广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深中法房终字第2630号
上诉人（原审原告、反诉被告）：罗晓霞，女，汉族，1974年10月9日出生。
上诉人（原审原告、反诉被告）：罗晓欢，女，汉族，1981年12月2日出生。
上诉人（原审原告、反诉被告）：罗晓红，女，汉族，1977年10月15日出生。
上述三上诉人共同委托代理人：罗长庚，广东金唐律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：佟卓卿，男，回族，1987年3月23日出生。
上诉人（原审被告）：佟可新，女，回族，1977年5月25日出生。
上述两上诉人共同委托代理人：邓继红，广东法鹏律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：深圳市瑞阁美化妆品有限公司。
法定代表人：佟可新。
委托代理人：邓继红，广东法鹏律师事务所律师。
上诉人罗晓霞、罗晓欢、罗晓红、佟卓卿、佟可新与被上诉人深圳市瑞阁美化妆品有限公司（以下简称“瑞阁美公司”）因房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2013）深福法民三初字第577号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，位于深圳市福田区振华路中航苑的鼎诚大厦裙楼x房建筑面积为527.29平方米，为罗晓霞、罗晓欢、罗晓红共有。
2009年11月16日，罗晓欢（甲方）与佟卓卿（乙方）签订《租赁合同》，约定乙方向甲方承租上述物业，租期三年，从2009年11月16日至2012年11月15日；首年的月租金为108095元，第二年2010年11月16日至2011年11月15日的月租金为118904元，第三年2011年11月16日至2012年11月15日的月租金为130794元；租金为实收价，乙方负责缴纳其他费用（包括但不限于电费、管理费、租赁税及其他税费）；乙方应于每月10日前向甲方以现金方式支付当月租金；履约保证金为216190元；如乙方拖欠租金，甲方有权从拖欠之日起，按日加收欠交金额千分之三的滞纳金，逾期三十天，甲方有权单方解除合同，收回租赁物，乙方所交保证金不予退还，乙方还须付清所拖欠的款项及违约金；在本合同执行期间，乙方因违反合同有关规定须支付的违约金、赔偿金，甲方有权直接从乙方保证金中扣除，甲方将书面通知乙方违约事项及所扣除的违约金或赔偿金的数额，并开具票据给乙方。
签订合同后，罗晓霞、罗晓欢、罗晓红将房屋交付给了佟卓卿。佟卓卿向罗晓霞、罗晓欢、罗晓红交纳了保证金216190元，并利用该房屋作为佩霖华强店的经营场所。
承租期间，佟卓卿的交租情况如下：
首年租金即2010年11月15日以前的租金已按合同约定付清；
第二年租金，其中2010年11月16日至2011年6月15日的租金佟卓卿每月均向罗晓霞、罗晓欢、罗晓红支付108095元（另外，2011年6月7日佟卓卿交给罗晓霞、罗晓欢、罗晓红6000元，罗晓霞、罗晓欢、罗晓红开具的收据写明为2010年11月16日至12月15日的租金差价；2011年6月8日，佟卓卿交给罗晓霞、罗晓欢、罗晓红14000元，罗晓霞、罗晓欢、罗晓红开具的收据写明为2010年12月16日至2011年1月15日、2011年1月16日至2月15日租金差价；2011年10月11日，佟卓卿交给罗晓霞、罗晓欢、罗晓红16000元，罗晓霞、罗晓欢、罗晓红开具的收据写明为3、4、5月所欠差价），其中2011年6月16日至2011年11月15日的租金佟卓卿每月均向罗晓霞、罗晓欢、罗晓红支付114095元（另外，2011年11月23日，佟卓卿交给罗晓霞、罗晓欢、罗晓红6000元，罗晓霞、罗晓欢、罗晓红开具的收据写明为差价）；
第三年租金，其中2011年11月16日至2012年2月15日的租金佟卓卿每月均向罗晓霞、罗晓欢、罗晓红支付114095元，罗晓霞、罗晓欢、罗晓红开具的三张收据均写明尚欠差价16699元；2012年2月16日至2012年9月15日的租金，佟卓卿每月均通过转账付给罗晓霞、罗晓欢、罗晓红114095元；2012年10月12日，佟卓卿付给罗晓霞、罗晓欢、罗晓红2012年9月16日至10月15日租金114095元；2012年11月8日，佟卓卿付给罗晓霞、罗晓欢、罗晓红租金3万元。
以上，佟卓卿共付给罗晓霞、罗晓欢、罗晓红租金3735135元，其中有多次是瑞阁美公司转账付给罗晓霞、罗晓欢、罗晓红指定的收款人深圳市冰洋电子有限公司或佟可新付给罗晓霞、罗晓欢、罗晓红。此后，佟卓卿未再向罗晓霞、罗晓欢、罗晓红付款。
2012年10月16日，“佩霖自然养生会所”向罗晓霞、罗晓欢、罗晓红提交退租通知书，表示11月14日租期满后不再续租。瑞阁美公司在申请人处加盖了印章。租期届满后，佟卓卿搬出了租赁房屋，尚有水电费、管理费等费用42627.63元未缴清，及未缴纳租赁期内的部分税费。2012年12月6日，罗晓霞、罗晓欢、罗晓红向佟卓卿发出律师函，认为佟卓卿从2010年开始拖欠租金、水电费、税费、管理费等，要求佟卓卿交纳。
另查，佩霖华强店登记的经营场所为涉案的房屋，其是深圳市佩霖美容院的分支机构，深圳市佩霖美容院是个人独资企业，投资人是佟可新，该企业已注销。
罗晓霞、罗晓欢、罗晓红向原审法院提起本案诉讼，请求：1、佟卓卿、佟可新、瑞阁美公司支付拖欠的租金126001元；2、佟卓卿、佟可新、瑞阁美公司支付拖欠的水电管理费42627.63元；3、佟卓卿、佟可新、瑞阁美公司支付拖欠的租赁税费30524.04元；4、佟卓卿、佟可新、瑞阁美公司支付迟延履行的违约金93430元（按每日千分之三暂计至2013年2月26日）；5、佟卓卿、佟可新、瑞阁美公司承担本案所有诉讼费用。
佟卓卿向原审法院提起反诉，请求：罗晓霞、罗晓欢、罗晓红向佟卓卿返还剩余押金89467.37元。
原审法院认为罗晓霞、罗晓欢、罗晓红为涉案房屋的权利人，罗晓欢代表罗晓霞、罗晓欢与佟卓卿签订的《租赁合同》是各方的真实意思表示，内容合法有效，双方均应依照诚实信用原则按合同约定履行各自的义务。本案争议的焦点为：一、罗晓霞、罗晓欢、罗晓红与佟卓卿对第二年、第三年租金调整是否达成一致意见，佟卓卿应支付的租金是多少；二、佟可新、瑞阁美公司是否需要承担责任。
关于第一个问题，罗晓霞、罗晓欢、罗晓红与佟卓卿双方的合同约定2010年11月16日至2011年11月15日的月租金为118904元。在此期间，佟卓卿在6月以前每月均向罗晓霞、罗晓欢、罗晓红支付108095元，6月以后每月均向罗晓霞、罗晓欢、罗晓红支付114095元，此外，佟卓卿还曾四次共向罗晓霞、罗晓欢、罗晓红支付了42000元，罗晓霞、罗晓欢、罗晓红在收据上均写明为差价。该42000元差价补上6月以前每月交纳的108095元，恰好6月以前平均每月支付114095元，与6月以后实际支付的每月114095元一致，即第二年期间，佟卓卿平均每月支付租金114095元，较合同约定的低，而罗晓霞、罗晓欢、罗晓红在租期届满之前从未提出异议，结合罗晓霞、罗晓欢、罗晓红收据的内容，佟卓卿抗辩认为双方对第二年租金下调达成了一致意见，原审法院予以采信，即调整为每月114095元。佟卓卿已付清了第二年的租金。第三年2011年11月16日至2012年11月15日期间的月租金，合同约定为130794元。在此期间，佟卓卿实际按每月114095元交纳，但罗晓霞、罗晓欢、罗晓红在刚开始的连续三个月开具给佟卓卿的收据均明确记载尚欠16699元。佟卓卿已交的114095元加上尚欠的16699元，恰好等于合同约定的130794元，表明罗晓霞、罗晓欢、罗晓红并不认可每月租金为114095元，罗晓霞、罗晓欢、罗晓红的态度很明确月租金应为130794元。佟卓卿抗辩认为双方对第三年的租金下调也达成了一致意见，没有证据支持，与罗晓霞、罗晓欢、罗晓红在收据中的意思表示明显不符，原审法院不予采信，第三年的租金应按130794元计算，佟卓卿还应交纳284483元［（130794元－114095元）×11个月＋130794元-30000元］。按照罗晓霞、罗晓欢、罗晓红的计算方法，扣除履约保证金216190元后，佟卓卿仍应支付租金68293元。佟卓卿每月未足额交纳租金，罗晓霞、罗晓欢、罗晓红主张佟卓卿应支付违约金，符合合同的约定，原审法院予以支持，但违约金的主要功能在于弥补守约方的损失，我国《合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以要求人民法院予以适当减少。罗晓霞、罗晓欢、罗晓红主张按每日千分之三计算违约金，过分高于罗晓霞、罗晓欢、罗晓红的损失，原审法院酌情将违约金调整为每日万分之三。佟卓卿对罗晓霞、罗晓欢、罗晓红主张的水电费、管理费等费用42627.63元没有异议，佟卓卿应向罗晓霞、罗晓欢、罗晓红支付42627.63元。
佟卓卿交付的保证金抵扣拖欠的费用后已无剩余，其反诉要求罗晓霞、罗晓欢、罗晓红退还保证金89467.37元，没有依据，原审法院予以驳回。
按双方合同约定，租赁税费应由佟卓卿承担，佟卓卿尚有租赁期内的部分税费未缴清，但罗晓霞、罗晓欢、罗晓红未向税务机关代缴，罗晓霞、罗晓欢、罗晓红向佟卓卿追偿，没有依据，佟卓卿抗辩佟卓卿无需向罗晓霞、罗晓欢、罗晓红支付该笔费用，原审法院予以采纳。
关于第二个焦点问题。佩霖华强店是租赁房屋的实际使用人，也向罗晓霞、罗晓欢、罗晓红提出了降租、退租申请，以自己的实际行为加入了合同的履行，应与佟卓卿共同承担债务。佩霖华强店是深圳市佩霖美容院的分支机构，其资产不足清偿债务时，应由深圳市佩霖美容院承担补充清偿责任。由于深圳市佩霖美容院是个人独资企业，且已经注销，佟可新作为投资人，依法应对独资企业存续期间的债务承担偿还责任。因此，佟可新应与佟卓卿共同向罗晓霞、罗晓欢、罗晓红承担清偿债务的责任。罗晓霞、罗晓欢、罗晓红未提供证据证明瑞阁美公司也是租赁房屋的实际使用人，罗晓霞、罗晓欢、罗晓红仅凭瑞阁美公司向罗晓霞、罗晓欢、罗晓红支付过租金、瑞阁美公司在退租申请书上加盖印章，要求瑞阁美公司承担共同责任，没有法律依据，瑞阁美公司辩称其是受托支付租金无需承担责任的理由成立，原审法院予以采纳。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、《中华人民共和国个人独资企业法》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、佟卓卿应于本判决发生法律效力之日起十日内向罗晓霞、罗晓欢、罗晓红支付租金68293元，水电费等费用42627.63元；二、佟卓卿应于本判决发生法律效力之日起十日内向罗晓霞、罗晓欢、罗晓红支付延期交纳租金的违约金（从2011年11月至2012年9月，从每月的11日开始，每月以16699元为基数，以及从2012年10月11日开始，以100794为基数，均按日万分之三计算，计至本判项确定的应付清款项之日止）；三、佟可新对佟卓卿的上述债务承担共同责任；四、驳回罗晓霞、罗晓欢、罗晓红的其他诉讼请求；五、驳回佟卓卿的反诉请求。本案本诉案件受理费5689元、反诉案件受理费1018元，因本案适用简易程序审判，分别减半收取2844.5元、509元。本诉案件受理费由罗晓霞、罗晓欢、罗晓红负担1584.5元，佟卓卿、佟可新负担1260元，反诉案件受理费509元由佟卓卿承担。
上诉人罗晓霞、罗晓欢、罗晓红不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1．将原判决第一项中“向罗晓霞、罗晓欢、罗晓红支付租金68293元”改判为“向罗晓霞、罗晓欢、罗晓红支付租金126001元”，第一项中其余不变；2、将原判决第二项中延期交纳租金违约金“按每日万分之三计算”改判为“按每日千分之三计算”；3．在原判决上增加：佟卓卿支付拖欠的租赁税费30524.04元；4．原判决第三项改判为“佟可新、深圳市瑞阁美化妆品有限公司对佟卓卿的上述债务承担共同责任”；5．由佟卓卿、佟可新、瑞阁美公司承担本案所有诉讼费用。事实和理由如下：
一、关于租金。原判决认定第二年（2010年11月16日至2011年11月15日期间）租金降至每月114095元，属于认定事实错误。双方的租赁合同3-2已明确约定第二年月租金为118904元，佟卓卿不按合同约定数额交付租金，本身就是违约行为。而原判决以佟卓卿、佟可新、瑞阁美公司少交租金而罗晓霞、罗晓欢、罗晓红予以接收相应钱款，从而认定双方已就第二年降低租金数额达成一致。原判决以佟卓卿、佟可新、瑞阁美公司的违约行为已经实际发生来推定罗晓霞、罗晓欢、罗晓红的认可，明显是运用了“存在即合理”的逻辑。罗晓霞、罗晓欢、罗晓红认为，第二年租金数额应以双方签字的合同约定为准即月租金为118904元来计算。
二、关于租赁税费。根据双方的租赁合同3-1之约定，租赁税费由佟卓卿承担，租赁期间共拖欠租赁税费为30524.04元，一审中佟卓卿对该数额并无异议。而面对收取租赁税费的税务局、租赁所，罗晓霞、罗晓欢、罗晓红是缴款义务人，税务局、租赁所将来必然会代表国家向罗晓霞、罗晓欢、罗晓红追缴，甚至向罗晓霞、罗晓欢、罗晓红作出行政处罚等。佟卓卿作为合同中约定的税费承担人不能以罗晓霞、罗晓欢、罗晓红还没缴交来拒绝支付给罗晓霞、罗晓欢、罗晓红，因为罗晓霞、罗晓欢、罗晓红没有为佟卓卿垫付的义务，对于罗晓霞、罗晓欢、罗晓红来说又属于必然会发生的损失，所以佟卓卿理应将拖欠的租赁税费支付给罗晓霞、罗晓欢、罗晓红，然后由罗晓霞、罗晓欢、罗晓红向相应国家机关缴交。
三、关于延期交纳租金违约金。根据双方合同7-2之约定，拖欠租金每日加收千分之三的滞纳金，故应以合同约定为准。
四、深圳市瑞阁美化妆品应承担共同责任。深圳市瑞阁美以承租人之一的身份向罗晓霞、罗晓欢、罗晓红交付过租金及发送退租通知，而且深圳市佩霖美容院华强店与深圳市瑞阁美化妆品有限公司的投资人都是即佟可新，具有明显关联，可以认定深圳市瑞阁美化妆品有限公司是涉案房产的实际承租人及受益人之一，其理应对涉案房产的租赁承担共同责任。基于以上事实和理由，敬请二审法院查明事实，纠正一审错误判决，依法改判。
针对罗晓霞、罗晓欢、罗晓红的上诉，佟卓卿、佟可新、被上诉人瑞阁美公司一并口头答辩称：1、一审认定第二年租金降至每月114095元的事实认定无误。2、第三年租金按每月137094元计算属于认定事实错误，关于租金税费，罗晓霞等三人未向税务机关缴纳支付就向佟卓卿等二人主张，没有依据。3、违约金的意见同佟卓卿、佟可新上诉状意见一致。4、瑞阁美公司不应当承担责任。瑞阁美公司既不是租赁合同的当事人，也从未实际使用租赁房屋，仅代佟卓卿支付过租金，故不应当承当佟卓卿所应承担的责任。
上诉人佟卓卿、佟可新不服原审判决，向本院提起上诉，请求：撤销（2013）深福法民三初字第577号《民事判决书》第一项、第二项，依法改判。事实和理由如下：
一、一审法院认定租赁双方对第三年的租金并未下调，系认定事实错误。原租赁合同第三条约定了租金标准，分年度按10%的比例递增（月租金标准第一年度为108095元、第二年度为118904元、第三年度为130794元），其中第一年度己按该约定履行双方无异议，佟卓卿、佟可新主张第二年度经双方协商将月租金标准变更为114095元，对此，一审法院根据租金收据内容以及租赁双方交付租金情况，认定租赁双方在租赁第二年度将月租金标准下调至114095元。此变更是对原租赁合同第三条的变更，换言之，此变更的法律后果导致原租赁合同第三条关于租金调幅的约定对租赁双方不再具有约束力，即第二年度、第三年度不再按原租赁合同第三条的约定履行。佟卓卿、佟可新认为，在租赁第二年度以及第三年度均适用变更后的月租金114095元，退一步讲即使第三年仍按10%的比例上调，第三年度的月租金标准也是125505元，无论如何都不可能是130794元。因此，一审法院认定第三年度仍按原租赁合同第三条约定的月租金标准130794元履行，明显是认定事实错误。
二、一审法院判决佟卓卿、佟可新因拖欠租金而应当承担的违约责任错误。既然一审法院认定租赁双方对第三年的租金并未下调系认定事实错误，相应地，一审法院判决佟卓卿、佟可新因拖欠租金而应当承担的违约责任当然也错误。第一，佟卓卿、佟可新认为租赁第二年度、第三年度不再按原租赁合同第三条的约定履行，而是按月租金114095元履行，因此佟卓卿、佟可新除了第三年度最后一个月拖欠罗晓霞、罗晓欢、罗晓红租金84095元以外，佟卓卿、佟可新并不欠罗晓霞、罗晓欢、罗晓红租金；第二，即使第三年度按10%上调租金标准算，佟卓卿、佟可新也不是每月拖欠罗晓霞、罗晓欢、罗晓红16699元租金，而是每月拖欠11410元（最后一个月为95505元除外）；第三，因佟卓卿、佟可新己向罗晓霞、罗晓欢、罗晓红交付保证金216190元，根据原租赁合同第三条第七款约定：“如乙方在租赁期内欠交甲方之任何款项或违反合同规定需要赔偿款项，甲方有权从履约保证金中扣除相应金额以作赔偿，不足部分有权另向乙方追偿。履约保证金一旦被扣除一部分或全部，乙方应按甲方通知期限按数补足，否则视同乙方拖欠甲方款项，并按本合同第七条7-2款执行”，由此可见，适用原租赁合同第七条7-2款违约责任条款的条件是：佟卓卿、佟可新在租赁期内拖欠罗晓霞、罗晓欢、罗晓红款项，罗晓霞、罗晓欢、罗晓红有权从保证金中扣除相应金额，保证金被扣除一部分或全部后，佟卓卿、佟可新应按罗晓霞、罗晓欢、罗晓红通知期限按数补足，否则视同佟卓卿、佟可新拖欠罗晓霞、罗晓欢、罗晓红款项，至此方可按原租赁合同第七条7-2款追究违约责任。根据原租赁合同，罗晓霞、罗晓欢、罗晓红只有在保证金中扣除拖欠租金后通知佟卓卿、佟可新补足保证金，如佟卓卿、佟可新未按罗晓霞、罗晓欢、罗晓红通知期限补足，罗晓霞、罗晓欢、罗晓红方可按违约责任条款追究佟卓卿、佟可新的违约责任，而佟卓卿、佟可新交付的保证金足够罗晓霞、罗晓欢、罗晓红扣除拖欠租金，并且罗晓霞、罗晓欢、罗晓红也从未通知佟卓卿、佟可新补足保证金，因此，佟卓卿、佟可新不应承担违约责任。基于上述理由，佟卓卿、佟可新认为一审判决错误，现向二审法院提出上诉，请求二审法院依法予以改判。
针对佟卓卿、佟可新的上诉，罗晓霞、罗晓欢、罗晓红口头答辩称：关于合同第3.7条“甲方有权从保证金中扣除相应金额作赔偿…”，这里的意思是甲方可以使用，并不是甲方就必须这样做，该3.7条相当于兜底条款，不仅仅是针对佟卓卿、佟可新拖欠租金还针对佟卓卿、佟可新拖欠其他的任何费用，包括水电费、租赁税等。而合同第7.2条表述乙方（承租人）拖欠租金，甲方有权追收乙方应交的租金，并且每日加收千分之三的滞纳金，可见7.2条是个单独的兜底条款，针对租金，并不是以合同第3.7条为必要前提条件，相反甲方（出租人）没有先采用3.7条是对乙方的宽容。所以承租方以3.7条抗辩违约金，没有依据。
被上诉人瑞阁美公司口头答辩称：一审没有判决瑞阁美公司承担责任，所以对佟卓卿的上诉没有意见。
本院经审理查明，原审所查事实清楚，本院予以确认。
本院认为，涉案租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律法规的效力性强制性规定，合法有效，出租人与承租人均应全面适当的履行各自的合同义务。
关于第二年与第三年的租金标准问题，原审判决已作详尽论述，认定无误，本院予以确认，不再赘述。
关于租赁税费问题，租赁税费的法定征收主体系国家税务机关，罗晓霞、罗晓欢、罗晓红不得作为征收主体。虽然合同约定租赁税费由承租人负担，但在出租人未向税务机关代缴的情况下，出租人不得向承租人就相关债务加以主张。罗晓霞、罗晓欢、罗晓红可在代缴租赁税费后，另循途径向佟卓卿加以主张。
瑞阁美公司的工商注册登记地址并非涉案房产，罗晓霞、罗晓欢、罗晓红亦不能证明瑞阁美公司系涉案房屋的实际使用人，故无权要求瑞阁美公司承担共同责任。
根据《合同法》第一百一十四条之规定，合同约定的违约金过高的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。原审法院酌情将违约金计算标准调整为日万分之四，于法有据，本院予以确认。
综上，上诉人罗晓霞、罗晓欢、罗晓红与佟卓卿、佟可新的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费，罗晓霞、罗晓欢、罗晓红已缴纳人民币3430.5元，佟卓卿、佟可新已缴纳人民币2518元，由其各自负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 粤 芳
审 判 员 赵 霞
代理审判员 张 睿
二〇一五年二月二日
书 记 员 李开宇（兼）