天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）一中民一终字第248号
上诉人（原审被告）罗某甲，男，1957年出生，汉族，住天津市南开区。
委托代理人王某甲（罗某甲的女婿），男，住天津市南开区。
委托代理人国某甲，天津甲律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）甲地产（天津）有限公司，住所地天津市和平区。
法定代表人周某甲，董事长。
委托代理人张某甲，天津乙律师事务所律师。
上诉人罗某甲因商品房预售合同纠纷一案，不服天津市和平区人民法院（2012）民二初字第1049号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
一审法院审理查明，甲地产（天津）有限公司（以下简称甲公司）与罗某甲于2011年5月29日签订天津市商品房买卖合同及其补充合同。合同约定：罗某甲购买甲公司位于本市和平区南京路与长沙路交口西南侧都会轩2号楼＊＊＊号房屋一套，建筑面积66.11平方米，房屋总价款为1291808元。罗某甲应于2011年8月27日前，一次性存入房屋首付款391808元，其余价款办理贷款。补充合同第六条对付款的形式及时间作了如下补充：罗某甲采用贷款方式支付商品房价款的，罗某甲须及时向法定贷款机构咨询贷款申请事宜及准备相关贷款资料，且罗某甲应按照如下期限支付商品房首付款之外的剩余商品房价款：罗某甲采用非住房公积金贷款方式支付商品房价款的，自买卖合同签订之日起（不含当日）九十日内（含九十日）支付商品房首付款之外的剩余商品房价款。第九条约定：罗某甲逾期付款超过九十日的，甲公司有权选择继续履行买卖合同或选择以书面形式通知罗某甲立即解除买卖合同而无需另行催告罗某甲。若甲公司选择解除买卖合同，则罗某甲须按商品房价款的百分之十向甲公司支付违约金，若罗某甲支付的违约金不足以弥补甲公司的实际损失，罗某甲仍需赔偿甲公司该不足部分之实际损失。在此情形下，双方应依照买卖合同及补充合同的有关约定办理罗某甲已付商品房价款的退还手续，且就罗某甲已付商品房价款甲公司无需向罗某甲支付任何利息。补充合同第十九条对解除买卖合同进行了特别约定，内容为：任何一方依照买卖合同及补充合同的约定提出解除买卖合同的，买卖合同于解除买卖合同书面通知送达对方之日解除。罗某甲应于自该书面通知送达之日起（不含当日）二日内至甲公司办公场所与甲公司签署使得甲公司有权依法重新出卖商品房所需文件，并自该文件签署之日起三十日内完成各类注销，罗某甲对此应给予配合。罗某甲逾期办理前款所述手续的，每逾期一日，应按商品房价款的万分之五按日向甲公司支付违约金。关于通知与送达约定为：依据买卖合同所发生的任何通知应采用书面形式，并用传真、挂号信件或特快专递的方式，按照双方在买卖合同中列明的通讯地址发出。若一方采用挂号或特快专递方式发送，自发出日起（不含当日）的第七日视为送达另一方（即该方已收到该挂号信件或特快专递）。任何一方通讯地址如有变更，应及时以挂号信件或特快专递书面通知另一方，否则依据买卖合同及补充合同所发生的任何通知送达原通讯地址，视为已履行通知义务。同时，罗某甲在内容为“鉴于您购买本公司所开发的天津都会轩2号楼＊＊＊室房屋，并在指定日期前完成了《天津市商品房买卖合同》及其补充合同的签约程序。您应当向律师事务所支付签约律师服务费1250元将由本公司负责支付。如您在签署买卖合同后，发生买卖合同解除情形，将在清退商品房价款中扣除上述签约律师服务费”的《签约律师服务费代付确认书》上签字认可。在商品房买卖合同附件《购房家庭情况申报表》中显示罗某甲有一条西青区的房屋权属信息，该房为罗某甲的小产权房屋。
合同签订后，罗某甲按照合同的约定支付首付款391808元，因罗某甲未能取得贷款，余款900000元至今未付。甲公司在2011年12月27日、2012年1月20日、4月13日发函催促罗某甲付款，后又于2012年8月2日向罗某甲发出律师函书面通知罗某甲解除买卖合同。
另查，罗某甲于2011年5月29日在《购房承诺书》上签字确认，该承诺书主要内容为：“本人已详细阅读并清楚知晓《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》、《印发关于贯彻国务院办公厅文件精神进一步做好我市房地产市场调控工作实施意见的通知》、《关于本市及非本市户籍居民家庭在津购买住房问题的通知》、《关于进一步加强境外机构境外个人港澳台地区居民和华侨在我市购房管理的通知》中有关限制住房购买套数及住房贷款政策（以下合称“限购限贷政策”）的规定，遵守限购限贷政策规定，提交的材料均真实、合法、有效，并自愿接受相关部门核查家庭购房及（或）贷款资格。以上承诺如与事实不符，或因违反限购限贷政策规定导致本人所购住房不能办理《天津市商品房买卖合同》备案、房屋所有权转移登记等手续，及（或）不能取得法定贷款机构提供的贷款，本人愿意承担由此造成的一切法律责任。”
2012年10月11日，甲公司向一审法院起诉，以罗某甲未依约支付剩余房款900000元，经甲公司多次督促罗某甲履行付款义务，但罗某甲仍拒绝履行为由，请求：1、依法判令解除原、被告签订的买卖合同；2、依法判令被告罗某甲支付原告甲公司解约违约金129180.8元；3、依法判令被告罗某甲支付原告甲公司迟延办理解约手续违约金38754元（自2012年8月12日至2012年10月10日，实际应计算至被告罗某甲办理完毕解约手续之日）；4、依法判令被告罗某甲返还原告甲公司签约律师服务费1250元；5、诉讼费由被告罗某甲承担。
一审法院认为，原、被告之间签订商品房买卖合同及补充合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。被告罗某甲在签订合同的当日同时还签署了《购房承诺书》，该承诺书表明被告罗某甲已知限购限贷政策的规定并愿接受相关部门核查家庭购房及（或）贷款资格，并承诺在不能取得贷款机构提供的贷款愿意承担法律责任。被告罗某甲认为因合同的约定内容不符合二套房贷款比例政策致首付款比例较低导致合同部分无效，对此一审法院认为被告罗某甲作为购房人，应具备普通购房人所应有的谨慎注意义务，在其名下已经所有一套西青区小产权房屋的情况下，购买讼争房屋是否能够按照第一套房屋贷款政策取得贷款，被告罗某甲对此应具有一定的风险认知。同时，原、被告双方在买卖合同及补充合同中约定的付款方式已经双方确认，与被告罗某甲签订买卖合同后将依据的是第一套房还是第二套房的取得贷款政策没有任何关系，被告罗某甲所依据的贷款方式并不影响买卖合同中约定的剩余房款支付的数额和期限。现被告罗某甲没有按照合同约定履行，应承担相应的违约责任。此外，原告甲公司有权依据合同约定行使解除权，故对被告罗某甲的抗辩意见不予采纳。根据法律规定，依法成立的合同受法律保护，对双方当事人均具约束力。没有法定或者约定理由，不得擅自变更或者解除合同。但当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，另一方当事人可以解除合同。当事人主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。现被告罗某甲迟延交付剩余购房款，经催要后在合理期限内仍未履行，原告甲公司依照合同约定请求解除合同，应予支持。原告甲公司曾多次向被告罗某甲发出特快专递，对此被告罗某甲否认收到，但按照合同约定应视为该通知已经送达到被告罗某甲。合同解除后原告甲公司要求被告罗某甲返还其已支付签约律师费的诉讼请求，也应予以支持。关于原告甲公司要求被告罗某甲给付解约违约金的诉讼请求，双方签订的补充合同对逾期付款及解除买卖合同都进行了约定，被告罗某甲在收到解除函后未按约定履行其义务，故原告甲公司主张被告罗某甲支付解约违约金及迟延办理解约手续违约金的请求理由正当，予以支持。鉴于原告甲公司主张2012年8月12日至2012年10月10日期间的迟延办理解约手续违约金38754元及至实际办理完毕解约手续期间的违约金，由于实际办理完毕的时间现不能确定，故在合同解除后扣除被告罗某甲应支付违约金后剩余的首付款返还给被告罗某甲的具体数额无法确定，对此不予判定。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条之规定，一审法院判决：“一、解除原告甲地产（天津）有限公司与被告罗某甲于2011年5月29日签订的本市和平区南京路与长沙路交口西南侧都会轩2号楼＊＊＊号商品房买卖合同；二、本判决生效之日起十五日内，被告罗某甲给付原告甲地产（天津）有限公司解约违约金129180.8元；三、本判决生效之日起十五日内，被告罗某甲给付原告甲地产（天津）有限公司迟延办理解约手续违约金38754元；四、本判决生效之日起十五日内，被告罗某甲返还原告甲地产（天津）有限公司签约律师服务费1250元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费3684元，减半收取1842元，由被告罗某甲全部负担（本判决生效之日起十日内直接给付原告甲地产（天津）有限公司）。”
上诉人罗某甲不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人甲公司的诉讼请求；上诉费用由被上诉人甲公司承担。其上诉理由为：双方签订的商品房买卖合同关于贷款的部分不符合国家政策，该部分无效；被上诉人甲公司为了多出售房屋，向上诉人罗某甲进行了虚假承诺，不能贷款的责任应由被上诉人甲公司承担；被上诉人甲公司在为自己不履行合同寻找理由，其目的是不想出售房屋。
针对上诉人罗某甲的上诉请求，被上诉人甲公司请求二审法院驳回上诉，维持原判。其答辩意见为：合同的效力应该取决于法律和法规，上诉人罗某甲以双方合同违反国家贷款政策为由主张合同条款无效无法成立；关于上诉人罗某甲认为被上诉人甲公司不履行合同，是歪曲客观事实，上诉人罗某甲发生违约行为后，被上诉人甲公司多次发函通知其履行义务，但其拒绝支付剩余房款，故被上诉人甲公司依法行使合同解除权。
上诉人罗某甲为支持其上诉主张，二审中提供证据“股票买卖记录”，证明：房屋首付款只有房款30%，开发商指定银行可以做贷款，但是办手续后银行又不可以做贷款了；上诉人罗某甲有履行合同的能力，而且也有诚意。
被上诉人甲公司的质证意见为：该证据形式上不属于新证据，且不能证明与本案有关联性。
被上诉人甲公司未向本院提出新的证据。
经本院审理查明，一审判决认定的事实无误，本院予以确认。
本院认为，双方当事人于2011年5月29日签订的商品房买卖合同依法成立，对双方均有法律约束力。上诉人罗某甲关于合同约定贷款部分无效的主张，因合同约定的诉争房屋付款方式、付款期限及首付款金额的内容，不违反法律、行政法规的强制性规定，不存在合同无效情形，故对上诉人罗某甲的该主张，本院不予支持。关于上诉人罗某甲提出的被上诉人甲公司为了多出售房屋作出虚假承诺，导致上诉人罗某甲未能贷款的事实主张，上诉人罗某甲提供的证据不足以证明该事实。同时，双方签订商品房买卖合同时，上诉人罗某甲已知晓国家及本市限购限贷政策的有关规定，并承诺承担因违反政策规定导致不能取得法定贷款机构贷款的法律后果，因此，其主张未能贷款的责任由被上诉人甲公司承担的上诉理由，无事实和法律依据，本院不予采纳。一审中，被上诉人甲公司提供了相关证据，证明上诉人罗某甲未在合同约定期限内支付剩余购房款，被上诉人甲公司向上诉人罗某甲多次发函催要，说明被上诉人甲公司并无不履行合同的意愿，而上诉人罗某甲没有证据证明其在得知无法取得贷款后，及时采取补救措施以使合同能够继续履行，故对被上诉人甲公司依约解除合同的诉讼请求，应予支持。一审判决认定由上诉人罗某甲承担相应的违约责任并无不当，本院予以维持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3683元，由上诉人罗某甲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王鸿云
代理审判员 刘应红
代理审判员 姚 玉
二０一三年七月十九日
书 记 员 刘振铭
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：
第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
……
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……