广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终6164号
上诉人（原审被告）封某，住所地广东省深圳市南山区。
上诉人（原审被告）孙某，住所地江西省瑞昌市。
两上诉人共同委托代理人周争锋，广东华商律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）麻华洲，住所地河南省项城市。
委托代理人周霞辉，广东君言律师事务所律师。
委托代理人杨斌，广东君言律师事务所实习律师。
原审第三人美联物业代理（深圳）有限公司，住所地广东省深圳市罗湖区深南东路4003号世界金融中心A座11层A2、GH单元。
法定代表人张锦成，执行董事。
委托代理人郑方燕，住所地广东省深圳市福田区，系该司职员。
委托代理人江可欣，1991年11月27日，系该司职员。
上诉人封某、孙某因与被上诉人麻华洲、原审第三人美联物业代理（深圳）有限公司（以下简称美联物业）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院(2015)深南法民三初字第955号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明，位于深圳市南山区南山大道路与前海路交汇处星海名城二期七组团1-3栋3栋11E（以下简称涉案房屋）的产权于2005年1月25日登记在封某、孙某名下，产权分别为50%，房产证号为深房地字第××号，建筑面积96.79平方米。后封某、孙某以房产证遗失为由申请补办新证，并于2015年6月24日获发新证，房产证号为深房地字第××号。2015年7月15日，封某、孙某将原来登记在两人名下的涉案房屋过户登记至孙某一人名下，产权为100%，房产证号为深房地字第××号。
2015年4月28日，麻华洲（买方）与封某、孙某（卖方）签订《房屋转让合同书》（编号27206），约定封某、孙某将涉案房屋出售给麻华洲，转让成交价455万元，买方同意在签订本合同当日向卖方支付定金20万元，合同签订后再支付定金20万元；买方须于2015年5月25日前（含当日）将首期款（不含定金）118万元支付至监管机构的监管账号；买方须于2015年5月25日之前（含当日）向贷款部门提交申请按揭贷款的相关资料，并配合贷款部门进行贷款调查、审查和审批等手续，卖方需配合买方申请按揭，提供相关资料及签署相应的法律文件；在买方按约定将首期款支付至监管账号及取得贷款承诺函且卖方已获得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起3个工作日内（含当日），买卖双方需签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续；涉案房屋有抵押，卖方自行赎楼，在买方按约定将首期款支付至监管账号及取得贷款承诺函之日起3个工作日内（含当日）自行筹资还清按揭银行贷款并办妥注销抵押登记手续；卖方应当于收到除交楼押金外的其余楼款之日起3日内将该物业交付买方；相关税费全部由买方支付；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过五个工作日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五个工作日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金；备注条款：买卖双方协商同意如有一方违约除赔偿房价的定金以外，按房价的20%赔偿；及其它内容。同日，麻华洲、封某、孙某与美联物业签订了《资金托管协议》，约定双方同意将定金3万元交由第三人美联物业进行托管；及其它内容。
2015年4月29日，麻华洲支付定金20万元，美联物业向麻华洲出具收据，2015年4月30日，麻华洲支付定金20万元，美联物业向麻华洲出具收据。2015年4月30日，美联物业向封某、孙某转账19万元，2015年5月4日，美联物业向封某、孙某转账20万元，现剩余1万元定金在美联物业作为交楼押金。
2015年5月22日，麻华洲与封某、孙某双方办理了118万元的资金监管。
2015年6月16日，麻华洲获得银行297万元的按揭贷款承诺函。
2015年6月24日，麻华洲向封某、孙某发出《履约催告函》，要求封某、孙某在收到函件后3日内履行涉案房屋过户义务。邮件被签收，但封某、孙某称其未收到。
原审庭审中，封某、孙某表示其已于2015年5月份自行赎楼，并注销抵押登记。美联物业表示其司按揭员已预约办理过户，但封某、孙某未到场，经其催告后封某、孙某仍不同意办理递件过户。
另查，封某、孙某于2015年9月10日收到麻华洲的起诉状副本。
以上事实，有《房屋转让合同书》、产权信息单、收款收据、《履约催告函》等证据及庭审笔录在卷佐证，足以认定。
麻华洲在原审中诉请：l、解除麻华洲与封某、孙某签署的《房屋转让合同书》(N0：27206)；2、封某、孙某退还麻华洲定金40万元；3、封某、孙某赔偿麻华洲违约金99万元；4、封某、孙某承担本案的诉讼费和保全费。
原审法院审理认为，麻华洲与封某、孙某签订的《房屋转让合同书》（编号27206）是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约诚信履行义务。
根据原审庭审查明的事实，麻华洲按照合同约定在签订合同当日支付定金40万元，2015年5月22日，麻华洲与封某、孙某双方办理了118万元的资金监管手续，后麻华洲于2015年6月16日获得银行297万元的按揭贷款。后在美联物业的协助下麻华洲预约了2015年6月19日到国土部门办理递件过户手续，但封某、孙某未前往，事后麻华洲和美联物业向封某、孙某发函要求继续履行，但封某、孙某均未配合，且封某、孙某以房产证遗失为由申请补办新证，并于2015年6月24日获发新证，再后来封某、孙某将原来登记在两人名下的涉案房屋过户登记至孙某一人名下。综上所述，封某、孙某未按照合同约定“在买方按约定将首期款支付至监管账号及取得贷款承诺函且卖方已获得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起3个工作日内（含当日），买卖双方需签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续”即在2015年6月19日前配合麻华洲办理涉案房屋的递件过户手续，已构成根本性违约，对此封某、孙某应承担相应的违约责任。麻华洲为守约方，享有合同单方解除权，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。鉴于麻华洲未提交证据证明其已通知封某、孙某解除合同，原审法院确认以封某、孙某收到麻华洲的起诉状副本之日即2015年9月10日为合同解除之日。封某、孙某为违约方，应承担相应的违约责任，封某、孙某继续占有麻华洲支付的40万元定金无合法依据，故对于麻华洲要求封某、孙某返还其已支付的40万元定金，原审法院予以支持，鉴于定金中的1万元还仍在美联物业处作为交楼押金，为减轻当事人的诉累，该1万元定金由美联物业直接退还麻华洲。根据合同备注条款的约定“买卖双方协商同意如有一方违约除赔偿房价的定金以外，按房价的20%赔偿”，封某、孙某应向麻华洲支付违约金91万元，对于麻华洲诉求违约金超出部分，原审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认麻华洲与封某、孙某双方于2015年4月28日签订《房屋转让合同书》（编号27206）于2015年9月10日解除；二、封某、孙某应于本判决生效之日起十日内返还麻华洲已支付的定金40万元（其中的1万元定金由美联物业代理（深圳）有限公司直接退还麻华洲）；三、封某、孙某应于本判决生效之日起十日内支付麻华洲违约金91万元；四、驳回麻华洲的其他诉讼请求。如封某、孙某未按本判决规定的期限履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费8655元，保全费5000元，共计13655元，由麻华洲负担786元，由封某、孙某负担12869元。
上诉人封某、孙某不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销一、二、三项判决；2、驳回被上诉人全部诉讼请求；3、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。
主要的上诉事实和理由：一、一审有些事实没有查明，影响法院的法律适用。主要有：1、关于麻华洲6月25日向封某、孙某发出的履约催告函封某、孙某是否收到的问题，封某、孙某不认可该证据，麻华洲没有证据证明发出过此函，一审法院居然认定邮件被签收，实际上没有此邮件。原审庭后经封某、孙某在邮局内部的网上查询，中国邮政的快递记录里面没有编号为1023209584415的任何记录，也就是说麻华洲没有通过邮政快递向封某、孙某发出过此函。另外，比对发现美联物业向法院提交的快递联收件人的签名和收寄人员的签名写字应该是同一个人。2、关于麻华洲及美联物业是否收到封某、孙某8月4日发出的催过户函的问题，一审封某、孙某有提交证据可以证明有此情况，但原审判决未提及。一审开庭后封某、孙某再次去邮局调取了快递的签收情况，证明麻华洲和美联物业均收到。封某、孙某提交的资料中有查询单据的证据证明1065986287715号快递由麻华洲本人签收。快递单上麻华洲的地址就是其现在的工作单位。邮寄给美联物业的地址本案美联物业成交中介店铺的地址，收件人是跟单中介刘岩，封某、孙某和中介刘岩在电话中确认过收到了，但是其代理人当庭否认，封某、孙某对此不理解。3、关于麻华洲举证的贷款承诺书原件在谁手里的问题，一审法院在判决中对此问题没有提及，封某、孙某没有看到此函，没办法办理过户。原审庭审中麻华洲称其按揭承诺书的复印件是从美联物业处复印的，证明原件在美联物业处；美联物业称封某、孙某直接从银行拿走贷款承诺书，证明承诺书在封某、孙某处；这二种说法自相矛盾不符合基本的逻辑。封某、孙某自己在贷款承诺书出来前完成了赎楼，不需要拿走贷款承诺书，贷款承诺书如果真在封某、孙某处，麻华洲又是如何从美联物业处取得的复印件。4、一审法院对封某、孙某在庭审时提交的双方磋商税费问题没有查明，一审封某、孙某提交的有短信可以证明这一点，一审法院只字未提。本案合同不能继续履行下去的原因是双方无法就税费问题协商一致。
二、一审法院没有涉及本案的焦点问题，本案的焦点问题是税费承担问题，麻华洲不愿意按照合同价过户，在接到封某、孙某过户通知后，不愿意承担税费问题，才是本案合同不能继续履行的根本原因。双方在美联物业处有按照评估价过户的避税协议，因该避税协议损害国家利益，封某、孙某是第一次卖房，经咨询后怕招惹麻烦要求按照合同价正常过户，麻华洲不同意，转而要求封某、孙某赔偿违约金。一审封某、孙某提交的有本案双方就税费问题磋商的短信记录，一审法院在认定的事实中只字未提。本案的麻华洲连支付的定金都是借其他人的，本身没有履约能力。在封某、孙某8月4日催告麻华洲办理过户手续后，麻华洲却选择在8月11日到法院诉讼封某、孙某赔偿违约金，证明本案麻华洲本身不想过户。
三、本案麻华洲没有提出任何可以证明封某、孙某表示不卖或要求加价的证据，只是其代理人在庭审上的口头陈述，反而封某、孙某有证据证明（主要是双方的短信记录）双方一直都在为税费承担问题协议，并且在8月4日明确书面通知麻华洲办理过户手续，不存在违约情况。麻华洲在接到封某、孙某催告过户的通知后，不是配合办理过户而是诉讼解除合同，这一行为证明是麻华洲不愿意继续履行合同，而不是封某、孙某。
综上，一审法院，对案件的基本事实没有查明，对案件的焦点问题没有审查，适用法律错误，请求依法改判。
被上诉人麻华洲答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，麻华洲作为买方已全部履行了买方的义务，封某、孙某自行更换房产证导致违约，理应承担合同约定的违约责任。
原审第三人美联物业答辩称，封某、孙某提及的邮件已发出并且有签收；封某、孙某向我方邮寄的催告函（2015年8月4日），该函是由我方的业务员收取，但这个文件已丢失，函件内容不清楚。
本院经审理查明，一、关于涉案银行贷款承诺函，原审期间，麻华洲陈述其于2015年6月16日自美联物业处取得银行贷款承诺函复印件，美联物业陈述银行贷款承诺函原件已被封某、孙某取走；二审期间，本院就涉案银行贷款承诺函的相关情况函询中国农业银行股份有限公司深圳国贸支行，该行答复称，麻华洲为购买涉案房产于2015年5月22日向银行提交贷款申请资料并于当日办理了金额为人民币118万元的购房首期款资金监管；其后银行于2015年6月12日审批通过并向麻华洲出具《个人购房贷款承诺函》。二、深圳市规划国土委于2015年6月12日发送的短信内容显示，麻华洲已成功申请二手商品房转移登记的在线申办业务，预约时间段为2015年6月19日9点至10点。三、麻华洲于原审提交的EMS邮单显示，美联物业于2015年6月25日向封某、孙某发出《履约催告函》，该函件寄至涉案房产所在地址，收件人处有签收记录，签收时间显示为2015年6月26日11时。四、封某、孙某于2015年8月4日向麻华洲发出《催过户函》，麻华洲于2015年8月5日签收该函件。
原审查明的其他事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。涉案合同系涉案各方真实意思表示，内容未有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。原审关于涉案合同效力的认定正确，本院予以确认。综合涉案各方的诉辩意见，本案二审的争议焦点为违约方的确定问题。
关于前述争议焦点。首先，依据前述中国农业银行股份有限公司深圳国贸支行函复的内容，麻华洲已获批取得银行贷款承诺函，结合前述深圳规划国土委的短信内容亦显示麻华洲已预约2015年6月19日办理涉案房产过户手续，在封某、孙某未能提供充分有效的反驳证据证明麻华洲未有取得银行贷款承诺函的情形下，本院对麻华洲关于其已取得银行贷款承诺函并已通知封某、孙某办理过户手续的主张予以采纳。据此，封某、孙某于2015年6月19日未协助麻华洲办理过户手续已构成迟延履行，具有违约情形。其次，2015年6月25日，麻华洲通过中介方美联物业发函催告封某、孙某于收到函件后3日内履行协助办理过户义务，该函件寄至涉案房产所在地址且收件人处有签收记录，结合美联物业对此亦予认可、其作为涉案交易居间方对涉案合同履行情况的陈述应具有一定可信度，在此情形下，本院对麻华洲关于封某、孙某有收到该函件的主张予以采纳。封某、孙某于2015年6月26日收到函件，至2016年6月29日仍未履行协助办理过户义务。至此，封某、孙某在前述已迟延履行的情形下，经麻华洲催告在合理期限内仍未履行协助办理过户的合同义务，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项的规定，封某、孙某的行为已构成根本违约，故麻华洲得据此在收到封某、孙某的函件后拒绝履行合同并诉至法院要求解除合同。原审认定封某、孙某根本违约、麻华洲得解除合同的实体处理结果正确，本院予以维持；但原审适用《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定处理本案属法律适用有误，本院予以纠正。再次，从涉案短信记录的内容，未有证据显示麻华洲有明确反对封某、孙某提出的税费支付方式，故封某、孙某上诉主张涉案合同系因税费问题未能协商一致无法继续履行，缺乏事实依据，本院对此不予采纳。基于上述分析，本院认为，涉案合同系因封某、孙某根本违约致未能依约履行，麻华洲得据此解除合同，封某、孙某亦应依约承担相应的违约责任。本案中，封某、孙某未能提供充分有效的证据证明涉案合同约定的违约金过分高于麻华洲因违约行为所致的损失，故原审判决封某、孙某应依约承担涉案房产转让成交价百分之二十的违约金并无不妥，本院予以维持。
综上，封某、孙某的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定基本事实清楚，但适用法律部分有误，本院依法予以纠正；原审的实体处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费16590元，由上诉人封某、孙某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马 龙
代理审判员 周 敏
代理审判员 许莹姣
二〇一六年七月十二日
书 记 员 戴 斌
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。