广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤20民终2445号
上诉人（原审原告）：黄维光，男，1967年10月16日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。
委托诉讼代理人：让玉成，广东玉成律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张幼山，广东玉成律师事务所律师助理。
被上诉人（原审被告）：中山市宏泽房地产开发有限公司。住所地广东省中山市坦洲镇南坦路*号海伦花园***座。
法定代表人：吕江涛,该公司总经理。
委托诉讼代理人：刘翔，该公司法务经理。
上诉人黄维光因与被上诉人中山市宏泽房地产开发有限公司（以下简称宏泽公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2015）中一法坦民一初字第446号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
上诉人黄维光上诉请求：1.撤销广东省中山市第一人民法院（2015）中一法坦民一初字第446号民事判决；2.改判支持上诉人黄维光一审诉讼请求。事实和理由：一、一审判决遗漏关键事实查明，导致判决错误。1.根据《关于坦洲镇永二村心岸春天花园2座竣工验收信息公开答复》，涉案的房屋于2014年4月才办理了竣工验收手续，2013年7月21日涉案房屋不符合交付使用条件；2.一审中宏泽公司提交的建筑工程竣工验收报告第5页验收人员签名非原件；3.根据双方签订的商品房买卖合同补充协议第七条，宏泽公司应自约定的最后交房期限的次日至实际交付之日止向黄维光按日支付已付房价款0.5%的违约金。二、一审法院接受了黄维光的鉴定申请，但迟迟未组织鉴定，程序违法。三、一审法院仅凭一份没有证据原件的“建筑竣工验收报告”就直接认定涉案房屋于2013年7月10日竣工验收符合交楼条件，与《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国房地产管理法》第二十七条及《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条等强制性法律规定不一致。四、涉案的房屋楼板严重开裂且渗水，宏泽公司至今未修复好有严重质量问题的楼板，造成黄维光至今不能入住涉案的房屋，为此，黄维光不得不租房居住。理应由宏泽公司承担黄维光的租房损失。
被上诉人宏泽公司辩称，一审查明事实清楚，判决结果正确，黄维光的上诉事实与理由没有证据予以佐证。房屋结构可靠性检测鉴定报告是由双方共同委托的第三方鉴定机构对涉案房屋进行鉴定，现宏泽公司认为鉴定结论无法满足其个人需要，提出异议、上诉无事实依据。
上诉人黄维光向一审法院起诉请求：1.宏泽公司支付迟延交房的违约金73067元（以516374元为基数按日万分之五自2013年7月21日计至2014年4月30日共计283天）；2.宏泽公司赔偿黄维光不能使用涉案房屋而租房的损失25300元（自2013年7月21日至2015年6月30日每月租金1100元，暂计23个月，实际计算至宏泽公司向黄维光交付符合要求的物业为止）；3.宏泽公司支付黄维光因房屋质量问题导致房屋价值贬值损失50000元。
一审法院认定事实：2012年10月29日，黄维光（买受人）与宏泽公司（出卖人）签订商品房买卖合同一份（合同编号：1201056037），约定买受人购买的商品房为预售商品房，坐落为中山市坦洲镇××心岸春天花园××房，房屋总价为516374元；出卖人应当在2013年7月21日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，在商品房取得建筑工程竣工验收报告后，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人逾期交房的，逾期不超过60日，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，该违约金的总额最高不超过总房款的10%；出卖人在发出书面通知后十四天内，买受人应自行到出卖人售楼部联系并办理交付手续，如买受人逾期办理的，视为出卖人按时交付；附件四住宅质量保证书约定屋面防水、墙面、厨房的卫生间地面、管道渗漏等保修期限为5年；双方还约定了其他权利义务。2013年7月10日，建设单位、监理单位、总承包施工单位、勘察单位、设计单位出具建筑工程竣工验收报告，同意对坦洲心岸春天花园（14座、1217座及16座地下车库）商住小区工程竣工验收。2013年7月10日，宏泽公司出具收楼通知书一份，要求黄维光于2013年7月21日办理收楼手续。2013年8月23日，黄维光签订前期物业管理服务协议。
2014年8月8日，中山市住房和城乡建设局在答复中注明，中山市坦洲镇永二村心岸春天花园2座商住小区于2014年4月办理竣工验收备案。2014年8月25日，中山市住房和城乡建设局出具中建函[2014]999号复函，针对黄维光的投诉问题协调情况回复：1.2014年8月13日到坦洲心岸春天花园2幢601及701号房进行实地勘察发现，601号房的客房天花有注浆补裂的痕迹，业主试水发现天花东北角发现渗水，业主投诉情况基本属实。2.经各方协商处理如下，一是在2014年8月20日前，将各责任主体对裂缝产生的原因以及是否影响结构安全的结论，交给业主；二是在2014年8月20日前，施工单位出具补裂专项方案，经监理单位、设计单位、建设单位、业主共同确认后立即实施。2015年1月30日，宏泽公司与黄维光签订共同委托鉴定协议一份，双方共同委托广东保顺房屋鉴定有限公司对涉案房屋可靠性进行检测鉴定；鉴定产生的费用由宏泽公司承担；双方均需配合鉴定结构进行鉴定，并认可出具的鉴定结论。
2015年6月28日，广东保顺房屋鉴定有限公司作出保顺鉴字[2015]M0012号房屋结构可靠性检测鉴定报告，现场检查情况为：1.该房屋室内地面、室外地台及各柱、墙角均无明显的裂缝及沉陷现象，亦未发现因地基基础的不均匀沉降而导致上部结构构件出现明显裂缝及变形等异常现象；2.该房屋个别住户单元梁构件与砌体交界处出现裂缝损坏现象，该房屋结构层混凝土板构件出现裂缝、有少量渗水现象，该房屋墙柱构件未出现明显的受力变形及裂缝等异常现象；3.该房屋部分住户单元围护外墙体未出现裂缝现象，内墙在梁底与砌体交界处有少量位置出现裂缝，该房屋住户单元外墙面、室内地面基本完好，未发现明显的裂缝、空鼓及剥落现象，个别房屋住户的天花饰面出现脱落、起鼓现象，该房屋住户单元门、窗设施完好，使用灵活，水电设施完好，使用正常。检测结论为经承载力验算分析得知，该房屋所检测结构层梁、板及柱构件实际钢筋配置情况均满足承载力要求，该房屋上部结构柱构件轴压比均满足国家规范限值要求。鉴定结论为根据《民用建筑可靠性鉴定标准》。心岸春天花园1期1栋及2栋的可靠性等级评定为Ι级，即可能有极少数一般构件应在使用性或安全性方面采取措施。处理建议为：1.应对该房屋出现明显裂缝及渗水现象的板构件采用表面封闭处理；2.应对房屋出现明显裂缝现象的墙面采用切割凿除重新挂网抹灰修复处理，以及对天花饰面脱落进行铲除修复处理；3.该房屋在后续使用中应定期维护检查，严禁超载使用、随意增设隔墙、随意改变使用功能。如需进行涉及使用荷载较大变化的改造，应委托有资质的单位进行论证。楼板及墙体裂缝的产生不是因为该房屋承载能力不足引起的。
一审法院认为，黄维光与宏泽公司签订了商品房买卖合同，并办理了商品房预售备案登记，是双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效。涉案房屋结构可靠性检测鉴定报告，系双方共同委托鉴定，黄维光虽然对鉴定结论有异议，但其未能提供证据证明，因此一审法院对于上述鉴定报告予以采信。双方约定商品房取得建筑工程竣工验收报告后，房屋符合交房条件，即可交房。涉案房屋于2013年7月10日竣工验收，出具了竣工验收报告。房屋经检测鉴定，地基及主体结构满足国家设计规定及标准，已经符合交楼条件。宏泽公司通知黄维光于2013年7月21日前办理收楼手续，并未超出双方约定的交付期限。因此黄维光主张迟延交房的违约金，证据不足，一审法院不予支持。
关于不能使用涉案房屋的租房损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”鉴定报告中载明涉案房屋出现了裂缝和渗水现象，但是该事实并非导致黄维光租房居住的唯一原因，即两者之间不存在法律上的因果关系，且宏泽公司在签订商品房买卖合同时无法预见到该项损失。因此黄维光主张租金损失，于法无据，一审法院不予支持。
关于因房屋质量问题导致房屋价值贬值损失50000元的问题。商品房买卖合同附件四有住宅质量保证书，根据鉴定报告，房屋出现裂缝、漏水现象，可以进行维修，且该质量问题在保修期限之内，可以由宏泽公司负责保修。因此涉案房屋的质量问题可以通过维修予以解决，并非系不可修复而导致永久损失。因此，黄维光请求支付房屋贬值损失，理据不足，一审法院予以驳回。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零一十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回黄维光的诉讼请求。一审案件受理费3267元（原告已预交），由黄维光负担。
本院二审期间，上诉人黄维光围绕上诉请求依法提交了证据：1.建筑工程消防验收意见书，拟证明涉案房屋在2014年1月8日通过复验合格；2.（2011）珠中法民三终字第264号民事判决书，拟证明涉案商品房验收合格需通过备案。本院组织当事人进行了质证，宏泽公司确认上述证据的真实性、合法性，不确认上述证据的关联性。本院对黄维光提交的建筑工程消防验收意见书予以采信；对其提交的（2011）珠中法民三终字第264号民事判决书，因与本案争议的事实不具有关联性，本院不予采信。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一、黄维光与宏泽公司签订的涉案商品房买卖合同系宏泽公司提供的格式合同。合同关于买受人逾期付款的违约责任约定，“（1）逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。”二、根据中山市公安消防局山公消验字〔2014〕第8号建设工程消防验收意见书，涉案坦洲心岸春天14座住宅楼及其地下车库于2014年1月8日消防验收复检合格。三、2013年1月2日至本案一审起诉之日，黄维光持续租住珠海市香××区××街××房，每月支付租金为1100元。四、二审诉讼中，关于广东保顺房屋鉴定有限公司作出的鉴定报告描述的涉案房屋楼板及墙体裂缝，宏泽公司确认该裂缝的存在，称该司已进行维修；黄维光不确认宏泽公司已进行维修。
本院对一审法院认定的其他事实予以确认。
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。宏泽公司与黄维光签订的涉案商品房买卖合同虽然约定涉案商品房的交付条件为该商品房取得建筑工程竣工验收报告，但作为商品房买卖之标的物，其在交付使用时须满足基本的供水、供电、消防等居住和安全条件。《中华人民共和国合同法》第四十条规定，“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”故宏泽公司在格式条款中约定涉案商品房交付条件为该商品房取得建筑工程竣工验收报告，并不能免除该公司在交付涉案商品房时确保该商品房满足基本的供水、供电、消防等居住和安全条件的义务。本案涉案商品房于2014年1月8日才通过消防验收，故宏泽公司于2013年7月21日向黄维光出具收楼通知书时，涉案商品房并不具备交付的基本条件。故黄维光虽在宏泽公司出具收楼通知书后接收了房屋，但并不能视为宏泽公司已经按照合同约定履行了交付涉案商品房的义务。广东保顺房屋鉴定有限公司系双方共同委托的鉴定机构，鉴定结论不存在不应采信的事由。涉案商品房于2014年1月8日取得消防验收合格后，根据鉴定结论，涉案商品房地基及主体结构满足国家设计规定及标准，故可认定涉案商品房于2014年1月8日实际交付，宏泽公司应承担相应的逾期交房违约责任。关于违约金，黄维光主张应以已付房款为基数按照每日万分之五计算至涉案商品房取得竣工验收备案登记之日。宏泽公司主张按照合同约定违约金不得超过总房款的10%。因涉案合同系宏泽公司提供的格式合同，根据该合同的违约金条款，买受人逾期付款的应支付未付房款每日万分之五的违约金，该违约金没有限额；出卖人逾期交付商品房的，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，该违约金的总额最高不超过总房款的10%。根据上述条款，买卖双方的权利义务明显不对等，宏泽公司提供的格式合同中关于出卖人逾期交房违约金不超过总房款10%的条款加重买受人责任、排除买受人主要权利，应属无效条款。故宏泽公司支付违约金应以已付购房款516374元为基数，按每日万分之五从合同约定的交楼日期2013年7月21日的第二天起计至涉案商品房取得消防验收合格的2014年1月8日止。关于黄维光主张同期的租房租金损失，因该部分损失已被合同约定的违约金所填补，本院不予支持。
涉案商品房交付后，根据广东保顺房屋鉴定有限公司作出的鉴定报告，涉案房屋楼板及墙体的裂缝确实存在，该鉴定报告第七条第1项、第2项建议对涉案商品房出现的明显裂缝进行维修、修复，故宏泽公司仍应就该商品房存在的楼板及墙体裂缝承担维修责任。宏泽公司虽主张该公司已进行了维修，但未提供证据予以证明，黄维光亦不确认宏泽公司进行了维修，故本院对宏泽公司的主张不予采信。因宏泽公司怠于全面履行出卖人的合同义务，致使黄维光不能及时、正常使用涉案商品房，其租房的损失客观存在。宏泽公司应对涉案商品房取得消防验收合格并实际交付后黄维光的租金损失，即从2014年1月9日起至宏泽公司对涉案商品房楼板及墙体裂缝维修完毕之日止每月1100元的租金，承担赔偿责任。
关于黄维光主张的因房屋质量问题导致房屋价值贬值损失，涉案房屋虽存在裂缝、漏水现象，但该裂缝、漏水属于可以维修的情形，且该房屋仍处于保修期限内。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，以及该法第一百一十二条规定的“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失”，在双方未解除合同，且合同又可继续履行或可采取补救措施的情况下，采取补救措施应为第一顺位的违约责任承担形式。故黄维光在涉案房屋瑕疵可以通过维修予以解决的情况下主张房屋价值贬值损失无事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人黄维光的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销广东省中山市第一人民法院（2015）中一法坦民一初字第446号民事判决；
二、被上诉人中山市宏泽房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向上诉人黄维光支付逾期交房的违约金（以516374元为基数，按每日万分之五的标准从2013年7月22日起计至2014年1月8日止）；
三、被上诉人中山市宏泽房地产开发有限公司按照每月1100元的标准向黄维光赔偿自2014年1月9日起至中山市宏泽房地产开发有限公司对涉案中山市坦洲镇永二村心岸春天花园2座601房楼板及墙体裂缝按照广东保顺房屋鉴定有限公司保顺鉴字[2015]M0012号房屋结构可靠性检测鉴定报告第七条第1项、第2项处理建议要求维修完毕之日止的租金损失（中山市宏泽房地产开发有限公司于本案判决生效之日起七日内向黄维光一次性支付2014年1月9日至本判决生效之日的租金损失；本判决生效之后的租金损失中山市宏泽房地产开发有限公司应自本判决生效之日的第二天起每三个月向黄维光支付一次，直至涉案中山市坦洲镇永二村心岸春天花园2座601房楼板及墙体裂缝维修完毕之日止；最后一次支付间隔不足三个月的，中山市宏泽房地产开发有限公司应当于涉案中山市坦洲镇永二村心岸春天花园2座601房维修完毕之日一次性支付完毕）；
四、驳回上诉人黄维光的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3267元（黄维光已预交），由中山市宏泽房地产开发有限公司负担2617元（中山市宏泽房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内迳付黄维光），由黄维光负担640元；二审案件受理费3267元（黄维光已预交），由中山市宏泽房地产开发有限公司负担2617元（中山市宏泽房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内迳付黄维光），由黄维光负担640元。
本判决为终审判决。
审 判 长 官 琳
代理审判员 马燕清
代理审判员 刘 通
二〇一六年十二〇一六年十二月二日
书 记 员 龙战江