成都市锦江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）锦江民初字第2614号
原告陈文俊，女，1986年8月21日出生，汉族，住四川省南溪县。
委托代理人胡定芳，北京市中银（成都）律师事务所律师。
委托代理人宋文君，四川蜀嘉律师事务所律师。
被告成都融创置地有限公司。住所地：成都市锦江区。
法定代表人韩放，成都融创置地有限公司总经理。
委托代理人杨雅婷，泰和泰律师事务所律师。
委托代理人王宇，男，1982年8月22日出生，汉族，住成都市青羊区，系成都融创置地有限公司员工。
原告陈文俊与被告成都融创置地有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年4月13日受理后，依法由代理审判员王艳适用简易程序独任审判，于2015年5月26日公开开庭进行审理。原告陈文俊的委托代理人胡定芳，被告成都融创置地有限公司的委托代理人杨雅婷、王宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈文俊诉称，2010年1月20日，原告与被告签订了商品房买卖合同，合同约定原告以467240元的价格购买被告开发的位于成都市锦江区水杉街蓝谷地·天域五期9幢2单元2层2号房屋。同时约定被告应于2011年12月31日前向原告交房，且在交房之日起450日内为原告办结房屋权证。如被告未按期办理产权证，原告又愿意继续履行合同的，被告应当按原告已付房款每日万分之一的方式向原告支付违约金。并约定被告应当于2012年12月31日前取得原告购买房屋所在楼栋的权属证明，如未取得则按已付房款日万分之一向原告支付违约金。合同签订后，原告依约向被告支付了购房款。后被告通知原告于2011年12月30日交付房屋，因交付的房屋实际面积与签约时合同面积有差异，原、被告签署《商品房买卖合同》面积补充协议，约定房屋总价变更为481257.2元。被告交房后，因其自身原因，长期未取得原告购买房屋所在楼栋的权属证，也未为原告办理上述房屋房产证，直至2014年6月24日，被告方才取得原告购买房屋所在楼栋的权属证书，直到2014年9月19日方才为原告办理完毕房产证。综上，原告认为被告的此种行为已严重违反双方合同约定。故诉至法院请求判令：1、被告立即支付逾期办证的违约金25558元（当庭变更为26036元，庭审中明确所有权转移登记违约金：房屋总价款481257.2元×自2013年3月27日至2014年9月19日违约天数541天×万分之一）；2、被告立即支付原告因其未按期取得原告购买房屋所在楼栋的权属证明而产生的违约金25230元（当庭变更为25939.75元，庭审中明确所有权初始登记的违约金：房屋总价款481257.2元×2013年1月1日至2014年6月24日共539天×万分之一）；3、诉讼费用由被告承担。
被告成都融创置地有限公司辩称，原告在2015年4月13日向法院提起诉讼，其请求支付逾期办理争议房屋的所有权初始登记及转移登记的违约金均已超过两年的诉讼时效，应当依法驳回其诉讼请求，原告提出的违约金没有相关证据证明其实际遭受的损失，应当依法予以驳回。如果有违约金，逾期办理房屋的所有权初始登记及转移登记属于同一违约行为，所有权转移登记的办理依附于所有权初始登记的办理，对违约金不应分别计算。原告关于违约金的截止时间应当是2014年7月29日，因为当日被告已经向成都市城乡房产管理局提交了办理原告房屋所有权转移登记的申请书等完备材料。从2014年7月29日起被告再无违约行为，不应再承担违约责任。同时，请法庭依据合同法以及司法解释对违约金予以调低。
经审理查明，2010年1月20日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》，约定：原告购买位于成都市锦江区三圣乡大观村一、二组“蓝谷地·天域”9栋2单元2层202号房屋，其房价款467240元。并约定房屋交付时间为2011年12月31日前；被告应当在2012年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因被告的责任未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，原告不退房的，合同继续履行，自被告应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，被告应当按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金，并于被告实际取得权属证明之日起30日内向原告支付；房屋交付使用后，原告同意委托被告向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。如因被告的责任，原告未能在房屋交付之日起450日内取得房屋所有权证书的，原告有权退房，原告退房的，被告应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照中国人民银行同期活期存款利率给付利息。原告不退房的，自原告应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金，并于原告实际取得房屋所有权证书之日起30日内由被告支付。因交付的房屋实际面积与签约时合同面积有差异，原、被告签署《商品房买卖合同》面积补充协议，约定房屋总价变更为481257.2元。合同签订后，原告依照约定支付了全部购房款，被告于2012年6月28日向原告出具《销售不动产统一发票》。
2011年12月31日前，被告向原告交付房屋。原告接收房屋后交付相关契税、维修基金等税费。
由于被告逾期为原告办理房屋所有权登记，原告于2014年4月2日提起诉讼，要求被告为原告办理房屋所有权证及国有土地使用权证，并支付逾期取得房屋初始产权登记违约金及逾期为原告办理房屋所有权证的违约金至取得房屋产权登记之日。审理中，原告撤回了要求被告关于办理国有土地使用权证登记以及逾期办证违约金的诉讼请求。经本院（2014）锦江民初字第1941号民事调解书确认，被告于2014年9月1日前协助原告办理位于成都市锦江区三圣乡大观村一、二组“蓝谷地·天域”9栋2单元2层202号房屋所有权登记。
2014年6月24日，被告取得位于成都市锦江区水杉街166号（“蓝谷地·天域”五期）9号楼的房屋楼栋权属证明。
2014年7月29日，被告向成都市城乡房产管理局申请办理案涉房屋的所有权转移登记。原告于2014年9月19日取得案涉房屋的房屋所有权证。
2015年4月13日，因被告逾期为原告办理案涉房屋的楼栋权属证明及转移登记，原告提起本案诉讼。
以上事实的认定，有原、被告双方的庭审陈述以及经法庭质证具有民事诉讼证据效力的以下证据在案为证：原告提交的原告的身份证，被告工商信息查询单，《商品房买卖合同》及其附件，《商品房买卖合同》面积补充协议，四川省成都市中大公证处（2010）川中证字第34381号《公证书》，销售不动产统一发票，契税完税证，印花税完税证，房屋所有权证复印件，成都市锦江区人民法院（2014）锦江民初字第1941号民事调解书；被告提交的成都市城乡房产管理局房屋所有权转移登记申请书。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告双方在平等、自愿基础上签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同》附件及《商品房买卖合同》面积补充协议，是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，其合法有效，原、被告双方应全面履行合同约定的义务。
一、关于诉讼时效。根据双方《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》附件约定，被告应在2012年12月31日前取得案涉房屋的楼栋权属证明，且应协助原告在房屋交付使用之日起450日内即2013年3月26日前办理房屋所有权转移登记。但是，由于被告的原因，其直至2014年6月24日才取得案涉房屋的楼栋权属证明；原告直至2014年9月19日才取得房屋所有权转移登记，从而被告构成违约。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，“由于出卖人的原因，买受人在房屋买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任”的规定，被告应当向原告支付违约金。双方合同约定逾期取得初始产权登记的违约金应于被告实际取得权属证明之日起30日内支付，逾期办理所有权转移登记的违约金应于原告实际取得房屋所有权证书之日起30日内支付，故原告于2015年4月提起诉讼，未超过诉讼时效。被告辩称原告的诉讼主张超过了诉讼时效，本院不予采纳。
二、关于逾期取得房屋楼栋权属证明的违约金。根据合同约定，被告应当在2012年12月31日前取得房屋所在楼栋权属证明，因被告的责任未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明，且原告不退房的，合同继续履行，自被告应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，被告应当按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金。经查，被告至2014年6月24日才实际取得房屋所在楼栋权属证明，实际逾期539天（2013年1月1日起至2014年6月24日）。但是，被告请求调低该项违约金。对此，本院认为，我国法律对于违约金采取“补偿为主，惩罚为辅”的原则，主要以补偿守约方的实际损失为主要功能。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“……人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，对违约金数额的调整，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，并根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。鉴于被告明确请求对违约金予以调低，并且原告也未举证证明其实际损失，故根据原、被告履约的实际情况、违约程度等因素，本院依法确定逾期取得房屋初始登记的违约金为9400元。
三、关于逾期办理房屋所有权转移登记的违约金。根据双方合同约定，房屋交付后，原告委托被告申请办理房屋所有权转移登记，如因被告的责任，原告未能在房屋交付之日起450日内取得房屋所有权证书的，自原告应取得的期限届满之次日起至实际取得之日止，被告按房价款每日万分之一支付违约金。关于此项违约金的计算时间，原告主张逾期办理房屋转移登记违约金计算期间是2013年3月27日至2014年9月19日，因本院已支持原告所主张的房屋交付之日起450日即2013年1月1日至2014年6月24日期间的楼栋权属证明违约金，原告再次主张2013年3月27日至2014年6月24日期间的所有权转移登记违约金，显属不当，本院不予支持。同时，被告于2014年7月29日向成都市城乡房产管理局申请办理案涉房屋的所有权转移登记，因开发商将办理房屋所有权登记的相关资料提交产权监理部门后，由于行政审批等履行正常手续所导致的登记时间延后，取得房屋所有权证的期间已非由于“出卖人的原因”所能控制，故在计算逾期办证违约责任时间时，应将办证机关办证期间予以扣除。综上，被告自取得案涉房屋楼栋权属证明起，实际逾期34天（2014年6月25日至2014年7月29日）。但是，被告请求调低该项违约金。故本院酌情确定逾期取得房屋所有权证的违约金为600元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条（法律条文全文附后）之规定，判决如下：
一、被告成都融创置地有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈文俊支付逾期取得房屋所在楼栋权属证明的违约金9400元；
二、被告成都融创置地有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈文俊支付逾期取得房屋所有权证的违约金600元；
三、驳回原告陈文俊的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费535元，由被告成都融创置地有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理审判员 王 艳
二〇一五年六月三日
书 记 员 郑云飞
附：本判决所适用法律条文全文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起9０日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起9０日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。