湖南省岳阳市君山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）君民初字第247号
原告雷小红。
委托代理人喻超，湖北成和城律师事务所律师。
委托代理人欧阳竹新，男，1956年1月14日出生。
被告刘涛。
委托代理人徐朝辉，女，1968年9月5日出生，汉族。
第三人曹怀国。
原告雷小红与被告刘涛、第三人曹怀国委托合同纠纷一案，本院于2013年8月14日立案受理后，依法由审判员孙会斌担任审判长，与审判员赵津港、人民陪审员魏国军组成合议庭，书记员叶红担任记录，于2014年1月3日公开开庭进行了审理。原告雷小红及其委托代理人喻超、欧阳竹新，被告刘涛及其委托代理人徐朝辉到庭参加了诉讼。第三人曹怀国经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告于2013年8月14日向本院提出财产保全申请，要求冻结第三人曹怀国名下位于岳阳市君山区良心堡镇的房产一套。本院依据原告的申请对该房的产权采取了冻结措施。
原告雷小红诉称，2007年6月，原告雷小红与被告刘涛商量，由原告投资出钱请被告寻找适合做旅馆的售房信息，由原告委托被告购买房产。2009年底，被告和第三人签订买房合同并且支付购房款50000元，2014年4月14日，原、被告补签建房协议明确了上述委托事项。2010年8月10号被告刘涛手写收条证明收到了原告50000元出资购房款。被告将曹怀国的土地使用证和房产证交与原告作为证明。后来原、被告发生其他纠纷导致被告拒不承认委托合同关系，并且唆使第三人挂失房屋的两证，不配合办理房产过户手续。请求法院确认原、被告委托买房合同成立有效，并判令第三人协助原告办理国土使用证和房屋产权证过户手续。
原告雷小红为支持自己的主张提交了以下证据：（1）原告身份证复印件，拟证明原告真实身份。（2）常住人口登记卡，拟证明原告及其女儿真实身份。（3）被告刘涛出具的70万收款收据，拟证明被告收到原告建房款65万元和购房款5万元。（4）被告刘涛出具的10万元收据，证明被告刘涛收到原告建房款10万元及原告曾出资委托被告购买了徐焕清的房子。并证明还有5.2万元是用于过户的钱在被告手中。（5）熊伟的书面证明材料，熊伟并到庭作证，拟证明原告出资15万元给被告刘涛买房和过户，其中10万元购买了徐焕清的房子，另5万元购买了第三人曹怀国的房屋，并在熊伟家签订了建房合同。（6）熊伟的身份证复印件，拟证明熊伟的身份情况。（7）王艾红的书面证明材料，拟证明1、原告一个人出资15万元委托被告买房。2、原告曾经把第三人曹怀国的房产证和国土使用权证放在证人家中。3、原告多次找被告要过购房合同和收款收据，被告以第三人不在推脱。4、原告在良心堡中心小学验收房子时，被告曾持手枪、警棍威胁原告。5、原告是在受威胁后才同意去司法所调解的，并只想要回自己的投资本金。6、证明被告不肯将5万元购买的曹怀国的房屋列入总投资80万元偿还，并说过房产证在谁手中房子就是谁的，被告不同意将曹怀国的房子作价5万元冲抵总投资80万元，只愿还75万元，所以司法所调解协议中没有要求被告还原告5万元，被告直接承认了曹怀国的房屋归原告所有。（8）王艾红的常住人口登记卡，拟证明王艾红的身份情况。（9）刘海的书面证明材料，刘海并到庭作证，拟证明1、原告在良心堡建房确实有帮被告一把的想法。2、证明原告出资15万元购买了徐焕清、曹怀国两处房屋。3、被告带证人和原告去良心堡现场看了房子的位置，证明原、被告委托买房关系成立。4、原告将15万元购房款和过户费全给了被告，委托被告代办购房和过户手续。5、证明原告找被告要曹怀国的买房协议和收款收据。6、被告曾说过“在岳阳售房人把房产证和土地证给你了，房子就是你的了，等曹怀国从广州回来后就去办理过户手续”。7、被告给原告补写购房协议和购房款收据的真实性。（10）刘海的身份证，拟证明刘海的身份情况。（11）杨元勇的书面证明材料，杨元勇并到庭作证，拟证明1、被告原来无房无经济来源，生活基本靠原告父母、哥哥接济生活。2、证明在良心堡投资开茶楼旅社是想帮被告一把。3、证明在签订建房协议时原告才要求被告补写以前所有给被告的建房款和购房款收据的。4、证明原告要求将曹怀国房子过户，被告说曹怀国在广州，等回岳阳后就约原告办理手续。（12）杨元勇的机动车驾驶证，拟证明杨元勇的身份情况。（13）谭训华的书面证明材料，拟证明1、被告原来无房无经济来源，生活基本靠原告父母、哥哥接济生活。2、证明在良心堡投资开茶楼旅社是想帮被告一把。3、证明在签订建房协议时原告才要求被告补写以前所有给被告的建房款和购房款收据的。4、证明原告要求将曹怀国房子过户，被告说曹怀国在广州，等回岳阳后就约原告办理手续。（14）谭训华的身份证，拟证明谭训华的身份情况。（15）（2011）君民初字第95号民事判决书，拟证明1、确认原告投资5万元购买的是购买的第二套房子，没有作为原、被告合伙建房地基使用，因此，其产权应归原告所有。2、确认在良心堡镇司法所达成的调解协议原告投资本金75万元中，没有将原告投资5万元购买的曹怀国的房子写入协议中。（16）良心堡镇司法所达成的调解协议，拟证明原告投资本金75万元中，没有将原告投资5万元购买的曹怀国的房子写入协议中。（17）售房协议和收款收据，拟证明原告出资4.8万元购买了徐焕清房屋，5.2万元用于办理过户手续的钱还在被告手中。（18）建房协议，拟证明原告出资5万元购买了曹怀国的房子。（19）国土证，拟证明被告已将受托买房成交的国土使用证转交给了原告。（20）房产证，拟证明被告已将受托买房成交的房产证转交给了原告。（21）良心堡镇司法所调处过程证明材料，拟证明1、被告曾用警棍和仿真钢珠枪威胁原告。2、司法所清楚了解了原告出资委托被告购房和建房款共80万元，其中5万元用于购买了曹怀国的房子。3、司法所查看了被告受托买房成交后转交给原告所持有的国土、房产两证的客观事实。4、所以司法所调解协议中只写明了本金75万元。原、被告均无异议后签字确认。
被告刘涛辩称：（1）原告根本就不认识曹怀国，并没有委托我购买曹怀国的房屋。我是在2009年9月19日与曹怀国签订的房屋转让合同。半年之后我才将此事告诉原告。至今该房屋并未过户和另建。（2）我和原告是城镇居民，都无权购买宅基地，所以，我们购买宅基地的行为都是违法的，都是无效的。
被告刘涛为支持自己的主张向本院提交了如下证据：（1）房产转让合同书及收款收据各一份，拟证明是被告购买第三人的房产。（2）房产证遗失公告一份，拟证明第三人为房产与被告过户公告。（3）、其父亲证词一份，拟证明第三人房产证到原告手上的真实情况。（4）良心堡司法所证明一份，拟证明原告向法院提供的原该司法所的材料是错误的。（5）调解协议一份，拟证明原告与被告签订的建房协议已经作废。（6）第三人曹怀国录音，拟证明第三人曹怀国不会将房屋卖给原告。
第三人曹怀国未向本院提交证据。
被告刘涛在庭审过程中，对原告雷小红所提交的证据发表了如下质证意见：对原告提交的证据1、2、3、4、6、10、12、14、15、16、17、18、19、20真实性没有异议。但对于原告提交的证据5，认为该证人熊伟与原告有亲戚关系，其证词真实性有问题。对于原告提交的证据7，认为证人王艾红与原告系朋友关系，且证人对于原、被告的此件事情并不知情。其真实性不能采信。对于原告提交的证据8，认为王艾红的住址不对，对其真实性有异议。对于原告提交的证据9，认为证人刘海是原告的哥哥，与原告有经济往来，对其真实性不予认可。对于原告提交的证据11，认为证人杨元勇与原告有经济往来，且杨元勇对此事并不知情，对证据真实性不予认可。对于原告提交的证据13，认为提供证词的谭训华对此事并不知情，其真实性不予认可。对于原告提交的证据21，认为该证据内容是假的，司法所在此后有一份证明材料进行了说明。
原告对被告提交的证据发表了如下质证意见：对原告提供的证据1的真实性没有异议，但对该证据的证明目的有异议，认为被告是受原告委托买房。对被告提供的证据2的真实性无异议，但对该证据的证明目的有异议，该证据不能证明房产证、土地使用权证遗失。对被告提供的证据3的真实性无异议，但认为该证据是原告父亲在被告逼迫下作的假证。对于被告提供的证据4，认为该证据也是被告威胁证人作出的假证。不予认可。对于被告提供的证据5的真实性无异议，但认为该证据证明不了被告买房的事实。对于被告提供的证据6，认为被告故意隐瞒原告委托买房的事实，第三人无法证明买房的具体情况。该证据不予认可。
结合庭审中原、被告双方的质证意见，本院对原、被告提交的证据认证如下：
（一）1、对原告雷小红提交的证据组1、2、3、4、6、10、12、14、15、16、17、18、19、20被告无异议，本院予以采信。2、对于原告提供的证据5，证人出庭时陈述，其证词是原告写好后交由其签名的，对于原被告之间是否委托买卖房屋并不知情。所以其证据本院不予采信。对于原告提供的证据7，证人王艾红未出庭作证，其证词不符合证据规则。本院不予采信。对于原告提供的证据8，是由公安部门出具的王艾红身份证明，本院予以确认。对于原告提供的证据9，因证人刘海系原、被告之兄，其当庭陈述本院予以采信。对于原告提供的证据11，证人杨元勇当庭陈述，对原被告是否委托买房并不知情，所以该证据本院不予采信。对于原告提供的证据13，因证人谭训华未出庭作证，该证据本院不予采信。对于原告提供的证据21，系君山区良心堡镇司法所出具的一份情况说明，该情况说明无承办人签名，且该司法所随后出具了否定该证据的证明，该证据本院不予采信。
对于被告提供的证据1、2、5、6，原告对其真实性无异议，本院予以确认。对于被告提供的证据3，因证人未出庭作证，本院不予认可。对于被告提供的证据4，岳阳市君山区良心堡镇司法所的一份情况说明，在同一事件中，该司法所对原、被告出具了两份结论相反的说明材料，所以其说明材料本院均不予采信。
经审理查明，原告雷小红与被告刘涛系姐弟关系，均系城镇居民。原告雷小红户籍所在地为湖北省武汉市江汉区。被告刘涛户籍所在地为湖北省武汉市硚口区。2007年6月，原告委托被告寻找合适房产准备进行商业性开发。2008年3月18日，原告与徐焕清签订了售房协议。原告以4.8万元的价格购买了徐焕清位于君山区良心堡镇的私房一套。被告刘涛2009年9月19日与第三人曹怀国签订了一份买房合同，由原告出资以4.8万元的价格购买了与徐焕清相邻的第三人曹怀国的住宅。第一套房即购买的徐焕清的住宅，2009年1月14日，岳阳市国土资源局君山分局以君土建（2008）字第317号建设用地通知书，同意原告就购得的第一套房在良心堡居委会占用建设用地119.1平米作宅基地使用。2010年4月14日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了一份建房协议，协议内容为第一条：由甲方出资购买岳阳市君山区良心堡镇住房两套（第一套原告出资10万元购买，第二套第三人曹怀国的住宅原告出资5万元购买）。共计15万元；第一套预计做六层，预建1580平米，总造价86万元，甲方已付给乙方35万元，还应付给乙方30万元。乙方应给甲方收条为证。第八条：如甲方收回98万元的前提下，乙方在曹怀国家建房资金10万元，甲方愿意借给乙方10万元整，乙方愿意用所建曹怀国房屋一层楼370平米作为抵押，如乙方将所建曹怀国房售出一套后就还甲方10万元，否则甲方有权卖此房370平米。以上协议内容约定的两套房即徐焕清、曹怀国两套住宅，其价格包含了过户办证费用。原、被告将作为宅基地使用的第一套房屋的土地共同开发，将房屋做起六层，一楼五个门面，二至六层十套住房，并对外公开销售，在销售过程中双方发生纠纷，2010年10月9日，经由岳阳市君山区良心堡镇司法所调解，双方达成调解协议，调解协议第一条：“被告刘涛同意原告雷小红退伙撤走投资款75万元本金，雷小红不要利润，只要本金75万元”。由于被告刘涛未按该调解协议履行，原告诉至本院，本院（2011）君民初字95号民事判决书以双方系合伙纠纷作出了判决：由被告刘涛支付原告雷小红投资款75万元。并认定原告雷小红出资5万元、由被告刘涛2009年9月19日签订买房合同购买的第二套第三人曹怀国的住宅未作为合伙建房宅基地使用，因此未将此原告5万元投资纳入本院（2011）君民初字95号合伙纠纷案中处理。第二套即第三人曹怀国的住宅，位于君山区良心堡镇，系私有住宅，其土地证是原国有钱粮湖农场颁发的国有土地使用证，其用途是宅基地。已由被告刘涛与第三人签订了买房协议并支付了房款，但未进行开发。原告雷小红诉来本院，要求确认刘涛与第三人曹怀国之间的房屋买卖行为是原告的委托，且该委托合法有效。第三人曹怀国应当协助原告一起到相关部门办理房屋权证和土地使用权证过户手续。
本院认为，本案争议的焦点有二个问题：一、原、被告之间是否是委托买房关系；二、原告是否能依据刘涛与第三人签订的买房合同办理房屋产权过户手续。
（一）原、被告之间是否是委托买房关系；
原、被告双方在2010年4月14日，签订了一份建房协议，该协议对原、被告出资、利益分配等双方权利义务都作出了约定。从该协议的内容来看，原、被告是合伙关系。被告以个人名义与第三人曹怀国签订的购房协议是履行合伙义务的行为。其取得的财产权利应当为原、被告两人所共有。原告雷小红在该协议所约定的第一套房屋开发过程中与被告发生纠纷，本院（2011）君民初字95号民事判决书也以双方系合伙纠纷作出了判决。所以原、被告并非是委托关系。
（二）原告是否能依据刘涛与第三人签订的买房合同办理房屋产权过户手续。
1、第三人曹怀国在君山区良心堡的房屋是私有住宅，其土地权属登记证是原国有农场钱粮湖农场1993年颁发的国有土地使用证，属于原国有农场体制下的土地权属登记。其土地用途是宅基地。依照湖南省国土资源厅农业厅《关于切实加强国有农场土地使用管理的意见规定》中“农场职工和常住居民的宅基地的供应参照农村宅基地的有关规定，严格控制其范围、对象、标准”的规定，第三人曹怀国住宅土地使用权应当按农村宅基地的有关规定办理。2、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。《湖南省实施【中华人民共和国土地管理法】办法》第三十二条规定：“……农村村民使用本集体经济组织以外的集体土地建住宅的，应当依法办理土地征用手续”。国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》第十三条：“严格日常监管制度。各地要进一步健全和完善动态巡查制度，切实加强农村村民住宅建设用地的日常监管，及时发现和制止各类土地违法行为。要重点加强城乡结合部地区农村宅基地的监督管理。严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”。国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条：“加强对农民集体土地的转让管理，严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发，农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设；对符合规划并依法取得建设用地使用权的乡镇企业，因发生破产、兼并等致使土地使用权必须转移的，应当严格依法办理审批手续。农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。由此可见，宅基地使用权是农民赖以生存的基本生活资料，是居住权的基本保证，宅基地的使用权是农民的一项特殊权利，只有本集体经济组织村民才能申请宅基地，且一户一处宅基地。农村宅基地上的住宅，基于宅基地的专用属性其转让受到一定限制，不得向城市居民出售。原、被告均系城镇居民，户籍所在地为湖北省武汉市，原、被告均不能在君山区良心堡镇私下购买宅基地。第三人曹怀国也不能将宅基地私自出让给本集体经济组织以外的原、被告。原、被告合伙以个人名义在君山区良心堡镇第三人曹怀国处私自购买住宅并进行商业性开发，违背了相关法律法规的规定，其买卖合同自始就无效。综上，原告要求第三人协助原告一同到相关部门办理房产和土地权证过户手续，违背相关法律规定，不能予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条、《中华人民共和国民法通则》第五十八条（五），《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回原告雷小红的诉讼请求。
本案受理费1570元，诉讼保全费520元，由被告雷小红负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。
审 判 长 孙会斌
审 判 员 赵津港
人民陪审员 魏国军
二〇一四年二月十五日
书 记 员 叶 红
附相关法律
《中华人民共和国土地管理法》第六十三条：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
湖南省实施《中华人民共和国土地管理法》办法第三十二条：……农村村民使用本集体经济组织以外的集体土地建住宅的，应当依法办理土地征用手续”。
《中华人民共和国合同法》第七条：当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。
第五十二条、有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《中华人民共和国民法通则》第五十八条：下列民事行为无效：
无民事行为能力人实施的；
限制民事行为能力人依法不能独立实施的；
一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；
恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；
违反法律或者社会公共利益的；
以合法形式掩盖非法目的的。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。