湖北省随县人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂1321民初592号原告随州市随县洪山镇家乐山庄，住所地。负责人余立敏，个体工商户。委托代理人周忠洪（代理权限：一般代理），随州市炎帝法律服务所法律工作者。被告孟锐，男，1984年3月23日出生，汉族，职工，住湖北省楚天视讯网络有限公司随县。委托代理人高双、李想（代理权限：一般代理），湖北美佳律师事务所律师。原告随州市随县洪山镇家乐山庄（以下简称家乐山庄）与被告孟锐房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李波独任审判，于2016年5月17日公开开庭进行了审理。原告家乐山庄的负责人余立敏及其委托代理人周忠洪、被告孟锐的委托代理人李想到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2013年3月11日，我与被告签订《家乐山庄租赁合同》，合同约定被告承包我经营的家乐山庄中的部分项目，租赁期间为从合同签订之日起三年。期间被告未经我同意即将其承包的部分项目私自转包给第三人；也未按照约定交纳2015年3月11日至2016年3月11日的租金70000元和押金20000元，经我多次催要至今未付。合同期满后，被告既不交纳租金，也不交客房、餐厅钥匙和各种设施，其行为严重侵犯了我的合法权益，故诉至法院，请求判令终止《家乐山庄租赁合同》的权利和义务；由被告支付所欠租金70000元、逾期拒缴房屋占用费和未按时支付租金的50%的违约金；立即移交租赁场地和全部资产、房屋钥匙等，结清水电费；并承担本案诉讼费、代理费、实际支出费用。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：证据一：个体工商户营业执照。旨在证明：原告依法登记、合法经营，原告性质属于个体工商户。证据二：《家乐山庄租赁合同》。旨在证明：原、被告主体合法，合同约定了租赁时间（2013年3月11日至2016年3月11号）、付款方式、违约责任、年租金70000元，出租客体合法，所租赁的设施进行了交接，被告应向原告交纳设施押金20000元。证据三：原告于2015年1月14日向被告发出一份通知。旨在证明：合同第三条约定的押金20000元，被告一直未交，通知告知其交纳押金的时间，但被告至今未交。证据四：特快专递回执。旨在证明：通知已经送达到被告，被告已在回执上签字签收。证据五：2015年6月5日以原告的委托代理人周忠洪的名义向被告发出的通知一份，当时周忠洪是家乐山庄的顾问。旨在证明：截止2015年6月5日，被告未向原告交纳第三年租金和押金20000元。在发出通知时，被告承租的山庄未开门也未经营，人也不在山庄，原告向其发出通知谈解除合同，但被告至今未理睬。证据六：特快专递回执。旨在证明：该通知已送达给被告。被告辩称：一、我不存在违法转租的行为，家乐山庄自我租赁之日起一直由我经营，从未转让。由于我不善经营，故委托他人经营，并没有原告诉称的私自转租给他人的情形。二、我于2015年3月与原告协商解除租赁合同，要求将租赁山庄的装饰装修折抵租金以解除合同。故双方的租赁关系于2015年3月解除，原告要求支付租金及违约金的诉讼请求不能成立。三、关于租赁山庄的房屋钥匙及其他资产的占用问题，合同解除后，原告并未与答辩人协商移交租赁场地和其他资产，故答辩人不应承担房屋占用费用。四、我要求原告补贴2013年至2015年3月之间的租赁费专用发票，本案的诉讼费、代理费由原告承担。请求法院驳回原告的诉讼请求。被告未向本院提交证据。经庭审举证、质证和认证，被告对原告提交的证据均有异议。对双方当事人有争议的证据，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》和《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》，围绕证据的真实性、关联性、合法性原则，综合评析如下：原告方提交的证据一，被告认为该营业执照只能证明家乐山庄是合同主体，不能证明其是本案的适格主体，也不能证明余立敏是家乐山庄的所有人。《最高人民法院关于适用的解释》第五十九条规定：“在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息。”原告提交的个体工商户营业执照上登记的名称为随县洪山镇家乐山庄，即本案原告。故随县洪山镇家乐山庄作为本案当事人，符合法律规定，是本案适格原告。证据二，被告对证据的关联性有异议，认为合同条款已约定不能继续履行合同的，应提前60日通知对方，被告于2015年通知原告解除合同，故双方的租赁合同已经解除。本院认为，原、被告签订的租赁合同第六条第2款约定“确因特殊原因不能继续履行合同时，必须提前60天通知对方，双方共同协商终止合同，否则视为违约任何一方不得随意终止合同。”被告既未提交证据证明其已提前60天通知原告解除合同，也无证据证明双方就终止合同共同协商过，故被告异议不成立，对该证据，本院予以采信。证据三、五，被告认为该通知是原告单方出具的，对证据的形成时间无法查实、且通知上有改动；证据四、六，被告认为快递单不能证明其收到的就是该通知的内容。本院认为，证据三、五通知上的落款日期分别是与证据四、六快递单上的邮寄日期一致，通知与快递单能够相互印证；被告也未提交相反的证据来证明其异议。故对证据三至六，本院予以采信。经审理查明：2013年3月11日，原、被告签订《家乐山庄租赁合同》，由被告承包家乐山庄的部分项目，承包时间自合同签订之日起三年。合同签订后，原告依约交付了租赁场地及相关设施、资产，被告交纳了自2013年3月至2015年3月共2年的租金，第三年的租金70000元及押金2万元经原告多次催要未付，原告起诉时，原、被告签订的合同已到期，被告未移交租赁场地及相关设施、资产。本院认为：原、被告签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。被告未与原告就解除租赁合同协商一致，也未交纳第三年的租金，租赁期满后，被告也未依照合同约定与原告交接物品、固定资产，应依照合同约定交纳70000元租金并承担相应的违约责任。租赁合同第六条第1款规定“……若任何一方违约，违约方赔偿对方经济损失（违约日至租赁终止日的租赁费的50%违约金）”，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百四十二条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中除被告未依照合同约定支付第三年租金以外，无证据证明造成其他损失，合同约定的违约金明显过高，根据合同违约情形，酌定违约金为10000元。庭审中被告称其租赁房屋后投资了9万元对房屋进行装饰装修，该部分装饰装修费用应当折抵租金。但被告无相关证据证明其主张，租赁合同第四条第4款约定“……乙方（被告）经营期间的装饰费用由乙方承担、租赁期终止，乙方不得随意损坏、拆除，所有开支费用甲方不予补偿。乙方增置的经营用品、物品（不在登记册内得），租赁期终止，由乙方自行处理。”故被告主张用装饰装修费用折抵租金，与合同约定不符，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告孟锐自本判决生效之日起十五日内支付原告随州市随县洪山镇家乐山庄租金70000元及违约金10000元。被告孟锐自本判决生效之日起十五日内向原告随州市随县洪山镇家乐山庄移交租赁场地和资产、房屋钥匙，结清水电费。驳回原告随州市随县洪山镇家乐山庄的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3000元，减半收取1500元，由被告孟锐承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省随州市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决上诉请求数额及《诉讼费交纳办法》第十三条第一款的规定，预交上诉案件受理费。收款单位：湖北省随州市中级人民法院，开户银行：中国农业银行随州市分行开发区分理处，账户：17×××90。上诉人在上诉期届满七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  李波二〇一六年六月三十日书记员  张娱