江苏省宿迁市宿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宿城民初字第2119号
原告单民。
委托代理人王德成，江苏力豪律师事务所律师。
被告林科银。
委托代理人张凌千、郭子皓，江苏宏亮律师事务所律师。
第三人宿迁宇通房地产开发有限公司，住所地宿迁市宿城区黄河南路85号。
法定代表人魏宁，该公司总经理。
委托代理人姚森、周业莽，江苏苏扬律师事务所律师。
原告单民与被告林科银、第三人宿迁宇通房地产开发有限公司（下称宇通公司）执行异议之诉一案，本院于2015年8月10日立案受理。后本院依法组成合议庭于2015年9月22日、2015年10月13日分别公开开庭进行了审理，并于2015年12月21日和2016年1月14日组织双方就相关问题进行了谈话。原告单民及其委托代理人王德成，被告林科银的委托代理人张凌千、郭子皓（郭子皓第二次未到庭），第三人宇通公司的委托代理人姚森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告单民诉称：原告于2012年12月26日购买宇通公司开发的双庄五金汽配城A6幢16号房屋，并向宇通公司交纳了购房定金50000元，当日，宇通公司将房屋交付原告使用。后原告陆续于2013年6月30日和2014年3月3日向宇通公司分别交购房款200000元和35000元，至今已合计交购房款285000元。同时，原告和宇通公司于2014年3月3日签订书面购房合同。后原告得知在宿城区法院受理林科银申请强制执行宇通公司案件中，法院裁定查封了原告购买的上述房屋，故原告向宿城区法院提出了执行异议。后法院下发（2015）宿城执异字第0027号执行裁定书，驳回了原告的异议。原告认为，原告合法购买涉案房屋在先，并交纳了总房款50%以上的购房款，买卖合同合法有效，原告和宇通公司之间的商品房买卖合同应该继续履行。原告已于2012年12月份合法占有和使用该房产至今，且该房屋系原告唯一一套房产。而林科银因与宇通公司之间的建设工程施工合同纠纷案而申请执行并裁定查封涉案房屋在后，侵犯了原告合法权益。故请求判令：1、确认原告与宇通公司2014年3月3日签订的商品房买卖合同合法有效，位于宿迁市宿城区双庄五金汽配城A6幢16号房屋属原告所有；2、对位于宿迁市宿城区双庄五金汽配城A6幢16号房屋中止执行，并予以解除查封；3、本案诉讼费由被告承担。
被告林科银辩称：原告提供的证据均是其与第三人宿迁宇通公司之间私下形成的，不能证明其已经购买并占有涉案房屋的主张。即使原告确实购买并占有该涉案房屋，也不能排除对涉案房屋的执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，买受人对登记在被执行房地产企业名下的商品房提出异议，必须满足下列条件其权利才能排除执行，即在人民法院查封房屋之前已经签订合法有效的书面合同，已经支付的价款超过合同规定总价款的50%，同时，所购商品房系用于居住，且买受人名下无其他用于居住的房屋。而本案被查封的商品房属于商铺性质，且原告拥有其他居住的房屋，原告也未与宇通公司签订商品房买卖合同。故原告要求排除执行的主张不应得到支持。
第三人宇通公司述称：1、原告确与宇通公司签订了商品房买卖合同，总房款为568000元，原告已经支付购房款285000元，该房屋也已经交付原告使用；2、宇通公司与被告林科银之间的工程尚未经过结算，该工程中宇通公司支付的工程款已经超过应付工程款，且已另行起诉，法院应终（中）止执行。
经审理查明：2014年12月30日，本院作出（2014）宿城民初字第0408号民事判决书，判决宇通公司在宿迁市宏伟建筑安装工程有限公司尚欠林科银工程款1325593.71元范围内承担连带责任，案件受理费16730元由宇通公司负担。因宇通公司在该判决生效后未履行上述判决确定的义务，林科银向本院申请强制性执行。在执行过程中，本院于2015年6月5日作出（2015）宿城执字第643-1号执行裁定书，裁定查封宇通公司开发的五金家电汽配城A2幢7号、8号及A6幢16号房产。后原告单民向本院提出执行异议，认为五金家电汽配城A6幢16号系其购买，且已经支付超过50%的购房款，并交付使用，故要求解除查封。后本院经审查于2015年7月22日作出（2015）宿城执异字第0027号执行裁定书，裁定驳回了单民提出的异议。后单民不服该裁定，在规定时间内向本院提起了本案执行异议之诉。
另查明：2012年12月26日，宇通公司向单民出具加盖“宿迁宇通房地产开发有限公司财务专用章”的收据一份，该收据载明：“收据，NO9035024，入账日期：2012年12月26日，缴款单位：单民，收款方式：不退现金，人民币（大写）：伍万元正￥50000.00，收款事由：购房定金”；2013年6月30日，宇通公司向单民出具加盖“宿迁宇通房地产开发有限公司财务专用章”的收据一份，载明：“收据，NO0359589，入账日期：2013年6月30日，缴款单位：单民，人民币（大写）：贰拾万元整￥200000.00，收款事由：购房定金”；2014年3月3日，宇通公司向单民出具加盖“宿迁宇通房地产开发有限公司财务专用章”的收据一份，载明：“收据，NO0359203，入账日期：2014年3月3日，交款单位：单民，人民币（大写）叁万伍仟元整￥35000.00，收款事由：购房定金A5…”。
2014年3月3日，原告单民和其家属胡金波（买受人）与宇通公司（出卖人）签订一份“汽配城”商品房认购书，该认购书约定：“……买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上，就房屋买卖达成如下协议：第一条，出卖人以出让方式取得位于宿迁市××城区××一块。规划用途为商用，土地年限以国土部门土地挂牌年限为准。买受人购买的房屋为现房，该土地证编号为宿国用（2007）第30131号。第二条，买受人所购买房屋的基本情况：买受人购买的房屋为本合同第一条规定的项目中A6幢16号房，建筑面积220平方米。第三条，计价方式与价格：按实际建筑面积计算，该房屋每平方米面积单价为2582元人民币。第四条，面积确认与面积差异处理：根据房产主管部门交定为准（面积多退少补）。第五条，付款方式：总房价计伍拾陆万捌仟元整（￥：568000.00），已付房款贰拾捌万伍仟元整，余欠房款贰拾捌万叁仟元整（￥：283000.00）。第六条，交付期限：出卖人确保在年月日前交付该套商品房。第七条，交付条件：符合施工图纸内容。第八条，交接：双方进行验收交接时，出卖人应当出示相关证明文件，确保出卖人销售的房屋没有产权纠纷和债权债务，因出卖人原因，造成该房屋发生债权债务的，由出卖人承担全部责任。第九条，关于产权登记的约定：以本公司通知办理时间为准。第十条，保修责任：出卖人自房屋交付之日起，双方约定保修范围和保修期限应按建设部门的相关规定日期进行保修。第十一条，本协议双方签字盖章后生效，一式两份，双方各执一份。”。上述认购书签订后，单民对涉案房屋进行简单装修并入住，并向宿迁市友邦物业管理有限公司缴纳了2014年3月7日至2015年3月8日的物业费1000元。
在诉讼中，经本院要求，原告单民于2016年1月13日向本院交纳了其和宇通公司签订的合同约定的剩余房款283000元用于交付执行。
再查明：2008年，第三人宇通公司取得五金家电汽配城一期A区2#-7#楼、C区1#-6#楼的“商品房预（销）售许可证”，许可证载明商品房屋的使用性质为商业，无住宅。但截至2015年10月10日，第三人宇通公司开发建设的“苏北（宿迁）五金汽配城”尚未取得竣工验收备案表，亦未办理初始备案登记手续，致使无法办理产权登记手续。
又查明：经到宿迁市房管处核实，截止2015年10月10日，原告单民及其配偶胡金波，子女单俊智、单裕茹在宿迁市房管处没有房屋登记信息。
以上事实有（2014）宿城民初字第0408号民事判决书、（2015）宿城执异字第0027号执行裁决书、“汽配城”商品房认购书、购房款收据、证明、物业费收据、宿城区人民法院暂存款收据、证人证言、商品房预（销）售许可证及当事人陈述等在卷佐证，足以证实。
本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
本案中，原告单民和第三人宇通公司之间签订的《“汽配城”商品房认购书》签订时间在本院查封涉案房屋之前，系双方真实意思表示，且目前并无证据证明该商品房认购书存在无效、可撤销或者可变更的情形，故应当认定该商品房认购书依法成立且合法有效。同时，该商品房认购书的内容约定了房价、房号、面积、付款方式、交付条件等商品房买卖合同的主要内容，且原告已经交付了部分房款，第三人也已经将房屋交付原告实际使用，故应当认定该商品房认购书为商品房买卖合同。其次，根据单民提供的支付购房款的收据、商品房认购书及第三人宇通公司的陈述可以确认，原告单民和第三人宇通公司之间就涉案房屋已经建立房屋买卖合同关系，且原告单民已经按照合同约定支付了部分价款285000元，并将剩余价款283000元按照本院的要求交纳至本院账户用于交付执行。再者，根据原告提供的证人证言、照片及物业费收据等证据足以证明涉案房屋在被查封之间已经交付原告单民实际占有使用的事实。最后，涉案房屋至今未办理过户登记手续非因买受人单民自身原因，而系因为第三人宇通公司开发建设的“苏北（宿迁）五金汽配城”尚未取得竣工验收备案表，亦未办理初始备案登记手续，致使无法办理产权登记手续造成的。综上，在被告林科银申请强制执行之前，原告单民已经和第三人宇通公司签订了合法有效的购房合同，交付了部分购房款，且将剩余房款按照法院要求交付执行，并实际占有了涉案房屋，同时，房屋未办理过户非因原告单民自身原因。本院认为，本案情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条的规定，原告单民对涉案房屋具有排除执行的实体权利。综上，原告单民关于确认其和第三人宇通公司之间签订的《“汽配城”商品房认购书》合法有效，并解除查封停止对涉案房屋执行的主张有事实和法律依据，应予以支持。
《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力。本案所涉房屋尚未办理初始备案登记手续，目前尚未也无法办理物权变更登记，故对原告单民要求确认该房屋归其所有的诉讼请求，本院依法不予支持。
第三人宇通公司关于其与被告林科银之间的工程尚未经过结算，该工程中宇通公司支付的工程款已经超过应付工程款，且已另行起诉，法院应终止执行的陈述，属于对原判决的不服或者是作为被执行人对执行提出的异议，而本案系案外人提出的执行异议，故第三人宇通公司的陈述意见不属于本案审理范围，本院对此不予理涉。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第五十二条、第五十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条、第三百零七条、第三百一十二条之规定，判决如下：
一、原告单民和第三人宿迁宇通房地产开发有限公司于2014年3月3日就宿迁五金家电汽配城A6幢16号房屋签订的《“汽配城”商品房认购书》（可以认定为商品房买卖合同）合法有效；
二、停止对宿迁市“苏北（宿迁）五金家电汽配城”第A6幢16号房屋的执行，并解除查封；
三、驳回原告单民的其他诉讼请求。
案件受理费9480元，由原告单民承担5480元，由被告林科银负担4000元（原告单民已预交，被告林科银在本判决生效后三日内给付原告单民4000元。该诉讼费的承担由原告单民和被告林科银自行协商确定，本院依法予以确认）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。同时向该院（开户行：中国农业银行宿城支行，户名：宿迁市财政局国库处，账号：46×××80，征收单位：宿迁市中级人民法院）预交上诉案件受理费。
审 判 长 沈金龙
人民陪审员 王新权
人民陪审员 吴 江
二〇一六年一月十四日
书 记 员 杨一帆
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