广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第4702号
上诉人（原审被告）：黄旭辉，住广东省广州市越秀区。
委托代理人：关欣，广东金桥百信律师事务所律师。
委托代理人：韩冰，广东金桥百信律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：港联物业（广州）有限公司，住所地：广东省广州市越秀区。
法定代表人：鲁军，该公司总经理。
委托代理人：王莉华，广东沁森律师事务所律师。
委托代理人：黄晶煌，广东沁森律师事务所律师助理。
上诉人黄旭辉因物业服务合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2014）穗天法民四初字第1261号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：位于广州市天河区珠江新城的利雅湾是案外人广州利雅房地产开发有限公司（以下简称利某公司）所开发建设的商住小区。港联物业（广州）有限公司（以下简称港联公司）提交的《房地产登记簿查册表》显示：广州市天河区兴民路168号M房（以下简称案涉房屋）是登记在黄旭辉名下的房产，该房产建筑面积151.0276平方米，登记时间2009年3月12日。
2004年11月18日，广州华联建设物业管理有限公司【于2005年11月9日经工商部门核准更名为港联物业（广州）有限公司，即本案港联公司，乙方】与利某公司（甲方）签订《物业管理委托合同》，约定甲方将利某湾委托乙方实行物业管理；委托管理期限为60个月，自2004年12月31日起至2008年12月31日止；管理服务事项包括：1、房屋建筑共用部位的维修、养护和管理；2、共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；3、市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；4、公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理；5、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；6、公共环境卫生；7、交通与车辆停放秩序的管理；8、维护公共秩序；9、管理与物业相关的工程图纸、住用户档案和竣工验收资料；10、组织开展社区文化娱乐活动；11、业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费；本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米2.5元向业主或物业使用人收取；甲方逾期缴纳有关费用的，从逾期之日起按应缴费用的千分之一交付滞纳金；本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决或提请物业管理行政主管部门进行调解；协商或调解不成的，提交广州仲裁委员会仲裁等内容。
港联公司提交号码为04931461的发票存根的打印件，显示黄旭辉交纳了2012年5-6月的住宅管理费755.2元。对上述证据，黄旭辉称其记不清楚，可能是其家人交纳的。黄旭辉提交港联公司出具的《发票联》两张，显示黄旭辉交纳了2012年1-2月的住宅管理费755.2元、2012年5-6月的住宅管理费755.2元。港联公司确认上述发票联由其发出。
黄旭辉为证明港联公司未尽修缮、养护职责，致使小区的会所和游泳池长期空置、设施不断老化，小区的住宅楼墙体、通风管、电梯、停车场、杂物间等公共设施严重老化。向原审法院提交了以下证据：1、照片五张，欲证明小区游泳池空置、设备老化；2、《关于物业管理有关意见和建议的函》两份、《关于物业管理有关意见的复函》两份、《拜会记录》、《关于游泳池投诉问题的沟通》，欲证明黄旭辉与港联公司就游泳池问题的沟通过程；3、小区照片六张，照片中显示地点为会所；4、网易房产的网络截图、google地图网页截图，欲证明小区游泳池及会所空置、利雅湾小区的地理位置优越；5、照片十一张，欲证明港联公司未对小区墙体、吊顶处木板、电梯、北门、非机动车停车场、水池等公共设施进行维修、养护；6、缴费单、游泳俱乐部年票，欲证明港联公司未开放泳池，导致黄旭辉的损失15040元；7、照片两张，照片中显示“食为先头啖汤”的餐饮企业，欲证明港联公司将小区会所出租给该企业。港联公司对证据1、3、5、7的真实性不予确认；对证据2中的《关于物业管理有关意见的复函》、《关于物业管理有关意见和建议的函》的真实性予以确认，对《关于游泳池投诉问题的沟通》的真实性不予确认；对证据6的真实性不予确认；对其他证据，以超过举证期限为由不予质证。
港联公司明确黄旭辉已交纳了2011年11月至2012年6月期间的物业管理费，其主张黄旭辉支付2010年1月至2011年10月、2012年7月至2013年12月期间的物业管理费；并称其在起诉状中的表述“自2010年10月起至2013年12月”为笔误，实际应是“自2010年1月起至2013年12月”，其第一项诉讼请求主张的物业管理费15104元即是2010年1月起至2013年12月期间的物业管理费。黄旭辉不同意港联公司所称的笔误，并称其已交纳了2012年6月之前的全部物业管理费。港联公司明确滞纳金的计算方式为以每两个月拖欠的物业管理费为本金，按每日千分之一的标准，分别自第3个月的1日起计至2014年2月28日止。
另，港联公司、黄旭辉确认利某湾小区没有成立业主委员会。
港联公司于2014年3月31日向原审法院提起本案诉讼，以黄旭辉拖欠其司物业管理费为由请求法院判令：1.黄旭辉支付物业管理费15104元及滞纳金10985.2元，共计26089.2元；2.黄旭辉承担本案受理费。
黄旭辉辩称：一、港联公司与黄旭辉之间不存在合法、有效的物业服务合同关系，港联公司要求黄旭辉支付物业管理费及滞纳金没有事实及法律依据。《物业管理委托合同》是港联公司与利某湾小区开发商签订的，对黄旭辉没有约束力。上述合同的委托期限为2004年12月31日起至2008年12月31日，港联公司主张的物业管理费的期间均超过委托期限。港联公司与上述合同的乙方“广州华联建设物业管理有限公司”并非同一主体。二、港联公司提供的物业服务存在明显瑕疵，有悖于《物业管理委托合同》约定的标准，无权向黄旭辉主张物业管理费及滞纳金。港联公司未尽修缮、养护职责，致使小区的会所和游泳池长期空置、设施不断老化。港联公司对小区的住宅楼墙体、通风管、电梯、停车场、杂物间等公共设施未尽修缮、维护义务，致使上述公共设施严重老化。港联公司未经小区业主同意，擅自将小区会所五楼对外出租予“食为先头啖汤”餐饮企业，且未向业主公示租金收益的去向及使用情况。三、因港联公司无限拖延游泳池的开放时间，导致黄旭辉无法享受利某湾小区本应提供的游泳池服务，黄旭辉不得自费办理丽思卡尔顿酒店游泳年票，自2010年至今已花费60160元。上述费用系因港联公司违约造成，应当由港联公司承担。四、港联公司在未经得业主大会同意的情况下，擅自将小区公共建筑五楼租借给“食为先头啖汤”餐饮企业，黄旭辉要求公示租借情况及租金收入明细。五、港联公司的诉求计算错误。案涉B2-0M号房屋已交纳至2012年6月，故港联公司无权主张案涉房屋2010年10月至2012年6月的物业管理费。即便按照港联公司主张的违约金标准计算，港联公司主张的违约金也超过了《物业管理委托合同》约定。
原审法院认为：本案为物业服务合同纠纷。作为建设单位的利某公司在“利某湾小区”业主、业主大会选聘物业服务企业之前，根据国务院《物业管理条例》第二十一条的规定，可选聘物业管理企业对物业进行前期管理。港联公司作为建设单位委托的物业管理公司，依据其与建设单位签订的《物业管理委托合同》的约定履行了对“利某湾小区”物业服务的职责。黄旭辉作为“利某湾小区”的业主，接受了港联公司的管理和服务，双方形成了事实上的物业服务合同关系，故应受《物业管理委托合同》的约束。虽《物业管理委托合同》期限已经届满，但期限届满后港联公司事实上仍在“利某湾小区”提供物业服务。黄旭辉虽对港联公司的管理和服务提出诸多不满，但实际上仍接受了港联公司提供的服务。黄旭辉在接受服务后应向港联公司支付物业管理费。港联公司在诉状中已明确其主张的为2010年10月至2013年12月的物业管理费15104元，且该款项与其诉讼请求主张的物业管理费数额一致，故对港联公司所称“2010年10月”为笔误的主张不予采信。港联公司明确黄旭辉已交纳了2011年11月至2012年6月的物业管理费，且港联公司明确不主张该期间的物业管理费，故本案只审查港联公司主张的黄旭辉拖欠2010年10月至2011年10月、2012年7月至2013年12月的物业管理费的问题。黄旭辉称其已交纳了2012年6月之前的全部物业管理费，但对2010年10月至2011年10月期间的物业管理费的交纳情况未能提交证据证明。因交纳物业管理费属黄旭辉的义务，在黄旭辉未能举证证明的情况下，对其所称的已交纳2010年10月至2011年10月期间的物业管理费的主张，不予采纳，故黄旭辉应向港联公司支付2010年10月至2011年10月、2012年7月至2013年12月期间的物业管理费。案涉房屋建筑面积为151.0276平方米，按每月每平方米物业管理费2.5元的标准计算，案涉房屋每月应交纳的物业管理费为377.57元（151.0276平方米×2.5元／平方米），2010年10月至2011年10月、2012年7月至2013年12月期间的物业管理费为11704.67元（377.57元／月×31个月）。黄旭辉抗辩称游泳池及会所空置、会所出租给案外人使用，故黄旭辉有权拒交物业管理费，理据不足，对黄旭辉的抗辩，不予采纳。
黄旭辉拖欠上述物业管理费的行为确实给港联公司造成了一定的损失，但本案中港联公司要求按照每日千分之一的标准计算滞纳金的诉讼请求缺乏依据，不予支持，酌情判令黄旭辉向港联公司支付拖欠物业管理费的利息。2010年10月至2011年9月、2012年7月至2013年12月期间的物业管理费的利息以每两个月拖欠的物业管理费755.14元（377.57元／月×2个月）为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准，分别自第三个月1日起计至2014年2月28日止；2011年10月的物业管理费的利息以当月拖欠的物业管理费377.57元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自2011年12月1日起计至2014年2月28日止。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款的规定，于2015年7月22日作出如下判决：一、黄旭辉于判决发生法律效力之日起10日内向港联公司支付广州市天河区兴民路168号M房2010年10月至2011年10月、2012年7月至2013年12月期间的物业管理费11704.67元。二、黄旭辉于判决发生法律效力之日起10日内向港联公司支付拖欠上述物业管理费的利息（2010年10月至2011年9月、2012年7月至2013年12月期间的物业管理费的利息以每两个月拖欠的物业管理费755.14元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准，分别自第三个月1日起计至2014年2月28日止；2011年10月的物业管理费的利息以当月拖欠的物业管理费377.57元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自2011年12月1日起计至2014年2月28日止）。一审案件受理费450元，由港联公司负担300元，黄旭辉负担150元。
判后，上诉人黄旭辉不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决要求黄旭辉向港联物业支付物业管理费，没有法律和事实依据。黄旭辉支付物业管理费的义务与港联公司履行妥善管理利某湾小区的义务是按月同时履行的。港联公司没有履行相应的管理责任的相关证据，一审开庭时黄旭辉提交了照片原件、《关于游泳池投诉问题的沟通》、《关于物业管理有关意见的复函》等证据，港联公司对其真实性不予确认，一审法院没有经过调查核实，只听取港联公司的一面之词，就对黄旭辉的主张不予采纳，对于网易房产新闻网“会所只应规划有，入住之后就不见的”报道，一审法院在判决中却只字未提。黄旭辉提供的相关证据均为照片原件，且每天都在发生，法院可以随时到现场调查核实。二、港联公司将利某湾小区公共部分、公共设施出租获得的收益应当用该部分收益优先抵扣黄旭辉应缴纳的物业管理费。利用该小区的公共部分、公共设施所获得的广告费、停车费、原会所被改作为饭店的租金等收益，港联公司从未公开过收支情况，违反《广州市物业管理暂行办法》。三、港联公司关于物业管理费本金及滞纳金诉讼请求部分超过诉讼时效。黄旭辉己经缴纳了2012年6月之前的物业管理费。港联公司承认黄旭辉缴纳了2011年11月至2012年6月的物业管理费，按照《物业管理委托合同》和《利某湾物业管理服务协议》的约定物业管理费是每两个月缴纳一次，每两个月的物业管理费应是独立债权，因此，每两个月的本金和滞纳金的诉讼时效是两年。因起诉之前，港联公司从未行使过请求权，2011年11月之前超过两年的物业管理费本金及滞纳金已经超过诉讼时效，依法不应予支持。对于滞纳金每日千分之一的计收标准，一审法院酌情调整为按中国人民银行同期同类贷款利率的标准，黄旭辉接受该项判决。为此上诉请求判令：1.撤销原审判决第一、二项；2.驳回港联公司的其他诉讼请求；3.本案一、二审的诉讼费由港联公司承担。
被上诉人港联公司答辩称：同意原审判决，不同意黄旭辉的上诉请求。一、关于黄旭辉在上诉状提出第一点认为港联公司违反合同义务是没有任何法律依据及事实依据，如果港联公司没有履行合同义务，没有妥善提供物业管理服务，那么利某湾小区会有盗抢事件，卫生脏乱等，现在涉案小区没有盗抢事件及有卫生清洁，提供物业服务达到一级。一审时我方已明确告知港联公司会所及游泳池属于开发商所有，我方没有任何权利干涉。二、关于黄旭辉第二点上诉理由，我方认为对方提出需要公开物业管理收支情况，年度预结算情况，只有在酬金制状况下才需要公布，我方对涉案小区管理是包干制无须公布。三、关于黄旭辉第三点上诉理由。港联公司每两个月在物业管理费产生后，在物业管理费应当缴纳期限前，已将黄旭辉应缴纳的金额以缴款通知的形式送达给黄旭辉，而且每年会不定期或向黄旭辉现场送达、挂号信或委托律师催款方式向黄旭辉催款，因此诉讼时效未超过。黄旭辉在一审时未对诉讼时效问题提出，二审不能提出诉讼时效的抗辩。本院经审理查明的事实与原审判决查明事实一致。
经查，原审查明事实无误，本院依法予以确认。
二审中，1.关于案涉小区公共部分、公共设施出租获得的收益应否抵扣黄旭辉应缴纳的物业管理费。黄旭辉称该主张没有合同依据，也找不到相应的法律依据，一审期间未对此请求提出反诉。在此情况下本院告知黄旭辉可另案起诉，黄旭辉表示不撤回该项请求，由法院直接处理。港联公司称：黄旭辉该主张没有合同约定，故不同意抵扣。2.关于诉讼时效问题。黄旭辉称其一审庭审过程中已经提过诉讼时效的抗辩，现没有证据证明。港联公司称黄旭辉一审期间未提出诉讼时效的抗辩，二审不能提出，且港联公司称其每年都会不定期的向黄旭辉催收欠款。
另查，经审查原审卷宗，一审中无证据显示黄旭辉向法院提出了诉讼时效抗辩。
本院认为：本案二审争议的焦点问题是黄旭辉应否向港联公司支付争议期间的物业管理费及利息。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的企业签订的合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，双方当事人一致确认案涉小区没有成立业主委员会，故港联公司与建设单位签订的前期物业合同对于全体业主均具有约束力。港联公司按照约定履行了对案涉小区提供物业服务的职责，黄旭辉则应向港联公司支付相应的对价，黄旭辉上诉提出因港联公司未依约履行管理职责故其有权拒绝缴纳争议的管理费用，对此，由于物业管理服务是由多项物业服务项目所综合构成，因此，只有在物业服务企业没有提供合同约定的大部分服务项目和提供的服务存在重大瑕疵时，业主才有权对于全部的物业服务费用进行抗辩。现黄旭辉提交的证据并不足以证明上述事实，故其拒绝缴纳争议的物业管理费缺乏正当理由，本院不予采信。至于管理费的支付期间，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款：“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”黄旭辉作为物业管理费的交纳义务主体，应承担证明其已经缴纳物业管理费的举证责任，双方当事人对原审法院认定的2012年7月至2013年12月期间物业管理费缴纳情况并无异议，黄旭辉上诉提出其已经缴纳了2010年10月至2011年10月期间的物业管理费，但并未提供任何证据予以证明，理应承担举证不能的法律后果。据此，原审法院判令黄旭辉支付争议期间的物业管理费及利息依据充分，本院予以维持。
关于黄旭辉二审期间主张以案涉小区公共部分、公共设施出租获得的收益用于抵扣其应缴纳的物业管理费，因黄旭辉一审期间未就该诉请提出反诉，且港联公司对此亦表示不予认可。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第一百八十四条“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或反诉进行调解，调解不成的，告知当事人另行起诉。”的规定，本院对此不予调处。
关于黄旭辉上诉主张港联公司关于物业管理费本金及滞纳金诉讼请求部分超过诉讼时效的问题。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条：“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。”现黄旭辉并未证明其一审期间提出过诉讼时效的抗辩，本院对黄旭辉该主张不予支持。
综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人黄旭辉的上诉请求和理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费150元，由上诉人黄旭辉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 怡
代理审判员 余 盾
代理审判员 蔡 峰
二〇一五年十二月四日
书 记 员 张永亮
邓燕葵