广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第1832号
上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市保坤五金塑胶有限公司，住所地：深圳市龙岗区。
法定代表人：奚少彪，总经理。
委托代理人：崔琼斯，广东利人律师事务所律师。
委托代理人：温良，广东利人律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市益兴隆家具制造有限公司，住所地：深圳市龙岗区。
法定代表人：黄钟论，总经理。
委托代理人：杜群林，男，汉族，住所地：广东省深圳市龙岗区，系该司员工。
被上诉人（原审第三人、反诉被告）：深圳市横岗保安股份合作公司马六分公司，住所地：深圳市龙岗区。
负责人：何世安。
委托代理人：傅立标，广东穗江律师事务所律师。
委托代理人：张东华，广东穗江律师事务所实习律师。
上诉人深圳市保坤五金塑胶有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2009）深龙法民初字第5992号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：2007年4月3日，深圳市益兴隆家具制造有限公司（以下简称益兴隆公司）与深圳市保坤五金塑胶有限公司（以下简称保坤公司）签订一份《转租厂房合同书》。合同约定：1、益兴隆公司将原向横岗街道保安马六村租来的位于龙岗区横岗街道保安社区马六路18号的5500平方米的厂房和益兴隆公司投资自建的约1200平方米的铁皮厂房、铁皮宿舍及空地转租给保坤公司用于塑料加工生产；2、租期为5年，自2007年4月3日至2012年4月3日止，面积为5500平方米和自建的约1200平方米，合计约6700平方米，每月租金为83750元，双方协定每月租金实收82000元；3、保坤公司在签约后支付二个月的押金，押金在双方合同期满交清所有租金及其他费用后，益兴隆公司退还给保坤公司；4、保坤公司应在每月15日前上交当月租金，如超过一个月不支付，益兴隆公司有权每天收取月租金的2％作为滞纳金；5、在使用中，益兴隆公司转租的厂房，如正常的损坏或小修补，由保坤公司自行修补，费用由保坤公司自己负担，若是由自然灾害引起的建筑问题，由益兴隆公司向原房东村委申请修复，费用由村委负责；6、益兴隆公司将其现有的电路、配电房、电路设施、原有的办公室、食堂工具、宿舍员工铁床、厂内的展厅卖给保坤公司使用，保坤公司一次性补给益兴隆公司10万元，工厂交付时一次性付清，展厅家具样品归益兴隆公司所有，其他的空调属保坤公司；7、合同期满后，益兴隆公司自建的1200平方米铁皮房无偿归保坤公司使用；8、益兴隆公司有义务协助提供消防验收证及房屋出租合同，供保坤公司办理相关执照。益兴隆公司、保坤公司及深圳市横岗保安股份合作公司马六分公司（以下简称马六公司）均在该合同上签字盖章确认。同日，马六公司与保坤公司签订一份在房屋租赁管理办公室登记备案的《房地产租赁合同》。合同签订后，保坤公司于2007年4月19日向益兴隆公司交纳164000元押金，双方依约履行合同，保坤公司亦在此期间将其住所地变更为本案租赁物所在地。在履行合同过程中，保坤公司从2007年6月起交给马六公司租金65876元，2007年7月、8月直接交给马六公司每月租金74500元，经三方协商从2007年9月份起保坤公司租金分两部分缴纳：付给益兴隆公司的为22700元，付给马六公司的为51800元。但自2008年4月份起保坤公司开始未向益兴隆公司交纳益兴隆公司的租金部分，自2008年7月份起保坤公司开始未向马六公司交纳马六公司的租金部分。保坤公司认为，益兴隆公司一直没有按合同约定提供“消防验收证”，且厂房实际面积与合同约定有异，故停止支付租金。益兴隆公司提供1997年的消防工程呈批表，证明厂房主体消防已经过验收合格，并主张保坤公司以此表办理营业执照。保坤公司称签订合同时，因益兴隆公司称有该消防工程呈批表，才与益兴隆公司签订合同，保坤公司是根据与马六公司签订的备案合同办理营业执照的。根据益兴隆公司提交的《违法建筑位置示意图》，本案涉案房屋已经过政府部门勘查，并注明该建筑物与水域、公共绿地、规划道路相冲突。在法院限期内，益兴隆公司未提交涉案建筑物的报建手续、竣工验收手续等证明文件，只提交历史遗留违法建筑信息普查申报材料。
原审法院另查，保坤公司认为，双方签订的厂房租赁合同约定面积与实际面积不符，遂于另案申请测量厂房面积。经保坤公司申请，原审法院于另案审理过程中组织当事人到租赁地点现场测量厂房面积。经现场勘查测量，厂房面积如下：1、厂房不含滴水的墙体结构面积约为4380.2平方米，含滴水厂房占地面积约为4416.5平方米；2、厂房内2楼办公室的面积约为465.8平方米；3、正对厂房左侧靠里砖混结构宿舍1栋两层，不含滴水墙体结构面积约为470.08平方米，靠外砖混结构宿舍1栋一层半，不含滴水墙体结构面积约为398.266平方米；4、厂房对面砖混结构平房约60平方米。当事人均确认上述测量数据。保坤公司认为上述第2项为违章建筑，不应计算面积。
经评估，深圳市华仑诚工程造价咨询有限公司出具华仑诚（评09414号）工程造价评估报告，评估结论为：（一）装卸台按配置双向钢筋与没有配置钢筋分别计算工程造价，是否配有钢筋由法院调查后裁定。1、配置双向钢筋装卸台工程造价为23245.17元，折旧后的评估现值为16659.81元；2、没有配置钢筋装卸台的工程造价为22054.54元，折旧后的工程造价为15806.49元；3、上述两种造价差额为1190.63元，折旧后两者的差额为853.32元；（二）全厂保坤公司新安装的电路及灯具费用为52283元，折旧后费用为39689.47元；废气环保治理工程设备费用为150000元，折旧后费用为133375元。保坤公司支付了上述评估费12000元。
双方确认，2010年4月2日，保坤公司除固定设施环保炉未拆除外，其余物品（包括双方合同第13条约定的保坤公司一次性补给益兴隆公司10万元购买的益兴隆公司原厂房物品中的空调）已搬出益兴隆公司厂房，将厂房交回益兴隆公司。保坤公司提供与深圳市通顺装卸服务有限公司签订的《机械搬运合同书》及费用发票，证明其搬迁工厂花费费用共计98200元。益兴隆公司称保坤公司未支付合同第13条约定的100000元，保坤公司称该100000元已于厂房交付时付清，按合同约定，该费用应在工厂交付时一次性付清，且从搬厂时益兴隆公司未阻止保坤公司将空调搬走的事实也证明保坤公司已付清该款项。
益兴隆公司向原审法院提起本案诉讼，请求判令：一、确认益兴隆公司与保坤公司及马六公司于2007年4月3日签订的《转租厂房合同书》无效；二、保坤公司按每月82000元的标准从2008年11月起支付益兴隆公司房屋使用费至房屋返还之日止（计至2009年4月的房屋使用费为492000元）；三、保坤公司将房屋返还给益兴隆公司；四、保坤公司承担诉讼费。
保坤公司向原审法院提起反诉，请求判令：一、双方签订的《转租厂房合同书》无效；二、益兴隆公司返还保坤公司已缴的租金929276元及其利息103130元；三、益兴隆公司退还保坤公司租赁时受让益兴隆公司的原厂房物品折价款100000元；四、益兴隆公司赔偿保坤公司修建装卸台、安装全厂电力照明线路及灯具和修建处理生产废气环保治理工程等费用暂计211162.4元（以评估报告为准）；五、益兴隆公司支付搬厂费用暂计100000元（以实际发生费用为准）；六、马六公司对以上反诉请求承担连带赔偿责任；七、益兴隆公司和马六公司承担反诉费用和评估费。
原审法院认为，益兴隆公司、保坤公司之间签订的租赁合同，因租赁物没有相关建设工程规划许可证等报建手续，且被定性为违法建筑，故双方签订的租赁合同无效。益兴隆公司、保坤公司该项请求已另案作出处理，原审法院不再处理。
合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。合同无效，益兴隆公司请求保坤公司按照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，原审法院予以支持。益兴隆公司、保坤公司双方在履行合同过程中，经三方协商，保坤公司实际按照每月74500元缴纳租金，应认定为益兴隆公司、保坤公司及马六公司协议变更了合同内容。保坤公司自2008年4月份起未向益兴隆公司交纳益兴隆公司的租金部分，自2008年7月份起未向马六公司交纳马六公司的租金部分，因2008年11月前租金原审法院已另案作出判决，故益兴隆公司请求保坤公司支付2008年11月之后至返还房屋之日即2010年4月2日止的租金，原审法院予以支持。保坤公司还应支付益兴隆公司2008年11月起至2010年4月2日止的房屋占有使用费为1341000元（74500元×18个月）。
保坤公司已实际使用租赁物，故保坤公司反诉要求益兴隆公司返还已经收取的租金，原审法院不予支持。双方约定益兴隆公司原有的物品折价100000元卖给保坤公司，该条款为动产买卖合同，租赁合同无效并不影响该条款的有效，故保坤公司请求益兴隆公司退还保坤公司租赁时受让益兴隆公司的原厂房物品折价款100000元，无法律依据，原审法院不予支持。经评估，保坤公司修建的装卸台工程造价分两种情况，因两者差额较小，原审法院采取平均值作为本案评估值，故装卸台工程造价为22649.85元，折旧后的工程造价为16233.15元；全厂保坤公司新安装的电路及灯具费用为52283元，折旧后费用为39689.47元；废气环保治理工程设备费用为150000元，折旧后费用为133375元。因合同无效，益兴隆公司不同意利用上述装饰装修物，应由双方各自按照过错分担现值损失。原审法院认定以上项目应以折旧后的评估现值计算，故以上共计189297.62元。因双方对合同无效均有过错，故对上述项目的损失，应各自承担50％的责任，益兴隆公司应赔偿保坤公司上述项目损失94648.81元。保坤公司提供机械搬运合同书与费用发票，证明其搬厂费用共计98200元，搬厂费用实际发生，因双方对合同无效均有过错，故对搬厂费用的损失，应各自承担50％的责任。益兴隆公司应赔偿保坤公司搬厂费用损失49100元。保坤公司支付的评估费12000元，应由益兴隆公司、保坤公司双方各自承担50％，益兴隆公司应支付保坤公司评估费6000元。双方请求确认《转租厂房合同书》无效，因该请求已于另案判决处理，本案对该请求不作重复处理。
马六公司与保坤公司之间没有直接的租赁合同关系，故保坤公司反诉请求马六公司承担连带责任，无事实和法律依据，原审法院不予支持。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十七条、第五十八条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、保坤公司应于判决生效之日起十日内支付益兴隆公司2008年11月至返还房屋之日即2010年4月2日止的房屋占有使用费1341000元；二、益兴隆公司应于判决生效之日起十日内赔偿保坤公司修建装卸台、安装电路、修建废气环保治理工程费用的损失94648.81元；三、益兴隆公司应于判决生效之日起十日内赔偿保坤公司搬厂费用损失49100元；四、益兴隆公司应于判决生效之日起十日内支付保坤公司评估费6000元；五、驳回益兴隆公司的其他诉讼请求；六、驳回保坤公司的其他反诉请求。本案本诉受理费4340元、保全费2020元，合计6360元，由保坤公司负担。本案反诉受理费8896元，由保坤公司负担7974元，由益兴隆公司负担922元。
上诉人保坤公司不服原审判决，向本院提起上诉，称：一、原审法院判决保坤公司支付益兴隆公司自2008年11月至2010年4月2日止的房屋占有使用费，属于事实认定不清，且适用法律错误。保坤公司在与益兴隆公司签订的《转租厂房合同书》中约定，该厂房租赁系基于工业生产之目的，益兴隆公司应当为保坤公司办理相应的消防验收合格证书，保坤公司在合同签订后，基于善意、合理的信赖，先行缴纳了租赁费用，但益兴隆公司却一直恶意拖延办理消防验收合格证书，导致保坤公司无法开展生产经营，遭受严重损失，截至2010年4月2日，益兴隆公司仍旧未为保坤公司办理消防验收合格证书，保坤公司在多次催告未果的情形下，拒绝缴付租金系属于合法行使同时履行抗辩权的行为，不存在向益兴隆公司缴纳房屋占有使用费的事实。
二、原审法院驳回保坤公司要求返还已缴租金929276元及相应利息103130元的判决，属于事实认定不清，且适用法律错误。在益兴隆公司未履行上诉义务之前，保坤公司得基于同时履行抗辩权而拒绝为租赁费用的支付。截至2010年4月2日，益兴隆公司仍未为保坤公司进行办理消防验收合格证书。因此，益兴隆公司因未履行合同约定之义务而取得租金的行为，于法无据，应当予以返还。
三、原审法院驳回保坤公司关于判决要求益兴隆公司返还保坤公司租赁时受让益兴隆公司的原厂房物品折价款100000元的判决属于事实认定不清，且适用法律错误，于法无据。保坤公司之所以与益兴隆公司在《转租厂房合同书》约定以10万元价格受让益兴隆公司的现有电路、配电房、电路设施、办公室、食堂工具、宿舍员工铁床等相应设施系基于对益兴隆公司承诺的为其办理消防验收许可证而使保坤公司顺利开展生产经营之合理信赖，然而，益兴隆公司恶意违约，导致保坤公司开展生产经营之根本目的无法实现，已经构成根本违约，因此，保坤公司得单方解除合同并要求回复至合同签订之前的状态，即保坤公司返还相应受让物品，益兴隆公司将10万元折价款返还给保坤公司。
四、原审法院判决的由益兴隆公司向保坤公司赔偿修建装卸台、安装电路、修建废气环保治理工程费用的数额，系属事实认定不清且显失公平。保坤公司在与益兴隆公司之间租赁关系中，没有过错，然而益兴隆公司在租赁合同期间恶意违约，不履行合同所约定的义务，并给保坤公司生产经营造成严重损害。因此，基于益兴隆公司的违约行为，益兴隆公司应当向保坤公司赔偿因此所遭受的损失，其中即包括保坤公司修建装卸台、安装电路、修建废气环保治理工程所花费的全部费用即211162.4元。
五、原审法院关于要求益兴隆公司仅承担49100元搬厂费用的判决，系属认定事实不清，且显失公平。如上所述，益兴隆公司应当因其违约行为而向保坤公司赔偿损失，包括保坤公司因搬厂产生的10万元搬厂费用。
六、原审法院关于要求益兴隆公司仅承担6000元评估费用的判决，系属认定事实不清，且显失公平。如上所述，益兴隆公司应当因其违约行为而向保坤公司赔偿损失，包括保坤公司预先支付的评估费用12000元。
七、原审法院关于要求保坤公司承担7974元反诉费用的判决，系属认定事实不清，且显失公平。如上所述，益兴隆公司应当因其违约行为而向保坤公司赔偿损失，包括保坤公司预先支付的反诉费用8896元。
八、原审法院关于驳回保坤公司要求马六公司对保坤公司反诉主张承担连带责任的判决，系属认定事实不清，且适用法律错误。马六公司已对《转租厂房合同书》进行盖章确认，即表明马六公司已接受合同书所约定的权利义务，且保坤公司依照马六公司所指定的账户，向马六公司支付了租金，并被马六公司所接受，因此，马六公司应该对其违约行为向保坤公司承担赔偿责任。
九、该案件已经明显超过《民事诉讼法》所规定的民事案件的审结期限，已严重违反了法定程序。保坤公司与益兴隆公司、马六公司之间房屋租赁纠纷案于2009年在原审法院立案，但该案判决时间却为2014年4月18日，案件审判周期已近5年，根据《民事诉讼法》第149条的规定，人民法院适用普通程序审理的案件，应当在立案之日起六个月内审结。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准，可以延长六个月；还需要延长的，报请上级人民法院批准。该案件审判周期之长已严重超过《民事诉讼法》对民事案件审限的约定，保坤公司的正常生产经营亦因该案未决而受到严重影响。
综上，保坤公司请求：一、撤销原审判决第一项、第二项、第三项、第四项、第六项判决并依法改判：（一）益兴隆公司返还保坤公司已缴纳的租金929276元及其利息103130元；（二）益兴隆公司返还保坤公司租赁时受让益兴隆公司的原厂房物品折价款100000元；（三）益兴隆公司向保坤公司赔偿保坤公司修建装卸台、安装全厂电力照明线路及灯具和修建处理生产废气环保治理工程等费用暂计211162.4元；（四）益兴隆公司赔偿保坤公司搬厂费用损失暂计100000元；（五）益兴隆公司、马六公司承担反诉费用、二审诉讼费用及评估费用；（六）马六公司对保坤公司向益兴隆公司所主张的所有请求承担连带赔偿责任。
被上诉人益兴隆公司答辩称：我方认为应当驳回保坤公司的全部上诉请求，理由如下：保坤公司已经使用了厂房，依法应当支付占用费，并且租赁的面积经原审法院到场丈量确认丈量的面积为5750.646平方米，加上1200平方米的铁皮房，总面积已经超过了合同约定的6700平方米。其上诉要求赔偿损失也没有事实和法律依据。
被上诉人马六公司答辩称：一审查明事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。保坤公司与益兴隆公司是合同关系，合同具有相对性，与我方无关。保坤公司要求我方承担连带责任，没有任何法律依据。
本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷案件。由于涉案房产已被定性为违法建筑，且当事人不能提供与涉案房产面积一致的建设工程规划许可证，保坤公司与益兴隆公司签订的涉案《转租厂房合同书》因违反法律法规的强制性规定而无效。根据我国合同法的相关规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，保坤公司基于涉案《转租厂房合同书》占有使用涉案房产，益兴隆公司可请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，原审法院据此判决保坤公司参照当事人经协商后实际履行的租金标准支付2008年11月至返还房屋之日的占有使用费，适用法律正确，本院予以确认，保坤公司的上诉理由不成立，本院不予采信。益兴隆公司将未取得合法手续的涉案房产进行出租，保坤公司未审慎的审查涉案房产的产权情况即承租涉案房产，当事双方对涉案《转租厂房合同书》的无效均有过错，应各自承担相应的责任，原审法院据此判决益兴隆公司按照50%的比例承担相关损失，认定事实清楚，且未出现严重违反法定程序，可能影响案件正确判决的情况，本院予以确认，保坤公司的上诉理由不成立，本院不予采信。关于原厂房物品折价款的问题，本院认为，当事双方就益兴隆公司原有物品的转让事宜达成一致，系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，原审法院认定动产买卖合同其有效，适用法律正确。现该动产买卖合同已履行完毕，在交接厂房时，保坤公司亦已将空调等相关物品搬离，故保坤公司要求益兴隆公司返还100000元物品折价款的上诉请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费8896元，由上诉人深圳市保坤五金塑胶有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 明 亮
审 判 员 赵 霞
代理审判员 朱 宽
二〇一四年十二月十五日
书 记 员 邹俊辉（兼）