北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第34207号
原告张醒生，男，1955年5月13日出生。
委托代理人侯为华，北京市立天律师事务所律师。
被告北京京达房地产开发有限公司，住所北京市朝阳区朝阳公园西路11号。
法定代表人陈红，董事长。
委托代理人孙伟民，北京市京银律师事务所律师。
第三人北京怡和投资管理有限公司，住所北京市通州区通朝大街323号。
法定代表人郑雄，总经理。
委托代理人刘寿明，北京京闽律师事务所律师。
委托代理人刘标，男，1978年8月1日出生。
原告张醒生（以下称原告）与被告北京京达房地产开发有限公司（以下称被告）、第三人北京怡和投资管理有限公司（以下称第三人）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，由代理审判员杨东亮独任审判，公开开庭进行了审理。原告之委托代理人侯为华、被告之委托代理人孙伟民、第三人之委托代理人刘寿明、刘标到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：2003年，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，原告向被告购买了位于北京市朝阳区朝阳公园西路11号京达国际公寓J9号楼12x+x号房屋（以下称涉案房屋），原告已支付全部购房款并实际入住。被告在楼书及《住宅使用保证书》中均明确说明J8号楼是附属楼，用途为会所。《商品房买卖合同》中明确约定附属楼即J8号楼的消防控制中心、保安监控室、电梯井、电梯机房、变电室、柴油发电机房、电话交换间为业主的楼外公摊。J5号楼的地下一层的中水处理间、消防水池、生活水池、水泵房和物业管理用房等均为楼外公摊。J7号楼即车库的地下一层的热力交换站部分，含值班、化验、井道、楼梯及变电室，均为楼外公摊。2007年，J5、J7、J8号楼作为在建工程，被法院拍卖给第三人。法院拍卖给第三人的是开发权，而不是三座楼的房屋产权。第三人作为继任的开发商，应承认在先开发商对业主的行为和承诺，开发建设完该三座楼后，不能改变J8号楼的用途，不能改变规划、改变公摊用途。但第三人将会所变更为医院，未履行会所职能。而且业主的消防控制中心、保安监控室等楼外公摊完全被第三人占用，同时J5、J7号楼的公摊也被第三人占用。J8号楼会所是被告承诺给原告等全体业主共有的，该会所的功能描述在开发商的楼书和广告中已经明确说明了，而且该会所的设计和施工也是按照这样的说明进行的，法院的拍卖文件《瑕疵声明》中也明确此建筑为会所，商业价值低，因此第三人取得会所是不能改变用途侵害其他业主权利的。而且根据物权法之规定，小区配套属于全体业主。第三人成为继任开发商后，未按照规划和原有权益限制的用途使用，该会所与小区内部和车库相连，按照约定业主有权从会所进入小区，会所有大区的共同通道，改变公共通道需要全体业主的同意。会所的产权首先应当是全体业主共有，即使不能确定是产权共有，但会所的使用权归属全体业主是确定的，会所用途不能随产权的转移而改变。原告多次要求被告履行承诺恢复会所和公摊，但被告以房屋已被拍卖为由推脱，始终不作为。原告与第三人交涉，第三人却否认J8号楼是会所的事实，也拒不承认J5、J7、J8号楼存在的楼外公摊。故诉至法院，要求：1、被告及第三人恢复会所功能，被告及第三人向原告交付会所；2、被告及第三人从J5号楼的公摊面积（包括中水处理间、消防水池、生活水池、水泵房、物业管理用房等，该5处均在J5号楼的地下一层）腾退；3、被告及第三人从J7号楼的公摊面积（即地下一层的热力交换站，包括值班、化验、井道、楼梯、变电室等）腾退；4、被告及第三人从J8号楼的公摊面积（包括消防控制中心、保安监控室、电梯井、电梯机房、变电室、柴油发电机房、电话交换间等）腾退；5、诉讼费由被告与第三人承担。
被告辩称：我公司从意愿上同意原告的诉讼请求，但从本质上无法同意。但我公司无法交付，因为所有权不在我公司。J8的合同约定如原告所述是会所和配套。2007年该三座在建楼房经北京市第二中级人民法院拍卖给了本案第三人，拍卖时说明了J8号楼是会所。我公司现在没有该三座楼的所有权，故无法满足原告的诉请。
第三人述称：原告对第三人的诉讼请求没有任何事实和法律依据，应依法驳回原告的全部诉讼请求。1、第三人并非原告与被告之间商品房预售合同的当事人，原告与被告所签的商品房预售合同对第三人没有法律约束力。被告在合同中向原告作出的任何承诺，均应由被告来履行；如果未按协议履行，应按协议约定由被告向原告承担违约责任，与第三人无关。2、第三人是依据北京市第二中级人民法院的公开拍卖取得了J5、J7、78号楼房产及相应国有土地的使用权。拍卖裁定书裁定第三人自裁定生效之日起拥有该三座楼房产及相应土地使用权。3、第三人的建设完全符合政府相关部门的审批要求，不存在违法违规的问题，不存在侵害原告公摊权益的问题。第三人只能也必须按照政府审批进行建设，不可能依据所谓被告对原告的承诺进行建设。依据二中院的裁定，第三人办理了国有土地使用权证、建设工程规划许可证等证件，第三人的建设完全符合政府相关部门的审批要求。退一步，即使不符合政府相关部门的审批要求，也应由政府相关部门进行处罚，不应依据被告对原告的所谓承诺来要求第三人承担责任。4、第三人已经将J8号楼整体卖给朝阳区麦子店街道办事处，J8号楼与第三人已经没有任何法律关系。
经审理查明：2003年3月18日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定由原告向被告购买涉案房屋，面积为366.5平方米，购房款为460万元；被告承诺于2003年12月31日前会所、花园达到使用条件，逾期按逾期交房处理。合同附件二约定了楼外公摊部分包括“J5、J6、J9、J10楼地下一层的中水处理间、消防水池、生活水池、水泵房和物业管理用房”、“附属楼的消防控制中心、保安监控室、电梯井、电梯机房、变电室、柴油发电机房、电话交换间”、“车库地下一层的热力交换站部分（含值班、化验、井道、楼梯及变电室）”。合同签订后，原告向被告支付了购房款460万元。
另查，原告曾以商品房预售合同纠纷为由将被告起诉至本院，要求被告支付迟延交付会所及花园的违约金、逾期办理房产证的违约金。2005年8月11日，本院经审理作出（2005）朝民初字第17701号民事判决书，判决：一、被告于本判决生效之日起十五日内为原告办理涉案房屋的房产证；二、被告于本判决生效后七日内向原告支付逾期具备过户条件的违约金；三、被告于本判决生效后七日内向原告支付2004年1月1日至2004年12月31日的逾期交付会所、花园的违约金；四、被告于本判决生效后七日内向原告支付2005年1月1日起至会所、花园交付之日止的违约金；五、驳回原告的其他诉讼请求。被告不服上述一审判决提起上诉后，2005年12月15日，北京市第二中级人民法院审理后作出（2005）二中民终字第14702号民事判决书，认为“关于判决生效之后至花园、会所实际建成期间的违约金，待实际发生后由当事人另行主张”，判决：一、维持一审判决第一项、第二项；二、撤销一审判决第四项、第五项；三、变更一审判决第三项为被告于本判决生效后七日内向原告支付2004年1月1日起至判决生效之日止违反合同第十四条（会所、花园于2003年12月31日达到使用条件）的违约金；四、驳回原告的其他诉讼请求。
庭审中，原告提交了《京达国际公寓总平面图》，称这是原告买房时被告提供的售楼书中的，用以证明J8号楼就是会所。被告认可该平面图的真实性。第三人称这是被告的承诺，认为对其没有法律约束力，最终的建设应以政府审批文件为准。
庭审中，原告提交了房屋土地测绘技术报告书，称这是北京市房地产勘察测绘所于2002年11月5日出具的，是原告购房时被告提供的，销售面积计算表9号楼10-12层的C和D分摊的公用面积分别为35.5平米和36.46平米；计算表后面的文件同商品房买卖合同附件二。被告对该报告书的真实性认可。第三人表示真实性无法确认，认为这是一个测绘报告，不是政府审批文件，没有法律约束力。
庭审中，原告提交了（2006）二中执字第762-1号民事裁定书，用以证明J5、J7、J8三座在建工程由第三人拍买。该裁定书主文为：“自裁定生效之日起，买受人北京怡和投资管理有限公司即拥有位于北京市朝阳区朝阳公园西路11号的京达花园J5号、J7号（地下车库）、J8号楼房产及相应土地使用权（土地使用权证号：市朝中外国用（94）字第00057号，市朝中外国用（97）字第00403号）。”被告、第三人均认可上述民事裁定书的真实性。第三人称，该裁定书证明其合法取得了该三座楼房产和土地使用权。第三人也提交了（2006）二中执字第762-1号民事裁定书，并提交了（2006）二中执字第828-1号民事裁定书，该两份裁定书主文内容一致。
庭审中，原告提交了北京中成拍卖有限责任公司《关于拍卖京达花园J5、J7、J8号楼在建工程房地产瑕疵声明》及《关于拍卖北京市朝阳区朝阳公园西路11号京达花园J5、J7、J8号楼在建工程房地产有关事项的特别声明》，用以证明第三人在拍买J8号楼时是明知J8号楼是会所的，瑕疵声明第10条载明“J8号综合配套商业楼实际上是京达公寓整个地产项目的会所，其经济价值低于纯粹的商业楼”；瑕疵声明第4条说明J8、J7号楼当时土地没有分割；特别声明说明拍卖物是在建物，拍卖人、委托人免责，拍买人自行承担相关责任。原告称，上述瑕疵声明与特别声明系前述（2006）二中执字第762-1号民事裁定书所在卷宗中的有关材料，是该案拍卖时形成的。被告认可上述瑕疵声明与特别声明的真实性。第三人称瑕疵声明的真实性无法确认，认为没有拍卖方和拍买方公章，只是打印件，而且该声明称仅供参考，也就是该声明没有任何法律效力；第三人对特别声明的真实性认可，认为可以反证瑕疵声明的真实性有异议，特别声明第二条第二段明确了J7号楼地下车库存在人防工程，没有其他瑕疵，如果有瑕疵应该具体列明，相关建设应以政府审批文件为准。
庭审中，原告提交了《北京市规划委员会关于朝阳区麦子店朝阳公园西路11号J8附属楼规划用途的复函》，其主要内容为：该楼由第三人在二中院于2007年拍得后，于2009年7月向该委提出变更该楼建设工程规划许可证的申请，该委于2009年8月核发了建设工程规划许可证，根据该委存档图纸，该楼“使用功能含超市、餐饮、文体活动室、库房、商务中心等内容。”原告称，该楼规划用途没有变化，由于审批规划时没有会所这一项，所以内容都是写成了超市、餐饮、文体活动、库房、商务中心等内容，实际上会所的功能也就是上述内容。被告、第三人认可上述复函的真实性。第三人认为反而证明其建设行为符合建委、规委的要求，并称J8号楼已经出售给了麦子店街道办事处，该办事处如何使用与其无关。
以上事实，有商品房买卖合同、平面图、瑕疵声明、特别声明、判决书、裁定书、测绘报告、复函、建设工程规划许可证及当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，原告以商品房预售合同纠纷为由要求被告及第三人恢复J8号楼会所功能并向原告交付会所，并要求被告及第三人从J5、J7、J8号楼的公摊面积腾退。关于恢复会所功能的请求，虽然原告与被告签订的商品房买卖合同中就会所达到使用条件的期限有明确约定，但被告在北京市第二中级人民法院拍卖后已不享有相关楼栋的相关权利，其于事实上已不可能履行上述合同义务，故本院对其要求被告恢复会所功能的请求不予支持；而第三人与原告之间并无合同关系，原告以商品房预售合同纠纷为由要求第三人承担相关义务显然有违合同相对性，故本院对其要求第三人恢复会所功能的请求亦不予支持。关于向原告交付会所的请求，商品房买卖合同中并无向原告交付会所之约定，故本院对其该项请求亦不予支持。关于从J5、J7、J8号楼的公摊面积腾退的请求，原告未提交证据证明被告或第三人侵占J5、J7、J8号楼公摊面积的事实，且腾退公摊面积之主张亦不属于合同纠纷的责任承担方式，故本院在本案中对其该项请求亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告张醒生的诉讼请求。
本案受理费35元，由原告张醒生负担（已交纳）。
如不服本判决，可于本判决书送达后十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
代理审判员 杨东亮
二〇一四年十二月十五日
书 记 员 张 珅