湖南省怀化市鹤城区人民法院	民 事 判 决 书	（2018）湘1202民初2782号	原告吴彦琳，女，侗族，1981年12月13日出生，住湖南省怀化市鹤城区。	原告吴光明，男，侗族，1954年10月11日出生，住湖南省怀化市鹤城区。	委托诉讼代理人吴彦琳（特别授权），系吴光明之女。	被告怀化市大汉置业有限公司，住所地怀化市鹤城区,统一社会信用代码：91431200668581845N。	法定代表人邹明，系该公司执行董事。	委托诉讼代理人李润奇（一般代理），湖南人和人（怀化）律师事务所律师。	原告吴彦琳、吴光明与被告怀化市大汉置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年7月6日立案后，依法适用简易程序，于2018年8月7日公开开庭进行了审理。原告吴彦琳、被告委托诉讼代理人李润奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。	原告吴彦琳、吴光明提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付自2015年10月1日起至2016年2月15日止的延期交房违约金10764元（以已交付房价款390275元为基数，按日万分之二计算，共计138天）；2、被告向原告支付延期办证违约金3902元（按已付房款1%计算）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年4月17日，原、被告签订《怀化市商品房买卖合同》（合同编号：***）及《补充协议》，约定原告购买被告大汉龙城·旺龙府2栋1单元904号房，房屋总价款为390275元，首付款190275元于本合同签订之日支付，剩余房款20万元采用公积金按揭方式支付；被告需在2015年9月30日前交房，交付时商品房必须经竣工验收合格并在建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》；如果被告逾期交房超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，被告按日向原告支付已交房价款的万分之二的违约金。《补充协议》约定被告在双方约定交房后910日内办好房产证与土地使用权证，如遇不可抗力或乙方原因则顺延，若不能按期办理好房产证与土地使用权证，被告按原告已付房款的1%支付违约金。合同签订后，原告依约交付了全部购房款及相关税费，但被告未在约定时间内将符合交房条件的房屋交付给原告，且未在约定时间内办妥房屋权属登记，已构成违约。为维护原告的合法权益，故诉诸法院。	被告怀化市大汉置业有限公司辩称，一是被告开发建设的房屋已经竣工验收，取得了结论为合格的《工程质量竣工验收记录》，属合格工程，具备法律规定的交房条件；二是根据《补充协议》第二条第二款约定，原告未付清有关税费、住房维修资金的，被告可以延期交房，不应当承担逾期交房违约金；三是双方在《补充协议》第八条约定，被告办证期限于交房之后910日内办好产权证书，目前，办证期限尚未届满，被告没有违约，不应当承担逾期办证违约责任；四是被告没有逾期交房的主观故意，由于国家宏观调控导致房地产市场及金融市场整体萧条，原告提出的标准计算违约金过高，希望酌情予以减少违约金数额。综上，应依法驳回原告的诉讼请求。	本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。原、被告签订的《怀化市商品房买卖合同》约定：被告应在2015年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将商品房交付给原告，交付时商品房必须经竣工验收合格并在建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》。如果被告逾期交房超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。同日，原、被告又签订了《补充协议》，双方在协议第二条中约定：1、原告须在被告发出的交房通知或交房公告注明的交付使用日期内到被告指定的地点办理房屋交接手续。自注明交付使用日起未来接收的，视为验收合格，该房屋的风险责任转由原告承担，且与该房屋有关的物业管理费等费用自注明交付之日起由原告承担。原告未能按期接收房屋的，该房屋保修期自注明交付使用日起计算，如本补充条款与买卖合同第八条约定有不一致之处，以本条款为准。2、由于原告原因，未能办理完毕合同备案、贷款手续，或原告未付清房款、有关税费、维修基金及合同约定的违约金等，被告有权拒绝交付房屋，被告由此延期交房无需承担违约责任。同时该延期交房期间房屋风险责任由乙方承担，乙方须支付延期交房期间的物业管理费等一切费用。3、该商品房经主体分栋验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》后，被告即通知原告办理交接手续。验收交接后，双方应当签署商品房交接单。原告必须按合同约定交清所有款项及物业公司的相关费用后才能办理房产交接手续。原告须及时提供真实的联系方式，以便通知。原告自被告通知之日起一个月内办理好房屋交接手续。否则，视为房屋验收合格已交接。被告在交付房屋时具备了主体分栋验收合格条件后，原告不得以其他理由拒绝办理房屋交接手续等内容。4、在房屋交接时，如乙方发现交付房屋有瑕疵或任何非主体结构质量问题，应记录在交接文件中，原告应在交接后10日内以书面方式向被告提出，由被告落实进行维修。但原告不得以此为由延迟或拒绝办理房屋交接手续，也不得以此提出退房要求。在协议第三条第3项约定原告委托被告办理房屋所有权证和土地作用权证，原先按标准向被告缴纳代办费用，该费用原告于2015年9月30日前交清。在协议第八条约定，双方约定交房后910日内办好房产证与土地使用权证，原告应积极配合被告办好房产证与土地使用证，如遇不可抗力因素或原告原因则顺延，若不能按期办理好房产证与土地使用权证，被告按乙方已付款房款的1%支付违约金。在协议第九条中约定：本协议作为《商品房买卖合同》的附件，具有同等法律效力，与《商品房买卖合同》约定不一致的以补充协议为准。上述《商品房买卖合同》和《补充协议》签订后，原告支付购房款390275元，被告出具了销售不动产统一发票。	另查明，大汉·龙城旺龙府住宅小区2号楼2016年1月23日工程质量经竣工验收合格，2017年7月6日经消防验收合格。原告已于2016年2月16日收房。至开庭日，被告未取得《竣工验收备案表》。	本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面适当履行。因被告的房屋未取得《竣工验收备案书》，不符合合同约定的交房条件，被告已构成逾期交房之根本违约，应承担逾期交房的违约责任。故原告请求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院予以支持。关于被告提出合同约定的违约金过高，请求予以减少。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”。根据本案具体情况，本院酌情调整被告按日向原告支付已交付房价款的万分之一的违约金。故因被告未能按照约定在2015年9月30日前履行交房义务，其应于2015年10月1日起至2016年2月15日止按日向原告支付已交付房价款的万分之一的违约金共计5347元（390275元×0.0001×137天）。关于被告提出根据《补充协议》第二条第二款约定，原告未付清有关税费、住房维修资金的，被告可以延期交房，不应当承担逾期交房违约金的答辩意见。本院认为，原告享有同时履行抗辩权，不交纳房屋维修基金符合合同的约定和法律规定，根据双方当事人签订的《商品房买卖合同》的约定，被告交房和原告交纳相关税费都约定在同一天，而作为房屋买卖合同，双方当事人最主要的义务是原告交款、被告交房，现原告已经按照合同的约定履行了交款的义务，被告亦应当按合同的约定履行交房的义务，但被告并没有如期履行该义务，同时，原告交纳房屋维修基金系大汉置业的代收款项目，系原告的非主要合同义务，且该费用产生于合同履行的后期阶段，即办理两证时所必须，被告以原告应当履行的非合同主要义务以及后履行义务来对抗自己应当履行的主合同义务，从而主张后履行，既不合理亦不合法。关于原告主张要求被告支付延期办证违约金的诉讼请求。本院认为，根据《商品房买卖合同》及《补充协议》，双方约定在交房后910日内办好房产证与土地使用权证。被告向原告交房的时间为2016年2月15日，根据双方的约定，办证期限尚未届满，故该诉讼请求，本院不予支持。对原、被告在审理中未有相应证据证明的诉辩意见，本院均不予采信。	综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下:	一、被告怀化市大汉置业有限公司支付原告吴彦琳、吴光明逾期交房违约金5347元，限本判决生效之日起十日内付清；	二、驳回原告吴彦琳、吴光明其他诉讼请求。	如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。	案件受理费167元，由原告吴彦琳、吴光明负担100元，由被告怀化市大汉置业有限公司负担67元。	如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。	审 判 员  刘 礼	二〇一八年八月七日	代理书记员  雷金华		附相关法律条文：	《中华人民共和国合同法》	第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。	当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。	第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。	第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。	第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。	约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。	当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。