安徽省池州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）池民三初字第00066号
原告：赵宗启，男，1947年8月出生，住安徽省池州市贵池区。
委托代理人：胡善生，安徽始信律师事务所律师。
委托代理人：柯达，安徽始信律师事务所律师。
被告：池州嘉恒投资置业发展有限公司，住所地安徽省池州市贵池区。
法定代表人：吴自力，系该公司执行董事。
委托代理人：陈长启，安徽九华律师事务所律师。
原告赵宗启与被告池州嘉恒投资置业发展有限公司（以下简称“嘉恒公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年9月4日立案受理，依法组织合议庭于2014年10月28日公开开庭进行了审理。原告赵宗启及其委托代理人胡善生，被告嘉恒公司委托代理人陈长启到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赵宗启诉称：长江路商业名品街由池州百大投资置业发展有限公司（以下简称“百大公司”）投资开发。2011年3月15日，百大公司将其开发的项目整体转让给被告。2011年12月30日原告与被告签订商品房买卖合同及补充协议，约定原告购买被告开发的长江路商业街名品街282复式商品房，单价每平米1.1万元，建筑面积451.88平米，总房款497.06万元。原告分期支付房款，其中313万元由项目施工方亚坤公司所欠原告的钢材款抵付，另102万元以被告之前向原告借款的100万元及2万元利息低付，余款82.05万元，于交房时一次性支付完毕。交房时间为以实际备案合同为准。合同签订后，各方办理完抵付手续，被告于2013年2月3日向原告出具收据三张，收款总金额415万元。此后在长达几年的时间里，原告多次催促被告要求交房，但被告一直以各种理由推诿。原告后到房管部门查询才得知被告早在2012年1月12日就将原告购买的商品房抵押给了黄山工行，并于2013年11月21日将该房产权证办理到其自己名下，被告以实际行动表明其不履行与原告签订的商品房买卖合同，一直在欺瞒原告。被告的行为已经明显违背诚实信用原则，给原告造成了巨大的经济损失。为此，原告特具状法院，请求判令：一、依法解除原、被告于2011年12月30日签订的《商品房买卖合同》，被告返还原告已付的房款415万元及利息；二、被告按原告已购房款一倍标准赔偿原告415万元；三、被告承担本案诉讼费。
原告为证据其主张，提供如下证据：
证据一、《商品房买卖合同》，证明原告与被告就长江路商业街名品街282复式商品房达成协议的事实。1、合同采用文本经过工商部门备案；2、签订时间是2011年12月30日；3、这份合同盖章虽然是池州百大公司，但签字的是吴自力，商业街项目在签订合同之前已由百大转让给被告，故合同相对人是被告；4、被告与原告签订合同的时候故意隐瞒事实，说明被告签订合同的时候有欺诈行为。
证据二、《备忘录》，证明被告以长江路商业街名品街282复式商品房商铺抵债，冲抵其欠原告的钢材工程款；同时证明该项目由百大公司整体转让给被告，商品房买卖合同明确的责任义务将由被告代为履行的事实。同时也证明被告已经确认其就是商品房买卖合同的主体。
证据三、收据，证明原告已付购房款项和被告收到购房款项的事实。
证据四、身份证复印件，证明原告主体资格。
证据五、池州市“南湖沟商业街”开发项目整体转让合同，证明本案被告与案外人池州百大签订的转让合同。早在2011年3月15日前，被告已经受让了南湖街项目，手续办完时间是2011年12月30日，在本案合同签订之前。
证据六、商品房预售许可证，证明：1、本案所涉项目主体是被告；2、截止于2012年6月11日本案所涉的房产已经具备了备案登记的条件，但是被告一直没有备案。
证据七、工程竣工验收报告，证明工程是合格工程，竣工验收时间是2013年。
证据八、房地产权证及房产证申请登记表，证明在2013年11月29日由被告已自建房的方式登记在自己的名下。
证据九、房地产权他证（池字第013012881），证明被告已经将原告所购买的房屋抵押给银行，被告抵押的金额是1亿400万，抵押时间截止到2019年。
被告的质证意见：证据一真实性有部分异议，在合同18页最后两行是事后单方添加的；原告代理人说被告构成欺诈不是事实，被告与百大公司在2011年3月15日仅仅是达成项目转让的协议，约定项目转让的时间是2011年12月10日。协议签订后，百大公司向吴自力出具了授权书，授权吴自力全权负责涉案项目的开发、建设和销售；合同最后一页双方有个补充协议约定，313万是亚坤公司所欠钢材款；证据二、证据三、证据四、证据五、证据六、证据七、证据八、证据九无异议。
被告在庭审中辩称：1、原告所说的事实与诉请涉及到两种法律关系：第一个法律关系是商品房买卖合同关系，当事人系百大公司和原告，所签订协议时间并非是原告诉称的2011年12月30日，实际时间是2013年2月3日，该协议名为商品房买卖协议，使用的是格式文本，但约定条款不具备国务院商品房销售管理办法所规定的要件，应是预约合同。该合同第七条约定房屋交付期限为在实际备案合同前交付；第二种法律关系涉及到合同的权利义务的转让，被告嘉恒公司不是合同的当事人，但是双方在2014年7月1日，被告嘉恒公司向原告出具了一份备忘录；2、2014年7月1日被告承受代为履行义务以后，义务内容是按预约合同的要求与原告签订正式商品房买卖合同，约定具体的交房时间。2014年7月1日后，原告并没有向被告明确要求签订本约合同，只是要求被告交房，原告诉称多次要求被告交房，没有法律依据。3、原告诉称涉案的房产282号复式楼现已登记在被告名下并办理抵押是事实，但并不是原告所称不能履行合同义务。综上，被告对原告的第一项诉讼请求被告没有异议，但对原告的第二项诉讼请求应不予支持。
被告为证明其辩解，提交如下证据：
证据一、企业法人营业执照、组织机构代码证及开发资质证书，证明被告是依法登记的企业法人，具有适格诉讼主体资格。
证据二、原告与百大公司签订的《商品房买卖合同》及收据，证明该合同是2013年2月3日原告与百大公司签订的房屋买卖预约合同。出卖人是百大公司，并非被告；合同第一条项目建设周期、第七条房屋交付期限均特别约定“以实际备案合同为准”，即证明双方约定尚需签订备案合同，在该备案合同中再约定交付期限，本合同在性质上属房屋买卖预约合同。预约合同补充协议约定“本合同签订后随即三方办理相关手续”，即需办理债权债务转让手续。但至今并无三方手续，原告所称的拥有亚坤公司313万债权并未通知亚坤公司得到其确认，故该债权转让不能成就。
证据三、被告与百大公司签订的“南湖沟商业街”开发项目转让合同及项目授权书，证明2011年被告与百大公司达成“南湖沟商业街”开发项目在建工程转让协议，该协议仅是双方的意向，约定在2011年12月10日前办理转让手续是双方的意向推定，因为房地产项目转让严格受《城市房地产管理法》第39条约束。转让前，百大公司南湖商业项目部的行为皆为百大公司授权所为，其权责应由百大公司承受。
证据四、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、土地证及商品房预售许可证，证明被告具有开发建设、销售资质。
原告的质证意见：证据一无异议。证据二的收据无异议，对合同内容无异议，需说明：1、被告提供的合同与原告合同是一式两份的合同，这两份合同都是与被告的工作人员在被告办公室签订的，原告向法庭提交的合同上的日期和地点都是由被告的工作人员所签，故原告所提供的证据说明了合同签订时间是2011年12月30日，应以原告合同所载明的为主；2、原、被告双方对合同交房时间约定不明确，依据合同法买受人可随时要求履行合同，故被告的证明目的不成立。证据三真实性无异议，但是被告认为是预约合同有异议。项目转让是双方真实意思的表示，完成转让手续是2011年9月20日，颁发许可证是2012年6月21日，说明在2012年6月21日前原、被告已办理了相关的手续；授权委托书真实性无异议，但说明在2010年2月4日前双方就有转让的意向，百大公司向被告法定代表人吴自力单方的授权委托书说明百大公司与被告就项目转让已在实际履行，被告所称2011年3月5日双方签订转让协议只是意向明显不能成立。证据四真实性均无异议，需向法庭强调土地证颁发实际时间是2011年12月22日，早在这个时间之前被告已将项目转让的土地登记在自己名下，项目转让已经完成。
根据双方诉请，结合举证质证情况，对双方提供的证据，本院综合认证如下：原告证据二、证据三、证据四、证据五、证据六、证据七、证据八、证据九被告无异议，本院予以确认。原告证据一被告认为合同签订时间不具备真实性，本院经比较双方证据的证明力，对原告的证据予以认定。被告四组证据原告对真实性均无异议，但对证明目的有异议，本院将综合在案证据综合予以认定。
经审理查明：2011年3月15日，被告与百大公司签订《池州市“南湖沟商业街”开发项目整体转让合同》，约定百大公司在2011年12月10日前将涉及地块的土地使用权及项目开发资料，包括但不限于土地出让合同书、红线图、建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证、设计图纸等百大公司已经取得的各项法律手续和许可证件原件资料移交给被告，并与被告共同办理下列变更、更名手续：（1）、到国土资源部门办理项目土地使用权的变更登记手续；（2）、到规划行政主管部门办理建设工程规划许可证的更名手续；（3）、到建设行政主管部门办理建设工程施工许可证的更名手续；（4）、到房地产行政主管部门办理房地产开发项目转让合同的备案手续；（5）、根据有关政府部门的要求，其他需要办理变更、更名或备案的手续。2011年12月30日，原告与百大公司签订《商品房买卖合同》，约定百大公司将其开发的池州市贵池区长江南路与烟柳路交汇处长江路商业街名品街282复式商品房出售给原告，单价每平方米1.1万元，建筑面积451.88平米，总房款497.06万元。合同第七条约定，百大公司应当在以实际备案合同为准前，依照国家和池州市人民政府的有关规定，将综合竣工验收备案合格并符合本合同约定的商品房交付原告使用。双方在《补充协议》中还约定：一、乙方（原告）购买甲方（百大公司）二期名品街282#复式合计金额497.06万元。甲方同意乙方用其亚坤公司债权冲抵房款。即亚坤公司欠乙方钢材费合计313万元，甲方接受乙方债权后再与亚坤公司相互冲抵工程款结算；二、乙方用债权冲抵工程款后，余下184.06万元，乙方将以现金形式支付。其中102万元签订合同支付，余下82.06万元尾款待交房时一次性支付完毕；三、乙方购买商铺在购房合同办理房产证前备案，乙方可更名，但必须对合同价格尽保密义务。本合同签订后，随即办理相关手续（三方）。2013年2月3日，被告向原告出具收据三张，载明共收二期282#商铺购房款415万元，其中313万元系冲抵亚坤公司钢材款，100万系冲抵借款本金，2万元系冲抵借款利息。2014年7月1日，被告出具备忘录，内容：赵宗启先生为长江路商业街名品街工程总包方供应钢材，后三方协商转为以铺抵债，具体铺号为282#复式商铺，具体产权面积451.88平米（以房管局最终实测面积为准），并与池州百大投资置业发展有限公司项目部签订了购房合同（未备案）及其补充协议。因后期该项目整体转让给池州嘉恒投资置业发展有限公司，故原购房合同及其补充协议中所明确责任义务将由嘉恒公司代为履行。合同签订后至今被告仍未交房，故原告具状法院，请求判令支持其诉讼请求。
另查明：被告嘉恒公司于2012年6月11日办理涉案房屋的商品房预售许可证。2013年9月20日，涉案工程竣工。2013年11月14日，涉案工程综合验收备案合格。2013年11月29日，被告将涉案房屋产权证办理至其自己名下。2013年12月10日，被告将涉案房屋抵押给中国工商银行股份有限公司黄山区支行。
以上事实有《商品房买卖合同》、《池州市“南湖沟商业街”开发项目整体转让合同》、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、房屋权属证书、收据、备忘录等证据在卷佐证。
本院认为：综合原、被告双方举证、质证及诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：一、涉案《商品房买卖合同》是否成立，被告是否承受该合同的权利义务；二、原告请求赔偿已付购房款一倍的损失是否具有法律依据。
关于争议焦点一，原、被告签订的《商品房买卖合同》已经明确约定商品房的基本状况、总价款、付款方式、解决争议的方法及违约责任等，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款，故涉案商品房买卖合同已经成立。被告认为系预约合同的辩解不能成立，本院不予采信。《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。
涉案《商品房买卖合同》虽系原告与百大公司签订，但百大公司与被告在该《商品房买卖合同》签订之前已经达成项目转让协议，由被告受让百大公司开发的“南湖沟商业街项目”。被告事后也出具备忘录同意承受百大公司与原告签订的《商品房买卖合同》中确定的所有权利义务，原告对此认可，故本案被告已承受了合同的权利义务。现双方均同意解除《商品房买卖合同》，本院予以支持。
关于争议焦点二，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。现被告收受房款后于2013年11月29日将涉案房屋产权证办理至其自己名下，2013年12月10日又将涉案房屋抵押给中国工商银行股份有限公司黄山区支行。被告辩称《商品房买卖合同》房屋交付期限为在实际备案合同前交付，同时认为涉诉房屋已登记在被告名下并办理抵押，但并不是不能履行合同义务。因涉案房屋登记在被告自己名下并已办理抵押，故涉案合同已不可能再办理备案手续，被告以其欺诈性行为表明其不履行与原告签订的商品房买卖合同，导致合同目的已不能实现，故原告要求被告返还已付购房款及利息并承担已付购房款一倍的赔偿，理由正当，符合法律规定，应予以支持。原告认为已付购房款的利息应按被告承诺的月息2分5计算，因其无证据证明，且已超过中国人民银行同期同类贷款利率的4倍，本院不予支持。利息应从被告出具收据第二日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至款项付清日。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第八条规定，判决如下：
一、解除原告赵宗启与被告池州嘉恒投资置业发展有限公司2011年12月30日签订的《商品房买卖合同》；
二、被告池州嘉恒投资置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告赵宗启已付购房款415万元并支付利息（利息按中国人民银行同期同类贷款利率标准从2013年2月4日起计算至款项付清日止）；
三、被告池州嘉恒投资置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告赵宗启损失415万元；
四、驳回原告赵宗启其他诉讼请求。
如果未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。
案件受理费69900元，由池州嘉恒投资置业发展有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省高级人民法院（当事人提出上诉的，须在提交上诉状之日起七日内预交上诉费用，逾期未交且不提出缓、减、免交申请的，按自动撤回上诉处理。上诉案件的受理费缴纳至安徽省高级人民法院，开户行：中国农业银行合肥市长江路支行，账号：12082001040011305；单位编码：05301，项目编码：053101；收款人：安徽省政府非税收入汇缴结算户，汇款用途注明：05301-053101）。
审 判 长 许院生
代理审判员 程 进
代理审判员 段贵峰
二〇一五年一月六日
书 记 员 陈秋霞
附本案相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。