陕西省宝鸡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宝中民二终字第00191号
上诉人（原审原告）孙玉科。
委托代理人马松虎，宝鸡市渭滨区司法局148专线法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）宝鸡宏昇置业有限责任公司，住所地宝鸡市火炬路东段10号鼎盛大厦9层，组织机构代码79077650-7。
法定代表人李志强，总经理。
委托代理人王骜。
上诉人孙玉科与被上诉人宝鸡宏昇置业有限责任公司定金合同纠纷一案，不服宝鸡市渭滨区人民法院（2015）渭滨民初字第00588号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2011年7月20日，原告孙玉科向被告宝鸡宏昇置业有限责任公司交付购房定金50000元，订购被告预售的尚枫嘉苑楼盘1单元1802号住宅房。嗣后，原告孙玉科未向被告主张签订《商品房买卖合同》，被告依据原告孙玉科在其公司客户登记表上预留的地址分别于2012年4月8日、5月4日向原告邮寄《关于办理购房手续的函》，但信件被邮政部门以“查无此楼号”为由退回。此后，被告遂将该房屋另售他人。
原审法院认为，商品房销售应当订立书面的商品房买卖合同，商品房的认购、订购、预订等协议具备商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。在本案中，原、被告就订购尚枫嘉苑楼盘1单元1802号住宅房达成了订购协议，基于订购协议被告宝鸡宏昇置业有限责任公司收受了原告孙玉科交付的50000元购房定金，但由于该订购协议并未约定商品房基本状况、价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件、交房日期等合同要件，况且原告也再未向被告交付房款，因此，交付购房定金不足以认定原、被告之间《商品房买卖合同》成立。该笔购房定金的性质应是以交付定金作为订立主合同，即订立《商品房买卖合同》的担保。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国﹥若干问题的解释》第一百一十五条规定“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金”，但在本案中，由于双方并未约定签订《商品房买卖合同》的期限，原告孙玉科在2011年7月20日缴纳了购房定金后，并未向被告主张要求签订《商品房买卖合同》，因此不能认定被告宝鸡宏昇置业有限责任公司拒绝订立《商品房买卖合同》。被告宝鸡宏昇置业有限责任公司虽然依据原告孙玉科在其公司客户登记表上预留的地址向原告邮寄《关于办理购房手续的函》，催促其办理买房手续，但是该地址并非原告专为邮寄送达所确认的邮寄地址，且函件因地址不详被邮局退件，原告也不认可其收到了该信函，因此在无证据证明原告孙玉科知悉催促其办理购房手续的前提下，亦不能认定原告孙玉科拒绝签订《商品房买卖合同》。因此，本案原、被告最终未能签订《商品房买卖合同》不可归责于双方当事人。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”，据此规定，在本案原、被告未订立《商品房买卖合同》不可归责于双方当事人的情况下，被告宝鸡宏昇置业有限责任公司应当将其从原告孙玉科处收取的50000元购房定金退还给原告孙玉科。原告主张被告将房屋另售他人，拒绝交房，因此要承担返还双倍定金的请求，无事实依据，本院不予支持。由于被告无充分证据证明原告知道或者应当知道权利受侵害的具体时间，但原告认可其在2013年3月知道其所定购房屋另售他人，权利受损，因此本院对原告的陈述予以采纳。据此，原告的起诉期限应截止2015年3月。本次起诉，原告于2015年1月30日向本院递交诉状，案件于2015年2月2日立案受理，显然，其起诉并未超过两年的诉讼时效。因此，本院对被告主张原告起诉已超过诉讼时效的辩解意见，不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国﹥若干问题的解释》第一百一十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条、《商品房销售管理办法》第十六条之规定，判决：一、被告宝鸡宏昇置业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向原告孙玉科退还购房定金50000元。二、驳回原告孙玉科的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2300元，减半收取1150元，由原告孙玉科负担575元，由被告宝鸡宏昇置业有限责任公司负担575元。
上诉人孙玉科上诉称：一、一审判决认定案件事实错误。2011年7月20日，上诉人根据被上诉人的售房广告来到被上诉人位于尚枫嘉苑一期工地前的“尚枫嘉苑售楼部”咨询购房事宜，上诉人在观看了样板房、询问了房价后，选定了其样板房中的北户房型，即l单元1802号住宅。当日，上诉人和家人交付定金5万元，被上诉人出具收据一张。2011年8月上诉人与家属两次携带购房款到被上诉人售楼部交剩余全部房款，皆因被上诉人原因末成功交付（中间确有一次是被告电脑系统故障进不去），后上诉人与被上诉人工作人员商量等房子建成后付清全部房款领取新房钥匙，得到对方允诺。2013年3月当上诉人看到所购房屋建好后即前往交款领房屋钥匙，却被告知所购房屋已售他人，遂双方发生争执。上述事实完全符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第四条规定，并非一审认定的未能签定《商品房买卖合同》，是不可归责于双方当事人。二、一审判决适用法律错误。一审判决在适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第四条的时候，曲解了司法解释的本意。该规定对“未能订立商品房买卖合同”的当事人而言，分两种情形分别处理，一种是因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；另一种是因出现不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人，不执行定金罚则。“不可归责于当事人双方的事由”，是指出现了客观不能签约的一些事由，如出卖人因国家规划的变更，或因地震、滑坡等自然灾害等事由出现，客观上无法完成签约或是继续签约没有必要的这些事由，本案并不存在上述情形。另一审判决书词语不通，语焉不详，极不严肃。综上，请求二审人民法院撤销一审判决，依法改判。
被上诉人宝鸡宏昇置业有限责任公司答辩称：一审判决认定事实正确。我们没有同意交房时再交款。我们给上诉人打电话、发函让他来交钱，已尽到了告知义务，我们无过错。
二审经审理查明，一审查明的事实正确，二审予以确认。
本院认为，上诉人孙玉科为购买被上诉人宝鸡宏昇置业有限责任公司预售的尚枫嘉苑楼盘1单元1802号住宅房，向被上诉人交付定金五万元，被上诉人出具收据，载明收到孙玉科购房定金五万元整，上述事实可以证实此五万元系双方为签订商品房买卖合同而形成的定金担保。本案中，上诉人孙玉科提出与家属两次携带购房款到被上诉人售楼部交剩余全部房款，皆因被上诉人原因末成功交付，后与被上诉人工作人员商量等房子建成后付清全部房款领取新房钥匙，得到对方允诺的上诉理由，但其未提交证据证实上述事实，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。因此，上诉人认为未交付剩余房款的责任在被上诉人一方的上诉理由不能成立，本院不予支持。本案中，被上诉人依据上诉人预留的地址通知上诉人交款及签订商品房买卖合同，但上诉人称均未收到，据此，原审法院认为本案上诉人与被上诉人最终未能签订《商品房买卖合同》不可归责于双方当事人，依据相关法律规定，判决被上诉人宝鸡宏昇置业有限责任公司应将50000元购房定金退还给上诉人孙玉科的判决并无不当，本院予以支持。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2300元由上诉人孙玉科承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑晓梅
审 判 员 李宝萍
代理审判员 孙亚峰
二〇一五年九月二十五日
书 记 员 王 静