上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）徐民四（民）初字第1039号
原告张同宝，男，汉族，住上海市黄浦区。
委托代理人侯浩彦，上海市沪南律师事务所律师。
被告高正芳，男，汉族，住上海市徐汇区。
被告叶爱红，女，汉族，住上海市。
原告张同宝诉被告高正芳、叶爱红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月22日立案受理后，依法适用普通程序，2015年11月12日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人、被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张同宝诉称，2013年9月，被告将其所有的上海市龙吴路XXX弄XXX号XXX室（以下简称系争房屋）房屋出售给原告。因该房屋系动迁安置所得，被告当时尚未取得产权证，故仅以口头的形式约定了买卖事宜，房屋总价款167万元。2013年9月11日起，原告开始向被告支付购房款，被告按原告所支付金额出具《借条》。2013年9月11日起至2015年3月30日期间，原告总计支付给被告购房款人民币161万元。2013年12月，被告将该房屋交付给原告使用，2015年1月10日，就该房屋，原告与被告签订了《房屋买卖协议》，约定该房屋总价为167万元，并约定因被告原因导致协议解除，被告应退还原告已经支付的购房款，原告还有权要求被告按照同期银行贷款利率要求被告支付利息，同时原告有权要求被告支付相当于购房款总额的违约金。原告及被告高正芳在该协议上签字，被告叶爱红拒绝签字。两被告于2008年11月5日登记结婚，2014年10月23日，系争房屋登记在被告叶爱红名下，故原告至本院要求判令：1、解除原、被告之间的买卖合同关系；2、被告返还原告购房款人民币161万元；3、被告向原告购房款利息（按中国人民银行同期贷款利率四倍，自购房款交付于被告之第2日起计算至本判决生效之日止）；4、被告向原告支付违约金人民币161万元。
被告高正芳、叶爱红辩称，同意解除就系争房屋签订的买卖协议，同意向原告返还购房款161万，不同意支付利息及违约金。
经审理查明，被告高正芳、叶爱红于2008年11月5日登记结婚。2014年10月23日，系争房屋登记在被告叶爱红名下。
2013年9月11日，高正芳向原告张同宝借款26，000元，在一个月内归还，或者租金（上海市龙吴路XXX弄XXX号XXX室），如一个月未归还，按月息5%25，1，300元计算；2013年12月29日，被告叶爱红向原告借款36，000元；2014年1月20日，被告叶爱红向原告借款168，000元；2014年1月30日，高正芳向原告张同宝借款30，000元；2014年3月3日，高正芳向原告张同宝借款40，000元；2014年4月1日，高正芳向原告张同宝借款3000元；2014年4月2日，高正芳向原告张同宝借款50，000元；2014年4月29日，高正芳向原告张同宝借款15，000元，系争房屋抵押给原告；2014年3月6日，高正芳向原告张同宝借款21，100元；2014年4月10日，被告叶爱红向原告借款5，000元。
2014年5月5日，原、被告签订《抵押借款》，约定，高正芳将系争房屋抵押给原告张同宝，自2014年1月起至5月，被告向原告先后借款40万元整，本月按照双方协定的价格签订买卖合同，如果违约按付款金额的总数付月息100%25，违约金为房屋总价167万元。2014年5月5日，高正芳向原告张同宝借款5900元；2014年5月7日，高正芳、叶爱红向原告张同宝借款18，000元；2014年5月17日，高正芳向原告张同宝借款32，000元；2014年5月26日，高正芳向原告张同宝借款20，000元；2014年6月3日，高正芳向原告张同宝借款30，000元；2014年6月12日，高正芳、叶爱红向原告张同宝借款20，000元；2014年6月25日，高正芳向原告张同宝借款10，000元；2014年7月1日，高正芳、叶爱红向原告张同宝借款8，000元；2014年7月5日，高正芳、叶爱红向原告张同宝借款10，000元；2014年7月8日，高正芳、叶爱红向原告张同宝借款50，000元。
2014年7月18日，被告高正芳向原告张同宝借款5万元整，被告将系争房屋出售给原告，2014年7月15日前办理签约手续，该房产约定价为167万元整，如果任何一方违约，按付款金额（即借条）月息5%25赔偿。2014年7月21日，高正芳、叶爱红向原告张同宝借款2，000元；2014年7月22日，高正芳、叶爱红向原告张同宝借款35，000元；2014年7月30日，高正芳、叶爱红向原告张同宝借款15，000元；2014年8月4日，高正芳、叶爱红向原告张同宝借款12，000元；2014年8月3日，高正芳、叶爱红向原告张同宝借款50，000元；2014年8月7日，高正芳、叶爱红向原告张同宝借款12，000元；2014年8月28日，高正芳、叶爱红向原告张同宝借款45，000元；2014年9月3日，高正芳、叶爱红向原告张同宝借款30，000元；2014年9月11日，高正芳、叶爱红向原告张同宝借款31，000元；2014年9月27日，高正芳向原告张同宝借款30，000元；2014年9月29日，高正芳向原告张同宝借款20，000元；2014年10月7日，高正芳向原告张同宝借款10，000元；2014年12月24日，高正芳、叶爱红向原告张同宝借款65，000元；
2015年1月10日，原告（乙方）与被告高正芳（甲方）就出售系争房屋签订了《房屋买卖协议书》，约定：甲方拆迁安置房屋坐落在上海市龙吴路XXX弄XXX号XXX室，安置房屋面积为85.79平方米，房屋用途为住宅；本协议中所述房屋为甲方拆迁安置房，是甲方的家庭共同财产；买卖房屋面积为85.78品房屋，共计167万元整；甲乙双方同意，乙方首付购房款人民币40万元整交付甲方，在2014年5月5日已支付，剩余首付款114万元整在签订协议后支付给甲方，剩余购房款一部分在2015年月日底前再支付八万元整，剩余五万元整购房款待办理完毕房屋产权过户手续后三日内付清。甲方的银行账户：开户行：中国农业银行上海斜土路支行，户名叶爱红，账号：XXXXXXXXXXXXXXXXXXX71。乙方可现金支付给甲方也可将购房款存入甲方上述的账户。本协议签订后五日甲方将约定买卖的房屋及其附带的钥匙全部交付给乙方，由乙方所有；对本房屋以后需要办理房屋产权证，土地证等其他手续，经甲乙双方协商，按以下约定进行。买卖房屋办理到甲方名下所有权证、土地使用证、契税、房屋维修基金、水电开户费及其他手续所需缴纳的税费和费用均由甲方承担。办理到甲方名下后，甲方应自领取之日起5日内，将领到的产权证书交由乙方。在已办理到甲方名下房屋产权证，土地等其他手续之后，自房屋禁售期过后乙方向甲方提出办理房屋产权证过户请求之日起30天内甲方无条件协助乙方办理房屋产权证、土地证及其过户手续，所有相关费用（包含双方交易费、营业税等）由甲乙双方共同承担。甲方应该提供一切与之相关的手续及资料（原房屋产权人的产权证及国土证，原房屋产权人结婚证及复印件，原房屋产权人夫妻双方身份证复印件，其他房屋共有人同意出售的书面意见等），不得用任何方式拒绝阻扰。甲方不得擅自解除协议，若甲方擅自解除协议，乙方有权要求甲方继续履行协议或要求甲方退还乙方已付房款，并且有权要求甲方支付按照同期银行贷款利率上限的100%25计算的利息款，同时有权要求甲方支付违约金购房款总额的100%25给乙方。原产证产权人高正芳产权号005452，经双方协商同意改为叶爱红新产权人（2014年10月），从2014年起至双方办理过户完成（该房屋租金）归乙方全部所有。2015年1月20日，高正芳收到原告张同宝房款30，000元；2015年2月3日，高正芳收到原告张同宝房款30，000元；2015年3月30日，高正芳向原告张同宝借款10，000元。
以上事实，除原、被告的一致陈述外，另有原告提供的借条、《房屋买卖协议书》等证据，经庭审质证无异，本院予以确认。
本院认为，根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当严格按照约定切实履行，不得擅自变更或解除合同，否则即构成违约，应承担相应的违约责任。同时，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
本案中原告与被告高正芳签订的《房屋买卖协议书》系双方当事人真实意思表示，内容并无违反法律法规的强制性规定，当属合法有效。现原告与被告均同意解除该协议，且被告同意返还购房款161万元，系其真实意思表示，于法无悖，本院予以确认。
在房屋买卖合同关系，被告作为出售人的义务是按约将房屋交付给买受人，该交付不仅包括实物的交付，而且包括权利的交付，原告作为买受人的主要义务是按约支付购房款。自2013年9月11日起至2015年1月10日合同签订之前，原告通过借款的形式陆续向被告支付了154万元的购房款，履行了合同约定的付款义务，但被告叶爱红作为系争房屋的实际权利人，一直拒绝在《房屋买卖协议书》上签字，系争房屋权利的转移无法实现，其行为构成根本性的违约，原告要求被告承担违约责任，有合同和法律依据，本院予以支持。鉴于，原、被告就利息的约定也是基于被告违约，依据合同法的相关规定，本案中将违约金及利息合并在一起，以因违约所遭受的实际损失为基础综合考虑被告承担的违约金数额。虽《房屋买卖协议书》中相关条款对违约金的有明确约定，但被告提出违约金过高，要求调整，而原告未向本院提供证据证明其损失，因此被告辩称原告主张的违约金过分高于所造成损失的意见，本院予以采纳。本院以原告实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、被告的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则、诚实信用原则，酌情确定被告支付违约金的数额。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除张同宝与被告高正芳、叶爱红就上海市龙吴路XXX弄XXX号XXX室房屋的买卖合同关系；
二、被告高正芳、叶爱红于本判决生效之日起十日内向原告张同宝返还购房款1，610，000元；
三、被告高正芳、叶爱红于本判决生效之日起十日内向原告张同宝支付违约金805，000元；
四、驳回原告的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案件受理费共计16，280元，保全费5，000元，由被告高正芳、叶爱红负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 晏 莹
人民陪审员 王胜国
人民陪审员 李俊英
二〇一六年一月四日
书 记 员 金 雯
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。