四川省新津县人民法院民 事 判 决 书（2016）川0132民初900号原告：雍昕楠。法定代理人：龚琼。委托诉讼代理人：郑建伟，重庆中慈律师事务所律师。被告：成都远见智胜置业有限公司，住所地：成都市新津县。法定代表人：谭祝昌，公司董事长。委托诉讼代理人：杨致远，公司执行董事。委托诉讼代理人：李园园，国浩律师（成都）事务所律师。原告雍昕楠诉被告成都远见智胜置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本案于2016年7月7日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。审理过程中，转为普通程序，由审判员李静担任审判长，与审判员蒋慧英、人民陪审员徐维舟组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的法定代理人龚琼、委托诉讼代理人郑建伟，被告的委托诉讼代理人杨致远、李园园到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雍昕楠向本院提出诉讼请求：判决撤销原告与被告签订的《商品房买卖合同》、判决被告返还原告购房款502940元、承担本案诉讼费。审理中，原告变更并增加诉讼请求，最终确定诉讼请求为：1、确认原告与被告签订的《商品房买卖合同》无效；2、判令被告返还原告购房款共528047元（房款、补差、契税；3、判令被告返还原告车库价款65000元；4、判令被告赔偿原告装修损失289498元；5、判令被告赔偿购房资金占用利息115444.28元；6、判令被告赔偿原告因本案诉讼聘请律师所需支付代理费用50000元；7、由被告承担本案诉讼费。事实和理由：1、被告的商业用房是按民用的水电气缴费，损害了国家利益；2、被告将商业办公房用于民用住宅销售，规避居民用水电气，减少国有使用权的70年土地使用证，其结果损害国家利益；3、被告违反《消防法》第二十八条的规定，将商业办公房内的消防设施拆除，违反了国家的强制性规定；4、被告口头承诺购买津港湾房屋的业主子女可以就读新津一小，该承诺是原告与被告签订《商品房买卖合同》中的一部分，现因津港湾业主子女不属于新津一小招生范围，其行为涉嫌合同欺诈；5、被告擅自改变规划设计，且在交房时尚未取得竣工验收合格报告，违反城乡规划法的规定。故提起诉讼。被告成都远见智胜置业有限公司辩称，原、被告签订的《商品房买卖合同》没有违反法律法规，合同签订后，被告于2014年9月6日交付了房屋。原告已装修入住，至今合同主要义务已履行完毕。被告认可有拆除原告屋内消防设施的事实，但是应业主居住的要求进行拆除的，双方还因此签订了一份协议。因拆除消防设施一事，消防部门已对被告作出了行政处罚，并限期进行整改。原告的诉请合同无效没有法律依据。经审理查明，2013年9月9日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，购买被告开发的位于新津县望江路88号津港湾楼盘房屋，总价款为502940元；合同载明“该商品房为第一条规定项目中的房。用途为：办公；住宅类型为普通……买受人购买的商品房所在地用途为：商业……”。合同签订后，原告方付清了房款。2014年9月6日，被告方向原告交付了房屋，双方于当日签订《关于津港湾项目1号楼公寓延期交房补充协议》，载明“1、甲承诺水、电、气永久按民用费用收取；2、室内消防设施在业主办理装修手续后3天内拆除……”。庭审中，双方认可在上述房屋交付后原告装修前，由被告方将房内的消防设施进行了拆除。2015年1月15日，成都远见智胜置业有限公司出具承诺书，载明“兹有成都远见智胜置业有限公司向津港湾的业主承诺：业主的子女可在新津一小入学，相关事宜由远见公司全权负责。”另查明，2010年6月18日，被告取得该楼盘的建设用地规划许可证；2010年7月2日取得国有土地使用权证；2013年4月12日，被告取得该楼盘的商品房预售许可证，证号为xxxx号；2015年7月28日，成都市规划管理局向被告颁发了建设工程规划合格证（验字号）；2016年2月2日，被告取得该楼盘的房屋所有权证；2016年7月27日，该楼盘的国有土地使用权证换证。2016年8月12日，新津县公安消防大队以“发现该公司擅自拆除津港湾楼盘的消防设施”为由对被告方作出《公安行政处罚决定书》，给予被告公司罚款人民币壹万伍仟元的处罚，并限其于2017年4月12日前改正。当事人围绕诉讼请求及抗辩理由均依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经当庭举证、质证的，商品房买卖合同及附件、补充合同、建设用地规划许可证、国有土地使用权证、商品房预售许可证、房屋所有权证、竣工验收报告、竣工验收备案书、质量监督报告、竣工验收备案表、房屋结构图、发票联、关于津港湾项目1号楼公寓延期交房补充协议、收款收据、供水合同、燃气档案在线打印能够相互印证涉案房屋的销售取得了相应的许可、房屋经过了验收双方自愿签订合同并履行合同的事实。建设工程竣工验收消防备案凭证、新津县公安消防大队公安行政处罚决定书、新津县公安消防大队责令限期改正通知书、缴款书印证了房屋进行验收、被告拆除原告房内消防设施的事实及因拆除行为受到行政处罚的事实。承诺书、2016年小学一年级入划片范围一览可以印证承诺及入学划分的情况。综上，对以上证据能够证明形成证据锁链证明案件事实，可以作为定案依据，本院予以确认。原告方在庭审中对建设工程竣工验收消防备案凭证、建设工程规划合格证提出质疑，认为涉案房屋所在楼盘工程消防不合格、规划不合格。本院认为，该上述凭证、合格证的作出是行政职能部门的职责，属于行政管理范围，不属于民事案件审查范围。结合庭审，本案的争议焦点问题为原告与被告签订的《商品房买卖合同》，是否因被告将商业用房销售给业主用于居住、被告拆除原告房内消防管道、被告无法兑现业主子女就读新津一小的承诺而无效。关于被告拆除消防设施及商业用房问题，原告认为被告对屋内消防设施的拆除违反了法律、行政法规的强制性规定，同时被告将案涉商业用房作为住房销售，不符合法律规定。结合行政机关对本案被告拆除屋内消防设施行为处以罚款并限期责令被告整改的情况，根据最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第十四条之规定“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’是指效力性强制性规定”，从行政机关处罚内容看，被告拆除原告房屋内消防设施是可以整改的，因此被告违反的不是效力性强制性规定；且该行为发生在原、被告付清房款、交付了房屋之后，双方的主要合同权利义务已履行完毕；被告拆除原告屋内消防设施行为不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形。根据庭审查明情况，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，被告取得了预售许可证、规划验收合格证、土地使用权证等证，结合双方在签订的合同中明确载明房屋用途为“商业”和原告及其法定代理人对房屋已装修入住生活的情况，证实双方签订《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合法、有效；关于原告现用水、电、气均按民用标准收费是否损害国家利益，因原告对案涉房屋本就是用于住房居住，原告在该房屋中用水、电、气均是与相关管理部门签订了协议，获得了准许，故不存在被告损害国家利益的情形。关于被告承诺的业主子女就读新津一小情况，系被告在2015年1月作出，是双方房屋买卖合同签订之后的行为，并不能改变商品房买卖合同已签订的事实，且此时房屋买卖的付款、交房义务已履行完毕，并不存在因欺诈而签订合同的事实，不符合合同无效的情形。综上，双方签订的《商品房买卖合同》符合法律规定，原告主张合同无效的理由不成立；原告要求退还房款、赔偿损失的理由不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告雍昕楠的诉讼请求。本诉案件受理费17830元，由原告雍昕楠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长  李 静审 判 员  蒋慧英人民陪审员  徐维舟二〇一六年十一月十日书 记 员  李东梅附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。