江苏省扬州市广陵区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）扬广民初字第0350号
原告黄坛笑。
委托代理人郑建和，北京市君泽君（南京）律师事务所律师。
委托代理人陈峰华，江苏天庭律师事务所律师。
被告吴兆林。
被告叶汉珍，（水岸华邑）商铺。
委托代理人周继兵。
原告黄坛笑与被告吴兆林、叶汉珍房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员郭小东适用简易程序，于2013年3月5日公开开庭进行了审理，后依法组成合议庭于2014年5月23日、6月9日、8月14日公开开庭进行了审理，原告黄坛笑的委托代理人郑建和、陈峰华到庭参加了诉讼，被告吴兆林、被告叶汉珍的委托代理人周继兵参加了2013年3月5日的庭审，被告叶汉珍到庭参加了2014年6月9日的庭审。本案现已审理终结。
原告黄坛笑诉称：原告与两被告于2012年1月5日签订房屋租赁协议，原告将其出资购买的位于本市解放北路2-2号商铺及室内（除字画外）的所有动产和不动产租赁给两被告使用，租期从2012年1月1日起算，约定为不定期租赁，每天租金为150元，由两被告直接汇入原告的银行帐户。协议还约定两被告根据原告的需要随时让房，如两被告不让房，即给付五倍租金及违约金（按400万元以月利率3分从2012年1月1日计算至实际让房之日）。协议签订后，两被告一直未给付租金，后原告多次要求两被告让房，并交付租金，但两被告却置之不理。现向法院起诉要求，1、判令解除原告与两被告之间签订的租赁协议，两被告立即让出位于扬州市解放北路2-2号（水岸华邑）商铺，并向原告交付商铺及室内（除字画外）的所有动产和不动产；2、两被告给付租金按750元／天从2012年1月1日计算至实际让房之日止，以及按400万元以月利率3分从2012年1月1日计算至实际让房之日的违约金。
原告黄坛笑提供的证据：1、原告与两被告签订的《协议书》，证明被告吴兆林、叶汉珍一直使用该商铺用于经营茶楼，系本案适格的被告；2、《补充协议书》，证明原告黄坛笑对诉争房屋拥有所有权和处置权等权利，系本案诉争房屋的出租人；3、《租赁协议》，证明本案租赁协议是双方真实意思的表示，系合法有效的协议；4、江苏天炜律师事务所的公函及特快专递详单两份，证明原告曾经委托天炜律师事务所向两被告发过律师函，要求两被告让房的事实，原告现可主张五倍的租金及违约金；5、（2013）扬广民初字1001号民事判决书、（2014）扬诉字第18号民事裁定书，证明本案诉争的房屋经本院确认为原告黄坛笑所有；6、短信内容的书面记载，证明原告于2012年2月17日分别发给两被告，要求两被告给付租金并交付房屋，原告已经履行通知的义务；7、中国银行贷款还款凭证，证明原告已经按照上述判决书的内容向中国银行偿还了该房屋的抵押贷款。
被告吴兆林辩称：1、其与叶汉珍是夫妻关系，当时购买诉争房屋时并不知情，买房后才知道诉争房屋是有贷款的，是其还的贷款；2、此房登记在其名下，2011年就要求原告将此房转走，当时收到原告发的律师函后打电话给原告，原告未接，之后就发短信给原告，要求原告将房屋转走；现希望早点将房屋转走；3、租赁协议没有本人签名，不予认可。
被告叶汉珍辩称：1、本案黄坛笑的签名不是原告本人所签，起诉不是黄坛笑的真实意思表示；2、诉争房屋产权登记在两被告名下，所有权并未改变的情况下，租赁是不成立的；3、黄坛笑不是租赁物的出资人，也不是该租赁物的所有人，不具备出租人的资格；4、叶汉珍与黄坛笑签的所谓的租赁协议，与本案的事实和法律相违背，不能发生法律上效果；5、原告诉称向被告发出律师函，叶汉珍到目前为止没有收到，且租赁协议所约定的租金明显偏高。因此，要求先解决房屋所有权归属问题，故请求驳回原告的诉请；6、对（2013）扬广民初字1001号判决书、（2014）扬诉字第18号民事裁定书及中国银行贷款还款已结清凭证的真实性、合法性、关联性没有异议；7、对黄坛笑在2012年2月17日分别发送两被告的短信，要求两被告给付租金交付房屋，不予认可；且租赁协议所约定的租金明显偏高。
被告叶汉珍提供的证据：1、房屋所有权证及土地所有权证的复印件，证明诉争房屋所有人及实际使用人是两被告，另证明此房抵押在中国银行维扬支行；2、个人借款合同、向银行交纳首付款凭证、还款凭证、中国银行维扬支行的催款函，证明双方签订补充协议和租赁协议后，原告未按期偿还贷款，另证明现欠银行贷款的数额；3、银行交易明细清单四张，证明在协议签订后，原告方未能按时还款，而被告代为还款的事实。
经审理查明：一、原告于2013年5月6日对两被告及第三人中国银行股份有限公司扬州维扬支行（以下简称中行维扬支行）向本院提起诉讼，要求依法确认本案诉争房屋为原告所有，并办理过户手续，并要求两被告立即向原告交付该房屋。本院于2013年12月20日作出（2013）扬广民初字第1001号民事判决书，后被告叶汉珍提起上诉，扬州市中级人民法院因被告叶汉珍未缴纳上诉费，于2014年3月13日作出（2014）扬诉字第0018号民事裁定书，裁定按自动撤回上诉处理，原审判决已生效。
二、已生效的（2013）扬广民初字第1001号民事判决书中认定的事实有：1、扬州市广陵区解放北路2-2号（水岸华邑）商铺，于2009年12月4日登记，登记房屋所有权人为叶汉珍，建筑面积为174.98平方米，该房由吴兆林与叶汉珍共有，于2010年4月13日抵押给中行维扬支行，并办理了抵押登记。现由被告叶汉珍占有，并用于经营茶楼。2、解放北路2-2号（水岸华邑）商铺支付购房款的票据，从中国建设银行、中行维扬支行的借款、还款等相关凭证均显示为叶汉珍及吴兆林。黄丽系原告黄坛笑的母亲，叶汉珍系黄丽的姨侄女，叶汉珍与吴兆林系夫妻关系。3、原、被告双方于2012年1月5日分别签订了《协议书》、《补充协议》、《租赁协议》。双方于2012年1月10日将诉争的房屋抵押给原告黄坛笑，并办理了抵押登记。因黄丽未按约及时偿还贷款，两被告偿还了部分贷款后不再偿还，后中行维扬支行就其设立于解放北路2-2号（水岸华邑）商铺的抵押贷款向法院申请强制执行。
三、（2013）扬广民初字第1001号民事判决书判决的主要内容有，位于扬州市广陵区解放北路2-2号（水岸华邑）房屋在中国银行股份有限公司扬州维扬支行注销抵押权后，确认为原告黄坛笑所有，被告吴兆林、叶汉珍于抵押权注销之日起一个月内协助原告黄坛笑办理产权过户手续；驳回原告黄坛笑要求两被告交付房屋的诉讼请求。原告于2014年2月20日偿还了中行维扬支行的本案诉争房屋的抵押贷款，现该房产仍登记于两被告名下。
四、原告黄坛笑（乙方）与被告吴兆林、叶汉珍（甲方）于2012年1月5日签订《租赁协议》的主要内容有：“因位于解放北路2-2号（水岸华邑）商铺及其（除字画外）的所有装饰、装修、动产、不动产均是黄坛笑出资，现黄坛笑将商铺及茶楼租赁给吴兆林、叶汉珍经营。为此，双方协议如下：1、租赁的标的物为商铺及茶楼内部（除字画外）所有装饰、装修、动产、不动产；2、租期：不定期租赁，甲方须根据乙方需要随时立即让房；3、租金：150元／天（从2012年1月1日起计算）；4、甲方不得转租，不得改作其它用途；5、如甲方在乙方通知让房后立即让房，乙方免除甲方应缴纳的租金，如甲方未能立即让房，则租金按标准的五倍计算至实际让房之日，并且由甲方承担乙方母亲黄丽所借400万的民间借贷的利息（从应当让房之日以月息3分计算至实际让房之日止）；6、在乙方处置该处房产时，甲方需配合，不得阻挠……7、甲方不需要乙方免除租金，甲方每天汇入乙方中国银行卡150元、甲方在接到让房通知后一周内让房”。协议签订后，两被告至今未给付租金。
本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告双方签订的《租赁协议》系双方真实意思的表示，且不违反相关的法律、法规的规定，系有效的合同。合同中约定，租赁期限为不定期租赁，根据合同法的相关规定，不定期租赁协议，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，原告于2013年1月向本院起诉，要求与被告解除此租赁协议，可以认定原告已在合理期限之前通知了两被告，故原告现要求解除原告与两被告签订的《租赁协议》，并将租赁的房屋返还给原告执管的主张，具有事实和法律依据，本院予以支持。对于原告要求两被告交付此房屋室内（除字画外）的所有动产、不动产的主张，因租赁合同中约定了原告的租赁物含所有装饰、装修动产、不动产，故该室内装饰、装修的固定设施应当一并返还给原告。对于其它动产，因原告未能提供证据证明出租此房屋时向被告交付了哪些具体动产及其数量，故对于原告的此项主张，本院难以支持。对于被告吴兆林辩称未在《租赁协议》上签字而不予认可该协议，因两被告系夫妻关系，被告叶汉珍占有使用租赁房屋经营多年，被告吴兆林在与原告签订的《协议书》、《补充协议》中已签字确认，故可以认定被告吴兆林应当明知《租赁协议》的内容，且叶汉珍的行为也构成了表见代理。对于被告叶汉珍辩称，1、本案黄坛笑的签名不是黄坛笑所签，起诉不是黄坛笑的真实意思表示；2、诉争房屋产权登记在两被告名下，所有权并未改变的情况下，租赁是不成立的；3、黄坛笑不是租赁物的出资人，也不是该租赁物的所有人，不具备出租人的资格；4、叶汉珍与黄坛笑签的所谓的租赁协议，与本案的事实和法律相违背，不能发生法律上效果。因本院于2013年12月20日作出（2013）扬广民初字第1001号民事判决书已确认本案讼争房屋为原告黄坛笑所有，且被告叶汉珍提供的证据也不足以证明其主张，故其抗辩理由无事实和法律依据，本院不予采信。
对于原告主张要求两被告给付租金按750元／天从2012年1月1日计算至实际让房之日止，以及按400万元以月利率3分从2012年1月1日计算实际让房之日的违约金。因《租赁协议》中约定租金为150元／天，两被告至今未给付任何租金，已构成违约，故两被告应当按照约定给付原告按150元／天计算的租金（从2012年1月1日计算至实际让房之日止）。根据合同法的相关规定，当事人约定的违约金过分高于造成的损失的，可以请求人民法院予以适当减少。本案中双方约定的违约金明显过高，故本院根据本案的实际，酌情确定违约金为被告所应给付租金的同期银行贷款利息（从原告起诉之日即2013年1月31日起至本判决生效之日止）。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、解除原告黄坛笑与被告叶汉珍于2012年1月5日签订的《租赁协议》；
二、被告吴兆林、叶汉珍于本判决生效之日起二十日内将位于扬州市广陵区解放北路2-2号（水岸华邑）商铺腾空让尽交予原告黄坛笑执管；
三、被告吴兆林、叶汉珍于本判决生效之日起二十日内给付原告黄坛笑房屋租金（标准为150元／天从2012年1月1日起计算至房屋实际交付之日止）及其违约金（以所欠租金按同期银行贷款利率，从2013年1月31日起计算至本判决生效之日止）。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费17826元，由被告吴兆林、叶汉珍共同负担（原告已预交，两被告应负担之款于本判决生效后二十日内直接给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省扬州市中级人民法院预交上诉案件受理费17826元（江苏省扬州市中级人民法院开户行：工商银行扬州分行汶河支行，户名：江苏省扬州市中级人民法院，帐号：11×××57）。
审 判 长 郭小东
人民陪审员 盛静安
人民陪审员 刘明康
二〇一四年九月十二日
书 记 员 陈 娟