潘 亚 琪 与 新 疆 伍 怡 天 宇 房 地 产 开 发 有 限 责 任 公 司 商 品 房 销 售 合 同 纠 纷 二 审 民 事 判 决 书
新疆生产建设兵团农十二师中级人民法院
民事判决书
（2014）兵十二民一终字第13号
上诉人（原审原告、反诉被告）潘亚琪，女，汉族，1977年1月27日出生。
委托代理人王跃利，男，汉族，1959年3月18日出生。
被上诉人（原审被告、反诉原告）新疆伍怡天宇房地产开发有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市头屯河区五一农场场部综合加工厂。
法定代表人王文华，该公司总经理。
委托代理人任艳辉，女，满族，1973年5月12日出生。
委托代理人房静，新疆睿航律师事务所律师。
上诉人潘亚琪因与被上诉人新疆伍怡天宇房地产开发有限责任公司（以下简称伍怡天宇房产开发公司）商品房销售合同纠纷一案，不服新疆生产建设兵团三坪垦区人民法院(2013）三垦民一初字第52号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年12月10日受理后，依法组成由审判员张华担任审判长，审判员张玲玲、审判员韩卫参加的合议庭，于2014年1月9日公开开庭进行了审理。上诉人潘亚琪及其委托代理人王跃利、被上诉人伍怡天宇房产开发公司的委托代理人任艳辉、房静到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：原告购买了被告位于头屯河区安屯东街795号柏美优品小区41栋1-3层106号房一套，房屋总价为781042元，单价2950元，首付381042元，剩余房款400000元公积金贷款，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式处理即最终以乌鲁木齐市房产管理局核定面积为准，单价不变，总价款按面积多退少补。付款方式及期限，买受人按第3种方式房屋总价即为房屋总价为781042元，单价2950元，首付381042元，剩余房款400000元公积金贷款；交付期限，出卖人应当在2010年7月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，5项条件中第1种该商品房经验收合格；约定违约责任，出卖人即被告逾期交房将按日向买受人即原告支付已交付房价款的万分之一支付违约金；房屋交接，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明档，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒接交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担……。合同签订后，原告于2009年10月22日首付381042元，剩余房款400000元于10月23日向建设银行公积金贷款，而被告未能在合同约定的2010年7月30日前交房。2010年9月2日和12月27日，被告两次在乌鲁木齐晚报上登报发布了催办交房通知，原告于2011年6月2日办理入住手续。并向被告承诺，其同意被告晚交工的方案即被告在现有收费基础上给予每位业主2000元／户暖气费补助，业主不再追究晚交工的合同责任和其他责任。被告到房产局备案后，于2012年4月16日办理完原告的房产证（实际面积为263.33平方米），原告入住后称被告交付的房屋存在严重质量问题，于2012年7月原告自行维修了该房屋的屋顶、地下室维修产生材料费和人工费12870元，为此双方发生纠纷，原告遂诉至法院。
原审法院另查明，2010年8月20日、31日被告施工的房屋经新疆房屋建筑工程和市政基础设施工程和新疆工程质量监督总站验收为合格工程。
原审法院再查明，2009年10月12日，被告刊登在乌鲁木齐晚报的广告上写明，柏美优品水景别墅预定结束，现正式开盘，即将售罄，仅余8席。起价每平方米为3300元，即日起至10月28日，凡购买柏美优品水景别墅，即可享受三项优惠：两年物业费、乔迁喜宴、商超代金券。原告与被告签订合同的时间虽是2009年10月12日，但根据广告要求每平方米为3300元，而原告购买的房屋是每平方米2944.77元。
又查，被告交付给原告的新建住宅质量保证书规定，房屋屋面防水、墙面、厨房、管道渗水等保修期为5年，保修期内由被告维修，已过保修期的有偿维修。
原审法院审理认为，原、被告签订的《商品房预售合同》约定了双方的权利、义务，双方形成了商品房买卖合同关系。该合同是双方真实意思的表示，且不违反国家强制性规定，合同合法有效，双方应当依约履行。本案双方争议的焦点：1、被告是否存在延期交房的违约行为；2、原告主张延期交房的违约金、延期办理房屋产权证的违约金及其他请求是否成立；3、反诉被告是否应承担逾期支付房款的违约金50000元；4、反诉原告主张反诉被告恢复柏美优品41栋1-3层106号房屋建筑主体结构和小区公共绿地并承担违约金10000元及赔偿损失5000元的请求是否成立。针对争议焦点1、合同签订后，原告于2009年10月22日首付381042元，剩余房款400000元于10月23日向建设银行公积金贷款，原告已向被告付清了房款781042元，但被告未按约定于2010年7月30日前交房。同年9月2日和12月27日，被告两次在乌鲁木齐晚报上登报催办交房通知，原告于2011年6月2日办理入住手续，本院认为被告未按合同约定的期限向原告交付房屋，应视为其延期交房，按照合同约定被告已构成违约，被告应承担延期交房的违约责任，但2011年6月2日原告向被告承诺，其同意被告晚交工的方案即被告在现有收费基础上给予每位业主2000元／户暖气费补助，业主不再追究晚交工的合同责任和其他责任。原告称该承诺书是在受胁迫的情况下出具的，但对其辩称未提供相应的证据证明，故对原告主张的该项请求，本院不予支持。针对争议焦点2、根据该合同产权登记15条的约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的数据报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按已付房价款的1%向买受人支付违约金。本案中，被告是否延期办理产权证，因双方未明确约定办理产权登记的期限，且原告未提供是否因被告的原因延期办理的证据，被告于2012年4月已将原告的产权证办理完毕，故对该请求本院不予支持。对原告主张维修房屋的费用12870元，根据被告交付给原告的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》中约定了房屋屋面防水、墙面、厨房、管道渗水等保修期为5年，保修期内的被告维修，已过保修期的有偿维修。本案中，原告的房屋出现漏水后，原告诉称口头向被告反映了情况，但原告没有证据证明被告拒绝维修的事实，且原告维修的房屋尚在保修期内，对原告擅自维修产生的费用，被告不应承担；对原告主张被告对所购房屋屋面、外墙、地下室防水、保温进行维修并达到合格标准的请求，因原告举证不足，本院不予支持；2009年10月12日被告刊登在乌鲁木齐晚报的广告上写明即日起到12月28日，房屋起价每平方米为3300元，即可享受三项优惠：两年物业费、乔迁喜宴、商超代金券。原告与被告签订的合同时间虽是2009年10月12日，但根据广告要求购买的房屋每平方米为3300元，而原告购买的房屋是每平方米2950元，与广告约定的房屋价格不符，故原告主张的该项诉讼请求，本院不予支持；关于原告主张被告返还多收购房款4218.5元的请求，根据合同约定面积发生差异，双方同意以乌鲁木齐市房产管理局核定面积为准，单价不变，总价款按面积多退少补，被告应返还原告多收购房款4218.5元。针对争议焦点3、反诉被告是否承担逾期支付房款的违约金50000元；根据合同约定原告第3种方式付款即原告于2009年10月22日首付381042元，剩余房款400000元于10月23日向建设银行公积金贷款，原告已向被告付清了房款781042元，之后双方又签订商品房买卖合同补充协议，该补充协议公积金办理部分为空白，未具体约定付款期限，故对反诉原告主张的该请求，本院不予支持。针对争议焦点4、反诉原告主张反诉被告恢复柏美优品41栋1-3层106号房屋建筑主体结构和小区公共绿地并承担违约金10000元及赔偿损失5000元的请求是否成立。反诉被告是否将柏美优品41栋1-3层106号房屋建筑主体结构和小区公共绿地破坏，反诉原告仅出示四张照片证明，该证据无法客观真实反映该房屋建筑主体结构和小区公共绿地是否遭破坏，也无法反映该房屋和小区公共绿地的原状情况，故对该反诉请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告新疆伍怡天宇房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内返还原告潘亚琪多收的购房款4218.5元；二、被告新疆伍怡天宇房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内交付原告潘亚琪的房屋产权证；三、驳回原告潘亚琪的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告的反诉请求。案件受理费1318元，由原告负担1247元，被告负担70元。反诉费713元，由反诉原告负担。
上诉人潘亚琪不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、上诉人给被上诉人出具的承诺书，是在上诉人租住房屋租期已到，不签该承诺无法办理入住手续的情况下被迫所签，该承诺书应属胁迫和欺诈行为，依法应认定无效。二、原审法院认定事实错误。1、原审法院认定逾期交房时间和天数有误。上诉人与被上诉人签订的商品房预售合同中约定，被上诉人于2010年7月30日前将符合法律和合同约定、验收合格的商品房交付给上诉人使用。但被上诉人未在约定期限交付，其行为构成违约。由于双方合同约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”，事实上，直至2011年1月上诉人去看房时，该房屋供暖管线爆裂，且冬季无法维修，达不到入住条件，不符合房屋交接的约定，且该房屋未经有关部门验收合格，故上诉人直到2011年5月前未领取房屋钥匙。原审法院以被上诉人于2010年9月2日登报通知的时间作为认定交房时间，并据此计算逾期交房时间缺乏事实和法律依据。2、关于延期办理房屋产权证问题，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，被上诉人于2012年4月才办理的房屋产权证，超过了合同约定及法律规定的90日期限，依法应承担违约责任。原审法院以双方未明确办证期限，且让上诉人承担延期办证的举证责任显属不当。被上诉人将产权证办理完毕后，并未交付给上诉人，理应承担延期办证的违约金。3、上诉人的房屋及地下室漏水，存在严重质量问题，但被上诉人却不承担维修责任，导致上诉人自行维修，而非擅自维修，产生的维修费用依法应由被上诉人承担。原审法院认定被上诉人不承担维修费用，属认定事实错误。4、被上诉人在广告中承诺的优惠属合同的组成部分，应当履行兑现义务。原审法院以上诉人购买价格与广告约定不符为由，判令被上诉人不承担义务缺乏依据。被上诉人与上诉人签约时，并未告知上诉人不属于优惠承诺范围，且宣传内容的字体明显小于其他内容，该行为应属欺诈。三、原审程序违法。原审法院对于上诉人提供的原始证据不予采信，对于被上诉人提供的证据复印件却予以采信，违反法律的公平原则。
综上，请求二审法院依法撤销原判，改判：1、上诉人向被上诉人出具的承诺书无效；二、被上诉人向上诉人支付逾期交房违约金25774元；2、被上诉人向上诉人支付逾期交付房产证违约金7810元；3、被上诉人向上诉人支付房屋维修费12870元；4、被上诉人对上诉人所购房屋屋面、外墙、地下室防水、保温进行维修并达到合格标准；5、被上诉人向上诉人兑现承诺优惠金28558元，并由被上诉人承担诉讼费用。
被上诉人伍怡天宇房产开发公司在庭审中书面答辩称：一、承诺书由上诉人本人签字，且在原审庭审中上诉人对此是认可的，不存在欺诈或胁迫的事实。对于逾期交房，双方已达到一致意见，被上诉人不应再承担违约责任。二、关于延期交房问题，双方合同虽约定交房时间为2010年７月30日，但因部分收尾工程未完工，实际上2010年８月20日经五方验收合格，符合交付条件，被上诉人以公告及电话的方式通知上诉人办理入住手续，但上诉人迟迟不来办理，直至2011年6月2日上诉人才办理了入住手续，且已居住三年，从未对此提出异议。上诉人该上诉理由不成立。二、关于逾期交付房产证问题，由于上诉人接收房屋后，对房屋进行擅自改造，不仅在露台上加盖了房屋，而且在室内安装电梯，对房屋主体进行改造，导致物业公司和执法大队多次要求限期整改，因此影响了整个小区房产证的办理，房产证办好后及时通知上诉人领取，但其一直未领取。逾期办理房产证的责任在于上诉人，且合同中也未约定逾期办理房产证应承担违约金，被上诉人不应承担该费用。三、关于房屋质量问题，按照相关规定，属于保修期及保修内容的，被上诉人应承担保修责任。但上诉人入住后擅自改动房屋结构及设施，造成的质量问题，不属于保修范围。四、关于上诉人能否享受广告优惠的问题。因上诉人于2009年4月22日与被上诉人已达成购房意向，签订了内部认购书，并于9月29日签订了房屋定购合同，享受了优惠价格。而广告优惠仅是针对8套楼房进行的促销，上诉人不应享受广告内容承诺的优惠。五、关于上诉人提出被上诉人提供的证据是复印件问题，因部分证据原件均在有关部门留存，故被上诉人提供的复印件也可以证实案件事实。请求二审法院依法公正裁决。
本院除认定一审法院查明的事实外，二审另查明：2010年9月2日、12月27日，被上诉人伍怡天宇房产开发公司虽先后在乌鲁木齐晚报上刊登入住公告及催办交房公告，但并未告知上诉人以该种形式履行了告知义务。事实上上诉人于2011年6月2日才办理的入住手续，有其本人签名为证。故逾期交房的时间应以上诉人办理入住手续时本人签字时间作为认定该事实的依据。
二审中，上诉人潘亚琪又向本院提交了以下证据：一、建设工程竣工规划认可书，上诉人以此证实2011年9月30日被上诉人施工的工程才取得了竣工规划认可书，根据相关规定，该房屋才被认定经验收达到了合格标准，此前的交房通知上诉人均不认可。经当庭质证，被上诉人认为该规划认可书仅是综合验收的一项内容，是办理房产证时所用，对上诉人以此证实延期交房的时间不予认可。本院认为，该认可书仅是对于施工工程是否符合规划许可的内容进行的认证，并不能以此证实上诉人主张的延期交房的事实，故对该证据的证明效力本院不予认定。二、新疆维吾尔自治区房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表，上诉人以此证实被上诉人施工的工程实际竣工验收时间应为2011年6月20日，被上诉人提供的2010年8月五方验收报告是虚假的。经当庭质证，被上诉人认为该验收报告仅是对部分工程的验收，对其真实性不予认可。本院认为，该证据不能证实上诉人主张的事实，对其证明效力不予认可。
被上诉人向本院提交了以下证据：第一组证据，1、2011年6月2日上诉人签字领取钥匙的领取钥匙单。2、物业公司下发的整改通知三份及乌鲁木齐市城市规划执法监察大队下发的责令改正通知书。3、质量保证承诺、物业管理协议。4、新疆维吾尔自治区房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表。被上诉人以上述证据证实：2010年8月20日工程经验收合格，上诉人已于2011年6月2日领取了房屋钥匙，并于此后对房屋进行装修，且违反物业管理协议擅自改变房屋结构，由此造成的屋顶漏水，被上诉人不应承担责任。经当庭质证，上诉人对上述证据不予认可。本院认为，被上诉人提供的证据可以证实上诉人领取房屋钥匙，对房屋装修过程中擅自改变房屋结构的事实。对其证明效力本院予以认定。第二组证据，协调会会议纪要，会议由兵团质量安全监督站召集，新疆昊业工程监理有限责任公司、新疆伍怡天宇房产公司、乌鲁木齐安家乐业物业服务公司等相关单位人员、上诉人潘亚琪、王跃利参加。经当庭质证，上诉人认为会议对其提出的质量问题予以回避，故对该会议纪要的关联性不予认可。本院认为，该组证据可以证实上诉人对房屋擅自改造的事实。对该证据的证明效力本院予以认定。第三组证据，1、上诉人与被上诉人签订的房屋内部认购书。2、房屋定购单。3、入住通知。4、承诺书。被上诉人以此证实2009年5月9日上诉人认购、12月11日定购柏美优品41－6号房屋，并先后缴纳房款的事实。经当庭质证，上诉人认为认购书仅是有购房的意向，应以正式合同为准。本院认为，该组证据可以证实上诉人购房及交付房款的事实。对该组证据的证明效力本院予以认定。
本院认为,根据上诉人的上诉理由及被上诉人的答辩意见，本案的争议焦点是：一、上诉人给被上诉人出具的承诺书是否具有效力？上诉人主张逾期交房违约金、逾期交付房产证违约金有无合法依据；二、被上诉人交付的房屋是否存在质量问题；三、被上诉人发布的售房广告如何认定，上诉人主张被上诉人兑现广告承诺有无依据。
关于焦点一，上诉人出具的承诺书的效力问题。2011年6月2日，上诉人向被上诉人承诺，同意被上诉人提出的工程晚交工的方案，即被上诉人在现有收费基础上给予每位业主2000元／户暖气费补助，业主不再追究晚交工的合同责任和其他责任，上诉人本人在承诺书上签字。该承诺书应视为双方对延期交房的解决方案。现上诉人认为该承诺书属胁迫欺诈所为，应属无效的理由不能成立。关于上诉人主张逾期交房违约金、逾期交付房产证违约金有无合法依据问题。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，上诉人与被上诉人在自愿、平等、协商的基础上签订了商品房预售合同，按照合同约定，上诉人向被上诉人交付了房款，被上诉人却未按约定时间2010年7月30日前履行交房义务，其行为显属违约，鉴于双方对延期交房已达成一致意见，由被上诉人给予上诉人2000元暖气费补助，故上诉人再行主张该违约金缺乏依据。对其该上诉请求本院不予支持。
关于上诉人主张的逾期交付房产证的违约金，双方合同约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的数据报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”该条款仅约定了出卖人将产权登记机关需要备案的数据材料报送的时间，并未约定被上诉人向上诉人交付房产证的时间，故上诉人主张被上诉人承担该违约金缺乏法律依据，其上诉理由不能成立。现被上诉人已于2012年4月将上诉人的产权证办理完毕，原审法院判令被上诉人限期交付给上诉人正确。
关于焦点二被上诉人交付的房屋是否存在质量问题。根据被上诉人的承诺，房屋屋面防水、墙面、厨房、管道渗水等保修期为5年，保修期内的维修义务在于被上诉人。对于上诉人所诉的房屋质量问题，因2011年6月2日上诉人办理入住手续后，对房屋进行了装修，并擅自将晒台封闭，增加供暖面积，自行改造原设计立面等行为，导致城市规划部门书面要求及时拆除并整改。现上诉人并未提供证据证实房屋交付后即存在质量问题，也未举证证实被上诉人有拒绝维修的事实，故对其自行维修产生的费用，本院不予支持。上诉人主张被上诉人承担维修费用的理由不能成立。
关于焦点三被上诉人发布的售房广告如何认定，上诉人主张被上诉人兑现广告承诺有无依据。2009年10月12日，被上诉人为促销所需，在乌鲁木齐晚报上刊登广告言明：即日起至10月28日，凡购买柏美优品水景别墅，即可享受三项优惠：两年物业费、乔迁喜宴、商超代金券，但同时要求起价每平方米为3300元。而上诉人于2009年5月9日就在被上诉人处认购了所需房屋，12月11日签订了定购单，且上诉人购买的房屋每平方米2950元，显然不符合被上诉人承诺的购房享受此优惠的条件。上诉人据此要求被上诉人兑现承诺的请求，本院不予支持。
关于上诉人提出原审法院采信证据程序违法的理由，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第六十三条“人民法院应当以证据能够证明的案件事实为依据依法作出裁判。”第六十六条“审判人员对案件的全部证据，应当从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断。”上诉人以原审法院对其证据未予采信，据此认为原审程序违法的理由不能成立。
综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1066元，由上诉人潘亚琪负担（已预交）。
本判决为终审判决。
审判长 张 华
审判员 张玲玲
审判员 韩 卫
二〇一四年二月二十七日
书记员 石 英