山东省日照市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁11民终985号
上诉人（原审原告）：赵令文，男。
委托代理人：张崇珍，山东竞天律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：五莲县新城市发展有限公司。
法定代表人：李建农，该公司董事长。
委托代理人：胡彦玉，山东德与法律师事务所律师。
上诉人赵令文因与被上诉人五莲县新城市发展有限公司（以下简称新城市公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省五莲县人民法院（2014）莲商初字第500号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明：2010年12月8日，赵令文、新城市公司在五莲县日客隆时尚广场营销中心签订编号为RKL-298、RKL-299的两份商品房买卖合同，并与同日分别签订上述两份合同的“日客隆时尚广场补充协议”。约定新城市公司将其所有的位于五莲县日客隆时尚广场的第C幢一层第01号、02号房屋所有权及相应的土地使用权出售给赵令文。房屋规划用途为商业。每处房屋的单价为5024.204元/平方米，价款为644万元，两处共计1288万元。付款方式及时间为2010年12月8日前交付首付款644万元，剩余644万元以办理银行按揭贷款的方式进行偿付。如赵令文未按合同规定的时间付款，逾期30日内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，按照每日向新城市公司支付逾期应付款万分之一支付违约金。
关于房屋的交付时间，根据双方签订补充协议，新城市公司应于2011年2月15日赵令文进入涉案房屋进行装修前，将合同约定的房屋交付赵令文。此外，合同第九条还对新城市公司逾期交房的违约责任进行了约定。其中，如果新城市公司逾期超过30日未交房，并且要求新城市公司继续履行合同的，自约定的最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，新城市公司每日按已付房款万分之一支付违约金。关于涉案房屋的产权登记情况。合同约定新城市公司应当在商品房交付使用后0日内，将办理权属登记须由新城市公司提供的资料报产权登记机关备案。如因新城市公司的责任，赵令文不能在规定期限内取得房地产权属证书的，�果赵令文不退房，新城市公司按照已付房款的3%向买受人支付违约金。
上述买卖合同签订后，赵令文主张其分别于2010年5月18日付款20万元、2010年6月1日付款10万元、2010年6月25日付款100万元、2010年8月20日付款40万元、2010年8月25日付款30万元、2010年10月13日付款50万元、2010年12月1日付款100万元、2010年12月21日付款294万元，并提交新城市公司向赵令文出具的收到上述款项的收款凭证复印件8份予以证实。其中2010年12月1日的100万元收款凭证的备注栏记载“转账，应付电梯款转购房款，无资金收付”。此外，赵令文于向山东省五莲农村商业银行股份有限公司贷款644万元，并于2011年1月31日通过银行转账支付给新城市公司，以上付款数额共计1288万元。
案件审理过程中，原审法院依赵令文申请，依法向山东五莲农村商业银行股份有限公司调取了赵令文因办理�案房屋的贷款而提交的644万元房屋首付款收款凭证8份及赵令文将644万贷款通过银行转账支付给新城市公司个人业务转账凭证2份。
新城市公司对上述通过山东五莲农村商业银行股份有限公司贷款644万元的真实性无异议。对于首付款644万元，新城市公司对其中544万元没有异议，其中2010年12月21日支付的294万元，新城市公司认可系以所欠赵令文电梯款予以抵顶。对于2010年12月1日收到100万元的收款凭证，实际为新城市公司借给赵令文作为涉案房屋的首付款，并未实际支付新城市公司。对此，新城市公司并未提供证据予以证实。此外，双方在庭审中陈述，通过赵令文、新城市公司对账，新城市公司用所欠赵令文的电梯款抵顶房款的总额为376万元，赵令文提供的上述两张收款凭证总额为394万元，其中差额18万元为赵令文实际欠新城市公司的真实款项。庭审中，原审法院结合庭审调查的情况，明确告知双方当事人，对案涉房屋的首付款644万元认定已经交付完毕。对于是否涉及原新城市公司其他经济往来，与本案不属于同一法律关系，原审法院不予审理。对以上告知事项，双方均无异议。
关于涉案房屋的交付情况。经查明，涉案房屋于2011月12月竣工验收完毕。新城市公司在交付涉案房屋后，经赵令文装修，作为五莲县三联家电有限公司经营使用，并于2011年6月28日开业运营。关于房屋的交付及装修时间，赵令文主张涉案房屋的交付时间为2011年6月份，并由赵令文于2011年6月15日左右开始装修，新城市公司延期交房4个月，并要求新城市公司依照合同约定支付违约金154560元。新城市公司辩称涉案房屋已经于2011年2月初交付给赵令文，并由赵令文于2011年3月初开始装修，新城市公司不存在逾期交房问题。对于上述争议问题，双方�未提供确切的证据予以证实。
关于涉案房屋的登记过户情况。经查明，涉案房屋至今未办理产权过户手续。
本案在审理过程中，赵令文于2014年7月7日向原审法院提出财产保全申请，要求对新城市公司名下的位于五莲县日客隆时尚广场的商品房12C01、12C03、6C10、8C10号四处房屋予以查封，以保障其诉讼权益的实现。原审法院于2014年7月9日，作出（2014）莲商初字第500-1号民事裁定书，依法对登记在新城市公司名下的上述四处房屋予以查封。
原审认定上述事实的证据有赵令文、新城市公司签订的两份商品房买卖合同及补充协议、新城市公司出具的收款凭证、银行转账回单及当事人当庭陈述等。
原审法院认为：依法成立的合同，对买卖双方具有法律拘束力。双方均应当按照买卖合同的约定履行自己的义务。本案中，赵令文、新城市公�签订两份商品房买卖合同及补充协议，系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，赵令文、新城市公司亦对双方签订的合同真实性亦无异议。原新城市公司签订的商品房买卖合同合法有效。因此，对赵令文要求确认涉案商品房买卖合同为有效合同的诉讼请求，原审法院予以支持。
关于涉案合同的履行情况。涉案合同及其补充协议签订后，赵令文在约定期限内，先后8次向新城市公司支付涉案两处房屋的首付款共计644万元，连同向山东省五莲农村商业银行股份有限公司贷款的644万元，共计1288万元。新城市公司主张赵令文实际支付房款1188万元，其中新城市公司出具的2010年12月1日出具的收款凭证记载的100万元，赵令文并未实际支付，而是新城市公司借给赵令文的。结合上述单据备注栏记载的“转账，应付电梯款转购房款，无资金收付”及新城�公司的庭审陈述来看，新城市公司的以上辩称，因无证据予以支持，原审法院不予采信。对于上述100万元是否涉及双方之间的其他债权债务纠纷，新城市公司可以另行起诉，本案不予审理。
此外，根据涉案合同约定，赵令文购买新城市公司的两处房产，应于2010年12月8日前支付首付款644万，通过新城市公司出具的8份收款收据可以看出，赵令文在2010年12月8日前仅支付350万元，该款项仅能支付一份合同约定的首付款322万，对于另一份合同约定的首付款，故赵令文构成违约，依据合同约定应当承担相应的违约责任，虽然剩余首付款294万元于2010年12月21日以电梯款抵顶支付，但并不影响此处的违约责任的承担，因此，至赵令文支付全部赵令文就该违约责任向新城市公司支付违约金即每日294元/日（294万元的万分之一）*54天（自逾期日2010年12月9日至全部房款付清日2011年1月31日）=1.5876万元。
关于赵令文要求新城市公司赔偿延期交付涉案房屋的违约金15.456万元的诉讼请求。本案中，双方均认可的涉案房屋投入商业运营的时间为2011年6月28日，竣工验收时间为2011年12月。但对涉案房屋的交付时间及房屋的装修情况，双方均未提供证据予以证实。原审法院认为，赵令文主张涉案新城市公司逾期交付涉案房屋并主张新城市公司支付逾期交付房屋的违约金，其应当就涉案房屋交付的具体时间进行举证，否则将承担举证不能的法律后果。此外，庭审中，新城市公司在答辩中明确提出赵令文该的项诉讼请求超出诉讼时效。根据调查事实可以看出，涉案房屋最迟于2011年6月份交付，至赵令文将涉案纠纷起诉至原审法院之日的2014年7月8日，已经超过两年。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。至赵令文起诉至原审法院时，赵令文的诉讼请求已经超过法律规定诉讼时效期间，且无法律规定的中止、中断情形。综上，对赵令文的上述逾期交房违约金的诉讼请求，原审法院不予支持。
关于赵令文主张的新城市公司赔偿逾期办理房屋产权登记违约金38.64万的诉讼请求。原审法院认为，根据调查的事实及赵令文支付房款的情况，赵令文虽然存在逾期付款的情况，但在新城市公司交付涉案房屋前，赵令文已将涉案房款全部支付完毕。故新城市公司应依照约定继续履行合同约定的其他义务。根据涉案合同第十五条关于产权登记的约定，新城市公司应当在商品房交付使用0日内，将办理权属登记需要由新城市公司方提供的资料报产权登记机关备案。且依据合同法及有关规定，协助房屋买受方进行房屋产权登记�是房屋出售方应尽的义务。但涉案房屋至今仍未办理房屋产权登记手续。新城市公司庭审中辩称未能办理产权登记的原因是赵令文未付清涉案房屋的房款并且没有向有关部门提交办理产权登记申请及材料，其抗辩理由并无证据予以支持，且该抗辩理由，并不影响新城市公司继续履行合同约定的义务。故对新城市公司的该项主张，原审法院不予支持。新城市公司的行为构成违约，依照合同约定，新城市公司应向赵令文支付违约金38.64万元（已付房款即1288万元的3%）。扣除赵令文应向新城市公司支付的违约金1.5876万元，新城市公司实际应向赵令文支付的赔偿数额为38.0524万元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，原审判决：一、新城市公司赔偿赵令文违约金38.0524万元，于判决生效之日起十日内付清。二�驳回赵令文的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9300元，保全费5000元，共计14300元，由新城市公司负担9867元，赵令文负担4433元。
上诉人赵令文不服原审判决上诉称：一、原审判决认定“对涉案房屋的交付时间，双方均未提供证据予以证实”即判令原告承担对自己不利的法律后果，属于事实不清、采信证据错误，适用法律不当。依据《山东省高级人民法院民事审判工作座谈会纪要（2011年）》关于房屋交付条件中验收合格的理解与适用问题，依据《城市房地产管理法》第27条和国务院《城市房地产开发经营管理条例》第17条的规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。验收合格，是房屋出卖人将房屋交�给买受人的法定条件，商品房交付时的验收合格应以有关行政主管部门完成综合验收为标准。房屋的验收合格，除要求房屋的质量符合国家规定的强制性安全标准或合同约定的标准以外，还需要满足买受人或者房屋使用人正常的居住和生活需要，因此，出卖人交付的房屋应是完成了工程竣工验收、消防、配套设施、绿化、环保等综合验收。因而对涉案房屋的交付时间，双方均未提供证据予以证实，应当以验收时间为交付时间。二、原审程序违法。该案件于2014年7月8日立案，至2016年3月9日送达判决文书，明显超期审理。综上，原审判决不支持延期交房的违约金部分，认定事实不清、采信证据错误，适用法律不当，请求维持原判决书中第一项、第二项；请求改判或发回重审判决书第三项；请求支持延期交房违约金154560元损失；一二审诉讼等费用由被上诉人承担。
被上诉人新城市公司答辩称：上诉人赵令文作为购房人签订买卖合同后，应以合同约定向房屋办证机关申请办证，并通知上诉人依法协助进行产权登记，被上诉人与上诉人签订合同后已经将被上诉人应当提供的材料报了五莲县房管局，涉案商品房买卖不存在延期交房，涉案房屋2011年12月份验收完毕，完毕前6个月即2011年6月28日上诉人对涉案房屋装修完毕，用于家电经营，上诉人2011年3月初开始装修，装修时间3个月，故不存在逾期交房。
本院经审理查明的事实和证据与原审一致。
本院认为：赵令文与新城市公司签订两份房屋买卖合同购买涉案两套房屋，总房款共计1288万元，双方合同约定于2011年2月15日交付房屋，涉案房屋于2011年12月竣工验收。赵令文主张新城市公司延迟交付房屋，根据原审查明的事实，涉案房屋经赵令文装修后于2011年6月28日�始营业，根据该营业时间，能判定新城市公司交付房屋的时间早于2011年6月28日，赵令文未举证证明新城市公司交付房屋的具体时间晚于合同约定的时间，应承担举证不能的法律责任，且至赵令文提起本案诉讼时，已超过法律规定的诉讼时效期间，亦无法律规定的中止、中断情形，其上诉主张应按竣工验收时间认定交付房屋的时间没有依据，原审认定新城市公司未延期交房并无不当，本院予以维持。原审因管辖权异议及调解，中止、延期审理期限符合法律规定，赵令文主张原审程序违法没有法律依据，本院不予支持。
综上，上诉人赵令文的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3391元，由上诉人赵令文负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 琳
代理审判员 刘 芳
代理审判员 李 云
二〇一六年七月二十九日
书 记 员 吴俊霞