广西壮族自治区柳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）柳市民一终字第195号
上诉人（一审被告）广西川海房地产开发有限公司，住所地：柳州市西环路15号福馨苑内。
负责人：吕贻标，董事长。
委托代理人覃禄勇，广西华恒信律师事务所。
被上诉人（一审原告）周爱盛，桂林逸仙中学教师。
上诉人广西川海房地产开发有限公司与被上诉人周爱盛商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院（2014）南民初（一）字第2168号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成由审判员刘慕祥担任审判长、审判员宾修清、代理审判员翁春亚组成的合议庭对本案进行了审理。代书记员张怡担任法庭记录，本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，周爱盛与广西川海房地产开发有限公司于2011年1月28日签订《商品房买卖合同》（合同编号：01201004090800140501），合同约定周爱盛向广西川海房地产开发有限公司购买潭中西路北一巷6号川海·汇景龙湾16栋1单元4-5号商品房一套，广西川海房地产开发有限公司应于2014年1月30日前交付房屋。合同第九条中同时约定了广西川海房地产开发有限公司逾期交房的违约责任：“如确因出卖人责任造成房屋延期交付使用，对延期交付期间的违约损失，出卖人须以买受人已交款额的万分之二计赔买受人。”合同签订后，周爱盛向广西川海房地产开发有限公司交纳了购房款共计214657元。合同约定交房之日到期后，广西川海房地产开发有限公司因房屋无法通过政府验收未能向周爱盛如期交付房屋，且至今仍无法确定最终交付日期。广西川海房地产开发有限公司与包括周爱盛在内的业主进行过多次协商，其中于2014年8月1日曾向业主出具一份《答复函》，《答复函》提出三种处理方案：一、双方继续履行合同，由我公司与政府部门交涉，尽快搞好拆迁工作和通过验收交房。相关的违约责任在交房后一并处理。二、由你们在我公司开发的潭中西路北一巷6号川海·汇景龙湾置换其它房屋，面积按1：1置换，超过你们原来所购房屋的部分按现销售房价由你们另行补足差价。三、双方不再履行合同，由你们向法院起诉，由法院裁决处理。之后，双方一直协商无果，周爱盛于2014年10月10日起诉至法院要求：一、广西川海房地产开发有限公司依法履行合同，向周爱盛交付房屋；二、广西川海房地产开发有限公司向周爱盛支付逾期交房的经济损失共计人民币24400元（其中房屋租金损失违约期间：自2014年1月30日起，暂计至2014年10月10日，并应计算至周爱盛取得房屋时止；其他经济损失共计人民币：10000元）；三、广西川海房地产开发有限公司承担本案的一切诉讼费用。另查明，周爱盛于2013年10月1日与北京索美装饰工程有限公司柳州分公司签订《委托设计协议书》及《优惠（赠送）补充协议》，《委托设计协议书》中第6条约定：“此协议书从签订时间起有效期为一年，如一年内甲方未与乙方签订家装施工合同，乙方不再退回设计定金。”北京索美装饰工程有限公司于同日向周爱盛开具了一张10000元的专用收款收据。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人均有法律约束力。本案中，周爱盛与广西川海房地产开发有限公司于2011年1月28日签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反国家法律、法规，应认定合法有效。该合同中双方约定广西川海房地产开发有限公司于2014年1月30日前向周爱盛交付案涉房屋，但广西川海房地产开发有限公司因客观原因至今无法交付房屋，构成违约。双方合同第九条中约定：“如确因出卖人责任造成房屋延期交付使用，对延期交付期间的违约损失，出卖人须以买受人已交款额的万分之二计赔买受人。”周爱盛庭审中称与广西川海房地产开发有限公司签订的关于违约责任的条款即该合同第九条条款显失公平，违约金应参照同地段同类房屋租金计算，但周爱盛所提交的证据未能证明双方签订合同存在显失公平的情况，根据我国《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，只有在商品房买卖合同中没有约定违约金数额或者损失赔偿计算方法的情况下，才能参照有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定，因此该院对周爱盛要求以同地段同类房屋租金计算违约金的观点不予采信。广西川海房地产开发有限公司辩称违约金应直接按照合同中约定的“买受人已交款额的万分之二”来计算，计算出来应赔偿给周爱盛的违约金为42.93元。根据《中华人民共和国合同法》第114条第二款的规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”。本案中，周爱盛已向广西川海房地产开发有限公司交完案涉房款共计214657元，由于广西川海房地产开发有限公司的延期交房已造成周爱盛实际损失，而双方在合同中关于违约金的约定过低，该院予以调整，违约金应按中国人民银行同期贷款利率的四倍进行计算，计至广西川海房地产开发有限公司实际交房之日止。关于广西川海房地产开发有限公司诉请的其他经济损失设计费10000元，由于在合同中未对此有相关的约定，周爱盛提供的其与北京索美装饰工程有限公司柳州分公司签订的两份协议书与收款收据亦不能证明周爱盛实际产生的损失，故该院对此部分诉请损失不予支持。关于周爱盛诉讼要求广西川海房地产开发有限公司依法履行合同向周爱盛交付房屋的请求。案涉房屋由于涉及其他原因至今无法通过政府部门的验收，导致无法向业主交房。交付案涉房屋在客观上暂时无法实现，广西川海房地产开发有限公司在庭审中亦表示无法预计何时可以交房，同时也在2014年8月1日给业主的答复函中表示正在与政府就此事进行协调。针对目前的情况，周爱盛在选择继续履行合同后可通过要求广西川海房地产开发有限公司以赔偿损失的方式来承担违约责任，广西川海房地产开发有限公司亦应积极对此事进行协调，在满足交付条件后尽快向周爱盛交付房屋。因此，该院对周爱盛要求广西川海房地产开发有限公司向周爱盛交付房屋的请求不予支持。综上，周爱盛的诉讼请求合理的部分，该院予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院作如下判决：一、广西川海房地产开发有限公司向周爱盛支付逾期交房违约金，违约金的计算方式以214657元为基数，自2014年1月30日起按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算至广西川海房地产开发有限公司实际交房之日止；二、驳回周爱盛的其他诉讼请求。案件受理费510元（周爱盛已预交），由周爱盛负担268元，广西川海房地产开发有限公司负担242元并迳付周爱盛。
上诉人广西川海房地产开发有限公司不服一审判决，上诉称，一、一审判决认定上诉人与被上诉人的合同合法有效，却又未按照合同的约定作出判决，而是违反合同关于违约金按已付房款万分之二的约定，大大超过被上诉入主张的赔偿标准及法律规定，判决上诉人按银行同期贷款利率的四倍承担违约金，实际上是废除了当事人的合同，明显违反民事案件当事人意思自治的规定。二、一审判决上诉人按银行同期贷款利率的四倍承担违约金，违约金从2014年1月30日起按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算至实际交房之日止，现中国人民银行现在的贷款利率为年息6.7％，四倍即为每年26.8％，上诉人庭审时已阐明，本案逾期交房的原因是柳州市土地储备中心未能按期拆迁造成的，责任在柳州市土地储备中心，现拆迁仍然没有完成，交房至少要在两年之后，也就是说，如果要继续履行合同，交房至少要比约定时间逾期三年以上甚至是无法交房，按照一审判决，上诉人不仅要交房，还要支付大大超过全部购房款的违约金，而且支付违约金也没有确定的时间点，要没完没了地承担违约金，这就违反了最高人民法院司法解释关于违约金一般不超过本金30％及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》开发商违约应承担不超过房款一倍的违约金的规定，属于违法判决。三、一审承办人在庭审结束时已明确，给一个星期的时间给被上诉人收集证据八“国土资源局的复函”原件提供质证，并说要再次开庭质证，同时给时间给双方庭外自行协调处理。但却在没有通知开庭或者不开庭，也未征求是否达成庭外和解的情况下直接作出一审判决，失信于当事人，更失去了法庭应有的严肃性。四、上诉人与被上诉人于2014年12月7日已达成庭外和解，双方达成换房处理纷争的方案，本案的《商品房买卖合同》已终止，不再履行，被上诉人的诉请已完全没有证据支持，被上诉人应当按照其向上诉人作出的口头承诺，向一审法院撤诉，但由于双方达成换房协议是7曰，一审法院作出判决是8日，由于一审法院匆匆忙忙地作出一审判决，致使被上诉人看到一审判决后见对其有利而未向一审法院申请撤诉，更导致有当事人看到一审判决结果，自认为对其有利，打算新缴的2万元购房定金也不要了，要求再跟上诉人谈条件，造成新的纷争。一审判决的负面价值导向可见一斑!五、一审法院通知领取判决书后，上诉人去领判决书时已明确向承办人提出了双方已达成庭外和解，被上诉人一方原来也承诺到法院撤诉，要求一审承办人跟被上诉人联系，兑现承诺，将案件在一审处理完毕，做到案结事了。但一审承办人以年底要报结案为由，要求上诉人通过上诉解决。这种为结案而结案的做法与当前司法为民的要求不相符合，是错误的。综上所述，被上诉人的全部诉请因达成新的协议，不再履行原来的购房合同而变成没有证据支持，依法应当全部驳回。一审判决未按合同约定进行判决，任意加重上诉人的责任，是一份违法的任性判决。上诉人请求，撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。
被上诉人周爱盛答辩称，一审法院判决正确，请求维持原判。
本院综合诉辩双方的意见，双方当事人对一审查明的事实没有异议。
二审期间，上诉人广西川海房地产开发有限公司提交如下证据：商品房买卖合同。拟证实双方已在庭外达成和解。经被上诉人周爱盛质证，被上诉人周爱盛对该证据的真实性予以认可。二审期间，被上诉人没有新证据提交。
本院对当事人所提交证据的分析和认定：因被上诉人提交的证据经被上诉人认可，本院予以确认。
综上分析，一审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，根据周爱盛和广西川海房地产开发有限公司于2011年1月28日签订的《商品房买卖合同》，广西川海房地产开发有限公司应于2014年1月30日前向周爱盛交付案涉房屋，广西川海房地产开发有限公司因客观原因逾期交付房屋，构成违约。2014年8月1日广西川海房地产开发有限公司向业主为解决逾期交房问题出具一份《答复函》，《答复函》提出三种处理方案中第二种方案是“由你们在我公司开发的潭中西路北一巷6号川海·汇景龙湾置换其它房屋，面积按1：1置换，超过你们原来所购房屋的部分按现销售房价由你们另行补足差价”。根据此《答复函》内容，周爱盛于2014年12月7日向广西川海房地产开发有限公司提出了换房申请，并经广西川海房地产开发有限公司法定代表人签字同意，一审法院不知道该情况于2014年12月8日作出了判决，随后双方于2014年12月10日正式签订新的《商品房买卖合同》。本院认为，广西川海房地产开发有限公司逾期交房的违约责任已经通过《答复函》中第二种方案即换房的方式解决，广西川海房地产开发有限公司不应再支付违约金。
综上所述，一审法院认定事实基本清楚，适用法律并无不当，因二审中出现新证据，本院依据新查明的事实对一审判决予以纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院（2014）南民初（一）字第2168号民事判决；
二、驳回周爱盛的诉讼请求。
一审案件受理费510元（周爱盛已预交），由周爱盛负担268元，广西川海房地产开发有限公司负担242元。二审案件受理费510元（广西川海房地产开发有限公司已预交），由周爱盛负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘慕祥
审 判 员 宾修清
代理审判员 翁春亚
二○一五年六月三日代书记员张怡