天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）津01民终5839号
上诉人（原审第三人）：中国建设银行股份有限公司天津宝坻支行，住所地：天津市宝坻区建设路110号。
负责人：周建中，该支行行长。
委托诉讼代理人：王秀杰，天津融耀律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：高倩倩，女，1990年8月6日出生，汉族，居民，住天津市宝坻区。
委托诉讼代理人：陈奇杰，天津津瑞律师事务所律师。
委托诉讼代理人：闫家喻，天津津瑞律师事务所律师。
被上诉�（原审被告）：赵建美，女，1985年4月19日出生，汉族，居民，住天津市宝坻区。
被上诉人（原审被告）：王连忠，男，1961年9月26日出生，汉族，居民，现住天津市宝坻区。
被上诉人(原审第三人)：天津市宝坻区宝巷客运有限公司，住所地天津市宝坻区经济开发西区（南三环路9号）。
原审第三人：助业融资租赁（上海）有限公司，注册住所地中国（上海）自由贸易试验区富特西一路155号C座底层188室，现办公地址天津市蓟州区物流园底商217号（昊远国投）。
法定代表人：赵立山，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李志化，男，该公司员工。
上诉人中国建设银行股份有限公司天津宝坻支行（以下简称建行宝坻支行）因与被上诉人高倩倩、赵建美、王连忠、天津市宝坻区宝巷客运有限公司（以下简称宝巷客运公司），原审第三人助业融资租赁（上海）有限公司(以下简称助业融资公司)房屋买卖合同纠纷一案,不服天津市宝坻区人民法院（2017）津0115民初7822号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月17日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
建行宝坻支行上诉请求：1、请求依法撤销天津市宝坻区人民法院（2017）津0115民初7822号民事判决书一、二、三、四项，依法改判或发回重审；2、本案二审诉讼费用由被上诉人赵建美、王连忠、天津市宝坻区宝巷客运有限公司承担。事实与理由：一审法院判决的在代偿部分缺少必要部分，超出审理范围判决，未经质证的证据作为定案证据、民法理论存在重大瑕疵。建行宝坻支行已完成证明王连忠与高倩倩签订的买卖合同无效，应当驳回高倩倩的诉讼请求。高倩倩辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确�请求驳回上诉维持原判。关于合同效力问题，《中华人民共和国物权法》第15条明确规定，转让不动产物权的合同，未办理物权登记的不影响合同效力的根本原则。高倩倩使抵押权得以清偿后，实际履行合同并没有任何瑕疵。关于赵建美与王连忠之间的房屋合同效力问题，赵建美与王连忠在一审中并未出庭，判决后二人对此也并未提出异议，佐证一审法院的裁判观点是正确的。关于建行宝坻支行主张清偿数额的问题，涤除权的行使范围应当以抵押财产价值为限，买受人没有任何理由超过抵押财产的价值授权担保。建行宝坻支行上诉理由不能成立，请二审法院支持一审判决。助业融资公司述称，同意一审判决，他们之间的纠纷我们不清楚。赵建美、王连忠、宝巷客运公司未发表辩论意见。
高倩倩向一审法院起诉请求：1.依法确认原告高倩倩与被告王连忠签订的《房屋买卖合同》有效；2.被告王连忠协助原告高倩倩办理涉诉房屋所有权转移登记手续。诉讼过程中及追加当事人后，高倩倩增加诉讼请求为：3.原告高倩倩同意代被告王连忠偿还涉诉房屋剩余贷款及抵押款，并与欠付被告王连忠的购房款予以抵消；4.建行宝坻支行、助业融资公司及宝巷客运公司在代偿贷款及抵押款后协助办理房屋抵押权涤除手续。
一审法院认定事实：经天津市美信房地产经纪有限公司居间介绍，高倩倩与王连忠(王连忠之女王丹丹为代理人)于2016年6月16日签订《房屋买卖合同》，约定高倩倩购买王连忠名下坐落于宝坻区城市艺墅5-1-201房屋，价款930000元；高倩倩于2016年6月16日向王连忠交纳定金50000元，双方于2017年7月30日前到房管部门订立房屋买卖协议。王连忠承诺于2017年6月30日前将该房屋抵押贷款自行清理，并承担二套房屋个人所得�；高倩倩承诺于2016年9月20日前给付房款150000元，剩余房款贷款支付；王连忠承诺于定金50000元给齐一周内向高倩倩交付房屋，并无条件配合办理贷款及过户手续。合同还约定了其他事项。合同签订后，高倩倩分别于2016年6月16日、6月28日和9月19日支付定金及房款20000元、30000元和150000元，均由王丹丹代王连忠收款并出具收条。在高倩倩支付上述款项后，王丹丹代王连忠将房屋钥匙及权属证书交付给高倩倩，高倩倩已入住。因王连忠未能清偿房屋剩余贷款及抵押借款，致合同约定的后续手续未能如期办理。
另查明，2016年5月10日，宝巷客运公司为借款人，建行宝坻支行为贷款人，签订《人民币流动资金贷款合同》（合同编号：2016024），约定宝巷客运公司向建行宝坻支行借款11000000元，期限2016年5月12日至2017年5月12日。同日，王连忠为抵押人，建行宝坻支行为抵�权人，签订《抵押合同（自然人版）》（合同编号：2016024-5），内容：为确保编号2016024《人民币流动资金贷款合同》的履行，王连忠愿意为宝巷客运公司与建行宝坻支行所形成的债务提供抵押担保。约定王连忠以本合同“抵押财产清单”所列之财产设定抵押，抵押财产即坐落于宝坻区城市艺墅5-1-201房屋，此次设定抵押金额为500000元，抵押期限为2016年5月12日至2017年5月12日，债权确定时间为2016年5月12日至2017年5月12日。2017年5月11日，宝巷客运公司为借款人，建行宝坻支行为贷款人，王连忠等11人分别为抵押人和保证人，签订《人民币贷款期限调整协议》，内容：宝巷客运公司向建行宝坻支行申请调整第2016024号《人民币流动资金贷款合同》项下的贷款期限，建行宝坻支行审查同意，王连忠等人同意提供担保，订立本协议。约定：建行宝坻支行同意对宝巷客运公司借款�金余额进行期限调整，期限调整金额为10500000元，期限延长12个月，借款到期日为2018年5月12日。2018年3月7日，建行宝坻支行已对宝巷客运公司及王连忠等人提起诉讼[案号：（2018）津0115民初2071号]，要求宝巷客运公司立即偿还贷款本金10400000元，以及自2018年1月21日至实际给付之日的利息、罚息、复利。从建行宝坻支行提起上述诉讼的证据看，对该笔贷款宝巷客运公司尚处正常偿还利息状态。
王连忠在提供上述担保的同时，于2016年5月30日与助业融资公司签订《抵押合同》（合同编号：2016-0103），王连忠用涉诉房屋抵押，在助业融资公司借款300000元，期限2016年5月30日至2017年5月29日，并办理了不动产抵押登记。本案审理过程中，高倩倩与助业融资公司就王连忠上述抵押借款问题进行了协商，助业融资公司同意由高倩倩代偿本金300000元，放弃利息及其他费用等请求。现高倩倩已经偿还上述借款，助业融资公司已将相关撤销抵押材料交付高倩倩。
另外，2017年3月14日，赵建美作为另案原告，以房屋买卖合同纠纷起诉被告王连忠[案号：（2017）津0115民初2414号]，要求：1.王连忠继续履行2016年4月15日与赵建美签订的房屋买卖合同，协助将宝坻区城市艺墅5-1-201房屋过户到赵建美名下；2.办理过户手续后，赵建美将剩余房款700000元给付王连忠；3.王连忠赔偿赵建美违约金90000元。理由：2016年4月15日，赵建美与王连忠签订房屋买卖合同，王连忠将宝坻区城市艺墅5-1-201房屋以1200000元价格出售给赵建美；约定合同签订后10日内赵建美给付500000元，在房屋交付办理产权过户登记后付清余款700000元。合同签订后，赵建美向王连忠支付500000元，但王连忠拒绝腾房和办理过户手续。经法院审查，该二人之间房屋买卖合同内容：王连忠为出�人，赵建美为买受人，约定王连忠将宝坻区城市艺墅5-1-201房屋卖给赵建美，价款1200000元，分两期支付，第一期在签订合同10日内付500000元，王连忠指定赵建美将此笔款项汇入案外人杨帆建行账号；第二期在房屋交付30日内办理过户手续时付清。附带合同提交的证据为2016年4月1日至20日赵建美个人账户汇总信息清单，其中4月15日通过网银由赵建美账户转账杨帆账户500000元；同时提交一份2016年4月15日签王连忠姓名的收条复印件“今在赵建美处收到人民币500000元”，该收条除王连忠姓名为手写外，其余均为打印。经核查，该账户汇总信息清单显示赵建美账户2016年4月1日通过POS机收款两笔，分别为200000元和800000元，理财回款2000580.84元，当日理财认购支出3000000元；4月6日理财回款3001060.28元，当日理财认购支出3000000元；4月14日通过POS机收款1000000元；4月15日理财回款3001816.44元，当日由该账户网银转账杨帆账户五笔，分别为200000元、300000元、500000元、1000000元和2000000元，其中包括王连忠出具收条的500000元。之后的账户往来金额也是POS机收款及理财认购等。法院审理中发现涉诉房屋不仅设定银行抵押贷款，还设定了融资租赁公司抵押借款，且高倩倩以有独立请求权第三人身份申请参加（2017）津0115民初2414号案件的诉讼，故不宜继续适用简易程序，裁定该案转为普通程序。法院向赵建美送达民事裁定书和补交案件受理费通知书，赵建美在限定期间内未予交纳。法院2017年9月6日做出（2017）津0115民初2414号之二民事裁定，裁定本案按赵建美撤回起诉处理。
对有争议的证据和事实，法院认定如下：1.建行宝坻支行称，高倩倩与王连忠之间签订的房屋买卖合同违反法律规定及合同约定，归于无效。因双方买卖行为未取得抵押权人的同意，违�担保法的规定，转让行为无效；该合同有效的前提是高倩倩代王连忠清偿债务，使抵押权归于消灭，因此该合同并不适用《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的“但书”情形。法院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第九条第一款规定，法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”涉诉房屋设定有第三人建行宝坻支行的贷款及助业融资公司的抵押借款而无法办理所有权转移登记手续。但上述法律的规定非效力禁止性规定，对合同效力认定并无影�，未办理登记过户的后果是标的物所有权及其他物权不能转移，并不必然导致涉诉合同无效后果发生。上述物权法的规定确定了以转让价金物上代位为主导、抵押权追及效力为补充的抵押物转让制度，以实现抵押权人与抵押物买受人和受让人之间的利益平衡。涉诉房屋虽然设定有抵押权，但不影响合同的效力。综上，高倩倩与王连忠签订的房屋买卖合同是高倩倩与王连忠真实的意思表示，不违反法律行政法规规定和社会公共利益，根据自愿、公平、等价有偿和诚实信用的原则，应当认定为有效合同。2.建行宝坻支行称其无法判断高倩倩是否具有法定代偿资格，为避免其他诉讼风险，故不同意接受高倩倩的代偿请求。法院认为，依据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定，买受人代为清偿债务消灭抵押权的，房屋买卖合同应当继续履行。高倩倩作为�押房屋的买受人且系与债务清偿有利害关系的人，主张代抵押人王连忠清偿债务，不损害抵押权人的利益，因此，建行宝坻支行不得拒绝。并且，高倩倩尚欠王连忠730000元购房款，有能力履行代偿义务，其代王连忠清偿债务后，即在清偿债务限度范围内取得了对王连忠的债权，可以主张行使抵销权，与尚欠王连忠购房款相互折抵。高倩倩在本案中业已主张抵销，而且已经与助业融资公司达成协议并代王连忠清偿了抵押借款，具备了该笔款项抵押权的涤除条件。3.建行宝坻支行称高倩倩无法对王连忠所抵押范围内的全部债务偿还，抵押权无法消灭。其提交了王连忠夫妻二人签字的《同意抵押声明》，内容：“因天津市宝坻区宝巷客运有限公司向中国建设银行股份有限公司天津宝坻支行申请流动资金贷款1200万元，本人及配偶同意将位于宝坻区城市艺墅5-1-201房地产（房�证津字第124020905391号）抵押给贵行，自愿承担此笔贷款所产生的连带责任。”该声明没有注明签署时间，从声明内容与页码编号看出具时间应早于签署《抵押合同（自然人版）》的时间。但该声明并非宝巷客运公司贷款合同及王连忠抵押合同的附件，且实际贷款额与设定抵押金额也不符，不能作为建行宝坻支行不同意高倩倩代偿抵押借款的抗辩依据，对建行宝坻支行所述王连忠应对全部债务清偿的意见，法院不予采信。
一审法院认为，有独立请求权的第三人的诉讼地位相当于原告，对诉讼标的有独立的请求权，其参加诉讼后，形成两个单纯之诉的合并，属于诉的主客观合并。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十七条规定，有独立请求权的第三人参加诉讼后，原告申请撤诉，人民法院在准许原告撤诉后，有独立请求权的第三人作为另案原告，原案原告、被告作为另案被告，诉讼继续进行。因此，本案的审理是（2017）津0115民初2414号案件诉讼的继续，实质上形成诉的分离。法院和当事人已经进行的诉讼行为，在诉讼分离后仍然有约束力。因此不能排除原有证据而独立进行，对相关事实的认定仍应在综合两案全部证据的基础上进行。从当事人的诉辩主张看，设定抵押权的房屋转让后对买卖合同效力是否有影响是本案需要解决的问题，即房屋抵押权存续期间，抵押人未经抵押权人同意，对外签订的房屋买卖合同是否有效及如何履行以及代偿贷款等问题成为案件焦点问题。前文对高倩倩与王连忠签署的房屋买卖合同效力已作出认定，不再赘述。法院综合当事人的举证、质证意见，结合业已查明的案件事实，对其他焦点问题评判如下：
一、赵建美与王连忠签订的房屋买卖合�的效力问题
在（2017）津0115民初2414号案件中，赵建美提交的合同显示的签署时间虽是2016年4月15日，但从赵建美提交的账户为理财账户，从汇总信息清单显示看，账户往来金额均是POS机收款及理财认购等。其中4月15日账户理财回款300余万元，当日由该账户网银转账杨帆账户五笔，其中包括了王连忠出具收条的500000元。该账户资金来源为理财，且转账支出与回款非常频繁，不能反映出王连忠已收到此款，也不能反映出该500000元系赵建美的购房出资。赵建美拒绝履行补交案件受理费义务，法院裁定本案按赵建美撤回起诉处理，赵建美未提出异议。从账户清单及赵建美与王连忠对诉讼的态度看，二人之间并不存在事实上的房屋买卖合同关系。所签署的房屋买卖合同基础依附于4月15日的转账，赵建美没有证据证明已经支付该款，故对赵建美与王连忠签订的房屋买卖合同的真实性及效力均不予确认。
二、涉诉房屋买卖合同即高倩倩与王连忠签署的房屋买卖合同的履行问题
涉诉房屋买卖合同为有效合同，对合同双方具有法律约束力，双方均应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。因王连忠没有清偿贷款能力，高倩倩作为房屋买受人，与债务清偿有利害关系，其主张并同意代偿涉诉房屋设定的抵押贷款及借款，不损害抵押权人的利益，因此建行宝坻支行和助业融资公司应接受高倩倩还款。高倩倩代为清偿贷款后，继续履行合同不再具有障碍，故涉诉合同可以继续履行。现助业融资公司已接收高倩倩清偿的借款，并同意撤销抵押。建行宝坻支行在收到高倩倩代偿的贷款本息后，涤除抵押权的条件成就，其有义务协助办理房屋抵押注销登记手续；被告王连忠及第三人宝巷客运公司亦有义务协助办理抵押权撤销手续，并在抵押权撤销后协助高倩倩办理所有权转移登记手续。
三、关于代偿贷款本息数额的确定问题
《中华人民共和国担保法》第四十六条规定，抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。第五十二条规定，抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭。从上述法律规定看，代偿范围应包括利息等相关费用，原告高倩倩代偿范围应根据法律规定及合同约定予以确定。高倩倩与助业融资公司之间已达成偿还协议并已履行，不涉及利息及相关费用问题，本院予以确认。王连忠与建行宝坻支行签订的《抵押合同（自然人版）》约定王连忠以本合同“抵押财产清单”所列之财产即坐落于宝坻区城市艺墅5-1-201房屋设定抵押，抵押金额为500000元，现没有�据证明王连忠以涉诉房屋对宝巷客运公司全部贷款承担保证责任，故该抵押金额应为高倩倩偿还本金限额。从现有证据看，目前宝巷客运公司处正常偿还利息状态，建行宝坻支行虽然对宝巷客运公司提起了偿还贷款本金的诉讼，并不影响高倩倩的代偿。因建行宝坻支行未能提交宝巷客运公司是否欠付利息的证明，从建行宝坻支行起诉宝巷客运公司诉状看，尚不欠付利息，目前不能确定宝巷客运公司欠付利息的起算时间，故高倩倩在还款过程中如发生利息，应从实际欠付利息之日起至本判决确定的偿还本金之日止，以本金500000元为基数，向建行宝坻支行支付利息。高倩倩与王连忠之间的房屋买卖合同与王连忠提供担保的宝巷客运公司与建行宝坻支行之间借款合同以及与助业融资公司之间的合同虽然存在制约因素，但高倩倩作为买受人代王连忠清偿上述债务后，即在清偿债务限度范围内取得了对王连忠的债权。《中华人民共和国合同法》第九十九条第一款规定，当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。原告高倩倩主张其代偿上述银行贷款及抵押借款后对王连忠行使抵销权，符合合同法的规定，法院准予。
一审法院判决：一、确认被告赵建美与被告王连忠2016年4月15日签订的《房屋买卖合同》无效。二、确认原告高倩倩与被告王连忠2016年6月16日签订的《买卖房屋合同》有效。三、原告高倩倩于本判决生效后15日内代替被告王连忠向第三人中国建设银行股份有限公司天津宝坻支行清偿涉诉房屋贷款本金500000元，并以该本金为基数支付实际欠付利息之日至本判决确定的偿还本金之日止的利息（以偿还日中国建�银行股份有限公司天津宝坻支行结算金额为准）。四、第三人中国建设银行股份有限公司天津宝坻支行收到原告高倩倩代偿的涉诉房屋贷款本息后15日内，协助办理涉诉房屋抵押权注销登记手续。五、第三人助业融资租赁（上海）有限公司及第三人天津市宝坻区宝巷客运有限公司协助办理涉诉房屋抵押权注销登记手续。六、被告王连忠继续履行与高倩倩签订的《房屋买卖合同》约定的义务，在涉诉房屋抵押权注销登记后，协助原告高倩倩办理房屋所有权转移登记手续，由此产生的契税等相关费用由原告高倩倩负担。七、如果原告高倩倩代偿的费用超过了欠付被告王连忠的购房款，原告高倩倩对欠付的购房款不再给付，并可以就超额部分向被告王连忠追偿；如果代偿费用未超过欠付的购房款，原告高倩倩在房屋所有权转移登记办理完毕后5日内将剩余购房款给付被告�连忠。案件受理费11100元（高倩倩已预交），由王连忠负担，于本判决生效后15日内交纳。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明认定的事实无误，本院予以确认。
本院认为，高倩倩与王连忠签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，应系合法有效，双方均应依照合同的约定履行相应义务。关于建行宝坻支行主张王连忠与高倩倩签订房屋买卖合同无效问题，因王连忠与建行宝坻支行签订抵押合同，约定坐落宝坻区城市艺墅5-1-201房屋设定抵押，抵押金额为500000元。在王连忠无清偿贷款能力，高倩倩作为房屋买受人，同意代偿涉案房屋设定的抵押，不损害建行宝坻支行的利益。关于建行宝坻支行主张代偿缺少必要费用，建行宝坻支行未能提供相关证据证明，本院无法支持。关于建行宝坻支行提出一审法院判决超出高倩倩诉讼请求审理问题，一审法院在没有高倩倩诉讼请求即认定赵建美与王连忠买卖合同无效，无法律依据。
综上所述，建行宝坻支行的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、维持天津市宝坻区人民法院（2017）津0115民初7822号民事判决第二、三、四、五、六、七项；
二、撤销天津市宝坻区人民法院（2017）津0115民初7822号民事判决第一项；
一审案件受理费11100元，由王连忠负担。二审案件受理费8800元，由上诉人中国建设银行股份有限公司天津宝坻支行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭萍会
审 判 员 王宗新
代理审判员 纪曼丽
二〇一八年八月六日
书 记 员 封占江
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；