宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）金民初字第2279号
原告欧洁，女，1981年3月8日出生，汉族，宁夏永宁县人，个体工商户，住宁夏回族自治区银川市永宁县。
委托代理人苏阳，北京市中银（银川）律师事务所律师。
被告银川市通城置业集团房地产有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市兴庆区。
法定代表人席华，该公司董事长。
委托代理人海慧、王香君，宁夏综义律师事务所律师。
原告欧洁与被告银川市通城置业集团房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年6月25日立案受理。依法由代理审判员刘珊适用简易程序于2015年8月27日公开开庭进行了审理。原告欧洁及委托代理人苏阳，被告银川市通城置业集团房地产有限公司的委托代理人海慧、王香君到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告欧洁诉称，2015年6月16日原告就购买被告开发的位于银川市金凤区宁安大街与纬十四南路华府万和房屋的事宜，与被告签订了房地产买卖契约。契约中就购买房屋的价格、双方的权利、义务及其它条款进行了明确约定。合同签订后，原告按照约定履行了自己的付款义务。可是，在原告办理房屋权属证书时被告知该房屋设定了抵押。原告认为，被告的行为明显侵害了自己的合法权益，为了维护原告的合法权益，故诉至法院，请求解除原告与被告签订的房地产买卖契约；请求依法判令被告返还原告已付房款1214740.8元并支付利息5668.79元（自2015年6月16日至2015年7月16日，按中国人民银行同期贷款利率5.6%计算）；请求依法判令被告赔偿原告经济损失6806.2元及承担不超过购房款一倍的赔偿责任即1214740.8元；以上共计2441956.59元；诉讼费由被告承担。
原告欧洁为支持其主张，向法庭提交如下证据：
证据一、房地产买卖契约一份，据以证明原被告双方于2015年6月16日就购买金凤区宁安大街与纬十四南路房屋签订了房地产买卖契约，合同中被告保证所售房屋权属清楚。
经质证，被告对该证据的三性认可，对证明目的不认可。因该房屋属于顶账房，案外人银川市恒丰公司授权被告给原告办理房屋购买手续，因此银川市恒丰公司应该告知原告房屋产权情况，该房屋实际涉及抵押。
证据二、购房发票一份、缴费清单一组，据以证明原告于2015年6月16日向被告支付1214740.8元的购房款；原告办理收房手续而支付各项费用6807元。
经质证，被告对该证据三性认可，对证明目的不认可。本案涉案房屋是顶账房屋，原告没有实际向被告支付房屋价款。且被告已实际将涉案房屋交付原告。
证据三、银川市房屋权属档案查阅单一份、借款合同一份、抵押合同一份，据以证明原被告签订房地产买卖契约时，被告将华府万和城9-1-902室房屋抵押给中国银行股份有限公司银川市西城支行，抵押期间为36个月；截止原告起诉前房屋仍存在抵押。
经质证，被告对该组证据真实性无异议，对证明目的有异议。原告与被告签订合同时，原告知晓涉案房屋已抵押，依据被告与银川恒丰达防腐保温工程有限公司的顶账协议，约定合同签订三个月内办理房产手续，而在原告起诉前至今都在合同履行期限内，被告没有违约的行为。
被告银川市通城置业集团房地产有限公司辩称，本案涉案房屋实际是顶账房，原告从来没有给被告交纳任何现金用以支付购房款，其清楚涉案房屋存在抵押情形。2015年6月4日，被告与案外人银川恒丰达防腐保温工程有限公司签订顶账协议，协议约定就被告拖欠银川恒丰达防腐保温工程有限公司工程款一事，双方同意用被告开发的华府万和城房屋抵顶欠款，同时约定房屋的坐落位置、面积、抵顶价格，并特别注明此房屋属于被告自建自留，现在为华府万和城二期项目贷款作抵押，在银川恒丰达防腐保温工程有限公司签订购房合同之日起三个月内办理房产过户手续。如银川恒丰达防腐保温工程有限公司将该房屋转让给第三人，其有权告知第三人房屋现状基本情况。2015年6月9日，银川恒丰达防腐保温工程有限公司给被告出具授权委托书，要求被告将涉案房屋办理至原告名下，被告按照银川恒丰达防腐保温工程有限公司办理了购房手续。2015年6月11日，被告给原告送达交款通知书，其中付款方式明确载明为顶账房。其次，涉案房屋现在可以办理房产过户手续，被告不存在违约情形。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告银川市通城置业集团房地产有限公司为证明其辩解意见，向法庭提交如下证据：
证据一、顶账协议一份，据以证明2015年6月4日，被告与案外人银川恒丰达防腐保温工程有限公司签订顶账协议，约定就被告拖欠银川恒丰达防腐保温工程有限公司的工程款，双方同意用被告开发的华府万和城房屋抵顶，同时明确约定了房屋的坐落位置、面积、抵顶价格。并特别注明此房屋属于被告自建自留，现在为华府万和城二期项目作抵押，在银川恒丰达防腐保温工程有限公司签订购房合同之日起三个月内办理房屋过户手续。如银川恒丰达防腐保温工程有限公司将该房屋转让给第三人，其有权告知第三人房屋现状基本情况。
经质证，原告认为该协议中的乙方即银川恒丰达防腐保温工程有限公司不是本案当事人，也没有以任何方式到庭参加诉讼，因此该协议的真实性无法考证；该协议与本案没有关联性；通过该协议不能证明原告知晓涉案房屋存在抵押的事实。
证据二、授权委托书一份，据以证明案外银川恒丰达防腐保温工程有限公司给被告出具授权委托书，明确涉案房屋以顶账形式付款，房价1214740.80元。银川恒丰达防腐保温工程有限公司要求被告将涉案房屋办理至原告名下，涉案房屋房款原告并未支付给被告。
经质证，原告对该证据的真实性认可，对证明目的不认可。本案的关键是涉案房屋在签订房地产买卖契约时，是否存在抵押，因此该证据从内容上看与本案没有关联性。
证据三、交款通知单1份、收据1份，据以证明通过交款通知单中付款方式一栏中可以证实涉案房屋实际为顶账，不存在原告支付房款事实；三方顶账协议签订后，被告给案外人银川恒丰达防腐保温工程有限公司出具收据。
经质证，原告对该证据的真实性认可，对证明目的不认可。
证据四、房屋所有权证书一份、购房发票一份，据以证明涉案房屋已经还清全部银行贷款，被告已向原告出具购房发票，根据顶账协议约定被告不存在违约情形，房屋办理过户的条件已经具备，可以在约定的三个月内办理房屋过户手续。
经质证，原告对该组证据的真实性无异议，对证明目的有异议。通过被告所要证明房款已经还清，能够说明涉案房屋在双方签订房地产买卖契约前设定抵押。
本院依职权向银川市房屋产权产籍交易管理中心调取房屋档案查阅单，载明该房屋于2015年8月26日解除抵押手续。经质证，原告对该证据的三性无异议，但该证据及原告提交的房屋权属档案查阅单、借款合同及抵押合同均证明了涉案房屋在销售前就办理了抵押登记，原告签订商品房买卖合同并不知情。2015年8月26日，被告虽然办理解除抵押手续，但是在双方签订买卖合同之后，原告于2015年6月25日起诉，也在被告办理解除抵押手续之前。以上均表明被告故意隐瞒涉案房屋抵押的事实。被告对该证据的三性无异议，该证据恰能证明被告将涉案房屋于2015年8月26日解除抵押。原、被告于2015年6月16日签订购房合同，根据法律规定，已经竣工的房屋在合同签订后90日内办理房屋权属证书，被告在90日内将涉案房屋解除抵押，完全符合办理房屋权属证书的条件，被告的行为不构成违约。
经审理查明，2015年6月4日，被告与案外人银川恒丰达防腐保温工程有限公司签订顶账协议一份，约定被告以其开发的房屋抵顶欠付银川恒丰达防腐保温工程有限公司的工程款，房屋面积196.56㎡，房屋总价1214740.80元。并约定此房屋属被告自建自留，现在为华府万和城二期项目贷款作抵押，在银川恒丰达防腐保温工程有限公司签订购房合同之日起三个月内办理房产过户手续；如银川恒丰达防腐保温工程有限公司将该房屋转让给第三人，其有权告知第三人房屋现状基本情况。因银川恒丰达防腐保温工程有限公司与原告的债务未清偿，2015年6月9日，银川恒丰达防腐保温工程有限公司向被告出具授权委托书一份，载明同意将涉案房屋直接办理到原告名下。2015年6月16日，原、被告签订房地产买卖契约一份，约定被告将涉案房屋出售给原告，房屋成交价格为1214740.80元。合同签订后，原告以顶账方式向被告支付购房款，被告向原告出具购房款发票。合同签订当日，被告将涉案房屋交付原告使用。因涉案房屋设有抵押，原告办理房屋产权证书未果，故诉至本院，请求判如所请。
另查明，被告于2014年12月12日以房屋为抵押物向中国银行股份有限公司银川市西城支行申请贷款，期限为36个月，并向房地产管理部门进行抵押登记。2015年8月26日，该房屋解除抵押。
以上事实，有原告提交的房地产买卖契约、购房发票、银川市房屋权属档案查阅单、借款合同、抵押合同，被告提交的顶账协议、授权委托书、交款通知单、房屋所有权证书、购房发票，本院依职权调取的银川市房屋权属档案查阅单及原、被告当庭陈述为凭，本院予以确认。
本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。原告以该规定为依据主张解除原告与被告签订的房地产买卖契约，并要求赔偿损失。本案涉案房屋虽然在原、被告签订合同时设有抵押，被告也无足够证据证明已明确告知原告该房屋已抵押的事实，但综合考虑原告与银川恒丰达防腐保温工程有限公司及银川恒丰达防腐保温工程有限公司与被告之间以房相互抵顶债务，且被告将涉案房屋抵押事实已明确告知银川恒丰达防腐保温工程有限公司等各种因素，认定被告系“故意隐瞒抵押事实”证据尚不充分。本案中，原、被告之间签订的房地产买卖契约，系当事人真实意思表示，且未违反法律强制性规定，应认定该合同成立且生效。原告因涉案房屋设有抵押，不能办理房屋权属证书为由请求解除合同。本案在审理过程中，被告已将涉案房屋解除抵押，具备办理房屋权属证书的条件，双方签订的房地产买卖契约能购继续履行，故原告主张解除合同的诉请，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，判决如下：
驳回原告欧洁的诉讼请求。
案件受理费26336元，减半收取13168元，由原告欧洁负担。
如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。
代理审判员 刘 珊
二〇一六年二月二十四日
书 记 员 袁红新
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。