湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘01民终397号
上诉人(原审被告)曹巧梅，女，1987年11月9日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。
委托代理人张华麟，男，汉族，1965年12月18日出生，住湖南省长沙市开福区。
被上诉人(原审原告)毕文汉，男，1953年3月23日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。
委托代理人卢井才，湖南琼武律师事务所律师。
上诉人曹巧梅因与被上诉人毕文汉房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2015）雨民初字第05421号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年12月10日，毕文汉（出租方）、曹巧梅（承租方）及长沙大圣市场管理有限责任公司（市场管理方）签订《长沙建材市场租赁、市场管理合同》，约定：1、出租方自愿出租其位于长沙建材市场喜来灯精品灯饰广场六栋的门面，承租方自愿承租，市场管理方接受出租、承租双方委托，对市场进行统一经营，提供本合同约定的管理，并有权收取市场管理费及市场推广和运营等费用；2、租赁期限自2012年12月10日至2015年10月29日，租金在2013年10月29日起每年递增5%，租金自2013年3月10日起计算，免租期为三个月，其中2013年10月29日后市场管理费的收费标准由市场、业主、商户三方协商，租金每季度15日前支付，租金为8919元，2014年度租金增加445.45元、2015年度租金增加1783.8元；3、承租方向出租方支付租赁押金4570元，市场方收取4570元商品质量保证金，合同到期后，结清所有账款，押金和质保金不计利息，全部退回；4、承租方向出租方提供的银行存款账户内支付租金，出租方开具收款收据（或收条），租金收租期满而出租方未收到租金时，可以电话通知市场管理方，市场管理方协助出租方直接处理。
2012年12月6日，市场管理方及毕文汉共同向曹巧梅出具收据，载明毕文汉收取押金4550元，市场管理方收取市场质量保证金4550元。
2015年7月7日，涉案市场发生火灾，导致涉案门面于2015年7月7日至2015年10月28日未能营业。
2015年8月5日，长建喜来灯精品灯饰广场第一届业主委员会、现任物业公司及商户自救委员会联合发出《公告》，载明涉案门面免一个月租金，另交两个月租金给市场自救委员会。
2014年12月29日，毕文汉在曹巧梅提交的《房屋租金付款申请》（2014年12月至2015年3月）上业主户名为3085-3086毕文汉（对应金额为8919元）的一栏后载明“已收取，毕文汉。”2015年4月1日，曹巧梅向毕文汉转账8919元用于交租，毕文汉认可2015年4月1日收到曹巧梅的租金。截至判决之日，曹巧梅已将涉案门面腾空。
毕文汉因曹巧梅未支付其2015年3月10日至2015年10月10日的租金，诉至该院，请求判决:（一)判令曹巧梅立即向毕文汉支付2015年3月10日至2015年10月10日的租金22944元;(二)判令曹巧梅承担本案的诉讼费用。
原审法院认为：毕文汉、曹巧梅之间签订的《租赁、市场管理合同》系双方真实意思表达，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同履行义务。根据《租赁、市场管理合同》约定，租赁期限至2015年10月29日止，毕文汉提出自2015年3月10日起未向其支付租金，曹巧梅提交《房屋租金付款申请》及银行转账记录证明其已支付毕文汉截至2015年6月9日的租金，该院认为曹巧梅提交的证据《房屋租金付款申请》上有毕文汉的签字确认，且毕文汉认可2015年4月1日收到曹巧梅三个月的租金，故该院确认曹巧梅已支付毕文汉截至2015年6月9日的租金，因2015年度曹巧梅向毕文汉支付季度租金的金额为8919元，毕文汉未提出异议，视为双方认可租金标准，毕文汉要求曹巧梅支付2015年6月10日至2015年10月29日的租金13973.1元（8919元÷90天×141天），该院予以支持。曹巧梅抗辩应以押金抵扣剩余租金，因涉案门面已腾空，故该院采信曹巧梅的该抗辩意见，扣除押金4550元，曹巧梅应支付毕文汉租金9423.1元（13973.1元-4550元）。
曹巧梅抗辩以质保金抵扣押金，因质保金系物业公司收取，合同到期后无质量问题，曹巧梅可与物业公司协商解决，故曹巧梅的该抗辩意见，该院不予采信。曹巧梅抗辩长建喜来灯精品灯饰广场第一届业主委员会、现任物业公司及商户自救委员会联合发出《公告》，载明涉案门面免一个月租金，另交两个月租金给市场自救委员会，因曹巧梅未提交证据证明第一届业主委员会、现任物业公司及商户自救委员会处分毕文汉的权利经过毕文汉的同意，且业主委员会行使权力的范围在于处理有关共有和共同管理权利的事项，故该院不予采信曹巧梅不需支付火灾期间租金的抗辩意见，曹巧梅因火灾造成的损失可以另行依法主张权利。
据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、曹巧梅于判决生效后十日内支付毕文汉租金9423.1元；二、驳回毕文汉的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费187元，由毕文汉负担87元，由曹巧梅负担100元。
上诉人曹巧梅不服原审判决，向本院上诉称:（一）2015年7月7日被上诉人的门面所在整楼失火,导致2015年7月7日至2015年10月28日整栋大楼被消防部门封闭,根本无法营业,上诉人租赁门面的合同目的无法实现。业主委员会、长沙紫薇物业管理公司、市场自救委员会为维护业主与商户的利益作出的《公告》属于其代表业主变更合同，合法有效。(二)业主委员会有权对共同管理事项作出决定,上交业主委员会租金是为维修业主房产,被上诉人是受益人,应承担此费用。达成协议后的《公告》亦符合《物权法》有关规定，对全体业主有效，被上诉人如有异议，应另行依法主张撤销。(三）一审判决必然使上诉人在交付市场自救委员会租金之外重复向被上诉人交付租金，必然造成市场秩序紊乱，不利于现市场经营关系的稳定。综上，一审法院对上诉人提出按市场自救委员会、业主委员会、物业公司发表的《公告》规定“免除被上诉人收取租金三个月，这三个月租金中，免除上诉人交付一个月租金，剩余两个月租金交给业委会”的主张未支持，判决上诉人仍需支付被上诉人9423.1元租金错误,依法应当改判。请求二审法院:1、撤销一审判决第一项，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、判决被上诉人承担一、二审的诉讼费用。
被上诉人毕文汉答辩称:(一)上诉人为证明其因火灾无法正常营业提交了两份证据材料，第一份是所谓物业公司《证明》既无单位负责人的签名也无制作证明材料的人员签名，不合法。第二份是仅有复印件的所谓《公告》因没有原件予以核对，不具备真实性。综上，上诉人提交的证据不能证明其无法正常营业。另外，答辩人向上诉人催讨租金时，上诉人也从未向答辩人提过因火灾无法正常营业等情况。(二）本案租赁合同系上诉人、答辩人与市场管理方长沙大圣市场管理有限责任公司三方签订，业主委员会、商户自救委员会不是合同当事方，其发布的所谓《公告》不能产生变更合同的效力。业主委员会行使权力的范围在于处理有关共有和共同管理权利的事项，在未征得答辩人同意的前提下，业主委员会无权处分答辩人收取专有部分租金的权利。即便此《公告》是真实的，业主委员会发布免除租金的所谓《公告》也不能产生变更合同的效力。(三)答辩人出租的门面系建筑物的专有部分，根据《物权法》的相关规定，其有权根据约定收取租金，业主委员会发布所谓的《公告》免除上诉人租金的行为并不是针对共同管理事项作出的决定。《公告》侵犯了答辩人收取建筑物专有部分收益的权利，对答辩人没有约束力。房屋租金应当支付给出租方，而不应该支付给第三方。现上诉人未提交任何证据其已将相关租金支付给了市场自救委员会，即便上诉人已经将租金交给了市场自救委员会，也不能免除其将应付租金交予出租方的义务。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。
二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。
本院查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：上诉人曹巧梅与被上诉人毕文汉、长沙大圣市场管理有限责任公司签订的《长沙建材市场门面租赁和市场管理合同》系当事人的真实意思表示，合法有效。综合双方当事人的诉辩意见，本案二审争议的焦点为长沙喜来灯精品灯饰广场第一届业主委员会、长沙紫薇物业管理有限公司、商户自救委员会发布的《公告》是否对毕文汉产生拘束力，即该《公告》能否免除曹巧梅向毕文汉支付火灾期间的租金。本案中，长沙喜来灯精品灯饰广场第一届业主委员会、长沙紫薇物业管理有限公司、商户自救委员会不是本案所涉租赁合同当事方，其共同作出的公告亦未经毕文汉同意。且业主委员会行使权力的范围在于处理有关共有和共同管理权利的事项，而本案所涉门面系毕文汉单独所有，根据《中华人民共和国物权法》第七十一条规定，毕文汉对其专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。综上，涉案《公告》对毕文汉并不产生拘束力，原审判决认定曹巧梅需向毕文汉支付火灾期间的租金并无不当。
综上，原审判决认定事实清楚、适用法律准确，判处得当，依法应予维持。曹巧梅的上诉理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费187元，由上诉人曹巧梅负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 何豪杰
审 判 员 曾庆军
代理审判员 黄 琦
二〇一六年三月三十一日
书 记 员 孙 娇
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。