广东省湛江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤08民终338号
上诉人（原审被告）：湛江市霞山区上岗旅店。住所地：湛江市霞山区工农路**号第**幢。
经营者：黎文。
委托诉讼代理人：徐晓明，广东敏翔律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:广东省湛江市交通运输集团有限公司。住所地：湛江市椹川大道***号。
法定代表人：赫少川，该公司总经理。
委托诉讼代理人:崔玉明，该公司员工。
原审被告：黄江，男，1953年7月28日出生，汉族，住湛江市霞山区。
上诉人湛江市霞山区上岗旅店（以下简称“上岗旅店”）因与被上诉人广东省湛江市交通运输集团有限公司（以下简称“交运公司”），原审被告黄江房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省湛江市霞山区人民法院（2017）粤0803民初907号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人上岗旅店的委托诉讼代理人徐晓明，被上诉人交运公司的法定代表人赫少川及其委托诉讼代理人崔玉明，原审被告黄江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上岗旅店上诉请求：撤销一审判决，改判驳回交运公司的诉讼请求。事实与理由：一、交运公司没有如约将租赁房屋交付给上岗旅店使用，违约在先。一审判决以历史形成的状况认定交运公司如约交付了租赁物错误。双方签订合同时，一楼和二楼都有被占用的部分，交运公司口头承诺在一个月内将所占用的地方交给上岗旅店。旅店的营利不大，只有利用首层几个档口做饭店与旅店配套经营才划算。交运公司违约将首层几个档口另租，使上岗旅店不能达到合同目的。为此，上岗旅店曾多次与交运公司交涉，要求交运公司交付被占用的地方，交运公司不予理睬，后来拒绝交付。双方合同明确约定了租赁物是xxx路18号24栋约1500平方米房屋，且交运公司提供的房产证也明确载明房屋1521.16平方米，并附有房屋1521.16平方米尺寸图纸。一审判决不应因上岗旅店没有书面要求交运公司交付租赁物和旅店大厅不在租赁物的范围内就推定被占用部分不在约定的租赁物范围内。根据合同约定和双方往来函件，一审判决认定交运公司已交付租赁物错误。二、上岗旅店要求减租合理合法，交运公司的回应无理。因交涉无果，上岗旅店无法按计划整体装修和经营。为防止扩大损失，上岗旅店于2016年3月21日向交运公司书面申请合理减少租金。但交运公司答复按每平方16元计算减少租金，而交运公司是按每平方86元租出给他人。上岗旅店不同意这一方案，双方协商未果。交运公司于2016年9月21日在旅店周围张贴《通告》，使得旅店生意一落千丈。交运公司于2016年9月21日将上岗旅店断水、断电，导致上岗旅店客源减少，生意惨淡。上岗旅店为履行合同投入了一百多万元装修购置设备，如解除合同将受到巨大损失。三、一审判决认为交运公司的租金标准合理从而认定减租达不成协议的主要责任在上岗旅店错误。交运公司将应交付给上岗旅店的租赁物租给他人是违约转租谋利。上岗旅店向一审法院申请调取交运公司转租租赁物给他人的情况，但一审法院未做调查。如果双方对减租金额各持己见，应由法院委托司法评估确定。四、合同约定第一年每月管理费4083元，但交运公司未依约提供保安等物业管理服务。一审法院认为上岗旅店承认管理费实质是租金错误。当时上岗旅店不了解管理费的含意，经律师释明后提交了关于管理费的书面意见给一审法院。五、一审判决认定事实错误。1、一审判决关于涉案租赁物被占用的情况认定错误。2、一审判决认定双方曾口头约定交运公司承诺交付被占用的租赁物给上岗旅店与事实不符错误。双方就被占用面积多次协商，一审法院因交运公司当庭否认就认定交运公司不曾承诺交付被占用的租赁物错误。3、一审判决认定旅店和各餐饮店使用的部分面积相互独立，多年以来直到现在都没有什么变化错误。10多年来房屋范围的发生了变化，旅店的面积从一个旅店变为整幢楼。
交运公司辩称：请求维持一审判决。上岗旅店注册成立后，其经营场所为交运公司注册成立的运发旅店的原址。交运公司发现这个问题后，认为不再存在承包经营，就与上岗旅店签订租赁合同。由于粗心，合同约定的房屋面积是按照产权证的面积，但实际使用没有这个面积。交运公司对此作出了租金调整，但上岗旅店没有接受也没有反馈意见就停止交租金。实际上上岗旅店使用房屋的面积与其签订合同之前经营的面积是一样的，没有变动过。
黄江辩称，交运公司与上岗旅店签合同时，黄江就清楚地说明租赁物是整栋楼1500平方米。如果使用面积与上岗旅店之前经营的面积没有变化，交运公司就应按照原来的房租收缴，但其却增加了房租的金额。上岗旅店无法按照合同缴交房租是因为交运公司到处都贴满了停水停电的通告，无法经营。
交运公司向一审法院起诉请求：1、解除交运公司与上岗旅店、黄江于2015年6月30日签订的租赁合同；2、上岗旅店、黄江立即将租赁物返还交运公司；3、上岗旅店、黄江按租赁合同约定的租金（含管理费）标准支付所欠租金直至上岗旅店、黄江交还租赁物给交运公司（暂计至2017年4月30日止共237500元）；4、上岗旅店、黄江按租赁合同约定利率支付拖欠租金利息给交运公司（暂计至2017年4月30日共64183.43元）；5、由交运公司没收上岗旅店、黄江履约保证金42000元（含上岗旅店、黄江欠交的履约保证金32000元）；6、案件全部诉讼费由上岗旅店、黄江承担。
一审法院认定事实：上岗旅店的前身是交运公司注册成立的运发旅店，经营者黎文原是运发旅店的承包经营者。2007年1月25日，上岗旅店注册成立，经营场所为运发旅店原址——湛江市霞山区xx路18号第24栋，从此不再以运发旅店为名对外经营，但仍向交运公司支付承包金。应交运公司的要求，2015年6月30日，交运公司与上岗旅店签订了《租赁合同》，约定：“一、甲方（交运公司）将位于霞山xx路18号一栋四层约1500㎡混合结构的房屋租给乙方（上岗旅店）作旅店使用。二、租赁期限从2015年7月1日至2018年6月30日止，共三年。三、费用及支付方式。1、租赁履约保证金为肆万贰仟元整，乙方在签订承包经营合同时，一次性交足给甲方，合同内乙方没有违约行为时，则甲方应在合同期满后七天内将此保证金（不计息）全额退还给乙方。2、租金支付以先支付后使用的原则，合同期内，租金以续年递增方式支付，具体租金如下：2015年7月1日至2016年6月30日，每月租金为：玖仟伍佰贰拾柒元整（￥9527.00元），管理费为肆仟零捌拾叁元整（￥4083.00元），两项共壹万叁仟陆佰壹拾元整（￥13610.00元）。2016年7月1日至2017年6月30日，每月租金为：玖仟玖佰伍拾陆元整（￥9956.00元），管理费为肆仟贰佰陆拾柒元整（￥4267.00元），两项共壹万肆仟贰佰贰拾叁元整（￥14223.00元）。2017年7月1日至2018年6月30日，每月租金为：壹万零四佰零肆元整（￥10404.00元），管理费为肆仟肆佰伍拾玖元整（￥4459.00元），两项共壹万肆仟捌佰陆拾叁元整（￥14863.00元）。每月5日前，由乙方以转账方式将当月租金转入甲方指定账户，甲方在确认收到乙方租金后，于两个工作日内开出票据；逾期缴交租金的，甲方按逾期应收金额每日1‰计收乙方的逾期利息。逾期一个月不交的，视作乙方违约处理，甲方有权没收全部履约保证金，并停止供电供水，以及终止合同，由此造成的后果，由乙方全部承担。……八、乙方须维护、保养好甲方提供的房屋，注意安全，不得随意拆改，如确需变动，须先征得甲方书面同意，租赁期间，乙方对房屋的一切装修，包括大门卷闸门安装，合同期满后如不再续租，不得拆除，要无偿留给甲方。……”合同签订后，上岗旅店按原承包经营时的经营场所涉及的房屋范围开始租赁经营，向交运公司缴交了履约保证金1万元，并按租赁合同约定的租金标准（第一年13610元/月）缴交了2015年7月至11月的租金，从2015年12月起不缴纳租金至今。2015年12月29日，上岗旅店向交运公司提交《承诺书》，全文为“市交运公司：关于租赁工农路18号经营旅店，需押金肆万元，由于今年10月‘彩虹’台风掀翻屋顶，需大量资金修复。目前我旅店经济困难，无法按时交押金，现许诺半年交齐押金（原已交壹万元押金），以上申请，请贵司根据经营事实给予谅解为盼。”2016年1月16日，上岗旅店向交运公司提交《申请书》，全文为“市交运公司：关于租赁工农路18号经营旅店，需押金肆万元。2015年12月29日的（承诺书）半年还清的承诺已到期，目前的状况，请领导给予理解，因我店已无法正常经营了。”对上述《承诺书》、《申请书》交运公司承认收到但没作回应。2016年3月2日，上岗旅店向交运公司提交《申请书》，全文为“市一运公司领导：自去年七月一日贵公司与我店（上岗旅店）签定租赁合同二0一五年七月一日至二0一八年六月三十日止。之后，我店又投下大量资金维修，补漏，但效果不明显。仍有些房间漏水。为了整幢楼仍然继续安全使用，确实我店每月都投入资金进行修补。另外，在修补施工中发现以下档口占用我店面积有：一、高佬粥店60.32平方；二、老干活动中心64.1平方主；三、骨头汤店64.1平方，共计占用面积：188.52平方。敬请贵公司根据实际事实，给予减些房租，支持我店维持经营为盼。多谢！”经派员实地核实，交运公司在上岗旅店提交的减租《申请书》上签署：“经实地丈量面积均属实，门口大厅面积为63平方米。核实人员：陈亚平、潘华忠、黄景林。2016.4.8”。2016年8月1日，交运公司向上岗旅店发出《通知》：“湛江市霞山上岗旅店：你店提出的占用面积问题和调整租金的申请收悉，经我司派员实地丈量，占用面积问题属实，经我司研究，同意对租金做相应调整并签订补充协议。调整后的租金标准（含管理费，下同）为2015年7月至2016年6月，每月10986.00元；2016年7月至2017年6月，每月11480.00元；2017年7月至2018年6月，每月11997.00元。自2015年12月至今的租金你店均未缴交，按调整后的标准计算。你店共欠租金捌万陆仟柒佰肆拾贰元整（￥86742.00元），请你店务必于2016年8月15日前缴清所欠租金。否则，视同你店违约，我司将采取措施终止合同，收回出租物业。特此通知。广东省湛江市交通运输集团有限公司，2016年8月1日”。在该《通知》上，上岗旅店经营者黎文签字：“已收，黎文，2016.8.3”。上岗旅店经营者黎文签收该《通知》后，没有作出书面回复。2016年9月21日，交运公司向上岗旅店发出《紧急通知》：“湛江市霞山上岗旅店及黎文：自2016年8月18日书面通知你店必须在2016年9月15日前撤离及补缴所欠租金，至今已过多日。根据双方签订合同及相关条例，我司决定：从本月23日起，对你店租用的物业采取停水、停电等措施。还望你店尽快补缴所欠租金及尽快撤离；若继续占用，我司将继续计租至你店撤离，而且追讨拖欠租金的利息；同时，也会进一步采取相应措施。由此的一切后果将由你店负责，我司保留追究你相应违约责任的权利。特此此致。广东省湛江市交通运输集团有限公司，2016年9月21日”。上岗旅店经营者黎文签字：“已收到，黎文，9.22”。交运公司向上岗旅店发出《紧急通知》当日，即2016年9月21日在旅店周围到处张贴《通告》，《通告》全文：“因湛江市上岗旅店严重违反与我司签订的租赁合同，且经我司多次催缴也不履行合同的责任；现经我司研究决定：从本月23日起，对湛江市上岗旅店租用我司的物业采取停水、停电等措施。请此旅店及相关人员对我司工作给予支持和配合。此告。广东省湛江市交通运输集团有限公司，2016年9月21日”。之后，交运公司切断了上岗旅店的用水、用电。上岗旅店称自此三个月零收入，为减少损失，被迫接其他线路恢复用水、用电，继续经营至今。由于上岗旅店既不交租又不撤离，交运公司遂于2017年5月27日提起本案诉讼。
另，根据粤房字第××号《房屋所有权证》，经现场实地察看，湛江市霞山区xxx路18号24幢为一幢独立的共有四层的楼房，每层面积378.04㎡，四层共1512.16㎡。xx路18号24幢楼房前还建有一层的平房，与xx路18号24幢楼房长度相同，但相隔仅约1米（目测间距）。该平房处于xx路18号24幢楼房与工农路之间，面靠工农路，作商铺使用。高佬粥档、明轩猪骨汤等商铺就是其中的部分商铺，作为上岗旅店的门口大厅也处在该平房中。由于两建筑物仅相隔1米左右，高佬粥档、明轩猪骨汤等商铺采取打通尾部延伸入了xx路18号24幢一楼的部分场地，多作为厨房、储物间使用。现场所见，上岗旅店实际使用的房屋范围包括：1、xx路18号24幢四层楼房，但除高佬粥档、明轩猪骨汤等商铺使用的部分一楼面积124.42平方、交运公司使用的二楼面积64.1平方；2、作为上岗旅店门口大厅的63平方米平房档口一间，其尾部也与xx路18号24幢楼房连通，是进出旅店的唯一通道。
一审法院认为：本案属房屋租赁合同纠纷。双方签订的《租赁合同》是双方真实的意思表示，合法有效，双方应本着诚实信用，适当、全面履行合同。根据交运公司的主张和上岗旅店、黄江的答辩，本案的争议的主要问题为：一、交运公司是否已将租赁物完整交付给上岗旅店使用，是否存在违约；二、《租赁合同》是否应该解除；三、租金数额应如何计算；四、保证金应如何处理；五、交运公司主张按合同约定计算逾期缴纳租金的利息是否应支持；六、黄江是否是本案适格被告。
一、关于交运公司是否已将租赁物完整交付给上岗旅店使用，是否存在违约的问题。上岗旅店认为，按照《租赁合同》第一条约定，交运公司应将xx路18号24幢楼房整体交付其使用，而交运公司却将该幢楼第一层的部分场地另租他人，违反了《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，违约在先。交运公司则认为合同约定租赁物就是上岗旅店多年以来承包经营的场地，一直以来都没有包括高佬粥档、明轩猪骨汤等商铺使用该幢楼房一层的那部分面积。对此，一审法院分析评判如下：
首先，从上岗旅店租赁经营实际使用的场地情况看，既有合同约定所指的xx路18号24幢楼房部分，也包括有不属于xx路18号24幢楼房的部分，如作为上岗旅店门口大厅63平方米的平房档口。该旅店门口大厅是旅店唯一的进出通道，是旅店的必要组成部分，如此重要双方却没有作出具体约定。由此来看，《租赁合同》第一条约定没有完全反应出双方关于租赁物的意思表示，也就是说《租赁合同》第一条约定本身对租赁物的表述就是不够全面具体的，如果全面具体就不应包括不属于xx路18号24幢楼房的旅店门口大厅部分，只能说双方在签订合同时对租赁物的约定都有点草率马虎，不清不楚。既然《租赁合同》第一条约定本身对租赁物的表述不够全面具体，上岗旅店不能单就《租赁合同》第一条作孤立理解，应该结合其他相关证据及事实综合判断双方对租赁物约定的真正意思表示，不能简单化。
其次，从双方长期经营交往情况看，上岗旅店在第二次庭审中称：“双方在签合同前被侵占的位置及面积就已存在，只是在签订合同时交运公司口头承诺在一个月内将被侵占188.52平方米面积及位置交付给上岗旅店使用。”交运公司当庭否认：根本没有“口头承诺”。上岗旅店在答辩状中称：“……上岗旅店曾多次与交运公司交涉，要求按照合同约定以及口头承诺交付全部被占用地方，但交运公司互相推诿不予理睬，后来索性拒绝。经几个月的交涉毫无结果，……”。从双方提交的证据可以看出，双方对重要事项多采用《承诺书》、《申请书》、《通知》等书面形式进行交涉。上岗旅店在2015年12月29日向交运公司提交的《承诺书》中、2016年1月16日向交运公司提交的《申请书》中均没有提及“口头承诺”之事。更为明显的是，在2016年3月2日向交运公司提交的《申请书》中称：“……另外，在修补施工中发现以下档口占用我店面积有：一、高佬粥店60.32平方；二、老干活动中心64.1平方主；三、骨头汤店64.1平方，共计占用面积：188.52平方。敬请贵公司根据实际事实，给予减些房租，支持我店维持经营为盼。多谢！”对“在修补施工中发现以下档口占用我店面积”的说法在此不再评说，要指出的是：直到此时，在这样内容的申请书中，上岗旅店提到了“占用”，但只是要求减租，而根本没有提及“口头承诺”要求交付租赁物之事，极不符合常理（按一般的逻辑应是：占用了、承诺交付却又不交付、那就减租好了！）。事实上，上岗旅店的经营者原本就是签订租赁合同前的旅店承包经营者，不仅在签订租赁合同时，早在承包经营时就明知：交运公司所属的xxx路18号24幢楼房以及楼前的一排平房的多个档口，无论是作为旅店部分或者作为各餐饮店部分承包或出租，旅店和各餐饮店使用的部位及面积相互独立，多年以来直到现在都没有什么变化。这种状况已有至少十几年历史，没有证据证明交运公司轻言要改变。由此可见，上岗旅店称交运公司在签订合同时口头承诺在一个月内将被侵占188.52平方米面积及位置交付给上岗旅店使用的说法难以采信。双方约定的租赁物应该不包括高佬粥档、明轩猪骨汤等商铺使用xx路18号24幢楼房一层的那部分面积，也不包括二楼的老干活动中心。
再者，从《租赁合同》的履行情况看，签订《租赁合同》后，上岗旅店按原承包经营时的经营场所涉及的房屋范围开始租赁经营，缴交了履约保证金1万元，按租赁合同约定的租金标准，即第一年13610元/月缴交了2015年7月至11月四个月的租金，在此期间并未提出有关交付租赁物异议。因此，“按原承包经营时的经营场所涉及的房屋范围进行租赁经营”与事实相符，也符合常理。
综合以上分析，一审法院认为：交运公司已完成了租赁物的交付义务。上岗旅店主张交运公司应将xx路18号24幢楼房整体交付其使用与事实不相符，也有违《中华人民共和国合同法》第六条规定，对上岗旅店主张交运公司违约在先的意见不予采纳。
二、关于《租赁合同》是否应该解除问题。上岗旅店主要的抗辩意见有：1、交运公司违约在先，无权解除合同；2、按照《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，交运公司没有如约交房，上岗旅店拖延交租的行为不构成违约；3、双方对减租问题达不成协议，拒不同意交运公司提出的减租数额和拖欠租金是上岗旅店在维护自己的用益物权。交运公司已完成了租赁物的交付义务，不存在违约在先问题，一审法院对上岗旅店第1、2点意见不予采纳。下面重点分析上岗旅店第3点意见。2016年8月1日，交运公司向上岗旅店发出《通知》：“……经我司研究，同意对租金做相应调整并签订补充协议。调整后的租金标准（含管理费，下同）为2015年7月至2016年6月，每月10986.00元；2016年7月至2017年6月，每月11480.00元；2017年7月至2018年6月，每月11997.00元。自2015年12月至今的租金你店均未缴交，按调整后的标准计算。你店共欠租金捌万陆仟柒佰肆拾贰元整（￥86742.00元），请你店务必于2016年8月15日前缴清所欠租金。……”上岗旅店对该《通知》的租金调整标准有异议，主要意见是：租赁物应当由承租人占有、使用、收益，但交运公司违约不交付租赁物，却按市场价转租他人，依理应当按市场价减租或让上岗旅店收取此部分租金。显然，这还是以“交运公司违约不交付租赁物”为基础的抗辩理由，同样不成立。上岗旅店要求按市场价减租或让上岗旅店收取此部分租金，一审法院不予支持。双方对减租问题达不成协议的主要责任在上岗旅店。现交运公司请求解除双方于2015年6月30日签订的租赁合同，符合《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，一审法院予以支持。
三、关于应如何计算租金数额问题。一审法院认为：与概括性估价的租金标准不同，本案租赁合同约定的租金标准是按《房地产估价报告》计算得出的，其有明确的计算方法及计算标准，即：租金=第一层建筑物面积×18元/月+第二层至第四层建筑物面积×6元/月。这种有明确计算方法及计算标准的租金标准，只要计算方法及计算标准不变，出租方原来的心理期望价值（利益）应该不会受到实质影响（损害），这是人们普遍的心理认知和行为认同。最类似的是人们在商品房买卖中允许一定的面积误差范围，在允许误差范围内不构成违约但应按实际面积、同样的单价多退少补房款。交运公司应该秉承这种普遍的心理认知和行为认同，善意对待相对方，不能以租赁物面积前后没有变化也没有违约为由拒绝调整。交运公司请求按租赁合同约定的租金标准判令上岗旅店支付所欠租金，不予支持。
2017年9月26日，上岗旅店向一审法院提交《关于租金与管理费问题》的书面意见认为：“租赁合同中涉及的管理费与租金是不同的两种费用，不能将管理费与租金混为一谈，不认可管理费就是租金。”在2017年7月25日第一次庭审中，法庭专门就此问题进行了调查：交运公司回答管理费实质为租金；黄江回答等同租金；上岗旅店代理人不作回答。另外，《房地产估价报告》表1所反映出的各年度的租金计算数额与《租赁合同》中约定的各年度的“管理费与租金之和”数额相符。由此，一审法院对上岗旅店关于租金与管理费问题的书面意见不予采纳。
根据相关证据、查明事实及一审法院的认定意见，一审法院确认如下租金计算数额：1、租金标准调整为：2015年7月1日至2016年6月30日，每月10985.84元；2016年7月1日至2017年6月30日，每月11480.20元；2017年7月1日至2018年6月30日，每月11996.81元。（调整标准为：第一年度为13610-124.42×18-64.1×6=10985.84，按年递增4.5﹪计算后两个年度月租金）；2、2015年7月1日至2017年4月30日欠缴租金数额：10985.84×12+11480.2×10-13610×4=192192.08元；3、自2017年5月1日起至上岗旅店向交运公司交还租赁物之日止应按每月11996.81元向交运公司支付租金。
四、关于保证金应如何处理的问题。上岗旅店无正当理由自2015年12月起至今拒绝缴交租金，显属违约。按《租赁合同》第三条的相关约定，交运公司有权没收上岗旅店的履约保证金。鉴于履约保证金属于实践性合同，应以实际发生的数额为准。上岗旅店实际交付的履约保证金只有10000元，交运公司有权没收上岗旅店的履约保证金也只能是10000元。交运公司对没有实际发生的部分（欠缴32000元）一并主张权利没有法律依据，予以驳回。
五、关于交运公司主张按合同约定计算逾期缴交租金的利息是否应予支持的问题。概括上岗旅店的意见主要有：1、交运公司违约在先，上岗旅店不构成违约；2、合同约定的利息标准是违法的，属于无效条款。每日1‰即是月利率30‰，与现行法律规定相悖，依法不应支持；3、约定利息过高，应按银行同期利率计算。对1、2点意见，因没有事实依据和法律依据，不予采纳。对第三点意见，由于交运公司并未提供证据证实其损失，结合本案双方履约的具体情况，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，一审法院认为应参照民间借贷相关法律规定酌情以调整后的月租金标准为基数按年利率6%计算资金占用费，自逾期交缴租金之日起计算至上岗旅店向交运公司交还租赁物之日止。
六、关于黄江是否本案适格被告的问题。黄江不是签订《租赁合同》的相对方，在黄江自己否认是上岗旅店的实际控制人的情况下，交运公司没能提供证据证明黄江是上岗旅店的实际控制人。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，应驳回交运公司对黄江的诉讼请求。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条，最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条，最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决：一、解除广东省湛江市交通运输集团有限公司与湛江市霞山区上岗旅店于2015年6月30日签订的《租赁合同》；二、限湛江市霞山区上岗旅店于判决发生法律效力之日起十五日内搬离租赁房屋并将其返还给广东省湛江市交通运输集团有限公司（包括湛江市霞山区xx路18号第24幢和作为门口大厅的63平方米平房档口）；三、限湛江市霞山区上岗旅店于判决发生法律效力之日起十五日内向广东省湛江市交通运输集团有限公司支付拖欠租金（计算至2017年4月30日为192192.08元，自2017年5月1日起按每月11480.20元计算至2017年6月30日至，自2017年7月1日起按每月11996.81元计算至交还租赁物之日止）；四、限湛江市霞山区上岗旅店于判决发生法律效力之日起十五日内向广东省湛江市交通运输集团有限公司支付逾期缴交租金的资金占用费（以每月欠缴租金为基数，按年利率6%，自逾期之日起计算至交还租赁物之日止）；五、湛江市霞山区上岗旅店向广东省湛江市交通运输集团有限公司缴交的壹万元履约保证金不再退还，也无需缴交约定剩余部分；六、驳回广东省湛江市交通运输集团有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6455元，由湛江市霞山区上岗旅店负担。
本院二审期间，各方当事人均没有提交新的证据。
本院经审理查明：一审判决查明事实清楚，本院予以确认。
另查明，湛江市国有资产经营公司委托广东万诚房地产土地评估有限公司对涉案房屋租赁价格进行评估。广东万诚房地产土地评估有限公司于2015年4月30日作出《房地产估价报告》，估价结果为：涉案房屋第一层（378.04㎡）平均月租金18元/㎡，第二层至第四层（1134.12㎡）平均月租金6元/㎡，月租金总价13610元，年租金总价163320元，年递增率4.5%，第一年租金收益163320元，第二年租金收益170670元，第三年租金收益178350元。
本院认为：本案属于房屋租赁合同纠纷。根据上诉人上岗旅店的上诉理由和被上诉人交运公司、原审被告黄江的答辩意见，本案二审争议焦点问题如下:
一、关于交运公司是否存在违约行为的认定问题。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条的规定，当事人协商一致，可以变更合同。合同的变更是指合同成立后，当事人在原合同的基础上对合同的内容进行修改或者补充。合同签订后，当事人在履行过程中会出现一些新的情况，需要对双方的权利义务关系重新进行调整和规定。如果双方当事人就变更事项达成了一致意见，变更后的内容就取代了原合同的内容，当事人就应当按照变更后的内容履行合同。本案中，涉案《租赁合同》约定交运公司将霞山xxx路18号一栋4层约1500平方米混合结构的房屋租给上岗旅店作旅店使用。合同签订后，交运公司将涉案房屋交付上岗旅店使用。在合同履行过程中，上岗旅店向交运公司提出，发现有几个档口占用旅店面积，分别是：高佬粥店占用60.32平方米、老干活动中心占用64.1平方米、骨头汤店64.1平方米，共计占用面积：188.52平方米。请交运公司根据实际事实，给予减房租。交运公司答复，经实地丈量，上岗旅店提出的占用面积属实，同意对租金做相应调整并签订补充协议。虽然上岗公司与交运公司对此没有签订补充协议。但双方已通过要约、承诺的方式，对变更出租房屋的面积达成了一致意见，也就是在合同约定出租房屋的面积中减去188.52平方米，双方应按照变更后的内容履行合同。综上，上岗旅店上诉主张交运公司没有按照合同约定将涉案租赁物交付上岗旅店使用，存在违约行为的理由不成立，本院不予采信。
二、关于涉案《租赁合同》应否解除的问题。涉案《租赁合同》约定每月5日前，由上岗旅店以转账方式将当月租金转入交运公司指定账户。但上岗旅店只缴交了2015年7月至11月的租金，从2015年12月起不缴交租金至今。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，承租人逾期不支付租金的，出租人可以解除合同。一审法院判决解除涉案《租赁合同》并无不当，本院予以维持。上岗旅店上诉以涉案房屋被占用188.52平方米，其与交运公司就减租问题无法达成协议，又遭到交运公司停水停电，致使上岗旅店没有能力交租为由，主张不应解除涉案《租赁合同》，缺乏法律依据，本院不予支持。
三、关于上岗旅店应向交运公司支付数额的认定问题。涉案《租赁合同》约定，涉案房屋2015年7月1日至2016年6月30日，每月租金9527元、管理费4083元，合计13610元；2016年7月1日至2017年6月30日，每月租金9956元、管理费4267元，合计14223元；2017年7月1日至2018年6月30日，每月租金10404元，管理费4459元，合计14863元。由于上岗旅店与交运公司同意在合同约定出租房屋的面积中减去188.52平方米，故应对合同约定的租金、管理费进行相应的调整。一审法院结合案件的实际情况、合同约定以及参照湛江市国有资产经营公司委托评估机构对涉案房屋租赁价格的评估结果，调整上岗旅店每月应向交运公司支付的数额为：2015年7月1日至2016年6月30日，每月10985.84元；2016年7月1日至2017年6月30日，每月11480.20元；2017年7月1日至2018年6月30日，每月11996.81元（调整标准为：第一年度为13610元-124.42㎡×18元-64.1㎡×6元=10985.84元，按年递增4.5﹪计算后两个年度月租金），并据此计算2015年7月1日至2017年5月1日，上岗旅店尚欠192192.08元未支付。上岗旅店上诉主张交运公司没有提供保安、保洁等物业管理服务，不应收取管理费以及每月租金应按照每平方米86元予以减少，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。理由是：首先，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款关于“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，上岗旅店应根据合同约定向交运公司支付租金及管理费。其次，合同没有约定交运公司需向上岗旅店提供保安、保洁等物业管理服务。在合同履行过程中，上岗旅店对交运公司也没有提出管理的异议。而且上岗旅店亦按照合同约定支付了2015年7月至11月的租金及管理费。再次，合同约定每月租金及管理费为13610元，且没有约定按照楼层分别收费。合同约定出租的涉案房屋的面积约1500㎡，即涉案房屋每月每平方米的租金及管理费约为9.07元（13610元÷1500㎡）。一审法院结合案件的实际情况、合同约定以及参照湛江市国有资产经营公司委托评估机构对涉案房屋租赁价格的评估结果，调整上岗旅店每月应向交运公司支付的数额并无不当。
综上所述，上岗旅店的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6455元，由上诉人湛江市霞山区上岗旅店负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑玉莲
审 判 员 陈 红
审 判 员 陈春丽
二〇一八年四月十七日
法官助理 邱诗婷
书 记 员 张源良
附相关法律条文及司法解释：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定
程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。