辽宁省葫芦岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽14民终356号
上诉人（原审原告）：葫芦岛玉皇商城业主委员会。
法定代表人：赵志杰。
委托代理人：杜志庚。
委托代理人：李成森。
被上诉人（原审被告）：郭学纯。
委托代理人：周红伟。
被上诉人（原审被告）：赵红军。
委托代理人：周红伟。
原审被告：葫芦岛玉皇商城商贸有限责任公司。
法定代表人：赵久江。
原审原告葫芦岛玉皇商城业主委员会（以下简称玉皇商城业委会）与原审被告葫芦岛玉皇商城商贸有限责任公司（以下简称玉皇商城商贸公司）、原审被告郭学纯、原审被告赵红军物业服务合同纠纷一案，葫芦岛市龙港区人民法院于2013年6月25日作出（2011）龙民二初字第00203号民事判决，玉皇商城业委会不服该判决，向本院提起上诉。本院作出（2013）葫民二终字第00273号民事裁定书将本案发回葫芦岛市龙港区人民法院重审。葫芦岛市龙港区人民法院于2015年11月25日作出（2015）龙民二初字第00151号民事判决，原审原告玉皇商城业委会不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年3月16日公开开庭审理了本案。上诉人玉皇商城业委会法定代表人赵志杰、委托代理人杜志庚、李成森；被上诉人郭学纯、赵红军的委托代理人周红伟到庭参加了诉讼。玉皇商城商贸公司经依法传唤未到庭。本案现已审理终结。
原审原告玉皇商城业委会一审诉称，2005年12月6日，葫芦岛玉皇商城管理委员会与玉皇商城商贸公司签订了《商品房买卖合同》，约定玉皇商城商贸公司承担玉皇商城的物业管理，物业费120元／㎡／年，其中物业管理费60元（包含维修费、管理费和人员工资），空调费60元（包含水费、电费和燃气费）。其后，玉皇商城商贸公司将物业管理工作交由其下属单位葫芦岛玉皇永安物业管理有限公司（以下简称永安物业公司）具体负责。装饰城的物业服务每年度截止日期为当年的12月20日，小商品城的物业服务每年度截止日期为下年的3月18日。被告收取了2009年度的装饰城、小商品城全部物业费，但却于本年度服务期满前提前终止物业服务，故此，原告依法要求被告返还已经预收但未提供服务的物业费共计4，626，978.61元，移交2009年度的物业费收支账目，并承担本案的诉讼费用。
原审被告郭学纯、赵红军一审辩称，一、玉皇商城业委会追加答辩人为本案被告无法律依据。永安物业公司是经过依法清算后注销的，并非未清算即被注销，追加郭学纯、赵红军为被告不符法律规定。二、玉皇商城业委会不具备本案原告诉讼主体资格，无权对本案提起诉讼。首先，向永安物业公司缴纳物业费的是商城的业务，而非业主委员会，根据物权法的相关规定，有权向法院提起诉讼的是业主，而不是业主委员会；其次，业主委员会不能证明其合法真实存在，不具备合法民事主体资格。玉皇商城业委会未提供合法成立及依法备案的证明材料，并且委员会成员均已任期届满，其法定代表人赵志杰已经辞去职务，现业主委员会已经不存在，并且业主委员会提起诉讼也未经业主同意；其三，玉皇商城业委会未经业主大会或未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，且不具备合法诉讼资格，其无权对本案提起诉讼，不具备本案的原告主体资格。三、永安物业公司不存在返还预收而未提供服务的物业费，而实际是业主拖欠永安物业公司的物业费。首先，永安物业公司在接管物业管理之前，商城的物业管理是业主委员会及商城管委会负责的，他们在管理期间收取了2008年全年的物业费。永安物业于2008年5月27日接管时，实际拖欠答辩人2008年小商品城及装饰城物业费3，734，371.89元。其次，永安物业公司与业主委员会签订的《物业服务合同》约定物业费160元／平方米，而业主未足额缴纳，每平方米差40元未缴纳，共计欠永安物业公司物业费1，992，040.00元。其三，永安物业公司在物业管理期间对物业共用部分、共用设施、设备进行了维修、改造，并进行了固定资产投保，按照使用期限及保险期限，应返还物业公司80.73万元。其五，永安物业公司在管理期间支出的物业管理费远远超过已收取的物业费，不存在返还物业费。综上，追加被告郭学纯、赵红军为被告是错误的，玉皇商城业委会在本案中不具备适格的诉讼主体资格，无权提起诉讼。
被告玉皇商城商贸公司未答辩。
一审法院经审理查明，2005年12月6日葫芦岛玉皇商城管理委员会（即甲方）与玉皇商城商贸公司（即乙方）签订商品房买卖合同，合同约定甲方将汽配城、装饰城等卖与乙方，并由乙方承担装饰城、小商品城、汽配城的物业管理。合同第五条约定“乙方同时负责小商品城、装饰城、汽配城的物业管理，但政府与物业公司签订的物业管理合同由乙方执行到期终止。乙方可以与现物业公司另行签订物业管理合同”，“乙方在2007年12月31日前不能提高5元／㎡／月的物业费收取标准，空调费根据编制预算可按成本价收取”。至2007年12月20日，玉皇商城业委会召开会议决定“罢免玉皇永泰物业公司”时，此期间一直由葫芦岛玉皇永泰物业管理有限公司（以下简称永泰物业公司）负责玉皇商城小商品城及装饰城的物业管理工作。2007年12月24日，永泰物业公司正式退出玉皇商城物业管理，由玉皇商城管委会和玉皇商城业委会接管。2008年9月25日，玉皇商城业委会与永泰物业公司签订物业管理委托合同，玉皇商城业委会将玉皇商城小商品城、装饰城委托永泰物业公司实行物业管理，合同约定物业管理费为160元／㎡／年，同时第二十一条第7款约定“在管理期满时向甲方移交全部专用房屋，各类设备设施和全部物业管理及有关资料”。在一审庭审过程中，永安物业公司自认永安物业公司与永泰物业公司是一家物业公司，其与玉皇商城业委会签订合同时用的是永泰物业公司的名称及公章，且业主已将2009年物业费按照120元／㎡／年交付给永安物业公司，物业收支账目凭证等材料也在永安物业公司处。2009年12月22日，永安物业公司向玉皇商城管委会提出退出玉皇商城物业管理工作的请示，自愿退出商城物业管理工作，该请示称“根据2005年玉皇商城转制时的合同约定，玉皇商城永泰物业公司（现更名为永安物业公司）到2007年12月22日前很好地完成了玉皇商城的物业管理工作”，“2008年9月份业主委员会与永安物业公司重新签订了物业管理合同，每年160元／㎡，上涨40元／㎡。到2008年12月收费时商户又上访，为了保证商城的稳定，区政府投入叁佰捌拾万元（380万元），替商城商户缴纳水、电、燃气等费用。2009年12月22日收费到期，为了避免矛盾再次发生，给区政府带来不必要的麻烦，玉皇商城永安物业公司自愿退出商城物业管理工作”，遂永安物业公司于2009年12月23日退出玉皇商城物业管理。
在原审过程中，玉皇商城业委会向一审法院提交申请书一份，申请对2009年度物业费收支账目进行审计，用以确定永安物业公司已预收但未提供物业服务费的数额，遂双方当事人选定辽宁鑫金联合会计师事务所对2009年度物业费收支账目进行审计，因玉皇商城业委会未交纳审计费用，审计未能进行。案件发回重审后，玉皇商城业委会补交鉴定费用。辽宁鑫金联合会计师事务所于2014年5月6日出具了辽鑫会专审字2014-第027号《审计报告》。审计结论为：通过详细查证该公司2009年账簿22本、凭证39本的会计记录，该公司2009年收入为12，923，549.56元，其中包括1、由预收账款科目转到收入账簿的12，179，423.79元。2、直接进入收入账簿的水费414，001.62元、力工费5，760.00元、停车费10，270.00元、场地费35，000.00元。3、实际收到的小商品租金279，094.15元。合计12，923，549.56元。2009年物业费支出13，745，176.68元，其中包括1、电费支出8，179，893.26元。2、水费支出711，721.25元。3、天然气费1，183，835.6元。4、已交税金89，926.37元。5、管理费3，579，800.2元。合计费用13，745，176.68元。
一审另查明，装饰城使用面积为20912.6平方米，小商品城使用面积为28775.88平方米。装饰城服务周期为每年度12月20日至下一年度12月20日，小商品城的服务周期为每年度的3月18日至下一年度的3月18日。永安物业公司于2007年9月19日，注册资本50万元，股东赵红军认缴出资额45万元，郭学纯认缴出资额5万元。2015年6月30日，永安物业公司向葫芦岛市工商行政管理局申请公司注销，2015年7月2日，葫芦岛市工商行政管理局核准注销该公司登记。
一审法院认为，玉皇商城业委会与永泰物业公司于2008年9月25日签订的《葫芦岛玉皇商城物业管理委托合同》，是双方真实意思的表示，合同合法有效，应受法律保护。经庭审调查，永安物业公司与永泰物业公司系一家公司，永安物业公司收取了玉皇商城小商品城、装饰城业主2009年全年的物业费用，于2009年12月23日退出玉皇商城小商品城和装饰城的物业管理，对于装饰城2009年的物业服务周期已满，但是对于小商品城2009年的物业服务周期未满。关于玉皇商城业委会主张的由玉皇商城商贸公司返还已经预收但未提供服务的物业费共计4，626，978.61元的诉讼请求，按照举证规则的规定，玉皇商城业委会对这一主张负有举证责任，玉皇商城业委会申请对2009年物业收支账目进行审计，经审计部门查证该公司2009年账簿22本、凭证39本的会计记录，审计结论为该公司2009年收入为12，923，549.56元，2009年物业费支出13，745，176.68元。通过审计报告反映出永安物业公司在2009年的物业费支出超过其收入，即表明永安物业公司收取的2009年全年的物业费已经支出，故玉皇商城业委会要求其返回已经预收但未提供服务的物业费共计4，626，978.61元的诉讼请求，不予支持。关于玉皇商城业委会主张被告应向其移交2009年度物业费收支账目的诉讼请求，在原审过程中永安物业公司承认该物业账目在其处，且双方签订的物业委托合同中明确约定物业期满时，移交全部物业管理及有关资料，故对玉皇商城业委会的此项诉讼请求，应予支持。关于郭学纯、赵红军提出玉皇商城业委会追加其作为本案被告无法律依据的主张，因永安物业公司在本案审理过程中，其股东即本案被告郭学纯、赵红军在明知本案诉讼正在进行，而未向法院履行告知义务的情况下申请公司注销，违反诚实信用原则，存在明显过错，现玉皇商城业委会要求追加公司股东郭学纯、赵红军为本案被告参与诉讼并无不妥，郭学纯、赵红军应承继与本案相应的权利、义务。关于郭学纯、赵红军提出玉皇商城业委会不具备诉讼主体资格的抗辩，因玉皇商城业委会是业主的代表，故依法有权代表全体业主签订物业管理合同，亦有权代表全体业主维权，代表全体业主起诉、应诉。关于永安物业公司辩称其在管理物业期间对物业共用部位等进行的维修改造花费的费用玉皇商城业委会应予以返还的主张，因其未提供合理有效证据予以证明，无法认定是否属于物业服务的必要内容，故对此项抗辩不予以采纳；关于其称有部分业主拖欠2009年度物业费的抗辩主张，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第二款的规定，永安物业公司应向拖欠物业费的业主另行主张权利。关于玉皇商城业委会要求玉皇商城商贸公司承担相应责任的诉讼请求，因玉皇商城商贸任公司并非《葫芦岛玉皇商城物业管理委托合同》的合同相对方，亦不负责物业管理及物业费的收缴，对玉皇商城业委会此项诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第一百一十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条之规定，判决：一、被告郭学纯、赵红军于本判决生效后十日内移交原告葫芦岛玉皇商城业主委员会2009年度的物业费收支账目；二、驳回原告葫芦岛玉皇商城业主委员会对被告葫芦岛玉皇商城商贸有限责任公司的诉讼请求；三、驳回原告葫芦岛玉皇商城业主委员会的其他诉讼请求。案件受理费43，815.00元，审计费（已预交）5，000.00元，邮寄费60.00元，公告费500.00元，合计49，375.00元，由原告葫芦岛玉皇商城业主委员会承担。
玉皇商城业上诉理由及请求：辽鑫会专审字2014-第027号《审计报告》未将公共位租金、广告位租金、商城产权租金及政府补贴数百万元等主要收入项目列入审计范围，导致审计报告严重失实，不能客观公正反映2009年的具体收支情况。一审法院未主持双方当事人进行证据交换，被上诉人提供给鑫金联合会计师事务所的账本不全，严重损害了上诉人的合法权益。上诉人要求对2009年收支情况重新鉴定，一审法院未予支持。请求二审法院依法撤销（2013）龙民二初字第00151号民事判决，予以改判。由被上诉人承担全部诉讼费用。
郭学纯、赵红军二审辩称：1、本案将被上诉人郭学纯、赵红军列为被告无事实和法律依据。2、玉皇商城业委会在本案中不具备诉讼主体资格，无权对本案的诉讼主张提起诉讼。3、本案一审法院作出判决所依据的审计报告是由上诉人方申请，并且相应的账目由原一审法院组织了双方进行了质证，有质证笔录。故上诉人的主张与诉讼不符，依法不能成立。4、本案是玉皇商城业主拖欠物业公司的物业费，而且拖欠永安物业公司物业费维修费等各种费用700余万元，根本不存在永安物业公司向上诉人返还物业费的事实，因此上诉人的上诉请求及主张均不能成立。
玉皇商城商贸公司二审未答辩。
本院经审理查明：一审判决认定事实属实。
本院认为，玉皇商城业委会的诉讼请求是要求被上诉人返还已预收但未提供服务的物业费。而永安物业公司退出玉皇商城物业管理的时间是2009年12月23日，对于装饰城2009年的物业服务周期已满，但是小商品城2009年的物业服务周期未满，按照举证规则的规定，玉皇商城业委会应当对小商品城未满工作期间提供物业服务，并支出物业费用的事实这负有举证责任，现玉皇商城业委会不能证明其提供了物业服务，并为此支付了相应费用，故其认为应返还已预收但未提供服务的物业费的主张不能成立，本院对此不予支持。玉皇商城业委会认为，辽鑫会专审字2014-第027号《审计报告》未将公共位租金、广告位租金、商城产权租金及政府补贴数百万元等主要收入项目列入审计范围，导致审计报告严重失实，严重损害了上诉人的合法权益的主张，因玉皇商城业委会与玉皇商场永泰物业管理公司（即永安物业前身）签订的《葫芦岛玉皇商城物业委托合同》并未对上述项目进行约定。公共位租金、广告位租金、商城产权租金及政府补应如何处置应由玉皇商城业委会举证证明。在无证据证明上述收入应计入2009年物业费范围内的情况下，本院无法支持玉皇商城业委会的上诉主张。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费43815元，由葫芦岛玉皇商城业主委员会承担。
本判决为终审判决。
审判长 刘亚伟
审判员 牛广兴
审判员 冯 新
二〇一六年四月六日
书记员 贾 霄
本判决书所援引的相关法律条款：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；