宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2017）宁0106民初439号
原告：ＸＸ生，男，1968年9月28日出生，汉族，住宁夏回族自治区西吉县。
委托诉讼代理人：张强，宁夏张岳律师事务所律师。
被告：宁夏和润小额贷款有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区。
法定代表人：顾鹏，该公司董事长
委托诉讼代理人：魏玮（该公司客户经理），女，1988年10月1日出生，汉族，住宁夏回族自治区金凤区。
委托诉讼代理人：毛海萍（该公司客户经理），女，1982年12月6日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市金凤区。
被告：刘志升，男，汉族，1968年8月30日出生，系宁夏红阳房地产开发有限公司与宁夏红阳实业集团有限责任公司法定代表人。
被告：尹向珍，女，汉族，1970年4月2日出生，与刘志升系夫妻关系。
被告：宁夏红阳房地产开发有限公司，住所地：宁夏回族自治区彭阳县。
法定代表人：刘志升，该公司总经理。
被告：宁夏红阳房地产开发有限公司西吉分公司，住所地：宁夏回族自治区西吉县。
负责人：刘志升，该公司经理。
被告：宁夏红阳实业集团有限责任公司，住所地：宁夏回族自治区彭阳县。
法定代表人：刘志升，该公司总经理。
原告ＸＸ生与被告宁夏和润小额贷款有限公司（以下简称和润公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2017年1月24日立案后，因刘志升、尹向珍、杨彦珍、宁夏红阳房地产开发有限公司（以下简称红阳公司）、宁夏红阳房地产开发有限公司西吉分公司（以下简称红阳西吉分公司）、宁夏红阳实业集团有限责任公司（以下简称红阳实业公司）与本案具有利害关系，本院依职权追加其为本案被告。本院依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告ＸＸ生的委托诉讼代理人张强，被告和润公司的委托诉讼代理人魏玮、毛海萍到庭参加诉讼。被告刘志升、尹向珍、杨彦珍、红阳公司、红阳西吉分公司、红阳实业公司经本院公告送达起诉状副本及参加诉讼通知书，均未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结
原告向本院提出诉讼请求：1.判令立即停止对原告所有的西吉县某房屋的强制执行，解除对该房屋的查封冻结；2.本案诉讼费用由被告承担。
事实和理由：原告于2015年9月11日与被告红阳西吉分公司签订《商品房买卖合同》一份，约定其以565996元的价格购买被告所有的位于西吉县某房屋。同日，原告向被告红阳西吉分公司交纳房屋首付款144870元，双方约定剩余房款办理房屋按揭贷款。同时，被告红阳西吉分公司将该房屋交付原告占有，后原告对该房屋进行了简易装修并使用至今。后因红阳西吉分公司的原因，按揭贷款未能办理，也未能办理房屋过户登记手续。但双方签订的买卖合同合法有效。2016年4月20日，本院依据（2016）宁0106财保15号民事裁定书对涉案房屋进行了查封冻结，原告于2016年7月22日提出执行异议，贵院受理后作出（2016）宁0106执异77号执行裁定书，裁定驳回原告的执行异议，故原告诉至法院，请求判如所请。
被告和润公司辩称，西吉县某房屋未办理预售登记，原告非该房屋的真实产权人，不具有提出异议的资格；被告未按照合同约定支付房款；原告签订买卖合同时间后于被执行人债务到期时间，可能系被执行人转移财产的行为。
被告刘志升、尹向珍、杨彦珍、红阳公司、红阳公司西吉分公司、红阳实业公司未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见及证据。
原告当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织被告进行质证。经审查，原告提交的《商品房买卖合同》、《收据》、（2016）宁0106民初77号执行裁定书真实，本院予以确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年9月11日，原告与被告红阳西吉分公司签订《商品房买卖合同》一份，约定由原告购买被告开发的某广场2号楼5单元401室房屋，房屋总价款565996元，原告已交首付款144870元即总房款的20%，剩余421126元原告应于2015年10月11日前以公积金方式付清。同日，被告红阳西吉分公司向原告出具《收据》一份，载明收到原告购房款144870元。
2016年4月20日，本院依据（2016）宁0106财保15号民事裁定书对涉案房屋进行了冻结，原告于2016年7月22日提出执行异议，本院受理后于2016年12月26日作出（2016）宁0106执异81号执行裁定书，裁定驳回原告的执行异议，故原告诉至本院。
本院认为,本案首先确定法律适用问题。金钱债权执行中，同时符合登记在被执行人名下的不动产与登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房两种情形，则《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条与第二十九条在适用上产生竞合，应一并审查后选择适用，即买受人符合上述其一条款，即可支持执行异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应于支持：1、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4、非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应于支持：1、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；3、已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，原告与被告红阳西吉分公司签订商品房买卖合同，系涉案房屋的买受人，关联案件中被执行红阳公司西吉分公司系房地产开发公司，本案应将二十八条及二十九条之规定一并审查。经审查，原告与被告红阳公司西吉分公司于2015年9月11日签订商品房买卖合同并交纳20%的购房款144870元，下剩房款至今未交，其已不符合第二十九条之相关规定；虽然原告称未办理房屋公积金贷款系被告原因所致，但经本院要求，原告仍未将剩余价款交付执行，仍不符合第二十八条之相关规定，故原告之权利不能排除执行，本院对其诉讼请求不予支持。被告刘志升、尹向珍、杨彦珍、宁夏红阳房地产开发有限公司、宁夏红阳房地产开发有限公司西吉分公司、宁夏红阳实业集团有限责任公司经本院合法传唤未到庭应诉，视为放弃对原告所举证据和主张的事实进行质证和抗辩的诉讼权利，应承担相应的法律后果。
综上，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十四条、第二十八条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回原告ＸＸ生的诉讼请求。
案件受理费100元，由被告ＸＸ生负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。
审判长雅娟
人民陪审员郭长清
人民陪审员李彩虹
二〇一八年三月十四日
书记员马智
附相关法律法规：
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件
若干问题的规定》
第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：
（一）异议不成立的，裁定驳回异议；
（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；
（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；
（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。
第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：
（一）案外人是否系权利人；
（二）该权利的合法性与真实性；
（三）该权利能否排除执行。
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。