山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）烟民一终字第892号
上诉人（原审原告）：蓬莱市登州街道凤凰社区居民委员会。
法定代表人：辛茂顺，主任。
委托代理人：陈泰来，山东宸来律师事务所律师。
委托代理人：罗世灿，山东宸来律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：吕洪明，城镇居民。
委托代理人：由忠田，山东星河泰律师事务所律师。
委托代理人：徐学春，山东星河泰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：蓬莱市渔家傲大酒店。住所地：蓬莱市县后路**号。
负责人：吕洪明，经理。
委托代理人：由忠田，山东星河泰律师事务所律师。
委托代理人：徐学春，山东星河泰律师事务所律师。
上诉人蓬莱市登州街道凤凰社区居民委员会因房屋租赁纠纷一案，不服山东省蓬莱市人民法院（2014）蓬登民初字第1129号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人的委托代理人陈泰来、罗世灿，被上诉人吕洪明、蓬莱市渔家傲大酒店的共同委托代理人徐学春到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2004年4月12日被告吕洪明及案外人王嵩芝申请设立了合伙企业“蓬莱市渔家傲大酒店”，经营期限至2024年4月12日，执行事务合伙人为吕洪明，2012年12月18日该企业因不按规定接受年度检验被吊销营业执照。2009年5月10日，原告（甲方）与被告吕洪明（乙方）签订租赁合同，约定原告将麒麟宾馆所属的客房、餐厅、锅炉房、仓库、全部房间、客房及餐厅现有工具设施及物资全部租赁给吕洪明使用，只能用于经营旅游、餐厅服务业，除双方另有约定外，吕洪明不得改变宾馆用途。租赁期限2009年10月1日至2029年9月30日止，租金每年为人民币二十万元，二十年合计400万元。自2009年始每年12月31日前吕洪明给付原告租金20万元，吕洪明超过约定期限不给付原告租金，原告有权停水、停电，自行关停宾馆，对此造成的经济损失由吕洪明承担。吕洪明延期给付原告租金，则按照日万分之二点一的比例给付原告利息，并给付原告年租金10%的违约金。第七条约定，吕洪明对租赁物进行添附和在租赁面积范围内进行增建、扩建及改建须经原告同意，费用吕洪明承担。合同期满，吕洪明增添部分无偿归原告所有（增添部分包含2003年4月12日至2009年9月30日吕洪明在实际经营宾馆中增添的建筑物、添附物及合同期内增添物，合同其他部分均按此理解）。合同期内出现拆迁情况，原告所有的宾馆等补偿全部归原告所有，吕洪明增添部分的补偿归吕洪明所有，政府给予被拆迁人退税优惠政策鼓励拆迁，双方同意平均分配退税额。第八条约定，承租期满，吕洪明装配在宾馆内的配套设施及内部装修应连同清点所列设施、物资完整地无偿移交给原告（吕洪明新增可动设施可带走）。第九条约定，吕洪明提出终止合同或因吕洪明违约双方终止合同，无论租赁合同是否到期，吕洪明增添部分、装修改造及新增一切设施均无偿归原告所有，原告违约造成双方终止合同，原告赔偿吕洪明一切损失。第十条约定，宾馆房屋、设施的维修由吕洪明负责，费用由吕洪明承担。第十七条约定，吕洪明违反合同约定，原告催告吕洪明履行义务，吕洪明迟延一个月仍不履行的，原告有权解除合同；原告通告吕洪明，如果吕洪明拒绝签收，则原告在宾馆大门或宾馆内任何一部位张贴通告并拍摄照片视为送达吕洪明。第十九条约定，担保人（即被告渔家傲大酒店）对吕洪明欠原告的租金承担连带保证责任，保证期间为应付租金之日起两年。原告、被告吕洪明及（担保人）被告蓬莱市渔家傲大酒店在合同上签字或盖章。合同签订后，2010年2月5日被告吕洪明给付原告2009年10月1日至2010年9月30日的租金20万元；2011年9月13日被告吕洪明给付原告2010年10月1日至2011年9月30日的租金20万元；2013年2月6日被告吕洪明给付原告2011年10月1日至2012年9月30日的租金20万元。2013年5月6日原告向本院起诉被告吕洪明、蓬莱市渔家傲大酒店，请求解除原、被告签订的房屋租赁合同，被告给付租金20万元、违约金2万元、利息5.04万元。同日被告吕洪明派工作人员到原告处交纳2012年10月1日至2013年9月30日期间的租金20万元，原告方工作人员拒收。本院于2014年5月26日作出（2013）蓬登民初字第360号民事判决，判决：一、被告吕洪明给付原告蓬莱市登州街道凤凰社区居民委员会2012年10月1日至2013年9月30日的房租20万元，于本判决生效后十日内付清。二、被告蓬莱市渔家傲大酒店对上述款项承担连带给付责任。三、驳回原告蓬莱市登州街道凤凰社区居民委员会的其他诉讼请求。如二被告未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5356元，由原告负担1056元，由二被告负担4300元。被告应负担的部分已由原告预交垫付，被告在履行本判决确定的义务时一并给付原告。判决后原告不服，向二审法院提起上诉。期间原告于2014年11月19日提起本案诉讼，请求判令被告停止侵权，恢复租赁房屋原状，返还租赁房屋，支付房屋使用费71307元（自2014年11月1日开始计算至起诉之日），并按照每日3753元支付房屋使用费用直至租赁房屋返还之日。本案审理期间，烟台市中级人民法院于2014年12月8日作出（2014）烟民一终字第1035号民事判决，判决：一、撤销山东省蓬莱市人民法院（2013）蓬登民初字第360号民事判决；二、被上诉人吕洪明给付上诉人蓬莱市登州街道凤凰社区居民委员会2012年10月1日至2013年9月30日期间的租金20万元，并支付迟延交纳租金的违约金2万元，利息5250元（以20万元为本金，自2013年1月1日起至2013年5月5日止，按日万分之二点一计算），限本判决生效后十日内付清；三、原审被告蓬莱市渔家傲大酒店对上述款项承担连带给付责任；四、驳回上诉人蓬莱市登州街道凤凰社区居民委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5356元，二审案件受理费1056元，由上诉人蓬莱市登州街道凤凰社区居民委员会负担1282元，由被上诉人吕洪明、原审被告蓬莱市渔家傲大酒店共同负担5130元。
本案原告对其主张提交了2009年5月10日原、被告签订的租赁合同；2014年9月26日原告给被告发函，要求吕洪明整改擅自改变渔家傲大酒店门卫房经营用途的通知函的现场照片及邮政快递拒收回执；2014年10月30日原告单方解除合同的通知函的现场照片及邮政快递拒收回执；影像资料（包括原告方工作人员2013年1月7日、1月9日与渔家傲大酒店次承租人的录像录音对话，原告工作人员让其代为转交吕洪明相关的催交房租通知，而该次承租人拒绝转交该通知。2014年9月24日原告法定代表人与渔家傲大酒店次承租人的谈话录像，2014年9月25日原告方工作人员与渔家傲大酒店次承租人的谈话录像，2014年9月26日原告方工作人员与锦宇隐形纱窗店老板的谈话录像）；蓬莱市渔家傲大酒店与蓬莱碧海蓝天旅行社有限公司2008年12月12日签订的房屋租赁合同；蓬莱碧海蓝天旅行社有限公司的工商登记材料；渔家傲大酒店现场照片；蓬莱市登州锦宇纱窗经销店的工商登记材料；（2014）烟民一终字第1035号民事判决书等证据。经质证，二被告称原、被告签订的租赁合同已在（2013）蓬登民初字第360号案件中质证过。对原告提交的通知函的现场照片及邮政快递拒收回执、影像资料、渔家傲大酒店现场照片均不认可。对蓬莱市渔家傲大酒店与蓬莱碧海蓝天旅行社有限公司2008年12月12日签订的房屋租赁合同没有异议，称租赁期限已过。认可（2014）烟民一终字第1035号民事判决书已生效。二被告辩称原告曾于2013年5月3日向本院就相同案由、诉求进行过起诉，该案已作出（2013）蓬登民初字第360号民事判决，因原告不服该案判决提起上诉，现该案正在二审审理中。本案原告要求返还房屋、支付租金，与该案诉求的实质内容是相同的。二被告对此提交原告的起诉状、（2013）蓬登民初字第360号民事判决书、原告的上诉状、二审传票、应诉通知书等证据。经质证，原告对该组证据的真实性没有异议，称该组证据不能证明被告的主张，原告此次起诉要求被告停止侵权，返还租赁房屋并支付房屋使用费，与上一次诉讼案由、诉讼请求及法律关系均不相同。原、被告之间的合同因被告的违约行为原告已依据合同约定履行了解除程序，原、被告双方签订的租赁合同已于解除通知函到达被告之日解除。原告方要求被告返还租赁房屋的理由为：根据合同约定，被告将宾馆用于旅游、餐厅服务业，并且不能将宾馆分割多块转租给他人使用，原告是在2014年9月该案二审审理期间发现被告将宾馆用于非旅游业并且将宾馆分割出租一直持续到现在。被告的行为是什么时间发生的不清楚。原告主张按照每日3753元支付房屋使用费的计算方式为：原告所有的位于钟楼北路43号的房产，3900平米的租赁价格为70万元／年，承租方为如家酒店，平均每平方米价格为179.4元；渔家傲大酒店（原麒麟宾馆）出租面积为7660平方米，一年的出租价格应为137万元，日租金为3753元。被告方对此不予认可，称支付的是租金，二审判决已经确认双方的租赁合同合法有效，只能支付租金。另查明（2014）烟民一终字第1035号民事判决生效后被告履行了该判决确定的给付金钱义务，但2014年10月1日至2015年9月30日的租金原告拒收。庭审中，因原、被告各持己见，本案调解未成。
上述事实有原、被告举证材料及庭审笔录等在卷为证，足以采信。
原审认为，2009年5月10日原、被告签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反我国法律法规的强制性规定，合法有效。依照合同法有关规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告主张被告吕洪明将宾馆用于非旅游、餐厅服务业的经营，改变了租赁房屋的经营用途，同时被告吕洪明未经原告同意将宾馆分割成多块转租给他人使用，存在非法转租事实，违反了合同约定，原告按照合同约定履行了解除合同的程序，解除合同行为已经完成。要求被告停止侵权，恢复租赁房屋原状，返还租赁房屋，支付房屋使用费。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款的规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。本案中，原、被告于2009年5月10日签订租赁合同，原告在2013年1月7日、1月9日找到一位次承租人要求其向被告吕洪明转交催交房租通知，被该次承租人拒绝。原告对被告吕洪明经营中对部分房屋存在转租行为是知道的，但在此后直到（2013）蓬登民初字第360号案件一审诉讼期间，并未对被告吕洪明的转租行为提出异议。因原告知道被告吕洪明存在转租情形，但未在六个月内提出异议，直到该案二审审理期间原告才提出异议，现原告以被告违反合同约定，原告履行了解除合同的程序，解除合同行为已经完成，要求被告停止侵权，恢复租赁房屋原状，返还租赁房屋，本院不予支持，原、被告的租赁合同应继续履行。按原、被告的租赁合同约定，被告吕洪明应于2014年12月31日前交纳原告2014年10月1日至2015年9月30日的租金20万元，原告提起本案诉讼时未到约定租金交纳期限，故被告吕洪明应在限期内支付原告2014年10月1日至2015年9月30日的租金20万元。原告主张按照每日3753元支付房屋使用费，于法无据，本院不予支持。按租赁合同约定，被告蓬莱市渔家傲大酒店作为担保人对被告吕洪明欠原告的租金承担连带保证责任，故被告蓬莱市渔家傲大酒店对被告吕洪明给付租金的义务应承担连带保证责任。综上，原、被告的诉辩理由合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款及国家有关民事法律政策之规定，判决：一、被告吕洪明给付原告蓬莱市登州街道凤凰社区居民委员会2014年10月1日至2015年9月30日的租金20万元，限于本判决生效后十日内付清。二、被告蓬莱市渔家傲大酒店对上述款项承担连带给付责任。三、驳回原告蓬莱市登州街道凤凰社区居民委员会的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1683元，由二被告负担。
宣判后，上诉人不服提起上诉称，原审适用法律错误，上诉人与被上诉人之间的租赁合同应当解除。请求二审法院撤销一审判决，依法改判。
被上诉人辩称，原审判决正确，要求维持原判。
本院审理查明的事实同原审。
本院认为，依据民事诉讼法律的规定，当事人对自己提出的诉讼请求或反驳对方诉讼请求所依据的事实负有提供证据予以证明的法定义务，举证不能或不充分的，应当依法承担不利的法律后果。本案上诉人虽然在二审期间提出了自己的上诉主张，认为一审法院所作判决适用法律错误，双方之间的租赁合同应当解除，但对此却提供不出确实充分的证据予以佐证，也无证据反驳或推翻原审法院及已经生效的判决对有关事实的认定及处理。原审法院所作判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，依法应予维持。上诉人上诉主张不成立，本院依法不予采纳。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10元，由上诉人蓬莱市登州街道凤凰社区居民委员会负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王云龙
审 判 员 樊 勇
代理审判员 李 安
二〇一五年九月二十九日
书 记 员 辛婷婷