吉林省永吉县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉0221民初946号
原告：中国工商银行股份有限公司吉林市口前支行，住所：吉林省永吉县口前镇永吉大街1552号。
代表人：张宏宇，行长。
委托代理人：常玉海，经理。
被告：李鑫。
被告：吉林市圣豪房地产开发有限公司，住所：吉林省永吉县永吉经济开发区吉桦路91号。
法定代表人：王丽峰，总经理。
原告中国工商银行股份有限公司吉林市口前支行（�称“工行口前支行”）与被告李鑫、吉林市圣豪房地产开发有限公司（简称“圣豪房产公司”）借款合同纠纷一案，本院于2016年5月24日受理后，2016年7月12日依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告工行口前支行的委托代理人常玉海到庭参加诉讼，被告李鑫、圣豪房产公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。
原告工行口前支行诉称:2013年7月5日，被告李鑫与原告签订《个人购房借款／担保合同》，借款金额220000.00元，借款期限为2013年7月5日至2033年7月5日，合同约定以口前镇地豪皇庭3号楼5单元3楼西门的住房作为贷款抵押物，并办理了《永吉县房地产抵押（按揭）合同备案单》。同时由被告圣豪房产公司承担阶段性保证担保。上述贷款被告自2015年10月起一直未能履约还款，原告从被告圣豪房产公司保证金账户扣收了李鑫所欠的贷款本息11000.00元后，截至2015年12月31日，被告李鑫尚欠贷款本息210443.62元，其中贷款本金207402.75元，利息3040.87元。现原告起诉至法院，请求判令：1.解除《00802000042013一手贷0000522》号借款合同，被告李鑫提前偿还原告贷款本金207402.75元，利息3040.87元（利息截至2015年12月31日，以后利息及罚息按照合同约定计算至本息实际还清日止），本息合计210443.62元。被告圣豪房产公司承担连带保证责任；2.原告对被告李鑫的贷款抵押物（位于口前镇地豪皇庭3号楼5单元3楼西门的住房）享有优先受偿权；3.由被告承担本案诉讼费。
被告李鑫、圣豪房产公司在法定期间未提出答辩。
经审理查明：2013年7月5日，原告工行口前支行与被告李鑫签订了编号00802000042013一手贷0000522《个人购房借款/担保合同》。双方在合同第三十八条、第三十九条、第四十一条、第四十六条约定：借款用途为个人购置住房贷款，借款金额220000.00元，借款期限240个月，还款方式为按月等额本息还款。合同第四十二条及第五十一条约定：借款利率以借款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，据此确定的利率以借款凭证的记载为准，罚息利率为贷款利率基础上加收50%。合同第十四条违约及违约责任条款中约定：如借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的构成违约。借款人发生违约情形的，贷款人有权解除本合同。合同第五十三条、第十条10.2条款约定：被告圣豪房产公司为被告李鑫的借款提供阶段性连带责任保证，免除保证责任的条件是抵押权预告登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述抵押权预告登记信息的证明文件。为保证还款，李鑫用其所有的坐落于口前镇地豪皇庭3号楼5单元3楼西门，建筑面积97.81平方米的房屋进行抵押担保，抵押期限至2034年1月4日止，并于2013年7月4日在永吉县房地产管理处办理了抵押登记备案手续。2013年7月5日，原告工行口前支行向李鑫发放了贷款220000.00元。被告李鑫按月偿还本息至2015年10月5日，之后一直未履行还款义务，经原告多次催收仍未还款。截止2016年7月11日，李鑫尚欠原告借款本金203370.12元，利息4015.64元。原告起诉至法院后，庭审中根据最新的欠息证明，变更了诉讼请求，变更后的诉讼请求为：1.解除与李鑫签订的《个人购房借款/担保合同》，李鑫立即偿还全部借款本金203370.12元，利息4015.64元（利息计算至2016年7月11日，以后利息按照罚息年利率5.39%上浮50%计算至本息实际还清日止），本息合计207385.76元。被告圣豪房产公司对上述借款本息承担连带保证责任；2.对李鑫提供抵押担保的房屋（坐落于口前镇地豪皇庭3号楼5单元3楼西门，建筑面积97.81平方米）享有优先受偿权。
认定上述事实的证据有：原告提交的2013年7月5日《个人购房借款/担保合同》（编号00802000042013一手房贷0000522）、2013年7月4日《永吉县房地产抵押（按揭）合同备案单》、中国工商银行贷款凭证、2016年7月12日欠息证明、2011年12月29日按揭贷款业务合作协议。
本院认为：原告工行口前支行与被告李鑫签订《个人购房借款/担保合同》，该合同自签订之日起成立并合法有效，双方应按照合同约定全面履行义务。工行口前支行已经按合同约定发放了贷款，现李鑫自2015年10月5日开始，未能按月偿还贷款本息，累计超过六期，已构成违约。合同中明确约定了借款人违约后贷款人享有合同解除权，以及借款人应承担的罚息计收标准，故对于原告工行口前支行要求解除《个人购房借款/担保合同》，由被告李鑫立即偿还借款本金203370.12元，利息4015.64元（含罚息）及按照年利率8.085%给付2016年7月11日以后利息的诉讼请求，本院予以支持。
关于被告圣豪房产公司是否承担连带保证责任的问题。原、被告三方签订的《个人购房借款/担保合同》中约定，被告圣豪房产公司为被告李鑫在原告工行口前支行处的借款提供阶段性连带责任保证担保，在被告李鑫不履行还款责任时，圣豪房产公司应该承担相应的保证责任。另，根据《个人购房借款/担保合同》第五十三条：“保证人承担保证责任的范围按10.2确定。满足B条件的，保证人对该项条件满足之后到期的借款的债务免除�证责任”及第十条保证担保第10.2条B条款：“本合同第20.2条约定的抵押权预告登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载上述抵押权预告登记信息的证明文件”的约定，被告圣豪房产公司作为保证人，已经履行了协助原告工行口前支行办理房屋抵押权预告登记手续的义务，被告的保证责任依合同约定已经免除。故对原告工行口前支行要求被告圣豪房产公司对被告李鑫的借款承担连带保证责任的诉讼请求，因缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
关于原告工行口前支行主张对抵押房屋享有优先受偿权的问题。《中华人民共和国担保法》第三十三条规定：“本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。”。李鑫以其所有的、坐落于口前镇地豪皇庭3号楼5单元3楼西门，建筑面积97.81平方米的房屋为本次贷款提供抵押担保，并办理了抵押预告登记，抵押权依法设立。在李鑫未按期履行还款义务时，原告工行口前支行要求对抵押物享有优先受偿权的诉讼请求符合法律规定，应予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第二条、第六条、第三十三条、第四十六条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十九条、第一百八十七条、第一百九十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告李鑫于本判决生效后立即偿还原告中国工商银行股份有限公司吉林市口前支行借款本金203370.12元、利息4015.64元，本息合计207385.76元（利息计算至2016年7月11日，自2016年7月12日起至本判决发生法律效力之日止的利息，按年利率8.085%计算）；
二、如被告李鑫逾期未向原告中国工商银行股份有限公司吉林市口前支行偿还本判决第一项借款本金及利息，原告中国工商银行股份有限公司吉林市口前支行有权依法以受理编号为0505-20130704-0050的永吉县房地产抵押（按揭）合同备案单下的财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿（被告李鑫所有的坐落于口前镇地豪皇庭3号楼5单元3楼西门，建筑面积97.81平方米的房屋）；
三、驳回原告中国工商银行股份有限公司吉林市口前支行的其他诉讼请求。
如果被告李鑫未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向原告加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4457.00元，由原告中国工商银行股份有限公司吉林市口前支行负担65.00元，被告李鑫负担4392.00元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本一份，并按对方当事人或代表人的人数提交副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。
审 判 长 李淑杰
代理审判员 武 爽
人民陪审员 匡佰华
二〇一六年七月二十九日
书 记 员 冯 倩