湖北省武汉市洪山区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）鄂0111执异311号
案外人：海南天泓基业投资有限公司。住所地：海南省海口市庆龄大道南侧西海岸高尔夫温泉别墅天龙苑*幢*单元***房。
法定代表人：陈军，该公司董事长。
委托诉讼代理人：陈欣欣，海南嘉天律师事务所律师。代理权限：一般代理。
申请执行人：汪质斌，男，1967年6月18日出生，汉族，湖北省洪湖市人，武汉恒信九鼎商贸有限公司总经理，住武汉市洪山区。
被执行人：刘法斌，男，1964年10月5日出生，汉族，湖北省荆州市人，住湖北省荆州市。
在本院执行（2017）鄂0111执2345号汪质斌与刘法斌民间借贷纠纷一案中，案外人海南天泓基业投资有限公司对本院查封海南省海口市秀英区长滨四路3号海长流三期3栋1802室的房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人海南天泓基业投资有限公司称，执行法院（2017）鄂0111执2345号执行裁定书，裁定拍卖被执行人刘法斌名下位于海南省××区长××路××室的房屋，但该房产不属于刘法斌，刘法斌不是该房屋所有权人。根据我国《物权法》的相关规定，不动产物权采取公示原则，即不动产的设立、变更、转让和消灭，都应当以在相关行政部门的登记为准，登记的所有权人才是房屋的所有权人，而非他人。本案所涉的海长流三期3栋1802室房产登记在海南天泓基业投资有限公司名下，属于海南天泓基业投资有限公司的财产，故法院不应当将其作为被执行人刘法斌的财产查封并裁定拍卖。实际上，作为开发商，2015年11月刘法斌曾提出预订本公司开发的海长流三期3-1-1802房，为保证交易顺利，在刘法斌的要求下，本公司于2015年11月29日将该预订信息录入海口市房屋交易与产权管理中心网签系统进行预登记，海南省海口市对于商品房的预售备案管理实行的是开发商先在海口市房屋交易与产权管理中心网上系统录入商品房买卖合同信息并打印出来，由开发商和购房客户签署以后再将已签署的书面的商品房买卖合同纸质版本送交住海口市房屋产权与登记管理中心正式备案的程序。只有双方签订了纸质商品房买卖合同并且将该合同送交海口市房屋产权与登记管理中心审核备案后，备案程序才算完结，备案才能够成立。而在2015年11月，本公司只是把与刘法斌草拟签订的商品房买卖合同的信息预先录入了系统，但后续双方并未签订正式的商品房买卖合同，刘法斌亦没有缴纳房款，海口市房屋产权与登记管理中心也因未查到任何有关本公司与刘法斌签订的纸质商品房买卖合同而没有实际审核通过这一备案信息，本公司与刘法斌之间根本不存在商品房买卖合同关系，即刘法斌对涉案房屋不享有物权，该房产属于本公司所有，不应作为刘法斌的个人财产被强制执行。《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第七条规定：“登记在案外人名下的土地使用权、房屋，登记名义人书面认可该土地、房屋实际属于被执行人时，执行法院可以采取查封措施。如果登记名义人否认该土地、房屋属于被执行人时，而执行法院、申请执行人认为登记为虚假时，须经当事人另行提起诉讼或通过其他程序，撤销该登记并登记在被执行人名下之后，才可以采取查封措施。”现涉案房屋仍登记在本公司名下，该登记并未撤销且没有任何书面材料能够证明该房屋系刘法斌的个人财产，执行法院无权查封该房产，更不能裁定拍卖。现提出异议，请求撤销（2017）鄂0111财保40号民事裁定书和（2017）鄂0111执2345号执行裁定书，解除对海南省××区长××路××室的房产的查封。
案外人海南天泓基业投资有限公司为证明其所称事实，向本院提交了如下证据（均为复印件）：
证据一、本院（2017）鄂0111执2345号执行裁定书；
证据二、海口市房屋交易与产权管理中心出具的《关于协助查封海长流三期3-1-1802房的审查建议书》；
证据三、琼（2017）海口市不动产第0064000号《不动产权证书》。
审查查明,汪质斌因与刘法斌民间借贷纠纷，于2017年1月22日向本院提出财产保全申请，本院以（2017）鄂0111财保40号民事裁定书，于2017年1月25日查封刘法斌名下位于海南省××区长××路××室的房屋，查封期限三年，即2017年1月25日至2020年1月24日。2017年7月21日，本院作出（2017）鄂0111民初2553号民事判决书，判决：刘法斌于判决生效之日起次日内，向汪质斌偿还借款本金100万元及利息（具体计算方式详见判决）等。
该判决书生效后，刘法斌未能履行清偿义务。2017年10月24日，汪质斌至本院申请强制执行，本院以（2017）鄂0111执2345号立案执行。
执行期间，刘法斌仍未履行债务清偿义务。2017年11月14日，本院以（2017）鄂0111执2345号执行裁定书，裁定拍卖被执行人刘法斌名下位于海南省××区长××路××室房屋。案外人海南天泓基业投资有限公司、案外人郭熙蕊分别提出执行异议，均对上述商品房主张权利。案外人郭熙蕊之执行异议本院另案审查处理。
2017年8月24日，海口市房屋交易与产权管理中心向本院来函（关于协助查封海长流三期3-1-1802房的审查建议书）称，2017年2月13日，法院向我中心送达（2017）鄂0111财保40号协执及裁定，要求查封当事人刘法斌名下海口市秀英区长滨四路3号海长流三期3栋1802室。我中心受理了该预查封，并录入系统。后经查，当时海口市个人住房信息系统显示该房产的买受人是刘法斌，时间为2015年11月29日，但尚未通过合同备案审核，即该房产实际并未备案至刘法斌名下。2017年7月10日，开发单位海南天泓基业投资有限公司以合同备案已被撤回为由，要求本中心去函法院解除查封。经查询，发现该备案信息已于2017年5月28日被开发单位撤回。鉴此，建议法院重新对该案件进行审查。
另查明，2015年11月25日，刘法斌预购买海南天泓基业投资有限公司开发建设的海南省××区长××路××室商品房，首期支付181708元后，海南天泓基业投资有限公司为刘法斌进行了网上预登记。由于刘法斌对首期尾款逾期不能支付，刘法斌由此办理了退房手续。2016年10月28日，经海南天泓基业投资有限公司同意，将刘法斌购买更名为郭熙蕊名字购买。2016年10月28日，郭熙蕊与海南天泓基业投资有限公司签订一份《海口市商品房买卖合同》（L00269205），约定郭熙蕊购买该套商品房，购买价891708元。郭熙蕊已支付购房款471708元，尚欠42万元约定此房备案在郭熙蕊名下3个工作日内付清。2017年10月20日，海南天泓基业投资有限公司自行撤回该商品房为“刘法斌”的网上预登记。因有法院查封，该房产现不能登记备案在郭熙蕊名下，海口市房屋交易与产权管理中心亦由此向本院发出上述来函。
经查，海长流三期3栋1802室房屋未备案登记在他人名下，目前该房屋的权利人仍登记为海南天泓基业投资有限公司，且为单独所有，权利性质为出让/市场化商品房，房产证号：琼（2017）海口市不动产权第0064**号。
本院认为，法院执行的财产，一般情况下必须是被执行人所有的财产。依照法律规定，房屋所有权实行产权登记制度，即依据房屋登记情况确定所有权人。本院于2017年1月25日查封海长流三期3栋1802室房屋时，该房网上预登记确在被执行人刘法斌名下，但经审查，刘法斌支付181708元部分首付款后，余款未予支付，且于2016年10月28日向海南天泓基业投资有限公司办理了退房手续，故刘法斌并未支付合理对价并实际取得该房产，故该房产不能作为被执行人刘法斌的财产予以执行。现该房产仍登记在案外人海南天泓基业投资有限公司名下，海南天泓基业投资有限公司具有能够阻止执行的实体权利，本院依法应对海南省××区长××路××室房屋中止执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条之规定，裁定如下：
中止对位于海南省海口市秀英区长滨四路3号海长流三期3栋1802室商品房的执行。
案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 李 杰
人民陪审员 李志明
人民陪审员 安 娜
二〇一八年六月五日
书 记 员 郑亚军