北京市丰台区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0106民初25759号
原告：北京东管头投资管理公司，住所地北京市丰台区东管头村（益泽公园北侧50米）。
法定代表人：王蕴溥，董事长。
委托诉讼代理人：张玉贵，北京市中诚友联律师事务所律师。
被告：北京翔峰云物业管理有限公司，住所北京市丰台区东管头科研楼（丰管路8号）。
法定代表人：梁全国，总经理。
委托诉讼代理人：张文斌，北京市和景律师事务所律师。
第三人：北京申晨酒店有限责任公司，住所地北京市丰台区东管头科研楼。
法定代表人：纪永阳，经理。
委托诉讼代理人：王可，北京市康达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：佟金颖，北京市康达律师事务所律师。
原告北京东管头投资管理公司（以下简称东管头投资公司）与被告北京翔峰云物业管理有限公司（以下简称翔峰云物业公司）、第三人北京申晨酒店有限责任公司（以下简称申晨酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告东管头投资公司委托诉讼代理人张玉贵，被告翔峰云物业公司委托诉讼代理人张文斌，第三人申晨酒店委托诉讼代理人王可、佟金颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告东管头投资公司向本院提出诉讼请求：一、被告及第三人腾退东管头科研楼，并将房屋完整交给原告。二、被告支付租金8136400元（2014年1月1日至2017年5月1日期间）及年租金百分之十的违约金208370元。三、被告及第三人承担诉讼费。事实与理由：原被告之间于2002年10月14日签订了《合同书》，约定由被告承租原告位于丰管路南侧工业区内的楼房一栋，占地面积2400平方米，建筑面积6000平方米。租期15年，自2003年1月1日起至2017年12月31日止。2015年8月21日双方就该《合同书》签订《补充合同》，约定租期至2023年12月31日止，并对租金做了进一步的约定。然自2014年初起，被告就开始拖欠租金，截止到2017年1月10日，被告在长达三年的时间里累计欠租达8136400元，并对房屋进行了改扩建了，改变了房屋的主体结构。为此，原告依据合同之约定，于2017年4月10日向被告发出了《解除房屋租赁合同通知书》，告知被告合同自即日起解除，并要求被告在2017年5月20日前将租赁房屋腾空交还原告。但时至今日，被告仍拒不交还租赁房屋。无奈，诉至法院。
被告翔峰云物业公司辩称，腾退问题，被告并未实际占用房屋，第三人申晨酒店在实际占用，我方不存在拖欠租金情况，原告欠我方款项，我方曾向原告介绍丰台方庄15号楼，使原告成功购买15号楼，原告承诺支付我方一千万的中介费用，现至今未付。冲抵租金，仍欠租金100多万，关于冲抵租金问题，双方有过口头共识，这是我方不缴纳租金仍有底气使用的原因。房屋改造是申晨酒店进行的。
第三人述称，我们与被告的合同没有解除，没有腾退义务，不欠付租金，我们只是进行了装修，没有改变主体结构。对于改观修复问题，大门、楼梯一眼就能看到，那么多年的租赁期间，原被告都没有提出异议，大门和外挂楼梯不是我方改的。水井改造原告是知情的，原告需要提供审批材料，原告却没有提出异议。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人无异议的证据，本院认定事实如下：
东管头投资公司系丰台区东管头科研楼的所有权人。
2002年10月14日，东管头投资公司（甲方）与翔峰云物业公司（乙方）签订《合同书》，约定：一、标的：位于丰管路南侧工业区内，楼房壹幢，占地面积约2400平方米，建筑面积约6000平方米，地下一层，地上局部六层，框架结构，中央空调部分管线。甲方以该楼现状租赁给乙方用于自身的经济发展。二、租期：经商定租期为15年，自2003年1月1日起至2017年12月31日止。三、租金及付款办法：经商定年租金为人民币壹佰捌拾万元整，￥1800000元。合同签字后三日内付款90万元，分别于每年的1月1日和6月30日前分两次付清全年度租金，年租金每三年递增5%，至合同期满。六、违约责任：1、甲方在正常情况下不得将该房屋另租给第三者，否则视同违约，乙方除有权拒付应付款外，甲方还须向乙方交纳年租金总额10%的违约金。甲方应向乙方赔偿由此造成的经济损失。乙方也不准将该楼房转租，否则视同违约，乙方除向甲方交纳应付年租金总额10%的违约金外，甲方有权收回该房屋。2、乙方不按合同规定向甲方交纳应付款项，视同违约，除向甲方付清应付款项外，还须向甲方交纳年租金总额10%的违约金，累计拖欠租金一个月的，甲方有权提前终止本合同。3、一方要求提前终止本合同，视同违约，且需提前三个月以书面形式通知对方，具体问题另议，并向另一方交纳应付年租金总额的10%违约金。同时应向另一方赔偿由此造成的一切经济损失。乙方如提前终止协议，自行装修部分应无条件归甲方。4、乙方擅自改变房屋的用途或对房屋进行改建未征得甲方的书面同意，视同违约，应向甲方交纳10%的违约金外，甲方有权让乙方恢复原状，并解除本合同。
2015年8月21日，东管头投资公司（甲方）与翔峰云物业公司（乙方）签订《补充合同》，约定：2002年10月14日，甲乙双方签订了东管头科研楼（位于丰管路×号）的《租赁合同书》，租期15年（自2003年1月1日起至2017年12月31日止），并且甲方委托乙方对上述房屋进行房屋经营管理。《租赁合同书》现已执行12.5年，租期不足2.5年，已不满足房屋经营使用的需求，以及行政部门对楼宇物业管理年限的要求。经甲乙双方协商一致，决定在执行2002年10月14日甲乙双方签订的《租赁合同书》基础上，签订以下涉及租期延长、租金及付款办法变更的补充合同，以下条款双方须共同遵守。一、租期：1、《租赁合同书》继续履行至2017年12月31日止。2、本补充合同期限为6年，自2018年1月1日起执行至2023年12月23日止。二、租金及支付办法：1、按照《租赁合同书》约定，2015年年租金应执行人民币壹佰玖拾捌万肆仟伍佰元整，￥198.45万元；2、按照《租赁合同书》年租金每三年递增5%的约定，2016年至2023年租金按以下年租金标准执行：(1)2016年至2018年，每年年租金执行人民币贰佰零捌万叁仟柒佰元整，￥208.37万元；(2)2019年至2021年，每年年租金执行人民币贰佰壹拾捌万柒仟玖佰元整，￥218.79万元；(3)2022年至2023年，每年年租金执行人民币贰佰贰拾玖万柒仟叁佰元整，￥229.73万元。3、《租赁合同书》约定，乙方应于每年1月1日和6月30日前分两次付清全年度租金，但因乙方原因该条款并来得到有效执行，而且已事实形成下付款（即已执行完租赁年度后付款），并且截至今天，乙方仍未支付2014年租金198.45万元。为保证本补充合同的顺利执行，经双方一致同意，约定：(1)本补充合同签署一个月之内，乙方向甲方支付2014年、2015年两年租金人民币叁佰玖拾陆万玖仟元整，￥396.9万元。(2)自2016年开始，乙方于每年的1月10日前一次性付清当年租金，直至本补充合同期满。三、上述相关条款如与《租赁合同书》冲突的，以本补充合同条款为准；《租赁合同书》其它合同条款继续履行至本补充合同终止。后，翔峰云物业公司与申晨酒店签订租赁合同，约定：将涉案房屋的二层西段、三层、四、五、六层租赁给申晨酒店，租赁期限自2016年1月1日至2023年12月31日止。
2017年4月10日，东管头投资公司向翔峰云物业公司发出《解除房屋租赁合同通知书》，要求翔峰云物业公司于2017年5月20日之前将租赁房屋交还。
翔峰云物业公司认可2014年之后即未交纳租金。东管头投资公司主张，翔峰云物业公司未经其同意对涉案房屋进行了改建，改变了房屋主体结构。翔峰云物业公司对改建事实予以认可，但主张是申晨酒店进行的改建。东管头投资公司提交的涉案房屋平面图显示，涉案房屋二层以上部分房间在南侧，走廊位于北侧。经本院现场勘验，现涉案房屋上述部位房间在北侧，走廊在南侧。经本院释明，申晨酒店同意替翔峰云物业公司偿还其欠付东管头投资公司的租金及违约金。
本院认为：依法成立的合同受法律保护，各方均应依约履行。本案中，原、被告双方签订的租赁合同系双方真实意思表示，且不违法法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。原告即已按约定交付了房屋，被告就有义务依照双方租赁合同及补充协议的约定支付租金、使用房屋。被告虽主张其与原告之间存在其他债务关系，用于抵扣租金，但并未举证证明。第三人虽同意替被告偿还所欠债务，但该偿还行为是为了消除被告的全部违约情形，保证其正常使用房屋。故，应基于被告仅存在欠付费用一项违约情形的基础上。现被告认可涉案房屋进行了改建，其虽主张房屋系第三人改建，然无论房屋系何人改建，涉案房屋的整体布局已完全改变，被告作为与原告签订租赁合同的相对方，应向原告承担房屋主体结构改变的违约责任。基于被告的该项违约行为，原告即享有单方解除原被告之间的租赁合同的权利。原告已向被告发出了解除通知书，则双方合同自被告收到该解除通知之日解除。原、被告双方合同解除后，被告及第三人继续占用房屋即无事实及法律依据。房屋的实际占用人即有义务将涉案房屋交换原告。故，原告要求腾退房屋、支付租金的诉讼请求，事实清楚、证据充分，本院予以支持。对于其租金计算错误的部分，本院予以纠正。关于违约金，原告主张违约金系依据双方租赁合同第六条第四款计算，但该条款并未约定违约金的计算基数。本院结合双方合同其他条款的约定及原告的损失情况，确定违约金数额为208370元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决如下：
一、北京翔峰云物业管理有限公司、北京申晨酒店有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向北京东管头投资管理公司腾退北京市丰台区丰管路×号东管头科研楼；
二、北京翔峰云物业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内给付北京东管头投资管理公司房屋租金6747266.67元；
三、北京翔峰云物业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内给付北京东管头投资管理公司违约金208370元；
四、驳回北京东管头投资管理公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费70213元，由北京东管头投资管理公司负担9724元（已交纳），由北京翔峰云物业管理有限公司负担60489元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
审 判 长 董 会
人民陪审员 廉润有
人民陪审员 孙桂华
二〇一八年四月二十四日
书 记 员 刘艳华