湖南省长沙市芙蓉区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）芙民初字第7338号
原告长沙某公司，住所地长沙市芙蓉区。
法定代表人魏某某，执行董事。
委托代理人瞿颖，北京盈科（长沙）律师事务所律师。
委托代理人董文鹏，北京盈科（长沙）律师事务所律师。
被告朱某某，男，1980年1月9日出生，汉族。
原告长沙某公司（以下简称某公司）因与被告朱某某发生房屋租赁合同纠纷，于2015年12月14日向本院起诉。本院于同日受理后，依法组成由审判员孙剑璞担任审判长，人民陪审员邓晓阳、李美华参加的合议庭，于2016年1月27日公开开庭进行了审理。原告某公司的委托代理人董文鹏到庭参加诉讼，被告朱某某经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告某公司诉称：2013年1月22日，某公司与朱某某签订了《房屋租赁合同》，约定由朱某某承租某公司位于长沙市芙蓉区*的房屋用作餐饮经营，合同对租金的给付等双方权利义务进行了约定。2013年10月14日，双方就上述房屋租赁合同签订《补充协议》，约定朱某某根据实际经营情况可使用二楼楼道，使用费为2000元/月。上述合同签订后，某公司依约交付了房屋，但朱某某多次逾期支付房屋租金，甚至在某公司催促后仍未及时支付。鉴于朱某某此种严重违约行为，某公司委托律师发出《律师函》，明确要求立即解除租赁合同，并要求朱某某返还房屋、支付拖欠租金等。但截止至某公司起诉之日，朱某某仍未能返还房屋、支付拖欠租金等。请求判令：1、朱某某返还房屋，并办理工商登记、税务登记注册地址的变更或注销手续；2、朱某某支付从2015年3月18日起至2015年11月19日止期间的房屋租金311863.87元，以及该笔租金的逾期付款滞纳金57814.24元，两项合计369678.11元（该项逾期付款违约金暂计算至2015年12月8日，此后逾期付款违约金按房屋租赁合同约定的方式计算至实际支付租金之日止）；3、朱某某支付解除房屋租赁合同违约金116772元；4、朱某某向某公司支付房屋占用费49303.73元（房屋占用费从2015年11月20日起计算，暂计算至2015年12月8日，此后占用费按房屋租赁合同的约定方式计算至实际返还房屋之日止）。
被告朱某某未到庭参加诉讼，本院视为其放弃答辩、举证、质证的权利。
经审理查明：2013年1月22日，某公司与朱某某签订了《房屋租赁合同》及《补充条款》，合同及补充条款主要约定：朱某某（乙方）承租某公司（甲方）位于长沙市芙蓉区*复室的房屋（以下简称该房屋）用作餐饮经营；该房屋租赁面积为732.62平方米，该房屋的租金以约定的租赁面积计算，租金计算方式为，第一年、第二年的月租金计算方式均为48元/㎡.月，计732.62平方米，即第一年、第二年的月租金均为35166元，从第三年起，每一年以上一年度的月租金为准递增5%，即第三年、四年月租金为36924元，第五、六年月租金为38770元，第七、八年月租金为40709元；租金支付时间为，乙方应当在合同生效之日起一次性向甲方支付首笔租金105498元，以后每季度支付一次，按先付租金后使用的原则，乙方应提前15日向甲方支付每季度的租金；乙方租赁期为甲方同意交付日后96个月，实际交付日以甲方发出之《房屋交付通知书》中列明的日期为准；甲方给予乙方的装修期为4个月，甲方同意另行给予乙方自4个月装修期届满之日起4个月免租期，装修期与免租期内，乙方无需向甲方支付租金，但仍需按本合同的规定交纳实际发生的物业管理费、水电费等使用该房屋所发生的一切费用；乙方须于本合同签订后7日内，向甲方缴付保证金100000元，作为乙方依约履行本合同保证金；租赁期内，使用该房屋所发生的水电等费用由乙方承担；乙方逾期不支付租金或其他各类款项，连续或累计超过30日，甲方可书面通知乙方解除合同，书面通知中规定之日期为本合同终止日，甲方有权没收乙方已交付的保证金，且乙方按月租金的3倍的标准支付一次性违约金；乙方逾期支付任何甲方应收取之费用，则每逾期1日，乙方应按各项欠付费用的0.1%支付滞纳金；除甲乙双方签订续租合同之外，本合同终止或解除五日内乙方应当将该房屋返还给甲方；本合同届满或者提前终止时，乙方未经甲方同意逾期返还该房屋的，每逾期1日，乙方应按日租金的2倍向甲方支付该房屋占用期间使用费，若因乙方逾期不返还该房屋而造成甲方其他损失的，乙方应承担赔偿责任；无论本合同因何种原因终止，乙方应在10日内，办理注销或变更以该房屋为注册地址或营业地址的相关证照，并将上述注销或变更之证明提交甲方备案；甲乙双方通知时，以本合同载明的地址、电话为准，如一方采取快递方式送达通知，一方签署快递单据之日起的第三日，视为对方收到且知悉通知（乙方地址为朱某某户籍地）。2013年10月14日，某公司与朱某某签订《补充协议》，约定朱某某根据实际经营情况可使用二楼楼道，使用费为2000元/月。
上述合同与补充协议签订后，某公司与朱某某于2013年5月1日签署了《房屋交付确认书》，向朱某某交付了该房屋。根据合同约定，朱某某的租金应从2014年1月1日开始计算；2014年1月1日至2015年4月30日期间，朱某某应该按37166元/月支付租金，在2015年5月1日至2017年4月30日期间，应按38924元/月支付租金（均含二楼楼道使用费每月2000元）。从2014年1月31日至2015年10月12日，朱某某共向某公司支付租金540988元。根据合同约定的租金标准和实缴金额，朱某某实际缴纳租金至2015年3月17日，2015年3月18日开始的租金均欠缴。
因朱某某未按合同约定及时支付租金，某公司多次发函向其催缴。朱某某于2014年7月8日向某公司提交《承诺函》，称因其资金周转困难，应付租金一直未支付到位，请求延迟租金支付时间，承诺2014年10月1日至同年12月31日的租金于2014年10月15日前支付到位，以后严格按照“先付租金后使用”的原则，提前15日支付下一季度租金，但朱某某此后仍不能按时支付租金。某公司通过律师于2015年11月17日向朱某某发出《律师函》，函告：你无故不履行支付租金的行为已构成根本违约，某公司有权立即解除合同，并有权要求你承担相应违约责任。1、立即解除你与某公司之间的房屋租赁合同；2、希望你在收到本函件之日起立即与某公司联系，恢复房屋原状、返还房屋，并支付你实际欠付的租金，否则支付违约金、扣除保证金等。该律师函通过快递邮寄给朱某某经营的餐厅和其户籍地。朱某某至今仍在该租赁房屋场地经营，但未支付所欠费用，双方由此酿成纠纷。
上述事实，有房屋租赁合同及条款和补充协议、房屋交付确认书、缴费通知、关于催缴房屋租金的函、律师函、发送律师函的快递单及快件查询单、承诺书、缴纳租金明细，当事人陈述等证据证实，本院予以认定。
本院认为：某公司与朱某某于2013年1月22日所签《房屋租赁合同》、《补充条款》，以及2013年10月14日签订的《补充协议》是双方真实意思的表示，合同内容合法、没有违反我国法律禁止性规定，为有效合同。该合同约定的租赁期为房屋交付日后96个月，实际房屋交付日为2013年5月1日，故租赁期至2021年4月30日止。在合同履行过程中，朱某某未能按约支付租金，存在违约行为，应承担相应民事责任。某公司于2015年11月17日通过发送《律师函》向其发出解除合同通知，依合同约定，可确定朱某某收到该函件的日期为2015年11月19日。因朱某某拖欠租金超过了30日，根据合同约定，某公司有权解除合同，故本院依法确认上述合同于2015年11月19日解除，朱某某应向某公司返还该房屋。某公司要求返还房屋的理由成立，本院予以支持。新城公司要求朱某某在解除合同后办理公司登记、税务登记注册地址的变更或注销手续的请求，不属于民事法律关系调整范围，故对此请求本案不予审理。上述合同解除后，双方依法应按合同约定的条款进行结算，朱某某应向某公司支付从2015年3月18日至2015年11月19日的租金311863.87元（2015年3月18日至2015年4月30日按37166元/月计算，2015年5月1日至2015年11月19日按38924元/月计算）。因朱某某至今未将所租赁的房屋腾空交还给某公司，故朱某某应向某公司支付2015年11月20日起至实际交还房屋之日止的房屋使用费，但某公司要求按合同约定支付2倍租金的使用费过高，本院酌情确定按租金标准支付使用费，故对某公司要求朱某某支付房屋使用费的请求，本院在此范围内予以支持，超出部分不予支持。如前所述，朱某某拖欠租金的行为违约，应承担相应民事责任，但合同对于朱某某逾期支付房租款违约责任的条款有按月租金的3倍的标准支付一次性违约金及按各项欠付费用的0.1%支付滞纳金等条款，多项违约金的约定实属过高，故对某公司要求朱某某支付解除合同违约金和逾期支付租金滞纳金的请求，本院酌情确定由朱某某按月租金的3倍的标准支付一次性违约金，超出部分本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十八条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》的一百四十四条的规定，判决如下：
一、朱某某在本判决生效之日起五日内，向长沙某公司返还位于长沙市芙蓉区双杨路1299号东岸梅园项目一层B-a-01室、B-a-02室、B-a-03室、B-a-04室、B-a-05室、B-a-06室以及B-a-101复室、B-a-102复室、B-a-103复室、B-a-104复室、B-a-105复室、B-a-106复室的房屋；
二、朱某某在本判决生效之日起五日内，支付长沙某公司房屋租金311863.87元（从2015年3月18日起至2015年4月30日止租金按37166元/月计算，2015年5月1日至2015年11月19日租金按38924元/月计算）；
三、朱某某在本判决生效之日起五日内，支付长沙某公司房屋使用费（从2015年11月20日起计算至朱某某搬出所租房屋之日止，按38924元/月计算）；
四、朱某某在本判决生效之日起五日内，支付长沙某公司违约金116772元（按租金38924元/月，3个月租金计算）；
五、驳回长沙某公司的其他诉讼请求。
本案受理费9158元，由朱某某负担。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 孙剑璞
人民陪审员 邓晓阳
人民陪审员 李美华
二〇一六年六月十四日
书 记 员 石登波
附本案适用法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;
(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;
(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;
(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;
(五)法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。