黑龙江省通河县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）通民初字第41号
原告（反诉被告）孙宝贵，住通河县。
委托代理人刘江，住通河县。
被告（反诉原告）牡丹江怡兴房地产开发有限责任公司（以下简称怡兴公司）。住所地：牡丹江市东安区兴隆村兴正街**号。
法定代表人张占军，职务董事长。
委托代理人刘伟，住通河县。
原告（反诉被告）孙宝贵与被告（反诉原告）牡丹江怡兴房地产开发有限责任公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2014年12月17日立案受理后，依法组成合议庭于2015年1月21日、1月28日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）孙宝贵及其委托代理人刘江，被告（反诉原告）牡丹江怡兴房地产开发有限责任公司的委托代理人刘伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告孙宝贵诉称：2010年牡丹江怡兴房地产开发有限公司通河分公司开发通河镇丽景家园小区，原告有房屋（非住宅）记载建筑面积56平方米及和主房相接的无照房屋23平方米（已经过有关机构罚款处理），最终实际测量为79平方米，经原、被告双方协商，约定产权调换后，被告以丽景家园3号楼7门市房面积43.41平方米，和3号楼9号车库面积27.95平方米作为产权调换房屋，回迁安置给原告，回迁安置面积71.36平方米，比被拆迁面积少7.64平方米，合计29，032元。同时，双方还约定，原告的各种补偿如搬家费、临迁费、停产停业损失等均不给付。被告也不收取原告其他款项，即双方互不找差，签订合同书后。被告又让原告交37，000元差价款，不知原告怎么算的这个帐。现在，原告向被告要钱，被告也多次向原告讨要少补的面积或面积差价，但始终无果，无奈向法院提起诉讼。要求一、被告返还依合同多收原告29，032元差价款；二、被告返还原告多交的37，000元，并承担诉讼费用。
被告怡兴公司辩称，2010年6月12日原告与被告达成回迁协议。当时按政府规定有营业执照的房屋面积回迁给门市房，没有营业执照的房屋面积回迁给住宅。原告家有房照面积为56平方米，没有房照面积为23平方米，且没有营业执照。在原告一再央求下，被告考虑到原告虽然没有营业执照，但为了后期的拆迁顺利与原告协商达成回迁协议，即：被告将所建小区3号楼17号43.41平方米门市及3号楼5号27.95平方米车库（合计71.36平方米）回迁给原告并约定面积最终以测绘报告为准。因原告是以住宅调换被告开发的门市，为此被告应给付原告的各种补贴以及原告应收的结构差互相抵消、互不找差，原告再补交给被告差价款37000元。协议签订之后，原告则以没钱为由，拒不给付被告超出的面积款。之后为折迁顺利进行，被告为以点带面让其配合拆迁，同意不收此款，并给出具了收据（实则没有收取），也不存在返还之事。
被告怡兴公司反诉称，2010年6月12日反诉人与被反诉人达成回迁协议。当时按政府规定有营业的执照的给门市房，没有营业执照的（有房照的）给住宅。被反诉人家有房照面积为56平方米，没有房照面积为23平方米，且没有营业执照。依据规定反诉人只需给被反诉人住宅就可以了。可是在被反诉人一再央求下，反诉人考虑到被反诉人虽然没有营业执照，但为了后期的拆迁顺利，与被反诉人达成协议，即：反诉人将3号17号43.41平方米门市及3号楼5号27.95平方米车库（合计71.36平方米）给被反诉人（约定面积最终以测绘报告为准）。因被反诉人以住宅兑换反诉人门市，为此反诉人应给付被反诉人的各种补贴及被反诉人应收的结构差相互抵销，互不找差，另外，被反诉人应补交差价款37000元。协议签定之后，被反诉人则以没钱为由，拒不给付反诉人差价款。之后为拆迁顺利进行，反诉人为以点带面，让其配合拆迁，同意不收此款，并给出具了收据（实则没有收取）。但依据协议规定，以测绘结果为准，2012年经进户实际测绘3号楼17号门市为46.29平方米，3号楼5号车库（最终测绘将5号改为9号）29.31平方米，比签协议时多出面积4.24平方米。因此依据协议约定被反诉人应给付反诉人16，112元（4.24平方米×3800元）。为维护反诉人的权利，请求法院依法判令被反诉人给付反诉人4.24平方米房屋差价款16，112元，并承担诉讼费用。
原告孙宝贵对被告怡兴公司反诉答辩称，一、牡丹江怡房产地产开发有限公司分公司不具备本案本诉的主体资格。因此其无资格就本诉提起反诉。请求法院驳回其民事反诉请求。二、反诉的内容事实并不存在且无证据证明。一是本诉原告孙宝贵在起诉状中已经阐明，本诉被告牡丹江怡兴房地产开发有限责任公司少补给原告拆迁补偿面积7.64平方米，合计人民币29，032元。二是反诉人牡丹江怡兴房地产开发公司分公司反诉状中要求被反诉人给付反诉人4.24平方米差价款16，112元（4.24×3800元）这意味着反诉人多给被反诉人拆迁补偿面积4.24平方米。事实是反诉人拆了被反诉人79平方米房屋，按1：1的比例回迁，应该给被反诉人79平方米的拆迁补偿房屋。而被反诉人的计算，反诉人仅给被反诉人面积71.36平方米，尚少给拆迁补偿面积7.64平方米，分明是少给拆迁补偿面积，却说成是多给了4.24平方米拆迁补偿面积。三是反诉人所谓的“经进户实际测绘”无法律依据。综上，请求驳回反诉人的反诉请求。
本院在开庭审理过程中，原告孙宝贵、被告怡兴公司为证明各自诉辩及反诉主张的事实成立，举示了证据并发表了质证意见：
原告孙宝贵（反诉被告）举示证据情况如下：
证据A1，住宅房屋拆迁产权调换协议1份，主要内容：甲方：牡丹江怡兴房地产开发有限责任公司，乙方：孙宝贵。经通建拆许字（2010）第2号《房屋拆迁许可证》批准，根据《哈尔滨市房屋拆迁管理暂行办法》《通河县公益事业及棚户区改造项目房屋拆迁补偿相关政策的规定》的有关规定，经甲、乙双方协商，现就房屋拆迁产权调换事宜签订协议如下：一、乙方房屋位于通河镇富强街，产别私产，产权证号：10302，建筑面积56平方米，实量79平方米。三、经双方协商，乙方产权调换的房屋位于富强街，建筑面积：3号楼7号门市43，41平方米，3号楼5号车库27.95平方米（以测绘结果报告为准，多退少补）。十一、经双方协商约定，结清结构差价及甲方付给乙方各项补偿补助奖励费后，乙方向甲方交纳差价款37，000.00元，此款开工日交齐。甲方（盖章）：牡丹江怡兴房地产开发有限责任公司，乙方（签字）孙宝贵，时间2010年6月12日。
意在证明：双方自愿签订产权换协议，拆迁面积与实际交付不符，被拆迁面积实际测量是79平方米，但实际没给那么多，按照协议约定应多退少补，被告应退回29，032元。
证据A2，收据1份，主要内容：人民币叁万柒仟元整。上款系孙德军回迁差价款。收款人：牡丹江怡兴房地产开发有限责任公司通河分公司（财务章），收款时间2010年6月13日。
意在证明：孙宝贵已按双方签订产权调换协议约定以其子孙德军名义交给怡兴公司房屋差价款37，000.00元。
被告怡兴公司（反诉原告）对原告（反诉被告）孙宝贵举示的证据A1、A2质证认为真实性无异议，但对证明内容有异议；本院确认原告（反诉被告）孙宝贵举示证据A1、A2真实有效；
被告怡兴公司（反诉原告）为证明其主张的答辩及反诉请求的事实成立，向法院提交如下证据并当庭举示：
证据B1，通河县公益事业及棚户区改造项目房屋拆迁补偿相关政策的规定1份，主要内容：为依法保护公益事业及棚户区改造拆迁当事人的合法权益，切实改善城镇居民的居住条件和居住环境，加快我县城镇建设和棚户区改造步伐，根据《哈尔滨市城市房屋拆迁管理暂行办法》和《哈尔滨市棚户区改造项目房屋拆迁补偿相关政策的规定》的有关规定，结合我县实际，制定本规定。二、房屋拆迁补偿与保障规定。2、非住宅房屋（指商服用房）6、违法建筑和超过批准时限的临时建筑，按照《哈尔滨市城市房屋拆迁管理暂行办法》的规定，由规划或者城市管理行政执法等有关行政管理部门依法查处，不予补偿。
意在证明：被告是按照此政策规定与原告签订的产权调换协议，已经按此政策规定对原告有房照房屋和没房照房屋分别进行了处理，对无照房屋不予补偿。
证据B2，房屋产权调换协议1份，主要内容与原告所举的证据一内容一致。
意在证明：原告的诉讼超出诉讼时效。
证据B3，房屋面积测算报告（复印件）1份，主要内容：委托单位：牡丹江怡兴房地产开发有限责任公司，项目名称丽景家园3号楼。测量单位：哈尔滨市大地勘察测绘有限公司，时间2012年1月9日。
意在证明：（1）证明经实际测绘回迁给原告的门市为3号楼17号门市，面积为46.29平方米，3号楼5号车库（最终测绘将5号改为9号）29.31平方米。（2）证明原告（反诉被告）回迁后的房屋依据协议比签协议时多出面积4.24平方米，按每平方米3，800元计算，被反诉人应给付反诉人16，112元人民币差价。
原告（反诉被告）对被告（反诉原告）所举示的证据B1质证认为有异议，认为不能作为判案依据；经本院评议认为，该案双方争议的主要问题是产权调换的面积问题，而不是拆迁合理和补偿问题。因此，本院确认该份证据与本案没有关联性，不予采信。原告（反诉被告）对被告（反诉原告）所举示的证据B2真实性无异议，本院当庭确认被告（反诉原告）所举示的证据B2真实性有效，予以采信。原告（反诉被告）对被告（反诉原告）所举示的证据B3真实性和关联性均有异议，认为没有找本人测量过。经本院评议认为，被告（反诉原告）在本庭所举示的测绘报告是因该小区居民上访由建设部门责成被告（反诉原告）测量后形成的，该报告已经由该小区的大部分居民认可并使用。本院也当庭释明原告（反诉被告）如对该测绘报告有异议，应在一周之内申请重新测量，但原告（反诉被告）逾期未向法院提出重新测量的申请，因此，应视为原告（反诉被告）对该测绘报告无异议。本院对被告（反诉原告）所举示的该份证据予以采信。
本院经审理，根据原、被告的当庭陈述及所采信的证据，查明案件事实如下：
原告（反诉被告）孙宝贵在通河县通河镇富强街有一建筑面积56平方米私产住宅和建筑面积23平方米无照房屋。被告（反诉原告）怡兴公司系参与通河县棚户区改造工程的开发商，负责原告（反诉被告）孙宝贵所在区域的棚户区开发。按照当时棚户区改造政策，2010年6月12日原告（反诉被告）孙宝贵与被告（反诉原告）怡兴公司签订了《住宅房屋拆迁产权调换协议》，经双方自愿协商，原告（反诉被告）孙宝贵选择产权调换方式进行折迁，调换房屋位置位于被告（反诉原告）怡兴公司建设的通河县丽景家园小区3号楼7号（43.41平方米）门市和3号楼5号（27.95平方米）车库。按照协议约定，最终建筑面积以测绘结果报告为准，多退少补。另外，因原告（反诉被告）孙宝贵系用住宅调换商服门市房，经双方协商约定，原告（反诉被告）孙宝贵向被告（反诉原告）怡兴公司交纳差价款37，000元。协议签订后，被告（反诉原告）怡兴公司给原告（反诉被告）孙宝贵开据收37，000元房屋差价款票据1份。该小区工程竣工后，原告（反诉被告）孙宝贵搬入丽景家园小区3号楼7号门市和3号楼5号（现排列为9号）车库，并入住至今。
原告（反诉被告）孙宝贵与被告（反诉原告）怡兴公司之间签订的住宅房屋拆迁产权调换协议主要内容：甲方：牡丹江怡兴房地产开发有限责任公司，乙方：孙宝贵。经通建拆许字（2010）第2号《房屋拆迁许可证》批准，根据《哈尔滨市房屋拆迁管理暂行办法》《通河县公益事业及棚户区改造项目房屋拆迁补偿相关政策的规定》的有关规定，经甲、乙双方协商，现就房屋拆迁产权调换事宜签订协议如下：一、乙方房屋位于通河镇富强街，产别私产，产权证号：10302，建筑面积56平方米，实量79平方米。三、经双方协商，乙方产权调换的房屋位于富强街，建筑面积：3号楼7号门市43，41平方米，3号楼5号车库27.95平方米（以测绘结果报告为准，多退少补）。十一、经双方协商约定，结清结构差价及甲方付给乙方各项补偿补助奖励费后，乙方向甲方交纳差价款37，000.00元，此款开工日交齐。甲方（盖章）：牡丹江怡兴房地产开发有限责任公司，乙方（签字）孙宝贵，时间2010年6月12日。
2014年12月18日，原告（反诉被告）孙宝贵以被拆迁的房屋总面积为79平方米（有照建筑面积56平方米、无照房屋建筑面积23平方米），回迁面积71.36平方米，比被拆迁面积少7.64平方米为由，诉讼至法院，要求被告（反诉原告）退回7.64平方米房屋价款29，032.00元，并返还已经交纳的房屋差价款37，000.00元。
经哈尔滨市大地勘察测绘有限公司测算，丽景家园小区3号楼7号门市现面积为46.29平方米，3号楼5号（按现排列为9号）车库面积为29.31平方米，实际面积总计比双方产权调换协议的约定总面积多4.24平方米。
被告（反诉原告）怡兴公司于2015年1月28日提出反诉，要求原告（反诉被告）孙宝贵给付4.24平方米面积差价款16，112元（4.24平方米×3，800元）。庭审中，被告（反诉原告）怡兴公司向本院提出撤诉申请，撤回对原告（反诉被告）孙宝贵的反诉请求。
本院认为，本案是一起因为房屋拆迁产权调换协议而引发的纠纷，根据双方当事人的诉辨主张，争议焦点有三个：一、原告（反诉被告）孙宝贵与被告（反诉原告）怡兴公司之间签定的房屋拆迁产权调换面积是否符合双方协议约定；二、原告（反诉被告）孙宝贵要求被告（反诉原告）怡兴公司返还按合同多收面积款及返还差价款的主张是否能成立。
关于第一个焦点问题，本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定“依法成立的合同，自成立时生效”，依照该规定，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）怡兴公司间的房屋拆迁产权调换协议是双方的真实意思表示，协议的内容也不违反国家法律的强制性规定，不损害国家、集体和第三人的利益，因此，双方签订的房屋拆迁产权调换协议在签订时即产生法律效力，对双方均有约束力。被告（反诉原告）怡兴公司在与原告（反诉被告）孙宝贵签订产权调换协议时，为照顾原告，经双方协商对原告没有营业执照的住宅给予回迁门市，对回迁后的房屋面积双方均有明确约定，在协议签订后，原告（反诉被告）孙宝贵按双方约定交纳了差价款，并且在房屋建成后，被告（反诉原告）怡兴公司已经按双方协议面积分别交付给原告（反诉被告）孙宝贵门市和车库，原告（反诉被告）孙宝贵入住至今。因此，应认定为原告（反诉被告）孙宝贵与被告（反诉原告）怡兴公司之间签定的房屋拆迁产权调换面积符合双方协议约定。
关于第二个焦点问题，本院认为，双方所签订的房屋拆迁产权调换协议表示真实，内容合法，对双方均有约束力。原告（反诉被告）孙宝贵在与被告（反诉原告）怡兴公司签订房屋拆迁产权调换协议时双方已经就回迁后房屋面积及应补交的差价款均有明确约定，原告（反诉被告）孙宝贵在与被告（反诉原告）怡兴公司签在产权调换协议并实际接收回迁房屋及车库后，时隔四年之久以回迁面积小于被拆迁面积为由要求被告（反诉原告）怡兴公司返还多收房屋面积款及房屋面积差价款的请求，无事实和法律依据，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定，原告（反诉被告）孙宝贵的该请求不成立，本院不予支持。
庭审中，被告（反诉原告）怡兴公司申请撤回对原告（反诉被告）孙宝贵的反诉请求，不损害国家、集体和他人合法权益，符合法律规定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十五条一款的规定，本院准予撤回反诉请求。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款、第一百四十五条一款《中华人民共和国合同法》第四十四条之规定，判决如下：
驳回原告（反诉被告）孙宝贵的诉讼请求；
准予被告（反诉原告）牡丹江怡兴房地产开发有限责
任公司撤回反诉请求。
案件受理费1451元（原告已预交）由原告（反诉被告）孙宝贵负担；反诉费101元（被告已预交）减半收取，由被告（反诉原告）牡丹江怡兴房地产开发有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院送交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。
审 判 长 宋彦华
人民陪审员 魏雁明
人民陪审员 聂连成
二〇一五年六月四日
书 记 员 由壮壮