四川省泸州市纳溪区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）纳溪民初字第977号
原告张古明，男，生于1958年10月10日，汉族，住四川省泸州市纳溪区。
原告唐德均，女，生于1959年11月13日，汉族，住四川省泸州市纳溪区。
以上二原告委托代理人张傲寒，四川天润华邦律师事务所律师。
被告泸州市永泰房地产开发有限公司，住所地：泸州市纳溪区永宁路53号，组织机构代码：20473127-8。
法定代表人周远素，该公司经理。
委托代理人肖文远，四川远智律师事务所律师。
原告张古明、唐德均与被告泸州永泰房地产开发有限公司（以下简称永泰公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷案，本院受理后依法由本院审判员曹琳娜担任审判长与代理审判员周莉、人民陪审员缪大林组成合议庭，公开开庭进行审理。诉讼中，因双方当事人申请对本案延期审理，本院对本案中止审理，本案恢复审理后，本院先后于2015年7月14日、7月31日公开开庭对本案进行审理，原告张古明、唐德均及其代理人张傲寒，被告永泰公司代理人肖文远到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张古明、唐德均诉称，2010年4月20日，与被告签订了《非住宅房屋拆迁产权调换协议书》。根据该协议书约定，被告以纳溪区“滨江苑”11号门市（面积：55.44㎡）与原告原有门面房（面积：37.79㎡）进行产权调换，以此对原告原有门面房进行拆除，双方应根据市场评估价议定结算产权调换的差价。安置房面积以房屋管理部门测定面积为准，交付面积的误差比绝对值在3%以内。签订协议后，原告按照协议完全履行了协议约定的义务。其后，被告对原告原有旧门面房进行了拆除，对拟安置的房屋进行修建，但被告通知原告接收竣工安置房屋前，原告经实地测量安置房屋面积仅32.48㎡，与协议约定面积误差比高达40%以上。且被告自2014年1月起至今，便未再支付原告安置过渡费，也未按约交付房屋。由于原告与被告多次协商解决未果，现起诉要求：一、由被告向原告交付已修建的位于纳溪·滨江佳苑11号拆迁安置营业房；二、由被告向原告支付安置营业房面积不足部分的双倍补偿金688800元；三、由被告向原告支付超过过渡期限的过渡费9054元，并赔偿原告维权支出的交通费600元。诉讼中，原告张古明、唐德均当庭申请撤回第三项中要求被告支付过渡费9054元的诉讼请求，本庭予以准许。
被告永泰公司辨称，拆迁安置还房应拆一还一，与原告签订的《非住宅房屋拆迁产权调换协议书》安置房面积与原告的被拆迁房屋面积差距过大，协议中对超过相关法律规定的还房面积的约定部分无效；安置房面积减少，是由于政府规划调整所致，属于不可抗力，被告对此不应承担违约责任或应减轻违约责任；对原告主张的交通费不认可；且认为本案争议门市虽面积减少，但仅是门市的进深变短，门市的宽度并未有变化，争议门市进深变短造成门市面积减少，实际减少部分为门市的里面部分，该部分的价值与实际门市的价值不一致，要求对减少部分的面积价值进行评估。
经审理查明，2010年4月20日，原告张古明、唐德均与被告永泰公司签订《非住宅房屋拆迁产权调换协议书》，该协议约定：被告实施“滨江苑”建设项目，需拆迁原告所有的住宅房屋，根据有关规定，原告自愿选择产权调换方式补偿安置。原告被拆迁房屋位于纳溪区安富新民街60号门市，建筑面积共37.79㎡，房屋建筑结构为木单结构，房屋使用性质为（营业用房、办公用房、生产用房、其它专业用房）。被告以“滨江苑”11号门市（建筑面积55.44㎡、房屋结构为框架结构、房屋使用性质为营业用房、办公用房、生产用房、其它专业用房），与原告被拆迁房屋进行产权调换，并由双方根据市场评估价议定结算产权调换的差价。安置面积以房产管理部门测定面积为准，交付面积的误差比绝对值在3%以内。实行期房过渡安置的双方在拆迁时暂按安置房分类评估价预算产权调换差价。在安置房屋市场评估价格确定后，双方应按本协议结算办法结清产权调换差价。协议书约定违约责任第2条：……安置房面积小于协议约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分按安置房评估价结算，面积误差比超过3%部分按安置房市场评估价双倍补偿原告。协议签订后，原告于2010年4月20日将被拆迁房屋及房屋产权证书一并交付被告。被告接收被拆迁房屋后，便委托专业拆迁公司对房屋进行拆除，进而开发修建“滨江苑”小区，并从原告交旧房之日起按约定向原告支付过渡费，2014年1月27日，纳溪·滨江佳苑经勘察、设计、建设、施工、监理五部门联合验收合格，被告于2014年2月10日通过《泸州晚报》向纳溪滨江苑业主发布交房通告，通告纳溪滨江苑业主“泸州市永泰房地产开发有限公司开发的‘滨江苑’项目定于2014年2月8日至2014年2月20日交房”。通告发出后被告于2014年2月1日停止向原告支付过渡费。因本案争议门市实际面积与双方约定面积差距过大，双方至今未对本案争议门市履行交接手续。
另查明：本案争议的纳溪区云溪西路二段14号2号楼（滨江苑）11号门市实际面积为34.45㎡。与本案争议门市同属被告所建的纳溪区云溪西路二段14号2号楼（滨江苑）的1-13号门面房，在本院（2014）纳溪民初字第971号房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案中，依当事人申请本院委托中介机构对该1-13号门面房市场价值进行评估，经评估该1-13号门面房2014年6月26日的评估单价为12459元／㎡。诉讼中，原告提出本院（2014）纳溪民初字第971号案件中的1-13号门面房与本案争议的11号门面房均是由被告开发的同地段、同时期、同类型的门面房，故前案经评估确定的12495元／平方米的单价应作为本案计算门面房面积缩减损失的依据。
上述事实，有原告提交的《非住宅房屋拆迁产权调换协议书》、双方于2010年4月20日签订的《协议书》、泸州市纳溪区房地产监理交易所出具的查档证明、四川四星房地产土地评估有限责任公司房地产评估报告书及技术报告复印件；被告提交的《非住宅房屋拆迁产权调换协议书》、《泸州市城市规划管理局关于泸州市永泰房地产开发有限公司“万泰滨江苑”住宅小区方案调整批前公示》、纳溪.滨江佳苑的一层平面设计图复印件两张、2014年2月10日《泸州晚报》复印件等证据在卷为据，结合原、被告的陈述，符合本案证据的客观性、关联性和合法性，本院予以认定，作为本案案件事实的定案证据。泸州市纳溪区人民法院（2014）纳溪民初字第971号民事判决书、泸州市中级人民法院（2015）泸民终字第147号民事判决书认定的事实，直接作为本案认定事实的依据。
本院认为，原、被告双方签订的《非住宅房屋拆迁产权调换协议书》是自愿协商的基础上签订的，系双方真实意思表示，只要不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。虽被告抗辩称《国有土地上房屋征收补偿条例》、《城市房屋拆迁管理条例》规定拆迁安置还房应拆一还一，双方约定的安置还房面积与原告的被拆迁房屋面积差距过大，认为与原告签订的《非住宅房屋拆迁产权调换协议书》中对超过相关法律规定的还房面积的约定部分无效，经审查《国有土地上房屋征收补偿条例》、《城市房屋拆迁管理条例》中并未对被征收人选择房屋产权调换的具体面积作限制性规定，故该《非住宅房屋拆迁产权调换协议书》合法有效，双方均应当按协议约定自觉履行，原告按协议约定向被告交付了被拆迁房屋，被告也应履行协议义务。
本案中，被告永泰公司交付门市面积缩小与约定的不一致，已构成违约。虽被告永泰公司主张交付门市面积缩小系因为规划的调整，属于不可抗力，应免赔或少赔。但被告永泰公司作为房地产开发商，主观上明知对规划设计图应经过相应的审批手续并进行相应的公示程序，其依据未经审批的初步设计方案与原告签订《非住宅房屋拆迁产权调换协议书》，对设计图可能无法报批通过应属于主观上可以预见的事实，不属于独立于个人的行为之外，并且不受当事人意志所支配的客观事实。不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”的相关规定，因此，被告交付门市面积与约定面积不符并非不可抗力导致，已构成违约，不能因此免除或减轻赔偿责任。
对本案被告赔偿标准应如何确定问题。本案中，双方签订的《非住宅房屋拆迁产权调换协议书》中约定：安置房面积小于协议约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分按安置房评估价结算，面积误差比超过3%部分按安置房市场评估价双倍补偿原告。该约定不违反相关法律规定。被告交付门市与约定面积的误差为20.99㎡，误差比绝对值为38%，已远远超过了面积误差比在3%以内的约定。故被告应按双方约定对原告予以补偿。因原、被告协议约定的标的物并不存在，被告永泰公司实际交付门市面积缩小，对本案的赔偿标准可参照同时期、同地段、同类型门市的价格进行计算。被告主张因合同中约定的门市进深与实际安置补偿门市的进深长度不一致，造成实际安置补偿门市面积缩小，实际缩小的部分为门市的里面部分，应以实际缩小的门市面积评估价作为计算赔偿的标准，并申请对缩小的部分门市面积价值进行评估。但庭审中被告永泰公司并未提供证据证明安置补偿门市与合同约定门市进深深度不一致及同一门市不邻街的靠里面部分比邻街部分价格更低的事实，应承担举证不能的后果，且被告并未按合同约定修建门市，实际安置补偿门市面积缩小的部分面积客观上并不存在，因此，无法实现对缩小部分面积价值进行评估。被告申请对安置补偿门市面积缩小的部分面积进行评估的理由不成立。原告提交的与双方协议约定的标的物同属被告所修建的纳溪区云溪西路二段14号2号楼（滨江苑）的1-13号门面房在本院（2014）纳溪民初字第971号房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案中的评估报告确认的12459元／平方米的单价，可参照作为确认本案争议的与之同地段、同时期、同类型的滨江苑11号门面房面积缩减计算损失金额的依据。
据此，本案被告因安置补偿门市面积缩小应对原告的赔偿金额认定为502346.88元［超过3%以内（含3%）计1.66㎡的部分20681.94元（1.66㎡×12459元／㎡，超过3%以上的部分19.33㎡，481664.94元（19.33㎡×12459元／㎡×2倍），合计502346.88元］。
本案中虽被告违约，但原告张古明、唐德均并未要求解除合同，而起诉要求继续履行合同，故双方应按合同约定确定各自的权利义务。《非住宅房屋拆迁产权调换协议书》第七条第7项约定：交房时乙方结清补差额。原告张古明、唐德均在接到被告永泰公司通知后，应向被告结算付清余款后接收房屋。故本案中，原告张古明、唐德均在接收诉争门市时，双方应对原告的超面积补差款予以结算。
对超面积补差款的确定，本案中，根据双方签订的《非住宅房屋拆迁产权调换协议书》第二条第二款明确约定：“实行期房过渡安置的，甲乙双方在拆迁时暂按安置房分类评估价预算产权调换差价。在安置房屋市场评估价格确定后，甲乙双方应按本协议计算办法结清产权调换差价。”该2500元／㎡仅为双方签订合同的暂时预算价格，且根据合同的对等性原则，原告也应按安置房屋市场评估价格即12459元／㎡与被告结算超出原拆迁房面积部分的购房款，即原告应向被告支付超面积补差款为219901.35元（12459元／㎡×17.65㎡）。
关于交通费应否支持问题。对原告主张的为参加诉讼支出的交通费，因原告未提供充分证据予以证明，仅提交了其代理人参加诉讼的交通费票据，且双方签订的《非住宅房屋拆迁产权调换协议书》中对该部分费用未作明确约定，故本院对原告的该项主张不予支持。
综上所述，被告泸州市永泰房地产开发有限公司应向原告张古明、唐德均支付的款项为安置房差额面积补偿款502346.88元；原告张古明、唐德均应向被告支付超面积安置补差款219901.35元。双方品迭后，被告泸州市永泰房地产开发有限公司还应支付原告张古明、唐德均282445.53元。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告泸州市永泰房地产开发有限公司于本判决生效后五日内向原告张古明、唐德均交付拆迁安置的纳溪·滨江佳苑2号楼11号营业房；
二、被告泸州市永泰房地产开发有限公司于本判决生效后五日内支付原告张古明、唐德均安置房差额面积补偿款502346.88元；
三、原告张古明、唐德均于本判决生效后五日内支付被告泸州市永泰房地产开发有限公司安置房补差款219901.35元；
四、品迭上述第二至三项，被告泸州市永泰房地产开发有限公司于本判决生效后五日内向原告张古明、唐德均支付282445.53元；
五、驳回原告张古明、唐德均的其它诉讼请求。
案件受理费13966元，由原告张古明、唐德均承担8000元，由被告泸州市永泰房地产开发有限公司承担5966元（上述费用二原告已垫付，被告在支付前述判项金额时一并向二原告支付）。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。
审 判 长 曹琳娜
代理审判员 周 莉
人民陪审员 缪大林
二〇一五年七月三十一日
书 记 员 郝晶晶