成都市温江区人民法院民 事 判 决 书（2016）川0115民初2394号原告：徐波，男，汉族，1971年7月5日出生，住四川省仁寿县。原告：罗林，女，汉族，1972年2月10日出生，住成都市锦江区。二原告共同委托诉讼代理人蒋春林，四川泰仁律师事务所律师，特别授权代理。被告：四川盆银房地产开发有限公司，住所地：成都市温江区柳城镇凤溪大道北段64号5幢41号，统一社会信用代码：91510115752836660U。法定代表人汪义英。委托诉讼代理人段飞，四川弘齐律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人贺枳龙，四川弘齐律师事务所律师，一般授权代理。原告徐波、罗林与被告四川盆银房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告徐波、罗林的委托代理人蒋春林，被告四川盆银房地产开发有限公司的委托代理人段飞、贺枳龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐波、罗林向本院提出诉讼请求：1、判令被告依约为原告办理国土使用证;2、判令被告承担逾期办理国土使用证的违约金，自2015年2月6日按总购房款每日万分之一计算，支付至实际取得国土使用证日止；3、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：原、被告于2011年就被告开发的位于温江区柳城大道的“柳岸银洲”商品房项目签订了《商品房买卖合同》及其补充协议。约定房屋所有权证办理后2年内被告为原告办理国土使用证。2013年2月6日原告取得房屋所有权证，按照以上约定，被告应于2015年2月6日前为原告办理国土使用证，但自期限届满至今已长达15月，被告仍然没有为原告办理国土使用证。被告四川盆银房地产开发有限公司辩称，《商品房买卖合同》中关于土地证办理在补充协议中第六条有约定，首先原告必须全部提供委托书和完整的资料，被告才能协助办理土地证。现原告不能提供缴纳了契税的资料和委托书、申请书的证据，证明已经委托被告办理国土证。且被告不是行政机关，没有权利办理国土证，合同中也约定是代为办理，不是被告自己办理。该土地是公开竞买的，被告不拖欠政府一分钱，现在是由于政府规划的原因，强行划了一部分土地出去，因为手续一直不完善，所以拖延至今，无法办理土地证，被告已多次申请区政府早点完成整合。由于现在已实施不动产登记制度，银行作为抵押权人不同意出担保函，所以现在按揭客户无法办理不动产登记证。本院经审理认定事实如下：2011年2月26日，原告徐波、罗林与被告四川盆银房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》和《补充协议》，约定原告购买被告开发的位于温江区龙堰村一组***号房屋，总价款为290405元。《补充协议》第六条第一项约定：“买受人委托出卖人代为办理房屋权属证明的，应在办理房屋交付手续的同时提供书面委托手续，并向出卖人交齐办理房屋权属证明所需各项资料及费用，由出卖人代向相关部门缴纳。出卖人应当在买受人交齐上述资料及费用，并办理完毕委托手续后365个工作日内，代买受人向相关部门缴纳上述费用并办理房屋权属证明，在房屋所有权证办理后2年内，为买受人办理国土使用证。否则，出卖人自期限届满之日起每日向买受人支付合同约定总购房款的万分之一的违约金。如买受人未完整提供上述资料或者交齐相关费用并全力配合的，出卖人有权顺延该房屋权属证明的办理时间，不承担延迟办证或者转移登记的责任。同时买受人应每日向出卖人支付《买卖合同》约定的购房款总额万分之一的违约金”。后原告付清了全部房款，2011年3月3日，二原告委托被告和成都银行股份有限公司代为办理《房屋产权证书》，2013年2月6日，被告为原告办理了房屋所有权证书。另查明，被告2007年10月取得项目土地使用权证书，土地面积6802.21平方米。2012年1月17日，被告取得建设工程规划合格证。2014年4月至2016年，被告多次向政府报告，要求解决盆银公司土地整合和补偿、办理国土证分户。2015年3月30日，柳岸银州业主王瑞在区长信箱询问该小区土地证办理情况，区政府办及区国土局回复：目前该宗土地涉及面积核减和整合相关工作，国土局正在积极推进，待该事项处理完毕后，国土局将督促项目开发商向国土局申请办理国有土地使用权分户登记，开发商为各住户办理《房屋所有权证》后，向国土局提交申请和相关资料方可办理分户《国有土地使用证》。2015年10月27日，成都市温江区规划管理局向国土局回复，载明2009年9月24日对“柳岸银洲”项目核发了规划条件及红线图，并于当日函告国土局，按照现行规划，该公司用红线内标注的2.13亩公共绿地性质为市政公共绿地及市政道路用地。2016年12月27日，成都市温江区国土局出具说明，载明“四川盆银房地产有限公司位于温江区天府街办笼堰社区一组面积约6802.2平方米国有建设用地使用权，根据成都市温江区规划管理局出具的回复，为满足公共利益需要，符合卫星城规划要求，该宗地其中2.13亩由商住用地调整为公共绿化及市政道路用地。故其中2.13亩不能进行土地分摊。四川盆银房地产有限公司根据该规划条件按相关要求对该宗地进行了开发建设。因城市规划建设涉及2.13亩的处置，致使购房业主的国有土地使用权证未能在约定时间办理，又因不动产统一登记制度的改革实施，时至2016年11月才为购房业主分批次办理了《不动产权证书》”。另查明，2016年6月24日，被告在小区公告栏张贴公告，向全体业主告知办证所需资料未交齐的需尽快交齐，以便于办理土地证书。本院认为，根据原被告签订的《补充协议》约定，被告应当在房屋所有权证办理后2年内，协助原告办理国土使用证。虽然原告称已经向被告出具委托书并交齐资料，但并未提供相应证据予以证实。原告提交的录音录像资料也没有表明本案原告提交了办证资料。故本院无法确认在原告取得房屋产权证书后，是否委托了被告办理国有土地使用权证书并提交了办证所需资料和费用。现被告要求原告交件办理不动产登记证，被告应当在原告交件后，按照法定程序，为原告办理国土使用权证证（不动产登记证）。关于违约金的问题，根据被告在2014年4月至2016年期间多次给政府报告，要求解决盆银公司土地整合和补偿、办理国土证分户的行为来看，被告主观上没有违约的过错。被告并非办证机关，其协助原告办理产权证书的行为受到办证机关规定的法定程序和相关政策的约束。温江区国土局的回复和说明都表明该小区土地因公共利益的需要存在整合和面积核减，客观无法进行办理国土证的分户工作。且本案中，原告购买的房屋已经交付，被告也为原告按时办理了房屋产权证书，被告未协助办理到国土证的行为虽违约，但并不影响原告对该房屋占有和使用的权利，且原告并未提供相应证据证明自己因国土证未办到带来的过户或抵押等权利受到影响的实际损失。同时根据国家关于开展不动产统一登记政策的精神和原则，国土证的办理已经且对权利人的利益不产生影响。故根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本院综合考虑到原告的实际损失，被告的违约行为过错大小等，根据已有的司法判例，酌情将迟延办理国土证的违约金调整为1000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告四川盆银房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，依照法定程序，协助原告徐波、罗林办理国有土地使用权证书（不动产登记证书）；二、被告四川盆银房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告徐波、罗林支付逾期办证违约金1000元；三、驳回原告徐波、罗林的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取63.5元，由被告四川盆银房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 李 莲二〇一六年十二月三十日书记员 徐梦婷