海南省海口市琼山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）琼0107民初668号
原告：杨XX，男，1965年8月19日出生，汉族，现住海南省海口市。
委托诉讼代理人：闫XX，海南XX律师事务所律师。
被告：海南XX置地有限公司，住所地海南省海口市龙华区XX
法定代表人：韩XX，总经理。
委托诉讼代理人：林XX，女，海南贵亨置地有限公司职员。
委托诉讼代理人：王XX，海南XX律师事务所律师。
第三人：周XX，女，1971年2月14日出生，汉族，住所地海南省海口市。
原告杨XX与被告海南XX置地有限公司（以下简称贵亨公司）、第三人周XX房屋买卖合同纠纷一案，经海南省海口市中级人民法院以（2015）海中法民一终字第XX号民事裁定书，裁定撤销本院（2015）琼山民一初字第XX号民事判决，并发回重审。本院于2016年4月7日立案后，追加了第三人周XX参加诉讼，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。因第三人周XX未配合送达，本院进行了公告送达。因周XX在XX公司另案提起的诉讼中提出的反诉请求包含了本案讼争房屋，本院裁定中止本案诉讼。因周XX在该案的反诉被生效裁定驳回，且该生效裁定认定了周XX亨公司的委托诉讼代理人王XX到庭参加诉讼。第三人周XX经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨XX向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即将在其名下的位于海口市××路房办理过户登记至原告名下；2、由被告承担本案诉讼费。重审中，原告将其诉讼请求变更为：1、判决确认原告杨XX与被告XX公司2008年6月15日签订的商品房买卖合同有效；2、判决被告XX公司与第三人周XX共同办理撤销以买受人周XX名义所作的商品房买卖合同备案登记手续（合同备案编号XX）；3、判决被告XX公司将其名下位于海口市××区福心阁17B房办理变更登记手续至原告杨洽泉名下；4、被告承担诉讼费用。事实和理由：原告于2008年6月15日与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于海口市××路房，建筑面积共96.04平方米，总金额为440675元，原告选择一次性付款，在付完购房款，被告向原告开具了《海南省销售不动产专用发票》（金额：440675元）。2008年6月15日，被告将所售商品房交付原告使用。根据双方合同约定，被告应当自房屋交付使用一年内为原告办理房屋产权证，但被告从未通知原告提供办证所需资料，也未为原告办理房屋产权证书。期间原告多次催促被告办理，但均未得到被告的有效答复和解决。原告自行前往海口市住房和城乡建设局查询后，发现原告所购买的房产已经备案登记在了第三人周XX名下。原告自签订《商品房买卖合同》后依约交纳了全部应交费用，房产交付原告使用后从没有人向原告主张过房屋产权或使用权。因此，原告请求法院能够查清事实，将登记在第三人名下的合同备案撤销。综上，被告没有在合同规定的期限内给原告办理房屋产权证书，已经严重损害了原告的合法权益。希望法院查清事实，维护原告合法权益。
被告XX公司辩称：一、原告购买被告开发建设的房产属实，与第三人周XX办理的合同备案是为了借款担保，并非真实商品房买卖关系。被告因资金周转所需向案外人陈某借款，陈某通过其控制的第三人周永萍进行借款，以规避金融机构对违规高利贷监管。同时要求被告用在售房产与第三人周XX签订商品房预售合同并进行合同备案的方式提供担保。2008年1月31日，被告将包括本案争议房产在内总共138套房与第三人周XX签订三份商品房预售合同并进行备案，但第三人周XX并未按约定向被告出借款项，贵亨公司就此已经向海口市中级人民法院提起民事诉讼，诉求撤销上述三份商品房预售合同及备案登记，在审理过程中，周XX提起反诉，请求确认三份商品房预售合同有效并主张涉案房产所有权。经一审、二审，该案生效裁定书已经认定了XX公司与周XX签订的三份商品房预售合同并非真实商品房买卖合同关系，并裁定驳回了周XX要求确认该三份商品房预售合同有效及房屋所有权的反诉请求。二、被告向原告出售房产经过了第三人周XX同意。如上所述，被告与第三人周XX的预售合同并非真实买卖关系，是借款担保。第三人周XX作为名义债权人及被担保人，同意被告继续销售担保房产以归还借款。这一事实在前述被告与第三人周XX借款合同纠纷案件中已经上述生效裁定书查明认定。房产担保借款、售房还款这也是目前房地产行业内类似民间借贷法律关系中普遍采取的方式，且在此后的履约过程中，第三人周XX在收到被告售房还款后配合被告撤销了大部分合同备案。因此，被告与原告签订房屋买卖合同是双方真实意思表示，该房现有登记在第三人名下的预售合同备案，系因第三人拒绝配合履行撤销备案登记，而该预售合同备案并未进行预告登记，不产生物权效力。被告已经交付房产，原告接受并入住至今，并无任何物权争议。
第三人周XX未提出陈述意见。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提交的《商品房买卖合同》（含补充协议）、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《东盛名苑物业管理服务协议》、交纳专项维修基金和契税的《收据》、补交面积误差房款的两份《收据》、《海南省销售不动产专用发票》、原告向被告交付煤气管道开户费、可视对讲、有线电视开户费、产权证工本费的《收据》、房屋产权登记费《收据》、2008年7月1日至2015年4月20日物业缴费的相关票据、《房产登记信息查询情况说明》、《海口市商品房买卖合同本案表》，被告当庭提交的《民事起诉状》、（2015）海中法民一初字第101号《民事裁定书》、（2017）琼民终162号《民事裁定书》和原告缴款凭证三张，原、被告对上述证据均无异议，第三人已收到原告的诉状副本和证据副本，其无故缺席庭审，视为放弃答辩和质证的权利，上述证据经本院审查，本院对上述证据予以确认并在案佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年6月15日，被告XX公司作为出卖人与原告杨XX作为买受人签订《商品房买卖合同》及其补充协议，主要约定：买受人购买出卖人建设的位于海口市XX号房；建筑面积共96.04平方米，总金额为440675元；买受人选择一次性付清房款440675元。补充协议还约定：应付房款人民币440675元（包括已付定金30000元），须于签署《商品房买卖合同》时全部付清；燃气管道开户费、专项维修资金、契税、有线电视、产权证工本费、房产办证费用、可视对讲系统费用等由开发商代收代缴，买受人在签署《商品房买卖合同》时，必须向出卖人一次性付清；出卖人在具备办理房产证条件后，通知买受人办理房地产证手续，出卖人统一为买受人办证；出卖人按海口市房管部门的有关规定负责为买受人办理所购房产的产权转让手续和协助买受人办理房产证的申领工作，相关费用由双方按国家有关规定各自承担。上述合同签订之前，原告已向被告支付了定金30000元。合同签订当天，原告分别通过银行向被告账户缴存房款90000元和通过刷卡向被告支付了320675元。上述三次付款共计440675元。被告于次日向原告开具了金额为440675元的《海南省销售不动产专用发票》。原告还于2008年6月15日向被告支付专项维修资金5762元、契税13220元、煤气管道开户费2600元、可视对讲2300元、有线电视开户费350元、产权证工本费500元、房屋所有权登记费80元，共计支付24812元。被告于签订合同当天将上述房屋交付给原告。原告于2009年5月5日与物业管理公司签订了《物业管理服务协议》，并于2009年10月28日入住上述房屋。2012年3月8日，原告又向被告支付了因面积误差补交的房款1192元和9085.1元。
另查明，2008年1月20日，被告与第三人将上述房屋在房管部门办理了《海口市商品房买卖合同》备案登记，合同备案号为X。现该房屋登记在被告名下，不动产权证号为XX，建筑面积为98.02平方米。截止2017年11月27日，该房屋状态为未抵押、未查封等情形。
被告XX公司曾于2015年12月1日向海南省海口市中级人民法院提起诉讼，请求判决确认XX公司与周XX之间民间借贷法律关系不成立、解除XX公司与周XX双方签订的三份《商品房买卖合同》、撤销房屋预售备案登记手续、周XX返回已收取的相应款项并支付占用利息、赔偿损失。周XX在该案中提出反诉，请求确认上述三份《商品房买卖合同》中的31套房产（包括本案讼争房屋）的买卖合同合法有效、XX公司将上述28套房产（包括本案讼争房屋）房屋土地权属证书办理过户至周XX名下、税费各自负担、退还该28套房产给周永萍、XX公司支付逾期办证违约金、退还三套房的购房款、支付两套房购房款一倍赔偿金。海南省海口市中级人民法院经审理作出（2015）海中法民一初字第XX号民事裁定书，认为XX公司和周永萍应当按民间借贷关系主张相关权利，XX公司和周XX经法院释明后均未变更诉讼请求，遂裁定：一、驳回XX公司的起诉；二、驳回周XX的反诉。XX公司和周XX不服该裁定，均提出上诉，海南省高级人民法院经审理作出（2017）琼民终XX号民事裁定书，认为周XX签订三份《商品房买卖合同》的真实目的并非取得所购商品房的所有权和使用权，XX公司签订三份《商品房买卖合同》的真实目的亦非为了出售该商品房给周XX。双方的真实意思是借贷，双方之间存在的并非商品房买卖关系，双方所签订的房屋买卖合同只是作为借贷合同的担保。XX公司主张因周XX未实际支付借款，双方之间民间借贷法律关系没有成立，以利息名义支付的款项应当返还，而起诉要求确认双方不存在借贷关系并返还已付款、赔偿损失符合法律规定的起诉条件，一审法院应按其诉讼请求进行审理并作出裁判；周XX主张其与贵亨公司之间是商品房买卖关系，反诉要求贵亨公司履行房屋买卖合同约定的交房义务并承担违约责任，因周XX与XX公司之间的真实法律关系是民间借贷法律关系，周XX应按民间借贷关系主张相关权利，在一审法院释明后周XX表示不变更诉讼请求的情况下，一审法院裁定驳回周XX的反诉并无不当，应予支持。遂裁定：一、维持海南省海口市中级人民法院（2015）海中法民一初字第XX号民事裁定第二项；二、撤销海南省海口市中级人民法院（2015）海中法民一初字第XX号民事裁定第一项；三、本诉由海南省海口市中级人民法院继续审理。
本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示,且内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。被告与第三人签订的商品房买卖合同，已经海南省高级人民法院生效裁定认定其双方的真实意思是借贷，目的并非买卖商品房，该房屋买卖合同只是作为借贷合同的担保，双方之间存在的并非商品房买卖关系。因该担保未办理抵押物登记，故其不能对抗除担保双方之外的第三人。因此，原告按照合同约定向被告支付了全部购房款及相关费用，被告亦已交付房屋给原告，原告并已入住使用，被告应当按照合同约定为原告办理房屋产权变更登记手续。被告和第三人就本案讼争房屋所作的商品房买卖合同备案登记，并没有该房买卖事实依据，而该备案登记对原、被告办理房屋产权变更登记手续已构成障碍，被告和第三人应当共同办理撤销讼争房屋的商品房买卖合同备案登记手续。
综上，原告关于要求确认原、被告签订的商品房买卖合同有效、被告和第三人共同办理撤销商品房买卖合同备案登记手续、被告将其名下的讼争房屋办理变更登记至原告名下的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。第三人经本院传票传唤拒不到庭，可以缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告杨XX与被告海南XX置地有限公司2008年6月15日签订的《商品房买卖合同》有效；
二、限被告海南XX置地有限公司与第三人周永萍于本判决生效之日起十日内共同办理撤销海口市琼山区XX房的商品房买卖合同备案登记手续（合同备案号XX）；
三、限被告海南XX置地有限公司于本判决生效之日起二十日内将其名下的位于海口市××区）住宅楼17B房（不动产权证号XX）的房屋所有权办理变更登记手续至原告杨XX名下。
案件受理费7910.13元，由被告海南贵亨置地有限公司负担3955.06元，第三人周永萍负担3955.07元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。
审 判 长 王春映
人民陪审员 钟平艳
人民陪审员 林尤敬
二〇一七年十二月二十一日
法官 助理 苏祥虎
书 记 员 李素素
速 录 员 汪昊天
附相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。