新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）新28民初57号
原告（反诉被告）：中国建设银行股份有限公司巴音郭楞蒙古自治州分行，统一社会信用代码：×××，地址：库尔勒市萨依巴格路26号。（以下简称巴州建行）
法人代表：王臻，该行行长。委托代理人：王相祖，新疆天擎律师事务所律师。委托代理人：孙建平，新疆阳光律师事务所律师。
被告（反诉原告）：巴州博斌房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码：×××，地址：库尔勒市石化大道64号。（以下简称博斌公司）
法人代表人：张建永，该公司经理。
委托代理人：凌永明，新疆西昭律师事务所律师。
原告（反诉被告）巴州建行因与被告（反诉原告）博斌公司合资、和作开发房地产合同纠纷一案，本院于2017年7月24日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告巴州建行的委托代理人王相祖、孙建平，被告博斌公司的委托代理人凌永明到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告（反诉被告）巴州建行向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告向原告无偿提供土地置换的60套住房或支付所置换的60套住房的价款（房屋价值约18000000元）；二、本案的诉讼费用由被告承担。事实及理由：2015年10月，原被告经协商，约定原告以土地置换方式，由被告无偿向原告提供在其开发建设的库尔勒塔指东路建坤苑小区住房60套。时隔两年多来，原告曾多次要求被告提供60套住房，但被告均以种种理由未提供。近期，原告经了解，被告已经通过网签，将原告以土地置换的60套住房，网签给了第三方。被告的行为已构成了违约，为严肃合同，维护原告的合法权益。现原告提起诉讼，恳请依法支持原告的诉讼请求。
被告（反诉原告）博斌公司辩称，一、原被告双方系房地产委托开发改造法律关系，原告的诉讼主张没有事实和法律依据。理由为：1、2012年10月6日，原告就对其位于库尔勒市塔指东路120户家属院占地的土地全权委托被告进行开发改造事宜，与被告签订《合作协议》，以合同约定的方式明确了双方委托开发改造法律关系。2、依据上述协议第二条有关拆迁补偿费、过渡安置费由答辩人暂时垫付；第三条有关项目中住宅用于安置拆迁户、解决石油基地60户、其余原告全部团购；以及房款由原告按工程进度支付之约定，足以证明原被告双方系委托开发改造法律关系。3、依据《民法通则》第六十三条第二款规定，原告作为委托人，应对答辩人的受托行为承担民事责任。同时，依据《合同法》第四百零四条、第四百零五条之规定，答辩人受托开发改造的房产，其财产权利归属于委托人原告所有；答辩人向原告交付开发改造的房产，原告作为委托人应向作为受托人的答辩人支付报酬。
二、原告一系列违约行为，导致双方签订的《建行石油基地六十户住房安置协议》已实际无法履行。无法安置石油基地六十户外迁户的责任应由违约方即原告自行承担。因为：1、原告至今未按协议约定无偿向答辩人提供置换土地。答辩人受托开发改造使用的宗地，系答辩人代理原告依据现行法律规定通过招拍挂的方式有偿取得，原告至今并未因此向国土资源部门支付任何土地出让（转让）价款。2、依据双方《合作协议》第二条约定，案涉工程拆迁户拆迁补偿、过渡安置费由答辩人暂时垫付。同时，依据该协议第四条约定，主体工程完成50%，原告应支付总房款的50%；其余房款在主体完工后一次性付清。但时至今日，案涉工程主体早已完工，但原告既未向答辩人支付垫付的拆迁户拆迁补偿和过渡安置费，更未按协议约定向答辩人支付任何购房款。3、双方签订的《建行石油基地六十户住房安置协议》系双务合同。即：原告应自行或委托答辩人与塔里木油田分公司协商确定六十户外迁补偿费用，并由答辩人全部取得；而答辩人则为原告在案涉房产安置其六十户外迁户。但原告怠于履行上述外迁补偿费商定义务或者委托商定义务，致使该六十户外迁补偿费至今杳无音信、毫无着落。答辩人依法当然可以行使不安抗辩权。4、在答辩人以催告函等多种方式反复催促原告履行约定义务的情况下，原告仍然置之不理，至今未向答辩人无偿置换土地和支付任何购房款、安置补偿款以及过渡安置费，已以自己的行为表明不履行主要债务。5、正是原告的上述系列严重违约行为，导致答辩人工程建设资金断链、举步维艰、困难重重，几乎陷入绝境，已无法继续垫付任何建设资金。在答辩人催促无果、求贷无门、极端无奈的情况下，为尽力减少损失，答辩人只得采取处置房屋回笼资金以完成后续工程的措施将预留的六十户案涉房屋予以处置。综上所述，原告的诉讼请求有悖本案案情且没有法律依据。请人民法院查明案情，正确适用法律，依法驳回原告的诉讼请求。
反诉原告博斌公司向本院提出反诉请求：一、判决解除反诉被告与反诉原告签订的《建行石油基地六十户住房安置协议》；二、判决反诉被告赔偿反诉原告损失1736011.2元；三、因诉讼发生的各项费用判由反诉被告承担。事实及理由：2012年10月6日，反诉被告就对其位于库尔勒市塔指东路120户家属院占地的土进行开发改造并全权委托反诉原告对该宗土地进行开发改造事宜，与反诉被告签订《合作协议》。协议约定：反诉原告负责落实征迁安置和拆迁补偿工作，拆迁户拆迁补偿、过渡安置费用由反诉原告垫付；反诉原告开发建设的该项目住宅部分除安置拆迁户解决石油基地60户外剩余住宅全部由反诉被告职工团购；项目开工后，反诉被告按照工程进度支付购房款，主体工程完成50%反诉被告支付房款达到50%，其余房款在主体完工后一次性付清；其他未尽事宜双方另行签订合同约定。
反诉被告巴州建行辩称，一、答辩人不存在未按协议约定置换土地、支付购房款及补偿款的违约事实。二、反诉原告诉求解除双方2015年10月30日签订的《建行石油基地60户住房安置协议》及赔偿损失1736011.20元，没有事实依据，其诉求不能成立。三、反诉原告称，因答辩人未向反诉原告支付购房款及补偿款，导致工程建设资金不足，工程建设举步维艰，造成重大资金成本损失。答辩人认为：该项目既然已确定反诉原告为独立商业开发商，那么资金筹措应当由反诉原告自行筹集解决，自担风险，而不能将自身的资金问题及市场因素转嫁到答辩人。反诉原告诉称：反诉原告已将置换预留的60套住房予以处置。该诉称已证实，反诉原告已构成严重违约，且损害答辩人权益的事实。综上所述，答辩人认为，反诉原告的诉求及理由没有事实依据及法律依据，请求依法驳回反诉原告的诉讼请求。原告巴州建行围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证：
证据一：2015年10月30日原被告签订的建行石油基地六十户住房安置协议及60户数量分布情况表。证明问题：按协议约定1、乙方（被告）同意将甲方（原告）在塔指石油基地内六十户外迁户住房，以土地置换方式，按甲方提供的建筑面积标准，无偿安置在乙方开发建设的库尔勒塔指东路建坤苑小区；2、石油基地内六十户外迁户的新住房面积超出约定安置面积的部分由该六十户外迁户按照乙方成本价向乙方支付房款；3、塔指基地60户外迁而给予该60户外迁户和甲方（原告）外迁安置补偿款全部归乙方（被告）所有；4、甲方授权并由乙方与中石油分公司就60户外迁事宜进行协商、签订补偿合同并收取外迁安置补偿费，甲方给予支持、协助。
被告博斌公司质证意见：真实性没有异议。对双方进行的条款约定是事实我们没有异议，但该协议不能证明无偿给被告置换了土地，也不能证明原告按照协议规定，委托被告与油田分公司洽谈外迁补偿事宜。
证据二：建设银行向库尔勒市人民政府呈递的建巴报（2012）265号关于提高我行职工住宅改造项目建设用地容积率的请示，以及（2014）252号关于塔指东路建行家属院旧城改造建坤苑项目的立项请示、证明问题：原告现有该地块的规划用地面积为20亩。1999年建有多层住宅两层，解决了原告120户住宅问题，申请增加改造项目建设用地容积率。
被告博斌公司质证意见：我们无法确定真实性，是对方单方制作的。正如原告所称，是为了改造，这是个改造项目，而非纯商业的开发项目。
证据三：巴州建筑勘察规划设计院图表、库尔勒开拓规划设计院关于库尔勒市28号博斌房产总平面规划图。证明问题：在被告建设的28号小区建行家属院原告使用的土地范围内，原已建住宅楼二栋，原告通过巴州建筑勘察规划设计院设计在一个使用的土地范围内在建造一至二栋楼房用于解决石油支行60户。证据四公示牌（复印件），证明问题：项目公示的事实。
被告博斌公司质证意见：对该证据真实性认可。但是对证明问题不认可，1、我们不否认开发建设是原先120户的地开发建设，但是不能证明是无偿开发建设的，
证据四、五、六：库尔勒市建设项目规划批前公示牌，库尔勒市国土资源局颁发的（2003）字第0480号国有土地使用证，收条一份，证明库尔勒市28号小区建行家属院项目公示的事实。同时证明土地使用者为中国建设银行分行。土地在塔指东路南侧，用途住宅使用。使用权面积13949.68平方米，原建行住房面价为2780.9平方米，核减后面积为10168.78平方米。被告工作人员苗长军2014年8月28日收取原告国用（2003）字第（0480）号国有土地使用证。
被告博斌公司质证意见：两份证据的真实性认可。证明问题不认可，面积不是全部，是有分摊的。占有的土地没有争议，这组证据不能支持原告任何诉讼请求。国有土地使用权，必须要有合法的手续，不能说这个地是你的，就不用掏钱了。
证据七：会议纪要。证明问题：双方通过会议纪要，变更原合作协议的内容，1、变更原协议中委托被告进行旧屋改造，由被告独立商业开发，2、变更原合作协议中，由原告购买被告建设的商业楼盘，3、约定小区住户全部拆迁完毕后，原被告再就该项目属甲方土地进行协商征迁补偿事宜。上面有苗长军的签字。
被告博斌公司质证意见：对合法性、真实性都不认可。这份会议纪要是伪造的。上面还有我这个代理人的名字，我们不认可这个。苗长军当时是否有委托手续。
证据八、九致函、复函。证明问题：2015年10月16日原告向被告致函，2017年5月11日原告向被告发的关于解决巴州建行以土地置换60套住房的函，要求被告按协议履行土地置换60户职工住房义务及要求被告尽快就各自全责等方面进一步商定。
被告博斌公司质证：致函的真实性认可，但是复函不认可，我们没收到。对方出示的证据都是原告单方的意见。这两份证据不能支持原告的诉讼请求。
证据十：建坤苑一号楼、二号楼、三号楼网签情况，证明问题：房源销售情况。房子全部网签给第三方了。我们核查了部分备案登记的人是被告博斌公司原老总和现老总的亲属，我们认为是恶意网签。
被告博斌公司质证意见：不认可证据真实性。总够投入了1个亿，我们如果不把房子卖了。这1亿元资金就万劫不复了。
证据十一：新疆兆新房地产评估测绘所出具的房地产询价报告，证明问题：建坤苑售房部询价起售价3680元平方米。（详见证据目录）
被告博斌公司质证意见：对证据的真实性无法确定，之所以会卖房子，是因为原告违约，在不得以的情况下才卖的房屋。
反诉原告博斌公司围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证：证据一、《合作协议》证明问题：一、2012年10月6日，原被告双方就被告位于库尔勒市塔指东路129户家属院占地的土地委托被告进行开发改造事宜签订《合作协议》；二、按照协议约定：1、原告将土地使用权变更为被告。按照原告要求，被告负责将规划设计方案向市政、规划等相关部门进行报批；2、被告负责落实征迁安置和拆迁户补偿工作。其拆迁户拆迁补偿、过渡安置费用由被告暂时垫付；3、被告开发建设的该项目中，住宅部分除安置拆迁户解决石油基地60户外剩余住宅全部由原告职工团购；4、为确保项目工程进展顺利，项目开工后原告按照工程进度支付购房款，主体工程完成50%，原告支付总房款达到50%；其余房款在主体完工后一次性付清，原告未按上述约定付款的，应按应付款的20%向乙方支付违约金。
反诉被告巴州建行质证意见：真实性认可，但是该协议已经被2013年6月27日会议纪要所变更，合同内容进行了变更。2015年的60户安置协议，替代了这个协议。委托代理人是苗长军，我们有理由相信，苗长军就是代表博斌公司的。
证据二：1、建设用地批准书；2、商品房预销售许可证；证明问题：1、涉案土地经招拍挂，由被告依法有偿取得；2、2015年11月6日，经房地产管理部门核准，被告依法取得《商品房预销售许可证》，可对核准的房地产进行预销售。
反诉被告巴州建行质证意见：真实性没有异议。原有的20.5亩土地用途是住宅用途，建行已经缴纳了土地使用金。博斌公司改变了土地性质，土地用途发生了变化。博斌公司改变了容积率，造成了加收土地受让金。至今为止银行没有收取博斌公司的钱。不能证明博斌向国家交钱，就改变了我们协议中约定的无偿给予土地。被告的该组证据恰恰可以证明2013年6.28会议纪要的内容。
证据三：《建行石油基地六十户住房安置协议》及《60户数量分布情况》证明问题：一、2015年10月30日，原被告双方就原告石油基地60户外迁户安置签订《建行石油基地六十户住房安置协议》；二、按照协议约定：1、原告以土地置换方式，被告按原告提供的建筑面积标准，将原告石油基地60户外迁户安置在被告开发建设的库尔勒市塔指东路健坤苑小区；2、中石油塔里木油田分公司基于六十户外迁而给予该六十户外迁户和原告的外迁安置补偿费全部归被告所有；3、原告应当向被告授权并由被告全权负责与塔里木油田分公司就原告六十户外迁事宜进行商谈、签订补偿合同并收取全部外迁安置补偿费，原告应当对被告所做的外迁索赔工作予以大力支持和协助。4、原告六十户外迁户安置房产面积合计为6575.80平方米。
反诉被告巴州建行质证意见：对于证据的真实性没异议，我们已经出示过这个证据，但是对证明问题有异议：1、塔指洽谈外迁事宜，获得补偿款不是60户协议的核心内容，核心是，博斌取得我行土地的开发权，2012年签订合作开发协议，大家发现合作开发没有意义，让博斌自行洽谈拆迁事宜，博斌把我们的地拿走，无偿给我们60套房屋。现在的情况是，房子没有，建行的60户人搬不出来，塔指也不愿意给补偿。塔指的意思是我们60户人搬出来，才谈补偿的事情。
证据四：公证书、巴音郭楞日报《公告》、《关于要求支付建行石油基地六十户外迁户安置补偿费用的催告函》（原件已收回复印件）证明问题：被告采取多种形式对支付购房款、安置补偿款、办理团购手续向原告及其职工进行催促。
反诉被告巴州建行质证意见：这是被告的单方行为，我们没有书面认可，我们答复是按照60户安置协议约定，60套房屋是无偿交付，我们无偿把土地给被告，我们是以地换房。被告催促函违背了2013年、2015年的会议纪要和安置协议。被告没有提出让我们出具委托书，我们没有接到过这个要求，不能证明我们要给被告支付什么费用。补充是塔指补偿，被告不能证明塔指已经给我们补偿，对于这个问题我们可以去塔指询问。塔指的意见是让我们赶紧搬走。我们是不认可这个函的。2015.8.25号的收到了，2017.2.10的没有收到。2015年的函。违背了2015年双方签订的60户安置协议。
证据五：《健坤苑项目单位成本核算》（原件已收回复印件）证明问题：健坤苑项目每平方米建设成本为3300.00元。
反诉被告巴州建行质证意见：该组证据是单方制作的，只能作为法庭参考的材料。这个不属于证据。对证明问题不认可。
证据六：取得出让土地相关手续及缴纳土地出让金票据；证明问题：1、涉案项目土地由被告依法通过招拍挂出让取得，而非原告无偿提供（置换）；2、被告已垫付土地出让金1350万元。19.03亩，一共是24508790元。
反诉被告巴州建行质证意见：没有提供原件，我们不予质证。对土地违约保证金的财务凭证，真实性没有异议。但是对证明问题有异议，建行没有拿你们一分钱，至于国家收你的钱，与我们没关系，我只保证建行不收钱，协议中也没有保证国家不收钱。我们不予认可。
经原告巴州建行提出申请要求对被告开发的库尔勒市塔指东路健坤苑住宅房地产每平方米均价市场价格司法鉴定评估，我院委托新疆华远房地产评估有限公司进行司法鉴定评估，2017年12月12日新疆华远房地产评估有限公司作出新华远（估）字2017第1460号房地产司法鉴定评估报告评估结果为：估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，运用科学的估价方法，仔细考查估价对象的特征及使用和维护情况，经过全面细质的测算，并结合估价经验和对影响项目价值因素的分析，确定估价对象在2017年11月21日满足本次估价的全部假设和限制条件下的房地产市场单价为3368元建筑平方米。原告巴州建行将其诉讼请求追加为19366000元。双方当事人对该份鉴定估价报告进行质证。
原告（反诉被告）巴州建设银行质证意见：对该份报告，鉴定程序以及鉴定结果均予以认可。
被告（反诉原告）博斌公司质证意见：从证据形式角度来说认可该鉴定报告的真实性，对该鉴定报告的客观性和关联性有异议。该鉴定报告是建立在估价假设和现有的条件基础上做出的报告，所以他的不确定性是非常大的。原被告之间的合同是商业合同，仅仅对安置的房产进行估价，而没有对外迁人员的现有房产进行估价，无法计算出两个房产之间的价差，因此该鉴定报告，对认定本案事实和处理本案没有意义。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2003年原告（反诉被告）以出让方式取得了位于库尔勒市塔指东路南侧、成功房地产开发公司东侧的国有土地使用权并取得了国有土地使用权证，证号为：库国用（2003）字第480号，该国有土地使用权证载明的使用权面积为13949.68平方米，用途为住宅用地，2009年5月12日该国有土地使用权证注明：中国建设银行巴州分行城镇住房用地面积为3780.9平方米（即：原告120户家属院内住宅占地面积），核减后中国建设银行巴州分行现面积为10168.78平方米。2012年9月26日，原、被告双方签订了《合作协议》，甲方（原告、反诉被告）将上述13949.68平方米的土地（含原告的120户家属院住宅占地面积）全权委托乙方（被告、反诉原告）进行开发改造，乙方开发建设的该项目中住宅部分除安置拆迁户解决石油基地60户外剩余住宅全部由甲方职工团购。2013年6月27日双方的《会议纪要》中约定该小区建设开发模式为开发商进行商业开发，不再有小区旧楼改造、单位集资该楼之说，同时约定：在小区住户全部拆迁完毕后，被告（反诉原告）与原告（反诉被告）再就该项目属建行巴州分行的土地进行协商征迁补偿事项。后被告（反诉原告）办理了上述土地的开发建设手续并与120户房屋所有人达成了拆迁补偿协议，被告（反诉原告）对上述土地进行开发建设。2015年10月30日，原、被告双方签订了《建行石油基地六十户住房安置协议》，该协议约定，乙方（被告、反诉原告）同意将甲方（原告、反诉被告）在塔指石油基地内六十户外迁户外迁住房，以土地置换方式，按甲方提供的建筑面积标准，无偿安置在乙方开发建设的库尔勒市塔指东路健坤苑小区。对于甲方在石油基地六十户外迁户中五十五户的新住房按照建筑面积为95平方米进行安置，另外五户外迁户的新住房按照建筑面积为105平方米进行安置，鉴于乙方对于该六十户外迁户的安置付出，故中石油塔里木油田分公司基于甲方石油基地六十户外迁户而给予该六十户外迁户和甲方的拆迁安置补偿款全部属于乙方所有，该六十户外迁户和甲方无权取得该外迁安置费用。双方对交付六十套房屋事宜发生争议，诉至本院。
另庭审调解中，博斌公司提出：双方签订的《建设石油基地六十户住房安置协议》是双务合同，双方应各自履行协议约定的义务，博斌公司为此提出了具体的调解方案，因双方意见不统一，调解未果。
本院认为，双方签订的《合作协议》、《建行石油基地六十户住房安置协议》均为双方的真实意思表示且不违反法律、法规的规定，为有效协议。对于2013年6月27日的《会议纪要》，被告（反诉原告）虽不予认可，但苗长军当庭对该《会议纪要》上的签名认可是其本人亲笔签名，而且在《合作协议》、《建行石油基地六十户住房安置协议》两份协议中均有苗长军作为委托代理人、负责人的签名，因此本院对该会议纪要的真实性、合法性和关联性予以确认。依照上述协议、会议纪要的约定，被告（反诉原告）无偿取得了原告（反诉被告）10168.78平方米的国有土地使用权并进行房地产商业开发，就应当依照协议约定给原告（反诉被告）交付55套建筑面积为95平方米、5套建筑面积为105平方米，总共60套房屋（总面积为5750平方米），被告（反诉原告）当庭认可无法向原告（反诉）交付该60套房屋，被告（反诉原告）就应支付该60套房屋的相应价款，因此依照新疆华远房地产评估有限公司作出新华远（估）字2017第1460号房地产司法鉴定评估报告评估意见：健坤苑小区住宅用房市场单价为3368元/建筑平方米，被告（反诉原告）应当支付相应的房屋价款为5750平方米×3368元/建筑平方米=19366000元。关于对被告（反诉原告）反诉解除双方签订的《建行石油基地六十户住房安置协议》以及赔偿损失1736011.2元的反诉请求。因双方两份协议中均有以巴州建行土地使用权的转让为条件，换得博斌公司交付60套房屋的约定，此约定是双方合意的核心内容，博斌公司已经受让土地使用权后，反诉要求解除《建行石油基地六十户住房安置协议》，其解除请求既不符合合同解除的法定或约定条件，也有悖合同权利义务相一致原则，其该反诉请求不予支持。双方《合作协议》中约定团购住宅事项，团购协议条款的未能履行无法将不能责任归责于一方，博斌公司要求对方支付违约金的反诉理由不能成立。被告（反诉原告）辩称的案外人中石油塔里木油田公司支付的安置补偿款事宜，因被告（反诉原告）没有出示任何证据证实中石油塔里木油田公司与原告（反诉被告）签订了石油基地60户住房的安置补偿协议，所以该辩解亦无法成立。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第（二）款、第六十四条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）巴州博斌房地产开发有限责任公司于本判决生效后十五日内向中国建设银行股份有限公司巴音郭楞蒙古自治州分行交付60套住房（总建筑面积为5750平方米）；如完全不能交付60套房屋应按每平方3368元给中国建设银行股份有限公司巴音郭楞蒙古自治州分行支付房屋价款19366000元；
二、驳回被告（反诉原告）巴州博斌房地产开发有限责任公司的反诉请求。
如果被告未能按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费137996元、鉴定费30000元由被告（反诉原告）巴州博斌房地产开发有限责任公司负担并与案款一并交纳；反诉案件受理费10212.05元，由被告（反诉原告）巴州博斌房地产开发有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院。
审 判 长 李 杰
审 判 员 东格日甫
人民陪审员 冯 永 延
二〇一八年二月十四日
书 记 员 叶 子