河南省驻马店市驿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）驿民初字第1942号
原告张春林。
委托代理人王辉。
被告邢海山。
原告张春林诉被告邢海山房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张春林的委托代理人王辉，被告邢海山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张春林诉称，2012年9月5日，原、被告达成两份租赁合同。由原告承租被告位于驿城区天中山大道中段与交通路交叉口东南角二楼房屋二处。合同一约定：原告承租房屋面积为130平方米，产权为被告，年租金为7.6万元，租期为两年，从2012年9月5日起算，房屋装修转让费14万元整。合同二约定：原告承租房屋面积为130平米，产权为被告，年租金为4.4万元，租期为两年，从2012年9月5日起算，房屋装修转让费6万元整。合同签订后，从2012年9月4日起至2014年1月13日止原告陆续分批次支付房屋租金和装修使用费共计408160元。2014年4月1日，原告因经营不善无力承租，同被告达成解除租赁合同，同日原告向被告退还承租房屋，同时将出租房屋时的出租转让装修等财产全部返还给被告。经查，被告对外出租的上述房屋并无房产权益，无权对外租赁。因装修财产为租赁房屋不可分割拆除，原告多次要求被告退还多交租金及转让装修款未果。请求依法判令：1、请求解除原、被告于2012年9月5日签订的租房协议和财产转租协议；2、判令被告向原告返还租金及押金合计18160元。3、因提前解除合同而房屋装修不可拆卸，被告向原告补偿200000元，即请求被告向原告返还财产转让费200000元（140000元＋60000元）。
被告邢海山辩称，1、原告已承认其因经营不善，提前6个月单方解除合同，合同解除后，原告没有全部返还租赁物并对装修的房屋进行损坏。2、原告所交付的租金及转让费符合合同的约定，且与应当交付的租金相符。3、原告请求的补偿原告200000元，是双方确认的财产转让费且原告已使用了近两年。4、被告同意与原告解除房屋租赁合同，而原告的第2项、第3项诉讼请求无事实依据，应依法予以驳回。
经审理查明，2012年9月5日，原告张春林（乙方）与被告邢海山（甲方）签订“租房协议”一份（以下简称合同一），被告将其房屋一套（两层楼房）转租给原告协议约定：甲方坐落在天中山大道中段与交通路交叉口东南角二楼租赁房，共计130平米，产权属甲方所有，乙方愿租用该房做经营使用，经双方协商一致自愿达成如下协议。一、租赁期限暂定两年，即2012年9月5日至2014年9月6日止。年租金76000元。租金交纳办法：第一次交半年，以后每年一缴，先交租金后用房，以此类推。二、房屋、装修财产转让费双方确认14万元，由乙方一次性付给甲方。三、乙方必须遵纪守法、合法经营、按章纳税、自负盈亏、独立核算，否则出现任何情况后果自负。甲方不承担乙方的经济责任和连带经济责任。四、乙方租赁甲方房屋不准转租或以该房作抵押。按时交纳房租，否则甲方有权终止协议并重新对外租赁。五、乙方在租赁期间必须对甲方房屋维修、维护，对所使用的房屋维修、设施、设备、家具保养清洁。未经甲方许可不得对甲方房屋进行擅自改造或改变房屋、房间的主体结构。六、乙方每月按时交纳水电费，如不按时交纳水电费，出现停电停水由本人自负，乙方在租赁期间所产生的其他费用均由乙方负担。七、乙方租赁期满前，应提前两个月告知甲方，是否继续租用，甲方协助乙方重新签订合同和交纳新一年度租金，在同等条件下乙方有权先使用等条款。
2012年9月5日，原告张春林（乙方）与被告邢海山（甲方）又签订“财产转租协议”一份（以下简称合同二），被告将同一栋楼中的另一套房屋（二层楼房）中的二层转租给原告，该房屋与合同一中的房屋相邻，且位于合同一房屋的北侧，协议约定：坐落在天中山大道中段与交通路交叉口东南角二楼房屋，共计130平米，由甲方装修，配置设备设施，现经甲乙双方协商，确认转让给乙方经营使用并达成如下协议。1、财产转让费（装修、设置、设备、设施）6万元由乙方一次性支付给甲方。2、房租年租金肆万肆仟元整，合同签订后，乙方先支付甲方半年房租，贰万贰仟元整，下余款肆万柒仟陆佰陆拾元整由乙方一次性付给甲方。3、转让期限2012年9月5日至2014年5月21日止，提交原协议复印件，合同前满后由乙方与房主再续定续签协议。4、从签订合同之日起之前所出现的水、电、煤气、物业及其他任何纠纷由甲方负担，之后出现的上述问题，由乙方自负等条款。
签订合同当日，被告邢海山即将合同一、合同二项下的房屋交付给原告张春林使用，原告张春林于两个合同签订前一日即2012年9月4日分两次向被告邢海山交付款项260000元，其中60000元系付两个合同项下的半年租金，200000元系付两个合同项下的财产转让费。2013年2月8日，原告向被告交付房租85160元，被告向原告出具收条一份，写明：“收条，今收到房屋北区玖仟壹佰陆拾元（9160.00），南区柒万陆仟元整（76000.00），合计捌万伍仟壹佰陆拾元整（85160.00）。邢海山2013.2.8”。2014年1月13日，原告向被告交付水电费押金3000元。后原告以诉称理由起诉来院，酿成纠纷。
一、诉讼中，原告提交被告邢海山于2012年10月31日出具的10000元租金收条一份，用以证明其于2012年10月31日还向被告交付租金10000元，主张该10000元应为其交付租金。被告的质证意见为：对该证据的真实性无异议，但其于2012年11月12日已将该10000元退给了原告，并提交原告于2012年11月12日出具的证明一份，写明：“证明，原10月31号邢海山所打收条10000元（壹万）已下帐，特此证明。钱已清。张春林2012年11月12日”。同时，被告称，其确实在2012年10月31日收到了被告10000元的租金，后来原、被告及案外人王威共同商定，由原告张春林直接将2013年5月20日至2014年5月20日的租金50000元直接交付给王威，所以被告便将收到的10000元的租金于2012年11月12日退给了原告，当时被告向原告索要2012年10月31日的收条时，原告称该条已入公司账，无法抽回。在被告的要求下，原告出具了该份证明。原告解释称，双方对租金核算对账时，在被告的要求下，原告向被告出具了证明。
二、诉讼中，原告提交案外人王威于2013年4月20日出具的收条一份，写明：“今收到河南久久企业咨询有限公司交来2013年5月20日到2014年5月20日房租租金伍万元整。（￥50000元）。王威2013.04.20”。原告提交该份证据用以证明：在原、被告及案外人王威三方商定后，为了便利，原告将5万元应付租金直接交付给了王威。被告的质证意见为：该份收条是王威出具的，不是被告出具的，不能将该部分租金视为交付被告；当时合同二中的房屋系被告从案外人王威处租赁的，被告与王威口头约定，被告租用王威该房屋租赁期限截止至2014年5月21日，被告只将该房子的租金向王威交到2013年5月20日，因此被告直接向原告收取了合同二的房屋租金31160元（自2012年9月5日至2013年5月20日止，共计八个半月。其中2012年9月4日收合同二项下的房屋6个月租金22000元，2013年2月8日收合同二项下的房子两个半月租金9160元）；后来在被告的同意下，原告将合同二房子的租金（自2013年5月20日至2014年5月20日）5万元直接交付给了王威。
三、诉讼中，原告认可其于2014年3月6日搬出本案诉争的房屋；被告亦认可原告于2014年3月6日将房屋返还给被告，并称原告将房租只交到2014年3月6日。
四、诉讼中，原告明确第二项诉讼请求即请求被告向原告返还多付的租金及押金18160元的计算方法为：原告租赁被告房屋期间为2012年9月5日至2014年3月6日，共计一年半的时间，原告应向被告交付租金为180000元；而实际原告向被告交付了408160元（包括财产转让费200000元、租金205160元、水电费押金3000元）；原告多交租金为28160元（205160元＋3000元-180000元），原告仅请求18160元。
五、诉讼中，被告提交水费收据19份，该19份收费收据显示：第一份收据即2012年8月25日至2012年9月25日期间的水费为165.3元；2012年9月25日至2014年2月25日期间的水费共计733.35元；第十九份收据即2014年2月25日至2014年3月25日期间的水费为34.8元。同时被告提交国都缴付通电力ATM收费凭条两份，两份凭条显示：月份是2014年3月，收费时间为2014年3月24日，电费合计1090.92元（1042.23元＋48.69元）。被告用以证明：原告在使用房屋期间未交付水电费约2000元。被告的质证意见为：水电费收据并不全是原告使用期间发生的，也有原告退房后发生的。
上述事实，有原告提交的租房协议、财产转租协议、收条6份，被告提交的证明、水费收据19份、电费凭条2份及原、被告陈述在卷，经庭审质证，本院据以认定。
本院认为，原告张春林与被告邢海山签订“租房协议”及“财产转租协议”各一份，原告张春林与被告邢海山之间系租赁合同关系。合同双方当事人意思表示真实，未违反法律强制性规定，应确认为有效。合同履行中，原告于2014年3月6日搬离承租房屋，被告收回房屋，原、被告双方的上述行为，应视为双方对上述二份租赁合同的解除达成了合意，原、被告之间的“租房协议”和“财产转租协议”已于2014年3月6日解除。而本案中，原告请求解除原、被告于2012年9月5日签订的租房协议和财产转租协议。因租房协议及财产转租协议已于2014年3月6日解除，故对原告的该项请求，本院不再另行作出认定。
关于原告请求被告返还租金及押金18160元。（一）关于被告应向原告返还租金的数额。①原告实际向被告支付租金数额。原告于2012年9月4日向被告交付租金60000元；于2013年2月8日向被告交付租金85160元。诉讼中，被告辩称，原告于2013年4月20日向王威交付的合同二的房屋的50000元租金，与其无关。因合同二中的房屋系被告从王威处租用，后经原告、被告、案外人王威协商后，被告同意由原告将合同二中的2013年5月20日至2014年5月20日房屋租金50000元交付给案外人王威，应视为被告收到原告交付的该50000元租金，故对被告的该项辩称，本院不予采纳。诉讼中，被告辩称，其已将原告又于2012年10月31日向其交付的10000元租金退还给原告，并提交原告张春林出具的证明一份，被告的该项辩称，有事实依据，本院予以采纳。故原告共向被告交付租金195160元（60000元＋85160元＋50000元）。②原告应交租金的数额。本案中，合同一的租赁期限为自2012年9月5日至2014年9月6日，租金为每年76000元；合同二的租赁期限为自2012年9月5日至2014年5月21日，租金为每年44000元。从2012年9月5日起，原告开始租用本案诉争的两套房屋，至2014年3月6日原告将两套房屋返还给被告，原告共租用被告房屋18个月（从2012年9月5日至2014年3月6日）。故原告应交租金的数额为180000元［（76000元÷12个月×18个月）﹢（44000元÷12个月×18个月）］。③被告应返还租金的数额。综合①②，故被告应向原告返还租金15160元（195160元-180000元）。（二）关于被告应向原告返还的押金数额。①原告应交水费数额。诉讼中，被告提交19份水费收据，主张原告使用房屋期间未缴纳水费。被告提交的自2012年9月25日至2014年2月25日期间的17份收据中载明的水费733.35元，系发生在原告租赁房屋期间，故原告应交纳该部分水费733.35元。诉讼中，被告提交的第一份水费收据即2012年8月25日至2012年9月25日期间的水费165.3元，第十九份收据即2014年2月25日至2014年3月25日期间的水费34.8元，该两份收据中载明的水费200.1元（165.3元＋34.8元）中有部分发生在原告使用房屋前或退房之后，本院酌定原告应交纳该部分水费100元。综上，原告应交纳水费833.35元（733.35元＋100元）。②原告应交的电费数额。诉讼中，被告提交的两份电费凭条中载明的电费1090.92元（1042.23元＋48.69元），显示为2014年3月份的用电，收费时间为2014年3月24日。因该电费中有部分发生在原告退房之后，本院酌定原告应交纳电费500元。③被告应向原告返还押金数额。原告向被告交付3000元水电费押金。两份协议约定，水电费由原告负担，故扣除原告使用的水电费后，剩余水电费押金1666.65元（3000元-833.35元-500元）返还给原告。（三）被告应向原告返还的租金及押金数额。综合（一）、（二），被告应向原告返还租金及押金合计16826.65元（15160元＋1666.65元）。原告请求超出该数额的部分，无事实和法律依据，本院不予支持。
关于原告请求被告返还财产转让费200000元的诉讼请求。因合同一的租赁期限为自2012年9月5日至2014年9月6日，“房屋、装修财产转让费”为14万元；合同二的租赁期限为自2012年9月5日至2014年5月21日，“财产转让费（装修、设置、设备、设施）”为6万元；原告实际使用期限为18个月（从2012年9月5日至2014年3月6日）。《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定“合同解除后，尚未履行的终止履行；……”。两份合同约定的租赁期限分别为24个月和20.5个月，上述期限是双方对租赁房屋及财产使用期限的预期。二份合同虽未到期，但即将履行完毕，在原告已基本实现合同预期目的的情况下，其请求全额返还20万元的财产转让费，无事实依据，本院不予支持。考虑到部分租赁期限未履行，未履行部分应折算返还。故被告应向原告返还部分财产转让费。①被告应向原告返还合同一的财产转让费为35000元（140000元÷24个月×6个月），（合同一，应退还转让费从2014年3月7日至2014年9月6日）。②被告应向原告返还合同二的财产转让费为7317元（60000元÷20.5个月×2.5个月）（合同二，应退还转让费从2014年3月7日至2014年5月21日）。以上两项合计，被告应向原告返还财产转让费42317元（35000元＋7317元）。被告请求超出该部分的补偿损失数额，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、原告张春林与被告邢海山于2012年9月5日签订租房协议及财产转租协议于2014年3月6日解除。
二、限被告邢海山于本判决生效后十日内向原告张春林返还租金及押金16826.65元。
三、限被告邢海山于本判决生效后十日内向原告张春林返还财产转让费42317元。
四、驳回原告张春林的其他诉讼请求。
案件受理费4570元，由原告张春林负担3330元，由被告邢海山负担1240元。
被告如未在判决指定期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。
审 判 长 王秉光
审 判 员 蒋沛森
人民陪审员 邵 翔
二〇一五年六月十五日
书 记 员 黄 桂