天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津01民终2201号
上诉人（原审原告）：天津市宝坻区大钟庄镇宝芝麻窝村民委员会，住所地天津市宝坻区大钟庄镇宝芝麻窝村。
法定代表人：张建忠，村主任。
委托诉讼代理人：杨富刚，北京盈科（天津）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：马俊颖，北京盈科（天津）律师事务所律师，特别授权。
被上诉人（原审被告）：王强，男，1968年5月7日出生，汉族，农民，天津市宝坻区宝强服装厂厂长，住天津市宝坻区。（未到庭）
原审第三人：天津市宝坻区宝强服装厂，住所地天津市宝坻区大钟庄镇宝芝麻窝村。
法定代表人：王强，厂长。
原审第三人：张云伯，男，1971年12月13日出生，汉族，农民，住天津市宝坻区。
上诉人天津市宝坻区大钟庄镇宝芝麻窝村民委员会因与被上诉人王强、原审第三人天津市宝坻区宝强服装厂、原审第三人张云伯租赁合同纠纷一案，不服天津市宝坻区人民法院（2017）津0115民初7002号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
上诉人天津市宝坻区大钟庄镇宝芝麻窝村民委员会上诉请求：撤销一审法院判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求或将本案发回重审，一、二审的诉讼费由被上诉人负担。主要理由：一、上诉人与被上诉人王强签订的《土地租赁协议书》合法有效。根据协议约定，被上诉人未按期缴纳租金，被上诉人未按约定履行合同义务致使不能实现合同目的，故约定解除租赁关系条件成就，上诉人有权依据约定，终止本协议。二、关于宝强服装厂房屋变卖问题，一审法院判定（2013）宝执恢字第23号裁定书中没有涉及到土地的事实认定错误。且土地所有权和使用权一直为上诉人所有，被上诉人从未获得过土地使用权，其无权利将承租权转让给他人，一审法院判令原审第三人张云伯享有房产的所有权于法无据，是错误的，应当予以改判。三、涉诉租赁土地上的建筑物所有权应当归上诉人所有，法院判定地上建筑物所有权只有在协议期满后才归上诉人所有的认定是错误的。
被上诉人王强、原审第三人天津市宝坻区宝强服装厂、原审第三人张云伯经本院合法传唤未到庭也未提供书面的答辩意见。
天津市宝坻区大钟庄镇宝芝麻窝村民委员会向一审法院提出诉讼请求：一、解除原、被告签订的《土地租赁协议书》；二、判令被告支付自2012年2月6日起至2017年11月13日止的租金22219元及违约金22800元，共计45019元；三、判令被告租赁土地上的建筑物所有权归原告所有；四、诉讼费由被告承担。
一审法院经审理认定事实如下：2000年9月21日，原、被告双方签订《土地租赁协议书》1份,协议约定,甲方：宝坻县大钟庄镇宝芝麻窝村委会。乙方：王强。甲方村东京唐公路南侧有一块废弃地（3600平方米）经村民大会同意，交由乙方租赁使用兴建服装厂。一、租赁期限为叁拾年，自二〇〇〇年二月五日至二〇三〇年二月四日止。二、乙方每年向甲方交纳土地租赁费肆仟元整，自二〇〇〇年至二〇二九年，于每年的二月六日前向甲方交清当年租赁费，乙方如延期交纳，每延交一天，应向甲方支付10元违约金，延期超过一个月，甲方有权终止本协议书。三、乙方对承租的土地不得转租、转让，不得单独设定抵押。六、本协议书期满，地上建筑物归甲方所有，设备归乙方所有。协议签订当日，宝坻县公证处对协议的签订予以公证。
王强承租宝芝麻窝村委会该土地后，在该土地上建筑了房屋1479.41平方米，并成立了宝强服装厂。宝芝麻窝村委会于2000年11月17日将租赁的该土地办理集体土地使用证，使用证登记的土地使用者和土地所有者均为宝芝麻窝村委会，面积3600平方米，用途为工业。2000年11月17日办理“土地他项权利证明书”，权利人为宝强服装厂，义务人为宝芝麻窝村委会，他项权利种类及范围：1.租赁他项权利登记，租赁后用途为工业。2.租赁面积为3600.0平方米。3.他项权利有效期限为2000年2月5日至2030年2月4日。宝强服装厂于2001年5月21日将王强在租赁土地上所建筑房屋办理房屋所有权证，所有权人为宝强服装厂。
2008年5月7日，天津市宝坻区农村信用合作联社大钟庄信用社（现名称天津市农商银行宝坻大钟支行）与宝强服装厂订立抵押担保借款合同，借款600000元，期限一年，抵押物为宝强服装厂享有所有权的房屋1479.41平方米。因宝强服装厂到期未偿还借款，农商银行大钟支行于2011年7月12以借款合同纠纷为由将宝强服装厂诉至一审法院；经审理，一审法院于2011年8月12日作出（2011）宝民初字第3557号民事调解书确定：宝强服装厂于2011年10月11日前偿还天津农村商业银行股份有限公司宝坻大钟庄支行借款本息723986.35元。
因宝强服装厂到期未履行调解书确定的义务，2011年10月28日农商银行大钟支行申请执行。执行过程中，农商银行大钟支行委托天津盛源资产评估事务所对该房屋进行了价值评估，2012年9月13日出具评估结论为：基准日2012年8月31日市场价值118077.5元。并在报告中特别说明因本次建筑物所占用的土地为集体土地，故不在评估范围之内，据委托方称本次委估资产将进行拆迁暂按拆迁方式进行估价咨询。后经一审法院公开拍卖因无人竞买该房屋，双方当事人均同意变卖该房屋。2013年2月18日，农商银行大钟支行、宝强服装厂、张云伯三方达成财产买卖协议。2013年2月26日，一审法院作出（2013）宝执恢字第23号执行裁定书裁定：“本院依据已经发生法律效力的天津市宝坻区人民法院（2011）宝民初字第3557号民事调解书，于2012年7月27日裁定变卖天津市宝坻区宝强服装厂所有的坐落于天津市宝坻区大钟庄镇宝芝麻窝村东（房权证号坻字××号）的房产及其附属设施（包括水、电、暖等）。2013年2月18日申请执行人与被执行人共同协商将被执行人所有的上述房产及其附属设施以人民币118100元的价格卖与张云伯。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十三条、第二十九条之规定，裁定如下：一、坐落于天津市宝坻区大钟庄镇宝芝麻窝村东（房权证号坻字××号）的房产及其附属设施（包括水、电、暖等）的所有权归买受人张云伯所有，所有权自本裁定送达买受人时转移。二、买受人张云伯可持本裁定书到房地产管理机构办理过户登记手续。”后一审法院将此变卖款发放给农商银行大钟支行，宝强服装厂也将变卖房屋交付张云伯使用。现张云伯对该房屋进行了部分拆改和增建。2013年3月8日，诉争土地及房屋上设定的他项权均被注销。庭审中，经询张云伯称，因该房屋所附着土地为村集体所有，房和地两证未合一，已经无法办理房屋过户登记。
2015年5月13日日，宝芝麻窝村委会以案外人身份对执行变卖的房屋提出书面异议，一审法院经审理作出（2015）宝执异字第39号民事裁定书裁定：驳回案外人宝芝麻窝村委会的异议。2015年6月4日，宝芝麻窝村委会又以农商银行大钟支行为被告以王强、宝强服装厂、张云伯为当事人以案外人执行异议纠纷为由，向一审法院提起诉讼，一审法院审理后，于2015年11月9日作出（2015）宝民初字第4898号民事裁定书：驳回原告宝芝麻窝村委会的起诉。宝芝麻窝村民委员会不服提起上诉，2016年4月13日，天津市第一中级人民法院以（2016）津01民终236号民事裁定书裁定，驳回上诉，维持原裁定。后宝芝麻窝村民委员会又于2016年11月15日再次提起本案诉讼。
一审法院认为，宝芝麻窝村民委员会与王强自愿协商一致签订的《土地租赁协议书》。但该协议第一条约定“租赁期限为三十年，自2000年5月5日起至2030年2月4日止”；依据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”的规定，该协议此条款违反法律规定，据此一审法院确定租期超过20年的部分无效，认定该租赁期限为20年，即2000年2月5日至2020年2月4日。该协议其他部分不违反法律规定，为合法有效，一审法院予以确认。协议订立后双方均应依据协议约定履行义务，宝芝麻窝村民委员会如约将土地交付王强使用，王强也应依据协议约定履行支付租赁费的义务。宝芝麻窝村委会主张王强自2012年以后为交纳土地租赁费，王强称已经委托张云伯向该村村主任张建忠交纳2012年至2026年共计15年的租金60000元，对此宝芝麻窝村委会及张建忠均不予认可，且王强亦未能提供充足证据予以证实其主张，故对王强的该主张一审法院不予认定。因此认定自2012年2月6日起，王强未交纳该土地租赁费。
依据《合同法》的规定，当事人依据本法第九十三条第二款、第九十四条的规定解除合同的，应当通知对方。虽然双方订立的租赁协议约定，未交纳租赁费超过一个月村委会有权终止本协议；但在王强欠交租赁费的情况下，宝芝麻窝村委会并未履行通知义务，故对其以此为由请求解除租赁合同的主张，一审法院不予支持。
关于王强将宝强服装厂房屋变卖问题。双方租赁合同中约定“乙方对承租土地不得转租、转让，不得单独设定抵押，而在一审法院的（2013）宝执恢字第23号裁定书中仅裁定宝强服装厂的房屋及附属设施（包括水、电、暖等）的所有权归张云伯所有，并未涉及土地，且在对该房屋进行价值评估时也仅按拆迁价格进行了估价也并未包括土地。双方租赁协议约定，协议期满，地上建筑物所有权归甲方所有；因双方之间的协议并未期满，故对宝芝麻窝村民委员会该请求，一审法院不予支持。虽然宝强服装厂已将涉案房屋变卖，但应另行解决。
针对王强欠付的租赁费问题，王强提供的证人证实2013年4月至6月期间王强与张建忠因交纳土地租赁费曾进行过联系，虽对王强已经交纳60000元租赁费的主张因证据不足未予认定，但可以说明双方因土地租赁费曾进行过联系，且宝芝麻窝村民委员会也主张以电话方式向王强催要过租赁费，后又于2015年提出执行异议，故此一审法院认定宝芝麻窝村委会要求王强给付租赁费的请求未超出诉讼时效。王强应给付在2012年2月6日至2017年11月13日的租赁费，宝芝麻窝村民委员会请求给付22219元未超出应付租赁费数额，一审法院予以支持；王强亦应按租赁协议约定支付违约金22800元。
判决：一、被告王强于判决发生法律效力之日起之日起10日内支付原告天津市宝坻区大钟庄镇宝芝麻窝村民委员会自2012年2月6日起至2017年11月13日止的的租赁费22219元、违约金22800元，合计45019元。二、驳回原告天津市宝坻区大钟庄镇宝芝麻窝村民委员会的其他诉讼请求。案件受理费3161元，由被告王强负担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明认定的事实无误，本院予以确认。
本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”的规定，上诉人与被上诉人签订的《土地租赁协议书》虽系自愿协商一致签订，但因该协议中对于租赁期限的约定超过了三十年违反法律规定，据此一审法院确定该租赁期限为20年，即2000年2月5日至2020年2月4日。租期超过20年的部分无效，该协议其他部分不违反法律规定，为合法有效是正确的，本院予以确认。
双方订立的租赁协议虽约定，未交纳租赁费超过一个月村委会有权终止本协议；但在被上诉人欠交租赁费的情况下，上诉人并未履行通知义务，故对其以此为由请求解除租赁合同的主张，本院不予支持。
对于被上诉人将原审第三人天津市宝坻区宝强服装厂房屋变卖问题。一审法院的（2013）宝执恢字第23号裁定书中仅裁定原审第三人天津市宝坻区宝强服装厂的房屋及附属设施（包括水、电、暖等）的所有权归原审张云伯所有，并未涉及土地，且在对该房屋进行价值评估时也仅按拆迁价格进行了估价也并未包括土地。双方租赁协议约定，协议期满，地上建筑物所有权归上诉人(甲方)所有；现因双方之间的协议并未期满，就涉案房屋变卖问题，应另行解决。
综上所述，天津市宝坻区大钟庄镇宝芝麻窝村民委员会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5800元，由上诉人天津市宝坻区大钟庄镇宝芝麻窝村民委员会负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭萍会
审 判 员 王宗新
代理审判员 纪曼丽
二〇一八年三月二十九日
书 记 员 封占江
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：
第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……