常州市天宁区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0402民初5174号原告：常州中房实业股份有限公司，住所地常州市钟楼区北港街北建新桥东蒋村友谊村民小组。法定代表人：许小初，董事长。委托诉讼代理人：王建军、田凯，江苏友联律师事务所律师。被告：褚文俊，男，1986年11月3日生，汉族，常州市人，住常州市钟楼区。委托诉讼代理人：陈ＸＸ，江苏常辉律师事务所律师。第三人：常州市新世纪房地产开发有限公司，住所地常州市天宁区浦前北路10号。法定代表人：赵国伟，总经理。委托诉讼代理人：方同利，江苏益同盛律师事务所律师。第三人：常州假日房地产开发有限公司，住所地常州市钟楼区永红街道永红村委潘家村98号。法定代表人：赵国伟，总经理。委托诉讼代理人：方同利，江苏益同盛律师事务所律师。原告常州中房实业股份有限公司（以下简称中房公司）与被告褚文俊、第三人常州市新世纪房地产开发有限公司（以下简称新世纪房产公司）执行异议之诉纠纷一案，本院立案受理后，依法通知常州假日房地产开发有限公司（以下简称假日房产公司）为本案的第三人共同参加诉讼，并依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告中房公司的委托诉讼代理人王建军、被告褚文俊的委托诉讼代理人陈ＸＸ到庭参加诉讼。第三人新世纪房产公司、假日房产公司的法定代表人经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告中房公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令继续对位于常州市钟楼区荆川里（续建）小区7-8幢单元2号（公安编号荆川里54-5号）房屋强制执行；2、本案的诉讼费用由被告负担。事实和理由：原告与第三人买卖合同纠纷经常州市天宁区人民法院（以下简称天宁法院）审理，原告依据（2015）天民初字第215号民事判决书申请强制执行，天宁法院查封了第三人名下的房屋。后被告提起执行异议。天宁法院作出（2017）苏0402执异38号执行裁定书，裁定中止对位于常州市钟楼区荆川里（续建）小区7-8幢单元2号（公安编号荆川里54-5号）房屋的强制执行。原告对此不服，故诉至法院。被告褚文俊辩称，2015年1月8日，答辩人与假日房产公司、新世纪房产公司签订《商品房买卖合同》，约定假日房产公司、新世纪房产公司将案涉房屋卖给答辩人。合同签订后，答辩人付清全部购房款，假日房产公司亦于合同签订之日将案涉房屋交付给答辩人，并于同日在常州市住房保障和房产管理局办理了该商品房买卖合同的网上备案登记手续。2015年8月，答辩人通过中介公司将案涉房屋出租给了他人。2016年4月29日常州地方税务局第一税务分局向答辩人开具了《销售不动产统一发票》，在办理产权证时，被告知法院已查封该房屋。本案中，答辩人在人民法院查封之前已签订了合法有效的书面买卖合同，并已支付了全部价款，且在查封之前已合法占有该房产，非因答辩人的原因未办理过户登记。根据法律规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条：对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。综上，请求驳回原告的诉讼请求。第三人新世纪房产公司、假日房产公司述称，2015年1月8日，假日房产公司与褚文俊签订了《商品房买卖合同》，将假日房产公司开发的荆川里（续建）7-8幢单元2号房屋（即常州市荆川里小区54-5号房屋）出售给褚文俊，售价为867850元。合同签订当日，褚文俊即向假日房产公司付清全部房款。假日房产公司于合同签订当日将上述房屋交付褚文俊，同日，向常州市住房保障和房产管理局办理了该《商品房买卖合同》的网上登记备案手续。经审理查明，中房公司与新世纪房产公司买卖合同纠纷一案，本院于2015年2月3日作出（2015）天民初字第215号民事判决，判决新世纪房产公司于判决发生法律效力之日起十日内返还原告中房公司625806元。该判决发生法律效力后，2015年3月25日本院立案受理了中房公司申请执行一案，案号为（2015）天执字761号。该案执行过程中，本院于2015年7月9日对荆川里（续建）7-8幢单元2号（公安编号荆川里54-5）房屋进行了查封；荆川里小区54-5号房屋目前登记在假日房产公司、新世纪房产公司名下。本院查封荆川里小区54-5号房屋后，褚文俊向本院提出执行异议，请求法院解除对荆川里小区54-5号房屋的查封。2017年8月22日，本院经审查，作出（2017）苏0402执异38号执行裁定书，裁定中止对荆川里（续建）7-8幢单元2号（公安编号荆川里54-5号）房屋的执行。2017年9月18日，中房公司不服该裁定，向本院提起诉讼。褚文俊为证明其在本院查封前已购买房屋的事实，向本院提交如下证据：1、2015年1月8日褚文俊与假日房产公司、新世纪房产公司订立的《商品房买卖合同》。合同约定褚文俊购买假日房产公司、新世纪房产公司开发的荆川里（续建）7-8幢单元2号房屋，房价867850元，所购房屋为现房。褚文俊陈述其于签订合同的当日以现金形式向假日房产公司、新世纪房产公司付清了房款，假日房产公司、新世纪房产公司也于当日将涉案房屋交付给其使用。2、常州市房产信息中心的合同备案证明表。证明签订合同的当日，褚文俊与假日房产公司、新世纪房产公司签订的《商品房买卖合同》已办理了网上备案登记手续。3、新世纪房产公司、假日房产公司共同出具的商品房结算单一份。证明褚文俊因需要办理房屋产权登记，故于2016年4月29日与假日房产公司、新世纪房产公司办理了结算手续，销售方向其出具了商品房结算单。4、税务部门开具的《销售不动产统一发票》（发票代码232041600200，发票号码000××××9725）、《税收缴款书》及《涉税事项申请单》。褚文俊陈述其将购房款交清后，开发商即将房屋交付给其使用，后因开发商无法开具《销售不动产统一发票》而无法办理房产证。2016年4月29日其向江苏省常州市地方税务局第一税务分局申请开具《销售不动产统一发票》，在其替开发商缴纳营业税、城市维护建设税、土地增值税、个人所得税、企业所得税等计284498.65元后，税务部门开具了《销售不动产统一发票》。褚文俊凭《销售不动产统一发票》等相关手续办理产权登记时才知道涉案房屋已被查封。5、租房合同二份，租期分别自2015年8月31日起至2017年8月31日止、自2016年11月1日起至2021年10月30日止。褚文俊证明房屋自开发商交付后，先是由其自己使用，后经中介方介绍出租使用至今。诉讼中，假日房产公司向本院出具了一份证明，证明涉案房屋于签订合同的当日，褚文俊付清了全部房款，假日房产公司于当日将房屋交付给褚文俊，涉案房屋买卖合同并于当日办理了网上登记备案手续。为进一步查清褚文俊提供的《销售不动产统一发票》的相关事实，本院向税务部门出具了调查函。2017年11月24日，江苏省常州地方税务局第一税务分局向本院出具了《申请人涉税信息查询告知书》，载明：经税务系统查询，假日房产公司自2014年11月起无法自行开具发票，2016年4月29日开具的销售不动产发票（发票代码232041600200，发票号码000××××9725）由江苏省常州地方税务局第一税务分局代开。上述事实，由当事人的陈述、《商品房买卖合同》、合同备案证明、商品房结算单、《销售不动产统一发票》、《税收缴款书》、《涉税事项申请单》、证明、租房合同、《申请人涉税信息查询告知书》、本院（2017）苏0402执异38号执行裁定书等证据证实。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，褚文俊提交的《商品房买卖合同》可以证明其在本院查封前已经与新世纪房产公司、假日房产公司签订了房屋买卖合同，并经管理部门网上备案登记；其提供的《商品房结算单》、租房合同及假日房产公司出具的“关于签订合同当日褚文俊已经付清全部房款，涉案房屋已于签订合同当日交付褚文俊”的《证明》可以证明褚文俊在本院查封之前已支付了全部房款并占有了房屋；其提供的《销售不动产统一发票》、《税收缴款书》、《涉税事项申请单》以及税务部门向本院出具的《申请人涉税信息查询告知书》可以证明在褚文俊签订《商品房买卖合同》之时，假日房产公司已无法开具销售发票，褚文俊不能及时办理涉案房屋的产权登记。后褚文俊在税务部门可以代开发票的情况下向税务部门申请开具相应发票，并代假日房产公司、新世纪房产公司支付了应由开发公司缴纳的相应税费。可见褚文俊在签订合同后是积极去办理房屋过户手续的，现涉案房屋未能办理过户手续，非因褚文俊的原因，责任不在褚文俊。中房公司未能提供相反证据予以反驳，本院据此认定褚文俊在本院查封涉案房屋之前已经签订了合法、有效的《商品房买卖合同》并已支付全部价款且实际占有使用该房屋，褚文俊对未办理房屋产权登记手续也不存在过错。褚文俊对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条规定：对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告常州中房实业股份有限公司的诉讼请求。案件受理费12800元，由原告常州中房实业股份有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  许小华人民陪审员  张小凤人民陪审员  陈建一二〇一七年十二月七日书 记 员  钟含笑