广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第2486号
上诉人（原审被告）：广州市君盘实业有限公司，住所地。
法定代表人：徐成宪，该公司董事长。
委托代理人：黄国华，北京市大成（广州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：丘艺，女，1978年7月2日出生，汉族，身份证住址。
委托代理人：王美舟，广东维杰律师事务所律师。
上诉人广州市君盘实业有限公司（以下简称君盘公司）因与被上诉人丘艺物权保护纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2012）穗云法从民四初字第31号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”依照上述法律规定，涉案商铺依法登记在丘艺的名下，丘艺属于涉案商铺的权利人，依法享有对涉案商铺占有、使用、收益、处分的权利。君盘公司主张因其与丘宏川之间存在债权债务关系，故其合法占有涉案商铺，但其就丘宏川向丘艺转让涉案商铺而提起的撤销权之诉已被法院驳回，足以认定丘艺通过合法的途径取得涉案商铺的所有权。现君盘公司仍控制涉案商铺，拒不向丘艺交还的行为，违反了《中华人民共和国物权法》第三十四条的规定，侵害了丘艺对涉案商铺行使占有的权利、丘艺要求君盘公司交还上述商铺并赔偿由此造成的损失符合法律规定，原审法院予以支持。因丘艺于2010年10月12日取得涉案商铺的房地产权证，故丘艺对涉案商铺的所有权始于2010年10月12日，丘艺要求君盘公司赔偿2009年10月31日至2010年10月11日期间的租金损失缺乏事实及法律依据，原审法院不予支持。又因丘艺于2011年9月开始收取涉案商铺的租金，故自2011年9月开始，丘艺实际上已享有涉案商铺收益权，故丘艺要求损失计算至2011年8月符合法律规定，原审法院予以支持，损失应当以有资质的评估机构评定的同期同类同地段房屋租金标准计算。至于君盘公司认为其与丘宏川就涉案商铺存在债权债务，可另行向丘宏川主张权利。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条、第三十七条之规定，原审法院作出判决：一、于本判决生效之日起十五日内，广州市君盘实业有限公司将位于广州市白云区黄庄南路213号402房交还给丘艺管业；二、于本判决生效之日起十五日内，广州市君盘实业有限公司赔偿因占用广州市白云区黄庄南路213号402房而导致丘艺的损失（损失以有资质的评估机构评定的同期同类同地段房屋租金为标准，自2010年10月21日起计算至广州市君盘实业有限公司实际交还上述房屋之日止）；三、驳回丘艺的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费275元，由广州市君盘实业有限公司负担，广州市君盘实业有限公司于本民事判决送达之日起三日内向本院交纳案件受理费275元。
判后，上诉人君盘公司不服原审判决，向本院提起上诉称，一审法院查明并确认了上诉人对讼争房屋拥有的合法权益，这是正确的。但在审理本案过程中，既有认定事实错误、也有适用法律错误、更有缺漏必要的诉讼当事人丘宏川的错误，因而导致错误的判决结果。一、一审法院在审理本案中的认定事实错误。l、一审法院认为，上诉人未提交证据证实其有向丘宏川发出《入住通知书》，因而认定上诉人一直没有通知丘宏川入住，这是错误的。讼争房屋的房地产证【穗房地证字第2149**）是1998年1月12日核准登记的，而办理房地产证登记必须有丘宏川签名确认的，可以推定丘宏川至少在核准登记前是收到入住通知的。其次，贵院于2009年10月30日作出的（2008）云法从民四初字第39号民事判决书查明，该房屋的权属证书不在丘宏川手中【该权属证书直到现在仍由上诉人保管】，也证明丘宏川是清楚知道讼争房屋是早就可以入住的。从交易惯例和生活常识来看，一般购房者再怎么漠不关心，也不可能在讼争楼盘落成使用近20年没有得到收房通知，仍不要求开发商交付房屋的吧2、一审法院认为，上诉人未提起诉讼主张丘宏川偿还债务，因此认定上诉人没有向丘宏川追索所欠房款和办理房屋权属所需费用【主要是土地出让金】，这也是错误的。贵院于2009年10月30日作出的（2008）云法从民四初字第39号民事判决书查明，该房屋的权属证书不在丘宏川手中【该权属证书直到现在仍由上诉人保管】。按照一般的逻辑，丘宏川无钱缴纳剩余房款及办证费用，自愿将讼争房屋和权属证书置于上诉人的保管之下，上诉人当然也就一直以保有讼争房屋权属证书和合法占有房屋的行为的方式向丘宏川追索其所欠费用。3、一审法院对讼争房屋的来源、房产权利性质及其变化过程缺乏客观的认识，是造成认定事实错误的重要原因之一。讼争楼盘1992年开发时是以“集资房”的名义进行。所谓“集资房”，其性质上是集体单位利用集体单位的土地，借用购房者的资金，以接近建筑成本价格销售的房屋，涉及的税款及办理权属证书的费用另计。经过审批建设的“集资房”也是符合当时的政策和法律规定的，不过当时建成的“集资房”不能办理房屋产权手续，更不能自由交易。按照广州市的相关规定，讼争楼盘在办理该类产权证期间可以在补交土地出让金后直接办理商品房性质【即可以直接进入二级交易市场】的房产证，于是上诉人就直接为讼争房屋办理商品房性质的房产证。因此，广州市所有取得合法自由交易权属证书的集资房、包括讼争房屋都先后办过2次房屋产权手续，一为办理集资房房产证手续，即在缴交19项综合税费后取得具有“合资分割”字样的集资房房产证，在这个过程中丘宏川需要缴交的费用为总房款的6．25％，这部分费用丘宏川交纳了；二是办理集资房改性为商品房手续，在这个过程中丘宏川需要缴交的费用为补交地价即补交其房屋对应的土地出让金及滞纳金，这部分费用丘宏川没有交纳。丘宏川通过挂失的手段，在没有补交地价和没有领取加盖太和经济发展公司公章的“国有土地出让合同”和国有土地出让金缴纳收据复印件的情况下领取了改性为商品房的房产证，而其应交的国有土地出让金及滞纳金则是完全由上诉人垫交。二、一审法院的适用法律时错误。一审法院适用《物权法》第三十四条规定，认定上诉人侵害被上诉人对讼争房屋行使占有的权利，是适用法律错误。《物权法》第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”，该法条的适用条件是：被请求人无权占有的，权利人可以请求返还原物。而本案中，上诉人并不否认被上诉人在讼争房屋上的权利，但上诉人对该讼争房屋的合法占有权，被上诉人也无法否认，一审法院也是予以确认的。在这种情况下，一审法院完全没有条件适用该法条。三、一审法院明知第三人丘宏川应当承担向被上诉人交付不能和赔偿损失的法律后果，却在上诉人申请追加丘宏川为第三人的情况下不予追加，必定导致错误的判决结果。被上诉人提起本诉是具有规避法律义务的极端恶意的。丘宏川未交齐购房款及办理权属证书的款项，不具备收房条件，也就不具备向被上诉人的转售条件，也当然无法向被上诉人交房，丘宏川只有理顺和上诉人的欠款才可以收楼，然后才能向被上诉人交房。因此，即使是被上诉人要求交付房屋、赔偿损失，也只能向丘宏川主张。或者一审法院即使要判决赔偿被上诉人损失的，该损失也只能由丘宏川来承担。正因如此，一审过程中，上诉人要求一审法院追加讼争房屋前手权利人丘宏川作为第三人参加诉讼。一审法院毫无理由地予以拒绝，导致本案缺漏当事人，严重违反法定程序，依法可以发回重审。综上，上诉请求：一、撤销原审判决，发回重审，驳回被上诉人的一审诉请。二、本案诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人丘艺答辩称，请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持一审判决，被上诉人合法取得涉案房屋的产权，是由原产权人即被上诉人的父亲丘宏川转让涉案房屋给被上诉人，但上诉人以其毫无根据的跟丘宏川之间存在房款纠纷为由一直侵占涉案房屋不予交出，因此一审法院判决上诉人将涉案房屋交付给被上诉人有法律和事实的依据，同时要求上诉人向被上诉人支付涉案房屋的租金的损失是有法律依据的。
经审理查明，1992年11月11日，广州市白云区城镇建设开发总公司太和分公司（以下简称太和分公司）与海南东方巨星实业有限公司（以下简称海南巨星公司）签订《集资建房承包合同书》，约定由海南巨星公司在太和镇大源村南湖尾黄庄承包兴建综合楼四幢，楼房在建期间或建成后，太和分公司负责集资收款，签订《合资建房协议书》，收到的集资款，按完成的工程进度按比例计算支付给海南巨星公司作工程款，该楼房由海南巨星公司垫资，集资兴建，作经济承包，自担风险，自负盈亏。1993年5月20日，海南巨星公司、广州巨星公司、太和分公司签订《关于移交荔苑别墅、荔苑公寓在建项目的协议》，约定由广州巨星公司承接海南巨星公司与太和分公司合作在建的荔苑别墅、荔苑公寓项目，太和分公司承认广州巨星公司为海南巨星公司的合法继承者，承接海南巨星公司与太和分公司合作开发荔苑别墅、荔苑公寓两项目中的全部权利和义务，确认与海南巨星公司签署的关于上述项目的所有合同、协议继续有效。1992年11月20日，太和分公司与丘宏川签订《购房合约书》，约定丘宏川向太和分公司购买南湖花园荔苑高级公寓朝晖夕荫楼商铺，面积为161.09平方米，总价款为658611.20元。1993年2月28日，太和分公司与丘宏川签订《集资建房购房合约书》，约定丘宏川向太和分公司购买广州市南湖游乐园北侧南湖尾南湖花园荔苑高级公寓荔华楼商铺101房、G401（即涉案房屋）、G501、G502、H501、H601房，总售价为1439571.80元。1994年8月12日，太和分公司与丘宏川签订《协议书》，确认丘宏川尚欠第三期房款211034.40元，第四期房款139064.80元，丘宏川需在八月十九日前将第三期房款交予太和分公司，第四期房款在收到入住通知书后七日内交予太和分公司。后丘宏川取得了涉案商铺的《房地产产权证》。
另查明，1、广州巨星公司的名称于1996年变更为白云巨星公司，于2002年变更为金徽公司，又于2006年变更为本案被告。2、广州市白云区太和城镇建设开发公司于1998年8月核准登记成立，1992年3月变更为太和分公司。1995年3月，太和分公司向广州市白云区城镇建设开发总公司（后改制为广州市白云城镇地产公司）、白云区建设委员会请示，要求在原有基础上独立成立太和房产公司，获准。同年8月，太和分公司注销。同日，太和房产公司经工商部门核准在太和分公司的基础上登记成立，领取企业法人营业执照。太和房产公司于2006年12月28日被工商行政管理机关吊销营业执照。
2008年6月24日，丘宏川以广州市白云城镇地产有限公司、太和房产公司及广州市白云区太和镇人民政府为太和房产公司向本院起诉，要求交付房屋、交付房地产所有权证书、支付逾期交付房屋违约金及逾期办证违约金等。原审法院于2009年10月30日作出（2008）云法从民四初字第39号民事判决书，判决太和房产公司将广州市黄庄南路213号402房交付丘宏川管业，并将广州市黄庄南路213号402房的权属证书交付丘宏川。该判决书现已生效。
丘宏川与丘艺为父女关系。2010年9月16日，丘宏川与丘艺签订《广州市房地产买卖合同》，约定丘宏川将涉案房屋出售给丘艺，交易价格为128000元。2010年10月21日，丘艺领取了涉案商铺的房地产权证（证号为：粤房地权证穗字第××号）。
2012年2月16日，君盘公司以丘宏川拖欠其第四期房款及土地出让金、土地滞纳金等、丘宏川将房屋转让给丘艺的行为将危害其债权的实现，向原审法院起诉［案号为（2012）穗云法从民四初字第37号］，要求撤销丘宏川转让涉案商铺予丘艺的行为。该院于2013年1月6日作出民事判决，驳回广州市君盘实业有限公司的诉讼请求。君盘公司不服，向本院提起上诉。本院于2013年7月16日作出（2013）穗中法民五终字第1805号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。
丘艺以君盘公司占用涉案房屋，侵害其房屋权利，向原审法院提起本案诉讼，请求：一、将位于广州市白云区黄庄南路213号402房交还丘艺管理；二、按照有资质的评估机构评定的同期房屋租金标准赔偿丘艺自2009年10月31日起至上述房屋实际交还之日止。
一审庭审中，君盘公司明确表示涉案房屋仍由其实际控制，但无法正常使用。
本院认为，丘艺通过与丘宏川签订《广州市房地产买卖合同》，向丘宏川购买了涉案房屋，并取得了房地产权证，君盘公司主张因其与丘宏川之间存在债权债务关系、其合法占有涉案房屋，起诉要求撤销丘宏川将涉案房屋转让给丘艺的撤销权之诉已被人民法院判决经过两审的审理并终审判决驳回其诉讼请求。丘艺作为涉案房屋的所有权人，依法享有对涉案房屋占有、使用、收益、处分的权利，丘艺提起本案诉讼要求君盘公司交还涉案房屋给其管业，君盘公司在本案中仍以其与丘宏川之间存在债权债务关系、其合法占有、控制涉案房屋为由，拒不向丘艺交还。对此，本院认为，君盘公司起诉要求撤销丘宏川将涉案房屋转让给丘艺的撤销权之诉，已在前案由法院终审判决驳回，其如对前案终审判决不服，可按法律的相关规定申请再审，其在本案中所持的理由属于前案审理的范畴，不应以此为由拒不交还涉案房屋给丘艺管业，在本案中丘宏川无需作为第三人参加诉讼。原审法院认定君盘公司的行为违反了《中华人民共和国物权法》第三十四条的规定，侵害了丘艺对涉案房屋行使占有的权利、丘艺要求君盘公司交还涉案房屋给其管业并赔偿由此造成的损失符合法律规定，以丘艺于2010年10月12日取得涉案商铺的房地产权证以及于2011年9月开始收取涉案商铺的租金的事实，判决君盘公司将涉案房屋交还给丘艺管业并赔偿从2010年10月21日至2011年8月的损失（以有资质的评估机构评定的同期同类同地段房屋租金标准计算）给丘艺，处理并无不当，本院予以维持。君盘公司上诉理由不成立，其上诉请求，本院予以驳回。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费275元，由上诉人广州市君盘实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴国庆
代理审判员 姚伟华
代理审判员 李 民
二〇一四年八月××日
书 记 员 刘 纯
颜玉婵