西安市碑林区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）碑民初字第02713号
原告：西安太平戴维斯永绿物业管理有限公司，住所地：西安市高新区锦业路一号绿地世纪城物业公司。
法定代理人：钱杰，总经理。
委托代理人：苏卫红，陕西畅洋律师事务所律师。
被告：贾华先，男，1980年12月27日出生，汉族，西安传承坊餐饮管理有限公司经理。
被告：西安传承坊餐饮管理有限公司，住所地：西安市碑林区南二环东段323号绿地乐和城商业广场。
法定代表人：孙雨，总经理。
共同委托代理人：何宏明，陕西新庆律师事务所律师。
共同委托代理人：于考文，陕西新庆律师事务所律师。
原告西安太平戴维斯永绿物业管理有限公司（以下简称太平物业公司）与被告贾华先及被告西安传承坊餐饮管理有限公司（以下简称传承坊餐饮公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告太平物业公司委托代理人苏卫红、被告贾华先及被告传承坊餐饮公司共同委托代理人何宏明到庭参加诉讼。本案现己审理终结。
原告太平物业公司诉称，二被告未按约向其缴付物业管理等费用，经其多次催要未果。现起诉来院，请求判令二被告向其缴付物业管理费305995.41元、卫生费20399.69元、水费16686.52元及电费39790.1元，四项合计382871.72元，并由二被告承担本案诉讼费用。
被告贾华先辩称，在被告传承坊餐饮公司设立之前，其作为发起人代理被告传承坊餐饮公司签订了房屋租赁合同，被告传坊餐饮公司在工商部门注册登记后，各种费用均由被告传承坊缴纳，因此其作为本案被告不适格。
被告传承坊餐饮公司辩称，被告贾华先代其签订的房屋租赁合同是与绿地集团西安雁南置业有限公司（以下简称雁南置业公司）签订的，合同中任何一个条款都没有体现原告太平物业公司，所以原告太平物业公司作为本案原告主体不适格。
经审理查明，2013年3月19日，雁南置业公司与被告贾华先签订了一份《租赁合同》，雁南置业公司将其所有的位于西安市雁塔区南二环西安雁塔绿地乐和城商业广场（S01商业）四层402、404号2626.57㎡商铺租赁给被告贾华先经营餐饮业；租赁期限为8年，自2013年8月1日起至2021年7月31日止；装修期为3个月，装修期内，被告贾华先无需承担租金，但是应当承担装修管理费以及该房屋发生的水、电、燃气、热力等公用事业费用；被告贾华先在该房屋内经营品牌为大风炊火锅（餐饮），经营项目为川味火锅及川菜；作为该房屋的承租人，被告贾华先应当自计租日起，向物业服务公司交纳该房屋的物业服务费，物业服务费收费标准为每平方米每月15元；物业服务费支付方式为，以三个月为一个交费期，除第一期物业服务费外，被告贾华先应当在每个交费期最后一个月的20日前，向原告太平物业公司一次性足额支付下个交费期费用，第一期物业服务费应于进场前支付，应交物业服务费为118195.65元；自进场日起，被告贾华先应当承担并支付该房屋所发生的水、电、燃气等公用事业费；被告贾华先承诺遵守乐和城管理公约或临时管理规约，并尊守雁南置业公司和物业服务公司制定并不时修改的关于乐和城各方面管理的一切规章制度（包括装修守则、商户手册、统一经营管理守则、营业员手册、房屋及设施设备使用要求等）。双方确认，前述物业管理公约或临时管理规约及商业广场管理规章制度内容不得违反法律法规强制性规定；被告贾华先应与物业服务公司签署物业管理服务协议，被告贾华先在物业管理服务协议项下义务和责任也构成对雁南置业公司的单方承诺，雁南置业公司有权直接援引向被告贾华先主张权利。物业服务公司有权直接援引本合同有关物业管理服务约定向被告贾华先主张权利。当日，雁南置业公司还与被告贾华先签订了一份西安雁塔绿地乐和城租赁合同《补充协议》，约定：雁南置业公司同意，自雁南置业公司向被告贾华先交付房屋至项目整体正式营业期间为免租装修期；雁南置业公司同意，项目整体正式营业后，雁南置业公司免除被告贾华先6个月租金。该免租期间分季度使用，自项目正式开业后每季度适用一个月免租期，直至6个月免租期使用完毕为止；免租装修期内，被告贾华先除承担该房屋发生的水、电、燃气等公用事业费外，无需承担房屋租金以及物业管理费用；租赁期间，被告贾华先交物业服务费均按每平方米每月15元人民币计算，该物业服务费已经包括空调（冷气）、暖气、电梯、保安、清洁、废物处理、公共区域设施维护和保养、公共区域保险及相关物业服务的所有费用。2013年4月27日，被告传承坊餐饮公司在西安市工商行政管理局注册登记，股东有被告贾华先及被告传承坊餐饮公司法定代表人孙雨。2013年6月28日，被告传承坊餐饮公司向原告太平物业公司交付建筑垃圾费5000元。2013年12月9日，雁南置业公司与原告太平物业公司签订了一份《前期物业服务合同》，雁南置业公司将其东至太乙路、西至雁塔路、南至南二环、北至鲁家村北路区域内，建筑面积96491.33㎡住宅、商业用房的前期物业管理事宜交于原告太平物业公司；在物业管理区域内，原告提供的其他服务包括以下事项：代收水、电费、代收取暖费、代收垃圾处理费、为业主自用部分的设施设备提供有偿服务，由双方约定；商业用房服务费用标准为按市场调节价，具体由雁南置业公司与房屋使用人约定。2013年11月8日被告传承坊餐饮公司正式开业，从当日起被告传承坊餐饮公司应承担该房屋的物业服务等费用。从2013年12月份开始，原告太平物业公司每月都将水、电抄表明细及水、电缴费通知单交给被告传承坊餐饮公司，该公司相关人员均在签收单上签字确认。但被告传承坊餐饮公司未依约向原告太平物业公司缴付物业等相关费用。截止2014年6月30日，被告传承坊餐饮公司应付原告太平物业公司物业管理费305995.41元、水费16686.52元、电费39790.1元，三项合计362472.03元。
以上事实，有西安雁塔绿地乐和城《租赁合同》一份、西安雁塔绿地乐和城租赁合同《补充协议》一份、《前期物业服务合同》一份、2013年6月28日西安太平戴维斯永绿物业管理有限公司《收款收据》一份、水电抄表明细八份、西安太平戴维斯永绿物业管理有限公司缴费通知单》6份、《S01商场水电费、物业费签收单》三页，当事人的陈述及庭审笔录在卷佐证。
本院认为，雁南置业公司与被告贾华先签订的西安雁塔绿地乐和城《租赁合同》及《补充协议》、雁南置业公司与原告太平物业公司签订的《前期物业服务合同》各方意思表示真实，内容合法，应为有效。被告贾华先在被告传承坊餐饮公司设立之前代表被告传承坊餐饮公司与雁南置业公司签订房屋《租赁合同》，该合同的相关权利义务应由成立后的被告传承坊餐饮公司承担。双方在《租赁合同》中约定，房屋的承租人应当自计租日起向物业服务公司交纳该房屋的物业服务及水、电等费用，并在合同中约定了物业服务费的收费标准及交费方式。雁南置业公司与被告贾华先签订《租赁合同》后，将其住宅、商业用房的物业服务交于原告太平物业公司，并与原告太平物业公司签订了《前期物业服务合同》，该合同使原告太平物业公司与被告传承坊餐饮公司之间自然形成了物业服务合同法律关系。被告传承坊餐饮公司在房屋租赁期间应向原告太平物业公司缴纳物业等相关费用，被告传承坊餐饮公司从开业至今拒不向原告太平物业公司缴纳物业等相关费用，己构成违约，应承担本案向原告太平物业公司缴纳物业等相关费用的义务。雁南置业公司与被告贾华先签订的西安雁塔绿地乐和城租赁合同《补充协议》中约定，免租装修期间内，承租方除承担该房屋发生的水、电、燃气等公用事业费外，无需承担房屋租金以及物业管理费用。被告传承坊餐饮公司从2013年11月8日开始正式营业，原告太平物业公司当日开始计算和收取物业服务费符号双方在合同中对物业服务费收取的相关约定。现原告太平物业公司请求被告传承坊餐饮公司缴付2013年11月8日至2014年6月30日的物业服务费305995.41元、水费16686.52元、电费39790.1元，事实清楚，证据充分，其请求依法应予支持。在被告贾华先与雁南置业公司签订的西安雁塔绿地乐和城租赁合同《补充协议》中约定，租赁期间，被告贾华先交物业服务费均按每平方米每月15元人民币计算，该物业服务费已经包括空调（冷气）、暖气、电梯、保安、清洁、废物处理、公共区域设施维护和保养、公共区域保险及相关物业服务的所有费用。该约定说明每月每平方米收取15元的物业服务费中包含清洁及废物处理等物业服务的所有费用，现原告太平物业公司要求被告传承坊餐饮公司按每月每平方米缴付卫生费不符合双方在合同中的约定，故其要求被告传承坊餐饮公司缴付卫生费20399.69元的诉讼请求，本院不予支持，应依法驳回。最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）第二条规定，发起人为设立公司以自己的名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。本案被告贾华先为设立被告传承坊餐饮公司于2013年3月19日与雁南置业公司签订了《租赁合同》，2013年4月27日被告传承坊餐饮公司在西安市工商行政管理局注册登记后，履行了被告贾华先与雁南置业公司签订的《租赁合同》，并于2013年6月28日向原告太平物业公司交付建筑垃圾费5000元，因此应由被告传承餐饮公司承担本案的相关责任，原告太平物业公司要求被告贾华先与被告传承餐饮公司共同承担本案相关责任的请求不符合法律的规定，应予驳回。被告传承坊餐饮公司在庭审中辩称，被告贾华先与雁南置业公司签订的《租赁合同》中任何一个条款都没有体现原告太平物业公司，所以原告太平物业公司作为本案原告主体不适格。被告贾华先与雁南置业公司签订的《租赁合同》第十二条第2项规定：“被告贾华先应与物业服务公司签署物业管理服务协议，被告贾华先在物业管理服务协议项下义务和责任也构成对雁南置业公司的单方承诺，雁南置业公司有权直接援引向被告贾华先主张权利。物业服务公司有权直接援引本合同有关物业管理服务约定向被告贾华先主张权利”。该条中明确约定了物业服务公司有权直接引用《租赁合同》向承租方主张权利，故被告传承餐饮公司的原告太平物业公司作为本案原告主体不适格的辩解理由不能成立。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）第二条之规定，判决如下：
一、本判决生效十日内被告西安传承坊餐饮管理有限公司一次性向原告西安太平戴维斯永绿物业管理有限公司缴付2014年6月30日之前物业费305995.41元、水费16686.52元及电费39790.1元，三项合计362472.03元。
二、驳回原告西安太平戴维斯永绿物业管理有限公司要求被告贾华先缴付物业费、水电费的诉讼请求。
三、原告西安太平戴维斯永绿物业管理有限公司其余之诉驳回。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
诉讼费7042元，由原告西安太平戴维斯永绿物业管理有限公司负担305元，被告西安传承坊餐饮管理有限公司负担6737元（此款原告己预交，被告在付上款时一并直付原告）。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 吴养奇
人民陪审员 郑俊仙
人民陪审员 崔来军
二０一四年九月十八日
书 记 员 申丽敏