云南省昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0112民初4334号原告张宁芮，女，汉族，1976年3月29日生，居民身份证登记住址：云南省昆明市五华区，委托诉讼代理人丁书旺、陈琳，云南南极律师事务所律师，特别授权代理。被告祁彬，女，彝族，1969年3月10日生，居民身份证登记住址：云南省昆明市五华区，委托诉讼代理人赵云花，云南海哗律师事务所律师，特别授权代理。原告张宁芮诉被告祁彬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月16日立案后，于2018年8月16日依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张宁芮及其委托诉讼代理人丁书旺，被告祁彬的委托诉讼代理人赵云花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张宁芮向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还原告房屋租金18400元；2、判令被告退还原告押金14800元；3、判令被告赔偿原告装修损失104424元；4、判令被告赔偿原告违约金29600元；5、判令被告承担案件受理费。事实及理由：2017年4月1日，案外人赵洪光与被告签订《租房协议》，约定被告将其自有的房屋租给赵洪光使用，租期24个月，自2017年4月24日至2019年4月23日，合同还对其他相关事宜进行了约定。合同订立后，原告赵洪光于2017年4月2日分三次将押金和半年房租共103600元支付给被告代理人。因房屋实际为赵洪光及张宁芮共同租赁，分隔使用，故2017年10月21日，经双方协商，又重新补签租房协议，将承租方变更为原告张宁芮，合同签订日期按原租房协议确定。2017年10月，原告与被告就房租交纳事宜通过微信协商，由原告先付48000元，余款另行再付，后原告于2017年10月23日支付48000元。在此期间，被告将该房屋出售给案外人，并于2017年12月21日通知原告单方解除合同，后因受到干扰和威胁，物业也进行了断电，原告无法继续经营无奈搬离。为经营需要，原告投入了156636元对租赁房屋进行装修。被告违反合同约定解除合同造成了原告损失，原告据此特诉至法院。被告祁彬当庭答辩称：1、合同相对方已经进行过变更，赵洪光不具备诉讼主体资格；2、原告违约在先，未按照合同约定时间支付租金，并擅自改变租赁房屋用途。请求驳回原告诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人有争议的证据，本院认定如下：原告提交的证据七至证据九，形式符合民事诉讼证据规则的要求，本院对其真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、位于西山区房屋原产权人登记为被告祁彬。被告祁彬委托案外人李圣阳全权处理该房屋租赁事宜。庭审中，被告认可，案外人李圣阳就房屋租赁所实施的行为均系被告委托。2017年4月1日，案外人赵洪光与被告签订《租房协议》，约定被告将上述房屋出租给赵洪光作为办公使用，租赁期限24个月，自2017年4月24日至2019年4月23日止，月租金14800元，押金14800元，租金半年一付即88800元，先付后用，第一期租金于签订合同当日支付，以后每期租金提前一个月支付；待租赁期满赵洪光结清费用，被告应于结清当日全额退还押金，反之则有权拒还押金；如赵洪光拖欠租金累计半个月以上的，被告有权终止合同，收回房屋，由此造成的损失，赵洪光应予赔偿；赵洪光无论任何原因退租，则被告将根据实际居住天数计算租金，并将剩余（如有）退还，违约金按合同相关条款执行。上述合同签订后，经双方协商一致，承租方由赵洪光变更为了原告张宁芮，原告张宁芮与被告祁彬就此重新签订了《租房协议》，约定的内容与赵洪光及被告签订的《租房协议》一致。2017年4月15日，原告张宁芮以租户名义提出商业装修申请，要求对承租房屋进行装修。庭审中，原告确认：1、房屋于2017年4月初由被告交付原告进行装修；2、案外人赵洪光已向被告支付2017年4月24日至10月23日租金88800元及合同押金14800元。二、2017年10月21日，被告通过微信向原告张宁芮催交房租，原告张宁芮于10月23日向被告转账48000元，双方微信记录如下：（2017年10月23日）张宁芮：先付48000元，被告：OK。（2017年10月26日）被告：剩下的什么付？张宁芮：下周，被告：周一么？张宁芮：尽量。被告：好的，如果周末能给最好。（2017年10月31日）被告：美女，房租。张宁芮：嗯，知道了。2017年12月4日，原告张宁芮向被告转账10000元，被告：这是啥意思？张宁芮：圣阳不好意思，之前我说过现在只有两万，先给你，本来想凑齐了四万再给你的。后被告未收取上述10000元。2017年12月21日，被告通过微信向原告送达限期搬离通知书，认为原告逾期未支付租金构成违约，其决定解除合同收回房屋，要求原告限期办理。12月29日，原告微信回复被告，认为被告在租赁期间将房屋出售给其他人，影响其正常经营，不同意解除合同，并要求被告赔偿损失。2017年11月29日，诉争房屋进行了转让备案，被告将房屋转让给了案外人。庭审中，双方一致确认，原告张宁芮于2018年1月12日将承租房屋腾还被告。三、2017年4月12日，原告张宁芮及案外人赵洪光分别与云南信和装饰工程有限公司签订了《装饰装修工程施工合同》，对承租房屋进行了装修，并支付了装修费用。本院认为：《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”之规定，原告张宁芮与被告祁彬所签订的《租房协议》系双方当事人真实意思表示，合同条款不违反法律的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应按约全面履行合同义务。根据庭审中查明的案件事实，被告已按约向原告交付租赁物，原告也应按约向被告支付租金。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，诉争《租房协议》约定如原告拖欠租金累计半个月以上的，被告有权终止合同，收回房屋，由此造成的损失，原告应予赔偿。根据合同约定，原告应于2017年9月23日前将下期租金交付被告，原告提交的证据显示，原告张宁芮于2017年10月23日向被告支付部分租金48000元，被告对此表示同意，在合同履行过程中，经协商一致，被告同意原告推迟于2017年10月30日前支付剩余租金，2017年10月31日，被告向原告催缴租金，原告未支付，直至2017年12月4日，原告才向被告支付了小部分租金10000元，被告拒收。由此可以确认，原告迟延支付租金已构成违约，被告根据双方合同约定享有单方解除权，可以解除合同，而原告也于2018年1月12日将承租房屋腾还给了被告，至此，原、被告所签订的《租房协议》已于2018年1月12日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”原告共计支付租金136800元，合同于2018年1月12日解除，被告现应向原告退还剩余租金9519.96元。因被告未举证证明原告存在需扣除押金的约定或法定情形，故押金14800元被告也应退还原告。至于原告主张的装修损失及违约金，一方面，合同解除系因原告违约导致；另一方面，原告就其主张的被告将房屋出售案外人影响其正常经营，构成违约的事实也未提交证据证实，相应举证不利后果由原告自行承担，原告要求被告赔偿损失、支付违约金无事实及法律依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告祁彬于本判决生效之日起十五日内退还原告张宁芮房屋租金9519.96元、押金14800元，共计24319.96元；二、驳回原告张宁芮其他的诉讼请求。案件受理费3644元（原告已预交），由被告祁彬承担408元，剩余3236元由原告张宁芮自行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年。审 判 长  葛吟秋人民陪审员  郭一入人民陪审员  钱 新二〇一八年十月二十三日书 记 员  张 悦