辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大民二终字第00131号
上诉人（原审被告）：宋洪德，无业。
上诉人（原审被告）：宋伟，无业。
上诉人（原审被告）：冷芝成，无业。
上述三上诉人共同委托代理人：顾兆安。
被上诉人（原审原告）：于文成，无业。
被上诉人（原审原告）：刘钦秀，无业。
上述二被上诉人共同委托代理人：李子林。
原审原告于文成、刘钦秀与原审被告宋洪德、宋伟、冷芝成确认合同无效纠纷一案，宋洪德、宋伟、冷芝成不服辽宁省普兰店市人民法院（2014）普民初字第1901号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人宋洪德、宋伟以及宋洪德、宋伟、冷芝成共同委托代理人顾兆安，被上诉人于文成、刘钦秀共同委托代理人李子林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告于文成、刘钦秀一审诉称，二原告系夫妻关系，三被告系亲属关系。2011年1月1日，原告于文成从被告宋洪德处借款20万元，并用房屋买卖形式作抵押。2011年5月31日，原告于文成又从被告宋洪德的儿子即被告宋伟处借款16万元，并向被告宋伟出具了包括宋洪德的20万借款在内的借条一张，共计36万。同日原告向被告宋伟出具委托书内容为被告宋伟有权代原告出售案涉房屋，有效期至2012年5月31日。此后原告于2011年10月19日和12月27日两次汇款给被告宋洪德还付20万元。原告尚欠被告宋伟16万元，原告于2012年5月31日又向被告宋伟出具了代办案涉房屋买卖的公证委托书（实为借款抵押担保），内容为被告宋伟有权代原告出售案涉房屋，有效期至2014年5月31日。被告宋伟和被告冷芝成却确签订了房屋买卖办理了房屋过户，严重损害了原告利益，故原告诉至法院要求判令被告宋伟、被告冷芝成所签订的房屋买卖协议无效。
原审被告宋洪德辩称：不同意原告诉讼请求。我与原告的借款关系与本案无关，宋伟和冷芝成的买卖合同是有委托公证手续的，所以买房协议有效。
原审被告宋伟辩称：不同意原告的诉讼请求。我与冷芝成签订买卖房屋之前，原告于文成向我借款，并委托我将案涉房屋进行出售，授权委托是经过公证的，所以我有权处分案涉房屋，我将案涉房屋买给冷芝成是受法律保护的；另外，我于2011年9月28日还替原告于文成向其债权人徐金勇还款29.75万元，请求驳回原告诉讼请求。
原审被告冷芝成辩称：不同意原告诉讼请求。该买方协议是有效的，被告宋伟有委托授权手续和公证书，有权处分该房屋，我以32万元的合理价格买到该房，所以买卖合同有效。
一审法院查明，原告于文成与刘钦秀系夫妻关系，被告宋洪德与宋伟系父子关系，被告宋伟系被告冷芝成的姐夫。2011年1月1日，原告于文成从被告宋洪德处借款20万元，并签订“房屋买卖协议”，将原告所有位于普兰店市古城路林产二期42号4单元5层53号，建筑面积80.36平方米房屋出售给被告宋洪德，作为借款抵押。2011年5月31日，原告于文成又向被告宋伟借款16万元，并向其出具了借款36万元的借条，其中包括宋伟父亲宋洪德的20万元在内。同日原告于文成、刘钦秀向被告宋伟出具了委托书，委托期限自2011年5月31日至2012年5月31日。嗣后，原告于文成于同年10月19日和11月27日两次以银行卡转账方式向被告宋洪德还款合计20万元。自2011年5月31日二原告向被告宋伟出具的“委托书”到期后，2012年5月31日，原告于文成、刘钦秀又向被告宋伟出具了经过公证的委托书，内容为：兹委托受托人全权办理下列事项：1、出售我们夫妻共有的坐落于普兰店市古城路林产二期42号4单元5层53号（建筑面积80.36平方米，产权证号：普房权证普私字第××号）的房屋，并代收房款。2、办理与此房出售相关的房屋交易手续、公证手续、银行资金监管、解冻及其它手续。3、协助购房户办理银行贷款手续。4、到普兰店市地名委员会办公室领取法定标准地名证明。受委托人在授权范围内签署的一切文件我们均予以承认。委托期限自2012年5月31日至2014年5月31日止。2012年11月16日，被告宋伟依据上述委托书与被告冷芝成签订了“房地产买卖契约”，将上述案涉房屋以32万元的价格出售给冷芝成，并于同年11月21日办理了产权变更登记，冷芝成取得了普房权证普私字第××号房屋的所有权证，但案涉房屋一直未实际交付，仍由原告居住使用。为此，被告冷芝成以腾退房屋为由提起民事诉讼（此案现已中止审理），原告于文成、刘钦秀则提起要求确认第二、三被告签订的案涉“房地产买卖契约”无效的民事诉讼。本案在庭审过程中，经一审法院向原告释明后，原告拒绝对案涉房屋的价格进行价格评估鉴定。庭后，一审法院向普兰店市地税局房地产交易中心税务所核实，“于文成、冷芝成之普兰店市古城路林产二期42号4单元5层53号80.36㎡房屋交易的计税评估价为320，000元”。被告冷芝成提供了案涉房屋的税收通用完税证证实，被告冷芝成因买卖该案涉房屋已缴纳房屋契税3200元；营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、个所税合计21，120元。庭审中原告提供双方谈话录音资料，拟证明与被告签订的“房屋买卖协议”和向宋伟出具售房“委托书”，皆是用案涉房作为借款的抵押，被告宋伟对原告提供的双方谈话的录音资料内容真实性不予认可。经调查核实，被告方认可原告出具的36万元借条中包括原告与宋洪德以签订“房屋卖协议”形式抵押借款20万元在内，并已还清，现尚欠被告宋伟借款16万元的事实。庭审中被告宋伟提供案外人徐金勇向其出具的收条一张，拟证明其于2011年9月28日替原告于文成向徐金勇还款29.75万元，对于该收条原告认为与本案无关，不予质证。
一审法院认为，本案的争议焦点是被告宋伟与被告冷芝成系案涉房屋签订的《房地产买卖契约》的效力问题。一、合同法第四十八条第一款规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”原告于文成、刘钦秀虽然签署了《委托书》并办理了公证手续，但《委托书》仅载明被告宋伟有权代为原告于文成、刘钦秀签订案涉房屋的买卖合同，并未授权被告宋伟有权决定案涉房屋的出售价款等买卖合同重要事宜，被告宋伟作为受托人，理应按照原告于文成、刘钦秀的要求处理委托事务，不得损害委托人的利益。而被告宋伟在未征得原告于文成、刘钦秀同意的情况下，擅自与被告冷芝成约定了房屋售价，签订了买卖合同，且在事后直至房屋过户也未将房屋买卖情况告知过原告于文成、刘钦秀，其行为显已超越了代理权，且事后也未得到原告于文成、刘钦秀的追认。二、合同法第五十二条第（二）项规定：“恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益的行为，合同无效。”结合本案的实际情况，二原告与被告宋洪德以签订“房屋买卖协议”的形式作为变相抵押借款20万元后，又向被告宋伟借款16万元，并出具了包括借款20万元在内，共计36万元的借条，原告在偿还了被告宋洪德20万元后，于2012年5月31日又向被告宋伟出具了经过公证的委托出售房屋授权“委托书”，但对价格未作出明确授权，也未交付房屋，应认定均是以房屋买卖和授权转让房屋的形式作为借款的变相抵押，而此种变相抵押担保形式于法无据，故被告宋伟未经抵押人原告同意即将原告的房屋私自出售给其具有亲属关系的被告冷芝成，对被代理人的利益造成了损害，应依法认定该“房地产买卖契约无效”。关于被告与原告之间的借款债权债务关系，不属于本案调整的范围，被告有权另行向原告主张其合法的民事权益。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条、第六十六条、《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告宋伟与被告冷芝成之间签订的“房地产买卖契约”无效。一审案件受理费100元，由被告宋洪德、宋伟、冷芝成负担。
宣判后，宋洪德、宋伟、冷芝成不服，上诉至本院。其上诉请求为：撤销原判，依法改判或发回重审。其主要上诉事实及理由为：宋伟依据二被上诉人出具的公证委托书与冷芝成签订的房地产买卖契约，是其在代理权限内行使代理行为，并没有超越代理权限，且房管部门已经颁发了房屋所有权证书，故该合同是合法有效的，应受到法律保护。二被上诉人已明确授权宋伟出具案涉房屋并代收房款，说明宋伟有权确定房屋价格，否则，不确定房屋价格怎么能出售，且该房屋价格符合市场价格，二被上诉人曾在一审法院放弃对案涉房屋价格评估，说明其认可了宋伟对房屋的出售价格，一审法院认定宋伟超越代理权签订房地产买卖合同是错误的。至于双方的债权债务关系，属另一法律关系，不能混为一谈。
于文成、刘钦秀二审辩称，不同意上诉人的上诉请求，同意一审判决，一审判决事实清楚，适用法律正确，应维持原判并驳回上诉人的上诉请求。
本院经审理对一审法院查明的事实予以确认。
另查明，二审庭审中，宋伟承认因于文成欠钱未还上，出卖案涉房屋用于抵债。宋伟未告知也未和于文成、刘钦秀商量出售案涉房屋价款，卖房后也未将卖房款交给于文成、刘钦秀。
本院查明的上述事实有当事人法庭陈述等在案为凭，业经本院审查，可以采信。
本院认为，从本院查明的事实看，于文成向宋伟借款16万元到期未还，本案二审中，宋伟承认因于文成欠钱未还上，出卖案涉房屋用于抵债。虽然宋伟主张基于于文成、刘钦秀授权可以代为出售案涉房屋，但该授权并非没有限制，宋伟在出售案涉房屋时应正当行使权利，应同于文成、刘钦秀商量将出售案涉房屋并如实告知房屋的出售价格，在取得于文成、刘钦秀同意且不损害其利益的情况下出售房屋，房屋出售后亦应将收取的房款及时交付给于文成、刘钦秀。从现有证据以及庭审调查情况看，宋伟并没有正当行使权利，未告知也未和于文成、刘钦秀商量将出售案涉房屋以及出售价款，卖房后亦未将卖房款交付给于文成、刘钦秀，仅仅是为了出卖案涉房屋用于抵债，而将案涉房屋出售给自己的亲属冷芝成，也未提交充分证据证明冷芝成实际支付了购房款，且案涉房屋一直未实际交付，仍由于文成、刘钦秀居住使用，现没有充分证据证明宋伟与冷芝成双方之间存在真实的房屋买卖关系，故一审法院认定宋伟与冷芝成签订的房屋买卖合同无效，并无不当，本院予以确认。
综上所述，宋洪德、宋伟、冷芝成的上诉理由无充分事实和法律依据，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元（上诉人已预交），由上诉人宋洪德、宋伟、冷芝成负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李奎哲
代理审判员 阁成宝
代理审判员 张萍萍
二〇一五年三月十一日
书 记 员 宋 敏