浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙01民终5563号
上诉人（原审被告）：洪杰，男，1979年2月7日出生，汉族，户籍所在地杭州市萧山区。
委托代理人：蒋瑛，浙江泽厚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：康尔财，男，1965年11月5日出生，满族，住黑龙江省鸡东县。
委托代理人：孙乐友，山东东方未来律师事务所律师。
上诉人洪杰与被上诉人康尔财因房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市萧山区人民法院（2016）浙0109民初16785号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月31日立案受理后，依法组成合议庭，于2018年1月8日公开开庭进行了审理，上诉人洪杰的委托代理人蒋瑛、被上诉人康尔财的委托代理人孙乐友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理认定：2015年12月8日，洪杰作为甲方与乙方康尔财签订《房产租赁合同》一份，约定由洪杰将其所有的位于杭州市萧山区北干街道国泰花园25幢2单元102室的房屋（以下简称案涉房屋）出租给康尔财；租赁期限为240个月，自2016年1月7日起至2036年1月7日止；租金为800元/月，康尔财可一次性付清全部租金，也可按年支付租金。后康尔财于合同签订之日一次性支付洪杰租金200000元及房屋押金8000元，洪杰在合同尾部就收取上述款项事宜进行了备注。合同签订后，洪杰依约将案涉房屋交付给康尔财使用，并将该房屋的萧山有线电视用户证、管道燃气用户证、浙江省门牌证及出入门禁卡等一并交付给康尔财。康尔财将其承租的案涉房屋作为其公司员工宿舍使用一段时间后闲置，也未转租给他人。2016年10月，康尔财到案涉房屋查看时，发现该房屋已被案外人史勇更换门锁并占有使用。双方因此产生纠纷，并向杭州市公安局萧山区分局北干派出所报警。派出所出警后调解无效，要求双方通过法院诉讼途径解决纠纷，康尔财遂于2016年11月8日提起本案诉讼，诉讼请求：判令洪杰继续履行双方签订的房屋租赁合同。
原审法院另查明：洪杰于2016年8月18日将案涉房屋抵押给案外人史勇，并办理了抵押权登记手续（他项权证号：杭房他证萧字第××号）。案外人史勇于2016年10月27日以民间借贷纠纷为由向杭州市下城区人民法院对洪杰及案外人王某提起诉讼。案经该院主持调解，双方当事人自愿达成调解协议：一、洪杰归还史勇借款本金2600000元，支付利息15600元（暂计至2016年11月17日，此后按月息2分计算至实际履行之日止），该款项于2016年11月30日前付清；二、若洪杰未按期履行上述第一项付款义务，史勇有权就洪杰抵押的案涉房屋进行拍卖、变卖或折价后的价款予以优先受偿；三、王某对洪杰上述第一项付款义务承担连带责任。
原审法院还查明：案涉房屋于2016年8月24日和同年12月22日被原审法院查封，于同年11月9日被杭州市下城区人民法院查封。
原审法院审理认为：首先，康尔财与洪杰签订的《房产租赁合同》系双方真实意思表示，租赁期限未超过二十年，且不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形；合同签订后，康尔财依约履行了支付房屋租金的义务，洪杰亦将案涉房屋交付康尔财使用，双方实际履行了合同义务，故康尔财与洪杰之间的房屋租赁合同关系依法成立并合法有效。其次，根据上述《合同法》第二百一十六条的规定，“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”；根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定，“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响”；根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的”。结合前述认定事实，本案房屋租赁合同于2015年12月8日成立并生效，案外人史勇对案涉房屋的抵押权设立于2016年8月18日，案涉房屋首次被人民法院依法查封系在2016年8月24日，故康尔财与洪杰之间的房屋租赁合同关系不受洪杰与史勇之间为案涉房屋设立的抵押权的影响。再次，洪杰未按照合同约定在租赁期间保持租赁物符合约定用途，存在明显的违约行为，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现康尔财请求洪杰继续履行双方之间的《房产租赁合同》，于法有据，原审法院予以支持。洪杰经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，应视为自行放弃抗辩的权利，原审法院依据查明的事实依法缺席判决。综上所述，对康尔财要求洪杰继续履行双方签订的《房产租赁合同》的诉讼请求，原审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十六条，《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，原审法院于2017年5月8日判决：康尔财与洪杰于2015年12月8日签订的《房产租赁合同》继续履行；案件受理费4300元，由洪杰负担。
宣判后，洪杰不服，向本院提起上诉称：上诉人与被上诉人之间不存在租赁关系，原审判决认定事实错误，应予撤销。1、双方当事人既不相识也未见过面，从未就案涉房屋的租赁事项进行过任何协商，更未达成租赁的合意。案涉房屋租赁合同是上诉人在2016年1月向案外人吴刚（系被上诉人同乡）借款20万元时，应吴刚的要求在其提供的空白借款合同和空白租赁合同上签字。2、案涉房屋的有线电视用户证、管道燃气用户证、门牌证及出入门禁卡原放在案涉房屋内，系吴刚强行进入案涉房屋后私自取得。3、上诉人于2015年12月22日与王某结婚，于2016年3月5日生育女儿，直到2016年11月因上诉人债务纠纷被迫搬离期间一直居住于案涉房屋，因吴刚曾强行入住使得上诉人家庭无法正常生活才无奈搬走。4、案涉房屋面积210.58平方米，案涉房屋租赁合同约定租金未800元/月，对价不合理。5、上诉人在原审诉讼期间并未“下落不明”，期间，上诉人在杭州市下城区人民法院就另案曾达成调解，被上诉人未将上诉人的有效地址提交原审法院，故意造成上诉人“下落不明”状态，致使以公告送达使得上诉人失去举证和抗辩权利。请求二审法院撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人负担。
康尔财答辩称：上诉人作为完全民事行为能人，对签订案涉房屋租赁合同产生的后果应知晓，至于其提到的与他人间的借款其需要提交证据证明。对涉案房屋的相应证件，上诉人认为是案外人强行进入房屋后私自取得，作为与房屋息息相关的上述证件尤其是出入门的门禁卡应当是由上诉人本人亲自保存，即使是搬离房屋等情况也不会粗心大意，将上述证件遗漏，上诉人的上述观点不能成立。上诉人称购买物品的地址为涉案房屋就能证实该房屋为上诉人居住，由于目前淘宝网的相应购买习惯在首次使用注册地址情况下，如未进行修改则系统默认首次的地址为收货地址，没有任何法律法规确认收货地址即是上诉人居住地址。目前淘宝网上购买物品存在大量实际收货地址与网页交易的地址是不一致的，目前快递的习惯是先打电话与客户联系待客户确认送货地址后快递员再进行送货，上诉人的该理由不能成立。上诉人认为约定租金对价不合理，上诉人提交的只是一份网站上的相应信息，上诉人提交的证据中包括凉亭、车库，而本案上诉人的房屋不具有上述设施，中介公司将房屋出租后，他要收取相应的中介费，本案中因为上诉人要求被上诉人一次性全部支付房屋租金，租金数量降低也是合情合理的，没有违反法律的规定。根据一审民事调解书中的被告地址和上诉人提交的淘宝中交易的上诉人的联系电话，均为被上诉人一审起诉状中所列的上诉人的地址和电话，所以不能说被上诉人没有向一审提交上诉人的联系方式。只能说是上诉人恶意逃避。原审判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
洪杰在二审诉讼中提交以下证据：
1、支付宝交易信息截图复印件，欲证明2016年3月15日、5月28日、7月14日，洪杰前妻王某网上购买孩子生活用品和食品的送货地址就是案涉房屋；
2、支付宝交易信息截图复印件，欲证明2015年12月22日至2016年10月30日期间，洪杰22次网购生活用品和妻子的用品，送货地址就是案涉房屋；
3、58同程网房产出租信息截图，欲证明案涉房屋同小区房屋租赁价格为8300元／月；
4、杭州市下城区人民法院（2016）浙0103民初7680号民事调解书，欲证明洪杰在2016年11月8日至12月27日期间并未处于“下落不明”状态；
5、借款合同、收条、个人电子转账凭证、民事起诉状复印件，欲证明2016年8月8日，洪杰向案外人吴飞燕借款200万元；同年8月16日，吴飞燕向法院提起民间借贷之诉讼；
6、房屋租赁合同、居住出租房消防安全责任书、物管项目房屋出租信息登记表、增值税发票复印件，欲证明2016年8月10日，洪杰与吴飞燕签订房屋租赁合同，以年租金10万元、一次性支付20年租金的形式将案涉房屋出租给吴飞燕；吴飞燕在浙江众安物业服务有限公司国泰花园物业服务中心（以下简称国泰花园物业）办理了案涉房屋出租信息登记、与国泰花园物业签订安全责任书并缴纳物业费1769元的事实；
7、杭州市房屋租赁合同复印件，欲证明2017年6月3日，康尔财通过杭州公众房网将案涉房屋出租给朱忠亮，年租金25000元；
8、物管项目房屋出租信息登记表复印件，欲证明康尔财于2017年6月5日在国泰花园物业办理案涉房屋出租信息登记的事实，康尔财为杭州易博投资管理亚厦公司的法定代表人；
9、居住出租房消防安全责任书及身份证复印件，欲证明2017年6月6日，朱忠亮与国泰花园物业签订该责任书；
10、历月电费明细，欲证明2015年11月2016年11月期间案涉房屋的用电量和电费情况；
11、支付宝交易信息截图，欲证明洪杰通过支付宝支付案涉房屋自2015年11月1日至2016年10月30日的电费；
12、洪杰在举证期间提出申请经本院准许证人王某出庭作证形成的证人证言；
13、建设银行信用卡（卡号：53×××22）交易明细，欲证明2016年1月3日、3月3日、4月3日、7月3日，洪杰通过支付宝支付分别支付案涉房屋的电费均从该信用卡支出；
14、农业银行信用卡（卡号：62×××10）交易明细，欲证明2016年5月3日、6月4日、8月3日、9月7日、10月3日、11月3日，洪杰通过支付宝分别支付案涉房屋的电费均从该信用卡支出；
15、历月电费明细，欲证明2015年11月2016年11月期间案涉房屋的用电量和电费情况；
16、洪杰自述视频刻录光盘，欲证明洪杰在2015年12月22日至2016年10月28日期间适用本人淘宝账户多次购物，均以案涉房屋为收货地址，洪杰此间生活（居住）在案涉房屋。
上述证据经出示，康尔财对证据1、2、3、5、6、7、8、9、11、12、16的真实性不予认可，对证据4、10、13、14、15的真实性无异议，但对其关联性不予认可。
本院经审核认为：证据1与证据12能相互印证证实洪杰前妻王某于2016年3月15日、5月28日、7月14日在网上购买相应物品，其送货地址系案涉房屋；证据2、11、12、16与证据10、13、14相互印证证实洪杰在2015年12月至2016年10月期间多次在网上购买相应物品，其送货地址系案涉房屋，以及洪杰通过支付宝支付案涉房屋自2015年11月至2016年11月期间的电费的事实；证据5系另案诉讼材料，与证据6相互印证证实洪杰以签订案涉房屋租赁合同形式为其与吴飞燕间的借贷提供担保，吴飞燕在案涉房屋所属的国泰花园物业办理了租赁登记手续；证据7、8、9能相互印证证实康尔财于2017年6月将案涉房屋出租给朱忠亮，也与二审庭审中康尔财自认案涉房屋现转租给朱忠亮的陈述相印证；康尔财不能提交足以反驳的相反证据以推翻上述证据，故本院对上述证据予以认定。证据3的真实性康尔财同样不能举证予以反驳，但证据3所载明的房屋信息不足以证实与案涉房屋情形一致，不足以据此证实案涉房屋的租赁价格，不具有证明力，故本院对该证据不予认定。证据4载明的洪杰的住址仍为其户籍所在地，洪杰虽参加该案的调解，但并不足以据此证实洪杰关于康尔财知道洪杰的实际住址而不告知原审法院、故意造成其“下落不明”状态的主张，不具有关联性，本院对该证据也不予认定。
本院经审理认定：2015年12月8日，洪杰作为甲方与乙方康尔财签订《房产租赁合同》一份，其内容与原审判决认定内容一致。洪杰在该合同签订后刚收到20万元（其中以一次性支付20年租金名义收取192000元以及以押金名义收取8000元）。原审判决后，案涉房屋由康尔财以转租形式交由案外人朱忠亮使用。
本院认为：双方当事人就签订案涉房屋租赁合同的意思表示真实性存在争议。康尔财诉称案涉房屋租赁合同意思表示真实，其承租权因洪杰与第三方签订合同而受到侵害，据此诉请判令洪杰继续履行案涉房屋租赁合同。洪杰则辩称与康尔财并不认识，案涉房屋租赁合同并非双方真实意思之表示，实际系为洪杰与案外人吴刚的20万元借款之债而提供的担保。从案涉房屋租赁合同的签订及其履行情况看，康尔财在原审庭审中诉称其于网上看到洪杰关于案涉房屋的招租信息（哪个网站不记得了），通过电话与洪杰联系；康尔财委托其公司工作人员与洪杰签订案涉房屋租赁合同，并在康尔财办公的地方以现金形式共支付洪杰208000元。但康尔财在二审庭审中对于证据16中洪杰的图像及声音表示因有变化而无法确认，并述称双方在签订案涉房屋租赁合同时是第一次见面。康尔财就其与洪杰见面时间的陈述前后存在矛盾，其就给付洪杰上述金额款项的陈述也与案涉房屋租赁合同的约定不符。洪杰辩称案涉房屋租赁合同系其与案外人吴刚的20万元借款因吴刚的要求而签订，实为该20万元提供担保，洪杰就借款金额的陈述与案涉房屋租赁合同关于租金及押金的约定相符。康尔财诉称案涉房屋于案涉房屋租赁合同签订后由洪杰交付其使用，但康尔财不能举证证实自交付使用日起至其诉称的与案外人就案涉房屋使用权发生争议时——2016年10月该期间其占有使用了案涉房屋。洪杰提交上述证据足以证实至2016年11月止，洪杰及其前妻王某居住在案涉房屋并由洪杰支付该期间案涉房屋的电费；2016年8月，洪杰与案外人吴飞燕签订案涉房屋租赁合同为其与吴飞燕间的借款债务提供担保，吴飞燕据此在国泰花园物业办理了租赁登记手续，由此与康尔财就案涉房屋的占用产生纠纷。结合案涉房屋租赁合同关于租金数额以及20年租金一次性支付的约定有违交易惯例的情形，本院对于洪杰诉称的案涉房屋租赁合同并非双方真实意思表示的主张予以采纳。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”康尔财与洪杰签订的案涉房屋租赁合同并非双方真实意思之表示，其缔约行为依法应属无效。即使双方意思表示真实、法律行为有效，康尔财现仍以转租形式占用案涉房屋，并无证据证明其“承租权”受到侵害，其要求判令洪杰继续履行案涉房屋租赁合同的诉请不能予以支持。基于洪杰在二审诉讼中提交的上述证据，致使本院对原审判决予以改判，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十六条的规定，原审判决不属于错误裁判案件，一审案件受理费应由洪杰负担。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销杭州市萧山区人民法院（2016）浙0109民初16785号民事判决；
二、驳回康尔财的诉讼请求。
一审案件受理费4300元，由洪杰负担；二审案件受理费4300元，由康尔财负担；限双方当事人于本判决书生效之日起十五日内分别至原审法院及本院办理结算手续。
本判决为终审判决。
审判长 胡 宇
审判员 张一文
审判员 盛 峰
二〇一八年一月三十日
书记员 王 勤