辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽02民终6849号
上诉人（原审被告）：大连寰宇房地产开发有限公司，住所地大连市沙河口区富民路120号。
法定代表人：甘露，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李铭，辽宁峰慧律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王伟，男，1972年6月5日生，汉族，无职业，住大连经济技术开发区。
委托诉讼代理人：王伟，辽宁得一律师事务所律师。
委托诉讼代理人：马荟华，辽宁得一律师事务所律师。
上诉人大连寰宇房地产开发有限公司（以下简称寰宇公司）因与被上诉人王伟商品房销售合同纠纷一案，不服大连市沙河口区人民法院（2016）辽0204民初2818号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人寰宇公司的委托诉讼代理人李铭、被上诉人王伟的委托诉讼代理人马荟华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
寰宇公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判寰宇公司不承担违约责任。事实和理由：双方签订案涉商品房买卖合同后，因施工单位大连海川建设集团有限公司（以下简称海川公司）在工程竣工后近十年时间未向寰宇公司提供竣工验收报告，导致案涉房屋无法办理产权证。另外，案涉房屋业主因逾期办证问题曾多次找到政府及寰宇公司，要求尽快办证，后双方达成口头协议，由寰宇公司继续办证，免收业主应缴纳的物业管理费直至办证完毕为止，该协议实际上是对商品房买卖合同约定的逾期办证违约条款的变更。
王伟辩称，不同意寰宇公司的上诉请求。寰宇公司至今未办理案涉房屋的房产证，已超过合同约定的办理产权证期限，系明显的违约行为，其应承担违约责任。商品房买卖合同的相对方是本案的双方当事人，并非海川公司，寰宇公司应对逾期办证承担违约责任。如果寰宇公司认为逾期办证是由于海川公司原因造成的，其可根据合同相对性原则向海川公司追偿。且最高人民法院（2014）民抗字第50号民事判决认定寰宇公司与海川公司均存在违约行为，逾期办证并不是海川公司单方面原因造成的，寰宇公司不能因此免责。另外，王伟从未与寰宇公司达成以物业费抵顶逾期办证违约金的协议。
王伟向一审法院起诉请求：判令被告向原告支付逾期办证违约金（自2008年7月12日起，以已付房款为基数，按年利率4.35%计算，至被告将办理权属登记需要的全部资料报产权登记机关备案通过时止）。
一审法院认定事实：2006年11月18日，原告王伟与被告寰宇公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于大连市沙河口区西南路499号4幢1单元12层6号，建筑面积32.33平方米房屋，总房款为180,401元，被告应于2008年5月31日前交付房屋，并在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按原告给予被告合理期限继续办理，但不超过一年，否则按本条第二款处理。但本条无第二款。
合同签订后，原告向被告支付购房款180,401元，被告于2006年12月16日给原告出具商品房销售（结算）专用发票，被告于2007年1月13日将案涉房屋交付给原告使用，原告向大连信嘉物业管理有限公司交纳了2007年1月13日至2009年1月12日期间物业费543.1元。被告至今未将办理产权所需的资料向房地产登记机关备案，自2008年7月12日起至2016年6月8日止，逾期办证共计2888天。
另查，案涉楼盘飞扬公寓20多名业主出具证明书，证明2007年9月，多次找到被告解决因购房后未办理房产证事宜。在沟通过程中，被告向业主承诺了减免物业费等费用的优惠条件，业主较为满意，最终达成和解，同意被告暂缓交给房产证。
2016年7月7日，被告、大连信嘉物业管理有限公司、大连万泰宏业房地产顾问有限公司出具证词，该证词载明：因大连海川建筑工程公司没有按时办理竣工验收手续，致使被告无法给飞扬公寓业主办理产权证件，业主于2007年9月到售楼处集体上访。为安抚业主情绪，三方协商给业主减免部分水费、物业费，达成口头协议。
2016年7月11日，被告和大连信嘉物业管理有限公司出具承诺书，该承诺书载明：沙河口西南路飞扬公寓项目是被告开发建设的，2005年至2009年期间，被告陆续将其中的3号楼、4号楼向市场出售。客户入住时，开发企业委托大连信嘉物业管理有限公司做前期物业服务。由于开发企业与施工单位经济纠纷长期得不到解决，工程竣工验收时间一再延迟，影响了业主办理产权的时间。业主多次到公司协商解决，为给已经入住的3号楼、4号楼业主补偿，公司承诺对业主应交纳的物业管理费予以免交，从实际入住开始直至可以办理产权证为止。
再查，2003年，被告将其开发的案涉工程项目发包给大连海川建筑工程有限公司（2003年9月7日更名为大连海川建设集团有限公司）进行施工。同年，海川公司又将案涉工程项目中的3号楼分包给何玉俊、4号楼分包给庄德勇进行施工。
2006年，何玉俊起诉海川公司及被告，请求给付工程款及利息并赔偿损失等。2007年4月19日，本院作出（2006）大民房初字第121号民事判决，判决：一、海川公司向何玉俊支付工程款3,353,865元；二、被告在欠付海川公司工程款的范围内对上述款项承担责任等，后海川公司提起上诉。2007年11月6日，辽宁省高级人民法院作出（2007）辽民一终字第268号民事判决，判决：一、维持（2006）大民房初字第121号民事判决第二项；二、变更（2006）大民房初字第121号民事判决第一项为：海川公司向何玉俊支付工程款3,226,433元。判决发生法律效力后，被告给付何玉俊款项共计412万元。
2007年7月25日，海川公司向本院提起诉讼，请求被告立即给付尚欠工程款、利息、违约金等。被告提起反诉，请求海川公司交付全部工程竣工报验资料、赔偿经济损失及支付逾期竣工违约金。本院于2009年10月9日作出（2007）大民二初字第15号民事判决书，海川公司和被告均不服一审判决，向辽宁省高级人民法院提起上诉。辽宁省高级人民法院于2010年10月25日作出（2009）辽民一终字第231号民事判决书，被告不服二审判决，向检察机关申诉。最高人民检察院于2014年5月5日作出高检民抗[2014]19号民事抗诉书，向最高人民法院提出抗诉，最高人民法院于2014年7月24日作出（2014）民抗字第50号民事裁定，提审本案，并于2015年12月4日作出（2014）民抗字第50号民事判决书，判决：一、撤销辽宁省高级人民法院（2009）辽民一终字第231号民事判决书和辽宁省大连市中级人民法院（2007）大民二初字第15号民事判决；二、寰宇公司于判决生效之日起十日内给付海川公司尚欠工程款2,936,569.55元及利息（利息从2006年9月30日起按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算至实际付清之日）；三、寰宇公司于判决生效之日起三十日内给海川公司已抵顶的房屋办理相关的产权手续；四、海川公司于判决生效之日起三十日内向寰宇公司交付全部竣工报验资料等。该判决已发生法律效力。
一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自的义务。按照合同约定，被告应当在案涉房屋交付使用后180日内完成备案手续，如果被告不能在约定的期限内履行备案义务，原告给予被告合理期限继办理，但不超过1年，否则按本条第二款处理。因该合同本条并无第二款，应认定合同对逾期办证违约金未约定。现被告至今未将办理权属登记资料报产权登记机关备案，导致原告无法办理产权证，其已构成违约，应承担相应的违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，合同没有约定违约金，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，现原告出于多方考虑，同意违约金标准按已付购房款总额，参照年利率4.35%标准计算，不违反法律规定，予以照准。
关于被告主张因为案涉房屋的施工单位海川公司未向其提供相关的竣工验收资料，导致案涉房屋无法办理产权证，不应承担违约责任一节，被告提供的（2014）民抗字第50号民事判决书虽然可以证明房屋竣工后，海川公司未向被告提供竣工验收资料，但也可证明被告与海川公司在履行合同过程中均存在违约行为，该违约行为并非不可抗力，且合同具有相对性，案涉《商品房买卖合同》的相对人为本案原、被告，并非海川公司，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书，应认定因被告的责任，被告应按合同约定承担逾期办证的违约责任。如被告认为因海川公司未向其提供相关的竣工验收报告导致逾期办证，其可基于与海川公司之间的建设工程施工合同关系向海川公司另行主张权利，故对被告该抗辩意见，不予采纳。
关于被告主张原、被告对逾期办证违约条款进行了变更一节，其提供了证明书、证词及承诺书予以证明，但原告不予认可。证明书与证词虽然可以证明业主于2007年9月多次找被告解决房产证办理事宜，被告承诺减免物业费。但证明书无本案原告签名，不能证明原告知晓并认可此事。且被告提供的上述证据系被告、物业公司及部分业主出具的，为单方行为，未经原告同意确认，对原告无约束力，因此，并非对违约金条款的变更，故对被告的该项抗辩意见，一审法院不予采纳。
综上，一审法院判决：被告大连寰宇房地产开发有限公司自2008年7月12日起按照已付购房款总额180,401元，参照年利率4.35%标准计算给付原告王伟违约金，至被告将办理权属登记需要的全部资料报产权登记机关备案时止。上述具有给付内容的款项于判决生效之日起十日内履行。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1374元（原告已预交），减半收取687元，由被告负担687元，履行时间同上。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实中除了将“被告应于2008年5月31日前交付房屋”纠正为“被告应于2008年12月31日前交付房屋”外，其余事实予以确认。
本院认为，综合双方当事人诉辩主张，本案争议焦点为：1.能否免除寰宇公司承担逾期办证违约金的责任；2.如寰宇公司应承担违约责任，违约金应按照何种标准予以计算。
关于第一个争议焦点，寰宇公司主张免除合同约定的违约责任的理由如下：第一，因海川公司未向其缴纳竣工验收报告，导致无法办理房屋权属证书；第二，寰宇公司已与王伟达成以物业费抵顶违约金的合意。本院认为，寰宇公司的理由并不成立，理由如下：
根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。即不可抗力系免除当事人不履行合同义务的法定事由。本案中寰宇公司主张的施工单位海川公司逾期缴纳竣工验收报告的情形，显然不属于不可抗力，并非法定的免责事由。且双方签订的《商品房买卖合同》中对于寰宇公司逾期办理权属证书的免责事由亦未予规定。寰宇公司提供的最高人民法院于2015年12月4日作出的（2014）民抗字第50号民事判决判令海川公司向寰宇公司交付竣工报验资料，可见，海川公司至该判决下发之日仍未向寰宇公司提供竣工报验资料，因竣工报验资料确系办理房屋权属证书所需的资料，如海川公司未及时提交，会影响办理房屋权属证书。但该判决同时也判令寰宇公司向海川公司支付工程款、利息以及给海川公司已抵顶的房屋办理产权手续，即寰宇公司在履行与海川公司之间的建设工程施工合同及相关协议过程中，亦存在违约行为，不能仅将逾期办理房屋产权证书的责任全部归咎于海川公司。另外，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。即使寰宇公司所述属实，因《商品房买卖合同》的签订主体系寰宇公司与王伟，海川公司并非合同的相对方，如因第三人海川公司的原因造成寰宇公司违约，寰宇公司亦应按照合同约定向王伟承担违约责任，至于寰宇公司与海川公司之间的纠纷，应另行解决。
关于寰宇公司主张其已与王伟达成以物业费抵顶违约金的合意一节，寰宇公司提供的其与大连信嘉物业管理有限公司出具的承诺书，其与大连信嘉物业管理有限公司、大连万泰宏业房地产顾问有限公司出具的证词以及20多名业主签署的证明书中均无王伟的签字确认，且王伟对上述证据均不予认可，寰宇公司提举的上述证据不能证明王伟已同意免除寰宇公司因逾期办证应承担的违约责任。王伟自接受案涉房屋至今虽未足额缴纳物业费，但是否缴纳物业费与本案其主张的逾期办证违约金系两个不同的法律关系，不能以此推论寰宇公司以免交物业费的方式与王伟达成免除寰宇公司逾期办证违约金的合意。
关于第二个争议焦点，双方在《商品房买卖合同》中对于寰宇公司逾期办理权属证书的违约责任没有约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。现王伟提出按照已付购房款总额为基数，参照年利率4.35%的标准计算违约金，低于上述司法解释规定的计算标准，其系对自己权利的处分，且不违反法律、法规的规定，一审法院予以照准，并无不当。
综上所述，寰宇公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1374元（上诉人已预交），由上诉人大连寰宇房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵 虹
审判员 陈 伟
审判员 刘丽媛
二〇一六年十二月二十二日
书记员 滕子美