成都市武侯区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）武侯民初字第3950号
原告李诚洁，女，1975年1月8日出生，汉族，住成都市武侯区临江路*号*栋*单元*楼*号。
委托代理人王健强，男，1973年7月24日出生，汉族，住成都市武侯区临江路*号*栋*单元*楼*号。
被告刘跃强，男，1959年11月10日出生，汉族，住成都市武侯区人民南路三段**号**栋*单元*号。
委托代理人谢忠，四川广都律师事务所律师。
原告李诚洁诉被告刘跃强租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月24日受理后，依法适用简易程序于2014年10月14日公开开庭进行了审理。原告李诚洁及其委托代理人王健强，被告刘跃强的委托代理人谢忠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李诚洁诉称，2009年7月12日，原被告签订第一次房屋租赁协议，约定将成都市临江路8号1幢7单元4楼3号房屋租赁给被告使用，月租金1400元，每季度预付下季度租金，原告收取1400元押金。2011年7月12日，双方续签第二次房屋租赁协议，约定月租金1700元。2012年7月11日合同续签到2015年7月11日，约定个第一年月租1800元，以后每年月租增加100元，即2012年7月12日到2013年7月11日月租1800元；2013年7月12日至2014年7月11日月租金1900元；2014年7月12日至2015年7月11日月租金2000元。被告租房期间多次拖欠水电、物管费及房屋租金，证据可见银行汇款记录集催房租短信。2012年，所租房屋楼下邻居委托物管通知原告房屋客厅漏水，事后原告查勘得知漏水是因在客厅洗衣服所致。被告最后一次交租金到2014年7月11日。2014年6月21日、29日、30日原告多次电话与被告协商是否续租的问题。2014年6月30日，原告进入房屋发现房屋破坏严重：1.厨房人造石台面从中间断裂，柜体弯曲，四扇门不知去向；灶具、热水器完全打不燃火，热水器排气管不知去向，不锈钢水盆龙头把手丢失，墙面瓷砖脱落七八块；2.防盗门框破损，门把手丢失，门上大块掉漆生锈；客厅、卧室及走廊等天花板和墙面墙皮大面积脱落，多处墙根有狗抓、啃痕迹，露出水泥痕，过道灯不知去向，灯泡丢失。卧室书柜一扇柜门脱落，多处有狗抓啃痕迹；衣柜、酒柜、门框、隔断等木制家具全部变黑发霉，房屋内弥漫狗尿臭味，卧室墙上插座盖丢失，引出电线；3.卫生间门与门框连接部分断裂，下部百叶窗丢失一半叶片，便盆破裂一个大洞，洗脸盆龙头无法使用，浴霸两个灯泡已经不亮。后经双方协商处理未果。2014年7月19日晚，原告经邻居告知所租房屋门大开，经查看，房门大开，充斥天然气味道，燃气灶不知去向，阀门向外喷天然气。后被告仍不出现处理。综上，原告诉至法院，请求判令：1.解除原、被告的《房屋租赁合同》；2.被告向原告支付2014年7月12日至实际解除合同期间的房租2000元／月；提前解除合同的违约金2400元；3.判令原告收取押金1400元不予退还；4.判令被告按合同约定补交房租滞纳金（每逾期一日付日租一倍的滞纳金）13639元（计至2014年10月16日）；5.被告赔偿损坏装修费用11320元；6.被告赔偿原告无法修复的设施费用5026.5元；7.被告赔偿原告因维修造成的房屋出租损失一个月租金2000元，房屋清洁费2400元；8.被告返还原告电视机顶盒一台；9.被告承担本案诉讼费用。
被告刘跃强答辩称，被告曾在2014年7月之前已经向原告电话告知不再继续租赁房屋，故未在2014年7月支付房租，双方合同关系应当在2014年7月即已解除。原告要求扣除押金无法律依据，应当向被告全部退还。此外，原告要求计算逾期支付租金的违约金，其中计算天数有误，且要求支付租金的诉讼时效为一年，故原告不应计算起诉之日起一年之前的逾期违约金，同时，该违约金标准过高，请法院予以调整；对于原告主张设施损坏的诉讼请求及相应照片不予确认，原告应提交证据证明损坏的事实、程度及赔偿标准。
经审理查明，2009年7月12日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告位于成都市武侯区临江路8号1幢7单元403号房产，所附《设施设备清单》中记载“燃气热水器完好”。此后，原被告双方分别于2010年7月12日、2011年6月12日、2012年6月17日续签《房屋租赁合同》；其中2012年6月17日所签订的《房屋租赁合同》约定，租期自2012年7月12日至2015年7月11日，月租金1800元，每年递增100元，即2014年7月起租金标准为2000元／月；合同第九条第3款约定“乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：（6）逾期未交纳按约应当由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成严重损害的；（7）拖欠房租累计半个月以上”。合同第十二条第1款约定：“租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回房屋，乙方应按照合同总租金的10%向甲方支付违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止：（4）拖欠房租累计半个月以上的”。第十二条第4款约定“乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的1倍支付滞纳金”。
后双方履行合同至2014年7月11日，被告未向原告支付当季度2014年7月至10月租金。据原告提交的短信记录显示，原、被告双方就被告是否继续租赁房屋，以及房租的支付产生争议。本案开庭审理后，经本院主持，被告于2014年10月16日向原告交还涉案房产钥匙6把，双方确认解除房产租赁合同关系。
另查明，被告在履行租赁合同支付租金过程中，应于2012年7月11日支付房租延迟至2012年7月30日，逾期19天；应于2012年10月11日支付房租延迟至2012年11月3日，逾期22天；应于2013年1月11日支付房租延迟至1月14日，逾期3天；应于2013年4月11日支付房租延迟至2013年5月4日，逾期23天；应于2013年10月11日支付房租延迟至2013年10月25日，逾期14天；应于2014年1月11日支付房租延迟至2014年1月26日，逾期15天；应于2014年4月11日支付房租延迟至2014年4月16日，逾期5天。另，2014年7月11日至2014年10月16日逾期94天。
另查明，据原告于2014年7月拍摄房屋现场照片显示，该房屋多处墙角涂料脱落，露出水泥底色；房屋客厅天花板及四周多处涂料层剥落；防盗门锁孔及把手损坏，有另行焊接按照锁孔及把手的痕迹；厨房热水器缺失出风口管道，表面有灼烧的痕迹；厨房洗手台面板从中部断裂，橱柜门丢失，下水管道损坏，水龙头把手遗失，水盆起壳高于台面；厨房燃气炉灶遗失；多处木制门框角落朽坏，有外力破坏的痕迹。另双方确认机顶盒一台遗失。
上述事实有《房屋租赁合同》、《设施设备清单》、《短信记录》、《银行流水明细》及租金收取统计表、现场照片及当事人的庭审陈述等证据收集在案予以佐证。
本院认为，原、被告双方的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思，其内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告双方均应当遵照履行。依据《房屋租赁合同》约定，被告应当于2014年7月11日支付下一季度房屋租金，但被告在未与原告正式办理解除合同手续，且向原告正常清点移交租赁房产之前，怠于履行该支付房租义务，依据《房屋租赁合同》第九条、第十二条的约定，原告有权解除双方《房屋租赁合同》，并要求被告支付违约金。同时，原、被告双方于庭审中同意解除合同，并于2014年10月16日正式移交房产钥匙，故本院对原告要求解除与被告所所签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求予以支持。另被告应当对正式办理房屋交接手续之前使用房屋的期限，即2014年7月11日至10月16日计97天支付相应的租金6378元（2000元／月×12月÷365天×97天）。另《房屋租赁合同》约定提前解约应支付合同租金总额10%的违约金及不予退还押金，本案中，由于被告逾期支付租金致使原告行使合同约定的解除权，被告亦应当承担相应的违约责任，故本院对原告要求被告支付违约金2400元，及不予退还押金1400元的诉讼请求予以支持。
另据《房屋租赁合同》约定，逾期支付租金的，应按照每逾期一日支付日租金一倍作为违约金。本院于审理查明部分已对被告逾期支付租金情况进行了记载，同时依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定：“下列的诉讼时效期间为一年：（三）延付或者拒付租金的”；相应，因延付租金的违约金也应适用该时效，故本院对该部分违约金自2014年10月开始计算，即自2014年10月11日至2014年10月16日，逾期支付租金共计128天。同时，原合同约定的违约金与欠付租金之间的比例达100%，应被告关于违约金标准过高的答辩意见，本院酌情调整为30%，按月租金1900元、2000元分别计算，产生违约金共计2525.8元（34天×63.33元／天×30%＋94天×66.66元／天×30%）。
另原告提交相应票据显示2014年7月至10月产生物管、水电、垃圾清运费等费用应由被告承担，但原告于起诉中无该项诉讼请求，且该费用未超过被告所支付押金金额，本院对此不再单独支持。
关于原告起诉所称房屋设施设备损坏赔偿的请求。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十九条规定：“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失”。结合租赁房产现状，本院认为，以下项目非正常使用所致损坏：墙角涂料脱落露出水泥底色、多处门框角落损坏、燃气灶丢失、厨房台面断裂及橱柜门遗失、防盗门锁孔及把手损坏、电视机顶盒丢失均非正常使用可致。以上墙面修复面积及修复价，结合原告所指认位置，本院酌情认定为1000元（20平方米×50元／平方米）；防盗门锁修复价100元；门框损坏修复价300元、橱柜修复价2326.5元（4.23米×550元／米）；水龙头更换价250元、水盆更换价250元；热水器1280元；电视机顶盒购置价600元；燃气灶购置价730元。以上共计6836.5元。因原告房产购置及装修于2004年，于2009年首次向被告出租，本院结合家居装修使用年限20年计，扣除被告承租时已发生折旧5年，以及被告使用年限中的正常折旧5年，对于以上损失本院按50%计算，被告应当向原告赔偿损失3418.25元，另本院酌情支持因装修所致的垃圾清运费200元，共计3618.25。此外，原告起诉所称天花板涂料剥落，本院认为并非人为不当使用所致，故本院对原告主张的其他墙面损坏赔偿的请求不予支持。同时，本院已判令被告向原告支付2400元解约违约金，该违约金的目的即是房屋因提前解约产生空置的补偿，故本院不再单独支持因维修造成的租期损失。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十九条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、解除原告李诚洁与被告刘跃强之间的《房屋租赁合同》；
二、被告刘跃强于本判决生效之日起五日内向原告李诚洁支付租金6378元；
三、被告刘跃强于本判决生效之日起五日内向原告李诚洁支付解约违约金2400元；
四、被告刘跃强于本判决生效之日起五日内向原告李诚洁支付逾期支付租金的违约金2525.8元；
五、被告刘跃强于本判决生效之日起五日内向原告李诚洁赔偿损失3618.25元；
六、原告李诚洁所收取被告刘跃强押金1400元不予退还；
七、驳回原告李诚洁其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1090元，由被告刘跃强负担800元，由原告李诚洁负担290元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 沈璟晶
二〇一四年十月二十日
书记员 赖 婷