贵州省龙里县人民法院民 事 判 决 书（2018）黔2730民初784号原告：贵州天玺嘉物业服务有限公司，地址：贵州省龙里县龙山镇水桥村（森林溪畔），统一社会信用代码：91522730099672447P。法定代表人：刘刚琴，系该公司职务总经理。委托诉讼代理人：朱敬华，男，系该公司员工，特别授权。委托诉讼代理人：陶炽，男，系该公司员工，一般授权。被告：罗林，男，1960年1月28日生，贵州省龙里县人，住贵州省龙里县。原告贵州天玺嘉物业服务有限公司与被告罗林物业服务合同纠纷一案，本院于2018年4月16日受理后，依法适用简易程序，于2018年6月20日公开开庭进行了审理，原告贵州天玺嘉物业服务有限公司的委托诉讼代理人陶炽到庭参加诉讼，被告罗林经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告贵州天玺嘉物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：一、请求法庭判决被告向原告支付物业管理费人民币6228元。二、请求判决被告向原告支付物业管理费滞纳金至支付完毕时止，计算至起诉之日2018年1月16日为人民币2989元（按年利息每年24%贷款利息计）。三、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：被告应于2012年1月20日领取位于龙里县森林溪畔所属物业，由原告于2014年6月30日于贵州金嘉隆物业公司办理了森林溪畔的物业管理移交管理权给原告（两家物业公司已将被告的欠交的物业管理费债权进行了移交公示），同时原告及贵州金嘉隆物业服务有限公司一直持续为被告所属龙里县森林溪畔房号4-8B-2提供物业管理服务，但被告无故拖欠36个月拒不支付物业管理费，至起诉之日应预交至2018年2月4日已欠付物业管理费人民币6228元。为保护自身合法权益，特向法院提出上述请求，请法院支持。被告罗林未到庭参加诉讼，但向本院提交书面答辩意见。罗林辩称，第一，答辩人罗林于2011年12月接收贵志房地产开发有限公司在森林溪畔楼盘4—8B—2房屋后一直都在次年初将上一年的物业管理费全额缴纳给当时签约的金嘉隆物业服务有限公司，2013年答辩人准备装修房屋入住，但因装修基本条件差，经常停水停电，已入住的业主也证实此事，而放弃装修，至今未入住。2015年贵州天玺嘉物业服务有限公司接管后，没有打电话或书面告知答辩人，只是把公告贴在小区里，答辩人同他们交涉，也未让重新签订物管协议。第二，小区1—4栋房屋的业主都有各自大门通道，但答辩人为节约开支，将全部住户都从一个小门进出，通往河边的走廊通道长期大门关闭，里面垃圾成堆，目前公共设施和周边环境与购房时大打折扣，缩减了相关服务，被答辩人没有完全履行物管业务。第三，2012年2月，被答辩人向答辩人收取户内可视对讲分机及预收电费461元，该分机至今仍未安装使用。第四，被答辩人并未按照合同约定每年向全体业主和物业使用人公布一次管理费用收支账目。综上所述，被答辩人的起诉缺乏一定的事实和法律依据，所以请求法院依法判定被答辩人按照当时所提供的部分服务收取物管费用，并依法驳回其他诉讼请求。请求法院依法判定被答辩人收取的户内可视对讲分机等费用461元退还给答辩人。原告为支持其诉讼请求，向法院提交了原告营业执照、法定代表人身份证、法定代表人身份证明、关于龙里森林溪畔项目人员及职责分工名单、工作联系函、关于金嘉隆物业管理公司退出森林溪畔小区物业服务相关事宜的告全体业主书、贵州省龙里县森林溪畔小区物业管理交接事宜协议、债券转移通知、2014年一期物业费缴费情况移交表、2013-2017年通知及温馨提示的告知书及业主证明的公示、龙里县房管局出具的证明、龙里县房管局备案的《商品房买卖合同》。被告向本院提交了收款收据4张，发票2张，微信通话记录5页，照片5张。经审理本院认定如下事实，被告罗林从贵州贵志房地产开发有限责任公司处购买了龙里县森林溪畔小区住房一套，房号为4-8B-1，面积为144.16平方米。该房在2012年2月通知交房。涉案的森林溪畔小区由贵志公司先后选聘了金嘉隆公司、天玺嘉公司等两家物业公司为小区提供前期物业管理服务。贵州金嘉隆物业服务有限公司在与原告办理了物业管理移交事宜后于2014年9月22日正式退出森林溪畔小区的物业服务，并将物业公司更换事宜书面告知全体业主，贵州金嘉隆物业服务有限公司退出森林溪畔小区物业服务经建设单位贵州贵志房地产开发有限公司确认。同时贵州金嘉隆物业服务有限公司书面告知全体业主该公司与全体业主之间所有未收取费用（包含物管费、水电费、维修费、安装费等）由原告予以收取。原告自2014年6月8日开始派工作人员到森林溪畔小区提供小区物业管理服务。该小区自房屋交付使用至今，物业服务持续不断，原告于2018年2月4日以后退出该小区，不再提供物业服务。至2017年年底森林溪畔小区才成立业主委员会。被告的物管费缴纳至2015年2月4日。因被告未足额交纳物业管理服务费，经原告多次催收未果诉至法院。根据生效的（2018）黔27民终591号民事判决书，原告在履行龙里县森林溪畔小区的物业服务后，存在将服务小区1-4栋两栋侧的主大门关闭，日常仅开启2、3栋楼中间的大门供业主通行，致该小区1、4栋楼的业主需绕行2、3栋楼侧面物业另行开辟的便道进出的情况。本院认为，被告与贵志公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，合同关于前期物业管理相关约定对被告等业主具有约束力；根据《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题〉的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享有或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”以及《实施细则》第二十一条的规定，因森林溪畔小区一直未成立业主委员会，原告属于前期物业公司，其已通知业主交纳物业费，被告作为该小区业主，按照物业服务合同约定，有义务缴纳物业管理费，因此被告辩称其未与原告建立合同关系，原告不是本案适格主体，不应向原告交纳物业管理费的理由不成立，故原告诉请要求被告支付其物业管理费6228元（144.16平方米×1.2元/平方米/月×36个月）的诉请，本院予以支持。对于原告诉请滞纳金的问题。被告确未按时交纳物业管理费，构成违约；但原告作为建设单位选聘的前期物业服务企业，擅自将小区1-4栋两栋侧的大门关闭，仅开启2、3栋楼中间的门供业主通行，致该小区1、4栋楼的业主需绕行2、3栋楼侧面另行开辟的便道进出违反了《中华人民共和国物业管理条例》第二十七条：“业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分”的规定，故天玺嘉公司其在履行物业服务中存在有瑕疵，亦构成违约；双方均有违约行为，故对原告诉请要求被告支付滞纳金，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物业管理条例》第二十七条、实施细则》第二十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告罗林在本判决生效之日起10日内支付原告贵州天玺嘉物业服务有限公司物业管理服务费6228元；二、驳回原告贵州天玺嘉物业服务有限公司的其余诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，依法减半收取25元，由原告贵州天玺嘉物业服务有限公司承担10元，被告罗林承担15元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于黔南布依族苗族自治州中级人民法院。本判决书发生法律效力后，若义务人未按本判决指定的履行期限履行清偿义务，权利人可在义务人履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。审 判 员 杨发娟二〇一八年七月十一日法官助理 李兰应书 记 员 唐璐琦