广东省深圳市福田区人民法院民事判决书（2014）深福法民三初字第353号原告深圳市泰源物业管理有限公司，住所地深圳市南山区蛇口临海路法定代表人陈殷，董事长。委托代理人杜婉纯，广东国晖律师事务所律师。委托代理人王跃琼，广东国晖律师事务所律师。被告深圳市世纪星贸易有限公司，住所地深圳市福田区八卦三路法定代表人董国庆。被告深业鹏基（集团）有限公司，住所地深圳市福田区红岭北路法定代表人梁开平。委托代理人栾永超，该公司员工。上列原告深圳市泰源物业管理有限公司诉被告深圳市世纪星贸易有限公司（以下简称世纪星公司）、深业鹏基（集团）有限公司（以下简称鹏基公司）物业服务合同纠纷一案，原告于2014年10月15日向本院递交起诉状，本院于2015年1月26日受理后，依法组成合议庭适用普通程序，于2015年7月13日进行了公开开庭审理，原告委托代理人杜婉纯、王跃琼、被告鹏基公司的委托代理人栾永超到庭参加诉讼，被告世纪星公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，深圳市鹏益花园（以下简称鹏益花园）位于深圳市福田区八卦一路，2009年9月10日，鹏益花园业主委员会与原告签订《物业管理合同》，约定：合同的期限暂定为2009年10月1日起至2012年9月30日，超过暂定期限，因业主委员会届满及其他原因未续签本合同，或在业主委员会依法选聘新的物业公司进驻本小区之前，为了本小区物业服务的持续稳定，本合同持续有效；业委会委托原告追缴专项维修资金（含本体维修资金）等（第四条）；合同第七条对物业服务费各项收费作了明确约定，裙楼商业每月每平米7元，餐饮等服务业（包括地下排污和排烟费）每月每平方米9元；缴费时间为每月10日前缴纳当月管理费、维修基金、上月应缴水电费、各项代收费及累计欠费等所有应缴费用；逾期未交缴，视为业主（租户）违约，自第二月起，按日收取万分之五滞纳金；原告可对欠费户催缴通过邮寄、大堂或公共宣传栏张贴催缴欠费公告或将欠费单直接交业委会进行催缴。自2005年3月开始计算，被告一直拖欠3栋1层出租面积为1800平方米的商铺【八卦岭租赁所租赁合同登记（备案）号：0062210】的本体维修基金未缴。从2012年1月开始，被告又开始拖欠3栋1层出租面积为1800平方米的商铺物业费和本体维修基金。经原告多次催要，仍未支付。现两被告针对3栋1层出租面积为1800平方米商铺拖欠费用如下：物业管理服务费116000元，本体维修基金43425元，部分滞纳金24242元，合计183667元。原告认为，原告已经实际提供了物业管理服务，因此相关业主及承租人应当缴纳物业管理服务费用，且对于本体维修基金，业主更无权欠缴。但经原告多次向两被告催缴，两被告仍拒绝还款。据此，请求法院判令：1、两被告支付原告2012年1月份至2013年3月份物业管理服务费116000元；2、两被告支付原告2005年3月份至2013年3月份本体维修基金43425元；3、两被告支付原告部分滞纳金24242元；4、两被告承担本案诉讼费用。庭审时，原告明确第二项诉讼请求中本体维修基金的金额包括2005年3月至2011年12月份的本体维修基金36900元，从2012年1月份开始按每月450元计算至2013年2月份，2013年3月份只计算半个月即250元；同时，原告将诉讼请求第三项滞纳金的金额由24242元变更为50120.75元（滞纳金未计算复利），并明确每月的管理费、本体维修基金的滞纳金从次月1日开始按日万分之五按日计算，对于本体维修基金的滞纳金，原告主张自2008年1月开始计算，不主张之前产生的本体维修基金滞纳金。庭审后，原告明确要求滞纳金计算至实际付款之日止。被告鹏基公司口头答辩称，1、原告起诉已超过诉讼时效。2014年10月起往前推两年之前的费用已超过诉讼时效。2、物业管理服务合同是双务合同，原告未提供证据证明其提供了相关物业服务，也没有证据证明其提供的物业服务符合相关标准。3、相关的费用应由实际承租人世纪星公司承担。被告世纪星公司未作答辩，开庭缺席。经审理查明，位于深圳市福田区的鹏益花园的原物业管理单位为深圳市和平物业管理有限公司。2007年12月27日，深圳市和平物业管理有限公司向鹏益花园业主出具《关于变更管理单位的说明》，称：因公司重组，其自2008年1月1日起不再承担鹏益花园在内的小区物业管理工作，物业管理业务全部移交给重组后的原告。该说明经鹏益花园业主委员会盖章确认。2008年1月1日，原告向鹏益花园业主发出通知，称：因业务发展需要，深圳市和平物业管理有限公司深圳地区管理业务与深圳市泰源科技有限公司进行整合，重组后公司更名为深圳市泰源物业管理有限公司（即原告），自2008年1月1日起将管理费转入原告名下的指定账户，包括2004年1月至2007年12月之前所有欠费一并转入上述账户。该通知经鹏益花园业主委员会盖章确认。2009年9月10日，深圳市福田区鹏益花园业主委员会（委托方、甲方）与原告（受委托方、乙方）签订《物业管理合同》，约定：甲方委托乙方对鹏益花园进行物业管理；委托管理事项包括房屋建筑本体共用部位及共用设施设备、本物业规划红线内属物业管理范围的市政共用设施及配套服务设施的维护、养护和管理、公共环境的清洁卫生、垃圾的收集清运、车辆行驶及停泊、保安工作等事项；合同期限暂定为三年，自2009年10月1日起至2012年9月30日，超过暂定期限，因业主委员会届满及其他原因未续签本合同，或在业主委员会依法选聘新的物业公司进驻本小区之前，为了本小区物业服务的持续稳定，本合同持续有效；甲方委托并协助乙方追缴本小区房屋专项维修资金（含本体维修资金）和自本小区入伙以来的各项欠费及通过法律诉讼解决遗留问题；管理服务费的收费标准为裙楼商业按每月每平方米建筑面积7元收取，餐饮等服务业（包括地下排污和排烟费）按每月每平方米建筑面积9元收取；缴费时间为每月10日前缴纳当月管理费、维修基金、上月应缴水电费、各项代收费及累计欠费等所有应缴费用；逾期未缴，视为业主（租户）违约，自第二月起，按日收取万分之五滞纳金；乙方对欠费户催缴可通过邮寄、大堂或公共宣传栏张贴催缴欠费公告或将欠费单直接交由甲方进行催收；房屋本体维修基金的收取执行市政府物业管理主管部门的指导标准。2009年10月15日，鹏益花园业主委员会出具委托书，称：鹏益花园2号裙楼（3-4栋）业主鹏基公司自该物业竣工入伙起至今一直未交房屋维修资金，现委托鹏益花园管理处对该物业自入伙以来及今后所有本体维修资金进行追缴。另查，鹏益花园2号裙楼为鹏基公司建设，该房产的建筑许可证显示：2号裙楼有两栋楼房，层数为22/24。原告与被告鹏基公司均确认鹏益花园2号裙楼（3-4栋）的实际产权人为鹏基公司。2005年3月9日，两被告签订《房地产租赁合同》，约定：鹏基公司将鹏益花园2号裙楼（3-4栋）一层出租给世纪星公司使用，建筑面积1800平方米，建筑物总层数为30，该房产的权利人为鹏基公司，租期自2005年3月15日至2013年3月14日；租赁用途为商业；租赁期间，世纪星公司负责按时支付租赁房地产的水电费、卫生费、房屋（大厦）管理费等因使用租赁房地产所产生的其它费用。该租赁合同并办理了备案登记手续。世纪星公司承租上述涉案房产后，直接向原告支付物业管理费至2011年12月，原告并向世纪星公司开具了相应发票，没有证据显示此后世纪星公司有继续向原告支付物业管理费。鹏基公司确认，上述租赁期届满后，世纪星公司即搬离了涉案房产。原告确认，2013年4月份开始，涉案房产的物业管理费和本体维修资金已由房产实际使用人按时支付。又，原告明确，就涉案房产的物业管理费系实际按每月8000元的标准收取。没有证据显示两被告曾缴纳过涉案房产的本体维修基金。本院认为，原告与被告之间成立合法有效的物业服务合同关系。虽然鹏益花园业主委员会与原告签订的物业服务合同约定的暂定期限已经届满，但之后业主委员会未与原告续签合同，也没有要求其退出鹏益花园，合同亦约定在此情况下合同继续有效，故原告根据该物业服务合同主张物业管理费，应予支持。关于原告主张的物业管理费问题。被告辩称原告未举证证明其主张物业管理费的期间提供了相关物业服务，对此原告提交了此期间之前世纪星公司支付物业管理费的证据、此期间之后其他物业使用人支付物业管理费的证据、2013年到2015年期间的电梯保养合同、2012年和2013年期间部分保安、清结、绿化人员工资签收明细表等证据加以证明，这些证据虽有部分不是直接针对原告主张物业管理费的期间，但能够形成证据链，且从常理上说，物业服务具有长期连贯性的特点，原告在该期间前后均提供了物业服务并收取了费用，没有证据显示原告存在中断服务的特殊情况，也没有证据显示小区业委会或业主曾对原告物业服务提出过异议，因此，原告已完成基本举证责任，本院认定原告提供物业服务的主张成立。对于2012年1月份至2012年3月份的物业管理费，原告主张按每月8000元标准收取2012年1月份至2012年3月份（其中2012年3月份按半个月计算）的物业管理费共计116000元，没有超出合同约定的收费标准，本院予以照准，但原告未能提供充分证据证明其在本案起诉前曾向两被告通知或催缴过物业管理费，仅凭照片不能证明张贴通知的时间和地点，不足以证明其已履行合同约定的通知义务或存在主张权利的其它情形，而原告直至2014年10月15日向本院递交起诉状主张物业管理费用，故对于原告主张的2012年1月至2012年10月15日之间的物业管理费76000元，已超过两年诉讼时效，且被告鹏基公司提出了诉讼时效抗辩，本院对该期间物业管理费的主张不予支持，对其余物业管理费40000元，本院予以支持。对于滞纳金，合同约定应在当月10日前支付物业管理费，否则第二个月起按日万分之五收取滞纳金，故原告关于滞纳金的主张符合合同约定，本院予以支持，但基于前述诉讼时效理由，对于2012年1月至10月15日之间产生的物业管理费的滞纳金，本院不予支持。对于物业管理费及滞纳金，被告世纪星公司依照租赁合同约定应承担付款责任，鹏基公司作为业主应对此承担连带责任。关于本体维修基金问题，涉案房产属高层建筑，原告主张按照每月每平方米0.25元收取本体维修基金，符合相关规定，本院予以确认。至2013年3月份（原告主张2013年3月份按半个月计算），鹏基公司尚欠本体维修基金共计43425元未予支付，根据物业服务合同约定以及鹏益花园业主委员会的授权，原告有权要求鹏基公司予以支付并有权依约主张滞纳金。鹏基公司辩称原告主张的部分本体维修基金已超过诉讼时效，对此，本院认为，本体维修基金的缴纳是业主的法定义务，本体维修基金直接关系到小区建筑物及其附属设施在保修期满后能否得到良好维修养护和改造，与小区全体业主的切身利益密切相关，原告仅系代为行使追索权，故本体维修基金的请求权不应使用诉讼时效规则，对该抗辩主张，本院不予采纳。此外，原告要求作为房产承租人的世纪星公司支付本体维修基金及滞纳金，缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告深圳市世纪星贸易有限公司应于本判决生效之日起10日内向原告深圳市泰源物业管理有限公司支付物业管理费40000元及相应滞纳金（其中2012年10月16日至31日的物业管理费4000元的滞纳金自2012年11月1日起、2012年11月份的物业管理费8000元的滞纳金自2012年12月1日起、2012年12月份的物业管理费8000元的滞纳金自2013年1月1日起、2013年1月份的物业管理费8000元的滞纳金自2013年2月1日起、2013年2月份的物业管理费8000元的滞纳金自2013年3月1日起、2013年3月份的半个月物业管理费4000元的滞纳金自2013年4月1日起，均按日万分之五计算至实际履行之日止）；二、被告深业鹏基（集团）有限公司就上述判项一确定的被告深圳市世纪星贸易有限公司债务向原告深圳市泰源物业管理有限公司承担连带清偿责任；三、被告深业鹏基（集团）有限公司应于本判决生效之日起10日内向原告深圳市泰源物业管理有限公司支付本体维修基金43425元及滞纳金【滞纳金为2008年1月份至2013年3月份期间应收取的本体维修基金的滞纳金，滞纳金按每月分段计算，从2008年1月份开始至2013年2月份，以每月450元本体维修基金为计算基数，2013年3月份的本体维修基金滞纳金以225元为计算基数，均自次月1日起按照日万分之五计算至实际履行之日止）；四、驳回原告深圳市泰源物业管理有限公司的其它诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3973元（已由原告预交），由原告负担1973元，被告深业鹏基（集团）有限公司负担2000元（被告深圳市世纪星贸易有限公司共同负担其中的900元）。如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到缴费通知之次日起七日内向深圳市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 张  凌  炜人民陪审员 陈  绍  粦人民陪审员 杨  晓  萍二〇一五年九月八日书 记 员 殷智华（代）