河南省汝阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫0326民初1987号
原告：汝阳县恒博物业管理有限公司，社会统一信用代码：91410326084819864E，住所地：汝阳县天伦嘉苑内.
法定代表人：潘振峰，男，汉族，1983年1月11日生，住汝阳县，该公司总经理。
被告：范西军，男，汉族，住。
原告汝阳县恒博物业管理有限公司诉被告范西军物业服务合同纠纷，本院受理后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告汝阳县恒博物业管理有限公司法定代表人潘振峰，被告范西军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告汝阳县恒博物业管理有限公司向本院提出的诉讼请求为：1、请求判令被告给付物业管理费5672.7元。2、请求判令被告给付暖气基础运行费2100元。3、请求判令被告承担诉讼费用。事实与理由：被告系原告所管理的汝阳县天伦嘉苑的业主，汝阳县恒博物业管理有限公司按《物业管理条例》的相关规定，与洛阳市天伦房地产开发有限公司签定了《前期物业管理合同》，并约定按建筑面积0.7元，收取物业管理费。在被告欠费期间原告对其物业安全、清洁、维护、电梯定期检修等进行了系列的物业管理工作，在原告提供服务之同时被告从从2014年1月至2018年5月一直未交物业管理费及暖气基础运行费，经原告工作人员多次催收未果，被告以各种理由拒交物业管理费及暖气基础运营费。根据相关法律规定，请求法院给予判决。
被告范西军辩称：该小区的地是我的地，房子不是我们买的，是置换，房子在2号楼2单元601、602套房置换给我，当时开发商和我们协商的意见是房子置换给我两套，房子物业管理费等都免了，只让我们承担水电费，我们与开发商签订的有协议书，原来的开发商免除了我们的物业费，因为路是我们的，所以不收取任何费用，孩子们都不在家，我们没有实际居住，如果原告向我们收取费用，那么原告应当给我们租赁费，物业公司向我们索要物业费，我和原来的开发商袁新兴说过，他说让现在的物业和他们协商。
经审理查明，汝阳县天伦嘉苑小区系洛阳市天伦房地产开发有限公司开发建设。2014年3月14日洛阳市天伦房地产开发有限公司（甲方）与原告汝阳县恒博物业管理有限公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对天伦嘉苑小区提供前期物业管理服务事宜。合同约定了物业的基本情况、服务内容与质量、服务费用、物业的承接与验收、物业的维护及管理、违约责任、其他等内容。其中服务费用约定：采用包干制收费，高层住宅每平方米0.7元/月，业主应于2014年元月1日起交纳物业服务费用。物业服务支出为所交纳的业主所有，由乙方代管，主要用于以下开支：管理服务人员工资、社会保险等；物业公共部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域清洁卫生费用；物业管理区域绿化养护费用；办公费用等。2014年3月10日，洛阳市天伦房地产开发有限公司（甲方）与原告汝阳县恒博物业管理有限公司（乙方）签订《补充协议》一份，约定合同期限为三年，物业服务合同应当从2014年1月1日起实行，乙方接收物业的同时，应将2013年12月31日前本小区业主所欠的物业费51600元，一次性付给甲方，然后由乙方向所欠业主收取…。原告汝阳县恒博物业管理有限公司进驻涉案小区后，按合同约定的服务范围提供物业服务和进行物业管理，并按约定的物业费收费标准收取物业服务费。小区大部分业主按规定缴纳了物业费，供暖费。原告收取物业费的标注是按业主住宅面积，每平方米0.7元计算收取。关于取暖方面，从2013年至2015年，小区采用锅炉供暖方式，2013年度供暖及收费办法为：物业公司向每户收取2000元用于购买燃煤，待燃煤烧完时供暖停止；2014年供暖及收费办法为：按每平米0.2元，供暖时间是90天计算供暖费，暖气基础运行费按35%比例收取；2015年供暖及收费办法为：按每平米0.18元，供暖时间是90天计算供暖费，暖气基础运行费按50%比例收取。2016年以后小区锅炉按政策拆除，不再自行供暖。
2011年，被告范西军将位于杜康大道西段路北的宅基地交由洛阳市天伦房地产开发有限公司开发建设。双方签订协议，约定：商品房建成后，洛阳市天伦房地产开发有限公司将二号楼二单元601-602套房两套和二号楼15号、16号车库两间置换给被告范西军，洛阳市天伦房地产开发有限公司把房产证办理完毕交给范西军（办证以及以后其他费用，包括物业管理费，均由洛阳市天伦房地产开发有限公司承担），范西军承担入住水电费。2012年底，洛阳市天伦房地产开发有限公司将约定的小区二号楼二单元601-602套房两套交付被告范西军，被告进行装修入住，该两套套房面积均为145.77平方米。2013年度的物业费洛阳市天伦房地产开发有限公司未收取。原告入驻小区后，从2014年1月，被告未交纳过物业费，暖气基础运行费也未交纳。2018年6月6日，原告汝阳县恒博物业管理有限公司与汝阳县天伦嘉苑业主委员会签订《小区物业服务协议书》一份，约定关于小区物业服务及管理事宜，原告汝阳县恒博物业管理有限公司任然按照《前期物业服务合同》约定执行。
原告汝阳县恒博物业管理有限公司主张的物业费计算办法为：1、2014年至2017：145.77平方米×0.7元/平方米×12个月+5元/月（生活垃圾处理费）×12个月=1284.46元。1284.46元×4年=5137.6元；2、2018年：145.77平方米×0.7元/平方米×5个月+5元/月×5个月=535.19元。合计：5672.8元。
原告汝阳县恒博物业管理有限公司主张的暖气基础运行费计算办法为：1、2014年：145.77平方米×0.2元/平方米×90天×35%=918元；2、2015年：145.77平方米×0.18元/平方米×90天×50%=1182元.合计：2100元。
上述事实，有《前期物业服务合同》、《补充协议》、暖气基础运行费收费票据、物业费收据、《协议书》、当事人陈述等证据，在卷资证。
本院认为，本案是物业服务合同纠纷，原告汝阳县恒博物业管理有限公司与开发商签订的《前期物业服务合同》，不违反法律禁止性规定，应为有效合同。被告范西军作为小区业主，享受业主权利，同时应按合同履行业主的义务。虽然被告范西军与开发商洛阳市天伦房地产开发有限公司签订有协议书，约定由洛阳市天伦房地产开发有限公司承担办证以后其他费用，但该约定仅在被告范西军与洛阳市天伦房地产开发有限公司之间存在约束力，被告范西军不能以此对抗原告汝阳县恒博物业管理有限公司的诉求。被告范西军可以依据协议，要求开发商履行，若被告范西军与洛阳市天伦房地产开发有限公司之间的就协议履行产生纠纷，与本案不属于同一个法律关系，应另案解决。原告汝阳县恒博物业管理有限公司关于物业费的主张及计算办法具有事实根据及法律依据，本院予以支持。5元/月的生活垃圾处理费，依据《前期物业服务合同》不属于合同约定的物业费支出范畴，被告辩解不能成立。关于暖气费问题，原告汝阳县恒博物业管理有限公司主张的是2016年之前的欠费，在该欠费期间，涉案小区采用自建锅炉自行供暖方式，其收费既考虑满足小区业主供暖需求，又要兼顾经济效益，应由双方自行协商解决。从实际情况看，原告汝阳县恒博物业管理有限公司已经与多数业主就供暖费、暖气基础运行费的价格计算达成一致意见，并已经实际履行。被告范西军虽然未实际入住，也应按约定比例承担相应的暖气基础运行费。依据《中华人民共和国合同法》第八条，第一百零七条，《中华人民共和国物业管理条例》第二十一条，第三十五条，第四十二条及有关规定，判决如下：
被告范西军于本判决生效后十日内支付原告汝阳县恒博物业管理有限公司物业服务费5672.6元、暖气基础运行费2100元。
如未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由被告范西军负担。
本判决为终审判决。
审判员 杨朝幸
二〇一八年八月一日
书记员 梁汝笑