贵州省六盘水市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）黔六中民终字第91号
上诉人（原审原告）伍黔徽。
被上诉人（原审被告）六盘水某房地产开发有限公司。
上诉人伍黔徽与被上诉人六盘水某房地产开发有限公司（以下简称“某房开”）商品房销售合同纠纷一案，贵州省水城县人民法院于2012年8月20日作出（2012）黔水民初字第671号民事判决，上诉人伍黔徽对该判决不服，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
一审经审理查明，2009年5月3日，原告伍黔微与出卖人某房开公司签订《商品房买卖合同》，买卖房屋为六盘水卡达凯斯山水城B栋6-05室，该商品房单价为每平方米1643.09元，房屋总价款为180000元，原告伍黔微向某房开公司交纳了购房款及办理房屋产权证的工本费和房屋契税。《商品房买卖合同》约定的条款当中，第八条：“出卖人应当在2010年5月30日前将合格的商品房交给卖受人使用……”、第十五条：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1、2……；3、按水城县房管所相关规定执行，乙方自理在卡达凯斯山水城项目所认购的五通费用、税费、大修基金、办理银行按揭相关手续等，出卖人代办房屋所有权证”。买卖合同签订后，2010年8月13日，水城县建设工程质量监督站对六盘水卡达凯斯山水城B栋工程竣工验收合格，2010年9月14日，六盘水市规划局作出六规验（2010）02号《规划验收整改意见书》，以双水卡达凯斯山水城有涉及绿化、部分业主乱拱乱建等不符合规划验收的情形而提出整改意见，不予验收。水城县房屋产权籍监理处于2010年10月17日进行备案登记。原被告双方于2011年6月22日签订《房屋交接书》，被告某房开公司将房屋交付给原告。原告认为房屋质量不合格，原告不愿提供业主身份证给被告到登记机关办理房屋产权证书，原被告双方因此产生纠纷，产权证一直未办理。另外查明，水城县国土资源管理局在2010年9月27日到2010年12月底期间，暂停办理双水片区国有土地使用权登记工作，但被告未将此情况通知原告。
原审经审理认为，本案争议的焦点是：1、被告某房开公司延期交房是否构成违约，是否应当向原告伍黔微支付违约金；2、办理房屋产权证的义务主体是谁，延期办理房屋产权证某房开公司是否构成违约，是否应当向原告伍黔微支付迟延办证的违约金。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”。《房屋登记办法》第八条规定：“办理房屋登记，应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则”。因此权属登记应当既包括房屋所有权登记，也包括国有土地使用权登记。本案原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十五条：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1、2……；3、按水城县房管所相关规定执行，乙方自理在卡达凯斯山水城项目所认购的五通费用、税费、大修基金、办理银行按揭相关手续等，出卖人代办房屋所有权证”，该权属登记应该包括《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》。被告所承担的是办理两证备案登记的义务，并负有告知二原告进行办证给予协助的义务，但合同第十五条项下的第3条内容，仅约定了若因被告责任未进行备案登记应承担代办房屋所有权证的责任，而对被告应承担的违约责任，双方未进行约定。然而，在该买卖合同签订后，原告在办理房屋产权备案登记之前已向二原告收取了房屋契税及办证费用，从而全权承担了为二原告办理房屋产权证的责任，因此，合同第十五条项下的第3条规定对原、被告双方已无实际意义。被告向房屋产权登记机关提供必要的证明文件（备案及办理初始登记），既是法定义务，也是为原告办理房屋产权证的义务主体。原告至今没有取得房屋权属证书的原因：第一是因被告未全面履行办证义务；第二，是因水城县国土资源管理局在2010年9月27日起暂停办理双水片区国有土地使用权登记工作；第三是工程施工过程中遇到不可抗力的凝冻天气影响工期；第四，是原告认为房屋交付条件及房屋质量不符合约定而与被告产生纠纷，原告怠于提交相关办证资料；第五，是因原、被告双方在买卖合同中对办理房屋产权证的期限及违约金没有明确约定，故原告的诉讼请求不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和合同法》第四十四条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、﹤最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》﹥第二条之规定，作出如下判决：驳回原告伍黔微的诉讼请求。案件受理费1123元，因适用简易程序减半收取561.5元，由原告伍黔微负担。
一审宣判后，上诉人伍黔微不服，向本院提起上诉，请求：撤销原判，依法改判被上诉人当庭提供商品房交付文件，并支付未按约定办理房产证的违约金22680元及支付逾期交房违约金30240元，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。其上诉的主要理由是：1、一审判决认定事实错误。依照城乡规划法的规定，主管部门按照规定对建设工程是否符合规划条件予以核实，未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不应组织竣工验收。二审中上诉人提交了新证据表明某房开取得行政主管部门认证时间为2011年12月9日，该证已明确规定未取得本证的单位不得组织验收，并且经水城县建设工程质量监督站认证时间为2011年12月19日，因此，在2011年12月9日前的竣工验收备案的行为属违法无效的民事行为。2、因某房开未全面履行办证义务，致使买房人至今未取得房屋权属证书，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，由于出卖人的原因，买受人在约定期限届满前未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任；合同没有约定违约金或损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期借款利息的标准计算。综上所述，某房开在履行合同义务过程中因未在合同约定的时间内取得相关行政主管部门的认可文件，迟延交房、办理房产证，损害了上诉人的合法权益，请求二审法院公正判决。
二审中被上诉人某房开未向本院提交书面答辩状。
二审举证期限内，上诉人伍黔微向本院提交了如下新的证据：竣字第011092号贵州省建设工程竣工规划认可证一份，拟证明被上诉人违反了城乡规划法的规定，其取得认证时间是2011年12月9日，取证之前是不能交房及办证的。被上诉人对该证据的质证意见是，对真实性没有异议，但认为与本案不具有关联性。对于该证据能够证实双方争议房屋获得建设工程竣工规划认可的时间，本院予以认定。
被上诉人某房开在二审举证期限内未向本院提交新证据。
本院二审查明的案件事实与一审查明的基本案件事实一致，本院予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人对一审法院认定的案件基本事实不持异议，上诉人提起上诉主要认为被上诉人未能按合同约定交房和办理房屋产权证书，应当承担违约责任。
关于延期交房违约责任问题。从一审双方提交的证据看，被上诉人应当在2010年5月30日将上诉人购买的房屋交给上诉人。从被上诉人一审提供的2011年6月21日凉都晚报登载的卡达凯斯山水城再次公告表明，上诉人购买的卡达凯斯山水城一期B栋住宅自2010年5月20日起开始向全体业主公告通知交房，从被上诉人提供的“关于竣工验收的资料”及卡达凯斯山水城一期B栋业主（各个上诉人）提交的《房屋交接书》和相关入伙手续可以形成证据链，证明被上诉人的交房时间为2010年8月30日前，与合同约定的交房时间晚三个月，即逾期交房90天。但因被上诉人在一审中提供了相关证据证实逾期交房原因属不可抗力和政策性因素造成，应适当扣减违约期36天，即从2010年2月3日至2010年3月10日经有关部门批准的停工期间。实际违约天数为54天，应由被上诉人依双方所签订的《商品房买卖合同》约定的按上诉人已付购房款180000元的日万分之三计算，即支付逾期交房违约金2916元。
关于延期办理房屋产权证书的违约责任问题。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同标的为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。本案中，扣除交房违约时间及合同约定的开始办证时间应为90日，即2010年9月1日起至2010年11月30日为办证时间。但因水城县国土资源管理局在2010年9月27日到2010年12月底期间，暂停办理双水片区国有土地使用权登记工作，因此，应当扣除暂停办证期限四个月后的90日，即从2011年1月1日起至2011年3月30日止，被上诉人就应为上诉人履行办证义务，否则就构成违约。从二审中上诉人提供的房屋产权证表明，直到2012年9月14日上诉人的房屋产权证才办理好。因此，对上诉人提出的由被上诉人向上诉人支付逾期办证违约金的上诉主张，本院予以支持。但时间应当从2011年4月1日算至上诉人向法院主张权利之日止，即2012年5月30日止。因双方在合同中没有约定违约金的具体数额，根据法律规定，对双方在合同中没有约定的具体数额或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行元宝的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，即以2011年4月6日金融机构人民币贷款基准利率6.31‰，另加收30%计算为：［（180000元×6.31‰）＋（180000元×6.31‰×30%）］×13个月＝19195.02元。
关于上诉人要求被上诉人当庭出示商品房交付文件的上诉请求，不属于本次二审的审理范围，本院不予审理。
综上所述，一审判决有误，本院予以纠正。依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
撤销贵州省水城县人民法院（2012）黔水民初字第671号民事判决，即“驳回原告伍黔微的诉讼请求”；
二、由被上诉人六盘水某房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付上诉人伍黔微逾期交房违约金2916元；
三、由被上诉人六盘水某房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付上诉人伍黔微逾期办证违约金19195.02元。
如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照中国人民银行规定的同期贷款基准利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费561.5元，二审案件受理费1100元，合计1661.5元，由被上诉人六盘水某房地产开发有限公司负担996.9元（由被上诉人某房地产开发有限公司连同上述款项一并返还996.9元给预交人伍黔微），由上诉人伍黔微负担664.6元。
本判决为终审判决。
如义务人逾期不履行生效判决的，权利人可在本判决确定的履行期限届满之日起二年以内，向贵州省水城县人民法院申请强制执行。
审 判 长 邓少旭
代理审判员 蒙彩虹
代理审判员 徐 芳
二〇一三年四月八日
书 记 员 陈昱宏