河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫15民终2953号上诉人（一审原告）：龙国辉，男，1948年3月18日生，汉族，住河南省潢川县。委托代理人：陈克强，河南法正律师事务所律师。被上诉人（一审被告)：河南旭龙建安股份有限公司（下称旭龙建安公司）。法定代表人:李东群，该公司董事长。委托代理人：刘宗臣，男，1952年3月30日生，汉族，住杭州市滨江区。该项目部负责人。上诉人龙国辉因与被上诉人旭龙建安公司房屋买卖合同纠纷一案，不服潢川县人民法院（2018）豫1526民初1672号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月6日受理后，依法组成合议庭，于2018年7月18日公开开庭进行了审理。上诉人龙国辉的委托代理人陈克强，被上诉人旭龙建安公司的委托代理人刘宗臣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。龙国辉上诉请求，撤销一审判决，依法改判；事实和理由：一、一审法院认定事实错误。本案是商品房买卖合同纠纷。上诉人的诉求是请求法院判令被上诉人承担不能按合同约定为上诉人办理不动产权属登记的违约责任，一审没有按照合同约定的内容认定被上诉人是否违约展开调查，而是盲目采信被上诉人提供的所谓证明材料，把商品房预售登记备案和不动产登记备案混为一谈，进而认定事实错误。不动产登记备案是开发商与买受人在签订商品房买卖合同时，基于交易的房屋可以办理不动产权属登记的前提，由开发商在一定的期限内把需要办理不动产权属登记的相关资料提供给不动产登记部门，便于买受人日后申请办理不动产登记的备案。而商品房预售登记解决的主要问题是防止开发商一房多卖。双方签订《经济适用房买卖合同》时已经全额付款，根本上杜绝了开发商的一房多卖。被上诉人提供的潢川县房产管理中心和潢川县住房保障领导小组出具的“不适用商品房预售登记备案制度”的说明材料与本案没有任何关系。二、一审适用法律错误。本案因被上诉人不能在约定的时限内为上诉人办理不动产登记而违约导致上诉人的合同权益受到损害的案件。上诉人提交的《经济适用房买卖合同》第十六条关于产权登记的约定非常明确，即“出卖人应当在经济适用房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被上诉人提供的资料报登记机关备案”（这里的约定与被上诉人一审辩解时所提供的商品房预售登记备案是两码事）。双方选择出卖人按已付房款的2%方式支付违约金。据此，本案应当依据《合同法》的相关规定处理。一审采信潢川县房产管理中心和潢川县住房保障领导小组出具的“不适用商品房预售登记备案制度”的说明材料，并依据《最高人民法院》第二条规定作出判决，适用法律错误。另外建设部等七部委《经济适用房管理办法》根本没有“经济适用房须实行先审查后分配，实行现房分配，不能预售房屋”的规定。综上，被上诉人未按约定的时限为上诉人办理不动产登记的违约责任，存在明显过错，应当承担违约责任。旭龙公司辩称，一、按照有关规定条款，经济适用房实行现房销售无需登记备案，双方合同中的有关备案的规定对双方不产生约束力。答辩人与被答辩人签订的《经济适用房买卖合同》是由潢川县房屋管理中心提供的制式合同，县政府要求实行现房销售后，原合同中关于登记备案的第十六条、第二十六已失去对双方的约束力，应属于无效条款。政府制定的政策，答辩人及被答辩人只能服从和执行。二、答辩人的行为不能导致被答辩人无法办理不动产产权登记，不构成违约，不应承担违约责任。1、被答辩人所述“待原告按照约定的时间去有关机关办理不动产登记时，却被告知该房屋尚未办理备案手续，在与被告数次交涉后，直到今天原告仍不能办理不动产登记。”完全是子虚乌有。有关机关早已取消对东方明珠经济适用房的备案手续，不可能又以该小区没进行备案而不给被答辩人办理不动产权登记。被答辩人从未与答辩人提出过有关办理不动产权问题。2、被答辩人引用的《经济适用房买卖合同》第十六条规定的……报产权登记机关备案是产权登记前的“备案”程序，不是办理产权登记。“备案”与“登记”不是一个概念而是两码事。被答辩人误把“备案”当作“登记”是引发本案的核心。《经济适用房买卖合同》中双方并没有约定办理不动产权证的时间。如果说减少了一个备案环节，为被答辩人办理不动产权证提供了方便，节省了时间反倒要负赔偿责任的话，显失公平，也违背立法本意。3、答辩人在房屋销售后，就开始办理房屋产权登记手续，由于潢川县房屋交易所内部出现特殊情况而停办。现办理房产证工作转移到土地局不动产登记中心，该中心正在审查答辩人的申报材料，不久就可办不动产首次登记了。答辩人没有影响被答辩人办理不动产登记，也不应当承担赔偿责任。一审法院认定事实：2015年9月9日，原、被告签订了《经济适用房买卖合同》，原告于合同签订之日把全部房款210975元通过信用社转账给了被告，被告也于合同签订之日把钥匙交付给了原告。后原告按照约定的时间去有关机关办理不动产登记时，被告知该房屋尚未办理备案手续，在与被告数次交涉无果后，原告于2018年4月19日提起诉讼，要求：（1）判令被告承担违约责任，支付原告违约金4219.5元；（2）由被告承担本案诉讼费用。另查，原被告所订立的《经济适用房买卖合同》第十六条关于产权登记的约定：出卖人应当在经济适用房交付使用后90日内，将办理权属需要由被告提供的资料报登记机构备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1或第2种方式处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内，将买受人已付房款退给买受人，并按已付房款的2%赔偿买受人的损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房款的2%向买受人支付违约金。现原告按照第2种方式要求被告支付违约金。庭审中，被告提交了潢川县房产管理中心和潢川县住房保障领导小组的证明材料，证明原被告交易的房屋是经济适用房，要经过先期审查，且是现房分配，不能预售房屋，故不需要办理登记备案。一审法院认为，建设部等七部委《经济适用房管理办法》规定，经济适用房须实行先审查后分配，且实行现房分配，不能预售房屋，故不适用商品房预售登记备案制度。原被告所签订的《经济适用房买卖合同》是由潢川县房屋管理中心提供的制式合同，第十六条、二十六条关于登记备案条款，已在之后的政策调整中对双方当事人失去约束力。故对原告依据登记备案违约要求被告支付违约金的请求不予支持。依据《最高人民法院》第二条规定判决：驳回原告龙国辉的诉讼请求。本案诉讼费50元，由原告龙国辉负担。本院二审期间，旭龙公司围绕答辩主张，向法庭提交如下新证据：1、潢川县不动产登记中心证明，证明答辩人已向该中心报送东方明珠小区不动产登记的材料进行初审；2、潢川县人民政府通告，证明不动产登记中心尚未成立。龙国辉没有新证据向法庭提交，对旭龙公司提供的证据质证认为：对证据的真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议，房产证没有按照约定时间办理是出卖方的合同义务和责任。为查清案件事实，本院派员于2018年8月13日前往潢川县不动产登记中心进行了调查，该中心提供了旭龙公司报送的办理不动产登记材料，显示旭龙公司于2017年9月10日申请不动产登记，并出具证明“因人防资料不齐，我中心暂未受理”。龙国辉对该证据真实性无异议，认为旭龙公司向潢川县不动产登记中心提交的不动产登记材料因材料不齐全，该中心没有受理。旭龙公司认为法院调取的材料不全，公司申请办证时间为2015年底至2016年初，因潢川县房产交易所人员拿不到，2016年9月份交易所不再受理不动产登记材料。关于人防材料不齐，不予受理。根据国务院规定经济适用房不交人防费，但不动产登记中心从今年5月份提出人防费不交，不予办证。涉案房产证不能办理的责任在政府。经过质证，本院对旭龙公司提供的证据及本院调取的证据认定如下：双方对证据的真实性没有异议，对证据证明的事实予以认定。旭龙公司是否存在违约并承担违约责任，应当依据合同约定及相关法律规定予以审查分析评定。本院查明的其他事实与一审查明的事实基本一致。本案二审争议焦点是：旭龙公司是否依约提交不动产登记材料，是否构成违约，是否应当承担违约责任。本院认为，当事人应当按照合同约定全面及时履行自己的义务。本案中，上诉人龙国辉与被上诉人旭龙公司于2015年9月9日签订的《经济适用房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，不违背有关法律规定，应属有效合同。合同签订当日，上诉人龙国辉支付了购房全款210975元，被上诉人旭龙公司也将所诉房屋交付给上诉人龙国辉，双方不持异议，应予确认。被上诉人旭龙公司是否如期将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，是判断其是否构成违约逾期办证的关键。经查，双方签订的《经济适用房买卖合同》第十六条约定“出卖人应当在经济适房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列1或2种方式处理：1……；2、买受人不退房，出卖人按已付房款的2%向买受人支付违约金……”。双方选择第2种处理方式。此项约定体现双方的意愿，符合房地产业交易习惯。向房地产权属登记机关提交房产登记申请、报送备案资料，是被上诉人旭龙公司应尽的合同义务，是一种民事行为，非行政行为。根据《商品房买卖合同司法解释》第18条第1款规定，双方当事人未明确约定由出卖人负责办理房屋权属证书的，出卖人仅承担协助办证义务，即在合同约定的期限内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料，报送房屋登记机关，并告知买受人。由于行政部门或者其他第三方的原因造成延迟办证的，出卖人不承担违约责任。出卖人已将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋登记机关，但未告知买受人，致使买受人未能及时申请办理房屋权属证书的，出卖人应当承担由此产生的逾期办证违约责任。依据上述查明的事实及法律规定，被上诉人旭龙公司在履行合同中，已构成事实上的违约，其理由如下：一是没有依约报送不动产登记材料。合同约定在经济适房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，该房屋于2015年9月9日在双方签订《经济适用房买卖合同》时当日交付，而被上诉人旭龙公司于2017年9月10日才向潢川县不动产登记中心报送不动产登记材料，申请不动产登记，其延迟报送不动产登记材料近两年；二是所报送的不动产登记材料不齐全，不符合初审登记条件，潢川县不动产登记中心没有受理；三是在报送不动产登记材料时未向上诉人龙国辉履行告知义务。根据合同约定，其应当承担违约责任。经计算，被上诉人旭龙公司应当支付违约金4219.5元（210975元×2%）。上诉人龙国辉要求被上诉人旭龙公司承担违约责任的上诉理由成立，本院予以支持。被上诉人旭龙公司以其没有过错，不应承担逾期办证违约责任的抗辩理由依据不足，本院不予采信。一审认定事实及适用法律错误，导致判决错误，应予纠正。综上所述，龙国辉的上诉请求成立，予以支持；一审认定事实及适用法律错误，导致判决错误，应予纠正。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销潢川县人民法院（2018）豫1526民初1672号民事判决；二、被上诉人河南旭龙建安股份有限公司于本判决生效后十日内一次性支付上诉人龙国辉违约金4219.5元。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审诉讼费50元，二审诉讼费50元，均由被上诉人河南旭龙建安股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘友成审判员  汪 涛审判员  李 牧二〇一八年八月二十日书记员  熊霄宇