河北省定州市人民法院民 事 判 决 书（2014）定民初字第2912号原告李志强，住定州市。委托代理人张丽红，河北世纪三和律师事务所律师。被告王俊权，住定州市。委托代理人李龙，定州市北城区明义法律服务所法律工作者。第三人杨立辉，住定州市。委托代理人张惠，河北泰通律师事务所律师。原告李志强与被告王俊权，第三人杨立辉案外人执行异议纠纷纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理张丽红，被告王俊权及其委托代理人李龙，第三人委托代理人张慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李志强诉称，2013年8月1日原告与第三人杨立辉及其妻子刘晓丽签订了房屋买卖合同，杨立辉将与妻子刘晓丽共有的四套房产转让给原告，总价款400万元，产权证号分别为：定州市南城区字第0410509、第0410510、第0410511、第××号。合同签订后原告将房款通过银行汇款的方式转账给杨立辉的妻子刘晓丽，杨立辉将房屋交付给原告实际占有使用。2013年11月14日，被告王俊权诉第三人杨立辉借贷纠纷一案，定州市人民法院经王俊权申请查封了杨立辉已经转让给原告的定州市南城区第××号及第××号两套房产，其中一套为门脸房一套为住宅楼。查封后原告提出了异议申请，提交了双方签订的买卖合同及付款证明，并提交了原告实际占有使用的相关证据，法院驳回了原告的异议申请。故起诉请求依法停止对（2013）定执异字第2821号执行裁定书标的物的执行。被告王俊权辩称，1、原告提出的诉求依法不能成立。根据《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生效力。”原、被告签订合同不符合房屋买卖合同生效的法定要件。2、原告在买卖房产过程中有过错，在原告提交的房产证中明确标注着所买房屋抵押信息，而原告明知房屋处于抵押期间又未经抵押权人同意买卖该房屋，其主观上是错误的。3、在（2013）定执异字第2821号执行裁定生效之后，原告又以同一事实、同一理由向定州市人民法院起诉，不符合《民事诉讼法》第二百二十五条的规定，故应当依法驳回原告起诉。第三人杨立辉辩称，原告所诉与事实相符，应停止执行原告房屋的查封。原告分4次将房款款打到第三人妻子手中。因该房屋在担保公司抵押，不能办理过户，原告催促第三人办理过户手续，在准备办理手续时，法院查封了该房屋。经审理查明，2013年11月14日本院受理本案被告王俊权诉本案第三人杨立辉民间借贷纠纷一案，当日王俊权申请财产保全，本院裁定查封了争议的房屋产权证号分别为定州市南城区字0410510号、0410511号两套房产。2013年11月24日原告李志强作为案外人对执行标的向本院提出书面异议，要求年月日本院作出（2013）定执异字第2821号执行裁定书，裁定书事实部分认定：“2013年8月1日，被告杨立辉及其妻子刘晓丽与案外人李志强签订房屋买卖合同，将其二人共有的定州市房权证南城区字第××号、第××号、第××号、第××号房产转让给李志强（本案财产保全第××号、第××号房产），房屋转让价400万元。双方同时约定，被告被告在房屋转让前订立的租赁协议继续有效，租金由李志强收取，归李志强所有。待以上房产抵押解除后，杨立辉、刘晓丽协助李志强办理房屋过户手续。合同签订后，2013年8月5日李志强通过李永强给刘晓丽转款100万元，2013年9月30日李志强给刘晓丽转款100万元，2013年9月4日李志强给刘晓丽转款120万元（多转20万元为借款），2013年10月28日李志强给刘晓丽转款100万元。本院在对案外人李志强提出的异议的审查过程中，李志强提交了第0410511房产承租人与自己订立的租赁合同，证明自己已实际占有该房屋，第××号房屋李志强主张杨立辉已将钥匙交与自己，自己也已实际占有。另查，2012年11月5月至2013年11月4日，以上四套房屋在河北省中小企业担保公司处抵押。自解除抵押登记至本院查封该房产时，案外人未向房屋产权产籍管理部门提出办理过户手续的申请。2013年11月14日，因王俊权诉杨立辉民间借贷纠纷一案，本院应王俊权的申请，查封了定州市房权证南城区字第××号、第××号房屋”。支付全部价款，并实际占有了财产，但其购买标的物是正在抵押是明知的，并且到期后未及时向房屋产权产籍管理部门提出过户申请，对于未办理过户登记李志强是有过错的为由裁定驳回了李志强的异议。原、被告和第三人对裁定书查明的事实部分均予认可。在本案审理过程中，原告提交了以下证据:一、原告李志强与第三人杨立辉及妻子刘晓丽签订的落款时间为2013年8月1日的《房屋转让协议》。《房屋转让协议》约定，“二、四套房屋总计售价肆佰万元整，合同签订后乙方（原告）分四次按甲方（第三人及妻子）指定的建行卡号转账付款。”；“三、乙方（原告）付款后房屋所有权归乙方所有，将房产证交付乙方持有。甲方（第三人及妻子）转让前订立的租赁协议继续有效，租金归乙方所有，由乙方收取租金”；“四、甲方（第三人及妻子）还清贷款后解除以上房产设定的抵押后，协助乙方（原告）办理房屋过户手续。”。用于证明2013年8月1日原告与第三人及其妻子刘晓丽签订了一份《房屋转让协议》，被告质证称签订该协议时该房屋处于抵押状态，未经抵押权人同意，该协议未生效，第三人对该协议认可。二、原告李志强于2013年8月5日、9月3日、9月4日、10月28日分四次给第三人杨立辉与其妻刘晓丽打款的银行记录（打款记录未注明打款用途）。用于证明原告按《房屋转让协议》约定给付第三人及其妻子房款4200000元（多打款200000），被告和第三人未提异议。三、登记在杨立辉名下房屋产权证号为定州市南城区字第0410509、0410510、0410511号，登记在李志强名下房屋产权证号为定州市南城区字第04××95号的房屋产权证和定州市利诚物业公司的物业事项收据10张以及2份《租房协议书》。用于证明合同签订后第三人将房屋及产权证交给原告；南关街107国道北侧5#04号（原房屋产权证号定州市南城区字第××号）已经过户给原告，房屋产权证号变更为定州市南城区字第04××95号；所涉天成花园小区高1#楼2单元302室（第××号）住房2013至2014年度，2014至2015年度的物业费、电梯费、取暖费均由原告李志强交纳；2013年8月10日李志强原告分别与所涉房屋安佳建材市场1#楼5号（房屋产权证号定州市南城区字第××号）原承租人张金炼，南关街107国道北侧5#02号（房屋产权证号定州市南城区字第××号）、南关街107国道北侧5#04号（原房屋产权证号定州市南城区字第××号现为第04××95号）原承租人张健签订《租房协议书》，将房屋继续出租给承租人张金炼、张健使用。被告和第三人未提异议。四、原告申请证人高某出庭作证，用于证明2013年7月底，原告李志强曾委托他人到河北省中小企业担保公司咨询所购房产的抵押情况，河北省中小企业担保公司同意买卖，但房款应先用于还清贷款。被告质证称证人与原告之子是同学，证言不能证明河北省中小企业担保公司存在房屋买卖关系，且其表示无效。第三人对证言认可。另查，因第三人杨立辉在中国建设银行有贷款，河北省中小企业担保公司抵押为其担保，原告李志强与被告杨立辉及妻子刘晓丽买卖的四套房产自2012年11月5日至2013年11月4日在河北省中小企业担保公司抵押，第三人用原告给付的房款还清贷款，2013年11月12日办理完毕解除抵押，第三人杨立辉庭审中称，2013年11月12日办理解除抵押时询问办理过户事宜，房屋产权产籍管理部门告知其需要房产评估，要其准备费用和材料。四套房产中南关街107国道北侧5#04号（原房屋产权证号定州市南城区字第××号）2013年11月18日亦被查封，2014年4月17日解除查封，4月24日过户给原告，房屋产权证号变更为定州市南城区字第04××95号。本院认为，本案经三次审判委员会讨论，多数人意见认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，但未办理过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户手续的，如果第三人没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面合同；（二）在人民法院查封之前已经合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”原告李志强与第三人杨立辉及其妻子签订的《房屋转让协议》是双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。原告李志强就包括本案争议两套房产在内的四套房产在查封前已交付全部价款，并以实际占有房产。原告与第三人之间的《房屋转让协议》约定解除抵押后第三人杨立辉夫妇协助原告办理过户手续，第三人杨立辉还清贷款后2013年11月12日办理解除抵押，且第三人称当天询问过户事宜，被告知过户需要评估交费，需要其准备材料和费用，11月14日王俊权诉杨立辉民间借贷纠纷一案需采取财产保全措施，申请查封了争议的房产。原告购买第三人夫妇房产时先到抵押权人处征询了意见，且在约定的时间内履行了给付房款的义务，而且第三人亦履行了房产实际交付义务，解除抵押后及时办理过户应当有一个合理的时间，本案所涉房屋在解除抵押至本院查封该房屋只隔了一个工作日，不能认为是原告主观上未履行注意义务，主观有过错懈怠所致，审理过程中没有证据证实因原告自身原因未办理过户而导致房产。综上，原告作为王俊权诉杨立辉民间借贷纠纷案的案外人，对该案的执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，应判决不得执行该执行标的。少数人意见认为，1、因李志强给付杨立辉及其妻子刘晓丽款420万元未说明用途，且与协议约定的房价数额不符，所以不能证实是购房款，虽有一份落款为2013年8月11日的房屋转让协议，但难以认定杨立辉把房屋出卖给李志强，李志强已经支付价款。2、李志强虽然有与张金炼、张健的租房协议和缴纳物业费用，但并未直接占有查封的房屋，不具有被人知悉的占有外观，所以不能认定属于《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的“实际占有”。3、驳回起诉的理由是根据《最高人民法院执行程序若干问题的解释》的解释第15条的规定，案外人执行异议之诉的立法目的应是阻止转让、交付，而本案查封裁定是财产强制措施而不是最终强制执行意义上的处分，尚未影响李志强实体权利，所以不宜受理李志强关于停止对执行裁定标的物执行的诉讼请求，应驳回起诉。依据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百零四条、第三百一十二条第一项，最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：不得执行登记在第三人杨立辉名下房屋产权证号分别为定州市南城区字0410510号、0410511号两套房产。案件受理费80元，由被告负担。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。审 判 长  王 朝审 判 员  陈 晨人民陪审员  李玉峰二〇一五年七月二十日书 记 员  申 阳