广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第1061号
上诉人（原审被告）涂国钧，男，汉族，1972年9月6日出生。
委托代理人陈琪璋、黄京穗，广东恒生律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）罗国健，男，汉族，1979年8月7日出生。
被上诉人（原审原告）曾毓娟，女，汉族，1979年12月8日出生。
两被上诉人的共同委托代理人杨燚，广东卓信律师事务所律师。
两被上诉人的共同委托代理人杨文君，广东卓信律师事务所实习律师。
上诉人涂国钧因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2013）穗海法民三初字第86号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2010年9月26日，涂国钧经广东省广州市南方公证处公证签署了一份《委托书》，主要内容为：委托人为涂国钧，受托人为广州市万城商业经营管理有限公司（以下简称为万城公司）；委托人是坐落在广州市海珠区南珠路2号106铺、2号107铺、2号201铺、2号202－1铺、2号301铺、2号303－1铺、2号302铺、海珠区南珠路8号铺、海珠区南珠路14号101铺、14号102－1铺、14号103－1铺、14号105－1铺、海珠区南珠南街5号铺、海珠区南珠路6号铺房屋的产权人；现委托受托人为合法代理人，全权代表委托人办理上述房屋的下列手续：代为办理上述房屋出售的所有手续及签署相关文件，在广州市房地产交易登记中心办理卖房过户手续并签署相关手续，代为签订认购书和商铺买卖合同等合同文书；办理房产产权登记、涂销抵押登记、调档、查册、办理测绘、交易过户、估价、保险等有关手续；代为收取售房定金和所有售房款，并出具有效收据；……受托人依法办理上述事项的行为及签署的有关文件，委托人均予以承认并承担相应的法律责任；此委托书有效期自签署之日起至办妥委托事项止；等。
2011年1月27日，万城公司代涂国钧（出卖人）与罗国健、曾毓娟（买受人）签订《商铺买卖合同》，订明：买受人购买的商铺为出卖人名下所属物业（第一条）；买受人所购的商铺属钢筋混凝土结构（房号以附件二上表示为准），该商铺为本合同第一条规定的项目中的：广州市海珠区南珠路2号106铺、2号107铺、2号201铺、2号202－1铺、2号301铺、2号303－1铺、2号302铺、海珠区南珠路8号铺、海珠区南珠路14号101铺、14号102－1铺、14号103－1铺、14号105－1铺、海珠区南珠南街5号铺、海珠区南珠路6号铺（万城小商品交易中心）2层90号铺（第二条）；该商铺属现房，按套内面积计价，房价款总金额为215000元（第三条）；付款方式为按揭付款：2010年12月22日前支付115000元，余下房价款100000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入出卖人指定的银行账号；买受人收到出卖人通知（电话通知或书面通知）的5天内须到出卖人指定的律师事务所办理按揭贷款手续；如买受人未按约定期限办理按揭贷款手续或逾期未按银行要求提供所需资料办理按揭贷款手续的，视为逾期付款，按本合同第五条承担违约责任（第四条）；买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期不超过15日的，自本合同规定的应付款期限届满的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人每日按应付房价款1‰的标准向出卖人计付违约金，本合同继续履行（第五条）；该商铺出售后，自双方签订商铺买卖合同之日起至2014年9月30日止，出卖人享有该商铺的使用权及收益权，包括依法进行的关、停、并、分立、装修、与第三方联营、合作、合伙、承包、转租、分租、出租柜枱等行为，买受人不得干涉（第六条）；出卖人应当于2011年10月1日前，以书面形式通知买受人办理该商铺使用权的交接手续（第七条）；出卖人应于2014年10月1日前，将符合本合同约定的该商铺交付买受人使用，买受人同意从该日期后开始正式行使该商铺的使用权及收益权（第八条）；买受人清楚该商铺的抵押情况；出卖人于签署本合同后180个工作日内办理该商铺的涂销抵押手续，并出示涂销抵押的证明；出卖人如未按本合同规定的时间办理该商铺的涂销抵押手续，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同；若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部己付房价款，并按房价款10%的标准向买受人支付违约金（第十一条）；买受人保证所填写的通讯地址为买受人的准确联系地址，买受人通讯地址有所改变的，应立即书面通知出卖人；出卖人根据合同上的通讯地址发出的挂号邮件或快递邮件，在发出之日起第3天即视为有效送达（第十四条）；本合同生效后的210个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，买受人应提供必要的文件及配合；出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同；若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按房价款10%的标准向买受人支付违约金（第十五条）；等。罗国健、曾毓娟共向万城公司支付了房款115000元、税费7394元。涂国钧确认罗国健、曾毓娟缴纳了上述费用。
罗国健、曾毓娟以涂国钧逾期履行办证义务为由，于2012年12月25日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、解除罗国健、曾毓娟、涂国钧于2011年1月27日签订的关于广州海珠区南珠路2号2层90房屋的《商铺买卖合同》；2、涂国钧向罗国健、曾毓娟返还购房款115000元；3、涂国钧向罗国健、曾毓娟支付违约金21500元（按总房价款10%的标准计付）；4、涂国钧向罗国健、曾毓娟返还税费等费用7394元；5、本案诉讼费由涂国钧承担。
原审诉讼中，罗国健、曾毓娟为证明其主张提供了以下证据：1、关于办理房产证相关手续的通知，证明罗国健、曾毓娟积极履行协议涂国钧办理过户的义务；2、视频资料、万城小商品销售中心现场照片和万城小商品的相关新闻报道，证明2011年9月17日至2011年9月30日，万城小商品销售中心不具备办理委托过户公证的条件。
涂国钧对罗国健、曾毓娟的证据1的真实性没有异议，罗国健、曾毓娟提供的证据能够清晰认证现场有万城公司代表接待罗国健、曾毓娟，罗国健、曾毓娟同意参加业主说明会后自行来办理过户手续，不存在现场不具备办理手续的情况。对证据2现场照片证明的内容有异议，根据照片显示的内容可以得出现场有警察和保安维持秩序，不存在现场不具备办理相关手续的条件，上述照片中并没有显示罗国健、曾毓娟有到过交易现场，另外照片没有显示出是哪个时间拍摄的，根据现场图片内容可以看到现场都是井然有序的，没有任何混乱的情况，也没有无法办公的情况。罗国健、曾毓娟提供的光盘第1个文件夹共有8段视频，上述视频如下：均是9月21日业主说明会的情况，反映涂国钧与业主开会协商的情形，不是万城小商品交易中心现场设点办公场所的视频，该视频不能证明交易中心现场没有工作人员办理手续以及因混乱而无法办理的情况。第2个文件夹共有2段视频，第1段视频同样反映了业主说明会现场，第2段视频从画面中根本无法得知是何时拍摄的，仅仅从画面反映的是交易中心门口有部分人员在谈话，现场安静且秩序井然，还有保安和警察维持秩序，没有现场混乱，导致业主无法过户的情况。第3个文件夹共有6段视频，上述视频画面反映的是锦汉中心总部的情况，没有反映万城小商品城的情况，罗国健、曾毓娟该证据与罗国健、曾毓娟的主张无关。第4个文件夹共有5段视频，视频没有反映拍摄时间，画面中显示交易中心正门在工程施工并有吊机在作业，是施工方保证行人安全，将正门暂时围闭施工，这根本不能阻碍到业主来办理手续，因为办公地点就设在正门旁边的招商中心里边。第5段是新闻媒体报道的录像，该录像中阐述的内容及评论仅仅是部分媒体在未经核实事实作出的，均非本案的事实情况，该视频画面中明确反映了接待办理招商手续的按揭中心所在地点，并反映了有工作人员在里边工作，如果业主需要办理手续，随时都可以办理，不存在交易中心没有工作人员，混乱不堪的情况。罗国健、曾毓娟提交的上述视频在其他相关联案件中均有业主提交过，且业主均称是由本人拍摄，涂国钧怀疑其证据的来源，上述视频全部没有显示具体拍摄时间，视频画面均没有显示罗国健、曾毓娟业主本人，根本无法证明罗国健、曾毓娟是否按照涂国钧通知要求的期限内，亲自到过交易中心现场，更无法证明罗国健、曾毓娟有办理手续的举动。
涂国钧为证明其主张也提供了以下证据：第一组：证据1、商铺买卖合同（引用合同中的第4、15条）。2、广州市存量房转移登记办理指南，第一组证据证明：合同第15条约定涂国钧负责办理商铺过户前罗国健、曾毓娟应履行配合义务：证据1、2罗国健、曾毓娟须向涂国钧提交委托过户公证书，涂国钧才具备为其商铺过户手续条件。第二组：证据3、《关于办理房产证相关手续的通知》及附件：附件1《按揭及交易费用明细》；附件2《办理按揭客户所需提供的资料》；附件3《收入证明》、《邮件详情单》及妥投证明、《关于办理商铺按揭及过户手续的通知》、《邮件详情单》及妥投证明。4、11封邮寄退件公证。5、《民事起诉状》及《民事判决书》（2012穗海法民三初字第782号叶智强）。6、《民事起诉状》及《民事判决书》（2012穗海法民三初字第784号徐冬梅）。7、《民事起诉状》及《民事判决书》（2012穗海法民三初字第783号关智强）。8、《民事起诉状》及《民事判决书》（2012穗海法民三初字第788号温尉琦）。9、《民事起诉状》及《民事判决书》（2012穗海法民三初字第864号，业主周锡腾）。10、《民事起诉状》及《民事判决书》（2012穗海法民三初字第785号，业主徐斐玲）。第二组证据证明：涂国钧在9月5日邮件中有通知罗国健、曾毓娟办理按揭手续义务文件。证据3涂国钧在2011年9月5日通知罗国健、曾毓娟于2011年9月27日至30日前往万城小商品现场，办理按揭和委托过户公证手续，涂国钧已按罗国健、曾毓娟在合同中提供的地址送达；2012年2月份涂国钧再次向罗国健、曾毓娟发出《办理商铺按揭及过户手续的通知》同时证明通知已按罗国健、曾毓娟在合同中提供的地址送达，罗国健、曾毓娟签收并应当知悉通知内容。证据4证明涂国钧向所有小业主以EMS特快专递方式统一邮寄了《办理按揭客户所需提供的资料》、《收入证明》。证据5-10证明前期相关案件业主均在民事起诉状中承认“2011年9月初，被告通过电话或快递形式，要求原告办理按揭及过户手续”，通过该批业主的陈述可以证明涂国钧对包括本案罗国健、曾毓娟在内的业主，只要是按揭业主，涂国钧均在2011年9月份通知其过来办理按揭手续，不存在不通知办按揭情况。第三组：证据11、《证明》（按揭机构）。12、（2012）穗海法民三初字第1943号判决书提及的2012年12月3日法院《调查笔录》。13、《按揭收件交接清单》（其他业主供）。14、业主李凤莲、梁结敏的《商铺买卖合同》、《关于办理房产证相关手续的通知》、《办理按揭客户所需提供的资料》、《按揭及交易费用明细》、《收入证明》、《国内特快专递邮件详情单》、委托授权《公证书》、《交款收据》、《复制档案资料申请表》、《广州市房地产转移登记申请书》、《广州市房地产交易与权属登记询问记录表》、《房地产登记簿查册表》。15、业主郑淑君的《商铺买卖合同》、《关于办理房产证相关手续的通知》、《办理按揭客户所需提供的资料》、《按揭及交易费用明细》、《收入证明》《国内特快专递邮件详情单》、《海珠区房地产交易登记所收件收据》、海珠区南珠路2276号铺的《房地产权证》及《房地产登记簿查册表》。第三组证据证明2011年9至10月交易中心现场有工作人员在场办公并具备办理按揭及过户公证手续的条件，且部分业主过户成功，不存在过户渠道障碍。同时也印证了涂国钧向全体业主邮寄了办理按揭手续义务的文件。证据11证明按揭公司派员驻场现场办理按揭手续。证据12证明（2012）穗海法民三初字第1943号判决书显示：案件审理过程中海珠区法院于2012年12月3日向凤阳街办事处制作的《调查笔录》中明确说明交易中心确实有涂国钧派驻的工作人员在现场办公。证据13其他业主在接到办理按揭通知后向按揭公司提交资料办理按揭手续。证据14-15证明本商场其他业主收到涂国钧的办理按揭及委托过户手续通知后，在通知约定期间前往现场，并在现场办公人员的协助下顺利办妥该手续，涂国钧凭业主配合完成了相应手续，最终将商铺产权过户至其名下，不存在过户渠道障碍。第四组：证据16、《退款要求》。证据17、《办理房产证相关手续的通知》（在其他同类案件中部分业主提供的）第四组证据证明：部分业主在接到办理按揭通知后单方表示要求延后办理按揭手续，同时印证了涂国钧确实向全体小业主寄送办理按揭手续文件及交易中心现场有工作人员接待业主办理手续的事实。证据16证明部分小业主在接到办理按揭通知后单方面表示要求违约退款，不配合办理按揭手续。证据17证明部分小业主向现场工作人员主动要求在参加业主说明会后才办理按揭手续，同时印证交易中心现场有工作人员接待业主办理手续的事实。
罗国健、曾毓娟对涂国钧提供的证据的质证意见是：证据1的真实性、关联性和合法性没有异议，但是对该证据的证明内容有异议，商铺买卖合同第15条可以证明涂国钧存在违约行为。认为证据2没有盖章，所以真实性不予确认，委托过户公证书并不是办理过户的必要文件，合同也并没有约定需要办理委托手续。证据3该通知罗国健、曾毓娟没有收到，并且该通知在之前的案件中已经被法院认定该证据只是办理房产证的通知，并不是办理按揭的通知。证据4在之前的案件中，罗国健、曾毓娟也向法院说明该妥投证明并不是邮局出具的正式妥投证明。该公证与本案无关，并不能证明罗国健、曾毓娟已经收到涂国钧要求办理按揭的通知。证据5-10与本案没有关联性，所以不予质证。认为证据11的内容与本系列案法院查明的内容相矛盾，所以对该证据真实性、关联性和合法性不予确认。证据12-15与本案没有关联性，所以对证据12-15的关联性、合法性以及真实性均不予确认。对证据16因为没有原件，不予质证。证据17认为与本案没有关联性，所以不予质证。
双方当事人均确认合同生效后的210个工作日的届满日期为2011年12月23日。
另查，原审法院在审理（2012）穗海法民三初字第1325号等案件中，曾于2012年8月24日向广州市海珠区凤阳街道办事处（以下简称为凤阳街办事处）调查，并制作了《现场调查笔录》（加盖了广州市海珠区凤阳街道办事处信访专用章）。据凤阳街办事处信访室相关人员反映：2011年9月17日，广州市万城商业经营管理有限公司通知部分小商铺业主前往办理尾款清结手续，但部分小商铺业主发现合同约定的2011年10月1日开业的场地没有任何施工现象，遂引发群体性纠纷，120多名业主要求退款；9月20日，有关职能部门领导到该公司进行沟通，至9月22日凌晨，我区协调广州市万城商业经营管理有限公司多名股东和负责人到场与业主协商，直至9月22日凌晨3点多，共有41名业主签订了退款协议；9月22日上午9时，又有60多名小业主聚集到万城小商品交易中心大门前要求退款，但广州市万城商业经营管理有限公司负责人告知他们签订退款协议的时间已截止，不再受理退款诉求，业主们情绪激动，纠纷一直持续到10月份；广州市万城商业经营管理有限公司也没有派出工作人员到场为小业主办理相关手续，都只是小业主聚集在门口。
根据案件的实际情况，原审法院又于2012年12月3日再次向凤阳街办事处调查有关情况，并制作了《调查笔录》（加盖了广州市海珠区凤阳街道办事处信访专用章）。凤阳街办事处信访室相关人员表示：2012年8月24日，贵院来我街了解有关2011年9月至10月期间在我街辖区内万城小商品交易中心所发生的纠纷事件，并做了一份《现场调查笔录》；对于笔录中贵院问“万城公司有没有派出工作人员到场为小业主办理相关手续或进行协调？”的问题，你们的记录与我当时实际意思表达不一致，我当时意思是：在2011年9月中旬，很多小业主在万城小商品中心现场聚集，要求退钱期间，我街道派工作人员到现场维持秩序，我除看到很多小业主聚集外，还看到有万城公司的工作人员（他们具体在万城公司担任什么职务、他们的姓名本人不知道）在现场，但至于他们有否与小业主谈话、如何与小业主谈话、具体与哪位小业主谈、谈什么内容就不清楚了。
罗国健、曾毓娟、涂国钧均对上述两份《调查笔录》记载的内容无异议，涂国钧认为第二份《调查笔录》证明交易中心现场是有工作人员配合小业主办理委托过户公证及按揭手续。
另，原审庭审结束后，涂国钧还向法院提交了以下证据：证据1、《万城小商品交易中心认购书》《万城小商品交易中心认购须知》，证明涂国钧签订认购书时清楚并同意接受《万城小商品交易中心认购须知》的全部约定，并同意采取委托过户方式办理产权过户手续，委托过户公证费用为200元／铺。基于上述约定共识，双方当事人才会在《商铺买卖合同》第15条中约定，由涂国钧“负责”申请办理交易过户手续，罗国健、曾毓娟提供必要文件配合。结合《商铺买卖合同》第15条、《万城小商品交易中心认购须知》、《万城小商品交易中心认购书》可以印证罗国健、曾毓娟同意委托涂国钧办理过户手续。证据2、《登记办证指南（十四）关于身份证明、委托书的说明》，证明依照现行政策规定，涂国钧须向罗国健、曾毓娟提交过户所需文件，办理委托过户公证，积极履行配合义务，罗国健、曾毓娟才能负责为其办理商铺过户手续。证据3、广东华科律师事务所出具的“情况征询函”的《复函》，证明广东华科律师事务所接受小业主委托于2011年9月16日至10月中旬派律师及工作人员在万城小商品交易中心负责指引小业主签署委托交易过户公证文件，收取小业主办理交易文件过户手续文件，不存在现场无人办公、无人接待的情况。证据4、广州市盈联投资顾问有限公司于2013年7月2日出具的《证明》、《企业法人营业执照》、《组织机构代码证》，证明2011年9月16日至10月10日盈联公司派员现场驻点接待小业主办理按揭手续。证据5、（2012）穗海法民三初字第2419号案件庭审中法院当庭拆开的涂国钧给业主刘沙凌的邮寄退件（包括：《退件邮寄详情单》《关于办理房产证相关手续的通知》及附件：《按揭及交易费用明细》、《办理按揭客户所需提供的资料》、《收入证明》），证明法院在庭审中当场拆开证据5、证明涂国钧按照合同14条约定的联系地址确实邮寄了《关于办理房产证相关手续的通知》及附件：《按揭及交易费用明细》、《办理按揭客户所需提供的资料》、《收入证明》通知文件给业主，表明涂国钧均向业主邮寄了按揭通知文件。证据6、（2012）穗海法民三初字第2410号张小梅《民事判决书》，该判决书显示张小梅在法院庭审中主动承认收到涂国钧9月5日发出的通知及附件文件。证据7、《民事诉状》《证据清单》《关于办理房产证相关手续的通知》《按揭及交易费用明细》、《收款收据》、（2013）穗海法民三初字第1415号《应诉通知书》，业主徐莉。证明相关案件业主向法院提供相应证据，明确证明收到涂国钧发出的《按揭及交易费用明细》等通知办理按揭手续附件文件，在接到涂国钧通知其办理按揭通知后，依照约定于2011年9至lO月到交易中心向按揭公司提交按揭申请资料并缴纳按揭费用；通过该证据高度盖然性印证涂国钧向广大业主寄发了办理按揭手续的通知，并在交易中心现行安排工作人员现场接到业主办理相关手续。证据8、业主刘淳、杨硕现场办理退款的证据【证据清单、银行卡客户交易查询、二期房款缴纳和撤销小票】，证明2011年9月6日至10月10日万城小商品交易中心现场有工作人员配合业主办理相关手续，现场具备办公条件。罗国健、曾毓娟认为涂国钧过了举证期限才提交上述证据，故不同意质证。
此后，涂国钧又以其已以“情势变更”导致合同第15条须要变更为由另案起诉罗国健、曾毓娟，向原审法院申请中止本案诉讼。
原审法院认为：万城公司经涂国钧授权委托，以涂国钧名义与罗国健、曾毓娟签订的《商铺买卖合同》是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，该合同对罗国健、曾毓娟、涂国钧均有约束力，双方均应按合同约定切实履行。
上述合同约定，罗国健、曾毓娟的付款方式为按揭付款，其中部分房价款向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入涂国钧指定的银行账号；罗国健、曾毓娟收到涂国钧通知（电话通知或书面通知）的5天内须到涂国钧指定的律师事务所办理按揭贷款手续；如罗国健、曾毓娟未按约定期限办理按揭贷款手续或逾期未按银行要求提供所需资料办理按揭贷款手续的，视为逾期付款；罗国健、曾毓娟如未按本合同规定的时间付款，逾期不超过15日的，自本合同规定的应付款期限届满的第二天起至实际全额支付应付款之日止，罗国健、曾毓娟每日按应付房价款1‰的标准向涂国钧计付违约金，本合同继续履行；本合同生效后的210个工作日内，由涂国钧负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，罗国健、曾毓娟应提供必要的文件及配合；涂国钧如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，逾期超过15日的，罗国健、曾毓娟有权单方提出和决定解除本合同；若罗国健、曾毓娟决定解除本合同的，涂国钧应当自罗国健、曾毓娟解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按房价款10%的标准向罗国健、曾毓娟支付违约金。诉讼中，双方当事人均确认合同生效后的210个工作日的届满日期为2011年12月23日，故对此予以认定。
涂国钧就罗国健、曾毓娟没有在其通知的时间内办理按揭手续和委托过户公证手续的主张，提交了万城公司分别于2011年9月5日和2012年2月20日向罗国健、曾毓娟发出的《关于办理房产证相关手续的通知》和《关于办理商铺按揭及过户手续的通知》为证。对此，原审法院认为，1、关于2011年9月5日的通知问题。该通知的内容为办理委托过户公证手续，并没有涉及办理按揭手续的内容，涂国钧要求罗国健、曾毓娟办理过户公证手续没有合同依据，罗国健、曾毓娟有权拒绝办理；根据原审法院调查的结果显示，2011年9月至10月期间在万城小商品交易中心现场发生群体性纠纷事件，而罗国健、曾毓娟也举证证明了其到达现场后涂国钧也无法为其办理相关手续的事实；2、关于2012年2月20日的通知问题。该通知的内容虽为办理按揭及过户手续，但涂国钧发出该通知的时间已超过合同约定的涂国钧应为罗国健、曾毓娟申办涉案商铺交易过户手续的时间，涂国钧逾期已超过15日。另外，涂国钧还称曾于2011年9月份之后以电话方式通知罗国健、曾毓娟办理相关手续，但罗国健、曾毓娟予以否认，而涂国钧提供其他案件中业主的自述并不足以证明涂国钧的意见，对此应承担举证不能的法律后果，故对涂国钧该事实主张不予采纳。鉴此，涂国钧未能举证证明在万城小商品交易中心现场发生群体性纠纷事件之后，其已另行通知罗国健、曾毓娟办理相关手续，故涂国钧认为涉案商铺至今未能过户给涂国钧的原因在于罗国健、曾毓娟，依据不足，证据不充分，对涂国钧该意见不予采信。
涂国钧的上述行为已构成违约，应承担相应的民事责任，罗国健、曾毓娟有权按照合同约定单方提出和决定解除合同。现罗国健、曾毓娟要求解除涉案的《商铺买卖合同》，符合合同约定，予以支持。涂国钧辩称商铺未能过户的原因在于罗国健、曾毓娟，其意见依据不足，对该抗辩意见不予采纳。涂国钧至今未将涉案商铺的产权登记到罗国健、曾毓娟名下，已构成违约，应承担违约责任。故罗国健、曾毓娟要求解除涉案《商铺买卖合同》，并要求涂国钧返还已付购房款、税费以及按房价款10%的标准计付违约金的诉请，符合合同约定，予以支持。另在广州市中级人民法院已终审判决的（2013）穗中法民五终字第1868、1869、1870、1873、1874、1875、1876、1877号案中对涂国钧提出的房管部门出台新规定，以按揭方式付款的需要有银行创建的同贷信息才能办理交易过户手续的问题亦已作了明确的论述，现涂国钧以“情势变更”为由申请中止本案诉讼不成立，不予采纳。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2013年9月18日作出判决：一、解除罗国健、曾毓娟与广州市万城商业经营管理有限公司代涂国钧于2011年1月27日签订的《商铺买卖合同》；二、涂国钧在判决生效之日起10日内返还房款115000元、税费7394元给罗国健、曾毓娟；三、涂国钧在判决生效之日起10日内支付违约金21500元给罗国健、曾毓娟。案件受理费3278元，由涂国钧负担。
判后，上诉人涂国钧不服原判，向本院上诉称：一、原审对罗国健、曾毓娟主张的有权拒绝办理委托过户手续和委托书的公证手续的理由予以支持，违背双方买卖合同、认购书和认购须知的约定内容，没有查明涂国钧实际是通知买方交纳办证过户资料（含办理过户的身份资料、签署过户文件和签署委托过户公证文件等），更没有查明罗国健、曾毓娟对委托过户这一交易过户方式在诉讼前一直无异议、愿意配合而仅是主张到场后无法办理的情况。（一）、2011年9月5号的通知内容实际上包括交纳过户办证资料。《关于办理房产证相关手续的通知》这一页内容中，有“请阁下于2011年9月27日至9月30日带齐办理房产证过户所需资料……如逾期办理我司唯有视阁下违约，并按上述《商铺买卖合同》第五条的约定执行”的内容。（二）、委托过户及买方配合提交过户文件的合同依据是《万城小商品交易中心认购须知》第3条、《万城小商品交易中心认购书》第2条第9款、《商铺买卖合同》第15条的约定。（三）、根据《房屋登记办法》第15条、市、海珠区房管局出台的《广州市存量房转移登记办法指引》和区房管局《登记办证指南（十四）》，委托代理人申请房屋登记的，代理人应当提交授权委托书并经公证，这也是政府对委托过户的公证要求。（四）、罗国健、曾毓娟拒绝或不配合办理委托过户及提交过户所需办证资料应免除涂国钧为其“负责”办理产权交易过户的210个工作日的时间责任。二、一审法院认为涂国钧在2011年9月份发给罗国健、曾毓娟的通知中不涉及按揭内容，该认定不但无对应的证据支持，更与涂国钧在一审已提交的证据、罗国健、曾毓娟已提交部分办理按揭资料的情况相矛盾，而涂国钧现在提交的大量的证据也可充分证实涂国钧当时已履行通知业主办理按揭义务，一审法院此一判决理由因欠缺证据、与事实不符而不能成立。1、首先，涂国钧于2011年9月5日向商铺买方统一发出的邮寄函件品名注明是“办理按揭手续通知”，表明明确发出了按揭通知；2、其次，邮件中的内页《关于办理房产相关手续的通知》注明“详见附件”，而涂国钧已举证附件即是《按揭及交易费用明细》、《办理按揭客户所需提供的资料》、《收入证明》），并在内容中提及“逾期办理按揭手续违约金责任”，加上邮件封面品名以概括方式注明“办理按揭手续通知”，三者与附件表述内容一致，层次递进，互相关联；3、涂国钧寄给同楼盘的其他业主11份的邮件退件（已办理拆件公证），快件包裹均含有附件《办理按揭客户所需提供的资料》、《按揭及交易费用明细》、《收入证明》，反映同时期出卖方均是以同样方式及内容通知业主；4、业主徐莉在（2013）穗海法民三初字第1415号案件中明确举证，证明其收到涂国钧发出的《关于办理房产证相关手续的通知》及《按揭及交易费用明细》等附件通知。三、原审未查明现场具备办理交易过户及按揭手续的条件。涂国钧有大量的证据证明在2011年9月17日至9月30日通知罗国健、曾毓娟办理委托过户手续期间，现场具备办理过户条件，只要罗国健、曾毓娟积极履行配合义务，不存在合同约定210个工作日无法过户的情形。1、本次新证据，即当时在现场负责交易过户委托手续的办理机构广东华科律师事务所对本所代理律师向其发出的《情况征询函》中所调查情况认为属实所出具的证明、按揭代理机构广州市盈联投资顾问有限公司出具的《证明》，也与海珠区风阳街道办事处信访办于2012年12月3日重新出具给一审法院的补正的调查笔录称现场有万城的工作人员在接待业主的情况相吻合；2、同楼盘系列案（已定于2013年7月5日开庭）业主徐裴玲、梁敏瑜向法院递交的《按揭收件交接清单》、《按揭费收据》；3、业主李凤莲、梁结敏、郑淑君的委托交易过户《公证书》、《房产登记查册表》；4、本次提交的小业主提交的退款申请；5、信访办的笔录。四、罗国健、曾毓娟在2011年9月份前往现场期间向涂国钧“提出解除合同、退铺要求”，这已表示其在合同约定过户期限前已明确作出拒绝过户要求，拒绝履行其他合同应尽义务，因其已先构成根本性违约并导致合同不能继续履行，由此造成逾期过户责任不应由涂国钧承担，但原审却未查明该关键事实。五、涂国钧尽了自身的履约义务，造成逾期办证的后果应由罗国健、曾毓娟承担。涂国钧是受该事件影响最大的受害者，在出现部分业主要求退款而引起的“信访事件”后，涂国钧积极配合街道信访办、派出所，响应政府维稳需要，派出保安人员配合民警维持现场秩序，增派工作人员到现场听取业主意见，耐心讲解事实情况，并召开了业主说明会化解双方矛盾，期间于2011年10月9日通过网络公开阐述“万城小商品交易中心”的现阶段工作进展及日后信息披露，督促业主尽快办理过户及按揭手续。目前万城小商品交易中心已全部出租，经营良好，充分体现了涂国钧积极履行合同义务的态度。六、随着万城小商品交易中心商铺买卖纠纷系列案件不断增多，从不同方面证实涂国钧履行了通知及现场具备办公条件的合同义务事实。也反映大量小业主以借助诉讼手段达到单方合法违约以逃避商业风险的真实目的。现在，万城小商品交易中心自2012年3月28日正式开业以来，不断有商家承租商铺进驻经营，交易中心已进入正常运行轨道。请求法院判决：1、撤销广州市海珠区人民法院（2013）穗海法民三初字第86号民事判决，依法驳回罗国健、曾毓娟原审全部诉讼请求；2、本案一审、二审的全部诉讼费由罗国健、曾毓娟承担。
被上诉人罗国健、曾毓娟答辩称：整个买卖合同并无约定买受人必须办理委托过户的公证手续，罗国健、曾毓娟是否在2012年9月、10月间去现场办委托过户手续与本案无关。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应该维持原判。
经审理查明，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
另查明：原审法院开庭审理时，罗国健、曾毓娟确认《退款要求》是其书写的，因2011年9月17日部分业主与万城公司达成退款协议，万城公司当即退款。第二天大批业主要求退款，但涂国钧不再愿意退款，凤阳街道办与业主沟通，凤阳街道办建议希望要求退款的业主书面提交退款要求，罗国健、曾毓娟也提交了退款要求，但该退款要求并不是向出卖人即涂国钧交付的书面退款要求。涂国钧陈述万城公司已经收到了《退款要求》的复印件，退款不是在2011年9月17日晚上，达成退款的业主，是在9月22日凌晨才实际退款。涂国钧确认《退款要求》的原件在凤阳街信访办。
本院认为：万城公司受涂国钧委托，以涂国钧的名义与罗国健、曾毓娟签订的《商铺买卖合同》是双方当事人自愿签订，其内容无违反国家法律、行政法规的强制性规定，原判认定双方的房屋买卖合同关系成立有效正确。
关于涉案商铺的过户手续问题。双方签订的《商铺买卖合同》并未约定必须由罗国健、曾毓娟公证委托涂国钧办理涉案商铺过户手续，罗国健、曾毓娟有权不选择该种方式交易。涂国钧认为《办理房产证相关手续的通知》中包括了交纳过户办证资料的内容，由于该通知是要求罗国健、曾毓娟办理委托过户公证手续，并无载明罗国健、曾毓娟可以选择其他方式办理过户，故涂国钧主张因罗国健、曾毓娟拒不提交过户办证资料，其无权要求涂国钧办理过户手续的意见本院不予采信。至于涂国钧提出《认购书》和《认购须知》已经约定由购房人公证委托其办理涉案商铺的交易过户手续，但是综观《认购书》和《认购须知》内容，只是载明购房人要负担过户公证费，并未明确约定需要办理委托过户的公证，且确定各方最终权利义务的《商铺买卖合同》对此未作任何约定，故涂国钧该上诉理由不能成立。涂国钧发出的《办理房产证相关手续的通知》中的要求并非合同约定，故罗国健、曾毓娟是否依通知于2011年9月至10月期间到涉案商铺的销售现场，与案件处理无涉。
关于涂国钧有无通知罗国健、曾毓娟办理按揭贷款的问题。涂国钧发出的《办理房产证相关手续的通知》载明有“详见附件”该字样，但是该通知的内容是办理委托过户公证手续，并未提及办理按揭手续的相关内容，且通知上没有载明附件是随同此次通知一并邮寄，亦未列明附件文件的名称，故不足以证实涂国钧所主张的该通知有附件，且附件文件与办理按揭有关联的事实。至于涂国钧认为在寄给同楼盘的其他业主的邮件中可以证明有相关按揭资料的附件文件，但是并未能提供证据证实向本案购房人罗国健、曾毓娟所发的邮件中有附件文件，而本案购房人罗国健、曾毓娟亦否认其收到的邮件中有附件。原判据此认定涂国钧并未向本案购房人罗国健、曾毓娟发出办理按揭手续的通知，而只是发出办理房产证相关手续的通知，并无不当，本院予以维持。因涂国钧一直未向购房人发出通知办理按揭手续，故其以购房人不配合办理相关按揭手续为由，主张其有权迟延办理涉案商铺的交易过户手续的上诉理由缺乏理据，本院不予支持。
关于罗国健、曾毓娟递交的《退款要求》是否可以免除涂国钧办理涉案商铺产权过户登记责任问题。经原审法院向凤阳街信访办调查可知，2011年9月17日因涉案商铺的场地问题引发群体性纠纷，经凤阳街信访办协调，确有部分商铺购买人与万城公司达成退款协议。罗国健、曾毓娟在此情况下也向凤阳街信访办提出了退款要求。本院认为，在双方未经协商一致的情况下，任何一方无权变更合同内容，罗国健、曾毓娟提出的退款要求，是通过信访方式提出，只是解决双方纠纷的建议意见。对此涂国钧没有表示同意退款解除合同，在此情况下，双方仍应按合同约定的条款予以履行，涂国钧仍负有办理涉案商铺产权过户的合同义务。涂国钧未在约定期限内办理，原审法院认定其构成违约并支持罗国健、曾毓娟的诉请并无不当。上诉人涂国钧的上诉理由依据不足，本院不予采纳。原判认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3178元，由涂国钧负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蔡 粤 海
审 判 员 李 静
代理审判员 刘 勋
二〇一四年五月十五日
书 记 员 闫娜（代）