广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛城法民一初字第387号
原告刘欣欣，女，1981年7月5日出生，住广东省佛山市禅城区。
被告佛山市正源房地产有限公司，住所地：（自编号之一），注册号：440600000019250。
法定代表人麦艳芳。
委托代理人陈志雄。
委托代理人钱嘉志。
原告刘欣欣诉被告佛山市正源房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月30日立案受理后，依法由审判员周信斌适用简易程序独任审判，并于2015年3月6日公开开庭进行了审理。原告刘欣欣，被告的委托代理人陈志雄、钱嘉志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年8月10日其与被告签订《广东省商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于佛山市禅城区东鄱南路5号“星晖盛汇园”，总价款为539312元，被告应于2013年7月31日交付房屋。
合同签订后，原告依约全额支付了购房款。被告在商品房未达交付使用条件下于2013年7月18日通知原告收楼。鉴于截至2014年12月3日前被告仍无法出示经佛山市住房和城乡建设管理局审批通过的星晖盛汇园项目的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，不符合《佛山市住房和城乡建设管理局关于规范新建商品房交付使用流程的通知》第一条的规定，星晖盛汇园项目视作未完成竣工验收。原告依据《商品房买卖合同》第九条的约定拒绝收楼，被告应承担由此产生的延期交房责任。
2013年11月29日，原告为减少损失，又迫于被告的压力，勉强同意收楼，并办理了相关交接手续，但原告收楼时注明保留追究被告延期交房责任。因此，原告要求从2013年8月1日起计算被告逾期交房期间至2013年11月29日止（共计121天）。因合同约定的违约金计算标准过低，无法弥补原告房租等实际损失，故请求调整为按已付购房款日万分之二的标准计算违约金，据此被告应向原告支付逾期交房违约金13051.35元。
另外，原、被告双方于2013年11月29日完成商品房的交接，至2014年11月30日已超过360天，但被告至今未向原告提供办理房产证的资料，故其应向原告支付逾期办证的违约金。由于合同约定的违约金计算标准过低，低于最高人民法院规定的关于逾期付款违约金的计算标准，也低于购房按揭贷款利率水平，故原告请求调整为按已付购房款日万分之二的标准计算逾期办证违约金。暂计2014年11月30日至2015年1月30日止（共62天）被告应付逾期办证违约金为6687.47元。
为了维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付逾期交楼违约金13051.35元（自2013年8月1日起至2013年11月29日止，按已付购房款日万分之二的标准计算）；2、被告向原告支付逾期提交办理房产证资料的违约金6687.47（按已付购房款日万分之二的标准，暂计2014年11月30日起至2015年1月30日止，此后至办妥房产证之日止的违约金按该标准计算）；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称：1、原告诉请的延期交楼违约金标准过高。依照双方合同约定，被告逾期交房违约金按原告已付房价款日万分之零点五的标准计算，原告请求的标准违反合同约定，被告不予确认。2、涉案楼盘未能按期交楼及办理房产证的主要原因是环评问题致使楼盘迟迟不能完成联合验收，必须推迟为业主办理房产证。事实上，楼盘早已完工，且房屋不存在质量问题。环评未能通过是因为政府早期公开招标时未能按期完成对周边企业以及相关影响环保单位的迁移工作，导致被告已经竣工的涉案项目未能通过政府的环评，未能如期通过联合验收。被告在政府公开招标之后获得了涉案项目的所有权证以及办理了相关许可，项目的建设以及招标过程均是按照法律程序进行。经过被告的不懈努力，现涉案项目已通过环评，于2014年12月14日取得《工程竣工验收备案表》。所以，本案中被告没有过错，是有不可抗拒的原因。根据合同约定，非因出卖人的原因导致买受人迟延办理产权证手续的，出卖人不承担任何责任。3、关于迟延办理房产证违约金的起算时间，被告认为，应从通过联合验收后经过360天开始计算。从楼盘通过联合验收到分派办理房产证资料，政府部门对于商品房办理权属登记有一套完整程序流程要走，合同约定的360天正是预留给开发商走完这套流程的，被告也在楼盘通过联合验收后即着手相关程序的办理。本案因情况特殊，涉案商品房早已交付，但因客观且不可归责于被告的原因致2014年12月14日才综合验收备案，属于情势变更情形，迟延办理房产证的起算时间也应该相应延后。4、关于迟延办理房产证违约金标准问题。即使认定原告关于被告逾期办证的主张成立，但原告并未举证证明其实际损失的存在，被告认为本案迟延办证违约金约定明显过高，请求法院依法予以调整。综上，涉案楼盘未能如期交楼及按期办理房产证的结果不是被告的过错造成，是不可抗拒的客观原因所致。被告也已尽力补救，并取得成效，希望法院谅解被告的难处，驳回原告的全部诉讼请求。
诉讼中，原告提交以下证据：
1、各原告身份证复印件、被告企业档案登记资料及组织机构代码证。证明原、被告的主体适格。
2、《广东省商品房买卖合同》。证明原、被告形成房屋买卖合同关系，双方对于交房、办证的期限及违约责任等均作出约定，被告迟延交楼构成违约。
3、星晖盛汇园验楼通知书。证明被告违规发出收楼通知。
4、星晖盛汇园收楼确认书。证明原告于2013年11月29日收楼。
5、购房发票1份。证明原告已向被告全额支付涉案房屋总价款。
6、完税凭证、物业管理维修基金存折。证明原告已缴纳涉案房屋的契税和物业维修基金。
诉讼中，被告未提交证据。
本院认证，经庭审质证，对于原告提供的证据1、证据4、证据5、证据6，被告均无异议，本院予以采信；原告提供的证据2、证据3的真实性无异议，本院确认其真实性。
综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：
2012年8月10日，原告刘欣欣（买受人）与被告（出卖人）签订《广东省商品房买卖合同》一份，约定由原告向被告购买其建设的位于佛山市禅城区东鄱南路5号（星晖盛汇园），房屋建筑面积72.20平方米，总价款539312元。合同还约定：一、关于交付期限（第八条）。出卖人应当在2013年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用：4、该商品房经验收合格且买受人应支付的全部购房款（含违约金，如有）必须到出卖人账户，买受人方有权收房。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、政府行为导致出卖人无法按期取得有关验收文件；3、非出卖人所能控制或抗拒的其他事件。二、出卖人逾期交房的违约责任（第九条）。除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按以下方式处理：逾期期间，分别处理（不作累加），（1）逾期不超过90日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之零点三的违约金，合同继续履行；逾期超过90天的，买受人同意继续履行合同，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之零点五的违约金。三、关于产权登记的约定（第十五条）。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按以下方式处理：商品房实际交付使用后360天内，出卖人应当向买受人提交办理房地产权证所需的资料；因出卖人原因造成逾期提供上述资料的，买卖双方约定不解除买卖合同，出卖人自逾期之日起每日按已付房款万分之一向买受人支付违约金直至排除出卖人原因为止；非因出卖人原因导致买受人延迟办理产权证手续的，出卖人不承担任何责任。
合同签订后，原告已向被告全额支付购房款539312元，被告于2012年10月30日向原告开具购房发票。
2013年7月15日，在涉案商品房未取得竣工验收备案的情况下，被告向原告发出验楼通知书，以涉案房屋已达到交付标准为由，通知原告于当月24-25日前往办理验房手续。
2013年11月29日，原告从被告处接收涉案商品房。
另查明，被告是法人独资有限责任公司，经营范围为房地产开发经营。
诉讼中，原、被告共同确认，涉案房屋已于2014年12月10日通过竣工验收，取得备案。
诉讼中，原告陈述，其已对涉案房屋进行装修但尚未入住。
诉讼中，被告陈述，涉案房屋交付时并未通过环评，所以未取得竣工验收备案。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原告与被告签订的《广东省商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同内容没有违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效，依法应受法律保护，原、被告均应依约全面善意地履行各自的合同义务。
根据合同约定，原告支付了全部购房款，被告则应按合同约定的期限和标准将商品房交付原告使用。被告在合同约定的交付期限内欲将未通过竣工验收的房屋交付原告，原告拒收有理。2013年11月29日，原告明知涉案房屋未通过竣工验收而接收，视为其对交房标准的认可及双方对于交付标准的变更。另外，原告接收房屋后进行装修，且现已通过竣工验收备案，说明双方合同目的能够实现。但被告违反合同约定逾期交房，应承担逾期交房的违约责任，依合同约定应向原告支付违约金。
房屋交付使用后，被告未在合同约定期限内向原告提交办理房地产权证所需资料，其行为构成违约，依约应向原告支付违约金。原告该项主张有理，本院予以支持。
关于被告认为逾期交房和逾期办证具有不可抗拒原因而非其过错所致的抗辩意见，因其未提供证据予以证明，本院对该抗辩意见不予采纳。
关于违约金及其标准和计算问题，本院评判如下：
一、关于逾期交房违约金的计算标准及计算时间问题。
原告主张合同关于违约金的计算标准过低，要求提高至日万分之二的标准进行计算。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条的规定，本院参照佛山市禅城区国土城建和水务局于2012年6月28日发布的《佛山市禅城区房屋租赁指导租金标准（张槎街道）》，涉案路段住宅用房带电梯楼指导租金价为16元／平方米·月，经比对，涉案合同约定的逾期交房违约金计算标准明显过低，根据公平原则，本院酌定被告以购房款金额为本金，按日万分之零点八的标准从逾期之日向原告计付逾期交房违约金。原告主张以购房款金额日万分之二的标准进行计算，无事实和法律依据，本院不予支持。
关于逾期交房违约金的计算时间段。虽涉案商品房交付时未达合同约定的交付标准，但原告明知该情形而接收并行装修，视为双方对交付条件的变更，且起诉前房屋已通过竣工验收备案，双方合同目的能够实现，故被告逾期交房的违约时段应自2013年8月1日起至原告实际收房前日（即2013年11月28日）止共120天。
根据上述违约金计算标准及违约天数，本院计算被告逾期交房之违约金为5177.40元（539312元×120天×0.8／10000／天）。对原告诉讼请求超出部分，本院不予支持。
二、关于逾期办证违约金的计算标准及计算时间段问题。
合同约定自商品房实际交付使用经过360日被告仍未向原告提交办理房地产权证所需资料的，则按已付购房款每日万分之一的标准支付违约金。现原告主张违约金按已付购房款每日万分之二的标准计算，无事实和法律依据，本院不予支持。鉴于被告在商品房未达合同约定交付标准时即向原告交付使用，约定的办证期限又对被告极为有利，且合同约定的违约金计算标准亦不高于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的标准，故对于被告关于违约金计算标准过高并要求调整的抗辩意见，本院不予采纳。故本院确定被告逾期办证违约金标准为已付购房款每日万分之一。
关于违约金的起始计算时间。合同约定自房屋实际交付使用后开始计算办证期限，期限届满被告仍未履行完毕其办证合同义务的，则开始计算违约金，该约定合理、合法。被告主张办证期限自商品房通过联合验收开始计算的主张无理，本院不予支持。被告在约定期限内（实际交付后360日内即2014年11月24日前）未向原告提交办理房地产权证所需资料，其应自2014年11月25日起向原告计付违约金。因产权证的办理需要原、被告双方的配合，庭审日（2015年3月6日）之后的违约金并未实际产生，无法确定，故对于原告要求计收被告逾期办证违约金至涉案房屋房产权证办妥之日的主张，本院不予支持。
根据上述违约金计算标准和违约时段，按照合同约定的计算方法，对于被告逾期向原告提供办理涉案房屋产权登记所需资料已实际发生的违约金（2014年11月25日起至2015年3月6日止，共计102天），本院计算为5500.98元（539312元×1／10000／天×102天）。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告佛山市正源房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告刘欣欣支付逾期交付位于佛山市禅城区东鄱南路5号十五座1403房的违约金5177.40元；
二、被告佛山市正源房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告刘欣欣支付逾期提交办理位于佛山市禅城区东鄱南路5号房产权登记资料的违约金5500.98元；
三、驳回原告刘欣欣的其他诉讼请求。
被告如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费因适用简易程序减半收取147元，由原告刘欣欣负担67元，被告佛山市正源房地产有限公司负担80元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
（本页无正文）
审判员 周信斌
二〇一五年三月十一日
书记员 潘明珠
附引用的法律条文：
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失3０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起9０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起9０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
四、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。