上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）嘉民三（民）初字第897号
原告（反诉被告）王涓。
委托代理人包永祥，北京市中银律师事务所上海分所律师。
被告（反诉原告）魏似。
委托代理人严钧，北京尚公（上海）律师事务所律师。
委托代理人潘菁，北京尚公（上海）律师事务所律师。
原告王涓诉被告魏似房屋买卖合同纠纷以及反诉原告（以下统称“被告”）魏似诉反诉被告（以下统称“原告”）王涓房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员史建颖独任审判，并于2013年10月10日公开开庭审理。原告之委托代理人包永祥、被告魏似及其委托代理人严钧、潘菁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王涓诉称，2013年3月10日，原、被告签订编号为1626696的《上海市房地产买卖合同》以及《买卖合同特别补充协议》一份，约定由被告购买原告位于嘉定区某某路127弄14号801室房屋（下称“系争房屋”），约定合同价为1598000元，实际成交价为2400000元，差额部分为装修补偿款。根据约定，被告需在《上海市房地产买卖合同》签订之前支付装修补偿款802000元，在《上海市房地产买卖合同》签订当日支付首期房款460000元，但被告并未依约付款，仅支付了装修补偿款580000元。原告曾数次催促被告付款，但被告一直推诿并拒绝支付合同约定的款项。被告的行为实属违约，给原告带来了重大经济损失，为维护自身合法权益，原告诉至法院，要求判令：一、解除原、被告签订的编号为1626696的《上海市房地产买卖合同》及其《买卖合同特别补充协议》；二、被告魏似支付原告违约金364000元（按未付款1820000元乘以20%计算）。
被告魏似辩称，不同意原告的所有诉讼请求。原告无合同解除权，被告并未违约。一、被告已按约支付580000元，仅是支付时间未按合同约定，不足以导致合同解除；二、《补充协议》中关于802000元装修补偿款在签订正式合同前支付是笔误，实为待被告办理贷款后再支付装修补偿款；三、802000元实系购买系争房屋中的家具，而原告更换了家具，原告违约。故被告提出反诉，要求判令：原告应于本判决生效之日起三日内协助被告办理系争房屋的产权过户登记手续。
经审理查明，2013年2月28日，原、被告在案外人上海沪居房地产经纪有限公司的居间介绍下，就被告购买原告名下的系争房屋签订《房地产买卖居间协议》及《房地产买卖协议》，约定系争房屋总价款为2450000元，房屋已设立了上海银行的抵押。同日，被告支付原告定金100000元。2013年3月10日，原、被告签订编号为1626696的《上海市房地产买卖合同》以及《买卖合同特别补充协议》各一份。其中《上海市房地产买卖合同》约定系争房屋建筑面积119.04平米，转让价为1598000元；双方确认在2013年6月1日前共同向房地产交易中心办理转让过户手续；乙方（被告）未按本合同约定期限付款的，双方同意按下列第二款内容处理：……（二）乙方逾期未付款，甲方（原告）应书面催告乙方，自收到甲方书面催告之起的7日内，乙方仍未付款的，甲方有权单方解除合同，并书面通知乙方，自收到通知之日起7日内未提出异议，合同即行解除，甲方可从乙方已付款中扣除乙方应向甲方支付逾期未付款20%的违约金，余款返还给乙方，已付款不足违约金部分，乙方应在接到书面通知起7日内向甲方支付；补充条款（一）第4条约定，甲方双方协商一致于产权过户当日办妥房屋交接手续，交付标志为甲乙双方签订房屋交接书且甲方将该房屋的钥匙交付乙方，并对物业、水电煤等费用进行结算和过户；合同附件（二）约定系争房屋内的固定装修及家具家电（洗衣机、电视机除外）全部送于乙方，甲方不另行计价；附件（三）关于付款方式约定：1、乙方于房屋买卖合同签订当天向甲方支付首期房价款460000元（含已付定金100000元）；2、乙方向银行申请房屋贷款1110000元，该款项在甲乙双方产权过户后由银行直接放到甲方在该银行的指定帐户上（贷款不足部分由乙方在交易中心当日以现金方式补足给甲方）；3、交房当日，支付尾款28000元。同日，原、被告签订《买卖合同特别补充协议》约定，甲乙双方合同价为1598000元，实际成交价为2400000元；合同价与实际成交价之间的差额802000元作为装修补偿款，于双方约定的签订《上海市房地产买卖合同》之前由乙方直接支付给甲方，此款项用于甲方偿还银行贷款；如双方协商解除系争房屋的《上海市房地产买卖合同》，或该买卖合同失效，则补充协议也随之失效。上述合同签订后，被告至系争房屋清点家具时发现部分家电家具被更换或搬离，被告遂向原告提出要求恢复原状。2013年3月21日，原、被告就房屋中家电家具恢复一节协商一致并签订了《补充条款》，同日，被告支付原告购房款480000元，此后被告未再付款。2013年5月7日，原告向被告发送书面《催告函》，称被告应在2013年3月10日前支付1262000元，但被告实际支付580000元，剩余682000元经原告多次催告均未支付，现原告通知被告如在2013年5月14日之前不能支付682000元，将视为被告拒绝履行合同，合同将解除。被告收到该《催告函》后，于2013年5月10日，向原告发送《告知函》称，被告已经按照《房屋买卖合同》附件三付款协议的约定，付清首期房款，双方约定过户后再付清余款，同时，被告要求原告在2013年6月1日前协助办理过户手续、过户前将房屋内的家电家具恢复原状。该《告知函》于次日实际送达原告。此后，原告按《催告函》寄送的地址，分别于2013年5月13日、5月28日两次向被告发送《律师函》，通知解除原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》、《买卖合同特别补充协议》，被告应支付违约金为逾期未付款的20%。但两次《律师函》均未能送达。与此同时，被告则分别于2013年5月31日、6月18日分别发函原告，要求尽快协助办理房屋过户手续，并将房屋恢复原状，但双方并未能就付款及过户等事宜协商一致。故原告诉至法院，被告亦提出了反诉。
另查，1、2013年3月10日，原、被告共同向房屋交易管理部门办理了纳税申报手续。2、2013年5月29日，被告与案外人中国银行股份有限公司上海市徐汇支行签订《个人住房（二手房）抵押借款合同》，约定就系争房屋向银行贷款1000000元。3、庭审中，就若法院判决解除合同，则合同解除后果的处理问题，原告表示同意返还已收款580000元，要求被告支付违约金364000元，具体金额法院可酌情调整；被告表示要求原告返还已付款580000元，违约金金额过高，要求调整。
以上事实有《上海市房地产买卖合同》、《买卖合同特别补充协议》、《房地产买卖居间协议》、《房地产买卖协议》、汇款凭证、收款收据、《补充条款》、《催告函》、《告知函》、《律师函》、快递详单、《个人住房（二手房）抵押借款合同》等书证以及当事人的当庭陈述为证，事实清楚、证据充分，依法予以认定。
本院认为，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》、《买卖合同特别补充协议》是双方当人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。关于房屋价款，结合双方之前签订的《房地产买卖居间协议》、《房地产买卖协议》以及《买卖合同特别补充协议》中关于合同价以及实际成交价的分别约定，可以看出，原、被告关于系争房屋出售价款的真实意思表示应为2400000元。关于实际成交价与合同价之间的差额802000元的支付时间，原告主张按照《买卖合同特别补充协议》的约定，但被告称该《补充协议》中关于该款支付时间的约定系笔误，并以证人证言为证，本院认为从证据的证明力角度而言，单独的证人证言其证明力低于书证，且原告不予认可，故不足以推翻双方的书面约定，双方仍应依书面约定履行。原告在2013年5月7日书面函告被告时，已经催告被告付款并给予一定的期限，但被告未支付，且直至开庭仍未支付，应属违约，原告据此主张解除合同，符合合同的约定及法律的规定，可予支持。被告抗辩家电家具更换一节，因双方已于2013年3月21日达成《补充条款》，即双方就此问题已经协商一致，被告还以此抗辩，拒付房款，不符合约定，本院不予采信。合同解除后，原告应将被告已付房款580000元返还被告。关于违约金，原告主张的违约金明显过高，且原告更换家具亦有不当，系引起双方纠纷的主因，也有过错，故本院酌定违约金为40000元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）款、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、解除原、被告就嘉定区某某路127弄14号801室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》以及《买卖合同特别补充协议》；
二、被告魏似应于本判决生效之日起十日内支付原告王涓违约金40000元；
三、原告王涓应于本判决生效之日起十日内返还被告魏似已付款580000元；
四、驳回被告魏似的反诉诉讼请求。
负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费6840元，减半收取3420元，由原告王涓负担3008.57元，被告魏似负担411.43元（被告魏似负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院）；本案反诉受理费80元，减半收取40元，由被告魏似负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 史建颖
二〇一四年三月十八日
书 记 员 刘 晓
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。