云南省玉溪市红塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云0402民初2213号
原告：刘玉萍，女，1971年7月1日生，汉族，住云南省玉溪市红塔区。
委托诉讼代理人：赵洋、代艳艳，云南新海天律师事务所律师。特别授权代理。
被告：周炳喜，男，1969年9月29日生，汉族，住云南省玉溪市红塔区。
委托诉讼代理人：陈开燕、唐文江，云南干城律师事务所律师。特别授权代理。
原告刘玉萍诉被告周炳喜房屋租赁合同纠纷一案，原告于2017年8月1日向本院提起诉讼，诉请：判令被告支付拖欠的房屋租金130000元、卫生费3600元及违约金65600元，共计199200元。庭审中，原告当庭增加诉讼请求：由被告移交租赁房屋，结清水电费，拆除门头、方舟综合楼屋顶的广告牌；并按每天898元的租金计付自2017年7月31日起至被告移交租赁房屋止的房屋占用费。
本院受理后，依法适用简易程序，于2017年8月14日、10月18日两次公开开庭进行审理，原告刘玉萍及其委托诉讼代理人赵洋、代艳艳，被告周炳喜及其委托诉讼代理人唐文江到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
经审理认定，2005年12月12日，案外人玉溪市红塔区玉兴路街道办事处右所居委会十八组（出租人，甲方）与原告刘玉萍（承租人，乙方）签订《土地使用权租赁合同》，主要内容为，甲方将其所有的坐落于玉溪市红塔区龙马路中段与北苑路交叉路口临街面积约2.28亩土地的使用权出租给乙方投资建盖商住综合楼，租赁期限加建房一年共计21年，由乙方自筹资金投资建房，在合同期限内，乙方建盖的商住楼经营使用权、收益权等归乙方所有。2010年1月1日，原告刘玉萍出具《授权委托书》给案外人（受委托人）刘家良，内容为“兹委托我兄弟刘家良作为代理人负责管理龙马路方舟综合楼一到三层的全部铺面。委托关系权限为：代为铺面出租谈判、代为签订租赁合同、代收房屋租金、代为管理方舟综合楼水电等。委托期限为：2010年1月1日至2018年1月1日”。2011年7月21日，刘家良与被告签订《租赁合同书》，主要内容为，甲方（刘家良）将坐落于玉溪市红塔区龙马路中段与北苑向南交叉路口的方舟综合楼一至二层326平方米框架结构全新装修房出租给被告，租期三年，自2011年8月1日至2014年7月30日。合同签订后，甲方（刘家良）按约将房屋交付被告使用。2012年9月16日，甲方（刘家良）与被告签订《租赁合同书》，主要内容为，甲方（刘家良）将方舟综合楼一层铺面一间框架结构全新装修房出租给被告使用，租期一年零十个半月，自2012年9月16日至2014年7月30日。之后，甲方（刘家良）又将二楼一间租于被告，双方在2012年9月16日签订的租赁合同第二页备注“附：租二楼一间租期2012.8.1—2014.7.30，租期两年，租金每年30000元”。2014年7月15日，甲方（刘家良）、乙方（被告）再次签订《租赁合同书》，约定将方舟综合楼一至二层900平方米的框架结构全新装修房（包括前述两份合同所承租的房屋）租给被告使用，租期三年，自2014年8月1日至2017年7月30日，其中前两年每年租金390000元，后一年租金为429000元；租金为一年交付一次，年度租赁费必须在下一个使用期开始前一个月交清。即每年提前一个月交租金，先交租金后使用，逾期未交清年度租赁费，甲方有权单方解除收回房屋，一切后果损失责任由乙方自负；乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，一切责任后果由乙方承担，造成甲方损失，由乙方负责赔偿：……拖欠租金累计达一个月……租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年度租金的20%作为违约金……租赁期满后，若乙方（被告）不再续租，装修部分归甲方所有或由乙方自行拆除恢复原状……。被告租赁上述商铺用于销售红喜古典红木家具，并由其管理经营。合同签订后，甲方（刘家良）按约将房屋交付被告使用，被告未依合同约定向交纳租金，经催要后，被告与案外人刘家良清结了2016年7月30日前的租金。但自2016年8月1日至2017年7月30日止的租金被告未按约支付，至2017年3月20日被告以支付现金和用家具抵款的方式交纳租金198000元（现金11万、拉家具抵扣88000元），余款被告至今未付。经被告同意后，案外人刘家良将出租给被告的部分铺面转租给他人，并将转租所得租金用于抵扣被告拖欠的租金，具体为：2016年3月1日，刘家良与许华签订《租赁合同书》，约定甲方（刘家良）将原出租给被告的方舟综合楼二层240平方米的房屋出租给许华，租期一年零五个月，自2016年3月1日至2017年8月1日，租金为前五个月35000元、后一年84000元，并抵扣被告拖欠最后一租赁年度的租金84000元。2017年4月15日，刘家良与袁宏伟签订《租赁合同书》，约定甲方（刘家良）将原出租给被告的方舟综合楼一层96平方米房屋出租给袁宏伟，租期自2017年5月1日至2020年4月30日，租金为每年68000元，并抵扣被告拖欠的租金17000元（2017年5月1日至2017年7月30日共三个月的租金17000元[68000元÷12×3]）。2017年5月16日刘家良曾以周炳喜为被告向本院提起房屋租赁合同纠纷诉讼，诉请：判令被告支付拖欠的房屋租金133600元及违约金65600元，共计199200元。2017年6月1日以后的逾期付款利息按本金133600元按一年期贷款年利率6.4%计算至款项还清之日止。本院于2017年7月18日作出（2017）云0402民初1357号民事裁定书，以原告（刘家良）提起本案诉讼主体不适格，裁定驳回刘家良的起诉。另查明，刘家良系原告刘玉萍兄弟。被告租赁上述房屋曾向原告交付过押金1万元；被告于2017年5月18日自行撤场并搬空其在上述商铺中的财产并于8月4日向原告交付了租赁房屋的钥匙，现在被告租赁的房屋外还立有一块由被告方制作安装用于广告其经营的红喜古典红木家具的广告牌；2016年3月1日刘家良与许华签订《租赁合同书》将原出租给被告的方舟综合楼二层240平方米的房屋出租给许华，系在中间修建隔墙，隔出240平方米。
上述案件事实有原告提交的土地使用权租赁合同、授权委托书、租赁合同书五份、（2017）云0402民初1357号民事裁定书、被告于2017年5月11日发给刘家良的彩信截图照片打印件及原、被告当庭陈述在案证实，予以认定。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条的规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”。本案中，案外人刘家良是基于原告刘玉萍向其出具的《授权委托书》取得出租涉案房屋的权利，并在《授权委托书》的授权范围内以自己的名义与被告签订了《租赁合同书》。而在《租赁合同书》签订时，被告知道原告与案外人刘家良之间的代理关系。因此，该《租赁合同》的出租人应为原告刘玉萍，故原告提起本案诉讼主体适格。刘家良与被告周炳喜于2014年7月15日签订《租赁合同书》，确系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法、有效的民事合同，双方应当严格按照合同的约定履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理的期限内仍未履行;……”本案中，被告未依合同约定向原告交纳租金，经原告催要后，被告付清了2016年7月30日前的租金。但自2016年8月1日至2017年7月30日止的租金被告未按约支付，至2017年3月20日被告以支付现金和用家具抵款的方式交纳租金198000元，余款被告至今未付。故被告作为违约方，不享有单方解除合同的权利，其于2017年5月18日自行撤场并搬空其在上述商铺中的财产的行为并不生产解除双方之间的租赁合同的法律效力，且原告也不认可合同已解除，故对被告关于双方的租赁合同已于2017年5月18日解除的主张不予采纳，双方的租赁合同应于2017年7月30日到期后自然终止，被告仍应承担2017年5月18日至2017年7月30日之间的租金。原告关于由被告支付其拖欠的房屋租金130000元（429000元-198000元-84000元-17000元）及支付违约金65600元（[429000元-84000元-17000元]×20%），有事实及法律依据，予以支持。原告关于由被告支付卫生费3600元的请求，其未提供证据予以证实，依法不予支持，应予驳回。原告关于由被告移交租赁房屋，并按每天898元的租金计付自2017年7月31日起至被告移交租赁房屋止的房屋占用费的请求。庭审中，经询问被告陈述：“2017年8月3日我叫我的员工出纳李文元将钥匙拿给（原告刘玉萍）律师事务所前台员工的手里边”；原告陈述：“2017年8月4日的时候周炳喜来，找到原告的妹妹，原告妹妹说要去办理手续，他把钥匙放了律师事务所就走掉了……因为不是一个正常的交付行为，他只是丢了把钥匙进来，人就跑掉了，这把钥匙现在应该是原告刘玉萍的妹妹刘玉红拿着……我们发现他们（被告）没有正常经营是在6月份，具体是6月几号记不得。”因此，本院认为被告在2017年7月30日合同到期后，已及时将承租的房屋的钥匙交回原告，自2017年8月4日起上述房屋已不在被告的实际控制中，故对原告该项请求，不予支持。庭审中，本院责令原告明确“由被告结清水电费”的请求，原告陈述：“因为水表电表在被告所租的房子里边，我们没有办法抄表，只能要求对方支付实际将房交还给我们之日止的水电费”，因自2017年8月4日起上房屋已不在被告的实际控制中，且原告未明确上述请求，故对原告的该项请求，不予支持。因门头系被告承租房屋后所作的装修，双方在租赁合同中约定“租赁期满后，若乙方（被告）不再续租，装修部分归甲方所有或由乙方自行拆除恢复原状”，现原告请求由被告拆除有事实及法律依据，予支持。关于现立于租赁房屋上的广告牌一块，系被告方制作安装用于广告其经营的红喜红木家具，现租赁合同期限届满，原告要求被告拆除于法有据，予以支持。被告关于自己没有违约，而是原告弟弟刘家良在租赁期间一房二租，原告方已经构成了违约，应当承担违约责任的主张，无充分依据，且庭审中，经询问，被告陈述：“……我在管理承租的商铺，一般我一天要过去一二次，其他是销售的在帮我卖……；我是上个月（2017年7月）才知道刘家良将二楼的房屋出租给许华的……；一楼出租给袁宏伟，自己才知道；……”。被告在本案庭审中的陈述相互矛盾。且与被告在刘家良起诉其房屋租赁合同纠纷一案庭审时的陈述：“……原告将二楼出租出去，自己大概是2017年2月份才知道的……；……当时原、被告双方是口头协议（出租给袁宏伟并用收取的租金抵扣被告拖欠的租金）75000元”亦相互矛盾。故对被告上述主张不予采纳。被告关于其共向原告方交付过3万元的押金，因原告方只认可1万元，且经本院责令被告限期提供交付押金的证据，被告逾期未提供，故被告的上述主张，亦不予采纳，本院依法认定被告向原告预交过1万元押金。被告关于二楼2016年3月至被告租赁期满，还有一年零五个月的时间，许华支付的租金119000元，应全部予以扣减，无充分的依据，被告未举证证明可用许华支付的前五个月的租金35000元抵扣被告拖欠的租金，且根据被告发给刘家良的手机彩信内容，被告认可许华支付二楼租金84000元进行抵扣，故对被告的上述主张，不予采纳。被告关于一楼的一间原告收回的时间2016年9月，应该扣减十个月的租金，当时双方约定的抵扣租金标准是75000元的主张，原告不予认可，且被告也未举证证明，故对被告的上述主张，不予采纳。被告关于刘家良拉走的家具价值应为124000元，被告未充分举证证明，且从被告发给刘家良的手机彩信内容，被告认可拉家具抵扣的租金为88000元（63000元+25000元），故对被告的上述主张，不予采纳。综合考虑被告已向原告支付了1万元的押金，且结合被告用租房所交押金抵扣租金的答辩主张，1万元的押金应在租金中作相应的折抵，故被告应向原告实际支付租金120000元（130000元-10000元）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、由被告周炳喜于本判决生效之日起十五日内支付原告刘玉萍拖欠的房屋租金120000元及违约金65600元；
二、由被告周炳喜于本判决生效之日起十五日内拆除现立于玉溪市红塔区龙马路中段与北苑向南交叉路口的方舟综合楼（被告原租赁房屋上）的红喜古典红木家具广告牌一块及门头（被告周炳喜装修的）；
三、驳回原告刘玉萍的其他诉讼请求。
案件受理费4284元，减半收取2142元，由原告刘玉萍负担146元，被告周炳喜负担1996元；保全费1074元，由被告周炳喜负担。
本判决中货币单位均为人民币。
如果未按照本判决指定的期限履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或诉讼代表人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。
审判员 徐红伟
二〇一七年十月十九日
书记员 李 香