广东省清远市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）粤18执异13号
案外人（异议人）：孙利，男，汉族，住广东省深圳市宝安区。
委托代理人：杨志，广东法制盛邦律师事务所律师。
申请执行人：江西省第五建设集团有限公司。法定代表人：张国印。
委托代理人：许解富，广东万解律师事务所律师。
委托代理人：张园园，广东万解律师事务所实习人员。
被执行人：广东欣意铝合金电缆有限公司。
法定代表人：张朝河。
在本院执行江西省第五建设集团有限公司（以下简称“江西五建公司”）与广东欣意铝合金电缆有限公司（以下简称“广东欣意公司”）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人对（2016）粤18执49号案执行行为不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2018年4月13日举行了听证。案外人孙利的委托代理人及申请执行人江西五建的委托代理人参加了听证，并当庭对案外人提交的证据进行了质证。本案现已审查终结。
案外人孙利称，2014年5月其向被执行人广东欣意公司时任法定代表人张朝河出借人民币叁仟万元，并依法约定了利息，广东欣意公司对此提供相应担保，但此后一直未能依约偿还借款本息。2015年2月，根据经营需要，案外人孙利与被执行人广东欣意公司签订《租赁合同》，约定由孙利承租（2016）粤18执49号案拟拍卖标的物，租期为二十年即从2015年2月10日至2035年2月9日止，租金以借款本金和利息折抵方式支付。《租赁合同》签订后，上述标的物一直由案外人实际占有使用。在（2016）粤18执49号裁定中，法院拟拍卖被执行人广东欣意公司已出租给案外人的标的物，且拍卖时未披露拟拍卖物业处于出租状态的相关信息，也未能保障案外人作为承租人的优先购买权，继续执行该财产侵害了案外人的合法权益，申请停止对上述物业的执行。综上，请求停止对（2016）粤18执49号裁定所列的位于清远市××区××房产及土地的拍卖。案外人孙利于2018年4月20日变更请求为：确认并保障案外人对拟拍卖的物业（位于清远市××区××房产及土地）具有优先购买权。
案外人孙利提交的证据如下：1、（2016）粤18执49号《执行裁定书》；2、借款合同、收据、借条、续借协议、汇款凭证；3、租赁合同；4、工商登记信息资料；5、谢伟材收据及交通银行网上转账电子回执；6、谢伟材声明；7、林俊杰的交通银行网上转账电子回执；8、林俊杰账户明细查询记录；9、林俊杰声明。
申请执行人江西五建针对案外人异议申请，提出如下答辩意见：一、案外人与广东欣意公司不存在真实的租赁关系，涉案的厂房、土地一直是由广东欣意公司在使用、占有，申请执行人有理由质疑案外人孙利与被执行人广东欣意公司是通过伪造虚假的租赁合同来妨害案件的执行；二、法院的执行行为并不会损害案外人的租赁权，也不会损害到其优先购买权。根据有关法律规定，买卖不破租赁，涉案标的物被法院拍卖后，案外人想继续租赁可与新的所有权人签订新的租赁合同，案外人不能因此要求法院停止拍卖涉案标的物；二、关于案外人与被执行人之间的借贷关系，案外人应该另外起诉来主张自己的债权，如果得到法院支持，相关法律文书生效后可以向法院申请强制执行，可以参与到涉案标的物款项的分配中。综上所述，请求法院驳回案外人的异议申请。
本院查明，江西五建公司诉广东欣意公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2016年1月26日作出（2015）清中法民二初字第14号民事判决书，判令：广东欣意公司于判决生效之日起十日内向江西五建公司支付拖欠的工程款13200.874272万元及利息；江西五建公司对上述工程款在折价、拍卖涉案工程价款范围内优先受偿；广东欣意公司向江西五建公司支付120万元律师代理费；案件受理费728245.46元由广东欣意公司负担。因广东欣意公司未自觉履行生效判决所确定的义务，江西五建公司向本院申请执行。2016年5月4日，本院立案执行，执行案号为（2016）粤18执49号。
执行过程中，本院于2016年6月16日查封了被执行人广东欣意公司名下的下列房产及土地：(一)1、位于清远市××区××ｘｘｘ，建筑面积4824.34平方米，产权证号:xxx;2、位于清远市××区××ｘｘｘ，建筑面积6545.4243平方米，产权证号:xxx;3、位于清远市清城区××ｘｘｘ，建筑面积39602.37平方米，产权证号:xxx;4、位于清远市××区××ｘｘｘ，建筑面积34560平方米，产权证号:xxx;5、位于清远市××区××ｘｘｘ，建筑面积4812.18平方米，产权证号:xxx;6、位于清远市××区××ｘｘｘ，建筑面积2887.9平方米，产权证号:xxx;7、位于清远市××区××ｘｘｘ，建筑面积8505平方米，产权证号:xxx;8、位于清远市××区××ｘｘｘ，建筑面积5400平方米，产权证号:xxx;9、位于清远市××区××ｘｘｘ，建筑面积4812.18平方米，产权证号:xxx；10、位于清远市××区××ｘｘｘ，建筑面积3078.5998平方米，产权证号:xxx；11、位于清远市××区××ｘｘｘ，建筑面积20880平方米，产权证号:xxx。(二)位于清远市××区××）××ｘｘｘ的土地使用权号:xxx号，该证号的宗地号:xxx，土地用途:工业用地;土地面积:233313.4000平方米，宗地面积:233313.4平方米。并委托广东南粤房地产与土地评估有限公司评估建筑标的（一）1、2、5、6、7；委托广东国政土地和房地产评估有限公司评估建筑标的3；委托广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司评估建筑标的4；委托清远市中信华房地产土地评估有限公司评估建筑标的8、9、10、11；委托广东南粤房地产与土地评估有限公司评估土地标的（二）。评估结果为：清远市××区××ｘｘｘ房产市场评估价值为2903.04万元；清远市××区××ｘｘｘ、xxx、xxx、xxx、xxx共34170.78平方米建筑物评估价为4109.5528万元；清新区太平镇xxx建筑面积为39602.37平方米建筑物市场评估价为4277.0560万元；清远市××区××ｘｘｘ等5套房地产（建筑面积27574.84平方米，土地面积233313.4平方米）评估价为11169.65万元。2018年1月3日，本院裁定拍卖被执行人已被查封的上述房产及土地。
另查明，本院于2018年4月13日传各方到庭进行的执行听证，并组织到庭各方举证质证。质证期间，申请执行人申请对《租赁合同》形成的时间、孙利的签名及指模的真实性进行鉴定。
2018年4月20日，案外人的委托代理人向本院提交《关于请求保障优先购买权及案件事实的相关说明》，具体内容如下：一、根据案件的进展情况，孙利同意将执行异议的请求事项作出调整，具体表述为：请求法院在执行程序中依法确认并保障申请人对拟拍卖的涉案物业（位于清远市××区××房产及土地）具有优先购买权。二、关于案件事实的说明：执行听证时，江西五建对孙利提交的《租赁合同》提出异议并申请鉴定，本人作为代理人庭后经向孙利转述，其后坦陈确曾约于2015年初与广东欣意公司签订关于拟拍卖物业的《租赁合同》，但因原件现没有找到，故双方又按原内容补签了现提交的《租赁合同》，该租赁合同中的当事人签名盖章均证实、有效，故本案中双方的租赁关系应依法予以认定。三、补充证明：对于因广东欣意公司无法向孙利清偿借款，而将涉案的拟拍卖物业出租给孙利的事实具有众多知情人，包括江西五建的项目负责人对此也十分清楚。故为佐证租赁合同的真实性，特申请法院允许知情人出庭作证。
2018年4月20日，本院向申请执行人江西五建公司出示《关于请求保障优先购买权及案件事实的相关说明》，申请执行人江西五建公司同日向本院撤回鉴定申请。
本院认为，本案的争议焦点是案外人孙利与被执行人广东欣意公司是否对于本院拟拍卖的位于清远市××区××房产及土地是否存在租赁合同关系。本案中，案外人为证明其主张，提供了《租赁合同》、《借款合同》、借款凭证及相关证人证言等证据。在本案审查过程中，申请执行人江西五建公司对《租赁合同》提出鉴定申请后，案外人孙利承认《租赁合同》系事后补签。因此，案外人在2015年2月是否曾与广东欣意公司签订关于拟拍卖物业的《租赁合同》，且补签合同是否与合同的内容一致，本院无法确认。此外，工商登记信息资料、借款凭证及相关证人证言等证据，也不足以证明案外人孙利对涉案不动产已占有使用。综上两点，本院对案外人与被执行人广东欣意公司就涉案不动产存在租赁合同关系的真实性不予确认。退一步说，即便双方确实存在租赁合同关系，因为《租赁合同》的签订日期无法确认，本院也无法认定案外人与被执行人之间的租赁协议是否在本院查封涉案不动产之前达成，进而无法确认案外人对涉案不动产是否享有优先购买权。综上，案外人主张确认并保障其对拟拍卖的物业（位于清远市××区××房产及土地）具有优先购买权，缺乏事实及合同依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项的规定，裁定如下：
驳回案外人孙利的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 叶以昌
审 判 员 管宋英
审 判 员 郑家驹
二〇一八年四月二十六日
法官助理 蒋淑云
书 记 员 谭敏常