湖南省郴州市北湖区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）湘1002执异117号
案外人：冯路，男，1986年7月10日出生，汉族。
委托代理人：李丽，湖南星河律师事务所律师。
申请人：吴碧华，女，1972年2月22日出生，汉族。
委托代理人：何婷，湖南银光律师事务所律师。
被申请人：黄远军，男，1976年9月1日出生，汉族。
被申请人：王利平，女，1982年10月4日出生，汉族。
本院在执行申请人吴碧华与被申请人黄远军、王利平民间借贷纠纷一案中,案外人冯路对本案的执行标的向本院提出书面异议。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人冯路称：申请人吴碧华于2017年8月11日向北湖区法院申请了诉前财产保全，北湖区法院为此作出（2017）湘1002财保53号《民事裁定书》和《协助执行通知书》，查封了黄远军、王利平名下坐落在郴州市香雪桥南侧中珠.爱莲湖畔107号房产。因在该房产被查封之前，黄远军、王利平已将该房卖给案外人，双方签订了《房屋买卖合同》，案外人在购房之前查看了涉案房产的权属证明及他项权登记情况，显示涉案房产无抵押、无查封情况，案外人也按《房屋买卖合同》的约定支付了房款68万元，加上其他费用共计支付了119万元，案外人属于善意取得涉案房产，北湖区法院的查封行为不能对抗善意第三人，故提出书面异议，请求解除对该财产的查封。
申请人吴碧华辩称：1、案外人所述的房屋买卖并不属实，因为：案外人提交的证据并不能形成有效的证据链证实其真实购买了涉案房屋及向被申请人支付了购房款，只能说明案外人在房产查封前向房产中介雷敏个人帐户转帐三次共计68万元，并没有转账到中介公司，而且雷敏支付给被执行人房款只有收条，没有转账记录；被申请人黄远军在申请人起诉前几天还与申请人协商，要申请人帮忙卖出涉案房屋用来偿还欠款，因此申请人有足够的理由相信案外人是与被申请人恶意串通想转移被保全的财产。2、即便房屋买卖属实，案外人的请求也不能得到支持，因为：案外人在异议申请书中只自认支付了购房款68万元，约定购房款为182万元，还剩余114万元未付，且未占有涉案房屋，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，人民法院可以对涉案房屋进行查封。综上，法院对涉案房屋的查封合理合法，案外人的异议事由不成立，应予驳回。
被申请人黄远军辩称：1、2017年6月13日，黄远军及妻子王利平与冯路签订了《房屋买卖合同》，将二人共有的位于郴州市香雪大道南侧中珠.爱莲湖畔1栋107房出售给冯路，约定成交价为182万元，于签订合同之日付定金20万元，办理网签后支付首付款71万元，余款91万元向银行办理按揭贷款；2、2017年7月14日，黄远军在郴州市不动产档案馆查询门面权利状态，显示该门面“无抵押、无查封”；3、自2017年7月14日起，冯路将《房屋买卖合同》约定的定金及首付款陆续支付给黄远军；4、2017年8月25日，黄远军与冯路前往郴州市不动产登记中心办理门面的所有权转移登记时，被告知该门面已被北湖区法院查封，无法办理过户手续；5、因91万元的按揭贷款需在门面办理过户手续后下发，故到目前为止，该贷款仍未到账。
被申请人王利平未到庭、未提交书面意见。
本院查明：（一）案外人冯路拟向被申请人黄远军、王利平购买被申请人共有的位于郴州市香雪大道南侧中珠.爱莲湖畔1栋107房（房屋产权证号7120088**、共有权证号712008890、不动产权证为湘（2017）苏仙不动产权第0025405号）。2017年5月26日，衡阳世华中鑫房地产代理有限公司郴州分公司出具收到冯路购买上述房产购房诚意金50000元的收据。2017年6月13日，衡阳世华中鑫房地产代理有限公司郴州分公司作为纪经方，冯路作为买方，黄远军、王利平作为卖方，三方签订《房屋买卖合同》，约定：黄远军、王利平将上述房产卖给冯路，该物业按套销售，成交价为1820000元，此次交易所产生的税费由买方支付给经纪方，由经纪方包干交纳；签订合同时支付定金200000元，定金自动转为房款；首付款(不包括定金)为710000元，由买方在该物业网签到买方名下直接支付给卖方；房价余款910000元通过银行按揭支付；于2017年6月30日前到房产交易中心办理测绘鉴证过户相关手续，交易中心受理测绘鉴证之日起十五个工作日内买卖双方到税务局办理纳税申报手续；该物业以现状售予买方，该物业之现状“带租约，买方连同现有之租约一起购入该物业，卖方须协助买方与租户签订新的租约，不带家私家电，带现有装修”；买方自愿支付480000元给经纪方作为经纪方包干该物业办理不动产转移所产生的所有税费，如有剩余，剩余部分则作为经纪方的服务费，如不足则由经纪方自行承担，三方对此均已知悉且无异议；在买方支付首付款前，卖方须与该物业现有承租方协调好，达成以下条款“买方购买后与现有承租方续租壹年，租金按原租赁合同中计算，续租到期后买方有权无条件收回自己使用或继续出租（如继续出租，则现承租方有优先承租权）；卖方须与现承租方达成续租到期后买方无条件收回该物业的条件和协议，因此产生的费用由卖方承担；如果买方在续租到期后无法无条件收回该物业，由此产生的一切责任和费用由卖方承担”。冯路在签订上述合同的当日出具委托书，委托衡阳世华中鑫房地产代理有限公司郴州分公司的成克迪代为转付其购买上述物业的购房款。
（二）2017年7月14日，黄远军、王利平向郴州市不动产登记中心申请查询上述房产的不动产登记情况，查询结果为无抵押、无查封；成克迪在当日向黄远军转账了200000元，黄远军在当日出具了收到冯路定金200000元的收据。2017在7月18日，冯路通过银行向成克迪支付购房服务佣金430000元。2017年8月24日，双方交纳了上述房产销售的相关税费，黄远军向冯路出具了收到冯路首付款510000元的收条。
（二）申请人吴碧华因与被申请人黄远军、王利平民间借贷纠纷一案，于2017年8月11日向本院申请诉前财产保全，本院于当日作出（2017）湘1002财保53号民事裁定书，于2017年8月15日向郴州市不动产登记中心发出协助执行通知书，要求该中心协助：一、查封被申请人黄远军、王利平共有的位于郴州市香雪大道南侧中珠.爱莲湖畔1栋107房产（房屋所权证号712008889、共有权证号712008890，不动产权证湘（2017）苏仙不动产第0025400号）；二、查封被申请人黄远军名下的位于郴州市香雪大道南侧中珠.爱莲湖畔9栋502号房产，合同编号20120111502；三、查封期限三年，自2017年8月15日至2020年8月14日）。2017年8月25日，案外人冯路到郴州市不动产登记中心申请办理过户手续时得知上述房产已被本院查封，冯路为此向本院提出异议。黄远军、王利平至今未向冯路交房，冯路尚未收取房屋租金。
本院认为，本案系执行标的异议，本案的争议焦点是案外人对涉案执行标的是否享有足以排除强制执行的权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，虽然案外人在本院查封涉案房屋之前已向被申请人购买涉案房屋，其对至今未办理过户手续不具有过错，但案外人尚未交清全部购房款，案外人交了多少购房款存疑，而且案外人未实际占有房屋，因此案外人对涉案执行标的不享有足以排除强制执行的权益，案外人的异议不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》第四百六十五条,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八的规定，裁定如下：
驳回案外人冯路的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 曹华英
代理审判员 肖 娜
人民陪审员 邝 倩
二〇一七年十一月二十二日
书 记 员 林 蒙
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》
第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：
（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；
（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。
驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：
（一）案外人是否是系权利人；
（二）该权利的合法性与真实性；
（三）该权利能否排除执行。
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。