江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏03民终1759号
上诉人（原审被告、反诉原告）:徐州远博环保科技有限公司,住徐州市云龙区汉源大道18号办公楼105室。
法定代表人：宋辉，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王培，江苏泰信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）:徐州市国有资产投资经营集团有限公司,住所地徐州市彭城路商业街1号楼15层。
法定代表人：李晓东，该公司董事长。
委托诉讼代理人：夏飞阳，江苏宁致律师事务所律师。
上诉人徐州远博环保科技有限公司（以下简称远博公司）因与被上诉人徐州市国有资产投资经营集团有限公司（以下简称国投公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省徐州市泉山区人民法院（2017）苏0311民初1282号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月24日受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人远博公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、双方签订的租赁合同并未实际履行。在房屋交付过程中，远博公司发现合同标的物根本不具有基本的使用价值：房屋结构不合理；年久失修，房屋多处漏水；屋内弱电和强电线路凌乱，老化严重，存在漏电的情况，且无施工图纸；消防设备严重缺损，亦无法提供图纸。在交接时，远博公司向国投公司及徐州市彭富资产管理有限公司（以下简称彭富公司）、徐州市金龙•成功物业管理有限公司（以下简称成功物业公司）提出修缮要求，并提供水、电、消防图纸。但上述三家单位迟迟不能履行义务。2016年初，远博公司再次以书面方式要求上述三家单位履行自己的义务，但上述问题仍未解决，导致租赁合同一致未实际履行，远博公司也一直没有享有合同约定的权利。二、远博公司在27层为国投公司及其下属公司提供工作餐，不能认定为远博公司已经交接使用了标的物。向国投公司及其下属单位提供工作餐，系远博公司租赁合同义务的一部分，且27层为设备层，用途为厨房，无其他有效使用面积。三、远博公司没有怠于行使自己的权利。远博公司在接收房屋，准备装修时，发现无法进行下一步的装修，就立刻联系彭富公司及成功物业公司相关人员提出，但上述人员表述需等待公司回复，让上诉人等待。后远博公司也多次以书面、口头的方式向彭富公司及成功物业公司多次反映。均答复已向国投公司书面反映，公司正在协商处理。因此，远博公司一直积极履行合同，是国投公司怠于履行义务，造成合同无法履行。综上，一审法院认定事实不清，证据不足，请求二审法院依法查明事实，维持上诉人的合法权益。
被上诉人国投公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求。
国投公司一审诉请：1、解除国投公司与远博公司于2014年9月1日签订的房屋租赁合同及物业服务合同；2、判令远博公司支付拖欠的租金471441.45元（2015年2月15日至2015年8月31日为119166.45元，2015年9月1日至2016年8月31日为231000元，2016年9月1日至2017年2月28日为121275元），同时要求按照每月20212.5元支付从2017年3月1日至实际交还房屋时止期间的费用；3、按每日602.74元（220000元除以365天）承担2015年3月1日起至判决生效之日止期间的违约金；4、本案诉讼费等全部费用由远博公司承担。事实和理由：国投公司与远博公司于2014年9月1日签订房屋租赁合同及物业合同，约定了远博公司承租国投公司位于成功大厦27、28层房屋用于餐饮经营，同时约定了租期、租金、违约责任等。合同签订后远博公司仅支付了一个季度的租金（2014年11月15日至2015年2月14日），其后未按照合同的约定履行支付租金的义务，期间国投公司多次催要，但至起诉之日远博公司仍未履行，且远博公司也未按照合同的约定履行支付物业费的义务（该部分由物业服务单位主张），远博公司的行为已经违反了合同的约定，为维护国投公司的合法权益，特提起诉讼，请求支持国投公司的诉请。
远博公司一审反诉请求：1、判令国投公司向远博公司返还房屋租金50000元；2、反诉费用由国投公司承担。事实和理由：2014年9月1日，远博公司与远博公司签订了《房屋租赁及物业服务合同》，约定将国投公司所有的坐落在成功大厦27、28层（建筑面积1028.43平方米）房屋租赁给远博公司。双方在交付过程中，远博公司发现合同标的物多处无法正常使用，并且提出修缮要求，并会同标的物所在的物业管理方对该房屋现状进行确认，现场提出了修缮要求，要求国投公司提供租赁物图纸。在2016年年初时，国投公司口头承诺由远博公司预交50000元租金，国投公司对诉争标的房屋进行维修。远博公司在交纳了相关租金后，其仍以种种借口，拒绝维修，仍不能交付具有使用价值的房屋。综上，远博公司认为，国投公司应当遵守诚实守信原则，按照法律规定履行合同义务，按时交付符合合同约定的房屋。但国投公司不顾远博公司的合法主张，拒绝交付可使用的房屋，构成严重违约。故向人民法院提起反诉，请求支持远博公司的反诉请求。
一审法院审理查明：2014年9月1日，甲方（国投公司）、乙方（远博公司）、丙方（彭富公司）、丁方（成功物业公司）签订《房屋租赁及物业服务合同》一份，内容为：经甲、乙、丙、丁四方协商，对本合同以下条款达成一致意见。一、甲方将座落在成功大厦27、28层（建筑面积1028.43平方米）房屋租赁给乙方，乙方承租该房屋用途为餐饮经营。二、本合同有效期捌年，自2014年9月1日至2022年8月31日止。三、委托服务事项：在房屋租赁期内，甲方委托丙方代理收取租金；甲方委托丁方代为管理该房屋并为乙方提供相应的物业管理服务，乙方应支付的物业管理费由丁方收取。四、租金和物业服务费的缴纳：1、从2014年9月1日至2015年8月31日，房屋租金按17.826元/平方米建筑面积/月计算，月租金计18333.3元，年租金计220000元（大写贰拾贰万元整）。从2015年9月1日开始租金每年递增5%，合同期内租金计2100803.98元（大写贰佰壹拾万零捌佰零叁元玖角捌分元整）。2、物业管理费为月物业管理费5000元，年物业管理费60000元（大写陆万元）。3、具体付款方式：租金及物业管理费交纳周期：一季度为一缴费周期，合同签订之日，乙方必须向甲方交清当期租金及向丁方交清当期物业管理费，以后均提起10天起预缴下期租金及物业管理费。4、丙方另外收取乙方50000元（大写伍万元整）作为押金（房租、水、电、物业管理费及设施设备等），乙方退租后与丙方结清（押金不计利息）。五、甲方保证房屋出租时主体结构牢固、安全。六、丁方负责大厦内公共区域的清结……。七、乙方应按时缴纳租金和物业管理费。乙方如不按时支付租金和物业管理费，分别由甲方和丁方按每超一天收取月租金和月物业管理费1%滞纳金，超过十天不付款的，甲方有权解除合同，收回乙方所租房屋，所带来的一切后果和各种损失均由乙方承担。八、乙方应爱护所租用的房屋及内部设施，不得私自改建……。九、乙方应合理、正常地使用租赁房屋。除房屋主体结构出现问题影响使用，由甲方负责修缮外，其余一切正常的维修费用均由乙方承担。十、……。十三、乙方入驻或退租时，由丙方和丁方协同为其办理入驻和退租手续，交还房屋及附属设备，如有损坏，应负责修复和赔偿。否则丙方用房屋押金抵偿，押金不足以赔偿的，乙方应如数补足。若乙方提起退租，甲方和丙方不退租金及押金，并加收年租金的20%作为违约金。十四……。十六、其他约定：1、乙方在签订本合同时应提供身份证复印件或营业执照复印件。2、其他条款另附补充协议，物品清单附后。3、送2个半月装修期，费用从2014年11月15日开始收取。十七、本合同一式六份，甲方执叁份，乙丙丁各执壹份。自四方签字盖章之日起生效。并附有《成功大厦27层厨房物品交接明细单》和《27-28楼餐厅物品盘点表》。
后甲方（国投公司）与乙方（远博公司）签订《补充协议》一份，约定：一、远博公司在承租期内必须保证甲方所属及甲方提供的其他单位（不高于220人）的正常工作午餐，标准为每人每天12元，二荤一素（一大荤、一小荤）一汤，做到保质保量，并提前提供一周内食谱。二、所有设备、设施及相关物品经双方清点造册，交由乙方使用，由乙方自行负责维修、保养并承担相关费用，租赁期满后，乙方应当完好归还，如有缺损应当按照清单所列价值予以赔偿，否则按违约处理。设施、设备、物品的正常使用折旧除外。三、租赁期间，如果发生政府有关部门征收与该房屋有关的费用和税金，及在承租期间的所有经营费用应由乙方负担。四、……。庭审中，国投公司提供其下属公司员工的餐费结算表用以证明双方按照《补充协议》约定履行至2016年11月份。
远博公司对上述证据质证意见为：远博公司租赁的是房屋并非所办理交接的物品，该租赁合同的目的是房屋租赁，国投公司提供的物品交接清单不能证明国投公司交付的房屋具有使用价值。补充协议是双方签订的附属补充条款，不能因为远博公司向国投公司提供工作餐就证明国投公司交付给远博公司的房屋具有相应的使用价值。
2016年3月30日，彭富公司与成功物业公司共同给集团公司出具了一份《关于27-28层设施设备情况的说明》，内容为：集团公司，根据远博公司来函中提出的问题，彭富公司和成功物业公司共同前往查看，查看情况如下：一、涉水初步原因如下：1、因顶层亮化施工及其他设施安装过程中踩踏，导致天花板有破损渗水现象。2、空调风机盘管、通风道因重复吊顶造成变形，有冷凝水滞留，甚至倒流。3、由于年久失修，结果主体边缘自然风化。二、消防设施可正常使用，符合消防大队要求。三、水电管路对接情况：1、顶层因长期无人使用未通水，现处于停水状态。无任何施工线路图。2、28层因多次重复吊顶强弱电线混乱，无法准确找出接口。四、中央空调无法调试使用情况未知。室内风机盘管、通风道有部分变形。五、28层设备间不明设备为消防设备和通信设备。
2016年9月1日，远博公司向国投公司提交了《成功大厦28层现状情况》一份，内容为：2016年8月26日上午，我公司邀请专业建筑维修单位人员，汇同成功物业工程部人员及彭富公司现场负责人员，对成功大厦28层现场进行了勘察，现场存在问题如下：1、建筑物屋面多处渗漏；2、室内多处管道、中央空调风机排管漏水；3、玻璃幕墙部分破损；4、消防设施无法确认；5、强电、弱电、通信线路走向无法确认。一、室内渗漏：1、屋面防水施工时间较长，维护不到位，失去防水；2、屋面上城市亮化施工，使屋面遭到破坏，施工损坏的部位没有及时修补。二、排管漏水：1、屋面漏水造成设备锈腐，老化渗水；2、由于交接时室外机不能正常开启，造成中央空调系统无法使用，形成管道堵塞，未予清理，失修、损坏；3、累次使用单位，没有彻底维修，在老的基础上直接吊顶，施工过程中造成了时排管，消防等设备的挤压，致变形；4、个别幕墙连接处，暴晒导致炸裂；5、累次装修，都没有进行线路梳理，又无图纸参考，事实无法确认，现场存严重的安全隐患。综合上述原因，我单位建议：1、拆除多次装饰的层层覆盖层，以便查明渗水具体位置及造成渗水的具体原因；待查明后，以便提出专业的维修方案及造价。2、待拆除后按最新消防规范要求予以恢复并及时报审；3、强、弱电及通讯管理重新由大厦接入口接入，新按基本使用要求。
对于远博公司系何时搬离涉案房屋并将房屋返还给国投公司的问题。远博公司陈述：系在2016年年底的时候搬离，因房屋一直没有用，但在合同中约定需向国投公司供应午餐，远博公司职工只是将自己的物品搬走，远博公司从未实际使用过该房屋。国投公司陈述：是在本案第一次开庭后即2017年6月19日后远博公司把钥匙交给物业并搬离。
在案件审理过程中，该院至涉案房屋现场进行了实地勘察并拍摄了部分照片，显示涉案房屋27层有厨房和2间独立的包间，28层系独立的顶层旋转观景楼层。据本院现场了解，在成功大厦的一楼成功物业公司和租赁部均有涉案房屋钥匙，且据工作人员讲从2017年6月左右远博公司已从涉案房屋搬离，后为了安全，防止外人进入，在顶层的涉案房屋门上加了锁。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。
一、关于国投公司要求解除国投公司与远博公司双方合同的问题。国投公司与远博公司于2014年9月1日签订的《房屋租赁及物业服务合同》系双方真实意思的表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。远博公司抗辩因房屋存在问题因而从未实际使用过涉案房屋，但根据查明的事实，远博公司按照合同约定利用27层为国投公司下属公司员工提供工作餐直至2016年11月。在此期间，远博公司未按照合同约定交付房屋租金，故国投公司根据双方合同第七条的约定，要求解除双方签订的租赁合同，有合同依据。远博公司陈述系在2016年底从涉案房屋中搬离且返还了房屋，但未能提交充足的证据予以证实。国投公司陈述远博公司系在本案第一次开庭后，也就是在2017年6月19日之后从涉案房屋中搬离并交还了钥匙，房屋的实际控制权已由国投公司所有，且结合一审法院现场调查的情况，双方应在2017年6月下旬远博公司从涉案房屋搬离并交还钥匙。故，国投公司要求解除合同的请求，有合同依据，亦符合法律规定，该院予以支持。
二、关于国投公司主张远博公司交付房屋租金及违约金的问题。1、根据双方提交的证据和双方当事人的陈述，结合该院现场勘察的情况，可以证实远博公司自租赁涉案房屋后一直未进行有效装修。远博公司陈述是在房屋租赁后准备装修时发现涉案房屋存在相应的问题而无法装修，且及时向国投公司进行了反馈，国投公司对远博公司称已及时向其反馈房屋存在问题的陈述不予认可。但从2016年3月30日彭富公司与成功物业公司共同向集团公司即国投公司上报的《关于27-28层设施设备情况的说明》中可以证实，该两公司向集团公司上报的说明是基于远博公司来函中所反映的问题。从该说明中记载涉案房屋所存在的问题来看，因涉案房屋无法进行有效装修，直接影响了远博公司最初签订合同时所期望的合同目的，即用于从事餐饮经营。由于涉案房屋存在渗水、电路管线不明、无任何施工线路图等问题造成远博公司的合同目的不能实现。因此，应减轻租赁合同未能充分履行远博公司应承担的责任。2、从双方因租赁合同发生纠纷的处理过程来看，远博公司在发现房屋不能进行正常装修使用后，且向国投公司反映要求维修却依然不能实现合同目的时，可及时要求解除合同，而不应怠于行使自己权利，导致损失的扩大。国投公司在远博公司未及时履行交付房租时，亦应及时根据合同约定行使合同解除权收回房屋。根据现有证据所查明的事实来看，涉案房屋交付时间系在2014年9月1日，合同中约定了2.5个月的装修期，租金的起算日期自2014年11月15日起。在房屋交付远博公司后，远博公司利用租赁的涉案房屋第27层中厨房设备为国投公司下属公司员工提供工作餐直至2016年11月份。因此，远博公司仍应向国投公司交付房屋租金，参照双方租赁合同中约定的租金标准和国投公司认可的收回房屋控制权的时间，结合远博公司利用涉案房屋第27层向国投公司下属公司员工提供工作餐这一事实，一审法院酌定扣除远博公司已向国投公司交付的房屋租金50000元外，远博公司还向应国投公司交付房屋租金150000元。3、国投公司主张远博公司支付违约金，虽符合合同约定，根据彭富公司与成功物业公司共同向集团公司上报的《关于27-28层设施设备情况的说明》以及2016年9月1日远博公司提交的《成功大厦28层现状情况》，结合该院实地勘察查明的情况，因涉案房屋存在渗水、水电管路等问题致使远博公司无法实现合同目的，不能有效使用涉案房屋，但远博公司也存在怠于行使自己权利的情形，导致损失扩大，故该院酌定支持违约金10000元。
三、关于远博公司要求国投公司返还房屋租金50000元的问题。根据现有证据查明的事实，远博公司承租并实际使用涉案房屋第27层为国投公司下属公司员工提供工作餐，且由于远博公司怠于行使权利，造成了损失扩大。故远博公司要求国投公司返还房屋租金50000元的请求不能成立，该院不予支持。
一审法院判决：一、解除徐州市国有资产投资经营集团有限公司与徐州远博环保科技有限公司于2014年9月1日所签订的房屋租赁合同；二、徐州远博环保科技有限公司于判决发生法律效力后十日内向徐州市国有资产投资经营集团有限公司交付房屋租金150000元及违约金10000元，合计160000元。三、驳回徐州市国有资产投资经营集团有限公司的其他诉讼请求；四、驳回徐州远博环保科技有限公司的诉讼请求。
二审中，双方当事人均没有提交新证据。
本院经审理查明事实与一审法院查明事实一致。
本案二审期间的争议焦点为：上诉人应否向被上诉人交付租金及违约金16万元。
本院认为，涉案房屋租赁及物业服务合同系各方真实意思表示，合法有效，各方应履行合同义务。上诉人主张涉案合同签订后，发现涉案标的物不具有使用价值，与国投公司协商未果，租赁合同并未实际履行。但合同签订后远博公司对27-28层物品进行了盘点签收，并实际利用租赁的27层厨房和设备为国投公司员工提供工作餐至2016年9月，亦收取了相应的餐费；远博公司主张由于国投公司未及时交付其电路、消防施工图纸，导致其一直未能对27-28层进行装修，但仅提供其与成功物业公司共同出具的关于27-28层设备情况说明予以证明，该说明落款日期为2016年3月30日，距租赁合同签订已经一年多的时间，且远博公司不能举证证明在此期间曾向国投公司主张要求提供相关图纸或解除合同。远博公司未及时主张权利、解除合同、返还租赁物，对损失扩大存在一定过错。一审法院结合租赁房屋使用情况和双方过错程度，酌定远博公司支付部分租金和违约金共计160000万元并无不当，本院依法予以维持。
综上，上诉人的上诉请求缺乏充分的事实及法律依据，本院依法不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3500元，由上诉人徐州远博环保科技有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 魏志名
审 判 员 单雪晴
审 判 员 曹 辛
二〇一八年八月三十一日
法官助理 朱文茜
书 记 员 王 茹