湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘01民终4455号
上诉人（原审被告）:长沙市雨花区华声教育培训学校，住所地湖南省长沙市雨花区劳动西路499号南枫酒店5楼。
法定代表人:朱真见，校长。
委托诉讼代理人:李春光，湖南海天律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:湖南省我来信息科技有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区麓谷企业广场c2栋501。
法定代表人:夏鹏晔，首席执行官。
委托诉讼代理人:薛琴，系公司职员。
委托诉讼代理人：宋霜，海南昌宇律师事务所律师。
原审第三人:长沙市星创教育咨询有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区韶山南路长沙市工人文化宫南栋二楼218。
法定代表人：伍功成。
上诉人长沙市雨花区华声教育培训学校（以下简称华声教育培训学校）与被上诉人湖南省我来信息科技有限公司（以下简称我来信息科技公司）、原审第三人长沙市星创教育咨询有限公司（以下简称星创教育咨询公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院作出的（2015）雨民初字第06370号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年7月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人华声教育培训学校上诉请求：请求撤销原审判决第二项、第三项，依法驳回我来信息科技公司的全部诉讼请求并由其承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，仅凭我来信息科技公司提供的一个合同复印件和不能核实真伪的录音资料就认定本案是因我方一屋二租，致使我来信息科技公司不能对涉案房屋进行使用，导致合同目的无法实现，所以应承担相应的违约责任。属于认定事实不清，是对我来科技信息公司的有意偏袒。二、华声教育培训学校在原审第二次庭审中表示同意解除双方签订的《房屋租赁及合同协议书》，是因为我来信息科技公司到期后一直没有续交第二笔租赁费用，华声教育培训学校与房东协商后，为避免损失进一步扩大采取的救济措施，在第二次开庭时也告知了一审�官，并非是我方一屋二租。三、我来信息科技公司提交的《合作协议》复印件，我方明确表示对此复印件的真实性不予认可。星创教育咨询公司2016年才成立，在该合同签署的时间还不存在。且合同上没有我方法定代表人的签字，一审法院以此复印件为定案的主要依据是错误的。四、一审法院认为我方与星创教育咨询公司的《合作协议》复印件能与我来信息科技公司提供的照片、录音资料印证形成证据链，没有事实依据系一审法官的主观臆断。五、根据《房屋租赁及合同协议书》可知合同是在涉案房屋内签订的，我来信息科技公司签订合同前就对租赁物有充分了解，且我方已交付涉案房屋，有我方和我来信息科技公司代表尚冰的录音为证。
被上诉人我来信息科技公司辩称，一、原审判决认定华声教育培训学校“一屋�租”致使我方不能对涉案房屋进行使用，导致合同目的无法实现的事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。二、华声教育培训学校的上诉请求没有事实和法律依据。我方提交的证据能充分证明华声教育培训学校存在“一屋两租”的违约事实。因为该协议是华声教育培训学校与星创教育咨询公司签订的协议，我方不可能持有该协议的原件，故提交的《合作协议》为复印件。通过我方与星创教育咨询公司的谈话录音可以进一步明确，华声教育培训学校存在一房两租，及截止至这份录音产生星创教育咨询公司一直占有使用涉案房屋的事实。我方于2015年10月14日在涉案房屋处拍摄的照片，可以清晰的看到有星创教育咨询公司的广告牌。三、我方是基于对华声教育培训学校品牌的信赖才在未至现场勘察的情况下就与被答辩人签订了《租�合同》。
原审第三人星创教育咨询公司答辩称，2015年6月28日，我方和华声教育培训学校签订了为期一年的租赁合同，支付了押金1万元，约定租金3个月一付。2015年10月，华声教育培训学校告知我方我来信息科技公司将一起承租涉案房屋。
我来信息科技公司向一审法院起诉请求判令：1、判决解除我来信息科技公司与华声教育培训学校签订的《房屋租赁及合作协议书》；2、判决华声教育培训学校退还我来信息科技公司房屋租赁款、空调费及管理费共计人民币贰拾伍万伍仟圆整（￥255000.00）；3、判决华声教育培训学校向我来信息科技公司支付违约金按照需归还费用年利率24%计算暂计至2015年12月1日共计人民币壹万零贰佰元整（￥10200.00）具体违约金额至执行完毕之日止再行计算；4、判决华声教�培训学校承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2015年9月30日，我来信息科技公司与华声教育培训学校签订《房屋租赁及合同协议书》，合同约定：华声教育培训学校将位于劳动西路499号南枫酒店5楼面积为995.3平方米的房产出租给我来信息科技公司，租期为2015年10月1日至2017年9月30日止，房屋租金每年为人民币720000元，每月租金为人民币60000元，空调费每年为人民币180000元，每月为人民币15000元，管理费2015年10月01日-2015年12月31日管理费每月为人民币10000元，2016年01月01日-2017年09月30日按每月人民币25000元。租金、空调费、管理费实行按季度支付。合同签订后，我来信息科技公司于2015年10月15日按照合同约定通过银行转账的方式向华声教育培训学校支付了第一季度的租金、空调费和管理费（2015年10月1日至2015年12月31日）共计人民�255000元，完成合同约定的义务。华声教育培训学校向我来信息科技公司交付了场地钥匙。但我来信息科技公司入场时，受到星创教育咨询公司阻拦。星创教育咨询公司并提供了华声教育培训学校与星创教育咨询公司的合作协议复印件。该合作协议约定，甲方（华声教育培训学校）办学场所位于劳动西路493号南枫酒店5楼，乙方（星创教育咨询公司）租用甲方办公室和教室用于传媒艺术专业培训，乙方向甲方缴纳一定的租金和教学管理费用，双方合作期限为2015年6月18日至2016年6月30日。我来信息科技公司因未能进场使用租赁房屋，遂于2015年11月25日诉来原审法院，请求判如所请。本案在一审第二次开庭中，华声教育培训学校同意解除合同，但认为租金不应当支付。
一审法院认为，我来信息科技公司和华声教育培训学校签订的《房屋租赁及合作协议书》为双方的真实的意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，对双方均具有法律约束力。我来信息科技公司在完全履行合同项下的交付第一季度租金、空调费、管理费义务后，华声教育培训学校应该按照合同约定将涉案房屋交付给我来信息科技公司使用。但因为华声教育培训学校一屋二租，致使我来信息科技公司不能对涉案房屋进行使用，导致合同目的无法实现，华声教育培训学校应当承担相应的违约责任。我来信息科技公司要求判决解除我来信息科技公司与华声教育培训学校签订的《房屋租赁及合作协议书》，华声教育培训学校亦表示同意，原审法院予以支持。因华声教育培训学校的违约行为，导致我来信息科技公司不能使用租赁房屋，不能实现合同目的，故华声教育培训学校应当退还我来信息科技公司房屋租赁款、空调费及管理费�计人民币255000元。我来信息科技公司主张判决华声教育培训学校向我来信息科技公司支付按照需归还费用年利率24%计算的违约金。原审法院认为，我来信息科技公司、华声教育培训学校双方签订的《房屋租赁及合作协议书》未约定华声教育培训学校违约时的违约金承担标准和承担方式，我来信息科技公司亦未提供证据证明其所受到的损失，原审法院酌定，华声教育培训学校以255000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准，支付从2015年12月1日至款项付清之日止的违约金，对于我来信息科技公司超过部分的诉讼请求，原审法院不予支持。华声教育培训学校在庭审中对于我来信息科技公司提供的其与星创教育咨询公司签订的《合作协议》以我来信息科技公司未提供原件为由不予认可其真实性。原审法院认为，该合作协议虽为复印件，但能与我来信息科技公司提供的照片、录音资料相印证，足以形成证据锁链，且该合作协议的当事人为华声教育培训学校和星创教育咨询公司，原件应在华声教育培训学校和星创教育咨询公司手中，我来信息科技公司未能提供原件，应在情理之中。华声教育培训学校还辩称，2016年1月12日星创教育咨询公司才核准成立，之前并不存在该公司。原审法院认为星创教育咨询公司在公司筹备阶段以公司的名义所进行的民事行为的法律后果，应由星创教育咨询公司承担，与我来信息科技公司无关。综上，华声教育培训学校的抗辩理由均不能成立。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十六条之规定，判决如下：一、解除湖南省我来信息科技有限公司与长沙市雨花区华声教育培训学校签订的《房屋租赁及合作协议书》；二、长沙市雨花区华声教育培训学校于本判决生效后7日内退还湖南省我来信息科技有限公司房屋租赁款、空调费及管理费共计人民币255000元；三、长沙市雨花区华声教育培训学校以255000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准，向湖南省我来信息科技有限公司支付从2015年12月1日至款项付清之日止的违约金；四、驳回湖南省我来信息科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费5278元，因适用简易程序审理减半收取2639元，财产保全费1820元，均由长沙市雨花区华声教育培训学校承担。
本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。
本院�为，首先，2015年9月30日，我来信息科技公司和华声教育培训学校签订的《房屋租赁及合作协议书》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，双方应按照合同约定全面履行各自义务。通过长沙银行网上银行电子受理凭证可知，我来信息科技公司已依约交付第一季度租金、空调费、管理费，华声教育培训学校应将涉案房屋交付给我来信息科技公司使用，但现场照片、原审第三人的答辩、结合华声教育培训学校与星创教育咨询公司签订的《合作协议》复印件可知，华声教育培训学校将涉案房屋一屋二租，华声教育培训学校的违约行为致使合同目的无法实现，双方解除合同后其应当退还我来信息科技公司房屋租赁款、空调费及管理费共计人民币255000元并承担相应的违约责任。其次，因双方签订的《房屋租赁及合作协议书》未约定华声教育培训学校�约时的违约金承担标准和承担方式，原审法院酌定以255000元为基数按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准，由华声教育培训学校支付我来信息科技公司从2015年12月1日至款项付清之日止的违约金，本院予以维持，我来信息科技公司未就其因此受到的损失提供相关证据证明，故对其超过部分的赔偿请求本院不予支持。再次，我来信息科技公司提供的华声教育培训学校与星创教育咨询公司签订的《合作协议》虽为复印件，但具备公章与负责人签名，复印件上华声教育培训学校的公章与华声教育培训学校和我来信息科技公司签订的《房屋租赁及合作协议书》上其公章一致，原审第三人的答辩也证实了其与华声教育培训学校存在房屋租赁关系。根据常理，华声教育培训学校和星创教育咨询公司签的合同原件第三人不易获得，华声教育培训学校否认复印件的真实性应�出证据证明。最后，工商登记部门数据显示星创教育咨询公司于2016年1月12日核准成立，公司依法成立后其在筹备阶段以公司名义所进行的民事行为的法律后果应由公司承担，故星创教育咨询公司在2015年6月18日可以公司名义签订房屋租赁合同，华声教育培训学校以复印件上时间星创教育咨询公司还未成立认为复印件系伪造的主张不成立。
综上，上诉人华声教育培训学校的上诉理由无事实和法律依据，本院不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件上诉费5125元，由上诉人长沙市雨花区华声教育培训学校负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 詹支粮
审 判 员 曾庆军
代理审判员 黄 琦
二〇一六年八月二十九日
书 记 员 陈慧子
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认�事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。