陕西省咸阳市秦都区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）陕0402执异19号
案外人：吕某某
委托代理人，耿某某、任某某，陕西为民律师事务所。
申请执行人，刘某
委托代理人：张某某，陕西秦直道律师事务所律师。
被执行人：咸阳梁满仓商贸有限公司
被执行人：梁某某
本院在执行申请执行人刘某与被执行人咸阳梁满仓商贸有限公司、梁某某债权转让合同纠纷一案中，案外人吕某某对执行标的提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭，公开进行了听证，案外人吕某某的委托代理人任某某、申请执行人刘某及其委托代理人张某某到庭参加听证。被执行人咸阳梁满仓商贸有限公司、梁某某经本院公告送达未到庭参加听证。本案现已审查终结。
案外人吕某某称：请求中止对国润翠湖小区8幢18层4号房屋及（2016）陕0402执544号之一通知书的执行。事实与理由：案外人与梁某某签订房屋租赁合同，合同约定租期8年，自2016年4月1日至2024年3月31日。该房屋目前尚在租期内，案外人对该房屋具有合法的使用居住的权利。法院执行行为必须是合法的，必须不以侵害案外人合法权利为前提的。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第31条第2款规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖”。根据上述司法解释，即使案外人对该房屋不行使优先购买权，但其因租赁产生的使用权不因该房屋进行拍卖而消灭。法院通知书中认为，案外人与梁某某的房屋租赁期限为1年。2016年3月24日经过房屋中介租赁签订合同时因梁某某本人未到场，由魏魏代签合同。案外人觉得签订人并未产权人，对该合同履行心存顾虑。几日后，通过魏魏联系到了梁某某本人。因案外人有长期租用的需求，于是与梁某某商议，将房屋租赁期限延长至8年，即2016年4月1日至2024年3月31日，并与梁某某补签了房屋租赁书面合同，该合同是当事人自愿签订，内容合法，是应受法律保护的有效合同。法院向申请人下发的通知书中认为合同真实性与签名存在疑点，要求申请人搬离房屋。提请注意通知书中载明的是“存在疑点”，说明执行法官也并没有证据否认该合同的真实性，更没有证据证明该签名系伪造。仅以“存在疑点”就剥夺申请人的承租权，是对申请人合法权益的侵害，更无法体现法律的严肃性。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，案外人请求法院立即中止对该房屋的执行，以保障其合法权利。
申请执行人刘某称:结合案外人申请及其请求的事实与理由，案外人提出的是案外排除执行异议申请，依据《最高人民法院敢于人民法院办理执行异议及复议案件若干问题的规定》，本案案外人并未能够提起排除执行异议的主体，其并非涉案执行标的房屋的实际权利人，其享有的仅是租赁权，其请求于法无据，应依法驳回。
案外人吕某某为支持其异议请求，当庭提交证据如下：
第一组：1、梁某某身份证复印件一份，2、《咸阳市商品房买卖合同》复印件一份。证明梁某某的主体身份，梁某某系国润翠湖8栋1单元11804号房屋的所有权人，是本案合法的出租人。第二组：1、《房屋租赁合同》（中介公司）一份，2、《房屋租赁合同》（梁某某）一份。证明1、2016年3月24日，案外人通过咸阳市德信房产中介有限公司与被执行人梁某某的代理人魏巍签订《房屋租赁合同》一份，租期一年，自2016年4月1日至2017年3月31日；2、案外人在签订合同后，因魏巍并非房屋所有权人，案外人提出要梁某某本人在租赁合同上签字，2016年4月初，梁某某与案外人又签订了一份租赁合同，该合同确认租期为8年，自2016年4月1日起至2024年3月31日止，该合同对房屋设备等作了明确约定，该合同至今合法有效未解除。第三组：1、工行有关《理财金账户历史明细清单》一份，2、《收据》一份，3、《收条》及物业费票据。证明：1、2016年3月24日，案外人给魏巍账户转账27000元房费的事实；2、2016年3月24日德信中介公司给案外人出具收据，证明其收到1000元中介费的事实；3、案外人2016年至2017年7月缴纳物业费，案外人履行租赁合同的事实。第四组：1、秦都区人民法院执行通知书一份，2、EMS特快专递存根（法院）一份。证明：1、2017年6月9日，以通知书形式要求挖外人搬离承租房屋，与案外人的在先形成的租赁权利冲突，申请执行人与被执行人之间是债权纠纷，案外人与被执行人之间是用益物权纠纷，依法未解除案外人与被执行人之间的合同之前，要求搬离房屋没有依据，应中止该执行行为。
申请执行人质证认为，第一组证据真实性和证明目的均无异议。对第二组证据中1、合同真实性、证明目的均无异议，对2合同的真实性不认可。对第三组证据中1、2真实性及证明目的均认可，对3收条真实性不认可，对物业费票据真实性认可。对第四组证据真实性无异议，证明目的不认可。
本院查明：申请执行人刘某与被执行人咸阳梁满仓商贸有限公司、梁某某纠纷债权转让合同纠纷一案，本院2015年6月16日作出的（2015）咸秦民初字第00303号民事调解书已发生法律效力，该调解书内容为：由被告咸阳梁满仓商贸有限公司、梁某某于2015年7月31日之前偿还原告刘某2486000元。诉讼费30800元，减半收取15400元，保全费5000元由被告咸阳梁满仓商贸有限公司、梁某某承担。
诉讼过程中，2014年12月30日本院作出（2015）秦民初字第00303号民事裁定书，裁定冻结被告咸阳梁满仓商贸有限公司、梁某某名下银行存款300万或查封、扣押其相应价值的财产。
2014年12月31日，本院作出（2015）秦民初字第00303号协助执行通知书，该通知书内容：查封、冻结被告梁某某名下国润翠湖二期第8幢1单元18层1804号房屋。并向咸阳市住建局产权产籍管理处送达了该执行裁定书和协助执行通知书。
执行过程中，2017年5月6日，本院作出的（2016）陕0402执544号之一通知书：责令案外人吕某某在本通知书送达之日起三十日内从秦都区渭阳中路国润翠湖8栋1单元18层4号租赁房内搬出并将钥匙、房屋移交本院。逾期不交的，本院将依法采取强制执行措施。
2016年8月30日经咸阳市中级人民法院委托陕西中大房地产评估有限责任公司就申请执行人刘某与被执行人咸阳梁满仓商贸有限公司、梁某某纠纷债权转让合同纠纷一案，对位于咸阳市秦都区渭阳中路国润翠湖8栋1单元18层4号房产进行了房地产市场价值估价，陕西中大房地产评估有限责任公司作出陕中大评字（2016）704号司法鉴定意见书，该房屋估价801100元。
2016年3月24日案外人吕某某通过德信房产中介公司与被执行人梁某某的委托代理人魏巍签订了《房屋租赁合同》一份，约定案外人租赁被执行人梁某某名下的秦都区渭阳中路国润翠湖8栋1单元18层4号房屋，租期一年，自2016年4月1日至2017年3月31日。之后，梁某某与案外人吕某某又补签一份租赁合同，该合同确认租期为8年，自2016年4月1日起至2024年3月31日止。案外人吕某某己支付房屋租金27000元、押金3000元及物业费(2016年4月至2017年9月)。
本院认为：在本院查封被执行人梁某某名下的咸阳市秦都区渭阳中路国润翠湖8栋1单元18层4号房屋之后，案外人吕某某与被执行人梁某某签订了《房屋租赁合同》，后案外人吕某某已占有该房屋至今，并已经支付房屋押金和部分房屋租金及物业费用。均系在本院查封该房屋之后。故案外人吕某某异议理由不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定和《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第四百六十五条第一款第（一）项的规定，裁定如下：
驳回案外人吕某某的异议。
如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 罗 林
代理审判员 朱养龙
人民陪审员 王线芬
二〇一八年一月二十八日
书 记 员 苏莹莹