湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂05民终1849号上诉人（原审被告）：宜昌金东山商业管理有限公司，住所地宜昌市港窑路56号。统一社会信用代码91420500682692365U。法定代表人：莫绪环，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张婉，女，1990年3月7日出生，汉族，该公司法务。特别授权代理。被上诉人（原审原告）：向军，男，1973年10月19日出生，汉族，住宜昌市西陵区。被上诉人（原审原告）：何淑芳，女，1971年8月15日出生，汉族，住宜昌市西陵区。上诉人宜昌金东山商业管理有限公司（以下简称金东山公司）因与被上诉人向军、何淑芳房屋租赁合同纠纷一案，不服宜昌市三峡坝区人民法院（2018）鄂0591民初407号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人金东山公司的委托诉讼代理人张婉，被上诉人何淑芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金东山公司上诉请求：1、请求二审法院撤销原判，依法改判金东山公司支付向军、何淑芳租金（税后）、利息22422.21元，并按照中国人民银行同期贷款利率支付违约金（不服金额为3230.07元）；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，依法应予改判。1、一审法院判决金东山公司按中国人民银行同期贷款利率四倍支付向军、何淑芳利息，无任何合同依据和法律依据；2、一审庭审中，金东山公司已依法提出要求降低违约金计算标准。向军、何淑芳并未提交其实际损失的证据，故金东山公司逾期付款给向军、何淑芳造成的损失仅仅为其资金被占用的利息损失，而该等损失应当参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。综上，请求二审法院依法支持金东山公司的上诉请求。向军、何淑芳共同辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当依法驳回金东山公司的上诉请求。1、按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条关于举证责任分配的规定，主张约定违约金过分高于造成损失的一方，应当承担相应的举证责任，所以举证责任应在金东山公司而非向军、何淑芳；2、本案为租赁合同纠纷，根据合同的履行及过错程度上分析，本案主要过错为金东山公司未按照约定时间支付租金，向军、何淑芳一方并无任何过错，故参照民间借贷利率的相关规定，按银行同期贷款利率的四倍支付资金占用的损失并无不妥。向军、何淑芳向一审法院起诉请求：1、金东山公司支付向军、何淑芳金东山四期A区第4层第010458号商铺，2016年第一季度、第二季度、2017年第三季度、第四季度以及2018年第一季度共计租金21965.39元，以及延期利息按年利率5%计算，从应付之日时起至实际结算之日时止。暂计算为1200.00元。2、请求一审法院判令金东山公司支付向军、何淑芳违约金10000.00元。3、本案诉讼费用由金东山公司承担。一审法院认定事实：2011年12月12日，向军、何淑芳（甲方）与宜昌奥特莱斯商业管理有限公司（乙方）签订了《金莎·奥特莱斯商铺委托出租经营合同》（即金东山四期A区工程），合同主要内容为：一、向军、何淑芳将位于金东山市场四期A区第04层第010458号商铺委托金东山公司出租。二、委托出租期限为八年，自2012年3月31日至2020年3月30日止。三、租金代收标准及支付方式：1、2012年3月31日至2015年3月30日，甲方自愿让乙方免费使用经营商铺三年；2、2015年3月31日至2018年3月30日计三年，乙方代承租人向甲方每年支付租金计19460.00元；3、2018年3月31日至2020年3月30日计两年，乙方代承租人向甲方每年支付租金计21892.00元。租金代付时间：租金于每季度第1个月的前20日内代付本季度租金。七、违约处理：乙方如未在约定的时间内支付租金，甲方应要求乙方在限期（不超过90天）内支付应付的租金，如逾期90日后仍未支付租金的，视为乙方违约，乙方则必须赔偿因违约给甲方造成的全部经济损失，并支付违约金10000.00元，甲方有权继续履行本合同。2014年9月9日，向军、何淑芳（甲方）与宜昌奥特莱斯商业管理有限公司（乙方）以及被告宜昌金东山商业管理有限公司（丙方）签订了《金东山市场四期A区商铺委托出租经营合同补充协议》，补充协议主要内容为：一、同意更改原合同乙方主体：原合同乙方宜昌奥特莱斯商业管理有限公司一切权利义务由宜昌金东山商业管理有限公司承担。二、对原合同委托出租商铺位置、面积的补充：现甲方物业位置为金东山四期A区第4层，第010458号商铺，实测产权建筑面积为27.94平方米。三、对原合同第三条租金代收标准及支付方式的补充：1、由于甲方物业实际出租物业面积发生变化，在委托出租期限内，甲乙丙三方约定租金调整如下：2、2015年3月31日至2018年3月30日计三年，丙方代承租人向甲方每年支付租金计19460.00元。3、2015年11月18日至2017年11月17日计两年，乙方代承租人向甲方每年支付租金计21398元。金东山公司未支付向军、何淑芳2016年第一季度、第二季度代收租金。2016年3月11日，何淑芳（甲方）与宜昌奥特莱斯商业管理有限公司（乙方）再次签订《金东山市场四期商铺委托出租经营合同（A区）补充协议》，协议主要内容为：一、双方同意延期一年支付，乙方向甲方支付年利率5%延期利息，即2016年第一季度代收租金4568.20元，利息228.41元于2016年12月31日支付（遇法定节假日顺延）；2016年第二季度代收租金5468.20元，利息228.41元于2017年3月31日支付（遇法定节假日顺延）。同时查明，金东山四期A区第4层第010458号商铺的产权证号为宜市房权证西陵区（开）字第0338320号、0338320-1号为向军、何淑芳共同共有。一审法院认为，向军、何淑芳与宜昌奥特莱斯商业管理有限公司签订的《金莎·奥特莱斯商铺委托出租经营合同》（即金东山四期A区工程）以及与宜昌奥特莱斯商业管理有限公司、宜昌金东山商业管理有限公司签订的两份《补充协议》，系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，宜昌金东山商业管理有限公司应依约履行合同义务。一、关于向军、何淑芳主张的利息问题。虽然《金莎·奥特莱斯商铺委托出租经营合同（即金东山四期A区工程）》没有对逾期支付租金的利息进行约定，但在2016年3月11日的补充协议中，双方对2016年第一、二季度的代收租金的给付达成一致意见为：第一季度的租金4568.20元及利息228.41元于2016年12月31日支付、第二季度的租金4568.20元及利息228.41元于2017年3月31日支付，该利息金东山公司理应予以承担；但向军、何淑芳主张对所有的所欠租金主张利息缺乏事实依据，一审法院不予支持。二、关于违约金的数额问题。宜昌金东山商业管理有限公司未依约履行合同义务，应当承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。本案中向军、何淑芳未对其损失举证证明，合同约定的违约金10000元确实过分高于其未付资金被占用期间的损失，被告提出“向军、何淑芳主张的违约金过高，请法院依法予以降低”的诉求合理。一审法院根据合同的履行情况、金东山公司的过错、向军、何淑芳资金被占用期间的损失等因素，参照民间借贷利率的相关法律规定确定向军、何淑芳主张的违约金以所欠租金为基数，按中国人民银行同期贷款利率的四倍予以计算迟延履行违约金。金东山公司与向军、何淑芳对2016年第一季度、第二季度的租金已达成补充协议，但金东山公司再次逾期，应自补充协议确定的支付之日起按银行同期贷款利率的四倍予以计算迟延履行违约金；金东山公司欠付向军、何淑芳2017年的两个季度租金，2018的一个季度租金，按合同约定的逾期90天后即构成违约，从而计算迟延履行违约金。综上所述，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条规定，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决：一、宜昌金东山商业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付向军、何淑芳租金（税后）、利息22422.21元（4568.20×2+228.41×2+4276.33×3），并支付违约金（违约金的计算按中国人民银行同期贷款利率四倍的标准、以租金4568.20元为基数，从2016年12月31日起计算至清偿之日止；以租金4568.20元为基数，从2017年3月31日起计算至清偿之日止；以租金4276.33元为基数，从2017年9月29日起计算至清偿之日止；以租金4276.33元为基数，从2017年12月30日起计算至清偿之日止；以租金4276.33元为基数，从2018年4月1日起计算至清偿之日止的数额之和）。二、驳回向军、何淑芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费315.00元（已减半，向军、何淑芳已预缴），由宜昌金东山商业管理有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：金东山公司的违约赔偿标准如何认定？向军、何淑芳与宜昌奥特莱斯商业管理有限公司签订的《金莎·奥特莱斯商铺委托出租经营合同》（即金东山四期A区工程）以及与宜昌奥特莱斯商业管理有限公司、宜昌金东山商业管理有限公司签订的两份《补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。金东山公司未付租金，构成违约，应承担相应的违约责任。因向军、何淑芳亦未提供证据证实其所受损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”及第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，一审法院酌情对违约金1万元予以调整，以所欠租金为基数，参照民间借贷利率的相关法律规定，按银行同期贷款利率四倍计算迟延支付租金的违约金，以弥补出租人资金占用期间的损失，并无不当，本院予以维持。金东山公司关于违约金应按同期银行贷款利率支付的主张，没有事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，金东山公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由宜昌金东山商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨 昊审 判 员  王瑞菊审 判 员  肖小月二〇一八年七月十日法官助理  皮 慧书 记 员  熊芳园