天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）一中民一终字第681号
上诉人（原审被告）天津市甲房地产开发有限公司，住所地天津市武清区。
法定代表人张某甲，经理。
委托代理人王某甲，天津甲律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）康某甲，男，1970年出生，朝鲜族，无住吉林省柳河县。
原审被告天津市乙物业有限公司，住所地天津市武清区。
法定代表人张某乙，经理。
委托代理人王某甲，天津甲律师事务所律师。
原审被告张某丙，女，1967年出生，汉族，住天津市武清区。
委托代理人王某甲，天津甲律师事务所律师。
原审被告李某甲，男，1986年出生，汉族，个体工商户，字号：天津市武清区丙酒店，住天津市武清区。
委托代理人王某甲，天津甲律师事务所律师。
上诉人天津市甲房地产开发有限公司（以下简称甲公司）因租赁合同纠纷一案，不服天津市武清区人民法院（2012）武民二初字第4989号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审人民法院经审理查明，2012年2月25日，原告与被告张某丙签订一份房屋租赁合同，约定由原告承租涉案的部分房屋，用途为办公客房，总面积为2011平方米，租期6年，自2012年2月25日至2018年2月24日止，租金为每年60万元（不含税金），对每期具体交付租金时间作了明确约定，同时原告需交纳保证金5万元。在合同中还约定了在原告经营期间由被告张某丙负责提供营业执照、税务登记证、手章等。同时约定了物业费的交付标准、违约责任等其他事项。2012年3月21日双方又签订一份租赁合同，该份合同约定由原告承租涉案的部分房屋，用途为办公用房，建筑面积是201.84平方米，租赁期限为6年，自2012年3月18日至2018年3月17日。前三年租金为每年6万元（不含税金），后三年的租金为每年7万元（不含税金），同时该合同以手写形式附上“同意康某甲合并租赁客房合同的保证金共计5万元正”字样，其他约定事项与第一份合同基本一致。合同签订后，被告张某丙要求原告将租金、保证金以及物业费交至天津市乙物业有限公司（以下简称乙物业）处，原告于2012年2月16日交付乙物业第一份合同所涉房屋租金630000元整（内含3000元物品使用费）、物业费36198元；2012年3月21日交付给乙物业第二份合同所涉房屋租金60000元、物业费3633元。上述款项，乙物业均为原告出具了相应收据。原告付款后，使用天津市武清区丙酒店（以下简称丙酒店）的名义对外经营，并以丙酒店名义交纳了相关税费。2012年8月9日，公安武清分局消防支队例行检查，因涉案房屋存在火灾隐患临时查封（2012年8月13日解封）了原告所经营的客房，原告停业不再经营至今。涉案房屋所有权归被告甲公司所有。原告在承租期间对涉案房屋进行了一定程度的装修。天津市武清区公安分局消防支队于2012年11月16日出具情况说明，证明涉案房屋建筑整体经过消防设计审核及验收，但未向公安消防机关申请办理公众聚集场所开业前消防安全检查。
原审法院认为，第一，涉案合同的效力问题。首先，从合同主体看，被告张某丙并非涉案房屋所有人，其以个人名义与原告签订房屋租赁合同，当属无权处分行为，合同效力待定。后经房屋所有权人甲公司的追认，张某丙的行为属于代理行为，代理人的行为产生的权利义务由被代理人承担，故涉案《房屋租赁合同》的权利义务主体应为原告康某甲与被告甲公司，合同主体适格。其次，该合同中部分条款约定原告使用被告丙酒店执照、印章等物件，违反了工商行政管理法规的规定，根据相关法律规定，只有违反法律、行政法规的效力性强制规定，才能认定合同无效。涉案合同中的部分条款仅违反了工商行政管理规章，不能因此而认定租赁合同无效。另外，最高人民法院《关于适用民事诉讼法的若干问题解释》中对诉讼参加人有如下规定：个体工商户与实际经营者不同的，以两者为共同诉讼人。据此可知，实践中存在的个体工商户与实际经营者分离的情况，其不影响民事权利义务的承担，如果两者分离有违反行政法规、规章规定之处，属于对管理性强制规定的违反，而不属于违反效力性强制规定，法院不能据此认定合同无效。最后，原告诉称其受到四被告串通的欺诈，但其无法举证证明欺诈行为的存在，不予采信。故合同亦不属于可撤销合同。综上三点，涉案合同当属有效合同。
第二，相关责任如何承担。首先，合同虽然有效，但现因涉案房屋不符合酒店经营所需的消防标准，致使合同目的无法实现，故原告诉请解除合同，予以支持。合同解除后，被告甲公司退还保证金与剩余未到期租金（扣除自承租之日起至查封之日止的租金）给原告。同时，根据最高人民法院《关于私自出借账户应承担相应的民事责任的规定》，被告丙物业在其所收款项范围内向原告承担连带责任。其次，关于违约责任问题。原、被告双方合同中约定，因承租方违约而致使合同不能履行的，承租方需支付涉案房屋年租金的30%作为违约金赔偿出租方，根据公平原则，该违约金条款同样应适用于出租方违约的情形。鉴于原告未能严格审查涉案房屋权属状况及涉案房屋是否具有酒店营业资质，以致今日成讼，原告对合同目的无法实现而被迫解除的状况的出现亦有过错。根据民法公平原则及《合同法》相关规定，被告甲公司应向原告支付涉案房屋年租金（660000元）的15%作为违约金赔偿原告。最后，原告主张的赔偿损失问题。其一、原告以被告丙酒店名义所缴纳税费不属于原告损失范畴。虽然合同中允许借用执照、印章的条款违章，但其违反的是行政法规的管理性规定，对其的违反可由有关行政部门依法进行相应的处罚，不影响原、被告间的民事责任承担。原告对该条款的内容、意义和后果是知情的，并做出同意的承诺，对于由此必然产生的相关税费，依据禁止反言原则，原告不能以该条款违法无效为由要求返还，对其诉请不予支持；其二、关于因装修而产生的损失，因其无法提供充分证据证明损失的存在且不申请鉴定，不予支持，原告如有充分证据可另行起诉。
原审人民法院判决：一、解除原告康某甲与被告张某丙所签订的房屋租赁合同；二、被告天津市甲房地产开发有限公司返还原告保证金50000元、未到期租金404091元，合计454091元，被告天津市丙物业有限公司对此款负连带责任。此款于判决生效之日起十日内付清；三、被告天津市甲房地产开发有限公司向原告康某甲支付违约金99000元，此款于判决生效之日起十日内付清；如果未按照判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关规定，按中国人民银行同期贷款基准利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告康某甲的其他诉讼请求。案件受理费12944元，由原告担负5114元，被告天津市甲房地产开发有限公司担负7830元。被告天津市甲房地产开发有限公司承担部分于判决生效后十日内一并给付原告。
判决后，上诉人天津市甲房地产开发有限公司不服原审判决，向本院提起上诉。请求撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人在原审的诉讼请求。上诉理由为：原审判决认定事实错误、适用法律不当。涉案房屋2012年8月9日因存在火灾被查封后，上诉人进行了整改，查封已于2012年8月13日解除。证明房屋已经符合消防标准。即使房屋存在瑕疵，也是可以整改和弥补的，不能认定为致使合同目的无法实现。上诉人与被上诉人之间的合同合法有效，不得擅自变更或解除。合同亦未约定上诉人此种情况下的违约责任，原审法院判决上诉人承担违约责任适用法律不当。因被上诉人一直占有使用涉诉房屋并未交付，即使合同解除，被上诉人也应从合同解除之日起停止支付租金。被上诉人则同意原审人民法院判决。原审被告张某丙认为其代理甲公司与康某甲签订房屋租赁合同，作为代理人不承担责任，其代理丙酒店把营业执照给康某甲使用的行为与本案无关。原审被告李某甲认为提供营业执照的行为虽然不正确，但与本案无关。原审被告丙物业认为其因接受委托而收取租金，不承担任何责任。原审被告均未在法定期限内提起上诉。
本院经审理查明，原审人民法院判决认定事实无误，有当事人陈述、书证等证据证实，本院予以确认。
案经本院调解，双方当事人未能达成一致意见。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。从上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同的具体约定中，可以看出上诉人明知被上诉人租赁房屋的实际用途为以丙酒店的名义进行经营。因诉争房屋的实际状况不符合酒店经营所需的消防标准，被上诉人由此不能再继续从事酒店经营，致使合同目的无法实现。原审法院据此解除双方签订的房屋租赁合同并无不当，本院予以确认。2012年8月9日，诉争房屋因存在火灾隐患，被天津市公安局武清分局消防支队临时查封，自此被上诉人未再进行酒店经营，原审法院据此认定的上诉人应退还被上诉人租金的期间计算及数额并无不当，本院予以确认。因上诉人与被上诉人双方对致使合同目的不能实现的情形均有过错，故原审法院根据公平原则认定上诉人应承担的违约责任并无不妥，本院予以确认。因诉争房屋自被查封之日无法实现合同目的，故双方合同解除后，上诉人应当自查封之日起退还被上诉人剩余租金。上诉人关于被上诉人一直占有使用诉争房屋并未交付，即使合同解除，被上诉人也应从合同解除之日起停止支付租金的主张，本院不予支持。上诉人与被上诉人双方虽对致使合同目的无法实现的情形均有过错，但对于被上诉人一直占有使用诉争房屋并未交付，是否给上诉人造成损失及责任承担等相关问题，上诉人并未提起反诉，故本案中不予审理，上诉人可另行主张。综上，上诉人的上诉请求依据不足，本院不予支持。原审人民法院判决并无不当，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费9331元，由上诉人天津市甲房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王鸿云
审判员 陈鸿儒
审判员 王宗新
二０一三年七月八日
书记员 刘振铭
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：
第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
……
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……