河南省焦作市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫08民终1125号
上诉人（原审被告）党会粉（又名党香），女，1961年3月10日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）魏建良，男，1968年10月9日出生，汉族。
委托代理人任长合，温县第一法律服务所法律工作者。
党会粉与魏建良租赁合同纠纷一案，魏建良�2015年9月15日向温县人民法院提起诉讼，请求判令：1.确认党会粉与魏建良签订的租赁合同于2014年9月30日解除，党会粉返还2014年10月1日至2015年11月30日期间的租赁费25665元。党会粉提起反诉，请求判令：魏建良赔偿擅自解除合同给党会粉造成的损失27600元，赔偿党会粉洗车设备损坏的损失25350元。温县人民法院于2016年3月10日作出（2015）温民北初字第00386号民事判决。党会粉不服，提起上诉。本院于2016年4月25日受理后，依法组成合议庭，并于2016年5月9日公开开庭进行了审理。党会粉，魏建良及其委托代理人任长合到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：2014年5月1日，党会粉与魏建良口头约定，魏建良租赁党会粉超群洗车行进行经营。2014年5月5日，党会粉（甲方）与魏建良（乙方）签订租赁协议一份，载明：甲方将超群洗车行从2014年5月1日-2017年11月31日租赁给乙方。1、所有洗车设备、场地免费给乙方使用。2、乙方每月给甲方交纳水费100元，另公摊电费300元。3、乙方每年必须按时交纳房租金，每年每间壹万壹仟元。（租金以甲方收据为准）4、乙方每月免费为甲方洗20辆车。5、甲方设备有：电脑洗车机1台、三相洗车水泵2台、三相气泵1台、抽水机1台、甩干机1台、吸尘器2台，到期后乙方应完整交给甲方。6、2014年5月1日前甲方卖出的洗车卡，由乙方收回，现金不得超出壹万伍仟元，如果超出甲方现金对换给乙方收回的卡。7、乙方卖卡必须通过甲方，现金不得超出伍万元整，如果超出，由甲方暂收现金，过后有乙方收回的旧卡对换现金。8、乙方决定终止第二年的租赁合同时，应提前二个月通知甲方，在此二个月内由甲方出售洗车卡。魏建良向党会粉交纳2014年5月1日至2015年11月31日期间的租金34830元。2014年8月，双方就洗车行经营产生分歧后该洗车行由党会粉实际经营。2014年10月1日，魏建良就洗车行的经营与党会粉协商未果，双方形成纠纷。
原审认为：本案系租赁合同纠纷。魏建良与党会粉应按租赁协议履行各自的义务。魏建良在租赁洗车行期间，向党会粉交纳租赁费。后双方因洗车行经营产生分歧，党会粉自2014年8月之后实际经营洗车行，双方签订的租赁协议已经实际解除。合同解除后，扣除魏建良实际租赁经营期间的租金，党会粉应返还魏建良未到期的租金。魏建良要求党会粉返还2014年10月1日起的租赁费，予以支持。魏建良向党会粉交纳2014年5月1日至2015年11月31日的租金34830元，扣除2014年5月1日至2014年9月30日期间的租金9166元，党会粉应返还魏建良租金25664元。党会粉要求魏建良赔偿擅自解除合同给其造成的损失27600元的反诉请求，与双方签订的租赁合同属同一法律关系，不属反诉范围，对党会粉的该反诉请求，不予受理。党会粉要求魏建良赔偿洗车设备损坏造成的损失25350元的反诉请求，与本案不属同一法律关系，对党会粉的该反诉请求，不予受理。庭审中，已向党会粉释明，党会粉对此无异议。关于双方所主张的洗车卡现金兑换造成的损失，因双方均未能提供充分的证据，故对双方的该主张，不予支持。
原审判决：魏建良与党会粉2014年5月5日签订的租赁协议已实际解除，党会粉应于本判决生效后十日内返还魏建良租金25664元。案件受理费440元，由党会粉负担。
党会粉上诉称：一、2014年5月1日魏建良实际经营洗车行。魏建良自制黄色洗车卡对外销售，每张100元。5月1日至5日，魏建良售出洗车卡118张，共计11800元。5月6日，魏建良对外销售数字卡。5月29日结算时，魏建良共兑换了方格卡252张。魏建良售出�车卡22张。魏建良共计售卡140张，合计14000元。二、魏建良擅自终止合同属于违约，应赔偿党会粉的损失。魏建良经营1个月后，其以经营不善为由开始停业。后魏建良洗车要求支付现金，党会粉答应了。6月20日，魏建良开始经营至7月底。8月，党会粉发现魏建良在洗车间搬东西遂上前制止。魏建良不听劝阻强行将洗车用品运走。魏建良擅自解除合同，导致售出的洗车卡无法使用，影响了党会粉的声誉。为了挽回损失，党会粉被迫8月20日雇佣工人开始洗车，并承诺认可该洗车行售出的全部洗车卡。后党会粉发现洗车机无法正常使用，党会粉维修支付了25350元维修费。魏建良售出的洗车卡全部是党会粉负责清洗的，魏建良应承担该笔费用。魏建良擅自终止合同是导致本案纠纷发生的根本原因，魏建良应承担违约责任。原审未认定魏建良违约的事实，未对党会粉的损失予�评判。请求二审撤销原判，改判驳回魏建良的诉讼请求。
魏建良答辩称：一、双方签订的合同未约定魏建良不得歇业，故魏建良歇业并未违约。双方签订的合同未约定魏建良歇业，则视为合同解除，党会粉不退还剩余租期的租金。因为天气原因魏建良8月、9月暂停营业，党会粉表示同意。党会粉并不否认魏建良10月1要求继续经营洗车行的事实。二、党会粉主张魏建良经营期间将其洗车设备损坏，证据不足。请求二审驳回上诉，维持原判。
根据各方当事人的辩诉意见，本院确定案件的争议焦点为：魏建良要求党会粉返还租金25664元有无事实和法律依据。经征求各方意见，均无异议，本院予以确认。
二审中，党会粉提交了以下证据材料：1、魏建良经营洗车行的账本，证明魏建良2014年5月洗车的总数和卖出洗车卡的数量。2、2014年9月19日的证明1份，证明党会粉维修设备花费25350元。3、许艳出具的证明1份、洗车卡两个，证明魏建良对外卖黄卡和绿卡，还证明魏建良经营洗车行的账本的真实性。魏建良质证称：党会粉提交的证据1不能证明其证明指向，可以证明党会粉卖出洗车卡，魏建良给党会粉洗车。党会粉提交的证据2、3不真实，且与本案无关。本院经审查后认为：党会粉提交的证据1和洗车卡不能证明其主张，本院不予采信。党会粉提交的证据2与本案无关联性，本院不予采信。许艳未出庭接受质询，故对许艳出具的证明，本院不予采信。
针对上述争议焦点，党会粉认为：党会粉未放弃洗车卡的有关权利。张巧珍调解的是党会粉退租金，其没有说歇业的事情。10月1日，魏建良的妻子要求党会粉退租金，表示如不退租金，则党会粉应将洗车行的钥匙给魏建良。党会粉表示8月10日合同已经解除，如果魏建良还想经营，双方再谈。
针对上述争议焦点，魏建良的意见同其答辩意见。
经庭审，本院所查明的案件事实与原审认定的一致。
本院认为：根据本案租赁协议可知，双方约定的租赁洗车行的期限为2014年5月1日—2017年11月31日，但从2014年8月起党会粉实际控制了洗车行、魏建良不再经营洗车行，即双方签订的租赁协议未实际履行完毕。原审中，双方均认可涉案租赁协议于2014年10月实际解除，故党会粉应返还魏建良2014年10月—2015年11月期间的租金。原审关于党会粉应返还魏建良租金的计算标准正确。党会粉主张魏建良擅自解除合同，魏建良应承担相应的违约责任，证据不足，本院不予采纳。原审中，党会粉主张魏建良出售洗车卡126张，魏建良应赔偿其损失12600元。二审中，党会粉主张魏建良出售洗车卡140张，魏建良应赔偿其损失14000元。党会粉的陈述前后矛盾，且其所提供证据不能证明其主张，故其应承担不利后果。党会粉主张根据租赁协议约定魏建良应给其洗车15000元，魏建良未履行该义务，魏建良应赔偿其损失15000元，因本案租赁协议提前终止履行，故党会粉的该主张，本院亦不予采纳。党会粉的上诉请求不能成立，原审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费440元，由党会粉负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨 柳
审判员 张卫芳
审判员 原小波
二〇一六年六月二十四日
书记员 赵文培