上海市崇明县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）崇民一（民）初字第4796号
原告上海裕富棉纺厂。
执行事务合伙人施志康。
委托代理人顾耀球。
被告上海朋瀛农贸市场经营管理有限公司。
法定代表人金荣敏。
委托代理人黄惠超，上海市申江律师事务所律师。
委托代理人朱溟。
原告上海裕富棉纺厂与被告上海朋瀛农贸市场经营管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2013年9月26日立案受理后，依法组成合议庭审理。审理中，本院根据原告的申请，依法委托上海达智资产评估有限公司进行评估，并向双方当事人送达了该司法鉴定报告。本案分别于2014年5月20日、8月19日、11月26日、12月19日进行公开开庭审理，原告执行事务合伙人施志康及其委托代理人顾耀球，被告上海朋瀛农贸市场经营管理有限公司委托代理人黄惠超（5月20日未到庭）、朱溟（11月26日、12月19日未到庭）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海裕富棉纺厂诉称，2009年1月18日，上海织乐棉纺织厂施晓柳等十位股东与范玉章、ＸＸ兰、施志康、徐锡昌、朱全郎等六人签订了《股份重组协议书》，将上海织乐棉纺织厂的产权和土地使用权以人民币800万元（以下币种均为人民币）转让给范玉章等六人。范玉章等六人依约结清了转让价款。2009年6月，范玉章等六人合伙注册设立了上海裕富棉纺厂。2012年9月施晓柳等十位股东注销了上海织乐棉纺织厂。2009年3月18日，施志康受范玉章等五人委托与金荣敏签订了《上海市崇明县陈家镇裕民路XXX号物业租赁合同》，2009年9月27日，施志康代表上海裕富棉纺厂范玉章等六位合伙人与金荣敏、沈秋根、朱俊杰三人签订了《上海市崇明县陈家镇裕民路XXX号物业租赁补充合同》，约定：租赁标的为18329平方米场地及场地上建筑物面积8601.48平方米，租赁期限20年，自2010年6月1日起至2030年5月31日止；租金前十年每年为120万元，于每年5月30日和11月30日之前分两次付清当年租金，逾期支付，每逾期一天支付千分之三的滞纳金，逾期支付超过六个月，出租方可终止合同；任何一方违反合同约定条款的，应支付上年度租金十倍的违约赔偿金。金荣敏、沈秋根、朱俊杰三人以上述租赁合同和租赁标的地为住所地注册设立了“上海朋瀛农贸市场经营管理有限公司”，公司股东亦为金荣敏、沈秋根、朱俊杰三人。合同签订后，原告按约履行合同，被告多次未如期交付租金，原告经与被告协商将2011年6月1日至2012年5月31日拖欠的120万元租金转为借款处理，以期被告今后履约。然被告仍拖欠租金，故诉请要求解除原、被告之间的租赁关系，被告交付场地及按照现场查勘房屋平面图所列编号交付1-25号房屋及构筑物，支付2012年6月1日起至今租金及滞纳金32.4万元和违约金1，200万元。
原告上海裕富棉纺厂为证明其主张，向本院提交了以下证据：
1、上海裕富棉纺厂、上海织乐棉纺织厂、上海朋瀛农贸市场经营管理有限公司三份档案机读材料，证明三公司系合法成立，涉讼房屋及场地系原告合法财产；
2、2009年1月18日股份重组协议复印件一份，证明上海织乐棉纺织厂于2009年1月18日将股权转让施志康等六个股东的事实；
3、2009年3月18日上海市崇明县陈家镇裕民路XXX号物业租赁合同复印件及2009年9月26日上海市崇明县陈家镇裕民路XXX号物业租赁补充合同复印件各一份；
4、2011年8月22日借款暨股权质押协议复印件一份，证明合同履行期间，被告经济困难，原告主动借了一部分资金给被告；
5、2012年8月21日告知函复印件一份、2013年3月14日函复印件二份，证明原告多次催收租金，并请被告就欠付租金进行协商；
6、评估公司出具发票一份；
7、沪房地崇字（1999）第002302号上海市房地产权证复印件一份；
8、原上海裕富棉纺厂变更为上海织乐棉纺织厂及上海织乐棉纺织厂注销等材料一组；
9、崇明县人民政府政策研究室文件《关于同意上海裕富棉纺厂改制为股份合作制企业的批复》；
10、企业名称变更核准通知书。
被告对证据1真实性无异议，但认为不能证明原告主张，相反证明上海织乐棉纺织厂于2012年9月6日注销的说法，故债权债务应该由相应的承继人承担，而非原告；对证据2真实性无异议，但认为其系上海织乐棉纺织厂内部股权的转移形式，并未反映出上海织乐棉纺织厂与新设的上海裕富棉纺厂之间的承继关系；对证据3真实性无异议，但认为因为原告未履行报批手续，导致涉讼标的物权属不明，被告在改、扩建及新造房产报批等租赁过程发生一系列权属争议，故应由原告承担相应的责任；对证据4真实性无异议，但认为是另一法律关系与本案无关；对证据5认为与本案无关，被告不存在拖延、不配合的情形；对证据7请求由法院对产证上登记的主体与原告是否系同一主体进行核实，认为证据材料8真实性虽然没有问题，但不能证明原告主张，对证据6、9、10之真实性无异议。
被告辩称，不同意解除租赁关系及支付滞纳金，己方确欠付租金，然涉案租赁物业权属存在争议，原告非适格主体，系争房产登记在上海裕富棉纺厂名下，崇明县工商局处登记有两个“上海裕富棉纺厂”，即2003年转制变更为上海织乐棉纺织厂的上海裕富棉纺厂，和2009年6月11日本案原告股东设立的上海裕富棉纺厂，两企业名称一致，但无任何权利义务隶属关系。根据原、被告签订的协议，出租方应协助被告办理相关手续，然原告未协助办理相关报备手续，导致被告没有资质进行合法改、扩建，无法正常进行租赁，并致使被告牵涉大量诉讼。
经开庭审理，双方当事人举证、质证，本院确认事实如下：
2009年1月18日，上海织乐棉纺织厂原股东代表（甲方）施晓柳、张友家、蔡美丽、施志康、宋志相、蔡惠兵、施品芳、朱龙新、王秀芳、郁黄生与上海织乐棉纺织厂新股东代表（乙方）朱全郎、范玉章、ＸＸ兰、黄森、徐锡昌、施志康签订《股份重组协议》，约定：一、甲方将位于上海市崇明县陈家镇裕民路XXX号的上海织乐棉纺织厂（原上海裕富棉纺厂，后变更为上海织乐棉纺织厂）所持有的全部股份，由乙方进行股份重组，股权变更后，由新股东经营该公司，新股东拥有公司的股东权益。……2009年3月18日，上海裕富棉纺厂、上海织乐棉纺织厂（出租方）与金荣敏、沈秋根、朱俊杰（承租方）签订《上海市崇明县陈家镇裕民路XXX号物业租赁合同》，约定，将位于上海崇明陈家镇裕民路XXX号内的上海裕富棉纺厂、上海织乐棉纺织厂厂房（以厂门卫及围墙标志以内为准）及租赁该厂内18329平方米土地使用权出租给金荣敏等。租赁期限为20年，自2010年5月1日至2030年4月30日止。年租金120万元。租金前十年不变，因考虑到承租方在前三年对出租方原有房屋及道路等设施要进行逐步改造，耗费大量资金，应予以顾及。10年后每5年递增百分之十，即第11年至15年每年租金为132万元，第16年至20年租金为145.2万元。出租方同意承租方为方便生产经营，对房屋进行整形、翻新、改造、装修，租期内房屋损坏由承租方负责。租期结束，承租方所投入的不动产部分归出租方所有。承租方延期不交租金，出租方有权终止合同，收回使用权。合同尾部分别为施志康和金荣敏签名。2009年9月26日，施志康以上海裕富棉纺厂、上海织乐棉纺织厂名义作为甲方与金荣敏、沈秋根、朱俊杰（乙方）签订《上海市崇明县陈家镇裕民路XXX号物业租赁补充合同》，约定：1.1租赁房产权属上海裕富棉纺厂，租赁房产沪房地崇字（1999）第002302号《上海市房地产权证》为准；总建筑面积5601.48平方米；租赁房产的地号：崇明县裕安镇裕安村85丘；租赁房产的土地使用权为集体土地批准使用；租赁土地面积共18329平方米。同时，在该租赁房产证上未记载的地上建筑物有3000平方米。1.2甲方同意将位于上海市崇明县陈家镇裕民路XXX号房屋和土地使用权以现状出租给乙方使用。……本合同约定的租赁期限为20年，自2010年6月1日起至2030年5月31日止。……2.4本合同签订后，甲方应积极协助乙方办理设立农副产品市场的工商行政执照等相关手续，手续所需费用由乙方承担。2.5鉴于乙方的租赁目的，乙方在取得租赁房产后，将对租赁房产现有的建筑物进行规划、改建、修缮，对此甲方表示同意。同时，本合同所约定的租赁期限到期后甲方不要求乙方恢复租赁房产原状。……3.2租金支付方式为：租赁期内，第一至第十租赁年度的租金每年为120万元，……租金每年分两次付清，即每年度五月三十日和十一月三十日。……5.2租赁期内乙方应按合同约定如期支付租金及其他根据合同应向甲方支付的费用。逾期支付，按每逾期一天支付千分之三的滞纳金。逾期支付超过六个月，甲方可终止合同。……6.2……如甲、乙方在合同期限届满前单方面要求解除合同和违反上述条款的，则甲、乙双方除应支付对方所发生的全部费用外，还应向对方支付其上一年度租金十倍的违约赔偿金；……。嗣后，原告按约将上述场地和建筑物等交付被告，在无任何审批手续的情形下，被告即对房屋进行大面积改造、翻建、新建。2011年8月22日，范玉章、施志康、徐锡昌、ＸＸ兰、黄森、朱全郎、上海裕富棉纺厂与金荣敏、上海朋瀛农贸市场经营管理有限公司签订《借款暨股权质押协议》一份，约定将上海朋瀛农贸市场经营管理有限公司2011年6月1日至2012年5月31日拖欠的房屋及土地租金共计120万元协商转为借款。之后，又因被告延迟交付租金，双方协商未果，遂涉讼。
审理中，上海达智资产评估有限公司于2014年4月23日出具沪达资评报字（2013）第F116号鉴定报告，认为，“涉讼标的物（崇明县陈家镇裕民路XXX号内的市场的相关资产）在评估基准日2013年12月18日的评估价值为人民币14，515，260元”：1、1#房建筑面积10752平方米，评估价值9，594，900元；2、2#房建筑面积1017.44平方米，评估价值567，100元；3、3#、4#房建筑面积1514.18平方米，评估价值862，000元；4、5#房（一层）建筑面积430.03平方米，评估价值105，600元；5、5#房（新建）建筑面积324.88平方米，评估价值285，400元；6、6#房建筑面积303.2平方米，评估价值152，800元；7、7#房建筑面积298.61平方米，评估价值100，030元；8、8#房建筑面积298.61平方米，评估价值100，030元；9、9#房建筑面积443.58平方米，评估价值148，600元；10、10#房建筑面积122.4平方米，评估价值37，500元；11、11#房建筑面积507.65平方米，评估价值170，100元；12、12#房（厕所）建筑面积51.66平方米，评估价值63，600元（含化粪池）；13、13#房建筑面积136.5平方米，评估价值26，000元；14、14#房建筑面积261.77平方米，评估价值61，700元；15、15#房（食堂）建筑面积232.7平方米，评估价值83，200元；16、大钢棚建筑面积2964.6平方米，评估价值1，115，900元；17、小钢棚建筑面积2694.4平方米，评估价值443，900元；18、砖砌水沟806.00M，评估价值69，400元（含盖板）；19、砼场地建筑面积5219.5平方米，评估价值323，000元；20、配电房建筑面积26平方米，评估价值7，100元；21、市场管理办公室建筑面积34.46平方米，评估价值19，200元；22、大棚内钢管隔断建筑面积17.52T，评估价值146，200元；23、市场门头建筑面积68.25平方米，评估价值13，000元；24、11#房边活动房建筑面积40.5平方米，评估价值9，100元；25、操作台大10个、小5个、6块YKB，评估价值9，900元。原告对该评估报告认可，同时表示：一、评估房屋总建筑面积为16755.67㎡，总评估价为12，384，860元，其中新建面积447.28㎡（即评估报告末页“评估明细表”序号5、10），评估价322，900元；改建面积13621.28㎡（即评估报告末页“评估明细表”中序号1、2、3、6、21），评估价11，196，000元；原有未改建2687.11㎡（即评估报告末页“评估明细表”序号4、7、8、9、11、12、13、14、15、20），评估价865，960元。新建和改建面积合计14068.56㎡，评估价为11，518，900元，平均价为818.77元／㎡；二、构筑物总评估价2，130，400元，其中新建部分评估价1，725，000元（即评估报告末页“评估明细表”序号16、17、22、24、25），原有改建评估价405，400元（即评估报告末页“评估明细表”序号18、19、23）。据此结算，认为：1、房屋：现有总面积16755.67㎡，减去出租时的建筑面积8601.48㎡，等于8154.19㎡，乘以新建、改建房屋的平均价818.77元／㎡，为6，676，406元；2、构筑物：新建部分评估价值1，725，000元列入增值计算；原有改建部分40.54万元，因序号18砖砌水沟原来厂里均有地下排水管道等，序号19砼场地原厂区内均为水泥场地，序号23市场门头原厂区有东、南两个门岗，不能重复计算，故不应列入增值。综上，建筑物和构筑物两项增值为6，676，406元＋1，725，000元=8，401，406元。被告认为鉴定程序不符合规定价款，鉴定报告的计算标准不符合评估标准。
又查，原上海裕富棉纺厂于1990年取得企业法人营业执照，2003年10月变更为上海织乐棉纺织厂，上海织乐棉纺织厂2012年9月6日注销，有关未了债权债务由全体股东即施晓柳、张友家、蔡美丽、施志康、宋志相、蔡惠兵、施品芳、朱龙新、王秀芳、郁黄生承担。2009年6月11日上海裕富棉纺厂（普通合伙）成立，执行事务合伙人施志康，合伙人为范玉章、ＸＸ兰、黄森、施志康、徐锡昌、朱全郎。上海朋瀛农贸市场经营管理有限公司于2010年9月29日成立，公司类型为有限责任公司（国内合资），股东为金荣敏、沈秋根、朱俊杰。
审理中，本院多次要求被告出示涉讼房屋中转租房屋的明细清单，但被告未能提供。对此，原告表示，既然被告未提供，可认为被告随时可以收回转租房屋，判决生效后，如果涉及案外人利益，原告再行主张相应权益。
本院认为，原、被告之间的租赁合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人理应恪守履行，经原告多次催告，被告仍未能按约交付相应租金，构成违约，原告有权解除合同。虽然双方约定出租方同意承租方对房屋进行了整形、翻新、改造等，但仍应办理相应的审批手续，但在租赁过程中，双方均未能按照有关政策进行申报，对此双方均有过错，故原告主张违约金之数额由本院予以调整。关于原告主体问题，本院认为，原、被告于2009年3月18日签订租赁合同时，原告虽未设立，但2009年1月18日上海织乐棉纺织厂就已将全部股权转让给施志康等六人，施志康等六人受让后于2009年6月11日注册了上海裕富棉纺厂，2009年9月27日原、被告又签订了补充合同。合同签订后，原告即将约定的租赁物交付被告使用至今，在合同履行过程中，被告从未对原告出租人的身份提出异议，亦无任何第三方对原、被告租赁经营予以干涉。故被告之辩称，本院不予采信。关于合同解除后，财产返还的价值事宜，本院认为，上海达智资产评估有限公司具有相应的资质，被告虽对鉴定程序和鉴定标准提出异议，但未提供证据予以证明。鉴于原、被告双方在被告改、扩建时对原有被拆除的建、构筑物未作评估，难以精确计算经被告改、扩建后增加的价值，对此，本院认为以评估数据为参照，按下列方式计算较为合理。第一、评估房屋总面积16755.67㎡，评估总价值12，384，860元，出租时面积为8601.48㎡的价格参照原有未改建（即评估明细表序号4、7、8、9、11、12、13、14、15、20所涉面积2687.11㎡，评估价865，960元）每平米322.26元计算为2，771，913元，二者之差9，612，947元，即为增值。第二，关于构筑物中，改建部分（评估单序号18、19、23，总价为405，400元，酌情扣除原有价格100，000元后即为增值305，400元，加上新建1，725，000元（评估明细表序号16、17、22、24、25）即构筑物中增值部分为2，030，400元。上述房屋加上构筑物增值为11，643，347元。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第九十一条第一款第七项、第九十三条第二款之规定，判决如下：
一、原、被告双方于2009年3月18日签订的《上海市崇明县陈家镇裕民路XXX号物业租赁合同》及2009年9月26日签订的《上海市崇明县陈家镇裕民路XXX号物业租赁补充合同》予以解除；
二、被告上海朋瀛农贸市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内将上述合同中所涉场地和房屋及新建建筑物等（即陈家镇裕民路XXX号内18329平方米土地使用权及上海达智资产评估有限公司现场查勘明细表序号1至25号的所有建筑物和构筑物等）交付原告上海裕富棉纺厂；
三、被告上海朋瀛农贸市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告上海裕富棉纺厂房屋租金（2012年6月1日至2014年12月31日）人民币3，100，000元。2015年1月1日至实际交付之日的使用费按每月100，000元标准计算；
四、被告上海朋瀛农贸市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告上海裕富棉纺厂违约金人民币250，000元；
五、原告上海裕富棉纺厂于本判决生效之日起十日内给付被告上海朋瀛农贸市场经营管理有限公司房屋价款人民币11，643，347元；
六、原告上海裕富棉纺厂其余诉讼请求，不予支持。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币119，864元，由原告负担人民币39，864元，被告负担80，000元。鉴定费人民币90，000元，由原告负担人民币30，000元，被告负担人民币60，000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 林永新
代理审判员 朱浩杰
人民陪审员 陈进修
二〇一四年十二月二十四日
书 记 员 孔 玲
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
……
（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
第九十三条……
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。