广西壮族自治区玉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）玉中民一终字第403号上诉人（一审原告）：张亮，男，1980年12月1日出生，汉族，住新疆石河子市。上诉人（一审原告）：刘立立，女，1985年12月24日出生，汉族，住广西玉林市玉州区。委托代理人：梁庆华、黄超慧，广东沁森律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：玉林市城市建设投资有限公司，住所地：玉林市体育中心东侧。法定代表人：杨发伟，董事长。委托代理人：卢延华、梁河，广西邦泰律师事务所律师。上诉人张亮、刘立立因商品房销售合同纠纷一案，不服玉林市玉州区人民法院（2014）玉区法民初字第1611号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月7日受理后，依法组成由审判员卢涛担任审判长，审判员邱汉荣和代理审判员郑燕冰参加的合议庭，于同年10月13日公开开庭审理了本案。书记员陈婷婷担任法庭记录。上诉人张亮、刘立立的委托代理人梁庆华、黄超慧，被上诉人玉林市城市建设投资有限公司（以下简称城投公司）的委托代理人卢延华、梁河到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，并经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。一审法院审理查明：城投公司是具有房地产开发投资经营资质的有限责任公司。富林·金桂丽湾小区是城投公司投资开发的房地产项目工程,2011年2月24日，张亮、刘立立与城投公司签订《玉林市商品房买卖合同》，合同明确了购买商品房的位置、价格、交款时间、交房时间及违约责任。合同第一、三、四条约定，张亮、刘立立购买城投公司建造的位于玉林城区商品房，建筑面积138.08平方米，价格2758元/平方米，价款380825元。合同第六条及合同附件四第一条第3项约定，交款方式银行按揭付款。合同第八条约定，交房时间为2012年5月30日，有下列原因城投公司可延期交房:遭遇不可抗力的，且城投公司在发生之日起30日内通知张亮、刘立立；因国家有关法律法规，政策改变或政策限制性行为而导致工期延误的；出现经批准的规划变更及设计变更等，导致工期延长的；非因城投公司原因一周内累计停水停电超过8小时，或遭遇大风大雨，导致工程受影响的（每8小时计算一天，累计超过4小时，不足8小时按8小时计算）；双方约定在交房时如张亮、刘立立银行按揭贷款尚未发放的，或并未付清房款的，则交房时间延至银行按揭贷款发放或付清房款之日。合同第九条约定，逾期交房不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限届满之后第二天起至实际交付之日止，城投公司按日向张亮、刘立立支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，张亮、刘立立有权解除合同，张亮、刘立立解除合同的，城投公司应当自张亮、刘立立解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按张亮、刘立立累计已付款的8%向张亮、刘立立支付违约金，张亮、刘立立要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限届满之第二天起至实际交付之日止，城投公司按日向张亮、刘立立支付已交付房价款的万分之五的违约金。合同签订后，张亮、刘立立于2011年3月21日交纳首付款114825元，2011年9月6日，银行按揭贷款266000元到帐。另查明，品梅园P-9幢属城投公司开发的富林·金桂丽湾小区三期Ⅰ标工程，施工单位是广东强雄建筑集团有限公司，建设单位是城投公司，监理单位是广西华蓝工程咨询管理有限公司，设计单位是佛山建筑设计院有限公司，最后勘察单位是广西基础勘察工程有限责任公司。在施工过程中，经设计单位批准，小区工程因规划和设计变更，导致工程多次暂停施工。具体为：因变更检查井井盖事宜，整个小区该项工程从2011年9月2日至2011年9月7日期间共6日暂停施工。因智能管线优化变更,整个小区该项工程从2011年11月18日至2011年12月2日共15日暂停施工。因给水管网接入点及阀门井变更，整个小区该项工程从2011年12月27日至2012年10月8日共286日暂停施工。因修改小区管网平面布置，整个小区该项工程从2012年3月5日至2012年9月14日共194日暂停施工。因配电工程图纸设计变更，整个小区该项工程从2011年6月16日至2012年5月15日共334日暂停施工。上述与品梅园P-9幢有关，因设计变更导致暂停施工天数累计835日，时间重叠在2011年6月16日至2012年10月8日的480日时间段内。再查明，根据气象局提供的资料显示，2012年5月27日至同年11月30日期间有31日属于大雨天气，建设工程无法施工。品梅园P-9幢于2013年3月27日完成建设、施工、监理、设计、勘察五个部门的验收。验收后，城投公司陆续向业主交房。2013年4月18日，城投公司通过《玉林日报》发出通知，要求富林·金桂丽湾小区赏菊园、品梅园、绿兰园未办理领房入伙装修手续业主到城投公司处办理。2013年4月20日，张亮、刘立立到城投公司处领房入伙。2014年5月14日，张亮、刘立立向一审法院起诉，请求：判令城投公司按每日万分之五的标准，以已付房款380825元为基数，从2012年5月31日起计至2013年4月20日止，支付违约金61694元给张亮、刘立立。一审法院认为：城投公司是合法的房地产经营企业，城投公司与张亮、刘立立签订的房屋买卖合同是合法有效的，应受法律保护，合同已发生效力，对双方有约束力，双方应依约履行。张亮、刘立立依约交清了房款，城投公司按合同约定履行了义务，所建商品房已经过建设、施工、监理、设计、勘察五个部门的验收，是合格的商品房。合同第八条第二款第3项“出现经批准的规划变更及设计变更等，导致工期延长的”、第4项“非因城投公司原因一周内累计停水停电超过8小时，或遭遇大风大雨，导致工程受影响的”，城投公司可以延期交房。在施工中，经设计单位批准，城投公司的小区工程在设计上出现多处变更，导致工程暂停施工。上述与赏菊园W-19幢有关，因设计变更导致暂停施工天数累计1523日,时间重叠在2011年2月23日至2012年10月8日的592日时间段内；因天气影响，在2012年5月27日至同年11月30日之间，有31日停工。重叠停工时间不重复计算，据此，与赏菊园W-19幢有关，因设计变更、天气影响，停工时间重叠在2011年2月23日至2012年11月30日的646日的时间段内，该时间天数属于合同约定的顺延交房的期间。双方约定的交房时间是2013年1月30日前，因设计变更、天气影响，导致暂停施工，延顺交房时间646日，延顺后的交房时间应是2013年11月5日。城投公司于2013年4月20日把房交给张亮、刘立立，是在延顺期限内交房，不属于违约迟延交房。张亮、刘立立起诉主张城投公司延期交房，无事实根据，对其诉讼请求应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条第一款、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回张亮、刘立立的诉讼请求。本案本诉受理费1342元（张亮、刘立立已预交），由张亮、刘立立负担。上诉人张亮、刘立立不服一审判决，上诉称：一、一审判决认为“原告依约交清了房款，被告按合同约定履行了义务，所建商品房已经过建设、施工、监理、设计、勘察五个部门的验收，是合格的商品房”错误。理由：1、涉案房屋至今未达到法定的交房条件，非合格的商品房。“五方验收”违反建筑法、城市房地产管理法、城乡规划法、消防法及相关条例、规定的法律禁止性、强制性规定，是无效的，涉案房屋至今未办理竣工验收备案，没有通过规划验收、建设工程施工安全验收、消防、人防、环评验收，没有取得质量监督报告、工程质量认定书，没有开通永久用电、用水、通邮。2、事实上涉案房屋至今无法正常使用。比如涉案房屋至今仍是临水临电，因未通过人防工程竣工及消防验收，已经被行政处罚，责令停止使用金桂园、品梅园、绿兰园三个园区。二、一审判决认定“在施工中，经设计单位批准，被告的小区工程在设计上出现多处变更，导致工程暂停……”错误。合同第八条约定的本意是只有重大的、需要并经过政府部门批准的变更，才可能会对工期产生影响，出卖人才可据实延期。而设计单位的变更都是基于被上诉人要求并配合所致，都是局部的、细小的调整，不会对建设主体环节产生任何的影响。一审法院认定被上诉人因设计变更导致暂停施工，系对合同的错误理解，违反了合同法公平、诚实、信用原则。三、一审判决认定“因天气影响原因，在2012年5月27日至同年11月30日期间，导致停工天数累计31日”错误。理由：1、被上诉人依约应在2012年5月30日之前交房，之后发生的大雨天气，与本案无关。2、根据《气象灾害预警信号及防御指南》的规定，只有连续三小时达到50毫米以上或有持续增加的可能，方可停止户外作业。而且根据政府的操作规范，应当由气象部门提出预警信号，方可停止。经上诉人严格筛选，2012年5月27日至2012年11月30日，白天雨量达15毫米以上的天数仅为20天。本案中，被上诉人没有提供证据证明因气象原因在存在停工的事实。四、一审审判违反了诉讼程序。一是久拖不立案；二是对上诉人于2014年12月16日、2015年1月1日补充提交的新证据，能证明涉案小区不符合法定交付条件，但一审法院不组织双方质证。上诉请求：撤销一审判决，支持上诉人一审的诉讼请求。被上诉人城投公司答辩称：一、上诉人与被上诉人之间签订的商品房买卖合同是合法有效的，应按照合同约定履行；二、本案商品房根据合同约定交房条件已经满足，并经过五方验收；三、关于涉案房屋的使用问题，涉案房屋现处正常使用状态，没有上诉人主张的临水临电的事实；四、关于规划变更设计的问题，一审庭审已经进行过详细辩论，并提交充足的证据予以证实，符合双方合同约定的可以延期交房的事由，关于天气原因也与设计变更的理由是一致的。综上所述，上诉人的上诉没有事实依据，请求驳回上诉，维持原判。二审期间，上诉人提交了如下证据：1、《关于富林·金桂丽湾小区业主来信的答复》（玉人防办【2014】35号），欲证明涉案小区未通过人防竣工验收，不符合交房条件，被上诉人存在违约；2、《关于富林·金桂丽湾小区火灾隐患投诉的答复函》（玉公消函【2014】13号），欲证明涉案小区未通过消防验收擅自投入使用的违法行为属实，玉林市公安消防支队责令被上诉人停止使用富林·金桂丽湾小区的金桂园、品梅园、绿兰园三个园区，被上诉人应承担违约责任；3、玉林市住房和城乡规划建设委员会《关于玉林市富林·金桂丽湾小区是否通过综合验收的答复》（玉住建复【2015】164号），欲证明涉案小区未通过竣工验收备案擅自投入使用的违法行为，被上诉人逾期交房应承担违约责任；4、关于2015年9月份发生的一场火灾照片九张，欲证明涉案小区存在严重安全隐患，不适合居住和使用，该小区的消防系统至今无法使用，消防管至今没有水；5、2015年10月12日拍的视频，欲证明该小区的消防系统无法使用，消防管至今没有水。被上诉人提交如下证据：1、玉林市瑞林物业公司出具的小区业主入住情况说明，欲证明涉案小区大部分业主已经入住；2、玉林市公安消防支队建设工程消防验收意见书（玉公消验字【2014】第0069、0078、0010、0011、0022号，欲证明涉案小区已经消防验收合格；3、建设工程规划合格证（5份），欲证明涉案小区经规划验收合格。经组织质证，被上诉人对上诉人提交证据的质证意见为：证据1、3的真实性无法判断，对合法性、关联性有异议。证据2经核对不是原件，是扫描件，对其真实性、合法性、关联性有异议。对证据4的照片无法判断是谁拍摄的，拍摄的时间地点都无法确定。对证据5真实性、合法性、关联性有异议，视频无法证明由谁拍摄，拍摄时间、视频中的是谁也不确定，无法证实消防管是否有水。上诉人对被上诉人提交证据的质证意见为：一、证据1的真实性、合法性、关联性不予认可，玉林市瑞林物业管理有限公司的股东就是本案的被上诉人，其与本案存在利害关系，且该公司所作说明属于证人证言，没有出庭接受双方当事人质询，对其证言不予采纳，而该说明出具于2015年9月30日，仅能反映2015年9月30日涉案小区的入住率、入住户数，不能反映出涉案小区以验收合格交付，不能充分证明涉案小区的商品房已经达成法律规定的合格交付条件。二、证据2中的【2014】0078号、【2015】0010号两份验收意见书与本案没有关联性，本案诉讼所涉及的小区并不包括金桂园、翠竹园，同时从意见书所列举的楼号来看，仍有部分楼号并没有经过消防验收，而且【2014】0078号与我方提交的2014年13号文内容完全相矛盾，发文时间是2014年12月19日，该文号明确注明涉案小区金桂园、品梅园、绿兰园未经消防验收。【2014】0078号发文时间是2014年12月4日，结合视频资料可以看出消防管内没有水，可以现场勘查。对于【2014】0069号真实性不予认可，该发文时间是2014年10月21日，文号提到赏菊园7-20号楼进行消防验收合格，但是2014年12月19日赏菊园并没有竣工验收，消防部门要求被上诉人停止交付和使用涉案小区商品房，从复函内容看该意见书是不真实的，且该意见书仅仅指向7-20号楼，其他楼栋根本没有经过消防验收合格。【2015】0011、0022号消防意见书并没有全部包括涉案小区，仅涉案小区的其中几栋楼的验收，其他部分业主的商品房至今没有经过消防验收合格。该两份文发文时间是2015年3月20日、2015年2月2日。从发文时间直接证实了意见书指向的楼栋真正的消防验收时间，证实意见书上的商品房没有经过消防验收，如果交付将严重违反建筑法的相关规定。三、被上诉人提交的网上截屏图未经公证，对其真实性不予认可。四、对于建设规划合格证的真实性、合法性、关联性不予确认。1、该合格证仅仅是合格证的第一面，规划所指向的工程名称是富林·金桂丽湾1-4期，但是这几期并没有指明具体的涉案小区及楼号，无法证实本案涉案商品房经过建筑工程规划验收合格；2、该合格证的发文时间是2015年7月10日，在2015年7月10日之前涉案的商品房没有通过规划验收合格涉案商品房并不具备合格交付的法定条件，一经交付将违反相关法律法规；3、该合格证与我方提交的证据3形成证据链，证实我方提交证据3的真实性，我方提交的证据3告知上诉人，2015年7月下旬部分涉案小区的商品房取得合格证，该文同时指出该小区的建筑工程没有完成竣工验收。因此从被上诉人提交的证据结合我方提交证据3，在2015年7月之前涉案商品房没有经过规划验收合格，至今没有经过验收备案，至今不能合格交付，被上诉人至今违约，被上诉人应当承担违约责任。本院认为：上诉人提供的证据1、2、3及被上诉人提供的证据来源合法、内容真实，与本案事实有关联性，可作为认定事实的依据，但其证明内容应综合其他证据予以认定。上诉人提供的证据4、5因拍摄时间不明、地点无法确定，无法证明上诉人欲证明的待证事实。经本院审理查明：一审判决认定的事实属实，本院依法予以确认。另查明：本案讼争的商品房买卖合同第八条规定：交付条件为：商品房经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收合格。合同第十条“规划、设计变更的约定”：经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致影响买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起30日内，以书面或公告等合同约定认可的形式通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复，未作书面答复的，视为同意接受变更。还查明：2011年12月22日，城投公司在《玉林日报》上发布《关于延期交房的通知》，内容如下：“富林·金桂丽湾业主：原定于2011年12月底前交付使用的部分商品房在项目开发建设过程中，因出现规划变更、设计变更、雨季天气等特殊原因导致工期延长。依据我公司与业主签订的《玉林市商品房买卖合同》第八条第2款约定，我公司可据实延期交房，延期后具体交房时间将及时另行通知，敬请业主予以理解和支持。如业主对此有异议要求退房，可在本通知发出之日起15日内提出，我公司在收到业主书面要求之日起15日内办理退房、退款手续，并按同期商业银行贷款基准利率计付业主已交房款的利息，承担解除购房合同所发生的一切税费”。再查明：2014年12月8日，玉林市人民防空办公室答复富林·金桂丽湾业主刘立立等来信称：富林·金桂丽湾项目防空地下室2009年开始报建，2010年已办理完成人防工程建设许可证，目前还未申请人防工程竣工验收，按照《中华人民共和国人民防空法》第一章第五条规定，如果开发商未申请人防工程竣工验收并办理人防工程竣工验收备案和人防工程平时使用备案，是不享有人民防空工程平时使用权，不可以将防空地下室内使用权转让到个人。2014年12月19日，玉林市消防支队答复富林·金桂丽湾小区业主称：富林·金桂丽湾小区经过消防部门审核合格的项目有赏菊园1-3#、5-13#、15-20#楼、翠竹园1-3#、5-11#、金桂园1-3#、5-8#楼及幼儿园、香樟园1-3#、5-13#、15-22#和骑楼街等。截止12月17日，该小区经过消防部门验收合格的项目有赏菊园7-20#及地下室3-6区、第二期（翠竹园）1-3、5-11#及地下室，其余均未经消防验收。经检查发现，金桂园、品梅园、绿兰园未经消防验收，有交房给业主装修入住的情况，未经消防验收擅自投入使用的违法行为属实，依法责令城投公司停止使用该小区金桂园、品梅园、绿兰园三个园区，并处罚45000元。2015年2月2日，品梅园1-3#、5-13#、15#楼及地下室、16-19#楼及地下室、赏菊园1-3#、5-6#及地下室建设工程消防验收合格。3月12日，绿兰园L1-3#、5-6#、11-13#、15#及地下室建设工程消防验收合格。2015年3月20日，绿兰园7-10#工程消防验收合格。2015年7月10日，玉林市住房和城乡规划建设委员会核发富林·金桂丽湾一期（赏菊园）、二期（翠竹园、金桂园）、三期（品梅园）、四期（绿兰园）及商业服务用房建设工程规划核实合格证。2015年8月13日，玉林市住房和城乡规划建设委员会答复富林·金桂丽湾小区业主称：一、该小区已于7月下旬通过我委组织的规划核实手续，并取得《建设工程规划核实合格证》；二、目前，小区开发商城投公司正在申办建设工程竣工质量验收备案手续；三、在该小区通过建设工程竣工质量验收备案后，方可办理房产证等手续。经富林·金桂丽湾物业公司玉林市瑞林物业管理有限公司统计，截止2015年9月30日，该小区可供业主入住的园区为赏菊园、品梅园、绿兰园、翠竹园、金桂园，入住户数3013户，入住率56.71%。本院认为：本案为商品房销售合同纠纷，城投公司是合法的房地产经营企业，其与张亮、刘立立签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，应认定为合法有效，双方应依约予以履行。上诉人主张“五方验收”条款违反了《中华人民共和国建筑法》、《城乡规划法》、《消防法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《建设项目环境保护管理条例》等法律的禁止性、强制性规定而无效。现实生活中，商品房交付的条件分为强制性条件和行政管理性条件，只要符合了强制性条件，是否需经综合验收、消防验收、环保验收或办理竣工备案手续，关键在于当事人对交房条款的协商约定。根据国务院《建设工程质量管理条例》第十六条之规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用。可见，工程竣工验收合格，是交房的强制性法定条件，即建设工程已由施工单位按照设计要求完成全部工作任务，准备交付给建设单位投入使用时，由建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位等有关单位依照国家关于建设工程竣工验收制度的有关规定，对该工程是否符合设计要求和工程质量标准等所进行的检查、考核工作。竣工验收合格后，各单位会在《工程竣工验收报告》上签章确认。而本案合同约定交房条件为“商品房经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收合格”，这既是双方当事人协商确定的，亦完全符合上述法规的规定，因此，是否经过五方验收，应当作为本案讼争的商品房是否符合交付条件的主要依据。对于经五方验收合格的商品房，应当认定为符合合同约定的合格的商品房。而本案当事人没有约定以通过环保验收、消防验收或竣工备案作为交房条件，上述验收程序不应作为本案商品房交付的必要前提。综上，上诉人主张“五方验收”条款无效，没有法律依据。关于在合同履行过程中是否存在因设计变更导致工期延长、因雨天导致工期顺延的情形及相关天数如何确定的问题。根据商品房买卖合同第十条“规划、设计变更的约定”条款的约定，经规划部门批准的规划变更及经设计单位同意的设计变更，均属于合同第八条约定的工期可以延长的情形。本案诉讼中，城投公司已提供证据证明在2011年6月16日至2012年10月8日期间，事实上发生了经设计单位佛山建筑设计院有限公司同意的设计变更，有工程修改通知书、变更设计图纸及相关停工、复工的材料证实，足以认定。另外，因在2012年5月27日至11月30日期间有31天属于大雨天气，根据合同约定，亦可作为工期延期的理由。发生上述导致工期延期的情形后，城投公司已在《玉林日报》上刊登公告，将因工程规划或设计变更、雨天顺延的事实告知了业主，已履行通知的义务，上诉人在规定的时间内没有提出异议，应视为接受交房时间的变更。由于上述导致工期顺延的事由在时间上重叠，重叠的时间不宜重复累计工期，一审判决认定顺延后的交房时间为2013年11月5日，并无不当。被上诉人在2013年4月20日将房交付给上诉人，在顺延交房的时间内，不属于违反约定逾期交房。因此，上诉人以被上诉人逾期交房为由主张违约金，没有事实依据，依法应予驳回。关于一审审判程序是否合法的问题。上诉人称一审法院久拖不立。经查，虽然一审诉状落款时间为2013年9月8日，但一审原告申请缓交诉讼费及预交诉讼费的时间为2014年5月14日，一审法院从2014年5月14日正式立案受理，并不违反法律规定；上诉人又称一审法院未对上诉人一审提交的新证据组织质证。经查，一审法院开庭审理时间为2014年10月22日，一审原告于2014年12月16日、2015年1月1日两次向一审法院邮寄的玉林市人防办（2014）35号文件、玉林市公安消防支队（2014）13号文件，证据形成时间及提交时间均发生在一审举证期限届满之后，一审法院未组织质证并不违反法定程序，且二审期间已组织双方当事人就上述证据进行了质证，并没有损害上诉人的民事权利和诉讼权利。因此，一审法院的审判程序并不违法。综上所述，一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，实体裁判恰当，应予以维持。上诉人张亮、刘立立的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持，依法应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1342元（上诉人张亮、刘立立已预交），由上诉人张亮、刘立立负担。本判决为终审判决。审 判 长  卢 涛审 判 员  邱汉荣代理审判员  郑燕冰二〇一五年十一月十二日书 记 员  陈婷婷