广东省广州市海珠区人民法院执 行 裁 定 书（2018）粤0105执异297号异议人（案外人）:冯光辉，男，1982年3月3日出生，汉族，住广东省普宁市。委托代理人：廖纪源，广东南方福瑞德律师事务所律师。委托代理人：林丽蓉，广东南方福瑞德律师事务所律师。申请执行人：黄瑞荣，男，1973年9月10日出生，汉族，住广东省海丰县。委托代理人：颜伦任，广东仁言律师事务所律师。被执行人：林美好，男，1978年11月24日出生，汉族，住广东省海丰县。申请执行人黄瑞荣依据已经发生法律效力的本院作出的（2017）粤0105民初5477号民事判决书申请执行被执行人林美好民间借贷纠纷一案，本院已立案执行，案号为（2017）粤0105执5946号。该案在财产保全过程中，本院已于2017年6月27日以（2017）粤0105财保107号查封了被执行人林美好所有的位于广州市海珠区新港西路鹭江西街107号909房的房屋产权，后转为执行案件的查封。现案外人冯光辉向本院提出书面异议，要求解除对上述房屋的查封措施。对异议人提出的异议，本院依法组成合议庭，进行了书面审查。本案现已审查终结。异议人冯光辉认为：1.涉案房屋系异议人借用林美好的名义购买，全部购房款由异议人支付并由异议人实际使用，异议人系涉案房屋的实际所有权人。（1）2015年12月17日，林美好作为购买人与孙干、广州原尊地产代理有限公司（以下简称原尊公司）签订了《房屋买卖合同》，向孙干以910000元的价格购买了涉案房屋，原尊公司为房屋买卖提供居间服务。（2）2015年12月19日，林美好与异议人签署了《房屋产权登记人与出资购房人确权协议》，确认涉案房屋系异议人以林美好名义向孙干购买并暂时登记在林美好名下，购房款及相关费用由异议人支付，异议人系涉案房屋的实际所有权人。同时居间方原尊公司作为证明人在协议上签字盖章。（3）异议人分别于2015年12月14日、2016年1月18日向出售方孙干支付了首期购房款11万元，并缴纳了交易所产生的相关税费。剩余购房款异议人通过银行按揭的方式向出售方孙干支付。（4）2016年2月20日，出售方孙干将涉案房屋交付给异议人使用。因房屋带租约，异议人收房后继续将涉案房屋出租给原承租人至租赁期限届满。租赁期限届满后，异议人出资将涉案房屋进行简单装修后入住并居住至今。2.涉案房屋全部购房款系异议人支付，由异议人实际占有使用，异议人系涉案房屋的所有权人，法院依法不得查封。请求法院在查清本案事实的基础上，依法作出公正裁决。异议人为证明其主张提交了如下证据：1.签订日期为2015年12月17日的《房屋买卖合同》，其中载明：甲方（卖方）孙干，乙方（买方）林美好，中介方（丙方）原尊公司；购房地址为广州市海珠区新港西路鹭江西街107号909（群星苑107栋909房），面积为79.76平方米；成交总金额为910000元；签订本合同时，林美好向孙干支付20000元作为购房定金；首期款（含定金）：林美好应在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天向孙干支付房款110000元，剩余房款：剩余房款800000元由林美好于2015年12月17日前向建行申请贷款；双方同意该房地产交付使用的时间为孙干收齐房款3天内，双方应在交楼当天一起到场查验房屋，查验后双方签妥房地产交接确认书，即视为房屋交付使用；林美好承担全部税费；租客的押金和相应的租金在交楼时给回林美好，租金于收到按揭款的第二天算起。2.落款日期为2015年12月19日的《房屋产权登记人与出资购买人确权协议》，载明：权属登记（甲方）林美好，实际购房出资人（乙方）冯光辉；林美好根据冯光辉的指示于2015年12月17日与孙干签订了《房屋买卖合同》，并由冯光辉全额出资910000元，并通过银行转账和中介转交给孙干支付购房预付款共计98800元，向孙干购买了坐落于广州市海珠区鹭江西街107栋909房，面积79.76平方米。现根据实际情况达成一致确认如下：一、该房产由林美好根据冯光辉指示以林美好名义购买，该房产将暂以林美好的名义在房产登记部门进行权属登记，现林美好确认该房产实际由冯光辉出资购买，该房产的所有权由冯光辉实际享有，林美好仅作为名义上的登记权人而实际所有人冯光辉享有该房产的实际权益；二、冯光辉作为该房产的实际所有人，在实际使用中所产生的全部权利义务也均由冯光辉实际享有及承担，日后办理的相应产权证照林美好应交冯光辉留存；三、林美好仅作为该房产的权属登记人，该房所有权归出资人所有，林美好的配偶对本协议内容不持异议，并同意在需要时配合冯光辉办理相应的产权变更登记手续；等。3.落款日期为2016年1月12日的收据，其中载明：冯光辉交来购买群星苑109栋909房购房佣金10000元。4.落款日期为2015年12月14日的收据，其中载明：收到冯光辉购买群星苑109栋909房购房诚意金15000元，如果业主孙干同意成交，则诚意金自动转为定金，但由于冯光辉本人没有购房指标，现用林美好的名字。5.中国工商银行电子回单4份。6.户名为冯光辉的借记卡账户历史明细清单4份。7.税收缴款书2份。8.支付宝转账电子回单12份。9.签订日期为2016年1月16日的《中国银行股份有限公司个人二手住房贷款合同》，其中载明：借款人为林美好，贷款人为中国银行股份有限公司广州海珠支行；贷款金额为800000元；贷款用途为购买广州市海珠区新港西路鹭江西街107号909房。10.中国民生银行个人账户对账单1份。11.中国银行还款记录6份，拟证明涉案房屋的供款存折由异议人持有并由异议人按月进行还款。12.落款日期为2016年2月20日的《物业交接确认书》，拟证明出售方孙干将涉案房屋交付异议人使用。13.签订日期为2014年4月8日的《租赁合同》，拟证明因涉案房屋带租约，异议人收楼后在租赁合同期限内继续出租给原承租人使用。14.不动产权证1份。申请执行人黄瑞荣提交答辩意见认为：1.不动产的权属情况应以不动产登记簿记载的内容为准。法院查封的涉案房屋的所有人为被执行人林美好，《广州市不动产登记查册表》记载的查封房产的所有人为林美好，与异议人无关。根据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。”的规定，我国采取的是登记生效主义的不动产物权变动模式，即除法律另有规定外，不动产物权变动原则上以登记完成为生效要件。即就效力而言，不动产登记簿具有推定力和公信力。因此，查封房产登记所有权人为林美好，故林美好系查封房产的买受人、所有权人。2.异议人不属于本执行案查封房产的权利人，应裁定驳回异议人的执行异议。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条第一款：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人。”、第二十五条第一款：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断。”的规定，异议人作为案外人提出执行异议，但根据《广州市不动产登记查册表》登记，查封房产的所有权人并不是异议人。因此，异议人不属于查封房产的权利人，其提出的执行异议申请没有法律和事实依据，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款的规定，对于异议不成立的，应裁定驳回其异议。3.查封房产的买卖合同、交税、银行贷款等行为均由被执行人林美好作出，该产权人明确为林美好。根据异议人提供的资料证实，查封房产签订的买卖合同、交税和银行贷款等一系列行为均由被执行人林美好作出，即该查封房产的所有权人明确为被执行人林美好。4.异议人以“因本人没有购房指标，借用林美好名义购房”和《房屋产权登记人与出资购房人确权协议》的理由提出执行异议，该理由和协议损害了社会公共利益，为无效行为。异议人提供的《房屋产权登记人与出资购房人确权协议》系异议人为规避广州市的限购政策而与被执行人林美好签订的借名购房合同，其内容扰乱了社会经济秩序，损害了社会公共利益，为无效合同。合同无效，自始不能履行。而且异议人因其没有购房资格等因素将查封房产登记在被执行人林美好名下，就应当预见到可能由此带来的风险，并应当承担这种风险出现的后果。因被执行人林美好经法院判决而对申请执行人承担债务，法院在执行中依据不动产登记簿，采取查封登记在林美好名下的执行措施符合物权法定原则，该执行措施并无不当。至于所查封的房产，在被执行后用于偿付债务而确导致异议人经济损失的，异议人可根据其他约定来要求合同相对方赔偿损失。所以，异议人提出执行异议的理由应认定为无效行为，其与林美好的关系可另行主张权利。5.至于异议人提交的其他付款凭证，那是异议人与被执行人、其他第三方的其他经济往来行为，其权利可以通过其他法律途径主张。异议人提交的其他付款凭证，无法证实其为购买查封房产支付购房款项。而且异议人与被执行人林美好、第三人等的经济往来可以通过其他法律途径实现权利。6.执行异议审查期间和案外人异议被驳回提起诉讼的，不停止执行。根据《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十条、第二十条等条款的规定，在执行异议审查期间和案外人提起诉讼的，不停止执行。综上所述，异议人的执行异议理由不成立，依法应裁定驳回异议人的异议，本案对查封房产应继续执行。被执行人林美好并没有提交答辩意见。经审查查明：关于原告黄瑞荣诉被告林美好民间借贷纠纷一案，本院于2017年8月21日作出（2017）粤0105民初5477号民事判决书，判决如下：被告林美好在本判决生效之日起10日内向原告黄瑞荣偿还借款本金200000元，并按月利率2%的标准计付从2016年12月11日起至欠款实际清偿之日止的利息给原告黄瑞荣。该判决书已于2017年9月13日发生法律效力。因被告并未主动履行义务，原告据此向本院申请执行，本院已于2017年10月30日立案执行，案号为（2017）粤0105执5946号。立案执行后，本院已于2017年11月2日向被执行人发出执行通知书及报告财产令。该案在财产保全过程中，本院已于2017年6月27日以（2017）粤0105财保107号查封了被执行人林美好所有的位于广州市海珠区新港西路鹭江西街107号909房的房屋产权，后转为执行案件的查封。因被执行人并未履行义务，本院已依法对上述房屋采取评估措施。经评估，上述房屋的评估价格为1635016元，评估单价为20500元/平方米，但本院尚未将上述房屋交付拍卖。异议人冯光辉遂于2018年8月21日向本院提出以上执行异议。另查，申请执行人黄瑞荣另依据（2017）粤0105民初5475、5476号民事判决书向本院申请执行，要求被执行人林美好偿还相应的款项，案号分别为（2017）粤0105执5944、5943号，立案标的分别为96364元、84523.5元。2018年8月7日，中国银行股份有限公司广州海珠支行向本院发出情况说明，载明：借款人林美好为我行个人贷款客户，抵押物地址为广州市海珠区新港西路鹭江西街107号909房，截止至2018年8月7日，林美好尚未还清的贷款本金为738414.78元，利息及违约金等按实际还款日为准，以上债权债务关系清晰，抵押权真实有效，如法院对该房产进行了拍卖，请将拍卖款优先偿还林美好所欠我行贷款本息及违约金等。据查册时间为2018年1月29日的广州市不动产登记查册表显示：海珠区新港西路鹭江西街107号909房的产权人为林美好；建筑面积为79.7569平方米；共有情况为单独所有；登记时间为2016年1月26日；抵押权人为中国银行股份有限公司广州海珠支行；本院于2017年6月27日以（2017）粤0105财保107号查封，查封期限从2017年6月27日至2020年6月26日止。本院认为：首先，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条第一款的规定，被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。本案中，由于（2017）粤0105民初5477号民事判决书已明确判定被执行人需向申请执行人偿还相应的款项，因被执行人并未按执行通知履行生效判决所确定的义务，本院对其名下的涉案房屋予以查封符合法律规定。其次，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项的规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：已登记的不动产，按照不动产登记簿判断。由于涉案房屋仍登记在被执行人林美好名下，从物权登记公示原则看，异议人却认为其是涉案房屋的真正产权人，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。最后，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。可见，在法律没有特殊规定的情况下，不动产物权应以登记为准，不因当事人协议转移而由借名人享有，方能体现物权公示公信的原则。本案中，异议人以其与被执行人林美好之间存在借名购房关系为由主张对涉案房屋享有足以排除强制执行的实体权益，但根据异议人所提供的证据材料显示，涉案房屋的买卖合同、抵押贷款合同均以被执行人林美好的名义签订，即便异议人已实际支付了部分购房款并已实际占有，但涉案房屋尚存在抵押贷款并未还清，故异议人作为借名购房人并未就涉案房屋支付全部价款，并不足以证明其是涉案房屋的真正产权人，并不享有对涉案房屋实际的所有权。退一步而言，异议人与被执行人林美好为规避广州市商品房限购的管理政策而实施借名购房，双方对未能过户登记存在过错，由此产生的法律风险理应自行承担，而且异议人所提供的借名购房协议仅属于双方的内部约定，在涉案房屋被法院查封的情况下，并不能以此为由阻却执行。据此，对异议人提出的排除执行的异议请求，本院予以驳回。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条的规定，裁定如下：驳回异议人冯光辉提出的执行异议。如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  张法能审判员  黄继锋审判员  陈文超二〇一八年九月三日书记员  戴党平