广东省广州市海珠区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）粤0105执异132号
异议人（被保全人）：张晓梅，女，1974年12月20日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区宿松路***号南园新村28-504。
申请保全人：欧阳海结，女，1988年1月25日出生，汉族，住广州市天河区龙口东路**号。
委托代理人：欧阳杰，广东道邦律师事务所律师。
申请保全人欧阳海结依据已经发生法律效力的本院作出的（2017）粤0105民初2332号民事裁定书申请保全被保全人张晓梅房屋买卖合同纠纷一案，本院已立案执行，案号为（2017）粤0105执保310号。在保全过程中，本院依法查封了登记在被保全人张晓梅名下位于广州市海珠区玉菡路28号1605房、广州市海珠区玉菡路28号1606房、佛山市南海区大沥镇黄岐广佛路南侧瑞安花园1座公寓801房的房屋产权；并依法冻结了被保全人张晓梅在中信银行广州白云支行的银行账户（账号62×××61，实际冻结424.58元）、在中国工商银行广东省广州市粤秀支行的银行账户（账号36×××17，实际冻结2662.53元）。现被保全人张晓梅作为异议人向本院提出书面异议，请求解封价值多于40万元的房产。针对以上执行异议，本院已于2017年10月31日作出（2017）粤0105执异239号执行裁定书裁定驳回异议人的异议请求。后异议人不服提起复议，广州市中级人民法院于2017年12月22日作出（2017）粤01执复255号执行裁定书裁定撤销（2017）粤0105执异239号执行裁定，并发回本院重新审查。在审查过程中，本院依法另行组成合议庭，进行了听证质证，异议人张晓梅到庭参加了听证，申请保全人欧阳海结并未到庭参加听证。本案现已审查终结。
异议人张晓梅认为：申请保全人与异议人房屋买卖合同纠纷一案，要求异议人双倍返还定金400000元，并诉讼保全查封了异议人名下的三套房产，分别为广州市海珠区玉菡路28号1605房、广州市海珠区玉菡路28号1606房、佛山市南海区大沥镇黄岐广佛路南侧瑞安花园1座公寓801房，而上述三套房产总价值远远超过了申请保全人主张的金额。其实，异议人曾在2016年11月份左右向一家叫广州市帮房宜管理有限公司借款共计110万元，但实际到手款项为102万，约定月利息为3.5%，期限为1个月，而刘迟与张志辉均是该公司的人员，故异议人已将上述三套房产分别抵押给了刘迟与张志辉，但在这期间异议人曾还款20万，故尚欠本金82万至今仍未偿还。虽然异议人未能提供上述三套房产的评估价格，但异议人认为该案超标的额查封了异议人的房产，故向法院申请解封价值超过40万元的房产。
在重新审查过程中，异议人向本院提供了如下证据：1.广州市帮房宜管理有限公司于2017年10月13日出具的《证明书》，其中载明：到2017年10月，张晓梅欠其本金加月利息共壹佰伍拾伍万元整，如继续拖欠将会产生更多的利息。2.签订日期为2016年11月16日的《抵押借款合同》，其中载明：张晓梅向刘迟借款，借款金额为80万元整，借款期限为2016年11月16日至2017年5月15日，张晓梅提供位于佛山市南海区大沥镇黄岐广佛路南侧瑞安花园1座公寓801房作担保，抵押物价值为115万。3.借记卡账户历史明细清单1份。4.商品房预售款缴款通知书3份。5.（2016）粤0106民初12653号民事判决书。6.《关于张晓梅信访事项的答复意见书》。7.《行政复议收件回执》。8.《延长行政复议审查期限通知书》。9.《中止行政复议审查通知书》。10.《广州市公安局刑事复核决定书》。
申请保全人欧阳海结并没有提交答辩意见。
经审查查明：关于原告欧阳海结诉被告张晓梅房屋买卖合同纠纷一案，原告欧阳海结于2017年4月5日向本院提出财产保全申请，本院已于2017年4月5日作出（2017）粤0105民初2332号民事裁定书裁定冻结被告张晓梅的银行存款共400000元或查封、扣押其相应价值的财产。本院已于2017年4月6日立案执行，案号为（2017）粤0105执保310号。在保全过程中，本院依法查封了登记在被保全人张晓梅名下位于广州市海珠区玉菡路28号1605房、广州市海珠区玉菡路28号1606房、佛山市南海区大沥镇黄岐广佛路南侧瑞安花园1座公寓801房的房屋产权；并依法冻结了被保全人张晓梅在中信银行广州白云支行的银行账户（账号62×××61，实际冻结424.58元）、在中国工商银行广东省广州市粤秀支行的银行账户（账号36×××17，实际冻结2662.53元）。另外，关于以上诉讼案件，本院已于2017年9月29日作出（2017）粤0105民初2332号民事判决书，判决如下：一、解除原告欧阳海结和被告张晓梅就海珠区玉菡路28号1605房签订的《存量房买卖合同（链家满堂红版）》及《广州市存量房买卖合同》；二、被告在本院判决生效之日起10日内退还定金200000元给原告；等。因当事人不服已提起上诉，至本案听证程序终结前仍未有生效裁判结果。
2016年11月15日，异议人与张志辉签订合同号为BFY1106的借款合同，约定异议人向张志辉借款30万元整，借款期限自2016年11月15日至2017年11月14日止，借款期限届满，异议人应全额归还张志辉。同日，异议人与张志辉签订两份房地产抵押合同，约定为确保2016年11月15日第BFY1106合同的履行，异议人愿意以其有处分权的海珠区玉菡路28号1605房、1606房作抵押，抵押期限自2016年11月15日起至2017年11月14日止，抵押担保的范围为主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。2016年11月16日，异议人与刘迟签订抵押借款合同，约定异议人向刘迟借款80万元整，借款期限为2016年11月16日至2017年5月15日，异议人提供位于佛山市南海区大沥镇黄岐广佛路南侧瑞安花园1座公寓801房作抵押担保。
2018年3月12日，本院向广州市海珠区玉菡路28号1605房、1606房的抵押权人中信银行股份有限公司广州分行调查核实异议人对上述房屋的贷款偿还情况，该抵押权人于2018年3月14日函复本院，其中内容载明：我行系以上房屋的抵押权人，该抵押房产担保范围包括：借款合同项下贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及实现债权、抵押权的费用等应付费用；抵押房产所担保的我行贷款本息，自2017年8月1日开始逾期，目前贷款剩余本金为1699417.8元，利息81045.79元、罚息525.45元、复利2632.78元，共计1783621.82元（前述利息、罚息、复利暂计至2018年3月14日，根据借款合同约定，利息、罚息、复利应计算至借款合同实际清偿之日止）；因张晓梅逾期还款构成违约，我行已向广州市天河区人民法院提起诉讼，案号为（2018）粤0106民初1707号，为此，我行支付案件受理费20520元，保全费5000元，律师费10000元，共计35520元（根据借款合同约定，前述费用亦应由张晓梅承担）。
据查册时间为2018年3月20日的广州市不动产登记查册表显示：海珠区玉菡路28号1605房、1606房的产权人均为张晓梅；共有情况均为单独所有；建筑面积均为44.0874平方米；登记时间均为2011年5月4日；规划用途均为住宅；抵押权人均为中信银行股份有限公司广州分行，与其他房地产共同担保；二次抵押权人均为张志辉，与其他房地产共同担保；本院以（2017）粤0105民初2332号查封。另据查册时间为2017年4月12日的佛山市（南海区）房产查询证明显示：佛山市南海区大沥镇黄岐广佛路南侧瑞安花园1座公寓801房的产权人为张晓梅，建筑面积为82.18平方米；登记日期为2015年1月23日；占有份额为100%；抵押权人为刘迟。
本院认为：首先，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款规定：“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。”另该司法解释第三十二条规定：“财产保全裁定和先予执行裁定的执行适用本规定。”据此，本院根据生效裁定的内容对异议人名下的房屋及银行账户予以查封符合法律规定，并无不当。其次，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条第一款规定：“查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。”故本院对涉案三套房屋是否存在超标的额查封是本案的审查重点。由于本案系诉讼财产保全，保全的标的物是不动产，而非存款等具有明确价额的财产，然而判断是否构成超标的额查封，应将所查封财产在扣除抵押权金额后的实际价值及本案需要查封的债权金额进行综合比对。具体评析如下：1.本案中，异议人认为涉案三套房屋的市场价值已远超过申请保全人所申请的保全金额，但其并未能提供以上房屋的当前评估价值，应承担举证不能的法律后果。在未对涉案三套房屋予以评估的情况下，故无法精确计算其价值，即便可以结合同小区同类房产的实际成交价格作为参考，但亦应考虑到市场需求与价格波动等因素。因此，在未有评估报告作为参考依据的情况下，对涉案三套房屋的价值估算应当从宽掌握。2.经调查，海珠区玉菡路28号1605房、1606房均设有二次抵押，且均设定共同担保。其中，首次抵押权人主张的债权金额暂计1783621.82元，且该债权金额可能持续增加；二次抵押权人的主债权金额为30万元，担保范围同样包括了利息、违约金等费用，另佛山市南海区大沥镇黄岐广佛路南侧瑞安花园1座公寓801房亦设定了抵押权，主债权金额为80万元。听证过程中，异议人认为其向广州市帮房宜管理有限公司约定借款金额为110万元，但实际借款金额只有102万，且已偿还了20万元，但对此并未提供证据予以佐证。退一步而言，即便该陈述属实，在异议人逾期还款的情况下，该抵押债权金额亦将持续增加。3.本案目前仅为诉讼阶段中的财产保全，并未正式进入执行阶段，即便一审判决认定异议人只需承担的债务金额为20万元，但该裁判结果并未生效，故异议人承担责任的范围尚未最终确定，故查封债权金额的认定仍应当以申请保全人提供的担保金额40万元为限。据此，基于以上考虑，由于上述三套房屋均设定抵押债权，且其中的1605房、1606房已设定共同担保，故单独查封上述房屋中的任何一套均不能确保可以满足申请保全人所申请的保全金额，况且所冻结的银行账户亦只有少量的存款。据此，该诉讼保全查封不宜认定为明显超标的额查封，对异议人提出的异议请求，本院予以驳回。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款（十一）项、第二百二十五条的规定，裁定如下：
驳回异议人张晓梅提出的执行异议。
如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十日内向广州市中级人民法院申请复议。
审判长 张法能
审判员 黄继锋
审判员 林少宁
二〇一八年五月十日
书记员 潘丽文