广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终4897号
上诉人（原审被告）：农秋兰，住所地广东省深圳市福田区。
委托代理人：刘天军，广东众多律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：章年成，住所地广东省深圳市福田区。
被上诉人（原审原告）：蒋本宏，住所地广东省深圳市龙岗区。
被上诉人（原审原告）：唐文雯，住所地广东省深圳市罗湖区深南东路****号工行深圳。
两被上诉人委托代理人：罗静波，北京德恒（深圳）律师事务所律师。
两被上诉人委托代理人：倪修智，北京德恒（深圳）律师事务所实习律师。
上诉人农秋兰、章年成因与被上诉人蒋本宏、唐文雯房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2015）深福法民三初字第982号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
蒋本宏、唐文雯原审诉讼请求：1、农秋兰、章年成继续履行《房地产买卖合同》，将涉案房产转移登记至蒋本宏、唐文雯名下；2、农秋兰、章年成按成交价万分之四/日（即1224元/日）的标准支付违约金，自2015年4月19日起至农秋兰、章年成实际履行房产过户的合同义务时止（至2015年4月22日，已产生违约金4896元）；3、本案诉讼费用由农秋兰、章年成承担。
原审法院经审理查明，2015年3月14日，蒋本宏、唐文雯（买方）与农秋兰、章年成（卖方）签订《房地产买卖合同》，合同约定卖方将其名下位于深圳市福田区景田路市政生活区XX栋504号房产（下称涉案房产）转让给买方，建筑面积为87.99平方米，转让成交价为306万元；购房定金共计5万元，买方在签署本合同当日支付5万元；房产没有设定抵押，卖方对房产享有完全的处分权，卖方应当在签订合同后当日将房地产证原件交由第三方办理过户手续之用；买方向银行按揭贷款支付购楼款，买方须将首期款（不含定金）以银行监管为准于2015年3月20日之前支付至买方贷款银行作资金托管，依据监管合同存入托管（监管）账户；买方于2015年3月20日之前向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，卖方需配合买方申请按揭贷款银行提供所需业主资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件；若贷款银行承诺发放贷款金额加上买方已支付的首期款、定金和交楼押金后少于本合同转让成交价的，则买方应于按揭银行出具贷款承诺函后三个工作日内（含当日）补足，如多于本合同转让成交价的，则买方向监管银行要求将多出的部分退回，卖方应无条件配合买方办理监管银行要求的手续；买方自愿支付所有税费；在银行出具贷款承诺函之日起3日内，买方双方需签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续；成交房产没有租约；卖方应当在收到全款（交房保证金及担保公司结算尾款除外）后17日内，将房产按合同约定的条款交付给买方；本合同签订后，任何一方不履行合同约定的义务，导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任；如买方未按合同约定履行义务，卖方可解除合同并没收定金或要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金；如卖方未按合同约定履行义务，买方可解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同。
同日，蒋本宏、唐文雯向农秋兰、章年成转账支付了定金5万元，农秋兰、章年成在合同尾部开具收据，确认收到蒋本宏支付的购房定金5万元。
2015年3月19日，蒋本宏、唐文雯（买方、甲方）、农秋兰、章年成（卖方、乙方）与中国工商银行股份有限公司深圳观澜支行（丙方，下称工行观澜支行）签订《二手楼交易资金监管协议》，约定甲乙双方将购买涉案房产的监管资金87万元托管在丙方处，于2015年6月19日前签发有效，过期作废。同日，蒋本宏、唐文雯将87万元转入托管的工行深圳分行二手楼资金监管账户40×××48。
2015年3月28日，蒋本宏、唐文雯向深圳市住房公积金中心（下称公积金中心）申请住房公积金贷款，申请公积金贷款90万元。2015年3月31日，公积金中心向蒋本宏发出的《深圳市个人住房公积金贷款审批通知书》，同意向蒋本宏发放公积金贷款90万元。
2015年4月15日，工行观澜支行向蒋本宏、唐文雯出具《二手楼按揭贷款确认书》，同意向蒋本宏、唐文雯发放124万元的贷款，该贷款确认书有效期为90天。蒋本宏、唐文雯称于取得确认书当日即向农秋兰、章年成出具该确认书，并要求农秋兰、章年成办理房产过户。农秋兰、章年成于2015年4月27日签收工行观澜支行向其寄出的该确认书。
另查，农秋兰、章年成原为夫妻关系，于2014年12月16日调解离婚。涉案房产登记在农秋兰、章年成名下，没有抵押。
再查，蒋本宏、唐文雯为夫妻，目前在深圳无购房，具备购房资格。蒋本宏、唐文雯具备一次性支付购房款的能力，同时提交了工商银行出具的蒋本宏名下有305万余元的存款证明书予以佐证。
原审法院审理认为，蒋本宏、唐文雯与农秋兰、章年成签订的《房地产买卖合同》是当事人的真实意思表示，其内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。本案中，蒋本宏、唐文雯已依约支付了定金、办理了资金监管手续，并在合同约定的期限内向贷款银行及公积金中心申请了商业贷款及公积金贷款，且取得了贷款确认书及公积金贷款审批通知书，但农秋兰、章年成未在合同约定的期限内配合办理过户手续，农秋兰、章年成构成根本违约。在蒋本宏、唐文雯具备购房资格、自愿一次性支付购房款的情况下，蒋本宏、唐文雯有权要求农秋兰、章年成继续履行合同。蒋本宏、唐文雯请求农秋兰、章年成继续履行合同，具有事实和法律依据，原审法院予以支持。蒋本宏、唐文雯应一次性向农秋兰、章年成支付除定金之外的剩余购房款301万元，之后农秋兰、章年成配合蒋本宏、唐文雯办理过户手续，再按合同约定向蒋本宏、唐文雯交付房屋。关于迟延履行违约金。蒋本宏、唐文雯于2015年3月31日、4月15日分别取得公积金贷款审批通知书及二手楼贷款确认书，农秋兰、章年成亦于2015年4月27日签收了工商银行寄出的承诺函。依合同约定，农秋兰、章年成最迟应于收到贷款承诺函之日起3日内即2015年4月30日前配合蒋本宏、唐文雯签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续，农秋兰、章年成在蒋本宏、唐文雯发律师函催告后仍未履行相应的义务，应向蒋本宏、唐文雯支付迟延履行违约金，暂计至判决作出之日的违约金为299880元（3060000×0.4‰×245）。蒋本宏、唐文雯诉请违约金的起算时间有误，原审法院予以纠正。此后的违约金，因房产过户时间尚未确定，且蒋本宏、唐文雯未预交诉讼费用，故蒋本宏、唐文雯可在相关事实明确后另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，原审法院判决：一、蒋本宏、唐文雯应于本判决生效之日起三日内向农秋兰、章年成一次性支付剩余购房款301万元；二、农秋兰、章年成应在收到上述购房款后三日内与蒋本宏、唐文雯签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续，将涉案房产即位于深圳市福田区市政生活区XX栋504房产过户登记至蒋本宏、唐文雯名下，办理过户的所有税费由蒋本宏、唐文雯承担；三、农秋兰、章年成应于本判决生效之日起三日内向蒋本宏、唐文雯支付迟延履行违约金299880（暂计至2015年12月31日）；四、农秋兰、章年成应在收到全部购房款之日起十七日内结清涉案房产的物业管理费、水电费、燃气费、有线电视费、电话费、网络费等相关费用并配合蒋本宏、唐文雯办理有关过户手续，将涉案房产交付给蒋本宏、唐文雯；五、驳回蒋本宏、唐文雯的其他诉讼请求。本案一审受理费31280元、保全费5000元（均已由蒋本宏、唐文雯预交），均由农秋兰、章年成负担。
上诉人农秋兰、章年成不服原审判决，向本院提起上诉，上诉请求：1、撤销原审判决，并改判驳回被上诉人的一审全部诉讼请求；2、本案一、二审全部诉讼费均由被上诉人负担。其上诉依据的事实和理由为：1、上诉人于2015年4月27日签收工行观澜支行向其寄出的该确认书，与事实不符。首先，上诉人在一审提供快递单以及资金监管协议是为了证明2015年4月27日才收到资金监管协议，资金监管协议是一式几份，上诉人作为该协议的当事人有权收执一份，但并没有说收到了贷款确认书。其次，被上诉人也没有主张在该日上诉人收到了贷款确认书。再次，根据被上诉人向法庭提供的贷款确认书，其记载的被通知对象是被上诉人，银行也不可能直接寄给上诉人，按照操作惯例，也应当是寄给被上诉人。2、双方签订的《房地产买卖合同》第五条明确约定：“买方于2015年3月20日之前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料”，而没有任何证据证明被上诉人在该日期前履行了该项合同义务。但一审法院在无任何证据的情况下，直接认定被上诉人在合同约定的期限内向贷款银行及公积金中心申请了商业贷款及公积金贷款。并且，合同约定的履行申请按揭贷款义务的方式是向银行申请贷款，这一约定体现了当事人意识自治，且不违反法律、行政法规禁止性规定，对双方有法律约束力，被上诉人自行改变贷款方式，部分向公积金中心申请贷款亦不符合合同约定。3、在被上诉人未向上诉人出示有关首期款监管资金到位和贷款承诺函的情况下，上诉人享有先履行抗辩权。被上诉人至庭审时才当庭提交首期款监管的银行交易记录，至此，上诉人才清楚被上诉人履行了资金监管义务。在上诉人未能见到有效证据证明已经到位的定金+监管的首期款+银行贷款承诺函金额=交易总价的情况下，上诉人可以拒绝办理过户，享有先履行抗辩权。4、被上诉人未依约履行合同义务，上诉人取得单方解除权。5、两上诉人早已离婚，转让涉案房产是为了分割夫妻共同房产，不存在恶意违约的动机。涉案交易的中断，是因为被上诉人一系列的不诚信行为以及上诉人未见到首期款监管凭证和贷款承诺函而中断的。6、即便认定上诉人违约，上诉人在一审也提出违约金过高的抗辩意见并记明一审庭审笔录，一审按照合同约定判决违约金与事实、法律不符。首先，即便要继续履行合同，也应当是在上诉人一审当庭见到被上诉人当庭补交的首期款监管银行交易记录后开始，而不应当从2015年4月份开始。其次，在目前房地产市场价格涨幅较大的情况下，被上诉人不但没有任何损失，并且利益在不断的扩大，一审判决巨额违约金违反公平原则。第三，即便要判决违约金，作为卖方的上诉人即便存在迟延履约的情形，其直接后果就是导致被上诉人迟延收房，迟延交房通常的违约责任是参照指导租金计算违约金，造成的也只不过是租金损失，涉案房产每月租金不过几千元，一审判决每月叁万元左右的违约金，显然也过高。7、一审审判程序严重违法，剥夺了上诉人的重要诉讼权利。本案出现了管辖权异议程序，最高人民法院关于适用《关于民事诉讼证据的若干规定》中有关举证时限规定的通知【法发(2008)42号】：“三、关于当事人提出管辖权异议后的举证期限问题。当事人在一审答辩期内提出管辖权异议的，人民法院应当在驳回当事人管辖权异议的裁定生效后，依照《证据规定》第三十三条第三款的规定，重新指定不少于三十日的举证期限。”而一审法院在管辖权异议程序后，指定的举证期限仅有15天，上诉人书面向一审法院提出举证期限异议，而一审法院未重新指定不少于30日的举证期限。
被上诉人蒋本宏、唐文雯口头答辩称：一审判决事实清楚，理由正确，依法应当予以维持。
经二审审理查明：1、没有证据显示银行有在2015年4月27日向上诉人邮寄《二手楼按揭贷款确认书》，被上诉人也在一审明确其在2015年4月15日拿到《二手楼按揭贷款确认书》后到上诉人家中向上诉人出示，并没有邮寄《二手楼按揭贷款确认书》。2、《房地产买卖合同》约定的2015年3月20日是买方向按揭银行提交按揭贷款申请资料和进行资金监管的时间，并非银行出具贷款承诺函的期限。3、上诉人确认其配合被上诉人办理了公积金贷款。
经审理查明，原审查明的其他事实属实，本院予以确认。
本院认为，蒋本宏、唐文雯与农秋兰、章年成签订的《房地产买卖合同》系双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，原审认定正确，本院予以维持。
关于贷款承诺函的问题。首先，《房地产买卖合同》约定的2015年3月20日是买方向按揭银行提交按揭贷款申请资料和进行资金监管的时间，并非银行出具贷款承诺函的期限。上诉人与被上诉人已经按照合同约定于2015年3月19日办理了资金监管和提交按揭贷款申请，银行2015年4月15日出具《二手楼按揭贷款确认书》并不违反合同约定。其次，上诉人主张没有看到《二手楼按揭贷款确认书》，但被上诉人主张拿到《二手楼按揭贷款确认书》的当天就到上诉人家中向上诉人出示，从2015年4月16日被上诉人向上诉人邮寄律师函中看，该函中明确提示银行已经出具《二手楼按揭贷款确认书》，一方面上诉人在收到上述律师函后并没有书面提出异议，另一方面，根据房屋市场的情况，被上诉人没有理由拖延完成房屋交易，因此，根据民事证据规则，本院采信被上诉人的主张，即被上诉人主张拿到《二手楼按揭贷款确认书》的当天就向上诉人出示。
关于公积金贷款的问题，合同虽然约定向银行申请贷款，但是被上诉人蒋本宏、唐文雯向银行和深圳市住房公积金管理中心申请贷款时，上诉人农秋兰、章年成均予以配合，上诉人农秋兰、章年成的配合行为说明双方对合同进行了变更，并就申请公积金贷款达成了一致意见，现上诉人农秋兰、章年成又以不符合合同约定为由主张被上诉人违约，有悖诚实信用原则，本院对上诉人该主张予以驳回。
关于监管资金的问题，上诉人农秋兰、章年成主张没看见监管资金到位，但作为完全民事行为人，在不否认现场签订《二手楼交易资金监管协议》的情况下，上诉人却不关心资金是否到位，显然不符合常理。另，上诉人有权利处分自身权益和履行交易时审慎义务，并为自己的行为进行风险评估和承担相应的法律后果，即使上诉人不知道监管资金到位属实，上诉人的该行为也不能排除其对自身权利的处分和放任，结合被上诉人提交的银行记录，对于上诉人农秋兰、章年成主张不知道监管资金是否到位，本院不予采信，上诉人以此主张先履行抗辩权，没有事实依据，本院予以驳回。
关于举证期限的问题，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十九条第二款规定“人民法院确定举证期限，第一审普通程序案件不得少于十五日，当事人提供新的证据的第二审案件不得少于十日。”原审法院在管辖权异议程序后，指定15天的举证期限，符合法律规定，不违反法定程序。
关于上诉人主张违约金过高的问题，《房地产买卖合同》约定逾期履行违约金的标准为日万分之四，被上诉人未提供证据证明因上诉人迟延履行造成的实际损失，依据房屋市场价格的情况，被上诉人获得房屋所有权已经足以弥补逾期履行的损失，原审法院判处上诉人承担日万分之四的逾期履行违约金确实过高，建议予以纠正。但违约金的设置并不仅仅限于补偿，同时具有一定的惩罚性，根据公平原则，参考涉案房产所在区域2015年的政府指导租金标准35元/平方米/月，涉案房产参照此标准计算每月租金为3079.65元（35元/平方米×87.99平方米），再综合考虑市场租金情况以及上诉人的履约行为，建议酌定上诉人按每月4000元向被上诉人支付逾期履行违约金。关于逾期履行违约金的起止时间，如前述，农秋兰、章年成2015年4月15日得知银行出具了《二手楼按揭贷款确认书》，依合同约定，农秋兰、章年成最迟应于收到贷款承诺函之日起3日内即2015年4月18日前配合蒋本宏、唐文雯签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续，因此违约金的起止时间应该为2015年4月19日至本判决生效之日止。此后的违约金，因房产过户时间尚未确定，且蒋本宏、唐文雯未预交诉讼费用，故蒋本宏、唐文雯可在相关事实明确后另行主张。
综上，上诉人农秋兰、章年成的上诉理由部分成立，本院予以部分支持。原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，但实体处理欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持深圳市福田区人民法院(2015)深福法民三初字第982号民事判决第一、二、四项；
二、撤销深圳市福田区人民法院(2015)深福法民三初字第982号民事判决第五项；
三、变更深圳市福田区人民法院(2015)深福法民三初字第982号民事判决第三项为农秋兰、章年成应于本判决生效之日起三日内按每月4000元向蒋本宏、唐文雯支付迟延履行违约金（从2015年4月19日起至本判决生效之日止）；
四、驳回被上诉人蒋本宏、唐文雯的其他诉讼请求；
五、驳回上诉人农秋兰、章年成的其他上诉请求。
当事人如未按照本判决指定的期限履行上述给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费31280元、保全费5000元（共计36280元，均已由蒋本宏、唐文雯预交），由农秋兰、章年成负担33015，蒋本宏、唐文雯负担3265元；本案二审案件受理费32180元，由农秋兰、章年成负担30571元，蒋本宏、唐文雯负担1609元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 作 洲
审 判 员 柯 云 宗
代理审判员 吴 春 泷
二〇一六年七月二十九日
书 记 员 伍圣权(兼)
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。