江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终5195号
上诉人（原审被告）：高淳县天信置业有限公司，住所地南京市高淳区丹阳湖北路56号-6。
法定代表人：朱信群，该公司总经理。
委托诉讼代理人：仲志强，江苏普善律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李明，男，1979年1月4日生，汉族。
上诉人高淳县天信置业有限公司（以下简称天信置业）因与被上诉人李明商品房预售合同纠纷一案，不服南京市高淳区人民法院（2016）苏0118民初109号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月23日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
天信置业上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回李明的一审诉讼请求；二、由李明承担本案诉讼费用。事实和理由：一、涉案房屋因受政府行为影响导致延误，责任不在天信置业。自2014年开始，因受南京青奥会、国家公祭日以及中、高考等活动的影响，政府主管部门要求停工建设时间累计达102天，导致涉案房屋建设工期滞后，完全超出天信置业可控范围，不应由天信置业承担责任。一审判决违约金起算时间错误。天信置业如存在延期交付的违约行为，应当将政府要求停工的时间排除在外，涉案房屋的延期交付时间应当从2015年10月11日起算，至2015年12月21日截止，延误交付仅为72天，按约定计算违约�仅为5170元。二、涉案房屋早己验收合格，能够使用。天信置业第一次通知李明收房时，涉案房屋实质上已经具备交付条件，除竣工验收备案手续外的规划验收合格证、房屋测绘成果、住宅使用说明书、住宅质量保证书等均已经具备，楼栋分项验收、消防、电梯、绿化、防雷、水电气设施等也通过验收，并具备验收手续。竣工验收备案手续并不必然说明天信置业开发的房屋不合格、不能交付。
被上诉人李明辩称：根据合同约定，天信置业应于2015年6月30日之前向李明交付房屋，天信置业主张的延误理由都是可以预见的，天信置业的上诉请求不成立，应按照约定的万分之一标准给付李明违约金。请求本院驳回天信置业的上诉请求，维持原判。
李明向一审法院起诉请求：天信置业按购房总价以每天万分之一的标准赔偿自2015年6月30日起的违约金，并负�本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2013年5月13日，李明与天信置业签订《商品房预售合同》一份，约定天信置业将位于淳溪镇北岭路309号天淳江南某幢某单元1003室商品房出售给李明，面积为107.16平方米，单价为6701元，总价为718079元，李明应于2013年5月13日前支付218079元，余款500000元应于5月23日前按银行按揭要求办理完成按揭贷款手续，如逾期，按未付到期价款的每天万分之一支付违约金；天信置业应于2015年6月30日前向李明交付该商品房，如逾期，按已收价款的每天万分之一支付违约金；合同还对其他事项作了约定。合同签订后，李明即按约支付购房款218079元，余款500000元也按约在银行办理了按揭贷款手续。因天信置业未交付房屋，李明多次催告后，天信置业仍未取得房屋建筑工程竣工验收备案登记证明材料，李明诉至一审法院。
天信置业于2015年12月21日取得房屋建筑工程竣工验收备案登记。
一审法院认为，李明和天信置业签订的《商品房预售合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应按约履行各自义务。李明已按约履行了付款义务，天信置业应按约如期交付符合约定标准的商品房，但天信置业至2015年12月21日才取得房屋建筑工程竣工验收备案登记证明材料，构成违约，应承担相应责任。李明的诉讼请求合法有据，一审法院予以支持。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条、第一百五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定判决天信置业于判决生效后十日内赔偿李明违约金12422.77元（以718079元为基数，自2015年7月1日起按每天万分之一计算至2015年12月21日）。如未按判决指定的期限履行给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费75元，由天信置业负担。
双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院依法予以确认。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。天信置业提供了如下证据材料：1、南京市高淳区建筑工程局高建工字【2014】30号文件（复印件）；2、南京市高淳区城市管理局《关于青奥期间渣土停运的通知》（复印件）；3、从“我要播报网”下载的2014年11月26日《国家公祭日期间南京空气要达到良好12月6日起工地停工》的相关新闻报道；4、江苏科技报2015年5月22日《南京工地将为中高考停工》的相关新闻报道；5、从新华报业网下载的《高考三天南京所有工地停工》新闻报道。上述证据证明涉案房屋在施工过程中因政府要求，�工建设时间累计102天。该政府要求的停工建设，超出了双方当时签订合同时的预见范围，因此天信置业认为应当扣除该时间段。李明质证认为，中高考每年都会举行，青奥停工在双方签订合同时天信置业也应当预知，而南京大屠杀纪念日停工只有一两天，上述证据均不能证明天信置业的证明目的。李明提交了天信置业于2015年6月30日出具的《承诺书》及票号为00088503的销售不动产统一发票各一份，其中购房发票显示金额为715198元。天信置业对于《承诺书》及购房发票的真实性均无异议，但认为《承诺书》载明是因为青奥会才延期交房。本院对天信置业提供的四份证据及李明提供的两份证据的真实性均予以确认，对于上述证据与本案的关联性将结合案件相关事实予以综合认定。
经本院询问，李明陈述，购房发票金额715198元与《商品房预售合同》约定的房屋总�718079元不一致是因为涉案房屋存在面积差，所以实付房款相应减少。天信置业与李明均同意按李明实际支付的购房款数额715198元为基数计算违约金。
本院认为，根据诉辩双方的意见，本案的争议焦点为：一、涉案房屋未取得竣工验收备案手续时是否符合交付条件；二、南京青奥会、国家公祭日以及中、高考日期间政府决定工地停工能否成为天信置业迟延交房的免责理由。
一、关于涉案房屋未取得竣工验收备案手续时是否符合交付条件。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，�完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。本案中，双方当事人于2013年5月13日签订的《商品房预售合同》内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，双方当事人均应按约履行。该《商品房预售合同》第六条约定，该商品房交付时应当符合下列条件：已取得《建设工程规划验收合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料…。天信置业虽然在2015年12月21日前已经对涉案房屋竣工验收合格，依法可以交付发包方使用，但不能视为开发商向购房业主交付使用的条件成就。天信置业于2015年12月21日才取得房屋建筑工程竣工验收备案登记证明材料。在涉案房屋尚未经过竣工验收备案前，天信置业称涉案房屋经验收合格，能够交付使用不符合双方合同约定的交付条件，因此，本院对天信置业上诉称涉案房屋未取得竣工验收备案手续就具备交付条件的意见不予支持。
二、关于南京青奥会、国家公祭日以及中、高考日期间政府决定工地停工能否成为天信置业迟延交房的免责理由问题。本院认为，《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条规定，“本法所称的‘不可抗力’，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款规定，“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外”。本案中，上诉人主张南京青奥会、国家公祭日和中、高考日期间政府对工地停工的决定构成不可抗力。本院分别认定如下：1、关于南京青奥会期间工地停工是否构成不可抗力的问题。本院认为，根据�述相关法律规定，构成不可抗力的要件之一为不可预见。双方当事人于2013年5月13日签订《商品房预售合同》，而南京市人民政府于2010年7月发布《关于办好青奥会建设新南京的意见》，早于涉案《商品房预售合同》的签订时间。南京市高淳区城市管理局发出的《关于青奥期间渣土停运的通知》等文件均系根据南京市人民政府发布《关于办好青奥会建设新南京的意见》的相关要求形成的，故南京市高淳区建筑工程局及南京市高淳区城市管理局发出的南京青奥会期间工地停工通知并非天信置业所不可预见，不构成不可抗力。天信置业在应当能预见的情况下，自愿与李明签订《商品房预售合同》，应按照合同约定承担迟延交房的违约责任。
2、关于国家公祭日期间工地停工是否构成不可抗力的问题。本院认为，从天信置业提供的2014年11月26日《国家公祭日期间南京空气要达到良好12月6日起工地停工》网页打印件的新闻报道内容来看，并未载明涉案工程停工，该证据尚不能达到天信置业的证明目的。天信置业称国家公祭日期间工地停工构成不可抗力的意见，缺乏事实依据，本院不予支持。
3、关于中、高考日期间工地停工是否构成不可抗力的问题。本院认为，2001年国家教育部宣布，从2003年开始，高考时间由实行多年的7月改为6月，每年6月7、8日为考试日，部分省区高考时间为3天。根据要求高考期间考点周围范围内所有建筑工地应全天停工，天信置业作为房地产开发商对这一要求应当是明知的，高考期间停工要求明显早于双方签订《商品房预售合同》时间，因此天信置业称高考日不可预见，构成不可抗力的意见不能成立，本院不予支持。天信置业关于中考日构成不可抗力的意见亦不成立，本院不予采纳。据此，天信置业主张应当免除因南京青奥会、国家公祭日和中、高考日期间停工的天数理由不能成立本院不予支持。
根据天信置业于李明之间《商品房预售合同》的约定，天信置业迟延交付涉案房屋的，应按照已收价款的万分之一/天计算违约金，而本院二审查明，李明就涉案房屋实际支付的购房款金额为715198元，且天信置业与李明二审期间亦均认可以715198元为基数计算违约金，一审判决以718079元为基数计算违约金数额有误，本院依法予以纠正。
综上所述，天信置业的上诉请求不能成立，应予驳回；因二审出现新事实，本院对于一审判决违约金的计算基数予以调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、变更南京市高淳区人民法院（2016）苏0118民初109号民事判决为：高淳县天信置业有限公司应于本�决生效后十日内支付李明违约金12372.93元（以715198元为基数，自2015年7月1日起按每天万分之一计算至2015年12月21日）。
如未按本判决指定的期限履行给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费各75元，均由上诉人高淳县天信置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 晔
审 判 员 张旭东
代理审判员 王 路
二〇一六年九月十九日
书 记 员 倪 辉