广西壮族自治区扶绥县人民法院民 事 判 决 书（2017）桂1421民初1401号原告：黄依珍，女，1990年1月23日出生，壮族，住广西扶绥县。委托诉讼代理人：刘茂坚，广西南密律师事务所律师。被告：广西盛城房地产开发有限公司。住所：广西扶绥县新宁镇岜尧路***号。统一社会信用代码：91451421559411329L。法定代表人：王炳森，该公司总经理。委托诉讼代理人：卢礼伟，广西祥泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢城将，广西祥泰律师事务所律师。原告黄依珍诉被告广西盛城房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年10月11日立案受理后，依法由审判员方品能适用简易程序于2017年11月23日公开开庭进行了审理。书记员谢语琼担任法庭记录。原告的委托诉讼代理人刘茂坚，被告广西盛城房地产开发有限公司（以下简称盛城公司）的委托诉讼代理人卢礼伟、卢城将到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄依珍向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付给原告违约金15253元（违约金从2016年7月1日起计至被告交房之日止，现暂计至2017年9月13日）；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年5月21日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：被告将其开发建设的位于扶绥县盛城·绥尚居1栋3单元xxxx号房出售给原告，总价款为346692元；定于2016年6月30日前交房。合同签订后，原告已按约定付清购房款，但被告未能按合同约定的时间将房屋交付给原告使用，显属违约，应承担相应违约责任。根据《商品房买卖合同》第九条第2款规定，如果逾期交房超过180日的，且原告要求继续履行合同的，被告按日向原告支付已付房价款万分之二的违约金，逾期交房违约金最高不得超过总房价的千分之二，即违约金不超过693元，从约定的交房时间算起，到2017年9月13日止已经逾期440天，给原告造成了很大的损失，因此，《商品房买卖合同》约定的违约金明显过低，根据《中华人民共和国合同法》第114条第2款和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，请求法院增加逾期交房的违约金，即按照房屋租金800元／月计算违约金，因此，被告应支付给原告违约金为人民币15253元（800元×440/30×130%）。请求法院支持原告的诉请。被告盛城公司辩称，一、被告逾期交房是事实，但是存在按约定可以顺延交房的情形，逾期天数应相应扣减。原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定了具体交房日期，如遇下列原因，出卖人可予以延期而不承担延期交房责任的情形：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生不可抗力事由之日起，30日内告知买受人；2在买受人未按照本合同及补充协议约定付清全部房款或者其他费用（包括但不限于房屋价款、补差款、逾期付款的违约金）的情形下，出卖人有权推迟交付房屋；3、国家有关法律、法规、政策改变而导致工期延误的；4、遭遇政府机构、市政配套、公共配套设施施工单位、服务单位作为和不作为、城市规划变化、市政工程实施或变化，恶劣的气候（如中雨以上连续2天、37度以上高温天气、洪涝灾害连续两天以上）、自然灾害、游行、罢工、政府重大活动等情况，影响工期或无法达到本条约定的交付条件的，在受到影响的范围内，出卖人不承担延期交付的违约责任，且交房日期应予顺延；5、非因出卖人原因停水停电超过8小时导致工期受影响的（每8小时计算一天，不足8小时按8小时计算）；6、如因设计变更，影响到现场施工，交房时间相应往后顺延；7、出卖人将竣工材料报告提交有关部门并接受后（以有关部门接到材料日期为准），等待验收和丈量所需的时间；8、该商品房达到交付日期，买受人未按约定期限付款或买受人以银行按揭贷款和公积金贷款的方式支付购房款的，在贷款银行尚未将买受人的贷款发放到出卖人账户时，出卖人有权据实相应延期至按揭回款之日后30日。本案主要涉及第4、5项即高温、雨天天气、中高考、停水停电等需要停工的情况，原告应扣除顺延交房的天数分别为：中雨以上44天、高温10天、高考6天、中考10天，顺延天数合计70天，起诉逾期天数439天，实际逾期天数369天。二、逾期交房违约金应按合同约定计算。原告与被告签订《商品房买卖合同》约定了逾期交房违约金的计算方式，即逾期交房超过180日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金，逾期交房违约金最高不超过总房款的千分之二计算，即693.384元。违约金的约定是双方当事人真实意思表示，内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。依法成立的合同对双方当事人均具有约束力，双方应严格按照合同约定履行。三、原告请求增加逾期交房违约金按房屋租金800元/月计算，没有事实依据。原告没有提供逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准作为参照，据了解同地段同类房屋租金不超过450元。原告未能提供相关证据证明，对其主张按房屋租金800元/月计算违约金的请求不应支持。综上，请求法院根据本案逾期交房天数扣除顺延交房的天数后，严格执行合同约定的违约金计算方式进行判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经组织当事人进行了证据质证。被告对原告提交的证据《商品房买卖合同》、购房纳税发票无异议；原告对被告提交的证据关于（中）高考期间严格控制施工时间的紧急通知的真实性、合法性、关联性均无异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，认定如下：被告对原告提交的房屋租赁合同有异议，认为：1、合同书未附有承租方和出租方的身份证及房产证、装修等级信息，房屋来源不清；2、房屋租赁合同涉及的租金与房屋大小、装修情况存在关联，从房屋租赁合同看不出上述房屋情况，不能以房租800元/月作为本案应交付毛坯房租金的依据。本院认为，房屋租赁要考虑所出租房屋面积、装修配套情况、所处的地段及相关公共配套设施的情况，单凭该租赁合同不能真实反映所出租房屋的条件及与本案的关联性，对该证据本院不予采信；被告对原告提交的证据（2014）扶民初字第614号民事判决书有异议，认为该份判决书所认定的房屋租金不能类推适用本案房屋租金应按每月800元进行计算，案件判例只能作为参照依据。本院认为，该份判决涉及的案件与本案缺乏关联性，且案件情况也不同，因此不适用作为本案的参照。原告对被告提供的证据气象资料的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为该份证据是全县的天气预告，不能直接证明涉案房屋小区的天气情况，且该份气象资料记载的是2013年-2017年的天气情况，而原告签订购房合同时间是2015年，双方约定交房时间是2016年，该证据与本案缺乏关联性。本院认为，该份证据系气象部门记载2013年-2017年扶绥县（新宁）的天气情况，因双方在合同中明确约定恶劣天气影响是延期交房的正当事由，所以与本案合同相关的时间段应予采信，原被告均同意以双方签订合同的时间起算，本院予以认可，但应算至双方约定的交房时间较合理，因此，本案应以2015年5月21日至2016年6月30日期间的天气情况来认定较合理。原告对于被告提供的证据设计修改通知书有异议，认为工程设计变更是被告内部事项，不能成为逾期交房的事由，不能作为定案依据。本院认为，双方在签订商品房买卖合同中约定设计变更影响到现场施工的，是延期交房的事由，被告未能证明该设计变更是否影响到现场施工，因此，对该证据本院不予采信。经审理认定本案的法律事实如下：2015年5月21日，原告黄依珍与被告盛城公司签订《商品房买卖合同》。合同约定：被告以出让方式取得位于扶绥县编号为扶国用（2011）第（01）1815号地块的土地使用权，被告在该地块上建设商品房，定名盛城·绥尚居。被告将其开发建设的第1栋3单元11楼xxxx号房预售给原告，建筑面积115.18平方米，其中套内面积92.28平方米，公共部位与公用房屋分摊面积22.90平方米，该商品房单价每平方米3010元，总价款为346692元，定于2016年6月30日前交房；逾期交房违约责任：逾期交房超过180日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，逾期交房违约金最高不超过总房款的千分之二。合同签订后，原告已向被告付清购房款，被告至今未将房屋交付给原告使用。另查明，双方在商品房买卖合同还约定，如有下列特殊原因，出卖人可据以延期交房而不承担延期交付责任：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生不可抗力事由之日起，30日内告知买受人；……4、遭遇政府机构、市政配套、公共配套设施施工单位、服务单位作为和不作为、城市规划变化、市政工程实施或变化，恶劣的气候（如中雨以上连续2天、37度以上高温天气、洪涝灾害连续两天以上）、自然灾害、游行、罢工、政府重大活动等情况，影响工期或无法达到本条约定的交付条件的，在受到影响的范围内，出卖人不承担延期交付的违约责任，且交房日期应予顺延；5、非因出卖人原因停水停电超过8小时导致工期受影响的（每8小时计算一天，不足8小时按8小时计算）；6、如因设计变更，影响到现场施工，交房时间相应往后顺延；……。按双方约定的恶劣气候（中雨以上连续2天、37度以上高温天气、洪涝灾害连续两天以上的天气）扶绥县2015年5月21日至2016年6月30日共有24天。本案争议焦点为，一、被告逾期交房的期限中，可以免除承担逾期交房违约责任的天数；二、被告如何承担逾期交房违约责任的问题及原告的诉讼请求是否有事实和法律依据。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应该遵守诚实信用的原则按合同约定履行自己的义务。合同约定被告应于2016年6月30日前将房屋交付给原告，至今被告未能将房屋交付原告，已构成违约，原告选择继续履行合同，并要求被告承担逾期交房违约责任有事实和法律依据。对于焦点一、被告逾期交房的期限中，被告可免除承担逾期交房违约责任的天数问题。原告对于被告提出扣除中（高）考期间共16天无异议，本院予以确认；对于被告提出的雨天及高温等恶劣天气应扣除54天，并提交扶绥县2013年6月份-2017年12月份的天气情况予以证明，因双方在合同中明确约定恶劣天气影响是延期交房的正当事由，因此对符合约定条件的恶劣天气情况应予扣减，原被告均同意以双方签订合同的时间起算，本院予以认可，应计算至双方约定的交房时间较合理，本案以2015年5月21日至2016年6月30日期间扣减符合约定条件的天数，依照以上查明的事实，符合扣减条件的恶劣天气有24天，对被告主张扣减的天数超出部分本院不予支持；对于被告提出因停水停电造成停工期间天数应予扣除，因被告未能提供相关证据证明，本院不予采信；对于被告提出因变更工程设计应扣除相应天数，因被告未能证明该设计变更影响到现场施工，因此，对该意见本院不予采信。由此，认定被告逾期交房的天数中可免除承担逾期交房违约责任的天数有40天（包括因中、高考期间的16天及符合约定的恶劣天气24天）。对于焦点二，被告应如何承担逾期交房违约责任，原告的诉讼请求是否有事实和法律依据。当事人在合同中约定逾期交房超过180天的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，逾期交房违约金最高不超过总房款的千分之二，该约定是双方当事人在自愿、平等协商的基础上订立，对合同双方当事人具有约束力，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。按照该规定，本案双方签订的商品房买卖合同中已明确约定逾期交房违约金数额的计算方法，所以对原告请求按照房屋租金800元/月计算违约金的主张本院不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。本案中原告认为商品房买卖合同中约定的违约金过低，要求增加违约金，但未能提供证据证明被告逾期交房造成的损失，应由原告承担举证不能的后果。本案中，原告主张逾期交房天数为440天，从约定的交房之日起暂计至2017年9月13日止，符合事实，扣除被告可以免责的40天，即该期间内被告对原告承担违约责任的天数为440天－40天＝400天。按原告已交付房价款日万分之二计算为346692元×0.0002／天×400天=27736元，按原告已交付房价总款的千分之二计算为346692元×0.002＝693.38元。因合同约定逾期交房违约金最高不超过总房款的千分之二，因此，被告应向原告支付逾期交房违约金为693.38元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告广西盛城房地产开发有限公司向原告黄依珍支付逾期交房违约金人民币693.38元；二、驳回原告黄依珍的其他诉讼请求。上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费182元，因适用简易程序审理减半收取91元，由被告广西盛城房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于崇左市中级人民法院。审 判 员 方品能二〇一七年十二月二十六日法官助理 马宗涛书 记 员 谢语琼附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。