广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）西民一初字第2189号
原告李官香。
委托代理人冯正式，广西广为律师事务所律师。
被告李玉英。
委托代理人梁建军，南宁市良庆法律事务中心法律工作者。
第三人罗志坚。
原告李官香与被告李玉英、第三人罗志坚租赁合同纠纷一案，本院于2013年10月18日立案受理后，依法由审判员郭轶适用简易程序，于2013年11月19日第一次公开开庭进行进行审理。原告李官香及其委托代理人冯正式、被告李玉英的委托代理人梁建军到庭参加诉讼。其后，因案情复杂，本案依法转成普通程序进行审理并依法追加罗志坚作为第三人参加诉讼。2014年5月9日，本案第二次公开开庭进行了审理，原告李官香及其委托代理人冯正式、被告李玉英的委托代理人梁建军、第三人罗志坚到庭参加诉讼。2014年8月19日，本案第三次公开开庭进行审理，原告李官香及其委托代理人冯正式、被告李玉英的委托代理人梁建军到庭参加诉讼。第三人罗志坚经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告李官香诉称：原、被告经协商一致，于2013年6月1日签订《房屋租赁合同》，约定由原告将位于南宁市明秀西路北一巷X号共56间房屋出租给被告，租期4年，租金按年交纳，每年租金为166000元。合同同时约定，被告须向原告交纳押金20000元。原告向被告出租的房屋未办理相关建设工程规划手续，不属于合法建筑。
在合同履行过程中，原告于2013年6月1日向被告交付房屋，但被告接受房屋后一直未向原告支付房屋占用费及押金。
原告认为，原、被告双方所订立的租赁合同虽然属于无效合同，但被告仍应参照合同租金的约定向原告支付房屋占用费。为此，原告特诉至法院，请求判令：一、确认原告于被告签订的房屋租赁合同无效；二、被告将承租的房屋退还原告；三、被告向原告支付房屋占用费（从2013年6月1日起至被告向原告交还房屋之日止，按每年166000元计算）；四、本案诉讼费由被告承担。
被告李玉英辩称：一、原告向被告出租的房屋并非建设于国有土地上，而是集体所有土地上，相应建筑物的搭建无须办理行政审批手续，因此，原、被告签订的租赁合同不受最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的调整，原、被告签订的租赁合同应为有效合同。二、如法院确认原、被告双方的租赁合同为无效合同，原、被告已约定从被告对原告享有的33万元债权中扣抵相应四年的租金，因此，被告无须向原告支付相应场地占用费。三、被告为取得原告承租的房屋，为原告向上一手承租人赵某退还了2万元的押金，如原、被告双方签订的租赁合同无效，原告应向被告退还该2万元押金。
经审理查明：2013年6月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定由原告将位于南宁市明秀西路北一巷X号的56间房屋出租与被告，租期自2013年6月1日至2017年6月1日，租金按年缴纳，每年租金为166000元，提前5天缴纳下一个租期的租金。合同签订后，原告向被告交付该56间房屋，但双方未办理书面的交接记录，庭审时，原告主张其于2013年6月1日向被告交付房屋，被告则主张原告于2013年6月27日方交付房屋，其用三天时间进行清扫方能正常使用房屋。
另查明：原告向被告出租的房屋，系建设于第三人罗志坚的集体所有土地上。在原告向被告承租房屋前，其前手承租人为赵某。2010年10月8日，原告与第三人罗志坚签订合作开发合同，双方就合作建设南宁市明秀西路北一巷X号的房屋达成协议。在实际建设过程中，该房屋未办理建设工程规划许可证。第三人罗志坚对原告将房屋出租与被告的行为无异议。2013年10月18日，原告起诉时，诉讼请求为解除原、被告签订的租赁合同，被告向原告返还房屋并支付租金。经本院释明原、被告签订的租赁合同属无效合同后，原告变更诉讼请求，请求确认原、被告签订的租赁合同无效，被告参照合同约定的租金标准向其支付相应房屋占用费。
再查明：被告于2012年8月16日向原告出具借条一张，借条内容为：“今借到李玉英人民币叁拾万元（330000元）。”该借条尚有如下文字内容：“我愿意要南宁市明秀西路北一巷X号房屋来低（应为“抵”）押，给保收四年房屋租金，每年166000元，收完为止。”对该部分内容，原告主张系被告私自添加，双方当事人并未就以租金冲抵借款做出过约定。
还查明：被告承租房屋后，未对房屋进行装修，且已将房屋全部转租他人。现被告仍未将房屋交还原告。
本院认为：依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案第三人罗志坚经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利，并应承担由此产生的不利法律后果。
原告将未取得建设工程规划许可证的房屋出租与被告，违反了最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，原、被告双方签订的租赁合同归于无效。双方当事人应根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定依法承担返还财产、折价补偿、赔偿损失等责任。在合同确认无效后，被告继续占用承租房屋丧失合法依据，原告诉请被告返还承租房屋合法有据，本院依法予以支持。
关于房屋占有使用费的问题。因合同无效为自始无效，原告占有房屋丧失法律依据，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款之规定，被告应参照租赁合同的约定支付房屋占有使用费。被告主张双方已约定以租金偿还借款作为租金的给付方式，但无论借条上关于相关债务抵销的表述是否确出自双方当事人的真实意思表示，因原、被告签订的租赁合同为无效合同，原告不能依据合同产生收取租金的合法权利，以租金这并不合法存在的债权抵销借款债权明显缺乏法律依据，因此，对于被告以借款债权抵销房屋占有使用费的主张，本院不予支持。被告应按其占有使用房屋的时间向原告支付相应房屋占用使用费。在本案中，原告主张其已于2013年6月1日向被告交付房屋，但未能充分举证证明，对此，应由原告承担举证不能的后果，因此，对房屋交付的时间，本院依法采信被告的主张。被告于2013年6月27日受领房屋，应自该日起，按每年166000元的标准向原告支付房屋占用使用费。
此外，被告主张原告应向其返还代原告偿还的押金20000元，但在本案中又未提起反诉，本院对此不予处理，双方当事人可另行解决。
综上所述，依照，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第162条之规定，判决如下：
一、确认原告李官香与被告李玉英于2013年6月1日签订的《房屋租赁合同》为无效合同；
二、被告李玉英应于本判决生效之日起十日内向原告李官香返还承租的南宁市明秀西路北一巷X号56间房屋；
三、被告李玉英向原告李官香支付房屋占用使用费［具体计算为：自2013年6月27日至被告李玉英向原告李官香返还承租房屋之日止，按每年166000元计算］。
案件受理费1184元（原告李官香已预交），由被告李玉英负担。
上述义务，义务人应于本案生效判决确定的履行期限内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地的人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时应自上诉期满之日起七日内向南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不预交又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 郭 轶
人民陪审员 马振声
人民陪审员 何开科
二〇一四年八月二十日
书 记 员 奚 溪
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十二条第一款第（五）项有下列情形之一的，合同无效：
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法若干问题的意见》
162、无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。人民法院判决承担民事责任的无独立请求权的第三人，有权提起上诉。