广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深宝法民三初字第950号
原告（反诉被告）陆玉兰。
委托代理人梁忠群，广东启仁律师事务所律师。
委托代理人刘杰锋。
被告（反诉原告）方倩。
委托代理人唐生发，广东达和律师事务所律师。
原告陆玉兰与被告方倩、第三人深圳市家家顺房产交易有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，被告方倩在举证期限内提出反诉，本院依法将本诉与反诉合并审理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人梁忠群、刘杰锋，被告委托代理人唐生发，第三人委托代理人侯楠楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2013年4月7日在第三人的居间下签订《深圳市二手房买卖及居间服务合同》（合同编号50333000425），约定：被告将位于深圳市宝安区西乡镇新安路福中福（二期）D1栋X（房产证号50××21）的房产以人民币1，780，000元的价格转让给原告；原告在合同签订时支付定金人民币50，000元，双方同意将定金交由第三人监管，第三人于递件过户后3日内向卖方交付定金：卖方须于签订本合同之日起7日内给担保公司或第三方指定的人员办理委托赎楼公证手续。签约当天，原告支付定金人民币50，000元交由第三人托管，被告也出具了收款收据，但被告未在合同签订后7日内给担保公司或第三方指定的人员办理委托赎楼公证手续。被告于2013年4月15日向第三人发送函件，声称因第三人未按合同约定在签约后三日内将定金转到被告的账户，故提出了中止此次交易的意思表示，与此同时，被告还向原告发送了中止履行合同的手机彩信，内容与其发给第三人的函件一致。对此，第三人于4月17日以回复函的形式向被告说明了被告所阐述的违约事实不成立，并将定金提前转入了被告账户，然而被告拒收了第三人的回复函。此后，第三人曾多次与被告电话沟通，催促被告履行合同，被告先是表示不想卖，后又以“未在签约后三日内将定金转至被告账户”为由拒绝履行合同。被告的行为已经构成违约，且给原告造成了严重的损失。首先，原告为筹备购房款，特将原告位于宝安区鸿景园5栋A座1203号房产出售。合同签订至今，原告先前出售的鸿景园房产的价格已上涨了人民币300，000元，而涉案房产的价格也己上涨人民币220，000元），且涉案房产为商铺，如被告按时履行义务，原告早已将房产投入使用，可产生租金收益人民币20，000元以上；再次，被告违约后，原告积极通过多种方式与被告沟通，耗费了大量的时间与金钱。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》（合同编号：50333000425）；2、被告按涉案房产的转让成交价的20％向原告支付违约金人民币360，000元；3、被告承担本案诉讼费用。
针对原告的起诉，被告答辩称，被告并未违约，被告至今为止仍愿意继续履行合同。
被告反诉称，原、被告于2013年4月7日通过第三人签订《深圳市二手房买卖及居间服务合同》（合同编号50333000425），约定：被告将位于深圳市宝安区西乡镇新安路福中福（二期）D1栋X（房产证号50××21）的房产以人民币1，780，000元的价格转让给原告；原告在合同签订时支付定金人民币50，000元；原告应于2013年4月17日前办理首期款资金监管手续，申请银行按揭贷款。2013年4月7日被告依约办理了委托赎楼公证手续，而原告不履行首期款资金监管义务，导致涉案合同交易停滞。原告的行为已经构成违约，且给被告带来了经济损失。为了维护被告的合法权益，故被告提起反诉，请求判令：1、原告根据定金罚则向被告支付定金人民币50，000元。
针对被告的反诉，原告答辩称，被告没有依约办理委托赎楼公证手续，导致交易不能正常进行。被告的反诉主张缺乏事实和法律依据，请求依法驳回。
针对本诉和反诉，第三人答辩称，原、被告及第三人是基于真实意思表示签订的《深圳市二手房买卖居间合同》，该合同真实有效。第三人在交易过程中已经告知了买卖双方涉及交易的各个方面的情况，尽到了如实告知的义务。第三人已经将监管的定金转交给被告，现在监管在第三人处的只有交房保证金人民币9，900元。
经审理查明：2013年4月7日，原、被告及第三人签订了一份《深圳市二手房买卖及居间服务合同》，合同相关内容约定如下：1、被告将其所有的位于深圳市宝安区西乡街道新安路福中福（二期）D1栋X号房（房产证号码：50××21）转让给原告，转让成交价为人民币1，780，000元；2、原告在签订合同当日向被告支付定金人民币50，000元。原、被告同意将上述定金交由居间方监管，原告在合同约定期限内将定金存入监管帐户，即视为被告收讫。买卖双方一致同意第三人向被告交付定金的时间为递件过户后三日内。原、被告同意在本合同签订后原告支付定金时从交易总价款中预留人民币9，900元作为交房保证金由第三人托管；3、原告应于2013年4月17日前支付首期房款至原、被告约定的银行监管帐户，被告须依原告或第三方的通知前往约定的银行签署资金监管协议，办理资金监管手续。原告应当在办理首期款监管截止之日前向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，被告应配合提交所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件；4、该房产有抵押，原告愿意为被告委托担保公司担保融资赎楼的，被告须于签订本合同之日起七日内给担保公司或第三方指定的人员办理委托赎楼公证手续；5、任何一方逾期履行义务超过15日的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金罚则或要求违约方按房产转让价20%支付违约金。
原告于2013年4月7日支付了定金人民币50，000元，并将该定金托管在第三人处，第三人于4月15日将定金人民币40，100交付给被告。被告和第三人在庭审中确认，被告在收到第三人交付的定金人民币40，100元后，又将该部分定金退还给第三人，现定金人民币50，000元全部在第三人处。
被告于2013年4月7日将办理涉案房产买卖手续的相关事项委托给深圳市中诚致信融资担保有限公司、胡某甲、朱碧莲、叶赤子、胡某乙，并办理了公证委托手续。
2013年4月16日被告向原告发送短信，原告在庭审中出示了该手机短信的内容，该短信显示发送人电话号码为133××××8877（与被告当庭确认的被告的电话号码一致），短信的内容为被告发送给第三人的通知的照片，该通知内容为：因第三人未按约定在三日内将定金打到被告帐户，被告至今未收到定金，故被告不得不向银行提出取消提前还贷的申请，并提出中止此次交易。被告对上述短信不予认可，但被告未提交证据予以反证。
被告向原告发送短信后，原告未继续办理支付首期款并申请贷款的手续。
2013年4月17日，第三人向被告寄出《回复函》，向被告告知按约定定金应当在递件过户后三日转交给被告，被告所主张的违约事实不成立，并通知被告配合原告和第三人领取公证授权委托书并继续履行合同。该份《回复函》因原址查无此人被退回。
2013年10月16日，被告向原告寄出《通知函》，通知原告应当于收函三日内确认是否继续履行涉案合同，否则被告有权解除合同，且被告保留追究原告违约责任的权利。该份《通知函》因原址查无此人，被逾期退回。
原告主张被告未办理赎楼公证委托手续，且被告已经明确表示不履行双方签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》，被告的行为已经构成违约，故原告于2013年10月25日诉至法院，请求解除涉案合同，并要求被告承担违约责任。被告主张原告未依约支付首期款，故被告提起反诉，要求原告承担违约责任。
另查，1、原告和第三人主张被告未将其办理公证委托手续的事宜告知给原告和第三人。2、原告主张被告已经明确表示不愿意继续履行涉案合同，除手机短信外，原告还提交了录音证据证明其该主张，第三人对录音证据的真实性予以认可，被告虽然对该份录音证据的真实性不予认可，但被告未在本庭指定的期间内对该份录音证据的真实性申请鉴定。3、第三人主张被告4月15日向其发出中止履行涉案合同的通知，但第三人仅提交了该份通知的复印件，被告对此不予认可。
以上事实，有深圳市二手房买卖及居间服务合同、收据、转账记录、收款收据、手机短信、回复函、通知函、通话录音等证据和庭审笔录予以证实。
本院认为，本案属于房地产买卖合同纠纷，原、被告及第三人签订《深圳市二手房买卖及居间服务合同》后，应当依法全面履行合同约定的义务。本案中，被告主张原、被告及第三人约定，第三人应当自涉案合同签订之日起三日内将定金转交给被告，但被告未提交充分有效证据证明其该主张，根据谁主张谁举证原则，本院对被告该主张不予支持。根据原、被告及第三人签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》的约定，第三人向被告交付定金的时间为递件过户后三日内，而被告于4月16日在第三人向其交付定金的条件未成就时，以其未收到定金为由，提出中止合同，属于被告无权中止合同的情形。本案中，被告以提出中止合同的方式明确表明其拒绝继续履行合同义务，在被告未提交充分有效证据证明其已经在15日内消除其引起的中止状态，恢复涉案合同的履行的情况下，本院认定被告的行为已经构成根本违约，故原告有权根据合同约定主张解除合同并要求被告支付违约金。另，因被告提出中止履行合同时，原告支付首期款的约定期限尚未届满，原告以被告已经提出中止履行合同为由，未继续办理支付首期款和申请贷款的手续并无不当。关于合同的解除时间。原、被告及第三人签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》应当自原告向被告主张解除合同之日解除，即涉案的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》应当于本院2013年11月6日将原告的起诉状送达至被告之日解除。关于违约金的标准，原告诉请应当根据合同约定按转让成交价百分之二十支付违约金，被告主张违约金过高，综合考虑本案案情，本院认为合同约定的违约金数额过高，故酌情调整为被告应当按转让成交价百分之十支付违约金，即被告应当向原告支付违约金人民币178，000元（1，780，000×10%），原告的超额诉讼请求，本院不予支持。另，根据本案查明的事实，原告交付的定金人民币50，000元现在第三人处，故涉案合同解除后，第三人应当自行向原告返还定金人民币50，000元。
被告的反诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、确认原告陆玉兰与被告方倩、第三人深圳市家家顺房产交易有限公司于2013年4月7日签订的涉案《深圳市二手房买卖及居间服务合同》已经于2013年11月6日解除；
二、被告方倩应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告陆玉兰支付违约金人民币178，000元；
三、驳回原告陆玉兰的其他诉讼请求；
四、驳回被告方倩的反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费人民币3，350元，由原告负担人民币1，675元，由被告负担人民币1，675元；本案反诉受理费人民币525元，由被告负担。本案本诉受理费原告已预交，反诉受理费被告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 杨 莹
人民陪审员 何秋菊
人民陪审员 朱纯禄
二〇一四年一月二十日
书 记 员 王菲菲
书 记 员 李婷霞
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。