山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）济民再字第101号
上诉人（原审原告）：王宝鸿，女，1954年8月17日出生，回族，无业，住济南市。
委托代理人：刘学元，山东科创律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）：李炘舰，男，1991年10月25日出生，汉族，现在部队服役，暂住济南市。
委托代理人：魏冰蕾，山东科创律师事务所律师。
委托代理人：展玲，山东科创律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：汇统房地产有限公司，住所地济南市。
法定代表人：菅轮，董事长。
委托代理人：吴岳，男，1975年11月4日出生，汉族，汇统房地产公司职工，住济南市。
被上诉人（原审第三人）：济南二建集团工程有限公司，住所地济南市。
法定代表人：王雪广，董事长。
委托代理人：于飞，男，1981年10月12日出生，汉族，济南二建集团工程有限公司职工，住济南市。
委托代理人：张仁刚，山东东城律师事务所律师。
上诉人王宝鸿、李炘舰与被上诉人汇统房地产有限公司（简称汇统公司）、济南二建集团工程有限公司（简称二建公司）借款及抵押担保合同纠纷一案，济南市槐荫区人民法院于2010年9月16日作出（2010）槐商初字第406号民事调解书。二建公司以上述调解书损害其利益为由，向本院申请再审。本院于2012年1月6日作出（2011）济民申字第3号民事裁定：驳回二建公司的再审申请。二建公司不服，向山东省高级人民法院申诉，山东省高级人民法院于2012年11月19日作出（2012）鲁民监字第126号民事裁定，提审本案，并于2013年10月22日作出（2012）鲁民监字第126-1号民事裁定：撤销济南市中级人民法院（2011）济民申字第3号民事裁定和济南市槐荫区人民法院（2010）槐商初字第406号民事调解书，发回济南市槐荫区人民法院重审。济南市槐荫区人民法院重审期间，依法追加二建公司作为第三人参加诉讼，并于2014年5月13日作出（2013）槐民再重字第2号民事判决。王宝鸿、李炘舰不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王宝鸿的委托代理人刘学元，上诉人李炘舰的委托代理人展玲，被上诉人汇统公司的委托代理人吴岳，被上诉人二建公司的委托代理人于飞、张仁刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2010年5月6日，一审原告王宝鸿起诉至济南市槐荫区人民法院称，2007年7月23日，原告王宝鸿与被告汇统公司签订《借款协议》一份，约定被告向原告借款200万元整，借期60日，由被告承担资金占用费8万元。该协议签订后原告按照协议借给被告200万元，而被告未按约定期限还款，给原告造成了很大的损失，请求判令被告偿还原告本金200万元，偿还被告资金占用费8万元。诉讼中（2010年5月6日）原告王宝鸿认为，因原告王宝鸿与被告汇统公司双方已于2007年9月30日另行签订《协议书》一份，约定由王宝鸿购买被告汇统公司济南市汇苑家园1号楼2单元1101和1号楼2单元1102室两套房屋，购房总价款200万元。双方以《借款协议》中欠款冲抵该购房款。因而，变更诉讼请求，要求判令被告汇统公司将济南市汇苑家园1号楼2单元1101室和1号楼2单元1102室房屋过户登记至原告名下。
被告汇统公司辩称，我公司自2000年起开发建设汇统花园和汇苑家园两个住宅小区，并于2002年10月底同时竣工交付业主使用。这两个项目建设期间，共有济南一建、二建、三箭、省建、苏中建设等知名建筑企业参与工程建设。在与这些建筑施工企业合作中，基于我公司的经济状况、经营思路以及行业惯例，自2003年起，我公司用这两个小区相当一部分房产抵顶了上述建筑企业的部分工程款及与工程相关的其他款项，这其中包括用汇苑家园的14套房产抵顶给二建，由二建偿还其在中国银行的贷款（该贷款由我公司进行担保并使用一部分）。由于公司高管利用掌控公司房源信息以及与关联企业联系密切的职务之便，并私刻公章（同时也掌控公司的销售专用章），非法进行了房产抵账等违法行为，直到2007年初潜逃，公司尚不知道造成的事件有哪些，由于无法掌握真实房源信息，造成了一房两卖和一房两抵的实际恶果，其中包括与二建公司协商抵顶汇苑家园14套房产的协议。2007年至2009年间，公司法定代表人因患严重心脏病进行手术治疗，也使得管理造成了一定的混乱，公司法定代表人在因病住院期间尽最大努力解决一些工程款纠纷难题，但由于混乱已经造成，致使公司法定代表人和公司后期接管的人员无法掌握客观真实的信息，没能做出正确的判断，也出现了后来的这种一房两抵的状况。公司曾于2007年6月向济南市公安局经侦支队报案，2008年向济南市槐荫区公安分局经侦大队反映过情况，均无结果。关于我公司与岳力、王宝鸿、李忻舰、张安利、李霞及第三人二建公司借款、商品房买卖合同纠纷一案，自2002年开始，因我公司在银行贷款，志成公司先后多次为我公司提供担保。2007年因我公司的借款纠纷，法院查封了保证人志成公司正开发建设的土地，为替换该查封标的物，志成公司要求我公司筹措400万元应急，因我公司无力筹措，后经双方协商，由志成公司出面借款，由我公司出具借款条并还款。为保证还款，由我公司以上述四套涉案房屋作为抵押。此后，经志成公司协调，我公司分别与岳力、王宝鸿签订了200万元的《借款协议》，并出具《借款收据》1份。借款协议到期后，因我公司无力还款，经与岳力、王宝鸿协商同意后，也是经志成公司协调，我公司分别与王宝鸿、李炘舰、李霞、张安利签订了《商品房买卖合同》和《汇苑家园房屋移交书》，并将四套房屋分别交付给四个购房人居住使用，四个购房人均装修并入住涉案房产至今。本案再审期间，济南市历下区检察院到我公司了解情况，我公司财务人员在未能查找到上述相关借款收据材料的情况下，对我公司与王宝鸿的借款关系出具了与实际情况不符的证明材料。后在省高院再审调查期间，我公司又找到相关的实际材料和证据，我公司已补充更正了上述证明。以上请人民法院查明情况，维护各方当事人合法权益，我公司将努力配合法院处理好四位当事人以及二建公司的各方利益。
第三人李炘舰诉称，第三人李炘舰与本案原告王宝鸿于2007年12月2日签订《协议书》1份，协议约定：原告将其对被告汇统公司的债权及其购买被告座落于济南市汇苑家园1号楼2单元1102室房屋一并转让给李炘舰所有，转让价款人民币1643715元。上述协议签订后，李炘舰向本案原告付清了全部转让价款，另于2007年10月29日与被告汇统公司签订了购买上述房屋的《商品房买卖合同》，同日被告汇统公司签署了《汇苑家园房屋移交书》，被告向李炘舰交付了汇苑家园1号楼2单元1102号房屋，李炘舰实际使用至今。上述房屋交付使用后，被告未按合同约定为李炘舰办理房屋产权登记手续，给李炘舰造成了很大损失。请求判令被告将济南市汇苑家园1号楼2单元1102号（现为济南市市中区建国小经三路47号1号楼2单元1102号）房屋过户登记至李炘舰名下。
第三人二建公司诉称，2005年7月21日，二建公司与被告汇统公司签订了《商品房买卖合同》，二建公司购买了被告汇苑家园1号楼2单元1101室，房屋面积360.56平方米，每平方米4560元，二建公司付清了房屋总价款1644153.6元；二建公司购买了被告汇苑家园1号楼2单元1102室房屋，房屋面积为365.27平方米，每平方米4600元，二建公司付清了房屋总价款1680242元。依照双方签订买卖合同第7条关于房屋产权登记规定，二建公司如实地履行了自身义务，但被告拒不履行办证义务。已构成违约，侵害了二建公司的合法权益，诉请法院依法确认汇苑家园1号楼2单元1101室和汇苑家园1号楼2单元1102室归二建公司所有，并判令被告立即为二建公司办理汇苑家园1号楼2单元1101室和汇苑家园1号楼2单元1102室的房屋权属证书，支付逾期办证违约金。
济南市槐荫区人民法院重审查明，2004年10月26日，汇统公司（甲方）与二建公司（乙方）签订《协议书》，载明：由汇统公司担保，二建公司在中国银行的贷款1900万元，在实际使用这笔贷款中，二建公司使用了400万元，汇统公司使用了1500万元，利息各自承担。为了理顺这一银行信贷关系，现根据中国银行要求，经双方协商达成如下协议：1、汇统公司直接向二建公司还款1500万元，自还款之日起，汇统公司不再承担此笔贷款利息。2、还款方式以汇统公司开发的汇统花园和汇苑家园的房产作价偿还。3、汇统公司继续承担这笔贷款在中国银行的担保责任，直至此笔贷款还完为止。4、汇统公司作价的房产按当前正常销售价格的95折进行作价还款。5、本协议一式两份，由双方法定代表人代表签字盖章后生效。汇统公司法定代表人菅轮签名并加盖单位公章；二建公司法定代表人王雪广于2005年1月10日签名并加盖公章。后附明细表载明：汇统公司用汇苑家园14套房屋作价15907411.30元折抵上述协议款项。其中包括本案的2套房屋（即：汇苑家园1号楼2单元1101室和1号楼2单元1102室）。在该明细上，汇统公司法定代表人菅轮签名并加盖公章；二建公司加盖公章并加盖法定代表人王雪广名章。2005年7月21日，汇统公司与二建公司分别签订了汇苑家园1号楼2单元1101室、1号楼2单元1102室《商品房买卖合同》。其中1号楼2单元1101室，建筑面积360.56平方米，每平方米4560元，总价款1644153.6元；1号楼2单元1102室，建筑面积365.27平方米，每平方米4600元，总价款1680242元。甲方保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因甲方原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷给乙方造成损失的，由甲方承担全部责任。合同还对产权登记、违约责任、双方权利义务等作了明确约定。2005年7月22日，汇统公司向二建公司出具收到1号楼2单元1102室计1680242元购房款发票，出具收到1号楼2单元1101室计1644153.6元购房款发票。2006年2月10日，济南汇统物业管理有限公司向二建公司出具《济南市商品住宅共用部位公用设施设备维修基金代收收据》两张，金额分别为49324.61元、50407.26元。2006年3月2日，二建公司与济南汇统物业管理有限公司签订汇苑家园1号楼2单元1101室和1号楼2单元1102室《前期物业管理服务协议》。2006年6月30日，济南市住房保障和房产管理局出具《济南市商品住宅维修（资）金个人缴存凭证》，金额分别为49324.61元、50407.26元，业主姓名王雪广。2008年8月19日，二建公司缴纳涉案房产契税，金额分别为49324.61元、50407.26元，济南市市中区财政局向二建公司出具《中华人民共和国契税完税证》。
2007年7月23日，王宝鸿（出借人）与汇统公司（借款人）签订《借款协议》。载明：1、因工作需要，借款人向出借人借款200万元，现双方商定，借款期为60天（含节假日）。在借款期内，借款人向出借人支付资金占用费8万元。2、为明确双方责任，现双方商定，借款人向出借人所承担的责任与义务是不可撤销的履约责任。如果到期借款人未向出借人如约支付本协议借款本金与资金占用费，借款人自愿将其开发并所属的位于济南市汇苑家园1号楼2单元1101室（360.65平方米）和1号楼2单元1102室（365.27平方米）共计两套房屋，抵偿借款人应向出借人所承担的责任与义务。如出现该抵偿情况，本协议将代替双方的房屋买卖协议，可凭其直接到产权部门办理相关产权过户手续，但因其所发生相关的税费将由借款人承担。3、本协议双方签字盖章后，双方都应完全履约，如有违约，违约方应向对方承担所有的法律责任。出借人王宝鸿签名；汇统公司法定代表人菅轮签名并加盖公章。同日，汇统公司向王宝鸿出具《收据》1张，载明：交款单位王宝鸿，人民币（大写）贰佰万元整，收款事由借款，加盖了汇统公司财务专用章。2007年9月30日，王宝鸿（甲方）与汇统公司（乙方）签订《协议书》，载明：鉴于甲乙双方于2007年7月23日签订《借款协议》一份，且协议签订后甲方依约向乙方出借了款项。现借款期已届满，乙方不能依约还款。因此，甲乙双方经协商一致达成如下协议：1、甲方自愿购买乙方开发的位于济南市汇苑家园1号楼2单元1101室（360.65平方米）和1号楼2单元1102室（365.27平方米）共计两套房屋，购买总价款为200万元。2、甲乙双方同意以上述《借款协议》中乙方对甲方的欠款冲抵本协议第1条约定的购房款，本协议签订后即视为甲方已经支付完毕了全部购房款，乙方已经偿还完毕了全部借款。3、本协议签订之日起七日内，乙方协助甲方到产权部门办理相关过户手续。4、本协议一式两份，双方各持一份，具有同等法律效力。5、本协议自双方签章之日起生效。甲方王宝鸿签名，乙方汇统公司法定代表人菅轮签名并加盖公章。
2007年10月16日，汇统公司（甲方）与王宝鸿（乙方）签订汇苑家园1号楼2单元1101号《商品房买卖合同》。约定：建筑面积共360.65平方米，总价款100万元。乙方于本合同签订之日一次性付清该商品房价款，但双方未约定过户事项。同日，汇统公司向王宝鸿出具了《汇苑家园房屋移交书》。
2007年10月21日，王宝鸿（甲方）与李炘舰（乙方）签订《协议书》，约定：一、甲方将购买汇统公司两套房屋中的汇苑家园1号楼2单元1102号房屋所有权以及与之对应上述借款协议中对汇统公司的部分债权一并转让给乙方。二、转让上述债权及购买上述房屋总价款为壹佰陆拾肆万叁仟柒佰壹拾伍元整（1643715元）。三、本协议签订后，甲方负责协调汇统公司与乙方办理商品房买卖的相关手续，由汇统公司将该房屋买受人直接办理至乙方名下，并与乙方直接签订商品房买卖合同。四、本协议签订后，乙方即时向甲方支付643715元；甲方协助乙方与汇统公司签订商品房买卖合同后3日内，乙方向甲方付清全部余款100万元。王宝鸿和李炘舰在该协议上签名。同日，王宝鸿向李炘舰出具《收条》1份。载明：今收到李炘舰房款陆拾肆万叁仟柒佰壹拾伍元正。王宝鸿签名并印有手印。2007年10月29日，汇统公司（甲方）与李炘舰（乙方）签订汇苑家园1号楼2单元1102号《商品房买卖合同》。约定：建筑面积365.27平方米，每平方米4500元，总价款1643715元。乙方于本合同签订之日一次性付清该商品房价款，但双方未约定过户事项。同日，汇统公司向李炘舰出具了《汇苑家园房屋移交书》。2007年10月29日，王宝鸿向李炘舰出具《收条》1份，载明：今收到李炘舰房款壹佰万元正。王宝鸿签名并印有手印。
重审中王宝鸿、岳力提交2003年7月9日汇统公司（甲方）与济南志成规划建设总公司（乙方，简称志成公司）《借款协议》复印件一份，载明甲方暂从乙方借款叁仟万元整，借款期限为2003年7月9日至2003年8月9日，借款期间甲方按同期银行借款利率向乙方支付资金占用费，到期一次还本并付息。如不能按期还款，甲方按违约金额向乙方支付日万分之三的违约金。王宝鸿、岳力提交2004年3月25日汇统公司与济南中银实业有限公司（简称中银公司）共同向志成公司出具的《承诺》复印件1份，载明2003年7月汇统公司借用志成公司名义在建设银行市中区支行申请了3000万元贷款，期限为一年。该笔贷款由汇统公司提供担保并使用。经汇统公司与中银公司协商同意，用双方共同投资开发汇统公司拥有所有权的中银大厦二期工程第10、11层房屋，建筑面积4132平方米、预计售价3800万元的写字楼为志成公司提供反担保，并对志成公司或建设银行承担该笔3000万元贷款本息的全部清偿责任。岳力提交2006年1月6日志成公司（甲方）与汇统公司（乙方）《协议》复印件1份，载明，汇统公司于2003年7月借用志成公司名义，在建设银行市中支行贷款3000万元，汇统公司未能按照约定到期还款或办理转贷，给志成公司造成了经营和融资方面的不利影响。志成公司已于2005年12月代汇统公司向建设银行市中支行偿还上述贷款。双方经友好协商达成协议如下：1、乙方确认，甲方代乙方偿还建设银行市中支行的贷款本息转为乙方对甲方的借款；2、乙方同意继续执行2004年3月25日的承诺。3、乙方对甲方代其偿还的银行贷款本金3000万元承担清偿责任，并承诺分三期偿还该笔款项，具体为：2006年元月偿还800万元；2006年4月偿还1200万元；2006年6月偿还1000万元。每笔还款时，付清相应的甲方为乙方垫付的银行贷款利息。王宝鸿、岳力提交山东省济南市中级人民法院（2004）济中立初字第14号民事调解书复印件1份。原告中国银行济南分行，被告汇统公司、志成公司、济南中金投资管理有限公司（简称中金管理公司）。四方就汇统公司分别于2003年5月20日、2003年7月17日向中国银行济南分行的三笔合计5000万元借款达成还款协议。约定汇统公司于2004年5月19日前偿还全部本息，志成公司和中金管理公司承担连带责任；因实现债权发生的全部费用由汇统公司、志成公司、中金管理公司承担。王宝鸿、岳力提交山东省济南市中级人民法院（2007）济民四初字第30号民事判决书1份。原告中国银行股份有限公司济南分行（简称中国银行济南分行）；被告汇统公司、志成公司。载明2004年4月18日汇统公司与中国银行济南分行签订借款合同，汇统公司贷款1000万元人民币，用于贷新还旧，志成公司担保，判决汇统公司清偿借款本金及利息，志成公司承担连带清偿责任。王宝鸿、岳力提交山东省济南市中级人民法院（2007）济民四初字第96号民事判决书复印件1份。原告兴业银行股份有限公司济南分行（简称兴业银行济南分行），被告中银公司、志成公司。载明2007年3月27日兴业银行济南分行与中银公司签订借款2500万元《短期贷款合同》，借款期限12个月，志成公司担保，因中银公司未按合同约定按期偿还贷款利息。要求解除合同、偿还借款及相应利息。判决解除合同，中银公司偿还本金2500万元及相应利息，志成公司承担连带清偿责任，志成公司承担保证责任后有追偿权。王宝鸿、岳力提交山东省济南市中级人民法院（2008）济中法执字第364号民事裁定书1份，载明，申请执行人兴业银行济南分行，被执行人中银公司、志成公司。根据（2008）鲁商终字第3号民事判决书查封志成公司持有的山东志成房地产开发有限公司34%（680万元）股权，自2008年10月15日至2010年10月14日。王宝鸿提交安瑞成户口簿复印件1份，证明志成公司董事长安瑞成与王宝鸿为夫妻关系。王宝鸿提交志成公司志成股字（2002）第02号《济南志成规划建设总公司第二届股东大会决议》文件1份、志成董字（2002）第05号《关于对公司总经理报酬事项的决定》文件1份、志成董字（2004）第02号《山东志成投资建设股份有限公司关于对董事长安瑞成兑现奖励问题的说明》文件1份。王宝鸿、岳力提交山东省济南市中级人民法院（2008）济中法执字第364-3号民事裁定书1份，载明，申请执行人兴业银行济南分行，被执行人中银公司、志成公司。依据（2007）济民四初字第96号民事判决书，将志成公司所有的位于济南市天桥区顺河东街1号金冠花园4、5号楼一层全部、二层全部拍卖（12936712元）；一层全部归买受人龚兆平、李延萍、季平、胡万青所有，二层全部归买受人李延萍、季平、胡万青所有。
汇统公司提交《山东省济南市企业类非经营性资金往来专用凭据》记账联1份，载明交款单位汇统公司，款项事由收回垫付利息，金额200万元，日期2007年7月23日，加盖了志成公司财务专用章。汇统公司提交了2003年7月9日汇统公司（甲方）与志成公司《借款协议》原件1份、2006年1月6日志成公司与汇统公司《协议》原件1份、山东省济南市中级人民法院（2007）济民四初字第30号民事判决书原件1份、山东省济南市中级人民法院（2007）济民四初字第96号民事判决书原件1份、山东省济南市中级人民法院（2008）济中法执字第364-3号民事裁定书原件1份。
另查明，2012年3月26日，汇统公司出具一份《关于汇统公司与岳力、王宝鸿借款400万元的账务处理情况说明》，载明：汇统公司与岳力200万元的借款一事，经我公司财务部门调阅账目发现，是应山东志成投资建设股份有限公司实际控制人安瑞成的要求，给我公司出具了一张垫付利息的收据，金额是200万，时间是2007年7月，同时要求我公司给一个叫岳力的人开具金额为200万的借款收据一张，时间是2007年7月，借款期限和利率都无从知晓，仅就这两张票据作了简单的账务处理。向王宝鸿借款200万元一事，我公司财务部门未有任何与之有关的相关票据和手续等，也从未就此做任何帐务处理，财务部对此毫不知情。2012年9月26日，汇统公司出具一份《情况说明》，载明：2012年3月26日，我公司财务部门给历下区检察院出具的《关于汇统公司与岳力、王宝鸿借款400万元的账务处理情况说明》与实际情况相符，财务部门在配合检察机关查阅有关帐目时，未找到王宝鸿借款的相关票据和手续，因此按照实际情况出具了情况说明。在岳力、王宝鸿诉我公司的民事案件诉讼过程中，王宝鸿向法庭出具了我公司开出的收据（向王宝鸿借款200万元），我公司参与诉讼的工作人员及律师在法庭上看到此收据后予以认可。财务部门在事后得知此情况，又再一次进行查找，最终在公司因搬家存放在地下室材料中找到该收据。该收据系2010年4月23日开出，应志成公司的要求，将时间提前为2007年7月23日，金额为200万元，收据编号0898481。因该笔资金实际未入我公司账户，且时间较长，财务部门的工作人员均回想不起来是什么原因没有进行账务处理。
济南市槐荫区人民法院重审认为，关于二建公司与汇统公司间的法律关系。从现有的证据分析，二建公司在中国银行贷款1900万元，汇统公司使用了1500万元，因未偿还，此后汇统公司以汇苑家园14套房屋作价15907411.30元折抵二建公司还款。在汇统公司没有现金偿还二建的情况下，以房抵款的行为，不违反当时的法律规定，应予准许。汇统公司法定代表人菅轮在汇统公司与二建公司的以房抵款明细上签名，说明其法定代表人对涉案房屋抵于二建公司是明知的。汇统公司法定代表人菅轮分别在2007年7月23日王宝鸿与汇统公司借款协议、2007年11月26日岳力与汇统公司、2007年9月30日王宝鸿与汇统公司以房抵款协议上签名，说明汇统公司法定代表人对将房屋再次抵款的事实，也是明知的。汇统公司在明知的情况下造成一房两抵的事实，以此应承担相应的法律责任。此后汇统公司法定代表人菅轮在明知已将涉案房屋处理过的情况下还在2007年10月16日王宝鸿与汇统公司、2007年10月29日李炘舰与汇统公司的《商品房买卖合同》上签名，从而导致争议之房产权产生纠纷。被告汇统公司对本案纠纷的产生负有主要原因，应当承担相应的责任。关于争议之房的产权归属问题，2006年2月10日二建公司根据协议向汇统物业公司交纳了14套房的物业管理费及商品住宅共用部分公用设施设备维修基金。并于2006年3月2日签订《前期物业管理服务协议》，应确认汇统公司已将房屋交付二建公司。二建公司应取得该房的所有权。二建公司要求依法确认汇苑家园1号楼2单元1101室和汇苑家园1号楼2单元1102室归自己所有有理，应予支持。关于被告汇统公司的违约责任问题，汇统公司在明知已将涉案房屋向二建公司抵款的情况下，又将涉案房屋处分给他人，造成纠纷，显系违约。因而二建公司要求汇统公司支付违约金的诉讼请求有理，应予支持。关于违约金的计算问题，根据二建公司与汇统公司合同约定：乙方在履行本条（一）款义务的前提下，甲方应于乙方向甲方提供办理产权证所有手续之日起24个月内将该商品房的产权证为乙方办理完毕并交付乙方。（三）在乙方按约履行合同的前提下，甲方如未按约定期限为乙方办理完毕产权证，双方同意按下列第1项处理：1、乙方不退房的，甲方一次性按已付房价款的1‰向乙方支付违约金，汇统公司应按双方合同约定向二建公司支付违约金。1号楼2单元1101室，房款1644153.6元，违约金计算为1644.15元。1号楼2单元1102室，房款1680242元，违约金计算为1680.24元。关于二建公司要求办证的诉讼请求，由于本案产权存在纠纷，待明确产权后，才能办理房屋所有权手续，二建公司可待房产权确认后按照办理产权登记的相关程序办理房屋所有权手续。
关于王宝鸿与汇统公司借款的问题。从案件事实及证据分析看，王宝鸿虽与汇统公司签有借款协议，但没有证据证明王宝鸿的出借资金进入汇统公司账目中。而从原告代理人及汇统公司的陈述看，是志成公司用款，汇统公司还账，是债权债务的转移，与借贷关系不同。王宝鸿于2010年5月6日向原审法院起诉，要求汇统公司偿还借款，但其提交的证明说明，在起诉前王宝鸿已与汇统公司达成以房抵款协议，且王宝鸿已将房屋转卖第三人李炘舰。此时再以借款合同起诉无法理解其意图，经原审法院多次传唤，要求王宝鸿到庭说明情况，但王宝鸿、李炘舰本人均未到庭说明案件事实，其到庭的委托代理人无法全面表述案件事实，无法确认王宝鸿与被告汇统公司以及王宝鸿与第三人李炘舰之间的协议确系王宝鸿本人签字，故导致案件事实无法查清。因而王宝鸿的起诉事实不清，原审法院无法采信，对其诉讼主张不予支持。关于争议之房的归属问题，综上分析，从一房两抵的时间上看，二建公司与汇统公司的法律行为在先，王宝鸿与汇统公司之间、王宝鸿与第三人李炘舰之间、第三人李炘舰与汇统公司之间的法律行为在后。根据一房两抵应优于前者的原则，二建公司与汇统公司之间的抵房行为应当确认有效，同时二建公司与汇统公司之间的事实相对清楚，理由更加充分，证据说明力更强，故二建公司应取得涉案房屋的所有权。
第三人李炘舰的诉讼主张是基于王宝鸿与汇统公司的法律关系而来。因王宝鸿与汇统公司的法律关系事实不清，其诉讼主张的合法性亦无从确认。故第三人李炘舰的诉讼请求不予支持。据此，本案经原审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、最高法院《关于适用审判监督程序若干问题的解释》第四十二条及《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百零六条、第一百一十二条之规定，判决：一、坐落于济南市市中区建国小经三路47号1号楼2单元1101室和1号楼2单元1102室房屋归第三人济南二建集团工程有限公司所有；二、被告汇统房地产有限公司于本判决生效之日起十日内向第三人济南二建集团工程有限公司支付违约金3324.39元；三、驳回第三人济南二建集团工程有限公司其他诉讼请求；四、驳回原告王宝鸿的诉讼请求；五、驳回第三人李炘舰的诉讼请求。案件受理费23440元及诉讼保全费5000元，由被告汇统房地产有限公司承担。
王宝鸿不服原审判决，向本院提起上诉称，王宝鸿与汇统公司之间签订《借款协议》后，因汇统公司在借款期限届满后未按期还款，双方另行签订《协议书》，由王宝鸿购买汇统公司名下的两套涉案房屋，《协议书》系当事人双方的真实意思表示，双方之间的房屋买卖关系依法成立并生效，且受我国法律保护。签订协议书时，涉案房屋一直登记在汇统公司名下，王宝鸿对汇统公司与二建公司之间的房屋买卖关系不知情，且王宝鸿为取得涉案房屋向汇统公司支付了对价。因此，王宝鸿系该房屋买卖关系中的善意第三人。王宝鸿与汇统公司之间的房屋买卖关系成立后，王宝鸿又将涉案房屋中的一套转让给李炘舰，经汇统公司确认后，汇统公司与上诉人王宝鸿和李炘舰分别签订了《商品房买卖合同》，房屋买卖关系依法成立。涉案房屋经二次转让，因李炘舰对汇统公司与二建公司之间的房屋买卖关系不可能知情。因此，李炘舰系涉案房屋再次买卖关系中的善意第三人。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，在满足法律规定条件的前提下，善意第三人应取得财产的所有权。具体到本案，上诉人王宝鸿作为受让人受让该房屋时是善意的，且向汇统公司支付了合理的对价，完全满足物权法的规定。一审期间，王宝鸿和李炘舰向法院着重主张了善意取得涉案房屋所有权及其合法权益的诉求及法律依据，但原审判决规避善意第三人的法律适用，剥夺了善意第三人的合法权益。上诉人王宝鸿和李炘舰根据与汇统公司签订的《房屋移交书》，双方实际交付接收了房屋，并对房屋进行了装修，并实际入住至今，法院在审理期间，对涉案房屋进行勘查，并制作《现场调查笔录》，足以认定王宝鸿和李炘舰实际占有居住使用。原重审判决无视善意第三人实际占有涉案房屋的基本事实，将涉案房产判归二建公司所有，显属认定事实不清，适用法律错误。原重审期间，王宝鸿的委托代理人参加诉讼的全过程，通过多次法庭调查、事实与证据质证，王宝鸿与汇统公司的借款关系和房屋买卖关系、李炘舰与汇统公司的房屋买卖关系，事实清楚、证据充分，足以认定上述商品房买卖关系合法有效。原重审判决以王宝鸿本人未到庭说明情况为由，否定王宝鸿的事实证据和诉求，严重违反法定程序。房屋经数次买卖应以实际占有使用依法确认所有权。物权法规赋予上诉人王宝鸿及李炘舰争议房屋的物权和所有权。综上，原重审判决认定事实及适用法律错误。请求：1、依法撤销（2013）槐民再重初字第2号民事判决；2、依法发回重审或改判涉案两套房屋分别归上诉人王宝鸿和原审第三人李炘舰所有。
李炘舰不服原审判决，向本院提起上诉称，王宝鸿与汇统公司之间签订《借款协议》后，因汇统公司在借款期限届满后未按期还款，双方另行签订《协议书》，由王宝鸿购买汇统公司名下的两套涉案房屋，《协议书》系当事人双方的真实意思表示，双方之间的房屋买卖关系依法成立并生效，且受我国法律保护。签订协议书时，涉案房屋一直登记在汇统公司名下，王宝鸿对汇统公司与二建公司之间的房屋买卖关系不知情，且王宝鸿为取得涉案房屋向汇统公司支付了对价。因此，王宝鸿系该房屋买卖关系中的善意第三人。王宝鸿与汇统公司之间的房屋买卖关系成立后，王宝鸿又将涉案房屋中的一套转让给李炘舰，经汇统公司确认后，汇统公司与上诉人李炘舰签订了《商品房买卖合同》，房屋买卖关系依法成立。涉案房屋经二次转让，因李炘舰对汇统公司与二建公司之间的房屋买卖关系不可能知情。因此，李炘舰系涉案房屋再次买卖关系中的善意第三人。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，在满足法律规定条件的前提下，善意第三人应取得财产的所有权。李炘舰作为受让人受让该房屋时是善意的，且支付了合理的对价，完全满足物权法的规定。原审判决规避善意第三人的法律适用，剥夺了善意第三人的合法权益。上诉人李炘舰与汇统公司签订《商品房买卖合同》后，又签订了《房屋移交书》，汇统公司将涉案房屋交付给李炘舰，李炘舰接收房屋后进行了装修，并实际入住至今，法院在审理期间，对涉案房屋进行勘查，并制作《现场调查笔录》，足以认定李炘舰实际占有并依法取得争议房屋的所有权。原重审判决无视善意第三人实际占有涉案房屋的基本事实，将涉案房产判归二建公司所有，显属认定事实不清，适用法律错误。原重审期间，王宝鸿的委托代理人参加诉讼的全过程，通过多次法庭调查、事实与证据质证，王宝鸿与汇统公司的借款关系和房屋买卖关系、李炘舰与汇统公司的房屋买卖关系，事实清楚、证据充分，足以认定上述商品房买卖关系合法有效。原重审判决以王宝鸿本人未到庭说明情况为由，否定王宝鸿的事实证据和诉求，严重违反法定程序。房屋经数次买卖应以实际占有使用依法确认所有权。综上，原重审判决认定事实及适用法律错误。请求：1、依法撤销（2013）槐民再重初字第2号民事判决；2、依法发回重审或改判涉案房屋济南市归上诉人李炘舰所有。
被上诉人汇统公司辩称，答辩意见同原重审意见，请求法院依法裁判。
被上诉人二建公司辩称，一、上诉人王宝鸿、李炘舰不适用善意取得。王宝鸿并未与汇统公司发生借款关系，其签订的《借款协议》是虚假的，是不存在的。退一步讲，即便该《借款协议》是真实的，因“汇统公司到期未偿还200万元借款，涉案房产归王宝鸿所有的”约定违反我国关于流质契约的规定，属违反法律、法规强制性规定应为无效，依据《担保法》41条规定“当事人以房产作抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效”。因涉案房产未进行抵押登记，抵押不成立。因此，王宝鸿无权对涉案房产进行处分。上诉人李炘舰、王宝鸿占有涉案房产是建立在王宝鸿与汇统公司无效协议基础之上，王宝鸿将涉案房产再转手，不能将非法取得变为合法取得。因此，善意取得这一制度根本不适用。此外，善意取得的前提是处分人无权处分。本案中，上诉人提到善意取得，那么从上诉人主观上已经认定汇统公司、王宝鸿都无权对涉案房产进行处分，真正的有权处分人只能是二建公司。依据《物权法》106条规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。2007年王宝鸿与汇统公司《借款协议》中约定，1套房产100万，2套房产200万的价格，取得涉案房屋。而2005年二建公司取得涉案房产时每套房产160余万元，两套房产320余万元。可以认定王宝鸿与汇统公司之间转让价格不合理。上诉人王宝鸿、李炘舰在签订合同后也未取得涉案房产的房产证，符合第（三）项规定。因此，王宝鸿、李炘舰不适用善意取得这一制度。二、上诉人王宝鸿、李炘舰实际占有涉案房屋，不发生改变房屋所有权的作用，更不是其取得涉案房产的法律依据。本案并不存在一物二卖。汇统公司和王宝鸿之间不存在借款事实，在此基础上，王宝鸿与李炘舰之间的房产转让合同也失去了合法存在的基础，也为无效。而《物权法》、其他法律法规、山东省高院会议纪要等文件之所以认定一物二卖买卖合同有效，是因为两份合同都是建立在合法的基础上。本案中，因各方之间合同违法，自然不产生一物二卖的法律后果。依据物权法理论，占有还分有权占有和无权占有，法律后果是不论是有权还是无权占有，都应向真正权利人返还财产。因此，占有只是一种事实状态，并不是产生所有权抗辩的法律依据。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
经审理查明，王宝鸿在原审期间提交的《志成公司与汇统公司及岳力、王宝鸿债务情况说明》记载，2007年7月，因汇统公司与兴业银行2500万元借款纠纷一案，法院先行查封了志成公司与天津迅驰公司合作开发的纬十二路项目土地287亩，导致十数亿的合作项目造成巨大风险。志成公司只好用金冠花园的楼房置换查封，但当时该楼房上设置的2000万元抵押贷款尚未到期，若置换查封标的物，只能提前还贷解除抵押。因此，为筹集还贷资金，经三方协商同意，由志成公司出面向岳力借款，用于还贷；志成公司为汇统公司出具《资金往来专用凭证》以折抵汇统公司的债务；汇统公司给岳力出具借款条，并以涉案争议房产提供担保。
志成公司的原董事长安瑞成，是志成公司的控股股东。自2002年起至2010年12月31日止，志成公司欠安瑞成薪金和奖金共计人民币1252万元至今未偿还。鉴于安瑞成、王宝鸿对志成公司享有债权，志成公司对汇统公司享有债权之三角债务关系，志成公司将自身对汇统公司的200万元债权，依法转让给了王宝鸿。王宝鸿受让债权后，与汇统公司签订《借款协议》一份，汇统公司以本案争议房产提供担保。
审理查明的其他事实，同原审认定事实一致，本院予以确认。
本院认为，2004年10月26日，汇统公司与二建公司签订《协议书》，因汇统公司使用二建公司银行贷款1500万元，汇统公司未能偿还，双方协议约定由汇统公司以汇苑家园14套房产（包含本案二套房产）作价15907411.30元，用于偿还二建公司借款。在汇统公司无力偿还借款的前提下，双方签订该《协议书》系双方真实意思表示，不违反法律规定，应为有效协议。协议签订后，汇统公司与二建公司于2005年7月21日对涉案房产签订《商品房买卖合同》，由二建公司购买涉案房产。汇统公司与二建公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。合同签订后，汇统公司为二建公司出具了涉案房产的购房专用发票。二建公司根据协议及《房屋买卖合同》，与汇统物业公司签订《前期物业管理服务协议》，并交纳了14套房的物业管理费，缴纳了涉案房产的契税，并以其法定代表人王雪广的名义缴纳住房维修基金。因此，原审判决认定，汇统公司已将涉案房屋交付二建公司，二建公司应取得涉案房屋的所有权并无不当。
根据王宝鸿在原审期间提交的志成公司情况说明及有关生效的民事判决书和汇统公司的陈述，可以证实志成公司对汇统公司享有债权。王宝鸿主张，鉴于安瑞成、王宝鸿对志成公司享有债权，志成公司对汇统公司享有债权之三角债务关系，志成公司将自身对汇统公司的200万元债权，依法转让给王宝鸿，王宝鸿受让债权后，与汇统公司签订《借款协议》，汇统公司以涉案争议房产提供担保。本案中，王宝鸿系依据其与汇统公司签订的《借款协议》及《协议书》提起诉讼，债权债务转让与本案借贷并非同一法律关系，王宝鸿是否享有转让的债权，本院不予一并审理。王宝鸿虽与汇统公司签有借款协议，但借款协议系依据债权转让而签订，现无证据证明王宝鸿依据借款协议的约定将约定的出借资金汇入汇统公司账目中。在借款协议中，双方约定如果在借款到期后，汇统公司未偿还借款的情况下，自愿将汇苑家园1号楼2单元1101室、1号楼2单元1102室房产抵偿给债权人王宝鸿。协议约定的借款到期后，汇统公司未按照约定偿还借款，在此情况下，汇统公司与王宝鸿又签订《协议书》，约定有王宝鸿购买上述两套房屋，双方同意用《借款协议》中汇统公司对王宝鸿的借款冲抵购房款。该协议签订后，汇统公司未将约定的房产交付给王宝鸿，也未到房管部门进行登记，王宝鸿未能取得上述两套房产的所有权。王宝鸿在未取得汇苑家园1号楼2单元1101室、1号楼2单元1102室房屋所有权的前提下，与李炘舰签订《协议书》，将1号楼2单元1102室房产以1643715元的价格转让给李炘舰，李炘舰将购房款交于王宝鸿。王宝鸿与李炘舰签订协议后，根据协议的约定，李炘舰与汇统公司签订《商品房买卖合同》，由李炘舰购买汇苑家园1号楼2单元1102室房屋，双方未约定房屋过户事项。王宝鸿与汇统公司签订《商品房买卖合同》，由王宝鸿购买汇苑家园1号楼2单元1101室房屋，双方未约定房屋过户事项。合同签订后，汇统公司为王宝鸿、李炘舰出具《汇苑家园房屋移交书》，将涉案房产分别交付给王宝鸿、李炘舰。虽然王宝鸿、李炘舰分别与汇统公司签订了《商品房买卖合同》，但王宝鸿、李炘舰未将购房款直接交付汇统公司，汇统公司未能给王宝鸿、李炘舰开具购房专用发票，且双方未到房管部门进行过户登记。因此，王宝鸿、李炘舰并未实际取得涉案房产的所有权。因李炘舰将购房款交于王宝鸿，在未取得所购房产的情况下，与王宝鸿之间形成债权债务关系。由于王宝鸿在原审变更后的诉讼请求仅请求判令汇统公司将汇苑家园1号楼2单元1101室、1号楼2单元1102室两套房屋过户登记至其名下，李炘舰在原审的诉讼请求仅请求判令汇统公司将汇苑家园1号楼2单元1102号房屋过户登记至其名下，并无其他诉讼请求，故原审判决驳回其诉讼请求并无不当。
根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。本案中，王宝鸿、李炘舰受让涉案房产，是基于王宝鸿与汇统公司签订的以房抵款协议和与汇统公司签订的《商品房买卖合同》，在签订协议及合同时，汇统公司已将涉案房产卖于二建公司。王宝鸿、李炘舰上诉称，王宝鸿、李炘舰系涉案房屋买卖关系的善意第三人。对其主张，本院认为，李炘舰受让涉案房产后虽是善意并支付了合理价格，但购房款未交给汇统公司而是交付给王宝鸿，且受让涉案房产后，未到房管部门予以登记。王宝鸿受让涉案房产后，未将购房款交于汇统公司，且未到房管部门予以登记。因此，王宝鸿、李炘舰上诉主张，上诉人系涉案房屋买卖关系中的善意第三人，涉案房屋应归上诉人所有的理由，不符合物权法规定善意取得的条件，对其主张，证据不足，不予支持。
综上，原审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，上诉人的上诉理由不能成立，原判应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持济南市槐荫区人民法院（2013）槐民再重字第2号民事判决。
二审案件受理费23440元，由上诉人王宝鸿、李炘舰各负担11720元。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 勇
审 判 员 李文实
代理审判员 周爱省
二〇一五年六月十五日
书 记 员 冯 玮