上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）虹民三（民）初字第2850号
原告陈海兰。
委托代理人陈雷，上海晋立律师事务所律师。
被告孙巍。
委托代理人张献忠，山东君诚仁和（上海）律师事务所律师。
原告陈海兰与被告孙巍财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员赖维娜独任审判，公开开庭进行了审理。原告陈海兰的委托代理人陈雷，被告孙巍及其委托代理人张献忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈海兰诉称，上海市广中路XXX弄XXX号XXX、XXX室房屋（以下简称系争房屋）原登记在被告孙巍名下，该房因被告在他案中败诉，被强制执行进行拍卖。2011年7月28日，原告通过竞买方式购买了系争房屋。2011年8月11日，上海市静安区人民法院以（2010）静执字第898号执行裁定书裁定系争房屋所有权归原告所有。2011年9月28日，房屋产权转移登记至原告名下。此后，原告向被告明确表示该系争房屋将用于出租，并在两年间多次通过不同方式要求被告搬离并交付系争房屋和钥匙，被告均以其败诉案件在申诉中为由拒不搬离和交付房屋，导致原告无法使用和出租房屋。至2013年7月，原告才得以实际占有系争房屋，故现起诉要求被告赔偿损失470，000元（参照系争房屋租金的评估报告，从2011年10月计算至2013年6月）。
被告孙巍辩称，系争房屋是原告在执行程序中通过竞买取得的，2011年9月28日，原告办理了产权登记后即将房屋门锁更换，所以不存在被告拒不交付钥匙的情形。原告在没有通知被告协助配合的情况下，已于2013年将系争房屋出租，而此前原告也已能自由出入房屋，并将被告存放的物品和装潢进行了毁损，就此，被告已向法院提起诉讼。原告通过竞买取得房屋时，拍卖公司曾明确告知原告拍卖价格不包括房屋内可移动物品及装潢，这些物品和装潢仍归被告所有。在房屋被拍卖后，被告多次找静安法院和拍卖公司，要求解决装潢和不可移动物品的问题，但未得到解决，被告又以申诉的方式要求处理。故被告是以积极态度和正当途径要求解决这些问题，原告明知执行过程中存在遗留问题，但却没有采取任何有效措施来解决问题，故原告的损失是其怠于行使权利所致，应由原告承担后果。
经审理查明，系争房屋原产权人为被告，建筑面积212.31平方米。2011年3月，上海市静安区人民法院依据已经发生法律效力的（2009）静民二（商）初字第1145号民事判决书，委托上海金槌商品拍卖有限公司拍卖被执行人孙巍（即本案被告）名下的系争房屋。2011年7月28日，原告签署委托书，委托案外人方兆燮参加上海金槌商品拍卖有限公司2011年7月28日的拍卖会，竞标房产为系争房屋。同日，该拍卖公司将关于系争房屋拍卖的特别规定的书面声明交由方兆燮签收，该特别规定载明：1、本次拍卖标的系争房屋，建筑面积212.31㎡（产权、商铺），本次拍卖范围不包括可移动的物品及装潢；2、该房产原有质量瑕疵问题由买受人自行了解，并于买受时一并承受，委托方及拍卖方不作担保；……4、拍卖成交后，房屋清场交付的时间等待法院通知，约60天左右；5、如有特殊情况使该房产无法过户交付，买受人仅有权要求退回已经支付的拍卖全款，放弃其他任何请求权。该特别规定上签收人签名上方另载明：已知晓上述特别规定内容，对上述内容全部接受，没有异议。同日，原告以490万元的最高价竞得系争房屋。
2011年8月11日，上海市静安区人民法院作出（2010）静执字第898号执行裁定书，裁定：解除对被告名下系争房屋的查封；系争房屋的所有权及相应的其他权利归原告所有；系争房屋的所有权自裁定送达原告时起转移；原告可持裁定书到上海市虹口区房地产交易中心办理相关产权过户手续。2011年8月30日，静安法院告知被告在一周内搬离系争房屋。2011年9月28日，系争房屋产权登记至原告名下。
2011年10月11日，原告委托律师向被告发函，言明原告已依据裁定书办理了系争房屋的产权过户手续，取得了系争房屋的所有权，要求被告于2011年10月18日之前从系争房屋内搬出并将房屋钥匙交给原告。2011年10月15日，被告向原告回函表示，原告虽于2011年7月初以竞买方式取得被告名下的系争房屋，并依据（2010）静执字第898号执行裁定书办理了房屋产权过户登记手续，但该案件在审判及执行过程中均存在违法行为，被告已于2011年8月31日分别向上海市高级人民法院和静安区人民法院提出申诉和执行异议申请，案件正在申诉审查期间，故被告无法搬离系争房屋。2012年6月26日，原告委托律师再次向被告发函，表示原告多次通知被告要求被告搬离并交付系争房屋，但被告一直未能清空房屋，包括空调等物品，原告将于2012年7月初对上述房屋进行装修，要求被告在6月30日前将物品搬离，否则将视为废弃物处理。2012年7月22日，因原告要进入系争房屋，被告阻挠发生纠纷，被告报警。
2013年4月，本案被告及案外人让某某对本案原告向本院提起诉讼。该案中，被告认为原告虽通过拍卖方式取得了系争房屋，但拍卖价格中不包括装修及房屋内可移动物品，故房屋装修及可移动物品仍属于原告所有，被告就静安法院执行过程中的评估和拍卖程序等有关情况仍向有关部门进行申诉，原告于2012年7月22日强行进入房间，将房内装修物损坏，给被告造成了损失，故要求原告赔偿损失。2013年7月，原告收回系争房屋，将房屋出租。现原告起诉至法院，要求判如所请。
审理中，因原告申请，经上海市高级人民法院委托上海国城土地房地产估价有限公司对系争房屋在2011年10月至2013年6月期间的房屋租金进行估价，审价单位出具了评估报告，估价结果为：2011年10月1日—2012年9月30日期间，平均租金3.8元／平方米／天；2012年10月1日—2013年6月30日期间，平均租金4元／平方米／天。
审理中，原告提交上海上房物业管理有限公司出具的证明，载明该公司为上海市广中路680弄房屋的物业管理单位，2011年10月至2012年底，系争房屋新业主即原告与老业主即被告及其家人之间发生争执，主要原因是被告及家人不同意原告进入并使用房屋，双方为此曾多次报警。直到2013年8月初，才有人进入系争房屋进行装修。
上述事实，有原告提供的（2010）静执字第898号执行裁定书、上海市房地产产权证、律师函、被告回函，被告提供的竞拍登记表、委托书、关于广中路XXX弄XXX号XXX、XXX室房产拍卖的特别规定、照片、2012年7月22日的报警记录、诉状，以及原、被告的陈述等证据为证。
本院认为，因被告未履行相关判决确定的义务，经申请执行人申请，静安法院裁定拍卖系争房屋，并由原告通过拍卖竞价取得系争房屋的产权，原告作为系争房屋的权利人，对系争房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利，被告已丧失对房屋的所有权，占用系争房屋缺乏依据，由此造成原告未能实际使用房屋所产生的损失，被告应承担相应的赔偿责任。被告称原告取得房屋产权后，已实际控制系争房屋，但从报警记录和被告的回函来看，被告尚有物品置于该房内，表示拒不搬离系争房屋，并曾阻挠原告进入，故对于被告的辩称意见，不予采信。关于被告以对案件申请再审及对执行程序有异议为由拒不搬离系争房屋的意见，因被告申请再审和提出执行异议已经相关程序处理，且对案件申请再审以及执行异议审查期间，均不停止生效判决的执行，故被告的该辩称意见，本院不予采信。原告自2011年即取得房屋产权，即使被告有部分物品存放于房屋内，并曾有阻挠行为，但近两年间原告自身亦未能积极采取措施或通过司法途径排除妨碍行使权利，致使房屋长期空置，原告自身也有一定责任。故结合此节以及原告打算出租房屋而未能出租可能产生的实际损失，酌情认定本案中被告应赔偿原告损失30万元。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、《中华人民共和国侵权责任法》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十条之规定，判决如下：
被告孙巍应于本判决生效之日起15日内向原告陈海兰赔偿损失30万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费6，025元，减半收取3，012.50元，评估费10，000元由被告孙巍负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 赖维娜
二〇一四年四月二十二日
书 记 员 戴 燚
附：相关法律条文
1、《中华人民共和国物权法》
第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。
2、《中华人民共和国侵权责任法》
第二十六条被侵权人对损害的发生也有过错的，可以减轻侵权人的责任。
3、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百九十九条当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。
4、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》
第十条执行异议审查和复议期间，不停止执行。