江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏03民终2787号
上诉人（原审被告）：徐州中汉房地产开发有限公司，住所地在徐州市铜山新区北京路西、湘江路北。
法定代表人：冯祥权，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张士伟，江苏冠文（徐州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：杨春志，男，1964年12月26日出生，汉族，住江苏省邳州市。
委托诉讼代理人：李光，铜山县古铜镜博物馆法律顾问。
被上诉人（原审原告）：铜山县古铜镜博物馆，住所地在江苏省徐州市铜山区铜山新区北京路。
负责人：杨春志，该单位总经理。
委托诉讼代理人：李光，该馆法律顾问。
上诉人徐州中汉房地产开发有限公司（以下简称中汉公司）因与被上诉人杨春志、铜山县古铜镜博物馆（以下简称古铜镜博物馆）合同纠纷一案，不服江苏省徐州市铜山区人民法院(2017)苏0312民初7715号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月27日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
中汉公司上诉请求：请求二审法院撤销原判，依法改判或发回重审。事实与理由：一、双方之间并非房屋租赁合同纠纷，从数份协议中可知，双方之间系就财富湾三期成立的合作开发关系，租赁协议中所约定的租金实际上是预付给杨春志的部分合作开发收益。涉案合作项目没有继续开展的原因一方面是杨春志将涉案土地上的房产在银行办理了抵押贷款导致土地使用权的流转受限，另一方面是徐州地区房价涨幅较大，杨春志为进一步获益而不履行义务。如果双方之间仅为租赁关系，中汉公司根本无需租赁25亩土地及地上建筑物。二、一审法院认定的租金数额有误，计算方式也与约定不符。双方于2010年7月29日签订的整体租赁协议约定了租金、折旧费、维修费，一审法院将租金、折旧费、维修费统一认定为租金错误。后双方又签订补充协议对杨春志、古铜镜博物馆的违约责任进行了约定，一审法院在不同时期租金数额不同的情况下没有未考虑租金和使用费的关系错误。
杨春志、古铜镜博物馆辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
杨春志、古铜镜博物馆向一审法院起诉请求：1.判令中汉公司支付拖欠的房屋租金960000元及利息损失（以240000元、480000元、720000元、960000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，分别从2016年12月31日计算至2017年3月31日、从2017年3月31日计算至2017年6月30日、从2017年6月30日计算至2017年9月30日、从2017年9月30日计算至给付之日）；2.诉讼费、保全费由中汉公司承担。事实和理由：2010年7月29日杨春志、古铜镜博物馆与中汉公司签订了租赁协议，该协议约定杨春志、古铜镜博物馆将其名下的房屋出租给中汉公司使用，租赁期限从2011年1月1日起至2025年12月31日止，协议签订后，杨春志一方将房屋交付给中汉公司使用，中汉公司按约支付租金至2013年第一季度后，就一直拖欠租金。2016年4月13日，杨春志一方向一审法院起诉，该院作出（2016）苏0312民初3324号判决书，判决中汉公司向杨春志、古铜镜博物馆支付租金至2016年9月30日及支付相应损失。中汉公司上诉，徐州市中级人民法院于2017年8月2日作出（2017）苏03民终914号判决书，判决维持原判。现原判决已经生效，但中汉公司至今没有履行原判决确认的租金，也没有支付2016年9月30至今的租金。为维护合法权益，杨春志、古铜镜博物馆故诉至法院。
一审法院审理查明：2010年7月29日，中汉公司作为甲方与杨春志、古铜镜博物馆作为乙方签订《关于土地使用权及地上建筑物整体租赁协议》一份，约定主要内容为：鉴于甲乙双方于2008年5月13日签订了关于甲方租用乙方所有古铜镜博物馆东侧配殿（耳房）的《房屋租赁协议》；2010年7月1日签订了关于甲方管理使用乙方所有古铜镜博物馆正殿、西侧配殿及古铜镜博物馆南北广场的《房屋使用协议书》；双方具有多年良好的合作关系，现甲方有整体租赁乙方作为国有土地使用权人的25亩国有土地及地上建筑物的意愿：经协商一致就乙方将其名下的国有土地使用权及其地上建筑物、构筑物、附着物以现状整体租赁给甲方管理使用等事宜签订如下协议，以资信守。第一条，本协议项下的该宗国有土地座落在徐州市铜山新区北京路西、彭祖路北（土地面积16667平方米，土地证号：铜国用（2006）第21**号，国有土地使用权人杨春志，使用年限70年。）第二条，地上建筑物主要为坐落在该宗土地上的古铜镜博物馆正殿（3#楼）及东、西配（2#、4#）及北京路临街二层商铺（1#楼）。第三条，乙方同意将该宗19031.8平方米国有土地使用权及地上建筑物、构筑物、附着物自2010年10月1日前整体交付甲方自主管理使用。交付前，甲方已按使用博物馆正殿实际需要对3#楼进行了精装修并完成了位于该宗土地地界内的博物馆南北广场的承建工作。另乙方保证在将租赁标的整体交付甲方前，在2010年9月25日前完成对1#楼全部租户的清理和安置善后工作。甲方同意提供1#楼2间房屋供乙方居住使用。如甲方新建的与财富湾第三期工程项目无关的建筑物及装修无偿提供给乙方。第五条，本协议项下的该宗国有土地使用权及地上建筑物、构筑物、附着物租用期限为15年，起租时间自2011年1月1日起至2025年12月31日止。第六条，甲方同意按本协议约定以季付方式向乙方支付租金。1、自2011年1月1日起至2015年12月31日止，费用6万元整，其中：租金1万，折旧费2万，维修费3万；2、自2016年1月1日起至2020年12月31日止，月租金9万元整，其中：租金2万，折旧费3万，维修费4万；3、自2021年1月1日起至2025年12月31日止，月租金10万元整，其中：租金3万，折旧费3万，维修费4万；上述租金在本协议期限内不再做任何调整。在租用期间，国家征收关于土地及房产涉及的固定资产相关税、费由乙方承担，市容环境卫生、门前三包等行政费用、古铜镜博物馆正殿和东西配殿因办公而发生的水、电、网络费用由甲方承担。甲方缴纳租金时，乙方必须向甲方提供正式发票。
2013年初，中汉公司作为甲方与杨春志、古铜镜博物馆作为乙方签订《关于土地使用权及地上建筑物整体租赁协议》之补充协议，约定主要内容为：甲乙双方于2010年7月29日签订了原协议，根据原协议的约定，乙方将该宗25亩土地使用权及地上建筑物、构筑物、附着物于2010年10月1日前整体交付甲方自主管理使用，并在2010年9月25日前完成对1#楼全部租户的清理和安置善后工作。但截止目前，乙方并没有如约完成上述工作并一直实际占有和无偿使用部分房屋。有鉴于此，双方达成如下补充协议：第一条，甲方同意乙方继续无偿使用1#楼南起第一、第二两间房屋，门牌号为××。两间房屋面积约为160平方米。甲方双方确认：根据1#楼整体商业业态规划的需要，甲方可对上述房屋在1#楼范围内进行调换，乙方接到甲方通知后应无条件配合，甲方调换后供乙方无偿使用的房屋面积不低于160平方米。第二条，乙方目前一直实际占有和使用下列房屋并没有按原协议的约定予以腾空，考虑乙方新居所装修、搬迁需要时间，甲方同意给予乙方3个月的时间，即自2013年1月1日起按原用途有偿使用3个月份。1、位于1#楼南起第四间（门牌号为××第二和第三层。2、古铜镜博物馆正殿地下室。（用途为储藏室）自2013年1月1日起，乙方就占有和使用上述房屋向甲方每月支付整体使用费壹万元；为便于结算，在甲方根据原协议约定每季度向乙方支付租金时将上述使用费直接扣除，即自2013年1月1日起，每月甲方实际向乙方支付租金为伍万元整。3、3个月期满，使用费计算至乙方实际腾空上述房屋并交付甲方之日止。同时，甲方向乙方支付的租金恢复为每月陆万元整。第三条，乙方使用本协议所列房屋期间不能转租他人或改变用途，市容环境卫生、门前三包等行政费用、房屋发生的水、电、网络费用等由乙方承担。第四条，乙方应于2013年2月28日之前，将门牌号为：××对应楼上二层3间房屋及1#楼南起第四间大厅内后侧左右两翼小房间腾空并交付甲方。第五条，乙方根据甲方对1#楼整体装修进度，在接到甲方正式通知后十天内将1#楼南起第四间大厅外临建（厨房等设施）拆除。第六条，如乙方全面按约定履行本补充协议，甲方不再追究原协议乙方未履行部分的违约责任，如乙方违约，乙方应赔偿甲方因此遭受的一切损失。
2013年3月19日，杨春志、古铜镜博物馆出具承诺函一份，内容为：一、本人同意将我名下25亩土地使用权及地上建筑物、构筑物、附着物专项用于中汉公司合作开发建设财富湾项目第三期工程。就上宗土地的利用，本人承诺与中汉公司系排他性合作，项目相关手续的办理由中汉公司主要负责，本人负责协助配合。二、如政府相关部门审批通过中汉公司上报的财富湾项目第三期工程规划方案，本人同意中汉公司从建成项目中拿出建筑面积5000平方米还建本人，另外支付2000万元作为本人向中汉房公司提供上述全部土地和地上建筑物、构筑物、附着物合作开发财富湾项目第三期的全部对价及拆迁补偿。三、本人同意截止到2013年年底，若中汉公司获得政府相关部门关于财富湾项目第三期工程的立项审批手续，本人同意中汉公司自2011年1月1日起按照《土地使用权及地上建筑物整体租赁协议》支付的全部租金在中汉公司向本人支付上述2000万元款项时予以直接扣除。若中汉公司在上述期限内未能获得政府部门关于财富湾第三期的立项审批手续，中汉公司在向本人支付2000万元款项时予以直接扣除的租金计算至2013年12月31日止，以后支付的租金将不予扣除。四、本人于2010年7月29日出具《承诺函》自动废止。
2013年12月16日，徐州市铜山区规划局《关于财富湾三期规划设计方案的意见》，载明：中汉公司：根据铜山区第十六次规委会会议的要求，我局在征求了原控规设计单位的意见后，对贵公司上报的“财富湾三期”立项方案审批意见如下：建议在规划方案一基础上进行修改，原则上容积率在2.5左右（以规委会审定方案为准），绿地率大于35%，建筑密度小于等于30%，建筑高度控制北侧建筑不得高于西侧公寓建筑，南侧建筑需低于西侧商务办公楼，停车位应严格按照《江苏省城市规划管理技术规定（2011）年版》的要求进行配建，建筑单体处理好彭祖路和北京路的关系，并与原有建筑相协调。
2010年7月29日，中汉公司与杨春志、古铜镜博物馆签订《关于土地使用权及地上建筑物整体协议》后，现除补充协议约定的古铜镜博物馆正殿地下室未交付外，杨春志、古铜镜博物馆已交付租赁物。中汉公司已给付租金148.8万元，租金交付至2013年3月31日。其中：已给付的租金归属期间为2011年1月1日至2011年3月31日租金交付78000元、2011年4月1日至2012年12月31日租金交付126万元、2013年1月1日至2013年3月31日租金交付15万元。杨春志、古铜镜博物馆陈述2011年1月至2012年12月份的租金实际按照6万元/月收取，并同意扣除24个月的租金24万元。
一审法院另查明：坐落于北京路，湘江路北，2层建筑面积2972.56平方米，2层建筑面积334.17平方米、4层建筑面积3979.04平方米、2层建筑面积334.17平方米的房产均登记在杨春志名下，房产证号分别为铜房权证铜山镇字第××、42××35号；座落于铜山××××路北，北京路，面积16667平方米的土地使用权登记在杨春志名下，地类（用途）为博物馆，土地证号为铜国用（2006）第21**号。铜山县古铜镜博馆系个人独资企业，投资人杨春志，经营范围：许可经营项目：无一般经营项目：古铜镜收藏展览、文物交流服务（国家专项规定的按国家规定办理）。
一审法院再查明：杨春志、古铜镜博物馆曾于2016年4月13日将中汉公司诉至该院，要求中汉公司支付房屋租金240万元及租金损失60万元，并明确租金的起止时间为2013年4月至2016年9月，2016年10月份的租金另行主张。后该院于2016年12月22日作出（2016）苏0312民初3324号民事判决书，判决：一、中汉公司于判决生效之日起十日内向杨春志、古铜镜博物馆支付租金213万元及损失（计算方法：以6万元、21万元、36万元、51万元、66万元、81万元、96万元、111万元、126万元、141万元、165万元、189万元、213万元为基数，按照中国人民银行规定的银行同期贷款利率，分别从2013年9月30日、2013年12月31日、2014年3月31日、2014年6月30日、2014年9月30日、2014年12月31日、2015年3月31日、2015年6月30日、2015年9月30日、2015年12月31日、2016年3月31日、2016年6月30日、2016年9月30日起计算至给付之日止；以60万元为限）二、驳回杨春志、古铜镜博物馆的其他诉讼请求。后中汉公司不服，提起上诉，徐州市中级人民法院经审理后于2017年8月2日作出（2017）苏03民终914号民事判决，驳回了中汉公司的上诉。
一审法院认为：承租人应当按照约定的期限支付租金。杨春志、古铜镜博物馆主张的租金960000元，有其提供的生效判决书予以确认，该院予以支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。双方约定租金按季度给付，中汉公司未按照合同的约定给付租金，确实给杨春志一方造成一定损失。结合案情，该院酌定以按照中国人民银行规定的银行同期贷款利率计算损失。关于中汉公司辩称原一、二审判决错误，因未提供相关证据，对该辩解不予采纳。综上，该院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：中汉公司于判决生效之日起十日内向杨春志、古铜镜博物馆支付租金960000元及损失（损失的计算方法：分别以240000元、480000元、720000元、960000元万元为基数，按照中国人民银行规定的银行同期贷款利率，分别从2017年1月1日计算至2017年3月31日、从2017年4月1日计算至2017年6月30日、从2017年7月1日计算至2017年9月30日、从2017年10月1日起计算至实际给付之日止；以上损失总和以200000元为限）。如果未按判决指定的期间履行上述给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15240元，减半收取7620元，由中汉公司负担。
二审期间中汉公司为证明其上诉主张，向本院提交如下证据材料：证据一、中汉公司2005年至2009年间的工商登记变更核准通知书，拟证明杨春志曾系中汉公司的法定代表人及股东，正因其以相关的土地使用权及地上建筑物等实物作价入股中汉公司，双方才顺利合作开发完成“财富湾”一、二期项目。
证据二、杨春志出具的承诺函两份，拟证明双方已经明确财富湾三期的合作开发条件和方式，即杨春志同意将涉案的25亩土地及地上建筑物等专项用于合作开发“财富湾”三期项目，中汉公司支付相应对价，双方之间系合作关系，而非租赁关系。
证据三、徐州市铜山区规划局关于财富湾三期规划设计方案的意见一份，拟证明中汉公司于2013年12月16日获得了徐州市铜山区规划局出具的财富湾三期的审批文件，履行了相应合同义务。
证据四、他项权登记证明一份，拟证明杨春志将涉案房产在银行进行抵押，导致涉案房产流转受限，中汉公司不仅无法获得土地使用权，还应支付巨额租金。
证据五、关于土地使用权及地上建筑物整体租赁协议及补充协议各一份，拟证明杨春志一方并未完全交付租赁物且未履行维修租赁物的义务，中汉公司已经就其相关违约情况另案主张权利，且一审判决“租金”数额错误，计算方式与双方的约定不符。
证据六、案件受理通知书一份，拟证明中汉公司就与涉案纠纷情况相同的（2017）苏03民终914号案件已向江苏省高级人民法院申请再审，本案应中止审理。
杨春志、古铜镜博物馆经质证，对上述证据的真实性均未提出异议，但认为工商登记变更核准通知书与本案没有关联性；承诺函仅能证明双方之间存在合作意向，并未实际履行；规划局的意见并非规划许可文件，与本案没有关联性；他项权登记证明与本案没有关联性；租赁协议及补充协议可以证明双方之间存在租赁合同关系；案件受理通知书仅能证明中汉公司就（2017）苏03民终914号案件申请再审，不能作为本案中止审理的理由。
本院认为：因杨春志、古铜镜博物馆对中汉公司提交证据的真实性均未提出异议，本院对此予以确认。但工商登记变更核准通知书、他项权登记证明、案件受理通知书均与涉案合同的法律关系性质没有关联性，本院对其证明效力不予确认；对其他证据的证明效力，本院将在裁判理由部分予以阐述。另外，虽然中汉公司主张因（2017）苏03民终914号案件的再审结果对本案认定有影响并申请本院对本案中止审理，但因（2017）苏03民终914号案件已产生法律效力，至今未被撤销，故对其申请，本院不予准许。
杨春志、古铜镜博物馆二审期间未向本院提交新证据。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为：一、关于杨春志、古铜镜博物馆是否有权依据租赁合同约定要求中汉公司支付租金的问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”本案中，杨春志、古铜镜博物馆与中汉公司签订的整体租赁协议及补充协议明确约定了租赁标的物、租金标准，故双方之间依法成立租赁合同关系。虽然杨春志、古铜镜博物馆于2013年3月19日向中汉公司出具的承诺函中表达了双方合作开发的意思表示，但其在该承诺函只是承诺相应租金可在中汉公司后期支付补偿款时进行扣除，可知杨春志、古铜镜博物馆并未免除中汉公司前期支付租金的义务，故在中汉公司未向杨春志、铜山县古铜镜博物馆支付2000万元补偿款的情况下，本案尚不具备扣减租金的事实基础。因此，杨春志、古铜镜博物馆有权要求中汉公司按照双方的租赁合同约定支付租金。
二、关于租金数额的确定问题。首先，涉案整体租赁协议约定自2016年1月1日起至2020年12月31日止的月租金为9万元，该约定明确了中汉公司每月应支付的租金数额，至于双方就租金的构成如何约定不影响中汉公司履行其付款义务。其次，双方在整体租赁协议的补充协议中约定“杨春志、古铜镜博物馆就占用已出租房屋的部分每月支付整体使用费1万元，该使用费在中汉公司支付租金时直接扣除，3个月期满，使用费计算至杨春志、古铜镜博物馆实际腾空上述房屋并交付之日止。”该约定明确具体，且补充协议中并未附加使用费浮动条款，与双方在整体租赁协议中对中汉公司应付租金标准并不矛盾，故杨春志、古铜镜博物馆按照上述约定在扣除每月1万元使用费后要求中汉公司支付相应租金并无不当。
综上，上诉人上诉请求无事实及法律依据，本院依法不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13400元，由上诉人徐州中汉房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 单德水
审判员 汪佩建
审判员 孟文儒
二〇一八年九月十四日
书记员 刘思蒙