广西壮族自治区桂林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）桂03民终946号
上诉人（原审被告）：盘启亮，男，1970年11月17日出生，瑶族，住广西壮族自治区桂林市象山区。
上诉人（原审被告）：周菊华，女，1974年4月11日出生，瑶族，住广西壮族自治区桂林市象山区。
委托诉讼代理人：盘启亮，男，1970年11月17日出生，瑶族，住广西壮族自治区桂林市象山区，与周菊华系夫妻关系。
被上诉人（原审原告）：广西彰泰物业服务股份有限公司，住所：广西壮族自治区桂林市七星区穿山小街58号彰泰第六园一栋楼2-1、2-2、2-3、2-4号。
法定代表人：汪春玲，该公司董事长。
委托诉讼代理人：阳政斌，男，1975年4月15日出生，壮族，该公司员工，住广西壮族自治区南宁市青秀区。
委托诉讼代理人：蒋敏露，女，1985年10月12日出生，汉族，该公司员工，住广东省珠海市香洲区。
上诉人盘启亮、周菊华与被上诉人广西彰泰物业服务股份有限公司因物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市象山区人民法院（2017）桂0304民初2389号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人盘启亮，被上诉人广西彰泰物业服务股份有限公司委托诉讼代理人阳政斌、蒋敏露到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
被上诉人广西彰泰物业服务股份有限公司上诉请求：1、请求撤销一审判决，依法改判、驳回；2、请求判令被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审判决上诉人给付拖欠被上诉人费用的时间起止错误，必须改判。被上诉人在起诉书中已经明确上诉人自2014年7月28日起，拒绝再向被上诉人履行交纳物业服务费的义务；并在庭审质证中再次确认被上诉人诉请上诉人需给付相关费用的起止时间为2014年7月28日至2016年12月31日。换言之，上诉人在2014年1月1日至2014年7月27日并没有拖欠任何费用。但一审法院判决上诉人给付费用的时间起止却为2014年1月1日至2016年12月31日。这在时间上与真实情况严重不符。二、一审判决上诉人2014年至2015年12月31日期间相关物业费用须支付违约金问题，没有直面双方对物业费定价上存在争议的客观事实，上诉人一直按照原物业合同缴纳物业费，并未恶意拖缴。一审法院理应从公平客观、同情弱者出发不予支持支付违约金，但仅凭被上诉人一面之词，就判决上诉人支付期间的违约金，明显有失公允，必须驳回。三、一审判决上诉人支付2016年物业费等相关费用。
认定事实错误，对相关证据、适用法律上存在双重标准，犯
有对上诉人重要证据不认的重大错误，公然否决上级法院已
经判决生效的法律文书，明显故意偏袒被上诉人，必须驳回。
主要依据：1、一审判决中认定“双方就物业服务合同的续签事宜一直在协商过程中”，不是事实。被上诉人他们明知第三届
业委会已经正式备案，却总是借口业委会不合法拒绝商谈。2、一审判决中认为被上诉人“事实上一直为该小区提供物业服务至今”，也是十分片面的，有意回避了被上诉人霸道的强卖行为。事实上，从2016年11月小区业委会接到《民事判决书》终审判决书，宣判被上诉人续期2013-2015年《物业服务合同》的主张无效，被上诉人也同时接到此判决，却千方百计向广大业主隐瞒该终审判决的真像，强行向业主索要以该《物业服务合同》所谓标准的物业服务费。3、一审判决中认为上诉人“……理应按本案所涉《物业服务合同》的交费标准交纳物业服务费及其他费用”，实际上指的是第2条中所说的终审判决自动续期无效的2013-2015年《物业服务合同》，一审判决以这个已被市中级人
民法院宣判作废《物业服务合同》来作为其主张2016年服务费的依据，是公然否决上级法院已生效判决的枉法行为，必须依法予以纠正。
被上诉人广西彰泰物业服务股份有限公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决。
上诉人广西彰泰物业服务股份有限公司向一审法院起诉请求：1、判令被告支付拖欠的物业服务费4894.08元，楼道电费及灯具维护费150元，生活垃圾费210元，灭火器年检费16元，逾期付款违约金11449.6元（违约金暂从2014年7月28日计至2017年7月31日，此后违约金计至实际付清之日止），以上费用共计人民币16719.68元；2、本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2012年9月28日，桂林市鸣翠新都小区业主委员会（甲方）与原告广西彰泰物业服务股份有限公司（2017年2月24日由桂林彰泰物业服务有限公司更名而来）（乙方）签订《物业服务合同》，其将鸣翠新都（新城）小区委托原告提供物业服务，合同约定（节录）：委托期限自2013年1月1日起至2015年12月31日止；本小区非电梯楼物业服务费为人民币0.9元／月/平方米（建筑面积），电梯楼物业服务费为人民币1.4元／月/平方米（建筑面积）、空置房按以上标准的100%收取；业主（或物业使用人）需按时向物业服务中心交付物业服务费（分别为每年的1月、7月的15号前），以上收费标准从2013年元月1日起执行；该服务费不含小区楼道共用电费、小区物业共用部位、共用设施设备大中型维修、更新、改造的费用，共用部位共用设施设备的大、中型维修和更新改造费用从专项维修资金支出，不包含本小区物业及业主或物业使用人的人身、财产的保管、保险费用，不包含共用设施设备单项维修经费超过人民币400元的维修费用，不包含聘请专业机构审核有关文件、报表的费用；原告代收代缴生活垃圾处理费7元/户/月，业主每年初需交60元／年的楼道电费及相关维保费用，灭火器年检费8元/户/年；本合同期满，甲方决定不委托乙方继续进行物业服务管理的，应提前三个月书面通知乙方，乙方决定不再接受委托的，应提前三个月书面通知甲方；本合同期满，甲方没有将续聘或解聘乙方的意见书面通知乙方，且没有选聘新的物业服务企业的，乙方视为合同自动延续，继续为甲方提供物业服务；业主或物业使用人违反本合同规定，逾期交纳物业服务费用，应从逾期之日起每日按应交费用3‰向原告支付违约金等内容。该合同经桂林市象山区南门街道办事处、桂林市象山区翠竹路社区居民委员会、象山区土地房产工作局备案登记。
上述合同签订后，原告为本案所涉鸣翠新都小区提供了保安、保洁、公共设施的维修及小区绿化等物业管理服务。2015年12月19日，桂林市鸣翠新都小区业主委员会向小区业主发出《关于暂缓交纳2016年物业服务费的通知》，内容为：本小区与彰泰物业签订的2013年1月1日至2015年12月31日的物业服务合同即将到期，现小区业主委员会正在进行2016年起的新物业合同的签订事宜，同时召开业主大会征求广大业主的有关意见，请各位业主暂时不要交纳2016年的物业服务费，待新物业合同签订后再按新合同的约定交纳。之后，桂林市鸣翠新都小区业主委员会与原告就续签物业服务合同事宜协商未果，但原告实际为该小区提供物业服务至今。
被告系鸣翠新都小区9栋2-2-3号房（建筑面积为120.26平方米,属电梯楼）的业主。从被告提供的缴费凭据可证实：被告已交纳2014年1月至12月物业服务费1710.56元及2015年1月至12月的物业服务费1710.56元。被告称其不同意原告上调物业服务费标准，故一直按2013年之前的物业服务费标准交纳。在此期间，原告多次向被告发出催缴费用的通知，均未果。原告诉请要求被告交纳物业服务费、生活垃圾处理费、楼道电费及相关维保费用、灭火器年检费总计为5270.08元系从2014年7月28日起计算至2016年12月31日。
一审法院认为，根据《最高法院审理物业服务合同纠纷案件司法解释》第一条之规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，桂林市鸣翠新都小区业主委员会与原告签订的《物业服务合同》，内容未违反法律法规的强制性规定，并经相关部门备案登记，为保护社会商业交易的安全，一审法院对合同的效力予以认定。故被告辩称没有与原告签订《物业服务合同》，不应按涨价后的价格交纳物业服务费的意见，一审法院不予采纳。被告作为该小区9栋2-2-3号房的业主，原告按合同约定对小区实行统一专业的物业管理及综合服务后，被告应按约交纳物业服务费及其他费用。根据合同约定，被告2013年至2015年期间，每年应交纳的物业服务费为2020元（120.26平方米×1.4元/平方米/月×12个月），生活垃圾处理费为84元（7元/月×12个月），楼道电费及相关维保费用为60元，灭火器年检费8元，以上合计2172元。根据被告提供的缴费凭证，被告已交纳了2014年物业服务费1710.56元及2015年物业服务费1710.56元，另原告称被告自2014年7月28日开始欠费，故被告尚欠原告2014年至2015年12月31日的物业服务费、生活垃圾处理费、楼道电费及相关维保费用、灭火器年检费合计为922.88元【（2172元-1710.56元）×2年】。关于原告诉请的要求被告交纳2016年1月1日至2016年12月31日的物业服务费及其他费用的诉讼请求，本院认为，虽原告与该小区业主委员会签订的《物业服务合同》于2015年12月31日到期后未续签合同，但双方就物业服务合同的续签事宜一直在协商过程中，该小区业主委员会亦未明确要求原告撤离小区，事实上原告一直为该小区提供物业服务至今，因此，被告作为实际已享受原告提供的物业服务的小区业主理应按本案所涉《物业服务合同》的交费标准向原告交纳物业服务费及其他费用，故被告尚应向原告交纳2016年1月1日至2016年12月31日期间的物业服务费、生活垃圾处理费、楼道电费及相关维保费用、灭火器年检费合计为2172元。综上，被告应向原告交纳2014年至2016年12月31日期间的物业服务费、生活垃圾处理费、楼道电费及相关维保费用、灭火器年检费合计为3094.88元。被告辩称原告主张2015年8月31日前的物业服务等费用已超过诉讼时效期间，本院认为，在原告提供物业服务期间，原告多次向被告发出催缴费用通知，可视为原告向被告提出了要求履行债务的主张，产生诉讼时效中断的效力，故对被告该辩称意见，本院不予采纳。关于逾期付款违约金。首先，被告欠交2016年1月1日至2016年12月31日期间物业费用是否应支付违约金的问题。一审法院认为，因该期间双方尚未协商签订新的《物业服务合同》，原告诉请违约金并无合同依据，原告主张该期间的违约金，本院不予支持。其次，对被告欠交2014年至2015年12月31日期间相关物业费用是否应支付违约金的问题。本院认为，涉诉《物业服务合同》已约定逾期交费应支付违约金，原告据此主张违约金，本院予以支持。但因该合同约定按每日千分之三支付违约金，该标准数额过高，一审法院综合考虑被告逾期未交纳物业服务费给原告可能造成的损失等相关因素，酌定违约金计付标准为被告欠交该期间物业服务等费用金额的百分之三十，计算得276.9元（922.88元×30%）。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决：一、被告盘启亮、周菊华应于本判决生效之日起十日内给付原告广西彰泰物业服务股份有限公司2014年至2016年12月31日期间拖欠的物业服务费、生活垃圾处理费、楼道电费及相关维保费用、灭火器年检费共计3094.88元及违约金276.9元；二、驳回原告广西彰泰物业服务股份有限公司的其他诉讼请求。案件受理费218元，减半收取计109元（原告已预交），由原告广西彰泰物业服务股份有限公司负担87元，由被告盘启亮、周菊华负担22元。
二审期间，上诉人提交新证据如下：1、2018.3.4温馨提示，证明被上诉人认可上诉人欠交物业服务等费用的起始时间为2014年7月。2、2017.8.15起诉状，证明被上诉人在一审中确定上诉人从2014.7.28起开始欠费。3、2017.9.29庭审笔录第十页14-16行，证明被上诉人与上诉人在当事人核实案件的相关问题中确定欠费时间为2014.7.28-2016.12.31。4、鸣翠小区第三届业委会成立备案文件，证明上诉人身份是鸣翠小区业委会副主任，可以通过人证、物证指认彰泰物业故意不签订物业服务合同，以达到强买强卖的目的。5、2016.2.17民事答辩状。6、2016.4.12民事上诉状。证据5、6证明彰泰物业不承认业委会的合法地位，拒绝与业委会进行续签合同的谈判，以达到强买强卖服务目的。7、2016.12.18《联系函》。8、2017.1.18《公告》。
9、2017.1.20《函告》及挂号信。10、2017.2.23业委会发给李总的手机短信。证据7-10证明业委会希望与彰泰物业签订新的物业服务合同，但彰泰物业未作回应，或单方面违反（2016）桂03民终1798号民事判决，自行延续作废合同，拒绝协商，关闭合同协商大门，在小区实行强买强卖式的物业服务。11、2017.6.9《函告》及挂号信，证明告知彰泰物业：未签订合同即为自愿、无偿的服务性质。彰泰物业未持异议。12、上诉人自愿交纳2016年相关费用“解款单”，证明在彰泰拒绝签订服务合同、未有服务费用标准的情况下，上诉人自愿交纳自己认可的费用。
被上诉人对上述证据质证意见如下：对证据1、2、3真实性无异议，对关联性、证明目的有异议。对证据4真实性无异议，对关联性、证明目的有异议，不予认可。对证据5-10真实性无异议，对关联性有异议，对证明目的不予认可。对证据11真实性无异议，对关联性有异议，对证明目的不予认可。对证据12真实性无异议，对关联性有异议，对证明目的不予认可。
本院对新证据的分析和认定：被上诉人对证据1、2、3、12的真实性无异议，本院依法予以认可；关于证据4到证据11，已在本院桂03民终1798号民事判决中作出认定和处理。
双方当事人对一审查明的事实均无异议，一审查明事实属实，本院予以确认。
根据诉辩双方的意见，本院归纳本案的争议焦点为：一、上诉人盘启亮、周菊华是否拖欠被上诉人物业服务费、生活垃圾处理费、楼道电费及相关维保费用、灭火器年检费；二、如果存在拖欠物业费，起止时间应如何确定；三、上诉人是否应支付拖欠物业费的违约金。
本院认为：一、关于上诉人盘启亮、周菊华是否拖欠被上诉人物业服务费、生活垃圾处理费、楼道电费及相关维保费用、灭火器年检费的问题。《最高人民法院审理物业服务合同纠纷案件司法解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，桂林市鸣翠新都原小区业主委员会与原告签订的《物业服务合同》，内容未违反法律法规的强制性规定，并经相关部门备案登记，为保护社会商业交易的安全，本院对合同的效力予以认定。上诉人主张其没有与被上诉人签订《物业服务合同》，原《物业服务合同》系原业主委员会个人签订为由，不应按涨价后的价格交纳物业服务费的意见，本院不予采纳。虽然原合同到期后，双方未再签订新合同，但被上诉人仍然继续提供物业服务，上诉人对此事实亦予以认可，现被上诉人主张按照原《物业服务合同》收费标准收取服务费符合法律规定，其主张成立。被上诉人按原合同约定对小区实行统一专业的物业管理及综合服务后，上诉人作为小区业主应当按约交纳物业服务费及其他代收代缴费用。二、关于如何确认上诉人拖欠物业费起止时间的问题。原告在起诉状中和其自行提交的计算表上，均明确表明上诉人欠缴物业服务费的起始时间为2014年7月28日，根据当事人自述也是证据且不得反悔的证据规则，应当欠缴物业服务费的起始时间为2014年7月28日。一审法院对此认定有误，本院依法予以纠正。被上诉人明确确认其追偿物业服务费的终止时间为2016年12月31日，故本院确认计算上诉人应缴纳物业服务费的起止时间为2014年7月28日至2016年12月31日止。根据合同约定，上诉人每年应当交纳的物业服务费为2020元（120.26平方米×1.4元/平方米/月×12个月），生活垃圾处理费为84元（7元/月×12个月），楼道电费及相关维修费用为60元，灭火器年检费8元，以上合计2172元（181元/月）。从2014年7月28日至2014年12月31日期间共计5个月零3天，上诉人应交纳物业服务费及代收代缴费用为923.1元【181元/月×5个月+（181元/月÷30天）×3天】。被告实际已交纳2014年下半年的物业服务费及代收代缴费用为855.28元（全年1710.56元÷2），故2014年7月28日至2014年12月31日期间被告尚欠原告物业服务费及代收代缴费用为67.82元（923.1元-855.28元）。从2015年1月1日至2015年12月31日期间上诉人应交纳物业服务费及代收代缴费用为2172元，上诉人已实际交纳2015年的物业服务费及代收代缴费用为1710.56元，尚欠461.44元（2172元-1710.56元）。从2016年1月1日至2016年12月31日期间上诉人应交纳物业服务费及代收代缴费用为2172元。上诉人二审时提交新证据证明其实际已交纳2016年的物业服务费及代收代缴费用为120.26元，故该期间上诉人尚欠被上诉人物业服务费及代收代缴费用为2051.74元（2172元-120.26元）。综上，2014年7月28日至2016年12月31日期间，上诉人共欠被上诉人物业服务费及代收代缴费用为2581元（67.82+461.44+2051.74）。三、关于上诉人是否应支付拖欠物业服务费的违约金问题。本院认为，从本案实际情况分析，上诉人未向原告足额交纳物业服务费及代收代缴费用，是因为双方对交纳物业服务费的标准存在争议，并非上诉人无缘无故恶意不交纳应当交纳的物业服务费，且被告也向原告交纳了该期间的部分物业服务费用，故对被上诉人主张要求被上诉人支付逾期付款违约金的诉请，本院不予支持。
综上所述，上诉人上诉理由部分成立，本院对其相应上诉请求予以支持，对其部分不能成立的上诉请求本院依法不予支持，予以驳回。对一审判决认定事实有误及因此导致的实体判决不当，本院依法予以撤销和改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、撤销广西壮族自治区象山区人民法院(2017)桂0304民初2390号民事判决；
二、上诉人盘起亮、周菊华向被上诉人广西彰泰物业服务股份有限公司支付2014年7月28日至2016年12月31日期间欠缴的物业服务费及代收代缴费用2581元；
三、驳回被上诉人广西彰泰物业服务股份有限公司其他诉讼请求；
四、驳回上诉人盘起亮、周菊华其他上诉请求。
一审案件受理费218元，减半收取计109元，二审案件受理费218元（上诉人盘起亮、周菊华已预交），合计327元，由上诉人盘起亮、周菊华负担290元，被上诉人广西彰泰物业服务股份有限公司负担37元。
本判决为终审判决。
审判长 宿健慧
审判员 潘文华
审判员 刘媛媛
二〇一八年五月九日
书记员 庾嘉慧