山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民一终字第141号
上诉人（原审被告）青岛海龙房地产有限公司。
法定代表人李德强，经理。
委托代理人史兆平，平度保民法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）穆瑞花。
上诉人青岛海龙房地产有限公司（以下简称海龙公司）因与被上诉人穆瑞花商品房预售合同纠纷一案，不服山东省平度市人民法院（2013）平民一初字第125号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成由代理审判员孙付担任审判长并主审本案、代理审判员孙琦、代理审判员王楷参加评议的合议庭。经过阅卷、询问当事人，合议庭认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，并组织双方当事人进行了证据和事实核对。上诉人海龙公司的委托代理人史兆平，被上诉人穆瑞花到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
穆瑞花在一审中诉称，2009年11月6日，穆瑞花与海龙公司签订商品房预售合同，购买其位于平度市常州路277号“天福花园”×号楼×单元×层×户商品房一套，房屋总价款262636元。合同第十一条明确约定交房日期是2010年10月1日。合同履行过程中，穆瑞花依约支付了房款。但海龙公司实际交房的日期是2010年12月4日，显属逾期交房。根据双方签订的商品房预售合同第十二条规定，海龙公司如未在本合同第十一条约定期限内将房屋交付给穆瑞花，应向穆瑞花支付违约金，违约金自最后交付期限之第二天起算至实际交付之日，按穆瑞花已支付的房价款日万分之三计算。本案中海龙公司逾期交房天数为64天，则其应向穆瑞花支付违约金数额为5042.6112元（262636元×0.0003×64天）。为维护穆瑞花的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，请求法院依法判令海龙公司向穆瑞花支付逾期交房违约金5042.6112元；本案的诉讼费用由海龙公司承担。
海龙公司在一审中辩称：延期交房并非我公司所能够控制的，而是由于政府机关公用事业单位的统一调配行为产生的，属于不可抗力，无论从主合同还是补充协议的特别约定上，我公司都不应当承担违约责任。我公司承建的涉案房屋在约定交房期限内已经全部完工，但外围的燃气管道等公用事业相关的配套部分，根据政府部门统一规定，不属我公司施工范围，该部分工程由市政府公用事业管理处统一对外向社会各专业公司公开招标，最后由市公用事业管理处确定的专业公司进行燃气管道和其它配套设施的安装和施工。而这些配套专业公司的施工的具体时间、施工过程、完成期限不是我公司所能控制的，属于合同约定中第十一条的不可抗力和补充协议中第十五条（因政府职能部门及有关公用事业和配套专业公司的原因，导致水、电、暖、气不能正常使用，海龙公司有权拒绝交房并不承担延期交房的责任）的情形。本案中，我公司的工程，在约定交房期限内已经完工，但由于市公用事业处对外招标的配套公司未能在我们合同约定的交房期限内完成外围管道施工，致使我公司也无法进行外部相关的路面硬化、绿化等地面工程，自然也无法交房，尽管这样，我们在专业公司逾期仅两个月后，稍具初步条件，即于2010年12月1日至3日电话通知了穆瑞花在内的所有购房户，通知交房。但是穆瑞花却故意拖延，因为穆瑞花自身原因迟迟未来公司办理相关手续，应当自行承担相关的法律责任。综上，合同及合同补充协议是双方当事人真实意思表示，补充协议的十五条对延期交房问题作出了约定，因此对穆瑞花的诉讼请求应依法驳回。
原审法院查明和认定的基本事实是：2009年11月6日，穆瑞花与海龙公司签订青岛市商品房预售合同一份，合同约定：穆瑞花购买海龙公司开发的平度市常州路277号“天福花园”×号楼×单元×层×户（以下简称该房屋）商品房一套，建筑面积为89.99平方米，其中套内建筑面积为79.06平方米、公用分摊面积为10.93平方米，每平方米单价2918.5元，购买该房屋的总价款为人民币262636元。该合同第十一条、第十二条、第十三条约定：海龙公司于2010年10月1日前将该房屋交付给穆瑞花，海龙公司如未在本合同约定期限内将该房屋交付穆瑞花，应当向穆瑞花支付违约金，违约金按穆瑞花已支付房价款日万分之三计算，自本合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。该房屋符合约定的交付条件后，海龙公司应在交付之日前7天书面通知穆瑞花办理交付该房屋的手续，穆瑞花应在收到该通知之日起三日内，会同海龙公司对该房屋验收交接。该合同之后又附补充协议，该合同所附补充协议中第十五条载明：因政府职能部门及有关公用事业和配套专业公司的原因，导致水、电、暖、气不能正常使用，海龙公司有权拒绝交房并不承担延期交房的责任。合同签订后，穆瑞花按照合同约定及时向海龙公司交纳了包括合同约定的楼房款262636元在内的所有款项，但海龙公司未按合同约定时间向穆瑞花交付该房屋。海龙公司于2010年12月4日将合同约定的楼房交付给穆瑞花，并于同日收取穆瑞花补交的楼房差价1358元。
庭审中，海龙公司称楼房是未按合同约定时间交付穆瑞花，海龙公司承建的涉案房屋在约定期限内已经全部完工，但外围的燃气管道等公用事业相关的配套部分，根据政府部门统一规定，不属海龙公司施工范围，该部分工程由市政府公用事业管理处统一对外向社会各专业公司公开招标，最后由市公共事业管理处确定的专业公司进行燃气管道和其他配套设施的安装和施工。而这些配套专业公司施工的具体时间、施工过程、完成期限不是海龙公司所能够控制的，属于合同约定中第十一条的不可抗力和补充协议第十五条（因政府职能部门及有关公用事业和配套专业公司的原因，导致水、电、暖、气不能正常使用，海龙公司有权拒绝交房并承担延期交房的责任）的情形。本案中，海龙公司的工程，在约定交房期限内已经完工，但由于平度市公用事业处对外招标的配套公司未能在双方合同约定的交房期限内完成外围管道施工，致使海龙公司也无法进行外部相关的路面硬化、绿化等地面工程，自然也无法交房，依合同约定海龙公司不应承担逾期交房的违约责任。海龙公司申请法院向平度市公共事业处调取海龙公司开发的“天福花园”的燃气等外围管道是由何单位中标承揽的、配套管道工程是何时竣工的。2013年4月15日，平度市公用事业处出具关于“天福花园”小区天然气配套情况的说明：小区建设之初，该小区当时不具备天然气配套条件，后经开发企业与青岛平度泰能燃气有限公司协商，青岛平度泰能燃气有限公司于2010年为该小区一期工程建设了室内外天然气工程。2010年8月2日，海龙公司向我单位提报了《关于天福花园天然气配套的请示报告》，接到报告后，我单位按照法定程序实施了该小区的燃气配套工程建设。2010年9月28日，经市政府采购中心招标，由青岛泽奥工程创建有限公司中标，为该小区二期室外燃气工程及小区外中压燃气主管线工程进行了建设（工程于2011年4月20日竣工，2011年6月3日通过竣工验收）。青岛平度泰能燃气有限公司于2011年7月为该小区通气。该情况说明还载明：目前我市有的小区没有配套暖气和天然气，但也都交付使用了。
穆瑞花认为，海龙公司作为房地产开发企业是合同的一方当事人，有义务按合同约定时间及时交付房屋，海龙公司以延期交房系案外人的原因所致，该理由不能免除海龙公司的违约责任，补充协议第十五条是对穆瑞花合法权益的侵犯，并且海龙公司出具格式合同以此约定因双方当事人以外的第三人导致海龙公司违约就能免除海龙公司逾期交房的违约责任显然违背了合同的公平原则，案外人属合同双方当事人之外的第三人不受双方之间合同约束，是不确定的第三人，如果因承建天然气设施第三人的原因导致延期交房，应由海龙公司与该单位之间协商解决，不应把延期交房的违约后果转嫁给购买房屋的业主。另，既然该小区在建设之初，不具备天然气配套条件，海龙公司不应该在没有配套设施条件下出售房屋，最后造成延期交房，海龙公司过错明显。因此，海龙公司在出售房屋时称有配套天然气，但在业主接受房屋并入住情况下，该工程仍未完工，现穆瑞花已按合同约定履行了全部付款义务，海龙公司却未按合同约定履行自己的义务，依法应承担延期交房的违约责任。
原审法院认为，穆瑞花与海龙公司签订的商品房预售合同，合法有效，穆瑞花、海龙公司应当按照合同约定全面履行自己的义务，本案穆瑞花已按合同约定履行了交付全部房款等合同约定义务，而海龙公司并未按照合同约定时间履行交付房屋等合同约定义务，海龙公司的行为构成违约，应承担逾期交房违约责任。对于海龙公司称没有按照合同约定履行交付房屋等合同义务，是因为案外人公用事业管理部门确定的专业公司的原因导致燃气管道等配套设施不能正常使用，从而导致延期交房，按照双方签订的售房合同补充协议第十五条的约定，海龙公司有权拒绝交房并不承担延期交房的责任。原审法院认为，民事活动应当遵循公平原则，案外人属合同双方之外的第三人，不受合同双方之间的合同约束，且第三人是不确定的，如果因承建天燃气设施的第三人的原因导致延期交房，就能免除海龙公司逾期交房的违约责任显失公平，因此不应把延期交房的违约后果转嫁给购买房屋的业主，此系海龙公司与案外人之间解决的事宜。作为开发商的海龙公司应对建设的小区是否具备天然气等设施配套条件有所了解，提前安排准备留有足够时间与相关单位协调安排解决。穆瑞花与海龙公司签订购房合同并交付房款的主要目的是为了在合同约定时间取得房屋，海龙公司的主要义务是收取穆瑞花房款后按约定时间交付房屋给穆瑞花。本案补充协议第十五条，明显是免除海龙公司责任，排除穆瑞花主要权利的内容，显失公平，有违合同的目的，且海龙公司未履行明确的告知提示义务。因此海龙公司以该条免除自己的延期交房应当承担的违约责任，依法不应支持。双方合同中明确约定了海龙公司逾期交房，应按穆瑞花已支付的房屋价款日万分之三计算，双方约定的逾期交付房屋的违约金标准，符合法律规定，应予支持。综上，海龙公司逾期交房64天，穆瑞花主张按其补交房款之前合同约定的穆瑞花已付海龙公司购房款262636元为基数计算的违约金数额为5042.61元，符合合同约定及法律规定，依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条之规定，判决：海龙公司于判决生效后十日内付给穆瑞花逾期交房违约金5042.61元。如果海龙公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，邮寄费60元，共计110元，由海龙公司负担。因穆瑞花已预交，限海龙公司于判决生效后十日内直接付给穆瑞花。
宣判后，海龙公司不服原审判决，上诉至本院。
上诉人海龙公司上诉称：1、上诉人与被上诉人穆瑞花之间的《上坪房预售合同》及《补充协议》是双方的真实意思表示，一审法院以显失公平为由否定了协议第十五条的约束力，与事实严重不符且违背了意思自治的基本原则，请求二审法院予以纠正。合同及合同的补充协议均属双方的真实意思表示，特别是补充协议部分的第十五条又对延期交房问题做出了特别的约定，任何一方都应当遵从。补充协议中第十五条的约定（因政府职能部门及有关公用事业和配套专业公司的原因，导致水、电、暖、气不能正常使用，海龙公司有权拒绝交房并不承担延期交房的责任），就是为了体现双方对政府行为的理解，是一个社会人应当承担的社会责任的范畴，外围燃气管道涉及千家万户的公共事业，政府机关为此把关是为了全体社会公众利益需要，因此导致延期交房不仅是开发商应当理解，作为被上诉人也应当理解，这是签订补充协议的基本前提，被上诉人当日签字。因此，合同的补充条款根本不存在显失公平的情形，对合同双方应当均具有约束力。延期交房并非我公司所能够控制的，而是由于政府机关公用事业单位的统一调配行为产生的，属于合同约定的不可抗力（合同第十条），违约金本身具有惩戒性质的，是一种对过错行为的责任追究行为，我公司在该合同实施过程中已经是尽心尽力，在合同约定的期限内已经完成了我们自己能够控制的所有工程，不存在任何过错和过失，无论从主合同还是补充协议的特别约定上，我公司都不应当承担违约责任。我公司承建的涉案房屋在约定交房期限内已经全部完工，但外围的燃气管道等公用事业相关的配套部分，根据政府部门统一规定，不属我公司施工范围，该部分工程由市政府公用事业管理处统一对外向社会各专业公司公开招标，最后由市公用事业管理处确定的专业公司进行燃气管道和其它配套设施的安装和施工。而这些配套专业公司的施工的具体时间、施工过程、完成期限不是我公司所能控制的，属于合同约定中第十一条的不可抗力和补充协议中第十五条的情形。本案中，我公司的工程，在约定交房期限内已经完工，但由于市公用事业处对外招标的配套公司未能在我们合同约定的交房期限内完成外围管道施工，致使我公司也无法进行外部相关的路面硬化、绿化等地面工程，自然也无法交房，尽管这样，我们在专业公司逾期仅两个月后，稍具初步条件，即于2010年12月1日至3日电话通知了穆瑞花在内的所有购房户，通知交房。但是穆瑞花却故意拖延，因为穆瑞花自身原因迟迟未来公司办理相关手续，应当自行承担相关的法律责任。一审中法院也对相关情况向市政府公用事业管理处进行了调查。现被上诉人违背诚实信用原则，出尔反尔断章取义，纯属恶意诉讼，不仅违反约定，而且有违做人的良知，原审法院对其行为的纵容将不利于弘扬良好的社会风气，人为的制造政企矛盾、干群矛盾。假若法院支持了其请求，那么我公司所开发的书数百户人家都因同一原因延期交房，将实在难以承受。2、合同是否显示公平，应当由合同当事人提起，被上诉人自2009年10月27日签订协议后，在长达近三年的时间内从未就此主张权利，是对协议内容的认可，况且该补充协议不具备民法通则和合同法所规定的显失公平和可撤销的情形。如果显失公平，也应当由当事人在除斥期间内提出，此情况属于不告不理的情形，原审法院不能将自己的意志强加于人。综上，请求：撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案一、二审的诉讼费、邮寄费由被上诉人承担。
被上诉人穆瑞花在二审中答辩称：原审判决正确，应予以维持。
二审查明，涉案小区购房人高青泉曾经在平度市人民法院（2012）平民一初字第197号民事案件中起诉海龙公司，要求海龙公司支付逾期交房违约金5141.60元。平度市人民法院审理后于2012年5月2日作出（2012）平民一初字第197号民事判决，判决海龙公司支付高青泉违约金5141.60元。海龙公司不服该判决上诉至本院。2012年6月20日，海龙公司向本院申请撤回上诉，本院于2012年9月24日作出（2012）青民一终字第1595号民事裁定，准许海龙公司撤回上诉。平度市人民法院（2012）平民一初字第197号民事判决书已发生法律效力。二审查明的其他事实与一审一致。
本案经调解，未能达成协议。
本院认为，与本案案情相同的生效判决已经认定海龙公司逾期交房构成违约，并向购房者承担违约责任。尽管海龙公司在生效判决中也提出抗辩称是政府行为导致配套设施拖延，根据补充协议相关约定，此属于不可抗力，其不应承担逾期交房的违约责任，但生效判决并未采信海龙公司的上述主张。根据既判力理论，该生效判决确认的事实即海龙公司构成逾期交房并应承担违约责任的事实对海龙公司和同样作为购房者的本案当事人仍具有法律约束力。在上述生效判决未按法定程序被依法撤销之前，该生效判决认定的事实可以直接作为本案定案的依据。据此，本案亦应当认定海龙公司逾期交房的事实成立，海龙公司应当承担相应的违约责任。海龙公司上诉称其按时完工，由于政府原因导致延期交房，其不应承担逾期交房违约责任的主张不成立，本院不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人青岛海龙房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 付
代理审判员 王 楷
代理审判员 孙 琦
二〇一四年五月二十日
书 记 员 王 繁
书 记 员 张倩芸