湖北省通城县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂通城民初字第01049号
原告（反诉被告）武汉尚善房地产经纪有限公司
法定代表人张联涛，公司董事长。
委托代理人阎斌，湖北得伟君尚律师事务所律师。
被告（反诉原告）湖北玉立海润置业有限公司
法定代表人黎桂林，公司经理。
委托代理人王锋，男。
委托代理人黎少云，湖北泰元律师事务所律师。
原告（反诉被告）武汉尚善房地产经纪有限公司与被告（反诉原告）湖北玉立海润置业有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）武汉尚善房地产经纪有限公司及其代理人、被告（反诉原告）湖北玉立海润置业有限公司及其代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告（反诉被告）武汉尚善房地产经纪有限公司诉称：2012年11月15日，原告武汉尚善房地产经纪有限公司与被告湖北玉立海润置业有限公司签订《房地产营销代理合同》，约定：被告（反诉原告）湖北玉立海润置业有限公司委托原告（反诉被告）武汉尚善房地产经纪有限公司代理销售海润.玉秀苑项目，在规定时间内完成第一期总销售量的85﹪的按照7‰计提佣金，超过销售量85％以上的部分按照8‰的比例支付佣金。完成合同销售价格高于销售底价的部分为溢金，溢金部分按照原、被告80％、20％分成，溢价分成、佣金每月结算。客户违约而没收的定金，原、被告五五分成。原告武汉尚善房地产经纪有限公司与买受人签订《房屋买卖合同》并由买受人支付首期房款后，视为原告对该房屋的销售工作完成。合同签订后，原告武汉汉尚善房地产经纪有限公司依底价表开展认购、销售活动，原告累计为被告销售房屋118套，销售回款金额4228.1630万元。但被告湖北海润置业有限公司每月仅按照销售回款金额的5‰向原告支付佣金，未依约支付溢价分成金。被告湖北海润置业有限公司拖欠原告武汉尚善房地产经纪有限公司款项，按合同约定可单方提前解除合同。被告湖北海润置业有限公司以借款的方式向原告武汉尚善房地产经纪有限公司仅支付佣金184209元，尚欠溢价分成金、客户违约没收定金、售楼人员底薪共计436805元。且根据《房地产营销代理合同》规定，任何一方单方提前解除合同，需向另一方支付10万元的违约金。
被告（反诉原告）湖北玉立海润置业有限公司答辩及反诉称：2012年11月15日与反诉被告武汉尚善房地产经纪有限公司签订《房地产营销代理合同》，约定由反诉被告武汉尚善房地产经纪有限公司代理销售我公司开发的房地产项目海润.玉秀苑，项目分两期进行，报酬分为底薪、佣金、溢价分成金、违约没收金五个部分，销售任务为可售房源。同时约定了详细的支付方式等事项，提前解除合同，需向对方支付10万元违约金。2013年1月21日反诉被告武汉尚善房地产经纪有限公司开始派员上班，反诉原告湖北玉立海润置业有限公司也按约支付相关费用274720元。2013年底至2014年中，反诉被告武汉尚善房地产经纪有限公司提出要将一号楼纳入可售房源中计算溢价金，我方认为一号楼为二期工程，尚未办理相关规划、审批手续，拒绝其要求。同时，为了不引起纠纷，我公司作出两点表示，一是二期工程开工，即交由反诉被告武汉尚善房地产经纪有限公司销售，二是面对合同的不同理解，安排财务人员协商。今年8月26日收到反诉被告武汉尚善房地产经纪有限公司律师函，27日未经我方的同意下，突然撤走所有工作人员，带走客户资料和相关文件，单方中止合同。请求驳回反诉被告武汉尚善房地产经纪有限公司的诉讼请求，判令支付违约金10万元，返还客户资料，赔偿名誉损失10万元，并承担本案诉讼费用。
原告（反诉被告）武汉尚善房地产经纪有限公司为了证明自己的主张，提供了如下证据：
1、《房地产营销代理合同》1份。证明目的：（1）、建立房屋销售代理合同关系；（2）、合同对销售佣金、溢价分成等款项的支付比例、时间作出约定；（3）、未按时足额支付佣金、溢价，视为提前解除合同；（4）、提前解除合同需向对方赔偿10万元的违约金。
2、《1、2、3、4住宅销售底价》1份。证明原告武汉尚善房地产经纪有限公司销售房屋价格依据及溢价分成金的依据。
3、《海润.玉秀苑2013年11月份佣金结算表》、《海润.玉秀苑2013年12月份佣金及溢价分成金结算表》、《海润.玉秀苑2014年1月份统计报表》、《海润.玉秀苑2014年2、3、4、5、6、7月份销售回款统计报表》各1份。原告报表，被告签字确认，销售房屋118套，回笼款4228.1630万元。
4、《海润.玉秀苑佣金及溢价分成金统计表》1份，证明被告拖欠销售佣金111762元、溢价分成金281064元、客户违约没收的定金4万元、售楼人员底薪3979元、违约金10万元，共计536805元。
5、《律师函》1份，邮局特快专递单1份，特快专递查询单1份。证明基于被告湖北玉立海润置业有限公司未及时足额向原告武汉尚善房地产经纪有限公司支付佣金及溢价分成等款项达6个月之久，原告武汉尚善房地产经纪有限公司撤场，并要求被告湖北海润置业有限公司立即付清拖欠的全部款项及违约金。
6、楼盘平面图，证明签合同时一期包括1至5号楼。
7、视频1份，证明交接情况。
8、8月份5套业主购房合同。证明销售数量的组成。
9、内部认购协议书5份，证明没收定金。
被告（反诉原告）湖北玉立海润置业有限公司经质证后认为，对证据1真实性无异议，但反诉被告武汉尚善房地产经纪有限公司对合同理解不同，溢价分成金应按可售房源确定；证据2真实性无异议，但1号楼不能作为计算依据；证据3真实性无异议，销售数量不到合同约定的50％；证据4计算依据有异议；证据5真实性无异议，函发往总公司，因总公司放假，晚了四天才收到，对证明的内容有异议；证据6真实性无异议，证明的目有异议，合同项目分二期，应按合同约定；证据7，视频来源不清，不是合法交接；证据8无异议；证据9，认购书未向我们提供，真实性不清，我方没有没收的依据。
本院认为，被告（反诉原告）湖北玉立海润置业有限公司对证据8无异议，应予认定；对证据1、2、5、6真实性无异议，对证明的目的认识、理解不一致，上述证据可予采信；证据3应按实际套数结算，溢价分成金部分与合同约定不一致，不予采信；对其他证据的真实性、计算依据与计算方式不予认可，不予采信。
被告（反诉原告）湖北玉立海润置业有限公司为了证明自己的主张，提供了如下证据：
1、营业执照、组织机构代码，证明反诉人的主体资格。
2、房地产代理营销合同书一份，证明目的：（1）、双方间的权利和义务；（2）、反诉被告武汉尚善房地产经纪有限公司提起佣金的依据；（3）、对违约定金的分成比例；（4）、对底薪的约定；（5）、溢价的分成比例；（6）、约定的是可销售房源；（7）、只有在开盘前两个月我公司签字的底价表才能作为计算溢价分成的依据。
3、通城县土管局用地通知书、通城县规划局规划许可证、开工许可证、工商局商品房销售许可证。证明1号楼尚未报建，不是可销房源。
4、财务报表一套。证明我公司已支付原告人民币281876元，其中佣金184209元，底薪97667元。
5、施工日志一份。证明首栋楼盘（4号楼）封顶之日为2014年5月1日。
6、原告武汉尚善房地产经纪有限公司起诉状1份。证明原告武汉尚善房地产经纪有限公司没有解除合同；原告2014年8月27日单方退场，自己解除合同。
原告（反诉被告）武汉尚善房地产经纪有限公司质证认为，对证据1、4无异议。证据2真实性无异议，对证明的目的（6）、（7）无异议，合同上没称是可售房源，只是推测；二个月前与前二个月理解不一样。对证据3，销售在前，办证在后。证据5要提供原件。证据6，证明的目的有异议，被告的实际行为已解除了合同。
本院认为，对被告（反诉原告）湖北玉立海润置业有限公司提供的证据1、4原告（反诉被告）武汉尚善房地产经纪有限公司无异议，予以认定。对证据2、6的真实性无异议，对证明的目的提出异议，应予采信。对证据3提出办证与销售的时间上那个在前、后提出异议，对证据的真实性无异议，应予采信。对证据5复印件经核对可作证据使用，应予采信。
根据原告（反诉被告）武汉尚善房地产经纪有限公司、被告（反诉原告）湖北海润署业有限公司举证，质证可认定如下事实：
2012年11月15日，原告武汉尚善房地产经纪有限公司（反诉被告，以下简称原告尚善经纪公司）与被告湖北海润置业有限公司（反诉原告，以下简称被告海润置业公司）签订《房地产营销代理合同》，合同约定：被告海润置业公司委托原告尚善经纪公司代理销售被告开发的海润.玉秀苑，总建筑面积约6万平方米；项目分二期开发，销售任务按开发周期分期确定，原告在本项目首栋楼盘封顶之日起18个月内完成第一期总销售量，即可售房源的85％，其第一期销售任务即告完成；原告尚善经纪公司完成销售任务后，剩余房屋及第二期的销售工作可由其继续完成，被告海润置业公司依照本合同约定的标准支付报酬。报酬及支付方式：原告海润置业公司按规定时间内完成第一期总销售量的85％按照7‰计提，超过销售量85％以上的部分按照8‰的比例支付佣金，在规定时间内未完成85％视为未完成销售任务，超过销售量的50％未达到85％按照6‰计算，未达到销售量的50％的按照5‰计算。溢价分成金提取比例：原告海润经纪公司完成合同销售价格高于销售底价的部分为溢价，溢价部分被告海润置业公司提取80％、原告尚善经纪公司提取20％，溢价分成金与每月的佣金一并结算，经双方协商商定，住宅均价第一销售年度（2012年11月2013年11月）定为2800元／平方米，今后根据市场行情原告海润置业公司、被告海润置业公司在每年度的11月中旬协商一次销售均价，原告尚善经纪公司根据以上均价，在开盘二个月之前参考单套物业的用途、位置、楼层、朝向等编制出单套物业的底价单价表，由被告海润置业公司签字认同，作为双方计算溢价分成金的依据。违约金和定金的分成：因客户违约没收的定金或获得的违约金，由原告尚善经纪公司、被告海润置业公司五五分成，与当月佣金一并结算，如确要返还的，由原告尚善经纪公司、被告海润置业公司协商书面同意。支付方式：原告尚善经纪公司在与买受人签订《商品房买卖合同》并由买受人支付首期房款后，视为其对该房屋的销售工作完成，即有权获得本合同所规定的佣金和溢价分成金，原告尚善经纪公司在项目结束的时候一次性开具税票，非原告尚善经纪公司原因，被告海润置业公司未按合同规定向原告尚善经纪公司支付销售佣金、售楼部人员底薪和溢价分成金，逾期一月以上的，原告尚善经纪公司有权停止销售工作，累计二个月未足额支付佣金、售楼人员底薪及溢价分成的，视为被告海润置业公司提前解除合同。被告海润置业公司负责一名销售主管每月1800元的底薪和售楼人员每月1200元底薪，不作为佣金或溢价分成金的组成部分，且不作为原告尚善经纪公司应缴费的组成部分。任何一方提前解除合同，要向对方支付10万元的违约金。合同签订后，原告尚善经纪公司于2013年1月派出销售人员到被告海润置业公司处从事销售工作，同年2月15日，由原告尚善经纪公司制订1、2、3、4号楼底价销售表，经被告海润置业公司签字同意。原告尚善经纪公司根据销售情况，向被告海润置业公司提供《海润.玉秀苑2013年11月份佣金结算表》、《海润.玉秀苑2013年12月份佣金及溢价分成金结算表》、《海润.玉秀苑2014年1月份统计报表》和《海润.玉秀2014年2、3、4、5、6、7月份销售回款统计报表》，原告尚善公司销售2、3、4号楼共计118套。在销售期间，与客户签订认购协议书5份，收取客户房屋订金80000元。被告海润置业公司已向原告尚善经纪公司支付人币281876元，其中佣金184209元，底薪97667元。2014年8月21日，原告尚善公司向被告海润置业公司邮寄律师函称：1、“贵司（被告）累计2月未足额支付溢价分成金的，视为提前解除合同”的约定，贵司已提前解除合同，尚善经纪公司将在8月27日撤场。2、请贵司收到本函后当日（最迟第二日）派专人与尚善经纪公司办理交接事宜，不派员接收，由此产生的一切后果自行承担。3、三日内付清尚善经纪公司全部应付款项合计507680元。2014年8月27日，原告尚善经纪公司在被告海润置业公司无人到场的情况下，自动退场。2014年9月3日，原告尚善经纪公司诉至本院，请求判令上述诉讼请求。
另查明，原告尚善经纪公司撤离设立在被告海润置业公司的销售现场前，被告海润置业公司已有可销售房源282套。
本院认为，原告尚善经纪公司与被告海润置业公司所签订的商品房委托销售合同，未违反国家政策、法律规定，应予保护。在合同履行过程中，将未经职能部门批准承建的1号楼纳入平均底价计算，降低了2、3、4号楼的底价，显失公平，制订的价格表无效，应按合同约定均价计算。原告尚善经纪公司在销售佣金、溢价分成金、客户违约没收的定金存在争议的情况下，没有采取协商方式，在被告海润置业公司没有派员到场办理交接手续的情况下自动撤场，造成销售资料灭失，其行为有违商业道德习惯。被告海润置业公司因管理缺失，收到律师函件后未能及时送达，造成售房客户和原告尚善经纪公司误解。本案中，被告湖北玉立海润置业有限公司未能履行合同约定“累计二个月未足额支付佣金、售楼人员底薪及溢价分成金”应负违约责任。原告尚善公司撤场前，被告海润置业公司已有可售房源282套，原告尚善经纪公司销售118套，占可售房源不到50％，应按5‰计付销售佣金211408.1元（销售总额42281630元×5‰）。溢价分成金应按合同约定每平方2800计算（销售总额42281630÷已销售面积15219.79平方＝2778.07）。客户违约没收定金80000万，按原、被告约定各得40000元。原告尚善经纪公司撤场时，因未到当月工资发放时间，被告海润置业公司应支付售楼人员撤场当月底薪3979元。原告尚善经纪公司诉请被告海润置业公司支付违约金10万元的诉讼请求应予支持。被告海润置业公司请求判令原告尚善经纪公司赔偿违约金、名誉损失费各10万元，因无违约事实和计算依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
（一）、驳回被告湖北海润置业有限公司请求原告武汉尚善房地产经纪有限公司支付违约金10万元、赔偿名誉损失费10万元的诉讼请求。
（二）、被告湖北玉立海润置业有限公司应支付原告武汉尚善房地产经纪有限公司违约金10万元，没收客户违约金分成款4万元，销售佣金211408.1元（已支付184209元），售楼人员底薪3979元，共计171178.1元。在本判决发生法律效力后三十日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案收取案件受理费9400元，反诉费4300元，共13700元；由原告武汉尚善房地产经纪有限公司承担4400元，被告湖北海润置业有限公司承担9300元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本共三份，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院，并向咸宁市中级人民法院预交上诉案件受理费13700元（开户银行：中国农业银行咸宁温泉支行，帐号：17-680501040008389-222，户名：湖北省咸宁市中级人民法院，用途：诉讼费）。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
本判决书生效后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以在规定履行期间的最后一日起计算，2年内向本院书面申请执行，否则，按自动放弃执行申请权处理。
审 判 长 陈左孟
审 判 员 徐峰凌
人民陪审员 曾世希
二〇一五年三月二十四日
书 记 员 娄飞霞
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条：当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。