福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽02民终1883号
上诉人（原审被告）：黄堆金，男，1962年4月4日出生，汉族，住福建省泉州市洛江区。
委托诉讼代理人：王海燕、王聪菲，福建卓法律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：厦门市旧城保护开发有限公司，住所地厦门市思明区湖滨西路9号“亿力大厦”17A、17B1、17D1室，统一社会信用代码91350200M0000HJ24V。
法定代表人：张光强，总经理。
委托诉讼代理人：庄慧君、吴婷婷，北京盈科（厦门）律师事务所律师。
上诉人黄堆金因与被上诉人厦门市旧城保护开发有限公司（以下简称旧城公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2017）闽0203民初4082号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
黄堆金上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回旧城公司一审全部诉讼请求。事实与理由：一、上诉人享有优先承租权，在同等条件下，上诉人有权继续承租讼争房屋，在上诉人未放弃对讼争房屋享有的优先承租权的情况下，被上诉人无权单方解除讼争《厦门市公有非住宅房屋租赁合同》。因此，一审判决认定双方之间存在不定期租赁合同，被上诉人有权随时解除合同，没有合同和法律依据。根据《厦门市直管非住宅公房租赁管理规定》第九条“原市场化配置的直管非住宅公房租赁期满后，公房管理单位采取市场化配置时，在同等条件下，原承租人享有优先承租权。”的规定，本案讼争房屋属于上述规定中的“直管非住宅公房”，上诉人作为讼争房屋的原承租人，依照上述规定应当享有优先承租讼争房屋的权利。被上诉人自认于2015年11月就讼争房屋对外进行“公开招租”，但是被上诉人就讼争房屋对外进行“公开招租”并未通知上诉人，被上诉人亦未举证证明其已经通知了上诉人，被上诉人的上述行为已经严重损害了上诉人享有的优先承租权。同时，上诉人依据《厦门市直管非住宅公房租赁管理规定》第九条的规定，依法享有就讼争房屋的优先承租权，在上诉人未放弃对讼争房屋享有的优先承租权的情况下，被上诉人单方解除讼争合同，没有合同和法律依据。
二、被上诉人并未向上诉人发出解除合同的通知，讼争《厦门市公有非住宅房屋租赁合同》继续有效，在租赁合同有效存续期间，上诉人应当支付的是房屋租金，而不是房屋占有费。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定，上诉人与厦门市公房管理中心签订的《厦门市公有非住宅房屋租赁合同》中约定的租赁期限届满后，厦门市公房管理中心与被上诉人并未提出异议，仍继续向上诉人收取房屋租金。因此，讼争《厦门市公有非住宅房屋租赁合同》继续有效，租赁期限为不定期。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”的规定，被上诉人解除合同应当通知上诉人，但是一审判决认定被上诉人通知上诉人解除合同是以“旧城公司最迟在2016年12月份其缴纳租金时已经明确告知不再收取其租金，需就讼争房屋进行公开招标”作为依据，然而上述情况并不是解除合同的通知，并未体现明确表示解除合同的意思以及时间，而且被上诉人也未按照法律规定向上诉人发出通知。因此，讼争《厦门市公有非住宅房屋租赁合同》继续有效，一审判决认定上诉人自2017年1月1日起支付房屋占有费，没有事实和法律依据。
三、假使如一审判决认定的双方合同已经解除，一审判决认定按照2323元/月的标准计算房屋占有使用费，亦没有事实和法律依据。一审判决认定“旧城公司提供的两份报告均有相应评估机构盖章确认，且估值金额基本相符，黄堆金虽对该两份证据的真实性不予确认，但并未提供反驳证据，本院对于旧城公司要求按两次评估价的平均值2323元/月的标准计算占用费本院予以支持”，没有事实和法律依据。首先，被上诉人提供的两份报告系其单方委托评估机构进行，评估价并不真实客观，被上诉人亦未提供证据证明评估价符合市场价格。其次，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，假使如一审判决认定的双方合同已经解除，房屋占有使用费的标准亦应当参照双方在《厦门市公有非住宅房屋租赁合同》中约定的租金标准即805元/月计算。
旧城公司答辩称，一、优先承租权是基于参加公开招租以同等价格中标的情况下享有的，上诉人未参加公开招租，视为放弃优先承租权。2015年12月，被上诉人已告知上诉人合同期已至，其应通过参加公开招租的方式继续承租讼争房屋，招标事宜也已在厦门采购网进行公告。但上诉人未按时参加公开招租，视为放弃承租讼争房屋，已不享有优先承租权。2015年12月28日，讼争房屋已由陈晓玲中标，上诉人应立即腾房。二、被上诉人已通过2015年12月31日起诉、2016年11月29日发函等方式告知解除租赁关系，上诉人也承认被上诉人于2016年12月告知解除及公开招标事宜。因此，2016年12月，双方租赁关系已解除，上诉人依法应腾房。三、上诉人与被上诉人之间属于租赁合同解除的情况，不能适用上诉人提出的合同无效下的关于占用费规定的司法解释。2323元/月的评估价是两家专业评估公司出具的，依法合理有效。最后中标的价格是七千多，远高于两千多。
旧城公司向一审法院提起诉讼，请求判令：1.黄堆金腾空返还坐落于厦门市思明区的房屋；2.黄堆金支付自2017年1月1日至实际交还之日的房屋占用费（按市场评估价2323元/月计算）。
一审法院认定事实：2009年8月1日，厦门市公房管理中心（出租方、甲方）与黄堆金（承租方、乙方）签订一份《厦门市公有非住宅房屋租赁合同》，约定：甲方将坐落于厦门市思明区即讼争房屋出租给乙方，租赁面积为46㎡；房屋租赁期限为2009年8月1日起至2011年12月31日止；2009年8月1日至2009年12月31日月租金为700元，2010年1月1日至2011年12月31日月租金为805元，乙方应在每月10日前按合同约定金额向甲方缴交当月租金。
根据《厦门市人民政府办公厅关于推进直管公房管理体制改革有关工作的通知》以及《厦门市人民政府关于思明辖区内市直管公房经营管理权移交的公告》，厦门市公房管理中心已将厦门市直管公房的经营管理权移交旧城公司。旧城公司自2015年9月1日起全面承接了厦门市公房管理中心的权利及义务。
上述黄堆金与厦门市公房管理中心签订的租赁合同到期后，黄堆金未与厦门市公房管理中心续签书面租赁合同，黄堆金继续承租讼争房屋并按照每月805元向厦门市公房管理中心及其权利义务承接者旧城公司缴纳租金至2016年12月31日。
2016年初，旧城公司向本院提起诉讼，请求判令黄堆金腾空交还讼争房屋，后以其拟以其他方式解决争议为由于2016年3月25日撤回起诉。
另，旧城公司提交福建华审资产评估房地产土地估价有限责任公司出具的《2015直管非住宅估价结果汇总表》及福建光明资产评估房地产估价有限责任公司出具的《2015年直管非住宅市场租金评估明细表》，分别载明讼争房屋的市场租金评估总价为2254元及2392元。
庭审中，双方当事人均确认旧城公司与黄堆金缴纳租金至2016年12月31日。黄堆金确认，其于2016年12月欲向旧城公司缴纳2017年度租金时，旧城公司不同意接收，告知讼争房屋要公开招标。旧城公司对黄堆金陈述的上述事实予以确认，主张讼争房屋已经由公开招标确定了中标人。黄堆金提交厦门市国土资源与房产管理局印发的《厦门市直管非主张公房租赁管理规定》一份，主张依据该文件第九条规定的“原市场化配置的直管非住宅公房租赁期满后，公房管理单位采取市场化配置时，在同等条件下，原承租人享有优先承租权”，黄堆金享有讼争房屋的优先承租权，在旧城公司未保障其优先承租权的情况下，讼争租赁合同继续有效。
一审法院认为，在厦门市公房管理中心与黄堆金签订的《厦门市公有非住宅房屋租赁合同》租赁期限到期后，黄堆金仍继续按照原合同约定的租金标准向厦门市公房管理中心的权利义务承接者旧城公司缴纳租金，黄堆金与旧城公司之间形成不定期租赁关系。不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同。根据黄堆金的陈述，旧城公司最迟在2016年12月份其缴纳租金时已经明确告知不再收取其租金，需就讼争房屋进行公开招标，解除合同的意思表示已经通知黄堆金，双方之间的不定期租赁合同关系已经解除。合同解除后，黄堆金仍然占用讼争房屋缺乏依据，旧城公司诉请黄堆金腾空返还讼争房屋符合法律规定，本院予以支持。旧城公司提供的两份报告均有相应评估机构盖章确认，且估值金额基本相符，黄堆金虽对该两份证据的真实性不予确认，但并未提供反驳证据，本院对于旧城公司要求按两次评估价的平均值2323元/月的标准计算占用费本院予以。至于黄堆金是否享有优先承租权，并不影响旧城公司依法解除讼争合同。如旧城公司存在侵害黄堆金优先承租权的情形，黄堆金可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十七条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、黄堆金于本判决生效之日起十日内将厦门市思明区大学路55号1楼房屋腾空返还厦门市旧城保护开发有限公司；二、黄堆金于本判决生效之日起十日内支付厦门市旧城保护开发有限公司房屋占有使用费（按照2323元/月自2017年1月1日起计算至实际腾空返还之日）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费50元，由黄堆金负担。
二审中双方均未提交新证据。
二审中，双方对一审判决查明的事实均无异议，本院对一审判决查明的事实予以确认。黄堆金同时认为，一审遗漏查明讼争房屋何时进行公开招租，招租的租金是多少。旧城公司陈述称，讼争房屋于2015年11月4日在厦门采购网进行招租，最终中标价格是7510元。
本院认为，旧城公司与黄堆金签订的租赁合同于2011年12月31日到期后，双方对租赁期限没有约定，仍继续按合同约定履行，双方形成不定期租赁关系。旧城公司于2016年11月30日已向黄堆金寄送合同终止告知函；黄堆金于2016年12月要缴纳下年度租金遭拒，其已知旧城公司要求解除双方的租赁关系。黄堆金二审中诉称以上行为不发生解除双方租赁关系的法律效力，缺乏法律依据，不能成立。黄堆金称其对讼争房屋拥有优先承租权，但未提出反诉，不属本案审理范围。黄堆金若认为其拥有对该房屋的优先承租权，且受到侵害，可另案主张。但黄堆金认为其拥有优先承租权则旧城公司无权解除双方的不定期租赁关系，缺乏法律依据，不能成立。双方最迟于2016年12月底已解除租赁关系，黄堆金占有讼争房屋，支付的款项性质是占用费，而非租金，黄堆金认为其应支付的款项性质是租金，缺乏法律依据。关于占有使用费标准，虽然一审法院依据的租金标准系旧城公司的单方举证，但综合双方2009年签订租赁合同的租金标准、2015年公开招租的中标价格等考虑，一审认定讼争房屋的占有使用费标准是每月2323元并无不妥，可予维持。综上，黄堆金上诉请求缺乏事实与法律依据，不能成立。一审法院认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费100元，由黄堆金负担。
本判决为终审判决。
审判长 曾 聆
审判员 柯艳雪
审判员 章 毅
二〇一八年六月二十二日
书记员 林加仁
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。