江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终8892号
上诉人（原审被告）：于嘉昊，女，1986年12月8日出生，汉族，无业。
委托诉讼代理人：王瑞，江苏诺法律师事务所律师。
委托诉讼代理人：许一鸣，江苏诺法律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：南京市六合人民商场有限公司，住所地南京市六合区雄州镇长江路2号。
法定代表人：侯传宏，该公司执行董事、总经理。
委托诉讼代理人：钱庆伟，该公司职工。
原审第三人：南京长发房地产开发有限责任公司，住所地南京市玄武区九华山42号。
法定代表人：蒋文，该公司总经理。
委托诉讼代理人：杨焘，江苏法德永衡律师事务所律师。
委托诉讼代理人：应志华，江苏法德永衡律师事务所律师。
上诉人于嘉昊因与被上诉人南京市六合人民商场有限公司（以下简称六合商场）、原审第三人南京长发房地产开发有限责任公司（以下简称长发公司）物权保护纠纷一案，不服江苏省南京市秦淮区人民法院(2016)苏0104民初5167号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月26日立案后，依法组成合议庭于2016年11月18日公开开庭进行了审理。上诉人于嘉昊及其委托诉讼代理人王瑞、许一鸣，被上诉人六合商场的法定代表人侯传宏及委托诉讼代理人钱庆伟，原审第三人长发公司的委托诉讼代理人杨焘、应志华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
于嘉昊上诉请求：1.撤销原判，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。1.一审判决忽略了鱼化龙公司是受长发公司委托同于嘉昊签订的租赁协议书，根据法律规定，该租赁协议书实际上直接约束于嘉昊和长发公司。2.一审法院对六商商场强行封锁商场大门、停止供水供电的行为认定错误。该行为严重侵犯了于嘉昊的合法权益，使于嘉昊无法正常经营，也无法搬出房屋。3.一审判决认定六合商场购买案涉房屋的事实有误。六合商场未出示和长发公司之间有关本案房屋的买卖合同，长发公司出卖案涉房屋应当向承租人告知，承租人拥有优先购买权，但是长发公司并未向承租人如实告知。六合商场也未提供房屋买卖的支付凭证，没有银行流水记录，6500万元的购房款不可能通过现金交易，应当有银行转账记录。六合商场与长发公司之间存在利益关系，长发公司的证词证明力不足，不宜作为判决依据。因此六合商场购买案涉房屋的事实并不存在，六合商场并不享有诉争房屋的物权，于嘉昊有权继续在租赁期间继续使用房屋，并且到期后还拥有优先承租权。二、六合商场不享有案涉房屋物权，一审判决依据《物权法》第三十四条规定作出判决，系适用法律错误。于嘉昊在2015年7月14日与鱼化龙公司签订的租赁协议截至到本案诉讼时尚未到期，于嘉昊有权占有使用房屋。在租赁期间即使房屋所有权发生变更，但因案涉协议直接约束长发公司，于嘉昊与长发公司之间的合同并未解除，于嘉昊仍有权使用房屋。
六合商场辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。一、鱼化龙公司与长发公司签订的整体租赁合同无论形式还是内容上均明确了二者为租赁关系，而非委托授权关系。于嘉昊与鱼化龙公司的租赁协议也证明二者为转租关系，于嘉昊实际上也是向鱼化龙公司交纳了押金、租金，并非向长发公司交纳，表明了其认可与鱼化龙公司的租赁关系。于嘉昊提交的授权委托书为复印件，真实性无法确认，且该授权委托书的内容也明确了长发公司与鱼化龙公司之间为租赁关系，该授权委托书的授权范围为整体招租的经营管理，于嘉昊与鱼化龙公司的租赁协议显然不在上述授权范围内；一审法院相关的案件判决已认定该授权委托书是长发公司授权鱼化龙公司经营管理的说明。二、六合商场在商场整体歇业期间给商场大门上锁是基于安全管理的需要，而停止供水供电并非六合商场的行为，在鱼化龙公司与长发公司租赁合同解除的情况下，于嘉昊对诉争房屋的占有已无合法依据，因此也谈不上对于嘉昊的侵权。三、六合商场与长发公司就诉争房屋的买卖行为有买卖协议、付款凭证、当事人双方的陈述予以确认。四、六合商场要求于嘉昊返还房屋并赔偿损失是基于房屋买卖行为以及原产权人的授权，授权六合商场行使产权人的权利，符合相关法律规定。五、虽然于嘉昊与鱼化龙公司的转租合同尚未到期，但在长发公司与鱼化龙公司租赁合同已经解除的情况下，于嘉昊对诉争房屋的占有已无合法依据，相关的权利和损失只能向鱼化龙公司主张。综上，于嘉昊的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
长发公司述称，一审法院查明事实清楚，适用法律正确。其与鱼化龙公司之间是整体承包租赁关系，而于嘉昊与鱼化龙公司之间是转租关系，且长发公司与鱼化龙公司之间的租赁关系已于2015年11月20日解除，因此其和于嘉昊之间不存在租赁关系，其与六合商场已签订房屋买卖协议，该协议正在履行中。根据该买卖协议，其认可六合商场自买卖协议签订后具有相应的经营管理权，因此六合商场的一审诉讼请求具有相应的请求权基础。综上，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
六合商场向一审法院起诉请求：1、于嘉昊将诉争房屋腾空返还六合商场；2、于嘉昊支付房屋使用费（自2016年3月7日起至其实际返还之日，按照5元/平方米/天的标准计算）。
一审法院认定事实：南京市中山东路300号长发中心北面负一、负二层房屋登记在长发公司名下。2013年9月29日，长发公司将上述房屋整体出租给鱼化龙公司。后鱼化龙公司与于嘉昊于2015年7月14日签订《租赁协议书》，约定：鱼化龙公司将诉争房屋出租给于嘉昊经营，租赁面积47.68平方米；租期自2015年7月1日起至2018年9月27日止，其中免租期至2015年9月27日止；年租金69612.8元、年物业管理费5721.6元。于嘉昊承租诉争房屋后，用于从事“八福臻宝”珠宝经营。后因鱼化龙公司未能足额向给长发公司支付租金、物业管理费和水电管理费等费用，长发公司与鱼化龙公司于2015年11月20日解除租赁关系。2016年1月5日，长发公司张贴公告称，由于鱼化龙公司欠缴租金、物业管理费及水电费，长发公司已与其解除《商铺整体承包租赁协议书》，另长发公司已与众邦公司签订房屋买卖协议，长发中心北面负一、负二层商业用房的经营方变更为众邦公司，众邦公司承诺将做好与鱼化龙公司的交接工作，延续各商户与鱼化龙公司签订的租赁合同，妥善处理各项事宜。2016年3月6日，六合商场与长发公司签订房屋买卖协议，长发公司将长发中心北面负一、负二层下沉式广场出售给六合商场，六合商场已支付购房款6500万元。2016年4月29日，长发公司张贴公告称，由于众邦公司无力支付后续购房款，长发中心北面负一、负二层下沉式广场已由六合商场购买，相关协议正在履行中，自购买协议签订之日起，上述房屋的经营使用权归六合商场所有。2016年4月30日，六合商场张贴公告告知各商户，因鱼化龙公司长期拖欠长发公司房租等费用，长发公司已解除和鱼化龙公司的租赁合同，愿意继续经营的商户，需要在15日内，与六合商场商谈，重新签订租赁合同，不愿意继续承租又不愿意与六合商场合作的商户，需在15日内，将租赁房屋腾空移交给六合商场，15日内未腾空的，六合商场将强行收回房屋，并诉至法院主张相关权利。2016年5月21日，六合商场在扬子晚报上刊登上述公告内容。2016年5月13日，于嘉昊将长发公司、鱼化龙公司、众邦公司、六合商场诉至南京市玄武区人民法院，要求解除其与长发公司及鱼化龙公司签订的《鱼化龙广场房屋租赁合同》，要求长发公司、鱼化龙公司返还租金、物业管理费、经营保证金、水电表押金、赔偿装修损失，并要求长发公司、鱼化龙公司、众邦公司、六合商场赔偿其相关经营损失。后该案依法移送至一审法院，目前尚在审理中。
本案审理过程中，于嘉昊提供照片一组，以证明六合商场自2016年4月起即将商场大门封锁，并在诉争房屋大门上加锁，侵害了于嘉昊的合法权益。六合商场对上述证据的真实性不持异议，但认为商场整体已经歇业，于嘉昊亦已不再经营，六合商场加锁的行为是出于对商场安全管理的需要。六合商场同时提供照片一组，以证明其对诉争房屋加锁的时间前后仅持续了六天。于嘉昊对照片真实性不予认可，认为诉争房屋一直处于被六合商场加锁的状态，于嘉昊无法进入。
一审法院认为，于嘉昊依据与鱼化龙之间的租赁合同承租使用诉争房屋，而诉争房屋系鱼化龙公司自长发公司处承租，因鱼化龙公司拖欠长发公司房租、物业管理费和水电费等，长发公司于2015年11月20日解除与鱼化龙公司之间的租赁合同，此后于嘉昊继续占有、使用诉争房屋已无合法依据，其理应返还诉争房屋。现六合商场自长发公司处购买诉争房屋，并支付部分房款，长发公司亦认可六合商场自2016年3月7日起即对诉争房屋享有经营使用权，故对于六合商场要求于嘉昊将诉争房屋腾空返还的诉讼请求，予以支持。关于于嘉昊认为六合商场在诉争房屋及商场大门加锁的行为侵犯其合法权益的抗辩主张，此时商场已经整体歇业，于嘉昊亦陈述其自2016年3月30日后未再实际经营，故六合商场出于商场整体安全管理需要而加锁的行为不无不当，且六合商场在加锁同时亦张贴公告，要求经营户与其联系，但此后于嘉昊实际占用诉争房屋，并拒绝腾空返还，理应支付相应的房屋占有使用费。关于诉争房屋占有使用费的计算标准，六合商场要求按5元/天/平方米的标准计算，但对此未能提供相应证据予以佐证，参照于嘉昊与鱼化龙公司约定的房屋租金标准，酌定于嘉昊按4元/天/平方米的标准支付房屋占有使用费为宜。综上，一审法院依据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：于嘉昊于判决生效之日起十五日内将南京市中山东路300号长发中心北面负一层1C-19号房屋（建筑面积47.68平方米）腾空并返还六合商场，并向六合商场支付上述房屋的占有使用费（自2016年3月7日起至实际返还之日止，按4元/天/平方米的标准计算）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取为25元，由于嘉昊承担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1.长发公司提交其与众邦公司的买卖协议及解除合同的协议，证明其与众邦公司签订买卖合同后又解除合同的事实。六合商场对此无异议，认为众邦公司准备购买案涉房产的资金系由其出借，后因众邦公司无力支付后续款项，经各方协调后将其出借给众邦公司的购房款直接转为其向长发公司支付的购房款。于嘉昊对两份协议的真实性无异议，但认为解除协议约定的是众邦公司将原支付给长发公司的定金、首付款转让给六合商场，与长发公司在一审庭审中陈述的支付价款方式不一致。本院认为，各方当事人对长发公司提交的与众邦公司签订的买卖协议及解除协议的真实性无异议，本院予以确认。
2.于嘉昊对一审法院认定六合商场和长发公司签订买卖协议，且已支付6500万元的事实提出异议，认为六合商场未提供买卖协议的原件或者复印件，付款情况也没有银行转账记录和相应的流水。六合商场认为其与长发公司签订了买卖协议并以转账的形式支付了6500万元，长发公司出具了收条，其现尚未取得案涉房屋所有权证。长发公司认可其与六合商场之间签订了房屋买卖合同，六合商场已付款6500万元，目前案涉房屋尚在长发公司名下。本院认为，六合商场与长发公司均认可其存在案涉房屋的买卖关系，长发公司当庭认可六合商场已付款6500万元，本院予以确认。
3.于嘉昊向一审法院起诉长发公司、鱼化龙公司、众邦公司、六合商场要求赔偿损失的（2016）苏0104民初6630号案件已经判决，当事人均未提起上诉，该案判决已经生效。该案经审理查明，2013年9月29日，长发公司与南京长发商业管理有限公司、鱼化龙公司签订《商铺整体承包租赁协议书》，约定长发公司将位于南京市秦淮区中山东路300号长发中心负一层、负二层北面商铺的房产租赁给鱼化龙公司，鱼化龙公司无权整体转租，不得以实际承租人未按期缴纳租金为由拒绝向长发公司缴纳合同项下的各项费用，租赁期限从2013年10月1日至2023年9月30日，共120个月；年租金9600000元整。2015年7月14日，鱼化龙公司与于嘉昊签订《鱼化龙广场房屋租赁合同》，将案涉房屋租赁给于嘉昊经营珠宝。因该判决已经发生法律效力，本院对该判决认定的事实予以确认。
4.一审法院在相关案件的判决中认定，长发公司曾于2014年2月27日出具《授权委托书》，授权委托鱼化龙公司对中山东路300号01、02、03、04幢-101至-111，-201室的商铺进行整体招租及经营管理，租期自2013年10月1日至2023年9月30日，委托自商铺整体承包租赁协议书终止之日失效。
各方当事人对一审查明的其他事实部分没有异议，本院予以确认。
本院认为，案涉南京市中山东路300号长发中心北面负一、负二层房屋原系长发公司所有，长发公司将上述房屋出租给案外人鱼化龙公司经营管理，鱼化龙公司又将案涉房屋转租给上诉人于嘉昊使用，故于嘉昊占有案涉房屋系基于其与鱼化龙公司的房屋租赁合同。于嘉昊虽主张长发公司与鱼化龙公司之间系委托授权关系，其签订的房屋租赁合同应当直接约束长发公司，但相关案件中的授权委托书系复印件，即便该授权委托书真实，该委托书载明的亦仅为长发公司授权鱼化龙公司进行整体招租及经营管理，且明确约定委托自商铺整体承包租赁协议书终止之日失效，结合长发公司与鱼化龙公司签订的《商铺整体承包租赁协议书》中鱼化龙公司无权整体转租的约定，该授权委托书应系长发公司对鱼化龙公司整体转租的重新许可，并不能改变长发公司与鱼化龙公司之间原来的租赁关系，故上诉人仅凭该授权委托书主张其与长发公司之间存在租赁关系，依据不足，本院不予采信。
长发公司与鱼化龙公司之间的房屋租赁合同于2015年11月20日解除后，于嘉昊与鱼化龙公司之间的租赁合同已无履行基础，应当随之终止履行。长发公司在与鱼化龙公司解除合同后，就解除合同的事实向各业主进行了公告，于嘉昊亦认可看到2016年1月5日的公告，且就不能继续履行租赁合同所受到的损失另案提起了诉讼，表明于嘉昊亦清楚其与鱼化龙公司之间的租赁关系已经终止。长发公司在租赁合同解除后出售案涉房屋，系处分自己的财产，于嘉昊主张长发公司出售房屋的行为侵犯了其优先购买权，缺乏法律依据，本院不予采纳。长发公司虽在公告中表明将由众邦公司负责做好鱼化龙公司的交接工作，但并未表示在众邦公司不承接鱼化龙公司的权利义务时，将由其自行承接，故于嘉昊在未达成新的租赁合意前，占有案涉房屋已无合同依据。长发公司与六合商场签订房屋买卖合同时，其与鱼化龙公司之间的租赁合同已经解除，其将案涉房屋所在广场的整体经营管理权委托六合商场行使，并不违反法律规定。于嘉昊虽主张六合商场并未实际支付长发公司购房款6500万元，但并未提供相反的证据予以证明，且长发公司对收到相应款项的事实予以认可，并当庭认可六合商场有权在签署房屋买卖合同之后行使房屋的经营管理权，应视为长发公司已将案涉房屋交付六合商场占有使用，六合商场依法取得案涉房屋的占有、使用和收益的权利，有权要求无权占有人返还房屋并支付占有使用费。六合商场在取得长发公司的授权后在案涉广场张贴公告，要求愿意继续经营的业主重新签订租赁合同，但六合商场与于嘉昊并未重新建立租赁关系，故六合商场有权要求于嘉昊迁让并承担相应的房屋占有使用费，于嘉昊主张六合商场无权让其迁让，依据不足，本院不予采纳。
于嘉昊还认为六合商场强行封锁大门，断水断电影响其经营，因六合商场入场时于嘉昊与鱼化龙公司的租赁合同已经终止，六合商场并无保障其继续经营的合同义务，故于嘉昊主张六合商场侵权，无事实和法律依据，本院不予采纳。
综上，上诉人于嘉昊的上诉请求不能成立，予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人于嘉昊负担。
本判决为终审判决。
审判长 夏海南
审判员 白文虎
审判员 汪德全
二〇一六年十二月十六日
书记员 汪海燕