新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沙民三初字第431号
原告（反诉被告）：乌鲁木齐地王国际贸易有限公司，住所地乌鲁木齐市。
法定代表人：郑光友，乌鲁木齐地王国际贸易有限公司董事长。
委托代理人：李晓红，女，1970年7月7日出生，汉族，乌鲁木齐地王国际贸易有限公司法务办主任，住乌鲁木齐市。
委托代理人：孙继江，新疆万和律师事务所律师。
被告（反诉原告）：卢济标，男，1969年7月13日出生，汉族，个体工商户，住浙江省台州市。
委托代理人：董聪妹（卢济标之妻），女，1971年11月12日出生，汉族，个体工商户，住浙江省台州市。
委托代理人：刘涵，新疆井然律师事务所律师。
原告（反诉被告）乌鲁木齐地王国际贸易有限公司（以下简称地王贸易公司）与被告（反诉原告）卢济标房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年2月26日受理后，依法组成合议庭，于2015年3月23日公开开庭合并进行了审理。原告（反诉被告）地王贸易公司委托代理人李晓红、孙继江，被告（反诉原告）卢济标以及代理人董聪妹、刘涵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）地王贸易公司诉称，2014年，被告与原告签订一份《商铺租赁合同》。合同约定原告将其位于乌鲁木齐市炉院街333号新疆地王国际商城鞋都A座负一层A-156A号的商铺租赁给被告，租赁期限为三年，自2014年1月1日起至2016年12月31日止。合同还约定被告必须在2014年11月30日前向原告支付第二年的租金68082元，第二年的物业费19452元。但时至今日，被告仅向原告交付了第一年的租金和物业费，尚欠第二年的租金以及物业费未向原告支付。同时被告从2015年1月1日关门停业至今依然没有正常营业，《商铺租赁合同》第四条约定商铺租赁人无正常理由闲置十日以上没有开业经营属于严重违约行为。综上所述，被告在履行合同的过程中，已经在多方面严重违约，按照《商铺租赁合同》的约定，任何一方违约，守约方有权要求违约方承担合同租金50%的违约金（102123元）。因此，为了维护原告的合法民事权益，原告恳请人民法院查明本案事实，支持原告的诉讼请求，判令被告立即支付拖欠的租金68082元以及物业费19452元，并按照合同约定向原告支付102123元的违约金。
被告（反诉原告）卢济标辩称，我与原告签订租赁合同，但双方对合同进行了变更，原告已经将该商铺出租给他人使用，我不应承担房租以及违约金，我实际经营商铺至2014年12月31日，我经营的商铺是从案外人处转让来的，2014年6月原告修建停车场，应当保证商铺的正常使用，原告封堵了负一层的正门，称会在一个月内打开正门，但是至今正门依然被封，2014年12月31日经过原告同意，我搬离经营的商铺，2015年1月3日左右本案涉案商铺已经由他人实际经营使用，我并不拖欠原告房租以及违约金，更不应当承担违约金，原告的诉讼请求没有依据，请求驳回。
反诉原告卢济标诉称，2014年，反诉原告承租了地王贸易公司鞋都A座负一层A-156A商铺，租赁期限自2014年1月1日起至2016年12月31日止，反诉原告按照合同约定向反诉被告支付了第一年的租金和物业费。2014年6月，反诉被告改造停车厂，将市场负一层正门封堵，对负一层整体商户说明，两个月后就会去除挡板，解封正门。由于反诉原告租赁的商铺在地下负一层，负一层正门的封堵对反诉原告的经营活动造成了严重影响，致使反诉原告的经营活动无法正常开展。同时反诉被告的这一行为也违反了《租赁合同》第八条第一款之约定：“甲方应保证所出租的商铺及配套设施在交付乙方使用时完好并能够正常使用”，反诉被告封堵负一层正门，妨碍了反诉原告对商铺配套设施的使用，反诉被告构成违约。请求判令解除双方间的《商铺租赁合同》，反诉被告返还履约保证金10000元，支付违约金34041元。
反诉被告地王贸易公司辩称，反诉原告卢济标违反租赁合同，不按期缴纳租金以及物业费，又擅自停止营业10天以上（租赁合同第四条），被告严重违约，所以违约保证金不应当退还，正门在前面，后面原来是公交车站，因为修停车场，将公交车站移到楼的前面，卢济标所述其实是后门，人员的进入因为公交车站位置改变，所以不存在我方违约，请求驳回反诉原告的诉讼请求。
经审理查明，2010年9月20日，原告地王贸易公司与被告卢济标签订一份商铺租赁合同，约定原告将其位于本市炉院街333号新疆地王国际商城A座负一层A-156A号商铺（建筑面积81.05平方）租赁给被告作商业经营用途。经营范围为鞋类批发，租赁期限为四年零八个月，自2010年5月1日起至2014年12月31日止，被告承租的商铺起租价格为：建筑面积：70元／月／平方米。第一期（2010年5月1日至2011年12月31日
）：免租金，第二期（2012年1月1日至2012年12月31日）：70元／月／平方米，第三期（2013年1月1日至2013年12月31日）：90元／月／平方米，第四期（2014年1月1日至2014年12月31日）：110元／月／平方米。被告一次性交纳原告履约保证金10000元。订立本合同后，被告一次性向原告交纳初装费、维修费40525元（其中初装费16210元、维修费24315元）。
2014年（无签订日期），双方对该商铺又签订一份地王国际商城商铺租赁合同和一份地王商城综合管理服务合同。租赁期限为三年，自2014年1月1日起至2016年12月31日止。被告承租的商铺租价格为：1、2014年1月1日至2014年12月31日价格为70元／月／平方米，合计68082元，于2013年11月30日前交清。2、2015年1月1日至2015年12月31日价格为70元／月／平方米，合计68082元，2014年11月30日前交清。3、2016年1月1日至2016年12月31日价格为70元／月／平方米，合计68082元，2015年11月30日前交清。综合服务费每年交纳19452元。该商铺租赁合同第四条第3项约定被告有意抵制本市场的正常管理或拖欠市场租金及各项管理费用达两个月或无正常理由闲置十日以上没有开业经营的，原告有权提前终止合同，无偿收回商铺，所收取被告的一切费用不退；第八条第一款第1项约定原告应保证所出租的商铺及配套设施在交付乙方使用时完好并能够正常使用；第7项约定被告在租赁期间，不得无故要求退还商铺，必须采取合理防范措施，保护租赁商铺及配套设施的完好无损，不得擅自改变租赁商铺的结构及用途，如确需要，需经原告同意后才可进行；第十二条约定，任何一方未能履行本合同规定的条款的，均视为违约。单方违约的，守约方有权提前终止合同，违约方必须向守约方赔付租金总额50%违约金；第十六条约定，在本合同的租赁期间，如被告未经原告同意提前终止或解除本合同的，被告应向原告全额补交免租期间的租金，租金标准按本合同租赁期限的最后一年租金标准交纳。
2014年6月，原告因维修停车场，封闭负一楼后大门至今，人员由一楼前正门进入。2014年12月31日被告自行搬离负一层A-156A号商铺。被告称，2015年1月3日左右本案涉案商铺已经由他人实际经营使用，搬离负一层A-156A号商铺经过原告同意，被告未举充分证据证明。2015年1月19日、2月4日，原告委托乌鲁木齐市公证处分别两次作出对负一层A-156A号商铺的现状进行保全。
以上事实有商铺租赁合同、证人证言、公证书、现场照片、当事人陈述以及庭审笔录等在卷为证。
本院认为，原、被告就同一负一层A-156A号商铺先后自愿签订两份租赁合同以及一份综合服务合同，履行期限上有重叠部分，后签订租赁合同为双方当事人达成合意，对合同履行的变更，未重叠部分为合同重新订立，合同未违反法律禁止性规定，均合法有效。双方争议的内容为后签订租赁合同的履行。
双方在租赁合同履行中，被告在合同履行期限未满，合同未解除情况下，单方自行搬离租赁商铺，违反了合同约定，构成违约，被告应当向原告承担违约责任。鉴于原告因维修停车场原因，封闭了负一楼的出入大门的行为，客观上减少了被告商铺的客源人流量，改变了商铺的经营环境，造成被告经营商铺赢利减少和困难，双方在合同中虽没有明确约定原告该行为属于违约行为，但是应当考虑双方履行合同的实际情事变更情况，应当酌情减轻被告的违约责任。原告主张被告应按照合同约定支付违约金102123元（租金68082元×3年x50%）的违约金，约定违约金过高，本院予以酌定30636.9元（租金68082元x3年x15%）。被告反诉请求原告返还履约保证金10000元，支付违约金34041元，本院不予支持。
鉴于租赁商铺的经营环境的改变，合同根本目的赢利实际困难，被告已经搬离商铺，合同不宜强制履行。被告反诉请求解除双方的租赁合同，本院予以准许，双方签订的管理服务合同为租赁合同附属合同一并解除。
原告要求被告支付拖欠的租金68082元以及物业费19452元，该租金和物业费为2015年1月1日至12月31日的预付性质的租金和物业费，租赁合同被解除后，被告不应再支付租金和物业费。但是租赁合同未解除前，被告虽未使用商铺，但是仍应当支付租金和物业费。合同解除日为本院作出判决日2015年3月31日。被告称2015年1月3日左右本案涉案商铺已经由他人实际经营使用，被告无充分证据证明，本院不予采信。故对原告该项诉讼请求予以部分支持，被告支付原告租金17020.5元（68082元÷12个月×3个月）和物业费4863元（19452元÷12个月×3个月）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条第二项之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）乌鲁木齐地王国际贸易有限公司与被告（反诉原告）卢济标2014年签订的负一层A-156A号商铺租赁合同以及商城综合管理服务合同；
二、被告（反诉原告）卢济标支付原告（反诉被告）乌鲁木齐地王国际贸易有限公司租金17020.5元（68082元÷12个月×3个月）；
三、被告（反诉原告）卢济标支付原告（反诉被告）乌鲁木齐地王国际贸易有限公司物业费4863元（19452元÷12个月×3个月）；
四、被告（反诉原告）卢济标支付原告（反诉被告）乌鲁木齐地王国际贸易有限公司违约金30636.9元（租金68082元x3年x15%）；
五、驳回被告（反诉原告）卢济标要求原告（反诉被告）乌鲁木齐地王国际贸易有限公司返还履约保证金10000元的诉讼请求；
六、驳回被告（反诉原告）卢济标要求原告（反诉被告）乌鲁木齐地王国际贸易有限公司支付违约金34041元的诉讼请求；
本案本诉争议标的189657元，给付标的52520.4元，给付标的占起诉标的27.69%。案件受理费4093.14元（原告已预交），邮寄费40元，由原告承担72.31%即2988.67元，被告承担27.69%即1144.47元。本案反诉费901.02元由被告负担。
上述被告（反诉原告）卢济标应付款项，于本判决书生效后十五日内一次性向原告（反诉被告）支付，逾期应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。
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审 判 长 吴卫东
人民陪审员 高兰珍
人民陪审员 熊才保
二〇一五年三月三十一日
书 记 员 陈绍尧