四川省达州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）达中民终字第662号
上诉人（原审原告）张运娟，女，汉族，住成都市温江区。
委托代理人杜奎生，四川绥定律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）大竹县昊岳商贸有限责任公司。住所地：大竹县竹阳镇东大街**号。
负责人陈祥富，该公司清算组组长。
委托代理人田文茂，四川星源律师事务所律师。
上诉人张运娟因与被上诉人大竹县昊岳商贸有限责任公司合同纠纷一案，不服四川省大竹县人民法院（2014）大竹民初字第1636号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人张运娟及其委托代理人杜奎生，被上诉人大竹县昊岳商贸有限责任公司负责人陈祥富、及其委托代理人田文茂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2007年4月2日，被告大竹县昊岳商贸有限责任公司（委托方）与孙建国（受托方）签订了一份《委托书》，委托孙建国分割出售大竹县商贸中心城A幢底层营业厅，由委托人与购买人商谈位置、面积、价款、付款期限并与购买人草签《商贸中心城A幢底层营业厅产权分割意向性协议》。同时约定最低售价每平方米不得低于20900元，如果低于此价，由受托人补足到20900元，如果高于此价，高于部分奖励2‰，报酬按销售总额2.5‰提成等。委托方法定代表人唐德竹，受托方孙建国在委托书上签名。
2007年7月8日，原告为乙方，被告大竹县昊岳商贸有限责任公司为甲方，孙建国作为甲方代表，双方签订了《商贸中心城A幢底层营业厅产权分割意向性协议》（以下简称协议），主要内容为：一、甲方将大竹县商贸中心城A幢底层营业厅全权委托甲方代表孙建国，将该营业厅产权分割给各位投资商。二、乙方分割投资该营业厅3号商业位（“商业位”被划去上面写有“门市”二字）。三、乙方分割投资的该营业厅3号商业位（“商业位”被划去上面写上“门市”二字），建筑面积约37.92平方米，最终面积以房产登记部门确权面积为准，多退少补。四、乙方分割投资的该营业厅商业位，单价为33000元每平方米，总价款为1251360元。本协议签订之日，乙方首付700000元，大写柒拾万元整，二次于2007年10月30日付511360元，大写伍拾壹万壹仟叁佰陆拾元整，余款40000元，大写肆万元整，待房产证、土地证两证办妥时一次性付清。各种税费按国家规定由甲乙双方各自承担。五、交房时间，甲方将该营业厅于2007年8月30日前交付给乙方。六、其他约定：乙方分割投资的商业位必须服从甲方统一管理、统一出租等规定，所有商业位之间不能用砖做分隔墙，只能用货柜或货架作为分隔墙。签订该协议的同时甲、乙双方签订《出租委托书》，待乙方付清该商业位总房款的97%时，甲方支付第壹年租金给乙方（具体见出租委托书）。七、违约责任，若乙方未按约定时间付款，每超过一天，按总房款的5%支付违约金给甲方；超过十日，则甲方有权将该商业位产权另行分割给他人，扣出乙方违约金后，剩余已付款退还给乙方。乙方其他违约，则按总房款的5%赔偿给甲方。若甲方违约，则赔偿已付房款的5%给乙方。未尽事宜双方协商解决。八、本协议及后附图纸共3页，一式二份，甲方执一份，乙方执一份，双方签字生效。每份具有同等法律效力。甲方代表孙建国，乙方张运娟在该协议上均签上了名字。原告依据该协议于2009年7月9日办理了房屋所有权证（编号：大竹县房权证竹阳镇字第000409**），于2009年12月1日办理了房屋国有土地使用权证（编号：大竹县国用（2009）第04513号）。
2007年7月8日在签订该协议的同时，原告作为委托方与作为受托方的孙建国签订了一份《出租委托书》，内容为：1、本人（委托方）张运娟将已购买的大竹县竹阳镇新华路商贸中心城A幢底层营业厅3号商业位，全权委托（受托方）孙建国代本人办理该商业位的租赁手续，委托期五年，每年租金80000元，大写捌万元整，并且受托方在委托期和委托范围内所签署的有关文本，委托人均予以承认。此委托书一式两份，双方签字生效，各执一份，每份具有同等法律效力。2、在该委托书签字处，原告在“委托人”处签了名，并盖了手印，“受托人”处，签的是孙建国的名字，并加盖了孙建国的私章。3、该委托书上用笔补充书写了以下内容：如委托方下一年收不到租金，委托方有权收回门市另行出租，委托书作废，每年租金8月1日付前提前收租金。4、在该《出租委托书》下部，有原告出具的《收条》，内容为：今收到孙建国交来大竹县竹阳镇新华路商贸中心城A幢底层营业厅3号商业位第一年（2007年7月8日至2008年7月8日）租金80000元，大写捌万元整。
大竹县竹阳镇新华路商贸中心城A幢底层营业厅共分割为52个商业位进行出售，该52个商业位又被墙体分割成两块分别出售，本案争议的原告所有的3号商业位系其中由共42个商业位组成的营业厅中的一个，由孙建国于2007年9月1日统一出租给“人达服装城”。2008年9月7日，因孙建国涉嫌诈骗外逃，商贸中心城A幢底层营业厅全体商业位业主签名推举原告张运娟、李祖辉、纪波等六位业主为代表，处理购买的房屋产权及房屋出租事宜。
2009年1月23日，经大竹县商务局有关人员协调，原告张云娟、李祖辉、纪波等人代表业主与租赁原告等商业位的人达服装城的代表宋西亚、蒋富秀达成了《关于商贸中心A幢底楼商场租金问题协调会（会议记录）》，主要内容为：因孙建国涉嫌诈骗外逃，孙建国将原告等业主的门市租给人达服装城商场，现业主要求服装城按照与孙建国签订的租赁合同约定，将2009年3月1日以后的租金直接交给全体业主委托的五位代表，具体付款办法为：五位代表领款时必须提供身份证复印件，必须有42位业主的委托书和证明。在该《会议记录》上，原告、李祖辉、纪波等业主代表和人达服装城代表宋西亚。蒋富秀签了名。
2009年8月21日，李祖辉、纪波代表商贸中心A幢底楼商场42户业主（甲方）与人达服装城（乙方）签订了《补充房屋租赁合同》，主要内容为：1、甲方在孙建国处购买了商贸中心A幢底层营业厅，并与孙建国签订了出租合同，乙方与孙建国签订了承租合同，因孙建国外逃，导致孙建国无法履行与甲、乙双方签订的合同，现甲、乙双方经协商，自愿达成如下合同；2、本合同不影响甲、乙双方按原合同继续追究孙建国外逃给双方造成的损失的权利；3、房屋租期从2009年9月1日至2012年8月31日，租金每年830000元，分两次付清，即每年8月1日和2月1日付清半年租金；4、租赁期满后，甲方仍然整体出租，同等条件下乙方有优先承租权，但乙方应在租期满前180天向甲方书面报告是否继续租赁；5、从2009年8月20日起，乙方不得将每次的租金交给甲方代表以外的任何人，否则，甲方有权收回商场；6、乙方与孙建国签订的《房屋租赁合同》与本合同有矛盾的，按本合同执行，没有矛盾的，按原合同执行；7、合同签字栏，纪波、李祖辉作为甲方代表，王洪琼、向淑俊作为乙方代表分别签了字。
2009年5月15日，大竹县商贸中心A幢底层营业厅业主经协商后，形成了《大竹县商贸中心A幢底层营业厅联营协议》，其主要内容为：1、为最大限度维护42户业主的利益，特制定本联营协议；2、由42户业主选举产生9名业主代表，组成业主委员会，代表业主承担商场对外招租、租金分配及水、电、卫生管理等事项；3、因业主购买门市时均书面委托了孙建国全权出租，造成了统一出租局面，就目前形势而言，还是只有长期统一出租，因此，从即日起签名业主自愿同意长期联营，由业主委员会统一对外招租，并管理整个商场的水、电等；4、租金分配方案，按租金收入与业主购房总额的比例进行分配；5、如有业主退出联营，独立出租，则不得破坏商场房产证的平面示意布局图，即不得砌隔墙，遮挡、妨碍其他业主采光和通道使用；6、租金在出租期满时支付，若有业主要自己出租，必须先书面申请，经业主委员会同意，否则，前一年租金视为自动放弃；7、如业主出售了门市，新业主必须无条件遵守本《联营协议》；8、协议修改需全体业主2／3以上的人通过；8、在业主签名同意的花名册处，42位业主，除原告等7人未签名外，其余业主均签了名。
根据前述协议，在《大竹县商贸中心A幢底层门市2009年3月1日至2009年8月31日租金发放表》上，原告签字领取了租金25584元；在2009年8月27日《大竹县商贸中心A幢底层门市2009年9月1日至2010年2月28日租金发放表》上，原告没有签字，其名下租金为27202元，但在2010年2月25日《大竹县商贸中心A幢底层门市2009年9月1日至2010年2月28日补发租金发放表》上，原告签了字，其名下应领租金27202元，已领24704元，本次补发2498元。2012年2月22日，原告在《大竹县商贸中心A幢底层门市2012年3月1日至2012年8月31日租金发放表》上签字，其名下实领租金为27202元。
原审法院认为，一、关于原、被告之间签订的《商贸中心城A幢底层营业厅产权分割意向性协议》问题
该《协议》系原告张运娟（乙方）与被告大竹县昊岳商贸有限责任公司（甲方）的委托代理人孙建国于2007年7月8日签订，其中《协议》第六条约定：“乙方分割投资的商业位必须服从甲方统一管理、统一出租等规定，所有商业位之间不能用砖做分隔墙，只能用货柜或货架作为分割墙。同时，双方签订《出租委托书》，待乙方付清门市房款的97%时，甲方支付第壹年租金给乙方（具体见出租委托书）。”而2007年4月2日，被告大竹县昊岳商贸有限责任公司（委托方）与孙建国签订的《委托书》载明的内容表明：被告对孙建国授权范围是与购买人商谈位置、面积、价款、付款期限并与购买人草签《商贸中心城A幢底层营业厅产权分割意向性协议》，因此，孙建国与原告因购买商贸中心城A幢底层营业厅商业位签订的《协议》第六条超越了被告与孙建国签订的《委托书》的事项，对此原告也没有提供其他有效证据予以证明，被告对孙建国这一行为也未认可，因此，《协议》第六条约定“同时，双方签订《出租委托书》，待乙方付清门市房款的97%时，甲方支付第壹年租金给乙方（具体见出租委托书）”对被告没有约束力，系超越代理权行为，该部分约定无效。
该《协议》签订后，原告张运娟按约履行了交款义务，被告为原告购买所得的大竹县竹阳镇新华路商贸中心城A幢底层营业厅3号商业位办理了房屋产权证和土地使用权证，故原、被告签订的《协议》除第六条约定外已履行完毕。而该《协议》第六条约定：“乙方分割投资的商业位必须服从甲方统一管理、统一出租等规定，所有商业位之间不能用砖做分隔墙，只能用货柜或货架作为分割墙。”因原告购买的3号商业位只是商贸中心城A幢底层营业厅42间商铺中的一间，该42间商铺形成统一的整体，没有分隔，为产权式商铺。原告对该3号商业位享有的所有权不能等同于独立商铺。为有利于不动产整体功效的发挥，原告行使权力不得损害公共利益和他人合法权益。故原告应继续履行该《协议》第六条约定的统一管理、统一出租等规定，所有商业位之间不能用砖做分隔墙，只能用货柜或货架作为分割墙的义务。
二、关于原告与孙建国之间签订的《出租委托书》和要求被告支付下欠租金131204元的问题
2007年4月2日，被告大竹县昊岳商贸有限责任公司（委托方）与孙建国签订的《委托书》载明的内容表明：被告对孙建国授权范围是与购买人商谈位置、面积、价款、付款期限并与购买人草签《商贸中心城A幢底层营业厅产权分割意向性协议》，因此，孙建国与原告因购买商贸中心城A幢底层营业厅商业位签订的《商贸中心城A幢底层营业厅产权分割意向性协议》所产生的权利、义务，应当由被告享有和承担。但被告与孙建国签订的《委托书》的事项中却没有授权孙建国代表被告与包括原告在内的商业位购买人签订《出租委托书》，原告认为孙建国的行为构成表见代理，其委托所产生的权利、义务，应当由被告享有和承担，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”而该《委托书》的签订并非孙建国以被告名义签订，对此，原告也没有提供其他有效证据予以证明，因此，孙建国与原告签订商业位出租事项的《出租委托书》对被告没有约束力。根据原告与孙建国签订的《出租委托书》的内容显示，是原告本人（委托方）将已购买的大竹县竹阳镇新华路商贸中心城A幢底层营业厅3号商业位，全权委托（受托方）孙建国代本人办理该商业位的租赁手续，委托期五年，受托人签名的是孙建国，原告收取租金的收条内容也是收到孙建国交来的租金。因此，原告委托的是孙建国出租商业位，原、被告之间没有签订《出租委托书》，原告要求确认原、被告之间的《出租委托书》履行完毕的请求，法院不予支持。
原告认为其与孙建国签订的《出租委托书》委托孙建国代为出租门市五年，年租金80000元，孙建国这一行为构成表见代理，其权利义务应由被告承担，被告应按《出租委托书》约定支付原告租金，原告现未足额收取到约定租金数额，被告应依据该约定补足除了收到的租金外下差租金131204元。根据前述理由，原告委托的是孙建国而不是被告对外出租商业位，被告没有向原告支付租金的义务，也没有证据表明原告委托了被告收取租金或承租人将租金交给了被告，被告不具有代收或代交租金的权利义务，故原告的这一请求不能成立，法院不予支持。
三、关于原告要求被告返还大竹县商贸中心城A幢底层营业厅3号商业位的问题
《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条规定：侵占他人财产的，应当返还财产。原告通过与被告的委托代理人孙建国签订《商贸中心城A幢底层营业厅产权分割意向性协议》，办理了房屋产权证和土地使用权证，取得了大竹县商贸中心城A幢底层营业厅3号商业位的所有权。据此，原告对没有合法依据占用其所有的大竹县商贸中心城A幢底层营业厅3号商业位的侵权人有权要求返还财产。现原告认为被告受原告委托将商业位租给他人期满，拒不退还商业位的事实，证据不足。其理由是：1、原告委托的是孙建国而不是被告对外出租商业位，且没有证据证明承租人租赁期满后将原告的商业位交给被告，并由被告至今实际进行了管理或使用；2、2009年5月15日《大竹县商贸中心A幢底层营业厅联营协议》载明：孙建国涉嫌诈骗外逃后，大竹县商贸中心A幢底层营业厅是9名业主代表组成业主委员会代表业主承担商场对外招租、租金分配等事项。虽然原告没有在该协议上签字，但在之后的大竹县商贸中心A幢底层营业厅《租金发放表》和《补发租金发放表》上原告签字领取了租金，直到2012年8月31日。这表明原告对《大竹县商贸中心A幢底层营业厅联营协议》进行了追认，也证明了2009年5月15日后包括原告商业位在内的大竹县商贸中心A幢底层营业厅商业位统一对外招租从委托孙建国转为了业主委员会，应当确定被告没有参与原告商业位的出租事项。因此，原告主张被告至今无合法依据实际占用原告商业位的事实，证据不足，法院不予确认，其要求被告返还商业位的请求，法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、原告张运娟与被告大竹县昊岳商贸有限责任公司于2007年8月8日签订的《商贸中心城A幢底层营业厅产权分割意向性协议》原告应当继续履行该《协议》第六条约定的统一管理、统一出租，所有商业位之间不能用砖做分隔墙，只能用货柜或货架作为分割墙的义务，该协议其余条款原、被告已履行完毕；二、驳回原告张运娟的其他诉讼请求。案件受理费2920元，由原告张运娟负担。
宣判后，张运娟不服，向本院提起上诉称，原审认定事实不清，判决结果不当，认定双方签订的《商贸中心城A幢底层营业厅产权分割意向性协议》第六条关于统一出租，统一管理的约定应继续履行不当。请求二审法院撤销原判，确认双方签订的《商贸中心城A幢底层营业厅产权分割意向性协议》已履行完毕，请求撤销原判第一项，支持上诉人收回诉争门市自用的要求。
被上诉人称：原审判决正确，被上诉人给孙建国的委托书是明确的，没有代为出租事宜；出售的底楼是商场，从设计到使用都是商业位。上诉人购买的商铺即商业位：约定商铺统一出租、统一管理不能用砖做分隔墙，只能用货柜货架作为分隔墙并无不当，应当继续履行。请求维持原判。
二审查明的事实与一审法院查明的事实相同。
二审庭审中，上诉人放弃要求被上诉人支付下欠租金的诉讼请求。
本院认为，上诉人张运娟与被上诉人大竹县昊岳商贸有限公司签订的《大竹县商贸中心城A幢底层营业厅产权分割意向性协议》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定。该协议合法有效，具有法律约束力。该协议第六条约定：乙方（本案上诉人）分割投资的商业位必须服从甲方（本案被上诉人）统一出租，统一管理等规定。所有商业位之间不能用砖做分隔墙，只能用货柜或货架作为分隔墙的约定，并不违反法律规定，上诉人张运娟与被上诉人大竹县昊岳商贸有限公司作为合同的权利义务主体，应履行合同约定的义务、享受合同约定权利。上诉人张运娟购买本案诉争门市应由大竹县昊岳商贸有限公司行使统一出租，统一管理的权利。上诉人购买的商铺已办理产权证取得物权，上诉人已实际占有并收取租金，不存在收回的问题。为此，上诉人诉讼请求收回诉争门市与事实不符，本院不予支持。二审中，上诉人放弃要求被上诉人支付下欠租金符合法律规定，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第一款二项、第一百七十条一款（二）项之规定，判决如下：
一、撤销四川省大竹县人民法院（2014）大竹民初字第1636号民事判决。
二、驳回张运娟的诉讼请求。
一审案件受理费2920元。二审案件受理费2920元均由张运娟负担。
本判决为终审判决。
审判长 金大刚
审判员 郭 力
审判员 刘全明
二〇一四年十一月七日
书记员 罗一程