广西壮族自治区凭祥市人民法院
民 事 判 决 书
（2012）凭民初字第468号
原告覃燕珍，女，住所地广西××自治区××沙大道××号。
委托代理人杨晓峰，广西程和程律师事务所律师，特别授权。
被告覃丽珍，女，住所地广西××自治区××市××路××号。
委托代理人江天德，广西睦南律师事务所律师，特别授权。
原告覃燕珍与被告覃丽珍共有物分割纠纷一案，本院于2012年11月15日立案受理。依法由审判员吴桂陵适用简易程序，分别于2012年12月13日、2013年1月17日公开开庭进行了审理。因本案案情复杂，本院于2013年1月31日依法裁定转为普通程序审理，并组成由审判员吴桂陵担任审判长，代理审判员冯潆予和人民陪审员农志如参加的合议庭，于2013年4月8日、4月22日公开开庭审理了本案。书记员冯云儿担任记录。原告委托代理人杨晓峰，被告覃丽珍及其委托代理人江天德到庭参加诉讼。经批准，本案延长审理期限一个月，现已审理终结。
原告覃燕珍诉称，原、被告双方共同拥有凭祥市东盟商业港E××号房屋，房屋证号为：凭房权证凭祥镇字第××号。因被告将上述房屋出租不经原告同意等原××为避免以后矛盾加深请求人民法院依法对双方共同共有的该处房屋按双方各占1／2产权进行分割，即将上述商品房由法院进行拍卖，拍卖后的得款扣除还贷和前期投入的资金后，再对剩余价值进行平均分割。
原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、凭房权证凭祥镇字第××号（复印件），证明原、被告共同共有讼争房屋的事实；2、清单二份，证明原、被告双方在购买讼争房屋时原告支付了现金9260元用于联系买房的开支，还支付了现金130000元用于交首付，余款1200000元是用原、被告贷款支付，每月租房的收入均用于还贷款，前期租金5500元／月不足还贷部分是原告出钱还贷，后期还贷是双方平摊，原告在购房及还贷多支出97710元。
被告覃丽珍辩称，被告和原告于2006年11月16日合伙购买了东盟商业港E××商品房，双方是合伙关系，上述商品房是在中国工商银行股份有限公司凭祥分行（以下简称工行）按揭贷款购买的，现仍拖欠巨额贷款未还。另外，在被告与原告合伙买房期间，原告还拖欠答辩人合伙债务100301.91元没还，被告多次要求原告共同清算合伙买房过程的债权、债务问题，但原告拒绝清算，因此，在没有对合伙经营情况进行结算，无法确定合伙事务的盈亏之前，被告认为合伙人不得请求分割财产，现原告提出分割产权是无理要求，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。但如果原告将上述欠款100301.91元连本带利归还被告，并且和被告一起将被告在购买讼争房屋时向银行所贷的款还清，被告同意与原告平分房产的请求。
被告对其辩解在举证期限内提供的证据有：1、销售不动产统一发票、商品房买卖合同、合同补充协议（均为复印件），证明原、被告购买共有的讼争房屋时总价款为1330000元；2、贷款借据详细信息查询、个人综合贷款还款计划信息、［经］字［邕］行［凭祥］支行（2006）年［××］号个人借款／担保合同、贷款借据详细信息查询、个人综合贷款还款计划信息（均为复印件），证明被告在购买讼争的共有房屋中，以个人名义贷款1200000元全用于支付购房款，因此，被告个人共出资1200000元，应享有该共有房屋的绝大部分份额；3、合伙分利计算表（复印件），证明在合伙做生意期间，原告拖欠被告100301.91元合伙利润未还的事实；4、店铺租赁合同，证明被告将讼争房屋出租，租期从2012年1月10日至2022年1月10日，租金为14500元／月，租金2个月交付一次，先交租金后使用，被告已收承租方押金30000元，其中的15000元已经交给原告。
经过开庭质证，原告对被告提供的证据1无异议，对证据2、3、4有异议，认为证据2是复印件，无法确认其真实性，且该证据并不能证明被告的主张；认为证据3的内容与本案无关联性；对证据4中的租期为10年有异议，并否认收到被告交给其租房押金15000元。被告对原告提供的证据1无异议，对证据2有异议，认为原、被告购买争议房屋的首付款130000元是各支付一半，购房贷款1200000元是被告个人贷款，每月租金不足还贷部分均是原、被告平摊，除此之外，对证据2中的其他内容均不予认可。
因原、被告双方均承认在购买本案讼争房屋时有1200000元是用银行贷款支付，且其中的700000元贷款是用讼争房屋作抵押，但就该项事实的具体情况双方均无提供确切的证据证实，而该项事实的确认涉及对贷款银行权益的认定，对该部分证据本院依法调查收集。
本院依法调取的证据有：工行出具的［商］字［邕］行［凭祥］支行（2006）年［××］号个人购房借款／担保合同、自营历史明细列表、借款详细信息、协助调查通知书（回执），证明在2006年11月15日，被告覃丽珍以其名义向工行贷款500000元，该笔贷款已全部还清；在2006年12月20日，被告覃丽珍以其与丈夫何泽水的名义向工行贷款700000元，贷款抵押物为本案讼争房屋，该笔贷款尚未还清的事实。
原、被告对本院依法调取的证据均无异议，予以认定。本院对原、被告的证据认证如下：
对原告提供的证据1，被告无异议，予以采信；原告提供的证据2，因其是原告自己所列的清单，清单上无被告的签字确认，清单上所列的内容应以被告在庭审上确认的部分为本案定案证据。对被告提供的证据1，原告无异议，予以采信；被告提供的证据2虽是复印件，但该证据与本院依法调取的证据相印证，证明了被告分别贷款500000元、700000元，以及贷款抵押、还贷情况，该部分事实与本案审理有关联，依法将该证据作为确认该部分事实的证据予以采信，但不起到证明被告主张的其投入1200000元购买争议房屋，其拥有该房屋绝大部分份额的作用；被告主张其提供的证据3属于其与原告合伙做生意的账目清单，经审查与本案审理无关联性，原告亦不予认可，依法不予采信；对被告提供的证据4，原告仅对所列租期为10年有异议，但无相关证据支持抗辩，且原告在庭审上承认讼争房屋购买后一直由被告管理出租，因此对被告主张证据4证明了讼争房屋的租赁情况予以确认，但对被告提出该证据用于证明被告已将15000元租赁押金交给原告的主张，因该证据上并无显示，原告亦予以否认，对被告主张的该项事实不予确认。
综合全案证据以及原、被告庭上陈述，本院确认以下法律事实：原告和被告系同胞姐妹关系。2006年11月16日，原、被告出资1330000元共同购买了本案讼争的凭祥市东盟商业港E××号商品房，其中购房的首付款130000元由原、被告各付一半，余款1200000元中的500000元由被告以其名义并以其自有的房屋抵押，于2006年11月15日从工行贷款支付（年利率为7.524%）；另外的700000元由被告以其与丈夫名义并以讼争房屋抵押，于2006年12月20日从工行贷款支付（年利率为6.8%）。在办理讼争房屋的房屋所有权证书时，原、被告将产权情况登记为原、被告共同共有。此后，讼争房屋一直由被告进行管理，被告于2006年12月将讼争房屋出租，租金为5500元／月，共出租5年；2012年1月10日被告又将讼争房屋继续出租，租金为14500元／月，租期至2022年1月10日。从2006年12月至2011年12月，出租房屋每月租金均用于支付上述500000元贷款及700000元贷款的每月银行还贷，每月还贷不足部分均由原、被告平摊。2012年1月开始，每月租金用于支付上述二项贷款的每月还贷后，仍有剩余租金，剩余租金一直由被告管理至今。2012年12月，被告用剩余租金及当月租金提前归还清上述500000元的贷款（其中支付本金58165.25元、利息325.77元），及偿付了上述700000元贷款的当月还贷（其中支付本金6052.55元，利息2012.28元）。原告认为被告出租讼争房屋不经其同意，与被告产生矛盾，彼此不再信任，无法共同与被告对讼争的房屋进行管理，遂起诉至法院，请求依法对讼争的房屋按照原、被告各占1／2产权进行分割。
综合原、被告的诉讼主张和意见，本案讼争的焦点是：1、讼争的房屋属于原、被告共同共有还是按份共有？2、被告提出的要求原告承担100301.91元合伙债务问题是否与本案有关联性？3、讼争房屋应如何分割？
本院认为，关于讼争的房屋属于原、被告共同共有还是按份共有的问题，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条规定“房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记”、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、第九十五条的规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力”、“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”、“共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权”，本案中，原、被告在共同购买讼争房屋后，已依法到凭祥市房地产管理所办理了物权登记，并在房屋所有权证书上将讼争房屋的物权情况记载为原、被告共同共有，因此，依法应依据讼争房屋的所有权证书上记载的共有情况，确认讼争房屋为原、被告共同共有，原、被告作为共同共有人对共有的讼争房屋共同享有所有权，对原告主张讼争房屋属于原、被告共同共有的意见依法予以支持。
关于被告提出的要求原告承担100301.91元合伙债务是否与本案有关联性的问题。经审查被告据此主张所提供的证据3，该证据上所罗列的账目清单上既无原告的签字确认，也没有得到原告的庭上承认，仅为被告的单方记录账单；从该证据上显示，所记载的内容还涉及案外人的账目，并不是被告所主张的仅是原、被告之间合伙的账目；本案讼争的房屋已确认为原、被告共同共有，物权明确，并不涉及其他人，因此，被告据此证据提出要求原告承担的100301.91元合伙债务与本案无关联性，依法在本案中不予审理，对被告的该项主张不予采信。
关于讼争房屋应如何分割的问题。依据查明的事实，本案讼争的房屋属于原、被告共同共有，依据《中华人民共和国物权法》第九十九条的规定“……共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割……”本案当中，原、被告因讼争房屋的出租事宜产生矛盾，无法对讼争房屋进行共同管理，而讼争房屋是属于原、被告共同共有，只有在双方互相信任，协调一致的基础上才能实现对共有物的有效管理，从而最大限度地实现自己对共有物的所有权。目前原、被告双方矛盾较深，互不信任，共有基础已丧失，现原告提出分割讼争房屋的请求，依法应予支持。分割份额上，依据《中华人民共和国物权法》第九十五条的规定“共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权”，原、被告作为讼争房屋的共同共有人，在分割中对讼争房屋产权的主张是平等一致的，原告提出按照原、被告各占1／2产权分割的意见符合法律规定，依法予以采纳。分割方式上，应依据《中华人民共和国物权法》第一百条第一款的规定“共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割”，本案在审理过程中，本院多次组织原、被告双方进行调解，双方均未达成分割协议，考虑到讼争房屋属于商铺，房屋的三面均临街，因朝向的不同使讼争房屋的各部分价值不同，致使房屋难以分割，原告现在庭上提出由法院拍卖讼争房屋，将得款扣除还贷和前期购房投入的资金后，再平均分割的方式进行分割，符合法律规定，应予采纳。依据《中华人民共和国物权法》第一百零二条的规定“因共有的不动产或者动产产生的债权债务，…….共同共有人共同享有债权、承担债务”，据此，讼争房屋自2006年12月出租至分割时，所产生的租金收入，依法作为讼争房屋产权的一部分在分割中一并处理；后期交付的房款1200000元虽由被告向银行贷款支付，但因1200000贷款均投入到购买讼争房屋当中，后续归还贷款也均从讼争房屋出租收入支付，租金支付不足时也是由原、被告平均分担，该1200000元贷款依法应为原、被告共有的不动产产生的债务，在讼争房屋分割时亦一并处理。依据查明的事实，在购买讼争房屋过程中，购房首付款130000元已由原、被告平均负担，上述1200000贷款在2006年12月至2011年12月的还贷除用租金支付外不足部分也已由原、平均分摊，因此，在2012年1月之前原、被告在讼争房屋上的购房和还贷投入是同等的，在分割中将不再扣除在此时间段原、被告的购房和还贷投入，仅考虑2012年1月开始至分割之日止的还贷投入。综上，讼争房屋具体分割的方式为：1、讼争房屋的拍卖得款由原、被告平分；2、讼争房屋的租金收入由原、被告平分（按14500元／月，从2012年1月计算至讼争房屋拍卖后，买受人取得产权之日止）3、原、被告欠中国工商银行股份有限公司凭祥分行银行贷款1200000元，从2012年1月起算至偿清之日止的本息由原、被告共同承担偿还义务（按［经］字［邕］行［凭祥］支行（2006）年［××］号个人借款／担保合同、［商］字［邕］行［凭祥］支行（2006）年［××］号个人购房借款／担保合同的约定计算）。××
综上所述，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、第九十五条、第九十九条、第一百条第一款、第一百零二条的规定，判决如下：
一、将原告覃燕珍和被告覃丽珍共同共有的位于凭祥市东盟商业港E××号房屋依法拍卖，将拍卖得款按原、被告各占1／2份额进行分割；
二、将凭祥市东盟商业港E××号房屋的租金收入按原、被告各占1／2份额进行分割（按14500元／月，从2012年1月计算至讼争房屋拍卖后，买受人取得产权之日止）；
三、由原、被告共同承担中国工商银行股份有限公司凭祥分行银行1200000元贷款从2012年1月起算至偿清之日止的本息的清偿义务（按［经］字［邕］行［凭祥］支行（2006）年［××］号个人借款／担保合同、［商］字［邕］行［凭祥］支行（2006）年［××］号个人购房借款／担保合同的约定计算，贷款本息尚欠部分由本院从上述房屋拍卖得款中直接支付给中国工商银行股份有限公司凭祥分行银行）；××
四、将上述判决中的第一项与第二项相加后，再减去上述判决中的第三项，余额由原、被告平分。因凭祥市东盟商业港E××号的房屋租金收入一直由被告管理，按上述计算方式计算后，被告应分得的数额不足部分由被告自行补足。
案件受理费16730元（原告已预交），由原告覃燕珍负担8385元，被告覃丽珍负担8385元。
上述债务，义务人应于本判决生效之日起十五日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或崇左市中级人民法院递交上诉状正本一份，副本三份，上诉于崇左市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费16730元（账户名称：崇左市财政局，账号：20073101040013813，开户银行：中国农业银行崇左分行营业室）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 吴桂陵
代理审判员 冯潆予
人民陪审员 农志如
二〇一三年六月五日
书 记 员 冯云儿