广东省江门市蓬江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）江蓬法杜民初字第416号
原告：李泽潮，男，1971年6月13日出生，汉族，广东省江门市蓬江区。
委托代理人：陈秀雁，系广东天高律师事务所律师。
被告：梁成缘，男，1980年12月15日出生，汉族，广东省连州市连州镇。
原告李泽潮诉被告梁成缘租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月22日受理后，依法组成合议庭，于2014年7月9日公开开庭进行了审理，原告李泽潮及其委托代理人陈秀雁，被告梁成缘均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告于2007年7月13日签订一份《租赁合同》，约定被告向原告租赁位于杜阮镇龙眠村双堆坪的首层楼房，面积355.6平方米，2007年8月1日至2010年7月30日的月租金为2800元，2010年8月1日至2017年3月31日的月租金为2940元；租赁期内水、电、治安、卫生费等费用由被告负责；被告应于每月的1-3日交付租金，逾期交租按每日1%收取违约金，经原告多次催款，被告仍拖欠十五天租金的，原告有权收回出租物业，而不作任何赔偿，押金不退回，等等，具体内容详见《租赁合同》。自2013年11月起，被告没有按照双方约定的交租时间支付租金，经原告多次催收，被告均以原告必须开具加盖工厂公章的收据为由，拒向原告交纳租金，原告认为，《租赁合同》的出租方为原告，承租方为被告，与原告开办的工厂不存在任何关系，被告提出必须开具加盖原告工厂公章的收据为交纳租金的理由并非合法理由，是被告故意拒交租金的非法借口。原告经多次口头催收未果后，于2014年2月3日和4月4日，向被告发出书面的《催交通知单》，被告至今未向原告支付拖欠租金、水费和违约金，严重违反了《租赁合同》的约定。为维护原告的合法权益，特此诉状，请求法院依法判令：1.解除原、被告于2007年7月13日签订的《租赁合同》；2.被告立即搬出杜阮镇龙眠村双堆坪面积为355.6平方米的首层楼房；3.判令租赁押金8400元归原告所有；4.被告立即向原告支付拖欠的租金和水费合计21630.4元（租金和水费暂计至2014年5月，2014年6月后的租金和水费按实际使用时间计算）；5.被告向原告支付违约金23297.77元（违约金暂计至2014年5月20日，2014年5月20日以后的违约金按照《租赁合同》约定计算）；6.被告立即归还原告垫付电费1368.96元及垫付期间利息（暂由2013年1月4日至2014年5月20日为114.54元）；7.本案诉讼费用由被告承担。
原告在举证期间提供的证据有：1.《身份证》；2.《租赁合同》；3.《2013江中法民一终字第547号民事判决书》；4.《收款收据》；5.《计收水费清单》；6.《催交通知单》；7.《龙邦物流快递单》。
被告梁成缘辩称：被告认为原告所诉拖欠租金的理由纯属捏造，并不属实。被告不同意原告提出解除租赁合同以及搬出现租赁地方的要求。理由如下：1.原告要求解除租赁合同是属于不合法和没有任何法理的要求，双方签订有合法的租赁合同。2.原告要求被告搬出合法承租的商铺是违约行为，现租赁合同尚未到期，原告没有权利要求被告搬出未到合同期限的承租商铺。3.原告主张押金8400元归其所有，该请求不合法，属于无理要求。租金押金的作用是维护双方租赁利益的保证金，合同注明被告可以用作合同到期前三个月的租金使用，原告无权主张该押金的所有权。4.原告起诉状中陈述被告拖欠租金和水费是刻意诬告，主要的责任是原告自己有意不来收取租金，并刻意将自己所使用的银行账户取消，导致被告无法正常交租金，造成被告不交租金的违约假象。被告曾多找到原告进行协商，并要求原告提供银行账户便于租金和水费的缴纳，但原告以没有银行账户为由拒绝提供。被告也同意交纳租金现金，但出于对原告人品诚信行为的质疑，维护自身的合法权益，被告要求原告在收据上加盖工厂印章，但原告予以拒绝，导致无法现金交租。5.原告要求被告支付违约金23297.77元是属于不合法行为。违约责任在于原告，是其刻意不来收取租金，并故意取消收取租金的银行账户，导致被告不能支付租金。被告曾在2013年12月8日和2013年12月11日通过快递形式书面通知原告尽快提交银行账户，以便被告支付租金，书面通知并注明如不理会，后果一切自负。6.原告要求被告支付2013年1月电费，由于原告在2013年1月20日故意切断电源，造成被告工厂不能正常生产，而且原告是当月1-3日期间用手机短信方式通知收取当月租金水电费，并有明确详细用电用水底表数据，当月由于原告切断电源造成电表的数据流失，不能正常了解电表用电度数，所以被告才不能正常缴交电费。被告请求法院对合法的租赁合同予以保护，维护被告的合法权益，驳回原告的诉讼请求。
被告梁成缘在举证期限内提交证据有：1.《通知》；2.《顺丰速运快递单》。
经审理查明：涉案的租赁楼房两层是案外人王××于2004年1月向当地龙眠村民委员会租地20年建设，王××经报批准建后根据龙眠村委会的规划要求建成二层楼房，并于2007年3月2日将楼房840平方米出租给李泽潮，期限10年。双方约定在租赁期内李泽潮有权转租、分租。同年7月13日，李泽潮与梁成缘签订《租赁合同》，内容约定：由李泽潮将涉案楼房首层建筑面积355.6平方米分租给梁成缘，期限从2007年8月1日至2017年3月30日止，其中2007年8月1日至2010年7月30日月租金为2800元，此后的租期月租金为2940元；交租时间为每月的1至3日，在租赁期内承租方需转租的，必须经出租人签字同意，否则承租人无权处理；双方还约定违约责任：承租方逾期交租按每日收取1％违约金，经多次催收仍拖延15天的，出租方有权收回出租物，且不作任何赔偿和不退押金等条款。此后，双方按合同履行各自的义务。梁成缘初期使用该房屋开办五金加工厂，2012年梁成缘将部分厂房约130平方米另开办饮食店。李泽潮对此认为梁成缘擅自转租厂房给他人的行为构成违约，曾向梁成缘提出解除租赁合同收回租赁厂房。梁成缘否认转租行为，认为是自己与他人合伙开设饮食店经营，并为此投资将厂房门口的路面铺设水泥混凝土，改善周围环境。李泽潮以先后向梁成缘发出《声明》和《通知》提出解除合同未果为由，于2013年1月20日切断电源、停止对梁成缘厂房的供电。梁成缘因此另行接驳电源使用，双方为此产生矛盾，李泽潮于2013年2月曾向本院提起诉讼，要求解除双方订立的《租赁合同》，并由被告支付2013年1月的租金及诉讼期间的每月租金。该案经一审和二审判决，均驳回原告的诉讼请求。期间，原、被告均接受本院的建议，由原告提供银行账户，由被告梁成缘每月通过银行汇款方式仍继续履行支付租金和水费给李泽潮。至2013年11月，李泽潮认为遗失银行卡而报停该银行账户，导致梁成缘无法继续汇入款项履行交租。2013年12月8日，梁成缘以速递方式寄送书面《通知书》一份给李泽潮，内容是：李泽潮先生，由于你用来交租的农业银行账户取消的原因，导致我无法交租金，请快给我银行账号，以便交租。原告李泽潮承认收到该通知。此后，李泽潮也先后于2014年2月3日和4月4日向梁成缘发出书面《催交通知单》，内容是催促交付租金和违约金明细数据。此后，由于原、被告双方未能及时协调沟通处理，原告遂向本院再次提起本案诉讼。庭审当日，经本院调解，被告支付累积从2013年11月至2014年7月的租金和水费27836.21元和补交2013年1月电费1368.96元给原告。原告坚持要求解除租赁合同，被告要求继续履行合同，否则要求原告赔偿投资经济损失20万元。双方各持己见，无法达成协议。鉴于原告拒绝提供银行账户给被告履行交付租金，被告为表示积极履行交租的义务，以自己的名义专门开设银行账户，将租金存入该账户以示保证履行义务。
本院认为，原、被告是租赁关系，原告将享有转租权的房屋出租给被告，经审查，双方签订的《租赁合同》合法有效，应受法律保护。本案争议的焦点问题是：原告李泽潮要求提前解除租赁合同的条件是否成就。《合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除人可以解除合同。”原告李泽潮认为被告梁成缘拖欠租金构成违约，根据合同的约定有权解除租赁合同。被告梁成缘抗辩认为因李泽潮取消银行账户故意拒收租金，已通知其开设银行账户以便交付租金，要求继续履行合同。经审查，原、被告在上一次诉讼产生后，习惯且能顺利以原告设立银行账户，由被告每月通过银行账户划入款项履行交付租金，只是原告取消银行账户后才影响正常交租行为。庭审当日，梁成缘已全额补交未支付租金，并主动设立银行账户提存每月应付租金，表明愿意履行合同，可见，梁成缘并无恶意违约拒付租金的行为。根据《合同法》第九十四条：“下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”和第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的约定，一方面是李泽潮取消银行账户，令梁成缘无法按习惯通过银行账户划款履行交租，在梁成缘发出书面通知给李泽潮要求提供账户的情况下，李泽潮仍拒绝再提供银行账户收款，是李泽潮的过错，不应认定梁成缘违约。另一方面，梁成缘已当庭全部交清累积的租金，双方对设立合同的目的得以实现，故李泽潮不享有合同的解除权，双方应继续履行合同。
综上所述，原告李泽潮主张被告梁成缘违约迟延履行交付租金，要求解除租赁合同，理据不充分，依法不予支持。对其诉讼请求，除应支付的租金和水费、电费，被告梁成缘已当庭支付外，其他违约赔偿责任的请求，均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告梁成缘应支付原告李泽潮截至2014年7月的租金和水费27836.21元，以及2013年1月份电费1368.96元（已当庭支付）。
二、驳回原告李泽潮其他诉讼请求
本案受理费3268元，财产保全费720元，合计3988元，由原告李泽潮负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。
审 判 长 谭社安
审 判 员 梁伟宁
代理审判员 曾 勇
二〇一四年八月二十九日
书 记 员 罗静威