安徽省潜山县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）潜民一初字第00001号
原告：潜山县新供销有限责任公司，住所地安徽省潜山县梅城镇梅苑路185号。
法定代表人：王福寿，该公司董事长。
委托代理人：谢登，安徽天柱律师事务所律师。
被告：潜山县土地收购储备中心，住所地安徽省潜山县梅城镇潜阳路**号。
法定代表人：吴兴华，该中心主任。
委托代理人：叶励行，安徽安潜律师事务所律师。
被告：安徽华发置业有限公司，住所地安徽省潜山县梅城镇财富广场财富宾馆大堂。
法定代表人：蔡明华，该公司董事长。
委托代理人：葛满生，安徽安潜律师事务所律师。
委托代理人：邓访民，安徽安潜律师事务所律师。
原告潜山县新供销有限责任公司（以下简称新供销公司）诉被告潜山县土地收购储备中心（以下简称土地收购中心）、安徽华发置业有限公司（以下简称华发公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2013年12月5日立案受理。依法组成合议庭，于2014年2月17日、2014年3月28日、2014年6月18日公开开庭进行了审理。原告新供销公司的委托代理人谢登和被告土地收购中心的委托代理人叶励行及被告华发公司的委托代理人葛满生、邓访民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
新供销公司诉称：2008年4月11日，潜山县土产杂品公司、潜山县家用电器公司、潜山县农业生产资料公司作为被拆迁人分别与拆迁人土地收购中心、协议第三人华发公司签订《城市房屋拆迁补偿安置协议》各一份，约定对被拆迁人的临街一层营业房共计1484.21㎡，拆迁人在二期（即现苏果大楼位置）一层连片安置，具体位置由被拆迁人整体优先选定；对被拆迁人的仓库、溜冰场共计922.21㎡，拆迁人在二期二层整体连片安置；对被拆迁人的办公用房，按1500元／㎡补偿；同时约定，第三人若整体对外出租，被拆迁人同意由第三人一并出租。安置房建成后，被拆迁人要求拆迁人及第三人将《出租商铺位置图》标注的红线范围及门厅的房屋作为一层还迁房优先归还被拆迁人，后双方再协商确定二层还迁房的面积及具体位置，遭其拒绝，第三人认为还迁房的面积应包括公共分摊面积，而被拆迁房的实际面积并未分摊公共面积，双方分歧由此产生。2010年12月4日，为避免分歧带来损失，经双方及潜山县财富广场商业管理有限公司协商，签订了《协议书》一份，约定《出租商铺位置图》标注的红线范围内商铺由拆迁人委托潜山县财富广场商业管理有限公司出租，苏果门厅及二层还迁房由华发公司代为出租。此后，双方就还迁房的面积进行了多次协商并经过了县政府协调，均未达成一致。因潜山县土产杂品公司、潜山县家用电器公司、潜山县农业生产资料公司改制，合并成立了潜山县新供销有限责任公司。故诉至法院，要求：1、判决土地收购中心、华发公司在潜山县财富广场（现苏果大楼）一层归还拆迁安置的营业房1484.21㎡（不含公摊面积），具体位置确定在《出租商铺位置图》标注的红线范围及门厅；二层归还拆迁安置房922.21㎡（不含公摊面积），具体位置确定在房屋分层平面图的阴影部分。2、判令华发公司按实际出租的租金标准给付二层还迁房（922.21㎡）代租收益，自2011年1月10日起算至第二层还迁房交付日止。2014年2月13日，增加诉讼请求：判令华发公司支付一层门厅2012年12月10日至2013年12月9日代租收益728063元并补付2010年12月10日至2012年12月9日代租收益21238元。2014年3月28日，将第二项诉讼请求变更为：判令华发公司按实际出租的租金标准给付二层还迁房（922.21㎡）代租收益，自2010年12月10日起算至2013年12月9日止。
新供销公司为证明其所主张的事实，向本院提交以下证据：
证据一、企业法人营业执照、组织机构代码证复印件各一份及潜山县供销社合作社联合社文件原件一份、准予注销登记通知书原件三份。主要内容为：潜山县新供销有限责任公司系2009年8月11日登记成立的企业法人。潜山县供销社合作社联合社于2010年6月17日下发文件，将供销社系统企业如土产、农资、家电等六家公司资产及债权债务合并归新组建的潜山县新供销有限责任公司，被合并企业注销执照。2014年2月13日，潜山县工商行政管理局出具准予注销登记通知书三份，准予潜山县土产杂品公司、安徽省潜山县家用电器公司、潜山县农业生产资料公司注销登记。
证据二、组织机构代码证复印件两份、企业法人营业执照复印件一份。主要内容为：土地收购中心、华发公司的登记信息情况。
证据三、《城市房屋拆迁补偿安置协议》原件三份、测绘报告原件两份及复印件一份、测绘图纸复印件三份。主要内容为：2008年4月11日，土地收购中心作为拆迁人与被拆迁人潜山县土产杂品公司、潜山县家用电器公司、潜山县农业生产资料公司及第三人华发公司分别签订三份《城市房屋拆迁补偿安置协议》，双方就被拆迁人房屋拆迁安置情况进行了约定。2008年4月2日和同年4月14日，潜山县房地产管理局测绘队、潜山县测绘站对潜山县土产杂品公司、潜山县家用电器公司、潜山县农业生产资料公司的被拆迁房屋进行测绘，出具三份测绘报告及三份图纸。
证据四、协议书、商铺委托代租服务合同、商铺代租委托书、《出租商铺位置图》、房屋租赁合同原件各一份和企业法人营业执照复印件两份、身份证复印件一份、函件原件两份、邮件详情单原件三份。主要内容为：2010年12月4日，新供销公司与华发公司、潜山县财富广场商业管理有限公司签订协议书、代租委托书、商铺位置图，对新供销公司应还迁房商铺的出租进行约定并确定了出租商铺位置范围。2011年1月1日，新供销公司与中国银行潜山支行签订房屋租赁合同，新供销公司将财富广场A区商铺A-159号房屋租赁给中国银行潜山支行使用。2010年11月19日和2012年7月23日，新供销公司先后向土地收购中心、华发公司发函，要求对还迁房位置及面积进行落实，其中要求还迁面积不包含公摊面积。
证据五、房屋测绘报告书及房号图复印件一份。主要内容为：2012年12月，潜山县舒州房地产测绘有限公司对财富广场房屋建筑面积进行测绘情况。
证据六、单店租赁协议复印件一份。主要内容为：2010年12月10日，苏果超市（潜山）有限公司将潜山南岳路购物广场二层202专柜出租给金志俊经营。
证据七、进账单及收据复印件各一份。主要内容为：2014年1月15日，潜山财富广场商业管理有限公司向新供销公司支付80万元，新供销公司并出具收款收据。
证据八、房屋拆迁安置补偿协议复印件三份。主要内容为：2007年11月9日，华发公司与潜山县土产杂品公司、潜山县家用电器公司、潜山县农业生产资料公司分别签订三份协议，对潜山县土产杂品公司、潜山县家用电器公司、潜山县农业生产资料公司位于潜山县北街路房屋的拆迁安置进行了约定。
证据九、函及附件图复印件各一份。主要内容为：2012年7月5日，华发公司向新供销公司出函，要求新供销公司尽快按双方于2008年4月11日签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》精神接受安置还迁房，并附一楼还迁房位置图一份。
土地收购中心辩称：一、本案中拆迁安置还迁房屋面积应包括公共分摊面积。首先，被拆迁人被拆迁的房屋已包含公共使用面积；其次，安置还迁的房屋根据规划设计方案具有配套的公共设施，如楼梯、过道等，被拆迁人必须使用，根据权利义务一致原则，被拆迁人应合理分摊；其三，三方签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》并未约定还迁房面积不包含公共分摊面积。二、根据三方签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》，拆迁项目的拆迁安置具体由华发公司负责进行，相关的义务由华发公司履行，土地收购中心只是名义上的拆迁主体，并不实际享有权利和承担义务。故请法院驳回新供销公司对土地收购中心的诉讼请求。
土地收购中心未向本院提交证据。
华发公司在庭审中辩称：一、关于还迁安置房问题。1、按照三方签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》，拆迁人是土地收购中心，华发公司仅是协议第三人，拆迁还房主体是土地收购中心。2、新供销公司诉称要求还迁安置房被拒不是事实，事实是华发公司多次发函督促其进行协商结算。3、根据三方签订的拆迁安置协议，归还给新供销公司的安置房应包含公摊面积，其认为不包含公摊面积的观点不成立。二、关于租金交付问题。1、财富广场（现苏果大楼）二层还迁房代租收益实际由华发公司代为收取，但产权面积与租金标准至今没有确定。2、按代租协议，租金由潜山县财富广场商业管理有限公司代为收取，新供销公司在取得产权登记之后按多退少补原则进行结算，但新供销公司至今没有取得产权登记，致使无法结算。3、华发公司已向新供销公司支付了相应租金，其中潜山县财富广场商业管理有限公司支付了现苏果大楼一层商铺租金6272832元，华发公司支付了苏果大楼一层门厅两年租金（每年717444元）。三、对增加的诉讼请求不持异议，第三年度苏果一层门厅代租租金728063元未支付属实，2010年12月10日至2012年12月9日两年少付苏果一层门厅租金合计21238元属实。对其变更的诉求关于苏果二层还迁房租金计算的起止日期不持异议。
华发公司为证明其所主张的事实，向本院提交以下证据：
证据一：企业法人营业执照、法定代表人身份证、组织机构代码证复印件各一份。主要内容为：华发公司的企业信息情况。
证据二：《城市房屋拆迁补偿安置协议》复印件三份、补充协议复印件一份。主要内容为：《城市房屋拆迁补偿安置协议》内容与新供销公司提交的证据三同名称内容一致。补充协议反映2009年1月14日土地收购中心、华发公司与潜山县供销社土产、家电、农资公司拟签订协议情况，但双方均未在协议上签字盖章。
证据三：协议书、商铺委托代租服务合同、商铺代租委托书及《出租商铺位置图》复印件各一份。主要内容为：与新供销公司提交的证据四同名称内容一致。
证据四、函复印件一份。主要内容为：2013年1月22日，新供销公司向华发公司去函，约定于2013年5月31日双方协商确权。
证据五、函及邮政特快专递单复印件各一份。主要内容为：2013年10月14日，华发公司及潜山财富广场商业管理有限公司共同向新供销公司去函，告知因多个相关商铺租赁合同于2014年1月9日到期，故对华发公司、潜山财富广场商业管理有限公司与新供销公司签订的代租协议于2014年1月9日终止，并告知新供销公司于2013年11月10日前与华发公司按拆迁协议办理交付手续。
证据六、租金表复印件两份。主要内容为：华发公司制作的关于苏果一层门厅及二层商铺的租金标准情况。
证据七、房屋租赁合同及补充协议复印件各一份。主要内容为：2008年9月26日，华发公司与苏果超市（潜山）有限公司签订房屋租赁合同，约定华发公司将其建设的位于梅城镇南岳路财富广场二期A#楼一至四层房屋出租给苏果超市（潜山）有限公司，租期20年，第一年至第三年租金按单价（含税）0.55元／平方米／天计付。2011年2月24日，双方又签订补充协议，约定租期起租日为2010年12月10日。
经新供销公司申请，本院调取证据如下：
本院调查余翀文笔录原件一份。主要内容为：2014年2月12日，本院调查潜山县舒州房地产测绘有限公司（原称潜山县房地产管理局测绘队）经理余翀文制作笔录一份，余翀文在笔录中反映，华发公司与潜山县土产公司、家电公司、农资公司共同委托我公司与潜山县测绘站对原潜山县土产公司、家电公司、农资公司被拆迁房屋面积进行测量，并出具了三份测绘报告。其中潜山县土产公司一层门面房营业面积375.55㎡范围指南岳路一层临街除掉走廊的面积，它不包括过道、楼梯面积，不存在分摊公共面积；仓库面积401.57㎡范围指仓库墙体到边面积，仓库是独立的，与前一栋楼是不相连；测绘报告标明总体面积为1797.58㎡，而图纸上总体面积是1770.56㎡，多出27.02㎡，是因为土产公司一层南边有个铁皮棚，图纸上没有标出，后来加上27.02㎡。其中家电公司营业面积215.01㎡是指一层营业间含墙的面积，不包括楼梯、过道的面积，与土产公司一样不存在分摊公共面积；测绘报告中总面积是720㎡，而图纸上总面积是714.48㎡，是因为其二层有个厕所面积为5.52㎡，图纸上没有标明，后经双方协商加进5.52㎡。其中农资公司营业面积893.65㎡是指一层营业间包含墙体的面积，与前两个公司一样不包括过道、楼梯的面积，也不存在分摊面积；二楼溜冰场面积520.64㎡范围是指溜冰场包括墙体面积，同样不包括过道、楼梯的面积，不存在分摊公共面积；测绘报告中总面积为3582.36㎡，而图纸总面积为3546.45㎡，多出35.91㎡，是因为老楼一层靠院子那边有个走廊，老楼与新楼之间有个楼梯，图纸上没有计算，后经协商增补了35.91㎡。
土地收购中心对新供销公司提交的证据质证如下：对证据一、证据二、证据八、证据九没有异议。对证据三真实性没有异议，但对举证目的持有异议，认为还迁房面积应包含公摊面积。对证据四至证据七与土地收购中心无关，不发表质证意见。
华发公司对新供销公司提交的证据质证如下：对证据一、证据二、证据五、证据七没有异议。对证据三真实性没有异议，但对举证目的持有异议，认为这些证据证明拆迁主体是土地收购中心，且还迁房应包含公摊面积。对证据四真实性没有异议，但对举证目的有异议，认为该证据证明了商铺代租收益在取得产权证明以后按照多退少补的原则进行结算，代租期限于2014年1月10日已到期，期满后双方未再续订协议。对证据六真实性、关联性持有异议。对证据八真实性没有异议，但该协议是无效的，因为华发公司没有拆迁人资格，该协议已被后签订的协议取代了。对证据九真实性没有异议，但对举证目的有异议，认为不能证明拆迁主体是华发公司，这份函仅是对拆迁安置问题进行协商。
新供销公司对华发公司提交的证据质证如下：对证据一没有异议。对证据二真实性没有异议，但补充协议没有签订，还迁房约定的建筑面积只是房屋面积的计算单位，不能说明包括公摊面积，虽然拆迁主体名义上是土地收购中心，但还迁房屋实际上是由华发公司提供。对证据三真实性没有异议，还迁房的大致范围是确定的。对证据四真实性没有异议，但因双方分歧较大，没有达成一致意见。对证据五真实性没有异议，新供销公司在收到函后进行了协商，协商不成时才提起诉讼的。对证据六中已支付6272832元租金不持异议，该租金全部是由潜山县财富广场商业管理有限公司支付，华发公司支付了苏果大楼一层门厅两年租金（每年717444元），第三年租金没有支付，租金表上二层商铺的租金标准是华发公司自己打的，应以实际代租合同为准。对证据七真实性没有异议，这个合同是华发公司与苏果超市公司双方签订的，华发公司始终没有将合同通知新供销公司，所以新供销公司无从知晓租金标准。
土地收购中心对华发公司提交的证据质证如下：对证据一没有异议。对证据二真实性没有异议，但举证目的有异议，拆迁主体名义虽是土地收购中心，但事实上拆迁主体是华发公司。对证据三至证据七不发表质证意见，其与土地收购中心无关。
新供销公司对本院调取的证据不持异议。
土地收购中心对本院调取的证据真实性没有异议，但认为过道及楼梯没有测量入营业面积和仓库面积不是事实，应以最原始的测绘数据为准。
华发公司对本院调取的证据真实性没有异议，但还迁房面积应包括公摊面积。
对新供销公司提交的证据本院认证如下：证据一、证据二，土地收购中心及华公司均不持异议，本院予以采信。证据三客观真实，能证明本案拆迁房屋被拆迁前的测绘面积及拆迁后还迁安置情况，本院予以采信。证据四客观真实，能证明还迁商铺租赁及新供销公司与华发公司为还迁房交涉情况，本院予以采信。证据五客观真实，华发公司对此不持异议，且能证明华发公司开发建设的包括还迁房在内的房屋测量情况，本院予以采信。证据六系复印件，客观性不能确认，且反映的是苏果超市与金志俊的单店租赁情况，与本案缺乏关联性，本院不予采信。证据七客观真实，华发公司对此不持异议，且能证明潜山财富广场商业管理有限公司支付租金情况，本院予以采信。证据八虽然客观真实，但其已被拆迁人土地收购中心与被拆迁人土产公司、家电公司、家电公司及第三人华发公司所签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》取代，该证据已无法律效力，本院对其举证目的不予采信。证据九客观真实，能证明新供销公司与华发公司为还迁房交涉情况，本院予以采信。
对华发公司提交的证据本院认证如下：证据一，土地收购中心及新供销公司均不持异议，本院予以采信。证据二中《城市房屋拆迁补偿安置协议》客观真实，能证明本案拆迁双方对拆迁安置情况的约定，本院予以采信；其中补充协议，因双方未签字确认，不具有法律效力，本院不予采信。证据三客观真实，能证明本案还迁商铺租赁情况，本院予以采信。证据四、证据五均客观真实，能证明双方就还迁房交涉情况，本院予以采信。证据六系华发公司单方制作的租金表格，就新供销公司质证不持异议部分的事实，本院予以采信。证据七客观真实，能证明华发公司与苏果超市（潜山）有限公司签订房屋租赁合同情况，本院予以采信。
对本院调查证据认证如下：本院调查余翀文笔录一份，其符合证据的三性，余翀文在笔录中反映了本案被拆迁房屋在拆迁前的基本情况及测量过程，本院予以采信。
综合双方当事人的举证、质证、诉辩意见及本院认证，本院认定以下事实：
2008年4月11日，土地收购中心作为拆迁人（合同甲方）与被拆迁人潜山县土产杂品公司、潜山县家用电器公司、潜山县农业生产资料公司（合同乙方）及华发公司（合同第三人）分别签订三份《城市房屋拆迁补偿安置协议》，安徽省潜山县供销合作社联合社作为乙方主管部门也在上述协议中盖章确认，上述三份协议分别约定：1、甲方因旧城改造需要对乙方潜山县土产杂品公司位于梅城镇南岳路的房屋进行拆迁，被拆迁房屋建筑面积1797.58㎡，其中一层营业房面积375.55㎡，仓库401.57㎡，办公房面积1020.46㎡。甲方对乙方潜山县土产杂品公司办公房（面积1020.46㎡）按货币进行补偿，每平方米1500元，合计1530690元，甲方对乙方潜山县土产杂品公司一层营业房（面积375.55㎡）及二层仓库（面积401.57㎡）提供位于梅城镇南岳路房屋以产权调换方式进行补偿，其中一层营业房按“拆一还一”原则在二期一层连片置换，具体位置待设计图纸审批后，由乙方整体优先选定，二层应置换的按“拆一还一”原则在二期二层整体连片置换。若第三人整体对外招租，乙方同意按第三人招租条件执行。2、甲方因旧城改造需要对乙方潜山县家用电器公司位于梅城镇南岳路的房屋进行拆迁，被拆迁房屋建筑面积720㎡，其中一层营业房面积215.01㎡，办公房面积504.99㎡。甲方对乙方潜山县家用电器公司办公房（面积504.99㎡）按货币进行补偿，每平方米1500元，合计757485元，甲方对乙方潜山县家用电器公司一层营业房（面积215.01㎡）提供位于梅城镇南岳路房屋以产权调换方式进行补偿，一层营业房按“拆一还一”原则在二期一层连片置换，具体位置待设计图纸审批后，由乙方整体优先选定。3、甲方因旧城改造需要对乙方潜山县农业生产资料公司位于梅城镇南岳路的房屋进行拆迁，被拆迁房屋建筑面积3582.36㎡，其中一层营业房面积893.65㎡，二层溜冰场面积520.64㎡，其余办公室房面积2168.07㎡。甲方对乙方潜山县农业生产资料公司办公室房（面积2168.07㎡）按货币进行补偿，每平方米1500元，合计3252105元，甲方对乙方潜山县农业生产资料公司一层营业房（面积893.65㎡）及二层溜冰场（520.64㎡）提供位于梅城镇南岳路房屋以产权调换方式进行补偿，一层营业房按“拆一还一”原则在二期一层连片置换，具体位置待设计图纸审批后，由乙方整体优先选定，二层综合用房按“拆一还一”原则在二期二层整体连片置换。若第三人整体对外招租，乙方同意按第三人招租条件执行。4、安置房屋面积确认及面积差处置方式：本款规定以［建筑面积］（本款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处置。本协议约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记中面积记载不明确的，应由原产权登记部门重新确认。
2008年4月2日和同年4月14日，潜山县房地产管理局测绘队、潜山县测绘站对潜山县土产杂品公司、潜山县家用电器公司、潜山县农业生产资料公司的被拆迁房屋进行测绘，出具三份测绘报告及三份图纸，潜山县房地产管理局测绘队、潜山县测绘站、潜山县土产杂品公司、潜山县家用电器公司、潜山县农业生产资料公司、华发公司及安徽省潜山县供销合作社联合社分别在测绘报告中盖章确认。测绘报告注明：潜山县土产杂品公司临街三层综合楼及院内仓库等房总建筑面积1797.58㎡，其中一层营业面积375.55㎡，仓库401.57㎡；潜山县家用电器公司南岳路一幢房产总建筑面积720㎡，其中营业面积215.01㎡，办公用房面积504.99㎡；潜山县农业生产资料公司南岳路房产总建筑面积3582.36㎡，其中营业面积893.65㎡，二楼溜冰场面积520.64㎡，其余办公用房面积2168.07㎡。经本院调查潜山县舒州房地产测绘有限公司负责人确认：潜山县土产杂品公司一层门面房营业面积375.55㎡范围指南岳路一层临街除掉走廊的面积，它不包括过道、楼梯面积，无分摊公共面积；其仓库面积401.57㎡范围指仓库墙体到边面积。潜山县家用电器公司营业面积215.01㎡是指一层营业间含墙的面积，不包括楼梯、过道的面积，无分摊公共面积。潜山县农业生产资料公司营业面积893.65㎡是指一层营业间包含墙体的面积，不包括过道、楼梯的面积，无分摊面积；二楼溜冰场面积520.64㎡范围是指溜冰场包括墙体面积，不包括过道、楼梯的面积，无分摊公共面积。
2010年12月4日，安徽省潜山县供销合作社联合社及潜山县土产杂品公司、潜山县家用电器公司、潜山县农业生产资料公司（协议共同的甲方）与新供销公司（协议丙方）、华发公司（协议乙方）、潜山县财富广场商业管理有限公司（协议丁方）签订一份协议书，约定：1、因甲方改制（原家电土产农资公司合并，成立潜山县新供销有限责任公司）等原因，甲方同意将乙方还迁给甲方商铺产权人登记为丙方。同时授权丙方代表甲方执行《城市房屋拆迁补偿安置协议》及本协议。…2、为促进丙方尽快取得该商铺的使用权及其权益，乙方同意丙方按下列方式在尚未正式取得该商铺产权登记证明前提下，处置该商铺：（1）甲方授权丙方将《出租商铺位置图》（附件一）中红线范围内的商铺委托丁方对第三方出租，相关委托服务协议双方另行签订。（2）在《出租商铺位置图》中红线范围内，丙方最终取得产权登记证明的商铺对第三方出租的实际收益，归丙方所有。…3、乙方将《出租商铺位置图》中红线范围外并且乙方享有所有权的商铺，委托丁方对他方出租该商铺，相关委托服务协议双方另行签订。4、在丙方依法取得该商铺的产权登记证明前，《出租商铺位置图》红线范围内的商铺租赁收益，暂由丁方依据相关委托服务协议代丙方收取。…5、《出租商铺位置图》红线范围外并且乙方享有所有权的商铺收益，暂由丁方依据相关委托服务协议代乙方收取转交乙方。在丙方依法取得其商铺的产权登记证明后，乙方按“多退少补”的原则委托丁方退还多收部分或追索少收部分。6、苏果门厅位置即《出租商铺位置图》中A-167、168，经测绘、划界、确认丙方产权后，乙方向丙方承租（租期至乙方与华润苏果租赁期满），并有权独立自主向第三方转租。前三年（与苏果租赁起始日同步）按产权证所载实用面积260元／月＊平方米，乙方向第三方出租的税金各承担50%，即丙方税后净得237.25元／月＊平方米［260元／月＊平方米＊（1-17.5%／2）］计算租金。此后每平方米（实用面积）年租金标准参考南岳路邻城区主商业街第一排商铺…平均租金，税金承担方式同上。首期年租金起付日期为2010年12月10日一次性付清，逾期每日按欠款金额的0.3%支付违约金。此后按年度顺延。…
2010年12月4日，新供销公司（合同甲方）与潜山县财富广场商业管理有限公司（合同乙方）签订一份商铺委托代租服务合同和一份《出租商铺位置图》，新供销公司并向潜山县财富广场商业管理有限公司出具一份商铺代租委托书。商铺委托代租服务合同约定：根据2010年12月4日潜山县供销合作社（及其下属家电、土产、农资公司）、安徽华发置业有限公司及本合同中甲乙方共同签置的《协议书》精神，甲方委托乙方对第三方出租位于潜山县南岳路财富广场A号楼一层（附件1《出租商铺位置图》中红线范围内）的商铺，…授权委托期限自本合同生效之日起至2014年1月10日，…租金为《出租商铺位置图》中各商铺对应的年租金明细，且均不含税。…新供销公司出具的商铺代租委托书对上述协议代租事项向潜山县财富广场商业管理有限公司进行了授权。新供销公司与潜山县财富广场商业管理有限公司在《出租商铺位置图》中进行了盖章确认。
2008年9月26日和2011年2月24日，华发公司（合同甲方）与苏果超市（潜山）有限公司（合同乙方）分别签订房屋租赁合同和补充协议各一份，房屋租赁合同约定：甲方将其所有的即将建设的位于潜山县梅城镇南岳路财富广场二期A#楼一至四层房屋出租给乙方经营，租期20年，第一年至第三年租金按单价（含税）0.55元／平方米／天计付。补充协议约定：租期起租日为2010年12月10日。
2012年12月份，潜山县舒州房地产测绘有限公司对华发公司开发建设的潜山县梅城镇南岳路财富广场二期A#楼出具了一份房屋测绘报告书，报告中对该幢房屋各单元的房屋建筑面积作出了测绘结果，各单元建筑面积均包含套内面积和分摊面积。
又查，根据新供销公司与潜山县财富广场商业管理有限公司于2010年12月4日签订的商铺委托代租服务合同精神，潜山县财富广场商业管理有限公司对潜山县梅城镇南岳路财富广场二期A#楼一层《出租商铺位置图》中红线范围内商铺对外进行了出租，截止2014年1月15日止，潜山县财富广场商业管理有限公司已支付新供销公司上述商铺内租金6272832元（含2014年1月15日支付的80万元）。根据新供销公司与华发公司于2010年12月4日签订的协议精神，华发公司支付了2010年12月10日至2012年12月9日期间潜山县梅城镇南岳路财富广场二期A#楼一层苏果门厅租金1434888元（每年717444元），对其第三年租金华发公司未向新供销公司支付。根据上述协议精神，华发公司对潜山县梅城镇南岳路财富广场二期A#楼二层商铺向苏果超市（潜山）有限公司进行了出租，但由于华发公司未向新供销公司提供租赁协议，华发公司与新供销公司对该部分代租收益未予结算，华发公司对该部分自2010年12月10日起的代租租金未向新供销公司支付。
2013年3月13日，华发公司初始登记取得潜山县梅城镇南岳路财富广场二期A#楼房屋的房屋所有权，其中包含应还迁新供销公司的房屋。由于华发公司与新供销公司对应还迁的房屋面积存在分岐，双方多次协商未果，新供销公司遂提起本案诉讼。
另查，潜山县土产杂品公司、潜山县家用电器公司、潜山县农业生产资料公司原系潜山县供销社合作社联合社下属企业，经潜山县供销社合作社联合社于2010年6月17日批准，潜山县土产杂品公司、潜山县家用电器公司、潜山县农业生产资料公司的资产及债权债务合并归新组建的潜山县新供销有限责任公司，潜山县土产杂品公司、安徽省潜山县家用电器公司、潜山县农业生产资料公司已被工商部门核准注销企业登记。
在本案审理中，新供销公司向本院提起保全申请，本院于2013年12月9日和2014年5月6日作出民事裁定书，裁定查封华发公司在潜山县财富广场（现苏果大楼）一层苏果门厅（房号：南岳路497、499号）和一层商铺（房号分别为：南岳路497号中4室、10-11室、15室-16室、25室、31室-38室、51室、56室-60室，南岳路505、507号，南岳路509、511号，南岳路513号，南岳路517-523号，南岳路525号，南岳路527号2室）和二层商铺（房产证号30××85，建筑面积4131.61平方米）中西端建筑面积983.1平方米房地产。
本院认为：综合双方举证、质证及诉辩意见，本案争议的焦点是：一、讼争双方于2008年4月11日签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》所规定的还迁房面积是否包含公摊面积及进而应还迁房屋的位置和面积如何确定；二、华发公司应支付新供销公司还迁房代租收益金额问题。
针对上述焦点问题，本院认为：
对争议焦点一，民事活动应当遵循平等自愿、公平合理的原则进行。本案讼争双方于2008年4月11日签订的三份《城市房屋拆迁补偿安置协议》，是双方在平等自愿基础上达成的，且符合法律规定，应属合法有效。但上述三份协议对拆迁人应还迁给被拆迁人的房屋，虽约定为一层营业房建筑面积合计1484.21㎡、二层仓库及溜冰场建筑面积合计922.21㎡按“拆一还一”原则分别在位于梅城镇南岳路房屋二期一层、二期二层连片置换，而对于还迁房屋的建筑面积是否包含公摊面积则约定不明。众所周知，同一建筑体内存在不同产权人的各自产权证书中表述的建筑面积含套内面积和公摊面积，本案华发公司开发建设的财富广场二期A#楼房屋内存在不同的产权人（华发公司对开发建设的房屋除安置本案被拆迁人外又分别对外销售），且有其他公共建筑设施，被拆迁人新供销公司应还迁房屋的产权证书所记载建筑面积当然含套内面积和公摊面积。在协议双方对上述问题约定不明的情况下，双方应按照公平合理的原则进行处理，以维护、平衡双方利益。首先，新供销公司被拆迁的一层营业房和二层仓库及溜冰场属于其独立所有，拆迁时经测绘部门丈量，其测绘的建筑面积基本属墙体到边面积，不包含过道、楼梯等公用面积，如不进行拆迁，在同等位段、同等面积上的房地产价值在一定时间内是保值的甚至是升值的，且对被拆迁人的使用并无较大影响，正是由于被拆迁人配合拆迁人和开发商的拆迁工作，双方达成拆迁协议，以实现拆迁人和开发商的最大商业效益，在此情况下，被拆迁人的还迁房屋如仍按其他购房人同等对待而照常公摊面积，显然对被拆迁人是不公平的。其次，华发公司作为房地产开发商，在被拆迁人房屋被拆迁基础上开发建设房屋，华发公司付出了相应开发建设成本，所开发建设的房屋在陈新、结构、性能、配套设施上比被拆迁房屋有较大的提升，使用价值也得到了较大的提高，且开发建设后的房屋存在楼梯、通道等公共建筑设施，按照谁受益谁分担的原则，被拆迁人新供销公司作为受益方，也应承担相应的公摊面积份额。再次，讼争双方在签订上述《城市房屋拆迁补偿安置协议》时，对还迁房屋是否包含公摊面积没有明确约定，对待重大的民事交易行为，交易双方既要平等自愿，又要慎重细致，以避免不必要的纠纷和利益受损，但双方在签约时，对上述问题考虑不周，是造成本案争端的根本原因，故讼争双方均有缔约过失，其应各自分担相应的民事责任。综上几点，为了维护公平合理的原则，并兼顾双方利益，更有利于解决本案争端，及结合被拆迁房屋原分摊系数较低和还迁房屋现分摊系数较高等因素，本院酌情在应还迁给新供销公司安置房的建筑面积的基础上，由开发商华发公司按还迁房建筑面积10%的比例向新供销公司补偿公摊面积，即华发公司分别在位于梅城镇南岳路财富广场二期A#楼房屋一层、二层连片向新供销公司还迁房屋一层建筑面积1632.63㎡（1484.21㎡＋1484.21㎡×10%=1632.63㎡，其含套内面积和公摊面积）、二层建筑面积1014.43㎡（922.21㎡＋922.21㎡×10%=1014.43㎡，其含套内面积和公摊面积）。具体位置应按照上述双方协议精神，一层还迁房优先安置于上述《出租商铺位置图》标注的红线范围内及一层门厅，不足部分按本院查封的上述一层房屋位置就近安置，二层还迁房安置于二层商铺（房产证号30××85，建筑面积4131.61㎡）中西端。土地收购中心作为上述《城市房屋拆迁补偿安置协议》的合同拆迁人，其系上述合同的相对人，其应与拆迁主体实际权利人华发公司对上述还迁义务承担连带责任。
对争议焦点二，首先，根据新供销公司与华发公司于2010年12月4日签订的协议书第6条约定，苏果门厅位置即《出租商铺位置图》中A-167、168，由华发公司向新供销公司承租，华发公司有权向第三方转租，前三年按产权证所载实用面积260元／月＊平方米，华发公司向第三方出租的税金各承担50%，即新供销公司税后净得237.25元／月＊平方米［260元／月＊平方米＊（1-17.5%／2）］计算租金，首年度租金起付日期为2010年12月10日前一次性付清，之后按年度顺延。经查，苏果门厅套内面积（实用面积）为255.73㎡，自2010年12月10日起至2013年12月9日止，华发公司应于每年12月10日前向新供销公司支付苏果门厅租金728063元（237.25元／月／㎡×255.73㎡×12月），而华发公司仅支付了2010年12月10日至2012年12月9日期间苏果门厅租金1434888元（每年717444元），该期间少付租金21238元，对2012年12月10日至2013年12月9日期间租金728063元，华发公司一直未付，对上述欠付租金合计749301元，华发公司应即时向新供销公司支付。其次，根据讼争双方于2008年4月11日签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》第五条“若第三人（指华发公司）整体对外招租，乙方（指新供销公司）同意按第三人招租条件执行”的约定，以及华发公司与苏果超市（潜山）有限公司于2008年9月26日和2011年2月24日签订的《房屋租赁合同》及《补充协议（一）》的约定，自2010年12月10日起租日起，第一年至第三年租金按0.55元／平方米／天（含税）每季度支付。根据上述约定，华发公司应向新供销公司即时支付二层还迁房租金，具体建筑面积应按1014.43㎡进行结算，但新供销公司仅诉求自2010年12月10日起至2013年12月9日止按实际出租的租金标准给付还迁房（922.21㎡）代租收益，不超出上述约定的标准和范围，本院不予干涉。故华发公司应向新供销公司支付自2010年12月10日起至2013年12月9日止二层还迁房租金555400元（922.21㎡×0.55元／㎡×365天×3年，含税）。华发公司辩称的潜山县财富广场商业管理有限公司已支付新供销公司商铺内租金6272832元应抵付华发公司的租金，因潜山县财富广场商业管理有限公司已支付新供销公司的租金6272832元属于财富广场二期A#楼一层《出租商铺位置图》中红线范围内商铺租金，其并非新供销公司在本案中诉求支付租金的范围，且华发公司与潜山县财富广场商业管理有限公司系不同的法人主体单位，两者之间不能抵扣，对此部分，新供销公司可与潜山县财富广场商业管理有限公司另行结算处理。
依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十一条、第一百零七条、第一百零九条、第一百二十五条第一款的规定，判决如下：
一、被告潜山县土地收购储备中心于本判决生效之日起15日内在潜山县梅城镇南岳路财富广场二期A#楼（现苏果大楼）房屋一层、二层分别整体连片向原告潜山县新供销有限责任公司还迁一层安置房建筑面积1632.63㎡（含套内面积、公摊面积）、还迁二层安置房建筑面积1014.43㎡（含套内面积、公摊面积），具体一层还迁房安置在《出租商铺位置图》标注的红线范围内及一层门厅，不足部分按本院查封的上述一层房屋位置就近安置，二层还迁房安置于二层商铺（房产证号30××85，建筑面积4131.61㎡）中西端；被告安徽华发置业有限公司对上述还迁义务承担连带责任。
二、被告安徽华发置业有限公司于本判决生效之日起15日内向原告潜山县新供销有限责任公司支付2012年12月10日至2013年12月9日期间苏果门厅租金728063元和2010年12月10日至2012年12月9日期间下欠苏果门厅租金21238元、支付自2010年12月10日至2013年12月9日期间二层还迁房租金555400元。
三、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费16351元，由原告潜山县新供销有限责任公司负担4351元、被告潜山县土地收购储备中心负担2000元、被告安徽华发置业有限公司负担10000元；保全申请费3220元，由原告负担1220元、被告安徽华发置业有限公司负担2000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。
审 判 长 张文胜
审 判 员 汪全红
人民陪审员 葛 峰
二〇一四年十一月十四日
书 记 员 江菲菲
附本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百二十五条第一款当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。