山东省泰安市泰山区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）泰山民初字第1843号
原告米伟，男，1970年出生，汉族，住泰安市泰山区。
委托代理人汪宏，山东公允律师事务所律师。
委托代理人靳孝萧，山东公允律师事务所律师。
被告马玉峰，男，1957年出生，汉族，住泰安市泰山区。
委托代理人邢运华，女，1958年出生，汉族，住泰安市泰山区。
原告米伟与被告马玉峰物权保护纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告米伟及其委托代理人汪宏、靳孝萧，被告马玉峰及其委托代理人邢运华到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告米伟诉称，2006年12月22日，被告马玉峰与泰安市XXX有限公司签订《房屋租赁合同》一份，约定：被告承租使用位于省庄老邮政局东的房屋三间、棚子一间，面积66平方米（无瓦、无门窗房屋1.5间）及院落一处，租赁期限自2007年1月1日至2007年12月31日止。租赁期限届满后，被告继续使用上述租赁物至今。2010年3月9日，泰安市XXX（以下简称市邮政局）将被告所租赁的房屋院落及土地出让给我。由于被告至今未与我签订租赁合同，故双方现为不定期租赁关系，双方可随时解除不定期租赁关系。因我需使用上述租赁物，并于2012年6月21日向被告发出《腾退通知书》一份，通知被告于2012年7月10日前向我腾退承租的房屋及院落，但被告却至今未向我腾退。为此要求被告清退院落及其原租赁的地上建筑物并交付原告。
被告马玉峰辩称，原告所诉属实，我没有腾退房屋是因为2003年该院落是一片废墟，租赁合同一直续签到2007年年底，合同到期后，我去邮政局，邮政局的齐主任说不用再续签合同，由我们继续看管使用。2008年初，我又去邮政局，邮政局的马主任说等了解情况后再说，此后没有回复。2010年3月1日我们开始修缮房屋，并新建三个门头，期间，邮政局的工作人员到现场看过，未提及拍卖该院落一事，房屋建完后不久，邮政局的工作人员找到我们说，该院落已经卖给别人，让我们十日内搬出。我们又找到邮政局，邮政局的李副局长说，邮政局来处理此事，如果情况属实，我不给米伟办理过户，后来让我们回家等结果，邮政局一直没有回复。后来，米伟找我们两次，让我们从该院落搬出，我们一直没搬出。
经审理查明，被告自2003年5月1日至2007年12月31日一直租用老泰莱路以南，省庄老邮政局东的土地及房屋，在2003年5月1日在被告与泰安市XXXX物业公司签订的租赁合同中，约定：“（甲方）泰安市XXXXX物业公司；（乙方）马玉峰；一、甲方将位于省庄老邮政局支局院危房屋3间，棚子1间计66平方米，租给乙方看管使用；二、房屋状况：房屋有1.5间，无门窗；三、租赁期限：自2003年5月1日起至2005年4月30日止；若因省局干预或市容改造原因，使合同终止，甲方应提前一个月通知乙方，乙方应无条件搬出……乙方如对房屋进行改造或装修，必须征得甲方同意后方可进行”。2005年5月1日在被告与泰安市XXXX物业公司签订的租赁合同中，约定：“（甲方）泰安市XXXX物业公司；（乙方）马玉峰；一、甲方将位于省庄老邮政局支局院危房屋3间，棚子1间计66平方米，租给乙方看管使用；二、房屋状况：房屋有1.5间，无门窗；三、租赁期限：自2005年5月1日起至2006年12月31日止；若因省局干预或市容改造原因，使合同终止，甲方应提前一个月通知乙方，乙方应无条件搬出……乙方如对房屋进行改造或装修，必须征得甲方书面同意后方可进行”。2006年12月22日被告与泰安市XXXX物业公司签订的租赁合同中，约定：“（甲方）泰安市XXX物业公司；（乙方）马玉峰；一、甲方将位于省庄老邮政局支局院危房屋3间，棚子1间计66平方米，租给乙方看管使用；二、房屋状况：房屋有1.5间，无门窗；三、租赁期限：自2007年1月1日起至2007年12月31日止；若因省局干预或市容改造原因，使合同终止，甲方应提前一个月通知乙方，乙方应无条件搬出，……乙方如对房屋进行改造或装修，必须征得甲方同意后方可进行，乙方应在租赁期届满时把房屋交还甲方，乙方不得拆除房屋及院内一切设施”。后租赁期限届满后，被告再未与泰安市邮政局物业公司续签租赁合同。被告原租赁的土地及房屋即本案涉及的土地及房屋。
被告称在其租赁期间，被告在租赁的院落内新建了院墙和大门，翻建了三间房屋，原告称对上述情况并不知情。
2009年8月5日市邮政局向山东省邮政公司出具（2009）245号《关于处置农村支局房屋土地的请示》，请示为：因该涉案房屋土地因房屋损坏严重无法使用，且因镇政府近期通路规划及正政府迁移，省庄支局已通过租赁营业用房的方式迁至省庄镇中心位置，为此向省邮政公司对该涉案闲置土地进行处置。
2009年9月9日山东省邮政公司向市邮政局作出鲁邮政（2009）385号《关于同意市邮政局处置农村支局房屋土地的批复》，要求市邮政局在公平、公开、公正的原则下进行处置，并按照国有资产管理的相关规定进行账务处理，出售资产实现的现金纳入帐内核算。
2010年2月5日，市邮政局委托鲁岳拍卖公司（以下简称鲁岳拍卖公司）将其闲置的本案争议土地进行拍卖，2010年2月22日鲁岳拍卖公司在山东法制报刊登涉案土地及院落的拍卖公告，2010年3月3日原告与鲁岳拍卖公司订立《竞买合同书》，2010年3月9日进行公开拍卖，并且当日原告与鲁岳拍卖公司签订《拍卖成交确认书》，2010年3月15日鲁岳拍卖公司向原告出具收到成交款的收款收据，2010年3月下旬被告得知该争议院落由原告拍得，2010年3月22日市邮政局省庄邮电支局（以下简称省庄支局）向泰安市国土资源局（以下简称市国土局）提出《关于办理土地出让手续的申请》，市邮政局向泰安市人民政府出具拍卖该涉案土地情况属实，同意办理出让手续的证明，同日省庄支局向市国土局出具拍卖涉案土地及地上建筑物客观情况的证明。2011年5月11日鲁岳拍卖公司作出涉案不动产拍卖明细的的说明，拍卖名称细述如下：泰安市邮政局省庄支局所拥有的宗地一，土地使用证号为郊区国用（89）字第0017号，地上建筑物为办公楼、车库及伙房。2011年5月25日，原告取得了涉案土地的土地使用权证书。2011年6月27日，市邮政局及山东泰润律师事务所联合向被告发出《告知函》一份，告知：市邮政局的处置行为完全符合法律规定，程序合法，你方提出的异议缺乏相应的事实和法律依据，依法不能成立。
原告于2012年5月16日向被告发出腾退通知书一份，要求被告于2012年6月20日前腾退房屋及土地。但被告并未腾退。
另查明，2012年6月22日，被告向市邮政局发出《通知》一份，要求邮政局来处理涉案土地及院落拍卖给原告的问题。
上述事实有房屋租赁合同、通知、市邮政局文件、山东省邮政公司文件、山东法制报、竞买合同书、拍卖成交确认书、收据、省庄支局关于办理土地出让手续的申请、市邮政局的证明、省庄支局的证明、鲁岳拍卖公司的说明、市国土局的证明、土地使用权证复印件、宗地图、腾退通知书、告知函、照片、勘验笔录、现场示意草图及当事人陈述等证据在卷证实。
本院认为，位于老泰莱路以南，省庄老邮政局东的土地及地上建筑物即本案争议土地及房产。2010年3月9日原告米伟通过合法的竞买方式取得了涉案土地使用权及地上建筑物所有权，并于2013年6月19日办理了土地使用权证。原告米伟系涉案土地的使用权人，并系涉案土地地上建筑物的所有权人。被告马玉峰拒不腾退涉案土地及建筑物已构成侵权。故原告要求被告腾退位于老泰莱路以南，省庄老邮政局东的土地及地上建筑物并交付原告使用的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。被告马玉峰自2003年至2007年与泰安市邮政局签订租赁合同，租赁涉案土地及地上建筑物，自2007年12月31日双方租赁合同届满后，并未再续签，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定，“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”故自2008年1月1日起，被告马玉峰与泰安市邮政局之间形成不定期租赁关系。2011年5月25日原告米伟通过竞拍的方式合法取得了包括涉案土地在内的土地使用权证书，享有了涉案土地的使用权。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条之规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，故涉案土地的使用权发生变动后，其设定在该租赁土地上的租赁合同仍然存在，在承租人（被告马玉峰）与受让人（原告米伟）之间无须另行订立租赁合同，受让人（原告米伟）在受让该租赁土地的使用权时就与承租人（被告马玉峰）产生了租赁合同关系，成为一个新的出租人，继承原出租人的权利和义务，也就是说自涉案土地的使用权发生转让后，原告米伟与被告马玉峰之间形成了不定期租赁合同，双方均应受到该合同的约束，而原告米伟在受让该土地之后于2012年5月16日向被告发出腾退通知书一份，要求被告于2012年6月20日前腾退涉案土地，被告亦称收到了该通知。原告系依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，向被告行使自己的合法权利，即在原告通知中载明的合理期限到来之后，原告米伟与被告马玉峰之间的不定期租赁合同自动解除。故被告要求继续租赁涉案土地及建筑物的主张，于法无据，本院不予支持。被告称在其租赁期间，在院落内新建了院墙和大门，翻建了三间房屋，原告则称对此不知情。而在原告提交的三份被告马玉峰与泰安市邮政局签订的租赁合同中，均有“乙方（马玉峰）如对房屋进行改造或装修，必须征得甲方（泰安市邮政局）同意或书面同意后方可进行”。现被告未能举证证实其新建建筑物的行为得到了原出租人泰安市邮政局的同意或书面同意，故对于被告称因其对租赁物进行了修缮及新建而拒不腾退租赁物的主张不能成立，本院不予采信。为此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：
被告马玉峰于本判决生效后十五日内腾退位于老泰莱路以南、省庄老邮政局东的院落及地上建筑物并交付原告。
案件受理费1000元，由被告马玉峰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。
审 判 长 万 峰
代理审判员 冯 栋
人民陪审员 杨承义
二〇一四年七月七日
书 记 员 张振锋