云南省大理市人民法院民 事 判 决 书（2014）大民二初字第441号原告（反诉被告）：周某飞，男，汉族，1982年1月24日生，云南省大理市人，住大理市。委托代理人：何本研，云南安华律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：鲁某仙，女，汉族，1967年4月7日生，云南省大理市人，住大理市。委托代理人：倪勇，云南榆泰律师事务所律师，一般授权代理。委托代理人：陈俊英，男，汉族，1963年7月29日生，广东省普宁市人，个体户，住址，系被告丈夫。特别授权代理。原告周某飞诉被告鲁某仙买卖合同纠纷一案，本院于2014年9月16日立案受理后，被告鲁某仙提起反诉，本院决定合并审理，依法由审判员董琼适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周某飞及其委托代理人何本研，被告鲁某仙的委托代理人倪勇，陈俊英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周某飞诉称：被告公开出售其坐落于大理市的房地产，经原、被告协商一致，双方于2013年8月13日签订了《房地产买卖契约》，约定：甲方（被告鲁某仙）决定将坐落于大理市下关福兴路村41号房屋转卖给乙方（原告周某飞），双方协商买卖价格为人民币550,000元整。同时双方还约定了预付定金、付款方式、过户时间、违约责任等。违约责任：任何一方违约，承担违约金50,000元。协议签订后，原告于2013年8月13日交给被告购房定金50,000元，8月20日原告通过银行转账支付给被告200,000元，9月13日支付100,000元、10月16日转账支付给被告200,000元，合计支付了550,000元。2013年10月16日，双方还补充签订了《房屋买卖补充条款》，约定过户后，办理报建手续双方的权利义务等内容。原告为支付给被告以上款项，2013年8月19日向大理华兴小额贷款股份有限公司贷款150,000元，同时支付该公司咨询费450元，工本费30元，印花税7.5元，支付2013年8月19日至2013年9月20日利息3,081元；2013年9月18日向中国银行股份有限公司大理州分行贷款200,000元，支付云南兴业融资担保有限公司担保费3,675元，以及利息13,413.44元；2014年1月15日向中国邮政储蓄银行股份有限公司大理市支行贷款340,000元，支付利息17,798.2元。此后原告申请对交易的房地产地籍调查，支付了测绘费800元。由于被告与邻居未协调好，未能按照双方的约定将房地产过户到原告名下。综上所述，原告提出以下诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《房地产买卖契约》以及《房屋买卖补充条款》；2、判令被告返还购房款550,000元；3、判令被告支付因购房支付的测绘费800元、购房贷款的咨询费450元、工本费30元、印花税7.5元，双倍返还购房定金50,000元，并支付违约金50,000元，合计101,287.5元；4、案件受理费、保全费由被告承担。被告答辩及反诉称：原、被告双方于2013年8月13日自愿签订《房产契约》，在履约过程中，原告违约在先，导致无法过户，1、被告分四次收到原告购房款550,000元（含50,000元定金），与此同时交给原告两证，被告分别于2013年9月5日，2014年4月25日向大理市房管局申请公告，公告期满，均无异议，进行下一程序时，原告于2013年10月21日突然变故，称暂不办理过户手续，所以双方未能过户，属于原告违约；2、2014年7月10日，被告要求过户时，原告在确认书中确认他决定将该交易房转让给第三方（即李兴能），对此被告也积极配合，之后原告与第三方的交易未能成交。原告在起诉中提出的主张与事实不符，被告同意解除双方协议，但原告主张赔偿印花税、利息等损失被告不同意，现被告提出以下反诉：1、判令解除双方于2013年8月13日签订的《房地产买卖契约》；2、判令原告承担违约金50,000元，以及支付的定金50,000元不再返还；3、判令原告承担本案反诉费。为证明自己的诉讼主张，原告向本院提交了如下证据：一、《房地产买卖契约》，以证明被告将其房产出售给原告，约定了双方的权利义务；二、《房屋买卖补充协议》，证明双方对权利义务的补充约定；三、房屋所有权证、国有土地所有权证各1本、照片一组，以证明房产的基本情况；四、收据1份、以证明原告交付被告的定金为50,000元；五、收条3份，以证明原告分三次向被告支付购房余款500,000元；六、地籍调查表、宗地图、界址点坐标及面积计算成果表、发票，以证明大理州国土资源规划研究院对原、被告交易的房地产的地籍情况进行调查并出具了以上材料，原告支付了测绘费800元；七、分摊协议，以证明分摊面积46.22平方米属于原、被告交易范围，但被告与邻居未协调好，不能过户，已违约；八、中信银行进账单、利息凭证、收据，以证明原告为支付房款向大理华兴小额贷款股份有限公司贷款150,000元以及支付一个月利息3,081元、咨询费450元；九、中国银行股份有限公司个人循环贷款额度协议、抵押循环贷款合同、客户回单，以证明原告为支付房款向中国银行贷款200,000元；十、委托担保合同，以证明原告为贷款支付云南兴业融资担保公司担保费用3,675元；十一、贷款已还款明细单，以证明原告支付房款向中国银行贷款200,000元及11个月的利息13,413.44元；十二、个人最高额抵押合同、活期明细，以证明原告为支付房款贷款340,000元。经质证，被告对原告提交的第一组至五组证据无异议、第六、七组证据真实性无异议，对证明方向不认可；证据八至十二组关联性、证明方向均不认可。本院认为，原告提交的第一至五组证据内容真实，来源合法，与本案具有关联性，本院予以确认；第六、七组证据被告对真实性无异议，本院予以确认；证据八至十二组与本案无关联，被告不认可，对其证明力本院不予确认。被告就其答辩主张及反诉请求提交以下证据：一、被告身份证复印件，证明被告的身份信息；二、土地使用证、房屋产权证复印件，证明被告对出售的房产拥有产权；三、《房地产买卖契约》证明原、被告对房产买卖的约定；四、房地产登记公告（201318号），以证明被告对出售的房产向大理市房管局申请出售公告，公告期届满无异议；五、凭证委托书，以证明原告收到被告交付的房产证、土地证，原告要求暂不办理过户，委托被告转卖；六、确认书，以证明原告再次确认放弃房产过户给本人，要求房产过户给他指定的第三方；七、大市房地产登记公告（2014）第011号，以证明2014年4月23日，被告按原告要求再次向房产局申请公告，公告期满无异议；八、《物业买卖合同》，以证明2014年7月11日，原告以被告代理人身份出售本案房产渔利，由于价高未成交；九、分摊协议，以证明被告与邻居签好分摊协议，被告无违约；十、《房地产买卖契约》，被告已经办理好四邻签字手续。经质证，原告对被告提交的第一组证据的三性无异议；第二至八组证据真实性无异议，对证明方向不认可；对第九、十组证据真实性不认可，有异议。本院认为，被告提交的第一至八组证据真实性原告无异议，以上证据来源合法，相互印证，本院对其证明效力予以确认；对第九、十组证据，属被告单方制作，原告有异议，本院不予确认。根据上述确认的证据及庭审中双方当事人的一致陈述，本院确认本案法律事实如下：2013年8月13日，原、被告签订了《房地产买卖契约》，约定：甲方（被告）将坐落于大理市下关福兴路村41号房屋卖给乙方（原告），房地产面积58.83平方米，买卖价格为人民币550,000元整；房款分四期支付：2013年8月13日预付定金50,000元，8月20日付房款200,000元，9月13日付100,000元，10月13日付200,000元；付第四期房款同时办理过户手续；任何一方违约，承担50,000元违约金。2013年10月16日，原、被告签订了《房屋买卖补充条款》，补充约定，上述房产在办理过户手续后，如房屋历史遗留原因、房屋自身原因等其他原告不能预知原因造成该房屋不能重建，被告将购房款550,000元退回原告，原告将产权手续还给被告，被告承担此次过户所产生的一切费用。办理房屋报建手续时被告配合原告，被告不得推诿，如不配合，将承担违约责任。协议签订后，原告如期支付了以上款项。被告将房权证“字第**房产证、大国用（1997）字第0012号土地证”交原告保管。经被告申请，2013年9月5日，大理房地产交易便民服务中心发布对原、被告交易的上述房产买卖登记公告（第2013018号），公告期十五日。公告期届满，2013年10月21日，原告向原告书面要求，暂不办理过户手续。2014年4月16日，原告向被告出具委托书，委托被告将涉案房产另行转卖，转卖价格需与原告商量，并由原告收回购房款。2014年4月原告以被告代理人身份与案外人李兴能签订《物业买卖合同》，将本案所涉房产出售给李兴能。2014年4月23日，被告按原告要求，又申请大理房地产交易便民服务中心发布被告与李兴能办理房屋转移登记的公告，公告期满无异议。2014年7月10日，原告向被告出具确认书，确认：被告已经按约办理了“大理市房地产登记公告（第2013018号）”，由于原告本人原因暂不办理过户手续；经本人考虑，决定将该房产转卖，并确认放弃《房地产买卖签约》约定将房产过户给原告的权利，原告已经付清给被告的房款由原告向第三方收取，被告应将房产过户办理给原告指定的第三方；原告不再提出其他任何主张。后，原告与第三方李兴能交易过程有争议，交易未果，该房产尚未变更登记。本院认为：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付货款的合同。本案中原、被告签订的《房屋买卖契约》、《房屋买卖补充条款》主体合法，意思表示真实，属于有效合同。合同履行期间，原告向被告支付购房定金50,000元以及购房余款500,000元；被告按约为原、被告房屋买卖向房产管理部门申请房产转移登记公示，公示期满无争议，由于原告要求被告暂不办理过户手续，原、被告买卖房产暂未办理转移登记；之后，原告将涉案房产再转卖，要求被告协助办理过户手续，被告又再次向房产管理部门申请房产转移登记公示，公示期满无争议，由于原告与案外人之间产生争议，致使本案房产未转移过户登记，原、被告之间房屋买卖至今未能过户责任在原告，属原告违约，被告已经依约履行了合同义务。现原告要求解除合同，被告同意解除合同，双方签订的《房屋买卖契约》、《房屋买卖补充条款》应当予以解除。合同解除后，根据合同履行情况，当事人可以要求恢复原状，赔偿损失等。原告起诉要求被告返还购房款550,000元的请求成立。根据双方合同中约定，任何一方违约，承担违约金50,000元，在合同履行过程中原告有违约，原告请求被告返还双倍定金50000以及承担违约金50,000元并承担购房款利息、测绘费、购房贷款咨询费、印花税1,287.5元的理由不成立，本院不予支持。被告根据双方约定反诉请求原告承担50,000元违约金有事实以及法律依据，本院予以支持，原告收存被告的房产证、土地证应当返还被告。由于原告已经承担了违约责任，被告再向原告主张适用定金条款不符合法律规定，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十七条、第一百一十六条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）周某飞与被告（反诉原告）鲁某仙签订的《房屋买卖契约》、《房屋买卖补充条款》；二、由被告（反诉原告）鲁某仙在本判决书生效后10日内返还给原告（反诉被告）周某飞购房款550,000元；三、驳回原告（反诉被告）周某飞的其他诉讼请求；四、由原告（反诉被告）周某飞在本判决书生效后10日内向被告（反诉原告）鲁某仙支付违约金50,000元并将“字第××号房产证、大国用（1997）字第0012号土地证”返还被告（反诉原告）鲁某仙；五、驳回被告（反诉原告）鲁某仙的其他反诉请求。案件受理费10,312元，减半收取5,156元，保全费3776元，合计8,932元，由原告（反诉被告）周某飞承担。反诉案件受理费2,300元，减半收取1,150元，由被告（反诉原告）鲁某仙承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉到大理白族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期间为二年。审判员 董 琼二〇一四年十二月二日书记员 赵文辉