湖北省随州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂13民终821号
上诉人（原审被告）：陈华军，男，1977年5月14日出生，汉族，住湖北省随县。
上诉人（原审被告）：王海波，男，1978年9月15日出生，汉族，住随州市曾都区。
被上诉人（原审原告）：庹后权，男，1958年10月25日出生，汉族，住随州市曾都区。
原审第三人：金磊，男，35岁，汉族，现住随州市曾都区。
上诉人陈华军、王海波因与被上诉人庹后权、原审第三人金磊租赁合同纠纷一案，不服湖北省随州市曾都区人民法院（2018）鄂1303民初123号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
陈华军、王海波上诉请求：撤销原判，改判驳回庹后权诉讼请求，诉讼费用由庹后权负担。事实与理由：一、一审认定双方签订的房屋租赁合同已于2017年11月22日解除，无事实和法律依据。首先，陈华军、王海波将房屋转租给金磊是在2015年12月18日，在转租前征求庹后权口头同意，故转租合法有效。其次，即使没有征求其同意，但庹后权在起诉状上称其经常居住地为随州市曾都区西城办事处解放路横街39号，即争议标的物所在地，一楼为门面，庹后权住二楼，每天从一楼出入。转租后，庹后权应当知晓转租的情况，但其于知道或应当知道转租之日起6个月内没有行使解除权，该解除权消灭。庹后权于2017年11月22日才向陈华军、王海波发出解除合同通知书。第三，陈华军、王海波经营美容美发，金磊经营水果零售，生意完全不同，庹后权每天从一楼门面出入，应当知道转租的事实。第四，庹后权住在二楼，其水电费均是陈华军、王海波支付，故其应当知道转租事实。第五，陈华军、王海波按十年经营期限对房屋进行了装修、改造。虽然部分转租，但不影响未转租部分经营。庹后权单方面提前解除合同，系违约，造成了陈华军、王海波损失，其将另案起诉。二、一审判决陈华军、王海波偿付庹后权房租、利息错误。（一）根据租赁合同约定，前三年按照合同金额每年7万元的5%递增，后两年按合同金额的10%递增，则第一年房屋租金为70000元，第二年房屋租金为73500元，第三年房屋租金为77000元。五年租金总计371000元。（二）一审判决第五页认定前五年租金不累计递增，但计算租金数额时却按累计递增计算。故租金应按不累计递增计算扣减24500元。（三）五年租金总计371000元，房屋租赁期间已付租金352625元，故还有18375元未付。由于政府决定对聚玉街改造，导致店面歇业，庹后权同意减免三个月房租。这是居委会协调房东、经营者达成的共识。故18375元房租应予减免，不应支付。陈华军、王海波二审中称，庹后权平时居住在外地，但每年清明回随州，回来后我们向其付租金。转租前后，我们都口头告知了庹后权，他口头明确表示同意。
庹后权辩称：1、庹后权平时居住在外地，偶尔回随州。庹后权有一次回随州后，发现门面招牌换了，就询问陈华军、王海波，他们二人说是经营范围变了，没有说转租给第三人。庹后权是2017年回来后才知道转租给第三人的事。2、一审法院确定的租金数额计算正确。陈华军、王海波拖欠庹后权租金，庹后权有权解除合同并要求其支付拖欠租金。3、政府对聚玉街改造，庹后权不知情。庹后权没有同意免除陈华军、王海波三个月房租。
庹后权向一审法院起诉请求：一、依法解除庹后权与陈华军、王海波于2013年3月18日签订的《租房合同书》，并判令陈华军、王海波向庹后权支付违约金246568.15元；二、判令陈华军、王海波支付拖欠庹后权的房屋租金46321元；三、由陈华军、王海波承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：2013年3月18日，庹后权与陈华军、王海波经协商签订一份《租房合同书》，该合同主要约定：庹后权将其所有位于随州市曾都区小十字街口南门东边第一家门面房一间的一至二楼租赁给陈华军、王海波经营美发；租赁期十年，自2013年5月1日起至2023年4月31日止；租房押金10000元，年租金为7万元，租金前三年每年按累计5%递增，后二年每年按10%递增，后五年按累计前五年递增后的逐年递增20%递增，租金一年一次性全部付清，先交清后经营；如任何一方违反合同规定应赔偿对方10年合同总价20%的损失，合同总价50万元以上；租赁期间，租赁房屋任何时候均不能以任何理由转租。合同书上附注：如遇自然灾害、城市建设，双方都无需赔偿。合同签订后，陈华军、王海波于次日向庹后权支付了押金10000元及第一年的租金70000元。同年5月8日又支付给庹后权第二年的租金73500元。其后，2015年5月1日支付第三年的部分租金55125元，2016年5月1日支付第四年的部分租金77000元，2017年5月26日和同年11月19日分别支付第五年的部分租金40000元和37000元。共计支付租金352625元。期间，陈华军、王海波违反合同约定，未经庹后权允许于2015年12月18日将租赁房屋转租给金磊，双方签订了实为转租性质的《合作协议》。在此之后，金磊在此房屋内经营至今。其间，2017年11月，庹后权得知陈华军、王海波已转租房屋，且又欠其租金，即于同月22日以欠租金及违约转租房屋为由，向陈华军、王海波发出了解除合同通知书，主张解除双方的租赁合同，并要求陈华军、王海波于同年12月底以前腾退房屋、结清所欠租金46321元。但陈华军、王海波收到该通知书后，至今仍未结清所欠租金，也未腾退房屋。
一审法院认为，庹后权与陈华军、王海波签订的《租房合同》是双方当事人真实意思的表示，未违反相关法律和行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。庹后权依约向陈华军、王海波履行了交付房屋的义务，陈华军、王海波即应依约向庹后权履行支付房屋租金的义务，在未经庹后权允许的情况下，不得转租承租房屋。陈华军、王海波未依约定支付租金，并在未经庹后权允许的情况下转租房屋构成违约，应承担违约责任。
本案的焦点问题在于：一、陈华军、王海波尚欠庹后权租金的具体金额；二、庹后权解除合同的行为是否有效；三、若陈华军、王海波存在违约情形，违约金应如何计取。
对上述焦点问题，一审法院依次评判如下：一、由于涉案合同约定的租金计算方法为“年租金为7万元，租房押金10000元，房屋租金前三年每年按累计5%递增，后二年每年按10%递增”，其中“累计”二字划去了，即应该认为租金前五年均不累计递增，而且，庹后权在收取陈华军、王海波第三年度的租金所出具的收据上注明的该年度的租金总额也是按不累计递增计算，故其租金前五年应以第一年的金额标准按相应的百分比递增，而不累计递增，以此计算，前五年中的租金，第一年70000元、第二年73500元、第三年77000元、第四年84000元、第五年91000元，五年总租金应为395500元，陈华军、王海波第一年、第二年已经足额支付，第三年支付55215元，欠21875元，第四年支付77000元，欠7000元，第五年支付77000元，欠14000元，总计支付352625元，下欠数额应确认为42875元；二、按涉案合同的约定，陈华军、王海波应在每年先交付当年的租金，后承租经营，且租赁房屋任何时候均不能以任何理由转租，而至2017年11月22日庹后权通知解除合同前，陈华军、王海波欠庹后权的上述租金42875元，且已经将承租房屋转租给了金磊，庹后权以此两个事由解除合同，符合合同约定和法律规定，陈华军、王海波虽称因庹后权在知道转租发生后六个月内未提出异议，故该转租应视作有效，但因其未能提交相关证据证实庹后权在何时已明确知道该转租的情况，故一审法院对此不予采纳，况且，庹后权仅以经多次催告，陈华军、王海波仍欠其租金为由也可依法解除合同，所以，庹后权解除合同的行为有效；三、涉案合同约定一方违约应支付对方租金总额20%的违约金，而租金总额在50万元以上，故该违约金约定过高，由于我国民法允许的违约金主要是补偿性的，故虽然陈华军、王海波因认为自己没有违约而未对庹后权主张的违约金提出酌减申请，但一审法院仍应依民法的公平原则予以酌减，基于此，因庹后权就陈华军、王海波未按约定支付租金的实际损失是欠付租金按中国人民银行同期贷款基准利率所计的利息，故依《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条第二款关于约定违约金超过损失30%的为过高的规定，其违约金应确定为按上述利率1.3倍所计的利息，计息期间应分别自其中每笔欠付金额应付之日的次日（即每年的5月2日）起至该笔金额付清之日止。
综上所述，庹后权解除合同的行为有效，庹后权与陈华军、王海波涉案的租赁合同于2017年11月22日已解除。而且，综合庹后权的诉请，可以知道庹后权要求陈华军、王海波支付的租金是截至2018年5月1日租赁期满五年所欠的租金，而该截止日期已过，故陈华军、王海波应向庹后权偿付该段时间实际所欠租金42875元，并按中国人民银行同期贷款基准利率的1.3倍支付其中每笔欠付金额相应期间的利息以替代违约金，但陈华军、王海波向庹后权所支付的押金10000元可以从该利息中扣减，扣减后若有余额，则应冲抵所欠租金本金。陈华军、王海波辩称其已经足额付清应付庹后权的租金及其转租已从非法转为合法，或无事实依据，或无法律依据，均不能成立，一审法院不予采纳。依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第六条、《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第九十四条第三项、第二百一十二条、第二百二十四条第二款、第二百二十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决：一、确认庹后权与陈华军、王海波于2013年3月18日签订的《租房合同书》已于2017年11月22日解除；二、陈华军、王海波于判决生效之日起十日内偿付所欠庹后权的房屋租金42875元并按中国人民银行同期贷款基准利率的1.3倍支付其中每笔欠付金额相应期间的利息（21875元自2015年5月2日起，7000元自2016年5月2日起，14000元自2017年5月2日起，均计至付清之日止。已付押金10000元可从中扣减，扣减后若有余额，则应冲抵所欠租金本金）；三、驳回庹后权的其他诉讼请求。案件受理费1305元，庹后权负担305元，陈华军、王海波负担1000元。
本院对一审查明的事实予以确认。
针对二审争议焦点，本院综合评判如下：
关于庹后权是否知道或应当知道房屋已被转租及转租是否经其同意的问题。本院认为，庹后权于2015年、2016年全家外出打工，即使其间回家发现门面招牌换了，但也有理由认为是陈华军、王海波改变经营范围，不能据此认为庹后权知晓转租的情况。陈华军、王海波未举证证明转租取得了庹后权同意，应当承担相应举证不能的不利后果，即本院认定转租未经庹后权同意。
关于庹后权解除房屋租赁合同是否超出法定期限的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”本院认为，庹后权直至2017年回随州后才知晓转租情况并在六个月内通知承租人解除合同，故未超出法定期限。
关于庹后权是否有权解除合同的问题。本院认为，庹后权解除合同的理由除违法转租外，还有欠付租金。故即使庹后权以承租人未经其同意提出解除合同超出法定期限，其以该理由解除合同不应支持。但按合同约定，陈华军、王海波应于2016年5月1日、2017年5月1日付清下一年承租房屋租金，但其逾期部分未付，故庹后权于2017年11月22日有权以陈华军、王海波逾期未付租金为由提出解除合同。
关于租金计算方式的问题。本院认为，双方打印合同约定“租房押金10000元，年租金为7万元，租金前三年每年按累计5%递增，后二年每年按10%递增，后五年按累计前五年递增后的逐年递增20%递增，租金一年一次性全部付清”，其中前三年“累计”被当事人手写删除，故前五年租金按当事人合同约定应为不累计计算。综上，对陈华军、王海波对一审租金计算方式提出的上诉，不予支持。
关于租金欠付的数额。本院认为，根据上述合同约定，前五年租金计算方式应当为：第一至三年每年增加5%，第四年、第五年每年增加10%。故租金应为：第一年70000元、第二年73500元、第三年77000元、第四年84000元、第五年91000元，五年总租金应为395500元。陈华军、王海波对第一年、第二年租金已经付清；第三年支付55215元，欠21875元；第四年支付77000元，欠7000元；第五年支付77000元，欠14000元；总计支付352625元，下欠数额为42875元。故陈华军、王海波上诉所称欠付租金数额与上述合同约定不符，不予支持。陈华军、王海波上诉称庹后权因政府对小十字街进行改造而同意减免部分租金，但未提供证据证明，不予支持。
综上所述，陈华军、王海波的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费875元，由陈华军、王海波负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 莹
审判员 周 鑫
审判员 李 超
二〇一八年九月十八日
书记员 何沛俊