北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）东民初字第08951号
原告呼兴义，男，1954年9月24日出生。
委托代理人艾国平，内蒙古宏德律师事务所律师。
委托代理人李文清，内蒙古宏德律师事务所律师。
被告马华棠，女，1960年11月2日出生。
委托代理人马瑞，北京市盈科律师事务所律师。
被告马金平，男，1978年11月12日出生，现在内蒙古监狱服刑。
委托代理人王东海，内蒙古首佳律师事务所律师。
原告呼兴义诉被告马华棠、马金平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年6月21日立案受理。依法由审判员全玉海担任审判长，与审判员敖文燕、人民陪审员杨金柱组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告呼兴义及委托代理人艾国平、李文清，被告马华棠及委托代理人马瑞，被告马金平的委托代理人王东海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告呼兴义诉称：被告马金平欠原告呼兴义巨额钱款未还。因二被告系亲属关系，故2012年3月28日，原告呼兴义与二被告签订《房屋买卖协议书》，由原告呼兴义购买被告马华棠位于北京市东城区东打磨厂街北侧宝鼎大厦11×号房，建筑面积697.13平方米，房价款为20913900元。本协议签订后，四方应该共同遵守，如违约，违约方除赔偿对方经济损失外，还应赔偿对方房屋总价款30%的违约金。原告呼兴义作为买方和保证人在协议上签字，被告马华棠作为卖方在协议上签字，被告马金平作为保证人在协议上签字。因被告马金平欠原告呼兴义钱款未还，经三方商定，被告马华棠用所卖房屋的购房款折抵被告马金平欠呼兴义的钱款，故原告呼兴义无需按协议向被告马华棠支付购房款。为此，协议签订后被告马华棠为原告呼兴义出具收据，写明已收到11×号房的购房款20913900元。后因被告马华棠未履行协议，现原告呼兴义起诉要求确认原、被告签订的《房屋买卖协议书》有效，被告马华棠交付房屋，支付总房价款10%的违约金2091370元，由被告马金平对此承担连带保证责任。诉讼费由二被告承担。
被告马华棠辩称：原告呼兴义所述签订协议书及被告马华棠为原告呼兴义出具收据属实。但原告呼兴义称被告马华棠用卖房款为被告马金平折抵债务，被告马华棠不予认可。因协议签订后原告呼兴义未向被告马华棠支付购房款，原告呼兴义所述协议并未履行，被告马华棠没有交付房屋的义务。现被告马华棠不认可《房屋买卖协议书》有效，故不同意原告呼兴义的诉讼请求。
被告马金平辩称：原告呼兴义所述签订协议书及被告马华棠为被告马金平向原告呼兴义抵债的情况属实。但被告马金平后与原告呼兴义及案外人王×签订了补充协议，被告马金平用享有股份的建设用地折抵欠原告呼兴义的钱款，因此变更了原告呼兴义与被告马华棠、马金平签订的协议书。上述协议书不应再履行，故不同意原告呼兴义的诉讼请求。
经审理查明：被告马华棠与被告马金平系姑侄关系。被告马华棠经广东省河源市中级人民法院拍卖，竞买取得北京市东城区东打磨厂街北侧[证号为：市崇中外国用（94）字第000××号]13760平方米土地使用权的69套房产的所有权及其他权利。本案诉争的11×号房屋亦在该范围内。2012年3月28日，原告呼兴义与二被告签订《房屋买卖协议书》，约定原告呼兴义购买被告马华棠位于本市东城区东打磨厂街北侧（宝鼎大厦）11×号房，建筑面积697.13平方米，房价款为20913900元。协议约定，本协议签订后，四方应该共同遵守。如违约，违约方除赔偿对方经济损失外，还应赔偿对方房屋总价款30%的违约金。丙方、丁方保证甲方向乙方履行房屋交付义务和产权的真实性，如果甲方不能履行义务或履行出现瑕疵，丙方、丁方承担连带给付房屋财产的责任等。原告呼兴义（乙方、丙方）作为买方在协议上签字，被告马华棠(甲方)作为卖方在协议上签字，被告马金平（丁方）作为保证人在协议上签字。2012年3月28日，被告马华棠为原告呼兴义出具收据，写明今收到北京东打磨街11×号房的购房款20913900元，被告马华棠在收款人处签名捺印。后因被告马华棠拒绝履行协议约定的义务，现原告呼兴义诉至本院，诉如所请。庭审中，被告马华棠承认与原告呼兴义及被告马金平签订了《房屋买卖协议书》，并为原告呼兴义出具收据。但被告马华棠提出，原告呼兴义在签订协议后并未支付购房款，原告呼兴义所称被告马华棠用卖房款为被告马金平折抵欠原告呼兴义的钱款，被告马华棠对此陈述不予认可。因《房屋买卖协议书》签订后并未履行，故被告马华棠不同意原告呼兴义的诉讼请求。对此，原告呼兴义承认《房屋买卖协议书》签订后其并未向被告马华棠支付购房款，但称因被告马金平欠其巨额债务，签订《房屋买卖协议书》时三方已商定被告马华棠用卖房款折抵被告马金平欠原告呼兴义的钱款，因此原告呼兴义无需向被告马华棠支付购房款。对原告呼兴义及被告马华棠所述，被告马金平称三方签订《房屋买卖协议书》时确实存在被告马华棠用卖房款为被告马金平折抵欠原告呼兴义钱款的事实。但2012年12月5日，马金平及其股东王×与原告呼兴义签订了一份《补充协议》，约定被告马金平将与王×共同购买的城×公司的建设用地50%的股份转让给原告呼兴义，折抵4千万元；从2012年12月5日起至2012年12月20日期间为抵押，如在2012年12月20日北京房产还未交付，则以协议按抵顶成交。因此，《房屋买卖协议书》已经变更不再履行，故不同意原告呼兴义的诉讼请求。针对被告马金平的陈述，原告呼兴义认为被告马金平欠原告呼兴义债务1亿多元，被告马金平所述《补充协议》确实存在，但该协议仅折抵4千万元债务，协议中所指北京的房屋为被告马金平在北京市朝阳区周庄嘉园二期的商服楼，与《房屋买卖协议书》中的房屋无关，且《补充协议》至今并未履行。原告呼兴义为证明自己的主张，向本院提交了《房屋买卖协议书》、收据、被告马华棠在鄂尔多斯市伊金霍洛旗公安局找其询问时承认用卖房款折抵被告马金平欠原告呼兴义钱款的询问笔录、被告马金平欠原告呼兴义钱款的证据、被告马金平与案外人李×的抵债协议及案外人刘×收到被告马金平北京购楼入股金的收条等。对此，被告马华棠认可《房屋买卖协议书》及收据；对鄂尔多斯市伊金霍洛旗公安局找其询问情况的询问笔录认为是该公安局违法办案，不予认可。被告马金平认可《房屋买卖协议书》及欠原告呼兴义7千余万钱款的事实，对原告呼兴义称《补充协议》与《房屋买卖协议书》无关的意见不予认可。另查，被告马华棠向本院提交内蒙古自治区鄂尔多斯市中级人民法院（2013）鄂中法民四初字第13号民事裁定书，本案诉争的11×号房屋被该院依法查封。原告对此无异议，但仍坚持其诉讼请求。被告马金平向本院提交《补充协议》及与原告呼兴义的电话录音。原告呼兴义认可签订过《补充协议》，但认为与《房屋买卖协议书》的履行无关；对录音不予认可。关于《补充协议》的履行及所涉及土地的合法权利凭证，被告马金平不能出示证据予以证明。另，原告提出其于2013年1月19日与北京×物业管理有限公司二分公司签订了该套房屋的物业管理使用协议，但尚未接收该套房屋。对此，马华棠不予认可。原告呼兴义向本院提交了被告马华棠亲笔签字移交11×号房的书证和物业合同等，被告马华棠认可其亲笔签字的书证，不认可物业合同。
以上事实，有《房屋买卖协议书》，收据，鄂尔多斯市伊金霍洛旗公安局的询问笔录，被告马金平给原告呼兴义所写欠条及原告呼兴义给被告马金平汇款的凭证，被告马金平与案外人李×的抵债协议，案外人刘×收到被告马金平北京购楼入股金的收条，《补充协议》，（2013）鄂中法民四初字第13号民事裁定书，被告马华棠亲笔签字移交11×号房的书证，物业合同以及当事人的陈述等在案佐证。
本院认为：根据本案查明的事实，原、被告三方经协商签订《房屋买卖协议书》。该协议书签订后，原告呼兴义并未向被告马华棠支付购房款，但被告马华棠为原告呼兴义出具了收款收据。后原告呼兴义要求被告马华棠向其交付房屋，被告马华棠以原告呼兴义未交购房款为由予以拒绝，致使原告呼兴义诉至本院。诉讼中，原告呼兴义虽提交了《房屋买卖协议书》，称原告呼兴义未交购房款是三方经协商由被告马华棠替被告马金平偿还欠原告呼兴义的钱款，被告马金平对此表示认可，原告呼兴义亦提交了被告马华棠出具的收款收据及被告马华棠向有关公安机关承认用卖房款为被告马金平折抵债务的书证，但因被告马华棠现不同意为被告马金平用卖房款折抵债务，被告马金平亦根据《补充协议》不同意被告马华棠为其向原告呼兴义折抵欠款，而原告呼兴义与被告马金平对二人之间的债权债务数额意见不一，现尚不确定；原告呼兴义称被告马华棠愿意以房为被告马金平抵债，现尚不确定；原、被告签订的《房屋买卖协议书》体现出的是买卖房屋还是以房抵债，现尚不确定。故原、被告订立《房屋买卖协议书》的意思表示不真实，该《房屋买卖协议书》应认定为无效。原告呼兴义的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第五十五条第（二）项，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，判决如下：
驳回原告呼兴义的诉讼请求。
案件受理费23530元，由原告呼兴义负担（已交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 全玉海
审 判 员 敖文燕
人民陪审员 杨金柱
二〇一四年三月十四日
书 记 员 谢 霖