广东省广州市番禺区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗番法民二初字第981号
原告：广州农村商业银行股份有限公司番禺支行，住所地广州市番禺区。
负责人：毛丽冰，职务行长。
委托代理人：郑庆华，系该行职员。
被告：广州市万诺投资管理有限公司，住所地广州市番禺区。
法定代表人：丁本锡，职务董事长。
委托代理人：庞勇智，系广东智洋律师事务所律师。
委托代理人：陈慧娟，系广东智洋律师事务所律师助理。
原告广州农村商业银行股份有限公司番禺支行诉被告广州市万诺投资管理有限公司保证合同纠纷一案，本院于2014年10月16日受理后，依法组成合议庭适用普通程序审理，于2015年3月2日公开开庭进行了审理。原告广州农村商业银行股份有限公司番禺支行的委托代理人郑庆华，被告广州市万诺投资管理有限公司的委托代理人庞勇智到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告广州农村商业银行股份有限公司番禺支行诉称：2012年6月20日，被告与原告签订的《楼宇按揭合作协议》项下，对借款人邹某、李某2012年11月22日一手《楼宇按揭合同》合同0117004201201119号约定原告借款人民币259万元，期限10年，用于购买位于番禺万达广场（南区商铺、写字楼）自编南区B-3栋写字楼南村镇汉溪大道东（延伸段）383号32层3221、3222、3223、3224、3225、3226共六间房屋，并以该房屋作为贷款提供抵押担保；分别在2013年3月13日、2013年6月26日办妥了房地产预告登记证明手续（粤房地预登穗字第0220103878、0220094505；0220103874、0220094507；0220103875、0220094509；0220103876、0220094510；0220103877、0220094512；0220130560、0220094513号共六间），担保上述贷款本息和实现债权的一切费用。在2012年6月20日，原告与被告签订了《楼宇按揭合作协议》，约定被告对借款人邹某、李某一手《楼宇按揭合同》合同0117004201201119号的债务承担连带保证责任，期限至办妥《房地产他项权证》止。上述合同签订后，2013年1月7日，原告依约向被告与原告签订的《楼宇按揭合作协议》项下对借款人邹某、李某一手《楼宇按揭合同》合同0117004201201119号发放了259万元贷款。此后借款人邹某、李某未能按时还本付息，截至2014年9月28日止贷款本金余额2,342,304.96元（其中欠供4期贷款本金65,720.31元），并拖欠贷款利息、罚息及复息63,496.84元，共计人民币2,405,801.80元（供款帐号：邹某622439710007123684）。虽经原告多次催收，至今无效。借款人邹某、李某违反一手《楼宇按揭合同》约定不能按期还贷，被告未履行连带保证责任，使原告的合法权益收到严重侵害。现原告为了维护自身的合法权益，请求判令：1、被告在与原告签订的《楼宇按揭合作协议》项下对借款人邹某、李某拖欠原告的贷款本金2342304.96元（其中欠供4期贷款本金65,720.31元）及利息、罚息及复息63,496.84元（暂计至2014年9月28日止，之后利息、罚息及复息按原合同约定和人民银行规定的利率计算至贷款本息清偿完毕之日止）承担连带保证责任；2、判令被告承担全部诉讼费用。审理过程中，原告变更第一项诉讼请求为：要求被告对广州仲裁委会（2014）穗仲案字第4226号仲裁裁决书确定的裁决结果承担连带清偿责任。
被告广州市万诺投资管理有限公司辩称：第一，原、被告所签订的《楼宇按揭合作协议》是事实，我方没有异议，但是对原告起诉书中对借款人邹某、李某到底是欠原告多少款以及利息，我方是不清楚的，我方对于原告的起诉书的描述不予认可；第二，鉴于被告方承担的是担保责任，而对于本案事实的查清需要借款人与原告进行核实，所以我方申请法院追加借款人邹某、李某为本案的第三人；第三，原告对借款人邹某、李某借款纠纷一案已向广州仲裁委申请仲裁，广州仲裁委已经对邹某、李某的欠款本息予以确认，并要求其偿还给原告，而且裁决书已确认对原告的偿还，现该裁决已生效，原告应该向法院申请强制执行，我方认为借款人的抵押物应该是法律规定先偿还给原告，所以我方认为本案的审理应该由法院执行该仲裁为裁决书的结果为依据，即拍卖款若不作清偿给原告，被告愿意承担部分的清偿责任，所以该案应该是以执行的结果为依据，所以我方申请法院中止审理本案。
经审理查明：2012年6月20日，原被告双方签订《楼宇按揭合作协议》，约定双方就被告开发建设并依法销售的坐落于广州市番禺区南村镇里仁洞村迎宾路东侧的经批准命名为番禺万达广场的商品楼宇进行按揭合作。对购买前述商品房的购房人（也称预购人），被告有权推荐其向原告申请借款。原告对被告推荐申请借款的购房人，经审查，决定是否发放贷款。对符合条件的购房人，原告与其签订楼宇按揭合同后，向其提供贷款，作为购房人向被告支付的部分房价款。被告同意为本合同所指楼宇的购房人偿还原告购房贷款承担无条件、不可撤销的阶段性连带保证责任，该保证不再逐笔办理保证担保手续。被告对每笔借款的保证期间为：自原告向每个购房人发放的贷款到期日（包括分期到期日及原告宣布贷款提前到期日）起两年，但在被告为该购房人办妥房屋所有权证及原告作为抵押权人的他项权证之日，被告就该购房人对原告负有的保证义务即解除。被告的保证范围包括原告向每个购房人发放的贷款本金、利息、罚息、违约金和实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、差旅费、评估费等，但不包括律师费）。原告可以先请求被告对全额债务承担保证责任，也可以先行行使抵押权，处置抵押物价款不足以清偿贷款本金、利息、罚息、违约金及实现债券的费用时，原告有权向购房人和被告继续追索。协议还约定了其他相关内容。
2012年11月13日，借款人邹素琼、李彤为购买前述案涉番禺万达广场（南区商铺、写字楼）自编B-3、B-4写字楼及商铺自编南区B-3栋写字楼南村镇汉溪大道东（延伸段）383号32层3221-3226房六间房屋向原告申请按揭贷款，前述六间房屋总价5273211元，借款人申请借款金额为259万元。原告批准了借款人的申请，并与邹某签订《楼宇按揭合同》（一手楼适用）（编号：0117004201201119），约定借款期限为10年，借款人采取等额还款法还款，同时约定以前述六间房屋作为抵押担保，并已办理抵押预告登记。2013年1月7日，原告向借款人邹某发放了259万元贷款。但是邹某、李某未按照合同约定按时履行分期付款义务。原告认为借款人的行为违反了合同约定，为此，向广州仲裁委员会对借款人邹某、李某提出仲裁申请。广州仲裁委员会于2014年12月12日作出（2014）穗仲案字第4226号《裁决书》裁决如下：一、解除原告与邹某于2012年11月22日签订的《楼宇按揭合同》（编号：0117004201201119）；二、邹某、李某向原告偿还借款本金2342304.96元及至清偿之日的利息、逾期利息、复利；三、原告对邹素琼所有的位于广州市番禺区迎宾大道番禺万达广场（南区商铺、写字楼）自编B-3、B-4写字楼及商铺自编南区B-3栋写字楼南村镇汉溪大道东（延伸段）383号32层3221-3226房六间房屋的处理价款享有优先受偿权；四、邹某、李某向申请人补偿财产保全费5000元；五、本案仲裁费35542元由邹某、李某承担。前述裁决书已经发生法律效力，原告已就该裁决书确定的权利向我院申请强制执行，现尚在执行过程中。
以上事实，由原告提交的《楼宇按揭合作协议》、《一手楼宇按揭借款申请书》（邹某），楼宇按揭借款人身份证、户口本、结婚证复印件各1份、贷款余额、利息、罚息及复息明细表打印件、供款存折账户复印件、借款借据、《楼宇按揭合同》、抵押财产清单、配偶同意抵押声明、六间粤房地产预告登记证明书6份、六间房地产产权情况（查册）表6份、六间购房发票复印件6份、六间商品房买卖合同复印件6份，、EMS特快专递催收2份、广州仲裁委员会（2014）穗仲案字第4226号仲裁裁决书及本院庭审笔录予以证明。
本院认为：原告广州农村商业银行股份有限公司番禺支行与被告广州市万诺投资管理有限公司之间的《楼宇按揭合作协议》是双方真实意思表示，本院予以确认，双方理应按照合同约定履行各自权利义务，被告为借款人邹某、李某的购房按揭贷款提供的连带保证责任成立。现原告与借款人邹某、李某之间的借款合同纠纷已经由广州仲裁委员会作出（2014）穗仲案字第4226号仲裁裁决书，该裁决书已发生法律效力，原告已就此向我院申请强制执行，该案现尚在执行过程中。前述原告与借款人之间的债权，既有借款人自己提供物的担保，又有被告提供的连带保证担保，双方关于债权实现没有约定，故原告理应先就该物的担保实现债权，不足部分，再要求作为连带保证责任人的被告承担，原告请求超出部分，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条之规定，判决如下：
一、就广州仲裁委员会（2014）穗仲案字第4226号仲裁裁决书第二项确定的债务，被告广州市万诺投资管理有限公司对该裁决书第三项确定的抵押物处理价款尚不足清偿部分，向原告广州农村商业银行股份有限公司番禺支行承担连带清偿责任；
二、驳回原告广州农村商业银行股份有限公司番禺支行的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费26046元，由被告广州市万诺投资管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 温 媛
人民陪审员 区洁芳
人民陪审员 何伟峰
二〇一五年四月一日
书 记 员 欧展程