北京市丰台区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0106民初27570号
原告（反诉被告）:中国人民解放军北京军区房地产管理局北京房地产管理处，住所地北京市丰台区东大街60号。
法定代表人：余进，处长。
委托诉讼代理人：潘广军，男，该处副处长。
委托诉讼代理人：黄勇，北京市百瑞律师事务所律师。
被告（反诉原告）:中国法学会，住所地北京市海淀区皂君庙4号。
法定代表人：鲍绍坤，副会长。
委托诉讼代理人：刘爱国，北京市嘉和律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张清楠，北京市嘉和律师事务所律师。
原告（反诉被告）中国人民解放军北京军区房地产管理局北京房地产管理处（以下简称房管处）与被告（反诉原告）中国法学会（以下简称法学会）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）房管处的委托诉讼代理人潘广军、黄勇，被告（反诉原告）法学会的委托诉讼代理人刘爱国、张清楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
房管处向�院提出诉讼请求：1.请求确认原告与被告的《军队房地产租赁合同》于2017年5月1日已经解除；2.请求判令被告向原告支付拖欠的租金1970546.43元及违约金（自2014年12月7日起至清偿全部债务止，每日按滞交金额的千分之三计算）；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：中国人民解放军北京军区营房干部培训基地（以下简称培训基地）与法学会下设机构中国法学会法制文学研究会（以下简称法制文学会）于2012年12月6日签订《军队房地产租赁合同》，合同约定如下内容：租赁期自2012年12月6日至2017年12月5日，租金总额（不含水、电、暖、气、设备、物业等费用）人民币4247300元，年租金为人民币800000元，法制文学会于每租赁年限前十日内交付。《合同附件条款》第五条规定：“双方协商一致，第一年租金80万元，此后每年租金在上年基础上增加3%，支付时间为每年的12月6日。”其中，第十一条约定：“乙方违约责任……（二）乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金；逾期30日，甲方有权解除本合同并收回按本合同约定属于甲方的全部财产，同时停止向乙方提供本合同由甲方提供的水、电等，属于乙方的财产在没有结清租金和其他费用之前，乙方不得转移；逾期60日，视为乙方放弃其在甲方处财产，同时甲方有权向乙方收取所欠租金及滞纳金。”培训基地于2015年7月将其与法制文学会房屋租赁项目的权利和义务全部转让给房管处，并将该情况通报法制文学会。虽然房管处针对法制文学会拖欠租金的违约行为曾多次向法制文学会催收，但是法制文学会总是以各种理由搪塞，至今仍然拖欠巨额租金。依据中国共产党中央军事委员会军发【2016】58号《关于军队和武警部队全面停止�偿服务活动的通知》文件精神和法制文学会长期拖欠巨额租金的事实，房管处于2017年5月1日向法制文学会发出书面解除《军队房地产租赁合同》的通知，要求被告“……于2017年5月20日之前搬迁完毕，搬迁中禁止损坏合同约定的房屋等固定设施设备功能……”。法制文学会接到通知后，至今也未将房屋内的物品搬运完毕，未将房屋腾空交还房管处。法制文学会的行为给房管处在执行中国共产党中央军事委员会军发【2016】58号《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》文件精神的过程中造成了巨大的阻碍，拖欠巨额租金也给房管处造成了巨大的经济损失。为保障中央军委文件精神得以坚决贯彻落实和维护房管处的合法权益，根据，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，诉至法院。
法学会辩称：一、法制文学会系法学会下设机构，�更名为中国法学会法治文化研究会（以下简称法治研究会），现正在办理相关设立手续，尚未取得独立法人资格，不具备诉讼主体资格。二、租赁房屋七层房屋系法学会自行改造房屋，房管处无权收取七层房屋租金。2012年12月6日，法制文学会与培训基地签订《军队房地产租赁合同》及《合同附加条款协议》，培训基地将北京市丰台区东大街60号（房基大厦）主楼六层、七层出租给法制文学会。但需要特别说明，租赁房屋七层是在屋顶露台上搭盖简易棚顶和四壁的棚屋并非正式房屋，根本无法办公使用。经培训基地同意，法制文学会对租赁房屋六层进行装修，将租赁房屋七层改造为办公用房，为此法制文学会投入装修改造金额约160万元。依据双方签订的《军队房地产租赁合同》第七条第（六）款，出租方应负责向军队有关部门办理出租房地产维修改造项目的审批手续，法制文学会将租赁房屋七层改造为办公用房，培训基地始终未办理审批手续，且房管处未出具租赁房屋六、七层的合法产权证明。因此，法学会认为租赁房屋七层房屋系违章建筑，《军队房地产租赁合同》中对应租赁七层房屋部分应自始无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。依据该项规定，房屋租赁合同无效，当事人要求支付“房屋”占有使用费的，法院一般应予支持。但本案中法制文学会占用的七层并非正式房屋，此后法制文学会所使用的房屋系其自行改建的房屋（包括隔断、保暖、上下水管线等），因此培训基地收取七层房屋租金的行为于法无据，应退还已收取的七层房屋租金。退一步讲�即使法制文学会占用了租赁房屋七层棚屋，培训基地及房管处也无权按合同约定的房屋租金标准收取七层房屋的租金。三、关于《军队房地产租赁合同》解除时间事宜。2017年5月1日，房管处以张贴解约通知的方式同时法制文学会，要求解除《军队房地产租赁合同》并要求法制文学会于2017年5月20日腾退租赁房屋。法制文学会曾提出因已投入大量装修、改造资金且租赁期限未到期，不同意解除《军队房地产租赁合同》。2017年5月20日，房管处擅自查封租赁房屋，致使法制文学会无法使用租赁房屋开展工作，《军队房地产租赁合同》已因无法继续履行而终止。现房管处主张《军队房地产租赁合同》于2017年5月1日解除，法学会同意，则房屋租赁期限应为2017年5月1日，租金也应计算至2017年5月1日。四、关于法学会欠付租金金额事宜。2012年7月23日，法制文学会与中国人民解放�北京军区房地产管理局（以下简称房管局）签订《常年法律顾问合同》，法制文学会为房管局提供常年法律顾问咨询服务，服务期限自2012年3月1日至2017年2月28日，法律顾问咨询费为每年30万元。《军队房地产租赁合同》中《合同附加条款协议》第9条约定，每年法学会为房管局提供法律咨询，年咨询费30万元，法制文学会每年凭提供北京军区房管机关出具相关手续证明，可每年由培训基地代缴咨询费30万，年底作为培训基地上缴局机关创收任务抵扣。因此在合同履行过程在，北京军区房管局及培训基地均未实际支付法律顾问咨询费，已将该费用冲抵租金。现《常年法律顾问合同》已到期终止，培训基地代缴法律顾问咨询费共计150万元，充抵租金150万元，另法制文学会以现金方式交纳租金192.40万元，因此法制文学会共支付租金342.40万元。依据《军队房地产租赁合同》，�2012年12月6日至2017年5月1日期间，租赁六七层房屋租金共计3707064.42元，房管处仅有权收取六层房屋，按照租赁总面积二分之一计算，六层房屋租金为1853532.21元，现法制文学会超额支付租金1570467.79元，法学会要求房管处退还。五、违约金比例畸高应予调整。法制文学会不拖欠租金，不应承担欠付租金的违约责任，而且即使法制文学会存在欠付租金情形，给房管处造成的损失也仅是银行利息损失，现中国人民银行同期贷款利率仅为年息4.75%，即日息为0.13‰，《军队房地产租赁合同》中约定的每日3‰的违约金比例畸高，请求法院降低违约比例。六、关于限期腾退事宜。2017年11月16日，除租赁房屋七层空调未拆除外，法学会已将租赁房屋腾空并交还房管处，因此不存在腾退交付房屋事宜。七、关于房管处赔偿法学会损失事宜。法学会要求房管处按《合同附加条款协议�第8条之约定给予法学会残余价值。依据《合同附加条款协议》第10条约定，鉴于乙方对租赁房屋装修投入较大，合同到期后，甲方同意乙方免租使用半年，免租期内租赁面积内水、电暖等费用由乙方负责缴纳。该权利属于合同履行后可以获得的利益，现房管处提前解除合同，应赔偿预期利益损失。依据合同，第六个合同年度租金为927419.26元，房管处仅有权收取六层的租金463709.63元，则房管处应赔偿六个月免租预期利益损失231854.82元。
法学会向本院提出反诉请求：1.依法确认《军队房地产租赁合同》部分无效，并判令房管处退还法学会已付租赁房屋七层租金1570467.79元；2.房管处赔偿法学会预期利益损失231854.82元；3.本案反诉费用由房管处负担。事实和理由同答辩意见一致。
房管处针对反诉辩称：一、法学会请求确认《军队房地产租赁合同》部分无效，没有事实和法律依据。《军队房地产租赁合同》合法有效。法学会主张租赁房屋七层属于其进行装修，因而该合同部分无效，是没有事实和法律依据的。根据合同第八条第（三）项，乙方如果涉及改造、装修、增扩、新建、添建等，必须要经过甲方书面同意，费用乙方自理，权属归甲方所有，且租赁期满后或者解除合同时，必须完好的无偿移交给甲方。可见，法学会提出对第七层进行装修的问题合同约定非常清晰，与合同效力无关。二、法学会要求退还已付租赁房屋七层租金没有事实和法律依据。房管处按照合同约定交付房屋，而法学会没有履行支付租金的义务是严重的违约行为，应按照合同承担违约责任。法学会向房管处出具《欠租情况说明》，证明其没有按约支付租金，对所谓七层装修没有异议。三、法学会主张预期利益损失没有事实和法律依据。根据《�队房地产租赁合同》第十一条第二项，法学会逾期支付租金30日，房管处就可以通知解除合同。还有根据中央军委58号《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》文件精神，根据《军队房地产租赁合同》第九条第四项，因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任。房管处依据法学会逾期支付巨额租金和国家军队政策，通知其解除合同是合法合理的，法学会主张预期利益损失是没有事实和法律依据。综上，法学会的反诉没有事实和法律依据，请求法院驳回其反诉请求。
房管处围绕诉讼请求依法提交通知、军队储备房地产管理情况登记表、军队房地产租赁合同、合同附加条款协议欠租情况说明、回复函，法学会提交批复、军队房地产租赁合同、合同附加条款协议、中国人民解放军有偿服务收费�用票据、常年法律顾问合同、通知、交接说明、网上银行电子回单、银行业务回单，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的通知、军队房地产租赁合同、回复函、批复、中国人民解放军有偿服务收费专用票据、交接说明，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：军队储备房地产管理情况登记表载明：北京市丰台区东大街60号（以下简称60号）的产权、管理、使用单位均为房管处，原住用单位为培训基地。60号的地上层数为7层（局部8层），为砖混结构。
法制文学会系法学会的下设机构，未取得独立法人资格，现更名为法治研究会。
2012年12月6日，培训基地（出租方、甲方）与法制文学会（承租方、乙方）签订《军队房地产租赁合同》，约定：甲方自愿将60号主楼六、七层房�建筑面积1300平方米出租给乙方使用；租赁用途为办公用房；租赁期限自2012年12月6日起至2017年12月5日止；租金总额4247300元，年租金80000元，租金按年支付，乙方于每租赁年限的前十日交付甲方，付款方式为上付；乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金，逾期30日，甲方有权解除本合同并收回按本合同约定属于甲方的全部财产，同时停止向乙方提供本合同由甲方提供的水、电等，属于乙方的财产在没有结清租金和其它费用之前，乙方不得转移；逾期60日，视为乙方放弃其在甲方处财产，同时甲方有权向乙方收取所欠租金及滞纳金。
庭审中，法学会提交《合同附加条款协议》，该协议约定：双方协商一致，第一年租金80万元，此后每年租金在上年基础上增加3%，支付时间为每年的12月6日；租赁�同主文约定租赁期限为五年，本合同期满后，乙方无违约行为的前提下，双方按照租赁合同的原有商业条件，乙方有权利优先续约，如甲方违反协议不能保证乙方的租赁使用期，按照5年计算折旧期，扣除乙方已使用年限的折旧费用，将残值赔偿给乙方；每年法学会为房管局提供法律咨询，年咨询费30万元，法制文学会每年凭提供北京军区房管机关出具相关手续证明，可每年由培训基地代缴咨询费30万元，年底作为培训基地上缴局机关创收任务抵扣；鉴于乙方对租赁房屋装修投入较大，合同到期后，甲方同意乙方免租使用半年，免租期内租赁面积内水、电、暖等费用由乙方负责缴纳。房管处表示该协议没有房管处的盖章，双方此前确实协商过，但并未达成一致意见，故房管处未在协议上盖章，不过租金的支付时间、计算方式房管处认可。法学会表示《合同附加条款协�》与《军队房地产租赁合同》是粘贴在一起的，和《军队房地产租赁合同》是一起签订的。经本院核实，法学会的《军队房地产租赁合同》后附有《合同附加条款协议》，房管处的《军队房地产租赁合同》后有明显的粘贴痕迹，但未附其他协议。结合房管处《军队房地产租赁合同》原件的状态及双方支付租金系按《合同附加条款协议》履行，故本院对法学会主张的《合同附加条款协议》系与房管处协商一致签订予以采信。
2015年1月8日，法制文学会向培训基地出具《欠租情况说明》，载明：按合同约定我单位应交贵部2014年12月-2015年12月房地产租赁费848720元，因下拨经费未到账，尚未交纳。在该说明中有手写部分显示“2015年7月9日已交贵单位房租款300000元。”。
2015年7月31日，房管局向房管处发通知，载明：培训基地是我局下属单位，已于2015年7月撤销，培训基地与法制文学会于2012年12月6日签订的军队房地产租赁合同项下的权利和义务全部转移给你处。
另查，法制文学会已支付2012年12月6日至2014年12月5日的租金1624000元，2014年12月6日后的租金已支付300000元；其中2014年9月24日，华易神州（北京）文化传播中心代法制文学会向培训基地支付租金24000元；2015年4月13日，华易神州（北京）文化传播中心代法制文学会向培训基地支付13年-14年租金300000元；2015年7月9日，华易神州（北京）文化传播中心代法制文学会向培训基地支付14年-15年租金300000元。
2017年5月1日，房管处在60号张贴通知，告知法制文学会：培训基地撤消后，其人员、房地产归属我处管理。遵照习主席“下决心停止军队一切有偿服务”的指示，依据中国共产党中央军事委员会军发【2016】58号《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》文件精神，根据双方签订的《军队房地产租赁合同》约定，立即补交拖欠租金，现通知解除该合同。请你单位在接到通知后于2017年5月20日之前搬迁完毕，搬迁中禁止损坏合同约定的房屋等固定设施设备功能。否则我们将视你单位为私自占用和破坏军队房地产行为，触犯《中华人民共和国军事设施保护法》的，我们将依法追究责任。法制文学会于同月9日回函，载明：贵单位于5月1日发出的通知我单位已经收悉，并已开始寻找新的场地，积极为按时搬迁做准备工作。但从实际出发，我单位占用房屋较多，其中存放的物品和资料数量多且较为珍贵（包括有国家领导人的重要资料），短期内无法找到妥善的安置地点，5月20日搬迁工作难以完成。因此，希望贵单位能在现在时限的基础上宽限数日，我单位目前在进一步寻找合适地点，力求尽快尽早搬出，因此带来的不便，恳请谅解。后，房管处于同月22日封锁房门，法制文学会无法自行进入租赁场地，11月16日，房管处和法治研究会进行交接，交接说明载明：法治研究会已将房基大厦六、七层全部搬空，无遗留物品，所有钥匙已交接完毕，还有七层空调尚未拆除搬走，待检查完毕后双方协商处理。
庭审中，法学会提交房管局（甲方）与法制文学会（乙方）于2012年7月16日签订的《常年法律顾问合同》，拟证明其向房管局提供法律咨询服务，年费用30万元，依照《合同附加条款协议》的约定该费用应充抵房租，故法学会不存在欠缴租金的情况。房管处对此不予认可，表示其不清楚法制文学会与房管局之间合同履行情况，且即使要充抵房租，按照《合同附加条款协议》约定，法制文学会应提供北京军区房管机关出具的相关手续证明，但法制文学会至今未提供相关手续证明。
本院认为，培训基地与法制文学会签订的军队房地产租赁合同，双方均应遵照履行。房管处要求确认《军队房地产租赁合同》已于2017年5月1日解除，法学会表示同意，本院对此不持异议。房管处依约交付房屋，法学会应按足额时交纳房租。军队储备房地产管理情况登记表载明60号的地上层数为7层（局部8层），为砖混结构，且双方约定的租赁范围为六、七层，法学会也实际使用了六、七层，故现法学会在未提供证据佐证的情况下主张承租的七层系违章建筑，不属于“房屋”，不应支付七层的租金，本院不予采信，法学会要求房管处退还已付七层租金，于法无据，本院不予支持。法学会主张其向房管局提供法律咨询服务的150万咨询费用应充抵租金，房管处对此不予认可，且至今法学会未按照《合同附加条款协议》的约定提供北京军区房管机关出具的相关手续证明用以充抵租金，故本院对法学会的该项主张，不予采信，其与房管局关于《常年法律顾问合同》的相关问题可另行解决。经核实，2014年12月6日至2017年5月1日，法学会尚欠租金1783064.42。合同解除后至2017年5月22日房管处封门前，法学会应支付占有使用费51804.24元。5月22日房管处封锁房门后法学会无法使用租赁房屋，故房管处主张5月22日至7月16日的占有使用费，于法无据，本院不予支持。关于房管处主张的违约金一节，因双方系因对法律咨询服务费是否能抵扣租金及如何抵扣存在不同理解才导致法学会未及时、足额交纳租金，且自2015年至2017年5月1日前，房管处并未就法学会欠付租金一事找过法学会要求解除合同，故难以认定法学会系故意逾期支付租金，房管处主张的逾期交付租金的违约金，本院不予支持。依据房管处要求解除合同的通知中载明的依据《关于军队和武�部队全面停止有偿服务活动的通知》文件精神及《军队房地产租赁合同》的约定，要求法学会补交租金、解除合同的内容，可见其要求解除合同的一个重要原因系落实《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》文件精神，故《合同附加条款协议》约定的“合同到期后，甲方同意乙方免租使用半年”的优惠条件现仍应适用，本院结合合同约定的租赁期限及实际履行期限确定法学会应享有的免租期的租金，该部分租金在法学会应支付的租金中予以扣减，法学会反诉的预期利益损失本院不再支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条之规定，判决如下：
一、确认中国人民解放军北京军区营房干部培训基地与中国法学会法制文学研究会于二〇一二年十二月六日签订的《军队房地产租赁合同》于二〇一七年五月一日解�；
二、中国法学会于本判决生效后十日内向中国人民解放军北京军区房地产管理局北京房地产管理处支付租金1396639.73元；
三、中国法学会于本判决生效后十日内向中国人民解放军北京军区房地产管理局北京房地产管理处支付占有使用费51804.24元；
四、驳回中国人民解放军北京军区房地产管理局北京房地产管理处的其他诉讼请求；
五、驳回中国法学会的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费49923元，由中国人民解放军北京军区房地产管理局北京房地产管理处负担32730元（已交纳），由中国法学会负担17193元（于本判决生效后十日内交纳）。反诉案件受理费10510元，由中国法学会负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
审 判 长 郑 娟
人民陪审员 刘淑琴
人民陪审员 齐树芹
二〇一八年六月十九日
书 记 员 贾雄水