上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）闵民五（民）初字第1613号
原告许健。
委托代理人李俊，上海汇银律师事务所律师。
原告许雁。
委托代理人李双娣，系原告许雁阿姨。
委托代理人李双龙，系原告许雁舅舅。
被告罗佳路。
委托代理人成华江，上海尧正律师事务所律师。
委托代理人姚遥，上海尧正律师事务所律师。
原告许健、许雁与被告罗佳路房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年7月17日立案受理后，先适用简易程序审理，于2014年8月12日、同年8月21日公开开庭进行了审理，后因案情复杂，转为普通程序，依法组成合议庭，于2014年11月14日、2015年3月17日公开开庭进行了审理。原告许健及其委托代理人李俊，原告许雁，被告的委托代理人成华江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告许健、许雁共同诉称，两原告系兄妹，两原告的母亲李某某已于2014年11月17日去世。2009年2月6日，李某某、原告许健与被告签订了位于上海市闵行区房屋的买卖合同，房屋转让价2，100，000元（人民币，下同），但被告至今仅支付了1，234，135.40元，余款865，864.60元至今未付。故起诉要求被告支付剩余房款865，864.60元，要求支付违约金426，493.98元（其中以2，100，000元为本金计算20%为420，000元，以865，864.60为本金以日万分之五计算15天为6，493.90）。
原告许健、许雁向本院提供了以下书面证据以证明其诉称成立：
1、上海市房地产买卖合同1份，证明原、被告之间的房屋买卖关系，双方约定房款2，100，000元，被告仅支付了1，230，000余元，尾款至今未付；
2、民事裁定书1份，证明原告方于2012年1月4日起诉要求被告支付房款，后因某些原因撤诉。
3、撤销案件决定书1份，证明因没有诈骗事实，上海市公安局闵行分局撤销了立案；
4、对账单1份，证明被告汇款550，000元至李某某名下；
5、还款明细及贷款结清证明1组，证明房屋上的贷款由原告许健在2009年2月结清了；
6、询问笔录1组，证明被告没有支付原告方865，864.60元，其中根据2013年2月19日询问笔录第4页最后一行及第5页前四行的记载并结合吴某某的笔录，被告没有支付首付420，000元；
7、420，000元借条1份，证明首付420，000元被告并未支付；
8、录音1份，证明李某某与被告沟通交流的时候，被告还需要支付李某某房款500，000元，录音形成时间是2011年；
9、上海市房地产买卖合同1份，证明被告罗佳路将涉案房屋出售给案外人卫某、陈某，时间是在2010年3月；
10、李某某询问笔录2份，证明李某某仅收到550，000元及680，000余元清偿贷款的款项。
被告罗佳路辩称，不同意原告的诉请，被告已经付清全部房款，且原告方的诉讼请求已经超过诉讼时效。
被告向本院提供以下书面证据以证明其辩称成立：
1、2009年2月1日至同年2月28日银行对账单、2009年2月6日收条各1份，证明被告于2009年2月6日向李某某支付房款420，000元；
2、2009年2月12日借条及收条1份，证明李某某向被告借款30，000元，该款充抵房款；
3、2009年2月13日900，000元借条、收到借款确认书、2009年2月1日至同年3月1日交易明细1组，证明被告向原告支付房款900，000元，其中747，824.75元用于代替原告方向银行偿还贷款和律师费等；
4、55，250元的税款单、4，972.50的税款单各1份，证明两份税款是被告替原告方支付的，故计入房款中予以充抵；
5、2009年2月6日银行转账凭证、2009年2月13日银行转账凭证各1份，证明被告支付420，000元及900，000元借条中的部分款项的凭证。
上述证据经庭审质证，被告对原告方提供的证据的质证意见：证据1真实性无异议，但不能证明被告没有支付房款；且原告诉讼超过了诉讼时效；证据2真实性无异议，但原告起诉时已经超过诉讼时效；证据3真实性无异议，但不能证明被告没有支付房款，同时确认了被告没有违法的事实，该证据与本案无关联；证据4真实性无异议，可印证被告向李某某支付了550，000元房款；包含银行的利息及律师费等被告一共支付了740，000余元；证据5真实性无异议；证据6，民事案件中采用刑事方式不公平，不予认可；证据7真实性无异议，但该笔借款没有实际发生，系李某某为欺骗原告许健要求被告书写；证据8，录音中的男性声音确为被告的声音，内容也是被告说的，但女性是否是李某某无法回忆了，录音内容无法证明购房过程，也未涉及500，000元；证据9与本案无关；证据10，2012年2月26日的笔录真实性无异议，但系李某某的单方陈述，不予认可，其中李某某承认向被告借款30，000元用于归还房贷，故该借款应计入房款中，2012年7月11日笔录看不清楚，无法发表意见。两原告对被告提供的证据的质证意见：证据1，收条是李某某写的，但没有收到该款；证据2，签字是李某某签的，但没有收到该款；证据3，签字是原告签的，但747，824.75元仅是帐户余额，不是交易金额，且也与900，000元并无关系，贷款684，135.40元是被告支付的；证据4，税款是原告方现金支付的；证据5，420，000元的转入和转出都是虚假的，结合2013年2月19日的笔录和吴某某的笔录，印证420，000元是虚假转帐。本院对双方证据的认证意见如下：一、本院对原告提供的证据的认证意见：证据1至证据6真实、合法、与本案有关联，本院予以确认；证据7与证据6中的内容可以形成证据锁链，本院确认该笔款项虽名为借款，但实际为房款420，000元；证据8、证据9的内容可以反映李某某在2010年3月26日之后向被告主张房款的事实，就该事实本院予以确认；证据10系李某某的单方陈述，除被告认可的30，000元借款用于充抵房款本院确认之外，其余内容本院不予采信。二、本院对被告提供的证据的认证意见：证据1与2013年2月19日询问笔录中被告的陈述及案外人吴某某的陈述相结合，李某某虽签署了该收条，但实际未收到420，000元，故对该组证据本院不予采信；证据2，李某某签字确认了，但原告方未能提供证据予以反驳，本院予以采信；证据3，其中所涉的900，000元有李某某的确认，且大部分金额有支付依据，原告方无反驳证据加以推翻，本院对该组证据予以采信；证据4，交缴人为许健，但该组证据的原件却由被告保存，在原告方无法给出合理解释的情况下，本院有理由相信该款由被告方垫付，可以抵扣房款，故对该组证据本院予以采信；证据5中420，000元转帐凭证中的款项已经由被告及案外人吴某某证实系虚假转帐，故本院不予采信；被告就747，824.75元是否与本案有关联未提供进一步的证据，本院不予采信。
经审理查明，2009年2月6日，李某某、原告许健与被告罗佳路签订了上海市房地产买卖合同，双方约定：被告购买原告方位于上海市闵行区房屋，房屋转让价2，100，000元；付款方式为：2009年2月7日支付第一期房款420，000元，2009年3月15日双方办理过户、纳税等相关手续，待以被告为权利人的产权证办出后七个工作日内，被告支付原告方第二期房款1，680，000元。合同第九条第三款约定：被告未按照合同约定期限付款的，应当向原告方支付违约金，违约金按逾期未付款日万分之五计算，违约金自合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止，逾期超过十五日仍未付款的，除上述十五日的违约金外，原告方有权单方解除合同，被告并应承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。
2009年2月5日被告罗佳路向李某某出具了借款420，000元的借条。
2009年2月6日被告罗佳路办理了向李某某转帐420，000元的转帐手续。
2009年2月12日，李某某向被告借款30，000元并出具了借条及收条。
2009年2月13日，李某某向被告出具借条及收到借款确认书，确认收到被告款项900，000元，其中684，135.40元系用于归还原告许健的银行贷款。
2009年2月19日，被告代原告方支付了其他销售不动产税55，250元及县城、镇、教育费附加收入、河道工程修建维护管理费4，972.50元，合计60，222.50元。
2009年2月25日，上海市闵行区房屋登记到被告名下。
2009年3月3日，被告支付原告方房款550，000元。
另查明，2010年3月26日，被告罗佳路与案外人卫某、陈某签订上海市房地产买卖合同，被告将上述房屋出售给案外人卫某、陈某，双方并于2010年7月2日向房地产交易中心申请办理过户登记手续。
再查明，在被告将房屋另行出售给案外人卫某、陈某后，李某某曾向被告主张过剩余房款。因协商未果，2012年1月4日，李某某、许健向本院提起诉讼，后该案按撤诉处理。后李某某向上海市公安局闵行分局报案，上海市公安局于2013年2月22日作出了撤销案件决定书。
还查明，2012年3月22日，被告罗佳路在派出所做笔录时陈述：“2009年初，我经一个叫孙某的朋友，是在中国银行工作的人认识了李某某。当初李某某有套房产，因为房贷已经有段时间没有还了，银行准备处理这套房子，李某某就找到了我。09年1月的时候，我和李某某谈妥，以210万的价格购买她的这套房产，交易中的税收全由我垫付。当时我的首付款是42万，2009年2月6日我在工商帐号（尾号8722）通过工商银行转账到李某某的工行卡内。……因为当初我购买她的这套房产，我42万通过工行转账的，她对我说怕这笔钱被他儿子知道后拿走，她让我写了张借条给她，用来瞒他的儿子，我就写了张借条给她了，实际上并没有这个事情的。”
2013年2月19日，被告罗佳路在派出所做笔录时陈述：“当时李某某的那套房子市场价大概为170万元左右，不过她的房子因为贷款问题银行要拍卖，但是拍卖的价钱肯定没有170万元那么高的，所以如果李某某按照市场价将房子卖给我她是合算的。由于当时的时代房产交易圈子里流行私下零首付的交易方法，就是抬高房价，抬高房价后贷款就能多贷，那么我就能把贷款直接作为房子的全额付清了。当时我和李某某关系比较好，所以我们一谈就谈拢了，就是把房价面上做到210万元，意思就是合同上写的房价是210万元，但是实际上我只支付给李某某170万元，因为210万元可以贷168万元左右的贷款，所以我们能成交的话我就直接能把贷款给李某某买下房子了。……因为银行放贷需要卖家确认，所以我就让她写一张收到42万元首付款的收条，当时李某某有点犹豫，她非要我再写一张借条给她她才肯写收条，那么当时她写收条我写借条正好抵消，所以也没多想就同意写了，我写好借条给她，她写了收条给我，然后我再找了一个姓吴的朋友，一起到工商银行拿着李某某交给我的临时身份证办了一张银行卡，然后再用吴某某的42万元转到我工商银行的账户里，再从我账户里转到新办的李某某的账户里，这样就能拿到转账凭证，接着拿着转账凭证和收条去办贷款手续了……按照210万元的合同上来看，如果我和她说好是210万元买的话，我的确没有给她42万元首付，但是就是因为我和她说好是170万元买的，所以我不用给她42万元首付，我直接拿贷款168万元给她就行了。”
2012年12月26日，案外人吴某某向派出所做笔录时陈述：“大概在几年前（具体日期忘了），罗佳路向我借过42万元，但是就在当天他又还给我了。……他提过几次之后就向我提出要借我42万元用一下，一、两天就还，具体派什么用他没有明说，我也没有多问，但是我猜想可能是他需要这笔钱买房子用。之后我就拿着我的工商银行卡（尾号7819）和罗佳路一起来到我女儿工作的工商银行某支行，跟我女儿说了我要把42万元转给罗佳路，然后我女儿帮我操作的，具体是她自己操作的，还是让别人操作的我就不清楚了，至于42万元从我的账户转到谁的账户我就没有去在意，之后第二天我一查账户，42万元已经还到我账户里了，这件事情就这样结束了。”
本院认为，原、被告之间的上海市房地产买卖合同真实、合法，本院予以确认。原告方已经依约将房屋过户至被告名下，被告理应足额付款。被告认为其已经足额付款，然根据被告的陈述、案外人的陈述及被告2009年2月5日的借条来看，420，000元的房款被告并未支付，故对被告已经支付该款的抗辩本院不予采信。被告抗辩已为被告垫付了20，000元的中介费，但被告并未提供该笔交易的中介费的承担方式及被告确实已经支付了该20，000元的中介费的依据，故对该抗辩本院不予采信。被告抗辩2009年2月12日李某某向被告借款30，000元，并将该款充抵房款，该充抵符合法律规定，本院予以确认。被告抗辩为原告垫付了税款60，222.50元，将该款充抵房款，在税单由被告保管的事实及原告无法作出合理解释的情况下，本院确认该款充抵房款的事实。被告提出原告方2009年2月13日收款900，000元的抗辩，因李某某已经签字确认，且大部分的金额有转帐记录印证，在原告没有其他证据反驳的情况下，该笔付款本院予以确认。至于被告认为本案已超过诉讼时效的抗辩，因李某某曾在被告将房屋出售给案外人之后向被告主张过房款，故本案尚未超过诉讼时效。综上，扣除被告已付款550，000元、900，000元、30，000元、60，222.50元，被告尚需支付原告方房款559，777.50元。被告逾期付款，原告方依据合同约定向被告主张违约金符合法律规定，因合同并未解除，原告主张的要求被告支付总房款20%的违约金部分不符合法律规定，本院不予支持，对于逾期付款部分原告要求计算违约金于法不悖，本院予以支持，但对于计算标准本院予以调整。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、被告罗佳路于本判决生效之日起十日内，支付原告许健、许雁房款559，777.50元；
二、被告罗佳路于本判决生效之日起十日内，支付原告许健、许雁以房款559，777.50元为本金，自2009年3月7日起至判决生效之日止，按每日万分之2.5计算的违约金。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费16，431.23元，由原告许健、许雁负担5，417.53元，被告罗佳路负担11，013.70元，被告罗佳路负担之款于判决生效之日起十日内支付原告许健、许雁。
如不服本判决，原告许健、被告罗佳路可以在判决书送达之日起十五日内，原告许雁可以在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 邹巧弟
审 判 员 沈慧芬
人民陪审员 邓红霞
二〇一五年四月二十日
书 记 员 张金连
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。