广东省揭阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤52民终419号
上诉人（原审原告、执行案外人）：陈志坚，男，汉族，1966年4月19日出生，住广东省东莞市。
委托诉讼代理人：欧阳如松，广东林德律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘兴桂，广东法制盛邦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、申请执行人）：卢晓光，男，汉族，1988年1月5日出生，住广东省揭阳市榕城区。
委托诉讼代理人：吴祥洪，北京市君泽（深圳）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李博林，北京市君泽（深圳）律师事务所律师。
原审第三人（被执行人）：莫满发，男，1964年2月8日出生，汉族，住广东省东莞市。
上诉人陈志坚因与被上诉人卢晓光、原审第三人莫满发案外人执行异议之诉一案，不服揭阳市榕城区人民法院（2017）粤5202民初578号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
陈志坚上诉请求：撤销一审判决，重作支持陈志坚请求之公正判决或发回重审。陈志坚认为，登记在莫满发名下位于东莞市××街口经济联合社（以下××街口经联社）的厂房物业［粤房地证字第××号和第××号厂房、东府集用（1999）字第19901202573号土地]，在一审法院于2015年10月对其采限查封、执行措施前，已于2015年6月2日由莫满发以人民币（下同）4000万元的对价转让给了陈志坚，涉案厂房自此已经不属于莫满发的财产，而是属于陈志坚的财产。虽然因当地政府政策因素的原因，没有及时过户，但涉案厂房财产属于陈志坚的事实是清楚且无争议的。原审判决仅以没有办理过户手续而认定厂房仍属于莫满发所有，显然是无视客观事实，恶意侵犯陈志坚合法财产权，当属认定事实错误，依法依理均应予撤销。为维护陈志坚合法权益，现依法上诉，事实和理由如下：一、莫满发夫妇将其自有合法产权的涉案厂房转让给陈志坚是合法有效的民事法律行为，陈志坚是该合法民事行为善意受让方，陈志坚的合法权利依法依理都应当受到法律保护。第一，粤房地证字第××号和第××号厂房，是属于莫满发、戴笑英夫妇个人所有的合法财产，有人民政府核发的房产证为证；莫满发夫妇有权将自有合法产权的物业转让给陈志坚，陈志坚也有权以合理对价受让莫满发的合法财产。涉案房产是带租赁的，所以并不需要实际交付，而只需要买卖双方也就是莫满发和陈志坚指示交付即可。涉房产承租人的租金已经预交到2019年6月，所以本案陈志坚不能提交收取租金的凭证，并不影响指示交付的效果。因此，涉案房产完成指示交付的事实是确定的。至于是否交了街口经联社的管理费，不影响交付的效力。第二，莫满发夫妇于2015年6月2日转让其自有的粤房地证字第××号和第××号厂房时，该物业并未受到司法机关查封、冻结或其他限制转让情形，依法属于可转让财产。第三，广州仲裁委员会（2016）穗仲莞案字第431号《调解书》对于陈志坚与莫满发夫妇之间转让协议的合法性依法给予了确认。广州仲裁委员会作为国内法律和相关国际公约认可的合法裁判机关，其依法作出的合法有效的裁判文书必须得到充分尊重。仲裁调解书是广州仲裁委员会依法作出的合法有效仲裁裁判文件，根据1958年6月10日成立的国际条约《承认及执行外国仲裁裁决公约》的规定，该公约的所有成员国都有承认和执行仲裁裁决的国际义务，中华人民共和国于1987年4月20日加入该公约，是公约的成员国，同样具有承认和执行仲裁裁决的义务。二、陈志坚对涉案厂房享有财产权和物权，卢晓光只对债务人即本案当事人莫满发享有借款债权。陈志坚对涉案厂房的财产权利高于卢晓光对莫满发的借款债权。陈志坚在一审法院对涉案厂房采取查封保全措施前，已经完成了厂房的转让交易，厂房的财产权已经转让转移到陈志坚手中。尽管没有办理过户手续，但陈志坚对涉案厂房所享有的权利，从一开始就是财产权和物权，这与本案卢晓光对莫满发享有的借款债权相较，陈志坚的权利显然居于更高层次。陈志坚作为涉案厂房的善意受让方，其合法权益依法应当受到保护。三、陈志坚对涉案厂房的权利，完全符合排除执行条件。首先，如前所述，陈志坚与莫满发夫妇之间的厂房转让协议合法有效；其次，在一审法院对莫满发转让给陈志坚的厂房采取查封保全措施之前，转让厂房的交易已经完成，厂房财产权已经属于陈志坚。莫满发与陈志坚订立转让协议前，双方对于厂房出租给广东宏伟泰精工实业股份有限公司的情况和事实都是清楚的，且双方均一致同意厂房转让不破租，双方均同意在租期届满时由陈志坚接管厂房；且双方一致确认厂房的交接日期为2016年6月2日并在该日期完成了涉案厂房的交接，涉案厂房的一切权利自此日起属于陈志坚所有，见广州仲裁委员会（2016）穗仲莞案字第431号《调解书》第二条。第三，陈志坚已经全额付清的涉案厂房的转让款。1.2015年6月12日，陈志坚经银行转帐向莫满发支付2200万元，转让款余额为1800万元未付，但当时，莫满发有向陈志坚借款本金共计1900万元未还，根据我国合同法关于债务抵销规定，陈志坚对莫满发的借款本金1900万元债权，可以将其中1800万元抵扣转让款。据此，转让款共计4000万元，实际上在2015年6月12日已经全额付清。第四，莫满发夫妇与陈志坚签订和履行转让协议后，涉案厂房未过户到陈志坚名下，是受当地政府政策影响所致，并非陈志坚的原因造成的。基于上述理由，结合我国土地管理法第六十三条、广东省高级人民法院《关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》第七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，本案完全符合排除执行的条件，陈志坚的执行异议合法有据，应当受到人民法院支持。
本案一审法院存在法律适用方面的明显错误，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，这两个解释都应该是适用本案的。根据这两个解释，买受人基于物权期待权排除执行的前提有4个：1.买卖合同先于执行查封；2.已支付款项或按合同约定愿意将剩余款项交付执行法院；3.对物业有合法占有的事实或约定；4.买受人对未办理过户登记无过错。一审法院实际上已经确认了第一点和第四点，但一审法院认为陈志坚不具备第2、3点的条件是错误的。第一，关于价款的问题。陈志坚与莫满发之间有1900万的债权，陈志坚主张和莫满发已经就余款1800万的冲抵达成了一致，但一审法院认为莫满发由于未出庭，该事实无法查清。但是根据陈志坚和卢晓光以及一审法院的反复磋商，陈志坚提出即使不认可1900万债权的抵销权，陈志坚也愿意将余款1800万元交付给一审法院，但卢晓光坚持要按不少于3000万的交付，以至于就剩余价款的交付问题陷入僵局。陈志坚对此不存在任何过错。根据最高人民法院和广东省高级人民法院近两年处理执行异议之诉的判例（2017最高法民终278号、2015粤高法民二终字第968号）都讲到在买受人愿意就买卖合同约定的剩余购房款支付给执行法院的，申请人应当同意。如此处理，既能保护执行人的权益，也有利于保护案外人也就是指买受人的合法权益，维护社会的稳定，也符合公信原则。第二，关于合法占有的问题。相关判例和指导案件并不要求实际占有，买卖关系不得妨害正常的租赁关系，这就是买卖不破租赁。因此，本案并不需要审查陈志坚的占有事实，也就是说本案应该审查的核心问题，就是第二要件。关于第二要件，再补充一点，最高人民法院在发布办理执行异议和复议案件基本问题的规定，几乎同时向社会公众也发布了制定该规定的目的，就是扩大了买受人利于保护的范围。将买受人仅支付部分款项但愿意根据合同约定，将剩余款项交付执行法院的情形纳入其中。因此目前通行的司法判例和学说均认为在认定买受人物权期待权保护要件时无须苛求买受人已支付全部价款。本案陈志坚和莫满发的买卖，是在莫满发的房产证还抵押在银行处进行的。因此，对于办证过户行为买受人是被动的。买受人已经多次催促莫满发用陈志坚的款项还款赎证，然后办理过户，但莫满发在人身上是自由的，尤其是在本案执行异议发生后，莫满发因为涉及其他案件，被债权人追诉，不肯出现。但莫满发是否参加本案诉讼不影响法院按照相关规定处理本案，甚至不影响本案的执行和解和诉讼和解。一审法院对仲裁调解书的效力评价是错误的，即使认为这份仲裁调解书晚于一审法院的执行查封，不认可它对执行的阻却力，但仲裁调解书查明的事实和莫满发的陈述是独立的，应当予以采信。综上，一审判决驳回陈志坚异议请求所述事实和理由，既不符合事实，也没有根据，明显不能成立。为维护陈志坚合法权益，特提出上诉，诉求如前。
卢晓光答辩称：一、从2017年2月份陈志坚第一次提出执行异议以来，本案的执行停滞了一年多时间，导致卢晓光的债权迟迟无法实现，遭受了巨大的经济损失。本案经过一审法院两次审理，分别作出2017年粤52**执异第1号执行裁定以及2017年粤52**民初578号民事判决，两份法律文书均对陈志坚的异议申请及相关事实理由进行了深入的分析及驳斥，本案的事实非常清楚，陈志坚是在没有任何新证据和任何新理由的情况下，坚持上诉，显然是在滥用诉权。二、陈志坚在上诉状主张涉案房产享有财产权和物权，完全没有事实和法律依据，根据《中华人民共和国物权法》第九条和第十四条相关规定，不动产物权的设立及转让应当以国家主管机关的登记作为发生法律效力的必要条件，如果不进行登记，即便实际占有的不动产也不发生物权效力。卢晓光在启动案件保全包括后续的执行程序，涉案房产一直登记在莫满发名下，因此一审法院有权对涉案房产采取执行处分措施。陈志坚提交的仲裁调解书，不具有确认物权的效力。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条，该仲裁调解书不能作为陈志坚要求法院中止执行的重要依据。三、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，陈志坚认为其对涉案房产的权利能够排除执行的，至少需要满足4个条件，这是本案的核心焦点问题，1.法律规定应当是在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同，落脚点在于合同是否合法有效，从三个方面来看陈志坚提交的书面买卖合同并非合法有效。其一，涉案房产是在集体土地修建的房产，我国相关土地政策房地产法律法规，对于该类性质的房产转让有严格的限制，必须是在同一集体经济组织成员之间的转让且经过村委会的确认相关房屋买卖合同，方能认定有效。陈志坚在本案中没有受让涉案房产的资格，其购买涉案房产的行为也没有得到村委会的认可，因此该份买卖合同属于无效的。其二，仲裁调解书根本没有确认买卖合同的效力问题，陈志坚一直在混淆视听，替换说辞，陈志坚在仲裁调解过程中的仲裁请求，是要求确认买卖协议合法有效，但是该份调解书最终并没有满足陈志坚的诉求，只是确认协议是当事人的真实意思表示，可见广州仲裁委也不愿意冒相关法律风险，确认其合同效力。其三，陈志坚一直在强调一审法院认可房屋买卖协议是合法有效的。卢晓光认为在一审法院判决书中根本没有任何记载，一审法院同样认为陈志坚与莫满发签订的买卖协议也只是真实意思表示。综上三个理由，房屋买卖合同的效力显而易见，显然是无效的。2.法律规定必须是在查封之前，合法占有该不动产，陈志坚当庭所主张的指示交付完全是单方的说法，理由有三：第一，因为涉案房产所坐落土地使用权权属人是街口经联社，陈志坚与莫满发签署买卖协议时，应当有街口经联社的确认，根据房地一体的客观事实，陈志坚也应当就涉案房产的土地使用权归属问题，取得街口经联社的认可。但是陈志坚并没有。第二，涉案房产一直是由案外人广东宏伟泰精工实业股份有限公司在租赁使用，该笔房屋买卖交易高达4000万元，按照常理陈志坚与莫满发进行该交易时，应当取得该公司的认可，或者按照买卖不破租赁的相关司法精神，陈志坚与莫满发至少应当知会宏伟泰公司告知其有优先购买权，退一步说即便是今天开庭，陈志坚都不能取得承租人承认其作为涉案房屋新业主的证明性文件。第三，陈志坚也明知涉案房产的房产证抵押在银行处，陈志坚在进行买卖交易时，也没有取得银行方面的同意函。陈志坚与莫满发签订的房屋买卖合同，是双方私下签订的，是为了帮助莫满发转移财产，损害银行方、承租方以及其他莫满发债权人的利益，涉案房产根本没有完成实际占有。3.按照法律规定，陈志坚必须支付完全部购买价款，或者是已经按照合同约定，支付部分价款，且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。根据仲裁调解书以及陈志坚自认的事实，涉案房产的价款4000万元，根本没有付清，目前仍拖欠1800万元没有支付。陈志坚直到目前也拿不出证据，证明莫满发同意用借款抵销购房款，即便陈志坚与莫满发想要单方面以借款抵销购房款，也是无效行为。因为涉案房产早已经被法院所查封，涉案房产查封之后，关于未付房款1800万元的支付问题，已经不能由莫满发跟陈志坚私下协商确定，应当由司法机关确认才行。另外，陈志坚也没有向榕城法院交付1800万元，至于陈志坚所陈述的与卢晓光的沟通，卢晓光索要交付3000万元，都是口头陈述，没有任何证据。客观事实在过去长达一年时间里面陈志坚一直没有准备要付清剩余房款1800万元，因此关于购房款已经足额支付可以对抗执行的条件，也不适用。4.陈志坚主张可以对抗执行的第四个要件，是陈志坚非因自身原因未办理过户登记，在本案中陈志坚确确实实是因为自身原因不能办理过户登记。（1）陈志坚本身不是街口经联社的集体组织成员，不具有购房资格，所以客观上不能完成过户登记；（2）按照陈志坚所主张的，早在2015年6月2日陈志坚与莫满发签订的房屋买卖协议，当时的涉案房屋是不存在抵押也没有任何查封，陈志坚完全是可以及时办理过户登记手续。但现实却没有办理，因此陈志坚对于涉案房屋没有办理过户登记负有全部过错。
陈志坚向一审法院起诉请求：1.依法确认现登记在莫满发名下的以下财产即粤房地产证字第××、Ｃ0××80号房屋及房屋用地东府集建（1999）第1900120502573号集体土地等财产属于陈志坚所有，而不是莫满发的财产，不是卢晓光担保债权的执行对象；2.诉讼费由卢晓光负担。
一审法院认定事实：卢晓光与广东和天下置业集团有限公司、莫满发等民间借贷纠纷一案，一审法院于2015年9月15日作出（2015）揭榕法民一初字第228号民事调解书已发生法律效力，该调解书确认广东和天下置业集团有限公司结欠卢晓光借款本金4000万元和利息800万元，应于2015年12月23日前分五期付还；莫满发等对广东和天下置业集团有限公司的还款责任承担连带清偿责任等。但上述债务人及连带责任人没有向卢晓光支付任何款项。2015年10月20日卢晓光向一审法院申请执行。2015年10月22日一审法院向被执行人广东和天下置业集团有限公司、莫满发等发出（2015）揭榕法执字第224号《执行通知书》，责令其应于执行通知书送达之日起五日内履行上述调解书确认的还款义务。2015年10月29日一审法院依法查封被执行人莫满发享有的位于东莞市××街口村增田泥沟湖的房产（房地产权证为粤房地产证字第××、第××号）。2016年8月17日一审法院依法查封被执行人莫满发享有的位于东莞市××街口村增田泥沟湖的23.898亩集体土地使用权〔土地使用证号：东府集建（1999）第1900120502573号〕和地上简易钢结构厂房及所有配套设施。案外人陈志坚于2017年2月22日向一审法院提出书面异议，一审法院于2017年3月27日作出（2017）粤5202执异字1号执行裁定书，驳回陈志坚的异议请求。陈志坚在法定期限内向一审法院提出案外人执行异议之诉，请求如前。
另查明：1999年5月东莞市××街口村村民委员会办理了《集体土地使用证》[东府集建（1999）第1900120502573号]。2000年10月1日街口经联社（甲方）与莫满发（乙方）签订《有偿提供土地给商人建厂房协议书》，约定：由甲方提供泥沟湖（土名）土地面积23.898亩给乙方自建厂房、宿舍使用，该厂房使用年限为54年11个月，即由1999年8月1日至2053年6月30日止等内容。莫满发建成厂房、宿舍后，领取《房地产权证》[粤房地产证字第××、第××号]。莫满发与戴笑英（系莫满发的妻子）及街口经联社，拟将莫满发、戴笑英在街口经联社泥沟湖（土名）面积23.898亩土地上自建厂房3栋、宿舍1栋及其土地使用权转让给陈志坚。2015年6月2日陈志坚（乙方）与莫满发、戴笑英（甲方）签订《协议书》，街口经联社（丙方）没有在该协议上盖章确认。该协议约定：一、土地使用年限，该厂房宿舍及土地使用权转让给乙方，土地使用权由2015年6月2日至2053年6月30日止；二、收款及付款方式，莫满发、戴笑英一次性收取乙方土地使用权费及厂房宿舍所有权的转让费共计人民币肆仟万元（￥40000000），街口经联社另每年收取乙方土地管理费每亩8000元，共款191184元。从第十一年起，每十年递增20％。……六、期满处理，合同期满时，乙方应无偿将土地、建筑物、水电设施等不动产交回莫满发、戴笑英，并同时办理各种协议合同终止手续。移交前，乙方应该保证建筑物体，不被人为破坏；七、丙方同意甲方转让土地使用权给乙方，该转让不得损害原来街口经联社出让土地使用权时的原合同利益。该协议只有陈志坚、莫满发、戴笑英签名确认，街口经联社并没有在协议书上签名或盖章。2015年6月12、15日，陈志坚通过其在招商银行开设的账户62×××13分别向莫满发在银行开设的账户62×××08转账3次，付款金额为1000万元、200万元、1000万元，合计2200万元。莫满发将涉案的集体土地使用证[东府集建（1999）第1900120502573号]和房地产权证［粤房地证字第××、第××号）复印件交陈志坚收执。
2014年1月27日、9月3日莫满发、戴笑英向陈志坚借款700万元、500万元用于经营生意周转，该借款由廖新穗、广东和天下置业集团有限公司担保。2015年6月12日莫满发、戴笑英向陈志坚借款300万元，该借款由陈振邦、莫秀君担保。2015年6月12日莫满发、戴笑英又向陈志坚借款400万元，该借款由廖新穗、广东和天下置业集团有限公司担保。
陈志坚与莫满发、戴笑英因房屋转让协议发生纠纷，陈志坚向中国广州仲裁委员会东莞分会申请仲裁。2016年10月27日中国广州仲裁委员会东莞分会作出（2016）穗仲莞案字第431号《中国广州仲裁委员会调解书》，内容如下：（一）双方确认，双方于2015年6月2日订立的《协议书》及此后签订的《补充协议》，是双方自愿签订的，是当事人的真实意思表示。截至和解协议签字之日，申请人已经向两被申请人支付房产转让费共计2200万元，尚欠1800万元；（二）双方已于2015年6月2日完成《协议书》项下房屋（粤房地产证证字第××、Ｃ0××80号）的交接，涉案房产的一切权益归申请人所有；（三）双方一致同意并确认，两被申请人应在和解协议签字生效后三个月内协助配合申请人办理好涉案房产的过户手续，申请人应在办理好过户手续之日起三日内一次性清偿被申请人转让费1800万元；（四）本案仲裁费277620元由申请人承担。莫满发将租地自建的厂房出租给东莞市科光实业有限公司（东莞市科光实业有限公司于2015年5月19日变更为广东宏伟泰精工实业股份有限公司）。双方分别签订《新扩建厂房租赁及旧厂房改造合同》、《厂房租赁合同》、《新扩建厂房租赁合同》等合同。2015年4月28日，莫满发将其享有的位于广东省东莞市长安镇新安社区增田村横中路5号（老地名为长安街口村增田泥沟湖）厂房11469.05㎡、宿舍楼5264.69㎡〔房地产权证为粤房地证字第××、Ｃ0××80，土地使用证号为东府集建（1999）第1900120502573号〕续租给广东宏伟泰精工实业股份有限公司，双方签订《厂房租赁合同》，约定：租赁期为7年（自2015年5月1日至2022年4月30日止）；租金每月每平方米12元，每月租金于当月月底前付清，若广东宏伟泰精工实业股份有限公司不按时交租金达到３个月，莫满发有权终止合同和追索赔偿；厂区附带的空地、绿化及建筑物延伸的空间供广东宏伟泰精工实业股份有限公司无偿使用等。并于2015年4月3日订立了《关于“预付厂房租金”的协议书》。广东宏伟泰精工实业股份有限公司已经按照莫满发的要求转账至指定账户，预付租金至2019年6月。
一审法院认为，一、不动产物权的设立及转让不进行登记，不发生物权效力。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”的规定，不动产物权的设立及转让以不动产登记机关的登记作为发生法律效力的必要条件，如果不进行登记，即使实际占有了不动产，也不发生物权效力。本案陈志坚与莫满发虽订立了有偿转让土地使用权及房屋的协议，但当事人没有依法办理不动产转让登记，粤房地产证字第××、Ｃ0××80号的权属人仍为莫满发。二、莫满发虽与陈志坚签订厂房转让协议，且陈志坚已经向莫满发支付了2200万元，还有1800万元的厂房转让款未付清，陈志坚在诉讼期间主张其借给莫满发四笔款项共计1900万元，借款应抵偿购厂房的余款，但陈志坚并没有提供证据证明莫满发同意将借款抵作购买厂房的款项，陈志坚对于自己的主张应提供证据予以证明，但陈志坚并没有提供充分合法的证据，应依法承担举证不能的法律责任。本案应认定陈志坚尚未全部付清购房款。三、莫满发尚未交付厂房给陈志坚使用。莫满发将租地自建的厂房出租给广东宏伟泰精工实业股份有限公司，双方签订了《新扩建厂房租赁及旧厂房改造合同》、《厂房租赁合同》，广东宏伟泰精工实业股份有限公司按照莫满发的要求预付租金至2019年6月。莫满发转让给陈志坚的厂房一直由广东宏伟泰精工实业股份有限公司租赁使用，并约定租赁期满后不续约时的各方的权利义务。现广东宏伟泰精工实业股份有限公司的租赁期限未满，租赁双方也没有提前解约的意思表示。陈志坚主张其与莫满发达成“买卖不破租约”的协议，认为厂房已经实际转移为陈志坚占用和管理，请求确认莫满发已经将厂房交付。陈志坚对其主张既没有提供其与莫满发达成协议的有效证据，也没有提供承租方承认莫满发已经将厂房交付的证据。另者，在陈志坚与莫满发签订的厂房转让协议中还约定陈志坚购买厂房后还应以厂房建筑面积计算缴交街口经联社的企业管理费，但陈志坚也从未向街口经联社上缴企业管理费。从上述事实分析，莫满发尚未将厂房交付给陈志坚。四、中国广州仲裁委员会东莞分会作出（2016）穗仲莞案字第431号《中国广州仲裁委员会调解书》，无法改变陈志坚所享有权利的性质，陈志坚的权利仍为债权，其对房产并不享有物权。在本案中，一审法院于2015年10月29日和2016年8月17日分别对粤房地产证字第××、Ｃ0××80号房产和[东府集建（1999）第1900120502573号]集体土地的查封，而广州仲裁委员会东莞分会于2016年10月27日才作出调解书，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条规定，金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。
综上，陈志坚与莫满发签订的厂房转让协议是当事人的真实意思表示，但该协议在履行过程中，陈志坚尚未全部付清购房款，莫满发也没有将房产交付陈志坚占有、使用。双方也没有办理转让厂房过户登记手续，因为不动产物权的设立及转让不进行登记，故不发生物权效力。涉案房产及土地使用权仍属于莫满发，陈志坚并非房屋的权属人，并不享有依法可以阻止对涉案房屋及土地使用权执行的实体权利。陈志坚请求依法确认现登记在莫满发名下的财产[即粤房地产证字第××、Ｃ0××80号房屋及房屋用地东府集建（1999）第1900120502573号集体土地]属于陈志坚所有，缺乏事实和法律依据，不予支持。莫满发经本院公告传唤，没有到庭参加诉讼，依法缺席判决。依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条一款第二项的规定，于2017年11月30日判决：驳回陈志坚的诉讼请求。案件受理费241800元，由陈志坚负担。
二审期间，当事人均未提交新证据。
一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院另查明：《协议书》载明，涉案土地管理费从1999年2月1日起交至期满止。每年土地管理费分两次付清，一月底前交清上半年的，七月底前交清下半年的，如超期则按每超1个月收取滞纳金百分之二十计算。如逾期一年不交土地管理费，则视陈志坚毁约。二审庭审时，陈志坚承认自2015年6月2日协议签订后，从未向街口经联社上交土地管理费。
本院认为，本案是案外人执行异议之诉。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条的规定，不动产物权的设立及变动以不动产登记机关的登记作为发生法律效力的必要条件。现涉案房产登记在莫满发名下，陈志坚请求排除执行的理由为涉案房产已由莫满发转让给陈志坚，不属于莫满发的财产。因此，陈志坚对本案涉案房产是否享有足以阻止执行的实体权利是本案争议的焦点。
一、陈志坚主张依据《调解书》排除执行的理由是否成立？经审查，第一，《调解书》并没有对陈志坚与莫满发签订的《协议书》的效力作出确认；第二，陈志坚与莫满发在(2016)穗仲莞案字第431号案中达成调解的时间是2016年10月13日，即在一审法院对涉案执行标的查封后达成的，《调解书》也是根据陈志坚与莫满发的协议在一审法院对涉案执行标的查封后作出的，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第三款“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持”的规定，陈志坚该主张理由不成立，本院不予支持。
二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非买受人自身原因未办理过户登记。本案中，第一，根据《中华人民共和国土地管理法》第十条的规定，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。经查，涉案土地属街口经联社所有，依法由其经营、管理，街口经联社同时也是《协议书》三方当事人的其中一方，但街口经联社并没有在协议书上签名或盖章。对此，陈志坚虽主张协议已经取得街口经联社的确认同意，但无法提供任何证据予以证实，且按协议约定，陈志坚应在2015年7月底前开始向街口经联社交清2015年下半年的土地管理费，但陈志坚至今未缴纳过该笔费用，因此，本院对陈志坚该主张不予采信。陈志坚与莫满发虽就涉案土地及房产转让协商一致，但未取得土地管理方及协议方街口经联社的同意，《协议书》并未生效。第二，陈志坚主张涉案房产是带租赁的，不需要实际交付，只需买卖双方指示交付，即确认房产已转移为陈志坚占有。但是，陈志坚并未提供证据证明陈志坚或莫满发有向承租方告知《协议书》的内容并指示承租方向陈志坚交付租金；并且，如果房产已经交付，陈志坚应向街口经联社上缴土地管理费和企业管理费，但陈志坚至今并未缴纳该笔费用，无法证实陈志坚是涉案房产的实际权属人；《调解书》中虽然有关于双方已于2015年6月2日完成涉案房产交接的条款，但该条款是当事人的约定，而不是仲裁机构查明的事实，且该条款是在一审法院对涉案执行标的查封后作出的，存在双方当事人为逃避债务才作出此约定的可能，因此，陈志坚提交的证据不足以证明涉案厂房已实际交付或指示交付。第三，陈志坚主张涉案转让款项已以债权冲抵方式予以支付或以已支付总价款的百分之五十以上，视基本支付对价。“买受人已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，适用于买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下商品房提出的异议，本案的情形不适用该条款；陈志坚并没有提供证据证明莫满发同意愉其结欠陈志坚的借款1900抵销购买厂房的款项，本院对陈志坚该主张不予采信。综上，陈志坚提出的异议并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，本院不予支持。
综上所述，一审法院判决认定事实清楚，处理正确，本院予以维持。陈志坚的上诉理由不成立，本院予以驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费241800元，由陈志坚负担。
本判决为终审判决。
审判长 邹秋玲
审判员 郭嘉银
审判员 刘伟凯
二〇一八年六月十九日
书记员 黄楚昭
附裁判文书相关法律条文：
《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十六条金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结前作出的另案生效法律文书提出排除执行异议，人民法院应当按照下列情形，分别处理：
（一）该法律文书系就案外人与被执行人之间的权属纠纷以及租赁、借用、保管等不以转移财产权属为目的的合同纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其返还执行标的且其权利能够排除执行的，应予支持；
（二）该法律文书系就案外人与被执行人之间除前项所列合同之外的债权纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其交付、返还执行标的的，不予支持。
（三）该法律文书系案外人受让执行标的的拍卖、变卖成交裁定或者以物抵债裁定且其权利能够排除执行的，应予支持。
金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。
非金钱债权执行中，案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书对执行标的权属作出不同认定的，人民法院应当告知案外人依法申请再审或者通过其他程序解决。
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
《中华人民共和国民事诉讼法》：
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。