天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）津02民终5895号
上诉人（原审原告）：田培东，男，1956年2月6日出生，汉族，天津市第一帆布厂退休职工，住天津市南开区。
委托诉讼代理人：田超（上诉人田培东之女），1986年4月15日出生，汉族，中盛世星（天津）国际货运代理有限公司文员，住天津市南开区。
被上诉人（原审被告）：王国中，男，1979年3月25日出生，汉族，无职业，住天津市河东区。
原审第三人：田培成，男，1957年10月21日出生，汉族，天津市南开区第四电器开关厂退休职工，住天津市南开区。
原审第三人：田培芸，女，1952年6月12日出生，汉族，中交一航院退休职工，住天津市河西区。
原审第三人：田培明，男，1954年2月14日出生，汉族，第三市政工程公司退休职工，住天津市南开区。
上诉人田培东因与被上诉人王国中，原审第三人田培成、田培芸、田培明房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河东区人民法院(2018)津0102民初4148号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人田培东及其委托诉讼代理人田超、被上诉人王国中、原审第三人田培成、田培芸、田培明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人田培东上诉请求：1、请求撤销一审判决，改判支持上诉人的一审全部诉讼请求，或将本案发回重审；2、一、二审案件诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院追加原审第三人是错误的。本案涉诉房屋系公租房屋，上诉人自始至终为承租人，该房屋系上诉人根据工龄工分及独生子女相关政策申请所得，与其他人无关。原审第三人在一审诉讼中所述为上诉人母亲申请缺乏依据，对此分房单位保留有上诉人申请涉诉房屋的所有手续，可以证明与其他人无关。原审第三人出具的两份“证明”均系伪造，上诉人不存在与其他人调换房屋的情况，故上诉人作为合法承租人，要求被上诉人腾房与原审第三人无关。二、一审判决认定事实不清。1、被上诉人王国中未实际腾房，应当仍具有被诉资格。一审法院2018年5月16日开庭，被上诉人当庭陈述已搬出涉诉房屋，一审法院没有实地考察，没有确切证据的情况下，仅凭被上诉人口述就认定“被告王国中已于诉讼期间将涉诉房屋腾空交给第三人田培成，则原告要求其腾房已没有事实基础”予以确认是错误的。首先，涉诉房屋承租人为上诉人，没有法律依据可以腾房交给原审第三人并允许原审第三人接收房屋租金。第二，一审判决作出后，上诉人到涉诉房屋仍看到被上诉人父亲在房屋内居住，被上诉人并未腾空房屋，上诉人当场报警，上诉人采集到新的证据证明被上诉人未腾房。被上诉人无视法律，对法庭撒谎的行为应当受到谴责，法院应当支持上诉人的诉讼请求，判决被上诉人腾房。2、一审法院认定田培东与原审第三人田培成、田培明、田培芸就涉诉房屋权属存在争议是错误的。上诉人作为涉诉房屋唯一承租人，有合法的产权证明，不存在其他调换情况。该房屋产权不存在权属争议，一审法院在没有任何证据的前提下，认定涉诉房屋权属存在争议是错误的，属于事实认定不清楚。3、涉诉房屋现房费由上诉人交纳，上诉人具有收取房屋租赁费的正当性。上诉人母亲在世时涉诉房屋由其居住，房费由其承担，在起诉前，上诉人得知母亲在世时租赁给被上诉人，但母亲于2014年4月10日去世，所以房屋实际承租人即本案上诉人具有收取房屋租赁费的权利，对被上诉人主张此费用也具有正当性。一审法院认定房租交给原审第三人田培成，上诉人主张支付房屋使用费及返还涉诉房屋不符合法律规定，属于事实认定错误。三、《房屋租赁协议书》属于无效合同，不符合合同相对性，一审法院适用法律错误。《房屋租赁协议书》是无效的，因为出租人已经去世，并且根本不具有出租房屋的权利，根据《中华人民共和国合同法》第九条的规定，合法出租方已经去世，根本不具有签订合同的主体资格，田培成更不具有也不能具有代理权限。对于签订此房屋租赁协议书，上诉人认为被上诉人是有过错的，其作为完全民事行为能力人，不审查房屋所有权信息，即签订房屋租赁协议，其应当预知此房屋出租人不具有实际权利或者租赁房屋有具有被实际所有人收回的可能，被上诉人在此案中应当承担败诉的风险。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条规定，推出“既不能认定田培成无权处分涉诉房屋，又无证据证明田培成、王国中存在上述导致合同无效的情形”是适用法律错误。
被上诉人王国中辩称，被上诉人一直与原审第三人田培成之间存在租赁关系，最早是田培成和其母亲与被上诉人签订的租赁合同，被上诉人一直居住了12年，且一直将租金交给田培成，现上诉人田培东主张被上诉人向其支付租金，被上诉人表示需要田培东、田培成共同在场确认后才能将租金交给田培东。一审判决作出前，被上诉人已将涉诉房屋腾空并将钥匙交还原审第三人。上诉人主张被上诉人腾房，依据不足。
原审第三人田培成述称，2007年，上诉人及三原审第三人母亲王化珍生前将涉诉房屋出租给被上诉人，并委托原审第三人田培成办理此事。此后，该租赁合同关系一直延续，王化珍委托田培成收取房租，故房屋租赁合同合法有效。此外，原审第三人提交的证明两份足以证明，涉诉房屋与上诉人现居住房屋存在互换的情况，原审第三人持有涉诉房屋的原始租赁合同、上诉人身份证等，上诉人对于涉诉房屋不享有合法使用权，上诉人仅系名义上的承租人，其无权让被上诉人腾房。故同意一审判决，请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人田培芸述称，原审第三人田培成所讲的换房事实客观存在，上诉人田培东自愿放弃涉诉房屋承租权进而取得其现居住房屋的承租权，并亲自签署书面证明。现上诉人田培东以涉诉房屋权利人为由提起诉讼，不符合客观事实，请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人田培明述称，同意一审判决。上诉人与被上诉人王国中之间不存在租赁合同关系，上诉人无权向被上诉人主张支付租金。涉诉房屋系上诉人及三原审第三人母亲王化珍帮助上诉人田培东取得，后上诉人以涉诉房屋与父母享有合法权利的房屋即上诉人现实际居住房屋进行了调换。上诉人已完全放弃了对涉诉房屋所享有的权利，并出具书面证明。涉诉房屋所有费用均由原审第三人交纳。涉诉房屋租赁合同合法有效，上诉人起诉被上诉人王国中没有事实及法律依据，请求驳回上诉，维持原判。
田培东向一审法院起诉请求：1、判令王国中签订的《房屋租赁协议书》无效；2、依法判令王国中腾退房屋；3、依法判令王国中向田培东支付自2018年4月10日起至实际腾退之日的房屋使用费每月500元；4、依法判令诉讼费由王国中承担。
一审法院认定事实：本案涉诉房屋坐落天津市河东区，房屋所有权人为天津市河东区大直沽房管站，登记承租人为田培东。田培东与田培成、田培芸、田培明为兄弟（姐弟）关系，四人之父田树森于2014年3月去世，其母王化珍于2014年4月10日去世。2014年4月26日，田培成以其母王化珍名义与王国中就涉诉房屋签订《房屋租赁协议书》，约定租赁期限自2014年4月26日至2014年10月26日，租金1000元/季，诉讼期间，王国中将涉诉房屋腾空交还田培成。对于以上事实，一审法院予以确认。
田培成、田培明、田培芸于诉讼期间提交“证明”一份，内容为：“座落在天津市河东区房屋101-105厅6.74平方米、102居室15.53平方米、104厕1.84平方米、105厨房5.51平方米、105阳台3.62平方米，计租面积伙用14.11平方米，系田培东承租天津市河东区房产公司大直沽房管站公产房，名下南开区独单一套是我父亲田树森的房子。1994年田培东全家三口就住着我父亲田树森的房子。1997年还迁后由田培东全家三口居住，现大桥道居室由父母兄弟居住，经协商田培东全家三口愿将田培东名下的河东区大桥道伙单归有父母居住。因田培东全家三口同意大桥道居室的房本更名在父母及其它家庭成员名下，大桥道和进里居室于田培东没有任何关系，田培东全家一致同意大桥道和进里居室如遇买卖、拆迁过户由田培东全家三口无条件协助办理相关一切手续。备注：因田培东现住房和父母对换的房子故田培东对大桥道和进里居室愿意放弃一切所有的权利，如有反悔父母及所有的家庭成员给田培东名下居住的南开区独单居住权的签字无效，收回田培东的承租权，特此证明。田培东、赵新爱、田超（签名并按手印）”。田培成、田培明、田培芸均表示该“证明”系田培东出具，证明其放弃涉诉房屋的权利。田培东对此否认，主张该证明上非其本人签名摁印，拒绝对其签名真实性进行鉴定。
田培成、田培明、田培芸又向法院提交“证明”一份，内容为：“1994年上半年，原天津市南开区平房一间，由于政府规划拆迁，因田培东全家三口户口坐落在天津市南开区，经我父亲田树森母亲王化珍与我田培东协商，拆迁及还迁所需一切费用全部由我田培东承担，还迁房由我田培东全家三口永久居住并使用。1997年11月，还迁后的还迁房独单一套仍在我父亲田树森名下，现座落在天津市南开区，一直由我田培东全家三口落户并居住至今。现经父亲田树森母亲王化珍商量后，将在我父亲田树森名下天津市南开区同意由儿子田培东继承，同意将天津市南开区房本更名在田培东名下，同意田培东全家三口永久居住并使用，特此证明。田培成、田培明、田培芸。父亲签字：田树森，母亲签字：王化珍。2010年7月18日。”田培成、田培明、田培芸表示该证明系其向田培东出示，证明双方对换房屋事实存在。田培东对此否认。
一审法院认为，本案中，田培东与田培成、田培明、田培芸就涉诉房屋权属存在争议，根据各方庭审陈述及相关证据，不能认定田培成对涉诉房屋完全无处分权利。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。现既不能认定田培成无权处分涉诉房屋，又无证据证明田培成、王国中存在上述导致合同无效的情形，则田培东主张王国中与田培成签订的《房屋租赁合同》无效，没有法律依据，一审法院不予支持。王国中于诉讼期间将涉诉房屋腾空交给田培成，则田培东要求其腾房已没有事实基础。王国中于租赁期间将房屋租金交付给出租方田培成、于合同解除后将涉诉房屋返还出租方田培成均符合合同相对性，田培东要求王国中向其支付房屋使用费及返还涉诉房屋，不符合法律规定，一审法院不予支持。田培东的诉讼请求，不符合法律规定，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、第二百二十六条、第二百三十五条规定，判决：“驳回原告田培东的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取计40元，由原告田培东负担。”
二审审理期间，上诉人田培东提交如下证据：证据一、《天津市公有住房租赁合同》一份，证明天津市南开区房屋承租人为上诉人，不存在换房的事实。证据二、天津市公有住宅房屋租金收据二份，证明上诉人向房管部门交纳了2018年全年租金。证据三、田培成向王国中收据房屋租金的收据三份，证明房屋租赁协议是王化珍嗣后，田培成以王化珍名义与王国中签署，而且领取租金收据签署的也是王化珍的名字。证据四、独生子女证一份，证明涉诉房屋系上诉人根据工龄工分和独生子女相关政策申请取得。证据五、光盘1-2018年6月4日视频两段，光盘2-涉诉房屋照片，光盘3-2018年4月5日视频一段，光盘4-2018年4月5日通话录音一段，光盘5-2018年4月5日通话录音一段，上述证据证明被上诉人王国中并未腾房，且拒绝与上诉人沟通。
原审第三人田培成提交如下证据：证据一、涉诉房屋2016年3月30日下发的《天津市公有住房租赁合同》一份，证明天津市河东区和进里房屋租赁合同原件质押在原审第三人母亲处至今，涉诉房屋存在互换的事实。证据二、上诉人第一代身份证、第二代身份证复印件各一份，证明上诉人以互换房屋为目的，将其身份证质押在原审第三人母亲处。证据三、涉诉房屋历年租金交费收据二十四张，证明涉诉房屋租金由原审第三人田培成交纳。
经本院组织质证，被上诉人王国中对上诉人田培东所提交的证据三、证据五的真实性予以确认，对于证明目的不予认可，对上诉人田培东提交的其他证据认为与其无关，不发表意见。原审第三人田培成、田培芸、田培明对上诉人田培东所提交的证据均不予认可。上诉人田培东对原审第三人田培成所提交的上述证据的真实性予以认可，证明目的不予认可，主张涉诉房屋由王化珍出租给被上诉人王国中，王化珍自称其使用期间房屋租金由其交纳，故租赁合同原件存放在王化珍处以方便其交纳房屋租金，但王化珍去世后，上诉人多次向原审第三人田培成索要房屋租赁合同遭到拒绝。被上诉人王国中及原审第三人田培芸、田培明对于原审第三人田培成所提交的证据未提出异议。
本院认证意见，对于上诉人田培东提交的证据一、证据四与本案不具有关联性，本院不予采信。对于上诉人田培东提交的证据五，因被上诉人对其真实性未提出异议，故对于该组证据的真实性，本院予以确认。对于上诉人田培东提交的证据二、证据三，原审第三人田培成提交的证据一、证据二、证据三的真实性，本院予以确认。
本院经审理查明的案件事实与一审法院查明的案件事实一致，本院予以确认。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，上诉人认可涉诉房屋原由王化珍占有使用，后由王化珍将涉诉房屋出租给被上诉人王国中，在王化珍过世后，原审第三人田培成认可涉诉房屋租赁协议系其以王化珍名义与被上诉人王国中所签订。现上诉人主张该租赁合同无效，但未提供证据证实存在《中华人民共和国合同法》及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等规定的合同无效的法定情形，故上诉人的该项上诉请求，法律依据不足，本院不予支持。对于上诉人主张被上诉人腾空房屋并支付房屋使用费一节，根据各方庭审陈述意见，被上诉人王国中自认已将涉诉房屋腾空交还原审第三人田培成，并结清占有使用期间全部租赁费用，对此原审第三人田培成予以认可。故上诉人要求被上诉人王国中腾房并支付租赁费用的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人田培东负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 包 颖
代理审判员 高垚垚
代理审判员 郭 鑫
二〇一八年八月二十九日
书 记 员 李佳琳