浙江省衢州市衢江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）衢民初字第192号
原告：浙江衢州金磐房地产开发有限公司，住所地衢州市紫荆西路119号。
法定代表人：徐学飞，董事长。
委托代理人：徐樟根，浙江中纪元律师事务所律师。
被告：衢州市衢州花园小区业主委员会，住所地衢州市衢州花园物业管理公司内。
负责人：应亚斐，主任。
委托代理人：黄广，浙江中桥律师事务所律师。
原告浙江衢州金磐房地产开发有限公司与被告衢州市衢州花园小区业主委员会物权确认纠纷一案，原告浙江衢州金磐房地产开发有限公司于2014年3月14日向本院提起诉讼，本院同日受理后，依法适用简易程序由审判员肖伟独任审判，于2014年5月20日公开开庭进行了审理。因案情复杂，2014年6月5日裁定转普通程序审理并依法组成合议庭，2014年8月12日、9月10日再次公开开庭进行了审理。因案情出现新情况，本案经批准延长审理期限三个月。2014年12月2日第四次公开开庭进行了审理。四次庭审中，原告浙江衢州金磐房地产开发有限公司的委托代理人徐樟根、被告衢州市衢州花园小区业主委员会的负责人应亚斐和委托代理人黄广均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告浙江衢州金磐房地产开发有限公司诉称：经过土地挂牌拍卖，原告取得衢州市衢州花园（原名衢江花园）地块的房地产开发建设土地使用权，在建设项目原名称“d6栋住宅及会所”房屋时，根据规划部门批准核发的《建设工程规划许可证》，该房屋功能一、二层为会所（现更名为42栋），三层以上为住宅（现更名为40栋），该房屋于2010年4月竣工，原告将会所其中42-1、42-2、42-201合计面积为578.7平方米房屋确定为物业管理经营性用房，并将会所变更为商业用房，另外将另一处的37-2-102、37-3-101室合计面积390.26平方米的房屋确定为物业管理办公用房。原告于2010年7月22日向小区物业管理人移交了上述物业管理用房，总面积达到小区地上总建筑面积的7‰，并经柯城区物业管理处确认，依法已经完成了提供物业管理用房的法定义务。2012年10月，原告向衢州市房管部门申办42栋剩余的会所房屋（即本案诉争房屋）所有权证时，房管部门认为，根据国家标准房产测量规范的有关规定，房屋用途不包括“会所”，建议变更房屋用途名称，在变更房屋用途名称过程中，被告部分业主认为会所属于全体业主共有，向房管部门提出异议，致原告无法申办取得该房屋的所有权证。原告认为，首先会所性质不是“公共场所”、“公共设施”，法律没有规定建筑区划内的会所属于业主共有，该房屋属于原告原始取得，其次按照行业惯例，会所均由房地产开发商用于销售、自身办公或者提供入盟会员餐饮休闲使用，不是为业主提供服务的公共场所或公共设施，第三原告与业主签订的《商品房买卖合同》第四条明确约定“会所属于出卖人所有”，而且，会所建成后除物管用房外一直由原告作为售房和办公使用，业主也未对该会所主张过权利。原告为此请求：确认衢州市衢州花园小区42幢一楼面积532.15平方米和二楼面积341.66平方米的房屋所有权为原告所有。
被告衢州市衢州花园小区业主委员会辩称：原告在销售房屋时，为了增加楼盘的吸引力，促进楼盘销售，在媒体上称“在衢州花园小区主入口左侧配备了1200平方米的五星级现代会所，里面包括阅读、棋牌、运动、咖啡等丰富多彩的娱乐场馆，在满足业主交际需要的同时，无形中彰显尊崇地位”，将诉争房屋（会所）作为小区的公共配套设施予以广泛宣传，构成有效要约引诱，使业主对其购买房屋即可获得相应配套设施部分支持产生合理信赖。同时，原告与小区部分业主签订的《商品房买卖合同》也约定“会所”归全体业主共有，而且原告已经将会所的成本摊入房价款中，即使《商品房买卖合同》的其他条款中有约定“会所”归原告所有，但该合同系原告提供的格式合同，对于“会所”的归属出现两种以上解释时，应当作出不利于原告的解释。综上，诉争房屋服务于公共目的，是整个小区环境的组成部分，应由全体业主共同享有所有权，请求驳回原告的诉讼请求。
原告为证明其主张的事实，向本院提供以下证据：
1、《国有土地使用权出让合同》两份，证明原告开发建设的衢州花园的土地使用权是经挂牌拍卖取得的出让土地；
2、《建设工程规划许可证》以及一、二层平面图，证明衢州花园d6栋住宅和会所是经过依法审批的，部分作为物业管理用房，剩余的会所面积为873.81平方米；
3、《物业管理用房交接确认书》、《物业维修金、物业用房交接确认单》，证明原告已按照法律规定履行完小区物业管理用房的移交义务，物业管理用房面积达到小区地上总建造面积的7‰；
4、原告向市房管处的《请示报告》、《衢州市规划局专题会议纪要》和《公示》、会所更名的《征询异议公告》、衢州市住房和城乡建设局的《告知书》，证明原告在申办会所所有权证过程中，相关部门要求原告将“会所”更名为“商业用房”，《衢州市规划局专题会议纪要》确认会所产权属于原告，在房屋所有权登记告示阶段，因小区146名业主提出异议，衢州市住房和城乡建设局告知原告通过法律途径对房屋进行确权；
5、合同编号为2-1-202《商品房买卖合同》，合同第四条载明“下列物业属于出卖人所有，出卖人可以另行出售、附赠或出租，其他道路、绿地、设施、房屋属于业主共有。1、小区内所有地上、地下车位；2、小区内所有车库；3、会所、门卫室、配电室等相关配套设施，39、40、41号楼裙房；4、地下游泳池”，证明合同约定会所属于原告所有；
6、《测绘报告》，证明衢州花园地上建筑面积共计137152.08平方米，其中42幢的物业用房面积578.70平方米，会所面积1044.54平方米；
7、《国有土地使用权证》、《房屋权属证书》，证明“会所”中的42-4房屋（170.73平方米）已于2010年7月13日办理了房屋产权证书；
8、《衢州花园商品房合同印刷错误房号表》，证明原告在销售衢州花园房屋时，有480户的《商品房买卖合同》属印刷错误，出现了“其他道路、绿地、会所、设施、房屋属于业主共有”的内容。
被告为证明其主张的事实，向本院提供以下证据：
1、合同编号分别为36-2-1102、36-2-1402、37-2-801三份《商品房买卖合同》，合同第四条载明“下列物业属于出卖人所有，出卖人可以另行出售、附赠或出租，其他道路、绿地、会所、设施、房屋属于业主共有。1、小区内所有地上、地下车位；2、小区内所有车库；3、会所、门卫室、配电室等相关配套设施，39、40、41号楼裙房；4、地下游泳池”，证明合同明确约定会所属全体业主共有；
2、宣传广告四份，证明原告在销售房屋时曾宣传衢州花园小区配备1200平方米的现代会所，包括阅读、棋牌、运动、咖啡等丰富多彩的娱乐场馆。
本院根据被告的申请，向衢州市国税局调取了《浙江衢州金磐房地产开发有限公司稽查报告》，该报告认定本案诉争会所成本未单列核算，会所建造费用一并列入开发成本核算，但原告已遵照规定按规划地上建筑面积7‰提足物业用房，会所面积未摊入公摊，会所属原告全额合法出资建造，检查组认为会所权属应归原告所有。
审理中，本案合议庭全体成员到衢州花园进行了实地勘察，42号楼的会所是小区唯一的会所，该建筑物在构造上、利用上均具有独立性。
被告对原告的证据的真实性基本无异议。但提出物业维修金尚有400万元未交足；规划局的会议纪要无权确定会所的所有权属，所有权应由人民法院确认；对于《商品房买卖合同》认为第四条第3项门卫室、配电室属小区的配套设施，约定归原告所有违反法律规定，属无效条款，而且原告也有部分《商品房买卖合同》是明确约定会所属于业主全体共有的；对于42-4房屋的产权证书认为系房管部门违规办理，但房屋确实一直由原告作为售楼部使用至今；对于房号表认为系原告单方统计，实际究竟有多少这类《商品房买卖合同》，被告没有核实，但估计超过480户，而且不同意所谓的“印刷错误”这种说法，合同即使错误也具有约束力。
原告对被告证据的真实性均无异议。但认为被告所举的《商品房买卖合同》当时系印刷错误，第四条将“其他道路、绿地、场所、设施、房屋属于业主共有”中的“场所”错误印刷成“会所”，发现后就重新印刷了正确的版本，而且即使是错版合同的第四条关于会所的约定也不矛盾，其他会所如果存在则归全体业主，但实际上并不存在其他会所，合同第十九条也明确约定会所等经营服务性设施归出卖人所有；广告宣传的会所是有偿商业性质的，并没有说会所属于全体业主共有。
本院对双方的证据经质证后分析认为，上述证据除《衢州花园商品房合同印刷错误房号表》外，均来源合法、客观真实，至于双方当事人对证据的证明对象有不同的观点，不影响证据的有效性，故本院对这些证据均予以确认。《衢州花园商品房合同印刷错误房号表》，因系原告单方面统计制作，且被告不认可只有480户，故对该证据不予认定，但根据当事人事实自认规则，可以认定此类合同至少签订了480户。
经审理查明：原告经过国有土地出让挂牌拍卖，于2004年12月、2006年12月取得衢州市衢州花园（原名衢江花园）地块的房地产开发建设土地使用权，随后，原告在该地块进行商品房开发建成衢州花园小区，总建筑面积176981.75平方米，地上建筑面积137152.08平方米，总户数653户。2009年，原告在销售商品房时，曾在媒体、广告单上宣称衢州花园小区将配套建设1200平方米的现代会所，包括阅读、棋牌、运动、咖啡等丰富多彩的娱乐场馆，2010年5月，小区开始全面交付业主使用。根据规划部门批准核发的《建设工程规划许可证》，原名称“d6栋住宅及会所”的一、二层为会所（现更名为42幢），三层以上为住宅（现更名为40幢），该房屋于2010年4月竣工。原告将会所其中42-1、42-2、42-201合计面积为578.7平方米房屋确定为物业管理经营性用房，将另一处的37-2-102、37-3-101室合计面积390.26平方米的房屋确定为物业管理办公用房，于2010年7月22日向小区物业管理人移交了上述物业管理用房，总面积为小区地上总建筑面积的7.06‰，衢州市柯城区物业管理处对上述物业管理用房予以确认。会所其余房屋1044.54平方米在构造上、利用上均具有独立性，且上述房屋系小区内的唯一会所，原告一直作为公司售楼部及办公自用。2010年7月13日，会所中的42-4房屋（170.73平方米）办理了房屋所有权证。
关于会所的归属，原告在销售商品房时，与至少480户的业主签订的《商品房买卖合同》的第四条记载为：“下列物业属于出卖人所有，出卖人可以另行出售、附赠或出租，其他道路、绿地、会所、设施、房屋属于业主共有。1、小区内所有地上、地下车位；2、小区内所有车库；3、会所、门卫室、配电室等相关配套设施，39、40、41号楼裙房；4、地下游泳池”，原告称这批合同系印刷错误，随后，重新印制并与其他购房户签订的《商品房买卖合同》第四条中删除了“其他道路、绿地、会所、设施、房屋属于业主共有”中的“会所”二字。上述两个版本的《商品房买卖合同》第十九条第8项均约定“该商品房所在小区除了国家政府部门规定的预留物业用房、物业用房使用方法按政府规定办理外，会所、地下车位等经营服务性设施归出卖人所有，出卖人有权进行所有权或使用权的转让，但出卖人不得擅自改变用途”。
2012年10月，原告向衢州市房管部门申领42幢剩余面积（其中42-5的面积为532.15平方米、42-202的面积为341.66平方米）的会所房屋所有权证时，房管部门认为，根据国家标准房产测量规范的有关规定，房屋用途不包括“会所”，建议变更房屋用途名称。2012年11月5日，衢州市规划局召开协调会，市发改委、市国土局、市建设局、市国税局、市房管处、柯城区房管处、绿城物业衢州分公司以及原告公司参加会议，会议同意将42栋原会所变更为“商业用房”，其中一部分已作为物管用房的营业用房，由于现42栋为原d6栋的一部分，因此需将d6栋《建设工程规划许可证》项目名称变更为“衢江花园d6栋住宅楼及营业用房”，同时需经公示后到相关部门办理相应变更手续，在办理房产证后，原告公司如处置该房产时应按规定交纳营业税和企业所得税。2013年6月6日，衢州市房地产管理处发布“征询异议公告”，公告期内，衢州花园小区共有146名业主提出书面异议，2013年7月15日，衢州市住房和城乡建设局通知原告通过法律途径确认房屋权属。
2012年8月，衢州市国税局稽查局对原告的经营情况、所得税申报情况进行了专项稽查，认为本案诉争会所成本未单列核算，会所建造费用一并列入开发成本核算，但原告已遵照规定按规划地上建筑面积7‰提足物业用房，会所面积未摊入公摊，会所属原告全额合法出资建造，稽查局检查组认为会所权属应归原告所有。
本院认为：开发商在其开发的小区内建造的会所归属问题，应当考量两个具体事实，一是该会所是否符合《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定的条件，二是开发商是否通过合同的形式约定会所作为小区的共有部分。
本案所涉会所在构造上具有独立性，能够明确区分，在利用上具有独立性，能够排他使用，而根据（2012）14号《衢州市规划局专题会议纪要》所记载的会议意见，该会所能够登记成为特定业主所有权的客体，因此，本案所涉会所符合《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定的专有部分的条件。
关于原告是否与业主约定了会所属于全体业主共有的问题，本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十二条虽然规定了“对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”，但该条款同时规定使用此方法对格式条款进行解释的前提是首先“应当按照通常理解予以解释”，只有在通常理解仍无法作出判断的情况下才可以作出不利于提供格式条款一方的解释，而所谓“通常理解”在《中华人民共和国合同法》第一百二十五条则明确规定了“应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定条款的真实意思”。本案原告虽与大部分业主签订的《商品房买卖合同》第四条中有“其他道路、绿地、会所、设施、房屋属于业主共有”的内容，但此处所称的会所使用的词句系“其他会所”，而该条款同时即用列举的方式在第3项中特别约定会所属出卖人所有，并且在合同的第十九条第8项再次明确会所属于出卖人所有，本案所涉会所（即42幢的一部分）系衢州花园小区的唯一会所，并无其他会所，同时，原告与其他业主签订的《商品房买卖合同》第四条和第十九条也明确约定会所属于出卖人，因此，综合原告与所有业主签订的《商品房买卖合同》以及合同各条款之间的联系和条款所使用的词句分析，本案所涉会所约定属于出卖人所有系合同的真实意思表示。
商品房销售价格虽与小区开发成本有关，但并非确定商品房销售价格的唯一因素，尤其在当今的市场经济环境下，商品房销售价格还与小区所处的地段、房地产市场的冷热、开发商资金的松紧等多种因素息息相关，因此，会所建造费用摊入小区开发成本并不必然导致商品房销售价格的变动，何况本案所涉会所的面积没有进行公摊，故对被告提出原告已经将会所的成本摊入房价款中的意见，本院不予采纳，至于原告将会所建造费用摊入小区开发成本的行为是否违反财务规定，应当由行政部门作出判断并依法处理。
原告在销售商品房过程中曾进行的配套建造会所的广告宣传虽属要约邀请，但并未承诺会所的所有权属于全体业主，根据《商品房买卖合同》第十九条第8项约定会所属出卖人所有，但不得改变会所用途的内容，原告如未按约定开办会所，只是违约行为，并不影响会所所有权的确定。
综上，本案所涉会所系原告通过拍卖获得国有土地使用权，并自筹资金建造而原始取得，且具有构造上、利用上的独立性，能够依法办理产权证书，与小区业主明确约定产权属原告，故原告的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十五条、《中华人民共和国物权法》第七十条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：
确认衢州市衢州花园小区42幢中的42-5（532.15平方米）和42-202（341.66平方米）共计873.81平方米的房屋属原告浙江衢州金磐房地产开发有限公司所有。
案件受理费80元，由被告衢州市衢州花园小区业主委员会负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。
审 判 长 肖 伟
人民陪审员 王 柳
人民陪审员 华志仙
二〇一四年十二月八日
书 记 员 周超嫦