广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2014）穗番法楼民初字第142号原告：李铭柏，男，1972年7月8日出生，汉族，住址广州市番禺区，委托代理人：王海鹏、何梓强，系广东某某律师事务所律师。被告：何韵莹，女，1985年8月28日出生，汉族，住址广州市番禺区，委托代理人：方亮、陈永辉，系广东某某律师事务所律师。被告：黄子超，男，1974年9月30日出生，壮族，身份证住址广西靖西县，现住址广州市番禺区，原告李铭柏诉被告何韵莹、黄子超房屋买卖合同纠纷一案，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李铭柏的委托代理人王海鹏及被告何韵莹的委托代理人方亮、陈永辉到庭参加了诉讼，被告黄子超经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告李铭柏诉称：原告于2014年2月14日通过广州市东驰房地产中介有限公司与被告何韵莹签订《房地产买卖合同》，约定原告作价220万元向被告何韵莹购买其坐落于广州市番禺某某房。签约当天，原告向被告何韵莹支付10万元作为定金。同年2月17日，原告与被告何韵莹在番禺房地产交易中心办理交易过户递件手续，取得了受理回执。之后原告依约向被告何韵莹付清了所有生于购房款，并于当日缴交了各项交易税费共21万元。但在2014年2月18日，原告接到房地产交易中心通知，被告知该房屋在未完成物权变更登记的情况下被番禺区人民法院查封。后经查询，该房屋查封是广州市番禺番银小额股份有限公司以与何韵莹、达丽存在债务纠纷为由向法院申请诉讼保全所致。原告随后向番禺区人民法院提出查封异议并要求解封，但法院复函告知原告因查封时该房屋所有权仍在何韵莹名下，故其查封并无不当，原告与何韵莹之间的房屋买卖合同属于另一法律关系，可通过其他法律途径解决。同年3月10日，原告委托律师向何韵莹发出律师函，要求其在接函之日起两天内采取措施解除上述房屋被设置的查封禁令，保障该房屋的交易过户登记手续顺利进行，但被告未予理会。被告黄子超系何韵莹的丈夫，本案诉争的债权债务发生于两被告婚姻关系存续期间。原、被告之间的房屋买卖合同合法有效，现因被告何韵莹自身原因，导致该房屋在过户过程中被案外人申请诉讼保全措施查封，且经合理催告后拒不采取恰当措施解除相关司法禁令，导致合同事实上履行障碍，已构成严重违约。被告黄子超也理应对其婚姻关系存续期间对外产生的夫妻共同债务承担连带清偿责任。为保护原告的合法权益，特起诉请求法院判令：一、解除原告与被告何韵莹之间签订的涉案房屋买卖合同；二、被告何韵莹立即向原告退还购房款2200000元，并向原告赔偿违约金220000元；三、被告何韵莹协助原告办理涉案房屋的交易税费（包括契税、营业税、城建税、教育附加税、个人所得税、证照印花税、交易手续费、房屋登记费）退税手续；四、被告黄子超对被告何韵莹的上述支付义务承担连带清偿责任；五、两被告承担本案诉讼费用。被告何韵莹辩称：原、被告之间签订的房屋买卖合同合法有效，被告的产权变更义务已经履行完毕，涉案合同约定原、被告双方必须到产权管理机构递交资料，该管理机关不予原告发证，应由原告通过其他其他行政部门主张权利，而不应归责于被告。根据《物权法》第十四条规定“即记载不动产登记薄时即发生法律效力”，受理回执用于说明不动产管理机关进行登记的外在说明方式，不动产登记薄应该保存在国土房管部门。基于上述理由，被告已履行房地产交易手续。关于房屋交付手续，被告也于2014年4月向原告发出交楼通知，实际上房屋也可以进行实际交付。因此，被告在履行过程中被告并不存在任何违法行为，故不应承担违约责任。若原告坚持要求解除涉案房屋买卖合同，是由于原告的个人原因，是原告违约，应根据合同约定向被告支付违约金。被告黄子超无到庭答辩。经审理查明：2014年2月14日，原告李铭柏(买方）和被告何韵莹（卖方）在案外人中介方广州市东驰房地产中介有限公司撮合下签订了一份《房地产买卖合同》（NO0某某），合同约定：涉案物业广州市番禺石基镇某某房，建筑面积为186.64平方米，双方同意该物业成交价为2200000元；足次交易所产生税费由买方支付方式交付;付款方式为于2014年2月14日前支付100000元作为定金,于交易过户完成当天付清楼价余款共计2100000元,交易手续需在2014年2月17日前完成,如因房管局或银行原因导致延迟,则时间相应顺延;卖方交付该物业给买方使用的时间为过户当日起六个月内；卖方应在办理交易过户手续前将有关该物业的产权纠纷、债务、税务、租赁以及解除抵押等事项处理完毕，并保证交易过户完成时买方无须对上述事项负责；违约责任：卖方不能按本合同约定将物业售予买方,或者因违约而无法将该物业售予买方的,应向买方支付该物业成交价的10%作违约金,卖方并须退回买方已付的所有费用……。上述《合同》签订后，被告何韵莹于2014年2月14日向原告出具一份《收据》，用以证明已收取原告交纳的购房定金100000元，同年2月17日被告何韵莹又向原告出具一份《收款收据》，用以证明已收取原告交纳的全部房款2200000元，并声明其中2050000元是转账至其儿子黄翰霖账户的。后因双方履行合同时引发纠纷，原告遂将被告诉至本院。庭审时，原告提交一份广州市国土资源和房屋管理局番禺分局于2014年2月17日出具的《受理回执》，用以证明原告与被告何韵莹作为申请人向该局申请涉案房屋广州市番禺石基镇某某房申请存量交易过户登记。同日，原告作为纳税人向广州市番禺地方税务局对涉案房屋申请契税纳税申报并缴纳了契税660000元，同时缴纳营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、个人所得税合计145200元及证照印花税5元；向广州市番禺房地产交易中心以被告何韵莹作为付款方缴纳房地产交易手续费560元；向广州市番禺房地产交易登记所以其名义缴纳房屋登记费50元。原告提交一份《结婚证》，用以证明被告何韵莹、黄子超于2009年7月21日登记结婚，被告何韵莹对此没有异议，并确认与被告黄子超系夫妻。本院在另案审理广州市番禺番银小额款股份有限公司申请何韵莹、达丽诉前财产保全纠纷一案中，广州市番禺番银小额款股份有限公司于2014年2月18日向本院提出财产保全申请，本院同日以（2014）穗番法立保初字第76-1号民事裁定书查封了何韵莹名下涉案位于广州市番禺石基镇某某房屋。另原告确认其于2014年2月18日接到房地产交易中心通知该房屋在未完成物权变更登记的情况下被番禺区人民法院查封。后经查询该查封是广州市番禺番银小额股份有限公司以与何韵莹、达丽存在债务纠纷为由向法院申请诉讼保全所致。原告随后向番禺区人民法院提出查封异议并要求解封，但法院复函告知原告因查封时该房屋所有权仍在何韵莹名下，故其查封并无不当，原告与何韵莹之间的房屋买卖合同属于另一法律关系，可通过其他法律途径解决。原告遂于同年3月10日委托律师向何韵莹发出律师函，要求其在接函之日起两天内采取措施解除上述房屋被设置的查封禁令，保障该房屋的交易过户登记手续顺利进行，但被告未予理会。以上事实，有《房地产买卖合同》、《收据》、《受理回执》、《房地产权情况证明》、《民事裁定书》以及本院庭审笔录等予以证实。本院认为：原、被告所签订《房地产买卖合同》是双方当事人真实意思表示，双方均应按约定履行自己的义务。被告作为涉案房屋出卖方负有向作为买受人的原告交付房屋及协助办理房屋产权过户手续的义务，原告负有履行支付对价款的义务。本案中，从双方履行合同过程的情况看，结合已查明的事实可知，原告已按约定期限向被告支付了定金及房价款，但被告因其对外所付债务导致该房屋被查封而迟延履行相应义务。因被告违反诚实信用原则，并致原告的合同目的无法实现，对原告的合法权益造成了影响，被告的行为已构成违约，依法应承担违约责任。故原告要求解除与被告何韵莹之间签订的涉案房屋买卖合同及退还购房款2200000元并赔偿违约金220000元；同时要求协助原告办理涉案房屋的交易税费（包括契税、营业税、城建税、教育附加税、个人所得税、证照印花税、交易手续费、房屋登记费）退税手续的诉请于法有据，本院予以支持。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定，“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。”案中被告何韵莹、黄子超为夫妻关系，何韵莹在婚姻存续期间对外所负的债务，应当按照夫妻共同债务处理，被告黄子超经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃抗辩权利，应承担不利的法律后果。故被告黄子超应当与何韵莹共同对上述债务承担清偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条及《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条、第一百三十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，判决如下：一、解除原告李铭柏与被告何韵莹于2014年2月14日签订的《房地产买卖合约》；二、被告何韵莹应于本判决发生法律效力之日起十日内退还购房款2200000元给原告李铭柏；被告何韵莹应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李铭柏赔偿损失220000元；被告何韵莹应协助原告办理涉案房屋交易税费（包括契税、营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、个人所得税、证照印花税、房地产交易手续费、房屋登记费）的退税手续；被告黄子超对被告何韵莹的上述支付义务承担连带清偿责任。本案案件受理费26260元，由被告何韵莹、黄子超负担（该费用原告已预交）。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应按《诉讼费用交纳办法》的有关规定向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。审 判 长  林志强人民陪审员  朱志明人民陪审员  谭菲映二〇一四年十一月二十七日书 记 员  周明明