广东省佛冈县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）清佛法汤民初字第258号
原告欧阳金财。
委托代理人黄月红，广东合邦律师事务所律师。
委托代理人黄利莹，广东合邦律师事务所实习律师。
被告黄少平。
原告欧阳金财诉被告黄少平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月2日立案受理。依法由审判员李海华适用简易程序公开开庭进行了审理。原告欧阳金财的委托代理人黄月红、黄利莹、被告黄少平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告欧阳金财诉称：2011年8月30日，原告与被告签订了房屋出租合同，约定原告将位于佛冈县龙山镇学田村市场对面的面积约80平方米的铺位给被告作经营幼儿园之用，租用期自2011年9月1日至2016年8月31日止。根据合同约定，现在每月的租金为880元，被告应于每月月底付清当月的租金。被告应当按照合同约定缴付租金，然而被告却从2014年2月开始拖欠原告租金，原告曾多次向被告追讨，但未果。被告于2014年6月14日发《解除合同通知书》给原告，意欲解除双方签订的《房屋出租合同》，现原告有条件同意解除与被告签订的《房屋出租合同》，条件如下：一、将房屋墙面刷白；二、拆除房屋卫生间内的尿槽；三、修复或更换房屋内已毁坏的门窗。在上述条件成立前，被告需按时支付租金给原告，否则不同意解除合同。租金暂计至起诉之日止共4400元，被告拒支付租金的行为实属违约，应当承担逾期付款的法律责任，即支付逾期付款违约金，根据《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准问题的批复》所述：“对于合同当事人没有约定逾期付款违约金标准的，人民法院可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金。”现在为每天万分之二点一，因此暂计至起诉之日止被告逾期付款的违约金明细如下：2014年2月的租金违约金为：880元×0.21‰×122天=22.54元；2014年3月的租金违约金为：880元×0.21‰×91天=16.81元；2014年4月的租金违约金为：880元×0.21‰×61天=11.27元；2014年5月的租金违约金为：880元×0.21‰×30天=5.54元；违约金暂共计56.16元，即本金及违约金共计4456.16元。被告的行为显然严重损害了原告的合法权益，为了维护原告的合法权益，原告只好诉至法院，请求判决：一、原告有条件同意解除与被告签订的《房屋出租合同》，条件：1、将房屋有被告加工过的部分，先剔除后刷白；2、拆除房屋卫生间内的尿槽；3、修复或更换房屋内已毁坏的门窗；二、被告在上述条件成立前继续向原告支付租金，暂计至2014年7月31日止租金共5280元，并从2014年3月1日起至清偿之日止向原告支付逾期付款违约金，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准即每天按万分之二点一计算，暂计至起诉之日止违约金共计5336.16元。
被告黄少平辩称：答辩人承租原告的房屋经营幼儿园，由于不符合办学条件，被佛冈县教育局责令停止招生，所以才不继续承租原告的房屋。当时答辩人与原告已口头协商好解除合同，租金支付到2014年1月份，原告也同意。当时只是没有钥匙，所以扇不了灰。2014年6月18日，答辩人向原告送达书面的《解除合同通知书》。而合同中约定的800元押金是答辩人提前解除合同，就当作违约金，不可退回。目前答辩人没有工作，经济困难，同意支付4000元了结此事。
经审理查明：2011年8月30日，被告黄少平与原告欧阳金财签订《房屋出租合同》，原告将位于佛冈县龙山镇学田村市场对面的铺位两卡租赁给被告作经营幼儿园之用，约定：一、租用期为5年，从2011年9月1日至2016年8月31日止；二、被告先缴800元作房屋押金，合同期满如双方不再租赁原告需退还被告押金800元；三、铺面面积为80平方，每月租金为800元，从第三年开始房屋租金每月递增10%；六、要爱护业主财物，承租人要做好防范工作；十一、合同期满，如不再租赁，须给房屋扇灰一遍。2013年12月25日，佛冈县教育局对被告作出行政处罚，责令黄少平停止招生。被告的租金交至2014年1月，之后的未交。2014年6月18日，被告向原告送达《解除合同通知书》，要求解除双方的《房屋出租合同》。双方因解除合同和违约赔偿等协商不了，遂引起本诉讼，案经调解未果。
另查明：在被告经营幼儿园期间，损坏了原告的一扇塑料厕所门（已无法修复，2006年时价值约70元），将墙面粉刷及粘贴了彩画（天花板未粉刷），窗门未损坏。而尿槽是原告按被告的要求修造的。
以上事实有原告提供的身份证、《房屋出租合同》、收款收据、《解除合同通知书》、被告提供的《行政处罚决定书》及本院的调查笔录、照片、庭审笔录等在案佐证，足以证明。
本院认为：原告欧阳金财与被告黄少平签订的《房屋出租合同》是当事人真实的意思表示，合同内容不违背法律禁止性规定，为有效合同，双方当事人必须按合同约定履行自己的义务。本案双方争议焦点有：一、原、被告签订的《房屋出租合同》于何时解除；二、被告的违约责任承担问题。
关于原、被告签订的《房屋出租合同》于何时解除的问题。被告黄少平被教育局责令其经营的幼儿园停止招生，从2014年2月份开始拒付租金，而原告也承认曾多次向被告追讨。本院有理由相信，被告在2014年2月前已向原告明确表示要解除双方的《房屋出租合同》。在双方对合同的解除及违约责任协商不成的情况下，被告于2014年6月18日向原告送达《解除合同通知书》，符合《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。双方在2011年8月30日签订的《房屋出租合同》于2014年6月18日解除。原告主张被告是对幼儿园升级改造，同意被告在满足其条件的情况下解除合同的意见，本院不予采纳。
关于被告的违约责任承担问题。由于被告的违约，导致合同无法继续履行，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告应将原告房屋表面贴的彩画清除干净，房屋墙面贴的彩画清除，并（天花板除外）扇灰一遍，更换损坏的塑料厕所门，并支付2014年2月至2014年6月18日的租金3960元（880元／月×4.5月）给原告。至于原告主张的违约金问题，由于双方在合同中约定了押金，被告并交纳了800元押金给原告，该押金应视为双方对违约金的约定，在原告没有退还800元押金给被告的情况下，原告又主张逾期付款的违约金，本院不予支持。而原告房屋的窗门没有被被告损坏，其要求被告修复窗门，无事实依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
确认原告欧阳金财与被告黄少平于2011年8月30日签订的《房屋出租合同》于2014年6月18日解除；
被告黄少平于本判决生效后十日内支付房屋租金3960元给原告欧阳金财；
被告黄少平于本判决生效后十日内将原告欧阳金财的房屋厕所内的尿槽拆除并更换一扇塑料厕所门，将房屋表面贴的彩画清除干净，并将房屋内的墙面（天花板除外）扇灰一遍；
驳回原告欧阳金财的其他诉讼请求。
本案受理费75元，由被告黄少平负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。
审判员 李海华
二〇一四年九月十六日
书记员 姚炽林
附引用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。