贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黔01民终4195号上诉人（原审被告）：贵阳浙商综合批发市场有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区沙冲北路145号加州阳光新城裙楼。法定代表人：王剑，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡方健，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：周后莲，女，1968年5月25日出生，汉族，户籍所在地贵州省贵阳市南明区，现住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：朱荣，男，1957年2月14日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。上诉人贵阳浙商综合批发市场有限公司（以下简称浙商公司）因与被上诉人周后莲房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2017）黔0102民初10566号民事判决，向法院提起上诉。法院立案后，依法组成合议庭于2018年6月15日公开开庭进行了审理。上诉人浙商公司的委托诉讼代理人胡方健，被上诉人周后莲的共同委托诉讼代理人朱荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。浙商公司上诉请求：一、撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求；二、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人未�照《租赁合同》及《补充协议书》的约定支付被上诉人租金是由于情势变更。从合同签订之日起至2016年，上诉人一直按照合同约定履行支付租金的义务。后由于市场经济不景气，上诉人经营状况入不敷出，该情况是上诉人不能预见的，继续履行合同将显失公平。上诉人为了降低损失自2017年初与被上诉人协商降低租金事宜，上诉人并非恶意拖欠租金。二、上诉人现已严重资不抵债，如继续按照原合同履行支付租金义务，上诉人将继续遭受严重损失，致使合同无法继续履行，合同根本目的不能实现。故请求二审法院撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人周后莲辩称，上诉人与被上诉人的租赁关系是基于《租赁合同》和《补充协议》形成，是合法的，具有相对性。上诉人单方擅自降低租金、欠付租金，违背了契约精神。双方签订的合同是格式条款，�上诉人单方拟写的合同条款，上诉人主张显失公平不成立，双方应当按照合同约定履行。上诉人的行为损害了被上诉人的合法权益。上诉人为了降低损失，转嫁商业经营风险给被上诉人，辩称是情势变更不能成立，后者是商业风险的范畴。请求驳回上诉，维持原判。周后莲向一审法院起诉请求：1、判决被告支付原告2017年第二、第三季度商铺租金6723.49元及2017年第一季度商铺租金5%增长额160.08元，合计6883.57元；继续履行合同期内商铺租金缴交义务；2、参照被告与商铺经营户签订的《贵阳浙商综合批发市场租赁协议》2.5、2.6条款约定，判决被告支付逾期违约金6330.76元（2015年7月-2017年9月30日止）、保证金10000元；3、判决被告承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实：原告系位于贵阳市××××号加州阳光新城I、J、K、G栋负1层32号房屋的所有权人�原告与集美公司于2007年11月6日签订《租赁合同》，约定：集美公司承租原告上述房屋，计租面积13.82平方米，合同期限自2008年1月至2013年1月27日，房屋租金按季支付，集美公司以划账方式在该季度首月28日前划入原告的银行账户，从2008年1月28日起支付，每季度租金为2902元。其后，原告将房屋移交集美公司，集美公司向原告支付租金。2009年12月25日，原、被告与集美公司签订《补充协议书》，约定：一、原告与集美公司签订的上述《租赁合同》中约定的权利义务转由被告承担，由被告继续履行该合同，支付原告租金；二、上述《租赁合同》约定的租赁期限延长至2021年1月27日；三、自2013年1月28日至2016年1月27日租金与返租时间按原合同执行；四、自2016年1月28日至2021年1月27日，租金按照每年5%递增（即每年按上一年度租金增加5%，以此类推），返租时间按原合同�行；五、被告须按时履行缴租义务，每逾期一日，原告有权按每日万分之五向被告收取逾期付款违约金。其后，被告承租原告房屋，被告于2015年12月2日支付原告租金3049.20元、于2016年3月11日支付原告租金3201.66元、于2016年6月21日支付原告租金3201.66元、于2016年9月28日支付原告租金3201.66元、于2017年3月31日支付原告租金3201.66元、于2017年3月31日支付原告租金3049.20元、于2017年6月12日支付原告租金152.46元，此后双方关于调整租金数额未达成一致意见，被告未再支付原告租金。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，各方均应全面依约履行合同义务。本案中，原告与集美公司签订的《租赁合同》、原、被告与集美公司签订的《补充协议书》系当事人真实意思表示，内容符合法律规定，合法有效。集美公司将《租赁合同》中的权利义务一并转让给被告，被告实际承租原告房屋，该《租赁合同》对原、被告具有法律约束力，双方形成房屋租赁合同关系。依据《租赁合同》及《补充协议书》，2017年每季度的房屋租金标准为：3201.66元×（1+5%）=3361.74元，被告应在2017年每季度首月28日前支付该季度租金，被告至今仅支付原告2017年第一季度的租金3201.66元，截至2017年11月28日，被告应支付原告的房屋租金为3361.74元/季度×4-3201.66元=10245.30元，原告诉请被告支付该房屋租金，符合法律规定，法院依法予以支持。被告辩称未支付租金是因原告不同意签订下调租金的《补充协议二》，租金的调整应自愿合法，双方对此未协商一致，故对被告该辩解，法院依法不予采纳。依据《补充协议书》约定，被告逾期支付租金，应按照日万分之五的标准向原告支付逾期付款违约金，故应按照该标准计算逾期付款违约金；原告要求参照被告与市场经营者签订的《贵阳浙商综合批发市场租赁协议》的约定，将《补充协议书》第五条变更为：被告支付10000元履约保证金；如被告逾期支付租金，每逾期一天，按应付金额的千分之三支付原告违约金；被告对此不同意，双方就此未协商一致，原告单方诉请变更合同，法院依法不予支持。依据《租赁合同》及《补充协议书》约定，被告应在每季度首月28日前支付该季度租金，被告应于2015年10月28日前支付原告第四季度租金3049.20元，而被告实际支付时间为2015年12月2日，逾期35天；被告应于2016年1月28日前支付原告第一季度租金3201.66元，而被告实际支付时间为2016年3月11日，逾期43天；被告应于2016年4月28日前支付原告第二季度租金3201.66元，而被告实际支付时间为2016年6月21日，逾期54天；被告应于2016年7月28日前支付原告第三季度租金3201.66元，而被告实际支付时间为2016年9月28日，逾期62天；被告应于2016年10月28日前支付原告第四季度租金3201.66元，而被告实际支付时间为2017年3月31日，逾期154天；被告应于2017年1月28日前支付原告第一季度租金3361.74元，而被告实际于2017年3月31日支付原告租金3049.20元，逾期62天，于2017年6月12日支付原告租金152.46元，逾期135天。原告未提交证据证明2015年7月至2015年10月期间的租金支付情况，故对原告诉请该期间的逾期支付租金的违约金，法院不予支持。综上，被告应支付的逾期付款违约金为：（3049.20元×35天+3201.66元×43天+3201.66元×54天+3201.66元×62天+3201.66元×154天+3049.20元×62天+152.46元×135天）×0.0005/天=659.24元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第七十九条、第八十一条、第八十二条、第八十三条、第八十五条、第八十六条、第八十七条�第一百零七条、第二百一十二条，第二百二十六条之规定，判决：一、被告贵阳浙商综合批发市场有限公司于本判决书生效后三日内支付原告周后莲租金10245.30元及逾期付款违约金（按日万分之五计算；以160.08元为基数，从2017年1月29日起至本判决书确定的履行期限届满之日止；以3361.74元为基数，从2017年4月29日起至本判决书确定的履行期限届满之日止；以3361.74元为基数，从2017年7月29日起至本判决书确定的履行期限届满之日止；以3361.74元为基数，从2017年10月29日起至本判决书确定的履行期限届满之日止）；二、被告贵阳浙商综合批发市场有限公司于本判决书生效后三日内支付原告周后莲已付租金的逾期付款违约金659.24元；三、驳回原告周后莲的其他诉讼请求。诉讼费323元（案件受理费190元、保全费133元），由原告周后莲负担40元，由被告贵阳浙商综合批发市场有限公司负担283元。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审认定事实基本一致，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中双方对于上诉人未按合同约定向被上诉人支付租金的事实均无争议，本院予以确认。关于上诉人主张其未按合同约定履行向被上诉人支付租金的义务是由于情势变更的问题，根据最高人民本院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，情势变更应当是指当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化。而本案上诉人主张的经营状况下滑、资不抵债、无力支付租金等情况均属于商业风险的范畴，而�上述法律规定的情势变更的情形。因此，上诉人该上诉理由不能成立，本院不予采信。根据《租赁合同》及《补充协议书》的约定，上诉人应按期向被上诉人支付租金，现上诉人欠付租金，已构成违约。原判按照双方合同约定判令上诉人向被上诉人支付租金及违约金并无不当，本院予以维持。综上所述，浙商公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费380元，由上诉人贵阳浙商综合批发市场有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 吴 杨审判员 周 俊审判员 李云鹤审判员 庞 敏审判员 姜彦宏二〇一八年六月十五日书记员 彭至涛