河北省邢台市桥东区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东民初字第1196号
原告王存保，男，1967年4月6日出生，汉族，初中文化，农民，现住邢台市南和县。
委托代理人郭保全，河北盛润律师事务所律师，特别授权。
被告郭铮，男，1987年2月4日出生，汉族，大学文化，个体经营者，现住邢台市桥东区。
委托代理人秦兰，河北ＸＸ律师事务所律师，特别授权。
被告路立芳，女，1980年9月12日出生，汉族，大学文化，无业，现在邢台市桥东区。
第三人武卫国，男，1968年8月26日出生，汉族，中专文化，无业，现住邢台市桥东区。
原告王存保与被告郭铮、路立芳、第三人武卫国租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员潘珍独任审判，公开开庭进行了审理。2014年10月21日庭审中被告郭铮表示被告路立芳系其员工与本案无关，原告王存�当庭撤回对被告路立芳的起诉。原告王存保及其委托代理人郭保全、被告郭铮的委托代理人秦兰、第三人武卫国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王存保诉称，原告与被告郭铮于2014年7月1日签订了《房屋租赁合同》，被告郭铮将位于邢台市中兴东大街179号商务楼的第三层，房屋面积约300平方米租给原告，租赁期限为2014年8月10日至2016年12月31日；约定租金2014年8月10日至2015年2月10日的租金为60000元，2015年2月10日至2015年12月31日的租金为106666元，2016年1月1日至2016年12月31日的租金为120000元，原告于2014年7月1日向被告郭铮交纳房屋租赁费60000元，物业费3480元，被告卖给原告两台空调12000元，三项共计75480元，该款通过“路立芳”收取，并给出具了收款凭证，随后原告进场装修，花费装修费、人工费等费用45000元。2014年7月16日该房屋所有人邢台市影视发展中心和重庆秦妈火锅中兴店联合通知原告停止装修，称被告郭铮因拖欠房租于2014年8月1日终止房屋租赁协议。因此，被告明知房屋的租赁合同到期甚至违约，而与原告签订租赁合同，已存在严重过错，严重损害了原告的合法权益，请求法院判令原、被告解除合同，被告郭铮返还原告房屋租赁费、物业费、空调款项共计75480元；赔偿因违约给原告造成的经济损失45000元。
被告郭铮辩称，1、同意解除原、被告之间的房屋租赁合同，但被告不应赔偿原告任何损失，原告起诉时被告时并不存在违约行为，也没有给原告造成损失。原被告签订房屋租赁协议时间是2014年7月1日，第三人给原告发通知的时间是2014年7月16日，原告起诉时间是2014年7月17日，此时被告给第三人的房租已经交到了2014年8月底，被告与第三人双方协议尚未解除，被告不存在违约行为。2、被告与第三人是协议解除双方之间�房屋租赁协议，并非因被告违约，第三人应当将收取被告的押金100000元返还被告或与本案一并协商处理。被告郭铮与第三人建立房屋租赁协议后，被告郭铮已依约向第三人预交一年的房租。由于第三人房屋设计原因没有专用通道，导致二层与地下室招租困难，给被告造成了巨大的经济损失。为将双方的损失降到最低，被告和第三人多次协商解除双方的租赁协议，并愿意将被告的租户直接介绍给第三人，让租户直接与第三人建立租赁关系。第三人同意后，双方已口头协议同意解除双方的租赁协议，并且被告的租户已经直接与第三人建立租赁关系，将房租直接交付给第三人，第三人也已经以自己的名义对外公开打出招商广告。被告对原告交纳75480元数额无异议，但被告向第三人交纳的100000元押金第三人没有退还被告，被告要求原告与第三人之间的租金从该100000元押金中抵扣。
第三人武卫国述称，第三人和被告郭铮之间的协议从2013年9月1日到2019年8月31日，是六年的合同，收被告的100000元是押金；协议写明前三年每年租金700000元，三方签字被告支付第一期租金350000元后生效，下次租金提前三个月一次交纳，任何一方违约应向对方支付违约金1000000元，被告8月份交的租金应该在6月30日交纳，被告已经违约，8月底被告通知第三人说不租了。双方已经解除合同。
经审理查明，2013年8月21日，被告郭铮作为乙方，桥东区秦妈火锅中兴店、秦妈火锅中兴店的代表人武卫国作为甲方，邢台市影视发展中心作为丙方，三方签订一份租赁协议，协议载明：经丙方邢台市影视发展中心同意，甲方将邢台市中兴东大街179号楼转租给乙方郭铮，租期自2013年9月1日至2019年8月31日，武卫国并收取郭铮100000元押金，约定协议到期退还给郭铮，有甲乙丙三方签订的租赁协议和武卫国签名的押金收条为证。2014年7月1日郭铮将房屋租赁给原告王存保，与原告王存保签订了《房屋租赁合同》，并收取原告租金、物业费等75480元，有王存保与郭铮签订的租赁协议、王存保的交款收据为证。2014年7月16日，在王存保对该租赁房屋进行装修时，第三人武卫国向王存保下达书面通知，称“因郭铮拖欠房租，拒不履行协议，已形成郭铮违约在先，决定终止与郭铮所签订的房屋租赁协议，并于2014年8月1日收回营业场所进行整顿，特此通知”，该“通知”的落款处载明通告人为重庆秦妈火锅中兴店及邢台市影视发展中心。原告王存保已投入装修资金45000元，因被要求停止装修，不能经营，遂诉至法院，要求解除与被告郭铮的租赁协议，返还支付的75480元，赔偿损失45000元。庭审中被告郭铮与第三人武卫国均认可双方已解除租赁合同，被告郭铮当庭同意与原告王存保解除合同，但郭铮认为在其返还原告的75480元时，第三人应当同时返还被告100000元押金。第三人武卫国则认为郭铮违约应当支付其1000000元违约金，100000元押金不予退还。
另查明，在2013年8月21日的丙方邢台市影视发展中心、甲方重庆秦妈火锅中兴店、武卫国，乙方郭铮的三方租赁协议第二条、第四条约定：“租赁期限自2013年9月1日起至2019年8月31日止，租金每年分两次支付，本协议三方签字郭铮支付前期租金共35万元后生效。下次房屋租金到期前三个月一次性交纳下一个半年的租金，如郭铮未能按时交纳租金，逾期达15天以上，则视为郭铮违约，郭铮转租的协议无效，甲方重庆秦妈火锅中兴店和丙方邢台市影视发展有权单方终止协议。甲方和丙方向乙方郭铮提出书面终止协议通知后，乙方郭铮要在十五天内必须退出承租的经营场地。…”第十五条约�：“无论哪一方违约，违约方都要向对方支付1000000元违约金”。经庭审郭铮和武卫国质证，郭铮实际向武卫国交纳租金及抵押金时间如下，有武卫国签字的收条为证：2012年7月12日向武卫国交纳租房抵押金100000元；2013年11月25日向武卫国交纳350000元（武卫国称该条为被告数次零散交款后其一并为被告打的收到条），该350000元为2013年9月1日到2014年2月28日的第一期租金；2014年3月1日到2014年8月31日350000元的租金交纳时间为：2013年11月25日交50000元，2014年1月3日交140000元，2014年1月25日交20000元，2014年2月27日交40000元，2014年3月5日交50000元，2014年3月10日交50000元。郭铮的租金支付到了2014年8月31日。第三人对被告数次未按约定时间且非一次性交纳二期租金未行使合同解除权。2014年7月16日，第三人以未收到被告2014年9月1日至2015年2月28日的预交租金为由，向原告王存保发出收回房屋通知，2014年7月17日原告起诉被告郭铮，2014年8月郭铮、武卫国解除租赁协议。王存保租赁的该房屋现装修停止，不能使用。
上述事实，有被告郭铮作为乙方，桥东区秦妈火锅中兴店、秦妈火锅中兴店的代表人武卫国作为甲方，邢台市影视发展中心作为丙方，三方签订的租赁协议，以及郭铮与王存保签订的租赁协议、郭铮向武卫国支付租金收据、王存保向郭铮支付租金收据、王存保的45000元装修预付款收据、庭审笔录在卷佐证。
本院认为，原告王存保与被告郭铮均一致要求解除合同，本院对原、被告租赁合同依法予以解除。王存保向郭铮支付75480元费用后未实际经营即发生纠纷，原告王存保要求被告郭铮返还租赁费75480元的主张符合法律规定，本院依法予以支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条规定，对于承租人对承租物进行装饰装修，在租赁期间届满或者合同解除时如何承担赔偿责任有明确规定，本案中被告郭铮与邢台市影视发展中心、重庆秦妈火锅中兴店、第三人武卫国签订租赁合同，原告王存保与被告郭铮签订租赁合同，原告王存保作为次承租人，其主张要求郭铮承担装修损失的前提是应当明确被告郭铮是否存在对邢台市影视发展中心、重庆秦妈火锅中兴店、第三人武卫国的违约，因郭铮与武卫国之间的租赁合同涉及主体众多，涉及到案外人邢台市影视发展中心、重庆秦妈火锅中兴店，且与本案审理原、被告之间的租赁合同纠纷不属于同一个法律关系，因此本案无法处理邢台市影视发展中心、重庆秦妈火锅中兴店、武卫国、郭铮的合同违约责任，因此也无法处理原告王存保的45000元装修费损失由谁承担。武卫国辩称被告郭铮违约需要支付违约金�因武卫国在本案是无独立请求权的第三人，其意见不属于本案审理范围，武卫国可另行主张。郭铮与武卫国已在发生纠纷后实际解除合同，合同已终止，郭铮要求武卫国返还100000元押金，双方应当依据合同约定履行。经调解无效，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条第一款的规定，判决如下：
一、解除原告王存保与被告郭铮2014年7月1日签订的租赁合同。
二、自本判决生效后五日内，被告郭铮返还原告王存保租赁费75480元。
三、驳回原告王存保其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2710元，减半收取1355元，由被告郭铮承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方�事人的人数提交副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。
审判员 潘珍
二〇一四年十一月六日
书记员 郎芳