北京市门头沟区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0109民初3940号
原告：牛桂芹，女，1954年10月26日出生。
委托诉讼代理人：郭秋杰，北京市门头沟区潭柘寺镇法律服务所法律工作者，住北京市门头沟区。
委托诉讼代理人：李壮志（牛桂芹之夫），男、1952年2月1日出生，无业，住北京市门头沟区。
被告：北京市门头沟区永定镇人民政府，住所地北京市门头沟区石龙西路58号。
法定代表人：周杨,镇长。
委托诉讼代理人：王汉民，北京市亚太律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张广宇，北京市亚太律师事务所实习律师。
原告牛桂芹与被告北京市门头沟区永定镇人民政府（以下简称永定镇政府）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月29日立案后，依法适用简易程序于2016年11月11日公开开庭进行了审理，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2017年2月21日二次开庭进行了审理。原告牛桂芹及其委托诉讼代理人郭秋杰，被告永定镇政府的委托诉讼代理人王汉民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告牛桂芹向本院提出诉讼请求：1、判令被告永定镇政府向原告牛桂芹支付自2013年12月20日至2016年2月28日逾期交房违约金78400元（以已付房款495000元为基数，按照日万分之二的标准计算）；2、判令被告永定镇政府向原告牛桂芹支付自2016年3月15日至实际支付逾期交房违约金之日止的违约损失，标准参照逾期交房违约金的计算方式事实和理由：我是北京市门头沟区永定镇石厂村（以下简称石厂村）119号院2号房屋的被腾退人，2010年12月5日，我与拆迁单位就石厂村119号院2号房屋订立了《北京市住宅房屋腾退补偿安置协议》（以下简称腾退补偿协议），之后于2010年12月20日，由我作为乙方与甲方被告永定镇政府签订《北京市定向安置房购房协议》（以下简称购房协议），约定我以495000元的价格购买被告永定镇政府提供的定向安置房三居室一套，购房款已由被告永定镇政府委托指定银行统一从我的腾退补偿款中代扣代缴。购房协议第六条已明确约定被告永定镇政府应于2013年12月20日之前使安置房达到交付条件，故2013年12月20日即为安置房交付时间，而被告永定镇政府实际向我交房的时间为2016年2月29日。依据购房协议第七条第2款第二项的约定“逾期超过30日后，乙方有权退房。乙方退房的，甲方应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照乙方全部已付款的3%向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，甲方按日计算向乙方支付全部已付款万分之贰的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向乙方支付违约金。”依据上述条款，被告永定镇政府迟延履行交房义务的行为已经构成违约，依照购房协议约定应当向我支付违约金。故我诉至法院，请求判如所请。
被告永定镇政府辩称,我方不同意原告方的诉讼请求，理由如下：1、被告永定镇政府对原告签订的购房协议的真实性没有异议，但被告永定镇政府在购房协议中没有实质的权利义务，被告永定镇政府不是安置房的建设主体，对安置房的交付没有实质的控制权，故被告永定镇政府对安置房未按约定时间达到交付条件不存在主观过错；2、购房协议第七条第1款约定：“非因甲方原因，包括但不限于不可抗力、政府行为、突发事件等，导致甲方未能按照第六条约定的期限将该商品房屋交付买受人的，甲方不承担任何违约责任。”在北京市门头沟区S1线区域组团12地块（以下简称12地块）土地一级开发定向安置房项目建设过程中，2011年确定的该项目安置房建设主体为中建京西建设发展有限公司，2012年2月27日，北京市门头沟区人民政府（以下简称区政府）向北京市国土资源局上报函件，欲将建设主体由中建京西建设发展有限公司变更为北京国信嘉业房地产开发有限公司（以下简称国信嘉业公司），北京市国土资源局报经北京市人民政府批准后，区政府于2013年7月4日向国信嘉业公司出具授权委托书，正式确定该公司为上述安置房屋的建设主体，原告选购的安置房即位于上述地块。国信嘉业公司于2013年8月获得北京市规划委员会建设项目规划条件许可。安置房未能按照约定期限达到交付条件系政府行为原因造成，被告永定镇政府不存在恶意和自身的违约行为；3、在安置房交付之前，被告永定镇政府始终按照协议约定的标准给付牛桂芹定向安置房周转费，确保其租房费用。所以未按购房协议约定时间使得安置房达到交付条件并未给牛桂芹造成损失，且双方约定的违约金标准过高，即使被告永定镇政府存在违约行为，但并未导致牛桂芹有任何损失，故不应赔偿违约金或应当降低赔偿数额。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
本院经审理查明以下事实：
2010年12月5日，牛桂芹作为被腾退人与腾退人北京永鸿世业房地产开发有限公司（以下简称永鸿世业公司）就石厂村119号院2号房屋订立了腾退补偿协议，协议中载明的被认定人口为4人，牛桂芹可以在北京市门头沟永定镇S1线区域组团项目定向安置房“何各庄”地块购买三居室1套，永鸿世业公司应向牛桂芹支付包括周转费在内的腾退补偿款共计6383420元。周转费发放标准为每位被认定人口每月500元。
2010年12月20日，牛桂芹（乙方）与被告永定镇政府（甲方）签订购房协议（协议编号：S1-SH-0046），约定：乙方自愿购买北京市门头沟区永定镇S1线区域组团项目定向安置房“何各庄”地块三居室1套，总面积合计110平方米，本项目回购均价为4500元/平方米，因楼层原因在此基础上有一定浮动，暂定回购均价核算总价款，一套安置房共计495000元。乙方于腾退房屋之日起15个工作日内向甲方一次性交纳全部购房款，由乙方委托指定银行统一代扣代缴。购房协议第六条约定：甲方应于2013年12月20日之前，使该定向安置房达到交付条件，甲方应当在交付日的15日前，书面（或电话）通知乙方办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。购房协议第七条约定：1、非因甲方原因，包括但不限于不可抗力、政府行为、突发事件等，导致甲方未能按照第六条约定的期限将该商品房屋交付买受人的，甲方不承担任何违约责任；2、非因法定或约定事由，甲方未按照本协议第六条约定的期限将该商品房交付买受人的，按照逾期时间，分别处理。（1和2不做累加）（1）逾期在30日之内，自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，甲方按日计算向乙方支付已交付房价款万分之壹的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向乙方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，乙方有权退房。乙方退房的，甲方应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照乙方全部已付款的3%向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，甲方按日计算向乙方支付全部已付款万分之贰的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向乙方支付违约金。
上述购房协议签订后，牛桂芹向被告永定镇政府交纳了购房款495000元，牛桂芹按照腾退补偿协议确定的标准领取了2011年1月至2016年3月的周转费。被告永定镇政府于2016年2月28日至3月2日为石厂村的安置房买受人办理房屋入住手续，牛桂芹选定位于北京市门头沟区××路×号×楼×单元1001室房屋，并于2016年2月29日取得选定的安置房屋钥匙。上述房屋位于12地块。
另查，12地块安置房屋原定建设主体于2011年确定为中建京西建设发展有限公司，后经北京市人民政府批准，建设主体由中建京西建设发展有限公司变更为国信嘉业公司，2013年7月4日，区政府向国信嘉业公司出具授权委托书，由国信嘉业公司全权负责12地块安置房屋的建设。原告牛桂芹主张，12地块安置房建设主体在2011年已经确定，但该建设主体并未实施任何建设行为，后建设主体虽经过各级政府审批进行了变更，但并非政府行为导致，不属于免责情形。
本院认为，依法成立的合同，对各方均有约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。牛桂芹与被告永定镇政府签订的购房协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效。本案争议的焦点在于安置房屋应交付时间及被告永定镇政府是否存在免责情形的问题，对上述争议焦点，本院作如下认定：
关于安置房屋应交付时间的问题。根据购房协议第六条的规定，甲方应于2013年12月20日之前使安置房达到交付条件；第七条第2款约定，非因法定或约定事由，甲方未按照本协议第六条约定的期限将该商品房交付买受人的，按照逾期时间，分别处理。本院认为，购房协议第六条虽未明确确定2013年12月20日为房屋交付时间，但第七条第2款已经明确载明甲方应在第六条约定的期限向买受人交付商品房，因此本院确定2013年12月20日应为安置房的应交付截至时间。
关于被告永定镇政府是否存在免责情形的问题。根据购房协议第七条第1款的约定，政府行为导致被告永定镇政府未能按照约定期限将房屋交付买受人的，被告永定镇政府不承担任何违约责任。根据被告永定镇政府提交的证据材料可以看出，12地块安置房建设主体虽经过申请报批发生了变更，但申请报批变更建设主体仅是履行行政审批手续的过程，该变更并非由于政府颁布新政策、法律和行政措施而导致合同不能履行，不属于购房协议约定的可以免责的情况。
根据购房协议约定，被告永定镇政府应当于2013年12月20日将安置房交付牛桂芹，实际于2016年2月29日安置房才完成交付，被告永定镇政府应按照购房协议的约定承担逾期交付房屋的违约责任。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，安置房建设主体的确定及变更均履行了相关审批手续，本院将综合考虑双方合同约定的违约救济方式、合同履行情况、被告永定镇政府的过错程度及逾期交房造成的损失等因素，适当减少被告永定镇政府应向牛桂芹支付的逾期交房违约金的数额。
根据购房协议第七条第2款第（2）项的约定，被告永定镇政府应于房屋交付之日起15日内支付牛桂芹逾期交房违约金，但至今未支付，故本院对牛桂芹要求被告永定镇政府给付其未支付逾期交房违约金损失的诉讼请求予以支持。根据购房协议约定，牛桂芹可主张违约损失的时间为被告永定镇政府交付房屋之日起15日后，但其要求按照逾期交付房屋违约金的计算标准核算损失金额以及其主张的计算期间不尽合理，本院将酌情予以调整。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、北京市门头沟区永定镇人民政府于本判决生效之日起十日内给付牛桂芹逾期交房违约金51544元。
二、北京市门头沟区永定镇人民政府于本判决生效之日起十日内给付牛桂芹逾期支付交房违约金的损失（以51544元为基数，自二○一六年三月十六日起至本判决生效之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）。
三、驳回牛桂芹的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一千七百六十元，由牛桂芹负担六百七十一元，已交纳；由北京市门头沟区永定镇人民政府负担一千零八十九元，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审 判 长 王丽娟
代理审判员
宋霞敏
代理审判员
张广
二〇一七年二月二十三日
书 记 员 高荣霞