广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书(2015)深宝法民三初字第1116号原告张宇龙，男，汉族，1987年7月1日出生，身份证住址深圳市福田区。原告秦小玲，女，汉族，1987年10月19日出生，身份证住址广东省深圳市福田区。两原告共同委托代理人邱建辉，广东卓建律师事务所律师。被告钟清，男，汉族，1993年9月16日出生，身份证住址湖北省石首市。第三人家家顺房产交易有限公司，住所地广东省深圳市福田区八卦岭工业区。第三人中国银行股份有限公司深圳中心区支行，住所地深圳市福田区福华三路星河国际花园首层。负责人翁开创，行长。上述原告与被告房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月8日受理后，依原告申请追加家家顺房产交易有限公司（简称家家顺公司）、中国银行股份有限公司深圳中心区支行（简称中国银行）为第三人，依法适用普通程序，于2015年11月23日公开开庭进行了审理。两原告代理人邱建辉到庭参加了诉讼。第三人家家顺公司、中国银行经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，2015年5月10日，原告与被告在家家顺公司撮合下，签订了二手房买卖及居间服务合同，约定被告将深圳市宝安区龙华新区民治金地上塘道一期5栋1单元18E房产转让给原告，房产抵押权人为中国银行股份有限公司深圳中心区支行，转让总价款人民币150万元，其中定金5万元，首期款45万元，剩余100万元采取银行按揭贷款方式。合同签订后，原告与被告约定定金改为15万元，首期款改为30万元，银行贷款105万元。原告已经如期支付定金、首期款。2015年5月18日，原告与被告签订二手楼交易资金监管协议。根据二手房买卖及居间服务合同第六条约定：“该房产处于抵押状态，被告承诺在本合同签订之日30日自行筹资还清银行贷款，办妥注销抵押登记手续并将房地产证原件交予居间方”。然而被告在合同签订时隐瞒了其已与另一个买家签订二手房买卖合同的事实，目前涉案房产处于抵押查封状态，被告一房二卖的行为已经构成预期违约。原告多次催促被告履行义务，并于2015年6月2日邮寄履约催告函给被告，然而被告明确表示不再履行合同，拒不办理过户手续。二手房买卖及居间服务合同第十二条约定：“如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过15个工作日，买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金”。原告要求被告继续履行合同，并且要求被告按照合同总价款150万元为基数按日万分之五支付违约金。被告的违约行为发生在2015年5月10日，计算到起诉之日的违约金为22500元。为维护自身合法权益，原告请求法院判令：1、被告继续履行合同，协助将房产过户至原告名下；2、被告承担自2015年5月10日至过户完成之日期间的违约金（暂计至起诉之日为22500元）；3、被告承担诉讼费。2015年7月24日，原告变更诉讼请求为：1、解除原告、被告、第三人家家顺公司签订的深圳市二手房买卖及居间服务合同（编号为50333020853）及两份资金托管协议（编号分别为55333007328、55333005151）；2、被告返还原告已支付的定金15万元，赔偿原告违约金30万元；3、第三人家家顺公司返还原告中介费3000元，协助返还托管的定金15万元给原告；4、被告承担本案的所有诉讼费用（受理费、担保费、保全费）。被告未到庭，亦未提交书面答辩意见。第三人家家顺公司、中国银行未到庭，亦未提交书面答辩意见。经审理查明，2015年5月10日，原告作为买方，被告作为卖方，第三人家家顺公司作为居间方，签订了二手房买卖及居间服务合同（编号50333020853），约定被告将深圳市龙华新区民治金地上塘道一期5栋1单元18E房产转让给原告，转让总价款人民币150万元，买方应于合同签订时向卖方支付定金5万元，定金交由居间方监管，买方支付至监管账户视为卖方收讫定金；买方应于2015年5月18日之前交付除定金之外的首期款40万元至双方约定的银行监管账户，并向银行提交按揭贷款申请资料，配合银行办理按揭贷款审批手续，按揭贷款金额以银行承诺的为准，首期楼款视按揭银行审批后的承诺贷款金额多退少补；若银行贷款不到105万元，本合同作废；卖方应于合同签订之日起30日内自行筹资向抵押权人中国银行股份有限公司深圳中心区支行还清贷款，办妥注销抵押登记手续，并将房地产证原件交给居间方；在买方将楼款一次性转入双方指定的银行监管帐号或取得银行贷款承诺函，且卖方已取得房地产证原件之日起3个工作日内，买卖双方应签订二手房买卖合同并办理递件过户手续；各项税费由买方承担；买方支付佣金13000元；买卖一方未按照合同约定期限履行义务的，另一方有权要求以转让总价为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，逾期履行超过15个工作日的，守约方有权解除合同并主张转让总价20%的违约金。当天，三方签订了编号55333005151的资金托管协议，原告如约支付了定金5万元（含交房保证金5000元），由居间方托管。因买卖双方协商一致将定金变更为15万元，首期款变更为30万元，三方于5月18日签订编号55333007328的资金托管协议，原告如约支付了定金10万元，由居间方托管。2015年5月18日，原、被告与中国工商银行深圳龙华支行签订了二手楼交易资金监管协议，当天原告支付了30万元购房首期款。5月29日，被告明确告知原告不再继续履行合同。另查，因张声文与被告房屋买卖合同纠纷一案，涉案房产于2015年6月1日被本院查封。以上事实，有深圳市二手房买卖及居间服务合同、资金托管协议、收据、银行交易回执、二手楼资金监管协议、深圳市房地产权登记中心房地产查封（备案）表及庭审笔录在卷佐证。本院认为，原、被告之间的买卖合同依法成立，对当事人具有法律约束力，当事人均应当按照合同约定履行自己的义务。原告已支付定金与首期款，被告不履行注销抵押登记的义务，又因与他人的纠纷致使涉案房产被查封，合同目的无法实现，原告主张解除买卖合同，返还定金，本院予以支持。关于解除居间服务合同、返还中介费的诉求，原告应另行主张权利，本案不作处理。关于违约金，根据合同的履行程度，成交价20%的违约金过高，本院予以调整，酌情支持15%，即22.5万元。关于担保费，是原告因申请财产保全而支付担保公司的费用，不属于诉讼费，不予支持。被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证与抗辩的权利。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告张宇龙、秦小玲与被告钟清于2015年5月10日签订的编号50333020853的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》；二、被告钟清于本判决生效之日起十日内一次性向原告张宇龙、秦小玲返还定金人民币15万元，第三人家家顺房产交易有限公司予以配合；三、被告钟清于本判决生效之日起十日内一次性向原告张宇龙、秦小玲支付违约金人民币22.5万元；驳回原告张宇龙、秦小玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费18503元，原告负担11578元，被告负担6925元；财产保全申请费5000元，原告负担2605元，被告负担2395元；公告费390元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长 龙  倩  虹人民陪审员 陈  远  霞人民陪审员 朱  纯  禄二〇一五年十一月二十四日书 记 员 张晶晶（兼）书 记 员 江  伟  娣附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第1页共8页