福建省平潭县人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0128民初4464号原告：陈为琛，男，1950年3月5日出生，汉族，住福建省平潭县。委托诉讼代理人：陈航，女，1974年4月1日出生，汉族，住福建省平潭县。系陈为琛之女。被告：林美凤，女，1984年1月1日出生，汉族，住福建省平潭县。被告：念加玲，男，1983年12月1日出生，汉族，住址同上。原告陈为琛与被告林美凤、念加玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月20日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈为琛的委托诉讼代理人陈航到庭参加诉讼，被告林美凤、念加玲经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈琛向本院提出诉讼请求：1.依法解除陈为琛、林美凤于2015年3月1日签订的《房屋租赁协议》（以下简称“《协议》”）；2.依法判令林美凤、念加玲偿还陈为琛尚欠的租金25301元以及相应违约金（按月2%的标准，自2017年8月19日起计至还清之日止）；3.由林美凤、念加玲承担本案的诉讼费用。事实和理由：2015年3月1日，林美凤、念加玲夫妻因经营生意之需，向陈为琛租赁福建省平潭县某店面，陈为琛、林美凤签订《协议》，约定租期为五年，自2015年4月1日起至2020年3月31日止，第一年至第三年年租金为85000元，并由承租方承担水电费；每半年付一次租金，应提前一个月付清；逾期付租按每日百分之三的标准计算滞纳金，逾期付款超过一个月陈为琛有权单方解除合同等内容。合同签订后，林美凤、念加玲支付了第一年租金及水电费，但自2016年下半年就开始拖欠费用。2017年2月29日，经双方结算，林美凤、念加玲承认结欠2017年2月29日之前的租金、水电费共计15630元，并由念加玲出具欠条认欠。林美凤、念加玲继续租住二楼房间，产生新的租金后又出具欠条认欠2017年2月至6月的租金6365元，共计21995元；此后林美凤、念加玲又未能支付租金，双方于2017年8月19日进行结算，由念加玲出具欠条认欠陈为琛的租金及水电费25301元，其中水电费1401元。2017年8月20日，林美凤、念加玲偷偷搬离租赁房屋，后虽经陈为琛多次催讨，林美凤、念加玲拒不支付租金，也不交还房屋钥匙，故特诉至法院。林美凤、念加玲未作答辩。陈为琛围绕诉讼请求依法提交了证据，林美凤、念加玲经本院合法传唤未到庭，且在法定期限内对上述事实未提出口头或书面意见进行抗辩，视其对陈为琛起诉的事实和提交证据真实性的默认，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年3月1日，以陈为琛为甲方与作为乙方的林美凤签订《房屋租赁协议》，约定陈为琛位平潭县层所有的店面及二楼出租给林美凤；租期为五年，自2015年4月1日起至2020年3月31日止，第一年至第三年年租金为85000元，从第四年开始年租金逐年递增百分之十，每半年付一次租金，应提前一个月付清房租；乙方须按时付款，否则每逾期一天，按每日百分之三的标准计算滞纳金，逾期付款超过一个月的，甲方有权单方解除合同；乙方承租期间，应及时、足额向有关部门单位缴纳各种税收及水电、卫生、市容等各项费用及其他规费等内容。合同签订后，林美凤、念加玲入住二楼，使用一层店面经营建材销售，并支付了第一年租金及水电费。2017年2月29日，念加玲出具欠条，内容为“欠陈为琛2017年2月29日之前店、房水电费共计人民币壹万伍千陆佰叁拾元正（15630元），付款日期为2017年4月6日前付清，念加玲”。林美凤、念加玲继续租住二楼房间，产生新的租金后共同出具欠条，内容为“欠2017年2月至6月的房租及水电费共计人民币陆仟叁佰陆拾伍元正（6365元），注3月份-6月份止，总欠21995元这个月内还清，念加玲、林美凤”。2017年8月19日，念加玲又出具欠条，内容为“总欠陈为琛店、房租及水电费贰万伍仟叁佰元整（25301元），还款在2017年9月10日内，念加玲，2017年8月19日”。2017年8月20日，林美凤、念加玲即搬离租赁房屋，现陈为琛以林美凤、念加玲拒不支付租金为由诉至本院。另查，林美凤与念加玲系夫妻关系，二人承租一层店面后于2016年7、8月间退还陈为琛，并继续承租二楼房间，现陈为琛已将一层店面另行出租他人。陈为琛代林美凤、念加玲交纳涉案房屋的水电费1401元。本院认为，陈为琛与林美凤、念加玲的租赁关系，有双方签订的合同为凭，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应予认定。林美凤、念加玲未依约支付租金已超过一个月，约定解除合同的条件已然成就，故陈为琛要求解除合同，本院予以支持。从《欠条》内容可知，林美凤、念加玲拖欠陈为琛的租金及水电费共计25301元，并重新约定还款期限为2017年9月10日，现林美凤、念加玲未依约履行还款义务，已构成违约，应承担违约责任。对于违约金，本院认为，本案双方约定按日百分之三的标准支付违约金，该标准明显过高，现陈为琛诉请按月利率2%标准计算，并未违反法律、行政法规的强制性规定，本院予以支持。林美凤、念加玲出具的欠条中包含水、电费用部分，陈为琛自认代为垫付水电费1401元，因双方对此未约定相应的违约责任，故陈为琛诉请林美凤、念加玲承担该费用的违约金没有事实依据，不予支持。综上所述，对陈为琛主张解除合同及要求林美凤、念加玲支付租金、违约金的诉讼请求，于法有据，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除陈为琛、林美凤于2015年3月1日签订的《房屋租赁协议》；二、林美凤、念加玲应于本判决生效之日起十日内向陈为琛支付租金23900元及相应违约金（按年利率24%标准，自2017年9月10日起计至还清款项之日止)；三、林美凤、念加玲应于本判决生效之日起十日内偿还陈为琛垫付的水费、电费计1401元；四、驳回陈为琛的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4487元，由林美凤、念加玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。审 判 长  林我坚人民陪审员  薛小洪人民陪审员  陈小明二〇一七年十月二十七日书 记 员  闫俊怡附：本案适用的主要法律条文1.主要法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。2.执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。