辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽01民终1253号
上诉人（原审被告、申请执行人）：孙珂意，男，1962年7月4日出生，汉族，住沈阳市皇姑区
委托诉讼代理人：高际峰，辽宁鼎煊律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、案外人）：周凤忠，女，1968年12月7日出生，汉族，住沈阳市大东区
被上诉人（原审第三人、被执行人）：辽宁城投地产开发有限公司，住所地沈阳市和平区市府大路112号。
法定代表人：王岩，该公司董事长。
委托诉讼代理人：艾月，辽宁辉弘律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人、被执行人）：辽宁城置地产开发有限公司，住所地沈阳市于洪区白山路60-10号（1门）。
法定代表人：王岩，该公司董事长。
委托诉讼代理人：艾月，辽宁辉弘律师事务所律师。
上诉人孙珂意诉被上诉人周凤忠、辽宁城投地产开发有限公司（以下简称“城投公司”）、辽宁城置地产开发有限公司（以下简称“城置公司”）案外人执行异议之诉一案，不服沈阳市和平区人民法院(2017)辽0102民初9912号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月25日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
孙珂意上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判继续执行位于沈阳市大东区望花中街113-6号2-19-3号房产；2.被上诉人承担全部的诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，判理逻辑混乱，混淆了执行异议之诉举证责任分配的规定，有悖于民事诉讼法解释第三百一十一条的法系意义。一审混淆了举证责任的规定，将周凤忠负有的举证责任强加于上诉人，以上诉人未能提供证据证明周凤忠未办理房屋备案登记存在过错，从而确定周凤忠无过错的认定缺乏法律依据，且完全违背了法律条款的本意。一审仅依据周凤忠与城投公司的陈述，认定周凤忠未办理房屋备案登记无过错，缺乏事实和法律依据。二、周凤忠不享有排除强制执行的民事权益。1.周凤忠出具的李颖与城投公司之间的员工团购协议，并非真正的商品房买卖，而是借贷，李颖与城投公司之间是普通的债权债务关系，不符合案外人异议之诉适用的相关法律规定。2.周凤忠提供的证据无法证明其为实际购房人，其怠于行使自身权益，存在明显过错。三、周凤忠不符合法律规定中对抗法院强制执行的法律规定，一审法院认定周凤忠享有排除法院执行的权益缺乏法律依据，适用法律错误。1.周凤忠与城投公司签订的《商品房买卖合同》时间是2014年12月12日，是在法院查封之后。2.案涉房产办理入住以及交纳相关费用时间是在2015年1月以后，晚于2014年12月法院查封时间。3.周凤忠无证据证明其向城投公司交纳过购房款，其提供的证据只能证明李颖与城投公司之间存在资金往来，并不能证明资金的具体用途，更无法证明款项中包含其购买案涉房屋的购房款。4.周凤忠不采取相应措施进行救济，怠于行使自身权益将房屋备案至其名下的行为存在明显过错。
周凤忠辩称，争议房屋是我和我同学李颖共同出资以李颖的名义与城投公司签订的认购协议，后来争议房屋确认归我，我与城投公司签订了《商品房买卖合同》，2014年12月12日办理了入住手续，实际入住。
城投公司述称,周凤忠所述属实。
城置公司述称，与我公司无关。
周凤忠向一审法院起诉请求，1.请求依法判令周凤忠与城投公司签订的《商品房买卖合同》合法有效；2.判令孙珂意解除对沈阳市大东区望华中节113-6号2-19-3室房屋的查封行为；3.本案诉讼费由孙珂意、城投公司、城置公司承担。庭审中，周凤忠将第二项诉讼请求明确为要求立即停止对本案争议的房产的执行，解除对该房产的查封行为。
一审法院认定事实:2013年2月28日，城投公司（甲方）与案外人李颖（乙方）签订《补充协议》一份，约定甲乙双方于2011年7月14日签订《员工团购协议》，因乙方要求退房，甲方应于2013年1月30日前返还乙方预交款及违约金，现甲方不能按约定日期返还，双方约定：一、甲方于2013年7月30日内返还乙方预交款人民币447,702元，违约金168,113元……。
2013年11月7日，城投公司（甲方）与案外人李颖（乙方）又签订《商品房认购协议》一份，约定乙方于2011年7月14日签订《员工团购协议》，认购丙方“东方明珠”项目89.9平方米商品房，并支付预交款肆拾肆万柒仟柒佰零贰元，因乙方对认购的商品房不满意提出退房，按协议约定丙方应返还乙方预交款人民币447,702元，赔偿金168,113元。逾期还款违约金86,547元，款项合计702,362元，现乙方自愿认购由甲方开发建设的“万城”商品房，10号楼2单元19层3号，建筑面积36.02平方米，单价5736元/平方米，房款总金额为贰拾万陆仟陆佰壹拾壹元。乙方认购“万城”商品房应交纳的房款，在城投公司应返还给乙方的总款项范围内直接转付。
2013年11月7日，周凤忠与李颖签订《协议》一份，约定：李颖和周凤忠于2011年7月14日共同出资447,702元（李颖出资348,600元，周凤忠出资99,102元）团购住房。2013年11月7日，我们认购房子三处，其中万城10号楼2单元19层3号，建筑面积36.02平方米，房款206,611元的房子，现经双方协商，该房归周凤忠所有，周凤忠支付李颖51,138元。
2014年12月12日，周凤忠与城投公司签订《商品房买卖合同》约定周凤忠购买涉案房屋位于沈阳市大东区望花中街113-6号2-19-3，建筑面积36.02平方米，并约定的相关的权利义务。当日，城投公司为周凤忠出具收款收据一张，载明：付款人为周凤忠，房屋地址为10#2-19-3。该收据上同时载明：团购更名原名李颖更名为周凤忠。周凤忠于当日交纳了物业费、垃圾清运费、预收水费、电费、临时电电费、燃气费，办理了入住手续。现涉案房屋由周凤忠方实际居住。
另查明，孙珂意以商品房预约纠纷将城投公司、城置公司诉至一审法院。诉讼中，一审法院于2014年12月3日作出（2014）沈和民二保字第33号协助执行通知书，于2014年12月4日预查封了城投公司位于沈阳市大东区望花中街113-6号2-19-3号房屋。
2016年7月20日，一审法院作出（2016）辽0102民初3483号民事判决书，判决内容为：“一、被告城置地产开发有限公司、辽宁城投地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告孙珂意购房款477,875元；二、被告城置地产开发有限公司、辽宁城投地产开发有限公司自2013年8月1日起至判决确定的给付之日止，以477,875元为基数，按年利率24%向原告孙珂意支付逾期付款违约金；三、驳回原告其他诉讼请求。”该判决于2016年8月5日发生法律效力。
后该案进入执行程序，本案周凤忠提出书面异议，要求解除对涉案房屋的查封。2017年7月20日，一审法院作出（2017）辽0102执异155号执行裁定书，驳回了案外人周凤忠的异议。故周凤忠诉至一审法院。
一审法院认为，案外人执行异议之诉的主要目的系通过诉讼排除对特定执行标的的强制执行。本案中，通过到庭当事人庭审陈述、质证及辩论，本案的争议焦点为：周凤忠对涉案房屋是否享有所有权或其他足以阻止执行的实体权利，原告的权利是否能够排除对涉案房屋的强制执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”，买受人基于正当的不动产买卖关系，在已经支付全部价款、实际占有且未办理过户登记没有过错的情况下，其虽未取得标的物之所有权，但该买受人仍享有排除普通金钱债权强制执行的权利。上述规定是基于对正当买受人合法权利的特别保护之目的而设置的特别规则。故人民法院在适用上述规定时，应当严格审查买受人与被执行人之间不动产买卖协议是否合法有效，以及该条所规定的付款、实际占有和非因买受人自身原因未办理过户登记等要件是否具备。本案中，周凤忠与城投公司签订了《商品房买卖合同》，该合同中对双方当事人的姓名或名称、商品房的基本情况如房号、建筑面积、总价款或单价、付款时间、方式等合同主要条款均进行了约定，故该《商品房买卖合同》合法有效，同时城投公司作为出卖人已收到购房款并交付房屋，虽孙珂意提出上述《商品房买卖合同》的签订时间晚于涉案房屋的预查封时间，但依据现有证据可以认定，周凤忠购买涉案房屋最初系以李颖名义，而李颖与城投公司于2013年就已签订了认购协议，其实际购买涉案房屋的时间远早于涉案房屋的预查封时间，且该《商品房买卖合同》的签订时间与预查封的时间较为接近，庭审中，周凤忠自称其不间断的寻找城投公司，欲与其补签《商品房买卖合同》，但城投公司因办公地址搬迁，周凤忠找寻无门，城投公司在庭审中对该情况亦认可，故孙珂意提出的该项抗辩理由，不足以否定周凤忠与联合公司达成合意及买卖合同的真实性，一审法院不予采信。诉讼中，周凤忠提交的交纳物业费、水费、电费等票据等均可表明，案涉房屋现已处于周凤忠的实际使用状态中。《商品房买卖合同》能够证明其对案涉房屋的占有为合法占有，周凤忠为实际权利人。而涉案房屋未办理备案登记，并非由周凤忠方原因所致，本案诉讼中，孙珂意又未能提供证据证明周凤忠对此存在过错，故周凤忠对此无过错。
综上，根据现有在案证据，应当认定被告享有的是普通债权，而周凤忠实际占有案涉房屋，具备准物权性质，该权利优先于被告享有的普通债权，故周凤忠就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，周凤忠要求停止对涉案房屋执行的异议请求，具有事实和法律依据，一审法院应予以支持。对于周凤忠要求二第三人承担连带责任的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款之规定，一审法院判决：一、确认原告周凤忠与第三人辽宁城投地产开发有限公司于2014年12月12日签订的《商品房买卖合同》合法有效；二、不得执行位于沈阳市大东区望花中街113-6号2-19-3，建筑面积36.02平方米的房屋；案件受理费4400元，由被告孙珂意及第三人辽宁城投地产开发有限公司共同承担，各自承担2200元。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条规定：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。
本案系案外人执行异议纠纷，故应围绕案外人周凤忠对涉案争议房产是否享有足以排除执行的权利进行审查。
首先，通过本案庭审调查及现有证据可知，2013年2月28日，李颖与城投公司签订《补充协议》，约定因李颖要求退房，城投公司未能按约返款，而又约定的返款日期及违约金。2013年11月7日，城投公司与李颖签订了《商品房认购协议》，约定李颖认购本案争议房屋。虽同日李颖与周凤忠签订协议，约定团购住房屋系双方共同出资，本案争议房屋归周凤忠所有，由周凤忠给付李颖差价款。但从本案查明的事实可以看出，无论系原始的《员工团购协议》，还系《商品房认购协议》，与城投公司签订的合同主体均为李颖，而非本案周忠凤；
其次，从时间上看，案涉房屋被查封的时间为2014年12月4日，而周凤忠与城投公司签订《商品房买卖合同》的时间为2014年12月12日。因此，案涉房屋被查封的时间早于《商品房买卖合同》签订的时间；
第三，虽庭审中，周凤忠向法庭提供了物业费、垃圾清运费、燃气费、电费等证据材料，用以证明其实际入住该房屋并交纳相关费用等情况，但周忠凤所提供的上述相关入住证明所载明的时间均发生在《商品房买卖合同》签订日即2014年12月12日之后。本案周忠凤所提供的现有证据，无法证明其在房屋查封前就实际占有案涉争议房屋的事实；
第四，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。本案中，周忠凤既主张购买案涉争议房屋，但一直未向城投公司主张产权权属变更的相关权利，亦不符合常理。
综上，周凤忠作为案外人，依据其所提供的现有证据无法证明其对本案执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持沈阳市和平区人民法院(2017)辽0102民初9912号民事判决第一项，即：“一、确认原告周凤忠与第三人辽宁城投地产开发有限公司于2014年12月12日签订的《商品房买卖合同》合法有效”；
二、撤销沈阳市和平区人民法院(2017)辽0102民初9912号民事判决第二项，即：“二、不得执行位于沈阳市大东区望花中街113-6号2-19-3，建筑面积36.02平方米的房屋”；
三、驳回周凤忠的其他诉讼请求。
一审案件受理费4400元，二审案件受理费4400元，均由辽宁城投地产开发有限公司、辽宁城置地产开发有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 贾宏斌
审 判 员 韩彩霞
审 判 员 姜会军
二〇一八年四月十一日
法官助理 史舒畅
书 记 员 赵博文
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。