兴城市人民法院
行 政 判 决 书
（2016）辽1481行初33号
原告胡俊生，男，1964年5月13日出生，汉族，住址锦州市。
原告刘英（李剑秋妻），女，1965年11月6日出生，汉族，住址锦州市。
原告李德发（李剑秋父），男，1937年11月9日出生,汉族，住址锦州市。
原告李素兰（李剑秋母），女，1943年5月11日出生，汉族，住址锦州市。
原告李昊洋（李剑秋子），男，1989年12月22日出生，汉族，住址辽宁省兴城市。
原告李依凝（李剑秋女），女，2004年9月6日出生，汉族，住址锦州市。
原告共同委托代理人葛立庚，辽宁凯阳律师事务所律师。
被告葫芦岛市国土资源局（以下简称市国土局），地址葫芦岛市龙港区海月路4号。
法定代表人徐长顺，该局局长。
委托代理人李峰,葫芦岛市不动产登记中心法规科科长。
委托代理人周振华，辽宁一鸣律师事务所律师。
第三人李悦，男，1967年11月6日出生，汉族，住址锦州市。
委托代理人王雷，辽宁东祥律师事务所律师。
第三人中国农业银行股份有限公司葫芦岛渤海支行（以下简称农行渤海支行），地址葫芦岛市连山区兴工路13号楼。
负责人王志民，该行行长。
委托代理人夏雷，女，汉族，1964年4月25日出生，该行法律顾问，住址葫芦岛市龙港区龙警街****号楼*单元*号。
第三人葫芦岛市名仕圣汇洗浴有限公司（以下简称名仕圣汇），地址葫芦岛市连山区站前街中物开发B19号门市。
法定代表人高军，该公司经理。
委托代理人孙旭，辽宁沃丰律师事务所律师。
第三人葫芦岛市国有资本投资运营有限公司（以下简称市国投公司），地址葫芦岛市连山区水产办公楼。
法定代表人刘国光，该公司总经理。
委托代理人费福廷，辽宁一鸣律师事务所律师。
原告胡俊生、刘英、李德发、李素兰、李昊洋、李依凝诉被告市国土局、第三人李悦、农行渤海支行撤销房屋他项权证一案，于2015年1月13日向本院提起诉讼。本院同日受理后，依法组成合议庭，经审查名仕圣汇同案件处理结果存有利害关系，依法通知其以第三人身份参加诉讼，于2015年5月20日召开了审前会议并分别于同日、7月17日公开开庭审理了本案，于2015年8月17日作出（2015）兴行初字第00006号行政判决，撤销所诉他项权证。被告及第三人农行渤海支行不服，向葫芦岛市中级人民法院提起上诉后，该院以事实不清，证据不足为由，撤销原判发回重审。本院于2016年6月20日受理该案后，因原被告葫芦岛市住房和城乡建设委员会职权变更，经向原告法律释明后将被告变更为继续行使其职权的市国土局；另审查市国投公司与本案存有利害关系遂通知其以第三人身份参加诉讼。于2018年8月16日公开开庭审理了本案，原告共同委托代理人葛立庚，被告委托代理人李峰、周振华，第三人李悦委托代理人王雷、农行渤海支行委托代理人夏雷、名仕圣汇委托代理人孙旭、市国投公司委托代理人费福廷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。期间，因等待民事案件审理结果及因李剑秋在诉讼中死亡，等待其近亲属刘英、李德发、李素兰、李昊洋、李依凝参加诉讼曾中止审理。
原葫芦岛市房屋产权监理处于2002年3月28日为第三人农行渤海支行颁发了第466号房屋他项权证，主要内容为：房屋座落于站前街中物开发B19＃门市，地号6-4143，权利价值750万、权利存续期限12个月，在房屋所有权摘要中“所有权及共有人”一栏中注明为名仕餐饮娱乐有限公司。2004年9月30日，又为第三人农行渤海支行颁发了编号为16714房屋他项权证，设定日期为2004年9月30日，约定期限730天，房屋所有权人为名仕餐饮娱乐有限公司，房屋他项权人为农行渤海支行，附记：房屋所有权人李悦、胡俊生、李剑秋参人。
原告诉称，房权证葫字第0070**号房屋为胡俊生、李剑秋、李悦三人共有。2013年农行渤海支行起诉名仕圣汇贷款合同纠纷一案在上诉期间，原告才得知一审法院判令原告承担抵押责任。后经原告到被告处查询他项权证办理情况，得知被告在原告没有到场的情况下，违规办理了他项权证。办理他项权证所使用的最高额抵押合同，原告没有签字、确认，原告也没有委托他人办理他项权证，被告在未征得原告同意和未到场的情况下违法办理了他项权证，请求法院撤销他项权证。庭审中，将诉求明确为请求撤销被告2004年9月30日为第三人农行渤海支行颁发的编号为16714房屋他项权证。
原告在法定举证期限内向本院提供了以下证据：1、房权证葫字第0070**号房屋所有权证（复印件）；2、李剑秋居民死亡医学证明（推断）书。证明：案涉抵押房屋所有权人为胡俊生、李剑秋、李悦，而非名仕公司，该证原件在被告处；另李剑秋在诉讼中死亡，其近亲属刘英等五人以原告身份继续参加诉讼，符合诉讼主体资格要求。
被告辩称，原告所诉撤销的他项权证是对2002年所办他项权证的一个延伸，不是独立的行政行为，原告单独申请撤销，无事实和法律依据。抵押权始于登记，止于注销，抵押人从未对2002年抵押登记申请过注销，该抵押权一直合法存在，根据抵押房产的价值，也不可能另行设立抵押权。依据法律规定，贷款展期不产生新的权利义务和法律关系，本案借款人一直未能偿还借款，欠款义务未履行，所以本案是同一法律关系之下的一个抵押登记行为。综上，应驳回原告诉讼请求。
被告在法定举证期限内向本院提交了以下证据：1、购房协议书、收据、李剑秋、李悦、胡俊生身份证复印件、房地产买卖契约、审批表、房字第0680**号房屋所有权证存根、房产证、换发全国统一房屋所有权证登记表、葫芦岛市房屋所有权证存根（2001年9月27日）；2、房产产权确定证明、承诺书、房地产抵押清单、房屋抵押申请表、房地产抵押贷款契约、最高额抵押合同、借款合同（2份）、李剑秋、李悦、胡俊生身份证复印件、字第466号房屋他项权证及存根；3、房产产权确定证明、房地产抵押清单、房地产抵押贷款契约、最高额抵押合同、房地产业务受理单、房屋抵押审批表、房权证葫字第0070**号房屋所有权证。证明：2004年抵押登记是对2002年抵押登记的延伸，只是基于贷款展期发生了时间变化以及证件名称错误而再次颁发了他项权证，实质为同一抵押登记，不是单独的抵押登记行为，该抵押登记及颁发他项权证行为均合法。
第三人李悦述称，抵押房屋系李悦、胡俊生、李剑秋共有，三人从未到被告处办理过抵押登记，李悦只是在农行提供的文件上签了字，被告的抵押登记行为违法，应予撤销。
第三人李悦在法定举证期限内及庭审中均未向本院提供证据。
第三人农行渤海支行述称，2002年办理抵押登记时，抵押人出具了承诺书，提供了房照，农行也提供了借款合同、最高额抵押合同，在房地产抵押贷款契约和房地产抵押清单上，三抵押人均签字或盖章，说明三抵押人对该抵押行为认可。因贷款到期未还，2004年为借款重新办理了借款合同和抵押合同，在被告处重新更换了他项权证，并对他项权证上抵押人名仕圣汇洗浴做了更改，变为产权人李悦、胡俊生、李剑秋。2004年所办他项权证是在2002年他项权证基础上对抵押期限的变更。
第三人农行渤海支行在法定举证期限内向本院提供了以下证据：1、委托资产批量转让协议；2、最高额抵押合同、房地产抵押贷款契约、房地产抵押清单、担保人履行责任通知书、他项权证；3、借款合同；4、协议书、出售协议、核准变更登记通知书（4份）、企业机读档案登记资料、企业法人营业执照。证明：2002年三抵押人在合同中均签字和盖章，对抵押登记行为明知及认可；2004年借款用途是借新还旧，此时因当事人存有转让关系，所办抵押权证时该房实际所有权人是李悦；另涉案贷款的债权已全部转让由本案第三人市国有资本投资运营有限公司承继。
第三人名仕圣汇述称，对借款事实认可，但对抵押情况不清楚。
第三人名仕圣汇在法定举证期限内及庭审中均未向本院提供证据。
第三人市国投公司述称，原告在办理抵押过程中以及签署抵押合同中的签章行为，均应视为自愿行为，是真实的意思表示。因涉案抵押房产在2001年名仕餐饮娱乐有限公司成立时，该房产即作为注册资本，出资注入该公司，在该公司贷款时，该房产应为公司所有，在实体上处置了该项财产，所以名仕洗浴在申请贷款并且以该房产作为抵押物时，名仕餐饮才是借款和抵押意思表示的实际来源。原告及李悦只是作为形式上配合公司履行相关手续。因此，在办理抵押登记过程中，原告的签章行为系其自愿行为，是真实的意思表示。
第三人市国投公司向本院提供了一份工商档案（6页）的证据，证明：名仕餐饮娱乐有限公司成立时以本案案涉房产作为注册资本出资。
经庭审质证，被告及第三人对原告所出示的证据1、2均无异议。
原告对被告所出示的证据1真实性及证明内容均无异议；证据2，对该组证据中承诺书有异议，其他证据无异议，承诺书中胡俊生、李剑秋的签名并不真实，且将李剑秋写成了李俭秋；证据3，对该组证据的真实性无异议，被告在办理抵押登记时无三自然人的签字确认，抵押合同对原告及李悦并没有法律效力，被告所办抵押登记错误。第三人李悦对被告所示上述证据质证意见同原告质证意见。第三人名仕圣汇对被告所示证据1、3质证意见同原告质证意见；证据2，我公司在本案中是借款人，不是抵押人，也不是房屋所有权人，被告证据中所载房屋抵押人及所有权人均系错误。第三人农行渤海支行对被告所示证据1、2均无异议；证据3，依被告提供的房产证可看出，只盖了一个抵押章，说明只办理了一次抵押登记。第三人市国投公司对被告所示证据1无异议；证据2，以名仕洗浴公司作为抵押人进行财产抵押，完全是基于2001年该抵押房产已经作为名仕洗浴注册资本出资，所有的抵押行为均以名仕洗浴公司作为所有权人和抵押人，抵押来源是合法有效的；证据3，依证据所示借新还旧不视为形成新的借贷法律关系，按照同一债权对照同一抵押物权的原则，2002年及2004年抵押登记行为，应视为同一抵押登记。
原告对第三人农行渤海支行所示证据1无异议；证据2，真实性无异议，但对证明对象有异议，被告办理抵押登记时，是依据银行提供的相关资料进行审查备案的，被告审查备案的抵押合同并没有加盖胡俊生、李剑秋印章，应以抵押合同作为认定案件事实的依据，且合同上加盖的自然人印章也不真实；证据3，真实性无异议，但对证明对象有异议，借款人与贷款人签订新的借款合同，以贷还贷，原借款合同有担保人的，应取得原担保人的书面认可，没有取得认可的，原担保人只在原借款合同规定的期限内承担担保责任，说明被告、农行和国资公司所主张的2004年抵押登记是2002年抵押登记的延续这一事实并不存在；证据4，真实性无异议，但对证明对象有异议，被告所示证据显示2001年9月27日换发的房照登记表，该日案涉房屋还登记的三人名下，第三人所主张的产权人变更不属实，不动产物权应以登记为主，上述协议并未实际履行，也未发生物权变动的效力。被告对第三人农行渤海支行所示证据均无异议。第三人李悦、名仕圣汇对第三人农行渤海支行所示证据质证意见同原告质证意见。第三人市国投公司对第三人农行渤海支行所示证据均无异议。
原告对第三人市国投公司所出示的一组证据质证意见是，真实性无异议，对证明对象有异议，2001年9月27日涉案房屋还登记在三人名下，第三人所主张的产权人变更不属实，不动产物权应以登记为主，上述协议未实际履行，未发生物权变动的效力。被告及第三人农行渤海支行对第三人市国投公司所示证据均无异议。第三人李悦及名仕圣汇对第三人市国投公司所示证据质证意见对原告质证意见。
本院对上述证据认证如下：对原告所示证据1、2，因符合证据的客观性、关联性及合法性，故本院对其证明效力予以确认。对被告所示证据1，该组证据系有关胡俊生、李剑秋和李悦取得案涉房屋所有权的证明材料，因符合证据三性要求，故本院对其证明效力予以确认；证据2，系办理抵押登记的证明材料，因符合证据三性要求，故本院对被告曾办理过抵押登记的事实予以确认；证据3，系被告依第三人申请办理抵押登记的证明材料，因符合证据三性要求，故对被告曾办理过该抵押登记的事实予以确认。对第三人农行渤海支行所出示的证据1、2、3，因符合证据三性要求，故本院对其证明效力予以确认；证据4，因与本案不具有关联性，故本院对其证明效力不予确认。对第三人市国投公司所出示的一组证据，因与本案不具有关联性，故本院对其证明效力不予确认。
经审理查明，1999年7月28日，胡俊生、李剑秋、李悦取得了位于站前街中物开发B19＃门市的房字第0680**号房屋所有权证。2001年9月27日换发为葫字第007049号房屋所有权证。
2002年3月，第三人农行渤海支行与葫芦岛市名仕圣汇餐饮娱乐有限公司签订借款合同[编号为（葫渤）农银借字（2002）第3001、3002号]，两次共计贷款500万元，并在原葫芦岛市房屋产权监理处以葫字第007049号房屋所有权证办理了字第466号房屋他项权证。2004年9月30日，第三人农行渤海支行再次与葫芦岛市名仕圣汇餐饮娱乐有限公司签订借款合同[编号为（葫渤）农银借字（2004）第1002号]，借款金额为500万元，借款期限二年（2004年9月30日起至2006年9月30日止），借款用途为“借新还旧”，并在原葫芦岛市房屋产权监理处以葫字第007049号房屋所有权证办理了编号为16714房屋他项权证。
贷款到期后，第三人名仕圣汇未履行还款义务，第三人农行渤海支行诉至葫芦岛市中级人民法院要求名仕圣汇偿还借款本金及利息，并要求对抵押物享有优先受偿权。葫芦岛市中级人民法院作出（2012）葫民二初字第00051号民事判决，认定农行渤海支行对名仕圣汇《最高额抵押合同》所抵押的胡俊生、李剑秋、李悦三人共有，座落于葫芦岛市连山区站前街中物开发B19＃门市享有优先受偿权，但最高额不超过525万元。上诉后，辽宁省高级人民法院作出（2014）辽民二终字第00257号民事裁定，以所载房屋所有权人不明，且撤销他项权证行政案件未审结为由，撤销了葫芦岛市中级法院（2012）葫民二初字第00051号民事判决，发回重审。葫芦岛市中级人民法院于2015年8月4日作出（2015）葫民初字第00083号民事裁定，裁定中止审理。现原告以被告2004年9月30日办理的房屋他项权证违反法律规定为由，向本院提起撤销之诉。
另查明，2007年1月29日，经葫芦岛市工商行政管理局核准，葫芦岛市名仕餐饮娱乐有限公司更名为葫芦岛市名仕圣汇洗浴有限公司。
2016年12月23日，中国农业银行股份有限公司葫芦岛分行与市国投公司签订委托资产批量转让协议，将包括原葫芦岛市名仕餐饮娱乐有限公司在内的债权资产全部转让于市国投公司承继。
本院认为，房地产抵押登记是抵押双方当事人为使抵押成立而在法定登记机构依照法定程序履行的法定行为，其作用是为交易安全提供债权优先受偿的保障。本案中，葫字第007049号房产分别在2002年3月和2004年9月30日，为原葫芦岛市名仕餐饮娱乐有限公司向农行渤海支行两次借款提供抵押，并办理了他项权证。原告所诉虽为第二次抵押登记行为，但该次抵押借款是以“借新还旧”的方式办理的“续贷”，两次抵押具有一定的关联性，第二次所办抵押登记应视为对前次抵押登记的变更。在以“借新还旧”的方式再次签订借款合同后，符合法定方式的应是在法定期限内向被告申请变更或者注销登记，或者是在办理注销登记后，再次申请办理抵押登记。无论是变更登记，还是重新办理的抵押登记，均应依规进行，而依照原《城市房地产抵押管理办法》第三十五条第一款规定：抵押合同发生变更或者抵押关系终止时，抵押当事人应当在变更或者终止之日起15日内，到原登记机关办理变更或者注销抵押登记。本案，2004年第三人农行渤海支行在申请办理房屋抵押登记时向被告提交的房地产抵押贷款契约、（葫渤）农银高抵押字（2004）第2002号最高额抵押合同、房地产抵押清单中抵押人均为葫芦岛市名仕餐饮娱乐有限公司，与设置抵押权房屋的实际所有权人不符，在无相关证据证实设置抵押权的房屋为名仕餐饮娱乐有限公司所有的情况下，被告在颁发的房屋他项权证中，将站前街中物开发B19＃门市所有权人登记为名仕餐饮娱乐有限公司，属主要证据不足。另外，被告在未明确证明李剑秋、胡俊生、李悦到场或委托他人办理的情况下，仅依第三人农行渤海支行单方申请为其颁发了房屋他项权证，属违反法定程序。综上，因被告辩解缺乏事实和法律依据，不予支持，其作出的抵押登记行为，应予撤销，但因该抵押登记是为了保证贷款及其利息债权的实现，如予撤销，债权人的优先受偿权将很难得以保障，会对国家利益、社会公共利益造成重大损害。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第一款第（一）项、第七十六条的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、确认被告葫芦岛市国土资源局于2004年9月30日为第三人中国农业银行股份有限公司葫芦岛渤海支行办理的编号为16714房屋他项权证违法；
二、责令被告葫芦岛市国土资源局自本判决生效之日起15个工作日内采取对2004年9月30日所办理的16714号房屋他项权证中房屋所有权人错误登记的行为予以纠正的补救措施。
本案受理费50元，由被告葫芦岛市国土资源局负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于辽宁省葫芦岛市中级人民法院。
审 判 长 杨明宇
审 判 员 乌海鹰
人民陪审员 崔红梅
二〇一八年九月二十日
书 记 员 朱佳丽
附：本判决适用的相关法律依据
《中华人民共和国行政诉讼法》
第七十四条第一款：行政行为有下列情形之一的，人民法院判决确认违法，但不撤销行政行为：
（一）行政行为依法应当撤销，但撤销会给国家利益、社会公共利益造成重大损害的；
（一）行政行为程序轻微违法，但对原告权利不产生实际影响的。
第七十六条：人民法院判决确认违法或者无效的，可以同时判决责令被告采取补救措施；给原告造成损失的，依法判决被告承担赔偿责任。