北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京01民终9154号
上诉人（原审被告、反诉原告）：董建新，男，1978年5月3日出生。
委托诉讼代理人：张春雨，山东环周律师事务所北京分所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：赵静，女，1978年7月26日出生。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：戴丽，女，1980年6月30日出生。
二被上诉人之共同委托诉讼代理人：魏卓，北京市亚东律师事务所律师。
上诉人董建新与被上诉人赵静、戴丽房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2017）京0114民初1387号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
董建新上诉请求：撤销一审法院判决，将本案发回重审或依法改判驳回对方一审全部诉讼请求，支持我方一审反诉请求中除第4项外的其他反诉请求。事实和理由：一审法院认定法律关系错误，2016年3月赵静、戴丽已通过向案外人李俊俊、张丹丹收取房租的形式解除本案双方之间的房屋租赁关系，赵静、戴丽另行和李俊俊、张丹丹建立租赁合同关系。
赵静、戴丽辩称，同意一审判决，不同意董建新的上诉请求。我方不存在单方转租行为；张丹丹和李俊俊交我方房租行为并不代表我方跟其二人建立租赁关系，我方跟张丹丹、李俊俊没有签订过任何协议，张丹丹交钱时我方以为是以董建新名义交的房租，以为他们是合作关系。我方与董建新之间的合同未解除。
赵静、戴丽向一审法院起诉请求：判令董建新支付2016年至2017年度房屋承包金25000元。
董建新向一审法院反诉请求：1.判令解除双方承租合同，解除时间为2016年3月1日；2.判令赵静、戴丽返还我已经支付的2016年3月1日至2016年5月31日的租金17500元；3.判令赵静、戴丽退还我保证金5000元；4.判令赵静、戴丽赔偿我经济损失15万元（包括维修金1.5万元、装修款10万元、经营损失3.5万元）。
一审法院认定事实：2015年3月，赵静、戴丽与孙春娥签订《简易承包合同》，约定孙春娥将17号观光园承包给赵静、戴丽，期限为2015年3月9日至2017年3月31日。合同对租金、双方的权利义务等进行了约定。同年6月，赵静、戴丽（甲方）与董建新（乙方）签订《简易承租合同》，约定：甲方将17号观光园承包给乙方，从2015年6月2日起到2017年3月31日止。甲方向乙方提供餐饮经营手续（营业执照、税务登记、卫生许可、发票财务章、电卡）。甲方向乙方提供餐桌8张（含桌布）、椅子40把、空调6个、厨房灶台、冰柜、冰箱、洗衣机、热水器、电动三轮车和双轮车各一台（总价5万元）。乙方向甲方一次性支付七万五千元年承包金（含5000元保证金）。合同下方写明：2016年5月30日交5.5万元年房租。
合同签订后，赵静、戴丽将涉案房屋交付董建新使用，董建新支付赵静、戴丽第一年房屋租金7万元及保证金5000元。董建新主张其承租涉案房屋期间房屋出现漏水情况，导致其无法经营，其于2016年1月初向中间人魏培鑫表示其不想继续租赁了并将涉案房屋的钥匙交付魏培鑫，后魏培鑫介绍李俊俊与赵静、戴丽产生了新的租赁关系，李俊俊支付了赵静、戴丽第二年的房屋租金3万元，涉案房屋自2016年3月开始一直由李俊俊占有使用。魏培鑫出庭作证称其与董建新系亲戚关系，其介绍董建新承租了涉案房屋，2016年1月份董建新表示不再继续承租涉案房屋并委托其向赵静、戴丽说明且向其交付了涉案房屋的钥匙，其与赵静、戴丽电话联系，称董建新不再继续租赁涉案房屋，赵静、戴丽表示同意，并同意返还董建新房屋维修款、押金、水费等，但表示房屋还要继续往外租，其于2016年3月份将钥匙交给李俊俊、张丹丹，张丹丹向赵静、戴丽支付了涉案房屋第二年的租金3万元。李俊俊出庭作证称其与张丹丹系夫妻关系，2016年3月张丹丹分两笔向赵静支付了3.5万元，承租了车迷屯观光园，租赁期间因房屋漏水无法经营，故剩余的租金未继续向赵静、戴丽支付。经与张丹丹电话联系，张丹丹称其于2016年3月从赵静处承租涉案房屋，赵静于2016年3月中旬将房屋交付其使用，其于2016年5月份分两次支付赵静房屋租金3.5万元。赵静、戴丽主张魏培鑫系其二人与董建新成立租赁关系的中间人，所有的事宜均由魏培鑫与其二人联系，董建新承租涉案房屋期间，魏培鑫从未明确告知其二人董建新不再承租涉案房屋，其二人也没有同意魏培鑫将涉案房屋另行转租他人，张丹丹第一次向其转账2万元时魏培鑫在场，魏培鑫称张丹丹系其管理人员，第二次张丹丹支付房租1万元时魏培鑫不在场，其二人根本不认识张丹丹。赵静、戴丽提交微信转账凭证三张予以证明，该三份微信转账凭证显示三次转账数额均为1万元，转账人的备注为“魏鑫妹妹”。
庭审中，董建新主张其承租涉案房屋后对涉案房屋进行了装修，主要包括墙面刷白、打隔断、安装窗户和更换电线，租赁期间房屋出现漏水情况，其多次与赵静、戴丽联系维修，但对方拒绝维修，故其于2015年8月对厨房、卫生间、包房进行了防水处理，花费了1.5万元，但维修后房屋仍存在漏水情况，导致其无法经营，故要求赵静、戴丽赔偿损失。董建新提交《合同书》、照片及收据予以证明。其中《合同书》由董建新于2015年6月1日与北京鑫圆梦建筑工程有限公司签订，工程内容为包间隔断、门窗、电、墙面，工程价款为10万元。照片为2017年3月拍摄，显示涉案房屋（包括卫生间及厨房）的墙面、屋顶均存在不同程度的渗水、阴湿现象，屋内被褥存在长霉现象。收据内容为：今收到厨房防水、厕所防水、包房防水吊顶合计款1.5万元。赵静、戴丽不认可《合同书》及收据的真实性，仅认可董建新在涉案房屋内打了一个隔断，不认可董建新主张的其他装修内容，主张其他装修均系其二人所做，认可照片的真实性，但主张房屋出现漏水是董建新在装修过程中产生的问题，其向董建新交付房屋时房屋是完好的。经释明，董建新未向法庭提交其对房屋进行装修的其他证据。
另查，董建新主张其在涉案房屋中存有电视7台、空调4个、冰柜1个、蒸柜等物品，但董建新未按照法庭规定的时间提交增加诉讼请求申请书要求赵静、戴丽返还上述物品，赵静、戴丽不认可涉案房屋中存有上述物品，现涉案房屋已于2017年4月1日交回上一手房东。董建新要求赵静、戴丽赔偿其经营损失3.5万元，但未提交关于经营损失的任何证据。
一审法院认定上述事实，有《简易承包合同》、《简易承租合同》、照片、《合同书》、收据、证人证言及双方当事人的当庭陈述等证据在案佐证。
一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。赵静、戴丽与董建新就涉案房屋的租赁事宜达成的《简易承租合同》系双方当事人真实的意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，合同属合法有效，双方应当按照合同的约定履行各自的义务。
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。董建新主张其于2016年1月通过中间人魏培鑫向赵静、戴丽表达了其不再继续承租涉案房屋的意思，赵静、戴丽表示同意，并于2016年3月将房屋另行租赁给第三人张丹丹，鉴于双方并未就解除或终止合同达成书面的意见，且赵静、戴丽并未与张丹丹另行签订书面的租赁合同，故董建新对此主张应提交充分的证据予以证明。魏培鑫虽出庭证实上述事实，但赵静、戴丽对此事不予认可，赵静、戴丽虽收取了张丹丹支付的房租3万元，但根据赵静、戴丽的陈述，其二人并不知道张丹丹为何人，亦不知道张丹丹是涉案房屋实际的承租人，魏培鑫亦未提交证据证明双方曾就解除合同达成了一致意见，故董建新提交的证据不足以证明双方曾就解除合同达成了一致意见，董建新应对此承担不利的法律后果。且根据董建新、魏培鑫的陈述，董建新在与赵静、戴丽解除合同后，赵静、戴丽直接与张丹丹成立了租赁关系，董建新与张丹丹之间形成的不是转租的法律关系，而是董建新将其与赵静、戴丽合同中的权利义务概括转移给了张丹丹，而根据合同法的规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利义务一并转让给第三人。现董建新未能提交充分证据证明其转让合同权利义务的行为经过了赵静、戴丽的同意，即便董建新与张丹丹确实存在合同权利义务概括转移的法律关系，因董建新不能证明上述转让行为得到了赵静、戴丽的同意，故上述转让行为依法对赵静、戴丽不产生法律效力，董建新与赵静、戴丽签订的合同仍对双方产生法律约束力。基于上述原因，董建新关于双方合同已于2016年3月1日解除的主张，缺乏充分的证据予以佐证，对其要求确认双方合同已于2016年3月1日解除并要求赵静、戴丽返还2016年3月1日至2016年5月31日期间租金17500元的诉讼请求，证据不足，法院不予支持；赵静、戴丽要求董建新履行双方合同项下的义务、支付欠付租金的诉讼请求，于法有据，应予支持。赵静、戴丽认可其收取的张丹丹支付的3万元为董建新支付的房租，法院对此不持异议，但根据本案查明的事实，董建新在承租涉案房屋期间涉案房屋确实存在屋顶、墙面渗水、漏水的情况，一定程度上影响到其对房屋的使用，故对董建新应当交纳的房屋租金的具体数额，由法院结合案件具体情况酌情予以扣减；董建新要求赵静、戴丽支付其装修费10万元的诉讼请求，因董建新未能提交充分证据证明其对涉案房屋进行了装修，且双方合同已因租赁期限届满而终止，故对其该项诉讼请求，法院不予支持；董建新虽主张其于2015年8月对涉案房屋的厨房、卫生间进行了防水处理，但其仅提交了收据一张予以证明，该份证据不足以证明其主张成立，且董建新提交的照片显示涉案房屋的卫生间、厨房在2017年3月份仍存在漏水、渗水情况，与其主张的已于2015年8月对卫生间、厨房进行防水处理的事实不符，故对其该项诉讼请求，因证据不足，法院不予支持；董建新要求赵静、戴丽赔偿其经营损失3.5万元的诉讼请求，未提交相应的证据予以证明，法院不予支持；鉴于双方合同已于2017年3月31日到期终止，涉案房屋亦已返还给上一手房东，故对董建新要求赵静、戴丽退还保证金5000元的诉讼请求，理由正当，法院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、董建新支付赵静、戴丽房屋承包金15000元；二、赵静、戴丽返还董建新保证金5000元；第一、二项折抵后，董建新支付赵静、戴丽房屋承包金1万元，于本判决生效后十日内付清；三、驳回赵静、戴丽的其他诉讼请求；四、驳回董建新的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理认定的事实与一审法院经审理认定的事实一致。
本院认为，赵静、戴丽与董建新签订的《简易承租合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。合同解除，以具备法定的或者约定的条件为必要。除此之外，还需要一定的解除行为，包括双方协商同意解除，或享有解除权的一方发出解除通知。主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。董建新主张合同已经解除，应当对自己的主张承担举证责任。但董建新并未证明其向赵静、戴丽发出解除通知，其仅以赵静、戴丽收取李俊俊、张丹丹房租为由认定已经解除房屋租赁关系，事实和法律依据不足，本院不予采信。合同解除之前，双方均应当按照合同约定履行己方义务，董建新未按期支付房屋承包金，一审法院判令其支付，并无不当。对于支付金额问题，一审法院结合本案实际情况进行酌定，数额并无不当。现合同已经到期而自然终止，一审法院判令赵静、戴丽返还董建新已经支付的保证金5000元亦无不当，本院予以维持。
综上所述，董建新的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3750元，由董建新负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 冰
审 判 员 刘国俊
审 判 员 刘新泉
二〇一七年十一月二十三日
法官助理 刘 瑾
书 记 员 赵梦芸