广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终3860号上诉人（原审原告）：陈志泳，男，1986年3月21日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。上诉人（原审原告）：吴燕芳，女，1986年6月16日出生，汉族，住广东省广州市从化区。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：邝炽荣，广东广从律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：从化国泰天彤房地产开发有限公司，住所地广东省广州市从化。法定代表人：胡玲，该司董事长。委托诉讼代理人：胡昊，广东流溪律师事务所律师。上诉人陈志泳、吴燕芳因与被上诉人从化国泰天彤房地产开发有限公司（以下简称国泰天彤公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市从化区人民法院（2017）粤0184民初3084号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案，上诉人吴燕芳及其与陈志泳的共同委托诉讼代理人邝炽荣、被上诉人国泰天彤公司的委托诉讼代理人胡昊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人陈志泳、吴燕芳上诉请求：1.请求二审法院撤销一审判决，并发回一审法院重审；2.本案一、二审诉讼费由国泰天彤公司承担。事实与理由：（一）一审判决查明事实不清，认定事实错误。一审判决没有查清有关办证部门不给陈志泳、吴燕芳等业主办理房产权登记，涉及到国泰天彤公司没有缴交出让金的问题，与陈志泳、吴燕芳等业主无关。（二）从一审法院的函调所获回复函可知，只要国泰天彤公司出具按规定缴交出让金的承诺后，办证部门就可以先行办理项目大确权手续，但一审法院没有查清国泰天彤公司有没有出具承诺函，如果没有出具那么国泰天彤公司就违约。被上诉人国泰天彤公司辩称：不同意陈志泳、吴燕芳的上诉请求，请求法院驳回上诉，维持原判。陈志泳、吴燕芳向一审法院起诉请求：1.国泰天彤公司支付其迟延办理产权证的违约金135148.3元（从2016年7月6日起暂计至2017年9月6日）给陈志泳、吴燕芳；2.国泰天彤公司承担本案的诉讼费用。一审庭审中，陈志泳、吴燕芳变更第一项诉讼请求为：国泰天彤公司支付其迟延办理产权证的违约金135148.3元（从2016年6月30日起暂计至2017年8月30日）给陈志泳、吴燕芳。一审法院认定事实：2013年11月13日，陈志泳、吴燕芳与国泰天彤公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：陈志泳、吴燕芳购买国泰天彤公司开发的位于从化市XX街××院××号（XX花园X座）XX房；建筑面积91.93平方米；总金额为635992元。合同第十三条约定：国泰天彤公司应在2015年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付陈志泳、吴燕芳使用。房屋交付使用后，国泰天彤公司不得以房屋已交付使用为由怠于履行其在本合同中应承担的其他义务，如：办理产权证的义务等。合同第二十一条产权登记约定：国泰天彤公司应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记；双方同意按陈志泳、吴燕芳委托国泰天彤公司办理的方式为陈志泳、吴燕芳办理《房地产权证》，国泰天彤公司应在商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为陈志泳、吴燕芳办妥产权登记，并将以陈志泳、吴燕芳为产权人的房地产权证交付陈志泳、吴燕芳。合同第二十二条迟延办理产权登记的违约责任第2款约定，如因国泰天彤公司未履行相关义务造成陈志泳、吴燕芳不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，国泰天彤公司应自逾期之日的次日开始，每日按照商品房总价款0.05%的标准向陈志泳、吴燕芳支付违约金，逾期达到120日的，则陈志泳、吴燕芳有权在该120日届满之日起半年内解除合同。陈志泳、吴燕芳要求继续履行合同的，合同继续履行，国泰天彤公司应当自逾期之日的次日起至陈志泳、吴燕芳实际取得《房地产权证》之日止，每日按照商品房总价款0.05%的标准向陈志泳、吴燕芳支付违约金。合同附件七第九条约定：双方同意买卖合同第二十一、二十二条修改和补充如下：1.陈志泳、吴燕芳委托国泰天彤公司办理该商品房的《房地产权证》，国泰天彤公司应当在合同第十三条约定的商品房交付日起365日内到房地产登记机构为陈志泳、吴燕芳办妥产权登记，并将以陈志泳、吴燕芳为产权人的房地产权证交付陈志泳、吴燕芳。2.房屋产权交易过户的先决条件：在产权登记之前，陈志泳、吴燕芳应按如下要求办妥有关手续：（3）陈志泳、吴燕芳应按国泰天彤公司的要求办理产权交易过户及登记的相关手续，包括应向国泰天彤公司提交办理上述手续需要的证明文件及签署一切必须之文件；如因陈志泳、吴燕芳或房管部门的原因造成国泰天彤公司无法按约定为陈志泳、吴燕芳办理《房地产权证》，国泰天彤公司不承担任何责任。4.非因国泰天彤公司原因造成陈志泳、吴燕芳不能按期办理《房地产权证》的，国泰天彤公司不承担任何责任。双方还约定了其他相关权利义务。上述合同签订后，陈志泳、吴燕芳已支付了全部购房款635992元。涉案房屋于2015年7月6日交楼。国泰天彤公司于2017年3月27日向广州市从化区国土资源和规划局递交位于广州市从化区××环市××大院××号楼的初始登记资料。广州市从化区不动产登记中心出具登记字号为17登记13XXX01的《受理回执》。一审另查明：2017年12月26日广州市从化区国土资源和规划局出具的《从化市商品房买卖合同鉴证情况证明表》载明：涉案房产预售证号为20XXX78，预购人为陈志泳、吴燕芳，没有查封记录，有一个抵押权人为银行的合同抵押记录，涉案房产尚未过户至陈志泳、吴燕芳名下。另查：一审法院曾向广州市从化区国土资源和规划局调查涉案房产不动产权证的具体办理情况，该局于2017年9月28日以从国土规划函[2017]1880号《广州市从化区国土资源和规划局关于XX花园调查函的回复》函复一审法院，载明：一、关于涉案楼盘办理不动产权证的问题，XX花园项目是由国泰天彤公司1992年开发的商贸城地块分割而来。整个商贸城地块开发至今长达25年，期间城市规划、用地管理政策、房地产登记等相关法律法规不断发生变化，需花大量时间查档核实，进行综合研究分析。该项目情况复杂，商贸城地块的整体开发建设和确权办证等情况仍在梳理，有待进一步细化，核实是否涉及补缴出让金问题。为妥善解决御景宏雅花园项目小业主办证问题，原则同意由国泰天彤公司出具按规定缴交出让金的承诺后，先行办理项目大确权手续，目前国泰天彤公司正在收集上述项目的测量成果等资料，近期内将可完善商品房初始登记手续。二、关于涉案楼盘初始登记的问题，2017年3月27日、2017年4月20日该局分别收到国泰天彤公司送来的位于从化区××环市××大院××号的确权材料，该件为预收资料审查件，受理回执属于预审回执，并不属于正式受理收件。又查：一审法院在审理另一案（2017）粤0184民初2172号案时，国泰天彤公司认为其已于2016年5月26日按要求向国土部门递交了办理商品房初始登记的相关资料，但广州市从化区国土资源和规划局接收材料后又以政府相关政策发生变化导致出让金办理细则未明确为由暂停办理，并向一审法院提交2016年5月26日的《商品房初始登记预收件清单（确权）》，据此申请一审法院向国土部门调查。一审法院于2017年10月18日向广州市从化区国土资源和规划局发出（2017）粤0184民初2172号之一调查函，就此问题进行调查。该局于2017年10月24日以从国土规划函[2017]2045号复函回复一审法院：2016年5月26日该局收到从化国泰天彤房地产开发有限公司送来的位于从化区××环市××大院××号（青春项目）确权资料为预收资料审查件，受理回执属于预审回执。整个商贸城地块开发至今长达25年，期间城市规划、用地管理政策、房地产登记等相关法律法规不断发生变化，需花大量时间查档核实，进行综合研究分析。该局业务科室从多方面的历史档案入手，陆续查找了整个地块从92年至今的出让合同、规划、报建、验收、确权办证等相关资料，多次召开内部协调会，主动同国泰天彤公司沟通对接等。该项目情况非常复杂，商贸城地块的整体开发建设和确权办证等情况仍在梳理，有待进一步细化，核实是否涉及补缴出让金问题。为妥善解决青春项目小业主办证问题，原则同意由国泰公司出具按规定缴交出让金的承诺后，先行办理项目大确权手续。待初始登记完成后，小业主可持有关资料到该局申办不动产权证。本案中，国泰天彤公司提交2016年5月26日的《商品房初始登记预收件清单（确权）》、从国土规划函[2017]2045号《关于的复函》作为证据材料。一审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷，争议的焦点为国泰天彤公司应否承担逾期办证违约责任的问题。双方在《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七第九条约定，国泰天彤公司应当在合同第十三条约定的商品房交付日起365日内到房地产登记机构为陈志泳、吴燕芳办妥产权登记，并将房地产权证交付陈志泳、吴燕芳。即按照约定国泰天彤公司应当从2015年6月30日（约定交付日）起365日内（2016年6月28日）办妥不动产权证并交付陈志泳、吴燕芳，逾期应承担逾期办证违约责任。双方主要争议的是国泰天彤公司可否免责的问题，国泰天彤公司认为其在涉案房地产项目竣工验收后即向从化区国土规划部门申请办理项目的初始登记，未能办理的原因是政策调整，政府相关部门无法确定地块需缴纳地价的具体金额。根据合同附件七第九条第2款第（3）项及第4款的约定，如因房管部门的原因造成国泰天彤公司无法按约定为陈志泳、吴燕芳办理《房地产权证》，国泰天彤公司不承担责任。陈志泳、吴燕芳则认为国泰天彤公司存在不想交或少交出让金情况，导致国泰天彤公司不能及时为陈志泳、吴燕芳办理产权证。对此，一审法院认为，合同附件七第九条是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效。根据广州市从化区国土资源和规划局从国土规划函[2017]1XX0号复函和从国土规划函[2017]2XX5号复函的内容，该局于2016年5月26日已收到国泰天彤公司从化区××环市××大院××号的确权资料，现未能完成涉案项目初始登记手续的原因是因为项目情况非常复杂，国土部门需要花大量时间查档、核实和研究，还需要核实是否涉及补缴出让金等问题，初始登记完成后便可申办不动产权证。由此可见，2016年5月26日之后至今属于政府相关部门确权办证的过程，并且至今未能办妥非国泰天彤公司的过错所致，主要是政策变化等因素影响了政府相关部门办理的进度。因此根据双方上述合同约定，国泰天彤公司可以免责，且陈志泳、吴燕芳未提供证据证明相关行政机关要求国泰天彤公司缴纳出让金，国泰天彤公司存在拒不缴纳的行为导致迟延办证，故陈志泳、吴燕芳主张逾期办证违约金不符合双方合同的约定，一审法院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院于2017年12月29日作出如下判决：驳回陈志泳、吴燕芳的全部诉讼请求。本案一审受理费1501.5元，由陈志泳、吴燕芳负担。本院二审期间，双方当事人均无提交新证据。经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”本案二审争议的焦点为国泰天彤公司抗辩逾期办证存在免责事由能否成立问题。陈志泳、吴燕芳以国泰天彤公司未依《广州市商品房买卖合同（预售）》的约定，于涉案商品房约定交付日起365日内即2016年6月28日前办妥涉案房屋不动产权证并向其交付，主张国泰天彤公司承担逾期办证违约责任。国泰天彤公司则抗辩其在涉案房地产项目竣工验收后即向从化区国土规划部门申请办理项目的初始登记，未能办理的原因是政策调整，政府相关部门无法确定地块需缴纳地价的具体金额。经查，合同附件七第九条第2款第（3）项及第4款约定，如因房管部门的原因造成国泰天彤公司无法按约定为陈志泳、吴燕芳办理《房地产权证》，国泰天彤公司不承担责任。本案国泰天彤公司提交了从化市国土资源和房屋管理局于2016年5月26日向国泰天彤公司出具的商品房初始登记预收件清单（确权）等予以证明其主张，另根据广州市从化区国土资源和规划局在2017年10月24日向一审法院出具的从国土规划函[2017]2045号复函载明，该局于2016年5月26日已收到国泰天彤公司从化区××环市××大院××号的确权资料，现未能完成涉案项目初始登记手续的原因是因为项目情况非常复杂，国土部门需要花大量时间查档、核实和研究，还需要核实是否涉及补缴出让金等问题，初始登记完成后便可申办不动产权证。由此可见，2016年5月26日之后至一审诉讼期间未办理初始登记手续属于政府相关部门确权办证的过程，并非国泰天彤公司的过错所致，主要是政策变化等因素影响了政府相关部门办理的进度。据此，一审法院认为根据双方上述合同约定，国泰天彤公司可以免责，并作出驳回陈志泳、吴燕芳主张逾期办证违约金的诉请，并无不妥，本院予以维持。综上所述，陈志泳、吴燕芳的上诉理由缺乏依据，其上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3003元，由上诉人陈志泳、吴燕芳负担。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  蔡培娟审判员  闫 娜二〇一八年四月十一日书记员  彭诗敏王敏