广东省韶关市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）韶中法民一终字第1240号
上诉人（原审原告）：胡琼桦，男，1964年8月12日出生，汉族。
委托代理人：潘电财，韶关市浈江区乐园法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：张淡萍，女，汉族，1955年9月20日出生，身份证住址：广东省丰顺县埔寨镇埔北村埔东。
委托代理人：陈捷，广东中泰律师事务所律师。
上诉人胡琼桦因与被上诉人张淡萍租赁合同纠纷一案，不服广东省韶关市浈江区人民法院（2014）韶浈法民一初字第746号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月27日立案受理后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，认为本案双方当事人没有提出新的事实、证据或者理由，决定不开庭审理本案。本案现已审理终结。
本院经审理查明：2012年5月1日，张淡萍（甲方）以韶关市浈江粤顺房地产开发有限公司的名义与胡琼桦（乙方）签订一份《韶关市启明路商铺门店有偿使用合同》（以下简称“合同”），具体内容为：甲方给乙方有偿使用第3号商铺（位于浈江区启明南路）。使用期限从2012年5月至2014年5月1日止。甲方一次性收取押金人民币伍仟元，合约期满无息退回给乙方。铺位有偿使用每月共计人民币2600元（未加税金）······由于该路段商铺可能会拆迁，如发生拆迁造成的原因，甲方不为此事作出任何赔偿，合同自动中止。张淡萍在合同中署名，但韶关市浈江粤顺房地产开发有限公司没有在合同中加盖公章。合同签订后，胡琼桦在上述商铺从事防盗门、室内门销售生意，胡琼桦并依约向张淡萍交纳了押金5000元及相应的租金。此后，因赣韶铁路建设需要，涉案商铺被划入被征收范围之内，为此，胡琼桦按政府要求退还承租商铺，张淡萍亦将押金退回给胡琼桦，合同所涉商铺现已被拆除。
另查明：2012年9月21日，韶关市浈江区人民政府作出韶浈府（2012）84号《房屋征收决定公告》，决定对浈江段疏解线红线范围内城市房屋及附属建筑物实施征收。同日，韶关市浈江区人民政府出台《赣韶铁路浈江段疏解线城市房屋征收补偿方案》，当中注明房屋征收部门为韶关市浈江区发展和改革局，房屋征收实施单位为韶关市浈江区赣韶铁路启明路段征收办公室，房屋被征收人为在征收范围内被征收房屋的所有权人、行政代管人和国家授权的国有房屋管理人。
还查明：2013年4月17日，浈江区赣韶铁路启明路段征收办公室出具一份《情况说明》称：韶关市浈江粤顺房地产开发有限公司以公司或个人的名义出租给他人的商铺位于韶关市浈江区启明路东段，是1993年3月为开发建设韶关市浈江区启明路商业街，经原韶关市浈江区城建分局、原韶关市浈江区财务信托投资公司向原韶关市浈江区城市建设规划局报建，于同年底建成，所有店铺均位于赣韶铁路浈江段疏解线房屋征收范围内，土地使用权人为韶关市浈江区新韶乡镇企业总公司。鉴于上述商铺法律上存在权属问题，浈江区赣韶铁路启明路段征收办公室从未代表征收单位韶关市浈江区发展和改革局与韶关市浈江粤顺房地产开发有限公司签订过房屋征收补偿协议，也没有向韶关市浈江粤顺房地产开发有限公司支付过房屋征收补偿费用。
最后查明：2013年下半年，胡琼桦以浈江区赣韶铁路启明路段征收办公室及张淡萍为被告，以房屋拆迁安置补偿合同纠纷案由向广东省韶关市浈江区人民法院提起诉讼，后胡琼桦主动提出撤诉申请。2013年9月10日，广东省韶关市浈江区人民法院作出（2013）韶浈法民一初字第371号民事裁定：准许胡琼桦撤回起诉。该裁定已发生法律效力。
2014年7月22日，胡琼桦向原审法院提起本案诉讼称：2012年4月期间，胡琼桦在支付转让费4000元后从原经营者手上接手了启明南路3号商铺，从事门业生意。2012年5月1日，张淡萍以韶关市浈江粤顺房地产开发有限公司名称与胡琼桦签订了两年半租赁合同，并收取胡琼桦押金5000元，月租金为2600元。因国家铁路建设，需拆除该商铺，影响了胡琼桦对商铺继续承租的使用和收益。拆迁人就相关补偿直接与张淡萍签约，并将相关补偿支付给张淡萍，但属于胡琼桦应得补偿（搬迁费8000元、营业损失费10800元、铺位装修费40000元）张淡萍却分文不给。胡琼桦对承租铺位的使用，主要目的就是获得收益，包括孳息收益。因此，胡琼桦根据有关法律向法院提起诉讼，请求依法判令：一、张淡萍支付胡琼桦在承租期间获得利益42800元（其中拆迁补偿费8000元、营业损失补偿10800元、档口转让费24000元）；二、案件诉讼费用由张淡萍负担。
原审诉讼中，胡琼桦变更诉讼请求为请求法院判令：一、张淡萍支付胡琼桦在承租期间获得利益31000元［其中拆迁补偿费8000元、营业损失补偿9000元（50㎡×30元／㎡／月×6个月）、档口转让费4000元、装修损失补偿费10000元；二、案件诉讼费用由张淡萍负担。
原审法院认为：胡琼桦与张淡萍签订租赁合同，承租韶关市启明南路3号商铺从事零售防盗门、室内门生意。虽涉案商铺被划入被征收范围内，但根据相关法律的规定，房屋征收部门在征收国有土地上的房屋时，应当向房屋所有权人支付房屋价值、搬迁、临时安置、停产停业损失等补偿款，胡琼桦不是被征收房屋的所有权人，其不属于补偿对象，胡琼桦未与相关方签订补偿协议。而双方在租赁合同中亦约定：“由于该路段商铺可能会拆迁，如发生拆迁造成的原因，甲方（张淡萍）不为此事作出任何赔偿”，即张淡萍不需为商铺拆迁而向胡琼桦支付任何费用。为此，胡琼桦基于租赁合同的法律关系要求张淡萍支付装修补偿费10000元、搬迁补助费8000元、营业损失补助费9000元，没有合同和法律依据，该院不予支持。关于档口转让费4000元的问题，由于该款并非张淡萍向胡琼桦实际收取，且双方在合同中并没有相关约定，故胡琼桦要求张淡萍支付档口转让费4000元，依据不足，该院对此不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条、第十七条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2014年9月29日作出（2014）韶浈法民一初字第746号民事判决：驳回胡琼桦的诉讼请求。案件受理费减半收取435元，由胡琼桦负担。
胡琼桦不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院对本案认定事实错误。本案是房屋租赁合同纠纷案，应以《中华人民共和国合同法》相关法律来调整本案实体上发生的纠纷。胡琼桦与张淡萍于2012年5月1日签订了一份合同，时间二年，即至2014年5月1日止。双方约定权利义务，但合同未到期遇上铁路建设拆迁，导致合同无法履行。根据《中华人民共和国合同法》规定，不是因承租方原因造成合同无法履行的，出租方应当赔偿承租人的损失，包括继续履行合同可获的利益，这是针对出租方的违约责任。但原审法院竟以合同第十三条：“由于该路段商铺可能会拆迁，如发生拆迁造成的原因，甲方不为此事作出任何赔偿。”即张淡萍不需要为商铺拆迁而向胡琼桦支付任何费用，这一认定明显是主观推断，这条款所指的可能对出租方来说是已知，对承租方来说是未知。出现一切无法继续履行合同的责任应属出租方承担，承租方应享有对合同的解释权。因此，合同第十三条对承租方没有约束力，出租方应承担造成承租方因合同未到期而无法继续履行的损失的赔偿责任。退一步说，就算张淡萍以合同第十三条为由来对抗并拒付胡琼桦相应补偿，本条款也只是约定在租赁期间合同未到期，张淡萍不为此事做出任何赔偿。胡琼桦主张不是要张淡萍本身作出赔偿，而是要求张淡萍向胡琼桦支付其在履行未到期合同中因拆迁所得赔偿，也就是可视为张淡萍在合同履行中所获利益应该归胡琼桦。另外，有一点需要明确，张淡萍丈夫张仁常既是被拆迁方业主，又是承揽拆迁工程的老板，对所有拆迁补偿都掌握主动权，所以对于胡琼桦应得的补偿其都想独自占有，不赔偿给胡琼桦。
二、原审法院适用法律错误，本案是房屋租赁合同纠纷，应适用《中华人民共和国合同法》第二百二十五条：“在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人有约定的除外。”据此，胡琼桦请求二审法院：1、撤销原审判决，重新改判；2、判令张淡萍应支付31000元给胡琼桦；3、案件全部诉讼费用由张淡萍负担。
张淡萍答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。原审法院于2014年7月22日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。本案属租赁合同纠纷，经查明，胡琼桦不是被征收房屋的所有权人，其不属于补偿对象，在张淡萍未与相关方签订补偿协议的情况下，胡琼桦要求张淡萍支付胡琼桦在承租期间获得利益42800元（其中拆迁补偿费8000元、营业损失补偿10800元、档口转让费24000元），本案的诉讼费用由张淡萍负担的诉讼主张依法无据。胡琼桦的诉讼请求不但违反了合同第十三条的约定，而且没有事实及法律依据，应予驳回。
本院认为，本案系租赁合同纠纷，原审法院对本案的法律关系性质认定正确，本院亦予认同。根据本案当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：一、涉案合同无法继续履行时，出租人张淡萍对承租人胡琼桦应否承担赔偿责任。二、原审法院适用法律是否错误。
一、关于涉案合同无法继续履行时，出租人张淡萍对承租人胡琼桦应否承担赔偿责任的问题。从本案查明事实分析，涉案合同指向的租赁物所在土地因国家建设需要而被政府征收，所以涉案合同肯定无法继续履行，该征收结果并非出租人主观意愿所能掌控及改变，因此，出租人张淡萍在涉案合同无法继续履行问题上并无过错，故当涉案合同无法继续履行时，承租人胡琼桦要求出租人张淡萍向其承担赔偿责任于法无据，本院不予认同。何况，涉案合同的条款对该问题已有明确约定-
即涉案商铺可能会被拆迁，如发生拆迁造成的原因，张淡萍不需为此而向胡琼桦支付任何费用。在胡琼桦并不主张合同无效或签订合同系受胁迫所为的情况下，胡琼桦基于租赁合同的法律关系要求张淡萍向其赔偿相关款项既无合同基础，亦无法律依据，本院不予支持。
二、关于原审法院适用法律是否错误问题。胡琼桦认为原审法院没有适用《中华人民共和国合同法》第二百二十五条：“在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外。”之规定属适用法律错误，但从立法本意分析，该法条中“收益”一词的法律含义应是承租人在租赁期间所获得的一般性的经营收益，而非包括特别含义需要特别法调整的例如租赁物被征地拆迁而获得的一次性的安置补偿等其他特殊收益。因此，本案中原审法院不存在适用法律错误问题。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，实体处理得当，本院予以维持。胡琼桦的上诉请求依法无据，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费575元，由上诉人胡琼桦负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 何伟军
代理审判员 邓荣斌
代理审判员 曾 维
二〇一四年十二月十七日
书 记 员 封慧敏
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