辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大民三终字第667号
上诉人（原审被告）：辛喆，男。
被上诉人（原审原告）：大连城建开发集团物业管理有限公司，住所地大连市沙河口区南沙街212号，组织机构代码证24302550-1。
法定代表人：张军，总经理。
委托代理人：李长虎，男，该公司职员。
上诉人辛喆因物业服务合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2014）甘民小诉字第86号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人辛喆、被上诉人大连城建开发集团物业管理有限公司委托代理人李长虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，被告辛喆系大连市甘井子区泉水A2区53-3-3-2号房屋的房主。2008年6月，原告与大连源祥房地产开发有限公司（以下简称源祥开发公司）签订了《泉水·美域盛景前期物业服务委托合同》，约定，源祥开发公司将位于大连市甘井子区泉水2区泉水·美域盛景小区的物业委托原告实行前期物业管理服务。期限自本合同生效之日起至本物业业主委员会与物业管理企业签订的《物业服务委托合同》生效之日止。合同中规定了双方的权利、义务、物业费收取标准等内容。2008年6月，源祥开发公司（甲方）与被告（乙方）签订了《泉水·美域盛景小区前期物业管理服务协议》，约定，甲方有权委托物业管理企业实施前期物业管理，有权将本协议甲方的有关权利义务转让给委托的物业管理企业，乙方接受甲方所委托的物业管理企业的管理和服务。物业管理费标准，住宅按建筑面积每月每平方米0.85元，应于每次支付期间届满30日前交纳下一年度物业费。逾期交纳应补交并从逾期之日起按0.3%按日交纳滞纳金。同时合同还规定了双方的权利义务、物业管理服务范围和标准、管理期限等内容。原告已取得该小区收费许可资格，并提供了相应的物业管理服务。被告入住后，交纳了前期物业费，自2010年1月至2013年12月欠缴物业费3516.48元及滞纳金6136.80元。
原告现诉至法院，请求被告给付所欠物业费3516.48元及滞纳金6136.80元。
原审法院认为，依法成立的合同具有法律效力，当事人应按约定履行各自的义务。原告作为物业服务企业，已对案涉小区提供了相应的物业服务，履行了其应尽的义务，被告作为业主，亦应按约以及诚实信用的原则履行其交纳物业费的义务，故原告要求被告给付拖欠的物业费，理由正当，予以支持。关于滞纳金双方虽在合同中有约定，但因该违约金过高，且原告在服务过程中存在一定瑕疵，需要不断提高物业服务水平，故对于违约金酌情调整为原告主张数额的10%，即613.70元。被告辛喆经法院传票传唤，无正当理由拒不到庭视为对自己举证、质证、答辩权利的放弃，故依法缺席判决。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：被告辛喆自判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连城建开发集团物业管理有限公司物业费3516.48元及滞纳金613.70元，上述费用合计人民币4130.18元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。案件受理费人民币50元（原告已预付），由被告负担，被告负担部分应自判决发生法律效力之日起十日内给付原告。
原审法院宣判后，辛喆不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。其提出的上诉理由为：原审判决认定部分事实不清，缺少证据佐证，物业费数额混乱，滞纳金计算无法律依据。1、上诉人于2009年5月进住小区后，基本不能感受物业服务的存在，且本人房屋外墙漏雨，已向物业反映至少几十次，但物业公司至今不予维修，迫不得已上诉人花费近5000元雇佣了2名农民工自行维修；2、本小区于2012年6月经业主选举成立了业主委员会，对物业服务企业进行重新招标，被上诉人已落选，无权再收取上诉人自2012年6月后的物业费。
被上诉人辩称不同意上诉人的上诉请求，表示服从原判决。
本院二审对原审查明的“2008年6月，原告与大连源祥房地产开发有限公司（以下简称源祥开发公司）签订了《泉水·美域盛景前期物业服务委托合同》”更正为“2008年2月19日，原告与大连源祥房地产开发有限公司（以下简称源祥开发公司）签订了《泉水·美域盛景前期物业服务委托合同》”，对原审查明的“2008年6月，源祥开发公司（甲方）与被告（乙方）签订了《泉水·美域盛景小区前期物业管理服务协议》”更正为“2009年7月13日，源祥开发公司（甲方）与被告（乙方）签订了《泉水·美域盛景小区前期物业管理服务协议》”；对原审查明的其他事实予以确认。
另查明，2012年5月5日，上诉人所在小区成立大连市甘井子区美域盛景小区业主委员会，并经大连市国土资源和房屋管理局甘井子分局备案。2012年8月9日，该业主委员会与大连开建富有物业有限公司签订《物业服务委托合同》，委托大连开建富有物业有限公司对小区进行物业服务。同日，该业主委员会向被上诉人发出终止前期物业服务合同、办理交接手续、退出美域盛景小区的通知。但被上诉人并未依通知退出。随后，该业主委员会起诉被上诉人，请求被上诉人退出小区、移交物业管理用房及各种资料、账册。此案经大连市甘井子区人民法院、大连市中级人民法院两级法院审理，最终以该业主委员会成立不合法、不具备诉讼主体资格为由驳回起诉。
再查，2012年11月6日，大连市国土资源和房屋管理局甘井子分局以大连市甘井子区美域盛景小区业主委员会组建过程中存在“确定小区业主数量（1694户）与业主实有数量（2998户）相差较大”为由撤销对该业主委员会的备案。
上述更正及补充事实，有《泉水·美域盛景前期物业服务委托合同》、《泉水·美域盛景小区前期物业管理服务协议》、《物业服务委托合同》、通知、大连市甘井子区人民法院（2012）甘民初字第5797号、（2013）甘审民初字第51号、大连市中级人民法院（2013）大民三终字第1029号民事裁定书及当事人庭审陈述在卷为凭，并经当事人庭审质证、本院认证，可以采信。
本院认为，根据被上诉人与案涉房产开发商源祥开发公司签订的《泉水·美域盛景前期物业服务委托合同》，被上诉人系有权在案涉泉水美域盛景小区进行前期物业管理服务的物业公司。上诉人与源祥开发公司签订的《泉水·美域盛景小区前期物业管理服务协议》系签约双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制规定，应为有效，当事人均应依约履行。根据《物业管理条例》第四十二条的规定，“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”，现被上诉人为上诉人提供了物业服务，上诉人对自2010年1月起未交纳物业费并无异议，其拖欠物业费的行为构成违约，应对此承担违约责任，原审判决上诉人给付拖欠的物业费并无不当。关于滞纳金问题，被上诉人在二审诉讼中明确表示可以放弃，系对自己权利的处分行为，本院予以照准。
关于上诉人提出房屋外墙漏雨、被上诉人未尽维修义务为其造成损失问题，因一审诉讼中上诉人并未对此提出反诉，在二审调解不成的情况下，当事人可另诉，本案不予处理；关于上诉人主张自2012年6月后被上诉人已无权再在小区进行物业服务、无权收取物业费问题，因上诉人所在小区于2012年5月5日成立的业主委员会在组建过程中存在“确定小区业主数量（1694户）与业主实有数量（2998户）相差较大”，已被政府职能部门撤销备案，故其无权代表业主与其他物业公司签订物业服务合同，被上诉人仍是该小区合法的物业服务公司，仍有权对小区进行物业服务及管理，并收取物业费，故对上诉人该节主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
变更大连市甘井子区人民法院（2014）甘民小诉字第86号民事判决为：上诉人辛喆自本判决发生法律效力之日起十日内给付被上诉人大连城建开发集团物业管理有限公司物业费3516.48元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费50元，由上诉人辛喆负担；二审案件受理费50元，由上诉人辛喆负担。
本判决为终审判决。
审判长 白 波
审判员 高明伟
审判员 杨 威
二〇一四年八月二十日
书记员 葛美玲