江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第3732号
上诉人（原审被告）南京金弘基科技发展有限公司，组织机构代码79712333－0，住所地南京市秦淮区光华路114号。
法定代表人张桂利，该公司董事长。
委托代理人钱党兵，江苏刘洪律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）宋运韬，男，1982年9月27日生，汉族，无业。
委托代理人雷远军，江苏金鼎英杰律师事务所律师。
上诉人南京金弘基科技发展有限公司（以下简称金弘基公司）因与被上诉人宋运韬房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2014）秦民初字第2131号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人金弘基公司的委托代理人钱党兵、被上诉人宋运韬的委托代理人雷远军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
宋运韬原审诉称，2012年3月16日，双方签订房屋租赁合同，约定宋运韬承租金弘基公司所有的金弘基大厦前幢第二层房屋。2012年3月30日，双方又签订了房屋装修管理协议书（以下简称装修协议），约定宋运韬对承租房屋进行装修并向金弘基公司缴纳30000元装修保证金，协议签署后宋运韬即向金弘基公司缴纳了上述保证金。宋运韬在承租房屋装修结束后即进行开业经营，并明确向金弘基公司主张30000元装修保证金予以冲抵宋运韬应向金弘基公司缴纳的同等租金，但金弘基公司不愿予以冲抵并就30000元租金等事项向法院起诉，后得到法院判决支持金弘基公司要求宋运韬给付30000元租金的诉讼请求。宋运韬认为，金弘基公司无理由继续非法占有宋运韬上述款项，应返还并承担逾期支付的利息。为维护合法权益，宋运韬诉至法院，请求法院判令：金弘基公司退还装修保证金30000元，并由金弘基公司承担本案诉讼费用。
金弘基公司原审辩称，1、宋运韬严重违反双方签订的房屋租赁合同、装修协议和备忘录等相关约定，擅自改变租赁物的用途及对租赁物的装修项目。2、宋运韬未按双方合同约定向金弘基公司提供装修合同复印件及所有的施工图纸、竣工验收单等资料。3、由于宋运韬擅自变更装修项目且未征得金弘基公司的书面同意，造成租赁物房屋渗水，墙面遭受严重损失。因此宋运韬的诉讼请求无事实和法律依据，请求法院驳回宋运韬的诉讼请求。
原审法院经审理查明，坐落南京市光华路114号1-8层房屋一幢系金弘基公司所有，2012年3月26日，金弘基公司（甲方）与宋运韬（乙方）签订房屋租赁合同，约定：宋运韬承租金弘基公司光华路114号前幢第二层面积约700平方米房屋，租赁时间自2012年4月2日至2018年6月16日，租期6年，年租金375000元为不开票价，租金先付后用；租赁期间，乙方不得擅自改变房屋结构、用途，因业务或其他原因需要改造、添建或改造门窗及室内装修等，应事先征得甲方书面同意，议定今后处理办法，并提供给甲方所有水、电等管路线所有图纸；因乙方施工装修造成的管道堵塞、渗漏、停电、停水等均由乙方承担赔偿责任。2012年3月30日，金弘基公司（甲方）与宋运韬（乙方）签订装修协议（以下简称装修协议），约定：乙方应于装修前交纳给甲方30000元装修保证金；房屋装修前，乙方必须向甲方如实申报装修项目、标准、施工人数、拟开工时间和竣工时间等内容，并提交与装修企业签订的装修合同复印件及装修所有的施工图纸，并提交装修企业的营业执照和资质证书；装修完毕，乙方向甲方提出申请并提供所有装修、设施、消防等相关图纸以及竣工验收单，甲方指定专人检查是否有违反装修管理的行为；乙方和装修企业在进行地面施工过程中，造成对其他业主的损害，要承担由此引发的全部法律责任，甲方有权扣除全部或部分装修保证金、责令停工整改。装修协议签订后，宋运韬向金弘基公司缴纳了装修保证金30000元。同日，双方签订了一份备忘录，约定：租赁房屋于2012年3月30日交接完毕；乙方租用甲方的房屋只作为加盟蓝湾（咖啡）使用。
2013年8月21日，金弘基公司向原审法院提起诉讼，诉称宋运韬在未向金弘基公司提供装修合同和图纸的情况下安排工程队进场装修，擅自将房屋用途改变，由蓝湾咖啡变成阿英煲，由咖啡店直接变成餐饮企业，造成楼内其他承租户的楼梯、墙面等出现损坏，金弘基公司房屋的外墙也被宋运韬破坏，金弘基公司请求判令：1、宋运韬按照装修协议要求向金弘基公司提交与装修企业签订的诉争房屋装修合同复印件及所有的施工图纸、竣工图纸及验收单；2、宋运韬对其装修而导致的金弘基大厦辅楼一楼四间房屋漏水造成春风教育内阁楼楼梯上端顶部右上角，楼梯右边第一间房间右角、顶部，楼梯右边第二间房屋顶部，楼梯右边第三间左侧顶部、墙面，阁楼顶部乳胶漆大面积损坏进行修复，楼梯右边第一间木地板严重损坏进行修复，并赔偿损失20000元；3、宋运韬将金弘基大厦大厅上部立柱的排风口、水管拆除，恢复成原来墙面乳胶漆颜色，对金弘基大厦附二楼南面安装设备导致墙面破损进行修复，恢复成原来墙面乳胶漆颜色，金弘基大厦附二楼东面墙体因其装修造成的外墙破损进行修复，恢复成原该墙面乳胶漆颜色，将金弘基大厦辅一楼南面下水管漆成与原来管道相同颜色。2013年11月13日，原审法院做出（2013）秦民初字第3240号民事判决书（以下简称3240号判决），判决宋运韬于该判决生效之日起10日内向金弘基公司提交其与装修企业签订的金弘基大厦前幢第二层房屋装修合同复印件及所有的施工图纸、竣工图纸、验收单，并驳回金弘基公司的其他诉讼请求。该民事判决书已生效。
原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，宋运韬向金弘基公司缴纳装修保证金，其目的系保证金弘基公司在宋运韬有违反装修协议的行为并造成损失时，能够从该笔保证金中得到及时充分的赔偿。如宋运韬的装修行为未违反装修协议，或未造成金弘基公司的实际损失，则装修结束后，该笔保证金应予返还。金弘基公司曾就宋运韬装修行为向原审法院提起诉讼，原审法院在3240号判决中已做出处理，故宋运韬关于金弘基公司返还装修保证金30000元的诉讼请求，于法有据，原审法院依法予以支持。金弘基公司辩称宋运韬擅自改变租赁物的用途及对租赁物的装修项目，造成金弘基公司严重损失，亦已经原审法院生效民事判决书处理，故对于金弘基公司的辩称意见，原审法院不予采纳。原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：南京金弘基科技发展有限公司于判决生效之日起10日内向宋运韬返还装修保证金30000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费602元，减半收取为301元，由南京金弘基科技发展有限公司负担。
金弘基公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称，1、原审法院认定事实有误。金弘基公司在实施装修行为前后根本没有全面、适当履行双方约定的以下义务：（1）《房屋租赁合同》第五条第2项约定：“乙方保证在此租赁物内只作办公使用，不得从事其他使用。”（2）《房屋租赁合同》第五条第5项约定：“租赁期间，乙方不得擅自改变房屋结构、用途。……”（3）《房屋装修管理协议书》第一条第2项约定“房屋装修前，乙方必须向甲方如实申报装修项目、……并提交与装修企业签订的装修合同复印件及装修所有的施工图纸，并提供装修企业的营业执照和资质证书。”（4）《房屋装修管理协议书》第一条第3项约定“……同时乙方在得到甲方同意后方可施工，乙方需严格按照申请的项目进行。”（5）《房屋装修管理协议书》第一条第9项约定：“装修完毕，乙方向甲方提出申请并提供所有装修、设施、消防等相关图纸以及竣工验收单，甲方指定专人检查是否有违反装修管理的行为。”（6）《房屋装修管理协议书》第二条第1项约定：“乙方、装修企业违反本协议中的禁止行为，甲方有权扣除全部、部分装修保证金、要求恢复原样、责令停工。造成损失的，乙方和装修企业应承担全部赔偿责任。”（7）《备忘录》第2条约定：“乙方租用甲方的房屋只作为加盟（蓝湾）使用。”原审法院未全面对证据进行审查和判断，也没有对宋运韬装修行为是否有违反协议或合同行为做出认定。2、原审法院以金弘基公司曾就宋运韬装修行为向原审法院提起诉讼，原审法院在3240号判决中已做出处理为由，支持宋运韬的诉求不能让金弘基公司信服。3240号判决中已经支持了金弘基公司的第一项诉求，已经判令宋运韬向金弘基公司提交装修合同复印件及所有的施工图纸、竣工图纸及验收单，证明宋运韬违反了装修协议或者有关装修条款的事实。3240号判决中虽未支持上诉人的第二项、第三项，但不能证明宋运韬没有违反装修行为的事实，3240号判决中，金弘基公司的第二项、第三项所涉法律关系与本案的法律关系有本质区别，本案的焦点是宋运韬是否有违反装修条款的事实和宋运韬诉求是否能够得到支持。因此，在本案中原审法院首先应当审查和认定的是宋运韬是否有违反装修条款的事实存在，进而再做出金弘基公司的抗辩事由是否成立和金弘基公司退还装修保险金的条件是否已经成就的认定。但原审法院并非针对本案的具体情况进行审查、判断和认定，原审法院以3240号判决中已经做出处理为由，避开宋运韬存在多种违反装修行为的事实而做出判决。3、根据一审判决可以得出这样的结论：在宋运韬的装修行为存在违反装修协议和有关装修条款时，其装修保证金仍然有权要求返还。这样的判决只能助长宋运韬违约行为的不断产生，损害了守约方金弘基公司的合法民事权益。综上，宋运韬严重违反了双方书面约定的相关条款，要求返还装修保证金的诉求毫无事实依据和法律依据，请求二审法院依法撤销原审判决，发回重审或依法改判，并由宋运韬承担一、二审诉讼费。
被上诉人宋运韬答辩称，1、本案相关纠纷已经在生效判决中得到处理，3204号判决书已经判决除了要求宋运韬交付图纸外，金弘基公司其他诉讼请求全部被驳回。2、根据双方协议约定，上诉人有权扣除装修保证金是有前提条件的，违约和扣除保证金并不能划等号。根据装修协议约定，只有两条可以扣除保证金，在《房屋装修管理协议书》第一条第11款和第二条第1款有明确的约定，只有这两条能够体现上诉人有权扣除装修保证金，而被上诉人没有违反这两条约定。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，对于原审查明的案件事实，当事人并无异议，本院予以确认。
本院认为，双方2012年3月26日签订的房屋租赁合同以及2012年3月30日签订的备忘录、装修协议不违反法律规定，合法有效，双方当事人均应按约履行。
双方当事人在本案中争议的装修保证金，是双方依据装修协议中的约定由宋运韬向金弘基公司支付，双方签订的房屋租赁合同及备忘录中无此约定，因此，上诉人依据房屋租赁合同和备忘录主张扣除装修保证金无事实和法律依据，本院不予采纳。
上诉人金弘基公司认为，被上诉人宋运韬在实施装修行为前没有全面、适当履行双方约定的《房屋装修管理协议书》第一条第2、3、9项和第二条第1项的约定，据此应扣除30000元装修保证金，经审查，该协议第二条第1项约定被上诉人违反协议中禁止行为的，上诉人有权扣除装修保证金，而上诉人主张被上诉人违反的该协议第一条第2、3、9项的内容，并非协议约定的禁止条款，不符合该协议第二条第1项约定的扣除装修保证金的条件，故上诉人的主张无事实和法律依据，上诉人基于被上诉人违约事实，要求扣除被上诉人装修保证金的上诉请求和理由不能成立。
3240号判决中虽然认定宋运韬在装修中存在违约行为，但对金弘基公司据此提出的赔偿损失的诉请没有支持，金弘基公司不能证明宋运韬上述违约行为给其造成了损失，且上述违约行为亦不符合双方约定的仅因违约行为扣除装修保证金的条件，故不能成为上诉人要求扣除装修保证金的依据。综上，原审法院判决上诉人返还装修保证金并无不当。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费602元，由上诉人金弘基公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 汤 雷
审判员 孙 伟
审判员 邹小戈
二〇一四年十月二十日
书记员 罗程允