辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大民二终字第73号
上诉人（原审原告、反诉被告）张欣，女，××年××月××日生，××族。
上诉人（原审被告、反诉原告）大连彩虹房地产开发有限公司。
法定代表人孙迎霞，系该××总经理。
委托代理人陶玉松，系辽宁××律师事务所律师。
委托代理人潘东芹，系辽宁××律师事务所实习律师。
上诉人张欣、大连彩虹房地产开发有限公司（以下简称“彩虹公司”）因房屋买卖合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院作出的（2013）甘民初字第4623号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张欣、上诉人彩虹公司的委托代理人陶玉松和潘东芹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告张欣诉称，2010年7月27日，原、被告就坐落于大连市甘井子区辛虹北路7号楼1-10-1号房屋签署了商品房买卖合同一份。合同签订后，原告按照双方合同约定的内容交纳了全部房款，被告也将案涉房屋交付原告使用。但被告未按合同约定为原告办理房屋产权。致使原告于2012年5月16日才取得产权证。被告逾期办证行为已违反合同约定，依法应承担违约责任。故原告诉至法院，请求：1、判令被告向原告支付逾期办证违约金13031元（自2011年11月3日至2012年5月15日）。2、本案诉讼费用由被告承担。
原审被告彩虹公司辩称，不同意原告的诉讼请求。原告所述与事实不符。理由如下：本案原、被告之间存在案涉商品房买卖合同属实。但被告认为原告逾期办理产权证的责任不是因被告自身的原因导致的，系由于政府有关部门的原因造成的。根据公安部的文件规定，自2011年3月15日起对已经审批同意的在建工程，如建筑外墙保温采用易燃、可燃材料的，应提请政府组织有关主管部门督促建设单位拆除易燃、可燃材料，并且根据相关规定，将民用建筑保温材料纳入建设工程消防设计审核、消防验收和备案抽查范围。凡建设工程消防设计审核和消防验收范围内的设有外保温材料的民用建筑，均应将建筑外保温材料的燃烧性能纳入审核和验收内容。根据该文件的规定，大连市消防局对被告的案涉建筑物停止了相关的消防验收手续，从而导致了这种政府综合验收行为的迟延，致使被告不能按期取得竣工验收备案手续。这是导致原告房产证逾期办理的真实原因。本案房产证逾期办理的结果不是由于被告的原因导致的，因此本案被告不应承担任何违约责任。综上所述，请求依法驳回原告的诉讼请求。
原审反诉原告彩虹公司反诉称，反诉原、被告于2010年7月27日就案涉房屋签订了商品房买卖合同属实。由于案涉合同于2010年8月28日在网签系统上备了案。根据合同约定，反诉被告应当于2010年9月28日前将剩余房款中40万元转入反诉原告账户，但直至2010年12月1日反诉被告才将此笔款项通过贷款转入反诉原告账户，逾期64日。根据双方合同第7条逾期付款违约责任的约定，反诉被告应支付反诉原告违约金12800元。反诉原告后多次向反诉被告主张该违约金，反诉被告均以未领取产权证为由拒付。故反诉原告为维护自身合法权益，而提出反诉请求，请求：1，判令反诉被告支付反诉原告逾期支付房款的违约金12800元。2，判令反诉被告承担本案反诉费用。
原审反诉被告张欣辩称，不同意反诉原告的反诉请求。理由如下：1、对案涉商品房买卖合同的备案问题，彩虹公司并未在合同上注明系在网签系统上备案。2、我方支付彩虹公司的部分房款系通过贷款方式支付，但贷款银行系彩虹公司指定的，我方无权选择，我方系被动接受。3、关于公积金贷款一节，公积金经办机构称所有手续完备后需33个工作日才能到账，而双方合同约定的合同备案后30个工作日到账于出卖人账户与实际情况不符，合同的该部分约定应为无效。4、彩虹公司称多次向我方索要逾期付款的违约金，该事实不存在。彩虹公司从未向我方主张过逾期付款的违约金。据此也可认定彩虹公司的该主张已超过两年的诉讼时效。综上，请求依法驳回反诉原告的全部反诉请求。
大连市甘井子区人民法院经审理查明，2010年7月27日，出卖人彩虹公司与买受人张欣签订商品房买卖合同一份，约定：买受人购买的商品房位于大连市甘井子区辛虹北园7号楼1-1001号房屋，该商品房合同约定建筑面积共76.5平方米，总金额为668610元。首期房款138610元于本合同签订时支付，余款53万其中40万元由买受人向银行（公积金贷款管理部门）申请贷款，以按揭方式于本合同备案后30日内划入出卖人账户，余13万属于经济适用房货币补贴款。第七条买受人逾期付款的违约责任，买受人如未按本合同规定的时间付款，按逾期时间，分别处理（不作累计）。逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行。逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金额。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。买受人逾期付款，出卖人有权推迟交房，逾期付款超过30天后，出卖人有权将此房另售他人。第八条交付期限，出卖人应当在2010年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备本条第1或5种条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，本条第1种条件为该商品房经验收合格、本条第5种条件为经建设单位组织设计、监理、施工进行验收合格。第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后90天内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理，第3项即为由出卖人继续办理，确因出卖人的责任导致买受人在房屋交付满一年后买受人未能办理房屋权属登记或无法取得房屋权属证书的，买受人可以选择解除合同或继续履行，自该一年期满之次日起，出卖人承担买受人已付房款日万分之一的违约金。合同又约定，如双方发生争议，由双方协商解决，协商不成，由人民法院处理。同日，原、被告又签订商品房买卖合同补充协议一份。2010年11月3日原、被告办理案涉房屋交接书。2010年12月31日，被告向原告开具了购房发票，金额为668260元。
2012年3月7日，被告从大连市房地产登记发证中心办理了包括案涉房屋在内的房屋所有权初始登记证书，该证被俗称为大证。2012年5月16日，原告张欣从大连市房地产登记发证中心办理了案涉房屋产权证，证号为（甘私有）2012708107。
2009年9月25日公安部、住房和城乡建设部联合下发公通字（2009）46号文件，即《民用建筑外保温及外墙装饰防火暂行规定》，该文件第二条规定“民用建筑外保温材料的燃烧性能宜为A级，且不应低于B2级”。
2011年3月14日公安部消防局下发公消（2011）65号通知，即“关于进一步明确民用建筑外保温材料消防监督管理有关要求的通知”，该通知规定“将民用建筑外保温系统纳入建设工程消防设计审核、消防验收和备案抽查范围，并将民用建筑外保温材料规定为采用燃烧性能为A级的材料，对已审批同意的在建工程，如建筑外保温采用易燃、可燃材料的，应提请政府组织有关主管部门督促建设单位拆除易燃、可燃保温材料，对已经审批但尚未开工的建设工程，建筑外保温采用易燃、可燃材料的，应督促建设单位更改设计，选用不燃材料，重新报审”。
1997年10月1日国家技术监督局批准实施的建筑材料燃烧性能分级办法记载“建筑材料燃烧性能的级别和名称，分别为A级对应名称为不燃材料，B1级对应名称为难燃材料，B2级对应名称为可燃材料，B3级对应名称为易燃材料”。
2012年2月7日、2013年10月20日大连万顺消防工程有限公司和生特瑞（大连）工程项目管理有限公司分别出具关于新星艾维尼小城消防备案手续迟延办理的情况说明，该两份说明均记载了“为落实公安部消防局2011年3月14日下发的（2011）65号通知，彩虹公司A区工程消防验收备案手续办理的期限延长，最终办理完毕消防备案的时间为2011年11月4日”。且消防部门在2011年11月4日对案涉楼盘的竣工验收消防备案抽查结果为合格。
大连市甘井子区人民法院认为，鉴于本案原、被告双方签订的商品房买卖合同及补充协议，均系双方当事人真实意思表示，不违反我国法律，行政法规效力性强制性规定，故该合同及补充协议均系有效合同，依法对本案原、被告具有法律约束力。本案原、被告依法均应依据该合同及补充协议的约定享有权利并履行义务。
一、关于本诉部分：关于原告请求被告支付逾期办理产权证的违约金一节。由于原、被告之间的商品房买卖合同第十五条关于产权登记的约定为，“出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第3项处理，第3项即为，由出卖人继续办理，确因出卖人的责任导致买受人在房屋交付满一年后买受人未能办理房屋权属登记或无法取得房屋权属证书的，买受人可以选择解除合同或继续履行，自该一年期满之次日起，出卖人承担买受人已付房款日万分之一的违约金。”该约定系原、被告双方当事人关于逾期办证违约责任的特别约定，该约定如前所述理由，应为有效约定，被告是否应向原告支付违约金应当按照该条款的约定处理。该条款特别的并明确的约定了因出卖人的责任致使买受人不能在约定期限内办理权属证书的，出卖人应当承担相应的违约责任。
对于原告主张被告存在违约行为、依法应由被告以合同约定的标准向原告支付逾期办证的违约金一节，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期间届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定的外，出卖人应当承担违约责任：1、商品房买卖合同约定的办理所有权登记的期限；2、商品房买卖合同标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；3、商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”结合本案中原、被告双方的商品房买卖合同第十五条的约定，应依法审查是否确因出卖人的责任导致买受人在房屋交付满一年后未能办理房屋权属登记或无法取得房屋权属证书。
本案通过彩虹公司提供的证据可以认定，案涉房屋出卖人应于2010年10月31日交付买受人使用，依据合同约定出卖人应于房屋交付满一年后使该房屋能够达到买受人可以办理案涉房屋的产权证的条件。鉴于在此期间，公安部消防局于2011年3月14日下发公消（2011）65号文件，规定“民用建筑外保温材料采用燃烧性能为A级的材料”。而公安部于2009年9月25日下发的公通字（2009）46号文件规定了“民用建筑外保温材料的燃烧性能宜为A级，且不应低于B2级。”公安部消防局公消（2011）65号文件规定“自2011年3月15日起对已经审批同意的在建工程，如建筑外墙保温采用易燃、可燃材料的，应提请政府组织有关主管部门督促建设单位拆除易燃、可燃材料，民用建筑保温材料应使用A级材料即不燃材料，并规定了将民用建筑外保温材料纳入建设工程消防设计审核、消防验收和备案抽查范围。”由于案涉楼盘系已经审批已建工程，大连市消防部门对彩虹公司的案涉建筑依据新规停止了消防验收，从而导致了案涉楼盘消防验收行为的迟延。该迟延验收行为致使彩虹公司不能及时取得竣工验收备案手续。直到2011年11月4日彩虹公司才最终办理完毕消防备案手续。2012年3月7日彩虹公司办理了包括案涉房屋在内的房屋所有权初始登记证书（俗称大证）。此时案涉楼盘所涉业主才具备办理案涉房屋产权证的条件。如前所述之事由，案涉房屋逾期办理权属证书的原因是政府有关部门于2011年3月14日明确规定建设单位应使用A级建筑外保温材料并将该使用情况纳入消防工程审核验收和备案抽查范围、而建设单位原来使用的建筑外保温材料均未达到A级所引发的。故彩虹公司对原告在房屋接受一年后未能办理产权证的后果没有过错和责任。彩虹公司该违约行为导致原告逾期办理产权证的后果，不是彩虹公司自身的责任所造成，故依据合同约定依法应免除彩虹公司支付违约金的责任。鉴于原告主张的逾期办证违约金无合同的约定依据，也无相应的法律依据。故对原告主张由被告给付逾期办证违约金的诉讼请求，依法不予支持。
二、关于反诉部分：关于反诉原告彩虹公司请求反诉被告支付逾期支付房款的违约金一节。反诉原告的诉讼理由是反诉被告未按合同约定的时间支付房款、该违约行为应承担相应的违约责任。虽本案原、被告之间的商品房买卖合同第六条约定了买受人的付款方式和期限、第七条约定了买受人逾期付款的违约责任；虽反诉被告贷款部分确非按双方合同约定的时间按时支付，但反诉原告彩虹公司却未在反诉被告逾期支付款项发生的次日起向反诉被告主张逾期付款的违约金，反诉原告彩虹公司称多次向反诉被告主张逾期付款违约金被拒付，该理由反诉原告未提供证据证实，故反诉被告以反诉原告的主张超过两年诉讼时效为由进行抗辩，于法有据，依法对反诉被告的诉讼时效抗辩理由予以采信。故反诉原告彩虹公司请求反诉被告支付逾期支付房款的违约金，依法不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条、第五条之规定，原审法院判决：一、驳回本诉原告张欣的诉讼请求。二、驳回反诉原告大连彩虹房地产开发有限公司的反诉请求。本诉案件受理费用130元，其他诉讼费50元，合计180元，由本诉原告负担；反诉案件受理费用60元，由反诉原告负担。
宣判后，张欣不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决第一项，依法改判由彩虹公司给付其违约金13031元。其主要上诉理由为：1.依据双方合同约定，出卖人应在交房后一年内将办理权属登记需由出卖人提交的材料报产权登记机关备案，现彩虹公司未按此约定履行，应承担逾期违约金。2.彩虹公司交房在先，而公安部消防局下发的（2011）65号通知在后，该通知没有规定2011年3月15日前验收合格并交付使用的房屋重新进行外保温材料消防验收，故彩虹公司以该通知下发为由提出迟延办证责任不在该公司的主张不能成立。3.原审判决理由不成立，因彩虹公司从未提交证据证明对案涉建筑的外保温材料进行过拆除和更改及案涉建筑的外保温材料已达到A级标准。且彩虹公司未提交证据证明案涉商品房系因公安部消防局的65号通知而迟延办理产权证。4.从公安部和城乡建设部2009年9月25日联合下发的46号文件可以看出，当时的文件即规定“民用建筑外保温材料的燃烧性能宜为A级”。但彩虹公司却不遵守国家和政府的规定，外保温材料未使用A级，现该公司将此后果转由购房者承担是错误的。5.公安部消防局的65号文件，在2013年一审开庭之前已废止停用。6.案外人出具的情况说明不能采信，因为案外人是彩虹公司的承包合作单位。
彩虹公司亦提出上诉，请求撤销原判第二项，依法改判支持彩虹公司的原审反诉请求。其主要上诉理由是：彩虹公司的原审反诉请求并未超过法定诉讼时效，在张欣存在逾期支付房款事实的情况下，原审法院不应驳回彩虹公司的反诉请求。因案涉的合同为双务合同，彩虹公司负有协助办证的义务在后，张欣付款义务在先，双方违约责任的诉讼时效应从后义务方违约行为发生时起算，故彩虹公司的反诉请求并未超过诉讼时效，原审驳回属于适用法律错误。
本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，当事人对其主张应提供证据予以证明，没有证据或提供的证据不足以证明其主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关于上诉人张欣提出的彩虹公司应给付其逾期办理产权证违约金的问题，案涉《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书的，由出卖人继续办理，确因出卖人的责任导致买受人在房屋交付满一年后买受人未能办理房屋权属登记或无法取得房屋权属证书的，买受人可以选择解除合同或继续履行，自该一年期满之次日起，出卖人承担买受人已付房款日万分之一的违约金。案涉房屋于2010年11月3日交付，故彩虹公司至迟应在2011年11月2日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。现彩虹公司未在此日期前履行上述义务，确与合同约定不符。但彩虹公司应否承担逾期办证的违约责任，合同中明确约定彩虹公司承担责任的前提是“因出卖人的责任，买受人不能在约定的期限内办理权属证书的。”具体到本案，公安部消防局于2011年3月14日下发公消（2011）65号文件，规定自2011年3月15日起对已经审批同意的在建工程，如建筑外墙保温采用易燃、可燃材料的，应提请政府组织有关主管部门督促建设单位拆除易燃、可燃材料，民用建筑保温材料应使用A级材料即不燃材料，并规定了将民用建筑外保温材料纳入建设工程消防设计审核、消防验收和备案抽查范围。而案涉楼盘属于已经审批同意的已竣工工程，是否适用65号文件的规定，需待公安部消防局进一步明确。故大连市消防部门在新的文件精神及65号文件实施细则下发前，暂停了对包括案涉工程在内的已审批同意的已竣工工程的消防验收备案，直到2011年11月4日才最终将案涉工程的消防验收手续办理完毕。《建设工程消防监督管理规定》中明确规定，消防验收时限在二十个工作日内，而案涉工程的消防验收时间已远超过此期限。可见，消防部门对案涉楼盘的迟延验收行为，是彩虹公司不能及时取得竣工验收备案手续的直接原因。故彩虹公司对于其未在合同约定的期限内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案不负有责任，买受人不能在约定期限内办理权属证书，并非因出卖人责任导致，故彩虹公司不应承担逾期办证的责任。
关于上诉人张欣提出交房在先，公安部消防局下发的65号文件在后，不应适用于案涉工程，彩虹公司不能以此作为抗辩理由一节，双方合同约定的交房条件是“商品房经验收合格或经建设单位组织设计、监理、施工单位验收合格”，并非经综合验收合格。房屋即便已经交付，如需办理房屋权属证书，必须经包含消防验收在内的综合验收合格并备案后才能办理。公安部消防局下发的65号文件是否适用案涉工程，取决于负责审批的公安消防部门，而非负责报请审批的开发建设单位。本案正是因大连市公安消防部门对案涉工程是否属65号文件适用范围尚不确定时对包括案涉工程在内的部分工程暂停消防验收而导致的消防竣工验收备案迟延，此责任不应由报送审批的彩虹公司承担。故上诉人张欣该项主张不能成立。
关于上诉人张欣提出彩虹公司使用的外墙保温材料不符合国家规定，且在65号文件下发后也并未拆除更换，不能以此作为抗辩理由一节，本院认为，案涉工程采用的外保温材料为B2级，按照当时公安部下发的公通字（2009）46号文件“民用建筑外保温材料的燃烧性能宜为A级，且不应低于B2级”的规定，案涉工程的外墙保温材料符合当时的验收规定。本案虽因公安部消防局下发65号文件将民用建筑外保温材料规定需采用燃烧性能为A级的材料而导致大连市消防部门对该文件是否适用案涉工程不明确而迟延办理了消防竣工验收备案，但大连市消防部门最终以何种标准对案涉工程进行消防验收和备案，属行政审批机关职权范围，其并不因此改变案涉工程消防竣工验收备案迟延的原因。故对上诉人张欣此项主张不予支持。
关于张欣提出公安部消防局的65号文件在一审庭审前已废止的问题，如前文分析，即使65号文件在本案一审庭审前废止，但该文件于2011年3月14日下发后，大连市消防部门在对案涉工程进行消防验收时确实因是否适用该文件的规定存有异议，从而导致因标准问题迟延验收，此节事实不能因后期65号文件的废止而被否认，故即使65号文件在一审庭审前被废止，其存在期间造成的案涉工程消防验收迟延的事实不会改变。对张欣此项主张亦不予支持。
关于上诉人张欣提出案外人出具的“情况说明”系与彩虹公司存在利害关系的单位出具，不应采信一节，案涉的两份“情况说明”，分别由案涉工程的监理单位和内部消防工程施工单位出具，两单位分别派员出庭，对上述两份“情况说明”的真实性予以确认；两单位虽与彩虹公司存在业务关系，但其均系独立的企业法人，与彩虹公司不存在内部关联，其二者基于参与案涉工程质量监督或消防工程施工及协助报请消防验收的工作实际，对其业务范围内知晓的有关事实进行陈述和证明，并无不妥。故上诉人张欣此项上诉主张不能成立。
关于彩虹公司提出其原审反诉请求未超过诉讼时效一节，彩虹公司未提交任何证据证明其在起诉前曾就张欣逾期付款问题向张欣主张过权利，故原审认定彩虹公司的反诉请求已超过诉讼时效并无不妥。至于彩虹公司提出诉讼时效应从后履行义务一方违约行为发生时起算，属于彩虹公司对法律的误解，不能得到支持。
综上所述，原审判决事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费190元，由上诉人张欣承担130元；由上诉人大连彩虹房地产开发有限公司承担60元。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 虹
审 判 员 侯学枝
代理审判员 刘冬艳
二〇一四年三月二十五日
书 记 员 王 亮