山东省即墨市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）即民初字第1435号
原告（反诉被告）青岛昊特置业有限公司。
法定代表人王燕，公司总经理。
委托代理人田伟，女，1980年2月12日出生，汉族，公司员工。
委托代理人徐辉，男，1961年4月15日出生，汉族，公司副总。
被告（反诉原告）丁青思，男，1972年3月29日出生，汉族，农民。
委托代理人韩民，山东元衡律师事务所律师。
原告（反诉被告）青岛昊特置业有限公司与被告（反诉原告）丁青思商品房预售合同纠纷一案，于2013年1月9日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，于2013年3月1日、4月2日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）青岛昊特置业有限公司委托代理田伟、徐辉，被告（反诉原告）丁青思及其委托代理人韩民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告青岛昊特置业有限公司诉称，2009年7月15日，原告与被告签订《青岛市商品房买卖合同》，后于2009年9月28日签订《补充协议》，约定被告购买原告开发的即墨市七级镇政府前街地块上7号（现29号）2层商业网点房，房屋总价款为850000元（现根据实测面积，将房屋总价款调整为863334.4元），付款方式为2009年7月15日前付清首付款430000元，余款420000元（现根据实测面积，余款应为433334.4元）通过办理银行按揭贷款付清。且《青岛市商品房买卖合同》第六条约定：被告逾期付款超过30天后，原告有权单方解除本合同，并要求被告按照总房价款的10%承担赔偿责任。
原告于2009年9月28日向被告交付房屋，2012年4月6日，原告向被告发出《办理付款及网签手续通知函》，书面通知被告于2012年4月12日前携带相关资料前往《时代新城》售楼处办理网签合同及支付余款。并在此前后多次电话通知其履行上述义务，被告均置之不理。原告于2012年8月31日委托律师发出《律师催告函》，再次要求被告履行上述义务，但被告××直也未有任何表示。2012年11月20日，原告依法向被告发送了“解除合同通知书”。依据相关法律规定及双方所签合同的约定，被告的行为已构成违约，为维护原告的合法权益，请求依法判令：1、解除原告与被告签订的《青岛市商品房买卖合同》和《补充协议》；2、被告支付原告违约金86333.44元、物业管理费7554元（2009年9月28日至2013年1月27日物业费：0.8元／平方米×实测面积337.24平方米×28个月。）；3、本案的诉讼费有被告负担。
被告丁青思未予书面答辩，在庭审中口头辩称，原告诉讼请求无法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。
反诉原告（本诉被告）丁青思反诉称，2009年7月15日，反诉原告与反诉被告签订商品房买卖合同，反诉原告购买反诉被告网点商品房××处。合同签订后，反诉原告及时交付了购房款，但反诉被告因未办理好用地手续，至今未给反诉原告办理房产手续。另外，双方合同约定与本案房产项下的土地使用权期限为70年，但实际用地期限为40年。反诉被告在双方签订合同时，隐瞒重要事实，构成欺诈行为，因此反诉被告应承担违约责任，并赔偿反诉原告的经济损失。为维护合法权益，请求依法判令：1、反诉被告赔偿反诉原告违约金及经济损失180000元（违约金85000元、利息96750元）；2、诉讼费由反诉被告负担。
在审理中，反诉原告对事实与理由进行了补充如下：因为反诉被告宣传时以及签订合同时约定房屋土地使用权年限为70年，办理土地使用权证时确定使用期限是40年，所以涉案房屋总价款应当按照40年的计算，共计是485714.29元，剩余部分反诉被告无权主张。
针对反诉原告（本诉被告）丁青思的反诉，反诉被告（本诉原告）青岛昊特置业有限公司未予书面答辩，在庭审中口头辩称，反诉被告自始至终不存在违约事实，所以不应当承担违约责任，要求驳回反诉原告的反诉请求。理由是：1、反诉被告所售房屋手续齐全，并于2009年9月28日在房屋验收合格后实际交付给反诉原告使用至今，且反诉原告将房屋已经出租给第三方，从2012年4月6日开始反诉被告多次书面以及电话通知反诉原告在合理期限内到反诉被告处办理网签及余款的相关手续，反诉原告至今不予配合；2、反诉被告从未在双方的合同中约定过本案房产使用年限为70年，因为相关法律明确约定商业产权最长的使用期限是40年。综上所述，反诉被告不存在违约事实，故不承担违约责任。
在审理中，原告（反诉被告）、被告（反诉原告）为支持各自的主张分别向本院提交了下列证据：
原告（反诉被告）青岛昊特置业有限公司提交证据：
1、商品房买卖合同、补充协议以及入住的验收表。证明：（1）原被告之间的合同关系，（2）2009年9月28日被告已对本案涉案房屋进行合格的验收，对房屋被告十分满意；
2、2012年4月7日，原告给被告邮寄办理的付款及网签手续通知函。证明：原告依照法律规定及双方约定履行了书面通知，告知被告将购房尾款及催齐办理相关手续的义务；
3、律师于2012年8月31日邮寄送达被告的律师催告函××份。证明：原告依法再次要求被告履行付款义务，并明确给予了合理的履行期限；
4、2012年11月23日，原告依法向被告邮寄送达了解除合同通知书××份。证明：原告在合理的期限内多次催告被告交付尾款，无果后向被告发生了解除合同的通知；
5、被告给原告××份书面的关于原告单方面解除合同的意见××份。证明双方签订商品房买卖合同时，被告已明确知道其购买的网点房屋产权为40年；
6、中华人民共和国房地产权证××份；
7、中华人民共和国建设用地规划许可证××份；
8、建设工程规划许可证××份；
9、青岛市房地产项目开发经营权证××份；
10、即墨市商品房预售许可证××份；
11、建设工程竣工规划验收合格证××份；
12、房地产登记明细××份；
13、房屋测绘报告书××份，证明原告作为销售商的合法性，以及被告购买的商业网点的实测面积是340.34平米；
14、商品房销售代理合同××份，证明在时代新城项目销售之前，该项目由原告全权委托给青岛鸿泰隆信息咨询有限公司全权负责推广销售，包括宣传材料的印制以及发放，原告方根本没有参与过制作与发放宣传彩页。
证据6至证据12证明原告出售房屋手续齐全，符合法律规定。
被告（反诉原告）丁青思提交证据：
原告销售房屋时的宣传广告，上面明确标明了是70年大产权。
经原、被告对双方提交证据的质证，双方当事人的质证意见如下：
被告对原告提交证据1的真实性无异议，但证据1中房屋验收表只能说明原、被告有简单的交接过程，并不是验收，因为房屋验收应当由相关部门验收，不是业主自己进行验收；对证据2真实性无异议，但被告没有办理网签手续原因是原告出售的网点房由签订时约定的70年改为40年；对证据3真实性无异议，被告收到了，但催告函涉及的内容没有法律依据；对证据4解除通知真实性无异议，被告收到了，因为原告违约在先，存在严重的欺诈行为，原告单方解除合同是原告单方行为，对被告无效；对证据5真实性无异议，但补充××点，被告于2012年才知道原告出售的房屋使用权年限是40年，能够说明原告存在欺诈行为；对证据6-12真实性均无异议，其中：对证据6发证时间是2010年7月20日，房屋交付时间是2009年9月28日，当时原告没有取得土地使用权的合法手续，所建房屋是违法建筑，且该证注明商业使用权限至2050年6月7日，不足40年，证明原告违约事实；对证据7发证日期是2012年4月12日，而原告开发建设房屋是2007年，原告开发房屋时手续不合法；对证据8发证日期是2001年9月9日，质证意见同证据7；对证据9发证时间是2011年12月14日，质证意见同上；对证据10发证时间是2012年1月16日，对证据11发证时间是2012年12月17日，证明原告交接房屋时未经验收，交付房屋时是不符合合同约定的房屋；对证据12真实性无异议，但被告认为对于房屋面积要求查看房产局实际测量的面积；对证据13真实性不认可，对测绘结果也不认可；对证据14真实性不认可，因为在原被告的商品房买卖合同中，有委托代理机构××项，但该项目是空白的，能够证明是原告直接将涉案房屋卖给被告，并未经过其他的代理机构，所以对该证据真实性以及所要证明的事实是不存在的．补充××点，被告在买房时，接到销售广告，直接到原告处找王者昕，王者昕于2009年7月15日下午开车拉被告到原告公司签订的合同，将被告的信用社账号款转到原告公司的信用社账号内。
原告对被告提交的宣传单页真实性不认可，并没有出现在双方签订的商品房买卖合同及补充协议中，原告认为应该以合同为准，合同体现不出是原告向被告承诺的70年大产权。
在审理中，原告申请证人丁某甲、丁某乙、徐某到庭质作证，证人到庭作证并接受了双方的质询，该些证人证言欲证明：被告提交的时代新城的彩页，是售楼处发的宣传材料，关于产权问题，在买房时承诺产权是70年，现在原告称使用权限是40年。对该些证人证言，原告认为三名证人都是购买本案房子的业主，且都已付全款并进行了网签，三名证人的网签合同上都明确载明了购买的房屋商业产权为40年，在此之前，三名证人从未向本案原告提及过原告曾经承诺过房屋产权为70年××事，因为三名证人与本案被告与原告所争议的问题，法院的裁决结果对其有共同的利害关系，所以按照证据规则的相关规定，其证人证言不具有可信性，原告方不予认可；被告认为：1、三名证人都是购买原告开发房屋的业主，所以证明事实应当是真实的。2、证人均证明收到了原告承诺商业产权是70年的彩页，该彩页也是原告发放的。3、三名证人在办理网签手续之前均向原告主张过关于产权的问题，能够证明原告确实宣传商业产权为70年的事实。4、虽然三名证人网签合同商业产权是40年，但某原告提交的证据可看出，实际使用年限为39年零10个半月，仍然达不到40年的约定，即使是40年，也构成违约。5、根据原告提交的相关证据，原告在做广告宣传时没有取得合法的土地使用手续，因此所作的商业产权是70年是欺诈行为，故三名证人证明事实真实，作证合法。
同时原告还申请了证人薛某到庭到作证，证人到庭作证并接受了双方的质询，证人薛某证言欲证明：证人在本案原告处自2008年5月份××直工作至2010年，从事施工工地现场代表，工程竣工后，开始预售时约2009年年初，公司安排证人售楼的宣传工作，发放宣传材料。对证人薛某证言，原告认为：1、证人与原告之间因为工作原因存在矛盾，致使证人离开原告公司，2、该证人也是与本案的处理结果有直接利害关系，证人是××个已交齐全款的购房户，按照证据规则的规定，证人证言不具有可信性，另外，原告方提交的商品房销售代理合同中，时代新城项目是交由青岛鸿泰隆信息咨询有限公司全权负责推广销售，包括宣传材料的印制以及发放，原告方根本没有参与过制作与发放宣传彩页，从本案被告以及诸多证人向某提交的彩页显示营销企业是斯麦尔不动产机构，原告从未与该机构有关任何关系，并且在庭审前我们也到部门查询过，该机构是不存在的，所以我们有理由相信该宣传广告是虚假的，并且并非是本案原告发放；被告认为：证人作证属实，证人与原告不存在利害关系。
另，四名证人证言证实他们均是原告房屋的购买者。
经质证和本院审核，本院对原告提交证据1至证据14的真实性予以确认；对被告提交的证据，原告不予认可，且四名证人均是购买原告房屋的业主，与本案有利害关系，因此被告没有合法有效的证据证明其提交的证据是被告发放的，对被告提交的证据本院不予采信。
关于本案证人证言的问题，本案中的证人证言均是购买原告房屋的业主，且证人薛某原是原告处工作人员，与本案有利害关系，本院不予采信。
经对原、被告提交证据的质证和确认，结合原、被告的陈述，本院确认如下事实：
2009年7月15日，原告青岛昊特置业有限公司与被告丁青思订立了《青岛市商品房买卖合同》，合同书主要约定：××（合同第××条）、甲方（本案原告，下同）通过拍卖方式取得即墨市七级镇政府前街（原供销社）地块土地使用权，土地面积为：9603㎡，土地用途为：商住；二（合同第二条）、乙方（本案被告，下同）向甲方购买该宗土地上商业网点房7号二层房屋（以下简称该房屋）；三（合同第三条）、据甲方暂测该房屋建筑面积为332.67平方米，该房屋建筑层高为底层3.6米。该房屋交付时，房屋建筑面积以即墨市国土资源与房屋管理局认定的测绘机构实测面积为准，如甲方暂测面积与实测面积不××致时，双方同意按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补；四（合同第四条）、乙方购买该房屋，每平方米（建筑面积）房屋单价为人民币2560元。根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总价款暂定为人民币850000元；五（合同第五条）、乙方选择付款方式和付款期限如下：首期付款：430000元应于2009年7月15日前付清，余款420000元应于办理完银行按揭贷款付清。乙方应在房屋交付前付清房屋面积差价款；六（合同第六条）、乙方若未按本合同约定的时间足额付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之××计算，违约金自本合同的应付款期限届满日之第二天起算，至实际付款之日止。逾期30天后，甲方有权单方面解除本合同、乙方应当承担赔偿责任。赔偿金额为总房价款的10%，甲方有权在乙方已支付的房价款中扣除乙方应支付的赔偿金额，剩余房款退还给乙方。如乙方支付的房价款不足赔偿的，甲方有权追索；七（合同第八条）、甲方应当在2009年9月30日前，将本合同约定的房屋交付乙方使用；八（合同第九条）、除本合同第八条约定外，甲方逾期将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之××计算，违约金自本合同第十条约定的最后交付期限届满之第二天起算，至实际交付之日止。逾期超过90天，乙方有权单方面解除本合同；九（合同第十条）、该房屋符合交付条件后，甲方应在交付之日前以邮寄送达方式通知乙方办理交付该房屋的手续。乙方应在收到该通知约定的期限内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为双方在《房屋交接书》上签字；十（合同第十××条）、……。乙方在房屋交接前，必须付清全部购房价款及物业管理费等其他所有费用，否则甲方除有权根据本合同其他约定处理外，并有权推迟交付房屋而无须承担任何责任；十××（合同第十四条）、……。乙方同意于签署本合同书时与甲方选聘的物业管理公司签署《前期物业管理合同》，承诺按期缴纳物业管理、维修、服务等费用；十二（合同第二十××条）、乙方确认：甲、乙双方在签署本合同时，乙方已对该房屋的土地、规划、建设等相关手续办理情况及全部交易条件进行了详细了解，对各自的权利和义务清楚明白，××方完全接受并按本合同约定严格履行；十三（合同补充条款）：1、乙方需按甲方银行要求提供办理银行按揭的相关手续和证明，并积极配合甲方办理按揭手续。2、因乙方提供的办理按揭资料不全且通不过银行的审查，乙方需在15日内把剩余房款补齐。3、如果乙方所有手续齐全，银行受理发放贷款（数量等同房屋余款），视同房屋余款交齐。
合同签订后的当日，被告交付原告房款430000元。
2009年9月28日，原告青岛昊特置业有限公司与被告丁青思订立了《补充协议》，该协议约定：××、乙方确认，在签订本《补充协议》时，乙方已会同甲方、设计、施工、监理单位对该房屋进行了检查验收，乙方认可该房屋质量符合交付条件，同意接受该房屋；二、该房屋取得《商品房预售许可证》后，甲方将书面通知乙方前来签订政府赔案的《商品房买卖合同》和办理贷款手续，乙方应在通知的期限内前来办理。逾期办理，乙方应按照主合同第六条的约定承担违约责任。乙方逾期超过30日，导致甲方解除主合同的，甲方在收回房屋的同时将不承担乙方为该房屋的装修等费用；三、因乙方原因导致该房屋不能贷款的，乙方应在30日内向甲方交付全部未付款项。乙方逾期不能交付的，应按本补充协议第二条处理；四、“时代新城”项目的物业管理费暂由甲方负责，物业服务费用由甲方赠送乙方。甲方选定物业服务公司后，乙方应按甲方的要求与物业服务公司签订《物业服务合同》，并按《物业服务合同》的约定支付物业服务费；五、甲方赠送乙方××年期的部分物业服务费用，待公司与物业公司签署正式的物业委托管理合同，业主应该与物业公司签署物业合同，并根据国家规定及物业合同内容按时交纳物业费。
2009年9月28日，原告将涉案房屋交付被告，被告在《业主入住房屋验收表》签署意见：满意，并签名确认。
2012年4月6日，原告向被告发送了《通知函》，通知被告于2012年4月12日前到原告公司售楼处办理付款及网签手续，逾期，原告公司将依法采取法律措施。
2012年8月31日，原告向被告发送了《律师催告函》，告知被告未按合同、协议和通知函履行义务，其行为已构成违约。原告有权解除合同并要求按照总房价款的10%支付违约金。在收回房屋的同时将不承担该房屋支付的装修费用。
2012年11月20日，原告向被告发送了《解除合同通知书》，因被告未履行义务，原告通知被告：自即日起解除原告与被告于2009年7月15日签订的《青岛市商品房买卖合同》及《补充协议》。在收到本解除合同通知之日起3日内，将房屋腾空并交还原告。
2012年12月8日，被告向原告回复了《关于昊特置业公司单方解除房屋认购合同的意见》，认为原告公司于2012年11月20日以违约为名单方解除2009年7月15日签订的房屋认购合同及补充协议的行为已严重的构成了违约。被告的该回复意见同时载明了对原告单方解除合同违约行为的意见。
2011年9月9日，即墨市城乡建设局颁发了建字第370282201109090201号建设工程规划许可证。
2011年12月14日，即墨市住宅发展保障办公室颁发了房地产项目开发经营权证。
2012年1月16日，即墨市房产处颁发了青房注字（2012）第003号即墨市商品房预售许可证。
2012年12月17日，即墨市规划局颁发了验字第370282201212170201号建设工程竣工规划验收合格证。
2012年12月26日，经即墨市城建房地产勘察测绘有限公司（测绘资质：丁级）测绘，涉案房屋建筑面积为340.34平方米。
2013年2月26日，原告向即墨市房产管理处办理了包括涉案房屋在内等房屋的房地产登记手续。
本院认为，根据查明的事实，原告与被告订立的《青岛市商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律禁止性的规定，合法有效，双方应严格全面的按合同的约定履行。
原告将涉案房屋交付被告后，于2012年4月6日向被告发送了《通知函》，通知被告于2012年4月12日前到原告公司售楼处办理付款及网签手续。但被告未按合同、协议及《通知函》之要求履行义务，原告于2012年8月31日向又被告发送了《律师催告函》，告知被告未按合同、协议和通知函履行义务，其行为已构成违约，原告有权解除合同并要求按照总房价款的10%支付违约金。在收回房屋的同时将不承担该房屋支付的装修费用。据上，原告于2012年11月20日被告发送了《解除合同通知书》，自2012年11月20日起解除了与被告订立的《青岛市商品房买卖合同》及《补充协议》。并要求被告在收到本解除合同通知之日起3日内，将房屋腾空并交还原告。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，原告解除与被告订立的《青岛市商品房买卖合同》及《补充协议》的行为有效。
《中华人民共和国合同法》第××百零七条：“当事人××方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”和双方订立合同及协议的约定，被告应支付原告违约金87127.04元（2560元／平方米×实测面积340.34平方米×10%），原告主张被告支付违约金86333.44元符合法律规定，本院予以确认。
根据原告与被告订立《补充协议》的约定物业服务费用由原告赠送被告，被告应按原告的要求与物业服务公司签订《物业服务合同》，并按《物业服务合同》的约定支付物业服务费，本案被告并没有订立《物业服务合同》。且双方订立的《青岛市商品房买卖合同》和2009年9月28日订立的《补充协议》于2012年11月20日解除。故原告主张的物业服务费7554元，本院不予支持。
关于被告主张的反诉请求，本院认为，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，被告对自己的反诉主张，应承担举证责任，但被告未提供证据证实，即被告对其主张的反诉请求，未提供合法有效的证据证明，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第××百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第十五条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、原告青岛昊特置业有限公司与被告丁青思于2009年7月15日订立的《青岛市商品房买卖合同》和2009年9月28日订立的《补充协议》于2012年11月20日解除；
二、被告丁青思于本判决生效后十日内支付原告青岛昊特置业有限公司违约金86333.44元；
三、驳回原告青岛昊特置业有限公司的其他诉讼请求；
四、驳回反诉原告丁青思的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2147元（原告预缴），由原告青岛昊特置业有限公司负担189元，被告丁青思负担1958元；反诉费减半收取1950元（被告预缴），由反诉原告丁青思负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审判长 兰振福
审判员 毛咏梅
审判员 梅福本
二〇一三年七月八日
书记员 张 丽
附法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”
2、《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”
3、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”
4、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”
5、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”
6、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”
7、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：“被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。”