内蒙古自治区锡林郭勒盟中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）内25民终614号
上诉人(原审被告)：锡林郭勒盟科华房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区锡林浩特市北一环云天小区9#楼尚品云天销售中心。
法定代表人：石永会，该公司董事长。
委托诉讼代理人：邵东旭，该公司职员。
委托诉讼代理人：王晓琴，内蒙古蒙中律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：田燕国，男，1985年9月21日出生，蒙古族，个体工商户，现住内蒙古自治区锡林浩特市。
被上诉人(原审原告)：赵小兰，女，1985年4月18日出生，汉族，系田燕国妻子，住址同上。
二被上诉人的委托诉讼代理人：李志刚，内蒙古建中律师事务所锡林浩特分所律师。
上诉人锡林郭勒盟科华房地产开发有限责任公司（以下简称科华公司）因与被上诉人田燕国、赵小兰商品房预售合同纠纷一案，不服锡林浩特市人民法院（2017）内2502民初4581号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人科华公司的委托诉讼代理人邵东旭、王晓琴，被上诉人田燕国及被上诉人田燕国、赵小兰的委托诉讼代理人李志刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
科华公司上诉请求：一、撤销（2017）内2502民初4581号民事判决第一项、第二项、第三项的判决；二、请求二审法院驳回被上诉人原审第1项、第2项、第3项的诉讼请求；三、本案的一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1、原审法院支持被上诉人逾期交房的违约金错误。本案被上诉人田燕国、赵小兰有先后履行给付车库款的义务，其在长达五年之久的时间未给付车库款，上诉人未收到车库款，有不安抗辩权,即不给付车库款也不交付房屋的抗辩权,上诉人将被上诉人诉至锡市法院,向被上诉人索要拖欠近五年之久的车库款,锡市法院作出的(2017)内2502民初1079号民事判决书,仅支持了科华公司索要拖欠的车库款117250元及利息,并未支持逾期交车库款的违约金及占用车库期间的损失。原审法院却支持本案逾期交房的违约金等诉求,无事实与法律依据。上诉人申请锡市法院执行局强制执行,被上诉人才于2017年11月3日将拖欠的车库款交至执行局。还有,上诉人与被上诉人签订的《房地产买卖契约》约定:”甲方交房逾期超过60日之后,出卖人每日向乙方交付房价款万分之三的违约金,合同继续履行”。该条款未约定”房价款”是属于首付款、已付房款还是总房价款,属于约定不明,原审判决逾期交房的违约金70383.6元过高,已经超过了总房价款的50%以上,应该予以减少,退一步说,假如法院要支持被上诉人逾期交房的违约金,那应该在违约金计算比例不明确或没有约定时,可以参照同地段、同类房屋的平均租金为标准来计算。再有,在本案中被上诉人田燕国、赵小兰不是本案的守约方,守约方可以随时要求违约方承担违约责任,而被上诉人已经先行违约,是违约方,法院不应该支持先付义务方在违约的情况下仍然可以要求出卖方承担逾期交房的违约责任,法律不应该保护支持违约方的违法行为。所以,请求二审法院判决驳回被上诉人逾期交房违约金的诉求。2、被上诉人自2013年7月30日起至2017年11月3日这期间并没有支付全部车库款，被上诉人是逾期交房款的违约方，原审法院判决以14万为基数自2016年8月30日至2017年11月3日期间及以已付房款257250元为基数自2017年11月4日至实际办理完毕之日止起算办证违约金是错误的，无事实与法律依据。上诉人与被上诉人在2013年6月21日签订的《房地产买卖契约》中对是否逾期办理房产证给付违约金及办理房产证的期限不作任何违约金的约定,这是双方真实的意思表示,不属于约定不明,就是被上诉人许可上诉人办理房产证的条件成就时办理,上诉人与被上诉人对办理房产证的期限及违约金均应该视为双方对上述事项不约定给付违约金。还有,被上诉人自2017年11月3日才向锡市执行局交了剩余的车库款,2016年8月30日被上诉人占用车库至今,上诉人没有给被上诉人造成损失也就不应该承担逾期办房产证的违约责任。所以,原审法院已经查清被上诉人是违约方,法院不应该支持被上诉人的违约违法行为,原审法院未查明本案的事实,认定的事实错误,适用法律错误,原审法院判决立即办理房产证及支持办证违约金是错误判决。请二审法院纠正。3、2013年6月21日,上诉人与被上诉人签订的《房地产买卖契约》中约定,上诉人应于2013年12月30日向被上诉人交付车库,说明此时被上诉人已经知道或应该知道如果其向上诉人交付车库款后就可以向上诉人催要购买的20、21号车库,就应该支付全部的车库款后要求上诉人给付逾期交房违约金,本案签订合同之日起距本案原审起诉之日已经历了4年185天。所以,被上诉人起诉上诉人要求支付逾期交房的违约金及办房产证的违约金均已经超过法定的三年的诉讼时效,请驳回其的上述原审诉求。综上所述,请二审法院驳回被上诉人的原审第1、2、3项诉讼请求。
田燕国、赵小兰辩称，1、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，恳请二审法院维持原判。2、原审判决已支持上诉人的剩余车库款及利息已经补偿其损失，逾期交房是上诉人的原因一直未能建起该房，而其行使所谓的抗辩权原约定2013年交付房屋而直至2016年8月30日实际交付。对于被上诉人产生的损失应当给予赔偿。
田燕国、赵小兰向一审法院起诉请求：1．判令被告支付逾期交房违约金75168．45元；2．判令被告立即办理《不动产登记证》，并支付逾期办证违约金（自2016年11月30日起按照已付购房款总额，参照人民银行金融机构计收逾期贷款利息标准计算违约金至办证完毕）；3．判令被告支付逾期交房期间产生的租赁费61000元；4．判令被告返还多收房款2450元；5．本案的全部诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2013年6月21日，原告田燕国、赵小兰与被告科华公司签订《房地产买卖契约》，二原告购买被告开发的位于锡林浩特市杭办呼格吉勒社区锦观城第5号楼20号车库，建筑面积为26．25㎡，总价款为128625元。付款方式及期限约定：分期付款。买受人于2013年6月21日交清7万元整，于2013年7月30日前再交10万元整，余款在主体封顶交清。交房日期：出卖人应当在2013年12月30日前交付使用。逾期交房的违约责任：甲方逾期不超过60日之内，出卖人不向买受人支付违约金，甲方逾期超过60日之后，出卖人每日向乙方交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。同日，原、被告双方再次签订一份《房地产买卖契约》，二原告购买锦观城第5号楼21号车库，车库价款、付款方式及其他合同内容与上述《房地产买卖契约》一致。合同签订后，二原告向科华公司支付两个车库款共14万元。涉案车库经锡林郭勒盟星火建筑房产测绘有限责任公司测绘，建筑面积为每个车库26.07平方米。另查明，2017年3月29日，被告科华公司向该院提起诉讼，请求继续履行涉案两份合同，并要求原告支付尚欠的车库款117250元及利息和滞纳金、占用车库损失及利息。2017年9月14日，该院作出（2017）内2502民初1079号民事判决，判决继续履行涉案20号、21号车库的合同，并判决二原告支付剩余车库款117250元并支付利息，驳回了科华公司其他诉讼请求。该判决中认定科华公司交房时间为2016年8月30日。现该判决已生效。判决生效后，科华公司已向该院申请执行，该院扣划了原告名下的部分存款。诉讼中，二原告向该院提出保全申请，该院于2017年11月1日作出民事裁定，裁定冻结被告科华公司在该院的案件执行款67287元。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力。原告田燕国、赵小兰与被告科华公司签订的《房地产买卖契约》合法有效。各方当事人均依约履行各自的义务。二原告已通过执行程序履行了给付房款的义务，根据双方签订的《房地产买卖契约》，被告科华公司应当于2013年12月30日前交付车库，该院生效的判决已经认定被告于2016年8月30日交付，该交付行为属逾期交付，应当承担逾期交付的违约责任。因合同约定的交付期间，被告尚不具备法定交付条件，诉讼中被告未能就该条件具备时间举证，至迟原告也于2016年8月30日接受了房屋，其主张的时效抗辩，该院不予采纳。《房地产买卖契约》约定”甲方逾期不超过60日之内，出卖人不向买受人支付违约金，甲方逾期超过60日之后，出卖人每日向乙方交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行”。该违约金计算起始时间应为逾期超过60日后，即2014年3月2日至实际交付之日2016年8月30日，共计912天。关于违约金基数，虽然该期间段原告未交清剩余房款，但该事实不能作为被告逾期交房的理由，被告主张原告无权要求违约金的抗辩理由不能成立，该院不予采纳。该违约金基数应为257250元（128625元×2）。据此，被告科华公司应赔偿原告逾期交房违约金为70383．6元（257250元×0．03％×912天）。本案中，已生效判决认定被告科华公司交房时间为2016年8月30日，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定”由于出卖人的原因买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：......（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”。根据该条规定，被告科华公司依法应当为原告办理权属证书。因双方签订的《房地产买卖契约》没有约定逾期办证违约金，故依照该条第二款的规定，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。该违约金为按已付房款140000元为基数，自2016年12月1日起至2017年11月3日（该院执行剩余房款），参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算；自2017年11月4日至实际办理完毕之日止，按已付房款257250元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。关于原告主张的租赁费61000元部分，逾期交房违约金已经足以弥补原告的损失，原告再行诉请租赁费，没有事实和法律依据，该院不予支持。关于原告主张的返还多收房款2450元部分，经星火测绘公司测绘涉案车库建筑面积为26．07平方米，故两个车库款被告科华公司应当退还1764元［（26．25-26．07）平方米×4900元／平方米×2］。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决：一、被告锡林郭勒盟科华房地产开发有限责任公司于本判决生效后五日内给付原告田燕国、赵小兰逾期交房违约金70383．6元；二、被告锡林郭勒盟科华房地产开发有限责任公司于本判决生效后立即为原告田燕国、赵小兰办理锡林浩特市锦观城小区5号楼20号、21号车库权属证书；三、被告锡林郭勒盟科华房地产开发有限责任公司于本判决生效后五日内给付原告田燕国、赵小兰逾期办证违约金（按已付房款140000元为基数，自2016年12月1日起至2017年11月3日止，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算；自2017年11月4日至实际办理完毕之日止，按已付房款257250元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）；四、被告锡林郭勒盟科华房地产开发有限责任公司于本判决生效后五日内退还原告平米差价款1764元；五、驳回原告田燕国、赵小兰的其他诉讼请求。案件受理费1536元由原告田燕国、赵小兰负担737.3元，被告锡林郭勒盟科华房地产开发有限责任公司负担798.7元。保全费692.87元，由被告锡林郭勒盟科华房地产开发有限责任公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为，2013年6月21日，科华公司与田燕国、赵小兰签订的两份《房地产买卖契约》，系双方的真实意思表示，不违反国家法律法规的强制性规定，应为有效合同。依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案当事人二审争议的主要焦点问题在于：
一、关于一审判决认定的违约金数额是否适当的问题。因违约金条款是合同主体契约自由的体现，除具有对违约行为的惩罚性和对守约方的补偿性功能之外，还应体现预先确定性和效率原则。本案的合同总价款为257250元，田燕国、赵小兰因科华公司逾期交房所造成的损失，要求科华公司按照合同约定每日按房款的万分之三标准支付违约金，一审法院综合考虑涉案房屋实际交付时间及科华公司违约给田燕国、赵小兰所造成的损失，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量确定的违约金数额均在法律保护的范围之内，并无不当之处。科华公司上诉主张违约金过高，但未提供相应的证据予以证实，故其应承担举证不能的不利后果。
二、关于逾期办理产权证书应否承担违约责任的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，因科华公司的原因使田燕国、赵小兰未能取得涉案房屋的产权证书，合同中双方亦未约定逾期办证违约金，一审法院依照该条司法解释第二款的规定，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，由科华公司承担逾期办证违约金，有理有据，科华公司不承担逾期办证违约金的上诉理由不能成立，本院不予支持。
三、关于本案是否已经超过法定诉讼时效的问题，根据庭审查证的事实可以看出，双方签订《房地产买卖契约》的当年，双方因付款和交付房屋问题就产生纠纷，双方一直在协商寻求解决矛盾的办法，并不间断的向对方主张权利，存在诉讼时效中止、中断的法定情形，因此本案未超过诉讼时效。科华公司上诉主张本案已经超过法定诉讼时效的上诉理由不能成立，本院不予采信。
综上所述，科华公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3072元，由锡林郭勒盟科华房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 白音宝力格
审判员 吴 春 林
审判员 杨 树 平
二〇一八年五月四日
书记员 娜 木 贡
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；