吉林省白山市浑江区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）吉0602民初305号
原告：宫有林，男，1967年11月7日生，汉族，无职业，住白山市浑江区。身份号码：×××
原告：徐宝兰，女，1964年11月1日生，汉族，白山市水务集团退休职工，住白山市浑江区江北街道锦绣家园小区12号楼2单元。身份号码：×××
委托诉讼代理人：焦立臣，吉林浩祥律师事务所律师。
被告：杨西彬，男，1978年9月18日生，汉族，山东省平邑县地方镇杨家岭村农民，住白山市浑江区。身份号码：×××
委托诉讼代理人：李佳奇，吉林荆卫华律师事务所律师。
原告宫有林、徐宝兰诉被告杨西彬确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宫有林、徐宝兰及其委托诉讼代理人焦立臣、被告杨西彬及其委托诉讼代理人李佳奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
宫有林、徐宝兰向本院提出诉讼请求：一、依法确认原、被告于2016年10月8日签署的《房屋买卖契约书》无效；二、依法判令被告立即腾迁、返还房屋及所有附属房屋和设施。事实与理由：2016年10月8日原告将坐落在库仓沟村砖瓦结构49平方米的房屋以11.2万元的价格转让给了被告，并签订了《房屋买卖契约书》。合同签订后，原告向被告交付了房屋及所有附属房屋和设施，并将房屋权属证书一并交付，被告向原告给付了购房款。房屋买卖协议系原告夫妻以个人名义与被告签订，而该房屋所使用的土地为集体土地，农村集体经济组织成员享有的权利，具有一定的福利性质，享有者必须具有本集体经济组织成员这一特定身份，非本集体经济组织成员无权取得。因此，作为非该村村民的被告无权购买本村的房屋。故根据我国现行土地管理法律法规的相关规定，原告与被告签订的房屋买卖协议无效，原告应将房款返还给被告，被告应将诉争房屋返还给原告。请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。
杨西彬辩称：一、本案诉讼房屋所使用土地不是集体土地，原告主张为集体土地没有依据。该房屋及所使用土地已经被白山市人民政府征收，拆迁号登记为：CE-106号。且《白山市浑江区人民政府国有土地上房屋征收决定公告》（第17号）中明确了征收的所有房屋使用土地性质为国有土地，并非集体土地；二、原告请求确认合同无效的主体不适格。假设该房屋真如原告在起诉书中所述“所使用的土地为集体土地”，那么，与该房屋有直接利害关系的公民应为该房屋所在村的集体经济组织成员。但是，因该房屋坐落在库仓沟村，库仓沟村于2000年与团结村合并，归团结村管辖。经答辩人委托代理律师调查，原告并非团结村村民。故依据我国《民事诉讼法》第一百一十九条第一款第一项“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。”规定，原告的主体不适格；三、该房屋已经实际交付，且答辩人已经履行了买方义务，原告无权要求答辩人腾迁。2016年10月8日，答辩人在与原告签订《房屋买卖契约书》后，按照合同约定向原告支付了11.2万元的购房款。原告向答辩人交付房屋后，答辩人并投入了3万余元装修款，答辩人的买方义务已经全部履行完毕，故原告无权要求答辩人腾迁。综上所述，恳请法庭依法驳回原告的诉讼请求。
法庭审理过程中，原告为证明其事实主张，举证并陈述如下：
1、2016年10月8日原、被告双方签订的房屋买卖协议书一份，证明原告夫妻二人以人民币11.2万元将坐落于团结村的砖瓦结构49平方米房屋出售给被告，并于当日进行了房屋交付及产权登记证书的交付。在本案诉讼前曾进行过涉及本案房屋的诉讼，但被告隐瞒了本案房屋有登记证书的事实，导致上次诉讼被驳回。该事实基于本合同的第四条、第七条，即房屋需要办理过户登记，是双方所认可的事实。根据合同内容，本案房屋存在物权登记，被告应当出示该份证据。
2、2017年11月15日白山市浑江区人民法院（2017）吉0602民初1495号民事裁定书。根据该裁定书所查明的事实可以认定本案房屋坐落于库仓沟村（团结村）集体土地上，并由原告夫妻二人予以出售。且根据已查明事实，本案诉争房屋登记产权人应当是原告宫有林的父母，但这一事实遭到被告的否认，故发生了今天的再次诉讼。
被告质证：对证据1的真实性无异议，但由该房屋买卖契约书中第四、第七条无法得出原告曾将房屋登记产权证明交付给被告，被告也从未收到过此房屋产权登记证书。事实上，原、被告双方也从未办理过合同约定的房屋过户行为，故原告主张不成立。对证据2真实性无异议，但原告该主张系对该裁定书内容的误读。该裁定书第六页明确记载宫有林、徐宝兰于2016年10月8日将坐落在库存沟村砖瓦结构、面积49平方米的房屋以11.2万元价格转让给杨西彬，该裁定内容只确定了原、被告的房屋买卖事实及房屋坐落位置、面积、价款，并未对该房屋所使用的土地性质进行认定。根据裁定书第六页，法院依据宫有清申请到白山市不动产中心查询宫田生名下登记的房屋有普通住宅一处，不动产权证号为白山房权证白BQ字第XX**号，该房屋并非宫有林、徐宝兰转让给杨西彬的房屋。由此可知在上次诉讼中法院已经否定了原告主张涉案房屋为宫田生名下房屋的主张。故原告主张不成立。
法庭审理过程中，被告为证明其事实主张，举证并陈述如下：
1、本案的起诉状、白山市浑江区人民法院（2017）吉0602民初1495号民事裁定书、《白山市浑江区人民政府国有土地上房屋征收决定公告》（第17号）照片八张，证明本案诉争房屋坐落在库仓沟村，该房屋已经确定被白山市人民政府征收，拆迁登记号为CE-106号，该房屋所使用土地为国有土地。
2、白山市浑江区七道江镇团结村民委员会出具的证明材料两份，证明2000年库仓沟村与团结村合并，归团结村管辖，原告宫有林、徐宝兰并非团结村村民。
3、《房屋买卖契约书》、原告宫有林出具的收据，证明该房屋已经实际交付，且被告已经履行了买方义务，原告无权要求被告腾迁。
原告质证：起诉状不是本案的证据，不进行质证；对1495号民事裁定书真实性无异议，但应当认定涉案房屋坐落于集体土地上；对浑江区人民政府的征收决定公告真实性无异议，但不能据此就认定了涉案房屋所使用土地的土地性质。公告中所陈述的为鹤大高速公路周边区域，包括了团结村在内的部分集体土地。该公告中没有详尽陈述被征收土地的全部性质问题，不能以此改变了涉案房屋实际位置所使用土地为集体土地的性质。因此原告对被告主张涉案房屋土地为国有土地不予认可。如需进一步查明，可向浑江区人民政府征收部门进行明确是否公告内容存在陈述性的不准确或者笔误；对团结村委会两份证明材料的真实性无异议，原告二人确实不是团结村村民，但不影响本案原、被告双方就集体土地上房屋达成买卖协议进行处分的事实。根据农村土地管理法规，该转让行为无效，作为合同相对方，只能由原告夫妻二人主张这一权利。如果被告依然认为应当由集体中的成员主张这一权利，将出现原、被告双方均不再享有涉案房屋物权的法律后果和事实。如果该房屋被征收，无论是货币或其他安置补偿，双方均无法得到或实现；对证据3无异议，原告依然认为自己违反了国家对于集体土地上房屋处分的强制规定，应当认定协议无效。上一次诉讼案件中法院没有查询到宫田生在本案房屋的产权登记，因为该房屋为历史性建筑，产权登记久远，是原白山市八道江区市郊乡发放的产权登记证书，没有产权登记备案，所以无法查询。
对于双方当事人所举证据，本院认证如下：原、被告对于对方当事人所举证据的真实性和合法性均不持异议，本院均予以确认。
根据以上认证和当事人陈述，本院认定如下案件事实：
原告宫有林、徐宝兰夫妇均系吉林省白山市浑江区城镇居民，被告杨西彬系山东省平邑县地方镇杨家岭村农民。经事先协商，2016年10月8日，宫有林、徐宝兰（甲方）与杨西彬（乙方）签订了一份《房屋买卖契约书》（系由杨西彬事先起草的填充式协议书），约定：一、甲方将坐落在库仓沟村砖瓦结构49平方米房屋自愿卖给乙方；二、房屋价格为人民币11.2万元；三、双方同意于2016年10月8日甲方将房屋交付乙方；四、办理房屋过户所需税费由乙方交纳；五、甲方要确保该房屋无纠纷、无争议、没有非法转让、抵押、典当、查封等行为；六、双方如发生违约，违约一方应赔偿对方违约金／元；七、补充事项：买卖后，甲方需协助乙方办理过户。上述契约书签订后，杨西彬即交付了全额购房款，宫有林、徐宝兰亦将房屋交付杨西彬。在上述49平方米房屋的前面还有一处建筑面积约40平方米的砖瓦结构无照房屋。按照买卖双方的口头约定内容，该40平方米房屋由宫有林、徐宝兰一并转让给杨西彬，价款包含在11.2万元当中。此后，杨西彬占有使用上述两处房屋至今。2017年春节前后，杨西彬曾要求原告协助办理产权登记事宜，未果。另查，库仓沟村原系独立的行政村，在2000年并入白山市浑江区七道江镇团结村。
2017年白山市浑江区人民政府作出《白山市浑江区人民政府国有土地上房屋征收决定》（浑江政房征【2017】10号），决定对白山市鹤大公路周边棚户区改造地块国有土地上房屋实施征收，并于2017年7月张贴《白山市浑江区人民政府国有土地上房屋征收决定公告》（第17号）。案涉房屋在决定征收范围内。但由于本案当事人之间的争议，故到目前为止，政府征收部门尚未与任何一方当事人就案涉房屋签订拆迁补偿协议或给付补偿款。
2017年8月，宫有清、宫有花、宫景丽、龙新、宫景睿、周怀英等六人对宫有林、徐宝兰、杨西彬提起诉讼，以案涉房屋系宫田生和张久梅死后所遗留的遗产，宫有林和徐宝兰夫妇既未通知该六人也未取得该六人同意，将案涉房屋转让给杨西彬为由，诉请判令宫有林、徐宝兰与杨西彬签订的《房屋买卖契约书》无效，并判令杨西彬返还房屋。该案经审理查明：宫田生与张久梅夫妇生前有五名子女，长子宫有臣、次子宫有清、三子宫有山、四子宫有林、长女宫有花。宫田生于2010年3月12日死亡，张久梅于2014年1月11日死亡，长子宫有臣于2012年8月23日死亡，三子宫有山于2017年4月23日死亡。龙新系宫有臣的妻子，宫景丽系宫有臣与龙新的女儿。周怀英系宫有山的妻子。宫田生与张久梅死亡后，其继承人并未实际进行遗产分割。该案本院于2017年11月15日作出（2017）吉0602民初1495号民事裁定书，以“本院至白山市不动产登记中心查询宫田生名下登记的房屋有普通住宅一处，不动产登记证号为白山房权证白BQ字第XX**号，该房屋并非宫有林、徐宝兰转让给杨西彬的房屋。本案诉争房屋的权属不明，杨西彬抗辩主张宫有清、宫有花、宫景丽、龙新、宫景睿、周怀英的原告主体不适格，亦未有证据显示宫有清、宫有花、宫景丽、龙新、宫景睿、周怀英与诉争房屋存在利害关系。故宫有清、宫有花、宫景丽、龙新、宫景睿、周怀英作为原告主体不适格。”为由，裁定驳回该六人的起诉。该裁定已经发生法律效力。
据原告宫有林、徐宝兰在本案中陈述，宫有林、徐宝兰于1987年结婚后即在案涉房屋与宫有林的父亲宫田生和母亲张久梅同住，父母表达出将该房屋给予宫有林、徐宝兰的意思表示，其他子女也都认可。次年，宫田生、张久梅搬离，将该房屋留给宫有林、徐宝兰居住。
本案中，既没有任何当事人提供案涉房屋的所有权证照，也无法到有关国家机关调取到产权档案材料。
综上所述，本院认为：显而易见，案涉纠纷发生的根本原因在于原告将房屋售出后，房屋所在区域被划入棚户区改造范围，政府决定对土地上房屋予以征收,致使可期待利益明显高涨。根据被告杨西彬提供的《白山市浑江区人民政府国有土地上房屋征收决定公告》并不能认定案涉房屋坐落在农村集体土地上，本案也没有直接证据证明案涉房屋究竟坐落在农村集体土地上还是在国有土地上。当然，不能排除系坐落在农村集体土地上。但是，即使案涉房屋坐落在农村集体土地上，原告的诉讼主张也不能成立。其原因在于，国家限制农村集体土地和房屋的转让，其精神实质源于农村集体土地和房屋是农民安身立命之本，农村集体土地和房屋使用权承载着广大农民居者有其屋的社会功能。而本案则不同，原告宫有林和徐宝兰均系城镇居民，在市区另有居所，其在出售案涉房屋前对该房屋的权利的取得并非基于农村集体经济组织成员身份。房屋的售出并未影响其基本权利。故原、被告之间的房屋买卖合同不能被确认无效，本院对原告的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第七条“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”规定，判决如下：
驳回原告宫有林、徐宝兰的诉讼请求。
案件受理费2540元减半收取（原告已预交1270元），由宫有林、徐宝兰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省白山市中级人民法院。
审判员 于瑞成
二〇一八年四月二十七日
书记员 李明阳