湖南省衡阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘04民终1991号
上诉人(原审原告)：张继福，男，68岁。
被上诉人(原审被告)：李英，女，49岁。
上诉人张继福因与被上诉人李英房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省衡阳市蒸湘区人民法院（2017）湘0408民初769号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张继福，被上诉人李英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张继福上诉请求：一、判令被上诉人支付拖欠的约定租金8840元，违约金10000元，共计18840元；二、判令被上诉人恢复原状和赔偿损失8000元。事实和理由：一、原审认定租金不正确，依照合同的约定，租赁期第三年开始，租金在原租金基础上上调5%，故其拖欠的租金应按照上调后的租金支付；二、原审认定违约金不正确，合同约定，租赁期内，如乙方违约，则需赔偿对方违约金10000元。原审酌定赔偿2600元没有依据；三、恢复原状并赔偿损失于法有据，上诉人的新房交给被上诉人使用，被上诉人用来作汗蒸房，依法恢复原状才能符合房屋正常使用状态。
李英辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
张继福向一审法院起诉请求：一、判令解除双方签订的《房屋出租合同》；二、判令李英支付拖欠的房屋租金8840元，违约金10000元，共计18840元；三、判令李英支付租房期间所产生的物业管理费1633元，水电气费用182元；四、判令李英承担恢复房屋原状费用8000元；五、本案的诉讼费由李英承担。一审法院认定事实：张继福、李英于2014年9月11日签订《房屋出租合同》一份，双方约定，张继福将其坐落于御景花园A栋1011号房屋出租给李英使用；租赁期共36个月，即自2014年10月1日起至2017年9月31日止；租金前两年为2600元／月，第三年开始租金按5%递增；租金支付方式为每月一付，当月20日前支付下个月的租金：李英交纳押金5000元，在结清各项费用、租赁房屋内家店完好、李英退还钥匙后张继福应将押金退还；租赁期内，如一方违约，则需赔偿对方违约金10000元。后李英在租赁房屋内经营养生类业务。租赁期第三年开始即2016年10月1日起，按照双方的约定，租金需在原租金的基础上上调5％，但李英仍按2600元／月支付，张继福予以认可。2017年2月5日，李英支付了2017年2月份的租金后未再向张继福交纳租金。张继福在多次向李英催收租金未果后，为减少其损失，遂决定解除与李英签订的上述租赁合同，并另寻承租人。2017年5月23日，张继福与案外人蒋艳珍签订《房屋出租合同》一份，双方约定的租赁期自2017年6月1日起。在该案庭审过程中，对于张继福主张由李英承担的物业管理费1633元及水电气费用182元，李英表示愿意承担。一审法院认为，该案系房屋租赁合同纠纷。双方签订的《房屋出租合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。上述合同对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按合同约定全面履行自己的义务。李英自2017年3月份开始拖欠租金，至2017年4月底，依照双方约定的租金支付方式即每月20日前交付下个月租金，李英实际拖欠的租金已达三个月，虽经张继福催告，李英仍未支付，可以视为《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项规定的“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”之情形，李英已经构成法定的根本违约，张继福有权解除双方签订的租赁合同。李英于2017年2月份多次告知张继福其解除合同之意愿，且张继福与案外人签订的租赁合同的租赁期自2017年6月1日起，该租赁合同已经在履行中，故本院确认双方签订的《房屋出租合同》于2017年5月31日解除。租赁期内，李英拖欠张继福2017年3至5月份的租金应当予以支付。根据双方对于租金的约定，租期第三年即2016年10月1日至2017年9月31日的租金在原租金的基础上按5％上调，但李英自2016年10月份至2017年2月份均支付月租金2600元，可以视为双方对于租金形成了补充的约定，即按原租金2600元／月计算，故该院确认李英应支付张继福租金7800元（2600元×3）。对于李英的违约行为，依据双方约定以及相关法律规定，张继福有权要求李英承担违约责任，但李英的违约行为仅为迟延支付租金及物业管理费，张继福要求的违约金10000元过高，该院综合张继福的损失情况、李英的过错情况，酌情认定李英应赔偿张继福一个月的租金2600元作为违约金。对于张继福主张的物业管理费及水电气费，李英自愿予以支付，故该院予以支持。双方对于恢复房屋原状未在合同中予以约定，李英在租赁期内，张继福并未对李英的改装提出异议，且改装后的效果亦符合被租赁房屋的现承租人经营的需要，张继福亦未提供证据证明其主张的恢复原状费用8000元合理合法的计算依据，故对于张继福的该项诉讼请求，该院不予支持。李英支付了押金5000元，张继福未予退还，为免于诉累，该院认为该押金应当在李英应当支付给张继福的款项中予以抵扣。李英请求张继福返还其存放在租赁房屋内的物品，但未提起反诉，亦未提供证据证明其主张，李英可以与张继福协商处理或另行起诉。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、确认原告张继福与被告李英签订的《房屋出租合同》已于2017年5月31日解除；二、被告李英支付原告张继福租金7800元，扣除原告张继福应当返还被告李英的押金5000元后，尚需支付2800元；三、被告李英支付原告张继福违约金2600元；四、被告李英支付原告张继福物业管理费1633元、水电气费用182元；五、驳回原告张继福的其他诉讼请求。上述款项限本判决生效之日起10日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费516元，保全费250元，共计766元，张继福负担211元，李英负担555元。
本院二审期间，上诉人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。原审认定事实清楚，本院予以确认。
本院认为，虽根据张继福与李英在合同中约定，租期第三年即2016年10月1日至2017年9月31日的租金在原租金的基础上按5％上调，但李英自2016年10月份至2017年2月份均支付月租金2600元，张继福对此未提出异议，可以视为双方对于租金形成了新的约定，即按原租金2600元／月计算，故原审认定李英应支付张继福租金7800元并无不妥，对张继福请求按原租金的基础上上调5%计算租金的上诉请求予以驳回。因张继福与李英在合同中约定，如一方违约需赔偿对方违约金10000元，综合张继福的损失情况、李英的过错情况，原审酌情认定李英应赔偿张继福一个月的租金2600元作为违约金并无不妥，故对张继福要求李英赔偿其10000元的上诉请求予以驳回。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。因张继福与李英在合同中未约定恢复房屋原状事宜，在李英承租房屋期间张继福并未对李英的改装提出异议，应视为出租人张继福同意李英对其承租房屋的改装。对张继福主张恢复原状费用8000元的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，张继福的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费516元，由张继福负担。
本判决为终审判决。
审判长 周 宏
审判员 刘丽娅
审判员 邓 琳
二〇一八年二月二十七日
书记员 刘婉君