上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终6464号
上诉人(原审原告)：江瑛，女，1988年5月17日出生，汉族，住安徽省安庆市。
委托诉讼代理人：刘卫，上海普盛律师事务所律师。
委托诉讼代理人：冯坤，上海普盛律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：许红桥，男，1970年1月6日出生，汉族，住江苏省昆山市。
委托诉讼代理人：殷忠刚，上海普世(昆山)律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：薛洪喜，男，1963年5月31日出生，汉族，住江苏省昆山市。
委托诉讼代理人：殷忠刚，上海普世(昆山)律师事务所律师。
被上诉人(原审第三人)：张兆标，男，1975年6月19日出生，汉族，住江苏省。
上诉人江瑛与被上诉人许红桥、薛洪喜、张兆标案外人执行异议之诉一案，不服上海市嘉定区人民法院(以下简称嘉定法院)(2016)沪0114民初8042号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
江瑛上诉请求：撤销嘉定法院作出的(2016)沪0114民初8042号民事判决书；依法改判停止对上海市嘉定区江桥镇嘉怡路XXX弄XXX号房产(以下简称涉案房产)的执行，解除查封。事实和理由：江瑛于2015年11月19日与张兆标就涉案房产签订了《上海市房地产买卖合同》，购买涉案房产。该合同已生效，张兆标应当将涉案房产过户至江瑛名下。江瑛已于人民法院查封前就涉案房产签订合法有效的房屋买卖合同并按约支付购房款人民币190万元(以下币种相同)，且愿意将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。原审提供的材料虽显示江瑛于2016年2月1日入住涉案房产，但实际上，其早已取得涉案房产的钥匙，仅因入住相关手续待办而实际入住较晚，属于在查封之前占有房产。另外，未办理过户系因许红桥、薛洪喜申请执行导致涉案房产被查封所致，并非江瑛自身原因。综上，江瑛符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称《异议复议规定》)第二十八条规定，可以排除执行。
许红桥、薛洪喜共同辩称，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。江瑛在涉案房产查封之后，继续向张兆标支付购房款，且涉案房产的交接手续也在查封之后办理，故不符合《异议复议规定》第二十八条可以排除执行的情形。
张兆标称，其与江瑛之间就涉案房产的买卖关系属实，涉案房产的交付手续系于2015年春节前后办理，办理完交接手续后方交付钥匙。本案的处理尊重法院的判决。
江瑛向一审法院起诉请求：判决停止对涉案房产的强制执行，并解除查封。
一审法院认定事实：涉案房产产权登记在张兆标和谷彩霞(系张兆标妻子)、张福龙(系张兆标儿子)名下。2015年11月19日，在上海沪居房地产经纪有限公司居间下，江瑛(乙方)与张兆标、谷彩霞、张福龙(甲方)签订《房地产买卖居间协议》。同日，双方签订《上海市房地产买卖合同》，明确约定涉案房产价款为514万元，付款方式为2015年11月22日前乙方支付甲方45万元，2016年3月28日前乙方支付甲方175万元，乙方向银行申请贷款294万元，该款在双方产权过户后由银行直接放到甲方在该银行指定的账户上。签约后，江瑛于2015年11月22日前支付张兆标45万元(含2015年11月19日支付的定金15万元)。2015年12月4日，嘉定法院在执行(2015)嘉民一(民)初字第8905号民事调解书即申请执行人许红桥、薛洪喜与被执行人上海苏融实业有限公司、张兆标保证合同纠纷一案中，查封了登记在张兆标名下的涉案房产。江瑛遂提起执行异议，要求中止对涉案房产的执行。2016年5月4日，嘉定法院作出(2016)沪0114执异15号执行裁定书，认为被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。江瑛虽与张兆标签订了房地产买卖合同，但其占有涉案房产发生在查封之后。受查封的效力所及，江瑛占有涉案房产的行为不得对抗债权人，据此驳回江瑛的执行异议。2016年5月，江瑛提起本案诉讼。
诉讼中，江瑛表示其已付张兆标的房款为190万元。对江瑛自行提供的总计203.5万元的付款凭证，其表示有部分系重复计算，实际已付房款金额为190万元。江瑛还提供了燃气合同、有线网络受理单、物业交接表及物业费收据等，以证明张兆标于2016年2月1日向其交接了涉案房产，其已于当日实际入住。许红桥、薛洪喜则表示江瑛提供的付款凭证明显存在重合，真实性无法确认，其中仅两笔合计45万元的款项是在法院查封之前支付，其余款项都是在法院查封之后支付。许红桥、薛洪喜表示，2016年1月25日，在嘉定法院执行局，执行法官在江瑛、许红桥、薛洪喜、张兆标均在场的情况下作过一份调查笔录。当时，江瑛丈夫认可仅支付了45万元购房款，执行法官遂告知江瑛丈夫，不要再支付后续款项。江瑛对此也表示认可。
一审法院认为：双方的争议焦点在于江瑛是否具有足以排除对涉案房产强制执行的民事权益。依据《异议复议规定》第二十八条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。在本案中，虽然在涉案房产被查封之前，江瑛与张兆标已经签署了房屋买卖合同，但其仅支付购房款45万元，不足房屋总价款的十分之一。而且，江瑛与张兆标办理涉案房产交接手续的时间也在法院查封之后。故即便江瑛同意将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，其仍然不符合上述规定的情形，其作为买受人的权利并不足以排除执行。据此，判决驳回江瑛的诉讼请求。案件受理费80元，由江瑛负担。
本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院另查明，兴业银行股份有限公司上海徐汇支行于2007年6月6日在涉案房产上设立抵押权，债权数额为120万元，期限从2007年5月15日至2027年5月15日。永亨银行(中国)有限公司上海分行于2013年11月13日在涉案房产上设立抵押权，债权数额为250万元，期限从2013年11月13日至2018年11月21日。
本院认为，案外人执行异议之诉审查的内容应为案外人对执行标的提出的实体权利是否足以排除执行。江瑛基于其与张兆标签订的涉案房产的买卖合同主张不动产买受人的物权期待权，要求排除许红桥、薛洪喜的执行，应当符合《异议复议规定》第二十八条的规定。虽然江瑛在涉案房产被查封前，已与张兆标签订涉案房产的买卖合同，但是，江瑛入住涉案房产在查封之后，其主张早已取得涉案房产的钥匙，仅因入住相关手续待办而实际入住较晚，张兆标予以否认，江瑛也未提供证据予以证明，本院不予采信。而且，江瑛在明知涉案房产被查封的情形下，仍于2016年2月1日向张兆标付款120万元，有悖于“按约支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行”的规定。另外，江瑛至今未能办理房屋过户手续有其自身的原因。按照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存；抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本案中，江瑛在与张兆标签订涉案房产的买卖合同时，该房产上已经设立了抵押，在抵押担保的债权未获得清偿以消灭抵押权的情况下，不能办理涉案房产的过户登记。因此，江瑛应当预见到涉案房产可能存在不能办理过户登记的风险。综上所述，江瑛作为买受人不符合无过错不动产买受人物权期待权的保护条件。江瑛以不动产买受人的物权期待权排除许红桥、薛洪喜的执行，缺乏事实和法律依据，其上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币80元，由上诉人江瑛负担。
本判决为终审判决。
审判长 朱志红
审判员 胡晓东
审判员 张常青
二〇一七年八月二十五日
书记员 沈 洁
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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