福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽02民终5450号
上诉人（原审被告）：李平，女，1986年10月18日出生，汉族，住福建省南安市。
被上诉人（原审原告）：吕杭杭，男，1990年12月11日出生，汉族，住厦门市集美区。
上诉人李平因与被上诉人吕杭杭合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2017）闽0203民初11377号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月14日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
李平上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：一、一审法院事实认定不清，证据调查不足。双方达成口头转让协议的时间是2017年5月18日，此后双方进入履行阶段，未再对协议进行更改，一审认定双方是2017年5月24日达成口头转让协议有误。李平从朋友处得知案涉商铺将被拆除的消息后，出于关心和好意，问候吕杭杭的情况，并非如一审认定的是“告知”，更不代表李平仍在经营案涉商铺，李平在2017年5月24日和吕杭杭交割完毕案涉商铺后，就再未回去过。二、一审法院认定“吕杭杭和李平之间达成的口头协议关于厦门市思明区厦港街道富万邦场集9号商铺租赁使用权转让的部分违反了法律规定，应认定无效”，属适用法律错误。双方达成的口头协议，不论其转让的内容是否包含承租使用权，都是双方真实意思表示，并未损害国家利益或者第三人利益，也没有违反法律、行政法规的强制性规定。厦门市思明区行政执法管理局发出的《强制执行公告》，并非法律法规。2017年5月18日，双方达成口头转让协议的时候，案涉商铺的承租使用权是正常的，李平拥有对案涉商铺的处分权（包含承租使用权、铺内设施设备转让权），法律也已经充分赋予了转让人事后完善履约能力的权利，一审在吕杭杭没有任何证据证明李平在缔约时预知案涉建筑将被强制拆除的情况下，甚至先入为主、未审先判。三、一审在法庭调查中加重李平的举证责任，减轻吕杭杭的举证责任，过于刻板地依赖形式证据。在我国依照交易习惯履约的情形大量存在。本案中双方从一开始就是口头约定，在店铺交割的环节自然也不会制作什么证据。一审已经认定了2017年5月18日，双方达成口头转让协议，同日吕杭杭向李平支付2000元定金；2017年5月24日，吕杭杭付讫7万元转让费，同日，李平与富万邦解除商铺租赁协议，同日吕杭杭与富万邦另行签订商铺租赁协议。以上事实足以形成证据链，证明李平与吕杭杭已于2017年5月24日以“一手交钱、一手交货”的交易习惯，履行完毕转让协议。四、案涉商铺被强制拆除，铺内价值4万元的设施设备至今下落不明，该部分损失应由吕杭杭承担。五、李平在交易过程中没有任何违约行为，吕杭杭因履约结束后出现的不可抗力事件遭受损失，理应向不可抗力事件主导方主张权益，如果案涉商铺因拆除或巨额赔偿，吕杭杭也不可能分给李平，那么同理李平不应赔偿对方任何损失。退一步讲，商铺早在2013年就被相关政府部门认定为违法建筑，如果据此认定本案双方之间转让合同无效，那么李平与先前商户以及之前转让商户之间的协议也都无效，这将会产生更多纠纷，不利于维护市场交易秩序。
吕杭杭辩称，李平的上诉不合理，一审判决是正确的。
吕杭杭向一审法院起诉请求：李平退还转让协议转让金7万元。
一审法院认定事实：李平于2017年2月20日向富万邦（厦门）投资管理有限公司承租厦门市思明区厦港街道富万邦商场集9号商铺，面积12.9平方米，用于店铺经营。为了受让厦门市思明区厦港街道富万邦商场集9号商铺从事经营活动，吕杭杭于2017年5月18日向李平支付定金2000元，并口头约定受让厦门市思明区厦港街道富万邦商场集9号商铺。此后，吕杭杭向李平陆续支付店铺转让款。2017年5月24日，双方达成口头转让协议，约定李平将厦门市思明区厦港街道富万邦商场集9号店铺的租赁使用权及店内部分设备转让给吕杭杭，转让价为7万元于2017年5月24日前付清。截止2017年5月24日，李平收到吕杭杭支付的店铺转让款共计7万元，但未同时出具收条。李平收到吕杭杭支付的转让款7万元后，通过与富万邦（厦门）投资管理有限公司解除租赁合同，由吕杭杭与富万邦（厦门）投资管理有限公司另行订立租赁合同的方式转让厦门市思明区厦港街道富万邦商场集9号店铺的租赁使用权。
2017年5月27日，厦门市思明区行政执法管理局发出《强制执行公告》，公告内容为：“我局厦思城执拆（2013）0124号《责令拆除危房建设决定书》对位于厦门市思明区演武路4号演武商业中心东南侧搭建的违法建筑（构筑物、设施）限期拆除，但当事人逾期未拆。现我局定于2017年6月2日上午对上述地址的违法建筑物（构筑物、设施）依法强制拆除”。李平知悉后通过电话方式将厦门市思明区厦港街道富万邦商场集9号场地定于2017年6月2日上午拆除的消息告知吕杭杭。厦门市思明区厦港街道富万邦商场集9号商铺所在的建筑现已经行政强制拆除。
吕杭杭知悉厦门市思明区厦港街道富万邦商场集9号店铺将被强制拆除的情况后，要求李平返还其支付的店铺转让款，双方因此产生纠纷并报警处理。在报警处理过程中，李平的配偶于2016年5月24日向吕杭杭出具《收条》，确认李平收到吕杭杭支付的店铺转让费7万元。
在审理中，吕杭杭确认于2017年5月24日与厦门市思明区厦港街道富万邦商场集9号商铺的出租人签订租赁合同并交付了场地使用保证金12000元。2017年6月29日，吕杭杭收到出租人退还的场地使用保证金12000元。
另，李平向一审法院递交了《富万邦商业广场退款申请》复印件，上载明李平于2017年5月24日向出租人申请退还租金，退款事由为“合意解除（退还租金）”，出租方签署审批意见的工作人员签字的日期为2017年6月26日。吕杭杭不确认该证据的真实性。
一审法院认为，吕杭杭与李平就转让厦门市思明区厦港街道富万邦商场集9号店铺达成的口头协议，合同内容包括厦门市思明区厦港街道富万邦商场集9号店铺的租赁使用权和店内设施设备的转让，其中店内设施设备的转让内容不明确。由于厦门市思明区厦港街道富万邦商场集9号店铺所在的建筑系违章建筑，故转让内容涉及厦门市思明区厦港街道富万邦商场集9号商铺租赁使用权转让的部分违反了法律规定，应当认定无效，吕杭杭与李平均存在过错，应当各自承担过错责任。口头协议的其他条款，内容与法不悖，应当认定有效。
吕杭杭与李平达成口头协议后，吕杭杭虽已受让了厦门市思明区厦港街道富万邦商场集9号店铺的租赁使用权，但从李平提交的退款申请复印件的内容判断，吕杭杭虽不确认李平提交的退款申请的真实性，但李平以退款申请作为主张其与出租方解除租赁合同的证据，而从该复印件上出租方工作人员在审批意见一栏的签字时间为2017年6月26日分析，在李平不能就双方办理交接手续提供证据的情况下，结合在案事实和证据，应当认定李平并未于2017年5月24日向吕杭杭交付店内的设施设备。
鉴于李平不能证明口头协议的内容包括转让技术，且不能证明其已向吕杭杭交付了店内的设施设备并转让了相关技术，而吕杭杭受让的厦门市思明区厦港街道富万邦商场集9号店铺所在建筑又已被强制拆除，因此，吕杭杭已经不能实现合同目的。故吕杭杭在口头协议约定转让店内设施设备的条款尚未履行前要求李平退还店铺转让款7万元，系行使合同解除权的行为。由于吕杭杭已经提出解除合同的要求，且李平与吕杭杭签订的口头协议已经不能继续履行，故为了避免讼累，对于吕杭杭要求李平退还其所交付的协议转让金7万元的诉讼请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项、第五十八条、第九十四条第五项、第一百一十条第一项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：李平应于判决生效之日起十日内向吕杭杭退还协议转让金7万元
本院二审期间，对一审认定的事实，双方当事人均无异议，对当事人无异议的事实本院予以确认。
二审中，吕杭杭出示了其与富万邦签订的租赁合同首页的手机照片，拟证明其与富万邦的租期自2017年7月14日起算。李平对此表示不知情。为此，本院向富万邦（厦门）投资管理有限公司调取了其与吕杭杭签订的《厦门富万邦（演武）商业广场商铺租赁合同》及李平递交的《富万邦商业广场退款申请书》，其中租赁合同约定：“场地临时使用期限为玖个月，即场地临时使用期间为2017年07月14日起至2018年03月13日止”；退款申请书载明：“退6月1日至7月13日租金共42.5天17000元”。李平和吕杭杭对上述两份材料的真实性均无异议，并确认每日租金为400元。另查明，李平向富万邦承租的期限止于2018年3月13日，2017年5月10日向富万邦支付2017年5月14日至7月13日租金24000元，如富万邦同意租户转让，富万邦与受让方签订的合同须以租户所缴纳租金期限届满的第二天开始起算，富万邦退款系因拆除所致，富万邦给所有租户均予以退款。
本院认为，因李平与吕杭杭未就转让事宜签订书面的转让合同，致使相关的权利义务界定不明。因讼争店铺系李平向富万邦承租后再转让给吕杭杭，吕杭杭受让承租权尚须与富万邦重新签订租赁合同，即以另行订立租赁合同的方式转让店铺租赁使用权。故，在双方既约定不明又无店铺交接手续办理凭证的情况下，吕杭杭受让承租权应以其与富万邦签署租赁合同的租期起算时间为准。李平主张其于2017年5月24日与富万邦解除租赁合同并退出讼争商铺，同日吕杭杭与富万邦签订租赁合同，故5月24日双方已完成店铺转让的交接。然，吕杭杭与富万邦签订的租赁合同约定的租期起算时间系2017年7月14日，如吕杭杭自2017年5月24日即接收店铺，在富万邦不因转让退还租金的情况下，此期间店铺租金的承担问题李平与吕杭杭理应作出约定，但双方均未涉及此期间的租金承担问题。虽然李平有向富万邦提出退款申请，但退款是基于店铺被拆除，而非李平主张的系因承租权转让导致租赁合同提前解除，这从其自认租金每日400元、其申请退款金额17000元亦可予以印证，即退租期间自2017年6月1日起算，李平实际承担了2017年5月24日至6月1日的租金。故，李平关于5月24日双方办理店铺交接手续的主张因证据不足不予采信。因吕杭杭受让承租权始于2017年7月14日，2017年5月27日行政执法部门通知店铺限期拆除，致使吕杭杭受让店铺继续经营的转让目的落空，其与李平的承租权转让关系应予解除，李平理应退还已收转让款70000元。李平主张转让款还包括技术培训和店内设施设备，但未提供相应证据证明其已传授技术或将设备交付吕杭杭，故转让款应全额退还。
综上所述，李平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1550元，由李平负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 宁
审判员 刘文珍
审判员 柯艳雪
二〇一八年二月二十三日
书记员 朱燕萍
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。