广西壮族自治区贵港市港北区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂0802民初3834号
原告：广西长江物业服务有限公司，住所地贵港市中山北路。
法定代表人：潘勇，该公司总经理。
委托诉讼代理人：卿前银，女，1989年6月1日出生，汉族，现住贵港市港北区。
委托诉讼代理人：蒙海宝，女，1986年1月1日出生，汉族，住广西贵港市港北区。
被告：黄增新，女，1962年10月8日出生，住贵港市港北区。
被告：李俊荣，男，1986年10月21日出生，住贵港市港北区。
原告广西长江物业服务有限公司（以下简称长江公司）诉被告黄增新、李俊荣物业服务合同纠纷一案，本院于2017年9月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告长江公司委托诉讼代理人蒙海宝、卿前银，被告黄增新、李俊荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
长江公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付2011年10月1日至2014年12月31日的物业及相关费用7404.9元及违约金（违约金计算方式：以7404.9元为基数，从2015年1月1日起按中国人民银行公布的同期银行贷款基准利率的四倍计至付清之日止，暂计至2017年7月15日为4812.84元）；2.本案诉讼费由被告承担。庭审中原告变更第1项诉讼请求为：判决被告向原告支付2011年10月1日至2014年11月30日的物业及相关费用7391.3元及违约金（违约金计算方式：以7391.3元为基数，从2015年1月1日起按中国人民银行公布的同期银行贷款基准利率的四倍计至付清之日止，暂计至2017年7月15日为4804元）。事实与理由：被告系原告所管理的贵港市港北区联邦国际小区的业主。被告于2010年7月1日与原告签订《前期物业管理服务协议》，合同约定，原告向被告提供物业管理服务，物业服务费收取标准：住宅按建筑面积每月0.7元/㎡收取（不含生活垃圾费及各项公摊费），商铺用途物业按建筑面积每月1.2元/㎡收取（不含生活垃圾费及各项公摊费），电梯使用费按每月每户0.2元/㎡收取（不含电梯运行电费，电费纳入公摊）。另合同约定，被告不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告可以每日加收应当交纳费用的5‰违约金。原告依约为被告提供完善的物业管理服务，但被告并未依约向原告交纳物业管理费，自2011年10月1日至2014年11月30日，被告共欠物业费7391.3元，原告多次对其书面及上门催缴，均无效果。基于上述，被告拒不缴纳物业费的行为已违反合同约定，除应付清物业服务费之外，还应承担违约责任。因此，原告酌情主张从2015年1月1日起，以拖欠的物业服务费的基数，按中国人民银行公布的同期银行贷款基准利率的四倍计至付清之日止。为维护自身的合法权益，原告依法向人民法院提起诉讼，请求人民法院支持原告的诉讼请求。
黄增新、李俊荣诉称，1、原告所主张的权利已超过法定的诉讼时效。根据《民法通则》第135条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外。”的规定，原告向业主收取物业费到2014年11月，直至2016年11月期间，原告并无提起诉讼或向答辩人主张权利，答辩人也没有同意履行义务的情况，故原告的该诉讼请求已超诉讼时效；2、原告违背客观事实，与答辩人有口头约定不用交物业费。由于原告未能按照《前期物业管理服务协议》履行自身义务，原告提议让答辩人暂不交物业费，将问题妥当解决处理再补交，答辩人就相关问题曾与原告及房开公司有过明确约定，因问题而产生的一切矛盾、纠纷后果由原告和房开公司自行负责。直至原告退出小区物业管理时，原告也未能解决问题。原告在退出之际曾上门与答辩人解释，并称因问题无法解决，同时双方就该情况已达成一致：原告以不收物业费为条件，被告对相关问题不再追究。所以原告在撤出小区之后的几年时间内未对答辩人有任何催款行为。
本院经审理认定事实如下：被告系贵港市港北区联邦国际小区2幢3201号房屋的业主，房屋建筑面积为171.68㎡。2010年7月1日，贵港市长江物业服务有限公司（后名称变更为原告广西长江物业服务有限公司）与被告签订《前期物业管理服务协议》一份，约定由原告对贵港市港北区航运枢纽小区提供物业管理服务，被告按照合同约定向原告缴纳相关物业管理费用。协议第四条约定物业服务费交纳时间为每月5日前交纳当月费用；收取标准为：住宅按建筑面积每月0.7元/㎡收取（不含生活垃圾费和各项公摊费），电梯使用费按每月每户0.2元/㎡（不含电梯运行电费，电费纳入公摊）；协议第九条第四点约定，如被告不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告可以每日加收应当交纳费用的5‰违约金。合同签订后，原告依约对小区进行了物业管理。2014年11月30日，原告退出小区的物业管理。因被告没有缴纳2011年10月至2014年11月期间的物业管理费用以及相关费用，原告通过发送短信及在被告家门口及小区公告栏张贴欠费通知的方式向被告催缴，但被告一直拒绝缴纳，原告遂诉至本院。
另查明，贵港市物价局、贵港市房产管理局于2011年10月21日发文对联邦国际小区物业服务收费标准作出批复【贵价格[2011]92号】：一、联邦国际商住小区住宅物业管理服务费实行政府指导价，以住宅面积每月0.70元为中准价，物业服务企业在中准价的基础上，可上下浮动10%执行；二、电梯使用费：按住宅建筑面积每月0.23元/㎡收取；……。
再查明，被告房屋相邻的3202号房屋业主擅自更改其房屋原结构设计，将其门口移出走廊，并封闭墙壁。
本院认为，原、被告签订的《前期物业管理服务协议》是双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。原告与被告之间构成物业服务合同关系，双方应按照合同约定，严格履行合同义务。原告依约为管理的小区提供了物业管理服务，被告亦应当依照合同约定支付相关物业管理费用。贵港市物价局、贵港市房产管理局于2011年10月21日发文对联邦国际小区物业服务收费标准作出批复，明确被告所在的联邦国际商住小区住宅物业管理服务费实行政府指导价，故原告按照该批复的规定自2013年11月起按照新的标准向被告收取物业费及相关费用符合规定。因该小区物业收费标准实行政府指导价，故被告辩称原告上调物业费收费标准需要与业主重新签字的理由缺乏依据，本院不予采信。经本院核算，原告在2011年10月至2014年11月期间(共38个月)拖欠物业费4722.9元（0.7元/㎡×171.68㎡×25+0.77元/㎡×171.68㎡×13）、电梯费1371.7元（0.2元/㎡×171.68㎡×25+0.23元/㎡×171.68㎡×13）、生活垃圾费266元（7元/月×38）、公摊电费906.3元（2011.7-2013.10）、二次加压费124.4（2013.11-2014.11），以上合计7391.3元。被告抗辩称原告的诉讼请求已经超过诉讼时效，根据本案查明的事实，原告曾通过发送短信及在被告家门口及小区公告栏张贴欠费通知的方式向被告催缴，而被告至今仍居住在该小区中，却称对此不知情，明显不符合常理，故本院对被告的该项辩称意见不予支持。
对于原告主张按照双方约定的每5‰计付违约金额的请求，本院认为，本案系合同法律关系，原告作为提供物业服务一方，亦应当充分尽到物业服务合同约定管理和维护义务，否则构成违约。根据双方签订的《前期物业管理服务协议》第三条“物业管理服务质量”第三项的约定，原告有义务确保房屋共用部位、共用设备设施完好，无随意改变用途。本案中，被告房屋相邻的3202号房屋业主擅自更改其房屋原结构设计，将其门口移出公共区域，并封闭墙壁，更改消防管道线路，不仅影响了被告的出行，也侵犯了相邻业主的权益，原告作为负有管理义务的一方，对该行为未进行充分有效的监管和阻止措施，导致被告亦以此为由拒交物业费，应对此负有管理不当的责任，即原告提供的物业服务存在瑕疵。根据本案的实际情况，本院酌情对被告欠缴的物业费所产生的违约金予以减免，故对原告所请求的违约金不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款规定，判决如下：
一、被告黄增新、李俊荣于本判决生效之日起十日内向原告广西长江物业服务有限公司支付物业服务费、电梯费、生活垃圾费、公摊电费、二次加压费共计7391.3元；
二、驳回原告广西长江物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费106元，适用简易程序减半收取计53元，由被告黄增新、李俊荣负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。同时应在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费106元，款汇至户名为：贵港市中级人民法院-
诉讼费；开户行：中国农业银行贵港分行营业部；账号：45×××93。逾期不交也未提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。
审判员 何鹏
二〇一七年十一月二十一日
书记员 李婷