上海市长宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）长民三（民）初字第63号
原告上海留苑实业有限公司，注册地上海市。
法定代表人杨新华，董事长。
委托代理人王建轶，上海市金茂律师事务所律师。
被告上海南勤企业发展有限公司，注册地上海市。
法定代表人孙业忠，职务执行董事。
委托代理人周俊辉，上海薛廷尧律师事务所律师。
委托代理人马永健，上海联业律师事务所律师。
第三人某甲公司，注册地上海市。
法定代表人王一，总经理。
委托代理人杨贵永，上海恒杰律师事务所律师。
第三人某乙公司，注册地上海市。
法定代表人魏应行，董事长。
委托代理人孙超，男，公司员工。
委托代理人黄烽，男，公司员工。
第三人顾某某（系个体工商户，字号为上海市长宁区虹彩面包房），女，住江苏省无锡。
委托代理人王世喜，上海中夏旭波律师事务所律师。
委托代理人李雯，上海中夏旭波律师事务所律师。
原告上海留苑实业有限公司诉被告上海南勤企业发展有限公司、第三人某甲公司、某乙公司、顾某某房屋租赁合同纠纷一案，于2013年1月5日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，由审判员陆长庆独任审判。2013年1月22日至2013年3月4日审理被告提起的管辖权异议。因案情复杂，本案转为普通程序，本院依法组成合议庭于2013年5月23日、6月6日、7月12日公开开庭进行了审理。原告上海留苑实业有限公司的委托代理人王建轶、被告上海南勤企业发展有限公司的委托代理人马永健、第三人某甲公司的委托代理人杨贵永、某乙公司的委托代理人孙超、黄烽、顾某某的委托代理人王世喜、李雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海留苑实业有限公司诉称，2009年6月17日，原告受上海戏剧学院附属舞蹈学校（以下简称“舞蹈学校”）委托，与被告签订《物业租赁合同》，被告租用舞蹈学校所有的上海市长宁区水城南路某房屋（以下简称“涉讼房屋”），租赁期限自2009年8月1日起至2018年7月31日止，为期9年。随后，被告将涉讼房屋转租给三位第三人，原告对此予以认可。2012年4月27日，上海市发展和改革委员会对上海国际舞蹈中心项目建议书进行批复，同意建设该项目。该项目选址于长宁区虹桥地区，现舞蹈学校、上海芭蕾舞团、上海歌舞团和刘海粟美术馆所在地块。得到该批复后，舞蹈学校于2012年5月3日向全体租户和使用人发出《通知书》，要求提前解除租赁合同，并告知包括被告及三位第三人在内的所有承租人和使用人，上海国际舞蹈中心项目是政府工程，属于不可抗力。之后，舞蹈学校于2012年5月9日再次发出《通知书》，2012年7月初发出《征询函》。2012年7月16日，舞蹈学校委托上海城乡资产评估有限责任公司对被告装修进行评估，并委托长宁公证处进行评估勘查全程录像。舞蹈学校将评估报告交付被告及三位第三人后，经过数月协商，被告仍坚持提出不低于人民币26，000，000余元的补偿，第三人某甲公司提出不低于7，770，000余元的补偿，第三人某乙公司提出不低于2，480，000元的补偿，第三人顾某某提出不低于18，140，000元的补偿，协商未果。原告认为，上海国际舞蹈中心项目为政府工程，属于不可抗力，双方租赁合同应予解除，原告无需承担违约责任。故诉至法院，要求判令：原、被告双方签订的租赁合同立即终止，被告及三位第三人立即交还涉讼房屋。审理中，原告明确，行使解除权具有三点依据：1、上海国际舞蹈中心项目为政府工程，属于不可抗力；2、该项目属于情势变更；3、该项目的实施构成合同第12.1条的第2、3项约定。
被告上海南勤企业发展有限公司辩称，首先，涉讼房屋的产权人为舞蹈学校，原告系接受舞蹈学校委托出租涉讼房屋，原告并非适格的诉讼主体；其次，如果原告为适格诉讼主体，上海国际舞蹈中心项目的本质是舞蹈学校自拆自建的行为，并非政府征用、征收或拆迁行为，不构成情势变更或不可抗力，原告因此行使解除权的行为不符合合同约定，也不符合合同法的规定，双方租赁合同存在继续履行可能，故被告不同意原告的诉讼请求。
第三人某甲公司述称，同意被告的答辩意见。
第三人某乙公司述称，同意被告的答辩意见。
第三人顾某某述称，同意被告的答辩意见。
经审理查明，上海市长宁区虹桥路某房屋登记的产权人为舞蹈学校。2004年10月12日，舞蹈学校出具委托书，委托原告全权代表舞蹈学校经营物业。2009年5月30日，舞蹈学校出具委托书，委托原告全权代表舞蹈学校经营底层物业，委托期限自2009年6月1日起至2018年12月31日止。
2009年6月17日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《物业租赁合同》一份，约定，甲方将涉讼房屋出租给乙方，涉讼房屋产权系舞蹈学校所有，现舞蹈学校全权委托甲方经营出租；租赁期限为2009年8月1日起至2018年7月31日止；年租金为2，400，000元，五年不变，自第六年（2014年8月1日）起年租金每两年递增3%；房屋押金为480，000元；乙方同意在不改变房屋结构的情况下，对房屋重新装修，装修方案应事先征得甲方同意，费用由乙方负责。
关于合同的解除条件，合同第12.1条约定，在租赁期内，如遇不可抗力或有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担责任：1、该房屋占用范围内的土地使用权依法提前收回的；2、该房屋因社会公共利益被依法征用的；3、该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围的；4、该房屋毁损、灭失或者被鉴定为危险房屋的。
关于违约责任，合同第13.3条约定，非本合同规定的情况甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应按提前收回天数的租金的2倍向乙方支付违约金。若支付的违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿。
合同签订后，双方按约履行。
2009年9月1日，被告与案外人某丙公司（以下简称“某丙公司”）签订《物业租赁合同》一份，约定被告将上海市长宁区水城南路某房屋一楼建筑面积为200平方米的房屋出租给某丙公司使用，期限自2009年9月3日起至2018年7月31日止。后某丙公司将承租人的权利义务概括转让给第三人顾某某。2009年11月1日，被告与顾某某就上海市长宁区水城南路某房屋-3号一楼建筑面积为200平方米的房屋重新签订了《物业租赁合同》一份，约定租赁期限自2009年9月3日起至2018年7月31日止。年租金为1，533，000元，前两年不变，自第三年起年租金每两年递增3%。合同约定，被告擅自收回房屋的，应按提前收回天数的租金的2倍向顾某某支付违约金，若违约金不足抵付损失的，被告还应负责赔偿。
2009年，被告与第三人某乙公司（以下简称“某乙公司”）签订《房屋租赁合同》一份，约定被告将上海市长宁区水城南路某房屋一楼D室房屋出租给某乙公司使用，租赁期限自2009年9月25日起至2014年10月31日止。2009年10月10日至2009年10月31日月租金41，950.68元；2009年11月1日至2010年10月31日月租金58，000元，之后每年月租金递增2，000元。合同约定，违约解除合同的一方，应向另一方按违约当时月租金的2倍支付违约金，如有其他损失，违约方还应赔偿受损方的损失与违约金差额部分。
2011年3月11日，被告与第三人某甲公司（以下简称“某甲公司”）签订《商铺租赁合同》一份，约定被告将上海市长宁区水城南路某房屋-1房屋出租给某甲公司使用，租赁期限自2011年4月25日起至2016年4月24日止。每月租金110，000元，前两年租金不变，自第三年起每两年递增5%。违约解除合同的，违约方应按月租金的2倍支付违约金，违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。
2012年4月27日，上海市发展和改革委员会向市教委发布沪发改社（2012）070号《上海市发展改革委关于上海国际舞蹈中心项目建议书的批复》，载明：“你委《关于报送上海国际舞蹈中心工程项目建议书的函》（沪教委发（2011）139号）收悉。经会商研究和咨询评估，现批复如下：一、为贯彻落实九届市委十六次全会精神，加快推进上海国际文化大都市建设，进一步优化本市文化设施重大布局，推动舞蹈教育和舞蹈文化发展，培育舞蹈人才，原则同意建设上海国际舞蹈中心项目。二、项目法人为上海戏剧学院附属舞蹈学校。项目选址于长宁区虹桥地区，现上海戏剧学院附属舞蹈学校、上海芭蕾舞团、上海歌舞团和刘海粟美术馆所在地块，具体四至范围以规划、绿化等有关部门最终审定的方案为准。总用地面积约3.91公顷（以实测为准）。……四、建设工程投资117，558万元（不含土地费），以及前期有关工程费用（刘海粟美术馆迁建工程费用），均由市级建设财力安排。……”。
2012年5月3日，原告及舞蹈学校向被告等承租人发送《通知书》，告知上海国际舞蹈中心项目已得到批准，该项目是政府工程，属于不可抗力，要求提前解除与被告及其他承租人的租约，要求与被告等承租人洽谈搬迁事宜。
2012年7月，原告及舞蹈学校向被告及第三人发送《征询函》，就涉讼房屋的装饰评估初稿征询意见。被告及第三人不予认可评估结果。
2012年9月21日，上海市规划和国土资源管理局颁布建设用地规划许可证，许可用地项目名称为上海国际舞蹈中心，用地位置长宁区虹桥路某房屋，用地面积38，567.40平方米（以实测为准），建设规模85，283.40平方米（以审定的方案为准）。
2012年9月26日，上海市规划和国土资源管理局颁布建设工程规划许可证，建设项目名称为上海国际舞蹈中心地下车库及2号楼桩基工程，建设位置东至延虹绿地，南至延安西路，西至水城南路，北至虹桥路。同日，上海市建筑业管理办公室颁布建筑工程施工许可证，建设单位为舞蹈学校，工程名称为上海国际舞蹈中心地下车库及2号楼桩基工程（钻孔灌注桩1，208根）。
2012年10月11日，上海国际舞蹈中心建设工程指挥部向舞蹈学校发送《关于因工程需要切断用水用电的函》，告知该项目于2012年9月28日正式开工，为保证施工安全，将于2012年10月25日上午8时起，切断选址范围内所有建筑的用水用电。
2012年10月17日，被告向原告及舞蹈学校发送《告知函》，认为上海国际舞蹈中心建设工程指挥部发送的《关于因工程需要切断用水用电的函》函告对象为舞蹈学校，对于原告提出的解除合同的要求，认为原告方未能提供合法有效的动迁或征收文件，故双方租赁合同合法有效，要求继续履行租赁合同，如不能保证正常用水用电，被告将采取合法手段维权。
因双方就租赁合同的解除与搬离问题无法协商一致，故涉讼。
审理中，原告对被告的转租行为予以认可。被告确认，次承租人原有四位，除三位第三人外，另一位次承租人在2012年10月前停业，现已搬离，转租房屋已由被告收回。目前某甲公司、顾某某仍在经营中，某乙公司已停业。被告向原告支付租金至2012年9月30日，某甲公司向被告支付租金至2012年6月24日，某乙公司支付至2013年7月31日，顾某某支付至2013年6月2日。经本院释明，被告表示在本案中不提起反诉，也不要求赔偿。
经本院现场勘查，第三人某乙公司已停业，房屋内尚留有经营物品若干，第三人某甲公司、顾某某尚在经营中。
另查明，上海市公安局长宁分局虹桥路派出所证实，舞蹈学校位于水城南路的留学生楼原门牌号为1674号，现留学生楼底层用作商铺，经上海市公安部门核准由南至北门牌号分别为水城南路某房屋；某房屋-1；某房屋-2；某房屋-3。
上述事实，有《物业租赁合同》、委托书、《房屋租赁合同》、《商铺租赁合同》、《上海市发展改革委关于上海国际舞蹈中心项目建议书的批复》、《通知书》、《征询函》、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、《关于因工程需要切断用水用电的函》、《告知函》、证明以及各方当事人的陈述等证据为证。上述证据经庭审审核无误，本院予以确认。
由于各方当事人各执己见，致本案调解不成。
本案的争议焦点为：一、原告主体资格是否适格。本院认为，原告作为签署租赁合同的出租人，也是收取租金的主体，原告作为诉讼主体资格并无不当。舞蹈学校作为委托人，在诉讼中配合原告提供相关证据原件，对此并无异议。故被告的抗辩意见，本院难以采信。
二、原、被告双方的租赁合同是否应当解除。原告主张，其要求解除合同的理由是因上海国际舞蹈中心项目的启动，涉讼房屋纳入该项目用地范围，该项目属于政府工程，故原告不可预见、不可避免、不可克服，在此情况下，情势发生变更，故需解除双方的租赁合同。被告及第三人认为，该项目属于舞蹈学校自拆自建，不能产生与政府征用、征收或拆迁相等的效力。本院认为，在案证据显示，该项目为市教委申报，市发改委批准同意实施的项目，相关建设资金均由市级财力承担。项目的批准实施是为贯彻市委关于加快上海国际文化大都市建设的要求，为配合优化上海文化设施重大布局的大局要求。项目的启动与否并非基于平等主体之间的协商，而是政府部门依据社会管理需要作出的行政决策。故被告及第三人提出的该主张依据不足。况且，依据市规划部门颁布的用地规划许可证，该项目的用地规划已包含涉讼房屋所占土地。该项目也取得了前期工程的建设工程规划许可证和施工许可证。随着项目的推进，作为原、被告双方租赁合同的标的物，涉讼房屋面临被拆除的结果，双方租赁合同存在客观的履行障碍，继续履行合同的基础丧失。为减少各方损失，租赁合同应予以解除为宜。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求或者采取其他补救措施，或者要求赔偿损失。原、被告租赁合同解除后，被告应当返还房屋，三位第三人作为次承租人，应当负有搬离义务。经本院释明，被告在本案中不提起反诉，也不要求赔偿。双方对解除后的其他后果未有诉请，故本案中对此不予处理，双方若有主张，可以另行协商，或者通过正当途径行使请求权。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条第（五）项、第九十七条、第一百一十条第（一）项、第四百零二条之规定，判决如下：
一、原告上海留苑实业有限公司与被告上海南勤企业发展有限公司于2009年6月17日签订的《物业租赁合同》于本判决生效之日解除；
二、被告上海南勤企业发展有限公司、第三人某甲公司、某乙公司、顾某某（系个体工商户，字号为上海市长宁区虹彩面包房）应于本判决生效之日起十日内搬离上海市长宁区水城南路某房屋一楼房屋，被告上海南勤企业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内将上述房屋返还给原告上海留苑实业有限公司。
案件受理费人民币80元，由原告上海留苑实业有限公司、被告上海南勤企业发展有限公司各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 章晨煜
代理审判员 张 沁
人民陪审员 杨耀丰
二〇一三年八月十六日
书 记 员 蒋天辰
附：相关法律条文
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第九十四条第（五）项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
……
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十条第（一）项当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
……
第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。