新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）新01民初746号
原告（执行案外人）：袁志新，男，汉族，1969年1月7日出生，住新疆博乐市。
委托诉讼代理人：康国军，新疆振博律师事务所律师。
被告（申请执行人）：乌鲁木齐市华金泰展小额贷款有限公司，住所地乌鲁木齐市新市区。
法定代表人：孔凯，该公司总经理。
委托诉讼代理人：陈兆春，女，1971年4月6日出生，汉族，住乌鲁木齐市头屯河区。
委托诉讼代理人：郭亚琴，女，1981年10月3日出生，汉族，住乌鲁木齐市新市区。
被告（被执行人）：新疆福宁房地产开发有限公司，住所乌鲁木齐市。
法定代表人：邹贤斌，该公司董事长。
被告（被执行人）：邹贤斌，男，1965年12月15日出生，汉族，住福建省柘荣县。
被告（被执行人）：林春泰，男，1969年3月18日出生，汉族，住福建省周宁县。
原告袁志新与被告乌鲁木齐市华金泰展小额贷款有限公司（以下简称华金泰展公司），被告新疆福宁房地产开发有限公司（以下简称福宁房产公司）、被告邹贤斌、被告林春泰案外人执行异议之诉一案，本院于2017年10月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告袁志新及其委托诉讼代理人康国军，被告华金泰展公司的委托诉讼代理人陈兆春、郭亚琴到庭参加诉讼。被告福宁房产公司、邹贤斌、林春泰经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
袁志新向本院提出诉讼请求：立即停止对新疆博乐市黄河路87号福宁新城B区的B1-1-1、B1-1-3、B1-1-4、B1-1-5、B1-1-7、B1-1-8、B1-1-9、B1-1-12、B2-1-1、B2-1-4、B2-1-5、B2-1-8、B6-1-2、B6-1-3、B6-1-4、B6-1-5、B6-1-6、B11-1-1、B11-1-2、B11-2-1、B11-2-2共计21套商铺的强制执行，依法解除对上述商铺的查封。事实和理由：根据（2015）新博市执字第63号执行证书及（2015）博民非审字第38号民事裁定，涉案房屋已经办理产权过户手续，已经属于袁志新所有，乌鲁木齐市中级人民法院不能对属于袁志新的房屋进行执行。即使退一步，袁志新与福宁房产公司不存在房屋买卖合同，袁志新对涉案房屋的抵押也在前，享有优先受偿权。综上，请求判如所请。
华金泰展公司辩称，涉案房屋已抵押给我公司，并且在新疆生产建设兵团第五师房产管理局（以下简称兵团第五师房产局）办理了抵押登记，福宁房产公司在涉案房屋抵押给我公司之后又以以物抵债的方式将涉案房屋抵给袁志新，不符合法律规定，袁志新的诉讼请求无法律依据，请求法院依法驳回袁志新的诉讼请求。
福宁房产公司、邹贤斌、林春泰未到庭答辩，也未提交书面答辩意见。
袁志新围绕其诉讼请求依法提交了以下证据：1、2014年4月28日签订的商品房买卖合同一份；2、（2017）新01执异184号执行裁定书；3、公证书（包括借款合同、借据、具有强制执行效力的债权文书公证书。以上证据证明福宁房产公司向我借款870万元，同时福宁房产公司博乐分公司与我就涉案21间商铺签订了商品房买卖合同，且在兵团第五师房产局办理了备案登记。涉案商铺的所有权在合同签订时已转移到我名下。本院组织当事人进行了质证，华金泰展公司的综合质证意见为：对人民法院的裁定书予以认可；对商品房买卖合同的真实性不予认可，袁志新与福宁房产公司之间是借贷法律关系，双方签订商品房买卖合同的是为借款进行担保行为，且该合同双方没有实际履行。对公证书以及相关借款合同的真实性予以认可，袁志新与福宁房产公司存在借贷关系，但是与本案没有关联性。福宁房产公司、邹贤斌、林春泰未到庭，也未提交书面意见。本院对袁志新提交上述证据的真实性、合法性均予以认定，对关联性及证明力将结合本案其他证据予以综合评判。
华金泰展公司围绕争议焦点依法提交了以下证据：1、借款合同、抵押合同、（2015）新证经字第235号具有强制执行效力的债权文书公证书；2、兵团农五师房产局出具的房地产抵押申请表、抵押合同、抵押申请表、期房转现房抵押申请表、抵押备案证明；3、农五师房产局给人民法院出具的福宁案件查封清单。上述证据证实福宁公司向我公司借款后，将包含涉案房屋在内的房屋抵押给我公司，我公司在农五师房地产交易所就涉案房屋办理了抵押登记，抵押登记的时间为2014年7月1日。后法院在强制执行过程中，对涉案房屋进行了查封，我公司是涉案房屋的抵押权人。本院组织当事人进行了质证，袁志新的综合质证意见为：对上述证据的真实性均认可，对关联性均不认可。华金泰展公司与福宁房产公司之间的借款合同与袁志新无关。抵押合同及申请表、抵押备案登记证明中没有反映抵押时间，即使华金泰展公司对涉案房屋办理了相关抵押事宜，当时涉案房屋也已经登记备案在袁志新名下，涉案房屋已不属于福宁房产公司。查封清单只是对当时房屋的反映，不能证明办理抵押登记时间。福宁房产公司、邹贤斌、林春泰未到庭，也未提交书面意见。本院对华金泰展公司提交上述证据的真实性、合法性均予以认定，对关联性及证明力将结合本案其他证据予以综合评判。
经袁志新申请本院于2018年3月5日依职权前往新疆博乐市人民法院就涉案房屋，福宁房产公司与袁志新达成以物抵债协议之事进行调查。经调查，2015年6月1日，袁志新至新疆博乐市人民法院申请强制执行福宁房产公司、新疆福宁投资有限公司（以下简称福宁投资公司）偿还借款870万元及利息783,000元，共计9,483,000元。2015年6月10日，福宁房产公司、福宁投资公司与袁志新达成“和解协议”，约定：将位于新疆博乐市福宁新城的24套门面房（包括涉案房屋和B4-1-1、B6-1-1、B6-1-2、B9-1-1）交付袁志新抵偿福宁房产公司的借款5,436,049元，福宁房产公司于2015年6月11日将房屋交付袁志新并办理相关房屋过户手续。袁志新发表质证意见为：情况属实。华金泰展公司发表质证意见为：对真实性认可。关联性不认可，我公司办理抵押在先，对涉案房产享有抵押权。福宁房产公司、邹贤斌、林春泰未到庭，也未提交书面意见。
根据确认的上述有效证据，本院认定下列法律事实：
2014年11月27日，华金泰展公司（贷款人）与福宁房产公司（借款人）签订《借款合同》及《抵押合同》，约定福宁房产公司从华金泰展公司处借款1000万元用于企业资金周转，为期6个月，以福宁房产公司所有或依法有权处分的位于博乐市农五师黄河路88号福宁新城Ａ区商铺，总建筑面积2506.75㎡作抵押。邹贤斌、林春泰分别作为保证人与华金泰展公司签订了《保证合同》，新疆维吾尔自治区公证处就上述合同于2015年1月7日出具具有强制执行效力的债权文书公证书。
华金泰展公司与新疆福宁房地产开发有限公司博乐分公司（以下简称福宁房产博乐分公司）就涉案房屋抵押事宜向五师房地产交易所进行申请，签订了师房押字第2014796号农五师房地产抵押合同，该合同中约定了抵押人福宁房产博乐分公司自愿将坐落在博乐市黄河路87号A、B区商铺共53室，面积为2506.75平方米的房地产抵押给华金泰展公司，并填写了房地产抵押申请表、购房合同（权利）抵押申请审批表、期房转现房抵押申请审批表，五师房地产交易所向华金泰展公司出具了期房抵押备案证明，上述书面文件的编号均为2014796，但未载明抵押合同及备案证明的具体时间。华金泰展公司因与福宁房产公司之间的债务就涉案房屋办理了抵押登记。
华金泰展公司与福宁房产公司、邹贤斌、林春泰因上述借款合同产生纠纷，新疆维吾尔自治区公证处于2016年5月10日作出（2016）新证经字第5615号执行证书，华金泰展公司向本院申请强制执行，本院依法立案执行。执行过程中，本院于2016年7月25日以（2016）新01执596号执行裁定书及协助执行通知书查封了福宁房产博乐分公司名下位于新疆博乐市黄河路87号福宁新城的Ａ区商铺。执行过程中，五师房地产交易所向本院出具了福宁新城A区B区抵押备案情况表一份，该情况说明中载明涉案房屋的抵押时间为2014年7月1日。2016年7月25日，本院依法查封了涉案房屋。袁志新提出执行异议，本院作出（2017）新01执异184号执行裁定，驳回袁志新的异议请求。
另查明，2014年4月28日，袁志新与福宁房产公司签订借款合同，福宁房产公司从袁志新处借款870万元，借款期限6个月，自2014年4月28日至2014年10月31日。福宁投资公司进行连带责任担保。2014年4月29日，袁志新向福宁房产博乐分公司汇款870万元。2014年4月28日，福宁房产博乐分公司与袁志新签订商品房买卖合同，福宁房产博乐分公司将位于博乐市黄河路87号福宁新城A区的A1-1-1等三十套房屋及B区B1-1-1等二十四套商铺销售给袁志新，该商品房买卖合同在兵团第五师房产局登记备案。因福宁房产公司、福宁投资公司未按期归还借款，袁志新于2015年6月1日向新疆博乐市人民法院申请强制执行，2015年6月10日，福宁房产公司、福宁投资公司与袁志新达成和解协议，约定将福宁房产博乐分公司的福宁新城的涉案商铺及B4-1-1、B6-1-1、B6-1-2、B9-1-1共计二十四套商铺抵偿给袁志新，归还借款5,436,049元。后，B4-1-1、B6-1-1、B6-1-2、B9-1-1商铺福宁房产博乐分公司与他人分别签订商品房买卖合同，售房款均由袁志新收取。
涉案房屋载明的所有权人仍为福宁房产博乐分公司。
本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条规定：“案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人”。本案中，袁志新起诉时虽将福宁房产公司、邹贤斌、林春泰列为第三人，但上述公司及个人未出庭也未提交书面答辩意见，故根据上述法律规定，福宁房产公司、邹贤斌、林春泰在本案中应为共同被告。
案外人执行异议之诉是指案外人对于执行依据所确定的执行标的主张自已享有实体上的权利，而请求法院对该实体上法律关系进行裁判，以阻止法院对执行标的进行强制执行的救济方法。本案中，华金泰展公司基于（2016）新证经字第5615号执行证书向本院申请强制执行，本院在执行过程中对涉案房屋予以查封，袁志新以福宁房产公司与其对涉案房屋达成以物抵债协议，其为涉案房屋的权利人为由提出案外人执行异议，因此，本案的争议焦点为袁志新对涉案房屋是否享有物权。
一、根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定：当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应按民间借贷法律关系审理。经查实，袁志新与福宁房产博乐分公司就涉案房屋签订商品房买卖合同之日，袁志新与福宁房产公司签订借款合同，福宁房产公司为袁志新出具了借到现金870万元的借据，并由新疆维吾尔自治区博乐市公证处出具具有强制执行效力的债权文书公证书。由此本院认定袁志新与福宁房产公司实际形成民间借贷法律关系，袁志新与福宁房产博乐分公司就涉案房屋签订商品房买卖合同实际是为借贷合同提供担保。袁志新与福宁房产博乐分公司签订商品房买卖合同的同时在兵团第五师房产局办理了备案登记的行为为非典型担保方式。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定，抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。该法条规定了“禁止流押”原则，袁志新作为债权人在债务到期前与福宁房产博乐分公司签订的商品房买卖合同因固定了担保物的价值，事实上达到了流押的效果，违反了“禁止流押”的强制性规定。袁志新持其与福宁房产博乐分公司签订的商品房买卖合同主张对涉案房屋享有物权，缺乏法律依据，本院不予支持。
二、“以物抵债”是指债务人与债权人约定以债务人或经第三人同意的第三人所有的财产折价对债权人所有，用以清偿债务的行为。2015年6月10日，袁志新与福宁房产公司在债权清偿期届满后，自愿达成用涉案房屋以物抵债协议，是双方合意对福宁房产公司清偿债务方式的变更，因双方就涉案房屋未办理物权转移手续，现袁志新（债权人）主张涉案房屋的所有权归其所有，本院不予支持。结合上述两点，袁志新与福宁房产公司之间存在债权债务法律关系，袁志新对福宁房产公司享有债权，对涉案房屋不享有所有权即物权。
三、根据《中华人民共和国物权法》第一百七十九条规定：“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产”。第一百八十五条第一款规定：“设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同”。第一百八十七条规定：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”。《中华人民共和国担保法》第四十二条规定：“办理抵押物登记的部门如下：……（二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门；……”。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十条规定：“以担保法第四十二条第（二）项规定的不动产抵押的，县级以上地方人民政府对登记部门未作规定，当事人在土地管理部门或者房产管理部门办理了抵押物登记手续，人民法院可以确认其登记的效力”。本案中，华金泰展公司与福宁房产公司签订了书面的抵押合同，约定福宁房产博乐分公司将涉案房屋抵押于华金泰展公司，同时，根据新疆生产建设兵团五师房地产交易所出具的抵押备案情况表的内容，结合上述法律规定，应当认定华金泰展公司就涉案房屋已于2014年7月1日在房产管理部门办理了抵押物登记手续，华金泰展公司对涉案房屋享有可就该财产优先受偿的抵押权，该权利系担保物权。
综上所述，根据物权的排他性原则，应当认定担保物权的效力优于一般债权，即从袁志新与华金泰展公司针对涉案房屋所享有权利的优劣比较，袁志新所享有的权利不能对抗华金泰展公司享有的抵押权，其不能证实对执行标的物享有足以排除强制执行的民事权益，故袁志新所提出的案外人执行异议不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第一百七十九条、第一百八十五条第一款、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第四十二条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十二条第一款第二项的规定，判决如下：
驳回原告袁志新的诉讼请求，
案件受理费42,796.32元（袁志新已预交），由袁志新负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院。
审 判 长 董 慧
代理审判员 徐 岚
人民陪审员 张凤琴
二〇一八年四月十二日
书 记 员 姚 雷