广东省广州市花都区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0114民初1756号
原告：侯新娴，住广州市花都区。
委托代理人：吴孟栓，广东经国律师事务所律师。
被告:任伟彰，住广州市花都区。
被告:易志强，住广州市番禺区。
委托代理人：梁炜华，广东智洋律师事务所律师。
第三人:刘小涛，住四川省岳池县。
原告侯新娴诉被告任伟彰、易志强，第三人刘小涛物权保护纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员刘丽琼独任审判，于2016年3月9日公开开庭进行了审理。原告侯新娴的委托代理人吴孟栓，被告任伟彰，被告易志强及其委托代理人梁炜华，第三人刘小涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：花都区人民法院在执行广州花都稠州村镇银行股份有限公司（以下简称稠州银行）与任伟彰借贷合同纠纷一案中，依法将被告任伟彰名下的位于广州市花都区新街大道67号5栋36号商铺进行拍卖。2015年11月5日，原告通过公开竞价竞得涉案商铺，同时法院也作出（2015）穗花法执字第947-1号执行裁定书，裁定涉案商铺所有权及相应的其他权利归买受人即原告所有，产权自裁定书送达起转移，原告于2015年11月在房管部门办理了产权登记。原告取得产权后立即向涉案商铺的承租人即本案第三人刘小涛主张租金权利（租期于2016年5月7日届满），但刘小涛暂不支付租金，称被告易志强也向其收租，须由法院确认向哪方交租。被告易志强称其对涉案商铺享有20年租赁权。原告认为，原告是涉案商铺新产权人，被告任伟彰、易志强的行为，严重侵害了原告对涉案商铺享有的合法权益，被告易志强无权对涉案商铺主张享有20年租赁权。据此，请求法院判令：1、确认被告易志强对2015年11月25日不享有租赁权等一切权利；2、两被告不得妨碍原告对涉案商铺行使所有权及相应的其他权利，两被告不得对涉案商铺收取租金，若已收取租金的，必须返还原告（从原告取得商铺所有权之日起计算至2016年5月7日原租期届满时止）；3、本案诉讼费由两被告承担。
诉讼中，原告变更第1项诉讼请求为：确认被告任伟彰与易志强于2014年5月13日签订的租赁合同无效。并将第2项诉讼请求的租金起算日明确为2015年11月18日。
被告任伟彰辩称：我与易志强签订租期为20年的租赁合同是真实的，易志强已向我支付20年租金。对易志强提供的证据我全部予以确认。
被告易志强辩称：我方提供的租赁合同已明确两被告签订的合同是双方的真实意思表示、合法有效，且易志强向任伟彰支付了20年租金。涉案商铺拍卖时我方已提交相关证据证明涉案商铺易志强享有20年承租权，根据合同法规定，买卖不破租赁，原告是在易志强取得涉案商铺的租赁权后才取得所有权的，因此易志强享有继续承租涉案商铺的权利。请求法院驳回原告的诉讼请求。
第三人刘小涛述称：2012年11月5日我与任伟彰签订租赁合同，向任伟彰承租涉案36号商铺，2014年9月我与易志强签订了涉案商铺的租赁合同，双方约定继续履行我与任伟彰签订的租赁合同，之后租金支付给易志强。
经审理查明：涉案商铺位于广州市花都区新街大道67号5栋36商铺，原所有权人为任伟彰，现所有权人为侯新娴。
2013年10月9日，任伟彰与稠州银行签订《最高额抵押合同》及《最高额抵押合同补充协议》，约定任伟彰以涉案商铺及广州市花都区新街大道67号5栋38号商铺共两个商铺作为抵押向稠州银行贷款，最高限额为300万元，最高债权额的债权确定期间为2013年10月9日至2016年10月8日，该笔最高额债权项下单笔信用业务品种、金额、期限、利率、还款方式以单笔融资业务合同为准。合同签订后，涉案商铺于2013年10月21日办理了抵押登记。
2013年10月25日，任伟彰与稠州银行签订《个人创业（经营性）贷款合同》（编号：2013581000100055145），合同约定任伟彰向稠州银行贷款300万元，贷款期限自2013年10月25日至2014年10月24日。合同签订后，稠州银行向任伟彰放款300万元。因任伟彰未按时还款，2014年10月24日，任伟彰（乙方）与稠州银行（甲方）及担保人广州融金投资发展有限公司（丙方）又签订《借款展期合同》（合同编号：20145810001100155415），约定乙方由于资金周转困难原因不能按借款合同（编号：2013581000100055145）约定的还款期偿还借款本金，经三方协商一致甲方同意对乙方所欠借款本金300万元予以展期，期限三个月，展期到期日为2015年1月23日。2014年此展期合同在广州市花都公证处办理了具有强制执行效力的债权文书公证，公证书编号为（2014）粤广花都第19905号。
后任伟彰未能按期偿还借款，稠州银行向本院申请强制执行，本院以（2015）穗花法执字第947号立案受理，在执行过程中依法拍卖了涉案商铺，侯新娴拍得涉案商铺。本院于2015年11月18日作出（2015）穗花法执字第947-1号执行裁定书，裁定涉案商铺所有权及相应的其他权利归买受人侯新娴所有，自本裁定送达买受人侯新娴时起转移。2015年11月25日本院向侯新娴送达了上述执行裁定书。2015年12月14日，涉案商铺变更登记至侯新娴名下。
另查明，2012年11月5日，任伟彰（甲方）与刘小涛（乙方）签订《花都区物业租赁合约》，约定甲方将涉案商铺租赁给乙方使用，租赁期限为2012年11月22日起至2016年5月22日止，每月租金2750元，乙方按月交租并缴纳押金7500元。合同签订后，刘小涛使用涉案商铺至今。
2014年5月13日，任伟彰（甲方）与易志强（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将涉案商铺出租给乙方，租赁期限从2014年5月13日起至2034年5月12日止，共20年。每年租金48000元，本合同签订起十日内，乙方一次性支付二十年租金给甲方，合同签订之日起七天内，甲方将商铺移交给乙方使用。
庭审中，易志强陈述其共分四次以现金或转帐方式向任伟彰支付了二十年的全部租金，支付完租金后才与任伟彰才签订涉案租赁合同。任伟彰对此予以确认。
2014年9月29日，易志强与刘小涛就涉案商铺签订《花都区物业租赁合约》，合同内容除增加“租金每年递增10%”外，其余内容与任伟彰和刘小涛签订的合同一致。签订合同后刘小涛从2014年9月起将租金支付给易志强，从2015年5月开始，刘小涛每月以转帐方式向易志强支付租金3654元，刘小涛向易志强缴纳租金至2015年12月22日止，之后的租金因侯新娴也向其主张，因此不知该向谁缴纳，故2015年12月22日之后的租金未缴纳。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”合同是双方的合意，依法成立的合同自成立时生效，只有在符合上述条款的情况下才属无无效合同。就本案查明的事实来看，无充分证据证明任伟彰与易志强之间的租赁合同存在符合上述条款之情形。因此，侯新娴要求确认任伟彰与易志强之间签订的租赁合同无效的请求，依据不足，本院不予支持。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自已承担。”任伟彰在2013年10月9日与稠州银行签订《最高额抵押合同》，将涉案商铺抵押给稠州银行，并于2013年10月21日办理了抵押登记。任伟彰将已抵押的涉案商铺于2014年5月13日出租给易志强，该租赁行为发生在抵押权设定之后，不适用买卖不破租赁原则。因任伟彰未按时偿还借款，抵押权人稠州银行为实现抵押权申请对涉案商铺进行拍卖，侯新娴作为抵押物的受让人，成为了涉案商铺新的所有权人，任伟彰与易志强之间的租赁关系对抵押物的受让人侯新娴不具有约束力，侯新娴自本院向其送达执行裁定书之日起享有涉案商铺的全部权利。自该日起涉案商铺的租金应由侯新娴收取，易志强无权收取。因此，侯新娴要求易志强返还自2015年11月25日起已收取的租金的请求，合法有据，本院予以支持，超出部分（2015年11月18日至2015年11月24日），无合法依据，本院不予支持。本案中，刘小涛向易志强缴纳租金至2015年12月22日，易志强应向侯新娴返还2015年11月25日至2015年12月22日共28天，按每月租金3654元计算为3410.4元（3654元÷30天×28天）。2015年12月23日起的租金刘小涛并未支付给易志强，因此，侯新娴要求易志强返还该部分租金的请求没有依据，本院不予支持。2015年12月23日起涉案商铺的租金应由刘小涛直接向侯新娴支付。如果易志强认为任伟彰出租抵押物（涉案商铺）造成其损失的，可另行向任伟彰主张权利。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十九条、第一百九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条的规定，判决如下：
一、被告易志强于本判决发生法律效力之日起十日内向原告侯新娴返还涉案商铺租金3410.4元；
二、驳回原告侯新娴的其他诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费100元，由原告侯新娴负担50元，被告任伟彰、易志强负担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审判员 刘丽琼
二〇一六年四月二十一日
书记员 袁美华