湖南省株洲市荷塘区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）株荷法民一初字第1042号
原告刘坚华，男，汉族，1968年6月6日出生。
原告李颖，女，汉族，1973年8月13日出生。
二原告共同特别授权委托代理人罗谭勇，湖南法达律师事务所律师。
二原告共同委托代理人谭艳敏，湖南弘一律师事务所律师。
被告湖南隆通桐梓坪房地产开发有限公司，住所地：株洲市荷塘区明照乡桐梓坪村小学内。
法定代表人王健光，系该公司负责人。
原告刘坚华、李颖与被告湖南隆通桐梓坪房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年10月31日立案受理。依法由审判员彭莹担任审判长，与代理审判员童建荣、人民陪审员林玉清组成合议庭于2014年3月28日公开开庭进行了审理。原告刘坚华及二原告共同委托代理人罗谭勇、谭艳敏到庭参加了诉讼，被告湖南隆通桐梓坪房地产开发有限公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘坚华、李颖共同诉称，原告购买了位于湖南省株洲市红旗南路荷塘月色6、7栋11号商铺。2011年2月24日，株洲市成功置业有限公司与被告签订《房屋租赁合同》，租赁期限为五年，租金为每月5200元。合同签订后，被告依照合同约定接收了商铺并交付了一个月的押金和一年的租金。2011年3月7日，株洲市成功置业有限公司发函给被告，告知被告将商铺出卖给原告，租赁合同权利义务一并转让给原告。后被告未按合同约定向原告支付租金至今，且被告在未征得原告的同意下，对商铺进行改动，原告恢复原状需费用40000元。为维护原告的合法权益，诉至法院，请求法院判令：1、解除原、被告双方之间的《房屋租赁合同》；2、被告向原告支付房屋租金124800元（自2012年4月1日至2014年4月1日）；3、被告向原告支付违约金31200元；4、被告向原告支付逾期房租滞纳金59904元；5、被告向原告支付因恢复房屋所需支出费用40000元；6、被告向原告支付物业管理费17944.92元；7、本案诉讼费由被告承担。
原告刘坚华、李颖为支持其诉讼请求，共同向本院提交如下证据：
1、原告身份证复印件，拟证明原告的主体资格；
2、被告工商登记资料，拟证明被告主体资格；
3、房屋租赁合同复印件，拟证明原、被告租赁关系及违约金、滞纳金约定的事实；
4、租金催款函，拟证明原告向被告催要租金的事实；
5、速递寄件存根，拟证明原告向被告催要租金的事实；
6、交房通知书，拟证明株洲市成功置业有限公司已将位于株洲市荷塘区红旗南路46号荷塘月色6、7栋111、211号门面出卖给原告的事实；
7、产权更换函，拟证明位于株洲市荷塘区红旗南路荷塘月色6、7栋111、211号门面的产权人已变更为原告的事实；
8、收条，收房证明，拟证明门面的水电费、物业管理费由被告承担的事实；
9、房屋产权证，拟证明原告为房屋所有权人的事实；
10、照片，拟证明荷塘月色6、7栋111、211号门面的现状的事实；
11、恢复原状费用表，拟证明原告恢复门面原状需要费用49915.8元的事实；
12、业委会催款通知，拟证明被告拖欠物业管理费14954元的事实；
13、荷塘月色6、7栋111、211号门面平面图，拟证明该门面原状的事实。
被告湖南隆通桐梓坪房地产开发有限公司未予答辩，亦未向本院提供证据。
根据原告的举证，本院对原告提供的证据确认如下：
因湖南隆通桐梓坪房地产开发有限公司未到庭，对原告提交的证据没有进行质证，视为被告湖南隆通桐梓坪房地产开发有限公司放弃质证权利。经审查，原告提供的证据1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、12、13客观真实，能够达到其证明目的，本院予以采信。
综合原告的辩论意见，根据本院对证据的认定，确认本案的事实如下：
2011年2月24日，株洲市成功置业有限责任公司与被告湖南隆通桐梓坪房地产开发有限公司签订《房屋租赁合同》，约定将坐落在株洲市红旗南路荷塘月色6、7栋11号门面出租给被告经营及办公，租赁期限自2011年4月1日至2016年4月1日，租金为5200元／月，租金支付时间为每一年的第一个月的10日前。合同中对违约责任作出约定：任何一方违反本合同的约定，应向对方一次性支付半年租金作为违约金，若一方逾期未支付租金的，每逾期一天，应按未交租金数的1‰支付滞纳金，逾期十五天，有权终止合同。2011年3月7日，株洲市成功置业有限责任公司将该商铺出卖并交付给原告刘坚华、李颖，并于同日向被告湖南隆通桐梓坪房地产开发有限公司发出通知，告知被告已将租赁物商铺转让给原告，原租赁合同的权利与义务一并转让原告，并告知被告将自2012年4月1日起的租金直接交付给原告。2011年3月17日，原告就该商铺办理了房屋产权证，房屋所有权人为原告刘坚华、李颖，房屋坐落位置为株洲市荷塘区红旗南路46号荷塘月色6、7栋111、211号。后被告自2012年4月1日起未向原告交付租金，由此酿成纠纷。
另查明，坐落在株洲市红旗南路荷塘月色6、7栋11号门面即为株洲市荷塘区红旗南路46号荷塘月色6、7栋111、211号房屋。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。株洲市成功置业有限责任公司与被告湖南隆通桐梓坪房地产开发有限公司于2011年2月24日签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，且该合同内容未违反法律禁止性规定，故合同依法成立，被告应按合同约定交纳租金。2011年3月7日，株洲市成功置业有限责任公司将租赁物商铺出卖并交付于原告刘坚华、李颖，并于2011年3月17日办理了房屋产权登记，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动，不影响租赁合同的效力，且株洲市成功置业有限责任公司已通知被告原租赁合同权利义务一并转让于原告，故被告湖南隆通桐梓坪房地产开发有限公司应按合同约定向原告支付房屋租金。对于原告要求解除租赁合同的诉讼请求，因租赁合同中约定若被告拖欠原告租金15天，原告有权解除租赁合同，经查明，被告自2012年4月1日起未向原告支付租金，符合双方约定的合同解除条件，故对原告的该项诉讼请求本院依法予以支持；对于原告要求被告支付租金124800元的诉讼请求，经查，被告已拖欠原告二年租金，根据租赁合同的约定，租金标准为5200元／月，计算被告应支付原告租金金额为124800元（计算方式为：5200元／月×12个月×2年=124800元）。对原告收取的被告押金5200元，因本院判令解除租赁合同，押金应冲抵被告拖欠的租金，故被告还应向原告支付租金119600元（计算方式：124800元-5200元=119600元）。对于原告要求被告支付滞纳金59904元的诉讼请求，根据原、被告双方签订的租赁合同的约定，滞纳金按被告拖欠租金金额的1‰／天计算，根据相关法律规定，该滞纳金计算方式约定过高，本院酌定以被告未按时交纳的租金为基数，以中国人民银行同期贷款基准利率为计算标准，计算滞纳金为12043.2元［计算方式：62400元×2年×6.65%＋62400元×1年×6.0%=12043.2元］。对于原告要求判令被告承担违约金31200元的讼请求，根据相关法律规定，原告起诉违约金数额过高，本院予以调整，依照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，本院酌定以原告所受损失的30%计算违约金，经查，原告所受损失即为被告拖欠租金期间所产生利息，故计算违约金为3612.96元（计算方式为：12043.2×30%=3612.96元）。对于原告要求被告支付因恢复房屋原状需花费费用40000元的诉讼请求，因原告未实际支付该费用，且未举证证实该费用，故本院对原告该项诉讼请求不予支持；对于原告要求被告支付物业管理费17944.92元的诉讼请求，经查，原告未代被告实际支付该物业管理费，原告可就实际支付该费用后另行主张相关权利，故本院对原告该项诉讼请求不予支持。因被告未到庭参加诉讼，本院无法主持调解。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告刘坚华、李颖与被告湖南隆通桐梓坪房地产开发有限公司株洲市荷塘区红旗南路46号荷塘月色6、7栋111、211号房屋的《房屋租赁合同》，限被告湖南隆通桐梓坪房地产开发有限公司于本判决生效后十日内搬离株洲市荷塘区红旗南路46号荷塘月色6、7栋111、211号房屋；
被告湖南隆通桐梓坪房地产开发有限公司于本判
决生效后十日内支付原告刘坚华、李颖租金人民币119600元；
三、被告湖南隆通桐梓坪房地产开发有限公司于本判决
生效后十日内支付原告刘坚华、李颖违约金人民币3612.96元；
四、被告湖南隆通桐梓坪房地产开发有限公司于本判决
生效后十日内支付原告刘坚华、李颖滞纳金人民币12043.2元；
五、驳回原告刘坚华、李颖要求被告湖南隆通桐梓坪房地产开发有限公司因恢复房屋原状需支付费用人民币40000元的诉讼请求；
六、驳回原告刘坚华、李颖要求被告湖南隆通桐梓坪房地产开发有限公司支付物业管理费人民币17944.92元的诉讼请求；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依
照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费5408元，由原告刘坚华、李颖承担1622元，由被告湖南隆通桐梓坪房地产开发有限公司承担3786元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向湖南省株洲市中级人民法院交纳上诉费。现金交纳的，直接向农行驻湖南省株洲市中级人民法院收费点缴纳；汇款或转帐的，开户行：市农东区支行交通分理处，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，帐号：121101040000861。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。
审 判 长 彭 莹
代理审判员 童建荣
人民陪审员 林玉清
二〇一四年四月二日
书 记 员 谭 淑
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。