广东省中山市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）粤20民终1829号
上诉人（原审被告）：余秀金，女，汉族，住广东省中山市，公民身份号码×××5484。
委托代理人：韦坤，广东品阳律师事务所律师。
委托代理人：吴婉君，广东品阳律师事务所律师助理。
被上诉人（原审原告）：中山市小榄镇房产管理所。住所地：广东省中山市，组织机构代码××-×。
代表人：罗宝良，该所所长。
委托代理人：龚秀信，广东衡德律师事务所律师。
委托代理人：冯永坚，广东衡德律师事务所律师。
原审被告：宋文江，男，汉族，住广东省中山市，公民身份号码×××4714。
原审被告：商昌献，男，汉族，住广西壮族自治区横县，公民身份号码×××5134。
上诉人余秀金与被上诉人中山市小榄镇房产管理所（以下简称小榄房管所）、原审被告宋文江、商昌献返还原物纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2014）中二法民一初字第585号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：余秀金、宋文江曾为广东省中山土产进出口公司（以下简称土产公司）员工，其中余秀金于1966年7月参加工作，于1999年退休。
位于中山市小榄镇东区一村×幢×房（地址现变更为中山市小榄镇东区一村蟠龙大巷四巷12号×幢×房）原为土产公司分配给宋文江的房改房，并办理了房地产权属证书。1997年9月11日，土产公司小榄收购站出具收据，确认收到余秀金交付购房款5886.05元，并代为转交给宋文江。同年12月15日，吴丽芬出具收据确认收到宋文江住房入住时的装修及电、水表等折旧费2000元。后余秀金入住上述房屋，但未办理产权登记手续，并嗣后将涉案房屋交付给商昌献使用。后中山兴中集团有限公司（以下简称兴中集团）与中山市小榄镇人民政府签订兴中集物转让（2009）第3号《小榄片区物业转让协议书》，就位于小榄镇文化路16号等处总计12处房地产物业产权转让一事达成了相关协议，其中含有本案诉争的房屋。2012年3月21日，中山市人民政府经审查后向小榄房管所核发涉案房屋的土地使用权证及房产证，其中房产证登记的套内建筑面积为59.41平方米。
2013年5月17日，小榄房管所向宋文江发出通知，要求宋文江自2013年6月1日起，按照建筑面积64㎡计收租金352元。2014年1月27日，小榄房管所委托广东衡德律师事务所向宋文江、余秀金、商昌献发出律师函，要求宋文江、余秀金、商昌献自2013年10月1日起，按照月租金594元的标准交纳租金。小榄房管所庭后提供情况说明，称租金即为房屋使用费。另，宋文江、余秀金、商昌献未曾支付过使用费或租金给小榄房管所。为了维护自身权益，小榄房管所于2014年4月17日诉至原审法院，请求判令：1.宋文江、余秀金、商昌献于判决生效之日起30日内搬离中山市小榄镇东区1村×幢×房（现住址：中山市小榄镇东区一村蟠龙大巷四巷12号×幢×房）；2.宋文江、余秀金、商昌献连带向小榄房管所支付从2013年6月1日起至实际搬离之日止的房屋使用费（从2013年6月1日至2013年9月30日期间，计费标准为352元／月；2013年10月1日起，计费标准为594元／月），3.由宋文江、余秀金、商昌献承担本案的诉讼费用。
原审庭审中，小榄房管所主张余秀金将涉案房屋转租给商昌献，而余秀金则主张其系无偿将涉案房屋出借给商昌献使用，并且未收取费用。商昌献对小榄房管所的主张未提出反驳异议。
原审另查明：中山市物价局、中山市住房和城乡建设局于2012年7月9日下发通知，通知中山市住房保障采取租赁保障性住房以及提供租赁补贴方式实施，公租房租金标准按照略低于同地段、同类型住房的市场租金水平确定。公租房租金定价实行市场化运作原则，中山市采取“圆心分值计租法”计算公租房租金，即选定政府办公地点作为圆心，将住房按不同半径划分为不同区域，按区域和房屋要素不同分值计租。小榄房管所主张2013年6月1日至同年9月30日期间，房屋使用费参照上述文件通知的标准为5.5元／㎡，自同年10月1日起参照低于同地段租金标准，房屋使用费按照每月594元予以计收。
原审再查明：在本案审理过程中，余秀金向原审法院提起诉讼，案号为（2014）中二法民一初字第1001号，诉求：确认位于中山市小榄镇东区一村×幢×房已由余秀金按房改房政策购买，该房地产的所有权归余秀金所有；撤销兴中集团与小榄房管所关于中山市小榄镇东区一村×幢×房的房屋买卖合同；小榄房管所为余秀金办理中山市小榄镇东区一村×幢×房房改房产权过户手续等。后原审法院判决驳回了余秀金的诉讼请求。余秀金不服上诉后，本院于2015年7月28日作出（2015）中中法民一终字第838号民事裁定，认为余秀金以诉争房屋是土产公司分配的福利房，其已向土产公司交付购房款并实际居住为由而要求确认诉争房屋归其所有，属于因单位内部分配房屋而引起的房地产纠纷案件，不属于人民法院民事诉讼受理范围，余秀金可向相关主管部门申请解决，并裁定撤销（2014）中二法民一初字第1001号民事判决，驳回余秀金的起诉。
原审法院认为：本案争议的焦点问题是：一、小榄房管所的原告主体是否适格；二、当事人之间的法律关系如何确定。关于第一个焦点问题。房屋产权登记资料是确定讼争房屋所有权归属的凭证。本案中，涉案房屋登记在小榄房管所名下，根据《中华人民共和国物权法》第六条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”、第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”及第十七条：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”的规定，涉案房屋的权利人应为小榄房管所。余秀金虽辩称其是涉案房产的所有权人，但未对此提供反驳证据，故对余秀金的该项辩解意见不予采信。小榄房管所作为涉案房屋的权利人，其有权对涉案房屋主张权利，小榄房管所作为主体适格。关于第二个焦点问题。据查明的事实，宋文江未占有使用涉案房屋，故小榄房管所诉请宋文江承担侵权民事责任，无事实和法律依据，不予支持。小榄房管所自2012年3月21日即取得涉案房屋所有权，自此，余秀金无权占有涉案房屋。因余秀金不是涉案房屋的权利人，其交付商昌献使用涉案房屋的行为亦属无效，商昌献使用涉案房屋没有依据。依据《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”的规定，小榄房管所要求余秀金、商昌献搬离涉案房屋，理据充分，予以支持。对于小榄房管所要求余秀金、商昌献支付占用房屋使用费的诉讼请求，余秀金、商昌献侵占小榄房管所所有的房屋，小榄房管所要求其参照相应租金标准赔偿损失的请求，理据充分，予以支持，但2013年6月1日至同年9月30日期间的房屋使用费应为980.27元（3个月×5.5元／㎡×59.41㎡），2013年10月1日起至实际清偿之日止的房屋使用费应按照每月594元标准计算。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条一款第（一）、（四）、（七）项、第二款，《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十七条、第三十二条、第三十四条、第三十七条、第三十八条、《中华人民共和国法院民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，缺席判决如下：一、余秀金、商昌献于判决书生效之日起三十日内搬离小榄房管所所有的位于中山市小榄镇东区1村1幢201号房屋（地址现变更为中山市小榄镇东区一村蟠龙大巷四巷12号×幢×房）；二、余秀金、商昌献于判决书生效之日起十日内向小榄房管所清偿房屋使用费（其中2013年6月1日至同年9月30日期间的房屋使用费为980.27元；2013年10月1日起至实际清偿之日止的房屋使用费，按照每月594元标准计算）；三、驳回小榄房管所的其他诉讼请求。案件受理费50元，由余秀金、商昌献负担（该款余秀金、商昌献应于判决发生法律效力之日起七日内向原审法院交纳）。
上诉人余秀金不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审认定事实不清，一审法院查明的事实均证明涉案房产的所有权人是上诉人余秀金，并非被上诉人小榄房管所，被上诉人不具备诉讼主体资格。二、一审法院适用法律不当。1.一审法院认为上诉人余秀金没有提供反驳证据，依据《中华人民共和国物权法》第六条、第九条及第十七条之规定，因涉案房产登记在小榄房管所名下就认为是涉案房产所有权人，上诉人应腾房交租，属于适用法律不当。2.涉案房产引发的纠纷，属于内部分配房屋而引起的纠纷。根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》（法发（1992）38号）第三条规定“……因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。”本案不属于民事诉讼受理范围。一审法院受理并作出判决，是适用法律不当。综上，本案属单位内部分配房屋而引起的纠纷，人民法院不应受理。
被上诉人小榄房管所答辩称：一、涉案房产现登记在小榄房管所名下，小榄房管所为涉案房产的所有权人。二、上诉人与宋文江存在房屋买卖合同关系，与小榄房管所无关，涉案房产无法过户是土产公司不予配合所致，其与土产公司之间的关系属于《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》规定的不属于人民法院主管工作范围。三、即使兴中集团无权处分涉案房产，小榄房管所也已经依法取得涉案房产的所有权。四、本案不应适用《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》，本案案由为返还原物纠纷，与（2015）中中法民一终字第838号民事裁定书内的所有权确认纠纷不同，小榄房管所要求余秀金、宋文江、商昌献返还涉案房产及要求给付租金的诉求基础是物权请求权和债权请求权，相互之间属于平等民事法律关系，不属于不平等民事主体之间的纠纷（如因单位分房、行政指令等），最高人民法院2003年已颁布《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》专门就人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件作出规定，以保障商品房买卖双方的合法民事权益，依照通知及该司法解释规定，1999年房改后出现的商品房买卖合同纠纷案件属于人民法院受理的民事案件范围。
原审被告宋文江、商昌献在二审期间未发表答辩意见。
本院二审经审理查明：原审判决认定的事实清楚，本院予以确认。
本院认为：本案涉案房产中山市小榄镇东区一村×幢×房（地址现变更为中山市小榄镇东区一村蟠龙大巷四巷12号×幢×房）原为土产公司分配给宋文江的房改房，并办理了房地产权属证书。后兴中集团与中山市小榄镇人民政府签订兴中集物转让（2009）第3号《小榄片区物业转让协议书》达成了相关协议，其中含有本案诉争的房屋。2012年3月21日，中山市人民政府经审查后向小榄房管所核发涉案房屋的土地使用权证及房产证。现小榄房管所要求宋文江、余秀金、商昌献返还涉案房产并支付相关房屋使用费。因此，本案涉及房改房的历史遗留等一系列问题，属于单位内部分配房屋而引起的房地产纠纷案件。根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》（法发（1992）38号）第三条规定“……因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。”因此，小榄房管所请求的腾房纠纷依法不属于人民法院民事诉讼受理范围，小榄房管所可向相关主管部门申请解决。一审法院受理本案并作出实体性判决处理不当，本院依法予以纠正。
综上所述，上诉人余秀金的上诉理由成立，本院对其上诉请求予以支持。原审判决认定主要事实清楚，但适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第（三）项、第一百五十四条第一款第（三）项、第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条和《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条的规定，裁定如下：
一、撤销广东省中山市第二人民法院（2014）中二法民一初字第585号民事判决；
二、驳回被上诉人中山市小榄镇房产管理所的起诉。
一审案件受理费50元（被上诉人中山市小榄镇房产管理所已预交），由广东省中山市第二人民法院退回给被上诉人中山市小榄镇房产管理所；二审案件受理费50元（上诉人余秀金已预交），本院退回给上诉人余秀金。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 黄岳文
代理审判员 陈爱玲
代理审判员 卢俊廷
二〇一六年七月十四日
书 记 员 钱绮丽
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