辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大民二终字第00552号
上诉人（原审原告、反诉被告）：刘玉林，个体工商户。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：潘月凤，旅顺康德养老院院长，（51-1）。
原审原告（反诉被告）刘玉林与原审被告（反诉原告）潘月凤房屋租赁纠纷一案，大连市旅顺口区人民法院作出（2014）旅民初字第2130号民事判决，刘玉林不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人刘玉林及被上诉人潘月凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）刘玉林一审诉称及反诉辩称：2013年3月20日，原、被告签订房屋租赁合同。约定，原告租赁被告位于大连市旅顺口区三涧堡街道金武路某房屋用于经营旅馆，租期三年。但原告在办理经营手续时被告知该房系住宅，无法办理经营手续，致使原告无法使用租赁房屋。原告于2013年10月20日与被告协商一致解除租赁合同，但被告却拒绝返还剩余租期租金。现原告诉至法院，请求判令被告返还剩余五个月租金12，500元并承担诉讼费。反诉被告反诉辩称，双方已协商解除合同，且反诉原告已同意反诉被告从案涉房屋中撤出，故不同意支付违约金21，000元。
被告（反诉原告）潘月凤一审辩称及反诉诉称：被告确实将案涉房屋出租给原告，但双方并未约定房屋用途，且原告已经办理好经营手续，与是否约定用途没有关系。原告认为双方已解除合同，但被告并不同意，而且当时仅同意其转租。故不同意原告的诉讼请求。故反诉请求：原告单方解除房屋租赁合同构成违约，请求判令反诉被告按剩余二年租金总额70，000元的30%支付违约金21，000元。
一审法院审理查明：原告作为承租人与被告就有关坐落于大连市旅顺口区三涧堡街道某房屋（建筑面积为244.71平方米）租赁事宜签订两份承租协议，第一份协议实际签订日期为2013年3月14日，约定原告自2013年3月20日承租该房屋三年，租金第一年、第二年每年叁万元，第三年肆万元，付款方式每年提前一个月付次年租金。原告于协议签订当日向被告支付了第一年租金3万元，并占有使用该房屋。第二份协议签订日期为2013年3月20日，就租赁案涉房屋的违约责任约定“此合同自签字之日起生效，如有违约赔偿对方双倍租金。”两份协议均未约定租赁房屋使用用途。诉讼中，原告以租用房屋为住宅无法办理营业手续，即无法实现租赁合同目的为由要求解除租赁合同，并提供视听资料证实已与被告达成解除合同的合意，但双方就剩余五个月租金的给付时间未达成一致意见。被告认为双方签订承租协议时，原告并未告知租赁房屋用途。原告诉称于2013年10月20日腾退租赁房屋，被告辩称原告自2013年11月20日起陆续从租赁房屋内搬走物品，但当时并未同意原告退租，只是同意转租，且案涉房屋目前依然闲置。庭审中，经一审法院释明，反诉被告认为反诉原告主张违约金数额过高，要求调整。
另查，大连市工商行政管理局旅顺口分局三涧堡工商所出具个体信息查询卡，注明：字号为大连市旅顺口区玉林旅社的经营范围及方式为住宿（项目筹建）。经营者姓名刘玉林。成立日期为2013年7月6日，注册号为210212602725141。诉讼中，刘玉林未向法庭提供证据证实，其无法取得消防安全检查合格证、特种行业许可证及卫生许可证。
一审法院认为：原、被告签订的房屋承租协议，因未违反法律法规的禁止性规定，为合法有效合同。原、被告应按照合同约定享有权利并履行义务。合同生效后，原、被告协商一致可以解除合同。原告提交视听资料可证实双方就解除合同及返还剩余五个月租金12，500元的相关事宜已达成合意，一审法院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。原告在租赁期限届满前腾退房屋显属违约，因双方在承租协议中已对违约条款作出约定，而且违约金作为“定额赔偿”的形式及清理条款的属性。反诉原告主张反诉被告支付违约金符合双方当事人的约定及相关法律规定。本案反诉原告虽对违约金的数额主动减让，但考量合同的实际履行情况、反诉原告的实际损失情况及预期利益等方面，根据公平原则，一审法院酌定违约金为剩余两年租金总额的15%即10，500元。
综上所述，大连市旅顺口区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条之规定，作出如下判决：一、被告（反诉原告）潘月凤于判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）刘玉林房屋租金12，500元；二、原告（反诉被告）刘玉林于判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）违约金10，500元；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费112元，其他诉讼费50元，合计162元，由原告被告潘月凤负担；反诉费163元，由反诉被告刘玉林负担。
刘玉林的上诉理由及请求是：2013年3月20日，双方签订房屋租赁合同租赁案涉房屋用于旅馆经营，租期为三年，但上诉人在办理经营手续时得知案涉房屋系住宅，无法办理经营手续，致使刘玉林无法使用租赁房屋。2013年10月20日，双方协商一致解除了合同，但潘月凤却拒绝返还剩余租期的租金。故请求：1.改判潘月凤返还租金12，500元；2、诉讼费由潘月凤承担。
潘月凤二审答辩认为：不同意上诉人的上诉请求。一审认定事实清楚，适用法律正确，服从一审判决。
本院经审理查明：一审判决认定事实属实。
本院认为，本案中，刘玉林与潘月凤签订的《承租协议》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应按照合同约定履行。合同履行过程中，刘玉林提出解除合同，并提交视听资料证明就解除合同及返还租金12，500元双方已进行协商，故一审法院确认双方就合同解除及返还租金已达成合意应为正确，而潘月凤对此亦未提起上诉。对于刘玉林上诉主张其不应向潘月凤支付违约金的问题，本院认为，双方协议中对于违约金的负担方式约定为“如有违约赔偿对方双倍租金”，但协议中对于双倍租金的计算并未作出明确约定，如以双倍租金作为违约金的承担方式也明显存在过分高于损失的情形。虽然案涉租赁协议是在双方协商的情况下解除的，但由于在租期届满前提前解除合同确会对出租人的利益造成损失，因此，对潘月凤反诉主张的违约金应以其实际损失为基础衡量为宜。因承租协议提前解除，出租人另行出租房屋需要一定的转租期，故本院结合实际情况酌情按照三个月的转租期计算实际损失，故刘玉林应比照三个月的租金7500元向潘月凤支付违约金。
综上所述，原审认定事实清楚，但对违约金的认定略有不当，本院依法予以调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持大连市旅顺口区人民法院（2014）旅民初字第2130号民事判决第一项；
二、变更大连市旅顺口区人民法院（2014）旅民初字第2130号民事判决第二项为：刘玉林于本判决生效之日起十日内，支付潘月凤违约金7500元；
三、驳回潘月凤的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费275元（刘玉林预交112元，潘月凤预交163元），由刘玉林负担50元，由潘月凤负担225元。二审案件受理费112元（刘玉林预交），由刘玉林负担50元，由潘月凤负担62元。
本判决为终审判决。
审 判 长 宫黎明
审 判 员 王 鹏
代理审判员 季 烨
二〇一五年三月三十一日
书 记 员 耿 艳