广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2014）穗越法民三初字第2269号原告：喻永平，住广州市越秀区。委托代理人：刘亚芬。被告：廖鸿杰，身份证住址广东省龙门县，现住广州市越秀区。被告：广州喜福来房地产代理有限公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：林淑婉。委托代理人：廖鸿杰，基本情况同上。原告喻永平诉被告廖鸿杰、广州喜福来房地产代理有限公司（以下简称喜福来公司）居间合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杜轶群独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘亚芬、被告廖鸿杰（兼被告喜福来公司的委托代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告与两被告介绍的业主于2013年6月7日签订《房屋买卖合同》，约定业主以228万元的价格向原告出售位于越秀区恒福路288号第1座X（A）房。签约当日，原告支付了2万元定金给被告，双方约定剩下13万元定金于卖方办理交易过户授权委托公证书当天支付。然而，就在双方约定要去办理交易过户授权委托公证书的当天，业主告知原告说不卖。业主的行为已经构成违约，之后不久，业主将该房屋卖与他人。被告廖鸿杰在收取原告的定金收条上注明：“该定金2万元由廖鸿杰收（喜福来地产），卖方做好公证书转交给黄某饶。如不能成交，由廖鸿杰付4万元给喻永平”。现由于原业主无法找到，其是香港人，在国内没有明确的住址，原告起诉原业主已不可能。为维护原告合法权益，原告起诉要求法院判决两被告向原告双倍返还定金4万元。两被告辩称：不同意原告的诉讼请求，三方签订的买卖合同是无效合同，因为大概在2013年6月8日左右，刘某甲致电我司说业主不同意出售房屋，我方及时告知了原告。之后在2013年6月10日至2013年7月5日之间，我方多次与原告协商，让原告来我司领取退款。业主也有拿钱到我司要求将定金退给原告，三方在我司进行了协商，只是原告不收。经审理查明：广州市越秀区恒福路288号第1座X（A）房原登记所有权人为黄某饶，房屋建筑面积150.04平方米，规划用途为住宅。2013年6月7日，在被告喜福来公司的促成下，案外人刘某乙芬、刘某甲以黄某饶名义（卖方）与原告（买方）、被告喜福来公司（经纪方）就上述房屋买卖事宜共同签订《房屋买卖合同》。合同约定：买卖物业地址为恒福路288号第1座X（A）房，建筑面积150.04平方米，房屋有抵押，成交总价为228万元；经纪方应根据诚实信用原则为买卖双方提供有偿服务，经纪方某向买卖双方收取中介代理服务费及咨询费，经纪方应当对该物业产权资料进行核实，并如实告知买卖双方；买方付款方式为银行按揭付款（公积金贷款）；定金15万元，买方应签署本合同当天同时支付给卖方；买卖双方应于2013年6月30日前与按揭公司办理本次交易的公证委托和买方向银行申请购房贷款年限15年，金额88万元并签署《购房抵押贷款合同》等有关手续；银行出具同意贷款通知书后5个工作日内，买卖双方必须到房地产交易中心办理该房屋递件交易手续，在房管交易中心出具成功《递件受理回执》当天买方要支付首期楼款给卖方，首期楼款125万元买方应在2013年8月15日前交给卖方；楼价余款88万元在交易过户及银行抵押登记手续完成后放款，由贷款银行直接划入卖方在签署按揭合同时提供的银行账号，买方应在2013年10月15日前完成等。该合同空白处还手写“注明2013年6月7日交定金2万，卖方办理公证书当天付13万”。同日，被告廖鸿杰出具《定金收据》，载明：卖方黄敬饶、刘燕芬收到买方喻永平购买广州市天河区恒福路288号第1座X（A）房定金2万元。该收据空白处还手写“注明：该定金2万元由廖鸿杰收（喜福来地产），卖方做好公证书转交给黄某饶。如不能成交由廖鸿杰付4万元给喻永平”。此后，买卖双方未能继续履行上述买卖合同。两被告向原告转交一份落款为“黄某饶”、标称时间为“2013年6月30日”的《告知函》，内容为：“喻永平先生：本人黄某饶，就阁下与刘某甲签订的《房屋买卖合同》一事，特发此函……本人虽口头与刘某甲女士协商过出售房屋事宜，但刘某甲女士在未取得本人正式的书面委托授权情况下擅自将本人的房产予以出售的行为，在法律上属于越权代理行为……本人认为合同条件对我方不利，因此不同意追认该合同条件，刘某甲女士与阁下签订的《房屋买卖合同》已归于无效……希望阁下尽快与喜福来公司协商办理退还定金事宜……”原告接到该函后因希望继续履行合同，故没有接受退还定金的方案。现涉案房屋所有权已变更。据广州市房地产档案馆2014年11月10日出具的《房地产登记簿查册表》显示，广州市越秀区恒福路288号第1座X（A）房产权人为张某，登记时间为2013年7月24日，所有权取得方式为购买。另查明：据被告喜福来公司《企业法人营业执照》显示，该公司为自然人独资的有限责任公司，法定代表人为林淑婉。林淑婉与被告廖鸿杰为夫妻关系。2014年9月10日，原告向本院提起本案诉讼。诉讼过程中，两被告称：刘某乙芬、刘某甲持涉案房屋房产证原件和刘某乙芬本人身份证到我司，当时刘某乙芬称其是黄某饶的母亲，我司查看房产证后发现产权人不是刘某乙芬，但是原告想买该房屋，为保证定金安全，廖鸿杰本人在定金收据上加了注明内容，意思是如果业主不卖的话先由廖鸿杰赔4万元即双倍返还定金给原告；签合同时卖方出示了公证委托书的原件，但两被告和原告没有仔细看委托书的内容，两被告也没有留复印件；原告所付2万元定金廖鸿杰直接给了刘某乙芬；如法院审查认为需要由被告方双倍返还定金4万元，应由被告廖鸿杰个人承担责任。原告确认两被告上述陈述属实，但认为两被告没有保留复印件是不合理的；廖鸿杰在收据上所加“注明”属于担保，并且属于职务行为，是代表公司的，故两被告应承担连带责任；定金2万元是原告直接交给廖鸿杰，再由廖鸿杰转交刘某乙芬。此外，两被告还陈述，林淑婉是喜福来公司的唯一出资人，实际上是被告廖鸿杰在经营，涉案房屋买卖事宜也是廖鸿杰提供中介服务，廖鸿杰有中介人员从业资质。本院认为：被告喜福来公司作为居间人促成原告与刘某乙芬、刘某甲签订《房屋买卖合同》，在提供居间服务过程中，喜福来公司的工作人员廖鸿杰在收据上手写“注明：该定金2万元由廖鸿杰收（喜福来地产），卖方做好公证书转交给黄某饶。如不能成交由廖鸿杰付4万元给喻永平”并签名，自愿为涉案房屋买卖作出保证，原告表示同意，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十二条第一款的规定，保证合同已经成立。现涉案房屋已经出售他人，原告与卖方未能成交，原告要求被告廖鸿杰向其支付双倍定金共4万元符合合同约定及法律规定。根据两被告的陈述，被告廖鸿杰是喜福来公司的实际经营人和为涉案房屋买卖提供具体居间服务的经纪人，其在上述收据注明部分写明“廖鸿杰收（喜福来地产）”，证明其行为除代表个人外还代表喜福来公司。且喜福来公司作为居间人，负有审查房屋权属情况和签约人身份的义务，在未确定签约人代理权的情况下即促成签订合同和转交定金存在一定过错。因此，原告要求两被告共同向其支付双倍定金4万元的诉讼请求于法有据，本院予以支持。至于两被告的答辩意见，因合同效力问题并非单方声明即可决定，案外人刘某乙芬、刘某甲是否有代理权及涉案《房屋买卖合同》是否无效均未经合法程序确认，在此情况下两被告以该合同无效为由拒绝履行保证责任依据不足，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第四百二十四条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十二条、第十八条第二款、第十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十二条第一款、第一百二十六条的规定，判决如下：被告廖鸿杰及广州喜福来房地产代理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向原告喻永平支付双倍定金4万元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取400元，由被告廖鸿杰、广州喜福来房地产代理有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  杜轶群二〇一四年十二月九日书记员  曾小丽