山东省德州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁14民终1393号
上诉人（原审被告）：德州立天唐人置业有限公司，住所地德州市德城区天衢路与东地大街交汇处。
法定代表人：童云峰，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李恒，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周琼，山东众成清泰（德州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：赵永超，男，1988年3月4日出生，汉族，住山东省武城县。
委托诉讼代理人：杜宇，山东天衢律师事务所律师。
委托诉讼代理人：于淞，山东天衢律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王艳华，女，1987年1月27日出生，汉族，住山东省武城县。
委托诉讼代理人：杜宇，山东天衢律师事务所律师。
委托诉讼代理人：于淞，山东天衢律师事务所律师。
上诉人德州立天唐人置业有限公司（以下简称唐人公司）因与被上诉人赵永超、王艳华商品房买卖合同纠纷一案，不服山东省德州市德城区人民法院(2018)鲁1402民初108号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
唐人公司上诉请求：1.依法撤销山东省德州市德城区人民法院(2018)鲁1402民初108号民事判决，改判驳回赵永超、王艳华对唐人公司的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由赵永超、王艳华承担。事实和理由：1.唐人公司与赵永超、王艳华签订的《商品房买卖合同》附件四《补充协议》第5项第二款对房屋交付条件进行了明确的约定，房屋一旦交付就视为合格，并且赵永超、王艳华已经占用使用近三年的时间；2.根据双方签订的商品房买卖合同约定，商品房交付的时间为2015年1月31日，同时约定一个月的宽展期，对于宽展期后至实际交房日，即2015年3月1日至2015年5月7日实际交房日的违约金双方达成协议，用冲抵物业费的方式冲抵预期交房违约金；3.赵永超、王艳华没有在一年的时间内对双方达成的协议申请撤销；4.根据《中华人民共和国合同法》的规定，违约金是对违约方的惩罚，违约金的承担要考量合同履行情况、当事人的过错程度、守约方因对方违约造成的损失情况、预期利润四个要素，并且《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失的百分之三十为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的。应当以违约造成的损失确定违约金数额”，就本案而言，赵永超、王艳华已经将房屋装修，并且对于延期交房唐人公司已经支付了违约金，并不是因为唐人公司至今没有交房，从而产生在外租房，产生损失。赵永超、王艳华也未提交任何损失的证据，一审判决唐人公司承担违约金无事实依据。调查中，唐人公司补充上诉意见：1.一审判决认定唐人公司取得《建设工程竣工验收备案表》是房屋交付必须具备的法定条件，在认定事实和适用法律上均属错误。（1）取得《建设工程竣工验收备案表》不是商品房项目法定的交房条件。（2）未取得《建设工程竣工验收备案表》不等于房屋未经竣工验收；2.一审法院判决唐人公司支付违约金无事实和法律依据。唐人公司与赵永超、王艳华在商品房买卖合同中约定的交房条件为取得《建设工程竣工验收备案表》，双方以实际行为变更了交房条件，即将原约定的交房条件变更为以建设单位组织竣工验收合格作为交房条件，且该交房条件不违反法律行政法规的强制性规定，赵永超、王艳华再以涉案房屋交付时没有达到原约定的交房条件为由向唐人公司主张违约金，没有事实和法律依据。（1）赵永超、王艳华在明知案涉房屋尚未符合约定交付条件的情况下自愿选择收房，且与唐人公司签订了《唐人公馆延期交房违约金支付确认单》，应认定双方以实际行为变更了原购房合同中约定的交房条件，将交房条件变更为以建设单位（唐人公司）组织验收合格作为商品房交付使用的条件。（2）其变更不违反我国法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的。（3）涉案房屋交付前，已经竣工验收合格和消防验收合格，具备了商品房使用条件，唐人公司于2017年9月13日顺利取得竣工综合验收备案，也证明唐人公司向赵永超、王艳华交房的房屋是完全合格的。（4）一审法院判决中确定的违约金，是基于唐人公司因未取得《建设工程竣工验收备案表》向赵永超、王艳华交付房屋构成违约。而支付的违约金不等同于逾期交房违约金。该类型的违约金，在双方的合同中并未约定，一审法院以逾期交房违约金替代一般性违约金，赵永超、王艳华也未能举证其损失，在无约定违约金的情况下，应适用法定违约金，以实际损失为限。一审法院以逾期违约金代替一般性违约金，无事实和法律依据；3.涉案房屋交付时，双方对于延期交房违约金事宜已经达成合意，并签订《唐人公馆延期交房违约金支付确认单》，赵永超、王艳华再次要求支付违约金，明显违背了诚实信用原则，一审法院支持赵永超、王艳华的该项主张，造成司法资源的浪费。
赵永超、王艳华辩称，1.《德州市商品房买卖补充协议》中附件四第四条第5款约定违反法律强制性规定，应当认定为无效。首先，双方签订的《德州市商品房买卖补充协议》中附件四第四条第2款明确约定交付为唐人公司取得《建设工程竣工验收备案表》。该协议的附件四第四条第5款第二项的内容为格式条款，不应视为对不动产交付条件的变更。其次，房屋验收合格应当以工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位验收合格为标准，不是以现场交付房屋为标准；2.唐人公司建设的商品房没有达到合同约定的交付条件，唐人公司应当承担违约赔偿责任。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，商品房交付条件应当既符合法律、行政法规的强制性规定，又符合合同约定的标准。其次转移占有是事实上的交付，但是不能认为唐人公司完全履行了交付房屋的义务，《建设工程竣工验收备案表》是建筑物符合交付条件的凭证。3.唐人公司出售房屋建筑主体结构质量不合格；4.唐人公司应当按照合同约定的计算方法向赵永超、王艳华支付违约金。
赵永超、王艳华向一审法院起诉请求：1.唐人公司继续履行《德州市商品房买卖合同》及《补充协议》；2.唐人公司支付自2015年3月3日至2018年1月5日的违约金共计60336.6元。
一审法院认定事实：赵永超、王艳华与唐人公司2014年8月2日签订唐人201401119《德州市商品房买卖合同》：赵永超、王艳华购买唐人公司开发建设的位于三八中路279号德州唐人中心3号楼2单元31层3102号房屋，价款580718元。
《德州市商品房买卖合同》附件四《补充协议》第四条：关于房屋交付的补充约定。1.本合同第八条约定的该房屋交付时间为2015年1月31日之前。2.该房屋的交付条件为甲方（唐人公司）取得《建设工程竣工验收备案表》。8.甲方自身原因造成未在合同约定的期限内将房屋交付乙方（赵永超、王艳华），则：（1）乙方给予甲方30日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任。（2）如宽展期届满后甲方仍未将房屋交付乙方，自本合同约定的交付期限届满后第31日起，至实际交付之日止，甲方应按日向乙方支付已交购房款万分之一的违约金，合同继续履行。
赵永超、王艳华支付了房屋价款。唐人公司于2015年5月7日将房屋交付赵永超、王艳华。唐人公司2017年9月13日取得涉案房屋的《建设工程竣工验收备案表》。
唐人公司用冲抵物业费的方式给付赵永超、王艳华2015年2月1日-2015年5月7日的逾期交房违约金。
一审法院认为，赵永超、王艳华、唐人公司签订的《德州市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，赵永超、王艳华、唐人公司均应履行，赵永超、王艳华按照合同履行了付款义务，唐人公司应该按照合同约定的期限和条件向赵永超、王艳华交付房屋。《中华人民共和国建筑法》第六十一条“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。《中华人民共和国合同法》第二百七十九条“建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。验收合格的，发包人应当按照约定支付价款，并接收该建设工程。建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”。赵永超、王艳华、唐人公司在《德州市商品房买卖合同》附件四《补充协议》第四条约定“该房屋交付时间为2015年1月31日前。该房屋的交付条件为甲方取得《建设工程竣工验收备案表》。”竣工验收是房屋交付使用的必经环节，质量合格的房屋是交付使用的法定条件，开发商交付质量合格的房屋是法定义务，并不因当事人的约定而免除或者改变。唐人公司没有取得《建设工程竣工验收备案表》向赵永超、王艳华交付房屋，构成违约，应按约定支付赵永超、王艳华违约金。按照《德州市商品房买卖合同》约定的交付时间和宽展期，唐人公司对2015年5月7日前的逾期交房不承担违约责任，赵永超、王艳华主张的自2015年5月8日至2017年9月12日期间共计859天的违约金，予以支持，859天×房款580718元×万分之一＝49883.68元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百七十九条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，判决：一、双方继续履行2014年8月2日签订的唐人201401119《德州市商品房买卖合同》及《补充协议》；二、唐人公司支付赵永超、王艳华违约金49883.68元，于判决生效之日起3日内付清；三、驳回赵永超、王艳华的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费654元，由赵永超、王艳华负担130元，唐人公司负担524元。
本院二审期间，唐人公司围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。唐人公司提交证据1.《建设工程竣工验收记录表》，证明在2015年4月，涉案房屋已经经过勘察、设计、施工、监理、建设单位联合验收，质量合格。唐人公司在向赵永超、王艳华交付房屋前，涉案房屋符合建筑法及建筑工程质量管理条例中关于商品房交付使用的法定条件。至于竣工备案表中的“备案后使用”，该句属于验收记录表中格式化文本标注，与现行的法律法规相违背。证据2.《建设工程消防验收意见书》，证明在2015年4月20日涉案房屋经过德州市公安消防支队消防验收合格，具备适用条件。以上两份证据综合一审法院认定的建设工程竣工验收备案表为法定交付条件与事实和法律均不相符。唐人公司交付的房屋是经过综合验收合格的，在此过程中，唐人公司不存在违约行为。双方对于逾期交房条件做了变更，一审再次判令唐人公司支付违约金没有事实依据。赵永超、王艳华质证称，交付房屋只是履行了合同的部分义务，并未变更合同，唐人公司仍未履行合同的义务。唐人公司先是认可已经支付了两个月的违约金，又认为不应当支付违约金，明显矛盾。对于证据因唐人公司在一审期间可以取得，其没有在一审提交，不予质证。
本院经审理查明，二审中唐人公司提交的证据形式合法，内容真实，本院予以采信。以上证据可证明2015年4月，唐人公司取得《建设工程竣工验收记录表》、《建设工程消防验收意见书》。
本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，商品房经竣工验收后才能达到房屋交付的条件，即商品房的交付不应仅局限于房屋的交接，开发商应保证其所交付的房屋符合法律规定和双方约定的交付条件。本案中，赵永超、王艳华与唐人公司签订的《德州市商品房买卖合同》及《补充协议》系各方当事人的真实意思表示，合同中明确约定交房条件为唐人公司应取得《建设工程竣工验收备案表》。因唐人公司系在未取得备案表时交付房屋，其未按照合同约定全面履行合同义务仍构成违约。唐人公司认为其交房义务已经履行完毕的意见，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”及第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”规定，可参照《德州市商品房买卖合同》中关于逾期交房违约金的计算标准计算违约金。虽然唐人公司向赵永超、王艳华交付涉案房屋时并未取得《建设工程竣工验收备案表》，但赵永超、王艳华已于2015年5月7日接收房屋并实际入住至今，本院认为可以适当减轻唐人公司的违约责任，故酌情认定唐人公司应承担的违约金的数额为34918.58元。
综上所述，唐人公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持山东省德州市德城区人民法院(2018)鲁1402民初108号民事判决第一项；
二、撤销山东省德州市德城区人民法院(2018)鲁1402民初108号民事判决第三项；
三、变更山东省德州市德城区人民法院(2018)鲁1402民初108号民事判决第二项为：上诉人德州立天唐人置业有限公司于本判决生效之日起十日内向被上诉人赵永超、王艳华支付违约金34918.58元；
四、驳回被上诉人赵永超、王艳华的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费654元，由上诉人德州立天唐人置业有限公司负担378元，由被上诉人赵永超、王艳华负担276元；二审案件受理费1308元，由上诉人德州立天唐人置业有限公司负担916元，由被上诉人赵永超、王艳华负担392元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 芳
审 判 员 高红梅
审 判 员 邹 勇
二〇一八年九月四日
法官助理 宋珊珊
书 记 员 梁 爽