浙江省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙执异终字第13号
上诉人（原审原告）：林长忠。
委托代理人：周卫平、周建，浙江六策律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司，住所地杭州市延安路528号标力大厦B座11、12层。
诉讼代表人：涂咸阳，总经理。
委托代理人：郑义志、赖鹤山，北京大成（温州）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：温州奥昌贸易有限公司，住所地温州经济技术开发区滨海一道2200号。
法定代表人：姜弦。
上诉人林长忠因与被上诉人中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司（以下简称信达公司）、温州奥昌贸易有限公司（以下简称奥昌公司）案外人执行异议之诉一案，不服温州市中级人民法院（2014）浙温执异初字第8号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月12日受理后，依法组成合议庭，于2015年11月10日公开开庭审理了本案。林长忠及其委托代理人周卫平，信达公司委托代理人赖鹤山到庭参加诉讼，奥昌公司经依法公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2011年4月21日，林长忠经营的担保公司（未注册登记）出纳项某从自己及他人账户分六笔向张华农行账户（622846033000816721210）汇款1000万元。之后，林长忠授权郑某与奥昌公司签订《写字楼租赁合同》（以下简称租赁合同）一份，并将合同签订时间倒签为2011年4月19日。该合同主要条款为：奥昌公司将其名下的温州新世纪商务大厦B幢901室（建筑面积544．44平方米，以下简称案涉房产）出租给林长忠作为办公用房使用；租赁期限为20年，自2011年4月19日起至2031年4月18日止，双方约定每年租金为45万元，共计900万元，承租方林长忠在合同签订后三天内予以一次性支付，指定支付租金账户（张华622846033000816721210农行）；出租合同的租赁保证金为100万元，承租方林长忠应于合同签订时支付，待合同期满双方结算后归还或折抵相关费用；另约定承租方在租赁期限内享有转租权等其他相关条款。该合同由出租方奥昌公司盖章，法定代表人姜弦签名，承租方由郑某签名。之后，林长忠将案涉房产转租给郑国伟、严运南，转租期限为18年，自2011年5月19日起至2029年5月18日止，但合同落款时间倒签为2011年5月18日。2012年9月7日，以郑国伟、严运南为委托人，周作庄为受托人，签订《房产出租授权委托书》一份。本案审理期间，经该院现场勘察，案涉房产目前分割为三个空间，901–1室由周作庄出租给美赞臣营养品（中国）有限公司温州办事处；901–2室由严运南、郑国伟出租给温州捷易融投资咨询有限公司；901–8（3）由严运南出租给温州宇华布业有限公司。
另查明，2012年3月30日，奥昌公司与中信银行股份有限公司温州分行（以下简称中信银行）签订（2012）信银杭温最抵字第001534号《最高额抵押合同》，奥昌公司以其名下的案涉房产为其贷款提供最高额1500万元的抵押担保，并依法办理了抵押登记。后因奥昌公司到期未偿还借款，中信银行诉至该院，该院作出（2012）浙温商外初字第167号民事判决并已经发生法律效力。之后，中信银行将债权及相关从权利转让给信达公司，信达公司向该院申请执行。因案涉房产已于2012年5月28日被温州市公安局经济技术开发区分局首先查封，该院于2014年6月6日轮候查封案涉房产。案外人林长忠向该院提出书面异议。该院于2014年8月29日作出（2014）浙温执异字第22号执行裁定，驳回案外人林长忠的执行异议。
2014年10月13日，林长忠起诉至温州市中级人民法院称：2011年4月21日，奥昌公司向林长忠短期资金拆借1000万元，约定期限1个月，月息3分，以登记在奥昌公司名下的案涉房产房租作抵。借款到期后奥昌公司未予归还，双方按约签订租赁合同，将案涉房产租赁给林长忠使用，原借款直接转为租金，并将合同落款日期倒签为2011年4月19日，以便与借款的汇款时间相对应。林长忠于2011年6月正式入驻案涉房产，并在其内开办经营小额融资类企业至2012年6月左右，之后将该房产进行转租。因此，林长忠与奥昌公司之间的租赁关系合法有效，发生在案涉房产抵押之前，且已经实际履行。请求判令：1．撤销（2014）浙温执异字第22号执行裁定；2．确认林长忠与奥昌公司签订的租赁合同合法有效，林长忠拥有对案涉房产20年的合法承租权利；3．停止对案涉房产不带租拍卖的强制执行；4．诉讼费用由信达公司、奥昌公司承担。
信达公司答辩称：林长忠与奥昌公司之间的租赁合同落款日期系倒签，不能证明该租赁合同实际签订于案涉房产抵押登记之前。林长忠主张奥昌公司欠其款项但未提供相关证据，且退一步讲，即使林长忠与奥昌公司之间存在所谓的债权债务关系，林长忠若以租金抵扣债务，应无需另行向奥昌公司支付款项，但林长忠提供证据主张其实际向奥昌公司支付了租金，林长忠上述主张自相矛盾。林长忠与奥昌公司之间不存在真实的租赁关系，生效的（2012）浙温商外初字第167号民事判决书也已确认信达公司对案涉房产享有抵押权。请求依法驳回林长忠的诉讼请求。
奥昌公司经依法传唤未到庭参加原审诉讼，亦未提交书面答辩意见。
原审法院认为：租金金额、支付方式、租赁期限，以及合同成立时间是租赁合同的重要条款。虽然林长忠与奥昌公司就案涉房产签订的租赁合同中双方当事人的签章均系真实，但约定20年租金一次性支付与常理不符，且林长忠在起诉状及庭审中均承认租赁合同落款时间2011年4月19日系倒签，以便与林长忠经营的担保公司和张华之间1000万元款项的往来时间2011年4月21日相对应，故租赁合同的落款时间2011年4月19日并不真实，依法成立时间无法认定。同时，上述1000万元款项的往来无法证明林长忠与奥昌公司之间存在债权债务关系，且即使存在合法的债权债务关系，租赁合同中也未特别注明债务折抵租金，因此不能据此认定林长忠取得案涉房产20年租赁权具有合法性，对林长忠与奥昌公司签订的租赁合同的效力不予确认。另外，林长忠提供的案涉房产相关转租合同及证人证言均不足以证明林长忠在2012年3月30日案涉房产办理抵押登记之前已经实际承租案涉房产。综上，林长忠要求确认与奥昌公司之间签订的租赁合同合法有效，并停止对案涉房产不带租拍卖的强制执行不能成立，不予支持。该院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项之规定，于2015年6月11日作出（2014）浙温执异初字第8号民事判决：驳回林长忠的诉讼请求。案件受理费73540元，由林长忠负担。
林长忠不服，向本院提起上诉称：1．林长忠提供的租赁合同、汇款凭证、奥昌公司法定代表人姜弦出具的《2011年办公楼租赁合同签订过程情况说明》等证据足以证明林长忠与奥昌公司之间存在真实的租赁关系，原判未予认定，错误。2．林长忠与奥昌公司之间的租赁关系系由借款关系转化而来，租赁合同落款时间系倒签的事实不能直接推出租赁合同违法或无效。3．林长忠提供了汇款凭证、相关证人证言等证据证明其与奥昌公司之间存在借款的债权债务关系，原判未予认定，不当。4．原判认为本案不能认定林长忠取得案涉房产20年租赁权具有合法性，进而对林长忠与奥昌公司签订的租赁合同效力不予确认，系违法推定。请求撤销原判，改判确认林长忠与奥昌公司签订的租赁合同合法有效，林长忠对案涉房产享有20年的合法承租权；停止对案涉房产不带租拍卖的强制执行。
信达公司答辩称：租赁合同未办理相关备案手续，其上的落款日期系倒签，其中未约定租金冲抵债务，约定的一次性支付20年租金也不符合交易习惯，故林长忠与奥昌公司之间不存在真实的租赁关系，请求驳回上诉，维持原判。
奥昌公司经依法公告传唤未参加二审诉讼，亦未提交书面答辩意见。
二审中，林长忠提交加盖“浙江大管家物业管理服务有限公司经开分公司财务专用章”，日期为2014年10月14日的《收款收据》一张，载明：交款人为林长忠，交款项目为“2012.1.1–12.20水电费、2012.7.1–12.31物管费”，金额为16984元，用以证明林长忠2011年6、7月开始实际占有使用案涉房产的事实。
信达公司质证认为，该证据材料不是二审新的证据，对其真实性及与本案的关联性均有异议。
经审查，本院认为：上述《收款收据》林长忠已在一审中明确不作为证据，仅作为参考资料而提交，故不属于二审新的证据，且其内容也不足以证明林长忠的事实主张，对该证据材料的证明力不予采信，具体理由在判决说理部分阐述。
二审查明事实与一审查明的事实一致。
本院认为：案涉房产因奥昌公司向中信银行抵押贷款需要，于2012年3月30日依法办理了抵押登记。根据相关法律和司法解释的规定，林长忠主张对案涉房产享有足以阻却不带租拍卖强制执行的租赁权，应就租赁合同真实并签订于案涉房产抵押之前，以及在案涉房产抵押前林长忠已依据租赁合同合法占有使用该房产承担举证证明责任。
关于租赁合同的签订时间及真实性问题。林长忠承认租赁合同落款时间2011年4月19日为倒签，虽主张实际的签订时间为2011年5月底，但未提供有效证据证明。同时，租赁合同约定期限为20年，且20年的租金900万元一次性支付，确实有违常理和正常的交易习惯。对此，林长忠解释称，其先前曾出借奥昌公司1000万元，因奥昌公司到期未归还借款，双方商定奥昌公司将案涉房产出租给林长忠使用，原借款直接转为租金，租赁合同落款时间倒签亦是为了与上述1000万元借款的汇款时间2011年4月21日相对应。但是，在案仅有林长忠经营的担保公司出纳项某2011年4月21日向张华农行账户汇款1000万元的事实，林长忠并未提供该1000万元系其与奥昌公司之间借款的直接原始证据，而租赁合同内容本身也不能印证林长忠上述所谓借款转为租金的事实主张。虽然林长忠诉讼中对其主张的借款事实进行了陈述，并提供了相关证人的证言予以佐证，但林长忠在原审及二审诉讼中对所谓借款事实的细节陈述不完全一致，与郑国伟在原审法院调查中的相关陈述内容也不能相互印证，且二人陈述均缺乏相应的证据证明；而证人王某、郑某、项某因与林长忠有利害关系，该三人证言虽能支持林长忠的事实主张，但证明力亦不足以采信。而且，退一步讲，即便林长忠主张的与奥昌公司、郑国伟之间的借款关系，以及以租金抵扣欠款的情形均属实，由于林长忠与奥昌公司签订的租赁合同，以及与郑国伟签订的转租合同的落款时间均为倒签，实际的签订时间也无法确定是在案涉房产抵押登记之前。据上，林长忠对租赁合同为何约定一次性支付20年租金的解释缺乏佐证证据，不足以采信，其主张租赁合同真实且签订于案涉房产抵押登记之前，亦因缺乏充分有效的证据证明，难以支持。
关于林长忠是否在抵押前实际占有使用案涉房产问题。林长忠为支持其主张提供的证据主要有转租合同、相关证人证言、林长忠补交水电物管费的《收款收据》等。首先，林长忠与郑国伟、严运南签订的转租合同的落款时间2011年5月18日已查明为倒签，实际的签订时间无法确认，而其他由郑国伟、严运南委托周作庄签订的转租合同的落款时间均在案涉房产抵押登记之后，故上述转租合同不足以支持林长忠的主张。其次，证人王某虽然证明2011年6月与林长忠在案涉房产内合伙办公，但因与林长忠存在利害关系，其证言无法予以采信；证人吴某称原系案涉房产物业公司的保安队长，其有关2011年间给王某送水、看到王某在案涉房产内办公的证言也不足以证明林长忠2011年6月已实际占有使用案涉房产的事实；林长忠原审中提交所谓奥昌公司法定代表人姜弦出具的《2011年办公楼租赁合同签订过程情况说明》，用以支持其主张，但因奥昌公司及其法定代表人姜弦未参加本案诉讼，故该情况说明形式和内容的真实性均无法确认，证明力亦无法认定。最后，就林长忠提交的所谓补交案涉房产水电物管费的《收款收据》来看，所涉水电费、物管费是否来自于案涉房产并不明确，在其上加盖印章的浙江大管家物业管理服务有限公司经开分公司是否案涉房产的物业管理公司亦不清楚，且即使确为案涉房产的水电费、物管费，林长忠于2014年9月19日提起本案诉讼后不久才补交上述水电费、物管费的事实也不足以证明其2011年6、7月份即已实际占有使用案涉房产。因此，林长忠主张其于2011年6、7月份，即案涉房产抵押登记前，已实际占有使用案涉房产，证据尚不充分，亦难以支持。
综上，林长忠的上诉理由不能成立，上诉请求不予支持。原判认定事实清楚，适用法律和实体处理均无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费73540元，由上诉人林长忠负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 骆苏英
代理审判员 赵恩勰
代理审判员 沈 伟
二○一五年十二月十八日
书记员来益芸