黑龙江省宁安市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民再字第1号
再审申请人（案外人）：赵洪波，男，1975年1月13日出生，住宁安市。
委托诉讼代理人：史贵臣，黑龙江大正律师事务所律师。
被申请人（原审原告）：李英彬，男，1984年6月24日出生，住宁安市。
委托诉讼代理人：王鸿，黑龙江合兴律师事务所律师。
被申请人（原审被告）：乔海龙，男，1971年9月4日出生，住牡丹江市。
再审申请人赵洪波与被申请人李英彬、乔海龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年9月26日作出（2013）宁民初字第175号民事判决，已经发生法律效力并强制执行。再审申请人赵洪波对判决不服，认为原判决错误，向本院申请再审。本院作出（2015）宁民申字第1号民事裁定再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。再审申请人赵洪波及其委托诉讼代理人史贵臣、被申请人李英彬的委托诉讼代理人王鸿到庭参加诉讼，被申请人乔海龙经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
再审申请人赵洪波申请再审要求，1.撤销宁安市人民法院（2013）宁民初字第175号民事判决；2.确认乔海龙与李英彬的租赁协议无效；3.诉讼费由被申请人负担。事实和理由：2009年11月2日，宁安市人民政府批准将X村委会的5860平方米集体土地转为集体建设用地，由乔海龙与X村民委员会联营建木器加工厂。2010年3月29日，宁安市人民政府、国土资源局颁发宁安集用（2010）第X号土地使用证，确定乔海龙为该5860平方米土地使用权人。使用权的终止期限为2029年7月30日。2012年1月2日，乔海龙与孙守昌签订买卖协议及土地使用协议，经X村委会、村支书同意，乔海龙将位于X村X号5860平方米的土地和2700平方米的厂房以120万元价格转让给案外人孙守昌。2013年9月23日，案外人孙守昌又以113万元的价格将该地转让给赵洪波，村支书孙国成、村长杨大利签字，X村委会盖章。这两份买卖协议合法有效。
2012年9月29日，李英彬与乔海龙签订租赁协议。乔海龙将5860平方米的土地、2700平方米的库房、80吨大称出租给李英彬。2013年9月26日，宁安市人民法院作出（2013）宁民初字第175号民事判决书，判决被告乔海龙将位于X村5860平方米的土地、2700平方米的库房、80吨大称交付给原告李英彬使用至2029年7月30日，返还原告李英彬248970元租赁费。但再审申请人认为该租赁协议不是乔海龙的真实意思表示，李英彬也未当场交付43万元租赁费，乔海龙与李英彬之间是借贷关系。
乔海龙在孙守昌在取得土地使用权后，己没有土地使用权。乔海龙将其租赁给李英彬，租赁协议无效。故（2013）年宁民初字第175号民事判决书认定事实、适用法律错误，应予纠正。
被申请人李英彬辩称，1.再审申请人赵洪波提起再审申请已经超过诉讼时效，应当依法驳回其再审请求。依据《中华人民共和国民事诉讼法》、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》的规定，宁安市人民法院于2013年9月26日作出（2013）宁民初字第175号民事判决，该判决经法院公告生效。2014年5月19日，赵洪波向人民法院提出执行异议，2014年7月2日人民法院作出（2014）宁执异字第11号执行裁定书依法驳回其异议请求。2015年4月14日，赵洪波向人民法院提起再审，赵洪波的再审申请已经超过法定的6个月诉讼时效。2.再审申请人主体不适格。案外人应对法院判决、裁定、调解书确定的执行标的物享有实体请求权，主要是物权。只有对执行标的物享有全部或者部分实体利益，才能申请再审。若是法院审判活动或执行活动等造成的程序性损害，案外人不得申请。赵洪波对原审判决中的标的物没有所有权及使用权凭证，证实其对标的物享有合法的物权。3.本案争议的租赁物的权属明确，法院一审判决事实清楚，适用法律准确，程序合法。赵洪波没有证据证实该判决错误。乔海龙是房屋所有权人和土地使用权人，X村和乔海龙的联营建厂，房屋的产权人和土地使用权人是乔海龙和X村联营建厂的共有财产，无论是村委会还是乔海龙单方都无权擅自转让厂房的所有权和土地使用权。依据《中华人民共和国物权法》第十四条、《中华人民共和国房地产管理法》第三十六条的规定，赵洪波的厂房买卖协议及案外人孙守昌的土地转让协议均未进行房产或土地的变更登记，转让行为未发生法律效力，物权未变更，赵洪波不享有合法的所有权和使用权，其再审申请理由不成立，一审判决合法有效，应当恢复执行程序。
被申请人乔海龙未答辩。
被申请人李英彬向原审法院起诉请求：1.要求租赁期到2029年7月30日止，并且退回相应的租赁费25.7万元；2.由被告承担诉讼费用。
本院原审认定事实：原告李英彬与被告乔海龙于2012年9月29日签订租赁协议一份。协议约定，被告将其使用的位于宁安市X村5860平方米的土地、2700平方米的库房、80吨的大称出租给原告，租赁期为40年，租赁费为43万元，于租赁协议签订的当日给付租赁费。租赁协议上有证明人宁安市X村民委员会主任杨大利和党支部书记褚国成的签字，X村民委员会加盖公章。被告至今未履行协议，拒不交付租赁物。2009年11月12日，宁安市人民政府批准将宁安市X村民委员会村集体土地0.586公顷转为集体建设用地，同时作为乔海龙与宁安市X村民委员联营建木器加工厂用地，使用的终止期限是2029年7月30日。
本院原审认为，原告李英彬与被告乔海龙签订的租赁协议是双方的真实意思表示。被告辩解所签协议系为原告所迫，没有证据证实。《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款规定:“土地使用权可以依法转让。”《国务院关于深化改革严格管理土地的规定》（国发（2004）号）第十条规定：在符合规划前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体建设用地使用权可以依法流转”。原告租赁后使用，改变不了原有的土地的性质。因此，本案诉争的土地流转，符合法律规定。原、被告诉争的土地在宁安市人民政府审批的使用期限到2029年7月30日。被告享有2029年7月30日以前的土地使用权。2029年7月30日以前的租赁期限，未超过《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期不得超过二十年”的规定。因此原、被告双方租赁协议中约定40年租赁期超过2029年7月30日以后的时间部分无效，2029年7年7月30日以前的部分有效。租赁的有效时间为16年10个月，按租赁期40年，租赁费43万元计算，租赁有效时间16年10个月的租赁费是171030元，其余租赁无效时间23年2个月无效，相应的租赁费248970元，被告应当返还给原告。《合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。依法成立的合同对双方当事人具有法律效力。双方当事人应当按照合法的约定履行自己的义务。原告已经履行了给付被告租赁费的义务，被告应当履行交付原告租赁物的义务。综上，该案的租赁协议是双方的真是意思表示，租赁期限为宁安市人民政府审批的2029年7月30日以前的部分符合法律规定，应予支持。租赁期限为2029年7月30日以后相应部分的租赁费248970元被告返还给原告。依据《合同法》第五十八条、第六十条、第二百一十四条、《土地管理法》第二条第三款的规定，判决如下：被告乔海龙于本判决发生法律效力之日起5日内将租赁物位于X村5860平方米的土地、2700平方米的库房、80吨大称交付给原告李英彬使用至2029年7月30日，返还原告248970元租赁费。
围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：
再审申请人赵洪波为支持其主张，向法庭举证如下证据：
证据一、孙守昌与乔海龙签订的土地转让协议、买卖协议各一份（复印件），意在证明2012年1月2日，乔海龙将厂房和土地转让给孙守昌经营。乔海龙和李英彬签订的租赁协议时没有厂房和土地的使用权，其签订的租赁协议，因侵犯了孙守昌的合法权益而无效。
被申请人李英彬对该证据有异议，称该组证据是复印件，不符合证据规则的规定，且未经过诉讼程序及乔海龙、X村委会认可，不能证明其要证明的问题。协议没有实际履行及没有乔海龙承认是否收到转让款的证据。该组证据不具有真实性、合法性。
本院认为，该组证据系复印件，且无其他充分证据予以佐证，对该证据不予采信。
证据二、孙守昌和赵洪波签订的厂房买卖协议,意在证明2013年9月23日，经X村支书和村长签字认可、村委会盖章同意，孙守昌以113万元的价格将厂房和土地转让给赵洪波经营，该协议合法有效。
被申请人李英彬质证称，对证明问题有异议，该证据不真实、不合法。该厂房买卖协议是在李英彬诉乔海龙买卖合同纠纷一案，人民法院已经依法作出（2013）宁民初字第175号民事裁定书，并查封本案争议的租赁物之后签订的。该查封裁定早已张贴于X村，并告知X村委会。孙守昌不是该租赁物的所有权人及使用权人，无权转让该租赁物。
本院认为，孙守昌与乔海龙的转让协议无法确认，故对该证据不予采信。
证据三、租赁协议和收条各一份（复印件），意在证明李英彬和乔海龙之间签订租赁协议是用保证形式，掩盖双方的借贷关系，李英彬未向乔海龙支付43万元租赁费。
被申请人李英彬对该证据证明问题有异议，认为原审判决依法采信该证据。原审时，乔海龙出庭承认租赁协议及收条的效力，是真实合法的。租赁协议经X村村长及支书签字，X村委会认可，本案是租赁合同纠纷，而不是民间借贷纠纷。租赁协议是主合同，收条证实乔海龙收到租赁费，租赁协议内容合法且李英彬已经交纳租金。依据《合同法》规定，原审判决予以认定，适用法律准确。
本院认为，该证据客观、真实，予以采信。
证据四、房屋产权证、土地使用证各一份。证明乔海龙对厂房和土地享有所有权。乔海龙将厂房及土地卖给孙守昌后，将房屋产权及土地使用证交给孙守昌。孙守昌又卖给赵洪波厂房及土地并交付，故赵洪波合法占有并使用该厂房及土地。
被申请人李英彬对该证据有异议，认为该证据无法辨别真伪，并能够证实乔海龙为房屋的所有权人和土地的使用权，并未转让他人。根据《物权法》、《合同法》的规定，房屋买卖和土地转让应当出具有效的书面转让协议，并到相关部门办理转让登记，该证据不能证实赵洪波欲证明的问题。根据民间的习俗，借贷关系也有可能将房照和土地证押于债权人手中。
本院认为，该证据客观、真实，予以采信，但不能证明赵洪波欲证明的问题。
证据五、孙守昌证人证言，意在证明2012年1月2日，孙守昌、乔海龙在牡丹江市西安区签订协议，见证人孙国成在场,孙守昌以120万元的价格从乔海龙处购买了X村X号、使用面积为5860平方米的土地及库房。乔海龙交付了房屋产权证、土地使用证及厂房面积图，当时证人存放了几天叶子，证人到沙兰土地所办理过户手续，但一直未过户，马洪文能够作证。2013年9月23日，孙守昌以113万元的价格将厂房和土地转让给赵洪波并交付了手续，赵洪波交付现金，X村支书孙国成、村长杨大利在场，并盖有X村委会公章。该厂房及土地一直都由赵洪波占有、使用。
经质证，被申请人李英彬认为，证人作证时照稿念。根据《合同法》的规定，买卖合同为要式合同，证人应当出具有效书面买卖合同才能证实证人与乔海龙之间存在买卖协议，赵洪波未出示合法有效的买卖协议原件及交易凭证，口头合同无效。法院的工作人员、李英彬及诉讼代理人送达（2013）宁民初字第175号民事裁定书时，该厂房的看守人明确说明是乔海龙雇用其看厂房，也就说明在2013年6月7日，该租赁物实际使用人为乔海龙。证人证言不具有真实性、合法性。
本院认为，没有有效的书面合同，对证人证言不予采信。
证据六、孙国成证人证言。证明2012年1月2日，经过X村委会同意，乔海龙在牡丹江西安区韩风香店里，以120万的价格将厂房及土地卖给孙守昌，并当场交付120万元，证人在场并签字。孙守昌又经过X村委会同意，以113万的价格将厂房及土地卖给赵洪波。孙守昌是该厂房及土地的所有人。大概在2013年9月26日，乔海龙给证人打电话说向李英彬借钱，让证人证明厂房是乔海龙建的。证人未仔细看内容就签字了。该租赁协议的所盖的章是村委会的章，但是没有人给其盖章，该印章在镇政府经管站保存，X村委会也没有乔海龙与李英彬的租赁协议。证人不知道法院将该厂房查封。
经质证，被申请人李英彬对该证人证言有异议，证人证言不真实、有倾向性且相互矛盾。孙国成作为村支书应认识租赁协议的内容，并不是借款协议。租赁协议上的当事人双方及证明人村长、村支书的签字和X村委会的公章都是真实的。孙守昌与乔海龙之间的买卖协议没有书面凭证证实X村委会同意或村民代表会议记录同意。买卖合同应为要式合同，也没有实际交易的证据，仅靠证人证言不能证实孙守昌与乔海龙之间存在买卖合同关系，该买卖协议是虚假的，证人未证实孙守昌实际占有租赁物。该厂房及土地是乔海龙与X村委会联营，乔海龙单方无权转让厂房和土地。
本院认为，证人是完全民事行为能力人，对其签字的内容有完全的辨别能力，对其说明的问题不予采信。
证据七、杨大利证人证言，意在证明孙守昌与乔海龙签订买卖协议时，证人未在家。但证人知道买卖协议签订的时间、地点、价格等内容。2013年9月23日，赵洪波购买孙守昌的厂房，证人与村支书孙国成是证明人并签字。当日，X村召开了村民代表大会备案认可。乔海龙与李英彬签订租赁协议当天，乔海龙给证人打电话，让证人证明厂房是乔海龙建的，当时张军廷还没有签字，证人看到村支书孙国成已经签字了，没有详细看协议内容就签字了。该租赁协议的公章不是证人给盖的，也没有经过证人批准。证人未见过李英彬，也未看到交付43万元的租赁费，X村也没有该租赁协议。
本院认为，证人是完全民事行为能力人，对其签字的内容有完全的辨别能力，对其说明的问题不予采信。
被申请人李英彬为支持其主张，向法庭举示如下证据：
证据一、租赁协议、收条、乔海龙身份证（复印件）、土地使用权证（复印件）、个体工商户名称予先核准通知书各一份。意在证明2012年9月29日，签订租赁协议时约定租赁物的范围和使用年限，租金为43万元，双方在合同上签字、按印，张军廷在场证明、村支书孙国成、村长杨大利签字，并盖有X村委会公章，该租赁协议合法有效。李英彬交给乔海龙43万元的租金，乔海龙出具收条。乔海龙应当依法履行合同的约定。该证据已被乔海龙予以确认、原审判决依法采信。
再审申请人赵洪波对该证据有异议，称租赁协议不真实。原审中乔海龙本人辩称是向李英彬借款43万元，并不认可租赁协议，也不能将以43万元的价格将厂房租给李英彬40年。结合孙国成和杨大利的证人证言，证人并未看到交付租金及收条的过程，可以证实李英彬和乔海龙之间是借贷关系。
本院认为，该证据客观，真实，予以采信。
证据二、张军廷在原审庭审笔录中的证言。意在证明乔海龙与李英彬签订租赁协议、出具收条以及证人签字的过程。李英彬在签订协议后向乔海龙交付43万元租金，租赁合同关系存在且合法有效，该证人证言已被原审判决采信。
再审申请人赵洪波对该证据有异议，证人未出庭作证，且在原审中陈述的不是事实，未说清楚该租赁协议起草的背景、具体内容、时间、地点。乔海龙当庭也予以否认。证人没有证实当场交付43万元的事实过程。证人杨大利和孙国成证实在其签字时，张军廷并未在证人处签字，X村委会也未留存该租赁协议。证人杨大利和孙国成只是证实厂房是乔海龙建的，其有偿还的能力。租赁协议只是担保或抵押的性质。
本院认为，该证人证言结合被申请人李英彬的证据1能够证实李英彬与乔海龙的租赁协议合法有效。
证据三、地籍档案一份。意在证明乔海龙为争议厂房及土地的使用权人。地籍档案中有乔海龙与X村委会联营建厂的协议及申请土地使用证的审批手续，由X村提供厂地，乔海龙投资建厂，X村委会与乔海龙之间是联营的关系，乔海龙与X村委会都无权单独转让该集体使用权的土地。
再审申请人赵洪波对该证据无异议。
本院认为，再审申请人赵洪波对该证据无异议，本院予以采信。
证据四、在X村张贴（2013）宁民初字第175号民事裁定书，公告查封租赁物的照片。意在证明宁安市人民法院已经通知X村委会查封租赁物，查封期间不得租赁、买卖、抵押、销毁。原审卷宗中有X村委会干部、厂房看守人签字的送达回证。该厂房由乔海龙实际占有并雇人看守，下达查封裁定书时，该租赁物的所有权和土地使用权没有争议，裁定下达后到原审判决期间没有人对租赁物提出异议。
再审申请人赵洪波对该证据有异议，宁安市人民法院在查封厂房时，并不知道该厂房和土地已转让给孙守昌，后由孙守昌转让给赵洪波。查封行为并不能代表该厂房的所有权，赵洪波的证据足以证明买卖厂房的过程是合法有效的。
本院认为，该证据客观、真实，予以采信。
被申请人乔海龙未举证。
本院再审查明，2009年11月12日，宁安市人民政府批准将X村民委员会集体土地0.586公顷转为集体建设用地，作为乔海龙与X村民委员会联营建木器加工厂用地。使用的终止期限是2029年7月30日。
2012年9月29日，被申请人李英彬与乔海龙签订租赁协议，乔海龙将其使用的位于X村5860平方米的土地、2700平方米的库房、80吨大称出租给李英彬，租赁期间为40年，租赁费43万元，于租赁协议签订当天给付租赁费。租赁协议上有X村委会的村长杨大利、村支书孙国成的签字证明，并加盖X村民委员会的公章。乔海龙至今未履行该租赁协议，未交付租赁物。
本院认为，被申请人李英彬与乔海龙签订的租赁协议是双方的真实意思表示，且有X村委会支书孙国成及村长杨大利签字确认，并加盖X村委会的公章。再审申请人赵洪波称，李英彬与乔海龙之间不是租赁关系，而是民间借贷关系，其没有充分证据予以证明。赵洪波称该厂房及土地已经转让给孙守昌，并由孙守昌转给赵洪波，但赵洪波无法提供书面的原始证据予以证明，本院不予支持。《土地管理法》第二条第三款规定：“土地使用权可以依法转让。”《国务院关于深化改革严格管理土地的规定》第十条规定：“在符合规划前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体建设用地使用权可以依法流转”。李英彬租赁后使用，改变不了原有的土地的性质。因此，本案诉争的土地流转，符合法律规定。诉争的土地在宁安市人民政府审批的使用期限到2029年7月30日。乔海龙有2029年7月30日以前的土地使用权。2029年7月30日以前的租赁期限，未超过《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期不得超过二十年”的规定。因此租赁协议中约定40年租赁期超过2029年7月30日以后的时间部分无效，2029年7年7月30日以前的部分有效。租赁的有效时间16年10个月，按租赁期40年，租赁费43万元计算，租赁有效时间16年10个月的租赁费171030元，其余租赁无效时间23年2个月无效，相应的租赁费248970元，乔海龙应当返还给李英彬。《合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。依法成立的合同对双方当事人具有法律效力。双方当事人应当按照合同的约定履行自己的义务。李英彬已经履行了给付乔海龙租赁费的义务，乔海龙应当履行交付李英彬租赁物的义务。综上，该案的租赁协议是双方的真实意思表示，租赁期限为宁安市人民政府审批的2029年7月30日以前的部分符合法律规定，应予支持。租赁期限为2029年7月30日以后相应部分的租赁费248970元应返还给李英彬。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、第六十条、第二百一十四条、《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条规定，判决如下：
维持本院（2013）宁民初字第175号民事判决。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费7750元，由原审被告乔海龙负担5232.72元，由原审原告李英彬负担2517.28元。再审案件受理费7750元，由再审申请人赵洪波负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。
审 判 长 刘 钰
代理审判员 郑丽萍
代理审判员 郭 洁
二〇一七年五月十七日
书 记 员 王 丽