广东省广州市海珠区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）粤0105执异245号
异议人（案外人）：孙学红，女，1974年9月25日出生，汉族，住济南市历下区。
委托代理人：倪庆波，山东鼎川律师事务所律师。
委托代理人：陈培英，山东鼎川律师事务所律师。
申请保全人：广州春凯投资中心（有限合伙），住所地广州市海珠区昌岗中路***号5F自编02自编03自编03A。
执行事务合伙人：广州市宝御商贸有限公司（委派代表：邓其迪）。
委托代理人：黄薇薇，是申请保全人的职员。
被保全人：山东天业恒基股份有限公司，住所地山东省济南市高新开发区新宇南路1号济南国际会展中心A区。
法定代表人：曾昭秦。
被保全人：山东天业房地产开发集团有限公司，住所地山东省济南市历下区山大路201号创展中心。
法定代表人：曾昭秦。
委托代理人：牛新明，国浩律师（济南）事务所律师。
委托代理人：张鲁，国浩律师（济南）事务所律师。
被保全人：山东永安房地产开发有限公司，住所地山东省济南市泉城路264号。
法定代表人：伊茂强。
被保全人：岳彩鹏，男，1970年12月28日出生，汉族，住所地山东省济南市市中区。
申请保全人广州春凯投资中心（有限合伙）（以下简称春凯中心）依据已经发生法律效力的本院作出的（2018）粤0105财保104号民事裁定书申请保全被保全人山东天业恒基股份有限公司（以下简称恒基公司）、山东天业房地产开发集团有限公司（以下简称天业房地产公司）、山东永安房地产开发有限公司（以下简称永安房地产公司）、岳彩鹏一案，本院已立案执行，案号为（2018）粤0105执保144号。在诉前保全过程中，本院已于2018年4月25日以（2018）粤0105执保144号查封了被保全人永安房地产公司所有的位于山东省济南市高新区龙奥北路1577号龙奥天街广场主办公楼2709室。现案外人孙学红向本院提出书面异议，要求解除对上述房屋的查封措施。对异议人提出的异议，本院依法组成合议庭，进行了书面审查。本案现已审查终结。
异议人孙学红认为：异议人与被保全人永安房地产公司签订商品房买卖合同，约定被保全人永安房地产公司将其位于山东省济南市××新区××广场××办公楼××室出售给异议人，异议人依约付清了全部购房款。被保全人永安房地产公司已将上述房屋正式交付给异议人使用，并给予异议人出具《房屋结算移交协议书》，2017年7月1日将上述房屋做了网签备案登记，该房屋的所有权人已经备案登记为异议人，并且异议人也已实际占有上述房屋。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条以及第32条的规定，故法院在执行（2018）粤0105财保104号民事裁定书过程中，查封了上述房屋，违反了上述法律规定，侵害了异议人的合法权益。为维护异议人的合法权益，现根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，特提出书面异议，请求法院中止对上述房屋的执行并解除对该房屋的查封。
异议人为证明其主张提交了如下证据：1.签订日期为2017年7月1日的《济南市商品房买卖合同》，其中载明：永安房地产公司以出让方式取得位于济南市××以南，奥体场馆以东的地块的土地使用权，规划用途为其他商服用地；孙学红购买的商品房为现房，楼号为主办公楼2709；该商品房的用途为办公，建筑面积为345.34平方米；该商品房单价为每平方米13958元，金额为4820256元；孙学红于2017年6月30日交纳2410256元作为首期房款，其余房款2410000元向银行申请按揭；永安房地产公司应当在2017年9月30日前将该商品房交付孙学红使用；商品房达到交付使用条件后，永安房地产公司应当书面通知孙学红办理交付手续，双方进行验收交接时，永安房地产公司应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；孙学红的房屋仅作办公使用；等。2.签订日期为2017年7月1日的《合同补充协议》。3.房屋权属状况信息。4.《借款、抵押及开发商保证合同》。5.《个人一手商用房贷款放款通知书》。6.招商银行户口历史交易明细表4份。7.收款收据5份。8.个贷放款记帐操作记录单。9.结算业务凭证。10.个人储蓄账户明细清单。11.纳税人名称为孙学红的发票联5份。12.落款日期为2018年4月17日的《房屋结算移交协议书》，载明：孙学红购买的位于济南市××新区××广场××办公楼××室房屋，现已经竣工并验收合格，建筑面积为345.34平方米，单价为13958元/平方米，购房款为4820256元，双方已结清购房款，本协议签署后，永安房地产公司将房屋交付给孙学红使用，产权归孙学红所有。
申请保全人春凯中心提交答辩意见认为：法院查封被保全人永安房地产公司名下位于山东省济南市××新区××广场××办公楼××室房屋符合法律规定，请求法院依法驳回异议人的执行异议申请，理由如下：1.异议人所提交的证据未经过质证，申请保全人对其真实性、合法性均不予确认。2.申请保全人于2018年3月13日到济南市房管部门查册结果显示，当时保全标的物仍登记在永安房地产公司名下，而异议人主张保全标的物于2017年7月1日已发生权属变更登记，涉嫌伪造证据。3.根据异议人的主张，其于2018年4月16日办理抵押贷款并放款，永安房地产公司至2018年5月28日才向其开具发票，均发生于法院裁定保全之后，不应适用最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定。4.若真如异议人所言，其于2017年7月1日网签，2018年4月16日办理完抵押贷款并放款，期间长达7个月，明显不符合市场规律与交易惯例，涉嫌恶意制造查封障碍。综上，请求法院依法驳回异议人的执行异议申请。
被保全人恒基公司、天业房地产公司、永安房地产公司、岳彩鹏均没有提交答辩意见。
经审查查明：申请保全人春凯中心因仲裁程序中的财产保全案，于2018年2月1日向本院提出诉前财产保全申请，要求保全被保全人恒基公司、天业房地产公司、永安房地产公司、岳彩鹏价值共247655500元的财产，本院已于2018年2月2日作出（2018）粤0105财保104号民事裁定书裁定冻结被保全人恒基公司、天业房地产公司、永安房地产公司、岳彩鹏的银行存款共247655500元或查封、扣押其相应价值的财产。本院已于2018年2月2日立案执行，案号为（2018）粤0105执保144号。在诉前保全过程中，本院已于2018年4月25日以（2018）粤0105执保144号查封了被保全人永安房地产公司所有的位于山东省济南市××新区××广场××办公楼××室，查封期限从2018年4月25日至2021年4月24日止。异议人孙学红遂于2018年7月2日向本院提出以上执行异议。
据查询时间为2018年5月25日的房屋权属状况信息显示：高新区龙奥北路1577号龙奥天街广场主办公楼2709的所有权人为孙学红；建筑面积为345.34平方米；权属状态为合同备案；权属取得方式为商品房备案；登记时间为2017年7月1日；房屋用途为办公；无抵押权登记信息；本院于2018年4月25日予以查封，查封期限从2018年4月25日至2021年4月24日止。
本院认为：首先，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款的规定，人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。该司法解释第三十二条的规定，财产保全裁定和先予执行裁定的执行适用本规定。该案中，因山东省济南市高新区龙奥北路1577号龙奥天街广场（天业中心）主办公楼楼盘的开发企业为被保全人永安房地产公司，故本院根据生效裁定的内容对被保全人永安房地产公司名下的房屋予以查封符合法律规定。其次，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。据此可知，该条款的保护对象必须是消费者，且保护的标准既不要求主观上无过错，也不要求交付全部价款，更不要求占有房屋，故为了保护消费者的居住权益，其所购买的房屋应是直接用于满足其生活居住需要，而并非用于经营。本案中，异议人主张其已在法院查封之前购买了其中的2709室，并已付清购房款且已实际占有，但异议人是否符合该条款关于房屋消费者物权期待权的保护条件是本案的审查重点。现根据异议人所提供的证据材料看，其所购买的涉案房屋的性质为办公用途，属于经营性用房，并非居住用房，故异议人并非该条款所要保护的对象。另根据该条款的规定，异议人也未提供证据证明其在被执行房屋所在地长期居住且名下无其他能够用于居住的房屋。鉴于此，从异议人提供的证据材料显示，并不符合房屋消费者物权期待权的构成要件。故异议人并不享有排除强制执行的实体权益，对其提出的异议请求，本院予以驳回。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条的规定，裁定如下：
驳回异议人孙学红的执行异议。
如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 张法能
审判员 李晓阳
审判员 林少宁
二〇一八年七月十六日
书记员 戴党平