广东省从化市人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）穗从法执异字第32号
异议人（被执行人）：从化国泰天彤房地产开发有限公司，住所地从化市。
法定代表人：胡玲，职务董事长。
申请执行人：张惠军，住内蒙古。
申请执行人：赵素琴，住从化市。
本院在执行张惠军、赵素琴申请执行从化国泰天彤房地产开发有限公司（以下简称“国泰公司”）商品房预售合同纠纷一案【案号：（2015）穗从法执字第659号】过程中，异议人国泰公司认为其对申请执行人张惠军、赵素琴的逾期交楼违约金已经支付完毕，对于本院继续扣划逾期违约金的行为提出异议。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。
异议人国泰公司称：申请执行人张惠军、赵素琴购买的“御景绿洲”一期房产已于2015年1月27日通过了政府部门的竣工备案，符合入伙居住条件，其已向申请执行人发出了“入伙通知书”，故逾期交楼违约金只应计算到2015年1月26日。根据与申请人张惠军、赵素琴达成的调解协议书的约定。该公司在2015年2月28日前应支付的122718.22元违约金，由于2月28日（星期六）恰逢周末双休日，该公司于2015年3月2日（星期一）通过银行转账支付了122718.22元给申请执行人张惠军，加上之前已付20000元，共计已支付逾期违约金142718.22元。另外，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，该公司支付给业主逾期交楼违约金总额不超过各业主已付款项的30%为准，现法院在该案执行过程中扣划该公司185366元银行存款，属重复扣款，请法院将错扣多扣款项退回给该公司。
为证明其主张，异议人国泰公司向本院提供了以下证据：1、收款人为张惠军的中国工商银行电子回单一张；2、《竣工验收备案表》；3、《建设工程质量监督报告》；4、《建设工程规划验收合格证》；5、《建设工程竣工验收消防设备案凭证》；6、《建设工程消防验收意见书》；7、《关于名城•御景绿洲建设项目（一期）建设项目现场情况检查的函》；8、《人防工程专项竣工验收备案意见书》；9、《通邮申请表》；10、《工程联合验收单》；11、《关于从化国泰天彤房地产开发有限公司御景绿洲花园（一期）供水工程验收意见》；12、《住宅质量保证书-
住宅使用说明书》；13、《业主临时规约》。
经审理查明，2013年3月22日，申请执行人张惠军、赵素琴与异议人国泰公司签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》，双方约定：申请执行人张惠军、赵素琴购买国泰公司开发的从化市江埔街河东南路388号的“御景绿洲花园”5栋2502房，房产用途为住宅，建筑面积133.77平方米，购房总价款827352元。国泰公司应于2013年6月30日前将房屋交付给张惠军、赵素琴使用。上述合同第十二条“交房条件”约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十四条“延期交房的违约责任”约定：国泰公司如未能按合同规定的期限交房，逾期不超过180日的，国泰公司应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价0.05%的标准向张惠军、赵素琴支付违约金等。
上述合同签订后，张惠军、赵素琴支付了全部购房款，但异议人国泰公司未能依约在2013年6月30日前将房屋交付张惠军、赵素琴使用。申请执行人张惠军、赵素琴向本院提起诉讼后，本院于2014年10月22日作出（2014）穗从法房初字第136号民事调解书，申请执行人张惠军、赵素琴与国泰公司达成调解协议：一、双方同意继续履行双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》。二、被告从化国泰天彤房地产开发有限公司支付逾期交楼之违约金给原告张惠军、赵素琴，违约金以总房价827352元为基数，按照每日万分之三为标准，从2013年7月1日（即合同约定应交付房屋日的次日）计至被告通知原告收取符合约定交楼标准的物业之日止，暂计至2014年9月30日止为113430元。
双方同意签订本协议之日，被告支付逾期交楼违约金20000元给原告，2015年2月28日之前所产生的上述逾期交楼违约金的余款在2015年2月28日前一次性付清；2015年2月28日之后产生的逾期交楼违约金按季度支付，具体支付时间为每季度最后一天向原告支付该季度的逾期交楼违约金。若被告在2015年2月28日前未支付清上述逾期交楼违约金的，则被告同意逾期交楼违约金从合同约定交付房屋日的次日起至被告通知原告收取符合合同约定交楼标准的物业之日为止，以总房价款为基数，按照每日万分之五的标准计算逾期交楼违约金。
2015年3月2日，根据张惠军、赵素琴的申请，本院以（2015）穗从法执字第659号案立案执行。同日，国泰公司通过银行转账支付了从2013年7月1日至2015年1月26日的逾期违约金共122718.22元给张惠军、赵素琴。
再查明，2015年3月9日本院作出（2015）穗从法执字第652号执行裁定书，裁定扣划国泰公司在中国建设银行从化江埔支行账户为44×××58的银行存款2491076.17元。
关于异议人国泰公司提出逾期交房违约金只应计算至2015年1月26日的问题。本院认为，虽然国泰公司提供证据证明其于2015年1月27日取得了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，但是国泰公司无法提供涉案小区已取得永久用电的相关证据。根据双方签订的《广州市商品房屋买卖合同（预售）》第十二条交房条件：“该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件”的约定。涉案房屋尚不具备合同约定的交付条件，在涉案房屋未依约取得永久用电之前，申请执行人张惠军、赵素琴有权拒绝收楼。国泰公司主张逾期交楼违约金应只计算至2015年1月26日的异议请求，本院不予支持。
关于本案是否存在错扣多扣逾期违约金的问题。本院认为，申请执行人张惠军、赵素琴于2015年3月2日向本院申请强制，本院以（2015）穗从法执字第659号案立案执行。同日，国泰公司通过银行转账支付了122718.22元给申请执行人张惠军，但国泰公司并未立即书面告知本院其已经支付了上述逾期违约金的事实。此外，由于国泰公司的逾期交楼行为导致大量业主向法院申请强制执行，申请执行的逾期违约金数额已远超上述扣划金额（截止2015年6月2日，未结执行案件452件，涉案申请执行标的34905401.36元）。本院裁定扣划金额并没有超过本院立案执行国泰公司的申请标的总额，故不存在本院错扣多扣逾期违约金的问题，异议人国泰公司上述异议请求，本院不予支持。
关于异议人国泰公司提出逾期交房违约金不应超过各业主已付款项的30%问题。本院认为，根据（2014）穗从法房初字第136号民事调解书中双方达成的调解协议，异议人支付逾期交楼违约金总额并未有不超过申请执行人已付房款30%的约定，异议人国泰公司提出逾期交楼违约金总额不超过申请执行人已付房款30%的请求属于对执行依据处理结果所提出的异议，不属于执行行为异议审查范围，本院依法不予审查。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条的规定，裁定如下：
驳回异议人从化国泰天彤房地产开发有限公司的异议。
如对本裁定不服，可以自裁定送达之日起十日内向广州市中级人民法院申请复议。
审 判 长 吴 建
审 判 员 李永强
代理审判员 吴飞龙
二〇一五年六月五日
书 记 员 李芷慧