广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东中法民一终字第2192号
上诉人（原审原告）：林海兰，女，汉族，住海南省东方市广坝农场长岭区，公民身份号码为×××362X。
委托代理人：郑传归，广东科岸律师事务所律师。
委托代理人：周漪，广东科岸律师事务所辅助人员。
被上诉人（原审被告）：东莞市虎门太平洋贸易有限公司。住所地：广东省东莞市。
法定代表人：陈国良。
被上诉人（原审被告）：陈国良，男，汉族，住广东省东莞市虎门镇东兴。
被上诉人（原审被告）：叶桂霞，女，汉族，住广东省东莞市虎门镇东兴，公民身份号码为×××1535。
被上诉人（原审被告）：万锦萍，女，汉族，住广东省东莞市，公民身份号码为×××1562。
被上诉人（原审被告）：郑连容，女，汉族，住广东省东莞市，公民身份号码为×××1706。
被上诉人（原审被告）：张三平，男，汉族，住广东省东莞市，公民身份号码为×××1514。
被上诉人万锦萍、郑连容、张三平的共同委托代理人：张勇光、陈晓埕，广东华文律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：陈钦文，男，汉族，住广东省惠来县，公民身份号码为×××1850。
被上诉人（原审被告）：陈泽雄，男，汉族，住广东省惠来县，公民身份号码为×××1895。
被上诉人陈钦文、陈泽雄的共同委托代理人：王文勇，广东赋诚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：赖定加，男，汉族，住广东省东莞市，公民身份号码为×××1518。
被上诉人（原审被告）：莫丽英，女，汉族，住广东省东莞市，公民身份号码为×××3369。
被上诉人（原审被告）：梁敬金，女，汉族，住广东省东莞市，公民身份号码为×××1682。
被上诉人（原审被告）：叶启润，男，汉族，住广东省东莞市，公民身份号码为×××1532。
被上诉人（原审被告）：郑惠婵，女,汉族，住广东省东莞市虎门镇龙泉，公民身份号码为×××1526。
被上诉人（原审被告）：叶启发，男,汉族，住广东省东莞市，公民身份号码为×××1552。
被上诉人（原审被告）：卢锦平，女，汉族，住广东省东莞市，公民身份号码为×××1562。
被上诉人（原审被告）：刘文峰，男，汉族，住广东省兴宁市，公民身份号码为×××2259。
被上诉人（原审被告）：东莞市星城小额贷款有限公司。住所地：广东省东莞市。
法定代表人：林振斌，该公司执行董事。
被上诉人刘文峰、东莞市星城小额贷款有限公司的共同委托代理人：肖景清、张艳媚，广东星啸律师事务所律师、辅助人员。
上诉人林海兰因与被上诉人东莞市虎门太平洋贸易有限公司（以下简称为太平洋公司）、陈国良、叶桂霞、万锦萍、郑连容、张三平、陈钦文、陈泽雄、赖定加、莫丽英、梁敬金、叶启润、郑惠婵、叶启发、卢锦平、刘文峰、东莞市星城小额贷款有限公司（以下简称为星城公司）案外人执行异议之诉，不服广东省东莞市第二人民法院（2014）东二法民一初字第1793号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
林海兰因本案于2014年11月5日向原审法院提起诉讼，请求法院判令确认林海兰对位于东莞市虎门镇博涌村大卢向西村旧区的一栋房屋（土地证号为东府集用2004第1900061109831、1900061******号；房产证号为C0××00、C2××90）享有租赁权。
原审法院经审理查明，原审法院在审理星城公司与太平洋公司、陈国良、叶桂霞借款合同纠纷一案中，根据星城公司的诉讼财产保全申请，于2013年9月9日查封陈国良、叶桂霞名下共有的位于东莞市虎门镇博涌村大卢向西村旧区的1栋房屋（土地证号东府集用2004第1900061109831、1900061******号，房产证号C0××00号、C2××90号）。后由于太平洋公司、陈国良、叶桂霞不履行该案作出的生效判决书确定的付款义务，根据星城公司的申请，原审法院于2014年3月20日立案执行，期间又受理多宗涉及上述太平洋公司、陈国良、叶桂霞的执行案件，并拟拍卖上述房屋清偿债务。林海兰向原审法院主张其对涉案房屋享有20年租赁权并提供其与陈国良于2012年4月5日签订的租赁协议为证，原审法院经审查于2014年6月6日向各申请执行人发出告知书，同意拍卖涉案房屋时保留案外人林海兰的租赁权，各申请执行人遂向原审法院提出异议。原审法院于2014年9月30日作出（2014）东二法执外异字第28号执行裁定，裁定不予保留林海兰对案涉房屋的租赁权。林海兰对该裁定不服，遂向原审法院提出本案案外人执行异议之诉。
林海兰主张其对案涉房屋享有租赁权，其已经实际占有案涉房屋并支付了全部租金，为此，提供租赁协议、银行电子回单、土地证、房屋租赁合同、业务受理单予以证明，其中租赁协议显示有陈国良字样与林海兰字样于2012年4月5日签订，双方约定案涉房屋共8层半，陈国良将第一至六层出租给林海兰，每�建筑面积约220平方米，租赁期限共20年，自2012年4月5日至2032年4月5日，租金每年100000元，共计2000000元，由林海兰在合同签订后六个月内以银行转账方式一次性支付给陈国良开办的太平洋公司（开户行：中信银行东莞虎门支行，账号：74×××59）；土地证显示案涉房屋土地使用权人为叶桂霞、陈国良，林海兰拟证明陈国良系合法出租；银行回单显示2012年8月27日，林海兰向太平洋公司转账支付2000000元，用途显示为往来；房屋租赁合同显示林海兰于2012年4月5日前后将案涉房屋分租给胡玉苹、李明芳、李小青等人，其中与胡玉苹的房屋租赁合同系于2012年4月4日签订，林海兰解释称当时已经与陈国良完成洽谈，林海兰提前接手案涉房屋；上述房屋分租的租期几乎均为24个月，林海兰于2013年4月3日又将案涉房屋整体出租给陈许根，之所以在分租的租期还距离一年才到期即又将房屋出租，林海兰解释说没有到期也可以继续整体出租，不可能等所有房屋空置了才出租，应该由陈许根与租客又重新签订新的租赁合同；业务受理单显示2013年5月开始陈许根缴纳电费，至于2013年5月之前的的水电费票据，林海兰称已经遗失，无法提供。林海兰另提供一份2014年6月6日出具的告知书，拟证明东莞市第二人民法院虎门人民法庭保留案涉房屋林海兰的租赁权。
万锦萍等人确认土地证、银行回电、告知书、业务受理单的真实性，但认为案涉房屋土地系登记在叶桂霞、陈国良名下，但租赁协议只有陈国良签名，故应属无效合同；银行回单显示是往来款项，不足以说明林海兰已经支付了租金；告知书已经被（2014）东二法执外异字第28号执行裁定书予以更正，应以执行裁定书为准；业务受理单系2013年5月之后的单据，林海兰无法提供2012年4月5日至2013年4月1�期间所产生的水电费单据。至于租赁协议与房屋租赁合同，万锦萍等人均不确认真实性，租赁协议的约定与常理不符。叶启润提供了收款收据及支付收据，拟证明其曾于2013年4月1日受陈国良女儿的委托收取了案涉房屋的租金2323元，叶启润等人还支付2400元工资给保安，林海兰对此不确认。
原审法院认定上述事实的证据有：租赁协议、银行电子回单、土地证、房屋租赁合同、业务受理单、告知书、执行裁定书、收款收据、收据及原审庭审笔录。
原审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条的规定，“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”，本案争议焦点是林海兰对涉案房屋是否享有租赁权，对此，原审法院分析如下：第一，林海兰虽提供了租赁协议证明其与陈国良存在合法的租赁关系，但由于陈国良没有出庭，无法核实该租赁协议是否陈国良本人所签及系其真实意思表示，且租赁协议约定涉案房屋租期长达20年，并一次性付清20年租金，没有约定押金、保证金、没有约定租金的增减等，明显与通常租赁惯例不符；第二，在支付租金问题上，林海兰主张于2012年8月27向太平洋公司以转账方式支付，表面上符合双方协议约定，但该款项系转账至太平洋公司的账户，而非陈国良本人的账户，无法区分系林海兰与太平洋公司的往来款还是案涉房屋的租金，且其提供的转账回单用途一栏亦显示系“往来”，而非租金，与林海兰陈述的用于支付租金不符，且私人之间的租金往来约定转账至公司的账户，需受到公司法的相关监管和另行交纳税收，与常理不符；第三，林海兰提供房屋租赁合同、业务受理单证明其已经占有使用案涉房屋，但林海兰提供的业务受理单为2013�5月之后的单据，林海兰无法提供2012年4月5日至2013年4月1日期间所产生的水电费单据；其提供的房屋租赁合同中，与胡玉苹的房屋租赁合同日期早于租赁协议一日，与日常惯例不符；且在分租期间尚有一年才到期时，又将整幢房屋出租给陈许根，前后租赁人的租赁期间相重叠，亦不符合常理。综上，林海兰提供的证据无法形成完整合理的证据链。对于其主张的对涉案房屋存在租赁权，原审法院不予认定。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条及第一百四十四条的规定，判决驳回林海兰的全部诉讼请求。原审案件受理费22800元，由林海兰负担。
林海兰不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审认为林海兰于2013年4月5日前后将案涉房屋分租给胡玉萍、李明芳、李小青等人，与事实不符，林海兰从未如此陈述。实际情况是，胡玉萍、李明芳、李小青等人是租赁房屋住宿的租客，并非分包者，林海兰将案涉房屋整体出租给陈许根并无不妥。二、原审对案件事实的认定和判决仅凭惯例等非法律方式为依据，没有事实和法律依据。2012年4月5日，林海兰与陈国良签订一份《租赁协议》，其协议内容真实合法，不存在虚假、违法或者无效的情形，应认定合法有效。该《租赁协议》有陈国良的亲自签名，除非万锦萍等人有充足的证据证明该协议不是陈国良所签，否则应认定其真实性。至于《租赁协议》有无押金、保证金、租金增减条款的约定，并不影响合同效力。三、林海兰按约履行合同并支付租金，并无不妥。陈国良当时债台高筑，将租金支付到其个人名下不方便，故该支付方式不违反常理。因此，林海兰请求本院判决确认林海兰对位于东莞市虎门镇博涌村大卢向�村旧区的一栋房屋（土地证号为东府集用2004第1900061109831号、1900061******号，房产证号为C0××00号、C2××90号）享有租赁权。
万锦萍、郑连容、张三平共同答辩称：第一，林海兰提供的《租赁协议》不真实，其是林海兰单方提供，无法确认陈国良签名的真实性及其意思表示，该《租赁协议》约定租期长达20年且一次性支付租金，并没有约定押金和保证金等条款，其余合同条款也与一般约定不符。林海兰所称的签订合同时间，与其提交的分租给他人的租赁合同所注明的时间存在矛盾。第二，在租金支付问题上，付款凭证显示的是林海兰与太平洋公司存在往来款而非租金，不能排除林海兰与太平洋公司间存在其他交易往来。林海兰将款项转账至太平洋公司的账户内，这是需要缴纳税收的，林海兰称这是缴纳租金，与常理不符。而且，《租赁协议》约定的租金明显过低，对债权人的权益造成损害。
陈钦文、陈泽雄、赖定加、莫丽英、梁敬金、叶启润、卢锦平的答辩意见与万锦萍、郑连容、张三平的答辩意见一致。
刘文峰、星城公司答辩称：林海兰与陈许根的租赁合同签订于2013年4月4日，但是在之前的执行异议审查过程中，林海兰没有提及此事，不排除林海兰事后与陈国良合谋制作这份虚假的合同。林海兰一方面称原审依据常理作出判决有误，另一方面却依据常理来支持其主张，自相矛盾。至于林海兰陈述其将租金转账至太平洋公司的理由，也是不成立的。林海兰完全可以将租金转账至陈国良的家人名下，无需转入公司账户。林海兰另称其将案涉房屋分租出去，但其未提供证据予以证明。
太平洋公司、陈国良、叶桂霞、叶启发、郑惠婵未在法定期限内提交书面的答辩意见。
本院经审�查明，对原审查明的事实，本院予以确认。
本院认为，本案为案外人执行异议之诉，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，本案应当审查林海兰对执行标的是否享有足以排除强制执行的权益。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条的规定，林海兰主张其对案涉房屋享有租赁权，应当就其是否具有该权益承担证明责任。对此，林海兰提交了租赁协议、银行电子回单、土地证、房屋租赁合同、业务受理单来支持其主张。经查，林海兰与陈国良就案涉房屋签订了长达20年的租赁协议，且该租赁协议未在有权机关处备案登记。鉴于林海兰诉请的权益与陈国良、叶桂霞、太平洋公司的债权人债权密切相关，故本院认为应当从严审查林海兰与陈国良的合同真实性。针对林海兰的主张，原审法院从合同条款、租金支付、占有使用的合法合理性对林海兰的主张提出质疑，并驳回林海兰的诉讼请求，其理由充分。林海兰对此提出上诉，但林海兰并无进一步证据可证明其与陈国良间存在真实的租赁合同关系，故本院对林海兰的上诉理由不予支持。
综上，林海兰的上诉请求不能成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费22800元，由林海兰承担（已预交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 邝子球
代理审判员 黎棣华
代理审判员 陈锦波
二〇一六年一月五日
书 记 员 周爱婷
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。