江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）连民再终字第00025号
申请再请人（一审原告、二审上诉人）刘章安。
委托代理人：杨金霞。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：连云港列奇达房地产开发有限公司，住所地连云港市新浦区市化路60号瑞奇阁602室。
法定代表人：孙德平，该公司经理。
委托代理人：夏振国，江苏鸿国律师事务所律师。
申请再审人刘章安因与被申请人连云港列奇达房地产开发有限公司（以下简称列奇达公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服连云港市新浦区人民法院（2011）新民初字第2954号民事判决及本院（2012）连民终字第0360号民事判决，向江苏省高级人民法院申请再审，江苏省高级人民法院作出（2013）苏审三民申字第504号民事裁定，指令本院再审本案，本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。申请再审人刘章安及其委托代理人杨金霞，被申请人列奇达公司委托代理人夏振国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
连云港市新浦区人民法院审理查明：2003年1月10日，列奇达公司与刘章安签订房屋拆迁安置协议书，约定列奇达公司拆除刘章安位于青年路5号楼二单元602室的房屋，建筑面积82.85平方米，并安置位于时代华庭南楼二单元404室、建筑面积80.30平方米的房屋给刘章安。协议签订后，刘章安必须在七日内搬出原住房，并交于列奇达公司拆除，搬出原房屋后需临时过渡的过渡期自2003年1月10日将安置房交付刘章安使用，无特殊理由超过交房期限，超期过渡款按原规定标准加倍计算。
2007年11月15日，双方签订补充协议，约定如延期交房，每月每平方米按18元计算延期过渡费，将安置房屋变更为南楼二单元602室（东户），建筑面积为86.30平方米。列奇达应支付刘章安补偿款20000元和超期过渡费53687元，总额73687元，协议签订后一次性支付给刘章安。列奇达公司支付过渡费至2008年5月31日，但刘章安以未收到入住通知书为由，一直未能入住房屋。后列奇达公司电话通知刘章安于12月31日前收房，刘章安以房屋未达到入住条件为由，至2010年4月1日方实际接收房屋。
另查明：2008年地壹街区众多购房户及安置户分别以房屋未达到居住条件为由将列奇达公司诉至法院，后经新浦区人民法院和连云港市中级人民法院审理，两级法院审理均认定在列奇达公司整改后诉争房于2008年4月24日已达到验收标准。
连云港市新浦区人民法院认为：本案存在以下争议焦点：1、列奇达公司提供的回迁安置房何时具备验收条件；2、超期过渡费给付的起止时间点。
关于争议焦点：1、刘章安提供的连云港市建设局连建质（2008）532号文件复印件显示，地壹街区工程仍不具备竣工验收条件，导致住宅部分分户验收工作无法完成。但是，新浦区人民法院做出的（2008）新民一初字第2854号民事判决书认定，列奇达公司在建设主管部门通知要求及时整改后，进行了整改，并于2008年4月下旬再次组织相关单位进行竣工验收，参加验收的单位均出具验收合格的意见，据此，包括本案所涉房屋在内的地壹街区建设工程已具备了合同约定的验收合格条件。后连云港市中级人民法院（2009）连民一终字第0232号民事判决书认定，列奇达公司在建设主管部门要求其整改后，进行了整改，并于2008年4月21日至24日再次组织设计、施工、监理等单位对包括本案涉案商品房在内的地壹街区建设工程进行竣工验收，参加验收的单位均出具验收合格的意见。据此认定，包括本案涉案商品房在内的地壹街区建设工程已基本符合合同约定的验收合格条件并无不妥。2、列奇达公司主张其在2008年5月1日向刘章安发出交房通知书，但该通知仅为单方通知，没有刘章安的签字和回执，不能证明刘章安已收妥。列奇达公司提供的电话录音显示，该公司电话通知刘章安于2008年12月31日前办理收房手续，对电话录音的真实性刘章安表示认可，且其时本案诉争房屋已经具备验收入住条件，故列奇达公司应将超期过渡费支付至2008年12月31日。对刘章安主张的应将超期过渡费支付至2010年4月1日的理由，本院不予认可。
列奇达公司提供的业主入住通知书主体为该公司和良友物业管理有限公司，而不能证明刘章安对所载内容确已认可。刘章安署名的收条为双方结算超期过渡费至2008年5月31日的证明，故对列奇达公司不欠超期过渡费的主张，不予支持。列奇达公司未按约定履行自己的义务，应承担违约责任，超期过渡费应从2008年6月1日计算至2008年12月31日，共计10873.80元（7×18×86.30）。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，遂判决连云港列奇达房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付刘章安人民币10873.80元；驳回刘章安其他诉讼请求。
本院二审对原一审查明的事实予以确认。
本院二审认为：关于刘章安提出原一审法院认定诉争房屋于2008年4月24日已达到验收标准，属认定事实错误的问题，经审查，2008年地壹街区众多购房户及安置户分别以房屋未达到居住条件为由将列奇达公司诉至法院，经一审法院审理的（2008）新民一初字第2854号民事判决及本院审理（2009）连民一终字第0232号，两级法院均认定在列奇达公司整改后诉争房屋于2008年4月24日已达到验收标准。故刘章安认为未达到验收标准的上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于刘章安提出列奇达公司通知交房证据形式有瑕疵，一审法院认定电话通知收房是错误的问题，经审查，列奇达公司提供的电话录音显示，该公司电话通知刘章安于2008年12月31日前办理收房手续，对电话录音的真实性刘章安表示认可，故刘章安的该上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，原审判决认定的事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决：驳回上诉，维持原判决。
刘章安申请再审称：1、申请人与列奇达公司双方签订的是房屋拆迁安置协议而不是商品房买卖协议。房屋拆迁安置协议中对如何交房验收没有约定，依法应当适用国家相关法律强制性规定，即房屋必须经政府相关职能部门验收合格后，方可交付使用。连云港市建筑工程质量监督站2012年2月20日的房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表证明，诉争房屋的施工日期为2006年2月20日，竣工验收日期为2012年2月20日，竣工验收五部门的验收意见为2012年3月7日，竣工验收备案的日期为2012年7月6日，该证据证明，原一、二审法院认定的诉争房屋于2008年4月24日已达到验收标准系认定事实错误，于政府主管职能部门的正式文件相悖。2、列奇达公司在明知不具备验收条件下，为逃避逾期交房的违约责任而采取的单方虚假无效行为，申请人是接到电话，但并未签字认可接收房屋。申请人签字认可接收房屋的实际日期是2010年4月1日，列奇达公司置申请人正当合法的权利于不顾，随便电话通知收房就有效是荒谬的。综上，列奇达公司提交的房屋至2012年2月20日才竣工验收合格，申请人要求列奇达公司给付延期过渡费35740.6元，证据确实充分，合理合法。原一、二审法院认定事实严重错误，判决失当，请求改判。
本院经再审查明：列奇达交付刘章安的安置房屋建筑面积应为86.33平方米，其他查明事实与原审查明事实相同。
本院再审认为：双方对原审判决认定超期过渡费从2008年5月31日起算均无异议。本案争议的主要焦点是超期过渡费的截止时间。原一、二审判决以2008年4月24日作为竣工验收合格之日。而刘章安主张应以2012年7月6日视为验收合格。本院认为，双方签订的拆迁安置合同对房屋交付条件并未作出特别约定，应根据相关法律法规的规定确定房屋符合交付条件的日期。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。《建设工程质量管理条例》第四十九条规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他部门备案。《原住房和城乡建设部房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》则详细规定了竣工验收的具体办理程序，明确验收要在工程质量监督机构的监督下进行。而列奇达公司主张验收合格的依据为工程质量竣工验收记录，并未提供工程质量监督机构出具的工程质量监督报告，并不符合上述法规规定。而根据列奇达公司提供的房屋建筑和市政基础设施竣工验收备案表，讼争房屋的竣工验收日期为2012年2月20日，竣工验收五部门出具验收意见为2012年3月7日，竣工验收备案的日期为2012年7月6日，也与工程质量竣工验收记录中所载的日期相矛盾。因此，本案以列奇达公司自行组织监理、设计、施工单位进行的竣工验收日期作为房屋符合交付条件之日证据不足，原一、二审判决认定2008年4月24日涉案房屋已经符合交付条件，从而判决列奇达公司支付拆迁过渡费至2008年12月31日缺乏法律依据。本案诉争房屋应以2012年7月6日竣工验收备案日期为验收时间，即具备验收交付条件时间。鉴于刘章安实际接收房屋时间是2010年4月1日，故超期过渡费应从2008年5月31日算至2010年4月1日，共23个月，超期过渡费为18元／平方米×86.33平方米×23个月=35740.6元。刘章安申请再审请求，符合法律规定，本院予以支持。原审认定事实不清，应予改判。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（三）项的规定，判决如下：
一、维持新浦区人民法院（2011）新民初字第2954号民事判决第二项；
二、变更新浦区人民法院（2011）新民初字第2954号民事判决第一项，即：连云港列奇达房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付刘章安人民币35740.6元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 浦
审 判 员 朱立刚
代理审判员 刘井鑫
二〇一四年九月九日
书 记 员 郭 彦