云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云01民终770号
上诉人（原审原告，反诉被告）：薛文利，男，汉族，1967年4月2日出生，住云南省昆明市。
上诉人（原审原告，反诉被告）：王海洁，女，汉族，1972年1月12日出生，住云南省昆明市。
二原告的委托诉讼代理人：尹雪晖，云南华序律师事务所律师。
上诉人（原审被告，反诉原告）：张晶，男，汉族，1986年8月29日出生，住云南省昆明市盘龙区。
委托诉讼代理人：廖哲、潘行建，仲法法律服务所法律工作者。
上诉人薛文利、王海洁与被上诉人张晶因房屋租赁合同纠纷一案，不服昆明市五华区人民法院（2016）云0102民初字7674号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月13日受理此案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
上诉人薛文利、王海洁不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，支持上诉人一审的全部诉讼请求。其上诉的主要事实及理由为：合同系上诉人一方行使解除权而非双方协商解除，导致房屋租赁合同无法继续履行的原因系被上诉人拒付租金，并表示不履行合同，因此而造成的损失应由被上诉人自行承担，一审适用简易程序未给上诉人充分的举证和辩论时间，导致判决错误。综上，请求二审法院查清事实予以改判。
被上诉人张晶答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持一审判决。
薛文利、王海洁向一审法院起诉请求：1、解除原、被告签订的《房屋租赁合同》，并按时结算租金、水电费及物管费；2、被告向原告支付违约金37440元；3、被告承担本案诉讼费用。
一审法院经审理确认的本案事实是：2013年6月8日，薛文利、王海洁（甲方）与张晶（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将昆明市江东安康园13幢1单元102号房屋出租给乙方，租赁期限从2013年7月1日起至2018年6月30日止，租金逐年递增，其中第四年租金为每月10418.6元，租金每半年支付一次，须提前一个月支付。合同还约定，乙方逾期缴纳租金，除补缴所欠租金外，还必须以合同月租金的5﹪按日向甲方支付违约金。合同签订后，张晶向薛文利、王海洁交纳了10000元押金，张晶按时支付了前三年度的租金，但第四年度上半年租金仅支付了38300元，剩余租金至今未付。2016年9月12日，张晶向昆明霖雨物业服务有限公司支付了2016年7月1日至2017年6月30日的物业服务费2933元，水池清洗费60元。2016年10月11日，张晶向薛文利发送短信要求终止合同并交接房屋，薛文利对此进行回复并表示同意。
一审法院认为：本案《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，经审查合同的生效要件，本院依法确认本案租赁合同依法成立并生效，受法律保护，当事人应当按照合同约定严格履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。首先，根据合同约定，张晶应于2016年6月1日前一次性支付第四年度上半年租金62511.6元，但张晶仅于2016年7月3日支付了38300元，剩余租金至今未付，张晶未按时支付租金的行为已构成违约，应按照合同约定支付违约金。本院根据合同第九条、合同实际履行情况、当事人抗辩违约金过高的理由，酌定由张晶向薛文利、王海洁支付违约金15000元。其次，对于合同解除情况，从2016年10月11日张晶向薛文利发送的短信及回复内容来看，双方已就解除合同达成合意，故本院确认本案房屋租赁合同已于2016年10月20日解除。因合同已协商解除，薛文丽、王海洁再主张解除合同已无必要，故本院对其该项诉请不予支持。再次，根据合同对租金的约定，从2016年7月1日至2016年10月20日的租金为38201.5元（10418.6元／月÷30天×110天），但张晶支付了38300元，故薛文利、王海洁还应退还张晶租金98.5元（38300元-38896.1元）。最后，对于薛文利、王海洁主张的水电费，因其未提供张晶具体的欠缴金额，故本院不予支持。
对于其他反诉请求。因双方租赁合同已经解除，薛文利、王海洁收取的押金10000元应予退还。对于张晶向物业公司支付的物业服务费2933元，虽然该费用并非向薛文利、王海洁支付，但该费用系使用房屋应实际支出的费用，从物业管理合同的相对性而言，义务人应当是业主或者房屋所有权人，故张晶以承租人和使用人身份代原告交纳的2016年7月1日至2017年6月30日期间的物业服务费，在租赁合同当事人之间应当据实结算，故张晶未使用的物业服务费2091元（2993元／年÷365天×255天）薛文利、王海洁应当退还。对于张晶主张的水池清洗费43元，因该费用发生在其使用租赁物期间，且系一次性费用，故不应退还。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条规定，判决：“一、由本诉被告张晶于本判决生效后十日内向本诉原告薛文丽、王海洁支付违约金15000元；二、由反诉被告薛文丽、王海洁于本判决生效后十日内退还反诉原告张晶房屋租金98.5元，押金10000元，物业管理费2091元；三、驳回本诉原告薛文丽、王海洁的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告张晶的其他诉讼请求。”。
本案经二审审理确认的事实与一审确认的事实一致，故本院对一审确认的事实依法予以认定。
归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：涉案的房屋租赁合同是否已解除，若解除则违约责任应如何承担？
本院认为：首先，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”，本案中，根据双方相互发送的短信及回复内容，双方已就解除租赁合同达成合意，且在二审中上诉人明确认可于2016年10月22日已将房屋接收管理，故一审认定双方已于2016年10月20日解除房屋租赁合同并无不当，本院依法予以确认。其次，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”，因双方合同已于2016年10月20日解除，上诉人已收回该房屋，故一审判决上诉人返还被上诉人未使用期间的房屋租金98.5元，物业费2091元以及押金10000元符合上述法律规定，本院依法予以维持。至于违约金的金额问题，因双方的合同解除系由被上诉人的根本违约行为造成，被上诉人应向上诉人承担全部违约责任。一审中被上诉人提出合同约定的违约金过高要求调整，但一审酌情认定违约金15000元没有事实依据系调整过低，二审中，本院依据本案合同的实际履行情况、当事人的过错程度以及上诉人的实际损失等因素调整认定被上诉人应向上诉人支付违约金25000元。综上，上诉人的上诉请求成立的部分，本院予以支持，其余部分予以驳回。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下：
一、维持昆明市五华区人民法院（2016）云0102民初7674号民事判决第二项、第四项，即：“二、由反诉被告薛文丽、王海洁于本判决生效后十日内退还反诉原告张晶房屋租金98.5元，押金10000元，物业管理费2091元；四、驳回反诉原告张晶的其他诉讼请求。”；
二、撤销昆明市五华区人民法院（2016）云0102民初7674号民事判决第一项、第三项，即：“一、由本诉被告张晶于本判决生效后十日内向本诉原告薛文丽、王海洁支付违约金15000元；三、驳回本诉原告薛文丽、王海洁的其他诉讼请求;”;
三、由张晶于本判决生效后十日内向薛文丽、王海洁支付违约金25000元；
四、驳回薛文丽、王海洁的其他诉讼请求。
一审案件受理费368元由张晶承担268元，由薛文丽、王海洁承担100元，反诉费85元由张晶承担。二审案件受理费736元，由张晶承担500元，由薛文丽、王海洁承担236元。
本判决为终审判决。
审判长 王思予
审判员 朱吉文
审判员 王 瑞
二〇一七年五月八日
书记员 焦 菡