陕西省镇安县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）镇安民重字第00001号
原告镇安县康西有限责任公司。住所地：镇安县城前街***号。
法定代表人余中，系该公司经理。
委托代理人肖博，镇安县永乐镇法律服务所法律工作者。
被告樊河，男，汉族，居民，住镇安县永乐镇西沟路。
委托代理人蔡芳，女，汉族，居民，住址同上，系被告樊河之妻。
委托代理人狄珍，陕西安业律师事务所律师。
原告镇安县康西有限责任公司（以下简称西康公司）与被告樊河确认合同效力纠纷一案，原告于2012年12月10日向本院提起诉讼，本院于2013年2月21日作出（2013）镇民初字第00004号民事判决书，原告不服提出上诉，商洛市中级人民法院以原判认定事实不清为由发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告法定代表人余中及其委托代理人肖博，被告委托代理人蔡芳、狄珍到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，被告在镇安县城西沟路建房，与其相邻。双方于2012年5月29日就相邻事宜达成书面协议，但被告建房时并未按协议约定执行，后经多次协商无果。现诉至法院请求判令：1.确认原被告双方签订的《协议书》有效；2.被告按协议约定履行，并立即拆除超占的80.00公分建筑物；3.被告按协议约定承担违约金20万元。
原告为证明自己的主张，在原审中向法庭提交以下七组证据：
（一）、土地登记申请书及房屋产权证，证明原告土地权属并拥有所有权的事实；
（二）、协议书，证明双方对相邻建房的约定情况；
（三）、宗地草图，证明被告超占原告土地的事实；
（四）、镇安县城镇规划区建设工程定点放线现场记录表，证明被告建房超出城建部门确定的四界；
（五）、被告的土地登记申请书及土地使用证，证明双方相邻处以物资局围墙外根为界；
（六）、责令停止城建违法行为通知书，证明被告违章建筑曾被责令停止；
（七）、土地他项权利证明书，证明未办理土地使用证的原因。
原告在重审中未提交新证据。
被告辩称，双方的协议是在他不了解土地真实权属的情况下签订的，后来知道原告对相邻土地无使用权，该协议无效，故请求法院依法确认合同无效并驳回原告的诉讼请求。
被告为证明自己的主张，在原审和重审中分别向法庭提交以下证据：
原审提交的证据：
（一）、镇改发（1998）第34号文件、镇物字（98）第06号文件，证明1998年经镇安县体改委批准原物资局分为三部分，镇安县康西有限责任公司的房产四界为“西康商场楼东西南北都以滴水为界”；
（二）、镇安县康西有限责任公司1998年12月14日的土地登记申请书，证明原告向土管局申请土地登记，未获批准，至今无合法土地使用权；
（三）、土管局2000年及2009年两份地籍调查表，证明土管局依职权对原物资局进行地籍普查，因无用地来源，未出具审核意见。
重审提交的证据：
（一）、物资局物管会2012年10月25日便函；（二）、镇安县物资局家属院物业管理委员会收据。证明本案所涉及的空场地由物管会管理，被告建房已经征得物管会同意，并交纳了费用20000.00元；（三）、陕西省当场处罚收据（NO5820056），证明被告樊河已缴纳罚款5000.00元。
本院在重审时依照职权依法向被告及证人调取了以下证据：一、向被告调取的证据：（一）、镇住建告字（2013）7号镇安县住房和城乡建设局行政处罚告知书。（二）、镇住建处字（2013）8号镇安县住房和城乡建设局行政处罚告知书。证明因被告樊河擅自改变建设工程规划许可证内容及超规划建设，被镇安县住房和城乡建设局行政处罚，责令其停止违法行为，并采取改正措施消除影响，同时交纳罚款人民币5000.00元的事实。
二、向证人焦霞、卢义、贾小娜、司全、熊森、洪小波所作的调查笔录。1、焦霞、卢义、贾小娜、司全的调查笔录，证明镇安县物资总公司1998年分家时，老家属楼以北这块地方未分给原告，由10位住户搭建简易房使用，后原告职工贾小娜从住户处租用。物资总公司院内各住户自主成立了物资局物管会从事物业管理，被告新建房屋西边出阳台占用物资总公司院内空间，被告给物管会交纳20000.00元补偿费。2、熊森的调查笔录，证明原镇安县物资局院内系国有划拨土地。2000年5月28日、2009年6月14日的地籍调查系镇安县国土资源局组织的对县城境内的地籍进行普查，因原告未提供合法的用地来源，对原告提交的土地登记申请书未依法审核确认。3、洪小波的调查笔录，证明2012年5月29日，被告准备拆旧建新，为防止与原物资局院内发生纠纷，他作为房屋的承建方与开发方参加了协议书的签订及签订协议书的经过。
庭审质证时，原、被告双方对原审中所提交的证据均没有提出新的质证意见。原告对本院在重审中依照职权调取的证据一无异议，对证据二及被告在重审中提交的证据（一）、（二）有异议，认为物资局物管会对本案所涉土地无处分权；对证据（三）无异议，认为焦霞所述不属实，物管会无权管理与处置这块地。熊森所述属实，该宗地系国有划拨土地。洪小波所述不属实，他既然知道这块地方不是原告的，就不应当多次找原告协商并签订协议书。卢义、贾小娜、司全所作的证言出发点和目的不真实。被告对本院依职权调取的证据均无异议，认为与被告所提交的证据形成证据链，证明原告与本案所涉土地无关系及原、被告签订的协议应当为无效协议。
合议庭对证据进行综合分析认为：原告在原审中提交的证据（一）、（三）、（五）、（六）、（七）来源合法、客观真实地反映了案件事实情况，与本案有关联性，予以采信，对其他证据，不予采信。被告在原审中提交的三组证据，土地登记申请系当事人单方请求事项，未经依法审批，不能证明土地权属，对被告提交的三组证据，予以采信。被告在重审中提交的证据（一）、（二）、（三）来源合法，客观真实，与本案具有关联性，予以采信。
重审时本院依照职权向被告调取的证据（一）、（二）证明被告建房时行为违法被处罚的事实，该证据来源合法，客观真实，与本案具有关联性，予以采信。证人焦霞、卢义、贾小娜、司全、熊森、洪小波的证言与被告在原审中提交的证据（一）、（二）形成证据链，应予以采信。
经审理查明：1998年2月27日，经镇安县政府和县体改委办公会议研究决定，将原物资局大院划分为西院、中院、西康商场三块出售。镇安县物资总公司（即物资局）于1998年2月28日下发镇物字（98）第06号文件《关于物资总公司与物资综合公司改制出售后有关问题的处理决定》，决定地界具体划分如下：1、西康商场楼东、西、南、北线都以本楼滴水为界，一楼大门通道不在其内，归属住宅区全体住房户公共使用。2、中院（民爆公司）与西院（新兴公司）的界限是新开通街道中心线为界。如街道不开通、从现大门西边门柱外沿划一条直线到修理房南山墙，直接交会处，又从南山墙向东到修理房后檐滴水处。再向北的界线是以修理房后檐滴水处划一条直线到北院墙为界，东边归中院，西边归西院，东北边以新住宅楼外平行8米的院墙为界（现院墙未砌）东边以办公楼东山墙为界。3、西院、南、北、西三边以原物资局界线为界。同年11月23日，西康商场组建为镇安县康西有限责任公司，12月14日，该公司向镇安县国土资源局提交土地登记申请书，将宗地四至填写为：“东与住宅区相邻，以住宅楼滴水为界；南邻街道，以规划红线为准；西与民爆有限公司办公楼相邻，以共用墙中心线为界；北与住宅区相邻，以本主墙皮外5.0米墙皮平行线为界”，因原告未提供合法的土地来源，国土局未出具审核意见。2000年1月23日，镇安县房产管理所向原告颁发的房产证记载四界为：“东至本主墙外皮，西至本主墙外皮，南至本主滴水，北至本主墙外皮”。2000年5月28日，镇安县国土资源局依职权对原镇安县物资局院内进行地籍调查，审核意见为：“该宗地无用地来源，四至有纠纷，面积无法确定，调查符合《城镇地籍调查规程》”规定。2009年6月14日，镇安县国土资源局又依职权对该宗地进行地籍调查，但无审核意见。原物资总公司院内东南拐原告房屋以东，新家属楼以南，老家属楼以北与被告相邻处有一块公用场地，系老家属楼10位住户自建的10间简易房，用于堆放杂物。原告公司职工贾小娜个人从各住户名下租用后，又在原简易房前续建简易房用于堆放货物。被告准备拆旧建新，为防止与原物资局院内发生纠纷，在开发商洪小波的参加下，2012年5月29日经原告（甲方）、被告（乙方）协商签订了《协议书》，协议约定：“1、甲乙双方地界以甲方院墙基础石坎外皮为准，乙方只准在自己四界内施工和修造，不得侵占甲方地界和空间，否则，甲方有权阻拦；2、乙方相邻甲方墙外不得设留窗户或阳台等；3、甲方拆旧建新修建时，需要乙方签字的乙方必须积极配合，或以本协议作为签字依据，由城建规划部门直接规划放线；4、甲方施工期间，乙方及全楼所有住户不得以采光权等为由，阻拦甲方施工和建设，否则，按每天贰万元的经济损失赔偿甲方；5、甲乙双方如需要设窗户和阳台，必须在自己的界限内留采光道和通风，不准利用甲乙双方地界采光，今后不论那方先建，双方都不得以任何理由阻扰和干预对方施工和建设；6.违约责任，若违反上述一条或多条的，违约方向守约方承担违约金20万元”。2012年7月28日，经镇安县住房和城乡建设局城建规划股定点放线后被告动工建房，定点放线记录表记载四界中的西界，本主院墙以双方（镇安县康西有限责任公司与本主）协议，被告新建的房屋西墙设留了窗户和阳台，阳台超占物资局院内的空间。2013年7月25日，镇安县住房和城乡建设局对被告擅自改变建设工程规划许可证内容，超规模建设作出《镇住建处字（2013）8号行政处罚决定书》，决定内容如下：立即停止违法行为，并采取改正措施消除影响，同时缴纳人民币5000.00元罚款。被告收到处罚决定书后向城乡建设局缴纳了罚款，城乡建设局也未再要求被告采取改正措施，被告的房屋已竣工。被告与原告签订协议后，开发商镇安县建筑工程有限公司第八项目部因被告樊河新建房屋从三层以上出阳台占物资局家属院空间0.80m，又与镇安县物资局家属院物管会（各住户自主成立）协商，于2012年11月6日给物管会交纳补偿款20000.00元。原告以被告新建房屋西边出阳台向外延伸了0.80m损害其权益为由，请求确认原被告签订的合同有效并承担违约责任等。
本院认为：镇安县物资总公司在分家时新设立三家公司，三家公司的房屋四界有文件记载，其中将西康商场楼分给了原告，其房屋四界均以滴水为界。原告曾向镇安县国土资源局申请土地登记，因北边界址与分家文件不相符，且无合法的土地来源，国土局未进行审核登记，原告申请办理的房产证四界以滴水为界与分家文件相符，说明原物资局老家属楼以北与被告相邻处这块地方物资总公司在分家时未分给原告，也未分给其他两家公司，该处老家属楼十位住户自物资总公司分家以前搭建简易房使用至今，原告未提出反对意见，也未能提供证据证明其独自对这块地方享有使用权。原告以自己的名义与被告虽在平等协商的基础上，签订了一份约定相邻各方权利与义务关系的协议，该协议原告未经其他共有人确认，原告的行为属于无权处分行为，双方所签订的协议应属无效协议，无效协议自始无法律约束力，故原告主张被告履行合同约定并拆除超占0.80米违章建筑及要求被告支付违约金的诉讼请求本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第二条一款、第六条、第七条、第五十一条、第五十二条（五）项、第五十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告镇安县康西有限责任公司的诉讼请求。
案件受理费4300.00元，由原告镇安县康西有限责任公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省商洛市中级人民法院。
审 判 长 朱玉梅
审 判 员 高 霞
人民陪审员 屈桂芳
二〇一四年九月十八日
书 记 员 时贺新