新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）新01民初570号
原告（反诉被告）：乌鲁木齐银行股份有限公司，住所地：新疆乌鲁木齐市天山区
法定代表人：杨黎，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王凯，天阳（北京）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王哲，新疆天阳律师事务所律师。
被告（反诉原告）：新疆深圳城有限公司，住所地：新疆乌鲁木齐市沙依巴克区
法定代表人：阮传明，该公司董事长。
委托诉讼代理人：周茹，新疆思拓律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张晓兰，新疆思拓律师事务所律师。
原告乌鲁木齐银行股份有限公司（以下简称乌鲁木齐银行）与被告新疆深圳城有限公司（以下简称深圳城公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。乌鲁木齐银行委托诉讼代理人王凯，深圳城公司的委托诉讼代理人周茹、张晓兰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告乌鲁木齐银行向本院提出诉讼请求：1、判令深圳城公司协助乌鲁木齐银行办理位于本市.07平方米的房屋不动产权证，办证相关税费按照国家法律规定由各自缴纳；2、判令深圳城公司向乌鲁木齐银行支付自1997年7月1日至2017年7月1日逾期办理上述房屋不动产权证的违约金7,719,263.67元；3、判令深圳城公司承担本案诉讼费用。事实和理由：1995年6月19日，乌鲁木齐市诚信城市信用社（以下简称诚信城市信用社）与深圳城公司签订《商品房预售合同书》（以下简称涉案合同），合同约定：诚信城市信用社购买深圳城公司预售的面积为677.07平方米的房屋用作营业大厅，购房款为每平方米8,600元，总价款为5,822,200元。预售房屋定于1995年12月30日交付使用。合同签订后，乌鲁木齐银行按照合同约定分别于1995年6月26日前支付40%购房款2,328,880.00元，于1997年3月7日前支付剩余60%购房款3,493,320.00元，总计5,822,200元支付给深圳城公司，期间乌鲁木齐银行曾按深圳城公司的要求支付了三笔税款合计30万元。深圳城公司于1997年3月交付位于本市建筑面积为677.07平方米的房屋，用作营业大厅使用至今。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定：预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。深圳城公司交付房屋后，乌鲁木齐银行即要求深圳城公司协助办理房屋产权证和土地使用权证，但该公司一直不予缴纳相关税费和提供相关证明文件，导致乌鲁木齐银行无法办理产证。深圳城公司于2015年10月29日向乌鲁木齐银行出具的《关于乌鲁木齐市商业银行股份有限公司申请办理房产证事宜的回函》中亦明确承认其应承担的协助办理产证的义务，但未予履行。综上，为维护其合法权益，请求依法支持其诉讼请求。
2017年9月12日法庭审理期间乌鲁木齐银行当庭撤回其诉讼请求中要求深圳城公司办证相关税费按照国家法律规定由各自缴纳的诉讼请求。
被告深圳城公司辩称，不同意乌鲁木齐银行的诉讼请求：一、双方之间不存在商品房买卖合同关系。1995年6月19日，与诚信城市信用社签订涉案合同。诚信城市信用社在1998年3月12日注销，乌鲁木齐银行也没有提供证据证明其是诚信城市信用社在涉案合同中权利义务的继受者。二、即使有证据证明是继受者，该合同第八条已就办理权证有特殊约定，故不适用《商品房买卖合同司法解释》第十八条。第八条后半部分约定，双方在商品房交付使用并付清楼款后，签订《房地产转让合同书》，经市（县）房地产行政主管部门办理转让登记手续，发给《房屋产权证》和《土地使用权证》，诚信城市信用社才能获得产权。根据该约定，在办理过户之前，买卖双方还应签订《房地产转让合同书》，再办理转让过户手续，而非直接协助办理过户。而且，在买受人主体发生变更的情况下，如果不再签订《房地产转让合同书》，根本无法办理过户。三、逾期办证不是深圳城公司的责任，故不适用《商品房买卖合同司法解释》第十八条。《商品房买卖合同司法解释》第十八条明确是＂由于出卖人的原因＂，且双方没有特殊约定时，买受人在法律规定期限内未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任。如果不是因为出卖人的责任（或原因或过错）而导致买受人未及时取得权属证书的，出卖人就不应当承担责任。这也表明了作为房地产开发企业对于购房户逾期办证的违约责任承担上适用的是过错归责原则。本案不能及时取得房屋不动产权证的原因是乌鲁木齐银行自身造成的，我方不应承担违约责任。乌鲁木齐银行已缴纳税金30万元系深圳城公司代扣代缴的固定资产投资方向调节税，该税种在2000年1月1日起停征，根据1991年1月1日实施的《中华人民共和国固定资产投资方向调节税暂行条例》（现已失效）第二条，在中华人民共和国境内进行固定资产投资的单位和个人，为固定资产投资方向调节税的纳税义务人，该税款不是为过户缴纳的。
被告深圳城公司向本院提出反诉请求：1、判令乌鲁木齐银行承担因违约深圳城公司造成的逾期损失523,998元；2、判令由乌鲁木齐银行承担本案诉讼费用。事实和理由：1995年6月19日，深圳城公司与诚信城市信用社签订涉案合同。约定，诚信城市信用社向深圳城公司定购深圳城大厦裙楼第一层建筑面积为677.07平方米的房产，商品房售价为582.22万元，第一次付款自签约日起五日内付全部价款的40%，其余部分在移交房屋当天付清60%。第八条后半部分约定，双方在商品房交付使用并付清楼款后，签订《房地产转让合同书》，经市（县）房地产行政主管部门办理转让登记手续，发给《房屋产权证》和《土地使用权证》，诚信城市信用社才能获得产权。随后，诚信城市信用社于1997年2月13日前分14次向深圳城公司支付房款582.22万元。根据涉案合同第八条约定，1997年2月13日付清房款后，双方应签订《房地产转让合同书》，并办理过户手续。而1997年5月深圳城公司就已获得初始登记面积为62269.21平方米《公房产权证》（即大产权证），具备办理过户分割小产权证的条件。但，1995年在城市信用社基础上组建城市合作银行（即乌鲁木齐银行的前身），1996年6月26日召开乌鲁木齐城市合作银行组建大会，乌鲁木齐银行是1997年12月19日在原38家城市信用社基础上组建成立的，1998年根据国务院有关规定，更名为乌鲁木齐市商业银行股份有限公司。2015年12月17日，乌鲁木齐市商业银行正式更名为乌鲁木齐银行。期间，诚信城市信用社在1998年3月12日注销，乌鲁木齐银行没有提供证据证明其就是乌鲁木齐市诚信城市信用社在《商品房预售合同书》中权利义务的继受者。《中华人民共和国合同法》第八十条规定，债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。第八十四条规定，债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。1998年3月12日经工商登记注销，无论是诚信城市信用社还是乌鲁木齐银行却没有将其主体发生变化的情况及时通知深圳城公司并取得同意，再要求与深圳城公司签订《房地产转让合同书》。直至2015年10月以《申请办理房产证公函》形式告知我方。乌鲁木齐银行未及时通知、未按照变更后的主体与我方签订合同及办理过户，存在重大过错。而2004年6月我方由外资企业变更为内资企业后，无法享受外商投资企业房产交易过户缓征土地增值税的税收优惠政策，目前办理房产过户我方将承担土地增值税，针对房屋售价582.22万元，参照2016年房产过户交易核定的土地增值税9%征收率，本次过户土地增值税预计为523998元，该笔税金是由于乌鲁木齐银行过错造成的。故依照《中华人民共和国合同法》第一百一十二条、第一百一十三条规定，应由乌鲁木齐银行承担。请求法院依法判决，维护我方的利益。
针对深圳城公司提出的反诉请求乌鲁木齐银行答辩称：深圳城公司提出的反诉请求无事实及法律依据。双方虽然签订的是预售合同，但合同的内容是完备的，可以认定为商品房买卖合同。乌鲁木齐银行自1997年5月已具备了办理产权证的条件，但没有办理。根据《中华人民共和国公司法》第一百七十四条、《中华人民共和国合同法》第九十条等规定，可知我行自主体变更并不涉及第三人，不存在债权债务的转移问题，而应属于依据法律规定直接对原合同权利义务的继受取得，更不涉及通知义务。因此，深圳城公司提出的反诉请求应予以驳回。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。
乌鲁木齐银行向本院提交本诉证据材料如下：
①2015年12月18日乌鲁木齐市工商行政管理局准予变更登记通知书、中国银监会新疆监管局新银监复（2015）246号文件，证明诚信城市信用社更名为乌鲁木齐市银行，诉讼主体资格适格。
②1995年6月19日诚信城市信用社与深圳城公司签订的涉案合同，证明双方之间的商品房买卖合同关系及合同约定的购买深圳城公司预售的面积为677.07平方米的房产用作营业大厅，总价款为5,822,200元。预售的房产定于1995年12月30日交付。
③付款凭证明细表及票据，证明自1994年12月27日至1997年4月29日共计付款6,122,200元，已按照合同的约定履行了义务。
④《关于乌鲁木齐市商业银行股份有限公司申请办理房产证事宜的回函》、《关于诚信支行营业部办理不动产证有关费用商讨的函》，证明乌鲁木齐银行曾多次与深圳城公司沟通交涉办理房产证的事宜。
深圳城公司对于乌鲁木齐银行提供的本诉证据的质证意见如下：对于证据①的真实性无异议，关联性有异议，证明不了签约的主体的权利义务承受人是乌鲁木齐银行，1998年的变更批复是有诚信城市信用社，更名后是诚信支行，但没有提供更名前的文件；证据②的真实性无异议，但该合同的第二页第八条后半条有明确约定，对方有跟我们签订房地产转让书的义务。证据③的真实性无异议。证据④的真实性无异议，关联性有异议。该证据是当事人陈述，我公司未确认，且内容是就税费进行商讨，不存在违约的行为。
本院对于本诉的证据认证如下：深圳城公司对乌鲁木齐银行出示证据①②③④的真实性无异议，对于证据①②④的关联性深圳城公司有异议。本院认为，对乌鲁木齐银行出示的本诉证据①②③④形式上的真实性予以确认，对于证据①②④的关联性将结合案情加以综合评定。
深圳城公司向本院提交反诉证据材料如下：
①1995年6月19日诚信城市信用社与深圳城公司签订的《商品房预售合同书》、乌鲁木齐市诚信城市信用社注销的工商信息、工商信息及检索百度百科结果，证明深圳城公司与乌鲁木齐银行之间不存在商品房买卖合同关系。
②在百度中输入“购房合同”的检索结果、在百度输入“商品房预售合同1997年5月31日”的检索结果、1997年9月26日《上海市房地产局关于加强商品房预售管理若干问题的通知》、1989年7月13日《深圳市人民政府关于加强深圳经济特区房地产市场管理的试行规定》、2000年9月13日建设部、国家工商行政管理局关于印发《商品房买卖合同示范文本》的通知，该组证据证明关于办理产权证书，商品房预售合同书第八条有特殊约定，且该约定符合当时的法律政策规定和实际规定。
③诚信城市信用社支付房款的14张凭证及明细表。《新疆金融》1995年第七期，1996年第七期、1998年第九期中反映1998年乌鲁木齐城市合作银行更名为乌鲁木齐市商业银行、2003年10月24日《新疆深圳城有限公司整体资产评估报告书》反映1997年已获得深圳城大厦房屋产权证，可向买受人分割其购买的小产权证、1995年12月12日，中国银行乌鲁木齐市支行与深圳城公司签订的《合资兴建深圳大厦合同书》、2004年5月9日中国银行乌鲁木齐市支行与深圳城公司签订《房产转让合同书》，2003年8月8日与自治区新华书店签订《房地产转让合同书》及2003年11月25日《说明》，该组证据证明未及时办理过户取得房屋权属证书的责任在买受人。
④1997年1月30日新深资字（1997）第002号《关于代征固定资产方向调节税有关问题的请示报告》、深圳城公司代扣代缴投调税的凭证13张及明细表。该组证据证明乌鲁木齐银行陈述的30万税款，是代扣代缴的固定资产方向调节税，不是过户需要交纳的税款。
⑤2010年11月9日新疆税祥税务师事务所出具的《新疆深圳城有限公司土地增值税清算鉴证报告》、2004年4月新疆对外贸易经济合作厅《关于同意新疆深圳城有限公司股权变更的批复》，以及2004年6月3日深圳城公司由外资变更为内资企业的工商信息、2004年4月15日《记账凭证》3张、《税收缴款商户》1张、2016年8月31日，沙区地税局《纳税检查表》。该组证据证明买受人应承担未及时签订《房产转让协议书》及办理过户，给深圳城公司造成多交土地增值税的逾期损失。
乌鲁木齐银行对于深圳城公司提供的反诉证据质证意见如下：对深圳城公司出示的上述五组证据中的商品房预售合同书、诚信诚市信用社注销的工商信息、乌鲁木齐银行工商信息、支付房款的凭证及明细表的真实性、关联性予以认可，对其它出示的证据真实性、关联性、合法性均不予认可。
本院对于反诉的证据认证如下：乌鲁木齐银行对深圳城公司出示的证据五组证据中商品房预售合同书、诚信诚市信用社注销的工商信息、乌鲁木齐银行工商信息、支付房款的凭证及明细表的真实性、关联性无异议，对其它出示的证据均有异议。本院认为，对于双方认可的反诉部分的证据，本院予以确认，对于反诉部分有异议的证据将结合案情加以综合评定。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
1995年6月19日，诚信城市信用社（乙方）与深圳城公司（甲方）签订涉案合同，约定乙方自愿向甲方定购商品房的裙楼第一层，建筑面积为677.07平方米，甲方定于1995年12月30日交乙方装修使用；甲乙双方同意上述订购之商品房售价单价为每平方米为8,600元，总金额5,822,200元；甲乙双方在商品房交付使用并付清楼款后，签订《房地产转让合同书》，经市（县）房地产行政主管部门办理转让登记手续，发给《房屋产权证》和《土地使用权证》。合同签订后，深圳城公司于1997年3月向诚信城市信用社交付位于本市的房屋，用作营业大厅使用至今。诚信城市信用社自1994年12月27日至1997年4月29日先后向深圳城公司支付了购房款5,822,200元及相关税款30万元。1997年5月深圳城公司取得包含涉案在内的公房产权证。1998年3月诚信城市信用社经审批注销。
2015年10月29日，深圳城公司向乌鲁木齐银行回函，载明：贵行《申请办理房产证公函》已收悉，乌鲁木齐市商业银行城信支行于1995年与我单位签订了购房合同，但贵行因种种原因至今未办理过户，在此期间我公司曾多次催促办理，现贵行申请办理过户，我公司同意，办理过户需要交纳营业税、土地增值税、契税和交易费等，请贵行就以上事宜来我公司进行协商洽谈。2017年3月3日，乌鲁木齐银行向深圳城公司出具商讨函，载明:贵公司《关于乌鲁木齐商业银行股份有限公司申请办理房产证事宜的回函》已收悉。我行亦于2016年11月与贵公司董事长就诚信支行营业部办理相关产权证事宜进行了商谈。现需贵公司就该支行办理过户所需各项费用列明详细清单后再酌商讨事宜。
1998年9月中国人民银行乌鲁木齐市分行作出乌人管（1998）144号文件，载明：经转报人民银行自治区分行审批，同意乌鲁木齐城市合作银行营业部及37家支行更名（其中包含乌鲁木齐城市合作银行诚信支行。2015年12月14日中国银监会新疆监管局作出新银监复（2015）246号文件，载明：关于乌鲁木齐市商业银行变更名称的批复，载明：经审核，同意乌鲁木齐市商业银行股份有限公司变更为乌鲁木齐银行股份有限公司。2015年12月18日乌鲁木齐市工商行政管理局作出（乌）登记内变字（2015）第584898号准予变更登记通知书，载明：乌鲁木齐市商业银行股份有限公司变更后名称为乌鲁木齐银行。
本院认为，本案的争议焦点：一、诚信城市信用社与深圳城公司签订的涉案合同是否有效，乌鲁木齐银行要求深圳城公司协助办理房屋不动产权证的请求能否支持；二、深圳城公司对逾期办证的情况是否应当承担违约责任；三、深圳城公司反诉主张乌鲁木齐银行承担涉案过户土地增值税的逾期损失523,998元是否有事实依据。
一、诚信城市信用社与深圳城公司签订的涉案合同是否有效，乌鲁木齐银行要求深圳城公司协助办理房屋不动产权证的请求能否支持。
诚信城市信用社与深圳城公司签订的涉案合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，且已实际履行，属于有效合同。《中华人民共和国民法通则》第四十四条第二款规定，企业法人分立、合并，它的权利和义务由变更后的法人享有和承担。根据本案查明的事实，诚信城市信用社虽于1998年3月注销，但依据1998年9月中国人民银行乌鲁木齐市分行乌人管（1998）144号文件、2015年12月乌鲁木齐市工商行政管理局作出（乌）登记内变字（2015）第584898号准予变更登记通知书、中国银监会新疆监管局作出新银监复（2015）246号变更名称的批复可知，涉及本案的诚信城市信用社的权利义务已由乌鲁木齐银行享有和承担。因此，乌鲁木齐银行作为本案原告主张其权利符合法律规定，深圳城公司辩称其没有证据证明乌鲁木齐银行是涉案合同的权利义务继受者，双方之间不存在商品房买卖合同关系的辩称意见，本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。从涉案合同的内容及双方当事人的陈述证实，购买涉案房屋的价款已全额支付，并交付使用至今。通过双方之间的往来函件亦能证实对办理过户事宜进行了商议，且深圳城公司对协助办理过户事宜并不持异议，深圳城公司理应协助乌鲁木齐银行履行办理房屋不动产权证的手续。乌鲁木齐银行主张要求深圳城公司协助办理位于本市.07平方米的房屋不动产权证理据充分，本院予以支持。合同中虽然约定“在商品房交付使用并付清楼款后，签订《房地产转让合同书》，经市（县）房地产行政主管部门办理转让登记手续，发给《房屋产权证》和《土地使用权证》”，但该约定并不能作为深圳城公司无法协助办理过户的理由，本院对其辩称意见不予采纳。
二、深圳城公司对逾期办证的情况是否应当承担违约责任。双方在涉案合同中约定应当在付清楼款后签订《房地产转让合同书》，并经行政主管部门办理转让登记手续，根据涉案合同的履行情况反映，深圳城公司于1997年3月已向诚信城市信用社交付了涉案房屋，1997年4月，诚信诚市信用社将购房款全部付清，深圳城公司于1997年5月取得包含涉案房屋面积在内的公房产权证，但双方均未按约定签订房地产转让合同并办理转让登记手续。后诚信诚市信用社注销后，名称不断发生变更，直至2015年12月，最终确定涉及本案的诚信城市信用社的权利义务由乌鲁木齐银行享有和承担，诚信诚市信用社及乌鲁木齐银行在此期间均未向深圳城公司主张过权利。从双方在此之后的往来函件反映，双方对办理过户事宜进行了商议，深圳城公司一直予以积极回应。现乌鲁木齐银行依据《城市房地产开发经营管理条例》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定要求深圳城公司支付逾期办证违约金7,719,263.67元，对此本院认为，首先乌鲁木齐银行未提供证据证实深圳城公司主观上存在不予协助其办理不动产权证的过错，客观上，涉案合同中也并未就逾期办证的违约责任进行明确的约定。其次，上述法律规定是规范房地产开发企业与买受人之间订立商品房买卖合同的法律规定。而本案中的深圳城公司并非房地产开发企业，故本案不适用上述法律规定。综上，乌鲁木齐银行主张深圳城公司承担逾期办证违约金的诉讼请求无合同及法律依据，本院不予支持。
三、深圳城公司反诉主张乌鲁木齐银行承担涉案过户土地增值税的逾期损失523,998元是否有事实依据。《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。深圳城公司要求乌鲁木齐银行承担涉案过户土地增值税的逾期损失，应向本院提交乌鲁木齐银行负有承担该项义务的相关证据，现深圳城公司提供的1997年1月30日新深资字（1997）第002号《关于代征固定资产方向调节税有关问题的请示报告》、深圳城公司代扣代缴投调税的凭证13张及明细表、2010年11月9日新疆税祥税务师事务所出具的《新疆深圳城有限公司土地增值税清算鉴证报告》、2004年4月新疆对外贸易经济合作厅《关于同意新疆深圳城有限公司股权变更的批复》、2004年6月3日深圳城公司由外资变更为内资企业的工商信息、2004年4月15日《记账凭证》、《税收缴款商户》、2016年8月31日沙区地税局《纳税检查表》证据，并无关联性，且不能证明与乌鲁木齐银行基于交纳税务事宜有合同义务，而根据本案查明的事实，目前深圳城公司主张的土地增值税的逾期损失523,998元实际并未发生，双方对此未发生的事实并不持异议。因此，对深圳城公司的反诉请求无事实依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条规定，判决如下：
一、被告深圳城公司于本判决生效之日起三十日内协助乌鲁木齐银行办理位于本市.07平方米的房屋不动产权证；
二、驳回原告乌鲁木齐银行要求深圳城公司支付自1997年7月1日至2017年7月1日逾期办理上述房屋产权证的违约金7,719,263.67元的诉讼请求；
三、驳回被告深圳城公司要求乌鲁木齐银行承担因违约造成的损失523,998元的诉讼请求。
本案本诉诉讼请求标的13,541,463.67元，应收案件受理费103,048.78元(乌鲁木齐银行已预交）。核定给付金额5,822,200元，占请求标的的43%，由乌鲁木齐银行负担57%，即58737.80，深圳城公司负担43%，即44,310.98元。
本案反诉请求标的523,998元，应收案件受理费4,519.99元(深圳城公司已预交），由深圳城公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院。
审 判 长 董 慧
代理审判员 徐 岚
人民陪审员 杜育梅
二〇一八年七月三十日
书 记 员 杨 扬