内蒙古自治区赤峰市中级人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2018）内04民终2508号
上诉人（原审被告）：李国峰，男，1981年4月27日出生，汉族，无职业，住天津市宝坻区。
委托诉讼代理人：修晓明，内蒙古奥星律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李泽东，男，1986年8月4日出生，汉族，无职业，住内蒙古自治区赤峰市。
被上诉人（原审原告）：杨小金，男，1985年12月12日出生，汉族，无职业，住四川省荣县。
二被上诉人的委托诉讼代理人：齐佳秀，内蒙古百柳律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：牛炳余，男，1953年7月28日出生，汉族，赤峰市红山区西城街道城郊村村委会委员，住内蒙古自治区赤峰市。
委托诉讼代理人：韦志强，内蒙古信华律师事务所律师。
上诉人李国峰因与被上诉人李泽东、杨小金，被上诉人牛炳余合同纠纷一案，不服赤峰市红山区人民法院（2018）内0402民初222号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
李国峰上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人李泽东、杨小金的一审诉讼请求或发回重审并由被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定的事实不清。一审法院认定上诉人将饭店转兑给被上诉人李泽东、杨小金错误，上诉人转兑的不是饭店，而是饭店内的物品以及房屋的承租权，上诉人在2017年11月14日与李泽东、牛炳余签订转让协议前，上诉人就已将自己注册的”红山区紫辣旺火锅店”注销，这就证明转让的标的物不是饭店，李泽东明知不是饭店而承兑，证明李泽东承租房屋的目的不是经营饭店，其目的不明确，房屋的用途很多，有的不需要办理工商登记注册，因此一审法院查明”李泽东、杨小金以转兑的饭店不能营业，合同目的不能实现”明显事实不清。二、一审法院关于上诉人在转兑协议前应当知晓涉案房屋在红山区人民政府发布的公告征收范围内的认定明显错误，属法官的主观推理。2017年9月20日，红山区人民政府发布了涉案房屋征收补偿方案的征求意见公告，上诉人户籍不在赤峰市，在赤峰市红山区又没有棚、户，红山区人民政府也不会征求其意见，被上诉人牛炳余也不会与上诉人征求补偿方案，故上诉人不知道有”征求意见公告”，上诉人也无法预见市场监督管理部门暂停办理工商登记手续，能否继续履行合同责任不能归责于上诉人。三、一审法院认定”牛炳余虽在转兑协议上签字，但其并非转兑合同的实际履行主体......”明显错误。2017年11月14日上诉人与李泽东、牛炳余签订的《协议》中约定”双方同意由李泽东继续履行合同（房东牛炳余和李国峰所签订的合同）”，这一约定证明自2017年11月14日起，上诉人与牛炳余在2017年5月8日签订的《房屋租赁合同》的主体已变更，即上诉人与牛炳余房屋租赁合同解除，李泽东继续履行该合同，李泽东与牛炳余形成了房屋租赁合同关系。三方协议包含着承租权的转让，所涉及的房屋租赁内容与上诉人和牛炳余所签订的《房屋租赁合同》是不可分割的组成部分，也是变更合同签订主体的协议。上诉人已交清2017年8月1日至2018年7月31日的房租12万元，李泽东交的转兑费11万元包含2017年11月14日至2018年7月31日这段时间的房租费及烟酒等物品费用。实际上牛炳余收取了这段时间的房租费，牛炳余正是三方协议出租房屋的合同主体，也是得到租金的主体。四、一审法院未查清事实，作出了错误的认定，用错误的认定适用了公平原则，这样是不公平的。2017年11月14日上诉人与李泽东、牛炳余所签订的协议，实际是饭店内的物品买卖及李泽东、牛炳余签订的房屋租赁三方协议，该协议签订后，上诉人与牛炳余签订的房屋合同已解除，转兑费11万元包括物品费及房租费。物品买卖合同现在没有解除的条件，不应当解除。2017年11月14日至2018年7月31日的房租费已给付牛炳余，一审法院判决解除三方协议，上诉人退还11万元转兑费没有事实和法律依据，即使退还李泽东、杨小金未使用期限的房租，也应由牛炳余退还。
李泽东、杨小金答辩服从一审判决。
牛炳余辩称，对一审判决中事实查明部分和本院认为部分有异议，一审判决判项一表述错误，2017年11月14日协议主体方应当是上诉人和被上诉人李泽东，牛炳余不是协议主体，一审表述为三方协议错误，应当是有房东牛炳余签名的协议。对上诉状第三项不认可，承租人经出租人同意，可以进行转租，本案上诉人与牛炳余原租赁合同没有解除，继续有效；关于牛炳余收取房租费不认可，上诉人表述错误，实际上牛炳余不是涉案协议的主体；对上诉人主张应由牛炳余退还房租费不认可，理由是牛炳余与上诉人签订了房屋租赁合同，上诉人承租后，办理工商营业执照并实际经营，合同完全履行，没有任何理由认为牛炳余与上诉人之间房屋租赁合同无效，直到今日，涉案饭店现在还在经营，上诉人要求牛炳余退还房租费不应支持。牛炳余事先并不知道涉案房屋纳入拆迁范围。
李泽东、杨小金向一审法院起诉请求：一、判令解除李泽东与李国峰、牛炳余在2017年11月14日签订的饭店转兑《协议》；二、判令李国峰立即退还李泽东、杨小金饭店转兑费110000元，利息按中国人民银行同期同类贷款利率自2017年12月4日起支付至转兑费还清之日止；三、李国峰、牛炳余承担全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2017年5月8日，牛炳余与李国峰签订房屋租赁合同一份，牛炳余将位于××区楼房（面积为418.48平方米）租赁给李国峰开设饭店使用，租赁期限为六年，自2017年8月1日至2023年7月31日，年租金为120000元，承租方不得将所租房屋外借、变卖、兑换或提供抵押担保，如承租方想将所租房屋转兑，出租方应支持，但要提前一个月告知出租方。合同签订后，李国峰陆续给付牛炳余房屋租赁费120000元。2017年5月22日，李国峰利用所租房屋在红山区市场监督管理局注册了红山区紫辣旺火锅店。李泽东与杨小金系合伙关系，二人欲合伙开饭店。2017年11月5日，李泽东通过赶集网发现了李国峰转兑饭店的广告，经与李国峰协商，签订协议一份，李国峰以110000元的价格将饭店转兑给李泽东，李泽东交给李国峰定金5000元，约定剩余款于2017年11月12日付清。2017年11月14日，李泽东、李国峰、牛炳余三方签订了一份协议，约定：今日起李国峰把饭店兑给李泽东，屋内所有物品归李泽东所有，转兑费110000元。由李泽东继续履行合同（房东牛炳余与李国峰所签订的合同）。合同签订的当天，杨小金通过转账的方式，向李国峰交付了剩余转兑费105000元。协议签订后，李泽东和杨小金在去红山区市场监督管理局办理营业执照时，被告知因所使用的房屋在征收范围内，暂停办理工商注册登记等相关手续。李泽东、杨小金以转兑的饭店不能营业，合同目的不能实现，向李国峰、牛炳余主张权利未果为由，诉至一审法院。另，2017年9月20日，赤峰市红山区人民政府发布了《赤峰市红山区人民政府关于〈红山区西城棚户区改造（二期）国有土地上房屋征收补偿方案〉征求意见公告》，征收范围东至园林路、南至京通铁路、西至京通铁路、北至锡伯河河道中心线，牛炳余出租的房屋在此范围内。2017年11月5日，赤峰市红山区房屋征收管理办公室向红山区市场监督管理局发出赤红征管发﹝2017﹞105号《关于暂停办理赤峰市红山区棚户区改造西城片区项目范围内工商审批手续的通知》的文件，暂停办理该项目征收范围内工商注册登记等相关手续，暂停办理期限为一年。
一审法院认为，本案各方于2017年11月14日签订转兑协议前，赤峰市红山区人民政府已经发布征收公告，转兑协议中涉及的房屋在征收范围内，作为房屋出租方的牛炳余和原承租方的李国峰对此情况是应当知晓的。协议签订后，李泽东、杨小金在办理营业执照时，因案涉房屋在征收范围内，市场监督管理部门暂停办理工商登记手续，期限为一年。对于该重大变化，李泽东、杨小金无法预见，继续履行合同对其明显不公平，也无法实现其转兑饭店进行经营的目的。李泽东、杨小金现要求解除转兑协议，根据公平原则，该项请求依法应予支持。牛炳余虽在转兑协议上签字，但其并非转兑合同的实际履行主体，李泽东、杨小金将转兑费也实际给付了李国峰，故李泽东、杨小金要求李国峰退还转兑费110000元，依法应予支持。李泽东、杨小金要求李国峰给付利息的诉讼请求缺乏事实和法律依据，依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、解除李泽东于2017年11月14日与李国峰、牛炳余签订的协议。二、李国峰于判决生效后十日内退还李泽东、杨小金转兑费110000元；李泽东、杨小金同时退还转兑物品。三、驳回李泽东、杨小金的其他诉讼请求。
二审期间，李泽东、杨小金向本院提交个体机读档案登记材料一页，欲证明：上诉人与李泽东签订转兑协议后，上诉人经营饭店时用的红山区紫辣旺火锅店仍然存续，并不是上诉人所称已经注销，上诉人以此为由来否认李泽东、杨小金继续开饭店用的说法不能成立。
李国峰质证认为，对证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议。上诉人一审时的意思是说2017年11月14日之前开始办理注销手续，前后办理了国税、地税相关税务手续，这两个机关大概办了一个月，最终是在2017年12月办理完毕注销所有手续的。
牛炳余质证认为，对证据的真实性、合法性无异议，但证明目的跟我们没有关系。
本院对以上证据的证明效力结合本案其他证据综合认证。除此，双方未向本院提交其他新的证据。庭审中，李国峰和李泽东均认可涉案11万元转兑费中包括8万元房屋租金及3万元物品。经审理查明的其他事实与一审法院认定的事实一致，本院直接予以确认。
本院认为，围绕双方诉辩主张，本案争议焦点在于涉案协议应否解除，如解除，各方应如何承担责任？
首先，关于本案案由。涉案饭店转兑协议由李国峰、李泽东及牛炳余三方当事人共同签订，协议包括两项内容，一为李国峰与李泽东达成的关于李国峰将饭店内物品转让给李泽东的合意；二为”由李泽东继续履行合同（房东牛炳余和李国峰所签订的合同）”，实际为三方当事人关于李国峰将其在《房屋租赁合同》中的权利义务一并转让给李泽东的合意，最终在牛炳余和李泽东之间形成新的房屋租赁合同法律关系。不管是从协议两项内容所涉标的金额，还是从三方签订协议的主要目的来看，《房屋租赁合同》权利义务的转让才是协议的最核心内容，实际上，正是基于李泽东租赁涉案房屋并欲继续经营饭店的前提，李国峰与李泽东才可能就涉案物品一并转让形成合意，从而更好发挥物品效用。故根据双方诉争法律关系的性质，本案案由宜确定为合同纠纷，一审法院将案由定为买卖合同纠纷不准确，本院予以纠正。
其次，关于协议应否解除。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定：”合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”具体到本案中，李泽东签订涉案协议是为了与杨小金合伙经营饭店，对该目的，李国峰一审自认其知晓，而牛炳余与李泽东继续履行的《房屋租赁合同》的首部亦明确约定了”开设饭店”的用途，故牛炳余亦明知李泽东签订协议是为了经营饭店。现因涉案房屋纳入征收范围而暂停办理工商审批手续，对该重大变化，李泽东、杨小金无法预见，亦不属商业风险，如继续履行，李泽东和杨小金不能实现经营饭店的合同目的，显失公平，故对其二人关于解除涉案协议的诉求应予支持。李国峰主张物品转兑是一种买卖合同关系，如物品没有瑕疵或质量问题，不能解除合同，系将协议具有主从关系的两部分内容视为两个相互独立的合同，将完整的协议机械割裂，该主张明显悖于当事人签订合同的本意，无事实依据，本院不予支持。
最后，关于协议解除后的责任承担。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，”合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，李国峰主张房屋租赁费最终由牛炳余收取，解除协议后应由牛炳余退还。本院认为，牛炳余虽为涉案协议的主体，但转兑费用11万元实际上是李国峰对涉案房屋第一年度剩余期限的使用权及房屋内物品所有权的对价，并由李国峰实际收取，故一审法院判令李国峰退还李泽东、杨小金转兑费，李泽东、杨小金退还转兑物品于法有据，并无不当。李国峰与牛炳余之间因《房屋租赁合同》形成的权利义务关系，双方可另案解决。
综上，李国峰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2500元，由李国峰负担。
本判决为终审判决。
审判长苗润生
审判员鹿春林
审判员崔明明
二○一八年七月四日
法官助理吴保佳
书记员孙皓