广东省深圳市福田区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）深福法民三初字第1353号 原告张效声 委托代理人廖观荣，广东国晖律师事务所律师。 委托代理人唐素兰，广东国晖律师事务所实习律师。 被告单大鹏 委托代理人周祁科，广东卓尚律师事务所律师。 被告李露群 第三人中原地产代理（深圳）有限公司，住所地广东省深圳巿福田区深南大道与民田路交界西南 法定代表人李耀智，董事长。 委托代理人陈莹莹，该公司员工。 第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司深圳罗湖支行，住所地广东省深圳市罗湖区深南东路 负责人李建良，行长。 委托代理人龙骧，广东巨龙律师事务所律师。 委托代理人许琦，广东巨龙律师事务所律师。 上列原告张效声诉被告单大鹏、李露群、第三人中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称中原地产）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月17日立案受理后，依法追加中国邮政储蓄银行股份有限公司深圳罗湖支行（以下简称邮储银行）作为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭适用普通程序审理本案，于2015年10月12日公开开庭进行了审理，原告张效声及其委托代理人廖观荣、被告单大鹏及其委托代理人周祁科、第三人中原地产的委托代理人陈莹莹、第三人邮储银行的委托代理人龙骧到庭参加诉讼，被告李露群经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告诉称，2015年4月13日，原告与两被告签订《二手房买卖合同》（编号：187050），约定两被告将位于深圳市福田区香林路和农轩路西北侧的香珠花园AB栋A-1101房产(房产证号：深房地字第3000765153号）售予原告，房屋交易价格为290万元。原告于合同签订当日支付了定金10万元，并将定金托管至中原地产的公司账户。以上事实有《二手房买卖合同》、定金收据及银联消费单、《资金托管协议》为证。在原告履行合同过程中，两被告告知原告不愿再出售此房产，不配合原告办理银行按揭手续，不愿将涉案房产过户给原告。两被告不继续履行合同之行为，违反合同约定及合同法的相关规定，损害了原告的合法权益。据此，诉至法院请求判令：两被告继续履行合同义务将房屋过户到原告名下并承担本案诉讼费用。诉讼过程中，原告变更其诉讼请求为要求判令：1、两被告继续履行涉案《二手房买卖合同》，注销涉案房产的抵押登记，配合原告办理首期款资金监管及向银行按揭贷款，配合将涉案房产过户给原告并向原告交付涉案房产，第三人予以配合办理；2、两被告自2015年7月2日起每日向原告支付违约金1450元（以合同成交价2900000元为基数，按每日万分之五计算）至两被告完全履行全部合同义务之日止；3、两被告承担本案诉讼费用。 被告单大鹏口头答辩称，1、我方并未违约，原告未提供证据证明我方违约。根据谁主张谁举证的证据规则，原告应承担举证不能的法律后果，请求法庭驳回原告全部诉讼请求。2、首先违约的是原告，我方不同意继续履行合同。 被告李露群未作答辩，开庭缺席。 第三人中原地产发表意见称，在交易过程中，我方积极促进交易，及时催告，尽到了居间义务。双方交楼押金及定金共10万元托管于我方，我方将根据法院判决予以放款。 第三人邮储银行发表意见称，被告方在我行办理贷款，贷款合同属实。我行希望原、被告之间遵守契约精神，妥善处理双方的买卖关系，我行将根据法院的生效判决，配合法院在执行过程中处理好贷款合同关系。 经审理查明，2015年4月13日，原告与两被告签订《二手房买卖合同》（编号：187050），约定：两被告将位于深圳市福田区香林路和农轩路西北侧的香珠花园AB栋A-1101房产(房产证号：深房地字第3000765153号）售予原告，转让价格为290万元；原告同意在合同生效之即日向两被告支付定金10万元，定金交由双方所约定第三方监管；原告以向银行按揭贷款方式支付定金之外的楼款，原告须于2015年7月1日前将除定金、交楼押金之外的剩余首期款77万元支付至双方约定的银行监管账号或其它第三方的监管账号中，并须于2015年7月1日前向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，两被告需配合原告申请按揭银行提供所需卖方资料及相关文件并签署银行要求的法律文件；在原告按照约定将楼款一次性支付至买卖双方指定的第三方监管账号或取得银行贷款承诺函，且两被告已取得房地产证原件之日起3个工作日内，双方须签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续；如两被告未按照本合同约定的期限履行义务，原告有权要求两被告以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同；双方同意过户所产生的赎楼费用包括因提前还贷卖方按揭一行征收的罚息、违约金及相关费用、赎楼公证费、赎楼担保费和短期利息由买卖双方各支付一半。同时，原告与两被告及第三人中原地产就涉案房产交易签订《资金托管协议》，约定：原告与两被告同意将定金10万元、交楼押金1万元交由中原地产进行托管。 同日，原告支付了定金10万元并交由中原地产托管。 2015年7月1日，原告发短信给被告要求被告于当日到银行作首期款资金监管。被告单大鹏当即回复称不卖房子了。第三人中原地产陈述：中原地产督促买卖双方办理资金监管时，原告同意配合资金监管，被告方不同意继续履行。 此后，合同未再继续履行。 原告起诉后，于2015年8月12日向两被告发出《再次履约催告函》，要求两被告在收到函件后三日内办理委托公证手续，在收到函件后五日内到中原地产处与原告签订二手楼交易资金监管协议。被告单大鹏确认收到函件，但未予回复。 另查，涉案房产登记于两被告名下，被告单大鹏作为借款人向第三人邮储银行贷款并将涉案房产抵押给邮储银行，目前房产仍处于抵押状态。邮储银行陈述其与借款人单大鹏的借款抵押合同仍在正常履行状态。 又查，深圳市不动产登记中心出具证明称：2015年10月16日，原告具备深圳市住房限购区域内的住房购买资格，可购1套。 另，庭审时，原告表示同意一次性付款给两被告购买涉案房产，并同意代两被告付清第三人邮储银行的债务以消除涉案房产的抵押；第三人邮储银行表示在保证其抵押债权的情况下同意配合办理注销抵押手续。法庭辩论时，被告单大鹏认为在认定两被告违约的情况下，原告请求的违约金计算标准违约金过高，请求法庭调整。 本院认为，原告与两被告签订的《二手房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应严格按照合同约定履行各自义务。原告依约支付定金后，两被告应配合原告办理资金监管手续，但两被告未予配合并表示不愿意继续履行合同，构成违约，原告有权要求两被告继续履行合同。原告同意以一次性付款的方式支付剩余购房款280万元（290万元-10万元），该履行方式客观上更有利于两被告收取购房款的合同目的的实现和合同继续履行，本院予以认可。关于违约金，因两被告违约，原告有权依据合同约定要求两被告支付逾期履行违约金，违约金应从合同约定办理资金监管手续的截止日期即2015年7月1日开始计算至本判决作出之日止，至于本判决作出之后违约事实是否存在尚不确定，若有违约事实的实际发生，原告可另行主张权利；合同约定按转让成交价的日万分之五计算违约金，按照该约定标准计算的违约金过分高于原告的实际损失，且被告单大鹏对此提出了调整请求，故本院参照同地段房屋租金标准及合同的签订、履行情况，酌情调整违约金为按转让成交价290万元的日万分之一计算，对原告主张违约金的超出部分，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告单大鹏、李露群应于本判决生效之日起10日内向第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司深圳罗湖支行清偿涉案房产即位于深圳市福田区香林路和农轩路西北侧的香珠花园AB栋A-1101房产（房产证号为深房地字第3000765153号）的抵押债务，逾期未清偿的，可由原告张效声在10日内代为清偿；第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司深圳罗湖支行拒不接受的，被告单大鹏、李露群或原告张效声可向公证部门进行提存； 二、第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司深圳罗湖支行对涉案房产的抵押债权实现后，应在5日内协助办理注销涉案房产的抵押登记； 三、被告单大鹏、李露群应在涉案房产注销抵押登记之日起3日内向原告张效声提供收款账号，原告张效声应在10日内向被告单大鹏、李露群提供的账号支付购房款280万元（如原告张效声代被告单大鹏、李露群向第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司深圳罗湖支行偿还了抵押债务，原告代为清偿的款项在扣除因提前还贷而产生的罚息、违约金等赎楼费用的一半后应抵扣购房款）；被告单大鹏、李露群逾期提供收款账号的，原告张效声可向公证部门提存购房款； 四、被告单大鹏、李露群应于原告张效声支付完购房款或向公证部门提存购房款后的3日内将涉案房产交付于原告张效声； 五、被告单大鹏、李露群应于原告张效声支付完购房款或向公证部门提存购房款后的10日内与原告张效声共同向深圳市房地产权登记部门申请将涉案房产登记至原告张效声名下（过户登记需缴纳的税费按合同约定执行）； 六、被告单大鹏、李露群应于本判决生效之日起10日内向原告张效声支付违约金（违约金以290万元为基数按照日万分之一自2015年7月1日起计至本判决作出之日止）； 七、驳回原告张效声的其它诉讼请求。 如果当事人未按本判决指定的期间履行上述义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金或加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费30000元、保全费3020元（均已由原告预交），由两被告负担。 如不服本判决，当事人应于本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到缴费通知次日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不预交的，将按自动撤回上诉处理。  （本页无正文） 审 判 长  张凌炜 人民陪审员  陈绍粦 人民陪审员  蒋如秋 二〇一五年十一月十一日 书 记 员  殷智华 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。