浙江省慈溪市人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）浙0282执异39号
异议人（案外人）：陈永南，男，1967年1月2日出生，汉族，住慈溪市。
委托代理人：沈国辉，浙江万豪律师事务所律师。
申请执行人：中信银行股份有限公司宁波桥城支行。住所地：慈溪市浒山街道新城大道北路***号。组织机构代码：77561226-4
代表人：魏星亮，该支行行长。
委托代理人：叶琴琴，北京盈科（宁波）律师事务所律师。
委托代理人：陈朔，该支行员工。
被执行人：慈溪舒乐电器实业有限公司。住所地：慈溪市坎墩街道坎中村。组织机构代码：78042530-8
诉讼代表人：龚建萍，该公司股东。
被执行人：慈溪华泰化纤有限公司。住所地：慈溪市坎墩街道三灶街南。组织机构代码：74736349-1
法定代表人：胡利群，该公司执行董事。
被执行人：胡利群，女，1968年10月9日出生，汉族，系慈溪华泰化纤有限公司执行董事，住慈溪市。
被执行人：胡笈玮，男，1995年8月21日出生，汉族，住慈溪市。
被执行人：胡旦，女，1987年7月24日出生，汉族，住慈溪市。
被执行人：龚建萍，女，1965年7月30日出生，汉族，系慈溪市舒乐电器实业有限公司股东，住慈溪市。
本院在执行（2015）甬慈执民字第4270号申请执行人中信银行股份有限公司宁波桥城支行与被执行人慈溪舒乐电器实业有限公司、慈溪华泰化纤有限公司、胡利群、胡笈玮、胡旦、龚建萍金融借款合同纠纷一案中，异议人陈永南于2016年9月6日对执行标的提出书面异议，本院受理后依法组成合议庭进行执行听证，现已审查完毕。
异议人陈永南称，2007年7月27日，胡孟行与异议人经协商签订购房协议一份，约定将座落于慈溪市古塘街道名都公寓1号楼402室的房屋转让给异议人，转让费83万元，由于胡孟行的儿子胡笈玮未到法定年龄，不能过户，到了胡笈玮法定年龄，胡孟行一方无条件协助异议人办好过户手续。此外胡孟行将房产证、土地证交给异议人，异议人遂对该房屋管理使用至今。此后，因胡孟行一直以种种理由拖延办理该房屋过户手续，造成该房屋一直未过户。现异议人发现胡孟行在2014年6月将已出售给异议人的房屋的房产证和土地证挂失，重新申请了房产证和土地证，向中信银行股份有限公司宁波桥城支行办理了贷款抵押登记手续。2015年3月17日，法院作出（2014）甬慈商初字第2263号民事判决书，判决中信银行股份有限公司宁波桥城支行对编号为慈房他证2012字第××号房屋他项权证项下的位于慈溪市古塘街道名都公寓1号楼402室的房地产，在借款本金214万元及相应的利息、罚息及律师代理费的债权范围内享有优先受偿权。现该房屋将要拍卖。
异议人认为，法院的执行行为损害了异议人合法的房屋所有权。现请求法院停止对上述房地产的拍卖，并确认异议人为慈溪市古塘街道名都公寓1号楼402室不动产的所有人。
异议人为证明其主张成立，向本院提供如下证据：
1.购房协议一份，拟证明2007年7月27日异议人陈永南与胡孟行存在房屋买卖关系的事实；
2.房产证和土地证各一份，拟证明2008年1月6日胡孟行将案争房屋的房产证和土地证交付给异议人的事实；
3.中国电信股份有限公司慈溪分公司客户登记单及发票各一份，拟证明2008年异议人在案争房屋安装固定电话的事实；
4.发票八份，拟证明异议人一直在交纳案争房屋的电费的事实；
5.慈溪市洁安物业服务有限公司出具的证明及收款收据各一份，拟证明从2007年7月27日起至2016年度异议人交纳案争房屋的物业费的事实；
6.借条及领（付）款凭证各一份，拟证明异议人支付购房款的事实。
申请执行人中信银行股份有限公司宁波桥城支行辩称：其一，异议人提供的证据并不能证明异议人与胡孟行存在房屋买卖行为；其二，即使异议人与胡孟行之间存在房屋买卖行为，也不能对抗善意的抵押权人，即申请执行人。
本院查明，中信银行股份有限公司宁波桥城支行与慈溪舒乐电器实业有限公司、慈溪华泰化纤有限公司、胡利群、胡笈玮、胡旦、龚建萍金融借款合同纠纷一案，本院于2015年3月17日作出（2014）甬慈民初字第2263号民事判决，判决书载明：一、被告慈溪舒乐电器实业有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告中信银行股份有限公司宁波桥城支行借款本金450万元及至2014年6月12日起至2014年11月20日止按年利率6%计算的利息121500元，并支付自2014年11月21日起至实际清偿日止以借款本金450万元为基数、按年利率9%计算的罚息及原告为实现债权支出的律师代理费22500元；二、被告慈溪华泰化纤有限公司对上述判决第一项确定的被告慈溪舒乐电器实业有限公司应付款项中的借款本金100万元及相应的利息、罚息及律师代理费承担连带清偿责任；三、被告胡利群对上述判决第一项确定的被告慈溪舒乐电器实业有限公司应付款项中的借款本金450万元及相应的利息、罚息及律师代理费承担连带清偿责任；四、原告中信银行股份有限公司宁波桥城支行有权对编号为慈房他证2012字第××号房屋他项权证项下的位于慈溪市古塘街道名都公寓1号楼402室的房地产，在本判决第一项确定的借款本金214万元及相应的利息、罚息及律师代理费的债权范围内享有优先受偿权；五、原告中信银行股份有限公司宁波桥城支行有权对编号为慈房他证2012字第××号房屋他项权证项下的位于慈溪市坎墩街道杨柳池路35号的房地产，在本判决第一项确定的借款本金290万元及相应的利息、罚息及律师代理费的债权范围内享有优先受偿权；上述保证人、抵押人承担担保责任后，有权向被告慈溪舒乐电器实业有限公司追偿。2015年7月14日，中信银行股份有限公司宁波桥城支行向本院申请执行，本院于同日立案。在执行过程中，本院于2015年7月27日作出（2015）甬慈执民字第4270－1号执行裁定，裁定查封被执行人胡孟行、胡旦、胡笈玮名下共同共有的位于慈溪市古塘街道名都公寓1号楼402室房地产及车库。后于2016年1月11日作出（2015）甬慈执民字第4270－2号执行裁定，裁定拍卖、变卖被执行人胡孟行、胡旦、胡笈玮名下的上述房地产。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，异议人的购房行为虽然符合第（二）项、第（四）项的规定，但其一，异议人提交的购房协议原件，从形式上看不符合法定要求，从内容上看，案争房屋系胡孟行、胡旦和胡笈玮三人共有，转让房屋需上述三人签名，但购房协议上没有胡旦和胡笈玮的签字，该协议虽然是在法院查封案争房屋之前签订的，但其合法有效性存在疑问；其二，异议人提交的用以证明其支付购房款的借条及领（付）款凭证各一份，从形式上看系复印件，不符合法定要求，从内容上看，即使全部算作购房款，也只有780000元，并没有全部付清，异议人亦没有将尚欠的20000元交至法院用以执行。综上，对异议人陈永南要求确认其为慈溪市古塘街道名都公寓1号楼402室不动产的所有人的请求，本院不予支持，对其提出的异议应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第十七条、第二十八条的规定，裁定如下：
驳回异议人陈永南的异议。
异议人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
本裁定送达即发生法律效力。
审 判 长 王 治 军
人民陪审员 王 周 琦
人民陪审员 张 灵 芳
二〇一六年九月十八日
书 记 员 陈懿翎（代）