山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁10民终1911号
上诉人（原审原告，反诉被告）：于兴文。
委托诉讼代理人：郭超，山东东方未来律师事务所律师。
被上诉人（原审被告，反诉原告）：马永华。
委托诉讼代理人：邵洪才，山东弘誉律师事务所律师。
原审第三人：丁勇，现于潍坊监狱服刑。
原审第三人：中国人民解放军91329部队后勤部，住所地威海市环翠区东山路23号。
上诉人于兴文因所有权纠纷一案，不服威海市环翠区人民法院（2013）威环民初字第2617号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
于兴文上诉请求：请求撤销一审判决第二、三项，依法改判马永华自2013年3月16日起至实际腾房之日按照每月1085.4元给付房屋占用费。事实和理由：于兴文作为诉争房屋的所有人，在2013年3月15日发现诉争房屋被马永华占用，多次要求其腾房均遭拒绝后，于2013年8月28日向鲸园派出所报警主张权利。马永华实际从2013年3月15日前就开始占用该房屋，丁勇在2013年4月已经被刑拘，因此在2013年3、4月间马永华就应当知道其对诉争房屋不享有正当权利，属于恶意的无权占有人，原审从判决生效之日起计算房屋占用费明显不合理；从于兴文的房屋租赁合同可以看出，2012年3月诉争房屋的租金为每月800元，而房屋租金呈涨幅趋势，一审法院仍按2012年每月800元的标准计算房屋占用费不合理，应按鉴定意见中每月1085.4元计算；丁勇在未经于兴文同意的情况下，擅自将诉争房屋出售给马永华，而马永华明知诉争房屋属于部队的经济适用房，仍与丁勇签订房屋买卖合同并进行装修，马永华存在明显过错，而于兴文对此不存在过错。该装修损失也并非于兴文造成，装修设计不合理，且于兴文也不同意继续利用马永华的装修，马永华的装修损失应向丁勇主张，不应向于兴文主张，也不应在本案中一并处理。认定装修费用依据不足，诉争房屋厕所厨房墙砖、地砖实际系由于兴文委托其邻居丁某找人施工的，并且支出施工费及材料费共计5000元。
马永华答辩称，根据丁勇在原审中的陈述，其是从于兴文手中购买的诉争房屋，支付了部分房款，并将诉争房屋卖给马永华。于兴文与马永华虽然在2013年3月15日因诉争房屋发生争执，但丁勇其后因为其他案件被刑事拘留，马永华无法确定谁是原房主，原审判决后才基本可以判断诉争房屋的真正权利人，马永华在此过程中没有过错，反而有10多万元的装修损失，原审从判决生效之日起承担房屋占用费是合理的。于兴文在涉案纠纷中存在过错，其与丁勇之间的房屋买卖导致马永华误认为丁勇是房屋的权利人，于兴文收取丁勇的房款且将房屋钥匙交付给丁勇，于兴文对诉争房屋的管理人存在过错，原审判令于兴文承担装修费用与其管理责任有关。因马永华在装修诉争房屋前是闲置的毛坯房，根据2012年房屋租赁市场的价值，鉴定意见认为每月808元的占用费是合理的。原审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
丁勇和中国人民解放军91329部队后勤部均未予述辩。
于兴文向一审法院起诉请求，请求判令被告马永华将位于威海市环翠区重庆街109C号1003室房屋腾空返还给原告于兴文并自2013年3月16日起至实际搬出之日止向原告支付房屋占用费。
马永华于诉讼中提起反诉，称即便原告于兴文主张返还房屋成立，因被告马永华已对涉案房屋进行装修，相应费用90335.29元原告于兴文应当予以赔偿。
一审法院认定事实，涉案房屋即重庆街109C号1003室所在蓝景城小区系中国人民解放军31329部队后勤部开发建设的经济适用房，用地性质为军事设施用地，仅可向部队团级以上和相当于团级以上级别的军人、高级士官出售，待中国人民解放军总后勤部批复售房价格之后，可为前述人员办理相应的房屋产权登记，此后方可对外出售，该小区部分半地下室、阁楼则抵顶与威海建设集团股份有限公司第一建筑分公司，该部分房屋允许向地方人员出售，但亦不能办理产权登记手续。2009年9月27日，原告于兴文与第三人中国人民解放军91329部队后勤部签订一份《军队经济适用住房出售协议书》，约定第三人中国人民解放军91329部队后勤部将山东省威海市91329部队第三批经济适用住房小区A2号楼2单元903户(后改为重庆街109C号1003室)住房(建筑面积110.75平方米，储藏室面积l5.24平方米)出售给原告于兴文，建房款为257782元，储藏室价格为32248元，公共维修基金5156元。原告于兴文分别于2008年10月14日和2009年10月19日将上述款项交付给中国人民解放军91329部队。2010年11月10日原告于兴文与绿城物业服务有限公司签署了业主公约，领取了房屋钥匙。后原告于兴文将涉案房屋交付第三人丁勇，2013年间，被告马永华对涉案房屋进行装修，并在装修后由其岳父母在此居住使用至今。2013年12月24日，原告于兴文主张其系将涉案房屋租赁与第三人丁勇，在催要租金时发现被告马永华正在对诉争房屋进行装修，后多次协商被告马永华返还房屋未果，故向原审法院起诉。
原审庭审中，原告于兴文主张其与第三人丁勇系房屋租赁合同关系，对此提供2012年3月15日，署名为宋春晓与原告于兴文签订一份房屋租赁合同，约定原告于兴文将诉争房屋出租给宋春晓，租期自2012年3月15日至2015年3月15日止，年租金9600元，于每年2月15日前支付当年的租金，据此主张实际系由第三人丁勇签订该合同，并仅向其支付了第一年租金9600元，此后并未支付，亦不存在第三人丁勇主张的向其支付房款等情况。被告马永华及第三人丁勇对此均不予认可。
而被告马永华为证实诉争房屋系丁勇出售给被告马永华的，向原审法院提供以下证据：1、被告马永华与第三人丁勇于2012年6月18日签订的房屋买卖合同两份，内容分别为：第三人丁勇将诉争房屋以51万元的价格出售给被告马永华，第三人丁勇于2013年12月30日前为被告马永华办理其与中国人民解放军91329部队签署该房屋的出售协议书，被告马永华应于2013年6月30日前一次性付清上述房款，第三人丁勇保证该房屋没有其他任何纠纷或权利限制；第三人丁勇将蓝景城A1楼104室房屋出售给被告马永华，价款为25万元，第三人丁勇于2012年12月30日前为被告马永华办理其与中国人民解放军91329部队签署该房屋的出售协议书，第三人丁勇保证该房屋没有其他任何纠纷或权利限制。2、第三人丁勇向被告马永华出具的金额为51万元的收款收据一张，日期为2013年6月1日，被告马永华称该日期系错误的，系被告马永华自己填写的，实际收款日期在双方签订关于诉争房屋的买卖合同之前；3、物业公司出具的证明及银行对账单一宗，证明被告马永华缴纳了诉争房屋2012年至今的物业费、水电费等。4、被告马永华与中国人民解放军91329部队(甲方)签订的《蓝景城房屋出售协议书》一份，内容为：中国人民解放军91329部队抵顶给威海建设集团一公司的“蓝景城”房屋已由威建集团出售给被告马永华，房产坐落威海市重庆街109A1楼B03号(半地下室)，甲方确保被告马永华拥有该房屋永久使用权，可享有与本楼盘其他业主同等的待遇，但不负责为被告马永华办理产权手续；5、2012年6月18日第三人丁勇向被告马永华出具的金额为50万元的收款收据一张，上面收款事由为：蓝景城A1楼103室房款25万元整，104室房款25万元整；6、2012年2月21日第三人丁勇与中国人民解放军91329部队签订的售房协议书一份，内容为：中国人民解放军91329部队(甲方)抵顶给威海建设集团一公司的第三批经济适用房A2楼1003室，第三人丁勇房款已结清，甲方确保被告马永华拥有该房屋永久使用权，可享有与本楼盘其他业主同等的待遇，但不负责为被告马永华办理产权手续。被告马永华主张其向第三人丁勇购买诉争房屋时，第三人丁勇向其出具了证据6中的售房协议书，故其认为第三人丁勇有权出售该房屋。原告于兴文质证称，证据2中的日期为2013年6月1日，但第三人丁勇在2013年4月份已经被刑事拘留，不可能向被告出具收据，故对该证据的真实性有异议。第三人丁勇质证称，证据1、2中的签名是其所签，房款系抵顶其此前向被告马永华的借款。第三人中国人民解放军91329部队后勤部质证称，对证据3的真实性没有异议，部队确实有部分房屋抵顶给威海建设集团一公司，允许对非部队人员出售，但诉争房屋只能出售给部队人员。经原审法院与(2013)威环刑初字第273号刑事案卷中的材料进行比对，可以确认被告马永华提供的证据6中使用的“中国人民解放军91329部队”的印章与第三人丁勇进行诈骗时伪造的印章一致。
另查，2013年8月14日，第三人丁勇因涉嫌合同诈骗罪被威海市环翠区人民检察院向原审法院提起公诉，2013年12月9日原审法院作出(2013)威环刑初字第273号刑事判决书，判决中查明2008年4月至2012年2月，丁勇使用伪造印章、合同、收据，冒用中国人民解放军91329部队的名义，采取与他人签订购房合同等方式，骗取他人钱财共计247.1万元，并逃匿，认定丁勇的行为构成合同诈骗罪。后丁勇不服，提出上诉，2014年2月28日威海市中级人民法院作出裁定，驳回上诉，维持原判。但第三人丁勇将诉争房屋出售给被告是否属于诈骗行为在上述刑事案件中并未提及。原审法院曾于2014年8月22日将本案移送威海市公安局环翠分局，该局于同年11月16日复函载明：“经审查，在丁勇合同诈骗案侦查过程中，我局已查明丁勇是以租赁的方式从于兴文手中取得重庆街109号1003室后，又将该房屋卖给他人，骗取钱财，在刑事诉讼中，马永华始终认为自己是正常的购房行为而不是受骗者，公、检、法三机关均未认定丁勇与马永华之间的房屋买卖行为属于诈骗犯罪，目前丁勇合同诈骗案的证据没有变化，因此我局认为在你院移送的这起案件中，丁勇不涉嫌刑事犯罪。”
原审中，原告于兴文主张其要求被告马永华搬出房屋未果，应当支付房屋占用费用，并对此申请鉴定，原审法院依法委托威海正荟资产评估有限公司对此进行鉴定，该鉴定机构出具平鉴证报告书称涉案房屋以精装修作为前提，占用费为每月1827.4元(16.5元／月×㎡。)；以毛坯为前提，占用费为每月1085.4元(9.8元／月×㎡。)。被告马永华对该鉴定意见有异议，经原审法院书面质询鉴定机构，鉴定机构基于被告马永华所提异议，向原审法院作出书面说明称，前述鉴定报告中选用的参照物与鉴证对象的住宅出租目的不同，并重新进行调整、核实后修正鉴定意见为：以精装修作为前提，占用费为每月1406.5元(12.7元／月×㎡)，取整1400元／月；以毛坯为前提，占用费为每月808.5元(7.3元／月×㎡)，取整800元／月。
被告马永华则主张其对涉案房屋进行了装修，原告于兴文要求其返还房屋应当予以赔偿，因此对涉案房屋装修价值亦申请鉴定，原审法院依法委托山东恒达建设咨询有限公司对此出具工程造价鉴定意见书称，鉴定标的在鉴定基准日(2016年4月6日)装修价值为72268.23元【原装修工程造价90335.29元(含卫生间及厨房墙地砖铺贴造价为6550.5元)×成新率80％】。因原、被告双方均主张涉案房屋内卫生间及厨房墙地砖系由其铺贴，但原告于兴文对此并未举证，第三人丁勇则称，涉案房屋交付其使用时系毛坯房。
原告于兴文为证实其于诉前曾向被告马永华主张权利，申请原审法院至威海市公安局环翠分局鲸园派出所调取相关报警记录，经原审法院依法调取，该单位向原审法院提供2013年8月28日警情处置指令单一份，载明报警人为于兴文，报警信息为报警人称自己对房屋被人非法侵占，讲不清具体情况，反馈信息为经侦大队已立案，已移交环翠区法院；2013年9月18日警情处置指令单一份，载明报警人为于兴文，报警信息为有人不离开，反馈信息为房产纠纷，已处结。
原审法院认定以上事实，有书证及当事人的庭审陈述在案佐证。
原审法院认为，针对原告本诉第一项诉讼请求，根据本案查明的事实，可以看出诉争房屋系第三人中国人民解放军91329部队后勤部作为经济适用房出售给原告，尽管由于政策方面的条件未成就，尚未办理房屋所有权证，但可以确认原告对该房屋享有物权权益。第三人丁勇主张其系向原告购买涉案房屋(仅尚欠付部分房款)，但对此并未提供证据，原告亦不认可，对该主张，证据不足，不能仅凭第三人丁勇陈述对此予以认定。现第三人丁勇将诉争房屋出卖给被告，被告系因第三人丁勇提供了其与中国人民解放军91329部队间的房屋出售协议书，而信任第三人丁勇享有对诉争房屋的处分权，并与其签订了房屋买卖合同，但原告作为诉争房屋的实际权利人并不认可，亦与第三人中国人民解放军91329部队陈述不符，故第三人丁勇将诉争房屋出售给被告的行为系无权处分，被告也并未将诉争房屋的所有权转移登记至自己名下，不能认定被告对涉案房屋享有合法的物权权益，故原告作为涉案房屋合法权利人有权追回诉争房屋，要求被告腾退并返还房屋之诉讼请求，予以支持。针对原告本诉第二项诉讼请求，原审法院认为，原告将涉案房屋交付第三人丁勇占有使用，其虽主张系租赁与第三人丁勇，但所提供证据为署名为宋春晓的房屋租赁合同，第三人丁勇对此不予认可，因此无法就此认定原告与第三人丁勇之间系房屋租赁合同关系，但基于原告确将涉案房屋交付第三人丁勇使用的事实，第三人丁勇另提供加盖中国人民解放军91329部队印章的协议，将涉案房屋转让与被告后，由被告在此居住使用，而第三人丁勇基于其所提供的协议将房屋转让与被告的行为，现并未经司法程序确认为诈骗行为，在本案审理过程中，经过对第三人丁勇及中国人民解放军91329部队的调查及比对协议印章等情况，方确认被告对涉案房屋并不享有合法物权权益，原告系涉案房屋合法权益人，因此被告虽应赔偿原告作为合法权利人因其占有行为所产生的相应损失，即被告应当支付相应的房屋占用费用，但亦应自判决生效之日(即确定涉案房屋合法权益人)起承担赔偿责任较为公平合理。另因原告向第三人交付的房屋系毛坯房，故对于原告主张的房屋占用费计算标准应按照毛坯房的计算标准予以计算为宜。针对被告反诉请求，原审法院认为，被告对涉案房屋进行装修，由于其并非合法权利人，应将涉案房屋返还合法权利人即原告，但由于被告装修已实际形成添附，原告亦因此获利，且符合经济效益原则，故原告应当对被告装修部分予以补偿，经被告申请，原审法院依法委托相应具备鉴定资质的鉴定机构对此予以鉴定，并组织双方现场勘查，可以认定涉案房屋室内装修现价值为72268.23元，该鉴定意见相对客观合理，鉴定机构亦具备相应鉴定资质，且综合考虑涉案房屋装修现状及折旧等合理因素，本着物尽其用的原则，对此予以采纳。综上所述，原告本诉诉讼请求及被告反诉请求中的合理部分，理由正当，予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条、第一百零六条之规定，判决：一、被告(反诉原告)于判决生效后十五日内将位于威海市环翠区重庆街109C号1003室房屋腾空并返还原告；二、被告(反诉原告)于本判决生效后十日内给付原告房屋占用费(自判决生效之日起至实际腾出房屋之日止，按照每月800元计算)；三、原告(反诉被告)于判决生效后十日内给付被告涉案房屋室内装修价值补偿72268.23元。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5819元，反诉费2058元，鉴定费6000元，由原告负担5232元，被告负担8645元。
二审中，于兴文提交诉争房屋的邻居丁某出具的书面证明一份，证明诉争房屋的厕所、厨房及墙砖、地砖均由丁某找人装修，并支出费用5000元；并提交其从网上下载的常用电器使用寿命一份，证明原审认定的装修折旧费有误。经质证，马永华主张证人丁某应当出庭作证，其出具的书面证言无法认定其真实性；网上下载的电器使用寿命不符合证据的形式和要求，并不予质证和认可。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1、证人丁某出具的书面证言，因该证人未出庭，对该书面证言的真实性本院不予认定；2、于兴文从网上下载的常用电器使用寿命与本案事实缺乏关联性，且马永华对此不予认可，仅凭该网上下载的内容无法认定涉案鉴定意见中的折旧费有误，对于兴文该主张不予支持。对一审查明的其他事实，本院予以确认。
本院认为，丁勇以宋春晓的名义，从于兴文处租用诉争房屋后，虚构中国人民解放军91329部队将该房屋已经出售给丁勇的事实，并伪造了相应的售房协议，使得马永华误以为丁勇系该房屋的所有权人并有权处分该房屋，其从丁勇处取得诉争房屋的钥匙后并装修入住。在此过程中，现有证据无法认定马永华系恶意或存在明显过错。于兴文与马永华对诉争房屋的权属产生争议并均主张房屋应属自己所有。在法院生效判决对此予以确认后，该房屋的实际权利人才明确，故原审法院以判决生效之日起开始计算诉争房屋的占用费是正确的，于兴文主张应从马永华实际占用诉争房屋之日起计算占用费，理由不当，本院不予支持。另外，于兴文诉请的占用费实际系诉争房屋的租金，其可另行向丁勇主张。威海正荟资产评估有限公司出具的评估鉴定报告的说明对其原鉴定意见中毛坯房占用费为每月1085.4元调整为每月800元，调整的原因系原鉴定意见中的参照物系以仓库予以出租，调整后系以作为住宅出租。因本案诉争房屋系以住宅出租，该补充鉴定意见更符合本案实际，故原审法院采信该鉴定机构的补充意见作为占用费的计算标准并无不当，本院予以确认。关于于兴文应否赔偿马永华支出的装修费用的问题，从审理查明的事实来看，不能认定马永华对房屋进行装修、使用的行为存在恶意，在诉争房屋应返还给于兴文的情况下，该装修作为房屋的添附部分，一并返还给于兴文，符合物尽其用的效益原则。于兴文支付相应的装修价值，能够均衡双方当事人的合法利益，较为公平合理，亦无明显不当。于兴文主张其不应赔偿装修费用，理由不当，本院不予支持。至于该装修费用，业经有资质的鉴定机构予以评估确认，于兴文并无相应证据证实该鉴定意见有误，其主张自行支出装修款项5000元证据不足，原审法院采信该鉴定机构的意见，判令于兴文补偿马永华相应的装修款项并无不妥，本院予以确认。综上，上诉人于兴文的上诉请求均不能成立，应予驳回；原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第(一)项，第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3665元，由上诉人于兴文负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 金永祥
代理审判员 潘 慧
代理审判员 赵 娟
二〇一六年十月三十一日
书 记 员 邓雯涛