湖南省龙山县人民法院
民 事 判 决 书
龙民初字第842号
原告向志香。
委托代理人鞠小鹏，湖南湘龙律师事务所律师。
被告重庆黔程建设（集团）有限公司。
法定代表人周兴明，该公司董事长。
委托代理人陈翔，原龙山县黔程商都项目负责人。
委托代理人向克松。
原告向志香诉被告重庆黔程建设（集团）有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年8月30日立案受理后，依法由审判员陈新华适用简易程序于2013年11月27日公开开庭进行了审理。原告向志香的委托代理人鞠小鹏、被告重庆黔程建设（集团）有限公司的委托代理人陈翔、向克松到庭参加诉讼。因案情复杂，本院于2013年11月28日裁定将本案由简易程序转为普通程序进行审理。本案于2014年1月6日依法由审判员陈新华、代理审判员麻莉、田清操组成合议庭公开开庭进行了审理。原告向志香及其委托代理人鞠小鹏、被告重庆黔程建设（集团）有限公司的委托代理人陈翔、向克松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向志香诉称，2005年10月30日，原告与被告签订了一份《认购协议书》，约定由原告认购被告开发的门面一间，建筑面积7平方米，单价4971.4元每平方米，总房款34800元。签订认购协议时原告给被告交纳了30000元认购款，并在协议中约定交房时付清余款。之后被告拖延了很长一段时间才把该门面交付给原告，但交付门面时没有给原告办理房屋的权利凭证，为此原告多次找到被告要求被告必须办理房屋权利凭证，在这样的情况下，被告又于2011年12月5日与原告签订了一份正式的《商品房买卖合同》，双方约定该门面的购房款为30000元，原告已经一次性付清，对于办证问题，合同第十五条约定“出卖人应当在商品房合同补签后400日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照下列第3项处理：在约定期限内出卖人不能按时办证，由出卖人赔偿买受人100000元违约金，办证费由出卖人承担”。但在约定期限内，被告并没有给原告办理好房屋所有权证及国有土地使用证。据此，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求：1、判令被告立即给原告办理所购房屋的《国有土地使用权证》及《房屋所有权证》；2、判令被告承担房屋办证费用；3、判令被告支付原告违约金100000元；4、本案诉讼费由被告承担。
被告重庆黔程建设（集团）有限公司辩称，《商品房买卖合同》第十五条中所约定的400日内需由被告备案的资料指的是被告的房屋产权总证加原告的相关证明文件，才算备案完成，而被告已于2013年1月8日、9日两天履行了给原告办证的约定，但是因为原告拒不提供应当由原告提供的相关办证所需要的证明才导致原告没有办理到房产证，被告没有违约。如果人民法院认为被告存在违约的情况，被告认为双方约定的违约金过高，在双方签订《认购协议书》后，由于种种原因，被告给原告办理不了过户手续，于是双方签订了《商品房买卖合同》，将购房款降至30000元，较之于认购协议的购房款便宜了4800元，便宜的4800元其实是签订《认购协议书》后至签订《商品房买卖合同》之前因为没有给原告办理房产证的补偿，亦即是违约赔偿，所以即便是被告违约，违约责任也只能承担2011年12月6日至2013年1月9日这个时间段的。综上，请求人民法院综合全案，依法作出公正的判决。
原告为支持其诉讼请求提交了下列证据：
1、《认购协议书》一份、《收据》一份，拟证明这不是真正意义上的认购协议，交纳了30000元购房款，就应该是买卖协议。
被告质证意见：没有异议，但这只是认购协议，是意向上的一个协议。交纳了30000元购房款是事实。
2、《商品房买卖合同》一份，拟证明双方在合同中约定了权利义务及违约责任，被告方在约定期限内未给原告办证。
被告质证意见：真实性没有异议，因为在签订认购协议后办不了证，双方才签订了这份合同。
被告为证明其主张提交了下列证据：
1、证人证言两份、手机短信息两份及照片一张，拟证明被告方于2013年1月9日履行了一次办证义务。
原告质证意见：证人证言是被告方工作人员出具的证明，我方不认可。信息收件人这个号码是我用的号码，但我记不清楚这个事了。照片很模糊，看不清楚。
2、办证信息一份，拟证明和原告同一批向被告购房的购房户都已经办理了房产证和国有土地使用证。
原告质证意见：这份证据与本案无关。
3、《国有土地使用证》一份、《建设工程规划许可证》一份、《建设用地规划许可证》一份、《建筑工程施工许可证》一份、龙山县工程质量监督站出具的《建设工程备案证书》一份、《房屋所有权证》两份（总证一份、双方购买门面的分证一份），拟证明我方具备办证的所有条件。
原告质证意见：真实性无异议，但证明目的有异议，被告方虽然有可能有所有办证资料，但没有将我方与被告方购买房屋需要过户的备案资料予以备案，不能达到其证明目的。涉及我方取得房屋的分证也超过了办证时间。
本院依法在龙山县房地产交易中心依法调取了证明一份，用以证明双方之间签订的商品房买卖合同在龙山县房地产管理局没有办理备案登记。
原告质证意见：没有异议。
被告质证意见：真实性无异议，但龙山县房管局并没有开展备案这个工作，备案房管局是不受理的。备案并不是办证的前置条件。这份证明并没有说我方不具备办证条件，不办证是因为原告不提供她的身份证等相关资料。
经当庭举证、质证，合议庭评议后，本院认证如下：原告提供的第1、2组证据被告无异议，本院予以确认。被告提供的第1、3组证据符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信，被告提供的第2组证据与本案没有关联性，本院不予采信。本院依法调取的证据符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。
经审理查明，2005年10月30日，原告向志香与被告重庆黔程建设（集团）有限公司签订认购协议书一份，协议约定原告向志香自愿向被告重庆黔程建设（集团）有限公司认购商业门面一间，建筑面积7平方米，单价每平方米4971.4元，总房款34800元。签订协议书当天，原告向志香向被告重庆黔程建设（集团）有限公司支付购房款30000元。认购协议书签订后，局限于被告重庆黔程建设（集团）有限公司“总证”的办理时间，双方又于2011年12月5日签订《商品房买卖合同》，合同约定被告重庆黔程建设（集团）有限公司将双方2005年10月30日签订的《认购协议书》中原告向志香所认购的门面出售给原告向志香，成交金额为30000元。该笔购房款原告向志香已于2005年10月30日支付给被告重庆黔程建设（集团）有限公司。该合同第十五条“关于产权登记的约定”约定：“出卖人应当在商品房合同补签后400日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、在约定期限内出卖人不能按时办证，由出卖人赔偿买受人壹拾万元违约金，办证费由出卖人承担”。该合同一式四份，未在龙山县房地产交易中心登记备案。2013年1月8日，为该合同履行相关产权登记到期日。2013年1月9日，原、被告双方在龙山县房地产管理局办理相关产权登记时，原告向志香以被告重庆黔程建设（集团）有限公司已经构成违约为由，拒绝提供相关产权登记所需资料而未办成。
另查明，2004年9月23日，被告重庆黔程建设（集团）有限公司取得上述房屋所在工程《国有土地使用证》。2005年4月6日、2005年7月4日、2006年11月28日，被告重庆黔程建设（集团）有限公司分别取得上述房屋所在工程《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《建设工程备案证书》。工程竣工后，被告重庆黔程建设（集团）有限公司分别于2007年9月12日、2013年5月15日取得上述房屋所在工程房产“总证”及双方买卖房屋的“分证”。2006年底，原告向志香自行进入所认购门面内使用。被告重庆黔程建设（集团）有限公司至今未给原告向志香办理所购门面的《国有土地使用权证》及《房屋所有权证》。
本院认为，原告向志香与被告重庆黔程建设（集团）有限公司签订的《商品房买卖合同》合法有效。本案的争议焦点有三：一、关于《商品房买卖合同》第十五条约定的“权属登记”是否既包括房屋产权登记，也包括国有土地使用权证登记；二、关于《商品房买卖合同》第十五条约定的出卖人有关“权属登记”义务的具体内容；三、本案违约金是否过高。
争议焦点一，本院认为，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。……。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”、《房屋登记办法》第八条“办理房屋登记，应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则”的规定，本案《商品房买卖合同》第十五条中约定的“权属登记”既包括房屋产权证登记，也包括国有土地使用权证登记。
争议焦点二，本院认为，本案《商品房买卖合同》第十五条约定的“商品房合同补签后400日”应为约束出卖人履行相关备案义务的时间，但双方在《商品房买卖合同》第十五条第3项“在约定期限内出卖人不能按时办证，由出卖人赔偿买受人壹拾万元违约金。办证费由出卖人承担”中用非格式条款明确约定“商品房合同补签后400日”为为原告办证的时间。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款，故《商品房买卖合同》第十五条有关“权属登记”的义务应为办证义务。
争议焦点三，本院认为，本案被告重庆黔程建设（集团）有限公司虽然一直未为原告向志香办理《房屋所有权证》及《国有土地使用证》，但原告向志香已于2006年底自行进入房屋使用至今，并未给原告向志香造成损失。双方房屋的交易价格为30000元，违约金为100000元，应认定违约金约定过高。
综上，被告重庆黔程建设（集团）有限公司虽辩称于2013年1月8日、2013年1月9日二日通知原告向志香前去办理房产证，因原告向志香不配合才导致至今未办理房产证，其不存在违约。但被告重庆黔程建设（集团）有限公司在双方约定的400日期限内未为原告向志香办理《国有土地使用权证》和《房屋所有权证》，显属违约。故被告重庆黔程建设（集团）有限公司的上述抗辩理由不能成立。原告向志香要求被告重庆黔程建设（集团）有限公司为其办理所购房屋的《国有土地使用权证》及《房屋所有权证》的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。原告向志香要求被告重庆黔程建设（集团）有限公司支付100000元违约金，因双方约定的违约金过高，故兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，本院酌定本案违约金为25000元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十一条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，判决如下：
一、被告重庆黔程建设（集团）有限公司在本判决生效之日起三十日内为原告办理双方签订《商品房买卖合同》中所购房屋的《国有土地使用权证》及《房屋所有权证》，办证费用由被告重庆黔程建设（集团）有限公司承担。
二、被告重庆黔程建设（集团）有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告向志香违约金25000元。
三、原告向志香的其他诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期限给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息
案件受理费二千三百元，由原告向志香承担一千元，被告重庆黔程建设（集团）有限公司承担一千三百元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。
审 判 长 陈新华
代理审判员 田清操
代理审判员 麻 莉
二〇一四年二月二十日
书 记 员 龚 卿
附法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。