安徽省宿州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宿中民一终字第00533号
上诉人（一审被告）：安徽宏利房地产开发有限公司，住所地安徽省宿州市埇桥区。
法定代表人：林泽民，该公司董事长。
委托代理人：李运銮，该公司员工。
被上诉人（一审原告）：尹清泉，男，1950年11月10日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。
委托代理人：李道鹏，安徽民之声律师事务所律师。
上诉人安徽宏利房地产开发有限公司（以下简称宏利公司）因与被上诉人尹清泉房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服宿州市埇桥区人民法院2014年8月26日作出的（2014）宿埇民一初字第01742号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月28日受理后，依法由审判员李德道担任审判长，与代理审判员杜飞、杨俊举组成合议庭，于2014年12月1日公开开庭审理了本案。上诉人宏利公司的委托代理人李运銮，被上诉人尹清泉及其委托代理人李道鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
尹清泉一审诉称：2002年12月3日，其与宏利公司签订房屋拆迁安置补偿协议。约定，宏利公司拆除其位于宿州市埇桥区武道庙街北侧的营业用房及住房，其中营业用房面积为35.36㎡、住房建筑面积21.32㎡；安置地点在拆迁区内；住房过渡期18个月、门面营业用房过渡期30个月；应安置的建筑面积为：门面营业用房35.36㎡、住房建筑面积拟安置65㎡。同时，该协议约定拟安置营业用房建筑面积价格标准平均800元／㎡、安置住房建筑面积价格标准平均450元／㎡。协议签订后，尹清泉的房屋被拆除，拆迁安置期满后，宏利公司没有按照拆迁协议约定给其安置房屋。请求判令：1、宏利公司将坐落于宿州市胜利路北侧城隍庙商城A区10#楼0118室门面营业用房（房产证号：20××13）面积39.84㎡的房屋一套安置给尹清泉，并协助办理产权过户手续，安置门面营业用房面积差按800元／㎡计算；2、宏利公司将坐落在宿州市胜利路北侧城隍庙商城A区11-1#楼0503室住房（房产证号：20××39）面积96.46㎡房屋安置给尹清泉，并协助办理产权过户手续，安置住房面积差按450元／㎡计算。
宏利公司一审辩称：1、拆迁安置工作是按拆迁安置事务所决定，依照惯例，尹清泉的房屋安置应由拆迁安置事务所决定。2、增加住房面积和门面房面积应该按政府指导价计算，不应该按照上述价格计算。3、双方签订的补偿协议真实有效，未履行的原因是尹清泉认为其安置的房屋位置不合适。根据双方签订的协议约定，超面积部分按市场价计算，尹清泉请求安置门面营业用房面积差按800元／㎡计算、安置住房面积差按450元／㎡计算，没有事实和法律依据。
一审法院查明：2002年12月3日，尹清泉与宏利公司签订二份房屋拆迁安置协议。协议约定：宏利公司拆除尹清泉位于宿州市埇桥区武道庙街北侧的营业用房及住房，其中营业用房面积为35.36㎡、住房建筑面积21.32㎡。安置地点为营业用房安置在本开发区内一层，住房安置在本开发区内。安置过渡期为门面营业用房过渡期30个月、住房过渡期18个月。应安置的建筑面积为门面营业用房35.36㎡、住房建筑面积拟安置65㎡左右；其中住房拆迁安置协议中约定安置住房政策性增加建筑面积系数5%。同时，该协议约定拟安置营业用房建筑面积价格标准平均800元／㎡，拟增购建筑面积价格标准按商品价结算；安置住房建筑面积价格标准平均450元／㎡，拟增购建筑面积价格标准按商品价结算。协议签订后，宏利公司拆除尹清泉房屋。拆迁安置期满后至今，宏利公司没有按照拆迁协议约定给尹清泉安置营业用房及住房。
另查明：宏利公司具有履行能力。位于宿州市胜利路北侧城隍庙商城A区10#楼0118室门面营业用房（房产证号20××13）面积39.84㎡的房屋一套和位于宿州市胜利路北侧城隍庙商城A区11-1#楼0503室（房产证号20××39）面积96.46㎡住房一套均登记在宏利公司名下。
一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，尹清泉与宏利公司签订的房屋拆迁安置协议是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。尹清泉已按照合同约定履行自己的相关义务，宏利公司亦应按照合同约定在履行期限内将符合安置面积的营业用房及住房交付尹清泉。宏利公司自双方签订房屋拆迁安置协议书至今，未按照该协议的约定将符合约定条件的营业用房及住房交付尹清泉，且宏利公司具有履行能力，故，宏利公司应承担继续履行的违约责任。本案中，双方签订的房屋拆迁安置协议对尹清泉拟安置住宅的建筑面积约定为65㎡左右，该约定虽然对宏利公司而言有上下浮动的空间；但就本案，自2002年12月3日双方签订房屋拆迁安置协议至今12年，宏利公司一直未将符合产权调换的房屋交付尹清泉，该行为必然给尹清泉的经济、生活带来诸多不便。尹清泉要求宏利公司安置其住宅建筑面积65㎡并无不当。当事人对价款约定不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行。本案中，尹清泉与宏利公司签订的房屋拆迁安置协议中对安置房屋拟增购建筑面积价格标准约定按商品价结算，该约定价格具体是以签订协议书时的市场价格还是交付房屋时的市场价格结算约定不明确，应按照订立合同时合同履行地的市场价格履行。宏利公司辩称双方未履行协议的原因是尹清泉认为其安置的房屋位置不合适，安置超面积的增购部分应以上房时的市场价计算的理由，因无相关证据予以佐证，不予采信。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第一款、第六十一条、第六十二条第（二）项、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条之规定，判决：一、宏利公司于判决生效之日起15日内将坐落于宿州市胜利路北侧城隍庙商城A区10#楼0118室面积为39.84㎡的门面营业用房（房产证号20××13）一套安置给尹清泉，并协助尹清泉办理产权过户手续，该安置门面营业用房面积差按订立合同时履行地的市场价格履行；二、宏利公司于判决生效之日起15日内将坐落在宿州市胜利路北侧城隍庙商城A区11-1#楼0503室面积为96.46㎡住房（房产证号20××39）一套安置给尹清泉，并协助尹清泉办理产权过户手续，安置住房面积差按订立合同时履行地的市场价格履行。一审案件受理费5800元，财产保全费2000元，由宏利公司负担。
宏利公司不服一审判决，向本院提起上诉称：1、案涉拆迁安置补偿协议是尹清泉与宿州市宏大房屋拆迁安置事务所签订。依照民诉法的规定，宿州市宏大房屋拆迁安置事务所应参加诉讼，一审法院没有追加其为本案的当事人不当，属程序违法。2、本案一审期间，首先使用简易程序进行审理，后转为普通程序审理。开庭时，宏利公司没有收到尹清泉变更诉讼请求的相关文书，尹清泉提出变更诉讼请求后，宏利公司要求给予答辩时间，该案的审判长表示可待庭审后答辩，但直到宏利公司领取判决书时才收到其变更诉讼请求申请书，一审法院剥夺宏利公司的答辩权，属程序违法。3、一审法院判决安置的门面房、住房面积差按照签订合同时的市场价结算错误。尹清泉的房屋系宿州市政府实施的拆迁，宿州市房屋拆迁安置管理部门对被拆迁房屋制定了具体的回迁安置办法，应当按照回迁安置办法进行安置和结算，房屋拆迁安置管理部门对回迁安置的房屋有具体的指导价，该价格为回迁安置时的价格。该拆迁区域的所有拆迁户均是按照回迁安置时的价格结算价款，一审法院判令以签订合同时的价格结算价款没有法律依据。尹清泉被拆迁的房屋面积为21.32㎡，其要求安置96.46㎡没有法律依据。4、宿州市房屋拆迁安置管理部门对被拆迁户安置的具体位置，如何结算及优惠均有明确规定，由于尹清泉不满意安置的位置提起诉讼，在诉讼期间用查封的办法来要求安置房屋。如果拆迁户都按照自己要求的位置安置房屋，岂不乱套，且一审法院查封的房屋在几年前就已经安置给他人。综上，请求二审法院撤销一审判决，判令双方依宿州市房屋拆迁安置部门批复的拆迁安置实施办法进行安置，对超面积部分按照政府指导价结算价款。
尹清泉辩称：1、宿州市宏大房屋拆迁安置事务所与尹清泉签订拆迁安置协议是受宏利公司的委托，该拆迁协议所产生的法律后果应由宏利公司承担。2、2002年双方签订拆迁安置协议约定，住房的过渡期为18个月，门面房的过渡期为30个月，但至今宏利公司没有按照合同约定给尹清泉安置房屋，属违约行为。依照合同法的相关规定，违约一方没有履行义务的，应按照合同签订时的价格履行义务。宏利公司认为应以回迁安置时的价格结算价款没有法律依据。综上，宏利公司上诉理由无事实和法律依据，请求二审法院维持原判。
二审中，宏利公司向本院提交以下证据：1、2000年8月1日宿州市城隍庙商城拆迁安置实施办法、2007年1月11日宿州市房屋拆迁管理办公室拆管字（2007）04号批复、2014年8月27日宿州市房屋征收管理办公室征管字（2014）07号批复及《宿州市城隍庙商城回迁安置实施办法》、2014年5月13日宿州市政府会议纪要，以证明宿州市城隍庙商城拆迁安置项目是经宿州市政府批准，宿州市房屋拆迁管理部门制定的《宿州市城隍庙商城回迁安置实施办法》，该商城2007年的一期安置和2014年的二期安置均是按照上述回迁安置实施办法的规定进行安置。2、2001年11月20日宿州市房屋拆迁管理办公室出具说明，以证明2001年11月1日前已经核发该项目的拆迁许可证，其拆迁补偿标准、方式仍应按照1991年3月22日国务院房屋拆迁管理条例执行。3、城隍庙商城3、4、5、6、12层二期（2014年）安置户上房结算表，以证明绝大多数安置户均依照2014年宿州市政府批复的《回迁安置实施办法》进行安置。4、2000年8月7日房屋拆迁安置许可证、张德芳的拆迁安置协议等，以证明案涉房屋的拆迁实施单位为宿州市宏大房地产开发公司、宏大拆迁安置事务所，宏利公司不是原始拆迁人，只是该项目的承建方；迟延安置并非宏利公司单方的原因。5、房价评估报告，以证明宿州市政府批复的超面积安置均价为4590元／㎡。
尹清泉质证意见如下：证据1中的宏大拆迁事务所、宿州市房屋拆迁管理部门，其均没有权利制定规范性文件，其制定的拆迁安置实施办法、批复均不具有法律效力。只有拆迁安置协议对于合同当事人具有法律约束力。该组证据均不具有证明力。证据2、3、4、5与本案不具有关联性，不具有证明力。
本院认证意见如下：证据1、3具有客观性，与本案具有关联性，对其证明力予以确认。证据2、5与本案不具有关联性，对其证明力不予确认。证据4中的拆迁许可证具有客观性，与本案具有关联性，对其证明力予以确认，该组证据中的其他证据与本案不具有关联性，对其证明力不予确认。
尹清泉未向本院提交证据。
双方所举其他证据与一审相同，相对方质证意见同于一审，本院认证意见为，除一审中宏利公司提交的2006年12月28日、2013年7月12日《宿州市城隍庙回迁安置实施办法》的证明效力予以确认以外，对其他证据的认证意见与一审一致。
本院二审审理查明：2000年宿州市政府为加快旧城改造，批准对尹清泉被拆迁房屋所在的原城隍庙区域进行拆迁。2000年8月7日，宿州市房屋拆迁管理办公室颁发拆许字（2000）第15号拆迁许可证，决定对原城隍庙区域进行拆迁，拆迁实施单位为宿州市宏大房屋拆迁安置事务所。2000年8月1日，宿州市宏大房屋拆迁安置事务所制定《宿州市城隍庙商城拆迁安置实施办法》，该实施办法规定，住宅房屋平均安置价一般不超过450元／㎡，营业门面房层高应在3.6米以上，框架或半框架结构的安置价一般不超过800元／㎡。该办法还规定了其他事项。2002年12月3日，尹清泉与宿州市宏大房屋拆迁安置事务所签订二份房屋拆迁安置协议。2007年1月12日，宏利公司制定了《宿州城隍庙商城回迁安置实施办法》，同日，宿州市房屋拆迁管理办公室批准该实施办法。该实施办法规定，住宅安置均价450元／㎡，超面积房价1350元／㎡，门面房安置均价800元／㎡，超面积房价1、2号楼一层面南门面房23000元／㎡，面北门面房7000元／㎡，该实施办法还规定了3至12号楼门面房的价格，其中10号楼一层面南门面房6500元∕㎡，10号楼118室系面南门面房。该实施办法还规定了其他内容。2013年7月12日，宏利公司制定了《宿州市城隍庙商城回迁安置实施办法》，宿州市房屋拆迁管理办公室批准了该实施办法，该实施办法规定，住宅安置均价450元／㎡，超面积安置房均价4550元／㎡。并根据不同楼层上下浮动，其中6层楼的价格为4500元∕㎡。该办法还规定其他事项。2013年9月，宏利公司对其他部分被拆迁户进行安置，安置房结算方式为：对协议安置面积以内的部分，安置价在均价450元／㎡的基础上上下浮动，超面积部分在均价4550元／㎡的基础上按楼层的高低上下浮动。尹清泉的房屋自拆迁后至今未安置，但尹清泉领取了至2014年6月30日的住房过渡费，至2013年12月31日的门面房过渡费。后双方因安置房的位置和安置房款的结算发生纠纷。本院二审审理期间，双方就房屋安置位置达成协议，宏利公司自愿将10号楼118室、8号楼605室安置给尹清泉，尹清泉表示同意。宏利公司自愿在2013年回迁安置实施办法规定的价格基础上对尹清泉每平方米让利500元。除本案查明的上述事实外，对一审法院查明的其他事实，本院予以确认。
本院认为，本案二审争议的焦点为：1、应否追加宏大拆迁事务所为本案的当事人；一审程序是否违法；2、对于增购面积部分的房屋价款是按照签订拆迁协议时的价格还是按照实际安置时的价格计算。
（一）关于应否追加宏大拆迁事务所为本案的当事人及一审程序是否违法的问题。本案中，双方当事人签订的拆迁安置合同中载明宏利公司为拆迁人，宏大拆迁事务所为代理人，虽然在合同落款盖章的是宏大拆迁事务所，但此后履行相关安置事宜和发放过渡费等均由宏利公司履行，因此，宏利公司与宏大拆迁事务所之间系委托和被委托的关系，宏大拆迁事务所基于委托关系所实施的委托行为产生的法律后果应由宏利公司承担。一审法院没有追加宏大拆迁事务所为本案的当事人，并不影响本案事实的认定和实体处理。宏利公司应追加宏大拆迁事务所为当事人的上诉理由，不能成立，本院不予支持。宏利公司上诉称一审中尹清泉变更诉讼请求，一审法院没有给予其答辩时间程序违法，经对一审卷宗的审查，宏利公司该上诉理由与事实不符，本院不予采信。
（二）关于增购面积部分的房屋价款是按照签订拆迁协议时的价格还是按照实际安置时的价格计算的问题。首先，双方在拆迁安置协议中对拟增购面积部分仅约定为按照商品价结算，因安置房尚未建成，对拟增购部分的面积无法确定，对拟增购部分的商品价亦无法确定。其次，从案涉拆迁协议的实际履行情况看，自2002年双方签订拆迁协议以后，宏利公司没有按照安置协议约定的住房18个月的过渡期，门面房30个月的过渡期进行安置。但此后尹清泉从宏利公司一直领取过渡费，门面房的过渡费领取时间到2013的12月31日，住房的过渡费领取到2014年6月30日。再次，宏利公司在实施安置过程中，分别于2007年和2013年两次制定回迁安置方案，并报宿州市房屋拆迁管理办公室批准。回迁安置方案中明确载明增购面积部分按照实际安置的市场价进行安置，实际安置时绝大多数的安置户对增购面积部分也是按照两次回迁安置方案进行安置并按照实际安置时的市场价结算价款。综上，本案中对增购面积部分应按照实际安置时的市场价结算。对于安置给尹清泉的10号楼118室门面房，增购面积应按照6500元∕㎡结算；对于安置给尹清泉的8号楼605室，增购面积应按照4500元∕㎡结算，鉴于宏利公司自愿给予尹清泉让利500元∕㎡，实际结算时按照4000元∕㎡计算。因双方合同约定拆迁安置过渡期，且约定拟增购面积按商品价结算，而2002年合同签订时安置房尚未建设，故，一审判决双方按合同签订时的市场价结算明显不当，本院予以纠正。
综上，一审判决认定基本事实清楚，但适用法律不当，本院予以纠正。宏利公司的上诉理由部分成立，本院予以支持。案经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销宿州市埇桥区人民法院（2014）宿埇民一初字第01742号民事判决；
二、安徽宏利房地产开发公司于本判决生效后15日内将8号楼605室（面积约为78.77㎡，以实际测量为准）安置给尹清泉，对于拆迁面积21.32㎡和政策性奖励1.07㎡（21.32×5%），合计22.39㎡，由尹清泉按照拆迁协议约定的450元／㎡的价格结算房屋价款；对于超出22.39㎡以外的部分，按照4000元∕㎡结算房屋价款。对于10号楼118室（面积约39.84㎡，以实际测量为准）在应安置面积以内的部分35.36㎡按照拆迁协议约定的800元／㎡的价格结算房屋价款，对于超出35.36㎡以外的部分按照6500元∕㎡结算房屋价款。在双方结算后，由安徽宏利房地产开发有限公司协助尹清泉办理产权过户手续。
一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费5800元，由安徽宏利房地产开发有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李德道
代理审判员 杨俊举
代理审判员 杜 飞
二〇一六年三月十一日
书 记 员 夏春秋
附本案相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。