四川省乐至县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）乐至民初字第691号
原告丁得辉（反诉被告），男，生于1956年7月16日，汉族，四川省乐至县人，村民。
原告李小梅（反诉被告），女，生于1965年10月29日，汉族，四川省乐至县人，村民。
委托代理人潘有为，四川高洁律师事务所律师。
被告邓益国（反诉原告），男，生于1949年12月11日，汉族，四川省乐至县人，居民。
委托代理人陈天福（系被告邓益国之表弟），男，生于1952年2月15日，汉族，四川省乐至县人，居民。
原告丁得辉、李小梅诉被告邓益国确认合同效力纠纷一案，本院于2014年3月24日立案受理后，被告邓益国于2014年4月20日向本院提起反诉，被告之子邓敏于同日向本院申请以有独立请求权第三人身份参加本案诉讼，本院决定合并审理，依法组成合议庭于2014年5月26日公开开庭进行了审理。原告丁得辉、李小梅及其委托代理人潘有为，被告委托代理人陈天福，邓敏到庭参加诉讼。因邓敏不符合有独立请求权的第三人的条件，本院于2014年6月5日决定邓敏退出诉讼。因被告邓益国于2014年6月24日将诉争的房屋过户到其子邓敏名下，本院于2014年7月9日裁定中止了本案的诉讼。2015年4月24日，本院决定恢复本案诉讼。现已审理终结。
原告丁得辉、李小梅诉称，二原告系夫妻关系。1999年5月9日，二原告为购买被告所有的位于乐至县童家镇东街79号，建筑面积为28平方米的营业门市和建筑面积为60平方米的二楼住房，原告丁得辉与被告签订了《售房协议书》，双方约定：被告将其位于乐至县童家镇东街79号建筑面积为28平方米的营业门市和建筑面积为60平方米的二楼住房（具体面积以房产证面积为准）以36000元的价款卖给原告丁得辉，双方因买卖房屋产生的税费及其他相关费用由被告承担。购房款分两次支付，第一次付33000元，剩余的房款由原告在被告将上述门市和住房过户到原告名下并交付房产证和国有土地使用权证书时支付。同时约定被告必须在1999年年底之前为原告办好两证，若一方违约，违约方应向对方支付违约金5000元。协议签订后，原告分别于1999年5月10日向被告交付房款20750元，于1999年5月14日向被告交付房款10000元，于1999年9月19日向被告交付房款1400元，并支付了办证费用3476元。同时，被告也于1999年6月10日将上述营业门市和住房交付给原告并由原告居住和使用至今。之后，虽经原告多次催告和要求，被告至今没有为原告办理上述房屋的房产证和国有土地使用权证。遂诉至法院，请求法院判决：1、依法确认原告丁得辉与被告邓益国所签订的《售房协议书》合法有效；2、判令被告立即为原告购买的房屋办理过户登记手续；3、判令被告向原告支付违约金5000元；4、判令被告承担本案全部诉讼费用。
被告邓益国辩称及反诉称：本案诉争的房屋系反诉原告与其家庭组成人员共同出资修建，建好后，因反诉原告申请登记时存在过失，未记载实际共有人邓敏。反诉原告全家于1996年2月8日自愿达成《家庭财产分配协议书》，将诉争房屋分配给反诉原告之子邓敏。后因邓敏被判处无期徒刑，有可能不再回家，反诉原告在未征得共有人邓敏同意的情况下与反诉被告丁得辉签订了《售房协议书》，但该协议未约定转移的是所有权还是使用权，因此该协议实属约定不明。因此反诉原告系无权处分人，邓敏未对该协议追认，故该协议无效。反诉原、被告约定的房屋售价是36000元，反诉被告分两次付清，第一次付33000元，第二次在甲方交房产证，国有土地使用证后交清所欠款3000元。但反诉被告分三次给付了本诉被告32150元，余下欠款交给了案外人胡华建。故反诉被告违约在先。请求法院判决反诉被告给付反诉原告违约金5000元，并依法确认反诉被告丁得辉与反诉原告签订的《售房协议书》无效，由反诉原告返还反诉被告购房款32150元，反诉被告返还反诉原告诉争房屋；确认反诉被告李小梅不具备本诉原告的主体资格；判决反诉被告负担其全部诉讼费用。
反诉被告丁得辉、李小梅辩称：反诉原告提出的反诉不是法律意义上的反诉。反诉原告提出理由不成立，应驳回反诉原告的诉讼请求。
本案无争议的事实是：1、二原告系夫妻关系；2、1999年5月9日，原告丁得辉与被告签订《售房协议书》，约定被告将其所有的位于乐至县童家镇东街79号的的营业门市和二楼住房（营业门市28平方米，二楼住房56.92平方米，原房屋所有权证号：乐权字第215026号）出卖给原告丁得辉；3、1999年被告将上述出售的房屋交给原告使用至今，原告给付被告购房款32150元，该房屋至今未过户到原告名下。
本案争议焦点是：1、原告李小梅是否具有原告主体资格；2、诉争的房屋是属于被告个人所有还是被告与其子邓敏共同共有；3、原告丁得辉与被告签订的《售房协议书》是否有效；4、原、被告谁应承担违约责任。
原告提供了如下证据材料支持其主张：
证据材料1：原告身份证复印件及结婚证复印件、被告户口簿复印件各1份。拟证明二原告是在夫妻关系存续期间购买了被告所有的房屋，原、被告具有诉讼主体资格；
证据材料2：《售房协议书》原件1份。拟证明原告丁得辉与被告签订了售房协议书；
证据材料3：收条四张。拟证明原告已按约定支付了全部售房款；
证据材料4：房屋所有权证存根、内江市县（区）城镇房屋所有权登记申请书复印件各1份。拟证明原告丁得辉与被告签订的《售房协议书》约定买卖的房屋系被告个人所有，无其他共有人。
被告对原告所举证据材料质证如下：对证据材料1、2、4的合法性、真实性、关联性均无异议，仅对证明的目的有异议。对证据材料3中支付给被告并有被告签名的三张收条无异议，对支付给案外人胡华建的收条有异议，被告认为其未收到该款，该收条不具有真实性，与本案没有关联。
本院对原告所举证据材料认证如下：因被告对证据材料1、2、4和证据材料3中支付给被告并有被告签名的三张收条合法性、真实性、关联性均无异议，本院予以采信。证据材料3中收款人处签名为案外人胡华建的收条因被告对其真实性不予认可，且原告无其他证据佐证，故对该证据本院不予采信。
被告提供了如下证据材料支持其主张：
证据材料5：身份证复印件3份。拟证明原、被告主体资格；
证据材料6：《家庭房产分配协议书》复印件1份。拟证明原、被告买卖的房屋系被告与其子邓敏共有；
证据材料7：《售房协议书》复印件1份。拟证明售房协议书无效；
证据材料8：房屋所有权证复印件1份。拟证明原、被告买卖的房屋至今未过户；
证据材料9：刑事判书及释放证明1份。拟证明原、被告签订售房协议书时，邓敏未到场；
证据材料10：童家社区居民委员会出具的邓益国分家析产的证明复印件1份。拟证明诉争的房屋已分家析产；
证据材料11：童家社区居民委员会出具的被告父子关系的证明原件1份。拟证明被告的家庭成员关系，诉争的房屋是被告与邓敏共有。
原告对被告所举证据材料质证意见为：对证据材料5、8的真实性、关联性、合法性均无异议；对证据材料6真实性、关联性均有异议，且该协议不能对抗善意的第三人即本案的原告；对证据材料7的真实性、关联性、合法性均无异议，但对证明目的有异议；对证据材料9真实性无异议，但认为与本案无关联；对证据材料10的真实性和关联性均有异议；对证据材料11的真实性无异议，但对证明目的有异议。
本院对被告所举证据材料认证如下：证据材料5、7、8原告均无异议，其来源合法，内容客观真实，本院予以采信。证据材料6证明目的是证明被告与其子邓敏为共有人，被告家庭分家析产系被告家庭的内部协议，对外不具有公示效力，不能对抗善意的第三人即本案原告，且该协议不能作为认定被告之子邓敏是诉争房屋共有人的根据，故证据材料6不能达到被告的证明目的，本院不予采信。证据材料9与本案无关联，本院不予采信。证据材料10虽由童家社区居民委员会出具，但被告家庭分家析产是被告家庭事务，被告的《家庭房产分配协议书》上无童家社区居民委员会人员在场并签字的情况下，该社区居民委员会怎会知晓分家析产的时间、分家析产的财产具体内容，且该证据也无法证明诉争的房屋系被告与邓敏共有，因此该证据本院不予采信。证据材料11是证明被告家庭成员关系的证明，与处理本案无关联，本院不予采信。
经上述由本院确认的证据证实，结合本案无争议的事实，查明本案事实如下：二原告系夫妻关系。二原告在夫妻关系存续期间，为购买被告所有的位于乐至县童家镇东街79号的营业门市和二楼住房（营业门市28平方米，二楼住房56.92平方米，房屋所有权证号：乐权字第215026号，所有权人系邓益国，无其他共有人），1999年5月9日，由原告丁得辉与被告邓益国签订了《售房协议书》。双方约定：被告将其所有位于乐至县童家镇东街79号营业门市和二楼住房（营业门市28平方米，二楼住房56.92平方米，房屋所有权证号：乐权字第215026号）以36000元的价款卖给原告丁得辉，双方买卖房税费及其他相关费用由被告承担。购房款分两次支付，第一次付33000元，剩余的房款在被告给付原告房产证和国有土地使用证时付清。被告必须在1999年年底之前给原告办好有关手续。若一方违约，违约方应向对方支付违约金5000元。协议签订后，原告分别于1999年5月10日向被告交付房款20750元，于1999年5月14日向被告交付房款10000元，于1999年9月19日向被告交付房款1400元，以上共计32150元。同时，被告也于1999年6月10日将上述营业门市和住房交付给原告并由原告居住、使用至今。原、被告买卖的房屋至今未办理产权过户登记手续。原、被告因诉争房屋的权属发生争议，双方协商未果后，遂诉至本院。
另查明，2014年6月20日，被告之子邓敏以其与被告签订的《房屋变更转让协议书》向乐至县房地产管理局申请诉争房的所有权转移登记。2014年6月24日，乐至县房地产管理局将诉争房屋由被告名下过户至其子邓敏名下，现房屋所有权证号为乐房权证乐至县字第2014032**号。
本院认为，（一）原告李小梅具有原告主体资格。
原告丁得辉与被告签订的《售房协议书》虽无原告李小梅签字，但签订协议是在原告丁得辉与原告李小梅婚姻关系存续期间，且被告交付房屋给原告丁得辉后，原告李小梅与原告丁得辉共同居住至今，应视为原告李小梅对该《售房协议书》的默认。故李小梅具有原告主体资格。
（二）诉争的房屋属于被告个人所有，而非被告与其子邓敏共同共有。
根据《中华人民共和国物权法》第九条之规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”《中华人民共和国物权法》第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”原告丁得辉与被告在签订《售房协议书》时，诉争房屋的房屋产权证登记的所有权人为被告，无其他共有人，且房产登记对外具有公示和公信力。而被告的《家庭房产分配协议》是被告家庭内部协议，对外没有公示和公信力，不能对抗善意的第三人，也不能做为确定其所有权的根据。故诉争的房屋应当认定为被告个人所有，而非被告与其子邓敏共有。
（三）原告丁得辉与被告签订的《售房协议书》合法有效。
原告丁得辉与被告在签订《售房协议书》时均系完全民事行为能力人，双方签订的《售房协议书》约定买卖的房屋系登记于被告名下的房屋，被告具有所有权，无其他共有人，且该房屋并不是国家禁止交易的物品，故被告具有自由处分该房屋的权利。原告丁得辉与被告签订的《售房协议书》系双方当事人的真实意思表示。该《售房协议书》的内容并没有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定无效的情形。故原告主张原告丁得辉与被告签订的《售房协议书》合法有效的主张，本院予以支持。
综上理由，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。原告丁得辉与被告签订的《售房协议书》属合法有效的合同，原、被告应按照合同的约定履行各自的义务，而不是随意的解除合同，请求合同双方互负返还义务，故反诉原告请求反诉被告返还房屋，并由反诉原告返还反诉被告购房款32150元诉讼请求，本院不予支持。根据双方《售房协议书》约定，被告应于1999年底将诉争房的产权过户到原告名下，原告也应未按约定条件支付购房款，双方均有违约行为，故双方对对方均不承担违约责任，原告与反诉原告均主张对方给付违约金的诉讼请求，本院均不予以支持。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。根据该规定，被告应协助原告将诉争房屋的产权过户到原告名下，但因被告已将诉争房屋过户到其子邓敏名下，故原告请求被告将诉争房过户到原告名下的诉讼请求需另案处理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十八条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十六条之规定，判决如下：
一、确认原告丁得辉与被告邓益国于1999年5月9日签订的《售房协议书》有效；
二、驳回原告丁得辉、李小梅的其他诉讼请求；
三、驳回反诉原告邓益国的反诉请求。
本诉案件受理费825元，由原告丁得辉、李小梅负担125元，被告邓益国负担700元，反诉案件受理费50元，由反诉原告邓益国负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。
审 判 长 任 军
审 判 员 吴 平
人民陪审员 颜道平
二〇一五年五月四日
书 记 员 严伟才