福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽01民终3335号
上诉人(原审被告、反诉原告)：邱宏辉，男，1973年3月17日出生，汉族，住福州市仓山区。
委托诉讼代理人:胡伦扬，北京市盈科（福州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：苏蒨，女，1964年9月23日出生，汉族，住福州市鼓楼区。
委托诉讼代理人：林文魁，福建锐熙律师事务所律师。
原审第三人：福州存房房地产经纪服务有限公司，住所地福建省福州市台江区五一中路169号利嘉城A区综合层3层A3-362商场，统一社会信用代码91350103M00001RY3P。
法定代表人：徐瑞东。
委托诉讼代理人：张文婷，公司职员。
上诉人邱宏辉与被上诉人苏蒨、原审第三人福州存房房地产经纪服务有限公司（以下简称“存房公司”）房屋买卖合同纠纷一案，福州市仓山区人民法院曾于2016年9月21日作出（2016）闽0104民初2246号民事判决，邱宏辉不服该判决，向本院提起上诉，本院经审理后，于2016年12月21日作出（2016）闽01民终5118号民事裁定，撤销上述判决，发回福州市仓山区人民法院重审。福州市仓山区人民法院经再次审理后作出（2017）闽0104民初472号民事判决，邱宏辉仍不服该判决，再次向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，适用第二审程序进行了审理。本案现已审理终结。
邱宏辉上诉请求：撤销一审判决第二、三、五项，改判支持上诉人一审反诉请求，驳回被上诉人的诉请。事实和理由：一、一审法院在论证“关于苏蒨是否有出资解除房产抵押义务的问题”时逃避主要问题，未正面肯定苏蒨负有解押义务违背公平正义原则。负有解押义务（包括支付解押资金和解押费用）的一方应为被上诉人苏蒨。二、苏蒨逾期支付购房款的事实明确。因苏蒨知晓上诉人取得新的《房屋所有权证》的时间，故根据《一次性付款交易程序》的约定，其亦应当知道向上诉人支付剩余购房款或将该款项汇入双方指定账户的最迟期限，但被上诉人苏蒨并未依此履行。上诉人还向苏蒨发函催告，故一审法院认定上诉人无履行合同之诚意错误。三、一审认定苏蒨已备足购房款错误。首先，苏蒨账户中的1260000元款项与实际购房款存在差距；其次，房屋实际购房人经公证认定为朱XX，故苏蒨账户中的款项不能认定为购房款；再次，因相关款项并未汇入三协议指定账户，苏蒨未依约履行义务。此外，一审法院对上诉人提交的相关借条、短信、通话记录等证据的认定存在错误。四、被上诉人未向上诉人支付房产解押资金及解押费用、未支付购房款或将款项存入指定账户等行为均够成违约，一审未作认定，且判决上诉人向被上诉人支付违约金是错误的。
苏蒨辩称：一、一审法院是在原一、二审的基础上，对本案争议的解押资金由谁承担及苏蒨是否存在逾期支付购房款两个焦点问，进一步调查，听取了双方意见，且就苏蒨应支付购房款的时间节点问题，向交易服务提供方即本案第三人存房公司再次核实后，依法作出一审判决。该判决相关事实认定清楚，适用法律正确。首先，购房相关合同条款已明确约定房产的解押由卖方（上诉人）负责，不仅符合存量房产交易的社会普遍现象，合同履行过程中任何一方也均未有异议。其次，本案纠纷系上诉人因房价上涨拒不履行房产过户义务导致，其上诉称系被上诉人不履行支付购房款义务属违约，没有事实与法律依据。二、一审判决对本案证据的认证无误。三、上诉人违约行为给被上诉人造成巨大损失，依法应承担相应的法律责任，一审判决支持被上诉人的诉请是正确的。
存房公司未发表意见。
苏蒨向一审法院起诉请求：1.确认讼争双方签订的《房产买卖合同》、《补充协议》及《一次性付款交易程序》合法有效;2.邱宏辉继续履行《房产买卖合同》、《补充协议》及《一次性付款交易程序》，立即办理房产产权过户登记手续和移交房产及配套设施等合同义务；3.邱宏辉承担至合同履行完毕之日止的逾期履约违约金（违约金以1300000元为基数，每日按照万分之五计算，自2016年5月1日起暂计至起诉之日为10400元）；4.邱宏辉依约支付苏蒨自2016年4月21日起应得的租金损失至合同履行完毕之日止（损失金额以每月2500元计算，暂计至起诉之日止为2500元）；5.邱宏辉承担本案的诉讼费用。
邱宏辉向一审法院反诉请求：1.解除讼争双方签订的《房产买卖合同》、《补充协议》及《一次性付款交易程序》（以下简称三协议）；2.苏蒨向邱宏辉支付违约金100000元；3.苏蒨向邱宏辉支付律师费32000元；4.苏蒨向邱宏辉支付因支付解押款而产生的利息损失22500元（自2016年4月13日起暂计至2016年7月13日按月息3分计）；5.苏蒨承担本案有关诉讼的费用。
一审法院认定事实：2016年3月6日，苏蒨与邱宏辉经存房公司的居间服务，就邱宏辉名下的坐落于福州市仓山区南侧交叉处）B1#楼XXX单元房屋签订了《房产买卖合同》、《补充协议》及《一次性付款交易程序》，约定了双方的权利义务、交易程序及违约责任等，该房产交易成交价格1300000元。其中关于房屋抵押权解除的相关约定如下：《房产买卖合同》第七条第三项约定，邱宏辉向第三人借款解除房屋抵押权的，应在交易服务人作出相关通知后三个工作日内与借款人、相关担保公司分别签订借款协议、担保协议并将出售该房屋以及收取售房款等权利以公证形式委托给该担保公司，苏蒨应在该担保公司或交易服务人作出相关通知后三个工作日内将大于邱宏辉欠款金额的购房款托管于该担保公司认可的银行，待邱宏辉的担保申请获得该担保公司批准后，由借款人将款项转入邱宏辉还款账户予以还款。《一次性付款交易程序》第二条约定，邱宏辉需在其名下的房屋所有权证办理出来后的三个工作日内至上述银行办理解押申请手续。该房产解押资金由担保公司出资借给邱宏辉。邱宏辉在苏蒨出资解押前同存房公司指定人员办理房产出售及过户等相关手续的委托公证手续。《补充协议》第六条约定，邱宏辉承诺该房产解押金额不超过300000元，超过金额部分由邱宏辉自行承担。第七条约定，该房产存在抵押状态，银行解押由担保公司出资解押，解押过程存在的费用由苏蒨承担。关于交易过户受理时间及购房款付款约定如下：《一次性付款交易程序》第三条约定，邱宏辉取得抵押注销后的《房屋所有权证》后两个工作日内至房地产管理部门办理该房产产权交易受理手续。第四条约定，苏蒨应在该房产至房产交易中心过户收件前将扣除定金和解押资金外的购房款汇入双方指定的银行账户冻结。关于租金收益的约定如下:《补充协议》第4、5条约定，邱宏辉告知该房产的租赁合同约定的租赁期至2017年3月20日止，每月租金为2500元，告知情况不符的视为违约，从2016年4月21日起该房屋租金由苏蒨收取。关于违约责任的约定如下：《房产买卖合同》第十二条约定，房产过户登记前，自违约行为发生之日起，违约方应每日按合同约定的成交价万分之五向守约方支付违约金，该违约金的认定及支付不影响合同在违约行为终止之后继续履行。导致合同解除的，守约方有权要求违约方支付违约金100000元，同时守约方有权要求违约方支付因主张违约责任所产生的律师代理费。关于产权登记对象的约定如下：《补充协议》第2条约定，邱宏辉同意交易房产的产权人（即交易所登记的买方）可以不是苏蒨，苏蒨有权指定产权人。
合同签订当日，苏蒨向存房公司指定账户存入50000元购房保证金，邱宏辉将讼争房产产权权属材料交由存房公司保管。2016年3月21日，朱XX经北京市海诚公证处公证委托苏蒨代为办理购买讼争房产的相关手续。2016年4月13日，邱宏辉自行筹措资金向招商银行偿还讼争房屋抵押贷款251504.63元，解除讼争房屋的抵押。2016年4月21日，苏蒨的银行账户存入购房款项1263800元，但因双方产生纠纷至今尚未支付。2016年4月22日，邱宏辉领取到抵押注销的房屋所有权证。2016年4月25日，存房公司以邱宏辉未到房地产管理部门办理房产产权交易受理手续为由，催告邱宏辉依照合同约定继续履行。2016年5月3日，邱宏辉复函存房公司，认为合同内容和事实履行以及物业交接事项导致履行不畅，存在不明确和争议。2016年5月5日，苏蒨委托其代理人林文魁律师向邱宏辉发函催告要求配合办理房屋过户登记手续。2016年5月10日，邱宏辉发函通知苏蒨，苏蒨未提供担保公司和提前还贷资金，未支付购房款构成违约，要求苏蒨支付提前还贷所借资金的利息及违约金并将购房款1300000元支付至双方指定账户，以便办理房产过户手续。2016年7月26日，邱宏辉委托北京市盈科（福州）律师事务所律师代理本案诉讼产生律师费32000元。
一审法院认为，苏蒨与邱宏辉签订的《房产买卖合同》、《补充协议》及《一次性付款交易程序》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，讼争双方均应按照合同的约定履行合同义务。本案争议的焦点为苏蒨是否负有出资解除房产抵押义务、苏蒨是否逾期支付购房款。
关于苏蒨是否负有出资解除房产抵押义务的问题。《房产买卖合同》第七条第三项、《一次性付款交易程序》第二条、《补充协议》第七条约定，由邱宏辉向第三人借款，在交易服务人作出通知的情况下，与第三人、担保公司分别签订借款协议、担保协议并将出售该房屋以及收取房款等权利以公证形式委托给该担保公司。苏蒨应在该担保公司或交易服务人作出相关通知后三个工作日内将大于邱宏辉欠款金额的购房款托管于该担保公司认可的银行。《一次性付款交易程序》第二条虽提及苏蒨出资解押，但该前提是邱宏辉同存房公司指定人员办理房产出售及过户等相关手续的委托公证手续。而邱宏辉均未按照上述约定程序履行借款解押手续，而是单方自筹资金向银行还款解除房产抵押，存在过错，故其主张苏蒨支付该解押款的利息没有事实依据，不予支持。《补充协议》第六条约定，邱宏辉承诺该房产解押金额不超过300000元，超过金额部分由邱宏辉自行承担。该条款系为避免邱宏辉向第三人超额借款给苏蒨增加费用而作出限制借款金额的约定，而非直接约定300000元范围内的借款由苏蒨承担。故邱宏辉以苏蒨未支付解押款为由主张违约责任，不符合合同约定，一审法院不予支持。
关于苏蒨是否逾期支付购房款的问题。《一次性付款交易程序》第三条约定，邱宏辉取得抵押注销后的《房屋所有权证》后两个工作日内至房地产管理部门办理该房产产权交易受理手续。第四条约定，苏蒨应在该房产至房产交易中心过户收件前将扣除定金和解押资金外的购房款汇入双方指定的银行账户冻结。2016年4月22日，邱宏辉领取到抵押注销后的房屋所有权证，其应在2016年4月26日以前办理该房产产权交易受理手续而未予以办理，已构成违约。邱宏辉以先履行抗辩权主张苏蒨未支付购房款构成违约，但其未明确履行房产过户收件的时间并行合理催告义务，苏蒨尚未迟于房产过户收件的时间支付购房款。邱宏辉在双方产生争议后通知要求苏蒨在办理产权过户前支付借款利息、违约金并支付购房保证金之外的全额购房款，不符合合同约定。故邱宏辉以苏蒨不履行支付购房款义务为由主张违约责任，没有事实依据，不予支持。苏蒨诉请邱宏辉承担至合同履行完毕之日止的逾期履约违约金（违约金以1300000元为基数，每日按照万分之五计算，自2016年5月1日起暂计至起诉之日为10400元），由于邱宏辉未在约定时间前往办理该房产产权交易受理手续，构成违约，应承担逾期履约违约金，综合苏蒨实际损失、合同履行情况、过错程度等因素，一审法院认为逾期履约违约金酌情以1300000元为基数，每日按照万分之二计算，自2016年5月1日起至邱宏辉办理房产产权交易受理手续之日止。
另，苏蒨诉请邱宏辉依约支付苏蒨自2016年4月21日起应得的租金损失（每月2500元）至合同履行完毕之日止。由于本案讼争房屋所有权尚未变更，而享有、使用、收益、处分是不动产所有权人的权利，故苏蒨该诉请，一审法院不予支持。苏蒨诉请移交房产配套设施等合同义务，但该项诉请不明，合同亦未对附属配套设施具体情况予以明确，双方日后履行过程中若产生争议，可另行处理。根据《房产买卖合同》第十一条约定，邱宏辉同意从存房公司代管的成交价款中预留相应款项至约定事项办理完毕后予以退还，苏蒨现已按合同约定支付购房保证金50000元,还应向邱宏辉支付剩余购房款1250000元。邱宏辉亦应依照合同的约定，履行协助苏蒨办理讼争房屋过户登记手续的义务。
一审法院判决：一、苏蒨与邱宏辉于2016年3月6日签订的《房产买卖合同》、《补充协议》及《一次性付款交易程序》合法有效；二、苏蒨与邱宏辉签订的《房产买卖合同》、《补充协议》及《一次性付款交易程序》继续履行，邱宏辉于本判决生效后十日内协助苏蒨办理坐落于福州市仓山区南侧交叉处）B1#楼XXX单元房屋产权过户登记手续；与此同时，苏蒨向邱宏辉支付上述房屋尚余购房款1250000元；三、邱宏辉于本判决生效后十日内支付苏蒨逾期履约违约金（从2016年5月1日起按每日万分之二的标准计算至邱宏辉办理房屋产权交易受理手续之日止）；四、驳回苏蒨的其他诉讼请求；五、驳回邱宏辉的诉讼请求。案件受理费16500元、反诉案件受理费8250元、财产保全费5000元，由邱宏辉负担。邱宏辉应负担的本诉案件受理费、财产保全费应于本判决生效之日起七日内向一审法院缴纳。
二审中，上诉人提交一张日历表及录音光盘，拟证明2016年4月23日及24日系周末，上诉人无法办理过户手续，以及担保公司应由苏蒨提供，解押费用及解押金额由苏蒨承担。经审查，日历上的具体日期系众所周知事实，无需举证；录音资料并非新证据，且其内容所涉的解押资金、费用承担问题已在双方合同中约定，并无争议，故录音资料不能作为认定事实依据。
根据本案现有证据，本院对一审认定的事实予以确认。
本院认为，案涉《房产买卖合同》、《补充协议》及《一次性付款交易程序》系当事人真实意思表示，合法有效。上诉人以被上诉人未付解押费用及未提前将购房款存入指定账户构成违约为由，主张解除案涉合同。案涉合同虽约定由出卖人邱宏辉向担保公司借款用于偿还银行贷款以注销抵押登记（亦即“房产解押手续”），及解押费用由买受人苏蒨负担，但邱宏辉实际上系自行筹资用于解押，实质变更了案涉合同关于解押资金来源及费用承担方式的约定。邱宏辉主张其自行筹资的资金费用应由买受人承担，但因案涉合同对于邱宏辉自筹资金解押的相关费用承担并未作出约定，邱宏辉亦未举证证明其额外支出利息费用且买受人自愿承担该费用，基于邱宏辉依约负有办理房产解押手续之义务，其以买受人苏蒨未付解押相关费用为由拒绝继续履行合同，缺乏合同及法律依据。关于被上诉人未将购房款提前存入双方指定账户问题，因案涉合同约定苏蒨应在案涉房产至房产交易中心过户收件前将购房款汇入双方指定银行账户冻结，即被上诉人将购房款款项存入指定账户的最迟期限为上诉人办理产权过户手续之时，因上诉人并未办理过户手续，被上诉人未将购房款提前冻结并不违反合同约定。故上诉人主张解除合同的理由不能成立。在被上诉人苏蒨于2016年4月亦已备足购房款，且其并未构成违约情况下，其要求履行案涉房屋买卖合同，于法有据，一审法院判决继续履行房屋买卖合同及邱宏辉应协助办理产权过户登记手续并无不当。
关于出卖人邱宏辉是否应承担违约赔偿责任问题。首先，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”之规定，违约损害赔偿金额应相当于非违约方之损失。基于案涉房产价值自2016年3月双方缔结合同至今已大幅上涨，一审法院已判决继续履行合同并要求上诉人协助办理产权过户登记手续的情况下，被上诉人的包括可得利益在内的损失已可获得相应赔偿，一审再行判决上诉人支付违约金，不符合上述规定。其次，从买卖双方及出卖人与房产中介之间的往来函件可知，在2016年4月至5月间，出卖人与买受人主要系解押费用承担及买受人未提前将购房款汇入指定账户问题产生争议，并非有意不履行案涉买卖合同，在此情况下，作为交易居间人的存房公司除于2016年4月25日催告出卖人邱宏辉办理产权过户手续外，并未居间协调解决因合同关于房产解押方式发生变更所引发的合同履行争议，亦未按约定交易步骤指令双方履行各自交易事项（如并未在要求出卖人办理过户同时通知并协助买受人进行购房资金冻结），致双方矛盾激化以致发生本案诉讼纠纷。故案涉房屋买卖合同未能及时履行亦非上诉人单方过错所致，一审法院再行判决其支付逾期履约违约金不当。至于第三人存房公司未尽居间服务问题，当事人可另行向其主张相关权利，本院不在本案中作出处理。
综上所述,一审判决认定基本事实清楚，除关于逾期履约违约金判决结论不当应予改判外，其他判决结论正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项的规定，判决如下：
一、维持福州市仓山区人民法院（2017）闽0104民初472号第一项、第二项、第五项；
二、撤销福州市仓山区人民法院（2017）闽0104民初472号第三项、第四项目；
三、驳回苏蒨的其他诉讼请求。
二审案件受理费16500元，由邱宏辉、苏蒨各负担8250元；一审本诉案件受理费16500元，由邱宏辉、苏蒨各负担8250元，一审反诉案件受理费8250元及保全申请费5000元均由邱宏辉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈光卓
审 判 员 王燕燕
审 判 员 段若诗
二〇一八年六月十九日
法官助理 卓垚磊
书 记 员 曲信伟