海南省海口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）琼01民终896号
上诉人（一审原告）：廖忠林，男，1975年6月24日出生，汉族，住海南省海口市。
上诉人（一审原告）：张凡，女，1972年10月20日出生，汉族，住海南省海口市。
两上诉人共同委托诉讼代理人：左伟，海南新概念律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：海南鑫长城房地产开发有限公司，住所地：海南省海口市龙华区国贸路48号新达商务大厦503室。
法定代表人：罗涌宁，总经理。
委托诉讼代理人：陈宗泽，海南唐海律师事务所律师。
上诉人廖忠林、张凡因与被上诉人海南鑫长城房地产开发有限公司（以下简称鑫长城公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服海南省海口市龙华区人民法院（2017）琼0106民初9029号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月2日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
廖忠林、张凡上诉请求：1.依法撤销一审判决第三项；2.变更一审判决第二项为：判决被上诉人赔偿上诉人自2017年1月1日起，至被上诉人实际交付房屋日止，因逾期交房造成的租房损失每月2200元；3.本案全部诉讼费用由被上诉人承担。
事实与理由：一、一审法院判决认定事实错误。1.一审法院依据被上诉人开具发票和贷款到账时间认定上诉人逾期付款是错误的。首先，被上诉人开具发票的时间，并非上诉人的交款时间。上诉人交款在先，被上诉人统一开票在后，远晚于上诉人交款时间；其次，被上诉人既未主张上诉人延期交付首付款，也未举证证明上诉人延期交付首付款；第三，一审法院以贷款到账时间，替换上诉人与被上诉人之间的《商品房买卖合同》约定的贷款申请时间，认定上诉人逾期付款是没有依据的。2.一审法院认定涉案小区2017年5月17日通过竣工验收是错误的。涉案小区至2017年7月26日才取得竣工验收备案证，被上诉人提交的证据无法证明涉案小区于2017年5月17日通过竣工验收。3.一审法院认定被上诉人2015年停工34天应从逾期交房的时间中扣除，是完全错误的。被上诉人停工时间是在2015年的12月22日之前，而上诉人与被上诉人之间的合同签订于2015年的12月22日，合同约定交房时间是2016年12月31日前。一审法院认定要将签订合同之前的停工时间，从逾期交房的时间中扣除，是错误的，是不合逻辑的。4.一审法院认定上诉人以房屋未达到约定的交房条件为由拒绝接收房屋，是完全错误的。被上诉人并未实际按通知交房，也未按照合同约定提交涉案房屋经验收合格的证明文件，也未提交合同约定的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；此外，上诉人要求被上诉人交付涉案房屋时，被上诉人强迫上诉人签署他们提前打印好的《确认书》确认”业主放弃追究被上诉人逾期交房的违约责任，保证不起诉”才交付房屋，否则就拒不交房。因上诉人拒绝违心签署上述《确认书》，被上诉人至今未向上诉人交付房屋。显而易见，根本就不存在上诉人拒绝收房，被上诉人根本就没交房。5.一审法院认定上诉人无正当理由拒绝受领（房屋），是完全错误的。首先，被上诉人通知交房时，没提交涉案房屋经验收合格的证明文件及《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。合同中明确约定：”出卖人不出示上述文件及资料，或出示上述文件及资料不齐全的，买受人有权拒绝交接”；其次，因上诉人拒绝违心签署前述《确认书》，被上诉人至今未向上诉人交付房屋。案件证据已经证明，根本完全不存在上诉人拒绝受领（房屋）的情形。6.一审法院认定房屋自被上诉人确定的交房之日起视为已交付，是完全错误的。首先，被上诉人确定的交房之日，被上诉人还不具备交房条件；其次，被上诉人附加不合理的额外条件作为交房的前提，是不应被保护的。
二、一审法院判决回避了案件关键事实。首先，上诉人提交了证据，证明被上诉人在通知交房时，并未按照上诉人与被上诉人之间的合同约定提交涉案房屋经验收合格的证明文件，也未提交合同约定的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。被上诉人提交的证据也能证明，其在通知交房时，无法按合同约定提交涉案房屋经验收合格的证明文件；其次，上诉人也提交了证据证明，上诉人要求被上诉人交付涉案房屋时，被上诉人强迫上诉人签署他们提前打印好的《确认书》确认放弃追究被上诉人逾期交房的违约责任并保证不起诉，才交付房屋，否则就拒不交房。上述两项证据及其所证明的事实，为本案关键事实，但一审判决刻意回避了该关键事实。
三、一审法院判决适用法律不当。1.一审法院错误适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定。该法条规定：”当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明”，即”谁提出谁举证”。本案中，被上诉人未举证证明上诉人延期交付首付款，也未举证上诉人逾期申请贷款，一审法院却认定上诉人”逾期付款”，明显是适用法律错误。2.一审法院错误适用《合同法》第六十条之规定。上述法条规定：”当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。本案上诉人按合同约定支付了全部购房款，而被上诉人在上诉人要求交付房屋时，附加强迫上诉人放弃权利的条件，否则就不交房。显然被上诉人并未履行，按约定交房的基本的合同义务。但一审法院却以所谓的上诉人”无正当理由拒绝受领（房屋）”为由，将被上诉人拒不交房的违约行为以判决的形式认定为”视为已交付”。如此适用法律，是用判决保护了被上诉人的根本违约。
综上所述，被上诉人违约不交付符合合同约定条件的房屋，且附加额外条件。一审法院驳回上诉人的诉讼请求是认定事实错误、适用法律不当，判决显失公平公正，请求二审法院依法改判，维护上诉人的合法权益。
被上诉人鑫长城公司答辩称：一、一审法院认定上诉人逾期付款事实清楚。依据双方签订的《熙海蓝天商品房认购书》、《商品房买卖合同》、附件七的补充协议的约定，以及上诉人的首付款凭证、按揭款放款凭证，可以证实上诉人存在逾期付款的事实。依据合同第八条交付期限条款中有关遇到特殊原因出卖人可据实予以延期的情况中第6项的约定，就包括了因买受人逾期付款，出卖人有权不通知买受人而按累计天数相应顺延交房时间的相关约定。一审法院认定上诉人逾期付款，并依据其逾期付款的时间对交房时间予以顺延是完全准确的。
二、一审法院认定2017年5月17日视为符合合同约定的交房条件是准确的。本案双方当事人约定的交房条件为该商品房经验收合格，而并非商品房已完成建设工程规划验收和各种专项验收，并取得建筑工程竣工备案证明文件或该商品房项目已经办理房屋所有权初始登记。上诉人一直强调被上诉人直至2017年7月26日才取得竣工验收备案证，应认定此时才符合交房条件，其主张与双方当事人签订的合同第八条约定的交房条件是明显不一致的，其主张没有合同依据。被上诉人在一审已经提供本案所涉项目工程验收签到表、海口市政府12345政府投诉平台有关海口市住房和城乡建设局的回复等证据，可以证实，本案所涉项目工程于2017年5月17日已组织参建各方，进行了单位工程质量竣工验收，并通过验收。在2017年5月17日通过验收后，就已经符合了合同第八条所约定的该商品房经验收合格的交房条件，而后续核发竣工验收备案证，只是建设行政主管部门行使管理权的一种方式，并不影响商品房经验收合格的认定。故一审法院认定2017年5月17日符合合同约定的交房条件显然是没有错误的。
三、一审法院认定上诉人无正当理由拒绝接受收房是准确的。依据双方合同的约定，商品房验收合格就达到了交房的条件了，被上诉人在达到合同约定的交房条件后，已经通知上诉人接收房屋，但上诉人在并无正当理由的情况下拒绝办理交接，故一审法院认定截止计算违约金的时间为通知交房的时间，同样是准确的。
四、部分业主签订了《确认书》，该确认书是在双方当事人平等自愿并协商一致的情况下签订的，合法有效。上诉人主张若不签订确认书，被上诉人就拒不交房，不是事实。合同第八条以及附件七本合同补充协议第三条第1款均对顺延交房的具体情况做出具体的约定，被上诉人系因为上诉人存在逾期付款的事实，依据合同约定，合法地主张自身的权利。被上诉人有权追究上诉人逾期付款的违约责任，并有权不通知买受人按累计逾期天数相应顺延交房。正是在上诉人亦存在违约情形的情况下，双方当事人通过友好协商达成了互不追究对方的违约责任的一致意见，并由业主签订了《确认书》。该确认书对双方当事人均具有法律约束力。一审法院据此驳回上诉人的诉讼请求不存在错误。
五、有关租金损失主张的问题。合同双方当事人对逾期交房的违约金进行了明确的约定，上诉人主张租金损失没有合同依据。上诉人所提交的证据无法证实其诉讼主张，一审法院不予支持显然是正确的。
综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的全部诉讼请求。
廖忠林、张凡向一审法院起诉请求：1.鑫长城公司继续履行合同义务，交付符合合同约定条件的房屋；2.鑫长城公司赔偿廖忠林、张凡因逾期交房造成的租房实际损失13200元（月租金2200元×6个月＝13200元，自2017年1月1日暂计算至通知交房月2017年6月，最终数额计算至鑫长城公司将竣工验收合格的房屋交付廖忠林、张凡使用之日止）；3、本案所有诉讼费用全部由鑫长城公司承担。
一审法院认定事实：廖忠林、张凡系夫妻关系，鑫长城公司系熙海蓝天楼盘的开发商。2015年12月1日，张凡与鑫长城公司签订了一份《熙海蓝天商品房认购书》，约定：张凡认购鑫长城公司开发的熙海蓝天楼盘中的1#楼4层408房，如选择银行、公积金贷款付款方式，须于签订《商品房买卖合同》的同时至少支付20%的首付款，余款申请贷款。2015年12月22日，廖忠林、张凡与鑫长城公司签订了一份《海口市商品房买卖合同》及其附件，前述合同及附件关于房屋总价、付款方式、房屋交付方式、交付条件、延期交付情形、违约条款等主要约定如下：廖忠林、张凡购买鑫长城公司开发的熙海蓝天楼盘中的1#楼4层408房，总价613028元。付款方式为：认购书签订之日起10日内支付全部房价款的20%，金额为133028元，剩余房价款应于2016年1月22日前申请办理按揭手续，并按照按揭方式付款；房屋交付期限为2016年12月31日前，交付条件为商品房经验收合格，如遇特殊原因，出卖人可据实予以延期，特殊原因主有：1.因不可抗力且出卖人在事实发生之日起30日内告知买受人的；2.因国家法律法规、政策调整或政府行为而延误的；3.因施工中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决而延误的；4.因市政配套的批准与安装迟延而致延误的；5.买受人在订立合同后对本合同或附件的条款提出变更、修改的；6.因买受人逾期付款或买受人申请的银行按揭贷款未划入出卖人账户，出卖人有权不通知买受人而按累计逾期天数相应顺延交房时间；7.其他非出卖人所能控制情形发生而致延误的。除上述特殊情况外，出卖人逾期交房在300日之内的，每逾期一天，每日按已付房款的万分之一支付违约金，违约金总计不超过总房款的3%。因出卖人以外的外界因素，导致合理延期，买受人对出卖人所告知的事由未提出书面异议的，视为双方同意合理延期并免责。买受人应按交房通知书确定的交房时间办理收房手续，收房时应向出卖人交齐办理房产证的所需资料，缴清房价款（含按揭款）等费用，否则，出卖人有权不通知买受人而按累计逾期天数相应顺延交房时间，并无须承担任何责任。签订认购书及合同前后，廖忠林、张凡付款情况为：2015年11月28日付5000元、2015年11月30日付8000元、2015年12月1日付37000元、2015年12月23日付83028元。余款为廖忠林的按揭贷款，于2016年4月15日经建设银行向鑫长城公司放款480000元。
另查，鑫长城公司施工期间，因熙海蓝天工程项目位于解放军某工程项目阵地周边控制范围，该部队向海口市规划局去函，提出该项目已建至地上16层，楼顶海拔高度约88米，已达到该部正常工作限制高度，如继续施工将对该部开展军事业务产生严重影响，为确保国防设施安全运转，海口市规划局于2015年11月19日向鑫长城公司发函，要求鑫长城公司立即暂停熙海蓝天项目施工建设，待核查后再进行下一步工作。海口市建设工程质量安全监督站于2015年11月20日亦向鑫长城公司发函，要求鑫长城公司立即全面停工，待规划部门核查并出具复工意见后，方可申请复工。2015年12月16日，海口市规划局向鑫长城公司发函，经核查熙海蓝天项目海拔高度未超过限制范围，同意鑫长城公司恢复熙海蓝天项目施工建设。2015年12月23日，海口市建设工程质量安全监督站向鑫长城公司发函，同意鑫长城公司恢复施工。鑫长城公司主张施工期间共计9日因停电无法施工，根据海口市供电局的停电公告，鑫长城公司所主张的9次停电中，2015年2月8日、2016年4月20日、2016年9月24日的三次停电为涉案楼盘所在的海口市××区。2017年3月8日，涉案工程经建设单位、施工单位、设计单位以及监理单位进行了初次验收。2017年4月28日，涉案工程经消防竣工验收备案抽查合格。2017年5月16日，涉案工程经建设单位、施工单位、设计单位、监理单位及勘察单位进行最终验收并于次日通过了工程质量竣工验收。2017年5月18日，海口市规划局经核实后作出《建设工程规划核实意见书》，认定涉案工程符合规划审批要求。2017年6月23日，涉案工程经海口市人防确认防空地下室竣工验收合格。2017年7月26日，涉案工程经海口市住建局竣工验收备案。鑫长城公司于2017年5月29日向廖忠林、张凡邮寄送达了《交房通知书》，通知廖忠林、张凡于2017年6月8日到现场办理交房手续，廖忠林、张凡于2017年5月31日收悉。廖忠林于2017年6月7日向鑫长城公司寄出一份《收房异议书》，载明交付房屋未出示相关竣工验收文件。该份文件鑫长城公司表示未收悉，廖忠林、张凡未提供该份邮件妥投的证明。
再查，廖忠林、张凡提供了其于2016年12月30日与案外人潘某签订的《个人租房合同》，约定其租赁案外人房屋，月租金2200元，2017年1月至6月的租金合计13200元。
一审法院认为：廖忠林、张凡与鑫长城公司签订的《熙海蓝天商品房认购书》、《海口市商品房买卖合同》及其附件的意思表示真实，内容未违反法律法规的强制性规定，均为合法有效之合同，各方应依约履行。涉案合同在履行过程中，双方均存在一定违约情形，但并未达到无法实现合同目的的程度。各方均无解除意图的情况下，鑫长城公司主张通过确认书的签订免除相互责任，但与廖忠林、张凡未能达成一致。现廖忠林、张凡主张鑫长城公司履行交房义务并承担逾期交房违约责任有合同依据，一审法院予以支持。
廖忠林、张凡主张按其房租计付违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条”商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定，只有在合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的法定情形下，逾期交付使用房屋的方能以租金标准来确定违约金。同时，该违约金标准应以主管部门公布的或有资格的机构评定的标准计算。本案中的商品房买卖合同已明确约定了违约金的计算标准，不属于适用该种法定情形的情形，即便廖忠林、张凡认为约定的违约金低于其造成的损失，也应根据上述司法解释的规定确定其租金损失。现廖忠林、张凡提供的租金标准非法定主体所出具，故其主张与法定情形不符，一审法院依法不予支持。根据本案现有证据和合同实际履约情形，一审法院认为应依据涉案合同约定的违约金标准确定鑫长城公司的违约责任较为适宜。
根据合同约定，鑫长城公司应于2016年12月31日前将验收合格的商品房交付廖忠林、张凡使用，但廖忠林、张凡存在逾期付款的情形：廖忠林、张凡首付款依约应于2015年12月11日前付清，但其逾期12天；剩余房价款依约应于2016年1月22日前申请办理按揭手续并付款，但其逾期84天。廖忠林、张凡当庭抗辩无法按期办理按揭手续系因鑫长城公司材料不齐全所致，但廖忠林、张凡作为按揭合同的签约方并未能举证证明，廖忠林、张凡该抗辩缺乏证据支持，故廖忠林、张凡无法免除其逾期付款的违约责任。鑫长城公司主张按累计逾期天数顺延交房时间，一审法院予以采纳。顺延后鑫长城公司的交房时间应为2017年4月6日前。鑫长城公司通知交房日期为2017年6月8日，根据查明的事实，鑫长城公司在该交付日期前，涉案工程的房产项目已于2017年5月17日通过了竣工验收，根据合同约定的交房条件，鑫长城公司通知交房的日期并无不当。至于2017年7月26日，海口市住建局对涉案工程的竣工验收备案，是行政机关对房地产企业的行政管理行为，对商品房买卖合同的民事行为并不产生必然的拘束力，仅在备案过程中对之前的竣工验收行为未通过时会产生交房日期的延后，但本案中并未存在该情形。故根据合同的实际履约情形，从公平客观角度出发，一审法院认为鑫长城公司确定的交房日期为2017年6月8日并无不当。关于廖忠林、张凡以房屋未达到约定的交房条件为由拒绝接收房屋并要求鑫长城公司承担逾期交房违约责任至房屋交付之日的请求，一审法院认为，合同明确约定了交房条件为”该商品房经验收合格”，鑫长城公司在通知交房时已符合合同约定的交房条件，廖忠林、张凡无正当理由拒绝受领的，房屋自鑫长城公司确定的交房之日起视为已交付。故廖忠林、张凡主张鑫长城公司承担2017年6月8日之后的逾期交房违约责任于法无据，一审法院不予支持。鑫长城公司辩称存在约定的免责事由，举证证实了军工工程项目限高导致的停工34天，该行为有规划局、建设工程质量安全监督站等行政部门往来函件予以证实，且属于涉案合同约定的”因国家法律法规、政策调整或政府行为而延误”的可延期的情形，故该项辩解意见有合同根据及事实基础，一审法院予以采信。根据海口供电局停电公告，涉案楼盘所在的学院路，在施工期间的2015年2月8日、2016年4月20日、2016年9月24日存在三次停电，亦属于约定的”非出卖人所能控制情形发生而致延误”的情形，故鑫长城公司主张应予扣减3天有合同约定，一审法院予以采纳。鑫长城公司另主张的六次停电，并未明确载明是涉案工地所在路段，一审法院不予采纳。至于鑫长城公司抗辩的天气、市政配套、施工遇到的异常困难等延期原因，因鑫长城公司未能提供有效证据予以佐证，根据现有材料无法确定其与延期存在法律上的因果关系，一审法院不予采纳。鑫长城公司应依约按每日万分之一为标准，自2017年4月7日至2017年6月7日（合计61天），向廖忠林、张凡偿付逾期交房违约金，除去前述应予扣减的37天后合计为24天（61天-37天=24天）。该违约金计算标准据合同约定应以实际所付房款为本金，直至2016年4月15日，廖忠林、张凡足额支付约定购房款，故逾期交房违约金应以已付购房款613028元为本金，按每日万分之一为标准计得1471元（613028元×24天×0.0001/天）。
综上所述，鑫长城公司违反双方的合同约定逾期交房，已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。故廖忠林、张凡请求鑫长城公司继续履行合同义务，交付符合合同约定条件的房屋于法有据，一审法院予以支持；廖忠林、张凡请求鑫长城公司赔偿自2017年1月1日起至交房之日止造成的租房实际损失，其事实和理由不充分，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：
一、限海南鑫长城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向廖忠林、张凡交付位于海口市××区房；
二、限海南鑫长城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向廖忠林、张凡支付逾期交房违约金1471元；
三、驳回廖忠林、张凡的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费130元，由廖忠林、张凡负担80元，海南鑫长城房地产开发有限公司负担50元。
二审期间，上诉人廖忠林、张凡提交了以下证据：1.海南省住房公积金管理局出具的《证明书》，证明上诉人申请贷款时间2016年1月27日，没有违约，上诉人申请贷款在取得发票后合理时间内；2.首付款发票（发票上标注”此件仅用于办理公积金贷款”），证明上诉人必须取得被上诉人开具的发票才能办理公积金贷款，上诉人无法在合同约定时间内申请贷款是因为被上诉人没有及时开具发票；3.视频（内容为海南省电视台20**年7月3日新闻频道夜线栏目对涉案房屋收房现场情况的报道），证明被上诉人强迫收房的业主签订《确认书》；4.上诉人申请本院向海口市住房和城乡建设局调取的工单编号为20170628258467的”12345海口智慧联动平台工单信息卡”，证明一审法院认定被上诉人小区在2017年5月就通过竣工验收是错误的，在2017年6月30日海口市住建局答复涉案项目还未完成相关验收手续，不具备交付使用条件，同时业主也投诉了签订《确认书》的事情，与视频证据相互结合共同证明被上诉人是以交房为条件强迫上诉人签署《确认书》。
被上诉人鑫长城公司质证称：1.对第1份证据《证明书》的真实性没有异议，但是对证明力有异议。第一，该《证明书》仅能证实上诉人在2016年1月27日进行初次公积金贷款的申请，依据双方合同第五条的约定，上诉人应于2016年1月22日前申请办理银行、公积金的按揭手续，并按照按揭方式付款，被上诉人认为上诉人存在逾期的情况；第二，依据合同附件七《合同补充协议》第二条”关于按揭付款的约定”中第1条约定，上诉人应按合同约定时间办理完按揭贷款相关手续，而该《证明书》仅仅能证明上诉人是在2016年1月27日进行初次申请公积金贷款，而不能证实上诉人在2016年1月27日已经依据合同的约定交齐所有按揭贷款资料并完成相应按揭贷款手续，事实上上诉人的按揭款之后才付款完成，被上诉人认为上诉人违反了合同关于完成按揭贷款手续并付款的约定，应当承担逾期付款的违约责任。2.对第2份证据首付款发票的真实性没有异议，但是否需要首付款发票才能办理公积金贷款，仅提供首付款发票不能证实该主张。3.对第3份证据视频的真实性没有异议，但对证明力有异议。夜线栏目是在没有充分进行双方调查的情况下报道的，仅仅依据业主方单方陈述就以开发商霸王条款为标题是违背本案的事实。业主方作为完全民事行为能力人在签订《确认书》之前有充分的判断能力，双方在协商一致的情况下签订《确认书》，被上诉人认为《确认书》对双方具有法律约束力；被上诉人也已举证上诉人是存在逾期付款的事实，依据合同的条款以及合同附件七的条款，在买受人具有逾期付款行为的情况下，出卖人具有顺延交房的权利，正是基于双方均存在违约的情况，双方达成一致意见互不追究对方违约责任而签订《确认书》。夜线栏目在没有充分了解本案全部事实的情况下作出片面报道，被上诉人将保留对夜线栏目的追诉。4.对第4份证据工单信息卡的真实性没有异议，但是对证明力有异议。首先，工单信息卡的首页内容可以证实涉案项目于2017年5月17日已进行了工程质量竣工验收，被上诉人认为竣工验收合格就已满足了双方选定第三种交房条件，而2017年6月30日海口市住建局回复的处理意见违背了合同双方当事人的合同约定，与《海口市商品房买卖合同》第八条第二款第6项的约定及附件七《合同补充协议》中第三条”商品房交付”中第1款的约定不相符；其次，投诉是业主的权利，也是其业主单方的行为，其投诉不代表其陈述就是真实并且符合约定的，事实上本案的被上诉人之所以没有向业主交房，是因为本案的上诉人存在逾期付款的违约情况，在没有满足合同约定有关交房的前提条件下，被上诉人作为出卖方有权顺延交房，并不存在开发商强迫业主签订霸王条款的事实，而是开发商依据合同约定在维护自身的合法权益。
本院对上诉人廖忠林、张凡提交的证据认证如下：对第1份证据《证明书》的真实性与证明内容予以认定，对该份证据证明的上诉人于2016年1月27日初次申请公积金贷款的事实予以认定；对第2份证据首付款发票（发票上标注”此件仅用于办理公积金贷款”）的真实性予以认定，并对办理公积金贷款需要提供首付款发票才能办理的证明内容予以采纳；对第3份证据视频的真实性予以认定，但由于该报道内容系主要依据业主方的单方陈述，故该报道不足以证明被上诉人强迫收房的业主签订《确认书》；对第4份证据工单信息卡的真实性予以认定，但是涉案房屋的交付条件应以合同约定为准，且该工单信息卡载明的海口市住建局的答复不足以证明涉案房屋何时符合合同约定的交付条件。
二审期间，被上诉人鑫长城公司未提交证据。
本院审理查明：鑫长城公司于2016年1月4日向廖忠林、张凡开具首付款133028元的发票后，廖忠林、张凡于2016年1月27日初次申请公积金贷款。
以上事实由首付款发票、海南省住房公积金管理局出具的《证明书》予以证实。
本院审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为：根据二审中双方当事人诉辩陈述，本案的争议焦点为：廖忠林、张凡诉请鑫长城公司支付因逾期交房产生的租房损失有无事实和法律依据。
1.关于鑫长城公司是否逾期交房的认定。
（1）关于涉案房屋何时符合合同约定交付条件的认定。根据双方签订的《海口市商品房买卖合同》约定，鑫长城公司应在2016年12月31日前将经验收合格的商品房交付买受人使用。2017年5月17日，涉案商品房项目经建设单位、施工单位、设计单位、监理单位及勘察单位进行竣工验收并通过验收，故涉案房屋在2017年5月17日已符合合同约定的交房条件。对于廖忠林、张凡主张的应以涉案商品房项目2017年7月26日取得竣工验收备案证的日期作为涉案商品房项目的竣工验收合格日期，本院认为，虽然《建设工程质量管理条例》第四十九条规定了建设行政主管部门对建设工程竣工验收进行备案，但是，建设行政主管部门并不是对竣工验收报告进行批准，更不是重新组织竣工验收，建设工程的竣工验收条件应依据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第一款、《建设工程质量管理条例》第十六条第二款规定的内容来认定，竣工验收合格日期应以建设工程经五方竣工验收合格的日期为准，换言之，涉案商品房项目取得竣工验收备案证，并不影响涉案工程已经竣工验收合格的事实，故本院对廖忠林、张凡关于以涉案商品房项目取得竣工验收备案证的日期作为涉案商品房项目的竣工验收合格日期的主张不予采纳。
（2）关于鑫长城公司承担交房责任截止时间的认定。基于涉案房屋已于2017年5月17日通过竣工验收而符合合同约定的交付条件，鑫长城公司通知廖忠林、张凡于2017年6月8日收房但廖忠林、张凡拒收，故2017年6月8日之后不应由鑫长城公司承担逾期交房的责任。
（3）关于鑫长城公司顺延交房期间的认定。双方签订的《海口市商品房买卖合同》中约定了因非出卖人所能控制情形发生延误而出卖人可以延期交房的7种事由，故本院对本案中符合合同约定的延期交房事由依法予以认定。其一，根据合同约定，廖忠林、张凡应自签订认购书之日起10日内即2015年12月11日前支付购房首付款133028元，剩余房款480000元应于2016年1月22日前申请办理银行、公积金按揭手续。但是，廖忠林、张凡于2015年12月23日支付完购房首付款，属逾期支付首付款12天；廖忠林、张凡于2016年1月27日初次申请公积金贷款，属逾期申请公积金贷款5天，由于合同中约定的是2016年1月22日前申请办理按揭贷款手续而对何时完成按揭付款并未约定，故一审法院认定廖忠林、张凡逾期84天支付剩余房款有误。其二，基于双方签订的《海口市商品房买卖合同》系于2015年12月22日签订，鑫长城公司顺延交房的事由应不包括一审法院认定的涉案项目施工期间遇供电部门线路检修停电的2015年2月8日这一天，亦不包括一审法院认定的因涉案项目施工对相邻部队军事项目造成影响被政府职能部门通知暂停施工的2015年11月19日至2015年12月23日这34天。根据以上所述，并结合一审法院所认定的鑫长城公司顺延交房的其他事由，本院认定鑫长城公司顺延交房的期间包括：廖忠林、张凡逾期支付首付款12天；廖忠林、张凡逾期申请公积金贷款5天；以及涉案项目施工期间遇供电部门线路检修停电的2016年4月20日和2016年9月24日共2天。据此，本院认定交房时间应从合同约定的2016年12月31日前交房顺延19天（12天＋5天＋2天），即鑫长城公司应于2017年1月19日前交房，之后视为逾期交房。
综上，本院认定鑫长城公司构成逾期交房，逾期交房的期间为2017年1月20日至2017年6月8日共140天。一审法院认定鑫长城公司逾期交房期间为24天有误，本院予以纠正。
2.关于廖忠林、张凡主张的因逾期交房产生的租房损失的认定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条”商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定，只有在合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的情形下，对于逾期交房的违约行为方能以租金标准来确定违约金数额或损失赔偿数额，同时，该违约金数额或损失赔偿数额应以主管部门公布的或有资格的机构评定的租金标准计算。本案中双方签订的《海口市商品房买卖合同》已明确约定了违约金的计算标准，不属于适用该法条的情形，即使廖忠林、张凡认为约定的违约金低于其租房损失，也应根据上述司法解释规定的租金标准确定其租房损失。现廖忠林、张凡诉请的租房损失数额并非依据上述司法解释规定的租金标准所确定，本院不予支持。根据本案现有证据和合同实际履行情况，为避免廖忠林、张凡另行主张逾期交房违约金的讼累，本院依据双方签订的《海口市商品房买卖合同》约定的违约金标准确定廖忠林、张凡主张的因逾期交房产生的租房损失数额。根据合同约定，出卖人未能按合同约定的期限交房，逾期在300日之内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之一支付违约金。因此，本院支持廖忠林、张凡主张的租房损失数额为：613028元×0.0001/天×140天=8582元。对于廖忠林、张凡主张超过此数额的租房损失，无事实和法律依据，本院不予支持。一审法院对于廖忠林、张凡诉请的租房损失予以支持的数额有误，本院予以纠正。
综上所述，廖忠林、张凡的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《建设工程质量管理条例》第十六条、第四十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持海南省海口市龙华区人民法院（2017）琼0106民初9029号民事判决第一项；
二、撤销海南省海口市龙华区人民法院（2017）琼0106民初9029号民事判决第三项；
三、变更海南省海口市龙华区人民法院（2017）琼0106民初9029号民事判决第二项为：限海南鑫长城房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向廖忠林、张凡支付因逾期交房产生的租房损失8582元；
四、驳回廖忠林、张凡的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费130元，由廖忠林、张凡负担80元，海南鑫长城房地产开发有限公司负担50元；二审案件受理费130元，由廖忠林、张凡负担80元，海南鑫长城房地产开发有限公司负担50元。
本判决为终审判决。
审判长 杨 曦
审判员 王春芬
审判员 杜 蕾
二〇一八年四月十九日
书记员 任 琳
速录员 符雪梅
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国建筑法》
第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。
建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
《建设工程质量管理条例》
第十六条建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。
建设工程竣工验收应当具备下列条件：
（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；
（二）有完整的技术档案和施工管理资料；
（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；
（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；
（五）有施工单位签署的工程保修书。
建设工程经验收合格的，方可交付使用。
第四十九条建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。
建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。
一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。