湖南省衡南县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0422民初1388号
原告:刘最佳，男，汉族，衡南县人，大学文化，公司职员。
委托诉讼代理人：肖蒇，湖南居安律师事务所律师。
被告：贺杰忠，男，汉族，衡南县人，高中文化。
委托诉讼代理人：贺建军，男，汉族，衡南县人，初中文化。
原告刘最佳与被告贺杰忠排除妨害纠纷一案，本院于2017年9月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘最佳的委托诉讼代理人肖蒇、被告贺杰忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘最佳向本院提出诉讼请求：1、判令被告腾空原告所有的楼梯间及小房间、将楼梯间和小房间交还给原告；2、请求依法判令被告返还房屋租金并向原告支付楼梯间的使用费用，两项共计6000元；3、本案诉讼费由被告贺杰忠承担。事实和理由：2014年11月，原告从衡南馨一现代农业有限公司处受让了位于衡南县向阳镇白杨路（原湖南省衡南县向阳百纺织五交化公批发站）的房屋和土地，其中土地面积为1122㎡。之后，原告依法办理了房屋所有权证和国有土地使用权证，因原告在外求学，财产一直由原告家人代为管理。被告的房屋与原告前述的房屋相毗邻，位于原告房屋的南边。2017年上半年，原告发现原告土地范围内的楼梯间和小房间被被告侵占，且被告还将原告所有的小房间出租，收取租金。后原告多次与被告协商，要求被告立即腾空小房间及楼梯间，将小房间、楼梯间及租金返还给原告，并要求被告支付楼梯间的使用费，均遭到被告拒绝。
被告贺杰忠辩称：贺杰忠与衡南县向阳批发站于2001年11月9日签订了房屋买卖合同，合同写明贺杰忠在综合楼没有改建的情况下，可以使用诉争的小小房间和楼梯间，小小房间及楼梯间是贺杰忠进出房屋的必经之路，如没有该约定，贺杰忠不可能去买一栋没有楼梯上下的楼房，且小房间建在贺杰忠房产的临街面且占用贺杰忠房产的土地，小房间本身就是楼梯间进出房屋的必由之路，因此，要求贺杰忠腾空楼梯间及小房间是不可能的，也不存在支付小房间租金和楼梯的使用费。
原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，原、被告双方对对方提供的证据的真实性、合法性、关联性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人没有争议的事实，本院确认如下：2001年11月9日，被告贺杰忠与湖南省衡南县向阳百纺五交化工批发站（以下简称向阳百纺批发站）签订《房地产买卖合同》，约定：向阳百纺批发站自愿将坐落在向阳镇向氮西路与107国道交汇处的房地产（房屋建筑面积约163.54㎡）出售给乙方。四向外墙权属范围：前（南）自墙，后（北）自墙，左（西）与李金梁共墙，右（东）自墙；向阳百纺批发站综合楼转角处一间小房子（约5㎡）属向阳百纺批发站所有，综合楼改建前可以使用，改建后，不能使用归向阳百纺批发站。贺杰忠所购房屋二、三楼没有设楼梯，向阳百纺批发站改建综合楼前，综合楼贺杰忠可以通行，改建后，贺杰忠不得再通行，也不准占用向阳百纺批发站地方新建楼梯房；上述房地产权属，若发生与向阳百纺批发站有关的产权纠纷或债权债务，由向阳百纺批发站负责处理等。合同签订后，贺杰忠办理了所购房屋的国有土地使用权证，向阳百纺批发站将其所有的本案诉争小小房间及楼梯间由贺杰忠在使用。2009年8月18日，向阳百纺批发站与刘最佳签订《向阳百纺批发站房地产转让出售合同书》，向阳百纺批发站将现有房屋产权、国有土地使用权（坐落在衡南县向阳镇107路X号站所属房地产，建筑面积2411.37㎡，土地使用权面积1122.00㎡，具体以产权证为准）以1780000元一次性整体转让出售给刘最佳，刘最佳于2014年11月6日取得了该房屋产权证和该土地的国有土地使用权证。2017年5月，贺杰忠将本案诉争的小小房间以每月800元租金的价格出租给别人经营蛋糕店，并收取了租金3200元。刘最佳发现后多次与贺杰忠协商，要求贺杰忠腾空诉争的小房间、返还收取的租金，并支付楼梯间的使用费未果。
另查明：本案诉争的小房间及楼梯间系向阳百纺批发站在未卖房产之前所建，小房间及楼梯间没有产权证，但该小房间及楼梯间建在刘最佳从向阳百纺批发站转让取得的国有土地使用权的土地上，楼梯间目前是贺杰忠进出其所购房屋二、三楼的唯一通道。
本院认为，公民的财产权利及其他合法权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。本案中，被告贺杰忠虽然根据其于2001年与向阳百纺批发站签订的《房地产买卖合同》，暂时取得了本案诉争小房间及楼梯间的使用权（所有权属向阳百纺批发站），但在2009年8月18日，向阳百纺批发站与原告刘最佳签订了《向阳百纺批发站房地产转让出售合同书》，向阳百纺批发站将其现有房屋产权、国有土地使用权（坐落在衡南县向阳镇107路X号站所属房地产，建筑面积2411.37㎡，土地使用权面积1122.00㎡，具体以产权证为准）一次性整体转让出售给刘最佳，并已于2014年11月6日将房屋产权证、国有土地使用权证转移、转让给原告刘最佳后，原告刘最佳对上述房屋及国有土地使用依法享有直接支配和排他的权利。本案诉争的小房间及楼梯间是向阳百纺公司在上述房地产整体转让出售给原告之前所建，且建在转让给刘最佳的土地上，在原告刘最佳取得上述房屋所有权和国有土地使用权后，被告贺杰忠未经原告刘最佳的许可，擅自将属原告刘最佳的小房间出租给他人经营，并收取3200元租金的行为已构成侵权，原告刘最佳要求被告贺杰忠腾空本案诉争的小房间，返还已收取租金3200元的诉讼请求合法，本院予以支持；本案诉争的楼梯间，虽然也是建在向阳百纺批发站整体转让给原告刘最佳的土地上，但该楼梯间目前是被告贺杰忠所有的二、三楼房屋的唯一通行通道，根据《物权法》第八十四条“不动产的相邻权利人处理相邻关系的原则应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。”和《物权法》第九十二条“不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。”之规定，被告贺杰忠在该楼梯间通行，没有对原告造成损害，因此在该楼梯间未拆除时，让被告贺杰忠通行有利于邻里之间方便生活及团结友好关系。原告要求被告贺杰忠支付楼梯间的使用费，本院不予支持；被告贺杰忠辩称：其在购买房屋时与向阳百纺批发站约定本案诉争的小房间和楼梯间在综合楼改建前，其可以使用，现综合楼未改建，其使用、出租诉争小房间和使用楼梯间合法且可继续使用。经审查：本案诉争小房间及楼梯间原属向阳百纺批发站所有，在未转让出售给原告之前，贺杰忠根据其与向阳百纺批发站的约定使用本案诉争的小房间及楼梯间是合法的，但在向阳百纺公司将其所有的房地产权属整体转让出售给原告刘最佳后，刘最佳对上述房屋所有权和国有土地使用权享有直接支配和排他的权利，向阳百纺公司与被告贺杰忠的约定对原告刘最佳不具有法律约束力。被告贺杰忠的辩称理由不成立，本院不予采纳。根据《中华人民共和国民法通则》第三条、第一百二十条、第一百二十二条、第一百七十九条第一款（二）、（四）项、第三款，《中华人民共和国物权法》第三十五条、第八十四条、第九十二条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款之规定，判决如下：
一、被告贺杰忠自本判决生效后30日内腾空侵占坐落在衡南县向阳镇白杨路属原告刘最佳的南国用（2014）第X号国有土地使用权土地上的小房间，并将小房间及租金3200元返还给原告刘最佳；
二、驳回原告的其他的诉讼请求。
本案受理费100元，减半收取50元，由被告贺杰忠负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。
审判员 谢树萍
二〇一七年十一月十五日
书记员 伍美玲
附相关法律条文：
《中华人民共和国民法总则》
第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。
第一百二十条民事权益受到侵害的，被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任。
第一百二十二条因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。
第一百七十九条承担民事责任的方式主要有：
……
（二）排除妨碍；
……
（四）返还财产；
……
本条规定的承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。
《中华人民共和国物权法》
第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。
第八十四条不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。
第九十二条不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。
《中华人民共和国侵权责任法》
第六条行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。
……