西安市碑林区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）碑民一初字第00296号
原告：李琳，男，1976年1月15日生，汉族。
被告：陕西中宇建筑科技建设有限公司，住所地：本市碑林区含光路中段46号。
法定代表人：王忠贤，该公司总经理。
委托代理人：冯龙，男，该公司员工。
第三人：中国建设银行股份有限公司西安新城支行，住所地：本市南新街29号。
代表人：高鹏，该行行长。
委托代理人：杨虹，陕西简能律师事务所律师。
委托代理人：杨明芝，陕西简能律师事务所律师助理。
原告李琳与被告陕西中宇建筑科技有限公司（以下简称中宇公司）、第三人中国建设银行股份有限公司西安新城支行（以下简称建行新城支行）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2012年6月7日作出（2012）碑民三初字第00174号民事判决书，第三人建行新城支行不服，提起上诉。西安市中级人民法院作出（2012）西民二终字第02006号民事裁定书，裁定撤销本院（2012）碑民三初字第00174号民事判决，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李琳、被告中宇公司委托代理人冯龙、第三人建行新城支行的委托代理人杨虹、杨明芝到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，其与被告于2005年12月17日签订《商品房买卖合同》，双方约定：原告购买被告位于本市含光路中段46号银诚大厦第1幢1单元7层010702号房屋，并于当日向被告交纳购房首付款214934元。剩余房款460000元由第三人提供按揭贷款，并由被告提供保证担保责任。原告于2006年1月9日与被告及第三人签订了《个人住房借款合同》，第三人按合同约定将460000元借款支付给被告。之后，原告多次催促被告为其办理房产证无果。后经调查，原告所购房屋已于2005年5月由被告出卖给他人，且并由他人实际占有使用，原告的房产权无法实现，故诉至法院，请求：1、依法解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2、被告返还原告购房首付款214934元、按揭贷款本金85786.20元、利息168940.77元以及至起诉之日止的本金、利息；3、被告返还原告购房时交纳的个人住房抵押贷款综合保险6749.34元及公证费690元，合计7439.34元；4、被告按《个人住房借款合同》向第三人承担还款责任和保证责任；5、依法解除原告与第三人签订的《个人住房借款合同》和《西安市房地产抵押合同》；6、本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称，原告所述事实属实，因原告所买房屋已由他人占有使用，其与原告签订的《商品房买卖合同》无法继续履行，故同意解除与原告签订的《商品房买卖合同》，并返还原告购房首付款214934元，利息114698.07元以及至起诉之日止的本金、利息，个人住房抵押贷款综合保险6749.34元及公证费690元，按《个人住房借款合同》向第三人承担还款责任和保证责任，承担本案的诉讼费用。
第三人诉称，原告所述属实，请求法院不予解除其与原告签订的《个人住房借款合同》，由原告偿还剩余借款本金、利息，罚息及复利，不予解除其与原告签订的《房地产抵押合同》，由原告以抵押房产承担还款责任，被告对上述款项承担连带清偿还款责任，原、被告共同承担本案诉讼费用。
经审理查明，原、被告于2005年12月17日签订《商品房买卖合同》，约定由原告以674934元购买被告开发的位于本市含光路中段46号银诚大厦第1幢1单元7层010702号房屋一套，建筑面积173.06平方米。被告应于2006年6月30日前向原告交付房屋。原告于合同签订之日向被告交纳首付款214934元。2006年1月9日原告与第三人及被告签订《个人住房借款合同》，约定由第三人对剩余部分房款提供按揭贷款。同日，原告与第三人签订《西安市房地产抵押合同》，约定由原告以其购买的房屋作抵押，并办理了备案登记。上述两份合同签订后，第三人将剩余房款460000元划入被告账户。原告支付了个人住房抵押贷款综合保险费6749.34元及公证费690元。
截止2012年4月20日原告已向第三人偿还借款本金85786.20元、利息168940.77元。至2013年3月16日，原告尚欠第三人本金374213.80元、利息25329.14元，本金罚息778.06元、利息复利1281.91元。
另查，2005年6月20日被告与第三人签订《个人住房借款最高额保证合同》。2005年8月31日被告与案外人赵中原签订《商品房买卖合同》约定赵中原以173060元购买本市含光路中段46号银诚大厦第1幢1单元010703号房屋一套，建筑面积86.53平方米，该房屋系被告中宇公司售予原告的010702号房屋分隔的二分之一面积部分。2009年1月21日，西安市仲裁委员会西仲裁字（2009）第782号裁决书裁决：赵中原与陕西中宇建筑科技有限公司签订的十份《商品房买卖合同》合法有效。这十份《商品房买卖合同》包含010703房屋的《商品房买卖合同》。现010703号房屋（即010702房屋二分之一面积部分）由赵中原占有使用。
以上事实，有原、被告及第三人陈述、庭审笔录、《商品房买卖合同》、《个人住房借款合同》、《西安市房地产抵押合同》、公证书、首付款收据、个人贷款对账单、备案证明、《个人住房借款最高额保证合同》、贷款支付凭证、仲裁裁决书等在卷佐证。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告签订《商品房买卖合同》后，原告按约向被告交纳了房屋首付款，并办理了银行按揭贷款手续，剩余房款由第三人划入被告账户，被告亦应按约向原告交付房屋，但被告在与原告签订商品房买卖合同之前，已将约定卖与原告的房屋的一部分卖与他人，原告购买房屋的目的不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款“有下列情形之一的，当事人可以解除合同”中的第四项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为，致使不能实现合同目的”的规定，现原告要求解除商品房买卖合同，于法有据，应予支持；根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”、第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”以及《中华人民共和国担保法》第五十二条：“抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭，抵押权也消灭”等规定，现原告要求解除《个人住房借款合同》和《西安市房地产抵押合同》、由被告返还其交纳的购房款214934元、贷款本金85786.20元、利息168940.77元、保险费6749.34元、公证费690元之诉讼请求，依法予以支持。第三人请求不予解除《个人住房借款合同》、《西安市房地产抵押合同》之理由与法有悖，不予支持。因《商品房买卖合同》、《个人住房借款合同》和《西安市房地产抵押合同》被解除，根据上述法律规定，被告应当将剩余借款本金及利息向第三人返还，故第三人请求由原告偿还剩余借款本金、利息、罚息及复利，并以抵押房产承担还款责任，被告对上述款项承担连带清偿还款责任之诉请，于法无据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八十条、第九十三条、第九十四条、《中华人民共和国担保法》第五十二条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定，判决如下：
一、解除原告李琳与被告陕西中宇建筑科技有限公司签订的《商品房买卖合同》。
二、解除原告李琳与被告陕西中宇建筑科技有限公司及第三人中国建设银行股份有限公司西安新城支行签订的《个人住房借款合同》。
三、解除原告李琳与第三人中国建设银行股份有限公司西安新城支行签订的《西安市房地产抵押合同》。
四、本判决生效之日起三十日内被告陕西中宇建筑科技有限公司返还原告李琳购房首付款214934元，借款本金85786.20元、利息168940.77元。
五、本判决生效之日起三十日内被告陕西中宇建筑科技有限公司给付原告李琳保险费6749.34元、公证费690元。
六、本判决生效之日起三十日内被告陕西中宇建筑科技有限公司返还第三人中国建设银行股份有限公司西安新城支行剩余借款本金374213.80元，支付利息25329.14元，罚息778.06元、复息1281.91元（截止2013年3月16日），2013年3月16日之后产生的利息、复息和罚息参照原告李琳与第三人中国建设银行股份有限公司西安新城支行签订的《个人住房借款合同》的约定支付。
七、驳回原告李琳要求被告陕西中宇建筑科技有限公司按《个人住房借款合同》向中国建设银行股份有限公司西安新城支行承担保证责任之诉讼请求。
八、驳回第三人中国建设银行股份有限公司西安新城支行要求不予解除与原告李琳签订的《个人住房借款合同》，由原告李琳偿还剩余借款本金、利息、罚息及复利之诉讼请求。
九、驳回第三人中国建设银行股份有限公司西安新城支行要求不予解除与原告李琳签订的《房地产抵押合同》，由原告李琳以抵押房产承担还款责任之诉讼请求。
十、驳回第三人中国建设银行股份有限公司西安新城支行要求被告陕西中宇建筑科技有限公司对上述原告李琳承担的还款款项承担连带清偿还款责任之诉讼请求。
诉讼费11090元，由被告陕西中宇建筑科技有限公司负担7333元（此款原告已预交，被告在给付原告上述款项时一并直付原告）、第三人中国建设银行股份有限公司西安新城支行负担3757元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 杨学仁
审 判 员 贾曼莉
代理审判员 张 彬
二〇一三年四月十二日
书 记 员 钟丹丹