浙江省临海市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）台临商初字第2085号
原告：临海市国土资源局。
法定代表人：蒋小斌。
委托代理人：鲁陈坚。
被告：台州联创置业有限公司。
法定代表人：何建明。
委托代理人：周显根。
原告临海市国土资源局（以下简称国土局）为与被告台州联创置业有限公司（以下简称联创公司）建设用地使用权出让合同纠纷一案，于2014年9月3日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员李国华担任审判长、助理审判员翟玲娜、人民陪审员张淑凤组成合议庭，于2015年4月9日公开开庭进行了审理。原告临海市国土资源局的委托代理人鲁陈坚、被告台州联创置业有限公司的委托代理人周显根均到庭参加诉讼。本案经审判委员会讨论决定，现已审理终结。
原告诉称：2013年11月29日，原告通过临海市行政服务中心对编号为331082002200011地块的国有建设用地使用权进行拍卖，最终确定由台州联创置业有限公司以30400万元的价格竞得该地块。同日，原告与被告签订《国有土地使用权成交确认书》，约定被告方支付的1亿元投标保证金自动转作竞得地块的定金，同时其应于成交之日起60内缴清余额出让金，即于2014年1月29日前缴清余20400万元出让金。被告竞得该地块，2013年11月29日，原告交付土地，被告同意接收。原告为甲方、被告为乙方，丙方为临海市大洋街道办事处，三方签订国有建设用地交地确认书。被告竞得土地，原告交付土地，被告接收，被告对土地的面积、四至、现状等没有异议，同意接收。
2014年1月2日原告即与被告签订了《国有建设用地使用权出让合同》，该合同约定：合同定金为1亿元，被告应于2014年1月29日前一次性付清国有建设用地使用权出让价款。如被告不能按时支付国有建设用地使用权出让价款，自滞纳之日起，每日按迟延期支付款项的1‰向原告缴纳违约金。
然被告却一再失信，合同签订生效至今，虽经原告多次催告，被告仍一直拖欠、陆续付款，直至2014年8月20日才将国有建设用地使用权出让价款付清。根据《出让合同》第30条之规定，被告应自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向原告缴纳违约金（违约金计算方式见《土地出让金违约金缴纳通知书》）。
综上所述，原告认为，原、被告之间的《国有建设用地使用权出让合同》合法有效，被告理应按约履行合同，其拖欠国有建设用地使用权出让价款的行为属严重违约。故原告提起诉讼，诉讼请求：判令被告支付原告违约金38497200元。
被告联创公司辩称：原告认为被告支付违约金38497200元，应当不予以支持。
一、本案原告出让地块不具备开发所需的交付条件，其表现：
1、根据双方对本案签署的成交确认书、国有建设用地使用权出让合同约定，双方对本案涉案地块已明确约定了出让地块基本情况及开发条件、开发要求等；但本案涉案土地在双方签订合同时，根本不具备交付及双方约定的开发条件之基础。
2、本案中，被告已提供充分证据证明涉案地块存在土地补偿款未向村民付清的事实，导致被告无法进场开发；同时也证明原告交付的地块不具备条件。
3、本案涉案地块即便在2014年4月底场地予以清理，但因村民阻挠，导致被告在提交答辩状时都无法进场开发。
综上，被告认为，自己竞拍取得的地块，其目的用于商业开发，因原告出让地块在双方签署合同至今，均未按出让合同载明的规划要求提供符合开发条件的土地，且出让地块与村民存在补偿款事项争议，据此，被告认为，原告出让地块不但不符合交付条件，而且根本不符合出让合同约定的开发条件要求，故本案原告在签订合同时，就存在根本性违约行为。
二、原告在被告付清土地出让金后，至今未对出让地块办理相关权属证书手续，导致被告无法开展开发所需的相关工作，其行为不但与合同约定不符，且是严重损害被告合法权益行为；涉及原告违约及给被告造成的损失，被告保留诉权。
三、本案中，被告已举证证明涉案地块周边存在出让后因未妥善处理村民事宜，导致受让单位逾10年多无法进行开发的事实，有鉴于此，即便原告表面上存在土地交付行为，但其周边出让地块在合同签订后长期不予交付且无法开发的事实，被告有理由有依据相信其竞拍取得的土地，因存在村民阻挠，土地补偿款未付清等事实，证实其出让地块不具备交付条件，由此有可能导致合同根本无法履行，据此，被告根据前述事实，有权行使合同履行抗辩权。
四、即使原告不存在违约行为，双方在合同中约定的违约金过高，依法应予以调整。
综上所述，原告的起诉缺乏事实和法律依据，请求合议庭驳回原告的诉讼请求。
针对被告的答辩，原告补偿陈述：被告答辩理由不成立，缺乏事实和法律依据。被告认为本案的地块不具备开发条件，原告认为该理由不成立。
1、本案被告在中标之前，原告发放投标须知等资料，包括交地确认书、出让合同的样本。投标须知明确，对投标的地块及拍卖文件有异议，可以书面咨询，上面有咨询电话及咨询人员。在投标须知第三条、第四项、第一项拍卖文件都有显示。在投标之前地块有疑问，投标人提出，原告都可以解答，若被告认为地块不合法可以不参加投标。
2、本案地块是巨额价款，在招投标之前被告应当对地块以及开发条件进行评估、研究，对地块进行查看等，确认是否可以投标。
3、被告认为不具备交付、开发条件的理由不成立。在中标之日土地已经交付，被告对签署土地的权属四至范围、面积和土地出让现状没有异议。原告交付被告，被告同意接收，并且无异议。在交地确认书第三条有明确显示。国有建设用地交地确认书第三条“丙方保证交付的宗地征地补偿费已到位、权属四至清楚无异议，出让宗地具备开发利用的条件，乙方对该宗地的权属四至范围、面积和土地出让现状没有异议，同意接收”。土地条件是什么，被告是经过多方了解、现场查看再进行投标的，交付土地是现状条件，出让合同第六条第二项约定现状土地条件按出让时现状。本案当中，被告先签订成交土地确认书，再签订交地确认书，在一个月多之后，双方依法签订出让合同，先交地后签订合同，进一步明确土地条件按出让时土地现状，因此从几个方面充分证明本案涉案的土地完全具备可开发条件，如果被告对土地开发有异议的，就不会与原告签订出让合同。
4、关于被告陈述到“2014年4月份底土地清理”的问题，被告土地接手有好几个月，如果存在清理问题，管理权在被告方，被告接收土地，土地移交给被告，该土地与原告无关。
5、关于被告陈述“原告在答辩人付清土地出让金后，至今未对出让地块办相关权属证书手续”的问题。未能办证与原告诉讼请求无关。出让价款必须缴付在先，根据财综（2006）68号财政部、国土资源部，中国人民银行关于印发《国土使用权出让收支管理办法》的通知中的规定，被告必须及时足额缴纳出让价款等，才能办理土地证等，由于被告未按约支付出让价款及支付违约金，所以未办理。原告出让土地合法有效。
6、关于被告陈述“涉案地块周边存在出让后因未妥善处理村民事宜”的问题，与本案没有关联性，没有证明力，没有可比性。
原告为证明自己的主张，向本院提供了如下证据：
1、临海市国有建设用地使用权拍卖竞买须知1份、国有建设用地交地确认书1份。
证明被告竞得该地块，该土地原告于2013年11月29日交付给被告，根据交地确认书第三条的约定，被告对土地的四至范围、现状均无异议的事实。
经质证，被告对《拍卖竞买须知》及《交地确认书》形式上的真实性没有异议；对原告的待证事实有异议，原告认为被告参与竞拍，对土地现状清楚，但对土地性质是否符合可以供应条件，作为竞拍人是不清楚，原告的讲法前提不成立。《交地确认书》只能证明被告参标、中标的事实，不能证明原告交付土地是符合可开发可利用条件。国有建设用地交地确认书第三条载明“丙方保证交付的宗地征地补偿费已到位、权属四至清楚无异议，出让宗地具备开发利用的条件，乙方对该宗地的权属四至范围、面积和土地出让现状没有异议，同意接收”，该条款中丙方是向谁保证，丙方同谁一起共同保证？被告认为应当为丙方、甲方共同向乙方保证。如果原告没有履行保证，怎么说被告方违约。被告对交付土地没有异议，原告前置条件在本案中没有做到。
2、《国有土地使用权成交确认书》1份。
证明2013年11月29日，原告通过临海市行政服务中心对编号为331082002200011地块的国有建设用地使用权进行拍卖，最终确定由台州联创置业有限公司以30400万元的价格竞得该地块的事实。
经质证，被告对形式的真实性没有异议。
3、国有建设用地使用权出让合同1份。
证明（1）被告接收土地之后，2014年1月2日原告即与被告签订了《国有建设用地使用权出让合同》，被告对土地具备可开发利用条件是没有异议。
（2）该合同约定：合同定金为1亿元，被告应于2014年1月29日前一次性付清国有建设用地使用权出让价款的事实。
（3）如被告不能按时支付国有建设用地使用权出让价款，自滞纳之日起，每日按迟延期支付款项的1‰向原告缴纳违约金的事实。
经质证，被告对该证据的真实性没有异议，对原告的待证事实有异议，根据合同第38条约定“出让人未能按期交付土地或交付的土地未能达到本合同约定的土地条件或单方改变土地使用条件的，受让人有权要求出让人按照规定的条件履行义务，并且赔偿延误履行而给受让人造成的直接损失”，原告交付土地，那怕是现状交付，但土地交付不符合合同约定条件，被告有权要求赔偿。
4、催交出让价款通知及回执各1份。
证明原告向被告催讨土地出让金及违约金的事实。
经质证，被告承认收到，且国土局找到被告谈过话，被告向法庭提供约谈笔录证明付款条件不具备。
5、支付凭证。
证明被告支付20400万元土地出让金存在逾期支付现象的事实。
经质证，被告对该证据没有异议，对原告的待证事实有异议，不能证明被告逾期付款。
6、土地出让金违约金缴纳通知书1份。
证明2014年8月20日原告告知被告违约金金额并予以催讨的事实。
经质证，被告对该证据有异议，被告不予认可。
对原告提供的上述证据，本院认证认为：被告对原告提供的证据1的真实性无异议，本院对真实性予以认定，对待证事实有异议，认为供应的土地不符合可开发利用的条件。本院认为，对于土地交付，根据《闲置土地处置办法》第二十一条的规定，土地出让时应当具备净地交付条件，实质是要求土地必须已与被拆迁人达成拆迁安置补偿协议，在法律层面上无权属纠纷和其他障碍，结合被告提供的证据2、证据8，涉案土地存在安置补偿没有到位的事实，被告作为土地受让方，即使在拍卖之前去现场查看地块，仅从外观上，无法知晓涉案地块的安置补偿问题，且从《拍卖竞买须知》上看亦无相关问题的披露，故对于原告陈述的被告对“土地的四至范围、现状均无异议”的待证事实本院不予认定。对原告提供的证据2，被告对该证据的真实性无异议，本院予以认定。对原告提供的证据3，被告对真实性无异议，本院予以认定。对待证事实有异议。本院认为，原告国土局作为土地出让方，有义务确保用于出让的土地符合现行法律和政策规定、不存在不利于合同目的实现的障碍和瑕疵，原告出让土地未按要求净地拍卖，故对于原告陈述具备可开发利用条件的待证事实不予认定。对于原告提供的证据4，被告承认收到，本院对真实性予以认定，但被告认为不具备付款条件。结合被告提供的证据8，临海市大洋街道办事处出具的《关于台州联创置业有限公司老德仁地块相关情况的说明》载明“2014年3月18日，在台州市联创置业有限公司进场时因补偿款未明确导致国庆村村民阻扰该公司进场，3月20日大洋街道办事处会同国土部门对该事件进行协调处理，原则上同意补足国庆村原征用土地工业用地转商业开发的款项人民币5万元／亩”，本院认为，原告国土局所交付的涉案土地存在瑕疵，该土地的安置补偿没有到位，在政策未落实之前被告方有权行使抗辩权，故在2014年3月20日双方协调之前都不符合付款条件。对于原告提供的证据5，被告对真实性无异议，本院对真实性予以认定，对待证事实有异议。本院认为，虽原、被告在《出让合同》中约定付款期限为2014年1月29日前，但原告国土局交付的土地存在安置补偿没有到位等事实，大洋街道办事处会同原告国土局直至2014年3月20日协商，对安置补偿问题达成一致，在此之前被告有权行使抗辩权，故被告逾期交付土地出让金的起始时间应当认定为2014年3月21日，被告直至2014年8月付清全部土地出让金，存在逾期支付现象，故对于原告的待证事实本院予以认定。对于原告提供的证据6，本院认为，违约金的缴纳起始时间为2014年3月21日，故对于土地出让金违约金缴纳通知书中认定的2014年1月30日的起始时间本院不予认定。
被告为证明自己的主张，向本院提供了如下证据：
1、国有建设用地使用权出让合同1份。
证明原、被告双方存在国有建设用地使用权出让合同关系的事实。
（说明出让合同与原告提供的基本一致，但原告没有提供附件，被告提供合同附件，附件中有规划条件、要求，规划前置土地出让必须合规合法，即被告出让合同第38条的规定）
经质证，原告对该证据没有异议，对被告的证明对象有异议，原告出让土地是合法的。
2、临海市大洋街道国庆村关于要求市国土局在国庆村（老德仁地块）出让后及时解决相关问题的报告1份。
证明（1）原告出让的地块存在争议且未解决的事实。
（2）原告出让地块（毛地）不具备交付条件的事实。
经质证，原告对该报告的真实性没有异议；对合法性及被告的证明对象有异议，土地是依法拍卖，国庆村有无提出，是事后事情，不是国庆村提出异议涉案土地就不具备开发可利用条件，被告对土地事先进行查看。
3、被告于2014年1月31日出具关于老德仁地块延迟交付土地使用权出让金的申请报告1份及照片5张。
证明（1）原告出让的地块不具备交付条件的事实。
（2）土地上有土渣，土地清理是原告的责任，村民养老安置问题是政府问题。
经质证，原告对报告有异议，原告没有收到。对报告中反映内容，原告方不同意，土地交给被告，被告同意接收没有异议，并且依法进行公开招投标。对照片5张有异议，拍摄时间为2014年1月29日，本案涉案土地交付在先，签订合同在后，土地堆积不能证明当时招投标时堆积土地就存在，退一步，假设存在的话，交付时被告接收，交付土地按现状，现状是怎样就是怎样。
4、临海市城市管理行政执法局出具的情况说明1份（2014年10月24日）。
证明原告交付的土地存在土渣，土地清理是原告的责任，原告出让地块至2014年4月底尚不具备交付条件的事实。
经质证，原告对情况说明有异议，不能证明原告拍卖成交时候，有这么多泥土的堆积。拍照时间2014年1月底，拍卖时间是2013年11月份，签订合同时间2014年1月2日，原告土地交付之后的现状与原告无关。
5、2014年6月26日关于老德仁地块未支付剩余土地使用权出让金情况说明1份及照片3张。
证明（1）场地的堆渣于2014年4月底经国土协调，清理完毕，被告竞拍的地块无法进场开发的事实。
（2）原告出让地块未付清补偿款导致村民阻挠的事实。
（3）原告出让地块不具备交付条件的事实。
经质证，原告有异议，原告没有收到。对情况中反映问题到4月份底进行地质勘察，对合同约定勘察在5月份，为什么在4月份勘察？
6、大洋派出所出具证明1份。
证明（1）原告出让地块不具备交付条件且无法进场开发的事实。
（2）原告出让地块未付清补偿款的事实。
经质证，原告对被告的证明对象有异议，原告依法招投标拍卖，被告是无异议再接收土地。
7、浙江工程物探勘察院出具告知书1份、建设工程勘察合同1份。
证明原告出让地块无法进行开发的事实。
经质证，原告对该证据的“真实性、合法性、关联性”有异议，合同签订是5月份，被告为什么在3月份进场。对建设工程勘察合同的“三性”均有异议。
8、2014年10月8日临海市大洋街道办事处了出具关于台州联创置业有限公司老德仁地块相关情况的说明1份。
证明（1）因原告出让地块补偿款项未处理完毕，导致被告至今无法开发的事实。
（2）原告出让地块不具备交付条件的事实。
经质证，原告对该证据形式上合法性、内容真实性、证明对象均有异议。
9、2014年6月27日约谈笔录1份。
证明原告出让地块因未妥善处理村民补偿款项，导致被告无法开发的事实。
经质证，原告对真实性没有异议；对被告的证明对象有异议，原告对被告做笔录，原告要求被告支付出让金，被告在笔录中陈述的理由不成立。
10、临国土让字（2003）5号国有土地使用权出让合同1份。
证明涉案地块周边范围内的国有建设用地使用权在原告出让给耀达公司后，因与村民相关事项未妥善处理，原告至今未交付给耀达公司开发的事实。
经质证，原告对真实性没有异议，认为与本案没有关联性，没有证明力，也没有可比性。
11、临国土函（2014）4号临海市国土资源局文件1份。
证明原告自己违约在先的情况下，无故不给被告办理相关权属证书，导致被告至今无法进行开发的事实。
经质证，原告对真实性没有异议，对被告证明对象有异议。
对被告提交的上述证据，本院认证如下：对被告提供的证据1，原告无异议，对证明对象有异议，认为出让土地合法。《出让合同》第38条约定“出让人未能按期交付土地或交付土地未能达到本合同约定的土地条件或单方改变土地使用条件的，受让人有权要求出让人按照规定的条件履行义务……”，结合《关于临海市老德仁（协成路南侧、台州立发电子有限公司东侧）地块规划条件设计的函》，该函中有对建设地块的规划设计要求作出规定，与《出让合同》中的有关约定一致，结合被告提供的证据2、证据8，涉案土地存在安置补偿没有到位的事实，原告国土局未按照国土资源部的规定净地拍卖，存在拍卖瑕疵。对于被告提供的证据2，原告对该报告的真实性无异议，本院予以认定，对合法性及被告的证明对象有异议。本院认为，被告是否事先对土地进行查看以及国庆村是否对土地提出异议，都不能免除原告应当净地交付土地的义务。涉案土地的安置补偿问题没有解决，导致被告受到国庆村村民阻挠无法进场进行开发，该土地存在权利瑕疵，影响了受让人合同目的的实现，故对原告的质证异议本院不予采信。对被告提供的证据3，原告没有收到且对报告中反映的内容有异议。被告在庭审时陈述被告在2014年6月27日约谈时上交的报告即是证据3，故原告应当收到证据3，本院进行比对，约谈笔录中写明“另附关于老德仁地块未支付剩余土地使用权出让金的情况说明”，该情况说明系被告提供的证据5。另结合被告提供的证据4、证据5，均有反映原告所交付的土地存在渣土堆积问题。本院查明，涉案土地的渣土系因银泰城施工建设的渣土堆放所致，影响了被告的开发利用。被告在该申请报告中指出地块涉及到国庆村村民养老安置补偿问题，本院认为该问题在土地交付时没有解决，原告所交付的土地存在瑕疵，故对被告的待证事实本院予以认定。对于被告提供的证据4，原告对该情况说明有异议，情况说明载明“我局于2014年2月7日进行正常道路巡查时发现……由于老德仁地块原堆放的土方转运到谢里王村工地进行回填时造成的”，该证据能够证明涉案地块存在渣土问题，故对原告的质证异议本院不予采信。对于被告提供的证据5，原告有异议，没有收到。结合被告提供的证据9，本院查明，证据9约谈笔录第三页载明“另附关于老德仁地块未支付剩余土地使用权出让金的情况说明”，在原告国土局约谈被告时，被告已将该情况说明交给原告，原告对该情况说明的内容是明知的，土地存在安置补偿没有到位的事实，故对于被告的待证事实本院予以认定。对于被告提供的证据6，原告对证明对象有异议，本院认为，该出警证明写明现场冲突系历史遗留原因造成村民的补偿安置款未补偿到位，故阻挠开发商进行施工作业，故对该证据的真实性、合法性、关联性及证明对象予以认定。对于被告提供的证据7，原告对证据“三性”均有异议。告知书载明“2014年3月18日下午我公司施工人员在进行正常施工作业时受到国庆村当地村民无故阻挠施工作业”，与被告提供的证据6出警证明以及证据8的情况说明内容相互印证，虽《建设工程勘察合同》签订日期为2014年5月6日，但合同第4.1.1条约定本工程的勘察工作定于2014年3月1日开工且其确实于3月进场施工，在实际情况中，法律并不禁止先施工后签订合同的情形，且原告亦不能提供证据证明该告知书及《建设工程勘察合同》系被告伪造，故本院对于证据7的真实性、合法性、关联性予以认定。对于被告提供的证据8，原告对合法性、真实性以及证明对象均有异议，本院认为，该情况说明内容系因安置补偿款没有到位导致被告进场开发受到阻挠，原告交付的涉案土地存在村民安置落实不到位的问题，交付土地存在瑕疵，与被告提供的证据2、证据6相互印证，且加盖临海市大洋街道办事处印章，故本院对证据8的真实性、合法性、证明对象予以认定。对被告提供的证据9，原告对真实性无异议，本院对真实性予以认定，对证明对象有异议，本院认为，原告拍卖土地存在瑕疵，后大洋街道办事处会同国土部门于2014年3月20日对村民阻挠被告进场开发的事情进行协调处理，原则上同意补足国庆村原征用土地工业用地转商业开发的款项，被告在2014年6月27日的约谈记录中陈述“村民对我方地块施工进行干扰，禁止我方进入现场，后经办事处多方协调，双方达成协议对国庆村进行补偿，但至今未支付，我方也至今无法进入施工”，大洋街道办事处与原告国土局及国庆村达成协议，且被告无证据证明在2014年3月20日至2014年6月27日期间因安置补偿没有到位而导致被告无法开发，故对该约谈记录的证明对象不予认定。对被告提供的证据10，原告对真实性无异议，本院予以认定，但原告认为与本案没有关联性。该合同系原告国土局与临海市耀达雍怡广场有限公司签订的《国有土地使用权出让合同》，与本案没有可比性，故证据10的关联性本院不予认定。对于被告提供的证据11，原告对真实性无异议，本院对真实性予以认定，对证明对象有异议。在庭审中，被告陈述施工许可证已办出来，被告在2015年年初动工，故对被告的待证事实予以认定。
综上，本院认定案件事实如下：
2013年11月9日，原告国土局决定以拍卖方式公开出让坐落在大洋街道一幅地块的国有建设用地使用权，土地位置在大洋街道协成路南侧（老德仁地块），出让面积38151平方米，土地用途为商业服务和住宅，《临海市国有建设用地使用权拍卖竞买须知》第九条载明：申请人应到现场踏勘拍卖出让地块。申请一经受理确认后，即视为竞买人对拍卖文件及地块现状无异议并全部接受，并对拍卖文件和有关书面承诺承担责任。
2013年11月29日被告联创公司以30400万元竞得编号为331082002200011地块的国有建设用地使用权并与原告签订了《国有土地使用权成交确认书》，并约定支付的投标保证金自动转作竞得地块的定金以及余额出让金自成交之日起60天内全部缴清。同日，原告国土局作为甲方，被告联创公司作为乙方，大洋街道办事处作为丙方，三方签订《国有建设用地交地确认书》，确认书第三条约定“丙方保证交付的宗地征地补偿费已到位、权属四至清楚无异议，出让宗地具备开发利用的条件，乙方对该宗地的权属四至范围、面积和土地出让现状没有异议，同意接收”。
2014年1月2日，原、被告签订《出让合同》，该合同第六条约定：出让人同意在2014年2月15日前将出让宗地交付给受让人，出让人同意在交付土地时该宗地应达到的土地条件为按出让时现状；第九条约定：本合同项下宗地的定金为人民币10000万元，定金抵作土地出让款；第十条约定：受让人同意在2014年1月29日前一次性付清国有建设用地使用权出让价款；第三十条约定：受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金。第三十八条约定：出让人交付的土地未能达到本合同约定的土地条件的，受让人有权要求出让人按照规定的条件履行义务，并且赔偿延误履行而给受让人造成的直接损失。
2014年1月10日，大洋街道国庆村向大洋街道办事处发送《关于要求市国土局在国庆村（老德仁地块）出让后及时解决相关问题的报告》，该报告指出土地拍卖改变了土地使用性质，侵害了国庆村村民的利益且本案涉案土地涉及到村民养老、安置等相关事宜。
2014年1月30日，原告国土局向被告联创公司发送缴款通知，通知载明已缴纳土地出让金10000万元，至今尚欠土地出让金20400万元。自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向被告追缴违约金。
2014年3月18日，因对国庆村村民的安置补偿没有到位，被告进场施工时遭到国庆村村民阻挠，无法继续施工作业，由临海市公安局大洋派出所出具出警证明。3月20日，大洋街道办事处会同国土部门对该事件进行协调处理，原则上同意补足国庆村原征用土地工业用地转商业开发的款项。
2014年2月7日，临海市城市管理行政执法局进行正常道路巡查时发现工程车运输造成东方大道银泰百货至老德仁地块沿线道路洒落物较多，经查系由于老德仁地块原堆放的土方转运到谢里王村工地进行回填造成，该地块渣土转运于2014年4月底完成并清理完毕。
2014年6月27日，原告国土局就剩余出让金未支付问题约谈被告联创公司，被告在约谈笔录中陈述未支付剩余出让金原因并提交《关于老德仁地块未支付剩余土地使用权出让金的情况说明》。
2014年8月20日，原告国土局向被告发送土地出让金违约金缴纳通知书，通知书载明因被告未按照《出让合同》的约定于2014年1月29日前全部缴清土地出让金，依照《出让合同》第三十条之约定，逾期缴纳的土地出让金按每天1%标准收取，至2014年8月20日共计3819.72万元。
本院认为：原、被告签订的《国有建设用地使用权出让合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，应为有效。双方当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。结合当事人的诉辩情况，本案的争议焦点为：一、原告要求被告支付违约金的诉讼请求能否成立？二、被告主张的先履行抗辩权能否成立？三、违约金约定是否过高？
一、原告要求被告支付违约金的诉讼请求能否成立？2014年1月2日，原、被告签订《出让合同》，该合同第十条约定：受让人同意在2014年1月29日前一次性付清国有建设用地使用权出让价款；第三十条约定：受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金。被告认为，迟延履行交付出让金系因原告根本性违约，所交付的土地不具备可开发利用的条件，涉案土地堆放渣土以及因国庆村村民养老安置补偿问题在被告进场施工作业时遭到阻挠，无法进行开发。本院查明，涉案地块由工业用地转为商业用地涉及到国庆村村民养老、安置等相关事宜，该问题在拍卖及土地交付时并未解决。国庆村及被告亦曾向大洋街道办事处及原告发送报告要求解决安置补偿问题，至2014年3月20日，大洋街道办事处会同国土局就国庆村村民阻挠施工这一事件进行了协调处理，原则上同意补足国庆村原征用土地工业用地转商业开发的款项。故本院认为，在2014年3月20日之前都不符合付款条件。在就安置补偿问题协调后，被告联创公司直至2014年8月20日付清剩余土地出让金20400万元，显属违约。
二、被告主张的先履行抗辩权能否成立？被告认为，被告经拍卖取得的土地，因存在安置补偿未到位村民阻挠施工等事实，因此出让土地不具备交付条件，可能导致合同根本无法履行，本案原告国土局已于2013年11月29日交付土地，后原、被告于2014年1月2日签订《出让合同》，约定被告联创公司在2014年1月29日前一次性付清剩余土地出让金。故迟延交付出让款系行使先履行抗辩权。本院认为，被告的先履行抗辩权能否成立，需考察该主张是否符合先履行抗辩权的成立要件。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条之规定：当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。《出让合同》作为双务合同，原告应当履行交地义务，被告应当按时付清土地出让价款。结合本案情形，本院查明涉案地块原系德仁集团工业用地，现转为商业用地拍卖，涉及到地块原所有者国庆村村民安置补偿问题，原告国土局所交付的地块存在权利瑕疵。根据《闲置土地处置办法》第二十一条之规定，市、县国土资源主管部门供应土地应当符合下列要求，包括土地权利清晰；安置补偿落实到位；没有法律经济纠纷；地块位置、使用性质、容积率等规划条件明确；具备动工开发所必需的其他条件，由此可见，原告作为负责土地开发建设与管理的政府职能部门，首先应当确保用于出让的土地符合现行法律和政策规定、不存在不利于合同目的实现的障碍和瑕疵，这是作为土地出让方的基本义务。原告国土局认为被告事先对地块进行勘察、评估，《拍卖竞买须知》第五页上写明“申请人对拍卖文件有疑问的，可以在拍卖会开始前以书面或口头方式咨询”且《交地确认书》、《出让合同》中被告均同意按土地现状交付，被告以土地无法开发为由迟延交付出让金系违约。本院认为，在城市国有土地使用权出让问题上，国务院相关部门多次明确发文要求，土地挂牌出让前必须完成安置补偿、做到净地出让。国土局作为当地负责土地开发建设与管理的政府职能部门，理应了解并严格遵守相关政策和法律要求，在本案中，土地是否属于无权利瑕疵的净地，涉及到受让人合同目的能否实现，这是土地使用权出让合同关系中的重要内容，如实进行告知和披露是出让人的一项主要合同义务。原告国土局未告知该重要事实，违反了应尽的合同义务，已构成违约。关于土地现状交付问题，规定土地出让时应当具备净地交付条件，实质是要求土地必须达成安置补偿协议，在法律层面上无权属纠纷和其他障碍。由于国土局对国庆村村民安置补偿问题并未公开披露，且该事项即便被告事先查看地块，仅从地块外观上无法知晓。被告联创公司基于对政府部门的信任，认为土地现状应当是符合相关规定，不存在任何权利瑕疵，故其在《交地确认书》及《出让合同》中同意原告土地交付条件按出让时现状并盖章确认，符合常理。此外，被告认为涉案土地还存在物的瑕疵，土地上堆放渣土影响开发。本院认为，根据被告提供的证据，涉案地块存在渣土堆放问题，该问题系原告造成。故本院认为，原告作为交付土地的先履行一方，没有按照相关规定“净地”拍卖，所交付土地存在权利瑕疵，在对安置补偿问题协调处理之前，即2014年3月20日前，被告有权行使先履行抗辩权。
三、违约金约定是否过高？本院认为，原、被告于《出让合同》第三十条约定，受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金。该违约金约定系双方合意，且违约金符合《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》第七条第二款、财政部、国土资源部、中国人民银行联合制定的《国有土地使用权出让收支管理办法》第三十四条的规定，故对于日1‰的违约金约定本院予以支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告台州联创置业有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告临海市国土资源局违约金14148600元。
二、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费234286元，由原告临海市国土资源局负担127594元，由被告台州联创置业有限公司负担106692元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院［在递交上诉状之日起七日内预交本诉案件上诉受理费234286元（具体金额由台州市中级人民法院确定，多余部分以后退还），帐户名称：台州市财政局，开户行：台州市农行，账号：19-900001040000225089001。逾期不交按自动撤回上诉处理］。
如判决生效后，义务人不自觉履行义务，权利人可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。
审 判 长 李国华
代理审判员 翟玲娜
人民陪审员 张淑凤
二〇一五年八月二十七日
代书 记员 叶常青