北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第10754号
原告（反诉被告）北京江南故事餐饮文化有限公司，住所地北京市朝阳区大屯里312号。
法定代表人陈晓莉，女，北京江南故事餐饮文化有限公司总经理。
委托代理人钱奇，北京市普贤律师事务所律师。
被告（反诉原告）北京政泉控股有限公司，住所地北京市朝阳区大屯里317号。
法定代表人贾鑫，董事长。
委托代理人徐昂杨，男，1978年10月20日生。
委托代理人刘莎，女，1989年10月9日生。
原告（反诉被告）北京江南故事餐饮文化有限公司（以下简称江南故事公司）与被告（反诉原告）北京政泉控股有限公司（以下简称政泉公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后由代理审判员孙琪独任审判，依法公开开庭进行了审理。江南故事公司法定代表人陈晓莉及委托代理人钱奇，政泉公司委托代理人徐昂杨、刘莎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
江南故事公司诉称：我方与政泉公司于2009年8月31日签订《租赁合同》承租北京市×区×广场×栋×层F-4-04号房屋（以下简称涉案房屋）用作餐饮经营。我方依约履行了合同义务，政泉公司违反合同约定，擅自强行对涉案房屋长期封门加锁，致使我方无法使用房屋从事经营活动。后政泉公司迫于法院判决，随后停止了上述违法行为。事后，虽经我方多方努力，但因政泉公司长期对涉案房屋封门加锁以及长时间诉讼等多方原因所致，最终我方无法恢复正常经营活动，租赁合同未能实现。我方于2013年11月3日向政泉公司发送了《终止租赁合同告知书》，至今未有任何回复。故诉至法院：1、要求解除双方于2009年8月31日签署的《租赁合同》；2、要求政泉公司返还押金143262元。
政泉公司辩称并反诉称：不同意江南故事的诉讼请求。双方所签《租赁合同》经法院终审判决继续履行，同时判决我方将涉案房屋解封。我方�2013年5月20日已经履行了将涉案房屋解封的义务，并于当日将履行情况以通知函附照片形式邮寄送达给江南故事公司。涉案房屋于2013年5月20日起已经完全具备继续恢复营业的条件，继续履约不存在任何障碍，此亦是江南故事公司另案诉讼的要求。为维护我方合法权益及生效判决的严肃性，《租赁合同》应当继续履行，不存在返还押金的事由。另，我方提出反诉：1、要求判令双方签署的《租赁合同》继续履行；2、要求判令江南故事公司按月租金71631元为标准支付自2013年5月20日至2014年3月17日期间的租金709147元。
江南故事公司针对反诉辩称：政泉公司要求继续履约没有法律依据，造成合同不能履行的原因在于政泉公司。我方想继续履约，但客观上因政泉公司长期封门加锁，导致我方无法恢复正常经营，无法实现合同目的。另案诉讼判决政泉公司承担的赔偿义务迟迟不�履行，亦致我方客观没有资金和能力恢复经营。政泉公司计算租金的期间有误，我方是在另案二审开庭时收到政泉公司交付的解封函件，应以函件落款日期2013年8月27日起算租金。政泉公司主张自2013年5月20日计算租金没有事实及法律依据，其主张租金数额有误。
经审理查明：2009年8月31日，政泉公司（甲方）与江南故事公司（乙方）签订《租赁合同》，甲方将涉案房屋出租给乙方经营浙派私房菜，品牌名称系江南故事。双方同意如附件二描述图确定租赁场地，租赁面积为785平方米。租赁期限为8年，自2009年10月9日至2017年10月8日；免租期为3个月，自2009年10月9日起算。月租金计算方式为：租金单价＊租赁面积＊365天／12个月。第1至3年，租金单价按每天每平方米人民币3元计算，每月租金合计71631元。从第4年开始，租金单价每年环比增长2%。保证金及租金的支付方式为押二付三。合同签署当日，乙方须向甲方支付首期租金及合作保证金。保证金相当于首年2个月租金金额即143262元。如乙方违约提前终止合同，此保证金不予退还。租赁期内，由于乙方原因提出提前终止本合同，则甲方有权不予退还乙方已付保证金及剩余租金，并保留依法向乙方进一步索赔的权利。由于甲方的单方原因，书面提出提前终止本合同，则甲方将剩余保证金无息退还乙方。
签约后，江南故事公司向政泉公司支付保证金143262元。政泉公司亦向江南故事公司交付涉案房屋。2011年12月20日，江南故事公司未支付2012年1月10日至2012年4月9日期间租金。2011年12月24日，政泉公司认为江南故事公司搬运物品强行撤店，便于次日将涉案房屋加锁，并于2011年12月28日向江南故事公司送达《解约通知书》。后双方就此争议诉至本院，政泉公司要求确认《租赁合同》已经解除并要求江南故事公司支付违约金及房屋占有使用费。江南故事公司反诉要求继续履行合同并据新测绘面积支付租金，要求政泉公司赔偿擅自封门经营损失及违约金。本院审理后作出（2012）朝民初字第06429号民事判决：1、政泉公司与江南故事公司签订的《租赁合同》继续履行。2、政泉公司于判决生效之日起按月三万元标准赔偿江南故事公司2011年12月25日起至实际解除封门之日的经营损失。3、驳回政泉公司的其他诉讼请求。4、驳回江南故事公司的其他反诉请求。江南故事公司对判决不服，提出上诉。二审开庭时，江南故事公司当庭（即2013年8月7日）将涉案房屋解封照片及通知函交付江南故事公司。北京市第二中级人民法院经审理认为，政泉公司在履约过程中存在将涉案房屋封门加锁行为，导致江南故事公司无法经营。江南故事公司据此要求政泉公司赔偿经营损失有事实及法�依据，原审根据案件具体情况酌情确定的赔偿标准并无不当，于2013年10月18日作出（2013）二中民终字第12369号民事判决书，驳回上诉，维持原判。
庭审中，江南故事公司表示因政泉公司将涉案房屋封门加锁的违约行为导致其无法进行餐饮经营。另案诉讼后，政泉公司未能履行赔偿义务，造成江南故事公司经济困境，没有资金运营。且经过两年的封门，原有员工无法重组，在重大经济亏损的情况下无力继续履约，合同目的无法实现，要求依法解除《租赁合同》。对此，政泉公司不予认可。
关于租金支付，双方均认可按月71631元为标准计算租金，但对于租金支付起算点存在争议。政泉公司表示于2013年5月20日解除涉案房屋门锁，并将解封通知函及照片邮寄送达给江南故事公司。另案二审开庭时再次向江南故事公司当庭送达解封通知函，将函件落款日期改签为2013年8月27日。江南故事公司应自2013年5月20日起算租金，就此提交解封通知函、照片、全球邮政特快专递及查询记录为证。对此，江南故事公司否认收到过政泉公司邮寄的解封通知函，而是在另案二审开庭时经政泉公司当面送达接收了日期系2013年8月27日的解约通知函，认为应当自2013年8月27日起算至2013年3月17日期间的租金。
以上事实，有当事人当庭陈述、《租赁合同》、民事判决书、通知函、照片等在案为证。
本院认为，江南故事公司承租涉案房屋明确用途为经营餐饮，餐饮经营受制于多方因素，包括承租人经营餐饮的主观意愿及设备设施、从业人员等客观条件。现江南故事公司表示涉案房屋解除封门限制后面临从业人员缺失、运行资金不足等情况不具备经营条件，且江南故事公司解约意图明确，合同目的已经无法实现，故本院对于江南故事公司主张解除《租赁合同》予�支持，对政泉公司主张继续履约难以支持。关于保证金，在生效判决确认继续履约的情况下，江南故事公司因己方经营原因提出解约，属单方提前终止合同情形，依据《租赁合同》保证金不予退还，故本院对于江南故事公司主张返还保证金不予支持。关于租金一节，政泉公司提交证据不足以证明其于2013年5月20日将解除封门的涉案房屋交还江南故事公司，以致《租赁合同》具备继续履行及符合租金支付的条件。且根据餐饮经营惯例，应给予江南故事公司合理期间接收房屋并进行相应准备。现江南故事公司认可自2013年8月27日起租，同意支付2013年8月27日至2014年3月17日期间的租金未违背客观事实，亦未超出合理期间，本院以其自认租金支付期间为据判处应付租金数额。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告�北京江南故事餐饮文化有限公司与被告（反诉原告）北京政泉控股有限公司签订之《租赁合同》于本判决生效之日起解除。
二、原告（反诉被告）北京江南故事餐饮文化有限公司于本判决生效之日起十五日内支付被告（反诉原告）北京政泉控股有限公司租金四十七万七千八百六十七元。
三、驳回原告（反诉被告）北京江南故事餐饮文化有限公司的其他诉讼请求。
四、驳回被告（反诉原告）北京政泉控股有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费一千五百五十元，由原告（反诉被告）北京江南故事餐饮文化有限公司负担（已交纳）。反诉案件受理费五千四百元，原告（反诉被告）北京江南故事餐饮文化有限公司�担四千二百元（于本判决生效之日起十五日内给付北京政泉控股有限公司），由被告（反诉原告）北京政泉控股有限公司负担一千二百元（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
代理审判员 孙 琪
二〇一四年四月十五日
书 记 员 袁书亮