广东省德庆县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）肇德法民二初字第24号
原告（反诉被告）：林文宇，男，汉族，住封开县。公民身份号码×××0013。
原告（反诉被告）：李烨，女，汉族，住德庆县。公民身份号码XXX0062。
上列原告（反诉被告）的委托代理人：宾勇，广州斑石律师事务所律师。
被告（反诉原告）：德庆县登云土石方工程有限公司。住所地德庆县。组织机构代码××。
法定代理人：梁锦华，总经理。
委托代理人：陈锴，广东开信律师事务所律师。
原告林文宇、李烨诉被告德庆县登云土石方工程有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2014年12月30日立案受理后，依法由审判员谢茵适用简易程序公开开庭进行了审理，后转为普通程序，依法组成合议庭开庭公开开庭进行了审理。在诉讼期间，被告德庆县登云土石方工程有限公司提起反诉，本院决定合并进行审理。原告林文宇、李烨及其委托代理人宾勇，被告德庆县登云土石方工程有限公司的委托代理人陈锴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李文宇、李烨诉称：2012年7、8月份，原告看到被告印发的“滨江豪庭”商品房广告，并多次到销售部看楼盘模型及附属配套设施模型效果图，得知该楼盘平台花园配备有空中游泳池和连接河堤人行桥，感到这个楼盘环境和附属配套设施不错，原告便于2012年10月20日与被告签订了一份“商品房买卖合同”。购买了“滨江豪庭”第B栋11层B1103房，面积150.52平方米，金额为578839元，付款方式为分期付款。合同同时约定，被告应在2013年12月31日前依照有关规定将具备验收合格的符合本合同约定的商品房给原告使用，如果被告逾期无法将房屋交付原告使用，则按逾期时间分别处理：1、逾期不超过90日，自本合同第8条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。2、逾期超过90日后，原告有权解除合同，被告应当自原告解除合同通知到达日起60天内退还全部已付款，并按原告累计已付款20%交付违约金。合同签订后，原告按约定，先后四次交付房款520995元，并按被告的要求交付了办证费用2080元、契税17365元。但原告做梦也没有想到，被告不但没有按照售楼宣传资料作出的承诺，在平台花园配套空中游泳池和连接河堤人行桥，而且在合同规定的期限内无法将房屋交付给原告使用，从2014年1月1日开始，原告多次到被告处要求被告依合同规定交付房屋，但被告却以种种理由进行拖延，直至2014年7月23日，被告才向原告发出收楼通知书，但此时，原告感到被告存在多方面违约，对所购商品房已失去了信心，继续履行合同已没有实质意义。故此，原告于2014年8月初向被告送去拒收楼通知书，要求解除合同，退回已付款及支付违约金，被告拒绝原告的请求。为此，提起诉讼，请求判令：一、解除原、被告于2014年10月20日签订的商品房买卖合同。二、被告即时退还540400元购房款、办证费用和契税给原告。三、被告支付违约金104199元给原告。四、本案受理费由被告承担。
被告德庆县登云土石方工程有限公司辩称：原、被告签订的商品房买卖合同，是双方真实的意思表示，合同依法成立后对合同的双方均有法律约束力，原告要求解除合同理由不成立，被告方没有违约，原告的四项请求均无任何事实和法律依据，请依法驳回原告的全部诉讼请求。
被告（反诉原告）诉称：反诉人与被反诉人于2012年10月20日签订一份商品房买卖合同（合同编号：20120540），被反诉人购买了反诉人滨江豪庭第B1103房。合同约定该商品房总房款为578839元，被反诉人分期付款：2012年10月20日前付清人民币289419.5元；2012年12月9日前付清人民币231535.5；交付使用前付清人民币57884元。
2012年9月22日，被反诉人支付了60000元购房定金；2012年10月28日，支付了229419.5元购房款；2012年12月24日，支付了151535.5元购房款；2012年12月28日，支付了80000元购房款，被反诉人共计支付购房款520955元。2014年1月17日，滨江豪庭1、2、3、4号楼工程竣工验收合格并备案，达到交付条件。之后，反诉人多次通知被反诉人收楼，被反诉人一直没有办理房屋交付手续。2014年7月23日，反诉人再次书面通知被反诉人收楼。被反诉人于2014年8月6日向反诉人发出《拒绝收楼通知书》，拒绝收楼。按照合同约定，被反诉人应在房屋交付前付清购房余款57884元。被反诉人既不支付余款，又拒绝收楼，已构成违约。为维护反诉人的合法权益，特提出反诉请求：1、被反诉人立即支付购房余款57884元及逾期付款的利息（从2014年1月18日起计算，按照中国人民银行同期贷款利率计算）。2、本案的诉讼费由被告承担。
原告（反诉被告）辩称：被告的反诉缺乏事实和法律依据，被告提供的建筑工程竣工验收报告的落款时间为2014年1月17日，而竣工验收备案表的落款时间为2014年2月20日，被告提供上述两份表，原告从2014年5月份之前多次到被告处交涉，同时录音也可以证实，被告从未向原告出示过上述两表，且两表中由多个验收部门加盖了公章，却没有填写落款时间，此外亦没有项目负责人签名和具体的验收结果，疑点重重。且原告有足够的依据可以证明被告逾期交楼的天数已经远远超过90天。
经审理查明：原告林文宇、李烨与被告德庆县登云土石方工程有限公司于2012年10月20日签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号20120540）。合同约定由原告（买受人）向被告（出卖人）购买位于德庆县德城镇沿江路与端溪路交汇处滨江豪庭第B栋11屋B1103房商品房一套，建筑面积共150.52平方米（其中套内建筑面积125.18平方米，公共部位与公用房屋分摊面积25.34平方米），价格每平方米3845.60元，总金额578839元。合同同时约定：付款方式：于2012年10月20日前付清人民币289419.50元；于2012年12月9日前付清人民币231535.50元；交付使用前付清人民币57884元。交付期限：出卖人（被告）应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格的并符合合同约定的商品房交付给买受人（原告）使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、“该商品房验收合格”是指该商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续。违约责任：一、买受人如未按合同时间付款，1、按逾期时间分别处理：（1）逾期在30日之内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之3.00的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20.00％向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之5.00（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。二、出卖人逾期交房的除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定期限将商品房交付买受人使用的，按逾期时间分别处理：1、逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。2、逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的20%向买受人交付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之三的违约金。交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签置房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未按期交付的，双方同意按合同附件四的方式进行处理。与此同时合同还约定其他的责任。同日，原告林文宇、李烨与被告德庆县登云土石方工程有限公司又签订了一份《商品房买卖合同》补充协议，作为合同附件四。协议原告为乙方，被告为甲方，该协议第三条关于交接的约定（对合同第十一条的补充）：由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：所有责任后果由买受人自行承担，且（一）若购买为预售商品房的：1、经出卖人电话通知或短信告知后，买售人未如约前来签收收楼通知书的，由买受人承担该商品房的风险；2、买受人按出卖人通知时限办理商品房交接手续，该商品房的风险责任自交付之日起转移给买受人；3、买受人不按出卖人通知的约定时限办理商品房交接手续的，出卖人无需向买受人发出催告函，即视为商品房已交付买受人，该商品房的风险自上述期限届满之日起由出卖人转移给买受人。（二）若购买现房的：出卖人不再另行发出通知书，买受人在付清所有款项后7天内自行到物业服务公司办理收楼手续。……。《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同》补充协议签订前，原告于2012年9月22日支付购房定金60000元，合同及补充协议签订后，原告于2012年10月28日支付购房首期款229419.50元、2012年12月24日支付购房款151535.50元、2012年12月28日支付购房款80000元，合计支付购房款520995元。此外，原告还于2012年10月28日支付了办证费、IC卡门禁费2080元、契税17365元。
2012年8月23日，德庆县住房和城乡规划建设局向被告颁发了商品房预售许可证（德预许字第2012006）。2014年1月17日，被告向检验部门提交了建设工程竣工验收报告，经建设单位和广东建设监理有限公司德庆分公司、广东省肇庆市第二建筑工程集团有限公司、广东省肇庆市星湖建筑设计院、广东省建科设计院进行竣工验收，经验收，滨江豪庭1、2、3、4号楼综合评定质量为合格。2014年2月10日，德庆县住房和城乡规划建设局出具备案机关处理意见：经核查，位于肇庆市德庆县滨江豪庭1、2、3、4号楼工程的竣工验收备案文件齐全，对照该工程质量监督机构提出的《建设工程质量监督报告》（编号2011043号），根据《建设工程质量管理条例》，同意予以备案。并加盖工程竣工验收备案专用章。
被告在办理工程竣工验收期间，根据双方约定的收楼方式通知原告前来收楼，但原告一直未来办理收楼手续，为此，被告于2014年7月23日，书面向原告发出收楼通知书，言明：阁下所购B幢1103号房已符合交楼条件，2013年12月26日我公司已经通知阁下前来收楼，但至今阁下一直未能收楼。我公司现再次通知阁下，敬请阁下于2014年7月24日至2014年7月30日期间带齐相关的证件、资料前来我公司办理收楼手续。阁下未能于上述期限内前来收楼，我公司将视阁下已收楼，同时逾期收楼所造成的责任将由阁下承担，为保障阁下切身利益，请尽快前来办理收楼手续为盼。原告在收到被告发出的收楼通知书后，没有前往被告处办理收楼手续。2014年8月6日，原告向被告发出拒绝收楼通知书，言明：被告房屋至今仍未符合法定和约定的交付条件，被告所涉一、违约事项：1、未完成工程竣工验收备案。根据合同第八条的约定，房屋交付条件为经验收合格，须在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案，此为约定、亦为法定交付条件。被告至今尚未提供竣工验收备案表等备案文件，期间原告多次到现场要求被告提供国家要求法定交付的证明文件，被告一直未能提供，被告房屋因不符合交付条件而无法交付，至今逾期已远超90天。2、交付通知的迟延。合同约定的交房最后期限为2013年12月31日，但原告直到2014年7月28日才收到被告寄来的《收楼通知书》，被告之收楼通知书已逾期远超90天。3、交房不符合和不实宣传。被告前期宣传资料和沙盘模型，小区内应建有游泳池和连接河堤人行桥，但本人查看发现小区内并不存在游泳池及人行桥。二、违约责任及本人主张。就上述前两种违约事项，因合同约定逾期90天即可解除合同，本人依法及依约享有解除合同及要求被告按已付房款的20％支付违约金的权利。就第三种违约事项，因交房严重不符或涉嫌签订合同时的欺诈，本人依法享有要求赔偿或解除合同的权利。综上所述，本人现依法提出两类主张：1、本人退房，解除房屋买卖合同，被告自收到本函之日起10日内退还本人已付房款520955元，并支付违约金104199元，共计625194元；2、本人办理入伙手续，继续履行房屋买卖合同，但被告须支付交房迟延违约金，此违约金不应按日万分之三计算，因被告未配置游泳池及人行桥，且备案手续一直未完成，本人受到了更严重的经济损失和精神损失，若协商收房，被告应在收到本函之日起15日内向本人支付违约金57884元及提供竣工验收备案表等法定交付证明文件。被告收到原告发出的《拒绝收楼通知书》后，于2014年8月21日向原告复函，并对原告提出的两个方案，回复如下：一、贵方提出的第一个方案为，解除合同，要求被告退购房款及违约金。我公司是依法取得商品房开发资格的房地产开发企业。滨江豪庭房地产开发项目的各项手续完备，贵方与我公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合同内容合法，具有法律效力。贵方要求解除合同，法律依据不足，我公司不能接受这个条件。二、贵方认为，滨江豪庭项目没有完成竣工验收备案手续。事实上，滨江豪庭项目已于2014年1月17日完成竣工验收，并备案。竣工验收后，我公司已通过电话方式通知贵方前来收楼，但贵方迟迟未来收楼。因此，我公司于2014年7月23日再次发出《收楼通知书》，催促贵方来办理收楼手续。如果我方违约，我方会按照合同约定承担违约责任。希望贵方尽早办理收楼手续为盼，以免给你造成更大不便。为此，双方发生争议，原告遂向本院提起诉讼，要求解决。
上述事实，有原告提供的明码标价书、商品房买卖合同、收据汇单、收楼通知书、拒绝收楼通知书、复函、机读资料、身份证、录音资料，被告提供的营业执照、组织机构代码证、身份证、商品房买卖合同及补充协议、收楼通知书、拒绝收楼通知书、复函和本院在德庆县工程质量监督站调取的房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工和市政基础设施工程竣工验收备案表以及双方当事人陈述在案予以证实。
本院认为：本案是商品房买卖合同纠纷。原、被告于2012年10月20日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》补充协议，是双方当事人真实的意思表示，且合同内容没有违反法律法规强制性规定，是有效合同和有效协议，双方应当按照合同的约定履行各自的义务。本案争议的焦点是：一、被告是否存在违约。二、被告反诉要求原告付清购房余款是否应予支持。
首先，关于被告是否存在违约的问题。一、原告提出被告未按照售楼宣传资料的承诺，在平台花园配套空中游泳池和连接河堤人行桥构成违约。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”。本案中，原告并未能提供相关证据证明被告商品房的销售有该两项的承诺，而被告则认为我公司是按照报建时建设的，房屋模型中没有，合同中也没有该两项的约定。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，原告该项请求认为被告交房不符和不实宣传已构成违约，缺乏事实和证据，本院不予支持。二、原告向被告购买的滨江豪庭B栋1103号房是否符合交楼条件。根据庭审质证的相关证据证明，滨江豪庭1、2、3、4号楼工程，被告于2014年1月17日向建设行政相关部门提交了建设工程竣工验收报告，该报告经建设、监理、总承包施工、勘察、设计部门的验收，综合评定质量等级为合格。2014年2月10日，德庆县住房和城乡规划建设局相关部门经审核并在房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表上竣工验收意见栏加盖了单位印章，同时，德庆县住房和城乡规划建设局并在该备案表中出具了处理意见：经核查，位于肇庆市德庆县滨江豪庭1、2、3、4号楼工程的竣工验收备案文件齐全，对照该工程质量监督机构提出的《建设工程质量监督报告》，根据《建设工程质量管理条例》，同意予以备案。从上述的建设工程竣工验收报告和竣工验收备案表中可证明，滨江豪庭1、2、3、4号楼工程经验收合格，具备双方约定的交楼条件。原告认为被告未完成工程竣工验收备案，没有事实和依据，本院不予支持。三、被告交楼是否超过合同规定90日。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》补充协议第三条中约定：“经出卖人电话通知或信息告知后，买受人未如约前来签收收楼通知书的，由买受人承担该商品房的风险责任”。从被告于2014年7月23日发送给原告《收楼通知书》可知，该通知并非首次通知，之前即2013年12月期间可相信被告已按照双方约定的方式用电话或信息通知原告办理收楼手续。原告认为合同约定的交房最后期限为2013年12月31日，其到2014年7月28日才收到被告寄来的《收楼通知书》，被告收楼通知书已逾期远超90天。本院认为，原告以被告发出的《收楼通知书》作为首次通知理由不成立。故对原告提出被告的收楼通知书已逾期远超90天，被告存在违约，依据合同的约定原告有权解除合同的请求，理据不足，本院不予支持。
其次，关于被告反诉要求原告付清购房余款是否应予支持的问题。滨江豪庭1、2、3、4号楼，被告于2014年1月17日提交了建设工程竣工验收报告，经建设行政相关部门验收，综合评定质量等级为合格。并同意予以备案。根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定，原告所购买的房屋已符合交楼条件，原告理应办理收楼手续。但原告经被告通知后既不办理收楼手续，也没有将购房余款支付给被告已构成违约，被告反诉要求原告付清购房余款，理据充分，本院应予支持。至于逾期付款的利息，应从2014年8月1日起按照中国人民银行同期贷款利率计算。
综上所述，原告认为双方签订《商品房买卖合同》后，被告存在多方面的违约，要求与被告解除商品房买卖合同，退还已支付购房款、办证费等，契税及支付违约金的请求，理据不足，本院不予支持。被告认为没有违约，原告的诉讼请求均无任何事实和法律依据，请求驳回原告的全部诉讼请求，并提出反诉要求原告付清购房余款及逾期付款的利息理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第十七条第二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
原、被告于2012年10月20日签订的《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同》补充协议合法有效应继续履行。
驳回原告林文宇、李烨的全部诉讼请求。
原告（反诉被告）林文宇、李烨于本判决发生法律效力之日起15日内向被告（反诉原告）德庆县登云土石方工程有限公司付清尚欠购房余款57884元及逾期付款利息（利息从2014年8月1日起按中国人民银行同期贷款利率计至本判决确定还款之日止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费10246元，反诉受理费623.56元，由原告林文宇、李烨负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于肇庆市中级人民法院。
审 判 长 王锦兴
审 判 员 谢 茵
人民陪审员 徐伟奇
二〇一五年六月二十九日
书 记 员 罗 荟