江苏省丰县人民法院	民 事 判 决 书	（2016）苏0321民初5760号	原告：中国农业银行股份有限公司丰县支行，住所地丰县向阳中路7号。	法定代表人：巩尊敬，该支行行长。	委托诉讼代理人：张艳和，该支行职员。	委托诉讼代理人：菅振慧，该支行职员。	被告：孔玉美，女，1971年2月4日生，汉族，农民，住丰县。	被告：惠庆辉，男，1966年8月27日生，汉族，丰县铭训希望小学教师，住丰县。	原告中国农业银行股份有限公司丰县支行（以下简称农行丰县支行）与被告孔玉美、惠庆辉金融借款合同纠纷一案，本院于2016年10月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告农行丰县支行的委托诉讼代理人张艳和、菅振慧，被告惠庆辉到庭参加诉讼。被告孔玉美经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。	原告农行丰县支行向本院提出诉讼请求：1.判令被告孔玉美偿还借款本金284768.6元及利息、罚息和复利（按照个人购房担保借款合同的约定，从2016年7月13日起计算至借款本息实际清偿之日止）；2.判令被告惠庆辉对被告孔玉美上述债务的清偿承担连带责任；3.判令原告对被告孔玉美已抵押的房产（丰县银龙嘉园12#-3-601室）享有优先受偿权；4.判令被告孔玉美、惠庆辉承担本案的诉讼费2785元。事实和理由：被告孔玉美因购房所需，于2012年6月12日向原告借款319000元，借款期限为20年，结息方式为等额本息还款，借款年利率为浮动利率，到期日为2032年6月11日，并约定了罚息、复利、担保范围等。被告惠庆辉为被告孔玉美上述借款向原告提供了连带责任保证。被告孔玉美将其借款购买的丰县银龙嘉园12#-3-601室的房产抵押给原告，并办理了他项权证书。涉案借款本息出现逾期后，原告多次向二被告催要，未果。	被告惠庆辉辩称：涉案借款是事实，愿意承担保证责任。如被告孔玉美未能按约偿还涉案借款本息，原告依法享有优先受偿权后就不足清偿的部分再向被告惠庆辉主张权利。如调解结案，则要求免除被告惠庆辉的担保责任。	被告孔玉美未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。	本院经审理认定事实如下：																											出借人																							原告农行丰县支行																															借款人																							被告孔玉美																															担保人																							被告孔玉美；被告惠庆辉；徐州银龙置业有限公司																															担保方式																							物保[被告孔玉美将丰县银龙嘉园12#-3-601室的房产（房屋所有权证号为丰房权证私字第26028号）抵押给原告，抵押权已设立并生效（房屋他项权证号为丰房他证私字第11170号）]+人保（被告惠庆辉就涉案借款向原告提供了连带责任保证；徐州银龙置业有限公司向原告提供阶段性保证担保）。																															担保范围																							借款本金、利息、罚息、复利、诉讼费等																															保证期间																							约定的抵押期限为2012年6月7日起至2032年6月6日止；徐州银龙置业有限公司提供阶段性保证担保的期限为借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续。																															借款本金																							319000元																															借款发放日																							2012年6月12日																															借款到期日																							2032年6月11日																															借款利率																							浮动利率																															逾期利率																							借款利率水平上上浮50%																															还款方式																							等额本息还款																															偿还本息																							截止至2016年7月12日，被告孔玉美已偿还借款本金34231.4元；已偿还借款利息、罚息、复利合计为76580元。之后未再偿还本息。																															借款用途																							用于购置房产																															催收情况																							原告曾多次向被告孔玉美、惠庆辉本人催收、电话催收。																以上事实，由原告提供的被告孔玉美、惠庆辉的身份证复印件、被告孔玉美的户口本复印件、个人购房担保借款合同、个人借款凭证、丰县房地产抵押合同、房屋他项权证书、贷款结息明细表以及原被告的庭审陈述等证据证实，本院予以确认。	本案争议焦点为：1.被告孔玉美是否应向原告偿还涉案借款本金及相应利息、罚息和复利。2.原告要求被告惠庆辉对被告孔玉美上述债务的清偿承担连带责任有无事实和法律依据。3.如被告孔玉美未能按约偿还上述借款本息，原告对被告孔玉美已抵押的房产是否享有优先受偿权。	本院认为，第一，原告农行丰县支行与被告孔玉美、惠庆辉之间签订的个人购房担保借款合同系当事人的真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，合同各方当事人应全面履行合同约定的义务。本案中，原告农行丰县支行按约发放了贷款，履行了自己的合同义务。被告孔玉美应当按照合同约定及时归还借款本金及利息，现其未能按约还本付息，显属违约，应当承担相应的违约责任。根据个人购房担保借款合同的约定，在被告孔玉美未按约定按期足额偿还借款时，原告有权提前收回已发放的借款并行使担保权或采取其他资产保全措施；被告孔玉美未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息；对应付未付利息，原告有权依据中国人民银行规定计收复利。第二，涉案个人购房担保借款合同中约定，被告惠庆辉对被告孔玉美涉案借款的清偿承担连带责任保证，保证期间为借款到期日起二年。并且，涉案个人购房担保借款合同并未就物的担保与保证担保约定先后顺序，被告惠庆辉关于原告应先实现抵押权，再就实现抵押权不足清偿的部分向其主张权利的抗辩意见无事实和法律依据。故原告有权要求被告惠庆辉对涉案借款本息等的清偿承担还款责任。被告惠庆辉承担保证责任后，有权向被告孔玉美追偿。第三，原告农行丰县支行与被告孔玉美签订的丰县房地产抵押合同系当事人的真实意思表示，依法成立，合法有效，并办理了抵押登记及房屋他项权证书，抵押权依法设立并生效。在被告孔玉美不按约履行债务时，原告农行丰县支行有权按照合同约定在抵押担保范围内对抵押物享有优先受偿权。被告孔玉美经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应依法缺席判决。	综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条、第三十三条第一款、第四十六条、第五十三条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：	一、被告孔玉美应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国农业银行股份有限公司丰县支行偿还借款本金284768.6元及利息、罚息和复利（按照个人购房担保借款合同的约定，从2016年7月13日起计算至借款本息实际清偿之日止）。	二、被告惠庆辉对被告孔玉美上述债务的清偿承担连带责任；在其承担保证责任后，有权向被告孔玉美追偿。	三、被告孔玉美不履行上述债务时，原告中国农业银行股份有限公司丰县支行有权在约定的抵押担保范围内以被告孔玉美抵押的财产[丰县银龙嘉园12#-3-601室的房产（房屋所有权证号为丰房权证私字第××号；房屋他项权证号为丰房他证私字第11170号）]折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。	如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。	案件受理费减半后收取2785元，由被告孔玉美、惠庆辉负担，随案款一并给付原告中国农业银行股份有限公司丰县支行。	如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省徐州市中级人民法院开户行：建行徐州市永安支行；账号：32×××02）。	代理审判员  王晓冬	二〇一七年一月九日	书 记 员  姜丽娜