山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）威民四终字第32号
上诉人（原审被告）：邓炳波。
委托代理人：于明怀，山东荣顺律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：荣成市崖西镇丛家庄村村民委员会。住所地：荣成市崖西镇丛家庄村。
法定代表人：丛江日，村委会主任。
委托代理人：林玲，山东荣威律师事务所律师。
上诉人邓炳波因与被上诉人荣成市崖西镇丛家庄村村民委员会（以下简称“丛家庄村委会”）租赁合同纠纷一案，不服荣成市人民法院（2014）荣商初字第661号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明，2007年4月1日，原、被告签订房屋租赁协议，约定原告将村委会的房屋40间出租给被告经营，租期自2007年4月1日至2027年4月1日止，年租金5000元，每年4月1日一次性付清。2011年8月2日，原告以被告未交纳2009年至2011年租金为由，将被告诉至原审法院，请求判令解除合同，并要求被告支付2009年至2011年三年的租金1.5万元及违约金3万元。2011年11月18日，原审法院作出（2011）荣民初字第809号民事判决，认定原告实际出租给被告的房屋数为35间，年租金应为4375元，被告自2009年起未交纳租金，但因原告要求被告交纳2009年、2010年两年的租金已超过诉讼时效，不予支持，判决被告支付原告2011年租金4375元，驳回原告要求解除合同的诉讼请求。宣判后，原告不服一审判决于2011年11月21日上诉至威海市中级人民法院，2012年8月16日，原告撤回上诉，威海市中级人民法院以（2012）威民一终字第55号民事裁定书裁定准予原告撤回上诉，双方按原审判决执行。2013年4月11日，原告再次向原审法院提起诉讼，要求解除房屋租赁合同并要求被告支付2012年租金4375元，原审法院作出（2013）荣商初字第220号民事判决，认定2012年3月，原告以邮寄和张贴告示的方式多次要求被告于十日内交清历年所欠租金，并要求被告在规定日期前付清2012年租金，逾期将依法解除合同。该案诉讼过程中，被告于2012年3月23日到原告会计处交纳2012年度租金，原告拒收，被告于2013年7月24日和29日向原审法院交纳租金8700元，原审法院以被告在规定期限内到原告处交纳租金，原告无正当理由拒收，被告在诉讼中已交纳了2012年租金为由，判决驳回原告要求解除合同的诉讼请求。
2014年8月21日，原告又诉至原审法院，主张被告继续拖欠2013年度至今的租金，原告于2013年5月1日在被告院墙张贴催缴通知，要求被告在2013年5月10日前付清拖欠房租，但被告仍未在通知期限内交付租金，请求判令：1、解除原、被告的房屋租赁合同。2、被告向原告支付2013年度租金4350元以及2014年4月1日至起诉之日止的房屋租金1691元，共计6041元。被告辩称，1、2013年租金已交付，关于2014年度租金，其于2014年3月份同原告会计丛强日协商用原告欠其水费和铲车费抵顶；2、2013年以后，原告从未向其索要租金，按照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条之规定，原告应提出要求，承租人拒付的，出租人才有权解除合同，被告未收到原告的催缴通知。原告曾起诉要求被告交付2011年租金，法院判决给付2011年租金4375元，但该案原告未申请执行，因此，被告没有向其交纳2011年租金。被告于2013年7月24日与29日向法院交纳租金8700元，是2012年和2013年的租金，因此原告不应再要求被告支付2013年的租金，对2014年的租金如果原告不同意抵顶，可先行给付。请求原审法院驳回原告的诉讼请求。
原审法院认为，原、被告签订的房屋租赁协议合法有效，根据该协议约定，被告应于每年4月1日前向原告交付当年租金，本案的争议焦点是被告是否支付了2012年租金。2011年、2013年原告两次提起索要租金的诉讼，被告于2013年7月交付租金8700元。被告主张该8700元交纳的是2012年、2013年的租金，其主张不能成立。首先，在2013年诉讼中，原告主张的是2012年租金，并未主张2013年租金，被告在交纳8700元时未向原审法院说明交纳的是2013年租金。其次，判决被告交纳2011年租金的判决已生效，按债务清偿顺序，被告交纳的租金应清偿时间在前的债务。因此，对原告要求被告交付2013年、2014年租金的诉讼请求，予以支持。原告主张其在2013年5月1日向被告催收租金，被告否认，原审法院认为，即使被告未收到原告催缴的通知，原告于2014年8月21日向原审法院第三次提起索要租金的诉讼，被告在2013年4月1日至2014年4月1日一个租期年度内未向原告交付2013年度租金，2014年度的租金应在2014年4月1日前支付，被告至今仍未支付，已经严重违反了合同义务，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。因此，原告要求解除合同的诉讼请求，予以支持；被告的辩称理由缺乏事实和法律依据，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百二十六条之规定，判决：一、解除原、被告于2007年4月1日签订的房屋租赁协议；二、被告邓炳波于判决生效之日起立即支付原告租金6041元（自2013年4月1日计算至2014年8月21日）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告邓炳波负担。
宣判后，上诉人邓炳波不服原审判决，向本院提出上诉称，一、原审程序违法。上诉人在原审中提出反诉请求，原审法院拒绝受理；本案原审审理期间转为普通程序后，在另外两位审判人员并未到庭的情况下当庭送达了原审判决书；原审法院未允许上诉人的证人出庭作证。二、原审认定事实不清。双方因2011年度租金支付发生争议后，上诉人于该案二审裁定书尚未送达的2013年7月24日和29日交纳了8700元租金，给付的是2012年度和2013年度的租金；关于2014年度的租金，上诉人在原审中曾与被上诉人协商抵顶，也同意先行给付，但被上诉人无故拒绝；三、原审适用法律错误。2013年之后，被上诉人再未向上诉人主张过租金，上诉人也未收到被上诉人的催交通知，被上诉人无权解除涉案合同；四、上诉人租赁涉案房屋后，先后投资12万余元，若解除合同将给上诉人造成巨大经济损失。综上，原审判决程序违法，认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院改判涉案租赁合同继续履行。
被上诉人丛家庄村委会答辩称，1、上诉人主张其已经交纳了2013年度的租金与事实不符。2013年4月，上诉人在被上诉人起诉其拖欠2012年度租金的诉讼过程中已经明确知晓双方2011年度租金纠纷的判决已经生效，上诉人交纳8700元租金时，被上诉人只起诉了上诉人2012年度之前的租金，未就2013年度的租金提起诉讼，原审法院没有权利或义务收取上诉人2013年度的租金；按照债务清偿顺序，上诉人也应当先清偿2011年和2012年度的租金；2、上诉人主张其于2014年3月就租金抵顶事宜与被上诉人协商与事实不符，被上诉人对上诉人并无欠款；3、被上诉人之所以拒绝上诉人在原审中同意先行给付2014年度的租金的主张，是因为自2009年至2014年的6年间，上诉人从未按合同约定按时给付租金，被上诉多次催缴无效后，均是通过诉讼的方式向上诉人要求给付租金，而上诉人经两次判决后仍然继续违约，被上诉人已经向上诉人发出催交通知书，上诉人仍未按期给付租金，被上诉人有权解除合同；4、上诉人并未对涉案房屋进行修缮，也不允许被上诉人进行维修，导致涉案房屋有部分已经倒塌，也给被上诉人造成了重大损失。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
二审审理过程中，被上诉人提交涉案房屋照片三张，证明涉案房屋出租期间，上诉人未尽到合同约定的维修义务，导致涉案房屋倒塌，给被上诉人造成了损失。经质证，上诉人认可照片拍摄的是涉案房屋，但认为诉讼期间无法维修，主体结构也并非上诉人的维修范围。
本院二审查明的其他事实与原审法院认定的一致。
本院认为，本案二审争议焦点是：上诉人是否存在违约行为，被上诉人是否有权解除涉案房屋租赁合同；原审程序是否合法。首先，根据双方当事人于2007年4月1日签订的涉案房屋租赁合同，上诉人应于每年4月1日一次性付清当年租金并承担涉案房屋的一切维修费及其他费用。该合同履行过程中，上诉人自2009年起就未按合同约定交纳租金，被上诉人分别就2009年至2011年度租金和2012年度租金提起诉讼，经原审法判决后，上诉人才于2013年7月24日和29日向原审法院交纳租金8700元，且按照债的履行顺利，上诉人应先履行其欠付的2011年及2012年度的租金，至2014年8月21日被上诉人提起本案诉讼时，上诉人仍未交纳2013年及2014年度租金，上诉人的行为已经违反了双方的合同约定，导致被上诉人无法实现其合同目的，应当承担违约责任；其次，上诉人未按照合同约定按期交纳租金，迟延履行其主要债务，被上诉人多次以诉讼方式要求上诉人给付租金，对其进行了催告，上诉人仍未按期履行，被上诉人有权解除涉案租赁合同；第三，上诉人关于其与被上诉人协商以其他费用抵顶2014年度租金的主张，既未提交证据证明，被上诉人也不予认可，故本院不予处理；第四，涉案租赁合同的解除是上诉人违反合同约定造成的，故应由上诉人承担相应的违约责任，且双方合同中明确约定由上诉人承担维修费用，而上诉人认为诉讼期间无法维修涉案房屋，主体结构也不是其维修范围，亦与合同约定相悖，故上诉人关于涉案合同的解除会给其造成巨大经济损失的主张，本院不予支持。第五，上诉人在原审中提出的被上诉人未按约定交付涉案房屋违约在先，要求被上诉人按照合同约定支付3万元违约金的反诉请求，对此，原审法院已于2011年11月18日作出（2011）荣民初字第809号判决，确认被上诉人交付的房间数为35间，少于合同约定的40间，并将年租金由5000元调整为4375元，该判决已经生效，原审法院在本案诉讼中对上诉人该反诉请求未予审理，并告知其可以就违约金另行起诉并无不当。第六，上诉人主张2014年12月3日的庭审中，原审法院未允许上诉人的证人出庭作证，但在原审卷宗的笔录中，并无上诉人申请证人出庭作证的记录，且上诉人申请证人到庭证明的是证人没有看到被上诉人张贴了催要租金的通知，即使上诉人提供的证人未看到通知，也无法证实被上诉人没有张贴通知，而且被上诉人已经多次通过诉讼的方式催要租金，上诉人以没有看到被上诉人张贴的通知为由拒付租金，既不符合合同约定，也缺乏法律依据；第七，上诉人以宣判时合议庭成员未全部到庭为由要求发回重审，没有提交证据证实，故上诉人的该主张无事实依据，本院不予支持。
综上，上诉人的上诉理由不当，应予驳回，原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人邓炳波负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 芳
审 判 员 李秀霞
代理审判员 黄 诺
二〇一五年四月二十三日
书 记 员 邹 乔