重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）渝一中法民终字第00744号
上诉人（原审原告暨反诉被告）：肖章梅，住重庆市渝北区。
委托代理人：肖松柏，重庆昆德律师事务所律师。
上诉人（原审被告暨反诉原告）：刘庆，住重庆市沙坪坝区。
委托代理人：刘洪，重庆学苑律师事务所律师。
上诉人肖章梅与上诉人刘庆农村房屋买卖合同纠纷一案，重庆市渝北区人民法院于2012年12月13日作出（2011）渝北法民初字第10808号民事判决。上诉人肖章梅、上诉人刘庆对该判决均不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了询问。上诉人肖章梅之委托代理人肖松柏、上诉人刘庆之委托代理人刘洪参加了询问。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2010年5月5日，以肖章梅为甲方，以刘庆为乙方签订《房屋买卖协议》，约定乙方购买甲方坐落于重庆市渝北区回兴长河村11社吊嘴湾建筑面积944平方米房屋一栋，双方议定上述房产及到二零二五年的房屋占地租金，出售价格为人民币贰拾伍万元整，此房价款为甲方净价，甲方不支付交易中的任何费用，此房款为乙方一次性付清给甲方，交款后甲方立即办理水、电、气的过户手续，甲方必须全心配合乙方办理一切相关手续等。《房屋买卖协议》签订后，刘庆于2010年5月12日付给肖章梅房款250000元。
之后，肖章将该房屋交付给刘庆，刘庆于2010年11月30日与申明冰签订《厂房租赁合同》，约定刘庆将该房租赁给申明冰，租赁期限5年，即从2010年12月11日起至2015年12月11日止，年租金80000元，半年付一次租金即每次交40000元。合同签订后，刘庆收取申明冰租房押金5000元，申明冰先后支付刘庆2年租金160000元（其中刘庆出具收条收款20000元，王明华出具收条代刘庆收款140000元）。
刘庆向一审法院举示加固该房屋的合同、加固方案、加固费用35万元的收条，肖章梅不予认可。在一审法院审理中，刘庆于2012年6月6日向一审法院提出鉴定申请，要求对渝北区回兴街道长河村11组吊嘴湾房屋宅基地区位价值及对加固费用进行评估。一审法院依法委托重庆谛威工程造价咨询有限公司对加固费用进行鉴定，重庆谛威工程造价咨询有限公司于2012年10月29日向一审法院回复《函》：“已与被告沟通不能计算量，故将鉴定退回贵院”。
另查明：肖章梅系重庆市渝北区回兴街道长河村11组农村村民，刘庆系重庆市沙坪坝区覃家岗镇童家桥村枣子堡组农村村民，肖章梅出售给刘庆的坐落重庆市渝北区回兴长河村11社吊嘴湾一栋房屋系肖章梅的农村房产。
肖章梅一审诉称：原被告于2010年5月5日签订的《房屋买卖协议》，约定由原告将自建的位于重庆市渝北区回兴街道长河村11组吊嘴湾的农村房屋转让给被告，协议签订后，原告已经将房屋交付被告占有使用。双方在办理转移登记时，被相关部门告知原被告非同一经济组织的成员，不得随意转让集体土地上的农村房屋，双方签订的《房屋买卖协议》违反法律规定，应当属于无效。因此，不予办理转移。综上，原告为维护其合法权益，按照民事诉讼法的规定，起诉请求：1、确认原被告于2010年5月5日签订的《房屋买卖协议》无效。2、判令被告立即将位于重庆市渝北区回兴街道长河村11组吊嘴湾的房屋交付给原告。3、被告返还原告房屋租金16万元，返还原告建房手续。4、本案诉讼费由被告承担。
刘庆一审辩称：一、我方认为合同有效，理由是合同并未违反法律规定，本案房屋所在的土地并非宅基地，根据诚实信用原则，应履行相应合同义务。二、我方进行了添附，原告出售房屋是因为房屋已是危房，我方买来之后进行了加固。三、如果法院确认合同无效，将对当事人造成极大损失。驳回原告的诉讼请求。
刘庆一审反诉称：被反诉人所有的位于渝北区回兴街道长河村11组吊嘴湾的房屋在出卖之前为危房，因为无钱修复便将房屋卖给反诉人，并于2010年5月5日签订《房屋买卖协议》，约定被反诉人将自有的前述房屋转让给反诉人，协议签订后反诉人支付了房款，被反诉人交付了房屋，双方实际履行了协议。在反诉人购买了后不久便着手对危房进行加固和修复，在加固方案确定后将加固和修复工程发包给第三人，加固工程费用为35万元。现被反诉人在反诉人加固完成后却过河拆桥，违反诚实信用原则单方撕毁协议，要求法院确认原订立的《房屋买卖协议》无效并收回房屋。被反诉人的行为已给反诉人造成了重大的损失。为此特提出反诉请求：1、判决被反诉人退还反诉人房款25万元并支付利息（以25万元为本金，按中国人民银行同期贷款利率从2010年5月5日计至被反诉人支付完毕为止）。2、判决被反诉人支付反诉人房屋加固费35万元。3、判决被反诉人赔偿反诉人退还房屋的损失（按照土地区位补偿价的评估价格为准）。4、本案的诉讼费用由被反诉人承担。
肖章梅一审反诉辩称：反诉原告要求反诉被告返还房款25万元，但反诉被告收到反诉原告的房款16万元，因此反诉被告应当返还反诉原告的房款为16万元。对利息无约定，不同意支付。加固费无依据，不同意支付。反诉原告的2、3、4项反诉请求不成立，应予驳回。
一审法院认为：原告肖章梅系重庆市渝北区回兴街道长河村11组农村村民，被告刘庆系重庆市沙坪坝区覃家岗镇童家桥村枣子堡组农村村民，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款之规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”。原被告签订的《房屋买卖协议》约定被告刘庆购买原告肖章梅坐落于重庆市渝北区回兴长河村11社吊嘴湾农村房屋一栋，违法了相关法律的规定，故双方签订的《房屋买卖协议》应属无效。对于该无效合同的签订，原告（反诉被告）肖章梅和被告（反诉原告）刘庆均有过错，故应由双方各自承担自己的损失。据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决：“一、原告肖章梅与被告刘庆签订的《房屋买卖协议》无效。二、由被告刘庆在本判决生效后十日内将原告所有的位于重庆市渝北区回兴街道长河村11组吊嘴湾的农村房屋及建房手续返还给原告肖章梅。三、由反诉被告肖章梅在本判决生效后十日内返还反诉原告刘庆房款250000元。四、驳回原告肖章梅的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告刘庆的其他反诉请求。若反诉被告肖章梅未按本判决指定期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费5050元由被告刘庆承担3000元，由原告肖章梅承担2050元。本案反诉受理费9800元由反诉被告肖章梅承担5000元，由反诉原告刘庆承担4800元。”
上诉人肖章梅对该判决不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决第三、四项，改判返还刘庆房款16万元，改判刘庆向肖章梅退还已收房租16万元，一、二审案件受理费由刘庆负担。其主要事实和理由如下：1、肖章梅应当返还给刘庆的房款只有16万元，虽然肖章梅出具了25万元的收条，但是刘庆仅支付了16万元。2、刘庆将涉案房屋出租给了第三人，收取了租金16万元，该16万元应当返还给肖章梅。
上诉人刘庆对该判决不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，改判涉案房屋买卖合同有效，若法院确认该合同无效，则改判肖章梅返还购房款25万元，支付加固费35万元，后期安电费用0.8万元，维修堡坎、下水管道、房屋漏水费用0.8万元及利息（以60万元为本金，按同期人民银行贷款利率从2010年5月5日计算至肖章梅付清为止），赔偿刘庆退房损失（房屋增值部分，待评估后确定具体数额），一、二审案件受理费由肖章梅负担。其主要事实和理由如下：1、双方订立的涉案房屋买卖合同没有违反相关法律禁止性规定，合法有效。2、一审法院未对刘庆的损失进行评估；3、肖章梅在刘庆加固好涉案房屋后便要求退房，违背诚信原则，给刘庆造成了损失；4、刘庆对涉案房屋进行了加固，肖章梅应支付加固费用35万元。
肖章梅、刘庆均答辩称：请求法院依法判决。
本院二审查明：1、肖章梅至今并未取得涉案房屋的房地产权证书。
2、《重庆市建设用地批准书》载明：“户主肖章梅建房地址回兴镇长河村11社（组）批准用地面积（㎡）农用地小计100……”
3、《重庆市渝北区农村居民住宅建设工程规划许可证》重规（村）建证（2007）渝北（回）字第023号载明：“肖章梅：你申请的住宅建设工程，经研究，同意按表所列批准项目及对应的附图、图说施工……批准修建项目名称住宅结构砖混底层面积（㎡）100层数贰建筑面积（㎡）200高度（M）3.5＋3.2……”
4、2007年8月24日，重庆市渝北区回兴街道长河村10社（甲方）与肖章梅（乙方）签订的《重庆市渝北区回兴街道农村土地承包经营权流转合同》载明：“一、土地流转形式：租用。二、流转土地情况：该土地位于渝北区回兴街道长河村10社，……三、流转期限：在原承包合同期内，甲方将该宗地流转给乙方，从2007年9月1日起至2025年8月31日止，共20年。四、流转土地用途：乙方将该宗地作为农业生产用地或开发经营特色农业。土地流转期内，乙方不得改变土地使用权或者使用权的性质，也不得改变改变土地的农业用途。”
5、2007年2月6日，彭祖义（甲方）与肖章梅（乙方）签订《租地协议》，约定：“…….一、乙方租用甲方位于：渝北区长河村11社吊嘴地0.05亩。二、付款方式……2007年2月6日至2025年2月6日止……”
6、双方在二审中一致确认：双方签订房屋买卖合同所针对的是房屋产权的买卖。
本院查明的其他事实与一审审理查明的事实一致。
本院认为，本案的争议焦点为：1、涉案房屋买卖合同效力问题；2、刘庆应返还肖章梅的购房款是25万元还是16万元；3、肖章梅应否支付刘庆涉案房屋的加固费；4、刘庆应否返还肖章梅涉案房屋租金16万元；5、肖章梅应否承担刘庆将涉案房屋退还其后的房屋增值损失；6、肖章梅应否向刘庆支付涉案房屋购房款25万元的相应利息的问题。现分别评析如下：
1、关于涉案房屋买卖合同效力问题。肖章梅系重庆市渝北区回兴街道长河村11组农村村民，刘庆系重庆市沙坪坝区覃家岗镇童家桥村枣子堡组农村村民，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款、第六十三条之规定，双方签订的《房屋买卖协议》约定刘庆购买肖章梅坐落于重庆市渝北区回兴长河村11社吊嘴湾农村房屋一栋，违法了相关法律的规定，加之本案现有证据无法证明涉案房屋系合法修建且能够取得权属证书，亦无法证实涉案房屋属于肖章梅所有，故双方签订的《房屋买卖协议》应属无效。对于刘庆提出的涉案房屋买卖合同应为有效的主张，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。
2、关于刘庆应返还肖章梅的购房款是25万元还是16万元的问题。虽然肖章梅主张其实际收到的刘庆支付的涉案房屋购房款为16万元，但根据肖章梅本人向刘庆出具的《收条》载明的内容可知，刘庆向肖章梅支付的涉案房屋购房款为25万元，故对于肖章梅提出的其应返还刘庆的涉案房屋购房款为16万元的主张，缺乏事实依据，本院不予支持。
3、关于肖章梅应否支付刘庆涉案房屋加固费的问题。从重庆谛威工程造价咨询有限公司于2012年10月29日向一审法院回复的《函》载明的内容可知，涉案房屋加固情况因无法确认相关量以至于鉴定不能，加之刘庆举示的其他证据不足以证明其对涉案房屋的加固费为35万元，故一审法院对刘庆提出的肖章梅应向其支付35万元加固费用的主张未予支持并无不当，故对于刘庆提出的前述主张本院不予支持。
4、关于刘庆应否返还肖章梅涉案房屋租金16万元、肖章梅应否向刘庆支付涉案房屋购房款25万元的相应利息以及肖章梅应否承担刘庆将涉案房屋退还其后的房屋增值损失的问题。对于第一个问题，合同无效后双方相互返还财产，该16万元并非刘庆从肖章梅处取得，且肖章梅也无证据证明其产生了16万元的租金损失，因此，对于肖章梅要求刘庆返还涉案房屋租金16万元的主张，本院不予支持。对于第二个问题，虽然肖章梅占用了刘庆所支付的房款，但在此期间刘庆占有使用涉案房屋已获取相应收益，并不存在损失，因此本院对刘庆要求肖章梅支付涉案房屋购房款25万元的相应利息的主张，不予支持。对于第三个问题，因现有证据无法证明案涉房屋系合法修建且能够取得权属证书，无法进行正常流通，其市场价值亦难以确定，因此，对于刘庆要求肖章梅承担房屋增值损失的主张，缺乏事实依据，一审法院未予支持，并无不妥。
至于刘庆在二审中提出的肖章梅应向其支付后期安电费用0.8万元，维修堡坎、下水管道、房屋漏水费用0.8万元及利息（以35万元为本金，按同期人民银行贷款利率从2010年5月5日计算至肖章梅付清为止）的请求，系刘庆在二审中新增加的诉讼请求，经本院主持调解无果，不属于本院二审的审理范围，刘庆可另行主张。
综上，上诉人肖章梅、上诉人刘庆之上诉理由均不成立，其上诉请求本院均不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5050元，由上诉人肖章梅、上诉人刘庆各负担2525元。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡 敬
代理审判员 陈娅梅
代理审判员 吴光成
二〇一三年五月十七日
书 记 员 王银银