广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终19740号
上诉人（原审原告、反诉被告）:桑学天，男，1990年6月6日出生，汉族，住广州市天河区。
委托诉讼代理人：桑瑞鹏，男，1964年6月20日出生，住广州市天河区，系桑学天父亲。
委托诉讼代理人：卫保玉，广东卓恩律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：林沛泉，男，1955年7月20日出生，汉族，住广州市海珠区。
委托诉讼代理人：何美劲，广东劲戈律师事务所律师。
委托诉讼代理人：潘俊杰，广东劲戈律师事务所实习律师。
原审第三人：满堂红（中国）置业有限公司，住所地广州市越秀区农林下路5号亿达大厦6-8楼。
法定代表人：阮广杰。
上诉人桑学天因与被上诉人林沛泉、原审第三人满堂红（中国）置业有限公司（以下简称满堂红公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初1827号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人桑学天上诉请求：撤销一审判决第一项，改判林沛泉向桑学天支付延迟交付房屋违约金66970元(计算至林沛泉2017年3月26日交清电费之日)。事实理由如下：一、双方2016年11月3日签订《商品房买卖合同》，桑学天已经按照约定履行了全部的义务，在2017年1月9日支付了全部购房款。按照合同约定，林沛泉应当在收齐款项的当天组织交楼，在交楼的同时去交清所有的如电、煤气、物业管理费等欠费，在结清所有欠款的情况下与桑学天办理交楼手续。林沛泉在2017年1月9日收齐款项的情况下并没有按照合同第四条的约定缴费和交楼。林沛泉一直拖到桑学天起诉以后才于2017年3月26日缴清电费，且直到2017年6月22日才由桑学天交清拖欠的煤气费，物业管理费至今尚未交清。据此，林沛泉应依照双方合同第十一条的约定按总房价0.05%按日向桑学天支付迟延交房违约金至交付房屋之日止。一审法院认定双方于2017年1月14日没有交接房屋，不能单方归责于林沛泉，与事实不符。2017年1月14日桑学天与林沛泉没有交接房屋的原因正是因为林沛泉没有按照合同约定交清电费、煤气费、管理费等费用。由于林沛泉的原因导致不符合合同约定的交房条件，才导致房屋没有办理交接，过错在林沛泉。综上，林沛泉应当支付迟延交付房屋的违约金至符合合同约定的交楼条件。二、一审认定部分事实错误。（一）交费和交楼。除了2017年6月7日下午3点在一审法院指示下桑学天和中介到现场进行交楼外，还分别在2017年1月9日晚，2017年1月14日上午进行过所谓交楼。2017年1月9日下午5点钟，桑学天的父亲在收到贷款银行已成功发放贷款126万元给林沛泉的短信通知后，立即联系中介杨祖倍、彭江南，让中介通知林沛泉做好交楼准备工作。中介回复称林沛泉需要去银行打单确认收到款项后才能考虑交楼事宜。为此，桑学天父亲微信给中介，提醒按照合同约定是当天交楼。后来于当晚约22：30左右，中介杨祖倍电话通知桑学天父亲，林沛泉说现在去现场交楼。桑学天父母约23：00赶到现场楼下，中介已在，林沛泉约23：20才到。林沛泉说租客已经不是他的租客，他不负责打电话找租客，后竟扬长而去。桑学天父亲提醒说应该今晚交楼，林沛泉竟然说：反正我已收钱，你去告我呀!后来中介出面安排于2017年1月14日再次进行交楼。由于在交楼当场林沛泉没有提供任何已经交清费用的证据资料，桑学天父亲拒绝在交接确认书上签字。交接当天林沛泉没有缴清费用，也没有对桑学天父亲解释为何没有缴清的原因。事实上：后来林沛泉就不管交楼的事情了，直到2017年3月15日桑学天迫于无奈向一审法院提起本案诉讼后，林沛泉才匆忙于2017年3月26日去交清电费。煤气费直到2017年6月22日才由桑学天母亲交清。（二）更换锁芯不是交楼。双方《补充协议》第6条约定：甲方同意于乙方出资赎契还款当天甲方要交给乙方该房屋的钥匙，交接门匙成功后所发生的刑事责任与甲方无关。第7条中约定：乙方收到门匙后新换一套锁芯，钥匙由乙方交给租客。当天，桑学天帮林沛泉出资赎契，林沛泉作为合同对价同意桑学天于成功出资当日交给桑学天所购房屋钥匙，并同意桑学天更换新锁芯。满堂红公司在一审中已证明换锁芯是履行补充协议，并不是交楼。
被上诉人林沛泉二审答辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应当予以维持；桑学天的诉讼请求没有事实和法律依据，应当依法予以驳回。一、林沛泉已于2016年11月30日完成了涉案房屋的交付义务。双方《补充协议》第6条、第7条是对《广州市存量房买卖合同》第四条“交楼时间和交接手续”进行了修改，即林沛泉在桑学天出资赎契当天交付涉案房屋钥匙即完成交楼。2016年11月30日，桑学天向林沛泉供款账号内支付了首期楼款10万元。林沛泉于当天向桑学天交付了涉案房屋钥匙。林沛泉、桑学天、满堂红公司共同告知租客郭丽芬涉案房屋已卖出，由桑学天更换新锁芯。2016年12月3日，桑学天与郭丽芬一起更换了涉案房屋门锁，并与其签订了一份协议，约定非经桑学天许可郭丽芬不得让林沛泉进入涉案房屋。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。由此可见，林沛泉于2016年11月30日已完成涉案房屋的交付义务。二、林沛泉已结清2017年1月14日前涉案房屋的水费、电费和煤气费。其中水费多交了29吨，每吨2.79元，计80.91元，桑学天应予以返还。之所以会出现2017年3月26日交纳涉案房屋电费的情况，是因为林沛泉水费多交了80.91元，而所欠电费为47.4元，两者相抵，桑学天还应当退还33.5l元。林沛泉向桑学天主张抵销，桑学天不同意。林沛泉请求满堂红公司进行协调处理，桑学天仍然不同意，且起诉林沛泉。为免讼累，林沛泉主动交纳了所欠电费。依照《中华人民共和国合同法》第九十九条第一款的规定，林沛泉有权主张将多交的水费和所欠电费进行抵销，林沛泉并不存在拖欠涉案房屋的电费或者说迟交电费问题。桑学天于2017年6月22日所交的煤气费10.35元、行度661-664立方米为2017年1月14日以后产生的费用，理应由桑学天自行承担。
原审第三人满堂红公司二审经本院合法传唤没有到庭，亦未提交书面意见。
一审法院经审理查明：2016年11月3日，林沛泉(甲方)与安平(乙方)签订《广州市存量房买卖合同》和《存量房买卖合同附件》，约定甲方将广州市海珠区富泽一街47号xx房售予乙方，总金额为1810000元；双方同意该房地产交付使用的时间为递件成功当天；双方应在交楼当天一起到场查验房屋，查验后双方签妥房地产交接确认书，即视为房屋交付使用；甲方应在该房地产正式交付使用前，交清该房地产在收楼前发生的所有欠费及费用（如银行贷款、欠税费、债务及水电、煤气、电话、网络、有线电视、管理费等费用），甲方保证在交易后乙方无须对上述甲方欠费及应付费用负责；甲方如未按本合同规定的期限交房的，应当每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期超过10日仍未交房的，乙方有权解除合同;如果乙方要求继续履行的，合同继续履行，自本合同第四条约定的房地产交付使用日期的第二日起至实际交付之日止，甲方每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金;甲方同意乙方最终房地产登记人可以另选他人；等。
同日，安平和桑学天共同出具《合同权利义务的转让声明书》，内容为：安平和桑学天确认本次购买广州市海珠区富泽一街47号701的交易合同的效力，现安平指定桑学天为最终房产证登记人，同时安平自愿将购买广州市海珠区富泽一街47号701房的交易合同与补充协议的权利和义务全部转让给桑学天履行，桑学天已知晓一切有关合同的权利和义务，并愿意承担该合同及其补充协议的一切权利和义务。
2016年11月8日,林沛泉(甲方)与安平(乙方)签订《补充协议》，约定关于该房屋现有的租赁合同乙方会继续执行甲方与现租客的租赁合同一直到甲方收齐全部楼款为止，在此期间，乙方承诺绝不赶走现在租客；乙方同意该房屋的租赁租金在甲方收齐全部楼款之前都属于甲方收取，乙方支付全额楼款后的租赁租金由乙方收取；甲方在收齐全部楼款后，有义务将租赁合同转到乙方名下；甲方同意于乙方出资赎契还款当天甲方要交给乙方该房屋的钥匙，交接门钥匙成功后该房屋所发生的刑事责任与甲方无关；乙方收到门钥匙后新换一套锁芯，钥匙由乙方交给租客；等。
2016年11月10日，桑学天（乙方）、林沛泉(甲方)与满堂红公司(丙方)签订《存量房买卖合同》，约定甲方将海珠区富泽一街47号701房售予乙方，总金额为1810000元；双方同意该房地产交付使用的时间为卖方收齐楼款当天；双方应在交楼当天一起到场查验房屋，查验后双方签妥房地产交接确认书，即视为房屋交付使用；甲方应在该房地产正式交付使用前，交清该房地产在收楼前发生的所有欠款及费用（如银行贷款、欠税款、债务及水电、煤气、电话、网络、有线电视、管理费等费用），甲方保证在交易后乙方无须对上述甲方欠款及应付费用负责；甲方如未按本合同规定的期限交房的，应当每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期超过10日仍未交房的，乙方有权解除合同;如果乙方要求继续履行的，合同继续履行，自本合同第四条约定的房地产交付使用日期的第二日起至实际交付之日止，甲方每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金；等。
桑学天、林沛泉确认桑学天在2017年1月9日付清了房款。
2017年1月14日，林沛泉和满堂红公司签署《买卖物业交接确认书》，内容为：确认书签订之日为正式交接上述物业日期；买卖双方确认交接当天上述物业的水、电、煤气设施使用正常，电表读数022465，水表读数1302，煤气表读数661.5；等。
林沛泉一审提交涉案房屋的电费发票（发票号码042××××5629）记载：开票日期为2017年3月26日，计费时段为20161206-20170208，抄表日期为2017年2月8日；等。涉案房屋的气费发票（发票号码768××××6060）记载：开票日期为2017年2月3日，抄表日期为2017年1月18日，交费日期为2017年1月18日；等。水费收费明细记载：用水月份201609，上次行度1197，本次行度1197，抄表时间2016-09-18；用水月份201611，上次行度1331，本次行度1282，抄表时间2016-11-17；用水月份201701，上次行度1331，本次行度1282，抄表时间2017-1-16；用水月份201703，上次行度1331，本次行度1282，抄表时间2017-03-17；等。
桑学天于2017年3月15日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.林沛泉在交清所欠的水电费、煤气费的情况下，向桑学天交付房屋；2.林沛泉支付迟延交房的违约金58825元（从2017年1月9日暂计至起诉之日），要求计算至实际交付之日，按总房价1810000元的每日万分之五计算。
林沛泉反诉请求法院判令：1.桑学天返还林沛泉多交的水费80.91元；2.桑学天赔偿损失9000元；3.桑学天承担反诉费用。
一审另查明，2017年4月13日，广东劲戈律师事务所出具8000元律师费的发票给林沛泉。
本案2017年6月7日庭审过程中，一审法院指定桑学天、林沛泉和满堂红公司在当日下午前往涉案房屋确认水、电、煤气读数和办理钥匙交接手续。当日下午，桑学天接收了房屋钥匙。桑学天、林沛泉和满堂红公司均确认当日的电表读数为22477.2，水表读数1304，煤气表读数664。
对于房屋交接钥匙和换锁芯的问题，桑学天表示2016年11月30日，桑学天父母、林沛泉及其妻子和中介杨祖倍协商换锁芯的问题，协商好后去租客工作的地方告知其要换锁芯，但是租客没空，就再约了2016年12月3日再换锁芯；12月3日换锁芯时桑学天父母、中介杨祖倍、租客郭小姐在场，林沛泉有无在场不记得，换锁芯后钥匙还是放在租客郭小姐手上。林沛泉表示2016年11月30日，中介、桑学天父母、林沛泉及其妻子、租客在场，林沛泉当面将房屋钥匙交给了桑学天父母；12月3日换锁芯林沛泉方没有人在场。满堂红公司确认2016年11月30日有做钥匙交接，参与人有杨祖倍、租客、林沛泉及其妻子、桑学天父母，林沛泉交了一串钥匙给桑学天，后来去涉案房屋，由租客开门，然后确认换锁。
对于房屋的交接，桑学天表示：桑学天收到贷款后通知中介，中介就约林沛泉交接，林沛泉说要去银行查询是否到账，当日下午中介杨祖倍、桑学天父母、林沛泉及其妻子到涉案房屋办理交接问题，在涉案房屋楼下林沛泉说找不到租客无法交接，所以当天没交接。事后中介彭江南通知2017年1月14日交接。2017年1月14日桑学天父亲，林沛泉一家三口、中介彭江南在场，但是林沛泉也没有按合同约定结清费用，中介让桑学天父亲签字，桑学天父亲就拒绝签字。林沛泉表示：林沛泉要交接，但是桑学天拒不交接，后来中介才约到2017年1月14日交接。2017年1月9日交接的时候没有进房屋，林沛泉没有钥匙，桑学天曾和租客约定，不让林沛泉进入涉案房屋，也不让租客接听林沛泉微信、短信，对于两次交接的在场人，林沛泉确认。满堂红公司表示：2017年1月9日桑学天收到银行放款的消息就通知满堂红公司要收楼，但是林沛泉说在外地需要去查询，当日晚上11点多再约双方到涉案房屋楼下，但是桑学天、林沛泉对谁打电话给租客有争议，中介也没租客的电话，所以当日就不了了之。后来满堂红公司在2017年1月10日取得租客电话，租客说2017年1月14日才出差回来，满堂红公司就约了2017年1月14日交接。没有结清费用，是因为水电抄表的时间两个月抄一次，一般是抄上一个月的表数，但是实际抄表数是有异议的，水费是多交的，桑学天认为林沛泉没有结清费用，就不交接也不签名。
另桑学天表示房屋租客郭小姐表示不想租房了，打电话叫其去拿钥匙，其拿了钥匙，在2017年1月19日将钥匙放在满堂红公司处。满堂红公司确认在2017年1月19日收到桑学天送来的说是涉案房屋的钥匙，因为当时桑学天说他不确认交房，所以要把钥匙交到满堂红公司处。
林沛泉一审中还提交了以下证据：1、情况说明。2、租赁合同。3、微信聊天记录、短信截图。其中林沛泉和中介工作人员AA彭江南的微信聊天记录：1月9日晚上，林沛泉：本人林沛泉刚刚22：15分到银行查验，看到126万的放款，现通知链家网中介杨祖培先生，请你尽你义务立刻通知桑学天先生现在过来收楼。林沛泉已经到达房屋所在小区富泽园门口等候。按照《富泽园一街47号xx房买卖合同》约定：收齐房款的当天甲乙双方到场验收收楼，否则视为违约，守约方保留追究违约方责任的权利。特此通知……中介：我叫小杨马上通知桑生……小杨已到富泽园。林沛泉：我10分钟到，买家什么时候到？中介：已经在路上了。你和租客讲佐未？因为上次只做了钥匙交接！你的租约都还在你手上的！所以你要和租客讲。1月10日，中介：林生！你们的房子还没正式交接！现在租金还是你们自己在收取的！通知租客过来交接是你们的义务！我们是没有这个权利的！正式交接没完成之前……林沛泉：因在递件前买方桑学天已经对该房屋进行换锁，而且卖方林沛泉没有该房屋钥匙，买方桑学天已经实际控制该房屋，买方桑学天还叮嘱租客从换锁开始不要理会卖方林沛泉，导致卖方林沛泉与租客无法正常沟通，因此约租客只能通过买方桑学天和中介杨祖培。并且因此对买方林沛泉造成的一切损失由买方桑学天负责。1月13日，林沛泉：今日12点啦。过去处理交楼问题。2月17日，林沛泉：彭经理你好，富泽一街47号xx房交楼日2017年01月14日当天读水表读数为1302吨，电表读数为22465度，煤气读数为661.5立方。水费我卖家已经缴费到1331吨，1331吨减去当天读数1302吨等于29吨水，一吨水2.79元，也就是买家桑学天还欠我80.91元。减去电费47.4元，也就是现在买家桑学天还欠我33.51元。请中介协助处理为盼！2月20日，林沛泉：彭经理你好！我想问问你富泽一街47号xx房在我们2017年01月14日交接之日后，租客搬走的时候租客是把钥匙交给新屋主还是在你们中介公司？现在该房屋钥匙在谁手上？中介：租客搬走的时候我不在现场，桑先生送了一串钥匙过来分店！4、通话录音、通话录音文字整理。
桑学天质证认为：对证据1的真实性、合法性不予认可。对证据2没有异议。对证据3的真实性无异议。对证据4，因该证据的原始载体损坏，无法确认其真实性。
满堂红公司质证认为：对证据1、2的真实性、合法性由法院核实。证据3，对其中的彭江南、杨祖倍的聊天记录真实性确认，但内容的完整性不确认，对于短信中提到的关于水电的交接情况由法院核实；对郭小姐的微信和短信记录满堂红公司不知情，真实性不确认。对证据4中的通话录音中的呼出者不确认，但是确认彭江南和杨祖倍有过这样的对话内容。
一审法院认为，林沛泉与安平签订的《广州市存量房买卖合同》、《存量房买卖合同附件》、《补充协议》，以及桑学天、林沛泉与满堂红公司签订的《存量房买卖合同》，均是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是有效的合同,当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
收楼问题。本案诉讼中，桑学天已实际接收了房屋，故对桑学天要求交付房屋的诉讼请求，本案不再作调处。
迟延交房的违约金问题。《存量房买卖合同》约定双方同意该房地产交付使用的时间为林沛泉收齐楼款当天；双方应在交楼当天一起到场查验房屋，查验后双方签妥房地产交接确认书，即视为房屋交付使用；林沛泉应在该房地产正式交付使用前，交清该房地产在收楼前发生的所有欠款及费用（如银行贷款、欠税款、债务及水电、煤气、电话、网络、有线电视、管理费等费用）。从合同的履行来看，林沛泉在2017年1月9日收齐楼款当天已通知满堂红公司，要求满堂红公司通知桑学天办理交楼手续，当日因房屋租客没有到场无法办理交接手续。之后，各方当事人在2017年1月14日再次办理交接手续，由于林沛泉已向供水部门多缴了水费，桑学天、林沛泉又因水、电、煤气费用的结算无法协商一致。造成桑学天、林沛泉没有办理房屋交接手续，并不能单方归责于林沛泉。桑学天提交的证据不足以证明林沛泉有怠于履行交楼义务的行为。其次，桑学天、林沛泉之间是带租约的房屋买卖，桑学天、林沛泉在合同约定的交楼时间前已进行了房屋钥匙的交接，门锁的锁芯已进行了更换，林沛泉有否交清水电、煤气等费用，并不影响桑学天对涉案房屋行使使用权。故桑学天要求林沛泉支付迟延交房的违约金，依据不足，一审法院不予采纳。
水费问题。林沛泉已向供水部门多缴了涉案房屋的水费,故林沛泉要求桑学天支付多交的水费80.91元，有理，一审法院予以采纳。
赔偿损失问题。合同没有对律师费的承担进行约定，另外林沛泉也没有对其主张的各项交通等费用举证，故林沛泉要求桑学天赔偿损失9000元，缺乏依据，一审法院予以驳回。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院于2017年8月24日作出判决如下：一、原告桑学天在本判决生效之日起10日内,支付水费80.91元给被告林沛泉；二、驳回原告的全部诉讼请求；三、驳回被告的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1271元，由原告负担。一审案件反诉费25元，由被告负担。
二审期间，桑学天提交了以下证据材料：1.购房合同及补充协议，拟证明房屋交付条件明确约定一定要交清电费、煤气费、管理费等费用，换锁芯不属于合同约定的交楼；2.桑学天父亲和中介微信聊天记录，拟证明桑学天父亲要求中介通知林沛泉交楼的事实；3.煤气费发票，拟证明林沛泉一直没有交清煤气费的事实；4.租客收条，拟证明桑学天没有与租客签订协议约定不准林沛泉进入涉案房屋，不准与林沛泉接触的事实；5.催交电费的微信聊天记录，拟证明2007年2月14日要求中介通知林沛泉去交清电费；其中证据1在一审已经提交。林沛泉对前述证据质证称：1.对证据2微信聊天记录的真实性、合法性、关联性确认，但对于桑学天主张证明的事实不确认；该微信复印件不完整，通过对方手机显示，中介方回复内容“在递件前买方桑学天已经对该房屋进行换锁，而且卖方林沛泉没有该房屋钥匙，买方桑学天已经实际控制该房屋，买方桑学天还叮嘱租客从换锁开始不要理会卖方林沛泉，导致卖方林沛泉与租客无法正常沟通,因此约租客只能通过买方桑学天和中介杨祖培。并且因此对卖方林沛泉造成的一切损失由买方桑学天负责”；据此微信内容看，房屋已经交付。2.对证据3燃气发票的真实性、合法性、关联性予以确认，但对证明事实不予确认；该发票左下角备注“本次行度664，上次行度661”，该煤气实为2017年1月14日四方确认以后的煤气读表；林沛泉一审提交的第三组证据《买卖交接确认书》载明煤气读数661.5，取整收费，故661读数之后的煤气应当按照双方交接确认书的约定由买方承担；3.对证据4租客收条的真实性、合法性、关联性予以确认，对证据拟证明的事实不予确认，该收条实际是林沛泉在一审中主张的桑学天与租客签订的协议，名称写的是收条，实际是桑学天单方对租客作出的约束；涉案房屋实际控制权、使用权在桑学天手里，也即涉案房屋在2016年11月30日已经交付；4.对证据5的真实性、合法性、关联性予以确认，但是证据证明的事实不确认；因为林沛泉多交水费80.91元、应承担电费47.4元，故林沛泉主张抵销，桑学天不同意，林沛泉又向中介申请协调抵销，桑学天一直不同意；依照《中华人民共和国合同法》第九十九条的约定，当事人互负到期债务，有权抵销。
本院二审经庭询调查确认一审查明事实。
本院认为，一审法院认定涉案《存量房买卖合同》及补充协议等合法有效，双方均无异议，二审不作赘述。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。据此，针对桑学天的上诉请求，认定如下：
一、桑学天上诉主张林沛泉应向其支付逾期交楼违约金问题。因涉案《存量房买卖合同》第四条约定“双方同意该房地产交付使用的时间为卖方收齐楼款当天；双方应在交楼当天一起到场查验房屋，查验后双方签妥房地产交接确认书，即视为房屋交付使用；甲方应在该房地产正式交付使用前，交清该房地产在收楼前发生的所有欠款及费用（如银行贷款、欠税款、债务及水电、煤气、电话、网络、有线电视、管理费等费用），甲方保证在交易后乙方无须对上述甲方欠款及应付费用负责……”。据此，林沛泉应在交房前交清所有欠款及费用，如未交清则相关欠款及应付费用在交易后由林沛泉负责而不应由桑学天负责，但合同并未赋予在此情况下桑学天享有拒绝收房的权利。双方因水、电、煤气费结算无法一致，导致双方未能办理房屋交接手续，不应归责于林沛泉一方。其次，本案系双方房屋买卖合同纠纷，桑学天作为买方的合同主要义务是支付房款，权利是接收房屋并取得房屋产权；而林沛泉作为卖方的合同主要义务是交付房屋、协助办理过户，权利是收取房款。双方在履行主要义务方面并不存在违约情形，林沛泉欠费部分电费存在履约瑕疵，并不能成为桑学天拒收房屋的对等权利。也即桑学天以林沛泉未清交欠费而不接收房屋与双方合同法定的主要权利义务不相符。因此，桑学天主张林沛泉每日按总房款0.05%的标准支付迟延交房违约金，缺乏合同和法律依据，本院不予支持。
二、水费问题。因林沛泉一审提供证据证明其向供水部门多交了涉案房屋水费80.91元，故一审判令桑学天应向林沛泉支付该部分多付的水费，合法有据。桑学天的该项上诉主张不能成立。
综上所述，一审查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人桑学天的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1271元，由上诉人桑学天负担。
本判决为终审判决。
审判长 柳玮玮
审判员 何 佐
审判员 李 民
二〇一七年十二月五日
书记员 璩方慧