山西省大同市城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）城民初字第1845号
原告（反诉被告）冯艳，女，汉族，现住大同市城区。
委托代理人ＸＸＸ，大同市城区法律援助中心律师。
被告（反诉被告）大同市中大房地产开发有限公司，住所地大同市城区。
法定代表人葛建华，该公司经理。
委托代理人袁久成，山西焦点律师事务所律师。
被告（反诉原告）张智军，男，汉族，无业，住大同市城区。
委托代理人计杰，山西北岳律师事务所律师。
原告（反诉被告）冯艳诉被告（反诉被告）被告大同市中大房地产开发有限公司（以下简称中大公司）、被告（反诉原告）张智军所有权确认纠纷一案,本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托代理人ＸＸＸ、被告张智军（反诉原告）的委托代理人计杰到庭参加诉讼。被告（反诉被告）中大公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）冯艳诉称，原告于2014年1月18日认购被告中大公司某某.府城二期x号楼x单元xxxx号房，面积254.71㎡，交房款636775元，各项费用24855元。交付使用并办理了相关入住手续。后原告得知中大公司于2014年5月将该房屋网签给张智军。原告认为被侵犯了其合法权益。找被告解决未果。现原告诉至法院，请求依法确认大同市城区府南街7号“某某府城二期”x号楼x单元xxxx号房屋所有权为原告所有；判令被告大同市中大房地产开发有限公司协助原告办理产权登记，撤销被告大同市中大房地产开发有限公司与被告张智军对该房屋的网签登记；诉讼费由被告承担。
针对自己的主张，原告（反诉被告）提供房屋认购协议书1份、房款收据1份、收据6张、入住通知单1份，证明原告与被告中大公司签订了购房协议，购买了某某府城二期x号楼x单元xxxx号房屋，原告向中大公司缴纳房款636775元、各项费用24855元。
被告（反诉被告）中大公司未出庭应诉亦未提供证据。
被告张智军（反诉原告）辩称，本诉原告是在某某事件发生之后，购房人多次发生上访事件，政府协调之后购买房屋，明知道该房屋存在争议，房屋每平米2500元的价格明显低于市面价格，原告行为侵害了张智军的权益，请求驳回原告的诉讼请求。同时反诉称，2014年7月16日张智军与中大公司签订《大同市商品房买卖合同》（预售合同），确定反诉原告向反诉被告中大公司买受中大公司开发的某某府城x-
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xxxx号房屋。并于当日在大同市房产管理局备案登记（即合同网签），约定中大公司于2014年9月30日向反诉原告交付房产。反诉原告履行了全额交付价款的义务，但中大公司并未依约按时向张智军交付房产。中大公司又于2014年10月18日与冯艳就诉陈房产签订《商品房买卖合同》，并将房产交付冯艳。反诉原告认为，反诉原告与中大公司缔结的《大同市商品房买卖合同》（预售合同）合法有效，某某府城3-2-3201号房产的所有权属于反诉原告所有。中大公司在明知与反诉原告已经合法缔约并网签备案的情况下，又将房产交付反诉被告冯艳显属违约，直接侵害了张智军的合法权利。故张智军提起反诉，要求确认反诉被告冯艳与反诉被告中大公司签订的房屋买卖合同（预售合同）无效，反诉被告负担本案的全部诉讼费。
针对其主张，被告（反诉原告）张智军提供大同市商品房买卖合同（预售合同）1份、收款收据1张、中国农业银行业务单4页（复印件），证明张智军与中大公司2014年7月16日签订房屋买卖合同的事实，并于当日备案登记。房款的交付方式：办理网签后通过银行转账转入中大公司指定的沈颂华个人账户968164元。
经审理查明，原告冯艳与被告中大公司签订《某某府城二期房屋认购协议书》，无编号（该合同签订时间为2014年10月18日）。约定原告冯艳自愿认购被告中大公司位于某某府城二期x号楼x单元xxxx号房屋（建筑面积254.71㎡，单价2500元）一套，总价636775元。合同约定房屋的交付时间为2014年9月30日。原告于2014年10月18日以现金的方式支付房款，被告中大公司于当日给原告出具了636775元的房款收据，同日原告缴纳装修保证金2000元、装修服务费2292元、物业费（含电梯费）4585元、公共维修基金19103元、暖气费4872元、燃气表380元、有限电视初装费500元。
被告张智军与被告中大公司签订《大同市商品房买卖合同》（预售合同），合同落款时间为2014年7月16日。该合同在大同市房产管理局办理了备案登记。合同约定：被告张智军向被告中大公司购买某某府城x号楼x单元xx层xxxx号房，建筑面积254.78㎡，单价3800元，买受人一次性付款968164元；出卖人于2014年9月30日前交付房屋。被告中大公司给被告张智军出具了两张共计968164元的收据。赵广红于2014年7月17日通过中国农业银行给沈颂华汇款560516元。
上述事实，有原告提供的《某某府城二期房屋认购协议书》、收据、被告提供的《大同市商品房买卖合同》（预售合同）、收据、中国农业银行取款业务回单予以证实，本院予以确认。
关于原告与被告中大公司签订的《某某府城二期房屋认购协议书》是否有效的问题。被告张智军对原告所提供证据的真实性无异议，但认为认购协议书上原告购房价格低于市场价格，签订合同印章不符合签订合同常规，签订合同的公章已被矿区公安局没收，房款收据没有相应的支付证明。本案中，原告提供的认购协议书可以确认原告购买了被告中大公司位于某某府城二期3号楼x单元xx层xxxx号的房屋，原告提供的公共维修基金、暖气费等票据，也可以证实被告中大公司将x号楼x单元xxxx号房屋交付了原告冯艳。故可确认原告与被告中大公司签订《认购协议书》购买某某府城二期x号楼x单元xxxx号房屋。被告张智军虽对原告购买房屋的事实有异议，但未提供证据证实该合同存在合同法规定的无效情形，故本院认定原告冯艳与被告中大公司签订的《认购协议书》为有效合同。
关于诉争的位于本市某某府城二期x号楼x单元xxxx号房屋，被告中大公司应向谁履行合同义务的问题。原告认为其已交纳了全部房款，房屋也已交付原告，该房屋应归原告所有。被告张智军认为被告中大公司将房屋交付原告属违约行为，损害了被告张智军的合法权益。因原告的认购协议书及购房合同合法有效，原告与被告张智军均认可该房已交付原告，且原告已付清房款和入住费用并已合法占有该房屋，按照已经办理房屋所有权登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位的原则，应由被告中大公司向原告冯艳履行该房屋的合同义务。
本院认为，原告冯艳与被告中大公司签订的《某某府城二期房屋认购协议书》为有效合同。原告已按约定付清了所有款项，被告中大公司也已交付了房屋，现原告已合法占有该房屋，故原告要求确认位于本市某某府城二期x号楼x单元xxxx号房屋归其所有以及被告中大公司为其办理房屋产权登记手续的诉讼请求，本院予以支持。原告要求撤销二被告之间的备案登记合同，因房屋的备案登记行为属行政机关的行政行为，不属于法院民事案件的审理范围，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，关于被告反诉的请求（原告冯艳与被告中大公司签订的认购协议书无效），本院不予支持。被告张智军就其与被告中大公司所签订房屋买卖合同的争议问题，被告张智军可向被告中大公司另行主张。据此，依据《中华人民共和国物权法》第三十三条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百三十三条之规定，判决如下：
一、位于本市某某府城二期x号楼x单元xxxx号房屋归原告冯艳所有；
二、被告大同市中大房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内协助原告冯艳办理房屋产权登记手续；
三、驳回原告冯艳的其余诉讼请求；
四、驳回反诉原告张智军的反诉请求。
案件受理费300元，由原告负担100元，由被告大同市中大房地产开发有限公司负担200元（于本判决生效后十日内给付原告）。反诉费100元，由被告张智军负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省大同市中级人民法院。
审 判 长 刘 璟
人民陪审员 王 宇 杰
人民陪审员 白 秀 琴
二〇一六年四月八日
书 记 员 马羽佳竹
张丹