北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）西民初字第23038号
原告时超，女，1986年10月5日出生。
原告郑承纲，男，1982年7月7日出生。
以上二原告共同委托代理人杨婷，北京市某律师事务所律师。
以上二原告共同委托代理人刘磊，北京市某律师事务所律师。
被告王铎民，男，1933年2月16日出生。
被告高玉珍，女，1939年9月19日出生。
以上二被告共同委托代理人王馨（被告之子），1962年7月21日出生。
原告时超、郑承纲诉被告王铎民、高玉珍房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案原告时超、郑承纲（以下简称原告）之共同委托代理人杨婷及原告时超、郑承纲，被告王铎民、高玉珍（以下简称被告）之共同委托代理人王馨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告时超、郑承纲诉称，2013年5月11日，二原告共同与二被告签订了《北京市存量房房屋买卖合同（自行成交版）》，二原告向二被告购买位于北京市西城区北礼士路某房屋。合同约定房屋成交价格465万元。原告应于2013年5月31日前向被告支付首付款（含定金）235万元。原告向银行申办抵押贷款230万元，由商业银行将贷款部分支付给被告。被告应于2013年8月10日前将诉争房屋交付给原告。应在房屋所有权转移之日起60日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。否则应承担合同责任。合同签订后，原告于合同签订之日向被告支付了诉争房屋定金5万元，于2013年5月16日向被告支付了房款90万元，于2013年5月17日向被告支付了房款40万元，于2013年6月17日将房款100万元通过北京市西城区房屋管理局办理资金监管，于2013年6月在中国工商银行股份有限公司北京中关村支行办理了面签手续，2013年8月8日银行已按照原告委托将230万元房款支付给了二被告。至此，原告已按照合同约定履行了付款及相关义务并于2013年6月28日取得了诉争房屋的房产证（房产证号：西字第1143**号）。根据《北京市存量房房屋买卖合同（自行成交版）》约定，被告应于2013年8月10日前将房屋交付给原告，于2013年8月27日前将原有户口迁出。但被告至今仍未按合同约定的期限向原告履行交付房屋、户口迁移等相关合同义务。致使原告在起诉时仍租房居住，产生了实际损失。2013年10月20日原告发现被告搬出房屋，后原告找到公安机关及开锁人员才进入房屋。现原告起诉至法院，要求：1、判令二被告向原告支付逾期交房违约金162750元（自2013年8月11日起至2013年10月20日）。2、判令二被告赔偿原告租房损失18400元（自2013年8月11日起至2013年11月13日）。3、判令二被告立即办理原有户口迁出手续。4、判令二被告向原告支付未按合同约定期限内迁出原有户口的违约金20000元及逾期迁出户口超过10日起应支付的违约金79050元（自2013年9月7日起至实际将户口迁出之日止，暂计算至2014年2月25日）。合计261800元。
被告王铎民、高玉珍共同辩称，双方签订房屋买卖合同之事属实。因原告想省一笔中介费，所以多次找到我们，后来我与原告是自行交易的。我当时是要将诉争房卖掉后再购买朝阳区的另一处住房。因我们年纪大了，原告趁机将合同约定的搬家时间写成2013年8月10日，实际我们是在2013年8月8日才拿到全部的房价款，这么短的时间让我们搬家根本不可能。我是要用卖了诉争这套房的钱同时购买朝阳区的另一套房。原告在2013年6月28日办理了诉争房屋的过户手续，但我七月份去办理我买的那套房屋的过户手续时，突然被告知该处的地区指导价每平米涨了不到一万元钱，本来我应该交纳四十多万元的税，这么一涨我就得多交小二十万元的税。我当时给原告打电话说了此事，原告说可以由其承担一部分税金，但双方没有协商好。之所以我在8月10日之前没有搬家是因为当时好多问题没有解决，诉争房屋办理过户时要将100万元打到建委进行资金监管，因为我要交朝阳区那套房屋的房款，我要原告先给我70万元，我按照原告的要求给他出具了一张欠条，办理资金监管之前我又将这70万元打给了原告，但后来原告拒绝把欠条给我。另外，中介公司总是打电话找我，让我给他们中介费。再有就是原告本来同意补偿我们5万元，但后来也没给。我们头十一之前就搬走了，搬走时没有跟原告说，但原告知道我们什么时候搬走的，因为他们天天去看房子。2013年9月份原告将房屋撬开，将屋内东西清空入住。因原告拖延付款时间造成的损失应该由原告负担，不同意原告要求我支付逾期交房的违约金及租房损失。我到派出所咨询过，原告可以办理户口迁入手续。我们可以将户口迁出，但我们在朝阳区买的房屋已经搬进去住，但还没有办理过户手续，我准备近期就去办过户，办完过户我们就将户口迁出。
经审理查明，2013年5月11日，二原告（夫妻关系）与二被告（夫妻关系）签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《买卖合同》），约定：出卖人：王铎民；共有权人：高玉珍；买受人：郑承纲、时超；房屋坐落：西城区北礼士路某号，建筑面积85.9平方米；该房屋成交价格为：人民币4650000元；定金50000元；付款方式：自行交割，买卖双方签订的《存量房交易结算资金自行划转声明》见附件五；买受人向银行申办抵押贷款；出卖人应当在2013年8月10日前将该房屋交付给买受人。该房屋交付时，应当履行下列第1、2、3项手续：1、出卖人与买受人共同对该房屋附属设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数，并交接该附件一中所列物品；2、买卖双方在房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单上签字；移交该房屋房门钥匙；除不可抗力外，出卖人未按照约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，按照下列第1种方式处理。1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在10日之内，自约定的房屋交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金，并于该房屋实际交付之日起5日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过10日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起5日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的10%向买受人支付违约金。出卖人应当在该房屋所有权转移之日起60日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付20000元的违约金；逾期超过10日未迁出的，自逾期超过10如起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之1的违约金。因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起10日内向另一方当事人提供证明。附件四付款方式及期限约定：乙方（即本案原告郑承纲）于2013年5月31日前向甲方（即本案被告王铎民）支付首付款（含定金）人民币2350000元；乙方向银行申办抵押贷款人民币2300000，由商业银行将贷款部分支付给甲方。
《买卖合同》签订当日，原告郑承纲向被告王铎民支付定金5万元。2013年5月16日，原告向被告支付房款90万元。2013年5月17日原告向被告支付房款40万元。2013年6月17日原、被告双方在房管部门办理资金监管，金额为100万元，被告于当日收到该笔款项。2013年6月38日，二原告取得本案诉争房屋所有权证。2013年8月8日，被告收到中国工商银行发放的230万房款。
2013年7月初，被告电话告知原告，其购买的房屋税款因地区指导价上涨需多缴纳税款，不能按时腾房。但原、被告未就被告何时交房达成新的约定。
2013年9月底，二被告自北京市西城区北礼士路某号房屋搬出，同年10月20日，二原告搬入上述房屋内居住。
另查，二被告的户口现仍未从上述房屋内迁出，但其表示近期将把户口迁出。
上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》及附件、房屋所有权证、结婚证、账户历史明细清单、定金收条、转账凭证、存量房自有交易资金划转协议、工商银行个人借款凭证、二手房转账付款委托协议、个人贷款委托支付协议及双方当事人当庭陈述等证据材料在案佐证。
本院认为，原、被告于2013年5月11日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及附件系双方当事人的真实意思表示，内容亦不违反法律、法规、政策的相关规定，应当认定为合法有效。协议签订后，原、被告均应按照协议履行义务。根据《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《买卖合同》）的约定，被告应于2013年8月10日前将北京市西城区北礼士路某号房屋交予原告，否则应承担相应的法律责任。根据庭审中查明的事实，被告在2013年9月底从上述房屋内搬出，故原告要求被告支付违约金之诉讼请求符合双方合同约定。考虑到被告曾于2013年7月电话告知原告因故不能按时交房，此后双方亦未就被告何时交房达成新的约定，故应适当减轻被告的违约责任，违约金的具体数额由本院酌定。原告要求被告支付其在外租房的费用，缺乏法律依据，本院不予支持。根据合同约定，被告负有将涉案房屋内户口迁移出的义务，被告未按约定及时将涉案房屋内户口迁出，依约定应承担相应违约责任。考虑到《买卖合同》中对未迁出户口的违约金约定数额过高，本院将综合原告实际损失、被告违约责任的性质等因素，酌情确定违约金的具体数额。需要说明的是，办理户口迁移属相关行政部门的职权，并且需要满足规定的迁移户口的条件方可办理户口转移。因此，立即办理原有户口迁出手续，不属于法院民事案件受理的范围，本院不予处理。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、本判决生效后七日内，被告王铎民、高玉珍向原告时超、郑承纲支付逾期交房违约金一万元。
二、本判决生效后七日内，被告王铎民、高玉珍向原告时超、郑承纲支付未按合同约定期限内迁出原有户口的违约金三万元。
三、驳回原告时超、郑承纲的其他诉讼请求。
如果被告王铎民、高玉珍未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二千一百八十六元由原告时超、郑承纲负担一千三百八十六元（已交纳一千零九十三元，余款于本判决生效后七日内交纳），由被告王铎民、高玉珍负担八百元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件的受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王晓莉
人民陪审员 刘志远
人民陪审员 陈 伟
二〇一四年四月××日
书 记 员 刘思雨