成都市锦江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）锦江民初字第1216号
原告刘某某。
委托代理人刘洁，系刘某某之夫。
被告成都新界广场商业有限公司。住所地：成都市锦江区。
法定代表人朱海，该公司总经理。
被告成都洋洋摩尔百货有限公司。住所地：成都市锦江区。
法定代表人江秉金，该公司董事长。
委托代理人彭晶，四川英济律师事务所律师。
本院2014年2月10日受理原告刘某某诉被告成都新界广场商业有限公司（简称新界公司）、成都洋洋摩尔百货有限公司（简称摩尔公司）租赁合同纠纷一案，依法由代理审判员张真伟适用简易程序进行审理，于2014年2月27日公开开庭进行了审理。原告刘某某及其委托代理人刘洁、被告新界公司的法定代表人朱海、被告摩尔公司的委托代理人彭晶到庭参加诉讼。现已审理终结。
原告诉称：原告投资购买成都东御街55号1栋1层1－63-97号面积为14.8平方米的商业房产，取得房屋产权证、国土证，并与被告签订《合作经营协议》，约定合作期自2002年11月26日至2012年11月26日共10年，期满后被告退还原告。但期满后，被告拒不履行将房屋楼层区位完好退还给原告之约定。请求二被告立即停止侵权，退还东御街55号1栋1层1－63－97号商铺。
被告新界公司辩称：案涉商铺是产权式商铺，无法分割、退还。
被告摩尔公司辩称：1、海发商厦系统一租赁经营、分割销售的产权式商铺，所有权与经营权分离，业主权利应受一定限制，享有所有权，但不占有使用，业主需遵守共同经营的约定，原告购买时已接受该条件；2、合作期满后，海发商厦负2层至4层建筑面积、小业主人数超过二分之一与被告续约，商铺不符合返还条件，小业主所提返还诉讼的多个生效判决对此也已确认。请求驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明：摩尔公司前身为成都摩尔商业广场有限公司，2004年8月5日更名为成都摩尔百盛实业有限公司，2011年5月20日更名为成都洋洋摩尔百货有限公司。
2001年8月20日，摩尔公司作为乙方与甲方汇发公司订立《关于“海发新世界”大楼部分物业的租赁协议》，约定甲方决定将其合法持有位于成都市东御街55-223号海发新世界（又名海发商厦）地下2层至地面5层共7层的商业楼面租赁给乙方经营使用，租赁期限暂定自2002年3月1日至2012年2月28日。期满后，在同等条件下甲方同意乙方优先续租；甲方有权出售乙方所租楼层的产权，经出售后的楼盘可更改楼盘名称，但出售产权不得影响乙方的经营等。
后原告向汇发公司购买了海发商厦1层63区97号商铺，汇发公司提供了商厦平面图。2004年2月21日，原告作为乙方与甲方新界公司签订《合作经营协》，约定：乙方将拥有产权的汇发摩尔中心物业1层63区97号商铺（建筑面积14.8平方米、购置价468864元）交给甲方使用，双方以品牌百货为主导合作经营汇发摩尔中心，合作期自2002年11月26日起至2012年11月26日；甲方拥有房屋楼层区位的使用权和经营收益权，甲方每年均按乙方出资额的7%固定比例向乙方分配红利；期满后，甲方将该楼层区位退还乙方，乙方若需进场自行经营或再次装修等，必须服从和遵守本业主委员会和商场经营管理方统一规划和各项制度。期间，摩尔公司按照新界公司提供的分配表发放租金，再由新界公司向包括原告在内的小业主分配红利。2009年6月5日，原告取得前述商铺房屋产权证（权1161048）房产证，2009年6月5日取得国有土地使用权证，权属证书记明用途：商业；面积：14.8平方米；层数：1层；房号63-97，未记载四至界限，未附房产平面图和详细测量尺寸。
2006年汇发公司与摩尔公司就双方签订的租赁合同发生纠纷，汇发公司向成都市中级人民法院提起诉讼。成都市中级人民法院查明：2001年11月2日，汇发公司与成都摩尔商业经营有限公司（简称摩尔经营公司）签订《委托合同书》约定，为保证汇发公司与摩尔公司之间的房屋租赁合同不受影响，汇发公司委托摩尔经营公司与各买受人签订《合作经营协议》和发放《合作经营协议》约定的固定收益；之后，汇发公司与各购房者签订《商品房买卖合同》，摩尔经营公司同日与各购房者签订《合作经营协议》；2001年11月23日，汇发公司与摩尔公司一致同意废止《合作经营协议》，另成立由汇发公司控股的物管公司与购房者签订代租代管协议，以汇发为主体成立新界公司接管摩尔经营公司业务；2001年12月29日，汇发公司、新界公司、摩尔经营公司共同签订《委托合同书》，约定汇发公司与新界公司形成新的委托合同关系，并终止与摩尔经营公司的委托合同关系，原摩尔经营公司与各业主签订的《合作经营协议》由新界公司与各业主重新签订。此后，新界公司与各业主重新签订了《合作经营协议》，内容与原协议一致。
之后，因新界公司欠付租金，小业主与新界公司、摩尔公司涉诉。刘某某也于2013年8月26日起诉新界公司、摩尔公司要求返还商铺并支付物业使用费，经本院以（2013）锦江民初字第3362号民事调解书确认，确认摩尔公司按购买价税后15%承担物业使用费、摩尔公司放弃其余诉讼请求。2010年9月27日，海发商厦业主大会制订《成都市海发商厦管理规约》，约定：对本建筑区划进行调整的，应当按照相关规定，并经区划内专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意；由相关业主委员会向房产管理部门提出调整建筑区划要求。
又查明：海发商厦商业楼层现仍由摩尔公司整体经营，刘某某所购商铺也由摩尔公司实际经营使用。海发商厦负2至4层共有产权面积为28620.5平方米，小业主共有1094户，共有产权面积为25589.03平方米。合作经营期限届满后，对于是否继续租赁给摩尔公司经营小业主意见不一。迄今，已与摩尔公司签协议的小业主数与所占面积数均过半。
以上事实有双方当事人的当庭陈述及原告身份证，新界公司、摩尔公司信息查询单，房屋产权证、国有土地使用权证，合作经营协议及分户平面图、（2013）锦江民初字第3362号民事调解书、（2012）锦江民初字第4236号和（2013）成民终字第5568号民事判决书、业主委员会备案情况及签约统计表等证据证实。
本院认为：海发商厦负2层至4层商业楼层，由汇发公司租给摩尔公司经营后，又分别出售给1094户业主，并委托新界公司进行经营管理及与包括原告在内的小业主签订《合作经营协议》。现协议期限届满，原告要求新界公司、摩尔公司返还商铺，其理由是否成立，是本案的争议焦点。本院分析如下：
第一，根据物权法的规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，业主行使权利不得不得损害其他业主的合法权益。案涉海发商厦负2层至4层小业主共1094户，选择继续与摩尔公司建立租赁关系的业主无论户数与所占面积比例均超过半数，占有优势地位。因此，向任一业主返还商铺均会影响商场整体功能发挥和损及其他业主的权利，而维护大多数业主目前认可的经营模式则有利于保护全体产权人也包括原告自身的权益。第二，海发商厦商业楼层在出售前已整体出租给摩尔公司作整体经营，原告在购买讼争商铺的同时即与新界公司签订了合作经营协议，并约定合作经营期满后，买受投资人若需进场自行经营或再次装修等，必须服从和遵守本大厦业主委员会和商场经营管理方的统一规划和各项制度。据此，原告在购买商铺时已知晓并接受商铺统一经营模式，应当知道所购商铺与独立商铺有所不同，故应承担相应的法律风险。第三，原告取得的该商铺产权证书未记载房屋四至界限和测量尺寸，开发商提供的分户平面图及摊位平面图对业主所购面积仅作虚线示意，故原告商铺所在商业楼面平面上紧密相连、空间上无分割墙体，四至界限不明确，原告买受面积难以与其他业主权益区分，在目前情况下无法实际分割。对此，2006年以来海发商厦业主与二被告之前返还商铺诉讼的生效判决作了相同认定，对小业主返还请求不予支持。
综上，本案不具备返还原物的客观条件，对于原告要求返还商铺的请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国物权法》第三十九条、第七十一条之规定，判决如下：
驳回原告刘某某的诉讼请求。
本案案件受理费减半收取100元，由原告刘某某负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理审判员 张真伟
二〇一四年三月三日
书 记 员 熊 崴