江西省赣州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）赣07民终3459号
上诉人（原审被告）：陈思明，男，1975年4月24日生，汉族，住江西省全南县。
被上诉人（原审原告）：全南县天豪物业物流服务有限责任公司，住所地：江西省全南县城厢镇贸易广场D栋1号。
法定代表人：陈海峰，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：李小明，男，系该公司收费员，特别授权代理。
上诉人陈思明因与被上诉人全南县天豪物业物流服务有限责任公司物业服务合同纠纷一案，不服江西省全南县人民法院（2018）赣0729民初402号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月17日立案后，依法组成合议庭，以询问调解庭审方式进行了审理。上诉人陈思明，被上诉人全南县天豪物业物流服务有限责任公司的委托诉讼代理人李小明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人陈思明上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人诉请，一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：1.被上诉人未提供物业管理服务。2.被上诉人起诉已过诉讼时效。
被上诉人全南县天豪物业物流服务有限责任公司辩称，其从2009年至今持续在服务。
被上诉人全南县天豪物业物流服务有限责任公司向一审法院起诉请求：1.判令被告立即支付滨江小区3栋2号商铺的物业管理服务费8998元，并承担滞纳金(庭审时，原告明确放弃滞纳金诉求)。2.判令被告承担本案全部诉讼费。
一审法院认定事实：2007年11月1日，全南县滨江小区开发建设企业聘请赣州森合物业管理有限公司为滨江小区物业服务企业，并自2008年7月份入驻小区进行物业管理。2009年6月30日，原告与赣州森合物业管理有限公司签订了一份《滨江小区物业交接协议书》，约定自2009年7月1日起，该小区物业管理的权利、义务、责任由原告承担，原告遂取得了全南县滨江小区的物业管理权并入驻管理。被告于2008年4月15日购买该小区3栋2号商铺，第一层建筑面积46.75㎡，第二层建筑面积53.68㎡，总建筑面积共计100.43㎡。被告购买该小区3栋2号商铺为沿街店铺，店铺水、电等费用由被告自行向有关部门缴纳。原告进驻小区开展物业管理服务以来对临街商铺存在设备不完备、管理不到位、服务不完善的问题，被告自述其从购房后至今未交纳过物业管理费，故原告诉至法院。另查明，全南县滨江小区至今未成立业主委员会。2016年6月7日，全南县物价局下发全价字[2016]6号《关于核定我县住房前期物业管理服务费收费标准的通知》，该通知规定：“一、住房前期物业管理收费标准：1.多层住宅（含车库、柴间）：0.35元/月?平方米；2.高层住宅：单电梯运行的0.7元/月?平方米，双电梯运行的0.8元/月?平方米……二、上述收费标准为住房前期物业管理收费标准，即未成立业主委员会前执行的收费标准。各物业小区一经成立业主委员会后，此收费标准自行失效，收费标准由业主委员会和物业管理公司协商确定。除多层住宅和高层住宅之外的其余物业管理相关收费均实行市场调节价，由双方自主协商确定。三、以上收费标准自下文之日起执行，我局之前下发的所有相关物业管理方面的文件全部予以作废，以本文规定为准。今后我局将根据物业管理公司的运行情况及成本监审情况适时调整住房前期物业管理收费标准。……”，2016年8月29日，被告将滨江小区3栋2号商铺出租给案外人石广林使用，双方签订《店面出租合同》，该合同未对物业管理服务费的承担作明确约定。
一审法院认为，原告作为物业管理公司依法办理了物业管理企业的工商注册登记，并已取得物业服务三级资质证书，具有从事物业管理服务的相应资质。原告天豪物业系依据与赣州森合物业管理有限公司签订的《滨江小区物业交接协议书》取得小区物业管理服务权利，对原、被告双方均具有法律约束力。被告所有的临街商铺位于住宅小区的边缘，虽地理位置不同，亦属该小区物业管理的范围，所需水、电、排污管道等设施与小区住宅共用，原告在物业管理服务中对水、电、排污等公用设施进行了必要的维修和保养，被告作为业主实际享受了相应的物业服务，且在2013年4月13日和26日，涉案商铺的租客两次向原告申请疏通厕所，均疏通成功，故对原告要求被告支付物业管理服务费的诉求，予以支持。关于物业管理服务费标准的问题，本案滨江小区至今未成立业主委员会，而相关政府部门已下文除多层住宅和高层住宅之外的其他物业管理相关收费均实行市场调节价，由双方自主协商确定，且其之前下发的所有相关物业管理方面的文件全部予以作废，故现原告按1元/月?平方米计算被告店铺物业管理服务费未有相关依据，而原、被告对此未达成一致意见，经查实，被告作为临街商辅的业主在经营过程中所享受原告物业管理服务水平与小区内业主存在一定差距，却要承担小区多层住户近三倍的物业费，对被告而言显失公平，违背了权利义务相一致的立法原则，据此，根据《物业管理条例》第四十一条：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则的规定”，综合考虑相关政府部门之前核定的标准、原告的物业服务水平、商铺性质、本地经济发展状况等因素，酌定本案商铺物业管理服务费参照多层住宅前期物业服务费0.35元/月/㎡计算。同时，物业管理服务费不应局限于某一标准，只要原告日后采取有效措施改进物业管理模式、提高物业服务水平，业主所交纳物业管理服务费应与之相匹配。现原告主张物业服务费的计算方式：1楼46㎡+2楼52.3㎡=总面积98.3㎡，2009.1.1-2011.7.31：46㎡×0.5元/㎡×31个月=713元；2009.1.1-2011.7.31：52.3㎡×0.26元/㎡×31个月=421元；2011.8.1-2018.3.31：98.3㎡×1.0元/㎡×80个月=7864元，合计金额：8998元。从2009年1月1日起至2018年3月31日止的物业服务费为3902元[（46.75㎡+53.68㎡）×0.35元/月/㎡×111个月]，故对原告主张的8998元，支持3902元，超过部分，予以支持。对于原告自行放弃要求被告支付滞纳金的诉求，当事人有权在法律规定的范围内自主处分自己的权利，予以确认。对于被告提出其将店面租赁给开店者经营，明确经营期间发生在店铺的费用由开店者承担，《物业管理条例》第四十一条第一款规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”，本案中，被告与出租人签订的《店面出租合同》未对物业管理服务费的承担作明确约定，不宜在本案中处理，被告与出租人可就该物业管理服务费的承担另行解决，且即使作了明确约定，作为业主的被告亦负有连带交纳责任，故该物业管理服务费可由被告承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零九条和《物业管理条例》第四十条、第四十一条之规定，判决：一、被告陈思明应于判决生效之日起五日内向原告全南县天豪物业物流服务有限责任公司支付物业管理服务费3902元。二、驳回原告全南县天豪物业物流服务有限责任公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告陈思明承担。
二审中，上诉人提供了其改管道方面的证据，本院认为，其改管道并非与被上诉人协商一致进行的，不能以此证明被上诉人未提供物业管理服务；上诉人提供的环卫工人证言，不能充分证明其主张的事实。二审中，被上诉人提供的票据、判决书，与本案处理无关。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，被上诉人取得上诉人房屋所在小区的物业管理权，是在没有成立业主委员会的情况下，受让前期物业管理人赣州森合物业管理有限公司合同权利而来。上诉人的房屋属于该小区，即应纳入被上诉人统一管理。被上诉人实际有无按约提供物业管理服务，上诉人可按合同约定主张权利。一审判决酌定上诉人支付被上诉人物业管理服务费3902元适当。上诉人提出诉讼时效问题，因其一审未提出，且未提供新的证据证明已过诉讼时效，本院对其主张不予支持。上诉人陈思明的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人陈思明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 鸿
审 判 员 李 婷
审 判 员 杨冬华
二〇一八年九月六日
法官 助理 叶海琳
代理书记员 曾 慧