山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）烟民一初字第105号
原告：李淑兰。
委托代理人：滕晓峰，山东鑫福来源律师事务所律师。
被告：海阳隆祥置业有限公司。住所地：海阳市胜利黄海花园**号楼***号。
法定代表人：乔运祥，该公司经理。
被告：闫丽华。
原告李淑兰诉被告海阳隆祥置业有限公司（以下简称隆祥公司）、闫丽华申请执行人执行异议之诉，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告李淑兰的委托代理人滕晓峰，被告闫丽华到庭参加了诉讼。被告隆祥公司经依法传票传唤没有到庭。本案现已审理终结。
原告李淑兰诉称：李淑兰诉隆祥公司民间借贷纠纷一案中，李淑兰申请财产保全，2012年1月4日烟台市中级人民法院作出（2012）烟民一初字第16号民事裁定书，查封隆祥公司名下位于海阳市凤城街道凤城路南隆祥街西凤都商业广场地上一层含1100在内房产一宗，查封期间2012年1月5日至2014年1月4日。该文书于2012年1月5日送达隆祥公司和房屋登记部门。
该案经一、二审审理，山东省高级人民法院于2013年8月6日作出（2013）鲁民一终字第224号民事调解书，该调解书生效后，隆祥公司未履行付款义务，李淑兰于2013年申请烟台市中级人民法院强制执行，烟台市中级人民法院于2013年11月29日以（2013）烟执字第361号执行裁定书和协助执行通知书对上述房产继续查封。执行中，闫丽华提出执行异议，称其于2010年12月13日购买上述房屋。经烟台市中级人民法院审理，作出（2014）烟执异字第21号执行裁定书，裁定中止对上述房产的执行。
李淑兰认为，隆祥公司与闫丽华签订的商品房预售合同约定自备案日起生效，但至执行时未备案，因此，该合同未生效；付款假设属实，那么二者间的金钱之债已过诉讼时效；闫丽华等购房户远在千里之外，一日间聚众到隆祥公司选房、定房、签合同，又以现金方式缴纳全部房款，完全不合交易惯例，闫丽华也未举证证明资金存取来源。因此，烟台市中级人民法院的查封与执行是合法有效的，不应中止上述房产的执行。请求：1、确认位于海阳市凤城路南隆祥街西凤都商业广场地上一层1100号房产归隆祥公司所有。2、判令对上述房产许可执行。
被告闫丽华答辩称：闫丽华与隆祥公司于2010年12月13日签订房屋买卖合同，闫丽华提出到房产局备案，隆祥公司讲备案由其负责办理备案手续。2010年11月14日闫丽华交定金5000元，11月25日闫丽华转款198684元到同事张淑美（另案被告）账户，11月29日张淑美向隆祥公司账户汇款322402元，其中包含有闫丽华支付给隆祥公司的房款198684元，加上已付定金5000元，闫丽华的购房款203684元全部付清。闫丽华与隆祥公司的房屋买卖合同合法有效。按照法律规定隆祥公司作为开发商应进行备案登记，闫丽华已经履行了合同义务，原告的诉讼请求不成立。综上，请求驳回原告李淑兰的诉讼请求。
本院经审理，确认如下事实，
本院在审理李淑兰诉隆祥公司借款合同纠纷一案过程中，依据李淑兰的保全申请，于2012年1月4日作出（2012）烟民一初字第16号民事裁定书和协助执行通知书，查封了隆祥公司名下的位于海阳市凤城街道凤城路南隆祥街西凤都商业广场地上一层包含1100号在内的房产一宗，查封期间自2012年1月5日至2014年1月4日。上述查封裁定和协助执行通知书于2012年1月5日送达了隆祥公司和房屋登记部门。
李淑兰诉隆祥公司借款合同纠纷，经本院及山东省高级人民法院审理，山东省高级人民法院于2013年8月6日作出（2013）鲁民一终字第224号民事调解书。内容为：㈠隆祥公司于2013年10月31日前向李淑兰支付100万元及利息（利息自2009年12月29日起至付款之日止，以100万元为基数，按同期银行贷款利率计付）；㈡隆祥公司于2014年6月30日前向李淑兰支付200万元及利息（利息自2009年12月29日起至付款之日止，以200万元为基数，按同期银行贷款利率计付）；㈢隆祥公司于2014年8月31日前向李淑兰支付403.4万元及利息（利息自2009年12月29日起至付款之日止，以403.4万元为基数，按同期银行贷款利率计付）；㈣隆祥公司于2014年10月31日前向李淑兰支付400万元；㈤隆祥公司于2014年12月31日前向李淑兰支付459.5万元；㈥隆祥公司未按时足额支付其中任何一笔款项，李淑兰有权向人民法院申请强制执行全部未付款部分款项，并且隆祥公司应当承担从李淑兰申请执行之日起按照法律规定的迟延履行部分利息；㈦一审案件受理费151605元，诉讼保全费5000元，合计156605元，由李淑兰负担10211元，隆祥公司负担146394元。二审案件受理费151605元，减半收取75802.50元，由隆祥公司负担。
调解书生效后，隆祥公司未按生效调解书履行付款义务，李淑兰向本院申请强制执行。本院以（2013）烟执字第361号立案执行，并于2013年11月29日以（2013）烟执字第361号执行裁定书和协助执行通知书对上述房产继续查封。案外人闫丽华提出执行异议。本院于2015年2月5日做出（2014）烟执异字第21号执行裁定书，认为，涉案查封的房产虽然登记在隆祥公司名下，但案外人闫丽华向本院提供了购买涉案房产的相关证据，证明本院查封的房产系其在查封之前购买，虽然李淑兰不认可，但执行程序中只对执行标的权属作形式审查，在涉案房产的权属存在争议的情况下，应当待权属争议消除后，再决定对争议财产的处置，现执行程序中尚不宜对此作出处理。裁定中止对隆祥公司名下的位于海阳市凤城街道凤城路南隆祥街西凤都商业广场地上一层1100号房产的执行。
闫丽华主张其于2010年12月13日购买了涉案房屋，交纳了全部房款，并将涉案房产委托隆祥公司经营。向法庭提交2010年12月13日与隆祥公司签订的《商品房预（销）售合同》、《补充协议》各一份，与海阳凤都商业服务有限公司签订的《经营管理合同》一份及2010年11月14日以其本人名义在农业银行POS机交易5000元明细一份（商户名称为隆祥置业）、2010年11月25日通过工商银行转款198684元至张淑美账户、11月29日张淑美向隆祥公司账户汇款322402元，隆祥公司2010年12月13日出具的收1100号房购房款收据证明上述主张。其中《商品房预（销）销售合同》约定，闫丽华购买凤都商业广场1100号房，建筑面积32.30平方米，总价203684元。第二条约定，商品房预售资金存入监管银行中国银行海阳支行。第二十三条约定，本合同自双方签订之日起30日内，由出卖人和买受人持合同到房产管理部门办理合同登记备案，合同自登记备案之日起生效。《补充协议》约定，隆祥公司按照单价每平方米6306元，总价203684元将商铺出售给闫丽华。为使“凤都商业广场”能够顺利完成招商并启动运营，使商铺尽快获得较高租金和增值空间，闫丽华自愿将该商铺委托给隆祥公司聘请的经营管理公司无偿经营管理三年，自2011年9月30日起至2014年9月30日止，并与经营管理公司签订经营管理合同。闫丽华与海阳凤都商业服务有限公司签订的《经营管理合同》第一条约定，在不损害闫丽华利益的前提下，闫丽华委托海阳凤都商业服务有限公司全权代表本人向隆祥公司办理有关收取该商品房的全部手续，并全权处理与交房有关的所有事务。第二条约定，闫丽华自愿将该商铺委托给海阳凤都商业服务有限公司无偿经营管理三年，在该期限内海阳凤都商业服务有限公司拥有该商铺全部的经营权和收益权，对该商铺进行统一招商、统一经营。该经营期限自2011年9月30日起至2014年9月30日止。合同另对三年经营管理期限届满后闫丽华个人出租及继续委托租赁等作了约定。李淑兰对上述证据提出异议，一是不确定商品房预（销）售合同的真实性。二是根据该合同第23条约定，买卖双方未共同持合同到房产管理部门登记备案，合同未生效。三是依据《物权法》第9条的规定精神，买卖房屋未办理预登记和网签，不能对抗第三人即烟台市中级人民法院的查封。四是付房款的方式不合交易惯例，且未按照合同第二条约定将款打到监管账户。五是根据当事人的庭审陈述，无偿给海阳凤都商业服务有限公司经营管理三年是在隆祥公司与闫丽华签订买卖合同时房价优惠18%的基础上，优惠后的价格是6306元，但当年海阳相同地段的房价最高也未超过5000元。认为经营管理合同的乙方是海阳凤都商业服务有限公司，不是涉案当事人，无权处分涉案当事人的相关权益，与本案无关。
对于闫丽华与海阳凤都商业服务有限公司签订的经营管理合同及与隆祥公司签订的补充协议的履行情况，闫丽华称，依照约定，至2014年9月30日海阳凤都商业服务有限公司将房屋交付我方，但实际上双方没有履行。
对于房屋是否交付的问题，闫丽华称至今未交付使用。对于工程是否竣工验收的问题，李淑兰及闫丽华均不清楚。
另查，隆祥公司于2009年3月25日取得涉案工程的土地使用权证。该工程的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证均登记在隆祥公司名下。该工程至今未完成竣工验收备案手续，不具备办理产权登记手续的条件。凤都商业商业广场至今未运营。
上述事实，有（2012）烟民一初字第16号民事裁定书、（2014）烟执异字第21号执行裁定书、2010年12月13日商品房预（销）售合同、补充协议各一份，与海阳凤都商业服务有限公司签订的经营管理合同一份及2010年11月14日农业银行POS机交易5000元明细、2010年11月25日工商银行网上银行交易明细、2010年11月29日银行转账交易记录、收款收据及当事人的庭审陈述在案为证。
本院认为，本案争执焦点有二，一是闫丽华是否取得涉案房屋的民事权益，能否对抗李淑兰的执行申请；二是李淑兰主张涉案房屋的权利归属，应否得到支持。
一、对于闫丽华是否取得涉案房屋的民事权益，能否对抗原告的执行申请问题。本院认为，闫丽华提出执行异议，应当就其对执行标的物享有所有权或者其它足以阻止执行标的物转让、交付的实体权利所依据的事实承担举证责任。本案中，闫丽华提供证据证明其与隆祥公司在法院采取保全措施之前的2010年12月13日签订了商品房预（销）售合同，并于2010年11月14日通过农业银行POS机及2010年11月29日通过工商银行向隆祥公司支付了全部房款，同时委托海阳凤都商业服务有限公司对涉案房屋进行经营管理的事实清楚，涉案房屋至今没有交付及办理登记的责任均不在闫丽华。根据最高法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》精神，人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当认定建设工程价款优先权优于抵押权和其他债权，但不得对抗已付清全部或大部分房款的消费者。本案李淑兰的债权属其他债权，不能对抗建设工程价款优先受偿权，而建设工程价款优先权又不能对抗已付清大部分房款的消费者，因此，李淑兰的债权不能对抗在法院查封前已签订商品房（预）销售合同并已付清全部房款的购房户。闫丽华对涉案房屋依法享有民事权益，足以阻止标的物的转让、交付。原告主张许可对隆祥公司开发的位于海阳市凤城街道凤城路南隆祥街西凤都商业广场地上一层1100号房屋的执行，本院不予支持。
二、对于涉案房屋的权利归属的问题，本院认为，李淑兰作为申请执行人，非涉案房产的权利人，其主张涉案房产归被执行人隆祥公司所有，主体不适格，本院不予审理。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十一条、第三百一十三条之规定，判决如下：
驳回原告李淑兰的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告李淑兰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提起上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。
审 判 长 杨卫东
审 判 员 陈晓彦
人民陪审员 赵 军
二〇一五年八月二十六日
书 记 员 林重霄