重庆市沙坪坝区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0106民再7号
原审原告：重庆马龙机械制造有限公司，住所地重庆市沙坪坝区歌乐山镇歌乐村矿山坡社，组织机构代码55201878-6。
法定代表人：吴帮素，重庆马龙机械制造有限公司经理。
委托诉讼代理人：梅洪敏，重庆永登律师事务所律师。
原审被告：重庆古风建材有限公司，住所地重庆市北部新区金开大道1222号中国西部建材城1号楼3-1-6号，组织机构代码59366356-2。
法定代表人：金洪星，重庆古风建材有限公司总经理。
委托诉讼代理人：谭钦文，重庆隆科律师事务所律师。
委托诉讼代理人：米善杰，重庆隆科律师事务所律师。
原审被告：金洪星，男，汉族，1957年7月30日出生，重庆古风建材有限公司总经理，住重庆市南岸区。
委托诉讼代理人：谭钦文，重庆隆科律师事务所律师。
委托诉讼代理人：米善杰，重庆隆科律师事务所律师。
原审原告重庆马龙机械制造有限公司（以下简称马龙公司）与原审被告重庆古风建材有限公司（以下简称古风公司）、金洪星房屋租赁合同纠纷一案，本院（2015）沙法民初字第14017号民事调解书，已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2016年8月12日作出（2016）渝0106民监5号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。原审原告马龙公司的委托诉讼代理人梅洪敏，原审被告古风公司的委托诉讼代理人谭钦文、米善杰，原审被告金洪星及其委托诉讼代理人谭钦文、米善杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审原告马龙公司称，马龙公司与古风公司签订的厂房租赁合同系无效合同，原审被告古风公司应当按照合同约定的租金标准支付原审原告房屋占用使用费，原审被告金洪星对合同无效有过错，应当承担过错责任。原审原告在原审中是按有效合同起诉的，因涉案合同是无效的，故原审原告据此提出变更原审诉讼请求为：1、请求判令被告古风公司按照原约定的价格标准支付截止2016年5月31日止的房屋占有使用费共计2147505元，并以2147505元为本金，按月息2分计付从2016年6月1日起至本息付清为止的资金占用利息；2、被告金洪星对第一项诉讼请求承担连带责任；3、诉讼费、保全费由二被告承担。
原审被告古风公司辩称，原审原告提出变更诉讼请求是对原审诉讼请求进行彻底的变更，不属于再审审理的范围，应当不予审理；且原审原告在签订及履行租赁合同的过程中均未告知租赁物系违法建筑的事实，存在严重的欺骗行为，导致合同无效，而古风公司已支付的租金高于房屋所处地段的正常租金标准，不应再支付房屋占用使用费，请求驳回原审原告的全部诉讼请求。
原审被告金洪星辩称，原审原告的欺骗行为导致合同无效，本被告不应承担任何担保责任，请求驳回原审原告的全部诉讼请求。
原审原告马龙公司在原审中向本院起诉请求:1、依法判令解除原告与被告2014年10月12日签订的厂房使用合同，并责令被告立刻搬迁；2、依法判令被告古风公司支付因租赁原告位于沙坪坝区陈家桥三河村堰塘湾社的厂房而未支付的租金共计
1224060元（截止2015年8月30日）;3、依法判令被告古风公司支付违约金20万元；4、依法判令被告金洪星对诉讼请求第一项、第二项承担连带保证责任；5、诉讼费、保全费由被告承担。本案在原审审理过程中，经本院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议:一、被告古风公司于2016年2月7日前支付原告马龙公司截止2015年12月31日前的房屋租金1634480元中的500000元，余下的1134480元在2016年12月31日前付清。二、被告古风公司于2016年3月31日前支付原告马龙公司2016年1月1日至2016年3月31日期间的房屋租金307815元，被告古风公司于2016年6月30日前支付原告马龙公司2016年4月1日至2016年6月30日期间的房屋租金307815元，被告古风公司于2016年9月30日前支付原告马龙公司2016年7月1日至2016年9月30日期间的房屋租金307815元。三、若被告古风公司于2016年2月7日前未付清截止2015年12月31日前的房屋租金1634480元中的500000元，或拖欠2016年1月1日至2016年9月30日期间的房屋租金超过一个季度，原告马龙公司有权申请强制执行，要求被告古风公司立即搬离并有权就本案全部未付款项申请强制执行。四、被告金洪星对被告古风公司的本案债务承担连带责任。案件受理费18516元，减半收取9258元（原告已预交），财产保全费5000元，共计14258元，由被告古风公司负担。被告古风公司于2015年12月31日前支付原告马龙公司。被告金洪星对上述费用负担承担连带责任。
本院再审认定案件事实如下：2013年4月8日，原审原告马龙公司（出租方）与原审被告古风公司（承租方）签订《厂房租赁合同》，约定原审被告古风公司租用原审原告马龙公司在沙坪坝区陈家桥镇三河村堰塘湾社修建的厂房，厂房面积约13000平方米，租期从2013年6月1日起至2023年5月31日止。合同还对租金标准、付款方式、违约责任等条款进行了约定。同日，原审原告马龙公司（出让方）与原审被告古风公司（使用方）签订《水、电、通讯、场地使用合同》，约定原审被告古风公司使用原审原告马龙公司在陈家桥镇三河村堰塘湾社厂区内的设备、设施、315千伏安专变一台及其配电房、线路等。合同还对设备、设施使用费标准、付款方式、违约责任等条款进行了约定。胡远平作为原审原告马龙公司担保人，原审被告金洪星作为原审被告古风公司担保人在上述两份合同上签字。2014年8月28日，原审原告马龙公司与原审被告古风公司签订《解除〈厂房租赁合同〉、〈水、电、通讯、场地使用合同〉协议》，约定双方签订的《厂房租赁合同》、《水、电、通讯、场地使用合同》自2014年9月30日协商解除。2014年10月，原审原告马龙公司（出让方）与原审被告古风公司（使用方）签订《厂房、水、电、设备、设施使用合同》，约定原审被告古风公司使用原审原告马龙公司在陈家桥镇三河村堰塘湾社的厂房及设施、设备，使用期从2014年10月1日起至2023年5月31日止，前两年每年使用费为1231260.00元，从第三年开始，按约低于市场行情的优惠条件，重新商订厂房、水、电、设备、设施使用费。合同还对付款方式、违约责任等条款进行了约定。胡远平作为原审原告马龙公司担保人，原审被告金洪星作为原审被告古风公司担保人在合同上签字。2015年8月30日，原审被告古风公司出具租金对账的函件，确认“截止2015.8.30日厂房租金欠1224060元”。
原审原告马龙公司催收欠款未果，于2015年12月7日向本院提起本案原审诉讼。2015年12月8日，原审原告马龙公司、原审被告古风公司及原审被告金洪星在本院达成调解协议。2015年12月17日，本院向双方当事人送达（2015）沙法民初字第14017号民事调解书。
另查明，原审原告马龙公司出租给原审被告古风公司使用的位于重庆市沙坪坝区陈家桥镇三河村堰塘湾社的厂房至今未取得建设工程规划许可证，并已于2016年8月被强制拆除。
再审审理中，双方均认可原审被告古风公司在调解书生效后向原审原告马龙公司支付了976169元。原审原告认为其在2013年与原审被告古风公司、原审被告金洪星签订合同时已告知对方涉案厂房未取得建设工程规划许可证，二被告对导致合同无效的情况是知情的，故对合同无效存在过错。且古风公司一直使用涉案房屋至2016年6月，故要求房屋占用使用费计算至2016年5月31日。原审被告古风公司、原审被告金洪星则认为双方在2013年签订合同时，原审原告马龙公司表示厂房还没有建完，暂无相关手续，但承诺修建完成后，肯定会办理相关手续，故被告方对涉案厂房一直未取得建设工程规划许可证的情况并不知情，直到2016年6、7月间才知道涉案厂房一直未取得建设工程规划许可证，且古风公司在2016年3月初就已停止使用涉案房屋。
上述事实，有当事人的陈述，原审原告马龙公司提供的《厂房租赁合同》、《水、电、通讯、场地使用合同》、《解除〈厂房租赁合同〉、〈水、电、通讯、场地使用合同〉协议》、《厂房、水、电、设备、设施使用合同》、原审被告古风公司盖章确认的租金对账函件，原审被告古风公司提供的本院执行局出具的情况说明、银行付款回单、账户明细查询结果等证据在卷证明。这些证据的真实性、合法性、关联性已经庭审质证和本院审查，可以认定。原审被告古风公司提供的整改通知、责令改正指令书，因内容仅系执法部门对环境保护、安全生产的监管，与本案争议无直接关联，故对其证明力不予采信。
本院再审认为：本案争议焦点有如下四点:1、原审原告马龙公司与原审被告古风公司之间的租赁合同是否有效；2、原审原告在再审中能否变更诉讼请求；3、原审被告古风公司是否应向原审原告马龙公司支付占有使用费及资金占用利息，如需支付，金额如何计算；4、原审被告金洪星是否应当与原审被告古风公司承担连带责任。针对上述争议焦点，本院逐一评述如下。
一、原审原告马龙公司与原审被告古风公司之间的租赁合同是否有效
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。根据再审中查明的事实，原审原告马龙公司在沙坪坝区陈家桥镇三河村堰塘湾社修建的厂房至今未取得建设工程规划许可证，故原审原告马龙公司与原审被告古风公司以该房屋为标的物，签订的租赁合同应属无效。同时，原审原告马龙公司将陈家桥镇三河村堰塘湾社厂区内的设备、设施、315千伏安专变一台及其配电房、线路等一并租赁给原审被告古风公司使用，上述设备设施的租赁明显系作为于厂房租赁的附随，并非单独成立的合同，故亦属无效。原审审理过程中本院未对合同的效力进行审查，当事人的调解协议系基于有效合同基础上达成的，违反法律规定，原审民事调解书应当撤销。
二、原审原告马龙公司在再审中能否变更诉讼请求
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零五条规定“人民法院审理再审案件应当围绕再审请求进行。当事人的再审请求超出原审诉讼请求的，不予审理；符合另案诉讼条件的，告知当事人可以另行起诉。”同时，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条规定，诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。原审原告马龙公司在原审中主张其与古风公司的租赁合同有效，要求原审被告古风公司支付欠付的租金及违约金，因原审当事人自愿达成调解协议，故本院原审未对涉诉租赁合同的效力作出认定，亦未告知当事人可以变更诉讼请求。现因原审原告马龙公司与原审被告古风公司之间的租赁合同无效，本院依法应当告知当事人可以变更诉讼请求。原审原告依据合同无效，变更诉讼请求为要求古风公司支付房屋占有使用费及资金占用损失，并不违反法律的规定。对于其变更后的请求未超出原审诉讼范围的部分，本院予以审理，超出原审诉讼请求的部分，不予审理。
三、原审被告古风公司是否应向原审原告马龙公司支付占有使用费及资金占用利息，如需支付，金额如何计算
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。原审原告马龙公司因其与原审被告古风公司之间的租赁合同无效，在再审中要求原审被告古风公司按照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，符合法律的规定，应当支持。至于占有使用费的金额，原审被告古风公司于2015年8月30日出具的函件确认，原审原告马龙公司亦表示认可，故可以确定截止2015年8月30日的占有使用费为1224060元。双方均认可原审被告古风公司在原审调解书生效后向原审原告马龙公司支付了976169元，该部分款项应予扣除，原审被告古风公司尚应向原审原告马龙公司支付占有使用费247891元。原审被告古风公司辩称其已支付的租金高于房屋所处地段的正常租金标准，不应再支付房屋占用使用费，但其提供的证据不足以证明其辩解主张，本院不予采信。对于2015年8月30日后的占有使用费，因已超出原审请求范围，本院不予审理。对于原审原告马龙公司要求原审被告古风公司支付资金占用利息的请求，亦超出原审请求范围，本院不予审理。当事人可以另行主张权利。
四、原审被告金洪星是否应当与原审被告古风公司承担连带责任
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八条规定，主合同无效而导致担保合同无效，担保人无过错的，担保人不承担民事责任；担保人有过错的，担保人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的三分之一。原审原告马龙公司与原审被告古风公司签订的租赁合同中，原审被告金洪星作为原审被告古风公司的担保人签名，现租赁合同无效导致担保合同无效，原审被告金洪星是否承担责任，取决于其对合同无效是否存在过错。原审原告马龙公司将未取得建设工程规划许可证的房屋出租给原审被告古风公司，其对合同无效存在过错。而原审被告古风公司作为合同相对方，原审被告金洪星作为原审被告古风公司的法定代表人，均应对租赁物的状况尽到审慎的注意义务。原审被告金洪星在庭审中的陈述：双方在2013年签订合同时，原审原告马龙公司表示现在厂房还没有建完，暂无相关手续，但承诺修建完成后，肯定会办理相关手续，故被告方对涉案厂房一直未取得建设工程规划许可证的情况并不知情，直到2016年6、7月间才知道涉案厂房一直未取得建设工程规划许可证。从其做出的陈述可以看出2013年双方签订合同时，其对租赁厂房未取得建设工程规划许可证的情况是知晓的，其后双方履行合同的过程中，原审被告金洪星作为原审被告古风公司的法定代表人，对原审原告马龙公司是否完善了厂房的法律手续一事未尽到充分的注意义务，在租赁厂房一直未取得建设工程规划许可证的情况下，又与原审原告马龙公司于2014年就该厂房重新签订租赁合同，并继续履行合同，可以认定其对合同的无效存在过错。根据原审被告金洪星的过错程度，结合本案具体情况，确定原审被告金洪星应当对原审被告古风公司尚未支付的占有使用费在30%的范围内承担连带责任。
本案经审判委员会讨论决定，依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零一条、第二百零七条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第四百零五条第一款的规定，判决如下：
一、撤销本院（2015）沙法民初字第14017号民事调解书;
二、原审被告重庆古风建材有限公司于本判决发生法律效力后十日内支付原审原告重庆马龙机械制造有限公司截止2015年8月30日房屋及设施设备占有使用费247891元;
三、原审被告金洪星对判决第二项内容在30%的范围内与被告重庆古风建材有限公司承担连带责任;
四、驳回原审原告重庆马龙机械制造有限公司的其他诉讼请求。
原审案件受理费9258元，财产保全费5000元，合计14258元（原审原告已预交），由原审原告重庆马龙机械制造有限公司负担1350元，原审被告重庆古风建材有限公司负担12908元。原审被告负担之部分限于本判决发生法律效力后十日内迳付原审原告重庆马龙机械制造有限公司，原审被告金洪星在30%的范围内与原审被告重庆古风建材有限公司承担连带责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
审 判 长 宗 新
审 判 员 谭 军
代理审判员 何思静
二〇一六年十二月八日
书 记 员 赵诗涵