秦皇岛北戴河新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）秦新民初字第142号原告张景森。委托代理人姜文华，北京盈科（天津）律师事务所律师。被告秦皇岛瑞龙房地产开发有限公司，住所地秦皇岛海港区安居里7-1-3号。法定代表人牛磊，系该公司董事长。委托代理人张建松，河北周德让律师事务所律师。原告张景森诉被告秦皇岛瑞龙房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年3月18日受理后，依法由审判员李慕红适用简易程序，于2015年4月29日公开开庭进行了审理。原告委托代理人姜文华、被告委托代理人张建松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张景森诉称，原被告于2012年8月14日签订了《商品房买卖合同》，该合同第十五条约定，“如因出卖人的责任，买受人不能在商品房交付使用之日起90日内办理房地产权属登记的，双方同意按以下方式处理：买受人退房，出卖人在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房款退还买受人，并按已付房价的2%赔偿买受人损失；或买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。”现原告已付清全部房屋价款。而被告却未按合同约定为原告办理产权登记，原告按照合同约定多次向被告提出退房要求，并于2014年12月18日向被告发出要求退还房价款的律师函，被告均拒绝退还。现诉请依法判令被告履行合同义务，为原告办理退房手续；要求被告退还原告已付房价款、契税、产权代办费、公共维修基金及配套费共计634040元；要求被告赔偿原告损失12680元；要求被告负担诉讼费用。被告秦皇岛瑞龙房地产开发有限公司未提交书面答辩状。庭审时辩称，被告已经按合同约定于商品房交付之日起60日内将办理产权权属信息在抚宁房地产市场管理所备案登记，被告不存在违约，不承担违约责任，原告诉求的损失不应由被告承担。原告为支持自己的主张，向本院提交如下证据：证一、原、被告于2012年8月14日签订的《商品房买卖合同》，其中合同的第十五条：关于产权登记的约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在商品房交付使用之日起90日内办理房地产权属登记的，双方同意按以下方式处理：买受人退房，出卖人在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房款退还买受人，并按已付房价的2%赔偿买受人损失；或买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。……”证二、岭澜认购书，收款房款单和交款收据，拟证明原告已向被告支付完毕全部的房款和其他的费用。共计634040元。证三、律师函复印件、邮寄单一张邮寄凭证复印件、网上查询被告收到律师函的送达查询结果的复印件（证明被告已经签收），拟证明原告已按合同约定要求其退还房款。经质证，被告对证一的真实性、合法性均无异议，该证据同时显示了被告已经将原告的基本信息在抚宁房地产备案，第11页有抚宁县房地产市场管理所的盖章，证明被告没有违约。对证二的真实性合法性予以认可，无异议。本院对原告提交的证一、二予以采信。被告认为，证三是原告提供的复印件，且是自行打印，不认可该证据的真实性。本院认为被告对证三有异议，且证三与本案待证事实无关联性，故对证三不予采信。经审理查明，原、被告于2012年8月14日签订了《商品房买卖合同》，该合同第十五条，关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在商品房交付使用之日起90日内办理房地产权属登记的，双方同意按以下方式处理：买受人退房，出卖人在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房款退还买受人，并按已付房价的2%赔偿买受人损失；或买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。……”合同签订当日，原告已付清全部房屋价款，计634040元，被告于当日向原告交付房屋。抚宁县房地产市场管理所在合同第11页盖章备案。但至今被告尚未为原告办理产权登记。上述事实有原、被告陈述及原告提交的证一、二在卷证实，双方无异议，本院予以确认。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合同依法成立并有效，双方应严格按照合同约定履行义务。被告以已按合同约定于商品房交付之日起60日内将办理产权权属信息在抚宁县房地产市场管理所备案登记为由，说明被告不存在违约，不应承担违约责任，但合同的第十五条明确约定，“出卖人应当在商品房交付使用后60日，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在商品房交付使用之日起90日内办理房地产权属登记的，双方同意按以下方式处理：买受人退房，出卖人在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房款退还买受人，并按已付房价的2%赔偿买受人损失；或买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。……”。可见，被告于商品房交付之日起60日内将办理产权权属信息在抚宁县房地产市场管理所备案登记是合同第十五条规定的前半段，而原告要求办理产权登记是合同约定的后半段，二者不能混淆。被告应依据合同约定全面履行义务。从合同签订、房屋交付至今，被告尚未为原告办理产权登记，早已超过合同限定的90日的期限，被告抗辩该事实系因行政原因造成，但未向本院提交证据。依据合同相对性原则，被告未就法定的免责事由提交证据，未按约定履行合同义务，其行为构成违约，被告依法应承担违约责任。原告依据合同约定要求退房、返还购房款，本院予以支持。原告要求被告依据合同约定按所付房款的2%赔偿损失的请求，本院亦予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告秦皇岛瑞龙房地产开发有限公司为原告张景森办理退房手续。二、被告秦皇岛瑞龙房地产开发有限公司退还原告张景森已付房价款、契税、产权代办费、公共维修基金及配套费共计634040元。三、被告秦皇岛瑞龙房地产开发有限公司赔偿原告张景森损失12680元。以上各项于本判决发生法律效力后十五日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5134元，由被告秦皇岛瑞龙房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。审判员李慕红二〇一五年六月五日代书记员李靓附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起9０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起9０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。