北京市朝阳区人民法院
行 政 判 决 书
（2014）朝行初字第117号
原告徐长春，男，1964年4月5日出生。
委托代理人苏小侠，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。
委托代理人王可，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。
被告北京市住房和城乡建设委员会，住所地北京市海淀区西四环中路16号院3号楼。
法定代表人杨斌，主任。
委托代理人郭杨，北京市康达律师事务所律师。
第三人邵峻，男，1971年10月20日出生。
委托代理人刘海英，北京义贤律师事务所律师。
第三人中信银行股份有限公司总行营业部，营业场所北京市西城区金融大街甲27号。
负责人王晖，总经理。
委托代理人王晓，女，1983年12月19日出生。
原告徐长春（以下称原告）不服被告北京市住房和城乡建设委员会（以下称被告）房屋行政登记，向本院提起行政诉讼。本院受理后，向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。因邵峻、中信银行股份有限公司总行营业部（以下简称中信总行营业部）与本案有法律上的利害关系，本院依法通知其作为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告委托代理人苏小侠，被告委托代理人郭杨，第三人邵峻委托代理人刘海英，第三人中信总行营业部委托代理人王晓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
被告应原告与第三人邵峻的共同申请，经审核于2013年3月21日将坐落于北京市朝阳区南湖南路XX号院XXX号楼X层X单元XXX号房屋（以下简称XXX号房屋）的所有权人由原告转移登记到第三人邵峻名下，向第三人邵峻颁发了X京房权证朝字第XXXXX**号《房屋所有权证》。
在法定期限内，被告向本院提供如下作出上述房屋行政登记的证据材料和规范性文件依据：
（一）证据材料：1、《房屋所有权转移登记申请书》，用以证明第三人邵峻的委托代理人陈某某与原告于2013年3月21日共同向被告申请办理XXX号房屋的所有权转移登记。2、《存量房屋买卖合同》，用以证明原告与第三人邵峻于2013年3月21日签订了存量房屋买卖合同，原告将XXX号房屋出售给第三人邵峻。3、X京房权证朝字第XXXXX**号《房屋所有权证》，用以证明XXX号房屋原所有权人为原告。4、原告身份证复印件，用以证明XXX号房屋出卖人的身份。5、第三人邵峻的身份证复印件，用以证明XXX号房屋买受人的身份。6、《授权委托书》及陈某某身份证复印件，用以证明第三人邵峻委托陈某某代为办理XXX号房屋所有权转移登记事宜。7、现场拍摄照片两张，用以证明原告及第三人邵峻委托代理人陈某某到现场办理房屋所有权转移登记手续。8、《北京市房屋登记表》及房地平面图，用以证明XXX号房屋的测绘资料情况。9、《购房承诺书》、《家庭购房申请表（A类）》、核验结果打印页、第三人邵峻与案外人刘某某的结婚证复印件、刘某某的身份证复印件、第三人邵峻的户口簿复印件、刘某某的户口簿复印件，用以证明第三人邵峻与刘某某系夫妻关系，刘某某具有本市户籍，该家庭名下无房，已通过购房资格核验。10、《中华人民共和国契税完税证》，用以证明第三人邵峻已缴纳了房屋契税。11、《存量房交易结算资金自行划转声明》，用以证明原告与第三人邵峻同意交易过程中发生的资金及权属风险由双方自行承担。12、《房屋登记询问笔录》两份，用以证明被告工作人员于2013年3月21日分别对原告及第三人邵峻代理人陈某某就房屋登记的相关事项进行了询问。13、《房屋登记受理通知书》，用以证明被告于2013年3月21日受理了XXX号房屋所有权转移登记的申请。14、《房屋所有权转移登记审核意见》，用以证明被告经审核同意将XXX号房屋的转移登记记载于登记簿。15、《房屋权属证书领证凭证》，用以证明第三人邵峻的委托代理人陈某某于2013年3月21日领取了X京房权证朝字第XXXXX**号《房屋所有权证》。
（二）规范性文件依据：1、以中华人民共和国建设部令第168号公布、自2008年7月1日起施行的《房屋登记办法》；2、北京市人民政府办公厅于2011年2月15日以京政办发（2011）8号发布的《北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》（以下简称京政办发（2011）8号文）；3、被告于2011年2月26日以京建发（2011）65号发布的《关于落实本市住房限购政策有关问题的通知》（以下简称京建发（2011）65号文），被告以上述规范性文件说明其具有对XXX号房屋进行转移登记的行政职权，其进行涉案转移登记符合上述规范性文件的规定。
原告不服上述房屋行政登记诉称，原告与第三人邵峻于2012年10月17日签订《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，约定由第三人邵峻购买原告的XXX号房屋。此后，原告与第三人邵峻办理了网签登记，并配合第三人邵峻于2013年3月21日取得《房屋所有权证》。后原告得知，第三人邵峻并不具备在京购买商品房的资格。为取得房屋权属登记，第三人邵峻在其购买XXX号房屋及办理权属登记过程中，提供了虚假材料（虚假的结婚证）获取房屋登记。其实，在第一次办理登记时，第三人邵峻提供的虚假材料就曾经被被告工作人员退了回来。但在第二次办理时，第三人邵峻蒙混过关。根据《房屋登记办法》第八十一条“司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废，但房屋权利为他人善意取得的除外”之规定，原告特提起诉讼，请求人民法院判令撤销被告向第三人邵峻颁发的XXX号房屋所有权证（X京房权证朝字第XXXXX**号）。
在指定期限内，原告向本院提交了如下证据材料：1、结婚证复印件，用以证明第三人邵峻在办理房屋登记时向被告提供了假证件，第三人邵峻以欺骗手段办理房屋登记。2、《家庭购房申请表（A类）》，用以证明第三人邵峻在此表中载明刘某某是其配偶，该行为是造假行为。3、核验结果打印页，用以证明中介北京润辉鸿鹏房地产经纪有限公司协助造假以证明第三人邵峻与刘某某夫妻名下无房，骗取购房资格。4、《购房承诺书》，用以证明第三人邵峻向被告承诺，若其因提供虚假材料以不正当手段取得购房资格，愿承担撤销登记乃至刑事责任等法律后果。5、（2013）朝民初字第41015号案件开庭笔录，用以证明第三人邵峻承认其与刘某某并非夫妻，上述结婚证是假的。6、（2013）朝民初字第41015号《民事判决书》，用以证明北京市朝阳区人民法院已查明第三人邵峻与刘某某并非夫妻。7、X京房权证朝字第XXXXX**号《房屋所有权证》，用以证明XXX号房屋原登记在原告名下。8、《北京市存量房屋买卖合同》及《居间服务合同》，用以证明原告与第三人邵峻在北京思源创新房地产经纪有限公司居间下就XXX号房屋签订了买卖合同。9、《房屋所有权转移登记申请书》，用以证明原告与第三人邵峻申请办理房屋所有权的转移，从原告名下转移至第三人邵峻名下。10、X京房权证朝字第XXXXX**号《房屋所有权证》，用以证明第三人邵峻通过虚假材料以非法手段骗取房屋所有权证。
被告辩称，京政办发（2011）8号文明确规定，对已拥有一套住房的本市户籍居民家庭，限购一套住房（含新建商品房和二手住房）；对已拥有两套及以上住房的本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。京建发（2011）65号文规定，居民家庭成员中至少有一人具有本市户籍的，视为本市户籍居民家庭。本案中，第三人邵峻已经过资格核验，其配偶具有本市户籍，该本市户籍居民家庭名下无住房。因此，原告以第三人邵峻不具有购房资格为由要求撤销被诉房屋所有权证，缺乏依据。被告向第三人邵峻颁发房屋所有权证的行政行为依据充分、适用法律法规正确、程序合法，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。
第三人邵峻述称，第一，其与原告签订的《北京市存量房屋买卖合同》合法有效，其已经履行在合同中应负的所有义务，被告颁发房屋所有权证的行为合法有效。第二，不认可原告所说的提供虚假材料的说法。因工作原因，其将所有办理手续的相关事宜交由中介公司处理，其按照中介公司要求提供材料。中介公司所办理的所谓假证其根本就不知情，其在整个购房过程中是诚信的。第三，在整个房屋买卖交易过程中，其具有在京购房资格，对于XXX号房屋的产权是善意取得的。综上所述，被告向其颁发房屋所有权证的行为合法有效，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。
在指定期限内，第三人邵峻向本院提交了如下证据材料：1、（2013）朝民初字第41015号《民事判决书》及（2014）三中民终字第01826号《民事裁定书》，用以证明其与原告签订的房屋买卖合同合法有效，第三人邵峻依据合同向被告申请办理房屋所有权证，被告颁发房屋所有权证的行为合法有效。2、《税收完税证明》七份，用以证明第三人邵峻具有连续五年在京的纳税证明，现在具有在京购房资格。3、《个人购房借款合同》，用以证明因购买XXX号房屋其向第三人中信总行营业部借款的情况。4、XXX号房屋《房屋所有权证》及《国有土地使用证》复印件，用以证明因上述借款，其已将XXX号房屋及土地使用权向第三人中信总行营业部进行了抵押，并做了抵押登记。
第三人中信总行营业部述称，该公司与第三人邵峻签署了借款、抵押合同并办理了抵押登记。在发放贷款时该公司没有审核第三人邵峻是否有在京购房资格，对此该公司不发表意见。
在本案审理过程中，第三人中信总行营业部向本院提交了《个人购房借款合同》、《房屋抵押贷款合同》，用以证明第三人邵峻因购买XXX号房屋向该公司借款并将房屋抵押的情况。
经庭审质证，本院对当事人提交的证据材料作如下认证：1、被告提供的证据材料与案件事实具有关联性，取得方式和程序合法，符合法定形式要求，本院予以采纳，被告以上述证据证明原告及第三人邵峻在申请XXX号房屋所有权转移登记时提交了相应材料并且其进行审查的情况，本院对此予以采信。2、原告提供的证据材料1—4、7、9与被告提交的证据相同，本院予以采纳；原告提交的证据材料5、6、8，能够证明其与第三人邵峻进行民事诉讼的情况，本院予以采信；原告提交的证据材料10系被告向第三人邵峻颁发的XXX号房屋所有权证，本院予以采纳；原告综合上述其提交的材料以证明办理XXX号房屋所有权转移登记时提交的结婚证是虚假的，因第三人邵峻对于未与刘某某登记结婚的事实予以认可，故本院对于原告的上述证明目的予以采信。3、第三人邵峻提供的证据材料1、3、4与本案具有关联性，能够证明其与原告进行民事诉讼以及因购买XXX号房屋向第三人中信总行营业部进行借款、抵押等情况；第三人邵峻提供的证据材料2在本案中与被诉房屋行政登记不具有关联性，本院不予采纳。4、第三人中信总行营业部提交的证据材料与本案具有关联性，能够证明第三人邵峻因购买XXX号房屋向该公司借款并将房屋抵押的情况，本院予以采信。
根据上述有效证据并结合当事人陈述，本院经审理查明，2012年12月17日，被告向原告颁发X京房权证朝字第XXXXX**号《房屋所有权证》，将XXX号房屋的所有权人登记为原告。2013年3月21日，原告和第三人邵峻的委托代理人陈某某共同向被告申请办理房屋所有权转移登记，并提交了：《房屋所有权转移登记申请书》、《存量房屋买卖合同》、原《房屋所有权证》、《北京市房屋登记表》、原告的身份证复印件、第三人邵峻的身份证复印件和《授权委托书》及陈某某的身份证复印件、《中华人民共和国契税完税证》、《存量房交易结算资金自行划转声明》、《购房承诺书》、《家庭购房申请表（A类）》、核验结果打印页、第三人邵峻与刘某某结婚证、第三人邵峻与刘某某的户口簿复印件、刘某某的身份证复印件等材料。被告工作人员对原告、陈某某当场拍照并分别进行询问，制作了《房屋登记询问笔录》。当日，被告向第三人邵峻下发《房屋登记受理通知书》，并颁发了X京房权证朝字第XXXXX**号《房屋所有权证》，房屋所有权人登记为第三人邵峻。第三人邵峻的委托代理人陈某某当场领取了上述证件。
另查，在XXX号房屋的所有权人由原告转移登记到第三人邵峻名下后，原告曾向本院提起民事诉讼，以第三人邵峻在购房时提供的购房资格文件造假为由，请求确认双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。在该案的开庭审理过程中，第三人邵峻对于其与刘某某结婚证的真实性不认可。后本院于2013年11月11日作出（2013）朝民初字第41015号《民事判决书》，认定本案原告未能证明双方所签订的合同存在无效的法定事由，双方所签订的合同系真实意思表示，合法有效，双方网签合同不属于该案处理范围，亦与该案合同效力无关，因此本案原告以购房资格造假为由要求确认合同无效的诉讼请求应不予支持，故最终判决驳回了本案原告的诉讼请求。后本案原告不服向北京市第三中级人民法院提起上诉，在案件二审审理过程中，本案原告又撤回了上诉。
再查，第三人邵峻为购买XXX号房屋曾与第三人中信总行营业部签订《个人购房借款合同》和《房屋抵押贷款合同》。第三人邵峻取得XXX号房屋《房屋所有权证》后，XXX号房屋已办理了抵押登记。
本案审理过程中，经本院询问，第三人邵峻称其与刘某某之间不存在合法真实的婚姻关系。其他当事人对第三人邵峻的上述陈述均表示无异议。
本院认为，根据法律规定，与被诉行政行为具有法律上的利害关系，即具有提起行政诉讼的主体资格。本案中，原告作为XXX号房屋的原房屋所有权人和申请所有权转移登记的申请人，在其得知并认为第三人邵峻不具有在京购房资格的相关情况后，与被告向第三人邵峻颁发所有权证的房屋行政登记行为具有法律上的利害关系，有权提起本次诉讼。
根据以中华人民共和国主席令第62号公布、自2007年10月1日起施行的《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）并参照《房屋登记办法》的规定，房屋登记由房屋所在地的房屋登记机构办理。直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构是房屋的登记机构。本案被告作为北京市房地产行政主管部门，依法具有对辖区内房屋进行行政登记的职权。
本案被诉的行政行为是房屋所有权转移登记。根据《物权法》第十一条规定，申请人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。参照《房屋登记办法》第三十三条规定，申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。京政办发（2011）8号文第（十）条规定，对已拥有一套住房的本市户籍居民家庭，限购一套住房。京建发（2011）65号文第九条规定，居民家庭成员中至少有一人具有本市户籍的，视为本市户籍居民家庭；第三条第（一）项规定，本市户籍居民家庭在购买住房前，应当向房地产开发企业、经纪机构或存量房网签服务窗口，提交家庭成员身份证、婚姻证明、户籍证明的原件和复印件，拟购房人签字的《家庭购房申请表》、《购房承诺书》；第四条规定，房地产开发企业、经纪机构和存量房网签服务窗口对上述材料进行初步核查。对符合条件的，在北京市房地产交易系统中填报认购核验信息，并留存购房家庭提交的《家庭购房申请表》、《购房承诺书》原件及其他材料复印件。对不符合条件的，不予办理购房手续；第五条规定，住房城乡建设部门会同相关部门在5个工作日内，对购房家庭资格进行核验。通过核验的购房家庭，方可办理网上签约手续。网上签约完成后，房地产开发企业、经纪机构和存量房网签服务窗口应将《家庭购房申请表》、《购房承诺书》原件及其他材料复印件作为合同附件，并在申请办理房屋产权登记时一并提交。本案中，原告与第三人邵峻在申请对XXX号房屋进行所有权转移登记时，提交了上述法律、规章和规范性文件确定应当提交的材料，因此在审查申请材料的完备性方面，被告作出的行政登记并无不当。
本案中，原告以上述申请材料中第三人邵峻与刘某某的结婚证系伪造的为由，认为第三人邵峻不具备在京购房资格，故要求撤销上述行政登记。而被告及第三人邵峻均不同意原告的上述意见。因此，本案的主要争议焦点为：在上述申请材料中的结婚证系虚假的情况下，被告的行政登记是否具备合法性。
关于登记机构在行政登记中的职责，《物权法》第十二条中规定了登记机构应当查验申请人提供的权属证明和其他必要材料、就有关登记事项询问申请人等内容。《房屋登记办法》第十八条中规定，房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人；第二十条规定：登记申请符合下列条件的，房屋登记机构应当予以登记，将申请登记事项记载于房屋登记簿：（一）申请人与依法提交的材料记载的主体一致；（二）申请初始登记的房屋与申请人提交的规划证明材料记载一致，申请其他登记的房屋与房屋登记簿记载一致；（三）申请登记的内容与有关材料证明的事实一致；（四）申请登记的事项与房屋登记簿记载的房屋权利不冲突；（五）不存在本办法规定的不予登记的情形。本案中，被告在收到原告与第三人邵峻提交的完备的申请材料的基础上，对相关材料进行了查验，对到场办理申请事项的原告及第三人邵峻的委托代理人陈某某进行了拍照，同时就相关事项对该二人进行了询问，继而认为原告、第三人邵峻的申请符合登记条件，最终将申请的转移登记事项记载于房屋登记簿，并向第三人邵峻颁发了房屋所有权证。被告上述履行行政登记的职责符合前述法律、规章的规定，本院不持异议。
关于申请人提交虚假材料申请登记的法律责任承担问题，《物权法》第二十一条第一款规定，当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。《房屋登记办法》第十一条第三款规定，申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记。本案中，经过第三人邵峻认可且其他当事人均表示无异议的事实是，涉案的申请材料中，第三人邵峻与刘某某的结婚证是虚假的。根据上述规定，第三人邵峻一方应当对其提交的包括涉案结婚证在内的相关申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责。关于第三人邵峻提出的上述虚假材料系由相关中介机构提交、其对虚假材料不知情等意见，因第三人邵峻与相关中介机构委托与被委托法律关系之间产生的问题并不属于本案审理范围，在本案中本院不对上述事项进行认定与处理。
本案中，虽然原告与第三人邵峻作为共同申请人，提交了完备的申请登记材料，被告也尽到了查验、询问等行政登记中合理审慎的审查职责，但现有的涉案结婚证是虚假的事实表明，被诉的房屋所有权转移登记行为合法性的基础存在缺失，应当予以撤销。撤销后被告应对原告及第三人邵峻的房屋所有权转移登记申请重新作出处理。另外需要指出的是，虽然被诉的房屋所有权转移登记应予撤销，但本判决效力不自然及于对XXX号房屋抵押登记行为的合法性。
综上，原告要求撤销涉案房屋所有权证的诉讼请求成立，本院应予支持。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项第1目之规定，判决如下：
一、撤销被告北京市住房和城乡建设委员会于二〇一三年三月二十一日将坐落于北京市朝阳区南湖南路XX号院XXX号楼X层X单元XXX号房屋的所有权人由原告徐长春转移登记为第三人邵峻的行政行为，同时撤销为第三人邵峻颁发的X京房权证朝字第XXXXX**号《房屋所有权证》。
二、责令被告北京市住房和城乡建设委员会于本判决生效后四十日内对原告徐长春、第三人邵峻提出的房屋所有权转移登记申请重新进行处理。
案件受理费50元，由第三人邵峻负担（于判决书生效之日起10日内交纳）。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，同时交纳上诉案件受理费人民币50元，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 赵世奎
代理审判员 寇天功
人民陪审员 贾玉淑
二〇一四年五月十三日
书 记 员 骆芳菲