湖北省武汉市汉阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂汉阳民一初字第00413号
原告（反诉被告）：武汉市土地整理储备中心，住所地：武汉市江岸区三阳路**号*座。
法定代表人：陈明宝，该中心主任。
委托代理人：鲍玮、ＸＸ，湖北卓胜律师事务所律师。特别授权代理。
被告（反诉原告）：武汉国信房地产发展有限公司，住所地：武汉市东西湖区张柏路1号（9）。
法定代表人：郑明高，该公司董事长。
委托代理人：郝靖、武万方，该公司职工。特别授权代理。
本院于2015年7月13日立案受理了原告武汉市土地整理储备中心诉被告武汉国信房地产发展有限公司合同纠纷一案，由审判员戴猛独任审理，于同年9月7日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案依法转为普通程序，由审判员戴猛担任审判长，与人民陪审员刘国凤、杨迪组成合议庭，并于同年12月2日再次公开开庭进行了审理。原告武汉市土地整理储备中心的代理人鲍玮、ＸＸ，被告武汉国信房地产发展有限公司的代理人郝靖、武万方，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）武汉市土地整理储备中心诉称：2007年12月19日，原、被告就位于汉阳区代李湾11号“国信馨园”小户型普通商品房项目的定向开发事宜签订《定向开发小户型普通商品房项目协议书》一份，协议约定原告按3534.58元每平方米的均价向被告定向购买“国信馨园”小户型普通商品房387套，该小户型普通商品房由被告向原告指定的被拆迁人进行交付，其中被拆迁人按实际销售价格向被告所交纳的实际购房款一并计入原告应向被告支付的定向开发商品房总房价款内；此外，协议亦对定向开发销售价格、付款方式、结算条件及违约责任等作出明确约定，其中包括约定若截至结算之日止，被告收到的总房款（包括原告已支付的定向开发定金、定向开发购房款和被告实际收取的定向开发小户型普通商品房房款）高于原告需支付的定向开发商品房总价款时，被告应于结算之日起5个工作日内将超出部分的购房款足额返还给原告，未依约返还的，每逾期一日，应按到期应付款额的万分之一向原告支付违约金。嗣后，经原被告双方共同确认，被告就国信馨园项目实际收取的购房款远远超过协议约定原告所需支付的定向开发商品房总价款，超出金额为人民币1261.1347万元。其后，虽经原告多次催索，被告并未履行上述多付购房款的返还义务，亦未配合原告办理未售商品房的权属变更登记手续。为维护原告的合法权益，故提起诉讼，请求：1、判令被告向原告返还多支付的定向开发小户型普通商品房购房款共计人民币1261.1347万元；2、判令被告以日万分之一为标准向原告支付截至全部清偿完毕之日止的逾期付款违约金（计算至2015年6月30日的逾期付款违约金金额为人民币346.9229万元）；3、判令被告就尚未对外进行销售定向开发小户型商品房（房号9-2-0102，建筑面积80.99平方米）与原告签订《武汉市商品房买卖合同》，并协助原告办理权属变更登记手续；4、判令本案诉讼费用由被告承担。
被告（反诉原告）武汉国信房地产发展有限公司辩称：1、2014年11月12日，被告致函原告开展对账结算工作，但至今双方未完成结算工作。被告已向原告支付73023734元，被告剩余待支付款项为8265923.1元，待与原告结算确认后支付。因双方未完成结算工作，被告应返还金额尚不确定，被告不应就此承担违约责任。2、依照原被告签订的《定向开发小户型普通商品房项目协议书》，开发小户型普通商品房买受人必须为原告负责拆迁范围内的被拆迁户。在未销售完毕时，原告仅对剩余定向开发小户型普通商品房享有实质控制权，无权与被告签订商品房买卖合同，无权主张被告协助办理权属变更登记手续。故请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。
被告（反诉原告）武汉国信房地产发展有限公司反诉称：原、被告于2007年12月19日签订《定向开发小户型普通商品房项目协议书》，根据约定，原告应当在2007年12月20日向被告支付定金人民币23310000元。实际上，原告迟延支付定金，违反约定，应向被告支付违约金234706元。根据约定，原告应当在项目竣工验收之日起30日内，指定中介公司进行核算审计，并据此确定最终定向开发销售价格，在30日内与被告对定向开发小户型普通商品房总房款进行结算，并在结算之日起5个工作日内将差额款项支付给被告。原告应支付总房款115412413.95元（3534.58元每平方米32652.37平方米），应从2009年3月18日后按照逾期应支付款项每日万分之一的标准向被告支付违约金。为维护被告合法权益，特提出反诉，请求：1、判令原告向被告支付违约金1590163.94元（按应支付款项逾期每日万分之一的标准，暂计至2009年11月13日）；2、判令原告承担全部反诉费用。
原告（反诉被告）武汉市土地整理储备中心针对被告（反诉原告）武汉国信房地产发展有限公司的反诉辩称：被告的反诉请求已过诉讼时效，不应支持。根据双方就诉争项目签订的定向开发协议书，第4.2条约定原告应在被告就诉争项目取得预售许可证之日起十个工作日内支付购房定金2331万元，被告于2007年12月10日取得诉争项目的预售许可证，按照协议约定，原告最迟应予2007年12月24日支付完毕购房定金，但本案原告却与2008年4月24日方才支付完毕上述款项，原告迟延支付上述款项至今七年有余，在七年多的时间内，被告从未向原告提出任何要求支付违约金的权利主张，其反诉请求早已超过诉讼时效，不应得到支持。
经审理查明：2007年12月19日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《定向开发小户型普通商品房项目协议书》，约定：甲方在取得本协议定向开发普通商品房建设项目预售许可证之日起10个工作日内，乙方向甲方银行账户转付人民币23310000元，作为定向开发定金，该定金可依次冲抵乙方应支付给甲方的定向开发商品房总房款。合同对定向开发销售价格、实际销售价格约定了确定方式，即：甲乙双方确定的定向开发销售价格按照开发成本加上6.5%利润的原则确定，开发成本在项目竣工验收之日起30日内，由乙方指定甲方认可的具有相关资质的中介公司进行核算审计；目前，根据湖北海清工程造价咨询有限公司出具的《关于“国信馨园”商品房成本预算审计报告》，预算开发成本为每平方米人民币3318.85元；甲乙双方初步确定的定向开发销售价格为每平方米人民币3534.58元，按此价格计算，本协议定向开发小户型普通商品房总房款约为116562000元；最终定向开发销售价格以竣工验收后的核算结果为准，乙方可根据需要，随时提出将上述初步确定的定向开发销售价格即每平方米人民币3534.58元，作为最终的定向开发销售价格，甲方对此表示认可；实际销售价格由乙方根据上述定向开发销售价格并考虑乙方在定向销售过程中发生的财务、管理费用及不可预见等费用后确定一个基数，并由甲方考虑房屋结构、楼层、朝向等调节因素提出单套住宅售价的详细价格，经乙方认可后最终确定；乙方确定的本协议定向开发小户型普通商品房的实际销售价格高于定向开发销售价格的，高出部分所产生的营业税由乙方在本协议定向开发小户型普通商品房全部销售完毕之日起30日内，向甲方支付。
协议书关于销售定向开发小户型普通商品房及结算的约定：由乙方指定的买受人与甲方签订《商品房买卖合同》，《商品房买卖合同》中约定的合同价款须严格执行经乙方确认的定向开发小户型普通商品房实际销售价格，付款进度按照正常商品房买卖合同的约定支付，所销售的房屋价款（包括首付、按揭贷款和公积金贷款）全部进入甲方开设的账户；自“国信馨园”项目竣工验收完毕具备交房条件，且项目定向开发销售价格最终确定之日起30日内，甲乙双方应分别对定向开发小户型普通商品房总房款进行结算；乙方应支付给甲方的定向开发小户型普通商品房的总房款为：最终确定的定向开发销售价格定向开发销售小户型普通商品房实测总建筑面积，此价款可用乙方已支付的定向开发定金和甲方实际收取的定向开发小户型普通商品房房款（已支付的首付款、未收到的按揭贷款和公积金贷款均视为甲方已收取的房款）抵扣；如截至结算之日甲方所收到的总房款与定向开发定金之和高于乙方需支付给甲方的定向开发小户型普通商品房总房款时，则甲方应于结算之日起5个工作日内将差价划转到乙方指定的银行账户；如截至结算之日甲方所收到的总房款与定向开发定金之和低于乙方需支付给甲方的定向开发小户型普通商品房总房款时，则乙方应于结算之日起5个工作日内将差价支付给甲方；在甲乙双方对定向开发小户型普通商品房总房款结算之日起，如仍有部分定向开发小户型普通商品房尚未销售完毕的，甲方须协助乙方在房产管理部门办理相关手续，确保乙方对剩余定向开发小户型普通商品房的实质控制权，并应继续负责剩余定向开发小户型普通商品房的销售工作，直至按乙方要求全部销售完毕；剩余定向开发小户型普通商品房的销售房款（包括按揭贷款和公积金贷款），由甲方代收，并于每月第一个工作日按实收金额全部转入乙方账户。
协议书关于甲乙双方的权利义务的约定：甲方有权按照本协议约定收取定向开发定金和售房款，并应按约定向乙方拨付超出定向开发小户型普通商品房总价款的售房款；甲方应在办理完小户型普通商品房项目竣工验收之日起30日内，积极配合决算审计工作并提供所需的各种工程、管理、财务原始单据资料，以便确定最终的定向开发销售价格，并尽早完成甲乙双方关于总房价款的财务结算工作；乙方应按本协议约定向甲方支付定向开发定金和定向开发小户型普通商品房总价款的不足部分，并有权收回超出定向开发小户型普通商品房总房款的售房款；在甲方销售乙方定向开发小户型普通商品房时，实际销售价格可能超出定向开发销售价格，乙方应配合甲方向税务部门出具相关证明，明确甲方在本协议定向开发房源的利润仅为6.5%；双方还对其它权利义务进行了约定。
协议书关于违约责任的约定：甲方未按本协议书约定向乙方退还超出定向开发小户型普通商品房总房款的售房款的，每逾期一日，按应付款额的万分之一向乙方支付违约金。乙方未按本协议书约定向甲方支付定向开发小户型普通商品房定金或总价款的不足部分的，每逾期一日，按应付款额的万分之一向甲方支付违约金。如逾期6个月仍未支付，甲方有权解除本协议书，并由乙方承担因此给甲方造成的全部经济损失。乙方违反7.2条第三款约定（即在甲方销售乙方定向开发小户型普通商品房时，实际销售价格可能超出定向开发销售价格，乙方应配合甲方向税务部门出具相关证明，明确甲方在本协议定向开发房源的利润仅为6.5%），则乙方应据实赔偿因此给甲方造成的直接经济损失。协议书还对其它违约行为及违约责任进行了约定。
合同签订后，原告于2007年12月28日向被告支付定向开发定金人民币5000000元，又于2008年4月24日向被告支付定向开发定金人民币18310000元。此后，原告又于2009年4月2日、6月2日、8月28日分别向被告支付建房资金人民币20000000元、人民币20000000元、人民币10000000元。被告共收取售房款人民币127737496.23元。被告于2010年5月26日至2015年4月9日期间分十一笔共向原告返还回购房款人民币73023734.36元。
2010年3月3日，原告向被告发出联系函，明确以《定向开发小户型普通商品房项目协议书》中确定的定向开发销售单价每平方米人民币3534.58元作为与被告的定向回购价格，以此价格办理回购房资金结算手续。2014年11月12日，被告向原告发出回函，回函载明：“收到贵中心送达的‘国信馨园’项目催款函及《审计报告》征求意见稿，我公司高度重视，安排专人对相关内容进行了认真仔细的核对，反馈如下：我公司收到贵中心定向开发定金人民币23310000元及房源回购资金人民币50000000元，我公司实际已返还人民币68000000元（其中7笔人民币58000000元未开收据），余人民币5310000元应返还，剩余两套未安置回购房价值人民币578610.75元，贵中心应支付我司，相抵后应结算定价内房款人民币4731389.25元。经计算，我司认为贵中心应付我司违约金及利息人民币3018404.7元。我公司确认已售‘国信馨园’项目回购房385套，实际收取溢价房款人民币12586152.79元。溢价房款应扣除我司替贵中心垫付的空置房物业管理费、营业税金及附加、土地增值税、所得税及扣除股东投入资金占用费等。待双方确认及商议支付方式后再行结算。自2010年开始税务机关入驻我司稽查该项目，我司积极与贵中心联系敦促双方进行结算，但贵中心因房源未安置完及人员机构调整等原因，未能与我司结算。值此次贵中心来函，我司深感欣慰，我司恳请贵中心立即启动下一步的对账工作，我司将积极与贵中心保持联系，争取早日完成项目结算工作。”原、被告现就回购房款返还事宜协商未果，原告起诉来院。
以上事实，有当事人陈述及《定向开发小户型普通商品房项目协议书》、转账凭证、转账支票存根、联系函、回函等证据证实，可作以上认定。
本院认为：原、被告双方签订的《定向开发小户型普通商品房项目协议书》系双方的真实意思表示，未违反法律的禁止性规定，合法有效，应受法律保护。双方在协议中明确约定：“在甲方销售乙方定向开发小户型普通商品房时，实际销售价格可能超出定向开发销售价格，乙方应配合甲方向税务部门出具相关证明，明确甲方在本协议定向开发房源的利润仅为6.5%。”现实际销售价格超出定向开发销售价格，但原告（乙方）并未配合被告（甲方）向税务部门出具被告在该协议定向开发房源的利润仅为6.5%的相关证明，因此被告有权拒绝向原告返还实际销售价格超出定向开发销售价格之间的差价款。故对原告要求被告向原告返还多支付的定向开发小户型普通商品房购房款共计人民币1261.1347万元的诉讼请求，本院不予支持。关于未售出的房屋，协议约定：“在甲乙双方对定向开发小户型普通商品房总房款结算之日起，如仍有部分定向开发小户型普通商品房尚未销售完毕的，甲方须协助乙方在房产管理部门办理相关手续，确保乙方对剩余定向开发小户型普通商品房的实质控制权，并应继续负责剩余定向开发小户型普通商品房的销售工作，直至按乙方要求全部销售完毕。”对于未售出的房屋，该约定只明确了在房产管理部门办理相关手续，并未约定办理权属变更登记手续。因此，对于尚未售出的一套房屋，原告要求被告就该套房屋与其签订《武汉市商品房买卖合同》并协助其办理权属变更登记手续，没有依据，本院不予支持。关于被告反诉要求原告支付违约金的诉讼请求，依约定原告应于2007年12月20日向被告支付定金，原告实际于2008年4月24日支付完约定的定金，被告没有证据证明其此后向原告主张过违约金，双方也没有关于购房款差价实际结算的相关材料，因此，被告主张违约金于法无据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十六条之规定，判决如下：
一、驳回原告（反诉被告）武汉市土地整理储备中心的全部诉讼请求；
二、驳回被告（反诉原告）武汉国信房地产发展有限公司的全部反诉请求。
本案本诉案件受理费人民币120，001元以及保全费人民币5，000元由原告（反诉被告）武汉市土地整理储备中心承担（已交纳），反诉受理费人民币9，556元由被告（反诉原告）武汉国信房地产发展有限公司承担（已交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 戴 猛
人民陪审员 刘国凤
人民陪审员 杨 迪
二〇一六年四月十三日
书 记 员 王朝阳