安徽省安庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖08民终731号
上诉人（原审原告）：彭石娟，女，1989年4月2日出生，汉族，住安徽省宿松县。
上诉人（原审被告）：安徽国龙置业有限公司，住所地安徽省宿松县孚玉镇孚玉西路510号。
法定代表人：梅本强，安徽国龙置业有限公司董事长。
委托诉讼代理人：黄松林，安徽皖松律师事务所律师。
上诉人彭石娟、安徽国龙置业有限公司（以下简称国龙置业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省宿松县人民法院（2017）皖0826民初2473号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经阅卷，询问当事人及委托诉讼代理人，认为事实清楚，且各方当事人均未提出新的事实、证据或理由，决定不开庭进行审理，本案现已审理终结。
彭石娟上诉请求：撤销原判决，支持彭石娟全部诉讼请求；一、二审诉讼费用由国龙置业公司承担。事实和理由：1、案涉房屋具备交房条件后，国龙置业公司未向彭石娟履行通知收房义务，逾期交房违约金应计算至彭石娟实际收房之日。一审认定国龙置业公司电话通知后，彭石娟拒绝收房，但是案涉房屋内墙裂缝非常严重，不具备交付条件。国龙置业公司安排人员处理后没有解决根本性问题。因此，即使彭石娟接电话而没有及时收房的责任也在国龙置业公司。2、合同约定逾期交房违约金按每日总房款的万分之二计算，双方应当按约履行，且约定的违约金未超过法定标准。但一审以房屋出租评估价计算违约金，该评估价格与实际情况不符，显失公平。
国龙置业公司辩称，1、彭石娟在庭审中陈述，2016年12月30日及31日售楼部工作人员通过短信和微信的方式通知全体业主交房，该交房信息业已收到。所有购房户建立了微信群，彭石娟也在该群中，应知道竣工验收具备交房条件的信息。因此彭石娟知道房屋竣工验收状态和部分房主收房信息，国龙置业公司已履行通知义务。迟延交付房屋的计算违约金时间为2016年12月31日至2017年3月9日。2、根据相关法律规定，合同约定了违约金过高或过低的情况下，可以参照实际损失予以调整。本案约定违约金明显过高，以房屋租金为计算标准是对过高违约金的调整。综上，请求驳回彭石娟上诉请求。
国龙置业公司上诉请求：请求依法改判国龙置业公司向彭石娟支付违约金1200元。事实和理由：1、商品房合同约定商品房交付标准为第1种交付方式“该商品房验收合格”，而不是第2种“该商品房综合验收合格”因此房屋交付方式应以双方约定的商品房验收合格。况且《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。因此，房地产交付使用的法定条件是竣工验收，而非综合验收。无论是合同的约定还是法律的规定上诉人延期交付房屋的时间都只能计算至房屋2017年3月2日。原判决以第2种“该商品房综合验收合格”为房屋交付条件确定延期交付房屋时间无事实和法律依据。综上，请求支持上诉人国龙置业公司的上诉请求。
彭石娟辩称，房屋买卖合同第8条的约定与法律规定相违背，应按照综合验收合格才具备交房条件。安徽国龙置业有限公司在2016年12月31日至2017年1月1日这个时间段内短信通知我收房，但此时房屋绿化、道路及消防均不符合交房条件，水电又未通，所以我拒绝收房。5月份我去收房，因房屋有裂缝又没有收。7月份我去收房，安徽国龙置业有限公司未交付房屋使用说明书、房屋质量保证书，另房屋裂缝没有处理，安徽国龙置业有限公司不交房。房屋是9月2日收的。
彭石娟向一审法院起诉请求：1.判令国龙置业公司为其迟延交房依约承担违约金共计23899.33元；2.本案诉讼费由国龙置业公司承担。事实与理由：2016年2月24日，彭石娟与国龙置业公司签订《商品房预售合同》约定：彭石娟购买国龙置业公司位于宿松县住宅，合同成交价为488000元整，约定付款方式为买受人2016年2月24日付108000元，剩余部分由买受人申请银行按揭款付清，至今首付款和按揭款已全部付清。另合同面积与办理房屋产权证面积差1.94平方米，彭石娟也已补交该面积价款9902.9元。因此，涉案房屋价款为491790元。合同约定出卖人应当在2016年12月30日前，将合同约定及法定的商品房交付买受人使用。国龙置业公司直至2017年9月1日才履行交房义务。国龙置业开发的该房产于2017年5月11日综合验收备案，具备交房条件。合同约定出卖人逾期交房超过30天，买受人要求继续履行合同，合同继续履行的，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。现国龙置业公司未按照约定如期交房超过30日，故彭石娟起诉至法院要求判如所请。
一审法院认定事实：2016年2月24日，彭石娟与国龙置业公司签订《商品房预售合同》，彭石娟购买国龙置业公司位于宿松县。合同约定该房屋总价款为488000元，付款方式为买受人于2016年2月24日首付108000元，余下房款申请按揭贷款；交付期限为2016年12月30日前；交付条件为商品房验收合格；出卖人逾期交房违约责任为超过30日的，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同签订后，彭石娟按合同约定履行了支付购房总价款491790元（含面积差价）。2016年12月30日房屋竣工后国龙置业公司通知各业主交房，有部分业主办理了交房手续并入住。新城壹号公馆小区2017年3月8日完成竣工验收备案，2017年5月11日，完成竣工综合验收。原告彭石娟2017年9月1日办理收房手续。另查明，2016年6月至7月，本县持续降雨，6月份降水总量541.3毫米，7月份降水总量505.8毫米，共计降水37天。
一审法院认为本案争议焦点为：1、彭石娟所购房屋何时达到合同约定的交房条件？延期交房的责任在谁？延期交房的时间如何计算？2、约定的违约金是否过高？如果违约金约定过高是否应当调整？如何调整？彭石娟与国龙置业公司签订的《商品房预售合同》是双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应严格履行。彭石娟依约履行了支付购房款的义务，国龙置业公司应按约定交付商品房。根据《城市房地产开发经营管理条例》十七条、十八条的相关规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当进行综合验收。由此可见，房地产开发项目竣工综合验收合格是住宅小区商品房验收合格交付使用的前提。2016年12月30日，该项目已经竣工，2017年5月11日该项目通过综合验收。经综合验收合格后方能具备合同约定的“商品房经验收合格”的交付条件,故认定2017年5月12日该商品房才具备交付条件，国龙置业公司延期交房事实存在，应承担相应的违约责任。商品房经验收合格符合交房条件后原告拒绝收房，没有合同及法律依据，故彭石娟诉请延期交房时间计算至实际收房时间2017年9月1日，本院不予支持。另因2016年6月至7月宿松县遭遇强降雨天气影响工程进展，事实存在，可酌情延长交房期限10天。延期交付期限应自2017年1月10日至2017年5月12日。关于违约金的约定是否过高，应否调整问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决；当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。彭石娟没有提供逾期交房给其造成损失的相关证据，本院认为，逾期交房产生的损失主要表现为不能使用房屋，被告主张以该房屋的租金为标准予以认定较为适宜。根据安徽天源价格房地产土地评估经济有限公司皖天源【2017】房估字第S0435号《房地产估价报告》彭石娟所购房屋的市场租金为550元/月，每天租金约为18.33元。合同约定的违约金（已交付购房款的日万分之二，每日98.36元），明显超过损失的百分之三十。故认为该约定违约金过高，被告请求调整符合法律规定，予以采纳。本院调减违约金为该讼争房屋租金损失的130%即每日24元，自2017年1月10至2017年5月12日止共计122天，违约金为2928元（24元/天×122天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、被告安徽国龙置业有限公司自本判决生效之日五日内向原告彭石娟支付逾期交房违约金2928元。二、驳回原告彭石娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费398元，减半收取199元，由原告彭石娟负担60元，被告安徽国龙置业有限公司负担139元。
各方当事人在二审未提交新证据，对原审认定事实的证据亦未要求复核，本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，综合各方当事人举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点为：一、违约金的起算日及截止日是否正确。二、计算违约金标准是否正确。
关于焦点一。《商品房预售合同》第八条约定，依照国家和地方人民政府的相关规定，在2016年12月30日前，将验收合格的商品房交付买受人使用。我国《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。该条例第十八条又进一步规定，住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收，第十八条条文所列举的诸项综合验收要求，不仅是单项工程的工程质量验收情况还包括城市规划设计条件的落实情况及城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况等等，故此根据双方关于依照国家相关规定完成商品房交付的共同约定，一审法院关于案涉房屋交付条件为商品房综合验收合格的认定适当。彭石娟承认国龙置业公司已经在2016年12月30日短信通知其收房，其之所以拒绝收房是因为绿化、道路和消防不符合商品房交付条件，此后彭石娟又在2017年5月和2017年7月两次前往国龙置业公司，均因房屋质量等因素而拒绝收房。但自2017年5月11日起，新城壹号公馆小区已通过房地产综合验收，彭石娟在案涉商品房已经满足交付使用条件的情况下，仍然拒绝收房，并主张以其实际收房日2017年9月2日为计算违约金截止日，无事实和法律依据。原审法院结合相关法律规定和双方约定，并充分考虑强降水天气对工程建设的影响，确定自2017年1月10日到2017年5月12日为商品房延期交付时间，违约金计算截止2017年5月12日正确。
关于焦点二。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”依据上述规定，双方合同约定的违约金过分高于实际损失，并达到《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定的“超过造成损失的30℅”时，人民法院应根据当事人适当减少的诉请，以实际损失为基准，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等多项因素，根据公平原则和诚实信用原则予以综合衡量后作出裁决。经房地产评估，彭石娟所购房屋的市场租金为550元/月，原审法院以此租金为基准，认定约定违约金过高，依法调减违约金为该房屋租金损失的130%即每日24元，符合法律规定。
综上所述，安徽国龙置业有限公司及彭石娟的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费共计796元，由上诉人彭石娟负担398元、上诉人安徽国龙置业有限公司负担398元。
本判决为终审判决。
审判长 左红
审判员 江韵
审判员 殷平
二〇一八年六月七日
书记员 程延
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；