黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）齐民一终字第244号
上诉人（原审原告）刘××
委托代理人邵××（刘××之子）
被上诉人（原审被告）齐齐哈尔兴瑞房地产开发有限责任公司
被上诉人（原审第三人）鲁××
被上诉人（原审第三人）屈××
上诉人刘××为与被上诉人齐齐哈尔兴瑞房地产开发有限责任公司、鲁××、屈××物权确认纠纷一案，不服黑龙江省甘南县人民法院（2013）甘民初字第1038号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2010年5月24日，经齐齐哈尔兴瑞房地产开发有限责任公司授权，屈××作为齐齐哈尔兴瑞房地产开发有限责任公司代理人，负责在甘南县巨宝镇原丁盛开发综合楼西侧地块土地出让过程中办理开发、施工、售楼等项目的相关事宜。因巨发小区2号楼的部分用地使用权归牡丹江市家园房地产开发有限责任公司所有，故屈××于2010年7月18日与牡丹江市家园房地产开发有限责任公司签订授权委托书，约定牡丹江市家园房地产开发有限责任公司承认屈××在开发巨发小区综合楼二期工程中所签署的有关本项目开发的施工、销售等事宜的文件内容。
2010年6月23日，屈××作为齐齐哈尔兴瑞房地产开发有限责任公司的代表与刘××签订私产房屋动迁置换协议，约定：“①还位置以丁胜楼西墙往西的28.5米为界线，靠界线往西是还楼位置。②给楼层数一至四楼，一楼商服100㎡，二楼70㎡，三楼70㎡，四楼70㎡，建筑面积累加310㎡，建筑时不得少于总数，少于这4个楼中任何一平，必须按每个楼层价格的3倍补偿，多盖的平数乙不管。要求地面粘砖，交工时间2010年12月31日前回迁，回迁不了按每月2000元赔偿给乙方。建筑面积不得少于310㎡，由自然现象造成工期延误除外。”由拆迁人齐齐哈尔兴瑞房地产开发有限责任公司、屈××，被拆迁人刘××，证明人黄家才签字、按印。2010年6月24日，齐齐哈尔兴瑞房地产开发有限责任公司、屈××和黄××给刘××出据担保书一份，约定刘××所有2套房产，面积180㎡，因开发小区被动迁，还面积商服100㎡，住宅2、3、4层210㎡，特此担保，按协议约定执行。而后，刘××将甘房权证巨字000139**号，面积为96㎡的房照交给屈××，有屈××、黄××给刘××出据收条一份。
2010年9月10日，齐齐哈尔兴瑞房地产开发有限责任公司与第三人鲁××签订商品房交易合同，约定买方鲁××以3800元／㎡，购买巨宝镇巨发小区2号楼1单元106号，面积73㎡，总房款277，400.00元。合同落款处有齐齐哈尔兴瑞房地产开发有限责任公司公章、屈××名章及本人签名，鲁××签名。鲁××于当日一次性付清房款，齐齐哈尔兴瑞房地产开发有限责任公司出具收据，收款人为屈××。2011年1月，鲁××在甘南县人民法院起诉齐齐哈尔兴瑞房地产开发有限责任公司和屈××，要求协助其办理巨宝镇巨发小区2号楼1单元106号门市楼的房屋产权过户手续。甘南县人民法院于2011年4月10日作出（2011）甘民初字第205号民事判决书，判决：一、鲁××与齐齐哈尔兴瑞房地产开发有限责任公司签订的商品房买卖合同合法有效，位于甘南县巨宝镇巨发小区2号楼1层6号门市楼归鲁××所有，齐齐哈尔兴瑞房地产开发有限责任公司于判决生效后立即协助鲁××对该房屋办理产权登记手续。二、屈××不承担责任。
巨发小区楼房于2010年在距离丁胜楼西约4米处施工建设，2012年完工，2012年11月由巨发小区物业公司通知业主和拆迁户入住，2013年1月大批住户入住。刘××向屈××主张按照拆迁协议回迁楼房，但因2号楼1、2单元被查封，无法按协议约定履行，屈××与刘××调解，经刘××同意，刘××及其家人邵××、邵××、徐××于2013年初分别与齐齐哈尔兴瑞房地产开发有限责任公司、屈××及牡丹江市家园房地产开发有限责任公司分别签订了巨发小区2号楼1单元501室商品房买卖合同，面积70.59平方米；2号楼2单元203号商服楼商品房买卖合同，面积70.60平方米；2号楼1单元104商服楼商品房买卖合同，面积87.03平方米；2号楼2单元204商服楼商品房买卖合同，面积70.60平方米。以上住宅面积70.59平方米，商服面积合计228.23平方米，合同上标注付款方式为回迁用房。以上四处房产现由刘××实际占有，但未办理房屋过户手续。2013年1月，大批业主已经入住。经甘南县巨宝镇人民政府工作人员谢××、邵××、黄××等6人实地测量，巨发小区2号楼106号商服楼的东侧距巨发小区一号楼的西墙29米。
原审法院经审理认为，第一，刘××与齐齐哈尔兴瑞房地产开发有限责任公司及第三人屈××签订的拆迁补偿安置协议是双方真实意思表示，合法有效。但在2013年初，因原拆迁补偿安置协议无法实际履行，刘××与齐齐哈尔兴瑞房地产开发有限责任公司及第三人屈××重新达成调解协议，签订了巨发小区2号楼104、203、204、501号四份商品房买卖合同，作为刘××的回迁用房，此行为是对原拆迁补偿协议内容的变更，原拆迁补偿协议已经以四份商品房买卖合同的形式得以履行，原拆迁补偿协议约定的权利义务应当终止。现刘××在得到四处回迁房的基础上，要求再部分履行原拆迁补偿协议内容，确认106归刘××所有，并称其得到的104号商服是对106号商服面积不足100平方米及因晚交付楼房给予的违约赔偿。但根据拆迁补偿协议约定，对面积不足部分，按每楼层价格的3倍补偿刘××，如果2010年12月31日前不能回迁，按每月2000元补偿刘××，说明如果违约，应以给付违约金的形式补偿刘××，而非用楼房补偿。并且，屈××否认刘××所称的用104号商服给予违约赔偿的说法，在104号商服的商品房买卖合同的付款方式上也注明是回迁用房，刘××亦未能提供相关证据证明其主张。同时，根据房屋价值计算，一楼3800元／㎡，二楼商服2800元／㎡，住宅1800元／㎡，刘××现占有的104号（面积87.03㎡）、203号（面积70.60㎡）、204号商服（面积70.60㎡），营业面积总计228.23平方米，价值总计726，074.00元，以及501室的住宅面积70.59平方米，价值127，062.00元，共计853，136.00元，与原拆迁协议约定回迁的一楼商服100平方米，2、3、4层分别70平方米，价值828，000.00元相比，价值有所提高，刘××权益并未因缺少106号商服而受到损害。故本院认定104号商服是给予刘××的回迁房，而非违约赔偿用房。第二，甘南县人民法院（2011）甘民初字第205号案件是依法缺席审理，第三人屈××当庭认可与鲁××之间商品房买卖合同及收条的真实性，对此判决无异议。虽然刘××及屈××主张鲁××签订的106号商品房买卖合同实质上为抵押借款，而非真实的买卖关系，但均未能提供证据证明其主张，故本院认为（2011）甘民初字第205号民事判决书合法有效，未侵害刘××的合法权益，应予维持。第三，第三人鲁××主张在2011年争议房屋曾被查封，并贴公告公示，刘××最晚在2011年即应当知晓其权利被侵害而未主张权利，刘××在本案中的起诉已经超过诉讼时效，但第三人未能提供相关证据证明刘××应当知晓权利被侵害的具体时间。而刘××称是在2013年3月得知106号房屋被占，后与屈××协商调解签订的商品房买卖合同。同时，屈××也称与刘××签合同是在2013年初，具体时间记不清，故为维护当事人的诉讼权利，根据刘××自认，本院认可刘××得知其权利被侵害的时间是2013年3月，刘××起诉是在2013年8月19日，未超过第三人撤销之诉的6个月诉讼时效。综上，双方已通过新的商品房买卖合同变更了原拆迁补偿安置协议，不适用拆迁补偿安置协议优先于商品房买卖合同的法律规定。第三人鲁××签订的商品房买卖合同合法有效，其房屋所有权依法受法律保护。故原审法院依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条第一款，第七十七条第一款，第九十一条第一款第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款，最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第三条之规定，判决：驳回刘××的诉讼请求。案件受理费100.00元，由刘××负担。
刘××不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：其与鲁××诉争的106号房屋系其与齐齐哈尔兴瑞房地产开发有限责任公司的拆迁补偿房屋。在拆迁协议中已明确约定补偿位置为丁胜楼西墙往西28.5米为界限。靠界限往西为还楼位置。给补偿一至四层。一楼商服为100平方米。但该房屋在尚未补偿给刘××时被屈××卖给了鲁××。屈××不履行拆迁补偿协议侵害了刘××的合法权益。屈××在第二次调查记录中自认2号楼106号商服是补偿给刘××的，104号商服是因为延误回迁给刘××的经济补偿，原审判决对屈××的该第二次调查记录未予认定，屈××当庭对自认事实反悔，法院对此不应采信。同时，屈××在庭审中称其与刘××达成新的协议并按照新的协议已履行完毕，对此说法并无证据证实，且刘××未与屈××签订任何协议。刘××只所以接受了巨发小区2号楼104、203、204三套门市和501住宅是因为屈××同意将104商服作为迟延回迁补偿，刘××才同意，刘××此举与106号商服补偿无任何关系。综上，刘××上诉请求要回106号商服楼，请二审法院查明事实予以改判。
针对刘××的上诉请求及理由，鲁××答辩称：一、（2011）甘民初字第205号民事判决已经生效，该判决具有不可争议性及强制执行性，根据法律规定，当事人如认为该判决有错误应当申请再审，刘××要求予以撤销违反法律规定。二、鲁××依法取得诉争房屋的所有权，刘××的诉求与其无关。鲁××并非刘××与齐齐哈尔兴瑞房地产开发有限责任公司签订的拆迁补偿协议的当事人，对该拆迁补偿协议并不知情，双方诉争系合同之债，而鲁××系争议房屋的所有权人，合法权益受法律保护，刘××只能向齐齐哈尔兴瑞房地产开发有限责任公司主张承担违约责任，与鲁××无关。三、刘××的诉讼请求已经超过诉讼时效，应予驳回。双方约定的交工时间为2010年12月31日，即为刘××最迟知道其权利受侵害之日，按照诉讼时效2年计算，时效届满之日为2012年12月31日。而刘××提起本诉系2013年8月19日，已超过诉讼时效，丧失胜诉权，人民法院应予驳回。四、屈××建设的楼房只有五个动迁户，刘××家是最后一个搬走，拖了一个月。回迁时，刘××在有效时间内没有主张权利，鲁××的判决生效两年半了，刘××才起诉。屈××是答应给刘××一个门市房，但是楼栋往后扩大了，所以位置发生了变化，但与鲁××签订的合同没有关系。综上，原审法院判决正确，请求维持原判。
针对刘××的上诉请求及理由，齐齐哈尔兴瑞房地产开发有限责任公司与屈××的答辩意见与原审一致。
本院经二审审理，对原审法院查明的事实予以确认。
另查明，原审法院为查明案件事实，分别于2013年11月1日、2013年12月26日对屈××进行调查询问。在第二次调查笔录即2013年12月26日的调查笔录中，屈××称“当时订给刘××的房屋都被查封了，给不了他，就与刘××协商给了他上述4个房屋。501、203、204的房屋是补给刘××原来的2、3、4层住宅，104是正常补给他的商服，按拆迁协议应该补给刘××的楼房应再往西串，但经协商刘××也同意要104了，相当于给他的一楼商服了”。调查人员问：“104的面积是80多平方米，但拆迁协议约定的是100平方米，你给刘××补偿了吗”。屈××回答：“二楼多给刘××203、204商服的价值已经超过原定的拆迁补偿安置的房屋价值了，按房屋出售价格补给刘××的房屋已多出几万元了，多出这部分钱就相当于楼房晚交付给刘××的补偿了，当时跟刘××也这么定的”。
本院在二审审理过程中要求刘××对其上诉所称屈××在原审法院的第二次调查记录中自认2号楼106号商服是补偿给刘××，104号商服是因为延误回迁给刘××的经济补偿的叙述进行举证，其翻阅一审卷宗未能指出出处，亦未能提供证据予以证实。
本院认为，屈××取得齐齐哈尔兴瑞房地产开发有限责任公司的授权，有权处理甘南县巨宝镇原丁胜开发综合楼西侧地块土地出让过程中关于开发、施工、售楼等项目的相关事宜。经屈××办理，刘××与齐齐哈尔兴瑞房地产开发有限责任公司签订的拆迁补偿协议系双方真实意思表示，合法有效。该拆迁补偿协议中回迁楼房所占土地使用权部分归牡丹江市家园房地产开发有限责任公司所有，屈××亦取得牡丹江市家园房地产开发有限责任公司的授权委托，牡丹江市家园房地产开发有限责任公司授权屈××处理开发巨发小区综合楼二期工程中有关本项目开发的施工、销售等事宜。
刘××虽未能按其与齐齐哈尔兴瑞房地产开发有限责任公司签订的拆迁补偿安置协议中约定的位置进行回迁，但刘××与其子女等家人分别与牡丹江市家园房地产开发有限责任公司签订了巨发小区2号楼104、203、204、501号四份商品房买卖合同，该四份合同上付款方式为“回迁用房”，对此，系关于拆迁补偿安置协议内容的实质变更，并各方已按照变更后的内容进行了实际履行。
刘××虽主张因回迁楼房的商服面积不足原拆迁补偿协议上约定的100平方米，且回迁楼房迟延交付应当给付迟延履行金，故屈××将104号商服作为补偿给付了刘××，现本案争议106号商服应按照原拆迁补偿协议继续履行，但其未能提供证据证实屈××作出上述承诺，屈××作为本案争议回迁楼房的实际开发人对此亦不予认可。屈××称拆迁补偿协议约定商服面积为100平米，其他面积为住宅，但按照实际回迁的四套楼房的总面积计算价值已超过原拆迁补偿协议约定的价值，超出拆迁补偿协议的价值部分亦足以抵顶迟延履行金，对此，与刘××已经进行了协商。结合刘××一方与牡丹江市家园房地产开发有限责任公司签订的四份商品房买卖合同内容，屈××所辩称内容与四份商品房买卖合同内容能够形成证据链条，而刘××的上诉主张没有提供证据予以证实，故刘××的上诉主张不能成立，原审法院认定原拆迁补偿协议已经以四份商品房买卖合同的形式得以履行，原拆迁补偿协议约定的权利义务应当终止并无不当，本院予以确认。
关于本案争议的106号商服已经经生效的人民法院判决确认为鲁××合法所有，没有专业鉴定部门认定该楼房与本案争议的回迁楼房位置具有关联性，且关于刘××的被拆迁房屋的安置问题已经根据变更后的商品房买卖合同得以履行，故刘××主张撤销（2011）甘民初字第205号民事判决书的请求不能成立，原审法院判决驳回其诉讼请求，并无不当。
综上，原判认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。刘××的上诉理由不符合法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100.00元，由刘××负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 虹
审 判 员 李颖莉
代理审判员 王红娜
二〇一四年六月十九日
书 记 员 许璐璐