江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏13民终735号
上诉人（原审原告）沈汉杰。
委托代理人沈山。
被上诉人（原审被告）潘成军。
委托代理人葛明、邬建洲，江苏勤辉律师事务所律师。
上诉人沈汉杰因与被上诉人潘成军委托代建合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2015）沭胡民初字第00503号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
沈汉杰原审诉称：沈汉杰、潘成军于2009年8月10日签订拆迁安置合同，合同约定，潘成军拆迁沈汉杰的房屋腾出的宅基地由沈汉杰按规划标准自建，后又违约改变由潘成军开发商品房出售。潘成军实际上未取得征地批准手续，也无开发资质，完全依仗村支部书记孙其国作为后台的违法所为。潘成军占用沈汉杰的宅基地1.26亩，还强占自留田0.15亩，对占沈汉杰的一共1.41亩土地只答应给一套商品房，分文未作赔偿，又收取沈汉杰房款4万元，至今未能安置房屋给沈汉杰。请求判令：潘成军履行合同，交付沈汉杰房屋一套或退还房款，诉讼费由潘成军负担。
潘成军原审辩称：沈汉杰系周集乡周集村5组居民。2012年经沈汉杰所在村群众研究自行拆除宅基地上的原有房屋，按照每平米750元的价格委托潘成军代建，按照合同约定出基础时沈汉杰应付潘成军3万元，一层应付3万元，二层封顶应付3万元，余款在交钥匙前付清，潘成军为沈汉杰代建的房屋建筑面积为200平方米，代建工程款合计15万元，截止到现在，沈汉杰仅支付4万元给潘成军，已经构成根本违约，在沈汉杰付清代建款项前，潘成军不同意交付房屋，沈汉杰主张的各项费用没有事实及法律依据，潘成军也没有实际占用沈汉杰1.41亩土地。综上，请求驳回沈汉杰的诉讼请求。
原审法院经审理查明，2012年8月，潘成军与沭阳县周集乡周集村5组村民签订《五组农户申请自建小区与承建者若干条款签定的合同书》，合同约定：我们周集乡周集村五组广大农户为了使自建小区的各项条款得到落实，早日付诸实施，进入施工，使我们申请自建小区的各项工作顺利进行，早日实现我们小区竣工落成进住新住宅，经我们农户与承建者商谈，各项条件细则已基本形成，特定合同如下：一、我们农户拆迁自家旧房无任何补贴条件，自拆自建，从实施之日起，十天内完成。二、拆迁出来的土地，交政府安排处理（有偿租赁）。三、我们五组自建小区内土地自愿调节，按每亩叁万计价。四、我们自建小区的房屋必须规范化，统一规格、统一模式，每平方米750元。五、我们自建小区的房屋安排原则是自身调节（只限拆迁户）。六、我们自建小区的房屋不得超出20米长、8米宽的规定。七、付款方式：分四次付款。第一次基础出地面，付款叁万元；第二次第一层结束付款叁万元；第三次二层平面结束付款叁万元；第四次交钥匙全额付完。八、以上条款一经签定，必须执行，谁方违约，后果自负。甲方：潘成军，乙方（五组农户）。潘成军为沈汉杰代建房屋面积为200平方米，工程款为150000元。沈汉杰于2013年11月14日付款40000元。房屋建成后，沈汉杰、潘成军因房屋及工程款的交付产生争议，遂成讼。
原审庭审中，沈汉杰将诉讼请求明确为：要求潘成军交付沈汉杰位于周集乡周集村5组第一排中心路西第二家房屋一套，并退还沈汉杰30000元。
原审法院认为，沈汉杰与沭阳县周集乡周集村五组的其他村民将其宅基地上的旧房屋拆除并共同委托潘成军在其原有的宅基地上建造新的房屋，沈汉杰与潘成军之间形成委托代建合同关系。沈汉杰、潘成军之间的委托代建合同依法成立，且合法有效，予以确认。双方均应按照合同约定履行各自义务。沈汉杰要求潘成军交付位于周集乡周集村5组第一排中心路西第二家房屋一套。潘成军辩称，沈汉杰仅付款40000元，余款沈汉杰未按照合同约定给付，沈汉杰要求潘成军交付房屋无事实和法律依据。原审法院认为，沈汉杰未按照合同约定给付款项，故沈汉杰要求潘成军交付房屋的诉讼请求不成立，不予支持。沈汉杰又主张要求潘成军返还30000元，理由为潘成军应按照2015中央一号文件农村土地赔偿每亩136000元的标准向沈汉杰支付赔偿金，经与工程款抵充，潘成军尚需返还沈汉杰30000元。潘成军辩称,2015中央一号文件农村土地赔偿标准与本案无关联性，应按照合同约定标准进行补偿。原审法院认为，沈汉杰与潘成军之间系委托代建合同关系，潘成军非征地主体，故沈汉杰要求潘成军按照2015中央一号文件农村土地赔偿标准补偿相应款项无事实和法律依据，不予支持。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第三百九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：驳回沈汉杰的诉讼请求。案件受理费3300元，减半收取1650元，由沈汉杰负担。
原审判决宣判后，上诉人沈汉杰不服向本院提起上诉，请求二审法院撤销原审判决，依法改判潘成军向沈汉杰交付涉案房屋。理由：1.本案签订的合同虽然是委托代建合同，但实际并未履行。后来改为拆迁安置，沈汉杰认可拆迁安置才交了4万元购房款。2.沈汉杰认可被拆迁人安置一套房屋，该房屋占用的0.24亩土地按照协议约定的3万元/亩计算抵充，剩余的1亩多土地按照协议第二条即拆迁腾出来的土地，按照中央1号文件标准给予赔偿合理合法。3.潘成军占用沈汉杰的土地应该给予赔偿。安置房屋15万元减去已交的4万元，尚欠11万元。沈汉杰土地被占用，应得赔偿款19.476万元，抵充房款后，还应获得补偿8.476万元。4.原审法院认定沈汉杰仅支付潘成军4万元构成根本违约明显不当，潘成军应该赔偿沈汉杰被占用的土地。综上，原审法院认定事实不清，适用法律不当，请求二审法院依法判决。
被上诉人潘成军辩称，潘成军与沭阳县周集乡周集村五组村民签订的五组农户签订的合同约定，沈汉杰及该组其他村民，将其宅基地上的旧房拆除，并共同委托潘成军在其原有的宅基地上建造新的房屋，沈汉杰与潘成军之间形成的是委托代建合同关系。沈汉杰未按合同约定将剩余工程款支付给潘成军，故其无权要求潘成军交付房屋。潘成军并非征地主体，双方系委托代建合同关系，且沈汉杰的原有房屋由其自行拆除，故沈汉杰要求补偿相应款项无事实和法律依据。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
二审中，双方当事人均未提供新的证据。
本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致，予以确认。
本案的争议焦点为：1.沈汉杰与潘成军之间存在的是委托代建合同关系还是拆迁安置补偿合同关系；2.沈汉杰是否有权要求潘成军交付位于周集乡周集村五组第一排中心路西第二家房屋。
关于第一争议焦点。本院认为，委托代建合同是指委托人和受托人约定，由受托人按照法律规定和约定实施代建行为的合同。拆迁安置补偿合同是指拆迁人与被拆迁人为明确房屋拆迁补偿安置中的权利义务关系而订立，是约定拆迁当事人之间民事权利义务的合同。本案中，沈汉杰与沭阳县周集乡周集村五组的其他村民与潘成军签订合同，该合同约定沈汉杰及其他村民将其宅基地上的旧房屋拆除并委托潘成军作为承建者在其原有的宅基地上建造新的房屋。后潘成军按照合同约定建成房屋，大部分的村民已经缴清款项入住。故沈汉杰与潘成军之间形成的是委托代建合同关系。沈汉杰主张双方系拆迁安置关系没有事实和法律依据，本院不予支持。
关于第二争议焦点。本院认为，沈汉杰与潘成军签订的委托代建合同约定“付款方式：分四次付款。第一次基础出地面，付款叁万元；第二次第一层结束付款叁万元；第三次二层平面结束付款叁万元；第四次交钥匙全额付完。”沈汉杰要求潘成军交付房屋，但沈汉杰仅支付了40000元，潘成军在沈汉杰未按照合同给付款项之前有权拒绝交房，故对于沈汉杰要求潘成军交付涉案房屋的主张，本院不予支持。
综上，沈汉杰的上诉主张，证据不足，本院难以支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3300元，由上诉人沈汉杰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 袁 震
审 判 员 庄云扉
代理审判员 王晓玲
二〇一六年五月十日
法官 助理 赵迎娣
书 记 员 张晓青
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