湖北省蕲春县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂蕲春民二初字第00060号
原告（反诉被告）：黄冈泓正泰置业有限公司。住所地：蕲春县漕河镇李咀村。
法定代表人：江波，该公司董事长。
委托代理人：罗翔林，湖北坤正律师事务所律师。
被告（反诉原告）：湖北万豪酒店有限公司。住所地：蕲春县漕河镇李时珍大道*号。
法定代表人：余春光，该公司总经理。
委托代理人：凌磊，湖北衡权律师事务所律师。
被告：付友生。
原告黄冈泓正泰置业有限公司（下称泓正泰公司）与被告湖北万豪酒店有限公司（下称万豪公司）、付友生租赁合同纠纷一案，于2015年3月18日向本院提起诉讼。本院受理后，原告申请追加付友生为被告。经审查，理由成立，本院依法通知付友生为本案被告参加诉讼。在举证期内，被告万豪公司提出反诉，本院决定合并审理。本院依法组成合议庭，于2016年1月12日公开开庭进行了审理，原告泓正泰公司委托代理人罗翔林、被告万豪公司委托代理人凌磊到庭参加诉讼。被告付友生经本院传票传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
原告泓正泰公司诉称，2014年10月30日，原告与被告万豪公司、付友生签订商铺租赁合同。原告按合同约定及时给付了租金。2015年1月2日，被告将商铺交给原告后，原告组织施工队进行装修。在装修过程中，被告万豪公司无故先后两次对施工现场采取断电行为。2015年1月16日上午，又要求原告停止施工，并于当日下午在未通知原告情况下，强行关闭原告租赁场所的电闸，驱赶原告工作人员，将租赁场所出口上锁。原告信守承诺，严格遵守租赁合同约定，但被告万豪公司一而再、再而三的违反合同，显然已构成根本违约，原告多次找被告万豪公司协商无果。被告万豪公司的行为给原告造成了极大的经济损失，为维护原告合法权益，请求判令：1、解除原告与被告签订的租赁合同，被告万豪公司支付违约金100000元；2、被告万豪公司赔偿原告经济损失234406元；3、被告万豪公司退还原告租金250000元；4、被告万豪公司承担本案诉讼费用。
原告为证明其主张，在举证期限内向本院提交了如下证据：
1、原告组织机构代码、营业执照。拟证明原告主体适格；
2、被告组织机构代码、工商登记信息。拟证明被告主体适格；
3、万豪酒店商铺租赁合同及相关票据。拟证明原、被告双方签订租赁合同的事实及交纳的租金250000元；
4、森林公馆营销中心工程施工合同及相关票据。拟证明原告签订租赁合同后，由于被告违约导致原告损失；
5、户外广告牌制作安装合同及相关票据。拟证明同上；
6、发光字招牌制作安装合同及相关票据。拟证明同上；
7、模型制作合同及相关票据、《通知》。拟证明同上；
8、电话、网络、供电设施设备和布线施工相关发票。拟证明同上；
9、照片12张。拟证明原告施工现场的情况；
10、往来函、律师函等。拟证明被告违约。
被告万豪公司质证意见：对原告证据1-3，没有异议；证据4，原告与曹四海签订的合同真实性不能确定。合同即使是真实的，未取得建筑施工资质，是无效的。合同施工没有完工，原告以合同标的计算损失不当，实际施工时间只有十来天；证据5，合同真实性无法确定，户外广告制作是事实，制作价款、实际支付情况有异议；证据6，对其中2015年4月29日10000元中的4560元支付发光字制作价款予以认可，对原告泓正泰公司表示余下款项系另支付户外广告牌制作安装费用不予认可；证据7，质证意见同证据5质证意见一致，模型仍然在使用，没有损失；证据8，发票、打款凭证真实性无异议，但不能达到原告的证明目的，与本案无关；证据9，真实性无异议；证据10，真实性没有异议，证明目的有异议。
本院认证意见：证据1-3，被告无异议，予以采信；证据4、5，其中合同、票据与原件核实无误（两份银行业务费凭证无原件），票据与合同相互印证，可证明原告依据合同付款的事实及金额。证据4中虽有一张金额10元的银行业务费凭证无原件核实，但与其他经核实无误的票据、合同可以相互印证，证明该10元费用已实际发生，证据4可证明原告已付款73760元（含银行业务费10元）。证据5中虽有一张金额5元的银行业务费凭证无原件核实，但与其他经核实无误的票据、合同可以相互印证，证明该5元费用已实际发生，证据5可证明原告已付款9485元（含银行业务费5元）。该两份证据具有真实性、关联性、合法性及证明力，予以采信；证据6，被告万豪公司对原告已支付发光字制作安装款4560元无异议，予以认可。该证据中金额为10000元的付款凭证中除4560元外，余下款项原告泓正泰公司表示系支付户外广告牌制作安装费用，因该费用系原告在装修商铺与被告发生纠纷停工，提起诉讼后支付，其必要性、合理性缺乏其他证据证明，被告万豪公司亦有异议，对该部分费用不予认可；证据7，其中付款票据与原件核实无误，可证明原告已付款110000元。但不能证明该楼盘模型已不能使用，该证据真实性予以确认，证明目的不予认可；证据8，不能证明这部分费用系用于租赁的商铺，真实性予以确认，证明目的不予认可；证据9，被告无异议，予以采信；证据10，结合原告提交的其他证据综合审核，该证据具有真实性、关联性、合法性及证明力，予以采信。
被告万豪公司辩称，对原告诉称签订租赁合同、支付租金、房屋交付等事实没有异议。原告在装潢期间进行破坏性施工，被告万豪公司曾口头要求停止施工，未得到回应，不得已采取制止措施，是合理自救。本案合同没有继续履行可能，实际上已经终止履行。原告损失是由其违约造成，被告不承担责任。同意原告解除合同的诉请，其他诉请请依法驳回。
被告万豪公司为证明其主张，在举证期限内向本院提交了如下证据：
通话录音整理材料。拟证明原告未经被告同意破坏原有装潢。
原告质证意见：事后的录音与合同相矛盾，只能证明在履行合同中有分歧，不能证明原告违约，不能达到被告证明目的。
本院认证意见：真实性予以确认，证明目的部分予以认可。
被告付友生在法定期限内未提出答辩意见，亦未举证。
反诉原告万豪公司诉称，2014年10月30日，反诉原告及付友生与反诉被告签订租赁合同，约定由反诉被告租用反诉原告一楼原宴会厅（约450㎡）作营销中心使用，租期三年，自2015年1月1日至2017年12月31日止，年租金250000元。同时约定，承租人在装潢中不得破坏原有结构，任何一方违约均需向对方支付违约金100000元。反诉被告在装潢期间，未经反诉原告同意，破坏了房屋背景墙、顶部透光板、墙面砖等。为此，反诉原告于2015年1月16日进行了阻止，并书面致函对方要求恢复原状，在此基础上可考虑继续履行合同，但反诉被告未作出实质性回应。反诉被告上述行为不仅破坏了双方的信赖基础，同时给反诉原告带来经济损失。为此，请求判令：1、解除反诉原告与反诉被告2014年10月30日签订的《租赁合同》；2、反诉被告承担违约金100000元；3、反诉被告赔偿反诉原告损失453059元（恢复原状费用290112.07元，停止营业8个月的租金损失162946.93元）及鉴定费3000元；4、由反诉被告承担本案诉讼费用。
反诉原告为证明其主张，在举证期限内向本院提交了如下证据：
1、反诉原告机构代码及营业执照。拟证明反诉原告主体资格；
2、反诉被告机构代码。拟证明反诉被告主体资格；
3、商铺租赁合同。拟证明双方租赁合同关系；
4、现场照片。拟证明反诉被告实施破坏性施工；
5、视听资料。拟证明同上；
6、鉴定报告及发票。拟证明反诉原告恢复毁坏的宴会厅所需要的费用。
反诉被告质证意见：证据1-3，无异议；证据4，证明目的有异议，不存在破坏性施工；证据5，事后的录音与合同相矛盾，只能证明在履行合同中有分歧，不能证明反诉被告违约，不能达到反诉原告证明目的；证据6，反诉原告申请鉴定不符合程序，违背了双方签订的合同约定。损失应由违约方承担，而不是由我方来赔偿。不能作为反诉原告要求反诉被告赔偿的依据。鉴定费应由反诉原告自己承担。
本院认证意见：证据1-3，反诉被告无异议，予以采信；证据4，可以证明反诉被告在装修中对原有装潢有损坏，但不能达到反诉原告的证明目的。证明目的不予认可；证据5，真实性予以确认，证明目的不予以认可；证据6，是依照法定程序作出，具有真实性、关联性、合法性，予以采信。
反诉被告泓正泰公司辩称，反诉被告已经履行了合同义务，按照合同要求进行租赁场所的施工改造，完全符合合同约定，没有违约。反诉原告所采取的阻碍合同履行的行为，已构成根本违约。合同法明确规定，合同双方当事人违反合同约定的义务达到根本违约条件的，才能解除合同。反诉原告在没有事实依据的情况下，违法解除双方已经签订的有效合同，是违约行为，应承担违约责任。反诉被告在对租赁场所的装修中，虽然对原有装饰有所拆改，但没有影响主体结构和安全。反诉原告单方面提出解除合同的理由是不能成立的。其行为造成反诉被告巨大经济损失。反诉原告的反诉请求无事实依据和法律依据，请求驳回其反诉请求。
反诉被告提交的证据与本诉一致。
反诉原告质证意见：同本诉质证意见。
本院认证意见：同本诉认证意见。
本院查明：2014年10月30日，原告与被告签订《万豪大酒店商铺租赁合同》，合同中原告为乙方，被告万豪公司为甲方1，被告付友生为甲方2。合同约定，甲方1将其拥有位于蕲春县漕河镇一路临街商铺租给甲方2，甲方2将该商铺转租给乙方作营销中心使用，甲方1无异议。租赁期限3年，自2015年1月1日至2017年12月31日止，年租金250000元（交甲方1指定账户）。乙方对该商铺进行内部分隔、安装设备或改建，不得影响整个房屋结构。装修期间，甲方应当为乙方提供临时用水用电便利。甲方收回商铺时，乙方应按装修后的现状交付。未经甲方同意，乙方擅自转租或拆改商铺主体结构，严重影响商铺安全的，甲方有权单方解除合同。一方违约，需向另一方支付违约金100000元，造成损失应另外赔偿。合同对其他相关事项亦进行了约定。合同签订后，原告支付一年租金250000元，2015年1月2日商铺交付原告。原告与他人签订施工合同，对商铺进行装修，并于2015年1月4日和15日共支付装修费用73760元（含银行业务费10元）。原告还分别与其他相关公司签订合同并于2015年1月21日支付户外广告牌制作安装款9480及银行业务费5元，2015年4月29日支付发光字招牌制作安装款4560元，2014年12月12日、2015年2月5日和14日共支付楼盘模型制作款110000元。2015年1月16日，被告万豪公司以原告进行破坏性施工为由，阻止原告施工。因不能施工，原告于2015年1月19日致函被告万豪公司，要求继续履行合同。被告万豪公司于2015年1月22日复函原告，认为原告在装潢过程中破坏了商铺原有结构，构成严重违约，要求在恢复原状基础上，并满足一定条件，可考虑继续履行合同，具体事宜同意协商。2015年1月26日，原告委托湖北坤正律师事务所向被告万豪公司发出律师函，要求被告万豪公司继续履行合同，协商解决纠纷，并表示如被告万豪公司单方解除合同或不履行合同，原告要求其承担违约责任并赔偿损失。2015年3月1日，被告万豪公司作出解除合同函，解除与原告于2014年10月30日所签订的租赁合同，原告于2015年3月7日收到该函件。2015年3月8日原告对被告万豪公司作出复函，表示系被告万豪公司违约，并告知提起诉讼，要求被告万豪公司承担违约责任并赔偿损失。因双方不能达成一致意见，合同未能继续履行。原告遂于2015年3月18日向本院提起诉讼。在本案举证期内，被告万豪公司提出反诉，并就商铺恢复原状所须费用申请鉴定。本院依法委托湖北三德会计师事务有限公司鉴定，该公司作出的鉴定结果为蕲春县万豪酒店一楼宴会厅恢复原状所需费用的工程予算金额为人民币290112.07元。2015年7月2日，原告申请追加付友生为本案被告。经审查，理由成立，本院于2015年7月4日通知付友生作为本案被告参加诉讼。
本院认为：原、被告于2014年10月30日签订的《万豪大酒店商铺租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效。
一，关于原告的诉讼请求。原、被告在合同中约定，乙方对该商铺进行内部分隔、安装设备或改建，不得影响整个房屋结构；装修期间，甲方应当为乙方提供临时用水用电便利；甲方收回商铺时，乙方应按装修后的现状交付。因此，根据该约定，原告可以对商铺进行装修（包括改建）。在装修过程中对商铺原有装潢必然会造成损坏，这是双方在签订合同时应该预见到的情况。合同对此没有作出特别约定，可以认定双方在签订合同时对此无异议。被告万豪公司以原告在装修中破坏了商铺原有装潢构成违约的理由不能成立。另外，根据合同约定，如果乙方未经甲方同意，擅自转租或拆改商铺主体结构，严重影响商铺安全时，甲方有权单方解除合同。现被告万豪公司未能提供证据证明原告在装修过程中存在擅自拆改商铺主体结构，严重影响商铺安全的情况，而是以原告在装修期间未经其同意破坏原有装潢，构成违约为由，通知解除合同，不符合合同约定及法律规定的解除条件。其阻止原告装修并解除合同的行为构成违约，依法应承担违约责任。原告可以要求被告万豪公司支付违约金或者赔偿损失。但原告要求被告万豪公司同时支付违约金和赔偿损失，不符合法律规定。对被告万豪公司违约给原告造成的损失，依据原告提交的证据，结合被告万豪公司的质证意见，认定为87805元（支付装修费用73750元及银行业务费10元，户外广告牌制作安装款9480元及银行业务费5元，发光字招牌制作安装款4560元）。本案合同约定违约金100000元，违约金可以补偿原告的损失，又不过分高于损失，故对原告要求被告万豪公司支付违约金100000元的诉讼请求，本院予以支持。对原告要求被告万豪公司赔偿损失的主张，本院不予支持。在合同履行过程中，因被告万豪公司违约致使原告合同目的不能实现，原告要求解除租赁合同的诉请，符合法律规定，本院予以支持。在原告装修商铺期间，因被告万豪公司违约，终止履行合同，致使原告自始未能有效使用租赁物。合同解除后，原告要求被告万豪公司退还250000元租金的主张，符合法律规定，本院予以支持。
二、关于反诉原告的诉讼请求。反诉原告万豪公司在履行合同过程中构成违约，又不能提供证据证明反诉被告存在违反合同约定或法律规定的情况，其要求反诉被告赔偿损失及违约金的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。虽然反诉原告要求解除租赁合同的诉请不符合合同约定和法律规定，但反诉被告已经提出解除合同的诉请，且符合法律规定，该合同应予解除。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）黄冈泓正泰置业有限公司与被告（反诉原告）湖北万豪酒店有限公司、被告付友生签订的《万豪大酒店商铺租赁合同》；
二、被告（反诉原告）湖北万豪酒店有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）黄冈泓正泰置业有限公司支付违约金100000元；
三、被告（反诉原告）湖北万豪酒店有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）黄冈泓正泰置业有限公司租金250000元；
四、驳回原告（反诉被告）黄冈泓正泰置业有限公司其他诉讼请求；
五、驳回反诉原告（本诉被告）湖北万豪酒店有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件本诉受理费9644元，由被告湖北万豪酒店有限公司负担5775.78元，原告黄冈泓正泰置业有限公司负担3868.22元；反诉受理费9330.59元，由反诉原告湖北万豪酒店有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时应予交上诉案件的上诉费（邮政汇款，款汇黄冈市中级人民法院立案一庭，备注中注明本案案号及当事人的名称）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未予交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 曹 扬
审 判 员 李学兵
人民陪审员 游 兵
二〇一六年五月四日
书 记 员 李 贞