云南省罗平县人民法院 民 事 判 决 书 （2015）罗民初字第1635号 原告罗平九龙玉实业有限公司。 法定代表人李海昆，董事长。 地址：腊山街道花海驿16号。 委托代理人黄红玲，女，1982年4月23日出生，汉族，云南省曲靖市人，家住曲靖市麒麟区，系公司职员，特别授权代理。 委托代理人邝松正，云南大韬律师事务所律师，特别授权代理。 被告张永盛，男，1992年10月22日出生，汉族，云南省罗平县人，中专文化，农民，住罗平县。 原告罗平九龙玉实业有限公司诉被告张永盛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月10日受理后，于2015年12月1日依法适用简易程序由审判员侯成良公开开庭进行了审理。原告特别授权代理人黄红玲、邝松正，被告张永盛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，原、被告于2014年12月8日签订《花海驿旅游小镇商铺租赁合同》，约定原告将其位于罗平县建筑面积118.99㎡的商铺出租给被告经营“下一站奶茶”店，租期自2014年12月8日至2018年12月7日止，租金单价为8元/㎡/月，免租期自2014年12月8日起至2016年12月7日。合同8.1.5条、9.2.7条、10.1.6条同时约定：在租期内，被告连续三天或累计5天不营业，原告书面警告；一个月内累计15天不营业，原告有权解除合同、收回商铺。合同签订后，原告将商铺交付被告使用。被告在实际经营的过程中，被告陆续多天不营业，原告于2015年8月11日向被告发函书面警告，但被告仍然多天不营业，其中，2015年9月累计20天未营业，2015年10月连续14天未营业，严重违反双方合同的约定，原告为维护商圈的稳定，特依据合同的约定于2015年10月15日向被告现场发函解除《花海驿旅游小镇商铺租赁合同》。要求被告将所承租商铺腾房并返还原告，但被告至今拒不返还。现请求法院：一、确认原被告双方于2014年12月8日签订的《花海驿旅游小镇商铺租赁合同》于2015年10月15日解除；二、判令被告立即将罗平县腊山街道花海驿旅游小镇2栋2号商铺腾还原告；三、判令被告支付原告自2015年10月15日至2015年11月9日止的房屋占用费（按31.73元/天计算）共计824.98元。四、本案诉讼费由被告承担。 被告张永盛书面答辩称，一、《商铺租赁合同》签订前，被答辩人采用欺骗手段哄骗答辩人及其所有现已入驻商家投资花海驿商铺，而答辩人从事“下一站奶茶店”经营，当时被答辩人承诺：为把花海驿旅游小镇炒热，将引入其下属子公司昆明海立方酒店、吉玛特超市及曲靖品客KTV量贩和昆明继兰花卉等经营体强势入驻，并同时承诺给以入驻商户两年的商铺免租政策，但所有商铺的装修费用由商户承担。答辩人在被答辩人的欺骗手段下投资花海驿商铺，并缴纳合同保证金3570元整。在答辩人的“下一站奶茶店”装修完成，并开业至今，被答辩人并未兑现承诺引入其下属公司的昆明海立方酒店、吉玛特超市及曲靖品客KTV量贩和昆明继兰花卉等大型经营体入驻，导致被答辩人生意惨淡，除全额损失的66800元装修费外，还产生了每天奶茶原料的浪费损失，水电费等损失。由于被答辩人的欺骗行为，答辩人投资的“下一站奶茶店”生意惨淡，在《商铺租赁合同》中，被答辩人通过所谓的明确规定“租赁期内连续3天或累计5天不营业，甲方将给予警告；一个月内累计15天，甲方有权收回商铺，单方终止合同且合同保证金不退还”等条款，属霸王条款，严重违反《中华人民共和国合同法》第53条第二款“因故意或重大过失造成对方财产损失的”免责条款无效的规定，应属无效条款。被答辩人在明知其下属子公司昆明海立方酒店，吉玛特超市及曲靖品客KTV量贩和昆明继兰花卉等大型经营体未入驻花海驿开展经营活动，经必然导致答辩人等多家商户发生重大损失的情况下，而放任这种重大损失的发展，且以合同进行威胁，不按合同履行便解除合同并清除。最终答辩人在很长时间的经营过程中竟无人消费的事实。 二、被答辩人要求“判令立即将罗平县腊山街道花海驿旅游小镇2栋2号商铺腾还”。 入驻花海驿从事经营活动的商户并非“下一站奶茶店”一家，多家经营户均受被答辩人欺骗和蒙蔽后，租用被答辩人的商铺从事经营活动，且同样出现因生意惨淡而被迫停业超过规定天数的情况，若法庭按照被答辩人的要求，仅判令答辩人的“下一站奶茶店”腾还租赁商铺，明显有失公平。 三、被答辩人要求“支付2015年10月15日至11月9日房屋占用费（按31.73元/天计算）共计824.98元。 依据《商铺租赁合同》中第三章租赁期限及免租期“3.2免租期：24个月，自2014年12月8日起至2016年12月7日止，免租期不计租”的规定，被答辩人要求支付的2015年10月15日至11月9日房屋占用费在免租期内，答辩人不应支付该笔费用。 根据《中华人民共和国合同法》第42条规定，当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。被答辩人在邀约租赁花海驿商铺的经营行为中，违背诚实信用原则，通过提供其下属子公司入驻的虚假情况，采取蒙蔽、欺骗的手段与答辩人订立合同，并使答辩人产生巨大损失。要求原告退还答辩人交纳的保证金3570元，赔偿商铺装修费66800元，奶茶原料损失费2860元，合计73230元，答辩人将商铺腾还被答辩人。 针对上述争议，原告向本院提供了下列证据证实其主张： 1、商铺租赁合同，证明原被告于2014年12月8日签订《花海驿旅游小镇商铺租赁合同》，约定原告将本案诉争商铺出租给被告经营“下一站奶茶”店，租期自2014年12月8日至2018年12月7日止，租金单价为8元/㎡/月，免租期自2014年12月8日起至2016年12月7日。合同约定在租期内，被告连续三天或累计5天不营业，原告书面警告；一个月内累计15天不营业，原告有权解除合同、收回商铺的事实。 经质证，被告认为，原告方是以欺骗的手段把我们引入花海驿旅游小镇，引进去以后，以欺骗手段和我们签订了合同，所以这个合同是属于无效合同，相关的条款也无效。 2、函告，证明被告在实际经营的过程中，自2015年7月起不按照合同的约定进行营业，陆续多天不营业，原告于2015年8月11日向被告发函书面警告的事实。 经质证，被告认为，原告没按照之前的承诺来履行，将旗下子公司等等大型经营商未入住，而原告方却把旗下的大型经营商等，做出广告，称强势入住花海驿，原告没有将其经营体带入花海驿旅游小镇。不能正常营业，因为原告方的过错造成的。函我收到，但没有签字。 3、经营情况登记表及商户考勤值班表，证明被告接到警告后仍然陆续多天不营业，其中，2015年9月累计20天未营业，2015年10月连续14天未营业，严重违反双方合同约定的事实。 经质证，被告认为，原告提出的考勤记录及考勤值班表，是虚假的，当时原告方没给我们书面通知，也未约定营业时间是几点到几点营业，也没说过要打考勤，考勤表及经营登记表不真实。 4、公证书，证明因被告严重违约行为，原告发函解除租赁合同，要求被告腾房归还的事实。 经质证，被告认为，首先是原告方欺骗商家，导致我们不能正常营业，我们做奶茶店，没有人流量也就没法营业，原告方给我们保证的是招入旗下的大型营业体，原告方并没有引入。解除合同可以，但也是因为原告方提供虚假信息，造成不能正常营业。 5、商户保证书及经营情况登记表，证明被告自认严重违约的事实；被告拒绝腾房的事实；被告强占商铺不返还原告，且继续不经营的事实。 经质证，被告认为，保证书是我写的，我写这个保证书是我不想把事情闹大，从保证书交上去直到我收到传票，我都正常在营业，我交了保证书是觉得你们会让我继续营业下去；我不营业的事实是有依据，你们把我告到法院后我才没有营业，都把我告到法院了，我还如何去营业。 被告向本院提供了一组照片，证明原告方通过虚假广告，诱使商家入驻；入驻后原告所说的商家一家都没入驻，导致不能正常营业的事实，是属于原告方的过错，原告方应该承担我们所有的损失。 经质证，原告认可这个照片的真实性，但是不认可被告所要证明的内容，欺诈的行为被告方没有证据证实。被告提供的照片上并没有显示标注各商铺开业的期限，商铺开业是需要一个过程，在原被告的合同中，并没有约定对其他方的招租经营。 经质证，本院认为，原告提供的第1、2、4组及第5组商户保证书的真实性本院予以采信。第3组证据经营情况登记表及商户考勤值班表、第5组中经营情况登记表系原告的单方行为，无其他证据相互印证，也未经被告签字确认，其真实性本院不予采信。被告提供的一组照片，原告对其真实性无异议，本院予以采信。 经庭审举证、质证，本院确认如下法律事实： 原、被告于2014年12月8日签订《花海驿旅游小镇商铺租赁合同》，约定原告将其位于罗平县建筑面积118.99㎡的商铺出租给被告经营“下一站奶茶”店，租期自2014年12月8日至2018年12月7日止，租金单价为8元/㎡/月，免租期自2014年12月8日起至2016年12月7日。合同还约定：在租期内，被告连续3天或累计5天不营业，原告书面警告；一个月内累计15天不营业，原告有权解除合同、收回商铺。合同签订后，原告将商铺交付被告使用，被告按合同约定支付了3569.70元的保证金。被告在实际经营的过程中，存在违反合同约定的情况，原告于2015年8月11日向被告发函书面警告，2015年10月15日原告向被告发函解除《花海驿旅游小镇商铺租赁合同》，同时在罗平县公证处办理了公证，被告因涉及其保证金及商铺装修问题未解决，至今未将所承租商铺腾还原告。 本院认为，原被告双方均在自愿平等的基础上签订的《花海驿旅游小镇商铺租赁合同》，该合同合法有效，双方应当严格按照合同条款履行义务。被告张永盛在履行合同的过程中，未严格按合同约定履行，按照双方合同的约定，原告享有合同解除权，且被告已收到原告解除租赁合同函，原告已履行了通知义务，双方于2014年12月8日签订的《花海驿旅游小镇商铺租赁合同》予以解除。合同解除后，被告应当归还承租的商铺，故原告向本院提起的确认双方于2014年12月8日签订的《花海驿旅游小镇商铺租赁合同》予以解除及归还原告租赁商铺的诉讼请求，本院予以支持。原告请求被告支付逾期腾房占有使用费的依据是以2017年的租金单价8元/㎡/月来计算，与合同约定的免租条款相悖，本院不予支持。被告认为双方在签订租赁合同中，原告采取蒙蔽、欺骗的手段与其订立合同的证据不足，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认原被告双方于2014年12月8日签订的《花海驿旅游小镇商铺租赁合同》于2015年10月15日解除。 二、被告张永盛应在本判决生效后10日内将罗平县腊山街道花海驿旅游小镇2栋2号商铺腾还原告。 三、驳回原告其他诉讼请求。 案件受理费250元，由被告张永盛负担。 如果未按本判决指定的时间履行给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。 本判决发生法律效力后，若负有义务的当事人不履行本判决，享有权利的当事人可在本判决确定的履行期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。 审判员  侯成良 二〇一五年十二月十四日 书记员  钱新力