河北省饶阳县人民法院民 事 判 决 书（2015）饶民重字第18号原告：王世鹏，男，1988年6月13日出生，汉族，饶阳县城镇人，现住饶阳县。委托代理人：王根柳，饶阳县维权法律服务所法律工作者（系原告王世鹏的父亲）。被告：饶阳县泰顺房地产开发有限公司。法定代表人：黄洪新，公司经理。委托代理人：张红立，河北中衡诚信律师事务所律师。原告王世鹏与被告饶阳县泰顺房地产开发有限公司买卖合同纠纷一案，本院于2014年12月22日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，做出了（2015）饶民二初字第28号民事判决书，原告对此不服提出上诉。经衡水市中级人民法院做出（2015）衡民二终字第372号民事裁定书，发还本院重新审理。本院依法重新组成合议庭，于2016年5月13日开庭进行了审理。原告委托代理人王根柳和被告委托代理人张红立到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告王世鹏诉称：王世鹏于2013年1月22日与被告签订《商品房认购订单》，并预付定金10000元；2013年2月5日与被告签订皇都豪庭429号《商品房买卖合同》，合同变更订单，确定买的住房为被告开发的皇都豪庭第11幢1单元203号房，建筑面积为135.1㎡，该房总价款为：335048元。合同签订后，于2013年2月24日交清首付款110048元，连同已缴纳的10000元定金，共缴纳首付款120048元；2014年4月15日被告代表原告王世鹏办理公积金贷款，在工商银行贷款215000元，全部由被告领取，至此，已将所购买的房屋价款全部付清，全面履行了合同约定的义务。贷款时，王世鹏除在借款凭证中借款人一栏签字外，其他内容都是被告填写的。按合同约定被告应于2013年9月30日前将验收合格的楼房交付使用，经多次催告，被告至今不能将合格的楼房交付使用，拒不提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《实测面积登记表》等应具有的有关交房的法律文件，已严重违约，严重侵害了王世鹏的合法权益。因此，王世鹏于2014年8月向被告发出解除合同通知书，被告留守人员赵永乐签收，但被告一拖再拖，拒不拿出解决办法，更不退还房款，被告一房二买，严重违法，现庭审中明确要求解除合同退还房款335048元外，还应赔偿各项损失，损失包括已偿还本息、诉讼费、房屋差价、违约金。被告饶阳县泰顺房地产开发有限公司未提交答辩状，在庭审中辩称：根据原告的诉求，按照商品房买卖合同的司法解释规定，解除权作为形成权有严格的行使期间，法律规定在逾期交房时买受人的行使期间为一年，原告在现在的诉讼请求中要求退房已经超出一年的解除权的行使期间，逾期交房的违约金因合同约定的交房时间为2013年9月30日，公司通知原告交房的日期为2013年12月30日，公司同意支付这三个月的违约金，按照合同约定计算。不同意解除合同。被告提出赔偿损失没有法律依据和证据支持，应不予支持。另外我公司留存的合同及商品房认购订单和建设局备案的合同原件均显示原告购买的是皇都豪庭住宅小区11号楼2单元103号，该房屋已为原告预留，只能交付该房屋，皇都豪庭第11幢1单元203号已经售出，并已入住，不能交付。根据原告的起诉与被告的答辩，经征得双方当事人同意，确定本案的争议焦点是：1、原告要求被告给付皇都豪庭11幢1单元203号有无事实和法律依据？2、如房屋已被出售并有他人入住的情况下，原告要求退房并赔偿违约金有无事实和法律依据？原告要求按照现行市场房价赔偿楼房时间差价款有无事实和法律依据？针对第一个争议焦点，原告陈述举证如下：王世鹏于2013年1月22日与被告签订预付订单，预交一万元定金，2013年2月5日与被告签订商品房买卖合同，合同编号为皇都豪庭429号，该合同记载王世鹏购买的楼房为皇都豪庭第11幢1单元203号房，建筑面积为135.1平米，该房总价款为335048元，于2013年4月15日前已经全部付清，合同约定被告应于2013年9月30日前将第11幢1单元203号房交原告使用，但是被告没有诚信，至今未按合同约定履行义务，其建筑的房屋至今没有经过综合验收，即未达到交付条件，依法不能交付，不能交付的原因是被告怠于履行合同义务，原告没有任何责任。经查该房屋被告另出售给他人，属于一房二卖，具有欺诈行为，按照最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷的司法解释以及合同法的有关规定，致使原告不能实现合同目的，原告要求解除合同并于2014年8月24日向被告发出书面通知，按照通知规定被告已经同意解除，但是被告至今未按通知要求退还房款，属于合同欺诈，应当承担法律责任。根据最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷的司法解释，买房之后，半年之内不能交付房屋，可以退房，何况我已经给付书面通知，但是被告没有答复，视为同意退房给付赔偿。提交证据：1、王世鹏的身份证复印件，原审卷中2、被告给原告的合同复印件，原审卷中。合同编号为皇都豪庭429号商品房买卖合同复印件。在法定期限内向法庭提出调取合同复印件的原件。3、交款收据，原审卷中。4、2013年2月22日交款收据，原审卷中。5、工行个人借款凭证，原审卷中。6、光盘和书面说明在重审卷中。7、解除通知书，原审卷中。8、饶阳法院调解室赵进周证言，原审卷中。9、皇都豪庭赵永乐的证言，在二审卷中。12、关于幸福路小区（皇都豪庭）三期住宅楼情况说明宣读（略），重审中提交的原件。证明目的：1、证明王世鹏的身份，是购房者。2、证明王世鹏购买的是被告泰顺开发的皇都豪庭第11幢1单元203号。3、证明王世鹏于2013年1月22日向被告交定金1万元，收款人黄伟超。4、证明王世鹏2月22日交房款110048元，收款人黄伟超。5、证明王世鹏于2013年4月15日在饶阳县工商银行贷款21.5万元，执行利率4.5%，按月还款至2043年4月15日还清。该贷款被告全部支取，至此王世鹏全部交清335048元房款，履行了全部合同义务，按照合同第八条约定，被告应于2013年9月30日前向原告交付达到合同约定的房屋，合同规定的合格房屋第一为经验收合格，第二经综合验收合格，第三经分期综合验收合格第四取得交付使用批准文件，第五买受方将该商品房全部房款支付出卖方完毕后。但被告并没按照合同约定交付房屋，属于违约。6、证明被告开发的11号楼不合格，我方的合同目的不能实现，不能按照合同约定和法律规定交付房屋7、证明原告在法定期限内向被告发出解除合同的通知。8、我方持有的合同复印件与被告持有的合同复印件房屋编号一致，说明被告持有原件。根据证据若干规定第75条，拒不出示应当承担不利的法律后果。9、证明原告持有的合同复印件与被告方向法院出示的合同复印件一致，但被告的复印件已经人为进行了修改。调解室多次向被告索要原件，但是未提供。12、证明房屋不能交付。被告对原告提交证据的质证意见：1、无异议。2、原告提交的复印件，无法与原件核对，也与国家行政机关备案的不一致，不能作为定案依据。3、4无异议。5、无异议。6、有异议，无其他证据予以佐证，无法认定证据的真实性。7、有异议，我们认为并不是原告解除合同的意思表示，不能达到原告方的证明目的。8、有异议，从真实性讲，其证明内容不具有真实性，从合法性讲也不具有合法性，因为违反了最高人民法院2009年7月22日印发的关于建立诉讼与非诉讼矛盾相衔接的解决机制第24条的规定，人民法院参与调解的人员在以后的审理中不得作证。9、赵永乐应当出庭作证，没有出庭作证的证人证言不能作为定案依据，而且该书面内容记载的也与事实不符。12、对该证明有意见，质量监督站属于建设局的内设机构，没有权利以自己的名义对外出具证明。针对第一个争议焦点，被告陈述举证如下：（陈述、举证、证明目的情况均同原一审）原告王世鹏本人于2013年1月22日当场看完房交定金10000元，并当场签订了商品房认购订单，锁定其认购房号为11幢2单元103室，系西楼头，建筑面积135.1平方米，优惠后单价2480元，总价335048元，并于2013年2月5日签订了商品房买卖合同，该合同是原告王世鹏本人予以确认并签订的，房号为11幢2单元103室，客户委托我们办理了个人公积金贷款，该套购房合同共3本，有统一编码，房管局备案一本原件，住房公积金处存放一本原件，委托放款银行存放一本原件。王世鹏本人的住房公积金个人贷款，从申请审批表到衡水住房公积金关于个人贷款抵押住房协议均为王世鹏本人亲笔签名并按手印，其房产抵押也是皇都豪庭11幢2单元103号房。原告在公积金签署的审批抵押表和解押房号一致，均是11幢2单元103室，原告根本没有购买我们的11幢1单元203号房。被告提交证据：1、商品房认购订单，证明原告第一时间在认购我公司房源是确定的房号。2、商品房买卖合同复印件，该合同在饶阳县房管局备案号为皇都豪庭429号，证明王世鹏本人买的是11栋2单元103室。3、关于中国工商银行股份有限公司同意抵押关系解除函，证明王世鹏本人在工商银行的解押房号是11栋2单元103室。4、衡水市职工个人住房公积金贷款申请审批表，证明王世鹏本人在住房公积金的抵押房号。5、关于个人住房抵押贷款合作协议书，证明我公司与住房公积金贷款合作是为了给王世鹏办理11栋2单元103室的贷款。6、工商银行房款管理系统的房款证明，上面详细记载了抵押物的详细地址和抵押物，饶阳县皇都豪庭11栋1单元203室，证明住房公积金贷款房号11栋1单元203室；7、施工部赵永乐、程艳川出具的证明材料，证明原告王世鹏曾经向开发商提出11栋1单元203室屋顶漏水，工程部予以维修和抢修过，是对该房屋的确认。8、住房公积金业务与管理系统审批详细信息，审批编号为25947，贷款金额为215000元整，上面显示个人姓名王世鹏身份证号和联系电话，上面显示房屋坐落皇都豪庭11栋2单元103小区楼单，购房面积135.10平方米。8份证据均证明原告购买的是皇都豪庭11栋2单元103号。以上8份证据原审已提交。我公司所签的涉案的商品房中11栋2单元103号为西侧的楼头，面积为135.1平米，而原告诉说的11栋1单元203号房其面积为138.31平米，两处房屋的格局完全不一致，203房屋为中间的户型，原告在购房时认真查看了相关资料和户型图才确定购买的是11栋2单元103号。原告对被告证据的质证意见是：1号证据签字不是王世鹏签的，谁签的不知道，就算是他签的，认购单不能比合同效益大，以合同为准。对真实性不予认可。2号证据，被告提交的合同的复印件，该合同不是王世鹏的签字也不是王世鹏按的手印，是伪造的，上面记载的房号不是我们买的房。从原审卷中3751页饶阳房管局没有盖章，54页中的签字也不是王世鹏的签字，11栋2单元103号的字迹也是后期改的，62、63页也不是王世鹏的签字。3号证据抵押函不是原件与本案没关系，我们没见过，上面也没有我们的签字。没有证明力，但是可以证明房屋抵押过，解除没有不清楚。4号证据上面的签字是王世鹏签的，当时签订的时候没有房号，不知道哪是哪，不知道从哪头排号，是开发商与银行之间的关系，不能作为本案证据。5号证据我们没有见过，不知道，不予认可。6号证据真实性、关联性、合法性都有异议，不予认可。7号证据属于证人证言，赵永乐、程艳川应出庭接受质证，二证人是被告的职工，没有权利和义务作证，对其真实性、关联性、合法性都有异议，我们不认可。8号证据贷款数额认可，对房屋号不认可，对抵押物的真实性、关联性都有异议。本院依据原告申请在原审和重审中，在饶阳县住房和城乡建设局、中国工商银行股份有限公司饶阳县支行分别调取该案商品房买卖合同各一份，在饶阳县住房和城乡建设局调取合同指向的是11栋2单元103号，在中国工商银行股份有限公司饶阳县支行调取合同指向的是11栋1单元203号。原被告对该调取证据的质证意见。原告质证意见：在饶阳县住房和城乡建设局调取的合同中（在原审卷中86、87页）王世鹏的签字不是他本人签字，我们不予认可，房号也不对。合法性、关联性、真实性我们不予认可。在中国工商银行股份有限公司饶阳县支行调取的合同中房号与被告给我方的合同复印件是一致的，房号11栋1单元203号。被告质证意见：饶阳县住房和城乡建设局调取的合同我方没有意见。在中国工商银行股份有限公司饶阳县支行调取的合同有异议，该合同记载的房号与面积、户型及价格均不能一一对应。本案中在建设局备案的合同及公积金管理中心的审批表和工商银行贷款时做的抵押物登记指向的标的物均是皇都豪庭11幢2单元103室，虽然工商银行留存的合同指向的标的物是11幢1单元203室，但工商银行不是法定合同备案机关，应以建设局备案合同为准确定标的物。本案中两个标的物所载明面积、户型、价格均不相同。至于原告所有的合同写成11幢2单元103室，应属笔误造成。针对第二个争议焦点，原告陈述举证如下：由于被告不能按照合同约定交付房屋，使我方不能居住已交付全款的房子，被告应属违约。12号证据也能证明被告属于违约，根据买卖合同第八条第五项约定，交付全款后被告应该给付房屋。1、2013年9月30日至2015年12月15日还了房贷本息34511.93元，平均每月1078.50元。2、2015年12月15日至2016年5月15日还款5392.50元，共计39904.43元。3、一二审诉讼费12701元。4、买房时是2480元一平，都是浇筑的，现在是3000元一平。每平米相差520元，面积为135.1平米，总相差70252元。5、被告已延期交付893天，从2013年9月30日至2016年5月13日，按照最高人民法院逾期履行合同赔偿违约金的标准，日万分之一点七五，应赔偿52359.63元。逾期办理房产证的违约金予以放弃。因为被告的违约给我方造成大量的人力物力财产损失，除以上损失之外，其他合理损失保留诉权。提交证据：3、4、5交款证据以外，提供10、11号证据，饶阳县城境内其他售楼处的价格单，原件在二审卷中。证明目的：去年饶阳县城境内其他售楼处浇筑房屋的价格。被告主张买卖合同中有违约金的规定，如果对房号没有争议，可按合同规定计算违约金。被告对原告提交证据的质证意见：对证据不予认可，不具有证据的形式特征和基本要求。另外依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，原告的解除权期间已经超过，应驳回原告请求。针对第二个争议焦点被告陈述举证如下：原告要求我公司支付违约金的请求不能成立，对于合同所指向的11号2单元103号房屋在2013年12月31日就已经具备交房条件，并且也通知了原告交房，只是原告不同意接收，因此我公司不具有过错，不存在违约行为。不应该赔偿原告的损失。无证据提交。本院对原、被告双方的证据作如下认证：原告提交的1、商品房认购订单。2、商品房买卖合同复印件。3、关于中国工商银行股份有限公司同意抵押关系解除函。4、衡水市职工个人住房公积金贷款申请审批表。5、关于个人住房抵押贷款合作协议书。6、工商银行房款管理系统的房款证明。7、施工部赵永乐、程艳川出具的证明材料。8、住房公积金业务与管理系统审批详细信息。该8份证据能证明原告购买的是皇都豪庭房屋的情况，真实合法有效本院予以确认。被告提交的1、商品房认购订单。2、商品房买卖合同复印件。3、关于中国工商银行股份有限公司同意抵押关系解除函。4、衡水市职工个人住房公积金贷款申请审批表。5、关于个人住房抵押贷款合作协议书。6、工商银行房款管理系统的房款证明。7、施工部赵永乐、程艳川出具的证明材料。8、住房公积金业务与管理系统审批详细信息。以上8份证据虽然原告对王世鹏签字有异议，但本院告知其申请鉴定权利义务后果后，当庭仍表示不申请鉴定，故原告没有提出相反的证据证明其主张，因此对被告提交的8份证据本庭予以确认。对本院依法调取的在工商银行的合同、饶阳县住房和城乡建设局的合同，证据来源合法有效，本院予以确认。本院经审理查明：2013年1月22日，原告王世鹏与被告饶阳县泰顺房地产开发有限公司签订了《商品房认购订单》，同年2月5日，原告与被告签订了“皇都豪庭”小区429号商品房买卖合同一份。在建设局备案合同所指向标的为11幢2单元103号房屋，在工商银行贷款留存的合同所指向标的为11幢1单元203号房屋（该房屋被告庭审时承认已出售）。原告交清首付后，被告协助原告办理了个人公积金贷款手续。后因双方对原告购买的是哪套房和逾期交付问题发生纠纷，原告也不接收11幢2单元103号房屋。至今原告也未在皇都豪庭小区入住。期间经本院在2014年10月中旬至12月诉前调解未果。本院认为：原告王世鹏2013年2月5日与被告饶阳县泰顺房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了被告“皇都豪庭”小区房屋，但至今未交付该房屋。庭审中被告表示给其预留并备案的是11幢2单元103号房屋，原告诉求的11幢1单元203号房屋已经出售。该案在合同签订时应依据《中华人民共和国合同法》第十二条执行，即双方意思表示一致，并就标的物的情况做出明确约定。而该案中有两份合同存在且所指向的标的物明显不一致，原告要求给付自己持有的合同所指向的11幢1单元203号房屋，是原告对诉的标的选择，该选择不违反法律规定，是当事人意思自治的范畴，在该房屋已经卖出不能达到合同目的情况下，原告要求解除合同并赔偿损失符合法律规定。同时根据买卖合同约定，被告在举证期限内未提交“该商品房经验收合格”具备交付并已经交付的证据材料，因此不能确认该商品房符合交付条件，再则根据合同第九条第二款规定“逾期超过180日后，买受人有权解除合同”的约定，本案已超过约定期限，原告享有解除权。被告称签订合同的指向标的系笔误，此笔误的过错由被告造成，据此被告应承担相应的法律责任。合同解除后，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，被告应退还原告购房款335048元并应承担原告的合理直接损失。利息损失：原告所付首付现金部分按照中国人民银行同期贷款基准利率计算（以120048元为本金从2013年2月24日起计算至本判决生效之日止）。对于公积金贷款部分按实际支出利息损失执行（从还款之日起按实际所还公积金利息计算至本判决生效之日止）。对违约金部分，依据买卖合同约定，超过180日后应从接收到解除通知之日计算损失，但由于原告在举证期限内无送达回执证明提交，本案已在2014年10月中旬至12月在本院诉前调解，2014年10月15日视为被告应知道原告要求退款退房的意思表示的日期，故考虑原告逾期不能入住又不能退款且相同结构商品房已存在市场价差的情况。根据《最高人民法院关于适用若干问题解释（二）》第二十九条的规定，由于原告要求违约金过高，而约定的违约金过低情况，应以房价款金额按中国人民银行同期贷款基准利率的的1.3倍计算为宜。对被告提出迟延办理房产证违约金等请求，与法有悖不予支持。被告提出驳回原告诉请也没有事实和法律依据，本院不予支持，综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于适用若干问题解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、解除原告王世鹏与被告饶阳县泰顺房地产开发有限公司签订的皇都豪庭429号商品房买卖合同。二、被告饶阳县泰顺房地产开发有限公司退还原告王世鹏房价款335048元，并支付原告利息损失（1、以120048元为本金，从2013年2月24日起计算至本判决生效之日止按照中国人民银行同期贷款基准利率计算；2、公积金贷款215000元从贷款之日起，按实际所偿还公积金利息计算至本判决生效之日止），判决生效后五日内付清。三、被告饶阳县泰顺房地产开发有限公司支付原告王世鹏违约金（以335048元为本金，从2014年10月15日起至本判决生效之日止按照中国人民银行同期贷款基准利率1.3倍计算），判决生效后五日内付清。四、驳回原告王世鹏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6325元，二审案件受理费6370元，共计12701元，由原告王世鹏负担600元，由被告饶阳县泰顺房地产开发有限公司负担12101元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向河北省衡水市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省衡水市中级人民法院。审判长  李红岩审判员  刘亚军审判员  田 杏二〇一六年六月六日书记员  耿馈娥