北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0112民初3103号原告（反诉被告）马川，男，1983年3月4日出生，日本东京广播公司翻译，住北京市通州区。原告（反诉被告）陆磊，女，1983年6月10日出生，北京简创意文化传媒有限公司经理，住北京市通州区。二原告共同委托代理人孙涛，北京天江律师事务所律师。被告（反诉原告）李新春，男，1960年1月27日出生，北京市国家安全局三局干部，住北京市通州区。委托代理人王宇，北京市达奥律师事务所律师。第三人龚佩玲（李新春之妻），女，1963年12月3日出生，已退休，住北京市通州区。委托代理人王宇，北京市达奥律师事务所律师。原告（反诉被告）马川、原告（反诉被告）陆磊诉被告（反诉原告）李新春、第三人龚佩玲房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员薛兵独任审判，公开开庭进行了审理。本案原告马川、陆磊及二原告共同委托代理人孙涛，被告李新春、第三人龚佩玲及李新春和龚佩玲的共同委托代理人王宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马川、陆磊诉称：本案被告系二原告之姨夫，原告马川系被告外甥，原告陆磊系被告外甥媳妇。二原告于2011年5月23日与被告签订《房屋转让协议书》，约定将位于北京市通州区半壁店大街XX号XX楼X单元XX层XXXX室的房屋所有权无偿转让给二原告。上述房屋是被告于2009年4月21日购买，房屋性质属于限价商品住房，总房款为人民币403894元。虽然在《房屋转让协议书》中约定房屋为无偿转让，但二原告实际上已经支付了全部房款。并在2010年11月6日房屋交付后进行装修，且一直在房屋内居住至今。现涉案房屋已经具备所有权过户的条件，但被告却明确表示不愿意按照《房屋转让协议书》约定将房屋所有权过户至二原告名下。为此二原告及其父母多次与被告进行协商均无果。因此，两原告为维护其合法权益，诉至法院，请求判令：1、被告协助原告将位于北京市通州区半壁店大街X号X楼X单元X层XXX室房屋所有权过户到原告名下；2、被告承担本案诉讼费。被告李新春辩称：不同意原告的诉讼请求，一、被告与二原告于2011年5月23日签订的房屋转让协议无效。被告未向二原告支付任何房屋转让价款，因此从该协议内容来看，虽然名为房屋转让，但实质为借名买房。根据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第十六条之规定，借名人违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用住房等政策性保障住房，并登记在他人名下，借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持。根据北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要【京高法发[2014]489号】第十条之规定，《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第十六条规定中的政策性保障住房包括经济适用住房、两限房等保障中低收入家庭住房困难的房屋。其次经适房是政府为解决城市低收入家庭住房困难而做出的重大举措，对改善民生、促进社会和谐稳定有着重要的现实意义。为真正使城市低收入家庭住房困难户受益，因而对其购买、转让条件做了严格限制。而借名购买经济适用房扰乱了国家对经济适用住房的监管秩序，侵犯了城市低收入住房困难家庭平等机会购买和获得房屋的权利，同时使国家的有关土地、房产税费流失，违反了经济适用房建设的初衷，因此构成《合同法》第五十二条第一款第四项规定的损害社会公共利益而无效。再次，本案诉争房屋的原购房合同系2009年4月21日签订，时间节点在2008年11月（含）之后，因此并不符合《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第六条第二款可以认定合同有效的条件。二、即使《房屋转让协议书》约定内容系房屋转让，那么根据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第六条第一款之规定，相关政策、法规规定的限制上市交易期限内买卖已购经济适用住房，当事人主张买卖合同无效的，可予支持。政策、法规有新规定的，适用其规定。该合同仍属无效。三、《房屋转让协议书》中甲方签字并非被告李新春所签，当时签订协议时立新村并不在场，对于签订协议之事也不知情。协议中约定将涉案房屋无偿转让给二原告已经损害了被告的利益，该合同应属无效。被告亦提起反诉，请求法院依法判令：1、确认2011年5月23日签订的《房屋转让协议书》无效；2、本案诉讼费由二原告负担。原告马川、陆磊对于被告李新春的反诉辩称：不同意被告的反诉�求。1、被告所引用的协议无效理由是《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》，该意见中提到的是经济适用住房，与本案房屋性质不一致，所以该知道意见不适用本案。2、被告提到签订《房屋转让协议书》时被告不在场，对此不知情，二原告认为该表述是虚假的，只能证被告在房价上涨后恶意违反双方签订的房屋转让协议不想过户，2009年4月21日购房开始，所有的与购房有关的费用均是由二原告承担，且从房屋交付后二原告一直居住至今，所以被告称不知情与生活常识不符，因此二原告认被告对房屋情形完全了解且当初同意转让涉案房屋。第三人龚佩玲辩称：答辩意见同被告李新春一致。经审理查明：原告马川与原告陆磊系夫妻，被告李新春与第三人龚佩玲系夫妻，马川系龚佩玲外甥。2009年4月21日，被告李新春与北京龙湖中佰置业有限公司（以下简称龙湖公司）签订编号为Y669584的《商品房预售合同（限价商品房）》（以下简称购房合同），约定由李新春购买龙湖公司建设的位于北京市通州区半壁店大街X号X住宅X层X单元XXX室（以下简称XXX室）房屋，房屋性质为限价商品房，房屋预测建筑面积85.36平方米。房屋成交价格为403894元，其中首付款123894元，其余购房款280000元以公积金贷款方式支付。首付款由原告马川支付，公积金贷款亦由马川予以偿还，现已全部清偿完毕。2010年11月11日，龙湖公司交付XXX室，房屋坐落变更为通州区京洲园X号楼X单元XXX，建筑面积确定为86平方米，由马川交齐面积补差款后对XXX室进行装修并入住。2011年5月23日，原告马川、陆磊（乙方）与被告李新春（甲方）签订《房屋转让协议书》（以下简称协议书）一�，约定：“1、甲方愿将名下位于北京市通州区半壁店大街X号X住宅楼（现为X号楼）X单元X层XXX号住房无偿转让给乙方，所述住房相关的全部权利义务均由乙方继受。2、甲方在取得所述住房的房屋权属证书五年后的三个月内，应将所述住房的产权过户给乙方。3、如果国家现行政策、规定改变，导致在所述住房的房屋权属证书五年后不能将产权人变更为乙方，甲方不得解除合同，应允许乙方在所述摇号所得住房内继续永久居住，并在国家政策、规定允许变更产权人后立即将所述摇号所得住房的产权过户给乙方。4、所述住房的所有费用（包括首付款、每月贷款等相关费用）均由乙方实际偿付。5、乙方自2009年6月25日起，在每月还款日（25日）前将当月需要偿付银行贷款的款项按时、足额转入甲方公积金银行卡中……”该协议书底部落款处“李新春”三字系龚佩玲代签。本案审理中，原告马川、陆磊称2009年购买XXX室时曾与被告李新春、第三人龚佩玲口头协商一致，由马川、陆磊以李新春名义购买该房屋，交纳购房款等全部相关费用，并由二人实际居住使用，待符合过户条件时将房屋过户至二人名下。后为将口头协议内容落实，于2011年5月23日签订上述协议书，协议书所载内容与口头协商内容一致。被告李新春认可XXX室由原告出资购买并居住但否认存在五年后过户给原告的约定，称当时没有约定细节。同时主张因协议书中“李新春”三字系配偶龚佩玲代签，本人并不知情，要求确认协议书无效。原告马川、陆磊称协议中虽非李新春本人签字，但其知晓签订协议书一事并授意龚佩玲代其签字，并提供与李新春的谈话录音予以证实。录音中李新春称：“哦对了，是你老姨签的，我想起来了，那天好像是我怎么着也，我跟那个喝�，我眼睛撞到，我摔一跟头撞到磕到眼睛了，这不是眼睛肿了，两眼模模糊糊，写字写不什么，让你老姨签的字，你老姨签的我的名字”李新春认可录音真实性，但认为原告文字整理系自行理解，不认可证明目的。上述事实，有商品房预售合同、房屋转让协议书、房屋装修合同、购房发票、公积金还款记录、录音光盘及文字整理、房屋所有权证及双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：借名买房是指当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益的行为。借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予支持。但借名人违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用住房等政策性保障房，并登记在他人名下，借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登�人办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持。政策性保障房包括经济适用住房、两限房等。夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权。夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。本案中，被告李新春以不知情为由要求确认龚佩玲代签的《房屋转让协议书》无效，但XXX室购房首付款由原告马川交纳、贷款亦由马川偿还，XXX室自交付之日起即由马川、陆磊占有、使用，结合双方谈话录音之内容，双方于2009年购买XXX室时存在五年之后过户的约定应为属实，协议书之签字虽系龚佩玲所签，但原告马川、陆磊有理由相信龚佩玲之签字系夫妻双方共同意思表示，被告李新春据此主张该协议书无效，无相应法律依据，本院对此不予支持。本案中，购房合同虽由李新春与龙湖公司签订，但XXX室由原告马川出资购买并清偿全部贷款，由马川、陆磊实际居住使用，以及双方亦签订《房屋转让协议书》一份，约定待符合过户条件时将XXX室过户至马川、陆磊名下，符合借名买房的相应要件。故，原告马川、陆磊与被告李新春之间系借名买房行为。但因XXX室系政策性保障住房中的限价房，且该房屋原购房合同系2009年签订，原告马川、陆磊要求被告李新春将XXX室过户至其名下的主张，本院不予支持。至于被告李新春庭审中提出的《房屋转让协议书》违反政府关于政策性保障房限制交易规定应为无效的主张，本院认为，首先该协议并非在限制交易期内买卖政策性保障房，而只是在借名买房合意下对办理XXX室所有权转移登记的约定；其次，原告依该协议要求办理�有权转移登记，本院虽不予支持，但此为履行不能，并非协议无效。被告此项主张，无法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条、《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第十六条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）马川、陆磊的全部诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）李新春的全部反诉请求。本诉案件受理费3698元，由原告（反诉被告）马川负担（已交纳）。反诉案件受理费3698元，由被告（反诉原告）李新春负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交�诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员  薛兵二〇一八年二月二十八日书 记 员  黄琛-8--9-