广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深宝法民三初字第269号
原告王云，女，1989年3月6日出生，汉族，住址河南省新蔡县。
委托代理人黄名胜，广东深信律师事务所律师。
被告陈雪玲，女，1970年12月20日出生，汉族，住址广东省佛山市南海区。
第三人深圳市广园地投资顾问有限公司，组织机构代码306274397，住所地深圳市宝安区沙井街道名豪丽城4栋14E。
法定代表人林昭祥。
委托代理人晏清，系公司总经理。
上述当事人房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员陈平担任审判长，与人民陪审员陈远霞、朱纯禄组成合议庭，并公开开庭进行了审理。原告委托代理人黄名胜、第三人委托代理人晏清到庭参加诉讼。被告经本院依法传唤后无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年11月18日，原告与被告签订了关于深圳市宝安区沙井街道万丰路东侧棕榈堡花园2栋036号（房产证号码为深房地字50005768**）的《房地产买卖合同》，合同约定房产转让价格为3,980,000元；买方同意在本合同生效之日起两日内向卖方支付定金150,000元，本条所约定的定金交由双方约定的第三方监管，监管方式、放款、退款条件等事项以买卖双方与第三方所签订的协议或类似文件而定，买方将定金支付给监管方或打入卖方已签署的监管协议或类似文件指定的账号以后，视为卖方本人已收讫定金，卖方应向买方出具定金收据，卖方拒绝向买方出具定金收据的，不影响定金的生效。根据涉案合同第六条的规定，合同签订三日内，被告应与担保公司签订服务合同，并向担保公司或其他第三人出具办理赎楼的公证委托书及办理赎楼的其他相关手续，买方须协助卖方办理。卖方虽有担保公司提供担保仍不能获得赎楼贷款，或担保公司因其他原因无法将楼赎出的，卖方应自行赎楼，还清贷款，办妥注销抵押登记后三日内将房地产证原件交予上述第三方或第三方指定的担保公司。合同签订后，原告分别于2014年12月1日、2014年12月26日分两次履行了定金交付义务，共计150,000元；同时原告亦按照合同约定积极办理购房按揭贷款的相关申请、审批手续。但被告并没有在约定的时间内委托担保公司办理相关赎楼手续，而是直接向原告明确要求解除合同、终止交易。根据涉案合同第十一条，被告的行为已构成根本性违约。为维护自身合法权益，特诉诸法院，请求判令：一、原告与被告之间关于深圳市宝安区沙井街道万丰路东侧棕榈堡花园2栋036号（房产证号码为深房地字50005768**）的《房地产买卖合同》解除；二、被告向原告返还定金150,000元；三、依法判令被告向原告支付违约金796,000元；四、被告承担本案全部诉讼、保全、担保费用。
庭审中，原告事实与理由补充如下：2014年11月18日，原告与被告的代理人签订买卖合同。2014年11月26日被告回到深圳补签了涉案房产买卖合同，原、被告双方就定金支付及资金监管均进行了变更，定金支付时间变更为做完公证后2日内支付定金15万元中的10万元给被告。同时就资金监管时间延期至2014年12月20日。但经查实得知，被告的涉案房产已经于2014年12月10日先后被深圳市福田区人民法院、广州市白云区人民法院依法查封，致使涉案房产买卖合同履行不能，以致于2014年12月18日原告与被告的代理人及被告到交通银行盐田支行办理资金监管、按揭申请手续被拒。至今，涉案房产仍然处于被广州市白云区人民法院查封的状态，被告与案外第三方的经济纠纷使得涉案房产买卖合同根本上已经履行，从而构成根本性违约。
被告未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩材料。
第三人辩称，原告诉称和庭审陈述均属实，涉案合同无法履行的原因的是涉案房产被查封。
经审理查明：2013年6月14日，深圳市房地产权登记中心向被告陈雪玲颁发了深房地字第××号《房地产证》，被告陈雪玲系深圳市宝安区沙井街道万丰路东侧棕榈堡花园2栋036号房地产权利人，该房地产用途为商业金融业，性质为市场商品房。
2014年11月18日，被告作为卖方、原告作为买方签订了一份《房地产买卖合同》，约定被告将位于深圳市宝安区沙井街道万丰路东侧棕榈堡花园2栋036号（房产证号码为深房地字50005768**）房产出售给原告，转让总价款为3,980,000元；涉案房产建筑面积91.8平方米，用途为商铺，性质为市场商品房。合同约定买方在合同生效之日起两日内向卖方支付定金150,000元，买卖双方约定将上述定金交由第三方监管，监管方式、放款、退款条件等事项以买卖双方与第三方所签订的协议或类似文件而定，买方将定金支付给监管方或打入卖方已签署的监管协议或类似文件指定的账号以后，视为卖方本人已收讫定金，卖方应向买方出具定金收据，卖方拒绝向买方出具定金收据的，不影响定金的生效。买方须于2014年12月10日之前支付除定金之外的首期款至买卖双方约定的银行监管账户或第三方的监管账户，并向银行提交按揭贷款申请的相关资料，配合银行办理按揭贷款调查、审查和审批等手续，卖方需配合买方，按揭贷款金额以银行承诺的为准；上述约定的银行承诺发放贷款金额加买方支付的首期款、定金后少于合同转让成交价的，则买方应于银行出具贷款承诺函后三个工作日内（含当天）补足，如多于合同转让成交价的，则买方可向监管银行要求将多出退回，卖方应无条件配合买方办理监管银行要求的手续。卖方需委托担保公司融资赎楼，卖方与签订合同之日起三日内与担保公司签订服务合同，同时向担保公司或第三方指定的人员出具委托赎楼公证书以及办理赎楼的其他相关手续，买方应予协助卖方办理。涉案房地产有租约正在履行，其租期到2019年11月30日止，月租金为1,500元，押金为30,000元，卖方保证承租人已经放弃优先购买权。卖方应当于收到全部房款两日内将涉案房产交付给买方，买卖双方同意在定金首期款中预留50,000元作为交房押金，此款在卖方实际交付房产时进行结算。关于违约责任，如卖方未按照合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过7日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20％的违约金或双倍返还定金；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过7日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价20％的违约金或没收定金。合同备注条款载明，做完公证书两日内业主陈雪玲需收到预付定金15万元内的10万元定金，业主实收房款为3,980,000元。合同卖方签章一栏代理人为董镇州，卖方为陈雪玲，买方签章一栏为王云。
2014年11月26日，陈雪玲出具一份《补充协议》，内容为业主陈雪玲本人同意客户王云购买涉案房产的资金监管期限延期到2014年12月20日。
2014年11月26日，陈雪玲向深圳市罗湖公证处支付了公证费和副本费合计380元。
2014年11月27日，王云通过民生银行布吉支行向陈雪玲的招商银行账户转账70,000元，备注用途为涉案房产的定金。
2014年12月1日，陈雪玲出具《收据》一张，载明收到王云支付的购买涉案房产定金100,000元。
2014年12月26日，陈雪玲出具《收据》一张，载明收到王云支付的购买涉案房产定金50,000元。
2014年12月2日，第三人出具了两份《收据》，载明收到涉案房产交房保证金现金共计50,000元。
另查明，2014年12月10日，涉案房地产被深圳市福田区人民法院查封。
2014年12月26日，涉案房地产被广州市白云区人民法院轮候查封，后于2015年1月7日转为第一顺位查封。
庭审中，原告及第三人均称买卖双方前去银行办理资金监管，但因涉案房地产处于查封状态，银行随即终止了资金监管和按揭手续的办理。
上述事实，有当事人当庭陈述及原告提供的房地产买卖合同、补充协议、广东省深圳市罗湖公证处通用机打发票、中国民生银行业务受理单、中国民生银行个人汇款业务凭证、收款收据、房产证复印件、深圳市房地产信息系统查询页面、深圳市房地产产权登记中心房地产查封备案表、交通银行个人授信业务申请表、交通银行个人贷款面签笔录表、个人信用信息查询及提供授权、单身声明书、深圳市广园地投资顾问有限公司收款收据等证据在卷证实，并经庭审审查，被告经本院合法传唤未到庭，视其放弃对事实的抗辩及对证据的质证，应承担不利的法律后果，故本院对原告提供的证据和陈述的事实予以确认。
本院认为，原、被告签订的《房地产买卖合同》系双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面遵照履行。现涉案合同因涉案房地产被查封而不能履行，被告未消除这一合同履行障碍，其已构成根本违约，原告有权解除涉案合同，并有权要求被告按合同约定承担违约责任。现原告行使合同解除权，涉案合同已解除。
关于定金返还。因合同解除后，被告收取定金已没有合同依据，其应当将已收取的定金150,000返还给原告。其中定金50,000元作为交楼保证金托管在第三人处，因涉案合同已解除，第三人继续托管该定金已没有合同依据，第三人应当将该笔款项50,000元返还给原告，被告应将剩余定金10,000元返还给原告。
关于违约金。在被告违约导致合同目的无法实现的情况下，依据合同约定，原告有权要求被告支付违约金。根据涉案合同的约定，原告应于2014年12月20日前办理资金监管、支付首期款。根据原告诉称事实可知，原告在办理资金监管时发现涉案房产被查封，涉案合同客观上已无法履行，原告应采取另行购买其他房产等措施，以减少损失的发生。结合涉案合同只履行至定金支付阶段，及被告违约行为发生在“3.30新政”之前的事实，根据公平和诚实信用原则，为体现违约金的补偿及惩罚功能，本院将违约金酌定为合同价的百分之十即398,000元，该违约金数额足以弥补原告遭受的损失。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告王云与被告陈雪玲于2014年11月18日签订的《房地产买卖合同》已解除；
二、被告陈雪玲应于本判决生效之日起三日内向原告王云支付违约金398,000元；
三、被告陈雪玲应于本判决生效之日起三日内向原告王云退还定金100,000元；
四、第三人深圳市广园地投资顾问有限公司应于本判决生效之日起三日内向原告王云返还定金50,000元；
五、驳回原告王云的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费13,260元、保全费5,000元，公告费390元，由原告负担2,260元，被告负担16,390元，受理费原告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审 判 长 陈 平
人民陪审员 陈远霞
人民陪审员 朱纯禄
二〇一五年九月二十二日
书 记 员 罗乐瑜
书 记 员 张雪娜
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
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