内蒙古自治区赤峰市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）赤民一终字第170号
上诉人（原审原告）赤峰华宇房地产开发有限公司，住所地喀喇沁旗锦山镇。
法定代表人石云飞，经理。
委托代理人李洪英，内蒙古义德律师事务所律师。
上诉人（原审被告）关永东，男，1966年8月1日出生，汉族，农民。
上诉人（原审被告）崔向红，女，1967年2月6日出生，汉族，农民，系被告关永东妻子。
二上诉人委托代理人乔海峰，喀喇沁旗锦山法律服务所法律工作者。
上诉人赤峰华宇房地产开发有限公司（以下简称华宇开发公司）与上诉人关永东、崔向红房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，均不服内蒙古喀喇沁旗人民法院（2014）喀民初字第2790号民事判决，分别向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审诉称，关永东、崔向红系夫妻关系，2010年华宇开发公司开发华府天地一期工程，按计划华府天地二期工程预计于2012年动工，2013年10月末交工。于是，华宇开发公司与关永东、崔向红于2011年7月3日签订《拆迁协议书》，约定华宇开发公司用拟建的商品楼同关永东、崔向红房屋产权进行调换，并在拆迁区域内对关永东、崔向红原地置换。合同约定关永东、崔向红房屋及建筑物等必须保持原样，由华宇开发公司统一组织拆迁，关永东、崔向红回迁日期为2013年10月末。签合同当天关永东、崔向红从华宇开发公司处支取拆迁房屋保证金300000元。拆迁协议签订后，因喀喇沁旗人民政府的原因，城镇建设规划部门没有批准华府天地二期开发建设的有关手续，使华府二期不能动工开发，为此导致拆迁协议书因不可抗力原因不能实现合同目的，依据法律规定应予解除。2012年年初，华宇开发公司多次找关永东、崔向红要求解除拆迁协议同时返还保证金300000元，关永东、崔向红以各种理由拒绝，故向法院起诉，要求解除2011年7月3日签订的《拆迁协议书》，并要求关永东、崔向红返还保证金300000元，赔偿损失20000元。
原审判决认定，2011年7月3日华宇开发公司与关永东、崔向红签订了《拆迁协议书（产权调换）》一份，约定华宇开发公司用拟建商品楼与关永东、崔向红进行产权调换，置换面积与动迁面积相同，一层为商厅，二层为住宅，建筑面积各109.50平方米，另华宇开发公司奖励给关永东、崔向红一处与底层面积相同三楼住宅，关永东、崔向红土地使用证范围土地归华宇开发公司使用，华宇开发公司不再给予额外补偿；合同同时约定关永东、崔向红房屋必须保持原样，由华宇开发公司统一拆除，关永东、崔向红不得自行拆扒。回迁日期为2013年10月末。合同签订后，关永东、崔向红给付华宇开发公司300000元拆迁保证金，约定此款待华宇开发公司拟建商品房竣工、双方完成产权置换后，由关永东、崔向红无条件退还。华宇开发公司在拆迁过程中，为让关永东、崔向红起到带头拆迁示范作用，经华宇开发公司授意并许可，关永东、崔向红带头拆迁，将房屋门窗、取暖设施及其它附属设施拆除。后因华宇开发公司与其它拆迁户等产生纠纷，致使华府二期其他拆迁工作无法继续进行，导致无法进行华府二期商品楼开工建设。华宇开发公司以因不可抗力原因不能实现合同目的为由向本院提起诉讼，要求解除华宇开发公司与关永东、崔向红签订的《拆迁协议书（产权调换）》，并要求关永东、崔向红返还拆迁保证金300000元，赔偿损失20000元。
原审法院认为，华宇开发公司与关永东、崔向红签订《拆迁协议书（产权调换）》后，因客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非因不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于华宇开发公司与关永东、崔向红双方当事人来说已不能实现合同目的，根据公平原则，结合本案实际情况，华宇开发公司与关永东、崔向红签订的《拆迁协议书（产权调换）》应予解除。合同解除后，因关永东、崔向红拆移房屋附属设施行为系华宇开发公司授意及许可，对关永东、崔向红因此造成的损失法院将以实际损失为基础，兼顾当事人过错程度以及预期利益等综合因素，用以确定华宇开发公司交付给关永东、崔向红300000元拆迁保证金返还数额。华宇开发公司要求关永东、崔向红赔偿损失20000元诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。故判决：一、解除华宇开发公司与关永东、崔向红于2011年7月3日签订的《拆迁协议书（产权调换）》。二、关永东、崔向红返还华宇开发公司拆迁保证金180000元。此款于本判决生效后十日内给付华宇开发公司。三、驳回华宇开发公司的其他诉讼请求。
宣判后，华宇开发公司、关永东、崔向红均不服，分别向本院提起上诉。
华宇开发公司请求二审法院撤销一审判决第二项，改判关永东、崔向红返还全部拆迁保证金30万元。理由为：
一、原审判决认定事实错误。关永东、崔向红拆除房屋附属设施是其自己行为，而非华宇开发公司授意。
二、原审判决适用法律错误。关永东、崔向红实际损失与华宇开发公司无关，华宇开发公司没有过错。签订合同后，关永东、崔向红一直占有、使用该房屋至今，无预期利益可言。
针对华宇开发公司的上诉请求及理由，关永东、崔向红辩称，双方应继续履行合同，应驳回华宇开发公司的诉讼请求。
上诉人关永东、崔向红请求二审法院撤销一审判决，判决合同应继续履行，保证金不予返还，驳回华宇开发公司的诉讼请求或发回重审。理由为：
一、华宇开发公司不能如期开发华府二期项目，属于商业风险，不属于因客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见、不可抗力的重大变化，商业风险应由华宇开发公司自担。
二、关永东、崔向红在履行合同的过程中，没有过错。现华宇开发公司违约，给关永东、崔向红所造成的损失，华宇开发公司应予赔偿，所交保证金30万元不应返还。
针对关永东、崔向红的上诉请求及理由，华宇开发公司辩称，双方签订的《拆迁协议书（产权调换）》，因故不能履行，应予解除，30万元保证金应予返还。
经本院审理查明的事实与原审判决认定事实一致，本院直接予以确认。
本院认为，华宇开发公司未能如期开发华府二期商品房项目，致其不能履行与关永东、崔向红签订拆迁协议，属于商业风险还是情势变更？商业风险，在签订合同时，是可以预见的；而情势变更系当事人以外的原因引起的，不具有可预见性。本案，华宇开发公司未取得政府相关部门许可，拟开发华府二期商品房项目，是否能取得政府相关部门许可，是否能将拟开发华府二期项目土地上的附着物拆迁完毕，具有可预见性，故其能否按约定履行产权调换，也具有可预见性。现致产权调换协议不能履行，属于商业风险，商业风险应由华宇开发公司承担。
华宇开发公司与关永东、崔向红签订拆迁协议时，向关永东、崔向红交付30万元保证金，以保证该合同履行。现华宇开发公司在客观上不能履约，且向法院起诉要求解除合同，在行为上其表示不再履行合同。故双方签订的拆迁协议书（产权调换）因履行不能，应予解除。一审判决解除该协议正确，应予维持。关永东、崔向红要求继续履行合同的请求，因客观上不能履行，本院不予支持。
华宇开发公司向关永东、崔向红交纳的保证金，属于商业风险的范畴，因其自身原因，不能履行合同，风险应由其自行承担，现要求关永东、崔向红全部返还履约保证金没有法律根据。其上诉请求，不能成立，本院不能支持。原审以公平原则判决返还保证金18万元，适用法律欠妥，应予纠正。关永东、崔向红上诉请求不予返还30万元保证金的主张成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（二）项之规定，判决如下：
一、维持内蒙古喀喇沁旗人民法院（2014）喀民初字第2790号民事判决第一项，即一、解除华宇开发公司与关永东、崔向红于2011年7月3日签订的《拆迁协议书（产权调换）》。
二、撤销内蒙古喀喇沁旗人民法院（2014）喀民初字第2790号民事判决第二项、第三项，即二、关永东、崔向红返还华宇开发公司拆迁保证金180000元。三、驳回华宇开发公司的其他诉讼请求。
三、驳回华宇开发公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费15500元，由华宇开发公司承担；邮寄费120元，各当事人均担。
本判决为终审判决。
审 判 长 鹿春林
审 判 员 崔明明
代理审判员 郭 宇
二〇一五年二月二日
书 记 员 高莉莉