上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终4584号
上诉人（原审被告）：上海真锐金刚石工具有限公司，住所地上海市浦东新区航头镇沪南路4732号。
法定代表人：石真，总经理。
委托诉讼代理人：吴建利，上海吴建利律师事务所律师。
委托诉讼代理人：连环，上海吴建利律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：上海航头资产管理有限公司，住所地上海市浦东新区航头镇镇政府内。
法定代表人：朱怡，总经理。
委托诉讼代理人：龚桂华，上海宸豪律师事务所律师。
上诉人上海真锐金刚石工具有限公司（以下简称真锐公司）因与被上诉人上海航头资产管理有限公司（以下简称航头公司）排除妨害纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初50915号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月7日立案后，依法组成合议庭，于2017年5月11日公开开庭进行了审理。上诉人真锐公司的委托诉讼代理人吴建利，被上诉人航头公司的委托诉讼代理人龚桂华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
真锐公司上诉请求，撤销一审判决，发回重审或改判驳回航头公司一审诉讼请求。事实和理由：1、本案系因上海市浦东新区XX镇XX路XX号房屋（以下简称系争房屋）被市政项目轨道交通18号线动迁而引起的纠纷，并非租赁合同纠纷或排除妨害纠纷。真锐公司已在一审中提供了相关证据予以证明，但一审法院却置动迁这一重要的客观事实于不顾。2、航头公司以合同到期为由强制真锐公司搬迁，企图独占国家给予的全部动迁补偿利益，这是航头公司起诉的真实目的。3、双方于2007年3月15日签订的《房屋租赁协议书》明确约定租赁期限为10年。此后签订的租赁合同书系主要对增加租金等的约定，是对前述协议书的补充，并非对租期10年的变更。故双方租赁合同期限至2017年3月14日止。真锐公司仍在合法有效的合同租赁期内，航头公司没有任何理由可以要求真锐公司搬迁。4、系争房屋不是合法建筑，航头公司不是系争房屋权利人，也未受权利人委托，故航头公司无权作为原告起诉，也无权要求真锐公司搬迁。5、当初，真锐公司系受航头镇政府所邀，从别处迁至该处，镇政府有关部门出具证明证实系争房屋有合法产权。真锐公司对租用房屋和厂区道路等进行翻建、加固、扩建、新建，使该处成为符合使用条件的厂区。后二份租赁合同约定的租赁房屋面积的增加，就是因为真锐公司进行了翻建、扩建、新建，使面积增加，故真锐公司对该部分增加面积有得到合理补偿的权利。
航头公司辩称，第一份租赁合同是为了办理真锐公司的营业执照而签订，实际未履行。后两份租赁合同对租赁房屋位置、面积、租金等有明确约定，并实际履行，应以后两份租赁合同为准。航头公司是动迁对象，而非真锐公司。现航头公司尚未签订动拆迁协议，且动迁与本案无关。综上，不同意真锐公司的上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。
航头公司向一审法院起诉请求：1、真锐公司迁出上海市浦东新区XX镇XX路XX号房屋，将房屋返还航头公司；2、真锐公司支付自2016年1月1日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费，按照年租金人民币（以下同）96,000元的标准计算。
一审法院认定事实：2007年3月15日双方签订了《房屋租赁协议书》1份约定，真锐公司因开设公司需要，租赁航头公司位于上海市南汇区XX镇XX路XX号的生产及办公用房，双方本着平等自愿、互惠互利的原则，达成以下协议：一、真锐公司租赁航头公司现有生产及办公用房共计650平方米。二、租赁时间为10年，自2007年3月15日至2017年3月14日。三、租赁金额为每年2万元等内容。后双方又于2009年4月30日签订《租赁合同书》1份约定，其主要相关内容为：租赁物的位置为上海市南汇区XX镇XX路XX号；建筑面积2,239平方米，其中彩钢棚800平方米，占地面积1,842平方米；租赁期限为5年，自2009年1月1日至2013年12月31日；租金数额为每年8万元；租赁物维修及使用：1、租赁期间，租赁物由真锐公司负责修缮，其费用全部由真锐公司承担。租赁物必须进行重大修缮的，必须得到航头公司的书面确认后，方可承担相应费用。2、未经航头公司书面同意，真锐公司不得改变租赁物结构，租赁期满，真锐公司应当按原状将租赁物交由航头公司收回。3、租赁期间，真锐公司对租赁物进行重大装修的部分，租赁期满或终止时，其产权无条件归航头公司所有。真锐公司不得拆除，航头公司不作任何补偿。合同提前终止或有效期届满，双方未达成续租协议的，真锐公司应于终止返回或租赁届满之日迁离租赁物，并将其返还航头公司等内容。2013年12月23日双方再次签订了1份《租赁合同书》，其主要相关内容为：租赁物的位置为上海市南汇区XX镇XX路XX号；建筑面积2,239平方米，其中彩钢棚800平方米，占地面积1,842平方米；租赁期限为2年，自2014年1月1日起至2015年12月31日止，租期届满，如真锐公司续租的，必须提前三十日向航头公司提出请求，在同等条件下，真锐公司有优先续租权。租期届满，如双方未能续签书面租赁合同的，则视为真锐公司放弃续租；每年租金为96,000元；租赁期间，租赁物由真锐公司修缮，费用全部由真锐公司承担。租赁期间，未经航头公司书面同意，真锐公司不得擅自变动租赁物建筑主体和承重结构或者翻建、扩建。由真锐公司出资翻修、扩建的房屋建筑物及场地、构筑物、装饰装修物等，租赁期满或真锐公司原因导致租赁合同终止的，其产权无条件归航头公司所有。如遇政府规划，租赁物必须动迁时，真锐公司必须无条件服从。未经航头公司书面同意，由真锐公司出资翻修、扩建的房屋建筑物及场地、构筑物、装饰装修物等，在合同终止时，真锐公司不得要求航头公司赔偿损失或给予补偿等内容。2015年12月31日前的房屋租金真锐公司均已交纳，2016年1月1日起真锐公司未支付任何租赁费用。因双方对租赁期限等问题发生争议等原因，航头公司诉来法院要求判如所请。
一审法院认为，根据法律规定租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案的争议焦点在于租赁期间如何确定？航头公司认为租赁期间届满日为2015年12月31日，真锐公司则认为是2017年3月14日。根据在案证据，从2007年3月15日签订的《房屋租赁协议书》与2009年4月30日签订的《租赁合同书》的内容来看，两份合同在租赁房屋的面积、租赁期限、租金、违约责任等内容上均有所不同，故《租赁合同书》系对《房屋租赁协议书》约定的变更，并非是对前面合同的补充，故双方应当按照2009年4月30日签订的《租赁合同书》约定履行，2013年12月23日签订的《租赁合同书》系2009年4月30日签订的《租赁合同书》的延续，根据该合同的约定，租赁期间届满日为2015年12月31日，故真锐公司所称的租赁期间届满日于法无据，法院不予采信。现双方签订的《租赁合同书》的租赁期间已届满，真锐公司无权继续使用租赁房屋，理应将租赁房屋归还给原产权人即航头公司，故航头公司要求真锐公司返还租赁房屋的诉讼请求合法合理，依法应予支持。真锐公司在租赁期间届满后，仍擅自占有租赁房屋，故真锐公司应支付与原《租赁合同书》约定的房屋租金相当的房屋使用费。综上所述，航头公司的诉讼请求合法合理，依法应予支持。
一审法院判决：一、上海真锐金刚石工具有限公司于判决生效之日起1个月内从上海市浦东新区XX镇XX路XX号房屋迁出；二、上海真锐金刚石工具有限公司于判决生效之日起1个月内支付上海航头资产管理有限公司自2016年1月1日起，以每天263元计算的房屋使用费，至上海真锐金刚石工具有限公司返还租赁的上海市浦东新区XX镇XX路XX号房屋之日止。负有金钱给付义务的当事人，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（上海航头资产管理有限公司已预交），减半收取计25元，由上海真锐金刚石工具有限公司负担，上海真锐金刚石工具有限公司应负之款于判决生效之日起七日内向法院交纳。
经审理查明，一审认定事实正确，本院依法予以确认。
二审期间，真锐公司为证明本案系动迁所引起的纠纷，向本院提交了如下证据：1、落款处加盖“上海市浦东新区航头镇人民政府动迁安置办公室”印章的书面证明，内容为“兹由上海真锐金刚石工具有限公司，法人：石真。该企业在航头镇轨交18号线航头车辆段（含出入线）项目范围内，该项目备案日期为2016年7月19日。”2、估价结果一览表、房屋查看表、房屋估价明细表、装修查看及估价明细表、附属设施查看及估价明细表、机器设备搬迁补偿估价明细表（可恢复使用设备）、物资搬迁补偿估价明细表，真锐公司表示上述明细表系动迁评估补偿的初稿。航头公司质证表示：对证据1的真实性无异议，但与本案无关；对证据2的真实性不予认可，认为上述估价表没有盖章，且实际上动迁补偿协议并未签订。本院经审查认为，真锐公司提供上述证据材料旨在证明系争房屋已经纳入动迁范围、其应当享受动迁利益，而本案双方争议在于真锐公司应否搬离系争房屋，至于系争房屋的动迁以及动迁利益的分配等事宜并不能成为真锐公司继续占有系争房屋的理由，故真锐公司提供的上述证据材料与本案争议不具有关联性，本院不予采纳。
本院认为，本案争议焦点在于真锐公司是否应当搬离系争房屋。由于真锐公司占有使用系争房屋的基础在于其与航头公司之间的租赁合同关系，故双方租赁合同期限如何确定是本案审理的关键所在。关于租赁合同期限的争议，真锐公司主张，双方签订的第一份租赁合同明确约定租赁期限为10年，合同至2017年3月14日届满，后两份租赁合同是对第一份租赁合同的补充。航头公司则认为，第一份租赁合同未实际履行，应以后两份租赁合同为准。从三份租赁合同的内容来看，后两份租赁合同对租赁房屋的面积、租赁期限、租金、违约责任等内容上与第一份租赁合同均有所不同，故一审法院认定后两份租赁合同系对第一份租赁合同的变更，本院予以赞同。最后一份租赁合同期限至2015年12月31日届满，双方未有重新签订租赁合同或直接续展租期之意思表示，一审法院以现有事实为据，确定合同终止、返还房屋等符合法律规定。合同终止后，真锐公司继续占有使用系争房屋，理应支付房屋使用费。一审法院按照原租赁合同约定的房屋租金确定房屋使用费，并无不当。至于真锐公司上诉主张系争房屋不是合法建筑，即使真锐公司该主张成立，则双方之间的租赁合同应属无效，在租赁合同无效的情况下，真锐公司继续占有系争房屋亦缺乏法律依据，故一审判令其迁出房屋并支付使用费的结果也是正确的。
综上所述，上诉人真锐公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币50元，由上诉人上海真锐金刚石工具有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶 兰
代理审判员 严佳维
审 判 员 钱文珍
二〇一七年五月二十二日
书 记 员 林佳豪
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……