上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪02民终2842号
上诉人(原�被告、反诉原告)：何迎美，女，1978年8月3日出生，汉族，住上海市杨浦区。
委托诉讼代理人：王娅然，德恒上海律师事务所律师。
委托诉讼代理人：闫孝丹，德恒上海律师事务所律师。
被上诉人(原审原告、反诉被告)：徐敬豪，女，1989年2月10日出生，汉族，住上海市杨浦区。
委托诉讼代理人：朱丽君，上海市锦天城律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王碧碧，上海市锦天城律师事务所律师。
上诉人何迎美因与被上诉人徐敬豪房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2017)沪0110民初22872号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人何迎美上诉请求：撤销一审判决，改判驳回徐敬豪一审诉请并支持己方一审反诉诉请。
事实�理由：一、一审认定事实错误，《房屋买卖居间合同》(以下简称“居间合同”)属于预约合同，合同双方有权进一步磋商《上海房地产买卖合同》的主要条款，房屋买卖系徐敬豪的原因导致未能继续履行。二、何迎美已经使得上海市杨浦区大连西路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)满足过户条件，故何迎美不存在违约的情况。三、徐敬豪未按约签订网签合同并支付首付款，存在严重违约行为，应当承担违约责任。
被上诉人徐敬豪辩称，同意一审判决，请求予以维持。具体答辩意见如下：一、徐敬豪购买系争房屋是为了作为今后小孩学区房使用，故其对户口迁出这一问题很看重，在居间合同签订时已约定具体时间。二、合同履行过程中，何迎美因想以更高价格出售房屋，反复变更交易条件，导致合同未能履行，有违诚信。三、徐敬豪已发函解除居间合同，一审庭审结束后，亦明确表示不愿意继续购买系争房屋。
徐敬豪向一审法院起诉，要求判令：一、解除徐敬豪与何迎美签订的居间合同；二、何迎美向徐敬豪双倍返还定金人民币(以下币种均为人民币)20万元。
何迎美向一审法院提起反诉，要求判令：一、没收徐敬豪定金10万元；二、徐敬豪支付何迎美赔偿金10万元。
一审法院认定事实如下：2017年9月18日，徐敬豪(乙方)与何迎美(甲方)经案外人上海我爱我家房地产经纪有限公司居间介绍签订居间合同。该合同约定，乙方购买甲方所有的位于上海市杨浦区大连西路XXX弄XXX号XXX室的系争房屋，房屋成交价3,350,000元。甲、乙双方协商一致同意本合同生效后于2017年9月30日前至杨浦区靖宇东路XXX号签署《上海市房地产买卖合同》或类似合同。乙方不需要申请住房贷款，乙方应于签署《上海�房地产买卖合同》或类似合同之日支付首付款2,160,000元；乙方应于甲乙双方前往房地产交易中心办理过户手续或权益转让更名手续的当日支付1,190,000元。甲乙双方同意过户当日甲方与乙方办理交房手续，办妥户口(若有)迁出及其他相关手续时间为过户前。合同第六条约定，若双方在签署本合同后合意解除本合同或私下成交或再通过其他居间成交的，双方仍需分别向中介支付67,000元作为居间服务费；若甲方在收取本合同约定的定金后，甲方反悔不履行本合同，则甲方应双倍返还乙方已支付之定金，且还应向中介支付67,000元作为居间服务费；若甲方在收取本合同约定的定金后，乙方反悔不履行本合同，则该定金由甲方没收，且乙方还应向中介支付67,000元作为居间服务费。签订居间合同当日，徐敬豪向何迎美支付定金100,000元。
2017年9月21日，经何迎美要求居间合同第十四条添加了手写文字约定，无论甲乙双方任何一方解除合同或者任何一方违约，中介都不追究双方的违约责任，无需赔偿中介任何中介费。该日，徐敬豪、何迎美修改居间合同条款后未能进行网签。当天中午12时8分，中介经办人给何迎美发微信表示徐敬豪愿意以340万元的价格购房，户口在过户后一个月内迁走，尾款2万，过户当天交房。何迎美开始要求产证除名后7天交房，后表示答应上述条件并要求中介约网签时间。时隔一个多小时，何迎美发微信给中介表示“实际合同价340，尾款2万，过户后二月内户口迁出，过户当天交房”。中介当即提出异议，何迎美又提出“343可以一个月迁出”。之后，徐敬豪、何迎美虽多次协商，但始终未能进行网签。
2017年10月11日，徐敬豪委托律师向何迎美发函称，何迎美拒绝按照原约定的时间及条件进行网签已经构成根本违约，徐敬豪依法解除双方签订的居间合同，并由何迎美双倍返还定金。嗣后，徐敬豪律师又发送短信告知何迎美徐敬豪已发出律师函并告知函件内容。
2017年10月18日，何迎美向徐敬豪发送催告函表示其对于徐敬豪的各项要求都积极配合，但从中介处得知徐敬豪通过律师发函单方解除合同。何迎美从未表达过加价或拒绝出售的意思，要求徐敬豪收函后3日内与何迎美联系，签署《上海市房地产买卖合同》并办理后续手续，房价等相关条件以居间合同为准。
徐敬豪方证人姜某出庭作证称，其是系争房屋买卖的中介经办人。2017年9月18日，徐敬豪、何迎美洽谈居间合同，其给双方大致写了一个交易流程，9月18日支付定金10万元，9月30日前网签，网签当日支付216万元(含定金)并去交易中心审税。因徐敬豪是全额付款，审税21个工作日，10月30日之前可以过�，过户当天支付119万元。签订居间合同之前，何迎美曾提出户口要晚迁，但系争房屋是学区房，户口很敏感，徐敬豪方坚持户口要在过户前迁走。为了这个问题，双方谈了两三个小时，徐敬豪方甚至不打算购买系争房屋了。就在徐敬豪准备离开时，何迎美突然答应了。由于双方约定过户前迁走户口、过户当日交房，所以尾款也没有留。次日，何迎美提出修改合同，徐敬豪已经提前准备好首付款想尽快走流程，所以双方约定9月21日网签。9月21日当天，何迎美要求证人加上任何一方解除合同都无需赔偿中介费的条款才愿意继续履行。但是当证人加上该条款后，何迎美表示10月30日之前无法迁出户口，并提出有其他客户出同样的价钱购房户口可以到3月再迁走。当时徐敬豪作出了一定的妥协，同意何迎美在12月底前迁出户口，但何迎美又提出了多个时间，一直无法确认下来�徐敬豪也曾经同意户口延迟到2018年1月底之前迁出，留尾款2万元，过户还是10月底。何迎美同意过户时间，但具体迁出户口的时间不愿意写在合同上，故当天没有网签。之后何迎美又提出可以按照规定的时间迁户口，但要徐敬豪承担3个点的契税约8万元。证人将该情况与徐敬豪沟通后，徐敬豪同意加5万元，何迎美户口在过户后一个月内迁走，留尾款2万元。当证人将沟通结果告知何迎美时，何迎美又否认答应过1个月内迁出户口，要求2个月的时间，所以最终没有谈成。徐敬豪认为证人证言可以证明徐敬豪、何迎美与中介在签居间合同时就已经对房屋买卖各项条件进行了约定，尤其是过户和落户时间。之后是何迎美屡次反复更改交易条件导致合同不能继续履行。何迎美表示其没有加过价，没有网签的关键问题在于户口迁移的问题上。居间合同没有约定迁出户口的具体时间，只约定了过户前。现何迎美能在过户前迁走户口，如果写在合同上迁出户口的时间为首付款支付完毕后的90天内。
一审中，徐敬豪提供何迎美与中介工作人员的微信记录，证明是何迎美多次任意变更合同交易条件，违反诚实信用原则，致使合同目的不能实现，构成根本违约。庭后，徐敬豪自愿变更第二项诉讼请求为，要求何迎美返还定金10万元，赔偿5万元。
何迎美对微信记录真实性没有异议，但其提出增加8万元是因为提前迁出户口会增加两个点的契税，这是为了满足徐敬豪要求而产生的。其次，9月21日当天双方没有谈过户的时间，一直在谈户口迁出的问题。9月27日协商时，何迎美对于过户时间没有异议，双方主要是对户口迁出的时间没有达成一致意见。再次，何迎美为了积极配合徐敬豪履行合同，已于2017年10月12日提前还贷。庭后，何迎美�将户口迁出了系争房屋，目前双方的房屋买卖可以继续履行。但因是徐敬豪违约，所以徐敬豪如要继续购买系争房屋，应承担首付款延误支付的利息以及何迎美新购房增加的2%契税。
一审法院认为,依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
徐敬豪、何迎美签订的居间合同是当事人真实的意思表示，于法无悖，双方当事人均应恪守履行。虽然何迎美抗辩居间合同没有写明过户时间及迁移户口的具体时间，但这不代表双方对此没有约定。根据证人陈述，由于徐敬豪是全款购房，所以买卖双方在签订居间合同同时就商定了过户时间，而迁移户口的时间是定在过户之前。何迎美庭审否认在2017年9月21日当天商谈过过户时间，但从其与中介经办人员的来往微信可以反映其提出的迁移户口时间都是从过户时间开始起算。如果说何迎美不知道过户时间，那其如何计算迁移户口的时间。据此，结合现有证据以及当事人陈述，可以认定是何迎美更改交易条件导致双方的房屋买卖未能继续履行。所以，徐敬豪要求解除合同，可予支持。按照合同约定，徐敬豪可以要求何迎美双倍返还定金，而何迎美反诉要求没收定金并由徐敬豪进行赔偿，缺乏事实和法律依据，难以支持。一审中，徐敬豪自愿降低要求何迎美赔偿的金额，并无不妥，予以准许。
一审法院判决：一、解除徐敬豪与何迎美就上海市杨浦区大连西路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房地产买卖居间合同》；二、何迎美应于判决生效之日起七日内返还徐敬豪定金100,000元、赔偿徐敬豪50,000元；三、驳回何迎美全部反诉请求。
二审中，何迎美提供与徐敬豪通话录音，用以证明徐敬豪在�口迁移之后愿意购买房屋，继续履行合同。
本院经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院予以确认。
二审另查明，何迎美于2017年10月12日还清系争房屋全部贷款，于2017年11月7日注销系争房屋抵押权，于2017年11月16日将其户口迁出系争房屋，于2017年12月8日收到上海我爱我家房地产经纪有限公司归还的系争房屋产权证原本。
本院认为，本案系争房屋在上海市第二师范学校附属小学招生范围，根据有关入学工作的实施意见，如报名学生人数大于招生计划数的学校可根据适龄儿童全家户口入户情况、入户年限等人户信息制定招生实施细则。同时结合徐敬豪有关其作为留学生购房落户的陈述，徐敬豪作为买受方必然关注系争房屋内户口情况，希望出卖方尽早迁出户口的要求亦属合理，此可与居间合同中关于在系争房屋过户前办妥户口迁出手续的约定相印证，同时亦有理由相信系争房屋产权过户和户口迁出问题均应为当事人所关注、商谈的重要内容。
根据微信记录并结合证人证言，可以反映出何迎美利用户口迁出时间为条件，变更居间合同约定的房屋交易价格，意欲提高系争房屋出售价格。一审关于何迎美更改交易条件导致双方房屋买卖未能继续履行的认定意见，具备事实依据，本院予以认同。本院亦注意到，何迎美要求添加手写文字约定，为其之后更改交易条件，减少违约成本制造有利条件。根据查明的事实，亦可确认双方居间合同解除的法律效力发生于徐敬豪相关意思表示到达何迎美之时，何迎美之后虽已还清贷款、注销抵押登记并迁出户口，但这并不影响其变更交易条件致房屋买卖未能继续履行的法律责任的认定。需要指出的是，何迎美再行出卖系争房屋必然也要办理前述手续，因�不排除何迎美是为再行出卖系争房屋所作准备。根据居间合同约定，徐敬豪应在签订《上海市房地产买卖合同》后支付首付款。现因何迎美原因导致前述合同未能订立，何迎美还要求追究徐敬豪违约责任，明显缺乏事实基础，本院不予支持。
综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4,300元，由上诉人何迎美负担。
本判决为终审判决。
法官助理张末然
审判长 彭 辰
审判员 姚 跃
审判员 王晓梅
二〇一八年三月二十九日
书记员 张末然
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……