湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）湘10民终1193号上诉人（原审原告）：李沙，男，1986年6月18日出生，汉族，住湖南省桂阳县。委托诉讼代理人：龚茂湘，湖南志浩律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：侯进前，男，1958年4月24日出生，汉族，住湖南省桂阳县。上诉人李沙因与被上诉人侯进前建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服湖南省桂阳县人民法院（2017）湘1021民初1760号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月11日立案后，依法组成合议庭，于2018年7月12日开庭进行了审理。上诉人李沙及其诉讼代理人龚茂湘、被上诉人侯进前到庭参加诉讼，本案现已审理终结。李沙上诉请求：撤销原判，改判侯进前支付违约金200,000元。事实和理由：1.侯进前为了开发房地产于2009年分别与黎桂福、雷渊林、朱玉英等三人签订了三份土地转让协议，共计出让面积617.5㎡。后侯进前开发不成，于2011年5月13日与李沙签订《房地产转让协议》，将从黎桂福、雷渊林、朱玉英等三人处购买的三块地皮及房屋整体转让给李沙。李沙于2013年5月开始施工，之后百花社区认为三宗土地有452.8㎡没有在百花社区征用，开始阻拦施工，故这三宗地权属产生了争议。争议一是国土使用权证登记面积多于征收面积，二是出售面积多于国土使用权证登记面积，故应认定侯进前构成违约，并承担违约责任。2.侯进前交付给李沙的三宗土地存在权属争议，侯进前将其无权处分的集体土地交付给李沙不具有合法性，构成根本违约，且导致百花社区居民阻工，给李沙造成了损失。3.李沙没有与黎桂福、雷渊林、朱玉英等三人重新签订房屋转让协议，只是将侯进前的名字划掉换成了李沙，原房屋转让协议已由侯进前履行完毕，故李沙换签名只是起证明作用，并未实际履行该协议。侯进前辩称：1.李沙在未办理房屋建设手续前擅自违法扩建。双方《房地产转让协议》签订后，李沙于2012年开始动工建房，2013年才开始办理相关建房手续，目前还未办理齐全。2.侯进前与李沙转让的房产都是合法建筑，2011年5月13日，双方签订转让协议的同时，一并将黎桂福、雷渊林、朱玉英三宗房产的产权证移交给李沙，李沙出具了收条。3.百花社区三组居民没有阻工，即使阻工也与侯进前无关，是李沙自身原因造成。4.侯进前与李沙的转让协议中第6条和第7条约定的违约责任是保证黎桂福、雷渊林、朱玉英等三人的房屋能否拆除，当时已经顺利拆除，三人的土地使用权属不存在任何争议，侯进前没有违约。5.李沙与黎桂福、雷渊林、朱玉英签订协议后，李沙为直接的合同权利人和责任人，侯进前不再负有任何责任。李沙向一审法院起诉请求：1.判令侯进前支付违约金200,000元；2.由侯进前承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2011年5月13日，李沙以桂阳县住宅开发公司置信地产项目部的名义与侯进前签订《房地产转让协议》，合同约定侯进前自愿将从黎桂福、雷渊林、朱玉英等三人处购买的三块地皮及地皮上的房屋整体转让给李沙，由李沙全部承受侯进前在与上述三人签订的《房屋转让协议》中约定的所有权利与义务，转让价格为1,300,000元。签订合同时，李沙支付侯进前定金100,000元，侯进前将黎桂福的国有土地使用权证号为桂国用(99)第0****9号、雷渊林的房屋所有权证号为房权证桂阳字第00****61号、朱玉英的国有土地使用权证号桂国用(99)第01****3号的原始证件以及侯进前与黎桂福、雷渊林、朱玉英等三人签订的《房屋转让协议》原件交于李沙，并约定侯进前必须保证李沙能顺利拆除黎桂福、雷渊林、朱玉英的上述房屋，保证黎桂福、雷渊林、朱玉英等三人的国有土地使用权属不存在任何争议，否则视为侯进前违约，李沙有权单方面解除合同，并要求侯进前退还定金，同时侯进前支付200,000元违约金给李沙。协议签订后，因为黎桂福、雷渊林、朱玉英是与侯进前签订的《房屋转让协议》，为防止黎桂福、雷渊林、朱玉英阻工，李沙在侯进前的陪同下与黎桂福、雷渊林、朱玉英等三人也签订了《房屋转让协议》，协议的内容与原来侯进前与黎桂福、雷渊林、朱玉英等三人签订的《房屋转让协议》完全一致，只是将侯进前的名字变更为李沙或者是桂阳县住宅开发公司置信地产项目部。2013年，侯进前因民间借贷纠纷向一审法院提起诉讼，要求本案李沙支付借款本息共计200,000元，2013年12月23日，一审法院作出（2013）桂法民初字第787号民事判决书，判决本案李沙支付侯进前借款本息共计183,432.7元。执行过程中，李沙要求以本案涉及的违约金抵扣上述应付款项，但未获准许。上述款项已从第三人处执行到位，为此，李沙以侯进前存在违约行为诉至一审法院，要求侯进前支付违约金200,000元。一审法院认为，本案争议的焦点为：一、李沙是否具备本案诉讼主体资格；二、李沙的起诉是否超过诉讼时效；三、侯进前是否存在违约行为，李沙的诉讼请求是否得到支持。关于焦点一。李沙以桂阳县住宅开发公司置信地产项目部的名义与侯进前签订《房地产转让协议》，合同落款并没有加盖桂阳县住宅开发公司或者桂阳县住宅开发公司置信地产项目部的公章，只有李沙个人的签名，且李沙提供的桂阳县住宅开发公司的声明以及一审法院工作人员对桂阳县住宅开发公司法定代表人刘军的调查笔录中，证实桂阳县住宅开发公司并未设立桂阳县住宅开发公司置信地产项目部，故本案《房地产转让协议》的合同相对人为李沙与侯进前，李沙具备本案诉讼主体资格。关于焦点二。侯进前于2013年因民间借贷纠纷向李沙提起诉讼时，李沙在该案诉讼及执行过程中均辩称侯进前存在违约行为，应视为李沙一直在主张权利，故侯进前辩称李沙的请求已超过诉讼时效的理由不成立，依法不予采纳。关于焦点三。1.双方签订的《房地产转让协议》约定侯进前将从黎桂福、雷渊林、朱玉英等三人处购买的三块地皮及地皮上的房屋整体转让给李沙，由李沙承受侯进前在黎桂福、雷渊林、朱玉英签订的《房屋转让协议》中的所有权利与义务，注明了黎桂福的国有土地使用权证号为桂国用(99)第0****9号、雷渊林的房屋所有权证号为房权证桂阳字第00****61号、朱玉英的国有土地使用权证号为桂国用(99)第01*****3号，在《房地产转让协议》签订的当天，侯进前将上述证件全部交给了李沙，李沙向侯进前出具了收到上述证据的收条，上述证件明确记载了上述三人所享有的土地使用权的面积共计368.8㎡，李沙对侯进前从上述三人处购买的617.5㎡地皮中有（617.5㎡—368.8㎡）250.7㎡是没有办理相应的土地使用权证的是明知的；2.双方签订的《房地产转让协议》第6条约定：“…甲方（侯进前）须保证黎桂福、雷渊林、朱玉英三人的国有土地使用权权属不存在任何争议，否则视为甲方（侯进前）违约…”，该条约定只是要求侯进前保证黎桂福、雷渊林、朱玉英三人的国有土地使用权权属不存在任何争议，并未包括黎桂福、雷渊林、朱玉英三人不具有土地权属的部分；3.李沙在与侯进前签订《房地产转让协议》后，出于担心，又与黎桂福、雷渊林、朱玉英等三人分别签订了《房屋转让协议》，侯进前在与上述三人所签订的《房屋转让协议》中的权利与义务已全部转移给李沙，侯进前已履行完《房地产转让协议》所约定的义务；4.李沙诉称朱玉英、黎桂福所征用的土地与国有土地使用权证上的面积不符，但李沙提交的桂阳县国土资源局于2012年7月5日出具的《土地权属证明书》确认上述三人享有土地使用权的面积共计368.8㎡，李沙的该项主张理由不成立，依法不予采信。综上，李沙以侯进前存在违约行为，要求侯进前支付违约金200,000元的诉讼请求，理由不成立，依法不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第十条、第十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决：“驳回原告李沙的诉讼请求。案件受理费4300元，由原告李沙负担。”本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：侯进前提交了两份证据：证据一湖南省桂阳县人民法院（2018）湘1021民初156号民事判决书，拟证明李沙与雷渊林签订的合同合法。证据二《延期付款条款》，拟证明李沙违约。李沙质证称对证据一真实性无异议，但对其证明方向不认可，李沙与雷渊林并未重新签订合同，雷渊林与侯进前原来签订的合同主要义务已经履行完毕，支付了45万元给雷渊林。李沙只是在原来的合同中划掉了侯进前的名字，再签上自己的名字，判决书中雷渊林也是这样陈述的。对证据二李沙质证称该证据与本案无关联。本院认为，双方对证据一的真实性没有异议，本院予以采信。证据二已在一审时提交，不是新证据，且与本案无关，本院不予认定。补充查明：根据李沙一审提交的证据《请国土局返回我组土地征收款的报告》，证实桂阳县百花社区三组认为桂阳县国土局确权拍卖的730.3平方米的土地（地号为2012桂国土资出让第135号，用地人为李沙）中有452.8平方米并未在该组征用，其中朱玉英只征用了该组67.5平方米土地，雷渊林只征用了该组115平方米土地，黎桂福只征用了该组95平方米土地，故百花社区三组于2013年12月2日向桂阳县国土局请求返还多出的土地价款。本院二审查明的其他事实与一审查明的一致。本院认为，本案为建设用地使用权转让合同纠纷，二审争议焦点为：侯进前是否存在违约，是否应承担违约责任。本案中，双方签订的《房地产转让协议》系双方真实意思表示，不违反法律规定，是合法有效的合同。该协议约定侯进前自愿将从黎桂福、雷渊林、朱玉英三人处购买的三块地皮及地皮上的房屋整体转让给李沙，由李沙全部承受侯进前在与黎桂福、雷渊林、朱玉英三人签订的《房屋转让协议》中约定的所有权利与义务。而侯进前与黎桂福、雷渊林、朱玉英签订的协议中转让土地面积总计是617.5㎡，该合同权利已全部转让给李沙，故双方签订协议时侯进前所转让给李沙的土地面积应为617.5㎡。同时该协议第6条约定，侯进前须保证黎桂福、雷渊林、朱玉英三人的国有土地使用权权属不存在任何争议，否则视为侯进前违约，应支付200,000元的违约金。本案中，双方对国土使用权证中登记的土地面积是明知的，对合同转让土地的总面积也是明知的，故侯进前应对该协议约定的全部转让土地面积617.5㎡土地使用权权属不存在争议承担合同义务，而不是仅对国有土地使用权证中登记的土地使用权权属不存在争议承担合同义务。现百花社区向桂阳县国土局反映转让土地中有部分土地未在该组征用，要求返还多出土地价款，故案涉617.5㎡土地中部分使用权属存在争议，侯进前构成违约，应承担违约责任，向李沙支付违约金200,000元。综上所述，李沙的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖南省桂阳县人民法院（2017）湘1021民初1760号民事判决；二、被上诉人侯进前于本判决生效之日起十日内支付上诉人李沙违约金200,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4300元，二审案件受理费4300元，由被上诉人侯进前负担。本判决为终审判决。审 判 长  唐 超审 判 员  戴陈峰审 判 员  张友荣二〇一八年七月三十日法官助理  郑芝康书 记 员  曹 媛附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。