江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）徐民终字第03508号
上诉人（原审被告）徐州淮海农村商业银行股份有限公司，住所地徐州市文亭街28号。
法定代表人黄保华，该公司董事长。
委托代理人朱源，江苏彭城律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）徐州润敏置业有限公司，住所地徐州市下淀路与广山路交叉口香槟城小区商业综合楼1412室。
法定代表人吴智慧，该公司总经理。
委托代理人李复东，徐州润诚律师事务所律师。
上诉人徐州淮海农村商业银行股份有限公司（以下简称淮海银行）因与被上诉人徐州润敏置业有限公司（以下简称润敏公司）商品房销售合同纠纷一案，不服徐州市鼓楼区人民法院（2013）鼓民初字第3028号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人淮海银行的委托代理人朱源，被上诉人润敏公司的委托代理人李复东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2010年11月23日，润敏公司与徐州市郊农村信用合作联社签订了关于下淀路与广山路交叉口“香槟城”小区商业综合楼1单元104室-114室的商品房买卖合同（附合同补充协议一、合同补充协议二），共计11份合同，双方约定均含如下内容：1、关于付款方式。买受人于签订合同后5个工作日内，买受人向出卖人支付购房总款的70%；该商品房验收合格后，出卖人通知买受人进场装修，并提供消防合格证，买受人进场装修后5个工作日内，向出卖人支付购房总款的25%；待出卖人将房产证、土地证交付出卖人后5个工作日内，买受人向出卖人支付剩余房款。2、关于买受人逾期付款的违约责任。逾期在15日之内的，按照合同约定的应付款期限的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过15日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，按照合同约定的应付款期限的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。3、物业费为每年1万元，物业公司负责该商品房门前卫生及周边绿化、门前巡逻管理等。此后，润敏公司依约向淮海银行交付了涉案房屋，并于2013年9月30日将涉案房屋的土地使用权证交付淮海银行，于2013年11月11日将涉案房屋的所有权证交付淮海银行。现淮海银行依约支付了前两批购房款，尚欠购房款共计599507元。
另查明，淮海银行于2012年1月6日开业，其开业时，徐州市郊农村信用合作联社自行终止，其债权债务转为淮海银行的债权债务。
原审法院认为，润敏公司作为涉案房屋的出售人，已依约向淮海银行交付了涉案房屋，并先后向淮海银行交付了涉案房屋的土地使用权证、房屋所有权证，故淮海银行作为涉案房屋的买受人，应当按照约定向润敏公司付清购房款，但淮海银行至今未能依约付清购房款。对此，淮海银行以其行使不安抗辩权，中止履行约定付款义务为由进行抗辩，但依据相关法律规定，不安抗辩权是赋予先给付义务人的权利，而在涉案的房屋买合同关系中，淮海银行作为买受人是后给付义务人，不符合不安抗辩权的适用条件，故法院对其上述抗辩意见不予采信。关于涉案房屋渗漏的问题，淮海银行未能提供证据证明系房屋质量问题或润敏公司造成的，但在庭审过程中，双方当事人均同意由淮海银行自行维修，维修费由润敏公司承担。若双方仍未能协商解决渗漏问题，淮海银行可待证据确实充分后，对此另行主张权利。综上，淮海银行应向润敏公司继续支付购房款599507元。关于逾期利息，在案件审理过程中，润敏公司自愿予以调减，要求按照中国人民银行同期同类贷款利率计息，符合相关法律规定，法院予以支持。遂判决：淮海银行于判决生效之日起七日内一次性向润敏公司支付购房款599507元及逾期利息（以599507元为本金，自2013年11月17日至判决确定的履行之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计息）。
上诉人淮海银行不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、一审法院认为不安抗辩权是赋予先给付义务人的权利，上诉人作为买受人是后给付义务人，不符合不安抗辩权的适用条件是不正确的。上诉人是后给付义务人还是先给付义务人应当以上诉人抗辩的事实为参照物来确定先后顺序。本案中，抗辩的事实是被上诉人是否应补足物业费，是依据双方签订的商品房买卖合同补充协议第八条。房屋使用年限自2008年3月26日至2048年3月26日，被上诉人应在此期间履行义务，而上诉人履行尾款的义务是在2013年11月17日，其履行合同时间是先于被上诉人的，上诉人是先给付义务人，被上诉人是后给付义务人，因此上诉人享有不安抗辩权。被上诉人应当按照1万元物业费的标准履行合同义务，当第三方物业公司超额收取物业费时，被上诉人应当补足差价，毕竟被上诉人承诺低廉的物业费，也是其促销手段，上诉人正是因看到物业费较低才购买涉案房屋。而被上诉人严重违反商业信誉，上诉人可依据合同法第六十八条中止履行合同。二、根据合同中关于付款方式的约定，当被上诉人还未将房屋交给上诉人，上诉人就已经支付了70%的房款，上诉人应当是先给付义务人。三、一审已查明被上诉人未按合同约定补足物业费差额的事实，即使不适用不安抗辩权，也可以适用先履行抗辩权。法院应依据查明的事实来判案，不能仅以上诉人庭审中的抗辩理由来判案。另外，上诉人在一审中也提出诉争房屋有漏水的质量问题，并提交了照片证据，一审法院也去了现场勘验确属实情，此时上诉人已经举出了初步证据，证实是被上诉人的房屋漏水存在质量问题，如果被上诉人认为不属于质量问题，应由被上诉人进行举证证明，而在一审中被上诉人并没有申请法院进行鉴定，也没有任何其他的证据证明该质量问题不是被上诉人的原因所导致，另外一审法院也没有释明将举证责任分配给上诉人，所以上诉人也未申请鉴定。综上，请二审查明事实，支持上诉人的请求。
被上诉润敏公司答辩称：一、上诉人的上诉没有事实及法律依据，原审认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求维持原判。二、关于房屋质量问题，房屋漏水处是淮海银行购买房屋的厕所，一楼是营业大厅，二楼是办公区域，分行把二楼的厕所给砸了，二楼厕所漏水漏到一楼大厅，我们认为造成房屋漏水完全是上诉人自己装璜不当造成的。一审判决认定让我们承担修理费用是当时组织双方调解，我们认为不是什么大问题同意无论是谁的原因造成的，我们都同意维修，本案的关键是物业费的问题，一审法院在判决书中把双方调解内容加了进去，如果上诉人再提出质量问题，我们就要求鉴定到底房屋漏水是什么原因造成的。被上诉人并没有认可房屋漏水是质量问题。
经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点为：上诉人提出的物业管理费问题以及房屋质量问题能否作为拒付剩余房款的合法理由，一审判决由上诉人支付剩余房款是否有事实及法律依据。
二审期间，上诉人淮海银行为证明自己的主张，提供徐州香槟城物业服务有限公司给上诉人开具的发票二张，证明上诉人已经支付给物业公司共四年的物业费107000元，平均每年26750元，差额为每年16750元，是上诉人已经实际发生的损失，应当在剩余房款中扣减。
被上诉人润敏公司质证认为，该二张发票不是新证据，与本案也没有关联性。如果上诉人按照物业公司的要求交纳物业费的话，本应在2011年或者2012、2013年期间交纳，而在2014年9月交纳是在一审判决后，是为了本次诉讼证明其主张交纳的，3万元的发票就是按照约定每年1万交给物业公司的。
二审查明的事实与一审查明事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案的商品房买卖合同及补充协议，系双方在平等、自愿的基础上订立的，系双方真实的意思表示，其合法性本院予以确认。在商品房买卖法律关系下，出卖人的主要义务是提供符合合同约定的房屋、提供相关的权属证书。买受人的主要义务是按照合同的约定支付相应的对价。本案中，被上诉人已经完成了合同约定的主要义务，上诉人未足额支付对价，应当承担支付剩余房款并承担违约责任。涉案房屋的物业管理费用由徐州香槟城物业服务有限公司收取，该公司系独立的民事主体，根据合同的相对性原则，上诉人不能以第三人的行为来对抗被上诉人。如上诉人认为按照其与被上诉人有关物业费标准的相关约定应由被上诉人赔偿物业费损失，可另行主张。关于房屋质量问题，如上诉人认为是因被上诉人的原因造成的，应在本案中提出明确的诉讼请求进行反诉，也可待有相关证据后另行诉讼，但均不能成为不支付房屋余款的理由，一审判决上诉人支付剩余房款并承担相应的利息并无不当，本院予以确认。
综上，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9800元由上诉人徐州淮海农村商业银行股份有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 建
审 判 员 李荣信
代理审判员 史善军
二〇一四年十二月十二日
书 记 员 孙玉娟