河北省秦皇岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）秦民终字第802号
上诉人（原审被告）：付宝立，男，1974年6月25日出生，汉族，现住秦皇岛市海港区。
委托代理人：于淼，河北沃法律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：山海关开发区宝丰大厦，住所地：秦皇岛经济技术开发区。
负责人：李进才，董事长。
委托代理人：王来升，河北王来升律师事务所律师。
上诉人付宝立为与被上诉人山海关开发区宝丰大厦（以下简称宝丰大厦）委托合同纠纷一案，不服秦皇岛经济技术开发区人民法院（2012）秦开民初字第904号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：2005年12月20日，宝丰大厦与付宝立签订“合作售房协议”，协议约定：经甲乙双方（甲方：宝丰大厦，乙方：付宝立）友好协商，本着互利原则，甲乙双方共同合作，出售甲方位于宝丰大厦房产。现达成如下协议：一、甲方同意并委托乙方开发、出售、按揭宝丰大厦房产。二、（1）甲乙双方约定宝丰大厦三层至六层的房屋面积平均售价每建筑平方米为贰仟元人民币（甲方得售楼款的60%，乙方得40%），每层（三至六层）乙方应支付给甲方不低于壹百万元人民币，甲方应得肆佰万元人民币（每层的售楼款由乙方补足给甲方壹百万元人民币）。（2）甲方同意乙方争取在协议签订后四个月内支付给甲方不低于贰佰万人民币的售楼款。（3）甲方同意乙方在最短时间内将宝丰大厦（三至六层）全部售出或按揭完毕。且三层至六层如有部分房屋直接出售或增加面积时乙方应给予甲方部分金额补偿，以使甲方减少损失。（4）甲乙双方同意当壹层、贰层如做银行按揭时，甲方所得售楼款为贰佰捌拾万元人民币。（5）甲乙双方同意当壹层、贰层的售楼价格每建筑平方米超过叁仟伍百元时，甲方得售楼款的60%，乙方得40%。（6）甲乙双方同意当壹层、贰层的平均价格每建筑平方米为叁仟伍佰元时，超出部分全部归甲方所有。三、乙方同意承担在开发、出售及按揭过程中所发生的一切税费及工程款项（如契税、产权分割交易税、营业税、工程费、评估费等）。四、乙方同意承担在开发、出售及按揭过程中与有关部门的一切业务联系（如税务、工商、银行、公安消防、房产部门等）。五、甲方负责此协议正式签订之前的所有债权债务，且不得影响乙方的房屋出售。乙方负责此协议正式签订之后所发生的所有债权债务，且与甲方不再有关。乙方应在最短的期限内付清甲方的售楼款。六、甲乙双方所签订的以上协议自生效之日起应共同遵守，如单方违反上述任何条款，所造成的损失应由违约方全部负责赔偿。七、本协议一式两份，甲乙双方各执一份。该协议有宝丰大厦负责人李进才签字并加盖宝丰大厦合同专用章，有付宝立签字捺印。协议签订后，付宝立对宝丰大厦三层至六层投入资金进行了改造和装修，并依约售出部分房产，截至2010年12月宝丰大厦起诉前，尚有宝丰大厦401室、402室、501室、502室、504室、601室、602室、603室、604室九套房屋没有售出，其中401室是宝丰大厦负责人李进才的办公室，该九套房屋的所有权人为宝丰大厦。其后，宝丰大厦、付宝立对上述九套房屋分别签订了九份房地产买卖协议，其中502室、602室、604室3套房屋的房地产买卖协议中宝丰大厦负责人李进才没有签字，其余401室、402室、501室、504室、601室、603室6套协议中，宝丰大厦负责人李进才与付宝立分别签字，但未加盖宝丰大厦公章。该九份协议中分别约定：一、甲方（宝丰大厦）自愿将座落于开发区（东区）船厂路36-1-401、402、501、502、504、601、602、603、604室的房地产出售给乙方（付宝立），该房产的基本情况已载于本协议附件一。乙方已对甲方所要出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房地产。二、甲乙双方议定的上述房地产成交价格分别为人民币145407元、181065元、145407元、181065元、248437元、145407元、181065元、323748元、248437元。……九、本协议经双方签章并经房地产买卖主管机关审查批准后生效。十、本协议一式叁份，双方各执壹份，协议副本送壹份房地产交易管理所。十一、双方约定的其他事项甲乙双方另有合同约定。庭审中，宝丰大厦、付宝立均认可付宝立在受托开发出售宝丰大厦过程中投入资金进行了改造装修，但对投入资金的数额及具体明细未提交相关证据予以证实。宝丰大厦诉至法院，请求撤销2005年12月20日宝丰大厦、付宝立双方签订的合作售房协议第一条宝丰大厦对付宝立的授权委托，判令付宝立返还未售出的宝丰大厦402室、501室、502室、504室、601室、602室、603室、604室楼房的钥匙，并承担本案的诉讼费用。
原审法院认为：宝丰大厦与付宝立之间签订的合作售房协议既有宝丰大厦委托开发、出售宝丰大厦房产的内容，又有双方对开发费用及相关税费及付酬方式的承担进行约定，且宝丰大厦、付宝立双方均认可付宝立在开发出售宝丰大厦房产过程中投入资金进行了装修改造，故该协议具有委托及合作的双重性质。我国现行民法没有对“合作关系”的法律性质进行界定，但考虑到现实情况，付宝立自愿投入资金开发改造宝丰大厦，是以双方协议约定委托付宝立开发、出售并付酬为前提，故该协议仍应认定系委托合同。宝丰大厦房产产权属于宝丰大厦，诉争的八套房屋归属权应当属于不动产产权登记方，即本案宝丰大厦，付宝立辩称该八套房屋已经卖给其本人，双方签订的部分协议只有宝丰大厦负责人李进才签字，大部分协议上无宝丰大厦负责人李进才签字，亦未加盖宝丰大厦公章，9份协议均无签约日期，且付宝立至今未向宝丰大厦付清购房款项，房屋产权也未进行过户登记，故该八套房屋产权仍应属宝丰大厦。根据《中华人民共和国合同法》第四百一十条规定：“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因委托合同给对方造成损失的，除不可归责于当事人的事由以外，应当赔偿损失。山海关开发区宝丰大厦与付宝立均可以随时解除委托合同。因解除委托合同是否给付宝立造成损失及付宝立对宝丰大厦改造装修投入资金的补偿等问题，宝丰大厦、付宝立虽均认可付宝立在受托开发出售宝丰大厦过程中投入了资金并进行了改造装修，但付宝立未提交相关证据予以证实其投入资金及损失的数额，故对此宝丰大厦、付宝立双方可另案解决。综上，鉴于合作售房协议的性质系委托合同性质，故双方均有随时解除委托合同的权利，现宝丰大厦请求解除委托合同关系，理据充分，故予以支持。委托合同解除后付宝立应当将宝丰大厦402室、501室、502室、504室、601室、602室、603室、604室八套房屋的钥匙交还宝丰大厦。依照《中华人民共和国合同法》第三百九十六条、第四百一十条之规定，判决：（一）宝丰大厦与付宝立之间的合作售房协议于判决生效之日即行解除；（二）付宝立将宝丰大厦402室、501室、502室、504室、601室、602室、603室、604室八套房屋钥匙返还宝丰大厦，于判决生效后十日内履行；案件受理费80元，由付宝立负担。
上诉人付宝立不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：双方签订的合作售房协议不是委托合同，双方是合作开发房地产的法律关系。《最高人民法院关于审理涉及国家土地使用权合同纠纷案件适用法律问题解释》第十四条、第十五条已明确规定了这种协议为有效协议。上诉人的投入是基于双方签订的合作开发协议，而不是基于报酬。原审判决错误认定了双方的法律关系，进而错误适用了《合同法》第410条的规定。
被上诉人宝丰大厦辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定：“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。”而委托合同是指当事人双方约定一方委托他人处理事务，他人同意为其处理事务的协议。委托合同是否有偿，应以当事人双方根据委托事务的性质与难易程度协商决定，法律不作强制规定。本案中被上诉人宝丰大厦与上诉人付宝立之间签订的合作售房协议是出售被上诉人位于山海关开发区宝丰大厦房产。双方已明确被上诉人委托上诉人对其房产进行开发、出售、按揭。双方对该房产的进一步开发费用、相关税费及付酬方式的承担进行了约定，且双方均认可上诉人在开发、出售宝丰大厦房产过程中投入资金进行了装修改造，但这种开发是双方协议约定以委托上诉人开发、出售并付酬为前提，故该协议应认定为委托合同。综上，上诉人上诉请求理据不足，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人付宝立负担。
本判决为终审判决。
审判长 王 巍
审判员 刘 京
审判员 刘兴亮
二〇一四年七月八日
书记员 李禹林