上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终7099号
上诉人(原审原告)：上海兴优实业有限公司，住所地上海市杨浦区。
法定代表人：ＸＸ赟，总经理。
委托诉讼代理人：刘彪。
被上诉人(原审被告)：中国投融资担保股份有限公司上海华东分公司，住所地上海市黄浦区。
负责人：闫钧，执行总裁。
委托诉讼代理人：凌凌，上海中夏旭波律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：林开宝，男，1972年11月7日出生，汉族，住福建省建阳市。
上诉人上海兴优实业有限公司(以下简称兴优公司)与被上诉人中国投融资担保股份有限公司上海华东分公司(以下简称投融资公司)、林开宝案外人执行异议之诉一案，不服上海市黄浦区人民法院(以下简称黄浦法院)(2016)沪0101民初20222号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
兴优公司上诉请求：撤销黄浦法院(2016)沪0101民初20222号民事判决，依法改判对上海市曲阳路XXX号XXX、XXX室房产(以下简称涉案房产)负担租赁权予以拍卖变现。兴优公司在原审中请求确认其对涉案房产享有租赁权，停止对涉案房产的拍卖不准确，兴优公司的真实意思是要求对涉案房产负担租赁权予以变现。事实和理由：2012年10月8日，兴优公司与林开宝签订了《房屋租赁合同》，承租涉案房产，并一次性付清了12年的房租。兴优公司于2012年起将涉案房产转租给上海朗日科技工程技术有限公司(以下简称朗日公司)，租赁合同一年一签，但由于管理不善，第一年的租赁合同未存档保留。涉案房产由朗日公司占有使用至今。关于林开宝与朗日公司签订租赁合同的情况，兴优公司并不知情，只知道在兴优公司承租之前涉案房产由朗日公司承租。原审判决否认兴优公司的租赁事实错误，应予撤销。
投融资公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。理由如下：1、兴优公司与林开宝签订的《房屋租赁合同》并未办理房屋租赁登记，一次性支付12年租金也不符合客观现实，故该租赁合同的真实性、合法性不能确认。兴优公司提供的与上海彩欣实业发展有限公司(以下简称彩欣公司)于2012年11月2日的往来款入账通知，不能证明系兴优公司向林开宝支付的租金，该证据与本案无关联。2、兴优公司在原审中无法提交涉案房产水电费、物业管理费等票据原件，且上述发票的付款人也非兴优公司，故无法证明其为涉案房产的实际使用人，对涉案房产拥有租赁权。
林开宝未发表意见。
兴优公司向黄浦法院起诉请求：判令确认兴优公司对涉案房产享有租赁权，停止对涉案房产的拍卖。
黄浦法院查明，林开宝系涉案房产的权利人。投融资公司诉上海潭建钢铁实业有限公司(以下简称潭建公司)、上海捷临钢铁发展有限公司(以下简称捷临公司)、上海展航物资有限公司(以下简称展航公司)、上海梅丰物资有限公司(以下简称梅丰公司)、上海民金钢材市场经营管理有限公司(以下简称民金公司)、林开宝、陈海兰、陈清、林桂花、游利琴、李建波、凌云、郑丽花、谢江涛、徐雯婷、李静华、林世豪追偿权纠纷一案，黄浦法院于2014年4月30日作出(2013)黄浦民五(商)初字第8266号民事判决，判令潭建公司应于判决生效之日起十日内支付投融资公司代偿款人民币28,511,992.79元(以下币种相同)、自2013年6月5日至实际清偿之日止的利息及自2013年6月27日起至实际清偿之日止的利息、违约金2,851,199.28元、律师费损失136,857.60元；捷临公司、展航公司、梅丰公司、民金公司、林开宝、陈海兰、陈清、林桂花、游利琴、李建波、凌云、郑丽花、谢江涛、徐雯婷对潭建公司的上述付款义务承担连带清偿责任；若潭建公司不履行上述付款义务，则投融资公司可以与李静华、林世豪协议，以其抵押的位于上海市巨峰路XXX弄XXX号的房产折价或者以拍卖、变卖该抵押物的所得价款，在抵押担保范围内优先受偿。因上述义务人均未履行判决义务，投融资公司向黄浦法院申请强制执行。黄浦法院于2014年8月26日以(2014)黄浦执字第6181号立案执行。该案执行过程中，黄浦法院公告拍卖被执行人林开宝名下的涉案房产。兴优公司遂提出执行异议，要求确认其对涉案房产享有租赁权，允许其继续占有使用，停止对涉案房产的拍卖。2016年1月22日，黄浦法院作出(2016)沪0101执异8号执行裁定，驳回兴优公司的异议请求。兴优公司遂提起本案诉讼。
黄浦法院另查明，根据兴优公司提供的材料，兴优公司与林开宝于2012年10月8日签订《房屋租赁合同》，林开宝将涉案房产出租给兴优公司使用，租赁期自2012年10月10日起至2024年10月9日止，每月租金15,000元，租金按每三年3%递增。同年10月25日，兴优公司与林开宝签订《合同补充协议书》，约定将租金支付方式变更为一次性支付12年房租计200万元，兴优公司应在2012年11月10日前支付上述款项至林开宝指定的账户内。2012年11月2日，兴优公司汇入彩欣公司账户200万元，银行的入账通知上业务种类一项记载为“汇兑支出”。兴优公司曾将涉案房产转租给朗日公司使用，租赁期自2014年5月1日起至2016年4月30日止，月租金为15,500元。
林开宝与朗日公司曾为涉案房产的租赁事宜签订多份房屋租赁合同，租赁期分别为2012年5月1日至2013年4月31日、2013年5月1日至2014年4月30日及2014年5月1日至2016年4月30日，月租金的金额亦有一定的变化。2016年12月2日，兴优公司法定代表人由陈红兰变更为ＸＸ赟。2016年4月1日，中国投融资担保有限公司上海华东分公司经工商变更登记为中国投融资担保股份有限公司上海华东分公司。
黄浦法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。兴优公司虽提供其与林开宝于2012年10月8日签订的《房屋租赁合同》及于同年10月25日签订的《合同补充协议书》，但其汇入彩欣公司账户的200万元，银行的入账通知上并未注明为房租，仅记载为“汇兑支出”。而且，兴优公司一次性支付数额较大的房屋租金，无相应单据、发票及财务记录予以佐证，上述款项无法确认为兴优公司向林开宝支付的涉案房产12年的租金。同时，林开宝与朗日公司曾为涉案房产的租赁事宜签订多份房屋租赁合同，其租赁期与兴优公司所提供的其和朗日公司签订的《房屋租赁合同》的租赁期有重合，合同内容也存在冲突，且兴优公司亦未能提供确实的证据证明其于2012年10月起即实际使用涉案房产，故黄浦法院对兴优公司主张的其与林开宝于2012年10月起存在房屋租赁关系的事实，不予采信。据此，判决驳回兴优公司的诉讼请求。案件受理费80元，由兴优公司负担。
本院经审理查明，黄浦法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院另查明之一，黄浦法院在审理(2013)黄浦民五(商)初字第8266号案期间，于2013年7月3日查封了涉案房产。
本院另查明之二，兴优公司于2010年11月8日经工商管理部门登记成立。2014年8月7日，彩欣公司成为兴优公司的股东之一，同日，兴优公司的法定代表人变更为陈红兰。
本院认为，根据法律规定，案外人对执行标的主张负担租赁权进行拍卖，应当符合法律规定的情形。承租人能提供证据证明其在执行标的被查封之前，已与被执行人签订了合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，有权在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，负担租赁权予以变现。本案中，兴优公司提供的其与林开宝于2012年10月8日签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期间为自2012年10月10日起至2024年10月9日止，该租赁期间与林开宝与朗日公司之间签订的数份租赁合同的期间重合。兴优公司上诉称其从林开宝处承租涉案房产后随即就转租给朗日公司，但不能提供相应的租赁合同予以证明，且该陈述与林开宝和朗日公司在相同期间签订数份租赁合同的事实也存在矛盾，故本院无法认定兴优公司在涉案房产被法院查封之前已经与林开宝签订了合法有效的书面租赁合同。兴优公司提供的《房屋租赁合同》的出租人是林开宝，但其提供的银行入账通知仅能证明兴优公司转入彩欣公司账户200万元，业务种类为“汇兑支出”。彩欣公司之后成为了兴优公司的股东，兴优公司与彩欣公司之间的往来款入账通知不能证明该款是兴优公司为履行上述租赁合同而支付给林开宝的租金。原审判决不认定该款系兴优公司向林开宝支付的12年租金，并无不当。兴优公司在本案审理中始终不能提交涉案房产水电费、物业管理费等发票的原件，且上述发票的付款人也非兴优公司，故兴优公司无法证明其在法院查封之前已经占有使用涉案房产。综上所述，兴优公司提供的证据不能证明其在法院查封之前已经与林开宝签订了合法有效的书面租赁合同并占有使用涉案房产，故兴优公司的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币80元，由上诉人上海兴优实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 朱志红
审判员 胡晓东
审判员 张常青
二〇一七年九月二十八日
书记员 沈 洁
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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