广东省阳江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）阳中法民一终字第424号
上诉人（原审原告）：张天哮，男，1993年1月2日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市。
委托代理人：莫益站，广东颐和律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广东东方月亮湾有限公司。住所地：广东省阳西县人民大道***号农信大楼*楼。
法定代表人：高亚辉，该公司董事长。
委托代理人：陈忠，广东荣耀律师事务所律师。
上诉人张天哮因与被上诉人广东东方月亮湾有限公司（以下简称月亮湾公司）商品房预售合同纠纷一案，不服阳西县人民法院于2015年3月2日作出的（2014）阳西法民初字第637号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审经审理查明：2013年9月26日，张天哮与月亮湾公司签订了《广东省商品房买卖合同》（合同编号：20××××××2），约定张天哮向月亮湾公司购买位于阳西县某某湾第m栋n号商品房一套，该房建筑面积47.16平方米，房价总额为290000元。合同第八条约定：“出卖人应当在2014年4月1日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房分期综合验收合格。4、×。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、为了配合政府法规、规划及配套批准与安装而引致的延误；3、其他非出卖人所能控制的事由。如有上述原因而致使延期交付使用，出卖人应在本合同约定的交付使用期限前及时通知买受人，出卖人不承担延期交房的违约责任。”合同第九条约定：“出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：1、按逾期时间分别处理（不做累加）：（1）逾期不超过30日，自本合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5.00%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。2、×。”合同第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：具体约定见附件四补充协议第五条。”同日，张天哮与月亮湾公司签订《商品房买卖合同补充协议书》，并在第五条第3点约定，买卖双方确认，出现下列情形均视同买受人原因未能办理房屋交接手续：（1）买受人未能在交付通知书规定的交接期限前往指定地点办理交接手续的；（2）买受人拒绝按出卖人制定的现场交房流程办理交房手续的；（3）房屋符合《主合同》及本协议约定的交付条件，但买受人拒绝接收房屋；（4）买受人未按出卖人的要求办理相关手续；在第十条第2点约定，如因出卖人违约，买受人有权解除《主合同》及本补充协议的，除另有其他约定外，买受人必须在解除条件成就之日后30日内行使解除权，否则，视为买受人不解除《主合同》及本补充协议。签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》后，张天哮即按约定向月亮湾公司交付购房款290000元（首付131000元加银行按揭贷款159000元）和契税、查询费、维修基金、办证费等费用6497元。之后，张天哮以月亮湾公司收到全部购房款后超过50多天没有将验收合格的房屋交付其使用，已构成违约为由，于2014年5月27日向原审法院提起诉讼，请求：一、依法解除张天哮与月亮湾公司于2013年9月26日签订的《广东省商品房买卖合同》（合同编号：20××××××2）及补充协议；二、月亮湾公司退还购房款290000元及退还已经收取的契税、维修基金、办证、办理银行按揭等费用6497元以及赔偿违约金14500元（以上款项合计310997元）给张天哮，并从起诉之日起至付清日止按银行同类贷款利率支付利息给张天哮。
另查明，2014年4月18日，广东东方月亮湾滨海旅游度假区一期建设项目（某某湾住宅小区m#楼）经勘察、设计、施工、监理、建设等单位对工程进行竣工验收，经验收评为“工程合格”。2014年4月22日，月亮湾公司通过EMS方式将《某某湾业主收楼通知书》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等邮寄给张天哮，通知张天哮于2014年4月30日前办理收楼手续。张天哮于2014年4月24日收到邮件，但没有在月亮湾公司通知的期限内到月亮湾公司收楼。
原审判决认为：本案系商品房预售合同纠纷。张天哮与月亮湾公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：20××××××2）及其附件均系双方真实的意思表示，且没有违反法律法规的强制性规定，该商品房买卖行为属合法有效，双方当事人应按约全面履行。合同签订后，张天哮依约支付了讼争房屋的购房款290000元及契税、维修基金、办证费用等共6497元给月亮湾公司，月亮湾公司对此予以认可，应予以确认。本案中，张天哮起诉认为月亮湾公司理应在2014年4月1日前将经验收合格的房屋交付给张天哮使用，但月亮湾公司逾期未将经验收合格的房屋交付给张天哮已超过50天，按照双方约定，张天哮有权解除双方签订的《广东省商品房买卖合同》并可要求月亮湾公司承担违约责任。月亮湾公司则辩称，其所售房屋已于2014年4月18日经验收合格且已通知张天哮收楼，其已依约履行合同约定的交付义务，故张天哮无权解除合同并要求其承担违约责任。本案的争议焦点为：一、月亮湾公司所售的房屋是否达到交付条件；二、月亮湾公司的行为是否构成根本性违约及双方签订的《广东省商品房买卖合同》是否应予以解除；三、月亮湾公司是否存在迟延交付房屋的违约行为，其延期交楼是否具有法定的免责事由。
关于第一个焦点。交付使用的商品房应当具备合同当事人约定的或者法律、行政法规规定的条件，且在双方有约定的情况下当从其约定。本案中，张天哮、月亮湾公司在《广东省商品房买卖合同》第八条约定房屋的交付期限为2014年4月1日前，交付条件为第1种“经验收合格”，鉴于该条款中列举了三种交付条件，尚有第2种“综合验收合格”及第3种“分期综合验收合格”，联系上下文结合商品房买卖的交易习惯，应理解当事人选择的交付条件特指为商品房经建设行政主管部门确认的建设单位组织的质量竣工验收合格即具备交付条件。月亮湾公司所售的房屋已于2014年4月18日经勘察、设计、施工、监理、建设等单位验收合格，该事实有月亮湾公司提供的《建筑工程竣工验收报告》予以证实，应予确认该商品房具备了交付条件。张天哮主张月亮湾公司所售的房屋未达到交付条件，但未能提供相应的证据予以证明，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，对张天哮该主张不予支持。
关于第二个焦点。根据合同双方当事人的约定，月亮湾公司理应于2014年4月1日前将经验收合格的房屋交付给张天哮使用，而据月亮湾公司提供的邮寄单及查询回单显示，其曾于2014年4月22日通过EMS方式向张天哮寄送收楼通知，张天哮也于2014年4月24日收到该份邮件。据此，应予认定月亮湾公司已于2014年4月24日履行了向张天哮告知收房的义务，双方在2014年4月25日即可办理并完成房屋交付手续。虽然月亮湾公司通知收楼的时间已超过合同约定的房屋交付时间，属于迟延履行，已构成违约，但其逾期交房的时间并未超过30天，根据合同所载“逾期超过30日后，买受人有权解除合同”的约定，月亮湾公司的行为并未构成根本性违约，该行为不足以导致合同目的无法实现，且从主体之间的利益衡平以及维护交易稳定的角度考虑，双方所签订的《商品房买卖合同》可以且能够继续履行。因此，现张天哮请求与月亮湾公司解除合同并要求月亮湾公司退还购房款290000元及利息，不予支持。
关于第三个焦点。如前所述，月亮湾公司逾期交付的行为属于违约，依法应承担违约责任。故张天哮请求月亮湾公司按合同约定支付违约金，应予以支持。但违约金的数额应按合同约定的计算方式以实际逾期的天数计算。由于月亮湾公司所售的房屋已于2014年4月18日符合合同约定的交付条件，根据合同补充协议（附件四）第五条第3款的约定，张天哮在收到月亮湾公司的收楼通知后却以房屋未达到交付条件为由拒绝接收房屋，该行为应视同因张天哮原因未能办理房屋交接手续。应确认月亮湾公司逾期交房的时间应从2014年4月2日计至2014年4月30日共29天。根据合同的约定，月亮湾公司应当以购房款290000元按每日万分之三的标准向张天哮支付逾期交房的违约金，即为：290000×0.0003×29=2523元。对于月亮湾公司辩称因台风等不可抗力事件造成工程延期应当免责的意见，虽然涉案工程因台风等不可抗力事件造成工期延期，但月亮湾公司并没有按照合同的约定及时告知张天哮，因此，月亮湾公司以不可抗力为由提出免责，不予采纳。
至于办证费、契税、维修基金、查询费及评估费等费用共6497元是月亮湾公司为履行合同义务而代收的费用。上述费用在办理房地产权证等相关事项时须由月亮湾公司代张天哮支付给相关部门，在合同继续履行的情况下，张天哮请求月亮湾公司返还上述费用，于法无据，不予支持。
综上所述，张天哮以月亮湾公司所售的房屋未达到交付条件、月亮湾公司逾期交房超出50天为由，请求解除《商品房买卖合同》并要求月亮湾公司退还购房款290000元以及办证费用、维修基金、查询费、契税等费用6497元，该主张没有事实和法律依据，应不予支持，但月亮湾公司应当向张天哮支付逾期交房的违约金2523元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、月亮湾公司应在本判决发生法律效力之日起十五日内支付逾期交房的违约金2523元给张天哮；二、驳回张天哮的其他诉讼请求。如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5965元，由张天哮负担5915元，月亮湾公司负担50元。
上诉人张天哮不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审判决认定事实错误，涉诉楼房未达交付条件。1、曲解《商品房买卖合同》中交付条件“验收合格”为《商品房买卖合同》第八条约定的交付为“1、该商品房经验收合格。”原审认为按“商品房买卖的交易习惯，应理解当事人选择的交付条件特指为商品房经建设行政主管部门确认的建设单位组织的质量竣工验收合格即具备交付条件。”从而认定“验收合格”等于“竣工验收合格”，进而采信月亮湾公司提供的2014年4月18日的建设五单位验收的《建筑工程竣工验收报告》，是错误的。因为双方签定的合同与及补充协议没有约定验收主体，也没有对“验收合格”作出定性及说明。因此，该“验收合格”应包括出卖方验收，亦包括买受方对标的物即商品房的验收。由于买卖双方都有权利及义务对产品质量进行验收，故《商品房买卖合同》第八条约定“验收合格”应指买卖双方对商品房均有验收的权利。2、《商品房买卖合同》中“验收合格”的真正含义。根据上述第一点，本案双方在合同没有约定商品房验收的主体，在此种情况下，对商品房经验收合格而言，实际上存在两次交付和验收：一是施工单位完工后将工程交付建设单位，建设单位组织各方进行验收，是建设单位的权利及义务；二是在各项工程完工后，建设单位将商品房交付给买受人，买受人根据合同进行验收，此为买受人的权利及义务。只有两种验收均已完成后，商品房才通过完整的验收，即经买卖双方验收合格后商品房才具备交付条件。同时，从建筑工程竣工验收所调整的对象看，该竣工验收只是工程建设单位与关联的从业单位之间的验收，效力具有局限性，该竣工验收的参与各方存在利害关系，其竣工验收的结果在不经过第三方认可的时候直接及于他人，将有可能有损害他人的利益。张天哮作为消费者，不具备楼房验收的专业条件，其验收依赖于具有职权以及公示能力的政府职能监管部门对商品房的认可或验收合格备案。具体到本案，即是阳西县建设工程质量安全监督站的验收合格认可文件或备案文件。但月亮湾公司直至一审案件结束时，都无法取得认可或备案文件。因此，月亮湾公司“商品房验收合格”充其量只完成了自行验收的部分，未取得职能机关的认可与备案，不能将验收结果推定及于他人。一审未查清涉案商品房验收是否经过监督机关认可或备案，属于事实不清，且原审在没有考虑实际情况下认可涉案商品房验收合格，与事实不符。3、涉诉房屋在起诉时尚未验收合格。根据公安消防验收，《消防法》第十三条、公安部《建设工程消防监督管理规定》第二十四条、第二十五条、第二十六条已经规定了工程进行消防验收、备案的范围以及程序后果等，建设工程应当按照法律法规的规定进行相应的验收或备案。《最高人民法院（2009）民监他字第7号函》中，亦以已经明确“交付的房屋除经工程质量验收合格外，还需在规划、消防以及环境保险等方面亦不存在影响使用的障碍。”本案所涉及的商品房，在合同中已经明确写明“层高3米，高18层”其总体高度达到54米，属于需消防验收的楼房，因此其验收是否合格需公安消防部门出具意见。同时，月亮湾公司提交的《消防验收意见》亦证明该验收在交楼期限内未曾取得。4、格式合同应当采取有利于合同接受方的解释。广东省建设厅《关于商品房买卖合同中商品房交付使用条件有关问题的复函》（粤建办房函（2003）63号明确了《广东省商品房买卖合同》（示范文本）第八条第一款中的“该商品房经验收合格”，是指该商品建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续。建设部批准颁布执行的国家标准《住宅建筑规范》第11.0.1条明确规定：“住宅应满足下列条件，方可交付用户使用：由建设单位组织设计、施工、工程监理等有关单位进行工程竣工验收，确认合格，取得当地规划、消防、人防等有关部门的认可文件或准许使用文件；在当地建设行政主管部门进行备案。”双方在本案审理中确认合同由月亮湾公司提供的广东省建设厅提供的示范性格式合同。现双方对此产生争议及不同的解释，根据《中华人民共和国合同法》第41条关于的规定，在对条款发生争议时应采纳并遵循合同提供机关对合同的有利于格式条款接受方的解释。综上所述，涉案的商品房未经完整的验收合格，未在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，未取得《工程竣工验收备案表》，未达到商品房交付条件。二、月亮湾公司提供的《建筑工程竣工验收报告》程序不符合法律规定，为无效文件。月亮湾公司在庭审提到的《广东省建设工程质量监督管理条例》第二十四条第二款规定，本案诉争楼房为住宅建设工程，其竣工验收前应当组织质量分户验收，在分户验收合格后方可进行工程竣工验收。但月亮湾公司在一审诉讼期间没有任何证据证明其已经组织质量分户验收，并验收合格，跳过分户验收直接进行了工程竣工验收，违反了地方法规的规定。其竣工验收因违反法律强制性规定而地无效，一审以《建筑工程竣工验收报告》认定涉案的商品房已经验收合格，具备交付条件，是认定事实和适用法律错误。综合上述，请求：一、撤销原审判决，依法改判或发回重审；二、支持张天哮在一审提出的诉讼请求；三、月亮湾公司承担本案一、二审诉讼费。
被上诉人月亮湾公司答辩称：一、一审判决认定讼争的商品房在2014年4月18日具备交付条件正确。1、月亮湾公司于2014年4月30日出具的《通知书》不能作为认定商品房不具备交付条件的依据。该《通知书》是部分业主于2014年4月30日到场办理收楼手续时提出房屋的装修不符合业主的个性化要求不肯收楼，月亮湾公司经与提出意见的部分业主协商，同意按业主的要求进行整改，待整改后再交付房屋，因此，该《通知书》只是对在《通知书》上签名的部分业主提出的装修问题作出的答复，并非向张天哮发出，与张天哮无关。认定房屋是否符合交付条件应以有关法律、法规为依据，不能以该《通知书》为依据。2、《商品房买卖合同》约定的房屋“经验收合格”是指房屋经“勘察、设计、施工、监理、建设”验收合格。首先，根据国务院发布的《建设工程质量管理条例》第十六条规定“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收……建设工程经验收合格的，方可交付使用”。其次，2014年3月1日起施行的《广东省建设工程质量管理条例》第二十四条规定“建设工程实行竣工验收制度。建设工程竣工后，应当由建设单位组织勘察、设计、施工、监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收合格后，方可交付使用”。因此，月亮湾公司的商品房在2014年4月18日经“勘察、设计、施工、监理、建设”验收合格，符合合同约定的房屋“经验收合格”的交付条件。3、消防验收及备案制度属于行政管理措施，房品房的交付不以消防验收合格为前提条件。双方签订的合同也未约定房屋需经消防验收合格才能交付使用，而根据《消防法》第十一条、第十三条的规定，消防管理实行验收和备案制度，只有《消防法》第十一条规定“国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程才实行消防验收”，本案讼争的房屋不属此范畴。况且，消防验收和备案只属行政管理措施，如果消防设施不符合规定，应由消防管理部门作出处罚，消防验收或备案与合同约定的房屋“经验收合格”才能交付无关。因此，张天哮以商品房未经消防验收合格而主张房屋不能交付使用的观点不成立。4、张天哮提出的广东省建设厅的粤建办房函（2003）63号《复函》及广东省高级人民法院（2012）粤高法民一申字第3449号《民事裁定书》不能作为本案判决的依据。房屋竣工备案属一种行政管理措施，法律、法规没有明确规定房屋需经竣工备案才能交付，此外，广东省建设厅没有司法解释权，且上述《复函》及第3449号《民事裁定书》作出的解释及认定均与新颁布实施的《广东省建设工程质量管理条例》第二十四条的规定相抵触，不应适用。因此，认定工程交付使用的条件应根据第二十四条的规定。5、一审判决认定合同约定房屋“经验收合格”是指房屋经“勘察、设计、施工、监理、建设”验收合格正确。合同列举了三种交付条件，由于双方排除了第2种“综合验收合格”及第3种“分期综合验收合格”后选择了第1种“经验收合格”的交付条件，而综合验收或分期综合验收包括消防等行政管理部门的相关项目的验收，因此，合同约定的“经验收合格”应是指商品房的竣工验收，有购房经验的人都知道当地商品房交易的房屋经“勘察、设计、施工、监理、建设”验收合格即可交付，本案涉及的金兰湾2、3号楼共600多户的业主绝大部分也按交易习惯办理了收楼手续，因此，一审判决认定房屋在2014年4月18日经竣工验收合格，符合交付条件正确。二、月亮湾公司逾期交付房屋未达合同约定的解除条件，张天哮请求解除合同并退还房款及费用的理由不成立。月亮湾公司于2014年4月22日向张天哮邮寄了收楼通知书，要求张天哮于2014年4月30日前办理收楼手续。张天哮于同日收到了该收楼通知书，但没有在2014年4月30日前办理收楼手续。因此，一审判决认定月亮湾公司履行了告知张天哮收楼的义务，双方在2014年4月30日前即可办理并完成房屋交付手续是正确的。月亮湾公司虽然逾期交付房屋，但逾期未超过30天，未构成根本性违约，不符合合同约定的解除条件，双方仍应继续履行合同。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。
本院经审理查明：原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
另查明：张天哮与月亮湾公司签订商品房买卖合同及补充协议后，以首期付款131000元加银行按揭贷款159000元方式，支付全部购房款290000元给月亮湾公司。
月亮湾公司于2014年4月30日发出一份《通知书》，该通知主要内容：尊敬的业主，我司于2014年4月30日发出《某某湾业主收楼通知书》，要求阁下于4月30日办理收楼手续，但因故未达到收楼条件，如达到收楼条件则公司另行通知。公司将严格按照买卖合同履行。请业主见谅。月亮湾公司在该通知落款及业主签名等多地方加盖了该公司销售中心的印章，通知左下部有吴锦洪、孟维军等十多名业主签名。月亮湾公司于2014年5月11日发一份《通知书》给曾少红，主要内容是，曾少红业主：你的物业a栋b房因装修质量问题，延期交楼，具体收楼时间另行通知；相关违约责任按合同约定执行。
月亮湾公司已取得涉讼商品房所在楼房的商品房预售许可证，但其至本案二审期间仍未提供涉讼楼房的工程竣工验收备案手续。
本院认为：月亮湾公司已取得本案讼争商品房所在楼房的商品房预售许可证，其将该商品房预售给张天哮，签订的《广东省商品房买卖合同》（合同编号：20××××××2）及补充协议是双方真实的意思表示，合同内容没有违反法律、法规的强制性规定，应为有效合同。合同有效，双方当事人应严格按合同约定履行义务。张天哮以首期付款131000元加银行按揭贷款159000元方式共支付购房款290000元和契税、查询费、维修基金、办证费等费用6497元给月亮湾公司，但月亮湾公司未在约定期限内未交付涉讼的商品房给张天哮，张天哮因此提起本案诉讼。从张天哮上诉主张及月亮湾公司抗辩主张看，双方争议焦点是：涉案商品房是否经验收合格、具备交付使用条件；双方签订的商品房买卖合同解除条件是否成就。
对涉案商品房是否经验收合格、具备交付使用条件的问题。双方当事人在合同第八条约定“出卖人应当在2014年4月1日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房分期综合验收合格。……”，双方当事人在合同中约定的交付条件为商品房经验收合格，但没有具体约定验收主体及具体如何验收，《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”，《建设工程质量管理条例》第四十九条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。”房屋建设工程是否合格，最终有审查权和监督权是建设行政主管部门，而取得建设工程竣工验收备案表是证明该工程经验收合格的依据。因此，建设工程除建设单位组织的“建设、勘察、设计、施工、监理”验收外，还应当报建设行政主管部门备案。对此，广东省建设厅作出的粤建办房函（2003）63号《关于商品房买卖合同中商品房交付使用条件有关问题的复函》中明确《广东省商品房买卖合同》（示范文本）第八条第一款中的“该商品房经验收合格”，是指该商品房建设单位已在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续。省建设厅作为该合同范本提供者有权对合同中有争议内容作出解释，且该解释与上述法律规定相符，也与《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释……”的规定相符合。因此，应认定该商品房经办理工程竣工验收备案手续才属验收合格，具备交付使用条件。张天哮上诉主张商品房经验收合格是指已经办理工程竣工验收备案手续，理据充分，应予采纳。月亮湾公司辩称经验收合格仅指建设单位组织的“建设、勘察、设计、施工、监理”五单位验收合格，理据不足，本院不予采纳。
对本案合同解除条件是否成就的问题。本案商品房所涉工程，月亮湾公司虽于2014年4月18日组织包含其在内五单位进行验收，并于2014年4月20日向业主发出收楼通知书，通知业主于同年4月30日收楼。但月亮湾公司直至通知收楼当日即2014年4月30日尚未取得建设工程竣工验收备案表，同时，月亮湾公司在当日又发出一份通知给业主，称因故未达到收楼条件，如达到收楼条件另行通知。按照月亮湾公司发给业主的通知的内容，结合该商品房在4月30日未办理工程竣工备案手续的事实，应认定月亮湾公司销售给张天哮的商品房在2014年4月30日未经验收备案，未具备交付使用的条件。按合同约定，未达交付条件，当事人可以拒绝收楼，因而张天哮在2014年4月30日未到月亮湾公司售楼部处收楼，不能视为因业主原因未收楼。双方当事人在合同约定月亮湾公司逾期30日交房，买受人可解除合同。由于月亮湾公司直至本案诉讼期间未办理涉案的建设工程竣工验收备案手续，导致商品房逾期未能交付使用，且逾期交房超过30日，合同约定的解除条件已经成就，张天哮享有解除权，其请求解除双方签订的《广东省商品房买卖合同》及补充协议符合合同的约定，应根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定予以支持。月亮湾公司辩称2014年4月30日的通知是针对特定业主及房屋装修存在问题，不应以该通知书作为认定事实的依据，以及涉案商品房已经验收合格，具备交付使用的条件，不应解除合同的抗辩理据不足，本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权赔偿损失”，合同解除后，张天哮请求月亮湾公司返还已付购房款290000元、办证费用、维修基金、查询费、契税等费用6497元给张天哮，理据充分，应予支持。月亮湾公司逾期交房，其行为已构成违约，应承担违约责任。双方合同约定按已付房款的5%计付违约金并没有违反法律规定，张天哮请求月亮湾公司按双方约定支付违约金14500元给张天哮，理据充分，应予支持。张天哮请求月亮湾公司支付违约金后，再请求其从起诉日起支付该购房款的利息损失给张天哮，理据不足，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实不清，适用法律错误，处理不当，应予纠正。张天哮的上诉理据充分，应予支持。依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国合同法》第四十一条、第九十三条第二款、第九十七条，《建设工程质量管理条例》第四十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销阳西县人民法院（2014）阳西法民初字第637号民事判决；
二、解除张天哮与广东东方月亮湾有限公司于2013年9月26日签订的《广东省商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议书》；
三、广东东方月亮湾有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内返还购房款290000元，办证费用、维修基金、查询费、契税等费用6497元，共296497元给张天哮；
四、广东东方月亮湾有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内赔偿违约金14500元给张天哮；
五、驳回张天哮的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一、二审案件受理费各5965元，共11930元，由广东东方月亮湾有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 龙 飘
审 判 员 何桂霞
代理审判员 姜玉华
二〇一五年九月二十二日
书 记 员 冯梅瑰