陕西省定边县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）陕0825民初444号
原告高某，男，汉族。
委托代理人龙某某，系陕西金赞律师事务所律师。
被告张某某，男，汉族。
委托代理人赵某某，系陕西言泽律师事务所律师。
原告高某与被告张某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月8日受理后，依法由审判员刘建海适用简易程序于2018年2月8日公开开庭进行了审理。原告高某及委托代理人龙某某，被告委托代理人赵某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年8月1日，原、被告达成了《房屋租赁合同》，合同约定：原告将其所有的位于定边县某某镇某某路西侧临街三层框架楼房及后院毛面房租赁给被告经商使用，租赁期为8年，从2014年8月1日至2022年7月31日，每年房屋租赁费为14.2万元，共计113.6万元。房屋租赁费一年一付，每年提前一个月交纳下年房屋租赁费，即每年7月3日至7月5日前交付。合同签订后被告给原告支付了2014年到2015年7月的租赁费，原告将房屋交付给被告使用，被告将房屋装修后用于开办“某某KTV”。2015年7月5日，到了被告应当给原告交付2015年7月3日到2016年7月2日的房屋租赁费，但被告不能如约交纳，经原告多次催要，被告分批给原告支付了62000元，剩余80000元迟迟不予支付，原告一再催要，被告以多种理由推拖不予支付，故诉至法院，经法院审理后作出了（2016）陕0825民初1789号民事判决书，判决生效后被告还是拒不履行，原告将案件转到执行庭后，被告才将案件款支付给原告。在法院审理过程中，被告依然使用房屋经营“某某KTV”,但是到了给原告支付2016年房屋租赁费的时间后，被告还是不能如约支付，原告一直索要，被告一再推拖直到2017年7月5日，按照合同约定被告应当给原告支付2017年租赁费，但被告还是一再推拖不予支付，综上，被告至今尚欠原告两年租赁费共计284000元，为了维护原告的合法权益故诉至法院，请求人民法院依法解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》；判令被告给原告支付2016年和2017年的房屋租赁费284000元及利息（月利率按照中国人民银行同期同类贷款利息计算从2016年7月5日起至给付完毕之日止）；本案的诉讼费由被告负担。
原告向法庭提交以下证据：
一、不动产权证书、定边县建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、房屋所有权证、工程鉴定报告。证明原告所有的位于定边县某某镇某某路西侧临街楼房，属于商业用途，房屋符合建设工程规划和建筑工程施工许可，房屋安全性等级评定为A级（完好），完全可以出租。
二、原、被告签订的《房屋租赁合同》一份，证明1、原、被告双方约定的年房屋租赁费为142000元，租赁费一年一付，每年提前一个月交下年房租（阳历的7月3日-5日）。2、被告违约未按照上述约定在2016年7月5日和2017年7月5日给原告缴纳房屋租赁费，2016年的房屋租赁费至今已经逾期19个月，2017年的房屋租赁费至今已经逾期7个月。3、被告提出的办理消防手续在合同中并没有约定是原告的合同义务。
三、建设工程竣工验收消防备案受理凭证一份，证明原告所有的自建三层商住楼，已经完成了消防备案。
四、民事判决书一份、民事裁定书一份，证明因被告违约下欠原告2015年房屋租赁费80000元不予支付，原告诉至法院，经法院审理并作出了（2016）陕0825民初1789号民事判决书，判决生效后被告拒不履行给付义务，法院作出了（2017）陕0825执1018号民事裁定书，案件款才得以兑付，以及被告违约的事实。
五、定边县人民政府专项问题会议纪要、定边县城乡建设规划局关于变更土地性质的说明,证明涉案房屋属于政府拆迁房，政府答应未批先建，将土地性质从住宅用途变更为商业用途。
六、定边县城乡建设局的便函（2014年9月5日）、国有土地使用证（2014年8月15日）、房权证（2015年1月27日），证明原、被告签订合同后，按合同要求原告将三证全部已经办理完毕，所以原告不存在违约。
被告辩称，一、被告与原告签订房屋租赁协议后，在协议中双方明确约定所租房屋为商业KTV用途，原告负责提供房产证、土地证、规划证。但协议生效后，原告却无法提供规划证，因规划证的缺失被告无法办理文化行业经营许可证、与消防许可证。在缺失上述证件的情况下，被告投资的某某KTV三番五次被文化、消防等部门给予行政处罚，停业整顿。双方因此纠纷不断多次协商，被告认为由于原告未按照前期约定提供规划证，导致被告合同根本目的不能实现，并造成重大损失，因此拒付房租。为此原告于2016年3月将被告与被告的其他两位合伙人诉至人民法院，要求三人支付房租。被告因不懂诉讼规则举证不利而败诉。后某某KTV一直处于停业状态。其次，本案中原告出示的合同并非原始合同，本案出具的房屋租赁协议系原告与被告为应付检查后期补签的协议，并非被告真实意思表示，不具合同效力。最初原告与被告和高某甲、张某甲共同签订房屋租赁协议，签订生效后，原告基于该协议将被告与高某甲、张某甲诉至人民法院，要求支付房租。被告认为基于合同的相对性与真实有效合同，应当列高某甲、张某甲为共同被告，而不应只列其中一人即被告一人为被告。在此被告请求人民法院依法追加其他两人为共同被告后，再对本案进行审理。
二、2016年4月，县政府下达文件，将所有非商业用途而正在进行商业用途活动的房屋全部予以查封，禁止营业。原告对此知情的情况下，曾与被告达成协议，减免被告八个月房租，待相关证件办齐后，继续履行租赁协议。但原告在合同生效近三年后才办理了规划证，在前期已经违约的基础上，不履行减免八个月房租的承诺，直接再次将被告诉至人民法院，被告在此恳请人民法院查清事实真相，作出公正的判决。被告亦保留反诉的权利。
三、原告所提供的房产证是住宅房产证，因为被告租赁的是营业用房，所以无法办理相关手续。原告也一直没有去消防处备案登记，直到2017年10月才到消防备案的。原告请求的2016年7月5日-2018年7月4日的租赁费是284000元不合理，原告现在起诉终止合同的话，就无法产生多余的租赁费，故请求法庭不予支持。
被告向法庭提交以下证据:
2015年2月2日定边县工商行政管理局行政告诫书一份、2015年2月2日整改复查意见书一份、2017年8月28日责令改正指令书一份、2017年9月29日责令改正通知书一份、2018年1月5日责令改正指令书一份，证明由于原告未按照约定提供规划证导致被告无法办理文化行业经营许可证、消防许可证，使相关部门给予停业整顿的行政处罚。
经庭审质证，被告对原告所举的第一组证据真实性无异议，对证明目的有异议，原告提供的规划许可证办理日期为2016年12月30日，与合同中约定的2014年8月晚办理两年4个月。由于办理文化行业许可证与消防许可证必须在有建设工程规划许可证的基础上才可办理，而原告比约定时间晚，导致被告上述的两个证件无法办理，被相关部门停业整顿的行政处罚。原告已经违反了房屋租赁协议中的约定。对所举的第二组证据真实性有异议，对证明目的有异议，该房屋租赁协议系原告与被告为应付检查而签订，原始租赁协议为2014年4月与张某某、高某甲、张某甲三人共同签订的，因此应当列高某甲、高文强为共同被告，不应只列张某某为被告。对所举的第三组证据真实性无异议，对证明目的有异议，因为该证据证明显示完成消防备案的时间为2017年9月1日，原告应当在房屋租赁合同签订后即办理备案手续。现原告向被告提供消防受理凭证时已经是在房租协议生效后的三年之后。对所举的第四组证据真实性无异议，对证明目的有异议，根据该判决书的内容显示原告将高某甲、张某某、张某甲列为共同被告，能证明被告佐证的事实及房屋租赁协议由高某甲、张某某、张某甲三人与原告签订。也能证明原告所举的第二组证据与被告签订的租赁合同内容重复。对所举的第五组证据真实性无异议，对证明目的有异议，1、会议纪要为政府会议的记录，并未形成行政许可的行政要件和实质要件，因此该会议纪要不具备行政许可行为的法律效力，只是会议记录。且该会议纪要在被告处并不可以等同于行政许可行为来适用办理其他相关证照。2、该证明的出具时间是2016年5月17日，而原、被告签订的合同日期是2014年8月1日，由此证明在合同签订之初原告的土地使用性质为住宅不是商用。原告明知被告房屋租赁用途为商业，该证据正好证明原告对所租赁房屋的性质知情，且违反合同约定。
对所举的第六组证据中的便函、房产证、土地证真实性无异议，对证明目的均有异议，时间看便函出具日期是2014年9月5日，房屋租赁合同约定三证的时间是2014年8月1日，其次该便函的法律性质模糊，不具有法律效力，提供该便函的行为无法取代规划证的行为，被告持此便函依法无法在消防文化依据此便函办理文化经营许可证和消防许可证。在房权证上规划用途一栏中明确表明房屋用途为住宅不是商用。原告对被告所举的2015年2月2日的行政告诫书及整改复查意见的真实性无异议，证明目的有异议，该证据所列的七项里没有显示因为证照不全导致停业整改的行为，不能证明原告违约。对2017年8月28日责令改正指令书、2018年1月5日责令改正指令书真实性无异议，对证明目的有异议，指令书虽然注明是因为证照不全，可原告在2015年5月17日已经将房屋性质从住宅转变为商业，2016年9月2日将新颁发的不动产登记证书交于被告，在2016年12月30日将规划许可证交于被告，不是证件不全是因为被告怠于办理。对2017年9月29日责令改正通知书没有加盖出具单位的公章对真实性不予认可。
本院对原告所举证据作如下认定，对原告所举的第一、二、三、四、五、六组证据，被告对其真实性均无异议，虽对证据目的有异议，但该六组证据是政府相关职能部门、法院等单位所发，证据前后衔接，能够证实原告给被告所租房屋，合法、有效，故对六组证据予以确认。对被告所举的证据中2017年9月29日责令整改通知书，因未加盖出具单位公章，对其真实性不予确认。其他证据原告对其真实性均无异议，对证据真实性予以确认。
本院根据当事人的陈述、举证、质证及认证查明以下事实，2014年8月1日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，约定原告将位于定边县某某镇某某路西侧临街三层框架楼房及后院毛面房租赁给被告经商使用，租期为8年，从2014年8月1日至2022年7月31日，年租金14.2万元，被告应在每年的7月3日至7月5日期间交纳下年房屋租赁费，合同同时约定了双方的责任。合同签订后，被告给原告支付了2014年至2015年7月的租赁费，原告将房屋交付被告管理使用。2015年7月3日到2016年7月2日的租赁费被告未依约给付，经原告多次索要支付62000元，剩余80000元原告诉至法院经执行给付原告。现因被告欠2016年至2018年两年房屋租赁费不支付，原告诉至法院，庭审中被告同意解除房屋租赁合同，并保留后期诉讼权利。另查明，2015年2月2日，2017年8月28日，2017年9月29日，2018年1月5日，被告所经营的“某某KTV”因经营和证件不符合规定，被相关部门责令停业改正。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，应为合法有效。原告主张解除合同，依据《合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”之规定，其理由成立，且被告也同意解除，本院予以支持。原告主张所欠两年房屋租赁费，依据双方所签合同约定，被告应当依约支付，但原告现要求解除房屋租赁合同2017年至2018年度租赁费应按实际占用时间计算。原告主张利息，因未约定，不予支持。被告辩称其所租房屋用于商业营业，因原告房屋系住宅，租后原告未按合同约定提供房产证、土地证、规划证，使其无法办理相关手续，致相关单位给予行政处罚、停业整顿之理由，因原告所修建房屋系政府拆迁房，将原住宅用地改变为商业用地，合同签订后，原告将原土地使用证、房产证和定边县城乡建设规划局便函以及变更为商业用地相关手续均交给被告，让其办理相关手续，原告已完全履行了义务，且被告在签订合同时明知所租房屋为住宅还要用于商用有过错，故其辩驳理由不予采信。被告辩称与原告所签合同系应付检查而补签的，依法应追加原签订合伙人为被告共同参加诉讼之理由，未提供相应的证据印证，不予采信。被告主张因原告的违约给其造成损失，保留诉权，符合法律规定，予以准许。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、九十四条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、从本判决生效之日起解除原告高某与被告张某某之间签订的《房屋租赁合同》，并由被告张某某于判决生效之日起三十日内将所租房屋腾退交付原告高某管理使用。
二、由被告张某某于本判决生效之日起十日内支付给原告高某2016年8月1日至2017年7月31日租赁费142000元。
三、由被告张某某于本判决生效之日起十日内支付给原告高某从2017年8月1日起的占用使用费按日租费389元计算至房屋腾退完毕交付原告高某管理使用之日止。
四、驳回原告的其他诉讼请求。
如被告未按判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5560元，减半收取2780元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。
审判员 刘建海
二〇一八年三月二十六日
书记员 胡瑛瑛