江苏省淮安经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0891民初572号
原告周亚宏男，汉族，1964年10月5日生，住淮安市。
委托代理人章炳骏，江苏冠誉律师事务所律师。
被告淮安飞耀房地产开发有限公司。
法定代表人徐建华，该公司董事长。
委托代理人邵强、沈治民，江苏兴宇律师事务所律师。
原告周亚宏与被告淮安飞耀房地产开发有限公司（以下简称飞耀公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序进行审理，后因案情需要依法组成合议庭并公开开庭进行审理。原告周亚宏及其委托代理人章炳骏，被告飞耀公司委托代理人邵强、沈治民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周亚宏诉称，2007年4月13日，原、被告签订商品房买卖合同，约定被告将其开发的大湖城邦•花苑55号楼304室房屋出售给原告，房屋总价56万元；2008年4月30日前，被告将取得商品住宅交付使用批准文件的房屋交付给原告；如果被告逾期交付房屋超过60日，原告选择继续履行合同的，被告应承担已付款日万分之二点一的违约金。合同签订后，原告按约支付购房款，但被告未按约定期限交付房屋。2008年9月30日，包括原告在内的业主和被告交涉房屋交付和违约金承担事宜。双方达成协议，约定，被告在2008年底前，将符合交房条件的房屋交付给原告等业主，并承诺交房违约前三个月按照总房款每日万分之二点一支付违约金；第四、五个月按已付房款总价的日万分之三点七支付违约金，第六个月按已付房款总价日万分之五支付违约金。2008年12月5日，被告通知原告进行入住验房。原告和被告工作人员对交付房屋进行验收，发现拟交付房屋质量存在严重问题，包括四楼卧室墙面渗水、房顶裂缝，特别是地下车库建设方案不合理，施工问题突出，导致车库极易严重积水，汛期可能将停放车辆浸泡损坏。经原告多次交涉，被告于2010年9月22日提出了地下车库进水问题的解决方案，但此后数年，双方交涉无数次，原告要求被告尽快实施车库进水问题的解决方案，被告一直拖延不办，至今仍未解决。原告现诉请法院判令被告立即将符合交付条件的大湖城邦花苑55号楼304室交付原告，承担截止2015年12月31日违约金764618.4元（2016年1月1日后顺延计算），被告承担诉讼费用。
被告飞耀公司辩称，1、被告在房屋具备交付条件取得备案之后，已立即通知原告接受房屋，但原告以房屋存在问题而没有接受房屋。根据合同约定，房屋没有交付因原告自身原因造成，扩大的损失由原告自行承担。2、被告存在逾期交房的事实，应当按合同约定向原告支付违约金，但截至时间计算至2008年11月底。因2008年11月29日被告已履行通知原告接受房屋的义务。故原告将违约金计算至2015年12月31日错误。3、房屋即使存在原告所述质量问题，但对房屋整体居住使用不产生根本性影响，房屋质量问题只能适用双方合同约定的保修条款，原告以不接受房屋的方式追究被告所谓一直未交房为理由不当。请求法院依法判决。
经审理查明，原、被告于2007年4月13日签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买其开发的大湖城邦•花苑55号楼304号房，房屋总价为56万元；房屋的交付条件为商品房取得商品房住宅交付使用批准文件，交付期为2008年4月30日前；由于买受人原因未能交付的，合同仍然履行，出卖人不承担违约责任，30日仍未交接房屋的，由于不可抗力或第三人的原因导致房屋损坏的责任由买受人承担。出卖人逾期交房的违约责任条款规定：逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定交付期限的第二天至实际交付之日，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之二点一违约金。合同签订后，原告向被告支付房款，被告向原告开具了发票。
2008年4月，涉案55号楼通过了参建五方竣工验收，但被告未能按约定时间向原告交付房屋。同年9月30日，被告与相关49户业主达成协议，约定涉案房屋于同年10月前交付，对逾期交房违约金调整为：交房前三个月，按已付房款每日万分之二点一计算；第四、五月按已付房款每日万分之三点七计算；第六个月按已付房款每日万分之五计算。
2008年11月3日，被告取得涉案房屋交付使用备案通知，同月29日，被告向原告发出交房通知，要求2008年12月1-5日办理交房。同年12月5日，原告在办理房屋入住验房时，对涉案房屋提出如下问题：1、四楼次卧室板缝是怎么处理的？2、层高数据提供在每面墙上，便于业主验房；3、四楼主卧室南墙角渗水；4、四楼北卧室窗角渗水；5、房顶裂缝需要处理；6、车库积水需要处理。之后，原告以涉案房屋存在上述问题，未接受房屋。
2016年2月22日，原告诉至本院并提出上列诉讼请求。
审理中，本院组织双方当事人对涉案房屋现场进行勘验，涉案房屋楼下半地下车库门前设有一道集水沟，车库坡道的上端还有一道拦水沟通西侧集水井并配置抽水泵；房屋卫生间地面有积水并渗透到楼下。原告在勘验现场还表示除车库及室内渗水外，其他没什么大问题。
对于涉案房屋车库有关排水设施，被告表示2010年9月20日提出车库解决方案后，即改造成目前排水系统，改造后无业主反映车库进水。对于房屋的积水和渗水问题，被告表示原因不明，因原告未及时拿房，房屋闲置至今，未能得到及时使用和维护。
另查，原、被告所签订的合同中，没有对车库有相关的约定，被告表示车库应是作为配套赠送给业主的。原告表示房屋总价中应包含车库。
对于相关49户业主与被告达成的协议，被告表示原告未参预，原告表示曾参预过协调，因房屋质量问题没有解决，故未要补偿款，原告应适用该协议。
关于原告主张的逾期交房违约金，其分述如下：2008年5月1日至2008年7月31日，按合同约定计算违约金，56万元*万分之二点一*92天=10819.2元；2008年8月1日至2008年9月30日，参照49户业主签订的协议书计算，56万元*日万分之三点七*61天=12639.2元；2008年10月1日至2015年12月31日，56万元*日万分之五*2647天=741160元，合计764618.4元。
被告表示，根据合同约定，被告应于2008年4月30日前交房，逾期交房应从2008年5月1日开始计算，被告在2008年11月29日向原告发出交房通知，约定于2008年12月5日前办理交接手续，被告只认可从2008年5月1日至2008年12月5日逾期交房违约金，按合同约定日万分之二点一计算。
上述事实，有原、被告提交的相关证据及当事人的庭审陈述为证，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按按约定行使权利并履行相关义务。
根据当事人的诉辩称、举证及陈述，本案争议焦点主要有二点，一是涉案房屋是否符合约定的交付条件；二是被告应否向原告承担所主张的逾期交房违约金。
一、关于涉案房屋是否符合约定的交付条件。根据被告提交的涉案房屋验收报告及备案通知，应当确认涉案房屋经过参建五方的验收，结论合格，且被告取得住建部门的备案，符合约定的交付条件及相关法律、行政法规等的规定。被告履行通知义务后，原告验房中对涉案房屋提出了相关问题，但所提出及存在的问题，一方面为询问或建议，另外所存在的问题，属于一般性瑕疵，并不影响居住或使用。对所存在的问题，原告应在收房后要求被告依合同或有关法律规定，履行维修义务。原告并不能以所提出的相关问题为由，拒收房屋。根据现场勘验，车库的排水设施完善，原告所称车库排水建设不合理，施工问题突出，极易积水，只是其想象和推测，并无证据佐证。除此之外，对于室内卫生间的积水，虽当事人表示原因不明，但涉案房屋长年空置，缺乏使用维护，与原告有一定关系，且就现状而言，是否属于房屋质量问题、是否在保修范围、保修期限以内，原告还负有举证的义务。关于涉案房屋的交付，并非合同当事人的一方行为，原告既是权利人，也负有及时受领的义务。原告长年拒收房屋属履行不当行为。对于其请求法院判令被告立即向原告交付符合条件涉案房屋，因被告并未拒绝履行交房义务，故原告应当依合同约定，直接与被告办理房屋交付手续。
二、被告应否向原告承担所主张的逾期交房违约金。
原、被告所订合同约定的交付时间为2008年4月30日，被告未能按约交付，应依约承担违约责任。原告主张的按照相关49户业主与被告达成的协议承担违约金，并无事实依据。首先原告并没有参预签订协议，原告无权就该协议约定的条款向被告主张权利；其次，参预签订协议的业主也非所有相关业主的代表，原告也未委托相关业主代表其与被告签订协议，该协议对未参预签订的业主，不发生法律上的效力。
因此，原告只能依与被告所订合同约定，向其主张承担逾期交房的违约责任。关于计算违约金的期限，因被告已依约向原告履行了通知收房的义务，因此，计算违约交房期限应限于交房通知的规定时间之内。原告以房屋存在质量问题为由长年拒绝收房，属履行不当。其主张被告承担2008年12月6日之后逾期交房违约金，没有事实及法律依据，本院不予支持。被告依约承担的逾期交房违约金计算的期限，应自2008年5月1日至2008年12月5日，按合同约定按日向原告支付已付房款万分之二点一的违约金为25636.8元。
本案经调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九条、第六十四条第一款之规定判决如下：
一、被告淮安飞耀房地产开发有限公司于本判决生效后十日内，向原告周亚宏支付逾期交房违约金25636.8元；
二、驳回原告周亚宏其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11446元，由被告负担11006元，原告负担440元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（收款人：淮安市财政局，开户行：淮安市农业银行城中支行，帐号：3454）
审 判 长 陈建淮
人民陪审员 成锦涛
人民陪审员 许广明
二〇一六年六月二十二日
书 记 员 张曦月