辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大民二终字第01292号
上诉人（原审原告）：王晔，大连市国土资源和房屋局法务处职员。
委托代理人：ＸＸ，辽宁森杰律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）：大连市住房公积金管理中心，住所地大连市中山区武汉街51号。
法定代表人：于保和，该中心主任。
委托代理人：赵展，该中心科员。
被上诉人（原审被告）：大连天熙鑫达房地产发展有限公司，住所地大连市旅顺口区登峰街道启新街280-1号。
法定代表人：宋晓彤，该公司董事长。
委托代理人：ＸＸ宇，辽宁德中律师事务所律师。
原审第三人：周鹏，大连市旅顺口区人民检察院检察员。
原审原告王晔与原审被告大连天熙鑫达房地产发展有限公司（以下简称天熙公司）、原审第三人大连市住房公积金管理中心（以下简称公积金中心）、原审第三人周鹏商品房销售合同纠纷一案，大连市旅顺口区人民法院于2015年5月28日作出（2015）旅民初字第37号民事判决，王晔、公积金中心不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年7月29日公开开庭审理了本案。上诉人王晔，上诉人公积金中心的委托代理人赵展，被上诉人天熙公司的委托代理人ＸＸ宇到庭参加诉讼。原审第三人周鹏经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王晔一审诉称：原、被告双方于2012年6月21日签订《商品房买卖合同》，合同约定被告将旅顺口区元宝街47号10层2号89.70平方米商品房出售给被告，成交价格为600098元。合同签订后，原告已于合同签订当日支付首付款180093元；原告在支付购房首付款后，与第三人公积金中心签订了借款合同，剩余房款按照合同约定的时间办理完毕贷款，并于2012年10月将剩余房款支付给被告，履行完全部付款义务。按照合同约定被告应当于2013年10月31日前将该房屋交付给原告，但由于被告原因迟迟不能交房，甚至停工长达一年之久，在迟延交房后，原告多次与被告沟通未果。原告于2014年5月5日向被告发送催告函，要求被告在三个月内履行交房义务。然后，三个月后被告仍未交房。2014年8月7日原告向被告发送解除合同告知函，告知原告解除双方签订的《商品房买卖合同》，返还原告购房款及受到的经济损失。被告收到原告的解除合同告知函后，在三个月内未提出异议，双方的商品房买卖合同已经解除，但并未退还原告购房款及赔偿原告经济损失。原告在支付购房首付款后，与第三人住房公积金中心签订了借款合同，并将案涉房屋抵押给第三人公积金中心，当《商品房买卖合同》解除后，贷款合同目的无法实现，原告有理由停止还贷。为避免第三人受到经济损失，第三人可以要求被告补偿未还贷款以及利息，并享有对房屋的优先受偿权。原告现请求法院判令：1.请求判令被告偿还原告购房首付款180093元及以该金额为基础按照银行同期贷款利率计算自2012年6月21日起至实际返还之日止的利息（截止至2014年11月10日利息为28182.13元）；2.请求判令被告偿还原告已支付给公积金的本金33146.33元，及以该金额为基础按照银行同期贷款利率计算的自2012年9月7日起至实际返还之日止的利息（截止至2014年11月10日利息为57582.58元）；3.请求判令被告偿还原告购房附加费用：契税6000.93元、维修基金2691元、他项权利证书工本费385元、代理服务费200元，担保费用1512元，共计10788.93元；4.请求判令被告赔偿迟延交房违约金15300元(截止至2014年11月10日)；5.请求确认原告与被告签订的《商品房买卖合同》已经解除；6.请求判决解除原告与第三人公积金中心签订的《抵押借款合同》，由被告将未还清的公积金贷款及利息返还公积金，原告停止还贷；7.诉讼费用由被告承担。
被告天熙公司一审辩称：不同意原告诉讼请求。根据原、被告间签订的合同及补充协议的约定，在补充协议第三条中约定，宽限期内不能交房的，出卖人应当向买受人支付相应的违约金利息；如果超出宽限期150天仍未交房，双方约定出卖人只承担日万分之一的责任。原告主张解除合同无法律依据，对原告全部诉讼请求予以驳回。
第三人公积金中心述称：应由原告负责向公积金中心提前一次性偿清尚欠的借款本金386853.67元、利息822.07元（截止至2015年2月25日，共计387675.74元）及至清偿日止的利息后，公积金中心同意解除《大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同》（合同编号：07201200575）并可协助原告办理抵押房屋注销登记等退房手续；被告对上述事项承担连带保证责任；公积金中心对抵押房屋享有优先受偿权。2012年8月24日，原告与公积金中心签订《大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同》（合同编号：07201200575），约定由公积金中心向原告发放住房公积金贷款420000元，购买位于大连市旅顺口区元宝街47号10层2号的商品房，并以该商品房进行抵押担保；本合同至合同项下的贷款本息等全部清偿后终止。而后，该商品房在房地产管理机关办理了抵押登记。2012年9月7日，公积金中心依照原告的委托按《大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同》的约定，将420000元贷款作为原告支付的购房款转入天熙公司账户。现原告起诉到法院请求解除关于购买大连市旅顺口区元宝街47号10层2号商品房的《商品房买卖合同》，同时希望停止还贷。因《大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同》并非《商品房买卖合同》的从合同，《商品房买卖合同》的解除与否并不影响《大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同》的效力；同时，从尊重意思自治原则的角度出发，原告也应按照《大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同》的约定，先一次性提前还清尚欠的借款本金、利息后，在此基础上，公积金中心同意解除《大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同》并协助原告办理抵押房屋注销登记等退房手续。2012年5月10日，公积金中心与被告签订了《个人住房政策性贷款合作协议》（以下简称协议）。协议约定被告应为第三人向原告发放的贷款本金、利息、罚息、违约金及为实现债权所支出的费用承担连带保证责任。综上所述，请求判令原告、被告一次性提前还清原告尚欠的借款本息。在借款本息等全部清偿前，应确认公积金中心对抵押房屋享有优先受偿权。
第三人周鹏述称：房屋购买时与原告存在夫妻关系，是共同借款人，现关系变更，第三人不应作为该房屋的共同借款人偿还贷款。同意原告的诉讼请求。在商品房买卖合同和个人住房抵押贷款合同解除即停止还公积金的判决生效之日所有从周鹏住房公积金中扣除的钱都是赠与给原告，周鹏不主张。
一审法院审理查明：2012年6月21日原告与被告天熙公司签订《商品房买卖合同》（编号为WHT201201435），约定原告购买被告开发的旅顺口区元宝街47号10层2号房屋。建筑面积89.70平方米，价款总计600093元。合同第八条约定被告应当在2013年10月31日前交付房屋，合同附件四的补充协议第三条约定若被告不能按照约定时间交房，则原告同意给付被告宽限期90日，在宽限期内被告不承担违约责任。若被告逾期交房超过90日但不超过150日，自91日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之零点五的违约金，合同继续履行。若被告逾期交房超过150日后，自第151日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行。合同签订后，原告向被告交纳了180093元的首付款，2012年8月24日原告与第三人周鹏作为借款人，原告作为抵押人，以案涉房屋为抵押，与第三人公积金中心旅顺办事处签订《个人住房抵押借款合同》，原告向第三人借款420000元，用于支付案涉房屋的剩余房款，借款期限自2012年9月7日至2032年9月6日。后第三人公积金中心旅顺办事处将该笔款支付给被告并将案涉房屋进行了预告登记。原告自2012年10月7日开始分期偿还第三人公积金中心旅顺办事处借款及利息，至2015年2月7日已偿还本金33146.33元。交予案外人大连华怡房屋代理有限公司办理产权的契税6000.93元、维修基金2691元、他项权利证书工本费385元、代理服务费200元，以及办理担保费用1512元。交房期限届满后，被告未能交房。原告于2014年5月5日向被告发送催告函，催告被告在3个月内交付房屋。被告于2014年5月7日收到催告函，原告于2014年8月7日向被告发送解除函，告知被告解除双方商品房买卖合同，被告于2014年8月9日收到解除合同告知函。另查明，原告与第三人周鹏原系夫妻，后离婚。双方约定案涉房屋所有的一切权利归原告，包括周鹏已经还的公积金贷款，以及在法院判决商品房买卖合同和个人住房抵押贷款合同解除即停止还公积金的判决生效之日的款项。
一审法院认为：原、被告签订的商品房买卖合同及原告与第三人公积金中心签订的《大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同》，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律的规定，合同合法有效，对双方当事人具有法律约束力。被告未能按期交房，已构成违约，且被告至法庭辩论终结时仍不能交付房屋，也不能确定交房期限。原告已经于2014年8月7日向其邮寄了解除合同通知，原告请求解除商品房买卖合同合法有据，应予以支持，亦应当认定被告在收到解除通知的当天即2014年8月9日合同已经解除。因原告与第三人公积金中心签订《个人住房抵押借款合同》的目的是为了购买房屋，在购房合同解除的前提下，《个人住房抵押借款合同》继续履行已无必要，故对于原告要求解除与第三人公积金中心签订的《个人住房抵押借款合同》的请求应当予以支持，但第三人公积金中心主张在借款本息等全部清偿前，应确认公积金中心对抵押房屋享有优先受偿权，因案涉房屋已经进行了抵押登记，在被告将原告及第三人公积金中心的借款合同未履行部分的本金及利息返还第三人公积金中心前，第三人公积金中心对案涉房屋享有优先受偿权。对于原告要求被告返还原告已付购房款的请求，原告于2014年6月21日支付给被告180093元的首付款，该款应当返还，并应当支持原告请求的按照中国人民银行同期贷款利率计算自2012年6月21日至实际付款之日止的利息；对于原告至2015年2月已偿还本金33146.33元，该笔款项被告应返还给原告并应按照中国人民银行同期贷款利率支付自2015年2月7日至实际付款之日止的利息；对于原告请求被告返还原告已付的契税6000.93元、维修基金2691元、他项权利证书工本费385元、代理服务费200元、担保费用1512元的诉讼请求，均为案外人收取，现无法确定各相关收费部门能返还多少，应在各相关收费部门实际返还的金额确定后，剩余部分的赔偿问题需另行诉讼解决；对于原告请求的违约金，因原告系按照商品房买卖合同的约定要求支付违约金，但在商品房买卖合同已经解除的情况下，不应再按照合同继续履行情况下的违约金计算方式给付违约金，故原告该请求不应支持；因三方的合同均已经解除，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人，故被告应当将扣除原告已经支付的首付款180093元及至2015年2月7日已经偿还的贷款本金33146.33元的剩余房款386853.67元返还第三人公积金中心。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条，第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，作出判决：一、原告王晔与被告大连天熙鑫达房地产发展有限公司于2012年6月21日签订的商品房买卖合同（合同编号WHT201201435）已经于2014年8月9日解除；二、被告大连天熙鑫达房地产发展有限公司于判决生效之日起十日内返还原告王晔购房首付款180093元并承担自2012年6月21日至实际付款之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息；三、被告大连天熙鑫达房地产发展有限公司于判决生效之日起十日内返还原告王晔贷款本金33146.33元，并承担自2015年2月7日至实际付款之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息；四、解除原告王晔、第三人周鹏与第三人大连市住房公积金管理中心于2012年8月24日签订的《个人住房抵押借款合同》；五、被告大连天熙鑫达房地产发展有限公司于判决生效之日起十日内返还第三人大连市住房公积金管理中心386853.67元；六、第三人大连市住房公积金管理中心对涉案房屋享有优先受偿权；七、驳回原告其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5712元，其他诉讼费50元，合计5762元，由被告大连天熙鑫达房地产发展有限公司负担（此款原告已预交，被告在执行时一并交给原告）。
宣判后，王晔、公积金中心不服，向本院提起上诉。王晔上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判天熙公司返还王晔已支付给公积金中心实还本金33146.33元及已偿还公积金中心的贷款利息（按中国人民银行同期贷款利率计算的利息截至2015年3月为66551.59元）；2.改判天熙公司赔偿迟延交房至实际退房之日的违约金（截至2015年6月9日为27960元）；3.判决公积金中心返还王晔偿还的从2015年3月至2015年7月的公积金贷款共13030.65元。其主要上诉理由为：1.天熙公司应当返还王晔因购房贷款支付给公积金的利息。王晔与公积金中心签订借款合同后于2012年10月开始按月偿还贷款，截至一审开庭日，王晔偿还公积金本金及利息共计77088.31元。一审时，王晔要求天熙公司支付已还贷款本金和利息，但主张已还利息部分按照贷款总额的银行同期贷款利率计算，理由是公积金对借款人都有一定的贷款额度，王晔因为购买案涉房屋占用了公积金的贷款额度，此后再买房只能用公积金的剩余额度和商业银行组合贷款，由于天熙公司原因导致房屋买卖无法实现，王晔不得不承担商业贷款的利率重新购房，给王晔造成客观损失，天熙公司应当赔偿。一审法院认可王晔截至2015年2月已支付公积金贷款本金33146.33元，但忽略了王晔已经实际支付公积金贷款利息这一事实，没有判令天熙公司偿还王晔已支付利息的损失。即使不能按中国人民银行同期贷款利率计算利息，也应按王晔实际已经支付的利息金额计算。2.王晔一直在偿还公积金贷款，从2015年2月到2015年7月又偿还了贷款本金13030.65元，还款仍在继续。既然法院判决王晔与公积金中心的合同已经解除，应由天熙公司返还公积金中心剩余贷款及利息，故公积金中心应将此期间王晔的还款返还给王晔。3.天熙公司迟延交房导致王晔无法按期入住房屋，按照合同约定天熙公司应当支付延期交房违约金计算至2015年6月共27960元。
公积金中心上诉请求判令天熙公司按照《大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同》（合同编号：07201200575）约定的标准承担利息、违约金、罚息。其主要上诉理由是：公积金中心一审时在答辩状中提出王晔、周鹏应提前一次性偿还本金及至清偿日止的利息。既然案涉《商品房买卖合同》被判令解除，则按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，应由天熙公司承担该项本金和利息的还款义务。
被上诉人天熙公司表示服从原审判决。
原审第三人周鹏未上诉，亦未到庭答辩。
本院经审理查明，一审判决认定事实属实。本院补充查明：王晔自2012年10月7日至2015年2月7日止偿还公积金贷款利息共计43921.98元。
本院认为，本案主要争议焦点为：1.王晔要求天熙公司按中国人民银行同期贷款利率返还其截至2015年3月之前贷款利息应否支持；2.王晔要求天熙公司支付逾期交房违约金应否支持；3.王晔要求公积金中心返还2015年2月到2015年7月的贷款本金及利息应否支持；4.天熙公司应否按照《大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同》（合同编号：07201200575）约定的标准向公积金中心承担利息、违约金、罚息。
关于王晔要求天熙公司按中国人民银行同期贷款利率返还截至2015年3月之前的公积金贷款利息66551.59元一节，本院认为，案涉商品房买卖合同及《大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同》系因天熙公司未能按期交房而解除，合同解除后，王晔已向公积金中心支付的贷款本金和利息，属王晔因履行该商品房买卖合同产生的实际损失，应由天熙公司承担。自2012年10月7日至2015年2月7日，王晔已经偿还公积金贷款本金33146.33元、贷款利息43921.98元，该贷款本金和利息理应由天熙公司返还给王晔。至于王晔要求天熙公司按照中国人民银行同期贷款利率承担公积金贷款本金33146.33元的贷款利息，既无合同依据，亦无法律依据，本院不予支持。
关于王晔要求天熙公司按合同约定支付逾期交房违约金至2015年6月共计27960元一节，本院认为，王晔要求天熙公司按照案涉商品房买卖合同的补充协议第三条约定的违约金计算方式支付逾期交房违约金，但该补充协议第三条约定的系在合同继续履行的情况下天熙公司承担逾期交房违约金的计算方式，在案涉商品房买卖合同已解除的情况下，不应再按合同继续履行情况下的违约金计算方式计付违约金，故王晔此项诉请，没有事实和法律依据，本院不予支持。
关于王晔上诉要求公积金中心返还王晔自2015年3月至2015年7月偿还的公积金贷款本金和利息共13030.65元一节，本院认为，王晔提及的公积金贷款本金和利息共13030.65元，系王晔在一审宣判后向公积金中心偿还的本金和利息款项，王晔在二审期间要求公积金中心返还该款项，属二审期间新增诉讼请求，不属于本案审查范围，本院不予处理。
关于公积金中心提出天熙公司应按《大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同》（合同编号：07201200575）约定的标准承担利息、违约金、罚息的上诉观点，本院认为，因公积金中心对此并未在一审中作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，对此本院不予审理。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、（二）之规定，判决如下：
一、维持大连市旅顺口区人民法院（2015）旅民初字第37号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项、第六项；
二、撤销大连市旅顺口区人民法院（2015）旅民初字第37号民事判决第七项；
三、变更大连市旅顺口区人民法院（2015）旅民初字第37号民事判决第三项为：“大连天熙鑫达房地产发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还王晔贷款本金33146.33元及贷款利息43921.98元”；
四、驳回王晔的其他诉讼请求。
一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费2212元（王晔预交2162元，大连市住房公积金管理中心预交50元），由王晔负担500元，大连天熙鑫达房地产发展有限公司负担1712元。
本判决为终审判决。
审判长 侯学枝
审判员 刘冬艳
审判员 丁大勇
二〇一五年八月二十一日
书记员 王 亮