广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）中中法民一终字第918号
上诉人（原审原告）：中山市威信物业管理有限公司，住所地广东省中山市东区。
法定代表人：黄玉瑜，总经理。
委托代理人：肖金，系广东铭致律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：邓燕萍，女，1958年7月18日出生，汉族，住广东省中山市石岐区。
委托代理人：陈经文，王飞，均系广东雅商律师事务所律师。
原审第三人：中山市上海城业主委员会，住所地中山市。
负责人：张国勇，主任。
上诉人中山市威信物业管理有限公司（以下简称威信物业公司）因与被上诉人邓燕萍、原审第三人中山市上海城业主委员会（以下简称上海城业委会）物业服务合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2012）中一法民一初字第1253号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：威信物业公司系具有三级资质的物业管理企业。威信物业公司于1998年9月16日与上海城业委会签订物业服务合同，从此开始为上海城小区提供物业服务至今。邓燕萍购有中山市石岐区第一城怡建1幢406房，于2005年7月4日取得房地产权证，房产登记的建筑面积为58.98平方米。2009年2月23日，威信物业公司（乙方）与邓燕萍所在小区的第四届上海城业主委员会（甲方）签订物业管理委托合同，合同约定：由甲方将上海城小区委托乙方实行物业管理，委托管理期为3年，自2007年9月17日0时起至2010年9月16日24时止。合同约定委托管理事项有：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；公共环境卫生、交通与车辆停放秩序的管理、维持公共秩序；管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料；组织开展社区文化娱乐活动；业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费；对业主和物业使用人违反业主公约的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止等措施。合同第五章约定物业管理服务质量，乙方须按下列约定，实现目标管理：1.房屋外观完好、整洁；2.设备运行正常；3.房屋及设施、设备的维修、养护保持完好；4.公共环境定期清扫、确保环境清洁卫生；5.绿化生长良好，无破坏践踏绿地；6.交通秩序车辆运行有序，无乱停乱放现象；7.保安协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序；8.急修尽快安排查检、协助修理；小修随叫随到；9.业主和物业使用人对乙方的满意率达到98%。合同第六章约定物业管理服务收费为：住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.6元向业主或物业使用人收取；非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1.00元向业主或物业使用人收取；管理服务费标准的调整，按双方协商后调整；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的万分之五交纳滞纳金。合同第八章附则约定：合同期满后，乙方能完成合同的主要义务并且管理成绩优秀，大多数业主和物业使用人反映良好，可续订合同。其后，第五届上海城业委会（即本届业委会）成立后，与威信物业公司签订物业管理委托合同，该合同无载明签订日期，约定委托管理期限为3年，自2010年9月17日起至2013年9月16日止。合同约定的物业管理服务事项及双方权利义务与上述合同一致；第五章物业管理服务内容及质量标准的各标准比上述合同更加细化，并稍作修改。如“小区业主支持和配合物业管理的各项工作，每年进行一次对物业管理服务满意度抽样调查，满意率达75%以上”，“路灯、楼道灯、景观灯等公共照明设备完好率80%以上”，“小区公共场所每天清扫2次，楼道每日清扫1次，每周拖洗1次…”等。物业收费标准普通住宅仍为0.60元／平方米，业主或物业使用人在每月31日前应交纳当月物业管理服务费，逾期未交纳物业管理费的，按欠费总额每日千分之三加收违约金。其后，本届上海城业委会与威信物业公司另行签订了一份期限为2011年8月1日至2014年7月31日的物业管理服务合同，变更物业费的收费标准为住宅0.80元／平方米，其他条款同上述第二份合同。
2012年6月21日，威信物业公司向原审法院提起诉讼称：1998年9月16日，威信物业公司与上海城业委会签订了中山市物业服务合同，对中山市上海城小区物业进行物业管理，合同约定了由威信物业公司向小区业主提供物业服务，住宅物业服务费由威信物业公司按每月每平方米0.6元向业主或非业主使用人收取物业管理费（自2011年8月起变更为每月每平方米0.8元），业主或非业主使用人逾期未缴纳物业管理费的，威信物业公司可收取所欠管理费用每日万分之五（2010年10月起变更为每日千分之三）的违约金。邓燕萍为中山市石岐区悦来南路第一城怡建1幢406房的业主，其物业面积为68.76平方米，每月应向威信物业公司交纳物业管理费41.26元（自2011年8月起变更为55.01元）以及梯灯费；但邓燕萍自1999年3月至今一直未交纳上述费用，经威信物业公司多次催收均拒不交纳。邓燕萍的欠费行为已属违约，侵犯了威信物业公司的合法权益，为维护威信物业公司合法权益，现特诉至法院，请求判令：1.邓燕萍立即支付所欠威信物业公司的物业管理费6697.2元及违约金23868.54元（物业管理费1999年3月起按每月41.26元计至2011年7月；2011年8月起按每月55.01元计至2012年5月；违约金自1999年3月起按每日万分之五计至2010年9月；自2010年10月起按每日千分之三计至2012年5月；以实际执行时所欠管理费及违约金为准）；2.邓燕萍承担诉讼费用。诉讼中，威信物业公司放弃本案对邓燕萍2006年6月以前应缴物业费的追讨，减少第1项诉讼请求的诉请金额，将该诉求变更为：邓燕萍支付所欠威信物业公司2006年6月至2012年5月的物业管理费3025.68元及违约金（物业管理费2006年6月起按每月41.26元计至2011年7月；2011年8月起按每月56.01元计至2012年5月；违约金按每月所欠实际金额，自2006年6月起按每日万分之五计至2010年9月；自2010年10月起按每日千分之三计至实际清偿之日止）。
原审法院另查明：2002年11月11日，中山市建设局中建通（2002）45号发文，决定从2002年12月1日起，将房地产开发企业、物业管理企业的资质年检、物业管理企业的增管小区、业主委员会成立备案等事项移交中山市房地产协会（以下简称中山市房协）办理。经原审法院向物业管理企业的政府主管部门中山市住房和建设局调查了解，从2008年《广东省物业管理条例》修订起，业主委员会的选举成立由其授权的中山市房协监督指导，并经该协会备案。原审法院据此向中山市房协调取的上海城业委会的全部备案资料显示：2008年7月1日，上海城小区业主大会筹备组正式开始业主大会筹备工作，于2008年8月12日在房地产协会、派出所、居委会的监督下公开验票，由业主大会选举成立第四届业主委员会，任期三年，主任由高可担任，并于同年9月27日经中山市房协备案。2010年10月22日，上海城业主大会在悦来南派出所、博爱社区居委会监督下，选举成立第五届业主委员会，任期为三年，主任由张国勇担任，于2010年12月15日在中山市房协备案。
原审法院于2012年10月15日向本届上海城业委会主任张国勇调查询问，以查实邓燕萍质疑的上海城业委会的真实性及物业服务合同的签订等情况。张国勇称：其本人共参与两次业主大会，第一次是2010年自己被当选为上海城业委会主任的一次，威信物业公司在召开业主大会前将业委会换届选举的通知贴在每个楼栋，经过前期的投票后召集业主召开业主大会，博爱社区居委会、派出所的人员还有另一政府部门派人参加验票，本届业委会经过业主大会选举产生。在本届业委会选举产生后即与威信物业公司签订了物业服务合同。至于没有签署时间的原因，系因为上一届业委会签订的物业服务合同已有合同有效期，前后两份合同从时间上自然衔接，故其未在合同载明签署时间。其参与第二次业主大会系2011年，讨论事项系物业服务费的提价。张国勇表示，与威信物业公司之间签订物业服务合同系业委会成员看过后认为跟原来对比无大的出入即签名决定，并未召开业主大会。威信物业公司称其于1998年与业委会签订合同从而进驻该小区，而业主委员会选聘威信物业公司是否经过业主大会的决议，威信物业公司表示因尚未进驻小区故不清楚。邓燕萍质疑有效期自2007年9月17日起的物业服务合同签订时间为2009年2月23日，对此威信物业公司解释为：因前一届业委会成员离开该小区，业委会成员不符合法定人数，无法召开业主大会选举新一届业委会，导致本应于2007年召开的业主大会推迟一年后召开，新一届业委会也在威信物业公司事实上服务一年多后才与威信物业公司签订该份物业服务合同。
原审法院再查明：对于邓燕萍抗辩的服务质量问题，原审法院召集威信物业公司、邓燕萍双方于2012年9月12日前往上海城小区进行现场勘察：小区的消防通道被作为商铺经营，小区一楼临街的商铺大多私设通道门，可自由出入；小区设一个值班保安岗亭；在怡景楼4栋底层确实摆放收购的废品；特高商务酒店在该小区6幢靠小区内侧的外墙上从1楼到顶楼（七楼）加建了一条排烟管道；小区内靠值班保安岗亭的某块绿化带改为水泥地，集中停放摩托车；小区内整洁、环境清洁卫生、车辆停放有序。
针对邓燕萍庭审中提出的意见及现场勘察的现状，威信物业公司对此回应：1.临街超市私设通道并未经威信物业公司允许，威信物业公司也制止过他们的侵权行为，例如乐满佳超市开设后门的时侯，威信物业公司向派出所报告，政府执法人员还派人来拍照，而最后不了了之。威信物业公司收到业主的这一类投诉后，还强行封闭过超市门，但遭到更多业主投诉由此出入不方便。威信物业公司就此想办法，要求开设后门的超市与威信物业公司共同出资，在这些超市门口设置门禁卡，否则就强行封闭。迫于压力，三个超市均设置了门禁。但业主不交费拒绝办理门禁卡，尾随他人出入或挡住磁锁，致使门禁设置形同虚设。威信物业公司一直关注并想办法解决安全问题，并非置之不理。2.废品收购点系承租人向业主承租的物业用于摆放收购的废品。3.消防通道并非由威信物业公司出租他人经营，其在接手管理该小区时已存在该现状。4.绿化带改为水泥地用于集中停放摩托车从未向业主收取停车费。5.威信物业公司接手时从未收取过专项维修基金。
原审诉讼中，威信物业公司就业主意见最大的商铺私开后门问题向政府多部门投诉信访。其中于2012年9月20日前往中山市石岐区信访办公室信访，并出示上海城业委会及多名业主签名的投诉信，反映内容为：上海城小区多家商铺在小区内的承重墙开门，影响楼房安全，随意在商铺开后门，带来安全隐患。该办公室转石岐区住建局处理。次日，威信物业公司向中山市城市管理行政执法局石岐区分局反映同样问题，该局派人前往现场察看后了解情况基本属实，并于10月11日向威信物业公司出具书面处理函，处理意见为：先由物业公司按照《广东省物业管理条例》调处，如需要该分局调处的，由威信物业公司将处理情况（制止、劝阻小区相关业主擅自开门口的整改通知书、照片等相关资料）报该分局。威信物业公司同时通过网上行政服务在线投诉。在以上行政执法人员前往现场察看并调查后，威信物业公司根据主管部门的现场处理意见，于9月21日在小区内张贴向全体业主发出的书面通告，通告各违规开门者须在15日内至中山市规划局作申请，在得到批准后方可设立后门，如未取得批准就必须在15日内自行封闭恢复建筑原样。但截至10月24日第二次庭审时，邓燕萍称该现状未得到任何改善。
原审法院审理认为：本案系物业服务合同纠纷。根据威信物业公司、邓燕萍的诉辩，本案争议的焦点有二：1.威信物业公司与上海城业委会签订的物业服务合同是否有效，对邓燕萍是否具有约束力；2.无论合同是否有效，在威信物业公司实际提供了物业服务的前提下，邓燕萍关于威信物业公司服务质量的抗辩是否成立，邓燕萍是否应交纳物业服务费及缴纳的金额标准如何确定。关于焦点一，《物业管理条例》第十一条规定：下列事项由业主共同决定：“（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业：……”第十二条规定：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。……业主大会决定选聘和解聘物业服务企业，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”第十五条规定：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施。”《中华人民共和国物权法》第七十八条亦规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”该法第八十二条规定：“物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。”从以上法律、行政法规的规定来看，我国确认了业主大会及业主委员会两种业主团体组织，两者的关系是：业主大会是由物业管理区域内全体业主组成的自治机构，是业主团体的权力机构；业主委员会是业主大会的执行机构，代表业主大会进行相关活动。业主委员会在与物业服务企业签订物业服务合同时是受业主大会即全体业主的委托，业主委员会与业主大会是委托代理关系。本案中，上海城业委会系通过业主大会通过合法程序选举，并在行政主管部门登记备案，系合法的团体组织，具有民事权利能力与行为能力。那么，第五届上海城业委会未经过业主大会决定直接与威信物业公司签订物业服务合同，该合同是否有效？首先，《物业管理条例》第十二条对业主大会选聘物业服务企业时的程序性规定与物权法内容一致，但均未明确规定业主委员会违反该程序性规定所为的法律行为无效。对于该条款，应结合上文分析的业主大会与业主委员会的关系来理解：业主大会是小区业主成立的自治团体，是权力机构。业主大会的决定仅对该业主大会及大会内部机构如业主委员会和成员业主方产生约束力，并不能直接约束物业服务企业。业主大会的决议仅具内部效力，是业主委员会行使权力的依据，对外没有约束力。同理，业主委员会未经业主大会授权作出的决定，对于相对人来说，其无从考证该决定是否经过召开业主大会的程序，是否代表全体业主的意志，因此亦不能据此认定为无效，否则会导致随时处于不稳定状态。其次，《中华人民共和国民法通则》第六十六条及《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第四十八条对无权代理的效力规定并非认定为无效行为，而是效力待定。据此，即使业主委员会未按《物业管理条例》规定，在业主大会未经法定程序选聘物业服务企业时，与物业服务企业签订的合同系效力待定合同。威信物业公司进驻上海城小区至今管理服务了十多年，邓燕萍数年来未对选聘的物业服务公司提出异议，全体业主已实际享用了威信物业公司的物业管理服务，大部分业主向威信物业公司交纳物业服务费，这说明业主已认可上海城业委会与威信物业公司签订的物业服务合同。邓燕萍在其享受威信物业公司的服务时未提出异议，而在威信物业公司行使追缴物业服务费之责要求邓燕萍履行缴费义务时，才对此合同效力提出异议，此种个体的选择性异议有违法律倡导的公平诚信价值，原审法院不予认可。因此，威信物业公司与上海城业委会签订的合同对包括邓燕萍在内的全体业主产生法律效力。再次，关于邓燕萍对第五届上海城业委会签订的合同时间提出的异议。虽然上海城业委会签订时间系在合同约定的有效期开始之后，即在威信物业公司实际提供服务一段时间后补签，但参照《广东省物业管理条例》第五十条“物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止”的规定，威信物业公司进驻小区以来先后签订的物业服务合同效力可以前后衔接，不因上海城业委会实际签订的时间而受影响。综上所述，尽管上海城业委会与威信物业公司签订物业服务合同的程序存在瑕疵，但并不导致该合同无效，原审法院对邓燕萍抗辩合同无效的理由不予采纳，威信物业公司与上海城业委会先后签订的五份合同均对全体业主发生效力，威信物业公司、邓燕萍均应遵守履行。关于焦点二，该焦点的关键是邓燕萍以威信物业公司服务质量存在瑕疵而拒绝交纳物业费，抗辩理由是否成立。合同法第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。业主有交纳物业服务费的义务，当物业服务企业履行协议不符合约定要求时，业主在具有“正当理由”的情况下，可以行使履行抗辩权。法律对物业公司的服务标准没有统一的规定，合同约定的服务标准的完成质量也难以量化。一般来说，只有在物业公司履行合同存在重大瑕疵时，即其没有提供合同约定的大部分服务项目或提供的服务质量很差时，业主才有权进行抗辩。物业服务合同属于服务合同，有其自身的特点，其特殊性在于：物业服务企业服务的对象性格、兴趣各异、要求也不同，个人素质亦参差不齐，每个人对物业服务应达到的质量标准认识也不同，如果每个业主均以物业服务质量不满足自己的个人标准为由拒付物业费，会导致物业服务企业无法运营，最后将导致整个社会不存在物业服务企业的无序状态。因此，部分业主无权以物业服务质量不符合个人认定的标准为由拒付物业费，该把握标准应当由物业服务企业的行政管理机关、仲裁机构或人民法院依职权确定，把握标准应当是既保护业主的合法权益，也不能损害物业服务企业的合法权益，尽量寻求业主利益和物业服务企业利益的平衡。这个平衡点应根据物业服务企业提供的服务项目、价格和质量综合确定，坚持质价相符的原则。具体到本案，首先，通过现场勘察，威信物业公司提供了保安、清洁、绿化的服务，小区内卫生干净，有保安在岗亭值班并进行出入登记；小区内车辆停放有序；威信物业公司采取措施在靠近保安亭处的绿化地划出一片区域，集中停放电动车、摩托车，以便于保安集中看管以防止车辆丢失，该停放亦未向停放者收取停车费用。由此可见，威信物业公司不仅提供了物业服务，且在基本的服务项目上质量能够达到一般人可以接受的标准。其次，邓燕萍抗辩威信物业公司名为服务实为侵权，归纳起来，邓燕萍所指的侵权行为基本系小区内业主的侵权行为，尤其是小区商铺私设后门产生的安全隐患。《物业管理条例》第四十六条规定：“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。”《广东省物业管理条例》第五十五条规定：“物业管理区域内禁止下列行为：（一）损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构；（二）违反法律法规以及管理规约，改变房屋用途，将住宅改变为经营性用房；……（四）破坏或者擅自改变房屋外观；（五）违法搭建建筑物、构筑物；（六）损坏或者擅自占用、改建物业共用部位；（七）损坏或者擅自占用、移装共用设施设备；……（十二）法律法规和管理规约禁止的其他行为。物业管理区域内发生上述行为时，业主、物业使用人有权投诉、举报，物业服务企业、业主委员会应当根据物业服务合同或者管理规约及时劝阻、制止；劝阻、制止无效的，物业服务企业、业主委员会应当及时报告有关行政主管部门，有关部门应当依法及时处理，相关业主和物业使用人应当积极予以配合。”根据上述法律法规规定，物业服务企业在业主对专有部分使用过程中实施的违反业主公约或者有关规定的行为，负有制止、向有关行政机关报告的义务。物业服务企业要履行的是管理和监督的职责，相关法律规定并未赋予物业服务企业有采取非常措施的权利，其既不能对业主进行罚款，也不能采取强制措施或者人身强制行为。在物业服务企业尽到上述制止、报告的义务后，不应认定其违约。经查，邓燕萍提出的安全隐患确实存在，其投诉要求威信物业公司制止部分业主的侵权行为合情合理。威信物业公司针对业主的侵权行为也曾予以制止、劝阻，并曾想出多种途径解决仍无效，其向行政执法部门投诉多次（包括诉讼过程中）要求处理，现状依然未得到改善。威信物业公司所辖小区楼龄较长，遗留的历史问题也较多；出租率较高，入住人群流动性大，这些因素势必增加物业服务企业的管理难度与成本。在这个客观现实条件下，威信物业公司仍尽力履行其应尽的制止、报告义务，但依然无法制止杜绝部分业主的侵权行为。威信物业公司已履行了监管的义务，则不应当承担违约责任。业主针对管理服务问题，可向业主委员会或物业服务企业反馈意见，物业服务企业应该虚心听取业主意见，尽力提高服务质量，并与业主及时沟通，相互理解，和谐共处，以利于安定团结、有利生产和生活。在业主按时履行其缴费的义务而物业服务企业服务不到位，并经业主或业主委员会要求其改善后仍呈持续状态时，业主可依合同法追究物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，亦可行使《物业管理条例》赋予的权利。物业费是用于整个小区设施的维护保养、小区正常秩序维护所必需的费用，个别业主根据个人的判断而拒交物业费的行为，实际上是对其他正常交费业主利益的损害，形成对其他已经依约交纳物业管理费的业主不公平的局面，也制约了物业服务企业改善服务质量，不利于小区整体管理。综上所述，原审法院认定威信物业公司提供的物业服务的总体质量基本达到了其合同约定的目标，其提供的服务与其较低的收费标准能相适应。邓燕萍拒付物业服务费的理由不充分，原审法院不予支持。邓燕萍应按物业服务合同约定的标准向威信物业公司支付尚欠的物业费。关于滞纳金的问题，合同约定的滞纳金性质为逾期付款违约金，邓燕萍逾期支付物业费已构成违约，威信物业公司有权要求邓燕萍支付。鉴于合同约定的滞纳金标准偏高，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，原审法院调整为按中国人民银行同期同类贷款利率计算。关于诉讼时效问题，邓燕萍表示威信物业公司从未催缴过物业服务费，威信物业公司亦未提交有效证据证实诉讼时效中断的情形，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，原审法院对威信物业公司起诉之日倒推两年之前的物业费不予保护。即邓燕萍应支付自2010年6月19日之后的物业费。综上，邓燕萍自2010年6月至2011年7月的14个月内，每月支付物业费35.39元（58.98平方米×0.6元／平方米／月），共495.46元；自2011年8月起至2012年5月共10个月内，每月支付471.8元（58.98平方米×0.8元／平方米／月），共471.8元，以上合计967.26元。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条，《中华人民共和国合同法》第四十八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第十一条、第十二条、第四十二条第一款、第六十七条，《广东省物业管理条例》第五十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、邓燕萍于原审判决生效之日起七日内，向威信物业公司支付2010年6月至2012年5月的物业服务费967.26元及逾期付款违约金（计算方法：自2010年6月至2011年7月，以每月物业服务费35.39元为本金；自2011年8月至2012年5月，以每月物业服务费47.18元为本金，均从每月的最后一日起，按中国人民银行同类同期贷款利率计至原审判决确定的给付之日止）；二、驳回威信物业公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间向威信物业公司履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费282元（威信物业公司已预交），由威信物业公司负担190元，邓燕萍负担90元（邓燕萍于原审判决生效日起七日内向原审法院缴纳）。
上诉人威信物业公司不服上述判决，向本院提起上诉称：（一）邓燕萍应当以房屋建筑面积（68.76平方米）而不是套内面积（58.98平方米）为标准，计算物业管理费，每月向威信物业公司交纳。威信物业公司与上海城业委会签订了物业服务合同，约定以房屋建筑面积（总建筑面积约100000平方米，总户数884户）而不是套内面积为标准，计算物业管理费。十多年来，所有的业主都是按建筑面积交纳物业管理费，原审判决以套内面积为标准，计算物业管理费显然不合理。上海城小区是一个近二十年的旧小区，早期的业主大多数把自己的房屋转手给现在的业主。在二手房买卖中，中山市国土资源局要求重新测量，测量公司只测量套内面积而没有测量公摊面积，中山市土地房产产权档案馆档案资料证明表显示建筑面积和套内面积一致，显然是错误的（建筑面积是套内面积加公摊面积）。（二）邓燕萍应当按威信物业公司与上海城业委会签订的物业服务合同约定的违约条款支付违约金，而不是按中国人民银行同期同类贷款利率计算。威信物业公司与小区业主委员会签订了物业服务合同约定：第二十二条，物业管理费4.业主或物业使用人逾期未交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的万分之五交纳滞纳金（2010年9月16日前）；第二十条，2.业主或物业使用人应在每月31日交纳物业管理服务费，逾期未交纳物业管理费的，按欠费总额的每日千分之三加收违约金（2010年9月17日后）。（三）邓燕萍应当向威信物业公司支付所有而不是两年拖欠的物业管理费。十多年来，威信物业公司每年都向邓燕萍催交物业管理费，原审时威信物业公司也向法院提交了这方面的证据“……欠交物业管理费的催告通知”。物业管理公司是微利企业，勉强维持生存，如果业主拖欠物业管理费，企业会陷入困境。综上，请求二审法院判令：（一）撤销原审判决，改判邓燕萍向威信物业公司支付：1.物业管理费人民币3025.68元及违约金（物业管理费2006年6月起按每月41.26元计至2011年7月；2011年8月起按每月55.01元计至2012年5月。违约金自2006年6月起按每日万分之五计至2010年9月；自2010年10月起按每日千分之三计至2012年5月；以实际执行时所欠管理费及违约金为准）；（二）本案的一、二审诉讼费由邓燕萍承担。
被上诉人邓燕萍答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原审判决，驳回威信物业公司的上诉请求。
原审第三人上海城业委会经本院传票传唤未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。
二审期间，威信物业公司提交第一城怡建路怡建1幢406房的档案资料证明表，并称房产权利人是邓燕萍，用于证明涉案房产面积与已经办理产权证书上的面积不一致，本案收取物业管理费计算面积应当按照档案登记表上的面积收取。经质证，邓燕萍称应按照其持有的房产证上的面积计算物业费，并称不清楚为什么档案资料证明表上登记的面积与其自行持有的房产证书上的面积不一致。
本院经审理查明：原审法院查明的基本事实清楚，本院予以确认。
本院认为：本案系物业服务合同纠纷。威信物业公司认为邓燕萍应当以房屋建筑面积（68.76平方米）而不是套内面积（58.98平方米）为标准计算物业管理费。因威信物业公司于原审期间提供的中山市土地房产产权档案馆档案资料证明表显示涉案房屋的建筑面积是58.98平方米，亦未提供其他证据证实涉案房屋实际建筑面积是68.76平方米，因此原审法院确定邓燕萍应按58.98平方米的标准计算物业服务费合理，本院予以维持。如威信物业公司此后能提交证据涉案房屋实际建筑面积超出58.98平方米，其可就面积差额部分的物业服务费另行主张权利。关于违约金计算标准，原审法院根据公平合理原则将计算标准确定为中国人民银行同期同类贷款利率计算并无不妥，本院予以维持。关于邓燕萍是否应当支付威信物业公司起诉两年前的物业服务费用，因威信物业公司未提交有效证据证实诉讼时效中断的情形，邓燕萍亦表示威信物业公司从未催缴过物业服务费，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，认定威信物业公司所主张的起诉之日倒推两年之前的物业费已超过法定的诉讼时效，不予保护符合法律规定，本院予以维持。
综上，上诉人中山市威信物业管理有限公司的上诉请求没有事实和法律依据，上诉理由不能成立，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理50元，由上诉人中山市威信物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孟 晋
审 判 员 曾 玲
代理审判员 朱 滔
二〇一三年十二月十七日
书 记 员 钱绮丽