天津市武清区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）武民二初字第1904号
原告边广红。
委托代理人王聿森，天津市武清区148专线法律服务所法律工作者。
被告天津浩华恒基投资有限公司，住所地天津市武清区南蔡村镇福兴道1号。
委托代理人张凤山，天津津北斗律师事务所律师。
原告边广红与被告天津浩华恒基投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李青独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人王聿森及被告委托代理人张凤山到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2011年原告购买被告开发的翡翠半岛馨园×-×号车库，并分别于2011年11月18日和20日支付购房款共计257370元，当时被告向原告解释因未取得商品房预售许可，故无法签订合同。2013年3月1日，原、被告签订了书面的翡翠半岛车库转让协议，按协议约定被告应在该车库交付使用后360日内向原告办理完毕产权转移手续。被告当时收回了原来为原告出具的收款凭证，合并出具一张收据，并在此凭证中注明了原收款凭证的收据号，同时为原告办理了入住手续，原告交纳了装修保证金、物业费等费用。2013年12月被告向原告发放了房屋产权证，但原告发现产权证上登记的该房屋的权利人的名称为被告，原告马上与被告交涉，被告以各种理由推脱，故原告诉至法院请求：一、依法确认被告开发的翡翠半岛馨园×-×号车库所有权属于原告。二、判令被告无条件将上述车库的所有权人的名称过户到原告名下，过户所产生的税费全部由被告承担。三、诉讼费由被告担负。
被告辩称，原告购买被告开发的翡翠半岛馨园×-×号车库情况属实，原被告双方于2013年3月1日签订的翡翠半岛车库转让协议并约定了双方的权利义务是双方的真实意思表示，也符合法律规定，本案应依据双方于2013年3月1日签订的车库转让协议的约定来处理，故被告同意确认翡翠半岛馨园×-×号车库所有权属于原告并将该车库所有权人的名称过户到原告名下，但不同意承担过户税费及诉讼费用。
经审理查明，2011年11月18日，原、被告达成口头协议，原告购买被告开发的位于武清区南蔡村镇翠亨路西侧翡翠半岛馨园×-×号车库，面积22.38平方米，折后总价257370元。原告于2011年11月18日通过银行转账方式交纳房款139000元，2011年11月20日再次通过银行转账方式交纳房款97370元，2013年3月1日之前原告交纳房款现金21000元。后被告为原告出具了收款凭证。2013年3月1日，被告与原告签订了翡翠半岛车库转让协议及补充协议，车库转让协议载明：“被告将翡翠半岛小区×幢×号车库转卖给原告所有，面积为22.35平方米，成交价为257025元，原告于2013年3月1日前将总房款一次性付清，被告在2013年3月1日将上述停车库交付给原告，被告在停车库交付使用后360日内办理完毕权属转移，如在规定时间不能办理完毕相关手续，双方同意协议解除或协议继续履行。双方愿按国家规定交纳税、费及办理有关手续”。补充协议中载明了违约行为承担的法律责任、房屋交付事项、房屋的质量保证等事项。上述协议签订后，被告为原告办理了移交入住手续，收回原收款凭证并出具一张收据，注明收回的凭证编码。收据载明收到原告交付的翡翠半岛馨园×-×号停车库预约金257025元，退回现金345元。后原告交纳了2013年1月至2013年12月的物业服务费402.30元，垃圾清运费134.10元，房屋装修保证金2000元。2013年3月1日被告向原告提交了翡翠半岛沿街车库使用说明书、翡翠半岛馨园沿街车库质量保证书及翡翠半岛馨园沿街停车库交房标准。庭审中原告陈述被告于2013年12月向原告交付车库产权证，产权证载明：“权利人为天津浩华恒基投资有限公司，用途为城镇住宅用地，填发日期为2012年7月26日，设计用途为居住”。原告收到上述房地产权证后，即与被告交涉要求更换权利人名称，被告未能办理变更事宜，故诉至本院请求：一、依法确认被告开发的翡翠半岛馨园×-×号车库所有权属于原告。二、判令被告无条件将上述车库的所有权人的名称过户到原告名下，过户所产生的税费全部由被告承担。三、诉讼费由被告担负。
另查明，诉争房屋被告未取得商品房销售许可证，在被告向天津市国土资源和房屋管理局提交的商品房销售方案载明，上述房屋属于“非卖房屋”。
本院认为，被告作为房地产开发企业，在从事房地产开发活动中，应严格遵守国家关于房地产开发的法律、法规，按照房地产开发的程序，履行相关报批、备案、登记等手续。原告根据被告的要约向被告交纳了房款，即应视为双方合同成立。被告在未取得商品房销售许可证的情况下，向原告隐瞒事实，将”非卖房屋”出售给原告。按照《商品房销售管理办法》规定，该诉争房屋不允许出售，无法取得房屋变更权属登记。原被告双方的买卖行为因违反法律的强制性规定，属无效的民事行为。鉴于被告将”非卖房屋”擅自出售他人，房管部门无法办理权属变更登记的客观事实，原告的诉讼请求本院不予支持。故依据《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十四条、第十五条，《中华人民共和国合同法》第十条、第十三条、第三十六条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条、第四十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第一条、第二条，《商品房销售管理办法》第二十二条之规定判决如下：
驳回原告的诉讼请求。
案件受理费2578元，由原告承担。
如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状并按照对方当事人数提交副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
审判员 李 青
二〇一四年六月三日
书记员 付长镇
附判决引用的法律条款
一、《中华人民共和国物权法》
第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力。
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
二、《中华人民共和国合同法》
第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。
第十三条当事人订立合同，采取要约、承诺方式。
第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。
三、《中华人民共和国城市房地产管理法》
第三十六条房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。
第四十五条商品房预售，应当符合下列条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划许可证；
（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；
（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。
商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。
四、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。四、《商品房销售管理办法》
五、《商品房销售管理办法》
第二十二条不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。
符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。