湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂武汉中民终字第00579号
上诉人（原审原告）：顾威，男，汉族，1980年7月7日出生。
被上诉人（原审被告）：李哲煜，男，汉族，1990年2月4日出生。
上诉人顾威因与被上诉人李哲煜房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2013）鄂洪山民商初字第00237号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年6月10日立案受理后，依法向被上诉人李哲煜公告送达开庭传票，并组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人顾威到庭参加了诉讼，被上诉人李哲煜经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
2013年3月，顾威向一审法院提起诉讼，请求判令：1、解除顾威与李哲煜之间签订的房屋租赁合同。2、李哲煜向顾威支付的2，000元押金不予退还。3、李哲煜赔偿顾威房屋损失、家具电器损失、房租损失、开锁费、水电费、物业费、煤气费、误工费、差旅费等各项损失共计人民币37，883.46元。4、李哲煜承担本案的诉讼费用。
一审法院查明：顾威（甲方）、李哲煜（乙方）于2012年9月4日通过中介机构武汉安诚信房地产经纪有限公司签订《房屋租赁合同》一份。根据该《房屋租赁合同》，顾威将位于武汉市洪山区广八路银海雅苑B-1411的房屋出租给李哲煜，合同约定房屋租赁期一年（2012年9月5日至2013年9月4日），租金为每月2，000元，房屋租金交付为半年付，李哲煜还须向顾威交付2，000元押金作为保证金。《合同》还约定，如果中途退房，应提前30日通知甲方，并支付甲方一个月的租金作为违约金，乙方承担租赁期间的水、电、燃气、电话、收视、卫生等费用以及物业费。租房合同签订后，李哲煜向顾威支付了从2012年9月5日至2013年3月5日房屋租金12，000元及押金2，000元，共计14，000元。2013年1月10日李哲煜电话告知顾威其不再继续租赁该房屋，但当时双方协商未果。2013年3月4日，顾威通过开锁公司进入租赁的房屋时，发现住房内的家具电器、墙壁上有涂鸦并有侮辱性的语言。截至顾威起诉时，李哲煜尚欠合同期内2013年3月5日至9月4日的房屋租金12，000元未支付。
一审法院另查明，顾威申请对租赁房屋内的墙面恢复原状做物价评估、对屋内家电家具的保洁进行价值评估，一审法院委托武汉建达荆山资产评估事务所进行鉴定，武汉建达荆山资产评估事务所于2013年11月22日出具了一份退案函，说明因为当事人在规定的时间内未缴纳评估费用且双方当事人经多次通知拒不到场，因此退案。
一审法院认为，顾威、李哲煜签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，该租赁合同合法有效，各方当事人均应遵守执行。李哲煜在合同履行过程中，虽于2013年1月10日向顾威提出解除合同，但并未就此事宜和顾威协商一致，也未依法履行解除合同的相关手续，而是径行离去，继而欠缴余下租金，已构成根本违约，应该承担相应的违约责任，故顾威要求解除合同的诉讼请求，予以支持；李哲煜向顾威交纳的2，000元保证金，因李哲煜对租赁房屋墙壁及室内电器造成损坏并拖欠水电费、物业费、煤气费等，依据合同约定，顾威可以不予退还。顾威请求的各项损失中，2013年3月5日至9月4日的房租损失12，000元，是合同履行后顾威可以获得的利益，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，李哲煜应当予以赔偿；从2012年10月至2013年3月的水费、物业费、煤气费、电费共计811.86元，依据《房屋租赁合同》的约定，属于李哲煜应该承担的费用，顾威代李哲煜支付后，已成为顾威的损失，李哲煜亦应予以赔偿；至于顾威要求李哲煜承担的房屋、家具、电器损害以及误工费、差旅费等损失，因其主张没有充足的证据证明，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十三条、第二百一十九条的规定，判决：一、解除顾威与李哲煜于2012年9月4日签订的《房屋租赁合同》；二、李哲煜应于本判决生效之日起十日赔偿顾威的房租损失12，000元；三、李哲煜应于本判决生效之日起十日内赔偿顾威的水电费、煤气费、物业费损失共计811.86元；四、驳回顾威的其他诉讼请求。案件受理费798元，由李哲煜承担。
判后，顾威不服，向本院提起上诉，请求二审法院撤销湖北省武汉市洪山区人民法院（2013）鄂洪山民商初字第00237号民事判决第四项，改判李哲煜赔偿顾威房屋墙面损失、家具电器损失、开锁费用等各项损失共计25，000元，房租持续损失20，000元。其上诉主要理由为：顾威并非没有充足的证据证明李哲煜损害承租房屋墙面、室内家电家具的事实，一审诉讼中是因李哲煜拒不到场导致评估无法进行。
被上诉人李哲煜未作答辩。
经审理查明，一审认定的事实属实，本院予以确认。
二审审理期间，根据顾威的申请，本院依法委托湖北天地源资产评估有限公司，对座落于本市洪山区广八路银海雅苑B-1411的房屋内恢复原状造价进行了司法鉴定评估，该公司于2014年9月11日出具了《资产评估报告》，评估意见为：申报的资产在评估基准日2014年8月29日的评估值为14，184.00元。其中，1、按保洁作价评估的项目：1台电视机显示屏表面绿色涂鸦漆清理、1个坐便器表面黑色涂鸦漆清理、1台抽油烟机表面黑色涂鸦漆清理、卫生间（仅包括瓷砖墙面、梳妆镜和门）涂鸦漆清理和客厅壁柜柜门玻璃立面黑色涂鸦漆清理；评估价值为：380元。2、按翻修计价评估的项目：室内墙面（不含厨房和卫生间）整体翻修（按套内面积45㎡，层高3米，功能格局为一室一厅一厨一卫、2组壁柜（卧室和客厅各一组）柜门及内壁喷漆处理；评估价值为：9，825元。3、按市场价值评估的项目：1件实木单柜、1件实木电视柜、1张实木床（不含床垫，尺寸：1500mm＊2000mm）、3组暖气片（规格：高度1m及1m以下）、1台双门冰箱（小天鹅BCD-192J）、1台波轮洗衣机（海尔XQB50-728E）、1台壁挂式空调（美的）和1部闭路电话（安居宝）；评估价值为：3，979元。
经庭审质证，顾威对本次鉴定评估的程序和结论均不持异议，本院予以确认。
本院认为，顾威、李哲煜于2012年9月4日签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，没有违反有关法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。在合同履行的过程中，李哲煜单方面解除合同，并拖欠房屋租金及水电费、物业费、煤气费等，已构成根本违约，应该承担相应的违约责任。
关于顾威上诉称李哲煜对承租房屋的墙壁、家具、家电造成损坏的事实客观存在，严重影响了该房屋及家具、家电的使用功能，李哲煜应承担赔偿责任的上诉理由。案涉房屋内的物品损失已经过了鉴定机构的鉴定，经庭审质证，顾威对本次鉴定评估的程序和结论均不持异议，李哲煜未到庭，视为放弃相应诉讼权利，故湖北天地源资产评估有限公司出具的报告可以采信，应当作为定案的依据。然而，评估报告中按市场价值评估的物品（包括实木单柜、实木电视柜、实木床各1件、3组暖气片、双门冰箱、洗衣机、挂式空调、闭路电话各1台），在李哲煜赔偿后，可移动的物品实木床1张、小天鹅BCD-192J双门冰箱、海尔XQB50-728E洗衣机、美的挂式空调、闭路电话各1台，应归李哲煜所有；不可移动的物品实木单柜、实木电视柜、3组暖气片共计854元，应从14，184.00元总价值中扣除。因此，顾威的上诉理由部分成立，其上诉请求本院予以部分支持。
综上，一审判决认定事实清楚，实体处理部分不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持湖北省武汉市洪山区人民法院（2013）鄂洪山民商初字第00237号民事判决。
二、李哲煜于本判决生效之日起十日内赔偿顾威武汉市洪山区广八路银海雅苑B-1411房屋及房屋内的财产损失13，330元；该房屋内可移动的物品实木床1张、小天鹅BCD-192J双门冰箱、海尔XQB50-728E洗衣机、美的挂式空调、闭路电话各1台归李哲煜所有。
如果李哲煜未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费797.5元、鉴定费5，000元，共计5，797.5元，由李哲煜负担。
维持一审人民法院关于诉讼费用负担的判决。
本判决为终审判决。
审判长 申 斌
审判员 王 阳
审判员 张文霞
二〇一四年十月八日
书记员 赖瑞文