广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终9933号上诉人（原审原告）：徐玉娜，女，1982年3月16日出生，汉族，住海南省儋州市。上诉人（原审原告）：徐玉妮，女，1980年5月23日出生，汉族，住海南省儋州市。两上诉人共同委托诉讼代理人：吴玉晶，广东太平洋联合律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：符瑜，广东太平洋联合律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈小群，女，1968年6月21日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：肖昌稳，上海锦天城（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：丘智健，上海锦天城（广州）律师事务所实习律师。第三人：徐松兵，男，1980年12月10日，汉族，住广东省东莞市东城区。第三人：广东合富房地产置业有限公司，住所地广东省广州市越秀区建设六马路29号荣建大厦16层D室。法定代表人：扶伟聪，董事长。委托诉讼代理人：叶文欣，广东天杰律师事务所律师。上诉人徐玉娜、徐玉妮因与被上诉人陈小群及第三人徐松兵、广东合富房地产置业有限公司（以下简称合富公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2017）粤0113民初3914号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人徐玉娜、徐玉妮共同委托诉讼代理人吴玉晶、符瑜，被上诉人陈小群委托诉讼代理人肖昌稳、丘智健，第三人徐松兵，第三人合富公司委托诉讼代理人叶文欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐玉娜、徐玉妮上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判陈小群继续履行《合富置业存量房买卖合同》（合同号：GHA0023538），于判决生效之日起7日内协同徐玉娜、徐玉妮办理广州市番禺钟村街汉兴中路156号4栋1912房屋的完税、产权过户和登记手续，将该房屋产权过户至徐玉妮、徐玉娜名下；3.改判陈小群自2016年12月2日起以860000元为基数按每日0.05%的标准向徐玉娜、徐玉妮支付违约金直至陈小群将广州市番禺钟村街汉兴中路156号4栋1912房屋过户至徐玉妮、徐玉娜名下之日止；4.改判陈小群赔偿徐玉娜、徐玉妮因本案支出的律师费人民币35000元；5.改判陈小群赔偿徐玉娜、徐玉妮因本案支出的财产保全担保费人民币3200元；6.一、二审诉讼费由陈小群负担。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。（一）涉案《存量房买卖合同》（合同号：GHA0023538，以下简称涉案合同）第十九条第三项约定：合约三方确认，此后签署《房屋买卖合同》（正式网签版）与本合同不一致的，均以本合同为准，不履行合同条款，视为对全部合同和关联文件的违约。本合约自买卖双方签署后生效，买卖双方同时授权合富公司按上述内容编写《存量房买卖合同》并直接录入网签系统，并承诺配合办理网签相关手续。如买卖双方任一方拒绝网签确认，均应按照本合同的约定承担相应法律责任。一审时，徐玉娜、徐玉妮已确认并提供番禺不动产登记中心的查询结果证明双方已办理了网签手续，而陈小群于庭审中否认双方签订办理网签手续的《广州市存量房买卖合同》（穗存量房合字16110038875号），但其并未提出反驳证据，也没有提交实质性证据支持其所陈述的事实，因此陈小群所陈述的并非事实。一审判决错误分配举证责任，在没有查明涉案合同上述约定及事实的情况下，反而进一步责令要求徐玉娜、徐玉妮庭后补充提交网签合同，违反了《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定。为配合法院查清案件事实，徐玉娜、徐玉妮在2017年8月15日按照法庭的要求核实相关情况，并向一审法院提交了《情况说明》，该说明所陈述的事实是“合富公司答复称，为了保障交易在中介公司的主导下进行，也为了保障交易安全，当时合富公司、徐玉娜、徐玉妮、陈小群三方在场只签订了壹份网签合同原件交给广州钱线房地产有限公司用于代徐玉娜、徐玉妮办理银行按揭贷款的申请手续。广州钱线房地产有限公司亦回复确认徐玉娜、徐玉妮与陈小群都在场签订了网签合同及按揭贷款配套申请文件，大概在2016年11月10日已将该网签合同原件及按揭贷款合同等按揭贷款申请配套文件原件一并递交给中国银行股份有限公司广州白云支行申请涉案房屋的按揭贷款手续，白云支行向上级报批，经上级银行批准白云支行于2016年11月24日出具‘同贷书’，已批准该笔贷款。经我们与中国银行白云支行银行联系，该银行称网签合同原件是他们批贷的重要文件，不同意直接将网签合同原件交给我们。因此，恳请法庭向银行出具调查取证函或征询函对于该等事实予以核实。”由此可见，一审判决认定的“徐玉妮、徐玉娜当庭未能提交合同原件，本院责令其庭后补充提交，但徐玉娜、徐玉妮庭后仍未能提交原件，并回复称网签合同只签订了一份，原件已提交给银行办理同贷书”不是案件过程中的全部事实，一审法院片面认定本案事实导致判决错误。（二）一审法院在审理“关于催告陈小群履行情况”时，遗漏认定2017年3月30日陈小群不依约到税务部门和房屋管理部门办理交税、过户手续，徐玉娜、徐玉妮再次委托律师于2017年4月10日向陈小群发《律师函》，再次催促陈小群履行过户义务的事实。（三）一审判决认定“徐玉妮、徐玉娜将2017年6月19日取得的银行同贷书复印件邮寄给陈小群，陈小群收到后复函给徐玉娜、徐玉妮，同意协助办理过户，并预约了2017年7月5日的过户时间，徐玉娜、徐玉妮回函称其已起诉至法院，涉案房屋已被法院查封”，一审判决遗漏事实，认定事实不清。1.徐玉娜、徐玉妮于2016年11月24日取得第一份银行同贷书之后即与中介人员通知过电话、书面等方式通知陈小群配合办理过户手续，但陈小群无故拖延，导致第一份银行同贷书到期，到期后徐玉娜、徐玉妮向银行申请续期并于2017年3月14日取得第二份银行同贷书，徐玉娜、徐玉妮委托律师发函催促陈小群配合过户，但陈小群收到律师函之后未按约定于2017年3月20日到税务和房屋管理部门配合过户，徐玉娜、徐玉妮再次委托律师发函催促陈小群过户但陈小群置之不理，徐玉娜、徐玉妮无奈之下才于2017年5月12日起诉要求继续履行涉案合同。鉴于陈小群无故拖延交易程序，贷款银行在其早已批复同意放贷的情况下，直接向陈小群发函，催促陈小群过户，以尽快完成其放款手续。2017年6月19日取得的银行同贷书是贷款银行直接邮寄给陈小群的，而非徐玉妮、徐玉娜。2.陈小群于该复函内要求一次性付款，违背双方合同关于银行贷款付款方式的约定，属单方变更合同条款，未经徐玉娜、徐玉妮同意，对徐玉娜、徐玉妮无约束力。3.陈小群是在本案起诉之后才作出同意继续协助办理过户的意愿，可反映出其存在严重违约行为，并且涉案房屋已经被依法查封，在无一审法院的配合下，交易双方无法完成继续过户的手续。因此徐玉娜、徐玉妮收到陈小群来函后，立即回函告知涉案房产已被查封，双方无法自行交易，要求陈小群一同去法院进行调解，但陈小群拒绝去一审法院调解。且2017年7月5日，徐玉娜、徐玉妮的代理人也依约到番禺房地产交易中心与陈小群见面，当面解释上述情况及要求陈小群一同去一审法院调解以早日办理完成过户手续，但陈小群依然拒绝调解，由此可见，陈小群发函同意过户并非其真实意思表示，否则，本案早在一审法院即调解结案。（四）一审判决认定“本院于当天（2017年11月30日）向徐玉妮、徐玉娜发出《通知书》及《缴款通知书》”不是事实。根据一审法院邮寄清单显示，一审法院于2017年12月1日发出《通知书》及《缴款通知书》，而非2017年11月30日。徐玉娜、徐玉妮收到上述通知书后，书面向法庭提交《对的意见》，充分地发表了徐玉娜、徐玉妮的意见。综上所述，一审判决并未将本案全部事实体现于判决书内容中，反而将本案侧重点全部关注于“徐玉娜、徐玉妮是否有支付房屋买卖余款的能力”，而对陈小群自签订合同以来拒不办理交易过户的事实未加以查明。（五）一审判决适用法律错误。在徐玉娜、徐玉妮依照合同约定全面履行合同义务情形下，陈小群应积极继续履行涉案房屋的完税、产权过户和登记手续，将该房屋产权过户至徐玉娜、徐玉妮名下。除继续履行上述义务外，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，陈小群还须依照双方于2016年10月27日签订的《存量房买卖合同》第十二条关于“迟延办理产权登记的违约责任”之约定，向徐玉娜、徐玉妮支付违约金。违约金标准以未付房款860000元为基数按每日0.05%向徐玉娜、徐玉妮支付，自2016年12月2日起计至陈小群将涉案房屋过户至徐玉娜、徐玉妮名下之日止。（六）陈小群应依法承担本案律师费用和诉讼保全担保保险费用、保全费。徐玉娜、徐玉妮可以通过保险公司出具保函的形式为财产保全提供担保，而非必须以自己的财产或他人财产担保。因陈小群违约引起本案诉讼，徐玉娜、徐玉妮为此向保险公司交纳的诉讼保全担保保险费和律师费用均系徐玉娜、徐玉妮支出的合理必要费用，属徐玉娜、徐玉妮的损失部分，陈小群应承担该费用。综上，请求二审法院改判支持徐玉娜、徐玉妮的上诉请求。陈小群辩称，虽然判决结果对陈小群有利，但一审判决查明的部分事实是错误的。徐玉娜、徐玉妮并非本案买卖合同的买受方。一审中，陈小群从收到诉讼材料开始，多次向法庭申请追加合富公司以及徐松兵作为本案第三人，以便查明本案事实，或者通知他们作为证人参加庭审以证明有关事实，但是一审法院均没有准许。徐玉娜、徐玉妮要求履行的并不是在网签系统中备案的网签买卖合同，而是陈小群与案外人徐松兵、合富公司签署的三方协议。为了查明事实，有必要追加该两方作为第三人，但是法院没有准许。在此情况下，陈小群要求法院向有关部门调取网签合同的原件，一审法院也没有做出相应回应。但一审法院在庭审中多次要求徐玉娜、徐玉妮提交网签合同原件，并说明情况。透过该份说明可以看出徐玉娜、徐玉妮交易活动及诉讼活动中存在不诚信。网签合同的签订地点明显与事实不符，合富公司对陈小群的投诉有明确说明，徐玉娜、徐玉妮称是在合富公司大石分店当面签署网签合同并完成网签备案，但根据陈小群的了解，大石分店不具备网签的硬件条件，合富公司的网签都是在房管局旁边的分店完成，因此徐玉娜、徐玉妮对于网签有撒谎的行为。陈小群与徐玉娜、徐玉妮之间是否真实签署了相关协议、在哪儿签署，一审法院并没有查明。陈小群基于该情况第二次向一审法院提出了调取网签合同原件的请求，以便核实合同中陈小群的签名是否陈小群签署。在徐玉娜、徐玉妮拒不提交的情况下，陈小群也无处去找到网签合同原件的情况下，陈小群凭借网签合同的复印件，找到了鉴定机构进行了笔迹鉴定，鉴定结论也证实了陈小群的主张，在备案的网签合同中陈小群的三处签名完全一样，无论是角度、大小等，不符合日常签名多少会有差别的日常生活经验。因此该网签合同并不是陈小群签署的。该合同来源是因为徐松兵办理贷款要求陈小群签署的空白文件，才有了徐玉娜、徐玉妮的更名具结书。陈小群对于更名具结书上陈小群的签名没有异议，但是对于网签合同上陈小群的签名有异议。陈小群为了证明空白文件的存在，当时提供了中介工作人员的通话录音及聊天记录，其本人是确认为了办理银行按揭手续，陈小群作为出卖方，签署了一些空白文件交由其办理按揭手续。陈小群提供的鉴定意见书在一审法院宣判前就已经送给一审法院，但一审法院没有进行质证。一审法院对于有关交易主体和交易事实认定不清，但鉴于一审法院驳回了徐玉娜、徐玉妮的诉讼请求，陈小群要求驳回徐玉娜、徐玉妮的上诉请求。虽然徐玉娜、徐玉妮称会按照法院要求继续缴纳余下款项，但陈小群不同意。一审法院多次通知徐玉娜、徐玉妮交纳余款，其拒绝交纳，才导致驳回其诉讼请求，可见其没有交易诚意及对法院的尊重。综上，陈小群不同意徐玉娜、徐玉妮的上诉请求和理由，请求维持一审判决。徐松兵述称，徐松兵确认已将2016年10月27日其与陈小群签订的《存量房买卖合同》中的权利义务转让给了徐玉娜、徐玉妮。合富公司述称，三方的确签署过《更名具结书》，将买方变更为徐玉娜、徐玉妮。“先付款，后签字”的意思为双方到房管部门核对完过户资料后，先付首期款，然后再递件过户。徐玉娜、徐玉妮于2017年5月12日向一审法院起诉请求：1.陈小群继续履行《存量房买卖合同》，协同徐玉娜、徐玉妮办理广州市番禺钟村街汉兴中路156号4栋1912房屋的完税、产权过户和登记手续，将该房屋产权过户至徐玉娜、徐玉妮名下；2.陈小群自2016年12月2日起以860000元为基数按每日0.05%的标准向徐玉娜、徐玉妮支付违约金直至陈小群将广州市番禺钟村街汉兴中路156号4栋1912房屋过户至徐玉妮、徐玉娜名下之日止，暂计至起诉之日为69660元；3.陈小群赔偿徐玉娜、徐玉妮因本案支出的律师费35000元；4.陈小群赔偿徐玉娜、徐玉妮因本案支出的财产保全担保费3200元；5.陈小群承担本案案件受理费、财产保全费等费用。一审法院认定事实：涉案房屋位于广州市番禺钟村街汉兴中路156号4栋1912，建筑面积47.63平方米，权属人登记为陈小群，房屋用途为办公。2016年10月27日，陈小群（甲方，卖方）、徐松兵（乙方，买方）与合富公司（丙方，房地产中介服务机构）签订《存量房买卖合同》，约定：甲方将涉案房屋以现状售于给乙方，乙方认真查勘和了解涉案房屋的情况；涉案房屋按整套出售，总金额960000元；房屋交付时间为甲方收齐房款当天，全部税费由乙方承担；乙方在签署本协议同时向甲方支付定金100000元，甲方应在收到定金后3日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助乙方申请银行按揭，乙方应在签署本协议后3日内签署银行按揭文件中及支付贷款所需的材料，买方应在签署本协议后委托按揭机构办理按揭手续及交易过户手续，并向银行申请10年480000元的银行按揭贷款；银行经审批出具同意贷款通知书后5个工作日内配合完成本次交易的递件手续，首期楼款（不含定金）380000元，乙方在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天直接支付给甲方（手写内容：先付款，后签名）；楼价余款480000元，由贷款银行直接划给甲方；甲方不按本合同约定将房产出售给乙方的，应当向乙方支付房产成交价10%的违约金，并退回乙方已付的全部费用，乙方不按合同约定买入房产的，应当向甲方支付房屋成交价10%的违约金；甲方如未按合同规定的期限交房的，应当每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期超过10日仍未交房的，乙方有权解除合同；由于乙方原因导致未能按期交付的，没收定金；乙方未能按照合同约定支付房款，应当每日按未付房款的0.05%的标准向甲方支付违约金，逾期超过10日仍未支付的，甲方有权解除合同；如因甲方或乙方原因造成不能按期取得房地产权属证明文件的，甲乙双方当事人同意，违约方按每日支付未付房款0.05%的违约金，合同继续履行；甲方或乙方行使本合同约定的单方解除权时，应书面通知另一方，合同自通知到达对方时解除；双方已知悉涉案房屋暂没有房产证，经纪方已告知本次交易存在的风险，并同意交易，办理交易流程时间以核发房产证后为准；本合约自买卖双方签署后生效，买卖双方同时授权合富公司按上述内容编写《存量房买卖合同》并直接录入网签系统，并承诺配合办理网签相关手续；等等。2016年10月27日，陈小群出具《收款收据》，载明收到徐松兵支付涉案房屋的定金100000元。2017年11月23日，广州市番禺不动产登记中心出具《购房资格证明》，证明徐玉娜、徐玉妮具备广州市住房限购区域内购买涉案房屋的资格。徐玉娜、徐玉妮因本案纠纷委托广东太平洋联合律师事务所律师作为一审阶段委托诉讼代理人，约定律师费35000元。徐玉娜、徐玉妮因本案提出财产保全申请，申请查封陈小群价值1067860元的财产，由中国平安财产保险股份有限公司出具《保单保函》作为担保，徐玉娜、徐玉妮为此支付保费3200元。一审法院依徐玉娜、徐玉妮申请依法查封涉案房屋。双方当事人对以下问题存在争议：1.对于《更名具结书》的真实性问题。该具结书载明，2016年11月2日，陈小群、徐松兵、徐玉妮、徐玉娜签订《更名具结书》，约定就陈小群与徐松兵于2016年10月27日就买卖涉案房屋签订的合约，陈小群、徐松兵均知悉并同意将涉案物业过户到徐玉妮、徐玉娜名下，徐玉妮、徐玉娜同意按照合约约定的程序办理有关本次交易的所有手续，并承担在该合约中全部有关徐松兵的权利和义务，直至交易完成，本协议自签订之日起生效，作为该合约之附件，与该合约具有同等法律效力。陈小群认为该具结书是在中介人员要求下签署的空白文件，陈小群与徐松兵在2016年11月2日未签订该份具结书。2.网签合同的真实性。徐玉娜、徐玉妮提供了网签合同复印件，合同有三处地方载明“陈小群”的签名。陈小群否认其在网签合同上签名，认为合同上三处签名笔迹完全一致，且与在《首期购房收据》中的签名笔迹完全一致，可能存在移植签名的情况，要求核对网签合同的原件。徐玉娜、徐玉妮当庭未能提交合同原件，一审法院责令其庭后补充提交，但徐玉娜、徐玉妮庭后仍未能提交原件，并回复称网签合同只签订了一份，原件已提交给银行办理同贷书。3.陈小群提交《首期购房收据》、《二手楼购房意向书》、《划款授权书》、《具结书》的复印件，拟证明上述文件是在中介人员要求下为办理按揭贷款需要要求陈小群签订的空白文件，陈小群并未收到480000元的首期购房款。徐玉娜、徐玉妮质证称不确认真实性、合法性、关联性。4.对于徐玉娜、徐玉妮是否获取符合合同约定的银行同贷书的问题。2016年11月24日、2017年3月14日、2017年6月19日，中国银行股份有限公司广州白云支行分别出具《同意购房抵押贷款意向书》，初步同意徐玉娜、徐玉妮因购买涉案房屋借款480000元、期限10年的贷款申请，有效期自出具意向书之日起2个月。陈小群认为上述同贷书只是银行初步审核意见，并没有明确同意向徐玉娜、徐玉妮提供贷款，不符合合同约定的同贷书的要求，也与其它银行出具的同贷书形式不一样。5.关于催告陈小群履行情况。合富公司于2016年12月7日向陈小群发出的书面通知、挂号信件，书面通知载明要求陈小群在收到通知书后5日内与合富公司的相关负责人联系，尽快配合办理递件手续，挂号信投递状态为退回。徐松兵于2016年12月12日向陈小群发出的书面通知、挂号信收据，通知载明要求陈小群在收到通知书后5日内与买方或中介人员联系，尽快配合办理递件过户手续，挂号信收据签有“陈小群”字样。2017年3月20日，徐玉娜、徐玉妮委托律师向陈小群发出《律师函》，要求陈小群在收到律师函后3日内协助办理递件过户手续，否则将依法解决双方的纠纷。上述函件通过邮政特快专递邮寄给陈小群，投递通知载明上述《律师函》已由收件人于2017年3月21日由本人签收。陈小群对于上述通知及函件，均否认收到。6.关于协助办理过户的情况。徐玉娜、徐玉妮提供照片及短信聊天记录，拟证明双方已约好于2017年3月30日去税务部门及房屋管理部门办理交税、过户手续，但陈小群未按照约定到场协助办理。陈小群质证确认上述证据真实性，但认为其已告知中介人员由于清明节当天无法到场，要在清明节后才回到广州，否认与对方约定3月30日办理手续。陈小群为证明其主张，提交了与中介人员的聊天记录，徐玉娜、徐玉妮对上述聊天记录真实性、合法性、关联性均不予确认。徐玉妮、徐玉娜将2017年6月19日取得的银行同贷书复印件邮寄给陈小群，陈小群收到后复函给徐玉娜、徐玉妮，同意协助办理过户，并预约了2017年7月5日的过户时间。徐玉娜、徐玉妮回函称，其已起诉至法院，涉案房屋已被法院查封。庭审中，一审法院询问徐玉娜、徐玉妮是否能够一次性支付剩余房款，徐玉娜、徐玉妮答复“可以”。其后，一审法院多次电话告知徐玉妮、徐玉娜，一次性支付剩余房款是支持其继续履行合同的必备条件之一。2017年11月30日，一审法院通知徐玉娜、徐玉妮到庭就提存房款的事项制作笔录，但徐玉娜、徐玉妮未经法庭允许擅自离开，一审法院电话联系亦不予回复。一审法院于当天向徐玉娜、徐玉妮发出《通知》及《缴款通知书》，告知徐玉娜、徐玉妮在收到本通知书之日起5日内将剩余房款860000元一次性提存至法院指定账号，并告知不符合上述要求将会导致的法律风险。徐玉娜、徐玉妮随后提交中国建设银行出具的《个人资信证明书》[个人存款证明（时点）]，载明徐玉妮在2017年12月1日14时20分持有储蓄存款1422589.7元，银行在此证明中声明：本证明书不能流通、不能转让、不能用于质押、不能挂失、不能作为担保、融资等经济行为的依据或凭证，不能作为提取存款或其他资产的凭证；本证明书仅限于被证明人在我行的上述业务事实，时段资信证明的证明时段内，被证明人不得支取或兑付资信证明项下的个人资产，在本证明书证明的时点或时段之后，本证明书项下证明事项发生变动情况的，我行不承担任何责任。一审法院通过审判信息系统告知徐玉娜、徐玉妮，其提交的《个人资信证明书》[个人存款证明（时点）]不符合一审法院通知将剩余房款提存至法院指定账户的要求。在一审法院判决之前，徐玉娜、徐玉妮仍未能将剩余房款按照一审法院要求一次性提存至指定账户。一审法院认为，陈小群与徐松兵签订的《存量房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的规定，合法有效。陈小群、徐松兵与徐玉娜、徐玉妮签订《更名具结书》，均同意《存量房买卖合同》中的买方由徐松兵变更为徐玉娜、徐玉妮，并由徐玉娜、徐玉妮继续履行《存量房买卖合同》中徐松兵的权利义务，故《存量房买卖合同》的签约主体已变更为陈小群与徐玉娜、徐玉妮，合同对双方当事人具有约束力，当事人应当诚实信用的履行合同。陈小群否认其签订《更名具结书》，理由不成立，一审法院不予支持。关于涉案合同是否具备继续履行的条件的问题。首先，徐玉娜、徐玉妮具备购买涉案房屋的购买资格，涉案房屋也不存在过户的法定障碍。其次，徐玉娜、徐玉妮已按合同约定支付了定金。再次，徐玉娜、徐玉妮提交了中国银行股份有限公司广州白云支行分别于2016年11月24日、2017年3月14日、2017年6月19日出具的《同意购房抵押贷款意向书》，从形式上看符合合同约定的支付方式。陈小群认为上述意向书不属于合同约定的同贷书，理据不足，一审法院不予采信，至于徐玉娜、徐玉妮未能提交网签合同的原件予以核对，是否存在向银行提供虚假材料的问题，不属于本案审查范围，一审法院不予审查。从上述条件看，本案是存在继续履行合同基础的。但是，在银行上述同意贷款的期限均已过期的情形下，银行是否继续同意其贷款申请，属于其自身的业务范畴，不受涉案合同所约束，故银行是否同意放贷目前存在不确定性，徐玉娜、徐玉妮要求以该方式继续履行合同，一审法院不予支持。徐玉娜、徐玉妮要求继续履行合同，其本质是为了实现《存量房买卖合同》的最终目的，而合同的最终目的即是出卖方收取全部房款，买受人获取房屋所有权。徐玉娜、徐玉妮作为房屋买受人，在支付房屋对价后，有权获取房屋的所有权，而陈小群作为房屋出卖人，不论其是否存在违约行为，其也依然享有以交换房屋所有权而获取房屋价款的权益。在不能按照合同约定的方式支付房款的情形下，徐玉娜、徐玉妮要求继续履行合同，其获取房屋所有权的前提即向陈小群支付全部房价款。一审法院已将合同继续履行应具备的条件告知徐玉娜、徐玉妮，并通过庭审、电话沟通、书面告知等多种方式要求其将剩余房款一次性提存至法院指定账户以证明其购房能力，但徐玉娜、徐玉妮仅提供了徐玉妮的《个人资信证明书》[个人存款证明（时点）]，而该资信证明书只能证明徐玉妮在某个时点持有存款的数额，不足以证明其在未来时段支付房款的能力，一审法院遂再次告知徐玉娜、徐玉妮上述资信证明书不符合一审法院支持继续履行合同的条件，徐玉娜、徐玉妮在一审法院判决之前仍未将剩余房款提存，鉴于此，一审法院认为徐玉娜、徐玉妮在本案中缺乏继续履行合同的诚意，对于其支付房款的能力亦表示存疑，因此，对于其要求继续履行合同、涉案房屋过户至其名下的请求，一审法院不予支持。由于一审法院不支持合同继续履行，故不存在迟延办理产权证的违约金，徐玉娜、徐玉妮要求陈小群支付迟延办证违约金，不予支持。徐玉娜、徐玉妮要求陈小群赔偿因本案支出的律师费35000元、财产保全担保费3000元，缺乏合同及法律依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2017年12月9日判决：驳回徐玉娜、徐玉妮的全部诉讼请求。本案受理费14411元、诉讼保全费5000元，由徐玉娜、徐玉妮承担。二审期间，徐玉娜、徐玉妮提交了以下证据：一、中国建设银行个人资信证明书、中国邮政快递单（编号为1069646033921），拟证明：1.徐玉娜、徐玉妮起诉时及一审判决前分别提交了2017年5月11日、2017年12月1日的个人资信证明书给一审法院审查，该存款证明远远超过购房余款860000元，其有继续履行合同的能力，但是一审判决忽视该事实。2.2018年1月11日，徐玉妮在中国建设银行的活期存款账户存有1655978.48元，其有足够继续履行合同的能力。二、2017年4月6日的《律师函》及中国邮政快递单（编号为1077440528019），拟证明徐玉娜、徐玉妮于2017年4月10日再次委托律师向陈小群送达关于要求陈小群继续履行合同，协助徐玉娜、徐玉妮办理涉案房屋过户手续的《律师函》及送达情况，陈小群仍不予配合过户。三、陈小群向徐玉娜、徐玉妮发出的《通知》及附件（《同意购房抵押贷款意向书》、快递单、预约信息单），拟证明：1.2017年6月19日《同意购房抵押贷款意向书》是中国银行白云支行为催促陈小群配合过户而直接邮寄给陈小群的，并非徐玉娜、徐玉妮邮寄；2.陈小群在其严重违约导致徐玉娜、徐玉妮2017年5月12日起诉后，才发出同意过户的通知。四、《复函》及附件、《民事起诉状》、《证明清单》、中国邮政快递单（编号为1092712507402）；五、中国邮政快递单（编号为1092712592202），证据四、五拟证明：1.徐玉娜、徐玉妮于2017年7月3日就陈小群发出的《通知》进行答复，告知由于双方纠纷已提交法院立案审理，涉案房产已被依法查封，无法私自过户，建议在法院组织下就本案进行调解；2.该复函及附件同时抄送了一审法院，但一审判决却遗漏该事实。六、《通知书》及法院专递邮件通知单（编号为1030053209592），拟证明一审法院于2017年12月1日发出《通知书》及《缴款通知书》，而非2017年11月30日。七、《对的意见》及中国邮政快递单（编号为1088216470825），拟证明徐玉娜、徐玉妮接到一审法院《通知书》后向一审法院提出意见，并表示愿意在判决生效之后提存购房款到法院指定账户。八、中国建设银行个人资信证明书（2018年5月份、6月份），拟证明2018年5、6月份，徐玉妮在中国建设银行开设的活期存款账户分别存有1326448.41元及1403002.47元，具有履行合同的能力。经质证，陈小群的意见为：对于证据一至证据五的质证意见与一审中的质证意见相同。对于证据六、七、八的真实性和合法性没有异议，对关联性有异议。该三份证据证明一审法院要求徐玉娜、徐玉妮将相应款项存入法院指定账户，但是徐玉娜、徐玉妮没有交付，可见徐玉娜、徐玉妮没有履行诚意，且不尊重司法权威。现在徐玉娜、徐玉妮称其具备履行能力属于浪费司法资源。陈小群提交了向一审法院递交的申请书，拟证明陈小群一审中向法院提交了多份书面申请，申请追加合富公司和徐松兵作为第三人，但一审法院未予采纳，导致相关事实未予查明。徐玉娜、徐玉妮对此意见为：首先，提交期限已经违反了举证时限的规定，依法不应在二审中予以质证；其次，陈小群提交的诸多证据所反映的内容是向一审法院提交的申请书，其证据内容指向的是一审法院如何处理本案的具体程序内容，不符合有关的证据规定，也不能对本案一审查明的事实有任何佐证；最后，对于陈小群证据清单所附的内容，陈小群完全可以通过提起反诉请求解决，但是一审判决前陈小群一直没有提出反诉。经审查，本院对于一审判决查明的事实予以确认。本院二审查明，鉴于徐玉娜、徐玉妮及陈小群对于涉案房屋的买方交易主体及《存量房买卖合同》中“先付款，后签名”内容产生争议，为查明本案事实，根据《最高人民法院关于适用的解释》第八十一条之规定，本院依法通知2016年10月27日与陈小群签订《存量房买卖合同》的乙方徐松兵及涉案房屋买卖的中介公司合富公司作为本案第三人参加诉讼。徐玉娜、徐玉妮、陈小群、合富公司所持有的《存量房买卖合同》附件中银行按揭付款的第5条首期楼款空白处均有“先付款，后签名”的手写字体。对于该手写部分的内容，徐玉娜、徐玉妮的意见为，该部分内容未经其同意。陈小群的意见为，该部分内容已经过各方协商。合富公司的意见为，该部分内容的意思为双方到房管部门核对完过户资料后，先付首期款，然后再递件过户。为妥善处理本案纠纷，本院主持双方当事人进行调解，徐玉娜、徐玉妮的调解方案为：继续履行合同，在原合同约定的房屋售价基础上增加60000元；陈小群的调解方案为：继续履行合同，在原合同约定的房屋售价基础上增加200000元。因双方当事人的调解方案差距比较大，故最终无达成一致的调解意见。徐玉娜、徐玉妮为证明其对涉案合同有履行能力及履行资格，为此向本院递交了购房资格证明及一审法院向其出具的860000元购房款的代管款凭证。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。根据徐玉娜、徐玉妮的上诉及陈小群的答辩意见来看，本案的争议焦点问题为：（一）涉案房屋买方的交易主体；（二）涉案房屋首期楼款的支付时间。关于第一个争议焦点问题，陈小群、徐松兵与徐玉娜、徐玉妮签订《更名具结书》，均同意《存量房买卖合同》中的买方由徐松兵变更为徐玉娜、徐玉妮，并由徐玉娜、徐玉妮继续履行《存量房买卖合同》中徐松兵的权利义务，故《存量房买卖合同》的签约主体已变更为陈小群与徐玉娜、徐玉妮。因此，本院对于陈小群称涉案房屋买方的交易主体为徐松兵不予支持。关于第二个争议焦点问题，根据徐玉娜、徐玉妮与陈小群的诉辩意见来看，徐玉娜、徐玉妮主张应依照《存量房买卖合同》所附付款方式中的银行按揭付款的第5条首期楼款约定“买方在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天直接支付给卖方”。陈小群则主张该笔楼款应先由徐玉娜、徐玉妮支付给陈小群后，才由陈小群配合递件；对此，陈小群以该条款空白处手写的：“先付款，后签名”为证。根据涉案房屋交易的中介公司即合富公司的陈述来看，该笔款项是在交易双方到房管部门核对完过户资料后，先付首期款，然后再递件过户。由于合富公司的陈述符合市场通常的交易惯例，且与双方当事人均无利害关系，故本院对于合富公司的陈述予以采信。陈小群以徐玉娜、徐玉妮支付过其首期款后，其才配合递件，与双方当事人的约定不符。由于涉案合同没有达到解除的条件，因此徐玉娜、徐玉妮要求陈小群继续履行涉案合同有理，本院予以支持。至于徐玉娜、徐玉妮主张的违约金、律师费及财产保全担保费是否应予支持的问题。从本案查明的事实来看，徐玉娜、徐玉妮与陈小群之间的纠纷源于《存量房买卖合同》附件中首期楼款条款空白处书写的“先付款，后签名”部分的约定；由于该条款没有明确该笔首期楼款是在核对完过户资料递件前当天支付，还是先付款后才核对递件过户的资料，导致该条款约定不明。因此，徐玉娜、徐玉妮与陈小群对于涉案房屋未能如期交易均存在过错责任，故本院对于徐玉娜、徐玉妮向陈小群主张的上述违约金、律师费及财产保全担保费均不予支持。由于本案纠纷系徐玉娜、徐玉妮与陈小群对于首期楼款的支付时点约定不明而导致的，因此本案一、二审案件受理费、诉讼保全费分别由徐玉娜、徐玉妮与陈小群平均分担。综上所述，徐玉娜、徐玉妮上诉部分有理，本院予以支持；徐玉娜、徐玉妮的其他上诉理由，由于依据不足，故本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销广东省广州市番禺区人民法院（2017）粤0113民初3914号民事判决；二、陈小群于本判决发生法律效力之日起20日内协助徐玉娜、徐玉妮到房地产管理部门将广州市番禺区钟村街汉兴中路156号4栋1912房屋转移登记至徐玉娜、徐玉妮名下；三、上述第二项判决内容履行完毕当日徐玉娜、徐玉妮向陈小群支付剩余购房款860000元；四、上述第三项判决内容履行完毕10日内陈小群将广州市番禺区钟村街汉兴中路156号4栋1912房屋交付给徐玉娜、徐玉妮使用；五、驳回徐玉娜、徐玉妮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费14411元、诉讼保全费5000元，由徐玉娜、徐玉妮负担9705.5元，陈小群负担9705.5元。二审案件受理费14411元，由徐玉娜、徐玉妮负担7205.5元，陈小群负担7205.5元。本判决为终审判决。审判长  王会峰审判员  黄 嵩审判员  姚伟华二〇一八年九月十二日书记员  甄雪皓肖晓桐