河南省南阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南民一初字第00025号
原告河南永安房地产开发有限公司。
法定代表人靳新红，董事长。
委托代理人岳绍虎，该公司员工。
委托代理人岳建洲，河南汉冶律师事务所律师。
被告河南华润万家生活超市有限公司。
法定代表人徐健，总经理。
委托代理人师海琎，该公司公司员工。
委托代理人赵阳，该公司公司员工。
原告河南永安房地产开发有限公司（以下简称永安公司）与被告河南华润万家生活超市有限公司（以下简称华润万家公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托代理人岳绍虎、岳建洲，被告的委托代理人师海琎、赵阳到庭参加诉讼。
原告诉称：2012年2月29日，原被告双方签署了协议书和房屋租赁合同，约定被告租赁原告位于南阳市仲景路与天山路交叉口东北角的建筑物、附属结构及相关的设施设备。合同签订后，原告即按照被告提供的设计方案的要求对租赁房屋进行加固改造、购买及安装电／扶梯、中央空调安装施工，上述费用共计9335907.16元，均系为被告开设商超所专用。2014年4月11日，被告向原告发出解约函，通知原告双方签订的租赁合同解除。被告的解约行为违反了合同的约定，应承担违约责任。因原告的实际损失大于双方约定的违约金，现请求被告对原告的实际损失9335907.16元给予赔偿。
原告提交如下证据：
1、协议书。
2、房屋租赁合同。
3、双方往来的商函、邮件，证实施工延期责任在被告。
4、华润万家加固工程合同及工程结算报告，证实原告的损失数额。
5、电／扶梯产品买卖安装合同及价款，证实原告的损失数额。
6、中央空调安装施工合同及价款，证实原告的损失数额。
7、被告解约函，证实被告违约。
被告辩称：原告并未依约完成租赁合同中约定的各项义务，即未提供各项证件、未在2012年10月30日前取得《电梯检测合格证》并在此日期前投入使用货梯、未在2013年6月30日前取得《建筑工程消防验收意见书》。原告在2013年7月1日根本不具备移交租赁物业的条件，已构成严重违约。被告并无违约行为，行使解除权具有法律和合同依据。加固工程、电梯、空调属租赁物业能正常使用的前提条件，非被告专用，且合同解除后该附属设施、设备仍具有使用价值，不能作为原告的损失；原告证据也不足以证实该附属设施、设备的实际落实情况和结算款发生额，原告并无实际损失。因此原告无权要求被告赔偿损失，也无权主张违约金。
被告提交如下证据：
1、协议书。
2、房屋租赁合同。该两份证据证实原告延期交付租赁，原告违约；同时证实空调和扶梯都包含在整体租赁范围内。
3、被告给原告开具的100万元的保函。证实被告已依约履行合同。
经庭审质证，被告对原告证据的意见为：
对证据1、2的真实性无异议，但不能证实被告违约。
对证据3，真实性无异议，反证原告在电梯、空调设计安装阶段明显晚于项目进度。
对证据4，仅有合同，不足以证实实际施工、验收、结算、支付等情况；工程结算报告系原告单方委托，不具有客观公正性。
对证据5，合同没有卖方、安装方的签章，应为无效；仅有合同，不足以证实实际施工、验收、结算、支付等情况；原、被告之间租赁合同约定6部人行道梯，后变更为4部，但电／扶梯产品买卖安装合同是8部，超出的4部与原、被告之间租赁合同无关。
对证据6，仅有合同，不足以证实实际施工、验收、结算、支付等情况。
对证据7，真实性无异议，但被告行使解除权具有合同和事实依据。
原告对被告证据的意见为：真实性均无异议，但被告主张的证明方向不能成立。
双方当事人对原告证据1、2、3、7及被告证据1、2、3均无异议，本院予以确认。对原告证据4、5、6，结合加固改造工程及空调电梯安装的客观事实，本院予以采信。
本院查明：2012年2月29日，原告永安公司作为甲方、被告华润万家公司作为乙方，双方签署了《协议书》和《房屋租赁合同》，《协议书》中约定：“甲方拟将位于南阳市仲景路与天山路交叉口东北角的物业项目出租给乙方开办购物中心。……第一条2、该物业应于2013年7月1日前施工交付，甲方必须保证该物业及设备、设施符合本协议附件1、附件2及双方最终确认的施工图纸的要求，甲方须于2013年6月30日前向乙方提供《建筑工程消防验收意见书》，并于2012年10月30日前向乙方提供《电梯检测合格证》，并于2014年3月30日前向乙方提供该物业的其它各项竣工验收合格证明。……第三条（一）1、该物业按照本协议约定的竣工交付日期延迟交付超过三十日的，自第三十一日起每逾期一日，甲方应按人民币壹万元标准向乙方支付延迟履行违约金，迟延履行超过九十日的，乙方有权选择继续履行或单方面解除本协议及其对应的《房屋租赁合同》。……（二）1、乙方应按本协议的规定向甲方开具银行保函，……2、如甲方物业按本协议的要求竣工并且交付给乙方的，乙方无正当理由拒绝接收该物业的，乙方延迟接收该物业超过三十日的，自第三十一日起每逾期一日，甲方应按人民币壹万元标准向甲方支付延迟履行违约金；且经过甲方书面催告后超过九十日乙方仍然无正当理由拒绝接收该物业的，甲方有权解除本协议及其对应的《房屋租赁合同》，甲方应先行返还乙方银行保函，乙方应一次性支付给甲方违约金人民币伍佰万元。……”《房屋租赁合同》中约定租金标准为按计租面积计算为每日每平方米0.90元，计租面积暂定为13910.78平方米，并约定了最终计租面积以测绘机构的测绘结论为准。
协议签订后，被告向原告提供了设计方案，依约向原告开具了银行保函，原告即按照被告提供的设计方案的要求对租赁房屋进行了加固改造、购买及安装电／扶梯、中央空调安装施工。在施工过程中，为解决设计施工的细节问题，原告通过电子邮件及信函请求被告对施工方案进行确定，被告未能予以积极答复。2014年4月11日，被告发出《解约函》，通知原告解除双方签订的《协议书》和《房屋租赁合同》。之后，双方就违约责任承担问题不能达成一致，原告遂于2014年7月2日向本院提起诉讼。诉讼期间，原告于2014年7月12日与南阳市万德隆商贸有限责任公司签订《房屋租赁合同书》，将本案所涉物业予以出租，合同约定计租面积暂定为16232平方米，租赁期自2014年10月1日至2029年9月30日。
根据诉辩双方的陈述、答辩情况，本院归纳本案争议焦点为：1、合同解除是因哪一方的违约而导致？2、若被告违约，违约责任如何确定？
本院认为：原、被告双方在平等协商的基础上自愿达成的《协议书》和《房屋租赁合同》，意思表示真实，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应为有效合同。按协议约定，原告将其物业出租给被告用于开办购物中心，在交付使用前，需按照被告提供的设计方案进行必要的加固改造、安装电梯及空调等附属设施。该改造安装施工系为满足被告的使用目的而进行，因此，涉及设计施工方案的细节问题，必需得到被告确认后方可施工。原告提供的证据已足以证实其向被告进行了征询，被告不能举证证实其及时给予了答复，而没有被告的确认，改造安装工程就无法正常施工。因此，造成工期延迟系被告未及时答复导致，原告并无责任，不能认定原告违约。在原告不存在违约的情形下，被告解除合同的理由不能成立，其单方解除合同的行为已构成违约，应承担违约责任。鉴于原告同意解除合同，不再要求被告继续履行，本院确认双方合同解除。但合同解除并不免除被告的违约责任。双方在《协议书》中约定的违约金为人民币伍佰万元，原告称约定的违约金低于其实际损失，主张改造安装工程的全部费用9335907.16元均由被告赔偿。对此，本院认为，虽然原告为改造安装工程投入巨大，且该工程系为满足被告经营需要而进行，原告确实遭受较大损失，但改造加固工程及电梯、空调安装完成后，已成为原告物业的附属设施，具备一定的通用价值，且该物业原告现已对外出租，改造工程及电梯、空调已投入使用，故将全部改造费用作为损失计算的理由，显然不能成立。原告不能提供合理的损失计算依据，其所称违约金低于其实际损失的主张，本院不予支持。双方合同中已对违约金数额作出了约定，被告应依约定向原告支付违约金5000000元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告河南华润万家生活超市有限公司于判决生效后十日内向原告河南永安房地产开发有限公司支付违约金5000000元。
二、驳回原告河南永安房地产开发有限公司其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费88951元，由原告河南永安房地产开发有限公司负担42151元，被告河南华润万家生活超市有限公司负担46800元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。
审判长 刘建华
审判员 窦丁平
审判员 李 舸
二〇一五年七月十五日
书记员 陈 斌