商洛市商州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）商州民初字第00910号
原告（反诉被告）商洛市商州区爱尚酒店，住所地商洛市商州区通江西路南段。
负责人张炳富，合伙事务执行人。
委托代理人周晖，男。
被告（反诉原告）深圳锦龙翔实业发展有限公司，住所地深圳市龙岗区龙城街道黄阁路441号龙岗天安数码创新园一号厂房A座4楼。
法定代表人刘建凤，总经理。
委托代理人吴志立，男。
委托代理人崔建国，陕西鹏鲲律师事务所律师。
原告（反诉被告）商洛市商州区爱尚酒店（以下简称“爱尚酒店”）与被告（反诉原告）深圳锦龙翔实业发展有限公司（以下简称“锦龙翔公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月24日受理后，被告锦龙翔公司于2015年8月5日提出反诉，本院依法组成合议庭，公开开庭合并进行了审理。原告（反诉被告）爱尚酒店的委托代理人周晖与被告（反诉原告）锦龙翔公司的委托代理人吴志立、崔建国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告爱尚酒店诉称，原被告于2014年5月20日签订房屋租赁合同，明确被告租赁原告爱尚酒店九楼办公区作为被告公司办公用房，租赁期限为两年，自2014年5月20日至2016年6月19日，并约定“如被告要求提前解除租赁合同，应提前三个月通知原告，在结清被告所有应缴纳费用、向原告交付保持原状的场地和设备，并赔偿原告相当于解除合同时月租的三个月租金后，原告应同意解除合同”，“租赁期内按时如数缴纳租金、水电费、电梯费、空调费等”、“本合同履行时发生争议，双方应采取协商办法解决，协商不成时，可向租赁场地所在地人民法院起诉”。合同签订后，原告依据合同约定向被告移交了租赁房屋，被告仅向原告缴纳了第一年房租及合同约定的保证金，2015年5月底到被告按期缴纳第二年房租时，被告临时提出退租，从租赁开始至2015年5月底被告一直未按照合同缴纳空调费、电梯费、水电费等物业费用，并且被告一直以其法定代表人不在商洛为由，不出面与原告商议赔偿事宜。原告在2015年6月4日向被告书面送达“违约赔偿告知书”，按照合同约定事项逐一列举被告违约责任和赔偿要求，并要求被告法定代表人在6月8日前与原告当面商议解决问题，被告在接到告知后于6月6日早安排员工将所租赁房屋内部分办公用品悄悄搬离，被原告酒店员工发现，被告谎称搬出为举办�动，原告未阻挠，但被告至今未搬回，原告被迫将被告所租赁房屋门锁进行了更换并留置剩余办公用品（此举已在违约赔偿告知书中告知过），被告报案，商州公安分局西郊派出所民警出警后调查了解，认为是合同经济纠纷，叫自行商议解决（有出警记录为证），直至今日，被告法定代表人刘建凤一直未出面与原告解决协商。被告不依据合同约定向原告支付租金及相关费用，被告的违约行为给原告造成了巨大的经济损失，在协商无果的情况下，原告依法起诉，要求：1、解除原被告2014年5月20日签订的房屋租赁合同；2、判令被告支付2015年6月19日至向原告腾交房屋期间的租金及相关费用，支付拖欠的物业费12904.24元，并赔偿逾期每日0.1%的违约金；3、被告支付合同违约金、赔偿损失共计70000元；4、诉讼费用由被告承担。
被告锦龙翔公司答辩并反诉称，一、同�解除租赁合同，但合同解除时间应为2015年6月4日。因为被告于2015年6月3日向原告发出《对爱尚酒店周总电话通知的复函》明确“我公司因业务变化，决定退租爱尚酒店九楼，并于6月1日派员与贵公司领导周总协商”，此行为构成合同法规定的要约，而原告于2015年6月4日向被告发出的《违约赔偿告知书》明确：“根据上述违约情况以及你公司在租赁期与我方配合情况，经过我酒店全体股东商议决定：同意你公司退租，但是按照合约你公司要承担以下违约赔偿…”此行为构成合同法规定的承诺，因此合同解除时间为2015年6月4日。二、被告租金缴纳时间应截止于2015年6月6日。2015年6月6日上午10时许，原告将被告租赁房屋大门贴封条并将门锁擅自更换，至被告无法正常工作，使租赁房屋无法正常使用，因而租金缴纳时间应截�在2015年6月6日，因此原告应该退还被告2015年6月6日至2015年6月19日期间的租金4333.29元，还应承担因锁门从2015年6月6日至原告向被告开启房门能够正常营业或搬离公司的损失每日1266.66元，其中截止2015年7月23日，为59533.02元。三、被告提前提出解除合同不构成违约。被告按照合同约定于2015年6月3日通知原告提前解除合同，并打算结清相关费用，缴纳原告2015年6月19日至9月4日租金，并赔偿原告3个月租金后，于2015年9月4日前搬出租赁房屋内的办公物品，将房屋交还原告；或者在和原告就有关事宜协商好后，在6月15日前搬出向原告交付房屋，此完全符合合同约定，不构成违约；不料原告于2015年6月6日将被告所租房屋张贴封条并换锁，致被告无法正常工作至2015年9月4日，因此原告要求被告支付违约金、赔偿损失70000元应予驳回。四、原告应承担违约责任。原告有如下违约行为�一是按照房屋租赁合同第5条4款“乙方可以在9楼露台两边搭建临时阳光棚，供乙方使用”之约定，原告应将约定之露台，连同租赁房屋一并交被告使用，但时至今日原告仍放置其物品，没有交付；二是被告租赁房屋的总经理办公室，从原告将房屋交付后，空调就无法正常使用，被告找原告要求修理时，原告推给物业管理部门，被告找到物业，物业又让被告自行修复，被告只得找其他人修复，共花去费用2897余元。对此原告应承担违约责任，除支付被告修复维修空调费用外，应支付原告违约金10000元。综上，被告的意见是同意原告解除房屋租赁合同之诉求，驳回原告要求被告支付违约金、赔偿损失70000元的请求；请法院依法判决原告赔偿被告因锁门给被告造成的损失59533.02元及违约金10000元，支付空调维修费2897元，返还保证金10000元，返还2015年6月6日�2015年6月19日期间的租金4333.29元，以上共计86763.31元。
原告爱尚酒店对被告锦龙翔公司的反诉，口头辩称，1、被告要求将2015年6月6日至19日期间的租金4333.29元返还，原告认为不合理。合同约定租期两年，有免租期1个月，但现在被告违约，就没有免租期了，租赁从2014年5月20日到2015年5月19日，所以2015年5月20日开始的租金被告就应该支付，不存在退租的事；2、被告59533元的损失原告也不认可，租赁房屋就在原告酒店的九楼，自从2015年春节后，被告公司就没有正常运转，每天上班的工作人员只有几个，所以被告要求的这部分员工的工资损失，原告不予认可；3、对被告要求的违约金和退还押金原告也不认可，因为合同对押金约定是清楚的，是被告违约，原告没有违约行为，所以原告不可能支付违约金、退还押金；4、被告说合同在2015年6月4日已经解除不属实，并不是在这一天解除，当天原告同意解除合同是有条件的，即按照违约赔偿告知书履行后，原告才同意解除合同。5、原告不认可被告说的缴纳租金截止时间是2015年6月6日，被告没有按照合同约定的解除条件和原告谈，所以是被告违约；6、当时交房的时候，原告将所有钥匙给被告了，被告也将全部钥匙换了，原告将露台已经给被告交了，至于建不建阳光棚是被告自己的事情；被告是2014年5月20日入住的，空调在夏天的时候被告还正常使用了，所以不存在空调一直不能正常使用，被告在给原告反映空调不能取暖时，原告比较重视这件事情，原告和被告公司的一个经理谈了一下维修费用，被告公司经理可能觉得费用比较高，找了一个不是专业的人员修理，结果没有修好，又找到原告，原告给找了一个专业修理的，空调维修费用应该由被告负担，况且空调不能正常使用是人为原�坏掉的。综上，原告要求驳回被告的反诉请求。
经审理查明，2014年5月20日，原被告签订房屋租赁合同，被告锦龙翔公司（乙方）租赁原告爱尚酒店（甲方）九楼作为办公用房，租赁面积339.77平方米。双方约定的与本案争议有关的主要条款有：第二条租赁期限，1、双方商定，乙方的租赁期为2年，租赁时间从2014年5月20日至2016年6月19日。其中2014年5月20日至2014年6月19日为一个月免租期。3、如本协议规定的租赁期限未满，乙方要求提前解除合同，乙方应提前三个月通知甲方，在结清乙方所有应缴费用、向甲方交付保持原状的场地和设备（正常损耗及按本合同规定不得拆除的情况除外），并赔偿甲方相当于解除合同时月租的三个月租金后，甲方应同意解除合同并无息退还乙方所缴纳的剩余租金。第三条租金和租赁保证金，1、租金以年计算，乙方承租的写字间租金�每年120000元（乙方内部卫生、保安、水电、电话、消防、空调等费用由乙方自理）。此租金为不含税价，甲方在收到乙方的租金后为乙方开具收款收据为交款凭证。2、乙方必须在签订本合同之日起3天内向甲方交纳10000元保证金，2014年6月1日前付清第一年的租金余款计110000元，另缴纳租赁保证金10000元。租赁一年期满前30日内缴纳第二年租金。待退租时经甲方对租赁场地验收合格后无息退还。第四条物业管理费和空调费，乙方缴纳物业管理费等费用以大厦物业公司收取标准为依据，由甲方统一代收缴纳。根据上年度缴纳标准，分别为：电费1.00元∕度、水费4.5元∕吨、电梯费1.24元∕平方米∕月、冬夏两季的空调费5.5元∕平方米∕月，如遇物管调整收费标准，甲方以书面形式通知乙方。第五条免租期及装修，1、本合同从甲方交付场地之日起最初1个月为免租期，在此期�乙方免交租金，但须缴其它已产生的费用。免租期只属一次性的优惠，并不适用于任何续约或延长租期。4、乙方可以在9楼露台两边搭建临时阳光棚，供乙方使用。第六条双方的权利和义务：（一）甲方的权利和义务，甲方权利：1、甲方有依本合同的规定按期如数收取租金的权利。2、甲方有权进行物业代管，不影响本合同的履行。按期如数收取水电费及其他应缴费用的权利。3、甲方有在乙方违约时，依照国家法律、法规及本合同的约定进行处置的权利。甲方的义务：1、甲方保证拥有出租本合同标的的合法权利，并保证乙方拥有合法使用标的不受任何影响的权利。5、从开始计租之日起，甲方负责消防、供电、给排水系统能正常投入使用。6、因甲方租赁给乙方租赁场地本身的质量，需要维修并造成乙方损失的，甲方应负责维修并赔偿乙方相应的损失。（二）乙方的�利和义务，乙方的权利：1、乙方有依本合同规定合法使用所租赁场地的权利。2、乙方有在甲方违约时依照国家法律、法规及本合同的规定进行处置的权利。乙方的义务：1、租赁期内按时如数交纳租金、水电费、电梯费、空调费等。2、保证不改变租赁场地的用途，乙方在租赁期间内，按照国家批准的业务范围合法经营业务，不得将所租赁的场地用于合法经营业务以外的其他用途。4、租赁期间，乙方应妥善使用所租赁的场地的有关设备，如因乙方使用原因造成租赁场地或设备损坏的，由乙方承担赔偿责任。甲方有权从租赁保证金中扣除。6、租赁期届满或者解除合同的，一切镶嵌在租赁场地结构或者墙内的设备和装修（包括室内的门窗及嵌墙的固定装饰），一律不得拆除或搬走（不含乙方自购的空调机），甲方并不予补偿。7、租赁期届满或者解除合同的，如发现有�坏租赁场地的有关设备的，则在乙方租赁保证金中扣除相应的维修及赔偿费用，不足部分由乙方负责赔偿。8、乙方在租赁期届满之日或者解除合同之日将保持原状的场地和设备交还甲方（正常损耗及按本合同规定不得拆除的情况除外）。第七条违约责任：1、乙方逾期缴付应缴费，甲方有权按应缴未缴额每日0.1%收取违约金。如连续1个月未能缴足租金或连续3个月未能缴足其他应缴费用，无论乙方是否已收到书面催收通知，甲方均有权单方面解除本合同，收回所租赁场地，甲方有权没收乙方的租赁保证金。如果给甲方或物业管理公司造成损失的，乙方应予以赔偿。3、如乙方违反本合同其他方面的规定时，甲方有权没收租赁保证金，乙方并应承担因此而造成甲方损失的赔偿责任。4、如甲方延迟向乙方交付租赁场地的，每延迟一日，甲方须按月租金的1‰�乙方支付违约金。第十一条其他，1、本合同履行时发生争议，双方应采取协商办法解决，协商不成时，任何一方可依法向租用场地所在地人民法院起诉。2、电费按电表计收，用水按市政府有关规定计收。公用水电按实际进行分摊。原被告分别在合同尾部签字、盖章。合同签订后，原告将房屋交付被告使用，被告向原告缴纳第一年度租金120000元及租赁保证金10000元，并将所租房屋作为商洛市锦龙翔实业发展有限公司的办公用房。合同履行至2015年6月1日，被告向原告提出因公司业务变化，决定退租，原告遂要求被告6月5日前全部搬离并交清欠费等，被告不同意原告要求，并于6月3日书面复函原告，说明其无法在6月5日前搬离；6月4日，原告向被告发出违约赔偿告知书，认为被告未按合同约定提前三个月通知原告，其退租属于单方违约，造成房屋空置，给原告造成经济损失；被告未按时缴纳相关费用，至今拖欠空调费、水电费、电梯费等12904.24元未支付，属违约；按照合同关于违约责任的约定，原告有权没收租赁保证金并按合同约定收取违约金；还提出被告租赁一年后单方违约提出退租，原告将取消免租期，由被告承担该月租金；原告在该违约赔偿告知书中表示“经我酒店全体股东商议决定：同意你公司退租，但是按照合约你公司要承担以下违约赔偿：”1、承担免租期的房屋租金10000元；2、临时退租，未按合同约定提前告知退租，造成房屋空置，按三个月计算，另外，应赔偿解除合同时月租的三个月租金，计60000元；3、限被告在2015年6月8日前到酒店财务部缴清所欠物业费12904.24元，如再延期不缴纳，将按照合同比例收取违约金；4、按合同约定没收租赁保证金10000元，保留收缴违约金和追赔的权利；5、如被告法定代表人在2015年6月8日前不来酒店就违约事项商议解决，将按合同第七条违约责任第一款约定，封存被告租赁房屋内的所有物品，任何人员不得再进入，待问题解决后限期搬离租赁场地。6月6日，被告从租赁房屋向外搬运物品，原告发现后，将租赁给被告的房屋大门封锁。6月7日，被告就原告的锁门行为及违约赔偿告知书书面回复，说明其公司原计划在6月8日至15日从原告处全部搬走，认为原告的锁门行为是侵权行为，锁门导致其公司被迫停业，造成的后果和经济损失应由原告承担和赔偿，不同意原告在违约赔偿告知书中提出的赔偿要求，并认为原告严重违约在先，一是未将9楼的南露台交付使用，二是空调有故障无法使用，其公司修理空调花费5000余元；空调费、电梯费、5月水电费，原准备在6月8日前交清，但原告锁门造成公司工作人员无法进入办公场所，缴费工作也无法进行；原告没收10000元保证金不公平等。随后，被告又于6月15日书面告知原告，再次说明理由要求原告开门。原被告就此发生争议，原告遂诉至本院，被告亦提出反诉。
庭审中，原告爱尚酒店说明其第二项诉讼请求中的租金是按10000元∕月计算（即年租金120000元÷12个月），相关费用是指被告拖欠的空调使用费、水电费、物业费、电梯费等共计12904.24元；水电费是被告拖欠的2015年5月－6月的水电费；空调费是2014年11月15日至2015年3月15日冬季的空调取暖费；电梯费是被告2014年5月20日至今的电梯费；还说明被告租赁的房子，是原告从商洛道路工程公司租赁的，收取费用时一般是商洛道路工程公司物业公司将相关票据传达给原告，由原告向被告收取；水电费等费用的收取时间在合同中没有约定，按照平常操作习惯，水电费是在每月22号抄表，电梯费是每�然月最后一天结算，取暖费是2015年3月20日结算；逾期违约金是从每项费用结算的次日起按照每日0.1%计算，空调取暖费是2015年3月21日起算，水电费是23日起算，电梯费是次月的第一日计算。第三项诉讼请求中的违约金、损失共计70000元，其中10000元是被告已交的保证金，60000元中一部分是被告没有提前三个月告知原告要退房，要支付三个月的房租30000元，另外30000元是合同第二条第三项约定的被告提前解除合同要赔付出租方合同解除时三个月的租金。被告锦龙翔公司对原告陈述的电梯费、水电费、空调取暖费的收费、欠费情况及从次日起计算违约金予以认可，但认为按每日0.1%计算违约金的约定过高，应按照央行同期贷款基准利率计算；被告说明其反诉要求返还的房租4333.29元，是按年租金120000元÷12个月÷30天×13天（2015年6月6日至2015年6月19日）计算而来的。
审理中，本院于2015年7月23日组织原被告进行调解，双方同意解除合同，由被告在7月28日前支付原告40000元（含已支付的租赁保证金10000元），原告同意上述款项付清后，被告在7月31日前搬离租赁房屋，由原告办理撤诉手续。但被告未按上述协议付款，并提出反诉。后，商洛市公安局商州分局于2015年8月10日，以商洛市锦龙翔实业发展有限公司涉嫌非法吸收公众存款已被立案侦查为由，将商洛市锦龙翔实业发展有限公司位于原告9楼的一部办公地暂封（即本案诉及的租赁房屋）。
另查明，2014年冬季，被告锦龙翔公司因租赁房屋内的空调不能取暖，分别于2014年12月5日、12月12日、12月18日修理空调、更换阀门等共花去2897元。
本院确认上述事实的证据有原被告陈述；原告爱尚酒店提交的证据有：2014年5月20日房屋租赁合同、原告2015年6月4日违约赔偿告知书复印件，商洛市锦龙翔实业发展有限公司2015年6月3日对爱尚酒店周总电话通知的复函、2015年6月7日告知、2015年6月7日对《违约赔偿告知书》的回复、2015年6月15日再次告知复印件，商洛道路工程公司物业公司2015年6月25日证明、2015年5月25日水电费收据、2015年6月25日电费收据、2014年11月15日至2015年3月15日冬季空调缴费通知复印件，李建设证明原件及身份证复印件，商洛市公安局商州分局2015年8月19日情况说明原件；被告锦龙翔公司提交的证据有公司营业执照、税务登记证及组织机构代码证副本复印件及法定代表人刘建凤身份证复印件，2014年5月20日房屋租赁合同复印件，商洛市锦龙翔实业发展有限公司2015年6月3日对爱尚酒店周总电话通知的复函、2015年6月7日对《违约赔偿告知书》的回复、2015年6月7日告知、2015年6月15日再次告知复印件，原告2015�6月4日违约赔偿告知书复印件，照片4张，修理空调阀门、排气阀、铜球阀收据复印件，吴志立2015年7月12日证明材料原件，2015年6月6日爱尚酒店锁门至2015年7月17日被告公司工资损失表原件，吴志立、张建平、张啸、杨小刚、张瑜、杨青青、张娟娟、杨琛琛、卢园园、赵丹、高荣清、张莎莎证明材料原件及各人身份证复制件，刘欣、拜俊生、刘文、董亚敏证明材料原件。被告对原告提交证据的真实性均予以认可，同意向原告再交三个月房租，但认为合同对免租期约定是明确的、保证金应退还、违约金计算标准约定过高。原告对被告提交的证据中的工资损失表及吴志立等人的证明材料不予认可，认为被告的办公地点就在其九楼，自从2015年3月份过后，被告的公司就没有正常运转过，且吴志立系被告代理人，其作为证人出具证言，不符合法律规定；对被告提供的空调修理�票据的真实性予以认可，但认为这些费用应由被告自行承担。经本院对证据之间的关联性的审查，综合原被告的质证意见，本院对被告提供的工资损失表，因无工作人员签名且该损失表系被告自行制作没有其他证据佐证，本院不予采信；被告提供的证人证言，因证人未到庭做证，且被告未证实证人未到庭原因，且原告提出异议，本院不予采信；对被告提供的其他证据及原告提供的证据，真实、合法，可以采信。
本院认为，原告爱尚酒店与被告锦龙翔公司签订的房屋租赁合同，真实、合法、有效，原被告双方均应按照合同的约定行使权利、履行义务。本案中，原被告对解除合同的意见一致，合同应予解除，但被告认为双方的合同已于2015年6月4日原告向被告发出违约赔偿告知书时解除，且原告锁门致其无法搬出办公用品、无法向原告腾交房屋；原告认为违约赔�告知书中其同意解除合同是附条件的解除，因被告未按其提出的条件履行，其锁门是为了防止被告恶意撤离。对此，本院认为，被告于2015年6月1日向原告明确其要求解除合同，原告虽在6月4日向被告发出违约赔偿告知书表示同意解除合同，但原告亦同时提出要求被告赔偿其租金60000元、支付拖欠费用及免租期的租金等相关条件，即原告是附条件的解除合同，而被告在6月7日明确表示不同意原告提出的条件，故原被告双方未能就合同解除协商一致，被告认为合同于2015年6月4日解除的观点，本院不予支持。合同解除后，作为承租方的被告应将房屋腾交出租方即原告，本案中，原告为了保护自己的权益，将被告租赁的房屋予以封锁，而被告一直表示要求将办公用品搬离租赁房屋，直至2015年8月10日公安机关将被告租赁原告的房屋暂封，故无法腾交房屋的直接责任不在被告，原告要求被告支付2015年6月19日至腾房期间租金及相关费用的诉求，本院不予支持。被告拖欠原告2015年5至6月的水电费538.5元，2014年11月15日至2015年3月15日的空调取暖费7474.94元，2014年5月20日至2015年6月6日（即原告锁门之日）的电梯费按每月421.31元即339.77平方米×1.24元∕平方米∕月、共12个月零17天、计算为5294.52元，以上费用合计13307.96元，原告主张12904.24元，被告应支付原告12904.24元；因被告未按约定向原告支付上述费用，被告本应依照合同约定以未付费用按每日0.1%的标准向原告支付违约金，但双方在合同中同时还约定有违约金即“如乙方违反本合同其他方面的规定时，甲方有权没收租赁保证金，乙方并应承担因此造成甲方损失的赔偿责任”，原告没有证据证明被告未支付上述费用给其造成的其他损失情况，且被告亦提出按每日0.1%计算逾期交费违约金的约定过高，综合本案合同履行情况，被告向原告缴纳的租赁保证金10000元足以弥补因被告欠费给原告造成的损失，故原告要求被告按每日0.1%赔偿其逾期付款违约金的诉求，本院不予支持。原告要求被告支付解除合同应提前三个月告知的房屋租金并赔偿解除合同时的三个月房屋租金计60000元的诉求，被告认为按照合同约定其只需赔偿原告三个月房屋租金即30000元即可，对此，本院认为，原被告在合同第二条租赁期限第3项的约定，是就承租方即本案被告提前解除合同时约定的条件，双方对于提前三个月通知的约定以及关于赔偿解除合同时三个月的租金的约定，其目的是为了防范承租方提前解除合同后，造成出租方房屋暂时空置的损失风险，故该约定应理解为双方对房屋空置损失的弥补，被告应赔偿因提前解除合同给原告造成的房屋空置损失即30000元。被告反诉要求原告赔偿其锁门期间的工资损失，因被告之前已明确向原告表示要退租即解除合同，其证据亦无法证明工资已向工作人员发放，无法证实其损失已实际产生，且被告违约在先，被告的该项诉求本院不予支持；被告反诉要求原告退还2015年6月6日至6月19日期间的租金4333.29元，因双方在合同中约定明确2014年5月20日至2014年6月19日为免租期，被告一年租金的起算日应为2014年6月20日，故合同于2015年6月6日被原告封锁后，原告应将一年期未到的租金4333.29元退还被告，原告认为免租期是与两年租期相关的解释与合同约定不符，本院不予采纳；被告认为原告未将9楼南露台交付其使用及租赁房屋中作总经理办公室使用的房屋空调在冬季取暖时无法正常使用，其修理空调有费用，原告应支付其空调修理费用2897元并赔偿其违约金10000元的诉求，因双方在合同中约定“乙方可以在9楼露台两边搭建临时阳光棚，供乙方使用”，对于9楼露台，双方约定的是被告“可以”搭建临时阳光棚，9楼露台是否必须全部交付被告，双方并无其他约定，且该露台是否交付使用并不影响被告对租赁房屋的正常使用，故被告要求原告赔偿其违约金10000元的诉求，本院不予支持；对于被告主张的空调的维修费用，原告没有证据证明空调发生故障，是因被告不当使用造成，原告应支付被告空调维修费2897元；被告认为其提出解除合同不构成违约，原告应返还其租赁保证金10000元的诉求，因被告虽提出解除合同，但其未按双方约定的解除条件履行其义务，且其未按合同约定支付电梯费、空调取暖费、水电费等，故被告有违约行为，其所交租赁保证金10000元应按合同约定作为违约金赔偿原告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（五）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款、第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）商洛市商州区爱尚酒店与被告（反诉原告）深圳锦龙翔实业发展有限公司2014年5月20日签订的房屋租赁合同。
二、被告（反诉原告）深圳锦龙翔实业发展有限公司支付原告（反诉被告）商洛市商州区爱尚酒店水电费、空调费、电梯费12904.24元、违约金40000元（含租赁保证金10000元）。
三、原告（反诉被告）商洛市商州区爱尚酒店退还并支付被告（反诉原告）深圳锦龙翔实业发展有限公司租金4333.29元、空调维修费2897元。
四、驳回原告（反诉被告）商洛市商州区爱尚酒店的其他诉讼请求。
五、驳回被告（反诉原告）深圳锦龙翔实业发展有限公司的其他反诉请求。
上述二、三项相抵后，由被告（反诉原告）深圳锦龙翔实业发展有限公司于判决生效之日起5日内支付原告（反诉被告）商洛市商州区爱尚酒店45673.95元（含租赁保证金10000元）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1873元、反诉费985元，共计2858元，由原告（反诉被告）商洛市商州区爱尚酒店负担550元，被告（反诉原告）深圳锦龙翔实业发展有限公司负担2308元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于商洛市中级人民法院。
审 判 长 何 明
人民陪审员 李淑珍
人民陪审员 常惠香
二〇一五年八月二十八日
书 记 员 李 倩