北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终13238号
上诉人（原审原告）：北京北辰信诚物业管理有限责任公司，住所地北京市朝阳区安慧里二区甲2号。
法定代表人：刘焕波，董事长。
委托诉讼代理人：赵艳萍，女，1964年1月28日出生，北京北辰信诚物业管理有限责任公司项目主管，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：赵欣，北京市易和律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：中邦韦伯（北京）建设工程有限公司，住所地北京市密云区经济开发区南内环路20号。
法定代表人：孙悦，总经理。
委托诉讼代理人：王钢，北京市绅特律师事务所律师。
上诉人北京北辰信诚物业管理有限责任公司（以下简称北辰物业公司）因与被上诉人中邦韦伯（北京）建设工程有限公司（以下简称中邦韦伯公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初53016号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人北辰物业公司的委托诉讼代理人赵艳萍、赵欣，被上诉人中邦韦伯公司的委托诉讼代理人王钢到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
北辰物业公司上诉请求：1.依法撤销一审法院判决；2.改判中邦韦伯公司支付北辰物业公司物业费76803.42元（欠费日期：2003年3月28日-2010年3月27日；2011年3月28日-2014年3月27日）。事实和理由：一、北辰物业公司主张的2003-2010年物业费未超过诉讼时效。1.北辰物业公司提交的《物业缴费通知单》7张足以证明2003年-2010年期间不间断催缴过涉案房屋物业费。北辰物业公司向中邦韦伯公司派送缴费通知单没有成功，将通知单放在加利大厦一层报箱里待中邦韦伯公司自取。2.《加利大厦管理合约》、《房屋交割通知单》中购房人签名处均为潘月明签字，且该房屋一直未办理房产证，所以北辰物业公司的原始房档系统默认潘月明是购房人。潘月明在《催费通知单》、《住户文件发放登记表》上签字表示该文件已经送达。3.2002年、2003年、2010年、2015年的物业费发票证明中邦韦伯公司应明知每年向北辰物业公司缴纳物业费的事实。二、一审法院适用诉讼时效过于严苛，与《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）》第26条相悖。该意见26条“审理追索物业服务费案件，应依照现行法律关于诉讼时效的规定。但在适用诉讼时效时不宜过苛，除物业管理企业明显怠于行使权利的，可认定其在持续主张权利。”本案中北辰物业公司提交的证据已经足以证明北辰物业公司催缴物业费的事实。所以对于物业费应予以支持。
中邦韦伯公司辩称，认可一审判决，不同意北辰物业公司的上诉请求和理由。北辰物业公司作为权利人，向中邦韦伯公司主张权利的意思表示应当以到达中邦韦伯公司当天发生效力。北辰物业公司没有证据证明北辰物业公司曾经向中邦韦伯公司
催缴过物业费。北辰物业公司虽提交报箱和电梯间的缴费通知单，但中邦韦伯公司一审中已经对缴费通知单的真实性发表了质证意见，即使该证据真实存在也没有达到催缴的效果，且单据上写明的缴费人与中邦韦伯公司并非同一主体。因此，北辰物业公司未能证明曾经向中邦韦伯公司催缴物业费，其主张的物业费均已超过诉讼时效。
北辰物业公司向一审法院起诉请求：要求判令中邦韦伯公司支付自2003年3月28日至2010年3月27日、2011年3月28日至2014年3月27日期间欠缴的物业费76803.42元（中邦韦伯公司房屋建筑面积286.43平方米，收费标准：2003、2004、2005年度每年8007.78元；2006年起物业费按2.12元/平方米/月收取，加秩序维护费5.29元/月，加清运垃圾费30元/年，加外星收视费279.6元/年，每年共计7659.84元；自2011-2015年度外星收视费取消了，每年共计7380.24元）。
一审法院认定事实：对于当事人双方没有争议的事实，一审法院予以确认。对于中邦韦伯公司所称，其“代北辰物业公司向楼下业主支付赔偿金”，以及其与北辰物业公司为此曾就减免2003年之后十年的物业费达成协议，中邦韦伯公司均未举证，应承担举证不能的不利后果。对于北辰物业公司诉讼请求的时效，北辰物业公司提交2012年5月3日《催费通知书》以及有同日案外人“潘月明”签字的《住户文件发放登记表》各1张，欲证明北辰物业公司催缴过涉案房屋的物业费。中邦韦伯公司称，真实性无法确认。2012年中邦韦伯公司和潘月明已经就房屋产权问题发生纠纷，北辰物业公司明知潘月明不是产权人，即使北辰物业公司向潘月明催缴过，也不能视为通知了本案中邦韦伯公司。北辰物业公司还提交所主张各欠费年度的物业费交费通知单各1张，其上均为打印体字迹，无任何签收证明，北辰物业公司欲证明其催缴情况。中邦韦伯公司称，真实性无法确认，无法证明北辰物业公司向中邦韦伯公司进行过物业费的催缴，上面名字是“潘月明”。
一审法院判决认定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。现中邦韦伯公司对于北辰物业公司主张的涉案房屋物业费欠费期间及金额均认可，一审法院不持异议。中邦韦伯公司虽主张，北辰物业公司曾承诺为其减免2003年之后十年的物业费，但未举证，一审法院不予采信。
向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。审理追索物业服务费案件，应依照现行法律关于诉讼时效的规定。但在适用诉讼时效时不宜过苛，除物业管理企业明显怠于行使权利的，可认定其在持续主张权利。现北辰物业公司向中邦韦伯公司主张2003年3月28日至2010年3月27日、2011年3月28日至2014年3月27日期间欠缴的物业费，即使北辰物业公司于2012年5月3日向当时涉案房屋登记的产权人“潘月明”催缴一节属实，北辰物业公司的证据也不足以证明其在此后至本案起诉四余年的时间里，实际存在向中邦韦伯公司催缴的行为，故一审法院对于北辰物业公司的主张不予采信。但考虑到本案属于追索物业费案件的性质，诉讼时效不宜适用过苛，结合双方当事人当庭陈述历年来双方沟通情况，一审法院酌定本案中北辰物业公司关于2010年之后的诉讼请求其时效尚未届满，而2010年之前的诉讼请求其时效已届满，北辰物业公司就该期间的诉讼请求，一审法院不再予以保护。现中邦韦伯公司不同意支付该期间内的物业费，一审法院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条第一款之规定，判决：一、中邦韦伯公司于判决生效之日起7日内支付北辰物业公司位于北京市朝阳区北苑路180号1号楼3层304号房屋自2011年3月28日至2014年3月27日期间欠缴的物业费22140.72元。二、驳回北辰物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应该依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院在二审中补充查明以下事实：一审中，北辰物业公司提交了《加利大厦管理合约》及《房屋交割通知单》，上述证据显示2002年购买涉案房屋时的业主登记为潘月明。北辰物业公司提交的《住户文件发放登记表》显示，2012年5月3日潘月明签收《催费通知单》，备注为“2003年至2013年3月（2010已交）121701.63元”。
中邦韦伯公司与案外人潘月明之间曾因涉案房屋所有权登记事项发生争议并起诉至法院，该案一审法院判决潘月明于判决生效后三十日内将涉案房屋所有权证办理至其本人名下，而后于十日内将涉案房屋所有权过户至中邦韦伯公司名下。潘月明、刘树青不服提起上诉，北京市第二中级人民法院于2013年6月13日作出（2013）二中民终字第05946号判决书，判决驳回上诉，维持原判。该案审理查明部分载明：2002年3月26日，中邦韦伯公司与潘月明签订《协议书》，约定：中邦韦伯公司以潘月明名义购买诉争房屋，购买及使用过程中的一切费用由中邦韦伯公司承担，中邦韦伯公司为该房屋实际出资人和所有人，潘月明对该房屋没有任何权利。《协议书》第5条约定：在中邦韦伯公司认为必要时有权随时通知潘月明办理该房屋过户事宜，潘月明应无条件配合甲方办理过户手续。《协议书》第8条约定：此合同系潘月明在中邦韦伯公司工作期间以个人名义配合中邦韦伯公司购房订立，离职时应另签协议，或执行本协议第5条。
中邦韦伯公司于2014年4月18日取得涉案房屋《房屋所有权证》。
二审中经询，中邦韦伯公司称涉案房屋自2002年起一直由中邦韦伯公司使用，2010年中邦韦伯公司将涉案房屋出租，故缴纳了2010年3月28日至2011年3月27日期间的物业费。中邦韦伯公司对北辰物业公司起诉主张的物业费期间和金额均无异议。
本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点为：北辰物业公司主张的2003年3月28日至2010年3月27日期间的物业费是否超过诉讼时效。北辰物业公司上诉主张北辰物业公司持续向中邦韦伯公司主张物业费，上述期间的物业费并未超过诉讼时效，一审法院适用诉讼时效过于严苛。对此本院认为，首先，北辰物业公司作为物业服务企业，自2002年起对涉案房屋提供了持续的物业服务，北辰物业公司与涉案房屋业主之间形成了物业服务合同关系。中邦韦伯公司已于2002年、2010年、2015年及2016年向北辰物业公司交纳了涉案房屋上述年度对应的物业费，至今尚欠2003年3月28日至2010年3月27日期间以及2011年3月28日至2014年3月27日期间的物业费。其次，北辰物业公司主张其每年均向业主催缴物业费并提交《物业缴费通知单》及潘月明签字的《住户文件发放登记表》予以证明。根据查明的事实，涉案房屋系中邦韦伯公司借用案外人潘月明的名义购买，初始购买房屋时的业主登记为潘月明，该房屋一直未办理房屋产权登记，后潘月明与中邦韦伯公司发生纠纷，经法院判决后，中邦韦伯公司于2014年4月18日取得涉案房屋《房屋所有权证》，故北辰物业公司在涉案房屋办理房屋产权登记以前向案外人潘月明送达相关物业费催缴文件应视为对涉案房屋业主所进行的催缴。最后，中邦韦伯公司虽主张北辰物业公司从未向其催缴物业费，但认可该房屋自购买后由中邦韦伯公司使用，2010年其将该房屋出租并向北辰物业公司缴纳了该年度对应的物业费。因此，综合双方当事人提交的证据及陈述，本院认为北辰物业公司已向中邦韦伯公司提出了要求交纳物业费的请求，且北辰物业公司的物业服务处于持续状态，对其诉讼请求是否超过诉讼时效的认定不宜过苛。因此，北辰物业公司向中邦韦伯公司主张涉案房屋2003年3月28日至2010年3月27日期间的物业费,该诉讼请求未超过诉讼时效，应当予以支持。中邦韦伯公司对北辰物业公司起诉主张的物业费期间和金额均无异议，本院予以确认。
综上，一审法院判决酌定北辰物业公司要求中邦韦伯公司支付2003年3月28日至2010年3月27日物业费的诉讼请求时效已届满，存在错误，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，判决如下：
一、撤销北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初53016号民事判决；
二、中邦韦伯（北京）建设工程有限公司于本判决生效之日起七日内支付北京北辰信诚物业管理有限责任公司位于北京市朝阳区北苑路180号1号楼3层304号房屋自二〇〇三年三月二十八日至二〇一〇年三月二十七日、二〇一一年三月二十八日至二〇一四年三月二十七日期间的物业费七万六千八百零三元四角二分。
如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应该依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费860元，由中邦韦伯（北京）建设工程有限公司负担（于本判决生效之日起7日内交纳至一审法院）。
二审案件受理费860元，由中邦韦伯（北京）建设工程有限公司负担（于本判决生效之日起7日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 黎
审 判 员 程 磊
代理审判员 王 奔
二〇一六年十二月三十日
书 记 员 沈 力
书 记 员 蔡佳琦