贵州省毕节市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔05民终1726号
上诉人（原审被告）石小林，女，1986年1月20日，汉族，户籍地为湖南省邵东县，现住贵州省毕节市。
被上诉人（原审原告）朱玉荣，男，1951年11月26日，汉族，住贵州省毕节市。
委托代理人（特别授权）赵新春，贵州本芳律师事务所律师。
上诉人石小林因与被上诉人朱玉荣房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2016）黔0502民初778号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月30日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，已审理终结。
原审原告朱玉荣诉称：位于毕节××××路的房屋【毕市房权证毕市房（初）字第（2010）0313号】系原告的私产。2015年1月25日，以原告为出租方（甲方），被告为承租方（乙方），双方签订《门面租赁合同》约定：“一、甲方同意将坐落于学院路十二中旁使用面积约96平方米的产权商铺出租给乙方作五金店使用；二、租赁期限为三年，自2015年1月25日起至2018年1月25日止，三年期间房租不变。在房屋租赁期间，乙方不得擅自将房屋转租、转让和转借，不得进行违法经营及犯罪活动；三、租金及缴纳方式：1、每年租金为人民币拾叁万元整（130000.00）。2、乙方以现金或转账的形式向甲方支付租金，租金为每年支付一次，并必须提前一个星期时间，于每年1月18日前交至出租方。3、乙方必须按照约定时间向甲方缴纳租金，如无故拖欠，甲方将有权向乙方每天按实欠租金的0.01%加收滞纳金……；八、违约责任：1、若甲方在乙方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为甲方违约，负责赔偿违约金70万元。2、若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方负责赔偿违约金26万元。3、乙方违反合同，擅自将承租房屋转给他人使用的视为违约，应支付违约金26万元。如因此造成租赁房屋损坏的，还应负责修复或赔尝……”。合同签订后，被告支付原告第一年的租金人民币130000.00元，原告将租赁房屋交付被告经营五金店。现被告石小林支付原告朱玉荣第二年租金的期限已过，但石小林拒不支付原告朱玉荣租金。原告认为，根据法律规定，原告朱玉荣系租赁标的物的产权人，将自身拥有合法产权的房屋出租给被告石小林并签订《门面租赁合同》，该合同是双方真实意思表示的体现，于法不悖，当事人双方均应按合同约定履行自身义务。现合同约定的被告石小林支付租金的时间已过，被告石小林不交付粗金的行为已损害了原告的合法权益。故诉至法院，请求：1、判决被告石小林立即支付原告朱玉荣租金人民币130000.00元并从2016年1月19日起，以13万元租金为基数，按照日0.01%的计算标准，支付原告朱玉荣至履行完毕之日止的滞纳金；2、本案诉讼费用自被告承担。
在一审诉讼中，原告认为被告石小林已经搬出涉案房屋，且被告石小林明确表示不再承租房屋，故原告朱玉荣有权要求解除合同。合同解除后，就被告石小林实际使用原告房屋的2016年1月25日起至2016年2月7日之间的租金，被告石小林应当按照双方租赁合同约定的租金标准（130000＋365x13）支付原告朱玉荣租金。同时，涉案《门面租赁合同》解除后，原告遭受了租金损失，而该租金损失依据双方合同的约定，被告一年遭受的租金损失为人民币130000.00元，扣减被告实际使用的租金4630.00元之后，被告尚应支付原告一年的租金损失人民币125370.00元，该损失也是双方合同履行后原告一年所应获得的利益，故被告应予赔偿。为此，原告将诉讼请求变更为：1、判决解除原、被告于2015年1月25日签订的《门面租赁合同》；2、判决被告石小林支付原告朱玉荣租金4630.00元（从2016年1月25日至2016年2月7日）；3、判决被告石小林赔偿原告朱玉荣一年的租金损失125370.00元；4、本案诉讼费用自被告承担。
原审被告石小林辩称：一、答辩人于2016年1月25日一年房屋租期满，因亏损严重，提出不再续租被答辩人的商铺，是得到被答辩人许可的。答辩人于2015年1月25日与被答辩人签订租赁合同后，2015年1月25日至2016年1月25日，此期间该商铺一直交由答辩人的公公与婆婆打理。因老人年龄大，语言不通，因此经营亏损巨大，血本无归。被答辩人一直在答辩人租赁的商铺旁边门面经营小卖部，对答辩人租赁其商铺经营状况了如指掌。当2016年1月25日一年房租期满后，答辩人提出因亏损巨大，不再续租该门面，并让被答辩人留两周时间让我们整理货物，另外租赁仓库存放未处置完的货物，该请求是征得被答辩人认同并许可的。如果没有经过被答辩人许可，该商铺内的五金货物怎么可能全部顺利搬出。更何况被答辩人此期间也一直在旁边经营他的小卖部，被答辩人也一直住在该商铺的二楼。答辩人也按照协商约定，将该商铺的钥匙于2016年2月7日下午4时43分交在被答辩人手中；二、《门面租赁合同》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，一方以欺诈，胁迫的手段订立的损害国家利益的合同无效。答辩人与被答辩人所签订的《门面租赁合同》第二条约定：“在房屋租赁期间，乙方不得擅自将房屋转租，转让和转借。”并且在该租赁合同第八条：“乙方违反合同，擅自将承租房屋转给他人使用的视为违约。”而被答辩人伙同其女婿为了骗取答辩人尽快签订该租赁合同，又在合同上附加“经甲、乙双方协商，乙方有转让权”。试问，如此自相矛盾的合同，完全就是欺诈。恶意串通并损害国家、集体或第三人利益的合同无效。答辩人在考虑是否租赁涉案商铺时，被答辩人伙同其女婿说有很多人要来跟原告签合同了，并且有一个卖瓷砖的商人出150000.00元每年租赁该商铺。而事实上，答辩人于2016年2月才知道被答辩人在2015年1月25日之前将该门面以26000.00元每年租给一个卖钢筋的商人。而被答辩人却以130000.00元每年租给给答辩人。差距如此之大，天理何在！《民通意见》第68条规定，一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人做出错误的意见表示。答辩人之所以与被答辩人签订该合同完全是被被答辩人及其女婿的恶意串通，欺骗所签。故恶意患通所签订的合同是绝对无效的；三、被答辩人欺诈、勒索答辩人。答辩人于2016年2月7日将该商铺钥匙交给被答辩人后，被答辩人一直未粘贴“门面出租”广告。据答辩人所知，至少有4人以上问被答辩人的门面是否出租，都被被答辩人拒绝。试问，房东老板不以门面出租为目的，却于2016年2月17日后，委托在十二中看守车位的阿姨威胁、恐吓答辩人！此行为完全违反了一个公民应该遵守的法律法规。被答辩人的种种行为表明，他不是以出租房屋为目的，而是坑害外地商人，讹诈外地商人。合同约定的违约金过高，答辩人与被答辩人口头协商时，被答辩人并未告知答辩人因违约产生的违约金高达260000.00元，也不是由答辩人所写的违约金，而是被答辩人及其女婿在蒙骗答辩人的情况下所写上去的。综上所诉，答辩人恳求法院依法驳回被答辩人的诉讼请求，并返还答辩人高出原租金100000.00元的房屋租金。
原审查明：位于毕节××××路房屋【毕市房权证毕市房（初）字第（2010）0313号】的房屋所权人为朱玉荣。2015年1月25日，以原告为出租方（甲方），被告为承租方（乙方），双方签订《门面租赁合同》约定：“一、甲方同意将坐落于学院路十二中旁使用面积约96平方米的产权商铺出租给乙方作五金店使用；二、租赁期限为三年，自2015年1月25日起至2018年1月25日止，三年期间房租不变。在房屋租赁期间，乙方不得擅自将房屋转租、转让和转借，不得进行违法经营及犯罪活动；三、租金及缴纳方式：1、每年租金为人民币拾叁万元整（130000.00）。2、乙方以现金或转账的形式向甲方支付租金，租金为每年支付一次，并必须提前一个星期时间，于每年1月18日前交至出租方。3、乙方必须按照约定时间向甲方缴纳租金，如无故拖欠，甲方将有权向乙方每天按实欠租金的0.01%加收滞纳金；八、违约责任：1、若甲方在乙方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为甲方违约，负责赔偿违约金70万元。2、若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方负责赔偿违约金26万元。3、乙方违反合同，擅自将承租房屋转给他人使用的视为违约，应支付违约金26万元。如因此造成租赁房屋损坏的，还应负责修复或赔尝”。合同签订后，被告支付原告第一年的租金130000.00元，原告将涉案商铺交付给被告经营五金店。第一年租期在2016年1月24日满后，被告并未向原告支付第二年租期的租金。2016年2月7日，被告将搬空涉案商铺的钥匙交给原告，但原告未同意，双方为此发生纠纷。
原审另查明：2016年2月7日之后，涉案商铺处于空置状态，被告另行租用他人商铺经营五金。
原审认为：关于涉案《门面租赁合同》的解除权由谁享有的问题。原、被告双方均具有相应的民事权利能力和民事行为能力，被告租赁涉案商铺是经营五金，其应在充分了解市场行情的情况下才与原告商议租赁涉案商铺，而在经营过程中出现盈亏则是一种市场风险。故原、被告在签订《门面租赁合同》时，并未存在欺诈、胁迫以及恶意串通等行为，且该合同并未违反法律、行政法规的强制性规定。因此，原、被告签订的《门面租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，为合法有效合同，该合同对原、被告双方均具有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”据此可知，违约一方并不享有合同解除权。本案中，原、被告在合同中约定的租赁期限为三年，但被告使用一年后，因其在经营过程中自身出现亏损未按合同约定向原告支付第二年租金，并于2016年2月7日向原告提出解除合同，但原告并未同意被告解除合同，且被告所举证据不足以证明双方在2016年2月7日之间就达成口头解除涉案合同的协议。故被告属于违约一方，其不享有合同解除权，原、被告之间的租赁合同在并未解除。
《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”本案中，根据租赁合同的约定，被告应在2016年1月18日之前支付第二年租金，但其并未支付，经原告催收后直到2016年2月7日被告仍未支付第二年租金，而是向原告表示不再履行租赁合同并要求解除租赁合同。因此，原告享有租赁合同的法定解除权，故对原告请求解除租赁合同的诉讼请求，予以支持。
关于如何计算涉案租金及损失的问题。被告在2016年1月25日至2016年2月7日期间仍然使用涉案商铺，该期间的租金应参照租赁合同约定的租金进行计算，即4630.00元（130000.00÷365×13）。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”及第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”。本案中，因被告的违约行为导致原告不能及时将涉案商铺出租，被告应承担相应的违约责任。因被告在租赁期限内忽然于2016年2月7日明确表示不再租赁涉案商铺并将商铺钥匙交给原告，而原告不可能在短时间内将商铺出租给他人，结合房屋租赁的交易习惯，承租人应在租赁期限届满前一定时间内将是否继续租赁该房屋告知出租人，因此结合该交易习惯认定被告应给原告3个月的时间再次出租涉案商铺，该3个月的损失属于被告的违约行为导致原告的损失，其损失参照租赁合同中约定的年租金130000.00元进行计算，即3个月的损失为32500.00元（130000.00÷12×3），该损失被告应予以赔偿。虽然涉案商铺在目前还未出租给他人，但超过3个月之外的损失属于原告没有采取适当措施致使损失扩大，该损失被告不予赔偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第六十一条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告朱玉荣与被告石小林于2015年1月25日签订的《门面租赁合同》。二、被告石小林于本判决发生法律效力之日起十日内向原告朱玉荣支付租金人民币4630.00元。三、被告石小林于本判决发生法律效力之日起十日内向原告朱玉荣赔偿损失人民币32500.00元。四、驳回原告朱玉荣的其他诉讼请求。案件受理费人民币2900.00元，减半收取1450.00元，由原告原告朱玉荣承担1000.00元，被告石小林承担450.00元。
上诉人石小林向本院上诉请求撤销原判，依法发回重审，并判决被上诉人朱玉荣承担诉讼费用。事实和理由是：一、原审法院程序违法，具体理由如下：1、被上诉人变更诉讼请求，应当在举证期限届满前提出。2、一审庭审过程中被上诉人变更诉求，法院不应当准许，即使准许也应当给予上诉人举证期和答辩期。二、一审法院认定事实错误，从而导致判决不合理。上诉人与被上诉人2016年2月7日就涉案商铺产生争议并协商一致，且上诉人已将涉案商铺的钥匙交给被上诉人，说明双方对于解除合同达成一致意见。2016年2月7日以后的租金，上诉人就无义务承担。
经二审审查，一审查明的事实属实，本院予以确认。
本案二审争议焦点是：一审法院审理程序是否违法；一审认定事实是否错误。
本院认为，关于一审法院审理程序是否违法问题。经本院审查，一审原告朱玉荣开始提起诉讼时，是请求被告支付租金13万元及滞纳金，在第一次（2016年3月28日）庭审中被告当庭提出答辩状，并称其因亏损严重不再续租朱玉荣商铺。庭审过后，一审根据查明的事实，基于妥善解决纠纷并避免损失继续扩大的考虑，向朱玉荣释明，建议朱玉荣考虑解除双方签订的合同并主张损失赔偿的诉求。于此，朱玉荣变更了诉讼请求，要求解除双方签订的合同，并由石小林支付租金及租金损失13万元。在第二次庭审中，原审法院对原告变更诉讼请求征询被告意见，被告放弃举证和答辩期限，并陈述无新的证据提供。案件诉讼过程中，并非完全只有一次举证时限，因案而异，有些案件可能有两次甚至更多次的举证期限，本案一审的举证时限就是两次，只是后一次因征询当事人后，未再明确期限。原审法院根据查明的情况，为顺利、有效推进诉讼进行，及时向被上诉人释明，促使被上诉人提出恰当的诉讼请求，并未增加上诉人的举证负担，未损害上诉人的诉讼利益，并无违反举证时限制度、答辩制度的规定，不存在程序违法问题，故上诉人上诉主张一审法院程序违法的理由不充分，本院不予采信。
关于一审认定事实是否错误问题。经查，一审查明的事实清楚，证据确实充分，并无不当之处。尽管本案当事人双方于2016年2月7日协商一致，上诉人不再租用被上诉人商铺，但并非此时被上诉人就能将商铺收回立即作有效处理，一审根据交易习惯中承租人应在租赁期届满前一定时间内将是否继续租赁房屋告知出租人，将该期限确立为3个月并结合上诉人的违约，判决上诉人承担3个月的租金损失并无不当。故上诉人主张2016年2月7日后就不应承担上诉人租金损失与实际不符，本院不予采信。
综上所述，上诉人上诉缺乏充分的事实和法律依据，原判决认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2900元，由上诉人石小林承担。
本判决为终审判决。
审判长 张 雄
审判员 张 晶
审判员 朱 莉
二〇一六年九月十八日
书记员 谢贤聪