河南省驻马店市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫17民终3070号
上诉人（原审被告）:候涛，男，1968年10月8日出生，汉族，住汝南县。
委托诉讼代理人：候波，男，1967年10月5日出生，汉族，住汝南县，系侯涛之兄。
被上诉人（原审原告）：赵杰，男，1975年3月21日出生，汉族，住汝南县。
被上诉人（原审原告）：张林峰，男，1966年1月12日出生，汉族，住汝南县。
被上诉人（原审原告）：王俊伟，男，1975年5月17日出生，汉族，住汝南县。
被上诉人（原审原告）：韩连山，男，1945年8月5日出生，汉族，住汝南县。
被上诉人（原审原告）：唐金华，女，1969年2月27日出生，汉族，住信阳市浉河区。
被上诉人（原审原告）：李国元，男，1957年4月12日出生，汉族，住汝南县。
被上诉人（原审原告）：王永生，男，1978年12月26日出生，汉族，住汝南县。
被上诉人（原审原告）：任亚男，女，1981年11月6日出生，汉族，住汝南县。
被上诉人（原审原告）：孙新治，男，1958年9月9日出生，汉族，住汝南县。
被上诉人（原审原告）：柳素丽，女，1974年4月20日出生，汉族，住平舆县。
被上诉人（原审原告）：方香芝，女，1960年7月5日出生，汉族，住汝南县。
被上诉人（原审原告）：门留柱，男，1974年4月17日出生，汉族，住汝南县。
被上诉人（原审原告）：郭玲，女，1968年1月27日出生，汉族，住汝南县。
被上诉人（原审原告）：李合斌，男，1960年10月15日出生，汉族，住汝南县。
被上诉人（原审原告）：孙金凤，女，1976年4月1日出生，汉族，住汝南县。
被上诉人（原审原告）：刘金平，女，1958年2月24日出生，汉族，住汝南县。
被上诉人（原审原告）：姚冬梅，女，1964年1月21日出生，汉族，住汝南县。
被上诉人（原审原告）：段英荣，女，1973年3月9日生，汉族，住商水县。
被上诉人（原审原告）：冯延伟，男，1964年3月17日出生，汉族，住汝南县。
上述十九被上诉人委托诉讼代理人：燕小成，河南燕小成律师事务所律师。
原审被告：刘俊梅，女，1955年11月21日出生，汉族，住汝南县。
原审被告：赵爱珠，女，1958年2月1日出生，汉族，住汝南县。
原审被告：刘四梅，女，1966年1月14日，汉族，住汝南县。
原审被告：朱文红，女，1968年12月16日出生，汉族，住汝南县。
上诉人侯涛因与被上诉人赵杰等十九人、原审被告刘俊梅、赵爱珠、朱文红、刘四梅确认合同无效纠纷一案，不服汝南县人民法院（2015）汝民初字第00681号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年9月26日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人侯涛的委托诉讼代理人候波、被上诉人赵杰、王俊伟、王永生、张林峰、唐金华及被上诉人赵杰等十九人的委托诉讼代理人燕小成到庭参加诉讼。原审被告刘俊梅、赵爱珠、朱文红、刘四梅经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
侯涛上诉请求：1撤销原审判决，依法改判驳回赵杰等十九人的诉讼请求。事实和理由：1、赵杰等十九人作为原告主体不适格；2、原审判决依据《物权法》第七十六条规定判决合同无效适用法律错误；3、侯涛与家属楼管理委员会签订的合同有效，对其他业主有约束力。
赵杰等十九人辩称，一审认定事实清楚，处理正确，请求驳回上诉。
原审被告刘俊梅、赵爱珠、朱文红、刘四梅未提交陈述意见。
赵杰等十九人向一审法院起诉请求：确认侯涛与刘俊梅、赵爱珠、朱文红、刘四梅于2012年12月1日签订的房屋租赁协议无效。
一审法院认定事实：汝南县工人俱乐部家属楼共有30户业主，本案19位原告均系该家属楼业主。2007年12月14日，汝南县工人俱乐部出面成立了工人俱乐部家属楼管理委员会，并与以被告刘俊梅等为代表的该管理委员会签订了书面协议，约定工人俱乐部将座落在南北走向步行街西侧该家属楼中间过道后侧房屋（房屋使用面积10.5㎡，所有权归属工人俱乐部，即本案争议房屋）以及工人俱乐部院内东北侧车棚由该楼住户永久使用，但无出售权。该协议签订之前即2007年12月1日，被告刘俊梅等人已经以工会家属楼居委会的名义将上述协议中的房屋租赁给张富华、张灿，租赁期限5年（自2007年12月1日至2012年11月30日），之后张富华、张灿将该房屋转租给被告侯涛，被告侯涛又将该房屋转租给原告王永生。2012年5月16日，被告侯涛与原告王永生签订房屋租赁合同，约定侯涛将上述房屋租赁给王永生，租期一年，租金25000元。上述5年租赁合同期满后，2012年12月1日，刘俊梅、赵爱珠、钟秋荣、刘四梅、朱文红以工会家属楼业主委员会的名义与被告侯涛签订了房屋租赁合同，约定工会家属楼业主委员会将上述房屋租赁给被告侯涛，租赁期限10年（自2012年12月1日至2022年11月30日），年租金11000元。被告刘俊梅、赵爱珠、钟秋荣、刘四梅、朱文红在与被告侯涛签订上述租赁合同时，未经召开家属楼业主大会讨论决定，也未征求其他业主意见。
另查明，工人俱乐部家属楼业主委员会2007年12月成立时有业主代表7人，分别为刘俊梅、钟秋荣、李妮、韩连山、杨桂玲、张西奇、刘志勇，至2012年12月1日前未有变动。2012年12月1日与被告侯涛签订合同前，刘俊梅、钟秋荣已分别于2012年4月13日、5月10日将位于工人俱乐部家属楼的住房转让给他人。与被告侯涛签订十年房屋租赁合同的其他三人均不是家属楼业主委员会成员。
一审法院认为：本案系确认合同无效纠纷。《中华人民共和国物权法》第一百一十七条规定：“用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。”本案所争议的房屋系汝南县工人俱乐部所有，俱乐部委托家属楼业主管理使用，家属楼业主根据委托管理协议书对该财产享有使用、收益的权利，具体权利由家属楼业主管理委员会行使，对该房屋的租赁、收益涉及该家属楼所有业主的共同利益。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条“下列事项由业主共同决定：……（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”之规定，对上述财产的处分须经过半数业主的同意。被告刘俊梅、赵爱珠等人于2012年12月1日在与被告侯涛签订房屋租赁合同时，既没有召开业主大会讨论决定，也未逐一征求业主意见，即在没有过半数业主同意的情况下，擅自处分应由全体业主共同管理的财产，事后也未得到过半数业主的追认。该合同项下向被告侯涛收取的年租金为11000元，明显低于被告侯涛转租所收取的租金（2012年收取年租金25000元），明显侵害了业主的共同利益，且违反上述法律规定，该合同应为无效。原告请求确认上述合同无效，符合上述理由及法律规定，予以支持。一审法院根据上述理由及法律规定，另根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，并经审判委员会讨论决定，判决如下：确认被告刘俊梅、赵爱珠、朱文红、刘四梅等人2012年12月1日与被告侯涛签订的房屋租赁协议无效。本案受理费50元，由被告侯涛、刘俊梅、赵爱珠、朱文红、刘四梅共同负担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是：1、赵杰等十九人作为原告是否适格；2、双方讼争的房屋租赁协议是否无效。
关于赵杰等十九人作为原告是否适格的问题。汝南县工人俱乐部家属楼共有30户业主，赵杰等十九人均系该家属楼业主。本案讼争的房屋系汝南县工人俱乐部所有，俱乐部委托家属楼业主管理使用，家属楼业主根据委托管理协议书对讼争房屋享有使用、收益的权利，对讼争房屋的租赁、收益涉及该家属楼所有业主的共同利益，赵杰等十九人认为本案讼争的房屋租赁协议无效，损害了业主的利益，故赵杰等十九人有权作为原告提起诉讼。
关于双方讼争的房屋租赁协议是否无效的问题。2012年12月1日，刘俊梅、赵爱珠、钟秋荣、刘四梅、朱文红以业主委员会名义与侯涛签订房屋租赁合同时，刘俊梅、钟秋荣已分别于2012年4月13日、5月10日将位于工人俱乐部家属楼的住房转让给他人，故刘俊梅、钟秋荣已丧失业主委员会委员的资格，而赵爱珠、刘四梅、朱文红三人亦不是业主委员会委员，刘俊梅等五人在签订租赁合同之前亦未得到业主或业主委员会的同意和授权，故刘俊梅等五人均无权以业主委员会的名义与侯涛签订租赁合同，签订合同后，亦未得到新的业主委员会或过半数业主的追认，该合同侵害了业主的共同利益，故本案讼争的租赁合同应为无效合同。
综上所述，侯涛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人侯涛负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 强
代理审判员 吴宏宇
代理审判员 杜欣雨
二〇一六年十月二十五日
书 记 员 袁玉慧