广东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤民再216号
再审申请人（一审第三人、二审上诉人）：中国银行股份有限公司清远清新支行。住所地：广东省清远市清新区太和镇玄真路*号。
主要负责人：成晓红，该支行行长。
委托诉讼代理人：赖伟劲，广东中肯律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赖晓静，广东中肯律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：陈振杰，男，1988年1月10日出生，汉族，住广东省清远市清新区。
委托诉讼代理人：詹锦敏，广东腾锐律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：范燕夏，女，1988年6月22日出生，汉族，住广东省清远市清新区。
委托诉讼代理人：詹锦敏，广东腾锐律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审上诉人）：清远城建房地产有限公司。住所地：广东省清远市清新区太和镇清新大道*号（帝景花园）B幢203#。
法定代表人：陈伟锋。
再审申请人中国银行股份有限公司清远清新支行（以下简称中国银行清新支行）因与被申请人陈振杰、范燕夏、清远城建房地产有限公司（以下简称城建公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省清远市中级人民法院（2016）粤18民终369号民事判决，向本院申请再审。本院于2017年3月7日作出（2016）粤民申8163号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人中国银行清新支行的委托诉讼代理人赖伟劲，被申请人陈振杰、范燕夏的委托诉讼代理人詹锦敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
中国银行清新支行申请再审称，（一）二审判决认定陈振杰、范燕夏不承担偿还贷款本息责任的基本事实缺乏证据证明，且适用法律错误。1.根据陈振杰、范燕夏与中国银行清新支行、城建公司签订的贷款合同第三条、第六条规定，陈振杰、范燕夏作为贷款人，应按合同约定偿还尚欠中国银行清新支行的贷款本金及利息。陈振杰、范燕夏作为贷款合同的相对人，按照合同相对性原则，在合同解除后也应当承担偿还贷款本息的责任。2.二审判决依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定，驳回中国银行清新支行请求陈振杰、范燕夏偿还尚欠的贷款本息的诉讼请求，属适用法律错误。上述条款只是规定按揭银行与出卖人不存在任何交易关系时，赋予按揭银行有权要求出卖人返还收受的购房贷款本息，但没有规定买受人不再承担清偿购房贷款的责任，也没有改变买受人作为贷款合同主债务人的地位。按揭银行有权选择要求买受人清偿贷款本息并由出卖人承担连带清偿责任，也可以放弃要求买受人承担责任即只要求出卖人承担连带清偿责任。3.按照二审判决确立的规则，将增加金融风险，并可能引发道德和法律风险。中国银行清新支行是基于对陈振杰、范燕夏信用及还贷能力的审查并确信其具备还款能力才同意向其发放贷款。4.二审判决以陈振杰、范燕夏既未受领房屋，亦未占有中国银行清新支行所借出的款项为由驳回中国银行清新支行要求陈振杰、范燕夏偿还贷款本息的诉讼请求理由不成立。虽然陈振杰、范燕夏未受领房屋是出卖人违约所致，但陈振杰、范燕夏亦有对开发商了解不周，选择楼盘不慎的过失，其应当承担相应的交易风险。且中国银行清新支行是依陈振杰、范燕夏的指令将借款付至城建公司账户，仍为陈振杰、范燕夏的借款。5.二审判决关闭了借款人的还款渠道，对借款人也不公平。（二）二审判决认定陈振杰、范燕夏与城建公司无需偿还律师费没有合同依据。1.陈振杰、范燕夏存在违约行为。因陈振杰、范燕夏与城建公司之间的原因，导致案涉房屋至今仍未完成抵押权登记，致使抵押权不能有效设立，构成合同通用条款第三条第1款第（6）项约定的违约行为。同时，陈振杰、范燕夏涉入本案诉讼亦构成上述第三条第1款第（8）项约定的违约行为。陈振杰、范燕夏与城建公司之间因案涉房屋的质量、条件、交付等事宜导致本案诉讼，也影响其偿还贷款本息及贷款合同的继续履行。陈振杰、范燕夏提起本案诉讼将中国银行清新支行列为第三人，已经预见到本案诉讼会导致发生律师费损失，故其应偿付中国银行清新支行因实现本案债权而发生的律师费。2.贷款合同及其通用条款约定城建公司应承担因其违约而给贷款人造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费损失。二审判决认定中国银行清新支行与城建公司未对实现债权费用的负担明确约定，中国银行清新支行要求城建公司偿付律师费缺乏合同依据的基本事实缺乏证据证明，属于认定事实错误。城建公司违反了贷款合同通用条款第四条第7款的约定，构成违约。并且，因案涉房屋不能按期交付，至今未能办理抵押权登记，导致中国银行清新支行对案涉房屋不能享有优先受偿权。根据上述条款的约定，中国银行清新支行有权要求城建公司赔偿因其违约而造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费损失。综上，请求撤销二审判决，依法再审。
陈振杰、范燕夏辩称，二审认定事实清楚，适应法律准确，中国银行清新支行的再审理由不能成立，请求驳回再审申请，维持原判。（一）陈振杰、范燕夏不应与城建公司连带赔偿贷款本金及利息。1.城建公司存在违约行为，应承担相应的违约责任。陈振杰、范燕夏与城建公司签订的《商品房买卖合同》己约定城建公司应当在2015年4月30日前将符合条件的涉讼房屋交付给陈振杰、范燕夏，而城建公司未能在约定时间内取得涉讼房屋的《建设工程竣工验收备案表》，即涉讼房屋不符合“该商品房经验收合格”的交付条件。城建公司存在逾期交付房屋的违约行为，故应当承担相关的违约责任。2.根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定，商品房买卖合同和借款合同均予以解除后，城建公司作为出卖人，是购房贷款和购房款本金及利息的返还义务人。因此，应由城建公司将贷款本金和利息返还给中国银行清新支行。另外，本案购房款的本金及利息己由城建公司向陈振杰、范燕夏偿付完毕。（二）陈振杰、范燕夏不应承担中国银行清新支行为实现债权而支付的律师费。本案中违约方为城建公司，导致《商品房买卖合同》及《个人一手住房贷款合同》解除的责任均在于城建公司，而陈振杰、范燕夏并无过错，故中国银行清新支行为实现债权所支付的律师费不应由陈振杰、范燕夏承担。综上，一、二审认定事实清楚，适应法律准确，请求法院依法驳回中国银行清新支行的再审请求，维持原判，以维护当事人的合法权益。
城建公司未提交书面答辩意见。
陈振杰、范燕夏向一审法院起诉请求：1.判令解除陈振杰、范燕夏与城建公司签订的《商品房买卖合同》、附件及《合同补充协议》。2.判令城建公司返还陈振杰、范燕夏购房款144000元、办证综合费1450元、契税7200元、住宅专项维修资金2809元、利用城建档案收费20元、向中国银行清新支行交付的本息45822.78元（以已向中国银行清新支行交付的实际数额为准，暂计至2015年6月11日），并支付以上款项的利息18958.49元（自2013年9月8日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，暂计至2015年6月11日）；3.判令城建公司按陈振杰、范燕夏累计已付款的10%向陈振杰、范燕夏支付违约金18982.28元；4.判令解除陈振杰、范燕夏与中国银行清新支行签订的《个人一手住房贷款合同》，由城建公司向中国银行清新支行支付合同解除后剩余银行贷款本金及利息（以上合计239242.55元）；5.本案诉讼费、保全费由城建公司承担。
中国银行清新支行在一审中提出独立请求：1.解除中国银行清新支行与陈振杰、范燕夏签订的《个人一手住房贷款合同》。2.判令陈振杰、范燕夏、城建公司向中国银行清新支行连带清偿借款本金321747.50元及利息（自2015年6月17日起至还清之日止按合同约定计算利息、罚息）。3.判令陈振杰、范燕夏、城建公司连带偿付中国银行清新支行为实现本案债权支付的律师费23000元。4.确认中国银行清新支行对坐落于清远市清新区太和镇中山路南33号城建世纪湾1座11E房屋的拍卖、变卖价款享有优先受偿权。
一审法院认定事实：2013年9月8日，陈振杰、范燕夏与城建公司签订了《广东省商品房买卖合同》购买位于清远市清新区太和镇中山路南33号城建世纪湾1座11E房；房屋总金额480000元。第八条约定：出卖人应当在2015年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同签订后，陈振杰、范燕夏向城建公司支付了购房款480000元。其中陈振杰、范燕夏支付首期款144000元，并与中国银行清新支行签订《个人一手住房贷款合同》贷款336000元用于支付剩余房款。另查明，截至一审庭审日期2015年10月21日，城建世纪湾尚未办理消防验收、规划验收和竣工验收备案手续。
一审法院判决：一、解除陈振杰、范燕夏与城建公司于2013年9月8日签订的《商品房买卖合同》、附件及《合同补充协议》。二、解除陈振杰、范燕夏与中国银行清新支行签订的《个人一手住房贷款合同》。三、城建公司应于判决生效之日起十日内退还陈振杰、范燕夏购房首期款144000元、已偿还中国银行清新支行的贷款及利息（按照《个人一手住房贷款合同》计算至判决生效之日止）。四、城建公司应于判决生效之日起十日内支付违约金18982.28元给陈振杰、范燕夏。五、城建公司应于判决生效之日起十日内向中国银行清新支行偿还陈振杰、范燕夏未付的借款本金及利息（按照《个人一手住房贷款合同》计算至判决生效之日止）。六、驳回陈振杰、范燕夏的其他诉讼请求。七、驳回中国银行清新支行的其它诉讼请求。
城建公司不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，改判驳回陈振杰、范燕夏及中国银行清新支行的诉讼请求，案件受理费由陈振杰、范燕夏、中国银行清新支行负担。
中国银行清新支行亦不服一审判决，上诉请求：请求维持一审判决第一项、第二项，撤销一审判决第五项、第七项，判令陈振杰、范燕夏及城建公司连带偿还借款本金317226.51元及利息，判令陈振杰、范燕夏及城建公司连带支付为实现本案债权的律师费23000元，并确认中国银行清新支行对涉案房屋拍卖、变卖价款享有优先受偿权。
二审法院经审理查明的事实与一审查明的事实一致。
二审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点可归纳为：1.陈振杰、范燕夏请求解除涉案《广东省商品房买卖合同》并由城建公司承担违约责任的依据是否充分；2.中国银行清新支行请求判令陈振杰、范燕夏与城建公司连带偿还借款本金317226.51元及利息的依据是否充分；3.中国银行清新支行请求陈振杰、范燕夏与城建公司连带偿还为实现本案债权的律师费23000元的依据是否充分；4.中国银行清新支行请求在本案中确认其对涉案房屋拍卖、变卖价款享有优先受偿权的依据是否充分。
关于陈振杰、范燕夏请求解除涉案《广东省商品房买卖合同》并由城建公司承担违约责任的依据是否充分的问题。陈振杰、范燕夏在案中以城建公司未能依约交付符合条件的商品房为由请求解除涉案《广东省商品房买卖合同》。在商品房买卖合同的履行过程中，商品房交付使用是买受人交易的根本目的之一，是出卖人的重要义务。因此，城建公司是否有依约向陈振杰、范燕夏交付符合约定条件的商品房是本案的关键。城建公司上诉提出双方签订的《广东省商品房买卖合同》第八条中“该商品房经验收合格”应理解为建设单位、设计单位、施工单位及监理单位的四方验收。对此，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条与《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定，商品房竣工经验收合格后方可交付使用。这是我国法律对商品房交付使用的强制性规定。另外，广东省建设厅在粤建办房函（2003）63号《关于商品房买卖合同中商品房交付使用条件有关问题的复函》中明确，商品房经验收合格是指该商品房已办理工程竣工验收备案手续。据此，本案双方签订的《广东省商品房买卖合同》第八条中关于“该商品房经验收合格”的约定依法应理解为涉案商品房应在竣工验收合格的基础上,经建设行政主管部门审核备案,经备案合格,由建设行政主管部门核发《商品房竣工验收备案表》。一审判决对双方该争议问题适用法律分析认定准确，实体处理并无不当，二审法院依法予以维持。城建公司上诉缺乏事实和法律依据。
关于中国银行清新支行请求判令陈振杰、范燕夏与城建公司连带偿还借款本金317226.51元及利息的依据是否充分的问题。鉴于本案《广东省商品房买卖合同》因城建公司未能依约交付符合条件的商品房而由陈振杰、范燕夏行使解除权予以解除。陈振杰、范燕夏既未受领房屋，亦未占有中国银行清新支行所借出的款项。中国银行清新支行要求陈振杰、范燕夏承担连带偿还借款本息责任，缺乏依据。一审判决参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款所确立的规则，判令违约方城建公司分别返还所收取的款项，处理正确，二审法院予以维持。
关于中国银行清新支行请求陈振杰、范燕夏与城建公司连带偿还为实现本案债权的律师费23000元依据是否充分的问题。从中国银行清新支行与陈振杰、范燕夏签订的《个人一手住房贷款合同》相应条款来看，中国银行清新支行请求赔偿实现债权的律师费，应以陈振杰、范燕夏存在违约行为为事实基础。如前所述，涉案《广东省商品房买卖合同》因城建公司的违约行为而解除，中国银行清新支行作为第三人参加诉讼并提出独立的诉讼请求，《个人一手住房贷款合同》因而解除。涉案系列合同解除后，在陈振杰、范燕夏不存在违约过错的情况下，中国银行清新支行请求陈振杰、范燕夏偿还为实现本案债权的律师费23000元缺乏依据。中国银行清新支行与城建公司签订的《个人房屋贷款合作协议》亦未对实现债权费用的负担明确约定，中国银行清新支行要求城建公司偿还为实现本案债权的律师费23000元亦缺乏合同依据。一审判决据此驳回中国银行清新支行该请求，并无不当。
关于中国银行清新支行请求在本案中确认其对涉案房屋拍卖、变卖价款享有优先受偿权依据是否充分的问题。根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国担保法》的相关规定，并结合中国银行清新支行与陈振杰、范燕夏签订的《个人一手住房贷款合同》的约定看，中国银行清新支行所主张的优先权，应以抵押权登记办理成功，抵押权成立为基础。且该种优先权的内容应理解为在陈振杰、范燕夏一方不履行偿还借款本息债务时，中国银行清新支行可享有涉案房屋依法拍卖、变卖价款的优先受偿权。但本案中，涉案房屋仅办理了抵押预告登记，《广东省商品房买卖合同》及《个人一手住房贷款合同》均予以解除，陈振杰、范燕夏依法不承担向中国银行清新支行偿还借款本息的责任。因此，中国银行清新支行请求确认优先权，缺乏依据。
二审法院判决：驳回上诉，维持原判。
本院对一、二审查明的事实予以确认。另查明：
陈振杰、范燕夏、城建公司与中国银行清新支行签订的《个人一手住房贷款合同》附件一第三条“借款人违约事件及处理”第1款有关借款人违约行为中第（6）项约定，以本合同项下贷款所购房屋提供抵押的，无法办理预告抵押登记的；或因抵押人拒绝或拖延获取房屋所有权证书、拒绝办理或拖延办理抵押登记，或非因抵押权人的其他原因，致使抵押权不能有效设立的；第（8）项约定，发生贷款人认为可能影响借款人或担保人的经济状况或履约能力的事件，包括但不限于涉入重大诉讼或仲裁案件、承担重大负债等；第（11）项约定，借款人与开发商就本合同项下贷款所购房屋的质量、条件、权属等事宜发生纠纷，且上述纠纷将会影响借款人偿还贷款本息的；或发生借款人与开发商擅自解除、变更购房合同等影响本合同继续履行情形的。第2款有关借款人违约时贷款人有权采取措施的规定第（6）项约定，要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费等相关费用损失等。第四条“开发商保证”第5项第一款约定，主合同双方解除主合同或者使主合同提前到期的，保证人对于主合同项下已发生的债务承担担保责任。第7款“违约事件及其处理”中违约第（3）项约定，发生可能影响保证人财务状况和履约能力的情况，包括但不限于涉入重大诉讼或仲裁案件、承担重大负债等，严重影响保证人财务状况和履约能力；处理措施第（5）项约定，要求保证人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费等相关费用损失等。
再审庭审中，中国银行清新支行主张，陈振杰、范燕夏在本案原二审判决生效之前，仍继续偿还所借款项及利息，截至再审，陈振杰、范燕夏尚欠借款本金313628.69元。陈振杰、范燕夏对此予以确认。
本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据中国银行清新支行的再审申请，本案的争议焦点为：一、陈振杰、范燕夏是否应向中国银行清新支行承担贷款合同解除后偿还借款本息的义务。二、陈振杰、范燕夏、城建公司是否应向中国银行清新支行支付其因实现本案债权而支出的律师费。
关于焦点一，陈振杰、范燕夏是否应向中国银行清新支行承担贷款合同解除后偿还借款本息义务的问题。本案中，陈振杰、范燕夏与中国银行清新支行签订《个人一手住房贷款合同》以获取贷款用于购买房屋。该合同明确约定了陈振杰、范燕夏作为借款人对该借款向贷款人中国银行清新支行承担还本付息的义务。在《个人一手住房贷款合同》被解除的情况下，陈振杰、范燕夏作为《个人一手住房贷款合同》的一方当事人应向中国银行清新支行偿还尚未支付借款本金及其利息。原二审判决及陈振杰、范燕夏均认为，因城建公司的违约行为导致陈振杰、范燕夏与城建公司之间的《广东省商品房买卖合同》被解除，《个人一手住房贷款合同》也因此被解除，且陈振杰、范燕夏既未受领房屋，亦未占有中国银行清新支行所借出的款项，故参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定，陈振杰、范燕夏不承担还款责任。但商品房买卖合同和贷款合同是相互独立的合同，虽存在密切联系，并非从属关系。就本案而言，陈振杰、范燕夏与中国银行清新支行在房屋交付前就已开始履行《个人一手住房贷款合同》，并未将房屋交付与否和交付时间作为关联条件。故陈振杰、范燕夏是否受领房屋属于《广东省商品房买卖合同》项下履行的事宜，与《个人一手住房贷款合同》履行没有直接关系。而陈振杰、范燕夏没有直接占有借款，则是因中国银行清新支行依据《个人一手住房贷款合同》的约定，经陈振杰、范燕夏同意及授权将所发放的贷款支付给城建公司，是陈振杰、范燕夏与中国银行清新支行意思表示一致的结果，并非中国银行清新支行的单方意思表示或是出于其与城建公司的约定。并且，《个人一手住房贷款合同》也未约定在合同解除的情况下，陈振杰、范燕夏偿还贷款本息的义务由城建公司承担。至于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定，如中国银行清新支行申请再审所述，贷款合同赋予按揭银行要求出卖人返还收受的购房贷款本息的权利，但未明确免除买受人清偿购房贷款的责任。因此，虽然《个人一手住房贷款合同》因陈振杰、范燕夏与城建公司之间的《商品房买卖合同》解除而被解除，但并不能免除陈振杰、范燕夏在《个人一手住房贷款合同》中向中国银行清新支行偿还贷款本息的义务，陈振杰、范燕夏仍应向中国银行清新支行支付尚未偿还的借款本金及利息。至本案再审期间，陈振杰、范燕夏与中国银行清新支行均确认陈振杰、范燕夏尚欠借款本金313628.69元。双方当事人均诉请解除合同，中国银行清新支行再审请求陈振杰、范燕夏支付从2016年1月17日起按《个人一手住房贷款合同》约定的利率计算的利息，依法有据，本院予以支持。至于中国银行清新支行请求的罚息，因中国银行清新支行起诉之时，罚息尚未产生。且陈振杰、范燕夏是依据原二审生效判决未偿还借款，不存在过错，故中国银行清新支行关于罚息的诉请，本院不予支持。综上，陈振杰、范燕夏应向中国银行清新支行偿还借款本金313628.69元及自2016年1月17日起按本案《个人一手住房贷款合同》约定的利率计至付清之日止的利息。同时，根据《个人一手住房贷款合同》附件第四条开发商保证第5项的约定，城建公司对此债务承担连带清偿责任。中国银行清新支行申请再审的该项理由成立，本院予以支持。原一、二审判决对此认定有误，本院予以纠正。
关于焦点二，陈振杰、范燕夏、城建公司是否应向中国银行清新支行支付其因实现本案债权而支出的律师费的问题。本案中，《个人一手住房贷款合同》因《广东省商品房买卖合同》的解除而被解除，陈振杰、范燕夏对《广东省商品房买卖合同》的解除不存在过错，且陈振杰、范燕夏与中国银行清新支行均同意解除《个人一手住房贷款合同》，陈振杰、范燕夏也不存在《个人一手住房贷款合同》附件一第三条约定的违约行为，故陈振杰、范燕夏无需依照该条第2款第（6）项的约定承担违约责任，即向中国银行清新支行赔偿因违约而造成的包括因实现债权而导致的律师费的损失。同时，《广东省商品房买卖合同》因城建公司的违约而被解除，且城建公司作为《个人一手住房贷款合同》的保证人存在该合同附件一第四条第7款约定的违约行为第（3）项的情况。因此，城建公司应向中国银行清新支行承担违约责任，赔偿其因实现本案债权而导致的律师费23000元。中国银行清新支行再审请求陈振杰、范燕夏偿付律师费，理由不成立，本院不予支持。但其再审请求城建公司偿付律师费，理由成立，本院予以支持。原一、二审判决对此认定部分有误，本院予以纠正。
依照《中华人民共和国合同法》第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、撤销广东省清远市中级人民法院（2016）粤18民终369号民事判决；
二、维持广东省清远市清新区人民法院（2015）清新法民二初字第347号民事判决第一、二、三、四、六项；
三、撤销广东省清远市清新区人民法院（2015）清新法民二初字第347号民事判决第七项；
四、变更广东省清远市清新区人民法院（2015）清新法民二初字第347号民事判决第五项为：陈振杰、范燕夏和清远城建房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内连带向中国银行股份有限公司清远清新支行偿还借款本金313628.69元及利息（自2016年1月17日起至付清之日止按照本案《个人一手住房贷款合同》约定的利率计算）；
五、清远城建房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内向中国银行股份有限公司清远清新支行支付律师费23000元；
六、驳回中国银行股份有限公司清远清新支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费人民币5678元，保全费1716元，由清远城建房地产有限公司负担4376元，由陈振杰、范燕夏、清远城建房地产有限公司共同负担3018元；二审案件受理费人民币5678元，由清远城建房地产有限公司负担2660元，由陈振杰、范燕夏、清远城建房地产有限公司共同负担2957元，中国银行股份有限公司清远清新支行负担61元。
本判决为终审判决。
审 判 长 杜以星
审 判 员 辜恩臻
审 判 员 李民韬
二〇一七年六月十九日
法官助理 周 瑾
书 记 员 刘碧华