广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛城法民一初字第2285号
原告佛山市凯德物业管理有限公司，住所：广东省佛山市禅城区，注册号：440602000035002。
法定代表人TANMINGCHIAN（陈明璨）。
委托代理人邓立明，广东千度律师事务所律师。
委托代理人麦绮华，女，汉族，××年××月××日出生，住广东省佛山市南海区。
被告梁鹏飞，男，汉族，住广东省佛山市顺德区，身份证号码：×××3118。
原告佛山市凯德物业管理有限公司诉被告梁鹏飞物业服务合同纠纷一案，本院于2015年12月4日立案受理后，依法由代理审判员杨玲玲适用简易程序独任审判。因被告下落不明，需公告送达，本院依法裁定本案转为普通程序，并由审判员林波担任审判长，与代理审判员杨玲玲、人民陪审员李玉珠组成合议庭，于2016年4月6日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人邓立明、麦绮华到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告诉称：自2009年1月1日始，原告接受开发商佛山市新佛陈房地产开发有限公司（下简称新佛陈公司）的委托，为“凯德·泊宫”小区提供物业管理服务。2010年9月21日，被告与新佛陈公司签订《广东省商品房买卖合同》（编号为：1001009870），购买了新佛陈公司开发建设的位于佛山市禅城区湾梁路18号“凯德·泊宫”小区14座101单元。被告在购买该房屋的同时与原告签订了《凯德·泊宫前期物业服务协议》，约定由原告为该小区提供物业服务，协议第一条第二款第四项约定被告应依据协议按时向原告交纳物业服务费用及共用水电分摊费等费用；第四条第一款约定物业服务费为住宅按建筑面积每月每平方米3.50元（不包括公共水电分摊费用）；第七款约定被告应于每月10日前交付当月的物业服务费，在每月10日前交付上月的自用电费或其他应付费用；第九条违约责任第四款约定，被告不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按欠费总额每天1‰交纳违约金。新佛陈公司已通知被告于2011年1月1日前（视为已交付日）验收交接该房屋，但被告直至2011年4月2日才实际收楼。然而被告违反协议约定，至今仍拖欠原告2012年1月1日至2012年1月31日、2012年3月1日至2013年6月30日的物业管理费13644.20元及2012年6月7日至2013年4月6日的公摊电费88.46元。上述欠缴费用合计13732.66元。根据协议约定，被告应从逾期之日起按欠费总额每天1‰支付违约金14722.11元（暂计至2015年9月22日）。被告拖欠上述款项已久，且经原告多次发函催付未果。根据《物业管理条例》第七条第五项、第四十二条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，业主及物业使用人应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，违者承担违约责任。原告接受开发商新佛陈公司的委托，为“凯德·泊宫”小区提供物业管理服务以来，积极履行各项义务，提供相应物业服务。被告在享受原告提供小区物业服务的同时，理应支付物业服务费及其他应付费用。被告长久拖欠凯德物业公司物业服务费等费用，已构成违约，严重侵害了原告的合法权益，同时对其他广大缴费业主不公，故根据上述法律规定，原告特诉至法院，请求判令：一、被告立即向原告支付2012年1月1日至2012年1月31日、2012年3月1日至2013年6月30日的物业管理费13644.20元、2012年6月7日至2013年4月6日的公摊电费88.46元及违约金14722.11元（违约金计算方法详见起诉状附件，暂计至2015年9月22日，之后违约金按约定每天千分之一计至款项付清之日止），合共28454.77元；二、本案全部诉讼费由被告承担。
被告未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。
诉讼中，原告提交以下证据：
1、原告营业执照、原告组织机构代码证、被告身份证复印件。证明原、被告的诉讼主体资格。
2、资质证书。证明原告在2008年1月28日被准予从事物业管理活动，资质等级为三级。
3、《凯德·泊宫前期物业服务合同》、《凯德·泊宫前期物业服务委托合同》。证明自2009年1月1日开始，原告接受新佛陈公司的委托，为凯德泊宫小区提供物业物业管理服务，合同明确约定当月物业管理费的计算标准及缴纳时间，物业管理费不包含分摊水电费。
4、《物业管理交接协议》。证明新佛陈公司、案外人广州东康物业服务有限公司与原告签订《物业管理交接协议》，确认自2013年7月1日起由案外人广州东康物业服务有限公司接替原告承担涉案凯德泊宫小区的前期物业服务工作。
5、《广东省商品房买卖合同》。证明2010年9月21日，被告购买了新佛陈公司开发建设的位于佛山市禅城区湾梁路18号凯德·泊宫小区14座101单元住宅。
6、《凯德·泊宫前期物业服务协议》。证明原、被告双方约定由原告为涉案小区提供物业服务，物业管理费按3.50元／平方米计算，被告应在每月10日前交纳当月的物业管理费、电费等，逾期交纳的从逾期之日起按欠费总额每天千分之一交纳违约金.
7、《房屋交接单》。证明新佛陈公司已于2011年4月2日将该房屋交付给被告使用并开始起算物业管理费用。
8、《佛山市禅城区房地产交易中心房屋测绘报告书》。证明2011年6月3日，由佛山市禅城区房地产交易中心对涉案房屋建筑面积进行实地测量，被告所购房屋建筑面积为229.32平方米，房屋物业管理费按实测建筑面积计收。
9、EMS邮寄底单、《提请支付物业服务费的通知》、妥投证明、律师函、EMS退件。证明①原告在2013年8月6日、2014年6月13日发催款函至被告，经原告催收，被告至今仍不支付物业管理费和公摊费、违约金；②原告委托广东千度律师事务所于2015年7月10日、2015年8月13日向被告发出《律师函》，要求其限期支付物业管理费和公摊费用、违约金。
10、房地产登记信息查询结果。证明涉案房产现登记在案外人张碧如的名下，变更登记时间为2013年12月12日。
诉讼中，被告未提交证据。
本院认证：被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃举证、质证、抗辩的权利。原告提供的证据材料均为原件或与原件核对无异的复印件，具备客观性，且和本案有关联，本院予以采信。
综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：
2009年1月1日，案外人新佛陈公司与原告签订《凯德·泊宫前期物业服务合同》，约定由案外人新佛陈公司选聘原告为涉案小区提供前期物业管理服务，物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准如下：住宅3.50元／月.平方米（建筑面积，不包括公共水电分摊），车位1.60元／月.平方米（建筑面积，包括公共水电分摊），业主应于自发展商已按商品房买卖合同的约定交楼或视为交楼给业主之次日起交纳物业服务费用，物业服务费用按每月交纳，业主或物业使用人应在每月10日前履行交纳义务。未能按时足额交纳物业服务费用的，原告有权要求业主补交并从逾期之日起按欠费总额每天1‰交纳违约金。前期物业服务全权委托阶段自该住宅小区交楼之日起贰年。但在该合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，该合同自动终止。
2010年9月21日，案外人新佛陈公司与被告签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号：1001009870），约定由被告向案外人新佛陈公司购买涉案佛山市禅城区湾梁路18号十四座101房，合同约定建筑面积共228.74平方米，套内建筑面积220.16平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积8.58平方米。同日，被告（甲方）与原告（乙方）就上述房屋签订《凯德·泊宫前期物业服务协议》，约定由原告为涉案房屋提供物业管理服务，主要内容为：“第一条双方的权利和义务……二、乙方的权利和义务……4、依据本协议按时向甲方交纳物业服务费用及共用水电分摊费等费用；……第四条物业服务费用（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用）一、物业服务费的收取标准：住宅按建筑面积每月每平方米3.50元；（不包括公共水电分摊费用）……七、乙方每次交纳费用的时间：每月10日前交付当月的物业服务费；在每月10日前交付上月的自用电费及其他应付费用。……第九条违约责任……四、乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按欠费总额每天1‰交纳违约金；……”。
2011年4月2日，被告就涉案房屋签订《房屋交接单》，确认涉案房屋已交付被告使用。
2012年7月1日，案外人新佛陈公司与原告签订《凯德·泊宫前期物业服务委托合同》，约定由案外人新佛陈公司选聘原告为涉案小区提供前期物业管理服务，物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准如下：住宅3.50元／月.平方米，车位1.60元／月.平方米，物业服务费用按每月交纳，业主或物业使用人应在每月10日前履行交纳义务。未能按时足额交纳物业服务费用的，原告有权要求欠费方补交并从逾期之日起，每逾期一日，按欠费总额1‰的标准收取违约金。前期物业服务委托阶段自2012年7月1日至2013年6月30日。
2013年7月5日，案外人新佛陈公司、原告与案外人广州东康物业服务有限公司签订《凯德.瀚城、凯德.泊宫物业管理交接协议》，确认案外人新佛陈公司与原告签订的《凯德.瀚城前期物业服务合同》、《凯德.泊宫前期物业服务合同》于2013年6月30日终止，双方决定不再续约，由案外人新佛陈公司委托案外人广州东康物业服务有限公司自2013年7月1日起接替原告承担上述物业的前期物业服务工作。
后因被告未依约按期支付物业服务费，原告分别于2013年8月6日、2014年6月13日、2015年7月10日、2015年8月13日向被告发出《提请支付物业服务费的通知》及《律师函》，要求被告支付拖欠的物业服务费及违约金。
另查明一，涉案佛山市禅城区湾梁路18号十四座101房建筑面积为229.32平方米，现登记于案外人张碧如名下，变更产权登记时间为2013年12月12日。
另查明二，原告是具有叁级资质的物业服务企业。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷，案外人新佛陈公司与原告签订的《凯德·泊宫前期物业服务合同》及《凯德·泊宫前期物业服务委托合同》、案外人新佛陈公司与被告签订的《广东省商品房买卖合同》、原告与被告签订的《凯德·泊宫前期物业服务协议》，均系各方当事人的真实意思表示，合同及协议内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照上述合同及协议的约定善意全面地履行各自承担的义务。
关于原告主张被告交纳物业服务费及公摊电费的诉请。根据《凯德·泊宫前期物业服务协议》第一条“二、乙方的权利和义务……4、依据本协议按时向甲方交纳物业服务费用及共用水电分摊费等费用”的约定，被告负有依约按时支付物业服务费及公摊水电费的义务。诉讼中，原告主张被告拖欠涉案十四座101房2012年1月、2012年3月至2013年6月的物业服务费，因被告既未到庭抗辩，亦未提交相反证据予以反驳，本院对上述事实依法予以确认。依据佛山市禅城区房地产交易中心于2011年6月10日作出的《湾梁路18号十一至十九座测绘报告》，涉案房屋的实际建筑面积为229.32平方米，故被告应依据协议约定的物业服务费标准向原告支付十四座101房2012年1月、2012年3月至2013年6月的物业服务费13644.54元（3.50元／平方米／月×229.32平方米×17个月）。原告自愿向被告主张13644.20元，系原告对其自身权利义务的自由处分，本院依法予以确认。至于原告主张的公摊电费，因原告未提供相关发票证明其已实际垫付上述公摊电费，故本院对原告主张被告支付公摊电费的诉请不予支持。
关于原告主张被告支付违约金的诉请。根据《凯德·泊宫前期物业服务协议》第四条的约定，因被告未依约按期支付物业服务费，已构成违约，故原告有权向被告主张违约金。另因被告未到庭抗辩上述协议所约定的违约金标准，故被告应以每月物业服务费802.62元（3.50元／平方米／月×229.32平方米）为本金，自2012年1月11日起按日千分之一向原告分段累计计付其逾期交纳物业服务费的违约金。原告自愿以每月物业服务费802.60元为本金向被告主张违约金，亦系原告对其自身权利义务的自由处分，本院依法予以确认。上述违约金计至2015年9月22日为14722.11元，自2015年9月23日起的违约金应由被告以13644.20元为本金，按日千分之一的标准向原告计付。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，缺席判决如下：
1、被告梁鹏飞于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市凯德物业管理有限公司支付佛山市禅城区湾梁路18号十四座101房2012年1月、2012年3月至2013年6月的物业服务费13644.20元；
2、被告梁鹏飞于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市凯德物业管理有限公司支付至2015年9月22日的违约金14722.11元，自2015年9月23日起的违约金由被告梁鹏飞以13644.20元为本金，按日千分之一向原告佛山市凯德物业管理有限公司计付至本判决确定的给付之日止；
三、驳回原告佛山市凯德物业管理有限公司的其他诉讼请求。
被告梁鹏飞如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用普通程序，受理费收取512元，由被告梁鹏飞负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审 判 长 林 波
代理审判员 杨玲玲
人民陪审员 李玉珠
二〇一六年四月八日
书 记 员 江幼钿
附引用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。
当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。