北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第11927号
原告（反诉被告）杨晓歌，男，1968年2月4日出生，个体工商户。
委托代理人田如海，北京市中元律师事务所律师。
被告（反诉原告）北京斌强国际商务中心，住所地北京市朝阳区xx。
法定代表人郭和义，董事长。
委托代理人白晓玲，女，1985年12月2日出生。
原告（反诉被告）杨晓歌（以下简称姓名）与被告（反诉原告）北京斌强国际商务中心（原名称为北京斌强物资贸易中心，后变更为现名称，以下简称斌强公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法由本院审判员白小莉独任审判，公开开庭进行了审理。杨晓歌及其委托代理人田如海，斌强公司法定代表人郭和义、委托代理人白晓玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
杨晓歌诉称：2006年10月1日，斌强公司与北京市南磨房乡清洁队（后更名为北京南磨房乡绿化保洁服务中心，以下简称南磨房保洁中心）签订《租房协议》，租用北京市朝阳区xx土地建房出租。2008年9月28日，斌强公司与杨晓歌签订《租赁合同》，将其北京市朝阳区xx600平方米房屋（以下简称涉案房屋）出租给杨晓歌使用。因地铁七号线建设需要征用租赁房屋所占用地，2012年10月30日斌强公司通过其关联企业北京斌强伟业汽车贸易有限公司（以下简称斌强汽车公司）与南磨房保洁中心的上级单位北京市南磨房乡人民政府签订《拆迁补偿协议书》，斌强公司与南磨房保洁中心解除了前述《租房协议》。至此，斌强公司已经失去了出租房屋的基础，没有权利再出租房屋，双方签订的《租赁合同》也随之自动解除。但杨晓歌在不知情的情况下，已经付给斌强公司2012年11月至2013年6月租金，还有签约时预付的押金，斌强公司应当返还但拒绝返还。故诉至法院，要求斌强公司立即返还2012年11月至2013年6月租金686666元和一个月押金83333元。
斌强公司辩称并反诉称：2008年9月28日，斌强公司将北京市朝阳区xx600平方米房屋（以下简称涉案房屋）出租给杨晓歌并签订《租赁合同》，此处房屋所占用地属于南磨房保洁中心，由斌强公司将土地租赁过来后出资建设并负责日常经营及对外出租。2012年5月份，斌强公司接到相关部门口头通知，“关于该处房屋涉及市政便民工程地铁7号线建设将被征用”，在得知此消息后斌强公司即以正式文件形式通知杨晓歌要提前做好准备工作，随时配合拆迁。2012年10月30日，斌强公司通过其关联企业斌强汽车公司与北京市南磨房乡人民政府达成拆迁协议，协议中主要约定了拆迁补偿的数额。在签订拆迁协议后斌强公司即按照《租赁合同》第十二条之约定“遇到国家政府拆迁时，承租人不享受任何补偿，并无条件按规定时限搬出……”的内容通知杨晓歌腾退房屋，但杨晓歌始终占用不肯腾退。2012年11月27日日，斌强公司又以文件形式通知杨晓歌按期搬出，但杨晓歌始终不肯合作，致使斌强公司无法履行与乡政府的拆迁协议，关于该处的补偿款也因斌强公司未能交付土地至今没有拨付。在此之后，斌强公司又先后四次下发通知要求杨晓歌腾退房屋，但杨晓歌始终不肯腾退，也不出面协商解决，最后发展成不交租费及水电费，强行无偿占用房屋照常进行营业。斌强公司不敢擅自采取强制措施，直到乡政府申请强制拆迁，法院强制执行，此事才告一段落。杨晓歌的行为已经违反了合同约定应承担违约责任，按照《租赁合同》第十一条第一项之规定，应承担违约金257499.75元，截止拆迁日，杨晓歌共计强行无偿占用涉案房屋多达135天，按照《租赁合同》第九条第2项规定“如不能按时搬出，按当期房租价交付超期的房租金。”杨晓歌应补交2013年7月15日至2013年11月26日期间的房屋使用费380970元。另外，杨晓歌还有水电费共计8043.13元尚未缴纳。故不同意杨晓歌的诉讼请求，并提出反诉，要求：杨晓歌支付房屋使用费380970元、水电费2831.63元、违约金257499.75元。
杨晓歌针对反诉辩称：斌强公司的反诉是基于合同关系，乡政府已经与其解除了租赁关系，斌强公司无权将房屋租赁给杨晓歌，斌强公司要求杨晓歌支付费用没有依据。故不同意支付使用费，不同意支付违约金。合同已经解除，违约金条款已经无效了。
经审理查明：位于北京市朝阳区xx土地系南磨房乡集体所有土地，自2006年开始该土地交由南磨房保洁中心经营使用。2006年10月1日，南磨房保洁中心作为甲方与斌强公司作为乙方签订租房协议，约定南磨房保洁中心将南磨房乡xx，东西长49.5米，南北宽5.7米，十字路口西南角地一块租于斌强公司使用。租金每年150000元。于2006年10月1日开始交纳租金，今后每年10月15日前交一次，超期未交租金按有关规定交纳滞纳金。乙方在租地上自行建设，租期内出现国家及有关部门占地征用，地上物及经营补偿费均属于乙方，与甲方无关。建设后的房屋使用权归乙方，乙方自行安排使用性质及经营。租期计20年。自2006年10月1日至2026年11月1日止。
2008年9月28日，杨晓歌作为乙方（承租方）与斌强公司作为甲方（出租方）签订《租赁合同》，约定斌强公司将涉案房屋出租给杨晓歌。房屋用于包括但不限于商场、超市、餐饮、娱乐等。租赁期限18年，自2008年10月1日至2025年9月30日。合同签订后，从合同签订之日起至2008年11月15日期间为免租期。合同签订后，承租方应向出租方交付数额相当于一个月房租金的资金，作为承租方履行合同约定的保证金（押金）。如承租方违约，出租方在解除本合同时，有权按合同规定以押金直接冲减承租方所欠出租方的各项费用，不足部分另有承租方补齐。首期付款按押一付四的方式支付租金，第二年开始付款按押一付六的方式支付租金。第二次付款日期为2009年2月1日，付款日期均为每期最后一月的25日前支付下期租金。承租方应按时缴付所租赁房屋租金、押金。租赁期间发生的水费、电费、电话费、有线电视费等消费，由承租方按国家规定标准和供应单位之收费单据按时支付。租赁期满或本合同终止后，出租方应在本合同解除后的5个工作日内，将该房产交还出租方，并与出租方共同验收该房产及附属设施，如不能按时交出，按当期房租价交付超期的房租金。如有非正常使用造成的损坏，承租方须负责维修。承租方如违反本合同第八条承租方义务条款，且在接到出租方书面通知之日起15个工作日内不予纠正的，出租方有权单方面解除本合同。并向出租方支付月租金300%的违约金。遇到国家政府拆迁时，承租人不享受任何补偿，并无条件按规定时限搬出，出租方退还保证金及剩余租金。合同签订后，双方即开始履行。
2010年国家发展与改革委员会就北京市地铁7号线工程可行性研究报告作出批复，同意建设北京市地铁7号线工程。涉案房屋为地铁九龙山站用地。
2012年10月30日，北京市朝阳区南磨房乡人民政府（以下简称南磨房乡政府）与斌强汽车公司签订拆迁补偿协议书。协议约定：就搬迁补偿达成如下协议：1、搬迁面积2214.3平方米；2、补偿标准按评估公司及拆迁公司统一标准；3、房屋重置成新价3316894元；4、停产停业补偿费3504150元；5、搬家费58402.5元。斌强公司认可斌强汽车公司与南磨房乡政府签订拆迁补偿协议书的行为。
后斌强公司分别于2012年5月21日、2012年11月27日、2013年3月14日、2013年5月30日向杨晓歌送达腾退通知，但杨晓歌在接到通知后未腾退其租赁的房屋。
2013年，南磨房保洁中心将斌强公司作为被告、杨晓歌及案外人张保作为第三人诉至本院，请求法院确认南磨房保洁中心与斌强公司签订的租房合同于2012年10月30日解除，要求斌强公司及杨晓歌、张保腾退诉争房屋。
2013年10月30日南磨房保洁中心向本院申请先予执行，要求斌强公司及杨晓歌、张保腾退诉争房屋，2013年12月7日本院对该项申请进行了先予执行。
2013年12月26日，本院作出（2013）朝民初字第41299号民事判决书，判决认为：南磨房保洁中心与斌强公司的租房协议已于2012年10月30日解除，斌强公司应当交还南磨房保洁中心所租赁的土地及房屋。杨晓歌、张保与南磨房保洁中心并无租赁合同关系，杨晓歌使用的房屋系从斌强公司处租赁而来，而张保使用房屋系依附杨晓歌的使用权利得来。现斌强公司已无使用租赁房屋的权利，故杨晓歌、张保亦无继续占有使用权利，其二人应当腾退涉案房屋。就杨晓歌、张保主张的拆迁补偿，不属于本案调整范围。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第九十一条之规定，判决如下：一、确认原告北京南磨房乡绿化保洁服务中心与北京斌强国际商务中心签订的《租房合同》于2012年10月30日解除。二、被告北京斌强国际商务中心、第三人杨晓歌、张保腾退位于北京市朝阳区xx房屋（已执行完毕）。”
判决做出后，杨晓歌一方不服提出上诉，现该案在二审程序中。
庭审中，杨晓歌、斌强公司均确认杨晓歌租金交至2013年7月14日。斌强公司称其所主张房屋使用费未折抵押金。
庭审中，杨晓歌称双方《租赁合同》于2012年10月30日南磨房乡人民政府与斌强公司签订补偿协议时即解除。斌强公司对此不予认可，认为其与乡政府的事情与杨晓歌无关。斌强公司认为2013年6月3日其发出通知，要求杨晓歌五日内搬出涉案房屋，如果三日内杨晓歌没有回复，则斌强公司有权单方解除合同。故其主张2013年7月15日之后为房屋使用费，而非租金。
庭审中，斌强公司称其租赁南磨房保洁中心的土地，土地上为其自建房屋，当时有乡里规划的手续。杨晓歌称因斌强公司与南磨房保洁中心的租房协议已于2012年10月30日解除，故此后斌强公司无权主张租金或使用费。并提交庭审笔录，用以证明南磨房保洁中心在另案中本来向斌强公司主张了使用费，后撤回了该项诉讼请求。斌强公司对该证据真实性认可，表示双方就此进行私下解决。
庭审中，杨晓歌提交录音光盘，用以证明乡政府称签订拆迁补偿协议之后就不应该再收取租金了。斌强公司对此不予认可。杨晓歌提交照片，用以证明斌强公司封房，涉案房屋实际无法使用。斌强公司对照片真实性认可，但认为是在法院强制执行前几天才封的门。斌强公司提交照片及录像，用以证明杨晓歌一直实际占有使用涉案房屋至法院强制执行，且在实际营业。杨晓歌对上述证据真实性认可，但不认可证明目的，称其在2012年5月21日接到斌强公司的通知后就在等着安置，没有再正常经营了，店里摆放的衣服都是库存。
庭审中，斌强公司提交交费通知单，用以证明杨晓歌欠交水电费金额。杨晓歌认可证据真实性。并提交交费单据，用以证明其已交纳两笔费用，分别为1267.19元和4324.29元。斌强公司经核实后认可杨晓歌已交付该部分金额的费用。
上述事实，有《租赁合同》、租房协议、拆迁补偿协议、庭审笔录、照片、录像、录音、交费通知单、交费单据、（2013）朝民初字第41299号民事判决书及双方当事人陈述等在案为证。
本院认为：杨晓歌与斌强公司签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。根据该合同约定，遇到国家政府拆迁时，承租人不享受任何补偿，并无条件按规定时限搬出，出租方退还保证金及剩余租金。杨晓歌在涉案房屋涉及政府拆迁时，在斌强公司多次催告后，无正当理由继续占用房屋，其占用房屋期间，应当支付给付房屋租金、使用费及水电费。现已经法院生效判决确认杨晓歌实际搬出时间为2013年12月7日，对在此之前的相关费用，其应当予以承担。关于该期间的租金、房屋使用费，考虑到房屋的实际使用受到一定影响，故可以适当酌减，本院综合案件情况后确定为770000元。关于水电费，杨晓歌应当全额负担。关于押金，因不足以折抵杨晓歌应支付的租金、房屋使用费及水电费，故杨晓歌要求返还于法无据，本院不予支持。关于违约金，因考虑房屋涉及拆迁问题导致合同提前终止，杨晓歌可以行使一定的不安抗辩，故不再支持斌强公司关于违约金的反诉请求。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）杨晓歌于本判决生效后十日内给付被告（反诉原告）北京斌强国际商务中心房屋使用费一元。
二、原告（反诉被告）杨晓歌于本判决生效后十日内给付被告（反诉原告）北京斌强国际商务中心水电费二千八百三十一元六角三分。
三、驳回原告（反诉被告）杨晓歌的全部诉讼请求。
四、驳回被告（反诉原告）北京斌强国际商务中心的其他反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费6050元，由原告（反诉被告）杨晓歌负担（已交纳）。
反诉案件受理费5133元，原告（反诉被告）杨晓歌负担25元（被告（反诉原告）北京斌强国际商务中心已交纳，原告（反诉被告）杨晓歌于本判决生效后七日内给付被告（反诉原告）北京斌强国际商务中心），由被告（反诉原告）北京斌强国际商务中心负担5108（已交纳）。
保全费4370元，由原告（反诉被告）杨晓歌负担（已交纳）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审判员 白小莉
二〇一四年六月九日
书记员 陈 峰