广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2012）东二法民一初字第6367号
原告：林旺辉，男，汉族，1957年12月13日出生，住广东省东莞市。
委托代理人：陈妙玲，东莞市厚街镇法律服务所法律工作者。
委托代理人：王振杰，东莞市厚街镇法律服务所辅助人员。
被告：卢祐辉，男，汉族，1969年1月6日出生，广东省东莞市。
委托代理人：曾小伟，广东中亚律师事务所律师。
原告林旺辉诉被告卢祐辉租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员刘超适用简易程序独任审判，本案先后于2012年11月9日及2013年2月28日公开开庭进行了审理。原告林旺辉的委托代理人陈妙玲到庭参加诉讼，被告卢祐辉的委托代理人曾小伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告林旺辉诉称：2012年3月1日，原、被告双方签订了房屋《租赁合同》，约定被告租赁原告位于厚街镇厚沙珊美路段房屋（即现“四季大酒楼”）用于餐饮使用。《租赁合同》约定，合同期限从2012年3月1日至2030年8月30日，已租赁面积未加层计6，200㎡，月租金为16万元，即每平方米为25.8元。合同签署后，被告从2012年3月18日陆续霸占非出租地方，从2012年4月1日起，未经原告的同意，私自占用房屋非出租地方，另其擅自将电房、发电房的一部分改为冰库（具体面积及用途详见《四季大酒楼未承担地方占用的面积及用途》）。原告多次电话要求被告交付使用费，被告均不予理睬，并强行占有原告房屋。被告的行为不但严重违反了双方的合同约定，也严重侵犯了原告的财产权益。原告特诉至法院，请求法院依法判令：1.被告支付原告房屋使用费［暂计至2012年9月25日为384，885.42元（64，147.57×6）］；2.拆除两套装在未承租地方的卷闸和安装在电房内的冰库；3.本案诉讼费由被告承担。
被告卢祐辉辩称：一、关于原告的具体占用面积的诉请方面：1.宿舍，合同签订的是提供4、5层作为员工宿舍和饭堂，但在实际履行过程中，宿舍2楼才有饭堂，原告同意变更暂时使用2、3层，若有人租，则搬回4、5层；2.宿舍楼以北地下简易棚两间，该简易棚被告并无使用；3.酒楼正门是客人进出酒店消费的必经处，其雨屏应属租赁范围，被告可在此处安装酒店招牌等；4.确认北座地下使用一个洗碗房和三个餐厅放杂物，但是从2012年8月初才开始使用，在原告起诉后已经恢复原状，另原告不应将走廊的面积计算为占用面积；5.确认酒楼空地有放笼装鸡，但面积不足20平方米；6.确认使用西座与北座交接处厕所，但是从2012年6月初才开始装修使用；7.确认西座二层与电房处占用2个餐厅房、原仓库，但是从2012年8月初才开始使用，在原告起诉后已经恢复原状。二、关于租金的确定方面，租赁合同从2012年5月1日起计租，每月16万元，因该租赁物原为酒楼，租金已包括配套餐饮设备、基础设备、装饰装修等价值，而并不是仅仅依单位面积确定每月的总租金额。三、关于合同租赁面积方面，依照双方合同，租赁物面积应约为76，00平方米，当中未包括将加层部分，但经实际测量面积不足7，000平方米，故上述占有使用部分所要求租金应不予支持。
本院经审理查明：2012年3月1日，原告林旺辉与被告卢祐辉签订一份《租赁合同》，合同约定：林旺辉将位于厚街镇厚沙珊美路段原“和泽（和景）大酒楼”出租给卢祐辉使用，租赁期限从2012年3月18日至2030年8月30日，实际计租从2012年5月1日起计算，卢祐辉于每月5号前支付当月租金，合同前四年按每月160，000元计算租金（加建东一座第三层完工后租金增加为190，000元），之后每四年递增10，000元，即从2016年5月起每月租金为170，000元（增加东一座第三层后为200，000元），依此类推。关于租赁物的范围，合同约定如下：一、租赁面积约7，600㎡，含该酒楼中餐大堂、前厅、东一座（目前为两层，将增加至三层）、洗碗房、电房等；二、配套餐饮设备，原告将酒楼中租赁范围内的现有全部餐台、桌、椅、凳、餐具、厨房用具、消毒柜、空调等租予被告使用；三、基础设备部分，酒楼现有电力系统、变压器、发电机组、给排水系统、消防设施系统、环保设施系统、低压各区部分主线及分线等；四、装饰装修，该酒楼租赁面积内的全部装饰装修及固定添附物等全部按现状租赁给被告使用；五、被告将大堂明档改建厨房，原告负责在该部分搭建厨房外墙和顶盖铁棚供被告使用…；六、原酒楼宿舍楼4-5层提供给被告作为员工宿舍和饭堂使用，该宿舍按现状交付，被告在不影响房屋结构情况下，可拆两至三间宿舍改员工饭堂。上述合同签订后，双均按照该合同履行权利义务。现原告主张被告占用租赁合同约定之外的场所2，486.34㎡，被告应参照租赁合同的标准支付支付场地占用费，被告确认有额外占用场所，但不认可原告主张的占用面积，亦不认可原告主张的占用费标准。
关于被告额外占用的场所范围，原告向本院提交《四季
大酒楼未承租地方占用的面积及用途》及2012年11月9日在鉴定问话中确认被告占用的场所如下：（一）2、3层宿舍；（二）宿舍楼以北简易棚两间；（三）正门雨屏；（四）北座地下洗碗房一间；（五）两个餐厅房（28、29房）（六）酒楼空地磨豆房；（七）三鸟存放栏及杀鸡房；（八）西座与北座交接处员工厕所；（九）5个餐厅房（92、93、96、98、99房）；另鉴定机构现场测量时，原告当场要求增加一处占用场所进行测量，即（十）西座二层与电梯房处楼梯间、堆物间、仓库。被告对原告提交的《四季大酒楼未承租地方占用的面积及用途》所示的占用面积不予确认，被告代理人于2012年11月9日在鉴定问话及2013年2月28日的庭审中确认被告曾经占用的额外场所如下：（一）北座地下洗碗房一间；（二）两个餐厅房（28、29房）（三）酒楼空地磨豆房；（四）三鸟存放栏及杀鸡房；（五）西座与北座交接处员工厕所；（六）5个餐厅房（92、93、96、98、99房）；（七）西座二层与电梯房处楼梯间、堆物间、仓库。
至于被告主张的额外占用场所与原告主张存在不一致的地方，本院查明如下：（一）2、3层宿舍，被告当庭确认仍存在占用，但被告当庭抗辩称“可以抵消租赁合同中未使用的4、5层宿舍，因为2、3层有饭堂可以利用，且原告同意被告暂时使用2、3层宿舍，若原告将该2、3楼层宿舍出租则被告可以搬回合同约定的4、5楼层宿舍”，但被告并无证据证明原告同意被告暂时使用2、3层。对于被告的抗辩，原告不予确认，原告称并未同意被告使用2、3层宿舍，为此原告提交《录音及书面整理材料》为证，该录音内容显示原告与被告就占用的场所进行协商的过程，该录音中并无原告同意被告使用2、3层宿舍的内容。被告对录音的真实性予以确认，但认为原告在录音中同意暂时使用2、3层；（二）宿舍楼以北简易棚两间，被告认为其并无占用该场所，被告卢祐辉本人于2013年3月28日本院所作的现场勘查笔录中称“里面居住的人不是我方员工，里面堆放的杂物不属于我方”，原告本人则称“简易棚两间用来堆放被告的杂物，里面居住的是一名安徽人，该人将酒楼的垃圾承包下来，但该人不是被告卢祐辉的员工”；（三）正门雨屏，被告认为该雨屏系酒楼的出入口，挡雨之用，不属于被告占用的场所，原告则认为该雨屏并不属于酒楼租赁的平面图内，被告应支付使用费。
至于额外占用场所的起止时间，原告起诉状中主张被告从2012年3月18日开始陆续占用额外场所，被告代理人及工作人员梁龙钧则主张各额外场所开始占用的日期分别从2012年5月至2012年9月不等，后原、被告本人均于2013年3月28日本院现场笔录中确认原告所称的额外占用场所均从2012年5月1日开始占用。至于各项场所的的占用截止时间，原告主张全部占用至今，被告当庭表示其撤场时有口头通知原告，并认为应分别计算如下：其中（一）地下洗碗房一间、酒楼空地磨豆房、三鸟存放栏、西座与北座员工厕所、98、99房、29房、杀鸡房、西座二层与电梯房处楼梯间仓库堆物间占用至今；（二）92、93、96号餐厅于2012年9月底恢复原状，28房需要回去核实；（三）2、3层宿舍，被告的确占用至今，原告同意被告暂时使用，且原告可随时出租该2、3层。为核实额外占用场所的现状，本院于2012年12月27日与被告代理人、鉴定机构广东省地质测绘院进行现场测绘，并查明92、93、28房已经空置并由鉴定机构形成照片附于测量报告。后本院于2013年3月28日通知原告林旺辉、被告卢祐辉本人配合法院对案涉现场的状况进行确认，经确认92、93、28房仍处于空置，96房仍堆有蒸笼等杂物。
至于额外占用场所的具体面积，因原、被告双方对各自额外占用的面积不能达成一致，经双方同意，本院委托广东省地质测绘院对本案中原、被告各自主张的额外占用面积进行测量，并由原告垫付鉴定费13，791.70元，广东省地质测绘院于2012年12月30日出具《东莞市厚街镇厚沙路15号四季大酒楼餐厅、宿舍等租赁物面积测量报告》，原、被告双方对该测量报告认定的单项面积均无异议，根据该报告可知：①2、3层宿舍为1，663.84平方米；②宿舍楼以北简易棚两间为41.04平方米；③正门雨屏为103.58平方米；④北座地下洗碗房一间为41.47平方米；⑤28号餐厅房为40.13平方米、29号餐厅房为35.37平方米；⑥酒楼空地磨豆房为16.92平方米；⑦三鸟存放栏及杀鸡房为44.67平方米；⑧西座与北座交接处员工厕所为26.38平方米；⑨92号餐厅房为24.81平方米、93号餐厅房为24.75平方米、96号餐厅房为24.84平方米、98、99号餐厅房均为24.73平方米；⑩二楼仓库、堆物间及楼梯间为178.49平方米。
关于额外占用场所的计价方式，原告称应参照已租赁部分的价格计算。原租赁合同约定的租赁面积为7，600平方米，原告称，该7，600平方米系包含东一座加第三层后的面积，现未加层，故应以未加层的月租金160，000元除以按合同约定交付的已租赁场所面积6，200㎡进行折算，每平米应按25.8元每月计算。被告对原告主张的计价方式不予确认，被告称，原租赁合同约定的租赁面积7，600平方米并未包括东一座将加层的部分，且实际租赁面积约为7，000平方米，比合同约定的面积少600平方米，故被告于本案中占用的部分不应再支付使用费，为此被告提交单方制作的《四季大酒楼测量图纸》为证，原告对该图纸的真实性不予确认。另被告主张租赁合同约定的租金是综合餐饮设备、基础设备、装饰装修后确定的，而案涉的场地占用费应依据同类同地段的市场价格确定，不能参照租赁合同的标准计算。
另查，关于案涉物业是否取得建设工程规划许可证，原告当庭表示没有取得，且原、被告均确认2012年3月1日签订的《租赁合同》为无效合同，该租赁合同上约定的月租金160，000元人民币均足额支付。另原告起诉时要求被告拆除两套装在未承租地方的卷闸和电房内的冰库，后原告又向本院申请撤回该部分诉请，经本院审查后，认为原告撤回部分诉请的申请并不违法法律规定，故本院口头裁定予以准许，并计入笔录。
以上事实，有原告提供的《租赁合同》、《四季大酒楼未承租地方占用面积及用途》、《照片》、《录音光盘及书面整理材料》，被告提供的《四季大酒楼测量图纸》，广东省地质测绘院出具的《东莞市厚街镇厚沙路15号四季大酒楼餐厅、宿舍等租赁物面积测量报告》，本院所作问话笔录、照片、鉴定笔录及庭审笔录为证。
本院认为：双方对被告额外占用原告场所并无异议，现双方均确认原告主张的占用场所均从2012年5月1日开始占用，对此本院予以确认。另双方对被告占用的具体场所、截止时间及占有使用费的标准存在异议，对此本院归纳案涉争议焦点为：一、被告额外占用的场所应如何认定；二、被告额外占用的场所时间及使用费应如何认定。对此本院分析如下：
一、被告额外占用的场所应如何认定。
被告代理人于2012年11月9日在鉴定问话及2013年2月28日的庭审中确认被告曾经占用的额外场所如下：（一）北座地下洗碗房一间；（二）两个餐厅房（28、29房）（三）酒楼空地磨豆房；（四）三鸟存放栏及杀鸡房；（五）西座与北座交接处员工厕所；（六）5个餐厅房（92、93、96、98、99房）；（七）西座二层与电梯房处楼梯间、堆物间、仓库；对以上双方均无争议的场所，本院予以确认。综合审理查明部分可知，被告与原告主张的占用场所主要存在以下三点争议：（一）关于2、3层宿舍，原租赁合同约定的租赁范围为4、5层宿舍，现被告没有使用指定的4、5层宿舍而另行占用2、3层宿舍，本院认为，原告提供的录音仅能证明原告向被告追讨额外使用费，被告亦无证据证明原告对其占用2、3层宿舍的行为表示同意，故被告以经过原告同意而占用2、3层宿舍作为抗辩，本院不予采信。另因双方均确认原租赁合同无效，该合同指定的租赁范围4、5层并未实际占用，故被告实际占用至今的2、3层宿舍可以抵消未使用的4、5层宿舍，但因2、3层宿舍楼层较低且2楼附有饭堂，被告在享受2、3层宿舍的便利同时理应向原告补足差价，为此本院酌定2、3层宿舍每平米每月使用费应按原租赁合同的平均使用费标准上浮20%，并由被告补足该20%差价。（二）宿舍楼以北简易棚两间，原告本人则称“简易棚两间用来堆放被告的杂物，里面居住的是一名安徽人，该人将酒楼的垃圾承包下来，但该人不是被告卢祐辉的员工”，本院认为，现双方均确认居住在里面的人并非被告的工作人员，且原告并无证据证明该人系受被告指示占用简易棚，故宿舍楼以北简易棚两间不应认定为被告占用，原告可向其实际占用人主张权利。（三）正门雨屏，该雨屏系酒楼的出入口，应作为酒楼的配套设施使用，若单独列出则不利于原租赁合同的目的实现，且被告并无对其用作它途，仅为出入及挡雨之用，故不应认定为被告额外占用。
二、被告额外占用的场所使用费标准及时间如何认定。
根据焦点一可知，被告卢祐辉曾经额外占用的场所为：（一）北座地下洗碗房一间；（二）两个餐厅房（28、29房）（三）酒楼空地磨豆房；（四）三鸟存放栏及杀鸡房；（五）西座与北座交接处员工厕所；（六）5个餐厅房（92、93、96、98、99房）；（七）西座二层与电梯房处楼梯间、堆物间、仓库。被告卢祐辉作为上述场地的实际使用者应按照占用时间及面积支付场地使用费，至于场地使用费的标准，虽然额外占用的场地与原租赁合同的租赁场地存在相邻或交错，但额外的场地多属于仓储、临时置物、后勤等用途，故其计算标准不能一概参照原租赁合同的租金标准计算，本院依法酌定以原租赁合同约定的场地使用费的80%作为计算额外占用费的标准。
至于原租赁合同的使用费标准，原《租赁合同》第一条约定租赁面积如下：“租赁面积约7，600㎡，含该酒楼中餐大堂、前厅、东一座（目前为两层，将增加至三层）、洗碗房、电房等”，原告称该7，600㎡已经预包含将加层而未加层部分的面积，被告则主张该7，600㎡不包含将加层而未加层部分的面积，现双方各自确认的实际租赁面积均少于7，600㎡，且东一座未加层，被告亦按未加层部分计算的月租金160，000元向原告进行了足额履行，现被告未提供证据证明其在本案诉讼前对其实际租赁面积少于7，600㎡提出过异议，故本院可以推定原租赁合同约定的7，600㎡系预包含将加层而未加层部分的面积。现双方对未加层前实际交付的租赁面积无法达成一致，故可以参照加层后的场地面积与加层后的每月占有使用费190，000元作为计算单位平方米使用费的标准，经计算加层后原租赁合同每平方米每月使用费应为25元（190，000元÷7，600㎡），其80%应为每平方米每月20元。另原租赁合同约定月租金每四年增加10，000元，因原告本案中并未主张额外占用费亦参照原租赁合同中关于月租金四年增长一次的约定，故该约定不适用于本案额外占用费的计算。综上，额外占用场所的场地占用费应按照每月每平方米20元计算。具体到各个额外占用场所如下：
（一）北座地下洗碗房一间，其面积为41.47㎡，占用时间从2012年5月1日开始，至庭审之日仍未清场，场地使用费计算如下：从2012年5月1日起，按每月829.40元，计算至被告搬离该处之日止；
（二）两个餐厅房（28、29房），28号房面积为40.13㎡，占用时间从2012年5月1日开始，每月占用费为802.60元，其清场时间双方无法达成一致，本院认为，被告作为占用人应对其主张的清场时间承担举证责任，现被告并无书面证据证明其清场的时间，应承担举证不能的后果。现本院于2012年12月27日与被告代理人、鉴定机构广东省地质测绘院现场测绘时查明28房已经空置，故28号房的使用费应从2012年5月1日计算至2012年12月27日止，为6，340.50元。
29号房面积为35.37㎡，占用时间从2012年5月1日开始，至庭审之日仍未清场，场地使用费计算如下：从2012年5月1日起，按每月707.40元，计算至被告搬离该处之日止；
（三）酒楼空地磨豆房，其面积为16.92㎡，占用时间从2012年5月1日开始，至庭审之日仍未清场，场地使用费计算如下：从2012年5月1日起，按每月338.40元，计算至被告搬离该处之日止；
（四）三鸟存放栏及杀鸡房，其面积为44.67㎡，占用时间从2012年5月1日开始，至庭审之日仍未清场，场地使用费计算如下：从2012年5月1日起，按每月893.40元，计算至被告搬离该处之日止；
（五）西座与北座交接处员工厕所，其面积为26.38㎡，占用时间从2012年5月1日开始，至庭审之日仍未清场，场地使用费计算如下：从2012年5月1日起，按每月527.60元，计算至被告搬离该处之日止；
（六）5个餐厅房（92、93、96、98、99房），92、93、房共计49.56㎡，占用时间从2012年5月1日开始，每月占用费为991.20元，其清场时间双方无法达成一致，本院认为，被告作为占用人应对其主张的清场时间承担举证责任，现被告并无书面证据证明其清场的时间，应承担举证不能的后果。现本院于2012年12月27日与被告代理人、鉴定机构广东省地质测绘院现场测绘时查明92、93房已经空置，故92、93号房的使用费应从2012年5月1日计算至2012年12月27日止，为7，830.48元。
96、98、99房共计74.3㎡，占用时间从2012年5月1日开始，至庭审之日仍未清场，场地使用费计算如下：从2012年5月1日起，按每月1，486元，计算至被告搬离该处之日止；
（七）西座二层与电梯房处楼梯间、堆物间、仓库，其占用面积为178.49㎡，占用时间从2012年5月1日开始，至庭审之日仍未清场，场地使用费计算如下：从2012年5月1日起，按每月3，569.80元，计算至被告搬离该处之日止；
至于2、3层宿舍，其面积为1，663.84㎡，虽然不能认定是额外占用，但被告享受其便利的同时应按原租赁合同平均使用费的20%补足差价，经计算该20%为每月每平方米5元人民币，每月需补足使用费8，319.2元人民币，并从2012年5月1日起，计算至被告搬离该处之日或回迁至4、5层之日止。
另本案中因被告额外占用原告方场地，且被告未支付额外占用费，从而导致鉴定事项发生，故案涉鉴定费13，791.70元应由被告卢祐辉承担。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告卢祐辉于本判决发生法律效力之日起三日内向原告林旺辉支付下列场地的额外场地使用费，均从2012年5月1日起计至被告搬离该处之日止，具体如下：（一）北座地下洗碗房一间，按每月829.40元；（二）29号房，按每月707.40元；（三）酒楼空地磨豆房，按每月338.40元；（四）三鸟存放栏及杀鸡房，按每月893.40元；（五）西座与北座交接处员工厕所，按每月527.60元；（六）96、98、99号三间房，按每月1，486元；（七）西座二层与电梯房处楼梯间、堆物间、仓库，按每月3，569.80元；
二、被告卢祐辉于本判决发生法律效力之日起三日内向原告林旺辉支付92、93房额外场地使用费7，830.48元，28号房额外场地使用费6，340.50元，共计14，170.98元；
三、被告卢祐辉于本判决发生法律效力之日起三日内向原告林旺辉补足2、3层宿舍场地使用费差价，从2012年5月1日起，按每月8，319.20元，计算至被告搬离该处之日止；
四、驳回原告林旺辉的其他诉讼请求。
如被告卢祐辉未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费3，537元，原告林旺辉已预交，由原告林旺辉承担1，537元，被告卢祐辉负担2，000元。本案鉴定机构收取鉴定费13，791.70元，原告林旺辉已预交，由被告卢祐辉承担。以上受理费及鉴定费共计15，791.7元，由被告卢祐辉径付给原告林旺辉。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
代理审判员 刘 超
二〇一三年四月十二日
书 记 员 胡佩茵
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