贵州省贵阳市南明区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔0102民初6801号
原告田仁霞，女，1980年12月9日生，土家族，住贵州省土家族苗族自治县。
委托代理人杨为民（田仁霞之夫），男，土家族，1979年11月5日，户籍所在地为贵州省土家族苗族自治县，现住址同上。
被告贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称贵阳宏益房开），住所地在本市南明区花果园彭家湾危旧房、棚户区改造项目B南区13栋。
法定代表人肖春红，该公司董事长。
委托代理人傅舒，该公司法务专员。
第三人交通银行股份有限公司贵州省分行(以下简称交行贵州省分行)，住所地在本市省府路4号。
法定代表人王毅峰，该行行长。
委托代理人甘承诚、陈奎锡，该行员工。
原告田仁霞诉被告贵阳宏益房开、第三人交行贵州省分行商品房预售合同纠纷一案，本院曾作出（2015）南民初字第4244号民事判决，被告不服上诉至贵阳市中级人民法院，贵阳市中级人民法院作出（2016）黔01民终2394号裁定，认为原判认定基本事实不清，将本案发回本院重审，本院另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告田仁霞及其委托代理人杨为民，被告贵阳宏益房开的委托代理人傅舒，第三人交行贵州省分行的委托代理人陈奎锡到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告田仁霞向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》并退还购房款413380元。二、解除《商品房买卖合同》后一并解除原告与第三人签订的《个人房产抵押贷款合同》，按揭款由被告归还原告后支付给第三人。三、判令被告赔偿原告经济损失74271.1元（首付款的贷款利息为124382元×（34个月＋16天）×5.485333‰=23399.8元，按揭贷款289000元利息为289000元×（32个月＋9天）×5.485333‰=50871.3元），诉讼期间的损失联系计算至判决生效之日止。事实和理由：原、被告于2012年9月16日签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的贵阳市南明区花果园项目S2区7栋1单元40层9号商品房，总价款413382元。2012年9月16日原告支付首付款124382元后，并于当日签订了余款289000元的房屋按揭贷款合同，2012年11月21日开始按揭还款。合同约定交房时间为2014年12月31日前。但被告至今尚未向原告交付房屋。2015年1月13日原告接到被告通知，交房时间延至2016年3月。2015年3月25日原告曾向贵阳市南明区人民法院起诉被告，要求解除合同，因被告逾期交房未超过90日，法院驳回原告的诉讼请求。现被告逾期交房已超过90日，其行为已经构成严重违约，并给原告造成了重大经济损失，为此原告诉至法院。
被告贵阳宏益房开辩称，根据合同约定，买受人应在出卖人逾期交房超过90个工作日即2015年5月14日仍无法交房的，买受人可以在60日将书面的解除通知送达出卖人。但我方未在2015年5月14日至2015年7月12日期间收到买受人的书面解除合同通知，原告在2015年7月31日起诉，我方在2015年8月26日收到原告的《民事起诉状》，均超过上述期限。根据《合同法》第九十五条“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭”之规定，原告的解除权已经消灭。因此，原告要求解除《商品房买卖合同》的诉讼请求，因其行使解除权不符合双方的约定也不符合法律的规定，应当予以驳回。原告的其余诉讼请求均是以《商品房买卖合同》被确认解除为前提，因《商品房买卖合同》不符合解除条件，所以应当全部予以驳回。原告对具体的款项及计算标准没有法律及合同的依据，因房屋买卖合同未解除，解除贷款合同没有事实依据。
第三人交通银行贵州省分行述称，一、买房合同未解除，解除贷款合同没有事实依据。二、即使解除贷款合同，也是被告将剩余贷款部分直接还给银行，而非交由原告还给银行。三、应归还贷款包括因原告逾期还款的利罚息、贷款本金、贷款利息、提前还款违约金。若提前解除合同，应由被告直接还款。
经审理查明，2012年9月16日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定，原告购买被告开发建设的位于本市南明区房屋，房屋建筑面积100.17平方米；房屋总价款413382元，原告应于本合同签订之日向被告支付首期房款124382元，余款289000元以银行按揭支付。合同第十一条交付时间和条件中约定，出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房。合同第十三条逾期交房责任约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在90工作日内（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第1（1））项中的比率），并于该商品房实际交付之日起30工作日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90工作日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起90工作日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，……”。合同第二十九条约定：“本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。对本合同的解释，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。”合同附件十二《补充协议》约定：“一、关于订立主合同及本补充协议的特别提示：1.1、买卖双方经友好、自愿协商一致，订立如下条款，作为对本《商品房买卖合同》（以下简称本合同）的修改和补充。签订本合同及其相关补充条款、附件前，买受人确认出卖人已就本合同及补充协议、附件中包含的免除或限制出卖人责任的条款作出了特别提示，买受人对相关内容已充分理解其含义并同意全部内容。……4.1买受人逾期付款，除依照本合同第十条承担逾期付款的违约责任外，出卖人交房时间相应顺延。7.3、出卖人逾期交房天数达到买受人解除合同的条件时，买受人选择解除合同的，必须在60日内（从逾期交房天数达到解除合同条件之日起算）书面通知出卖人，出卖人在60日内（从逾期交房天数达到解除合同条件之日起算）未收到解除合同的书面通知的，视为买受人选择继续履行合同，并放弃解除合同的权利，逾期交房违约金适用本合同第十三条及本补充协议第7.2条关于继续履行合同之规定。……二十一、关于补充协议的效力：21.1本补充协议是买受人、出卖人对于《商品房买卖合同》的补充约定，《商品房买卖合同》约定的条款内容与本补充协议不一致的，以本补充协议为准。二十二、格式条款提示说明和确认：22.1、买受人确认，出卖人在签订本合同及相关补充协议、附件前，已就合同条款中免除或限制出卖人责任的条款作出了特别提示，买受人已充分理解并同意其全部内容（此条为最后一条）”。上述《商品房买卖合同》及《补充协议》均加盖有被告的印章，原告签名及捺印。合同签订之日原告支付被告首期购房款124382元。
2012年11月21日，原告作为借款人、被告作为保证人，第三人作为贷款人，三方签订了一份《个人房产抵押贷款合同》，约定原告向第三人借款289000元用于购买上述房屋；借款期限180个月，自2012年11月21日起至2027年11月20日止；并以上述房屋设定抵押；合同并对贷款利率、罚息利率、违约责任等进行了约定。第三人将该笔借款支付被告，原告按约向第三人归还本金及支付利息，2012年12月28日至2016年11月28日，原告已归还借款本金49544.47元，支付第三人借款利息61711.19元，贷款余额239455.53元，在还款期间，原告存在逾期还款行为。合同约定的交房期限到期，被告未能履行交房义务。2015年8月6日原告诉至本院，变更诉请如前。
另查，本院曾于2015年3月25日立案受理原告诉被告及第三人商品房预售合同纠纷一案，该案中原告请求解除原、被告签订的《商品房买卖合同》，本院认为被告贵阳宏益房开应于2015年2月13日向原告交付房屋，原告于2015年6月8日后方有权要求被告退房，因原告起诉时被告逾期交房未超过90个工作日，本院判决驳回原告的诉讼请求。宣判后，当事人均未提起上诉。
上述事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》、《个人房产抵押贷款合同》、收据、还款情况表、（2015）南民初字第1453号民事判决书等证据在卷佐证，并经质证核实，本院予以认定。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同的约定履行自己的义务。本案原告与被告签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，系有效合同，受法律保护，双方均应按合同约定履行义务。合同签订后，原告已按约履行了支付购房款的义务，根据合同约定，被告应当按约向原告交付房屋，但被告未按合同约定期限履行交付房屋的义务，已构成违约，应承担相应的违约责任。根据本院已生效判决认定，被告应于2015年2月13日向原告交付房屋，计算90工作日即原告有权于2015年6月20日后有权要求被告退房，原告系于2015年8月6日向本院起诉，未超过约定逾期90个工作日后的60日，原告向法院起诉解除合同亦是通知解除合同的方式，故原告诉请解除与被告签订的《商品房买卖合同》，符合法律规定，本院予以支持。被告辩称并未达到合同解除的条件，不同意解除的理由不能成立。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”原告诉请解除与被告、第三人签订的《个人房产抵押贷款合同》的请求，符合法律规定，应予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”原告诉请被告返还首期购房款的请求，应予以支持。故原告已支付给第三人的借款本金及已经归还的借款利息被告应返还原告，原告尚欠第三人的借款本息由被告返还第三人。另原告、被告及第三人签订《个人房产抵押贷款合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，系有效合同，受法律保护，双方均应按合同约定履行义务。因原告与被告签订的《商品房买卖合同》及原告与第三人签订的《个人房产抵押贷款合同》尚未解除，故原告应按其与第三人签订的《个人房产抵押贷款合同》约定履行按期还贷的义务，但原告归还贷款期间存在逾期行为，根据合同的相对性，原告应按合同约定承担《个人房产抵押贷款合同》解除前逾期还款的违约责任，即在此期间因其逾期还款产生的罚息及利息复利。故对第三人述称应由被告归还《个人房产抵押贷款合同》解除前因原告逾期还款产生的利罚息，本院不予支持。
根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案约定原告退房的违约金为原告全部已付款的2%即8267.64元，明显过低，不足以弥补原告的损失，故原告诉请被告赔偿因被告逾期交付房屋给原告造成的损失的请求应予以支持。原告向被告支付的首付购房款，被告占用该款的资金占用费，为原告的损失，原告诉请从2012年9月16日开始计算至判决生效之日止，不违反法律规定，应予以支持，该损失应按其已支付的首期购房款的银行同期定期存款利率计算。对原告诉请被告支付按揭贷款的占用利息，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定，判决如下：
一、解除原告田仁霞与被告贵阳宏益房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》；
二、解除原告田仁霞与被告贵阳宏益房地产开发有限公司、第三人交通银行股份有限公司贵州省分行签订的《个人房产抵押贷款合同》；
三、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告田仁霞首期购房款124382元；
四、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告田仁霞首期购房款124382元的资金占用损失（以本金124382元，从2012年9月16日起，按中国人民银行同期定期存款利率计算至判决生效之日止）；
五、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告田仁霞自2012年12月28日起至本判决生效之日止原告田仁霞已归还第三人交通银行股份有限公司贵州省分行的借款本金及借款利息（以第三人交通银行股份有限公司贵州省分行于本判决生效当月出具的还款对账单为准）；
六、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向第三人交通银行股份有限公司贵州省分行偿还原告田仁霞自本判决生效之日起就《个人购房担保借款合同》剩余的借款本金及借款利息（以《个人房产抵押贷款合同》约定计算）；
七、原告田仁霞于本判决生效后十日内向第三人交通银行股份有限公司贵州省分行支付本判决生效前因田仁霞逾期偿还贷款尚欠的罚息及利息复利（以《个人房产抵押贷款合同》约定计算）；
八、驳回原告田仁霞的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8616元，由原告田仁霞承担200元，由被告贵阳宏益房地产开发有限公司负担8416元（此款原告田仁霞已预交，被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告田仁霞）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。
审 判 长 孙 颖
审 判 员 许靖聆
人民陪审员 彭 婧
二〇一六年十二月二十日
书 记 员 魏依然