江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第4876号
上诉人（原审被告）朱文玮，男，1971年11月9日生，无业，汉族。
被上诉人（原审原告）王浩丞，男，1993年4月15日生，汉族，某学院学生。
上诉人朱文玮与被上诉人王浩丞占有物返还纠纷一案，南京市栖霞区人民法院于2014年10月14日作出了（2014）栖霞民初字第382号民事判决，朱文玮不服该判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月18日立案受理后，依法组成合议庭于2014年12月11日公开开庭进行了审理。上诉人朱文玮，被上诉人王浩丞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
王浩丞原审诉称，其在房屋中介公司的介绍下，从转让方李忠玮处受让位于南京市栖霞区百水桥南路5号某幢某单元904室房产，其向李忠玮支付房屋价款85万元。2013年5月10日，上述房产过户至其名下。2014年5月朱文玮未经其允许就擅自进入该房屋内居住，经多次沟通交涉，朱文玮仍拒绝搬离。王浩丞认为，现其系该房产的合法所有权人，朱文玮未经允许擅自进入并占用该房屋，严重妨碍了其对该处房产行使物权，侵害了其对该房产的占有、使用、收益、处分的权利，让其蒙受巨大损失。为了维护自己的合法权益，故具状起诉，请求判令朱文玮搬离王浩丞位于南京市栖霞区百水桥南路5号某幢某单元904室房屋，停止对王浩丞所有权的侵害，排除王浩丞行使所有权的妨碍；朱文玮向王浩丞赔偿占用、居住房屋损失，以1500元／月为标准计算至实际搬离时止；诉讼费用由朱文玮承担。
朱文玮原审辩称：一、案涉房屋是朱文玮的家庭于2006年10月因为拆迁换购的经济适用房，此房为朱文玮家庭的唯一一套住房。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条规定，朱文玮认为此房被拍卖不合法，并就此拍卖的问题，朱文玮已经向南京市玄武区人民法院（以下简称玄武法院）、检察院、人大均提出的申诉和控告。目前各级部门已经受理了朱文玮的申诉，正在调查和处理期间。由此，朱文玮认为王浩丞关于此房的买卖是无效的。二、此房是由朱文玮家庭所有，并不是由朱文玮一人独立拥有，玄武法院在拍卖过程中，法院未通知朱文玮及其他家庭成员，朱文玮全家对此一无所知，一直等到2014年7月王浩丞到朱文玮家，朱文玮才知道此房拍卖了。所以王浩丞所称的朱文玮擅自进入王浩丞的房屋居住、使用的说法不符合事实。三、王浩丞在起诉状中所称与朱文玮多次沟通、交涉，这一点不是事实。王浩丞于2014年7月上门后，朱文玮没有开门，王浩丞随即报警，民警出警后，双方去了派出所，朱文玮当时搞不清情况。在派出所内，朱文玮想与王浩丞沟通、了解情况，王浩丞拒绝与朱文玮沟通。王浩丞随即将朱文玮诉至法院，朱文玮在收到法院的传票及诉状等材料后，才知道其中的内情，才得知朱文玮的房子被玄武法院拍卖了。四、王浩丞所持的房产证及土地证应属无效，理由是根据玄武法院提供的相关材料，都明确表明此房为经济适用房，拍卖成交后五年方可办理过户手续。目前房子是2012年12月26日成交的，2013年5月就办理了房产证和土地证，朱文玮认为这是不可能的，故房产证和土地证是无效的。五、王浩丞所提供的南京市房屋权属登记申请书是虚假的，该申请书合同总价是63万元，但起诉状王浩丞自述房屋价格是85万元，明显两者不相符。申请书明确写了转让、受让方必须在工作人员前签字确认以下内容，王浩丞提供的申请无签字和盖章也无日期。王浩丞在购房时没有了解清楚此房的瑕疵，王浩丞负有一定的责任，就此案而言，朱文玮认为双方都是受害者，朱文玮一家三口即将面临露宿街头的困境，朱文玮与王浩丞素不相识，也能够理解王浩丞的心情，同时朱文玮希望王浩丞能够理解朱文玮目前的处境。综上所述，朱文玮认为，本案所涉房产系朱文玮所有，在玄武法院未给朱文玮一个答复前，朱文玮无法做出是否搬离的决定。王浩丞要求朱文玮支付房屋居住的损失，因朱文玮是住在自己的房子里，故不存在还要给王浩丞的损失进行补偿。
原审法院经审理查明，被告朱文玮于2006年经南京市住房制度改革办公室同意后，与南京商茂房地产开发有限责任公司签订《经济适用住房买卖契约》一份，购买南湾营润康苑某幢某单元904室（84.56㎡）经济适用住房一套，并于2007年拿到房屋，拿房后，朱文玮未对该房屋进行装修亦未入住。2008年，朱文玮因与案外人张家俊民间借贷纠纷，被张家俊诉至玄武法院，该院作出（2008）玄民一初字第3197号民事判决确定朱文玮应当承担还款义务。判决后朱文玮未在规定的时间内履行生效法律文书所确定的义务，张家俊遂向法院申请强制执行。因朱文玮无其他财产可供执行，故玄武法院委托江苏爱涛拍卖有限公司承拍朱文玮所有的南京市栖霞区百水桥南路5号某幢某单元904室房产。经两次公开拍卖流拍后，法院对该房产作出了降价拍卖处理，第三次公开拍卖时，由买受人李忠玮（320105199104021213）以520790元竞得，后玄武法院作出（2012）玄复执字第1号民事裁定书，裁定将上述房屋过户至李忠玮名下。
2013年3月21日，王浩丞（乙方）与李忠玮（甲方）、江苏中广置业有限公司（丙方）签订《房地产买卖中介合同》一份，约定甲方将其所有的栖霞区百水桥南路5号某幢某单元904室（丘号87988-II-132）房屋以85万元出售给乙方，乙方当日交纳定金2万元。同月28日王浩丞（乙方）与李忠玮（甲方）签订《南京市存量房买卖合同》一份，为少交税费，合同中约定房款为63万元。同日，王浩丞支付房款63万元给李忠玮。同年4月24日，王浩丞再支付李忠玮19万元。同年5月10日，王浩丞领取房屋产权证。同月17日，王浩丞领取国有土地使用权证（宁栖国用2013第07003号），并将房屋尾款1万元支付给李忠玮。
2014年5月前，朱文玮偶尔在上述房屋内居住，自5月起，朱文玮即长期居住。同年7月，王浩丞发现朱文玮在上述房屋内居住，经报警处理后朱文玮仍拒绝搬离。王浩丞遂具状诉至法院，要求处理。
原审法院认为，《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，坐落于南京市栖霞区百水桥南路5号某幢某单元904室房产原系朱文玮以购买经济适用住房的方式取得，后因此房产被查封后执行拍卖程序，被买受人李忠玮竞得，并按照约定支付拍卖标的价款，李忠玮即合法取得此房产的所有权。之后，李忠玮将该房屋出售给王浩丞，尽管双方之间的房屋买卖合同为避税恶意串通少报了房屋出售的实际价款，但该价格条款无效不影响整个买卖合同的法律效力，且现房屋已实际登记在王浩丞名下，王浩丞依法享有上述房屋的所有权。
物权法第二条规定，物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。第三十四条规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。第二百四十五条规定，占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。本案中，王浩丞作为所有权人要求朱文玮立即搬离房屋并支付实际占用房屋期间的使用费，于法有据，予以支持，但王浩丞要求朱文玮按照1500元／月租金标准支付使用费，未提供充分证据予以证实，原审法院结合该房屋的购买价款及坐落位置酌情确定使用费为1000元／月。
朱文玮辩称其房屋拍卖违法且已进行申诉，并称其目前无其他地方居住，故不同意腾退房屋，无法律依据，在上述房屋物权未变更登记至其名下之前，其即无权占有使用该房屋，对其辩称理由，不予采信。
综上，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第二条、第九条、第三十四条、第三十九条、第二百四十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条之规定，判决：一、朱文玮于判决生效之日起十五日内腾空位于南京市栖霞区百水桥南路5号某幢某单元904室房屋，并将该房屋返还王浩丞；二、朱文玮于判决生效之日起十五日内按1000元／月的标准支付王浩丞自2014年5月1日起至实际交还房屋之日止占用房屋的使用费；三、驳回朱文玮的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费130元，减半收取为65元，由朱文玮负担。
朱文玮不服原审判决，向本院提起上诉称，原审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误。案涉房屋系南京市玄武区铁匠营地块拆迁后，上诉人朱文玮家庭申购的一套经济适用房，上诉人家庭无其他住房，此房系家庭生活的唯一住房，而玄武法院民事案件执行局在不把拍卖通知及相关手续送达被执行人，未取得被执行人及此房共有人、共住人的知情权和处置权的情况下进行拍卖，违反了《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条的规定，侵犯了房屋共有人王菊、朱春然的权益。而且上诉人妻子王菊每月被玄武法院从工资中执行500元，偿还债务事实成立，不存在赖账躲债之说，因此玄武法院的执行有失公平，未考虑房屋共住人的利益，未充分执行最高人民法院的规定。玄武法院民事执行局暗箱操作，以此房拍卖后需5年后方能办证为由在拍卖过程中故意压低价格，导致房屋被以52万元的超低价拍卖。从王浩丞以85万元价格购得房屋后即取得房屋两证，说明玄武法院故意以虚假价格欺骗有意竞拍此房的客户，故意压低房价。玄武法院拍卖前后故意不告知上诉人及家庭成员，邮件送达地址系已被拆迁的地址，玄武法院明知上诉人的确切地址和电话，否则无法扣划上诉人妻子的工资。原审法院所依据的证据建立在不合法的基础之上，请求二审法院改判驳回王浩丞的诉讼请求或发回重审，由王浩丞承担全部诉讼费用。
被上诉人王浩丞辩称，原审法院认定事实清楚、适用法律正确。王浩丞通过买卖方式取得房屋并支付了相应房屋价款，且已办理房屋过户登记，应系案涉房屋合法所有权人，有权对该房享有占有、使用、收益和处分的权利。上诉人朱文玮与第三人债务纠纷导致的房屋被拍卖的事宜与被上诉人无关，王浩丞有理由相信朱文玮系在拖延履行腾房义务和支付房屋占有使用费的义务。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审查明的事实与原审法院查明的一致。
本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。南京市栖霞区百水桥南路5号某幢某单元904室房屋原系上诉人朱文玮所有，朱文玮因涉他案纠纷，致该房被玄武法院司法拍卖，案外人李忠玮竞得该房后，已依据玄武法院（2012）玄复执字第1号民事裁定书将案涉房屋过户至李忠玮名下。上诉人朱文玮认为玄武法院司法拍卖违法，但（2012）玄复执字第1号民事裁定书已经发生法律效力，在该民事裁定书被依法撤销前，案外人李忠玮依据该民事裁定书所享有的案涉房屋所有权合法有效。而玄武法院司法拍卖是否违法，并不属于本案处理范围，朱文玮可依据法律程序另行主张。被上诉人王浩丞自李忠玮处购得该房，并依法办理房屋权属证书，并不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，故王浩丞依法享有案涉房屋占有、使用、收益和处分的权利。朱文玮在案涉房屋被依法拍卖后已丧失其占有使用案涉房屋的合法依据，其行为已经侵犯了案涉房屋现所有权人王浩丞的合法权益，故原审法院判决其搬离案涉房屋并支付相应的房屋占有使用费并无不当，上诉人朱文玮的上诉理由不能成立，本院不予采纳。但原审判决第三项驳回“原告朱文玮的其他诉讼请求”应系笔误，本院予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持南京市栖霞区人民法院（2014）栖霞民初字第382号民事判决第一、二项；
二、变更南京市栖霞区人民法院（2014）栖霞民初字第382号民事判决第三项为：驳回王浩丞的其他诉讼请求。
二审案件受理费130元，由上诉人朱文玮负担。
本判决为终审判决。
审判长 张晗庆
审判员 舒晓艺
审判员 夏海南
二〇一四年十二月十八日
书记员 罗程允