河南省三门峡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫12民终56号
上诉人（原审被告）郑州铁路局，住所地郑州市陇海中路106号。
法定代表人何元，该局局长。
委托代理人师金乐，该局洛阳车务段法律顾问。代理权限为特别授权。
上诉人（原审被告）郑州铁路局洛阳车务段，住所地洛阳市西工区道南路46号。
负责人贺双保，该段段长。
委托代理人师金乐，该局洛阳车务段法律顾问。代理权限为特别授权。
委托代理人王玉芳，河南蓝剑律师事务所律师。代理权限为一般代理。
被上诉人（原审原告）三门峡市圆方物业管理有限公司，住所地三门峡市文明路西段。
法定代表人郭靖，该公司经理。
委托代理人赵双良、张琳，河南宇萃律师事务所律师。代理权限为特别授权。
上诉人郑州铁路局、郑州铁路局洛阳车务段（以下简称洛阳车务段）因与被上诉人三门峡市圆方物业管理有限公司（以下简称圆方公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖滨区人民法院（2015）湖民初字第01405号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2016年1月22日公开开庭进行了审理，上诉人郑州铁路局的委托代理人师金乐，上诉人洛阳车务段的委托代理人师金乐、王玉芳，被上诉人圆方公司的委托代理人张琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2009年9月28日，洛阳铁路嘉阳房地产开放有限公司（以下简称嘉阳公司）获得三门峡市湖滨区站东路西段北侧的商业、住宅楼项目建设用地许可，该项目完工后，取名为银河苑小区。2012年11月1日，嘉阳公司（甲方）与圆方公司（乙方）签订前期物业服务合同1份，主要内容为：“甲方选聘乙方对银河苑小区提供前期物业服务事宜，订立本合同……第二条在物业服务区域内，乙方提供的前期物业服务包括以下内容：1.物业共用部分的维修、养护和管理。2.物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理。物业共用部分的相关场地的清洁卫生、垃圾收集、清运、污水管道的疏通……第五条物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先缴纳：…2.朝外商铺物业服务费经协商为每月2.5（元）／2.6（元）／平方米。第六条，其他服务收费标准：1.装修垃圾清运费300元／户（三室一厅以下）。…第十条：3.第一年按年收取物业服务费，在交房时一次性收取。第二年起每半年收取一次，逾期缴纳物业服务费的，每逾期一日，应缴纳欠费总额的3‰作为滞纳金…第三十八条：甲方、业主或物业使用人违反本合同第五条、第六条、第十条的约定，未能按时足额缴纳物业服务费用的，每逾期一日应按欠缴总额3‰的标准向乙方支付违约金…第四十一条：本合同期限自2012年11月1日起至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订物业服务合同生效时，本合同自动终止。”之后，圆方公司对该小区进行物业服务。2013年8月21日，车务段与郑州铁路局洛阳建筑段（以下简称建筑段）对三门峡铁道银河苑15#楼一、二层营业用房达成移交纪要，由建筑段将银河苑小区一二层营业房的使用权和管理权自2013年8月21日起移交给车务段。双方订立分割归属协议1份，主要内容为：“一层01、02号商业房屋归建筑段所有，面积合计518.53㎡，一层其他房屋归车务段所有，面积合计930.02㎡，二层03、04号等归车务段所有，面积合计1285.96㎡。”2015年4月，圆方公司停止对银河苑小区的物业服务，认为车务段拒不支付物业费用，起诉来院，要求车务段、铁路局支付物业管理费135800元及违约金38501元，共174301元。
原审法院认为：嘉阳公司作为建设单位在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，与圆方公司签订了《前期物业合同》，关于该合同的效力，郑州铁路局与洛阳车务段均辩称因其未经招投标程序，故属未依法成立，不对其产生约束力。根据国务院《物业管理条例》第五十七条：“违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。”之规定，该《物业管理条例》仅是对于违反上述规定的企业处以行政处罚，并未对所涉的前期物业合同效力作出明确规定，该规定并非效力性规范，故该合同并未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效协议，对全体业主依法产生约束力。洛阳车务段自2013年8月21日成为该小区业主时，应当依照上述协议履行支付物业费的义务，其未支付，属违约，圆方公司要求洛阳车务段支付物业费及违约金的诉讼请求，符合法律规定，应予支持。该合同中，关于物业费的收取标准，为每月2.5（元）／平方米或每月2.6（元）／平方米，圆方公司主张按较低标准每月2.5（元）／平方米计算，并无不当，应予照准。2013年8月21日至2015年4月物业费为110799元。圆方公司主张按照应付款项30%支付违约金为33239.7元，符合法律规定，予以支持。洛阳车务段属于郑州铁路局依法设立的分支机构，在洛阳车务段拥有的资产不足以清偿上述债务时，郑州铁路局应对上述债务承担补充责任。洛阳车务段与郑州铁路局辩称，洛阳车务段自行行使了管理权，圆方公司未履行管理职责，洛阳车务段与郑州铁路局所述管理应属其业主自治，与圆方公司行使的物业服务区内共用部分、共用设施的管理，并非同一内容，故其辩称不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第二十二条之规定，判决：郑州铁路局洛阳车务段于本判决发生法律效力之日起十日内支付三门峡市圆方物业管理有限公司物业费110799元及违约金33239.7元。郑州铁路局对上述款项承担补充责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费3790元，由三门峡市圆方物业管理有限公司负担290元，郑州铁路局洛阳车务段、郑州铁路局负担3500元。
宣判后，郑州铁路局与洛阳车务段不服，向本院提起上诉称：1、本案争议的房产既没有买卖合同，也没有继承、遗赠，也没有合法事实导致物权变动，洛阳车务段不是物权法规定的业主，原审法院按照洛阳车务段作为业主进行判决，属于适用法律错误。2、根据物业管理条例规定，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同的约定内容。本案开发商与洛阳车务段没有书面约定，圆方公司也没有按照法律规定与洛阳车务段签订前期物业管理服务协议，洛阳车务段与圆方公司之间不存在合同关系，洛阳车务段不受前期物业管理合同的约束，债务关系自然无从谈起。3、圆方公司签订的前期物业合同系采用协议的方式签订，但没有经过主管部门批准，不符合法定程序，又未经过业主事后追认，对合同当事人无法产生法律效力。4、前期物业合同并未履行，洛阳车务段一审提出抗辩，需要圆方公司承担举证责任。5、原审对于物业费的标准认定，没有合同依据。违约金按照日3‰，显失公平，属于可变更、可撤销条款。洛阳车务段仅有200平方米物业作为商铺，其它2000平方米待装修后作为办公用房，目前闲置，办公用房没有约定收费标准。综上，请求二审法院依法改判不承担本案还款责任。6、嘉阳公司作为建设单位，没有参加诉讼，原审判决违反法定程序。综上，请求二审法院依法改判郑州铁路局与洛阳车务段不承担责任或将本案发回重审。
圆方公司答辩称：1、在前期物业服务合同情况下，业主虽未直接签署合同，仍应受开发商与物业公司订立的物业合同约束。在实践中，物业的销售及业主的入住是持续的过程。这个阶段要求三分之二以上有投票权的业主投票形成业主大会来决定选聘物业公司是不现实的，而这个阶段的物业管理服务又是必须的。因此，《物业管理条例》明确规定由建设单位选聘物业服务企业。嘉阳公司作为建设单位在业主大会选聘物业服务企业之前，与圆方公司签订的前期物业管理合同系合同主体双方真实意思表示，未违反任何法律、行政法规的强制性规定，为有效协议，应当对全体业主产生约束力。按照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，前期物业服务合同对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。2、圆方公司依法履行了《物业服务合同》的约定，承担了管理责任，洛阳车务段也接受了圆方公司的服务，亦应遵守缴纳物业费的义务。自2013年8月21日洛阳车务段成为银河苑业主至2015年4月，其亦接受圆方公司的物业服务，包括保安、保洁。圆方公司一直也承担小区水电费、电梯维保费及房屋修缮等费用的交付。3、洛阳车务段系本案适格主体，依法应当承担责任。2013年8月21日，洛阳车务段与建筑段对银河苑15号楼一、二层营业用房达成移交纪要，由建筑段将该房产的使用权和管理权移交给洛阳车务段。自此，洛阳车务段成为小区业主。另外，圆方公司与嘉阳公司签订的物业服务合同第四十一条规定：本合同期限自2012年11月1日起至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订物业服务合同生效时，本合同自动终止。”在洛阳车务段成为业主后，虽未签订新的物业服务合同，但其一直接受圆方公司提供的管理服务。4、一审判决的物业费及违约金符合2012年11月1日物业服务合同，判决合法有据。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审庭审中，洛阳车务段提交下列证据：1、照片16张。2、洛阳车务段下属的三门峡劳动服务公司情况说明一份，《房屋租赁合同》一份。拟证明2013年8月21日，洛阳车务段与洛阳建筑段分割交接银河苑房屋使用权与管理权后，除一楼北侧200平方米的商铺出租，其它处于空置状态，洛阳车务段决定仅将一层西北角作为商铺使用，其余待资金宽裕后，装修后将作为办公场所使用，不作为商铺。3、《银河苑一二层房屋看管巡视情况统计表》一份，拟证明洛阳车务段自行对房屋进行了看管巡视，没有接受圆方公司的服务。圆方公司公司质证认为：1、对于照片真实性无异议，但商铺空置与否与缴纳物业费没有关系，依据发改委1864号文件第十一条，不能因为商铺闲置就不缴纳物业费。2、对于《房屋租赁合同》真实性没有异议，该合同不能证明洛阳车务段与郑州铁路局观点，反而证明了洛阳车务段就是争议房产的业主。3、巡视看管记录不属实，是圆方公司一直进行物业管理服务，退一步即使该巡视记录属实，那也是洛阳车务段的单方行为，与圆方物业无关。
圆方物业提交下列证据：第一组证据，铁路嘉阳公司出具的证明一份，2012年11月至2015年4月圆方物业缴纳银河苑小区的电费发票，结算清单，转款清单。第二组证据，圆方公司2012年11月至2015年4月缴纳银河苑小区水费的票据。第三组证据，圆方公司支付小区电梯维保费发票。第四组证据，2014年8月6日河南省隆邦建筑装饰工程有限公司财务收据一张，证明圆方物业支付了商铺修缮费用，承担了管理责任。第五组证据，刘广明、张虹波、尚建云三位证人出庭作证，该三人分别为圆方公司银河苑小区保安、保洁和银河苑小区的业主。上述五组证据拟证明圆方公司对银河苑小区进行了整体管理，承担了管理责任。郑州铁路局和洛阳车务段质证认为，水电费是整个小区的，具体包括哪些不清楚，无法证明与本案有关。维修票据与本案诉争的2200平方米物业无关。保安和保洁都是圆方公司的职工，与圆方公司有利害关系，证言不真实。业主尚建云的证言证明其和圆方公司签有物业服务合同，证言是真实的，证明圆方公司应当与业主签订合同。
对于上述证据，本院结合原审各方提交的证据，综合予以认定。
二审庭审中，法庭询问嘉阳公司与洛阳建筑段的关系，洛阳车务段和郑州铁路局的陈述为：同为郑州铁路局下属关系，但二者之间没有关系，两单位法人并非一人。圆方公司的陈述为：洛阳建筑段是委托嘉阳公司进行开发的。
一审卷宗中显示，在嘉阳公司与圆方公司签订的前期《物业服务合同》中，嘉阳公司的法定代表人为刘兆永，负责人为李随春，经办人为单亚涛；在洛阳车务段与洛阳建筑段签订的《关于银河苑一二层营业用房的分割归属协议》中，代表洛阳建筑段签字的负责人为刘兆永；在《三门峡铁道银河苑15＃楼一二层营业房移交纪要》中代表洛阳建筑段签字的有李随春、单亚涛等人。
本院二审查明的其它事实与原审查明事实一致。
本院认为：一、2013年8月21日，洛阳车务段与洛阳建筑段依据双方签订的分割协议，对于双方约定归洛阳车务段所有的三门峡铁道银河苑15#楼一、二层的营业用房形成移交纪要，由洛阳建筑段将该营业房的使用权和管理权自2013年8月21日起移交给洛阳车务段。对于分割协议与移交纪要的真实性，郑州铁路局与洛阳车务段并未提出异议。另根据郑州铁路局、洛阳车务段二审庭审中提交的情况说明及《房屋租赁合同》，洛阳车务段已将部分营业房出租，剩余营业房拟用作办公用房。综上亦证明在2013年8月21日之后，洛阳车务段对银河苑小区一二层营业房行使了管理权和使用权。洛阳车务段辩称自己不是业主的上诉理由与事实不符，不能成立。
二、《物业管理条例》第五十七条的规定是对于违反该规定的企业处以行政处罚，并未对所涉的前期物业合同效力作出明确规定，该规定并非效力性强制性规定。依据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条之规定，该合同应为有效协议。依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，该前期物业服务合同对洛阳车务段具有约束力。
三、在《物业服务合同》中，约定了物业费及违约金的收取标准，原审法院对于物业费标准和违约金的认定，并未超出合同的约定。
四、根据圆方公司提交的水电费、维修费票据及证人证言等证据，圆方公司对银河苑小区整体进行了物业管理服务，上诉人认为圆方公司没有履行《物业服务合同》，但未提交充分证据予以证明，该上诉理由不能成立。
五、由于本案中涉及的营业用房已经明确分割移交给了洛阳车务段，嘉阳公司并非法律规定的必须共同进行诉讼的当事人，上诉人认为嘉阳公司没有参加诉讼，原审程序违法的上诉理由不能成立。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3181元，由郑州铁路局和郑州铁路局洛阳车务段负担。
本判决为终审判决。
审判长 李会强
审判员 张 玮
审判员 张攀峰
二〇一六年三月三十一日
书记员 牛晓俞