广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第1282号
上诉人（原审被告）：梁雪芬，住广州市番禺区。
被上诉人（原审原告）：广州市番禺区市桥城区房地产管理所（原广州市番禺区国土资源和房屋管理局市桥城区房地产管理所），住所地广州市番禺区市桥街东涌路2、4、6、8号。
法定代表人：陈学谦，该所所长。
委托代理人：张桂宇，广东武平律师事务所律师。
委托代理人：胡岚，广东武平律师事务所律师实习人员。
上诉人梁雪芬因与被上诉人广州市番禺区市桥城区房地产管理所（以下简称城区房管所）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2014）穗番法民三初字第880号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：城区房管所系负责其所辖地区范围内直管公房经营管理及房地产工作业务的事业单位。位于广州市番禺区市桥田心大街4巷1、3号房（产权证号：粤房地证字第××号，下称“涉讼房屋”）的登记权属人为城区房管所，房屋建基面积47.4平方米，建筑面积为138.02平方米，房屋权属来源登记为1966年9月由市桥镇房地产管理所自建。该房屋因门牌编列为清河西路田心大街四巷2号、4号。
2009年7月21日，城区房管所（出租方、合同甲方）与梁雪芬（承租人、合同乙方）签订了一份《公产房（住宅）租赁契约》（契约编号：20090757），约定由乙方向甲方承租涉讼房屋作为住宅使用，租期从从2009年8月1日起至2013年7月31日止，每月租金155元，租金付款方式为每月现金支付，租赁房屋保证金465元；租赁期满或解除契约之前，双方应共同检查、交接房屋和设备，乙方如有损坏，则负责修复或赔偿，赔偿费用可从乙方保证金中扣除，不足部分由乙方缴交；乙方把租赁的房屋退还给甲方一个月后，持清缴租赁期内费用的凭证（如租金、水费、电费、电话费、有线电视等缴费单），及出具乙方户口迁出证明等和乙方身份证向甲方收回保证金；在租赁期内，乙方应于每月20日前依时交纳租金，逾期交付租金经催收仍不缴交者，罚款50-100元，拖欠租金达六个月以上者，甲方除依法追收欠租外，有权解除契约，收回房屋；乙方应依时缴交水、电、电话、有线电视等自负的费用，因使用增加水、电负荷、消防设施等，事前应征得甲方同意后，乙方自行报装并负责全部费用且终止租赁时，归甲方所有，不得拆除；租赁期满且甲方要求收回房屋或解除契约之日，乙方应交回原承租房屋和设备给甲方，如需继续承租的应提前三个月与甲方协商，双方另定契约；有下列情形之一者，甲方可以终止契约，无条件收回房屋：1、乙方利用承租房屋进行违法活动的；2、乙方擅自改变承租房屋用途，故意损坏承租房屋的；3、乙方擅自将承租的房屋转租、分租、合租、私自互换使用或转卖、转让、转借的；4、乙方无正当理由将房屋连续闲置三个月以上的；5、承租的房屋，因国家建设或特殊需要征地拆迁、以及经房屋安全鉴定部门鉴定不符合安全使用标准、不能继续使用必须迁出的；6、政府因落实房屋政策需要腾退产权和使用权给业主的；7、法律、法规规定的其他情形；任何一方未能履行本契约的规定或违反房地产租赁管理的有关法律、法规的规定，所造成的损失由责任方承担，并且另一方有权依法提前解除本契约；租赁期届满，甲乙双方未续订契约且甲方要求收回房屋，或甲方按本契约规定收回房屋，乙方逾期不交出承租房屋的，按强占公房论处，甲方除依法收回房屋，责成乙方限期补交占用期租金外，并有权按占用期内租金总额的100%收取违约金；租赁期内任何一方无法定或约定的理由而单方提出解除契约的，另一方有权要求赔偿损失；违约金、赔偿金、罚金应在确定责任后十天内付清，每逾期一天，按应付金额1‰支付滞纳金；租赁期届满或解除契约的，一切嵌装在房屋结构或墙体内的设备和装修，乙方一律不得拆走，甲方不予补偿。前述租赁契约签订后，城区房管所依约将涉讼房屋交付给了梁雪芬使用。
2013年7月10日，城区房管所向梁雪芬发出《收回房屋使用权通知书》，告知梁雪芬其不符合租赁直管房的条件，称经查发现梁雪芬已拥有房产证号为27××27的私人住房，建筑面积115.80平方米，已超过住房标准下限。梁雪芬不符合租用直管房的条件，决定不再续签租赁合同，终止租赁关系，收回房屋使用权，要求梁雪芬于2013年7月31日前配合迁出，并清缴租赁期间的所有费用，办理相关手续。梁雪芬收到该通知后，于2013年7月26日向城区房管所提交一份《申诉书》，表示希望继续居住在涉讼房屋。2013年12月20日，梁雪芬未在通知确定的期限内搬出涉讼房屋，城区房管所再次向梁雪芬作出一份《限期迁出通知》，要求梁雪芬在2014年1月10日前配合迁出，但梁雪芬拒绝接受该通知。2014年5月19日，城区房管所委托律师向梁雪芬发出提请限期办理房屋租赁终止手续并将房屋交回城区房管所管业的《律师函》，梁雪芬拒绝收取该函。梁雪芬至今没有将涉讼房屋交回给城区房管所管业。
2014年8月5日，城区房管所向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、梁雪芬按原状（即不得破坏房屋结构、拆除或破坏房屋内设备、装修、水电和消防设施）退腾其承租的位于广州市番禺区市桥田心大街4巷2号房屋并交回城区房管所管业；2、梁雪芬向城区房管所支付自2013年8月1日起至涉讼房屋交回城区房管所管业日止按每月155元计算的房屋使用费，暂计至2014年6月30日为1705元；3、梁雪芬向城区房管所支付2013年8月1日起至涉讼房屋交回城区房管所管业日止按155元每月计算的违约金，暂计至2014年6月30日为1705元。
梁雪芬原审答辩称：涉讼房屋是1996年由工作单位分配给梁雪芬的，产权登记在梁雪芬名下，梁雪芬一直租用居住。梁雪芬并不知晓为何房屋后来转为公共租赁房。梁雪芬现在由于生病，已经在单位内退。广州市番禺区市桥德兴南路德福楼4座402房是梁雪芬前夫符建瑞的，现梁雪芬没有房子居住，符合条件续租，故不同意迁出涉讼房屋。
原审庭审中，城区房管所称：合同期届满前，梁雪芬提出续租申请，城区房管所在对其续租申请进行审核时，发现梁雪芬名下登记有一套住房，产权证号27××27，房屋座落于广州市番禺区市桥镇德兴南路德福楼4座402房，建筑面积115.80平方米，已经超出了人均住房面积标准下限，故梁雪芬不符合租用直管房的条件，遂不同意梁雪芬的续租申请，并通知其搬离，返还涉讼房屋，但梁雪芬不肯将涉讼房屋交回，至今仍一直占用涉讼房屋。就此，城区房管所提交了产权证号为27××27的《房地产权情况证明》予以证实。梁雪芬在原审庭审时提交了一份离婚证和离婚协议书，拟证明梁雪芬与符建瑞于2014年9月17日离婚，双方协议广州市番禺区市桥德兴南路德福楼4座402房归符建瑞所有。
以上事实，有城区房管所提供的《房地产权证书》、《公产房（住宅）租赁契约》、《收回房屋使用权通知书》、《申诉书》、《限期迁出通知》、《房地产权情况证明》、律师函、EMS邮寄单、投递详情单以及庭审笔录予以证实。
原审法院认为，城区房管所与梁雪芬于2009年7月21日签订的编号为20090757的《公产房（住宅）租赁契约》主体适格、意思表示真实，内容无违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应遵照履行。根据该租赁契约对租赁期限的约定，涉讼房屋的租期已于2013年7月31日届满。根据《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。城区房管所作为涉讼房屋的权属人，其有权决定是否将涉讼房屋续租给梁雪芬，现城区房管所经审查后认为梁雪芬已不符合租用直管房的条件，遂决定不再将涉讼房屋续租给梁雪芬，合法有据。现城区房管所请求梁雪芬腾空涉讼房屋，并将涉讼房屋按原状（即不破坏房屋结构、拆除或破坏屋内设备、装修、水电和消防设施）交回城区房管所管业，符合法律规定及合同约定，原审法院予以支持。
关于涉讼房屋使用费及违约金。梁雪芬在合同期满后仍一直占用涉讼房屋的行为，侵害了城区房管所权益，应承担相应的责任。现城区房管所主张按照《公产房（住宅）租赁契约》约定的每月租金标准155元要求梁雪芬支付自2013年8月1日起至交还涉讼房屋之日止的房屋使用费，合法有据，原审法院予以支持。至于违约金，城区房管所请求梁雪芬按照合同约定的按占用期内租金总额的100%即155元每月计付违约金，但按该标准计算的违约金总额明显过高，而城区房管所没有举证证明其因梁雪芬拖欠租金所遭受的实际损失，应承担举证不能的不利后果，故原审法院认为违约金计算方式调整为以2013年8月1日至按现状将涉讼房屋返还给城区房管所管业期间的每月占用费155元为本金，以中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍为标准，从2013年8月1日开始的每月21日起计算至款项付清之日止，每月违约金金额以155元为限，比较公平合理。对于城区房管所的其余诉讼请求，原审法院不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款的规定，于2014年11月5日作出如下判决：一、梁雪芬于本判决生效之日起十日内将位于广州市番禺区市桥田心大街4巷2号的房屋腾空并交还给广州市番禺区市桥城区房地产管理所管业，梁雪芬在腾退上述房屋时不得破坏房屋结构、不得拆除或破坏屋内设备、水电和消防设施；二、梁雪芬于本判决生效之日起五日内向广州市番禺区市桥城区房地产管理所支付从2013年8月1日起至上述第一项判项履行完毕之日止的占用费，该占用费按每月155元计算；三、梁雪芬于本判决生效之日起五日内向广州市番禺区市桥城区房地产管理所支付违约金（违约金计算方法为：以2013年8月1日至上述第一项判项履行完毕期间的每月占用费155元为本金，以中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍为标准，从2013年8月1日开始的每月21日起计算至款项付清之日止，每月违约金金额以155元为限）；四、驳回广州市番禺区市桥城区房地产管理所的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间支付上述应支付款项，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费75元，由梁雪芬负担。
判后，上诉人梁雪芬不服原审判决，向本院提起上诉称：一、城区房管所拒绝梁雪芬续租涉讼房屋的理由是“梁雪芬已拥有私人住宅，且人均住房面积超过了最低居住面积”。但事实上，梁雪芬实际并没有私人住宅，梁雪芬可以提供《房地产权情况证明》作为证据证实。所以梁雪芬完全符合对涉讼房屋的续租条件，请求法院判决梁雪芬可以续租涉讼房屋。二、梁雪芬完全符合续租涉讼房屋的条件，但城区房管所拒绝将涉讼房屋续租给梁雪芬，且梁雪芬多次到城区房管所缴交房屋使用费但被拒收，导致梁雪芬无法缴纳房屋使用费。因此梁雪芬于法于理均不应该为城区房管所的不妥当行为承担占用费和违约金。梁雪芬请法院判决其不用向城区房管所支付占用费和违约金。三、梁雪芬为社会服务和工作多年，受到国家和政府的关怀和照顾，为此梁雪芬的公司按照国家职工福利分房的相关政策，于1997年4月将涉讼房屋分配给梁雪芬一家居住，于法于理于情梁雪芬享有使用该房屋的权利。梁雪芬目前名下没有任何房产，并已内退多年，无经济来源及工作能力。梁雪芬唯一的居住房屋仅是涉讼房屋，请法院判决涉讼房屋允许梁雪芬续租。四、若梁雪芬失去使用涉讼房屋的权利，请法院判决城区房管所要给与合理的赔偿给梁雪芬。例如：按涉讼房屋面积1：l的比例赔偿新的房屋给梁雪芬，或者按现时市场房屋价格折算成现金赔偿给梁雪芬等等。五、若梁雪芬失去使用涉讼房屋的权利，请法院判决城区房管所要开具相关公函给梁雪芬，为避免梁雪芬所在的公司追究法律责任。综上所述，梁雪芬上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判或将本案发回重审，改判由城区房管所承担给梁雪芬造成损失的赔偿责任；2、驳回城区房管所原审全部诉请。
被上诉人城区房管所二审答辩称：一、根据《广州市公共租赁住房保障制度实施办法》（试行）第二十二条第（三）项“在本市无自有产权住房，或现有自有产权住房人均建筑面积低于15平方米”为申请公共租赁住房保障应符合的条件之一；城区房管所在合同期满前对梁雪芬进行续租资格审查，发现梁雪芬为位于广州市番禺区市桥镇德兴南路德福楼4座402房的权属人，梁雪芬在租赁期内另有产权属于其所有的房屋，不符合上述申请公共租赁住房保障的规定，城区房管所据此作出不续租及收回房屋的决定，合法合理。二、《广州市公共租赁住房保障制度实施办法》（试行）第二十二条第（四）项“申请人及共同申请的家庭成员须在申请之目前5年内在本市没有购买、出售、赠与、受赠、离婚析产或自行委托拍卖过房产（以下简称房产产权转移）”为申请公共租赁住房保障应符合的条件之一；梁雪芬自有产权房因析产而转移产权的时间为2014年9月15日，而梁雪芬提出续租申请时间为2013年7月，不符合上述规定的“5年内在本市没有房产产权转移”。因此，梁雪芬以现在没有私人住宅为上诉理由不成立。三、公共租赁住房是政府为无房户、住房困难户等提供的政策性住房。梁雪芬于1997年己购买了自有产权住房，该事实证明梁雪芬有能力自行解决住房问题。梁雪芬明知城区房管所起诉要求退腾诉案房屋，面临房屋被收回风险的情况下，仍在原审开庭前与配偶签署离婚协议约定将夫妻共同财产即自有产权房归其配偶所有，若非梁雪芬对于自行解决住房问题的能力有足够的信心，则是企图通过虚假离婚析产转移产权谋取续租利益。四、涉讼房屋的所有权人为城区房管所，梁雪芬仅为满足承租条件的情况下在租赁期限内享有使用权，租赁期满，在不符合续租的条件下城区房管所终止合同属于依法行使所有权人和管理人的权利，梁雪芬要求给予赔偿没有合法理由和法律依据。综上，城区房管所请求法院驳回梁雪芬的全部上诉请求，维持原审判决。
本院二审经庭询调查确认原审查明事实。
本院认为：原审法院对城区房管所、梁雪芬之间《公产房（住宅）租赁契约》效力及双方权利义务的认定，合法有据，不作赘述。针对梁雪芬的上诉主张，本院认定如下：
一、梁雪芬有无权利继续承租涉讼房屋的问题。因涉讼房屋为公共租赁住房。公租住宅是政府为无房户、住房困难户等提供的政策性住房。市桥房管所作为涉讼房屋的权属人以及公房行政管理部门，其有权决定是否将涉讼房屋续租给梁雪芬，现市桥房管所经审查后认为梁雪芬已不符合租用直管公房的条件，遂决定不再将涉讼房屋续租给梁雪芬，并无不妥。虽梁雪芬与符建瑞在原审诉讼过程中离婚，协议将梁雪芬名下自有产权房约定归符建瑞所有，并办理了产权变更登记手续。但城区房管所审查认为梁雪芬仍不符合《广州市公共租赁住房保障制度实施办法》（试行）第二十二条规定关于申请公租房的条件。故结合以上事实，原审法院判令梁雪芬将涉讼房屋腾空并交还给城区房管所并无不妥，本院予以维持。
二、关于房屋占用费及违约金的问题。因涉讼房屋由梁雪芬实际占用至今，而梁雪芬又未就已缴纳房屋占有使用费的事实提交证据证明。且原审已经结合具体案情酌定将违约金计算标准调低为以中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，公平合理。梁雪芬二审以其多次到城区房管所缴交房屋使用费被拒收为由，主张不用向城区房管所支付占用费和违约金，理据不足，本院不予支持。
三、梁雪芬上诉请求城区房管所赔偿其损失及开具相关公函的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条规定“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉”。梁雪芬二审上诉主张城区房管所赔偿其损失及开具相关公函给梁雪芬，不属本案调处范围，本案不作审查。
综上所述，审查原审查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人梁雪芬的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费150元，由上诉人梁雪芬负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 岳为群
审 判 员 郑怀勇
代理审判员 柳玮玮
二〇一五年五月十四日
书 记 员 璩方慧