上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第37057号
原告（反诉被告）黄志耀。
委托代理人高善来，上海市大明律师事务所律师。
被告（反诉原告）孟干。
委托代理人刘子兵，上海市君悦律师事务所律师。
原告黄志耀与被告孟干土地租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月10日立案受理后，孟干提起反诉，本院于2014年11月14日受理反诉，与本诉进行了合并审理，依法适用简易程序，于2014年11月20日、2015年1月21日公开开庭进行了审理。黄志耀的委托代理人高善来，孟干及其委托代理人刘子兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄志耀诉称，被告向原告租赁位于上海市浦东新区东川路与原灯塔村村委办公室间10亩的空地，为此双方签署《场地租赁协议书》（以下简称协议书）一份，对双方的权利义务做了相关约定。2014年7月起，被告未依约向原告支付2014年下半年的租金，2014年8月，原告接到租赁地所在地城管约谈，要求拆除该租赁土地上违法搭建房屋及浇注的混凝土场地。原告随即至现场查看，发现被告擅自搭建了房屋并将部分场地浇注了混凝土，为此原告要求被告拆除，但被告置之不理。2014年9月17日，原告委托律师向被告发函，表示要求解除双方的协议书，并要求被告搬离租赁土地，被告于次日签收该函件。原告认为，根据双方协议书约定，承租方不得擅自搭建房屋及一切建筑物，如有发现，出租方有权终止协议，但目前被告在收到原告的函件后拒不搬离，由此原告起诉法院，要求：1、判令确认原、被告双方的协议书于2014年10月8日解除；2、判令被告拆除搭建房屋及构筑的水泥地，清移临时可移动的集装箱房屋，恢复土地原状返还10亩土地（该土地西面不临上海市浦东新区东川公路，东临原村委会、北临河道、南临农田，双方庭审中在图纸上确认土地位置）；3、判令被告向原告支付2014年7月1日至10月8日间拖欠的租金人民币（以下币种相同）112，155.33元，以月租金43，136元计算，计算至日以每月30天计算；4、判令被告向原告支付从2014年10月9日起至被告返还场地之日止的场地使用费（每月按43，136元计算，计算至日以每月30天计算）。
被告孟干辩称，其承租的土地为农用土地，如要出租的话需要经过特定的程序，没有经过相关手续，原告又非永新村的村民，其所签署的协议书本身无效。原告向被告邮寄的律师函，被告于2014年10月8日收到，但因协议书无效不存在解除的问题。即使协议书有效，被告不同意解除，被告并未在场地上搭建房屋，只是安装了可移动的集装箱活动房；另外被告确实构筑了四千五百平方米左右的水泥场地，被告承租土地后发现场地地基太软，车辆进出、停放容易陷进去，原、被告进行协商，得到原告口头认可下，从2013年5月底开始分批次硬化，分了七次，于2014年7月底结束，在原告发律师函前，原告从未提出异议，就土地硬化原告不可能不知道，被告没有违反协议书约定。被告在原告的委托下还搭建了厕所，花费了3万元，但原告仅支付1万元。就原告要求返还场地，被告不同意，租赁场地上有被告的投入，在双方没有谈妥之前，被告不愿意退出。2014年7月1日被告确实停止支付租金，就租金及使用费被告均不愿意支付，被告认为应将其投入费用清算后再做结算，就原告所主张租金及使用费的计算标准和计算构成无异议。
反诉原告孟干反诉称，2012年12月23日，双方签署协议书，将临近本市浦东新区东川公路的一块10亩空地出租给孟干，用于停放空车及维修集装箱。反诉原告入场后发现场地存在诸多问题，无法达到租赁土地正常经营的初衷，第一、反诉被告提供场地的电量不足，2013年6月因电源切断，致使场地停工三个月以上，反诉原告外借发电机产生花费，因电量不稳定，导致人员中暑，机械故障等；第二、土地地基太软；反诉原告停放车辆重量在14吨至40、50吨不等，场地地基根本不能实现该目的，由此反诉被告承诺可以适当硬化地面，尽量保证满足业务运营，但并未付诸实践，迫于无奈，反诉原告自行垫资100多万元分七次对场地进行硬化处理，硬化完成后，反诉被告要求反诉原告书写放弃权益承诺书，遭到反诉原告拒绝。反诉原告认为，场地出租没有经过村民会议，也未至相关部门备案，反诉被告未经相关程序就将土地转租给反诉原告，应属无效，由此反诉请求：1、确认双方间协议书为无效；2、判令反诉被告返还从承租期开始反诉原告所支付的所有租金776，460元，押金50，000元；3、依法判令反诉案件受理费由反诉被告承担。
反诉被告黄志耀对反诉辩称，就系争土地为本市浦东新区高东镇永新村农民集体土地，该土地由反诉被告向本市浦东新区高东镇永新村村民委员会承租，并又经该村民委员会同意下转租给反诉原告，双方的协议应为有效。对反诉原告要求返还其已支付的所有租金及押金，反诉被告不同意，即使是合同无效下，反诉原告已客观使用土地也应承担相应的使用费，故不存在返还的问题。对于押金反诉被告愿意按照合同约定处理，在一并处理时予以返还。至于反诉原告陈述的硬化土地是得到反诉被告同意下进行的并不属实，租赁土地上大部分硬化是反诉原告在2014年国庆放假期间突击浇注，硬化地面面积总共四千平方米左右。
经审理查明，2011年12月30日，上海市浦东新区高东镇永兴村村民委员会就本市浦东新区东川公路与原灯塔村村委办公楼间的一块地出租给黄志耀作为临时堆场使用，租期从2012年6月1日至2017年5月31日，双方签署租赁协议；同时，上海市浦东新区高东镇永兴村村民委员会同意黄志耀在不违背协议框架下转租场地。上述土地的权利人为上海市浦东新区高东镇永新村农民集体，土地现状为耕地。
2012年12月23日，以黄志耀作为甲方与孟干作为乙方签署协议书，内容为：因乙方需要停车、修理集装箱场地，向甲方租用场地，甲方将坐落在东川公路的一块空地面积为拾亩临时租给乙方使用，作停放空车、维修集装箱使用，不得暂落空箱；租赁期限为3年，自2013年1月1日至2015年12月31日止；租金以每年每亩51，764元，场地使用以先付租金后使用的原则进行，以半年支付一次即258，820元，并以押金支付5万元，一次付清；在租用期间，乙方不得私自随意搭建房屋及一切建筑物，如有发现，甲方可立即终止本合同，租金不予退还，乙方应无条件及时搬出场地；……。协议书签订后，黄志耀向孟干交付上述场地。孟干以上述场地作为其为法定代表人的上海东灿物流有限公司使用。孟干向黄志耀支付了租金及押金5万元。从2014年7月1日起孟干未再向黄志耀支付租金。
在使用上述土地期间，孟干在土地上设置了钢丝网围墙、建造了厕所、搭建了上下两层的数门临时房（以双方庭审共同确认签字的照片为准）及单间挂有“上海东灿物流有限公司”及“东川公路XXX号”牌子的临时门房，同时还将近三分之二的土地浇筑混凝土进行场地水泥硬化。2014年9月17日，黄志耀委托律师出具律师函，表示因孟干在租赁场地上擅自建造建筑物，违反了协议书的约定，现依照协议书解除双方签署的协议书，并要求于2014年9月30日将场地恢复原状后返还并补缴拖欠租金。该份律师函孟干表示于2014年10月8日收到。
另外，孟干表示：就场地上搭建上下两层的数门临时房（以双方庭审共同确认签字的照片为准）花费27万元，单间挂有“上海东灿物流有限公司”及“东川公路XXX号”牌子的临时门房花费2万元，建造厕所花费3.80万元，把场地围起来的铁丝网围墙2.20万元，监控设备全套（布线、摄像头及监控所有的材料）花费2.50万元，浇注混凝土土地水泥硬化费88万元，进场费10万元，车辆损失6.40万元（发生两次施救及修理，其中施救费一次4千元多，手工费一次3千元多，气囊一坏就换四个，一个气囊6，500元，气囊更换支付了5.20万元），发电机租赁费11万元左右，发电机用油花费4万多元；上述费用无论是解除还是合同无效，都要求黄志耀进行赔偿。对此，黄志耀表示，对孟干提出的铁丝网围墙花费2.20万元，监控设备全套（布线、摄像头及监控所有的材料）花费2.50万元，金额本身认可，同意作为损失范围由法院根据双方过错进行判定；就厕所及上下两层的数门临时房、单间挂有“上海东灿物流有限公司”及“东川公路XXX号”牌子的临时门房花费金额均不认可，上述确实在进场时就搭建了，但均为违章建筑物，黄志耀不承担赔偿责任，如法院认定属于赔偿范围，就金额本身不认可；关于浇注混凝土土地水泥硬化行为是违法的，也未得到黄志耀的认可，违反了协议书的约定，不同意赔偿；进场费金额不确认，但愿意按照孟干实际发生金额赔偿，即便被告提供不出依据，黄志耀自愿补偿2万元；就孟干提出的车辆损失以及发电机产生费用，均与合同无关，也与场地使用不存在关系，也属于其经营中的生产成本，不同意赔偿。对于黄志耀不确认的相关项目金额，孟干在法院之后给予的举证期限内并未进一步提供证据举证。
以上事实，有《租赁协议》、关于场所转租的请示、《场地租赁协议书》、照片及上海市浦东新区高东镇永兴村地图、律师函等及当事人庭审陈述在案佐证。
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。双方租赁关系所涉的系争土地为耕地，即使曾因非农业建设占用该土地，但在相关事项完毕后，土地仍应依照原先的用途使用，现该系争土地用于停放空车、维修集装箱使用，违反了相关法律规定，故孟干提出双方签订的协议书无效，本院依法予以确认。
合同无效为自始无效。协议书无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，所发生的损失根据过错承担相应的责任。现黄志耀要求孟干拆除厕所及构筑的水泥地，清移临时可移动上下两层的数门临时房及单间挂有“上海东灿物流有限公司”及“东川公路XXX号”牌子的临时门房，恢复土地原状返还；孟干要求黄志耀返还押金5万元，均于法有据，双方对返还土地及押金，也不持异议，本院予以支持。孟干实际占用了拾亩的租赁场地，应当支付相应的场地使用费，鉴于其占用租赁场地至今已超过两年之久，原先已支付的租金可直接抵作使用费，就2014年7月1日后至场地实际返还之日止的占有使用费，黄志耀提出要求依照协议书约定的租金标准即每月按43，136元计算，计算至日以每月30天计算，支付房屋占有使用费，被告对使用费表示愿意支付，但表示在诉讼中因供电问题导致孟干无法正常经营，故应按照黄志耀与永新村村委会间租赁协议标准支付，对此本院认为，供电的标准并没有在双方的协议书中有所明确，也不能直接看出起与双方对场地用途是否有关联性，何况因供电影响到正常经营问题，孟干对此并未提供任何证据证明，由此本院对其陈述，不予采信，就黄志耀关于占有使用费的主张，于法有据，本院予以支持；孟干主张将之前已支付所有租金776，460元返还，并提出2013年1月至8月没有使用土地的意见，对此在没有提供证据证明且在黄志耀已交付场地下，本院对孟干的陈述，不予采纳，就其要求返还租金的请求不予支持。
对黄志耀将耕地出租给孟干作为停车及修理集装箱之用，其存在过错；孟干则在承租时未对租赁土地详尽了解，亦未尽到必要的谨慎注意义务，其自身亦存在过错。就孟干提出的合同无效后的相关赔偿：一、场地铁丝网围墙花费2.20万元，监控设备全套（布线、摄像头及监控所有的材料）花费2.50万元，黄志耀对金额认可，要求按照过错比例承担，本院根据过错责任及实际履行情况酌定黄志耀承担3万元；二、进场费10万元，黄志耀表示对于进场费愿意依照实际作为赔偿项目，但孟干所提出的进场金额不予认，基于孟干对此项费用并未进行举证，黄志耀表态自愿补偿2万元，并无不可，可予准许；三、上下两层的数门临时房27万元，挂有“上海东灿物流有限公司”及“东川公路XXX号”牌子的单间临时门房2万元以及建造厕所3.80万元；黄志耀确认上述建造在孟干进场时形成，在相关合理期间内，黄志耀并未提出异议，但就上述建造的金额黄志耀均不确认也不愿意承担。对此，本院认为，关于厕所，在第一次庭审中，孟干表示系黄志耀委托其建造，花费3万元，但黄志耀就给了1万元，依照孟干的陈述反映，厕所费用黄志耀当时是有所承担并收取了1万元，就收取的款项当时没有提出异议，现孟干再次要求黄志耀承担厕所的费用，且未提供建造花费的证据下，本院不予支持；关于上下两层的数门临时房以及挂有“上海东灿物流有限公司”及“东川公路XXX号”牌子的单间临时门房，孟干表述为活动房，那么并不是附着在土地上不可拆除物，协议无效后，黄志耀要求清移，对此孟干应予拆除；四、就土地浇注混凝土硬化费用88万元，首先根据双方的协议书明确写明“在租用期间，乙方不得私自随意搭建房屋及一切建筑物，如有发现，甲方可立即终止本合同，租金不予退还，乙方应无条件及时搬出场地”，孟干虽表示该硬化土地是得到了黄志耀的同意，在黄志耀否认下，并不能提供其同意的相关证据，虽孟干表示整体硬化分七次完成，即2014年7月底完工，但黄志耀对其陈述不予认可，就孟干该行为也于2014年9月发函提出异议，因而，在孟干无证据证明该土地硬化是得到黄志耀同意下进行的，现要求黄志耀承担损失，并无事实及法律依据，本院难以支持；五、关于车辆施救维修损失以及发电机租赁费、用油花费；黄志耀表示该花费均与土地使用无关，也属于其经营中的生产成本，不同意赔偿；对此本院认为，孟干在签订协议书前看过场地现场，承租时又按土地现状接收了场地，说明其已认可了租赁场地当时的状况，况且也没有证据证明上述费用的发生与场地使用存在必然关联，由此孟干要求黄志耀赔偿，并无依据，不予支持。庭审后，黄志耀表示除庭审中就进场费自愿补偿2万元外，另行自愿补偿孟干6万元，对此并无不可，本院予以准许。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）黄志耀与被告（反诉原告）孟干于2012年12月23日订立的《场地租赁协议书》无效；
二、被告（反诉原告）孟干应于本判决生效之日起三十日内拆除搭建的厕所及土地上浇注的水泥地面，清移上下两层的数门临时房以及挂有“上海东灿物流有限公司”及“东川公路XXX号”牌子的单间临时门房，恢复土地原状，向原告（反诉被告）黄志耀返还10亩土地（该土地于上海市浦东新区东川公路东面，以双方在上海市浦东新区高东镇永兴村图纸上共同确认土地位置为准）；
三、原告（反诉被告）黄志耀于本判决生效之日起三十日内返还被告（反诉原告）孟干押金5万元；
四、被告（反诉原告）孟干于本判决生效之日起三十日内支付原告（反诉被告）黄志耀从2014年7月1日起至房屋实际返还之日止的房屋占用使用费（按照每月43，136元计算，算至日以每月30天计算的标准）；
五、原告（反诉被告）黄志耀于本判决生效之日起三十日内赔偿被告（反诉原告）孟干铁丝网围墙及监控设备损失3万元；
六、原告（反诉被告）黄志耀于本判决生效之日起三十日内补偿被告（反诉原告）孟干8万元；
七、驳回被告（反诉原告）孟干的其余诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费3，175元，减半收取计1，587.50元，由被告（反诉原告）孟干负担；反诉案件受理费6，032元，由原告（反诉被告）黄志耀负担900元，被告（反诉原告）孟干负担5，132元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 张盈
二〇一五年三月六日
书 记 员 赵勤
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。