上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）宝民三（民）初字第1015号
原告上海佳幺实业有限公司。
法定代表人郭怀义。
委托代理人吴增义、上海市申中律师事务所律师。
委托代理人钱云彬，上海市申中律师事务所律师。
被告上海宝山工业园区投资管理委员会。
法定代表人杨宝康。
被告上海宝山工业园投资管理有限公司。
法定代表人杨宝康。
上列两被告共同委托代理人钱翊梁，上海钱翊梁律师事务所律师。
上列两被告共同委托代理人应瑛，上海钱翊梁律师事务所律师。
原告上海佳幺实业有限公司（以下简称佳幺公司）诉被告上海宝山工业园区投资管理委员会（以下简称宝山工业园区管委会）、被告上海宝山工业园投资管理有限公司（以下简称宝山工业园公司）项目转让纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告佳幺公司的委托代理人吴增义、钱云彬，被告宝山工业园区管委会及宝山工业园公司的共同委托代理人钱翊梁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告佳幺公司诉称，2004年9、10月间，两被告为落实宝山工业园区内的配套服务，与原告达成协议，由原告在园区内建设3号楼开设酒店。双方于2004年10月10日签订协议书，约定3号楼土地共17亩，以每亩人民币10万元的价格随同房产一起转让给原告，该项目建造由原告投资，竣工验收后由被告办理相关手续转让过户给原告。原告为履行开设酒店的合同义务，还专门投资设立了案外人上海宝琪旅店管理有限公司（以下简称宝琪公司）开展经营。原告于2005年5月18日向被告支付170万元，宝琪公司于2006月11月1日向被告支付500万元。2010年8月，被告二以其自己名义办理了3号楼的房地产权证。目前双方因转让问题发生争议，故原告起诉要求被告将宝山工业园内3号楼项目即云洲路XXX号1幢、2幢房屋房地产权利归原告所有。审理中，原告变更诉请，认为不再要求履行转让协议，要求被告按照评估报告确定的金额，支付土地、建筑物、经营设备、装修添附等各类价款，共计41，788，870.93元。
被告宝山工业园区管委会及宝山工业园公司共同辩称，本案所涉在建工程系国有资产，不经过法定程序不能直接转让，双方原先签署的转让协议系无效协议，不同意原告关于产权过户的诉讼请求。鉴于合同无效，原告确有损失，被告可以按照原告的实际投入和相应合理的财务成本支付补偿款。
经审理查明：
一、2004年10月10日，宝山工业园区管委会（甲方）与佳幺公司（乙方）签订协议书，约定由佳幺公司投资建造宝隆居家酒店，土地面积17亩，甲方以每亩10万元总计170万元随同房产一起转让给乙方。建筑装潢施工完毕后，经验收合格，由甲方办理相关手续转让过户至乙方，转让价格土地转让价170万元，居家酒店的建筑以经审计确认最终价作为计算房产转让价，总转让款四年支付完毕，项目建造竣工验收后即支付总价的20%，当支付总价的50%时，甲方应取得房产证并办理过户于乙方手续，第三年、第四年分别支付总价的25%。2010年8月，被告宝山工业园公司登记为3号楼的房地产权利人，该房屋登记地址为云洲路XXX号1幢、2幢。
二、2011年10月31日，宝山区发展和改革委员会发文，关于宝山工业园区《申请批准办公配套辅助设施3、4号楼项目转让的请求》的办理意见，该意见主要内容：原则同意对3、4号楼进行转让；在转让和处置过程中，须严格遵守本区国有资产管理的程序和要求，在不改变公共配套设施用途的前提下，委托第三方评估公司进行评估，对3号楼采取进市联合产权交易市场公开竞价的方式予以出让，对4号楼按照有关规定办理在建工程转让手续。
三、2004年10月14日，佳幺公司向宝山工业园区管委会支付170万元。2006年11月1日，宝琪公司向宝山工业园区管委会支付500万元。原告在3号楼建设办证、开业经营等过程中另支出了房产税、公众责任险、设备检测维护及维修费、家具家电、经营管理软件等各类费用合计370余万元。
四、2007年8月，中国建设银行上海市分行造价咨询中心就3号楼项目出具造价咨询报告，审定造价14，096，938元。2012年3月12日，上海瑞和会计师事务所有限公司对3号楼建设项目成本费用进行专项审核并出具报告，其中建安费用与上述审定造价一致，加上其他相关费用后，建筑物21，234，243.98元、设备类2，832，003.73元、低值易耗品627，377.27元、土地6，822，841.44元、计算机软件47，222.13元，该建设项目成本费用总计31，563，688.55元。
五、2012年10月，上海联合产权交易所挂牌转让罗店镇7街坊6／1丘房产及其相关资产和6／2丘在建项目（即3号楼、4号楼），挂牌价格为9，961.72万元。
六、本案审理中，双方当事人一致同意由上海沪博资产评估有限公司对3号楼的价值进行评估。该公司于2014年2月28日出具评估报告，认定以2013年12月31日为基准日，3号楼建筑物价值1，666.98万元，设备类资产价值122.38万元，无形资产2，358.16万元（其中土地使用权2，355.80万元），资产总计4，178.89万元。本案评估费与（2013）宝民三（民）初字第1014号案件合并计算为12万元，由原告预付。
以上事实，有原告提供的协议书、付款凭证、中国建设银行上海市分行造价咨询中心出具的造价咨询报告、上海瑞和会计师事务所出具的专项审核报告、房地产权证，被告提供的股东会决议、国有资产评估项目核准申请表、宝国资委评核（2012）2号文件、上海沪博评估公司出具的资产评估报告及双方当事人的陈述等证据予以证明，经庭审质证，本院予以认定。
本院认为，根据国有资产管理的相关法律规定，国家出资企业进行重大投资，为他人提供大额担保，转让重大财产，进行大额捐赠等重大事项，不得损害出资人和债权人的权益，并由履行出资人职责的机构决定。根据被告的企业性质及相关政府部门对3号楼项目的相关批复文件来看，该房地产项目应属国有资产无疑。被告未办理国有资产转让的相关手续，在项目尚未正式开工的情况下就与原告签订转让协议，显然无效。合同无效后双方应当根据各自的过错程度分担相应的损失。被告作为国资管理机构及国企，违规转让3号楼项目，显然应当承担主要过错。原告未充分注意法律风险和投资风险，盲目签订协议进行投资建设，亦应当承担一定的责任。庭审中，双方虽然一致认为存在财务成本，但均未能充分举证，本案若仅以原告土地款和工程款的支出金额计算合同无效的损失，显然不符合客观情况。从本案事实来看，原告从2004年起即开始投资建设，投资建设周期较长，而且其对合同无效的主观过错程度显然较轻，故以评估结论为基础，酌定其损失较为合理。根据已经查明的事实，原告按约付清了土地款，但工程款实际仅支付500万元，虽然双方合同约定3号楼项目过户后再付清钱款，但从无效合同后果处理的基本原则出发，还是应当以其实际出资情况来判断其损失。原告认为3号楼项目有其全额出资，被告出资部分属于垫资或借款等意见，不予采信。当然，原告另外还支出了房产税、检测费等其他相关费用，可一并酌情处理。综合本案各方面的实际情况，再参考评估结论（且该评估报告中对建筑物和经营设备等已经折旧），本院酌情确定原告将3号楼项目及相关营业设备等一并交付被告，被告支付补偿款3，000万元。另外，本案两被告对于一并承担法律责任并无异议，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，判决如下：
一、原告上海佳幺实业有限公司于本判决生效之日起三十日向被告上海宝山工业园区管理委员会、上海宝山工业园投资管理有限公司移交宝山区云洲路XXX号1幢、2幢房屋及相关经营设备设施（以资产评估报告所列内容为准）；
二、被告上海宝山工业园区管理委员会、上海宝山工业园投资管理有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告上海佳幺实业有限公司支付3号楼项目即云洲路XXX号1幢、2幢房屋及相关经营设备设施的补偿款3，000万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费250，744元，由原告上海佳幺实业有限公司负担25，075元，被告上海宝山工业园区管理委员会、上海宝山工业园投资管理有限公司负担225，669元。评估费60，000元，由原告上海佳幺实业有限公司负担5，000元，被告上海宝山工业园区管理委员会、上海宝山工业园投资管理有限公司负担55，000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 王 力
审 判 员 穆英慧
人民陪审员 时金兰
二〇一四年七月二十五日
书 记 员 朱旻卿
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。