黑龙江省鸡西市鸡冠区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黑0302民初1344号
原告：周洪青，女，1942年2月6日出生，汉族，户籍地黑龙江省鸡西市鸡冠区，现住黑龙江省鸡西市鸡东县。
委托诉讼代理人：隋淑敏（周洪青之女），女，1963年4月23日出生，汉族，鸡西市第一中学教师，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。
被告：鸡西市成业房地产开发有限公司，住所地鸡西市鸡冠区。
法定代表人：刘成，董事长。
委托诉讼代理人:程强，鸡西市鸡冠区法律服务所法律工作者。
原告周洪青与被告鸡西市成业房地产开发有限公司“（以下简称成业房地产公司）”商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年5月24日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周洪青的委托诉讼代理人隋淑敏，被告成业房地产公司的委托诉讼代理人程强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
周洪青向本院提出诉讼请求：要求成业房地产公司退还购房款350896.70元、支付违约赔偿金84215.20元（2014年12月31日-2018年12月31日）。成业房地产公司承担本案的诉讼费用。事实和理由：2014年12月31日周洪青与成业房地产公司签订了《房屋购销合同》，周洪青购买成业房地产公司开发的X大厦综合楼X单元X号（原名X家园二期X号楼X单元X层X号）住宅房屋一处，并交清全部购房款，该房屋是周洪青全款购买的唯一住房。后期法院查封、拍卖了该房屋，导致周洪青无法取得该房屋，故诉讼至法院。
成业房地产公司辩称，1、成业房地产公司从未收到过周洪青交付的购房款，双方的买卖关系一直未成立，故不存在交付房屋或退款；2、成业房地产公司与鸡西市X典当行有限责任公司“（以下简称：X典当行）”、范某某之间的账目至今没有清算，是X典当行、范某某欠周洪青的钱，周洪青应向其主张权利，而不应向成业房地产公司主张权利；3、成业房地产公司给周洪青开具购房协议时未取得预售许可证，且面积与楼号不符，该协议属无效协议。
本院经审理认定事实如下：2014年12月31日成业房地产公司为周洪青出具了《房屋购销合同》，合同约定：售方单位（甲方）:成业房地产公司、购房单位（乙方）：周洪青、小区名称：X家园二期X楼号X单元X层X号、产权性质：私产、用途：住宅、建筑面积：88.165平方米。销售面积以竣工后建筑面积为准。结算单价3980元/平方米，总金额350896.70元。房屋交付日期2015年12月31日。乙方必须在接到甲方进户通知一个月内办理进户手续。违约责任：甲方应按国家规定的质量标准按期向乙方交付房屋，因故延期交付使用，甲方应按银行固定资产投资贷款利率支付乙方延期利息。甲方因故不能按期交付房款应退还全部预付款。乙方因故不能按期付清全部房款及未履行合同，原合同作废，甲方扣除定金，退还预付款，但不支付利息。面积以房产测绘为准，多退少补，乙方办理房照、交配套费、其他进户所需费用。成业房地产公司在甲方处加盖公章、加盖刘某印鉴，乙方处周洪青未签名。同日，成业房地产公司为周洪青出具收据，内容为：交款单位：周洪青、人民币：350896.70元、收款事由：2号-3-1401房款。周洪青称，购房款系2013年X典当行、范某某向周洪青借款30万元，截止至2014年12月经双方结算，永兴典当行、范伟东共欠周洪青3508**.70元。因X典当行、范某某与成业房地产公司存在债权、债务关系，经三方协商，同意抵顶房款，永兴典当行免去成业房地产公司350896.70元的债务。成业房地产公司认可周洪青与X典当行、范某某对双方的欠款进行结算后的数额为350896.70元，X典当行将该笔债务抹给成业房地产公司，在成业房地产公司欠永兴典当行的款项中冲减，该公司出具合同和收据，但提出周洪青未向成业房地产公司支付购房款，且成业房地产公司经后期结算不欠X典当行、范某某款项，但成业房地产公司未向法庭提供抹账时其与X典当行、范某某之间不存在债权、债务关系的证据。2017年8月28日成业房地产公司为周洪青出具说明，内容为：X家园二期X号楼X单元X，建筑面积88.165㎡，购房人是周洪青，经市房产局测绘后变更为X大厦综合楼X单元X，建筑面积111.71㎡。周洪青、成业房地产公司均认可X家园二期X号楼X单元X与X大厦综合楼X单元X系同一房屋。审理期间，周洪青明确给付违约金的期限从2014年12月31日起至法院判决成业房地产公司给付房款之日止。
另查，涉案房屋现取得商品房预售许可证。该房屋在另案中被鸡西市鸡冠区法院依法查封。
本院认为，本案争议《房屋购销合同》的签订，系在永兴典当行拖欠周洪青借款本金及利息无能力偿还的情况下，借款合同双方当事人经协商一致，终止借款合同关系，建立房屋买卖合同关系，从成业房地产公司、周洪青陈述及双方提供的证据可以确认将借款本金及利息转化为已付房款并经三方认可的事实，虽签订《房屋购销合同》时出卖人成业房地产公司未取得商品房预售许可证明，但在诉讼时双方当事人均认可已取得商品房预售许可证明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，出卖人未取得商品房预售许可证明与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的可以认定有效。在确认《房屋购销合同》有效的情况下，双方均应按照约定履行各自的义务，该合同约定房屋交付时间为2015年12月31日及成业房地产公司按国家规定的质量标准按期向周洪青交付房屋，因故延期交付使用，应按银行固定资产投资贷款利率支付乙方延期利息。因故不能按期交付房款应退还全部预付款等。周洪青作为购房人，已支付合同约定的购房款，但成业房地产公司未按合同约定时间交付房屋，现基于成业房地产公司的原因涉案房屋因另案被法院依法查封，导致合同的目的不能实现，故周洪青要求成业房地产公司退还购房款、支付违约赔偿金的诉讼请求本院予以支持。周洪青主张违约金按年利率6%计算不违反法律规定，本院予以支持，但违约金计算起止时间应从双方约定房屋交付时间的次日起即2016年1月1日至作出判决生效之日止即2018年8月31日。成业房地产公司未向法庭提供抹账时其与X典当行、范某某之间不存在债权、债务关系的证据，故其提出周洪青未向其缴纳房款及三方在协商抹账期间其与X典当行之间不存在债权债务关系，现周洪青不应向其主张权利的抗辩，本院不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款四项、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：
被告鸡西市成业房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内返还原告周洪青购房款350896.70元、违约金56143.47元（自2016年1月1日至2018年8月31日以房款350896.70元为基数，按照年利率6%计算），合计407040.17元；
如果未按本判决指定的上述期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7827元，减半收取计3913.50元，由原告周洪青负担211.50元，被告鸡西市成业房地产开发有限公司负担3702元，此款原告周洪青已预付，被告鸡西市成业房地产开发有限公司在给付上款时将应承担的数额一并给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省鸡西市中级人民法院。
审判员 张宏宇
二〇一八年七月二十七日
书记员 曹 迪
附件
本案判决所依据的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；
(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
(五)法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后