山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁10民终887号
上诉人（原审原告）于某甲。
委托代理人曲双燕，山东润洲律师事务所律师。
上诉人（原审原告）于某乙。
被上诉人（原审被告）于某丁。
原审原告于某丙。
上诉人于某甲、于某乙因法定继承纠纷一案，不服威海市环翠区人民法院(2015)威环民初字第552号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，被告与于道友系夫妻，二人共育有三个子女即本案三原告，于道友于2004年2月6日去世。本案诉争房产位于威海市环翠区光明路56号101室(房产证号：威房权证字第××号)，产权现登记在于道友名下，该房产系被告与于道友的夫妻共同财产。于道友去世后，三原告与被告就涉案房产及房租收益的分割发生纠纷并诉至原审法院，要求分割诉争房产及自2004年3月至2015年3月的房屋租金约99万元。
原审诉讼中，原、被告均要求对涉案房屋进行作价分割，但对诉争房产的价值未能协商一致，且原告于某甲与被告均主张诉争房屋归其所有，并由其向其他继承人支付财产差价款。原审法院依据被告的申请，委托威海圣达土地房地产评估咨询有限公司对诉争房产的价值进行司法鉴定。该鉴定机构出具圣达房估[2015]字第4045号房地产估价报告，评估意见为：威海市环翠区光明路56号101室及附属临建平房在2015年7月28日的评估价值为130.2万元(房地产单价11000元/平方米)。被告因此次鉴定支出鉴定费6000元。经质证，原告于某甲、于某乙对该鉴定意见不予认可，均主张根据评估报告所载明的房地产评估方法有市场比较法、收益法等，市场比较法是评估房地产市场价值的主要方法，鉴定机构应采用该方法对涉案房产进行估价。即使按照市场比较法进行评估确实有困难，确需单独采用收益法进行估价，鉴定机构参照的房租标准也应客观公允。本案各方当事人对于诉争房产鉴定时的房租标准并未形成一致意见。鉴定机构采用收益法评估涉案房产价值，缺乏具有实际参考价值的租金依据，其鉴定意见必然不准确，因此仅要求确定各方对诉争房屋所享有的份额，不再主张进行作价分割。原告于某丙、被告对该鉴定意见无异议，并要求对诉争房屋作价分割。
对于诉争房屋的南侧房间及附属平房(现用于经营服装店部分)房屋租金收益问题，被告主张该部分房屋在于道友去世后闲置一段时间，后由其自2005年1月2日对外出租，每年的租金收益为2万元，对此提供标注日期分别为2005年1月2日、2008年1月4日、2011年1月4日、2014年1月4日其与案外人阮某就诉争房屋的南侧房间及附属平房签订的房屋租赁合同4份，该4份租赁合同约定的租赁期均为三年，年租金均为2万元，且4份租赁合同的租赁期前后连续，从2005年1月4日持续到2017年1月3日。原告于某甲、于某乙对前述租赁合同的真实性不予认可，并主张前述租赁合同并非在合同标注日期所形成。被告认可前述4份租赁合同中标注的日期为后来补签的，但合同内容是真实的。本案审理过程中，阮某接受调查称，其自2005年起至今租赁涉案房屋南侧房间及附属平房，房屋租金按年支付，每年租金为2万元，租金其已支付至2016年的1月3日，前述4份租赁合同系其与被告补签形成。经质证，原告于某甲、于某乙对阮某的证人证言的真实性不予认可。对此原告于某甲提供威海市环翠区小龙服装店个体工商登记信息及威海市区光明网吧企业工商登记信息一份，威海市环翠区小龙服装店个体工商登记信息显示该服装店经营人为阮某，成立时间为2009年1月12日，经营地点为光明路56号101室；威海市区光明网吧企业工商登记信息企业的负责人为于道友，成立日期为2001年11月8日，许可证有效期至2008年12月31日，经营地点为光明路56号101室。原告于某甲以此主张阮某在2009年才租用诉争房产的南侧房间及附属平房经营服装店，之前诉争房屋系用来经营网吧。证人所述租赁时间与工商登记信息明显不符，故证人证言不应被采信。因此，原告于某甲、于某乙申请对涉案房屋的租金收益进行司法鉴定。原告于某丙、被告于某丁对阮某的证人证言无异议，被告于某丁主张工商登记信息显示的经营期限与证人阮某实际租赁诉争房产的南侧房间及附属平房的时间并无必然联系，证人所述房租情况属实，应当采信。诉争房屋的北侧房间（现用于经营鲜花水果店部分）在2003年11月3日至2014年11月3日亦由被告对外出租并收取房屋租金收益。
原告于某甲另提供标注日期为2011年10月15日的被告与案外人李某签订的房屋租赁合同一份，该租赁合同约定被告将诉争房屋中建筑面积为25.8平方米的房间出租给案外人李某，租赁期间为2011年11月5日至2014年11月3日，签订合同之日，李某一次性支付被告当年房租10万元，后两年的房屋租金各为8万元。原告以上述房屋租赁合同主张诉争房屋的北侧房间租金收益情况。原告于某乙、于某丙及被告对前述租赁合同的真实性均无异议。原告于某甲提供证人李某出庭作证，该证人证实其自2003年11月3日至2014年11月3日租赁诉争房屋北侧房间(大约28平方米)用于经营，2003年11月3日至2006年11月3日之间每年房屋租金为5万元，其中2003年11月3日至2004年11月3日之间的房屋租金5万元于2003年11月3日支付；2006年11月4日至2008年11月3日期间的租金为每年6万元；2008年11月4日至2014年11月3日期间，除2011年11月至2012年11月该年度租金为10万元外，其余每年的房租均为8万元。经质证，原告于某甲、于某乙对李某证言的真实性均无异议。原告于某丙主张2007年11月4日前每年租金实际为5万元，但并未提供相关证据予以证实，对李某所述2007年11月4日后每年的租金数额无异议。被告对李某所述2007年11月4日后的租金数额予以认可，对证人所述2007年11月4日前的租金数额不予认可，但并未提供证据证实。被告另主张2003年11月3日至2014年11月3日之间的房屋租金系被继承人于道友在世时收取，该部分租金已由被告及被继承人于道友日常生活消费完毕，故不应由被告向三原告予以分配。
被告主张其收取的诉争房屋租金已全部分配给三原告，不应再向三原告分配房屋租金收益。对此提供由其单方制作支付三原告款项的说明一份，该说明中记载其在1996年至2012年期间给付原告于某甲及其子女款项共计21万元，在2000年至2012年期间给付原告于某乙及其子女款项39.4万元，在2006年至2011年期间给付原告于某丙及其子女款项12万元。原告于某甲、于某乙均否认前述付款说明中列明的被告向其支付的款项，原告于某丙认可被告已向其给付涉案房租收益12万元。被告提供证人于某戊出庭作证，该证人证实其与被告系姊妹关系，三原告系其外甥，其于2009年在被告家里见到被告给付原告于某乙9万元现金用于购买车辆，在其后两年左右的时间又给付原告于某乙5万元用于买车。另外在2004年、2005年被告还给原告于某乙配偶2.8万元，用于投资股票，被告每年会给原告于某乙的孩子2万元至3万元，为鼓励原告于某乙的孩子读书一次性给付1.8万元。原告于某甲对该证人证言的真实性不能确认；原告于某乙对该证人证言的真实性不予认可；原告于某丙、被告对该证人证言均予以认可。
另，被告提供1996年4月8日威海市国土规划管理局向于道友发放的（96）威规临建许字第004号威海市临时建设工程规划许可证一份，该规划许可证批准于道友在诉争房屋处临时建设包阳台及院内加盖工程，被告以此证明诉争房屋附属平房系于道友生前申请批准并建设。经质证，原告于某甲对该规划许可证的真实性无异议，但主张诉争房屋附属平房系其出资建设，因此，附属平房的租金收益应全部归其所有，对此提供1996年5月3日由威海市孙家疃村建筑公司出具的收款收据及威海市盛纪建筑工程有限公司于2015年3月15日出具的证明一份，收款收据载明的交款单位为美尔雅装饰有限公司(原告于某甲为该公司的法定代表人)，金额为10万元，收款事由为工程款；盛纪建筑工程有限公司于2015年3月15日出具的证明内容为：“我公司原为威海市孙家疃村建筑公司，现已更名为威海市盛纪建筑工程有限公司。今证明我单位于1996年4月为居住在威海市光明路56号101室的威海市美尔雅装饰有限责任公司于某甲建造、扩建该房屋，向南扩建30平方米，向北扩建10平方米，总计约40平方米。含北阳台扩、包，改移污水、自来水，南院加盖平房、天窗，改建卫生间等工程。该工程施工负责人汪敬威，总计工程价款118000元，实收100000元，该工程款于1996年5月3日已结清。”经质证，原告于某乙对前述收款收据及证明无异议，原告于某丙、被告认为威海市美尔雅装饰有限责任公司与威海市盛纪建筑工程有限公司存在业务往来关系，前述收款收据并未载明工程地点，并不能证明该收款收据中载明的工程款系支付诉争房屋加盖工程的工程款，且诉争房屋扩建仅是在后院加盖了平房的屋顶，实际仅花费几千元，在1996年用10万元可以购买一套住宅，仅加盖附属平房就花费10万元不符合常理。
另查明，在（2014）威环民初字第2541号案件中，被告以诉争房屋北侧房间的承租人李某在租赁合同约定的2014年11月4日租赁期限到期后，未向被告返还诉争房屋北侧房间为由，要求李某腾空并返还房屋，支付自2014年11月4日至实际腾空房屋之日期间的房屋占用费并赔偿损失。该案中李某称其是受雇于原告于某甲为其经营花店。该案现尚在审理中。
原审法院认定以上事实，有双方当事人的陈述、书证等证据在案为证。
原审法院认为，诉争房屋系被告与于道友二人的夫妻共同财产，其二人对诉争房屋各享有二分之一的产权份额。于道友去世后，于道友对诉争房屋所享有的产权份额应由其继承人即本案三原告及被告依法予以均等继承。被告与被继承人于道友原系夫妻，双方有法定的互相抚养的义务，被告以与被继承人于道友共同生活多年，并对其晚年生活进行了悉心照料为由，要求多分被继承人于道友的遗产，无法律依据，不予采纳。对于诉争房产的价值，经过司法鉴定，鉴定机构作出了价格评估鉴定意见。原告于某甲、于某乙虽对涉案鉴定意见提出异议，但并未提供证据证实其异议理由成立，相关鉴定机构出具的涉案鉴定意见程序合法、依据充分，予以采信。鉴于诉争房屋原系被告与被继承人于道友的夫妻共同财产，被告对诉争房屋享有较大产权份额，因此，诉争房屋的产权归被告所有，由被告按照三原告各自享有的份额支付三原告财产差价款。关于诉争房屋租金收益的分配问题，被继承人于道友去世后，诉争房屋即为三原告及被告共有，诉争房屋出租实际产生的房租收益，应由房租收取人即被告向其他共有人予以分配。鉴于诉争房屋在于道友去世后由被告管理并对外出租，其对收益的取得付出较多，可予以适当多分，酌定由被告享有房租收益的三分之二，三原告各享有房租收益的九分之一为宜。被告自认诉争房屋南侧房间及附属平房自2005年1月2日至今其每年实际收取租金为2万元，证人阮某亦出庭作证称其自2005年起至今租赁诉争房屋南侧房间及附属平房，每年租金为2万元。原告于某甲提供的工商登记信息所载经营期限虽与证人阮某所述租赁期限不一致，但工商登记显示的经营期限与证人阮某实际承租房屋的时间并无必然联系，该工商登记信息并不能推翻证人阮某的证言。被告所述诉争房屋南侧房间及附属平房的年租金收益与证人阮某的证言相互印证，因此，对被告出租诉争房屋南侧房间及附属平房自2005年1月2日至今的年租金收益为2万元的事实予以认定，被告应按照该租金标准向三原告支付诉争房屋南侧房间及附属平房相应房租收益。原告于某甲提供的由威海市孙家疃村建筑公司出具的工程款收款收据中并未载明工程名称，所记载的付款人亦非原告于某甲，仅凭盛纪建筑工程有限公司出具的证明不能认定诉争房屋附属平房系原告于某甲出资所建，且诉争房屋南侧平房作为诉争房屋的附属物，系被继承人于道友作为申请人申请所建，并发生在其与被告夫妻关系存续期间，该附属平房相应权益应由申请建设人于道友与被告共同享有。至于被继承人于道友在建设附属平房过程中，建设费用由谁支付，并不影响诉争房屋附属平房权属，因此，在被继承人于道友去世后该附属平房所产生房租收益亦应由三原告及被告按照各自享有的份额予以分配。原告于某甲主张诉争房屋附属平房的租金收益归其所有，无事实和法律依据，不予支持。关于诉争房屋北侧房间房租收益问题，承租该部分房间的李某作为证人出庭对其自2003年11月3日至2014年11月3日期间承租该部分房屋并对支付的租金数额进行了陈述，原告于某甲、于某乙均对证人李某的证言予以认可，原告于某丙、被告虽对证人李某陈述的2007年11月4日前的租金数额不予认可，但并未提供相反证据予以反驳，因此，对证人李某的证言予以采信。根据李某的证言，诉争房屋北侧房间自2003年11月3日至2004年11月3日期间的租金收益系被继承人于道友在世时收取，被告主张该期间的租金已由其与被继承人于道友用于共同生活所花费，原告于某甲、于某乙亦无证据证实该期间的租金收益现存于何处，故其要求被告向其分配自2004年3月至2004年11月3日期间租金收益的诉讼请求，无事实依据，不予支持；被告自认诉争房屋北侧房间自2004年11月3日至2014年11月3日期间的租金收益由其收取，被告应按照证人李某陈述的租金数额（2004年11月3日至2006年11月3日期间每年租金为5万元；2006年11月4日至2008年11月3日期间每年租金为6万元；2008年11月4日至2014年11月3日期间，除2011年11月至2012年11月该年度租金为10万元外，其余每年的房租均为8万元）向三原告支付诉争房屋南侧房间自2004年11月3日至2014年11月3日期间的相应房租收益。被告提供的其向三原告支付款项的说明系其单方制作，被告于某甲、于某乙亦对该说明的真实性不予认可，证人于某戊在出庭作证时称，其于2009年见到被告交付于某乙9万元款项，但该款项与涉案租金收益是否具有关联性，证人未予说明，且原告于某乙对此不予认可，在被告未提供其他付款证据的情形下，对证人于某戊的证言不予采信。因此，被告无证据证实其已实际向原告于某甲、于某乙支付了涉案租金中二人所享有的份额，其主张已向原告于某甲、于某乙分配诉争房屋租金的主张，无事实依据，不予采信。原告于某丙自认被告已向其支付诉争房屋租金12万元，该12万元应从被告应向其分配的房租收益中予以扣除。被告在（2014）威环民初字第2541号一案中，要求承租人李某向其支付诉争房屋南侧房间自2014年11月4日至今的房屋占用费，该案现尚未审结，因此，诉争房屋南侧房间自2014年11月4日至今的房租收益尚不确定，在本案中不予处理，双方当事人可另行主张权利。原告于某甲对诉争房产采取保全措施并指出保全费1520元，因三原告及被告均是该财产保全措施的受益人，故该财产保全费三原告及被告应按照各自对诉争房产享有份额的比例予以负担。综上所述，依照《中华人民共和国物权法))第九十九条、第一百条，《中华人民共和国继承法》第三条、第五条、第十条、第十三条第一款、第二十六条第一款之规定，判决：一、位于威海市环翠区光明路56号101室的房屋(含附属平房)归被告于某丁所有，被告于某丁分别向原告于某甲、于某乙、于某丙各支付房屋差价款162750元；二、被告于某丁分别向原告于某甲、于某乙、于某丙各支付威海市环翠区光明路56号101室房屋北侧房间自2004年11月3日至2014年11月3日的房租收益8万元(北侧房间总房租收益72万元的九分之一)，其中应支付原告于某丙的房租收益8万元已履行；三、被告于某丁分别向原告于某甲、于某乙、于某丙各支付威海市环翠区光明路56号101室房屋南侧房间及附属平房自2005年1月2日至判决生效之日止的房租收益(房租收益按年租金2万元计算)的九分之一，其中支付原告于某丙的房租数额中应扣除被告于某丁已支付的4万元；四、本案财产保全费1520元(原告于某甲缴纳)，由被告于某丁向原告于某甲支付950元，原告于某乙、于某丙各向原告于某甲支付190元。上述给付义务，于判决生效后十日内履行完毕。如果被告未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18210元、鉴定费6000元，由三原告各负担3026元，被告负担15132元。
宣判后，上诉人于某甲、于某乙不服原审法院判决，向本院提起上诉称，一、关于房屋租金问题，诉争房屋南侧平房系上诉人出资建设，系上诉人的个人财产，该部分房产及相应租金收益不应作为遗产予以分割，且被上诉人提供的证人阮某证言及相关租赁合同载明的租金数额明显低于周边正常租金标准，不应予以采信，具体数额应当通过鉴定予以确认。另，租金一直由被上诉人收取，其享受了租金孳息，故租金应当按照法定继承比例予以分割，被上诉人不应多分；二、关于诉争房产的分割问题。原审鉴定意见确定的房屋价值明显过低，且程序违法，不应予以采信，且原审将诉争房产分配给被上诉人无事实及法律依据；三、上诉人在于道友生病及去世后，为其花费医药费和殡葬费合计10万元，该部分款项应由被上诉人返还给上诉人。综上，请求撤销原判，依法改判。
被上诉人于某丁答辩称，一、原审鉴定意见程序合法，依据充分，应当予以采信；二、诉争房屋的租金已有租赁合同及证人证言为证，不应进行鉴定；三、诉争房产的南侧房屋属被上诉人和于道友的共有财产，与上诉人无关；四、上诉人主张的医疗费和殡葬费不在本案受理范围，不应予以审理。综上，原审判决正确，请求维持，上诉人的上诉理由不成立，应予驳回。
原审原告于某丙述称，同意被上诉人的答辩意见。
经二审审理查明，上诉人于某甲在二审中提交如下证据：1、上诉人单方委托的威海同信房地产估价有限公司出具的鉴定报告，拟证实诉争房产的实际价值为207.48万元；2、被上诉人与案外人签订的房屋租赁合同复印件一份，载明诉争房产北侧房屋的年租金为15万元，南侧房屋面积大于北侧房屋，租金应当更高，说明被上诉人提交的阮某租赁合同不真实；3、上诉人于某甲的代理人的录音资料一份，拟证实诉争房产对门及南侧外贸店对门花店的房屋价值均在130万元以上，以此说明原审认定的诉争房产的价值及租金过低。经质证，上诉人于某乙对上述证据没有异议。被上诉人及原审原告认为威海同信房地产估价有限公司出具的鉴定报告系上诉人于某甲单方委托形成，不能证实其主张；被上诉人与案外人签订的房屋租赁合同并未实际履行，也不能证实南侧房屋的租金价格；录音的真实性不予认可，且也未能证实诉争房产的实际价值。
另查明，对于诉争房产的现价值，上诉人于某甲认为房屋现价值250万元，以此价格要求竞价并诉请案涉房产归其所有，上诉人于某乙主张诉争房产现价值为240万元并要求以200万元价格竞价，被上诉人与原审原告分别认为诉争房产现价值为50万元和130.2万元，二人均不同意竞价。另，被上诉人自认现其居住在原审原告处，上诉人于某甲同意将其所有的位于威海市文化东路41-6号603室房屋给被上诉人居住。
本院二审查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，关于诉争房产的租金问题。上诉人于某甲主张南侧房屋系其出资建设并以此主张所有权，但上述房产系以于道友的名义审批建设，相关产权亦登记在于道友名下，上诉人于某甲提供的工程款收据及盛纪建筑工程有限公司出具的证明不足以对抗上述产权证件，其也未能提供施工建设记录等直接证据予以证实。另，即便上诉人确实出资建设，亦不能当然以此认定上诉人于某甲系案涉房屋的建设主体，而时隔多年上诉人于某甲并未主张过所有权，亦表明其对于道友系所有权人予以认可。故本院认定涉案南侧房屋属被上诉人与于道友的夫妻共有财产，相应的租金收益在于道友去世后应作为遗产予以分割。根据被上诉人提供的租赁合同及证人阮某的证言，上述南侧房产的年租金为2万元，上诉人虽对此不予认可，但未能提供证据予以反驳，上诉人于某甲提供的租赁合同及录音资料只能证实其他房产的租金情况，与涉案南侧房屋不具备可比性，且涉案房产的租金应以实际收入为准，也不宜通过鉴定的方式予以确认。故上诉人主张涉案南侧房产的租金过低并要求鉴定，理由不当，证据不足，本院不予支持。鉴于涉案房产原系于道友与被上诉人的夫妻共有财产，于道友去世后由被上诉人承担较多管理责任，原审将涉案房产的租金收益向被上诉人适当予以多分，符合公序良俗，又较公平公正，本院予以照准。
关于诉争房产的分割问题。于道友去世后，二上诉人与被上诉人及原审被告，均系平等的法定继承人，对遗产的分割应秉持互惠共利的原则进行。虽然原审鉴定机构出具鉴定意见，确定诉争房产的市场价值为130.2万元，但二上诉人对该鉴定意见持有异议，现上诉人于某甲自愿出价250万元取得涉案房产，该数额已远超鉴定价格，且按该方式分割诉争房产，被上诉人及原审原告较原来的分割方式均有较大程度的获利，而被上诉人居住在原审原告家中，上诉人于某甲亦自愿为被上诉人提供其他住处，上述房屋分配未影响被上诉人的正常生活。故本院认定诉争房产作价250万元归上诉人于某甲所有的分配方式更为合理，据此按照双方当事人的继承份额，上诉人于某甲应当分别支付给上诉人于某乙及原审被告差价款各31.25万元（250万元×1/8），支付给被上诉人差价款156.25万元（250万元×5/8）。综上，上诉人的上诉请求合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国继承法》第十三条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第(二)项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持威海市环翠区人民法院(2015)威环民初字第552号民事判决第二、三项，即（二）被上诉人于某丁分别向上诉人于某甲、于某乙及原审原告于某丙各支付威海市环翠区光明路56号101室房屋北侧房间自2004年11月3日至2014年11月3日的房租收益8万元(北侧房间总房租收益72万元的九分之一)，其中应支付原审原告于某丙的房租收益8万元已履行，（三）被上诉人于某丁分别向上诉人于某甲、于某乙及原审原告于某丙各支付威海市环翠区光明路56号101室房屋南侧房间及附属平房自2005年1月2日至判决生效之日止的房租收益(房租收益按年租金2万元计算)的九分之一，其中支付原告于某丙的房租数额中应扣除被告于某丁已支付的4万元；
二、撤销威海市环翠区人民法院(2015)威环民初字第552号民事判决第一、四项，即（一）位于威海市环翠区光明路56号101室的房屋(含附属平房)归被上诉人于某丁所有，被上诉人于某丁分别向上诉人于某甲、于某乙及原审原告于某丙各支付房屋差价款162750元，（四）本案财产保全费1520元(上诉人于某甲缴纳)，由被上诉人于某丁向原告于某甲支付950元，上诉人于某乙、原审原告于某丙各向上诉人于某甲支付190元；
三、位于威海市环翠区光明路56号101室的房屋(含附属平房)归上诉人于某甲所有，上诉人于某甲分别向上诉人于某乙及原审原告于某丙各支付房屋差价款31.25万元，向被上诉人于某丁支付房屋差价款156.25万元。
上述金钱给付义务，双方当事人均应于判决生效后十日内履行完毕。
如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费18210元、鉴定费6000元、财产保全费1520元，合计25730元，由上诉人于某甲、于某乙与原审原告于某丙各负担5718元，被上诉人于某丁负担8576元；二审案件受理费9882元，由上诉人于某甲、于某乙各负担4941元。
本判决为终审判决。
审 判 长 万景周
审 判 员 蒋 涛
代理审判员 郭林涛
二〇一六年七月二十八日
书 记 员 孟丽丽