河南省郑州市金水区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）金民二初字第4475号
原告上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行，住所地郑州市金水区金水路299号。
法定代表人李万军，行长。
委托代理人吕小兵，河南陆达律师事务所律师。
委托代理人周双林，河南陆达律师事务所实习律师。
被告杜永超，男，回族，1982年2月4日出生，住河南省太康县。
被告河南天运置业有限公司，住所地郑州市惠济区南阳路170号。
法定代表人司新超，董事长。
委托代理人黄正国，河南荟智源策律师事务所律师。
委托代理人王胜利，河南荟智源策律师事务所律师。
原告上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行诉被告杜永超、河南天运置业有限公司（以下简称天运公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行代理人吕小兵、周双林，被告河南天运置业有限公司委托代理人黄正国、王胜利到庭参加诉讼。被告杜永超经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告诉称，2008年11月5日，原告与二被告签订《上海浦东发展银行个人购房借款（综合）合同》一份，编号为721070402803，约定被告杜永超向原告借款218000元，用于购买位于金水区北环路××、××路以东富邦名邸二期1幢2单元23层中南2户的房屋一套；贷款期限360个月，预计自2008年11月5日起至2038年11月5日，实际借款起始日期以贷款实际发放日为准，被告杜永超所欠账务的有效凭证以原告按业务操作规定出具的会计凭证为准；贷款利率在中国人民银行公布的同期、同档次的贷款基准利率的基础上下浮15%；若被告杜永超未按规定按时足额偿付当期贷款本息即为逾期，原告有权根据人民银行的有关规定计收罚息；还款方式为等额本息还款法，每期还款日为每月20日；被告杜永超未按合同约定按时足额偿还贷款本息即构成违约，原告有权宣布合同项下的贷款本息立即部分或全部提前到期；合同项下的贷款本金、利息及相关费用，由被告杜永超以其有处分权的房产作为抵押物向原告提供抵押担保；被告天运公司作为保证人，为本合同项下的借款提供连带担保责任。2008年11月5日，原告与被告杜永超签订《郑州市预购商品房抵押合同》一份，约定为确保借款合同的履行，被告杜永超自愿将所购商品房抵押，所担保的范围包括主合同债权项下的本金及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。2008年11月6日，原告按照合同约定向被告杜永超发放了贷款218000元。2008年11月18日，郑州市房地产管理局依法向原告颁发了上述房产的抵押登记证明。但被告杜永超未能按照合同约定按时足额偿还贷款本息，截至2012年9月12日，逾期本金为312.83元，逾期利息为1028.99元。原告认为，根据合同约定，被告杜永超未按时足额偿还贷款本息已构成违约，原告有权要求被告偿还全部剩余贷款本息，同时依法行使抵押权，并要求被告天运公司承担连带保证责任。故原告向法院提起诉讼，请求依法判令被告杜永超偿还原告借款本金206098.77元和至实际还款日止的利息、罚息（暂计算至2012年9月12日的利息1028.99元、罚息7.23元，之后的利息、罚息按合同约定继续计算）；判令原告在上述债权范围内，以抵押物拍卖变卖所得款优先受偿；判令河南天运置业有限公司承担连带保证责任，并由二被告承担诉讼费用。
原告为证明其诉讼请求所依据的事实，向本院提交证据如下：
第一组证据：
1、杜永超身份证复印件一份；
第二组证据：
1、《上海浦东发展银行个人购房借款（综合）合同》一份；
2、《上海浦东发展银行个人贷款借款凭证（借据）》一份；
3、《郑州市预购商品房抵押合同》一份；
4、《郑州市预购商品房抵押登记证明》一份：
5、《上海浦东发展银行（郑州分行个贷中心）个人贷款还款通知单（代回单）》一份；
6、《截至2012年9月12日杜永超逾期明细》一份。
被告天运公司辩称，原告起诉要求被告天运公司承担连带保证责任，无事实基础和法律依据，根据2008年11月5日三方签订的编号为721070402803的《上海浦东发展银行个人购房借款（综合）合同》，被告杜永超以其所购位于郑州市金水区××、××楼××单元××2户的房产为其此次贷款提供抵押。当日，为确保借款合同的履行，被告杜永超与原告又签订了《郑州市预购商品房抵押合同》一份，原告并于2008年11月18日取得了商品房抵押登记证明。依据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条“没有约定或约定不明确的，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权”之规定，物权优先于债权，抵押权属于物权，保证属于债权，因而应当先实现抵押权，故而被答辩人要求答辩人对此债务承担连带责任无事实基础和法律依据。原告诉请支付罚息无法律依据，不应支持，《合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任，加重对方责任，排除对方主要权利的，该条款无效”。原告关于罚息的诉请明显加重被告天运公司责任，排除被告天运公司权利，且无任何法律依据，也不应得到支持。原告请求被告天运公司承担责任，原告事实上无履行能力，被告天运公司项下的现行项目，目前已经司法仲裁给了河南金阁置业有限公司，已经对涉案项目无所有权及支配权。而且被告天运公司目前名下无土地、也无财产，成为一个典型的空壳公司，没有事实上的履行能力。综上，请法院依法驳回原告对被告天运公司的诉讼请求。
被告天运公司未能提交相关证据。
被告杜永超未答辩，亦未提交相关证据。
经审理查明：2008年11月5日，原告与二被告签订《上海浦东发展银行个人购房借款（综合）合同》一份，主要约定，被告杜永超现原告借款218000元，用于购买位于金水区北环路××、××路以东富邦名邸二期1幢2单元23层中南2户的房屋一套。被告杜永超授权原告在提款条件具备后将贷款以其名义一次或分次转入被告天运公司的账户。贷款期限为360个月，预计自2008年11月15日至2038年11月15日，实际借款起始日期以贷款实际发放日为准，被告杜永超所欠账务的有效凭证以原告按业务操作规定出具的会计凭证为准。贷款利率在中国人民银行公布的同期、同档次的贷款基准利率的基础上下浮15%，签订贷款时的年利率为6.12%，执行利率按贷款实际发放日人民银行贵的基准利率及合同规定的浮动比例确定。若被告杜永超未按规定按时足额偿付当期贷款本息即为逾期，原告有权根据人民银行有关规定计收罚息，其中对于逾期贷款的罚息率按逾期当日执行利率上浮30%执行，罚息自逾期行为发生之日按罚息利率计收，直至清偿本息为止；还款方式为等额本息还款法，每期还款日为20日；若发生贷款逾期，则该期还本付息的逾期罚金，应在归还逾期贷款本息时一并缴付，且原告有权对被告杜永超未支付的利息计收复利；被告杜永超同意将该房屋为抵押物向原告提供抵押担保，抵押担保的范围为本合同项下的全部到期应付而未付的贷款本金及利息、违约金、损害赔偿金、由于还款造成的上述透支账户透支本息及实现抵押权的费用（“到期或届满”包括但不限于被贷款人宣布提前到期的情势）。原告对于被告杜永超的违约行为，有权宣布合同项下的贷款本息立即部分或全部提前到期。被告天运公司为合同项下的借款本息及相关费用提供阶段性连带责任保证，担保范围为被告杜永超在借款合同项下全部到期应付而未付贷款本金及利息、违约金、损害赔偿金、由于还款造成的上述透支账户透支本息、实现债权的律师费、诉讼费及其他相关费用。保证期间为被告杜永超的债务履行期届满之日起两年；但是自被告杜永超办妥抵押登记手续并且原告已收到为第一顺序抵押权人的他权证正本之日起，至被告杜永超抵押的房产取得房屋所有权证，保证人的保证责任自动解除但对于该日之前的已到期的借款债务，以及该日之前发生被告天运公司或/及被告杜永超的违约而引起的本合同项下债务，被告天运公司仍应承担保证责任和相应的违约责任。被告杜永超没有按照借款合同规定履行债务的，在保证期间内，原告可以要求被告天运公司承担保证责任。同日，原告与被告杜永超签订《郑州市预购房屋抵押合同》一份，主要载明，为确保主借款合同的履行，原告自愿将其所购商品房作为抵押，所担保的范围包括主合同债权项下的本金及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。若被告杜永超在债务履行期内连续3个月或累计6个月未能按约归还借款，原告有权依法定程序处分抵押房产并要求提前清偿借款。2008年11月6日，原告依约向被告杜永超发放了贷款。2008年11月18日，原告取得郑州市房地产抵押管理办公室填发的《郑州市预购商品房抵押登记证明》。后因被告杜永超未能按合同约定按时足额偿还贷款本息（至2012年9月12日，贷款本金为206098.77元，逾期利息为1028.99元，逾期罚息为7.23元，合计207134.99元），原告认为被告杜永超违约，符合合同约定的提前收回全部贷款本息的条件，诉至本院，酿成诉讼。
另查明，被告杜永超用作抵押的房屋至案件开庭审理终结，仍未办理房屋所有权证书。
本院认为：原告与二被告签订的《上海浦东发展银行个人借款（综合）合同》和原告与被告杜永超签订的《郑州市预购商品房抵押合同》均系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，原告如约履行了发放贷款义务，被告杜永超未按约定及时足额还款，已构成违约，应承担相应的违约责任，故对原告要求被告杜永超偿还贷款本息的诉讼请求，本院依法予以支持。被告杜永超自愿将借款所购房屋抵押给原告，且办理了抵押登记，原告依法对该抵押房屋享有优先受偿权。因至本案审理终结时，被告杜永超仍未取得抵押房屋的所有权证书，故被告天运公司仍应承担保证责任和相应的违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告杜永超于本判决生效后10日内偿还原告借款本金为206098.77元和利息、罚息（至2012年9月12日的，逾期利息为1028.99元，逾期罚息为7.23元；2012年9月13日至判决规定还款之日止的利息及罚息，按合同约定计算）。
二、被告杜永超不履行本判决第一项确定的债务时，原告有权对位于金水区北环路以南、丰庆路以东富邦名邸二期1幢2单元23层中南2户的房屋一套折价或以拍卖、变卖该房屋的价款优先受偿。
三、被告天运公司对上述债务承担连带保证责任，其在履行保证责任后，有权向被告杜永超追偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4407元，由二被告负担。此款原告已预交，本院不再退回，由二被告在履行判决义务时一并支付给原告。
如不服本判决，可在收到判决书之次日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，上诉于郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
审 判 长 崔 雷
人民陪审员 李俊珍
人民陪审员 韩 夏
二〇一三年一月四日
书 记 员 马俊辉