福州市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鼓民初字第3167号
原告林秀燕，女，汉族，1954年1月29日出生，住福建省福州市鼓楼区。
委托代理人杨亚泉，福建力格律师事务所律师。
被告胡海星，男，汉族，1972年8月20日出生，住福建省福州市晋安区。
委托代理人邹金狮，福建凯峰律师事务所律师。
被告李枫，男，汉族，1981年11月25日出生，住福建省福州市鼓楼区。
委托代理人颜世锦、陈伟，福建大佳律师事务所律师。
原告林秀燕诉被告胡海星、被告李枫确认合同无效纠纷一案，本院于2015年5月15日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人杨亚泉、被告胡海星的委托代理人邹金狮、被告李枫的委托代理人颜世锦、陈伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告林秀燕诉称，原告于2014年10月22日向被告胡海星借款人民币500000元用于归还银行贷款，并欲再向平安银行申请贷款人民币600000元，并将部份借款用于归还被告胡海星，被告胡海星谎称为了办理手续便利及借款安全，要求原告出具一份《公证委托书》。但因银行政策变化，无法抵押贷款无法获批，致没有钱款归还被告胡海星，并与被告胡海星协商利息照算延迟4个月后归还，但被告胡海星于2014年12月30日隐瞒原告，以超低于市场价的价格33.6万元（该房屋划片钱塘小学本部）将上述房产过户给其合伙人李枫，原告虽然签署了《委托书》并办理了公证手续，但《委托书》仅载明被告胡海星有权代为签订房屋买卖合同，并未授权有权决定房屋的出售价款等买卖合同的重要事宜，被告胡海星作为受托人，理应按照原告要求处理委托事务，不得损害委托人的利益。而被告胡海星在未征得原告同意的情况下，擅自与被告李枫约定房屋售价，以极低的价格签订了买卖合同，且在事后直至房屋过户也未将房屋买卖情况告知原告，其行为显已超越了代理权，且事后也未得到原告的追认；两被告间的买卖合同也未实际履行，没有房款支付的凭证，被告李枫也从未实地看过房，因此两被告的行为属于恶意串通损害了原告的合法权益。已违反了合同法第52条第2款规定：“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的行为，合同无效。”本合同依法应当认定无效。原告与被告胡海星的借款抵押合同中约定，若原告无法于2014年10月31日前按时归还借款，则由受托人（抵押权人、被告胡海星）直接处置本房产，所得售房款优先归还此借款本息和滞纳金。并且委托公证也是为此而做的。此款约定违反了《担保法》第四十条规定及担保法司法解释第五十七条：“当事人在抵押合同中约定，债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效。”故上述约定应属于无效约定，且《担保法》第四十一条规定：“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。”原告与被告胡海星约定的抵押物为房产，属于应当办理抵押登记的，否则抵押合同不生效。原告与被告胡海星并未办理抵押登记，因此被告胡海星无权将原告名下的诉争房产过户给被告李枫。两被告间的过户行为属于无效行为。退一步说，被告胡海星以超低于市场价的价格将上述房屋过户给被告李枫，明显属于在订立合同时显失公平，根据合同法第五十四条约定：在订立合同时显失公平的合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。《合同法》第58条第一款规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故请求：1、确认被告胡海星与被告李枫于2014年12月30日签订的《房地产买卖契约》无效。2、判令被告李枫协助将位于福州市鼓楼区华大街道鼓屏路86号（原人民日报社福州印务中心职工住宅楼）＊#楼＊单元的房屋产权登记恢复登记至原告名下。3、判令两被告承担本案的诉讼费及保全费。
被告胡海星辩称，原、被告之间签订的借款合同合法有效。原告向被告胡海星借款的事情属实。原告向被告胡海星借款50万元至今没有返还和支付利息。根据协议约定，当原告无法归还欠款时，被告有权将房产过户用于抵债，所以其将房屋先过户给被告李枫，之后再将该房屋出卖用于抵扣原告欠被告的债务。
被告李枫辩称，原告与被告胡海星签订的委托书经公证，被告胡海星的代理行为是合法有效的。本案原告没有证据证明讼争房作为原告与被告胡海星之间借款的担保物或抵押物，因此不影响被告胡海星与被告李枫的买卖合同。原告认为交易价33.6万元低于市场价的理由不能成立。因讼争房的土地性质是划拨地，交易中心的指导价是33.6万元，该价格是合理的。在讼争房屋交易中，被告李枫已向被告胡海星支付27.5万元。
经审理查明，2014年10月22日原告林秀燕（乙方、借款人）与被告胡海星（甲方、出借人）签订一份《借款协议》，主要内容约定如下：“乙方向甲方借款50万元，借款期限为十天，自2014年10月22日至2014年10月31日，借款利息及代办服务费按借款金额的2%计收，如超出借款期限，每日按借款金额的日千分之二计利息及滞纳金。……乙方以坐落于福建省福州市鼓楼区鼓屏路86号福印小区3座107单元（详见榕房权证R字第××号）的房产，用做本合同借款的抵押物，如有办理委托公证的授权甲方在乙方到期不能归还甲方贷款时，甲方有权过户给出借人或指定人。该公证书在抵押期内为不可撤销委托，经公证生效，并作为本合同的附件，……”
2014年10月16日，原告林秀燕及陈贻朗作为委托人与被告胡海星作为受托人签订一份《委托书》，主要内容为：“兹委托胡海星为我们的全权代理人，并以我们的名义为我们办理林秀燕坐落于福州市鼓楼区华大街道鼓屏路86号＊#＊单元（原人民日报社福州市印务中心职工住宅楼），（详见《房屋所有权证》榕房权证R字第××号）的如下事项：1、代为办理上述房产的申请还款手续…2、代为办理上述房产产权出售转让、交易过户、领取交易税单、网上签约、缴税等相关事宜。3、代为与买方签订上述房产的买卖合同并代收全额售房款。4、代为办理、领取上述房产《国有土地使用权》及其过户等相关手续。5、…6、…7、…8、…9、…委托期限从委托之日起至2016年10月15日止。”该份委托书于2014年10月20日经福建省福州市闽江公证处公证【（2014）闽证内字第03026号】。
2014年12月30日，被告胡海星作为林秀燕、陈贻朗的代理人与被告李枫订立《房地产买卖契约》，约定由被告李枫购买上述讼争房产，成交价为人民币336000元。并经福州市房屋登记中心办理过户手续，被告李枫取得该房产的所有权证【榕房权证FZ字第××号】。
2015年4月20日，被告李枫与案外人李某签订《房产买卖经纪合同》，被告李枫将上述讼争房产出售给李某，转让总价格为人民币1845000元。本案审理中，原告于2015年5月25日向本院申请财产保全，本院依法查封了被告李枫名下的讼争房产。
被告李枫称“其于2013年11月6日起陆续借款1986102.6元给原告林秀燕及林秀燕的儿子陈滨，双方口头约定月利息2.5%，原告已还款人民币70万元，尚欠被告李枫本金人民币1286102.6元和利息376101.03元。因此，原告欠被告胡海星和被告李枫的欠款合计有200多万元。故原告林秀燕、被告胡海星、被告李枫三方约定将讼争房产过户到被告李枫名下，再出售该房屋用来偿还原告欠两被告的借款。”对此，原告林秀燕称其儿子陈滨与被告李枫是同学关系，原告不知道被告李枫与陈滨之间是否存在债权债务，即便有债权债务关系存在，也与原告无关。被告李枫所述将讼争房产出售用于抵债的事情，原告并不知情。
庭审中，被告李枫称其已代原告向被告胡海星返还欠款27.5万元，对此，被告胡海星称其与被告李枫之间有其他经济往来款，被告胡海星并无收到被告李枫代原告向其返还欠款27.5万元。
本院认为，2014年10月22日原告林秀燕向被告胡海星借款50万元并签订借款协议，双方约定将原告名下的讼争房产作为抵押物，在原告到期不能归还贷款时，被告胡海星有权将该房产过户给出借人或指定人，该条款的约定违反了我国相关法律法规的强制性规定，应属无效。借款期限届满时，因原告无力归还借款，故被告胡海星根据原告的公证委托书将讼争房产过户至被告李枫名下，但双方约定的成交价明显低于市场价，且无付款凭证，被告胡海星的代理行为损害了原告的利益；被告李枫称原告同意将讼争房产出售用于归还债务，但没有证据予以证明。综上，本院认定被告胡海星与被告李枫之间对讼争房产买卖行为系恶意串通，损害了原告的利益，应属无效合同。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第一百八十六条的规定，判决如下：
被告胡海星与被告李枫于2014年12月30日签订的《房地产买卖契约》无效。
被告李枫于本判决生效之日起十日内协助原告林秀燕将坐落于福州市鼓楼区华大街道鼓屏路86号（原人民日报社福州印务中心职工住宅楼）＊#楼＊单元的房屋产权登记恢复至原告林秀燕名下。
本案诉讼费6340元，适用简易程序减半收取3170元，由被告胡海星承担1585元，被告李枫承担1585元。财产保全费5000元，由被告胡海星、被告李枫各承担2500元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审判员 王荔青
二〇一五年七月七日
书记员 陈梦茜
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《中华人民共和国物权法》
第一百八十六条抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。