广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤20民终3259号
上诉人（原审原告、反诉被告）：臧桂琴，女，1972年5月15日出生，汉族，住广东省中山市。
委托诉讼代理人：邵旭，广东衡德律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：阮立伟，男，1968年6月13日出生，汉族，住广东省中山市。
委托诉讼代理人：陈经文，广东雅商律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈德文，广东雅商律师事务所律师。
上诉人臧桂琴因与被上诉人阮立伟房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071民初13723号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月8日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
臧桂琴上诉请求：撤销一审判决，改判支持臧桂琴的全部诉讼请求或发回重审。事实与理由：一、臧桂琴位于中山市××××号世纪新城1号地下车库515号小车位（以下简称涉案515车位）所签订的补充协议依法独立成立且具有法律效力，一审认定该补充协议为预约合同错误。双方就买卖涉案515车位的具体情况、交易价格、过户时间、争议处理等经过充分、友好协商达成一致意见，形成了买卖合意，并于2017年1月11日签订补充协议。该协议内容符合《中华人民共和国合同法》第十二条规定，应为有效成立的合同。双方未对合同效力问题发生争议，仅系对过户问题存在不同意见，故该补充协议应为臧桂琴购买涉案515车位的本约合同，双方均应受此约束并按合同内容诚信履行。二、一审法院认定补充协议约定的200000元价格与房产现价不相适应错误。双方均作为完全民事行为能力人，对房地产市场价格应有预判能力，且在涉案小区车位紧张情况下，双方约定以200000元买卖涉案515车位价格合情合理。正是因为协议签订后车位价格上涨导致阮立伟毁约从而产生本案诉讼。三、一审法院变更合议庭组成人员没有依法及时告知臧桂琴，剥夺臧桂琴申请回避权利，程序严重违法。
阮立伟辩称：一、一审法院认定涉案补充协议为预约合同合法合理，符合双方签订合同时的真实情况。双方关于涉案515车位仅初步达成交易意向，协议没有就过户、付款和交付等合同履行期限以及违约责任进行约定，不符合合同法第十二条规定的合同内容一般条款。双方不可能仅凭此协议就到国土部门完成过户，且臧桂琴未举证证明其按约定与阮立伟进行协商谈判，就签署车位出售达成进一步的共识并签订正式的买卖合同。二、涉案补充协议不具备继续履行条件。双方仅签订预约合同无法办理过户登记，并不具备履行条件，只有双方订立本约合同后才具有可履行性。一审法院据此支持阮立伟的反诉主张符合客观事实与法律规定。三、一审开庭时，主审法院及合议庭成员均显示在庭审笔录中，臧桂琴经询问明确表示不申请回避，在确认无误后才在庭审笔录中签名确认，其主张一审程序违法的理由不能成立。
臧桂琴向一审法院起诉请求：1.阮立伟继续履行中山市二手房买卖及居间服务合同(合同编号：50301022838)及补充协议的约定，办理涉案515车位（房产证号02××74）过户手续；2.阮立伟向臧桂琴承担违约责任（违约金计算方式：自起诉之日起，以车位总价200000元为基数支付每日万分之五的违约金）。
阮立伟向一审法院反诉请求：解除臧桂琴、阮立伟于2017年1月11日签订的补充协议。
一审法院认定事实：2017年1月10日，阮立伟（卖方）、梁可茵（代理人）、臧桂琴（买方）及中山市家家顺房地产经纪有限公司（以下简称家家顺公司，居间方）签订中山市二手房买卖及居间合同（合同编号为50301022838），约定：买卖双方通过居间方出售及购入中山市××××号世纪新城雅逸一街12幢2302房（以下简称涉案2302房）；该房产转让总价款为2480000元，交易定金为250000元，于本合同签订时向卖方支付20000元，本合同签订后7个工作日内再向卖方支付230000元；买方以按揭付款方式支付房款（不含定金），卖方须无条件配合签署银行资金监管协议，办理资金监管手续：买方申请按揭额度为1540000元（具体贷款金额以银行批复为准），并于2017年1月25日前申请按揭，向银行或公积金管理中心提交按揭贷款申请的相关资料，配合银行办理按揭贷款审批手续，双方不得借故拖延，否则视为违约；买方在取得银行贷款批复函之日起3个工作日内支付首期款（不含定金）690000元；该房地产处于抵押状态，卖方承诺在买方取得银行贷款批复函后30个工作日内自行筹资还清银行贷款，办妥注销抵押登记手续并将房地产证原件交予居间方对该房产享有完全的处分权；该房产没有租约；如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方按已转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如卖方逾期履行超过15个工作日，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金；如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方按以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如买方逾期履行超过15个工作日，则卖方有权解除合同并可没收定金或要求买方支付转让总价款20%的违约金；合同三方将相关文件及通知等书面材料邮寄送达至本合同约定的通讯地址即视为收件人已收到。若任何一方上述通讯地址发生变更，须另行书面通知其余两方。合同还约定了其它相关事项。合同末端载有收据，该收据记载内容为“兹收到买方陈志新交付购房定金人民币贰万元整（小写：20000元）”，收款人（卖方）栏由阮立伟签名，收款日期为2017年1月10日。此后双方均按该合同履行了相关义务，该房地产于2017年4月11日过户至臧桂琴名下，于2017年5月16日办了抵押登记。
2017年1月11日，阮立伟、臧桂琴签订补充协议，约定：买方与卖方通过经纪方居间服务于2017年1月10日签订了关于涉案2302房的中山市二手房买卖及居间合同。为进一步明确双方权利义务，经双方协商一致，作如下补充：双方协商一致，该物业所有手续办理完毕之后，再办理楼下车位，即涉案515号车位、房产证号02××74的过户手续，车位总价200000元，于过户当天支付。其他未尽事宜，双方协商解决。协议还约定了其它相关事项。在前述房地产过户至臧桂琴后，臧桂琴通过微信与梁可茵联系购买涉案515车位，梁可茵表示不出售；臧桂琴通过微信与阮立伟联系购买涉案515车位，阮立伟没有回应。2017年7月21日，臧桂琴诉至一审法院，主张前述实体权利。一审期间，阮立伟亦提出反诉，主张前述实体权利。
2017年7月21日，中山市土地房产产权档案馆出具上述车位的不动产登记资料证明表，载明涉案515车位的权属登记日期为2011年7月6日，无设置抵押，但因本案纠纷而被臧桂琴申请诉讼保全，于2017年8月7日被一审法院查封。
一审法院认为：本案的争议焦点在于：补充协议是否属于独立于房屋买卖合同之外的合同，是否具备继续履行的条件，哪方违约。就该焦点，一审法院作如下分析：
一、臧桂琴已购买的涉案2302房的房地产及拟购买的涉案515车位系两个各自独立的房地产，两者并无附属性，也不存在《中华人民共和国物权法》第一百四十六条关于建筑物等设施随建设用地使用权的流转而一并处分的规定情形。因此，两者没有需要一并转让的法律基础。
二、结合上述中山市二手房买卖及居间合同和补充协议的约定内容，两份资料显示的合同内容也是相互独立，补充协议有预约合同的民事权利义务关系和标的，就法律属性与上述合同相互独立，但是缺乏《中华人民共和国合同法》第十二条规定的合同内容中的履行期限、违约责任等合同基本条款；根据该合同及协议书的内容以及双方签订补充协议的目的，补充协议的性质更接近为臧桂琴向阮立伟就购买涉案515车位的预约合同。在订立预约合同后，双方应当遵循诚实信用原则，履行预约合同中的约定，并尽力完成协商和谈判的义务，促成本约合同的成立，最终实现交易目的。本案中，双方一直未就签署车位的出售达成进一步的共识，至今仍未能签订正式的房地产买卖合同，臧桂琴也无举证证明双方有按照协议约定与阮立伟进行协商解决。虽然臧桂琴有继续履约的意愿，但是协议明确的200000元价格与房产的现价不相适应，阮立伟以《中华人民共和国合同法》第六十二条关于“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：…（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间…”的规定，推定臧桂琴迟延履行并构成违约并无为过。双方关于车位的商品房预约合同关系已经无法继续履行，签订正式车位买卖合同已无可能。但双方均未进一步举证证明该履行不能的责任能归责于对方，因此双方均有权主张解除预约合同，故对阮立伟要求解除该补充协议书的请求予以支持，臧桂琴要求阮立伟继续履行合同的请求不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第十二条、第六十二条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、驳回臧桂琴的诉讼请求；二、解除臧桂琴与阮立伟于2017年1月11日签订的补充协议。一审本诉案件受理费4300元，诉讼保全费1520元，合计5820元（臧桂琴已预交），由臧桂琴负担2940元；一审反诉案件受理费2150元（阮立伟已预交），由臧桂琴负担（臧桂琴于一审判决发生法律效力之日七日内迳付阮立伟）。
二审中，当事人未提交新证据。
对当事人二审争议事实，本院查明如下：
一、一审庭审期间，阮志伟称涉案补充协议系其配偶梁可茵代签，并以梁可茵未经其授权为由主张该协议效力待定。
二、一审期间，阮立伟称，臧桂琴至迟应于2017年5月16日办理完毕涉案2302房的抵押按揭手续时就具备了补充协议约定的过户及付款条件，但臧桂琴直至2017年7月才主张过户并提起本案诉讼，已届满两个多月，超出了合理期限，构成违约。
三、二审期间，双方当事人确认：涉案补充协议合法有效；双方在签订补充协议后未就“其他未尽事宜”进行过协商；涉案515车位以200000元转让不存在高于市场价格情形。
阮立伟称，涉案2302号房完成过户后曾向臧桂琴催告过涉案515车位的过户问题，但因时间久远，未保存通话记录。
臧桂琴确认其一审诉讼请求中的违约责任没有合同依据，系参照双方签订的二手房买卖及居间合同约定违约责任标准。
双方当事人对于补充协议约定的“该物业所有手续办理完毕之后”的时间点如何确定各执一词。
四、除以上事实外，本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，根据民事诉讼的相对性审查规则，第二审人民法院应当针对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，当事人没有提出请求的，不予审理。但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。涉案补充协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人对此均无异议，本院予以确认。本案为房屋买卖合同纠纷，二审争议焦点为涉案补充协议属于预约还是本约、能否继续履行。
关于双方签订的补充协议属于预约还是本约的问题，本院认为，区别预约与本约应着重考察合同中是否存在约定将来订立本约的意思表示，若是则应认定为预约，否则应认定为本约。本案中，双方当事人就车位转让事宜签订涉案补充协议，并约定成交价格、过户条件以及款项支付时间外的未尽事宜双方协商解决。根据通常理解以及法律规定，该“未尽事宜双方协商解决”的约定系合同常用语，应指合同生效后当事人对没有约定或约定不明的合同内容以协商方式进行明确，是对双方之间处于履行期间的合同内容的协议补充，而非将来订立本约的意思表示。另，双方当事人在涉案补充协议中就当事人名称、涉案515车位的基本情况、交易价格、付款时间等进行了约定，具备了房屋买卖的实质条件，应认定为双方已应涉案车位达成买卖合同。一审对此认定有误，本院予以纠正。
关于涉案协议能否继续履行问题。阮立伟辩称因合同履行期限不明，并不具备继续履行条件。本院认为，涉案补充协议作为双方之间涉案2302房的相关交易的延伸，其中约定的“所有手续办理完毕”的时间节点与涉案中山市二手房买卖及居间合同约定的交易履行期限密切关联，双方当事人对此均是明知的，在签订涉案补充协议时虽未约定涉案515车位的具体过户时间，但双方对此理应有合理预期，并非完全无法予以明确。从涉案中山市二手房买卖及居间合同的履行情况来看，涉案2302房的全部手续现已办理完毕且并无明显的逾期情形，而车位过户手续的完成需要双方当事人的配合，即使对该车位的过户义务履行期限的理解存在争议，双方亦应根据诚信原则，按有利于实现合同目的的方式，在合理期限内要求对方继续履行涉案补充协议。在该协议并未对履行期限作出明确约定，亦无证据表明涉案515车位的过户手续存在障碍的前提下，臧桂琴于2017年7月向阮立伟主张协助办理涉案515车位的过户事宜，并不明显超出合理期限。阮立伟并无证据证明其于2017年4月后催促臧桂琴办理过户手续，或者臧桂琴经催促后存在故意拖延履行合同义务情形，其无正当理由拒绝履行合同义务，明显构成违约，其主张解除涉案补充协议的理据不足，本院不予支持。臧桂琴诉请继续履行涉案补充协议，于法有据，本院予以支持。因双方当事人并无约定相关违约责任，臧桂琴亦无证据证明因阮立伟的违约行为导致其他损失，其诉请阮立伟支付违约金无事实与法律依据，本院不予支持。结合本案具体情形，为避免当事人讼累，本院认定臧玉琴应在阮立伟履行涉案补充协议约定的协助办理涉案515车位的权属变更登记义务时，同时应履行向阮立伟支付转让款200000元的合同义务。至于臧桂琴所称的一审程序违法问题，理据不足，本院不予采纳。
综上所述，臧桂琴的上诉请求合理部分，本院予以支持，不合理部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071民初13723号民事判决；
二、阮立伟于本判决生效之日起十五日内将位于中山市沙溪镇翠景南路18号世纪新城1号地下车库515号车位的房地产[房产证号：02××74；土地证号：国（2011）易24029**]协助过户至臧桂琴名下，臧桂琴于阮立伟完成变更权属登记递件手续当日向阮立伟一次性支付转让款200000元；
三、驳回臧桂琴的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费4300元，诉讼保全费1520元，合计5820元（臧桂琴已预交），由阮立伟负担（阮立伟于本判决生效之日起七日内向一审法院交纳）；一审反诉案件受理费2150元（阮立伟已预交），由阮立伟负担；二审案件受理费6450元（臧桂琴已预交），由阮立伟负担（阮立伟于本判决生效之日起七日内向本院交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 官 琳
审判员 马燕清
审判员 吴合波
二〇一八年七月十七日
书记员 张 航
钱绮丽