上海市黄浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）黄浦民四（民）初字第1734号
原告上海钱格餐饮管理有限公司。
住所地上海市雁荡路***号XXX广场内。
法定代表人连福财。
委托代理人毛惠刚，上海市�茂律师事务所律师。
委托代理人何彬，上海市金茂律师事务所律师。
被告李邦强。
委托代理人顾伟，上海市恒谊律师事务所律师。
被告广州市苏荷投资管理有限公司。
住所地广东省广州市越秀区八旗二马路***号****房。
法定代表人李华宾。
委托代理人邓虹。
委托代理人葛丹。
原告上海钱格餐饮管理有限公司诉被告李邦强、被告广州市苏荷投资管理有限公司（下称苏荷投资公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李慧独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人何彬、被告李邦强委托代理人顾伟、被告苏荷投资公司委托代理人邓虹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海钱格餐饮管理有限公司诉称：2009年9月17日，原告与被告李邦强签订租约，原告将位于上海市雁荡路XXX号XXX广场第一层部分房屋转租予被告李邦强，租期6年。同�10月19日，被告李邦强向原告支付租赁保证金及水电费用押金计人民币350，000元。2010年4月30日，原告与两被告签订担保协议，约定被告苏荷投资公司对被告李邦强在租约项下之义务承担连带责任。租赁期间，被告李邦强欠付租金及物业管理费。2013年4月4日，被告李邦强致原告退租函，称因经营不善，要求于同月8日退还系争房屋并解除租约。现原告诉请要求（1）两被告支付2012年9月及12月、2013年1月1日至同年4月8日之租金人民币568，800元及物业管理费人民币47，652.80元；（2）两被告据租约12-3偿付逾期付租违约金人民币284，400元（按欠付租金数额50%计）；（3）两被告据租约12-4偿付解约违约金人民币648，000元（按6个月租金数额计算）；（4）两被告据租约12-4赔偿原告可得利益损失人民币999，972.30元（按剩余租期2013年4月9日至2015年9月15日期间可得租金之30%计算）；（5）�告据租约12-3及12-4不予返还租赁保证金人民币350，000元。
原告提供以下证据：
1、《苏荷房屋租赁合同》，以证明租金及物业管理费计费标准，同时证明租赁双方对逾期付租、提前退租违约责任所作约定。
2、《厨房借用协议》，以证明原告向被告李邦强提供厨房使用，被告苏荷投资公司则对被告李邦强提供连带责任担保。
3、《上海市房地产权证》、《租赁合同》及《协议》，以证明系争房屋系由原告向案外人承租后转租予被告李邦强，该转租行为已经案外人认某。
4、《担保协议》，以证明被告苏荷投资公司承诺对被告李邦强在租约项下之义务承担连带责任。
5、租赁保证金支付凭证，以证明被告李邦强于2009年10月19日向原告支付租赁保证金及水电费用押金计人民币350，000元。
6、《退租函》，以证明被告李邦强于2013年4月4日向原告发出退租函，称因经营不善，故要求于同月8日退房并解除租约。
7、《公证书》，以证明原告曾向两被告发函要求两被告支付欠费并承担违约责任。
被告李邦强、被告苏荷投资公司辩称：被告李邦强曾在致原告函件中明确于2013年2月3日既已停止营业，故被告李邦强对原告诉请中2013年2月4日至同年4月8日期间租金及物业管理费不予认某。对于原告诉请之逾期付租违约金，应当以被告李邦强尚欠租金数额作为基数进行调整，且该项违约金约定过高，要求法院依法予以调整。对于原告诉请之解约违约金，亦属于约定过高情形，要求法院一并予以调整。对于原告诉请之可得利益损失，鉴于原告就租约履行并不存在损失，故不予认某。对于原告不予返还保证金之诉请，鉴于租约中并未约定该项保证金可予没收，故原告就该项保证金，可不予返还而用于抵充被告李邦强所欠费用。另对于被告苏荷投资公司对被告李邦强付款义务承担连带责任一节予以认某。
两被告对原告提供证据1-4均无异议。对原告提供证据5形式真实性予以确认，但称被告李邦强在2013年2月3日既已向原告提出解约意向，至于函件具体发出日期已经记忆模糊。对原告提供证据6形式真实性予以确认，但对其中所称租金数额不予认某。
两被告提供以下证据：
1、《退租函》（落款处未注明日期）附2013年7月4日邮寄凭证。
2、2013年5月17日《交房通知函》附2013年5月22日邮寄凭证。
3、2013年7月23日《交房通知函》附2013年7月23日邮寄凭证。
上述证据1-3以证明被告李邦强于2013年2月3日既已停止营业，之后多次联系原告要求办理房屋交接手续，但原告予以拖延。
原告对两被告提供证据形式真实性均予确认，并称被告李邦强在函件中亦称其于2013年4月4日发出正式退租函，而原告亦认某双方租约于2013年4月8日�以解除。
经审理查明：2009年9月17日，原告与被告李邦强签订《苏荷房屋租赁合同》一份，原告将其向案外人上海XXX广场文娱有限公司承租之位于上海市雁荡路XXX号XXX广场第一层部分房屋转租予被告李邦强。合同约定（1）租期6年，自签约日起至2015年9月15日止，其中，自原告交房日起不超过105日为装修免租期（合同3）；（2）自装修免租期结束后或提前对外营业日起开始计算连续两个自然年之月租金为人民币100，000元，之后两个自然年之月租金为人民币108，000元，再之后两个自然年之月租金为人民币116，640元（合同4-2）；（3）租金按月支付，被告李邦强于每月开始前10日内以银行汇款方式支付（合同4-4）；（4）月物业管理费为人民币9，048元，期间涨幅，按大楼相关规定之比例同步调整（合同4-5）；（5）被告李邦强须缴纳租赁保证金人民币300，000元及水电费用押金�民币50，000元，在合同期满或解除后如被告李邦强无违约情况，原告则将该项费用如数无息退还被告李邦强（合同5-1、5-2）；（6）被告李邦强无正当理由逾期不支付租金等，租赁保证金不予退还，且被告李邦强须按未履行合同标的额50%向原告支付违约金，如造成其他损害，被告李邦强还应承担损害赔偿责任（合同12-3）；（7）如因被告李邦强原因提前退租或终止、解除合同的，租赁保证金不予退还，且被告李邦强另须支付相当于退租当年6个月租金数额之违约金，如原告尚有其他损失，被告李邦强应当负责赔偿（合同12-4）。签约后，原告与被告李邦强履行各自合同义务，被告李邦强亦按约缴纳租赁保证金人民币300，000元及水电费用押金人民币50，000元。2010年4月30日，原告与两被告签订《担保协议》一份，约定被告苏荷投资公司对被告李邦强在上述所涉租赁合同项下�义务承担连带保证责任，保证期间自《担保协议》生效之日起至租赁合同履行期限届满之日后6个自然月止。租赁期间，被告李邦强自2012年9月始发生欠付租金及物业管理费行为。2013年4月4日，被告致原告《退租函》，称因经营亏损，故决定于2013年2月3日起停止营业，且准备于2013年4月8日返还系争房屋并解除租赁合同。现原告确认所涉租赁合同于2013年4月8日予以提前解除，同时原告以向两被告催讨欠款未果为由起诉来院，要求两被告支付尚欠之2012年9月、2012年12月、2013年1月1日至同年4月8日之租金人民币568，800元及物业管理费人民币47，652.80元、支付逾期付租违约金人民币284，400元、支付解约违约金人民币648，000元、支付可得利益损失人民币999，972.30元，同时要求确认原告可不予返还租赁保证金人民币300，000元及水电费用押金人民币50，000元。
以上事实，由原告提供�《苏荷房屋租赁合同》、《上海市房地产权证》、《租赁合同》、《协议》、《担保协议》、支付凭证、《退租函》、《公证书》、两被告提供的函件以及当事人陈述笔录等证据证实，本院予以确认。
本院认为：本案所涉租赁合同系原告及被告李邦强据各自真实意思表示依法签订，具有法律效力，原告及被告李邦强作为签约方均应恪守合同约定之义务。租约履行期间，被告李邦强向原告发出《退租函》，其中虽称于2013年2月3日停止营业，但其中亦明确于2013年4月8日返还房屋并解除租约，由此，应可依法认定被告李邦强所要求之租约提前解除日期系为2013年4月8日，故原告认为租约于该日提前解除，同时要求被告李邦强支付截至该解约日所尚欠之租金及物业管理费并无不当，本院对原告要求被告李邦强支付上述租赁费用之诉请，依法予以支持。对于原告逾期付租违约金之诉请，租约12-3约定，如被告李邦强逾期不支付租金，则须向原告支付相当于未履行合同标的额50%之违约金，针对“未履行合同标的额”，原告将其定义为“实际欠租之租金数额”，原告该项定义系对该项约定之最低限度理解方式，而在该理解方式下，对逾期付租违约金之计算方式并不存在约定过高情形，故本院对原告要求被告李邦强按实际欠租租金数额50%支付逾期付租违约金之诉请，依法予以支持。对于原告诉请之解约违约金，原告该项诉请虽符合租约约定，但鉴于被告李邦强对此提出违约金约定过高之辩称意见，故本院参照解约后原告可能存在3个月房屋空置损失一节，将该项解约违约金数额调整为相当于3个月租金数额。对于原告要求被告李邦强赔偿可得利益损失之诉请，鉴于在租约提前解除后，原告负有另行积极寻找其他客户之义务，而原告可能遭受之房�空置损失亦已通过主张解约违约金得以弥补，故本院对原告该项诉请依法予以驳回。对于原告要求对人民币350，000元不予返还之诉请，鉴于租约12-3、12-4仅约定原告可不予返还租赁保证金，其中并不包含水电费用押金，故原告仅可对租赁保证金人民币300，000元予以没收，而对水电费用押金人民币50，000元，原告在两被告就租约项下付款义务履行完毕之后仍应无息返还予被告李邦强。对于原告要求被告苏荷投资公司对被告李邦强付款义务予以一并承担之诉请，鉴于被告苏荷投资公司曾签订担保协议并承诺对被告李邦强租约项下付款义务提供连带责任担保，加之原告该项主张尚在担保期间内，故本院对原告该项诉请亦依法予以支持。鉴此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第二款、《中华人民共和国担保法》第十八条之规定，判�如下：
一、被告李邦强、被告广州市苏荷投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海钱格餐饮管理有限公司2012年9月、2012月12月、2013年1月1日至同年4月8日之租金人民币568，800元及物业管理费人民币47，652.80元；
二、被告李邦强、被告广州市苏荷投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海钱格餐饮管理有限公司逾期付租违约金人民币284，400元；
三、被告李邦强、被告广州市苏荷投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海钱格餐饮管理有限公司解约违约金人民币324，000元；
四、原告上海钱格餐饮管理有限公司在被告李邦强、被告广州市苏荷投资管理有限公司就上述第一、二、三项履行完毕同时返还被告李邦强水电费用押金人民币50，000元；
五、原告上海钱格餐饮管理有限公司不予返还被告李邦强租赁保证金人民币300，000元；
六、驳回原告上海钱格餐饮管理有限公司要求被告李邦强、被告广州市苏荷投资管理有限公司赔偿可得利益损失人民币999，972.30元的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币29，991元，适用简易程序减半收取为人民币14，995.50元，原告上海钱格餐饮管理有限公司负担人民币5，733.70元，被告李邦强、被告广州市苏荷投资管理有限公司共同负担人民币9，261.80元，本院退还原告上海钱格餐饮管理有限公司人民币14，995.50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 李 慧
二〇一四年一月十六日
书记员 薛文辉
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
……
二、《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。