黑龙江省牡丹江农垦法院民 事 判 决 书（2018）黑8108民初102号原告：李云华。委托诉讼代理人：李丽。委托诉讼代理人：于青钢，黑龙江彤城律师事务所律师。被告：黑龙江飞跃房地产开发有限公司。法定代表人：郭有强。委托诉讼代理人：程远，黑龙江程远律师事务所律师。原告李云华与被告黑龙江飞跃房地产开发有限公司（简称：飞跃房地产公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2018年1月18日立案受理。依法适用普通程序，分别于2018年3月20日、2018年5月24日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李丽、于青钢、被告委托诉讼代理人程远到庭参加诉讼。诉讼中，双方申请庭外和解，期限为20日，本庭予以准许。本案现已审理终结。原告李云华向本院提出以下诉讼请求：1、判令被告履行与原告签订的第69号《温馨家园拆迁安置协议书》，将该小区X号楼X单元XXX号住宅及X号楼X、X、X号三个车库交付给原告；2、判令被告补偿原告从2012年11月1日起至2018年4月止的房租款13000元。后撤回了请求第一项关于交付X号楼X号车库的诉讼请求，要求赔偿因不能交付该车库给原告造成的损失93150元。事实与理由：2012年9月28日，原告与牡丹江富添房地产开发有限公司（简称：富添公司）签订温馨家园房屋拆迁安置协议，约定原告平房置换为温馨家园小区X号楼X单元X层XXX号住宅和X号楼X、X号、X号车库。之后，富添公司注销，被告继续开发该小区项目。2014年5月6日，被告承诺富添公司名下所发生的与八五六农场温馨家园小区开发项目相关的一切债务均由被告承担责任。现合同项下的置换房已经建设完成，但被告拒不将以上回迁房交付给原告。被告飞跃房地产公司答辩称：1、富添公司申请温馨家园小区建设项目未得到有关部门批复，被告立项的温馨佳苑小区项目与原告主张的温馨家园小区项目并非同一项目；2、根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，富添公司作为建设单位不具备签订安置补偿协议的主体资格，原告与富添公司签订的《温馨家园拆迁安置协议书》无效，应依法驳回原告的诉讼请求。原告为证明其诉讼主张，向本院提交以下2组证据：1.《温馨家园拆迁安置协议书》及《承诺书》复印件一份，欲证明原、被告之间存在拆迁安置补偿合同关系，按照协议约定被告应给原告回迁安置一间住宅和三间车库；被告对协议的真实性无异议，但认为富添公司不是法律规定的征收部门，其与原告签订的协议无效；《承诺书》为复印件，真实性不能确定，因协议书无效，合同权利义务转移应认定无效。2.黑龙江省八五六农场建设科出具的《证明》（附备案证书）一份，欲证明温馨家园4号楼已完工符合交付条件。被告对证据的真实性无异议，但认为《证明》中的温馨佳苑4号楼与协议涉及的温馨家园并非同一。被告向本院提交以下证据：黑龙江省八五六农场建设科《公示》复印件一份，欲证明：①富添公司申请的温馨家园小区项目已立项批复；②温馨家园与温馨佳苑的拆迁范围不一致；③温馨家园项目由八五六农场拆迁办公室负责拆迁，要求拆迁范围内被拆迁人配合拆迁工作。原告对证据的真实性无异议，称原告拆迁安置协议书对拆迁范围的描述不准确，属笔误，两者其实为同一小区。本院根据原告申请向相关单位调取以下3组证据：1.黑龙江省八五六农场建设科2018年3月21日的《证明》一份，内容为：富添公司起初开发暂定为温馨家园小区，并以该名称与拆迁户签订协议，后该项目报建时飞跃房地产公司将小区确定为温馨佳苑小区。八五六农场温馨家园小区与该农场温馨佳苑小区为同一小区，地理位置相同。原、被告无异议。2.黑龙江省八五六农场房产科出具的《情况说明》一份，内容为：八五六农场温馨佳苑X号楼XXX户号为李云华回迁房，建筑面积X平方米，XXX、XXX户号车库为李云华回迁房，面积分别为X平方米和21.34平方米，XXX号车库为司佐生回迁车库，面积X平方米。原、被告无异议。3.黑龙江省八五六农场综合档案室留存的《承诺书》复印件（与原告出具的承诺书一致）一份。被告对证据的真实性无异议，但认为富添公司将开发项目权利义务概括性转移没有法律依据。原告对该证据无异议。以上证据，经本院审查，认证如下：原告证据1，有当事人双方签字确认，证据真实，予以采信；其《承诺书》与本院调取档案室留存的原件核对一致，予以采信；证据2，有本院调取的八五六农场建设科证明佐证，予以采信。被告所举证据，内容真实，但不能证明八五六农场温馨家园与温馨佳苑不是同一项目，故不予采信。本院调取的三份证据，双方均无异议，本院予以采信。根据证据采信情况、结合当事人陈述，本院确认以下事实：黑龙江省八五六农场2012年场部青山公园东侧、中心大街北侧、青山北街南、青山中路西侧地区部分平房进行拆迁改造。原告李云华为该拆迁范围内的居民。2012年9月28日，拆迁人富添公司（甲方）与原告（乙方）签订第69号《温馨家园拆迁安置协议书》，约定：一、乙方在八五六农场温馨家园小区原址拆迁范围内青山南街一处房屋，有房照建筑面积56.1㎡、无房照面积106.74㎡，无房照折合有效面积106.74㎡。房屋用途住宅。房屋产权调换有效面积共计162.835㎡。二、1、产权调换新旧房屋差价按每平方米1700元结算。乙方选定房屋位置：温馨家园小区X号楼X单元X层X号，建筑面积85.03㎡，住宅楼2800元／㎡，X、X、X号车库面积分别为19.44㎡、21.06㎡和18.63㎡，5000元／㎡。车库需安装上下水、接电源插座。甲方提供房屋的价格人民币伍拾叁万叁仟柒佰叁拾肆圆整。2、安置面积最终以产权处测绘为准，超出面积不补差价。3、交工日期为2013年11月30日。三、甲方向乙方提供用于产权调换的房屋应符合国家质量及安全标准。四、乙方须在2012年10月20日前将现住拆迁范围内的房屋腾空交给甲方验收，甲方验收合格后应向乙方出具房屋拆迁认证单。五、如甲方超期每月支付乙方200元租房费。六、协议一式四份，甲乙双方各执一份，报上级部门备案一份，存档一份。协议自甲乙双方签字盖章之日起生效。富添公司由其代理人签名并签章，原告李云华子女李丽作为乙方委托代理人在协议上签字。协议订立后，原告腾出房屋平房被拆除。被告飞跃房地产公司后取代富添公司接收该工程项目，并于2014年5月6日向黑龙江省八五六农场发出书面《承诺书》，称凡在富添公司名下所发生的与黑龙江省八五六农场温馨家园、碧水蓝天开发项目相关的一切债务均由被告公司承担责任。经查：被告飞跃房地产公司开发的八五六农场“温馨家园”小区已更名为“温馨佳苑”小区。原告回迁协议中涉及的该小区4号楼于2014年7月5日竣工，该工程已验收合格。原告尚未回迁。据当地房产部门记载，温馨佳苑小区X号楼X单元XXX号住宅回迁人为原告李云华，房屋建筑面积X平方米，该楼XXX、XXX号车库回迁人为原告李云华，车库面积分别为X平方米和X平方米，XXX户号车库面积为X平方米，被告已将该车库出售给他人。诉前本院根据原告的申请已将上述住宅及XXX、XXX号车库依法查封。本院认为：原告依据与富添公司签订的《房屋拆迁安置协议书》向被告飞跃房地产公司主张权利需以该合同相关义务转让给被告为前提。庭审中，被告对原告回迁安置协议内容的真实性和该公司开发温馨佳苑小区的事实均无异议，本院予以确认。双方争议的焦点是：1、原告与富添公司签订的回迁安置协议是否有效；2、富添公司将合同义务转让给被告飞跃房地产公司的行为是否有效；3、原告李云华的诉讼请求是否应予支持。关于回迁安置协议效力问题。合同法规定：依法成立的合同，自成立时生效。该法第五十二条同时列举了合同无效的五种情形。本案原告之女李丽经授权与富添公司协议对原告平房进行产权置换，系当事人双方的真实意思表示，协议内容不违反法律规定，为有效协议。该协议自双方签字盖章后即发生法律效力。本案所涉房地产项目具有商业开发的性质，不属于为公共利益征用土地，故不适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定。被告飞跃房地产公司关于本案房地产项目只能由政府作为拆迁人富添公司没有拆迁人资格的抗辩主张不能成立，不予采纳。该项目在合同签订前是否经过批准不影响双方合同的效力。关于合同义务转让是否有效问题。在回迁安置协议履行前，被告飞跃房地产公司承诺发生在八五六农场富添公司名下与温馨家园开发项目相关的一切债务均有被告公司承担，属于对合同义务转让事项的告知。合同义务转让由债务人或接收债务的第三人告知权利人，法律未作出限制。合同法第八十四条规定:债务人将合同义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。原告李云华作为协议中的债权人接受其债务转让行为，故该义务转让行为有效。因富添公司接收腾房等相关合同权利已经实现，回迁安置协议履行仅涉及相关回迁安置内容，被告飞跃房地产公司关于该项转让属权利义务概括性转移以及转移行为未经富添公司同意无效的抗辩理由缺乏依据，本院不予采纳。关于原告诉讼请求应否支持问题。回迁安置协议中给付回迁安置房的义务因被告的承诺发生转移，由此被告公司成为新的合同义务人受回迁安置协议和承诺书的约束。因合同项下的房产已竣工验收符合交付条件，被告未交付房产构成违约，依法应承担继续履行和赔偿损失的民事责任。原告李云华要求合同义务人被告飞跃房地产公司履行交房义务，请求合理，予以支持。鉴于被告已出售温馨佳苑小区4号楼XXX号车库的客观情况，原告请求按照协议约定的价格赔偿损失，理由正当，予以支持。XXX号车库面积X平方米，原告主张按照回迁安置合同约定的面积X平方米和每平方米5000元计算损失，本院予以准许。经核算，该金额为93150元。关于房租款，应从回迁安置协议约定的交工日期的次日起计算，即2013年12月1日至2018年4月共53个月，每月200元，金额10600元。原告要求从2012年11月起计算缺乏依据，对超出部分不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十四条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条的规定，判决如下：一、黑龙江飞跃房地产开发有限公司于判决生效后三日内将黑龙江省八五六农场温馨佳苑小区X号楼X单元XXX号住宅及该小区X号楼XXX、XXX号车库交付给李云华；二、黑龙江飞跃房地产开发有限公司于判决生效后三日内赔偿李云华因不能交付温馨佳苑小区X号楼XXX号车库的财产损失93150元及逾期交房租房款10600元，合计103750元；三、驳回李云华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9267元，财产保全申请费2520元，由原告李云华负担35元，被告黑龙江飞跃房地产开发有限公司负担11752元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省农垦中级法院。审 判 长  洪曙光人民陪审员  郑日强人民陪审员  骆宝船二〇一八年七月二十日书 记 员  刘君冉