浙江省绍兴市越城区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）浙0602执异140号
案外人杨焕芝，女，1971年7月4日出生，汉族，住湖北省老河口市。
委托诉讼代理人（特别授权代理）吴小奎，北京盈科律师事务所律师。
申请执行人上海浦东发展银行股份有限公司绍兴分行，住所地浙江省绍兴市解放大道639号。
负责人魏利民，该分行行长。
被执行人绍兴市美泰克斯纺织服饰有限公司，住所地浙江省绍兴市柯桥区柯岩街道信心村。
法定代表人HENRYBONIFACE。
被执行人绍兴欣美进出口有限公司，住所地浙江省绍兴市柯桥区绍兴世界贸易中心（南区）2幢104室。
法定代表人蒋丽。
被执行人蒋丽，女，1983年12月27日出生，汉族，住浙江省舟山市定海区。
本院在执行申请执行人上海浦东发展银行股份有限公司绍兴分行（以下简称浦发银行）与被执行人绍兴市美泰克斯纺织服饰有限公司（以下简称美泰克斯公司）、绍兴欣美进出口有限公司（以下简称欣美公司）、蒋丽金融借款合同纠纷一案中，案外人杨焕芝提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人杨焕芝称，申请执行人浦发银行与被执行人美泰克斯公司金融借款合同纠纷一案，贵院执行标的物中有绍兴市美泰克斯纺织服饰有限公司名下坐落新风工业区的房产，申请人租用了其中部分房产，对该房产的执行将使申请人的经营活动无法正常进行，损害了申请人的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，特提出执行异议，请求贵院裁定中止依据（2017）浙0602民初8765号民事判决书与（2017）浙06民终3782号民事裁定书，对案外人所租用的美泰克斯公司名下上述房产的执行。异议审查中，案外人补充陈述称：案外人租赁的是美泰克斯公司名下坐落新风工业园4幢2楼靠西边面积约500平方米的厂房，租期自2017年3月1日起至2020年3月1日，年租金为75000元，案外人总共已付了75000元，是现金交给美泰克斯公司代表蒋善云的。同时经本院释明后，案外人仍坚持其异议请求。
申请执行人浦发银行称，一、（2017）浙0602民初8765号民事判决书及（2017）浙06民终3782号民事裁定书均已生效，申请执行人向法院申请强制执行具有合法依据。二、根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。对案外人提供的证据的真实性、合法性，申请执行人难以认可，请法院依法查明，对所提供证据的关联性，申请执行人不予认可。从案外人提供的证据可见，租赁合同签订日期为2017年3月1日，而申请执行人与美泰克斯公司于2016年4月12日就签订了《最高额抵押合同》，并办理了抵押登记手续，他项权证号为柯区房地他项（2016）第0188号。由此可见案外人提供的租赁合同签订时间在申请执行人抵押权设立之后，其租赁关系不得对抗申请执行人已登记的抵押权。综上，为维护债权人合法权益，请求驳回案外人的异议请求。
本院查明：被执行人美泰克斯公司名下登记有坐落绍兴市柯桥区柯岩街道××村中××村，权证号为绍房权证柯岩字第××号，幢号为4、4-1，建筑面积分别为4899.15、430.41平方米的三层厂房及幢号为4-2、建筑面积为25.04平方米的一层厂房，以及上述厂房对应的权证号为绍兴县国用（2008）第3-55号国有土地使用权。根据柯区房地他项（2016）第0188号抵押物登记证明记载，美泰克斯公司以其名下的上述土地及地上建筑物一并办理抵押登记，抵押金额为人民币1000万元，抵押权人为浦发银行，抵押权设定日期为2016年4月12日。2016年10月21日，柯桥区人民法院在审理（2016）浙0603民初7881号案件中诉讼保全首轮查封了上述房地产，2017年8月15日，本院在审理（2017）浙0602民初8765号案件中诉讼保全轮候查封了上述房地产。
本院在审理原告浦发银行与被告美泰克斯公司、欣美公司、蒋丽金融借款合同纠纷一案中，于2017年9月26日作出（2017）浙0602民初8765号民事判决书，就浦发银行对柯区房地他项（2016）第0188号抵押物登记证明项下的抵押物经折价或拍卖、拍卖后所得价款享有的优先受偿权进行了确认。上述判决生效后，因被告未自觉履行，2018年5月25日，根据浦发银行申请，本院对上述判决立案执行。执行中，本院于2018年6月7日作出（2018）浙0602执2878号公告，通知对上述房地产有租赁权或其他相关权利的案外人，自即日起，停止支付租金、房屋占有使用费或其他费用，并须于2018年6月20日前向本院申报相关权利或提出执行异议。公告张贴后，案外人向本院提出执行异议，遂致本案争议发生。
案外人为证明其主张事实成立，向本院提交了以下证据：
1、出租方（甲方）为美泰克斯公司，承租方（乙方）为杨焕芝，落款日期为2017年3月1日的《厂房租赁合同》1份，其中约定甲方租赁给乙方的厂房坐落在新风工业区，租赁建筑面积为500平方米，厂房租赁自2017年3月1日起至2020年3月1日止，租赁期为3年，年租金为75000元，第二年起递增率为3%。
2、落款日期为2018年3月20日的房租费收款收据1份。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。本案中，案外人杨焕芝提供的与被执行人美泰克斯公司签署的《厂房租赁合同》中约定的租赁期限起始日期为2017年3月1日，系在该厂房办理抵押登记并被法院查封之后，案外人所主张的租赁关系即使成立，依法也不得对抗申请执行人已登记的抵押权及本院对该房产所采取的执行措施，综上，对案外人的异议请求，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，裁定如下：
驳回案外人杨焕芝的执行异议请求。
如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 张 剑
人民陪审员 钱土仙
人民陪审员 张华娟
二〇一八年八月二十四日
书 记 员 张 菁
本案援引的相关法律和规定
《中华人民共和国物权法》
第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》
第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。