广东省翁源县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤0229民初115号
原告（反诉被告）：陈文海，男，1984年8月6日出生，汉族，住广东省翁源县。
委托诉讼代理人：肖武宁，广东可园律师事务所律师。
被告（反诉原告）：广东盛晟投资开发有限公司，住所广东省翁源县龙仙镇建设一路62号尚城·阳光花园4A栋L2-A01商铺。
法定代表人：盛志明，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：潘建平，安徽中天人律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨俊，安徽中天人律师事务所律师。
原告陈文海与被告广东盛晟投资开发有限公司（以下简称盛晟开发公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月23日立案后，被告盛晟开发公司于2018年3月20日向本院提起反诉，本院决定本诉与反诉合并审理。本案依法适用普通程序，并于2018年3月28日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈文海及其委托诉讼代理人肖武宁、被告（反诉原告）盛晟开发公司的委托诉讼代理人潘建平、杨俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈文海向本院提出诉讼请求：1、撤销被告与原告双方签订的租赁合同；2、被告退回原告保证金117000元（拾壹万柒仟圆整）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年2月底，被告的招商经理周某找到原告，洽谈投资美食城事宜。随后原告同被告处的招商经理周某、被告处的销售经理孙峰一起，在翁源尚城阳光花园营销中心进一步洽谈投资美食城事宜。在洽谈中，被告的招商经理及销售经理均向原告承诺尚城阳光花园二楼为美食城，三楼为电影院。并向原告陈述电影院的投资商已签合同并支付保证金，电影院将在2017年5月份开业。原告基于被告的口头承诺，于是在2017年3月5日同被告签订租赁合同，租下被告的位于翁源县建设一路的尚城阳光花园商业二层A区，面积共1169.84平方米的毛胚房，并支付保证金11.7万元。随后请人装修惨淡经营并期待三楼电影院开业带动二楼美食城的生意。然而至起诉之日，被告所谓的电影院一直没有踪影。原告与被告在缔约中基于被告的虚假陈述，构成欺诈，存在单方过错。进而导致原告损失惨重。故原告行使撤销权，请求撤销合同，退还保证金及赔偿相应损失。
综上所述，原告恳请贵院在查明事实的基础上，支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。
被告盛晟开发公司辩称，2017年3月5日盛晟开发公司与陈文海分别签订了三份房屋《租赁合同》（下称租赁合同）。租赁合同约定由陈文海承租位于翁源县龙仙镇建设一路“尚城阳光花园”商业二层A区商业房产（下称租赁商铺）；租赁期限为8年，自2017年3月5日起至2025年3月4日止。租赁合同第三条约定了每年租金支付标准及支付方式，首期租金应在免租期结束前提前60天一次性交付三个月租金。租赁合同第九条明确约定租赁商铺应在2017年5月1日前开业。为了支持租赁商铺能按期开业，出租方给予承租方12个月的免租优惠，即2017年3月5日至2018年3月4日为免租期。同时，租赁合同第十一条第（二）项约定，承租方逾期支付租金超过30日的或承租方擅自停业的或者不能按租赁合同约定时间开业的，出租方有权提前解除租赁合同，承租方己付的履约保证金、租金等不予退还；同时，承租方还须向出租方支付年租金50%的租赁费作为违约金，并赔偿出租方遭受的全部损失。租赁合同签订后，盛晟开发公司按约向承租方陈文海交付了租赁商铺，但承租方未能按约定时间全部开业，实际开业率不足50%。由于承租方陈文海自身经营不善，自2017年8月开始已经开业的也陆续停业，目前租赁商铺几乎已全部停业。特别是，按照租赁合同约定，承租方陈文海应在2018年1月5日前一次性交付3个月租金；但陈文海未能按约定及时支付上述租金。虽经盛晟开发公司多次催告，陈文海始终未能交付租金。因此，盛晟开发公司于2018年2月6日再次向陈文海发出书面《租金催交通知书》，要求其在2月9日前付清应交租金；但陈文海仍然未能交付。为此，盛晟开发公司依据租赁合同第十一条第（二）项约定，于2018年2月9日向陈文海发送了《提前解约通知书》，陈文海已于同年2月12日予以签收。基于上述事实，根据《合同法》第九十三条第二款、第九十六条之规定，双方签订的租赁合同已于2018年2月12日予以解除。由于承租方陈文海的严重违约行为给盛晟开发公司造成了巨大的经济损失和极坏的不良影响。按照租赁合同第十一条第（二）项约定，盛晟开发公司有权不予退还承租方陈文海已付的履约保证金；同时，陈文海还须向盛晟开发公司支付年租金50%的违约金计210570元，并赔偿盛晟开发公司遭受的租金损失421140元。显然，陈文海为了逃避法律责任，诉求撤销租赁合同的主张明显缺乏事实依据，也有悖于法律规定。
基于上述事实，依据《合同法》、《民事诉讼法》的相关规定，为维护盛晟开发公司的合法权益，盛晟开发公司特向法院提起反诉，请求贵院依法判如所诉。
庭审中被告盛晟开发公司补充二点答辩意见：一、在本案当中，原告诉称均不具有真实性，其中所有证据均无法证明本案租赁合同签订过程中存在欺诈行为，因此，原告的诉求缺乏事实依据，也不符合法律规定；二、原告提起本案的本诉目的是为了逃避其应承担的违约责任，而恶意提起的诉讼。综上，请求合议庭在查明本案的情况下依法驳回原告的诉求。
被告盛晟开发公司向本院提出反诉请求：一、判决确认原告与被告签订的三份房屋《租赁合同》于2018年2月12日依法解除。二、判令原告即时将其租赁的位于翁源县龙仙镇建设一路“尚城阳光花园”商业二层A区商业房产交还给被告。三、判令原告向被告支付违约金210570元。四、判令原告向被告支付赔偿金421140元。五、判决确认被告有权不予退还租赁保证金。六、原告承担本案全部诉讼费用。诉讼过程中，被告盛晟开发公司增加反诉请求：判令原告向被告支付从2018年2月13日至房屋实际返还之日止按33元/平米/月的房屋1169.84平方米的房屋占用费。事实和理由与被告的辩称一致，在此不再赘述。
原告陈文海针对被告的反诉答辩称，一、鉴于原告已经申请撤销合同，则无需再进行合同的解除问题；二、关于盛晟开发公司诉求的房屋占用费用，没有法律依据，而且按合同约定，这段时间是免费的；三、关于商业房产的交还，原告愿意交房给被告；四、对于违约金与赔偿金，是因为被告违约在先，所以原告无需赔偿违约金与赔偿金，另被告诉请的赔偿金没有证据证明其损失的存在，违约金诉请过高，且违约金与赔偿金同时诉请违反了法律规定；五、对于租赁保证金，鉴于被告欺诈行为的存在，原告已经申请撤销合同，所以被告应归还原告的租赁保证金。
原告陈文海针对本诉和反诉向本院提交以下证据：一、租赁合同，二、录音光碟与翻译件，三、电影院字样的图片，四、美食广场租户退铺及事实证明，五、欧洲街内部商业广告，六、商铺退铺补偿欠条，共同证明因被告的虚假陈述，构成单方过错，导致原告损失，应由被告承担相应法律责任。七、周某的证人证言，证明被告在原告承租的过程中承诺电影院会在2017年5月份开业，当时原告也声明如果电影院没有开业，原告是不会进行承租的。
被告盛晟开发公司对原告所提交的证据的质证意见如下：证据一的真实性、合法性、关联性均无异议，但该证据可以证明双方明确约定双方的租赁期限是八年。证据二的真实性表示怀疑：一、该录音光盘并非原始的录音载体，而听到原告现场播放的原始录音前三分钟与原告提交的翻译件完全不一样，特别是当事人当庭承认该光盘进行过剪辑，因此，对该证据的真实性、合法性有异议；二、由原告提交的翻译件的内容来看，无法与其提供录音吻合，且达不到原告的证明目的。综上，该份证据不能作为本案采纳的证据。证据三因原告不能提供原件，无法核实其真实性，所以对其真实性与来源的合法性有异议，也达不到原告要证明的目的。证据四的所有打印件的内容是一致的，除了名字不一样，这显然是原告事先打印好，而不是证人自己的真实意思表示，所以其不具有真实性，且与本案的关联性持疑，这些是原告与客户之间的交易，并没有与被告产生任何关系，达不到原告的证明目的，而且其中大部分所谓的商户并没有到庭，对他们签名的真实性被告也无法核实。综上，证据四是不具有真实性、合法性，与本案没有关联性。证据五的照片与证据三的照片是一致的，所以质证意见与证据三是一致的。证据六是复印件，而且是原告本人出具的，没有任何第三方签字，所以对其三性均有异议。证据七的形式上真实性在证人出庭作证时再进行质证，证言的内容不具有真实性、合法性，因为其中有说到口头承诺的问题，周某在证明中涉及代理的相关内容与周某和被告签订的代理协议书的内容是不符的，所以不能作为认定本案的证明来采信。
被告盛晟开发公司针对本诉和反诉向本院提交以下证据：一、营业执照,证明盛晟开发公司基本情况。二、房产证,证明位于翁源县龙仙镇建设一路“尚城阳光花园”商业二层A区商业房产属于盛晟开发公司所有。三、《租赁合同》三份,证明:1、盛晟开发公司与陈文海签订了三份《租赁合同》,证明该租赁合同约定由陈文海承租位于翁源县龙仙镇建设一路“尚城阳光花园”商业二层A区商业房产（下称租赁商铺）的事实;2、租赁合同第二条约定租赁期限为8年；3、租赁合同第三条明确约定了租金支付标准及支付方式，首期租金应在免租期（2017年3月5日至2018年3月4日）结束前提前60天一次性交付三个月租金，即2018年1月5日前应交付首期租金；4、租赁合同第九条约定租赁商铺应在2017年5月1日前开业；5、租赁合同第十一条第（二）项约定，承租方逾期支付租金超过30日的或承租方擅自停业的或者不能按租赁合同约定时间开业的，出租方有权提前解除租赁合同，承租方已付的履约保证金、租金等不予退还；同时，承租方还须向出租方支付年租金50%的租赁费作为违约金，并赔偿出租方遭受的全部损失。四、《租金催交通知书》三份及邮寄凭证，证明盛晟开发公司向陈文海发送《租金催交通知书》催告其交付租金的事实。五、《提前解约通知书》三份及邮寄凭证，证明：1、盛晟开发公司于2018年2月9日向陈文海发送了《提前解约通知书》，陈文海已于同年2月12日签收的事实；2、盛晟开发公司与陈文海签订的三份租赁合同已于2018年2月12日依法解除的事实。六、现场照片，证明租赁商铺目前停止营业的现状。七、商业招商代理协议，证明该协议第六条第2点F项讲明未经盛晟开发公司书面承诺，作为代理方的深圳顺翔行房地产策划有限公司对社会及客户的承诺由该公司自行承担。八、电影城租赁合同，证明2017年1月19日盛晟开发公司与承租方杨杰签订了电影城经营租赁合同的事实。
原告陈文海对被告所提交的证据的质证意见如下：证据一的真实性予以确认。证据二由法庭进行核实。证据三的三性予以确认。证据四、五的真实性不予确认，快递详单是打印的，被告应该提供由邮局盖章或者原告签收的回执，所以无法证明原告已经收到了租金催交通知书和提前解约通知书。证据六的真实性予以确认，但该照片未能反映全部租赁对象，还有三间商铺在营业。证据七的真实性原告不清楚，由法庭进行确认，而对于其证明的目的，原告能确定该协议有这项约定，但是被告与深圳顺翔行房地产策划有限公司的协议，并不影响被告与原告之间的协议。证据八的真实性不予确认，因为原告并不清楚是否真的有个叫杨杰的人与被告签订合同，也没有杨杰的个人信息，因为没有杨杰本人来进行核实，所以原告并不能确认其真实性。
根据陈文海的申请，本院依法传唤了证人周某出庭作证，证人周某在庭审质询中证实：证人周某是深圳顺翔行房地产策划有限公司的总经理，负责盛晟开发公司的招商工作。原告陈文海与被告盛晟开发公司签订三份《租赁合同》前，证人周某向原告陈文海口头说过被告盛晟开发公司已经签订了电影院的招商合同，电影院会在2017年5月开业。
根据陈文海的申请，本院依法传唤了证人曾某、谢某出庭作证，证人曾某、谢某在庭审中共同陈述：曾某、谢某与陈文海签订《美食广场租赁合同》前，陈文海向曾某、谢某说过电影院在2017年5月1日开业，但是电影院一直没有开业，曾某、谢某承租的店铺因为生意差相继关门停业。
经开庭举证质证和综合分析审查判断，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2017年3月5日，原告陈文海[作为承租方（乙方）]与被告盛晟开发公司[作为出租方（甲方）]自愿签订三份《租赁合同》，合同对租赁事宜进行了约定，部分内容如下：“一、租赁范围和租赁用途，1、租赁房屋范围：乙方承租的房屋位于广东省韶关市翁源县建设一路的尚城阳光花园商业二层A区（编号：L2-A08、L2-A09、L2-A10、L2-A11、L2-A12、L2-A13、L2-A14、L2-A18、L2-A19、L2-A27、L2-A28、L2-A29、L2-A30、L2-A31、L2-A32、L2-A33、L2-A34、L2-A35、L2-A36、L2-A37、L2-A38、L2-A39、L2-A40、L2-A41、L2-A42），套内建筑面积约为1169.84平方米（以房产部门实际测量为准）。二、租赁期限，1、本合同租赁期限为8年，自2017年3月5日起至2025年3月4日止。三、租金标准及支付方式：1、租金标准：33元/平米/月（按套内建筑面积计取租金）。2、免租优惠：考虑乙方前期装潢、招商和市场培育等实际情况，甲方同意给与乙方12个月的免租优惠，即2017年3月5日起至2018年3月4日期间免租。4、租金缴纳方式：现金或转账；每三个月缴纳一次，先付后用。首期租金应在免租期结束前提前60天一次性付款，之后每期租金乙方应于上一期结束前提前30日付清。四、合同履约保证金，本合同签订后3日内，乙方支付人民币（大写）拾壹万柒仟元整（小写￥：117000.00）作为本合同履约保证金，本合同到期后3日内由甲方负责全额退还（不计息）。九、开业日期及营业时间,1、乙方应在2017年5月1日之前开业。十一、违约责任，（二）乙方违约责任，1、乙方有下列情形之一的，乙方应承担违约责任，甲方有权提前解除合同，要求乙方赔偿甲方全部损失，不退还乙方已缴租金和履约保证金，并按当年全年租金（包括减免的免租期租金）的50%向甲方支付违约金：（1）乙方未经甲方同意，擅自改变租赁用途的或整体转租给第三人的；（2）乙方逾期支付租金超过30日；（4）未经甲方批准，乙方擅自停业的。3、如乙方不能按本合同约定时间开业的，甲方没收乙方已缴的履约保证金并要求其再补足缴齐履约保证金。开业逾期超过30天的，甲方有权提前解除本合同，乙方负责赔偿由此给甲方造成的全部损失，并按当年全年租金（包括减免的免租期租金）的50%向甲方支付违约金，同时甲方不退还乙方已缴的租金和履约保证金。”合同签订后，被告盛晟开发公司即交付案涉房屋给原告陈文海使用。2017年3月8日，原告陈文海向被告盛晟开发公司支付了履约保证金117000元。2018年2月7日，被告盛晟开发公司向原告陈文海邮寄送达三份《租金催交通知书》，告知其应于2018年2月9日之前向被告盛晟开发公司支付租金，2018年2月8日原告陈文海收到该通知。2018年2月9日，被告盛晟开发公司向原告陈文海邮寄送达三份《提前解约通知书》,2018年2月12日，原告陈文海收到该通知。
另查明，2017年1月19日被告盛晟开发公司与案外人杨杰签订翁源县尚城·阳光花园电影城《租赁合同》，约定电影城将于2017年5月1日开业。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据双方的诉请，依照法律法规的规定，结合庭审查明的事实，该院作如下评判。
一、关于陈文海与盛晟开发公司于2017年3月5日签订的三份《租赁合同》可否依法撤销，三份《租赁合同》如依法撤销，盛晟开发公司应否退回保证金117000元给陈文海。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款的规定：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”欺诈是指故意隐瞒真实情况或者故意告知对方虚假的情况，欺骗对方，诱使对方作出错误的意思表示而与之订立合同。本案中陈文海与盛晟开发公司于2017年3月5日签订三份《租赁合同》前，证人周某向陈文海口头说过盛晟开发公司已经签订了电影院的招商合同，电影院会在2017年5月开业，且从盛晟开发公司提交的其与案外人杨杰于2017年1月19日签订的翁源县尚城·阳光花园电影城《租赁合同》来看，双方约定电影城将于2017年5月1日开业，故陈文海以盛晟开发公司虚假陈述，构成欺诈为由要求撤销其与盛晟开发公司于2017年3月5日签订的三份《租赁合同》，理据不足，本院不予支持。所以陈文海以双方签订的三份《租赁合同》被撤销为由要求盛晟开发公司退回保证金117000元，本院亦不予支持。
二、关于盛晟开发公司与陈文海签订的三份《租赁合同》是否解除、交返案涉房屋的问题。陈文海与盛晟开发公司于2017年3月5日签订的三份《租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方应按合同约定履行各自的权利义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”和第九十四条第三项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。”和第九十六条第一款：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，以及双方签订的《租赁合同》第三条第4款：“租金缴纳方式：现金或转账；每三个月缴纳一次，先付后用。首期租金应在免租期结束前提前60天一次性付款，之后每期租金乙方应于上一期结束前提前30日付清。和第十一条：违约责任，（二）乙方违约责任，1、乙方有下列情形之一的，乙方应承担违约责任，甲方有权提前解除合同，要求乙方赔偿甲方全部损失，不退还乙方已缴租金和履约保证金，并按当年全年租金（包括减免的免租期租金）的50%向甲方支付违约金：（2）乙方逾期支付租金超过30日。”的约定，陈文海应于2018年1月5前向盛晟开发公司支付2018年3月5日至6月4日的租金，2018年2月7日，盛晟开发公司向陈文海邮寄送达三份《租金催交通知书》，告知其应于2018年2月9日之前向盛晟开发公司支付租金，2018年2月8日陈文海收到该通知。陈文海收到该通知后仍未按合同约定向盛晟开发公司支付房屋租金，其行为已构成违约，因陈文海没有继续履行支付租金的合同主要债务，盛晟开发公司在催告未果后于2018年2月9日向陈文海邮寄送达三份《提前解约通知书》，陈文海于2018年2月12日收到该通知，故盛晟开发公司要求确认其与陈文海签订的三份《租赁合同》于2018年2月12日解除，本院予以支持。合同解除，陈文海应返还案涉房屋给盛晟开发公司。
三、关于陈文海应否向盛晟开发公司支付违约金、赔偿金的问题。盛晟开发公司以双方签订的《租赁合同》第十一条：“违约责任，（二）乙方违约责任，1、乙方有下列情形之一的，乙方应承担违约责任，甲方有权提前解除合同，要求乙方赔偿甲方全部损失，不退还乙方已缴租金和履约保证金，并按当年全年租金（包括减免的免租期租金）的50%向甲方支付违约金：（1）乙方未经甲方同意，擅自改变租赁用途的或整体转租给第三人的；（4）未经甲方批准，乙方擅自停业的。3、如乙方不能按本合同约定时间开业的，甲方没收乙方已缴的履约保证金并要求其再补足缴齐履约保证金。开业逾期超过30天的，甲方有权提前解除本合同，乙方负责赔偿由此给甲方造成的全部损失，并按当年全年租金（包括减免的免租期租金）的50%向甲方支付违约金，同时甲方不退还乙方已缴的租金和履约保证金。”的约定要求陈文海支付违约金和赔偿金，因陈文海称大部分店铺是转租了，但有两间店铺是其经营，至今仍有两间店铺营业，盛晟开发公司亦认可至今仍有两间店铺营业，故盛晟开发公司要求陈文海支付违约金和赔偿金，依据不足，本院不予支持。同理，盛晟开发公司要求不予退还租赁保证金给陈文海，本院不予支持。关于履约保证金117000元，双方可通过协商或另循法律途径予以解决。
四、关于陈文海应否向盛晟开发公司支付从2018年2月13日至房屋实际返还之日止按33元/平米/月的房屋1169.84平方米的房屋占用费的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，现双方签订的三份《租赁合同》于2018年2月12日解除，合同解除后，陈文海未及时与盛晟开发公司协商处理租赁合同事宜，故陈文海应承担房屋交接前的房屋占用费。现盛晟开发公司要求从2018年2月13日至房屋实际返还之日止按33元/平米/月支付房屋1169.84平方米的房屋占用费，未违反法律规定，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款、第九十三条第二款、第九十四条第三项、第九十六条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、确认原告陈文海与被告广东盛晟投资开发有限公司签订的三份《租赁合同》于2018年2月12日解除。
二、原告陈文海应于本判决生效之日起十五日内将其承租的
房屋位于广东省韶关市翁源县建设一路的尚城阳光花园商业二层A区（编号：L2-A08、L2-A09、L2-A10、L2-A11、L2-A12、L2-A13、L2-A14、L2-A18、L2-A19、L2-A27、L2-A28、L2-A29、L2-A30、L2-A31、L2-A32、L2-A33、L2-A34、L2-A35、L2-A36、L2-A37、L2-A38、L2-A39、L2-A40、L2-A41、L2-A42）返还给被告广东盛晟投资开发有限公司。
三、原告陈文海应从2018年2月13日起至房屋实际返还之日止按33元/平米/月支付房屋1169.84平方米的房屋占用费给被告广东盛晟投资开发有限公司。
驳回原告陈文海的诉讼请求。
五、驳回被告广东盛晟投资开发有限公司的其他反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2640元，由原告陈文海负担；反诉费10117.10元，由原告陈文海负担6000元，由被告广东盛晟投资开发有限公司负担4117.10元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于韶关市中级人民法院。
审 判 长 黄龙英
人民陪审员 李伟群
人民陪审员 张瑞新
二〇一八年七月十六日
书 记 员 黄红英