广东省江门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）江中法民一终字第847号
上诉人（原审被告）：林建成。
委托代理人：左根元，广东科扬律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：江门市国翔企业发展有限公司。
法定代表人：梁国继。
委托代理人：李超源，广东南日律师事务所律师。
委托代理人：李彬彬。
原审被告：东莞市新象贸易有限公司。
法定代表人：梁祖献，该公司总经理。
原审被告：梁祖献。
委托代理人：卢柏康，广东莞信律师事务所律师。
上诉人林建成因与被上诉人江门市国翔企业发展有限公司（以下简称“国翔公司”）、原审被告东莞市新象贸易有限公司（以下简称“新象公司”）、原审被告梁祖献租赁合同纠纷一案，不服广东省江门市蓬江区人民法院（2015）江蓬法荷民初字第591号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
2015年6月4日，国翔公司向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1.立即解除国翔公司与新象公司于2014年4月30日签订的《商铺租赁合同》【合同编号：zl-1f004、005、015、017、022、024、025、030、036-2014】；2.新象公司立即支付拖欠的从2014年12月起至合同解除之日止的提成租金（含物业管理费）及相关迟延履行金（每迟延一日，按欠费金额的3‰计算）给国翔公司，暂计算至起诉之日的提成租金（含物业管理费）为76514.92元、迟延履行金为14426.69元，合计90941.61元；3.新象公司交纳的合同保证金80000元归国翔公司所有；4.新象公司支付违约金193476.75元给国翔公司；5.新象公司立即双倍返还装修补贴费用13200000元给国翔公司；6.新象公司承租的涉案商铺内装修的所有权归国翔公司所有；7.新象公司向国翔公司支付因本案纠纷而支出的律师费60000元；8.梁祖献、林建成对新象公司的上述违约责任承担连带清偿责任；9.新象公司、梁祖献、林建成承担本案的全部诉讼费用。在庭审过程中，国翔公司以其与新象公司于2015年6月9日已达成解除《租赁合同》协议为由，申请撤回上述第1项解除国翔公司与新象公司于2014年4月30日签订的《商铺租赁合同》的诉讼请求；并变更上述第2项诉讼请求为新象公司立即支付拖欠的从2015年1月起至合同解除之日即2015年6月9日止的提成租金（含物业管理费）101002.42元及相关迟延履行金24270.46元，共125272.88元；变更上述第4项诉讼请求为新象公司支付违约金241768.04元给国翔公司。主要事实和理由是：2014年4月30日，国翔公司与新象公司签订关于“汇悦城广场”的《商铺租赁合同》【合同编号：zl-1f004、005、015、017、022、024、025、030、036-2014】，合同约定新象公司承租国翔公司所有的位于江门市蓬江区白石大道166号“汇悦城广场”第1层1f004、005、015、017、022、024、025、030、036号商铺，用于经营服装服饰、眼镜服饰、皮鞋皮具使用，品牌为g-
star、roxyquiksilver、asobio、misssixty、ablejens、vans、as-
bcn、木九十。合同约定合同保证金为80000元，租赁期限为6个租约年，自新象公司进场之日起计算，合同期满后，新象公司在同等条件下享有2年的优先续约权。并约定租金标准按提成租金（含物业服务费）计算，第1、2个租约年，按新象公司税前销售额的8%计算。第3、4个租约年按9%，第5、6个租约年按10%计算，约定自“汇悦城广场”开业之日（合同约定开业日为2014年6月28日）起5个月内免租，免租期间免交租金，但需支付其他费用，物业服务费按每月税前销售额的2%交纳。同时还约定新象公司延迟交纳涉案合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，应当向国翔公司支付相当于欠费金额的3‰的延迟履行违约金；延迟超过30日的，国翔公司有权单方解除合同并没收保证金。同时双方还约定，在租赁期内，若新象公司延迟交纳租金或物业服务费或能源费用等累计超过3次（含本数），则国翔公司也有权单方解除合同并没收保证金。并约定新象公司擅自离场或撤场或拖欠租金超过一个月，或新象公司单方提出终止合同的，或因新象公司严重违约导致国翔公司终止合同的，除保证金不予退还外，新象公司应按未完租期租金总额的10%向甲方支付违约金。且约定争议由涉案商铺所在地有管辖权的人民法院即江门市蓬江区人民法院管辖。同日，新象公司与国翔公司签订《装修补贴协议》及《租赁合同补充协议》，梁祖献、林建成作为新象公司的合同保证人签名。《装修补贴协议》约定国翔公司给予新象公司装修补贴总费用8000000元，于双方签订正式租赁合同之日起7日内支付50%，新象公司进场装修后7日内支付50%。合同约定“新象公司应于签订合同之日起6个月内向国翔公司提交经营品牌商标注册证及授权书（或品牌经营合同），逾期未能提供的，新象公司承担由此引起的一切不利后果并赔偿损失，国翔公司有权终止/解除租赁合同，新象公司应双倍返还国翔公司已支付的装修补贴费用”。并约定新象公司开业后，若新象公司提前撤场或提前终止/解除租赁合同或新象公司违约导致国翔公司终止/解除租赁合同，新象公司应自合同解除或终止之日起5日内，全额返还国翔公司装修补贴款，且新象公司承租商铺内装修的所有权均无偿归国翔公司所有。同时还约定了相关保证条款，梁祖献、林建成对于新象公司履行涉案的《商铺租赁合同》及《装修补贴协议》的相关违约赔偿责任承担连带保证责任。《租赁合同补充协议》就新象公司经营品牌“roxyquiksilver”变更为“ashworth”及相关该品牌店装修补贴费用的支付时间等进行了约定。上述合同签订后，国翔公司依约将涉案商铺交付给新象公司，并先后依约于2014年5月9日支付4000000元、2014年7月25日支付2000000元、2014年8月5日支付600000元，共计6600000元的装修补贴费用给新象公司，新象公司亦按照合同对涉案商铺进行了装修。2014年8月26日，国翔公司所有的“汇悦城广场”正式对外开业。由于新象公司违反合同约定，其经营的品牌“ashworth”并未如约进场，国翔公司只好扣除约定的另外1400000元的装修补贴费用。但新象公司自2015年1月就开始拖欠提成租金（含物业服务费），至2015年5月累计拖欠76514.92元提成租金（含物业服务费）。按照合同约定，新象公司应支付滞纳金14426.69元。同时，新象公司并无按照合同约定在合同签订之日起6个月内提交相关经营品牌商标注册证及授权书（或品牌经营合同），其行为已构成违约，国翔公司有权要求解除双方的涉案租赁合同，并要求新象公司双倍返还已支付的装修补贴费用,合计13484418.36元。之后国翔公司多次与新象公司协商均未果，国翔公司认为，新象公司拖欠租金的行为已构成违约，国翔公司有权按照合同的约定解除合同，并要求新象公司承担相应的违约责任。而且新象公司并未提交经营品牌商标注册证及授权书（或品牌经营合同），其行为亦构成违约，且实际上亦无法继续履行涉案的租赁合同，亦应予解除。梁祖献、林建成作为新象公司的保证人，应对新象公司的相关违约责任承担连带保证责任。
梁祖献答辩称：1.国翔公司的诉讼请求是不明确的，国翔公司要求梁祖献、林建成对上述的违约责任承担连带责任是指哪一部分没有明确；2.梁祖献只是作为担保人，在租赁合同补充协议里面只是在保证人签名确认，但具体对担保责任、担保期限没有约定，梁祖献是一般担保，并非是连带担保；3.对国翔公司请求双倍返还装修补贴不予确认，根据双方签订的装修补贴协议第一点、第三点明确约定了双方返还装修补贴的条件，但是到目前为止，该条件都未成立，双倍返还也是明显不合理的。综上所述，国翔公司对梁祖献的诉讼请求是没有事实及法律依据的，请求法院全部驳回。
林建成答辩称：林建成虽然不是本案的主债务人，但很清楚国翔公司启动本案的事实和理由与事实真相并不相符。国翔公司启动本案有违诚信，有违行业惯例和双方达成的共识，林建成并不认同。现就有关事实真相予以澄清，希望法院客观公正判决。一、林建成不是新象公司的股东。林建成系因为新象公司担保而被卷入本案，但并非新象公司的股东。国翔公司在民事起诉状中将林建成列为新象公司股东与事实不符。二、本案当事人之间实际是一种相互取长补短、共同培育和营造大型购物广场市场的商业合作关系，并不是单纯的物业租赁合同关系。（一）国翔公司、新象公司的合作背景。1、国翔公司老板梁国继于2013年开始筹建江门“汇悦城广场”项目，想引入新象公司旗下品牌入场经营。经多次商谈后双方确立合作条件，并在2014年4月30日签订了4份合作协议（包括物业租赁及其补充协议、装修补贴协议和借款合同），根据上述协议，国翔公司一次性引入新象公司代理的8个品牌，后来变更为7个品牌。2、双方当初合作是有共识的：新开张的大型购物广场是要一个市场培育期的，即便在一线城市，市场培育期也要2-3年，在市场培育期内双方也许都不盈利甚至亏损。汇悦城广场所在地江门市虽然经济发达，但毕竟属于二、三线城市，经济、交通、资源配置和人口辐射力等都不及一线城市广州、深圳。所以，新象公司当初对是否进驻汇悦城广场是持迟疑态度的，但国翔公司为了其汇悦城广场整个项目和商业计划，千方百计游说新象公司进驻，其按行业惯例通过《装修补贴协议》给予了新象公司装修补贴，通过《借款合同》给予新象公司前期货品积压资金流动贷款补贴。3.本案实际上牵扯到了4份合同，这4份合同事实上就是双方共同面对市场培育期挑战的产物，所以本案4份合同是相互关联互为依托的，具有经济上的一体性，法律上的关联性。现在合作刚刚开始，姑且不论国翔公司起诉有无事实依据，仅从其诉请要求解除双方合作期达6年的合同、收回已装修好的商铺及要求双倍返还装修补贴款看，国翔公司显然是违反了行业惯例，违背了双方的共识。国翔公司诉请因与事实真相不符，法院不应支持。（二）本案双方原本目的是相互合作对大型购物中心“汇悦城广场”进行市场培育，涉及物业租赁、国际品牌引进和合作、品牌店装修+补贴、品牌店前期营运商业融资贷款等多种法律关系，并不仅是单纯的物业租赁合同关系。1、双方并不是单纯的物业出租方和承租方的关系，而是商业地产和国际品牌代理商的合作关系，双方合作将对大型购物中心“汇悦城广场”进行市场培育，最终实现互利共赢。2、双方彼此都很清楚，国翔公司的资本、物业与新象公司代理的国际品牌价值、国际影响力及营运能力是双方互为看重的合作契合点。如果是单纯的物业出租，任何人都可能成为涉案物业的承租人，事实并非如此。3、国翔公司的租金是与新象公司的经营效益挂钩的（税前销售额提成租金）。新象公司的盈亏即意味着国翔公司的盈亏，双方的目标和利益是共同的，国翔公司不能仅凭新象公司拖欠租金而要求解除合同。4、在《汇悦城广场商铺租赁合同》中，国翔公司限制新象公司在江门市与其他大型商业地产和购物中心万达广场合作，这是一种典型的商业合作关系，如果是单纯的物业租赁关系是不会也不应出现这样条款的。5、双方的合作关系由《汇悦城广场商铺租赁合同》、《装修补贴协议》、《借款合同》、《租赁合同补充协议》4份合同组成。这4份合同相互融合，具有经济上的一体性和法律上的关联性。主要表现如下：（1）这4份合同签约时间同为2014年4月30日；（2）《租赁合同》第1条第3项明确约定，出租商铺仅限于经营约定的g-
star、asobio、misssixty、vans等8个品牌，新象公司不得改变，这说明双方显然不是单纯的物业出租关系，而是一种商业合作关系；又比如第13条第13项限制新象公司与江门万达广场合作等；（3）《租赁合同补充协议》开宗明义，“鉴于：甲乙双方就汇悦城1层1f004、005、015、017、022、024、025、030、036号商铺已签订《汇悦城广场商铺租赁合同》，甲乙丙三方已签订《装修补贴协议》、《借款合同》。现三方协商一致达成如下补充协议：”；（4）《借款合同》内容也明确借款用于汇悦城广场合作项目，实际上就是为了共同应对市场培育期的挑战，国翔公司给予新象公司的资金支持。综上，国翔公司诉请与客观事实不符。林建成认为，国翔公司启动本案的原因并不在于新象公司存在根本违约事实，而是由于其本身没有充分估计到市场培育期的挑战，没有考虑到现实中电商竞争和国外高端品牌遇冷滞销等诸多因素带来的市场风险和不确定性，而想全身而退不承担甚至转嫁商业风险而已。三.针对国翔公司诉求的意见。1、新象公司是否存在迟延缴租及违约的问题。新象公司和国翔公司合作有7个品牌店，每个品牌店都有独立交租，独立核算，而国翔公司回避了这个问题。根据租赁合同第3条的规定，从开业之日起免5个月的租金，根据租赁合同第2条的约定，应从次月开始计算租金，汇悦城广场从2014年8月26日开业，合同约定有5个月免租期，计算到2015年2月26日，2015年2月份还剩下几天计算到下个月，因此应从2015年3月开始计算租金，每个月的租金国翔公司应提供新象公司盖章确认需要缴纳的租金及费用的依据，但国翔公司没有向法院提交相应的证据，只是提供其单方制作的统计数额要求支付租金，林建成认为国翔公司单方制作的租金欠费表是没有依据的。2、对于国翔公司请求保证金归其所有，国翔公司没有提供证据证明新象公司迟延交租或违约，商铺只是被法院查封而已，并不是成就违约的条件。3、对于国翔公司诉请的第4项，国翔公司将销售额进行估算，合同未完成，怎么可以估算销售额，这是无效的条款。4、对于国翔公司的诉讼请求第5项，对于装修补贴费用是否需要返还，先要确定装修补贴的性质，应要确定装修的成本，不存在返还的问题，国翔公司开具了6000000元发票给被告，证明权属已转移，国翔公司有义务装修品牌店，只是以装修补贴的形式履行，对于国翔公司要求双倍返还装修费用是指当事人完全丧失了条款，才有双倍返还的条件。5、对于国翔公司诉讼请求6项，国翔公司的装修费已物化为装修，根据最高院司法解释的规定，装修物归属问题应由有错方为无过错方承担残余损失。6、对于国翔公司诉讼请求第7项，国翔公司没有证据证明新象公司有违约的行为，对于产生的律师费用等其他费用应由国翔公司承担，国翔公司没有必要启动诉讼程序，对于没有必要产生的诉讼费用应由有错方承担。7、关于国翔公司诉讼请求第5项，装修补贴费用是指国翔公司为了引进新象公司这些品牌店进驻其商场而支付商铺补贴费用，国翔公司只是支付了装修补贴费用，并不是全部装修费用，如果法院支持国翔公司要求双倍返还装修费用的诉讼请求，则该费用超过其支付费用的三倍，是不合理的。8、国翔公司撤销第1项诉讼请求是建立在国翔公司后面补充的解除合同通知书，也是在2015年6月9日签订的解除合同通知书，这是国翔公司利用非法的手段胁迫梁祖献、林建成进行签名盖章所获取的，根据合同的内容与事实比较，通知书陈述的事实与现有的事实是不相符的，所以林建成庭后将对其提出反诉要求，提请法院撤销梁祖献、林建成及新象公司对通知书的确认。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：坐落于江门市蓬江区白石大道166号的“汇悦城广场”系国翔公司的自建物业，内设有编号为1f004、005、015、017、022、024、025、030、036等商铺。
2014年4月30日，国翔公司与新象公司签订合同编号为zl-1f004、005、015、017、022、024、025、030、036-2014的《汇悦城广场商铺租赁合同》，约定新象公司承租国翔公司名下位于江门市蓬江区白石大道166号“汇悦城广场”第1层1f004、005、015、017、022、024、025、030、036号商铺，用于经营服装服饰、眼镜服饰、皮鞋皮具，品牌为g-
star、roxyquiksilver、asobio、misssixty、ablejens、vans、as-
bcn、木九十；租赁期限为自新象公司进场之日起计6个租约年，新象公司在合同签署后30个工作日内支付80000元作为合同保证金；租金标准按提成租金（含物业服务费）计算，第1、2个租约年按新象公司税前销售额的8%计算，第3、4个租约年按9%，第5、6个租约年按10%计算，自“汇悦城广场”开业之日起5个月内免租，免租期间免交租金，但需支付其他费用，物业服务费按每月税前销售额的2%交纳，新象公司应于每月的第5日或之前向国翔公司提交上月的销售报表（数据及说明）及销售小票、单据，国翔公司应于收到5日内核对新象公司上月销售数据，新象公司应于国翔公司确认后3日内支付租金；新象公司延迟交纳涉案合同项下租金及其他费用的，每延迟一日应当向国翔公司按照欠费金额的3‰计付延迟履行违约金，延迟超过30日的，国翔公司有权单方解除合同并没收保证金，若新象公司延迟交纳租金或物业服务费或能源费用等累计超过3次（含本数），国翔公司也有权单方解除合同并没收保证金，新象公司擅自离场或撤场或拖欠租金超过一个月，或新象公司单方提出终止合同的，或因新象公司严重违约导致原告终止合同的，除保证金不予退还外，新象公司应按未完租期租金总额的10%向甲方支付违约金等内容。
同日，新象公司与国翔公司签订《装修补贴协议》，梁祖献、林建成作为新象公司的合同保证人签名。《装修补贴协议》约定国翔公司给予新象公司装修补贴总费用8000000元，于双方签订正式租赁合同之日起7日内支付50%，新象公司进场装修后7日内支付50%，新象公司应于签订合同之日起6个月内向国翔公司提交经营品牌商标注册证及授权书（或品牌经营合同），逾期未能提供的，新象公司承担由此引起的一切不利后果并赔偿国翔公司损失，国翔公司有权终止/解除租赁合同，新象公司应双倍返还国翔公司已支付的装修补贴费用，国翔公司开业后，若新象公司提前撤场或提前终止/解除租赁合同或新象公司违约导致国翔公司终止/解除租赁了合同，新象公司应自合同解除或终止之日起5日内，全额返还国翔公司装修补贴款，且新象公司承租商铺内装修的所有权均无偿归国翔公司所有等内容。同时还约定梁祖献、林建成对于新象公司履行《汇悦城广场商铺租赁合同》及《装修补贴协议》的相关违约赔偿责任及其他包含律师费在内的实现债权的费用承担连带保证责任。
同日，新象公司与国翔公司签订《租赁合同补充协议》，梁祖献、林建成作为保证人在该补充协议上签名。《租赁合同补充协议》约定新象公司经营品牌“roxyquiksilver”变更为“ashworth”及相关该品牌店装修补贴费用在该品牌进场装修后7日内支付50%，正式开业后7日内支付50%。
上述合同签订后，新象公司向国翔公司支付了80000元合同保证金。国翔公司将江门市蓬江区白石大道166号“汇悦城广场”第1层1f004、005、015、017、022、024、025、030、036号商铺交付给新象公司使用，并于2014年5月9日、7月25日和8月5日向新象公司分别支付装修补贴费用4000000元、2000000元和600000元，合共6600000元。国翔公司于2014年6月15日向新象公司交付商铺，新象公司随后对1f004、005、015、017、022、024、025、030商铺进行装饰装修，但没有对1f036商铺进行装饰装修。
2014年8月14日，国翔公司向新象公司邮寄函件《关于加快装修进程并确保与汇悦城广场同步开业的函》，载有装修进度极慢，有可能跟不上开业；1f015ablejens商铺被安排只有套内101平方米做经营面积，其余126平方米用来做仓库，不符合商业经营规则，严重损害国翔公司利益；部分商铺装修风格与档次与市场其他购物中心同品牌装修有极大差距等内容。
2014年8月26日，“汇悦城广场”正式对外开业。新象公司进场经营木九十、g-star、misssixty、ablejens、as-
bcn、asobio、vans等品牌，但ashworth品牌没有依约进场至1f036商铺经营，此外也没有提交所经营品牌的商标注册证及授权书（或品牌经营合同）。而国翔公司也以ashworth品牌没有进场至1f036商铺及ablejens品牌商铺装修不合格为由拒付装修补贴费用的余款1400000元。
2015年6月4日，国翔公司以新象公司拖欠租金和未提交经营品牌商标注册证及授权书（或品牌经营合同）构成违约，且多次与新象公司协商未果为由，提起本案诉讼。
2015年6月9日，国翔公司给新象公司发出《解除合同通知书》，以新象公司拖欠租金、管理费5个月及没有提交相关经营品牌商标注册证及授权书（或品牌经营合同）致使租赁合同无法继续履行，合同目的无法实现为由，决定解除与新象公司于2014年4月30日签订的《商铺租赁合同》，并主张商铺内装修的所有权归国翔公司所有。林建成在该通知书注明“同意上述内容”及签名，梁祖献则注明“本人作为法定代表人，同意上述内容”及签名并加盖新象公司公章。
上述《解除合同通知书》签订后，木九十、g-star、misssixty品牌商铺由林建成继续经营，asobio、vans品牌商铺由国翔公司另行出租经营该品牌，原ablejens品牌商铺由国翔公司另行出租经营其他品牌，as-
bcn品牌商铺由国翔公司安排员工销售货物。
另查明：木九十、g-star、misssixty、ablejens、as-
bcn、asobio、vans品牌商铺从2014年8月26日至2015年6月9日的营业额分别是190685.60元、458177.80元、418272元、462757.30元、301577.70元、517672.50元、698518元、247468元、272392元、296274元、70017元，合共3933811.90元。
ablejens、as-
bcn、asobio、vans品牌商铺拖欠2015年1月至6月的提成租金（含物业管理费）分别为：10463.61元、43138.57元、8537.10元、14375.64元、17664.50元、6823元，合共101002.42元。
至庭审辩论终结前，林建成出示了木九十、misssixty两个品牌授权书的原件和ablejens、as-bcn品牌授权书的复印件。
又查明：国翔公司与广东南日律师事务所于2015年6月3日签订《民事委托代理合同》，约定国翔公司聘请广东南日律师事务所律师作为本案委托代理人，基本律师费为60000元。后国翔公司支付了60000元律师费。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为，本案属租赁合同纠纷。国翔公司与新象公司签订的《汇悦城广场商铺租赁合同》及国翔公司与新象公司、梁祖献、林建成签订的《租赁合同补充协议》、《装修补贴协议》，系双方在自愿、协商一致的情况下签订的，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，签订合同的当事人应按约履行。
关于国翔公司请求解除与新象公司签订的《商铺租赁合同》的问题。由于国翔公司与新象公司、梁祖献、林建成已签订《解除合同通知书》，国翔公司以此为由申请撤回该项诉讼请求没有违反法律规定，原审法院予以准许。林建成抗辩《解除合同通知书》是在诱骗的情况下签订的，但其未能提供任何证据证明，故原审法院不予采信。
关于国翔公司诉请新象公司支付拖欠的从2015年1月起至合同解除之日止即2015年6月9日的提成租金（含物业管理费）101002.42元和迟延履行违约金24270.46元的问题。梁祖献抗辩法院查封了新象公司名下财产即相当于在查封的财产中交纳租金，但国翔公司在2015年6月4日提起本案诉讼并申请财产保全，本院在此之后才采取财产保全措施，而国翔公司主张拖欠的是2015年6月之前的租金，梁祖献该意见缺乏事实和法律依据，本院不予采信。梁祖献、林建成抗辩已缴纳相应的租金，但未能提供充足证据证明，林建成提交的缴纳租金转账只是g-
star、misssixty、木九十品牌商铺的，但对asobio、ablejens、vans、as-
bcn品牌商铺的租金缴纳情况未能提供相关证据证明。国翔公司所主张的租金数额计算的营业额与有新象公司盖章确认的营业额相一致，而新象公司、梁祖献及林建成未能提供充分证据证明其已足额支付租金，亦未能提供证据反驳国翔公司所主张的租金数额，应承担举证不能的不利后果，故原审法院采信国翔公司的主张，确认新象公司拖欠从2015年1月起至合同解除之日止即2015年6月9日的提成租金（含物业管理费）10463.61元、43138.57元、8537.10元、14375.64元、17664.50元、6823元，合共101002.42元。新象公司未按约定的期限支付提成租金（含物业管理费）给国翔公司，显属违约，应承担违约责任。国翔公司诉请梁祖献、林建成支付拖欠的提成租金（含物业管理费）101002.42元和迟延履行违约金，理据充分，原审法院予以支持。至于迟延履行违约金的标准，合同约定按每日3‰明显过高，原审法院核定按照中国人民银行同期同类贷款利率计付。由于合同约定新象公司应于每月的第5日或之前向国翔公司提交上月的销售报表（数据及说明）及销售小票、单据，国翔公司应于收到5日内核对新象公司上月销售数据，新象公司应于国翔公司确认后3日内支付租金，迟延履行违约金应从次月14日起算符合双方约定，即应以10463.61元、43138.57元、8537.10元、14375.64元、17664.50元、6823元为本金分别从2015年2月14日、3月14日、4月14日、5月14日、6月14日、7月14日起计。国翔公司主张迟延履行违约金计至2015年6月9日，属于其自行处分权利，没有损害对方当事人利益，原审法院予以准许，故迟延履行违约金应按照中国人民银行同期同类贷款利率，以10463.61元、43138.57元、8537.10元、14375.64元为本金分别从2015年2月14日、3月14日、4月14日、5月14日起计，均计至6月9日止。国翔公司超出该数额部分的请求，原审法院不予支持。
关于国翔公司诉请新象公司交纳的保证金80000元归国翔公司所有的问题。《汇悦城广场商铺租赁合同》约定若新象公司延迟交纳租金或物业服务费或能源费用等累计超过3次（含本数），国翔公司有权单方解除合同并没收保证金，如上所述，原审法院确认新象公司拖欠国翔公司2015年1月至同年6月9日的租金，次数已超过3次，国翔公司据此要求保证金80000元归其所有符合双方约定，没有违反法律规定，原审法院予以支持。
关于国翔公司诉请新象公司支付违约金241768.04元的问题。新象公司违约导致国翔公司终止合同应承担相应的违约责任，协议约定按未完租期租金总额的10%支付违约金，而协议约定租金以营业额为计算基准，国翔公司以已发生的营业额为基础计算未完租期营业额没有明显不妥，原审法院予以采信。新象公司在2014年8月26日至2015年6月9日营业额为3933811.90元，据此计得平均每月营业额为409772.08元（3933811.90元÷288天×30天）。按照双方约定第1、2个租约年按新象公司税前销售额的8%，第3、4个租约年按9%，第5、6个租约年按10%的计取租金方式，本院计得2015年6月10日至2016年6月14日的租金为393381.20元（409772.08元/月×8%×12个月），2016年6月15日至2018年6月14日的租金为885107.69元（409772.08元/月×9%×24个月），2018年6月15日至2020年6月14日的租金为983452.99元（409772.08元/月×10%×24个月），故2015年6月10日至2020年6月14日未完租期租金为2261941.88元（393381.20元+885107.69元+983452.99元）。原审法院核定违约金为226194.19元（2261941.88元×10%），对国翔公司超出该数额部分原审法院不予支持。
关于国翔公司诉请涉案商铺内装修的所有权归国翔公司所有的问题。由于新象公司在庭审辩论终结前仍未能提交全部经营品牌商标注册证及授权书（或品牌经营合同），已远超过签订合同之日起6个月，且国翔公司据此解除了《汇悦城广场商铺租赁合同》，国翔公司与新象公司在上述双方所签订的合同中约定了租赁物装修的处理，国翔公司诉请涉案商铺内装修归国翔公司所有符合双方的约定，没有违反法律法规强制性效力性规定，原审法院予以支持，确认新象公司原装修在江门市蓬江区白石大道166号第1层1f004、005、015、017、022、024、025、030商铺内的装饰装修物归新象公司所有。至于1f036商铺，新象公司并未进行装饰装修，国翔公司主张该商铺内装修的所有权归其所有，原审法院不予支持。
关于国翔公司诉请新象公司双倍返还装修补贴费用13200000元（6600000元×2）的问题。新象公司在庭审辩论终结前仍未能提交全部经营品牌商标注册证及授权书（或品牌经营合同），已远超过签订合同之日起6个月，新象公司的违约行为导致租赁合同在履行期约六分之一时被解除，租赁合同目的无法实现，国翔公司因此遭受装修补贴费用损失，国翔公司请求新象公司返还装修补贴符合双方约定。但由于林建成在庭审中有提交部分经营品牌商标注册证及授权书（或品牌经营合同），国翔公司与新象公司约定的品牌亦已大部分进场并营业，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，兼顾公平原则，原审法院酌定新象公司应返还装修补贴费6600000元，对国翔公司超出该数额部分请求不予支持。
关于国翔公司诉请新象公司支付因本案支出的律师费用60000元的问题。国翔公司是由于新象公司拖欠租金、逾期提供经营品牌商标注册证及授权书（或品牌经营合同）才解除合同并提起诉讼，国翔公司诉请新象公司偿付律师费符合双方约定，且诉请的数额没有明显过高，原审法院予以支持。
关于梁祖献、林建成的责任问题。由于国翔公司、新象公司、梁祖献、林建成在协议明确约定梁祖献与林建成承担连带担保责任，故国翔公司诉请梁祖献、林建成承担连带清偿责任符合双方约定和法律规定，原审法院予以支持，梁祖献、林建成应对新象公司上述的给付义务承担连带清偿责任。
新象公司经本院合法传唤，拒不到庭参加诉讼，是其自动放弃诉讼权利，原审法院对本案依法予以缺席判决。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，于2015年11月2日作出如下判决：一、东莞市新象贸易有限公司应在本判决发生法律效力之日起三日内向江门市国翔企业发展有限公司支付从2015年1月起至2015年6月9日止的提成租金（含物业管理费）101002.42元及相应迟延履行违约金（按照中国人民银行同期同类贷款利率，以10463.61元、43138.57元、8537.10元、14375.64元为本金分别从2015年2月14日、3月14日、4月14日、5月14日起，均计至2015年6月9日止）。二、东莞市新象贸易有限公司已交纳的保证金80000元和东莞市新象贸易有限公司原装修在江门市蓬江区白石大道166号第1层1f004、005、015、017、022、024、025、030商铺内的装饰装修物归江门市国翔企业发展有限公司所有。三、东莞市新象贸易有限公司应在本判决发生法律效力之日起三日内向江门市国翔企业发展有限公司返还装修补贴费用6600000元。四、东莞市新象贸易有限公司应在本判决发生法律效力之日起三日内向江门市国翔企业发展有限公司支付违约金226194.19元。五、东莞市新象贸易有限公司应在本判决发生法律效力之日起三日内向江门市国翔企业发展有限公司偿付律师费60000元。六、梁祖献、林建成对东莞市新象贸易有限公司上述一、三、四、五项的给付义务承担连带清偿责任。七、驳回江门市国翔企业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费115255元，保全费5000元，合共120255元，由江门市国翔企业发展有限公司负担50255元，由东莞市新象贸易有限公司、梁祖献、林建成负担70000元。
当事人二审的意见
林建成不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决第一至第六项；2、本案的诉讼费用由国翔公司承担。主要事实和理由是：一、一审法院将《商铺租赁合同》和《租赁合同补充协议》与完全不同法律关系的另一独立合同《装修补贴协议》纳入本案审理，缺乏依据。在没有解除《装修补贴协议》的情况下就判令返还660万元装修款，没有依据。同时，一审法院否认投入660万元这一有形资产对新象公司所经营运作国际品牌及品牌店这一无形和有形商业资产的购买和对价补贴，系国翔公司按照行业惯例引进国际品牌应付出的代价和成本，这一事实，即国翔公司投入的660万元已转化为无形的商业价值，并非林建成实际占有了该660元，因此，一审判决只是简单判决返还660万元，对国翔公司所获得的无形商业价值则不作认定，该判决显失平，违反法律规定，是错误的判决。二、一审判决认定事实错误。首先，本案是大型购物广场商业合作纠纷，不是单纯的物业租赁纠纷。其次，一审判决对非常明显的物业管理费缴纳的确认作为是对“租金缴纳期”的改变确认，忽略林建成在一审时提出的任何意见，完全倾向于国翔公司，错误非常明显。1、根据《商铺租赁合同》第3条的约定最早在2015年2月13-15日左右才第一次结算缴纳租金。但物业管理费没有免租期。2、新象公司自2015年1月26日起所发生的销售额才应向国翔公司缴纳租金，1月份应交租天数只有5天左右，租金为何认定是10463.6元？新象公司在一审国翔公司制作的双方租金和物业管理费表格中盖章是对物业管理费的确认，不是改变合同约定，对缴纳1月份整月租金的确认。三、一审判决导致全部有形和无形的价值都判归国翔公司，极大地损害了林建成的权益，是错误的判决。四、一审判决适用法律错误。一审法院仅以新象公司没有提交齐备“品牌授权书”就作出判决没有法律依据。没有提交齐备“品牌授权书”没有实质影响到双方合同履行和合同目的的实现，也并不存在其他侵权事实。
国翔公司答辩称：一、林建成上诉认为《装修补贴协议》没有被解除，《装修补贴协议》与《商铺租赁合同》系属不同法律关系的独立合同，不应纳入本案共同审理。而且660万元已经转化为无形的商业价值，并非其占有，无需返还的理由没有事实和法律依据，不能采信。根据涉案《装修补贴协议》约定的相关内容可以看出，《商铺租赁合同》与《装修补贴协议》是关联性合同，原审法院根据关联性合同的相关约定进行处理并无不妥。而且《装修补贴协议》是否被解除并不影响国翔公司依据协议的约定请求新象公司承担违约责任。新象公示获得高660万的装修补贴款应严格准手合同约定，否则根据双方的约定应双倍予以返还。二、《商铺租赁合同》及《装修补贴协议》已对合同各方的权利义务作出详细且明确的约定，一审法院根据新象公司的违约行为及合同约定的违约责任进行判决与事实相符，且使适用法律准确，林建成上诉认为国翔公司因本案获益、一审法院适用法律错误没有事实和法律依据，依法应不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院依法驳回林建成的上诉请求，维持原判。
梁祖献答辩称：一、梁祖献在本案中只是作为担保人在租赁合同补充协议的保证人处签名，但具体对担保责任、担保期限没有进行约定。因此，梁祖献是一般担保，而并非是连带担保。二、新象公司在收到国翔公司的6600000元装修补贴费用之后，即将该款项全部用于装修装饰江门市蓬江区白石大道166号第1层1f004、005、017、022、024、025、030商铺。因此，新象公司归还给国翔公司的商铺中已包含了该装修补贴款在内，一审判决中的第二、第三项属于重复计算，应予撤销。
新象公司在二审期间没有答辩。
各方当事人在二审期间均没有提供新的证据。
本院查明的事实
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院判决理由和结果
本院认为：本案属租赁合同纠纷。国翔公司与新象公司签订的《汇悦城广场商铺租赁合同》及国翔公司与新象公司、梁祖献、林建成签订的《租赁合同补充协议》、《装修补贴协议》是各方当事人的真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应按约履行合同义务。国翔公司向新象公司发出《解除合同通知书》后，新象公司、梁祖献、林建成均在该通知书签上“同意上述内容”字样，故国翔公司与新象公司、梁祖献、林建成就解除《汇悦城广场商铺租赁合同》已达成合意，该解除合同合意是双方当事人的真实意思表示，本院予以确认。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案争议焦点是：一、国翔公司能否以《汇悦城广场商铺租赁合同》、《租赁合同补充协议》、《装修补贴协议》向新象公司主张权利；二、国翔公司主张涉案商铺内装修归其所有并要求新象公司返还装修补贴费用6600000元是否应支持；三、新象公司拖欠国翔公司的租金（含管理费）金额。
关于第一个争议焦点。国翔公司基于与新象公司签订的《汇悦城广场商铺租赁合同》的前提下，于同日与新象公司、梁祖献、林建成签订了《租赁合同补充协议》、《装修补贴协议》，上述两协议均是围绕租赁涉案商铺事宜而签订的，因此，《租赁合同补充协议》、《装修补贴协议》是《汇悦城广场商铺租赁合同》的从合同。《装修补贴协议》约定的违约责任均以《汇悦城广场商铺租赁合同》是否解除为前提，故各方当事人未单独解除《装修补贴协议》并不影响国翔公司据《汇悦城广场商铺租赁合同》的解除事实依《装修补贴协议》向新象公司主张权利。林建成有关因《装修补贴协议》未解除，故国翔公司无权请求取得涉案商铺内装修物以及返还装修补贴款的主张，理由不足，本院不予采纳。
关于第二个争议焦点。本院认为，国翔公司主张取得涉案商铺内装修以及返还装修补贴款的依据充分。理由如下：一、关于导致解除合同的违约责任问题。《解除合同通知书》明确载明“新象公司未按《商铺租赁合同》的约定按时支付租金及管理费已达五个月。另根据《商铺租赁合同》第一条第3款第1项，贵公司应于开业之前向国翔公司提交有关经营品牌商标注册证及授权书（或品牌经营合同），但自汇悦城广场于2014年8月26日开业至今，屡次催促均未收到。贵司上述行为已致使本租赁合同无法继续履行，合同目的无法实现”等，新象公司、梁祖献、林建成在该通知上签下“同意上述内容”字样。从上述书面证据可以认定导致解除租赁合同的违约责任在于新象公司。另从国翔公司提供履行合同方面的证据看，新象公司在履约过程中，确实存在上述违约行为，因此，从实际履行合约的行为来看，导致解除租赁合同的责任在于新象公司。综上所述，本院认定租赁合同因新象公司的违约而解除。二、《装修补贴协议》第一条第一款第3点约定：“乙方应于本合同签订之日起6个月内向甲方提交经营品牌商标注册证及授权书（或品牌经营合同），逾期未能提供的，乙方承担由此引起的一切不利后果并赔偿甲方损失，甲方有权终止、解除租赁合同，乙方应双倍返还甲方已支付的装修补贴费用”；第一条第二款第2点：“乙方开业后，若乙方提前撤场或提前终止、解除租赁合同或乙方违约导致甲方终止、解除租赁合同，乙方应自合同解除或终止之日5日内，全额返还甲方装修补贴款，且乙方承租商铺内装修的所有权均无偿归甲方所有”。如前分析，导致解除租赁合同的责任在于新象公司，国翔公司主张新象公司应依《装修补贴协议》的上述约定返还装修补贴款以及涉案商铺内装修归其所有，依据充分，本院予以支持。新象公司上诉认为国翔公司要求返还装修补贴款又主张涉案商铺内装修归其所有，属双倍返还，违反公平原则。本院认为，国翔公司是依据合同约定要求新象公司承担民事责任，不存在显失公平的情况且新象公司亦未依法行使撤销权，故其主张，依据不足，本院不予采纳。
关于第三个争议焦点。新象公司上诉认为国翔公司主张其拖欠的租金有误，指出2015年1月份除免租期外只有6天是计算租金，不可能拖欠租金有10463元。本院认为：国翔公司提出木九十、g-star、misssixty、ablejens、as-
bcn、asobio、vans品牌商铺从2014年8月26日至2015年6月9日的营业额分别是190685.60元、458177.80元、418272元、462757.30元、301577.70元、517672.50元、698518元、247468元、272392元、296274元、70017元，合共3933811.90元，并提供新象公司盖章确认的业绩表予以证明。林建成虽对该业绩表是计算物业管理费以及租金的营业额提出异议，但没有提供证据予以反驳，故其该项主张依据不足，本院不予采纳，本院确认国翔公司提供据以计算新象公司从2014年8月26日至2015年6月9日租金（含物业管理费）的营业额。
国翔公司主张ablejens、as-
bcn、asobio、vans品牌商铺拖欠2015年1月至6月的提成租金（含物业管理费）分别为：10463.61元、43138.57元、8537.10元、14375.64元、17664.50元、6823元，合共101002.42元。林建成上诉认为1月份应计算租金的时间为6天，不可能产生10463.61元的租金未交纳。经本院核算，2015年1月1日至25日的营业额为426585.5元，按免租期应缴纳物业管理费2%计算，物业管理费为8531.7元，2015年1月26日至31日的营业额91087元，按营业额8%计算，租金为7286.96元，合共15818.66元，扣除国翔公司自认林建成已缴纳其名下3个品牌租金，国翔公司主张新象公司1月份还拖欠租金10463.61元。林建成的上述主张明显未计算免租期内营业额2%的物业管理费，故其上述主张与合同约定不符，本院不予采纳。原审法院认定新象公司拖欠国翔公司提成租金101002.42元并无不当，本院予以确认。
综上所述，原审判决认定事实清楚，实体处理恰当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费62698元，由林建成负担。
本判决为终审判决。
审判长 黎景欣
审判员 陈雪娟
审判员 许世清
二〇一六年三月二十七日
书记员 梁韶华