贵州省六盘水市钟山区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黔0201民初1186号
原告：孙承芬，女，1957年10月26日出生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。
委托诉讼代理人：龙石虎，系六盘水市中心法律事务所法律服务工作者，证号32409051102139。
被告：李瑾红，女，1981年12月20日出生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。
原告孙承芬与被告李瑾红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙承芬的委托诉讼代理人龙石虎到庭参加诉讼。被告李瑾红经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孙承芬向本院提出诉讼请求：1、依法认定原、被告于2017年10月20日签订的《房屋买卖协议书》合法有效；2、要求被告在三个月内将其出售给原告位于六××水市××区凤凰山水木清华华庭居4号楼912号的房屋过户给原告；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年10月20日，原、被告签订了《房屋买卖协议书》（一式两份），约定：被告将其依法继承取得位于六××水市××区凤凰山水木清华华庭居4号楼912号的房屋一套（面积97.42平方米）作价31万元出售给原告，协议签订之日，原告已按约定在建行××水市××路支行将购房款31万元通过转账的方式支付给被告，被告只将所售房屋交付给原告，而未办理房屋的过户手续，为使原告的权利得以实现，故诉至人民法院。
被告李瑾红未答辩。
原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证，但被告未到庭，也未向本院提交证据。对本案中原告提交的和本院依职权调取的证据，本院认定如下：1、对原告提交的身份证，该证据能够证明原、被告的身份信息情况，故本院予以确认；2、对原告提交的2017年10月20日《房屋买卖协议书》、银行业务回执、收条、《商品房买卖合同》、发票、收款收据，被告在本院向其送达证据副本后，在举期限内未向本院提交证据予以反驳，该组证据与本案具有关联性，故本院予以确认；3、对原告提交的（2010）黔钟民一初字334号民事判决书、送达回证、法制生活报公告，（2010）黔钟民一初字334号民事判决书已经生效，故其能够证明本案涉案房屋的权利人李萍与被告系母女关系，且被告的母亲李萍与父亲陈华文已于2010年4月19日经六盘水市钟山区人民法院判决准许离婚的事实，对此本院予以确认；4、对原告提交的（2014）黔六义公证字第157号公证书，该公证书系贵州省六盘水市义发公证处作出，该公证书能够证明涉案房屋的权利人李萍于2014年7月24日死亡，李萍生前无遗嘱，也未与他人签订遗赠扶养协议，李萍的父亲李明德、母亲马谋德也先于李萍死亡，李萍生前只有一女即本案被告，对此事实本院予以确认；5、对原告提交的商品房网签备案信息查询结果，该证据来源于六盘水市房地产信息中心，该证据能够证明涉案房屋的基本信息情况，故本院予以确认；6、对本院依职权调取的询问笔录（被询问人：李瑾红），该证据系本院依职权向被告进行询问产生，与本案具有关联性，故本院予以确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：本案涉案房屋坐落于六××水市××区××室，面积为97.43平方米，权利人为李萍，合同备案号为43607。该房屋已在不动产权部门办理预告抵押登记。该房屋系李萍于2010年8月5日与六盘水铁五建房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》购买所得。李萍已于2014年7月24日死亡，李萍生前无遗嘱，也未与他人签订遗赠扶养协议，李萍的父亲李明德、母亲马谋德也先于李萍死亡。李萍生前只有一女即本案被告，且被告的母亲李萍与父亲陈华文已于2010年4月19日经六盘水市钟山区人民法院判决准许离婚。
2017年10月20日被告李瑾红作为甲方，原告孙承芬作为乙方签订《房屋买卖协议书》一份，载明：“甲、乙双方本着合法、自愿、诚实守信、等价有偿的原则，经协商，就房屋买卖的相关事宜达成一致协议如下：一、甲方自愿将其位于六××水市××区××水××楼××室××房屋××97.42平方米，作价人民币叁拾壹万元（31万元）出售给乙方；二、乙方自愿于协议签订之日将购房款31万元支付给甲方；三、甲方收到乙方购房款之日将所购房屋交付给乙方；四、甲方负责办理该房屋的所有手续并过户给乙方，由此产生的所有费用由甲方承担；五、甲方因该房屋售出之前的债权债务（含甲方未付清的按揭房屋贷款）与乙方无关，售出之后的债权、债务与甲方无关。六、甲、乙双方签订此协议后，甲方所售房屋权属归乙方所有，即乙方转卖该房屋或因拆迁应得的款项、款额和安置补偿的地基等归乙方所有，无论乙方如何处置该房屋，甲方均无权干涉；七、甲方擅自将乙方所购房屋作借款、贷款抵押，重复出售等，则视为甲方违约；八、如因甲方原因（债务、贷款、抵押）与第三人产生诉讼，造成该房被查封或参与分配该房屋等其他因素，乙方也是该房的优先权人；九、违约责任；1、乙方不按协议约定履行支付购房款，逾期按购房款的30%计算违约金给甲方。2、甲方违约和未过户给乙方，除承担为此给乙方造成的经济损失外，还应按购房款31万元的30%计算违约金支付给乙方；十、本协议未尽事宜，甲、乙双方可另行签订补充协议，补充协议与本协议具有同等效力；十一、本协议书一式两份，甲、乙双方各持一份，自双方签字或按印后生效。附：1、购房合同原件一份；2、购房发票原件一份；3、公证遗嘱原件一份；4、甲、乙双方身份证复印件各一份。”。合同签订当日，原告通过银行转账310000元至被告的银行账户，被告向原告出具收条一张，载明：“今收到孙承芬交来购房款310000元正（叁拾壹万元整）。”。现涉案房屋由原告居住。
被告陈述涉案房屋尚欠的银行按揭款一直由被告支付。
本院认为，本案涉案房屋由李萍向六盘水铁五建房地产开发有限公司购买，双方签订的《商品房买卖合同》已经在不动产登记部门备案登记，备案登记的权利人系李萍。而被告李瑾红系李萍唯一的法定继承人，且李萍去世后该房屋尚欠的银行按揭款一直由被告支付，故被告已经事实上继承李萍的该房屋，所以被告有权处分本案涉案房屋。被告虽未到庭参加诉讼，但在庭审后本院依职权向其询问，其陈述签订涉案《房屋买卖协议书》不是因其想卖涉案房屋，而是因尚欠原告的女儿孙嵘借款不能偿还，所以才签订该合同，且其没有真实收到原告支付的购房款31万元，而是在孙嵘找到被告将已经签有原告孙承芬名字的合同交给被告签字后双方一起到银行转账，转账后孙嵘叫原告又将31万元取出交给孙嵘。但其未向本院提交证据证明上述陈述的真实性，故对该陈述本院不予采纳。综上，原、被告于2017年10月20日签订的《房屋买卖协议书》系双方的真实意思表示，并未违反法律的强制性规定，系合法有效的合同。
对原告要求被告办理涉案房屋的过户登记手续的诉讼请求。该房屋已经办理预告抵押登记，且从双方签订的房屋买卖合同内容上来看，原告应当是明知涉案房屋尚欠银行按揭款未偿还的事实，故现在该房屋还不具备办理过户登记的条件，所以对该诉求本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国继承法》第二条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、原告孙承芬与被告李瑾红于2017年10月20日签订的《房屋买卖协议书》合法有效；
二、驳回原告孙承芬其他的诉讼请求。
案件受理费60元，因适用简易程序减半收取30元，由被告李瑾红负担（原告已预交，被告李瑾红于本判决生效之日起十日内返还给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。
逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。
审判员 娄成志
二〇一八年六月五日
书记员 邵莉婷