广东省英德市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1881民初2784号
原告：邓伟森，男，汉族，英德市人，住广东省英德市。
委托代理人：邓碧海，男，汉族，英德市人，住广东省珠海市。系原告的儿子。
被告：罗佩芸，女，汉族，英德市人，住广东省英德市。
原告邓伟森诉被告罗佩芸房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月11日立案受理后，依法由审判员何白玲适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邓伟森的委托代理人邓碧海、被告罗佩芸到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告邓伟森诉称：2015年4月20日，被告因（早期教育）店铺经营需要而与原告签订《房屋租赁合同》，合同约定：原告将其位于英德市望X镇的房屋出租给被告罗佩芸。该房屋的租期为2015年12月1日至2035年12月30日止，其中，2015年8月31日至2015年11月30日为免租期。该房屋月租金为人民币6500元，且该租金自合同签订之日起5年内不变。另外，月租金支付方式为：租金按每三个月为一期支付，被告于本合同签订后7个工作日内支付首期租金，以后支付时间为每年的12、3、6、9月份的30日前。被告逾期支付租金的，逾期一日，则每日按应付未付部分的5‰支付违约金。此外，租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、通讯、设备和垃圾处理等费用由被告承担。
合同签订后，被告在租赁期两年多内经常未按期支付租金（有银行流水及微信记录为证），已构成根本性违约，严重损害原告合法权益。在2017年7月1日经原告儿子多次催讨后，被告只支付了其中1个月租金并要求延迟到7月28日之前。结果27号那天，原告的儿子在微信催其打款时，被告微信告知不续约了（未书面提出，原告未同意）。严重违反双方签订的合约精神及中国合同法。
又在2017年8月10日晚上22:30，指使了9人，前来撬门拿东西走。属于恶性违约。
原告的养老积蓄拿来建房子，并装修好以租养老，与被告签订的20年租约，只进行了1/10的时间却被硬性违约，收的租金还不够重新装修。
综上，原告为维护自己的合法权益，特诉至贵院，请求依法支持原告诉请。
具体请求：一、要求判令解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》，并要被告赔偿原告直接经济损失6个月租金39000元整。
二、要求判令被告因为违约，判罚押金15000元归原告。
三、要求判令被告支付合同约定的三个月一缴的未付清房屋租金人民币13000元。
四、要求判令被告迟延支付租金的违约金人民币65元/日（因已付部分租金6500元，则按照13000元×5‰/天，实际要求计算至30天）。
五、要求判令被告缴清合同第八条租赁期内所括的所有费用：
1、6个月租金损失：39000元。
2、未付房租：13000元。
3、滞纳金按30天算（1950元）。
4、楼层翻新维护50000元。恢复厕所、房门、水电：30000元，水电费：1869.76元。
5、以上总计所有费用：135819.76元。
六、回复原告厕所10个坐厕和十三间客房水电，房门3个，三十间房门钥匙，4个电房、4个消防门钥匙交回原告。
七、本案诉讼费用由被告承担。
原告邓伟森向本院提交的证据有：
一、房屋租赁合同。证明双方存在合同租赁关系。
二、收款收据一张。证明我方收取被告押金15000元。
三、原、被告的身份证复印件。证明原被告诉讼主体资格。
四、农村信用社联合社银行卡及流水账单复印件一张。证明被告没有按时缴纳租金。
五、涉案房屋房地权证复印件。证明涉案房屋属于原告。
六、证人证言2份及证人身份证复印件2张。证明水电安装的情况及数量。
七、微信聊天记录。证明被告没有按时缴纳租金。
被告罗佩芸答辩称：对于第一点诉讼请求有异议，合约里没有这样的要求；另原告要求收回押金有异议，合约中没有这个约定；第三点要求支付三个月未缴清的房租有异议，事实上由于原告锁门致使我没有使用；第四点诉求支付违约金亦有异议，事实上由于原告锁门致使我没有使用；第五条的第四点楼层翻新恢复有异议，合同中没有约定要求翻新以及恢复，且当时租用的是毛坯房，是由我进行装修的；诉求中要求的水电费系我方使用的我会缴清；第六条要求恢复坐厕合同中也没有约定；解除合约会交回钥匙。不同意承担诉讼费。
被告罗佩芸向本院提交的证据有：
一、启航艺术中心退款申请表。证明2017年7月30日原告锁了我方的门以致没法正常上课，学生要求退费。
二、微信朋友圈截屏。证明在此期间我方有正常经营。
三、启航艺术中心宣传单，证明我方正常经营，没有要求解除合同，只是商量解除合同。
经审理查明：2015年8月29日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：原告邓伟森将位于望X镇的房屋共4层，建筑面积935平方米的房屋出租给被告罗佩芸。房屋的用途为教育（含幼儿园、早教、文化辅导、艺术辅导、午托、体育运动或其他配套设施用品销售等商业经营活动）。租期为20年，减免3个月租金作为装修期后，租赁期限从2015年12月1日至2035年12月30日止。其中第四条第2点约定：租金交付方式为每季度交付一次，先交后用，被告须在每年的12月30日、3月30日、6月30日、9月30日前缴付给原告。第四条第3点约定：在双方签订本合同的3天内，被告向原告交纳人民币15000元作为押金，合同期满后，原告在7个工作日内无息退还给乙方。第四条第4点约定：房屋的月租金为6500元，前5年租金不变，第6年开始每2年递增10%。被告应按期交纳房租，每逾期一天，被告按拖欠费用的千分之五向原告支付违约金。第七条约定：被告不得随意损坏房屋结构…，如需改变房屋内部结构和装修，需征得原告同意，原告应每年检查一次。第十条约定：被告欠租金累计达3个月，原告可终止合同并收回房屋。第十一条约定：租赁期间，任何一方不得擅自变更或提出终止解除合同，如有一方要终止解除合同，需提前半年书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书生效前，本合同仍有效。
合同签订后，原告按时将涉案房屋交付给被告，被告交纳押金15000元给原告，取名启航艺术中心招纳学生进行艺术等培训，并对涉案房屋进行装修。其中对墙体、天花进行粉刷（当时墙体、天花为毛坯），十个坐厕改成了蹲厕，将刷卡式的房门改成用钥匙开的普通房门。被告上述装修没有经过原告同意。期间，被告按时交纳租金给原告，中途需有推迟几日交的情况但并没有违约。2017年7月2日被告向原告的儿子邓碧海通过微信转账的方式交纳2017年7月份的房租6500元，并承诺会在2017年7月25日之前交纳8、9月份的房租，原告也予以同意。2017年7月27日原告再次催促被告交纳8、9月份租金，被告因经营困难没有交纳租金。
2017年7月30日，原告见被告搬部分东西走，且被告在7月27日曾经在微信聊天中提及可能会不继续租用涉案房屋，便锁了涉案房屋门锁，造成被告无法继续经营。庭审中，被告提出其搬走的东西系启航幼儿园的物品，该幼儿园被告原来有股份后来退股了，故启航幼儿园的教师搬走其放置在该艺术培训中心的东西。同时被告提出其在2017年7月27日的微信聊天中，被告只是提及到可能会不继续租用，并没有正式提出解除合同。并表示现在同意解除合同。
庭审中，原告明确其第一项诉求是：按照涉案合同第十一条中约定“如有一方要终止解除合同，需提前半年书面通知对方”，由于被告没有提前半年通知解除合同，所以支付6个月租金作为违约金；
第二项诉求是：按照涉案合同第四条第三点约定，并解释虽然该条款没有约定没收押金，但由于被告没有按照合同期经营，所以要求判决押金15000元归原告。
第三项诉求是：按照合同约定被告需每季度支付一次租金，先交租后用，而被告仅支付7月份的租金，8、9月的租金共13000元要补齐。该款项为预付金。
第四项诉求是：按照合同第四条第四点约定，每逾期一日按拖欠费用的千分之五支付违约金。从2017年8月1日起至法院判决之日止，按拖欠费用（13000元）每日千分之五计算，即65元/日。
第五项第1、2、3点诉求与上述第一项、三项、第四项相同属于重复，第4点楼层翻新50000元依据是装修师傅给的报价；恢复厕所、房门、水电30000元、水电费1869.76元原告没有提供证据。
第六项与第五项也有部分是重复的。
另查明：原告交付房屋给被告时双方没有办理交接手续，原告没有对房屋原貌以附图或照片佐证。
以上事实，有原、被告提供的证据及本院庭审笔录等证据予以证实，本院予以认定。
本院认为：原、被告提供的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，应属合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方应按照合同约定履行自己的义务。一方面，原告于2017年7月30日对涉案房屋锁门的行为表示其提出终止涉案合同，而按照涉案合同第十条约定“被告欠租金累计达3个月，原告可终止合同并收回房屋”，被告并没有欠租金累计达3个月，故原告此行为属于违约行为。另一方面，被告应于2017年6月30日缴纳7、8、9月的房租，而被告只在2017年7月2日交纳当月的租金，虽然原告同意其在2017年7月25日交纳8、9月份租金，但逾期被告未交纳，故被告的行为也构成违约；因此，对涉案合同的解除双方均有责任。原告提出解除合同，被告亦同意，本院予以准许。被告使用涉案房屋至2017年7月30日，其房租亦应交至7月份，本院对原告诉求第一项、第三项、第四项，不予支持；对原告第二项不予退还15000元的诉求，本院认为，合同并没有约定被告违约原告可以没收该押金的约定，且本案是由于双方违约而解除合同，故本院亦不予支持原告此诉求；对原告诉求第五项第5点楼层翻新50000元诉求，本院认为，第一，涉案房屋当时墙体、天花为毛坯，被告对其进行粉刷符合常理；第二，被告租赁房屋用来办教育培训，其选择适合的颜色也属正常；第三，原告并没有提供证据证明其需50000元翻新，故原告此请求本院不予支持；对原告诉求第五项第5点恢复厕所、房门、水电30000元、水电费1869.76元的诉求原告没有提供证据，但厕所问题，庭审中，被告确认是十个坐厕改成了蹲厕，而该改变未经原告同意，按照合同是需原告同意的，对此，本院酌情判令被告赔偿原告5000元，该款可用被告的押金抵扣，抵扣后，原告应退回押金10000元给被告；对原告诉求被告恢复门锁（将普通房门恢复成刷卡式房门），本院认为被告改变门锁对房屋使用并没有造成实质性影响，故此诉求本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百一十二条、第二百二十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、解除原告与被告于2015年8月29日签订的《房屋租赁合同》。
二、被告罗佩芸在本判决发生法律效力之日起三日内支付原告邓伟森恢复厕所的费用5000元，该款可用被告交纳的押金15000元抵扣。
四、驳回原告其他诉讼请求。
本案受理费1508.20元，由原告邓伟森承担1483.20元，被告罗佩芸承担25元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。
审判员 何白玲
二〇一七年九月二十八日
书记员 赖彩霞
附相关的法律条文内容:
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。
承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
附英德市人民标的款账户情况：
户名：英德市人民法院
开户行：中国银行清远英德和平中路支行
账号：71×××45
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