.7元；二、驳回原告宜章尚居物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告胡永发、姚芳负担。”
本院二审期间，双方当事人均无新证据提交。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷。二审的争议焦点为：胡永发、姚芳是否应向尚居公司交纳1829.7元物业费。
尚居公司与胡永发、姚芳签订的《尚御名都物业服务合同》合法、有效，对合同双方均具有约束力，合同双方均应遵照履行。本案系因胡永发、姚芳不向尚居公司交纳物业费而引发的纠纷，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”。胡永发、姚芳自2016年1月22日起至2017年12月31日止，已欠尚居公司物业费1829.7元，尚居公司催交后，胡永发、姚芳仍拒绝交纳，故尚居公司诉至法院，要求胡永发、姚芳交纳欠交的物业费，本院应予支持。尽管胡永发、姚芳诉讼中列举了尚居公司诸多不履行《尚御名都物业服务合同》约定的维修、养护、管理和维护义务的事项，并主张尚居公司承担违约责任，但胡永发、姚芳在本案中没有提出反诉，其主张不属于本案审理范围，本院不予审理。
综上所述，上诉人胡永发、姚芳的上诉请求不成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由胡永发、姚芳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 虹
审 判 员 张九香
审 判 员 许永通
二〇一八年八月一日
法官助理 苏晓玲
书 记 员 周丽艳
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。