安徽省广德县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）广民一初字第01686号
原告：广德县东晨置业有限公司，住安徽省广德县。
法定代表人：卢献光，系该公司董事长。
委托代理人：向世敏，安徽渊源律师事务所律师。
被告：唐世余，女，住安徽省广德县。
原告广德县东晨置业有限公司诉被告唐世余商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年6月25日立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭于2014年8月29日公开开庭进行了审理。原告广德县东晨置业有限公司委托代理人向世敏、被告唐世余均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
广德县东晨置业有限公司诉称：原告以出让方式取得位于广德县柏垫镇新政务区编号为广国用（2010）第21214号地块的土地使用权。原告经批准，在上述地块建设商品房，定名为东晨商贸中心。2011年6月20日，原被告双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：广东晨045号），约定原告将1#-2幢1层03号商铺售予被告，该商铺面积100.55平方米，价款为419897元，被告采用分期付款方式支付购房款。上述合同还对逾期交房、逾期付款及权属登记等均作出明确约定。被告于2011年支付第一期购房款210897元，后原告将验收合格的商品房交付被告，但被告却拒不支付余款209000元，经原告屡次索要无果。2014年3月，原告为被告办理了房地产权属证书，并垫付了房产契税费用16795.88元。时至今日，被告对购房余款及原告垫付的房产契税费用16795.88元置之不理。综上，原告认为：作为出卖人，原告已按双方签订的《商品房买卖合同》全面、切实地履行了自身义务，但作为买受人的被告却拒绝给付购房款，其行为显然已构成对合同的违约，故诉至法院要求：1、判决被告立即给付购房余款209000元、违约金22572元（从2013年1月1日起至起诉之日，共计540天，按日万分之二支付违约金），共计231572元；2、判令被告向原告返还办理房产契税费用16795.88元；3、本案诉讼费用由被告承担。
唐世余辩称：1、原告讲违约还款与违约金并无证据证明，因为合同上面讲是分期付款，并没有讲付款期限，原告是如何计算出的540天违约时间的。2、水电都是我自己开通，合格的商品房要开通水电，合同第7页第8条，讲验收合格商品房的备案，而原告什么都没有出示给我，是原告违约。3、原告一直用欺骗的方法对待我们业主，说是让我们一起把水电开通了，就可以帮我们把按揭办下来了，说是按揭办不下来钱就不要。关于契税的票的问题要不是我给他打了欠条，他是不会给我票据的。我当时已经讲过了要是按揭办不下来，就把房子退掉。
广德县东晨置业有限公司为证明自己的主张，向本庭提供了证据有：
1、企业法人营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明，证明原告主体资格。
2、商品房买卖合同，证明原告将房屋卖与被告，被告仍然拖欠购房余款的事实。被告存在明显的违约过错。
3、办理契税的银行的汇款凭证，证明是原告为被告办理房产证是垫付了契税。同时根据商品房买卖合同15条约定，办房产证发生的费用由买受人承担。这笔契税是被告为原告垫付的。
4、民事审判庭审笔录，证明原告已经向法庭提供了上述证据、被告拖欠房款的事实，以及当时交契税的钱是垫付的，以及当时为了办房产证把票给了被告。
唐世余为证明其主张成立，向本院交如下证据：
1、商品房买卖合同，证明合同约定原告2011年12月30日之前交房，但是实际上到2014年才交房，原告违约了。
2、水电费条子，证明水电都是我们自己开通的，是我们自己垫付的。
3、契税发票、房款的全款发票，证明原告承诺要给我们办按揭，按揭办不下来就不要这个钱了，就给我们开了全款发票。
4、广德县东晨置业有限公司商品房预约合同，证明原告讲分期付款，给我们办按揭的事实。
唐世余对广德县东晨置业有限公司提供的证据质证如下：对证据1、2、4的三性无异议；对证据3有异议，认为钱是杨明水交了，票也给了被告。
广德县东晨置业有限公司对唐世余提供的证据质证如下：对证据2无异议。对证据1的真实性无异议，同时这证据证明了总购房款的价格，证明买受人只支付了第一笔房款，买受人违约了出卖人可以收违约金，还证明了办理契税的义务在买受人。对证据3的真实性无异议，但认为这两张票据是为了办理房产证，票据给了被告并不代表被告把购房款给我们了，而且契税是杨明水通过刷卡的方式垫付的。对证据4的真实性无异议，但是对证明对象有异议，是否办按揭贷款及办理按揭的义务，没有约定是甲方（原告）的义务，这是预约合同，真正的合同也没有约定原告要办理按揭的义务。
本院结合双方当事人的陈述、举证、质证意见，对上述证据做如下认证：（一）对广德县东晨置业有限公司提供的证据1、2、4，唐世余无异议，本院经审查予以确认；对证据3被告认为办理契税的钱虽是杨明水垫付，但被告已经将钱给了杨明水，杨明水也将契税票据给了被告。本院认为双方当事人对本案中争议房产的契税费用由杨明水交纳的事实双方均无异议，原告认为应将该契税费用返还给原告并无法律依据，被告方认为此款系其与杨明水之间的经济往来的理由成立，故对该份证据本院认为与本案并无关联性，故不予认定。（二）对唐世余提供的证据，广德县东晨置业有限公司对其证据2无异议，本院经审查予以确认；对证据1、3、4的真实性均无异议，本院对该三份证据的真实性亦予以确认。对证据1，原告方认为同时也证明了房屋总价款及违约情况的处理等，本院认为符合证据的三性予以认定；对证据3，本院认为该份证据可以证明被告是合法取得该房屋，但无法证明被告所述的原告承诺给被告办按揭，如办不下来就不要钱了，所以给被告开了全款发票的事实，即无法证明其证明对象；对证据4，原告认为办理按揭贷款的义务并不在原告，且是预约合同，其双方的商品房买卖合同并没有约定原告有办理按揭的义务。本院认为根据该预约合同第五条的规定，双方签正式的”商品房买卖合同”之日起该合同自动失效。故该份合同对双方已无约束力，且2011年6月20日签订的商品房买卖合同中并未约定办理按揭的事项，故原告的质证意见本院予以采纳。
根据采信的证据并结合当事人的陈述，确认本案以下法律事实：2011年6月20日，原被告双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：广东晨045号），约定原告将东晨商贸中心1#-2幢1层03号商铺售予被告，该商铺面积100.55平方米，价款为419897元。该合同第六条约定买受人采用分期付款方式支付购房款。第一次付款为210897元，对余款209000元的付款时间并未约定。被告于2011年支付第一期购房款210897元，余款209000元至今未付。2014年2月原告方将购房全款发票开具给被告，2014年3月，原告为被告办理了房地产权属证书。2014年被告为开通水电花费9000元，原告同意在房款中抵扣。原告方认为系2012年年底将房屋钥匙及房屋交付给被告，而被告方认为交房钥匙时间为2013年8月，交付房屋时间为2014年元月。原告认为：作为出卖人，原告已按双方签订的《商品房买卖合同》全面、切实地履行了自身义务，但作为买受人的被告却拒绝给付购房款，其行为显然已构成对合同的违约，故诉至法院要求：1、判决被告立即给付购房余款209000元、违约金22572元（从2013年1月1日起至起诉之日，共计540天，按日万分之二支付违约金），共计231572元；2、判令被告向原告返还办理房产契税费用16795.88元；3、本案诉讼费用由被告承担。
本院认为：商品房预售合同，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给承购人，承购人支付定金或者房屋价款的合同。原告广德县东晨置业有限公司与唐世余签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容没有违法法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，受法律保护，对双方当事人具有约束力。本案的主要争议焦点为：一是被告唐世余是否应该支付被告购房余款的问题；二是唐世余是否需支付违约金的问题；三是唐世余是否向原告返还办理房地产契税费用。
关于第一个争议焦点问题。根据双方当事人签订的《商品房买卖合同》，原告将1#-2幢1层03号商铺售予被告，价款为419897元。现原告已将该房屋交付被告使用，被告有根据合同约定的价款支付房款的义务。唐世余已交纳房款210897元，原告现起诉要求被告支付购房余款209000元的诉请符合法律规定，本院予以支持。被告唐世余辩称在2010年12月28日签订的商品房预约合同中有关于办理按揭的约定，但在双方签订正式的《商品房买卖合同》时该预约合同已自动失效，而在《商品房买卖合同》中双方并未就按揭事宜进行约定。故被告的该辩解意见不予采信。
关于第二个争议焦点问题。根据双方当事人签订的《商品房买卖合同》第六条，双方约定分期付款，但仅约定第一次付款210897元，对于余款付款方式和时间并未约定。且原告也无证据证明就该款对被告进行过催要。现原告根据该合同第七条中买受人逾期付款的违约责任条款诉请从2013年1月1日起按照日万分之二支付违约金，无事实和法律上的依据，故该项诉请本院不予支持。
关于第三个争议焦点问题。原、被告关于该16795.88元的契税由原告方股东杨明水交纳并开具出契税票据交付给唐世余的事实均予以认可。本院认为无论唐世余是否已将现金交付于杨明水，该笔款项系唐世余与杨明水之间的债权债务关系，本案原告要求唐世余返还该契税费用并无法律依据，故该项诉请本院不予支持。
另关于唐世余开通水电费用9000元，原告方同意在房款中抵扣，本院将在购房余款209000元中予以扣除。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告唐世余于本判决生效之日起十日内支付原告广德县东晨置业有限公司购房余款200000元。
二、驳回原告广德县东晨置业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5030元，由广德县东晨置业有限公司负担1000元，由唐世余负担4030元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人数提交副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。
审 判 长 朱泽芳
人民陪审员 徐长林
人民陪审员 陈义琴
二〇一四年九月十八日
书 记 员 彭友成
附相关法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
2、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。