江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0115民初10830号原告（反诉被告）：南京广积通贸易有限责任公司（组织机构代码：55888288-2），住所地南京市江宁区江宁街道庙庄村。法定代表人：曹玉仁，系该公司总经理。委托诉讼代理人：范成法，男，1966年2月16日生，汉族，系该公司员工。委托诉讼代理人：杨帆，江苏君泊律师事务所律师。被告（反诉原告）：李民强，男，1963年8月25日生，汉族。委托代理人：李海冬，江苏墨翰律师事务所律师。原告（反诉被告）南京广积通贸易有限责任公司（以下简称广积通公司）与被告（反诉原告）李民强房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。2017年8月24日开庭时，原告（反诉被告）广积通公司的委托诉讼代理人范成法、林传祥，被告（反诉原告）李民强及其委托诉讼代理人李海冬到庭参加诉讼。2017年10月19日，原告（反诉被告）广积通公司变更委托诉讼代理人林传祥为杨帆。2017年12月21日开庭时，原告（反诉被告）广积通公司的委托诉讼代理人范成法、杨帆，被告（反诉原告）李民强及其委托诉讼代理人李海冬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广积通公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即腾空并返还场地、厂房；2.判令被告支付占用期间的费用50000元；3.被告承担本案的诉讼费用。审理中，广积通公司变更第一项诉讼请求，要求被告立即腾空并返还××号厂房。事实与理由：其与被告于2013年10月22日签订摊位租赁合同一份，约定其将位于江宁街道庙庄社区广积通大型贸易市场的厂房租赁给被告从事钢材经营，摊位号××，租赁期从2013年12月1日至2015年2月28日。现合同期限届满，被告仍然占用上述摊位，其多次通知被告腾空厂房场地，被告至今置之不理。为维护其合法权益，故诉至法院。被告李民强辩称，1.涉案合同实际上履行不能，双方于2013年10月22日签订了涉案合同，广积通公司在收取其定金、租金后一直未按照合同约定提供其用于经营的厂房，且一直以各种理由拖延。现涉案合同实际上履行不能，广积通公司应当将已收取的定金、租金返还。2.不同意支付占有使用费，对于其实际占用的场地，其认为系广积通公司自愿提供，在厂房建成之前，用于存放机器设备，广积通公司亦承诺不收取任何费用。3.同意在合理期限内腾空场地。李民强并向本院提出反诉请求：1.判令广积通公司双倍返还定金20000元；2.判令广积通公司返还已交纳的租金63600元，并支付利息（以63600元为计算基数，自2013年10月22日起计算至实际返还之日止，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）；3.广积通公司承担本案诉讼费用。反诉被告广积通公司辩称，1.合同约定了保证金，非定金，保证金没有双倍返还的规定，且合同无效，不应适用定金双倍返还的罚则。保证金抵扣了占有使用费，不应返还。2.李民强实际占有涉案场地，不同意返还租金。3.不同意支付利息。本院经审理查明事实如下：2013年9月7日，李民强向广积通公司支付10000元，广积通公司出具收据，载明“D区中4户420㎡定金”。2013年10月22日，广积通公司（甲方）与李民强（乙方）签订《摊位租赁合同》一份，约定甲方将其拥有的位于南京市江宁区江宁街道庙庄社区广积通大型贸易市场的厂房租赁给乙方从事钢材经营，租赁摊位号为××，其中租赁厂房面积360平方米，租赁场地200平方米，租赁费用为厂房内摊位每月15元/平方米，外场地每月7元/平方米，租期一年，自2013年12月1日至2015年2月28日；乙方进场须办好各项手续，证照齐全，同时须向甲方交纳保证金，保证金交纳标准为：租场地60-500平方米的每个摊位为壹万元，租场地500平方米以上的每个摊位为贰万元。同日，李民强向广积通公司支付63600元，广积通公司出具收据，载明“钢材××区租金（15个月）”。另查明：2014年9月15日，南京市江宁区江宁街道社会管理综合治理办公室向涉案贸易市场内承租人发放了告知函一份，函称：“经相关职能部门巡查及群众举报，南京昌隆及广积通公司未经许可擅自在庙庄社区原大塘窑厂开办废旧物资交易市场，为维护广大经营户的合法权益，特将相关事项告知：一、该场所未经工商部门许可，擅自举办交易市场属非法经营，应予取缔；二、该场所内无任何污水处理设施，属于典型的污染环境行为，区环保局已专门进行了行政处罚，责令立即停止经营行为；三、该场所涉嫌非法占地，并侵占部分基本农田，应立即整改并恢复原状，情节严重将依法追究当事人的刑事责任。……在此提醒广大经营者认清形势，不要轻易签订任何租赁协议，已签协议交纳租金的，请通过法律途径维权。目前我区工商、国土、环保均已下达行政执法通知书，我街道也将配合相关部门组织联合执法依法进行行政执法。”该函同时要求场所内经营户在9月底前自行搬离，并将所有货物搬离。逾期未办理的，街道将组织相关部门进行联合执法，组织断水、断电，并对部分违建实施拆除，对没有搬离的货物和设备进行集中清理，所造成的损失自行承担。再，截止本案辩论终结，涉案厂房未取得建设工程规划许可证，也未取得主管部门批准。经本院组织勘验，广积通公司与李民强一致认可李民强实际占用的厂房为××号厂房。经测量，李民强堆放物品的面积为210平方米。李民强认为其租赁的面积为210平方米；广积通公司认为李民强租用的是××号厂房的全部面积，即536平方米。李民强陈述合同约定的××厂房、场地未建成，广积通公司称不清楚，不知道××在哪个位置。审理中，广积通公司与李民强一致认可前3个月为免租期。广积通公司陈述李民强承租的××厂房未建成，其交付给李民强水泥地，占地面积200平方米，未交付厂房，李民强于2014年3月1日搬迁至4号厂房，占地536平方米，后于2016年10月1日搬迁至××号厂房，占地536平米，但未提供证据。李民强不予认可，认为其自2013年12月1日起占有尚未建成的××场地，面积50平方米，占用到2016年9月30日，2014年、2015年停水停电，其堆放东西在该场地，2016年10月1日搬迁至××号厂房。广积通公司认为其主张的占有使用费已扣除李民强缴纳的保证金10000元和租金63600元，另主张50000元占有使用费。李民强陈述：广积通公司承诺市场建厂前，将涉案场地免费提供给其使用，并申请证人李某出庭作证。李某到庭陈述：其于2013年3月至同年10月在广积通公司招商部招商，但未与广积通公司签订劳动合同，广积通公司的季某于2013年10月份向所有业主承诺先交一年租金，等市场哪天开业了再算租金，后市场没有成立，其在11月份就离开了广积通公司。李民强对证人证言予以认可。广积通公司对证人证言不予认可，认为其从未成立招商部，无法证明李某与其的关系。以上事实，有《摊位租赁合同》、收据、勘验笔录及当事人陈述等证据证明。本院认为，法律规定：就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。广积通公司与李民强签订的《摊位租赁合同》约定广积通公司将位于南京市江宁区江宁街道庙庄社区广积通大型贸易市场租赁摊位号为××的厂房出租给李民强从事钢材经营，截至一审法庭辩论终结前，涉案标的并未取得房屋建设工程规划许可或经主管部门批准建设，故广积通公司与李民强于2013年10月22日签订的《摊位租赁合同》无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，广积通公司未提供证据证明其于2016年10月1日前向李民强交付的场地面积，故本院按照李民强的自认确认李民强占用的场地面积。经本院现场勘验，李民强现实际占用的面积为210平方米，广积通公司亦未提供证据证明其将××号厂房整体交付给李民强，故本院认定李民强占用使用××号厂房面积为210平方米区域。租赁合同被认定无效后，承租人应将租赁物返还给出租人，故李民强应将其占用使用的××号厂房面积为210平方米的区域腾空并返还给广积通公司。结合李民强的租赁用途以及本案实际情况，本院酌定由李民强参照场地租金7元/平方米/月的50%支付2014年3月1日至2016年9月30日的占有使用费5425元（7元/平方米/月×50%×50平方米×31个月），由李民强参照厂房租金15元/平方米/月的50%支付之后的占用使用费，即1575元/月（15元/平方米/月×50%×210平方米）的标准自2016年10月1日计算至实际返还之日，两项合计以123600元为限。李民强辩称广积通公司承诺市场开业前不收取占有使用费，但其提供的证据不足以证明上述意见，故本院对该辩称意见不予采纳。截至判决之日，广积通公司仍需退还李民强部分费用，对于广积通公司主张除李民强已缴纳的保证金和租金外的占有使用费的诉讼请求，本院不予支持。李民强要求广积通公司退还各项费用的诉讼请求，本院予以部分支持。鉴于合同无效，李民强要求双倍返还定金，无法律依据，本院不予支持。李民强要求广积通公司支付利息的诉请，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告李民强于本判决发生法律效力之日起10内将占用的南京市江宁区江宁街道庙庄社区广积通大型贸易市场××号厂房腾空并返还给原告南京广积通贸易有限责任公司；二、反诉被告南京广积通贸易有限责任公司于本判决发生法律效力之日起10日内向反诉原告李民强返还款项68175元，扣除李民强应支付的占有使用费（自2016年10月1日起，按照1575元/月的标准计算至实际返还之日止）；三、驳回原告南京广积通贸易有限责任公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告李民强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费1130元，由原告广积通公司负担1050元，由李民强负担80元，本案反诉案件受理费1100元，由反诉原告李民强负担621元，由反诉被告广积通公司负担479元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  樊琴亚人民陪审员  唐 宋人民陪审员  严 刚二〇一八年三月十九日书 记 员  吴 飞