云南省瑞丽市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）瑞民二初字第413、461号
原告（反诉被告）德宏天顺商业贸易有限责任公司
法定代表人刘周全。
委托代理人雷根，律师。代理权限为特别授权代理。
被告乔建（反诉原告），男。
被告童长均（反诉原告），男。
两被告（反诉原告）委托代理人邓翼虎，律师。代理权限为特别授权代理。
原告德宏天顺商业贸易有限责任公司（以下简称德宏天顺公司）与被告乔建、童长均租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月15日受理，依法组成合议庭，于2015年10月21日公开开庭进行了审理。原告天顺公司委托代理人雷根、被告乔建、童长均到庭参加诉讼。2015年10月28日，反诉原告乔建、童长均提起反诉，本院受理后依法组成合议庭，于2015年12月10日、12月18日将两案两次合并公开开庭进行了审理。原告天顺公司委托代理人雷根、被告乔建、童长均及其委托代理人邓翼虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告天顺公司诉称，2010年4月10日，原告母公司即云南天顺商业连锁有限责任公司（以下简称云南天顺公司）与两被告签订《房屋、场地及设施设备租赁合同书》（以下简称《租赁合同》），租赁期限为20年零4个月，自2010年7月1日至2030年10月30日止。2010年9月19日，原告与两被告及云南天顺公司签订了《房屋、场地及设施设备租赁合同书补充协议书》（以下简称《补充协议》），由原告承继《租赁合同》的权利义务，承租方由云南天顺公司变更为原告，租赁期限延至2031年1月31日。2015年5月15日，原告经营出现问题，延付了租金，停业至今。现原告愿支付延付的租金，并按《租赁合同》第二十二条第3款之约定承担责任。故请求法院判令：1、确认《房屋、场地及设施设备租赁合同书》为有效合同；2、两被告继续履行《房屋、场地及设施设备租赁合同书》；3、诉讼费用由两被告承担。
被告乔建、童长均辩称，一、答辩人与被答辩人间的合同已解除。2010年4月10日，答辩人与云南天顺公司签订《租赁合同》，约定答辩人将瑞丽市兴安路43号房屋A、B区一至二层商场、设施、设备和室外相关场地整体出租给云南天顺公司，租赁期限为20年零4个月，租金和费用按年支付，先交租金和费用后用房。2012年起，房屋年租金和费用分两次支付，每年3月30日前支付年租金和费用的一半，5月30日前支付余额。若云南天顺公司逾期交付租金，每逾期一日，支付答辩人本期租金千分之三的逾期付款违约金，租金逾期一个月未交付，答辩人有权终止合同。2010年9月19日，答辩人与被答辩及云南天顺公司签订《补充协议》，约定云南天顺公司将其在《租赁合同》中的一切权利和义务转让给被答辩人。后由于被答辩人经营不善，未依约履行交租金和费用的义务，现已逾期三月有余，云南天顺公司对此也不闻不问。答辩人于2015年9月9日向被答辩人及云南天顺公司的法定代表人发出解除合同的通知，至此答辩人与被答辩人签订的合同已终止。二、答辩人认为被答辩人无能力继续履行合同及支付延付的租金。在被答辩人逾期未付租金和费用期间，答辩人一直积极联系被答辩人，均无果。综上所述，答辩人与被答辩人签订的合同已解除，合同权利义务已终止，请求法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。
反诉原告乔建、童长均反诉称，2010年4月10日，反诉人与云南天顺公司签订《租赁合同》，约定反诉人将瑞丽市兴安路43号房屋A、B区一至二层商场、设施、设备和室外相关场地整体出租给云南天顺公司，租赁期限为20年零4个月，租金和费用按年支付，先交租金和费用后用房。2012年起，房屋年租金和费用分两次支付，每年3月30日前支付年租金和费用的一半，5月30日前支付余额。若云南天顺公司逾期交付租金，每逾期一日，支付反诉人本期租金千分之三的逾期付款违约金，租金逾期一个月未交付，反诉人有权终止合同。2010年9月19日，反诉人与被反诉人及云南天顺公司签订《补充协议》，约定云南天顺公司将其在《租赁合同》中的一切权利和义务转让给被反诉人。后由于被反诉人经营不善，于2015年5月15日停业整顿，同年年5月30日为交款日，但被反诉人并未如约交租。反诉人多次联系被反诉人协商，均无法联系上。现被反诉人已逾期4个月未向反诉人交付租金和费用，反诉人特向法院起诉，请求判令：1、解除《房屋、场地及设施设备租赁合同书》及《房屋、场地及设施设备租赁合同书补充协议书》；2、被反诉人限期将瑞丽市兴安路43号房屋A区一楼内所有属于被反诉人的全部货物搬离该处；3、本案诉讼费用由被反诉人承担。庭审中，反诉原告对第2项反诉请求释明为：请求判令被反诉人撤离瑞丽市兴安路43号房屋及场地。
反诉被告天顺公司辩称，一、根据《租赁合同》第三条的规定，租金及商场管理费按六个阶段计算。第一阶段为2010年7月1日至2011年6月30日，共一年，第二阶段为2011年7月1日至2015年6月39日，共四年，以上五年的租期已实际履行，答辩人也已付清五年的租金，对此，三方均无异议。2015年5月15日，因答辩人经营发生问题而停业，员工辞职，特别是财务人员离职、辞职，导致被答辩人对租金的支付情况不明，未能查清核实，因此本诉《民事起诉状》对部分事实的陈述错误，在此予以更正。
2013年4月28日，答辩人与乔建签订《补充合同书》。根据该《补充合同书》第三款的规定，答辩人已于2013年6月29日、7月30日、8月30日分别支付乔建租金及商场管理费164.6712万元、160万元、156.5992万元，三笔合计481.2704万元。再根据《租赁合同》第三条的规定，第二阶段最后一年（2014年7月1日—2015年6月30日）应付乔建A区的租金及管理费用共计224.6712万元；第三阶第一年（2015年7月1日—2016年6月30日）应付乔建A区的租金及管理费用共计256.5992万元，两笔合计也是481.2704万元。证明乔建A区的租金及管理费用已提前付至2016年6月30日，答辩人未延付租金及管理费，未违约，应驳回反诉人乔建的反诉请求。
根据《租赁合同》第三条的规定，第二阶段最后一年（2014年7月1日—2015年6月30日）应付童长均B区的租金及管理费用共计107.9352万元，答辩人已于2015年3月27日分三笔付清；第三阶段第一年（2015年7月1日—2016年6月30日）应付童长均B区的租金及管理费用共计1232734元，答辩人已于2015年3月27日付184910元及431457元，于同年3月30日付40000元、3月31日付300000元、4月30日付276367元，合计1232734元。证明童长均B区2015年7月1日—2016年6月30日的租金及管理费用已全部付清，答辩人未违约，应驳回反诉人童长均的反诉请求。
综合原告、被告的诉辩主张，双方当事人对本诉部分的以下问题存在争议：1、《房屋、场地及设施设备租赁合同书》是否合法有效、现今效力如何、能否继续履行；2、双方在履行合同过程中是否存在违约行为。
双方当事人对反诉部分的以下问题存在争议：1、《房屋、场地及设施设备租赁合同书》及《房屋、场地及设施设备租赁合同书补充协议书》是否满足解除条件；2、反诉原告的反诉请求应否得到支持。
原告（反诉被告）德宏天顺公司针对其在本诉中所主张的事实、理由，及其在反诉中的答辩观点、理由，向本院提交以下证据：
一、《房屋、场地及设施设备租赁合同书》、《房屋、场地及设施设备租赁合同书补充协议书》原件各一份，欲证明：1、云南天顺公司向乔建、童长均租赁房屋、场地及设施设备，租赁合同合法有效；2、承租方由云南天顺公司变更为德宏天顺公司，租赁期限延长3个月；3、自2012年起租金分两个阶段支付，每年3月30日前付上半年租金，5月30日前付下半年租金。德宏天顺公司虽然延付租金，但延付期限未达一个月，乔建、童长均无权解除合同；4、合同约定了违约责任，德宏天顺公司愿意支付逾期租金并承担违约责任，但乔建、童长均不愿接受。
经质证，乔建、童长均对该组证据的真实性无异议，对证明内容不认可。表示德宏天顺公司逾期交付租金的期限不止一个月。
二、《委托书》原件两份，欲证明德宏天顺公司对刘周钰的授权仅针对签订《补充协议》之事，期限为2013年4月27日至同年7月30日。
经质证，乔建、童长均对该组证据无异议
三、《收条》、《收据》原件各一份，欲证明德宏天顺公司已依约付清第一阶段的租金。
经质证，乔建、童长均对该组证据无异议。
四、《补充合同书》、《授权委托书》原件各一份、刘周玉居民身份证复印件一份、《中国农业银行结算业务申请书补制回单》六份，欲证明A区2016年6月30日前的租金德宏天顺公司已于2013年8月30日前付清，金额为2565992万元
经质证，乔建、童长均对该组证据无异议。
五、《云南省地方税务局通用机打发票》原件五份，《中国农业银行客户收付款入账回单》原件7份，欲证明B区2016年6月30日前的租金已付清。
经质证，乔建、童长均对该组证据真实性无异议，对证明内容不认可，表示B区第三阶段的租金并未完全付清，现仍欠60多万元。
被告（反诉原告）乔建、童长均对其在本诉中的答辩观点、理由，及其在反诉中所主张的事实、理由，向本院提交以下证据：
一、《房屋、场地及设施设备租赁合同书》原件一份、《房屋、场地及设施设备租赁合同书补充协议书》复印件一份，欲证明：2010年4月10日乔建、童长均与云南天顺公司签订的租赁合同及2010年9月19日乔建、童长均与云南天顺公司、德宏天顺公司签订的补充协议均为真实有效的合同。
经质证，德宏天顺公司无异议。
二、《告知书》、《通知》打印件各一份，欲证明乔建、童长均于2015年7月1日及2015年7月20日告知云南天顺公司及德宏天顺公司前来处理逾期交纳的租金，此时德宏天顺公司已违约。
经质证，德宏天顺公司对该证据不予认可，表示其未收到该组证据。
三、手机短信（2015年9月10日）、短信记录原件各一份，欲证明乔建、童长均于2015年9月9日通知德宏天顺公司解除租赁合同。
经质证，德宏天顺公司对该组证据的真实性、合法性、关联性不予认可，表示：1、该组证据是以短信的方式发送给刘周钰，但刘周钰不是德宏天顺公司管理人员，虽然之前公司委托刘周钰签订补充协议，但委托是有期限的；2、依据《合同法》的规定，合同解除的书面通知到达对方时合同才解除，而解除合同的短信发送时间为2015年9月9日，德宏天顺公司在9月9日已准备起诉，9月10日提起诉讼，9月15日案件正式被法院受理，且德宏天顺公司对合同解除提出了异议，因此合同解除的通知并未发生法律效力；3、短信记录只能看出2015年9月9日发了十一条短信，无法证明短信是发给德宏天顺公司及短信内容为催收租金；4、法定代表人刘周全的电话号码尾号为4444，其并未收到该短信。
四、手机短信原件三份（2015年7月18日、7月27日、8月1日），欲证明德宏天顺因经营出现问题而关门，乔建便发短信给其负责人刘周贵，他说没有办法，等过段时间在进行调解。
经质证，德宏天顺公司对该组证据有异议，表示该组证据与本诉、反诉均无关，与是否支付租金无关，瑞丽天顺超市的负责人所发的内容不能代表德宏天顺公司的意思，也不能代表公司董事长的意思，且从内容看该组证据仅仅证明了公司内部出现问题，这与乔建、童长均无关，与合同是否继续履行无关。
五、瑞丽市环境保护局《责令改正违法行为决定书》，欲证明天顺超市停止经营，超市里存放的货物腐烂产生恶臭气体，瑞丽市环境保护局下发决定书，要求搬离超市内可能产生恶臭气体的货物。
经质证，德宏天顺公司异议认为，该组证据与本案无关联，表示停止营业是公司自身的原因，产生的环境问题也是因停业引起，而不是因双方停止合同关系所致。
六、《停水的通知》原件两份、电费计算清单打印件一份、《情况说明》原件一份，欲证明德宏天顺公司停止营业之前已下欠水电费，欠付水费23953.95元，电费49059.29元。
经质证、德宏天顺公司对该组证据的真实性无异议，表示原定在2015年5、6、7月便要去交纳相关费用，但在7月起就已停止经营，如果正常营业的话就不会出现拖欠电费水费的问题，后来德宏天顺公司要继续经营，但是对方不同意，导致欠费。
七、《新线存款历史交易明细单》原件三页，欲证明乔建、童长均收到德宏天顺公司支付的B区第三阶段停车场场地租金431457元、商场管理费184910元，但未收到房屋租金616367元。
经质证，德宏天顺公司对该组证据无异议。
通过双方对上述证据的举证、质证，本院认为：依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第八条、第七十二条之规定，在诉讼过程中，一方当事人对于对方当事人陈述的案件事实明确表示承认的，以及一方当事人提出的证据，另一方当事人认可的，应该予以确认。故对德宏天顺公司提交的证据一、五的真实性、证据二、三、四的真实性、合法性、关联性及乔建、童长均提交的证据一、七的真实性、合法性、关联性、证据六的真实性本院予以采信。乔建、童长均提交的证据二为打印件，无法与原件核对，且德宏天顺公司不予认可，因此，本院不予采信；证据三、四均为原件，形式合法，对其真实性本院予以采信；证据五为瑞丽市环境保护局依法出具的决定书，对其真实性本院予以采信，但从其内容看与本案无关联，因此，对其关联性本院不予采信。
根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：原告（反诉被告）德宏天顺公司为依法成立的企业法人，经营范围为日用百货、纺织品、服装、文化体育用品及器材、化工产品等销售。2010年4月40日，廖志明受案外人云南天顺公司（乙方）的委托，与被告（反诉原告）乔建、童长均（甲方）签订《租赁合同》，约定“甲方将位于瑞丽市兴安路43号房屋A、B区一至二层商场、设施、设备和室外相关场地整体出租给乙方使用；租赁房屋建筑面积A区一、二楼为9854平方米，B区一、二楼为4734平方米；租赁期内，租赁房屋门前和A、B区之间的场地乙方可作为促销场地和停车场，场地用途由乙方自行安排、管理；租赁期限为贰拾年零肆个月，自2010年7月1日至2030年10月30日；租金及商场管理费按六个阶段计算：第一阶段为2010年7月1日至2011年6月30日，共一年，其中A区场地设施设备年租金和商场及停车场年管理费共计1123356元，其中停车场及场地年租金786350元，商场管理费等每年费用337006元。B区费用共计539676元，其中停车场及场地年租金377774元，商场管理费等每年费用161902元。因乙方前期投入较大，甲方免除乙方第一阶段的房屋租金；第二阶段为2011年7月1日至2015年6月3日，共四年，A区房屋、场地设施设备年租金和商场及停车场年管理费用共计2246712元，其中房屋年租金1123356元，停车场及场地年租金786350元，商场管理费等每年费用337006元。B区费用共计1079352元，其中房屋年租金539676元，停车场及场地年租金377774元，商场管理费等每年费用161902元；第三阶段为2015年7月1日至2020年6月30日，共五年，A区费用共计2565992元，其中房屋年租金1282996元，停车场及场地年租金898098元，商场管理费等每年费用384898元。B区费用共计1232734元，其中房屋年租金616367元，停车场及场地年租金431457元，商场管理费等每年费用184910元……租金和费用按年支付，甲方需提供相应金额的房屋租赁专用发票和相关费用发票向乙方收款，乙方做到先交租金和费用后用房。合同签订后10天内，乙方支付甲方第一年租金和费用。甲方移交房屋后第三个月的月底支付第二年房屋租金和费用的一半，第六个月的月底支付第二年房屋租金和费用的余额。2012年开始以后，房屋年租金和费用分两次支付，在每年3月30日前支付租金和费用的一半，5月30日前支付租金和费用的余额。A区租金和费用支付到乔建中国工商银行6222022511000225882号卡内，B区支付到童长均中国银行6013823100080478084号卡内……乙方如在租赁物所在地成立子公司，乙方有权将本合同所有权利和义务转让至乙方成立的子公司，甲方应协助办理相应手续；违约责任：在租赁期限内任何一方未征得另一方同意而单方解除合同的，违约方向对方支付违约金人民币500万元。任何一方未能履行本合同规定的相关条款义务，守约方有权终止本合同，违约方向对方支付违约金人民币500万元（甲方违约金的金额按A、B区面积比例赔付或收取）。若乙方逾期交付租金，每逾期一日，支付甲方本期租金的千分之三的逾期付款违约金。如果租金逾期一个月未交付，甲方有权终止合同，并按以上条款追究乙方的违约责任……本合同的通知可以通过直接递交、邮寄、快递方式，送达对方时通知生效。如因地址变更未通知另一方而导致通知被退回，邮件退回之日视为通知送达之日。如邮寄方式不能正常通知，一方还可以选择向另一方发送电子邮件或向另一方的联系人、法定代表人发送手机短信的方式进行通知。甲方通讯地址为云南省瑞丽市兴安路43号，联系人乔建，手机号码1380878****，固定电话0692-699****，乙方通讯地址云南省西双版纳州景洪市易武路1号，联系人刘周贵，手机号码1370881****，固定电话0871-314****；本合同未尽事项，甲乙双方可另行议定，其补充议定书经双方签章后作为本合同附件，与本合同具有同等法律效力；本合同有效期自甲乙双方签章盖章之日起至第贰拾年零肆个月合同租赁期满，并且双方合同条款执行完毕时止。”合同签订后，乔建、童长均依约将租赁物交由云南天顺公司使用。2010年9月19日，乔建、童长均（甲方）与云南天顺公司（乙方）及德宏天顺公司（丙方）签订《补充协议》，约定“乙方将其在《租赁合同》中的权利义务转让给丙方；甲方同意将原合同期限延至2031年1月31日，同时免除2030年11月1日至2031年1月31日的租金和费用；本合同在履行中若发生合同纠纷，甲、丙双方应积极协商解决……”2013年4月27日，德宏天顺公司授权刘周玉代表其与乔建签订补充合同书，委托期限为2013年4月27日至同年5月10日。同日，德宏天顺公司委托刘周玉与童长均签订补充合同书，委托期限为2013年4月27日至同年7月30日。2013年4月28日，德宏天顺公司与乔建签订《补充合同书》，约定“乔建（甲方）于2013年5月15日前自行撤销对德宏天顺公司（乙方）及云南天顺公司之民事诉讼，并自行处理瑞丽市城建部门针对租赁房屋的行政处罚相关事宜；甲方在2013年5月5日前向乙方提供50万元场地租赁发票，乙方在收到发票后在2013年5月10日前一次性向乔建支付租金50万元，该款是乙方在2014年4月10日租赁合同书及2010年9月19日补充协议书基础上因封闭中空场地而增加面积的租金；乙方在2013年6月30日、7月30日、8月30日前分三次按原租赁合同内容支付2014年、2015年应付甲方租金。具体为第一笔164.6712万元，第二笔160万元，第三笔156.5992万元。上述款项均为乙方的预付租金，发票应由甲方在2014年7月前、2015年7月前按原租赁合同内容足额开具……”补充合同书签订后，双方均依约履行了自己的该合同义务。《租赁合同》第三条约定的第一、二阶段即2010年7月1日至2015年6月30日的租金和费用现已付清，第三阶段第一年即2015年7月1日至2016年6月30日的租金和费用为3798726元（2565992元＋1232734元），德宏天顺公司至今尚欠616367元。2015年7月18日及27日，瑞丽天顺超市店长彭祖江告知乔建，天顺超市的员工基本离职，超市处于无人管理状态。2015年9月10日，乔建、童长均短信告知刘周玉、刘周贵及廖志明解除《租赁合同》及《补充协议》。另，2015年8月26日，瑞丽市环境保护局向乔建下发《责令改正违法行为决定书》，责令其立即停止违法排放恶臭气体的行为。至今，德宏天顺公司仍未按时缴纳水电费。2015年9月15日，德宏天顺公司向本院起诉，同年10月29日，乔建、童长均提起反诉，遂引发两案纠纷。
本院认为，本、反诉两案均为租赁合同纠纷。《租赁合同》、《补充协议》及《补充合同书》是原告（反诉被告）德宏天顺公司与被告（反诉原告）乔建、童长均及案外人云南天顺公司的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，依法应受法律保护。依据《补充协议》的约定可知，云南天顺公司已将其在《租赁合同》中的权利义务转移给德宏天顺公司，因此，本案租赁合同的主体为德宏天顺公司及乔建、童长均，云南天顺公司不是本案责任主体。依据《租赁合同》第四条的约定，本案租赁采取先付租金和费用，而后再使用租赁物的交易方式。现《租赁合同》所约定的第一、二阶段的租金和费用已付清，第三阶段第一年即2015年7月1日至2016年6月30日的租金和费用3798726元，德宏天顺公司依约应于2015年3月30日前支付一半，于2015年5月30日前支付余额。现德宏天顺公司已付清第三阶段第一年A区的租金和费用2565992元，B区停车场及场地租金431457元、商场管理费184910元，以上共计3182359元。尚欠B区房屋租金616367元，逾期付款金额占应付款金额的16%。德宏天顺公司未完全履行自己的付款义务，构成部分违约。依据《租赁合同》第二十二条第3款之规定，在德宏天顺公司逾期一个月未交付租金时，乔建、童长均即可终止合同。但本案中，德宏天顺公司已预付的租金金额占应付租金金额的84%，其已履行了主要债务，且现今其愿意支付延付的租金并承担逾期付款违约金，因此，《租赁合同》及《补充协议》未满足合同解除的法定条件。乔建、童长均对其本诉抗辩理由及反诉请求，未能提供充分证据予以证实，因此，应承担举证不能的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，第六十条第一款、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
（一）本诉部分
《房屋、场地及设施设备租赁合同书》合法有效，原告德宏天顺商业贸易有限责任公司与被告乔建、童长均应继续履行《房屋、场地及设施设备租赁合同书》。
本诉案件受理费100元，由被告乔建、童长均承担。
（二）反诉部分
驳回反诉原告乔建、童长均的反诉请求。
反诉案件受理费50元，由乔建、童长均承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于德宏州中级人民法院。并预交上诉费（其中，本诉案件受理费100元、反诉案件受理费50元）；若有新证据，与上诉状一并提交。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有履行义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后二年内申请本院强制执行。
审 判 长 王海珍
审 判 员 王柳苏
人民陪审员 李国华
二〇一五年十二月二十九日
书 记 员 线丽琴
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
二《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。