重庆市长寿区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长法民初字第04270号
原告余江，男，1974年8月28日出生，汉族，居民，住重庆市大渡口区。
委托代理人（特别授权）李晓春，重庆智策律师事务所律师。
被告重庆钢铁集团朵力房地产股份有限公司，住所地重庆市大渡口区钢花路8号，组织机构代码20298850-4。
法定代表人黎伟，该公司董事长。
委托代理人（特别授权）张翼，重庆国彦律师事务所律师。
原告余江与被告重庆钢铁集团朵力房地产股份有限公司（以下简称朵力公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年8月27日立案受理后，依法由代理审判员周玉玲适用简易程序于2014年12月12日公开开庭进行了审理。原告余江的委托代理人李晓春，被告重钢朵力公司的委托代理人张翼到庭参加了诉讼。本案于2014年9月16日依法中止审理，于2014年12月12日恢复审理。本案现已审理终结。
原告余江诉称，我与被告公司于2011年签订《商品房买卖合同》，约定由被告公司将位于重庆市长寿区桃源东一路3号7幢27-7号房屋以234307元的价格出售给我。合同签订后，我按照约定支付了房屋价款，但被告公司却未按合同约定向土地房屋登记机构办理产权登记申请，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，其已违约，现请求人民法院依法判令被告公司向我支付逾期办理产权登记的违约金4686元（审理中，原告将诉讼请求变更为要求以房屋总款为基数，从2012年9月29日起计算至向土地房屋登记机构办理产权登记申请并实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日前一日止，再乘以日万分之二）。
被告朵力公司辩称，我公司与原告约定于2012年7月31日交付使用，我公司已经按照合同约定完成了办理产权登记的义务，之所以出现滞后情况是因为重庆市长寿区国土资源局（以下简称区国土局）在办理房屋宗地图测量时数据库系统升级，从而导致了我公司办证延后，因此这一情况属不可抗力，且我公司就该情况已经向全体业主进行了公示，故不存在违约行为。若我公司存在违约行为，因原告在此过程中没有实际损失，故我公司要求人民法院依法调整违约金，现我公司愿意按照合同约定计算出的违约金的30%向原告支付逾期产权登记的违约金。
经审理查明，原告余江（乙方）与被告朵力公司（甲方）于2011年4月26日签订《商品房买卖合同》，约定由被告公司将位于重庆市长寿区桃源东一路3号7幢27-7号房屋以234307元的价格出售给原告，同时约定：…第七条、交房期限及交房条件。…2、预售商品房的，甲方应当在2012年7月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。…第十三条、关于办理产权登记的约定。…2、预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关材料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。…4、如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：…（2）逾期超过30日后，乙方有权解除合同…乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向房屋所在地土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之二的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。甲、乙双方于同日签订《合同补充协议》，该协议第三条规定，对本合同第十三条做如下补充：预售商品房的，如甲方提前交付房屋，按本合同第七条约定的房屋交付日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。合同签订后，原告按照约定向被告公司支付了全部房屋价款。2012年7月7日，被告公司将该商品房交付原告使用。
2012年12月12日，被告公司就该商品房的产权登记申请通过互联网向重庆市长寿区房产产权登记中心进行远程申报。2012年12月12日，长寿区房产产权登记中心出具业务受理通知书，该通知书载明“我单位已受理该业务，请于2012年12月25日持本受理通知书、单位（个人）身份证明等到我单位办件大厅领取办结件。”后被告公司工作人员持该通知书等资料在长寿区房产产权登记中心办理了结件。
另查明，2012年8月30日、11月10日区国土局分别出具《情况说明》、《关于重钢职工住宅产权登记办理工作相关情况回复》，载明：被告朵力公司于2012年7月初申请办理朵力·半岛香颂1幢、5-8幢房屋宗地图测量，由于该局按照《重庆市市人民政府办公厅关于加快个人住房信息系统建设的通知》（渝办发（2010）256号）、《重庆市国土房管局关于加快地产房籍档案数据清理整合及个人住房信息系统建设的通知》（渝国土房管发（2011）123号）文件的要求，从2012年7月至10月，进行了地籍数据库的清理及数据库升级工作，暂停办理了相关业务，其宗地图在2012年10月底出具，从而影响了朵力·半岛香颂相关楼栋的房屋产权办理时间。
2013年12月10日，区国土局向本院出具了《关于重钢职工住宅产权登记办理工作相关问题的补充说明》，载明：2012年7月11日，朵力公司向该局下属事业单位长寿区土地勘测规划院联系办理朵力·半岛香颂1、5-8栋房屋地籍测绘业务，当时，由于联系测绘范围内环境建设以及相应的构筑物未完全竣工，根据地籍测绘相关规范要求，无法开展地籍调查和权属测绘，该勘测院也告知了朵力公司。8月8日，朵力公司再次联系地籍测绘工作，长寿区土地勘测规划院于8月9日第一次开展外业测绘，8月17日审查测绘数据，发现数据有误，于8月24日，再次到现场进行修测，9月6日完成内业工作，出具宗地图，并告知朵力公司。10月26日，长寿区土地勘测规划院再次催告朵力公司前来领取宗地图，11月5日，朵力公司交清相关费用后领走宗地图。
2012年11月12日，按照重庆市国土房管局的安排，该局登记系统并入重庆市个人住房信息系统进行联网登记，为做好联网登记前的系统升级工作，该局于11月5日至9日暂停办理土地登记相关业务。
2012年11月12日，朵力公司到该局申请办理半岛香颂1、5-8栋房屋初始登记业务，因需在市局统一的登记系统进行登记，原出具给朵力公司的宗地图不能办理登记业务，为此，长寿区土地勘测规划院需要重新出具新的宗地图测绘成果并上传市局登记系统。11月27日，新的宗地图测绘成果提交朵力公司。
2012年11月28日，朵力公司再次到该局申请办理半岛香颂1、5-8栋房屋初始登记业务，根据《重庆市土地房屋权属登记条例》，办结时间为10个工作日，该局只用了3个工作日办结该项业务。
2012年7月-10月，区国土局进行了地籍数据库的清理及图形数据库的升级，为2012年11月12日全市地房籍信息系统联网登记做好了前期准备。但是在数据清理期间，该局均正常办理土地登记业务。2012年10月31日，该局与重庆市长寿区房屋管理局（以下简称区房管局）在《长寿报》发布通告，停止办理土地房屋登记相关业务，具体时间为：2012年11月5日-9日，为期5天。
因此，在使用重庆市国土房管局地房籍系统登记前，该局于2012年9月6日向朵力公司出具的宗地图测绘成果，完全不影响该5栋房屋办理房屋初始登记业务。
2013年12月18日，区房管局向本院出具了《关于办理房屋权属登记有关情况说明》，载明：按照重庆市关于个人住房信息系统建设的统一部署，2012年11月12日，我区正式上线启用《重庆市地房籍管理系统》办理土地房屋登记，2012年10月31日，区房管局和区国土局共同在《长寿报》A3版刊发数据维护和系统切换上线有关事项通告。2012年11月12日前，区房管局通过TRADE&TITLE;系统办理房屋登记，在房屋初始登记时不要求收取国土局的宗地图。
本院依职权向长寿区房产产权登记中心调取了“业务受理通知书”，并调查了该中心工作人员，其表示：业务受理通知书右上角的编号前8位，如本案“20121212…”，该数列代表被告公司通过互联网远程申报的时间，通常情况下，远程申报后被告公司随即向长寿区房产产权登记中心提交纸质资料。本案中，该中心收悉了7幢的纸质资料后才在被告公司的《批量申报说明》上加盖印章，落款“纸质资料已提交，2012.12.20”。2012年12月12日，长寿区房产产权登记中心出具业务受理通知书。该通知书，被告公司虽有工作人员签字领件，但是并未实际领取。
另，案涉房屋于2012年5月29日取得竣工验收备案登记证，载明的竣工验收合格时间为2012年5月28日。涉案房屋消防验收合格时间为2012年12月14日。
本案在审理过程中，被告公司向本院提出管辖权异议，本院依法中止审理。后经审查认为，被告公司提出的管辖权异议不能成立，遂依法裁定驳回其对本案提出的管辖权异议。被告公司不服，遂上诉至重庆市第一中级人民法院。后重庆市第一中级人民法院裁定驳回被告公司的上诉请求。
上述事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》、验房表、购房发票、业务受理通知书、调查笔录、《情况说明》及《关于重钢职工住宅产权登记办理工作相关情况回复》、民事裁定书等证据在案佐证，本院予以确认。
本院认为，原告余江与被告朵力公司签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照合同约定享受权利并承担义务。合同订立后，原告余江按照约定履行了义务，被告朵力公司未按照合同约定的时间办理产权登记，其行为已构成违约，应承担违约责任。本案的争议焦点在于逾期办理产权登记违约金计算的起止时间、是否存在不可抗力的因素导致被告朵力公司违约以及约定的违约金是否应当予以调整。
对于逾期办理产权登记违约金计算的起止时间问题。原、被告双方签订的《合同补充协议》约定，预售商品房的，如甲方提前交付房屋，按本合同第七条约定的房屋交付日起开始计算60日。因《合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的规定，该约定的内容系对房屋买卖合同约定的办理产权过户登记内容的补充，对合同双方当事人均应产生法律约束力。故在本案中，被告公司逾期办理产权登记违约金计算的开始时间应为“按本合同第七条约定的房屋交付日起”（即2012年7月31日）。对于计算违约金的终止时间，原、被告所签订的《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》均约定“…自约定向房屋所在地土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，…”。故被告公司只有取得了登记受理单，才算完成了合同约定之办证义务。本案中，当长寿区房产产权登记中心于2012年12月12日出具业务受理通知书时，被告公司即能够实际取得该通知书，故被告公司取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的时间应为2012年12月12日。故被告公司应在2012年7月31日起60日内办理产权登记，即应在2012年9月29日前取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，被告公司实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的时间应为2012年12月12日。原告主张违约金从2012年9月29日起计算至向土地房屋登记机构办理产权登记申请并实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日前一日止，符合合同约定和法律规定，本院予以确认。
对于本案中是否因存在不可抗力的因素导致被告朵力公司违约的问题。首先应当明确区国土局系统库升级是否属于不可抗力，根据《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条规定本法所称的“不可抗力”，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。故不可抗力一般指地震、水灾、战争、政府禁令等自然因素或社会因素。而本案中，根据区国土局、区房管局向本院出具的《情况说明》，国土、房管部门按照市局相关要求，于2012年11月5日-9日进行相关系统库升级，停止办理土地房屋登记相关业务，对于不能办理土地房屋登记相关业务的5天时间，区房管局亦证明2012年11月12日前，该局通过TRADE&TITLE;系统办理房屋登记，在房屋初始登记时不要求收取国土局的宗地图，故朵力公司完全能够在2012年11月5日前进行房屋初始登记；且按照原、被告所签订的商品房买卖合同约定，被告朵力公司应在2012年7月31日起60日内办理产权登记并取得登记受理单，即其应在2012年9月29日前取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，而区国土局和区房管局系统升级时间为2012年11月5日-9日，故在区国土局和区房管局系统升级时，被告朵力公司已构成违约，系统升级与被告朵力公司违约没有关联。故区国土局和房管局系统升级时间不应扣除，原告现自愿扣除该系统升级时间，不违反法律规定，本院准予。综上，国土局系统库升级时间仅为5天，且原告同意扣除，而除扣除部分外的期间，因不属于被告朵力公司不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，故不属于不可抗力，不应当扣除。
对于约定的违约金是否应当予以调整的问题。现被告朵力公司未按照约定办理争议房屋的产权登记手续，应向原告支付违约金。原、被告所签订的商品房买卖合同第十三条约定，自约定向房屋所在地土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之二的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。本案中，被告朵力公司应在2012年9月29日前取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，而被告朵力公司于2012年12月12日才取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。故违约金金额为3186.58元（234307元×0.0002×68天）。庭审中，被告公司主张违约金过高，要求本院进行调整。按照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。在实际履行中，被告朵力公司于2012年12月12日就原告所购买的房屋的产权登记事项进行了网上申报，同月20日被告公司向长寿区房产产权登记中心提交了纸质资料，后长寿区房产产权登记中心也出具了业务受理通知书。可见，被告公司虽迟延办理了产权登记，但仍然在积极履行其义务，且其已经按照合同约定履行了交房义务，并未实际影响原告取得房屋的权利，保证了原告签订买卖合同目的的实现，综合考量原告的损失、被告朵力公司违约的过错程度等情节，根据公平原则以及违约金具备的以补偿性为主、惩罚性为辅的性质，对被告朵力公司主张适当减少违约金的请求，本院予以支持，故酌情主张违约金2549.26元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：
一、被告重庆钢铁集团朵力房地产股份有限公司在本判决生效之日起10日内向原告余江支付逾期办理产权登记的违约金2549.26元；
二、驳回原告余江的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费25元，由重庆钢铁集团朵力房地产股份有限公司负担（原告余江已预交，限重庆钢铁集团朵力房地产股份有限公司于本判决生效后10日内迳付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
代理审判员 周玉玲
二〇一四年十二月十二日
书 记 员 黄春燕