包头市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）包民二终字第286号
上诉人（一审被告）贾天辉，男，1970年2月14日出生，汉族，个体工商户，住呼和浩特市。
委托代理人ＸＸ，内蒙古石兴律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）薛小敏，男，1977年6月3日出生，汉族，个体工商户，住包头市。
委托代理人崔俊峰，内蒙古祥鹿律师事务所律师。
委托代理人刘冬，内蒙古祥鹿律师事务所律师。
上诉人贾天辉因与被上诉人薛小敏房屋租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市昆都仑区人民法院（2015）昆民初字第1227号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月15日受理后，依法组成由审判员吴钢担任审判长，审判员刘兴平、魏晓燕参加的合议庭，并于2015年10月13日公开开庭进行了审理。上诉人贾天辉的委托代理人ＸＸ、被上诉人薛小敏的委托代理人刘冬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2010年4月10日，贾天辉与薛小敏作为法定代表人的包头市阳光青鸟贸易有限责任公司签订《房屋租赁合同》一份，租赁薛小敏位于包头市昆都仑区团结大街与鞍山道交叉路口东60米处的盛祥之星宾馆。租赁期限为九年零七个月，自2010年6月1日起至2019年12月31日止。2012年5月15日，薛小敏与贾天辉及案外人王欢签订了《房屋租赁合同》一份，王欢租赁本案争议房屋，从2012年6月1日起至2019年12月31日止。双方约定前两年零七个月租金每年90万元，后五年租金每年95万元。王欢应当于2013年4月1日前支付第二笔租金90万元，于2014年4月1日前支付第三笔租金52.5万元。合同同时约定，贾天辉作为王欢的担保人对王欢应付薛小敏的款项承担为期两年的连带保证责任，保证期限自债权到期之日起两年；本协议项下王欢第二笔租金及第三笔租金的支付由贾天辉代王欢垫付，第二笔租金垫付时间为2012年12月1日前，付款金额为90万元，第三笔租金垫付时间为2013年12月1日前，付款金额为52.5万元，其余款项贾天辉不垫付。如贾天辉逾期垫付租金，应按照每逾期一日0.1万元的标准向薛小敏承担违约责任。2012年5月31日，贾天辉与薛小敏作为法定代表人的包头市阳光青鸟贸易有限责任公司签订《解除合同协议书》一份，双方解除了于2010年4月14日签订的《房屋租赁合同》。因贾天辉未按2012年5月15日三方签订的《房屋租赁合同》之约定履行垫付第二笔租金的义务，薛小敏诉至法院。2013年6月29日，包头市昆都仑区人民法院作出（2013）包昆民初字第1217号民事判决，判决贾天辉于该判决生效后三十日内支付薛小敏逾期垫付租金的违约金12.1万元。2014年2月21日，包头市中级人民法院作出（2014）包民二终字第10号民事判决，维持了包头市昆都仑区人民法院作出的上述判决。贾天辉至今未向薛小敏垫付第三笔租金。
该案在审理过程中，经薛小敏申请，该院作出（2015）昆民初字第1227-1号民事裁定，查封了贾天辉所有的位于呼和浩特市乌兰察布路兴源小区1号楼1-702号房屋一套。
一审法院经审理认为，贾天辉、薛小敏及案外人王欢签订的《房屋租赁合同》是三方当事人的真实意思表示，属于合法有效合同，各方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。该合同中对于贾天辉合同义务的约定有两部分：一是对王欢租金的交付承担连带保证责任；二是对王欢租金的交付提前予以垫付的责任，这两个责任的性质不同。贾天辉到期未履行垫付租金的义务，应当按照合同约定承担违约责任，时间应当从2013年12月1日贾天辉应当垫付租金之日起计算至2014年3月31日王欢应当交付租金的前一日止，按每日0.1万元计算。贾天辉辩称双方合同已经解除，其不应当承担垫付责任。贾天辉签订的《解除合同协议书》明确约定，其解除的是2010年4月10日与包头市阳光青鸟贸易有限责任公司之间的《房屋租赁合同》，并未解除本案所涉2012年5月15日三方签订的《房屋租赁合同》，亦未约定解除贾天辉在该三方合同中的任何义务，故贾天辉的该项抗辩理由于法无据，该院不予支持。贾天辉称本案所涉合同是其在被迫无奈的情况下签订的显失公平的合同，因其未提供相应证据佐证，该院不予采信。贾天辉称法律未规定第三人需向薛小敏承担履行债务和违约赔偿的责任，故其不同意向薛小敏支付违约金。根据民法意思自治和诚实信用的原则，贾天辉在合同中明确约定了其应当承担的垫付和违约赔偿的责任，贾天辉即应按照合同约定履行义务、承担责任，故贾天辉的该项抗辩理由该院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：本判决生效后三十日内由贾天辉支付薛小敏逾期垫付租金的违约金12.1万元。案件受理费1360元、保全费1120元（薛小敏均已预交），由贾天辉负担。
贾天辉不服一审判决，向本院提起上诉称，一审认定事实及法律适用均有错误，请求：撤销原审判决，改判贾天辉不承担垫付责任下的违约责任。理由为：
一、贾天辉的垫付责任已经解除，一审判决其承担垫付责任下的违约责任是错误的。双方签订的《解除合同协议书》明确约定贾天辉只承担保证责任，没有垫付责任。该《解除合同协议书》是双方的最后协议，之前的约定与之不符的应当以该协议为准。该协议剔除了贾天辉的垫付责任，只保留了保证责任，这表明其不再承担垫付责任。
二、贾天辉“代他人履行合同”的垫付责任依法无需承担。合同法第六十五条规定：“当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定的，债务人应当向债权人承担违约责任。”该条立法本意为第三人不履行合同义务无需承担法律责任。本案中，贾天辉即为代他人履行合同中的第三人，即使负有垫付责任没有履行，也无需承担任何责任。一审对此适用法律错误。
三、薛小敏作为本案原告主体不适格，最初签订租赁合同的双方是贾天辉与包头市阳光青鸟贸易有限责任公司，如果发生争议，应当由包头市阳光青鸟贸易有限责任公司提起诉讼。
薛小敏答辩称，本案争议的同类事项已经包头市昆都仑区法院及包头市中级人民法院两级审理，本案所涉房屋约定了两笔垫付租金的违约金，其中第一笔已经两级法院确认，并已执行完毕，所以贾天辉负有垫付责任是明确的。垫付责任是基于三方签订的合同产生，而解除合同协议中解除的并非该份合同，故垫付责任并未解除。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
经二审审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院依法予以确认。
另查明，2009年10月13日，包头市友谊蔬菜批发市场作为甲方与薛小敏作为乙方签订《房屋租赁合同》，包头市友谊蔬菜批发市场将其所有的团结大街与鞍山道交叉口东北角（昆区地税局东侧）主楼五层，面积2914平方米、后院车库7间，面积180平方米，库房面积160平方米租于薛小敏作为商业经营使用。租赁期限为2010年1月1日起至2020年1月1日止，租期十年，年租金80万元。合同落款处甲方有包头市友谊蔬菜批发市场有限责任公司盖章及王振华签字，乙方有薛小敏签字。后包头市友谊蔬菜批发市场有限责任公司出具《证明》一份，内容为：“经甲乙双方协商，甲方同意乙方将二层至五层转租于第三方或寻找合作伙伴。期限为壹拾年，从贰零壹零年壹月壹日至贰零壹玖年壹拾贰月叁拾壹日。此证明与原合同同样具有法律效力。”该证明甲方法人代表处有王振华签字，并加盖了包头市友谊蔬菜批发市场有限责任公司印章。
又查明，包头市昆都仑区人民法院于2013年6月29日作出的（2013）包昆民初字第1217号民事判决已生效且已履行完毕。王欢于2014年4月1日支付第三笔租金528500元，包头市阳光青鸟贸易有限责任公司为其出具收据一张。
以上事实有薛小敏二审提交的《房屋租赁合同》、《证明》、收款收据及当事人陈述在案佐证。
本院认为，贾天辉、薛小敏及案外人王欢签订的《房屋租赁合同》及贾天辉与包头市阳光青鸟贸易有限责任公司签订的《解除合同协议书》均为当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，双方均应依约履行。
本案双方争议的焦点为：一、贾天辉是否应当承担垫付责任项下的违约责任。二、薛小敏是否为本案适格主体。
一、关于贾天辉是否应当承担垫付责任项下的违约责任问题。
首先，根据贾天辉、薛小敏及案外人王欢签订的《房屋租赁合同》内容可知，贾天辉既要对王欢给付租金承担连带保证责任，又要在王欢交付租金前对其应缴纳的第二笔、第三笔租金承担提前垫付责任。这两个责任性质不同。对于贾天辉的提前垫付责任，虽然从约定的履行方式看属于第三人代为履行，且根据《中华人民共和国合同法》第六十五条的规定，“当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定的，债务人应当向债权人承担违约责任。”即在第三人代为履行的合同中，第三人不负有法定的违约责任。但在本案中，根据民法尊重当事人意思自治的原则，贾天辉虽无法定违约责任，但却有合同约定的违约责任，即提前垫付责任。且根据庭审查明，王欢于2014年4月1日支付第三笔租金528500元，而根据合同约定，贾天辉应于2013年12月1日前垫付该第三笔租金，故贾天辉对于王欢第三笔租金的垫付责任在2013年12月1日已实际产生。其次，贾天辉上诉称《解除合同协议书》中已将垫付责任解除，其不应再承担垫付责任项下的违约责任。但该《解除合同协议书》解除的是2010年4月10日其与包头市阳光青鸟贸易有限责任公司签订的《房屋租赁合同》，并非三方签订的《房屋租赁合同》，且该《解除合同协议书》中只约定合同解除后不影响贾天辉依据新的《房屋租赁合同》承担保证责任，并未约定贾天辉不需承担垫付责任。故贾天辉的上诉理由无事实和法律依据。再次，贾天辉应当承担垫付责任项下的违约责任已经（2013）包昆民初字第1217号民事判决及（2014）包民二终字第10号民事判决予以确认，且包头市昆都仑区人民法院于2013年6月29日作出的（2013）包昆民初字第1217号民事判决生效并已履行完毕，即贾天辉已经承担了对王欢应付第二笔租金垫付责任项下的违约金12.1万元。
综上，贾天辉应当按照合同约定履行提前垫付责任，其至今未支付垫付款项的行为已构成违约，应按合同约定承担垫付责任项下的违约责任。
二、关于薛小敏是否为本案适格主体的问题。
根据二审查明，涉案房屋系薛小敏于2009年10月13日从包头市友谊蔬菜批发市场处租赁而来，且在租赁期限内内，薛小敏取得了友谊蔬菜批发市场的转租权，故薛小敏有权将涉案房屋进行转租。在后续的转租过程中，虽然是以薛小敏为法定代表人的包头市阳光青鸟贸易有限责任公司的名义进行的转租，但薛小敏仍是该房屋的合法出租人，包头市阳光青鸟贸易有限责任公司的行为应当视为薛小敏授权的行为，实际出租方仍为薛小敏，故薛小敏作为本案主体适格。
综上，贾天辉的上诉理由均不能成立，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2720元，由上诉人贾天辉负担。
本判决为终审判决。
审判长 吴 钢
审判员 刘兴平
审判员 魏晓燕
二〇一五年十一月九日
书记员 邢海峰
附：本判决所依据的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。