江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏中民终字第1556号
上诉人（原审原告）神脑商贸（江苏）有限公司，住所地南京市白下区中山东路300号2幢2705室。
法定代表人林保雍，该公司董事长。
委托代理人程联明。
被上诉人（原审被告）朱娟，××族。
委托代理人盛震鹏，上海蓝白律师事务所律师。
上诉人神脑商贸（江苏）有限公司（以下简称神脑公司）因与被上诉人朱娟房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院（2013）园民初字第2513号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年4月8日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：苏州工业园区苏雅路388号新天翔商业广场小区2幢708室所有人为朱娟。2011年1月18日，朱娟（甲方）与神脑公司（乙方）通过中介签订房屋租赁合同一份，约定朱娟出租给神脑公司位于苏雅路388号新天翔商业广场小区2幢708室作为办公使用；租赁期限自2011年1月20日起至2012年2月28日止，2011年3月1前为免租期，租赁期满，神脑公司应如期将房屋归回朱娟；房屋月租为16120元（不含物业费、税费），租赁关系终止时，如无纠纷朱娟收取的房屋租赁保证金必须在神脑公司付清合同约定的费用后于3日内无息归还神脑公司；房屋租赁使用所发生的电费、税费、电话费、宽带费、物业费等其他费用不算在租金以内，由神脑公司负担；神脑公司的义务为合同终止时，须对朱娟提供房内设施进行清点、检查、移交、如有非正常损坏，短缺应照价或酌情赔偿；租赁期满后，解除合同时，朱娟要对房内设施进行清点，如有短缺应自行负责向神脑公司索赔；在合同期限内想解除时，神脑公司需提前一个月向朱娟以书面形式进行预先通告，协商解决；合同终止神脑公司在归还租赁房屋后，在租赁房屋内有神脑公司残留物件之时，朱娟可任意处置残留物件。双方在合同上签字盖章。
2012年2月24日，朱娟与神脑公司签订补充协议一份，约定租赁期限延长一年，自2012年3月1日至2013年2月28日，原合同其他条款不变。
2013年3月，朱娟与神脑公司再次签订补充条款一份，约定租赁期限延长一年，自2013年3月1日至2014年2月28日，每月租金16864元，付款方式为半年一付，第一期租金于2013年2月19日开始支付，租赁期限内，任何一方要提前解除本合同，均应提前两个月通知另一方，双方结清水电物业及截止退租日的房租等费用并完成房屋交接手续后，互不承担违约责任，同时朱娟应退还神脑公司租赁保证金（押金）及剩余租金。本协议未尽事项依照原合同条款执行，本协议与原合同不一致之处按照本协议补充执行。
原审法院另查明，上述合同签订后，神脑公司支付16120元押金，进场装修并承租使用房屋。神脑公司支付租金到2013年8月31日。神脑公司已向物业公司缴纳2013年9月1日至2013年12月31日期间的6206元物业费。
原审法院再查明，2013年6月23日，神脑公司员工赵吟婧以神脑公司名义向朱娟发出短信，接收人为朱娟，电话号码为130××××4234，该短信内容为：“朱娟小姐，你好，我是神脑公司的员工赵吟婧，因经营需要，我公司决定迁址，现公司依合同约定提前两个月正式发出解除租赁合同通知书，1、我司房租已付至2013年8月31日，故确定于2013年8月31日解除租赁关系；2、我司于2013年8月31日前将该租赁房屋退还给你，届时请你配合办理房屋交接手续；3、自租赁合同合同解除之日起3日内，请你将房屋租赁保证金人民币16120元返还我司。神脑公司，2013年6月23日。”
2013年6月27日，神脑公司向朱娟邮寄解除租赁合同通知书一份，收件人为朱娟，地址为朱娟身份证地址：扬州市开发区江阳中路33号嘉荷苑13幢314室，后该封信件被退回。
2013年8月20日，神脑公司再次向朱娟邮寄退租公函一份，收件人为朱娟，地址为苏州市工业园区苏惠路88号环球财富广场1幢2109室，2013年8月21日，朱娟对该邮件予以签收。
2013年8月23日，神脑公司在无法联系到朱娟的情况下将承租房屋钥匙交与新天祥广场物业处，物业处出具收条一份，载明：“今收到A幢708室神脑公司房屋租赁钥匙3把。”后神脑公司搬离承租房屋。
2013年11月11日，神脑公司、朱娟、物业公司三方人员到涉案承租房屋进行查看，神脑公司将钥匙交还朱娟。
一审中，证人江某出庭陈述，其为神脑公司负责江苏区域售后部分的工作人员，其公司确定不再承租了涉案房屋后，其向程律师要的房东电话号码（130××××4234），之后在2013年8月21日给房东朱娟打电话，打电话给房东的目的是说现在有其它人要租这个房子，可不可以将房东的电话给其它要租房的人。还有就是给房东讲，公司要在2013年8月23日搬离涉案房屋，请朱娟来办理交接手续。房东很直接称让其不要管房屋租给其它人的事情，后来房东就挂电话了。
原审法院于2013年12月5日受理了朱娟诉神脑公司房屋租赁合同纠纷一案，该案中朱娟的诉讼请求为：1、神脑公司支付租金39911.47元；2、神脑公司赔偿损失40000元；3、诉讼费由神脑公司承担。
以上事实，由神脑公司提交的房屋租赁合同、房屋所有权证、邮寄凭证等证据以及双方当事人庭审中的陈述予以证实。
神脑公司的一审诉讼请求为：1、朱娟返还押金人民币16120元；2、朱娟退还神脑公司为其代缴的物业费人民币6206元；3、朱娟赔偿迟延返还押金及物业费之利息损失人民币625元；4、朱娟承担本案的诉讼费用。
原审法院认为，神脑公司与朱娟签订的租赁合同及补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，应为合法、有效。朱娟辩称神脑公司篡改第三份合同，不是其真实意思表示，但其并未提交相关证据予以证明，原审法院不予采信。
关于合同解除时间，补充协议中改变提前解除合同的时间为由提前一个月至提前两个月，但双方并未明确约定以何种方式提前解除，根据补充协议第六条，补充协议未尽事项依照原合同条款执行，原合同明确以书面方式通知对方，故神脑公司提前解除合同的应提前两个月以书面方式通知朱娟。其后，神脑公司虽通过短信、电话、邮寄方式通知朱娟，但均未有效送达，朱娟实际收到神脑公司发出的书面解除合同通知时间为2013年8月21日，因此根据合同约定，其有权解除合同的时间是2013年10月21日，故即使神脑公司先行搬离，依据合同约定在此期间的租金也应由神脑公司予以承担。关于2013年10月22日到2013年11月11日之间租金，根据证人证言，神脑公司已向朱娟电话告知搬离及交接事宜且将钥匙交与物业处，神脑公司已尽交接通知义务，朱娟未积极进行配合交接，致使双方迟至2013年11月11日才将钥匙交还朱娟，在此期间，损失扩大的部分应由朱娟自行承担。另因神脑公司交有押金16120元，朱娟已另行起诉神脑公司要求支付租金，朱娟亦要求在本案中押金先行冲抵租金，故该部分押金应先行予以冲抵2013年9月1日至2013年9月31日期间租金，超出部分租金另案予以处理。
关于神脑公司请求的退还代缴物业费6206元。双方合同中虽约定租金不包含物业费和税费，发生的物业费也是由神脑公司自行交与物业公司，但神脑公司仅为代缴主体，朱娟作为涉案房屋所有人实为缴纳义务主体，神脑公司已先行缴纳2013年9月1日到2013年12月31日之间的物业费6206元，扣除2013年10月21日之前神脑公司应承担的物业费2638元，超出的部分3568元应当由朱娟返还神脑公司。
关于神脑公司要求朱娟赔偿神脑公司延迟返还押金及物业费利息损失缺乏事实依据，原审法院不予支持。
关于朱娟要求神脑公司赔偿损失部分，其已在另案予以起诉，可在另案一并处理。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、朱娟于判决生效之日起十日内返还神脑商贸（江苏）有限公司物业费3568元；二、驳回神脑商贸（江苏）有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取187元，由神脑商贸（江苏）有限公司负担。
上诉人神脑公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：原审法院认为补充协议未约定通知的方式而以原合同约定的书面形式作不当缩小限定解释，破坏了当事人之间的意思自治及自由选择权。神脑公司已按补充协议约定提前两个月通过短信、邮寄等书面方式多次通知朱娟解约，且已到达朱娟，原审法院认定短信、邮寄通知未有效送达，但未就是否有效送达要求朱娟承担举证责任，更未进行调查就断然作出判决。手机短信属于法定书面形式，原判决对此未予明确认定是错误的。原审法院以2013年10月21日作为书面解除合同时间是错误的，合同解除时间应为2013年8月31日，因朱娟拒绝交接，2013年8月13日神脑公司通过网络搜索朱娟，经确认后遂于2013年8月20日向朱娟发送交接公函，并于2013年8月23日向物业管理公司办理了交接。神脑公司已穷尽通知义务，朱娟也已收到解除通知书，不利后果应由朱娟承担。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销原审判决并依法改判，案件诉讼费用由朱娟承担。
被上诉人朱娟二审辩称神脑公司无法证明赵吟婧所发的短信已经被朱娟手机接收，且赵吟婧也无权代表神脑公司解除合同。手机短信通知不是具有法律效力的通知方式，《中华人民共和国电子签名法》也没有将手机短信列入书面形式或数据电文的范畴，《中华人民共和国电子签名法》第三条第三项第二款规定涉及土地、房屋等不动产权益转让的不适用电子签名、数据电文，本案纠纷涉及房屋租赁权的转让，因此本案不适用电子签名或数据电文。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审另查明，2013年8月20日神脑公司向朱娟邮寄的退租公函内容为：“朱娟女士：贵我双方曾于2011年1月18日签订了《苏州市房屋租赁合同》，由我公司承租位于苏州工业园区苏雅路388号新天翔商业广场2幢708室的房屋。双方并于2012年2月24日签订《补充协议》，由我方续租一年至2013年2月28日。《补充协议》到期后，贵我双方又签订了延期一年的《补充协议》。由于客观原因，我公司决定不再使用贵方的房屋。根据贵我双方签订的《补充协议》，‘任何一方要提前解除本合同，均应提前两个月通知另一方，双方结清水电物业及截止退租日的房屋等费用并完成房屋交接等手续后，互不承担违约责任；同时，甲方应退还乙方租赁保证金（押金）及剩余租金。’依据此约定，我公司已多次与贵方以各种方式联系，希望能顺利解约，但均未获得满意答复，我方不得已于2013年6月26日向贵方发出解约短信，并于2013年6月27日以EMS快递方式向贵方发出了《解约通知书》。当得知贵方在苏州一家公司任职后，我公司决定再次重申解约通知，希翼最终能顺利结束合作：我公司决定于2013年8月31日解除与贵方的租赁关系，请贵方届时配合做好交接事宜，并按约退还租赁保证金。顺祝商祺！神脑公司2013年8月13日。”
2013年12月9日神脑公司员工赵吟婧就其持有的IPHONE5手机（号码为186××××4916）内部分短信内容及手机外观等向江苏省南京市南京公证处申请保全证据公证，江苏省南京市南京公证处于2013年12月12日出具（2013）宁南证民内字第28942号公证书，就赵吟婧手机外观及手机内的部分信息内容等进行了现场拍照，共拍摄7张照片，照片内容为联系人苏州办公室朱娟，电话号码为130××××4234以及6月24日至6月27日期间向朱娟发送的数条短信，其中6月26日第一条短信内容为：“朱娟小姐，你好，我是神脑公司的员工赵吟婧，因经营需要，我公司决定迁址，现公司依合同约定提前两个月正式发出解除租赁合同通知书，1、我司房租已付至2013年8月31日，故确定于2013年8月31日解除租赁关系；2、我司于2013年8月31日前将该租赁房屋退还给你，届时请你配合办理房屋交接手续；3、自租赁合同解除之日起3日内，请你将房屋租赁保证金人民币16120元返还我司。神脑公司，2013年6月23日”；6月26日第二条短信为加盖了神脑公司印章的解除租赁合同通知书照片；6月27日的短信内容为：“朱娟女士，您好。我是神脑商贸（江苏）有限公司的员工赵吟婧，因您没有将通讯地址发给我，故我司将【解除租赁合同通知书】快递至您签署合同时身份证上的通讯地址：江苏省扬州市开发区江阳中路33号嘉荷苑13幢314室。请注意查收，谢谢”。
原审中，朱娟在原审法院法律文书送达地址确认书中明确其联系电话为130××××4234。
二审中，神脑公司提供了由中国联合网络通信有限公司南京分公司信息化支撑中心出具的号码为186××××4916的手机2013年6月18日至6月30日期间的短信往来记录，其中2013年6月24日向号码为130××××4234的手机发送短信两条，2013年6月26日向号码为130××××4234的手机发送短信四条，2013年6月27日向号码为130××××4234的手机发送短信两条。
二审中，朱娟表示2013年6月24日至6月27日期间其在正常工作生活，因其平时工作生活很忙，收到的短信、微信很多，有遗漏是正常的。
二审经审理查明的其余事实与原审一致。
本院认为，书面形式是指合同书、信件和数据电文（包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件）等可以有形地表现所载内容的形式。本案中神脑公司员工赵吟婧以神脑公司名义于2013年6月24日至6月27日期间向朱娟发送了数条短信，内容为神脑公司将于2013年8月31日解除于朱娟的房屋租赁合同、加盖了神脑公司印章的解除租赁合同通知书照片以及将解除租赁合同通知书发送至朱娟身份证地址的通知。虽朱娟辩称未收到上述短信，但神脑公司提供的由中国联合网络通信有限公司南京分公司信息化支撑中心出具短信往来记录表明上述短信已发送至朱娟手机号码，且上述短信内容与2013年6月27日神脑公司向朱娟邮寄解除租赁合同通知书以及2013年8月20日神脑公司向朱娟邮寄的退租公函中有关2013年6月26日解约短信、2013年6月27日EMS邮寄解约通知书相互印证，足以证明神脑公司已经以手机短信的方式向朱娟发送了解约通知书。手机短信系数据电文的一种，属于书面形式，神脑公司于2013年6月26日以手机短信方式向朱娟发送了解除租赁合同通知书，明确双方租赁关系于2013年8月31日解除，该通知并不涉及土地、房屋等不动产权益转让，符合法律规定和合同约定，故双方的租赁合同于2013年8月31日解除。神脑公司向朱娟电话告知搬离及交接事宜，且于2013年8月23日搬离承租房屋并将钥匙交与新天翔广场物业处，神脑公司已尽交接通知义务，朱娟未积极进行配合交接，致使神脑公司迟至2013年11月11日才将钥匙交还朱娟，在此期间产生的损失由朱娟自行承担。因双方合同约定租赁关系终止时，如无纠纷朱娟收取的房屋租赁保证金必须在神脑公司付清合同约定的费用后于3日内无息归还神脑公司，而本案中朱娟已就房租以及损失向神脑公司另行提起诉讼，即双方就房屋租赁事宜存有纠纷，房屋租赁保证金16120元尚未满足合同约定的归还条件，故本院对此暂不处理，双方可在另一案件中一并处理。
至于神脑公司有关返还代缴物业费6206元的诉讼请求，双方合同中虽约定租金不包含物业费和税费，物业费也是由神脑公司自行交与物业公司，但神脑公司仅为代缴主体，朱娟作为涉案房屋所有人实为缴纳义务主体，神脑公司已先行缴纳2013年9月1日到2013年12月31日之间的物业费6206元，对此朱娟应予以返还。
至于神脑公司有关朱娟赔偿延迟返还押金及物业费利息损失的诉讼请求，因双方就房屋租赁事宜仍存有纠纷，房屋租赁保证金16120元尚未满足合同约定的归还条件，故本院对神脑公司有关延迟返还押金利息损失的主张不予采信。因神脑公司在短信及信函中未明确要求朱娟返还物业费，但其自2013年10月24日起诉要求朱娟赔偿迟延返还物业费的利息，故朱娟应赔偿神脑公司迟延返还物业费6206元的利息损失，自2013年10月24日起至朱娟实际履行之日止以6206元为基数按照中国人民银行同期同类存款利率计算相应利息损失。
综上，原审法院认定事实不清，适用法律错误，实体处理不当，应予纠正，上诉人神脑公司的上诉理由部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第十一条、《中华人民共和国电子签名法》第二条第二款、第四条、第七条、第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十六条的规定，判决如下：
一、撤销苏州工业园区人民法院（2013）园民初字第2513号民事判决。
二、朱娟于本判决生效之日起十日内返还神脑商贸（江苏）有限公司物业费6206元，并支付自2013年10月24日起至判决生效之日止按照中国人民银行同期同类存款利率计算的相应利息损失。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费减半收取为187元，由朱娟负担52元，由神脑商贸（江苏）有限公司负担135元；二审案件受理费374元，由朱娟负担104元，由神脑商贸（江苏）有限公司负担270元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王稚群
代理审判员 沈维佳
代理审判员 陈 斌
二０一四年六月九日
书 记 员 杨颖颖