长春市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2016）吉0104民初2632号原告（反诉被告）：任静文，女，1958年12月23日生，住长春市朝阳区。委托诉讼代理人：郎双全，北京德恒（长春）律师事务所律师。被告（反诉原告）：王淑梅，女，现住长春市南关区。委托诉讼代理人：高德祥，男，现住朝阳区。原告任静文与被告王淑梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月4日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告任静文及被告王淑梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。任静文向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告继续履行合同，立即为原告办理房屋更名过户手续；2、诉讼费用由被告承担。事实及理由：本案争议房屋原为省歌舞剧院宿舍，1999年房改时被告以职工身份购得。2005年9月，原告经中间人张振文介绍，从被告处购买了位于长春市朝阳区，建筑面积为73.41平方米，双方约定房屋总价款为115,000.00元。由于该房屋购买时未办理产权，双方同时还约定，待产权证颁发后，被告应配合原告办理房屋更名过户手续。合同签订后，被告将房屋连同与房屋有关的购房票据一并交付给原告，原告对房屋进行了装修并一直居住至今。2009年末，该房屋开始办理产权，由于该房屋面积计算有误差，原告又补交了一部分面积款，并重新更换了《国有住房出售收入专用票据》。产权证办下来后，省歌舞剧院将产权证交给了原告，依据原约定，被告应配合原告办理产权更名过户手续，但被告违背合同诚信，反复要求省歌舞剧院将产权证交到其手上，无奈省歌舞剧院又从原告手中要回产权证交给被告。后省歌舞剧院为了缓和矛盾，邀请双方协商此事，但被告态度十分恶劣，拒不承认卖房事实，拒不履行合同义务，原告为维护自身合法权益，故诉至法院。王淑梅辩称：2005年9月被告收取原告115,000.00元房费，原告也住进了房屋一直到现在。此事实按国家及有关主管部门有关房屋买卖交易的政策规定，因没有办理相关手续也只构成房屋租赁关系，没有构成房屋买卖的既定事实，理由其一是当时此房是公有，房权属于吉林省歌舞剧院不属于被告，被告只有居住权和转租权没有买卖权，其二双方没有订立书面买卖合同，根据法律规定没有签定书面合同的转让是无效的，其三是双方没有到吉林省歌舞剧院更改房票子，其四是没有到长春市房屋交易市场办理相关手续，其五是王淑梅之子杨啸不同意卖房屋。原告起诉状陈述与事实不符合，2010年所办的房证是任静文背着被告偷办的，这是错误的房证，后原告花费一年多时间一直到2011年12月9日，长春市房产产权发证中心才重新颁发给被告合法的产权证。被告向本院提出反诉请求为：1、解除双方租赁关系；依法判令任静文限期搬出长春市朝阳区房屋归还王淑梅，2、任静文赔偿王淑梅精神损失费5万元；3、反诉费由任静文承担。事实及理由：2005年9月双方发生了住房关系，根据《国家城市房地产管理法》和《城市房地产转让管理规定》等法规，法定是租赁关系，发生的房费是租赁费、因为王淑梅当时住的是公房，未依法登记领取权属证书的不得转让，王淑梅只有居住权和转租权，并且当时王淑梅的儿子杨啸不同意卖，又未按法规规定签订房屋转让必须签订的转让书面合同，更没有任何约定，也未履行房地产转让法定的程序和手续等。任静文仅凭一张没有出售、转让、卖房等明确标释的房费收条，作为该房转让的证据，还编造一些事实，就诉讼请求法院依法判令王淑梅继续履行合同，立即为任静文办理房屋更名过户手续。实属恶人先告状。这不仅不符合事实，更是于法无据。事实是任静文自2005年9月至现在，王淑梅无数次电话和当面要求任静文搬出，每次发生争吵还是不搬，为了得到此房还不择手段，不顾违法违纪拉拢一些人背着王淑梅，甚至冒名顶替，私自刻印王淑梅的名章等长时间进行着一系列的强买的活动。侵犯王淑梅和杨庆顺的个人权利，给王淑梅和杨庆顺身体和精神等方面造成侵害和经济损失等。请法院查清追责。经审理查明：2005年9月30日，王淑梅将坐落于长春市朝阳区房屋（其单位吉林省歌舞剧院房改房屋）出售给任静文。双方口头约定房款为115,000.00元，同日，任静文向王淑梅交付房款115,000.00元，王淑梅向任静文出具收条一份，王淑梅将该房屋钥匙交给任静文。此后，该房屋一直由任静文占有、使用。2009年该房屋开始办理房屋产权手续，任静文向吉林省歌舞剧院提供交了国有住房出售收入专用票据及工本费票据，2010年1月19日，长春市房产产权登记发证中心对该房屋进行了产权登记并发放了产权证书，该房屋产权证书由吉林省歌舞剧院交给任静文，后王淑梅向吉林省歌舞剧院提出异议，认为在办理该产权证过程中，房改表中加入了其前夫杨庆顺的名字，双方已离婚，与事实不符。后吉林省歌舞剧院从任静文处将该产权证收回。王淑梅于2011年12月9日重新办理了产权证，该产权证号为长房权字10601514**号，产权人、房屋坐落、建筑面积和丘地号等内容与上述房证一致。另查明，王淑梅与杨庆顺原系夫妻关系，双方于1994年6月16日登记离婚，婚生子杨啸归王淑梅抚养，房屋两室一厅归王淑梅所有。认定上述事实的证据有：任静文提供的房屋产权证一份份、房款收条、国有住房出售收入专用票据及工本费票据、证人李长军、张振文的证言。王淑梅提供的房屋产权证一份、离婚证书及离婚协议、证人杨啸的证言、涉案房屋房产档案资料及双方当事人在庭审中的陈述，并已记录在卷。本院认为：一、本案中，任静文与王淑梅之间形成是房屋买关系还是房屋租赁关系问题。通过庭审，双方当事人举证、相互质证及在庭审中的陈述，能够确认双方之间已形成的是房屋买卖关系，而非房屋租赁关系。1、双方虽未订立书面买卖合同，但庭审中任静文已提供了房款收条、国有住房出售收入专用票据及工本费票据等书证，证人李长军、张振文的证言佐证，王淑梅之子杨啸的证言中也表示其不同意其母卖房，故足以认定双方之间存在事实房屋买卖合同关系。2、王淑梅主张双方是房屋租赁关系，任静文不认可，从王淑梅出具的房款收条看，其中并未涉及房屋租金的内容，且不符合房屋租赁关系的交易习惯。另，王淑梅未举证证明双方为租赁关系，故不予认定。二、关于双方之间形成的房屋买卖关系的效力问题。虽然王淑梅于2005年9月30日将该房出卖给任静文时，该房的产权人系吉林省歌舞剧院，其并不享有该房屋的产权，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权主张合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，王淑梅出卖房屋时虽对房屋没有所有权，但任静文已向王淑梅交付了房款，并实际占有使用该房至今，双方间的房屋买卖关系，并未违反国家法律、行政法规的效力性强制规范的规定，合法有效，应受法律保护。关于王淑梅依据《国家城市房地产管理法》、《城市房地产转让管理规定》等法律、法规提出房屋买卖合同应采用书面形式及未取得权属证书的不允许转让，买卖合同没有成立的主张，因上述相关规定不属于对房屋买卖合同效力性的强制规范，故该主张不予支持。三、王淑梅是否应当为任静文办理房屋更名过户手续。现因王淑梅对涉案房屋已取得了权属证书，物权变更的条件已经成就，任静文要求王淑梅办理房屋更名过户手续的主张，本院应予支持。四、王淑梅的提起的反诉请求，缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条；《中华人民共和国合同法》第六十条；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款；《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）王淑梅于判决生效之日起十日内协助原告（反诉被告）任静文办理其名下坐落于长春市朝阳区房屋更名过户手续。二、驳回被告（反诉原告）王淑梅的反诉请求。案件受理费2,600.00元，反诉费1,800.00元，均由被告（反诉原告）王淑梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审 判 长  李 林人民陪审员  张连喜人民陪审员  魏 睿二〇一六年十二月二十七日书 记 员  吴佳音