河南省驻马店市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）驻民一终字第00007号
上诉人（原审被告）张向举，男，1978年7月20日出生，汉族，住西平县。
上诉人（原审被告）张国安，男，1951年2月15日出生，汉族，住西平县。
上诉人（原审被告）陶焕，女，1949年11月15日出生，汉族，住西平县。
委托代理人张国安，男，1951年2月15日出生，汉族，住西平县，系陶焕之夫。
被上诉人（原审原告）宋桂芳，男，1957年5月14日出生，汉族，住西平县。
委托代理人张士林，河南新义律师事务所律师。
原审被告刘艳，女，1980年6月23日出生，汉族，住西平县
上诉人张向举、张国安、陶焕因房屋买卖合同纠纷一案，不服西平县人民法院（2014）西民初字第1279号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张向举、张国安及陶焕的委托代理人张国安，被上诉人宋桂芳及其委托代理人张士林，原审被告刘艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院判决认定，刘艳、张向举在网上发布卖房信息，公布的联系电话是刘艳的手机号码。宋桂芳与刘艳、张向举协商购买房屋并到房屋中具体看了房屋状况。2014年8月1日，刘艳持有由张向举、张国安、刘艳三人亲自签名和陶焕捺指印确认的房屋买卖合同与宋桂芳签订房屋买卖合同一份。该合同的甲方为张向举、张国安、陶焕、刘艳四人，乙方为宋桂芳。该合同第一条约定：甲方自愿将位于西平县公安局家属院由南向北边第三栋一楼由西向东第二家门口向西（附带小储藏室一间）售给乙方。合同第二条约定：房屋价款为24万元，面积为126平方米。合同第三条约定：协议签订之日，乙方向甲方付购房款壹拾万元整，甲方将房屋内东西搬走完，该房钥匙交予乙方时乙方付清剩余壹拾肆万元整给甲方。合同第六条约定：本协议签订后，双方应该共同遵守。如违约违约方赔偿对方房屋总价的20%的违约金。合同第八条约定：本协议自双方签字之日起生效。2014年7月31日，宋桂芳付给刘艳购房款10万元，同年8月1日又付给刘艳下余款项14万元。刘艳收到房款后于2014年8月1日在西平农村信用合作联社还了张向举购车贷款本金及利息226799.55元。
另查明，争议房屋是以张国安的名义在西平县公安局集资购买的，房屋买卖合同签订前被告张向举和刘艳居住。在2014年4月份下旬，张向举、张国安、陶焕、刘艳准备以24万元的价格卖给魏孔云，因该房屋没有房产证且公证处对该房屋的买卖合同不予公证，最终张向举、张国安、陶焕、刘艳四人与魏孔云的房屋买卖没有交易成功。
还查明，张向举与刘艳于2014年3月4日在西平民政局协议离婚。张向举与刘艳在买卖房屋的过程中没有将二人已经离婚的事实告知宋桂芳，且原、被告协商售房过程中被告张向举、刘艳一直同居生活。
原审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，房屋买卖合同系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，应当认定为合法有效。虽然该房屋是以被告张国安名义集资购买的，但基于被告张向举系张国安之子，该房屋由被告张向举和刘艳居住，应视为该房产为被告张国安、张向举家庭共同财产，四被告有权出售该房产。被告张向举与被告刘艳虽然已于2014年3月4日离婚，但被告张向举、刘艳在与原告协商出售房屋过程中，并未向原告告知，说明其已离婚的事实，在原告将购房款24万元给付刘艳，被告刘艳收到原告的房款后，直接用于返还被告张向举的银行贷款，应当视为已将房款付给原告，作为房屋的购买方的合同义务已履行完毕，被告应及时将出售的房屋移交给原告，被告违约应承担违约责任。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，原审法院判决：一、四被告将位于西平县公安局后家属院住宅楼有南向北第三栋一楼由西向东第二家门口向西（附带小储藏室一间）房产一套于判决生效后五日内交付给原告。二、四被告给付原告违约金48000元。案件受理费5620元，由四被告承担。
宣判后，张向举、张国安、陶焕不服，向本院提起上诉称，原判决认定事实及使用法律错误：1、双方的买卖合同无效。本案争议的房屋系西平县公安局内部集资房，该局投入有地皮和钱款，产权属于该局的公有房产，且无房产登记，本案当事人均无权买卖，双方的合同违反我国城市房地产法第三十八条的规定，应为无效合同；2、原判决认定双方的买卖合同系当事人的真实的意思表示，无事实依据。张国安、陶焕与宋桂芳在签订合同前后根本不认识宋桂芳，网上发布卖房信息是刘艳个人行为，未征得张向举的同意，张国安、陶焕不知道也不会同意卖房行为，不存在双方当事人真实的意思表示；3、该房屋不属于共同财产。该房屋系张国安的集资房，且没有处分权，房屋集资款由张国安于2007年交纳，2001年至2007年间，张向举没有和张国安、陶焕共同生活居住，张向举和刘艳没有出资，张向举和刘艳仅有居住权；4、刘艳收到卖房款后偿还贷款，不属于宋桂芳支付购房款行为。张向举和刘艳在婚姻存续期间购买货车，系其夫妻共同财产，刘艳收到卖房款后偿还贷款，应认定为归还张向举和刘艳所欠购车款，购房款与购车款不能混同。宋桂芳的行为侵犯了其合法权益。请求撤销原判，依法驳回宋桂芳的诉讼请求或者发回重审。
被上诉人宋桂芳辩称：1、张向举、张国安、陶焕上诉称双方的买卖合同无效的理由没有事实依据。原判决认定房屋买卖合同是当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规强制性规定，合同合法有效是正确的。本案所涉及的房屋是三上诉人和刘艳购买的房屋，房屋的所有权已经属于刘艳和三上诉人。西平县公安局对于该房屋已经没有任何权利。三上诉人与刘艳已实际取得对房屋的支配权，对房屋有完全的处分权。另外，我国城市房地产法第三十八规定的是强制性管理规范，其目的是规范房地产交易秩序，其并不影响房屋买卖合同效力。其立法的重心在于加强对城市房地产的管理。从立法目的看，制定城市房地产管理法的主要目的，是要解决房地产业发展中存在的房地产开发和交易行为不规范的问题。在法律规范设计上看，该法第六章中单设了“法律责任”一章，均为行政责任，并无民事责任的法律法规。从价值取向看，合同无效无视买受人的合法权益，让出卖人通过不合理的反悔得到利益，不仅违反了“不允许任何人因自己的过错而合法获利”的原则，违反了诚实信用原则，损害了民事流转的安全性。同时，还会助长出卖人的投机心理，进而影响交易秩序和社会风气。未办理房产证只是违反了管理性规范且不能对抗第三人，并不当然导致买卖合同无效。宋桂芳已经履行了支付房款的义务，三上诉人及刘艳就应履行交付房屋的义务。原判决认定合同合法有效正确。2、三上诉人上诉称双方的买卖合同不是双方当事人的真实的意思表示是错误的。庭审中，三上诉人提供的证人证明，三上诉人和刘艳原来准备把房屋卖给魏孔云，合同上的签名也是三上诉人亲笔所签，房屋的价格为24万元。同时，张向举与刘艳在网上发布了卖房屋的信息。在三上诉人和刘艳把房屋卖给宋桂芳的价格同样也是24万元，并不损害三上诉人的任何利益。在刘艳和宋桂芳协商买卖房屋的过程中，刘艳、张向举都是同意卖房，卖房款用于偿还银行贷款。张向举与刘艳之间为夫妻关系，其他二上诉人与张向举是父子、母子关系。三上诉人与刘艳之间的特殊身份关系以及在房屋买卖合同上的亲笔签名，致使宋桂芳相信三上诉人都是同意出卖房屋的。至于买卖合同书上三上诉人的签名是如何形成的，宋桂芳现在也不清楚。但是三上诉人的签名是真实的，宋桂芳基于三上诉人的签名和刘艳的签名才相信三上诉人出卖房屋是真实的意思表示。宋桂芳才依据合同的约定支付了购房款。宋桂芳在本案中属于善意第三人。原判决认定房屋买卖合同是当事人的真实意思表示正确。3、原判决认定本案所涉及的房屋是家庭共同共有正确。三上诉人上诉称房产属于张国安和陶焕是虚假的。张向举是张国安和陶焕之子。本案所涉及的房屋原来一直由张向举和刘艳居住、使用，张国安、陶焕不在此居住。在宋桂芳和刘艳、张向举协商房屋买卖时，刘艳和张向举都同意卖房屋。在三上诉人准备把房屋卖给魏孔云时，房屋买卖合同上就是三上诉人和刘艳的签名，这充分说明房屋是三上诉人和刘艳的家庭共同共有财产，而不是张国安、陶焕二人的财产。如果房屋确实属于张国安、陶焕二上诉人的，那么为什么在卖给魏孔云时还让刘艳和张向举签字？三上诉人的该上诉理由只不过是三上诉人为了逃避交房而编造的虚假理由。4、宋桂芳将房款支付给刘艳已经履行了支付房款的义务。在张向举与刘艳卖房屋的过程中，在网上发布卖房屋信息联系人的电话是刘艳的，张向举也是同意卖房的。在代表三上诉人与宋桂芳签订房屋买卖合同的也是刘艳。所以宋桂芳就把房款付给了刘艳。从实际操作上来看，宋桂芳也不可能把房屋款给三个上诉人和刘艳四人都付一部分房款。刘艳得到房款后归还了刘艳和张向举二人在夫妻关系存续期间的银行贷款，是三个上诉人与刘艳之间关于卖房款的处理分配问题，这与宋桂芳没有法律意义上的关系。三上诉人该上诉理由，只不过是有多加一个违约的借口。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。请求驳回上诉，维持原判。
原审被告刘艳述称，双方的买卖合同属实，该房屋是其与其父出资，以张国安的名义集资，而张国安没有出资一分钱。原判决认定事实清楚，处理正确。请求驳回上诉，维持原判。
二审审理查明的事实与原审法院判决认定的事实一致。
本院认为，双方当事人因房屋买卖合同发生纠纷，双方争议的焦点为房屋买卖合同是否有效。从查明的事实看，2014年8月1日，刘艳持有由张向举、张国安、刘艳三人亲自签名和陶焕捺指印确认的房屋买卖合同与宋桂芳签订房屋买卖合同一份，上诉人张向举、张国安认可其二人在该份合同上签字及张国安代陶焕签字、陶焕捺印的事实。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。原判决认定双方签订的买卖合同系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律强制性规定，应为有效合同并无不当。合同签订后，宋桂芳依约履行了支付购房款的义务，张向举、张国安、陶焕、刘艳未履行交付房屋的义务，其行为构成违约，除承担违约责任外，应继续履行交付房屋的义务。综上，张向举、张国安、陶焕的上诉理由不足，不予采纳。原判认定事实清楚，处理正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5620元，由上诉人张向举、张国安、陶焕负担。
本判决为终审判决。
审判长 文德群
审判员 丁 辉
审判员 赵严岭
二〇一五年一月二十九日
书记员 刘志刚