江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016)苏03民终362号上诉人（原审被告）李荣书，男，1964年11月17日，汉族，住徐州市铜山区。委托代理人杨秀成，江苏铸品律师事务所律师。被上诉人（原审原告）徐州市铜山区柳新镇李庄村村民委员会，住所地徐州市铜山区柳新镇李庄村。负责人赵阶永，该村村主任。委托代理人杨林，江苏金华星律师事务所。委托代理人曹支群，男，汉族，村委会工作人员，住徐州市铜山区。上诉人李荣书因租赁合同纠纷一案，不服徐州市铜山区人民法院(2016)苏0312民初3457号民事判决书，向本院提起上诉。本案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人李荣书委托诉讼代理人杨秀成，被上诉人委托诉讼代理人杨林、曹支群到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李荣书上诉请求：请求二审法院依法改判，驳回被上诉人的诉讼请求。事实及理由：涉案土地已由上诉人按规定向土地管理部门缴纳了相关的规费，实际建厂经营，并取得了合法的私有房屋所有权证。上诉人在2003年申请涉案土地建设用地时，被上诉人曾于2003年9月2日在其用地申请书上签字盖章确认，表示同意上诉人用地，并出具用地证明1份。上诉人取得建设用地审批许可之后，双方的租赁关系已经废止，不存在解除合同的事实基础。被告承认拖欠费用是事实，但拖欠的不是租金而是土地使用费。一审判决认定“村建筑队仓库已经返还，平房四间已经拆除，卡拉OK歌厅、五间村食堂仍然存在”无事实依据，实际上村建筑队仓库原本就不在上诉人的用地范围之内，上诉人也一直没有使用，平方四间是被村委会强行拆除的，村食堂是系上诉人在村委会的认可下，从其他人处购买取得。被上诉人李庄村委会答辩称：上诉人租用被上诉人的土地是事实，上诉人在该土地上进行各种建设必然要办理各项审批手续，但不能改变该土地系被上诉人所有的客观事实，上诉人并未取得土地使用权。请求依法维持原判。李庄村委会向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告间不定期租赁合同，返还租赁厂地、厂房（即村建筑队仓库、村食堂、平房四间、卡拉OK歌厅五间）；2、判令被告给付租金22500元（2012年至2016年6月）。一审法院查明：被告李荣书系徐州市铜山区柳新镇李庄村村民。2003年8月7日，原告李庄村委会作为甲方，被告作为乙方签订《租赁合同》，约定“第一条：甲方将村大院门口路西原闲置厂房、厂地（附平面图甲乙方各执1份）租赁给乙方使用。第二条：租金期限壹拾年，自2003年11月1日至2013年10月31日。第三条：前四年租金为每年5000元，自合同签订之日乙方应以现金方式付给甲方当年租金5000元，以后依次在每年的11月1日前交清当年全部租金……如乙方拖欠租金，甲方按拖欠额收取每天1%的滞纳金……（4）租赁期间乙方因生产需要购置、添置、新增的机械设备、厂房等归乙方所有，租赁期满如不再租赁，应提前3个月自行拆除，处理完毕，甲方不负任何责任。（5）及时维护修缮好租用的厂房和其他建筑物，费用自理……”，该合同所附平面图中，标明李庄村大院门口路西原闲置厂地3317.4㎡即4.98亩，厂地上有村建筑队仓库(0.35亩)、村食堂（0.84亩）、平房四间、卡拉OK歌厅五间，扣除村食堂及村建筑队仓库面积，实际可利用场地为3.79亩。2003年9月2日，被告李荣书向铜山县人民政府、铜山县国土资源局申请占用涉案厂地中1020平方米建设加工车间及库房，原告同意并出具用地证明。另原、被告签订《用地协议》一份，约定“……同意将集体非耕地交给被告使用，特签订协议如下：1、用地位置在李庄村委会西侧，东邻大路，西邻废车间，南邻大路，北邻大路，东西30米，南北34米，合计1024平方米。2、由李荣书自己负责办理各种用地手续。3、李荣书每年向村里交纳土地使用费5000元。4、以后每年土地管理费由李荣书交纳……”。2004年8月10日，铜山县人民政府下发铜政土（2004）36号文件《关于李荣书建卫生材料加工车间用地的批复》，内容为“柳新镇李庄村:你村村民李荣书用地报告收悉。经研究同意将柳新镇李庄村三组未利用地1024平方米，由你村村民李荣书建卫生材料加工车间使用，希望严格遵照《土地管理法》的规定，依法用地。”后被告在涉案土地上建设厂房并使用至今。至2012年前，被告每年向原告支付5000元。另查明，租赁合同中的村建筑队仓库被告已返还原告，平房四间被告已拆除，卡拉OK歌厅五间及村食堂仍然存在。一审法院认为：合法的租赁关系受法律保护。本案中，原被告签订租赁合同是双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物的，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，合同约定的租赁期限至2013年10月31日，在该期限届满后，被告继续租赁，原被告间成立不定期租赁合同，原告在合理期限前通知被告后，有权随时解除合同。其次，《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”本案合同中约定被告应在“每年的11月1日前交清当年全部租金”，被告李荣书经原告催要未缴纳2012年及其之后的租金，违反合同约定，构成根本违约，原告有权解除合同。再次，关于被告辩解其已取得涉案租赁厂地中1024平方米的建设用地审批手续，在该厂地上建设房屋并取得房产证，原被告的租赁关系因此终止，本院认为，被告基于租赁合同获得涉案厂地的使用权，为建设厂房，被告办理了建设用地审批手续。该审批同意被告可以在涉案厂地上建设房屋，但并未因此改变涉案厂地的权属。被告以此否定原被告之间租赁关系没有依据，本院不予支持。综上，对原告主张解除租赁合同的诉讼请求本院依法予以支持。根据合同约定“租赁期间乙方因生产需要购置、添置、新增的机械设备、厂房等归乙方所有，租赁期满如不再租赁，应提前3个月自行拆除，处理完毕，甲方不负任何责任。（5）及时维护修缮好租用的厂房和其他建筑物，费用自理”，租赁合同解除后，被告应将租用的厂地返还原告，并将该厂地上的建筑物，即合同附图中标明的村建筑队仓库、村食堂、四间平房、五间卡拉OK歌厅一并返还。庭审中原告自认已收回村建筑队仓库，另四间平房被被告拆除，已无返还可能，对原告主张返还村建筑队仓库、四间平房的请求本院不予支持。对村食堂及卡拉OK歌厅五间，被告应予以返还。另外，原告主张被告支付2012年至2016年6月的租金22500元，符合合同约定，本院予以支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二、第二百二十六、第二百二十七、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、解除原告徐州市铜山区柳新镇李庄村村民委员会与被告李荣书2003年8月7日签订的租赁合同；二、被告李荣书于本判决生效之日起三十日内返还原告徐州市铜山区柳新镇李庄村村民委员会大院门口西厂地（具体位置以租赁合同中所附平面图为准）及该厂地上的村食堂、五间卡拉OK歌厅；三、被告李荣书于本判决生效之日起十日内支付原告徐州市铜山区柳新镇李庄村村民委员会租金22500元；四、驳回原告徐州市铜山区柳新镇李庄村村民委员会的其他诉讼请求。二审查明事实与一审相一致。另查明，李荣书名下的房权证柳新字第××号房屋产权证书（建筑面积1245.6平方米），被多次查封。二审期间上诉人提交了徐州铜山区房产服务中心出具的冻结查询明细，主要内容为李荣书名下坐落在李庄村的房产被五个案件先后查封，证明涉案房产属于李荣书合法财产，且房屋所有权证书及法院查封登记具有物权法上的公示效力。被上诉人李庄村委会质证认为，对冻结查封明细的真实性无异议，但对关联性有异议，不能够证明查封的房子与争议土地上的房子是同一房屋；争议土地是集体所有，并没有改变土地性质，即使上诉人在李庄村的土地上建设房屋也不能够办理在李荣书名下，所谓的房产证应为宅基地证，该房产证的取得是违法的。案件争议焦点为：涉案土地、房屋租赁合同是否应当解除；涉案土地上李荣书取得的房屋产权证书能够作为定案依据，该房屋是否应在返还范畴。本院认为：双方于2003年签订的涉案土地、房屋租赁合同不违反法律规定，合法有效。合同约定租赁期限十年，并约定定期缴纳租金，从合同履行后期情况看，上诉人李荣书未能履行合同义务，合同履行期限届满后，上诉人李荣书既未返还房屋土地，亦未支付使用费，已构成根本违约，被上诉人李庄村委会有权解除合同。其次，上诉人在涉案房地产上先租地、后征地，经营徐州舒康卫生材料厂，并取得房产证书，有土地、规划、建设等多个部门的批准文件，并实际缴纳了征用土地管理费、农业重点开发建设资金、土地用途变更费、国有土地有偿使用费等规费，且被上诉人李庄村委会在李荣书用地协议、用地申请、用地证明上均签字盖章，应为明知，故可以认定双方实际变更了原土地、房屋租赁合同的部分内容；其中双方未对租金作出调整，上诉人仍应按照原合同约定的标准支付租金。上诉人李荣书在争议土地上取得的1245.6平方米房屋产权合法有效，应不予返还。被上诉人李庄村委会认为该权属证书非法无效的证据不足，且非本案作为民事案件审查处理范畴。被上诉人李庄村委会的其他主张可另行诉讼解决。原审人民法院对该案部分事实认定错误，适用法律不当，应予纠正。上诉人上诉理由部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第十七条、《中华人民共和国合同法》第七十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持徐州市铜山区人民法院(2016)苏0312民初3457号民事判决第一项、第三项、第四项即：“解除原告徐州市铜山区柳新镇李庄村村民委员会与被告李荣书2003年8月7日签订的租赁合同”；“被告李荣书于本判决生效之日起十日内支付原告徐州市铜山区柳新镇李庄村村民委员会租金22500元”；“驳回原告徐州市铜山区柳新镇李庄村村民委员会的其他诉讼请求”。二、将徐州市铜山区人民法院(2016)苏0312民初3457号民事判决第二项“被告李荣书于本判决生效之日起三十日内返还原告徐州市铜山区柳新镇李庄村村民委员会大院门口西厂地（具体位置以租赁合同中所附平面图为准）及该厂地上的村食堂、五间卡拉OK歌厅”变更为“被告李荣书于本判决生效之日起三十日内返还原告徐州市铜山区柳新镇李庄村村民委员会大院门口西厂地（具体位置以租赁合同中所附平面图为准）及该厂地上的房屋，登记在李荣书名下的建筑面积1245.6平方米房屋除外”。一审案件受理费1690元，由李庄村委会负担524元，李荣书负担1166元。二审案件受理费362.5元，由李庄村委会负担254元，李荣书负担108.5元。本判决为终审判决。审 判 长  董 涛审 判 员  廖伟巍代理审判员  孟 娟二〇一七年三月二十九日书 记 员  彭 璐