山东省滨州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁16民终667号上诉人（原审被告）：山东省阳信昌达置业有限公司，住所地：阳信县河流镇东郡城花园小区会所。法定代表人：刘亚龙，该公司总经理。上诉人（原审被告）：山东省阳信昌达置业有限公司一分公司，住所地：阳信县经济开发区工业五路东首。负责人：杨新强，该公司总经理。两上诉人委托诉讼代理人：王玉国，山东海心律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：宋建新，女，1966年4月20日出生，住山东省阳信县。委托诉讼代理人：马新昌，山东君讼律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯玉波，山东君讼律师事务所律师。上诉人山东省阳信昌达置业有限公司（以下简称昌达公司）、山东省阳信昌达置业有限公司一分公司（以下简称一分公司）因与被上诉人宋建新房屋买卖合同纠纷一案，不服阳信县人民法院（2017）鲁1622民初1315号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。昌达公司上诉请求：撤销（2017）鲁1622民初1315第一项，并依法改判驳回宋建新一审诉讼请求或发回重审；2．本案的一、二审诉讼费用由宋建新负担。事实与理由：1.宋建新原告主体不适格，且案由错误。2015年7月9日，一分公司与阳信城建商品混凝土有限公司（以下简称混凝土公司）签订《商品混凝土购销合同书》，由混凝土公司为一分公司供应混凝土，双方约定付款方式为“以楼房抵顶”。后一分公司履行了合同义务，将楼房抵顶给了混凝土公司，并在该公司的要求下将涉案房屋落在公司法定代表人宋建新的名下，所以就被上诉人的诉讼请求而言，本案的争议应为买卖合同纠纷，从而宋建新非适格原告，案由亦不正确。一审判决认定错误。2.退一步讲，即使按照一审确定的法律关系和有关事实认定，所谓的商品房买卖合同亦无效。一审判决认为一分公司未取得商品房预售许可，那么如此而言，双方之间所谓的商品房买卖合同关系则属无效。从而一分公司无需向被上诉人交付房屋，更不存在着昌达公司返还的问题，而是按照一分公司与混凝土公司签订的《商品混凝土购销合同书》付款即可。所以，就此考察，一审判决亦存在着错误。3.两上诉人不存在着违约行为。涉案房产抵顶以后，由于混凝土公司缺乏销售渠道，无法及时回笼工程款，所以混凝土公司找到孙国华，由其联系到一分公司售楼处赵元静，让其帮忙销售房屋，同时在办理认购手续时，在认购书上明确记载“此房由售楼处继续销售”，此后，赵云靖联系到张树岭，将涉案房屋出售给张树岭，在小区开盘后，张树岭依法缴纳了全部房款。对此由孙国华、赵云靖和《东郡明珠花园认购书》所佐证，足能够认定。所以，将涉案房屋继续销售，系根据被上诉人的委托指示，上诉人只需将涉案房屋的销售款交付给混凝土及被上诉人即可，上诉人并不存在着违约行为，反而是被上诉人严重违背诚信，在让一分公司售楼处帮忙销售的情况下，不但没有感激之情，反而倒打一耙。4.被上诉人存在着重大过错。被上诉人最初系在一分公司售楼处办理了认购手续，但是其却到昌达公司的售楼处又登记出售，将房屋转让给贾春峰。因混凝土及作为混凝土公司法定代表人的被上诉人和上诉人存在着合作关系，对一分公司和昌达公司之间的区别应该是知情的。所以，被上诉人对涉案房屋最终处理的障碍存在着重大过错，应自担其责。5.一审适用简易程序审理不当。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第157条之规定，事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，才适用简易程序。但是本案显然法律关系复杂，双方的争议很大，所以不适合适用简易程序审理，从而一审适用简易程序审理不当。宋建新辩称：一审认定事实正确，请求驳回上诉，维持原判。1.宋建新系涉案房屋买卖合同的购买方，涉案房款已经通过第三方以货款抵顶的方式全部付清，上诉人也为宋建新出具全额的房款收据，因此宋建新对本案有合法的诉权。2.宋建新与上诉人签订的认购书具有合同法及司法解释规定的商品房买卖合同必备要件，在本案诉前涉案房产已经取得了合法的商品房预售许可证，因此涉案商品房买卖合同已经合法成立，并依法生效。上诉人关于商品房买卖合同无效的上诉意见无事实及法律依据，应依法不予支持。3.本案商品房买卖合同履行过程中，宋建新作为买受人无任何违约行为，上诉人未经买受人同意将涉案房产在宋建新付清全部房款的前提下另行出售的行为无效，按照合同及相关法律规定被上诉人理应向上诉人支付涉案房产。4.本案一审诉讼程序合法，不存在上诉人主张的程序瑕疵。宋建新向原审诉讼请求：1.昌达公司向宋建新交付东郡明珠花园5号楼1单元1402室楼房一套（含储藏室及车位）；2.昌达公司赔偿逾期交房违约损失暂计5万元；3.昌达公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：昌达公司的营业执照的经营范围为：房地产开发（凭资质证经营）（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。一分公司是上述昌达公司的分公司，其营业执照的经营范围为：在公司授权范围内从事与公司经营业务相关的预售房代理咨询服务、项目管理、后勤保障。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。案外人阳信城建商品混凝土有限公司的法定代表人是宋建新，该公司2015年7月9日与一分公司签订《商品房混凝土购销合同书》，由该公司向一分公司供应混凝土，书面约定付款方式是工程所需砼款以楼房抵顶，房价按售楼处最低销售价核计。2016年9月7日，一分公司从砼款总额中扣减出611800元购买东郡明珠花园的楼房，宋建新并与一分公司签订《东郡明珠花园认购书》一份，房号为5楼1单元1402室，商品房预售许可证的房屋预售单位为昌达公司。2016年11月份，一分公司售楼处工作人又与案外人张树岭签订《东郡明珠花园认购书》一份，2016年12月份昌达公司与案外人贾春峰签订《东郡明珠花园认购书》一份。一审法院认为，昌达公司《营业执照》的经营范围为房地产开发，并且取得了阳信县住房和城乡建设局颁发的《商品房预售许可证》，一分公司《营业执照》的经营范围是在昌达公司授权范围内从事与该公司经营业务相关的预售房代理、咨询服务、项目管理、后勤保障。宋建新与一分公司签订的《东郡明珠花园认购书》并未获得昌达公司的授权。《中华人民共和国公司法》第十四条第一款规定：“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”一分公司未取得商品房预售许可证明，其为宋建新出具611800元的房款收据，把涉案房屋卖于宋建新，其民事法律行为应当视为昌达公司的行为，其民事责任应由昌达公司承担。案外人混凝土公司向一分公司供应混凝土，并书面约定砼款以楼房抵顶，房价按售楼处最低销售价核计。在合同履行过程中，以宋建新的名义认购涉案楼房。双方上述行为是双方当事人真实意思的表示。并不违背法律的相关规定，其相应民事责任应由昌达公司承担。涉案的楼房（含储藏室、车位）昌达公司应当向宋建新交付。案外人张树岭、贾春峰分别与昌达公司、一分公司签订的《东郡明珠花园认购书》与宋建新以前签订的《东郡明珠花园认购书》相悖，不予采信。宋建新要求昌达公司、一分公司赔偿逾期交房违约金5万元，认购书中违约金并无约定，双方尚未签订《商品房买卖合同》，也未在相关部门办理网签手续。宋建新诉求无事实依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国公司法》第十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，判决如下：一、山东省阳信昌达置业有限公司于本判决生效后30日内向原告宋建新交付东郡明珠花园5号楼1单元1402室楼房一套（含储藏室及地下停车位）；二、驳回宋建新其他诉讼请求。案件受理费1050元，减半收取525元，保全费3579元，共计4104元，由山东省阳信昌达置业有限公司负担。二审中，昌达公司补充提交案外人贾春峰与混凝土公司签订的协议书复印件一份。欲证实混凝土公司将涉案房产通过昌达公司售楼处转让给贾春峰。经质证，宋建新对该证据真实性不持异议，因宋建新系混凝土公司的法定代表人，其购买涉案房屋后转卖给贾春峰，如昌达公司不交付本案房产，则其将承担巨额赔偿损失。本院认为，宋建新认可将本案房产转卖，本院对该事实予以确认。本院补充查明，宋建新于2016年9月7日与一分公司签订认购书，该认购书一式两份，一分公司持有的认购书备注处载明“具体面积以房管局为准，此房由售楼处继续销售”而宋建新持有的认购书中仅载明“具体面积以房管局为准”。一分公司认可备注“此房由售楼处继续销售”系其单方标注。一分公司将本案房屋出售给张树岭并未通知宋建新。昌达公司于2017年8月7日取得商品房预售许可证。本院查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，关于宋建新是否为适格的诉讼主体的问题。本案商品房买卖合同的双方为一分公司与宋建新，混凝土公司与一分公司签订混凝土购销合同约定以购货款抵顶购房款只是对房屋买卖合同中购房款支付方式的约定，一分公司亦已经给宋建新出具了收购房款收据，且在本案立案之前，昌达公司已经取得了涉案楼盘的预售许可证，则双方之间的购房合同合法有效，宋建新系本案房屋买卖合同的适格主体，昌达公司主张本案购房合同无效及宋建新不具备诉讼主体资格的主张不能成立。关于昌达公司是否负有交付本案房屋义务的问题。昌达公司主张因受宋建新委托已经将本案房屋另行出售给案外人张树岭故不能将本案房屋交付给宋建新。本院认为，昌达公司该理由不能成立，一方面，本案购房协议一式两份，仅昌达公司持有的协议书中载明“此房由售楼处继续销售”，且非宋建新书写，则不能证实系宋建新委托销售。另一方面，昌达公司认可其将本案房屋出售给张树岭后，并未通知宋建新，若其公司受宋建新委托代售本案房屋，则应第一时间告知委托人出售价格、买受人等情况，并应征得委托人同意等细节，由此可印证宋建新并未委托昌达公司出售本案房屋。关于一审是否存在程序严重违法问题。本院认为，昌达公司在一审庭审中未对适用简易程序审理提出异议，亦未提出本案存在《最高人民法院关于适用的解释》第二百五十七条所列不得适用简易程序的情形，故其该项上诉理由不能成立。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理1050元，由山东省阳信昌达置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨斯勇审判员  赵慧莲审判员  王正真二〇一八年六月二十六日书记员  张真真