上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）虹民三（民）初字第1936号
原告上海榕辉家具有限公司。
法定代表人林汉。
委托代理人胡云华，上海嘉富诚律师事务所律师。
委托代理人陈佳佳，上海嘉富诚律师事务所律师。
被告上海君芝莱餐饮有限公司。
法定代表人邹启国。
原告上海榕辉家具有限公司与被告上海君芝莱餐饮有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告上海榕辉家具有限公司的委托代理人胡云华律师到庭参加诉讼。被告上海君芝莱餐饮有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告上海榕辉家具有限公司诉称：2009年7月29日、2010年4月2日，原、被告分别签订了两份《房屋租赁合同》。上述两份合同约定，原告分别将上海市汶水东路XXX号3、4层房屋及1层103室、2层203室房屋出租给被告，如被告逾期不支付租金、房屋保证金及其他费用累计超过15日的，原告可书面通知被告解除合同，被告应向原告按照月租金的双倍支付违约金。合同签订后，原告依约交付了上述房屋，履行了自己的义务。但被告拖欠租金的情况时有发生，自2014年6月1日起，被告拖欠租金、水电费及停车费的情况甚尤，原告多次发函并多次找被告面谈催款，被告却一再拖延，至今仍未支付所欠款项。原告催讨无着，起诉来院，要求判令：一、解除原、被告分别于2009年7月29日、2010年4月2日签订的两份《房屋租赁合同》；二、被告迁出上海市汶水东路XXX号3、4层房屋及1层103室、2层203室房屋；三、被告向原告支付所欠租金、水电费及相应的违约金；四、被告向原告支付解约违约金422，398元。审理中，原告同意租金及使用费计算至2014年12月底，水电费计算至2014年11月底，违约金的本金以被告积欠的租金及使用费为标准，并且同意被告欠付的上海市汶水东路XXX号3、4层及1层103室、2层203室房屋租金分别以190，259元、20，939元计算，不再递增，另外在被告结清所有的费用后返还被告租赁保证金198，508元。
被告上海君芝莱餐饮有限公司未作答辩。
经审理查明：上海市汶水东路XXX号房屋的权利人为原告。
2009年7月29日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：“甲方出租给乙方的房屋坐落在上海市汶水东路XXX号榕辉大厦3层、4层（以下简称该房屋）。该房屋建筑面积为2，807.75平方米，房屋用途为商业；乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为经营餐饮使用；租赁期十年，自2009年12月1日起至2019年11月30日止；甲方于2009年8月1日前向乙方交付该房屋，甲方给乙方免租期为2009年8月1日至2009年11月30日，租金从2009年12月1日起开始计算，但免租期内乙方须按本合同规定向甲方全额缴纳水、电、煤费用；该房屋每日每平方米建筑面积租金为2.1元，（此租金包含物业管理费和该房屋每日每平方米附属设施设备使用费0.5元，不包含水、电、煤、空调、通讯、宽带、停车费及垃圾清运费）。该房屋每月租金（含附属设施设备使用费）总计为人民币179，345元；该房屋租金以先付后用为原则，租金实行按三个月一付的支付方式，以后每次在到期前10天向甲方支付租金；逾期支付的，每逾期一日，则乙方须按未支付租金的3‰支付滞纳金；乙方同意自2009年12月1日起租赁期满二年，从第三年起租金按年3%递增，即第三年在第二年的基础上递增3%，第四年在第三年的基础上递增3%，以此类推；本合同生效后当日，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金179345元；租赁期间，使用该房屋所发生的水费、电费（含空调电费）、煤气费、通讯费、宽带使用费等均由乙方承担；水、电费为代收代付，单价按上海市水电部门的定价执行，适当加收管线损耗费；水、电费乙方应按约支付，于次月10日前向甲方付清；有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的双倍支付违约金：……（7）乙方逾期不支付租金、房屋保证金及其他费用累计超过15日的；……”合同签订后，被告缴纳了租赁保证金，并实际使用上海市汶水东路XXX号榕辉大厦3层、4层房屋。
2010年4月2日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：“甲方出租给乙方的房屋坐落在上海市汶水东路XXX号榕辉大厦1层103室、2层203室（以下简称该房屋）。该房屋建筑面积为350平方米，房屋用途为商业；乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为经营餐饮使用；租赁期九年零六个月，自2010年6月1日起至2019年11月30日止；甲方于2010年4月2日向乙方交付该房屋，甲方给乙方免租期为2010年4月2日至2010年5月31日，租金从2010年6月1日起开始计算，但免租期内乙方须按本合同规定向甲方全额缴纳水、电、煤费用；该房屋每日每平方米建筑面积租金为1.8元，（此租金包含物业管理费和该房屋每日每平方米附属设施设备使用费0.5元，不包含水、电、煤、空调、通讯、宽带、停车费及垃圾清运费）。该房屋每月租金（含附属设施设备使用费）总计为人民币19，163元；该房屋租金以先付后用为原则，租金实行按三个月一付的支付方式，以后每次提前10天向甲方支付下三个月的租金；逾期支付的，每逾期一日，则乙方须按未支付租金的3‰支付滞纳金；乙方同意自2010年6月1日起租赁期满二年，从第三年起租金按年3%递增，即第三年在在第二年的基础上递增3%，第四年在第三年的基础上递增3%，以此类推；本合同生效后当日，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金19163元；租赁期间，使用该房屋所发生的水费、电费（含空调电费）、煤气费、通讯费、宽带使用费等均由乙方承担；水、电费为代收代付，单价按上海市水电部门的定价执行，适当加收管线损耗费；水、电费乙方应按约支付，于次月10日前向甲方付清；有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的双倍支付违约金：……（7）乙方逾期不支付租金、房屋保证金及其他费用累计超过15日的；……”合同签订后，被告缴纳了租赁保证金，并实际使用上海市汶水东路XXX号榕辉大厦1层103室、2层203室房屋。
自2014年6月1日起，被告未按约向原告支付上述房屋的租金及水、电费。同年7月21日，原告向被告发出《催款函》，要求被告支付欠付的租金及水、电费，但被告未予理睬。8月21日，原告再次向被告发出《律师公函》。因催讨无着，原告起诉来院。
审理中，原告向本院提出诉讼保全申请，本院依法作出裁定：冻结被告名下银行存款人民币1，211，105.83元，或查封、扣押其相等价值的财产。
上述事实，经当庭质证，由原告的陈述、《上海市房地产权证》、原告与被告签订的两份《房屋租赁合同》、原告向被告发出的《催款函》及《律师公函》、被告使用期间的水费及电费单据等证据佐证。
本院认为：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。被告在其使用上海市汶水东路XXX号3、4层房屋及1层103室、2层203室房屋期间，未按合同的约定支付房屋租金、水费及电费，违反了合同的约定。现原告起诉要求解除原、被告签订的两份《房屋租赁合同》，理由正当，依法予以支持。至于合同的解除日，本院于2015年2月10日向被告公告送达了起诉状副本，故合同的解除日为2015年2月10日。据此，被告理应迁出上述房屋。现原告起诉要求被告支付租金、水费、电费、欠付租金的违约金及解除合同的违约金，符合双方合同的约定，本院予以支持。合同解除后，被告应向原告支付房屋使用费，房屋使用费的具体数额参照租金标准。现原告同意积欠的租金分别以190，259元、20，939元计算，不再递增，并计算至2014年12月底，水电费计算至2014年11月底，并且在被告结清所有的费用后返还被告租赁保证金，与法不悖，可以照准。被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院将依法作出缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告上海榕辉家具有限公司与被告上海君芝莱餐饮有限公司在2009年7月29日、2010年4月2日签订的两份《房屋租赁合同》于2015年2月10日解除；
二、自本判决生效之日起10日内，被告上海君芝莱餐饮有限公司迁出上海市汶水东路XXX号3、4层房屋及1层103室、2层203室房屋；
三、自本判决生效之日起10日内，被告上海君芝莱餐饮有限公司向原告上海榕辉家具有限公司支付所欠租金1，478，386元（自2014年6月1日计算至2014年12月底）、水费及电费（水费、电费均按实结算，自2014年6月1日计算至实际迁出之日止）；
四、自本判决生效之日起10日内，被告上海君芝莱餐饮有限公司向原告上海榕辉家具有限公司支付逾期支付租金的违约金（自2014年6月1日起，以欠付的租金为本金按日千分之三分段计算至实际支付之日止）；
五、自本判决生效之日起10日内，被告上海君芝莱餐饮有限公司向原告上海榕辉家具有限公司支付违约金422，396元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费15，699.95元，诉讼保全费5，000元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 朱 琼
人民陪审员 毛济平
人民陪审员 张俊彪
二〇一五年三月二十三日
书 记 员 蔡覙静
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民事合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。