湖北省武汉市江岸区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂江岸民商初字第01769号
原告杨福珍。
委托代理人王小玲（特别授权代理）。
原告王泽银。
委托代理人王小玲（特别授权代理）。
被告武汉安居工程发展有限公司，住所地武汉市江岸区百步亭花园路18号。
法定代表人茅永红，总经理。
委托代理人孙明星（特别授权代理），武汉安居工程发展有限公司员工。
委托代理人胡静（特别授权代理），武汉安居工程发展有限公司员工。
原告杨福珍、王泽银与被告武汉安居工程发展有限公司（以下简称安居公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年10月12日立案受理后，依法组成由代理审判员解静娴担任审判长、人民陪审员彭荣、文艳组成的合议庭，于2015年11月30日公开开庭进行了审理。原告杨福珍、王泽银的共同委托代理人王小玲、被告安居公司的委托代理人孙明星、胡静到庭参加诉讼。经本院院长批准，本案延长审理期限一个月。本案现已审理终结。
原告杨福珍、王泽银诉称：我们于2012年8月7日购买了安居公司开发的位于百步亭花园现代城三区311栋302室的商品房，并签订了《武汉市商品房买卖合同》，支付了购房款718，228元（人民币，下同）。按照合同约定，“出卖人应当在2013年10月28日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用”，“公共配套设施、市政公用设施及原理绿化工程按设计要求建成”，“供电、给水、排水等设施按设计要求建成”，“室外为不上人的商业或服务机构用房屋面”，“出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。”而实际上该商品房的主水管自通知交付时就有问题、不符合要求，主水管建在房屋结构梁中，就此问题我们于2013年11月16日与其他业主一起向安居公司相关联的物业公司、售楼部、施工工程公司多方走访沟通，直至2015年9月4日才有施工人员上门整改。与此同时，该商品房室外的不上人屋面，也成为其他业主的私人花园，业主与业主之前保持隐私等距离变为了不足1米，不符合合同要求，就此问题，我们通过居委会、街道、派出所等各方协调未果，故诉至法院，请求判令：1、安居公司按照双方签订的《武汉商品房买卖合同》要求向我们交付房屋，房屋应为“室外为不上人商业或服务机构用房屋面”，安居公司“不得擅自改变与商品房有关联的公共部位和设施的使用性质”；2、安居公司按照《武汉商品房买卖合同》向我们支付逾期交房违约金（以718，228元为本金，按每日215.47元自2013年10月29日起计算至实际交付之日止）；3、本案的诉讼费由安居公司承担。
被告安居公司辩称：1、主水管实际上是符合要求的，且经过了相关部门的竣工验收合格，现在已经不影响收房；2、2013年10月28日前我公司积极通过电话、公告等方式通知杨福珍、王泽银收房，但其迟迟不来收房；3、2013年10月28日交房时，不存在“室外上人的商业或服务机构用房屋面”的现象，且不是我公司所为；4、我公司并未擅自改变房屋使用性质，屋面问题属于相邻权纠纷，并非我公司所为，且我公司也积极协调侵权方与杨福珍、王泽银之间的关系。综上，请求驳回杨福珍、王泽银的诉讼请求。
经审理查明：2012年8月7日，杨福珍、王泽银（买受人）与安居公司（出卖人）签订《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：岸120015218），约定买受人向出卖人购买百步亭花园现代城三区311幢3层2号房，建筑面积93.68平方米，该商品房在建筑材料、设计、防火、给排水、隔音、照明、节能、车库等方面均应当符合有关的国家强制性标准的规定，本套住宅下面为商业或服务机构用房，室外为不上人的商业或服务机构用房屋面，买受人无权使用；商品房单价每平方米7，666.82元，总金额718，228元，付款方式为贷款方式付款；出卖人应当在2013年10月28日前，将符合下列条件的的商品房交付买受人使用：1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成，并满足使用功能要求；3、供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续；……；出卖人逾期交房的，逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。
合同签订后，杨福珍、王泽银依约办理了银行贷款，支付了全部购房款718，228元。2013年10月19日，安居公司发布《交房公告》，告知百步亭现代城三区311栋等业主于2013年10月28日、29日办理交房事项。因主水管影响正常使用，杨福珍、王泽银未于指定期间接收房屋，并与其他业主向安居公司及物业服务企业交涉、协商，直至2015年9月4日主水管符合正常使用，但在此期间杨福珍、王泽银发现其所购买的房屋室外公共屋面被相邻楼栋业主占用，故再次向安居公司、物业服务企业、居委会及派出所等各方反映，但各方协调未果，杨福珍、王泽银遂诉至法院。
以上事实，有《武汉市商品房买卖合同》、《百步亭社区现代城居委会调解案件卷宗》、《交房公告》、照片及当事人陈述等证据在卷佐证，并经双方当事人庭审质证，本院均予以采信。
本院认为：杨福珍、王泽银与安居公司签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律规定，应为合法有效，对双方均具有约束力。合同签订后，杨福珍、王泽银履行了支付全部购房款的义务，安居公司应依约向杨福珍、王泽银交付符合合同约定的房屋。安居公司虽以报纸公告的方式通知杨福珍、王泽银收房，但杨福珍、王泽银购买的房屋在2013年10月28日、29日因主水管影响正常使用，不符合合同约定的交房条件，直至2015年9月4日主水管维修至符合正常使用要求，在此期间内安居公司未向杨福珍、王泽银交付符合合同约定的商品房，其行为显属违约，应继续履行合同并承担相应的违约责任。2015年9月4日后，杨福珍、王泽银购买的房屋已符合合同约定的交房条件，杨福珍、王泽银应自2015年9月5日及时办理收房手续。杨福珍、王泽银认为其购买的房屋至今仍不符合“室外为不上人的商业或服务机构用房屋面”这一条件，本院认为，“房屋下面为商业或服务机构用房，室外为不上人的商业或服务机构用房屋面，买受人无权使用”，此条系作为约束、限制买受人不得使用室外屋面的条款而约定在合同第三条“商品房的基本情况”中，而非合同约定的交房条件。从双方当事人的陈述及安居公司提交的《百步亭社区现代城居委会调解案件卷宗》可知，2013年10月28日安居公司通知收房时杨福珍、王泽银购买的房屋室外商业或服务机构用房屋面为空置，直至2015年8月被其他业主占用，但物业管理公司、居委会、城管部门等多次协调未果，占用室外商业或服务机构用房屋面并非安居公司所为，安居公司也未擅自改变与商品房有关联的公共部位和设施的使用性质，屋面被占用侵害了杨福珍、王泽银的合法权益，杨福珍、王泽银可另行主张权利，故本院对于杨福珍、王泽银要求安居公司交付“室外为不上人商业或服务机构用房屋面”房屋的诉讼请求不予支持。但安居公司仍应向杨福珍、王泽银支付自2013年10月28日至2015年9月4日期间的逾期交房违约金，依据双方关于出卖人自交房次日起按日向买受人支付已交付房价款万分之三的逾期交房违约金的约定，安居公司应向杨福珍、王泽银支付的违约金为145，442.25元（718，228元×0.0003×675日=145，442.25元），对杨福珍、王泽银的该项诉讼请求，本院予以部分支持。据此，经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告武汉安居工程发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杨福珍、王泽银支付违约金145，442.25元；
二、驳回原告杨福珍、王泽银其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3，325元、邮寄送达费20元，共计3，345元，由被告武汉安居工程发展有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 解静娴
人民陪审员 彭 荣
人民陪审员 文 艳
二〇一六年四月十二日
书 记 员 杨 林