广东省广州市海珠区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0105民初2827号
原告：广州凯安物业管理有限公司，住所地广州市海珠区江南大道中宝树新街13号1栋四层4147房。
法定代表人：陈马权，经理。
委托代理人：王志健，广东法制盛邦律师事务所律师。
委托代理人：黄雪莹，广东法制盛邦律师事务所实习人员。
被告：陈雪燕，女，1958年7月29日出生，汉族，住广州市荔湾区，
委托代理人：李遥约，广东安国律师事务所律师。
委托代理人：尤玲，广东安国律师事务所实习人员。
第三人：广州联众房地产代理有限公司，住所地广州市越秀区东风东路836号东峻广场2座1603房。
法定代表人：陈凌，总经理。
委托代理人：古嘉敏，广东合盛律师事务所律师。
委托代理人：梁结枝，该公司职员，联系地址。
原告广州凯安物业管理有限公司诉被告陈雪燕物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广州凯安物业管理有限公司的委托代理人王志健，被告陈雪燕的委托代理人李遥约，第三人广州联众房地产代理有限公司的委托代理人古嘉敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：被告系位于广州市海珠区江南大道中路宝树街13号（1）栋倾城汇婚庆广场首层193号商铺的业主，商铺面积为16.15平方米。2013年7月21日，倾城汇婚庆广场业主委员会（下称“业委会”）通过问卷调查形式广泛征求业主意见后，决定选聘原告为倾城汇婚庆广场的新的物业管理公司。2013年8月15日，业委会与原告签订《倾城汇婚庆广场物业管理委托合同》，约定业委会聘请原告对倾城汇婚庆广场进行统一管理并提供相应的管理服务，合同期限自2013年9月1日至2018年8月31日止。商铺的物业管理费收费标准为人民币48元／平方米／月（按建筑面积收费），物业管理区域内走廊、楼灯、空调公共设施的公共水电费用和路灯用电费以及电梯运行电费根据建筑面积合理分摊，每月向业户收取；如业户／用户逾期交纳物业管理费的，应当按照从逾期之日起按每日应交管理费的千分之一向原告交纳滞纳金。合同签订后，为便于管理，原告经业委会同意后将物业管理费收费标准统一调整为人民币25元／平方米／月（按建筑面积收费）。根据物管合同约定，原告进驻倾城汇婚庆广场提供物业管理服务，被告应当每月向原告支付物业管理费和公摊水电费，逾期付款应自逾期之日起每日按欠缴金额的千分之一承担滞纳金。原告作为倾城汇婚庆广场的物业管理公司，已经严格履行相关合同义务，为被告及倾城汇婚庆广场内其他业主提供了相应的物业管理服务，被告理应按照合同约定支付物业管理费和公摊水电费。然而，自2015年5月1日起，被告一直拖欠物业管理费和公摊水电费。为此，原告曾多次以电话、信函的形式催促被告支付尚欠的物业管理费和公摊水电费，但均追讨无果。故起诉要求判令：1、被告立即向原告支付2015年5月1日至2017年1月31日的物业管理费6,868元及逾期付款违约金（以被告每月应缴物业管理费为基准，分别按照每日千分之一的标准计算，自逾期之日起计算，从2015年5月1日起至被告实际付清所有物业管理费和违约金之日止）；2、被告向原告支付2015年5月1日至2017年1月31日公摊水电费2,958元；3、由被告承担本案受理费112元。
被告辩称：不同意原告的全部诉讼请求，请求法庭驳回原告的诉讼请求。1、在2013年3-4月，第三人与业委会协商由第三人对涉案的倾城汇进行统一经营，统一出租。在洽谈的过程中，第三人要求由他的公司对倾城汇物业进行管理，这也是作为第三人进场统一经营的前提条件之一。鉴于原来的物业公司是开发商所指定的，业委会通过讨论同意了第三人进行管理。在双方协商签订《倾城汇婚庆广场商铺营运管理及租赁委托合同》的过程中，第三人就与业委会协商物业管理的方案和价格，洽谈的双方是业委会和第三人公司的代表，服务的方案是25元和27元。后来第三人公司的代表提及到第三人没有物业管理的范围，具体与业委会签订合同的将是第三人的分公司或者叫统一家族老板的公司，也就是原告，实际上原告是第三人的关联公司，所以才存在一直与业委会洽谈的是第三人，最后签订合同的双方是业委会和原告。事后了解，第三人旗下与四家公司存在关联联系，即广州鼎固资产管理有限公司、广州联科房地产代理有限公司、广州凯安物业管理有限公司以及广州联众房地产代理有限公司珠海分公司。同时也了解到原告的法定代表人和第三人的法定代表人是父女关系，第三人和原告的高级管理人员郑经华与第三人的法定代表人是夫妻关系，郑经华与涉案倾城汇的管理代表郑文华据说是兄弟关系，被告提供的多份证据均证实原告和第三人存在关联公司关系，或者说原告系属与第三人，或者是两个公司一个牌子。2、第三人与业委会在洽谈物业管理和方案时，提及标准和服务方案在针对商户（承租户）进行收取的管理费方案时，第三人和业委会双方的共识是双方的物业管理费和水电费均由商户承担。《倾城汇婚庆广场商户租赁合同》第3、4条是约定由商户直接向原告支付的，第三人在群发给业主的短信里面，要求业主参与统一经营后，业主将不需要再缴纳管理费和公摊水电费。这一共识在2014年7月29日业委会发函给了第三人，且《关于签订双方合同至联众的函》中的第五条再一次明确了对于签订统一经营合同的业主，如商户经营后没有出租，就不需要缴纳管理费和公摊水电费，函件的最后由郑文华签名同意。第三人发给业主的短信和该函件证明了参与统一经营后，业主不需要缴纳管理费和公摊水电费，管理费和公摊水电费由商户缴纳，没有出租的予以免交。所以原告要求被告缴纳管理费和公摊水电费是没有事实和法律依据的，既然原告和第三人承诺免交或者由商户缴纳，就不存在被告拖欠管理费和公摊水电费的情形，更不存在逾期缴纳支付违约金的情况。3、第三人在被告将物业交其统一管理后，第三人就是涉案物业的实际管理人和控制人，其将物业进行出租，对于出租的情况第三人从来没有以通知的形式告知过被告。商户是否租、何时退租被告不清楚。既然第三人没有通知被告，则视为商户一直在承租物业，涉案的管理费由商户承担。现因第三人经营不善导致涉案物业出租率不高，才出现原告向业主要求缴纳管理费，这与双方签订的委托管理合同免于缴纳管理费和公摊水电费的事实不符。综上所述，请求法庭查清事实，驳回原告全部诉讼请求。
第三人述称：被告基于第三人作为倾城汇整体商铺运营策划单位，片面引用第三人与原告及倾城汇业主委员会的联络沟通信息，错误解读第三人的某些具体行为，更在没有客观事实证据的情况下指认第三人的行为即为原告的真实意思表示，是没有法律依据的。被告在没有法律依据、合同约定和客观事实的情况下，指认第三人为物业的实际使用人，主观臆断认为第三人应承担该物业的物业管理费及由此产生的违约金和公摊水电费有违现行法律规定和正常商业运营，与公序良俗背道而驰，其所主张不应获得法院支持。
经审理查明：被告系位于广州市海珠区江南大道中路宝树新街13号［1］栋首层193号商铺的产权人，商铺面积为16.15平方米，登记时间为2010年10月11日。2013年8月15日，原告（乙方）与倾城汇婚庆广场业主委员会（以下简称“倾城汇业委会”，甲方）签订《倾城汇婚庆广场物业管理委托合同》，约定物业基本情况：物业名称为倾城汇婚庆广场，坐落于广州市海珠区江南大道中路宝树新街13号1栋，服务范围为1栋四层商场以及地下一层停车场，建筑面积共计12703平方米，商铺面积9937平方米，共637户，停车场面积2766平方米，共50个车位；本管理合同有效期为五年，自2013年9月1日起至2018年8月31日止；根据国家发改委、建设部制定的《物业服务收费管理办法》的有关规定，经甲乙双方协商一致，商铺的物业管理收费标准为人民币48元/平方米/月（按建筑面积收费），由全体业户同意向乙方按月支付；本合同确定的物业管理收费标准中不包含公共用水和公共用电的费用分摊，本物业管理区域内走廊、楼灯、空调公共设施水电费用和路灯用电费用以及电梯根据建筑面积合理分摊（每月）向业户收取；公用水电本着公开、透明的原则分摊；业主/用户逾期交纳物业管理费的，应当按照从逾期之日起按每日应交管理费的千分之一向乙方交纳滞纳金。
原告从2013年9月1日开始对倾城汇婚庆广场进行物业管理。被告的涉案房屋属于倾城汇婚庆广场范围内。同年12月24日原告发出通告，明确公摊水电费统一以10.80元/M2计收。原告曾通过发送快递邮件的方式通知被告，要求被告交纳物业管理费及公摊水电费。
2013年，被告（甲方）与第三人（乙方）、倾城汇业委会（丙方）签订了《倾城汇婚庆广场商铺营运管理及租赁委托合同》，订明甲方授权乙方为全权代表，以乙方名义，为甲方合法拥有的物业独家全程代理策划、宣传推广、招商招租及对该物业的日常营运管理等工作；委托期限为十二年半，即由2013年4月30日至2025年10月31日止；甲方同意乙方在正式开业后在租金及其他收入中提取15%作为日常营运管理费用；等。
2013年7月9日，第三人出具《承诺书》，载明：第三人承诺倾城汇婚庆广场一楼193号铺业主，每月不需要缴交全额48元/㎡的物业管理费，原因如下：由于本商铺业主已于2013年7月20日或以前签署《倾城汇婚庆广场商铺营运管理及租赁委托合同》；按合同约定，业主同意本公司从该商铺业主的租金收益中提取15%作为营运管理费并同意本公司向租户收取宣传推广费用；相应地本公司承诺该商铺业主的每月物业管理费不需要全额缴交，只需每月缴交25元/㎡的物业管理费，而当中不需缴交的23元/㎡物业管理费作为倾城汇婚庆广场宣传推广费之用；该不需缴交的23元/㎡物业管理费由本公司与广州凯安物业管理有限公司协商处理，直至倾城汇婚庆广场业主委员会与广州凯安物业管理有限公司签订的首份《物业管理委托合同》期限终止为止。
原告为证明其主张事实，提交证据如下：1、《选聘物业管理公司问卷调查表得票情况统计表》；2、《倾城汇婚庆广场物业管理委托合同》；3、物业服务合同备案回执；4、关于新物业管理公司进驻管理的《函》；5、《关于新物业管理公司进驻管理的事宜》（倾委文20130829-1）；6、关于公摊水电费调整的通告；7、付款通知书及送达证明；8、房产证；9、广州供电局有限公司电费通知单；10、电费发票；11、水费及排污费发票；12、水电公共分摊明细表；13、通告签收表；14、（2015）穗海法民三初字第1066号民事判决书；15、（2015）穗海法民三初字第1113号民事判决书。
被告质证意见：对证据1的真实性合法性予以确认。选聘原告为涉案物业的管理公司的过程中，一直是由业委会与第三人协商确定的，但最后才由原告和业委会签订物业管理合同；对证据2真实性合法性予以确认，但原告没有把附件1提交，且在双方洽谈的过程中，第三人提供的关于物业管理费的收费标准的两种方案是25元和27元，而不是48元；对证据3真实性合法性予以确认，但对于管理费的价格并非是双方真实意思的表示；对证据4真实性合法性关联性有异议，该函从未向被告送达或者公示过，且函的内容不是发给被告，而是承租的商户；对证据5真实性合法性关联性不予确认，该函业委会从未向被告送达或公示过，且函的内容是向承租的商户送达；对证据6真实性合法性关联性有异议，对原告改变收取公摊水电费的价格和收取方式的做法是否有效存在疑问；且通告也是向承租商户进行送达，公告中所涉及的收取公摊水电费的对象也是各商铺而非业主；证据7真实性合法性关联性有异议，被告并没有收到需要缴纳管理费和公摊水电费通知，相反业委会多次发函给原告和第三人表明管理费和公摊水电费应由商铺承担，没有出租的商铺是予以免交的；对证据8真实性合法性关联性无异议；对证据9-11的质证意见，据业委会陈述，原告确实垫付了倾城汇广场的水电费，至于每月的水电费多少钱，我方不清楚；证据12真实性不予确认，该表为原告自行制作自行统计，相应的水电费应随出租率的高低而变化，不可能与2013年出租率高峰期相对比。对证据13真实性、合法性无法确认，通告是向商场的承租户公示的，而非向被告公示；对证据14-15真实性、合法性予以确认，但该两份判决书内容并没有提及公摊水电费调整，本案被告也没有默认原告擅自变更水电费的行为。
第三人质证意见：对原告提交的证据的真实性合法性关联性予以认可，但与我方无关。
被告为证明其抗辩意见，提交了如下证据：1、2013年5月10日电子邮件《倾城汇物业管理合同及服务方案》；2、业委会2013年5月10日至7月1日电子邮件列表；3、2013年8月8日电子邮件《物业管理委托合同及宣传推广及管理服务协议修改版130808》；4、2013年6月27日电子邮件《凯安执照2》；5、联众地产网站组织架构页面打印件；6、2014年1月4日电子邮件《倾城汇物业人员组织架构图2014年1月》及附件；7、国家企业信用公示系统，广州鼎固资产有限公司企业基础信息；8、2015年12月31日电子邮件《2016物业管理费全年预算》；9、《倾城汇婚庆广场扶手梯维修还款协议》《关于增加2月份礼品费用支出的函》；10、《倾城汇婚庆广场商铺营运管理及租赁委托合同》；11、《承诺书》；12、短信截图；13、2016年10月21日及11月3日电子邮件《关于倾城汇婚庆广场未出租的物管费和公摊费事宜函件》及附件；14、《关于签订三方合同至联众的函》。
原告质证意见：对于证据1-4真实性合法性关联性不予确认；对证据5真实性合法性关联性不予确认，截图是第三人的网站，与原告无关；对证据6真实性合法性关联性不予确认，与证据1-4质证意见一致；对证据7真实性合法性予以确认；对证据8真实性合法性关联性不予确认；对证据9中还款协议真实性合法性予以确认，关联性及证明内容不予确认，郑文华是涉案商场运营的直接主管，所以原告直接委托他签订该还款协议，不能因此推定凯安公司和联众公司就是同一家公司或者关联公司，另一份函件与本案无关，不予确认；对证据10真实性合法性予以确认，关联性不予确认；对证据11予以确认；对证据12、13、14的真实性合法性关联性不予确认。
第三人质证意见：对证据1-5的真实性合法性关联性不予认可；对证据6的质证意见与证据1-4意见一致；对证据7真实性合法性予以确认，但与本案无关；对证据8与证据1-4的意见一致；对证据9中的还款协议的真实性合法性由法院进行确认；对证据10的委托合同中并没有对物业费、水电费有任何约定；对证据11真实性合法性予以确认，承诺承担23元的物业管理费，说明第三人是尽职代理人；对证据12、13的真实性合法性关联性不予认可；对证据14的函件不是对原委托合同的变更，而仅是对合同条款的解读。
诉讼中，原告表示对被告的涉案物业每月按25元/平方米×16.15平方米标准计收物业管理费及每月按10.8元/平方米×16.15平方米计收公摊水电费。
本院认为：原告是倾城汇业委会通过问卷调查表的形式征求业主意见最终形成结果选聘而来的物业管理公司，倾城汇业委会可以根据该投票结果与原告签订物业服务合同，倾城汇业委会作出选聘原告的决定对业主具有法律约束力。被告的物业位于倾城汇婚庆广场内，故《倾城汇婚庆广场物业管理委托合同》对被告具有法律约束力。原告向被告提供了物业服务，被告应支付相应对价。被告辩称原告和第三人是关联公司且原告和第三人均承诺被告不需缴纳物业管理费和公摊水电费，原告和第三人对此予以否认，被告提交的证据亦不能证明该事实，故对被告该抗辩意见，本院不予采信。
《倾城汇婚庆广场物业管理委托合同》约定，商铺的物业管理收费标准为48元/平方米/月（按建筑面积收费）。诉讼中，原告表示对被告的涉案物业按每月25元/平方米×16.15平方米标准计算从2015年5月1日起至2017年1月31日止的物业管理费，并无不妥，本院予以采纳。被告是倾城汇婚庆广场范围内商铺的业主，对合理发生的公摊水电费用理应予以缴交。根据原告发出的《通告》和水电费发票，对原告要求从2015年5月1日起至2017年1月31日止，每月按10.8元/平方米×16.15平方米标准计付公摊水电费的请求，本院予以采纳。根据合同约定：物业管理费按月支付，逾期交纳物业管理费的，应当按照从逾期之日起按每日应交管理费的千分之一交纳滞纳金。故原告要求被告支付延付物业管理费的违约金请求，本院予以支持，但应从2015年6月1日起计至本判决确定还款期限届满之日止为宜，并以被告所欠物业管理费本金为限。对原告要求从2015年5月1日起计算延付物业管理费违约金的请求，本院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：
一、被告陈雪燕在本判决生效之日起10日内支付从2015年5月1日起至2017年1月31日止的物业管理费（每月按25元/平方米×16.15平方米的标准计）及支付延付2015年5月1日至2017年1月31日期间物业管理费的违约金（从2015年6月1日起计至本判决确定还款期限届满之日止，按每日应交物业管理费的千分之一标准计，以被告所欠物业管理费本金为限）给原告广州凯安物业管理有限公司；
二、被告陈雪燕在本判决生效之日起10日内支付从2015年5月1日起至2017年1月31日止的公摊水电费（每月按10.8元/平方米×16.15平方米的标准计）给原告广州凯安物业管理有限公司；
三、驳回原告广州凯安物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费112元，由被告陈雪燕承担。上述受理费已由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担的受理费直接支付给原告。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李锡南
人民陪审员 戴雪洁
人民陪审员 钟木兰
二〇一七年十一月十日
书 记 员 周彦丞
沙柳聪