广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南市民一终字第1623号
上诉人（一审被告、反诉原告）：高峰。
委托代理人：王义，北京大成（南宁）律师事务所律师。
被上诉人（一审原告、反诉被告）：王丹丹。
被上诉人（一审第三人）：刘杏花。
以上两被上诉人共同委托代理人：赵万虎，广西安信律师事务所律师。
一审第三人：广西链家家庭服务集团有限公司（原广西南房房地产交易集团有限公司），住所地：南宁市园湖路12-23号。
法定代表人：蔡伟伟，总经理。
上诉人高峰因与被上诉人王丹丹、刘杏花、一审第三人广西链家家庭服务集团有限公司（以下简称“链家公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服南宁市青秀区人民法院（2014）青民一初字第108号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月12日立案受理后，依法组成合议庭，于同年11月4日组织当事人进行了调查、辩论和调解。上诉人高峰的委托代理人王义，被上诉人王丹丹、刘杏花共同委托的代理人赵万虎到庭参加诉讼。一审第三人链家公司未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2010年12月1日，王丹丹（刘杏花代）、高峰（高同绪代）分别与链家公司签订《房地产委托代办合同》，约定由王丹丹、高峰分别委托链家公司代办南宁市仙葫大道中×号天池山×栋×单元×号房的购房、售房等相关事宜，由王丹丹支付代办服务费为13000元。合同签订后，王丹丹向链家公司支付了代办服务费13000元。同日，王丹丹（刘杏花代）与高峰（高同绪代）分别签订《存量房买卖合同》及《房地产买卖补充协议》，约定高峰将其名下的座落于青秀区仙葫大道中×号天池山×栋×单元×号房出售给王丹丹，房屋总建筑面积为116.17平方米，总成交价为650000元；王丹丹于签订合同时交纳定金50000元，在高峰办理完毕产权公证后且公证处出具受理回执单当日，由王丹丹支付首期房款（除去定金和银行按揭贷款部分）252683元，王丹丹交完首付款后当月起开始按时（每月10日前）交纳房屋按揭月供，如不按时交纳，造成高峰不能及时还清银行贷款所造成的经济资信损失，全部由王丹丹承担；高峰在收到王丹丹全部房款当日内，将房屋交付王丹丹使用；如王丹丹中途悔约，不得向高峰索还定金，如高峰中途悔约，应在悔约之日起三日内将定金退还给王丹丹，另给付相当于定金数额的违约金；如王丹丹不能按期向高峰付清房款，或者高峰不能按期向王丹丹交付房产的，每逾期一日，由违约方按全部房款的0.3%向对方支付违约金。合同签订当日，王丹丹向高峰支付了购房定金50000元，高峰将房屋交付王丹丹使用。2010年12月21日，双方又签订一份《房地产买卖补充协议》（二），约定待该物业《房屋所有权证》出证日起二个自然月内，王丹丹必须全部偿还该物业的按揭贷款。同日，王丹丹向高峰支付了首期购房款252683元，高峰将中国银行还贷存折交给王丹丹，由王丹丹自2011年1月起以高峰的名义继续偿还房屋的按揭贷款。自2011年2月至2012年7月期间，王丹丹代为偿还按揭贷款56200元，其中2012年7月的按揭贷款，王丹丹仅偿还了2653.98元，余下的366.77元由高峰补足。因王丹丹自2012年8月起不再依约偿还按揭贷款，经高峰与链家公司多次试图联系王丹丹与刘杏花未果，故自2012年8月起，高峰只能自己继续偿还按揭贷款。2013年5月27日，高峰取得涉案房屋的所有权证书。2013年9月19日，高峰交纳了涉案房屋自2011年9月至2013年10月的各项物业服务费用共计3447.5元，其中2013年9月前的费用为3325.7元。当月下旬，在链家公司的见证下，高峰将涉案房屋的门锁更换，并于2013年10月22日以540000元的价格将涉案房屋另行出售给了案外人覃珍卿。2013年10月23日，高峰一次性偿清了涉案房屋剩余的按揭贷款，并于2013年11月1日将房屋过户至覃珍卿名下。2014年1月2日，王丹丹以高峰违约为由起诉至法院，要求高峰继续履行合同并交付房屋。在2014年5月9日的庭审过程中，高峰表示房屋已经过户至覃珍卿名下，本案合同已无法继续履行，后经释明，王丹丹当庭变更诉讼请求为前述诉讼请求，高峰则以王丹丹违约为由提出反诉请求。在第二次庭审过程中，王丹丹当庭撤回第五项“要求链家公司返还中介费13000元给王丹丹”诉讼请求。
一审法院认为：王丹丹与高峰签订的《存量房买卖合同》、《房地产买卖补充协议》及《房地产买卖补充协议》（二）系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同。合同生效后，双方当事人均应依照合同约定全面履行各自的义务。关于王丹丹、高峰在在合同履行过程中是否存在违约的问题。根据合同约定，王丹丹应从付完首付款后的当月起开始以高峰的名义代为偿还涉案房屋的按揭贷款，待涉案房屋的所有权证书出证后的二个自然月内，王丹丹须偿清涉案房屋的按揭贷款，但王丹丹仅依约偿还按揭贷款至2012年7月止，自2012年8月起就不再偿还按揭贷款，在涉案房屋的所有权证书出证后亦未能在约定时间内偿清按揭贷款，显然已经违反了合同约定。在明知王丹丹未依约履行上述合同义务的情况下，高峰并没有行使合同解除权，而是径直在2013年10月22日将房屋转卖给案外人覃珍卿，导致本案合同不能继续履行，亦构成违约。因此，王丹丹与高峰在合同履行过程中均存在违约事实。关于王丹丹与高峰要求对方赔偿损失的各项诉请是否合理有据的问题。从王丹丹与高峰的履约情况来看，王丹丹与高峰均存在重大过错，王丹丹未依约还房贷违约在先，高峰未解除合同另行卖房违约在后，双方的行为对本案合同的正常履行均产生了重大妨碍，理应共同承担前述行为所造成的后果。根据合同法第一百二十条规定，结合合同的履行情况及双方当事人的过错程度，王丹丹、高峰应对各自的损失自行承担责任。故对王丹丹与高峰要求对方赔偿损失的各项请求应均不予支持。关于本案合同应否解除的问题。因高峰已将涉案房屋转卖给案外人覃珍卿，且房屋已变更登记至覃珍卿名下，本案合同已无继续履行的可能，故王丹丹要求解除合同的理由成立，应予以支持。在2014年5月9日的庭审过程中，王丹丹得知涉案房屋已转卖给他人，在释明后，其当庭表示要求解除合同，高峰亦未提出异议，故本案合同自该日起解除。合同解除后，高峰应将王丹丹已付的定金50000元、房款252683元及代还的按揭贷款56200元返还给王丹丹。关于高峰要求王丹丹支付代缴的物业费3447.5元的诉请是否合理有据的问题。高峰于合同签订当日即2010年12月1日将涉案房屋交付王丹丹使用，至2013年9月下旬高峰更换门锁，在此期间内，房屋的实际使用人应为王丹丹，故在此期间内所产生的各项物业服务费用3325.7元应由王丹丹承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百二十条之规定，判决：一、王丹丹与高峰于2010年12月1日签订的《存量房买卖合同》、《房地产买卖补充协议》及2010年12月21日签订的《房地产买卖补充协议》（二）已于2014年5月9日解除；二、高峰向王丹丹返还定金50000元；三、高峰向原告王丹丹返还房款252683元及代还的按揭贷款56200元；四、王丹丹向高峰支付代缴的物业服务费用3325.7元；五、驳回王丹丹要求高峰双倍返还定金100000元、赔偿经济损失100000元及往返交通费6000元的诉讼请求；六、驳回高峰要求王丹丹赔偿出售房屋所减少的差价110000元的反诉请求。本案本诉受理费10300元，由王丹丹负担3348元，由高峰负担6952元，此款王丹丹已预交，高峰应负担的部分，由高峰连同上述应付款项一并支付给王丹丹。本案反诉受理费1284元，由原告王丹丹负担1247元，由高峰负担37元，此款高峰已预交，王丹丹应负担的部分，由王丹丹连同上述应付款项一并支付给高峰。
上诉人高峰上诉称：一、被上诉人王丹丹的行为构成根本违约，上诉人高峰不应返还定金并承担任何责任。房屋买卖合同约定的总价款为65万，而被上诉人王丹丹至2012年7月止，只向上诉人高峰交付30万元左右，仍有35万元未交付，尚不足总价的一半。且从2012年7月至2013年10月期间，所有的银行贷款均由上诉人支付至本案争议房屋房产证出证后，被上诉人王丹丹也未按合同约定全部偿还该物业的剩余按揭贷款，上诉人及中介公司向被上诉人王丹丹寄送的《告知函》中明确表示其如在2013年6月18日前未与中介公司联系均视为违约，且上诉人有权另行处置该房，但均未见被上诉人王丹丹出面协商此事，最终是上诉人亲自到南宁偿还了全部剩余贷款。因此，本案系因被上诉人王丹丹迟延履行合同主要债务，且经催告后在合理期限内仍未履行构成根本违约在先，上诉人有权另行处置房产并不应返还定金以及承担任何责任。二、上诉人在本案中不存在任何恶意转让行为，且并无任何过错。一审判决认为上诉人在明知被上诉人王丹丹未依约履行合同义务的情况下，并未履行合同解除权，而是径直在2013年10月22日将房屋转卖给案外第三人，导致本案合同不能继续履行，亦构成违约。但是本案证据显示，上诉人并非径直将房屋转卖，未采取任何积极的措施，而是经过了长达近一年半的找寻，联合多方面部门进行联系王丹丹，多次亲自往来南宁来想解决此事，但是无奈被上诉人王丹丹始终没有露面，也没有任何回应。再者，上诉人向房地产中介机构了解，涉案房屋所在片区的交易价格持续走低，已经低于双方达成协议时的总价。而且该期间上诉人家庭还有其他重大开支，上诉人一直勉强替被上诉人王丹丹承担房贷，其财力已无法支持。在此情况下，如果上诉人不顾客观实际继续寻找被上诉人王丹丹，或者通过司法途径公告送达，则一旦被上诉人始终不出现，最终的损失极有可能继续增大。上诉人转卖房屋也是基于以上多种因素考虑，并非出于恶意，况且之后出卖的价格与之前已经相差11万元。因此，本案主要系因被上诉人王丹丹的违约行为对本案合同的正常履行产生的重大妨碍，上诉人不应当为其违约行为买单。三、上诉人与中介公司已穷尽一切手段对被上诉人进行催告，不存在重大过错。如本案证据和证人证言显示，上诉人及第三人中介公司从2012年7月发现被上诉人未按时还款开始，便不断的通过电话、挂号信等各种方式试图联系被上诉人，均未成功，被上诉人王丹丹自始至终都没有出现过。上诉人也希望被上诉人能出现并妥善解决此事，但等了如此之久，上诉人也无法继续拖延下去，只得匆忙对房屋进行处置，除损失了本应获得的预期利息外，还因多次往来南宁处理此事支出了大笔费用。综上所述，请求二审法院撤销一审判决第二项，改判上诉人高峰无需返还定金50000元，本案一、二审诉讼费用由被上诉人王丹丹、刘杏花承担
被上诉人王丹丹、刘杏花共同辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，王丹丹并没有根本违约，反而是高峰存在根本违约。王丹丹确实是有三个月没有偿还按揭贷款，但是高峰在双方协商时将房屋出售，导致双方的买卖合同无法履行，所以高峰存在根本违约，王丹丹才是真正受到了损失。高峰恶意转让房屋，存在过错，该过错是导致合同无法履行的根本原因。高峰诉称其出卖房屋受到了损失，但并没有提供任何证据予以证明，因此其说法没有依据。假若上诉人高峰低价出卖房屋，那也与王丹丹无关，因为王丹丹一直表示要购买上诉人的房屋。上诉人高峰陈述其联系不上王丹丹不是事实。虽然上诉人高峰使用电话和邮寄来通知王丹丹，但是当时王丹丹已经委托其表哥与上诉人高峰联系，但是上诉人高峰一直不愿和王丹丹的委托代理人联系。因此，王丹丹并不是不愿意继续履行合同。综上，本案是由于上诉人高峰的根本违约而导致合同无法履行，一审法院判决上诉人高峰返还购房款以及定金是正确的，请求二审法院驳回上诉人高峰的上诉请求，维持原判。
一审第三人链家公司未陈述意见。
本案当事人的争议焦点是：本案是谁存在违约而导致合同解除？上诉人高峰是否应当返还定金5万元？
本案二审中，上诉人高峰和被上诉人王丹丹、刘杏花除陈述诉辩意见外，均未向本院提交新证据。一审第三人链家公司亦未提交新证据。
本院查明的事实与一审法院查明的事实相一致，本院对一审判决认定的基本事实予以确认。
本院认为：上诉人高峰和被上诉人王丹丹签订的《存量房买卖合同》、《房地产买卖补充协议》及《房地产买卖补充协议》（二）系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。双方对一审判决认定上述合同于2014年5月9日解除均无异议，本院予以维持。
关于定金50000元如何处理的的问题。被上诉人王丹丹作为买受人，应按照合同约定的数额和期限支付房屋价款，本案中，其支付首付款后，仅偿还按揭贷款至2012年7月，在涉案房屋的所有权证书发证后仍未在约定的期限内还清按揭贷款，确已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”当事人行使法定解除权应当采用明示的方式，并且解除合同的意思表示应当到达对方当事人。本案中，上诉人高峰虽曾通过寄送挂号信等方式联系被上诉人王丹丹，但并无证据证实信件已送达被上诉人王丹丹或被上诉人王丹丹已通过其他方式知晓上诉人高峰行使合同解除权，故上诉人高峰的行为不能产生合同解除的法律效果。上诉人高峰在合同未解除的情况下，另行将涉案房屋售予他人并已办理过户手续，导致合同无法继续履行，亦构成违约。故上诉人高峰与被上诉人王丹丹在履约过程中均存在违约行为，对导致合同解除均有过错，本案不应适用定金罚则，一审判决判令上诉人高峰向被上诉人王丹丹返还定金50000元正确，本院予以维持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持，上诉人高峰的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1050元（上诉人高峰已预交），由上诉人高峰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张雪梅
审 判 员 赵 东
代理审判员 兰 帅
二〇一五年十二月三十日
书 记 员 林 路
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。