上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终5555号
上诉人（原审被告）上海海台农副产品批发市场经营管理有限公司。法定代表人夏克春，总经理。委托代理人王春燕，该公司员工。委托代理人汤卫忠，上海汤卫忠律师事务所律师。被上诉人（原审原告）钱恩惠，XX年XX月XX日生，汉族。委托代理人王磊，上海飞骋律师事务所律师。委托代理人顾刘悦，上海飞骋律师事务所律师。上诉人上海海台农副产品批发市场经营管理有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2016）沪0120民初1253号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月16日受理后，依法组成合议庭于2016年5月24日公开开庭进行了审理。上诉人上海海台农副产品批发市场经营管理有限公司（以下简称海台公司）的委托代理人王春燕，被上诉人钱恩惠的委托代理人顾刘悦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，钱恩惠系位于上海市奉贤区XX公路XX弄XX号XX店XX号XX店铺（以下简称涉案店铺）的权利人。2010年12月14日，钱恩惠、海台公司签订《租赁协议书》一份，约定钱恩惠将上述店铺出租给海台公司，期限自2010年12月1日至2017年11月30日止，租金支付标准：第一、二年待海台公司招商客户入驻后按一楼商铺实际收取的租金由钱恩惠享受60%的份额，若未出租的，海台公司支付保底租金5,000元（人民币，下同）。第三、第四年待海台公司招商客户入驻后按一楼商铺实际出租收取的租金由钱恩惠享受80%的份额，若未能出租的，海台公司不再支付保底租金。第五年以后的租金在前一年的基础上递增不少于10%。租金支付方式：除免租期外，第一年度保底租金于签约之日支付，其余租金由钱恩惠出租后按实际收入租金逐年结算，房屋租赁税收钱恩惠代扣代缴，在结算时扣除。钱恩惠以海台公司一直未按期足额支付其租金严重违约等理由提起诉讼，请求法院判令：一、解除钱恩惠、海台公司之间签订的《租赁协议书》，海台公司返还涉案店铺；二、海台公司支付钱恩惠自2011年6月1日至2016年5月31日的租金60,000元及相应违约金（标准为0.04%/天）；三、海台公司赔偿在租期内破坏租赁店铺卷闸门的损失1,000元。庭审中,钱恩惠变更第二项诉请为：海台公司支付钱恩惠2014年6月17日至2016年2月16日的租金26,666元；钱恩惠撤销了第三项诉讼请求。海台公司辩称，本案不存在法定解除的情形，钱恩惠无权提出解除合同。涉案店铺已由海台公司转租给次承租人，应追加次承租人为本案的第三人。关于租金，对钱恩惠主张的租金金额的计算标准无异议，但认为2015年7月31日之前的租金海台公司已按钱恩惠的要求汇入了钱恩惠兄弟钱某某的账号，故已付清，之后的租金海台公司同意支付,但应扣除合同约定的税费。钱恩惠诉请主张的租金，若海台公司确有拖欠的话，有部分已超过一年的诉讼时效。一审庭审中，经法庭释明，钱恩惠坚持不追加次承租人为本案的第三人，并愿意承担由此产生的风险。关于海台公司延期支付租金的违约金、破坏本案租赁房屋卷闸门的损失赔偿，钱恩惠在本案中暂不主张，其保留诉权。另查明，钱恩惠曾于2015年就本案的诉请起诉至原审法院，该案于2015年6月17日进入调解程序，并于2015年7月22日正式立案，原审法院于2015年12月26日开庭进行了审理，后钱恩惠因故撤回起诉。海台公司曾于2013年4月1日、2013年9月16日、2014年7月18日、2015年5月29日分别向钱某某汇款4,423元、9,835元、14,755元、14,750元，并均注明用途B10-11、12租金。原审认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中钱恩惠按约将租赁房屋交付海台公司使用，海台公司应按期足额支付租金。然海台公司将租赁房屋转租给次承租人后，未按约及时足额向钱恩惠支付租金，显属违约。庭审中，海台公司表示愿意支付2015年8月1日之后的租金，但至本案庭审程序结束，海台公司也分文未付，故钱恩惠要求解除与海台公司之间签订的租赁协议书，海台公司返还租赁店铺并支付相应租金的诉讼请求，法院予以支持。关于尚欠的租金，海台公司辩称至2015年7月31日之前的租金已按钱恩惠的要求汇入了钱恩惠的兄弟钱某某账号，由钱某某代收，钱恩惠对此表示不认可，原审认为在钱恩惠否认的前提下，海台公司仅提供了由其单方填写的汇款凭证，而无任何其他书面凭证显示钱恩惠曾授权钱某某代收租金，而钱恩惠一直未向海台公司提出异议也并不代表其默认由钱某某代收租金，海台公司提供的证据就其辩称未能达到高度可能性，法院不予采信。海台公司关于时效的辩称，原审认为因钱恩惠上一次的诉讼导致诉讼时效的中断，故对其该辩称亦不予采信。双方对按年租金16,000元的计算标准均无异议，故对钱恩惠要求海台公司支付2014年6月17日至2016年2月16日的租金26,666元的诉讼请求，予以支持。海台公司辩称需扣除税费，因钱恩惠、海台公司均未就钱恩惠主张的租金向税务部门支付过税款，待提供新的证据后，可另案主张。原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第二百一十二条、第二百二十七条之规定，于2016年3月24日作出判决：一、解除钱恩惠与上海海台农副产品批发市场经营管理有限公司签订的《租赁协议书》；二、上海海台农副产品批发市场经营管理有限公司于判决生效之日起十日内返还钱恩惠位于上海市奉贤区XX公路XX弄XX号XX店XX号XX店铺；三、上海海台农副产品批发市场经营管理有限公司于判决生效之日起十日内支付钱恩惠2014年6月17日至2016年2月16日的租金人民币26,666元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取，由上海海台农副产品批发市场经营管理有限公司负担。判决后，海台公司不服，上诉于本院称，1、原审法院适用法律错误。被上诉人没有提交证据证明其曾向上诉人催讨过租金，更谈不上给予上诉人合理期限，故本案不适用合同法第二百二十七条的规定。2、上诉人在一审审理中提交了租金汇入被上诉人的兄弟钱某某账户的支付凭证，且涉案商铺也是钱某某代钱恩惠购买的，上诉人将租金一起汇入钱某某的账户符合交易习惯，应认定为已付租金。3、上诉人将涉案商铺出租给次承租人，如果法院判定合同解除，则在本案中应追加次承租人为第三人参加诉讼，原审法院未予追究属于程序违法。据此，请求二审撤销原审判决，改判驳回被上诉人一审全部诉请。被上诉人钱恩惠辩称，1、上诉人长期拖欠租金构成根本违约，被上诉人享有合同解除权。被上诉人曾在2015年6月提起诉讼，主张欠付租金，但上诉人在此之后仍未按时支付租金，又产生新的欠费，完全可以认定被上诉人给予上诉人合理期限，被上诉人于2016年2月起诉要求解除合同符合法律规定。2、被上诉人与钱某某虽然是兄弟关系，但被上诉人并没有对付款方式予以授权，上诉人也没有证据表明被上诉人接受上诉人的此种付款方式。3、被上诉人主张解除的是其与上诉人之间的租赁合同关系，与次承租人无关，原审法院审理程序不存在违法。据此，请求二审法院驳回上诉，维持原判。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，上诉人海台公司作为承租人与被上诉人钱恩惠作为出租人于2010年12月14日签订一份租赁合同，约定由上诉人租赁被上诉人的商铺，双方就各自的权利义务作了约定，系双方当事人之间真实意思表示，应属合法有效。上诉人向被上诉人支付租金系其履行合同的主要义务，由于上诉人未按时付清租金构成违约，故被上诉人于2015年提起诉讼，要求上诉人支付拖欠的租金，被上诉人的起诉行为表明被上诉人向上诉人进行了催告。被上诉人撤诉后，上诉人仍未按时向被上诉人支付租金，被上诉人于2016年2月再次提起本案诉讼，则可以认定被上诉人给予上诉人合理的期限。上诉人仍未按时支付租金，则被上诉人可以要求解除双方签订的租赁合同。原审法院据此判令解除双方之间的租赁协议书以及判令上诉人将涉案商铺返还给被上诉人，并无不当，本院予以维持。上诉人诉称被上诉人没有向上诉人催讨过租金更没有给予上诉人合理期限，理由不能成立。关于上诉人上诉主张其将租金汇至被上诉人的兄弟钱某某银行账户符合交易习惯，要求认定上诉人已付租金一节。本院认为，由于上诉人没有证据证明此付款方式得到被上诉人的授权或者被上诉人接受此种付款方式，也没有案外人钱某某对上述款项汇入其账户及是否转交等方面的说明，在被上诉人不予认可情况下，不能认定上诉人的此种付款方式构成交易习惯，故上诉人要求认定为已付租金的依据并不充分，本院难以采信。上诉人就汇入钱某某账户中的款项可通过其他方式另行解决。原审法院对上诉人欠付租金的起算时间及租金金额等所作的认定，亦无不当，本院予以维持。关于上诉人要求在本案中追加次承租人为第三人一节。本院认为，基于上诉人的该项要求在一审中已经提出，一审法院对此向被上诉人作了释明，被上诉人明确不同意追加，并愿意承担产生的法律风险，考虑到次承租人与承租人之间的租赁关系也可通过另案诉讼方式解决，次承租人并非本案审理中必须追加的第三人，原审法院在审理中没有追加次承租人为第三人不属于程序违法。对上诉人的该项要求，本院不予采纳。综上所述，上诉人海台公司的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币50元，由上诉人上海海台农副产品批发市场经营管理有限公司负担。本判决为终审判决。
审判长 毛 焱
审判员 郑卫青
审判员 杨斯空
二〇一六年六月二十一日
书记员 赵 樱
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……