湖南省郴州市北湖区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）湘1002执异115号
案外人：谭传平，男，1966年3月3日出生，汉族。
委托代理人：张春艳，桂阳县天宇法律服务所法律工作者。
申请人：郴州市中磊贸易有限公司。
法定代表人：刘龙华，该公司总经理。
委托代理人：陈泽环，郴州市北湖区正义法律服务所法律工作者。
委托代理人：李敏，郴州市北湖区正义法律服务所法律工作者。
申请人：刘福清，男，1959年11月5日出生，汉族。
委托代理人：陈泽环，郴州市北湖区正义法律服务所法律工作者。
委托代理人：李敏，郴州市北湖区正义法律服务所法律工作者。
被申请人：郴州市华宇房产开发有限责任公司。
法定代表人：陈荣华，该公司总经理。
本院在执行申请人郴州市中磊贸易有限公司（以下简称中磊公司）、刘福清与被申请人郴州市华宇房产开发有限责任公司（以下简称华宇公司）买卖合同纠纷一案过程中，案外人谭传平对本案的执行标的(即桂阳县龙山华府项目B栋803号房和1401号房)提出书面异议。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人谭传平称：案外人因与被申请人华宇公司民间借贷纠纷一案，曾依法向桂阳县法院提起诉讼并申请诉讼财产保全，桂阳县法院于2015年10月23日依法查封了华宇公司开发的桂阳县龙山华府B栋803号房、1401号房等共30套住房。2015年12月10日，案外人与华宇公司达成调解协议，桂阳县法院作出（2015）桂阳法民初字第01394号民事调解书，对双方达成的调解协议予以确认，其中调解书中有内容“余款160万元，被告分6个月还清。被告华宇公司自愿以其所有的6套房子（以桂阳县法院已查封房产中的房号为准，房号分别为B栋503房、803房、1103房、1401房、1402房、1702房）由桂阳县法院继续查封，等被告还清后，原告申请人民法院解除查封”。还款到期后，华宇公司未按期履行，案外人于2016年3月15日向桂阳县法院申请执行，双方在执行过程中达成执行和解协议，华宇公司自愿将桂阳县龙山华府B栋503号房和1702号房分别以房屋总价289822元、242006元抵给案外人，双方签订《商品房买卖合同》，同时将房屋交付给案外人，案外人为此接受并实际管理房屋。由于双方达成“用查封的房屋抵执行标的款”的协议即“被告还清160万”，案外人于2016年4月27日向桂阳县法院申请解除对桂阳县龙山华府B栋503房、803房、1103房、1401房、1702房的查封，但该院以“被申请人华宇公司未交申请执行费为由拒不解除查封，只能等到被申请人交执行费后才能解除查封”，案外人为此不能及时办理产权及预售登记。2017年5月3日，华宇公司到桂阳县法院缴费后，案外人再次提出要求解除查封，此时才得知房屋被北湖区法院轮侯查封。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，本案中案外人已经付清全部房款，并经合法手续办理房屋交付，案外人实际占有了案涉房屋，案外人对没有办理房产登记手续无任何过错，故请求撤销(2016)湘1002民初3271号民事裁定，解除对桂阳县龙山华府B栋803号房、1401号房的查封。
申请人中磊公司、刘福清辩称：1、(2016)湘1002民初3271号民事裁定书及协助执行通知书，程序合法，事实清楚，适用法律正确；2、北湖区法院根据申请人的财产保全申请，依法对涉案房屋进行查封时，桂阳县不动产登记中心未显示任何抵押、质押和查封的登记信息；3、案外人购买涉案房屋没有签订合法有效的房屋购买合同及相匹配的税务发票，买卖行为是违法和无效的；4、依据案外人提供的证据证明，案外人于2016年4月27日与被申请人华宇公司达成执行和解协议书，并于2016年4月27日向桂阳县法院申请解除查封。综上，请求法院依法驳回案外人的执行异议请求事项。
被申请人华宇公司未提交书答辩意见。
本院查明：（一）周修海、谭传平、邓华忠因与华宇公司、桂阳县华新建材有限公司民间借贷纠纷一案，曾向桂阳县法院提起诉讼并申请财产保全，桂阳县法院于2015年10月23日查封了华宇公司开发的位于桂阳县龙山华府的B栋503号房、803号房、1103号房、1401号房、1402号房、1702号房等共30套房屋。2015年12月10日，在桂阳县法院的主持下，周修海、谭传平、邓华忠与华宇公司、桂阳县华新建材有限公司达成调解协议，桂阳县法院作出（2015）桂阳法民初字第01394号民事调解书对双方达成的调解协议予以确认，调解协议第二条第3款约定“余款160万元，被告华宇公司、桂阳县华新建材有限公司自愿在六个月内还清给原告周修海、谭传平、邓华忠，…2016年6月30日前偿付人民币30万元〔双方估算后，被告华宇公司自愿以其所有的6套房子（以桂阳县法院已查封房产中的房号为准，房号分别为B栋503房、803房、1103房、1401房、1402房、1702房）由桂阳县法院继续查封，等二被告还清后，原告申请人民法院解除查封〕…”。
（二）2016年3月15日，桂阳县法院根据周修海、谭传平、邓华忠的申请，依据上述调解书立案执行。2016年4月27日，周修海、谭传平、邓华忠与华宇公司、桂阳县华新建材有限公司达成《执行和解协议》，协议第二条约定“被执行人自愿于2016年4月25日之前将(2015)桂阳法民初字第01394号民事调解书中第二条还款方式中的第3款内容全部履行完结。申请执行人自愿对桂阳县法院依法查封被执行人的房产（房号分别为503房、803房、1103房、1401房、1402房、1702房）申请人民法院解除查封。”双方在达成上述协议的当天对上述六套房屋分别签订了《商品房买卖合同》，华宇公司将上述房屋出售给周修海、谭传平、邓华忠，以抵偿华宇公司、桂阳县华新建材有限公司应按上述调解书偿还给周修海、谭传平、邓华忠的款项；周修海、谭传平、邓华忠在当日向桂阳县法院提交了解除上述房屋查封的申请。谭传平就其中的803号房、1401号房与华宇公司分别签订了《商品房买卖合同》，约定：谭传平购买华宇公司开发的上述B栋803号房，建筑面积计144.68平方米，每平方米2003.2元，房款合计289822元；谭传平购买华宇公司开发的上述B栋1401号房，建筑面积计123.07平方米，每平方米2003.2元，房款合计246533元；合同自签订之日起生效，商品房预售的，自合同生效之日起30天内由出卖人向房产局申请登记备案。华宇公司在上述合同签订后没有到房产局办理登记备案手续。至今为止，华宇公司尚未向谭传平交房。谭传平除向华宇公司购买上述房屋外，且其名下无其他用于居住的房屋的房产登记信息。
（三）本院在审理中磊公司、刘福清与曹旭、华宇公司、湖南宏润建筑安装工程有限公司买卖合同纠纷一案过程中，根据中磊公司、刘福清的财产保全申请于2016年12月14日查封了华宇公司开发的桂阳县龙山华府项目的B栋503号房、803号房、1103号房、1401号房、1402号房、1702号房，查封期间为三年，即从2016年12月14日起至2019年12月13日止。案外人谭传平为此向本院提出了执行异议，请求解除对其购买的上述两套房屋的查封，如实在不行请求至少解除对上述803号房的查封。
本院认为，案外人以系涉案房屋的买受人为由，对登记在被申请人华宇公司名下的商品房提出异议，且案外人尚未占有涉案房屋，故本院根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定进行审查。上述第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，涉案房屋系由华宇公司开发，华宇公司为用涉案房屋抵偿欠案外人的款项，在本院查封前就涉案房屋与案外人签订了合法有效的书面买卖合同，并给案外人出具了房款收据，应视为案外人已经全额支付合同约定的价款，且案外人名下无其他用于居住的房屋的房产登记信息，综上，本院认定案外人对涉案房屋中的一套享有足以排除强制执行的权益，案外人的异议部分成立。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》第四百六十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十九之规定，裁定如下：
一、中止对郴州市华宇房地产开发有限责任公司名下的位于桂阳县龙山华府项目B栋803号房的执行；
二、驳回案外人谭传平的其他异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 曹华英
代理审判员 肖 娜
人民陪审员 颜德良
二〇一七年十一月二十二日
书 记 员 林 蒙
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》
第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：
（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；
（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。
驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：
（一）案外人是否是系权利人；
（二）该权利的合法性与真实性；
（三）该权利能否排除执行。
第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。