北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终8668号
上诉人（原审被告）：北京中经体项目管理顾问有限公司，住所地北京市丰台区大灰厂东路杜家坎11号。
法定代表人：李昌有，执行董事。
被上诉人（原审原告）：中国人民解放军北京卫戍区丰台第三离职干部休养所，住所地北京市丰台区六里桥北里5号院。
法定代表人：郭明清，所长。
委托诉讼代理人：钟舒宇，北京市亚欧律师事务所律师。
上诉人北京中经体项目管理顾问有限公司（以下简称中经体公司）因与被上诉人中国人民解放军北京卫戍区丰台第三离职干部休养所（以下简称丰台第三干休所）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2018）京0106民初14478号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
中经体公司上诉请求：同意原判第一、二、四、五项，请求撤销原判第三项，改判我公司不承担违约责任，无需向丰台第三干休所支付违约金57000元，本案一、二审案件受理费由丰台第三干休所负担。事实和理由：1.本案合同解除是丰台第三干休所所致，其解除合同之行为已给我公司造成重大经济损失，我公司不是违约方，无需承担违约责任。2.2016年4月20日，丰台第三干休所原所长、政委等领导召集我公司等承租人会议，要求我公司积极响应中央军委关于停止军队有偿服务的精神，尽早停止经营活动。我公司询问是否需要缴纳租金，丰台第三干休所明确表示让等通知，一审法院将不能正常支付租金的责任归咎于我公司，显失公平。2.根据双方签订的《提前停止有偿服务合同协议》的约定，双方之间的租赁合同于2017年6月30日终止，此时因合同解除给我公司造成的损失已经产生，只是损失数额未确定，经第三方评估确认后，丰台第三干休所应对我公司进行赔偿，欠付的金额应从赔偿金额中予以扣除。
丰台第三干休所辩称，同意一审判决，不同意中经体公司的上诉请求和理由。中经体公司拖欠租金时间长、数额大，一审法院判决让其成承担违约责任，是有事实和法律依据的。
丰台第三干休所向一审法院起诉请求：1.确认双方签订的《军队房地产租赁合同》于2017年6月30日解除，中经体公司立即腾退房屋，将房屋交还给丰台第三干休所；2.中经体公司向丰台第三干休所支付拖欠的房屋租金1962500元；3.中经体公司向丰台第三干休所支付违约金（计算至2018年4月16日的数额为1329392.5元，2018年4月17日至拖欠房租给付完毕之日的违约金按照日1‰计算）；4.中经体公司向丰台第三干休所支付拖欠的2016至2017年度的取暖费61824元；5.中经体公司承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2014年7月21日，中国人民解放军空军北京六里桥离职干部休养所（以下简称空军六里桥干休所）（出租方、甲方）与中经体公司（承租方、乙方）签订《军队房地产租赁合同》，约定：甲方自愿将北京市丰台区六里桥北里五号11号楼（坐落号：军空丰更字第00035号）的房屋建筑面积1472平方米，出租给乙方使用；租赁用途为宾馆、餐厅，租赁期限自2014年8月1日起至2019年7月31日止；租金总额（不含水、电、暖、气、设备、物业等费用）人民币810万元，年租金为人民币162万元，租金按季结算，乙方于每季的前十日内交付甲方，付款方式为现金或支票；自本合同签订后十日内，乙方按年租金额的37%向甲方支付房地产租赁保证金人民币60万元；甲方因非军事需要提前解除合同的，应当提前三个月书面通知乙方，乙方应当及时将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金，并补偿两个月租金给乙方作为搬迁费用，并退还房地产租赁保证金及其银行同期存款利息，或者在附加条款中约定；乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的3‰向乙方加收违约金，逾期30日，甲方有权解除本合同并收回按本合同约定属于甲方的全部财产，同时停止向乙方提供本合同由甲方提供的水、电等，属于乙方的财产在没有结清租金和其它费用之前，乙方不得转移，逾期60日，视为乙方放弃其在甲方处财产，同时甲方有权向乙方收取所欠租金及滞纳金。
2015年4月28日，空军六里桥干休所（甲方）与中经体公司（乙方）签订《补充协议》，约定：乙方在2014年4月下旬通过甲方公开招标方式，竞得了丰台区六里桥北里5号院11号楼的承租资格，双方于当年7月21日就签订了租赁合同；由于甲方在上报过程中，租赁合同未能按约定时间审批下来，由此让乙方各项工作不敢冒然推进，致使装修和营业时间整体滞后至今；根据以上实际情况，双方经多次沟通后达成共识，决定原主合同起租日期从2015年1月16日开始计算租金。
2017年7月4日，空军六里桥干休所（甲方）与中经体公司（乙方）签订《提前停止有偿服务合同协议》，载明：“2014年8月1日，经空军批准，空军北京六里桥干休所（甲方）与北京中经体项目管理顾问有限公司（乙方）签订了丰台区六里桥北里5号院11号楼的租赁合同，合同期限自2014年8月1日到2019年7月31日（但由于甲方在上报过程中，租赁合同未能按约定时间审批下来，后经双方协商后签订了补充协议，约定起租日从2015年1月16日开始计算租金）。现根据军委、空军、战区空军停止有偿服务的要求，租赁合同提前终止，终止时间为2017年6月30日。经甲、乙双方友好协商，就提前终止租赁合同事宜，达成如下协议：一、现双方明确，乙方在2017年6月30日前停止经营活动，甲方在2017年6月30日之后不再计收乙方租金。二、双方约定，因甲方提前终止合同，给乙方造成的损失经第三方评估公司客观公正的评估测算后，甲方将依据评估报告的数额，按照国家和军队有关精神规定，经请示上级机关批准后给予乙方经济补偿。如乙方对补偿不满意，可向人民法院提出起诉，根据法院判决执行。三、乙方将积极配合甲方做好关于停止有偿服务的工作，但有8户长包房客户要重新找房和搬迁，需要到8月15日前才能搬出。在补偿结果未明确之前乙方可留守5人，（附身份证复印件）在原员工宿舍住用，并负责租赁场所安全。四、甲、乙双方同意由北京市国宏信价格评估有限公司对所经营的项目进行评估，评估结果经双方协商后，研究上报审批。五、本协议一式叁份，双方各存一份上报机关一份，内容经双方认可签字盖章后即生效。”
2018年2月，空军六里桥干休所变更为丰台第三干休所。中经体公司交纳2015年1月16日至2015年3月31日房租40万元，已交纳2015年4-6月房租40万元，已交纳2015年7-9月房租40万元，已交纳2015年10-12月房租22万，已交纳2016年1-3月房租40万元。中经体公司尚欠丰台第三干休所2016年4月至2017年6月30日房租共计1962500元。2017年1月14日,中经体公司交纳2015-2016年度取暖费2万元。
本案审理过程中，经现场勘验：中经体公司承租房屋共计五层（地下一层，地上四层），地上第四层共计13间客房，另有一置物间，地上第三层共有13间客房，地上第二层共有12间客房，中经体公司称8201、8202、8206、8208房间由留守人员居住，地上一层共有13间客房，地下一层共有13间客房，另有一库房。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案具体分析如下：
第一，合同解除系合同权利义务终止的原因之一。当事人协商一致，可以解除合同。丰台第三干休所与中经体公司在《提前停止有偿服务合同协议》中约定双方之间签订的《军队房地产租赁合同》于2017年6月30日终止，此处的合同终止应为合同解除之意。现丰台第三干休所要求确认《军队房地产租赁合同》于2017年6月30日解除，中经体公司予以认可，对此法院不持异议。
第二，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。丰台第三干休所与中经体公司间系房屋租赁合同关系，现双方的租赁合同已解除，丰台第三干休所作为出租方，要求中经体公司腾退并交还房屋的诉讼请求，法院予以支持。
第三，承租人应当按照约定的期限支付租金。中经体公司已交纳2015年1月16日至2016年3月31日的租金，部分租金虽未严格按照《军队房地产租赁合同》的时间交纳，但丰台第三干休所收取并为中经体公司出具专用收据，应当视为丰台第三干休所对迟延交付租金予以接收和认可。现中经体公司尚欠丰台第三干休所2016年4月1日至2017年6月30日的租金共计1962500元，应予交纳。关于中经体公司主张债务抵销一节，因丰台第三干休所应支付给中经体公司的债务数额、期限尚未确定，故对中经体公司的此项答辩意见，法院不予采纳。对丰台第三干休所要求中经体公司交纳租金的诉讼请求，法院予以支持。
第四，应当先履行债务的当事人,有确切证据证明对方有丧失或者可能丧失履行债务能力的情形的，可以中止履行。按照《军队房地产租赁合同》的约定,中经体公司应按季于每季的前十日支付房租，丰台第三干休所应当提供符合租赁用途的房屋。中央军委于2016年3月底发布重大政策调整，决定停止所有有偿服务项目，在此情况下，丰台第三干休所作为出租方，存在可能丧失履行债务能力的情形，中经体公司在此情况下，可以中止履行于每季前十日支付房租的义务。若截止该季度结束之日，丰台第三干休所履行了合同义务，中经体公司应当于该季度结束之日支付该季度房租。中经体公司至该季度结束之日仍未支付房租，则应当以该季度未付租金为基数支付违约金。关于违约金的计算方法，丰台第三干休所主张的日1‰的比例过高，具体比例由法院根据本案情况酌情予以确定。
第五，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。丰台第三干休所要求中经体公司支付2016至2017年度取暖费61824元，但未提交充分翔实的证据证明取暖费的计算依据，但考虑到丰台第三干休所为中经体公司提供了供暖服务，中经体公司应当向丰台第三干休所支付2016至2017年度取暖费的具体数额，参照中经体公司交纳的2015至2016年度取暖费数额。据此，一审法院判决：一、中国人民解放军北京卫戍区丰台第三离职干部休养所与北京中经体项目管理顾问有限公司签订的《军队房地产租赁合同》于2017年6月30日解除，北京中经体项目管理顾问有限公司于判决生效后三十日内从北京市丰台区六里桥北里五号院11号楼腾退，将房屋交还给中国人民解放军北京卫戍区丰台第三离职干部休养所；二、北京中经体项目管理顾问有限公司于判决生效后三十日内向中国人民解放军北京卫戍区丰台第三离职干部休养所支付房租1962500元；三、北京中经体项目管理顾问有限公司于判决生效后三十日内向中国人民解放军北京卫戍区丰台第三离职干部休养所支付违约金57000元；四、北京中经体项目管理顾问有限公司于判决生效后三十日内向中国人民解放军北京卫戍区丰台第三离职干部休养所支付2016至2017年度取暖费2万元；五、驳回中国人民解放军北京卫戍区丰台第三离职干部休养所的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，双方当事人未提交新证据，双方当事人对一审法院认定的事实无异议，本院予以确认。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。本案中，中经体公司上诉主张其逾期缴纳房屋租金的原因是丰台第三干休所在会议上让其等通知，但并未提供相应证据予以证明，本院不予采信。中经体公司关于其不是合同解除的违约方就不应承担迟延支付租金的违约责任，以及房租应从损失赔偿中予以扣减的主张缺乏法律依据。因此，对中经体公司的上诉请求，本院不予支持。
综上所述，中经体公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1225元，由北京中经体项目管理顾问有限公司所负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 肖荣远
审 判 员 赵胤晨
审 判 员 刁久豹
二〇一八年八月三十日
法官助理 郭 融
书 记 员 云 姣