黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）齐商初字第56号
原告王雅艳，住哈尔滨市。
委托代理人成军，黑龙江宜友律师事务所律师。
委托代理人马亮，黑龙江马亮律师事务所律师。
被告齐齐哈尔市万达房地产开发有限责任公司，住所地齐齐哈尔市龙沙区迈特广场6楼。
法定代表人高万林，该公司董事长。
委托代理人王海岩，黑龙江海天庆城律师事务所大庆分所律师。
委托代理人吴春刚，黑龙江海天庆城律师事务所大庆分所律师。
原告王雅艳与被告齐齐哈尔市万达房地产开发有限责任公司借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年8月11日公开开庭审理了本案。原告王雅艳的委托代理人成军、马亮，被告齐齐哈尔市万达房地产开发有限公司委托代理人王海岩、吴春刚到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，被告因开发位于齐齐哈尔市建华区建设大街357号的“盛和湾小区”项目的需要，自2013年4月起向原告借款用于项目建设。截至2015年5月4日，被告欠原告借款本金77，696，000.00元，利息22，304，000.00元。为确保双方债权债务关系及确保被告还款资金来源，双方于2015年4月1日签订了《房屋买卖协议书》。该协议约定：被告以“盛和湾小区”在建项目的750个地下车位和8286.02平方米车库作为对原告一亿元借款本息的担保，原告委托被告对担保房产进行销售，被告以销售回款逐步偿还原告。然而，截至原告起诉之日，被告并未偿还任何上述借款本息，但“盛和湾小区”项目已因资金不足陷入停工，房产预售业已停滞，双方约定的销售、处置房产的还款方式已不足以实际履行，被告负责人又明确表示无资金立即向原告偿还欠款。令按双方合同约定的期限及利息数额，双方执行的是23.25％的年利率，符合法定的利率标准。综上，请求依法判令被告偿还原告借款本金人民币77，696，000.00元，利息22，304，000.00元；判令被告按年利率23.25％给付原告2015年5月4日之后的借款利息，直至本金还清为止；案件受理费由被告负担。；金还清为止息告还款方式已不足以实际履行目以
被告在法定答辩期内未提交书面答辩状，庭审中辩称原告所诉借款事实与实际借款数额不符，被告实际借款金额是75，600，000.00元，已偿还借款本金32，415，677.00元，尚欠本金43，184，323.00元，利息27，697，152.00元，本息合计70，881，475.00元。
原告王雅艳为证明其诉讼主张成立，向本院提交如下证据：
证据1.2014年6月5日王雅艳与王XX、拜泉县鑫海房地产开发有限公司签订的房屋买卖协议书一份，证实截至协议签订之日，被告尚欠原告借款本金77，696，000.00元，利息6，992，600.00元，总计84，688，600.00元。经被告质证认为对该证据的真实性无异议，但该份证据中借款本金77，696，000.00元是原告将75，600，000.00元本金的部分利息计算到本金中，应以转账凭证为准；
证据2.2015年4月1日王雅艳与被告签订的房屋买卖协议一份，证实截至协议签订之日，被告尚欠原告借款本息一亿元人民币，双方对总款项的数额没有异议，并商定被告拟用750个车位及8286.02平方米的库房来偿还债务。经被告质证认为对该证据的真实性无异议，但对借款本息一亿元人民币不认可，认为需要双方对账，以实际数额为准；
庭审后，原告补充提交证据如下：
3.3013年4月3日王雅艳与王XX签订的借款协议一份并附有王XX出具的收据一张，证明借款本金是75，600，000.00元。经被告质证认为该协议真实性无异议，但协议约定月利息三分超出法律规定，且利息要按年支付，对收据无异议；
4.2013年11月12日王雅艳与王XX、拜泉县鑫海房地产开发有限公司签订的协议书一份，证明被告提出的已偿还的20，640，000.00元中，包括17，000，000.00元本金和3，640，000.00元利息，剩余本金58，600，000.00元。经被告质证认为，该协议真实性无异议，但已偿还的20，640，000.00元应全部视为本金；
5.2014年4月8日王雅艳与王XX、拜泉县鑫海房地产开发有限公司签订的补充协议书一份，证明各方同意将58，600，000.00元本金及利息20，196，000.00元全部转为本金，重新计算。2014年4月4日被告偿还了本金2，000，000.00元，剩余本金为77，696，000.00元。经被告质证认为，该协议真实性无异议，但存在将利息计入本金的问题，不应受法律保护。
被告为证明其主张，提供如下证据：
1.转款凭证，证明从2013年11月7日到2015年5月4日还款情况：20，640，000.00元还到拜泉一建账户，8，900，000.00元通过交通银行汇到原告卡上，2015年2月12日汇到原告外甥杨XX卡上300，000.00元，2015年4月5日付给张XX1，000，000.00元，付给杨XX1，400，000.00元，零星又给付175，677.00元。经原告质证认为，对张XX付款和零星付款与本案无关联性，其余付款已经双方核对予以了冲减，截止2015年4月1日，原、被告签订的房屋买卖协议书中确定了借款本息合计一亿元人民币；
2.2013年4月3日，原告三次给被告打款，证明原告只借给被告75，600，000.00元。经原告质证认为，75，600，000.00元只是部分款项，双方在2015年4月1日签订的协议书中已经确定为一亿元；
3.2013年4月3日王雅艳与王XX签订的借款协议一份，证明借款本金是75，600，000.00元，原告对该证据的真实性无异议。
经审理查明，被告与拜泉县鑫海房地产开发有限公司合作开发位于齐齐哈尔市建设大街“盛和湾小区”。王XX为该项目经理。后该项目转给了被告，由被告承继所欠原告债务。在开发建设该项目过程中，因缺乏资金，在2013年4月3日，原告与王XX签订借款协议一份，约定：1.甲方（王雅艳）借给乙方（王XX）人民币75，600，000.00元，借款时间暂定一年（2013年4月3日－2014年4月2日）；2.乙方需向甲方支付借款利息为三分／月，利息按年支付（12个月／年）。原告已将上述借款汇入借款人指定账户。2013年11月12日，原告与王XX、拜泉县鑫海房地产开发有限公司签订协议书一份，约定：2013年4月3日，甲方（王雅艳）出借给乙方（王XX）款项人民币75，600，000.00元，现关于还款事宜三方签订此协议，原借款合同废止。并约定乙方于2013年11月5日至2013年11月8日偿还甲方本金17，000，000.00元及17，000，000.00元的利息3，640，000.00元（2013年4月3日－2013年11月6日）；余款还剩本金58，600，000.00元及58，600，000.00元的利息（2013年4月3日－2014年4月2日，利息为三分／月，利息按年支付）。给付时间及方式：2014年4月2日前给付；乙方同意将正在开发建设的盛和湾小区项目的4号楼整栋楼房产及10号楼2单元房产的售楼款缴纳税费后用来清偿此笔款项等项条款。2014年4月8日，原告与王XX、拜泉县鑫海房地产开发有限公司签订补充协议书一份，约定：甲方（王雅艳）出借给乙方（王XX）的75，600，000.00元，截止到2014年4月2日，乙方还需偿还甲方79，696，000.00元（应偿还甲方本金58，600，000.00元，利息21，096，000.00元）；2014年4月4日乙方偿还给甲方2，000，000.00元，因上述款项乙方未能按约定偿还，现重新约定如下：1.乙方需偿还甲方的人民币77，696，000.00元转为乙方向甲方借款的本金，借款时间为三个月，利息为三分／月，计息时间为：2014年4月3日至2014年7月2日。给付方式为：盛和湾小区项目的4号楼整栋房产，10号楼整栋房产等项条款。2014年6月5日，原告与王XX、拜泉县鑫海房地产开发有限公司签订房屋买卖协议书一份，约定：甲方（王雅艳）购买乙方（王XX）与丙方（拜泉县鑫海房地产开发有限公司）合作开发的位于齐齐哈尔市建设大街盛和湾小区的下列房产（见房源明细单），房产总价款84，688，600.00元，购房款的支付方式：至2014年7月4日止，甲方出借给乙方的本金77，696，000.00，利息6，992，600.00元，本息合计84，688，600.00元，抵顶上述购房款，视为甲方已经支付完毕购房款，甲方无需另行支付等项条款。2015年4月1日，原告与被告签订房屋买卖协议一份，约定甲方（王雅艳）购买乙方（被告）开发的位于齐齐哈尔市建设大街盛和湾小区的下列房产：车位750个，库房8286.02平方米（见房源明细单），房款总价款为10000万元，支付方式：至2015年5月4日止，甲方出借给乙方的款项本息合计10000万元，抵顶上述购房款，视为甲方支付完毕购房款，甲方无需另行支付。签订此合同后，甲方将上述房产委托乙方对外销售，销售款项扣税后以现金方式支付给甲方。原甲方、乙方及拜泉县鑫海房地产开发有限公司于2014年6月5日签订的《房屋买卖协议书》作废，以本协议为准等项条款。上述协议签订后，被告未能按约定全部偿还原告借款本息。本案在审理过程中，原、被告双方对本案所涉的借款本息进行了核对，经核对双方确认实际发生借款本金总额为75，600，000.00元，被告已偿还了本金17，000，000.00元，另偿还了3，640，000.00万元和8，900，000.00元。双方对已偿还的3，640，000.00万元和8，900，000.00元是借款本金还是利息产生争议。被告认为3，640，000.00万元是按照月息三分计算的，而且协议约定是按年支付利息，8，900，000.00元确实是分次给付，如有超过利息部分，应视作为偿还的本金。经查，2013年11月12日，王雅艳与王XX、拜泉县鑫海房地产开发有限公司三方签订的协议书中已经明确了3，640，000.00万元是借款本金17，000，000.00元在2013年4月3日至2013年11月6日期间产生的利息，但该利息计算是按月息三分计算的，有超出法律规定的部分，超出部分为1，101，300.00元，应视作偿还的本金。被告给付的8，900，000.00元，双方未明确约定是本金还是利息，应视作利息。综上，截止到2015年5月4日，被告尚欠原告借款本金57，498，700.00元及其利息19，849，400.00元，本息合计77，348，100.00元。原告诉至法院，请求判令被告偿还原告借款本金77，696，000.00元，利息22，304，000.00元；被告按年利率23.25％给付原告2015年5月4日之后的借款利息，直至本金还清为止；被告承担诉讼费。
五、解决纠纷的意见和理由
原告与王XX签订的借款合同，与王XX、拜泉县鑫海房地产开发有限公司签订的协议及补充协议、房屋买卖协议，与被告签订的房屋买卖协议均合法有效。两份房屋买卖协议的签订是基于双方之间存在借贷法律事实而签定的，并且在2015年4月1日的协议中明确了以被告开发建设的“盛和湾小区”的部分房产进行销售的售房款用以偿还原告的借款，进一步明确了双方借贷关系的事实，两份房屋买卖协议的内容反映出双方基础的法律关系就是借贷。但本案所涉借款合同中约定的利息支付方式为月息三分，依据《最高人民法院〈关于人民法院审理借贷案件的若干意见〉》的规定，合同约定的利息及罚息已超过银行同类贷款利率的四倍，超出此限度的，超出部分的利息不予保护。因双方约定的利息已超出银行同类贷款利率的四倍，故超出部分不予保护，应视为偿还的是本金。据此，原告在与王XX、拜泉县鑫海房地产开发有限公司及被告签订的其他协议中明确的借款本金及利息数额亦存在按月息三分计算后将利息计入本金的情况，并且协议中明确的利息数额亦是据此标准计算的，该计算方式不符合法律规定，不予支持。被告应依据法律规定偿还原告借款本金，支付利息。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零七条，《最高人民法院〈关于人民法院审理借贷案件的若干意见〉》的规定，判决如下：
被告在判决生效后十日内偿还原告借款本金57，498，700.00元，给付利息19，849，400.00元，本息合计77，348，100.00元（利息计算到2015年5月4日，2015年5月5日以后的利息，以574，987.00.00元为基数，依照人民银行公布的同期贷款的利率的四倍计算至本息付清时止）。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费541，800.00元，由被告承担428，540.50元，由原告承担113，259.50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。
审判长 谢英新
审判员 吴 琦
审判员 严凤兰
二〇一五年十一月十二日
书记员 孙宪军