湖南省郴州市北湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘1002民初4257号
原告：黎某某，男。
委托代理人：黄亚梅，湖南问由律师事务所律师。
被告：郴州某某房地产开发有限公司。
委托代理人：邝洪波，湖南奋斗者律师事务所律师。
委托代理人：李沁，湖南奋斗者律师事务所律师。
原告黎某某与被告郴州某某房地产开发有限公司（以下简称某某公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黎某某的委托代理人黄亚梅，被告某某公司的委托代理人邝洪波、李沁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黎某某向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告立即为原告办理房屋首次登记（即合同约定的初始登记，下同）；2、请求法院判令被告支付逾期办理房屋首次登记造成原告无法办理不动产权属登记（房屋权属登记）违约金40880元（违约金计算截止到2017年9月11日，以后另行计算）；3、本案的诉讼费用由被告承担。
被告某某公司辩称：1、本案依约协商处理，排除了司法管辖。根据双方签订的商品房买卖合同第十六条约定,如出卖人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方协商处理。因此，按照合同意思自治的原则，双方对逾期办证事项选择的是协商处理，排除了司法管辖。因而，本案原告无权以逾期办理证为由起诉被告。对原告的起诉，应予驳回。2、原告诉请为办理房屋初始登记属诉请错误。从2016年6月20日起，郴州市已实施不动产登记制度，不再办理商品房的初始登记，因此，原告该项诉请错误，应予驳回。3、被告依约不承担逾期办理房屋首次登记违约金。本案商品房买卖合同中，当事人明确选择第三项双方协商条款，应认定为原告放弃解除合同及不解除合同支付逾期办证违约金条款。当事人自愿协商条款双方也没有约定违约金如何计算。因此，根据合同约定，原告计算违约金的诉求不应支持。4、被告未能完成商品房的首次登记，系办事流程繁琐所致；目前新建不动产登记制度，各部门正在协调磨合，办理流程也趋于停滞；部分行政机关行政效能不高，也延误了办理时间；小区业委会多次无理投诉，又导致行政机关多次启动接访，调查核实，投诉回复流程，客观上也影响了办理期限。故本案不符合因被告单方违约而应承担民事责任的情形。综上所述，无论是原告的诉讼方式还是原告的诉讼请求均系错误，均应予驳回。
查明的事实
根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：
一、双方当事人无争议的事实
2012年10月19日，原告黎某某作为买受人，与被告某某公司签订《郴州市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于郴州市民权路“五岭国际•金桂园”第7栋2层203号商品房，购房款总金额为367428元；并约定被告应当在2013年8月31日前交付房屋。《郴州市商品房买卖合同》十六条关于产权登记的约定为：“出卖人应在商品房交付使用后720日内，完成该幢商品房的初始登记。出卖人办理完初始登记后，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并通知买受人。买受人可自行申请办理权属登记，也可委托出卖人代为办理房屋权属登记。买受人委托出卖人代办房屋权属登记的，应在本合同签订的同时进行委托授权，双方约定有关委托事项。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，双方同意按第3项处理：1.买受人解除合同，出卖人自买受人解除合同通知书送达之日起/日内将买受人已付房款（含同期银行利息）退还给买受人，并按已付房款的/%赔偿买受人损失。2.买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付/的违约金。3.双方协商处理。”
合同签订后，原告依约向被告付清全部购房款367428元，被告将房屋交付给原告使用。被告于2017年12月27日为位于郴州市民权路“五岭国际•金桂园”第7栋2层203号商品房所在幢办理了首次登记。
另查明，原告于2017年9月22日首次向本院提起本案诉讼，主张权利。
二、双方当事人有争议的事实
关于被告逾期未完成涉案房屋首次登记的原因。原告认为，双方合同约定为自商品房交付使用720日之内完成首次登记，被告逾期未完成，应承担相应的违约责任。被告则认为，首次登记未完成系办事流程繁琐；目前新建不动产登记制度，各部门正在协调磨合，办理流程也趋于停滞；部分行政机关行政效能不高，也延误了办理时间；该小区业委会多次无理投诉，又导致行政机关多次启动接访，调查核实，投诉回复流程，客观上也影响了办理期限。本院认为，被告辩解意见无证据证实，本院不予支持。
判决的理由与结果
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告双方于2012年10月19日签订的《郴州市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，当事人应当按照约定履行各自的义务。因被告已于本案诉讼过程中完成涉案房屋的首次登记，原告诉请第一项目的已经实现。本案的焦点问题是：1、被告是否有义务为涉案房屋办理房屋首次登记；2、被告是否构成违约，是否需向原告支付逾期办理首次登记违约金的问题；如需支付，违约金数额的确定问题。下面分述如下：
一、被告是否有义务为涉案房屋办理房屋首次登记
原、被告签订的《郴州市商品房买卖合同》第十六条约定：“出卖人应在商品房交付使用后720日内，完成该幢商品房的初始登记。……”实施不动产登记统一制度后，办理初始登记的职能部门由房产管理部门转移至不动产登记中心，初始登记名称亦变更为首次登记，但程序和要求并未改变，因此并不排除被告为涉案商品房办理首次登记的义务。据此，被告有义务为涉案房屋办理首次登记。
二、被告是否构成违约，是否需向原告支付逾期办理首次登记违约金的问题；如需支付，违约金数额的确定问题
1、被告未按合同约定完成涉案房屋首次登记构成违约。原、被告签订的《郴州市商品房买卖合同》第十六条约定：“……出卖人应在商品房交付使用后720日内，完成该幢商品房的初始登记。……”被告实际交付原告房屋时间为2013年8月31日，依照该约定被告应在交付使用后720日即2015年8月21日前办理好商品房所在幢的首次登记，而被告实际于2017年12月27日才完成商品房所在幢的首次登记，被告的行为已经违反该约定，应承担相应的违约责任。
2、原、被告约定双方协商解决并不排除当事人诉权。民事诉讼诉权，是指当事人基于民事纠纷的发生，请求法院行使审判权解决民事纠纷或保护民事权益的权利。它是法律赋予当事人的一项基本权利。“协商解决”是双方关于解决争议的方法的约定。在因合同履行产生纠纷后，合同当事人可以选择协商或者其他方式解决纠纷。“双方协商解决”不应成为双方解决纠纷的唯一方式，协商不成也并非法律规定的合同双方当事人依法行使诉权的前置条件。原告在向房产管理职能部门反应和请求解决问题未果，双方又无法达成一致意见的情况下，向人民法院提起诉讼，并不违反合同约定和法律规定。被告提出本案依约协商处理，排除了司法管辖，本案原告无权以逾期办理初始登记为由起诉被告的抗辩意见，没有任何依据。
3、违约金数额的确定问题。原、被告签订的《郴州市商品房买卖合同》第十六条第四款规定如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理房产登记或手续的法律后果，其中第1项是买受人解除合同条款，当事人未选择；第2项为买受人不解除合同，自合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人应付违约金的计算条款，当事人亦未选择；第3项为双方协商处理，当事人在合同中选择该项。原告向本院起诉，应视为双方协商处理未果的结果，故，违约金的起算应从原告向本院起诉之日起算至被告于2017年12月27日完成涉案该幢商品房的首次登记止。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条第二款规定，关于出卖人逾期办证的违约责任，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款的总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。中国人民银行于2015年10月24日公布的6个月至1年同期银行贷款基准利率为年利率4.35%，本院按此基准利率的1.3倍计算违约金，即年利率5.655%。但原告诉请违约金40880元的计算依据系自合同约定的房屋交付后720日的次日（即2015年8月21日）计算至2017年9月11日，而此时系原、被告协商未果的期间，故本院对该计算方式不予支持。以原告已付购房款367428元为基数，按年利率5.655%，从2017年9月22日原告首次向本院递交民事起诉状起，计算逾期办理首次登记违约金至被告完成涉案房屋所在幢的首次登记时止的违约金为5540.8元。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告郴州某某房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告黎某某逾期办理不动产首次登记违约金5540.8元；
二、驳回原告黎某某的其他诉讼请求。
如果被告郴州某某房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费902元，由原告黎某某负担711元，被告郴州某某房地产开发有限公司负担191元。
如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院提交上诉状并按对方当事人人数提交副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。
审 判 长 李 芬
人民陪审员 石利丽
人民陪审员 谢寒梅
二〇一八年四月十六日
书 记 员 何泽涛
附相关法律条文：
《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条……
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。