上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第17230号
原告（反诉被告）丁万友。
委托代理人王琳。
被告（反诉原告）丁金发。
委托代理人陈军，北京大成（上海）律师事务所律师。
原告（反诉被告）丁万友诉被告（反诉原告）丁金发房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年5月9日立案受理后，被告丁金发提出反诉，本院受理反诉后，与本诉进行了合并审理，并依法适用简易程序，由代理审判员伍红梅独任审判，于2014年6月17日、2014年7月23日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）丁万友及其委托代理人王琳、被告（反诉原告）丁金发及其委托代理人陈军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告丁万友诉称，原告丁万友与被告丁金发于2013年10月10日签订《上海市房地产买卖合同》，约定原告购买被告位于上海市浦东新区微山三村XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋），并在合同补充条款（一）第四项中就户口转移事宜明确约定：被告应于交房前向房屋所在地的公安派出所办妥原有户口的全部迁出手续，否则应按原告已付房款的日万分之四承担违约责任。合同签订后，原告分别于2013年10月9日支付房款人民币（以下币种相同）5万元，于2013年10月10日支付房款115万元，于2013年12月12日支付房款118万元，共计支付238万元。双方于2013年11月15日办理了房屋过户登记手续。但被告至今仍未按合同约定履行其户口迁移手续。故原告诉至法院，要求被告承担违约责任，支付原告自2013年12月16日至户口实际迁出日为止以已付房款为基数按照日万分之四计算的违约金，并承担本案诉讼费。
被告丁金发辩称，不同意原告诉请，被告已于2013年12月15日将系争房屋钥匙交付给原告，截止到2013年12月20日，被告结清了水、电、煤气费用，双方口头约定2013年12月23日办理户口交接并支付尾款，但当日原告未到场，被告因而对原告诚信产生怀疑，被告未迁出户口是行使不安抗辩权，只要原告支付尾款后，被告即愿意迁出户口。且户口不影响房屋实际使用和价值，原告没有损失，约定的违约金标准过高，请求法院予以调整。
反诉原告丁金发诉称，双方房屋买卖合同签署后，反诉原告按约履行，于2013年12月15日将房屋交付给了反诉被告，但在反诉原告要求迁户口并要求反诉被告支付购房款尾款时遭反诉被告拒绝。致使问题至今未妥善解决。故反诉原告提起反诉，要求反诉被告支付拖欠的购房款5万元，并承担反诉费用。
反诉被告丁万友辩称，反诉原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》附件三中约定了尾款支付的条件，即反诉被告于反诉原告将户口迁出并办理房屋交接、签署物业交接单后的当日支付尾款。现反诉被告未迁出系争房屋的户口，故支付尾款的条件尚未具备。反诉被告承诺只有反诉原告迁出户口且中介在场的情况下才能支付尾款。
经审理查明，原告（反诉被告）丁万友（乙方）与被告（反诉原告）丁金发（甲方）于2013年10月10日签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定甲方将系争房屋所有权转让给乙方，转让价为243万元。该合同补充条款（一）第3条约定：甲方于房地产交易中心出具以乙方为权利人的该房屋《上海市房地产权证》且甲方收到乙方支付的除尾款以外的所有房款（含贷款部分）后三日内将房屋交付乙方，该房屋交付标志为甲乙双方签订物业交验单（房屋交接书）。第4条约定：甲方承诺于交房前向房屋所在地的公安派出机构办妥原有户口（若有）的全部迁出手续。若甲方未能在约定的时间内将该所售房屋内的所有户口全部迁出，则须按乙方已付房款的日万分之四对乙方承担违约责任。该合同附件三“付款协议”约定：1、乙方于2013年10月9日支付甲方定金5万元，该定金在签订合同当日自动转为房款的一部分；2、乙方于签订本买卖合同当日内，将房款115万元直接支付予甲方；3、尾款，待房地产交易中心出具以乙方为权利人的该房屋《上海市房地产权证》，甲方将该所售房屋内的所有户口全部迁出（若有）且甲乙双方对该房屋进行交接并签署物业交验单后，由乙方将房款5万元整于交房当日直接交付予甲方；4、待甲、乙双方至房地产交易中心办理过户手续，且交易中心出具以乙方为权利人的该房屋《上海市房地产权证》后，乙方以贷款银行发放贷款的方式直接将房款118万元支付予甲方。原告于2013年10月9日、10月10日、12月12日分别向被告支付了5万元、115万元、118万元。2013年11月15日相关房地产登记部门受理了原告办理系争房屋过户手续的申请，并于2013年11月27日核准登记。
另根据原告提交的摘抄户籍资料，2014年7月15日系争房屋内有被告丁金发及其妻丁芝华的户口。
以上事实，由经庭审质证的《上海市房地产买卖合同》、定金收据、收据、中国农业银行取款业务回单、中国工商银行个人住房贷款放款通知单、非税收入一般缴款书、手机短信、摘抄户籍资料等证据及原、被告的陈述在案佐证。
本院认为，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》是双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，应属合法有效，双方理应按照合同的约定全面履行各自的义务。合同签订后，原告至2013年12月12日支付了除尾款5万元以外的全部房价款238万元，按合同约定，被告应在收到原告支付的除尾款以外的所有房款（含贷款部分）后三日内将系争房屋交付原告，并应于交房前迁出系争房屋的所有户口。被告陈述其于2013年12月15日向原告交付了系争房屋钥匙，但至今未迁出系争房屋内原有户口，被告显然已构成违约，应按约承担违约责任。被告辩称其未迁出户口是行使不安抗辩权，缺乏事实和法律依据，不予采纳。原告主张自2013年12月16日起计算违约金符合合同约定，根据原告提交的户籍摘抄资料，截止2014年7月15日被告尚未迁出系争房屋内原有户口，鉴于被告何时能迁出系争房屋内户口尚处于不确定状态，故就原告主张的违约金本案暂处理至2014年7月15日止，之后如继续产生逾期违约金原告可另行主张。合同约定被告逾期迁出户口应按已付房款的日万分之四对原告承担违约责任，该约定违约金标准确属过高，被告提出要求调低违约金标准本院予以采纳，综合本案实际情况，本院酌定违约金标准按已付房价款238万元的日万分之一计算。根据原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》的约定，待房地产交易中心出具以原告为权利人的该房屋《上海市房地产权证》，被告将该所售房屋内的所有户口全部迁出（若有）且双方对该房屋进行交接并签署物业交验单后，由原告将房款5万元整于交房当日直接交付予被告，故按照合同约定，“户口迁出”、“交付房屋”、“支付尾款”三项合同义务存在先后履行顺序，在被告未履行迁出系争房屋内户口义务之前，原告有权行使合同抗辩权拒绝支付房屋尾款5万元，因丁金发尚未履行迁出系争房屋内户口的义务，故丁金发要求丁万友支付房屋尾款5万元不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）丁金发应于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）丁万友逾期迁出户口违约金（自2013年12月16日起按照已付房款238万元的日万分之一的标准计算至2014年7月15日止）；
二、驳回被告（反诉原告）丁金发要求原告（反诉被告）丁万友支付购房款5万元的诉讼请求。
负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费2，737元，减半收取计1，368.50元由被告（反诉原告）丁金发负担；反诉案件受理费525元，由被告（反诉原告）丁金发负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 伍红梅
二〇一四年八月二十六日
书 记 员 赵 勤
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。