福建省泉州市洛江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）洛民初字第670号原告泉州市百信物业管理有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区刺桐西路市工商局南侧中联华庭3C-7号楼店面23，组织机构代码66038161-1。法定代表人王洪江，总经理。委托代理人许琼瑜、江怀，福建泉南律师事务所律师。被告吴志强，男，1962年5月10日出生，汉族，住福建省晋江市。原告泉州市百信物业管理有限公司（以下简称百信物业公司）与被告吴志强物业服务合同纠纷一案，本院于2015年5月5日受理后，依法由代理审判员林晓玲适用简易程序公开开庭进行了审理。原告百信物业公司委托代理人许琼瑜到庭参加了诉讼，被告吴志强经本院传票合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告百信物业公司诉称，原告与泉州五金机电商城房地产开发有限公司签订《前期物业管理委托合同》，由原告向坐落于泉州五金机电商城A栋（商住楼）提供物业管理服务，合同期限自2009年12月1日至2012年11月30日止。原告与被告签订《前期物业管理服务协议》约定了双方权利义务。合同还约定，该小区物业业主委员会成立并与另行招聘的物业服务公司签订的《物业管理服务合同》生效之日，《前期物业管理委托合同》自然终止。2014年9月15日，该小区业主委员会成立并接管该小区，《物业管理委托合同》和《前期物业管理服务协议》同时终止。根据《前期物业管理委托合同》和《前期物业管理服务协议》约定，原告提供合同约定的物业管理服务后，物业的服务费应按双方协商的标准向业主收取。被告系上述物业3#1305号房的业主，物业面积为101.04平方米，按约定被告应当向原告缴纳物业管理费（物业费1.2元／平方米）、公摊费及其他相关费用。但被告自2012年3月1日至2014年9月15日的物业费3690元，自2011年12月1日至2014年7月31日的公摊费1515元未支付，上述费用共计5205元。虽经原告多次催讨，但被告一直拒绝支付。根据《前期物业管理服务协议》第九条第四款规定，被告违约应按应缴物业费的0.5%／天向原告支付滞纳金，自2013年3月1日至2014年9月15日，计4795元。原告故起诉，请求判令：1.被告立即向原告偿付物业管理费人民币5205元及支付滞纳金4795元，共计10000元；2.由被告承担本案诉讼费。被告吴志强未作书面答辩，也未到庭应诉答辩。原告百信物业公司为支持其主张，向本院提供如下证据：1．原告营业执照、组织机构代码证、资质证书各一份，证明原告主体适格；2.被告身份证一份，证明被告主体适格；3.《前期物业管理委托合同》、《前期物业管理服务协议》各一份，证明被告作为泉州洛江区五金机电商城A栋小区业主应按约向原告支付物业管理费的事实；4.证明一份，证明原告自2011年8月至2014年9月15日为泉州洛江区五金机电商城A栋小区提供物业服务；5.收款凭证一份，证明被告自2012年3月1日起开始拖欠物业费、自2011年12月1日起拖欠公摊费；6.泉价（2009）110号文件一份，证明原告收取物业管理费符合法律规定；7.被告欠物业费明细一份，证明被告拖欠原告物业费、公摊费共计5205元。本院认为，被告吴志强未依传票时间到庭参加诉讼，又未在本院指定的期限内提出异议并提交证据，视为自愿放弃答辩、举证和质证的权利，原告提供的证据1-4及证据6来源合法，证明内容真实，与本案具有关联性，本院予以确认。证据5、7，由原告单方制作，且原告未提供相关合同约定证明，本院不予确认。经审理查明，原告百信物业公司于2008年9月16日取得中华人民共和国物业管理企业资质证书，具有物业管理资质，资质等级为叁级。2009年11月30日，泉州五金机电商城房地产开发有限公司与原告百信物业公司签订《前期物业服务合同》，委托其对泉州五金机电商城A栋商住楼（1#、2#、3#、5#楼）进行前期物业管理，双方于2009年12月9日签订协议书，约定物业服务费为：1、商住楼住宅按1.2元／㎡收取；2、商业店面按1.5元／㎡收取；3、地下固定停车位按90元／位／月收取。原告对泉州五金机电商城A栋商住楼小区进行物业管理服务的时间为自2011年8月起至2014年9月15日止。2011年9月3日，原告与被告吴志强签订《泉州五金机电商城A栋商住楼前期物业管理服务协议》，协议确认被告购房／租赁基本情况为：座落位置3幢1305单元，建筑面积101.71平方米；物业管理服务费标准为高层住宅按购房面积1.20元／㎡收取。协议同时约定物业管理服务费为每季度交纳一次，收费时间为每季度的第一个月的1-5日，被告逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天5‰交纳滞纳金。在原告对泉州五金机电商城A栋商住楼进行物业管理的期间内，被告吴志强作为泉州五金机电商城A栋商住楼3#1305号（原告主张的建筑面积为101.04平方米）的业主，自2012年3月1日起至2014年9月15日止，其应缴纳的物业管理费为3698元，但被告吴志强至今尚未缴纳物业费。经原告多次催讨未果，故起诉。另查明，泉州五金机电商城房地产开发有限公司与原告百信物业公司签订的前期物业服务合同及原告与被告吴志强签订的泉州五金机电商城A栋商住楼前期物业管理服务协议中均未对公摊费进行约定。本院认为，根据国务院《物业管理条例》第二十一条的规定，泉州五金机电商城A栋（商住楼）的建设单位泉州五金机电商城房地产开发有限公司有权选聘物业服务企业进行前期物业服务。因此，泉州五金机电商城房地产开发有限公司与原告签订的《前期物业管理委托合同》，主体适格，双方意思表示真实，内容未违反法律法规强制性规定，依法应认定有效。同时，原告与被告吴志强签订的《前期物业管理服务协议》，亦为合法有效的合同。被告吴志强作为泉州五金机电商城A栋商住楼3#1305号房产的业主，依法应按泉州五金机电商城房地产开发有限公司与原告签订的《前期物业管理委托合同》及其与原告签订的《前期物业管理服务协议》约定的标准向原告交纳物业管理费。被告吴志强自2012年3月1日起至2014年9月15日止在原告进行物业管理服务期间共拖欠原告物业管理费3698元（101.04㎡×1.2元／㎡×30.5个月=3698元），故原告请求被告支付物业管理费3690元的诉求合理合法，本院予以支持。由于原告未能举证证明双方对缴纳公摊费用有何约定，故对原告要求被告支付公摊费1515元的主张，本院不予支持。原、被告关于逾期违约滞纳金按日5‰的约定，超过中国人民银行同期同类贷款利率的四倍，故原告关于滞纳金的主张，超过部分，本院不予支持，应予调整。被告吴志强经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十一条、第四十二条及最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：一、被告吴志强应在本判决生效之日起十日内支付原告泉州市百信物业管理有限公司物业管理费3690元，并按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计付自2013年3月1日起至2014年9月15日止的滞纳金；二、驳回原告泉州市百信物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告吴志强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。代理审判员林晓玲二〇一五年七月十四日书记员苏艳月附注：一、本案引用的主要法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行金期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当加倍支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用；第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订服务合同的物业，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。二、执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。