安徽省淮南市大通区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖0402民初344号
原告：魏胜，男，1969年11月13日生，汉族，住安徽省淮南市田家庵区。
委托诉讼代理人：潘龙敏，安徽八公律师事务所律师。
委托诉讼代理人：丁桂新，安徽八公律师事务所实习律师。
被告：万铎，男，1968年6月28日出生，回族，住安徽省淮南市田家庵区。
委托诉讼代理人：冯戈弋，安徽法戈律师事务所律师。
原告魏胜与被告万铎房屋租赁合同纠纷一案，于2017年4月20日向本院起诉，本院受理后，因案情复杂，于2017年7月10日将本案转为普通程序审理，于2017年9月12日、2018年2月13日两次公开开庭进行了审理。第一次开庭原告魏胜及其委托诉讼代理人潘龙敏、丁桂新，第二次开庭原告魏胜及其委托诉讼代理人潘龙敏，两次开庭被告万铎及其委托诉讼代理人冯戈弋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
魏胜向本院提出诉讼请求：1、判令万铎向魏胜履行2014年5月1日《房屋租赁协议》，即支付自2016年6月1日-2017年5月31日租金300,000元，违约金60,000元、以后租金按照《房屋租赁协议》履行；2、本案诉讼费用由万铎负担。
事实与理由：位于淮南市经济技术开发区淮南市文悦商贸有限公司11号厂房原产权人系淮南市文悦商贸有限公司(以下简称文悦商贸)，该文悦商贸法定代表人为王文。因原告与文悦商贸以及王文之间存在债权、债务案件纠纷，后经淮南市田家庵区人民法院受理并于2016年2月2日依法裁定将位于淮南市大通经济技术开发区文悦商贸11号厂房抵付给魏胜。由于魏胜取得涉案抵偿房屋产权前，该抵偿房屋于2014年5月1日已经属于租赁状态。本着“买卖不破租赁”原则，魏胜取得涉案房产的同时也取得了涉案房产出租人的权利和义务，但魏胜在履行出租人的权益时，悉知万铎与王文在原租赁合同签订后又补充签订了一份“2014年6月1日的补充协议”，且将上述5月1日的租赁合同约定的期限延长至2020年5月31日，并用债权债务方式自2016年6月1日起抵偿租赁期全部的租金，因而导致魏胜出租人的权益无法实现，为此，魏胜向执行法院提出异议，后执行法院审查“2014年6月1日补充协议”签订时间为2015年7月之后，并非是“补充协议”上显示的时间，且由于在2015年6月魏胜已经取得了涉案房产的抵押权人，为此，执行法院答复认为“因房屋租赁与民间借贷是两个法律关系，双方为此产生纠纷，在执行程序中做出判定无法律依据，建议另案处理”。因此，魏胜现特诉讼至贵院。
万铎辩称，一、魏胜与王文，虚构借款抵押房产事实，骗取田区法院民事调解书和执行裁定。魏胜出借给王文990万元仅有借条，没有借款支付凭证，借条出具时间为2014年7月2日，魏胜据此提出虚假民事诉讼，骗取田区法院2015年6月12日出具的民事调解书。魏胜与王文2015年12月8日签订的“借款合同”和“个人房屋抵押合同”同样是虚构560万元借款抵押事实。该笔借款到期还款日为2020年12月8日，房产价值560万元，房屋抵押登记时间却是在2015年6月10日，令人费解。魏胜与王文串通合谋再次骗取田区法院(2015)田执字第00695号执行裁定书，原告与王文以上虚假诉讼违法行为损害答辩人承租合法权益，侵害答辩人对王文享有的合法债权，答辩人保留向田区法院申诉的权利。二、答辩人与王文签订房屋租赁协议合法有效，应受法律保护。王文因公司经营资金困难，陆续向答辩人借款合计120万元，王文提出用电子工业园11号楼租给答辩人，租金冲抵借款。2014年5月1日和6月1日，答辩人与王文签订的房屋租赁协议和补充协议。王文用租金冲抵借款120万元，这一事实在原告2016年起诉答辩人案件中予以承认，原告因此撤回起诉，王文与魏胜有债权债务关系，王文给原告出具虚假证明，意图损害答辩人对王文享有的债权，请求法庭驳回魏胜全部诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了当庭举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
(一)、对魏胜证据的认定
证据一、淮南市田家庵区人民法院（2015）田民一初字第02813号民事调解书（复印件）、（2015）田执字第00695号执行裁定书、房屋产权证书。证明魏胜已经合法取得涉案房屋，是涉案房屋的合法产权人。万铎认为：1、对房屋产权证书，真实性无异议，但该证书是2017年9月11日才取得，不能否定万铎与文悦公司、王文签订的房屋租赁协议；2、对民事调解书，魏胜应当向法庭提供原件，万铎代理人曾经到田区法院想调取该调解书的卷宗材料，但是田区法院答复该卷宗未归档，开庭前万铎也申请法院到田区法院调取，但是依然没有归档，无法调取，万铎对魏胜调解书的真实性提出质疑，该调解书有很多违反常理和法律规定的事实，第一该调解书记录的该案是2014年6月8日立案受理，调解书出具时间是2015年6月12日，该案已经超过一审审理期限，该调解书是使用的简易程序，第二该调解书记载的内容仅有990万元的总借条，原告没有提交借款的银行汇款凭证，调解书违反了最高法院审理民间借贷案件的相关规定，第三这笔借款是2014年6月开始借的，但是调解书是2015年6月12日制作，双方达成的协议990万是2015年6月19日一次性还清，也就是调解书生效七日内还清，按照王文的偿付能力不可能在七日内还清，综上，该案的顺利调解说明王文有和魏胜串通提起虚假民间诉讼，用以损害万铎的合法债权。3、对执行裁定书，制作时间是2016年2月2日，也就是魏胜获得11号厂房所有权时间是2016年2月份，晚于万铎与文悦商贸、王文签订的房屋租赁协议。本院经审查认为：万铎对不动产权证书无异议，对其证明效力予以认定；万铎虽提出不同意见，但没有提出足以推翻该生效法律文书的相反证据，故对该组证据中的（2015）田执字第00695号执行裁定书的证明效力予以认定；魏胜提交的（2015）田民一初字第02813号民事调解书虽系复印件，且万铎对其真实性提出异议，但该份证据与本院调取的（2015）田民一初字第02813号卷宗材料相一致，故对该份证据的证明效力予以认定。
证据二、2014年5月1日房屋租赁协议（复印件）。证明魏胜主张的事实依据，魏胜、万铎之间存在租赁关系，万铎应当按照协议约定支付相对应的租金和承担违约责任的事实依据。万铎认为：对该协议真实性、合法性、关联性均无异议，对证明观点有异议，根据合同相对性，本案万铎与文悦商贸存在租赁关系，与魏胜无关。本院经审查认为：万铎虽对魏胜的证明观点有异议，但对该证据的三性均无异议，故对该份证据的证明效力予以认定。
(二)、对万铎证据的认定
证据一、2014年6月5日，王文出具的借条，记载了借万铎现金100万元整，2014年4月8日王文出具的借条，记载借万铎现金20万元整，这都是王文事后补签的。证明王文和万铎之间存在民间借贷的法律关系。魏胜认为：真实性不发表意见，因为与魏胜无关，该证据与本案没有关联性。
证据二、银行转账汇款凭证五份。证明从2011年开始王文向万铎陆续借款100万元。魏胜认为：真实性无异议，但是与本案没有关联性。
证据三、2014年30万元租金收条、2015年30万元租金收条。证明2014年、2015年两年的租金已经结算完毕。魏胜认为：与本案魏胜主张没有关联性，魏胜主张的是2016年6月以后的租金。
证据四、以下所举证据为魏胜庭前提交给法庭而未当庭举证的证据(均系复印件)：1、2014年7月2日990万元王文签字、文悦商贸盖章出具给魏胜的借条；2、560万元借款合同和个人房屋抵押合同、抵押权设立申请表、淮房地产他证淮大字第15010939号证书。证明：1、990万元的借条从时间上看不包括2015年560万元借款；2、560万元借款时间是2015年12月8日-2020年12月8日，该2020年证明王文用租金抵偿万铎借款时间是到2020年5月底；3、房地产他证字抵押权是2015年12月8日注销的，说明560万元借款在2015年12月8日之前已经归还给魏胜，抵押权消灭；4、该借款合同和个人房屋抵押合同都是王文和魏胜串通伪造的。魏胜认为：1、该组证据借条990万元的真实性、合法性已经有田区法院作出审查和认定；2、借款合同560万元是990万元中拿出的一部分作抵押登记，个人房屋抵押合同和借款合同只是为了办理抵押登记签订，与本案争议的房屋租赁合同以及房屋所有权的取得没有关联性，已经有生效法律文书取代之前的债权人权益。本院经审查认为：该组证据已由（2015）田民一初字第02813号卷宗材料相印证，对该份证据的证明效力，本案予以认定；对第2份证据中的560万元借款合同和个人房屋抵押合同、抵押权设立申请表、淮房地产他证淮大字第15010939号证书等证据，文悦商贸与魏胜、刘世霞之间于2015年12月8日签订的560万元的《借款合同》及《个人房屋抵押合同》与《淮南市房地产他项权登记申请表》、淮房地产他证淮大字第15010939号他项权证，因第2份证据的原件均在魏胜处且魏胜对证据的真实性未提出异议，故对第2份证据的证明效力予以认定。
证据五、以下所举证据为魏胜庭前提交给法庭而未当庭举证的证据(均系复印件)：2016年12月10日王文向魏胜出具的情况说明、2016年12月15日田区法院执行笔录。证明该两份证据是魏胜在大通法院第一次起诉万铎的案件之后，王文的情况说明，他与魏胜2016年第一次起诉万铎的案件陈述不一致，按照王文的情况说明，补充协议是2015年7月份签订的，该时间也早于魏胜2016年2月份取得11号厂房所有权的时间。魏胜认为：真实性无异议，对证明观点有异议，时间先后不影响魏胜取得本案房屋所有权。本院经审查认为：王文经营的文悦商贸在2014年4月至2015年12月期间与本案魏胜、万铎均存在债权债务关系，所涉债务又与涉案房屋的租金、抵押存在联系，且其在涉案房屋发生纠纷后就2014年6月1日补充协议的具体形成时间所做的情况说明及执行笔录中的陈述以及在本院调查时所述不相一致，在没有其他有效证据印证下，对该证据的证明效力不予认定。
证据六、房屋租赁协议、补充协议。证明万铎与文悦商贸、王文达成了用四年租金抵偿借款120万元的房屋租赁协议，时间是2014年5月1日和2014年6月1日。魏胜认为：对2014年5月1日房屋租赁协议真实性、合法性、关联性均无异议，对2014年6月1日补充协议真实性、合法性、关联性均有异议，王文在情况说明中已经说明签订时间有异议，根据万铎提供的证据对120万元借款的真实性提出异议，该案补充协议是王文和万铎之间的债权债务关系，不能对抗魏胜的房屋租赁协议，与本案没有关联性。本院经审查认为：魏胜对2014年5月1日房屋租赁协议没有异议，对该份证据的证明效力予以认定；补充协议与万铎所举的证据一、二、三、六相互印证，能够证明王文向万铎借款120万元，并用该借款抵付万铎租赁文悦商贸电子工业园内11号楼，租期从2016年6月1日至2020年5月31日止的租金的事实，故对证据一、二、三、六的证明效力予以认定。
证据七、(2016)皖0402民初932号民事裁定书。证明该案经过庭前调解，王文、万铎、魏胜到场，万铎提交的证据经过确认以及法官的释明，魏胜撤回起诉。魏胜认为：真实性无异议，但是魏胜再行起诉也是合法的。本院经审查认为：该份证据是人民法院生效裁判文书，魏胜对该份证据的真实性无异议，故对该份证据的证明效力应予认定。
证据八、（2015）田民一初字第02813号卷宗材料。证明：1、魏胜出借990万元给王文，仅有借条，没有银行汇款凭证；2、王文提交的银行流水记录仅有王文自认，无法确认792.8万元是魏胜汇给王文并且将近200万元现金没有银行汇款凭证；3、魏胜诉王文民间借贷纠纷案件田区法院2015年6月8日立案，到2015年6月12日调解结案，仅为四天结案，并且990万元巨额借款在2015年6月19日之前一次性付清，王文的财务状况不可能履行调解协议；4、这起案件诉讼是在万铎与王文签订房屋租赁合同之后，不能排除王文与魏胜串谋恶意诉讼，王文意图损害承租人万铎对王文享有的合法债权，综合四点证明观点，根据最高法院审理民间借贷的司法解释，这起案件有可能构成虚假的民事诉讼。魏胜认为，真实性无意义，对证明观点有异议，万铎无证据证明该案件存在虚假诉讼的情形，相反，魏胜认为万铎向法庭提交的与王文签订的补充协议，用王文拖欠的借款款项冲抵租金，补充协议存在虚假，因为万铎提交的与王文之间债权债务转款凭证与借款金额不相符合，魏胜认为万铎与王文之间的债权债务不真实。本院经审查认为：该组证据系人民法院已审结案件中的材料，对该组证据予以认定。
证据九、（2015）田执字第00695号卷宗材料。证明：1、2016年12月15日执行笔录仅有承办人一人制作签名，违反笔录制作应为两人的法律规定，执行笔录形式不合法；2、执行法官没有到现场查看房屋状况，并告知承租人房屋抵债的事宜，执行裁定损害了承租人的合同权益，导致本案纠纷的发生；3、魏胜出借560万元给王文，有两份借款抵押合同，第一份借款抵押合同内容证实2015年12月8日已注销房屋抵押登记，说明560万元借款已清偿完毕，第二份借款抵押合同没有原告560万元银行汇款凭证，并且2014年7月2日的借条990万元魏胜诉讼后尚未实现债权，按照生活常识推断魏胜不可能2015年12月8日在他项权证注销后再出借560万元给王文，同时第二份借款抵押合同借款时间是2015年12月8日至2020年12月8日证实魏胜知道并认可被告租期届满时间在2020年5月31日，魏胜主张万铎与王文签订补充协议是在房屋抵押后补签的事实不成立；4、魏胜取得涉案房屋产权时间在万铎租赁合同之后，对这一事实魏胜在民事诉状中也承认，王文与魏胜达成以房抵债协议时间在2016年2月2日，魏胜取得房屋所有权不能对抗之前万铎与王文签订的以房租抵偿借款的房屋租赁合同万铎享有的合法承租权。魏胜认为，真实性无意义，对证明观点有异议。关于两份抵押合同在上一次开庭已经向法庭解释，是为了办理抵押登记使用的，办理登记要延长时间；对第二个证明观点，魏胜要求万铎支付的是魏胜取得涉案房屋后根据买卖不破租赁的原则向万铎主张履行承租人向出租人履行的义务。本院经审查认为：该组证据系人民法院已执行结案案件中的材料，对该组证据予以认定。
根据上述认定的证据及当事人的陈述，本院认定事实为：2014年5月1日万铎(乙方)与文悦商贸(甲方)签订了一份《房屋租赁协议》。协议约定：租赁期限五年，自2014年6月1日起至2019年5月30日止；租金支付方式及期限：出租房屋租金每一年支付一次，一次性付清。每年300,000元租金，乙方应提前一月付清下年的租金；等内容。协议加盖了文悦商贸公章。2014年6月1日万铎(乙方)与文悦商贸(甲方)签订了一份《补充协议》。协议约定：王文借万铎人民币120万元，2015年元月1日前还清，如果未还款充抵万铎租王文电子工业园内11号楼租金，房租每年30万元，充抵肆年。日期从2016年6月1日至2020年5月31日止。（注：补万铎壹年租房合同从2019年6月1日到2020年5月31日）。该补充协议加盖了文悦商贸公章。合同签订后，万铎于2014年5月1日向王文交付租金30万元，于2015年5月1日向王文交付租金30万元（2015年6月1日至2016年5月30日房租）。
2015年5月9日，魏胜、文悦商贸向淮南市房地产产权和市场管理处申请对坐落于大通区经济技术开发区的文悦商贸11号厂房办理他项权，2015年6月10日，淮南市房地产产权和市场管理处作出了淮房地产他证淮大字第15010939号他项权证，记载的他项权利人为魏胜，房屋坐落大通区经济技术开发区的文悦商贸11号厂房，他项权利种类为抵押，债权数额为560万元。该他项权利于2015年12月8日注销。2015年12月8日出借人魏胜、刘世霞(乙方)与借款人文悦商贸(甲方)签订了一份借款合同，合同约定：借款金额560万元、借款期限自2015年12月8日至2020年12月8日止等内容，并于当日签订了个人房屋抵押合同，约定：为确保2015年12月8日的借款合同的履行，文悦商贸以其坐落于大通区经济技术开发区的文悦商贸11号厂房作抵押，抵押期限自2015年12月8日至2020年12月8日。双方未就抵押权进行登记。
2014年7月2日文悦商贸向魏胜出具借条一份，借条内容为：今借到魏胜人民币九百九十万元整(990万元整)，用于短期资金周转及归还银行贷款。2015年6月8日魏胜与王文、文悦商贸因该笔借款发生纠纷，魏胜向淮南市田家庵区人民法院提起诉讼，同月12日双方达成调解协议，王文、文悦商贸于2015年6月19日之前偿还魏胜借款本金990万元。同年6月23日因王文、文悦商贸未如期履行调解协议魏胜向淮南市田家庵区人民法院申请执行；2015年10月4日王文向万铎出具《借条》一份，《借条》内容：“今借到万铎叁拾万元证，用途，用于给魏胜电子工业园内11号楼房租，还款方式：用朝阳路苏果二楼2015年10月到2016年10月期间的租金25万左右，以实际到帐为准相互抵消，剩下5万元，到苏果合同期满一次性还清。”同月15日王文(甲方)、万铎(乙方)达成《协议书》：“现有王文欠万铎人民币叁拾万元整，经双方协商，本人同意用朝阳路苏果二楼租金还乙方，从2015年第四季度开始，直至还完为止，时间不限。在此期间，租金不能变动，否则按欠款双倍赔偿。如果甲方产权变更，应提前三个月通知乙方。”2016年2月2日魏胜与文悦商贸达成以淮南市大通区经济技术开发区水厂路11号厂房作价500万元抵偿借款的协议，同日淮南市田家庵区人民法院（2015）田执字第00695号执行裁定书裁定将坐落于大通区经济技术开发区的文悦商贸11号厂房作价500万元抵付给魏胜，魏胜于2017年9月11日取得了该房屋的不动产权证书。
另查明，魏胜与万铎就涉案房屋的租赁合同纠纷一案于2016年曾向本院起诉，后又撤诉。
另查明，文悦商贸为自然人独资有限责任公司，王文为该公司法定代表人。
根据当事人的诉辨主张并结合庭审，本案争议焦点：1、被告万铎是否应向原告魏胜支付2016年6月1日至2017年5月31日租金30万元及违约金6万元；2、以后租金是否应按照《房屋租赁协议》履行。
针对上述争议焦点，本院评析如下：
（一）关于被告万铎是否应向原告魏胜支付2016年6月1日至2017年5月31日租金30万元及违约金6万元。
本院认为：万铎与文悦商贸2014年5月1日签订的房屋租赁协议及2014年6月1日签订的补充协议，是双方真实意思的表示，不违反法律强制性规定，为有效合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条关于“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”及最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十五条关于“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效”的规定，本案原告魏胜与文悦商贸虽于2015年6月9日签订有抵押合同，并办理了他项权登记，且于2016年2月2日因（2015）田执字第00695号裁定书取得了涉案房屋所有权，但该抵押合同已于2015年12月8日注销，同日，王文与魏胜、刘世霞又签订了一份抵押合同，但未办理抵押权登记。因抵押前涉案房屋已出租给万铎，且尚在租赁期内，因此万铎与文悦商贸的《房屋租赁协议》及《补充协议》对魏胜继续有效。由于魏胜无证据证明王文借万铎人民币120万元已于2015年元月1日前还清，因此本案认定在2015年元月1日，文悦商贸与万铎已就2016年6月1日至2020年5月31日的租金结算完毕，万铎就涉案房屋的租赁使用权应到2020年5月31日止，在此期间的租金万铎不应再另行支付。因此魏胜要求万铎向其履行房屋租赁协议即向其支付2016年6月1日至2017年5月30日的租金的请求，不予支持，魏胜因此造成的租金损失，可另行向文悦商贸主张。因万铎已经按协议约定将2016年6月1日至2017年5月31日的租金结算完毕，万铎在此期间租赁使用涉案房屋，并未违约，故魏胜要求万铎支付违约金6万元的请求，不予支持；
（二）关于以后租金是否应按照《房屋租赁协议》向魏胜履行。
本院认为：万铎在2015年元月1日就以冲抵借款的方式结算清了2016年6月1日至2020年5月31日的租金，因此魏胜要求万铎按照《房屋租赁协议》履行以后的租金的请求，理由不足，不予支持。
综上，经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十五条的规定，判决如下：
驳回原告魏胜的诉讼请求。
案件受理费6,700元，由原告魏胜负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。
审 判 长 董本忠
审 判 员 李秀凤
人民陪审员 周善勤
二〇一八年四月二十六日
书 记 员 贺文波
附：
《中华人民共和国合同法》
第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力
最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释
第六十五条抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效