北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0115民初17570号
原告（反诉被告）：北京顺达行房地产经纪有限公司大兴第二分公司，住所地北京市大兴区宏福路3号院2号楼4层403。
主要负责人：谢莉君，经理。
委托诉讼代理人：高会芬，北京市京兴律师事务所律师。
被告（反诉原告）：霍枫，男，1990年7月6日出生，汉族，个体工商户经营者，住北京市大兴区。
委托诉讼代理人：庄金岭，男，1982年9月9日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。
原告（反诉被告）北京顺达行房地产经纪有限公司大兴第二分公司（以下简称顺达行公司）与被告（反诉原告）霍枫房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）顺达行公司的委托诉讼代理人高会芬、被告（反诉原告）霍枫的委托诉讼代理人庄金岭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
顺达行公司向本院提出诉讼请求：1.确认顺达行公司与霍枫于2015年4月22日签订的“房屋出租委托代理合同”无效；2.霍枫返还顺达行公司自2017年8月1日至2018年6月25日的租金100000元及利息（自2017年6月1日至该款项还清之日止，以100000元基数，按照年利率6%计算）；3.本案诉讼费用由霍枫承担。事实和理由：2015年4月22日，霍枫将其位于北京市大兴区×××园1号楼2单元450平方米房屋委托给顺达行公司代理出租事宜；期限自2015年8月1日至2018年7月30日，在2015年至2017年的年租金为90000元，在2017年至2018年的年租金为112500元，租金一年一付；2017年6月，应霍枫要求，顺达行公司提前支付租金100000元；2017年8月初，西红门镇社区执法队责令上述房屋不得对外出租,导致顺达行公司无法将上述房屋继续对外出租；霍枫所提交由北京金海都物业管理有限公司（以下简称金�都公司）出具的情况说明表明，涉案房屋的产权为业主共同所有；在房屋出租过程中，经业主多次举报，金海都公司没有权利对外出租，才导致西红门镇社区执法队责令涉案房屋不能继续对外出租；经社区执法队找到顺达行公司约谈，顺达行公司于2017年8月15日腾退了涉案房屋；顺达行公司认为，顺达行公司与霍枫签订的“房屋出租委托代理合同”中约定，出租人应确保房屋出租的合法性，并保证对可能产生的权属争议而导致影响该合同履行的事宜承担全部法律责任；现顺达行公司得知霍枫对涉案房屋没有所有权和使用权，双方所签订“房屋出租委托代理合同”应属无效，霍枫要求顺达行公司交纳租金没有依据，故霍枫应返还顺达行公司已交纳租金及利息；为维护自身合法权益，顺达行公司诉至法院，请求判如所请。
霍枫辩称，不同意顺达行公司的诉讼请求；租赁物为住宅楼的地下室，虽然地下室没有单独产权，但整个楼栋都是经过审批核准建设的，而且金海都公司系经小区业委会决议后将诉争地下室对外出租，故本案合同应属有效，不同意顺达行公司要求确认合同无效的诉讼请求；应继续履行合同，不同意退还租金100000元，而且承租人还应交纳剩余租金12500元。
霍枫向本院提出反诉请求：1.顺达行公司支付霍枫自2017年8月1日至2018年7月30日期间的未付房屋租金差额12500元及利息（该利息以12500元为基数，按照年利率6%计算，自2017年7月1日计算至实际给付之日止）；2.反诉费由顺达行公司承担。事实和理由：2015年4月22日，霍枫将位于北京市大兴区×××园1号楼2单元450平方米的地下室房屋委托给顺达行公司代理出租，房屋用途为库房，期限自2015年8月1日至2018年7月30日，2015年至2017年每年租金为90000元，2017年至2018年租金为112500元，上交租金，每年的起租日前3个工作日，顺达行公司向霍枫缴纳租金。2017年6月底，顺达行公司向霍枫缴纳2017年8月1日至2018年7月30日期间的租金100000元，尚欠12500元未付；2017年10月，因为顺达行公司擅自将房屋改作居住用房，对外出租，导致其被西红门镇社区执法队处罚，责令将擅自改建的隔断墙拆除，恢复库房使用功能，这就是顺达行公司所说的客观情况发生变化，致使合同目的无法实现，顺达行公司有意歪曲事实；现同一地块的其他地下室作为库房出租的依然在正常出租，所以不存在客观情况发生变化，故霍枫要求顺达行公司继续履行合同，交纳租金；综上所述，顺达行公司违反合同约定，未及时足额交纳租金，侵害霍枫的合法权益；据此，霍枫提起反诉，望判如所请。
顺达行公司对霍枫的反诉辩称，首先，霍枫所陈述事实有误�顺达行公司没有擅自将诉争房屋改作居住用房对外出租，更不是因为顺达行公司擅自将房屋改作居住用房对外出租而导致被西红门镇社区执法队处罚；其次，霍枫委托给顺达行公司的房屋没有所有权和使用权，且不符合对外出租的条件，对外出租后，经业主举报，西红门镇社区执法队责令涉案房屋不准对外出租，即使作为库房也不能出租；2017年8月份，顺达行公司被西红门社区执法队约谈后，清退了租户，腾退了涉案房屋，并告知了霍枫；据此，霍枫要求顺达行公司给付租金及利息没有事实和法律依据，应依法驳回其反诉请求。
本院经审理认定事实如下：本案诉争房屋系北京市大兴区×××园1号楼2单元的第1层地下室，该楼房系经过规划设计及审批建设的住宅楼，该第1层地下室属小区业主共同所有。2011年6月3日至6月7日期间，北京市大兴区宏大园小区业主�会作出“宏大园业主大会会议决议”，经宏大园业主大会业主集体表决，集体表决通过：“1.宏大园业主委员会，所辖区的……宏大南园，所有地下一层空间，电梯广告，户门外，红线内，无产权空间，均属于业主共同所有。2.……宏大南园（1号楼、3号楼）地下室一层出租仅限库房使用，出租所得收益物业公司占30%，另70%由物业公司经营管理，投入到……宏大南园公共区域及业主活动设施建设；3.……宏大南园小区决定所有无产权空间为公共区域产权归全体业主所有，全权委托‘北京金海都物业服务有限公司’经营并管理相关出租或转租事宜，收益按照业主大会结果执行……”。
2014年7月6日，金海都公司（甲方、出租人）与霍枫（乙方、承租人）签订“北京市房屋租赁合同”，双方约定租赁房屋位于北京市大兴区×××园1号楼2单元01、02、03、04室�此房用于库房，租赁期限自2014年7月6日至2033年7月5日。
2015年4月22日，针对上述地下室房屋，霍枫（甲方、委托人）与顺达行公司（乙方、代理人）签订“房屋出租委托代理合同”，双方约定甲方将位于北京市大兴区×××园1号楼2单元的第1层地下室房屋（建筑面积为450平方米）委托乙方代理对外出租，作为库房使用，甲方全权指定乙方独家代理房屋出租事宜，并代替甲方签署出租此房屋的所有相关合同；双方还约定委托期限为36个月，自2015年8月1日至2018年7月30日，甲方委托乙方代理的房屋租金第1年为90000元，第2年为90000元，第3年为112500元，租金每年支付1次，乙方提前3个工作日向甲方支付应付款项（遇法定节、假日顺延，不再另行通知），汇至周施辰的指定银行账户内；双方在合同书“附件三”的房租交付清中约定，乙方应于2015年4月22日交纳租金90000元，应于2016年7月1日交纳租金90000元，应于2017年7月1日交纳租金112500元；关于甲方的权利与义务，双方在合同书第四条第2款约定：“确保该房屋出租的合法性，如为共有房屋，则甲方应已取得其产权共有人的同意，保证该房屋不存在任何形式的权属争议，并保证对可能产生的权属争议而导致影响本合同履行的事宜承担全部法律责任”；关于乙方的权利与义务，双方在合同书第五条约定：“4.代理期间乙方不得利用房屋进行任何违反中华人民共和国法律法规的活动，不得在房屋内堆放易燃易爆等违禁物品，审查承租人的合法身份。如出现承租人非法转租、进行非法活动、欠费逃脱等意外情况由乙方负责，但甲方应积极协助配合。5.乙方在不影响房屋主体结构的前提下，根据客户要求，可对房屋进行简单装饰、清洁、粉刷及增添房屋内附属设施，并有权提高该房屋的出租价格。出租的差价收益归乙方所有”；关于违约责任,双方在合同书第六条约定：“1.甲乙双方首先应保证所提供证件的真实性，否则由此给对方带来的一切损失概由违约方赔偿并承担民事责任。2.违反上述合同条款的行为即视为违约，双方均不得以任何理由单方修改或解除合同。如确有特殊原因，需提前30天书面通知对方，并须赔偿对方合同约定的两个月房租作为违约金”；关于免责，双方在合同书第七条约定：“如因不可抗力原因导致合同不能继续履行，双方均不承担违约责任。因政府拆迁或改造房屋，甲方应提前告知乙方，租金按实际居住时间计算，并返还已付费用”。该合同书签订当日，霍枫向顺达行公司出具委托书，霍枫全权委托周施辰办理宏大南园1号楼2单元半地下室的收房租等各项事宜。
上述“房屋出租委托代理合同”签订后，霍枫向顺达行公司�付诉争地下室，顺达行公司交纳租金；对于2017年8月1日至2018年7月30日期间租金112500元，顺达行公司于2017年5月29日给付100000元，尚欠12500元未付。
2014年7月6日，金海都公司出具证明，认可本案诉争地下室允许霍枫转租，时间与合同时间一致；2018年6月7日，金海都公司出具证明，认可北京市大兴区宏大园小区业主大会作出的“宏大园业主大会会议决议”是金海都公司在2011年7月份的存档材料，内容为业主大会将公共区域内的公共配套用房授权给金海都公司经营管理出租或转租。顺达行公司主张其将诉争地下室转租他人，作为库房使用，并提交其分别与邹春雷、刘建国签订的房屋租赁合同；对该合同书霍枫不予认可，并主张事后得知顺达行公司将诉争地下室加建隔断后进行群租。2018年4月20日，北京市大兴区西红门地区宏大园社区居民委员会出具情况说明，证明：“宏大园居委会辖区内由宏大南园与宏大中园两个园区，物业管理公司为北京金海都物业管理有限公司，2017年4月我居委会协同西红门镇执法队、北京金海都物业管理有限公司对宏大南园一号楼地下室进行检查时发现，此房屋有住人现象，经了解此房屋租赁只用于库房使用，承租方为北京顺达行房地产经纪有限公司，经检查发现，擅自将库房改为居住用房，居住人员均超过15人以上，室内并私自加装取暖设备，私拉电线，多次劝说无效，拒不整改，后西红门镇执法队将北京顺达行房地产经纪有限公司将其群租隔断房屋拆除”；2018年3月10日，金海都公司出具情况说明，证明经金海都公司日常检查，发现顺达行公司违反合同中关于库房的使用规定，改为群租住人，而且发现每套居住人员均超过15人以上，未向国家相关部门申请，私接天然气管线，加装取暖设备，屋内私拉电线，违反安全使用地下室的相关规定，经霍枫及金海都公司多次劝说无效，在2017年4月金海都公司多次配合西红门镇社区执法队和宏大园居委会检查并要求顺达行公司按照合同中规定的库房用途使用，但多次劝说无效，顺达行公司拒不整改，西红门社区执法队在2017年10月将地下室群租隔断拆除，并要求顺达行公司恢复库房使用；为证明诉争地下室在拆除隔断墙后的现状及案外用作库房的其他地下室现在仍可正常使用，霍枫提交2组照片；2018年6月7日，本院组织双方当事人勘验现场，诉争地下室大门贴有封条，封闭大门单位为金海都公司，由金海都公司现场撕开封条并用钥匙开启大门，室内物品已被腾空，室内地面留有拆除隔断后的痕迹，张贴有西红门镇社区执法队于2017年8月15日发布的“地下空间安全使用告知书”；在勘验现场时，经向金海都公司的工作人员核实，其陈述称，诉争地下室所在1号楼是有产权的，地下室没有单独产权，经业主大会同意，由金海都公司进行管理，70%的收益归业主，剩下的收益归金海都公司，封条系金海都公司在2017年12月6日、7日左右张贴的，系在顺达行公司搬离后，将隔断拆除后张贴的封条；在勘验现场时，经向西红门镇社区执法队工作人员核实，其陈述称，楼房地下室除非规划用途为住宅，否则一律不能住人，顺达行公司改变房屋结构，将地下室用于住人，并私搭电线，还有做饭的情况，存在重大安全隐患，所以社区执法队把住户清退了，私打的隔断都自行拆除了，地下室现在如果符合规划用途是可以使用的，辖区内地下室符合规定的可以作为库房使用，需在区住建委报备。
顺达行公司主张其在2017年8月初就将诉争地下室腾空，并通知霍枫的负责人周施辰接收房屋；为证明因西�门镇社区执法队不让顺达行公司将诉争地下室作库房使用，顺达行公司已经在2017年8月15日向租户退还了租金，顺达行公司提交分别由邹春雷、刘建国出具的退费收条；为证明西红门执法队责令诉争地下室不得对外出租，且明确表示库房也不可以出租，顺达行公司提交其与西红门镇社区执法队工作人员的电话录音（主张录制于2017年8月24日），在该录音中，被通话一方先是表示清退是指不让住人，而不是不让出租，后又表示诉争地下室是公共产权，系不能对外出租的物业；为证明已告知霍枫并要求向霍枫交还房屋钥匙，但霍枫拒绝接收，顺达行公司提交其与周施辰的电话录音（主张录制于2017年9月15日）。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同；租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。本案中，霍枫与顺达行公司所订立合同书名为“房屋出租委托代理合同”，但双方就租赁物的名称（大兴区×××园1号楼2单元的房屋）、数量（450平方米的房屋）、用途（库房使用）、租赁期限（2015年8月1日至2018年7月30日）、租金（前两年每年90000元，第3年为112500元）及其支付期限和方式等条款进行明确约定，故双方当事人之间应系房屋租赁合同关系。业主可以成立业主大会，业主大会由物业管理区域内全体业主组成，对物业管理区域内共用部分实施共同管理，按照相关规定开展与物业管理有关的活动；业主大会是物业管理权利和管理责任主体，可以决定物业共用部分的经营方式，管理、使用物业共用部分经营收益；物业共用部分，是指物业管理区域内业主专有部分以外按照规定由业主共同管理的建筑物、构筑物及配套设�设备和相关场地。本案中，经诉争地下室所在小区业主大会决议，授权金海都公司管理诉争地下室的出租或转租事宜，之后，金海都公司将诉争地下室租与霍枫，霍枫又与顺达行公司订立房屋租赁合同，故霍枫享有诉争地下室的转租权，其系有权出租。虽然诉争地下室没有单独的产权证书，但系经合法规划建设的居民住宅的组成部分，属业主共有；虽然顺达行公司所提交电话录音中，西红门镇社区执法队的工作人员曾主张地下室不能对外出租，但之前亦主张系不让住人，不是不让出租，而且当地社区居委会所出具证明、金海都公司所出具证明、本院勘验现场时所了解情况亦表明，诉争地下室并非违反效力性规定不能对外出租的房屋，而系不能用于群租住人；据此，诉争地下室并非不能作为库房使用的具有瑕疵的房屋，其不存在影响本案合同效力的物权瑕疵；综上�述，原、被告所订立房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，不存在法定无效情形，应属有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，故对顺达行公司要求确认合同无效的诉讼请求，本院不予支持。因本院所认定房屋租赁合同的效力与顺达行公司所主张合同效力并不一致，故对顺达行公司基于合同无效要求霍枫返还租金100000元及相应利息的诉讼请求，均应予以驳回，顺达行公司可就相关争议另行解决。
本案中，合同双方约定的租赁物用途为库房，但根据当地居委会出具的证明、物业管理企业出具的证明、霍枫所提交照片以及本院勘验现场所核实情况可以认定，顺达行公司违反合同约定的租赁物用途，将租赁物转租用于群租住人，此系违反取缔性法律规定及合同约定的严重违约行为；关于顺达行公司拆除隔断并搬离租赁物的时间，虽然顺达行公司主�其在2017年8月初即搬离诉争地下室，但在现场勘验时发现的“地下空间安全使用告知书”的发布时间为2017年8月15日，该告知书中并无要求房屋使用人搬离地下室的内容，且金海都公司主张其协同西红门镇社区执法队检查的时间为2017年4月份，并主张西红门镇社区执法队在2017年10月将地下室群租隔断拆除，还主张金海都公司张贴封条的时间为2017年12月6日、7日左右，故对顺达行公司主张其在2017年8月初即搬离租赁地下室的主张，本院不予采纳，其实际搬离租赁房屋时间应晚于上述时间，但就准确时间，顺达行公司未提供充分证据证明；在合同履行过程中，顺达行公司因违反租赁物约定用途被有关部门查处，其单方搬离租赁房屋并通知出租人收回房屋的行为，属于以自己的行为表明其不再履行租赁合同，其搬离房屋的行为不符合合同法规定的解除条件，不具有单方解除�同的效力，出租人霍枫有权据此解除合同。经法院释明，霍枫坚持不同意解除合同，并要求顺达行公司按照库房用途继续使用诉争地下室，考虑到承租人顺达行公司不愿继续履行租赁合同，该义务性质又不宜强制履行，租赁合同目的已无法实现，故本院依法判决解除租赁合同。关于合同解除的具体时间，本院根据本案具体情况，酌情确定为本案定期宣判之日，即在2018年6月15日合同解除，因顺达行公司已支付租金超过上述日期，故对霍枫要求顺达行公司给付2017年8月1日至2018年7月30日期间的未付租金12500元及相应利息的反诉请求，本院不予支持。
综上所述，本案房屋租赁合同应予解除，对双方当事人的诉讼请求，均应予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百一十二条、第二百一十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：
一、确认北京顺达行房地产经纪有限公司大兴第二分公司与霍枫于二○一五年四月二十二日签订的房屋租赁合同于二○一八年六月十五日解除；
二、驳回北京顺达行房地产经纪有限公司大兴第二分公司的全部诉讼请求；
三、驳回霍枫的全部反诉请求。
本诉案件受理费七千二百一十元，由北京顺达行房地产经纪有限公司大兴第二分公司负担（已交纳）；反诉案件受理费五十六元，由霍枫负担（已交纳）；公告费二百六十元，由霍枫负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期届满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王 振
人民陪审员 梁跃海
人民陪审员 丰永志
二〇一八年六月十五日
法官 助理 印 鹏
书 记 员 张思竹