江苏省盐城市亭湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）亭兴民初字第0429号
原告盐城市文峰物业管理有限公司。
法定代表人王家余，该公司总经理。
委托代理人陈淑明，盐城市亭湖区大洋法律服务所法律服务工作者。
被告沈祥琪。
委托代理人沈维国（系沈祥琪父亲）。
原告盐城市文峰物业管理有限责任公司（下称文峰物业公司）与被告沈祥琪物业服务合同纠纷一案，本院于2013年9月12日受理后，依法适用简易程序由助理审判员孙伟独任审判，于同年9月27日公开开庭进行了审理。原告文峰物业公司的委托代理人陈淑明、被告沈祥琪的委托代理人沈维国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告文峰物业公司诉称，原、被告双方签订《物业管理前期服务协议》，其中对双方的权利义务、物业管理的收费依据、标准、缴纳时间、违约责任等相关事项均作了明确约定。同时被告在阅完杭嘉城市花园《业主临时规药》后，向原告签订书面《承诺书》。此后，原告如约履行了自身的义务并努力提高小区物管服务水平，而被告无正当理由对应缴费用一直拖欠不缴，经原告多次上门催收无果，为维护自身合法权益不受侵害，请求法院判令被告支付拖欠的物业费：2012年度984元、2013年984元，共计1968元；；并向原告支付自拖欠应缴费用之日起至实际履行之日止的违约金（按日万分之五计算）。
被告沈祥琪辩称：原告与被告《前期物业管理服务协议》是一份不合法的格式协议，因为不签就拿不到钥匙，而且至今也没有签定正式的物业管理服务合同。物业前期服务不到位不落实，造成业主不能也不应该缴纳物业管理费。小区内的摄像头纯属虚设，对业主的生命安全和财产安全不负责，没有保障。原告只知道收取物业费，不知道与业主沟通，业主反映的问题不认真解决整改，甚至用停水等手段逼迫业主交费。原告收取物业费后从不向业主公布，收取物业费后也只开具收据，没有正规的发票，是违法行为。原告的收费标准太高，与服务质量不符，在没有与业主签订正式物业服务合同的情况下私自涨价。已有321户业主签名同意成立业主委员会，我们对原告的服务态度极不满意，原告是不受欢迎的。综上，被告不同意原告的诉讼请求，并要求原告向被告赔礼道歉，并赔偿经济损失及承担法律责任。
经审理查明，原告文峰物业公司系盐城市盐城市开放大道181号杭嘉城市花园物业服务企业，被告沈祥琪系盐城市亭湖区开放大道某花园某幢205室的业主。2009年2月16日，原告文峰物业公司与被告沈祥琪签订一份《物业管理前期服务协议》，该合同第三条约定：“自交房日期起交纳物业管理服务费，收楼时交纳一年的物业管理服务费，一年后的第一个月10日前交清下一年的费用（每年均为先交费后服务）。房屋物业管理费和其他应交费用标准为：多层住宅按房屋建筑面积每月每平方米0.52元标准收取，生活垃圾清运费按房屋建筑面积每月每平方米0.04元标准收取，共用设施电费按每户每月10元标准收取等”；该合同第四条第四款约定：“乙方违反协议，不按本协议约定缴纳管理服务费、物业公共部位公用设备、设施维修养护费等费用以及赔偿金、违约金的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之五交纳违约金”。《临时业主公约》第五十二条约定：“业主不按《杭嘉城市花园前期物业管理服务协议》约定缴纳管理服务费、物业公共部位公用设备、设施维修养护等费用以及赔偿金、违约金的，应向物业公司承担按每日应缴交金额千分之五的滞纳金”。合同签订后，原告提供了物业服务，被告未能如约交纳物业管理服务费等。原告按每月每平方米0.62元的收费标准收取物业管理费于2011年9月20日通过盐城市亭湖区物价主管部门的备案审核，并于2011年10月1日在该小区进行了公示。2013年4月10日，原告文峰物业公司向被告发出书面催交费通知书催要未果。2013年7月22日，原告因本案事宜向盐城市亭湖区人民调解委员会驻新兴法庭调解工作室申请调解，后因双方分歧较大致调解未果，原告遂诉至本院。
另查明，案涉房屋系多层住宅，房屋建筑面积为116.12平方米。
上述事实有原告的陈述、合同等证据在卷佐证。
本院认为，原、被告签订的物业管理前期服务协议，对双方均具有约束力。原告与被告签订的物业管理前期服务协议，是双方当事人真实意思表示，符合相关法律规定，对原、被告均具有约束力，当事人应按合同的约定履行自己的义务。物业服务合同在其合同目的上具有公益性，即物业服务要保障的是全体业主的公共利益。按照合同的约定，物业公司应当负责小区内共用设施、设备的维修和养护管理，公共环境卫生的管理，物业档案资料的管理等等。如果仅因原告的服务有瑕疵，或其服务不能完全达到双方约定的标准，业主就有权拒绝支付物业管理费，那么势必会导致物业服务质量低下、更多业主欠费的恶性循环，这样不利于实现全体业主的公共利益，但如果业主确有证据可以证明物业公司在管理上有明显的责任或其物业服务明显达不到标准，致使业主的合法权益得不到完全的保障，业主可以依据物业公司物业服务不达标的程度，要求酌情降低物业服务收费价格，这样既可以维持双方物业服务关系，又保护了业主的合法权益。本案原告文峰物业公司已按合同约定提供物业服务，被告不能按约定时间交纳物管费用，应承担交纳物管费用的责任及逾期交纳物管费的违约金，故原告要求被告交纳物管费用及违约金的诉讼请求，本院依法应予支持。
关于案涉物管费用的项目及计付标准。原告文峰物业公司确认诉讼请求中物业费用数额的构成是按照每月每平方米0.62元乘以建筑面积所得，并包括每月10元的共用设施水电费。原告文峰物业公司要求被告按房屋（多层住宅）建筑面积每月每平方米0.62元的标准交纳物业管理费，虽与双方签订的《物业管理前期服务协议》中约定不符，但该每月每平方米0.62元的收费标准已通过物价主管部门备案审核，并已公示，参照《江苏省物业服务收费管理办法》（苏价服（2010）12号）第七条规定：“物业服务收费，根据物业的性质和特点等不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价。普通住宅的物业公共服务收费，实行政府指导价…”。该办法第八条规定：“实行政府指导价的普通住宅公共服务收费，由各市、县价格主管部门会同物业管理行政主管部门，根据物业的硬件设施、环境和物业管理服务内容、服务质量、服务成本等因素，制定相应的物业公共服务等级收费基准价和分项目收费基准价及浮动幅度，并适时调整和每年公布…”。该办法第九条规定：“…前期物业管理阶段，住宅物业的开发建设单位采取协议方式选聘物业服务企业的物业公共服务费，应当经价格主管部门核准。业主大会尚未成立，住宅物业公共服务费收费标准因成本变化等因素需要调整的，物业服务企业应采取公开方式，征询业主意见，经当地价格主管部门核准后执行”。考虑到该小区大多数业主已经按经本地价格主管部门核准的标准交纳了物业管理服务费，从全体业主的公共利益考虑，本院对原告要求物业管理服务费应按被告房屋建筑面积每月每平方米0.62元计付的诉讼请求予以支持；原告文峰物业公司要求被告按每月10元的标准交纳共用设施水电费，与双方签订的《物业管理前期服务协议》的约定相符，本院依法予以支持。原告对《物业管理前期服务协议》中约定的每月每平方米0.04元的生活垃圾清运费确认放弃，该要求不违反有关法律规定，本院依法予以确认。
关于原告要求被告承担按日万分之五标准计算的违约金，因双方合同中约定的按日千分之五标准明显偏高，且该要求不违反相关法律规定，故原告要求被告承担按日万分之五标准计算的违约金的诉讼请求，本院依法予以确认。被告辩称双方没有签定正式的物业管理服务合同、原告不知道与业主沟通，业主反映的问题不认真解决整改，原告物业前期服务不到位不落实，甚至用停水等手段逼迫业主交费、原告的收费标准高、原告是不受欢迎的、造成业主不能也不应该缴纳物业管理费，被告并未向本院提供证据予以佐证且没有合同上和法律上的依据，本院依法不予采信。原告作为物业服务企业应以“让业主满意”为宗旨，不断提高物业管理服务质量，但业主不能以物业服务到位而拒交物业管理服务费，双方应加强沟通，共建和谐、安定的文明社区。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第六条之规定，判决如下：
被告沈祥琪在本判决生效之日起十日内给付原告盐城市文峰物业管理有限责任公司2012年度、2013年度物业管理服务费及共用设施水电费（项目及计算标准：物业管理服务费按房屋建筑面积116.12平方米每月每平方米0.62元标准、共用设施水电费每月10元的标准计付），并支付逾期付款违约金（计付期间及计算标准：以被告应交费用数额为本金，自2013年9月12日起至判决生效确定被告履行义务之日止，按日万分之五标准计付）。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华
人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，依法减半收取25元，由被告沈祥琪负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式三份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
代理审判员 孙伟
二〇一三年十一月十三日
书 记 员 王蔚
附录法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》法释（2009）8号
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。