广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深中法房终字第1663号
上诉人（原审原告）：深圳市东山户外活动中心。
法定代表人：陈杰东，经理。
委托代理人：袁伟乐，广东一言律师事务所律师。
委托代理人：王萃，广东一言律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：深圳市宏源通投资开发有限公司。
法定代表人：崔志勇，总经理。
委托代理人：王鹏，广东董正律师事务所律师。
上诉人深圳市东山户外活动中心因房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2013）深南法民三初字第243号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明，深圳市东山户外活动中心（以下简称东山中心）系经深圳市民政局登记的民办非企业单位，登记证书为深民证字第XXX号，开办资金为40万元，业务范围是：1、海上垂钓训练，技术指导与服务；2、组织海上垂钓比赛与服务；3、户外活动交流；4、技术指导与服务；5、提供海上垂钓场所。
2004年1月31日，东山中心（乙方）与深圳市南山区工业发展公司（甲方）签订了《房地产租赁合同》（合同登记号：深南XXXXXX），约定甲方将其所有的位于深圳市南山区麻雀岭工业区八角楼出租给东山中心使用，建筑面积共计3300平方米，总层数X层，月租金为23050元，租赁期限自2004年2月10日起至2009年1月31日止；合同第二十二条约定，“本合同约定之租赁期间届满，乙方需继续租用租赁房地产的，应于租赁期届满之日前两个月向甲方提出续租要求；在同等条件下，乙方对租赁房地产有优先承租权。甲乙双方就续租达成协议的，应重新订立合同，并到合同登记机关重新登记”。
2004年9月1日，东山中心（乙方）与深圳市宏源通投资开发有限公司（以下简称宏源通公司）（甲方）签订了《房地产租赁合同》（合同登记备案号深南XXXX），约定甲方将其所有的位于深圳市南山区麻雀岭工业区八角楼5-X层出租给东山中心使用，建筑面积共计3300平方米，月租金为23050元，每满两年浮动12%左右，租赁期限自2004年9月1日起至2013年1月1日止。合同第二十二条约定：“本合同约定之租赁期间届满，乙方需继续租用租赁房地产的，应于租赁期届满之日前两个月向甲方提出续租要求；在同等条件下，乙方对租赁房地产有优先承租权。甲乙双方就续租达成协议的，应重新订立合同，并到合同登记机关重新登记”，“甲方调整本合同约定租金时间以南山区工业公司与乙方签订的租赁合同起始时间为准”及其他相关内容。
2013年1月14日，宏源通公司（甲方）与案外人陈楚敦签订了《房地产租赁合同》（合同登记备案号：南HDXXXX备），约定甲方将其所有的位于深圳市南山区麻雀岭工业区八角楼5-X层出租给案外人陈楚敦使用，建筑面积共计3300平方米，月租金为95700元，租赁期限自2013年1月21日起至2021年4月20日止。合同同时约定了其他相关内容。
2012年9月12日，宏源通公司以书面形式通知东山中心：“贵中心向我司承租的麻雀岭工业区八角楼5-X层将于2013年1月1日合同到期。合同到期后我司将对八角楼整体进行改造，请贵司在2013年1月1日前将承租物业腾空并办理相关手续”。
2013年2月21日，东山中心向宏源通公司致《律师函》，询问宏源通公司是否已经将本案租赁房屋出租给东山中心以外的第三人，以八角楼新业主身份要求缴纳租金和水电费等人员是否系受宏源通公司授权或委托等等。
2013年3月11日，案外人陈楚敦以涉案房屋新承租人身份向东山中心致《律师函》，要求东山中心三日内迁出该房屋。
东山中心向原审法院提交了2013年4月2日八角楼新物业管理处的《通知》，八角楼事件内容（一）、（二）和八角楼事件照片等证据，宏源通公司均不予确认。
宏源通公司向原审法院提交了收款收据、银行现金存款凭证、关于麻雀岭八角楼装修申请、租户安全责任人名单等以证明新租户向宏源通公司交付押金、宏源通公司与新租户签订合同已经开始履行等，东山中心对上述证据均不认可。
东山中心向原审法院提起本案诉讼，请求：1、确认东山中心对深圳市南山区麻雀岭工业区八角楼5-X层房产享有优先承租权；2、宏源通公司承担本案的诉讼费用。
原审法院认为，东山中心与宏源通公司签订的《房屋租赁合同书》系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合法有效。本案中，东山中心与宏源通公司对房屋租赁合同履行过程中的租金缴纳等并无争议。关于东山中心请求确认的对本案承租房屋有优先承租权的诉讼请求。东山中心、宏源通公司签订的《房屋租赁合同书》第二十二条已明确约定：“乙方需继续租用租赁房地产的，应于租赁期届满之日前两个月向甲方提出续租要求，在同等条件下，乙方对租赁房地产有优先承租权”。诉讼中东山中心并未能向原审法院提交足够证据证明其已按合同约定的条件向宏源通公司提出有效续租申请并与宏源通公司协商续租租金、租期、管理模式、客户群体等条件，应承担举证证明责任的不利法律后果。同时，宏源通公司与案外人陈楚敦签订的关于本案所涉房屋的《深圳市房屋租赁合同书》（合同登记备案号：南HDXXXX备）已实际履行，东山中心的优先承租权已实际丧失行使条件。故宏源通公司关于多次要求东山中心回复房屋租赁收回通知，因东山中心未答复，视其已放弃优先承租权等答辩意见，原审法院予以部分采信。综上，东山中心的诉讼请求没有事实和法律依据，原审法院不予支持。
据此，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百二十五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款之规定，判决：驳回东山中心的全部诉讼请求。本案简易程序受理费50元，由东山中心负担。
上诉人东山中心不服一审判决，向本院提起上诉，称：一、一审法院对东山中心已放弃优先承租权的认定是错误的，东山中心从未放弃过优先承租权。2012年9月宏源通公司以自行改造涉案房屋为由通知东山中心腾退房屋，东山中心收到腾退通知后多次向宏源通公司告知如果宏源通公司对外出租，希望继续承租，但均被拒绝。但2013年1月21日，宏源通公司隐瞒对外出租的真实意思，秘密将涉案房屋出租给第三人。东山中心得知该情况后明确向宏源通公司主张优先承租权（有街道办、派出所、社区工作站组织的调解会为证），宏源通公司不但不予理会，还委托第三人大肆干扰东山中心的正常经营，时至今日东山中心从未放弃过优先承租权，是宏源通公司的欺骗行为严重阻碍了东山中心行使该项权利。二、一审法院关于宏源通公司与第三人陈楚敦签订的合同已实际履行，东山中心的优先承租权已实际丧失行使条件的认定是错误的。宏源通公司与第三方的租赁合同应认定为无效，更谈不上实际履行。本案东山中心与宏源通公司间的租赁纠纷从2012年9月发生后在粤海街道办、麻岭杜区工作站和高新派出所主持下经历过多次调解。对于一个善意第三人来说，不会以高额租金承租一个长期存在纠纷和瑕疵的房屋，而第三人陈楚敦明知东山中心与宏源通公司间存在租赁纠纷依然与宏源通公司签订租赁合同，恶意串通损害东山中心的利益，根据合同法第五十二条之规定，其与宏源通公司签订的合同应属无效。第三人与宏源通公司的恶意串通行为表现在：第一，从双方签订的租赁合同补充条款第一条之约定可以看出第三人明知东山中心与宏源通公司间存在租赁纠纷，明知东山中心与宏源通公司之间的交接结算手续并未履行；第二，从东山中心一审提交的《八角楼事件内容》和禁制令申请书可知，宏源通公司为达到清退东山中心的目的，委派、默许第三人以八角楼新业主的名义，撬开东山中心的电箱锁和水表锁、擅自停电、私自接驳电源焊装铁门、围栏、将桌椅摆放在东山中心设在五楼的管理处门口强行截收住户租金，甚至在案件已由法院受理后，无视法律尊严，依然大肆干扰打压东山中心的正常经营，骚扰住户的正常生活。一审法院单凭宏源通公司一审提交的其与第三方陈楚敦签订的租赁合同和2013年1月16日的押金收款收据就认定双方已经履行合同，证据不足。根据宏源通公司与第三方陈楚敦签订的租赁合同之约定，宏源通公司应当将本案涉案房屋交付使用，而事实上，第三方陈楚敦并没有实际占有涉案房屋（从第三方陈楚敦发给东山中心的律师信中也可知晓此事实），且2013年1月16日的押金收款收据不能完全证明双方已经履行合同，宏源通公司未提供证据证明第三方陈楚敦按月足额缴纳租金的事实。第三方陈楚敦既没有占有涉案房屋，又没有按月缴纳租金，显然一审法院关于该事实的认定证据不足。东山中心的优先承租权存在且未失去行使条件。一审法院已认定东山中心与宏源通公司签订的《房屋租赁合同》合法有效。东山中心与宏源通公司关于优先承租权的约定系合法有效条款，对宏源通公司具有合同的拘束力。故东山中心的优先承租权客观存在且受法律保护。宏源通公司不顾优先承租权约定，没有履行告知义务，且与第三人恶意串通，秘密签订房屋租赁合同，剥夺东山中心的优先承租权，严重侵犯了东山中心的合法权益。因宏源通公司与第三方陈楚敦恶意串通，故其双方签订的租赁合同应届无效，更谈不上已经实际履行（况且实际履行的证据不足）。三、一审法院不同意追加第三人的处理明显错误。东山中心认为宏源通公司无视与东山中心优先承租权的约定，将涉案房屋出租给第三方陈楚敦，其与本案的诉讼结果具有法律上的利害关系，故根据民事诉讼法第56条之规定，特请一审法院追加陈楚敦为第三人参加诉讼。但一审法院却以民事诉讼法第132条的规定不同意东山中心的申请，从而导致无法查明第三人与宏源通公司是否真正实际履行租赁合同，更无法查明双方的恶意串通行为，在证据不足的情况下，简单草率地认定第三人与宏源通公司已经实际履行合同，东山中心的优先承租权已实际丧失行使条件的判决是完全背离事实的。综上，东山中心依法上诉，请求法院判如所请，制裁宏源通公司的违约行为。
为维护东山中心合法的民事权益，请求：一、确认东山中心对深圳市南山区麻雀岭工业区八角楼5-X层房产享有优先承租权；二、由宏源通公司承担一审和二审的诉讼费用。
被上诉人宏源通公司答辩称：原审法院判决合理合法，适用法律正确，应当依法驳回东山中心的上诉请求，维持原判。在本案中宏源通公司依法也依据双方签订的房屋租赁合同，在涉案合同第22条中已明确约定乙方需要继续承租房地产的，应于租赁期限届满前两个月向甲方提出续租的要求，在同等条件下乙方对租赁的房地产有优先承租权，而宏源通公司早在本合同期满两个月前即2012年9月12日就以书面的形式通知东山中心“贵中心向我司承租的…将于2013年1月1日合同到期，合同到期后我司将对八角楼整体进行改造，请贵司在2013年1月1日前将租赁物业腾空，并办理相关手续”，在此期间宏源通公司多次以电话和书面形式要求东山中心回复这个房屋租赁回收的通知，而东山中心一直未予回复，并仍然占有宏源通公司的物业。东山中心在合同到期前并未向宏源通公司回复要求继续租赁该物业，于是在本合同到期后宏源通公司于2013年1月14日与案外人陈楚敦签订了房地产租赁合同，经政府部门备案，并已经实际履行，故此，宏源通公司认为在本案中宏源通公司对自己的物业有处分支配的权利，在双方的租赁合同到期前宏源通公司曾经多次通知东山中心，而东山中心均未回复是否续租，尽管双方合同约定东山中心有优先承租权，但已经丧失，并且宏源通公司与陈楚敦已经签订了有效的合同，并实际履行，因此东山中心再次上诉要求主张优先承租权，完全是故意取闹，恶意拖延时间。综上所述，宏源通公司认为原审判决认定事实清楚，适用法律正确，东山中心上诉固然是一项法定的权利，其实质是滥用上诉权，企图拖延判决，从而对宏源通公司造成不必要的损失，因此请求二审法院驳回东山中心的上诉，及时依法判决，维护宏源通公司的正当权益，避免本案的过分拖延。
本院经审理查明，原审法院查明的事实基本清楚，本院予以确认。本院在二审期间向深圳市房地产权登记中心查询涉案房屋的产权登记情况，深圳市房地产权登记中心复函称，未见名称为“麻雀岭工业区八角楼”的产权登记记录。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷案件。由于涉案房屋未办理产权登记，当事人亦未提供证据证明涉案房屋已取得建设工程规划许可证，当事双方签订的深（南）XXXX《深圳市房地产租赁合同书》因违反法律法规的强制性规定而无效，对双方均没有约束力。东山中心以前述无效合同中的约定向宏源通公司主张优先承租权，没有事实和法律依据，本院不予支持。原审法院认定事实、适用法律均有错误，本院在依法纠正的基础上，维持其驳回东山中心诉讼请求的判决结果。
依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币50元，由上诉人深圳市东山户外活动中心负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 龚 萍
代理审判员 唐 毅
代理审判员 朱 宽
二〇一四年一月二十三日
书 记 员 廖冉冉（兼）
附录相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。