江西省赣州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）赣07民终1511号
上诉人(原审被告)：陈于斌，男，1991年2月5日生，汉族，住贡江镇。
委托诉讼代理人：朱书泉，江西律嘉律师事务所律师。
上诉人(原审原告)：黄先灿，男，1945年9月1日生，汉族，住盘古山镇。
委托诉讼代理人：张风娟，江西发源律师事务所律师。
上诉人陈于斌与上诉人黄先灿房屋买卖合同纠纷一案，因双方均不服江西省于都县人民法院（2017）赣0731民初3158号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2018年3月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
黄先灿上诉请求：1、依法改判由上诉人陈于斌支付上诉人黄先灿购房款本金22000元，并支付延期付款的利息66947元（按月利率1.5%计息），本息合计人民币88947元。事实和理由：一、双方的《房屋买卖合同》约定，如超期付购房款，要按1.5%月利率计算利息，而一审法院的判决却在未查明事实的基础上，草率判决由陈于斌承担违约金20000元，回避延期付款利息问题，显然是判决不公正，严重损害了上诉人黄先灿的合法经济利益。黄先灿、陈于斌在《房屋买卖合同》中约定，如超期支付房款，由陈于斌从房屋过户之日起按月利率1.5%计算利息。房产交易是由中介办理的，中介公司及中介人可以作证，陈于斌的父亲也在场。一审在未查明事实的基础上，草率判决由陈于斌承担违约金20000元，严重损害黄先灿的经济利益。二、《定房合同》、《房屋买卖合同》是中介公司起草的，其中《房屋买卖合同》第二条第3款存在歧义，这个责任应由中介公司承担，法院应以事实及结合中介公司及中介人所说的为准。三、现在于都县城近几年房价上涨了近一倍，因陈于斌长期拖欠购房款，已严重损害了上诉人，于情于理，陈于斌都应承担双方约定的逾期付款利息，而不是承担违约责任。
陈于斌口头答辩称，我们认为一审法院在事实认定方面基本符合事实，但法律适用明显错误，为此，我方请求二审法院改判陈于斌只承担购房款22000元，不承担66947元的利息。双方合同虽然有约定利息是1.5%，但是是按天还是按月、按季度、按年计算并没有约定，这种情况应视为约定不明。根据法律规定，一审法院判决上诉人承担2万余元的违约金明显丧失中立原则。我们认为，上诉人黄先灿在合同的履行过程中存在多处违约，一审法院没有认定陈于斌享有同时履行抗辩权，一审法院在认定事实及法律适用方面存在明显错误，请二审法院改判上诉人陈于斌不对黄先灿承担利息损失。
陈于斌上诉请求：1、依法撤销江西省于都县人民法院
（2017）赣0731民初3158号民事判决，改判上诉人仅向被上诉人承担22000元购房款，不承担利息。2、上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实、适用法律明显错误，上诉人无法接受该裁判结果，希望二审法院作出客观、公正的裁判。黄先灿存在三点违约情形：一是柴火间从签订合同到交付给陈于斌花了将近三年。二是按照合同约定，黄先灿交给陈于斌的柴火间应为六平方米，实际才五平方米多，少了0.3平方米。三是关于自来水过户问题，合同签订至今黄先灿一直未给陈于斌办理自来水的过户手续，存在严重违约。我们认为，即便陈于斌存在违约的情形，也是因为黄先灿事先违约导致的，陈于斌享有同时履行抗辩权，不存在违约的情形。一审法院在没有法律明确规定和合同约定的情况下，随意的判决陈于斌承担2万元的违约金超出了法律和合同约定的义务，对陈于斌明显不公。
黄先灿口头答辩称，1、关于陈于斌是否应当支付利息
的问题，双方签订的《房屋买卖合同》中明确约定，逾期支付购房款从过户日起按照1.5%计算利息，其逾期支付购房款理应按照合同约定的违约条款承担责任。这一利息虽然在合同的书面文字中未明确是日息、月息还是年息，但是根据交易规则、民间借贷或银行借贷的规则，日息1.5%和年息1.5%明显有违法律和日常的交易习惯，而月息1.5%恰恰是日常的交易习惯，而且双方签订合同有中介公司作为中间人，且双方六次让中介公司来计算利息，黄先灿在一审提交的利息计算依据是中介公司计算得出的结果，黄先灿没有想到陈于斌会否定双方都同意的月息1.5%的约定，黄先灿提交的中介公司出具的证明可以证实。2、关于黄先灿是否违约的问题，在双方签订的房屋买卖合同中，黄先灿不存在违约情形。双方签订合同之后，于2014年9月25日把柴火间的两把钥匙都交给了陈于斌，两个柴火间的面积约12平方米。柴火间的交付日期从交钥匙时起算，交付面积其实是12平方米，因为涉及两个柴火间的形状问题，黄先灿在一审也提交了证据，其中隔开了一个5.6平方米的柴火间，陈于斌也是同意的。自从交钥匙起陈于斌的水电从来没有在使用上受到任何阻碍，且水电现已过户完毕。黄先灿不存在违约情形，若存在，陈于斌在一审也应提出。本案不存在同时履行抗辩权的问题，陈于斌权利未受到过损失，也从未向黄先灿提出过请求。
黄先灿向一审法院起诉请求：判令被告陈于斌支付原告黄先灿房款22000元，并由被告陈于斌承担拖欠期间的利息66947元，本息合计人民币88947元；本案诉讼费用由被告陈于斌负担。
一审法院认定事实：经于都万盛房产中介有限公司介绍，原、被告于2014年8月12日、2014年8月31日分别签订《定房合同》和《房屋买卖合同》，约定被告购买原告坐落于于都县××路××层房屋一套，房屋建筑面积142.1平方米（杂间面积6平方米，无证要原告建好）；房屋总价552000元，签订房屋买卖合同时被告须支付首付房款200000元（含定金）；被告采用住房公积金贷款方式支付剩余房款352000元（如公积金不够年前付清），30万元整过户之日起3个月付清，如超期，以过户日起按1.5％计算。被告自2014年至2017年期间陆续向原告支付购房款共计530000元，分别是2014年8月31日180000元、2014年9月5日20000元、2015年1月31日150000元、2015年2月5日90000元、2015年12月14日10000元、2016年2月7日40000元、2017年1月27日10000元、2017年7月30日30000元。2014年9月22日，案涉房屋变更登记至被告名下，2017年办理水电过户。2017年10月22日，原告雇请人砌墙分隔柴火间。
一审法院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。合同约定：“采用住房公积金贷款方式支付剩余房款352000元（如公积金不够年前付清），30万元整过户之日起3个月付清，如超期，以过户日起按1.5％计算”，违约金计算基数以及1.5％系月息还是年息属约定不明。被告未按合同约定的方式支付剩余购房款，原告接受了被告陆续支付的购房款共计530000元。双方均确认剩余22000元购房款未付，原告要求被告支付购房款22000元的诉讼请求，一审法院予以支持。原告于2017年办理涉案房屋水电过户及交付杂间，双方均存在违约行为。对于原告主张的拖欠房款期间的利息，根据双方的违约情形、原告已经取得的购房款及实际损失等因素，一审法院酌定违约金为20000元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条规定，判决：一、被告陈于斌支付原告黄先灿购房款22000元；二、被告陈于斌支付原告黄先灿违约金20000元；三、驳回原告黄先灿的其他诉讼请求。上述金钱给付义务应于本判决生效后15日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2024元，由被告陈于斌负担。
本院二审期间，上诉人黄先灿向法庭提交于都县宏兴房产中介有限公司证明两份、营业执照、法定代表人证明、身份证复印件各一份，证明黄先灿在履行合同的过程中不存在违约事项，双方约定的逾期支付利息为月息1.5%。上诉人陈于斌的质证意见为：对中介公司2018年2月12日的证明的“三性”均有异议，根据证据规则，证人应当出庭作证，才可以作为认定案件事实的根据。陈九月生没有到庭，所以证据是无效的，从证据内容来看，该证据显然是黄先灿写好，由中介公司盖章，因此不符合真实情况。因为中介公司和黄先灿存在利益关系，收取了中介费，该证据应不予采信。中介公司2018年2月10日的证明不存在笔误的问题，应当遵循合同的严肃性，约定不明应视为没有约定，基于中介公司与黄先灿之间存在利益冲突，故该证明不可以作为证据采信，对该份证明的“三性”均持异议。
上诉人陈于斌向法庭提交于都县自来水公司发票两张，证明黄先灿至今未按照合同约定为陈于斌办理自来水过户手续，存在违约情形。上诉人黄先灿的质证意见为：对该证据的“三性”存在异议。
本院对双方提交的证据评判如下：对于上诉人提交的两份证明，该证明实际为证人证言，证人未到庭，该证据的真实性无法认定，营业执照及法定代表人证明与本案无关。对于被上诉人提交的自来水公司发票，上诉人对是否系案涉房屋的水费发票陈述不一致，该证据不足以证实上诉人存在违约行为，本院对其证明目的不予认定。
二审认定的事实与一审查明的一致。
本院认为，双方对《房屋买卖合同》第二条第3项约定的“如超期，以过户日起按1.5%计算”的理解发生分歧。对此，本院认为，双方该条约定实际上是对违约责任计算方式的约定。本案是房屋买卖合同纠纷，并不是民间借贷纠纷，故上诉人陈于斌认为，双方对利息约定不明，应视为没有约定利息的上诉理由不成立。上诉人陈于斌未按照合同第二条第3项约定的时间付清购房款，存在明显违约行为，应向上诉人黄先灿承担违约责任。双方约定的违约损失计算方法并没有明确是按照每日、每月还是每年1.5%计算，但上诉人陈于斌未按约定时间支付的购房款在被占用期间按照中国人民银行同期同类贷款利率计算出来的利息损失应为上诉人黄先灿的最低损失，上诉人陈于斌应予以赔偿。该部分损失按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至黄先灿一审认可的2017年7月30日止的利息为20800.8元。其次，上诉人陈于斌认为上诉人黄先灿存在交付的柴间面积短少、未及时办理自来水过户等违约行为。对此，上诉人陈于斌并未提交充分证据证明交付的柴间面积短少，应承担举证不能的法律责任。上诉人黄先灿对自来水过户负有的是协助义务，且双方在合同中也未明确约定办理自来水过户的时间以及违约责任，上诉人以此抗辩拒付购房款无法律依据。至于上诉人黄先灿是否延期交付柴间的问题，上诉人黄先灿认为其已于2014年9月15日将案涉柴间钥匙交付给陈于斌，但其并未提交证据证明，对此应承担举证不能的法律后果。上诉人黄先灿应对此承担相应的违约责任，因双方合同并未明确约定逾期交付柴间的违约责任，上诉人陈于斌也未举证证明其损失数额。因此，一审法院综合合同的履行情况及双方当事人的过错情况，判决上诉人陈于斌支付20000元违约金给上诉人黄先灿并未明显显失公平。
综上所述，陈于斌、黄先灿的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理妥当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1774元，由上诉人黄先灿负担1474元，上诉人陈于斌负担300元。
本判决为终审判决。
审判长 王阿婷
审判员 郑小兵
审判员 赖国东
二〇一八年五月二十三日
书记员 廖勤勤