广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终7060号
上诉人（原审被告）：胡松迪，住浙江省乐清市。
委托代理人：简正德，广东法制盛邦律师事务所律师。
委托代理人：赵垠桔，广东法制盛邦律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：冯景炽，住广州市番禺区。
委托代理人：黎志军、陆小璇，广东广信君达律师事务所律师。
原审第三人：广州市沙东有利来物业管理有限公司，住所地广州市天河区。
法定代表人：苏海军，经理。
原审第三人：广州市沙东有利投资有限公司，住所地广州市天河区。
法定代表人：范美玉，董事长。
上述两原审第三人的共同委托代理人：王蕾，广东经纶律师事务所律师。
上述两原审第三人的共同委托代理人：李玮，广东经纶律师事务所实习人员。
原审第三人：杨云平，住湖北省天门市。
上诉人胡松迪因合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2014）穗天法民四初字第2661号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2002年8月5日，广州市沙东有利投资有限公司（以下简称沙东投资公司，甲方/出租方）与冯景炽（乙方/承租方）签订《沙东有利服装批发南城铺位租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定甲方同意将位于广州市先烈东路149号沙东有利服装批发南城的AXXX号铺位（以下简称涉案铺位）交给乙方承租，租赁期自2002年1月1日至2021年12月31日止。冯景炽向沙东投资公司缴纳了铺位设施保证金2800元。关于该份《租赁合同》，冯景炽向原审法院提交的为复印件，在签章处显示乙方签名为冯景炽，而胡松迪则向原审法院提交原件，在签章处冯景炽签名的上方有胡松迪的签名，且在冯景炽名字及联系电话上加盖了“合同转让”章，对此，胡松迪称该原件为其从天河工商局沙河分局所调取，沙东投资公司称《租赁合同》原件在其处亦有留存，并向原审法院提交，经核对，与胡松迪提交的《租赁合同》相同。
2010年1月21日，冯景炽（甲方/原承租者）、胡松迪（乙方/受让方）签订《<租赁合同>转让协议书》（以下简称《转让协议书》），约定：2010年1月21日，甲方与广州市沙东有利来物业管理有限公司（以下简称沙东物业公司）签订了《租赁合同》，约定了出、承租方有关涉案铺位的权利和义务，现甲方由于人手不足原因不再继续经营，经甲、乙双方协商，达成转租协议如下：一、甲方同意将《租赁合同》的全部权利和义务转让给乙方，乙方完全承受《租赁合同》的全部权利和义务；二、在《租赁合同》的原承租方位置直接更改为乙方（即新承租的受让方），甲方将《租赁合同》原件交乙方持有。本转让协议一式四份，经甲、乙双方签名及沙东物业公司书面同意、盖章确认后生效。《转让协议书》的下方有沙东物业公司出具书面意见：本公司同意甲方冯景炽将《租赁合同》的全部权利和义务转让给乙方胡松迪，并盖章确认。
2010年1月25日，冯景炽（甲方）、胡松迪（乙方）签订《协议书》，约定：甲方将涉案商铺过户给乙方作抵押，向乙方借款1300000元，借期为贰年，由2010年1月份至2012年2月份止；商铺抵押期内的经营管理权仍归甲方所有，如抵押期满，甲方如无法清还借款，乙方有权将商铺所有经营管理权收回，甲方可以和乙方再协商；抵押中间甲方有款还给乙方，乙方会打收条给甲方。
2010年1月26日，冯景炽出具《借据》：现借胡松迪小姐现金1300000元正，特立此据。对于该笔款项，冯景炽称其是代案外人阮加强偿还阮加强拖欠胡松迪的货款，因此该1300000元胡松迪并未实际向其支付，胡松迪则表示该笔款项是一笔独立的债权债务关系，其已以现金方式实际向冯景炽支付，但除《借据》外没有其它证据予以证明。冯景炽表示该笔借款没有约定利息，胡松迪则表示曾口头约定利息，但实际并未执行，仅是将涉案铺位的经营管理权抵押给胡松迪。
据广州市工商行政管理局天河分局2014年10月22日的查册单显示，冯景炽于2010年1月11日注销了其在涉案商铺地址登记注册的广州市天河沙河顺景服装店。
2010年3月8日，胡松迪在涉案商铺地址登记注册了广州市天河区沙河胡迪松服装店，广州市工商行政管理局天河分局向其颁发了《个体工商户营业执照》。
2014年11月19日，冯景炽向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、胡松迪将广州市天河区先烈东路149号沙东有利服装批发南城的AXXX号商铺的租赁经营权返还冯景炽，并协助将租用沙东投资公司、沙东物业公司将上述商铺的承租人由胡松迪变更为冯景炽，并注销在上述商铺经营的广州市天河沙河胡迪松服装店（工商注册号：44××415）；2、胡松迪向冯景炽返还款项2380000元；3、胡松迪向冯景炽返还杨云平支付的广州市先烈东路149号沙东有利服装批发南城AXXX号商铺的租金1000000元及档口设施保证金10000元；4、本案诉讼费由胡松迪承担。
原审庭审中，冯景炽向原审法院提交21份客户付款入账（付款）通知（补制回单），显示在2010年4月至2011年4月期间向胡松迪转账金额共计1650000元，胡松迪确认在上述期间收到上述款项，但表示这些款项属于冯景炽、胡松迪之间的货款往来，并非冯景炽对于1300000元欠款的还款，并出示《欠条》【上书：现欠卢某成437000元，欠款人冯景炽，2012年10月21日】表示冯景炽尚拖欠货款437000元。胡松迪称案外人卢某成为其丈夫，其夫妻二人一起做生意，因冯景炽拖欠货款，因此向卢某成出具欠条，冯景炽对欠条的真实性予以确认，并称卢某成与胡松迪为夫妻关系，其向卢某成出具欠条是因案外人阮加强拖欠卢某成货款437000元，其同意代阮加强向卢某成还款，并以欠条形式确定，但该欠条与本案无关。
杨云平于2011年6月29日向胡松迪汇款500000元，杨云平表示于2003年开始承租涉案商铺，一直与冯景炽签署租赁合同，双方约定2011年8月2日至2013年8月1日的租金为1000000元，其应冯景炽要求在2011年6月29日向胡松迪汇款500000元作为冯景炽向胡松迪还款。胡松迪确认收到该笔款项，但表示该笔款项为杨云平代冯景炽支付的货款。
案外人魏某于2012年1月20日向胡松迪汇款100000元，在庭审过程中，魏某到庭表示其为冯景炽的儿媳，该笔款项为其应冯景炽要求向胡松迪汇款用于偿还冯景炽对胡松迪的借款。胡松迪确认收到该笔款项，但表示不清楚该笔款项的性质，只是听冯景炽说转了货款给胡松迪。
案外人冯某于2012年2月29日向胡松迪汇款500000元，在庭审过程中，冯某到庭表示其为冯景炽的女儿，该笔款项用于为冯景炽还款。胡松迪确认收到该笔款项，但表示不清楚该笔款项的性质，只是听冯景炽说转了货款给胡松迪。
对于冯景炽所述的向胡松迪支付的21笔款项共计1650000元、案外人魏某支付的100000元，案外人冯某支付的500000元及杨云平2011年6月29日支付的500000元，胡松迪均确认收到上述款项，但表示冯景炽支付的及他人所代付的均为冯景炽欠胡松迪的货款，并提交码单数份予以证明（名称为发成锦源布行码单，胡松迪称该布行为胡松迪经营的个体工商户，并提交营业执照显示经营者为胡松迪，码单上未显示有冯景炽签名），冯景炽对该份证据的真实性不予确认，并表示与胡松迪之间不存在布料的贸易往来，其主张上述款项的性质均为其向胡松迪支付的1300000元欠款的还款。
2013年1月4日，杨云平与胡松迪就涉案商铺签署租赁合同，租赁期限从2013年1月1日（农历）至2013年12月31日（农历），并向胡松迪支付全年租金930000元。2014年1月1日，杨云平与胡松迪就涉案商铺再次签署租赁合同，租赁期限从2014年1月1日（农历）至2014年12月30日（农历），并向胡松迪支付全年租金1000000元及档口设施保证金10000元。关于杨云平就涉案商铺支付的款项，杨云平陈述如下：我于2003年开始承租涉案商铺，一直与冯景炽签署租赁合同，合同约定2011年8月2日至2013年8月1日的租金为1000000元，我应冯景炽要求在2011年6月29日向胡松迪汇款500000元，作为冯景炽向胡松迪还款，剩余500000元向冯景炽支付；我于2013年1月4日与胡松迪重新签署租赁合同并支付全年租金930000元，因我2011年与冯景炽签订租赁合同时已支付2011年8月至2013年8月的租金，经与冯景炽、胡松迪三方协商，我已支付的2013年1月至8月的租金作为2015年1月至8月的租金；2014年1月1日我与胡松迪签署2014年全年的租赁合同并支付全年租金1000000元及租赁押金10000元；2015年3月22日我与胡松迪续签了2015年全年的租赁合同，并于当天支付了2015年余下的租金555000元，至此我已支付2015年全年租金1110000元。胡松迪对杨云平所述的上述付款情况均予以确认。
胡松迪持有欠条数张（1、现欠货款937500元，欠款人阮加强，2011年1月18日；2、现欠货款1180000元，欠款人阮加强，2011年5月3日；3、现欠货款935000元，欠款人冯景炽，2011年10月21日；4、现欠卢某成437000元，欠款人冯景炽，2012年10月21日；欠条1-3均被用线条涂划删除），并陈述与冯景炽的关系如下：我方与冯景炽一直有业务往来，交易惯例为我方向冯景炽发货，在一段期间后，冯景炽、胡松迪就对数，若冯景炽存在欠款的，就以欠条形式确认双方之间的债权债务，在下一次对数后，由冯景炽重新出具欠条，确认尚欠的债务，并将上一次的欠条作废，冯景炽于2011年10月21日出具欠条仍欠935000元货款，2012年10月21日经双方对数后，2011年10月21日的欠条作废，冯景炽重新出具欠款数额为437000元的欠条，该笔货款冯景炽至今尚未清偿；冯景炽与阮加强合作做生意，阮加强的所为均代表冯景炽，所以有的时候是阮加强出具欠条，有的时候是冯景炽出具欠条，冯景炽至今仍拖欠437000元的货款尚未清偿，但涉案的1300000元借款并非货款，是一笔独立的债权债务。经质证，冯景炽对欠条1、2的真实性不予确认，对欠条3上冯景炽签名的真实性予以确认，但认为该欠条已经作废不能作为证据使用，对欠条4的真实性予以确认，但认为与本案无关。冯景炽表示欠条1与欠条3所涉款项是同一笔款项，其是代阮加强偿还该笔货款，该笔货款已偿还，所以该两张欠条都已作废，冯景炽表示其与胡松迪夫妻之间没有生意往来，也没有拖欠胡松迪货款，只是代阮加强偿还过几笔货款，本案所涉的1300000元借款也是阮加强拖欠胡松迪的货款，由冯景炽代其向胡松迪偿还。
关于冯景炽、胡松迪与案外人卢某成、阮加强之间的关系，冯景炽表示：阮加强是冯景炽妻子的弟弟，因阮加强与胡松迪之间有生意往来而拖欠胡松迪的货款1300000元，冯景炽愿意代其偿还，因此向胡松迪出具借据（即本案所涉2010年1月26日的借据），冯景炽与胡松迪之间不存在生意往来；卢某成与胡松迪为夫妻关系，因阮加强拖欠卢某成货款437000元，冯景炽愿意代其偿还，因此向卢某成出具欠条（即2012年10月21日出具的欠条），冯景炽与卢某成没有任何关系。胡松迪表示：阮加强与冯景炽是生意上的合伙关系，与冯景炽为一家人，阮加强的所为均代表冯景炽，阮加强与冯景炽经常一起到我方的铺位拿货，所以有的时候是阮加强出具欠条，有的时候是冯景炽出具欠条，阮加强现没有拖欠胡松迪的货款，与胡松迪之间没有其他债权债务关系；胡松迪与卢某成为夫妻关系，双方对外一起做生意。
原审庭审中，冯景炽表示其在2010年4月至2013年1月4日期间多次向胡松迪以转账方式还款，要求胡松迪出具收条但胡松迪均予以拒绝，在胡松迪拒绝出具收条的情况下，冯景炽就以转账形式偿还，因为即使胡松迪不出具收条其也有银行转账凭证证明其已经还清债务；胡松迪则表示冯景炽没有偿还过借款，故其没有出具过收条，且冯景炽出示的转账凭证上附言均是空白的，无法证明冯景炽的转账是偿还借款。
原审庭审中，胡松迪表示由于涉案商铺的抵押期届满（2012年2月）后冯景炽一直没有向其偿还借款，所以胡松迪认为从抵押期届满后其享有涉案商铺的经营管理权，但由于涉案商铺的租金是提前收取的，2012年整年的租金已由冯景炽收取，所以其才从2013年1月开始收取2013年1月到2013年12月31日的租金。冯景炽表示在2013年8月与杨云平协商要求续签租赁合同并交纳租金时发现胡松迪在之前已与杨云平签订了2013年1月至12月的租赁合同并收取租金930000元，其向胡松迪主张要求返还涉案商铺及该930000元租金，遭到胡松迪的拒绝，其后曾多次向胡松迪主张返还但胡松迪一直拖延。胡松迪则表示冯景炽一直未向其主张返还涉案商铺的经营管理权。
关于冯景炽以其个人名义转账的1650000元、以杨云平名义支付的500000元、以案外人魏某名义支付的100000元、以案外人冯某名义支付的500000元，共计2750000元，冯景炽主张上述款项的性质均为偿还本案1300000元的借款，胡松迪则主张上述款项的性质均为冯景炽偿还胡松迪的货款。
冯景炽、胡松迪及杨云平均确认在2010年1月至2012年2月（即《协议书》约定的抵押期）期间，涉案商铺的经营管理权（即租金收益权）由冯景炽享有，由杨云平向冯景炽支付租金。
沙东物业公司、沙东投资公司在原审庭后提交书面意见陈述相关事实及缘由：起初，涉案商铺系由沙东投资公司出租给冯景炽，双方于2002年8月5日签订租赁合同，租赁期至2021年12月31日止。2004年，沙东投资公司将涉案商铺交予沙东物业公司经营管理，因此，沙东物业公司与冯景炽于2004年1月5日重新签订了关于涉案商铺的租赁合同，该租赁合同与此前冯景炽与沙东投资公司签署的租赁合同约定的内容一致。2010年1月21日，因冯景炽将涉案商铺的承租权转让给胡松迪，各方签署了《<租赁合同>转让协议书》，为便于管理，此前冯景炽分别于2002年8月5日、2004年1月5日签订的《沙东有利服装批发南城铺位租赁合同》均让胡松迪在“乙方”一栏中加签了其名字，并加盖了“合同转让”字眼的章。
现冯景炽认为其在2010年4月至2013年1月4日期间以本人及他人名义共计向胡松迪支付3680000元（以本人名义支付1650000元，案外人魏某名义支付的100000元，案外人冯某名义支付的500000元，杨云平支付的500000元、930000元），诉请要求胡松迪返还超额还款的部分2380000元，并返还涉案商铺的租赁经营权，将涉案商铺的承租人更名为冯景炽，返还杨云平向胡松迪支付的2014年的租金1000000元及档口设施保证金10000元，引起本诉。
原审法院认为：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
冯景炽在2010年4月15日至2011年4月26日期间向胡松迪多次转账支付共计1650000元，案外人魏某、冯某及杨云平亦自认代冯景炽向胡松迪支付了100000元、500000元及500000元，冯景炽以个人名义及他人名义向胡松迪共支付了2750000元，胡松迪对上述款项的付款情况均予以确认。冯景炽向胡松迪的借款金额为1300000元，剩余部分的1450000元冯景炽认为为超额还款，其诉请要求胡松迪返还，予以支持。胡松迪辩称冯景炽及他人支付的款项均为货款，但对此并未提交证据予以证明，对胡松迪的辩称不予采纳。冯景炽作为债务人，其主张上述的2750000元的款项性质均为对1300000元借款的还款，予以采纳。对于胡松迪辩称其与冯景炽之间的货款关系，因与本案不属于同一法律关系，本案不作调处。
关于冯景炽与沙东投资公司于2002年8月5日签订的《租赁合同》，冯景炽向原审法院提交的为复印件，胡松迪向原审法院提交的为原件，且经沙东投资公司提交的原件予以核对，与胡松迪提交的原件相同，原审法院对胡松迪的陈述予以采信，《租赁合同》的签章处应有胡松迪的签名并在冯景炽名字及联系电话上加盖了“合同转让”章。冯景炽、胡松迪于2010年1月21日、2010年1月25日先后签订《租赁合同转让协议书》及《协议书》，《协议书》的约定应视为对《租赁合同转让协议书》的补充约定，冯景炽、胡松迪双方约定“在抵押期内的经营管理权仍归甲方（即冯景炽）所有”，冯景炽、胡松迪与杨云平均确认在2010年1月至2012年2月期间涉案商铺的经营管理权仍由冯景炽行使，胡松迪亦在《协议书》约定的抵押期限届满后于2013年才开始主张涉案商铺的经营管理权（与杨云平订立租赁合同及收取租金），可见，冯景炽将涉案商铺的经营管理权抵押给胡松迪应为双方的真实意思表示，冯景炽注销在涉案商铺地址登记注册的个体工商户及在沙东投资公司处办理承租人的变更手续均为实现抵押的表现形式，但冯景炽的真实意思并非系将涉案商铺的经营管理权及合同的权利义务转让给胡松迪。冯景炽在《协议书》中约定的抵押期内已全额还款，其诉请要求胡松迪将涉案商铺的经营管理权返还，注销胡松迪在涉案商铺地址上注册的“广州市天河沙河胡迪松服装店”，并协助冯景炽在沙东投资公司、沙东物业公司处将涉案商铺的承租人由胡松迪变更为冯景炽，予以支持。
冯景炽已在《协议书》约定的抵押期内全额还款，涉案商铺的经营管理权应仍归冯景炽所有，杨云平向胡松迪支付了涉案商铺2013年全年租金930000元、2014年全年租金1000000元及档口设施保证金10000元，胡松迪对涉案商铺不享有经营管理权，其持有上述款项缺乏依据，冯景炽诉请要求胡松迪返还上述款项，予以支持。
原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条的规定，于2016年1月15日作出判决：一、在判决发生法律效力之日起十五日内，胡松迪将广州市天河区先烈东路149号沙东有利服装批发南城的AXXX号商铺的租赁经营权返还给冯景炽，并协助冯景炽在广州市沙东有利来物业管理有限公司、广州市沙东有利投资有限公司处将上述商铺的承租人由胡松迪变更为冯景炽，并注销在上述商铺地址上注册的“广州市天河沙河胡迪松服装店”。二、在判决发生法律效力之日起十五日内，胡松迪向冯景炽返还1450000元。三、在判决发生法律效力之日起十五日内，胡松迪向冯景炽返还杨云平向其支付的2013年全年租金930000元、2014年全年租金1000000元、档口设施保证金10000元。案件受理费84140元、保全费5000元，均由胡松迪负担。
判后，上诉人胡松迪不服原审判决，向本院提起上诉称：一、本案不存在所谓的“租赁经营权”，冯景炽请求胡松迪返还涉案商铺的“租赁经营权”没有任何依据，原审判决认定事实不清。(一)本案不存在所谓的商铺“租赁经营权”，冯景炽对“租赁经营权”没有诉权，法院不应当也无权救济一个不存在的权利。“租赁经营权”是相对企业而言的，是企业经营权的一种，是指企业承租方通过订立租赁经营协议，依照协议约定从企业出租方取得对企业实行自主经营的权利，商铺并不存在“租赁经营权”。(二)冯景炽请求胡松迪返还所谓商铺“租赁经营权”没有合同依据。《协议书》根本没有对“租赁经营权”进行约定。商铺也不存在所谓的“经营管理权”。而“经营管理权”一般是指企业或者其他法律规定的权利，该权利不存在于商铺上。因此，即使《协议书》中有关于“经营管理权”的约定，该约定也是不可能履行的。二、本案不存在任何抵押权的设立和实现，原审判决认定事实错误。(一)本案不存在商铺“租赁经营权”的抵押权。由于商铺根本不存在“租赁经营权”，自然不存在商铺“租赁经营权”的抵押权。(二)胡松迪和冯景炽无权通过《协议书》设立抵押权，即使违法设立，该抵押权也没有法律效力，更不可能实现。退一万步来讲，即使在签订《协议书》时，冯景炽还是涉案商铺的承租人，但毕竟不是涉案商铺产权人，承租人对涉案商铺并不具有处分的权利，因此，承租人无权在涉案商铺上设立抵押权。三、原审判决利用公权力干涉当事人的意思自治，属于越权审判，违反法律规定。(一)“转让协议书”及“铺位租赁合同”有效，依法应当履行。(二)原审判决越权裁判，适用法律错误。“铺位租赁合同”是由出租方和承租方协商一致达成的，且经过了工商行政管理部门备案，是一份合法有效的合同。原审判决胡松迪协助冯景炽在沙东物业公司处将涉案商铺的承租人由胡松迪改为冯景炽，这就必须具备以下条件：首先终止或解除胡松迪与冯景炽签订的“转让协议书”，再终止或解除胡松迪与沙东物业公司的“铺位租赁合同”，最后由沙东物业公司与冯景炽签订新的租赁合同才能实现。而上述条件根本不具备。加上冯景炽的诉讼请求并没有要求终止或解除“转让协议书”和“铺位租赁合同”，故本案不能对此进行审理。尤其重要的是，涉案商铺租给谁与不租给谁是当事人双方的意思自治，公权力不得干涉。法院不得强迫双方解除合同，更不得强迫出租方将房屋租给第三人。四、双方当事人既有借款纠纷又有货款纠纷，原审把支付货款当作偿还借款，混淆了两种不同的法律关系，导致认定事实错误。(一)胡松迪与冯景炽之间既有借款纠纷又有货款纠纷。(二)原审判决将275万元的货款认定为已归还借款是错误的，混淆了法律关系，认定事实错误。2010年4月5日至2012年2月28日，冯景炽本人或冯景炽家人向胡松迪支付的总计275万元的款项，实际上均为冯景炽向胡松迪支付的货款。第一，《借据》的原件至今仍在胡松迪手中，没有涂销或撕毁。第二，根据《协议书》约定，冯景炽将借款偿还给胡松迪，胡松迪必须打收条给冯景炽。故冯景炽主张曾向胡松迪归还过借款，就必须提交胡松迪出具的收条。但冯景炽至今没有提交胡松迪出具的收条，这就证明了冯景炽根本没有归还借款。第三，2011年10月21日，在冯景炽所主张的第(1)-(22)项转账共计215万元发生后，冯景炽还向胡松迪出具《欠条》1张，写明其欠胡松迪93.5万元的货款。证明在胡松迪与冯景炽除了有130万元的借贷关系外，还有其他货款纠纷，该215万元根本不是归还借款，而是货款，而且，截止2011年10月21日冯景炽当时至少还欠胡松迪93.5万元货款。第四，2012年10月21日，在275万元转账全部发生之后，冯景炽又签下欠条1张，写明其欠胡松迪43.7万元的债务。这就证明截至2012年10月21日，冯景炽转账支付了275万元的货款后，冯景炽至少还欠胡松迪43.7万元的货款。第五，原判决认定的还款金额与借款金额根本不对应。借款总额仅130万元，但是转账金额高达275万元，是借款的两倍多，冯景炽认为这是归还借款，就根本不符合逻辑和常理。第六，在没有胡松迪出具还款收条的情况下，冯景炽暂停还款，或在转账凭证中加注转账用途为“还款”，这是常人该做的事情。(三)原审判决采取了自相矛盾的双重标准，认定事实错误。一方面，原审判决基于冯景炽的诉讼请求，将冯景炽所支付的275万元货款均认定为归还借款，事实上对本案涉及的所有货款已经进行了实体处理。另一方面，基于胡松迪的抗辩，原审判决又认定胡松迪与冯景炽之间的货款关系，与本案不属于同一法律关系，对双方货款关系的事实不作处理。五、原审判决将杨云平支付给胡松迪的款项返还给冯景炽没有任何事实、法律依据。(一)胡松迪向杨云平收取的194万元是有事实和法律依据的。胡松迪与杨云平之间是发包方与承包方的关系，杨云平不仅仅是在涉案商铺经营服装，她还使用胡松迪所注册的商号进行经营。故胡松迪是该服装店的出资人和负责人，杨云平是该服装店的经营承包者。虽然胡松迪与杨云平之间名义上签订的是租赁合同，支付的是租金，但实际上是双方当事人对法律概念和法律关系的错误理解，胡松迪有权要求其支付相应对价。其支付的194万元虽然称为租金，但不能改变她支付的实质上是承包费的性质。(二)冯景炽主张将杨云平支付给胡松迪的款项归其所有没有任何事实和法律依据。在涉案商铺依法由胡松迪承租之后，冯景炽既不是涉案商铺的承租人，也不是胡迪松服装店的出资人，其对涉案商铺及胡迪松服装店依法不享有任何权利。冯景炽无权要求胡松迪将杨云平给付的194万元支付给冯景炽。六、原审判决违反法律规定，适用法律错误。(一)违反了《中华人民共和国物权法》的有关规定。《中华人民共和国物权法》第二条规定，物包括动产和不动产，只有在有法律规定的情况下，权利才可以作为物权的客体。况且我国物权法第五条规定：“物权的种类和内容，由法律规定”。(二)违反了《中华人民共和国民法通则》的有关规定。原审判决适用《中华人民共和国民法通则》关于“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则”的规定对本案进行判决，事实上，该判决恰恰违反了上述法律规定。七、本案基础法律关系不清，原审越权审判，程序严重违法。1、原审基础法律关系不清，对未立案的不当得利纠纷越权审判。冯景炽在起诉时主张其与胡松迪之间是借款纠纷，并在原审中明确其起诉的基础法律关系是担保借款关系。如果本案是借款纠纷，原审就应该在130万元的借款范围内进行审理。现在，冯景炽主张返还所谓多出的145万元，这已经超出了借款的范围，本案就不再是借款纠纷，而是不当得利纠纷。冯景炽在起诉时没有提出返还不当得利的诉求，原审法院也未就不当得利进行立案。原审对不当得利一案进行审理、裁判属于越权审判，导致本案的基础法律关系混乱。2、原审将不同法律主体之间的不同法律关系一并处理，程序违法。本案涉及的基础法律关系，有胡松迪与冯景炽之间的民间借贷关系，胡松迪与冯景炽之间的货物买卖关系，胡松迪与案外人阮加强之间的民间借贷关系，胡松迪与冯景炽之间的租赁合同转让关系，胡松迪与沙东投资公司之间的租赁关系，以及胡松迪与杨云平之间的承包经营关系，加上上述不当得利，至少七种法律关系。上述法律关系主体不同，相互独立。胡松迪与所有第三人之间并没有发生纠纷，原审将这些主体不同、类型不同、互相独立的法律关系混在一起，将互相独立的多个案件混在一起受理、审理，严重违反了一案一诉的原则，违反了民事诉讼法的相关规定。3、原审拒绝受理胡松迪的反诉，不处理胡松迪与冯景炽之间的货款纠纷，违反了《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十五条关于“原告以借据、收据、欠条等债权凭证为依据提起民间借贷诉讼，被告依据基础法律关系提出抗辩或者反诉，并提供证据证明债权纠纷非民间借贷行为引起的，人民法院应当依据查明的案件事实，按照基础法律关系审理”的规定。八、原审违法变更诉讼参与人的地位，导致诉讼参与人诉讼地位不清，程序违法。原审违法变更诉讼参与人的地位，剥夺了胡松迪询问证人的权利。在20l5年5月11日的庭询中，魏某、冯某是作为本案第三人参加诉讼的。因此，胡松迪并未能对魏某、冯某的发言进行询问。但是，在本案其他几次庭询或庭审中，魏某、冯某并没有作为本案第三人到庭，原审判决中也没有将她们列为第三人，却将其作为案外人。未经冯景炽申请证人出庭，也没有依法将魏某、冯某的诉讼地位由第三人变更为案外人或证人，即将他们的发言作为证据使用，不仅剥夺了胡松迪询问证人的权利，而且导致魏某、冯某诉讼地位不清，程序严重违法。请求法院判决：1、撤销原审判决；2、驳回冯景炽的全部诉讼请求；3、本案一审、二审的诉讼费用、财产保全费全部由冯景炽承担。
被上诉人冯景炽答辩称：一审判决事实清楚，适用法律正确，冯景炽同意一审判决，不同意上诉人胡松迪的上诉意见。
原审第三人沙东物业公司、沙东投资公司答辩称：胡松迪与冯景炽之间的纠纷虽与承租权有关系，但沙东物业公司、沙东投资公司对纠纷不知情，相关的事实与法律关系由法院来查明。如果法院作出了判决，沙东物业公司、沙东投资公司是同意执行的。
原审第三人杨云平无提交答辩意见。
经审理查明，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
本院认为：胡松迪与冯景炽签有《转让协议书》、《协议书》，并由冯景炽向胡松迪出具《借据》，冯景炽与胡松迪之间的借款关系成立，且《转让协议书》、《协议书》、《借据》具有关联性，是针对冯景炽向胡松迪借款及还款担保的事宜。
关于借款1300000元的问题。冯景炽述称其向胡松迪借款1300000元是因阮加强欠胡松迪货款而由冯景炽向胡松迪出具《借据》承担还款责任，胡松迪则称是单独向冯景炽出借1300000元，双方对其陈述均未能进一步举证证实，不论冯景炽向胡松迪借款的缘由是什么，根据《转让协议书》、《协议书》、《借据》及当事人的陈述，冯景炽向胡松迪借款1300000元的事实可以认定。
关于《协议书》的性质。从协议约定的内容看，因冯景炽并非涉案商铺的产权人而只是承租人，故协议中约定“甲方将涉案商铺过户给乙方作抵押”、“商铺抵押期内的经营管理权仍归甲方所有”的本意应是以涉案商铺的租赁权用作借款的担保。上述约定显然不符合《中华人民共和国担保法》有关抵押担保的规定，因此不具有担保的法律效力。冯景炽是基于其与胡松迪之间的借款担保关系而与胡松迪签订《转让协议书》，因此，《转让协议书》并非是冯景炽与胡松迪之间单独就涉案商铺的承租权转让而达成协议，而是冯景炽向胡松迪借款1300000元事宜中其中一个环节。胡松迪主张《转让协议书》属当事人的真实意思表示不足以证明其取得涉案商铺承租权的合法性。
关于冯景炽还款事实的认定。根据《协议书》的约定，借款期为两年，并约定“抵押中间甲方有款还给乙方，乙方会打收条给甲方”，据此，可以认定该借款可随时清偿。冯景炽于一审期间向原审法院提交了21份客户付款入账（付款）通知，显示在2010年4月至2011年4月期间向胡松迪转账金额共计1650000元，冯景炽另提交他人向胡松迪付款的凭证，以此证明其还款金额为2750000元，胡松迪则以上述款项为冯景炽欠胡松迪的货款予以抗辩。本院认为，从冯景炽提交的付款凭证看，未载明款项的用途，而根据胡松迪提交的4张欠条，其中由冯景炽出具给胡松迪欠条的日期为2011年10月21日，是在冯景炽向胡松迪支付1650000元之后，冯景炽在借款期间向胡松迪归还款项符合《协议书》的约定，据此，胡松迪抗辩认为冯景炽向其支付的款项为货款的意见，本院不予采信。关于还款金额的认定。冯景炽向胡松迪借款的金额为1300000元，协议中并没有约定利息，因此，冯景炽向胡松迪还款1300000元应属合理的范围，如超过此范围，冯景炽应有合理的解释。冯景炽作为完全民事行为能力人，应对自己从事的民事行为承担相应责任，冯景炽主张的还款金额已经超过其借款金额的一倍，并没有令人信服的解释，按照《协议书》的约定，冯景炽还款后胡松迪应向其出具收条，冯景炽在诉讼中也表示因胡松迪没有出具收条而采用转账的方式以保留证据，其却称不知还了多少款，显然不属于合理的解释，因此，本院认定除冯景炽已还胡松迪1300000元属于归还的借款，其余款项不足以认定为已偿还的借款，该款项冯景炽可另行主张。原审法院将2750000元全部认定为冯景炽归还胡松迪的借款依据不足，本院予以纠正。
如上所述，《协议书》因不符合《中华人民共和国担保法》有关抵押担保的规定，不产生担保的法律效力，冯景炽向胡松迪的借款1300000元亦已经偿还，因此，胡松迪依照其与冯景炽之间的借款担保关系取得涉案商铺的承租权已无合法性，原审法院支持冯景炽要求胡松迪将涉案商铺的承租人变更为冯景炽的诉讼请求并无不当，沙东物业公司、沙东投资公司对此也没有异议。胡松迪认为冯景炽不享有租赁权的意见，本院不予采纳。根据《协议书》的约定，在借款期间涉案商铺的经营权归冯景炽所有，且冯景炽已在借款期间归还胡松迪的借款，涉案商铺的收益权当属冯景炽享有，因此原审法院判决胡松迪归还其向杨云平收取的租金及档口设施保证金给冯景炽的处理并无不当。至于胡松迪主张冯景炽欠其货款的问题，胡松迪可另行主张。上诉人胡松迪上诉有理部分，本院予以采纳，其余上诉请求，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十一条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广州市天河区人民法院(2014)穗天法民四初字第2661号民事判决第一、三项;
二、撤销广州市天河区人民法院(2014)穗天法民四初字第2661号民事判决第二项;
三、驳回冯景炽的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费84140元，由冯景炽负担11742元，胡松迪负担72398元，保全费5000元，由胡松迪负担。二审案件受理费84140元，由冯景炽负担11742元，胡松迪负担72398元。
本判决为终审判决。
审 判 长 蔡粤海
代理审判员 曹佑平
代理审判员 闫 娜
二〇一六年七月二十九日
书 记 员 徐毅敏