湖北省大冶市人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂0281民初393号
原告许凯。
委托代理人（特别授权）陈家麒，大冶市罗桥法律服务所法律工作者。
被告湖北雨润地华置业有限公司。
法定代表人祝义财，董事长。
委托代理人（特别授权）吴清华，湖北湛月律师事务所律师。
原告许凯与被告湖北雨润地华置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年1月17日受理立案后，依法适用简易程序，由审判员罗后才独任审判，公开开庭进行了审理。原告许凯及委托代理人陈家麒、被告委托代理人吴清华到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉讼请求：1、判令被告继续履行合同并协助办理房产权证；2、判令被告自2014年2月21日起，承担以1246029元为基数，按年利率9﹪标准计算至2017年8月30日止的违约金；3、判令被告返还面积差款28725元，并按原告房贷的银行按揭利率标准承担该款自2013年11月25日起至退清之日止的利息；4、诉讼费用由被告承担。
原告提供了以下证据证明：1、身份证、购房合同、购房发票、房屋面积差收据（均为复印件），证明原告与被告签订了购房合同，约定了房屋面积、价格、交房时间、办理产权证时间、违约责任等内容；2、大冶市政府联合接访记录（复印件）、证人证言，证明2017年3月11日，因被告逾期协助办理不动产权证等其他问题，导致原告和相关业主信访，大冶市政府从解决问题出发，要求相关部门从下周开始为业主实行缺项办理不动产权证，到2017年4月份才可以办理；3、宗地图一份（照片），证明全体业主共同共有的土地使用权直到2017年5月19日才办好；4、被告向业主发送的短信，证明被告直到2017年8月30日才通知业主到房产和不动产部门办理产权手续。
被告答辩：1、被告于2016年12月前已经向产权登记机关报送了协助办证的全部材料，履行了协助办证义务，原告至今未办证系其自身原因所致；2、原告主张的逾期办证违约金虽然属于连续性债权，仍然应当适用二年诉讼时效的规定，原告此项请求已经超过诉讼时效，不应支持,请求驳回原告上述诉讼请求;同时，逾期办证没有给原告造成直接经济损失，原告主张违约金无事实依据，且明显过高，请法庭参照《最高人民法院关于审理民间借贷纠纷案件适用法律若干问题的规定》第二款规定酌情减少；3、房屋面积差款合同没有约定利息，只能据实结算。
被告提供了以下证据证明：1、（2016）大冶市不动产权第0016495号不动产权证复印件，证明2016年12月30日前被告已经向相关部门报送了协助办证的全部材料，2017年1月1日起，原告就可以办理产权证；2、13号楼实测面积合同权证附图和门牌证领取表，证明2017年1月1日前就有业主领取了产权证办理资料，被告已经履行了告知义务。
根据原、被告的申请，本院依法向大冶市不动产登记中心调查本案原告和相关业主可以办理涉案房屋不动产权证的时间。大冶市不动产登记中心出具书面证明一份，证实原告等相关业主自2017年1月1日起，符合登记条件，可以申请办理不动产权证。
经庭审质证，被告对原告提交的证据1无异议，对其余证据的真实性均无异议，但认为：证据2只是要求相关部门确认商铺抵押是否解除，要求登记部门办证，不能证明被告未将协助办证资料提交登记部门；认为证人未出庭接受质证，且证人不是业主，也非产权登记部门工作人员，其感知行为不能认定被告；对证据3，认为只能证明该图的制图时间和审核时间，不能证明该地块登记时间；对证据4，认为只是被告通知业主办证的其中一次；对申请本院调查的证据无异议。对被告提交的证据，原告对其真实性不持异议，但认为：证据1只能证明被告这一份产权证办成，不能证明被告此前已将协助原告办理产权的材料全部提交登记部门；证据2只是实测面积和门牌证的领取登记表，与办理产权证没有关联；
对申请本院调查的证据有异议，认为内容与其证据2内容相矛盾。当时不动产登记部门工作人员也参加了接访会并作了发言，如果2017年1月1日可以办证，会上就可以明确，该证明是经办人对业务不熟悉的情况下所出具，接访备忘录明确说明是因被告欠缴土地出让金，市政府才要求登记部门缺项为原告及其他业主办理产权证的。
本院认为，对双方无异议的原告证据1可以认定；对被告有异议的原告证据4，但不能提供更早的通知证明，应当认定被告通知时间为2017年8月30日。鉴于原告已经认可办证的时间为2017年4月1日，应当以此时间为准。对双方申请本院调查的证据，是办理产权登记的职能机构所出具，应予认定，故被告证据1可以认定，对其余证据不予认定。
经审理查明，2014年5月27日，原告许凯与被告湖北雨润地华置业有限公司就位于大冶市xxxx商品房订立买卖合同。合同约定：该房为商业用房，建筑面积67.67㎡，单价18413.31元／㎡，价款1246029元；房屋交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方自行约定处理；交房时间为2013年10月31日前，并约定了交房标准为该商品房经验收合格及违约责任；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料提交产权登记机关备案。如因出卖人的原因，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.05﹪赔偿买受人的损失；合同签订后，原告依约交付了购房款，并认可被告按约定交房。但在交房90日期间，由于被告原因，原告迟迟不能办理产权登记，导致原告及其他业主通过信访等方式维权。2017年3月11日，大冶市人民政府通过联合接访形式，要求相关部门查清相关情况，对原告等业主的办证诉求在不违反国家法律强制性规范的前提下，为业主缺项办理相关手续。后原告得知自2017年4月1日起可以办理产权手续。双方确认，被告应退还原告购房款28725元。
诉讼中，双方均认为合同签订时间和约定的交房时间有误，经协商，确认双方签订房屋买卖合同时间为2013年11月20日，交房时间为2013年10月31日，其他条款内容不变。
另查明，原告及第xx幢其他业主自2017年1月1日起，已符合登记条件，可以申请办理不动产权证。被告在2017年8月30日以短信方式告知业主到产权登记部门办理产权证，并提出此次只是通知业主办证中的一次，但未提供更早时间通知业主办证的证据。
本院认为，原、被告订立的买卖合同，是双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应依照合同约定履行义务。原告依照合同的约定支付了全部价款，被告不仅按期交房，还应当在约定期间内将原告办理权属登记的材料提交登记机关备案，履行法定和合同约定的义务。虽然合同没有约定被告在将原告办理权属证书所需材料交由登记机关备案后通知原告，但在商品房买卖合同中，出卖人在将买受人办理权属登记所需资料提交登记机关备案后，告知买受人相关信息、通知买受人办理产权证是出卖人的附随义务，由于出卖人未能及时通知造成买受人不能如期办理的，应当认定是出卖人原因所致。虽然原告可以办理所有权证的时间是2017年1月1日，但被告无证据证明在2017年8月30日前已经告知原告可以办理权属证书，应当认定被告通知原告办证的时间是2017年8月30日。由于原告诉讼中自认在2017年4月1日已经知道可以办证，应以该时间为准。关于诉讼时效方面，原告要求被告承担的逾期办证违约金，是按日计算的违约金，属于继续性债权，应当以每个个别债权分别适用诉讼时效，即在起诉之日起回溯3年内的违约金没有超过诉讼时效（2015年1月17日至2018年1月17日），但应当扣除原告已经知道可以办证后的期间。被告逾期之日为2014年2月1日，违约金计算期间为2015年1月17日至2017年3月31日。由于双方在合同中没有约定逾期办证违约金，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。根据合同约定和实测面积计算，原告实际购房款应为1217304元，对多收原告的购房款28725元，因合同没有约定利息，被告应当据实退还，原告不能要求被告承担欠款利息。经查明，2015年1月17日，中国人民银行规定金融机构一至五年期贷款年利率为6﹪,本案可按年利率8.4﹪（同期银行贷款年利率加收40﹪）计算违约金。本案经多次调解，双方当事人未能达成协议。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告湖北雨润地华置业有限公司应当赔偿原告许凯逾期办理产权证违约金225237.93元（自2015年1月17日起至2017年3月31日止，按本金1217304元、年利率8.4﹪计算）；
二、被告湖北雨润地华置业有限公司应当退还原告许凯多付的购房款28725元；
三、驳回原告其余诉讼请求。
上述判决一、二项，均应在本判决生效后10日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取2685元，由被告承担2500，原告承担185元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。
审判员 罗后才
二〇一八年四月九日
书记员 吴 桐