天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）津01民终4091号
上诉人（原审被告）：ＸＸ，男，1978年5月23日出生，汉族，天津长瀛物业管理责任有限公司总经理，住天津市北辰区。
委托诉讼代理人：赵乃琛，天津云兑律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李敏，女，1987年6月2日出生，汉族，无职业，住天津市西青区。
委托诉讼代理人：张宏杰，天津晟准律师事务所律师。
原审被告：戴升伟，女，1969年7月5日出生，汉族，住天津市和平区。
原审第三人：天津信远房地产经纪有限公司，住所地天津市南开区北城街与城厢东路交口东侧金轩商业中心2-1-103。
法定代表人：王红铁，经理。
委托诉讼代理人：王维永，男，该公司职员。
上诉人ＸＸ因与被上诉人李敏、原审被告戴升伟、原审第三人天津信远房地产经纪有限公司（以下简称信远公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市和平区人民法院（2017）津0101民初3687号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
ＸＸ上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审全部诉讼请求；2.被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一审判决认定被上诉人为善意相对人没有依据，被上诉人明知上诉人未取得戴升伟的卖房授权的情况下，执意签订房屋买卖合同，不应认定为善意相对人。上诉人应承担缔约过失责任，上诉人亦存在损失，一审法院确定的赔偿数额过高。本案第三人作为专业的居间服务人提供的居间存在瑕疵，其居间行为侵害了上诉人与被上诉人的合法权益，应承担本案相应责任。
李敏辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应依法驳回上诉，维持原判。上诉人与被上诉人在签订合同之前审验了原房屋购买合同、契税票、身份证等证件，被上诉人在合同的签订及履行过程中没有任何过错，是善意相对人。戴升伟与上诉人存在恶意串通行为。
原审第三人述称，不同意上诉人的上诉请求，同意一审法院判决。
李敏向一审法院起诉请求：1.判令二被告连带返还定金10万元；2.二被告连带赔偿原告经济损失300万元；3.案件受理费由二被告负担。
一审法院认定事实：对当事人无异议的证据，一审法院予以确认并记录在卷佐证。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：1.戴升伟未委托ＸＸ就涉案房屋签订买卖合同，ＸＸ代理签订房屋买卖合同的行为也不构成表见代理。2016年6月11日签订房屋买卖合同，2016年8月13日ＸＸ又与原告签订补充协议，协商变更履行合同的时间，2016年9月10日ＸＸ通知原告，表示不再履行合同。2.对于赔偿损失数额，原告提交天津市和平区张自忠路160号-1-3002房屋的交易合同及网签协议，显示面积279.71平米，交易时间为2016年8月9日，价格为1180万（网签合同时间为2016年9月6日）。经一审法院到相关部门核实，该房屋交易情况属实。而涉案房屋位于天津市和平区张自忠路156号-3-1901，交易价格为690万，面积为217.18平米。参考前述房屋交易时间及价格，涉案房屋的当时价格约为916万元（1180/279.71*217.18），价格差约为226万。3.原告经第三人居间服务后，与ＸＸ订立房屋买卖合同，并且在中介的协助下查看了商品房买卖合同、契税票及戴升伟的身份证复印件等，尽到了合理的审查义务，属于善意相对人。
一审法院认为，ＸＸ同意返还定金10万元并无不当，一审法院予以确认。经生效判决确认ＸＸ不构成表见代理，根据规定，对戴升伟不发生法律效力，现原告要求戴升伟返还定金、承担赔偿责任及连带责任于法无据，一审法院不予支持。
根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条规定：“行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。”即虽然房屋买卖合同对被代理人即戴升伟不发生效力。但在代理人ＸＸ与相对人李敏之间仍发生代理实施的法律行为的法律后果。原告向被告主张损害赔偿并无不当，一审法院应予以支持。
对于损害赔偿数额，原告要求比照相类似房屋的成交价格作为参考并无不当，一审法院予以确认。虽然原告已经尽到合理的审查义务，但也应预知欠缺委托手续的后果，亦应承担一定的责任。综合考虑房屋交易市场价格波动情况、合同履行情况、可预期利益及双方在合同签订过程中的责任，根据公平和诚实信用原则，一审法院酌定ＸＸ赔偿原告损失100万元。原告主张为300万不能成立，一审法院不予支持。
ＸＸ主张涉案合同属于附生效条件，条件是指将来发生的不确定的客观事实，而权利人的追认与否不属于条件的客观事实的范畴，该抗辩系ＸＸ对法律规定的误解。对ＸＸ的涉案合同属于效力待定，在被代理人拒绝追认后属于无效合同而只承担缔约过失责任的抗辩，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。以及《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条中对无权代理行为法律后果和责任进行明确规定的情况下，ＸＸ的抗辩于法无据，一审法院不予采信。
一审法院判决：一、本判决生效之日起十日内，ＸＸ返还李敏定金10万元并赔偿损失100万元，上述费用共计110万元；二、驳回李敏其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31600元，李敏负担17800元，ＸＸ负担13800元（于本判决生效之日起十日内直接给付李敏）。
本院对一审查明的事实予以确认。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。
本院认为，关于被上诉人是否善意相对人，依据一审法院审理查明的事实，被上诉人已尽到合理的注意义务，应为善意的合同相对人，上诉人主张被上诉人不属于善意相对人，没有依据，本院不予支持。关于损害赔偿数额，一审法院参照涉案房屋同小区同时期成交的房屋价格，结合双方当事人在签订及履行合同中的过错，酌情判决上诉人赔偿被上诉人1000000元的经济损失，事实和法律依据充足，本院不持异议。上诉人主张应承担缔约过失责任及赔偿数额过高，没有依据，本院不予支持。关于上诉人提出的原审第三人亦应承担相应责任的主张，因第三人系为上诉人与被上诉人提供订约的机会及服务，现上诉人亦无证据证实第三人在履约过程中存在过错，上诉人的主张没有依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人ＸＸ的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13800元，由上诉人ＸＸ负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘应红
审 判 员 王 路
代理审判员 姚 琦
二〇一八年九月十七日
法官 助理 刘 锟
书 记 员 于 蓓
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款:
第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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