广西壮族自治区桂林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）桂市民四终字第67号
上诉人（一审被告、反诉原告）庞旭文，男，1966年3月11日出生，汉族，广西纵华律师事务所律师，住广西南宁市金洲路31号城市杰座****房。
被上诉人（一审原告、反诉被告）包永雄，男，1965年3月27日出生，汉族，个体户，住广西北海市海城区长东路**号*幢***室。
委托代理人韦良平，广西昊旺律师事务所律师。
委托代理人潘平山，1956年9月30日出生，壮族，燕京啤酒（桂林漓泉）股份有限公司员工，现住广西壮族自治区桂林市象山区聚龙湾小区33栋4楼2号。
一审第三人潘佼玉，桂林市学生记者协会老师。
上诉人庞旭文因与被上诉人包永雄、一审第三人潘佼玉房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区秀峰区人民法院（2014）全民初字第424号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月21日受理后，依法组成由审判员程锦担任审判长，审判员刘仁香和代理审判员黄赟参加的合议庭，于2015年3月24日公开开庭审理了本案。书记员王凯担任记录。上诉人庞旭文、被上诉人包永雄及委托代理人韦良平、潘平山到庭参加诉讼，一审第三人潘佼玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：桂林市象山区红岭路3号18栋1-4-1号房屋系被告（反诉原告）庞旭文于其结婚前向前单位桂林漓泉股份有限公司交款购买的房改房，并获得了该房的房产证和土地证。2000年10月31日，原告（反诉被告）包永雄（乙方）与被告（反诉原告）庞旭文（甲方）签订了一份《房屋买卖合同》，约定：“由于甲方已收到乙方预付给的购房款人民币伍万元，双方同意就下列房产买卖事项，订立本合同，双方共同遵守。一、甲方自愿将座落在桂林市红岭路3号18栋18-1-4-1号的房产出售给乙方。包括：杂物房，房屋建筑面积53.78平方米，房产证号：30××35。房产的所有房产证件应交给乙方，该房屋可以过户时，甲方应无条件协助乙方办理。二、甲乙双方协定的该房产成交价格人民币伍万伍仟元。甲方已收到乙方交给购房预付款伍万元，其余房款人民币伍仟元，待双方到房地产交易所办理完过户手续后，由乙方一次性付清该房款给甲方。三、双方同意2000年11月1日由甲方将该房产正式交给乙方使用，甲方应保证该房产权属清楚。若发生与甲方有关的房产权纠纷或债务，由甲方负责清理并承担经济责任。如给乙方造成的经济损失，甲方应负责赔偿。四、在合同执行中乙方中途反悔，不得向甲方索还购房款。甲方如在双方未办理房产过户手续前悔约，应将房款退还乙方。另付给乙方叁万元的违约金。五、该房产办理过户手续需要的税费，由乙方负责。本合同双方签章生效。合同一式四份。同日，庞旭文向包永雄出具了一份收条，载明：“今收到包永雄交来购桂林房产款伍万元（预付）。此据”。上述合同签订后，庞旭文将房屋及房屋土地证、产权证一并交付给包永雄。2001年，包永雄将剩余的5000元房款交付给庞旭文。之后，双方未办理涉案房屋的产权过户手续。
2002年12月6日，包永雄（乙方）与第三人潘佼玉（甲方）、案外人潘平山（丙方）共同签订了一份协议书，约定：“本协议标的为：桂林市象山区红岭路3号18栋1-4-1号房改房。房产证号：00××72，土地证号：4290003-18-1-4-1，建筑面积53.78平方米，原始户主：庞旭文。甲乙双方经过协商，形成如下协议。一、2000年，原在桂林漓泉公司工作的乙方朋友庞旭文，因要到南宁发展，将本标的以5.5万元的价格，转让给乙方作为在桂林办事处用房。由于当时房改房还不能办理过户手续，乙方付给庞旭文5万元后，预留5000元尾款，待办完过户手续后支付给庞旭文。但当时庞旭文有急用，作为朋友，乙方把5000元尾款也一并付给庞旭文应急。庞旭文答应过后全力协助办理过户手续。二、2002年以后，乙方终止桂林生意，专心回北海经营纯净水厂，把所购本标的以5.5万元转让给甲方。考虑到甲方是一般务工人员，本协议签订后三年内，甲方支付4万元给乙方。入住后一年内，付余下1.5万元。全款需于2007年12月31日前付清”。合同签订后，包永雄即将桂林市象山区红岭路3号18栋1-4-1号房屋交付给潘佼玉，潘佼玉即搬入该房屋并一直居住至该房屋拆迁，潘佼玉也如期向包永雄支付了购房款。2010年9月16日，潘佼玉至南宁找庞旭文要求办理涉案房屋的产权过户手续，庞旭文以与其没有直接买卖关系为由，拒绝为其办理产权过户手续。2014年8月底，因桂林市秀峰区琴潭园区建设改造需要，桂林市象山区红岭路3号18栋1-4-1号房屋已被桂林市秀峰区城市建设投资有限责任公司拆除，因该房屋所有权争议问题，拆迁补偿的相关合同至今未签订。因拆迁补偿款归属发生争议，原告向一审法院提出诉讼，请求判令：被告将位于桂林市象山区红岭路3号18栋1-4-1号房屋过户给原告。在诉讼过程中，被告提出反诉，请求判令：解除反诉原告与反诉被告双方于2000年10月31日签订的《房屋买卖合同》。一审第三人潘佼玉向法院提出独立诉讼请求：要求诉争房屋为其所有，并履行该房屋的拆迁权利和义务。
另查明，根据庞旭文的申请及2014年4月10日桂林市房产管理局官网遗失申明，涉案的桂林市象山区红岭路3号18栋1-4-1号房屋重新办理了新的房屋产权证书，产权证号：30417195。
一审法院审理认为：本案本诉及反诉的争议焦点合并为，一、包永雄与庞旭文所签订房屋买卖合同现应继续履行还是解除；二、桂林市象山区红岭路3号18栋1-4-1号房屋被拆迁后所获得的相关权益的归属问题。
一、本案包永雄与庞旭文所签订房屋买卖合同应继续履行还是解除的问题；
《中华人民共和国合同法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”，第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。包永雄与庞旭文签订了房屋买卖协议，系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律的强制性规定，属合法有效。该房产虽未办理过户手续，但不影响买卖合同的效力。双方当事人均应履行合同义务。包永雄按照合同约定向庞旭文交付了购房款55000元，全面履行了其作为买受人的合同义务。庞旭文将房屋及其相关权属证件交付包永雄，履行了其作为买受人的部分合同义务。《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”。本案涉案房屋系房改房，但各方当事人均未能出具证据证明该房屋在被拆除前存在不能过户的法定事由，故本案涉案房屋的所有权的转移义务主要归于庞旭文。
《中华人民共和国物权法》第六条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”，第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。当事人行使合同的相关权利应当符合合同约定及法律规定。本案包永雄与庞旭文双方所签订的合同已实际履行，涉案房屋也交付了十余年，足可见双方签订合同的真实目的在于房屋买卖，但庞旭文作为负有转移标的物所有权义务的合同义务人，怠于履行其合同义务，致使本案房屋迟迟未能过户。现包永雄提出了继续履行合同的诉讼请求，而庞旭文提出了依据双方合同的第四条提出了解除合同的反诉请求。该院认为，合同的履行和解除与否，应当充分考虑当事人在签订合同时的真实意思，并考虑到由此可能产生的后果，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。庞旭文在包永雄已经完全履行合同义务，涉案房屋交付使用已逾十年的情况下才提出解除合同，其行为有悖于诚实信用原则，且如合同解除必然致使包永雄与潘佼玉之间的合同不能履行，致使第三人潘佼玉的合法权益受到损害，故该院对其解除合同的反诉诉讼请求不予支持。本案包永雄与庞旭文所签订的合同仍应继续履行，但因涉案房屋已经拆除，故原告包永雄仍可依据双方买卖合同的约定，取得房屋因拆迁而获得的相关权益。庞旭文提出房屋已经被拆除，符合不可抗力的法定解除条件的意见。该院认为，拆迁仅仅是导致涉案房屋本身灭失，但其因拆迁而获得的权益并没有灭失，包永雄支付购房对价而获取涉案房屋相关权益的合同目的仍可实现，故本案房屋拆迁不是《合同法》第九十四条关于不可抗力的法定解除事由，被告的此辩解意见该院不予采纳。
二、桂林市象山区红岭路3号18栋1-4-1号房屋被拆迁后所获得的相关权益的归属问题。
因包永雄与庞旭文的房屋买卖协议合法有效，故包永雄与潘佼玉所签订房屋买卖合同同样系当事人的真实意思表示，合法有效。包永雄与潘佼玉均应当按照合同约定履行各自合同义务。包永雄已经通过与潘佼玉的买卖合同，将涉案房产的相关权益转让给潘佼玉，该合同同样已经实际履行。因此，涉案房屋因拆迁而获得的相关拆迁权益已经根据上述合同约定，转归潘佼玉所享有，第三人潘佼玉要求确认涉案房屋因拆迂而获取的权益归其所有的诉讼请求，符合法律规定，该院予以支持。包永雄在第三人提出独立诉讼请求后要求得到上述房产因拆迁而获取的权益缺乏法律依据，该院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第一百三十五条《中华人民共和国物权法》第十四条、第十五条之规定，判决：一、桂林市象山区红岭路3号18栋1-4-1号房屋（新产权证号：30417195）因拆迁所获得的拆迁权益归第三人潘佼玉所有；二、驳回原告（反诉被告）包永雄的诉讼请求；三、驳回反诉原告（本诉被告）庞旭文的反诉请求。
庞旭文不服一审判决，上诉称：一、虽然上诉人与被上诉人签订了《房屋买卖合同》，但该房屋一直未办理过户登记手续，该房屋的所有权是上诉人而非被上诉人，被上诉人将未取得房屋所有权的情况下与第三人签订买卖合同是效力待定的合同，并非生效的合同；二、潘佼玉在本案中的诉讼地位是无独立请求权的第三人，而非有独立请求权的第三人，一审判决将诉争房屋因拆迁所获得的拆迁权益归第三人潘佼玉所有属适用法律错误，请求本院撤销一审判决第一、三项。
被上诉人包永雄口头答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。
一审第三人潘佼玉口头答辩称，上诉人对诉争房屋转让是明知的。其对该房屋已居住、使用多年，上诉人无异议。一审判决是正确的，请求驳回上诉人的上诉请求。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。上诉人包永雄与被上诉人庞旭文在平等、自愿的基础上签订的《房屋买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效。该房虽未办理过户手续，但不影响被上诉人庞旭文对该房的处分权，据此，其将诉争房屋转让给一审第三人潘佼玉并无不当。本案一审法院追加潘佼玉为第三人参加诉讼，在程序上虽有瑕疵，但并未严重违反法定程序，且潘佼玉在庭审前向一审人民法院提出了诉讼请求、事实和理由，并缴纳了诉讼费。据此，一审法院将诉争房屋因拆迁所获得的拆迁权益归第三人潘佼玉所有并未违反法律规定。上诉人庞旭文认为潘佼玉在本案中的诉讼地位是无独立请求权的第三人无法律依据。一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律实体处分正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费500元，由上诉人庞旭文负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 程 锦
审 判 员 刘仁香
代理审判员 黄 赟
二〇一五年四月十日
书 记 员 王 凯