四川省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川民终986号
上诉人（原审原告）：袁国忠。
委托诉讼代理人：苏六一，四川明之鉴律师事务所律师。
委托诉讼代理人：曾婷，四川明之鉴律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：黄子斌。
委托诉讼代理人：李高，四川迪泰律师事务所德阳分所律师。
被上诉人（原审被告）：杨多全。
委托诉讼代理人：李高，四川迪泰律师事务所德阳分所律师。
被上诉人（原审被告）：黄小海。
委托诉讼代理人：李高，四川迪泰律师事务所德阳分所律师。
被上诉人（原审被告）：马朝均。
委托诉讼代理人：李高，四川迪泰律师事务所德阳分所律师。
被上诉人（原审被告）：岳顺龙。
委托诉讼代理人：李高，四川迪泰律师事务所德阳分所律师。
上诉人袁国忠因与被上诉人黄子斌、杨多全、黄小海、马朝均、岳顺龙案外人执行异议之诉一案，不服四川省德阳市中级人民法院（2012）德民二初字第3号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月26日受理后，依法组成合议庭，并于2016年11月18日公开开庭审理了本案。上诉人袁国忠的委托诉讼代理人苏六一、曾婷，被上诉人黄子斌、杨多全、黄小海、马朝均、岳顺龙共同的委托诉讼代理人李高到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
袁国忠的上诉请求：请求撤销一审判决，解除对案涉房屋的查封，并停止执行；一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一、一审认定袁国忠与成都英杰房地产开发公司（以下简称英杰公司）之间不存在真实的房屋买卖关系，故本案争议房屋并未出售给袁国忠与客观事实不符。在英杰公司无力归还借款的法律事实发生后，袁国忠根据与英杰公司签订的《商品房买卖合同》的约定，已实际占有案涉房屋，并将房屋出租给他人收取租金；不仅如此，袁国忠还致函英杰公司要求办理房地产权属证书，英杰公司也未提出任何异议。袁国忠与英杰公司之间存在真实的房屋买卖关系。二、一审法院在案外人执行异议之诉中对买卖双方签订的房屋买卖合同效力进行确认于法无据。从程序上讲，合同的双方均未提出确认合同无效之诉；从实体上讲，袁国忠与英杰公司签订的《商品房买卖合同》并未违反《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，因此一审法院否定《商品房买卖合同》效力是错误的。三、一审法院在未经合法程序审理并判决确认《商品房买卖合同》无效的前提下对本案所涉房屋进行预查封，执行行为本身是错误的。一审法院第一次预查封案涉房屋是2006年4月17日，此前该房屋已备案登记在袁国忠名下。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条的规定，进行预查封的只能是未出售的房屋，因此一审法院对案涉房屋的预查封是错误的。四、一审法院对本案行使管辖权所依据的被上诉人与英杰公司房屋买卖合同纠纷一案系违法管辖，该案属于专属管辖，应由房屋所在地人民法院管辖。这一错误管辖可能影响本案的正确判决，从而损害袁国忠的合法权利。
黄子斌、杨多全、黄小海、马朝均、岳顺龙答辩称：一、袁国忠与英杰公司不存在真实、合法的商品房买卖关系。根据一审法院依职权调取的证据及袁国忠在庭审过程中的陈述，证实袁国忠与英杰公司签订《商品房买卖合同》的目的是为了收回借款而采取的担保措施，不是基于真正的房屋买卖。而意思表示真实是民事法律行为成立和有效的基础条件，由于双方没有房屋买卖的真实意思，不构成房屋买卖关系，也就不存在合同有效无效的问题。袁国忠主张对案涉房屋享有阻止执行的民事权益依据的就是《商品房买卖合同》，一审法院当然有权对《商品房买卖合同》是否成立、是否合法有效进行认定。二、房屋权属证书是袁国忠享有案涉房屋所有权的证明，但袁国忠并未提供证据证明案涉房屋属于其所有；且商品房预售合同登记备案是对合同的登记，并非所有权登记，袁国忠主张以《商品房买卖合同》备案代替房屋所有权登记发证的主张不能成立。三、一审法院有权对案涉房屋进行查封。英杰公司与袁国忠之间没有真实的房屋买卖关系，案涉房屋属于英杰公司所有，人民法院有权查封。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结”。因案涉房屋未办理产权过户登记手续，人民法院可以查封。四、一审法院对被上诉人与英杰公司买卖合同纠纷一案享有管辖权是基于双方在合同中对管辖法院的约定，因此一审法院管辖该案正确。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回袁国忠的上诉请求。
袁国忠向一审法院起诉请求：判令解除对波尔多商城A座第二层部分营业房的查封，由被告黄子斌、杨多全、黄小海、马朝均、岳顺龙承担诉讼费用。
一审法院认定事实：2005年1月19日，袁国忠与英杰公司签订了一份《商品房买卖合同》，合同载明，袁国忠购买英杰公司开发的位于四川省邛崃市东街波尔多商城A座2层1、8、127、131、159、179、203、227、251、275、279、285号共计2762.30平方米的营业房，价格为5000元/平方米，但合同未载明交房时间。同日，英杰公司在邛崃市房产管理局办理了上述房产的预售备案登记。此后，上述房产一直未办理房地产权属登记。
2006年，黄子斌、杨多全、黄小海、马朝均、岳顺龙与英杰公司因商品房买卖合同纠纷诉至一审法院,案号：（2006）德民初字第25号，后双方达成协议，确认由英杰公司退还黄子斌、杨多全、黄小海、马朝均、岳顺龙购房款500万元及违约金。调解书生效后，英杰公司不履行付款义务，黄子斌、杨多全、黄小海、马朝均、岳顺龙向一审法院申请强制执行。在该案诉讼中，一审法院对英杰公司采取诉讼保全措施，预查封了其位于四川省邛崃市临邛东街8667.35平方米土地及波尔多商城A座第二层房产（包括本案的涉案房产在内），后在执行中继续查封了上述房产。
在一审法院执行过程中，袁国忠对执行标的提出书面异议，以其购买上述涉案房产为由，请求解除对涉案房产的预查封，一审法院以袁国忠未充分举证证明其已实际占有该房产为由，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第202条之规定裁定驳回了袁国忠的异议。袁国忠不服上述裁定，向本院申请复议，本院复议后，以袁国忠的异议是主张实体权利为由，裁定撤销原裁定，由一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第204条的规定重新审查并作出裁定。一审法院重新审查后，以袁国忠无充分证据证明自己对争议房屋享有所有权或者享有其他足以阻止争议房屋转让交付的实体权利为由，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第204条的规定再次裁定驳回了袁国忠的异议。袁国忠仍不服上述裁定，向一审法院提起诉讼。
一审法院另查明，在四川省成都市中级人民法院（2009）成刑初字第296号被告人邹凯麟合同诈骗罪、单位行贿罪一案的卷宗材料中，时任英杰公司法定代表人的邹凯麟在2006年8月、9月向公安机关供述称：为了开发波尔多商城，我在多家典当行借款，其中2003年至今在成都怡华典当行袁国忠处借款670万元，本金没还，还利息共计约500万元；这些借款以波尔多商城作为抵押担保，与借款人签订双份合同，一份是房屋买卖合同，含义是如果我以后还不起钱了，房子就归对方，如果我还清了，这份房屋买卖合同就作废了，另一份借款合同才是真实的；同典当行签的房屋买卖合同是因为借款需要，债主要求，所开的收据也不是正式收据；房屋买卖合同于2005年办理了备案；波尔多商城二楼有4500㎡未销售，向怡华典当行袁国忠借款270万元，利息5分/月，所以将这层楼的房屋以备案作为信誉担保备案在袁国忠头上了。同时，袁国忠在2006年11月向公安机关陈述称：2003年初，邹凯麟开始开发波尔多商城，向我公司借款，最初以泽麟花园房产作为借款抵押，后来变更为波尔多商城作为抵押，我陆续向他公司借款最多时达1000万以上，后来归还了部分借款后，我就将抵押的房产取消了部分备案，目前英杰公司差我公司本金约650万元，利息支付到2004年12月。在公安机关询问其双方借款的手续时，袁国忠答道：“双方签订两份合同，一份借款主合同，约定借款金额、利率、期限，另外一份房屋抵押合同，就是保证出借人的利益，如果借款人一旦偿（丧）失还款能力，就可用抵押的房产进行清偿。房屋抵押合同也是办理的买卖合同，约定房屋的编号、面积、单价和总金额，但双方执行的主要还是借款合同，作为我公司也并不需要抵押的房产”，并陈述：房屋买卖合同全部办理备案，如果归还借款，就减去备案，如果另外新借款，就办理新的备案；目前已办理备案的二楼有3000多平方米，总备案房产大约4600㎡。
一审法院认为：本案系案外人执行异议之诉。本案的争议焦点为：袁国忠是否有权请求停止涉案房产的执行。依照最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条关于“案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议”的规定，袁国忠作为案外人提出执行异议之诉，应当在本案中对执行标的主张享有所有权或其他足以阻止执行的实体权利。本案中，袁国忠提交了《商品房买卖合同》及预售合同备案登记表来证明英杰公司已将诉争房产出售给原告，故袁国忠享有购房人取得房屋所有权的期待权。期待权是相对于既得权的一项权利，是在当事人已取得了特定权利部分要件的情况下，享有的因法律规定和当事人约定的其他要件的实现而取得特定权利的受法律保护的地位。我国设立预售合同登记备案制度和预告登记制度具有保全债权的实现、保全将来发生的不动产物权的功能。故购房人所期待的未来发生的物权变动应当受到法律保护。但法律关系的认定应当基于当事人之间的真实意思表示。从英杰公司法定代表人邹凯麟在公安机关的供述和袁国忠本人在公安机关的陈述均可看出，袁国忠与英杰公司之间因为长期借款关系创设了一种担保债权的方式，即以签订房屋买卖合同并办理商品房预售合同备案的方式来确保债权人在债务人无力还款时可以直接取得房屋所有权来实现债权，同时双方还根据新增借款、还款的情况调整备案房屋的范围，袁国忠提交的购房款支付凭证及其陈述的与英杰公司交易中房屋备案登记的变更情况也可以印证该情形，故袁国忠与英杰公司双方均对于房屋买卖欠缺内心的真意且此项非真意的意思表示为对方所明知，形成了通谋的虚伪意思表示，双方并未形成房屋买卖合同关系。袁国忠称诉争房屋是2005年在英杰公司无力归还欠款后，双方进行结算后解除了之前备案的房屋，另行签订本案诉争房屋的房屋买卖合同并备案，以清偿借款本金。但袁国忠并未提供相应证据证明，其该项理由是在一审法院调取了邹凯麟、袁国忠相关陈述的材料后才提出，与其在本案第一次庭审中陈述的双方一直为房屋买卖关系不一致，袁国忠在公安机关的陈述也从未提及双方结算并约定以房抵债的相关情况，且与邹凯麟作出的“波尔多商城二楼是向怡华典当行袁国忠借款270万元作为信誉担保备案到袁国忠头上的”供述不一致。同时，本案中袁国忠对于如此大宗的房屋买卖中购房合同上欠缺交房时间这一重要事项的疏忽也不符合常理。故袁国忠的该项主张不能成立。《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定：“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋”，由于袁国忠与英杰公司之间不存在真实房屋买卖合同关系，故本案争议房产并未出售给袁国忠，袁国忠不能获得法律对购房人期待权的保护，对本案诉争房产不具有阻止执行的实体权利。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条之规定，判决：驳回袁国忠的诉讼请求。一审案件受理费100元，由袁国忠负担。
在本案二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。
在二审诉讼中,各方当事人均对一审查明事实部分无异议，对各方当事人无异议的事实，本院依法予以确认。
本院认为，根据袁国忠的上诉理由及黄子斌、杨多全、黄小海、马朝均、岳顺龙的答辩理由，结合本案查明的事实，本案二审的争议焦点为：袁国忠是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。
根据一审法院依职权调取、并经各方当事人质证的证据，英杰公司原法定代表人邹凯麟向公安机关供述的和袁国忠之间的经济往来情况与袁国忠本人向公安机关陈述的事实一致，能够证明英杰公司从2003年起向袁国忠借款，在签订借款合同的同时，另行签订《商品房买卖合同》并办理商品房预售合同登记备案，为借款合同提供担保，并约定在英杰公司无力还款时袁国忠可以直接取得已备案房屋所有权来实现债权；同时双方还根据新增借款、还款的情况相应增减备案的房屋。邹凯麟于2006年9月1日向公安机关供述称，将本案案涉的波尔多商城二楼部分商铺销售并备案给袁国忠是因为英杰公司向袁国忠借款270万元，以该部分商铺作抵押担保；袁国忠于2006年11月13日向公安机关陈述称，备案的房屋价格以成本价计，都在1000多元/平方米以内。而案涉的《商品房买卖合同》中约定买卖的房屋面积为2762.30平方米，这与邹凯麟陈述的借款金额为270万元和袁国忠陈述的备案房屋价格以1000多元/平方米计相吻合，能够印证案涉《商品房买卖合同》的签订就是为英杰公司向袁国忠借款270万作担保。因此，英杰公司与袁国忠在签订《商品房买卖合同》的当时并无真正转移案涉房屋所有权的意思，为借款设定担保才是双方真实的效果意思。且依照最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款关于“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”之规定，袁国忠与英杰公司之间的基础法律关系应当认定为民间借贷法律关系而非房屋买卖法律关系。既然双方之间不存在买卖房屋的真实意思表示，袁国忠当然不能基于《商品房买卖合同》获得法律对购房者期待权的保护，袁国忠不享有足以对抗人民法院强制执行的民事权益。现袁国忠主张《商品房买卖合同》系双方对借款关系进行结算后签订，但袁国忠未提供双方对差欠借款进行结算的证据，双方签订的《商品房买卖合同》中未体现出以差欠借款抵作购房款的意思表示，袁国忠也未提交其已经足额支付购房款的其他证据，袁国忠仅提供《商品房买卖合同》并不足以证明其主张，且与一审查明的事实不符，该上诉理由不成立，本院不予支持。一审法院虽经审理后认为袁国忠与英杰公司之间不存在真实的房屋买卖合同关系，但未对《商品房买卖合同》的效力作出评判，因此袁国忠认为一审法院否定《商品房买卖合同》效力于法无据的理由不能成立，本院不予支持。
对于袁国忠提出一审法院对案涉房屋进行预查封是错误的这一上诉理由，本院认为，一审法院对案涉房屋进行预查封的执行行为是否错误，属于执行程序应当解决的问题，不属于本案审理范围，本院不予审查，袁国忠的该上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于袁国忠提出被上诉人黄子斌、杨多全、黄小海、马朝均、岳顺龙与英杰公司商品房买卖合同纠纷一案的管辖错误，将影响本案正确判决、损害其权益的上诉理由，因另案的管辖问题不属于本案审理范围，袁国忠也未提供证据证明另案管辖错误会影响本案正确判决、损害其权益，该上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，上诉人袁国忠虽然与英杰公司签订了《商品房买卖合同》，但双方签订买卖合同的行为系为双方的借款合同提供担保，房屋买卖并非是双方的真实意思表示，袁国忠不能基于《商品房买卖合同》获得法律对购房者期待权的保护，其不享有足以排除强制执行的民事权益。袁国忠的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由袁国忠负担。
本判决为终审判决。
审判长 邓长玉
审判员 许 静
审判员 何 杉
二〇一七年一月十三日
书记员 于 节