杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙0103民初2848号
原告：赵莉真，女,1984年1月23日出生，汉族，住杭州市下城区。
被告：堡盈房地产（杭州）有限公司，住所地：杭州市下城区岳帅桥10号1幢715室。
法定代表人：陈国邦，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王军、廖文燕，浙江六和律师事务所律师。
原告赵莉真诉被告堡盈房地产（杭州）有限公司（以下简称堡盈公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年4月27日立案后，依法由审判员董臻静独任审判，依法公开开庭进行了审理。原告赵莉真，被告堡盈公司委托诉讼代理人王军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赵莉真向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2017年3月31日起逾期办理产权证的违约金（按照房屋总价3930150.91的万分之二每日的标准计算，自2017年3月31日起，计算至2107年10月25日，共计209天的违约金164280.3元）；2.被告向原告赔偿因被告支付自2017年10月26日起违约金利息，按照银行0-6月贷款利率4.35%计算违约金的利息，利息计算至违约金支付当日；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告于2016年4月7日签订房屋买卖合同，约定原告购买被告开发的杭州市东新路21号九龙仓君玺公寓商品房，房款总价3930150.91元。原告已经按约定已向被告全额支付了相应的购房款。但，被告未依据合同第十六条的约定于2017年3月30日前为原告办理完毕涉案房屋的权属证书，已实际违约。根据原被告签订的房屋买卖合同的约定，被告应自2017年3月31日起按照原告已付房款的每日万分之二的标准向原告支付违约金。并从10月26日起计算违约金利息。
被告堡盈公司辩称：一、原告要求支付违约金无事实依据。1、在本案纠纷当中，答辩人未能按期向原告提供案涉房屋之权属初始登记证书的根本原因为，案涉房屋存在“包阳台”、“包设备平台”等相关施工行为并导致案涉项目的土地复核验收无法通过，故而致使案涉房屋的权属初始登记证书无法正常办理。2、上述“包阳台”、“包设备平台”等导致案涉房屋之权属初始登记证书无法正常办理的施工行为，系由本案原告委托答辩人所为，前述法律关系应当为委托代理关系，则根据国家相关法律规定，答辩人根据原告之委托完成了相应的施工行为，因该施工行为所引起的法律后果应当由委托人即本案原告承担。3、结合上述第1、2点答辩意见，本案房屋权属初始登记证书无法办理系因原告委托答辩人实施了“包阳台”、“包设备平台”等施工行为，而前述施工行为的直接受益人系本案原告。即本案原告所购的房屋的实际使用面积远超规划的建筑面积，其中，特别提醒法院注意的是，前述违建面积未能被计入产权面积，但原告确实际享有，即原告在不需要补缴房屋差价款的情况下，即已实际获益。据此，本案原告为前述施工行为的直接受益人，其在享受了相关既得利益的情况下，亦应当承担相应的法律风险及后果。综上，答辩人认为：本案的产证逾期交付系因“包阳台”等施工行为所导致，而前述施工行为系由本案原告全权委托且原告自身为前述施工行为的收益人，故，案涉房屋的产证逾期系因原告原因所导致，原告应当承担相应法律责任。二、在本案当中，原告并无实际损失且合同约定之违约金标准过高。1、在本案当中，案涉房屋已竣工验收合格并按期交付给本案原告正常使用。对于购房人而言，购买房屋为居住功能，现已满足前述功能。本案所涉产证逾期交付并不影响原告正常使用该房屋，且产证逾期的根本原因系由本案原告导致，故本案当中因产证逾期并未对本案原告造成任何实际损失。2、众所周知，在商品交易过程当中，购买方的主要义务为支付款项，而出卖方的主要义务为交付货品。商品房作为一种特殊的商品，亦如此，结合本案而言，原告的主要义务为支付房款，答辩人的主要义务为交付房屋，而交付房屋权属证书仅为附属义务，且该附属义务未能履行并非因答辩人的原因所导致。同时，在司法实践当中，即使开发商未履行合同主要义务即未按期交房，亦仅按同地段、同档次的房屋租金作为赔偿标准并予以相应的调整。在本案当中，纵然法院最终认定答辩人须对逾期办证承担一定的责任，但诸如前述，产证交付仅为附属义务且案涉房屋已按期交付给原告正常使用，原告并无任何实际损失。退一万步来说，即使法院认定逾期办证亦归属于逾期交房一类系属于合同主要义务，则参照逾期交付确定相应的赔偿标准即房屋租金损失，据答辩人了解所知，案涉项目的评估的租金标准为2.49元/平方米/天，案涉房屋日租金相当于220元/天，但根据原告所述案涉违约金约727元/天，该违约金标准远超租金标准三倍有余，该租金标准亦远远低于原告诉请所涉之计算标准及违约金金额。综上，答辩人认为：1、案涉房屋已竣工验收合格并交付给原告正常使用，满足了居住功能。2、逾期办证系因原告原因所导致且原告并无实际损失。3、产证交付在商品房交易当中仅为附属义务并非合同主要义务。4、合同约定的违约金过高，远超原告的实际损失，要求予以调整。三、原告计算的违约金起始期限有误。根据原告与答辩人之间所签订的购房合同约定，答辩人应当于2016年12月30日之前向原告交付案涉房屋并在其后的90日内即2017年3月30日之前向其交付相关房屋权属证书。后双方在补充协议第六条第5款将房屋交付期限进行了调整，即答辩人仅在2017年3月31日之前，则相应的案涉房屋权属证书的交付日期亦应当顺延90日，即答辩人仅需在2017年6月30日之前向其交付房屋即可。同时，根据《房地产经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”该补充协议第十一条第2款第6项约定：“由于甲方的原因导致在房屋交付之日起90内无法取得房屋所有权证，自乙方应当取得房屋所有权证的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证之日止，甲方按实计算向乙方支付已付房款万分之2的违约金”及其他相关法律的规定，房屋产证交付的日期均为案涉房屋交付之日90日内，故本案当中，即使法院最终认定答辩人须承担相应的逾期办证之违约责任，则相应的违约金亦应当自2017年7月1日起算。四、本案的诉讼费用应当由原告承担。
为证明其主张，原告赵莉真提交以下证据：
1.商品房买卖合同，证明商品房买卖事实成立。
2.购房发票，证明原告已经向被告支付购房款。
3.贷款借款凭证，证明已经支付全部购房款。
4.商品房交接书，证明房屋已经交付。
5.不动产登记结果告知单，证明产权证办理的时间。
6.不动产登记清单，证明被告办理产权证的时间。
7.房屋权属转移登记材料申领通知书，证明办理产权证的时间。
8.不动产权证，办理处不动产的时间。
9.楼书户型图，证明被告在销售过程中展示的户型已经改造过。
10.样板房照片，证明销售展示的过程中实际的产品是已经过改造的。
11.竣工验收备案表，被告已经取得竣工备案表，可以开始办理产权证；对于证据9、10，被告对其三性均有异议，认为无法体现具体所涉项目以及拍摄时间和地点，本院认为，被告的异议成立，对证据9、10的证据效力不予确认。
为证明其主张，被告堡盈公司提交以下证据：
1.《浙江省商品房房屋买卖合同》及其补充协议各1份，证明原、被告双方对案涉房屋的交付期限调整为2017年3月31日的事实。
2.《竣工验收备案表》1份，证明案涉房屋已竣工验收合格且符合购房合同所约定房屋交付条件的事实。
3.EMS凭证及《业主资料及物品清单》1份，欲证明被告已按约将案涉房屋交付给原告的事实。
4.《君玺公寓整改户型委托书》1份，证明本案原告委托被告对案涉房屋进行整改的事实。
5.杭州市下城区城市管理行政执法局通知书1份，证明案涉房屋存在“包阳台”、“包设备平台”等施工整改行为，导致杭州市下城区城市管理行政执法局要求拆除相应的违法建筑物并恢复原状的事实。
6.土地复核验收合格证1份，证明案涉项目已经杭州市国土资源局下城分局复核验收合格。
7.不动产登记结果告知单及不动产登记清单各1份，证明案涉房屋已完成了国有建设用地使用权及房屋所有权的首次登记，物权登记已生效，案涉房屋具备了办理房屋权属转移登记的条件。
8.房屋权属转移登记材料申领通知书、EMS邮寄凭证及EMS之签收查询记录各1份，证明被告已书面通知原告领取案涉房屋权属转移登记资料。
9.短信发送通知1份，证明被告于2017年10月27日通知原告案涉房屋初始登记权属证据并告知办理申领手续的事实。
对上述证据经质证，原告对证据1-3、证据5-9无异议，对证据4真实性无异议，签字也是原告所签，但是认为上面的房号有涂改的痕迹。本院认为上述证据能够相互印证，对欲证事实具有证明力，对其证据效力予以认定。
本院经审理认定事实如下：位于杭州市交叉口“九龙仓君玺”楼盘系被告堡盈公司建设开发的精装修房地产项目。在房屋预售过程中，被告在宣传册（页）中推出了户型图，其中部分户型对原规划为设备平台、阳台的部分改建并入室内的情况进行了标识。
2016年4月7日，原、被告签订《浙江省商品房买卖合同》约定：原告向被告购买坐落于杭州市下城区商品房，建筑面积88.2平方米，每平方米44509.07元，总价款3925700元，其中包含全装修总价441000元。被告应于2017年3月30日前将取得土地使用权初始登记的《土地使用权证书》或土地使用权证明，及商品房所有权初始登记的《房屋所有权证》交付给原告，由原告自行办理商品房转移登记。被告不能在约定期限内交付权属证书或登记证明的，约定日期起90日后，如原告选择不退房，被告自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向原告支付已付房价款每日万分之二的违约金。合同附件房屋平面图中标识该户型有两个阳台。双方同时签订《补充协议》，约定作为商品房买卖合同的修改与补充，双方特别约定本合同约定的总房价款，除了合同约定的总建筑面积差异因素外，不再做任何变动，原告同意产权登记时以本合同约定的总房价作为缴纳各项费用的基数。当产权登记面积与合同约定面积的误差的达到约定的退房条件时，原告有权在被告通知后15日内决定是否退房，逾期则视为放弃权利。双方一致同意，对《浙江省商品房买卖合同》第九条所述的房屋交付期限进行变更，即将原交付期限（2016年12月31日）调整为2017年3月31日，即被告须将《浙江省商品房买卖合同》所涉之商品房按照合同约定标准在2017年3月31日之前交付给原告，被告超过前述期限交付房屋的方才须根据合同约定承担相应的违约责任，否则被告无须承担任何法律责任，原告对此确认无异议。被告在原告交清全部资料、税、费及维修资金并办理完毕房屋面积补差及交房手续后的90日内，为原告办理房屋所有权证，并在房屋所有权证办理后开始根据原告的委托为其办理房屋分户的国有土地使用权证。由于被告的原因导致在房屋交付之日起90日内无法取得房屋所有权证，自原告应当取得房屋所有权证的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证之日止，被告按日计算向原告支付已付房款万分之2的违约金。双方承诺合同中提供的联系地址真实有效，且所列联系地址系送达地址，根据合同约定进行的通知、答复等，特快专递的，以收件签收日为送达时间。收件人不签收的，同城以特快专递发出后第二日为送达日，异地以特快专递发出后第三日为送达日。合同签订后，原告按约支付房款。原告确认于2017年3月18日收到案涉房屋。2017年5月5日杭州市下城区城市管理行政执法局对被告发出《整改通知书》，认为案涉楼盘的建设行为未在杭州市规划局办理规划许可手续，并与规划核实不一致。2017年10月20日杭州市国土资源局下城分局对案涉楼盘核发土地验收合格证，同日杭州市国土资源局通知被告可以办理案涉房屋在内的房屋所有权首次登记。2017年10月26日杭州市国土资源局向被告核发了《不动产登记结果告知书》，告知包括案涉房屋在内的房屋已于2017年10月26日物权登记，不再另行颁发不动产权证书。2017年10月27日原告确认收到被告寄出的《不动产登记结果告知书》。
此外案件审理过程中被告提交了由原告签字的《君玺公寓整改户型委托书》，该委托书载明：本人于2016年4月7日与贵公司签署《商品房买卖合同》购买2幢1单元1104室房屋，交付标准为精装修。现本人委托贵公司在房屋装修阶段对房屋结构进行整改，本人对整改可能导致的户型结构变动及后果有充分的认识并承诺自行承担整改引起的相关责任。房屋最终交付时房屋结构以本协议附件整改目标图纸为准，《商品房买卖合同》附件一图纸不作为交付标准。该委托书中未写明出具时间。
本院认为，案涉商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，未违反效力性、强制性法律规定，合法有效，双方均应依约履行。被告不能在约定期限内交付权属证书的事实清楚，虽然原、被告在合同中对于被告逾期提供办证条件应承担违约责任的约定明确，但由于在该约定之外，原告还向被告提交了《整改户型委托书》，在明确房屋最终交付标准的同时，认可对房屋结构进行整改是原告委托被告实施，并愿意自行承担因“整改”导致的责任，故而产生争议。对此，首先原告对于被告提出的逾期原因是由于案涉房屋在内的“整改”行为所致并不认可。而结合杭州市下城区城市管理行政执法局《整改通知书》等情况，本院认为被告改变规划，将该楼盘中部分户型房屋中阳台、设备平台改建并入房间，从而导致该楼盘权属证书不能如期取得的事实足以认定，而对该整改行为，原告出具愿意自行承担责任的委托书，故该委托书是否构成对合同约定违约责任的变更是本案的主要争议焦点。结合委托书内容，原告承诺因委托的整改行为导致的责任自行承担，在委托书中没有直接写明原告愿意因此免除被告逾期提供办证条件的违约责任。该委托书是原、被告签署商品房买卖合同的同时出具，委托书格式是被告提供，如果要免除自己的责任，被告就应明确向原告说明并取得原告同意。但根据委托书内容，无法得出该结论，故被告以向原告出具该委托书为由认为不需再承担相关违约责任的意见无法成立。提供办证条件始终是房屋开发商应向业主履行的合同义务之一，未能如约承担该合同义务，则应承担违约责任。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。因在合同履行过程中，除被告在房屋预售阶段即以户型“整改”作为亮点进行宣传，并实际实施完成了“整改”行为，存在过错外，原告作为业主，本应自觉遵守相关法律规定，却委托被告将阳台改造并入室内，也存在一定过错，亦应承担相应责任。且对应承担的责任原告自己在委托书中也进行过承诺，故据此本院酌情减轻被告应承担的违约责任，判令被告承担合同约定违约金额的百分之六十。合同约定违约金额为按日向原告支付已付房价款每日万分之二的违约金，其标准并未超过中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，且该违约责任的性质并不是对逾期交付房屋违约责任的约定，被告以房屋早已交付，原告不存在实际损失，有损失也应参照同类地段租金作为衡量标准对违约金进行调整的意见无法成立，本院不予采信。被告抗辩原告计算的违约金起始期限有误，双方在补充协议中已变更房屋交付时间为2017年3月31日，故办理房屋权属证书的时间应相应顺延90日，相应的违约金应当自2017年7月1日起算。但根据双方补充协议第十一条第5款、第6款约定，被告应在原告交清全部资料、税、费及维修资金并办理完毕房屋面积补差及交房手续后的90日内，为原告办理房屋所有权证。而本案中，原、被告双方房屋实际交接时间为2017年3月18日，被告应在交房后90日内为原告办理权属证书，逾期未办理应承担相应违约金，故本案应当从2017年6月17日开始计算违约金，原告自愿以合同中约定的房屋总价3925700元作为计算违约金的基数，本院予以确认，故被告应承担的违约金金额为61240.92元（3925700×每日万分之二×130天×60%），对原告超出部分的违约金请求不再支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、被告堡盈房地产（杭州）有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告赵莉真违约金61240.92元；
二、驳回原告赵莉真的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币3586元，因适用简易程序，减半收取1793元，由原告赵莉真承担1124.5元，被告堡盈房地产（杭州）有限公司负担668.5元。原告赵莉真于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告堡盈房地产（杭州）有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审 判 员 董臻静
二〇一八年六月十五日
代书记员 蒋梦婷