安徽省黄山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖10民终247号
上诉人（原审被告、原审反诉原告）：徽商银行股份有限公司黄山分行，住所地安徽省黄山市屯溪区黄山西路39号。
负责人：王德发，该行行长。
委托代理人：邱祝英，安徽道同律师事务所律师。
委托代理人：项蕾，徽商银行股份有限公司黄山分行风险管理部员工。
被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：程跃明，农民。
被上诉人（原审反诉被告）：程宝兰，农民，系程跃明之妻。
上述二位被上诉人共同的委托代理人：丁士元，安徽地平律师事务所律师。
被上诉人（原审反诉被告）：黄山润鑫置业有限公司，住所地安徽省黄山市屯溪区天都大道30号君悦华府817室。
法定代表人：韩黔军，总经理。
上诉人徽商银行股份有限公司黄山分行（以下简称徽商银行黄山分行）因与被上诉人程跃明、程宝兰、黄山润鑫置业有限公司（以下简称润鑫公司）金融借款合同纠纷一案，不服安徽省黄山市屯溪区人民法院2016年3月1日作出的（2015）屯民一初字第01996号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年4月27日公开开庭审理了本案。上诉人徽商银行黄山分行的委托代理人邱祝英、项蕾，被上诉人程跃明、程宝兰共同的委托代理人丁士元，被上诉人黄山润鑫置业有限公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审审理查明：程跃明与程宝兰系夫妻关系。2013年1月11日程跃明与润鑫公司就购买润鑫公司开发的位于屯溪区梅林大道75号润鑫悦郡小区3幢606室房，双方经协商一致，订立了一份《商品房买卖合同》。合同主要内容为：房屋总价款为422815元，订立合同之日程跃明支付127815元，余款295000元采取银行按揭贷款方式支付，润鑫公司则需于2014年6月30日经验收合格将该房屋交付程跃明，如买受人逾期付款，出卖人有权解除合同并按累计已付款1%要求出卖人支付违约金。合同订立后，程跃明将首付款127815元支付给了润鑫公司。2013年2月6日，润鑫公司向徽商银行黄山分行出具书面保证函，承诺在借款人程跃明不能按期归还贷款本息时承担偿还贷款本息的全额连带责任。2013年2月7日，程跃明、程宝兰与徽商银行黄山分行订立了《个人住房（商业用房）抵押借款合同》，合同主要内容为：程跃明、程宝兰贷款295000元，期限自2013年2月7日至2033年2月7日。本合同履行期间，如房屋买受人与售房人签订的商品房买卖合同被确�无效或被撤销、解除的，房屋买受人仍应承担本合同项下的还款义务，房屋买受人同意所购住房为本合同项下债务的抵押担保。当日，程跃明与徽商银行黄山分行到黄山市房地产市场产权管理处办理了润鑫悦郡小区3幢606室房产预购抵押权预告登记。合同订立后，徽商银行黄山分行按合同的规定，向润鑫公司支付了程跃明、程宝兰的295000元按揭贷款，程跃明、程宝兰则向徽商银行黄山分行归还了27期共计57836.16元贷款本息。由于种种原因，润鑫公司无法按合同约定向程跃明交付房屋，程跃明认为润鑫公司没有按期交房，严重违约，遂于2015年4月1日向原审法院提起诉讼，原审法院于2015年6月26日作出（2015）屯民一初字第00766号民事判决，判决主要内容为：1.解除程跃明与润鑫公司之间签订的商品房买卖合同；2.润鑫公司于判决生效后十日内返还程跃明已付购房款127815元；3.润鑫公司于判决生效后十日内给付程跃明已支付给徽商银行黄山分行的按揭款（本金及利息）共计57836.16元；4.润鑫公司于判决生效后十日内支付程跃明违约金4228.15元；5.驳回程跃明其他诉讼请求。该案判决后，程跃明不服向黄山市中级人民法院提起上诉，黄山市中级人民法院于2015年9月16日作出判决：驳回上诉，维持原判，判决现已生效。由于当时程跃明作为以担保贷款为付款方式的当事人一方提起诉讼，请求解除商品房买卖合同，而作为有独立请求权的徽商银行黄山分行并未提出要求解除其与程跃明订立的《个人住房（商业用房）抵押借款合同》，因此，《商品房买卖合同》与《个人住房（商业用房）抵押借款合同》当时没有合并审理。程跃明于2015年11月30日就解除与徽商银行黄山分行订立的《个人住房（商业用房）抵押借款合同》，向原审法院提起诉讼，要求�令：1.解除程跃明与徽商银行黄山分行之间签订的《个人住房（商业用房）抵押借款合同》；2.诉讼费用由徽商银行黄山分行承担。后徽商银行黄山分行向原审法院提起反诉，要求判令：1.程跃明、程宝兰共同偿还借款273919.55元、利息2663.61元、罚息17.05元，复利29.97元（利息、罚息、复利暂时计算至2015年12月8日）；2.润鑫公司对上述借款本息及实现债权的费用承担连带清偿责任；3.徽商银行对抵押房产黄山经济开发区润鑫悦郡3幢606室享有优先受偿权；4.诉讼费用由程跃明、程宝兰、润鑫公司承担。
原审另查明：截止至2015年12月8日，程跃明、程宝兰尚欠徽商银行黄山分行借款本金273919.55元，利息2663.61元。
原审法院认为：程跃明在与润鑫公司已经解除《商品房买卖合同》的情况下，要求解除与徽商银行黄山分行订立的《个人住房（商业用房）抵押借�合同》符合法律规定，应予支持。争议焦点是《商品房买卖合同》和《个人住房（商业用房）抵押借款合同》解除后，程跃明、程宝兰尚欠徽商银行黄山分行借款本息及罚息、复利由谁承担，如何承担，润鑫公司对上述借款本息及为实现债权的费用是否承担连带清偿责任及徽商银行黄山分行对润鑫悦郡小区3幢606室房产是否享有优先受偿权的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的规定，程跃明、程宝兰尚欠徽商银行黄山分行借款本息应由润鑫公司返还，因此也就不存在润鑫公司还应承担连带清偿责任问题，而徽商银行黄山分行关于罚息、复利的诉请，不符合法律规定，不予支持。另根据《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，徽商银行黄山分行与程跃明虽对润鑫悦郡小区3幢606室房产办理了抵押权预�登记，由于《商品房买卖合同》已经解除，程跃明始终无法取得该房屋的所有权，该预告登记并未使徽商银行黄山分行获得现实的抵押权，因此徽商银行黄山分行对润鑫悦郡小区3幢606室房产不能享有优先受偿权。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项，《中华人民共和国物权法》第二十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决：一、解除程跃明及程宝兰与徽商银行股份有限公司黄山分行签订的《个人住房（商品用房）抵押借款合同》，双方终止履行；二、黄山润鑫置业有限公司于判决生效后十日内返还徽商银行股份有限公司黄山分行借款本金273919.55元，利息2663.61元；三、驳回徽商银行股份有限公司黄山分行其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取40元，由徽商银行股份有限公司黄山分行承担；反诉案件受理费减半收取2724元，由黄山润鑫置业有限公司负担。
原审判决后，徽商银行黄山分行不服上述判决，向本院上诉称：一、原审判决认为关于罚息、复利的诉请不符合法律规定，属认定错误。二、原审判决免除了程跃明、程宝兰的还款义务，适用法律错误。1.程跃明、程宝兰作为《个人住房抵押借款合同》的借款人即主债务人，应当对其欠银行的借款本金及利息承担还款义务；2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件若干问题司法解释》第二十五条第二款的规定不适用于本案，应当是在商品房买卖合同纠纷和商品房担保贷款合同纠纷合并处理的情况下，才能适用第二款，即由出卖人将收受的购房贷款和购房款本金及利息分别返还担保权人和买受人。是否选择以独立请求权的第三人身份参与诉讼并提出独立的诉求，直接要求出卖人还款，或者是在商品房买卖合同纠纷结案后另行主张购房人履行还款义务，是担保权人的一项权利选择。徽商银行黄山分行在本案中不同意将程跃明债务直接转让给润鑫公司来承担，法院强行判决由润鑫公司承担没有法律依据。法院无权直接免除合同主体当事人的还款义务，而将其转嫁给其他人。三、润鑫公司作为《个人住房抵押借款合同》的连带责任保证人，应当对程跃明尚欠银行借款本金及利息承担连带偿还责任。综上，请求依法撤销原判，依法改判：1.程跃明、程宝兰共同偿还徽商银行黄山分行借款本金273919.55元、利息2633.61元、罚息17.05元、�利29.97元（利息、罚息暂计算至2015年12月8日）；2.润鑫公司对上述借款本息及实现债权费用承担连带清偿责任；3.徽商银行黄山分行对抵押房产坐落于黄山市经济开发区润鑫悦郡3幢606室拍卖、变卖价款享有优先权；4.一、二审诉讼费用由程跃明、程宝兰、润鑫公司承担。
程跃明、程宝兰答辩称：1.我们基于法律的规定享有解除权，在商品房买卖合同解除之后购房人的购房目的已落空，再继续履行贷款合同无实际意义，故解除合同后，不承担任何违约责任；2.273919.55元作为购房按揭款已由润鑫公司收取，润鑫公司实际收取两笔费用，即程跃明和程宝兰缴纳的首付款和银行按揭款，屯溪区人民法院作出的（2015）屯民一初字第00766号民事判决解除程跃明与润鑫公司之间的商品房买卖合同并由该公司返还程跃明已付的首付款127815元，在本案中判决由润鑫公司返还徽�银行黄山分行按揭款273919.55元符合法律规定；3.徽商银行黄山分行在原审中通过反诉的方式要求程跃明、程宝兰返还贷款本金、罚息、复利等，并同意解除按揭贷款合同，在原审中也追加了润鑫公司作为反诉被告，徽商银行黄山分行已实际向法院提起了独立诉讼请求，故原审法院认为可以合并处理购房合同和贷款合同解除之后的财产返还问题；4.本案涉及几个法律关系即商品房买卖合同、借款合同、担保合同、保证合同，在商品房买卖合同解除之后，贷款合同及其担保合同、保证合同的履行均无意义。综上，请求：驳回上诉，维持原判。
润鑫公司未到庭参加诉讼，亦未答辩。
本院审理中，双方当事人均未提交新的证据，所举证据同于原审，相对方对对方证据的质证意见也同于原审，本院认证意见同原审一致。二审审理查明的事实与原审一致，本�予以确认。
本院认为：综合双方当事人的举证、质证和诉辩意见，归纳本案的争议焦点是：一、程跃明、程宝兰是否应当支付徽商银行黄山分行借款本金、利息、罚息、复利；二、润鑫公司对程跃明尚欠银行的本金及利息是否应当承担连带还款责任；三、徽商银行黄山分行对坐落于黄山市经济开发区润鑫悦郡3幢606室房产拍卖、变卖价款是否享有优先受偿权。
关于争议焦点一，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”，本案《商品房买卖合同》已经解除，程跃明与徽商银行黄山分行对解除《个人住房（商业用房）抵押借款合同》也无异议，购房借款的本金、利息应当由出卖人即润鑫公司支付。本案中《商品房买卖合同》及《个人住房（商业用房）抵押借款合同》系因商品房无法交付而解除，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条应有之义，原审不支持徽商银行黄山分行要求程跃明、程宝兰承担罚息、复利的诉请，并无不当。
关于争议焦点二，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款之规定，程跃明尚欠银行的本金及利息应由润鑫公司返还，故徽商银行黄山分行要求润鑫公司承担连带还款责任不成立。
关于争议焦点三，徽商银行黄山分行未就案涉房产获得实在之抵押权，而仅为抵押权预告登记，故不存在行使抵押权的问题，也就不能对案涉房产拍卖、变卖价款享有优先受偿权。
综上，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
案件受理费5449.5元，由上诉人徽商银行股份有限公司黄山分行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张星桥
审 判 员 胡泽萍
代理审判员 陈 虹
二〇一六年五月二十六日
书 记 员 汪 希
附：相关法律规定
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或�撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。
商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法�判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。