北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京02民终3300号
上诉人（原审被告）：王学惠，女，1962年9月17日出生。
委托诉讼代理人：祝鹏，北京市盈科律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：胡多成，男，1984年3月18日出生。
委托诉讼代理人：周小云，北京天驰君泰律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：北京宜居兴业房地产经纪有限公司，住�地北京市北京经济技术开发区文化园西路8号院30号楼1层111。
法定代表人：崔町宇，总经理。
委托诉讼代理人：张玉波，男，该公司职员。
上诉人王学惠因与被上诉人胡多成、北京宜居兴业房地产经纪有限公司（以下简称宜居公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2015）大民初字第13374号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
王学惠的上诉请求：撤销一审判决第二、三项，依法改判驳回胡多成关于返还定金2万元及支付违约金10万元的诉讼请求，由胡多成、宜居公司承担一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一审法院认定事实错误，根据王学惠提供的合同，可以印证王学惠已如实披露房屋已办理抵押的事实；胡多成未按合同约定支付定金�购房款，其系违约方应承担违约责任，一审法院认定王学惠承担违约责任属适用法律错误；本案双方持有的合同内容不一致属合同未成立，宜居公司违反诚信恶意磋商应担责，应由依据公司返还胡多成居间中介费2.2万元，基于上述事实，一审判决认定事实和适用法律错误应依法改判。
胡多成辩称，王学惠的上诉请求及理由与事实不符，不应予以认定，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法予以维持。
宜居公司辩称，同意胡多成的意见，同意一审判决。
胡多成向一审法院起诉请求：1、请求确认王学惠和胡多成于2015年7月31日签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》于2015年8月24日解除；2、请求判令王学惠向胡多成支付违约金32万元、退还定金2万元、赔偿居间服务费2.2万元；3、诉讼费用由王学惠承担。
一审法院认定事实：2015年7月31日，胡多成（买受人）与王学惠（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，同日，胡多成（买受人，乙方）与王学惠（出卖人，甲方）及第三人宜居公司（居间方，丙方）签订《补充协议》。《北京市存量房屋买卖合同》约定由胡多成购买王学惠名下的坐落于北京经济技术开发区6号楼1101室（以下简称：涉案房屋），房屋成交价格为160万元。《补充协议》约定具体付款方式及期限为：胡多成于2015年7月31日前向王学惠支付购房定金2万元；胡多成于2015年8月1日前向王学惠支付第二笔购房定金3万元；胡多成于2015年8月15日前向王学惠支付购房款75万元；剩余房款80万元由胡多成以贷款方式支付。此外，《补充协议》第一条第3款关于抵押登记注销的约定为空白。关于房屋权属情况，《北京市存量房屋买卖合同》第二条第四款约定该房屋的抵押�况为：该房屋未设定抵押。关于违约责任，《补充协议》第三条第2款约定：甲方出现以下情形之一的构成根本违约，乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……；（2）该房屋被查封或者限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；……（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；……。甲方出现上述根本违约情形之一的，应在违约行为发生之日起5日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。关于《补充协议》第一条第5款的约定一节，胡多成及宜居公司提交的《补充协议》第一条第5款约定：“买卖双方约定，当满足下列第3条时，甲乙双方共同向房屋权属登记部门申请办理该房屋的权属转移登记手续：（3）自乙方贷款申请获得银行（公积金管理中心）批准后5日内”；王学惠提交的《补充协议》第一条第5款约定：“买卖双方约定，当满足下列第4条时，甲乙双方共同向房屋权属登记部门申请办理该房屋的权属转移登记手续：自该房屋办理注销抵押登记且乙方贷款获得银行批准后日内”。关于该条约定不一致的问题，胡多成、宜居公司主张从逻辑上来讲，王学惠提交的《补充协议》第一条第5款第4项并未约定解除抵押的时间，应属笔误，该笔误并不影响合同的效力。上述合同及《补充协议》签订后，胡多成向王学惠支付了购房定金2万元，向宜居公司支付了居间服务费2.2万元。后双方就《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》的履行产生纠纷。
一审庭审中，胡多成提交《关于如实陈述交易信息的声明》欲证明王学惠在该声明中确认所售房屋未被司法机关和行政机关查封或者以其他形式限制房地产权利，王学惠不认可该证据的真实性；胡多成提交《房屋购买居间协议》、收据以证明其向宜居公司交纳了2.2万元的居间服务费，王学惠认可该证据的真实性、关联性，不认可其合法性；胡多成主张因王学惠违约，其于2015年8月24日向王学惠邮寄送达律师函要求解除《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，王学惠认可收到律师函。宜居公司对胡多成提交的证据无异议。王学惠主张胡多成未按约定支付3万元的定金，存在违约情况；王学惠提交买卖房屋流程单、照片、名片以证明涉案房屋在麦田房地产公司对外出售，该公司手写的流程单中写明房屋具有抵押情况，所以胡多成对房屋存在抵押是知情的，胡多成、宜居公司不认可上述证据的真实性与关联性；王学惠提交房屋所有权证书复印件以证明其向胡多成出具了该房屋所有权证书复印件，胡多成、宜居公司不认可该证据的真实性及合�性；王学惠提交解除合同通知书、快递单、短信通知、短信记录以证明王学惠向胡多成发出解除合同通知书，胡多成、宜居公司不认可上述证据的真实性、关联性、合法性，并主张其如果没有支付款项，王学惠应当催款。
一审审理过程中，王学惠申请对胡多成、宜居公司提交的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》中“王学惠”的签字是否是其本人所签进行鉴定，一审法院依法启动鉴定程序，委托北京明正司法鉴定中心进行鉴定。因王学惠明确表示不缴费，北京明正司法鉴定中心向一审法院发函终止了该次鉴定程序。经询问，王学惠表示其不缴费是因为认为鉴定机构收费标准过高，收费明显不合理。一审经询问，王学惠表示涉案房屋已经出售，并办理了房屋所有权转移登记手续。
一审法院认为，王学惠申请对胡多成、宜居公司提交的《�京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》中“王学惠”的签字是否是其本人所签进行鉴定，但因其个人原因撤回鉴定，故对于其主张胡多成、宜居公司提交的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》中“王学惠”的签字并非其本人所签的抗辩意见法院不予采纳。胡多成与王学惠签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方当事人均应按照约定履行合同权利和义务。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。《北京市存量房屋买卖合同》第二条第四款约定该房屋未设定抵押，《补充协议》第一条第3款关于抵押登记注销的约定为空白，宜居公司亦述称王学惠并未告知涉案房屋存在抵押登记的事实，综合以上情节，法院认定王学惠并未如实披露涉案房屋已办理抵押登�的事实，其上述行为已违反了《补充协议》之约定，胡多成据此向王学惠发出解除合同通知书符合合同约定，故对胡多成确认《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于2015年8月24日解除并要求王学惠退还定金、支付违约金的诉讼请求予以支持。胡多成主张的违约金过高，法院结合王学惠的过错程度、胡多成已支付购房款的比例予以酌定。关于胡多成主张的中介费一节，根据违约金与损失依法不得并举之原则，法院将胡多成主张的中介费损失在违约金中一并考虑。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第九十三条之规定，判决：一、确认胡多成与王学惠于二〇一五年七月三十一日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及胡多成、王学惠、北京宜居兴业房地产经纪有限公司于二〇一五年七月三十一日签订的《补充协议》于二〇一五年八月�十四日解除；二、王学惠返还胡多成定金二万元（于本判决生效后十日内履行）；三、王学惠支付胡多成违约金十万元（于本判决生效后十日内履行）；四、驳回胡多成的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院审理过程中，王学惠提交69号居间协议，证明宜居公司与买卖双方均有利害关系，宜居公司未促成合同履行存在过错应退还居间费用。胡多成与宜居公司均不认可王学惠的证明目的。王学惠提供律师函一份，胡多成和宜居公司均否认收到过该份律师函。一审诉讼中王学惠提供的房屋所有权证书复印件中附记一栏记明2015年3月27日已设立抵押登记，2015年8月24日已解除抵押。胡多成和宜居公司以该所有权证书为复印件为由不认可其真实性、合法性。一审诉讼中，胡多成提供说明一份，证明王学惠隐瞒房屋抵押、拒绝将房屋出售、要求提高房屋价款及支付房屋价款的方式。王学惠对此不予认可。宜居公司对该份说明的真实性及关联性予以认可。本院经审理查明的其余事实与一审法院查明的事实无异。
本院认为，本案争议的焦点是违约责任的认定问题。胡多成和王学惠签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方真实的意思表示，内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。王学惠上诉主张双方各自持有的合同内容不同一节，比对双方持有的合同，合同中的主要条款内容均一致，特别是关于涉案房屋未设定抵押的内容一致，且王学惠在各自持有的合同中均签字予以确认，虽王学惠对合同中自己的签名仍持有异议，但其�未提供证据予以证实，故本院对王学惠的该部分上诉理由不予支持。本案《北京市存量房屋买卖合同》中约定涉案房屋未设定抵押，王学惠在合同中签字予以确认，但根据查明的事实，在签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》时涉案房屋已设定抵押，现有证据证明王学惠并未如实披露该抵押信息，有违诚信。胡多成在知晓该房屋已设定抵押后，停止支付剩余定金及购房款，系正当行使不安抗辩权，并非故意违约。王学惠的该部分上诉理由不能成立，本院不予支持。双方签订的《补充协议》约定房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的，以及甲方拒绝将该房屋出售给乙方或擅自提高房屋交易价格的甲方构成根本违约。综合上述意见并分析本案双方当事人实际履行协议情况，结合各自提供的证据，本院认为胡多成提供的证据的证明力明显大于王学惠提供的证据的证明力，王学惠未如实披露房屋信息且在合同履行过程中拒绝将房屋出售给胡多成，王学惠的行为已构成根本违约。因王学惠认可收到胡多成的解除合同通知书，故一审法院判决确认《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于2015年8月24日解除并由王学惠退还定金、酌情支付违约金并无不当，本院予以维持。关于王学惠上诉所提不应由其承担中介费损失一节，因双方在《补充协议》中有明确约定，若甲方构成根本违约，“丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方”，胡多成要求王学惠赔偿该部分损失有合同依据，应予支持，一审法院在确定王学惠应给付的违约金中考虑了该部分损失，在本案中一并予以解决并无不当，本院予以维持。王学惠的该部分上诉理由因依据不足，本院不予支持。
综上所述，王学惠的上诉请求�能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，实体处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2700元，由王学惠负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 蒋春燕
审判员 刘丽杰
审判员 李 淼
二〇一七年六月七日
书记员 程 飞