黑龙江省高级人民法院民 事 判 决 书（2015）黑民终字第70号上诉人（原审被告）哈尔滨市城市建设投资集团有限公司，住所地哈尔滨市道里区建国街309号。法定代表人张振国，该公司董事长。委托代理人崔丽晶，黑龙江仁大律师事务所律师。被上诉人（原审原告）哈尔滨方远鸿祥房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市道外区北十九道街76号。法定代表人肖荣，该公司总经理。委托代理人李智英，黑龙江冰都律师事务所律师。上诉人哈尔滨市城市建设投资集团有限公司（以下简称哈城投公司）与被上诉人哈尔滨方远鸿祥房地产开发有限公司（以下简称方远鸿祥公司）合同纠纷一案，哈尔滨市中级人民法院于2014年11月20日作出（2014）哈民二民初字第4号民事判决。哈城投公司不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人哈城投公司的委托代理人崔丽晶，被上诉人方远鸿祥公司的委托代理人李智英，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院判决认定：2009年10月14日，哈尔滨市国土资源局对编号为NO.2009HT225号01、02、03、04号地块的国有建设用地使用权挂牌出让。《国有建设用地使用权挂牌出让须知》记载：四、竞买资格及要求。2.交纳竞买保证金到账的截止时间为2009年11月10日16时前。该幅地块的竞买保证金为114，980，000.00元。竞买人交纳的竞买保证金在成交后转作受让地块的定金，可冲抵成交价款。未竞得人交纳的竞买保证金在挂牌结束后5个工作日内予以退还，不计利息。五、申请和资格审查。（四）确认竞买人资格。经审查，申请人按规定交纳竞买保证金、具备申请条件的，我局将在2009年11月11日15时前发给《竞买资格确认书》及IC卡，确认其竞买资格，并通知其参加挂牌竞买活动。七、挂牌起始价、增价幅度及缴纳方式。上述四宗土地作为一个整体挂牌，挂牌出让起始价设定为人民币574，900，000.00元（地下部分土地出让金按实际发生另行收取）。其中，宗地一59，400，000.00元，宗地二117，400，000.00元，宗地三96，100，000.00元，宗地四302，000，000.00元；增价幅度为人民币十万元（或十的倍数）。成交价款以《成交确认书》为准，02、03、04号地块竞得人须在成交之日起10个工作日内缴齐不低于相应成交价款的30%（不含定金）；剩余成交价款及全部契税需在《国有建设用地使用权出让合同》签订之日起60日内缴齐。01号地块采用期权供地，暂不签订出让合同，成交价于2010年7月31日前缴纳。逾期未全额缴纳，视为放弃竞得宗地，所交定金不予退还，并承担法律责任。十一、其他事项。（二）申请竞买人在申请竞买前需与哈城投公司就01号地块回迁房建设事宜及交纳履约保证金签订协议，将回迁房建设履约保证金100，000，000.00元存到哈城投公司指定的资金账户，哈城投公司按照项目建设资金拨付管理规定，根据项目工程进度按比例拨付资金，在项目竣工后将履约保证金回拨完结。申请竞买人凭哈城投公司出具的存款证明及回迁房安置协议参加报名。（四）竞得人在缴齐成交价款后30日内需与哈城投公司就该项目交付净地及01号地块回迁房安置、建设等相关事宜达成协议，凭协议和《成交确认书》申请办理建设用地批准手续。（七）供地时间：02、03、04号地块在成交价款缴齐后30日内办理供地手续。01号地块为棚改项目，现未拆迁，供地时间为2010年8月31日前。（八）违约责任。竞得人竞得土地后须按土地挂牌条件进行开发建设，如不能按土地挂牌条件进行建设并提出申请退地的，其成交价款的20%作为违约金，不予退还。2009年10月30日，哈城投公司出具《黑龙江省单位往来资金结算票据》，内容为：交款单位，袁澎涛回迁房建设履约保证金，人民币100，000，000.00元；交款事项：汇款单位，合肥祥源房地产开发有限公司大庆汉嵊分公司。2009年11月2日，甲方哈城投公司与乙方袁澎涛签订《回迁房建设及居民安置框架协议》，约定：二、关于回迁房建设履约保证金。1.为保证回迁房建设和居民安置按质按期完成，在签订本协议前，乙方需向甲方指定账户存入回迁房建设履约保证金100，000，000.00元。乙方凭甲方出具的存款证明报名参加竞买该宗土地。2.回迁房建设履约保证金不冲抵土地出让金。履约保证金一部分用于支付01号地块的拆迁费用，支付被拆迁人的搬家奖励、搬家补助费、临迁补助费、原有设施补偿费、残疾低保户补偿等各项因拆迁发生的费用；一部分用于支付回迁房建设费用，回迁房建设费用依据甲方与被拆迁人签订的《房屋拆迁补偿协议》进行核定；其余部分资金经双方协商可先行返还。3.乙方取得土地使用权，应按照本协议确定的内容，按时完成回迁房建设。甲方根据回迁房工程建设进度按比例拨付回迁房建设资金，待项目竣工验收后，累计拨付资金达到90%。剩余10%资金在居民回迁安置工作结束后30日返还。回迁房建设履约保证金不计利息。4.乙方未取得土地使用权，甲方在土地挂牌工作结束后5个工作日内，退还乙方交纳的回迁房建设履约保证金，不计利息。三、关于01号地块拆迁补偿回迁安置事宜。1.01号地块拆迁补偿政策执行《哈尔滨市城市房屋拆迁管理办法》及《哈尔滨市棚户区改造项目房屋拆迁补偿相关政策的规定（试行）》。被拆迁人回迁安置首先考虑01号地块，利用其他地块时，视拆迁实际情况，可协商确定。四、关于供地时间：甲方提供净地时间：02、03、04号地块在土地挂牌成交价款缴齐后30日内供地。01号地块为棚改项目，正在组织实施拆迁，供地时间为2010年8月31日之前。2009年11月13日的《成交确认书》记载：在2009年11月3日哈尔滨市国土资源局举办的国有建设用地使用权挂牌出让活动中，台州方远控股集团有限公司、袁澎涛、张小权竞得道外区二十道街跨江大桥周边地段（NO.2009HT225）地块的国有建设用地使用权。该地块成交总价为861，000，000.00元。竞得人交纳的竞买保证金，自动转作受让地块的定金。台州方远控股集团有限公司、袁澎涛、张小权应当于2009年11月30日之前，持本《成交确认书》到哈尔滨市国土资源局缴齐成交价款及相应契税，并申请办理仅供拆迁使用的《建设用地批准书》。成交价款及相应契税逾期未全额缴纳的，视为竞得人放弃竞得资格，竞得人应承担相应法律责任。2010年10月8日，袁澎涛和方远鸿祥公司给哈城投公司出具《说明》，主要内容为：本人为取得NO.2009HT225地块国有建设用地使用权，于2009年11月2日与贵公司签订《回迁房建设及居民安置框架协议》，并按协议要求向贵公司指定账户存入履约保证金100，000，000.00元（当时公司尚未注册）。在竞得该宗地后，我们在哈尔滨成立了"哈尔滨方远鸿祥房地产开发有限公司"。原存入贵公司履约保证金100，000，000.00元人民币转为"哈尔滨方远鸿祥房地产开发有限公司"所有。今后涉及到履约保证金100，000，000.00元人民币退回，均退回到"哈尔滨方远鸿祥房地产开发有限公司"。2011年11月21日，方远鸿祥公司委托黑龙江冰都律师事务所致函哈尔滨市国土资源局、哈城投公司，要求赔偿方远鸿祥公司所有经济损失，包括但不限于：返还方远鸿祥公司交纳的回迁房建设履约保证金、国有土地出让金、契税、双倍返还01号地块的竞买保证金，支付回迁房建设履约保证金从交付之日至返还之日期间的利息（按照银行同期贷款利率计算），01号地块成交价款20%的违约金等因哈尔滨市国土资源局和哈城投公司的违约行为给方远鸿祥公司造成的一切直接损失与间接损失。2011年12月27日的《哈尔滨市人民政府专题会议纪要》记载：2007年，因建设松浦大桥需要，计划征收松浦大桥与道外二十道街连接处建设用地共计22.2万平方米。但由于多种原因，0.52万平方米的1号建设用地一直未能按期完成征收工作，导致回迁安置房无法开工建设，给负责开发建设的方远鸿祥公司造成了一定的经济损失。会议决定：（一）返还企业回迁房建设履约保证金。由哈城投公司负责，返还方远鸿祥公司已交纳的100，000，000.00元回迁房建设履约保证金。（二）推进用地征收工作。由道外区政府负责，制定征收工作时间表，尽快完成松浦大桥1号建设用地征收工作。同时，由市规划局配合，做好相关的规划调整工作。2012年1月4日，哈城投公司分三次返还方远鸿祥公司缴存的回迁房建设履约保证金100，000，000.00元。2012年3月29日，哈尔滨市国土资源局呈报市政府的《对哈尔滨方远鸿祥房地产开发有限公司哈鸿字（2012）02号关于道外区二十道街松浦大桥周边01地块退地有关情况的报告》记载：一、基本情况：2009年11月，道外二十道街松浦大桥周边项目在我市地产交易中心组织挂牌出让，该项目由四宗地组成，01地块是其中之一。该地块在挂牌时列为棚改项目，用地面积5253.5平方米，规划建筑面积39474平方米，成交价款59，051，300.00元。拆迁范围内有两栋居民，共283户居民，回迁建筑面积13500平方米，目前已拆除一栋。按该项目主体单位哈城投公司意见，该地块采用期权方式供地，哈城投公司出具出让建议，负责于2010年8月31日前向竞得人交付净地。挂牌前方远鸿祥公司向哈城投公司交纳该项目回迁房建设履约保证金100，000，000.00元，并在挂牌成交后按规定时间交齐01地块成交价款。至2010年7月，哈城投公司对该项目未启动拆迁，为防止产生违约责任，7月19日，我局组织哈城投公司和方远鸿祥公司进行了协调，哈城投公司再次出具承诺，保证8月31日前交付净地，但截至目前，未能向方远鸿祥公司交付净地。另外，该地块中2400平方米规划给松浦大桥建广场使用，现已建成并投入使用，方远鸿祥公司已无法按挂牌时规划用地范围使用该地块。对此，方远鸿祥公司于2011年11月21日委托律师致函我局与哈城投公司，提出由于01地块用地面积大幅减少和至今未能完成净地的原因，要求退地，并请求赔偿。12月27日，市政府林铎市长组织召开专题会议，会议决定：返还企业回迁房建设履约保证金。推进用地征收工作。目前经了解，该地块的征收工作仍未开展完成，规划部门也未明确新的规划条件。近日，我局再次收到方远鸿祥公司《关于退回道外区北二十道街垮江大桥周边开发项目01地块土地使用权的报告》。3月21日，我局与方远鸿祥公司就此事进行洽谈，该公司明确表示要求退地，并提出保留对该地块所涉及事宜的诉讼权。二、拟办意见：鉴于该地块确实存在交地时间违约，规划条件违约等情况，虽主要责任不在我局，但我局属挂牌出让实施单位，挂牌文件中明确了交地时间和规划条件，我局应承担相应责任。并且，即便该地块完成净地，01地块的规划用地范围及控详规划指标也发生了较大变化，按规定也需重新组织挂牌出让。对此，为保证政府部门的公信力，保证土地公开出让竞得人的合法权益，我局意见：1.同意方远鸿祥公司01地块退地要求，由财政部门返还方远鸿祥公司01地块土地出让价款及契税。2.由市政府组织相关部门与方远鸿祥公司协商补偿事宜。3.由主体单位哈城投公司继续组织该地块净地工作，待01地块完成净地后，规划部门重新确定用地范围及规划指标，我局组织挂牌出让。2013年9月11日，哈尔滨市财政局呈报市政府办公厅的《关于哈尔滨方远鸿祥房地产开发有限公司道外二十道街松浦大桥周边项目01地块退地赔偿有关事宜的意见》记载：据市国土局反映，道外区二十道街松浦大桥周边项目01地块因交地主体哈城投公司未能按时交地，以及规划局将该地块中2400平方米土地规划给松浦大桥建广场使用，致使方远鸿祥公司已无法按挂牌时约定条件使用该地块，为此，方远鸿祥公司多次向市政府及市国土局提出退地要求。按照市政府要求，市建委会同市国土局、规划局、哈城投公司、道外区政府以及方远鸿祥公司就此事进行了多次沟通研究，2012年4月20日，市建委以哈建复办理（2012）9号文件呈报市政府，提出："（一）同意给方远鸿祥公司退地，由市国土局办理退地手续，由市财政局返还方远鸿祥公司缴纳的出让金及契税；（二）由哈城投公司负责与方远鸿祥公司协商补偿事宜；（三）由道外区政府负责该地块征收净地工作，明确完成时限，净地后由市国土局重新挂牌出让。"市政府领导指示同意。2012年5月31日，市国土局将市财政退返的该地块成交价款59，051，300.00元、契税2，952，600.00元退还方远鸿祥公司，哈城投公司也退还该公司100，000，000.00元回迁安置保证金。现方远鸿祥公司委托黑龙江冰都律师事务所向市国土局主张01地块退地后的赔偿权利，要求该局承担违约责任，双倍返还01地块退地竞买保证金11，880，000.00元，承担01号地块成交价款20%的违约金，并保证向法院诉讼的权利。对此，市国土局意见：该地块退地全部责任在于政府违约，如方远鸿祥公司提起诉讼，国土局作为土地出让主体单位败诉几率较大，也将会按法院判决对方远鸿祥公司做出赔偿，并承担败诉造成的其他影响。经与方远鸿祥公司多次协商，争取对方谅解，不予赔偿。但方远鸿祥公司始终坚持主张赔偿权利，最终与其洽谈商定，以01地块成交价款及契税为基数，按照银行同期贷款利率计算方远鸿祥公司损失赔偿金额，经计算金额为7，614，000.00元。建议按上述金额对方远鸿祥公司进行赔偿，由财政部门拨付后，支付给方远鸿祥公司。针对该宗地赔偿事宜，国土部门已形成专题报告呈报市政府，据市国土局反映，该项目退地时没有一并处理赔偿问题的主要原因是：方远鸿祥公司虽然始终主张赔偿权利，但是此前一直未提出具体赔偿要求，协商办理退地时也没有明确的赔偿意见，该项目退地时市建委在哈建复办理（2012）9号文件中提出由哈城投公司继续与方远鸿祥公司协商补偿事宜，市政府领导已批示同意。按照土地出让合同有关约定，如出让人延期交付土地超过60日，经受让人催交后仍不能交付土地的，受让人有权解除合同，出让人应当双倍返还定金，并退还已经支付国有建设用地使用权出让价款的其余部分，受让人并可以请求出让人赔偿损失。如按上述约定双倍返还方远鸿祥公司订金，市政府需支付该公司补偿款11，880，000.00元。经市国土部门多次与该公司协商，建议参照中标开发企业在合同约定期限内未能一次缴纳土地出让金需按银行同期贷款利率承担利息的计算原则，给予该公司计算赔偿金额，即7，614，000.00元，该公司表示接受，按此计算比双倍赔偿订金少4，266，000.00元。方远鸿祥公司承认收到哈尔滨市国土资源局按人民银行同期贷款利率计算的占用土地出让金期间的损失7，614，000.00元。《国有建设用地使用权出让合同》记载：补充条款：1、经工商部门批准，受让人名称变更，受让人由台州方远控股集团有限公司变更为哈尔滨方远鸿祥房地产开发有限公司。综合分析各方当事人的诉辩主张、举示的证据及发表的质证意见和查明的案件事实，本案的焦点问题是：方远鸿祥公司缴存的100，000，000.00元回迁房建设履约保证金是否是针对NO.2009HT225号地块全部四宗地以及应如何确定哈城投公司给付方远鸿祥公司回迁房建设履约保证金利息的起算时间及计算标准。方远鸿祥公司原审诉称：2009年11月13日，哈尔滨市地产交易中心经哈尔滨市国土资源局授权作为挂牌人，组织实施坐落于道外区二十道街跨江大桥周边地段的国有建设用地使用权挂牌出让事宜。在竞买前，方远鸿祥公司按照哈尔滨市人民政府规定的棚改政策，与哈城投公司签订《回迁房建设及居民安置框架协议》，按照约定于2009年10月30日向哈城投公司交纳了01号地块的回迁房建设履约保证金100，000，000.00元。方远鸿祥公司应邀参加竞买，竞得出让地段01号国有建设用地使用权，向哈尔滨市国土资源局全额缴纳国有土地出让金59，051，300.00元和契税2，952，600.00元，并签署《成交确认书》。按照《回迁房建设及居民安置框架协议》约定，哈城投公司应当于2010年8月31日前向方远鸿祥公司交付01号国有建设用地，但哈城投公司一直未向方远鸿祥公司交付竞得的国有建设用地。方远鸿祥公司多次申请，要求哈尔滨市国有资源局退还国有土地出让金和契税并赔偿损失；以及要求哈城投公司退还履约保证金并承担违约责任。后哈尔滨市国土资源局多次与方远鸿祥公司协商，现已退还了国有土地出让金和契税，并按人民银行同期贷款利率标准向方远鸿祥公司赔偿占用土地出让金期间的损失7，614，000.00元。2012年1月4日，哈城投公司退还方远鸿祥公司履约保证金100，000，000.00元，但未赔偿方远鸿祥公司的经济损失。2012年4月20日，哈尔滨市人民政府办公厅（2012）0060号收文处理单批示了哈城投公司与方远鸿祥公司关于100，000，000.00元履约保证金的补偿事宜。方远鸿祥公司多次要求哈城投公司按照银行同期同档次贷款利率给付从交付回迁房建设履约保证金之日起至返还之日止的利息未果，故请求哈城投公司支付2009年10月30日至2012年1月4日期间100，000，000.00元履约保证金的利息12，844，444.44元（利率标准按银行同期贷款利率计算）。哈城投公司原审辩称：一、NO.2009HT225号《哈尔滨市国有建设用地使用权挂牌出让文件》明确告知投标人，该地块共有四宗地，该四宗地作为一个整体挂牌出让。投标人在申请竞买前需与哈城投公司就01号地块回迁房建设事宜及交纳履约保证金签订协议，将履约保证金100，000，000.00元存在哈城投公司指定的资金账号，投标人凭哈城投公司出具的存款证明及回迁安置协议参加报名。对此，方远鸿祥公司作为投标人是明知的，其交纳给哈城投公司的100，000，000.00元履约保证金不仅是对01号地块的，而是对NO.2009HT225地块的全部四宗地的。二、NO.2009HT225号《哈尔滨市国有建设用地使用权挂牌出让文件》第七条明确告知方远鸿祥公司等竞标人，NO.2009HT225号的四宗地作为一个整体挂牌出让，其中02、03、04地块竞得人须在成交之日起10个工作日内缴齐不低于成交价款的30%，剩余成交价款及全部契税需在《国有建设用地使用权出让合同》签订之日起60日内缴齐。01号地块采用期权交地，暂不签订出让合同，成交价于2010年7月31日前缴纳。逾期未全额交纳，视为放弃竞得宗地，所交定金不予退还，并承担法律责任。竞得人逾期或拒绝签订《国有建设用地使用权出让合同》的，挂牌人可取消其竞得资格，竞买保证金不予退还。有鉴于此，方远鸿祥公司取得NO.2009HT225号地块使用权的时间是其缴纳全部土地出让金及契税后，计息时间亦应从此时计算。同时，该文件告知方远鸿祥公司，在申请竞买前需与哈城投公司就01号地块回迁房建设事宜及交纳履约保证金签订协议，将回迁房建设履约保证金100，000，000.00元存在哈城投公司指定的资金账户。哈城投公司按照项目建设资金拨付管理规定，根据项目工程进度按比例拨付资金，在项目竣工后将履约保证金回拨完毕。上述告知说明，方远鸿祥公司只有在缴纳全部土地出让金及契税后，才能真正取得土地使用权，回迁房建设履约保证金才从方远鸿祥公司能够按照约定履行合同义务的担保，转化为回迁房建设资金。此时，如哈城投公司不能履约，才存在占用方远鸿祥公司资金，并支付利息的问题。三、由于哈城投公司没有如期将01号地块交付方远鸿祥公司，回迁房建设履约保证金转化为回迁房建设资金的时间应该是方远鸿祥公司交纳02、03、04号地块的全部土地出让金及契税后。国有建设用地使用权出让合同显示，02、03号地块签订土地出让合同的时间是2010年7月13日，04号地块签订土地出让合同的时间为2011年9月7日。因此，哈城投公司支付方远鸿祥公司利息的最早时间应是2011年9月7日，如果方远鸿祥公司在签订合同后才缴纳土地出让金，则计息时间还应推后。即使根据同期银行贷款利率，哈城投公司按照最早的计息时间2011年9月7日起算利息，应向方远鸿祥公司支付利息为2，198，194.00元。四、方远鸿祥公司按照同期银行贷款利息计算损失依据不足，应按同期存款利息计算。综上，方远鸿祥公司主张自其交纳履约保证金之日计算利息错误，请求驳回方远鸿祥公司的诉请。原审法院判决认为：一、关于方远鸿祥公司缴存的100，000，000.00元回迁房建设履约保证金是否是针对NO.2009HT225号地块全部四宗地的问题。《哈尔滨市国有建设用地使用权挂牌出让须知》规定：申请竞买人在申请竞买前需与哈城投公司就01号地块回迁房建设事宜及交纳履约保证金签订协议，将回迁房建设履约保证金100，000，000.00元存到哈城投公司指定的资金账户；申请竞买人凭哈城投公司出具的存款证明及回迁房安置协议参加报名。《回迁房建设及居民安置框架协议》约定：为保证回迁房建设和居民安置按质按期完成，在签订本协议前，方远鸿祥公司需向哈城投公司指定账户存入回迁房建设履约保证金100，000，000.00元，凭哈城投公司出具的存款证明报名参加竞买该宗土地；回迁房建设履约保证金不冲抵土地出让金，一部分用于支付01号地块的拆迁费用，支付被拆迁人的搬家奖励、搬家补助费、临迁补助费、原有设施补助费、残疾低保户补偿等各项因拆迁发生的费用，一部分用于支付回迁房建设费用，回迁房建设费用依据哈城投公司与被拆迁人签订的《房屋拆迁补偿协议》进行核定，其余部分资金经双方协商可先行返还。由此可见，缴存回迁房建设履约保证金是参加竞买涉案01号地块的前提，其目的是为了用于01号地块的居民拆迁补偿和回迁房建设资金。因此方远鸿祥公司缴存的100，000，000.00元回迁房建设履约保证金仅是针对01号地块的，不包括其他地块。哈城投公司关于方远鸿祥公司缴存的100，000，000.00元回迁房建设履约保证金是针对NO.2009HT225号地块全部四宗地的主张，与双方《回迁房建设及居民安置框架协议》的约定不符。二、关于哈城投公司应否给付方远鸿祥公司回迁房建设履约保证金利息及利息的起付时间问题。方远鸿祥公司竞得01号地块建设土地使用权后，哈城投公司未按《回迁房建设及居民安置框架协议》约定的2010年8月31日前向方远鸿祥公司交付01号地块，哈城投公司构成违约，应当承担违约责任。方远鸿祥公司请求哈城投公司给付利息有理，应予支持。《回迁房建设及居民安置框架协议》虽有不计息的约定：即："3、乙方取得土地使用权，应按照本协议确定的内容，按时完成回迁房建设。甲方根据回迁房工程建设进度按比例拨付回迁房建设资金，待项目竣工验收后，累计拨付资金达到90%。剩余10%资金在居民回迁安置工作结束后30日返还。回迁房建设履约保证金不计利息。4、乙方未取得土地使用权，甲方在土地挂牌工作结束后5个工作日内，退还乙方交纳的回迁房建设履约保证金，不计利息"，但由于方远鸿祥公司已通过竞买取得该土地期权，是哈城投公司违约而未实际交付01号地块，不符合《回迁房建设及居民安置框架协议》第二条第3、4款的约定的情形。哈城投公司给付方远鸿祥公司回迁房建设履约保证金利息的起算时间应自方远鸿祥公司缴纳该笔款项时计算。哈城投公司关于不应支持利息以及只有在方远鸿祥公司缴纳全部土地出让金及契税后，才能真正取得土地使用权，回迁房建设履约保证金才从方远鸿祥公司能够按照约定履行合同义务的担保，转化为回迁房建设资金，利息应从方远鸿祥公司缴纳全部土地出让金及契税后计算的主张不成立，本院不予支持。三、关于损失的计算标准问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定："当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补助措施或者赔偿损失等违约责任。"回迁房建设履约保证金的目的是为了用于01号地块的居民拆迁补偿和回迁房建设资金，存入哈城投公司的指定账户后，存在法定孳息收益。根据《回迁房建设及居民安置框架协议》关于01号地块供地时间为2010年8月31日之前的约定，哈城投公司自2010年9月1日起构成违约，其无权取得回迁房建设履行保证金2010年8月31日之前产生的法定孳息利息收益，故哈城投公司应当按人民银行同期存款利率向方远鸿祥公司偿付自方远鸿祥公司缴存回迁房建设履约保证金之日2009年10月31日起，至哈城投公司应按约定交付涉案地块的土地使用权之日2010年8月31日止的法定孳息利息收益305，000.00元。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款规定"买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算"，参照上述规定哈城投公司不能按约定的2010年8月31日前交付01号地块即应于2010年9月1日向方远鸿祥公司返还100，000，000.00元回迁房建设履约保证金。逾期即应按人民银行同期贷款利率向哈城投公司偿付自2010年9月1日起自2012年1月4日返还100，000，000.00元回迁房建设履约保证金之日止的利息损失8，351，388.89元。综上所述，经该院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十二条的规定，判决如下：一、哈尔滨市城市建设投资集团有限公司以100，000，000.00元为基数，按中国人民银行同期存款利率向哈尔滨方远鸿祥房地产开发有限公司偿付自2009年10月30日起至2010年8月31日止的利息305，000.00元，于本判决生效之日起10日内付清；二、哈尔滨市城市建设投资集团有限公司以100，000，000.00元为基数，按中国人民银行同期贷款利率向哈尔滨方远鸿祥房地产开发有限公司偿付自2010年9月1日起至2012年1月4日止的利息8，351，388.89元，于本判决生效之日起10日内付清。案件受理费98，866.67元，哈尔滨方远鸿祥房地产开发有限公司负担26，471.95元，哈尔滨市城市建设投资集团有限公司负担72，394.72元（此款哈尔滨方远鸿祥房地产开发有限公司已预交，判决生效十日内，哈尔滨市城市建设投资集团有限公司给付哈尔滨方远鸿祥房地产开发有限公司）。哈城投公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，依法改判哈城投公司从2011年9月7日起向方远鸿祥公司支付利息2，198，194.00元。主要理由为：一、原审认定该履约保证金仅是针对01号地块缴纳的错误。《哈尔滨市国有建设用地使用权挂牌出让须知》规定四块地作为一个整体挂牌出售不做拆分。竞买人向哈城投公司缴纳一亿元的履约保证金才能取得参加竞买资格，故该一亿元履约保证金不仅是针对01号地，而是针对NO.2009HT225号地块全部四宗地的。二、原审认定哈城投公司应给付方远鸿祥公司回迁房建设履约保证金利息的起付时间错误。履约保证金是方远鸿祥公司能够履行招标文件中约定义务的担保，其只有在签订《国有建设用地使用权出让合同》并缴纳全部土地出让金及契税后，方能真正取得土地使用权，该款项才转化为出让合同的价款及回迁房建设资金，此时哈城投公司不能履约才存在占用资金问题。故应以最后签订土地出让合同的时间，即2011年9月7日作为利息起算时间。三、哈城投公司虽未交付01号地块，但客观上未给方远鸿祥公司造成损失。之所以将01号地块与其他三块地整体挂牌，又将01号地块做了特殊约定源于该地块为棚改安置地无经济效益，开发商的利益主体主要体现在其他三块地上，故方远鸿祥公司未取得01号地块客观上使自己利益最大化。综上，请求二审法院支持哈城投公司的上诉请求。方远鸿祥公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序正当，请求二审法院依法驳回哈城投公司的上诉请求。二审中，本案当事人均未举示新证据。本院经审理确认原审法院判决认定的事实。本院认为：2009年11月2日，本案双方当事人签订的《回迁房建设及居民安置框架协议》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为合法有效。方远鸿祥公司已依约履行了合同义务后，哈城投公司未在约定期限内交付净地，存在违约。诉讼中，双方的争执主要涉及以下三个焦点问题：焦点一：关于方远鸿祥公司缴存的100，000，000.00元回迁房建设履约保证金是否是针对NO.2009HT225号地块全部四宗地的问题。经审查，《哈尔滨市国有建设用地使用权挂牌出让须知》第四条第二项明确了关于竞买保证金的要求，而回迁房建设履约保证金的要求则体现在该须知第十一条第（二）项中，二者无论在名称性质上，还是在用途上均不相同。竞买保证金数额为114，980，000.00元，确实针对四宗土地整体地块，成交后可以转作地块的定金，可冲抵成交价款；而回迁房建设履约保证金金额为100，000，000.00元，明确不能冲抵土地出让金，仅能用于01号地块因拆迁等发生的费用。在双方签订的《回迁房建设及居民安置框架协议》中，对回迁房建设履约保证金的缴纳时间及用途亦均有明确约定，而在02、03、04号《国有建设用地使用权出让合同》中并未约定履约保证金问题，可见该保证金仅系针对01号地块需要动迁部分房屋，存在回迁安置问题专门设置的。城投公司主张该笔款项针对的对象是四宗地，是取得竞买该四宗地块资格的前提。其混淆了竞买保证金及回迁房建设履约保证金的区别。其主张诉争100，000，000.00元履约保证金针对的对象为四宗地与事实不符，原审未予支持正确。焦点二：关于哈城投公司应给付方远鸿祥公司回迁房建设履约保证金利息的起付时间问题。哈城投公司认可未依约在2010年8月31日交付净地的违约事实存在。双方未对在违约情形下如何支付利息进行约定，而方远鸿祥公司付款后即已经有孳息产生，故原审法院依据法律规定，对方远鸿祥公司的请求分段计息予以保护并无不当。哈城投公司主张应从04号地签订《国有建设用地使用权出让合同》（2011年9月7日）时起算利息理由不充分，本院不予支持。焦点三：关于方远鸿祥公司是否有损失问题。哈城投公司主张四宗地作为一个整体挂牌出让，01号地用于棚改安置，方远鸿祥公司收益主要体现在其他三块地上。对此方远鸿祥公司不予认可，相关挂牌出让文件及双方合同中亦未体现，哈城投公司无其他证据证实该事实存在。依据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条："当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。"之规定，哈城投公司对于其主张的事实未举示证据予以证明，应承担不利后果，故其提出的该项上诉请求不能成立。综上，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费72，394.72元，由哈尔滨市城市建设投资集团有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长  王广厚审 判 员  魏 伟代理审判员  王景波二〇一五年五月十一日书 记 员  李营东