湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0104民初459号原告：湖南保利物业管理有限公司，住所地长沙市雨花区劳动东路550号今利园1、2座东头，统一社会信用代码：91430100753369988P。法定代表人：杨文波，董事长。委托诉讼代理人:刘丽娟，女，1988年10月1日出生，汉族，住武汉市江夏区系原告公司员工。委托诉讼代理人:陶何蓉，女，1978年1月29日，汉族，住长沙市岳麓区系原告公司员工。被告:郭娟，女，1991年11月5日出生，汉族，湖南省汨罗市。原告湖南保利物业管理有限公司（以下简称“保利物业公司”）诉被告郭娟物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月16日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告保利物业的委托诉讼代理人刘丽娟、陶何蓉到庭参加了诉讼。被告郭娟经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告保利物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付2011年7月1日至2018年1月31日期间的物业费80821.74元；2、判令被告支付违约金30000元，合计110821.74元；3、被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：原告是保利麓谷林语的物业管理服务企业。被告系麓谷林语XX栋XX房业主，实测面积341.02平方米。《前期物业服务合同》约定：原告在物业管理区域内提供物业服务，业主按照建筑面积交纳物业服务费（3元/月?平方米）。物业管理服务费按（年）交纳，每次交纳费用的时间为每（年）15日前，在下（年）首日及以后交纳的视为逾期缴纳。每逾期一日，应按欠费总额的千分之三向乙方支付违约金。被告自2011年7月1日至2018年1月31日，拖欠原告物业费80821.74元，应该按照合同约定向原告支付违约金237563.82元，现原告仅要求被告支付违约金30000元。原告多次电话、书面催缴，被告拒不交纳。为此，现提起诉讼，请求法院作出公正的判决，支持原告的诉讼请求。被告郭娟经本院合法传唤未到庭参加诉讼，进行答辩、举证、质证，视为放弃答辩、举证、质证的权利。经审理查明：2011年1月13日，保利物业公司由长沙市保利物业管理有限公司更名为湖南保利物业管理有限公司。2010年3月10日，湖南保利房地产开发有限公司与原告签订了《保利麓谷林语前期物业服务合同》，该合同第十二条约定：本物业管理区域物业服务收费实行包干制,物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：小高层住宅（11层以下）1.5元/月．平方米；高层住宅（11层以上）1.8元/月．平方米;别墅3元/月．平方米。第十四条约定：物业服务费按年交纳；业主或物业使用人应于每年15日前向乙方交纳当期的物业服务费，在下年首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的千分之三向乙方支付违约金。被告郭娟系XX栋XX号房业主，房屋为别墅，房屋建筑面积341.02平方米。被告自2011年7月1日起至2018年1月31日一直未交纳物业服务费。上述事实有原告的当庭陈述、《保利麓谷林语前期物业服务合同》、业主信息登记卡（林语墅客户关系表）、《关于催缴物业管理费的通知》及快递回单、短信记录等证据证明，本院予以确认。本院认为，湖南保利房地产开发有限公司与原告保利物业公司签订的《保利麓谷林语前期物业服务合同》，是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。因此，原告为被告所在的小区提供物业服务有相应的合同依据。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告为被告提供了物业管理服务，被告应按合同约定交纳物业费。被告自2011年7月1日起至2018年1月31日止，一直未交物业服务费，对于原告要求被告支付物业服务费80821.74元，本院予以支持。确定被告向原告支付物业服务费2011年7月1日至2018年1月31日止的物业服务费80821.74元（341.02㎡×3元/㎡/月×79个月）。对于原告要求被告支付违约金30000元，虽然被告没有及时交纳物业服务费存在违约行为，应当承担违约责任。本院认为，违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。因此，本院综合考虑本案的实际情况，对原告的该项诉讼请求部分予以支持，酌情确定被告向原告支付违约金为应交纳物业服务费的10%即8082.17元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告郭娟在本判决生效之日起十日内向原告湖南保利物业管理有限公司支付自2011年7月1日起至2018年1月31日止的物业服务费80821.74元，违约金8082.17元，共计88903.91元。二、驳回原告湖南保利物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取1258元，由被告郭娟负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员 谌晓宇二〇一八年四月十二日法官助理 蔡 瑛书 记 员 夏小云附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。