文书内容重庆市荣昌区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0153民初3454号原告：四川省新港物业管理有限公司荣昌分公司，住所地重庆市荣昌区昌州街道昌龙大道37号3幢8-6，统一社会信用代码91500226673390162R。负责人：杨照福，总经理。委托诉讼代理人：陈巧玲，女，公司员工。被告：田仕成，男，1969年11月10日出生，汉族，住重庆市荣昌区。委托诉讼代理人：潘正永，重庆金牧锦扬（荣昌）律师事务所律师。原告四川省新港物业管理有限公司荣昌分公司（以下简称新港物业荣昌分公司）与被告田仕成物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月30日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告新港物业荣昌分公司的委托诉讼代理人陈巧玲，被告田仕成的委托诉讼代理人潘正永到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。新港物业荣昌分公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付2015年1月1日至2018年6月30日期间的物业服务费、公共设施维护费、公共能源费共计3721.66元；2.被告向原告支付从2018年7月1日起以3721.66元为基数按中国人民银行1-3年期贷款基准利率计算的逾期付款违约金至付清之日止；3.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系重庆市荣昌区盘龙镇李子园小区房屋（建筑面积为120.94㎡）产权所有人，系小区的业主之一。李子园小区建设单位将小区的物业管理服务委托原告管理，并签订书面前期物业服务合同。合同约定，物业服务费每月0.50元/㎡，公共设施维护费每月0.15元/㎡，公共能源费120元/年。被告未缴纳2015年1月1日至2018年6月30日期间的物业服务费、公共设施维护费、公共能源费共计3721.66元，经原告多次催收未果。原告为维护其合法权益，特诉至法院，请求依法支持其诉讼请求。田仕成辩称：前期物业服务合同属实，但该合同约定的期限是2012年5月2日至2015年5月2日，现已经到期。前期物业服务合同的补充协议也属实，但补充协议与前期物业服务合同有矛盾，且未征得被告同意，对被告无约束力。前期物业服务合同到期后，被告不清楚在李子园小区提供物业服务的是否为原告。即使原告提供了服务，因服务质量不到位，被告可以按质量支付一定报酬，但不应支付物业管理费。被告没有向原告支付2015年1月1日至2018年6月30日期间的物业服务费、公共设施维护费和公共能源费，但被告不应当向原告支付，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：重庆市荣昌区盘龙镇盘周街92号属李子园小区，其建设单位为重庆宏安地产开发有限公司，田仕成系该小区房屋业主，其房屋建筑面积为122.10㎡。2012年5月2日，重庆宏安地产开发有限公司作为甲方与原告作为乙方签订前期物业服务合同，合同第八章第二十四条载明：“本合同期限为3年，自2012年5月2日起至2015年5月2日止。……”。合同第八章第二十五条载明：“本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，甲乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未达成协议的，甲乙双方应在合同届满后三个月内继续履行本合同，甲乙应在此期间选聘新的物业管理企业，重新签订前期物业服务合同。”合同第九章第三十一条载明：“甲方、业主或物业使用人违反本合同约定，未能如数交纳物业服务费的，应按每日百分之一的标准向乙方支付违约金。”合同第十章第三十九条载明：“双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具同等效力。”2014年2月25日，重庆宏安地产开发有限公司与原告签订补充协议，协议约定：重庆市荣昌区盘龙镇李子园小区多层物业服务费的收费标准为每月0.50元/㎡，日常维护费为每月0.15元/㎡，公共能源费为每年每户120元（含监控、楼道、门禁、庭院、路灯等）。2015年4月30日，重庆宏安地产开发有限公司与原告签订补充协议，协议约定：重庆市荣昌区盘龙镇李子园小区多层物业服务费的收费标准为每月0.50元/㎡，日常维护费为每月0.15元/㎡，公共能源费为每年每户120元，期限为2015年5月3日起至小区成立业主委员会后选聘或续聘物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。2013年7月24日，田仕成在接房申明上签字确认，并与原告签订前期物业服务合同，合同约定物业服务合同期限为2年。原告分别于2016年12月10日、2018年3月30日、2018年6月9日向被告书面催收物业服务费、公共设施维护费和公共能源费。2012年5月2日至今，原告一直向重庆市荣昌区盘龙镇李子园小区提供物业服务。田仕成未向原告支付2015年1月1日至2018年6月30日期间的物业服务费、公共设施维护费和公共能源费。上述事实，有重庆宏安地产开发有限公司与原告签订的前期物业服务合同及补充协议，接房申明，原、被告签订的前期物业服务合同，楼层巡逻记录表，维修登记表，小区外来人员及车辆进出登记表，原告的用工协议，原告催费照片，荣昌区盘龙镇李子园小区照片，荣昌区土地房屋档案室对被告房屋的档案登记及原、被告的陈述等予以证实，本院依法予以确认。本院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，原告与重庆宏安地产开发有限公司签订的前期物业服务合同系依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力，原、被告双方应当按照合同内容履行各自义务。原告与重庆宏安地产开发有限公司签订前期物业服务合同约定，可对合同条款以书面形式签订补充协议，补充协议与合同具同等效力，故原告与重庆宏安地产开发有限公司于2014年2月25日、2015年4月30日签订的补充协议对原、被告也具有约束力。原、被告虽然单独就物业服务期限在原、被告签订的前期物业服务合同中约定为2年，即被告接房之日2013年7月24日开始后2年，但该合同期限届满后双方未另行签订合同，且原告实际仍继续向被告提供物业管理服务，故原告与重庆宏安地产开发有限公司签订的前期物业服务合同与补充协议约定的内容，原、被告仍应履行。原告为被告所在的小区提供了物业管理服务，被告作为小区业主，应当按照合同约定交纳相关费用。被告抗辩称原告的服务质量存在问题，仅提供了小区照片，本院认为被告提供的证据不足以证实原告的服务存在违约，其不交或减交物业费的辩解意见，本院不予采纳。对原告请求的各项费用，本院依法评判及确认如下：1、物业服务费，根据原告的诉讼请求及合同约定的标准计算，被告应支付原告2015年1月1日至2018年6月30日期间的物业服务费为2539.74元（0.50元/㎡/月×120.94㎡×42月）。2、公共设施维护费，根据原告的诉讼请求及合同约定的标准计算，被告应支付原告2015年1月1日至2018年6月30日期间的公共设施维修养护费为761.92元（0.15元/㎡/月×120.94㎡×42月）。3、公共能源费，根据原告的诉讼请求及合同约定的标准计算，被告应支付原告2015年1月1日至2018年6月30日期间的公共能源费420元（120元/年×3.5年）。以上费用共计3721.66元，本院予以支持。对原告要求被告支付从2018年7月1日起以3721.66元为基数按中国人民银行1-3年期贷款基准利率计算的逾期付款违约金至付清之日止的诉讼请求，符合合同及法律规定，本院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第六十条第一款、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：田仕成于本判决生效后十日内支付四川省新港物业管理有限公司荣昌分公司从2015年1月1日至2018年6月30日期间的物业服务费、公共设施维护费、公共能源费共计3721.66元，并支付从2018年7月1日起以3721.66元为基数按中国人民银行1-3年期贷款基准利率计算的逾期付款违约金至付清之日止。如果田仕成未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取计25元，由田仕成负担。本判决为终审判决。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。审判员  李婧二〇一八年七月十八日法官助理兰国彭书记员黄英