河北省香河县人民法院民 事 判 决 书（2018）冀1024民初1265号原告(反诉被告）：香河县龙盛房地产开发有限公司，住所地香河县淑阳镇康宁路。法定代表人：薛军，总经理。委托诉讼代理人：张雪冬，香河县淑阳镇光明法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：张庆，男，1984年10月2日出生，汉族，现住北京市西城区。委托诉讼代理人：黄平，女，1963年5月4日出生，汉族，现住北京市西城区，系原告母亲。原告香河县龙盛房地产开发有限公司（反诉被告，以下简称原告）与被告张庆（反诉原告，以下简称被告）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年3月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告龙盛公司的委托诉讼代理人张雪冬、被告张庆的委托诉讼代理人黄平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。香河县龙盛房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付原告逾期付款违约金362600元。2、本案案件受理费由被告负担。事实与理由：原告经批准开发建设的商品房燕都鑫城小区位于京津公路安平镇东侧。原、被告双方签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定被告购买该小区二期8号楼1单元0701室，建筑面积134.93平方米，每平方米5195.41元。被告支付首付款211016元，余款490000元以按揭贷款方式支付。被告支付首付款后，被告未能办理按揭贷款，直至2017年11月9日，被告支付剩余490000元。依照双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第二条约定，逾期付款，应按未履行部分的日万分之五支付滞纳金，合同继续履行。被告于2013年10月14日交付首付款，依照《商品房买卖合同》第六条约定，按揭部分应于签订合同后7日内交齐办理按揭贷款的所有手续并办理完毕按揭全部手续，如因买受人原因未能及时按时办理，买受人则从逾期之日起，按照主合同第七条承担违约责任。至被告交清房价款490000元，逾期付款违约天数为1480天（2013年10月21日至2017年11月9日），根据《商品房买卖合同补充协议》约定被告应给付原告违约金362600元。双方签订的《商品房买卖合同》第六条、第七条对付款方式及期限、买受人逾期付款的违约责任等作出明确约定。《商品房买卖合同补充协议》就相关付款事宜作出补充，并就补充协议的效力（第13条第3项）予以约定，本状以该《补充协议》为据主张被告支付违约金均系双方真实意思表示，不违反双方约定。依据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第24条：买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。第二款：买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。据此，法律依据明确，理据充分，双方均应依约履行。被告逾期支付房价款，应接受合同约束。且违约金的数额和计算方法由双方自愿约定，意思表示真实，依约定向原告支付逾期付款违约金符合同约定，被告应予履行。为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。张庆辩称，不同意原告的诉讼请求。违约的是原告，原告属于重复起诉。一审判决中已经认定违约金不支持了。我的按揭贷款和所有手续都是真实有效的，我的银行卡都办好了。反诉原告张庆诉称：1、请求法院判令双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第二条、第十三条第三项无效。2,本案案件受理费由被反诉人负担。事实与理由：被反诉人经批准开发建设的商品房燕都鑫城小区位于京津公路安平镇东侧。反诉人与被反诉人双方签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定反诉人购买该小区二期8号楼01单元701室，建筑面积134.93平方米，每平方米5195.41元。反诉人支付首付款211016元，余款490000元以按揭贷款方式支付。反诉人按约定交齐按揭贷款所需材料并签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》后，数次电话催促被反诉人协助办理遭到各种理由拒绝，最后无奈报警在销售处将按揭所需材料取回。被反诉人于2016年初以反诉人违约为由将反诉人告至法院，经一审(2016)冀1024民初571号、二审(2016)冀10民终3344号、再经(2017)冀1024民初351号判决均驳回被反诉人所有诉讼请求，反诉人在被反诉人拒收余款的情况下于2017年05月04日将涉案购房尾款490000元汇至法院账户。以上事实，有商品房买卖合同、(2016)冀1024民初571号、(2016)冀10民终3344号、(2017)冀1024民初351号民事判决书等证据予以证实。据此反诉人不但没有违约，违约的倒是被反诉人，该《商品房买卖合同补充协议》是在反诉人交纳首付款签订合同后无奈被签下的。被反诉人利用其优势地位通过签署补充协议的方式达到侵害反诉人利益的行为令人发指，如果每个购房人先看《补充协议再交定金及首付，恐怕一套房都卖不掉，《补充协议》第二条所约定的逾期付款，应按未履行部分的日万分之五支付滞纳金合同继续履行。明显单方面加大买受人购房风险，而没有对被反诉人任何约束；第十三条第3项则将之前商品房广告夸大（不限购、不限贷）虚假、不实之宣传一笔勾销，不难看出被反诉人之险恶用心。以上《补充协议》条款的内容明显单方面加大了反诉人承担违约责任的比例及成度，为之前、违规、虚假骗人之广告行为自圆其说，是针对反诉人单方约定的格式条款，违反合同法的公平原则，属于无效条款。反诉被告龙盛公司辩称，反诉请求不成立，双方买卖合同及补充协议均是真实意思表示，不存在法律规定的无效情形。应当驳回反诉人诉请。本院经审理认定事实如下：2013年原、被告双方签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定被告购买该小区二期8号楼1单元0701室，建筑面积134.93平方米，每平方米5195.41元。2013年10月14日被告支付首付款211016元，余款490000元以按揭贷款方式支付,但按揭一直未能办理。合同约定交房时间2014年5月31日。直至2017年5月4日，被告将房款490000元交至法院。'《商品房买卖合同》第六条约定，按揭部分应于签订合同后7日内交齐办理按揭贷款的所有手续并办理完毕按揭全部手续，如因买受人原因未能及时办理按揭，买受人则从逾期之日起，至实际付清之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.1的违约金，合同继续履行。《商品房买卖合同补充协议》第二条约定，逾期付款，应按未履行部分的日万分之五支付滞纳金，合同继续履行。2016年，龙盛公司起诉张庆，请求判令解除双方签订的商品房买卖合同，并支付逾期付款违约金14020.32元，本院对龙盛公司请求予以驳回。龙盛公司不服提起上诉，中级法院维持原审判决。2017年，张庆起诉龙盛公司，请求继续履行商品房买卖合同及补充协议，将涉案房屋交付张庆，并配合原告办理房屋产权登记手续，本院判决支持张庆的诉讼请求，龙盛公司未上诉。本院认为，原告龙盛公司与被告张庆签订的商品房买卖合同及补充协议合法有效，应受法律保护，双方商品房买卖也在履行当中，龙盛公司已经交付了房屋。双方签订的《商品房买卖合同》约定，按揭部分应于签订合同后7日内交齐办理按揭贷款的所有手续并办理完毕按揭全部手续，如因买受人原因未能及时办理按揭，买受人则从逾期之日起，至实际付清之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.1的违约金，合同继续履行。《商品房买卖合同补充协议》第二条约定，逾期付款，应按未履行部分的日万分之五支付滞纳金，合同继续履行。被告认为《补充协议》条款的内容明显单方面加大了反诉人承担违约责任的比例及成度，是针对被告单方约定的格式条款，违反合同法的公平原则，属于无效条款。本院认为，原被告双方签订的买卖合同及补充协议均系双方真实意思表示，客观真实，签订合同时原告不存在欺诈、胁迫行为，商品房买卖合同补充协议合法有效，违约金应按双方确认的未履行部分的日万分之五计算。因此被告请求确认双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第二条、第十三条第三项无效，本院不予支持。双方约定因买受人原因未能办理按揭，买受人自逾期之日向出卖人支付违约金。庭审中，双方均未能够证明未能办理按揭贷款系对方原因造成。现原告逾期收到购房款，确有损失，且被告在后来明知不能贷款后未能及时交付全款，双方均应承担部分责任。原告在合同约定交房之日未交房，本院确定损失应自签订合同后20日计算至其应交房之日、即2014年5月31日，损失金额为41650元（490000*日万分之五*170天），原被告各负担一半，被告支付原告20825元。其余损失原告自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，判决如下：一、被告张庆支付原告香河县龙盛房地产开发有限公司逾期付款违约金20825元。于判决生效后五日内履行。二、驳回反诉原告的诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3370元，减半收取计1685元，由被告张庆负担185元，由原告香河县龙盛房地产开发有限公司负担1500元。反诉费50元，由反诉原告自行负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。审判员  王金生二〇一八年七月十四日书记员  张宗杰