广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤20民终3975号上诉人（原审被告）：中山市通大房地产有限公司，住所地广东省中山市三角镇旭日领裕园130卡。法定代表人：孙通文，该公司董事长。委托诉讼代理人：王翠琴，女，该公司员工。委托诉讼代理人：王伟伟，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：陈群英，女，1974年1月17日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。委托诉讼代理人：张燕妃，广东敏锐律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭晓琳，广东敏锐律师事务所实习律师。上诉人中山市通大房地产有限公司（以下简称通大公司）因与被上诉人陈群英商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2016）粤2072民初4544号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人通大公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：一、一审判决适用法律错误。判断双方当事人约定的违约金是否过高应以违约行为所造成的损失为判断标准。一审法院以双方约定的违约金的计算方法是否与银行同期同类贷款利率相符作为判断违约金是否过高的标准，属于适用法律错误。二、因通大公司已将涉案商品房交付买受人，故通大公司逾期办证不影响买受人对商品房的占有、使用或处分。一审法院亦已认定买受人已实现商品房的基本价值。因此，即使通大公司存在违约行为，该违约行为亦未给买受人造成损失。三、若因通大公司逾期办证，需向涉案小区业主支付巨额违约金，则通大公司将无力履行相应的赔偿义务，业主权利亦将失去保障。四、通大公司应支付的逾期递件办证违约金应以买受人已付首期款作为计算基数。五、一审法院认定双方合同约定的“商品房交付使用”之日为合同约定的交房之日，歪曲了双方合同约定的本意。通大公司认为商品房交付使用之日应为买受人实际办理收楼手续之日。六、一审法院对于买受人主张通大公司应支付的递件办证违约金诉讼时效适用法律错误，违背诉讼时效的立法本意和公平原则。被上诉人陈群英辩称，一、通大公司的上诉请求没有事实和法律依据。一审判决通大公司仅向买受人支付违约金至通大公司取得递件回执之日错误。通大公司怠于履行办证义务，且在办好房产证后扣留该证件，并要求买受人与其进行调解，通大公司属于恶意违约，其应支付违约金至交付房产证之日。因买受人没有上诉，所以请求维持原审判决。二、通大公司逾期将相关办证资料递交房产登记部门，存在过错。根据法律规定，若双方之间对违约金已进行明确约定，应优先适用。现双方签订的涉案合同合法有效，双方应按合同约定确定通大公司应支付的违约金。三、双方签订的补充协议第三条系对解除合同的约定，不适用于计算逾期办证违约金。买受人已按双方合同约定支付购房款，故计算逾期办证违约金应以合同约定全部购房款为计算基数。四、双方约定通大公司办证起算时间中的“交付使用”之日应为2010年10月31日。五、关于诉讼时效的问题。逾期办证违约金系一整体债务，并非逾期一日就产生一个单独的债权，故应认为逾期办证违约金系一未约定履行期限的债权。根据《最高人民法院〈关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定〉》第六条的规定，买受人主张的逾期办证违约金并未超过诉讼时效。陈群英向一审法院起诉请求：通大公司为陈群英办理中山市结民村旭日御华庭15幢1201房的房地产权证并交付陈群英；2.通大公司向陈群英支付逾期办证违约金（从2013年6月24日起以总房价款296748元按每日万分之二计算至通大公司将房地产权证交付陈群英时止，暂计至2016年4月15日约为60892.69元）。一审法院认定事实：2010年1月17日，陈群英与通大公司签订《中山市商品房买卖合同》（含合同补充协议一），约定：陈群英购买通大公司所有的位于中山市旭日御华庭15幢1201房，房价款为296748元，现金付款59748元约定付款时间为2010年1月17日，商业贷款237000元约定付款时间为2010年2月17日。《中山市商品房买卖合同》第八条交付期限约定：“出卖人应当在2010年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：4.该商品房经建设工程质量验收自检合格”；第十四条关于产权登记的约定第二款约定“出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第4项处理：4.买受人不退房，出卖人按买受人已付房价款每逾期一天向买受人支付万分之贰的违约金。如因买受人的原因导致不能如期取得房地产权属证书，出卖人不承担任何责任”。合同补充协议一第三条约定“若买受人依照本合同第九条选择解除合同的，应该在合同解除条件后15日内书面通知出卖人，逾期则视为买受人放弃该项权利。并且出卖人按该条款约定退回买受人已付房价款及支付违约金后，买受人同意已付购房有关费用、已供银行按揭利息或其他损失出卖人不再另外赔偿或补偿，如客户选择银行按揭方式付款的，本合同内已付房价款均指首期款。”《中山市商品房买卖合同》签订后，陈群英向通大公司支付了房价款共计296748元。陈群英称于2010年10月31日收房。通大公司称陈群英于2012年10月9日收房，提交了入户大门钥匙领用登记表。2016年1月25日，通大公司将上述商品房办理权属登记资料交至中山市房地产交易登记管理所。2016年2月4日，国土部门出具了上述商品房的房地产权属证书[不动产证书号：粤（2016）0018358]，通大公司称至今未从国土部门取回该证。后陈群英以通大公司逾期办证违约为由要求通大公司支付逾期办证违约金，通大公司不予支付。为此，陈群英诉至一审法院，提出前述诉求。一审法院认为，双方签订的《中山市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反法律及行政法规的强制性规定，系有效合同，受法律保护，双方应恪守履行合同义务。关于陈群英请求办证的问题。办理房地产权属证书不属于通大公司的职权范围，但根据商品房买卖合同第十四条的约定，出卖人应于商品房交付使用后720个工作日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。作为出卖人的通大公司已将涉案商品房办理权属登记所需资料交至中山市房地产交易登记管理所备案，国土管理部门也出具了上述商品房的房地产权属证书，通大公司以未收取涉案商品房的房地产权属证书为由不予交付陈群英，理据不足，故陈群英请求通大公司将涉案商品房的房地产权属证书交还陈群英，理据充分，一审法院依法予以支持。关于违约金的问题。根据商品房买卖合同第十四条的约定，出卖人应于商品房交付使用后720个工作日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，不同意退房，出卖人按买受人已付房价款每逾期一天向买受人支付万分之二的违约金。该约定中的商品房交付使用应当理解为合同约定交房之日，而非实际交房之日。合同约定交房之日为2010年10月31日，故通大公司应于交付后720个工作日内即2013年9月12日前持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。但通大公司于2016年1月25日才将涉案商品房办理权属登记所需资料交至中山市房地产交易登记管理所备案，显然属于通大公司违约，通大公司应向陈群英承担支付逾期办证违约金的责任。依据上述约定，逾期办证违约金应计算至通大公司持相关资料到权属登记机关递件之日，而非办证之日。为此，通大公司应支付陈群英2013年9月13日至2016年1月25日期间的逾期递件办证违约金为51337元（296748元×2/10000×865日）。关于违约金计算基数的问题。通大公司辩称合同补充协议一第三条中约定：“若买受人依照本合同第九条选择解除合同的，……，如客户选择银行按揭方式付款的，本合同内已付房价款均指首期款。”一审法院认为，该条款是对解除合同计算违约金基数的约定，而非对逾期办证计算违约金基数的约定，故通大公司的辩解理由不成立。关于违约金计算标准是否过高的问题。通大公司应根据商品房买卖合同第十四条的约定按陈群英已付房价款的每日万分之二计算违约金给陈群英。通大公司辩称违约金计算标准过高，因双方在合同中明确约定按每日万分之二违约金的计算方法，且该约定与中国人民银行同期同类贷款利率相近，不属于过高情形，故通大公司的辩解理由不成立。关于通大公司主张逾期办证违约金的诉讼时效问题。双方签订的商品房买卖合同第十四条的约定，因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，不同意退房，出卖人按买受人已付房价款每逾期一天向买受人支付万分之二的违约金。一审法院认为，上述条款约定的逾期办证违约金按日累加计算，是卖方逾期办证时买方可以主张得到违约金债权的计算方法，而非每逾期一天就产生一个单独的违约金债权，也不是对违约金支付期限的约定。逾期办证期间的违约金，是一个没有履行期限的整体债务，应当根据《最高人民法院》第六条“未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算”的规定计算诉讼时效，故一审法院对通大公司关于涉案商品房逾期办证违约金已超过两年诉讼时效的主张不予支持。综上，陈群英诉请合理部分，予以支持；不合理部分，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、通大公司于一审判决生效之日起十五日内向陈群英交付位于中山市民安南路13号旭日御华庭15幢1201房的房地产权属证书[不动产证书号：粤（2016）0018358]；二、通大公司于一审判决生效之日起十五日内向陈群英支付逾期递件办证违约金51337元；三、驳回陈群英的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1322元，减半收取661元，由通大公司负担。二审中，双方当事人均没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：陈群英提起本案诉讼的时间为2016年4月18日。陈群英与通大公司签订的中山市商品房买卖合同及合同补充协议均系通大公司提供的格式合同。一审查明的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第一款规定，“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。”本案中通大公司与陈群英对通大公司逾期递件办证的违约事实没有异议，故本案二审争议焦点有四：一是双方约定的逾期办证违约金究竟应以买受人已实际支付的全部购房款为计算基数还是应以买受人已支付的首期款为计算基数；二是一审判决确定通大公司应支付的逾期办证违约金的起算时间是否有误；三是双方约定的逾期办证违约金计算标准是否过高；四是买受人主张的逾期递件办证违约金是否超过诉讼时效。关于争议焦点一，即双方约定的逾期办证违约金应以买受人已实际支付的全部购房款为计算基数还是应以买受人已支付的首期款为计算基数的问题。通大公司主张，根据《合同补充协议一》第三条的约定，若买受人系通过按揭方式支付购房款，则通大公司应支付的逾期办证违约金应以买受人已支付的首期款为计算基数。买受人则主张，通大公司应支付的逾期办证违约金应以其实际已向通大公司支付的购房款为计算基数。对此，本院作如下分析：双方所签订的《中山市商品房买卖合同》已对通大公司逾期办证、逾期交房所需支付的违约金作出明确约定，即均明确通大公司应支付的逾期办证、逾期交房违约金应以“买受人已付房价款”作为计算基数，双方的上述约定十分明确，并无歧义。按照通常之理解，已付房价款应指买受人已实际支付之购房款，即既包括买受人所支付之首期款，亦当然包括买受人通过按揭的方式已实际支付之购房款。买受人直接向通大公司支付之首期款视作买受人已支付之价款，双方并无争议。但即使是买受人以按揭的方式通过贷款银行向通大公司所支付之购房款，最终由买受人向银行承担清偿之责任，并无碍于通大公司对该部分购房款之领受及使用。因补充协议对于“已付房价款”作出限缩解释，致生歧义。补充协议中对于“已付房价款”所作之约定，限制了买受人就通大公司的违约行为可获得之退款及赔偿金。即买受人在通大公司逾期交房或逾期办证而选择解除合同时，若买受人系通过银行贷款的方式支付购房款，则买受人连主张通大公司退还全部已付购房款之权利亦不能保障。由此可见，补充协议对于已付房价款的上述约定，于买受人的权利影响甚巨。而通过考量上述补充协议的内容可知，上述补充协议为通大公司欲反复使用而预先制定之格式合同。通大公司作为该补充协议的提供者，应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款。通大公司作为该格式合同的提供者，其在协议中对于“已付房价款”所作的上述限缩解释及约定，限制了买受人在通大公司违约时可获得之赔偿款，明显违反了公平原则。此外，双方签订的补充协议，其字体及行间距均明显小于双方签订的《中山市商品房买卖合同》，通大公司未能举证证明其已通过加粗字体等方式就补充协议中对“已付房价款”所作之限缩解释，向买受人作了提示及说明。故补充协议中关于“已付房价款均指首期款”的约定于买受人不生法律效力。一审法院认定通大公司需按双方在《中山市商品房买卖合同》中的约定，按买受人已实际支付之购房款支付逾期办证违约金，衡之于双方的权利义务，并无不公，本院予以维持。关于争议焦点二，即一审判决确定通大公司应支付的逾期办证违约金的起算时间是否有误的问题。关于通大公司逾期办证应支付逾期办证违约金的起算时间，买受人认为应从合同约定的交楼之日加上720个工作日起算，通大公司则认为其递件义务应从实际交楼之日加上720个工作日起算。双方关于通大公司递件义务的约定为涉案合同第十四条，现双方当事人对该合同条款的理解产生争议。因对合同条款的理解属于合同解释的范畴，需要人民法院或仲裁机构通过合同解释进行明晰。对此，本院作如下分析：因涉案合同约定的最后交楼日期（2010年10月31日）是双方所共同预期，而约定交楼日之后开发商实际交楼的时间，在双方订立合同时不可预期，也非买受人之意愿。同时，因涉案商品房买卖合同属于格式合同，应根据合同法第四十一条规定的特殊解释规则进行解释，即在合同条款存在两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。因此，通大公司递件义务的起算时间应按合同约定的最后办证之日起算，即从合同约定的最后交楼日期（2010年10月31日）加上合同约定的办证期限（720个工作日）。关于争议焦点三，即双方约定的逾期办证违约金计算标准是否过高的问题。合同法第一百一十四条第一款、第二款规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，双方在涉案商品房买卖合同中已对逾期办证违约金的计算已有明确约定。通大公司作为该格式合同之提供者，应对因其违约行为而应承担之违约责任作出充分之考量及评估。且因通大公司的违约行为，买受人至今未取得涉案商品房的完整物权，涉案商品房之处分受到严重限制，而根据日常生活经验可知，房屋是否具有房产证与产权人户籍之迁入及子女入学等事宜所具有之密切联系，买受人因通大公司的违约受到的损失显而易见。同时，通大公司亦未能提供充分的证据证明买受人依双方约定之计算标准所得之违约金过分高于其损失，故双方合同约定的违约金并未过分高于买受人因此受到的损失，通大公司应当按照合同约定的逾期递件办证违约金的计算标准向买受人支付违约金。关于争议焦点四，即买受人主张的逾期递件办证违约金是否超过诉讼时效的问题。买受人向通大公司主张的逾期递件办证违约金为一整体债权，该债权因通大公司逾期办理递件办证义务的持续而延续，因通大公司履行递件办证义务而完成。本案中，通大公司履行递件办证义务的时间为2016年1月25日，自该日起通大公司应支付的逾期递件办证违约金作为一整体债权已完成。买受人应在两年内，即在2018年1月25日前向通大公司主张权利。现买受人在2016年4月18日提起本案诉讼，并未超过两年的诉讼时效期间。综上所述，通大公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1083元（中山市通大房地产有限公司已预交1322元），由中山市通大房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  官 琳代理审判员  马燕清代理审判员  刘 通二〇一六年十二月三十一日书 记 员  高 丽