广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）穗中法民五终字第4259号上诉人（原审原告）：陈锦祥，男，1952年1月26日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。委托代理人：杜官新，广东绥爰律师事务所律师。委托代理人：蓝丽丝，广东绥爰律师事务所律师。上诉人（原审被告）：周洁宜，女，1961年8月26日出生，汉族，身份证住址广州市天河区。委托代理人：尤德卫，广东纵横天正律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：林丙元，男，1956年1月27日出生，汉族，身份证住址福建省连江县。委托代理人：尤德卫，广东纵横天正律师事务所律所律师。上诉人陈锦祥、周洁宜、林丙元因物权纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2013）穗云法民四初字第815号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：陈锦祥是位于广州市白云区石井镇同德乡田心村的宅基地房屋（宅基地使用证：穗郊字第NO.0109885号，下称涉案房屋）的登记使用人。2002年9月25日，陈锦祥与周洁宜签订《以房抵债协议书》，约定陈锦祥将涉案房屋无偿转让给周洁宜，以抵销欠周洁宜的借款本金39万元及利息。同日，陈锦祥将涉案房屋交付周洁宜使用。2011年5月12日，周洁宜与林丙元签订《广州市房屋租赁合同》，约定周洁宜将涉案房屋出租给林丙元使用，建筑面积477平方米，租赁期限从2011年5月12日至2016年5月11日，月租金为1600元。2011年6月21日，陈锦祥向法院提起诉讼，要求确认上述《以房抵债协议书》无效。判后，陈锦祥不服上诉于广州市中级人民法院。2013年4月16日，广州市中级人民法院作出（2012）穗中法民五终字第1500号民事判决书，判决上述《以房抵债协议书》无效。2013年6月17日，陈锦祥提起本案诉讼，请求法院判令：1、周洁宜及第三人腾空交还涉讼房屋给陈锦祥；2、周洁宜向陈锦祥支付从2002年9月26日起至腾空交还房屋之日止的房屋使用费（按房屋部门评定的私房租金标准）。本案诉讼费由周洁宜承担。2014年7月25日，一审法院到涉案房屋进行现场勘查，了解到：涉案房屋共四层半，均由林丙元出租并收取租金，其中一楼作仓库出租，二楼以上作居住用途出租。涉案房屋内部装修较为简单。原审诉讼中，周洁宜表示对《以房抵债协议书》中涉及借款39万元的问题，不要求在本案中一并处理，其另案主张。陈锦祥表示虽然涉案房屋目前由林丙元转租给案外人实际使用，但其在本案中不要求实际使用的案外人腾空并返还涉案房屋。原审法院认为：陈锦祥与周洁宜签订的《以房抵债协议书》已经生效法律文书判决无效，故双方因上述协议书发生的交付房屋行为自始无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，陈锦祥要求周洁宜返还涉案房屋的主张合理合法，原审法院予以支持。因周洁宜已丧失对涉案房屋占有的合法依据，故林丙元对涉案房屋的占有在周洁宜丧失占有依据的同时也变为无权占有，故陈锦祥要求林丙元返还涉案房屋的主张合理合法，原审法院予以支持。现涉案房屋由林丙元转租给案外人实际使用，但由于陈锦祥明确在本案不要求处理实际使用的案外人的搬迁问题，其自行与案外人解决，属处分己方权利，原审法院予以准许。另周洁宜对于涉案房屋的占有使用是基于与陈锦祥签订《以房抵债协议书》时陈锦祥的认可，且导致该协议的无效，实是双方过错所致，且陈锦祥过错更甚，故陈锦祥、周洁宜双方应承担造成各自损失的责任，故陈锦祥现要求周洁宜支付自交付涉案房屋之日起的房屋使用费于理不合，原审法院不予支持。关于林丙元抗辩其属善意取得并占有涉案房屋的意见。因（2012）穗中法民五终字第1500号民事判决书生效后，周洁宜和林丙元对涉案房屋的占有实为无权占有，故不论林丙元占有涉案房屋是否为善意或恶意，陈锦祥作为权利人均有权依法要求林丙元返还原物，而林丙元可另向责任方主张因维护涉案房屋所支出的相应费用，因周洁宜和林丙元未在本案中提出上述诉请，故原审法院不予直接调处。据此，林丙元的上述抗辩意见不成立，原审法院不予采纳。关于双方签订的《以房抵债协议书》中涉及的39万元借款问题，因周洁宜明确表示不在本案中主张，故本案对双方关于上述39万元借款纠纷的问题不予直接调处，周洁宜可另循途径主张。据此，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第二百四十三条之规定，于2014年9月18日作出如下判决：一、本判决生效之日起十五日内，周洁宜、林丙元将位于广州市白云区石井镇同德乡田心村的宅基地房屋（宅基地使用证：穗郊字第NO.0109885）交还陈锦祥管业；二、驳回陈锦祥的其他诉讼请求。一审案件受理费3040元，由陈锦祥负担2940元，周洁宜、林丙元负担100元。判后，陈锦祥、周洁宜、林丙元均不服，上诉于本院。陈锦祥上诉称：一、一审判决认为陈锦祥导致《以房抵债协议书》无效的过错更甚，毫无根据。生效的法律文书（2012）穗中法民五终字第1500号民事判决书认定，《以房抵债协议书》无效是由于该协议违反了《中华人民共和国土地管理法》的禁止性规定。本案中，合同是因当事人以外的原因造成无效，因国家法律对合同标的进行限制性规定而造成的合同无效。合同法规定，只有当事人自己的原因造成的合同无效，才能认定为当事人一方过错。一审法院认为双方签订该无效合同《以房抵债协议书》的起因是陈锦祥欠周洁宜39万欠款，据以认定陈锦祥对该协议的无效也有过错，并且过错更甚，依据不足。二、一审法院对案件基本事实审查不清，故意不认定陈锦祥委托有资质的评估公司作出的历年来的租金损失的评估报告。陈锦祥在2014年3月25日委托广州市越房房地产价格评估有限公司对涉讼房屋从2002年1月1日至2014年3月31日期间的月租金进行评估。该评估机构是有评价资质的合法的评估机构，其出具的评估结果在周洁宜不能提供反证予以推翻的前提下理应作为本案认定事实的依据。然而，一审法院根据周洁宜提交的真实性存疑的《广州市房屋租赁合同》和《收据》，在对比该存疑证据的内容与具有国家认可的资质的评估报告结果存在严重偏差的情况下，依然对事实依据置之不理，公然违反证据规则，将前者硬作为认定本案事实的依据，明显偏帮周洁宜、林丙元。三、一审法院的判决自相矛盾，既然认定导致合同无效的过错在于双方，则应根据陈锦祥提供的评估报告计算历年来的租金损失，判决陈锦祥与周洁宜各人承担一半，而不应分文不支持。四、一审法院遗漏审查林丙元是恶意占有涉讼房屋的事实。周洁宜、林丙元的种种行为均表明，其二人借建立租赁关系之名，行串通侵害房主权利之实。1、租金价格明显低于市场价格，甚至低于装修前的出租价格。根据评估公司作出的越房评字QT01678号《房地产估价报告》显示，涉讼房屋在2011年至2014年的月租金评估价格均逐年攀升，价格最低的2011年月租金也达6296．4元，高于周洁宜、林丙元约定的1600元近3倍之多。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十九条第二款的规定，“价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价。”因此，周洁宜、林丙元所约定的价格属于明显不合理的低价。2、没有银行转帐等可信的租金支付凭证。周洁宜庭后补交的所谓“收据”，系开庭后刻意补制的，是虚假的，不能证明租金支付关系。3、房屋电费一直仍然由周洁宜交付，林丙元无法作出合理的说明。4、林丙元在既已得知陈锦祥是房屋业主的前提下，仍拒绝与陈锦祥就房屋出租问题进行协商，足以证明其占有的非法性。五、林丙元不符合一般承租人的本分。一审法院认为其拥有善意第三人的权利，可以主张房屋维护支出的费用，属认定事实错误。正常的承租人一般只关心，也只有权关心自己的承租利益，而不应当在乎出租人的变更。如果其承租房屋是真实的，按常理，应当积极配合法庭，与权利人协商继续承租房屋使用的问题，而非阻止权利人行使收回房屋的权利。然而，林丙元超出承租人的权利范围和应有的本分，一再拒绝向法庭说明其是否愿意继续承租该房屋的问题，目的显然并不是为了维护自己的承租利益，而是为了扰乱问题的解决，阻止权利人行使正当权利。六、一审法院的审理时间已严重超越民事诉讼法规定的6个月审限，属于程序严重违法。一审法院受理后，周洁宜依法提出管辖权异议，广州市中级人民法院于2013年11月18日依法作出（2013）穗中法立民终字第2336号终审裁定，裁定由一审法院继续审理本案。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第一百六十四条规定，审限是指“从立案的次日起至裁判宣告、调解书送达之日止的期间，但……审理当事人提出的管辖权异议……期间不应计算在内。”鉴于本案适用一审普通程序，依法审限为六个月。而自广州市中级人民法院作出管辖权异议终审裁定之日起，至2014年9月18日一审法院作出判决之日，期间已经过10个月。若将一审法院立案之日至周洁宜提出管辖权异议的时间也计算在内，一审法院审理的时间远不止于此。因此，一审法院严重超越审限，程序违法。陈锦祥上诉请求：撤销一审判决第二项，改判周洁宜、林丙元支付从2002年9月26日起至腾空交还房屋之日止的房屋使用费（按房屋部门评定的私房租金标准）给陈锦祥，周洁宜、林丙元承担本案一、二审案件受理费。周洁宜、林丙元共同上诉称：周洁宜与林丙元在2011年5月12日签订的《广州市房屋租赁合同》合法有效，应受法律保护。林丙元有权使用房屋至2016年5月11日，一审判决第一项侵犯了周洁宜和林丙元的合法权益。周洁宜、林丙元上诉请求：撤销一审判决第一项，改判周洁宜与林丙元2011年5月12日签订的租赁合同有效，林丙元有权使用房屋至2016年5月11日，并判决陈锦祥承担案件受理费。二审查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院对原审法院查明的事实予以确认。本院认为，一审法院根据三方当事人的诉辩、提交的证据对本案事实进行了认定，并在此基础上依法作出一审判决，合法合理，且理由阐述充分，本院予以确认﹤http：／／146.4.1.105／claw3／ApiSearch.dllShowRecordTextDb=fnl&Id=2&Gid=117634122&ShowLink=false&PreSelectId=315233000&Page=0&PageSize=20&orderby=1&SubSelectID=undefined﹥。本院审理期间，陈锦祥、周洁宜、林丙元既未有新的事实与理由，也未提交新的证据予以佐证自己的主张，故本院认可一审法院对事实的分析认定，即对陈锦祥、周洁宜、林丙元的上诉请求，均不予支持。综上所述，审查一审认定事实清楚，判决并无不当，本院予以维持。陈锦祥上诉提出的一审审理期限超过法律规定的问题，经审查，一审法院在审理期间已经依法办理了案件延期审理的手续，故陈锦祥上诉主张一审程序违法，理由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法﹤javascript：SLC（5110，0）﹥》第一百七十条﹤javascript：SLC（5110，153）﹥第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费2940元，由上诉人陈锦祥负担2740元，周洁宜、负担100元，林丙元负担100元。本判决为终审判决。审判长  贾震华审判员  陈 涛审判员  陈珊彬二〇一四年十二月十日书记员  阮志雄陈迪