广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤20民终6290号上诉人（原审被告）：中山市晟曦房地产开发有限公司，住所地广东省中山市三角镇旭日荟萃园1幢205卡。法定代表人：孙通文，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：王翠琴，女，该公司法务人员。被上诉人（原审原告）：杨国强，男，1972年5月4日出生，汉族，住湖南省沅江市。被上诉人（原审原告）：王羽祥，女，1973年2月5日出生，汉族，住湖南省沅江市。两被上诉人共同委托诉讼代理人：曾凡星，广东宏安信律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：陈敬贤，广东宏安信律师事务所律师。上诉人中山市晟曦房地产开发有限公司（以下简称晟曦公司）因与被上诉人杨国强、王羽祥商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2017）粤2072民初2042号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。晟曦公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回杨国强、王羽祥的全部诉讼请求。事实和理由：一、涉案合同合法有效，晟曦公司亦已进行特别提示，逾期交楼违约责任条款合法有效，双方均应依照其约定行使权利和履行义务。一审法院认定的逾期交房违约金过高，应以双方约定为准。二、就晟曦公司逾期交付涉案商品房一事，双方已达成一致意见并签署相应的协议书，应驳回杨国强、王羽祥的全部诉讼请求。杨国强、王羽祥辩称，一、合同中的违约金条款违反民法总则、民法通则中的公平、合理、平等原则，按照该约定，违约金总数过低，不足以抵销杨国强、王羽祥因晟曦公司逾期交房产生的损失，亦不足以督促晟曦公司依约履行义务。二、确认双方已达成的协议内容，请求法院据此调解。杨国强、王羽祥向一审法院起诉请求：1.晟曦公司自2016年10月31日起以房价总额为基数，按0.03%标准向杨国强、王羽祥支付延期交付房屋的违约金至实际交房之日止，并于生效判决下达10日内支付已实际逾期的违约金，其后于每月15日前支付当月违约金（以386902元为基数，从2016年10月31日起暂计至2017年1月23日止按每日0.03%计算，暂计6499.95元）；2.晟曦公司应当在商品房交付使用之日起90日内为杨国强、王羽祥办妥不动产权利证书；3.晟曦公司向杨国强、王羽祥支付因晟曦公司违约产生的损失（律师费等）600元。一审法院认定事实：2014年7月22日，杨国强、王羽祥（买受人）与晟曦公司（出卖人）签订《中山市商品房买卖合同》1份，杨国强、王羽祥购买晟曦公司开发的位于中山市××房，购房总价386902元。《中山市商品房买卖合同》部分具体约定如下：1.买受人逾期交付购房款的，自逾期之日起，出卖人有权要求买受人每日按总房价款的0.01%的标准支付违约金，逾期超过30天的，出卖人随时有权在无需催告买受人的情况下解除合同，将商品房另行出售（出售所得全部款项归出卖人所有），同时买受人还应再按总房价的20%向出卖人支付违约金；2.出卖人应当在2016年10月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合合同约定的商品房交付买受人使用（即合同第八条）；3.出卖人如未能按合同和补充协议约定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款0.01%的违约金；若逾期超过360日仍未能交付商品房的，则买受人有权解除合同。出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%（即合同第九条）；4.出卖人保证销售的商品房没有产权和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记所需由出卖方提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照下列方法处理：如由于出卖人的原因导致延误的，买受人不退房，合同继续履行，出卖人自延误之日起每日按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，但上述违约金累计总额最高不超过买受人累计已付房价款的1%。《中山市商品房买卖合同》中就前述条款以黑体、下划线等方式提示。同日，双方签订《补充协议》1份，双方对商品房交付、产权登记等作出更为详细的约定，并确定补充协议作为商品房买卖合同有效组成部分。《补充协议》部分具体约定如下：1.若商品房实际交付时间晚于合同约定的最后交付日的，以实际交付的时间为准起算办理产权登记的期限；2.如由于买受人违约，导致出卖人解除合同或者向买受人追讨购房款、违约金或者其他费用或者要求买受人承担其他违约责任的，出卖人有权要求买受人承担出卖人因此而发生的一切费用及全部经济损失（包括但不限于利息、诉讼费、律师费、保全费、执行费、评估费、拍卖费等）。合同签订后，杨国强、王羽祥依约向晟曦公司交付购房款386902元，晟曦公司于2014年7月22日出具收款收据确认收到房款116902元，中国建设银行出具个人贷款支付凭证确认已将涉案的房款270000元已按要求支付至晟曦公司账户中。涉案工程至今未竣工验收，上述商品房仍未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，晟曦公司至今未能向杨国强、王羽祥交付前述商品房。双方协商未果，杨国强、王羽祥遂于2017年2月16日诉诸一审法院，主张前述实体权利。杨国强、王羽祥与广东宏安信律师事务所于2017年1月8日签订《委托代理合同》，杨国强、王羽祥委托广东宏安信律师事务所指派曾凡星律师代理其与晟曦公司房屋买卖合同纠纷一案，杨国强、王羽祥支付律师代理费500元及交通费100元，广东宏安信律师事务所开具发票确认收取上述款项。杨国强、王羽祥等业主申请抽样方式抽取部分商品房以同地段同类型房屋租金标准进行司法评估，并拟上述评估结果核定合同约定违约金计付方式低于其实际损失，继而要求以购房总价为基数按每日0.03%的标准支付延期交付房屋的违约金至实际交房之日止。晟曦公司反对进行司法鉴定，亦反对杨国强、王羽祥等前述司法鉴定方案。一审法院责令杨国强、王羽祥等提交书面鉴定申请书明确评估参考标准及计算期间等各事项，但杨国强、王羽祥等未在指定期限内提交评估申请。一审法院认为，《中山市商品房买卖合同》及其《补充协议》经双方协商一致达成，系当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。双方当事人均应按照合同履行各自义务，否则承担相应违约责任。关于逾期交房违约金问题。商品房买卖合同约定晟曦公司须于2016年10月30日前向杨国强、王羽祥交付商品房，但晟曦公司在约定期限届满后仍未能交付商品房，晟曦公司已构成违约，应向杨国强、王羽祥承担支付逾期交房违约金的责任。商品房买卖合同第九条约定“出卖人如未能按合同和补充协议约定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款0.01%的违约金；若逾期超过360日仍未能交付商品房的，则买受人有权解除合同。出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%”，杨国强、王羽祥认为前述条款造成杨国强、王羽祥遭受实际损失远高于违约金；晟曦公司则称前述条款为双方真实意思表示，双方应严格按合同约定履行。一审法院认为，商品房买卖合同及补充协议由晟曦公司提供格式合同，但晟曦公司对前述条款以黑体加下划线方式提醒买受人，杨国强、王羽祥签订合同后至今未就合同或有关条款请求人民法院变更或撤销，杨国强、王羽祥亦未能就其损失数额是否高于违约金进行充分举证，故晟曦公司须计付自逾期之日起以已付房价为基数按每日0.01%的标准计算的违约金。同时，商品房买卖合同虽订明违约金累计总额最高不超过总房价的1%，但该约定实质上免除晟曦公司怠于履行交付商品房应负的长期违约责任，造成双方权利义务明显不对等，故逾期交楼违约金应按前述标准计付至晟曦公司办妥《中山市建设工程竣工验收备案登记证》且收楼通知书发出并确定收楼之日为止。杨国强、王羽祥申请以抽样方式对同地段同类型房屋租金进行评估，但杨国强、王羽祥未在一审法院指定期限内补充鉴定材料，双方亦已在商品房买卖合同约定违约金计算方法，该事实不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条关于参照适用租金标准的法定情形，申请鉴定事项与证明待证事实已无意义，故一审法院对其鉴定申请不予准许。晟曦公司至今未能确定商品房实际交付具体期限，故一审法院对杨国强、王羽祥要求分段计付逾期交房违约金的请求予以支持。关于变更办理不动产权证期限问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定针对出卖人负担逾期未协助办证的违约责任，杨国强、王羽祥直接适用该规定要求变更办证期限明显不当。商品房买卖合同及其补充协议约定“出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记所需由出卖方提供的资料到产权登记机关备案”、“若商品房实际交付时间晚于合同约定的最后交付日的，以实际交付的时间为准起算办理产权登记的期限”，双方明确约定出卖人协助办证期限，涉案商品房尚未交付使用，杨国强、王羽祥未提供证据证明双方已协商一致变更上述协助办理期限，亦未举证证明存在依法须变更协助办理期限的法定情形，故对杨国强、王羽祥的该项请求不予支持。关于赔偿损失问题。杨国强、王羽祥要求晟曦公司负担律师费、交通费、误工费、通讯费等损失，但商品房买卖合同及补充协议对此未约定，即使补充协议载明“如由于买受人违约，导致出卖人解除合同或者向买受人追讨购房款、违约金或者其他费用或者要求买受人承担其他违约责任的，出卖人有权要求买受人承担出卖人因此而发生的一切费用及全部经济损失（包括但不限于利息、诉讼费、律师费、保全费、执行费、评估费、拍卖费等）”，但该条约定权利属晟曦公司，杨国强、王羽祥以对等原则主张相应权利，缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零五条规定，判决：一、晟曦公司于一审判决生效之日向杨国强、王羽祥支付自2016年10月31日起至晟曦公司取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》且收楼通知书送达并确定收楼之日止的逾期交楼违约金（以386902元为基数按每日0.01%的标准计算；自2016年10月31日起至本案判决发生法律效力之日为止的逾期违约金于判决生效之日起3日内支付、本案判决发生法律效力之日后计付的违约金自判决生效之日起每隔半年的次日支付一次相应周期违约金，若逾期违约金最后计算期限不足6个月，则于取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》且收楼通知书送达并确定收楼之日起3日内付清）；二、驳回杨国强、王羽祥的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元，由晟曦公司负担（该款杨国强、王羽祥已预付，一审法院不另收退，晟曦公司须在一审判决生效之日起10日内一并迳付杨国强、王羽祥）。本案二审期间，杨国强、王羽祥没有提交新证据。晟曦公司向本院提交以下新证据：2017年6月28日签订的协议书，拟证明双方已就商品房的交付达成一致意见，应驳回买受人的诉讼请求。杨国强、王羽祥的质证意见为：确认该证据的真实性，晟曦公司称只有签了协议才会交付钥匙；请求法院据此主持调解。一审查明事实清楚，本院予以确认。本院另查明：2017年6月28日，杨国强、王羽祥与晟曦公司签订协议书，双方就晟曦公司逾期交房应承担违约责任等问题达成一致意见。晟曦公司承诺在2018年9月30日前完成竣工验收，否则自2018年10月1日起至实际竣工验收之日，晟曦公司以购房款为本金，按每日万分之二的标准向买受人支付违约金；双方同意晟曦公司应支付的截至2017年6月30日的逾期交房违约金以抵扣物业管理费的形式进行支付；晟曦公司不收取业主申请提前收楼当天起至开发商约定的竣工验收时间（2018年9月30日）期间的物业费，买受人亦不追究晟曦公司该期间的任何赔偿责任。双方还约定了其他内容。二审庭审时，晟曦公司表示不同意按该协议进行调解。本院认为，根据民事诉讼的相对性审查规则，第二审人民法院应当针对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，当事人没有提出请求的，不予审理。但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。本案为商品房预售合同纠纷，二审争议焦点在于：买受人与晟曦公司已就晟曦公司逾期交楼应承担违约责任等事宜达成一致处理意见的情况下，买受人在本案中的诉讼请求能否成立。对此，本院作如下分析：2017年2月16日，买受人根据晟曦公司逾期交楼的事实，向一审法院提起本案诉讼，向晟曦公司主张逾期交楼违约金以及律师费、交通费等维权损失。本案诉讼过程中，双方当事人已就晟曦公司逾期交楼应承担违约责任等事宜达成一致处理意见，即双方约定晟曦公司以抵扣涉案商品房的物业管理费等形式向买受人支付逾期交楼违约金，若晟曦公司未按承诺的时间完成竣工验收，则需按双方新约定的违约金计算标准向买受人支付违约金。而买受人亦确认上述协议书的真实性。由此可见，双方已就晟曦公司逾期交楼应承担的违约责任达成新的协议。该协议是双方真实意思表示，且双方约定的关于晟曦公司应承担的逾期交楼违约责任及其实现方式的内容亦不违反法律及行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同内容，双方均应按照该约定履行义务。而实际上双方亦已开始履行该协议。所以，在买受人系基于起诉前晟曦公司存在的逾期交楼行为的事实提起本案诉讼，而双方已在诉讼中对晟曦公司应承担逾期交楼违约责任达成新的合意的情况下。买受人在本案中关于主张晟曦公司向其支付逾期交楼违约金及维权费用损失等诉讼请求所依据的基础事实已发生改变，本院对其该部分诉求不予支持。若双方在履行协议书的过程中发生新的纠纷，双方可另循法律途径解决。对双方未上诉的部分，本院不予审查。综上，晟曦公司的上诉请求成立，本院予以支持；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，但因本案双方当事人已就本案纠纷达成新的协议，本院根据该新的事实驳回杨国强、王羽祥的诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第二人民法院（2017）粤2072民初2042号民事判决；二、驳回杨国强、王羽祥的诉讼请求。一审案件受理费50元，减半收取为25元（杨国强、王羽祥已预交），由杨国强、王羽祥负担；二审案件受理费50元（中山市晟曦房地产开发有限公司已预交），由中山市晟曦房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 官 琳审判员 马燕清审判员 吴合波二〇一八年三月五日书记员 高 丽