湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂05民终1620号上诉人（原审被告）：宜昌金东山商业管理有限公司，住所地宜昌市港窑路56号。统一社会信用代码91420500682692365U。法定代表人：莫绪环，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张婉，女，1990年3月7日出生，汉族，该公司法务。特别授权代理。被上诉人（原审原告）：林伟，男，1990年5月14日出生，汉族，户籍住址浙江省温岭市，现住宜昌市夷陵区。委托诉讼代理人：胡宵阳，湖北今天（宜昌）律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：谈兵，湖北今天（宜昌）律师事务所律师。特别授权代理。上诉人宜昌金东山商业管理有限公司（以下简称金东山公司）因与被上诉人林伟房屋租赁合同纠纷一案，不服宜昌市三峡坝区人民法院（2018）鄂0591民初41号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月27日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人金东山公司的委托诉讼代理人张婉，被上诉人林伟的共同委托诉讼代理人胡宵阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金东山公司上诉请求：1、请求二审法院撤销原判，依法改判金东山公司支付林伟租金47849.13元，并按照中国人民银行同期贷款利率支付违约金（不服金额为7479.38元）；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，依法应予改判。1、一审法院判决金东山公司按中国人民银行同期贷款利率四倍支付林伟利息，无任何合同依据和法律依据；2、一审庭审中，金东山公司已依法提出要求降低违约金计算标准。林伟并未提交其实际损失的证据，故金东山公司逾期付款给林伟造成的损失仅仅为其资金被占用的利息损失，而该等损失应当参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。综上，请求二审法院依法支持金东山公司的上诉请求。林伟辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当依法驳回金东山公司的上诉请求。1、按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条关于举证责任分配的规定，主张约定违约金过分高于造成损失的一方，应当承担相应的举证责任，所以举证责任应在金东山公司而非林伟；2、本案为租赁合同纠纷，根据合同的履行及过错程度上分析，本案主要过错为金东山公司未按照约定时间支付租金，林伟一方并无任何过错，故参照民间借贷利率的相关规定，按银行同期贷款利率的四倍支付资金占用的损失并无不妥。林伟向一审法院诉讼请求：1、判令金东山公司支付给林伟商铺租金67588.7元，利息1405.6元，并以欠付租金为基数从2017年2月18日起按银行同期商业贷款利率的四倍向林伟支付违约金至租金付清为止；2、由金东山公司承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2009年5月24日林伟（甲方）与金东山公司（乙方，原宜昌金东山商业管理咨询有限公司）签订了《湖北金东山市场四期商铺委托出租经营合同（B区）》，合同主要内容有：“一、本合同物业位置为金东山市场四期B区第壹层第0001214（B1－3－20）号商铺，建筑面积54.1平方米。二、委托出租期限自2009年11月18日至2017年11月17日止。三、租金代收标准及支付方式：1、2009年11月18日至2012年11月17日，由于乙方要为市场的培育、推广……。甲方自愿让乙方免费使用经营三年。2、2012年11月18日至2015年11月17日计叁年，乙方代承租人向甲方每年支付租金54104元。3、2015年11月18日至2017年11月17日计贰年，乙方代承租人向甲方每年支付租金60867元。4、……。租金代付时间：商铺交付开始即2012年11月18日，每季度第1个月的前20日内代付本季度租金，乙方为甲方在商业银行开立账户，由乙方划入甲方账户。……七、违约处理：……2、乙方如未在约定的时间内支付租金，甲方有权要求乙方在限期（不超过30天）内支付应付的租金，如逾期30日后仍未支付租金的，视为乙方违约，乙方则必须赔偿因违约给甲方造成的全部经济损失，并支付违约金伍万元，甲方有权继续履行本合同。”双方签订合同后至2011年6月28日，林伟与金东山公司签订《补充协议》，合同主要内容有“第一条、《湖北金东山市场四期商铺委托出租经营合同（B区）》中的公司名称因工商登记而发生变更的补充说明。第二条、委托出租商铺位置及面积的补充：原合同第一条约定甲方委托出租商铺产权面积以房管局实测面积为准，现甲方物业位置为金东山市场四期B区第1层第0001214号商铺，实测产权建筑面积为53.22平方米。第三条、……2、2012年11月18日至2015年11月17日计叁年，乙方代承租人向甲方每年支付租金53224元。3、2015年11月18日至2017年11月17日计贰年，乙方代承租人向甲方每年支付租金59877元。”2016年3月19日，林伟与金东山公司签订《补充协议》，就2016年一、二季度（2016.02.18-2016.08.17）代收租金支付时间达成如下协议：一、双方同意延期一年支付，乙方向甲方支付年利率5%延期利息，即2016年第一季度代收租金14056.09元，利息702.80元于2017年2月18日支付；2016年第二季度代收租金14056.09元，利息702.80元于2017年5月18日支付。二、本补充协议生效后，即成为《金东山市场四期商铺委托出租经营合同（B区）》及补充协议不可分割的组成部分，与之具有同等法律效力。除本协议中明确所作修改条款之外，原合同的其余部分继续有效。该新的《补充协议》代收租金系扣减了委托代征税款后的税后租金。庭审中林伟与金东山公司经对账，对金东山公司已付租金金额211837.31元（税后）无异议，现金东山公司尚欠林伟2016年第一、二季度租金（税后）计28112.18元及利息1405.6元，2017年二季度一半的租金（税后）6578.98元及2017年三季度租金（税后）13157.97元。同时查明，宜昌市地税局高新技术产业开发区分局与金东山公司签订《委托代征税款协议书》，委托金东山公司从2012年至2017年代征业主出租收入应缴纳的各项税费，金东山公司按2012年至2017年2月期间房产税为6%、2017年2月起房产税为12%，印花税0.1%代扣税款。期间金东山公司一直按扣除税款后给付林伟租金，且2016年4月10日双方签订的《补充协议》林伟认可了金东山公司扣除每季度税款。另查明，林伟为涉案房屋的所有权人，房屋所有权证号为宜市房权证西陵区（开）字第0307370号。一审法院认为，林伟与金东山公司签订的《湖北金东山市场四期商铺委托出租经营合同（B）区》及《补充协议》，均是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，对合同双方均有法律约束力。一、关于林伟主张金东山公司代征扣缴的税款部分应予支付并计算违约金的问题。《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第四十四条规定“税务机关根据有利于税收控管和方便纳税的原则，可以按照国家有关规定委托有关单位和人员代征零星分散和异地缴纳的税收，并发给委托代征证书。受托单位和人员按照代征证书的要求，以税务机关的名义依法征收税款，纳税人不得拒绝”之规定，金东山公司是宜昌市地税局依法委托代征的单位，其向林伟收取税款符合法律规定；林伟有依法纳税的义务，其没有另行缴纳过税款；双方在履行合同中，林伟诉前没有对金东山公司代收税款的行为提出过异议，因此，一审法院对林伟的该项诉讼请求不予支持。二、关于违约金的调整问题。金东山公司未按约定的期限支付租金，已构成违约，虽然合同约定的违约金为50000元，林伟对违约金的主张变更为以所欠租金为基数，按银行同期商业贷款利率的四倍计算，金东山公司亦请求调整降低。一审法院认为《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。一审法院根据合同的履行情况、金东山公司的过错、林伟资金占用期间的损失等因素，参照民间借贷利率的相关法律规定确定林伟主张的违约金以所欠租金为基数，按中国人民银行同期贷款利率的四倍予以计算。林伟与金东山公司对2016年一、二季度的租金达成补充协议已延期一年支付，但金东山公司再次逾期，应自补充协议确定支付之日起按银行同期贷款利率的四倍予以计算迟延履行违约金；2017年欠付的一个半季度租金，按合同约定，在逾期30天后按银行同期贷款利率的四倍予以计算迟延履行违约金。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决：一、宜昌金东山商业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付林伟租金（税后）、利息合计47849.13元（14056.09×2+702.8×2+6578.98+13157.97），并支付林伟违约金（违约金的计算按中国人民银行同期贷款利率四倍的标准，以租金14056.09元为基数，从2017年2月19日起计算到清偿之日止；以租金14056.09元为基数，从2017年5月19日起计算到清偿之日止；以租金6578.98元为基数，从2017年7月7日起计算到清偿之日止；以租金13157.97元为基数，从2017年10月7日起计算至清偿之日止）。二、驳回林伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费762元（已减半），由宜昌金东山商业管理有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：金东山公司的违约赔偿标准如何认定？林伟与金东山公司签订的《湖北金东山市场四期商铺委托出租经营合同（B）区》及《补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。金东山公司未付2016年第一、第二季度租金、2017年第二季度一半的租金及2017年第三季度的租金，构成违约，应承担相应的违约责任。因林伟亦未提供证据证实其所受损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”及第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，一审法院酌情对违约金5万元予以调整，以所欠租金为基数，参照民间借贷利率的相关法律规定，按银行同期贷款利率四倍计算迟延支付租金的违约金，以弥补出租人资金占用期间的损失，并无不当，本院予以维持。金东山公司关于违约金应按同期银行贷款利率支付的主张，没有事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，金东山公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由宜昌金东山商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨 昊审 判 员  王瑞菊审 判 员  肖小月二〇一八年六月二十五日法官助理  皮 慧书 记 员  熊芳园