江苏省睢宁县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）睢民初字第01681号
原告任俊秀，个体户。
委托代理人刘善荣，个体户。
委托代理人唐德乾，徐州市离退休法院工作者协会睢宁办事处。
被告睢宁县舜大房地产开发有限公司，住所地睢宁县城中山南路26号（百货大楼对面）。
法定代表人卢国先，该公司董事长。
委托代理人吴治中，江苏仁台律师事务所律师。
原告任俊秀与被告睢宁县舜大房地产开发有限公司（以下简称舜大房地产公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2014年6月23日立案受理后，依法由代理审判员蔡雨辛适用简易程序独任审判，后依法组成合议庭，于2014年7月17日、12月23日、2015年4月2日公开开庭进行了审理。原告任俊秀的委托代理人唐德乾、刘善荣，被告舜大房地产公司的委托代理人吴治中均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告任俊秀诉称，原告于2006年购买位于睢宁县中山路与新市街交汇处的中央步行街1号商城一层A05号商服用房，房屋价款为532000元。并于同日租赁给徐州田润中大商业管理有限公司（以下简称田润公司）使用，双方签订了“租赁协议书”一份。约定租赁期限自2007年1月1日至2009年12月31日止计3年，每年租赁费为出租房屋价款的8%，即每年租金42560元，被告为田润公司提供担保并约定了相应的权利义务和违约责任。后被告代田润公司履行了租期内的租金给付义务。合同到期后，原告与田润公司未续签书面租赁合同，也未改变房屋使用状况，原告一直以为房屋仍由田润公司租赁使用。2011年4月8日，被告又向原告支付2010年和2011年的部分租金132672元，此后便停止支付。后原告得知房屋被擅自转租给第三人，故原告于2013年5月向法院起诉，要求解除与田润公司的租赁合同并判令被告连带给付租金及违约金。后经查明，田润公司已于2011年3月11日被吊销营业执照，房屋实际由被告控制并转租给第三人使用，租赁期限自2010年1月1日至2015年12月31日计6年。2013年6月，徐州市中级人民法院终审判决解除了被告与第三人的租赁合同。被告的上述行为侵犯了原告的权益，应承担给付原告房屋租金并赔偿因迟延履行造成的利息损失的责任。故原告提起诉讼，请求依法判令被告给付使用原告房屋期间的租金损失18万元及迟延付款的利息损失8万元并承担本案的诉讼费用。
被告舜大房地产公司辩称，自2010年7月至今，被告没有与原告签订任何协议，也没有实际占有使用原告的房屋，亦没有将原告的房屋转租给第三人，因此双方之间没有租赁关系，被告不应当支付租金。其次原告在诉状中提到2011年被告曾向原告支付2011年的租金，不是事实，被告并没有向原告支付租金。后经被告了解，该笔租金是田润公司的法定代表人郑芍英支付，郑芍英不是被告的股东，与被告没有任何关系，所以其支付租金的行为与被告没有关系。原告要求支付租金损失的请求已经被睢宁县人民法院判决驳回，该判决已经生效。原告计算损失依据不符合法律规定，也没有相应的依据。综上，应驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2006年12月30日，原告任俊秀与被告舜大房地产公司签订商品房买卖合同一份，原告任俊秀作为买受人以单价14092.715元／㎡的价格购买被告舜大房地产公司出售的中央步行街1号商场一层A05号，建筑面积为37.75平方米的商业房，总金额532000元。双方同时约定，被告舜大房地产公司应当于2007年1月1日前将所购买的房屋交付原告。同日，原告任俊秀与田润公司签订租赁合同一份，原告任俊秀将所购买的房屋租赁给田润公司作商场使用。双方在合同中约定，租赁期限从2007年1月1日始至2009年12月31日止，共计三年。原告任俊秀房款532000元，原告房款付清之后，从2007年1月1起三年内，铺位年租金为人民币42560元整（按房款的8%计算租金），租金按年结算，由田润公司于每年1月1日前存入原告指定的银行账户；租赁协议届满前一个月，结合商场经营现状，沿街店铺全体业主投票决定是否分隔自营，若同意分割人数超过80%则田润公司按分割平面图统一分隔，独立分隔部分自营，其他部分继续与田润公司签订租赁协议书委托田润公司统一经营管理；否则，商场不能分隔自营，原告与田润公司继续签订租赁协议，田润公司承诺以不低于原告购买该铺位时房款10%的金额作为铺位年使用费，具体数额由原告与田润公司双方协商决定；被告舜大房地产公司对田润公司履行该租赁协议提供担保，如田润公司不履行，由舜大房地产公司负责履行；任何一方单方面违约，另一方经书面通知对方后有权提前解除该协议，所造成的损失由责任方承担并由责任方付给另一方总房款10%的违约金；若田润公司逾期交付房租，原告继续履行协议的，每逾期一日，由甲方按年租金额的千分之二向田润公司加收违约金；田润公司对该铺位享有自主使用权、自主经营权，根据经营需要田润公司有权改变该铺位分割布局、结构、使用功能及转换铺位使用权等。
合同签订后，被告舜大房地产公司为田润公司履行了合同期内给付租金的义务。合同到期后，原告任俊秀与田润公司双方未继续签订书面合同。2011年3月11日，田润公司营业执照被徐州市睢宁工商行政管理局吊销。2011年4月8日被告舜大房地产公司支付原告2010年及2011年的租金计132672元。后由于舜大房地产公司不再支付租金，原告于2013年5月13日将田润公司、舜大房地产公司、睢宁县瑞鑫商贸有限供公司、朱瑞峰、黄继强诉至本院，在诉讼过程中，原告主张1、依法解除原告任俊秀与田润公司于2006年12月30日签订的房屋租赁合同；2、田润公司依法承担合同解除前的租金120008元（计算至2013年月1日，以后的租金计算至合同解除时止）；3、田润公司承担违约金172749元（计算至2013年5月1日以后的违约金计算至合同解除时止）；5、被告舜大房地产公司承担连带担保责任。本院于2014年3月19日作出（2013）睢民初字第00985号民事判决书，认为任俊秀所提供的证据，不能证明合同期满后继续与田润公司之间存在租赁关系。合同期限内的租金被告已付清，原告再要求田润公司给付合同期限届满后的租金与滞纳金并要求舜大房地产公司承担连带担保责任的请求请求不能成立，驳回原告的诉讼请求。
另查明：2010年1月1日，舜大房地产公司与第三人朱瑞峰签订一份“商场合作经营协议”（该协议未实际履行）。2010年6月1日，舜大房地产公司与案外人朱瑞峰重新签订一份“联营补充合同”。约定舜大房地产公司将涉案房屋在内的位于徐州市睢宁县中山南路26号中央步行街1号商场（共4层，建筑面积约7500平方米）作为投资，朱瑞峰投入50万元资金合作经营商场。合作经营期限为六年，从2010年1月1日至2015年12月31日止。2012年7月30日舜大房地产公司向本院提起诉讼要求解除与朱瑞峰的“联营补充合同”，2013年1月28日本院作出（2012）睢商初字第356号民事判决书确定舜大房地产公司与朱瑞峰所签订的“联营补充合同”名为联营，实为租赁，舜大房地产公司与朱瑞峰之间属于租赁关系，并判决予以解除。2013年6月28日徐州市中级人民法院作出（2013）徐商终字第0186号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。朱瑞峰不服上述186号判决书向江苏省高级人民法院申请再审。后江苏省高级人民法院作出（2014）苏审二商申字第130号民事裁定书，驳回朱瑞峰的再审申请。
再查明：舜大房地产公司于2009年6月5日取得其所开发的涉案商场一至四层房屋所有权证，一层为1931.18㎡、二层、三层均为1835.51㎡、四层为1800.93，合计7403.53㎡。舜大房地产公司于2010年7月22日将涉案商场一层400㎡的面积转移登记给原告任俊秀等17户所有。2010年7月22日，原告任俊秀取得涉案房屋所有权证书。涉案商场一层的C02号房主吴迪、D01号房主杨晓红、E04房主许方等与被告舜大房地产开发公司在本院达成调解协议，约定被告承租上述房屋，2010年的租金为房款的13%、2011年的租金为房款的13.3%。
庭审中原告陈述，2012年1月21日，涉案商场一层的B08号房房主、B09号房房主、E10号房房主，分别与案外人睢宁县瑞鑫商贸有限公司代理人赵昱铭签订租赁合同，约定2012年的租金为房款的14%、2013年的租金为房款的14.5%。2014年1月1日原告与舜大房房地产公司补签租赁合同，期限三年，第一年租金9.5万元，另外两年均是10万元／年。
诉讼中原告申请对涉案房屋2012年、2013年的租金进行鉴定。因此前同类案件移交鉴定机构时，鉴定机构声明该类案件无行业统一标准及规定，无法鉴定，一律不予受理，故本院鉴定科作退案处理。
庭审中，原告明确其诉讼请求为：要求被告按照房价的14%支付2012年的租金7.448万元，按照房价的14.5%支付2013年的租金7.714万元，并支付违约金（按照每日万分之三，2012年的违约金自2012年1月2日起计算至2012年12月31日止，2013年的违约金自2013年1月2日起计算至2014年1月4日止）。
以上事实有原、被告的陈述、（2012）睢商初字第356号民事判决书、（2013）徐商终字第0186号民事判决书、（2013）睢民初字第00985号民事判决书、（2014）苏审二商申字第130号民事裁定书、租赁协议书、睢宁县房地产抵押登记申请书（2011年4月13日舜大房地产公司向交通银行股份有限公司宁波余姚支行提出）等证据证实，本院予以确认。
本院认为，原告任俊秀与田润公司的租赁合同至2009年12月31日租赁期限届满。在合同届满后2010年1月1日被告舜大房地产公司与第三人朱瑞峰签订“商场合作经营协议”，被告舜大房地产公司未经原告同意，将包含原告涉案A05室房屋在内的位于徐州市睢宁县中山南路26号中央步行街1号商场（共4层，建筑面积约7500平方米），租赁给朱瑞峰，侵犯了原告的合法权益，故原告要求被告舜大房地产公司支付原告任俊秀的租金损失，本院将依法支持其合理部分。被告辩称没有将涉案A05室房屋租赁给他人，但是被告与案外人朱瑞峰签订的《联营补充合同》约定原告投资的商场面积约7500㎡。实际涉案商场的总体面积为7403.53㎡，其中包含一层有独立产权的17户房主所有的400㎡，故可以认定被告将原告所有的涉案A05室房屋租赁给他人，应当承担损害赔偿责任，因此对于被告的该抗辩意见，与事实不符，本院依法不予采纳。
关于2012年、2013年租金的标准问题。因租金无法通过鉴定的途径确认，综合考虑到被告与涉案商场一层的其他房主约定的2011年的租金为房款的13.3%，以及一层其他房主与他人约定的2012年、2013年租金分别为房款14%、14.5%。而且涉案A05室房屋位于商场一层的东南角，紧邻十字路口，对外向南开门营业，较之一层的其他房屋具有良好的区位优势。故原告要求被告分别按照房款的14%支付2012年的租金7.448万元，按照房款的14.5%支付2013年的租金7.714万元，合计15.162万元的诉讼请求，本院依法予以支持。
关于原告主张的违约金。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以量，并作出裁决。”本案中双方未约定违约金，原告主要损失为利息损失，因此被告应支付的违约金应不超过利息损失的百分之三十。结合房屋租赁合同的租金支付交易习惯，本院认为被告应支付给原告的利息损失应为以7.448万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍，自2012年1月2日起计算至2013年12月31日止；并加上以7.714万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍，自2013年1月2日起计算至2013年12月31日止的利息之和为宜。
据此，依照中华人民共和国物权法》第三十七条、第三十九条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告睢宁县舜大房地产开发有限公司应支付原告任俊秀房屋租金损失15.162万元并支付迟延履行的利息损失（计算方式：①以7.448万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍，自2012年1月2日起计算至2013年12月31日止；＋②以7.714万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍，自2013年1月2日起计算至2013年12月31日止）；
二、驳回原告任俊秀的其他诉讼请求。
义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5200元，由被告睢宁县舜大房地产开发有限公司负担（鉴于原告已预交，被告于履行上述还款义务时一并支付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审 判 长 张新娟
代理审判员 蔡雨辛
人民陪审员 孙 宁
二〇一五年五月八日
书 记 员 刘海媚
附：相关法律条文
《中华人民共和国物权法》
第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。
第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。