安徽省宿州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宿中民一终字第00159号
上诉人（一审被告）：安徽宏利房地产开发有限公司，住所地安徽省宿州市埇桥区。
法定代表人：林泽民，该公司董事长。
委托代理人：李运銮，该公司员工。
被上诉人（一审原告）：梅雪飞，女，1967年12月24日出生，汉族，居民，住安徽省宿州市埇桥区。
委托代理人：金源，安徽拂晓律师事务所律师。
上诉人安徽宏利房地产开发有限公司（以下简称宏利公司）因与被上诉人梅雪飞房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服安徽省宿州市埇桥区人民法院2014年11月10日作出的（2014）宿埇民一初字第04631号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月17日受理后，依法由审判员许劲松担任审判长，与审判员丁伟、代理审判员李震组成合议庭，于2015年4月9日公开开庭审理了本案。上诉人宏利公司的委托代理人李运銮、被上诉人梅雪飞及其委托代理人金源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
梅雪飞一审诉称：2003年2月28日，梅雪飞与宏利公司签订《宿州市房屋拆迁安置协议书》，约定：宏利公司作为拆迁人（因开发建设城隍庙商城）拆迁梅雪飞所有位于安徽省宿州市埇桥区庙西武道庙街南侧住宅房屋一套（53.17㎡）与营业用房一套（54.06㎡）；拆迁过渡方式自行过渡；过渡期限分别18个月与30个月；安置地点本开发区内；拟增购建筑面积价格标准按商品价计结等。过渡期限届满后，宏利公司仅安置营业用房，未守约安置梅雪飞住宅，但答应尽快解决梅雪飞的安置问题。2013年8月，宏利公司通知梅雪飞其已具备安置条件，拟用欣意国际城2号楼1单元601室安置，其初步计算增购面积为58.022㎡，并要求按其2013年制定价格标准（4000元／㎡）计算结付增购面积的应付款额。梅雪飞要求增购面积价额结付按宏利公司2007制定的价格标准（1100元／㎡）计算。双方多次协商未果。梅雪飞认为，双方间达成的《宿州市房屋拆迁安置协议书》系双方真实意思表示，合法有效；宏利公司因自身的违约行为造成合同未能如期履行，现宏利公司已具备履行合同义务条件，但无理要求按其2013年制定价格标准计算结付增购面积的应付款额，否则其拒不履行对梅雪飞进行安置的合同义务，此行为严重侵犯了梅雪飞合法权益。梅雪飞特具状起诉，请求判令：1、宏利公司继续全面履行双方间签订的《宿州市房屋拆迁安置协议书》约定的义务，对梅雪飞安置上房并按政策性增加建筑面积系数5%给予优惠；2、宏利公司对计结增购面积58.022㎡价格按宏利公司2007年制定价格标准计算履行（该面积价额与宏利公司2013年制定的价格标准价额差价为153759元）；3、宏利公司按《宿州市城市房屋拆迁管理办法》规定对梅雪飞安置后另付3个月临时安置补助费；4、宏利公司承担本案一切诉讼费用。
宏利公司一审答辩称：1、梅雪飞诉求以2007年商品房价格计算超面积部分与要求三个月的过渡补偿费没有法律依据；2、优惠政策应以合同约定；3、梅雪飞诉状中的面积及价格都不正确。综上，对梅雪飞的诉讼请求应予驳回。
一审法院查明：2003年2月28日，宏利公司委托宿州市宏大房屋拆迁安置事务所与梅雪飞签订《房屋拆迁安置协议书》，宏利公司拆迁梅雪飞位于安徽省宿州市埇桥区庙西武道庙街南侧住宅房屋53.17㎡和门面房54.06㎡，双方约定该户门面10㎡按1：2.5折换住宅安置计25㎡，不找补差价（与其住宅合并安置）；住宅安置过渡期为18个月，拟增购建筑面积价格标准为商品价。后宏利公司对门面房屋进行了安置。2007年，宏利公司制定的《宿州城隍庙商城回迁安置实施办法》规定，住宅安置楼层价格为均价450元／㎡、住宅商品房的超面积房价，均价为1350元／㎡。2013年7月20日，宏利公司制定的实施办法规定，住宅安置楼层价格为均价450元／㎡、住宅商品房的超面积房价，均价为4550元／㎡；该办法第四项优惠政策第一条规定“凡宿州城隍庙商城的被拆迁户，根据原协议签订的应安拆迁面积，住宅给予5%的面积优惠，按照安置楼层价格计算，不足5%的按照实际超出面积计算，超出5%的部分按市场价格计算”。2013年8月底，宏利公司通知梅雪飞已具备安置条件，拟用其开发的欣意国际城2号楼1单元601室安置给梅雪飞，安置面积为138.85㎡。
另查明：2000年8月7日，宿州市房屋拆迁管理办公室对宿州城隍庙商城项目核发房屋拆迁许可证（拆许字（2000）第15号）。
一审法院认为：本案争议的焦点是：（一）关于宏利公司是否应按照宿州市房屋拆迁安置协议约定的义务，对陈晓梅安置上房并按政策性增加建筑面积系数5%给予优惠的问题。依法成立的合同受法律保护，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。根据宏利公司方下发的《宿州城隍庙商城回迁安置实施办法》优惠政策第一条“凡宿州城隍庙商城的被拆迁户，根据原协议签订的应安拆迁面积，住宅给予5%的面积优惠，按照安置楼层价格计算，不足5%的按照实际超出面积计算，超出5%的部分按市场价格计算”。梅雪飞作为被拆迁户，符合以上约定，且宏利公司当庭同意按照该实施办法上房，对梅雪飞的该项诉求，予以支持。（二）关于拆迁安置房屋增购面积是按照2007年价格购买还是按照2013年价格购买的问题。2003年2月28日，梅雪飞与宏利公司签订《房屋拆迁安置协议书》，双方就房屋拆迁安置补偿价格明确为拟增购建筑面积价格标准为“商品价”，但该商品价是以哪一年的商品价作为标准没有具体约定。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条明确规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”。因梅雪飞与宏利公司就此问题协商未果，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条规定，“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）、质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）、价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。”。根据以上规定，梅雪飞与宏利公司对增购价格约定不明，应严格依照合同签订时的价格履行。梅雪飞主张按宏利公司2007年制定价格标准计算履行，而双方合同签订于2003年，相比之下，2007年的价格高于2003年。因当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利，既然梅雪飞愿意支付高于合同签订时的价款，依法应予支持。（三）关于宏利公司是否应按《宿州市城市房屋拆迁管理办法》规定对梅雪飞安置后另付3个月临时安置补助费的问题。根据《宿州市城市房屋拆迁管理办法》第五十三条明确规定“本办法自2003年3月1日起实施。在本办法实施前批准拆迁的房屋，拆迁安置仍按原规定执行”。经查，2000年8月7日，宿州市房屋拆迁管理办公室已对宿州城隍庙商城项目核发房屋拆迁许可证，属在本办法实施前批准拆迁项目，不符合该办法适用范围，梅雪飞以此为依据主张权利依据不足，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十一条、第六十二条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、宏利公司与梅雪飞所签合同继续履行，并在对梅雪飞进行安置时按照政策性增购面积系数5%给予优惠；二、宏利公司于判决生效之日起三十日内协助梅雪飞计结增购面积平方米数并就增购建筑面积价额按被告2007年制定价格标准进行计算；三、驳回梅雪飞的其他诉讼请求。案件受理费3375元，由宏利公司负担。
宏利公司不服一审判决，向本院提起上诉称：1、一审判决认定事实错误。城隍庙商城的拆迁系宿州市人民政府的行为，宿州市宏大拆迁安置事务所与梅雪飞签订“宿州市房屋拆迁安置协议”时，宏利公司尚未到宿州市投资，一审认定宏利公司委托宿州市宏大房屋拆迁安置事务所与梅雪飞签订协议属认定事实错误。宿州市人民政府相关部门及宿州市宏大房屋拆迁安置事务所是本案当事人，应参加本案诉讼。2、本案适用法律错误。宏利公司与梅雪飞未签订拆迁协议，而2007年及2013年的“宿州市城隍庙回迁安置实施办法”是由宿州市人民政府制定。梅雪飞安置户超面积的部分属于购买宏利公司的商品房，其价格应与购买时间的市场价相对应，或以政府指导价为依据，一审依据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条的规定适用法律错误。3、一审判决有失公平。宿州市人民政府拆迁工作在前，宏利公司与梅雪飞签订协议在后，因宿州市人民政府拆迁工作滞后，宏利公司才未能及时建造安置房屋，但宏利公司多年来一直在支付梅雪飞过渡费用。宏利公司已遭受巨大的不合理的损失，一审法院还要宏利公司按2007年政府制定的价格履行安置协议，显然违反公平原则。请求撤销一审判决第一、二项，改判按2014年政府有关部门制定批复的“宿州市城隍庙商城回迁安置实施办法”进行上房，由梅雪飞承担本案的诉讼费用。
梅雪飞二审答辩称：1、无论是过去的房屋拆迁安置条例，还是现在的征收补偿条例，委托拆迁主体均是开发商，而非政府。本案中，双方均提供了宿州市房屋拆迁安置协议书，宏利公司对其真实性未提出异议，而该协议明确注明拆迁人为宏利公司，况宏利公司一审举证的宿州城隍庙商城回迁安置实施办法亦加盖有宏利公司的印章。宏利公司上诉称未委托宿州市宏大房屋拆迁安置事务所与梅雪飞签订拆迁安置协议无事实和法律依据，应不予支持。2、既然双方在合同中对于安置超面积的部分没有明确约定，一审法院按照《中华人民共和国合同法》的第六十一条、六十二条处理正确，宏利公司要求按照2014年政府指导价处理错误。3、宏利公司认为接手该宗房产以来，安置过渡费已调整多次，房屋开发建造成本增高，一审判决不公的理由与本案无关，应不予采信。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。
二审期间，宏利公司提交以下证据作为新证据：1、2000年8月2日宿州市人民政府关于开发建设城隍庙商城的通告，证明宿州市人民政府依法成立城隍庙开发建设指挥部，全面负责规划、拆迁、开发；2、2000年8月7日宿州市房屋拆迁管理办公室通告，证明宿州市人民政府相关部门通过由宿州市宏大房屋拆迁安置事务所全权负责城隍庙商城建设工程的拆迁安置事宜；3、2000年8月1日宿州市宏大房屋拆迁安置事务所制定的“宿州市城隍庙商城拆迁安置实施办法”，证明宿州市宏大房屋拆迁安置事务所是经宿州市人民政府授权具体实施拆迁安置事宜，其所制定的2007年或2014年的安置实施办法均应遵照执行；4、皖淮资评报字（2014）22号评估报告书，证明该区域住宅房屋价格为5300元／㎡，而政府批复的均价为4590元／㎡，显然已顾及被拆迁户的利益；5、2004年2月19日张德芳的城市房屋拆迁产权调换协议书、（2004）宿埇民一初字第2191号民事判决、（2005）宿埇执字第64号民事裁定书、张德芳自书的拆迁要求条件，证明迟延安置并非宏利公司的过错；6、宿州市房屋拆迁管理办公室文件：宿市拆字（1997）03号、宿州市人民政府宿政秘（2004）14号“关于宿州市2004年城市拆迁货币补偿基准价及有关修正系数的批复”、宿州市人民政府宿政秘（2007）3号“关于2007年度宿州市城市房屋拆迁货币补偿基准价格及相关修正系数的批复”、宿州市人民政府宿政秘（2008）13号“关于2008年度宿州市城市房屋拆迁货币补偿基准价格及相关修正系数的批复”、2009年1月29日“关于2009年度宿州市城市房屋拆迁货币补偿基准价格及相关修正系数的批复”、宿州市房屋拆迁管理办公室拆管字（2012）1号文件、2013年8月12日宿州市人民政府宿政发（2013）24号文件，证明拆迁安置补偿是执行政府指导价，本案应依据（2014）07号宿州市房屋征收管理办公室批复的“宿州市城隍庙回迁安置实施办法”结算上房。
梅雪飞发表质证意见为：证据1、2、3的真实性均有异议，该三证据系复印件，无原件核对，且不属于新的证据，达不到宏利公司的证明目的；证据4不属于新的证据，且与本案无关联性，也无可比性，不具有合法性；证据5有异议，不属于新的证据，且均为复印件，无原件核对，达不到宏利公司的证明目的；证据6有异议，不属于新的证据，又均系复印件，不能采信；况房地产开发一律要进行评估，不存在政府定价及政府指导价的问题。
梅雪飞二审未向本院提交证据。
根据当事人二审中举证、质证意见，本院认证意见为：证据1、2、3、6的真实性予以确认，该证据能够证明宿州市宏大房屋拆迁安置事务所受宏利公司的委托与被拆迁人签订拆迁安置协议的事实，双方应按照安置时的房屋市场价格对增购面积部分的房产进行结算。证据4、5与本案不具有关联性，对其证明力不予确认。
经二审审理查明：2000年宿州市政府为加快旧城改造，批准对梅雪飞被拆迁房屋所在的原城隍庙区域进行拆迁。2000年8月7日，宿州市房屋拆迁管理办公室颁发拆许字（2000）第15号拆迁许可证，决定对原城隍庙区域进行拆迁，拆迁实施单位为宿州市宏大房屋拆迁安置事务所。2000年8月1日，宿州市宏大房屋拆迁安置事务所制定《宿州市城隍庙商城拆迁安置实施办法》，该实施办法规定，住宅房屋平均安置价一般不超过450元／㎡。该办法还规定了其他事项。2003年2月28日，梅雪飞与宿州市宏大房屋拆迁安置事务所签订二份房屋拆迁安置协议，约定拆迁梅雪飞砖瓦结构住宅53.17㎡，过渡期限18个月，安置地点在本开发区内，应安置的建筑面积53.17㎡，政策性增加建筑面积5%，拟安置面积80㎡，拟安置建筑面积价格标准按平均限价450元／㎡，拟增购建筑面积价格标准为商品价；拆迁砖混54.06㎡营业房，过渡期限30个月，安置地点本开发区菜市场门面内（面南），应安置的建筑面积44.06㎡（余10㎡换住宅），拟安置建筑面积价格标准按平均800元／㎡，拟增购建筑面积价格标准为商品价；该户门面10㎡按1∶2.5折换住宅安置计25㎡，不找补差价（与其住宅合并安置）。2007年1月12日，宏利公司制定了《宿州城隍庙商城回迁安置实施办法》，同日，宿州市房屋拆迁管理办公室批准该实施办法。该实施办法规定，住宅安置均价450元／㎡，超面积房价1350元／㎡，该实施办法还规定了其他内容。2013年7月12日，宏利公司制定了《宿州市城隍庙商城回迁安置实施办法》，宿州市房屋拆迁管理办公室批准了该实施办法，该实施办法规定，住宅安置均价450元／㎡，超面积安置房均价4550元／㎡，根据不同楼层上下浮动，其中6层楼住宅安置价为430元／㎡，住宅商品房的超面积房价为4500元∕㎡。该办法还规定其他事项。2013年9月，宏利公司对其他部分被拆迁户进行安置，安置房结算方式为：对协议安置面积以内的部分，安置价在均价450元／㎡的基础上上下浮动，超面积部分在均价4550元／㎡的基础上按楼层的高低上下浮动。梅雪飞的住房自拆迁后直至今未安置，但梅雪飞领取了相应的住房过渡费。后宏利公司欲将宿州市环城北路路南欣意国际城南1#、北1#楼0601室安置给梅雪飞时，双方因安置房款的结算发生纠纷。本院二审审理期间，宏利公司自愿在2013年回迁安置实施办法规定的价格基础上对梅雪飞增购面积部分每平方米让利500元。除本案查明的上述事实外，对一审法院查明的其他事实，本院予以确认。
本院认为，本案二审争议的焦点为：1、应否追加宿州市宏大房屋拆迁安置事务所为本案的当事人；2、增购房屋面积部分的房屋价款应如何计算。
（一）关于应否追加宿州市宏大房屋拆迁安置事务所为本案的当事人的问题。
本案中，双方当事人签订的拆迁安置合同中载明宏利公司为拆迁人，宿州市宏大房屋拆迁安置事务所为代理人，虽然在合同落款盖章的是宿州市宏大房屋拆迁安置事务所，但此后履行相关安置事宜和发放过渡费等由宏利公司履行，因此，宏利公司与宿州市宏大房屋拆迁安置事务所之间系委托和被委托的关系，宿州市宏大房屋拆迁安置事务所基于委托关系所实施的委托行为所产生的法律后果应由宏利公司承担。一审法院不追加宿州市宏大房屋拆迁安置事务所为本案的当事人，并不影响本案事实的认定和实体处理。宏利公司应追加宿州市宏大房屋拆迁安置事务所为当事人的上诉理由，不能成立，本院不予支持。
（二）关于增购房屋面积部分的房屋价款应如何计算的问题。
首先，双方在拆迁安置协议中对拟增购面积部分仅约定为按照商品价结算，因安置房尚未建成，对拟增购部分的面积无法确定，对拟增购部分的商品价亦无无法确定。其次，从案涉拆迁协议的实际履行情况看，自2003年双方签订拆迁协议以后，宏利公司没有按照安置协议约定的住房18个月的过渡期进行安置，但此后梅雪飞从宏利公司一直领取过渡费。再次，宏利公司在实施安置过程中，分别于2007年和2013年两次制定回迁安置方案，并报宿州市房屋拆迁管理办公室批准。回迁安置方案中明确载明增购面积部分按照实际安置的市场价进行安置，实际安置时绝大多数的安置户对增购面积部分也是分别按照两次回迁安置方案进行安置并按照实际安置时的市场价结算价款。综上，本案中对增购面积部分应按照实际安置时的市场价结算。对于安置给梅雪飞的宿州市环城北路路南欣意国际城南1#、北1#楼0601室，应安置部分78.17㎡中折换的25㎡双方互不找补差价，剩余53.17㎡及政策性奖励3.9085㎡应按照430元∕㎡计算，其余增购面积应按照4500元∕㎡结算。鉴于宏利公司自愿给予梅雪飞对增购面积部分让利500元∕㎡，实际结算时增购面积部分应按照4000元∕㎡计算。因双方合同约定拆迁安置过渡期，且约定拟增购面积按商品价结算，而2003年合同签订时安置房尚未建设，至2007年宏利公司并未对梅雪飞予以安置，故，一审判决依据梅雪飞主张的2007年定价价格标准进行计算履行明显不当，本院予以纠正。
综上，一审判决认定基本事实清楚，但适用法律不当，本院予以纠正。宏利公司的上诉理由部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销宿州市埇桥区人民法院（2014）宿埇民一初字第04631号民事判决；
二、安徽宏利房地产开发有限公司于本判决生效后15日内将宿州市环城北路路南欣意国际城南1#、北1#楼0601室（面积约为138.85㎡，以实际测量为准）安置给梅雪飞，对于应安置面积78.17㎡中的折换25㎡不找补差价，剩余53.17㎡和政策性奖励3.9085㎡（78.17×5%）按430元／㎡的价格结算房屋价款；对于超出82.0785㎡（25＋53.17＋3.9085）以外的部分，按照4000元∕㎡结算房屋价款”；
三、驳回梅雪飞其他诉讼请求。
一、二审案件受理费各3375元，均由上诉人安徽宏利房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 许劲松
审 判 员 丁 伟
代理审判员 李 震
二〇一六年三月十四日
书 记 员 张 猛
附本案适用法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。