广西壮族自治区玉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）桂09民终629号上诉人（一审被告、反诉原告）：杨家庆，男，1968年12月22日出生，汉族，住北流市。委托诉讼代理人：李永军，广西鸿州律师事务所律师。被上诉人（一审原告、反诉被告）：广西万兴物业服务有限公司，住所地：北流市新城国际小区会所内。法定代表人：叶秉政，董事长。委托诉讼代理人：凌旭东，北流市法律事务中心法律工作者。上诉人杨家庆因与被上诉人广西万兴物业服务有限公司（以下简称万兴物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北流市人民法院（2017）桂0981民初3150号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月14日受理后，依法组成合议庭进行了公开审理。本案现已审理终结。上诉人杨家庆上诉请求：1、改判一审法院判决第一项为：上诉人杨家庆向被上诉人万兴物业公司支付2017年8月以前的物业费1692.52元、专项维修资金956元、公摊水电费85元；2、改判一审法院判决第二项为：上诉杨家庆向被上诉人广西万兴物业服务有限公司支付违约金（计算方法：以所欠物业费1692.52元为基数，自2017年9月5日起计算至生效判决确定的履行期限最后一日止，每日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的30%计）。事实和理由：一、被上诉人万兴物业公司多年来没有尽到物业服务义务，疏于管理，服务质量存在严重缺陷，长期存在大量的严重违约行为、严重侵权行为，严重影响全体业主的正常生活，虽经反映投诉但仍拒不整改。存在的主要问题有：(1)对房屋共用部分（屋面、外墙面、楼梯、走廊、通道、门口等）、共用设施设备没有进行维护、保养。(2)消防箱、消防水管遗失，消防设备破损多年，不能完好无损，不能随时启用。(3)将消防通道、业主共有场地出租牟利，收入没有用于补充专项维修资金，而是作为物业费使用，侵害了业主们的共同权益。(4)治安防范形同虚设，没有保安门岗，没有监控录像，经常遗失电动车、摩托车。(5)商业街内、外的车辆停放管理无序，业主在自有物业无法保障停车权益。(6)小区专项维修资金100多万元已经支出40多万元，使用之前没有经业主讨论同意，事后也没有向业主公示使用情况。(7)绿化花池常年废弃，盛放积水，滋生蚊虫。(8)商业街一、二楼的路灯损坏后，没有及时更换、修理。(9)商业街的垃圾清理不能日产日清，垃圾桶日久发臭，污水未及时排出，妨碍商业经营。(10)擅自对露天摊点收费，乱搭设广告横幅，损害商业街形象。根据《物业管理条例》第41条规定，实行物业服务收费与物业服务水平相适应的原则。但是，被上诉人对各项物业服务均没有规范管理，没有尽职履行物业服务协议，物业服务收费过高，与低下的物业服务水平明显不适应，无权要求上诉人承担偏高的物业服务费。上诉人杨家庆认为被上诉人充其量只能按50%主张物业收费（即1692.52元）。二、对专项维修资金不应计算违约金。公用水、电没有显示使用部位、使用量，公摊收费计算不清，收取违约金缺乏依据。专项维修资金来自所有业主，依法属于业主的共同财产，被上诉人无权自行支配、管理、使用，只是代为保管，被上诉人无权主张违约金。公摊水、电费如何计算，并不明确，收取违约金缺乏依据。被上诉人万兴物业公司辩称，上诉人上诉没有新的事实和理由，应当驳回上诉，一审认定事实大部分清楚，适用法律正确，应当予以维持。2017年9月5日，万兴物业公司向一审法院起诉请求：判决杨家庆支付2015年1月至2017年8月的物业管理费共5823元和违约金（以5823元为基数，从起诉之日起按每天3‰计至清偿之日止）给万兴物业公司。一审法院认定事实：万兴物业公司是2008年8月21日经北流市工商行政管理局核准登记的物业服务企业。杨家庆是北流市新城国际小区22栋T45号天地楼业主，该楼建筑面积为298.85平方米。2009年9月8日，南宁荣顾房地产开发有限责任公司北流分公司与万兴物业公司签订了《新城国际北区前期物业管理委托服务合同》，2010年9月1日，双方签订了《新城国际南区前期物业管理委托服务合同》，南宁荣顾房地产开发有限责任公司北流分公司委托万兴物业公司对北流市新城国际物业实行管理服务。2011年7月10日，杨家庆与南宁荣顾房地产开发有限责任公司北流分公司签订了《前期物业服务协议》，约定物业服务费按0.35元/㎡/月、专项维修资金按0.10元/㎡/月交纳，共用水、电费按实际分摊。2012年5月14日，万兴物业公司与杨家庆签订了《新城·国际前期物业管理服务协议》,明确了双方的权利和义务、物业管理服务内容、质量、相关费用及违约责任等事项，约定从2009年12月30日起至2013年8月31日止物业服务费按0.35元/㎡/月交纳、公摊水、电费按建筑面积据实分摊，上述费用按季度交纳，具体时间为季后10日，不按规定交纳物业管理服务费等费用的，从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金。2013年9月23日，北流市物价局核准新城国际小区住宅户物业服务收费标准为0.50元/㎡/月。新城国际小区一直由万兴物业公司提供物业管理服务。从2015年1月起至2017年8月止，杨家庆累计拖欠万兴物业公司32个月物业服务费4782元、专项维修资金956元、公摊水、电费85元共计5823元。万兴物业公司曾就杨家庆拖欠物业服务费等费用于2017年7月13日起诉杨家庆，后申请撤诉。至2017年7月13日，2015年1月至2015年6月共6个月的物业服务费896.55元已超过两年诉讼时效期间，2015年7月至2017年8月共26个月的物业服务费3885.05元未超过两年诉讼时效期间。杨家庆的22栋T45号天地楼保修期自2012年1月1日起，屋面防水保修期为5年。2014年12月，杨家庆在22栋T45号天地楼顶搭建顶棚。新城国际小区有车辆乱停乱放、有的地方卫生较差、公共设施没有及时修理等现象。一审法院认为，杨家庆与南宁荣顾房地产开发有限责任公司北流分公司签订的《前期物业服务协议》对杨家庆有法律约束力，杨家庆应按约定履行义务。万兴物业公司与杨家庆姚红强签订的《新城·国际前期物业管理服务协议》是双方真实意思表示，双方的约定没有违反法律法规的强制性规定，协议合法有效，依法应予保护。万兴物业公司为新城国际小区提供了物业管理服务，杨家庆应按约定交纳物业服务费、专项维修资金、公摊水、电费等费用。杨家庆不按约定交纳相关费用，已构成违约，应承担违约责任。虽然万兴物业公司对新城国际小区管理服务存在瑕疵，但杨家庆不能据此拒交物业服务费等费用。万兴物业公司向杨家庆催交欠费的证据不足，部分物业服务费共896.55元已超过两年诉讼时效期间，杨家庆提出不履行义务的抗辩，万兴物业公司要求杨家庆支付，依法不予支持。按照法律规定，专项维修资金、公摊水、电费不适用诉讼时效制度。杨家庆应交纳未超诉讼时效期间的物业服务费3885.05元、专项维修资金956元、公摊水、电费85元给万兴物业公司。按照双方约定，杨家庆应从逾期之日交纳违约金，但万兴物业公司主张从起诉之日起交纳违约金，这是万兴物业公司对其民事权利的处分，符合法律规定，应予支持。双方约定的违约金按每日3‰计算，明显过高，杨家庆要求调整违约金，应予支持，违约金酌情按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率基础上加收30%计算。在房屋保修期内出现房屋质量问题应由房产开发商负责维修，不是由万兴物业公司负责，杨家庆因屋顶质量问题而搭建顶棚所支出的费用不应由万兴物业公司负担，故对杨家庆反诉的诉讼请求不予支持。综上所述，对万兴物业公司的诉讼请求应予部分支持，对杨家庆的反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《物业管理条例》第七条第（四）项、第（五）项、第（六）项的规定，判决：一、杨家庆应支付物业服务费3385.05元、专项维修资金956元、公摊水、电费85元共计4426.05元给万兴物业公司；二、杨家庆应支付违约金给万兴物业公司（违约金的计算方法：以4426.05元为基数，从2017年9月5日起计算至本案生效判决确定的履行期限的最后一日止，按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率基础上加收30%计算）；三、驳回杨家庆的反诉请求。案件受理费50元，减半收取25元（万兴物业公司已预交），由杨家庆负担；反诉案件受理费50元（杨家庆已预交），由杨家庆负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人杨家庆提交如下证据：证据1、2、3为商业街不同时间的图片及照片、视频刻录的光盘，另外证据4、5为一审提交过的旧图片。上述证据欲证明被上诉人万兴物业公司对上诉人在新城国际小区商业街的物业服务，包括消防、照明、公共用地、保洁、绿化等方面存在严重缺陷，违反《前期物业管理服务协议》，收费水平与服务水平严重不对等。被上诉人万兴物业公司提交如下证据：向上诉人催缴物业管理费通知的存根，欲证明被上诉人在不同的时间段向上诉人书面通知和电话通知催缴过物业管理费。被上诉人万兴物业公司对上诉人杨家庆提交的证据质证认为：对图片的真实性没有异议，图片所示确实是被上诉人所服务的新城国际小区范围。但对证明的内容有异议：1、关于消防设施的问题，图片所示的消防设施在小区外围的商业街中，因每次修好都会被人破坏，由于不可能24小时派人看守，故被上诉人为减少业主损失就将水带收好，因为一旦维修就要从维修资金中出资。被上诉人保证消防管道出口都有水，消防部门来检查已经知悉情况，并没有处罚。小区范围内的消防设施都是齐全的。2、关于路灯照明问题，原来开发商安装的路灯不够亮，经业主提出意见，现被上诉人已经换了路灯、线路，现在不存在灯光不够亮的问题。3、关于保洁的问题，被上诉人保证日清一次，做不到日清三次。商业街是每天清扫两次，有专门的捡扫。图片所示的二楼商铺门口，因没人开铺，少人行走，保洁只是清扫垃圾，积水是有的。4、关于绿化问题，养有鱼的水池，被上诉人保证每月清扫一次，其他水池，因怕小孩跳下去玩出危险，基本不放水进其他水池。5、关于小摊贩的问题，该小贩是在市政道路摆摊的，并不在被上诉人服务的小区范围内，被上诉人也多次通知市政管理局处理，亦无效果。6、关于帐篷及天桥广告的问题，帐篷在小区外围，即开发商没有卖的商铺门口，是开发商给经销商推销的，被上诉人是物业公司，没有权力不给开发商使用。天桥广告也是开发商的股东用，被上诉人没有得出租过。7、关于在消防通道打牌的问题，现在卷帘门已经拆了，打牌的小桌也搬走了。8、关于保安、保洁人员问题，保安流动性大，被上诉人保证一般都有43-50人，保安是三班倒，四个门口，每个班有12个人上班，3-4人轮休。商铺没有固定岗，每小时巡逻一次。保洁有20个名额的工资，分片区工作，如果有人辞职不干，要派人顶班，即使是15个人工作，也是这15个人干20个人工作，分20个人的工资。上诉人杨家庆对被上诉人万兴物业公司提交的证据，认为：因没有被上诉人的公章，对证据的真实性无法确认；对证明的内容有异议，只能证明被上诉人关心物业服务费，不能证明被上诉人已经按约定履行服务。本院认为，上诉人杨家庆提交的证据反映的是拍摄时间时的小区现场状况，其真实性可以确认，但不能证明在较长的时间内消防设施不能使用、照明、绿化、保安、保洁等存在严重缺陷以及被上诉人擅自出租业主共有场地等事实。被上诉人万兴物业公司提交的证据，因上诉人对真实性有异议，被上诉人无其他证据佐证，依法不作为本案认定事实的依据。本院审理查明：一审判决认定的事实除“至2017年7月13日，2015年1月至2015年6月共6个月的物业服务费896.55元已超过两年诉讼时效期间，2015年7月至2017年8月共26个月的物业服务费3885.05元未超过两年诉讼时效期间”有误外，其余事实认定属实，本院予以确认。另查明：万兴物业公司持有的《中华人民共和国物业服务企业资质证书》所载的资质等级是贰级。万兴物业公司与杨家庆签订的《新城·国际前期物业管理服务协议》第四条物业服务相关费用包括了物业服务收费、电梯维护费、公摊水、电费、车位使用费、生活垃圾处理费。第八条违约责任第四项约定：乙方违反协议，不按甲方相关规定交纳物业管理服务费等费用的，甲方按有关法规要求乙方限期补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金，经多次催缴并逾期三个月以上仍不缴纳的，甲方向有关部门申请采取强制措施或提起法律诉讼，同时有权暂停与乙方相关的物业服务。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”的规定，杨家庆与南宁荣顾房地产开发有限责任公司北流分公司签订的《前期物业服务协议》对杨家庆有法律约束力。万兴物业公司与杨家庆签订的《新城·国际前期物业管理服务协议》是双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，协议合法有效，双方应依约履行。万兴物业公司为新城国际小区提供了安保、绿化、卫生、公共设施设备维护维修等服务至今，故杨家庆作为业主在享受了物业服务的情况下，应交纳物业费。万兴物业公司向杨家庆主张支付物业管理服务费欠费期间是自2015年1月起至2017年8月止。本案物业服务合同属于持续性合同，双方当事人订立合同的目的是对同一笔债务约定按月支付，根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”的规定，万兴物业公司主张的最后一期欠费（即2017年8月）的履行期限届满之日起算诉讼时效期间，至其起诉之日（2017年9月5日）并未超过《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定的三年诉讼时效期间。一审判决认定2015年1月至2015年6月共6个月的物业服务费已经超过两年诉讼时效期间不当，本院依法予以纠正。但一审判决后，万兴物业公司服判，并未就诉讼时效及一审判令杨家庆支付的物业服务费数额的问题提起上诉，是对自己民事诉讼、权利的处分，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”的规定，本院对一审判决杨家庆应支付给万兴物业公司的物业服务费是3385.05元予以维持。双方当事人对一审判决确认的专项维修资金及公摊水电费数额没有异议，本院依法予以维持。对于万兴物业公司履行合同是否存在违约的问题。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。”物业管理主要是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。物业服务合同属于长期性服务合同，相对其他服务合同，提供服务及接受服务的两方彼此更应互相配合协作。作为物业公司应该提供质价相符的物业服务，作为业主应该按时交纳物业服务费及相应的费用。现万兴物业公司提供了物业服务，履行了主要的服务义务，杨家庆作为业主实际获取了物业服务带来的便利，亦应根据物业服务合同约定的标准向万兴物业公司支付物业服务费、公摊水电费用等费用。杨家庆主张万兴物业公司履行合同存在违约行为，应提供证据证实在一段时间内，小区的多处公共部分、公用设施存在影响业主基本生活，且影响的范围达到一定的范围或面积。万兴物业公司提供的是贰级服务标准，杨家庆主张万兴物业公司提供物业服务与合同约定服务标准差距明显，服务与收费严重不对等，亦没有提供证据证实，故本院对其该项上诉主张不予采信。杨家庆请求减少50%支付物业服务费没有事实和法律依据，本院依法不予支持。对于违约金的问题，万兴物业公司与杨家庆签订的《新城·国际前期物业管理服务协议》第四条、第八条约定了物业服务相关费用的范围，并约定了业主逾期不交物业管理服务费等费用的，应按日千分之三交纳违约金。杨家庆逾期交纳物业服务费，应支付逾期违约金给万兴物业公司。根据《物业管理条例》第七条第（四）项规定，业主在物业管理活动中，应当履行按照国家有关规定交纳专项维修资金的义务。第五十四条第一款“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金”的规定，缴纳专项维修资金是为特定范围的公共利益，即建筑物的全体业主共同利益而特别确立的一项法定义务。专项维修资金属于业主所有，物业管理服务企业仅是代收代管单位，万兴物业公司作为物业管理服务企业，有权代为收取业主拖欠的专项维修资金。万兴物业公司为维持小区正常运作，专项维修资金与公摊水电费支出是必然的，而杨家庆逾期缴交专项维修资金和公摊水电费造成万兴物业公司损失，应支付逾期付款违约金给万兴物业公司。万兴物业公司主张违约金损失，符合法律规定，本院予以支持。一审判决对违约金按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率基础上加收30%予以调整并无不当，本院予以维持。杨家庆上诉主张专项维修资金和公摊水电费不应支付逾期违约金没有事实及法律依据，本院予以驳回。综上所述，杨家庆的上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（上诉人杨家庆已预交），由上诉人杨家庆负担。本判决为终审判决。审判长  吕海欢审判员  梁 凤审判员  郑燕冰二〇一八年五月三十日书记员  何 环