贵州省贵阳市南明区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南民初字第5745号
原告贵州人文资源开发有限公司（以下简称人文公司），地址在本市南明区市南路217号1栋1单元28层2号。
法定代表人龙梅，该公司总经理。
委托代理人关晓明，该公司员工。
被告魏正林，男，1968年1月27日生，汉族，住本市小河区。
被告付顺飞，女，1988年8月16日生，汉族，住本市小河区。
委托代理人彭俊瑋，贵州北斗星律师事务所律师。（特别代理）
委托代理人田尊贤，贵州北斗星律师事务所律师。（特别代理）
被告李晓冬，男，1967年11月14日生，汉族，住本市南明区。
第三人王明岐，男，1966年12月5日生，汉族，住本市云岩区。
委托代理人李堃，贵阳郎森律师事务所律师。（特别代理）
第三人贵州金鹰物业有限公司（以下简称金鹰公司），地址在本市中华南路50号。
法定代表人ＬＥＯＮＴＥ－ＴＯＮI，该公司董事长。
第三人汤绍林，男，1964年4月5日生，汉族，住本市云岩区环城东路***号附*号。
第三人曲家旺，男，1987年6月15日生，汉族，住辽宁省营口市鲅鱼圈区。
委托代理人汤绍林，自然情况同前。
第三人刘萍，女，1986年2月24日生，汉族，住贵州省毕节市。
委托代理人汤绍林，自然情况同前。
原告人文公司诉被告魏正林、付顺飞、李晓东、第三人王明岐、金鹰公司、汤绍林、曲家旺、刘萍排除妨害纠纷一案，本院作出（2014）南民初字第1423号民事判决。原告人文公司、被告魏正林、付顺飞不服上诉，贵阳市中级人民法院作出（2015）筑民一终字第760号民事裁定，将案件发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告人文公司的委托代理人关晓明、第三人王明岐的委托代理人李堃到庭参加诉讼，被告魏正林、付顺飞、李晓冬、第三人金鹰公司、汤绍林、曲家旺、刘萍，经本院合法传唤无理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告贵州人文公司诉称，2004年6月7日，原告与第三人贵州金鹰物业有限公司签订《房屋租赁合同》，约定第三人将其位于贵阳市南明区中华南路54号钻石广场B栋6楼，建筑面积1159.59平方米房屋出租给原告使用。租期从2005年1月1日起至2028年1月1日止。2006年6月21日，原告与王明岐签订《转租合同》，约定将标的物房屋转租给王明岐用于经营会所，从2006�10月1日至2011年10月1日止。后因消防系统问题，租期顺延4个月。2010年5月18日，金鹰公司在原告及王明岐承租期限内将标的物出售给三被告，并于2010年5月28日办理房屋所有权登记。2010年12月16日，三被告以阻碍、锁门等方式阻碍王明岐正常经营，为此，王明岐于2011年7月7日诉至法院，最终造成原告1244734.45元损失。此外，从2012年2月1日起，原告无法正常转租或经营，给原告造成巨大损失。故现原告诉至法院，请求判令：一、判决被告停止侵害原告承租权，排除对原告正常经营出租的妨碍；二、判决被告承担原告损失（原告应支付王明岐赔偿款1244734.45元以及按每平方每月270元支付2012年1月1日起至停止妨碍时止的租金）；三、本案诉讼费、评估费由被告承担。
被告魏正林、付顺飞、李晓冬未到庭应诉，亦未向本院提交书面答辩。
第三人王明岐陈述称，第三人王明岐起诉原告租赁合同一案，法院判决由原告赔偿第三人王明岐1244734.45元，该判决已经生效，第三人于2014年8月27日向南明区人民法院申请强制执行。
第三人金鹰公司、汤绍林、曲家旺、刘萍未到庭应诉，亦未向本院提交书面答辩。
经审理查明，2004年6月7日，第三人金鹰公司（甲方）与原告人文公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将其所有的贵阳市中华南路54号钻石广场B栋6楼，建筑面积约为1000平方米的房屋出租给乙方使用，租赁期限从2005年1月1日起至2028年1月1日止，二十三年的租金总计为100万元，租金在合同生效之日起十日内支付30万元，余下租金在三个月内支付；乙方自主经营，自负盈亏，可转租或转包等多种方式�营，房屋用途用于开办会所等。合同第十条约定，裙楼顶甲方无偿提供给乙方使用；甲方不得将该房屋抵押、担保，以确保乙方的使用权。合同第十二条约定，租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的约定，需支付人民币50万元的违约金。合同签订后原告按约向金鹰公司支付了100万元租金，金鹰公司也按约将该房屋交付给原告。其间双方因金鹰公司又将房屋出租给星力广场产生纠纷，2006年4月21日本院以（2006）南民初字第560号民事判决书，判决金鹰公司及贵州星力百货（广场）有限公司将上述房屋恢复原状，腾还给人文公司，并判决金鹰公司赔偿人文公司损失30万元。同年6月8日贵阳市中级人民法院以（2006）筑民一终字第479号民事判决书，维持原判。后房屋交由人文公司使用。2006年6月21日，人文公司（甲方）与第三人王明岐（乙方）签订了一份《转租合�》，合同约定，甲方将承租的中华南路54号钻石广场B栋6楼房屋（产权登记为中华南路2号钻石广场裙楼1幢6层），建筑面积约1160平方米，全部转租给乙方，用途为经营性会所；租金为每月每平方米12元，合同还对双方其他权利义务等进行约定。合同签订后，人文公司按约将房屋交付给第三人王明岐使用，王明岐在该房屋从事经营。2010年5月，金鹰公司与被告魏正林、付顺飞、李晓冬三人分别签订商品房买卖合同，约定将上述房屋出卖给该三人，其中出售给李晓冬的部分为中华南路2号钻石广场裙楼1幢6层1号、7号、8号，出售给付顺飞的部分为2号、3号、4号、5号,出售给魏正林的部分为6号、9号。上述房屋的总面积为1159.59平方米，为分隔的整层。魏正林、李晓冬、付顺飞于2010年6月取得了上述房屋的所有权证书。后魏正林等持该产权证书要求将该房屋收回，与原告发生争执，经派出所调解未果，2010年12月16日，魏正林、付顺飞、李晓冬三人将房屋上锁，第三人王明岐自此未能经营。2013年9月2日李晓冬名下的钻石广场裙楼1幢6层1号、7号、8号房屋所有权过户在魏正林名下。2012年8月8日魏正林将上述房屋租赁给第三人汤绍林，合同约定汤绍林经魏正林同意可以转租该房。2014年5月20日第三人汤绍林与第三人曲家旺签订房屋租赁合同，约定汤绍林将将上述房屋中200平方米租给曲家旺，租期4年，即2014年5月20日至2018年5月19日，租金每平方米每月80元，并对租金的递增方式等进行约定。6月9日第三人汤绍林与第三人刘萍签订租赁合同，约定汤绍林将上述房屋中990平方米租给刘萍，租期4年，即2014年7月1日至2018年6月30日，租金是每月每平方80元，并对租金的递增方式等进行约定。第三人曲家旺、刘萍对房屋进行装修后，实际使用上述房屋用于经营。2014年4月30日，原告人文公司诉至本院，诉请如前。另查明，被告魏正林、付顺飞系夫妻关系。2011年1月人文公司就该房起诉金鹰公司、魏正林、李晓冬、付顺飞优先购买权，为此本院做出（2011）南民初字第69号民事判决，人文公司不服提起上诉，贵阳市中级人民法院以事实不清，将案件发回本院重审，2013年12月18日本院做出（2013）南民商初字第89号民事判决书，判决金鹰公司赔偿人文公司300万元，因金鹰公司不服提起上诉，2014年6月10日贵阳市中级人民法院以（2014）筑民一终字第523号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该判决现已生效。2011年7月7日第三人王明岐因该房租赁受阻提起诉讼，请求判令人文公司等进行赔偿，本院做出（2011）南民初字第2427号民事判决后，王明岐不服上诉，贵阳市中级人民法院以事实不清，将案件发回本院重审，2014年4月17日本院做出（2013）南民初字第896号民事判决，判决人文公司退还王明岐房屋租金187876.45元并赔偿王明岐100万元；诉讼费由人文公司负担56858元。该判决现已生效，第三人王明岐并于2014年8月向本院申请强制执行。
审理中，针对本案争议的事实，原告提交了下列证据：（2013）南民商字89号民事判决书，（2014）筑民一终字第523号民事判决书，（2013）南民初字第896号民事判决书，证明原告对诉争房屋有合法承租权；原告将房屋租给王明岐，2010年12月16日魏正林、付顺飞、李晓冬对王明岐合法转租来的房屋锁门阻碍，导致王明岐起诉人文公司赔偿，最终法院判决人文公司赔偿王明岐1244734.45元。第三人王明岐对三份判决书真实性及证明目的不持异议。
上述事实，有原告、第三人的陈述、房屋租赁合同、民事判决书、房屋所有权证等证据在卷佐证，并经质证核实，足以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。
原告人文公司与第三人金鹰公司于2004年6月7日订立的《租赁合同》已经生效判决确认：未超过20年期限的部分合法有效。2006年6月21日，原告根据转租约定，又将房屋转租给第三人王明岐。2010年5月，被告魏正林、李晓冬、付顺飞以买受方式取得该房房屋所有权，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，原告的《租赁合同》对被告继续有效，对被告具有约束力。2010年12月，被告魏正林、李晓冬、付顺飞在原告的租赁期限内，将租赁房屋上锁封闭，该行为对原告构成违约，故被告依�应对原告承担相应的违约责任。原告诉请一：被告停止侵权并由原告继续承租房屋。根据查明事实：原告享有的系债权，被告享有的系物权，债权应由合同法调整；原告债权受到损害，其诉请按物权损害方式调整，不符合法律规定，故原告的该诉请依法不予支持。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记手续的；（三）合同成立在先的。不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。”因被告已将房屋出租给他人，他人且已合法占有租赁房屋，故占有人依法�有承租权。原告的《租赁合同》依照《合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”因不适于强制履行，故依法应予解除。原告诉请继续履行，依法不予支持。原告合同解除的责任系被告违约造成，故被告依照《合同法》第一百零七条之规定，依法应赔偿原告相应的经济损失。原告的经济损失有：一、法院判决的原告赔偿的第三人王明岐的经济损失1244734.45元,该损失系被告违约给原告造成的直接损失，被告应予赔偿。二、原告履行合同后可以获得的利益即预期收益，该收益按原告与第三人金鹰公司订立的年租�和被告与第三人王明岐订立的年租金差额123562元(16704043478)计算13年(从原告主张的2012年1月1日至受法律保护的二十年租赁期限2025年1月1日)即1606306元，该损失依照《合同法》一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”之规定，属被告在订立买卖合同时应当预见到的原告损失，被告依法应当赔偿。原告诉请按照现行市场租金标准即每平方270元计算赔偿，超出了被告订立买卖合同时应当预见原告转租损失范围，依法不予支持。至于被告要求由金鹰公司进行赔偿的主张，因被告是合同受让人，由于被告违约造成的损失应由�告承担，同时被告没有证据证实其对原告与金鹰公司的租赁合同不知情，故被告该辩解本院不予支持，另，关于被告李晓冬，其已于2013年9月将其名下的钻石广场六楼房屋所有权过户给被告魏正林，而魏正林对房屋过户时的真实情况是知情的，故因此由魏正林承担责任。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条、第一百一十三条、第二百二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、判决被告停止侵害原告承租权，排除对原告正常经营出租的妨碍；
二、判决被告承担原告损失（原告应支付王明岐赔偿款1244734.45元以及按每平方每月70元支付2012年1月1日起至停止妨碍时止的租金）；
三、驳回原告贵州人文资源开发有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费79747元、保全费5000元，被告魏正林、付顺飞负担41434元，原告贵州人文资源开发有限公司负担38313元（该款原告已预付，被告在支付前述款项时一并支付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。
审 判 长 罗 静
审 判 员 许靖聆
人民陪审员 沈 磊
二〇一六年三月十一日
书 记 员 彭 婧