绍兴市柯桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）绍柯民初字第1263号
原告：俞玉燕。
被告：俞忠宝。
委托代理人：金焕军、丁燕萍。
原告俞玉燕诉被告俞忠宝房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年3月27日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员寿宝泉独任审判，公开开庭进行了审理。在审理过程中发现案情复杂，依法转入普通程序并组成合议庭，再次公开开庭进行了审理。原告俞玉燕，被告俞忠宝及其委托代理人丁燕萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告俞玉燕诉称：原告父亲俞万根与被告于1993年5月5日签订一份《住宅绝卖契约》，约定被告将坐落于柯桥区福全镇五洋村陈家葑三25号的三间楼房出卖给原告父亲，嗣后原告父亲付清购房款并收到三间楼房。原告父亲去世后，该三间楼房却由被告占有使用，故原告以房屋买卖合同法律关系作为请求权基础提起本案诉讼，要求被告腾退上述三间楼房，并协助将该三间楼房的权属登记过户到原告父亲俞万根名下。
被告俞忠宝辩称：原告父亲俞万根与被告签订《住宅绝卖契约》事实，约定购房款为22000元，但原告父亲只付过第一笔购房款5000元，其余购房款因其无力支付而未履行付款义务，故该房屋买卖合同已经解除。原告父亲俞万根已经去世，所以该房屋权属无法登记转移其名下。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
根据双方当事人提供的相关证据述，经庭审质证，本院结合其陈述认证如下：
1、原告提供《住宅绝卖契约》，证明原告父亲俞万根与被告于1993年5月5日签订一份《住宅绝卖契约》，约定被告将坐落于柯桥区福全镇五洋村陈家葑三25号坐西朝东三间楼房以22000元价格出卖给原告父亲，款于双方签约后先付5000元、俞忠宝新屋放地基时再付10000元、俞忠宝新屋建好搬出老屋时付清余款7000元的事实。被告没有异议，故对原告主张的该项事实，本院予以确认；
2、原告在庭审中陈述，原告父亲俞万根已按上述《住宅绝卖契约》约定，分三期付清购房款，并于1995年年初收到涉案三间楼房。被告认可收到第一期购房款5000元，否认收到后二期购房款，并提供原告父亲俞万根出具给被告的借条，证明原告父亲俞万根在支付购房款期间为支付工人工资向被告借款30000元，以此佐证原告父亲俞万根无力支付购房余款，同时主张原告父亲因再婚之需，被告才借给原告父亲涉讼三间楼房中的北侧二间楼房，另一间仍供自己堆放杂物。原告父亲在2003年1月去世后，涉讼三间楼房一直由被告管理使用至今。原告对被告提供的借条的真实性没有异议，但认为不能证明被告所主张的事实，同时否认原告父亲向被告借用涉案三间楼房中的北侧二间楼房的事实。本院认为，根据原告父亲俞万根与被告签订的《住宅绝卖契约》的内容可知，该契约的主要权利与义务为原告父亲俞万根支付价款，被告交付房屋。
首先，关于被告是否已经交付房屋的问题，契约没有明确约定交付房屋时间。但原、被告在庭审中一致确认，原告父亲俞万根在1995年年初开始至少已经使用涉案三间楼房中的北侧二间楼房，仅对原告父亲占有使用该二间楼房的法律诉因发生争议，原告主张依据房屋买卖合同取得占有使用；被告则主张原告依据借用合同占有使用，但被告对自己这一事实主张未提供证据加以证明。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。因被告未提供证据证明自己的上述事实主张，故由被告承担举证不能的法律后果；另一方面，原告已提供《住宅绝卖契约》佐证自己主张的事实，本院据此认定原告父亲俞万根是依据房屋买卖合同取得占有使用涉案三间楼房中的北侧二间楼房具有合理性。对于涉案三间楼房中的南侧一间楼房，原告父亲有否占有使用问题，原告在庭审中明确陈述原告父亲在1995年年初收到全部买受房屋，该项事实承认为原告自认，表明被告已履行了交付涉案出卖房屋的合同义务，被告又没有提供相反证据足以推翻原告的事实主张，本院据此认定涉案三间楼房中的南侧一间楼房连同北侧二间楼房，均由被告于1995年年初交付给原告父亲俞万根占有使用的事实。
其次，关于原告父亲俞万根是否已经付清购房款的问题。契约约定购房款总价为22000元，原告父亲俞万根于签约后先付5000元、被告新屋放地基时再付10000元、新屋建好搬出老屋时付清余款7000元。双方对签约后原告父亲已付第一笔购房款5000元的事实没有异议，本院予以认定。对于后两期购房款合计17000元，原告主张已付清，被告则予以否认。原告虽对自己主张的该项事实未能提供证据加以证明，但依农村房屋买卖的传统习惯，一般为先付款后交房或者同时履行，且原告父亲俞万根与被告又系亲戚。关于交房问题，本院在前面已作详细阐述，认定被告已履行了交房义务，且被告在庭审中提供的借条中载明“按时不还以我个人三间房屋作抵押（原文为低压）”，该文字内容反而能够证明在原告父亲俞万根出具该借条时，被告已经认可涉案三间楼房已属原告父亲俞万根；原告在2006年4月申领居民身份证时所确认的住址为涉案三间楼房的门牌号即福全镇五洋村陈家葑三25号；被告在原告父亲去世后就涉案三间楼房自来水安装事宜还代签原告父亲俞万根名字，均能间接证明原告父亲已经付清涉案三间楼房购房款进而取得房屋的事实。被告依据原告父亲俞万根在1995年5月为支付职工工资向其借款之事实，证明原告父亲俞万根在当时无钱支付购房款，与本案缺乏关联性，本院不予采信。故对原告主张已经付清涉案三间楼房购房款的事实，本院予以认定；
3、原告提供柯桥区福全镇五洋村出具的证明，证明原告父亲俞万根仅生育一女即本案原告俞玉燕的事实。被告没有异议，本院予以确认；
4、被告提供绍集建（胜利）字第481号集体土地建设用地使用证，证明涉案三间楼房的土地使用权登记仍在被告名下的事实。原告没有异议，本院予以确认；
5、本院根据案件审理需要，依法向绍兴市柯桥区国土资源局档案馆调取的绍集用（1992）字第481号土地登记资料摘录表，绍集用（2000）字第3517号土地登记资料摘录表、四人建房用地批准通知书。该组证据经庭审出示质证，双方均无异议，本院对该组证据的证明力予以确认。
根据当事人对上述证据的质证意见，结合当事人陈述，本院认定以下事实：
原告父亲俞万根（已于2013年1月去世）与被告系同村村民，并有亲戚关系。1992年11月，原绍兴县人民政府颁发给被告一本绍集建（胜利）字第481号集体土地建设用地使用证，载明：土地使用者俞忠宝，图号7-2-9，地号116，用地面积100平方米，其中建筑占地100平方米。该宗宅基地上建有坐西朝东三间二层楼房，其四至：东至空地小弄，南至俞才宝，西至道路，北至张关明。该宅基地上的房屋即为涉案房屋。
1993年5月5日，被告与原告父亲俞万根签订一份《住宅绝卖契约》，契约载明：绝卖人俞忠宝根据村镇规划安排在本村港口处另行新批宅基地三间，原有河道地三间老楼房必须进行拆卖处理。经村委同意、受买人俞万根自愿，将涉案房屋即上述三间老楼房以22000元价格绝卖给俞万根，款于双方签约后先付5000元、俞忠宝新屋放地基时再付10000元、俞忠宝新屋建好搬出老屋时付清余款7000元等。该契约落款加盖“福全镇陈家葑三村民委员会”公章。契约签订后，原告父亲俞万根付清三期购房款，被告则于1995年年初将涉案房屋交付给原告父亲俞万根使用。
另查明，原告俞玉燕系俞万根与木润花（已早年去世）夫妇的独生女儿。涉案三间楼房目前由被告占有使用，其土地使用权登记未发生转移。
本院认为：依法成立的合同，受法律保护。本案原告父亲俞万根与被告均系同一集体组织成员，被告为审批建新房，与原告父亲俞万根经协商一致签订一份《住宅绝卖契约》，自愿将其名下的三间旧楼房出卖给原告父亲俞万根所有，该契约主体适格、意思表示真实、内容合法，且不存在法定无效或可撤销情形，故应认定为合法、有效。
被告提供原告父亲俞万根于1995年1月23日出具给被告的借条，主张原告父亲俞万根在支付购房款期间为支付工人工资向被告借款，用以佐证原告父亲俞万根无力支付涉案购房余款17000元，与本院查证的事实不符，本院不予采信，具体理由在前述证据分析中已作详细阐述，不再累述；对于原告父亲俞万根向被告借款30000元的事实，因原告无异议，本院予以认定，但该借款与本案系二个不同的法律关系，被告可依法另行主张权利。被告主张其曾将涉案三间楼房中的北侧二间楼房借给原告父亲使用，因原告予以否认，被告未提供证据证明，本院不予认定；被告以原告父亲未履行付款义务为由，主张该《住宅绝卖契约》已经解除，原告则予以否认。我国民法通则第五十七条规定：民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除。根据该法律条文规定，被告应依据法律规定或者取得对方同意，才能解除《住宅绝卖契约》，被告以原告父亲未履行付款义务为由，认为已经解除《住宅绝卖契约》，缺乏事实与法律依据，且被告未举证证明《住宅绝卖契约》具有解除之情形，故对被告主张涉案《住宅绝卖契约》已解除的抗辩意见，本院不予采纳。
综上，合同双方当事人应当根据合同约定，全面履行合同约定的义务。关于原告基于《住宅绝卖契约》要求被告腾退交付房屋的问题，本院认为，根据原告父亲俞万根与被告签订的《住宅绝卖契约》，原告父亲俞万根负有依约履行支付价款义务，被告则负有履行交付房屋义务。事实表明，被告已于1995年年初向原告父亲俞万根履行了合同约定的交房义务，原告对此亦不持异议。原告现以房屋买卖合同法律关系作为请求权基础，要求被告依据《住宅绝卖契约》的相关约定向其腾退并交付涉案房屋，因被告已履行该合同义务，且被告现占有利用涉案房屋系发生在俞万根死亡之后，原告要求其腾退交付房屋，其请求基础不应为房屋买卖合同关系，故本院对原告的该项诉求不予支持；关于原告要求被告协助将涉案房屋的权属登记过户到原告父亲俞万根名下问题。我国民法通则第九条规定：公民从出生时起到死亡时止，具有民事权利能力，依法享有民事权利、承担民事义务。也即公民的民事权利能力，始于出生终于死亡。本案原告父亲俞万根已经死亡，根据上述法律规定，原告父亲俞万根依法不具有享有民事权利的能力，原告现要求被告协助将涉案房屋的权属登记过户到原告父亲俞万根名下的诉求，缺乏法律依据，本院不予支持。对于俞万根死亡之后，原告对涉案房屋的财产权利行使问题，原告可另循合法途径主张权利。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第九条、第五十七条之规定，判决如下：
驳回原告俞玉燕的诉讼请求
本案受理费80元（预交），由原告俞玉燕负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院【在递交上诉状7日内先预缴上诉案件受理费80元，款汇至绍兴市非税收入结算分户，账号：09×××13-9008，开户行：绍兴银行营业部。逾期按自动撤回上诉处理】。
审 判 长 冯春盛
审 判 员 寿宝泉
人民陪审员 黄志新
二〇一四年八月十四日
书 记 员 谢燕娣