广东省广州市荔湾区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗荔法民三初字第610号
原告何建中，男，1979年11月14日出生，汉族，住广州市荔湾区。
委托代理人何浩波，男，1946年5月5日出生，汉族，住址。
被告广州五元名都房地产开发有限公司，住所地：（自编1号）。
法定代表人：戴澍元。
原告何建中诉被告广州五元名都房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告何建中的委托代理人何浩波到庭参加诉讼，被告广州五元名都房地产开发有限公司经本院合法传唤没有到庭。本案现已审理终结。
原告何建中诉称，2001年6月4日，原告与被告就其开发的位于广州市荔湾区文昌南路西侧兴贤坊南侧宝华大街东侧五元雅园第1幢（E栋）1102房签订了《商品房买卖合同》（预售合同号200100757）。合同约定购买该房总金额为564375元，约定被告应当在2002年5月31日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付使用。合同签订后原告依约向被告付清了全部房款564375元并交付了有关税费11736元，但被告未按合同约定期限将原告所购买的房屋如期交付给原告。2006年11月27日，广州市荔湾区人民法院（2006）荔法民三初字第2674号《民事判决书》认定：原告与被告签订的上述《商品房买卖合同》合法有效，原告已依约向被告付清了购房款，被告负有将房屋交付原告使用的合同义务。据此广州市荔湾区人民法院判决被告承担逾期交付房屋的违约金。因被告缺乏资金继续开发完成原告所购商品房地块，该地块被广州市政府作为“烂尾地块”进行处理。2007年4月17日广州市荔湾区人民法院以（2006）荔法执字第542-1号《民事裁定书》裁定：广州市荔湾雅居乐房地产开发有限公司竞投取得了位于广州市文昌南路97-137号7836平方米用地的土地使用权及该用地现已建成的地下1层和地下12层的建筑物。经荔湾区法院（2010）荔法民三初字第40号案判决，买受人广州市荔湾雅居乐房地产开发有限公司无需承担原告向被告购买的房屋交付义务。自此亦使被告向原告交付所购房屋履行不能。2011年12月9日经广州市中级人民法院（2010）穗中法民五终字第2977号终审判决，维护原判。综上，原告认为，经广州市荔湾区人民法院（2006）荔法民三初字第2674号及（2010）荔法民三初字第40号和广州市中级人民法院（2010）穗中法民五终字第2977号《民事判决书》认定和确定：原告与被告签订的上述《商品房买卖合同》合法有效及被告向原告交付所购房屋已为不能，为此，现具状诉于法院，请求法院依法判令：1、解除原、被告于2001年6月4日签订的《商品房买卖合同》及附件；2、被告立即退还原告所交付的购房款人民币564375元；3、被告承担原告因购买房屋而支付的各项税费11736元；4、被告承担原告因购买房屋而支付的首期款利息25495元及银行按揭贷款利息42470元；5、被告按上述2-4项款项总额644076元自2005年2月1日起按银行同期贷款利率（6.65%）计算利息给原告，至实际付款之日止（暂计至2013年3月31日为349786元）；6、本案诉讼费由被告承担。
被告广州五元名都房地产开发有限公司无到庭答辩。
经审理查明，2001年6月4日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》（预售合同号：2001000757），约定原告向被告购买被告取得土地使用权的位于广州市荔湾区文昌南路西侧兴贤坊南侧宝华大街448、449、450的地块文昌南五元雅园第1幢1102房，建筑面积为113·76平方米，总金额为564375元，被告应当在2002年5月31日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付使用。该合同于2001年6月13日已在房管部门办理预售合同登记手续。其后，原告依约向被告支付清了全部房款564375元及相关税费。但被告未按合同约定期限将原告所购买的房屋如期交付给原告。
2006年11月27日，本院以（2006）荔法民三初字第2674号民事判决书认定，原告与被告签订的买卖合同合法有效，原告已依约向被告交付清了购房款，被告应负有将房屋交付原告使用的合同义务，现被告逾期未能向原告交付房屋，违反了合同的约定，应承担违约责任，判决：五元名都公司向何建中支付自2004年10月23日起至判决书发生法律效力之曰止的逾期交付房屋的违约金。该案判决已生效。
原告于2009年12月17日向本院提起诉讼，要求判令被告将原告所购买的荔尚大厦第109栋1102房（即E栋1102房）交付给原告，雅居乐公司承担连带交付责任。本院于2010年4月15日作出（2010）荔法民三初字第40号民事判决书，判决驳回原告的诉讼请求。后原告不服，向广州市中级人民法院提起上诉，广州市中级人民法院于2011年12月9日作出（2010）穗中法民五终字第2977号民事判决书，认定，雅居乐公司在足额支付成交价款后，并不负有再向何建中交付房屋的义务。因五元名都公司既丧失了能力履行将房屋交付何建中的合同义务，亦已丧失了用地资格，何建中与五元名都公司所签订的涉案《商品房买卖合同》已事实上不能履行。据此，何建中关于五元名都公司立即交付房屋、雅居乐公司承担连带交付责任的诉请本院难以支持。判决：驳回上诉，维持原判。本判决为终审判决。
本案中，原告支付案涉房屋房款以及税、费的情况如下：1、2001年5月27日，原告支付定金1000元，2001年5月28日，原告支付定金9000元，2001年6月5日，原告支付首期房款144375元，2001年11月19日，原告通过贷款转存的方式支付房款360000元，2002年5月12日，原告支付房款50000元。上述房款合计人民币564375元。2、其中2001年6月5日，原告支付契税、交易鉴证费、权证综合费、印花税合共8748元，2001年6月5日，原告支付综合服务费2000元，2001年11月2日，原告支付合同公证费300元，抵押备案、登记费用170元，按揭代理费500元，印花税18元。上述税费合共11736元。3、原告提供了中国建设银行个人贷款对帐单以及中国建设银行个人贷款结清试算方案，拟证明原告采用银行按揭贷款的方式支付案涉购房款360000元实际偿还贷款利息为42470元。案涉房屋的贷款于2005年1月26日结清。
庭审中，原告陈述第四项诉讼请求中的首期款项利息25495元的计算方式如下：是以216111元为本金，（其中定金10000元、首期房款144375元、契税、交易鉴证费、权证综合费、印花税合计8748元、综合服务费2000元、从2001年7月1日计至2005年1月31日止；房款50000元从2002年6月1日至2005年1月31日止；合同公证费300元、抵押备案登记费170元、按揭代理费500元、印花税18元，从2001年12月1日计至2005年1月31日止），参照按揭贷款360000元银行收取原告的利息为标准计算。原告于庭上表示上述216111元是由原告直接向被告交纳的，并不是经过银行贷款向被告支付的。
本院认为，根据已生效的（2006）荔法民三初字第2674号民事判决书认定原告与被告签订的买卖合同合法有效，根据已生效的（2010）穗中法民五终字第2977号民事判决书认定，被告既丧失了能力履行将房屋交付原告的合同义务，亦已丧失了用地资格，故原告与被告所签订的涉案《商品房买卖合同》已事实上不能履行，故原告现要求解除原、被告于2001年6月4日签订的《商品房买卖合同》及附件，合法有理，本院依法予以支持。
根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”故原告请求被告向其返还已交房款564375元以及承担因购房而支付的各项税费11736元以及上述款项的利息，属于合同解除后的法律后果，本院予以支持。
至于利息如何计算的问题，本院认为，由于360000元购房款是经银行按揭贷款而支付的，故原告现要求被告承担该房款360000元因银行按揭贷款而产生的利息42470元（该利息计至2005年1月26日止），合法有理，本院予以支持。但由于房款204375元以及税、费11736元，并不是通过银行贷款的方式向被告支付的，而原告仍主张至2005年1月31日为止的这笔款项的利息参照按揭贷款360000元银行收取原告的利息为标准计算，实属不妥，本院难以支持。结合原告庭审中的陈述，上述这笔非经银行按揭贷款方式支付的房款以及税费的利息具体计算方式如下：定金10000元、首期房款144375元、契税、交易鉴证费、权证综合费、印花税合计8748元、综合服务费2000元（合共人民币165123元）应从2001年7月1日起；房款50000元应从2002年6月1日起；合同公证费300元、抵押备案登记费170元、按揭代理费500元、印花税18元（合共人民币988元）应从2001年12月1日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计至付清之日止。由于按揭贷款360000元于2005年1月26日还清，该按揭贷款本金360000元以及通过银行按揭贷款所产生的利息42470元为原告购买案涉房屋而向银行贷款的支出，故贷款还清之后应以贷款360000元以及利息42470元为本金，自2005年2月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至清偿之日止为宜。至于原告主张被告按首期款项利息25495元为本金，仍要从2005年2月1日起按银行同期贷款利率计至付清之日止付息给原告，于法无据，本院不予支持。被告经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭，本院依法作出缺席判决。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条以及《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条的规定，判决如下：
一、自本判决发生法律效力之日起，原告何建中与被告广州五元名都房地产开发有限公司于2001年6月4日签订的《商品房买卖合同》（（预售合同号：2001000757））及其附件予以解除。
二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州五元名都房地产开发有限公司向原告何建中退还已付购房款564375元。
三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州五元名都房地产开发有限公司向原告何建中支付因购买案涉房屋而产生的各项税、费用11736元。
四、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州五元名都房地产开发有限公司向原告何建中支付银行按揭贷款360000元所产生的利息42470元（自2001年11月19日至2005年1月26日止）。
五、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州五元名都房地产开发有限公司向原告何建中支付银行按揭贷款360000元以及银行按揭贷款利息42470元自2005年2月1日起至实际清偿之日止所产生的利息（以360000元以及银行按揭贷款利息42470元为本金，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算，从2005年2月1日计至实际清偿之日止）。
六、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州五元名都房地产开发有限公司向原告何建中支付房款204375元以及税、费11736元的利息（其中165123元应从2001年7月1日起；50000元应从2002年6月1日起；988元应从2001年12月1日起，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计至付清之日止）。
七、驳回原告何建中其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费13738元，由被告广州五元名都房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上述请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 陈登之
人民陪审员 卢兰芳
人民陪审员 黄 镭
二〇一三年九月二十三日
书 记 员 李惠琦
钟细妹