江西省上饶市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）赣11民终1306号
上诉人（原审原告、反诉被告）：徐玉云，男，1978年10月5日出生，汉族，江西省铅山县人，住江西省铅山县。
委托代理人：周江、黄宗金，江西时空律师事务所律师，特别授权。
上诉人（原审被告、反诉原告）：上饶市豪翔房地产开发有限公司，统一社会信用代码913611007947774001，地址江西省上饶市信州区凤凰大道361号。
法定代表人：朱黎娟、该公司总经理。
委托代理人：徐水金，上海海贝律师事务所律师，特别授权。
上诉人徐玉云与上诉人上饶市豪翔房地产开发有限公司（以下简称豪翔公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省上饶市信州区人民法院（2017）赣1102民初3946号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
徐玉云上诉请求：1、撤销江西省上饶市信州区人民法院（2017）赣1102民初3946号民事判决第二项、三项，并依法改判被上诉人承担上诉人房屋装修损失48,999.71元及返还双倍定金10,000元。2、上诉费及一审诉讼费、鉴定费由被上诉人承担。事实与理由：1、一审法院认定事实错误，上诉人不存在任何过错。其与豪翔公司签订的《房屋租赁协议》中约定，租赁期间的水电费用由徐玉云承担。一审法院仅以上诉人现场察看为由，推定其知晓租赁“店铺”的实际情况并愿意接受该租赁条件，明显属于事实认定错误。2、豪翔公司未尽到合理的适租义务，应赔偿损失并返还双倍定金。本案的租赁物系豪翔公司地下室改造而成的违章建筑，无法通水、通电，从而导致合同无法履行，故应赔偿上诉人装修费并返还双倍定金。3、一审判决上诉人支付租金违反公平原则。被上诉人与他人多次到店铺骚扰，被上诉人未尽协助、告知和保护等义务。
豪翔公司辩称：1、店铺虽未竣工验收和办理产权证，但豪翔公司有处置权。2、徐玉云承租时知晓租赁物的状况，豪翔公司答应将工地的水电先接给其使用直至店铺正式接通水电为止。
豪翔公司上诉请求：1、撤销一审判决第二、三、四项；2、本案一、二审诉讼费由徐玉云承担。事实与理由：徐玉云与豪翔公司签订了《房屋租赁协议》后只付了押金5,000元，至今未支付任何租金。双方曾口头约定了装修由徐玉云承担，一审在未有证据证明豪翔公司存在责任情况下，错误判决豪翔公司承担责任。
徐玉云辩称：其未支付租金系因豪翔公司提供的店铺未能接通水电，因豪翔公司的过错导致店铺无法投入使用。
一审法院认定的事实如下：徐玉云与上饶市豪翔房地产开发有限公司在2017年2月签订了一份《房屋租赁协议》，准备用来做餐饮业，协议约定押金5,000元，租期为3年，从2017年3月1日至2020年2月28日，年租金为34,000元。原告接手后对房屋进行了简单的装修，而一直到2017年11月都没有开业，2017年11月20日被告以原告不交纳房租为由锁了出租房门产生纠纷，被告即向信州区凤凰派出所报警，原、被告之间的房屋租赁纠纷仍然未能解决，故原告向本院起诉，被告在答辩期间也提出了反诉请求。在庭审时双方对原告已装修的价格无法达成一致意见，并且被告认为原告的装修与其无关，原告申请技术鉴定，经上饶和信司法鉴定中心鉴定，最终作出的鉴定意见是：原告对租赁房屋所装修的市场价值为48,999.71元。
一审法院认为：徐玉云与上饶市豪翔房地产开发有限公司在2017年2月签订了《房屋租赁协议》合法有效，原、被告都应当按协议的约定履行各自的义务。原告认为被告的水、电不是很畅通的到位，要通过有些不正常的手段才能临时接水、电，以被告提供的条件达不到其要求为由，拒交房租；被告主张该房租金便宜，所以只能提供这样的简陋条件，原告本人在租房前到了实地考察，知道目前只有这样的条件，这也是原告自己找上门要求租赁的，对该简陋的条件原告是愿意的，故原告应当按照协议交纳房租。通过本案的审理本院认为原、被告均有过错，首先原告是到了现场察看了的，应当知道租房条件是简陋的实际情况，也是愿意接受这样的条件，所以双方才签订了协议，协议签订后原告就应按协议办，已使用了被告的租赁屋就应当交纳房租，如认为被告提交的房屋不符合协议的要求，应及时的同被告解除协议，交还租赁房；而原告接手租赁房长达九个月之久，在即不要求解除协议，又不交纳房租，在这交纳房租上原告存在违约，故被告对这一点的反诉请求成立，本院予以支持。被告明知道刚建好的出租房条件比较简陋，在与原告签订协议时，就应当把这不利的条件写明在协议里，明确告诉对方，对协议的权利与义务约定得更细致些，这样就可以避免纠纷的产生，在合同实际履行时，因有些不利的因素存在导致合同无法继续履行，被告在没有同原告商量好的情况下擅自锁门有过错，故原告要求被告赔偿装修费的诉讼请求，对残余时间部分应予以支持。按照原、被告签定的协议，原告每年交纳被告房租为34,000元，换算每月为2,833元，原告占用出租房9个月，即25,497元。原告的装修费经鉴定的市场价值为48,999.71元，按协议租赁期三年换算每月为1,361元，原告已使用9个月，尚残余27个月，即36,747元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第二款、第一百二十、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、解除徐玉云与被告上饶市豪翔房地产开发有限公司签订的《房屋租赁协议》；二、原告徐玉云在本判决生效后十日内偿付被告上饶市豪翔房地产开发有限公司已使用9个月房租款25,497元，除已支付押金5,000元外，尚偿付房租款20,497元；三、被告上饶市豪翔房地产开发有限公司在本判决生效后十日内赔偿原告徐玉云尚残余租赁期27个月房屋装修款36,747元；四、驳回原、被告其他的诉讼请求。以上款项相抵由被告上饶市豪翔房地产开发有限公司赔付原告徐玉云16,250元。案件受理费1,580元，减半收取790元，由被告上饶市豪翔房地产开发有限公司负担；反诉费304元，由原告徐玉云负担；鉴定费2,000元，原、被告各承担一半计1,000元。
本院二审期间，当事人均未提交新的证据。经审理，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点：1、本案一审是否存在事实认定错误;2、本案5,000元是否适用定金罚则;3、豪翔公司是否应承担房屋装修款残值损失。
关于本案一审是否存在事实认定错误的问题。店铺是否通电通水的是一种持续状态，徐玉云在对承租的店铺进行查看和装修时，应当知晓通电通水情况，但其未向豪翔公司提出解除房屋租赁合同的要求也未停止店铺的装修，与常理不符。徐玉云承租的店铺四间，月租金仅为2,833元，低于该店铺周边的市场平均租金。双方合同第三款约定“所租房屋产生的水、电、煤气……由乙方承担，一旦发生拖欠、若乙方不按期履行其应尽义务的，甲方有权停止其水、电供应的权利。”可知在合同签定时乙方的水、电系由甲方供应，且双方在合同中并未约定承租的店铺需要独立开户通电、通水。故一审法院认定事实正确，本院予以支持。
关于本案5,000元是否适用定金罚则的问题。定金是指合同当事人为了担保合同的履行，约定由一方当事人向对方当事人预先支付一定数额的金钱。2017年2月15日，周树水出具给徐玉云的收条内容为，“今收到徐玉云租赁香桂园4幢1#-4#肆间店面定金人民币伍仟元整（5,000元）。具收人：周树水2017年2月15日”。因此该5,000元应为定金，而非押金。一审法院在对5,000元性质认定上存在错误。但双方之间的租赁合同已生效并实际履行，徐玉云已承租该店铺达9个月之久。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条，“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”故本案5,000元定金不适用定金罚则，而应将已支付定金5,000元用于抵扣房租，一审法院在案件处理上并无不当。
关于豪翔公司是否应承担房屋装修款残值损失的问题。在合同履行期间，徐玉云未按约缴纳租金，而豪翔公司在未与徐玉云协商一致的情况下擅自锁门造成合同不能继续履行存在过错。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第三项规定，“因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。”故一审法院判决要求由豪翔公司承担剩余租赁期27个月房屋装修残值损失36,747元并无不妥，本院予以支持。
综上所述，徐玉云和上饶市豪翔房地产开发有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2,312元，由上诉人徐玉云承担868元，由上诉人上饶市豪翔房地产开发有限公司承担1,444元。
本判决为终审判决。
审判长 陈水娣
审判员 李 虹
审判员 余林娣
二〇一八年八月二十日
书记员 李熙韵