安徽省来安县人民法院民 事 判 决 书（2018）皖1122民初1640号原告：高业翠，女，1970年4月2日出生，汉族，住安徽省来安县。委托诉讼代理人：邹浩，安徽永阳律师事务所律师。被告：段伟杰，男，1982年8月10日出生，汉族，住安徽省来安县。被告：戴少勇，男，1978年9月14日出生，汉族，住安徽省来安县。原告高业翠与被告段伟杰、戴少勇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月4日立案后，依法由审判员叶宝联适用简易程序公开开庭进行了审理，原告高业翠及其委托诉讼代理人邹浩、被告段伟杰、戴少勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高业翠向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除其与段伟杰、戴少勇签订的《房屋买卖合同》；2.判令段伟杰、戴少勇退还购房款19.8万元，并支付违约金4.16万元；3.本案诉讼费用由段伟杰、戴少勇承担。事实和理由：段伟杰、戴少勇在房产中介挂牌出售来安县新安镇七里小区一期27栋602室住宅一套。其通过房产中介于2017年11月29日与段伟杰、戴少勇签订《房屋买卖合同》，购买了上述房地产，双方约定该房售价为20.8万元，其于2017年12月10日前给付购房款19.8万元，余款1万元待段伟杰、戴少勇将该房产权证办好并协助其过户后付清。段伟杰、戴少勇保证所售房屋没有产权纠纷和财产纠纷，保证在交接时已清除所有和该房屋相关的一切经济纠纷和财产纠纷，如交接后发生该房屋在交接前即存在的财产纠纷及其他纠纷，由段伟杰、戴少勇承担全部责任，退还其全部房款并承担违约金。双方对其他事项也进行了约定。其按照约定支付了购房款19.8万元，段伟杰、戴少勇也向其出具了收款收条。2018年5月6日其到上述房屋开门发现门锁被换,遂报警,后经了解在其购买之前，该房已经被原房主王庆安卖给他人，以致其从根本上无法实现合同目的。故诉至法院，提出上述诉讼请求。段伟杰、戴少勇辩称，实收房款金额为19.6万元；其并没有违约，不同意解除合同，合同不能履行系因原房主未落实交房所致。经审理查明：2017年11月29日，段伟杰（甲方），与高业翠（乙方）及家园中介、来安县居安信息服务部签订一份《房屋买卖合同》，合同内容如下：甲方将来安县新安镇七里小区一期27栋602室两室一厅，建筑面积80平米，房产证号安置房，统一办证，现卖给乙方，经甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买该私有住房，达成如下协议:1、甲、乙双方商定该房售价为人民币：贰拾万零捌仟元（20.8万元）；2、付款方式：乙方自本合同签字之日起付购房定金贰万元整给中介方出收据代保管(抵房款)。定于2017年12月10日之前乙方付清甲方房款壹拾玖万捌仟元整，甲方将该房拆迁协议书复印件及其它手续交给乙方，同时甲方将该房交付乙方使用，剩余壹万待甲方将该房产权办好并协助乙方过户后付清。3、甲乙双方负责提供身份证复印件、户口本复印件、结婚证复印件等相关过户证件，甲方办理原户主房产权证时需交任何费用由甲方承担，过户产生所有费用由乙方承担（如能将产权直接办到乙方名下，办证费用由乙方承担〉。4、甲方保证所售房屋没有产权纠纷和财产纠纷，保证在交接时已清除所有和该房屋相关的一切经济纠纷和财产纠纷，如交接后发生该房屋在交接前即存在的财产纠纷及其它纠纷，由甲方承担全部责任。退坯乙方全部房款并承担违约金。5、房屋产权办理：双方约定在乙方办理房产过户时，甲方负责提供过户所需的一切手续并配合签字，如不能及时提供手续配合签字而产生的后果由甲方承担一切经济损失和法律责任。在政策可以办证的情况下，甲方须积极办理原户主产权证，并配合乙方过户。6、甲方承诺：主动放弃该房因行情变化而升值部分，不得向乙方要求追加升值价款和任何费用。甲方结清该房的水、电、物业费用并将水、电、天然气、物业户名过户给乙方。7、甲、乙双方应严格履行合同中所约定的内容，若一方违约，应按房款总额的20%向守约方支付违约金，中介方服务费用不退。8、此合同一式三份，甲、乙双方各执一份，自甲、乙双方和中介方签字之日起生效。段伟杰在合同甲方处签名，高业翠在合同乙方处签名、家园中介、来安县居安信息服务部在合同中介方处签名并加盖印章。原房主王庆安也在合同上签字捺印。合同签订后，高业翠于2017年12月20日支付购房款19.8万元，段伟杰、戴少勇出具收条。2018年5月6日，高业翠因发现所购房屋被换门锁而向来安县公安局报警。高业翠以因段伟杰、戴少勇的违约行为导致其无法实现合同目的为由，将段伟杰、戴少勇诉至本院。另查明，涉案房产系被拆迁人王庆安的拆迁安置房。王庆安于2017年10月10日将涉案房屋以14万元价格出售给段伟杰、戴少勇。因涉案房屋牵涉到“一房多卖”，段伟杰曾于2018年3月7日以王庆安涉嫌合同诈骗罪向来安县公安局提出控告，来安县公安局经审查认为没有犯罪事实，于2018年4月4日决定不予立案。上述事实，有高业翠、段伟杰、戴少勇的陈述，和高业翠提交的《房屋买卖合同》、《收条》、《接处警情况登记表》、《不予立案通知书》、《征收集体所有土地房屋补偿安置协议书》、《房屋搬迁安置补偿补充协议》；及段伟杰、戴少勇提交的《房屋买卖合同》等证据在卷佐证，予以认定。本院认为，依法成立的合同对当事人具有约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担违约责任。高业翠与段伟杰、戴少勇签订房屋买卖合同，是双方当事人真实意思表示，合同有效。段伟杰、戴少勇未能按照合同约定清除房屋产权纠纷并交付房屋，构成违约，高业翠依法有权要求解除合同，并要求段伟杰、戴少勇承担违约责任，故对高业翠要求判令解除其与段伟杰、戴少勇签订的房地产买卖合同并要求段伟杰、戴少勇退还购房款19.8万元并承担违约金的诉讼请求，本院予以支持。但根据合同约定段伟杰、戴少勇应当承担总房款20%的违约金即4.16万元（20.8万元×20%），此约定的违约金明显过高。由于在庭审中高业翠未能提交证据证明因对方违约所造成的具体损失,本院根据公平原则和诚实信用原则并结合实际情况，认为段伟杰、戴少勇应支付给高业翠违约金1万元较为适宜。对段伟杰、戴少勇提出实收房款金额为19.6万元的辩解意见，因其在庭审中未能提供相关证据予以证明，且高业翠也不予认可，故对段伟杰、戴少勇的此节辩解，本院不予采信。对段伟杰、戴少勇认为系原房主王庆安的违约行为导致其不能如约交房，其不应承担违约责任的辩解，因原房主王庆安系本案买卖合同关系的第三人，依照我国合同法的相关规定，当事人因第三人的原因造成违约，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者依照约定解决，故对段伟杰、戴少勇的此节辩解，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第四项、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条第二款、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定之规定，判决如下：一、原告高业翠与被告段伟杰、戴少勇签订的房屋买卖合同于本判决生效之日解除；二、被告段伟杰、戴少勇于判决生效后十日内支付原告高业翠购房款19.8万元；三、被告段伟杰、戴少勇于判决生效后十日内支付原告高业翠违约金1万元；四、驳回原告高业翠的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4894元，减半收取计2447元，由被告段伟杰、戴少勇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审 判 员  叶宝联二〇一八年八月二十二日法官 助理  詹昌璐代理书记员  姚迎秋附:本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定的违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。附二：履行执行款交付开户银行：来安县农村商业银行新河支行银行户名：来安县人民法院银行帐号：20000350242210300000018