江西省萍乡市安源区人民法院民 事 判 决 书（2018）赣0302民初839号原告：李朝喜，男，1977年9月3日出生，汉族，住浙江省永康市。委托诉讼代理人：童丽红（系原告妻子），住浙江省永康市。被告：邱圣辉，男，1990年1月26日出生，汉族，住本市上栗县。被告：钟何，男，1991年9月23日出生，汉族，住本市开发区。原告李朝喜与被告邱圣辉、钟何房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人、两被告到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告李朝喜向本院提出诉讼请求：1.判令两被告向原告支付2016年7月8日至2018年3月30日期间的店面租金66600万元，要求两被告支付违约金50000元，两项共计116600元；2.案件受理费由两被告负担。事实和理由：原告与被告邱圣辉于2016年7月8日签订了一份商业门面房租赁合同，双方对租金、租赁期限及违约责任作出了约定。被告邱圣辉使用店面后，未按约履行合同义务，仅向原告支付了34200元租金后未继续支付租金。原告多次催讨未果，遂诉至法院。被告邱圣辉辩称，其与原告于2016年7月8日签订了一份商业门面房租赁合同属实，该合同存在不公正条款，其认为该合同已于2016年12月8日解除。综上，其要求驳回原告的诉讼请求。被告钟何辩称，1.其与原告之间的租赁合同于2016年7月8日终止，故其不应承担原告诉请的租金及违约金；2.其虽在合同上署名为担保人，但其认为要求其承担担保责任不合理；3.原告根据合同约定有权解除与被告邱圣辉的租赁关系，但原告未行使该权利，原告存在过错。原告李朝喜针对其诉讼请求向本院提交了证据，对于被告邱圣辉、钟何无异议的2016年7月8日的商业门面房租赁合同一份，本院予以确认并在卷佐证；对于两被告有争议的证据，本院依据证据的真实性、合法性、关联性及证明目的作如下认定：1.拖欠租金明细表一份，拟证明案涉店面自2016年7月8日起至2018年3月30日止（21个月）的房屋租金共计100800元，被告邱圣辉仅向原告支付了押金10000元，租金24200元，共计34200元，尚欠原告租金66600元，被告钟何对此承担担保责任。被告邱圣辉质证后对该证据的真实性有异议，提出原告的租金计算标准错误，其认为2016年7月8日至2017年1月7日的月租应按4800元计算，2017年1月8日至2018年1月7日的月租应按4300元计算，2018年1月8日至2018年4月7日的月租应按4000元计算，故其认为租赁店面自2016年7月8日起至2018年4月7日期间的租金共计92400元，被告已付租金34200元属实，尚欠租金58200元。被告钟何质证后对该证据的真实性不清楚，提出与其无关。本院经审查认为，该证据系原告根据租赁合同的约定及被告邱圣辉的交租情况所制作的案涉店面的租金明细表，应为原告的陈述材料，不能作为证据使用，被告邱圣辉对已付租金情况无异议，对租金标准提出异议但未提供有效证据证明，被告应承担举证不能的不利后果，本院对该材料中的租金标准及被告邱圣辉已付租金情况予以认定，对被告邱圣辉的关于租金标准的质证意见不予采纳。被告邱圣辉针对其答辩理由向本院提交了证据,对于原告李朝喜、被告钟何有争议的证据，本院依据证据的真实性、合法性、关联性及庭审质证情况作如下认定：2018年3月17日的微信聊天记录打印件一份，拟证明其与原告通过微信沟通后，原告降低了案涉店面的租金标准，并向其拍摄了一份租金计算表，表上显示租期前12个月的月租为4800，之后六个月的月租为4300元，后3个月的月租为4000元，故案涉店面的租金自2016年7月8日起至2018年4月7日止的租金合计95400元，被告于2018年4月1日又支付了租金2500元。原告李朝喜质证后对该证据的真实性不认可，提出应按合同约定计算租金；被告钟何质证后对该证据无异议。本院经审查认为，该证据系打印件，来源不明，原告不认可真实性，且与被告邱圣辉之前的质证意见相互矛盾，本院对该证据不予认定。被告钟何针对其答辩理由向本院提交了证据,对于原告李朝喜、被告邱圣辉有争议的证据，本院依据证据的真实性、合法性、关联性及庭审质证情况作如下认定：2015年11月8日的商业门面房租赁合同一份，拟证明其与原告之间的租赁合同已终止，其经过原告同意后将店面转租给了被告邱圣辉。原告李朝喜质证后对该证据的真实性无异议，认可合同约定的租期为2015年11月18日至2018年11月17日，但因被告钟何在合同履行期间提出转让店面并收取了店面转让费，故其要求被告钟何对后面接手店面的人进行担保。被告邱圣辉对该证据无异议。被告钟何针对原告李朝喜的质证意见补充说明，其也是从上一承租户处支付了相应转让费转租了案涉店面，转让费是针对店面设施及装修收取的，其不应对后手承租户承担担保责任。本院经审查认为，该证据系原件，原告李朝喜、被告邱圣辉均认可该证据的真实性，本院对该证据的真实性予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告李朝喜与被告邱圣辉于2016年7月8日签订了一份商业门面房租赁合同，合同主要约定：原告将位于萍乡市山下路东海明珠101号的店面出租给被告邱圣辉用于商业使用，租期自2016年7月8日至2019年7月8日止共计三年；年租金为57600元，三年总租金为172800元，租金按季度并在每季度7号前支付，被告支付房屋设施、水电费押金10000元，押金在租赁期满且结清费用后无息退还；如被告邱圣辉逾期交租达五天以上或未经原告同意擅自转租，原告有权解除合同，被告邱圣辉应按每天300元支付违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿经济损失；约定管辖为向永康市人民法院起诉；被告钟何在该租赁合同尾部的保证人一处签字确认。合同签订当日，原告李朝喜向被告邱圣辉交付了店面，被告邱圣辉向原告支付了押金10000元。合同履行过程中，被告邱圣辉向原告支付租金共计24200元。2018年3月31日，被告邱圣辉经原告同意后将案涉店面转让给案外人曾彩文。2018年4月1日，原告与曾彩文签订案涉店面的租赁合同。后因被告邱圣辉拖欠租金未付，双方协商未果，原告遂诉至法院。庭审过程中，原告李朝喜、被告邱圣辉均同意以押金10000元抵减租金。被告邱圣辉提出原告诉求的违约金过高，应按500元计算。经本院询问原告的实际损失后，原告主张其实际损失为案涉店面的银行贷款逾期利息，但原告未提供证据证明。另查明，原告与被告钟何于2015年11月8日签订案涉店面的租赁合同，约定租期自2015年11月8日起至2018年11月17日止。在该合同履行过程中，被告钟何将案涉店面转让给被告邱圣辉。经原告同意转让事宜后，原告与两被告于2016年7月8日签订书面租赁合同，并约定被告钟何为被告邱圣辉履行合同义务作担保。本院认为，根据原告的诉讼请求与两被告的答辩理由，本院总结本案的争议焦点如下：1.本案租赁合同的解除时间；2.被告邱圣辉拖欠的租金数额；3.违约金的计算；4.被告钟何的担保责任。关于本案租赁合同的解除时间的问题。被告邱圣辉在租赁期间经原告同意后，于2018年3月31日将案涉店面转让给他人，后原告于2018年4月1日与他人就案涉店面另行签订租赁合同。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同”之规定，应视为原、被告于2018年3月31日协商确认解除本案租赁合同，故原告李朝喜与被告邱圣辉签订的租赁合同的解除时间为2018年3月31日。本院对被告关于本案租赁合同于2016年12月8日解除的答辩理由不予采纳。关于被告邱圣辉拖欠的租金数额的问题。根据双方签订的租赁合同约定，被告邱圣辉租赁案涉店面自2016年7月8日起至2018年3月30日止应向原告支付的租金共计为99561元（2018年3月份的实际租赁天数为23天，租金为3561元），原告李朝喜与被告邱圣辉均认可，被告邱圣辉向原告支付押金及租金共计34200元，故被告邱圣辉尚欠原告租金65361元。被告邱圣辉在质证过程中提出其与原告约定降低了租金标准但未提供证据证明，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，被告邱圣辉应承担举证不能的不利后果，本院对其该项质证意见不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，被告邱圣辉应承担继续向原告支付自2017年7月8日起至2018年3月30日止的拖欠租金65361元之责任，本院对原告超过部分之诉求不予支持。关于违约金的计算的问题。原告主张被告违约拖欠租金65361元的违约金为50000元。被告邱圣辉在庭审过程上提出原告主张的违约金过高，经本院询问原告因被告违约导致的实际损失后，原告提出其实际损失为案涉店面的银行贷款逾期利息。因原告未提供证据证明案涉店面的银行贷款逾期利息的计算标准，本院酌定参照民间借贷逾期利息即年利率6%计算原告的贷款逾期利息。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“…约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。…”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，原告主张的违约金过分高于被告邱圣辉违约造成的损失，本院根据本案的实际情况，酌定被告邱圣辉以拖欠租金65361元为基数按年利率6%向原告支付拖欠期间即自2017年7月8日起至2018年4月7日止共计21个月的利息计6862.9元(65361元×6%/12×21个月=6862.9元)作为违约金。本院对原告超过部分的诉求不予支持。关于被告钟何的担保责任的问题。被告钟何在本案租赁合同上以担保人身份签字未约定具体的保证方式，依照《中华人民共和国担保法》第十九条“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任”之规定，被告钟何的担保责任为连带责任。本院对被告钟何关于其不应承担本案的担保责任之答辩理由不予采纳。根据原告与被告邱圣辉签订的租赁合同的约定，租金按季度并在每季度7号前支付，故每个季度7号前均为该季度租金的履行期届满之日。依照《中华人民共和国担保法》第二十六条“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任”之规定，原告作为债权人应在主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任，逾期保证人免除保证责任。原告于2018年4月10日提起本案诉讼，故原告主张的租金在被告钟何的保证期内的仅有2018年1月7日应付的2018年第一季度的租金。被告对该笔租金自2018年1月8日起至2018年3月30日止的租金13161元及对应的违约金197.4元（13161元×6%/12×3个月=197.4元）承担连带支付责任，本院对原告超出部分的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告邱圣辉在本判决书生效之日起五日内向原告李朝喜支付自2016年7月8日起至2018年3月30日止的租金65361元，并支付违约金6862.9元;二、被告钟何对上述租金中的13161元和违约金中的197.4元向原告李朝喜承担连带支付责任;三、驳回原告李朝喜的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2632元，由原告李朝喜负担1007元，被告邱圣辉负担1625元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省萍乡市中级人民法院。自判决内容生效之日起，权利人可以向原审人民法院申请执行，申请执行的期限为二年。审 判 员  邹小蓉二〇一八年五月三日代理书记员  吴 晶