安徽省蚌埠市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖03民再6号
抗诉机关：安徽省人民检察院。
申诉人（一审被告、二审被上诉人）：固镇东方医院，住所地安徽省固镇县城关镇浍河路东段。
法定代表人：王贤春，该医院院长。
委托代理人：周波，安徽周波律师事务所律师。
被申诉人（一审原告、二审上诉人）：袁春天，男，1964年5月24日出生，汉族，无固定职业，住安徽省蚌埠市。
委托代理人：李学金，安徽辉泰律师事务所律师。
委托代理人：李一，安徽辉泰律师事务所律师。
被申诉人（一审被告、二审被上诉人）：吴部昌，男，1967年2月15日出生，汉族，无业，住安徽省固镇县城关镇司法巷司法局宿舍，身份证号3403231967********。
袁春天与吴部昌、固镇东方医院案外人执行异议之诉一案，袁春天不服安徽省固镇县人民法院于2013年12月12日作出的（2013）固民一初字第01369号民事判决，向本院提起上诉，本院于2014年6月13日作出（2014）蚌民一终字第00306号民事判决，该判决已发生法律效力。固镇东方医院不服，向检察机关申诉，安徽省人民检察院于2015年12月16日作出皖检民（行）监〔2015〕34000000193号民事抗诉书，向安徽省高级人民法院提出抗诉。安徽省高级人民法院于2016年3月21日作出（2016）皖民抗4号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，于2016年7月6日公开开庭审理了本案。受安徽省人民检察院的指派安徽省蚌埠市人民检察院检察员史慧娟、郑文安出庭履行职务，申诉人固镇东方医院的委托代理人周波，被申诉人袁春天的委托代理人李学金到庭参加诉讼，被申诉人吴部昌经传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
固镇县人民法院（2013）固民一初字第01369号民事判决查明：2010年6月21日，原审法院依据申请执行人江峰申请，依法查封吴部昌所有的坐落于蚌埠市新城区蓝天紫竹苑小区5栋2单元302室房屋。2010年6月28日，吴部昌和江峰以双方已达成和解协议为由要求对查封的吴部昌房产解除查封。同日，吴部昌与袁春天签订购房协议，约定由吴部昌将案涉房产出售给袁春天。袁春天于当天给付吴部昌购房款34.1万元，剩余购房款属于银行抵押贷款转由袁春天偿还，现已经还清，但相关凭证上记载的借款人是吴部昌，且还清贷款的时间也在法院查封之后。2010年6月29日，原审法院依法作出（2010）固法执字第00204-2号执行裁定并向蚌埠市房产交易所发出协助执行通知书，解除对该房产的查封。同日，又因固镇东方医院诉吴部昌民间借贷纠纷案依法对吴部昌的上述房产进行财产保全查封，并将协助执行手续送达至蚌埠市房产交易所。固镇东方医院诉吴部昌民间借贷纠纷案判决生效后，吴部昌没有履行偿还借款的义务。固镇东方医院依法申请强制执行，原审法院于2011年7月26日立案受理，现已开始实施对上述房产进行评估拍卖程序。2013年4月26日，袁春天对固镇东方医院申请执行吴部昌案涉房产提出案外人执行异议申请，原审法院经审查认为袁春天虽与吴部昌在查封期间签订购房协议，但房屋的所有权转移尚未发生法律效力为由，驳回袁春天的异议申请。同时告知其如不服该裁定，可以向蚌埠市中级人民法院申请复议。
固镇县人民法院（2013）固民一初字第01369号民事判决认为：根据《中华人民共和国物权法》第十四条的规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”本案中，吴部昌转让其房产要发生物权转让的效力，就应当依法进行登记，也只有当转让记载于不动产登记簿时才能发生法律效力。袁春天依据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定主张其已取得案涉房产的所有权，显然混淆物权转让的合同行为和物权处分行为的区别，故不予采纳。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第一条第二款的规定“采取查封、扣押、冻结措施需要有关单位或者个人协助的，人民法院应当制作协助执行通知书，连同裁定书副本一并送达协助执行人。查封、扣押、冻结裁定书和协助执行通知书送达时发生法律效力。”吴部昌卖给袁春天的房产虽因不同的案件在同一天解除前一案件的查封和进行后一案件的查封，所制作的裁定书和协助执行通知书均已送达协助执行单位，后一查封在前一查封解除时已经发生法律效力，且一边解封一边查封没有违反法律规定，因此，应当认定吴部昌所卖房产的查封效力一直处于持续状态。况且，吴部昌与袁春天签订购房协议时，双方所买卖的房产正处在被查封状态。在人民法院的查封尚未解除时，不论是当事人或者其他案外人甚至是案件承办人，其作出的同意解除查封的意思表示都不发生法律效力。因此，袁春天和吴部昌以案外人江峰甚至是案件承办人的同意解除查封不能对抗法院查封的效力，更不能成为其买卖合法以及取得物权的依据。至于袁春天在诉讼中一直认为查封行为存在错误一节，该院已在（2011）固执异字第00294-1号执行裁定书中明确告知了其申请复议的权利，但袁春天没有行使申请复议的权利，且袁春天又把该裁定作为证明其主张成立的证据，可见，袁春天已经认可了该裁定的效力。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定“当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。”据此，袁春天要求解除对其所买吴部昌的房产的查封，停止对该房产的执行的请求不属于本案的审理范围，故不予支持。根据《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条规定：”下列房地产，不得转让：……（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；……”该条该项规定属于禁止性法律规范，违反该项规定即构成《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定的情形。吴部昌在明知其房产正被人民法院查封，特别是其房产上贴有封条予以公示的情况下与袁春天签订购房协议，出卖被查封房产，违反法律强制性规定，应属无效。因此，袁春天要求确认其与吴部昌签订的购房协议合法有效无法律依据，不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。……”不论袁春天在受让时是否善意，但其受让的是不动产，其法定交付方式就是登记，袁春天与吴部昌没有依法办理物权转移登记，当然不能适用善意取得制度主张其已取得所购买房产的所有权。因此，袁春天要求确认坐落于蚌埠市新城区蓝天紫竹苑小区5栋2单元302室的房产归其所有的请求无法律依据，不予支持。据此，依照上述法律规定和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回袁春天的诉讼请求。案件受理费160元，由袁春天负担。
本院（2014）蚌民一终字第00306号民事判决与固镇县人民法院（2013）固民一初字第01369号民事判决查明的案件事实一致。
本院（2014）蚌民一终字第00306号民事判决认为：《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。而《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条只是规定司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的，不得转让，并没有明确规定基于查封房产签订的房屋买卖合同为无效合同，故该条规定不属于合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”。故原审法院依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，认定吴部昌与袁春天签订的房屋买卖合同无效，系适用法律错误。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，袁春天与吴部昌签订购房协议，双方虽未办理房产物权变更登记，但不影响双方签订的房屋买卖合同效力。故关于袁春天主张其与吴部昌的房屋买卖合同合法有效的上诉请求，本院予以支持。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，袁春天与吴部昌签订的购房协议的时间为2010年6月28日，购房协议约定：袁春天于当天给付吴部昌购房款34.1万元，剩余购房款属于银行抵押贷款转由袁春天偿还。相对于吴部昌而言，袁春天已支付全部购房价款并实际占有所购买的房屋，虽然未办理过户登记手续，但因购买房屋向银行办理了抵押登记，故无法办理过户手续。在还清银行贷款时，又因房屋已被法院查封，导致不能过户，故袁春天对未办理过户登记手续不存在过错。综上，人民法院在执行案件中不应查封案涉房产。袁春天主张停止对坐落在蚌埠市新城区蓝天紫竹苑小区5栋2单元302室商品房的执行，并对该房屋予以解封，本院予以支持。
综上，原审法院认定事实清楚，但适用法律错误，本院予以纠正。遂判决：一、撤销安徽省固镇县人民法院（2013）固民一初字第01369号民事判决；二、停止安徽省固镇县人民法院依据（2011）固执字第00294号执行案件对位于蚌埠市新城区蓝天紫竹苑小区5栋2单元302室（房地产权证号：蚌私字第号）房产的执行，并由安徽省固镇县人民法院解除其依据（2011）固执字第00294-2号执行裁定对位于蚌埠市新城区蓝天紫竹苑小区5栋2单元302室（房地产权证号：蚌私字第号）房产的查封；三、驳回袁春天的其他诉讼请求。
安徽省人民检察院抗诉认为：原审生效判决认定袁春天在签订协议后即实际占有涉案房屋，没有证据证明，因为涉案房屋的后一个查封在前一个查封解除时已经发生法律效力，袁春天无法实际占有，也不可能合法占有涉案房屋。另外原审生效判决对袁春天关于确认合同效力、确认涉案房屋所有权的诉讼请求未予判决，属于遗漏当事人的诉讼请求。
申诉人固镇东方医院同意抗诉机关的抗诉意见，同时认为涉案房屋的买卖合同无效，固镇县人民法院的后一个查封合法。
被申诉人袁春天答辩称：一、抗诉机关的抗诉理由不能成立，涉案房屋小区物业已经证明袁春天2010年6月28日入住，并且一直缴纳物业费。二、涉案房屋不是一直处于查封状态，为了解决前一个查封案件，吴部昌出售房屋是固镇县人民法院认可的，与袁春天房屋买卖成交后，吴部昌也按照约定履行了前一个查封案件的义务，法院也依法解除了查封。而后一个查封是在依法解除查封之后发生的，故查封不存在持续的状态。三、本案买卖合同有效，吴部昌与袁春天的房屋买卖合同不是法律所禁止的，该房屋虽然是在查封和抵押状态，但是在法院的同意和监管下进行，故合同有效。四、固镇县人民法院的后一个查封违法，本案是案外人异议之诉，不存在遗漏诉讼请求的问题，原审生效判决正确，依法应予维持。
案经开庭审理，本院对原二审生效判决认定的案件事实，依法予以确认。
本院认为：原二审生效判决对于买卖合同是有效合同的认定符合法律规定。《最高院关于适用合同法若干问题的解释（二）》第十四条规定：合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。房地产管理法规定查封的房地产不得转让，规范的是此类房地产在房地产管理机关如何管理的情况，并不是涉及房地产转让合同是否有效的效力性强制性规定。本案涉案房屋虽然属于抵押物，但袁春天与吴部昌的买卖合同应当有效，因为该买卖行为并未减少抵押权人实现债权的途径，也不对抗抵押权人行使抵押权，而且袁春天又增加了还款保证，并代替吴部昌清偿了全部债务，使抵押权消灭。法律为了维护经济秩序和交易安全，并不否定对抵押物买卖的合同效力,甚至保护对一物数卖的多个买卖合同的效力，只有确认合同效力才能依据合同处理不同相对人之间的法律关系。
关于抗诉机关认为袁春天无法实际占有涉案房屋的抗诉意见，本案并没有证据证明2010年6月28日签订买卖合同时涉案房屋被张贴法院封条，并且第二天法院解除查封后重新查封，也没有履行更换新的查封日期封条的程序，同时该小区物业证明袁春天2010年6月28日入住，事实上，袁春天在2010年6月28日办理完成买卖合同、公证、付款时，取得涉案房屋钥匙即完成了对房屋的占有，至于是否使用并不是法律规定能否查封的条件。
关于抗诉机关认为遗漏诉讼请求问题，原审生效判决第三项驳回了袁春天的其他诉讼请求，且一审原告袁春天对此不持异议，故不存在遗漏诉讼请求问题。
综上所述，抗诉机关的抗诉理由不能成立，原二审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项、第二百零七条的规定，判决如下：
维持本院（2014）蚌民一终字第00306号民事判决。
本判决为终审判决。
审判长 赵晓兵
审判员 陈 颉
审判员 吴公礼
二〇一六年七月二十六日
书记员 赵玉青
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。
人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。