广西壮族自治区钦州市钦南区人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0702民初1416号原告（反诉被告）广西钦州宣德物业服务有限公司，住所地广西钦州市钦州港远洋滨海国际第6#D幢2单元1101号房。统一社会信用代码：91450700MA5K9N5G9P。法定代表人孙旭光，该公司总经理。委托诉讼代理人南瑞芳，湖南德都律师事务所律师。委托诉讼代理人邓湘萍，该公司员工。被告（反诉原告）广西远洋大酒店服务有限公司，住所地广西钦州市钦州港逸仙路3号。统一社会信用代码：914507005667897096。法定代表人朱丽萍，该公司总经理。委托诉讼代理人周海燕，广西尚盟律师事务所律师。委托诉讼代理人陈美霖，广西友宁律师事务所律师。原告（反诉被告）广西钦州宣德物业服务有限公司与被告（反诉原告）广西远洋大酒店服务有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）广西钦州宣德物业服务有限公司的委托诉讼代理人南瑞芳，被告（反诉原告）广西远洋大酒店服务有限公司的委托诉讼代理人周海燕、陈美霖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广西钦州宣德物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：⒈请求法院依法判令被告立即支付远洋·滨海国际小区公寓楼1-201号房物业服务费1245元，1-202号房物业服务费1260元，1-203号房物业服务费1260元，1-205号房物业服务费1260元，1-206号房物业服务费1260元，1-207号房物业服务费1260元，1-208号房物业服务费1260元，1-209号房物业服务费1365元，1-210号房物业服务费1365元，1-211号房物业服务费1245元，1-212号房物业服务费1260元，1-213号房物业服务费1260元，1-215号房物业服务费1260元，1-216号房物业服务费1260元，1-217号房物业服务费1260元，1-218号房物业服务费1170元，电梯维护费共7200元，水电公摊费共4320元，卫生费共1680元，违约金共为20776.50元合计费用为54226.50元；⒉请求法院依法判令被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：被告为远洋·滨海国际小区1-201号房屋使用人，面积为50.63平方米；1-202号房屋使用人，面积为50.93平方米；1-203号房屋使用人，面积为50.93平方米；1-205号房屋使用人，面积为50.93平方米；1-206号房屋使用人，面积为50.93平方米；1-207号房屋使用人，面积为50.93平方米；1-208号房屋使用人，面积为50.93平方米；1-209号房屋使用人，面积为63.45平方米；1-210号房屋使用人，面积为64.84平方米；1-211号房屋使用人，面积为50.73平方米；1-212号房屋使用人，面积为50.81平方米；1-213号房屋使用人，面积为50.81平方米；1-215号房屋使用人，面积为50.81平方米；1-216号房屋使用人，面积为50.81平方米；1-217号房屋使用人，面积为50.89平方米；1-218号房屋使用人，面积为40.39平方米。原告与远洋·滨海国际小区业主委员会于2016年1月13日签订物业服务合同，合同约定在2016年1月1日至2019年1月1日期间由原告为远洋·滨海国际小区提供物业服务。在原告进驻远洋·滨海国际小区前，原告与远洋·滨海国际小区前物业广西南宁玄德物业服务有限公司签订了债权转让协议，并告知了全体业主原告与广西南宁玄德物业服务有限公司的债权转让内容。在物业服务合同约定期间，原告积极履行了合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告持有房舍所在的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但是，被告于2015年9月1日起未交纳物业费，截止2016年11月30日，被告欠缴物业费为20250元，另有拖欠电梯维修费7200元，水电公摊费4320元，卫生费1680元，共33450元。根据合同第十条约定，业主到期不交纳物业服务费用的，违约金的支付约定如下：每天按3/1000收取，由此计算，截止于2017年4月1日，产生的违约金为20776.50元，费用总计为54226.50元。经原告多次催缴，被告仍拒绝交纳物业管理费。现根据《中华人民共和国民事诉讼法》规定，诉至法院，望法院判如所请。被告广西远洋大酒店服务有限公司辩称，一、开发商钦州市远洋时代房地产开发有限责任公司于2014年9月1日出具的《钦州市远洋时代房地产开发有限责任公司关于“远洋·滨海国际”小区商业区域物业管理的约定》的内容明确：“远洋·滨海国际”小区的住宅与商业的楼、房等物业管理划定分开管理，远洋大酒店及其配套管理用房、场地、道路、车位、空间等所有设施为商业完全独立区域，其公共设施、设备等完全独立管理、使用和维护；住宅区与商业区的区域管理完全分开，商业区域为单独业主管理、使用和维护，也可由业主委托物业公司实施物业管理服务。由此可见，远洋大酒店为商业完全独立区域，应由业主远洋大酒店对物业完全独立管理、使用和维护，其他人无权干涉。宣德物业公司及其前手物业公司南宁玄德物业服务有限公司（下称玄德物业公司）认为其对远洋大酒店的物业有管理权完全错误。二、远洋大酒店从成立至今，对酒店所在的2#楼全部楼层及配套管理用房所在的1#楼所在的2层16间房、场地、道路、车位、空间等所有设施的物业一直都是由自身自行管理、使用和维护。为此，远洋大酒店聘用了十几名保安、保洁员及水电工人，同时，远洋大酒店还委托专人定时对消防进行维护、对电梯进行维护维修、开展消杀工作、进行绿化及对外墙进行修复等一系列物业工作，从未委托过宣德物业公司及其前手物业公司对远洋大酒店的相关物业进行管理。远洋大酒店2015年9月至2017年4月因进行物业管理支出的物业管理等费用逾150万元。三、远洋大酒店使用的物业是完全独立的商业区域，不在宣德公司管理的物业范围之内，“远洋·滨海国际”小区业主委员会与远洋大酒店无关，宣德物业公司与“远洋·滨海国际”小区业主委员会签订的《物业服务合同》与远洋大酒店无关，该物业服务合同对远洋大酒店无约束力，宣德物业公司从未对远洋大酒店的物业进行过管理，其向远洋大酒店主张物业费用及卫生费并承担违约责任无依据。四、玄德物业公司从未对远洋大酒店的物业进行过管理，根本不存在远洋大酒店拖欠其物业费等费用的情形。玄德物业公司认为远洋大酒店拖欠其物业等费用，并将并不存在的债权转让给宣德物业公司，该债权转让因该转让的目标债权并不存在根本无法实现合同目的，同意该转让严重侵害了远洋大酒店的合法权益，该转让是无效的。五、从玄德物业公司和宣德物业公司的工商资料显示，玄德物业公司的法定代表人是许彩绿，同时许彩绿也是宣德物业公司的监事。从两份《物业服务合同》中该两公司提供的信息可知，该两公司的法定代表人对外都是许彩绿，联系电话是相同的134××××5645。该两公司资质证书编号也是相同的，南房物审【2013】XZ016号。可见该两公司是关联公司，并且宣德物业公司资质还是借用南宁玄德物业服务有限公司。可见两公司联合起来对远洋大酒店进行所谓的物业费等费用的转让和催收存在明显的恶意，是对远洋大酒店的一种侮辱诽谤，已严重影响到远洋大酒店的声誉，影响极其恶劣，远洋大酒店保留对该两公司追索的权利。六、远洋大酒店在对自己物业进行的多年管理过程中，多次帮代交了应由“远洋·滨海国际”小区承担的公摊部分电费，该部分公摊电费宣德物业公司应予返还远洋大酒店。宣德物业公司在对“远洋·滨海国际”小区进行管理的过程中还占用了远洋大酒店的12个车位，并且用该12个车位进行经营，宣德公司还应向远洋大酒店支付相应的占用费。在远洋大酒店尚未向宣德追索前，宣德公司竟然提起本无理的诉讼，其恶意很明显。七、本案涉及两个不同的法律关系，一个是债权转让法律关系，一个是合同履行的法律关系。一个案件不应当有两个不同的法律关系，现法院受理案件是以物业服务合同纠纷进行立案审理，则不应在本案中对债权转让法律关系再进行审理。鉴于以上事实，被告远洋大酒店与原告宣德物业公司在物业管理上并无任何关联，远洋大酒店物业一直都是由自身自行管理，从未委托也从未接受过宣德公司的任何物业服务，宣德物业公司所诉无任何事实和法律依据，请求法院查清事实，依法驳回宣德物业公司的诉请。被告广西远洋大酒店服务有限公司向本院提出反诉请求：⒈请求依法判令被反诉人向反诉人返还代反诉人代缴的2015年9月至2017年4月间公用电费40040元；⒉反诉诉讼费用由被反诉人承担。事实和理由：根据开发商钦州市远洋时代房地产开发有限责任公司于2014年9月1日出具的《钦州市远洋时代房地产开发有限责任公司关于“远洋·滨海国际”小区商业区域物业管理的约定》的内容明确：“远洋·滨海国际”小区的住宅与商业的楼、房等物业管理划定分开管理，远洋大酒店及其配套管理用房、场地、道路、车位、空间等所有设施为商业完全独立区域，其公共设施、设备等完全独立管理、使用和维护；住宅区与商业区的区域管理完全分开，商业区域为单独业主管理、使用和维护的约定。反诉人远洋大酒店为商业完全独立区域，应由业主远洋大酒店对物业完全独立管理、使用和维护，被反诉人无权干涉。为此，反诉人远洋大酒店聘用了十几名保安、保洁员及水电工人，同时，远洋大酒店还委托专人定时对消防进行维护、对电梯进行维护维修、开展消杀工作、进行绿化及对外墙进行修复等一系列物业工作，从未委托过宣德物业公司及其前手物业公司对远洋大酒店的相关物业进行管理。反诉人远洋大酒店在自身物业进行管理的过程中，共为1号楼缴纳了2015年9月至2017年4月的公用电费45046.03元，其中代被反诉人缴纳该期间的费用为40040元，被反诉人应予以返还。而被反诉人在除反诉人商业完全独立区域外的小区部分物业进行管理的过程中，占用了钦州市远洋时代房地产开发有限责任公司划定给反诉人的部分车位进行营业，已侵占反诉人权利。现被反诉人还与其关联公司原物业公司南宁玄德物业服务有限公司联合起来对远洋大酒店进行所谓的物业费等费用的转让和催收存在明显的恶意，是对远洋大酒店的一种侮辱诽谤，已严重影响到远洋大酒店的声誉，影响极其恶劣。反诉人之后将另行主张。鉴于以上事实，反诉人远洋大酒店物业一直都是由自身自行管理，从未委托也从未接受过被反诉人的任何物业服务，被反诉人的本诉无任何事实和法律依据。为此，反诉人依法提起反诉，请求法院在查明本诉事实，判决驳回被反诉人本诉的同时，判决支持反诉人的请求。原告广西宣德物业服务有限公司对被告广西远洋大酒店服务有限公司的反诉辩称，原告被告提出的反诉请求均不认可，并不能证明其缴纳的电费属于公共区域的。本院经审理认定事实如下：2014年9月1日，钦州市远洋时代房地产开发有限责任公司向被告出具一份《关于“远洋·滨海国际”小区商业区域物业管理的约定》，约定的内容为：1、本小区楼盘的住宅与商业的楼、房等物业管理划定分开管理。2、钦州港经济开发区的远洋大酒店及配套管理用房、场地、道路、车位、空间等所有设施为商业完全独立区域，其公共配套设施、设备等完全独立管理、使用、维护。3、本小区楼房的住宅区与商业区的区域管理完全分开。4、商业区域为单独业主管理、使用、维护，也可以由业主委托物业公司实施物业管理服务。2015年9月1日，玄德物业公司与远洋·滨海国际小区业主委员会签订《物业服务合同》，由玄德物业公司为远洋·滨海国际小区提供物业服务，玄德物业公司实际提供的物业服务从2015年9月1日起至2015年12月30日。2015年12月30日，玄德物业公司与原告签订《债权转让协议》，由玄德物业公司将被告拖欠其的物业服务费共44644元的债权转让给原告，并在远洋·滨海国际小区公示栏上公告。2016年1月13日，原告与远洋·滨海国际小区业主委员会签订《物业服务合同》，由原告接手玄德物业公司为远洋·滨海国际小区提供物业服务，期限从2016年1月1日至2019年1月1日止。该合同约定：原告提供的服务事项包括绿化、卫生、安保等内容；合同涉及的建筑区划为远洋·滨海国际小区，建筑区划类型为住宅、酒店、商业；住宅商铺建筑区划内：住宅按每平方米0.56元收取服务费用，商铺每平方米1元收取服务费用。其他收费标准为：电梯维护30元/月、水电公摊18元/月、卫生费7元/月。合同签订后，原告对远洋·滨海国际小区提供了物业服务。被告经营的远洋大酒店的有害生物防治、消杀服务、电梯维修保养、电梯定期检验、消防设施维护保养、绿化工程、外墙大理石等均由被告单独聘请专业公司提供服务，被告还聘请了多名保洁、保安提供清洁和安保服务，并支付了相应的服务费用。为此，被告认为其物业服务一直由其单独管理，故一直没有向原告交纳物业费等费用。另查明，被告经营的远洋大酒店位于钦州市钦州港“远洋·滨海国际”小区内，由1#（即原告所称的公寓楼）和2#楼两部分组成。1#楼的第一、二层都是由被告使用，其中第二层1-201号、1-202号、1-203号、1-205号、1-206号、1-207号、1-208号、1-209号、1-210号、1-211号、1-212号、1-213号、1-215号、1-216号、1-217号、1-218号共16间房是被告作为酒店配套管理用房使用，以上楼层为远洋·滨海国际”小区业主居住。该公寓楼的背面与小区相连，负一楼为地下停车场，由业主共同使用。被告主张在负一楼中的公共电表（缴费户号：0209k3b0305524）产生的从2015年9月至2017年4月的电费是由被告所支付，该电费包括：负一楼的照明、地下室抽水泵、酒店及公寓楼自来水加压、消防泵加压、公寓楼两部电梯、公寓楼走廊照明用电。2#楼整栋均由被告作为酒店经营管理使用。本案中原告请求被告支付的是1#楼被告使用的16个房间的物业费等费用，反诉被告请求的是原告返还其已缴纳的1#楼负一楼的公用电费。本院认为，关于原告请求被告支付1#楼2015年9月1日至2015年12月30日期间的物业费等费用的问题。根据《中华人民共和国合同法》第八十条的规定：“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。”本案中，原告对被告提出向其支付的上述物业费等请求是基于原告与玄德物业签订的《债权转让协议》所取得的债权，但该债权转让没有直接通知债务人即被告，仅在“远洋·滨海国际”小区公告，不符合通知被告的法定条件。因此，该债权转让对被告不发生法律效力，原告请求被告支付在上述期间内的物业费用等请求缺乏法律依据，本院不予支持。关于原告请求被告支付1#楼2016年1月1日至2016年11月30日期间的物业费等费用的问题。2014年9月1日，即是在玄德物业及原告分别与“远洋·滨海国际”小区签订物业服务合同前,钦州市远洋时代房地产开发有限责任公司作为“远洋·滨海国际”小区的开发商与被告订立了《关于“远洋·滨海国际”小区商业区域物业管理的约定》,开发商虽然对被告经营的酒店及其配套设施范围内的商业区域的物业管理进行了约定。但根据1#楼的实际情况，该楼是被告与1#楼的其他业主共同居住使用，属于原告提供物业服务的范围内，原告在为该楼其他业主提供物业服务的时候，同时客观上也为被告提供了物业服务。因此，该约定客观上无法实际履行，虽然被告与原告不存在合同关系，但被告实际已经享受了原告提供的物业服务，理应支付相应的物业费用。因此被告应支付上述期间的物业费14850元、电梯维护费5280元、水电公摊费3168元、卫生费1232元共计24530元给原告。但由于双方没有合同关系，被告的行为不存在违约，因此原告请求被告支付违约金没有法律依据，本院不予支持。关于被告反诉要求原告返还其代缴纳的电费40040元的问题。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，否则应由其承担不利的后果。被告主张其总共缴纳了1#楼负一楼从2015年9月至2017年4月的公用电费45046.03元，被告对其主张的该层的电表（缴费户号：0209k3b0305524）是否是该楼层的公用电表，该电表所产生的电费是否全部属于1#楼公用电费，所提供的证据不足。因此，被告的反诉请求缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，对原告的本诉诉讼请求中有事实和法律依据的部分，本院予以支持；被告的反诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八十条，《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告广西远洋大酒店服务有限公司支付“远洋·滨海国际小区”公寓楼1-201号、1-202号、1-203号、1-205号、1-206号、1-207号、1-208号、1-209号、1-210号、1-211号、1-212号、1-213号、1-215号、1-216号、1-217号、1-218号共16间房从2016年1月1日至2016年11月30日的物业费、电梯维护费、水电公摊费、卫生费总共24530元给原告广西钦州宣德物业服务有限公司；二、驳回原告广西钦州宣德物业服务有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告广西远洋大酒店服务有限公司的反诉请求。本诉案件受理费1157元，减半收取578.50元，由原告广西钦州宣德物业服务有限公司负担316.80元，被告广西远洋大酒店服务有限公司261.70元；反诉受理费减半收取401元，由被告广西远洋大酒店服务有限公司负担。上述判决规定的债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行，或向本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院，并在上诉期届满之日起七日内按《诉讼费交纳办法》第十七条的规定预交上诉案件受理费。审判员 陈 勋二〇一七年八月二十四日书记员 章丰梅