江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）锡民终字第160号
上诉人（原审被告）刘登才。
被上诉人（原审原告）沈爱华。
被上诉人（原审原告）丁爱萍。
委托代理人陈兆军、唐修文（受沈爱华、丁爱萍共同委托），江苏兆锦律师事务所律师。
上诉人刘登才与被上诉人沈爱华、丁爱萍房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市锡山区人民法院（2014）锡滨民初字第0893号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月20日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
沈爱华、丁爱萍原审诉称：沈爱华、丁爱萍系夫妻关系，2009年1月6日，沈爱华、丁爱萍与刘登才签订租赁合同一份，约定沈爱华、丁爱萍将三毛纺5-103室的房屋出租给刘登才。后因拆迁，沈爱华、丁爱萍曾于2010年10月6日、2013年2月26日通知刘登才解除租赁合同，但刘登才并未按时迁出房屋，其后沈爱华、丁爱萍也未予催促，同意租赁协议履行至租期届满。自2010年10月1日起，刘登才一直未付房屋租金，且仍居住在房屋内。沈爱华、丁爱萍多次要求刘登才支付欠付租金及房屋占有使用费无果。请求人民法院判令：1、解除双方签订的租赁合同；2、返还房屋；3、立即支付自2010年10月1日至2014年1月5日止所欠房屋租金50700元（以每月1300元计算）及自2014年1月6日至起诉之日2014年5月14日的房屋使用费9200元（以每月2300元计算）。
刘登才原审辩称：其确实未向沈爱华、丁爱萍支付自2010年10月至今的房租及房屋占有使用费。但2010年10月6日，沈爱华、丁爱萍与其口头终止合同，其表示同意，故租赁合同已于当日解除。房屋已经进入拆迁程序，其没有义务再支付租金及房屋使用费。按照相关规定，实行先补偿后拆迁，其依法配合拆迁，在得到拆迁补偿后，其将迁出房屋。沈爱华、丁爱萍签订的承诺书表明，2010年12月19日之后，该房屋已经属于拆迁办，同时沈爱华、丁爱萍承诺在2011年1月20日腾空房屋、交出钥匙，如超出该期限视为自动交房，由拆迁单位实施拆房。故涉案房屋所有权及支配权已交给拆迁办，沈爱华、丁爱萍在2011年1月20日已经不是涉案房屋的支配权人。要求驳回沈爱华、丁爱萍的诉讼请求。
原审法院经审理查明：沈爱华与丁爱萍系夫妻关系。沈爱华以买卖方式取得坐落于三毛纺宿舍5-103室的房屋一套，该房屋于2001年11月12日登记在沈爱华名下。2008年10月6日，沈爱华（甲方）与刘登才（乙方）签订租赁合同，刘登才承租三毛纺家舍5-103的房屋，租期为2008年10月6日至2011年10月5日，预付居住使用押金1300元，租金为1300元／月，三个月一付。2009年1月6日，甲方沈爱华、丁爱萍与乙方刘登才签订房屋租赁合同，由刘登才承租建筑路315号103室三毛纺宿舍5-103室，租期为2009年1月6日至2014年1月5日。乙方预付押金1300元。租金为每月2300元。租赁期间，沈爱华（甲方）与刘登才（乙方）签订补充协议，约定：甲方决定给予乙方在建筑路315号103室2009年1月6日至2014年1月5日租房合同期内，每月减免1000元租金的优惠，该补充协议载明的落款日期为2009年1月7日。在租赁期间，刘登才支付了押金1300元。并于2009年10月6日领取了滨湖区环宇电子维修服务部个体工商户营业执照，经营家用电器维修服务。2010年10月16日，无锡市诚建房屋拆迁有限公司、无锡市滨湖区河埒街道拆迁办公室等单位联合发布了告住户书，包含三毛纺宿舍5-103室在内的地块被列入拆迁范围。2013年2月26日后，江苏兆锦律师事务所律师陈兆军接受沈爱华的委托，向刘登才发出律师函，要求刘登才支付欠付租金并解除合同、收回房屋，刘登才收到了上述律师函，但未支付欠付租金，也未返还房屋，继续在承租房屋内经营。
原审法院确认该案的争议焦点为：1、租赁合同何时解除；2、刘登才是否有义务向沈爱华、丁爱萍支付租金及占有使用费，如刘登才有义务支付，支付的标准如何确定。
关于争议焦点1，沈爱华、丁爱萍认为：沈爱华、丁爱萍虽然曾于2010年10月6日及2013年2月26日左右通知刘登才解除合同，但是双方从未就此达成一致意见，故现在起诉解除合同。刘登才认为：2010年10月6日沈爱华、丁爱萍通知解除合同时，其表示同意，故认为合同已于2010年10月6日终止。
原审法院认为：当事人协商一致，可以解除合同，本案中双方一致认可2010年10月6日沈爱华、丁爱萍向刘登才发出解除通知的事实，双方争议的仅为是否就解除合同达成一致。按照相关法律规定，主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。刘登才主张双方协商一致解除合同，应就此承担举证责任，但刘登才并未就此提供任何证据予以证实，故刘登才主张2010年10月6日租赁合同已经解除依据不足，该院不予支持。关于2013年2月26日后、刘登才收到律师函之时能否被认定为解除合同的时间，该院认为：当事人依照合同法第九十四条规定的法定解除条件主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。该异议必须在合同约定的异议期内提出，没有约定异议期的，在解除合同通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。本案中，租赁合同约定刘登才预付租金，三月一付，而在2013年2月26日后、刘登才收到律师函时，刘登才就2010年10月1日之后的租金分文未付，已经严重违反了合同约定的租金支付期限，符合迟延履行债务致使不能实现合同目的的法定解除条件，而刘登才在诉讼过程中未提供证据证明其曾就沈爱华、丁爱萍发出的解除合同通知通过诉讼或仲裁方式提出异议，故该院认为租赁合同于2013年2月26日后、刘登才收到律师函时解除。
关于争议焦点2，沈爱华、丁爱萍认为：刘登才至今未支付2010年10月1日之后的租金、占有使用费，刘登才作为承租人应予支付。双方补充协议确定在租期内的租金标准为1300元／月，但在合同解除后，刘登才应当按照租赁合同约定的租金标准即2300元／月支付占有使用费。刘登才认为：1、租赁合同已于2010年10月6日终止。2、告住户书发布后，房屋已经进入拆迁程序。同时，按照沈爱华、丁爱萍签署的承诺书，2010年12月19日之后，该房屋已经属于拆迁办，自此沈爱华、丁爱萍已经丧失涉案房屋的所有权及支配权。3、沈爱华、丁爱萍提供的租赁物不符合合同约定。综合上述三点意见，沈爱华、丁爱萍无权收取租金。
该院认为：1、租赁合同的解除时间与刘登才是否有义务支付租金无必然联系。即使租赁合同已经解除，如承租人欠付合同解除之前、租赁期间的租金，或者在租赁合同解除后承租人仍然占用租赁房屋的，承租人仍需支付欠付的房屋租金及房屋占有使用费。2、租赁合同系出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。即使涉案房屋已经纳入拆迁范围，但并未影响双方的租赁关系，刘登才以涉案房屋已进入拆迁程序为由拒付租金，于法无据，该院不予支持。3、沈爱华、丁爱萍虽然签署承诺书，该承诺书亦载明涉案房屋于2010年12月19日签约后，已属于拆迁办。但根据相关法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。而涉案房屋并未办理产权变更登记，故涉案房屋所有权人并未发生变化，刘登才以沈爱华、丁爱萍并非房屋所有权人、支配权人为由拒付租金，于法无据，该院不予支持。4、关于租金及占有使用费的标准，该院认为：双方在租赁合同签订后另行就租金标准签署了补充协议，该协议未违反法律、行政法规的强制性规定，该院予以确认。考虑到刘登才提供的照片及视频能够证明涉案房屋在被纳入拆迁范围后，租赁物的周遭环境及租赁物本身均遭到不同程度的破坏，影响到了刘登才的使用和经营，该院酌定租金标准下浮至800元／月。关于合同解除后房屋占有使用费的支付标准，该院认为，占有使用费标准应参照实际租金标准予以确定，双方就租金标准签订了补充协议，将原租赁合同约定的租金标准变更为1300元／月，现沈爱华、丁爱萍要求将变更前的租金标准确定为占有使用费标准无法律依据，该院不予支持。鉴于该院已酌情将租金标准确定为800元／月，故占有使用费也应参照该标准执行。
综上，租赁合同已于2013年2月26日后、刘登才收到律师函时解除。合同解除后，刘登才依然占用涉案房屋至今，应当支付房屋占有使用费。因此，刘登才应按照800元／月的标准支付沈爱华、丁爱萍自2010年10月1日至2014年5月14日（起诉之日）止的租金、房屋占有使用费合计35227元（计算依据：800元／月÷30日×1321天=35227元）。因刘登才已支付押金1300元，故该1300元应自欠付租金及房屋占有使用费中予以扣除，故刘登才还应支付33927元。因房屋租赁合同已经解除，故刘登才占有涉案房屋不具有法律依据，应将涉案房屋返还沈爱华、丁爱萍。至于刘登才称得到拆迁补偿后，其才愿意迁出房屋的主张，该院认为，关于拆迁补偿，刘登才可另行起诉，本案不予理涉。据此，该院判决：一、刘登才于判决发生法律效力后十日内支付沈爱华、丁爱萍自2010年10月1日至2014年5月14日的欠付租金、房屋占有使用费合计33927元（该金额已扣除押金1300元）。二、刘登才于判决发生法律效力后十日内将坐落于无锡市滨湖区三毛纺宿舍5-103室的房屋返还给沈爱华、丁爱萍。三、驳回沈爱华、丁爱萍的其他诉讼请求。如果刘登才未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费计2215元，由沈爱华、丁爱萍负担1107元，由刘登才负担1108元。
刘登才不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审案件性质认定不当。双方纠纷是因涉案房产被拆迁引发，沈爱华、丁爱萍通过签订安置补偿协议及承诺书等得到了补偿安置，注销了房产，双方租赁合同由此终止。在此过程中，拆迁方和沈爱华、丁爱萍合伙将房屋实际承租人刘登才这一合法的拆迁当事人排除在拆迁协议之外，迫使刘登才不得不行使《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条赋予的先补偿后搬迁的权利。二、原审事实认定错误，适用法律不当。双方租赁合同应于2010年10月16日因拆迁而解除，而非原审认定的于刘登才收到律师函时解除。沈爱华、丁爱萍发出的律师函表明沈爱华、丁爱萍多次通知刘登才因拆迁终止合同，与其声称的合同未终止前后矛盾；涉案房屋被列入拆迁范围而终止租赁合同应属不可抗力，应适用《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款的规定，租赁合同于拆迁公告之日即2010年10月16日解除。三、原审依据沈爱华、丁爱萍提供的一份产权证复印件做出的房屋产权未发生变动的认定是错误的。根据刘登才提供的无锡市滨湖区房冠拆迁有限公司与沈爱华签订的《无锡市城市住宅房屋拆迁补偿、安置协议书》第八条规定显示，沈爱华已于2012年12月19日将房屋所有权证、土地使用权证交给无锡市滨湖区房冠拆迁有限公司办理注销登记，且沈爱华也通过承诺书的形式将房屋交付无锡市滨湖区房冠拆迁有限公司，并获得了应得了房屋补偿款。综上，请求撤销一审判决第一项和第二项，一、二审诉讼费用由沈爱华、丁爱萍承担。
被上诉人沈爱华、丁爱萍辩称：本案的性质是房屋租赁合同纠纷并非拆迁补偿安置引起的纠纷，不动产物权登记的变更、设立、转让和消灭应当以登记为准，涉案房屋的所有权未发生变更，一审法院事实认定清楚，适用法律正确，请求驳回刘登才的上诉请求，维持原判。
本案一审查明的事实正确，本院予以确认。
本案二审的争议焦点是：1、租赁合同是否于2010年10月16日解除；2、刘登才是否有义务向沈爱华、丁爱萍支付租金及占有使用费。
关于第一个争议焦点，本院认为：合同解除有赖于合同双方的协商一致，主张合同解除的一方当事人应就合同解除事实承担举证责任。涉案房屋进入搬迁程序并不当然构成租赁合同解除的“不可抗力”，征地前的论证、做出征地决议、发布征地搬迁公告、搬迁安置补偿协议的商定等共同构成了这一相对较长时期的过程。本案中，搬迁公告即《告住户书》于2010年10月16日公布后，搬迁公司还须与每名被搬迁人达成搬迁安置补偿协议，商定具体补偿事宜，本案中的无锡市滨湖区房冠拆迁有限公司与沈爱华于搬迁公告之后的2010年12月19日签订《无锡市城市住宅房屋拆迁补偿、安置协议书》就是明证，刘登才其后继续占有使用涉案房屋的事实也证明了这一点。因此，刘登才主张合同于2010年10月16日解除，本院不予支持，刘登才应承担举证不能的法律后果。
关于第二个争议焦点，本院认为：租赁合同系出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。房屋租赁关系的存续以房屋的实际占用使用为根本，即便房屋租赁合同无效，出租人仍享有参照合同约定的租金标准要求承租人支付房屋占有使用费的权利。本案中，涉案房屋虽已进入拆迁程序，但双方的租赁关系并未受到实质影响，承租人刘登才仍实际占有使用涉案房屋，沈爱华、丁爱萍的出租人身份也未改变，刘登才理应支付相应的租金及占有使用费。刘登才以房屋权属已发生变更为由拒绝支付相应的租金及占有使用费用的诉讼请求，本院不予支持。至于刘登才所述双方租赁合同是因拆迁安置补偿协议引发，属于另一法律关系，本案不予理涉。
综上，刘登才的上诉理由不成立，原审判决结果并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费648元，由刘登才负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 科
审 判 员 蒋依澄
代理审判员 郭继光
二〇一五年四月八日
书 记 员 刘 英