山东省肥城市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）肥民初字第2199号
原告于金波，男，1966年11月7日出生，汉族，国电石横发电有限公司职工，住肥城市。
委托代理人申照杰，山东华林律师事务所律师。
被告山东新运置业有限公司。单位住所地肥城市桃花源路*号。
法定代理人孙华，系该公司董事长。
委托代理人赵军，山东成康律师事务所律师。
委托代理人胡博，系该公司法制办副主任。
第三人国电石横发电有限公司工会委员会。单位住所地肥城市石横镇石横发电有限公司院内。
法定代表人王春溪，系该公司工会委员会主席。
委托代理人孙焕云，系该公司工会委员会女工干事。
第三人山东一滕集团。住所地肥城市凤山大街***号。
法定代表人滕鸿儒，系山东一滕集团董事长。
委托代理人杨敬忠，系山东一滕集团法制办主任。
原告于金波与被告山东新运置业有限公司（以下简称新运公司）、第三人国电石横发电有限公司工会委员会（以下简称石横发电公司工会）、山东一滕集团（以下简称一滕集团）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告于金波的委托代理人申照杰、钟爱梅，被告新运公司委托代理人赵军、胡博，第三人石横发电公司工会委托代理人孙焕云，第三人一滕集团委托代理人杨敬忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告于金波诉称，2013年2月26日，原被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于东部名城房屋（包括储藏室）一套，合同总价款为533163元。后双方签订补充协议，对交房标准进行了补充，交房时间变更为2013年12月31日前，逾期交房每日罚金为合同价款的万分之三。到期后被告未按合同约定履行交房义务。要求依法判令被告继续履行《商品房买卖合同》、《购房补充协议》，依约向原告交付房屋；判令被告向原告支付自2014年1月1日至2014年11月30日逾期交房违约金53422元；本案诉讼费用由被告承担。
被告新运公司辩称，一、原告购买被告开发的涉案房屋是其所在单位工会即石横发电公司工会出面，与被告及被告的集团公司多次协商，于2011年9月21日达成一致合意的情况下，享受的具有优惠价格的团购价，团购房的数量、质量、标准、价格等相关事宜均是由石横发电公司工会出面与被告商谈，故2011年9月21日的团购事宜会谈备忘录、补充备忘录、商品房认购意向书以及被告与石横发电公司工会的协调意见等均是商品房买卖合同的组成部分，石横发电公司工会也是本案当事人。二、被告履行了合同义务，没有违约的事实存在。涉案房屋已于2013年12月31日由勘察、设计、施工、监理、建设等单位进行竣工验收，符合交房条件，我公司分别在2014年1月10日、2014年4月29日两次通知原告验房、交房，履行了合同义务，未交付房屋系原告自身导致，且原告违约在先，不能视为被告违约。三、购房补充协议约定的违约金过高，无论被告是否存在逾期交房的事实，补充协议约定的违约金都明显过高，应当予以降低。
第三人石横发电公司工会述称，答辩人不是商品房买卖合同的主体，合同的履行及违约与否均与答辩人无关，不应承担任何法律后果，不应作为本案第三人。
第三人一滕集团述称，被告开发出售的楼房系石横发电公司工会出面和集团公司、新运公司协商后，以电厂职工享受团购优惠价集体购房，当时约定限购1000户，但最终只有180户，给我方造成很大经济损失，一滕集团和新运公司均不应承担责任。
经审理查明，2011年9月22日，被告新运公司、第三人石横发电公司工会、一滕集团经协商签订了“肥城市龙和源小区团购事宜会谈备忘录”，约定石横发电公司员工可以团购价格购买被告新运公司开发的涉案楼盘，三方约定付款方式为：购房户与房地产公司签订认购意向书后15个工作日内每户支付10万元，开工挖槽后10日内支付5万元，购房合同正式签订后，已交款转为房款，其余房款按正式购房合同约定支付。购房户选择银行按揭，所交15万元意向金抵首付款并根据银行按揭要求多退少补。购房户选择一次性付款需按合同支付款项达到个人选定房屋总价款的80%，剩余款项待竣工经双方验收后一次性付清。约定房屋工期为：2011年12月开工，2013年9月30日交付使用，若不按时交付使用，每日罚金为合同价款的万分之三，购房方未按购房合同约定的时间支付款项或不可抗力除外。三方另约定“此备忘录购房户只限电厂职工（限购1000户）”。
2013年2月26日，原、被告双方签订合同编号为“第1302260129号”的商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的东部名城第7幢1单元1601号房屋，用途为住宅，建筑面积136.31平方米，单价为每平方米3740元，总价款509799元，7幢储藏室1013号，面积10.62平方米，总价款23364元，合同购买商品房及其他房总价款533163元。付款方式为分期付款，首付款251771.83元，余款办理公积金。双方约定交付期限及条件为：“出卖人应当在2014年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、……2、……3、……4、……5、该商品房经质监部门验收。”商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。
2013年3月21日，双方签订购房补充协议，内容为：根据2011年9月22日原被告及第三人签订的团购事宜会谈备忘录，对交房时间、交房标准、逾期交房违约责任等事宜重申并签订补充协议，交房时间约定：2013年12月31日前交付使用。逾期交房责任约定：若甲方（被告）不能按时交付使用，每日罚金为合同价款的万分之三，购房方未按购房合同约定的时间交付款项或不可抗力除外。双方另约定该补充协议与购房主合同具有同等法律效力。
2013年12月31日，被告新运公司组织涉案房屋的设计、勘察、监理、施工单位及质监站组成验收小组对涉案工程进行竣工验收，竣工工程质量检查情况为“该工程符合设计及规范要求，工程质量控制资料齐全、有效”，质量等级评定情况为“合格”，并由建设、设计、勘察、监理、施工单位负责人签字加盖公章。
2014年1月10日，被告新运公司通过第三人石横发电公司工会内部协同办公系统向原告等购房户发出初步验房通知，原告及其他购房业主通过验房，认为根据签订的团购协议，当前一些设施尚未完工，未达到团购协议中规定的验收交房条件，待符合交房条件时，再办理初验房手续。购房业主列明十项存在的问题，向被告新运公司反馈，所列问题分别为：“水、电未接通，室内门未安装，乳胶漆未粉刷完毕，前晾台及观光晾台半封闭未完工，前晾台及观光晾台内墙面应该瓷砖到顶，现在未贴，电梯需能安全运行，方便高层业主上楼验收，落地窗无安全防护栏，北面走廊未全封闭且无安全护栏，为方便业主验收房屋时进出楼，请在进楼处安装临时方便安全的楼梯，小区楼房的外观颜色过重，严重影响业主的心情，恳请修改外墙体的颜色。”该意见中仅有购房业主的签字。原告在庭审时提交落款为新运公司的2014年1月21日就购房户反馈问题作出的答复，具体问题答复如下：水不通是因为气温过低防水层无法施工导致；电不通是因为供电公司内部审批流程变更导致施工时间延后；乳胶漆未粉刷完毕是因为气温低，墙壁未干透；室内门未安装因刷乳胶漆可能污染室内门，计划在乳胶漆粉刷完毕后再安装；前晾台及观光晾台正在施工中，预计春节后完工；前晾台及观光晾台内墙面应该瓷砖到顶是因为晾台涉及不封闭，规划中属于外墙，不应贴瓷砖，是按设计要求施工；电梯需能安全运行的问题，电梯已安装完毕，需待有关职能部门验收后，方能使用；落地窗无安全防护栏的问题，安全护栏春节后施工；北面走廊未全封闭且无安全护栏的问题，设计要求不封闭，符合安全设计标准要求；楼房外观颜色过重的问题，颜色是由规划部门指定，不得更改。该答复中另载明：此次让业主初验，主要是考虑施工单位尚未撤离，以便对业主发现的缺陷及时处理，并非正式验房。该答复中未加盖被告新运公司公章，被告对此证据不予认可，其称未出具过该答复意见。被告在庭审中认可2014年1月10日至2014年4月30日期间，就涉案房屋所在小区道路和绿化进行了完善，原告提出的意见均不属实。
2014年4月30日，被告再次向原告等业主发出验房通知：“现东部名城工程已完成验收”,并于5月1日至3日进行简化流程的集中验房。原告及其他业主经再次验房，认为东部名城项目基础设施未完工，公共配套建筑未能达到交付使用条件、房屋缺陷较多，外窗纱网，部分门及阳台安全护栏未安装，不能全面提供商品房交付买受人使用的相关验收合格证及批准文件等，房屋不具备交房条件，拒绝接受房屋交付。原告在庭审时提交落款为新运公司2014年5月22日就购房户反馈的办理交房意见的答复。该答复中未加盖被告新运公司公章，被告对此证据不予认可。
2015年7月1日，原告诉来本院，要求被告继续履行房屋买卖合同及补充协议，依法向原告交付房屋，向原告支付逾期交房违约金。庭审中，被告辩称房屋已经验收合格，符合交付条件，不存在违约，即便违约，因双方约定的违约金过高，应予以调整，按照原告现住所地房屋租赁价格计算。被告为支持其辩称，提交竣工验收备案表一份，该备案表中含有工程竣工验收备案表、竣工工程质量验收报告、工程勘察质量检查报告、工程设计质量检查报告、工程竣工报告、房屋建筑工程质量保修书、商品住宅使用说明书等。原告称在工程竣工验收备案表中“工程质量监督站出具的监督报告结论”一栏没有质监站的结论，涉案房屋不符合交付条件。被告另提交肥城市建设工程质量监督站于2015年6月30日出具的证明一份，内容为：由山东新运置业有限公司开发建设的肥城市东部名城7号住宅楼工程于2013年12月31日，由建设单位组织勘察、设计、施工、监理单位进行了竣工验收，工程质量评定为合格等级，因此以上工程为合格工程，目前工程备案手续正在办理之中。原告对该证据不予认可，称该证明并非合同中约定的质监部门验收合格，涉案房屋未达到交付条件。
案件审理过程中，被告新运公司于2015年7月26日提出反诉，2015年11月10日提出申请，自愿撤回反诉，本院予以准许，并通知双方当事人。
庭审中，被告新运公司提交租赁合同四份，证实本案涉案房屋周边地段的房屋租赁价格。四份租赁合同房屋分别为贵和园南区11号楼601室（面积90平方，每月540元），盛源小区1号楼1单元101室（面积90平方，每月550元），盛源小区4号楼2单元501室（面积70余平方，每月500元），新运和园小区8号楼3单元102室（面积70余平方，每月500元）。本院依法分别对贵和园小区及盛源小区三份租赁合同的房屋承租方进行了调查，其均证实该租赁合同属实，且现在仍按以上价格租住。原告认为以上租赁合同与本案无关联，应以双方签订的房屋买卖合同中约定的违约金为准。
另查明，原告于金波已将涉案房款全部交齐。在庭审过程中，被告同意交付涉案房屋，原告则称涉案房屋尚未经质监部门验收，至今未接收。
以上事实有原告提交的商品房买卖合同一份，被告提交的购房补充协议一份、团购事宜会谈备忘录及补充备忘录一份、购房收据、竣工验收备案表一份、肥城市建设工程质量监督站出具的证明一份、租赁合同四份，本院调取的询问笔录三份及当事人当庭陈述等证据予以证实，足以认定。
本院认为，本案争议焦点为：（一）原被告买卖合同关系中约定的房屋交付时间。双方在商品房买卖合同中约定交付时间为2014年4月30日，在购房补充协议中将交付时间变更为2013年12月31日。本院认为，该补充协议是双方真实意思表示，合法有效，协议中明确载明该协议效力等同于商品房买卖合同，因此对于被告辩称的商品房买卖合同已经经房屋管理部门备案，其效力应高于该补充协议的主张，本院不予支持，补充协议内容对双方均具有约束力，故本案中商品房买卖合同约定的房屋交付时间应为补充协议中的2013年12月31日。
（二）本案中被告是否违约。原被告双方在购房合同中约定交付条件为该商品房经质监部门验收，按照质监部门的职能，其作为建设工程质量监督机构，不具有对工程质量竣工验收的职能，只是在验收过程中负责监督其他验收主体实施验收，原、被告双方在购房合同中对由质监部门验收合格的约定，超出质监部门的职能。被告提交的竣工验收备案表中虽未有工程质量监督站出具的监督报告结论，但肥城市建设工程质量监督站已出具证明证实涉案房屋在2013年12月31日，由建设单位组织勘察、设计、施工、监理单位进行了竣工验收，工程质量评定为合格等级，因此涉案房屋应认定为合格工程。同时，“竣工工程质量验收报告”中载明验收人员组成情况为：由建设单位组织设计单位、勘察单位、监理单位、施工单位、质监站组成验收小组进行验收，且涉案房屋工程质量等级评定为合格。故也应认定该单位已实际履行了其监督职能，据此本院认定涉案房屋于2013年12月31日已符合交付条件。原告提交的被告新运公司针对验房反馈意见的答复及交房意见的回复，因被告不予认可，且该两份证据中并未加盖被告新运公司的公章，对此本院不予认定。针对被告新运公司在庭审中认可的其在2014年1月10日至2014年4月30日期间就涉案房屋所在小区的道路及绿化进行完善，本院认为在此期间内，涉案房屋所在小区道路确无法满足业主装修及使用的需要，被告对合同的履行存在瑕疵，致原告拒绝接收，本院认定被告构成违约，应承担相应的违约责任。2014年4月30日，被告再次通知原告验房后，原告又以项目基础设施未完工等理由拒绝接受房屋交付，因所提理由未有证据证实，本院不予采信，应认定涉案房屋此时已符合交付条件，被告至此不应再承担违约责任。综上，本院认定被告违约期间为2014年1月1日至2014年4月30日。
（三）如被告构成违约，违约金是否予以调整。双方就逾期交房给购房人造成的实际损失如何认定问题争议较大。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。本案中，被告新运公司认为约定的违约金过高，请求人民法院予以调整减少。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”。本院认为，由于逾期交房所遭受的损失可能会受到购房的用途、房价的涨跌、房屋所处位置给购房者带来生活上的便利程度等等诸多因素的影响，故确定逾期交房造成的损失的大小很难形成一个客观统一的标准。一般情况下，逾期交房时，购房者通过租用同地段同类型的房屋，可以实现其对房屋占有、使用、收益的目的，故同地段同类房屋租金标准与购房者可能遭受的损失，存在一种最大程度上的相似性，其租用同地段同类型房屋而向出租人支付的租金，便在很大程度上等同于逾期交房给其造成的实际损失。因此，本院以涉案商品房所在同地段同类型房屋的租金标准，确定被告逾期交房给原告造成的损失。本案中被告提交的贵和园小区、盛源小区、新运和园小区租赁合同是真实有效的，客观反映了涉案房屋周边地段的房屋租赁价格，故本院参照以上房屋的平均租赁价格每月6.60元/㎡为准，按照租金的130%计算，被告逾期交房给原告造成的损失为每月1169.54元（136.31㎡×6.6元/㎡×130%），而按照双方合同约定，被告应支付的违约金数额为每月4798.467元（533163元×30天/月×0.0003），属于法律规定的过分高于其造成的实际损失，故本院按照同地段同类房屋的租金的130%标准对违约金标准予以调整，被告应支付的违约金共计4678.16元（1169.54元/月×4个月）。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：
一、被告山东新运置业有限公司于本判决生效后，十日内支付原告于金波违约金4678.16元；
三、驳回原告于金波的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1136元，由被告山东新运置业有限公司负担102元，原告于金波负担1134元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。
审判长 韩 新
审判员 阚洪霞
审判员 解 霞
二〇一六年四月二十八日
书记员 杜 特