广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）兴民一初字第840号
原告：陆娟，女，汉族，无固定职业。
原告：陈某。
法定代理人：陆娟。
法定代理人：陈斌，无固定职业。
上述两原告的共同委托代理人：陈斌。
被告：广西红日东升投资有限公司，住所地：广西壮族自治区南宁市江南区。
法定代表人：张功科，该公司董事长。
原告陆娟、陈某与被告广西红日东升投资有限公司（以下简称：红日东升公司）商品房买卖合同纠纷，本院于2015年5月5日立案受理后，依法组成由代理审判员陈景庞担任审判长，人民陪审员周国萍、谭添芝参加的合议庭，于2015年9月9日公开开庭进行了审理。书记员黄丁鸣担任记录。原告陆娟、原告陆娟与原告陈某的共同委托代理人陈斌到庭参加诉讼。被告红日东升公司经本院依法公告送达传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告陆娟、陈某诉称：2013年8月29日以陆娟、陈某的名义与被告红日东升公司签订商品房买卖合同购买了位于南宁市兴宁区兴桂路的房，合同还约定被告于2014年12月31日前交房使用。但被告未能按期交付房屋。原告一家现还在外租房居住，每月房租1500元，房租已经交付至2015年12月。因被告未能按期交房，由此导致原告产生的租房损失和违约金须由被告赔偿，由于合同约定的违约金不足弥补原告的损失，应予以调整。故请求法院判令被告：1、在30天内按双方合同约定的条款交房使用；2、支付逾期交房造成的违约金（违约金计算每日按交付房款263525元的千分之一，从2015年1月1日计算至被告交房之日）；3、未按时交房所造成的租房支出损失（租房损失计算从2015年1月1日计算至2015年12月31日，按每月1500元计算，此后租金损失不在本案中主张）；4、本案诉讼费由被告承担。
被告红日东升公司未作答辩，亦未提交证据。
经审理查明：位于南宁市兴宁区兴桂路红日山湖项目由被告红日东升公司开发，该项目已取得商品房预售许可证（商品房预售许可证号：南房预字第106号）。
2013年8月29日，被告红日东升公司（出卖人）与两原告（买受人）签订一份《南宁市商品房买卖合同》及附件（合同编号：YS00204），约定由买受人购买红日山湖小区的房，建筑面积为56.35平方米，房屋总房款为263525元，买受人于签订合同之日一次性支付全部总房款；该合同第九条约定“出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设、施工、监理、设计、勘察五方联合验收合格及符合本合同约定的的商品房交付买受人使用；如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇遭遇不可抗力或重大疫情、流行传染病、火灾，且出卖人在发生不可抗力事由之日起60日内告知买受人的；2、因国家有关法律、法规、行政规章、政策改变或政府限制性行为而导致工期延误的；3、政府及有关部门通知停工、封闭道路、禁止车辆进出施工场地的；4、遇大雨、暴雨或非因出卖人原因一周内停水停电超过8小时（计为一日）的；5、在施工中出现规划部门批准的规划变更或设计单位作出的设计变更影响施工的；6、遇到复杂地质情况而需要变更基础设计的；7、买受人未按约付清房款（含以银行按揭贷款或住房公积金贷款且银行未将贷款全额划拨至出卖人指定银行账户的情形），交房日期则相应顺延至买受人付清房款之日起15日内。”该协议第十条约定“除本合同第九条规定的特殊原因外，出卖人如未按本合同规定的期限将该该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：1、逾期不超过180日，自本合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过180日后，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付款及按中国人民银行公布的同期活期存款利率计算的利息退还给买受人，并按总价款的5%赔偿买受人损失。买受人应配合出卖人办理退房的有关手续。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”合同第二十六条约定“本合同自双方签订之日起生效。”签订上述合同当日，被告向两原告出具一份《收据》，载明：兹收到陆娟、陈某红日山湖住宅交来楼款263525元，其中现金支付5238元，转账支付258287元。被告还出具一份《收据》，载明：兹收到陆娟、陈某红日山湖住宅9栋2-406交来物业管理专项维修资金4339元。2013年9月11日，原告向税务机关缴纳了购买讼争房屋的契税7905.75元。此外，讼争房屋已于2013年9月25日取得商品房买卖合同登记备案证明。因被告红日东升公司未能按合同约定期限交付讼争房屋，原告遂起诉至本院，并提出前述诉讼请求。
另查明，诉讼过程中本院向南宁市规划管理局查询南宁市兴宁区兴桂路红日山湖项目是否通过规划竣工，该局于2015年11月12日出具南规72号复函，载明该项目目前尚未办理规划竣工验收手续。经本院向原告释明其诉请交付的房屋尚未具备交付使用的条件而是否需要变更其诉请，原告明确表示不变更其诉讼请求。
以上事实，有南宁市商品房买卖合同及附件、商品房买卖合同登记备案证明、收据、税收通用完税证、南规72号复函、询问笔录、当事人陈述等予以证实。
本院认为：依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告红日东升公司经本院公告送达传票，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃相应的答辩和质证权利。
一、关于本案所涉商品房买卖合同的效力问题。
原、被告于2013年8月29日所签订的《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：YS00204）意思表示真实，合同内容亦未违反法律、行政法规的强制性规定，故合法有效，原、被告均应恪守履行。
二、关于原告诉请被告支付逾期交房的违约金及赔偿逾期交房导致原告租金损失的问题。原告于2013年8月29日已向被告支付完讼争房屋价款263525元，现无证据显示存在本案所涉商品房买卖合同第九条所约定的被告可以延期交房的情形，也不存在可延期交房的法律事由，被告未能按本案所涉商品房买卖合同约定于2014年12月31日前向原告交付房屋，已构成违约。至开庭时，被告仍未向原告交付房屋，逾期期限已经超过180日，依据本案所涉商品房买卖合同第十条所约定，在被告逾期交房超过180日的情形下，原告有权选择是否继续履行双方的合同以及“买受人要去继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”的约定，由于被告逾期交房，现原告主张继续履行本案合同并要求被告支付逾期交房的违约金，符合原、被告双方的约定，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，本案所涉商品房买卖合同已经约定有违约金的计算方法，故本院认定本案违约金计算方式：以交付房价款263525元为基数，从2015年1月1日计至被告交房之日止，按每日万分之一计付。原告主张按合同约定的违约金未能弥补其损失并要求被告支付的违约金按交付房价款每日千分之一计付及被告赔偿其租房损失，但是原告未能提交有效证据证明本案所涉商品房买卖合同约定的违约金低于其遭受的损失，亦未证明其存在租房行为以及每月需支付1500元租房租金的事实，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，原告对此应承担举证不能的责任，且对被告逾期交房导致原告的损失，在已有相应的违约金予以补偿情况下，原告还主张被告赔偿其租房损失属重复主张，故本院对原告的该两项主张均不予支持。
三、关于原告诉请被告按合同约定交付房屋的问题。本案中，按本案所涉商品房买卖合同的约定，被告确应于2014年12月31日前向原告交付诉争房屋，但依据南宁市规划管理局南规函（2015）2372号复函可知，该房屋尚未具备交付条件，现原告主张被告向其交付诉争房屋，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一款第二项的规定，由于原告该诉请的标的不适于强制履行，故本院对原告的该项主张不予支持。待原告所诉争房屋具备交付条件时，原告可另行主张其权利。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十条第一款第二项、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告广西红日东升投资有限公司于本案判决生效之日起十日内向原告陆娟、陈某支付逾期交房违约金（违约金计算：以交付房价款263525元为基数，从2015年1月1日计至被告广西红日东升投资有限公司交房之日止，按每日万分之一计付）；
二、驳回原告陆娟、陈某的其他诉讼请求。
案件受理费50元，由被告广西红日东升投资有限公司负担；公告费350元，由被告广西红日东升投资有限公司负担。
上述义务，义务人应于本案判决确定的履行期限履行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，义务人应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期届满后7日内预交上诉费。逾期仍未预交上诉费又不提出免交、减交、缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 陈景庞
人民陪审员 周国萍
人民陪审员 谭添芝
二〇一五年十一月二十三日
书 记 员 黄丁鸣
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未要求履行。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失3０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。