江苏省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）苏审三民申字第0574号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：潘浩。
委托代理人：沙京江，江苏鼎豪律师事务所律师。
委托代理人：刘冬明，江苏鼎豪律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：镇江恒业商业地产管理有限公司。住所地：江苏省镇江市天桥路*号。
法定代表人：叶丹丹，该公司董事长。
再审申请人潘浩因与被申请人镇江恒业商业地产管理有限公司（以下简称恒业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省镇江市中级人民法院（2013）镇民终字第1001号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
潘浩申请再审称：《九润商业广场租赁合同》及《经营管理合同》系恒业公司提供的格式合同，其中第三条及五至十条系霸王、违法条款，上述条款约定恒业公司违约免责，而潘浩违约和不违约均应承担责任，故应为无效。（二）因恒业公司违约，潘浩有权拒付租金。恒业公司在开业后没有按合同约定提供符合经营目的和条件的相关服务，导致客流量急剧下降，使潘浩承租商铺经营的目的无法按期达到。潘浩与恒业公司交涉过程中，恒业公司继续违约，导致合同无法履行，在合同已经终止并拒绝赔偿的情况下，其仍要收取租金，不应得到支持。且一、二审法院漏判双方合同约定的装修免收半个月租金的事实。（三）一审判决酌定损失为3000元没有依据。恒业公司存在延迟一个月开业，单方面清场、拉电导致潘浩商铺门不能打开等违约行为，造成潘浩的产品大量积压，其装修等损失均应由恒业公司全额赔偿。（四）一、二审判决认定的租赁保证金及合同保证金错误。潘浩依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）项、第（六）项的规定申请再审本案。
本院审查查明：2011年9月14日，潘浩与恒业公司签订一份《九润商业广场租赁合同》及《经营管理合同》，约定：恒业公司根据镇江九润国际置业有限公司的授权，将坐落在矿机路1号“九润商业广场”内01-87号商铺（56.15平方米）出租给潘浩用于展示、零售美国狮牌鞋、户外等休闲用品。租赁期限1年，自2011年8月28日至2012年8月27日。除遇特殊情况外，恒业公司应于2011年8月28日前将该商铺交付潘浩开始进行装修作业，且免除30天的装修期间的租金及商铺管理费。2011年8月28日至2012年8月27日，日租金253元，年租金84661元（装修免租期30天不计租金），租金每3个月支付一次，先付后用，首期租金应于确定开业时间日期前3个月支付。管理费用每月842元，费用包含商场统一营业时间内公共区域空调、保安、保洁，大楼公共设备设施的维修和保养费用及商场整体市场推广、经营管理和物业管理费用。潘浩于合同签署之日起10天内向恒业公司支付23061元，作为租赁合同保证金，该保证金在商场正式营业后，转为履约押金，且押金不予充抵租金或潘浩应付的未付款项，若合同解除后又有后续费用，恒业公司有权从押金中扣除。该保证金在潘浩未按合同规定按时交付租金、管理费等费用超过30天，恒业公司有权没收该保证金。潘浩应付租金、管理费、其它费用及押金等对恒业公司所负的所有相关债务，潘浩超过30天以上仍未付清，且经恒业公司催要10日仍未给付的，恒业公司有权解除合同。
2011年9月6日，潘浩向恒业公司账户汇款用于缴纳合同保证金、租金、管理费等费用。2011年9月23日，恒业公司向潘浩出具了其交纳了23061元保证金、23061元（三个月）租金、2526元（三个月）管理费的收据，并按约将合同约定的商铺交付给潘浩。潘浩即进行装修。后恒业公司向潘浩等商户发出沟通函，要求各商家在2011年9月25日前，将单店开业促销活动方案提交给恒业公司。2011年9月21日，恒业公司向潘浩等商户发出通知函，说明九润商业广场原初定于2011年9月28日开业，但由于客观原因将推迟至2011年10月19日试营业，并于2011年10月28日正式营业。并承诺原按照2011年9月28日开业时间签订的合同，将按照正式开业时间顺延一个月。2011年10月28日，该商场正式营业，潘浩亦于当天开始营业。
经营过程中，潘浩等部分商户因经营环境等问题与恒业公司发生矛盾，双方协商未果。2012年2月10日、2012年2月21日，恒业公司向潘浩等部分商户发清场通知，要求潘浩最迟应于2012年2月23日前缴纳租金、管理费及水电费用，不予缴纳者将统一安排清场。2012年3月21日，恒业公司将潘浩承租的商铺予以断电，潘浩即不再予以经营，后搬离商场。
2013年4月27日，潘浩诉至镇江市润州区人民法院，请求判令恒业公司赔偿其经营损失13597.4元，装修损失57800元，退还保证金23061元，合计216839.4元。
一审中，潘浩提供：1.其部分进货商的发货单及2011年10月28日至2012年3月销售单，拟证明其商品积压损失及营业损失。2.南京蜜沁房餐饮有限公司镇江分公司向镇江九润商业广场营运部发出的函三份及恒业公司发给南京蜜沁房餐饮有限公司镇江分公司的回函一份，拟证明商场存在环境脏、乱、差，未开启空调等问题，潘浩等商户要求恒业公司赔偿损失。3.潘浩与镇江海文装饰工程有限公司的装修施工合同及该公司的收款收据，拟证明潘浩商铺装饰装修费用为57800元。4.申请证人杨某出庭作证，证明恒业公司商场环境脏、乱、差，导致顾客稀少。
经一审法院调查，于该商场内经营服装的商户（经营面积近2倍于潘浩）在2012年9月底至10月底的营业额为3-4万元之间。
2013年6月19日，镇江市润州区人民法院作出（2013）润南民初字第205号民事判决：一、恒业公司于判决生效后十日内赔偿潘浩8000元；二、驳回潘浩其他诉讼请求。潘浩不服，提起上诉。2013年10月23日，江苏省镇江市中级人民法院作出判决：驳回上诉，维持原判。
本院认为：（一）根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，格式条款具有该法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。而案涉合同并不违反《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十三条规定的情形。即使认定案涉合同系由恒业公司提供的格式合同，双方合同所约定的关于超过30天以上仍未付清租金等费用且经恒业公司催要10日仍未给付的，则恒业公司有权解除合同的约定，亦不属于加重潘浩责任或排除潘浩主要权利的条款，该条款亦合法有效，故恒业公司有权依据该条款约定解除案涉合同。
（二）潘浩主张恒业公司迟延开业，管理不善导致商场脏、乱、差等行为，并导致客流量急剧下降，致使潘浩承租商铺的目的不能实现，恒业公司应当承担违约责任，并赔偿损失。但其未能证明客流量急剧下降的事实及与其主张的经营损失之间存在必然的因果关系。考虑到该延期开业时期处于销售旺季的特殊性，结合2012年同期该商场服装类商户销售情况，一、二审法院酌定此部分损失为3000元，并无不当。
关于潘浩主张的装饰装修损失，因双方对租赁合同不再履行之后对装饰装修如何处理没有约定，各承租户经营内容、方式不同，恒业公司对上述装饰装修亦不能再利用，且租赁合同不再履行系潘浩拒付租金所致，故一、二审判决未支持潘浩主张的装饰装修损失，亦无不当。
关于潘浩主张的保证金，因双方合同约定，在合同终止后，潘浩付清所有应付给恒业公司费用后，恒业公司再予以退还保证金，而恒业公司主张双方尚有潘浩应付的租金、管理费、水电费等未进行具体结算，故一、二审判决认定保证金在本案中不予处理，可待双方租金、管理费、水电费等具体核算后，就保证金另行处理，并无不当。
综上，潘浩的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款的规定，裁定如下：
驳回潘浩的再审申请。
审 判 长 史承豪
审 判 员 王 欣
代理审判员 刘海平
二〇一四年十一月二十一日
书 记 员 潘 雁