大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2016）辽0211民初10498号原告大连新华物业管理有限公司。法定代表人杨滨，系经理。委托代理人朱世铭，男，系该公司员工。被告梁栋，男。委托代理人张成林，系辽宁添赢律师事务所律师。原告大连新华物业管理有限公司与被告梁栋物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告大连新华物业管理有限公司的法定代表人杨滨及委托代理人朱世铭，被告梁栋及其委托代理人张成林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告大连新华物业管理有限公司诉称，原告自2002年10月至今，一直为新华绿洲园的业主和物业使用人提供物业管理服务。按照《物业服务委托合同》的约定，业主按建筑面积每月每平方米0.60元向原告支付物业管理费。被告梁栋自2010年1月开始未向原告支付物业管理费，至2016年12月，被告共拖欠原告物业费5,907元。故原告诉至法院，请求判令被告立即支付物业管理服务费5,907元及违约金2,953.5元（物业费的一半）。被告梁栋辩称，不同意原告的诉讼请求。对房屋面积没有异议，物业费标准没有异议，对拖欠物业费的期间有异议。不同意缴纳物业费的理由是：第一，原告的诉讼请求从2014年10月往前的请求已经超过了诉讼时效，不应保护；第二，原告所提出的物业合同没有经过业主大会表决通过，没有公示。关于滞纳金的规定对业主没有约束力。同时，对于物业费的缴纳方式是月交、季交还是年交在起诉状中也没有描述，被告梁栋作为业主对此也是毫无知情，不知道交付方式；第三，被告梁栋从2010年1月至今没有缴纳物业费的原因一个是从2010年至今原告从来没有催告、催缴，因为原告不尽物业管理职责，对于被告楼下业主私搭乱建不进行制止，直接造成小偷踩着一楼的违建房进入被告家偷窃，造成被告家损失几千元，被告已经报案，案子至今没有破。另一个是2009年11月23日早上由于原告没有对小区单元楼口及时清理积雪造成被告本人出门时滑倒，造成骨折，损失几万元，基于上述两点，当时原告的负责人和被告之间达成了一种默契，这种默契是原告不要物业费，被告也就不用交物业费了，直接的证据就是原告从不向被告催缴物业费，造成从2010年至今没有被告缴纳物业费方面的记载。综上所述，被告认为原告主张物业费和滞纳金没有事实和法律依据，应当依法驳回其诉讼请求。经审理查明，2002年10月16日，“绿洲园”项目的开发商大连新华房屋开发有限公司与原告签订了《绿洲园前期物业管理服务委托合同》，委托原告为“绿洲园”小区提供物业管理服务，委托管理期限至物业产权人委员会与物业管理企业签订《物业管理委托合同》生效之日终止；物业管理服务费收取标准为住宅房屋及公建按建筑面积每月每平方米0.60元。2009年7月、2013年3月、2015年12月，原告分别与大连市甘井子区新华绿洲业主委员会签订了《物业服务委托合同》、《物业管理服务委托合同》，约定由原告对位于新华绿洲小区所属范围内的物业提供物业服务，物业费收费标准为住宅房屋和非住宅房屋的物业费均按建筑面积每月每平方米0.60元，业主或物业使用人可采取季度或半年缴纳，并在当年年底前结清当年物业服务费，逾期缴纳物业费的，违约金按照国家相关规定（法律法规）执行，该合同同时还约定了原、被告的其他相关权利及义务。上述合同签订后，原告为该小区提供物业服务至今。另查，被告梁栋系大连市甘井子区绿洲园的业主，该房屋建筑面积117.19平方米。被告自2010年1月1日起至2016年12月31日止没有交纳物业费，拖欠物业费合计5,907元（0.60元/月/平×117.19平×84个月）。本院所确认的上述事实，有原告提供的《绿洲园前期物业管理服务委托合同》、《物业服务委托合同》、《物业管理服务委托合同》、物业服务费用催缴通知单、说明、证明、原、被告陈述及本案庭审笔录等在案为凭，上述证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，大连新华房屋开发有限公司与物业服务企业签订的绿洲园前期物业管理委托合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告作为具有收费资质的物业服务单位，依法为被告所在小区提供物业服务，被告作为该小区业主应按物业服务合同约定的价格标准交纳物业费。关于被告辩称《物业服务委托合同》、《物业管理服务委托合同》没有经过业主大会表决，没有公示对被告没有约束力的意见，本院认为，合同上已经加盖了大连市甘井子区新华绿洲业主委员会的公章，被告对其辩驳意见并未提供证据证明，应承担举证不能的不利后果。根据原告提供的《绿洲园前期物业管理服务委托合同》、《物业服务委托合同》、《物业管理服务委托合同》，案涉房屋的物业费标准为按建筑面积每月每平方米0.60元。现被告对拖欠原告物业费的时间及金额未提出异议，故其依法应该交纳拖欠的物业服务费，借故拖欠无理。关于被告称原告未及时清理积雪导致被告摔伤的意见，本院认为，被告摔倒主要是其自身原因造成，与原告的物业服务无直接关联。关于被告辩称原告没有制止违建、安保服务不到位导致被告家财产损失的问题，而拒绝交纳物业费一节。本院认为，物业管理是一种服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来体现，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样，少部分业主以物业服务不到位主张不交物业费不利于大多数交费业主的权益和小区整体利益。被告家中失窃也并非完全是物业公司的责任，涉及刑事案件的，相关损失应另行追讨，不应以此拒交物业费。关于被告称已经与原告之间达成一致，原告不催收物业费，被告也就不用交纳物业费的意见，原告并不认可，被告也并未提供证据证明与原告就冲抵物业费达成一致意见，应承担举证不能的不利责任，故本院不予采纳。但考虑到被告家中失窃表明原告的安保服务存在一定瑕疵，故本院结合案涉小区的实际情况以及物业费的收费标准，酌定被告按照拖欠物业费的九折向原告支付物业费较为适宜，即本案被告应交纳物业费5,316元（5,907元×90%）。关于原告所提违约金的诉讼请求。本院认为，被告存在迟延交纳物业费的行为，依法应当承担相应的违约责任，因此原告的主张理应得到支持。但本院考虑，原告现仍是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障，同时考虑到原告在履行合同的过程中，也有需要不断完善的方面。现原告与少部分业主之间存在纠纷，双方理应加强沟通、良好的履行各自的义务。考虑整个小区和谐发展和被告每天的生活均与原告相关，双方矛盾须及时化解，故本案不予支持原告的违约金主张。关于被告辩称原告没有收费许可证的意见，本院认为，现物业企业的收费标准已不再由政府部门下发收费许可证，改为登记备案制，且收费许可证是否下发并不影响《绿洲园前期物业管理服务委托合同》、《物业服务委托合同》、《物业管理服务委托合同》等合同的效力，被告向原告交纳物业费属于合同义务，应当依约履行。关于被告辩称原告未向其主张物业费，物业费已超过时效的问题，本院认为根据原告提供的证据，其已经通过张贴物业服务费催缴通知单，在单元门、门岗、新玛特方向小门张贴通知书的方式向被告催缴物业费，原告的诉讼请求并未超过诉讼时效。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告梁栋于本判决发生法律效力之日起十日内向原告大连新华物业管理有限公司支付拖欠的自2010年1月1日起至2016年12月31日止的物业服务费5,316元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告大连新华物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币50元（原告已预付），由原告大连新华物业管理有限公司负担5元，被告梁栋负担45元。被告负担的部分，于本判决发生法律效力之日起十日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审 判 长  赵丽艳代理审判员  郭艳玲人民陪审员  张爱华二〇一六年十二月二十三日书 记 员  孙 蕾附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。