浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙金民终字第1342号
上诉人（原审原告）赵金森。
委托代理人（特别授权）ＸＸ，浙江畅想律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）金华豪庭建材有限公司，住所地金华市金东区多湖街道东湄工业区。
法定代表人应刚毅，执行董事。
上诉人赵金森为与被上诉人金华豪庭建材有限公司因财产损害赔偿纠纷一案，不服浙江省金华市金东区人民法院（2013）金东民初字第1674号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人赵金森及其委托代理人ＸＸ、被上诉人金华豪庭建材有限公司法定代表人应刚毅到庭参加诉讼。本案已审理终结。
原审原告赵金森诉称，2012年7月4日，被告将位于金华市环城南路的15间房屋出租给原告作餐饮用途，租赁期限从2012年7月4日至2016年8月19日止。签订合同后，原告对该房屋进行装潢，并办理了相应的营业执照进行营业。被告在未经原告同意的情况下，搬走设备，并将房屋拆除。为此，原告诉至法院，请求：1、判令被告赔偿原告经济损失80万元；2、本案诉讼费由被告承担。
原审被告金华豪庭建材有限公司辩称，本案原告诉请无事实和法律依据：1、原、被告双方是因租赁合同产生的纠纷，租赁期间租金的支付和数额，根据双方约定是在2012年7月4日支付租金后才可以使用租赁物。由于原告一直拖欠支付租金，被告根据合同约定，享有解除合同的权利。解除合同的权利是单方约定解除权，是直接解除权。虽然被告享有直接解除合同的权利，但是被告还是基于客观事实委托朋友进行多次通知，甚至在2012年10月份叫朋友前去通知解除，对于该事实，在（2013）金东民初字第427号的案卷中有龚建设等证人证言证实。2、关于解除合同之后的法律后果：根据合同约定，不动产是无偿留给被告方所有的。3、在合同中双方约定原告进行装修要经过被告书面同意，该装修原告没有告知过被告，被告对是否装修、如何装修不知情；4、原告自己亏损是由于经营上产生的问题，在（2013）金东民初字第427号案件的庭审中，原告非常明确在2012年10月份就已经不营业了，并且被其他债权人换了锁，财产被哄抢。因此，本案原告诉请无事实和法律依据，请求法院予以驳回。
原判认定，2012年7月14日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，由原告向被告承租位于金华市环城南路的15间房屋开设金华市金东区御品餐厅。双方约定租赁时间自2012年7月4日至2016年8月19日。年租金为214880元，原告应于每年的7月4日交付租金。合同第八条第二款载明：“本合同有效期内，经被告（甲方）书面同意后，原告（乙方）可对出租房屋进行装修。合同到期后，可移动装修物乙方带走，不可移动装修物乙方无偿留给甲方。”合同第十条第二款约定：“有下列情形之一的，甲方（被告）有权解除合同：1、乙方不支付租金1个月以上；2、乙方所欠各项费用达1个月以上。”2012年7月，原告向被告支付了2万元定金。同年8月5日、8月19日，原告通过银行账号将10万元房屋租金汇到被告指定的银行账号。剩余租金原告一直未予支付。后原告的餐厅因经营不善停业。2013年3月，因原告拖欠房租，被告将原告承租的房屋卖给福特4s店，应福特4s店要求，被告将涉案房屋拆除。2014年3月20日，经原告申请，根据原告单方提供的《工程决算书》及付款凭证，金华市金辰资产评估有限公司对原告的损失进行了鉴定。该鉴定机构在特别事项说明中列明：“1、由于委托评估鉴定的《工程预算书（平层）并非实际工程决算金额，同时工程现场已不存在，无法对认定事项进行准确鉴定，鉴定的结论是一个分析性的结论，并非认定实际损失金额。2、委托评估鉴定的工程数量，材质，施工方案，施工合同和付款金额等评估只是一个分析的结果，同时也未经被告方认可。”原审法院酌定原告为餐厅装修花费了50万元。
原审法院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思的表示，协议合法有效。双方应当按照合同的约定各自行使权利、履行义务。原告仅支付了小部分房租，至今尚拖欠被告大部分租金，原告违约在先，导致合同目的无法实现，被告依据双方的约定，可以解除合同。双方在合同中约定，原告如装修须经被告同意，原告未能就此举证证明原告的装修经过了被告的同意，故对于装修的损失，原告应承担部分责任。双方约定合同到期后，不可移动装修物无偿留给甲方（被告），本案被告拆除房屋时，餐厅内部的可移动物已全部搬出，不可移动装修物在合同到期后，依约定属被告所有。据此，原告对于损害后果的造成，自身存在过错，应承担主要责任。因被告未能举证证明其在拆除房屋前通知过原告解除租赁关系并告知拆除房屋，在双方尚存争议的情况下，拆除了房屋，处理不当，故对于原告的损失，被告也有过错，应负一定的赔偿责任。鉴于本案原告开设的金华市金东区御品餐厅经营一段时间后已停业，装修存在一定的折旧，且有证据证明停业后餐厅中可移动的物品已全部搬出。鉴定机构的意见书表明，该鉴定结论系依据原告单方举证做出，未经被告方认定，且现场已不存在，鉴定结论仅是综合分析性结论，考虑原告装修确有实际支出，剔除原告提供的不规范票据27.85万元，认定其装修花费按50万元计算。依据双方过错程度，由被告方承担20%的赔偿责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》一百零七条、一百一十四条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十九条、第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、由被告金华豪庭建材有限公司于十日内赔偿原告赵金森经济损失100000元。二、驳回原告赵金森的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11800元、鉴定费6000元，共计17800元，由原告赵金森承担12800元，由被告金华豪庭建材有限公司承担5000元。
宣判后，原审原告赵金森不服，向本院提起上诉称，一、原审判决认定赵金森的餐厅因经营不善停业没有事实依据。二、原审酌定赵金森餐厅装修费用为50万元，不合法，更不合理，应直接采信《鉴定报告》。1、《鉴定报告》程序合法，金华豪庭建材有限公司没有相反证据证明鉴定结论存在错误，法院应直接认定《鉴定报告》的效力。2、金华豪庭建材有限公司的违法行为导致涉案房屋灭失，造成不能准确鉴定，应由金华豪庭建材有限公司承担举证不能的不利后果。3、根据目前装修装饰工程的现实情况，购买相关材料不可能都有正式发票，原审法院忽视现实情况，简单的将不规范票据27.85万元剔除，导致必须使用的原材料没有得到支持。鉴定机构作为专业机构，其分析的结果，是综合考虑了工程面积、现场照片及相关发票、装修成本得出的，更客观、真实。三、原审认定由金华豪庭建材有限公司承担20％的过错赔偿责任理由错误。1、赵金森已支付了12万元租金，租金已支付到2013年3月，不能说赵金森只支付了小部分租金，2、即使赵金森拖欠租金，与金华豪庭建材有限公司拆除涉案房屋之间没有法律上的因果关系，因此不能作为过错的事实依据。赵金森拖欠房租不是金华豪庭建材有限公司将涉案房屋出售第三人的理由，金华豪庭建材有限公司将土地卖给福特4s店，为了能够顺利将土地交付给福特4s店，从而不惜侵犯赵金森的合法权益将房屋拆除。3、赵金森对餐厅进行装修并营业，金华豪庭建材有限公司从未提出异议，足以认定金华豪庭建材有限公司对赵金森的装修是认可的。4、合同到期后，不可移动装修归金华豪庭建材有限公司所有的约定，与过错责任没有关系，不影响违法行为的赔偿责任。综上，请求二审法院查明事实，依法支持上诉人的诉讼请求。
被上诉人金华豪庭建材有限公司答辩称，本案之前赵金森已在金东区法院起诉过我们，经过法院调解，赵金森撤诉了。过了几个月，赵金森又起诉我们，在一审中双方同意12万调解，但在签调解协议时，赵金森又反悔了。我方卖房子通知过赵金森，在我们卖之前，赵金森已经停业了，店里的东西也已经被别人搬走了，我们多次催讨租金赵金森都付不出来，所以才把房子租给福特公司，因为福特公司认为房子利用不合理，所以才要拆除。涉案房屋的装修非常简单，根本用不了50万元。我方只是缺少一份书面通知，其他没有过错。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
双方当事人在二审中均未提供新证据。
二审经审理查明的事实与原判认定的事实一致。
本院认为，赵金森与金华豪庭建材有限公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效。赵金森未按合同约定按时支付租金，已符合合同约定的解除条件，金华豪庭建材有限公司有权解除合同。现金华豪庭建材有限公司已将涉案房屋卖给他人，并将涉案房屋拆除，双方已无继续履行合同之可能。关于本案装修损失的确定问题，虽然原审法院委托金华市金辰资产评估有限公司对装修费用进行了鉴定，但根据鉴定报告的特别说明“1、由于委托评估鉴定的《工程预算书》并非实际工程决算金额，同时工程现场已不存在，无法对认定事项进行准确鉴定，鉴定结论是一个分析性的结论，并非认定实际损失金额。2、委托评估鉴定的工程数量、材质、施工方案，施工合同和付款金额等评估只是一个分析结果，同时也未经被告方认可”，故该鉴定结论只能作为参考，不能直接作为确定赵金森损失的依据。原审根据本案实际情况，平衡各方利益，扣除不规范票据，酌定装修费用为50万元，符合本案客观实际，并无不当。关于装修损失的承担问题。虽然赵金森对涉案房屋进行装修且只经营了较短的时间，房屋拆除确给赵金森造成一定的经济损失。但本案合同系因赵金森违约而导致解除，且房屋拆除时可移动物品已基本搬离，而根据法律规定因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。原审已考虑到金华豪庭建材有限公司对合同解除未尽到通知义务，房屋拆除未给予赵金森合理的腾空时间等实际情况而酌定金华豪庭建材有限公司承担赵金森损失的20％较为合理。赵金森认为装修损失应由金华豪庭建材有限公司承担主要责任，于法无据。综上，赵金森的上诉理由不能成立，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11800元，由上诉人赵金森负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 金 桦
审 判 员 陈旻尔
审 判 员 杜月婷
二〇一四年十一月十七日
代书记员 周 莉