北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）西民初字第22200号
原告姚志忠，男，1939年6月21日出生。
委托代理人韩建昌，北京市某律师事务所律师。
委托代理人宋万欣，北京市某律师事务所律师。
被告姚利聪，男，1967年11月24日出生。
委托代理人常艳霞（被告姚利聪之妻），1976年6月6日出生，无业，联系地址同被告。
被告李姗，女，1987年1月27日出生。
被告李俊才，男，1936年2月12日出生。
以上二被告共同委托代理人李跃玲（被告李姗之母，被告李俊才之女），北京广播器材厂退休工人，联系地址同被告。
以上二被告共同委托代理人彭方如，北京某律师事务所律师。
原告姚志忠与被告姚利聪、李珊、李俊才房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告姚志忠之委托代理人韩建昌、宋万欣，被告姚利聪之委托代理人常艳霞，被告李珊、李俊才之委托代理人李跃玲、彭方如到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告姚志忠诉称，原告与被告姚利聪系父子关系，在原告姚志忠发现被告姚利聪擅自与被告李珊、李俊才买卖房屋事实之前从未听说亦不认识李珊、李俊才。原告自1986年至2000年系北京市西城区人定湖西里某号房屋的合法承租人，虽原告于2000年自愿将房屋承租人让与被告姚利聪，但诉争房屋仍由原告姚志忠继续使用。2013年原告有病，被告姚利聪以照顾原告方便为由在其居住的翠林小区附近租了一间房居住，被告姚利聪背着原告擅自将承租房屋卖与被告李珊、李俊才。原告得知姚利聪卖房后数次交涉没有任何结果。原告认为三被告的上述行为严重损害了作为承租房屋共居人合法权益，致使原告处于无处可住境地。同时被告李珊、李俊才买卖房屋行为亦不符合相关法律规定，现原告起诉至法院，要求判令被告姚利聪与被告李姗、李俊才于2012年11月20日就位于北京市西城区人定湖西里某号所签《北京市存量房屋买卖合同》以及“补充协议及其他约定”均无效。
被告姚利聪辩称，我尊重原告的意思，同意原告的诉讼请求。我们两口子因母亲去世，于2012年10月将父亲接走一起居住。我们将房屋卖了，没告诉原告。过了半年多，原告到涉案房中，才知道此事。涉案房是只有使用权，本来是想去房管所改为产权房，但房管所说要原告签字，原告说不在购房合同上签字。
被告李珊、李俊才辩称，不同意原告诉讼请求，我方认为合同是合法有效的。双方签订的买卖合同是双方当事人的真实意思表示，应当是合法有效。原告要求确认合同无效没有事实和法律依据。原告对涉案房屋不享有权利，涉案房的使用人是姚利聪，且其出售房屋时是通过其配偶常艳霞的同意。原告要求确认合同无效其根本目的是为了获得非法牟利。首先，2012年5月原告及姚利聪曾起诉我方确认买卖合同无效，后两人撤诉。当时的房屋价格是每平米四万左右，现涨价到每平米五六万左右，其是为了牟利才提起的诉讼。原告提出的诉讼是姚利聪怂恿的，房屋买卖程序是经过原告的签字认可的，我方也去房管所确认过。因此，姚利聪所述与事实不符。姚利聪曾利用我方交付的首付款交付了另一套房屋，他在享用了另一套房屋的利益，现在又要求确认合同无效。姚利聪和原告有串通的嫌疑，为了获得非法利益。两人违反了诚实信用原则，应当依法制止。即便合同无效或因姚利聪及原告导致，由此产生的购房损失应当由姚利聪及原告承担。
经审理查明，2012年11月20日，被告姚利聪（出卖人）与被告李珊、李俊才（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称买卖合同）及《补充协议及其他约定》（以下简称补充协议），买卖合同约定：房屋坐落为北京市西城区人定湖西里某号，建筑面积以最大产权时房本面积为准；该房屋所有权证号为：西房德字第×××号，填发单位为：北京市西城区房屋土地管理局；土地使用权证号为：第×××号，填发单位为：北京市器件五厂；该房屋性质为：其他房屋；该房屋未设定抵押；出卖人未将该房屋出租；该房屋成交价格为：人民币2360000元，买受人可以在签订本合同的同时支付定金人民币20000元，定金支付方式为直接支付给出卖人；出卖人应当在领取到全部房款当日将该房屋交付给买受人……。补充协议及其他约定：“……第一条：鉴于在签署买卖合同时，甲方还没有获得国家有关部门合法的《房屋所有权证》，因此买卖合同中约定的有关房屋地址、面积、建成年代以及产权性质等房产相关内容以甲方提供的西城区人定湖西里某号为准，乙方认可上述内容，并甲乙双方约定交易信息以上述信息为准。若上述内容和最终下发的标的物《房屋所有权证》内容不符，则甲方不属于恶意行为，也不构成违约，并双方约定的房屋出售价格不因上述信息与《房屋所有权证》上记载信息不一直而发生变化第二条：甲方同意将位于北京市西城区西城区人定湖西里某号房产，计使用面积43.6米，建筑面积以房屋大产权办下来的面积为准。出售给乙方。第三条：由于没有大产权正，因此标的房屋的产权性质现在不是完全产权的，所以在交易过程中由于产权性质所产生的特定交易费用如：土地出让金等，在实际产权转移登记当日按照国家相关部门的规定由法定缴纳的甲方即卖方承担。另经买卖双方友好协商达成关于承担税费的约定如下：卖方承担所有的过户费（包括营业税、个税、契税等过户时产生的费用）第四条：经甲乙双方友好协商同意，甲乙双方如何一方如对另一方作出承诺，都会以《补充协议》、《证明》或《承诺书》等书面形式体现。双方不存在也不认可口头约定或者承诺。合同双方在执行合同的过程中，如有任一方提出与《买卖合同》和《补充协议》等书面约定不符的要求，合同另一方有权拒绝配合。如提出要求方因所提条件为被配合而拒绝继续履行合同，则视为违约。若甲乙双方有一方违约，则甲乙双方中的守约方有权要求甲乙双方中的违约方承担合同金额10%的违约金。第四条：经甲乙双方友好协商，如因甲方产权办不了大产权，乙方要求退房返还房款时，甲方应退还乙方房款，出卖人应当自退房通过送达之日起三日内退还买受人全部已付款，并按照银行同期活期利率给付利息。第六条：在签订《买卖合同》，如因国家相关政策或银行的贷款政策变化导致贷款无法完成的原因导致此合同不能继续履行的，在双方互不承担违约责任的情况下，有关合同自行终止。乙方已付定金、购房款及资料等退还乙方，甲方资料退还甲方。第七条：关于付款方式的约定；经甲乙双方友好协商同意，乙方与2012年11月2日支付甲方定金人民币20000.00元整（大写：贰万元整），首付款人民币10400.00元整（大写：壹佰零肆万元整）（不含前期支付甲方定金）于2012年11月20日之前支付给卖方，房款中的人民币50000.00（大写：伍万元整）于2012年11月28日给付卖方。剩余房款人民币800000.00（捌拾万元整）在过户后支付给甲方。第八条：在房屋产权转移登记前，如需要向原产权单位或者物业补交的超标费用或者任何其他费用（协议双方另有约定的除外）均由甲方承担，该笔费用自乙方发出书面通知要求甲方缴款的五个工作日内交清。2012年的物业和取暖费由卖方承担。第九条：由于甲方的房产并未获得国家相关部门合法的《房屋所有权证》，因此本协议及相关的《买卖合同》仅确定甲乙双方的房屋交易关系。当甲方获得国家相关部门合法的《房屋所有权证》后，甲乙双方应配合按照国家相关规定进行签署买卖合同及网签合同进行产权转移过户。第十条：其他：1.本协议如有未尽之处，视为双方无约定或不需进行约定，若有争议产生，应由甲、乙双方另行协商解决。2.本协议约定甲乙双方之权利义务的条款自甲乙双方签字当日即时生效。3.本协议为《买卖合同》不可分割的组成部分，如本协议中相关条款和《买卖合同》相抵触，以本协议为准。甲方：姚利聪……乙方：李姗李俊才……2012年11月20日”。
买卖合同及补充协议签订后，被告李珊、李俊才共向被告姚利聪支付房款156万元。2012年11月，被告李珊、李俊才对上述房屋进行装修并入住。
上述事实，有原、被告当庭陈述、北京市公有住宅租赁合同、《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议及其他约定》等证据材料在案佐证。
本院认为，我国法律规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫等手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。根据本案查明的事实，被告姚利聪与被告李珊、李俊才就北京市西城区人定湖西里某号的买卖经过协商达成合意并签订书面协议，买卖合同即成立，出卖人即被告姚利聪向买受人即李珊、李俊才交付了上述房屋，买受人向出卖人支付了大部分房价款，双方均按照买卖合同及补充协议约定履行了相应的义务。诉讼中原告认为涉案房屋为使用权房屋，现有规定下公有住房不能买卖，以及需要取得共居人的同意才能办理过户手续，因此三被告签订的买卖合同及补充协议无效。本院认为，在这种情况下三被告签订的买卖合同及补充协议仍然有效，因为三被告订立协议时被告姚利聪一方无权处置该房屋以及需要共居人同意才能办理房屋过户手续的事实本身不影响合同的效力。据此，原、被告间订立的房屋买卖合同及补充协议为有效合同及协议。故对原告的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定，判决如下：
驳回原告姚志忠的诉讼请求。
案件受理费七十元，由原告姚志忠负担（已交纳三十五元，余款于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王晓莉
人民陪审员 李晓华
人民陪审员 仇春华
二〇一四年五月十六日
书 记 员 刘思雨