海口市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2014）龙民一初字第395号原告余荣标。被告海南三叶制药厂有限公司。法定代表人李明泉，董事长。委托代理人肖涛，海南大兴天泰律师事务所律师。委托代理人杨虹，海南大兴天泰律师事务所律师。原告余荣标与被告海南三叶制药厂有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告余荣标、被告委托代理人杨虹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2011年1月25日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，预售许可证号为：20100XXXXX，约定原告购买被告开发的位于海口市海垦路XX号的GSP医药物流商城配套公寓X幢X幢XXX房（坐落于海口市龙华区海垦路**），购房总金额为687379元。《商品房买卖合同》中第八条约定：“2011年12月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，以该商品房经验收合格［单位（子单位）工程竣工验收］为条件，将商品房交付买受人使用”，交房期限明确为“2011年12月28日前。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款共计687379元，被告向原告出具相应《海南省销售不动产专用发票》和《销售不动产统一发票（自开）》。2011年12月28日，被告在没有任何合同约定和法定的延期情形下，未能按合同约定时间向原告交付房屋，被告却始终不能给予明确交房时间并履行相应交房义务，反而多次欺骗原告，将交房日期一拖再拖。2012年10月中旬，被告在涉案房屋未具法定交房条件的情况下，向原告谎称房屋已验收合格，欺骗原告签收GSP医药物流商城配套公寓X幢XXX房。被告此种交房行为违背法定诚实信用、公平交易原则，且不符合法定交房条件，不具备依法、依约交房的法律效果。后经原告向GSP医药物流商城配套公寓诸多业主、海口市规划局、海口市龙华区人民法院、海口市中级人民法院等多方了解，原告购买的GSP医药物流商城配套公寓直至2013年2月7日才具备验收合格的这一法定交房条件。根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》的规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，以及相关法律的强制性规定（如我国合同法第62条）还对履行期限、质量、数量、地点等做出了明确规定，据此规定当事人履行义务不仅要全面、而且应合法、依约才能产生履行义务法律效果，否则均系瑕疵履行不能产生履行义务的法律效果，均不能视为履行了合同义务。本案中，被告在未具法定交房条件情况下欺骗原告交付房屋，显然属于典型的履行不符合法定要求，不应产生依约、依法履行的法律效果。根据履行的通知、验收等交易习惯，原告认为实际交房时间应认定为2013年2月7日为宜。此外，原告与被告签订的《商品房买卖合同》中约定的逾期交房违约责任中也存在不公平，违约金过低，不足以补偿原告实际损失的情形。原告与被告签订的《商品房买卖合同》源于海南省成立国际旅游岛初期，当时被告利用自身优势、格式合同条款等有利条件，规避法律规定，肆意将被告逾期交房的违约金规定为每日违约金按已付房价款万分之0.5计算，而在原告逾期付款的违约责任规定为逾期90日内每日按未付房款部分的万分之0.5计算、逾期90日后每日按未付房款万分之1计算，原告与被告的违约责任约定显失公平；此外原告与被告签订的按揭贷款条款中的约定也存在类似显失公平的相关条款。合同中显失公平条款及违约金过低的法律事实也有海口市海平资产评估事务所资产评估报告书及海口市龙华区人民法院、海口市中级人民法院生效判决所认定。根据海口市海平资产评估事务所资产评估报告书、海口市龙华区人民法院生效判决、海口市中级人民法院生效判决［判决文号：（2013）海中法民一终字第508号民事判决书、（2012）龙民一初字第2014号民事判决书、（2012）龙民一初字第2006号民事判决书、（2013）海中法民一终字第512号民事判决书、（2013）海中法民一终字第510号民事判决书］认定：在被告违约期间，原告同类房屋租金损失约为每月1940.9元（生效判决及评估报告认定逾期交房10个月损失租金共计为19409元），据此被告给原告造成的经济损失共计27172.6元。另外，原告系租房居住，每月需支付房租。可见，因被告逾期交房，致使原告多次耽误工作亲自找被告协商，并多次向相关部门投诉，为此耗费了大量的人力和物力，且入住新居的计划推迟，继续租房居住，家人备受煎熬，每天为此操心，买房变成了受罪，可见被告的违约行为给原告造成了巨大实际损失，被告逾期交房对原告造成的实际损失远远超过合同约定的违约金。鉴于被告故意违约的行为，以及合同约定的违约金远低于原告的实际损失，原告恳请法庭提高违约金。此外，因被告欺诈交房，致使原告错误缴纳2012年10月至2013年2月期间的物业管理费共计616.8元（每月154.2元，4个月共计616.8元）。综上，因被告逾期交房，已构成违约，为减少原告的损失，原告向法院提起诉讼，请求判令：1、被告向原告支付逾期交房违约金27172.6元（按评估同类房屋租金价计算每月为1940.9元，共计逾期交房为14个月）；2、被告承担原告负担的2012年10月至2013年2月期间的物业管理费共计616.8元（每月154.2元，4个月共计616.8元）；3、被告承担本案的全部诉讼费用。被告辩称，一、涉案房屋已于2012年8月30日达到《商品房买卖合同》约定的交房条件，并于同年9月29日公告交房，本案逾期交房违约金应按合同约定的标准从2011年12月29日计算至2012年10月15日。被告与原告之间的《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人的交房条件为：该商品房经验收合格［单位（子单位）工程竣工验收］。同时约定交房期限为2011年12月28日前。该合同第十一条还约定，出卖人逾期交房的违约责任为：逾期在90日内，出卖人应按已付房价款的万分之0.5向买受人支付违约金；逾期超过90日，买受人可解除合同，或继续履行合同并按已付房价款的日万分之0.5向买受人支付违约金。合同签订后，原告买受商品房所在的项目工程于2012年8月30日通过单位（子单位）工程竣工验收，建设、施工、监理、设计及勘察单位均作出了工程验收合格的意见。至此，涉案商品房已达到合同约定的上述交房条件及法定交付使用条件。同年9月29日，被告与该项目的合作开发商海南玖九投资开发有限公司联合在《海南日报》发布通知书，公告通知各位买受人于9月30日办理交房手续。根据合同第九条第一款“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当在合同约定的交付日7日前，书面通知买受人办理查验手续及买受人应当携带的证明文件。买受人应在收到该通知之日起15日内，会同出卖人对该房屋进行验收交接。”原告应在2012年10月15日前办理房屋交接手续。因而，被告承担逾期交房违约责任的方式为支付违约金，即按合同约定的已付房价款的日万分之0.5计算，从合同约定的交房期限之次日即2011年12月29日起计算至2012年10月15日止共计292天。二、本案房屋经原告验收交接后产生的物业管理费应由原告自行承担。本案的原告余荣标交房时间为2012年10月，房屋交接后产生的物业管理费自然由原告自行承担。况且合同第九条第五款明确约定：“买受人未能按规定时间办理交接手续，视为自动委托出卖人指定的物业管理部门代为验收、代为管理，并从交房期届满次日起开始计收物业管理费。”结合前述第一点，原告应当从2012年10月16日开始自行承担物业管理费。综上所述，被告自认确实存在逾期交房的违约行为，但认为应当按合同的约定来计算违约期间及违约金数额，且原告应自行承担接收房屋后的物业管理费。请人民法院查清事实，依法作出判决。经审理查明，2011年1月25日，原、被告签订一份《海口市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于海口市海垦路XX号GSP医药物流配套公寓（九九.城南郡）X幢X幢XXX房；建筑面积为128.51平方米，每平方米5348.84元，总金额为687379元；被告应当在2011年12月28日前，将经验收合格［单位（子单位）工程竣工验收］的商品房交付原告使用；被告未能按合同约定的期限交房，逾期超过90日的，原告有权单方面解除合同，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之0.5的违约金；出卖人交付使用的商品房的装饰及设备标准应符合双方约定（附件三）的标准；达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人在收到买受人提出的书面异议并经双方确认后30日内进行整改达到合同约定标准，整改期间不视为出卖人逾期交房。合同签订后，原告已依约付清全部购房款687379元。2012年8月30日，被告开发的GSP医药物流商城配套公寓（九九.城南郡）通过单位（子单位）工程质量竣工验收合格。2012年9月29日，被告与其投资商海南玖九投资开发有限公司联合在《海南日报》上刊登《九九城南郡项目入伙通知书》，公告通知买受人于9月29日办理交房手续。2012年10月中旬，被告将涉案房屋交付给原告。原告认为，被告在涉案房屋不具备交房条件的情况下，欺骗原告签收涉案的房屋并致使原告缴纳了2012年10月至2013年2月期间的物业管理费共计616.8元（每月154.2元，4个月共计616.8元），该物业管理费应由被告来承担。另查明，原告提供案外人吴虹妮等9人委托海口海平资产评估所于2012年11月7日作出的海资评咨报字（2012）第082号资产评估咨询报告书，该报告书记载，受评估的房屋为位于海口市海垦路XX号九九·城南郡商品房，户型128.32平方米，在2012年10月29日，受评估房屋10个月租金为19409元。以上事实有海口市商品房买卖合同、销售不动产专用发票、单位（子单位）工程质量竣工验收资料、海南日报刊登的九九城南郡项目入伙通知书、（2012）龙民一初字第2014号民事判决书、（2013）海中法民一终字第508号民事判决书、（2012）龙民一初字第2006号民事判决书、（2013）海中法民一终字第512号民事判决书、资产评估咨询报告书以及庭审笔录在卷为凭，足以认定。本院认为，原、被告双方签订的《海口市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告在合同签订后，已按约定履行了支付全部购房款的义务，而被告未按合同约定的期限将经验收合格的商品房交付原告使用，其行为应认定为违约行为，依法应承担逾期交房违约责任。涉案房屋所在项目于2012年8月30日通过单位（子单位）工程质量竣工验收，被告于2012年10月中旬将涉案房屋交付给原告，因此，被告逾期交房违约金应自2011年12月29日计算至双方实际交房之日即2012年10月止。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款的规定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。原告向本院提交了海口海平资产评估事务所作的海资评咨报字（2012）第082号资产评估咨询报告书，该报告书显示同地段同类房屋的10个月期租金截至2012年10月29日总额为19409元。因原、被告约定的违约金低于该租金标准，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加……。故，对于原告主张提高逾期交房违约金，本院酌情予以调整，按照资产评估咨询报告书确定的标准计算为19409元（19409元÷10个月×10个月＝19409元）。关于原告主张的2012年10月至2013年2月期间物业管理费的问题。被告于2012年10月13日将涉案房屋交付给原告，原告认为被告欺骗其接收房屋，主张被告承担2012年10月至2013年2月期间的物业管理费，没有事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款的规定，判决如下：一、限被告海南三叶制药厂有限公司于本判决生效之日起十日内向原告余荣标支付逾期交房违约金19409元；二、驳回原告余荣标的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费495元，由原告余荣标负担146元，被告海南三叶制药厂有限公司负担349元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。审 判 长  林宏业代理审判员  贺静芳人民陪审员  廖绍辉二〇一四年六月二十七日书 记 员  华 洁