青海省西宁市城中区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中民一初字第579号
原告：马某某。
委托代理人：庞林林，青海马海军律师事务所律师。
被告：某某公司。
法定代表人：马春花，该公司总经理。
委托代理人：马忠良，青海金牛律师事务所律师。
原告马某某与被告某某公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员史长州适用简易程序，于2015年8月6日公开开庭进行了审理，原告马某某的委托代理人庞林林，被告某某公司的法定代表人马春花及其委托代理人马忠良到庭参加了诉讼。后发现本案不适用简易程序，故依法转为普通程序并组成合议庭，于2015年12月11日、2016年6月27日公开开庭进行了审理。原告马某某的委托代理人庞林林，被告某某公司的法定代表人马春花及其委托代理人马忠良到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告马某某诉称：原告与被告签署了三份《商铺租赁协议》，分别将位于西宁市东大街39号建筑面积为28.06平方米（年租金38050元）、30.62平方米（年租金24986元）、37.19平方米（年租金30348元）的房屋租赁于被告，租赁期限自2011年6月1日至2013年5月31日止。租赁期满后，被告没有将房屋向原告返还而是一直使用经营收益至今，期间原告通过多种方式向被告催要租金，但被告以“原告未办理产权证，不享有房屋产权”为由拒绝交付租金，其行为已构成违约并严重违反诚实信用原则，原告依据我国《合同法》及相关法律规定，特向贵院提起诉讼，请求：1、判令被告向原告支付商铺租金190658.9元；2、判令被告向原告支付合同违约金32684元；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告某某公司辩称：原、被告之间签订的《房屋租赁协议》已经终止，终止后，原先的二楼商铺签了退房签单，三楼商铺在合同终止以后一直空闲，我们没有使用，而且原告取得这三套房屋是与凯达公司签订了《买卖协议》，由于《买卖协议》履行中马某某没有支付清房款，凯达公司已经解除了与他的房屋买卖合同，解除通知已经生效，所以这三套商铺被告没有继续使用，因此不存在向原告支付商铺租金和违约金，请求法院驳回原告的诉讼请求。
原告马某某为支持其诉讼请求，向本院提交下列证据：一、《商铺租赁协议》（247号）、《商铺租赁协议》（343号）、《商铺租赁协议》（359号），证明：1、原被告之间存在房屋租赁合同关系，租赁期满时双方未办理房屋交接手续且被告继续使用房屋，双方合同关系实际存续的事实；2、房屋租金计算（2013年6月1日至2015年6月15日）：（1）247号77685.4元，19025元／半年×2年零半个月，（2）343号51013元，12493元／半年×2年零半个月，（3）359号61960.5元，15174元／半年×2年零半个月。租金共计190658.9元；3、违约金计算。（1）247号13317.5元38050元／年×35%（2）343号8741.1元，24986元／年×35%（3）359号10621.8元,30348元／年×35%，违约金共计32684.4元。二、《商品房现房买卖合同》（247号）、《商品房现房买卖合同》（343号）、《商品房现房买卖合同》（359号），证明原告合法购买涉案租赁房屋，依法享有对外出租房屋权利的事实。三、西宁市城中区人民法院（2014）中民一初字第178号民事判决、西宁市中级人民法院（2014）宁民一终字第269号判决，证明两份生效民事判决对双方之间的房屋租赁合同关系、原告依法享有对外租赁权利、合法收取房屋租金等事项予以认定的事实。四、《租金催收通知书》、关于对《租金催收通知书》的复函，证明：1、被告严重违约，原告向被告催收租金的事实；2、被告认为其现使用的三处租赁房屋因被告不享有物权、所有权而拒付房屋租金的事实。五、邮箱信件，证明：1、本案被告在双方租赁合同到期后没有向原告交付房屋，继续外租使用商铺至今的事实；2、原被告及某某公司之间于2014年11月30日、2015年1月4日仍然在协商租金数额等事宜，原告与某某公司之间房屋买卖合同未解除。六、中国银行《补充说明》，证明原告与某某公司之间的房屋买卖合同，未能办理贷款的原因在凯达公司，不是原告个人原因。被告向法庭提交的银行贷款说明无法证明其证明方向。七、某某公司起诉原告的诉状，要求解除与原告之间签订的房屋买卖合同，证明原告与原告之间的商品房买卖合同到目前尚未解除的事实，被告以双方租赁合同已经解除的说法不能成立。八、（2016）青01民终332号民事判决，证明原告与某某公司关于涉案商铺的合同并未解除，且一直在履行过程中，原告据此享有合法使用收益权，将涉案商铺租赁与被告，被告一直在经营管理使用，未向原告进行退还，因此，被告应当向原告支付诉求所请的租金。
被告某某公司质证认为：对证据一的真实性、合法性不持异议，但是对原告的诉讼请求之间的关联性持有异议，被告继续在使用原告的商铺，这是不真实的，二楼的房屋被告已经退还给原告，三楼前期空闲，后期红场公司租出去了，但是马某某已不是三楼两套商铺的物权人和使用权人，被告没有使用原告的商铺，不存在继续使用的问题，也不存在继续支付租金和违约金的问题；对证据二的真实性、合法性不持异议的，但是对原告的诉讼请求之间的关联性持有异议证明方向持有异议，这三份合同已经解除，不再具有履行和执行性，因此证明不了原告的诉讼请求；反而证明应当驳回原告的诉讼请求；对证据三的真实性、合法性、关联性不持异议，但是对证明方向有异议，只能证明在原先的商铺租赁协议内被告应当支付租金的内容，而证明不了原告所申请的自2013年6月1日至2015年6月15日支付租金的内容，两份判决与原告的诉讼请求没有关联性；对证据四真实性、合法性不持异议，但是对原告的诉讼请求之间的关联性持有异议，原告催收通知只能证明他单方的要求，但是证明不了被告继续使用商铺，复函反而说明原告持有商品房买卖合同已经解除，原告不能拥有这三套房屋的物权、所有权，不能证明原告的诉讼请求；对证据五的真实性、合法性不持有异议，但是对原告的诉讼请求之间的关联性持有异议，马国兴与凯达公司之间协商方案的往来，只是商榷的方案协议，不是一个确切的证据，证明不了原告的诉讼请求，可证明性是不存在的，建议法庭不予采信；对证据六的真实性、合法性不持有异议，但是对原告的诉讼请求之间的关联性持有异议，补充说明只是证明原告与凯达公司之间的纠纷问题，不能证明被告继续支付租金的问题，建议法庭不予采信。对证据七的真实性无异议，但某某公司于2014年8月25日给原告发了快递，限原告接到通知后90日内付清房款，如逾期不履行付款义务，解除双方的房屋买卖合同，限定的时间应当到2014年年底，我们的证据显示，原告于2014年9月12日收到该通知，但原告没有付款，应当视为2014年年底，原告与凯达公司签订的合同已经解除。证据八，判决书与本案发生冲突，本案前两次开庭时，被告已经出示了某某公司送达解除合同的通知，解除合同是我方代理人起草的，交给某某公司的办公室主任以邮件的方式快递给了原告，但某某公司与原告案件的判决结果为双方继续履行商品房买卖合同，但事实上已经解除了合同。被告与马某某之间是否受该判决影响由法院来决定。
本院认为：被告对原告提交的证据一、二、三、四、五、的真实性、合法性不持异议，该部分证据能够证明原告与被告签订租赁合同、与西宁凯达实业发展有限责任公司签订商铺买卖合同、因租赁合同向法院提起诉讼后法院作出的裁判文书、向被告发出催缴租金的通知、被告委托代理人给原告发出邮件与原告协商合同约定的租赁期限届满后有关租金事宜的事实，该部分证据与本案具有关联性，故对该部分证据本院予以采信。证据六，是证明原告与某某责任公司签订商铺买卖合同后有关支付购房款的事项，与本案无关联性，故对该证据对本案不具有证明力，不予采信。证据七，能够证明某某公司向法院提起诉讼要求解除其与原告签订的商铺买卖合同的事实，该证据与本案具有关联性，故对该证据本院予以采信。证据八，能够证明某某公司起诉原告要求解除双方签订的商铺买卖合同一案，原告不服本院作出解除双方商铺买卖合同的民事判决提起上诉后，青海省西宁市中级人民法院作出终审判决，判决双方继续履行商铺买卖合同的事实，该证据为发生法律效力的裁判文书，具有法定的证据效力。
被告某某公司为支持其抗辩理由，向本院提交下列证据：第一组证据：1、XS00019409《商品房现房买卖合同》，证明马国兴与凯达公司存在商铺买卖关系的事实依据等；2、XS00019413《商品房现房买卖合同》，证明马某某与某某公司存在商铺买卖关系的事实依据等；3、XS00019414《商品房现房买卖合同》，证明马某某与某某公司存在商铺买卖关系的事实依据等；4、0073820号商铺款收据，证明马某某支付、某某公司收取部分铺位款事实（343号201954元）；5、0073821号商铺款收据，证明马某某支付、某某公司收取部分铺位款事实（247号280588元）；6、0073823号商铺收据，证明马某某支付、凯达公司收取部分铺位款事实（359号233908元）；7、证明，证明借款人资料不齐全及未到银行办贷而退贷事实；8、情况说明，证明借款人还款情况达不到要求，未通过审批说明；9、催缴房屋欠款及解除合同通知书、马某某收到后批注意见；10、复函，证明马某某对催缴欠款等意见；11-1、邮政特快专递投递单，证明某某公司向马某某投递《解除合同通知书》的时间等；11-2、解除合同通知书及附件，证明某某公司通知马某某接通知后90日内付清房款，期限届满解除合同的通知等事实；12-1、邮政特快专递投递单，证明马某某凯达公司投递复函的时间等；12-2、复函，证明马某某对支付所欠商铺款及对期解除合同的意见。
第二组证据：1、《商铺租赁协议》247号、2、《商铺租赁协议》343号、3、《商铺租赁协议》359号，证明红场与马某某租赁合同关系及租赁期限、租金等事实；2-3-1,2011年10月6日某某公司给红场通知书，证明暂时不履行商铺租赁协议的通知；2-3-2，某某公司给红场的专题函件，证明商铺业主与马某某欠款事实；4、民事判决书，证明（2014）中民一初字第178号民事判决；5、（2014）宁民一终字第269号民事判决书，证明判决维持原判；6、执行通知书，证明租金186768元，违约金4310.79元、执行费2800.62元，合计193879元、受理费2296元执行费；7、西宁凯悦物业管理有限公司的证明，证明红场二楼自2013年7月闲置至今；8、收款收据，证明2014年11月18日马某某案被执行款从严仁疆案中扣划；9、退还商铺字据，证明自2013年8月19日字据上签名业主的商铺已经退还；10、授权委托书，证明2014年3月8日-4月9日部分授权红场出租二楼，证明没有马某某的商铺；11、租赁合同，证明自2014年1月1日开始红场出租了属于某某公司等业主的商铺，没有马某某的商铺。
第三组证据：1、百世汇通投递单，证明马某某投递《租金催收通知书》时间等；2、租金催收通知书，证明马某某不顾房屋买卖合同被解除后又欲收取租金的事实；3、EMS特快专递投递单，证明红场对马某某《租金催收通知书》的复函内容；4、中国移动短信，证明红场寄发给马某某的特快专递已妥投的信息内容。
第四组证据：短息记录，是我公司给红场二楼的业主发出的信息，要求业主如同意对外代管出租的条件就回复短息予以确认，但由于部分业主不同意，房屋一直空置到现在的事实。
第五组证据：1、租赁合同，证明某某公司出租后，买受人马某某应该将购买的商铺以书面的形式移交给某某公司；2、2013年向二楼的韩某某业主发出的通知，证明印证了全体业主要求退还商铺的事实，在办理随后的事宜；3、说明，证明2013年8月之前的物业费已经交清，物业分公司已经收到了红场公司移交的钥匙，红场公司已经不掌控了；4、解除商铺委托管理协议违约款赔付表，证明被告已经对二层商场租赁合同未到履行期限的商铺业主予以了违约赔偿。
原告马某某质证认为：第一组证据：证据一中的第1、2、3、4、5、6份证据的真实性没有异议，认可，无异议；对证据一中的7、8份证据不予认可，系原告马某某与某某公司产生的纠纷，与本案没有关联性；对证据一中的第9份证据不予认可，是马某某与某某公司履行商品房买卖合同之间的纠纷，与某某公司之间的租赁合同关系没有任何关联性；对证据一中的第10份证据的真实性没有异议，与本案的租赁合同之间没有关联性；对证据一中的第11-1、11-2份证据的真实性没有异议，但是对证明方向不予认可；与本案没有关联性；没有解除合同，原告与凯达公司之间至今为止还在商量，与凯达公司之间仍未解除的事实，原告提交的邮箱信件可证明；对证据一中的第12-1、12-2不予认可，与本案没有关联性。
第二组证据：对证据1、2、3的真实性没有异议，三份租赁合同期满之后双方没有办理交接手续，被告没有向原告返还三处商铺，而是继续占有经营使用商铺实际已经外租，原告没有提出异议，因此双方签署的三份租赁协议继续有效；对证据2-3-1、2-3-2不予认可，与本案不具有关联性，某某公司没有任何权利来干涉原告与被告之间关于租赁协议履行的任何事项；对证据4、5、6的真实性没有异议，对证明方向没有异议，认可；对证据7不予认可，是否闲置不影响被告向原告有支付租金的义务，被告没有向原告交付房屋，被告是否自行使用、自行处置，不影响原告要求支付租金的权利；对证据8认可，无异议；对证据9不予认可，对真实性持有异议，字据上马国兴的签名并不是其本人所签，因此不能证明已经向原告退还商铺的事实；对证据10不予认可，对真实性持有异议，对于二楼全体业主对外出租的事实，被告没有通知马某某，严重侵犯了马某某的相关权利；对证据11不予认可，被告从2014年1月1日对外出租商铺恰恰证明了其继续占有、使用、收益原告所有权的商铺，更应当向原告支付租金。
第三组证据：对证据1、2的真实性没有异议，但对证明方向有异议，原告向被告收取租金是合法的，因为原、被告签署的三份租赁协议继续有效，被告经营使用商铺，应当向原告支付租金；对证据3的真实性没有异议，对证明方向有异议，原告与某某公司之间的买卖合同实际并未解除，因为某某公司也没有到庭说明与原告之间关于合同履行的相关情况双方解除合同与本案无关，从被告的复函内容中可以看出被告实际是在经营使用商铺，只是认为没有使用物权归属于原告的商铺而拒绝交付租金；对证据4认可，无异议。
第四组证据：1、该证据显示的发件人为马某某个人所为，与原告和被告之间的事宜无任何关系。2、被告说明已向全部的二楼业主发出此信息，但原告从未收到过此内容的信息。3、从该信息内容明确载明，张某某发还给马某某的内容明确说明“我不签协议是因为不公平合理才拒签的，是我个人的意见，不代表任何人，我也不是业主代表”，由此说明，被告表明已给所有业主发送招租短信的事实是不真实的。故对该证据不予认可。
第五组证据：对证据1的真实性不予认可，因为该份证据没有原件，此份合同与本案没有关联性；证据2与本案没有关联性，是被告单方面书写的解除通知书，此份证据从侧面恰恰证明某某公司向其他业主发出解除协议的通知，从来没有向原告发出解除合同的通知，被告理应向原告支付租金；对证据3不予认可，与本案没有关联性；证据4是被告与本案之外的第三人之间关于解除商铺进行赔付的事宜，与本案没有关联性，不予认可。
本院认为，原告对被告提交的第一组证据中的1、2、3、4、5、6的真实性不持异议，对于该部分证据中的1、2、3的认证意见已在前表述。第一组中的4-12，系原告与商铺开发商签订商铺买卖合同后原告支付购房款的情况及双方就有关购房款的支付事项产生的争议，与本案不具有关联性，故该部分证据对本案不具有证明力，不予采信。
第二组证据中的1、2、3、4、5、也是原告提交的证据，对该部分证据的认证意见已在前表述。证据2-3-1、2-3-2、与本案不具有关联性，故不予采信。原告对证据6、8不持异议，该证据与本案具有关联性，故对该证据本院予以采信。证据7，系某某公司出具的证明，该证明中的内容与本院对被告经营场所的调查结果相互印证，能够证明被告开设的二层商场处于闲置状态的事实，故对该证据本院予以采信。证据9，原告对该证据中其签名的真实性申请笔迹鉴定，在鉴定过程中被告又称该证据中原告的名字系原告的弟弟所书写，对此本院依职权进行了调查，原告的弟弟均予以否认，对此被告也未要求进行鉴定，但结合本案其他证据，能够证明被告自该时段起没有使用包括原告二层商铺在内商场进行收益的事实，故对该证据本院予以采信。证据10，其中虽然没有原告的签字，但该证据能够证明自原、被告签订的二层商铺租赁合同履行期间届满前后，被告和二层其他商铺业主就该层商铺的续租事项进行协商的事实，结合本案其他证据，能够证明被告自该时段起没有使用包括原告二层商铺在内商场进行收益的事实，故对该证据本院予以采信。证据11，能够证明被告于2013年10月8日和他人签订租赁合同将包括原告原出租给被告三层商场的两间商铺在内的三层商场出租收益的事实，该证据与本案具有关联性，故对该证据本院予以采信，依据本案事实，对于有关被告以该证据证明其中没有原告的商铺的证明事项本院不予采信。
第三组证据，能够证明原告与被告委托代理人就其与被告签订的租赁合同约定的履行期间届满后为后期租金事项向被告发出催缴通知及被告的答复意见的事实，该部分证据与本案具有关联性，故对该部分证据本院予以采信。
第四组证据，不能证明与原告具有关联性，故对该证据本院不予采信。
第五组证据，证据1，因被告与某某公司签订的租赁合同已被其与原告签订的租赁合同所取代，与本案不具有关联性，故对该证据本院不予采信。证据2、3、4，结合本案其他证据，能够证明被告自与原告签订的租赁合同履行期间届满后未再使用包括原告二层商铺在内商场进行收益的事实，故对该证据本院予以采信。
另本院就被告提交的时间为2013年8月19日标题为“要求把铺面在2013年8月18日退还给我们”的证据，依职权对原告及其弟弟就此事进行了调查，出示了对原告及其两个弟弟的调查笔录。调查结果为原告及其两个弟弟均否认该证据中原告的签名为其本人所书写。
经质证，原、被告对调查笔录均无异议，且被告也不申请进行鉴定。
本院认为，原、被告对本院依职权所作调查笔录均无异议，故对该证据本院予以采信。
另在庭审中，本院出示了根据原告的申请对被告开设的位于西宁市城中区莫家街2号商场二楼、三楼的现实情况进行实地调查的相关照片、调查笔录、被告所在地物业公司的营业执照副本复印件，反映的内容为红场二楼、三楼的商铺数量、出租情况、被告公司所在的物业公司对红场商铺出租情况的证明及该物业公司的主体情况。
经质证，原告认为对二楼照片的真实性认可，无异议，但是原、被告合同届满之后，被告没有通知原告交付商铺，因此被告仍然在经营实际管理，应当向原告支付租金，该照片是法院最近调取的，调取当天没有经营，不能证明双方合同届满后不存在经营的情况，因此对二楼，被告应当向原告支付租金；对三楼商铺调取的照片的真实性认可，无异议，但是三楼正在经营使用过程中，被告正在收益，而且被告也没有通知原告交付商铺，因此被告应当向原告支付租金；对笔录的真实性没有异议，对内容有异议，马某某陈述2013年7月二楼商铺已经闲置的事实持有异议，即使二楼没有进行经营，被告也没有通知原告进行商铺交付，实际的控制、管理权仍然在于被告，因此被告应当向原告支付租金，三楼于2014年已经对外出租，这一事实证明被告在进行收益，因此被告应当向原告支付租金。
被告认为对二、三楼照片的真实性不持异议；对笔录、营业执照真实性不持异议，建议法院予以采信，能说明二、三楼商铺，在2013年的时间段，与原租赁户没有关系；2013年8月19日业主要求退还商铺，与这个事一致；2013年12月5日业主要求退还商铺后解除了合同，被告已经给解除合同的部分业主给付了租金。
本院认为，被告对本院实地调查的被告商场二、三楼的照片、西宁凯悦物业管理有限公司的调查笔录及营业执照不持异议，原告对上述证据的真实性不持异议，故对上述证据本院予以采信。有关原告提出的被告没有通知原告进行商铺交付，实际的控制、管理权仍然在于被告，因此被告应当向原告支付租金的质证意见，应当依据本案的其他证据及相关法律规定予以认定。
经审理查明，2011年10月4日，原告与被告签订了三份《商铺租赁协议》，协议约定：原告将位于西宁市城中区东大街39号二层247号建筑面积28.06平方米商铺、三层343号建筑面积30.62平方米商铺、三层359号37.19平方米商铺出租给被告，租赁期限：2011年6月1日至2013年5月31日，其中二层247号商铺租金每平方米113元、三层343号和359号每平方米68元，房屋租金每半年支付一次，247号商铺半年租金为：19025元，343号半年租金为：12493元，359号商铺半年租金为：15174元。双方还约定，因一方致协议不能履行的，应承担年租金35%的违约金。在该协议的生效条款中约定，本协议及附件自双方授权的代表签字、盖章之日起生效，至协议期满自然失效。上述三份协议签订后，原告向被告交付了三间铺面，后因被告未向原告支付租金，原告向本院提起诉讼，要求被告支付协议签订后至期满时的租金186768元及违约金32684元，对此本院于2014年5月4日作出（2014）中民一初字第178号民事判决，判决被告于该判决书发生法律效力后十五日内向原告支付商铺租金186768元及违约金4310.79元。被告不服该判决提起上诉，青海省西宁市中级人民法院于2014年9月25日作出（2014）宁民一终字第269号民事判决，维持原判。后原告申请强制执行，该案已执行完毕。之后原告就继续租赁的租金事宜向被告提出了意见，2014年11月30日，被告的委托代理人通过网络给原告的邮件信箱发了一份信件，内容为“关于您与某某公司、某某公司、某某公司诉讼、非诉讼案，经初步接触，双方各谈了和解原则和意见，且您已经提出了《和解方案》，该方案，已经呈报各公司负责人，现尚未取得会议研究答复。但初步了解，并与您商榷如下：一、商场二楼，目前尚未招租成功。先前时段以78元/平方米转租、托管，现二楼处于闲置状况，具体租金或者托管标准，有待整体招租有望时，才能议定。二、商场三楼，现已经出租，并签订合同，其租金标准为78元/平方米，给各业主实际返还该数额租金（税后），且约定前5年每年递增2%，后5年每年递增3%。且依据现在政策，直接税纳税义务不可转嫁，商场应代收代缴。三、为了协调一致各业主间商铺租金标准以及税负，敬请您再考虑租金标准。红场、凯达等公司认为，您提出的租金标准，现在执行有一定困难。”2013年11月19日，被告因其二层商场的经营情况，给予二层租赁合同履行期限未届满的商铺业主解除商铺委托管理协议的违约赔偿。2013年12月3日，被告给某某公司出具说明，称其已交清二层商场2013年8月以前的物业等费用，并要求某某公司对此后产生的费用与二层商铺业主进行商榷，同时称对二层商铺业主入驻商场其没有意见。2015年4月30日，原告给被告发出了一份《租金催收通知书》，称其与被告所签订的三份《商铺租赁协议》截止到2013年5月31日租赁期届满，双方虽然未签订续租协议，但被告未将所涉商铺交还给原告，也未支付租金而是继续使用并收益，要求被告给其支付自2013年6月1日至2015年5月1日止的租金178987元。被告收到该催收通知后，于2015年5月18日给原告发出复函，称凯达公司已经与原告解除了本案所涉的三份《商品房现房买卖合同》，原告与某某公司就商铺的相关事宜正在磋商过程中，被告没有使用物权、所有权属于原告的商铺，不存在向原告支付租金的事实和依据。原告向被告索要租金未果，向本院提起诉讼。2013年8月18日，被告承租的商场二楼商铺的业主给被告提交了一份标题为“要求把铺面在2013年8月18日退还给我们”的申请，要求被告将所承租业主的商铺交还给业主，被告的法定代表人于次日在该申请上签字。该申请中有原告的姓名，对此原告提出该签名非其本人所书写，并申请进行笔迹鉴定，在鉴定过程中，被告又称该签名系原告的弟弟所书写，故鉴定机构终止了此次鉴定，本院依职权对原告的弟弟进行调查，原告的弟弟均否认该证据中原告的名字系其所书写，对此，被告未要求进行笔迹鉴定。
另查，原告与某某公司签订了三份《商品房现房买卖合同》，由原告购买该公司位于西宁市城中区东大街39号凯达购物广场247号（建筑面积28.06平方米）、343号（建筑面积30.62平方米）、359号（建筑面积37.19平方米）商铺，其中343号、359号商铺每平方米单价12474元，计845862.06元，247号商铺540587.96元，共计1386450.02元。原告已向该公司支付购房款716450元，该公司已将原告所购买的商铺交付给原告。
又查，2015年10月14日，某某公司向本院提起诉讼，以原告未按照双方签订的三份《商品房现房买卖合同》支付购房款为由，要求解除双方所签订的三份《商品房现房买卖合同》，并由原告返还本案所涉的三间商铺，该案经本院审理作出一审民事判决，判决解除了某某公司与原告签订的三份《商品房现房买卖合同》。原告不服该判决提出上诉，经青海省西宁市中级人民法院审理作出终审判决，判决双方继续履行商铺买卖合同。
再查，被告所开设的某某公司商场二层及三层商场，依据被告制作的平面图，分别有商铺72间，对于每层的72间商铺并未进行划分间隔，处于整体状态。其中二层商场自2013年7月开始一直处于闲置状态。2013年10月8日，被告与某某公司签订租赁合同，在该合同中约定，由被告将三层商场出租给某某公司，该商场建筑面积为2700平方米，租赁期限自2014年1月1日起至2023年12月31日止，第一年度租金为每平方米85元，前两年租金按季度交付，每季度租金为688500元，第二年度起，租金每年度按5%递增。租金起始时间为2014年1月1日。
本院认为，根据《合同法》的相关规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告与某某公司签订《商品房现房买卖合同》，购买了该公司三套商铺，并与被告签订《商铺租赁协议》，将其所购买的三套商铺租赁给被告。原告与某某公司签订《商品房现房买卖合同》后虽未支付全部购房款，但并不影响原告作为出租人对外出租房屋，且某某公司已将原告所购商铺交付给原告使用，法律或者行政法规也无房屋出租必须取得房产证的强制规定，同时，对于原、被告所签订的《商铺租赁协议》的效力已由发生法律效力的裁判文所确认。
我国《合同法》第第二百三十六条规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”依据该项法律规定，出租人按照不定期租赁关系主张租赁合同期间届满后的租金，应当建立在租赁期间届满后承租人继续使用租赁物且出租人没有提出异议的基础上。本案原、被告所签订的《商铺租赁协议》约定的租赁期限至2013年5月31日届满，此后双方也未签订继续租赁的协议，双方签订的《商铺租赁协议》约定的权利义务就此终止。原告在双方签订的原租赁合同履行期间届满后虽然向被告发出过催收租金的书面通知，但经审理查明，被告所开设的二层商场自2013年7月份起即处于闲置状态，被告的委托代理人于2014年11月30日通过网络给原告的邮件信箱发出的信件内容中虽然涉及到有关二层、三层商铺的租赁事项，但被告在该邮件中已明确告知原告二层商场处于闲置状态，同时言明对于二层商场的具体租金或者托管标准，有待整体招租有望时，才能议定，并将该意见告知原告，就此与原告进行协商，但此后原告并未对此作出表态。结合本院调取的被告经营场所中二层商场的现状及对被告公司所在地的物业公司的调查结果，能够证明原、被告对于原告出租给被告二层、三层商铺的租赁合同履行期间届满后的后续租赁事项未达成一致意见，同时也能够证明被告自双方就原告二层商铺签订的租赁合同履行期间届满后并未使用包括原告二层商铺在内商场进行收益，故原告以其与被告签订的原租赁合同的约定要求被告支付租金及违约金的诉讼请求无事实和法律依据，对此本院不予支持。但原告出租给被告的三层商场的商铺，被告已于2013年10月8日与他人签订租赁合同，将包括原告出租给被告的三层两间商铺在内的三层商场整体出租收取租金收益，对此被告应当依据双方签订的三层商铺租赁合同约定的租金数额向原告支付其自2013年10月8日开始至原告起诉时止共计20个月零8天的三层两间商铺的占有使用费（具体为343号商铺12493元×18个月=37479元。12493元÷6个月=2082.17元×2个月=4164.34元。12493×2=27479元÷365天=68.45元×8天=547.60元。37479元+4164.34元+547.60元=42190.94元。359号商铺15174元×18个月=45522元。15174元÷6个月=2529元×2个月=5058元。15174元×2=30348元÷365天=83.15元×8天=665.20元。45522元+5058元+665.20元=51245.20元）。被告所持原告与某某公司签订的商铺买卖合同已经解除，其没有继续使用原告的三层商场的商铺，不存在向原告支付商铺租金和违约金的抗辩理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第二百三十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告某某公司于本判决发生法律效力后十五日内给付原告马某某位于西宁市东大街39号凯达购物广场343号、359号商铺自2013年10月8日至2015年6月15日期间的房屋占有使用费93436.14元。
二、驳回原告马某某的其他诉讼请求。
案件受理费4650元，由原告马某某承担2697元，被告某某公司承担1953元（该款原告已预付，被告承担的费用由被告随上述款项一并支付给原告）。
如未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。
审 判 长 史长州
审 判 员 顾锡宏
人民陪审员 史华卉
二〇一六年七月十五日
书 记 员 马秋梅
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
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