宁波市江东区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）甬东民初字第336号
原告：李小雅。
被告：王成美。
原告李小雅诉被告王成美房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年3月6日立案受理，依法由代理审判员施益适用简易程序于2013年4月2日公开开庭进行了审理。原告李小雅、被告王成美到庭参加诉讼。案经庭外和解未成，本案现已审理终结。
原告李小雅诉称：原、被告于2012年9月3日签订了一份实质为房屋转租合同的房屋租赁合同，约定现代商城B馆C-12号由被告经营二楼，原告经营一楼，原告向被告交付第一年60000元的房租。次日，原告向被告支付房屋租金定金2000元，后又向被告支付装修押金5000元。2012年9月10日因现代商城管理者以商城禁止私自转租而停止装修。被告在现代商城不允许、不知情的情况下私自将店铺出租、转让、转借，以变相方式转租的行为应为无效，被告无法将涉案店铺交与原告，双方多次协商退还定金及赔偿事项均未果。综上，请求法院判令：1、确认原、被告之间订立的租赁合同无效；2、被告返还原告租金定金2000元；3、被告返还原告装修押金5000元；4、被告赔偿原告装修损失费1780元；5、被告赔偿原告本案的诉讼费、请律师写诉状费500元，经济损失费3000元。
被告王成美辩称：一、原告夫妇至今是现代商城2号楼3楼C-13号经营户，对现代商城的规定十分清楚，且原告夫妇均为完全民事行为能力人，签订合同是双方当时真实意思表示；二、被告和宁波现代商城签订的租赁合同仅是规定私自“转让”行为无效，说明商城是同意店铺转让的，只是交费和办理相关手续，并且原告和被告是共同经营店铺，是符合商城规定的，被告和现代商城管理者一直保持良好的沟通状态，至今也没有收到现代商城禁止联营的通知；三、原告第一次在（2012）甬东民初字第1630号案件起诉时出具的装修材料收据、人工费收据与本次诉讼中提交的证据不符，是伪造的，并且原告诉称的被告收取的5000元并不是装修押金，而是施工管理费和设计费；四、原告的诉讼实际是为了一己私利，找理由故意不合作，被告没办法只能同意，但要求原告支付对房屋占用期间的使用费、装修费、被告的员工工资损失共计57601元。
当事人提供的证明案件事实的证据，经庭审举证、质证，本院认定如下：
1、原告李小雅当庭提供原告、案外人王志君分别与宁波江东现代商城发展有限公司签订的《租赁合同》共三份，拟证明原告也曾是现代商城商户，根据合同约定，现代商城是不允许商户私自转租的。经质证，被告对上述证据的真实性均无异议，同时被告庭审陈述称，根据原告提交的证据可以证明原告对现代商城不得私自转租的规定是非常清楚的，原告在明知的情况下和被告签订租赁合同，是其真实意思表示。本院认为，因被告对上述证据的真实性无异议，故本院对上述证据的真实性予以认定。根据上述证据及原、被告庭审陈述，可以证明原告曾与宁波江东现代商城发展有限公司签订过《租赁合同》，租赁位于2号楼C-13营业场地，对该事实本院予以确认。
2、原告李小雅提供原、被告签订的《宁波市现代商城xx馆xx楼xx-
xx展厅合作经营合同》一份（复印件），拟证明原、被告双方存在租赁关系的事实。经质证，被告对上述证据的真实性无异议，同时被告庭审陈述称，“王成美”、“王明宇”系同一人即本人。另外，原、被告之间存在的是合作经营关系，并不是转租。为证明上述主张，被告提供原、被告签订的《宁波市现代商城xx馆xx楼xx-
xx展厅合作经营合同》一份（原件）。经质证，原告对上述证据的真实性无异议。
本院认为，转租是指在租赁合同有效期限内承租人不退出租赁关系，而将租赁物出租给次承租人使用收益。转租关系是否成立的核心是承租人与次承租人之间也是一个租赁关系，原承租人与出租人之间的租赁关系仍然继续存在。就本案原、被告签订的《宁波市现代商城xx馆xx楼xx-
xx展厅合作经营合同》而言，明确约定由被告向出租方即宁波江东现代商城发展有限公司支付租金，并将租赁的商铺一层交由原告使用并收取租金，被告并未退出原租赁关系，且约定由单方当事人各人负责承担效益和责任风险，故原、被告签订的《宁波市现代商城xx馆xx楼xx-
xx展厅合作经营合同》虽名为“合作经营”，但符合租赁的法律关系，故被告的该项辩称依据不足，本院不予采信。经审查，原、被告提供的上述证据相一致，且双方均对此无异议，故本院对原、被告签订的《宁波市现代商城xx馆xx楼xx-
xx展厅合作经营合同》的真实性予以认定。
3、原告李小雅提供收条一份（原件），拟证明被告收到原告涉案商铺的租金定金2000元。经质证，被告对上述证据的真实性无异议，并认可曾出具给原告收条的事实。本院认为，因被告对上述证据的真实性无异议，故本院对上述证据的真实性予以认定。
4、原告李小雅提供装修材料费收据一份（原件）、装修人工费收据两份（原件），拟证明原告因涉案店铺装修花费材料费、人工费共计1780元。经质证，被告对上述证据的真实性均有异议，被告认为曾见到店铺有人装修，但具体材料没有看到过，并且原告提供的上述证据与第一次起诉时提供的票据有出入，有伪造证据之嫌。为证明上述主张，被告提供（2012）甬东民初字第1630号案件中本案原告提供的装修材料费收据、装修人工费收据各一份（复印件）。因被告申请，本院当庭出示（2012）甬东民初字第1630号案件中原告提供的装修材料费收据、装修人工费收据（复印件）各一份。经质证，原告对此无异议，同时庭审陈述称，因第一次起诉时作为证据的收据内容不完整，所以才撤诉，第二次起诉时补充完整了。本院认为，原告提供的上述证据虽系原件，但尚不足以证明系装修涉案商铺所需，故本院对此不予认定。
5、原告李小雅提供案外人王艳月与宁波江东现代商城发展有限公司签订的《租赁合同》一份（复印件），拟证明案外人王艳月向现代商城租赁了涉案的店铺，且根据合同约定不得私自转租，同时原告庭审陈述称，据原告方了解被告与王艳月是夫妻关系。经质证，被告对上述证据的真实性无异议，但被告庭审陈述称，王艳月与本人系雇佣关系，王艳月委托本人代为处理现代商城B馆3楼C-12号店铺对外签署合同等事项，对于王艳月与现代商城签订的《租赁合同》只认可正面签字盖章的部分，背面没有签字的条款不认可。为证明上述主张，被告提供案外人王艳月出具的《授权书》一份（原件）、王艳月身份证一份（复印件）、王艳月与宁波江东现代商城发展有限公司签订的《租赁合同》一份（原件）。经质证，原告对上述证据的真实性均无异议。本院认为，经审查，原告提供的案外人王艳月与宁波江东现代商城发展有限公司签订的《租赁合同》复印件与被告提供的原件相一致，被告虽辩称其不认可《租赁合同》背面未签字盖章部分的条款，但未提供充分证据予以佐证，故本院对此不予采信，因原告对被告提供的王艳月出具的《授权书》、王艳月身份证的真实性无异议，故本院对此予以认定。
6、原告李小雅提供律师费发票一张（原件），拟证明原告为此案请律师写诉状共计花费500元。经质证，被告对此表示无异议。本院认为，原告提供的上述证据虽系原件，但尚不足以证明系处理涉案纠纷必需支出的费用，故本院对此不予认定。
7、原告李小雅提供光盘一张，拟证明被告人品极差，曾被宁波电视台“来发讲啥西”节目曝光，并且在工商局也有案底。经质证，被告对上述证据的真实性无异议，但认为与本案无关。本院认为，原告提供的上述证据与本案缺乏足够的关联性，故本院对此不予认定。
8、被告王成美提供现代商城营运部出具的整改通知一份（复印件）、《宁波现代商城经营户入场装修协议》一份（原件）、装修费银行付款凭证二张（原件），拟证明因原告不装修，现代商城曾催促被告装修，且原告诉称原告支付被告5000元系装修押金，被告收到原告的5000元是装修管理费和设计费，并不是装修押金，并且根据被告与现代商城的协议，被告支付给现代商城的装修押金为50000元。本院认为，被告提供的上述证据与本案缺乏足够的关联性，故本院对此不予认定。被告虽对原告曾支付被告5000元的性质有异议，但因其认可在被告签订《宁波市现代商城xx馆xx楼xx-
xx展厅合作经营合同》后曾收到原告5000元的事实，对该事实本院予以确认。
9、被告王成美提供装修材料票据若干张（均系原件）、被告公司员工出勤表及实发工资单据（打印件），拟证明因原告未装修、原告一楼店铺拆除等原因，被告承租的二楼店铺受损，被告因此支出装修费24757元、员工工资损失费20224元，被告要求原告赔偿。经质证，原告对上述证据均有异议，认为与本案无关。本院认为，被告要求原告赔偿其装修费及员工工资损失，但因其未对此提起诉讼，故本院对此不予处理。
10、被告王成美提供其与案外人签订的《宁波市现代商城B馆6楼F-19展厅合作经营合同》一份（原件），拟证明现代商城允许以合作经营的方式签署合同并经营。经质证，原告对上述合同的真实性无异议，但认为与本案无关。本院认为，被告提供的上述证据涉及案外第三人，其虽主张现代商城允许以合作经营的方式签署合同并经营，但未提供充分证据予以证明，故本院对此不予认定。
11、被告王成美提供案外人王艳月与现代商城负责人通话记录详单四页（打印件），拟证明王艳月一直以来和现代商城沟通正常。本院认为，被告提供的上述证据涉及案外人王艳月的通话记录，尚不足以证明被告的主张，且与本案缺乏足够的关联性，故本院对此不予认定。
综上，本院认定事实如下：2012年8月27日，案外人王艳月与宁波江东现代商城发展有限公司签订《租赁合同》一份，约定王艳月向宁波江东现代商城发展有限公司租赁位于2号楼C-12号营业场地（摊位面积为449平方米），并约定了租金及付款方式、双方的权利义务等事项，其中合同的第五条约定，“若王艳月转让摊位给他人，须通知宁波江东现代商城发展有限公司，并到宁波江东现代商城发展有限公司市场部门办理有关转让手续，同时向宁波江东现代商城发展有限公司支付有关费用，由宁波江东现代商城发展有限公司为其办理相关变更手续。王艳月私自转让摊位行为无效……”后王艳月全权委托被告王成美处理现代商城B馆3楼C-12号商铺的出租等事项。
2012年9月3日，原、被告签订《宁波市现代商城B馆3楼—12展厅合作经营合同》一份，约定：“一经营地址：宁波市现代商城B馆3楼C-12号。二经营内容：2.1经营内容：甲方（注：指被告）经营软装区、二楼办公室；乙方（注：指原告）经营一楼家俱。2.2效益和责任风险均由单方当事人负责承担。三投资协议：3.1甲方每年定期向现代商城交足额房租；二楼由甲方负责装修、出样及所有投资。3.2乙方向甲方第一年交房租六万元，房租及产品保证金按现代市场标准先付后使用，以后每年按现代商城租金涨跌幅度进行比例调整。一楼由乙方负责装修、出样及所有投资……”上述合同签订后，被告王成美收取原告李小雅租金定金2000元，并于2012年9月4日出具收条一份，后被告王成美又收取原告李小雅5000元。
另查明，《宁波市现代商城B馆3楼—12展厅合作经营合同》甲方栏中的“王成美”与“王明宇”系同一人，即被告王成美，且两个签名均系被告王成美一人所签。此外，原告李小雅曾是宁波市现代商城2号楼C-13号营业场地的承租户，后该营业场地转由案外人王志君经营。
本院认为，当事人行使权力、履行义务应当遵循诚实信用的原则。承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。无处分权人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。首先，被告王成美受案外人王艳月委托与原告以签订《合作经营合同》的形式将案外人王艳月承租的涉案营业场地的部分店面转租给原告李小雅，但其未能举证证明其上述转租行为系得到宁波江东现代商城发展有限公司的认可或事后予以追认，故被告王成美对涉案营业场地无处分权。现原告以被告无权转租为由请求确认原、被告之间的租赁协议无效，符合有关法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》之相关规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，被告王成美未经出租人同意出租涉案营业场地，应对此承担责任。而原告李小雅曾作为宁波江东现代商城发展有限公司的承租户，依据常理其应知晓宁波江东现代商城发展有限公司的相关规定，但其未尽审慎之责任，即在未审查涉案摊位属性的情况下承租经营，亦存在过错，故本院认定双方应各承担50%的责任为宜，被告因签订此合同取得的7000元，结合双方各自承担责任的比例，原告有权要求被告返还3500元；其次，原告要求被告赔偿装修款的损失，但并未提供充分证据予以佐证，故该项请求依据不足，本院不予支持；第三，原告提供的律师费发票尚不足以证明系处理涉案纠纷所必需支出的费用，故本院对原告要求被告支付500元律师费的请求不予支持；第四，被告要求原告支付房屋占用费并赔偿装修费、员工工资损失，但其并未在法定期间内提起反诉，故本案中本院不予处理，被告可另行起诉予以主张。依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条，第六十条、第二百二十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、确认原告李小雅与被告王成美于2012年9月3日签订的《宁波市现代商城B馆3楼—12展厅合作经营合同》无效；
二、被告王成美返还原告李小雅3500元，于本判决生效后十日内付清；
三、驳回原告李小雅的其他诉讼请求。
如果被告王成美未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元，减半收取25元，由被告王成美负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局预算外资金，帐号：81×××01，开户银行：中国银行宁波市分行。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
代理审判员 施 益
二〇一三年四月十二日
代书 记员 徐贤聪