广东省深圳市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）深中法房终字第1965号
上诉人（原审原告）：彭明生
上诉人（原审原告）：朱雨芬
上诉人（原审原告）：朱学良
上诉人共同委托代理人：刘钧，广东国欣律师事务所律师。
上诉人共同委托代理人：周晓菊，广东国欣律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：冯焕珍
被上诉人（原审被告）：刘润锋
被上诉人共同委托代理人：蓝衍盛，上海市锦天城（深圳）律师事务所律师。
上诉人彭明生、朱雨芬、朱学良因与被上诉人冯焕珍、刘润锋房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市xx区人民法院（2015）深宝法民三初字第1858号民事裁定，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明，2009年12月2日，朱学良、朱雨芬对位于深圳市xx区xx街道xx社区xx工业新村xxx栋建筑物进行了深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报，申报编号为xxxxxxx。
2010年4月18日，彭明生作为甲方与作为乙方的冯焕珍签订了《土地房屋使用权转让协议书》，约定甲方将位于深圳市xx区xx街道xx社区xx工业新村xxx栋（xx工业园公寓X栋，深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执业主为朱雨芬、朱学良）整栋转让给乙方，房屋占地面积600㎡，共十二层半（含负一层），建筑面积9，700㎡；转让总价为14，960，000元。合同约定甲方将房屋（含地皮）使用权转到乙方名下，以登记到深圳市房屋历史遗留问题的名字为准。协议书亦对转让款的支付、涉案房屋的交付、租金的收取等进行了约定。
同日，朱雨芬、朱学良作为甲方与作为乙方的刘润峰签订了《房地产使用权转让协议书》，约定将上述房屋整体转让给乙方，转让总价为14，960，000元。转让后该土地房屋的使用权归乙方所有，乙方拥有对该土地房屋的使用、租赁、转让、处置等权利，若该房产日后拆迁改造，该拆迁改造补偿款归乙方所有。协议书亦对其他相关事项进行了约定。
2010年5月28日，彭明生作为甲方与作为乙方的冯焕珍签订了一份《房屋与手续移交证明》，载明甲方将涉案房屋手续交给乙方永久使用，从2010年6月1日起由乙方管理收取租金；甲方半空十二层半楼房给乙方使用，并协助乙方理顺水电交费有关事宜。
冯焕珍、刘润锋为证明其抗辩主张事实向原审法院提供了多份房产转让协议书、律师见证书、住宅转让协议书、收据、房产合作分配协议书等，欲证明冯焕珍、刘润锋已将涉案房屋转让给多名案外人。彭明生、朱雨芬、朱学良对上述证据均不认可。
庭审前，冯焕珍、刘润锋向原审法院提交了一份《关于（2015）深宝法民三初字地1858号案双方主体适格性说明》，确认彭明生、朱雨芬、朱学良在起诉中载明彭明生、朱雨芬、朱学良均为相关协议的签署方，对彭明生、朱雨芬、朱学良的诉讼主体资格予以确认；刘润峰、冯焕珍均互相确认对方签署的与本案有关的协议书。
庭审中，彭明生、朱雨芬、朱学良确认冯焕珍、刘润锋已经足额支付了合同约定的房屋转让款，并称涉案房屋处于空置状态，但由冯焕珍、刘润锋实际控制，涉案房屋所占用土地为集体土地。冯焕珍、刘润锋称涉案房屋由50余位业主居住使用。
彭明生、朱雨芬、朱学良原审的诉讼请求为：一、确认彭明生、朱雨芬、朱学良与冯焕珍、刘润锋于2010年4月18日签订的《土地房屋使用权转让协议书》和《房地产使用权转让协议书》无效；二、冯焕珍、刘润锋将位于深圳市xx区xx街道xx社区xx工业新村xxx栋（xx工业园公寓X栋）房地产及由此所得全部返还给彭明生、朱雨芬、朱学良，暂估合计14，960，000元；三、冯焕珍、刘润锋承担本案诉讼费。
原审法院认为，涉案《土地房屋使用权转让协议书》、《房地产使用权转让协议书》所约定交易之建筑物没有房地产证，并已经进行历史遗留违法建筑申报，故本案应当先由行政机关对涉案建筑物的合法性进行审查，行政部门对建筑物进行处理后，当事人可就因履行合同而发生的纠纷再向人民法院提起民事诉讼。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百零八条之规定，裁定：驳回彭明生、朱雨芬、朱学良的起诉。彭明生、朱雨芬、朱学良预交的受理费11560元，予以退还。
彭明生、朱雨芬、朱学良不服原审裁定，向本院提起上诉，请求二审法院：撤销原审裁定，指令原审法院对该案进行审理。事实与理由：一审法院驳回彭明生、朱雨芬、朱学良的起诉没有事实和法律依据，裁定错误。一、彭明生、朱雨芬、朱学良的诉讼请求属于人民法院应当受理的民事诉讼范围，一审法院应当受理并依法作出判决。依据《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于印发﹤全国民事审判工作会议纪要﹥的通知》（法办（2011）442号）第15条的规定，涉案房地产的土地属于农村集体土地，涉案房屋尚未取得合法的权属登记证书，彭明生、朱雨芬、朱学良请求法院确认彭明生、朱雨芬、朱学良与冯焕珍、刘润锋之间签订的《土地房屋使用权转让协议书》、《房地产使用权转让协议书》无效，依法属于人民法院应当受理的民事纠纷范围，人民法院应当对涉案合同的效力进行审理认定。《合同法》第58条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；……”，根据该条规定，合同无效后，冯焕珍、刘润锋因该合同取得的财产应当返还彭明生、朱雨芬、朱学良，一审法院应当判令彭明生、朱雨芬、朱学良将涉案房地产及由此所得全部返还给彭明生、朱雨芬、朱学良。二、一审法院认为“本案应当先由行政机关对涉案建筑物的合法性进行审查，行政部门对建筑物进行处理后，当事人可就履行合同而发生的纠纷再向人民法院提起诉讼”没有法律依据，也与行政部门的调解意见相矛盾，依法应予纠正。（一）原审裁定认为应先由行政机关处理，没有法律依据。（二）冯焕珍、刘润锋在原审确认涉案土地属于彭明生、朱雨芬、朱学良，涉案房屋由彭明生、朱雨芬、朱学良所建，涉案土地和房房屋是由彭明生、朱雨芬、朱学良转让给冯焕珍、刘润锋的，并明确认可彭明生、朱雨芬、朱学良的主体资格，并且在答辩状和证据质证中也确认了双方签订的涉案合同无效。本案并没有涉及对涉案土地和房屋的所有权以及使用权等发生争议，不存在由行政部门先处理的可能性。（三）行政部门对建筑物合法性的审查结果并非一审法院裁判的依据和前提。根据《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条、《﹤深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定﹥试点实施办法》第三十二条的规定，并结合涉案房地产所占土地为集体所有土地的事实，不管涉案房地产是否经依法登记领取权属证书，均不得转让。不管行政机关对涉案建筑物的合法性审查结果如何，涉案建筑物依法均不得转让，涉案合同均为无效合同，行政机关对涉案建筑物的合法性审查结果并非一审法院裁判的依据和前提。（四）有关行政部门已就双方的纠纷作出“向人民法院提起诉讼”的处理意见。涉案房地产纠纷发生时，双方曾就相关问题向龙华新区xx街道信访反映，请求政府予以处理。后经xx街道办事处人民调解委员会2013年5月15日作出关于涉案房地产纠纷的调解协议书，调解委员会在调解协议书中明确要求双方通过司法程序解决相关问题。二、一审法院驳回彭明生、朱雨芬、朱学良起诉的裁定，与国家、广东省以及深圳市关于小产权房、历史遗留违法建筑私房等尚未取得合法登记并尚未被允许流通的房屋和土地禁止转让的法律法规、政策精神相违背，应予纠正。
被上诉人冯焕珍、刘润锋答辩称，原审裁定查明事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予以维持。
本院经审理查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，彭明生、朱雨芬、朱学良作为涉案《土地房屋使用权转让协议书》、《房地产使用权转让协议书》的一方当事人就其与冯焕珍、刘润锋因涉案合同产生之纠纷诉至法院，请求确认合同无效，属合同纠纷，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定的起诉条件，法院应予审理。但对彭明生、朱雨芬、朱学良提出的返还房产及所得的诉讼请求，因涉案合同所约定交易之建筑物没有房地产证，且已进行历史遗留违法建筑申报，相关财产权益关系依法应由行政主管部门对涉案建筑物的合法性进行审查处理后再予确定，故该诉请不属于人民法院受理民事诉讼的范围，本案依法应不予审理此项诉讼请求。
综上，彭明生、朱雨芬、朱学良的上诉理由部分具有法律依据，本院对其有理部分予以采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十一条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百三十二条的规定，裁定如下：
一、撤销深圳市xx区人民法院（2015）深宝法民三初字第1858号民事裁定；
二、指令深圳市xx区人民法院对本案进行审理。
审 判 长 邱裕华
审 判 员 张秀萍
代理审判员 蔡妍婷
二〇一五年十二月三日
书 记 员 谢文琦
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百一十九条起诉必须符合下列条件：
（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；
（二）有明确的被告；
（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；
（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十一条第二审人民法院对不服第一审人民法院裁定的上诉案件的处理，一律使用裁定。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第三百三十二条第二审人民法院查明第一审人民法院作出的不予受理裁定有错误的，应当在撤销原裁定的同时，指令第一审人民法院立案受理；查明第一审人民法院作出的驳回起诉裁定有错误的，应当在撤销原裁定的同时，指令第一审人民法院审理。