湖北省黄冈市黄州区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂1102民初1785号原告黄冈市国土资源监测中心。住所地湖北省黄冈市黄州区团黄大道**。统一社会信用代码12421100670369974x。法定代表人周世焱，主任。委托诉讼代理人李秋元，湖北齐安律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人洪伟，该单位副主任。被告湖北君信房地产开发有限公司。法定代表人李立保，总经理。委托诉讼代理人宋友元，湖北中鑫律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人李成林，被告公司技术顾问，代理权限为特别授权。原告黄冈市国土资源监测中心（以下简称国土监测中心）诉被告湖北君信房地产开发有限公司（以下简称君信房地产公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2017年8月29日立案后，依法适用普通程序，于2017年9月28日、2018年5月9日公开开庭进行了审理。原告国土监测中心的委托诉讼代理人李秋元、洪伟、被告君信房地产公司的委托诉讼代理人宋友元、李成林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告国土监测中心向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即向原告支付土地转让价款698500元，并自2010年2月10日起按照同期银行贷款利率支付利息直至支付之日。2、请求被告按相地城临明珠大道街面商业房三层楼（即一、二、三层垂直连体房屋、每层180平方米）建筑面积540平方米商业房的市场价值向原告赔偿损失，并赔偿逾期交房损失150万元。3、本案的一切诉讼费用由被告承担。事实和理由：1997年，因原黄州科技经济开发区总体规划及建设发展需要，我中心（原称黄冈市土地估价管理所）在黄冈市黄州科技经济开发区珠明山村征地19.93亩（其中代征路面3.75亩），并支付土地补偿费、安置补助费、青苗和地面附着物补偿费等各项费用。2002年12月18日黄冈市规划局补发建设用地规划许可证。2003年1月14日黄冈市人民政府下达出让国有土地使用权批准通知书，同意向我中心出让上述国有土地使用权。2007年8月7日，被告经与我中心充分协商，就上述土地使用权转让事宜达成一致，订立《土地使用权转让合同》，约定我中心将上述土地使用权按现状转让给被告，共计12.4521亩，面积为8301.4平方米，转让总价款为300万元，支付方式为被告付现金80万元，余款以该宗土地建成的商业房三层楼（G号楼，建筑面积540平方米，每层180平方米）给我中心。被告应于该宗地上建筑物预售时支付80万元，商业房于2009年12月31日前交付给我中心。如不履行本合同义务，应承担对方全部损失，损失赔偿，合同继续履行。合同签订后，被告在该宗土地上开发建设的相地城项目商品房于2010年2月10日开始预售，被告除向我中心支付了101500元，余款698500元至今未付，商业房亦未依照约定交付给我中心，造成损失逾150万元。经我中心多次催告，被告至今未履行上述义务。为此，请求人民法院判令如上所请。被告君信房地产公司答辩称：2007年我公司与原告签订合同后，由于规划的原因，双方于2009年又签订了一份合同，约定土地使用权的转让方式为付现金80万元，余款以该土地上建设的相地城三层楼（建筑面积540平方米）的房屋给付，没有特指哪三层楼，规划图中也没有G号楼。我公司已预留了540平方米的房屋给原告，但原告不认可。原告诉请的房屋我公司已经卖给他人。我公司可以按转让价格300万元支付余下的土地转让费用。请求人民法院驳回原告的诉讼请求。原告为支持其诉讼请求，在庭审中提交了以下证据：1、国土监测中心事业单位法人证书，拟证明原告的主体资格。2、君信房地产公司企业信息，拟证明被告的主体资格。3、建设用地规划许可证、出让国有土地使用权批准通知书、土地使用权证，拟证明原告就本案涉及的土地转让前取得建设用地规划许可，经人民政府批准出让，并于2005年3月20日取得国有土地使用权证，，地类为住宅使用权类型为出让，使用面积为8301.4平方米。4、土地使用权转让合同，拟证明2007年8月7日，原被告约定原告将涉案土地转让给被告，总价为300万元，支付方式为现金80万元及以该宗地建成的商业房三层楼（G号楼，建筑面积540平方米，每层180平方米）等。5、湖北省商品房预售许可证书，拟证明2010年被告开发建设的相地城项目经批准准予预售。6、建设工程竣工验收备案证。建成房屋现状照片，拟证明2014年4月30日竣工验收备案，建成房屋现状情况。7、房屋租赁合同，拟证明被告逾期交付房屋给原告造成的损失，同地段租赁市场价格不低于30元/平方米。8、履行合同催告函，拟证明原告连续多次催告被告履行合同债务，原告起诉未超过诉讼时效。9、黄冈市国土资源局关于原土地有关情况的证明，拟证明2006年原黄冈市土地估价管理所更名为黄冈市国土资源监测中心、2008年1月17日程多任监测中心副主任主持工作，同月黄冈市土地估价管理所印章被封存。10、相地城总平面图、竣工图，拟证明相地城项目总平面图批准的日期是2009年6月29日、竣工时间是2011年9月，原被告双方约定的G号楼所在位置房屋继续建设直至竣工。被告对原告提供的证据提出以下质证意见：对证据1、2、6无异议。对证据3、4、5的真实性无异议，对证明目的有异议。对证据7有异议，与本案无关。对证据8的真实性有异议，但对其中2013年3月4日签收的催告函予以认可。对证据9黄冈市国土局的证明真实性有异议，公章的封存和启用应当有其他证据予以补强。对证据10的真实性无异议，但对其证明目的有异议，G号楼不存在。经审核，本院对原告提交的证据1、2、6予以认定。对证据3、4、5、10的真实性予以认定。证据7与本案无关。对证据8中双方无异议的部分本院予以认定。证据9不能证明黄冈市土地估价管理所印章被封存。被告为反驳原告的诉讼请求，在庭审中向本院提交了以下证据：1、君信房地产公司营业执照复印件，拟证明其主体资格。2、2009年5月9日原被告签订的土地使用权转让合同一份、黄冈市明珠大厦规划总平面图一份，拟证明双方于2009年5月9日重新订立合同，没有所谓的G号楼。规划图中没有G号楼表示具体方位。原告对被告提供的证据提出以下质证意见：对证据1无异议。对证据2的真实性、合法性有异议。合同与原告提交的合同有两处改动，未经双方一致签字确认，该变动内容不发生法律效力。经审核，本院对被告提供的证据的真实性予以认定。在诉讼过程中，原告申请本院对被告相地城项目临黄冈明珠大道街面商业房三层楼（即一、二、三层垂直连体房屋、每层180平方米）建筑面积540平方米商业房的市场价值进行鉴定。2018年9月27日，湖北玖誉房地产评估有限公司作出房地产评估报告，确定评估对象于2018年8月21日完整状态及满足各项假设条件下的房地产公开市场价值为人民币561.51万元。原告对上述评估报告无异议。被告认为，该项评估无必要性，评估对象与原告的诉讼请求没有关联，该报告依据评估公司“掌握的资料和经验”作出，不符合本案的客观事实。本院经审核认为，湖北玖誉房地产评估有限公司作出房地产评估报告合法、真实、有效。通过庭审举证质证与认证，本院经审理查明如下事实：1997年原告（原称黄冈市土地估价管理所）在黄冈市黄州科技经济开发区珠明山村征地19.93亩。2002年12月18日黄冈市规划局补发建设用地规划许可证。2003年1月14日黄冈市人民政府下达出让国有土地使用权批准通知书，同意向原告出让上述国有土地使用权。2007年8月7日，原、被告就上述土地使用权转让事宜达成一致，订立《土地使用权转让合同》，约定原告将上述土地使用权按现状转让给被告，共计12.4521亩，面积为8301.4平方米，转让总价款为300万元，支付方式为被告付现金80万元，余款以该宗土地建成的商业房三层楼（G号楼，建筑面积540平方米，每层180平方米）给原告。同时约定被告应于该宗地上建筑物预售时支付80万元，商业房于2009年12月31日前交付给原告。如不履行本合同义务，应承担对方全部损失，损失赔偿后，合同双方继续履行。合同签订后，被告将双方签章的总平面图设计图纸交到规划部门审批，后黄冈市规划设计研究院将被告的设计图纸进行了变更，原图上面临明珠大道的A、B、C、D、E、F、G、H号楼不再标识，还做了其他变更，制作了黄冈市明珠大厦地块规划总平面图。2009年5月9日，原、被告再次依据该总平面图订立《土地使用权转让合同》，约定“乙方以现金方式八十万元支付给甲方。余款乙方以该宗地建成的商业房三层楼（建筑面积540平方米，每层180平方米）给甲方”，没有约定具体三层楼，房屋交付时间为2010年12月31日，合同其他内容同2007年8月7日订立的合同。被告在该宗土地上开发建设的相地城项目商品房于2010年2月10日开始预售，被告向原告支付了101500元，余款698500元至今未付。原告要求被告依照2007年订立的合同交付原图纸上G栋方位的三层楼540平方米，被告认为2009年订立合同时建筑图纸已改变，G栋不复存在，按合同约定可交付任意三层楼540平方米。原被告因房屋的交付问题一直未达成一致意见，原告遂诉至本院。庭审中，原告陈述2009年5月9日订立合同时黄冈市土地估价管理所公章于2008年1月封存，但没有提交关于封存印章的公告或声明。另查明，按原告指认的原图纸上G栋方位的三层楼已出售他人。在诉讼过程中，原告申请本院对被告相地城项目临黄冈明珠大道街面商业房三层楼（即一、二、三层垂直连体房屋、每层180平方米）建筑面积540平方米商业房的市场价值进行鉴定。2018年9月27日，湖北玖誉房地产评估有限公司作出房地产评估报告，确定评估对象于2018年8月21日完整状态及满足各项假设条件下的房地产公开市场价值为人民币561.51万元。通过以上查明事实，针对双方诉辩观点，本院分析认定如下：1、原告主张被告按相地城临明珠大道街面商业房三层楼（即一、二、三层垂直连体房屋、每层180平方米）建筑面积540平方米商业房的市场价值向原告赔偿损失。对该诉讼请求，双方争议的焦点为:2009年双方签订的合同中约定“乙方以现金方式八十万元支付给甲方。余款乙方以该宗地建成的商业房三层楼（建筑面积540平方米，每层180平方米）给甲方”，该条款载明的“商业房三层楼”是任意三层楼还是特定房屋。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”在本案中，2007年双方签订的合同是当事人真实意思表示，合同内容不违反法律规定，为有效合同。合同约定土地使用权转让总价款为300万元，支付方式为被告付现金80万元，余款以该宗土地建成的商业房三层楼（G号楼，建筑面积540平方米，每层180平方米）给原告。从合同内容上看，双方订立合同的目的是原告以转让明珠大道的土地使用权方式获取被告位于相地城临明珠大道街面的三层楼540平方米的商业房，被告反之。双方应当充分估算了当时的土地转让价格和房屋价值，因而该房屋为特定方位的临街面三层楼。2009年，双方因图纸和施工时间改变重新订立了合同，该合同取代原合同，其中约定“乙方以现金方式八十万元支付给甲方。余款乙方以该宗地建成的商业房三层楼（建筑面积540平方米，每层180平方米）给甲方”，该条款载明的“商业房三层楼”没有明确指出具体方位、楼层，双方对该约定有争议。本院认为，2009年双方重新签订合同的原因是图纸和施工时间的改变，并非合同目的的改变。按照诚实信用原则，原告应当交付黄州区相地城小区位于明珠大道临街面的540平方米三层楼商业房。但相地城项目准许预售后，被告以2009年5月9日订立的合同中约定的交付任意三层楼为由，将原图纸上G栋方位临街面三层楼商业房出售他人，致使合同目的不能实现，构成违约，应当承担赔偿责任，损失金额以湖北玖誉房地产评估有限公司作出房地产评估报告结论为准。被告辩称是以任意三层楼以物抵债或按300万元总价支付余款的观点本院不予采信。2、原告主张被告立即支付土地转让价款698500元并自2010年2月10日起按照同期银行贷款利率支付利息直至支付之日。本院认为，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》规定：“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。”在本案中，双方签订的合同是土地使用权转让合同，在我国，土地不能买卖，但土地使用权可以转让，原、被告转让的方式是以土地使用权换取特定房屋和部分价款，相当于互易，可参照上述法律规定计算违约损失。原、被告约定“双方签字后，乙方于该宗地上建筑物预售时支付捌拾万元现金给甲方”。该房屋于2010年2月10日开始预售，被告仅支付被告101500元，后余款未付，已构成逾期付款。故原告请求被告支付因违约造成的利息损失符合法律规定，逾期利息计算至还款之日。3、原告请求被告支付逾期交房损失150万元。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。在本案中，原告在庭审中提交在相地城相同地段房屋的租赁合同，拟证明原告减少了收益或造成了损失。本院认为，该房屋租金是一种预期收益，是不确定的，不能因此认定原告一定能获得该收益；且原告并没有因被告迟延交付房屋而实际发生租赁费用。原告这一诉讼请求本院不予支持。综上，原、被告签订的合同为有效合同，合同中约定的“三层楼商业房”是特定房屋。在相地城项目准许预售后，被告未按合同约定足额交付土地转让费80万元，构成违约，应向原告补交下欠价款并支付利息；并因约定的房屋无法交付，被告应按该房屋的市场价值向原告赔偿损失。原告主张被告支付逾期交房损失150万元无事实和法律依据，本院不予支持。被告辩称以任意三层楼交付给原告，或按300万元总价支付下欠部分的意见本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十四条、第一百二十五条的规定，判决如下：一、被告湖北君信房地产开发有限公司在本判决生效之日起三十日内赔偿原告黄冈市国土资源监测中心不能交付房屋造成的损失561.51万元、支付土地使用权转让价款69.85万元及利息（自2010年2月10日起按照同期银行贷款利率支付利息直至支付之日）。二、驳回原告黄冈市国土资源监测中心其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费55995元，保全申请费5000元，合计60995元，由被告湖北君信房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审 判 长  胡虹霞人民陪审员  倪德安人民陪审员  熊春梅二〇一八年十月三十日书 记 员  李 樵