广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0306民初24533号原告（反诉被告）张艳辉，男，汉族，1979年2月8日出生，住址广东省深圳市福田区。委托代理人王伟，广东国鼎律师事务所律师。委托代理人陆昕，广东国鼎律师事务所律师。被告（反诉原告）栾长胜，男，汉族，1955年1月26日出生，住址黑龙江省七台河市新兴区。委托代理人王国鸿，广东昂扬律师事务所律师。原告张艳辉（反诉被告）与被告（反诉原告）栾长胜返还原物纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张艳辉及其委托代理人王伟，被告栾长胜及其委托代理人王国鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张艳辉诉称，2016年1月15日，在深圳市土地房产交易中心受深圳市宝安区人民法院委托组织拍卖活动中，原告以人民币387万元竞得位于深圳市宝安区石岩镇石岩大道西侧佳华豪苑1栋1号楼A座6A号房屋，并按时向法院付清了拍卖款。深圳市宝安区人民法院于2016年2月29日作出（2015）深宝法龙执恢字第170-4号执行裁定，原告依据该执行裁定到深圳市住房和建设局办理了涉案房屋的不动产权证，证号为粤（2016）深圳市不动产权第0113478号。原告取得涉案房屋所有权后前往收楼，发现被告居住在涉案房屋内，经原告向被告出示《执行裁定书》表示涉案房屋已转归原告所有，但被告以其与原产权人白立君存在房屋租赁合同且未到期为由，拒绝将涉案房屋交还给原告，并一直占用至今。经原告调查获知，被告所持的《租房合同》系于2014年8月1日签订，且该租房合同约定房屋月租金为5000元，按月结算，但被告却声称已一次性向原业主白立君支付了15年租金。另查，涉案房屋最早于2014年1月20已被深圳市宝安区人民法院以（2014）深宝法龙之字第72—1号执行裁定予以查封，查封期限为二年。即被告承租涉案房屋之前该房屋已被法院查封。综上，原告认为，自2016年2月29日起涉案房屋所有权已归原告，根据相关法律规定，被告原签订的房屋租赁合同对原告没有约束力，在原告向被告提出交还房屋后，被告应当交还。现被告继续占用涉案房屋，侵害了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，特起诉至法院，请求判令：1、被告立即向位于深圳市宝安区石岩镇石岩大道西侧佳华豪苑1栋1号楼A座6A号房屋交还给原告；2、被告向原告支付涉案房屋占用使用费（自2016年2月29日起计至实际交还房屋之日止，按每月5000元计算，暂计至起诉时为35000元）；3、被告承担本案的诉讼费用。原告于庭审中明确其主张按5000元/月计算占有使用费的依据是，根据深圳市住房与建设委员会发布的同地段指导租金标准计算，每平方米28元，房屋面积为172平方米。被告栾长胜答辩并反诉称，被告于2011年8月与涉案房屋原房东白立君，约定被告向白立君一次性支付人民币900000元，白立君将涉案房屋出租给被告使用，租金为每月5000元，租期15年，于2012年7月被告入住涉案房屋至今。因双方是十分要好的朋友关系，当时双方未签订书面租赁协议，2014年8月发现白立君因经营不善，在外有许多外债，被告遂要求白立君补签了一份租房合同。被告认为，原告拍卖之前，已明确知晓涉案房屋已由被告租赁并使用，并且廉价拍得涉案房屋（拍卖价为3870000元，拍卖时的市场价格已超过6000000元），本着公平公正的原则，原告亦应接受被告与白立君所确定的房屋租赁关系。若原告强行要求收回房屋，亦应退回被告支付的房租。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求，被告提起反诉，请求法院判令：原告向被告支付房租差额640000元。原告针对反诉答辩称，一、被告的反诉超过了法律规定的反诉期限，应在举证期限届满前提出，被告在庭前才提出，已超过反诉期限。二、被告提出反诉与本诉没有法律上的关系，原告提出的案由是返还原物纠纷，双方并不存在租赁关系，而被告提起的反诉其法律关系与原告的本诉的法律关系不一致，不应当受理其反诉。被告只能另案起诉，不能在本诉中一并处理。三、被告提起的反诉事实缺乏证据，据原告了解，所谓的被告与白立君90万元的来往属于一笔民间借贷，并非被告所称的15年的租金。因此原告认为被告所提出的反诉程序、实体均不合法，请求法院驳回被告的反诉。经审理查明：2016年2月29日，本院作出（2015）深宝法龙执恢字第170-4号《执行裁定书》，裁定如下：一、将白立君所有的位于深圳市宝安区石岩街道石岩大道西侧佳华豪苑1栋1号楼A座6A房（房产证号50××61）以人民币3870000元的价格强制转让给买受人张艳辉（身份证号码）所有，其所有权自本裁定送达买受人时转移；二、解除对被执行人白立君所有的位于深圳市宝安区石岩街道石岩大道西侧佳华豪苑1栋1号楼A座6A房（房产证号50××61）的查封；三、上述财产转让时双方的一切税费及其他费用由买受人张艳辉负担，买受人张艳辉须持本裁定自行到主管部门迳行办理产权过户手续。2016年5月18日，涉案房产转移登记至原告名下，不动产权证号为粤（2016）深圳市不动产权第0113478号，房屋类型为高层，房屋用途为住宅。原告主张其取得涉案房产所有权后前往收楼，发现被告居住在涉案房产内，故提起本案诉讼。被告主张其自2011年8月其承租涉案房产，并提交了一份其与白立君于2014年8月1日签署的《租房合同》，约定如下：白立君将涉案房产出租给栾长胜居住使用，租赁期限自2004年8月1日至2019年7月30日止；房屋月租金为5000元，按月结算，二压一租，每月月初5日内，栾长胜向白立君支付租金。被告于庭审中主张其是从2012年7月承租涉案房产，在2014年补签了上述《租房合同》，由于已经入住，故直接补了合同，但填写租赁期限时没有考虑之前的日期。被告另称其于2011年8月即与白立君约定承租涉案房产，但是白立君称需自己住一段时间，让被告过一段时间再入住。被告同时提交了一份转账凭证，以主张其于2011年8月17日，通过吴刚的账号分两笔向白立君支付租金，一笔为50万元，一笔为44万元，两笔款项中的90万元即为租金。另查，涉案房产于2014年1月23日因（2014）深宝法龙民初字第111-1号案件被本院查封。又查，涉案房产所在区域带电梯住宅2016年房屋租赁指导租金为25元/月·平方米。以上事实有（2015）深宝法龙执恢字第170-4号执行裁定书、不动产权证、租房合同、深圳市房地产权登记中心房地产查封（备案）表、拍卖成交确认书、银行卡交易明细清单等证据及庭审笔录予以证明。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”本案中，被告与白立君签署《租房合同》的时间为2014年8月1日。对于实际承租时间，被告主张系于2011年即与白立君协商承租涉案房产，并于2011年8月一次性支付了15年的租金90万元，后直至2012年7月才实际租住。对此，本院认为，首先，被告主张其向白立君支付租金的付款人并非被告本人，虽有付款人出具《声明》确认其代被告支付了房屋租金，但付款时间及金额与《租房合同》约定的并不一致；其次，被告主张其于2012年7月实际租住，但未能提供充分有效的证据证明其为实际的居住、使用人。被告未能举证证明其上述主张，相应的举证不能的不利后果应由其自行承担，本院对其主张不予采信。由于涉案房产已于2014年1月23日被本院查封，被告与白立君之间的《租房合同》系于人民法院查封涉案房产后签订，依法对原告没有约束力，原告基于其对涉案房产的所有权要求被告交还涉案房产，于法有据，本院予以支持。关于房屋占有使用费。被告无正当理由占用涉案房产，应自涉案房产转移登记至原告名下之日起，按照同地段指导租金标准支付房屋占有使用费，直至被告实际返还房屋之日止。经查，涉案房产系不带电梯的房产，2016年同地段的指导租金为25元/月·平方米，故被告每月应支付的房屋占有使用费为4318.5元/月（25元/月·平方米×172.74平方米）。对于原告的超额诉讼请求，本院不予支持。关于被告的反诉诉讼请求。被告主张原告已明确知晓涉案房屋系由被告租赁并使用，如原告强行收回房屋，应向被告退回其已支付的剩余房租。对此，本院认为，被告与白立君签署的《租房合同》系于人民法院查封涉案房产后签订，依法对原告没有约束力，且原、被告之间亦不存在合同关系，故被告反诉请求原告退还房租差额人民币640000元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告栾长胜于本判决发生法律效力之日起十日内将位于深圳市宝安区石岩街道石岩大道西侧佳华豪苑1栋1号楼A座6A房返还原告张艳辉；二、被告栾长胜于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张艳辉支付房屋占有使用费（按人民币4318.5元/月的标准，自2016年5月18日起计至被告实际交还房屋之日止）；三、驳回原告张艳辉的其他诉讼请求；四、驳回被告栾长胜的全部反诉诉讼请求。案件受理费338元，反诉费人民币5100元，均由被告栾长胜承担。案件受理费原告已预交；反诉费被告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 陈  蕾  仰二〇一六年十二月二十日书记员 席俊奇(兼)书记员 王    欢附本案相关法律条文如下：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第6页共7页