广东省江门市蓬江区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤0703民初1374号
原告：江门市蓬江区安然物业管理有限公司，住所地：江门市蓬江区丰乐路12号201室。
法定代表人：唐合群，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李旻、钟亮，系广东巨信律师事务所律师。
被告：洪卫民，男，1971年3月6日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区，
被告：叶银喜，女，1971年10月30日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区，
被告：洪寅棕，男，1998年7月28日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区，
原告江门市蓬江区安然物业管理有限公司(以下简称“安然物业公司”）诉被告洪卫民、叶银喜、洪寅棕物业服务合同纠纷一案，本院于2018年2月13日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年4月25日公开开庭进行了审理。原告安然物业公司的委托诉讼代理人李旻、钟亮，被告洪卫民到庭参加诉讼。被告叶银喜、洪寅棕经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告安然物业公司诉称：原、被告就江门市蓬江区丰盛苑7幢之一402室物业于2004年3月3日签订了《丰盛苑小区前期物业服务协议》，约定由原告为江门市蓬江区丰盛苑住宅小区提供物业服务，住宅物管费按建筑面积每月0.5元/㎡计算，小汽车车位每辆每月卫生清洁费15元，摩托车车位每辆每月卫生清洁费2元及被告未能按时足额交纳上述物业服务费用的，应按每日3‰的标准向原告支付违约金。丰盛苑小区业主大会于2015年12月表决同意上调物业管理费方案，即物管费收费调整为步梯每月0.8元/㎡，电梯每月1.2元/㎡，小车位每月30元/个，固定摩托车位每月5元/个，并于2016年6月表决同意续聘原告至2019年6月30日。原告按《前期物业服务协议》提供物业服务并计收上述物业服务费用，被告应按约在每月5日前缴纳其住宅物管费、车位卫生清洁费，但被告自2015年9月开始没有按约缴纳物管费等服务费用，经原告多次催促仍未缴纳。截止2017年7月，被告拖欠上述物业的物管费1995.2元、车位卫生清洁费733元，以上合计2728.2元。原告认为，原告已按约定提供相应的物业服务，被告没有支付上述费用已构成违约，被告应向原告支付违约金81.85元（每日按欠缴金额的1‰计算，暂计至2017年7月31日为81.85元），为此，原告起诉至法院，请求判令：一、被告向原告支付物业服务费1995.2元、车位卫生清洁费733元及违约金（以被告欠缴的物业服务费、车位卫生照明费、电梯电费、电梯保养费的总金额为基数，从起诉之日即2018年2月8日起按每日1‰计至费用付清之日止）；二、被告承担本案的诉讼费用。
安然物业公司在举证期限内提供的证据有：
1、被告身份证，证明被告的诉讼主体资格；
2、不动产登记信息证明，证明涉案房屋丰盛苑7幢之一402房的所有权人为被告；
3、物业服务企业资质证书，证明原告具备提供物业服务的资质；
4、前期物业管理服务协议，证明涉案物业丰盛苑7幢之一402室由原告提供物业管理服务，原告与被告已就涉案物业签订物业管理协议，约定被告应在每月5日前缴清本月物业管理费，涉案物业丰盛苑7幢之一402室调价前每月应交物业管理费为58元及被告未能按时足额交纳物业服务费用及其他费用的，应每日按逾期交付金额的3‰的标准向原告交付违约金；
5、《业主大会议事规则》、《管理规约》、《业主委员会选举办法》、《上调物业管理费、续聘安然物管的工作方案》、《四份文件的议事规则》投票结果统计表；
6、《丰盛苑小区物业管理费、续聘安然物业管理有限公司至2016年6月30日的表决》投票结果统计表；
7、《江门市丰盛苑小区业主大会议事规则》；
8、《关于表决上调丰盛苑小区无物业管理费、续聘安然物业管理有限公司至2016年6月30日的工作方案》；
9、《续聘安然物业管理有限公司至2019年6月30日的表决票投票结果统计表》；
10、《江门市丰盛苑第二次业主大会表决结果公告》，以上证据证明丰盛苑小区业主大会表决同意上调物业管理费收费标准为步梯0.8元/平方米/月，电梯1.2元/平方米/月，固定摩托车位5元/个/月，小车位30元/个/月，被告应按上述调整后的标准向原告支付物业服务费用；丰盛苑小区业主大会于2016年6月14日表决同意续聘原告为丰盛苑小区继续提供物业服务至2019年6月30日；
11、电梯保养、检测费用发票，证明原告一直按约对丰盛苑小区的电梯进行定期保养和维护，并代缴相应的电梯保养、检测费用；
12、广东省地方税务局发票在线系统查询记录，证明被告已交纳2015年8月管理费，2015年9月至今的管理费一致拖欠未缴；
13、催缴物业管理服务费用律师函；
14、EMS邮寄快递单据凭证；
15、EMS邮件投递记录，以上证据证明原告向被告催缴相关物业服务费及违约金；
16、绿化养护合同；
17、清洁承包服务协议，以上证据证明原告已按约为丰盛苑小区提供日常物业服务；
18、情况说明（丰盛苑小区住户数）；
19、情况说明，证明丰盛苑小区业主大会规则、上调物业管理费事项以及续聘原告等事宜由江门市蓬江区丰盛苑小区第一届业主委员会组织，江门市环市街道石冲社区居民委员会监督协调下进行的，丰盛苑小区第一届业主委员会已就上述事项的表决过程、结果及相关文件进行公告并向江门市住房和城乡建设局备案，但未就调整后的物业管理费收费标准向蓬江区物价局备案。
被告洪卫民辩称：一、原告无权要求被告支付2015年9月1日至2017年7月31日的全额物业服务费用，因为原告单方终止了前期物业服务协议，后与涉案小区业主大会筹备小组的过渡期《工作方案》已于2016年6月30日因期限届满而终止，双方后期没有重新签订物业服务合同，因此，双方的物业服务关系于2016年6月30日已解除。二、原告未能按照《前期物业服务协议》的约定提供物业服务，已构成违约，被告有权暂时拒交全额物业服务费，在原告按合同约定提供符合合同规定服务后，再缴纳合理所欠费用，原告存在以下违约行为：未及时编制物业管理服务及财务年度计划、未公布物业管理费用收支账目、擅自出租小区广告位、未及时对公共设施进行维修和管理、小区内卫生清洁不到位、车辆乱停放等现象。三、退一步说，即使被告需要交纳物业服务费，也仅需要按照《前期物业服务协议》约定的标准缴纳，原告无权擅自提高收费标准。综上所述，原告未能按前述约定提供物业服务，已构成违约，被告有权暂时拒交全额物业服务费，即使需要缴纳，也仅需要按约定的标准，缴纳2016年5月、6月的物业服务费，由于原告违约在前，被告不需要支付违约金。
洪卫民在举证期限内提供的证据有：
1、《前期物业服务协议》，证明原告有义务按照合同的约定提供物业管理服务，原告无权擅自提高收费标准，被告有权要求原告退回所收费用，退还利息并支付违约金；
2、原告于2015年10月1日决定单方离场的公示，证明原告擅自提出上调物业服务费，单方解除《前期物业服务协议》；
3、丰盛苑小区现场图片；
4、丰盛苑小区现场图片和视频（光盘），以上证据证明原告未能按照《前期物业服务协议》的约定提供物业服务，已构成违约；
5、广东增值税普通发票，证明被告缴纳物业服务费至2016年4月；
6、身份证，证明被告的主体资格。
被告叶银喜、洪寅棕没有到庭，没有答辩，在举证期限内也没有提供证据。
本院根据以上证据及综合当事人的陈述意见查明以下事实：
原告安然物业公司提供的《中华人民共和国物业服务企业资质证书》载明：“企业名称：安然物业公司，资质等级：三级，发证机关：江门市住房和城乡建设局，有效期：2014年1月10日至2016年1月9日…。”
原告与洪卫民于2004年3月3日签订《前期物业管理服务协议》，双方主要约定：“甲方：安然物业公司，乙方（业主）：洪卫民，物业座落位置：丰盛苑7幢之一402房，建筑面积116.06㎡，根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，在乙方签订《商品房买卖合同》时，甲乙双方就前期物业管理服务达成如下协议：一、甲方的权利义务：对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理…自本协议终止时起15日内，与业主大会选聘的物业管理企业办理本物业的物业管理移交手续，物业管理移交手续须经业主委员会确认。乙方的权利义务：依法享有所拥有物业的各项权利；监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出合理的意见和建议…物业管理服务费用：住宅按建筑面积每月每平方米0.5元，管理服务费用标准按收支情况，经业主委员会同意，报物价部门批准进行调整，缴纳费用的时间：每个月5日前，也可一次交半年或一年。小汽车（一次性购买车位）每辆每月需缴交卫生清洁费15元，摩托车每辆每月需缴交卫生清洁费2元…违约责任：甲方违反协议，未能达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未能改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；乙方违反协议，使甲方未能达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，退还利息并支付违约金；乙方违反协议，不按本协议的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按欠缴金额每天3‰交纳违约金，无正当理由逾期三个月仍缴交的，甲方有权采取法律措施催缴…。”
原告提供的《广东省地方税务局发票在线系统查询记录》载明：“开票日期：2015年8月24日，付款方名称：7幢之一402叶银喜，收款方名称：安然物业公司，开票项目说明：8月管理费75元…。”被告提供的《广东增值税普通发票》（NO.66745071）显示，被告叶银喜于2018年1月13日向原告支付7幢之一402室2015年9月至2016年4月的生活服务、管理费811.2元。
江门市丰盛苑小区首届业主大会筹备小组于2015年11月28日作出的《关于表决上调丰盛苑小区物业管理费、续聘安然物业管理有限公司至2016年6月30日的工作方案（草案）》载明：“在石冲社区居委会的协调下，筹备小组与安然物业公司进行磋商，达成如下三项共识：第一项，由江门市丰盛苑小区首届业主大会筹备小组组织召开业主大会，就是否同意‘上调丰盛苑小区物业管理费、续聘安然物业公司至2016年6月30日止’的事项进行专项表决，调整后管理费收费标准为步梯0.8元/㎡/月，电梯1.2元/㎡/月，固定摩托车车位5元/个/月，小车位30元/个/月，若表决结果符合《物权法》第七十六条规定，则决议生效，决议对全体业主具有法律约束力…。”该筹备小组于2015年12月20日作出《上调丰盛苑小区物业管理费、续聘安然物业公司至2016年6月30日的表决投票结果统计表》通过上述工作方案。
江门市丰盛苑小区第一届业主委员会于2016年6月14日作出《续聘安然物业公司至2019年6月30日的表决票投票结果统计表》载明：“投票事项：是否同意‘续聘安然物业公司至2019年6月30日’，是否通过：是…。”
原告与谭泳潮于2015年5月1日签订《绿化养护协议书》，主要约定：“甲方：安然物业公司，乙方：谭泳潮，甲方委托乙方对丰盛苑新二期小区内的公共绿化进行管理养护，甲方负责位于丰盛苑新二期小区内公共绿化的杂草、杂物的管理及维修…绿化养护费用：每月4000元…本协议从2015年5月1日到2016年4月30日止…。”原告与蓬江区雅美园艺场于2016年12月30日签订《绿化养护合同》，约定：甲方：安然物业公司，乙方：蓬江区雅美园艺场，养护范围为丰盛苑小区内植物灌溉、施肥、修剪整形、病虫害防治、清洁卫生等日常养护工作。每月养护金额为9500元，协议期限：2017年1月1日至2019年6月30日，服务内容及质量标准：在承包期内如有植物坏死，由乙方负责…。”原告与江门市蓬江区旭日家政服务部于2013年9月18日、2016年12月30日分别签订了《清洁承包服务协议》（两份），载明：“甲方：安然物业公司，乙方：江门市蓬江区旭日家政服务部，委托服务事项：项目名称：丰盛苑一、二期总计11幢、丰盛苑新二期总计8幢，服务项目：小区道路、停车场、球场、健身器材、垃圾堆放地、日常清理…本协议有效期从2013年10月1日起至2016年10月31日、2017年1月1日起至2019年6月30日止…。”
广东巨信律师事务所于2017年4月17日向被告发出《律师函》载明：“广东巨信律师事务所依法接受安然物业公司的委托，并指派李旻律师就洪卫民、叶银喜拖欠物业管理费一事，向洪卫民、叶银喜出具律师函。根据安然物业公司提供的材料显示，洪卫民、叶银喜、洪寅棕与安然物业公司于2004年3月3日签订了《前期物业管理服务协议》，该协议约定了双方的权利义务…截至2017年3月31日，洪卫民、叶银喜、洪寅棕共拖欠2015年9月1日至2017年3月31日的物业管理费2217元。安然物业公司多次催缴，无果。李旻律师认为，物业服务协议是双方真实意思表示，且合法有效双方应全面履行各自的义务…。”庭审中，被告确认收到上述律师函。
原告提供的《不动产登记信息证明》载明：“房地产权属人：洪卫民、叶银喜、洪寅棕，房屋坐落：江门市蓬江区丰盛苑7幢之一402室，建筑面积116.06㎡…。”
在庭审中，原告陈述被告自接收房屋使用后开始缴纳物业服务费至2015年8月，2015年9月至2017年7月的物业服务费、车位卫生清洁费一直没有缴纳，原告有将催收通知书放在被告的信箱或发出律师函的方式向被告催收物业服务费及电梯电费等费用。原告在实际中计算滞纳金（违约金）时一般以业主拖欠的物业服务费、车位卫生清洁费的总金额为基数，按每日1‰计算，从原告起诉之日起计算。同时，原告陈述2017年8月之后发生的物业服务费，原告视具体情况再另行主张权利。被告陈述其已缴纳物业服务费至2016年4月，之后的费用一直没有缴纳，其是由于涉案小区内清洁卫生不到位、车辆乱停放、公共收益不透明等问题才没有交纳物业服务费，其没有收到原告催收物业服务费的通知书，但收到原告委托律师发出的律师函，其认为2016年7月之后的物业服务费、车位卫生清洁费应按前期服务协议约定的计算标准。
本院认为：综合分析当事人的举证、陈述以及上述查明的事实，原告安然物业公司及被告洪卫民均确认上述《丰盛苑小区前期物业管理服务协议》、《关于表决上调丰盛苑小区物业管理费、续聘安然物业管理有限公司至2016年6月30日的工作方案（草案）》、《续聘安然物业公司至2019年6月30日的表决票投票结果统计表》、《普通发票》等证据的真实性，被告叶银喜、洪寅棕经本院合法传唤没有到庭，也没有向本院提出书面的答辩或反驳意见，应视为被告放弃其相应权利，并应承担相应的法律后果。由此，从原告提供的上述证据可以证实原告于2004年3月3日起为该小区提供物业服务至今，原告与被告就7幢之一402房屋提供物业服务签订了前期物业服务协议，且江门市丰盛苑小区首届业主大会筹备小组于2015年12月20日投票通过上调涉案小区物业服务费、续聘原告至2016年6月30日，江门市丰盛苑小区第一届业主委员会于2016年6月14日投票通过续聘原告至2019年6月30日，因此，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，可以认定原告与被告洪卫民、叶银喜、洪寅棕之间存在物业服务合同关系，上述合同关系已在原告与被告洪卫民、叶银喜、洪寅棕之间真实发生，没有违反法律的强制性规定，依法具有法律效力，双方均应依合同约定和法律规定行使权利和履行义务。
关于被告洪卫民、叶银喜、洪寅棕应否向原告缴纳物业服务费的问题。因原告于2004年3月3日起已进驻丰盛苑小区，为该小区业主提供物业服务至今，虽然原告未能举证证明被告于何时起接收房屋使用或实际是否已接收房屋使用，但结合庭审中被告的陈述，被告洪卫民、叶银喜、洪寅棕已经接收402室房屋及车位使用或取得该房屋及车位的处分权。依照《物业管理条例》第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”的规定，被告应向原告缴交相应物业服务费。原告提供的证据显示其已向被告催交物业服务费，被告也确认其收到过原告委托律师发出的律师函并于2018年1月13日已向原告支付2015年9月至2016年4月的物业服务费，2015年5月起没有再缴交过物业服务费，因此，本院确认被告拖欠原告自2015年5月起至2017年7月止的物业服务费、车位卫生清洁费的事实。对于被告认为原告卫生管理脏、乱、差，公共设施没有及时维护，小区内车辆乱停放、占用小区内公共场地对外经营、公共收益不透明等问题违反其双方签订的前期物业服务协议约定，故被告可以拒交物业服务费等的意见，业主就物业公司的服务问题进行举证应具有持续性的原则，不能仅以物业公司在某一时刻、部分时间段未及时履行合同即认定其物业服务存在严重问题，而被告提供的照片证据仅能体现出具体某一时刻存在上述问题或瑕疵，未能充分证明原告提供的物业服务存在严重问题，况且，依据原、被告签订的上述服务协议约定“甲方违反协议，未能达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未能改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任”的内容，原、被告也没有约定即使原告针对上述项目未达到管理服务质量或标准，被告可据此构成拒交物业服务费的事由，只是被告若认为原告在提供物业服务过程中存在上述情形，可依双方的约定及有关法律规定另行主张相关权利。另外，占用小区内公共场地对外经营、公共收益不透明等问题涉及的是业主建筑物区分所有权法律关系，而并非本案审理的物业服务合同法律关系。由此，被告的上述意见理据不足，本院不予采纳。
对于物业服务费的金额，涉案丰盛苑小区首届业主大会筹备小组于2015年12月20日投票通过上调涉案小区物业服务费，之后该小区第一届业主委员会于2016年6月14日同意续聘原告，即在涉案小区业主委员会同意续聘原告之前，涉案小区的物业服务费已经上调，双方也未有另行约定续聘后物业服务费的收费标准，应视为涉案小区业主委员会默认原告按照此前上调方案收取物业服务费，且上调后的物业服务费实行市场调节价，也并未超出政府指导价的范围，丰盛苑小区第一届业主委员会也就此事向江门市住房和城乡建设局备案，故本院对原告主张的物业服务费收费标准予以确认。对被告主张应该依据前期服务协议中约定的价格收取2016年6月30日之后的物业服务费的意见，本院不予采纳。依据《丰盛苑小区前期物业管理服务协议》以及《关于表决上调丰盛苑小区物业管理费、续聘安然物业管理有限公司至2016年6月30日的工作方案（草案）》中关于7幢之一402室建筑面积、物业服务费、车位卫生清洁费计费标准等的约定，本院确认被告未支付的物业服务费为1392元〔即按2016年5月至2017年7月每月应付的物业服务费92.8元（116.06㎡×0.8元/㎡）×未缴的时间15个月〕、车位卫生清洁费为450元〔即按2016年5月至2017年7月每月应付的车位卫生清洁费30元×未缴的时间15个月〕，原告请求物业服务费、车位卫生清洁费的超出部分依据不足，本院不予支持。
关于原告主张的违约金（滞纳金）如何确定的问题。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失…。”以及第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法…约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，被告逾期缴纳物业服务费、车位卫生清洁费等费用已违反原、被告双方的约定，已构成违约，依法应承担相关的违约责任。依照原、被告签订的《丰盛苑前期物业管理服务协议》关于违约责任如何承担的约定以及在庭审中原告陈述其实际一般按每日1‰计算违约金的内容，而原告未能举证证明其因被告违约造成的具体损失，故可推定实际上因被告违约造成原告的直接损失为被告未缴纳上述费用占用原告资金的利息损失，由此，原、被告在上述《丰盛苑小区前期物业管理服务协议》关于违约金计算标准的约定以及原告在平常计算违约金的标准已超出造成原告的直接损失，按此标准计算的违约金明显过高，因此，本院将本案逾期付款违约金的计算标准依法调整为每日万分之三，原告主张物业服务费、车位卫生清洁费的违约金应为：从原告起诉之日即2018年2月8日开始计算，按被告欠缴的物业服务费、车位卫生清洁费为基数，按每日万分之三计至费用清偿之日止。原告请求违约金的超出部分依据不足，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告洪卫民、叶银喜、洪寅棕应自本判决生效之日起十日内向原告江门市蓬江区安然物业管理有限公司支付物业服务费1392元、车位卫生清洁费450元以及支付违约金（从2018年2月8日开始计算，以欠缴的物业服务费、车位卫生清洁费为基数，按每日万分之三计至本判决确定的履行期限届满之日）至上述费用清偿之日止；
二、驳回原告江门市蓬江区安然物业管理有限公司的其他诉讼请求。
被告洪卫民、叶银喜、洪寅棕如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元，由被告洪卫民、叶银喜、洪寅棕全部负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。
审 判 员 杨丽燕
二〇一八年七月四日
法官助理 黄乐媛
书 记 员 李贞琴