新疆维吾尔自治区乌苏市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）乌民二初字第355号
原告：张x，女。
委托代理人（特别授权）：孙立霞，新疆同创律师事务所律师。
被告：张xx（又名张涛），女。
第三人：李xx，女。
原告张x与被告张xx、第三人李xx房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月30日立案受理后，依法由审判员甄虹适用简易程序，于2014年11月3日公开开庭进行了审理。原告张x及其委托代理人孙立霞和第三人李xx到庭参加了诉讼，被告张xx经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理完毕。
原告张x诉称：2013年5月15日，被告张xx租用第三人李xx位于乌苏市乌鲁木齐南路88号怡景花园小区15-16栋11号门面房，用于经营美容院，双方为此签订《房屋租赁合同》1份，约定期限为一年，年租金为35000元，同时约定租赁房屋不得转租。原告对此不知情。
2013年8月21日，原告之前经营的美容院店铺因到期，遂欲转租被告的房屋用于继续经营美容院。经与被告协商，原被告签订《转让合同》，约定被告将位于乌苏市乌鲁木齐南路伊人春天美容院店铺转让给原告使用，转让费85000元，同时将口头约定房屋到期后由被告到第三人处为原告办理继续租赁房屋一事。《转让合同》签订后，原告向被告支付了房屋转让费85000元，并开始对房屋进行全面装修，以计划在此处长期经营。
2014年5月，因被告拖欠第三人李xx的房租，第三人李xx将被告诉至乌苏市人民法院，双方为此发生矛盾，后经乌苏市人民法院审理结案【（2014）乌民二初字第233号】。被告此举造成第三人拒绝与原告（转租人）或者被告(原承租人)继续签订租赁合同，为此原告多次找到被告处理此纠纷，但始终未得到解决，导致原告无法继续履行转租赁合同，造成原告极大损失。
综上，原、被告签订的是房屋转让协议，原告已经依约向被告支付85000元的转让费用，并且对房屋进行了装修，但却无法继续使用，致转租合同的目的不能够实现，而这一切均由于被告隐瞒“租赁房屋未经第三人不得转让”的违约行为导致。为此原告诉诸人民法院，请求依法判令确认原告与被告签订的《转让合同》无效，并由被告向原告退还转让费43747元、赔偿损失25000元，同时支付垫付的水费311元，合计69058元。本案诉讼费用亦由被告承担。
被告张xx未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。
第三人李xx述称：原告所诉属实，原、被告都是经营美容院的，我不知道被告与原告转租房屋一事，被告转租房屋时没有告诉我转租一事，亦未征得我的同意，直到被告租期届满室我向被告追索房租时，才知道转租一事。我作为原出租方，因为被告拖欠我的房租，故只想到期后要回房租，并不再向被告出租房屋。因此，本案与我无关。
原告张x为支持自己的诉讼请求，提供如下证据：
转让合同、工装装修合同、转让费收条、水费缴纳发票、调解书各1份，用以证明其诉状中所述事实。
被告张xx未到庭应诉。
对于原告提交的证据，第三人不持异议，但认为：不知道被告与原告转租房屋一事，她们都是从事美容行业的，被告转租房屋时没有告诉我转租一事，亦未征得我的同意；因被告拖欠房租，到期后只想向被告要回房租，并不再向被告出租房屋。因此，本案与第三人无关。
被告张xx、第三人李xx均未提交证据。
经审理查明，2013年5月15日，被告张xx与第三人李xx签订《房屋租赁合同》1份，约定由被告张xx租赁第三人李xx当时享有出租权的位于乌苏市乌鲁木齐南路88号怡景花园小区15-16栋11号门面房，用于被告经营美容院，期限至2014年5月14日为一年，年租金为35000元，同时约定被告张xx在租赁房屋期间如需转租转包房屋的，必须经出租房即第三人李xx的同意。后第三人李xx依约向被告张xx交付房屋，被告张xx开始在此经营伊人春天美容院。
2013年8月21日，未经第三人李xx同意，被告张xx作为合同甲方即与乙方即原告张x协商签订《转让合同》1份，被告张xx将其从第三人李xx处租赁来的房屋及其屋内所有设施一并转让给原告，用于原告经营美容院。双方约定：①被告于2013年8月21日前将位于乌苏市乌鲁木齐南路88号怡景花园小区15-16栋11号伊人春天美容院店铺（面积为100平方米）转让给原告使用；②该店铺产权人为丙，丙与被告张xx签订了租赁合同，租期到2014年5月14日为止，年租金35000元。店铺到期后，原告张x同意代替被告张xx向丙履行该租赁合同中约定的交纳租金和水电费的义务，该租赁合同到期后，由原告领回其缴纳的租赁房屋押金，该押金归原告所有。③店铺现有装修装饰及设备全部无偿归原告使用，租赁期届满后不动产归丙所有，动产归原告无偿所有，动产和不动产的划分按照租赁合同执行。④转让费85000元，原告应当于2013年8月20日前一次性向被告支付顶手费（转让费）共计60000元，剩余25000元原告应当于2013年9月1日付清。上述费用包括被告已经交给丙方的租房押金2000元。⑤租赁期限内该美容院仍然以被告名义进行经营。同时，双方约定各自其他权利义务。但是，该合同落款签名处并没有合同所说的第三方即“丙方李xx”签名。
转让合同签订后，原告依约陆续向被告付清了转让费85000元，被告亦向原告交付了其从第三人处租赁来的房屋，原告对该房屋进行装修，并在此继续以被告已经在工商行政管理部门登记的“伊人春天美容院”开始从事美容生意，直至2014年5月14日被告租赁该房屋的租赁期限届满。
2014年5月，因被告张xx拖欠房租7000元，房东即第三人李xx与被告张xx发生矛盾，第三人将被告张xx诉至乌苏市人民法院，追索房租。后经乌苏市人民法院审理结案。但是，被告张xx作为伊人春天美容院的出让方和该美容院所在房屋转租的出租人，未能在其租期届满时与房东李xx就续租一事达成协议，房东即第三人在被告张xx租期届满后，拒绝将该房屋继续租予被告，并收回了出租给被告张xx的怡景花园小区15-16栋11号门面房。至此，作为伊人春天美容院的受让方和该美容院所在房屋转租时的承租方，原告因此无法继续在该处店铺经营美容院。
另查明，1、自2013年5月15日至2014年5月14日，怡景花园小区15-16栋11号门面房的租金为一年35000元。其中，自2013年5月15日至2013年8月21日期间由被告张xx自己使用经营，自2013年8月22日至2014年8月21日期间由原告张x使用经营。
2、因经营伊人春天美容院，原告对租赁房屋进行了装修，为此支出装修费。第三人对原告装修房屋的事实予以认可。
3、原、被告签订转让合同时，约定的转让费85000元，此部分转让费中，原告认可包括货物10000元及转租期间的房屋租赁费31253元。
本院认为，当事人应按照约定履行自己的义务。公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。
无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
本案中，被告张xx租赁第三人李xx的房屋，在租赁合同明确约定未经出租人李xx同意，承租人张xx不得擅自转租。后承租人即被告张xx未经出租人同意，在转让美容院时，未经出租人同意，自行转租该美容院所在房屋，该行为违反原租赁合同的约定，属无权处分，违反诚实信用原则。同时被告在无权转租的情况下，擅自在转让合同中向次承租人即本案原告张x承诺，同意原告代替其向原承租方履行每年缴纳租金及水电费的义务。被告张xx作为房屋承租人，事先未征得出租人的同意擅自转租房屋，事后未得到出租人李xx的追认，亦未能就此与出租方李xx协商一致，该无权处分行为无效。因此，对原告请求依法确认与被告签订的《转让合同》无效的诉讼请求，本院予以支持。
合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
被告作为转租房屋的出租方，其违反原租赁合同的约定，自行转租房屋，该无权处分的行为导致原告无法继续在怡景花园小区15-16栋11号门面房经营美容院，为此被告应当返还原告的转让费。至于应当返还转让费的数额，因怡景花园小区15-16栋11号门面房的租金为一年35000元，自2013年5月15日至2014年5月14日，其中，自2013年8月22日至2014年8月21日期间该房屋由原告张x使用经营，该期间租赁费原告主张为31253元并主张自行承担，该主张与事实相符，本院予以采信。原告主张转让时接收货物10000元并主张从转让费85000元予以减除，该主张不违背相关法律规定，本院亦予以采信。85000元转让费减除上述41253元，被告张xx仍然应当返还原告转让费43747元。
另，原告主张其在转租美容院所房屋后，对该美容院进行装修，对此事实，因第三人即房东李xx不持异议，本院予以确认。对原告主张其因装修支出装修费25000元，因仅有装修合同佐证，该证据作为孤证，没有相关支出票据或其他证明印证，缺乏证明力，故对原告主张由被告赔偿装修费25000元的诉讼请求，本院在本案中不予支持。就此，原告可待证据补足后，另循途径予以解决。
对原告主张应当由被告承担水费311元，对此因有缴纳水费发票为据，本院予以支持。
被告张xx作为美容院所在房屋的转租方，经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为对其自身诉讼权利的放弃，其未经出租方同意擅自转租房屋的行为不符合法律规定，依法应承担相应的民事责任。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条第一款、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条、第二百二十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告张x与被告张xx（又名张涛）于2013年8月21日签订的《转让合同》为无效合同；
二、被告张xx应当于本判决生效后十日内向原告张x返还转让费43747元和水费311元（转让费85000元—原告主张承担的租金31253元—原告主张的转让货物款10000元），以上共计44058元；
三、驳回原告张x的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费1523元，减半收取763元，予以免交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，同时按对方当事人的人数提出副本，并预交二审案件受理费，并交纳投递费100元，上诉于塔城地区中级人民法院（如上诉期限届满后七日内仍不预交二审案件受理费的，则按自动撤回上诉处理）。
本判决书发生法律效力后，当事人必须履行，一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以向本院申请执行，申请执行的期限为2年，若超过法定期限提出申请执行的，本院则依法不予受理。
审判员 甄 虹
二〇一四年十二月十七日
书记员 李凤杰
新疆维吾尔自治区乌苏市人民法院法律文书附页
一、《中华人民共和国民法通则》
第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。
债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。
第一百零六条第一款公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。
二、《中华人民共和国合同法》
第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。