广西壮族自治区高级人民法院民事判决书(2013)桂民提字第45号抗诉机关：广西壮族自治区人民检察院。申诉人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：欧冬贤，男，1975年4月3日出生，汉族，个体户，住南宁市××区××路××号××花园××栋××号房。委托代理人：李卓恒，广西欣和律师事务所律师。被申诉人（一审被告、反诉原告、二审被上诉人）：南宁市百佳汇商场管理有限公司，住所地：南宁市××街人防工程，组织机构代码78844743-X。法定代表人：马小云，经理。委托代理人：缪康，广西民族律师事务所律师。申诉人欧冬贤因与被申诉人南宁市百佳汇商场管理有限公司（简称百佳汇商场管理公司）、南宁市百佳汇服装有限公司（简称百佳汇服装公司）租赁合同纠纷一案，不服南宁市中级人民法院（2010）南市民一终字第1823号民事判决，向检察机关申诉。广西壮族自治区人民检察院于2012年12月25日作出桂检民抗[2012]192号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2013年3月12日作出（2013）桂民抗字第48号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。欧冬贤及其委托代理人李卓恒，百佳汇商场管理公司的委托代理人缪康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2010年1月7日，一审原告欧冬贤起诉至南宁市兴宁区人民法院称，2006年10月23日，其与百佳汇服装公司签订了商铺租赁合同，租赁位于新华街人防工程内的百佳汇名品精品廊三区19、20号商铺，租期三年，并约定合同期满后，同等条件下，欧冬贤优先续租。合同签订后，欧冬贤即投入40万元进行代理加盟阿呀呀品牌、进货及装修并进行经营。2009年12月30日，百佳汇商场管理公司却下达了《合同期满商铺撤场及清货促销活动通知书》，要求欧冬贤清货并退场。欧冬贤认为百佳汇商场管理公司严重违反合同约定，剥夺其优先续租的权利，诉至法院，请求法院判令百佳汇商场管理公司继续履行租赁合同，给予欧冬贤优先续租的权利。南宁市兴宁区人民法院依法追加百佳汇服装公司为案件当事人。百佳汇商场管理公司、百佳汇服装公司反诉欧冬贤，称其合同期间多次不按合同约定交纳租金，丧失优先续租权，在下达清场通知后仍继续占用讼争商铺，请求法院判令1、欧冬贤按每日505.49元赔偿损失；2、把侵占的商铺交回百佳汇商场管理公司、百佳汇服装公司。南宁市兴宁区人民法院一审查明，南宁市新华街人防二期工程产权属国有资产，归南宁市人民政府所有，由南宁市人防平战管理处负责管理。南宁市人防平战管理处将该工程交由百佳汇商场管理公司有偿使用，合同期限为2007年1月1日至2016年12月31日。在合同期内用户可以进行分租。百佳汇商场管理公司与百佳汇服装公司系两个分别注册登记并具有独立法人资格的公司法人。两公司共同经营百佳汇商场的商铺，百佳汇服装公司负责租赁合同签订，百佳汇商场管理公司负责租金的收取及铺面管理事宜。2006年10月23日，百佳汇服装公司（甲方）与欧冬贤（乙方）签订一份《商铺租赁合同》，合同约定：乙方租赁甲方位于南宁市新华街人防工程【百佳汇·流行前线】精品廊三区19、20号商铺，面积为51.20平方米，用于饰品“阿呀呀”商业的经营；乙方须向甲方全额支付商铺履约保证金4万元，履约保证金的履约范围是按时交纳租金、按时进场装修、按时进场经营及履行合同义务；乙方须向甲方支付商场推广费6000元；乙方每月须向甲方支付物业管理费13元／㎡，乙方每月须向甲方支付水电费用，包括商场公摊水电费和商铺自用水电费；本合同期满，乙方如无违约或发生违规的行为，在同等的条件下，有优先续租的权利。乙方经营满一年后可优先续租；办理优先续租的时间在本合同期满前三个月，甲方向乙方发放下年度《续租通知书》，乙方须按《续租通知书》上的规定时间办理续租手续及交清相关费用，逾期不办理的视为乙方自动放弃续租权，甲方有权另行处理。同日，欧冬贤与百佳汇服装公司签订一份《商铺租赁补充合同》，约定乙方租赁甲方商铺期限为3年，即2007年1月1日至2009年12月31日止，经营满3年后可优先续租。第一年租金为每平方米230元，第二年租金在第一年租金的基础上递增8%，即每平方米248元，第三年租金在第二年的基础上递增10%，即每平方米273元。第一年租金141312元，乙方分三次支付甲方：每次支付租金金额为47104元，分别应在2006年10月30日前、2007年3月5日前及2007年7月5日前支付。第二年租金152371元，乙方分三次支付甲方：每次支付租金金额为50790元，分别应在2007年11月5日前、2008年3月5日前及2008年7月5日前支付。第三年租金167731元，乙方分三次支付甲方：每次支付租金金额为55910元，分别应在2008年11月5日前、2009年3月5日前及2009年7月5日前支付。上述租赁合同及补充合同签订后，欧冬贤于2007年1月13日开始使用铺面，交租金的时间及金额情况如下：2007年4月12日交2007年第二次部分租金3万元；2007年7月11日交租金42136元；2007年11月14日交租金47219元；2008年3月15日交47219元；2008年7月5日交47220元；2008年11月5日交51980元；2009年3月30日交租金51979元：2009年7月6日交51979元。2010年1月19日，百佳汇商场管理公司向欧冬贤发出一份《关于限时清场的通知》，内容为：“根据我公司与你于2006年10月23日签订的商铺租赁合同和商铺租赁补充合同的约定，你所租位于我公司经营【百佳汇·流行前线】（商场）的3-19、20商铺的租赁期限已于2010年1月12日期满。我公司并未与你签订2010年度租赁合同，但你在合同期满后仍强行在我商场继续经营，无视法律的尊严，我公司保留追究你非法占用商铺的权利。为维护我公司的合同权益，保证我公司的正常经营秩序，请你于2010年1月20日20:00前搬出3-19、20商铺内所有属于你的物件，逾期不搬，我公司将拒绝为该商铺供电，并视为你放弃该商铺物品所有权，由此产生的一切后果由你方负责。”但欧冬贤拒绝搬出上述商铺。南宁市兴宁区人民法院一审认为，一、本诉部分。关于欧冬贤是否享有优先续租权的问题。虽然双方在租赁合同中约定了优先续租的权利，但同时也约定了条件：“无违约或发生违规的情况”及“在同等条件下”。从案件事实看，由于欧冬贤在履行租赁合同期间，确实存在未按合同约定期限及金额支付租金的情况，虽其主张迟延交付租金得到百佳汇商场管理公司、百佳汇服装公司的同意，但未能提供相应的证据，该院不予支持。二、反诉部分。因双方签订的租赁合同已于2010年1月12日期满，百佳汇管理公司已通知欧冬贤撤场，所以，欧冬贤应于租赁合同期满后搬离租赁铺面，故百佳汇商场管理公司、百佳汇服装公司请求欧冬贤返还商铺符合法律规定，该院予以支持。由于欧冬贤在合同期满未搬出铺面无合法依据，其继续占用铺面的行为造成百佳汇商场管理公司、服装公司的经济损失，两公司要求按第三年租金标准即每年167731元计算合理合法，该院予以支持。该院遂于2010年6月20日作出（2010）兴民一初字第259号民事判决：一、驳回欧冬贤的诉讼请求；二、欧冬贤于判决生效之日起十日内搬出南宁市新华街人防工程【百佳汇·流行前线】名品精品廊三区19、20号商铺并将该商铺返还给百佳汇商场管理公司、百佳汇服装公司；三、欧冬贤赔偿占用百佳汇商场管理公司、百佳汇服装公司铺面的经济损失（损失计算：以每年167731元为标准，从2010年1月13日起计至欧冬贤搬出上述铺面之日止）。本诉案件受理费100元，由欧冬贤负担；反诉案件受理费387元，由欧冬贤负担。欧冬贤不服一审判决，向南宁市中级人民法院提起上诉称，一、原审判决认定事实不清，证据不足，事实错误。1、一审法院没有弄清楚商铺的实际面积,商铺的实际面积是47.6平方米,第三年的租金总额为155937.6元，每次应交租金是51979.02元。2、租赁合同是欧冬贤与百佳汇服装公司签订的，百佳汇服装公司没有合同的租赁权。根据南宁市人防平战管理处出具的《场地使用证明》，只有百佳汇商场管理公司有使用权。二、原审判决适用法律不当。不能仅凭两公司的相互认可就认定百佳汇服装公司是合法租赁人，应向法院出示房产证和地产证。三、一审法院违反有关规定剥夺欧冬贤的辩论权，程序违法。法庭认可百佳汇商场管理公司、百佳汇服装公司在举证期满后变更诉讼请求，不仅没有法律依据，也没有征求欧冬贤的意见。四、一审法院违反审判实践，在案件期间支持百佳汇商场管理公司发出限期清场的通知，并采纳该通知作为判决的依据是违法的。请求二审法院撤销一审判决、将该案发回重审。百佳汇商场管理公司、百佳汇服装公司共同辩称，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，处理得当，请求二审法院驳回上诉，维持原判。南宁市中级人民法院二审除确认一审查明的案件事实外，另查明欧冬贤所租赁商铺的实际面积为47.6平方米。南宁市中级人民法院二审根据与一审同样的理由作出裁判，由于当事人在二审期间认可讼争铺面的实际使用面积为47.6平方米,故调整欧冬贤应赔偿的经济损失以每年155937.6元（273元∕平方米×47.6平方米×12）为标准从2010年1月13日计至欧冬贤实际搬出讼争铺面并将该铺面返还之日止。该院遂于2010年11月25日作出（2010）南市民一终字第1823号民事判决：一、维持南宁市兴宁区人民法院（2010）兴民一初字第259号民事判决第一、二项；二、变更南宁市兴宁区人民法院（2010）兴民一初字第259号民事判决第三项为：欧冬贤赔偿百佳汇商场管理公司、百佳汇服装公司占用铺面的经济损失（损失计算：以每年155937.6元为标准，从2010年1月13日起计至欧冬贤搬出讼争铺面之日止）。二审案件受理费487元，由欧冬贤负担。一审案件受理费的负担按一审判决执行。广西壮族自治区人民检察院抗诉认为，一、欧冬贤与百佳汇服装公司签订《商铺租赁合同》约定了如乙方未在期满后搬出所有物件，视为放弃所有权。既然商铺内的物件已不属于欧冬贤，就不存在侵占商铺的事实。二、本案即使存在占用铺面的事实，百佳汇商场公司应当采取措施防止损失的扩大，而且其于2010年2月20日将铺面反锁，致使无法搬走货物，请求赔偿损失无法律依据。欧冬贤申诉认为本案租赁合同是无效的。新华街人防工程属国家财产，应由国家相关部门管理，百佳汇商场管理公司无权出租。就算百佳汇商场管理公司有合法使用权，与欧冬贤签订合同的是百佳汇服装公司，百佳汇商场管理公司接管合同权益必须取得承租人的同意，否则合同无效。既然合同无效，应回归到原来的状态，双方相互返还，赔偿损失更无从谈起。如前述理由不成立，同意检察院的抗诉意见。请求法院判决欧冬贤对百佳汇服装公司、百佳汇商场管理公司的损失不承担赔偿责任，由其自行承担。百佳汇商场管理公司答辩称，欧冬贤的申诉理由不成立，本案一审是欧冬贤先起诉要求继续履行合同，给予优先续租权，我们才反诉的，现在再审欧冬贤再主张合同无效没有事实和法律依据，而且检察院抗诉并未提到合同无效的问题。本院再审确认一、二审判决所查明的案件事实。另查明，百佳汇服装公司已于2012年8月31日注销，其所有的债权债务转让给百佳汇商场管理公司，故不再将百佳汇服装公司列为本案诉讼当事人。综合双方当事人的诉辩主张，本案再审的争议焦点是：一、本案《商铺租赁合同》的效力。二、双方在合同履行过程中是否存在违约行为？三、欧冬贤是否应赔偿百佳汇商场管理公司、百佳汇服装公司的经济损失？本院再审认为，关于本案《商铺租赁合同》的效力问题。百佳汇商场管理公司在2007年1月1日至2016年12月31日期间依法取得了讼争铺面的使用权，并与百佳汇服装公司共同经营管理讼争铺面，南宁市人防平战管理处对此也出具了证明。百佳汇服装公司基于其对讼争铺面所享有的经营管理权而与欧冬贤签订《商铺租赁合同》，主体适格，双方意思表示真实，内容合法，该合同应属有效合同，对双方当事人具有法律约束力。欧冬贤一审起诉要求百佳汇商场管理公司履行租赁合同，给予优先承租权，再审却主张合同无效，要求相互返还，依据最高人民法院《关于〈适用中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》第三十三条的规定，当事人超出原审范围增加、变更诉讼请求的，不属于再审审理范围，因此该主张无事实和法律依据，本院不予支持。关于双方在合同履行过程中是否存在违约行为的问题。根据欧冬贤提供的租金收据，其在租赁期间确实存在逾期支付租金的情况，虽然其解释是因为交款到开收据有时间差，但未能提供相应的银行记录予以证实，而且其在一审庭审时也承认，确实存在逾期的情况，故对欧冬贤存在时间差的这一说法，不予支持。欧冬贤在再审庭审时提出，百佳汇商场管理公司、百佳汇服装公司也存在违约行为，一是合同出租方是百佳汇服装公司，收取租金的却是百佳汇商场管理公司；二是百佳汇商场管理公司收取租金只开具收据，未按规定开具发票。关于租金由百佳汇商场管理公司收取的问题，百佳汇服装公司与百佳汇商场管理公司共同经营百佳汇商场的商铺，由百佳汇服装公司负责租赁合同的签订，百佳汇商场管理公司负责租金的收取及铺面管理事宜，百佳汇服装公司对百佳汇商场管理公司收取租金是认可的，欧冬贤在三年租赁期间也没有提异议。至于百佳汇商场管理公司仅开具收据未开具发票的问题，属另一法律关系，不在本案进行处理。因此，对欧冬贤的主张不予支持。关于欧冬贤是否应赔偿百佳汇商场管理公司、百佳汇服装公司的经济损失的问题。由于欧冬贤与百佳汇服装公司签订的《商铺租赁合同》已经到期，欧冬贤没有继续占用讼争铺面的合法依据，虽然欧冬贤主张并向法院起诉要求优先续租权，但因为其租赁期间逾期交租违反双方合同约定，已丧失优先续租权，而且百佳汇商场管理公司在下达撤场通知书后，并未向外招租，优先续租的条件不成立，欧冬贤应及时搬离并将铺面返还。在租赁合同期满且未续订合同的情况下，欧冬贤继续占用铺面已经构成侵权，应赔偿百佳汇商场管理公司、百佳汇服装公司的经济损失。因再审庭审时查明，百佳汇服装公司已于2012年8月31日注销，其所有的债权债务转让给百佳汇商场管理公司，故在本案，欧冬贤应赔偿占用商铺造成的经济损失给百佳汇商场管理公司。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：维持南宁市中级人民法院（2010）南市民一终字第1823号民事判决。本判决为终审判决。审判长周炜代理审判员万晓敏代理审判员陈丹二○一三年六月十六日书记员吴婷