黑龙江省大兴安岭地区加格达奇区人民法院民 事 判 决 书（2016）黑2701民初245号原告郭淑梅，女。委托代理人包永和，黑龙江兴安律师事务所律师。被告付玉连，男。被告郭淑文，女。二被告的委托代理人张天英，黑龙江众兴律师事务所律师。原告郭淑梅诉被告付玉连、郭淑文房屋买卖合同纠纷一案，于2016年1月29日向本院提起诉讼。本院2016年1月29日受理后，依法组成合议庭，2016年4月26日公开开庭审理本案，原告郭淑梅及其委托代理人包永和，被告付玉连、郭淑文的共同委托代理人张天英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告于1994年用10000.00元购买了二被告位于加格达奇光明第二社区建筑面积为84平方米房屋一栋（产权证署名为付玉连）。由于原告与被告郭淑文系亲生姐妹关系，原告在购买该房时没有与之签订购房合同，买了房后也没有及时办理房产过户手续，二被告只是将没有过户的原房产证交给了原告。此后，原告一直居住在该房内，期间，原告在该房的两侧各接盖了一户房屋，两户总面积为96平方米，除此而外，原告还在院内独立建筑了180平方米砖混结构仓房。2000年，原告与丈夫离婚，上述的全部房产归原告拥有。2013年10月4日，原告决定出售上述房产用于生计，并收到购房人所付的定金50000.00元，随后，购房人发现所购房产的房产证不是原告的名字，便要求原告及时将房产证变更在原告名下，为此，原告找到二被告商量办理过户事宜，二被告得知原告卖房的经过后，让其女儿付静波来原告家以办理土地证为由从原告手里拿走了房产证，而后到公证处做了公证。在办理完公证后，二被告又让其女儿付静波给原告出具了一份内容为“今欠郭淑梅一万元整房款（壹万元整）”的欠条，说要把1994年原告购买该房的10000.00元房款还给原告，同时要求原告让出出售该房产所得的房款。原告不同意，二被告便以此房的房产证没有过户并且已经做了公证为由，向原告索要售房款，当得知售房款还在购房人手中时，二被告直接找到购房人并从购房人手里拿走了本属于原告的售房款111110.00元，同时将房证交给了购房人。以上事实，二被告的行为已经严重的侵害了原告的合法财产权，故原告诉至法院，请求依法判令二被告返还侵占原告出售房屋所得房款111110.00元，案件受理费由被告承担。二被告辩称，原告的诉讼请求已超过诉讼时效，房屋买卖时间是2013年10月21日，原告的起诉时间是2016年1月29日，且房屋交易时原告是知道的，所以原告的诉讼已超过两年的诉讼时效。该房是被告1983年经审批后自建，并办理了房产证，1994年借给原告使用直至出售，该房与原告之间并非买卖关系，该房本属于二被告所有。被告处分自己的财产，并收取售房款与原告无关。该房交易时是原、被告分别与购房人赵国臣签署的房屋买卖协议，并分别收取的房屋售房款。交易时原、被告及购房人均在场，原告未提出任何异议，所以该房所有权属于二被告所有，原告无权主张返还售房款，且已超过诉讼时效，请求法院依法驳回原告诉讼请求。原告向本院提供的证据如下：1.房屋买卖合同书1份。欲证明原告与购房人李某某进行房屋买卖交易的事实；2.2013年10月10日付静波出具的欠条复印件1份。欲证明该房产实际是原告购买二被告房产的事实，同时也证明二被告让其女儿付静波返还给原告10000.00元房款事实存在；3.证人郭某甲证言。欲证明1994年原告购买被告84平方米房产的事实以及原告与现购房人李某某交易的事实；4.证人郭某乙证言。欲证明原告与被告1994年当时的房屋买卖关系是事实；5.证人李某某证言。欲证明原告与李某某买卖房屋的事实，李某某买的是原告的房子；6.房屋所有权证复印件2份、房屋买卖协议复印件2份。欲证明原有的房证能证明原告购买了被告的84平方米房产，新房证是在购买被告房屋后又再建的房产的房证。因为原告与李某某签订的房屋买卖协议约定了双倍返还定金，基于原有购买被告的房产证被付静波从原告处取走，使得该房无法顺利过户，如果不能过户需双倍返还定金，原告不得以而为之；7.证人魏某某证言。欲证明原告与魏某某婚姻存续期间购买了二被告的房屋；8.原告申请法院调取付玉连、郭淑文的结婚登记审查处理表复印件1份。欲证明二被告是夫妻关系；9.证人柳某某证言。欲证明现在的购房人是从原告手中拿到的房证，原告购买二被告的房屋的事实存在，房证一直在原告处，被告说房证一直在其手中的说法不是事实；10.照片13张。欲证明原告一直在诉争房屋居住的情况；11.离婚协议书复印件。欲证明诉争房屋是原告与魏某某的，离婚时进行了分割。经庭审质证，二被告的质证意见为，对证据1的真实性无法考证，但是在卖房期间原告跟被告提过收过购房人的购房定金50000.00元，当时被告不同意出售自己的房屋，由于原告请求，并且购房人要整体购买，所以被告也就同意了，但是分别与购房人签署的购房协议，分别收取的售房款；对证据2认为该欠条与本案无关，付静波既不是本案当事人，在房产交易中也不是委托代理人，根据民间借贷最新的司法解释，这个欠条是否真实有效还有待于考证，所以这份证据不能做为本案的直接证据，也不能证明原告要证明的问题；对证据3根据证人郭某甲的陈述，可以看到亲戚有远近，证人与原告的关系好于被告郭淑文。证人所谈到的两次交易都是听说，并没有真正到场，完全是听原告说的，所以这个证人证言不能做为证据使用，请求法院不予采信；对证据4认为证人郭某乙并不是现场当事人，完全是听原告的一面之词，所以不能做为证据使用，请法院不予采信；对证据5证人李某某的听说大于实际，根据证人陈述，这个房屋确实存在两个房证，而且是分别从两个人手里购买的，钱款也是分别支付的，最主要的购买房屋及分别支付钱款时，原告是认可的同意的。那么现在看原告才是反悔者；对证据6的真实性无异议。但该证据不能证明原告所证明的问题，原告没任何证据证明是付静波把房证取走。另外原房证可以证明房屋所有权人是付玉连，与原告无关，新房证与被告无关，但听说是付静波协助原告办理的。两份合同可以证明房屋买卖是分别进行的，原告以前提交的合同显然是无效的，因为原告无权处分他人财产，所以形成了现在的两份房屋买卖协议；对证据7认为证人魏某某与原告是直接利害关系人，证据效力不足，按证人所说，当时房价只值7000.00元，但证人主动说给10000.00元，而另两位证人陈述，原告的生活相当拮据，不可能出10000.00元购买价值7000.00的房产，事实上都是被告帮助原告，没有原告帮助被告的事实。而且对方应该有离婚协议，这个协议应该对相关财产进行处分，原告和证人都没有提供，所以被告请求法院对该证人证言不予采信；对证据8的真实性无异议；对证据9的证人柳某某的证言无异议，但证人不能证明原告想要证明的问题，因为被告没说房证一直在被告手中，但说过房证是安某某交给购房人的，即使房证在原告手中，也无法证明房产属于原告；对证据10的真实性无异议，被告未否认原告在此房屋居住的事实；对证据11不认可，因房屋所有权人为付玉连，原告与魏某某离婚时无权处分该房屋。二被告向本院提供的证据如下：1.房屋所有权证复印件1份。欲证明诉争房屋产权属于付玉连所有；2.房屋买卖协议复印件1份。欲证明房屋形成了独立的买卖关系，与原告无关；3.加区公证处公证书复印件1份。欲证明付玉连、郭淑文将房屋出售后，将过户的相关手续委托给了安某某，与原告无关；4.证人安某某证言。欲证明房屋是1983年左右二被告盖的，并办理了相关房屋手续；二被告与原告之间并没有形成买卖关系，只是借用关系；这次交易是受二被告委托为二被告办理买卖关系，并不是受原告委托，为原告办理买卖关系。经庭审质证，原告的质证意见为，对证据1的真实性无异议，对被告所要证明的内容有不同意见。该房屋所有权证虽属付玉连所有，但不能否定房屋所有权证所体现的房屋已经出售给原告的事实。此房证原本在原告手中，是在原告将房产出售给购房人李某某之后的时间里，由被告以办理过户手续为由将房证取走，这一点能够被本法庭庭审过程中相关的证据予以证明；对证据2的真实性有异议。这份协议书受委托方安某某是被告所委托的代理人名义出现的，但该协议所签订的时间2013年10月21日是在原告与购房人李某某签订房屋买卖合同书之后签署的，而李某某已证实该协议书由其丈夫赵国臣基于营业执照存在的相关费用，也就是为了节省一些税费，顺利过户等原因与付玉连签订的，同时证实了李某某夫妻二人共同购买的是郭淑梅的房产，而不是付玉连的房产。因此说，该房屋买卖协议是被告为了规避本案事实向法庭提出的，从购房人角度看，并不是真正与付玉连达成房产交易，因此该协议书不能证明被告所说的与购房人独立进行房产交易的这一说法；对证据3认为该公证书的内容只是证明双方对房产过户的公证。与原告所售房产给李某某之间没有任何联系，是被告内部的事情；对证据4认为证人安某某是二被告的女婿，是利害关系人，证人没直接参与原告与二被告房产买卖过程，并且当庭所提证词关键内容，如关于扩建房屋是听其爱人付静波所说，其本人并不在当时的现场，因此对实际情况并不了解，所述证词内容都是传来的，因此其证词无法客观的反映本案事实，不具有证据效力。本院依职权对付静波进行询问，并作了询问笔录。经质证，原告对付静波所述内容认为不属实，原告不是无偿使用，而是购买了诉争房屋，如果只是使用，原告不可能一住就是20多年，还在原有房屋两边扩建了房屋，在院落建了砖混结构的仓房。二被告对付静波所述内容的真实性无异议。经审理查明，原告与被告郭淑文是亲姐妹关系，二被告自1971年8月20日起以夫妻关系名义同居生活，于2013年10月10日在加格达奇区民政局婚姻登记机关补办结婚证。二被告于1990年9月18日取得诉争房屋的房屋所有权证，房权证号光字第09**号，地号83-240号，房屋所有权人付玉连，房屋为砖木结构2间平房，房屋座落光明街13委，建筑面积84平方米。原告在诉争房屋的两侧扩建了砖木结构的房屋，于2004年8月16日取得房屋所有权证，房权证号加区房权证光明字第G20**（02100）号，地号（2004）加建规字13号，房屋所有权人郭淑梅，房屋为砖木结构平房，房屋座落加区光明第二社区，建筑面积86.10平方米。原告还在院里建设了砖混结构仓房一栋。原告称，20多年前，原告经济条件不好，二被告有一处平房空闲，建议原告在此处养鸡，原告接受了二被告的建议，在此房屋开始养鸡，1994年二被告决定将该房屋卖给原告，原告花费10000.00元购买了诉争房屋，二被告将房证交付给原告，因为是亲姐妹关系，一直未办理房屋过户手续，原告一直居住在该房屋至该房屋出售。二被告称，1994年二被告将诉争房屋借给原告无偿使用直至出售，二被告未将此房卖给原告。2013年10月4日，原告与李某某签订了房屋买卖合同书，合同约定原告将位于加区光明第二社区，建筑面积86.10平方米，房屋所有权人郭淑梅及位于光明街13委，建筑面积84平方米，房屋所有权人付玉连，共两处房产卖给李某某，附带相关土地使用证；售房款225000.00元，李某某支付定金50000.00元；原告负责提供李某某过户所需手续，并协助其过户，如因手续不全影响过户或不卖，原告赔偿给李某某双倍定金100000.00元，李某某在过户完成后需立即支付剩余售房款175000.00元，原告将于2013年10月10日将房子交给李某某。合同书下方有原告、李某某签字。两户房屋是连脊的一栋平房。李某某称，买房时，两个房屋所有权证及相关土地证，在原告处看到。2013年10月10日二被告的女儿付静波给原告出具了一张欠条，内容为“今欠郭淑梅一万元整房款（壹万元整）”，欠条下方有付静波的签字。付静波称，原告认为房子卖上价了，向她要的10000.00元，因当时未带钱，给原告出具了欠条，“房款”是原告让她写的。同日，二被告与受委托人安某某在加格达奇公证处进行了公证，公证事项为：安某某代为办理诉争房屋动迁安置的全部事宜并有权代为出售诉争房产，代为签订售房合同及与售房有关的相关事宜。安某某是二被告的女婿。2013年10月21日原告和二被告的受委托人安某某分别与赵国臣（李某某丈夫）签订了房屋买卖协议，原告将其名下的房屋以112500.00元出售给赵国臣，二被告将诉争房屋以112500.00元出售给赵国臣，原告和二被告分别交付了房证，购房人将购房款分别给付原告和二被告，双方实际履行完毕。本院认为，本案原、被告争议的焦点是对诉争房屋原、被告之间是否存在买卖关系。原告主张二被告将诉争房屋卖给了原告，原告应举证证明，原告所举与购房人李某某签订的房屋买卖合同书，被而后原告和二被告分别与购房人的丈夫赵国臣重新签订的房屋买卖协议否定，且购房人是分别支付的售房款；证人郭某甲、郭某乙均是听说原告与二被告之间存在买卖关系，并未亲自参与；证人魏某某是原告前夫是利害关系人，离婚协议书无其他证据佐证在离婚登记机关备案，用此证据无法证明原、被告之间存在买卖关系；照片只能证明诉争房屋的现状。虽然原告一直在诉争房屋居住，扩建了房屋，持有诉争房屋的房证，但诉争房屋的房屋所有权人一直是被告付玉连，原告所举以上证据不足以证明原告与二被告之间存在买卖关系，故原告的诉讼请求，不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告郭淑梅的诉讼请求。案件受理费2522.00元（原告已预交），由原告郭淑梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大兴安岭地区中级人民法院。审 判 长  徐文波代理审判员  李 季人民陪审员  许丽丽二〇一六年七月二十九日书 记 员  纪 巍《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。