江苏省常熟市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）熟海民初字第00558号
原告常熟市通用电力物资有限责任公司，住所地常熟市虞山镇报慈北路134号。
法定代表人陈德明，总经理。
委托代理人邓克，江苏少平律师事务所律师。
委托代理人龚蕾蕾，江苏少平律师事务所律师。
被告苏志良。
被告周桃云。
原告常熟市通用电力物资有限责任公司（以下简称通用公司）与被告苏志良、周桃云房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月10日立案受理。本案由代理审判员陆大川适用简易程序于2015年10月15日、2015年11月27日公开开庭进行了审理，原告通用公司的委托代理人龚蕾蕾、被告周桃云到庭参加诉讼。苏志良经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告通用公司诉称：原告与苏志良签订房屋租赁合同，将珠海路33号天惠商务广场B幢101、102两间房屋出租给苏志良使用，使用期限五年，苏志良欠付租金等费用，故要求：1、判令解除双方订立的房屋租赁合同，被告立即迁让承租房屋。2、判令被告给付2015年5月1日起至实际迁让时的租金，暂计算至2015年8月31日为43333元，并承担违约金39000元。3、判令被告支付2015年1月1日起至迁让时止的物业费，拖欠的电费（暂计算至2015年1月底为3925.5元）、水费（暂计算至2015年1月底为384元）。4、本案诉讼费用由被告承担。另二被告系夫妻关系，要求周桃云对苏志良的债务承担连带清偿责任。审理过程中，原告进一步明确要求依附于房屋的装修归原告所有。
被告苏志良未作答辩。
被告周桃云辩称：结欠第二年房租是事实，违约金不合理，合同是其丈夫苏志良签的，其不清楚具体情况。
经审理查明：常熟市珠海路33号天惠商务广场B幢101、102（无间隔，实为一间）登记所有人为通用公司，建筑面积分别为95.08㎡、106.90㎡，2014年3月19日，通用公司（甲方）与苏志良（乙方）签订房屋租赁合同一份，将上述房屋出租给苏志良。合同第三条约定：租赁期限为五年，自2014年5月1日至2019年4月30日；第四条约定：年租金130000元，另支付押金20000元，前两年租金不变，自2016年5月1日起房租金按市场行情另订。根据先付后用的原则，首期房屋租金应在本合同签订且甲方移交房屋前一次性交纳。第二年租金在2015年4月30日前交清；第五条约定：租赁期间发生的水、电、气、有线电视、通讯、物业费等其他费用由乙方负担，直至合同解除；第六条第2项约定：租赁期满后或因乙方责任导致退租的，除双方约定外，甲方有权选择以下权利中的一种：（1）依附于房屋的装修归甲方所有。（2）要求乙方恢复原状。第七条第6项约定：房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租屋……（5）未按约定支付租金，在甲方通知后十五天内仍未付清的；第八条约定的乙方违约责任处理：1.租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回房屋，乙方应按照本合同年度租金的30%向甲方支付违约金……（5）未按约定支付租金，在甲方通知后十五天内仍未付清的；……5.租赁合同解除或到期后，乙方应如期交还该房屋，如乙方不归还的，甲方可采取司法等途径要求乙方搬出，乙方并按一点五倍的租金标准向甲方支付合同终止之日至实际归还之日的使用费。
上述合同签订之后，通用公司向苏志良移交了上述房屋，移交时为毛坯房，接手房屋后苏志良与亲友合伙开办“惠顺客”快餐店，并对上述房屋进行了装修。苏志良向通用公司交付了第一年度即2014月5月1日至2015年4月30日的租金13万元及押金2万元。苏志良欠缴第二年租金后，通用公司曾通过电话催缴，又于2015年8月初委托律师发函催缴，庭审中周桃云对接到催缴租金的电话和信函的事实予以了确认。苏志良经催讨后仍未付款，通用公司遂诉至本院。
为确定依附于上述房屋的装修，本院于2015年11月25日至现场进行勘查清点。庭审中双方对清点笔录中载明的依附于房屋的装修内容予以了确认。具体包括：地面瓷砖、墙面瓷砖、墙纸、挑高楼层钢结构隔断，钢结构木制楼梯、二楼复合地板、卫生间设施。
对于苏志良承租及占用上述房屋期间欠缴的水、电、物业费等费用金额的确定，2014年12月至2015年1月份，欠缴电费3925.5元，水费384元。2015年2月至2015年11月25日期间，欠缴电费2404.50元，水费160元。苏志良预交了3000元水电费押金。物业费标准为2.1元／㎡每月，房屋面积为201.98㎡，故每年物业费应缴5090元，物业公司出具证明每年收取5000元，原告同意按5000元每年计算。苏志良欠缴自2015年1月1日起的物业费。
另查明：苏志良与周桃云系夫妻，于2002年10月12日登记结婚。
以上事实，有原告提供的营业执照、组织机构代码证、户籍信息证明、结婚登记申请书复印件、房屋租赁合同、律师函复印件、EMS邮寄存单、前期物业合同、物业公司出具的证明、水电费抄单、物业费收据存根、本院所作勘察清点笔录及当事人的庭审陈述予以证实，本院予以确认。
本院认为：原告通用公司与被告苏志良签订的房屋租赁合同合法有效，对双方产生约束力。合同中约定了苏志良拖欠租金经催讨仍未付清情况下通用公司享有合同解除权。本案诉前通用公司有催讨租金的行为，现向苏志良主张解除合同，符合上述合同约定的解除条件，故原告主张解除合同并要求苏志良立即迁让承租房屋，以及依附于房屋的装修归原告所有的诉讼请求，符合合同的约定，应予支持，合同解除时间应确定为本案诉状送达被告的时间，即2015年9月22日。关于原告第二项诉请，苏志良拖欠租金未付，并于合同解除后继续占用房屋的，应向原告支付房屋使用费，合同第八条第5项约定合同解除后，通用公司有权要求苏志良按一点五倍的租金标准向其支付合同终止之日至实际归还之日的使用费，现原告主张仍按130000元每年的标准计算使用费，是其对合同权利的自由处分，本院予以确认，因此扣除预付的20000元押金后，苏志良还应支付2015年5月1日起至合同解除之日即2015年9月22日的租金31287.67元（130000元／年144天／365天-20000元）以及参照合同支付合同解除后自2015年9月23日至实际迁让之日的房屋使用费（计算标准为130000元／年）。原告根据合同主张违约金39000元，法律规定当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，违约方支付违约金后，还应当履行债务，因此对上述诉请，予以支持。关于原告第三项诉请，合同中约定了苏志良缴纳水电费、物业费的义务，合同双方约定债务人向第三人履行债务的，第三人不履行债务或者履行不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任，现苏志良违反约定未缴纳水电费、物业费，原告作为业主，须向第三人缴纳上述费用，因此对原告造成的损失可以确定，通用公司有权要求苏志良承担违约责任，赔偿损失。故扣除苏志良预交的3000元水电费押金，苏志良应向通用公司支付水电费3872元（3925.50元＋384元＋2404.50元＋160元－3000元），以及自2015年11月25日起至实际迁让之日的水电费用，以及2015年1月1日起至实际迁让之日止的物业费（按5000元每年计算）。
苏志良与周桃云系夫妻关系，苏志良承租房屋后与亲友合伙经营惠顺客快餐店，违约亦发生于婚姻存续期间，由此产生的债务应按夫妻共同债务处理。
综上，原告通用公司的诉讼请求，本院予以支持。被告苏志良经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃了应诉抗辩的权利，由此可能产生的不利诉讼后果由其自负。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十四条、第九十三条第二款、第九十六条、九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、自2015年9月22日起解除常熟市通用电力物资有限责任公司与苏志良关于常熟市珠海路33号天惠商务广场B幢101、102的房屋租赁合同。
二、被告苏志良将上述房屋腾空后交还给原告常熟市通用电力物资有限责任公司，依附于房屋的装修：地面瓷砖、墙面瓷砖、墙纸、挑高楼层钢结构隔断，钢结构木制楼梯、二楼复合地板、卫生间设施，归原告所有，于本判决生效之日起十日内履行。
三、被告苏志良支付原告常熟市通用电力物资有限责任公司自2015年5月1日起至2015年9月22日止的租金31287.67元、自2015年9月23日起至实际迁让之日起的房屋使用费（按130000元每年计算），并支付违约金39000元，于本判决生效之日起十日内履行（如采用转帐方式支付，请汇入常熟市人民法院，帐号：1079，开户行：常熟农村商业银行金龙支行）。
四、被告苏志良向原告常熟市通用电力物资有限责任公司支付自2014年12月起至2015年11月25日期间水电费3872元，及自2015年11月25日起至实际迁让之日止发生的水电费，以及自2015年1月1日至实际迁让之日的物业费（按5000元每年计算），于本判决生效之日起十日内履行（如采用转帐方式支付，请汇入常熟市人民法院，帐号：1079，开户行：常熟农村商业银行金龙支行）。
五、周桃云对上述二、三、四项苏志良义务承担连带清偿责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取1026元，由被告苏志良、周桃云负担（该款原告已预交，原告同意其预交的案件受理费由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决生效之日起十日内向原告支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费（江苏省苏州市中级人民法院账户名称：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，帐号1076）。
代理审判员 陆大川
二〇一五年十一月二十七日
书 记 员 温凯伦