南宁市西乡塘区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）西民一初字第2437号
原告李荣华，男，1980年出生，汉族。
委托代理人韦汉修，南宁市衡阳法律事务所法律工作者。
被告南宁市秀安农贸市场有限公司。
法定代表人黄小健，总经理。
委托代理人朱小江，广西程和程律师事务所律师。
委托代理人陆原，广西程和程律师事务所律师。
原告李荣华与被告南宁市秀安农贸市场有限公司（以下简称“秀安公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2013年11月21日立案受理，依法组成合议庭，于2014年2月18日公开开庭进行了审理。原告李荣华及其委托代理人韦汉修、被告秀安公司的委托代理人朱小江到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李荣华诉称：2010年2月，被告将其开发的南宁市秀安农贸市场商铺对外出租，原告于2010年2月26日与被告签订南宁市秀安农贸市场商铺租赁合同，承租农贸市场生活用品区1号楼xx、xxx号商铺。签订合同当天，原告按被告要求交纳了一年租金29160元以及摊铺保证金10000元，被告注明了租金从入伙日起算的许诺，并吩咐原告市场开张时间将提前告知原告。事后，原告迟迟未见被告入伙通知。当原告再次来到被告商铺时，发现xx、xxx商铺被被告租给他人。为此原告与被告交涉，被告以种种理由拒不答复。原告要求被告返还所交款项，被告拒不兑付。原告追讨未果，故诉至法院，请求判令：1、原、被告于2010年2月26日签订的《南宁市秀安农贸市场商铺租赁合同》无效；2、被告返还原告已交纳的29160元及保证金10000元；3、被告支付违约金10000元；4、本案诉讼费用由被告承担。
被告秀安公司辩称：一、签订合同时秀安农贸市场尚未开业，因此未签订具体的租赁期限，为不定履行期的合同，因此被告不存在违约行为；二、签订合同后，被告于2010年4月2日接到南宁市中级人民法院查封裁定书及公告，内容是该市场不得出租和转让，属于司法查封期间的不可抗力，因此被告不存在违约行为；三、2012年5月8日南宁市中级人民法院解除查封后，被告曾多次电话通知原告可以进驻市场营业，但原告认为市场人气不旺，不愿意进驻市场，是原告违约在先，现原告仍可随时进入市场经营，被告愿意继续履行合同。综上所述，原告不进场经营，还提出退还所交费用，是原告存在违约行为，请求人民法院驳回原告的所有诉讼请求。
经审理查明：2010年2月26日，原告与被告签订《南宁市秀安农贸市场商铺租赁合同》，约定被告将位于南宁市秀厢大道中段南宁市秀安农贸市场生活用品区1号楼xx、xxx号商铺出租给原告使用，双方约定租金为2430元／月，合同签订时原告需向被告支付保证金10000元，双方未约定租赁期限。合同第九条约定：合同双方均不得在合同条款外单方面终止合同，甲方（被告）违反合同，在合同期内擅自提高租金或强行收回铺面转让给他人使用的应付违约金壹万元，并赔偿乙方（原告）装修门店（摊位）的所有费用；乙方在合同期内违约应付给甲方违约金贰万元。合同签订后，原告于当日向被告支付第一期租金共计29160元及保证金10000元，被告在租金收据中注明：“租金以入伙日算起”。因广西建工集团第一建筑工程有限责任公司与被告建设工程合同纠纷一案中，广西建工集团第一建筑工程有限责任公司申请财产保全，南宁市中级人民法院于2010年4月2日发出公告，依法查封了南宁市秀安农贸市场1#、2#、3#、4#楼。因被告至今未向原告交付租赁铺面，故原告诉至本院，提出前述诉讼请求。在审理过程中，原告于2014年2月18日变更第一项诉讼请求为：解除原、被告于2010年2月26日签订的《南宁市秀安农贸市场商铺租赁合同》。
本院认为：原告与被告订立的《南宁市秀安农贸市场商铺租赁合同》系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。被告作为出租人，负有向承租人交付租赁物的合同义务，虽然双方未在合同中约定具体交付时间和租赁期限，但被告应当在合理期限内履行交付义务。被告以租赁物被南宁市中级人民法院查封，属不可抗力作为抗辩理由，本院认为不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，本案租赁商铺无法交付系因其与他人诉讼所导致，不属于不可抗力的范畴，故被告的免责抗辩不能成立。被告在签订合同后长期未向原告交付租赁商铺，已经构成根本违约，原告请求解除《南宁市秀安农贸市场商铺租赁合同》，并要求被告承担违约责任，符合法律规定，应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，被告未将租赁商铺交付给原告使用，原告要求其返还已支付的租金29160元及保证金10000元，合法有据，应予支持。关于违约金，根据《南宁市秀安农贸市场商铺租赁合同》第九条之约定，该违约金条款仅适用于被告在合同期内擅自提高租金和强行收回铺面转让他人使用的情形，双方并未就出租人未依约交付租赁房屋约定违约金，故原告依照该违约金条款要求被告支付违约金10000元，不符合合同约定，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第四款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告李荣华与被告南宁市秀安农贸市场有限公司于2010年2月26日签订《南宁市秀安农贸市场商铺租赁合同》；
二、被告南宁市秀安农贸市场有限公司返还原告李荣华租金共计29160元；
三、被告南宁市秀安农贸市场有限公司返还原告李荣华保证金10000元；
四、驳回原告李荣华的其他诉讼请求。
案件受理费1029元（原告已预交），由被告南宁市秀安农贸市场有限公司负担820元，由原告李荣华负担209元。
上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时在上诉期满之日起七日内预交上诉案件受理费用，逾期未预交又不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 兰 帅
人民陪审员 马振声
人民陪审员 何开科
二〇一四年三月二十一日
书 记 员 韦月玲
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。