黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院民 事 判 决 书（2016）黑0103民初2737号原告曹建磊，男，1982年10月12日生，汉族，住哈尔滨市南岗区。委托代理人陈川，男，黑龙江龙房川律师事务所律师。（未出庭）委托代理人张宏，女，黑龙江龙房川律师事务所律师。被告黑龙江圣基伟业房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市南岗区电缆街116号1栋。法定代表人张日红，职务董事长。委托代理人黄琴双，女，黑龙江博润律师事务所律师。委托代理人刘开君，男。黑龙江博润律师事务所律师。原告曹建磊与被告黑龙江圣基伟业房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及委托代理人、被告委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2013年2月3日，原、被告签订《哈尔滨市商品房买卖合同书》，合同约定原告以银行贷款的方式购买被告开发的位于南岗区哈西新区xx号房屋，总价款为864613元。原告于2013年2月3日向被告交付首付款264613元并取得被告开具的收款票据。通过银行贷款的方式向被告支付剩余房款600000元。原告于2013年7月2日办理房屋进户手续。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，但被告至今没有履行合同，故原告诉至法院请求判令：一、确认双方签订的《哈尔滨市商品房买卖合同书》有效；二、被告履行《哈尔滨市商品房买卖合同书》第十五条之约定义务，持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案，并配合原告办理房地产权属证书；三、被告向原告给付逾期办理房地产权属证书违约金133742.60元（从2013年12月29日（进户180日后）暂计算至2016年7月26日止，2016年7月26日之后的违约金计算至被告实际办理房地产权属证书之日止）；诉讼费用等由被告承担。被告辩称，一、申请办理产权证的义务主体：本案中申请办理产权证的法定义务人为商品房的购买人原告，而非被告房地产开发商,这在《城市房地产管理法》中有明确的规定。二、颁发、核准产权证的权利主体：本案中产权证书的颁发、核准的权利人系政府的下设职能部门，即房屋产权登记机关，且产权证的取得时间是以产权登记机关核准登记的时间为准，系政府的具体行政行为，并不以被告的意志而转移。三、产权证办理过程中出卖人（被告）的义务：本案中在原告申请办理产权证到政府颁发、核准产权证的过程中，被告作为出卖人只需持办理权属登记需要由被告提供的资料到产权登记机关备案，本案中被告已将国家法律规定的，需要由被告提供的办理权属登记的“五证”，提交给产权登记机关备案，履行了被告作为出卖人应尽的义务。四、不能办理产权证（或者按原告的说法产权证逾期办理）的原因：本案系政府规划调整的政府行为和部分业主解聘前期物业导致不具备社会评审条件，进而导致产权证不能办理，因此产权证不能办理并不是被告违约所致（具体原因将在法庭辩论时进行详细阐述）。五、违约金承担的事实基础和法律依据：本案中被告没有承担逾期办证的违约金的事实基础和法律依据，因为从上面第四点可知，不能办理产权证，系政府行为和个别业主的行为导致的，被告已履行了办理产权的协助义务、社会评审的申报义务，不存在违约的事实；依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条1款规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满前未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”，而双方在《商品房买卖合同》第十五条亦对产权登记进行了约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，出卖人承担违约责任；如因政府部门原因未办理完房屋产权证，则出卖人不承担责任。从上述法律规定可知，在被告没有违约事实的前提下，更无从谈起被告承担违约责任的法律依据。六、原告陈述违约金计算的问题，假设被告存在违约行为，被告认为原告的违约金计算也是存在问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第2款规定，合同没有约定违约金才适用该条款，而恰恰本案中关于违约金的条款在双方的合同中是有约定的，违约金过高或高低可以进行调整，但是要以实际损失为限，本案中原告没有提供其实际损失的任何证据，因此也就不存在所谓的违约金过高或过低进行调整的法律依据和事实根据。综上，原告要求被告承担逾期办证的违约责任，无事实根据和法律依据，应依法驳回原告诉请。原告为证明其主张内容成立，向本院提交证据及被告质证如下：证据一：2013年2月3日《哈尔滨市商品房买卖合同书》。内容摘要：合同第16页落款处：“出卖人为黑龙江圣基伟业房地产开发有限公司（下文称圣基伟业公司）;买受人为曹建磊;合同签订日期2013年2月3日；合同第4页第三条商品房买卖合同的基本情况为“南岗区哈西新区xx号房”；合同第7页第六条付款方式“约定金额264613元，付款方式：现金，交纳比例为31%；备注：余款600000办理银行贷款”。合同第13页第十五条关于产权登记的约定“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。”如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，本条第一款第二项约定买受人不退房，“出卖人按已付房价款的0.08%向买受人支付违约金”。证明：合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合同成立并生效；与证据二、三相互印证，综合证明原告曹建磊已积极履行合同中付款义务；迄今为止，被告仍未履行合同第15条协助原告曹建磊取得房地产权属证书的义务，应承担违约责任。被告对证据一真实性无异议，对证明问题有异议，双方签订的房屋买卖合同第十五条约定了出卖人应当在商品房交付后180日内持办理权属登记由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人在规定期限内不能取得房屋权属登记证书的，出卖人才承担相应的责任。如因政府部门原因未办理完房屋产权证的，则出卖人不承担责任。本案中，出卖人对办理权属登记仅具有协助义务，出卖人已将办理权属登记所需由出卖人提供的资料提交产权登记机关备案即已完成作为出卖人的协助义务，本案涉案工程因政府规划调整导致办证时间的延后，这系政府的具体行政行为，属于房屋买卖合同第十五条约定的因政府部门原因未办理完房屋产权证的，则出卖人不承担责任的情况，因此出卖人并不存在违约，更无需承担违约责任。证据二：2013年2月3日哈尔滨市商品房销售预收款专用票据证据三：2013年3月12日中国工商银行个人贷款借款凭证（回单）内容摘要：1、2013年2月3日哈尔滨市商品房销售预收款专用票据（00173403）“购房个人：曹建磊；房屋坐落：哈西新区xx号房；预收金额：20000元；填开单位及现金收讫章为：黑龙江圣基伟业房地产开发有限公司”；2、2013年2月3日哈尔滨市商品房销售预收款专用票据（00173404）“购房个人：曹建磊；房屋坐落：哈西新区xx号房；预收金额：84613元；填开单位及现金收讫章为：黑龙江圣基伟业房地产开发有限公司”；3、2013年2月3日哈尔滨市商品房销售预收款专用票据（00173405）“购房个人：曹建磊；房屋坐落：哈西新区xx号房；预收金额：160000元；填开单位及现金收讫章为：黑龙江圣基伟业房地产开发有限公司”；4、2013年3月12日中国工商银行个人贷款借款支付凭证（（回单）贷款账号：xx.借款人名称：曹建磊；借款期限：30年（2043-3-12）收款人名称：黑龙江圣基伟业房地产开发有限公司，贷方账号：xx。证明：证据二、三与证据一相互印证，综合证明合同中的付款义务原告曹建磊已经履行完毕。被告对证据二、三真实性无异议，证明的问题仅是交费的问题，与本案无任何关联性。证据四：2013年7月2日《入户通知书》证据五：2013年7月2日业主接管验收记录证据六：2013年7月2日哈尔滨杰富仕物业管理有限公司物业费收据、垃圾清运费、电梯费收据证据七：2013年7月2日包烧费、燃气初装费、水电费收据内容摘要：2013年7月2日哈尔滨杰富仕物业管理有限公司收据6张，（垃圾清运费编号：1086999）（电梯费编号：1085439）（包烧费编号：033805）（燃气初装费：033084）（水电费编号：033044），交款客户均为“曹建磊”、物业费和电梯费公司盖章为均为“哈尔滨杰富仕物业管理有限公司现金收讫”，燃气初装费、包烧费、水电费公司盖章为均为“哈尔滨杰富仕物业管理有限公司壹品新境物业管理服务中心现金收讫”入账日期均为“2013年7月2日”；2、2013年7月2日《入户通知》业主：曹建磊，通知人：黑龙江圣基伟业房地产开发有限公司（盖章）。证明：原告曹建磊进户日期2013年7月2日，被告圣基伟业在2013年7月2日将房屋交付原告使用。与证据一合同第十五条相互印证，综合证明被告圣基伟业在商品房交付后180日内，有义务持办理权属登记所需资料到产权登记机关备案，协助原告取得房地产权属证书。自2013年12月29日起原告曹建磊有权向被告圣基伟业主张逾期办证违约金，同时，被告圣基伟业应当支付逾期办证违约金。因本合同约定违约金过低，故原告按照法律规定主张上调违约金，具体理由在辩论阶段详细阐述。被告对证据四、五、六、七的真实性及证明的问题均有异议。证据五至七是由案外人开具，真实性无法核实，即便此几份证据真实，对其所证明的问题亦有异议。虽然原告提供物业缴费收据显示进户日期是2013年7月2日，但双方在合同中约定是交付使用后180日内，该交付是法律意义上的交付，并不是原告的实际进户日期，进户日期与商品房的交付是两个法律概念，现在该小区6.9.11.AB栋因政府规划调整，该建筑实体已发生了巨大的变化，即退位、楼层增加，相关手续正在审批和完善中，所以根据《哈尔滨市新建住宅交付使用管理办法》第六条至第十三条的规定，当时该楼并不具备法律意义上的交付条件。原告以实际进户日期来置换双方合同第十五条约定的法律意义上的交付概念是没有法律依据的，因此在该房屋不具备法律意义上交付条件的前提下，根本谈不上被告违反合同的约定，更谈不上承担逾期办证的违约责任。证据八、2016年6月23日业主与房产住宅局商品房部门录音资料。内容：工作人员称“你查他五证也没有用，五证不全他也办不了预售啊，你也签不了商品房买卖合同”，预转销就是在转为销售的时候多一个竣工备案手续。证明：即便是被告有五证，但是不办理预售转销售手续就不能办理产权登记；与证据一至证据九相互印证，综合证明截至本次庭审被告还没有将符合办理产权登记所需的全部手续（即五证和竣工备案手续）提交给产权登记机关，那么被告应当按照商品房买卖合同第十五条规定承担违约责任。被告对该证据的合法性、真实性、关联性和证明问题均有异议。该份录音资料来源不合法，在录音资料中并没有体现出对话双方的主体身份，不具有真实性，该份录音资料所阐述的内容与本案没有必然的联系，该证据不符合证据规则的三性，不能作为证据使用。证据九、2015年11月7日《哈尔滨市人民政府关于废止的决定》及2015年11月7日《哈尔滨市人民政府令》。内容：《哈尔滨市人民政府令》第2号《哈尔滨市人民政府关于废止的决定》已经2015年10月24日市人民政府第51次常务会议通过，现予公布，自公布之日起试行。《哈尔滨市人民政府关于废止的决定》为了简政放权，推进政府职能转变，市政府决定废止《哈尔滨市新建住宅交付使用管理试行办法》。证明：社会评审已取消。被告提出由于社会评审致使业主不能办理产权登记的理由不成立。被告对该证据的真实性和证明问题均有异议。该证据只是被告单方自己在网上打印的，《哈尔滨市新建住宅交付使用管理办法》是否有效，有待进一步的考证，被告工作人员到房产部门办理预转销手续时，相关部门的工作人员表示该管理办法是否取消正在审查。从原告打印的文件可以看出，该废止决定是在2015年11月7日作出的，而双方合同约定时间恰恰是在《哈尔滨市新建住宅交付使用管理办法》文件的有效期内的，该《管理办法》第六条至第九条规定了商品房预转销的相关条件，这个小区的6.9.11.AB栋不能及时办理预转销，是因为哈西地区整体规划的调整，南兴路红线后撤20米，占用了该小区的建设用地3288平米，直接导致该小区6.9.11.AB栋的规划调整，由于规划调整涉及多个行政部门，导致这四栋楼各种审批文件出具的时间延后，进而导致办证时间延后，但这并非本案被告的责任，是因政府部门的具体行政行为导致的。在国家法律层面上以及双方在合同中的约定，出卖人只要具备了五证即可办理商品房的产权证书，而哈尔滨市在国家法律的基础上又设置了一个附加条件，即在五证的基础上还必须要进行社会评审，6.9.11.AB栋在办理预转销手续时，房产部门也实际按照《哈尔滨市新建住宅交付使用管理办法》中的规定来要求办理相关手续的。被告为证明其主张内容成立，向本院提交证据及原告质证如下：证据一、“五证”。1、建设用地规划许可证（原时间为2010年10月11日，调整后的时间为2012年9月28日）；2、建设工程规划许可证（原时间为2010年10月11日，调整后的时间为2013年1月18日）；3、建筑工程施工许可证（原时间为2010年7月，调整后的时间为2014年10月21日）；4、国有土地使用权证；5、商品房预售许可证（原时间为2010年11月9日，调整后的时间为2013年8月16日）。证明：1、被告已向产权登记机关提供了备案所需的资料，完成了法律、法规规定和合同约定的办理产权的报备协助义务，被告无违约行为。2、从上述证件的时间及文号可以证实，因政府规划的调整导致其他证件审批手续时间延后，进而影响了被告向产权登记机关提供资料的时间，但并非被告责任；3、政府规划调整，导致本小区规划调整，从而导致五证需要变更，进而导致《哈尔滨市新建住宅交付使用管理办法》第六条规定的条件也发生变更，导致社会评审的延后；4、办理竣工备案证的条件也与《哈尔滨市新建住宅交付使用管理办法》第六条规定的条件相一致，因政府规划调整导致各种手续的审批和颁发的延后，竣工备案证办理时间亦延后，这是由政府具体行政行为导致的，而非出卖人违反合同约定所致。5、建设用地规划许可证也进行了规划调整，政府工业用地征用我方建设用地3288平方米，整个小区为13栋，仅有6.9.11.AB栋因为红线的退位整个楼退位，所以整个规划图纸全部调整，所以导致6.9.11.AB栋产权证办证时间延迟。原告对证据一中五证的真实性、合法性、关联性及证明问题均有异议。1、因被告提供该组证据的全部内容均是在政府有关部门保存的资料，原告以公民身份根本无法核实，该组证据内容的真伪及证据来源的合法性。2、被告提交的该组证据均是开发商在涉案项目施工阶段预售商品房应具备的销售条件即五证，而非被告协助原告取得涉案房屋的权属登记所需提交到产权登记机关的备案资料。根据法津法规及产权登记机关商品房处工作人员的答复意见取得产权登记被告需提交的资料有：商品房销售许可证而非被告举示的商品房预售许可证，销售转预售还需要竣工备案证。同时还有备案的商品房买卖合同及正规的由开发商为业主出具的购房发票。具备上述资料及条件，被告才等于履行了合同第15条约定的产权登记资料的报备义务。3、被告仅用五证证明已履行合同产权登记的资料的报备义务明显与客观事实不符，且被告并未出示已履行报备义务的任何手续。4、被告在质证过程中明确承认涉案房屋不能办理权属登记。5、被告所主张规划调整，我们注意到工程规划和用地规划的调整日期均在本案商品房买卖合同约定的交付日期之前半年甚至一年之久，不存在影响被告依约履行的情况。6、被告提交和备案是两个合同义务，但在本案中被告并没有证明其向房地产行政主管部门提交已备案的任何证据，所以被告主张提交和备案的事实没有证据支持，该主张不成立。7、被告主张原告所要求的交付与法律意义上的交付不符，原告认为被告只是把相关行政部门规定的应当交付的条件一一列明，被告只是承认了他可能不符合交付条件，但并不能否认被告已将涉案房屋实际交付给原告，原告依法接受没有异议。根据民事诉讼法不诉不理的原则，被告据此抗辩原告的诉请不成立。8、被告只是主张有规划调整，但是在工程规划许可证和用地规划许可证中只是确定了廉租房配件，但是明确了是异地安置，因此该证据证明廉租房的安置并不影响本小区的规划，更不存在影响了小区规划的建设。9、关于被告主张因退让土地影响到6.9.11.AB栋的建设从建设工程规划许可证中并未看到相关信息，被告的主张不能成立。证据二、规划调整文件（复印件）。1、哈尔滨市人民政府关于对哈尔滨市城市部分地块控制性详细规划调整的批复-哈政综（2011）60号；2、哈尔滨西客站地区建设办公室关于哈西地区壹品新境项目退让土地相关情况的函-哈西站建办函（2011）248号；3、哈尔滨市城乡规划局关于壹品新境项目规划调整的请示-哈规呈（2012）34号；4、变更行政许可决定书-哈建许变字（2014）第6号（原件）。证明：1、因政府用地规划调整，导致壹品新境项目用地规划调整，进而导致整个项目审批手续延期，相应的办理产权亦延后。2、整个项目审批手续因政府规划调整，征用被告部分建设用地，这系政府的具体行政行为，属于《民法通则》《合同法》中的不可抗力，对原被告都是免责的；3、政府部门在规划调整过程中，因涉及调整变更事项的不同，部分楼配合哈建许变字（2014）第6号-变更行政许可决定书可继续使用原建筑工程施工许可证，而本案所涉楼是在2014年10月21日重新颁发了新的建筑工程施工许可证，原证时间为2010年7月，期间变更审批到重新发证间隔了4年有余，这种审批和发证的过程均系政府行为，并非由被告掌控。4、结合第一组证据，根据政府的行政行为，针对不同的楼原建筑工程施工许可证有配合变更行政许可决定书继续使用，也有重新颁发新的建筑施工程施工建设许可证。原告对该证据因被告不能提供前三份证据原件，原告不予质证。行政许可决定书系彩色扫描复印件，因该组证据均系复印件，原告无法核实该证据的真实性，故不予质证。针对被告提出的观点，从以下几个角度进行说明：1、被告提交的证据复印件后没有附件，无法核实被告所陈述的内容。即使该证据真实有效，相关的审批文件日期均在合同约定的办证日期之前，因此不能证明这些文件真实的情况的影响原告房屋正常备案；2、被告在庭审过程中，明确强调本区的其他栋号是可以办理产权的，在举示这份证据时又强调因规划影响了审批，如果其他的栋号可以办理，原告也应可以办理备案手续。对第6号文件真实性、关联性、合法性都有异议。因原告无法核实文件上印章的真实性，庭后原告将自行核实，如原告核实不了请求法院核实该文件的真实性。那么在该证据真实合法的情况下原告发表质证，该份证据没有显示本院11栋楼，该证据只显示了变更，但并没有任何意思表示该变更影响了其中任何一栋楼的办理手续问题，因被告当庭提交该份证据，不能证明被告的主张。补充观点：因本案系平等民事主体间的合同履行纠纷，原告认为本庭无法通过被告提供的行政审批文件核实行政程序的时间、内容及正确与否，如果被告认为行政行为影响到产权证的正常办理，侵害到被告的合法权益，被告应提起行政诉讼或行政复议来解决行政审批程序过程中的具体行政行为违法的相关事宜，从第一次诉讼截至本次诉讼将近一个月的时间，被告从未向合议庭提交过任何其通过行政诉讼主张其相关权利的诉讼，因此被告依据与本案无关的行政决定主张在本案中不能履行的理由，原告认为没有关联性，不应予以考虑。证据三、向房地局出示的社会评审文件。1、哈尔滨市建设工程竣工规划核实确认书（复印件）；2、建设工程竣工验收备案证书3页；3、环保预验收意见；4、小区建设项目变更的批复；5、壹品新境项目送证实电证明（复印件）；6、卫生监测报告评价单；7、供水验收；8、排水验收；9、供热合同；10、燃气用户开栓联合验收单；11、哈尔滨通信分公司验收报告；12、有线电视新建建筑物内暗埋配套工程验收报告；13、新建住宅小区庭院配套工程验收单（复印件）；14、物业管理维护服务合同（复印件）；15、公益性配套设施移交协议（复印件）。证明：1、证明该项目社会评审因政府规划、个别业主解聘前期物业，导致评审条件缺失，评审时间延后，被告除去上述两个原因外，已经具备了进行社会评审所需要的由被告提供的所有材料；2、证明被告已按市政府的规定履行了社会评审的申报义务；3、这些社会评审所需要的材料，也是工程竣工备案证所需要的文件，而这些文件是办理预转销的前提。4、其中社会评审文件中涉及到规划、环保、消防所有手续，都因政府规划调整，都重新进行了审批和变更，在我方提供的文件中可以看出，在小区项目批复中可以看出楼层加高、地下室调整、项目总面积由631360调整为653928.53平方米，其中A地块由315680平方米调整为338248.53平方米，6号楼在A地块，所以并不是简简单单的规划调整，并不是调整之后工程可以继续进行，涉及到整个方面都需要进行调整，而被告应该具备的条件已经完全具备，竣工备案证涉及到建委的审批、土地的审批、勘查、设计等单位审批，而规划调整导致所有审批延后。原告对该证据被告无法提交原件的文件１、５、13、14、15真实性有异议，不予质证。其他证据的关联性有异议，该组证据的证明问题均有异议。对文件２、３份备案表，该证据体现竣工备案的楼盘仅涉及７号楼、３号楼和１２号楼，该备案表仅有勘察、设计施工、监理建设单位的五方意见并没有备案机关的确认意见，也没有备案日期。并未涉及案涉6号搂。该证据与本案无关联，不能证明被告针对案涉的6号楼向房产部门提交了竣工备案证，更不能证明被告已经取得案涉6号楼竣工备案证的主张，而且原告提交的房产住宅局的录音说的很清楚，涉案6号楼不能取得产权证的唯一原因是被告没有提交6号楼的竣工备案证。对文件3环保预验收意见，系彩色扫描复印件，原告对该证据的真实性，合法性、关联性及证明问题均有异议。该证据不能证明被告己按合同约定向产权登记机关履行了报备义务，不能证明被告的主张。对文件9、11，系复印件原告对该证据的真实性、合法性、关联性及证明问题均有异议。该证据不能证明被告已按照同约定同产权登记机关履行报备义务，不能证明被告的主张。对文件１2，真实、合法性、关联性及证明证明问题均有异议。该证据体现的楼栋数是7栋，壹品新境小区共13栋楼，该证据不能证明这7栋楼中包括案涉的6号楼。因此不能证明被告关于涉案6号楼己向相关部门备案的主张。对文件4、6、7、8、10真实性及证明的问题均有异议，庭后原告将去相关部门核实该证据的来源是否合法，若原告不能自行收集相关证据的合法性资料，请合议庭依职权予以审查该组证据的合法性。通过被告举示的该组证据可以印证原告的一个观点，也就是说被告必须出示6栋楼的竣工备案证，并且到房产部门办理相关的报备手续，6栋楼的业主才能向3、7、12号楼的业主一样取得产权登记部门进行过备案登记，因社会评审未通过，致使其无法履行合同义务，但现在社会评审已经被哈尔滨市政府取消，也就是说社会评审不能成为阻碍被告履行合同第十五条约定义务的前提条件。如果被告能够取得案涉房产的竣工备案证，并履行报备义务。因此被告应该提交履行报备义务的相关证据，若被告不能当庭或庭后出示该证据，应当认定被告的主张不能成立。证据四、部分业主解聘前期物业的文件（复印件）。1、2015年7月15日公告；2、2015年7月18日公告；3、关于解聘物业并重新招聘物业的情况说明。证明：1、证明部分业主解聘前期物业，预办理既有物业招投标，但至今没有完成，现在的物业系代管状态；2、因为部分业主解聘前期物业公司，新的物业没有招到，以至于原本符合社会评审的小区，现因社会评审所需材料缺失（物业服务合同），而不符合社会评审，无法办理“预转销”，产生的直接结果就是无法办理产权；3、部分业主解聘前期物业之前，该小区产权手续业主正在办理之中，解聘后，导致正在评审审批的6、9、11、AB栋无法办理产权，其他9栋至今仍在办理产权；4、证明上述部分业主解聘前期物业公司是发生在原告所述《哈尔滨市新建住宅交付使用管理办法》废止之前的，该管理办法是否已取消仍需要核实，但是办理社会评审所需的条件也正是办理竣工备案证所需的条件，社会评审通过了，竣工备案证也就可以办理了，因此产权手续现在不能办理，不是被告的责任，而是因部分业主的自身行为导致的。原告对该份证据的真实性、合法性、关联性及证明问题均有异议。1、社会评审已经取消，故无论物业公司是否被解聘，物业资质等级是否符合被告所谓的标准，均不会影响本案房产证的办理。2、证据四系被告当庭提交的证据，而且是复印件不能证明被告所主张的事实，没有原件不予质证。3、相关行政机关不能依法为被告办理被告所主张的备案手续，如相关行政机关不能配合被告可以通过行政复议、行政诉讼等其他法律手段救济。但本次开庭原告并未看见过被告主张权利的任何证据，也证明行政机关的任何程序被告是认可的。4、被告对社会评审的审批材料陈述前后矛盾，提交证据时主张评审资料完整、举证完毕后强调因缺少物业等相关资料行政审批无法通过。原告认为被告的举证无法对其观点自愿其说。5、物业招标无论是否依法进行，都是被告自身应当解决和处理的问题，同时经业主反映，物业招标过程中被告拒不配合向业主代表提供小区所有购房业主联系方式的行为，而该行为严重阻碍了业主形成业委会的进程，但这并不是影响物业招标的原因，本案审理的是被告是否履行向房产部门报送产权备案资料，相关资料是否已在房产部门依法备案，原告十分希望被告的相关手续符合备案的条件，也希望在本次开庭的审理下督促被告依法履行合同义务，配合业主办理有效的产权手续。6、在质证过程中，被告强调有预售许可证即可办理产权手续，但在第四证据中又强调因为物业招标无法正常进行影响了房产部门的“预转销”因为不符合办理房产证的条件，这一点被告已明确自认，其没有履行也不能履行产权证备案手续的过程。7、根据该小区业主陈述，前期物业是杰富仕物业公司，在社会评审中没有取消之前是符合资质要求的。因被告擅自将物业公司更换成自己的物业公司后即壹品物业公司，才导致了资质等近登记及服务质量下降，不具备社会评审条件。被告主张系部分业主解聘前期物业公司的证据不充分，不能证明被告的主张。证据五、哈尔滨市新建住宅交付使用社会评审意见书-哈房-20140。证明：被告对该小区业主的产权办理过程中的协助、报备义务已实际履行。具体通过3.7.12栋可以看出，该小区的业主解聘物业前，是完全具备办理产权的条件的，仅是因为6、9、11、AB栋规划调整时间滞后，导致社会评审时间也滞后，正是在这几栋楼社会评审期间，部分业主解聘了前期物业导致了社会评审条件缺失。原告对该证据的真实性、合法性、关联性及证明问题均有异议。社会评审已经于2015年11月7日被废止，故被告关于社会评审影响办证进度的主张不能成立。该社会评审报告没有6、9、11栋楼，故该社会评审与本案无关联。证据六、（2014）外民二初字第866号民事判决书（复印件）、哈尔滨市中级人民法院（2015）哈民二民终字第726号民事判决书（复印件）。作为法院判决参考，该份判决与本案所涉及的事实基本相同，判决认定只要开发商向登记机关提供五证进行申报，即完成了履行协助报备的义务。原告对证据三性均有异议，因为该份证据是复印件，故对其真实性不予确认，原告请求合议庭向法院调取该证据原件，对该份证据预证明问题有异议。因该判决也是复印件，如合议庭审查该判决原件，原告请求合议庭向相关法院调取，被告举示的该份证据与本案不具有可不性。原审判决开发商具备竣工验收备案许可证及预销售许可证，因此符合产权办理的备案条件，相关事实在第886号原判决中第四页第四行被告提交的证据二里有明确表述。在该案中被告为证明已经提供协助义务向合议庭举示了土地使用证、建设工程规划许可证、规划实施许可证、建设用地规划许可证、预销售许可证及施工许可证，在该案二审查明事实中确定了原审法院对于被告已履行提供符合办理产权证明的五证义务并无不当，但该事实与本案事实完全不一致，本案中被告既未取得竣工验收备案许可证，也没有取得销售许可证，因此被告即便向房产登记部门提交其本庭所举示的五证，也无法办理房屋产权备案手续，因此该判决恰恰证明，被告并未履行双方买卖合同中第十五条规定的合同义务。1.2、该份使用的法律依据是已作废的《哈尔滨市新建住宅交付使用管理试行办法》，在原告举示证据中已经证实，该办法已经失效，故而，该份判决与本案没有相似性及可参考性。本院认为，原告出示的证据一、二、三，被告对以上三份证据的真实性无异议，故本院对原告出示的以上三份证据的真实性予以采信；原告出示的证据四、五、六、七，被告对其真实性提出异议，但未提出相反的证据予以反驳，且原告当庭出示证据原件，故本院对原告出示的证据四、五、六、七予以采信；对于原告出示的证据八，因该录音无法体现对方主体身份，故本院对原告出示证据八不予采信；对于原告出示的证据九，经本院核实，对证据九予以采信。对于被告出示的证据一，原告对其真实性提出异议，通过庭审及原被告陈述可以认定被告出示的“五证”的真实性，故对于被告出示的证据一的真实性予以采信；对于被告出示的证据二，因该规划调整文件系复印件，原告对其真实性提出异议，故对于证据二的真实性不予采信；对于被告出示的证据三，原告仅对证据三中的1、5、13、14、15号文件的真实性提出异议，故对于证据三中的其他文件的真实性予以采信，对于证据三中无法提交原件的文件的真实性不予采信；对于被告出示的证据四，原告对其真实性提出异议，因该证据系复印件，故本院对证据四的真实性不予采信；对于被告出示的证据五，虽原告对其真实性提出异议，但未提出相反证据予以反驳，故对于被告出示的证据五的真实性予以采信；对于被告出示的证据六，因该证据与本案无关，故对于该证据不予采信。本院经审理，依法查明以下事实：2013年2月3日，原、被告签订《哈尔滨市商品房买卖合同书》，原告于2013年2月3日向被告交付首付款264613元，被告为原告开具了哈尔滨市商品房销售预收款专用票据，2013年3月12日原告向中国工商银行贷款600000元用于支付剩余房款，收款人为被告黑龙江圣基伟业房地产开发有限公司。商品房买卖合同第3条约定，原告购买被告开发的位于南岗区xx号房屋；合同第6条约定，现金付款264613元，余款600000元办理银行贷款；合同第15条约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的情况下，出卖人按已付房价款的0.08%向买受人支付违约金。原、被告双方于2013年7月2日办理进户手续，原告于当日缴纳物业费、电梯费、垃圾费、包烧费、水电费、燃气初装费。被告已取得“五证”，符合预售商品房条件，庭审至今，被告未向本院出示证明其已取得涉案6号楼的竣工备案证、销售许可证及办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案的证据。另，依原告申请并提供担保，本院依法预查封被告名下位于哈尔滨市南岗区哈西新区xx号房产及查封担保人丁某某名下位于哈尔滨市南岗区xx号的房产。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告双方签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规禁止性规定，该合同合法有效。原告已按照合同约定履行了支付全部购房款的义务，被告理应按照合同约定在规定的期限内协助原告办理房屋权属证书，即自2013年7月2日交付房屋后180日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。但被告并未向本院出示证据证明其已履行了登记备案的义务，导致原告至今未能取得房屋所有权证书，故被告已构成违约，应承担相应的违约责任。被告抗辩，不能办理房屋权属登记的原因是已交付6号楼不具备社会评审条件及政府规划调整造成。关于社会评审条件，被告提出因部分业主解聘前期物业导致不符合社会评审，无法办理预售转销售，致使正在评审审批的案涉房屋无法办理产权。本院认为，根据《哈尔滨市新建住宅交付使用管理试行办法》第9条规定：“新建住宅交付使用前，应当对新建住宅是否达到交付使用条件进行社会评审。未经社会评审或者社会评审不合格的，不得交付使用。对不符合交付使用条件的新建住宅，市房产行政主管部门不予办理商品房现售备案手续。”本案中，被告于2013年7月2日将房屋交付原告使用，此时该房屋应符合社会评审条件，否则不应交付房屋同时承担迟延交付的违约责任，被告明知未经社会评审或评审不合格的房屋不得交付使用，而将涉案房屋交付原告，即应承担因此而产生的法律责任，故被告提出的由于社会评审未通过而未能办理过户的抗辩理由，本院不予采信。关于被告主张的因政府规划行为导致壹品新境项目用地规划调整，致使整个项目审批手续延期，产权办理延后的主张。本院认为，通过被告出示的证据可以认定政府规划调整的是壹品新境小区A块地3、6、7、12栋楼以及B块地AB号楼，庭审中被告承认政府规划调整的A块地3、7、12栋楼均可办理房屋所有权证，而本案涉及房屋所在的6号栋楼亦应该符合办理产权登记等相应手续，故本院认为被告的此项抗辩主张亦不成立。关于被告逾期办理房屋权属登记违约金计付问题，本院认为，根据原、被告双方合同约定，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书的，被告应向原告支付已付房价款的0.08%的违约金。原告主张约定的违约金过低，要求参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，按已付购房款的总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》十八条规定是在合同没有约定违约金的情况下予以适用，而本案中原、被告双方对违约金的计付方式予以明确约定，故本案不适用该司法解释的规定。但因合同约定的迟延过户违约金过低，故本院依据原告请求，酌情参照中国人民银行同期活期存款利率计算迟延过户违约金。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、原告曹建磊与被告黑龙江圣基伟业房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同有效；二、被告黑龙江圣基伟业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内持办理权属登记需由出卖人提供资料到产权登记机关备案，协助原告曹建磊办理哈尔滨市南岗区哈西新区XX号房屋的权属登记；三、被告黑龙江圣基伟业房地产开发有限公司给付原告曹建磊逾期办理房地产权属证书的违约金（自2014年1月3日至被告办理完毕登记备案之日止，以全部购房款864613元为基数，按中国人民银行同期活期存款利率计算）;四、驳回原告曹建磊的其他诉讼请求。如果被告未按上述规定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2975元，由被告负担202元，原告负担2773元；保全费1030元，由被告负担。如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  杨丽欣人民陪审员  杨兰英人民陪审员  刘爱萍二〇一六年十二月十五日书 记 员  孙 会