北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第08121号
上诉人（原审被告、反诉原告）赵玉龙，男，1963年12月20日出生。
委托代理人李国路，北京市房山区城关镇第二法律服务所法律服务工作者。
被上诉人（原审原告、反诉被告）崔凤林，男，1960年4月22日出生。
委托代理人刘森平，北京市华德莱律师事务所律师。
委托代理人党莹，北京市华德莱律师事务所律师。
上诉人赵玉龙因租赁合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2013）房民初字第10764号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2013年10月，崔凤林起诉至原审法院称：我于1999年5月4日与赵玉龙签订“酒楼租赁协议”一份，双方约定我向赵玉龙出租其位于北京市房山区×××一座及平房八间、房屋配套设施若干。房屋租赁时间为20年。年租金5.5万元。截止到2013年7月31日，赵玉龙仅支付了租金12万元。我在租赁期间内，曾多次向赵玉龙提出偿还所欠租金的要求，均未果。赵玉龙在租赁期内未经我同意，擅自将出租房屋拆除改建，在相当程度上改变了出租房屋原有的建筑格局及房屋面貌。我曾就此事与赵玉龙交涉，赵玉龙始终没有做出任何回应或弥补措施。赵玉龙未经我同意，擅自将房屋转租他人。综上，赵玉龙无正当理由欠付租金，在租赁期内未经我同意，便擅自将房屋拆除改建并转租他人，从中获取不正当收益，该等行为均对我的合法权益造成严重损害。故此，我向法院提起诉讼。诉讼请求：1、依法解除我与赵玉龙签订的“酒楼租赁协议”，赵玉龙立刻向我返还出租物；2、判令赵玉龙立即支付迄今所欠租金705000元及欠付租金的利息302677元，两项合计1007677元；3、赵玉龙将其擅自扩建（新建）的租赁房屋恢复原状；4、赵玉龙按每日841元标准向我支付自2014年8月2日至实际将租赁房屋腾退之日期间的房屋占有使用费；5、赵玉龙承担本案诉讼费；6、赵玉龙承担鉴定人出庭作证的费用。
赵玉龙辩称：我不同意崔凤林的诉讼请求，崔凤林没有尊重双方租赁酒楼的客观事实，要求我支付的租金不符合实际情况，要求支付利息没有依据。要求恢复房屋原状于法无据，也违反了双方租赁协议的要求。崔凤林的第四项请求没有任何法律依据，要求解除租赁协议是崔凤林的私自行为，双方因解决租金给付问题和酒楼经营曾在崔凤林起诉前达成口头协议，但崔凤林违背了协�。我没有对评估提出质疑，是崔凤林对评估结果不认可而要求鉴定人出庭作证的，费用应由崔凤林自己承担。
赵玉龙反诉称：双方于1999年5月4日签订了酒楼租赁协议，经崔凤林同意，我对承租酒楼进行了改建、加建、翻建、装修等投入了大量资金。故反诉请求：1、判决崔凤林赔偿我增建、翻建、改建、装修等各项损失1318662元；2、判令崔凤林赔偿提前解除协议给我造成的损失50000元；3、崔凤林承担鉴定费25150元；4、本案诉讼费由崔凤林承担。
针对赵玉龙的反诉，崔凤林辩称：我不同意赵玉龙的反诉请求。赵玉龙增建部分未经我们同意，鉴定机构在现场测量的增建面积及其装修我们认可，也就是鉴定报告中附件1中新建面积297.6平方米及重置价格我们是认可的，但合同约定合同到期后所有新建的东西都归我们所有。我们同意给对方324836元除以20乘以5，其他不同意支�，鉴定费由对方支付。
原审法院经审理确认：崔凤林与赵玉龙签订的《酒楼租赁协议》是双方真实意思的表示，且不违反法律规定，应为有效合同。现崔凤林要求解除酒楼租赁合同，赵玉龙亦同意解除合同，法院应予准许。合同的解除日期应为赵玉龙同意解除合同的日期即2014年6月11日。崔凤林向赵玉龙交付了租赁物后，赵玉龙应当如约及时履行支付租金之义务。租金的计算日期应从1999年8月1日计算至2014年6月11日，对于赵玉龙已经给付的租金十二万元，应予扣除。对于赵玉龙称向村委会缴纳了部分租金的意见，因未提交证据予以证实，法院不予采信。对于崔凤林要求赵玉龙给付欠付租金利息的诉讼请求，因双方没有约定，法院不予支持。对于房屋占有使用费，因租赁合同解除后，赵玉龙仍使用涉案房屋，故赵玉龙应向崔凤林支付占有使用费。对于占有使用费的标�应比照《酒楼租赁协议》约定的租金标准确定。在租赁期间赵玉龙将租赁物进行了改建、扩建、装修，崔凤林知晓后并未提出异议，现崔凤林要求赵玉龙将其擅自扩建、改建的租赁房屋恢复原状的诉讼请求法院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。因此，对于崔凤林要求赵玉龙返还租赁物的诉讼请求，法院予以支持。双方在合同中约定：协议到期，崔凤林收回，如续租需提前协商。赵玉龙在承租期内建筑的房屋、设施归崔凤林。现合同未到期，合同解除后的后果，双方未约定，应按法律规定处理。因赵玉龙未向法院提交改扩建涉诉房屋的合法建设手续，故扩建造价费用应由双方按照过错分担。结合本案具体情况，应双方各承担50%为宜。对于房屋造价费用的确定，因双方对于改扩建方案描述不一致，现已时间较长、无法认定，故应按照涉诉房屋的建筑面积认定较为合理。双方签订合同时，涉诉房屋面积为670平方米，现经北京市国宏信价格评估有限公司实际测量房屋面积为1284.22平方米，对于赵玉龙扩建的面积应认定为614.22平方米。对于房屋改扩建造价费用的具体数额，法院依据北京市国宏信价格评估有限公司出具的价格评估报告书中按赵玉龙主张面积670434元予以认定。赵玉龙得到相应的折价赔偿后，其即丧失了自建部分房屋的所有权。因此，对于赵玉龙反诉请求的合理部分，法院予以支持，其过高部分，不予支持。对于赵玉龙要求的房屋装修价值及安装项目价值，因合同解除的原因与赵玉龙未交租金有关，且崔凤林不同意利用其装修，故赵玉龙要求崔凤林赔偿房屋装修价值及安装项目价值，法院不予支持。对于赵玉龙要求崔凤林给付提前解除协议造成的损失，因赵玉龙未交纳租金导致了崔凤林要求解除租赁合同，故赵玉龙要求崔凤林给付提前解除协议造成的损失，法院不予支持。据此，原审法院于2015年5月判决：一、解除崔凤林与赵玉龙于一九九九年五月四日签订的酒楼租赁协议。二、赵玉龙于判决书生效后三十日内给付崔凤林租金六十九万七千三百一十四元三角。三、赵玉龙于判决生效之日起三十日内，按照每日一百五十元七角的标准向崔凤林支付自二○一四年八月二日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费。四、赵玉龙于判决生效后三十日内将其租赁的位于北京市房山区×××一座返还给崔凤林。五、判决生效后，北京市房山区×××一座中赵玉龙改、扩建部分归崔凤林所有；崔凤林于判决生效后三十日内给付赵玉龙折价款三十三万五千二百一十七元。六、驳回崔�林的其他诉讼请求。七、驳回赵玉龙的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，赵玉龙不服，向本院提出上诉称，崔凤林应承担改扩建涉诉房屋的全部费用，房屋租金应交给大董村村委会，我没有违约，我要求撤销原判第二、三、五项，依法改判支持我方反诉请求或发回重审。崔凤林同意原判。
经审理查明：崔凤林与赵玉龙于1999年5月4日签订了《酒楼租赁协议》，甲方为崔凤林，乙方为赵玉龙，约定崔凤林将位于北京市房山区×××一座，约570平米，平房八间约100平米，占地1.5亩，全套厨房设备及卡拉ok设备一套出租给赵玉龙。协议约定了：“一、房屋租赁时间：自1999年8月1日至2019年8月1日共贰拾年。二、租金及交纳时间：年租金伍万伍千元，每年在签订协议时间前一个月内一次付清。三、房屋租赁规定：1、双方在签订协议前检查房屋设施，清点设备，进行登记。2、乙方有保护甲方财产的义务，在承租期内对房屋设施、设备进行维护、维修，对不能维修和使用的设备，由双方协商解决。3、乙方在承租期内改变房屋结构须征得甲方同意，否则甲方有权终止合同、要求赔偿。4、乙方在承租期内，严格遵守国家有关法令、法规。5、遇有国家占用拆迁，必须严格遵守，所发生的损失双方协商解决。6、乙方在承租期内所发生的债权债务、治安等责任与甲方无关，承租前由甲方负责。7、在承租期内，除由不可预测的自然灾害外所造成的房屋、设备的损失，由乙方负责。8、双方严格遵守本协议，违约方按有关规定进行赔偿。9、协议到期，甲方收回，如续租，须提前协商。乙方在承租期内建筑的房屋、设施归甲方，投资的主要设备，双方协商解决。四、甲方责任：1、按协议规定时间提供房屋及室内设备。2、不得干涉乙方正常经营活动。3、负责水、电的畅通。4、负责交付土地使用费、办理出租手续。五、乙方责任：1、按规定及时交纳租金，不得拖延时间。2、保护甲方财产，不得擅自拆除改建”等内容。协议签订后，崔凤林按照约定向赵玉龙交付了租赁物，赵玉龙使用租赁物至今。赵玉龙向崔凤林共计交纳了租赁费12万元。1999年赵玉龙将租赁物进行了改建、扩建、装修，崔凤林称2001年左右知晓赵玉龙将租赁物改建，但并未提出异议。本案审理过程中，赵玉龙所称对涉诉房屋的改扩建方案，崔凤林不予认可。崔凤林称涉诉房屋现被赵玉龙转租由多家商户实际经营。赵玉龙称涉诉房屋没有转租由自己使用，有的是合伙经营，但并未向法院提交相关证据予以证实。
审�过程中，经赵玉龙申请，法院依法委托北京市国宏信价格评估有限公司对租赁物及装修安装项目价值进行了评估。赵玉龙支付了评估费25150元。北京市国宏信价格评估有限公司出具了国宏信（评）字2014第145006号价格评估报告书。评估结论为：评估标的按崔凤林主张意见的评估价值为597630元，评估标的按赵玉龙主张意见的评估价值为1318662元。评估报告出具之后，崔凤林对评估报告提出异议，北京市国宏信价格评估有限公司将评估结论更正为评估标的按崔凤林主张意见的评估价值为373507元，评估标的按赵玉龙主张意见的评估价值为1318662元。经询问北京市国宏信价格评估有限公司价格鉴证师吴广良、曹强，造成鉴定结论修改的原因为评估人员在现场与崔凤林代理人沟通时理解存在一定的争议，造成了计算上的错误。
2014年6月11日庭审中，赵玉龙表示同意解除合同。
上�事实，有《酒楼租赁协议》、评估报告书及双方当事人陈述等在案佐证，以上证据，经庭审质证及本院审查核实，可以作为认定事实的依据。
本院认为：崔凤林与赵玉龙签订的《酒楼租赁协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按照合同约定履行义务。现崔凤林、赵玉龙均同意解除合同，本院对此不持异议。合同的解除日期为双方一致同意解除合同的日期即2014年6月11日。
双方签订租赁合同后，崔凤林依约向赵玉龙履行了交付租赁物的义务，赵玉龙亦应按时履行支付租金的义务。赵玉龙在支付了12万元租金后，未履行继续支付租金的义务，存在违约行为。故对于赵玉龙要求崔凤林赔偿因提前解除协议而造成损失的上诉主张，本院不予支持。
租金的计算日期应从1999年8月1日计算至2014年6月11日，现赵玉龙已�给付的12万元租金，应予扣除。赵玉龙应按合同约定的标准继续支付欠付的租金。因租赁合同解除后，赵玉龙仍使用涉案房屋，故赵玉龙应向崔凤林支付房屋占有使用费。原审法院比照《酒楼租赁协议》约定的租金标准确定占有使用费的数额并无不妥，本院予以维持。对于赵玉龙所称其向村委会缴纳了部分租金的主张，因其未提交证据予以证明，故对于该项主张，本院不予采信。
经北京市国宏信价格评估有限公司实际测量房屋面积为1284.22平方米，因双方签订的《酒楼租赁协议》中已记载当时出租的房屋面积为670平方米，故本院认定赵玉龙扩建的面积为614.22平方米。北京市国宏信价格评估有限公司出具的价格评估报告书中按此面积对房屋改扩建造价费用认定的数额为670434元，本院对此予以认可。
在租赁期间赵玉龙将租赁物进行了扩建，崔凤林知晓后并未提出异议�双方对扩建费用的处理未进行约定，现赵玉龙未提交扩建涉诉房屋的合法建设手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第（二）项的规定，该扩建造价费用由双方按照过错分担。原审法院结合本案具体情况，按双方各承担50%的费用并无不妥，本院予以维持。
综上，原审法院判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
评估费25150元，由崔凤林负担6400元（赵玉龙已预交，崔凤林于本判决生效之日起7日内给付赵玉龙），由赵玉龙负担18750元（已交纳）。
鉴定人出庭质证费2000元，由崔凤林负担（已交纳）。
一审案件受理费13869元，由崔凤林负担4169元（已交纳），由赵玉龙负担9700元（于本判决生效之日起7日内�至原审法院）。反诉案件受理费17118元，由崔凤林负担4200元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院），由赵玉龙负担12918元（已交纳）；二审案件受理费13869元，由赵玉龙负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李蔚林
代理审判员 赵胤晨
代理审判员 何江恒
二〇一五年九月二十三日
书 记 员 贯志然