江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终533号
上诉人（原审被告）南京市江宁区东山街道东山社区居民委员会，住所地在南京市江宁区东山街道文靖路89号。
负责人芮义伟，居民委员会主任。
委托代理人李金山，南京市江宁区东山法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）徐亚娟，女，汉族，1976年7月12日。
委托代理人濮玥，江苏海越律师事务所律师。
上诉人南京市江宁区东山街道东山社区居民委员会（以下简称东山居委会）因与被上诉人徐亚娟房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2014）江宁民初字第4268号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
徐亚娟诉称：其于2006年承租东山居委会位于江宁区竹山路上的六间房屋用于经营浴室和旅馆，其承租后对房屋进行了装修，添置了相应设备及附属设施，并加盖了155平方米的房屋。2011年，上述房屋被拆迁，东山居委会与南京市江宁区住房和城市建设局签订了《征收补偿协议》，现要求确认拆迁补偿款中3349606元归其所有，另要求东山居委会赔偿其营业损失528351元。
东山居委会辩称：徐亚娟所有房屋及添置的固定资产、装修及移机等拆迁补偿款归徐亚娟所有，但因徐亚娟房屋系在其土地上建造，按照双方约定，徐亚娟所得房屋的补偿款有60%应该归其所有，此外，拆迁补偿款中，有95万元的附属物补偿实际是经营性补偿，应按双方所有的房屋面积分割。另不同意赔偿徐亚娟经营性损失。
原审法院经审理查明，2010年12月30日，徐亚娟与东山居委会签订一份租赁协议，约定徐亚娟承租东山居委会位于江宁区竹山路竹山村仓库门面房6间，每年租金7500元，（其中房屋租赁费占40%，土地、水电设施费占60%）。徐亚娟承租房屋后，将房屋用于经营浴室。因经营需要，徐亚娟对房屋进行了装修，添置了附属设施及设备，并加盖了部分房屋。2013年10月，涉案房屋地块实施拆迁。同年12月18日南京市江宁区住房和城乡建设局（以下简称江宁住建局）与东山居委会签订了一份“南京市江宁区国有土地上房屋征收与补偿协议”协议约定江宁区住建局对东山居委会的位于竹山村197号房屋（即涉案房屋）进行拆迁，总补偿款为5076624元，其中房屋补偿款为2862176元，附属物及装饰、装修补偿款为1840688元，搬迁补偿费为16059元，过渡补偿费为69373元，货币奖励为200352元，维修基金24088元，奖励50000元，移机费13888元。2014年11月徐亚娟诉至原审法院，要求确认拆迁补偿款中3349606元归其所有，并要求居委会赔偿营业性损失528351元。
就营业损失，徐亚娟并未提供证据，但称自2011年5月16日拆迁公告颁布后，东山居委会即要求其停止营业，其浴室工作人员有三人，按服务行业从业人员平均工资计算三年半为528351元。东山居委会对徐亚娟的陈述不予认可，认为徐亚娟的浴室一直在经营。
就补偿协议中的补偿款，双方均确认：一、被拆迁的房屋面积为321.17平方米，其中东山居委会的房屋面积为178.12平方米，结构为砖木结构，其余部分为徐亚娟所有，其中砖混结构为18.81平方米，砖木结构为124.24平方米；二、搬迁补偿费、过渡补偿费、货币奖励、维修基金按各自的房屋面积比例分配；三、移机费用归徐亚娟所有；四、附属物及装饰装修均归徐亚娟所有，但东山居委会认为房屋补偿款中有土地补偿费用，徐亚娟房屋的补偿款中土地部分的补偿应归其所有；因房屋及土地均归其所有，故50000元奖励也应全部归其所有。另附属物补偿款中有954087元实际为经营性补偿，应按照双方房屋面积的比例分配。
就附属物补偿954087元的性质，原审法院向负责涉案地块的拆迁的江宁城市建设集团公司进行了调查，该公司动迁办公室经查询相关原始资料称，该954087元中有831125元名为附属物补偿，实为经营性补偿，就该陈述，东山居委会没有异议。徐亚娟认为应以拆迁补偿协议上载明的内容为准。
就房屋补偿款中是否包含土地的补偿，东山居委会申请了涉案房产拆迁的评估机构江苏三师土地房地产评估有限公司的估价师华占巧出庭作证，华占巧称涉案房屋评估的价格包含房屋占用的土地的价格，但未能说明依据及土地的价格是多少。原审法院就此问题向江宁区房屋征收管理办公室进行了调查，该办公室的工作人员称，征收的系地上房屋，所以房屋的补偿款不会考虑土地的价格，房屋补偿价格会参考周边商品房的价格。就涉案房屋的土地使用权人是谁，东山居委会出示了江宁区人民政府1998年3月17日的会议纪要，该纪要载明：明确东山行政村剩余土地的安排方案。东山行政村的剩余土地应视为国有土地。同意将东山老城区行政村所有的土地划归到东山行政村所有。”故东山居委会称其系涉案房屋所占用的土地的使用权人。原审法院向南京市国土资源局江宁分局调查，该局复函称：江宁区东山街道竹山路竹山村197号（竹山浴室）所占用的土地无土地登记，系国有土地。
上述事实有徐亚娟、东山居委会陈述、租赁合同、国有土地上房屋征收拆迁补偿协议、江宁区房屋征收管理办公室、江宁区城市建设集团公司工作人员的陈述等证据证实。
原审法院认为，徐亚娟与东山居委会签订租赁合同后，徐亚娟因经营需要加盖了房屋，添置了设备，进行了装修，南京市江宁区住房和城乡建设局对涉案房屋进行了拆迁，拆迁补偿款应归双方所有。各自所占的份额应为各方所有的财产所获得补偿款。本案中，徐亚娟与东山居委会各自所有的房屋面积分别为143.05平方米和178.12平方米。拆迁款中的搬迁补偿费16059元、过渡补偿费69373元、货币奖励200352元、维修基金24088元，按各自所有的房屋面积比例归各自所有。经计算，归徐亚娟所有的为138018元，归东山居委会的为171854元。就移机费用13888元双方均认可归徐亚娟所有，原审法院予以确认。就奖励50000元，因房屋为双方共同所建，且补偿的为土地上房屋征收的补偿，故东山居委会关于被拆迁房屋和土地使用权均归其所有，50000元奖励均应归其所有的辩解意见，原审法院不予采信。该补偿款应按房屋面积比例分配，经计算，其中22270元归徐亚娟所有，27730元归东山居委会所有。
就拆迁补偿协议中附属物及装饰、装修补偿款1840688元有无经营性补偿及如何分配的问题，江宁城建集团公司称附属物及装饰、装修补偿款中有831125元名为附属物补偿款，实为经营性补偿，原审法院认为虽然徐亚娟不认可该陈述，但江宁城建集团负责实施涉案地块拆迁工作，且现双方均认可拆迁补偿协议的效力，加之并无证据证明该831125元相对应的是哪些附属物，故原审法院对江宁城市建设集团的陈述予以确认。该831125元补偿款应为经营性补偿，双方应按房屋面积比例分配。经计算其中370185元归徐亚娟所有，460940元归东山居委会所有。因附属物、装饰装修均系徐亚娟添附，故其他附属物及装饰装修补偿款1009563元归徐亚娟所有。
就房屋的补偿款中，是否含有土地补偿款，东山居委会提供了租赁合同和证人证言。租赁合同中有“每年租金7500元（其中房屋租赁费占40%，土地、水电设施费占60%）”的内容，但该内容只能证明所租房屋和土地、水电设施租金的比例。并不能证明双方就房屋被拆迁后的补偿款的分配，证人虽系涉案房屋的评估机构的评估师，但其称房屋补偿款中含土地补偿并无依据，其也不能证明补偿款中究竟有多少土地补偿，故对东山居委会提供的证据，原审法院不予采信。从江宁住建局与东山居委会签订的合同可以看出，补偿的是国有土地上的房屋，且江宁区房屋征收管理办公室作为行政机关也认为，房屋补偿不会考虑土地价格。之所以补偿标准高于建筑成本是因为评估时参考了周边商品房的价格，综上，原审法院认定补偿协议中的房屋补偿款不含有土地补偿，徐亚娟所有的房屋为143.05平方米，其中砖混结构的为18.81平方米，砖木结构为124.24平方米，东山居委会所有的房屋为178.12平方米，均为砖木结构。按照相关补偿标准，2862176元的房屋补偿款中，1276730元归徐亚娟所有，1585446元归东山居委会所有。
综上，拆迁补偿协议中的补偿款5076624元中，2830654元归徐亚娟所有，2245970元归东山居委会所有。故对徐亚娟要求确认拆迁补偿款中有3349606元的诉讼请求，原审法院部分予以支持。
就营业损失528351元，徐亚娟并未提供证据，证明拆迁对其营业造成的损失，就其计算方法也未提供证据，故原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第六十四条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，原审法院判决：一、南京市江宁区住房和城乡建设局与东山居委会签订的《南京市江宁区国有土地上房屋征收补偿协议》中补偿款5076624元，其中2830654元归徐亚娟所有，2245970元归东山居委会所有。二、驳回徐亚娟的其他诉讼请求。案件受理费37824元，由徐亚娟负担10215元，东山居委会负担27609元。
上诉人东山居委会不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）原审法院认定事实不清。1.上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同约定租赁标的为6间门面房，而实际所涉租赁标的不止该6间门面房，还有传达室等建筑设施未载明于双方签订的房屋租赁合同。2.原审法院确认归上诉人所有的合计143.05平方米的砖混结构、砖木结构的房屋中大部分房屋实际为上诉人所有。3.上诉人及代理人原审中确认被上诉人提交的概算表真实系误认。（二）被上诉人所有的房屋补偿款应包含土地补偿。1.上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同中约定土地、水电设施费占比60%，且原审法院已认定上诉人系涉案土地的实际使用权人，故上诉人应享有60%的房屋补偿款。2.江苏三师土地房地产评估有限公司的估价师华占巧出庭作证，已证实涉案房屋评估的价格包含房屋占用的土地的价格。3.如果按原审认定补偿款不含土地价格的事实，那么拆迁部门应当补偿上诉人土地价款。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判或发回重审。
被上诉人徐亚娟辩称：1.关于被上诉人房屋面积问题，原审期间上诉人确认拆迁房屋中有6间仓库为其所有，其余都是被上诉人自建、修缮、装修的，且被上诉人在原审期间提供的多份租赁合同均能反映，被上诉人以前就一直承租该6间仓库，不存在上诉人称有部分建筑设施为其所有的情况。2.关于土地补偿款，涉案土地性质为国有土地，根据国有土地上房屋征收与补偿的相关法律规定，该拆迁补偿款中不含有对土地的补偿，且不动产的权益以登记为准，而涉案土地的用益权人并非上诉人，故上诉人无权主张土地补偿款。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
二审中，双方当事人均未提供新证据。原审查明的事实正确，本院予以确认。
本院认为，关于涉案被拆迁房屋中各自所有的面积问题，原审期间上诉人与被上诉人已就被拆迁房屋中各自所有的面积进行过确认，且对被上诉人提供的三份概算表真实性无异议，双方各有的面积比例亦是原审确认搬迁补偿费、过渡补偿费、货币奖励、维修基金等拆迁款项的依据，现二审期间上诉人提出被上诉人承租房屋面积不止合同约定的6间房屋、且被上诉人所有的143.05平方米房屋中大部分系上诉人所建的主张，与其原审期间的表述不符，亦未能提供相应的证据证明自身的观点，本院对上诉人的该项上诉理由不予支持。关于房屋补偿款中是否含有土地补偿的问题，原审法院就此问题已向江宁区房屋征收管理办公室进行调查，该行政机关意见的证明效力高于东山居委会申请出庭作证的证人证言。且涉案拆迁补偿是针对国有土地上的房屋，证人虽系涉案房屋评估机构的评估师，但其称房屋补偿款中含有土地补偿并无依据，亦不能证明含有多少土地补偿。双方签订的租赁合同中虽然有关于所租房屋和土地、水电设施费用比例的约定，但这并不能证明双方已就房屋拆迁后的补偿款分配达成一致意见。原审对证人证言不予采纳，认定涉案房屋补偿款中不含有土地补偿于法有据。综上，上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费37824元，由上诉人南京市江宁区东山街道东山社区居民委员会负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李飞鸽
审 判 员 许云苏
代理审判员 马 帅
二〇一六年四月七日
书 记 员 吴伯庙