广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深中法房终字第1854号
上诉人（原审原告）：黄敏，女，汉族，1969年11月24日生。
委托代理人：王广庆，广东银丰律师事务所律师。
委托代理人：王丽辉，广东银丰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：林卓茂，男，汉族，1966年9月4日生。
委托代理人：李林生，广东普罗米修律师事务所律师。
原审第三人：美联物业代理（深圳）有限公司。
法定代表人：杨彩凤，系该司董事。
委托代理人：罗娟娟，女，汉族，1989年10月17日生，系该公司职员。
上诉人黄敏因房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2013）深罗法民三初字第159号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：一、2012年12月6日，经美联物业代理（深圳）有限公司（以下简称美联公司）提供居间服务，黄敏作为卖方、林卓茂作为买方，双方签订《房屋转让合同书》1份，约定：黄敏向林卓茂出售深圳市罗湖区罗沙路东方尊峪花园XX阁2-18层A单位，该住宅物业的转让成交价为人民币758万元（以下均为人民币），林卓茂须于签署合同后2日内向黄敏支付定金10万元，该定金交由双方约定的第三方监管；林卓茂支付剩余楼款的付款方式为按揭付款，林卓茂须于2012年12月20日之前（含当日）将首期款445万元支付至指定监管银行的监管账号，林卓茂须于2012年12月20日之前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批手续；该物业存在抵押状态，黄敏应出具公证委托书给担保公司及其指定人员，委托担保公司融资赎楼；任何一方逾期履行义务超过5个工作日，守约方有权解除合同，并有权选择定金罚则或要求违约方支付该物业转让成交价20％的违约金。合同还约定了双方的其他权利义务。
二、上述合同签订后，黄敏按合同约定出具了公证委托书给担保公司，以便办理融资赎楼手续。但经黄敏及第三方多次催促，林卓茂均以房价未协商好为由拒绝支付定金，并拒绝履行其他合同义务。
黄敏向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、林卓茂向黄敏支付违约金人民币1516000元；2、林卓茂承担本案诉讼费用。
原审法院认为：本案属二手房买卖合同纠纷。黄敏、林卓茂于2012年12月6日签订的《房屋转让合同书》，是双方的真实意思表示，合同内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立。合同约定林卓茂须于签署合同后2日内向黄敏支付定金10万元，黄敏据此认为该定金为立约定金即合同一经签订就合法有效成立；林卓茂则认为该定金为成约定金即该定金以实际交付为合同生效要件。综合我国合同法对定金的规定，以及本案的案情，原审法院认为，涉案合同关于定金的约定，应视为双方均同意该2日交款期为犹豫期，即本案定金属于成约定金，以买方交付定金作为合同生效的要件；由于林卓茂没有实际交付定金，虽然双方签署了合同，合同成立了，但合同没有实际生效，对双方没有法律约束力。同时，黄敏亦无其他有效证据证明其因林卓茂未支付定金的行为而使黄敏在客观上遭受了巨大损失，因此，黄敏要求林卓茂支付高额违约金既无合同依据，客观上也显失公平，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：驳回黄敏的诉讼请求。案件受理费人民币18444元，由黄敏负担。
上诉人黄敏不服原审判决，向本院提起上诉，称：原审判决查明事实不清，认定事实错误，适用法律不正确，依法应予改判。
一、原审法院违反“当事人意思自治的合同法原则”。黄敏认为双方于2012年12月6日所签的《房屋转让合同书》依法成立并且生效，林卓茂应承担相应的违约责任。根据该合同第3条关于定金的约定，“买方同意在签署本合同后二日内（含当日）向卖方支付定金人民币10万元”。双方在该条款中并没有明确约定该定金为成约定金，也没有口头约定二天的犹豫期，而且合同第15条约定：“本合同自双方签字或盖章之日起生效，买卖双方各执一份，均具同等法律效力。”由此可见，合同本身约定都己非常之明确，即合同经双方签字之日起就生效，然而原审法院却认为，“涉案合同关于定金的约定，应视为双方均同意该2日交款期为犹豫期，即本案定金属于成约定金，以买方交付定金作为合同生效的要件，由于被告没有实际交付定金，虽然双方签署了合同，合同成立了，但合同没有实际生效，对双方没有法律约束力。”原审法院判案不是有约定的“依照约定”而是“依照推定”，其作出这样的认定显得太过主观断案了，严重违反了缔结合同依当事人意思自治的伟大的合同法理论和原则。
二、合同中约定违约责任具有惩罚性质，其不是填补损失性质，不以守约方是否遭受巨大损失为前提。原审法院认为，“原告亦无其他有效证据证明其因被告未支付定金的行为而使原告在客观上遭受了巨大损失”从而作出驳回黄敏诉请的判决。黄敏认为判决是错误的，因为双方在合同中关于违约责任的约定也是非常明确，而且对等，对双方都会产生约束。黄敏为切实履行合同，已经依约办理了赎楼公证委托手续，为积极推动合同的往下进行，还委托律师发送律师函，办理公证委托书及委托律师发函，黄敏不仅要花费时间，还要支付必需的费用，黄敏必然产生损失，而无论损失之大小。按照《合同法》的规定，如果双方在合同中约定的违约金过高，违约方可以请求法院予以调整降低，或者法院也可以依职权予以调整降低。黄敏已向法院提交公证委托书及律师函件，即使不能证明黄敏有巨大损失，那也起码有损失，法院也应该按照上述合同法的相关规定判令林卓茂承担一定的违约责任。如果违约方假借缔结合同恶意进行磋商，签订合同后又不用承担任何责任，那守约方的合法权益如何保护。
三、林卓茂以房价未协商好为由拒绝支付定金，并拒绝履行其他合同义务，其理由是毫无道理且站不住脚的。按照第三人提交的“房屋求购独家委托书”第二条的约定；“买方要求该房产的购买价不高于人民币758万元，在买卖双方所要求的价格达成一致时，买方不得以其它任何理由拒绝交易。”双方《房屋转让合同书》第2条约定的转让成交价即为758万元，跟林卓茂与第三人确认为上限金额一致，林卓茂无任何理由可以拒绝交易。黄敏在一审庭审时也已向法院表明上述观点，但原审法院在判决中未予提及和采信，造成查明事实不清，认定事实错误，从而作出错误的判决。
据此，黄敏为维护己方合法权益提起上诉，请求：1、撤销原判，改判林卓茂向黄敏支付违约金人民币壹佰伍拾壹万陆仟元整（￥1516000元）；2、判令林卓茂承担本案的一、二审诉讼费用。
被上诉人林卓茂答辩称：双方之间的买卖合同没有生效。既然合同没有生效，林卓茂无须支付违约金。我方认为原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审第三人美联公司答辩称：我方认为，双方当事人是具备完全民事行为能力的自然人，签署合同书的行为是真实意思表示。我方在本案的交易中没有任何过错，且我方已多次催促林卓茂交付定金和敦促其履行合同项下的其他义务。
本院经审理查明，原审法院查明的事实基本清楚，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷案件。黄敏与林卓茂签订的涉案《房屋转让合同书》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，在当事双方签字后，已按照涉案合同第15条的约定发生法律效力，对双方均具有约束力，原审法院认定事实有误，本院依法纠正。林卓茂虽辩称双方约定了两天的犹豫期，合同未生效，但并未提供证据予以证明，应承担举证不能的不利后果。林卓茂在签订涉案合同后，未如约履行其支付定金的合同义务，黄敏可按照合同约定要求解除合同，现黄敏以解除合同为前提要求林卓茂支付违约金，本院确认其起诉书送达林卓茂的2013年2月26日为涉案《房屋转让合同书》解除的时间。合同解除后，林卓茂应承担相应的违约责任，对黄敏的上诉理由，本院予以采信。鉴于双方签订涉案《房屋转让合同书》与解除合同相距的时间较短，本院酌定林卓茂应支付的违约金数额为10万元。
综上，原审判决认定事实有误，本院依法改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销深圳市罗湖区人民法院（2013）深罗法民三初字第159号民事判决。
二、林卓茂应于本判决生效之日起十日内向黄敏支付违约金人民币10万元。
三、驳回黄敏的其他诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审受理费18444元，由黄敏负担17227元，由林卓茂负担1217元。二审受理费18444元，由黄敏负担17227元，由林卓茂负担1217元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 明 亮
代理审判员 路 德 虎
代理审判员 朱 宽
二〇一三年十二月十二日
书 记 员 廖冉冉（兼）
附录相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。