山西省阳泉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）阳民终字第402号
上诉人（原审被告、反诉原告）：凤凰城小区业主委员会。
法定代表人：张建忠，该委员会主任。
委托代理人：张俊卿，该委员会副主任。
委托代理人：梁贵廷，山西嘉尚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：阳泉市金会物业服务有限公司。
法定代表人：延庆会，该公司经理。
上诉人凤凰城小区业主委员会因与被上诉人阳泉市金会物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服阳泉市城区人民法院（2013）城民初字第788号民事判决，向本院提起上诉，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人凤凰城小区业主委员会委托代理人张俊卿、梁贵廷，被上诉人阳泉市金会物业服务有限公司法定代表人延庆会到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2013年4月10日，原、被告签订《凤凰城小区物业服务合同》一份，合同主要内容为：被告委托原告提供物业服务，物业服务收费采取包干制方式即物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准住宅物业0.75元／㎡．月、办公物业1.00元／㎡．月、商业物业1.50元／㎡．月，业主按约定的标准向原告交纳物业服务费，原告按约定的服务内容和标准提供物业服务，盈余或亏损由原告享有或承担。共用的专项设备运行如电梯运行和维护、二次加压水能源消耗、独立计量核算、向业主分摊计收。原告有权向业主或物业使用人收取物业服务费用、其他费用和滞纳金，对欠费业主停止约定服务加收滞纳金或进行法律诉讼，直至其履行交费义务，滞纳金可以按每日百分之一标准收取。合同同时约定以下条件下所致的损害，可构成对原告的免责事由：1、因不可抗力导致的中断服务或物业价值的贬损；2、因物业本身固有的瑕疵造成的损害；3、4略。合同签订时原告应向被告交纳定金人民币100000元整，被告违约拒绝履行合同，应当双倍返还原告；原告违约拒绝履行合同，所交定金被告可留滞不退。合同的有效期为一年，自2013年4月10日起至2014年4月9日止。合同签订当日，原告按照合同约定向被告交纳定金人民币100000元，开始按合同约定提供物业服务。合同履行期间有大部分业主不履行交纳物业服务费、公用电梯电费、自来水加压费的义务，有部分业主多次对原告雇佣的工作人员谩骂，有的业主还殴打原告雇佣的工作人员和垃圾清运工人。针对大部分业主不交物业服务费用影响到原告的正常经营的情况，原告采取多种方法收取，效果不好；原告多次要求被告督促业主交纳物业服务费用，被告应原告的要求曾多次督促业主缴纳物业服务费用，也收效甚微。2013年8月20日，原告对全体业主、业主委员会发出书面通知，通知业主在2013年8月28日前交纳所欠物业服务费及电梯、楼道公共用电、自来水加压费用，交费率达到100%公司继续服务，否则，从2013年8月31日开始暂停服务。2013年9月1日原告暂停部分物业服务，小区高层住户电梯停运、二次高压供水的住户停水、小区垃圾无人清理。2013年9月3日，上站街道办事处和阳泉市住房保障和城乡建设管理局介入，出面协调，小区电梯供电、高层用水和网络电视问题全部恢复正常，并组织业主委员会召开会议，针对广大业主已不信任原业主委员会的情况。决定业主委员会的职责暂由金三角社区代管，有关公章和财务资料等封存，由社区组织热心业主筹备于2013年9月15日上午召开业主大会，选举产生新的广大业主认同的业主委员会，由新的业主委员会来组织业主解决小区问题。2013年9月5日部分业主委员会成员和业主在物业公司办公室张贴封条并要求原告雇佣的保安人员离开，从9月6日开始原告停止全部物业服务。2013年9月26日，原告提起诉讼，要求被告承担违约责任双倍返还原告定金200000元、赔偿原告经济损失60000元，并继续履行合同。2013年11月1日，被告提起反诉，要求反诉被告承担电梯配件维修费26000元，将凤凰城小区的草坪修剪整齐、清除杂草、恢复原状；立即腾退占用的办公用房；支付经营停车场、广告及其他项目所得收益22500元。
原告称，合同签订后，原告严格按照合同履行了应尽的物业服务义务，可是被告不但不履行其义务，反而多次无理闹事，将原告工作人员打伤、拒绝督促业主缴纳物业服务费用，并将原告办公室违法查封，使原告无法正常工作，导致无法继续履行合同，被告的违约行为已经严重的侵犯了原告的合法权益，并给原告造成了巨大的经济损失，庭审中，原告针对其诉讼请求提供了以下证据：2013年4月10日凤凰城小区业主委员会选聘物业服务通知书一份；《凤凰城小区物业服务合同》一份；2013年4月10日原告阳泉市金会物业服务有限公司交纳定金100000元交款收据一份；凤凰城小区面积及物业费汇总表一份；被告原业主委员会主任卢某某、副主任杨某的调查笔录、副主任蒋某某的证人证言；保安李某某、张某甲、垃圾清运工张某乙证明材料；张贴在物业办公室门上盖有被告公章的封条照片。被告对原告提供的原业主委员会主任卢某某、副主任杨某的调查笔录、副主任蒋某某的证人证言；保安李某某、张某甲、垃圾清运工张某乙的证明材料有异议，辩称打伤原告的人是业主，而不是业主委员会人员。收取物业服务费用是原告的责任，业主委员会仅负责督促交纳，且业主委员会已尽到了督促缴纳物业服务费用的义务。原告办公场所的查封时间是2013年9月5日晚，在这之前原告早已退出凤凰城小区，业主委员会基于办公财产不被损坏和丢失，才将物业办公用房查封。原告擅自退出小区，小区业主委员会已经经过表决，不同意与原告继续履行合同。被告提供了原告给全体业主、业主委员会的通知、停电申请；维护电梯临时聘用书、维护电梯费用收据；阳泉市住房保障和城乡建设管理局通知、阳泉市上站街道办事处应急处置报告、阳泉市上站街道办事处金三角社区主任王某某的证明材料。原告对被告提供的证据没有异议，但以业主不履行交纳物业费用的义务，被告不履行督促业主缴纳物业服务费的义务，将原告办公室违法查封导致物业合同无法履行，有违约行为，给原告造成巨大的经济损失为由，坚持其诉讼请求。
本案在审理过程中，经调解，双方各持己见，达不成协议。
原审法院认为，原、被告签订的《凤凰城小区物业服务合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人应当全面履行。原告在大部分业主不交纳物业费用影响到公司的正常经营的情况下，为督促业主交纳物业费用暂停物业服务行为欠妥；被告部分业主委员会成员和业主在物业公司办公室张贴封条并要求原告雇佣的保安人员离开，加剧了双方的矛盾，导致合同无法继续履行。鉴于原、被告对合同不能继续履行均负有一定的责任，故原告要求被告承担违约责任双倍返还定金200000元的诉讼请求，不予支持，但被告应返还原告定金100000元。原告要求被告赔偿经济损失60000元，证据不足，不予支持。反诉原告要求反诉被告承担电梯配件维修费26000元，支付经营停车场、广告及其他项目所得收益22500元，无事实和法律依据，亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决为：一、被告凤凰城小区业主委员会于判决生效后十日内返还原告阳泉市金会物业服务有限公司定金人民币100000元；二、驳回原告阳泉市金会物业服务有限公司的其它诉讼请求；三、驳回反诉原告凤凰城小区业主委员会的反诉请求。如果被告凤凰城小区业主委员会未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5200元，反诉费502元，共计5702元，原告阳泉市金会物业服务有限公司负担2600元，被告凤凰城小区业主委员会负担3102元，于判决生效后七日内交纳。
判后，凤凰城小区业主委员会提起上诉称，1、一审判决认定事实不清，上诉人对物业服务合同不能继续履行不承担任何责任；2、被上诉人拒绝履行，上诉人可留置不予退还定金；3、上诉人主张的电梯维修费、被上诉人经营收益、草坪修剪费，被上诉人应予赔偿。
阳泉市金会物业服务有限公司辩称，1、上诉人业委会副主任亲自参与封门，且上诉人在履行合同中存在诸多违约行为，应承担违约后果；2、上诉人单方解除合同，应双倍返还定金；3、上诉人所提电梯维修费、草坪修剪费均发生在上诉人单方解除合同一个月甚至一年后，被上诉人无理由承担，因上诉人违约行为，被上诉人不仅无经营收益，相反还有亏损，原判判决驳回上诉人损失请求正确。
经二审审理，本院对原审法院查明的事实予以确认。
凤凰城小区业主委员会、阳泉市金会物业服务有限公司签订的《凤凰城小区物业服务合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行。阳泉市金会物业服务有限公司在大部分业主不交纳物业费用影响到公司的正常经营的情况下，为督促业主交纳物业费用而暂停物业服务行为欠妥；凤凰城小区业主委员会部分成员和业主在物业公司办公室张贴封条并要求阳泉市金会物业服务有限公司雇佣的保安人员离开，加剧了双方的矛盾，导致合同无法继续履行。原判认定双方对合同不能继续履行均负有一定的责任正确，凤凰城小区业主委员会上诉称其无过错并不予退还定金的理由，不能成立，本院不予支持。至于凤凰城小区业主委员会上诉主张的电梯配件维修费26000元、草坪修剪费10000元，均发生在双方合同解除之后，凤凰城小区业主委员会无充分证据表明上述损失系阳泉市金会物业服务有限公司违约造成，其主张的要求阳泉市金会物业服务有限公司支付经营停车场、广告及其他项目所得收益22500元，因其自身存在一定违约行为，本院亦不予支持。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5702元，由凤凰城小区业主委员会负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张卫华
审 判 员 王世明
代理审判员 李日月
二〇一四年十二月十六日
书 记 员 张海霞