湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂武汉中民终字第00903号
上诉人（原审被告）：武汉汉武集团有限公司，住所地湖北省武汉市汉南区汉南大道229号。
法定代表人：潘正林，该公司董事长。
委托代理人：刘彦庭、张耿，湖北恒康律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李凯。
委托代理人：李晓东。
上诉人武汉汉武集团有限公司（以下简称汉武公司）因与被上诉人李凯房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市汉阳区人民法院（2010）阳民一初字第00364号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月10日受理后，依法组成合议庭，于2015年8月11日公开开庭进行了审理，上诉人汉武公司的委托代理人刘彦庭、张耿，被�诉人李凯均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2010年9月16日，李凯诉至一审法院，请求判令：汉武公司向李凯支付因逾期协助办理房地产证明书的违约金人民币22，847.49元，本案案件受理费由汉武公司承担。
一审法院审理查明：2002年4月，汉武公司向武汉市城市规划管理局（现武汉市规划局）申报办理檀梨住宅小区项目建设，同年8月8日，市规划局向汉武公司颁发武规地字（2002）148号《建设用地规划许可证》，批准其使用位于汉阳区五里墩檀李湾87号土地，用于檀梨小区建设项目开发，用地面积为48990平方米。汉武公司开发建设的檀梨小区住宅项目分两期实施，一期用地权属原为荆州金属公司汉阳仓库和牛奶公司汉阳牛奶厂，该宗地经武汉市土地整理储备供应中心按土地交易程序供给汉武公司，并于2003年5月23日办理了《国有土地使用证》【武国�（2003）字第1022号】该国有土地使用面积为32560.24平方米；二期用地为汉阳区永丰乡五里墩村集体所有，用地面积14350平方米，该集体所有土地由武汉市土地整理储备供应中心统一征用并上报国务院审批，同年8月11日，汉武公司在申报檀梨小区拟建1、2、3、4号楼及会所的《建设工程规划许可证》时，因1、2号楼压占部分集体土地，且1号楼地上房屋未全部拆除完毕，故所颁发的《建设工程规划许可证》（武规建字（2004）014号）未将1号楼列入建设工程规划许可。2004年3月，湖北省国土资源厅以鄂土资函（2004）58号函通知武汉市人民政府，该土地业经国务院批准同意，并附国土资源部《关于武汉市城市建设农用地转用和土地征用的批复》（国土资函（2003）557号），同年4月20日，汉武公司取得汉阳区五里墩村檀李湾87号檀梨小区1#、2#楼的《建筑工程施工许可证》，但证内�注：“因1#楼仅取得规划许可通知书，只允许做正负零以下”。2007年9月24日，汉武公司取得武汉市城市规划管理局就位于汉阳区五里墩檀李湾87号住宅楼（新建）檀梨小区颁发的武规建证（2007）080号《建设工程规划许可证》。同年11月6日，汉武公司取得檀梨小区预售1号楼住宅9028平方米的《武汉市商品房预售许可证》。2007年11月15日，汉武公司（出卖人）与李凯（买受人）就出卖人开发的位于武汉市汉阳区五里墩檀李湾87号檀梨小区·缤纷四季第1幢2单元6层2号房，建筑面积132.68平方米房屋签订《武汉市商品房买卖合同》一份，约定：房屋单价每平方米5740元，总价761583元，出卖人应当在2008年12月28日前将符合条件的商品房交付给买受人使用以及出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记，因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的3%向买受人支付违约金；3、因买受人自身原因或政府管理的原因，导致买受人不能在规定期限内或无法取得房地产权属证书的，出卖人不承担任何责任等内容。上述合同签订后，买受人依约支付了全部总房款，出卖人亦依约于2008年12月28日向买受人交付了房屋，但至今该房屋仍未能办理房屋所有权证和土地使用证，相关商品房权属证书汉武公司正在办理中。
一审法院另查明：2009年至2011年间，徐丫云分别因建设工程施工行政许可、商品房预售许可、建设工程规划行政许可、建设用地规划许可证、建设项目选址意见书等一系列行政纠纷将武汉市城乡建设委员会、武汉市住房保障和房屋管理局、武汉市国土资源和规划局及汉武公司诉至一审法院，一审法院依法作出判决后，这一系列行政�件经上诉、申诉等程序，徐丫云于2014年9月19日撤回上诉。本案因行政诉讼中止审理，并于徐丫云撤回上诉后恢复审理。
一审法院审理认为，李凯、汉武公司于2007年11月15日就位于武汉市汉阳区五里墩檀李湾87号檀梨小区·缤纷四季第1幢2单元6层2号，建筑面积132.68平方米房屋签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，李凯依约支付了全部购房款，汉武公司依约向李凯交付了房屋，该《武汉市商品房买卖合同》合法、有效，应受法律保护，双方均应全面履行。现双方的争议焦点为：1号楼未能办理房屋权属登记的原因是否符合合同第十五条中因“政府主管部门的原因，导致买受人未能在规定的期限内或无法取得房地产权属证书的，出卖人不承担任何责任”。截至2007年11月6日，相关政府主管部门已为汉武公司颁发1号楼项目开发所需证件及批复，�武公司已办理了该项目的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《武汉市商品房预售许可证》。汉武公司辩称致其未能按期为李凯办理房屋权属登记系政府主管部门的原因无事实及法律依据，且汉武公司也未能提交充分证据对其辩称予以证实。另，依照最高人民法院《关于〈适用中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条，情势变更原则的适用须以变更或解除合同为前提，现李凯基于继续履行合同之前提要求汉武公司给付逾期办证违约金，本案并无适用情势变更原则之基础，故对于汉武公司的该辩称，不予采信。依照双方所签合同第十五条关于房屋产权登记期限及逾期责任的约定，汉武公司未能依照约定在房屋交付使用后的90日内为李凯办理所购房屋的产权登记，已构成违约，现李凯要求汉武公司支付逾�办理所购房屋权属证书违约金人民币22，847.49元（已付房款人民币761，583元×3%）的诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：武汉汉武集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付给李凯因逾期办理房地产权属证书违约金人民币22，847.49元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币371元由武汉汉武集团有限公司负担（此款李凯已预交），武汉汉武集团有限公司于本判决生效之日起十日内将应负担款项直接支付给李凯。
判后，上诉人汉武公司不服，向本院提起上诉称：一审法院认定事实部分不清，适用法律错�。汉武公司开发缤纷四季小区，是经各级政府部门批准的，开发手续合法、完备。汉武公司提供的相关证据，如中华人民共和国国土资源部《关于武汉市城市建设农用地转用和土地征用的批复》（国土资函（2003）557号）、湖北省国土资源厅关于武汉市城市建设农用地转用和土地征用的函（鄂土资函（2004）58号）、武汉市人民政府征用土地公告（（2005）第38号】）、湖北省人民政府关于武汉市2003年第二批次建设用地的请示鄂政文（（2003）29）号联合改造“城中村”合同书、国有土地使用证（武国用（2003）字第1022号）、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、建设用地规划许可证、商品房销售许可证可以证实，汉武公司得到相关政府部门的批准，在五证齐全的情况下，对外出售房屋，手续合法、完善。由于汉武公司开发缤纷四季小区是在2005年以前，是依当时待�地政策办理用地手续和规划许可证。2007年诉争房屋建成后，待征地政策已被新规定取代，房屋规划验收时，规划部门要求按新规定程序办理土地征收、出让及招、拍、挂手续。而在2009年上述手续正在筹办时，集体土地上住户徐某以政府行政不当为由，提起了一系列诉讼，由此导致各级行政部门中止办理土地征收、出让及招、拍、挂手续，致使缤纷四季小区一号楼不能办理两证。正是由于国家政策发生变化，应属于情势变更。一审法院认为“情势变更原则须以变更或解除合同为前提，本案并无适用情势变更原则之基础，不予采信”实属适用法律错误。上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；2、一、二审诉讼费用全部由李凯承担。
李凯答辩称，一审事实清楚，判决正确。请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明：一审法院审理查明的事实属实。
本院认为，汉武公司与李凯签订房屋买卖合同是双方真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应依约履行。
在合同履行过程中，诉争房屋1号楼未能办理房屋权属登记的原因系该栋楼办理相关商品房权属证书所需登记材料不完备。本案的争议焦点是该情形是否构成情势变更。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十六条规定“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”，据此，情势变更的构成要件之�是订立合同时的无法预见性。从本案的事实看，案涉房屋办理相关商品房权属证书所需登记材料不完备，在双方签订合同之前汉武公司应已知悉，作为房屋开发商对于房屋办理相关商品房权属证书所需登记材料不完备，在办理房屋权属证明中的作用及影响应有所预见，故诉争房屋权属登记所需材料不完备从而影响房屋权属证明办理的情形不属于当事人无法预见的情形，不符合情势变更的构成要件；此外，办理相关商品房权属证书所需登记材料不完备的不利影响只是暂时的，并不导致合同基础发生变化，而一旦权属登记材料手续完备，对李凯办理房屋权属证明会产生有利的影响，且相关商品房权属证书汉武公司亦仍正在办理中，履行合同不会导致对汉武公司显失公平，且汉武公司作为合同相对方和一审被告，并未以情势变更为由提出变更或解除合同的诉讼请求。汉武公司未按期办理完毕相关商品房权属证书所需登记材料的手续，构成违约，应当承担违约责任。汉武公司的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院不予支持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费371元，由武汉汉武集团有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张立新
审判员 陈继红
审判员 黄 更
二〇一五年八月三十一日
书记员 宋 飞