江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第00779号
上诉人（原审原告）章跃武。
委托代理人张律，江苏泰实律师事务所律师。
上诉人（原审被告）俞明宝。
委托代理人何绶翔。
上诉人章跃武与上诉人、俞明宝因房屋租赁合同纠纷一案，均不服江苏省常熟市人民法院作出的（2014）熟支民初字第00451号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2004年，章跃武从常熟市虞山镇顶山村村民委员会租赁部分土地后在该地面自行搭建厂房用于出租，该厂房的建设没有经过相关部门的规划审批手续也没有领取相关的土地证、房产证等权属证书。2011年3月底，双方当事人经人介绍后，由俞明宝租赁章跃武的部分厂房。当时双方口头约定租赁的厂房面积约400平方米，年租金为35000元，对于租赁的期限及租金支付的时间等其他问题没有明确约定。4月份章跃武将厂房交由俞明宝使用，其中有部分厂房（约80平方米）章跃武自己占用，俞明宝支付了租金20000元。在租赁期间，俞明宝帮助章跃武催讨部分工程款到账，俞明宝要求章跃武支付讨要工程款的劳务费并在结欠的租金中进行抵销，但因支付劳务费的金额问题上意见不一致双方产生矛盾。2013年7月份，俞明宝便提出要求从章跃武所租赁的厂房搬离不再承租。7月25日，俞明宝在装车准备搬离时，章跃武的配偶以俞明宝结欠租金未支付为由不准其搬离。后双方在派出所调解，因对于租金的计算方式及劳务费的数额存在争议，致调解未果，俞明宝也未能从所承租的厂房搬离；同日，双方在派出所签署了一份情况说明，对事情的经过及相关的争议进行了陈述。2013年10月份及2014年3月份，俞明宝两次派车装货后要求搬离均被章跃武配偶以租金未支付为由再次阻拦搬离，派出所也出面进行了处理。章跃武诉至院要求俞明宝搬离并支付拖欠的房屋使用费。
上述事实，有常熟市虞山镇顶山村村民委员会证明、派出所询问笔录及双方签字的情况说明、照片、租赁合同、当事人陈述、原审庭审笔录在卷佐证。
原审原告章跃武的诉讼请求为，请求判令：1、俞明宝立即从所租赁的房屋迁出；2、俞明宝支付至实际迁出之日止的房屋使用费（计算至2014年9月份为102500元）；3、诉讼费由俞明宝承担。
原审法院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。房屋租赁合同无效，当事人请求按照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，应予支持。章跃武将其自行搭建的厂房出租给俞明宝使用，俞明宝也实际占用了该厂房，故章跃武要求其支付使用费，应予支持。双方未签订书面的租赁合同，只是口头约定租赁厂房400平方米，年租金为35000元，因为在实际的履行过程中，章跃武有部分厂房约80平方米未交付俞明宝使用，因此应按实际交付厂房的面积320平方米来计算租金。口头协议中因为双方没有约定租赁的期限，属不定期租赁，双方可随时解除租赁合同。2013年7月25日，俞明宝前往章跃武处将东西搬离，其以实际行为表示来解除租赁关系，该时间可作为计算使用费的截止点，即两年零三个月。综上，总的使用费应为63000元，扣除已经支付的20000元，还应支付43000元。因租赁合同无效，对于章跃武要求俞明宝搬离的诉讼请求，俞明宝也表示同意搬离，原审法院予以支持。对于俞明宝提出的要求扣除劳务费及材料费的意见，因该费用的金额现无法确定，且与本案诉讼无涉系另一法律关系，同时章跃武也表示不同意在本案中进行抵扣，故对俞明宝的该抗辩意见原审法院不予采纳，该费用俞明宝可另案主张。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款之规定，判决：一、俞明宝于判决生效之日起十日内从章跃武处所租赁厂房搬离并腾让，将承租的厂房交还章跃武。二、俞明宝给付章跃武房屋使用费人民币43000元，于判决生效之日起十日内履行。三、驳回章跃武的其他诉讼请求。案件受理费减半收取人民币1175元，由章跃武承担712元，俞明宝承担463元。
上诉人章跃武、俞明宝均不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉。
上诉人章跃武称：1、本案所涉房屋为章跃武自有房屋，俞明宝租赁之前已经明确知道涉案房屋中有部分房屋（即80平方米）有章跃武存放物品，但并未表示异议，仍愿意以35000元的年租金租赁讼争房屋，房屋实际交付俞明宝之后其也没有要求房屋腾空，愿意继续无偿让章跃武占有使用。因此在计算房屋租金时应将该部分扣除，仍应当按照35000元的年租金予以计算。2、俞明宝虽然于2013年7月25日至讼争房屋处，要求将其所存放之货物搬出，章跃武妻子以其拖欠租金为由不准其搬离，但后经派出所调解，调解虽没有就租金问题达成一致，但俞明宝也未就办理事宜继续提出要求，仍将货物存放于讼争房屋，可以视为双方之间租赁关系的延续。俞明宝应承担该段时间的房屋租赁使用费，故俞明宝实际拖欠的租金为102500元。一审法院认定事实错误，请求撤一审判决，发回重审或改判支持章跃武的诉讼请求即由俞明宝承担租金102500元，一、二审诉讼费用由俞明宝承担。
上诉人俞明宝称：一审法院认定事实错误，适用法律不当。双方当事人产生矛盾后，于2013年7月25日在顶山村委的调解下，章跃武同意支付劳务费14000元，一审完全应当将该费用在租金中扣除。章跃武使用俞明宝材料费5975.3元，有相关的送货单为凭，金额也是确定的，在结欠相关费用时也应当予以扣除。一审法院未予以一并解决处理不当。请二审法院改判减少由俞明宝给付章跃武房屋使用费19975.3元（即一审判决为43000元，扣除章跃武自认的劳务费14000元及材料费5975.3元，实为23024.70元）；一、二审案件受理费由双方当事人依法分摊承担。
针对章跃武的上诉请求，俞明宝辩称：2013年7月25日，双方在派出所达成了情况说明，在说明中我方已经提出租房期间，对方使用材料及场地80平方米，说明租赁期间费用要扣除的。对于租赁期的结束时间，为2013年7月25日。
针对俞明宝的上诉请求，章跃武辩称：俞明宝提到的劳务费、材料费与本案争议事实无关。
二审查明的事实与原审查明的事实相一致。
本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷，因涉案厂房的建设没有经过相关部门的规划审批，原审法院依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款之规定认定租赁合同无效，适用法律正确，本院予以维持。厂房租赁合同虽然无效，但俞明宝实际占用了该厂房，应当参照双方口头约定的年租金标准支付使用费。章跃武上诉认为俞明宝租赁之前已经明确知道涉案厂房有80平方米由其存放物品，且此后俞明宝亦未提出异议，应视为俞明宝同意章跃武继续无偿使用。本院认为，双方之间租赁合同无效，俞明宝仅有义务就实际使用的厂房支付使用费，章跃武要求俞明宝就未实际使用的厂房面积80平方米支付使用费，缺乏法律依据，本院不予支持。章跃武认为2013年7月25日之后俞明宝仍将货物存放于涉案厂房之内，应视为双方之间租赁关系的延续，仍应支付该段时间的厂房使用费。本院注意到，俞明宝于2013年7月25日搬离涉案厂房时，因章跃武一方阻止而未能搬离，此后俞明宝又两次派车搬离同样被阻拦。因此，2013年7月25日之后俞明宝占有使用涉案厂房已非其自愿，苛其支付使用费显然不公，又因双方之间不存在合法有效的租赁关系，自不存在租赁关系延续的情形，章跃武的该项上诉请求没有法律依据，本院不予采信。俞明宝上诉认为章跃武同意支付的劳务费14000元以及章跃武应支付的材料费5975.3元，应在本案中一并处理。对此本院认为，本案为双方当事人之间的房屋租赁合同纠纷，俞明宝主张的劳务费及材料费与本案争议非属同一法律关系，原审法院未予处理并无不当，本院予以确认。
综上所述，双方当事人的上诉主张均不能成立，本院不予支持。原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2550元，由上诉人章跃武负担2350元，由上诉人俞明宝负担200元。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨恩乾
审 判 员 孙 毅
代理审判员 黄学辉
二〇一五年四月十五日
书 记 员 黄源榕