北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终643号
上诉人（原审原告、反诉被告）北京明动永方国际贸易有限公司，住所地北京市朝阳区建国门外大街1号院1号楼15层1509室。
法定代表人陈苏，董事长。
委托代理人王力，北京市中银律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）雷格斯商务咨询（北京）有限公司，住所地北京市朝阳区光华路1号11层1101单元。
法定代表人道格拉斯·约翰·亨德森，董事长。
委托代理人尹群，女，1979年4月28日出生。
上诉人北京明动永方国际贸易有限公司（以下简称明动永方公司）因租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第01249号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
明动永方公司在原审法院诉称：我公司与雷格斯商务咨询（北京）有限公司（以下简称雷格斯公司）于2014年3月24日签订《办公室服务协议》，约定雷格斯公司将位于北京市朝阳区×大街×号×室办公室（以下简称1509号房屋）出租给我公司使用，房屋租金每月12733元，租赁期限一年，自2014年5月1日至2015年4月30日。双方签订合同后，我公司向雷格斯公司交纳服务保证金25466元。我公司依约使用出租房屋并按时交纳租金，但雷格斯公司无任何正当合法理由于2014年6月20日开始将我公司使用的房屋换锁，致使我公司无法依约正常使用租赁房屋。我公司发现后多次找雷格斯公司协商未果。故诉至法院，要求：1.解除双方之间的房屋租赁合同；2.雷格斯公司返还租赁房屋服务保证金25466元；3.雷格斯公司赔偿家具款26000元。
雷格斯公司在原审法院辩称：我公司同意解除租赁合同，但不同意返还保证金。是明动永方公司违约在先，自2014年7月，明动永方公司不再支付租金，没有提前三个月通知我公司解除租赁合同。我公司才换锁的。明动永方公司违约，提前终止租赁合同。故提出反诉，要求：1.雷格斯公司无需向明动永方公司返还服务保证金25466元；2.明动永方公司支付提前解除合同赔偿金14540.27元；3.明动永方公司支付违约金89131元。
明动永方公司针对雷格斯公司的反诉辩称：不同意雷格斯公司的第一项反诉请求，合同8.2条规定，保证金需要返还。雷格斯公司擅自把门锁了，是雷格斯公司违约。我公司至始至终没有违约。第二项反诉请求没有合同约定。第三项反诉请求于法无据。综上，不同意雷格斯公司的全部反诉请求。
原审法院经审理查明：庭审中，明动永方公司提交2014年3月24日谷×代表明动永方公司与雷格斯公司签订的《办公室服务协议》，约定明动永方公司承租雷格斯公司提供的1509号房屋，月租金为12733元、服务保证金为25466元，开始日期为2014年5月1日，终止日期为2015年4月30日。该合同中注明“此中文合同仅限于注册使用，所有条款均按照原合同为准。”
庭审中，雷格斯公司提交2014年3月30日，谷×代表明动永方公司与雷格斯公司签订合同，约定：本合同是一份类似于酒店住宿协议的商业合同。中心全部为雷格斯公司占有并由雷格斯公司控制。客户同意其不因此合同享有任何与办公场所相关的租赁利益、租赁持有地产权或其他房地产权利。雷格斯公司出于为客户提供服务的目的，根据本合同以及补充的入驻守则同意客户与雷格斯公司共同使用中心。此合同只对客户发生效力，客户在未经雷格斯公司的事先同意，不得转让给任何第三方。该合同是由第一页的入住描述、本条款及条件、入住守则及服务价格指南（如适用）组成的。客户应当遵守雷格斯公司为中心使用者制定的入驻守则。客户违反合同义务并无法改正或者客户自收到雷格斯公司要求改正的通知14日内没有改正，在法律允许的最大范围内，雷格斯公司有权通知客户立即解除本合同，且无需遵守任何其他程序，且客户应履行的义务并不同时终止，包括支付已接受的附加服务费用以及合同剩余期间的每月租金。客户需要在签订本协议时支付相当于两个月办公室月费的服务订金／押金。该服务订金／押金或扣除应付费用、业务延续服务费和办公室恢复服务费以及其他雷格斯公司应收款项之后的余额将会在客户书面要求返还服务订金／押金且结算完毕后返还给客户。客户在签订此合约时，雷格斯公司已经确认预留所需办公室，客户需用有效信用卡做确认预订担保。若未能提前30天书面通知雷格斯公司取消预订，则需支付三个月租金作为预订保留取消金。如果客户未能按时支付到期费用，则将被收取一定数额的滞纳金。滞纳金的具体金额可以参见入驻守则。如果客户认为应付金额有争议，则客户应当按时支付没有争议的部分，否则应支付相应滞纳金。如果客户未能按时交纳应支付的费用和／或利息，或客户违约，则雷格斯公司有权决定暂停服务（为了避免疑问，包括拒绝客户进入办公场所）。每月办公室租金、以及客户要求提供的其他经常性服务，应当提前一个月全额付清。办公室号码为1509，每月办公室租金为12733元。该合同的原文为英文，上述中文为翻译版本。明动永方公司和雷格斯公司均认可该翻译版本，并认可该合同为原合同。
庭审中，明动永方公司和雷格斯公司均认可，2014年3月30日所签订的合同系续签的合同。明动永方公司已支付雷格斯公司押金25466元及入住后至2014年6月30日的租金。
庭审中，明动永方公司称其员工谷×于2014年6月20日之前给雷格斯公司的员工发微信，称涉案房屋小，可不可以换一个大一点的，可不可以提前解除合同。雷格斯公司没有同意，称没有空余的房间了。明动永方公司于2014年6月20日发现涉案房屋被换锁，之后没有再进入涉案房屋，屋内物品均未搬出。明动永方公司认为雷格斯公司违约，致使其无法正常使用涉案房屋，故要求解除合同，退还押金。雷格斯公司对此不予认可，认为明动永方公司口头提出解除合同，且没有按约支付2014年7月的租金，是明动永方公司违约。庭审中，雷格斯公司先称其于2014年6月10日之前给涉案房屋换锁，后又称于2014年7月1日给涉案房屋换锁，如果明动永方公司补交了租金，会将门打开。
庭审中，雷格斯公司提交账单，用以证明明动永方公司未按约支付2014年7月的租金。其公司提前两个月向客户发送账单，客户应提前一个月交纳租金。具体到本案，雷格斯公司于2013年3月26日向明动永方公司发送2013年5月份租金的账单，明动永方公司应于2013年4月25日前支付5月份的租金，以此类推。并提交明动永方公司的交款记录，欲证明在合同履行期间，明动永方公司曾多次迟延支付租金。明动永方公司称并未收到上述账单。
庭审中，明动永方公司提交物品清单，欲证明雷格斯公司在对涉案房屋换锁后其留在涉案房屋内的物品。2015年8月16日，双方在法院主持下，对部分物品进行了交接。明动永方公司提交谷×购买家具的销售合同、收据、2014年7月拍摄的涉案房屋内的照片，证明明动永方公司于2013年4月30日购买办公桌一张、皮椅一件、写字椅二把、多用柜一件，支付家具款共计26000元。上述家具均在涉案房屋内，但现在雷格斯公司无法返还，故要求其赔偿家具折价款26000元。雷格斯公司对此不予认可，称其向明动永方公司提供了办公家具，且涉案房屋面积很小，放不下这么多家具。
雷格斯公司称其主张的违约金，是因为明动永方公司未将其注册地址从涉案房屋中移走，但合同中对该事项并无约定。
另查，雷格斯公司称其已于2014年8月将涉案房屋另行出租。
原审法院认定上述事实有：合同、收据、销售合同、账单及双方当事人陈述等证据在案佐证。
原审法院判决认为：依法成立的合同受法律保护，双方均应依约履行。双方签订的租赁合同对租金支付时间有明确约定，明动永方公司未能按约支付相应款项，存在违约行为。现明动永方公司要求解除合同，雷格斯公司亦表示同意解除合同，法院对此不持异议。合同中虽未对违约金进行明确约定，但明动永方公司的违约行为，确给雷格斯公司造成损失，法院结合雷格斯公司收回涉案房屋另行出租的情况对损失金额予以酌定，并与服务保证金冲抵，雷格斯公司应将剩余的服务保证金退还明动永方公司。明动永方公司已提供证据证明其所购买的家具雷格斯公司并未返还，法院结合合同履行时间、家具折旧情况，对雷格斯公司应赔偿的家具款项予以酌定。雷格斯公司主张因明动永方公司未将注册地址从涉案房屋中迁出而应支付的违约金，缺乏合同依据，法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决：一、解除北京明动永方国际贸易有限公司与雷格斯商务咨询（北京）有限公司于二○一四年三月三十日签订的合同。二、雷格斯商务咨询（北京）有限公司于本判决生效后七日内返还北京明动永方国际贸易有限公司服务保证金一万二千七百三十三元。三、雷格斯商务咨询（北京）有限公司于本判决生效后七日内赔偿北京明动永方国际贸易有限公司家具款五千元。四、驳回北京明动永方国际贸易有限公司的其他诉讼请求。五、驳回雷格斯商务咨询（北京）有限公司其他反诉请求。
明动永方公司不服原审法院判决，以原审法院认定事实证据不足为由，向本院提起上诉，请求撤销原审法院判决第二、三项，改判支持其全部诉讼请求。
雷格斯公司坚持其在原审法院诉讼中的意见，未提出上诉。
本院经审理查明：双方当事人在二审诉讼中都未提供新证据，且原审法院对证据的审核认定符合相关法律规定，据此认定的事实，本院予以确认。以上事实有当事人在二审期间的陈述在案佐证。
本院认为：双方签订的租赁合同不违反法律法规的强制性规定，应属有效合同，双方都应当按照合同的约定行使权利、履行义务。双方签订的合同中明确约定租金提前一个月全额付清，而明动永方公司未提前一个月支付7月份的租金，构成违约，原审法院对明动永方公司的违约认定及损失承担的处理，并无不当，故明动永方公司要求全额退还服务保证金的上诉意见，本院不予支持。对于家具的赔偿，原审法院根据明动永方公司购买家具时的价格及使用期间的折旧情况等，酌情认定应由雷格斯公司赔偿的数额，并无不妥。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审本诉案件受理费1087元，由北京明动永方国际贸易有限公司负担844元（已交纳），由雷格斯商务咨询（北京）有限公司负担243元（本判决生效后七日内交纳）。
反诉案件受理费1187元，由雷格斯商务咨询（北京）有限公司负担1128元（已交纳），由北京明动永方国际贸易有限公司负担59元（本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费1087元，由北京明动永方国际贸易有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 解学锋
代理审判员 史智军
代理审判员 张 羽
二〇一六年三月二十九日
书 记 员 温宇辰