延边朝鲜族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉24民初247号
原告：牛金羊，住吉林省敦化市，现住吉林省敦化市。
委托诉讼代理人：王永德，敦化市法律援助中心律师。
被告：通州建总集团有限公司，住所地江苏省南通市通州区金沙镇新金路34号。
法定代表人：张晓华，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李晓丽，北京市汇京律师事务所律师。
被告：敦化市立通房地产有限公司，住所地吉林省敦化市胜利街风尚阳光城一楼。
法定代表人：李飞跃，该公司董事长。
委托诉讼代理人：沙金强，男，1990年10月7日生，该公司职员，住吉林省敦化市翰章乡朝阳川村一组，现住吉林省敦化市康桥宜居。
被告：漳州市恒丰房地产有限公司敦化分公司（工商注销中），住所地吉林省敦化市新华西路1001-4号。
负责人：李飞斌，该分公司经理。
原告牛金羊与被告通州建总集团有限公司（以下简称“通州建总”）、敦化市立通房地产有限公司（以下简称“立通公司”）、漳州市恒丰房地产有限公司敦化分公司（以下简称“恒丰敦化分公司”）案外人执行异议之诉一案，本院于2017年9月5日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告牛金羊及其委托诉讼代理人王永德，被告通州建总的委托诉讼代理人李晓丽，被告立通公司的委托诉讼代理人沙金强到庭参加了庭审，被告恒丰敦化分公司经本院合法传唤未到庭。本案现已缺席审理终结。
原告牛金羊向本院提起诉讼称：判令停止对位于敦化市怡品*蓝庭1号楼3单元501号房屋的执行，并解除对该房屋的查封，由被告承担诉讼费用。事实与理由：2013年5月31日，原告与恒丰敦化分公司签订《回迁住宅楼协议书》，并于当日向敦化市盈丰国际家具建材城推进办公室在敦化市农村信用合作联社（现敦化市农村商业银行）开立的账户内打入房款210000元。2015年7月中旬，立通公司与原告约定，将位于敦化市怡品*蓝庭1号楼3单元501号、面积68.76平方米的住宅楼回迁给原告，原告遂于2015年8月27日向立通公司补交了尾款3156元，并于2015年9月26日将《回迁住宅楼协议书》替换成《商品房买卖合同》。2016年1月原告入住回迁楼。后经立通公司得知回迁房屋已被人民法院查封，原告于是向贵院提出执行异议，贵院作出（2017）吉24执异54号执行裁定驳回了原告的异议，原告遂提起本案诉讼。
被告通州建总辩称：原告主张缺乏依据，应驳回其诉请。理由：1.原告不是涉案房屋的权利人。涉案房屋现登记在立通公司名下，原告仅于2015年9月26日与被告立通公司签订《商品房买卖合同》，不能证明其是涉案房屋的权利人。2.原告提出的执行异议不属于可排除执行的异议。涉案房屋于2015年8月14日被查封，原告与被告立通公司签订《商品房买卖合同》的时间是2015年9月26日，2016年1月入住，均晚于法院查封时间。3.原告称其于2015年7月与被告立通公司约定了涉案房屋的位置及房号没有证据支持。4.原告提供的与恒丰敦化分公司签订的《回迁住宅楼协议书》及向敦化市盈丰国际家具建材城推进办公室交纳的现金与本案无关，恒丰敦化分公司与立通公司是两个不同的法律主体。且无论是签订协议还是交款时，均未确定房屋位置及房号。
被告立通公司辩称：同意原告的诉讼请求。因当时回迁户急需用钱，故通过敦化市政府组织成立的敦化市盈丰国际家具建材城推进办公室公开向社会出售了回迁户的回迁房屋，原告于2013年已交齐房款。因涉案楼盘至2015年11月方能交房，所以原告入住的时间也只能是2016年。
恒丰敦化分公司未向本院提交答辩意见。
原告牛金羊为证实自己的主张向本院提交的证据有：
证据1：原告与漳州市恒丰房地产有限公司敦化分公司签订的《回迁住宅楼协议书》、2013年5月31日吉林省农村信用社现金交款单、2015年9月26日敦化市立通房地产有限公司与原告签订的《商品房买卖合同》、收款收据各一份。证明2013年5月31日，原告与漳州市恒丰房地产有限公司敦化分公司签订了《回迁住宅楼协议书》，并于当日向敦化市盈丰国际家具建材城推进办公室在敦化市农村信用合作联社（现敦化市农村商业银行）开立的账户内打入房款210000元。2015年7月中旬，敦化市立通房地产有限公司与原告约定将位于敦化市怡品*蓝庭1号楼3单元501号、面积68.76平方米的住宅楼回迁给原告。2015年8月27日，原告向敦化市立通房地产有限公司补交了尾款3156元，并于2015年9月26日将《回迁住宅楼协议书》替换成《商品房买卖合同》。被告通州建总对证据的真实性无异议，质证称该组证据不能证明原告与立通公司于2015年7月中旬约定将怡品*蓝庭1号楼3单元501号、面积68.76平方米的住宅楼回迁给原告。被告立通公司对证据的真实性无异议，质证称该组证据能够体现房屋交易发生于通州建总保全之前，通州建总保全该房屋是错误的。因各方当事人对证据的真实性均无异议，对该证据本院予以采信。
证据2：2017年8月22日敦化市立通房地产有限公司出具的证明一份。证明原告的购房过程。被告通州建总对证据的真实性有异议，质证称敦化市立通房地产有限公司是本案的被执行人，与本案有直接利害关系，其证明不能作为证据使用。被告立通公司对该证据无异议。因该证据为被告立通公司出具，系一方当事人陈述，本院将结合其他证据综合予以参考。
被告通州建总为证实自己的主张向本院提交的证据有：
证据1：（2017）吉24执异54号执行裁定书一份。证明原告以回迁取得涉案房屋形式提出执行异议，但被人民法院驳回。原告牛金羊对证据的真实性无异议，质证称因原告对该份裁定有异议方提起本案诉讼。被告立通公司对证据的真实性无异议，质证称原告牛金羊是通过回迁形式取得的涉案房屋，通州建总不应保全涉案房屋。因各方当事人对证据的真实性均无异议，对该证据本院予以采信。
证据2：原告与漳州市恒丰房地产有限公司敦化分公司签订的《回迁住宅楼协议书》一份。证明原告牛金羊于2011年与漳州市恒丰房地产有限公司敦化分公司签订《回迁住宅楼协议书》，约定由漳州市恒丰房地产有限公司敦化分公司向原告交付回迁楼，房款从征地补偿款中扣除21万元。该协议未约定回迁住宅楼的位置、小区、单元号、门牌号、面积等。原告牛金羊对证据的真实性无异议，质证称回迁协议实际是2013年5月31日签订的。被告立通公司对证据的真实性无异议，质证称房屋位置是明确的，双方已进行了口头约定。因各方当事人对证据的真实性均无异议，对该证据本院予以采信。
证据3：现金缴款单一份。证明2013年5月31日原告牛金羊向立通公司支付21万元，但单据中没有房屋的位置、栋号、单元、房间号等。原告牛金羊对证据的真实性无异议，质证称当时确实没有明确具体的位置。被告立通公司对证据的真实性无异议，质证称房屋位置是明确的，双方已进行了口头约定。因各方当事人对证据的真实性均无异议，对该证据本院予以采信。
证据4：2015年9月26日原告与敦化市立通房地产有限公司签订的《商品房买卖合同》一份、收款收据二份。证明2015年9月26日原告与被告立通公司签订《商品房买卖合同》，此前的2015年8月27日被告立通公司为原告牛金羊开具收款收据一份，金额为21万元，并注明原票据收回（回迁住宅楼协议书），并于同日为原告牛金羊开具3156元收款收据一份，以上行为均发生于吉林省高级人民法院查封涉案房屋之后。原告牛金羊对证据的真实性无异议，质证称《商品房买卖合同》虽然是2015年9月28日签订的，但双方于2015年7月中旬已明确了回迁房屋的位置。被告立通公司对证据的真实性无异议，质证称立通公司是依据业主办理手续的时间签订的房屋买卖合同。因各方当事人对证据的真实性均无异议，对该证据本院予以采信。
证据5：吉林省高级人民法院（2015）吉民一初字第2号民事裁定书、协助执行通知书、查封清单各一份。证明吉林省高级人民法院于2015年8月14日保全了敦化市怡品*蓝庭共计129套房屋，被告立通公司的项目负责人何总及售楼处蔡姓工作人员在查封清单中签字确认，被告立通公司始终未提出任何异议。原告牛金羊对该组证据无异议。被告立通公司对证据的真实性无异议，质证称吉林省高级人民法院虽然查封了怡品*蓝庭129套房屋，但有部分是错误的，已经由人民法院解除了查封。因各方当事人对证据的真实性均无异议，对该证据本院予以采信。
被告立通公司为证实自己的主张向本院提交的证据有：（2017）吉24民初237号民事裁定书、（2017）吉24执异33号执行裁定书、（2017）吉24执异46号执行裁定书各一份。证明吉林省高级人民法院的查封准确性有误，有部分已经解除了查封。原告牛金羊对该组证据无异议。被告通州建总对证据的真实性无异议，质证称三份文书的具体情形与本案不同，即使吉林省高级人民法院的查封有误，也是因被告立通公司隐瞒事实所致。因各方当事人对证据的真实性均无异议，对该证据本院予以采信。
根据原、被告双方提供的证据，经庭审举证、质证，本院认定如下事实：
敦化市“盈丰国际家具建材城”项目为敦化市招商引资项目，由漳州市恒丰房地产有限公司开发建设，漳州市恒丰房地产有限公司为此设立敦化分公司。敦化市人民政府为推进“盈丰国际家具建材城”项目建设，于2011年8月30日以敦政办发［2011］52号文件的形式在敦化市工业和信息化局下设“敦化市盈丰国际家具建材城推进办公室，负责推进“盈丰国际家具建材城”项目的建设。在“盈丰国际家具建材城”项目开发过程中，因用地需征用部分土地。在征地过程中，有部分被征地人不愿意采取产权调换方式解决补偿问题，故敦化市盈丰国际家具建材城推进办公室将这部分被征地人的回迁权益以房屋买卖形式公开向社会筹资。2013年7月12日（合同落款时间为2011年），牛金羊（协议乙方，协议是以牛金羊的父亲牛延军名义签订）基于前述情形通过敦化市盈丰国际家具建材城推进办公室与恒丰敦化分公司（协议甲方）签订《回迁住宅楼协议书》，协议主要内容为：“一、由甲方承担乙方住宅楼，住宅楼面积70平方米，房款由甲方从征地补偿款中按3000元/m2扣除，共计￥210000.00元。二、甲方实际交付乙方的住宅楼必须与本协议第一款所规定的平方米数一致。回迁面积超出部分，由乙方按市场价自行负责。三、甲方回迁给乙方的住宅楼位于西安路北侧。四、住宅楼建筑按国家标准保证质量，如出现任何质量问题由甲方负责。五、回迁户按照签订《征地补偿协议书》时间先后顺序优先选择所需楼层，各楼层差价如下……六、乙方住宅楼的房屋产权证及土地证、契税均由甲方负责办理，所需费用由乙方负责。七、本合同一式三份，甲乙双方各执一份，报江南镇存档一份。”同日，牛金羊的父亲牛延军向敦化市盈丰国际家具建材城推进办公室指定的立通公司的帐户内支付房款210000元。
2015年12月末，怡品*蓝庭小区工程交工。
因《回迁住宅楼协议书》中未约定具体的回迁房屋位置、房号，2015年7月，立通公司与牛金羊口头协议明确了回迁房屋的具体位置，即怡品*蓝庭小区1幢3单元501号房屋（建筑面积68.76平方米）。双方后于2015年9月26日签订《商品房买卖合同》，以房屋买卖合同形式再一次明确了回迁房屋的相关事宜。因怡品*蓝庭小区1幢3单元501号房屋的建筑面积与双方协商的回迁面积存在细微差距，牛金羊又于2015年8月27日补交了面积（楼层）差价款3156元。2016年1月，牛金羊装修入住怡品*蓝庭小区1幢3单元501号房屋。
另查明：2011年10月25日，敦化市立通房地产有限公司成立，其法定代表人与漳州市恒丰房地产有限公司敦化分公司的负责人为同一人（即李飞跃,后漳州市恒丰房地产有限公司敦化分公司的负责人变更为李飞斌），敦化市“盈丰国际家具建材城”项目（现名为怡品*蓝庭小区）实际由立通公司开发建设。2013年11月6日，立通公司与通州建总签订施工协议，由通州建总负责施工怡品*蓝庭小区1-13#楼及地下车库工程。2015年5月16日，通州建总和立通公司在敦化市人民政府的组织下签订解除协议。2015年7月28日，通州建总向吉林省高级人民法院提起诉讼，要求立通公司支付拖欠工程款、赔偿损失、承担违约责任，并于同年8月12日申请保全了怡品*蓝庭小区包括本案房屋在内的129套房屋。2015年12月29日，吉林省高级人民法院作出（2015）吉民一初字第2号民事判决，判令：1.立通公司向通州建总支付工程欠款34121068元，并自2015年6月6日起至实际履行之日止，以尚欠工程款为基数，按年24%的标准支付违约金；2.立通公司向通州建总支付招标代理费400000元；3.通州建总对其施工建设工程享有优先受偿权。2016年8月18日，最高人民法院作出（2016）最高法民终352号民事判决，维持了吉林省高级人民法院（2015）吉民一初字第2号民事判决。吉林省高级人民法院指定本院执行上述案件。本院在执行上述案件过程中，牛金羊向本院提出执行异议，2017年8月10日，本院作出（2017）吉24执异54号执行裁定，驳回牛金羊的异议。
本院认为：2013年5月31日，牛金羊与恒丰敦化分公司签订的《回迁住宅楼协议书》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该《回迁住宅楼协议书》是在“盈丰国际家具建材城”项目征地过程中，为解决部分被征地人回迁问题，由敦化市盈丰国际家具建材城推进办公室协调后将原属于被征地人的回迁安置权益面向社会公开筹资的情形下形成的，即将本应由回迁户取得的房屋通过政府协调转卖给了牛金羊，因此形成的房屋买卖合同不同于一般的房屋买卖合同，应认定牛金羊通过签订《回迁住宅楼协议书》取得了原属于回迁户的回迁权益，牛金羊在本案中的地位应与回迁户的地位相同。
“盈丰国际家具建材城”（现名为怡品*蓝庭小区）项目最初虽由恒丰敦化分公司开发，但在实际开发过程中，包括与通州建总签订的施工合同在内，相关的开发活动均由立通公司实施，且立通公司的法定代表人与恒丰敦化分公司的负责人同为一人，故可以认定立通公司为“盈丰国际家具建材城”项目的实际开发人。“盈丰国际家具建材城”即怡品*蓝庭小区至2015年5月16日通州建总和立通公司签订施工解除协议时尚未完工，客观上存在房屋位置、面积无法明确的情形，故牛金羊、立通公司主张直至2015年7月双方才口头明确回迁房屋的位置，符合本案实际，且涉案房屋的面积亦与双方签订的回迁协议的面积相符，不存在双方恶意串通损害第三人利益的情形。牛金羊与恒丰敦化分公司签订的《回迁住宅楼协议书》及在此基础上与立通公司签订的《商品房买卖合同》符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条所规定优先保护被拆迁人合法权益的情形，故通州建总申请保全查封本应回迁给牛金羊的涉案房屋有误，牛金羊主张停止对涉案房屋的执行符合法律规定，应予支持。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零五条、第三百一十二条第一款第（一）项之规定，判决如下：
不得执行位于敦化市怡品*蓝庭小区1号楼3单元501号房屋。
案件受理费4497元，由被告敦化市立通房地产有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于吉林省高级人民法院。
审判长 刘晓娟
审判员 池东波
审判员 林 美
二〇一七年十二月二十八日
书记员 尹光熹