广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗中法民五终字第443号
上诉人（原审原告）：于丽杰，女，1972年1月26日出生，汉族，身份证住址：黑龙江省鸡西市鸡冠区。
委托代理人：梁伟生，广东红棉律师事务所律师。
委托代理人：刘秋花，广东红棉律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：广州市广百新翼房地产开发有限公司，住所地：广州市荔湾区。
法定代表人：杨树坪，职务董事长。
委托代理人：郭清华，该公司职员。
委托代理人：康念青，广东正大方略律师事务所律师。
上诉人于丽杰因与被上诉人广州市广百新翼房地产开发有限公司（以下简称广百新翼公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2012）穗越法民三初字第676号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2001年9月24日，于丽杰（买受人）与广百新翼公司（出卖人）签订了编号为穗房合字2001042100号《商品房买卖合同》，内容载明：出卖人以协议出让方式取得位于越秀区西湖路大马站地块的土地使用权，建设广百新翼大厦，商品房预售许可证号为20010114；买受人所购的商品房为负二层（自然层地下二层）256号铺，用途为商铺，属框架结构，层高为4.5米，建筑面积共10.242平方米，其中套内建筑面积5.4平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积4.842平方米。计价方式与价款：该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，单价为每平方米61982元，总金额为334702元。出卖人应当在2005年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买卖人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权提出解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款50%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行的合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价价款万分之十（该比率应不少于第一项中的比率）违约金等。该合同经广州市房地产交易所预售登记。同日，双方签订《补充协议》，其中第四条约定：由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按从出卖人寄出收楼通知书之日起（以挂号信的《国内挂号函作收据》邮戳日期为准）开始计算，30日后视作出卖人实际已将该商品房交付买受人使用，同时，出卖人委托的物业公司有权追讨买受人欠交的管理费、水、电费和相关分摊费用以及相应的滞纳金。
上述合同签订后，于丽杰依约支付了购房款。2004年6月，于丽杰取得涉案房屋的房地产权证。
2007年6月13日，广州市人民内部矛盾调处办公室向广百新翼公司发出《关于对﹤关于广百新翼GB层商铺问题的函﹥的复函》，表示广百新翼负层纠纷在协调阶段，365户业主仍未能统一意见，要求由广百统一经营或间铺自主经营或持有其他意见的业主数相对持平等。同年7月4日，广州市人民内部矛盾调处办公室向城启集团发出《关于尽快对广百新翼负层依合同标准间铺的工作意见》，要求在近期验铺期间，做好组织业主核验铺位的工作，并表示365户业主至今仍未能统一处理意见等。
原审庭审中，广百新翼公司为证明其已履行通知于丽杰收铺的义务，提交了：广州市东山区公证处于2005年6月27日作出的（2005）穗东经证字第3094号《公证书》及其附件，证明广百新翼公司于2004年6月24日在广州署前路邮局将《广百新翼商铺交楼通知书》以“全球邮政特快专递”的方式寄给于丽杰。附件为《广百新翼商铺交楼通知书》，内容为通知于丽杰广百新翼的交楼时间为2005年6月28日等。
于丽杰称收到该通知时，广百新翼公司没有将完成规划验收、工程验收、消防验收的合格证书复印件寄给于丽杰，并认为邮件寄出时涉案商铺的消防合格证书未出，亦未进行工程规划验收。
广百新翼公司为证明商铺符合合同约定的交付条件，提交了以下证据予以证实：1、广州市越秀区建设工程质量安全监督站于2003年9月19日出具关于广百新翼公司在越秀区西湖路大马站地段兴建的商业楼（广百新翼）工程的穗越质验（2003）第10号《建设工程质量验收意见书》，其中内容为：该工程质量验收的组织形式、验收程序、执行验收标准等基本符合工程质量验收有关规定。2、广州市城市规划局于2006年9月5日出具的穗规验证（2006）2085号《广州市建设工程规划验收合格证》，其中内容为广百新翼地上26层81462平方米、地下4层14596平方米同意通过验收，整幢建设工程的验收合格。3、广州市公安消防局于2002年5月31日出具的穗公消（建）验（2002）第0673号《广州市公安消防局建筑工程消防验收意见书－关于对广州百货大厦新翼综合楼地下二层至九层的消防验收意见》，其中内容为：西湖路广州百货大厦新翼综合楼（共26层，地下2层，高97米，总建筑面积64640平方米）地下二层设备房、地下一层至八层商场、九层美食广场工程已竣工，现已对消火栓、自动喷水灭火、火灾自动报警系统、防排烟系统、防火卷帘联动控制系统、以及土建项目、装修使用材料等进行了检查，提出以下要求，……商场、餐厅开业前应向公安消防机构申请消防安全检查，并取得《消防安全检查意见书》同意后，方可开业。4、广州市公安消防局于2002年6月10日出具的穗公消检查（2002）128号《消防安全检查意见书》，其中内容为：根据广百新翼综合楼半地下室（G层）至九层的商场开业的申请，我局经检查提出以下意见：该场所建筑物已经消防验收合格，该场所各种消防设施和灭火器材符合要求，根据有关消防法律、法规，该场所具备消防安全条件，同意开业。5、广州市公安消防局于2002年6月20日出具的穗公消检查（2002）168号《消防安全检查意见书》，其中内容为：根据广百新翼综合楼负一层（C层）、地下夹层（B层）进行消防安全检查的申请，我局经检查提出以下意见：该场所建筑物已经消防验收合格，该场所各种消防设施和灭火器材符合要求，根据有关消防法律、法规，该场所具备消防安全条件，同意使用。6、广州市公安消防局于2007年8月8日出具的穗公消（建验）字（2007）第0716号《广州市公安消防局建筑工程消防验收的意见书-
关于对广州百货大厦新翼地下室商场建筑内部装修工程消防验收合格的意见》，其中内容为：广州百货大厦新翼的商场（装修部位为该楼的地下一层〈G层〉及夹层〈B层〉，装修面积7000平方米）已竣工，经检查验收，原有室内消火栓、自动喷水灭火、火灾自动报警、防排烟系统动作基本正常，装修使用材料基本符合消防安全要求，在消防方面具备使用条件。7、2003年12月16日NO.0002472《广州市房地产权属证明书》，载明：越秀区西湖路18号-28号地下一、二层（双号）（除抵押部位76套外）权属人为广州市广百新翼房地产开发有限公司。于丽杰对上述证据的真实性均持异议，并提交了以下证据证明涉案大厦的规划问题：1、广州市城市规划局于2006年2月23日出具的穗规决（2006）278号违法建设行政处罚决定书；2、广州市城市规划局于2006年3月7日出具的（2006）306号违法建设行政处罚决定书；3、（2006）2085号《建设工程规划验收合格证》（复印件）；4、广州市城市规划局于2007年2月24日出具的穗规信（2007）13号规划局复函（复印件，载明该局于2006年对广百新翼工程违法建设进行了处理并重新核验了该工程后，以穗规验证（2006）2085号《建设工程规划验收合格证》对广百新翼工程重新作出规划验收）；5、穗规信（2007）8号规划局复函（复印件）；6、穗规信（2009）215号规划局复函（复印件）；7、广州市国土资源和房屋管理局于2009年7月15日向丘翠林、曾永杰出具的穗国房群字（2009）996号房管局复函（载明：广百新翼的历史问题，由市维稳办主持处理，现工作组正在协调广百新翼负层商铺的回购工作，在回购问题解决前，我局暂不撤销违章部位商铺的房地产证，以保障购铺业主的合法权益不受损害。另有手写体“负一层的送风房、配电房、洗手间的一半，通往负二层电梯的落脚位都在上述违章建筑区”。）；8、广百新翼公司关于处理违法建筑中公共设施的意见函（复印件）；9、上访登记表（复印件）。广百新翼公司对上述证据1、2、3真实性没有异议，认为相关处罚已履行完毕，并已在2006年重新取得规划验收合格证，对证据4、5的真实性没有异议，但认为与本案无关，对证据6、8、9的真实性有异议，因没有原件，对证据7的真实性没有异议，但对手写部分有异议。
原审法院认为：于丽杰与广百新翼公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。按照约定，广百新翼公司应在2005年6月30日前将验收合格的商铺交付于丽杰，广百新翼公司已于交楼前办理了广百新翼大厦地下一、二层房产权属登记及涉案商铺的房地产权证，并以“全球邮政特快专递”的方式通知于丽杰收楼。房地产权证是房管部门对已通过各项法定验收的建筑工程所核发的权属证明文件，且广百新翼公司还提供了通知收铺前相关的消防验收合格等证明文件，故应认定该铺属已通过各项验收的合法建筑物。广百新翼公司已经履行了通知于丽杰收铺的义务，按双方约定已经“视作”收铺。于丽杰未按通知要求办理收铺手续，责任不在广百新翼公司。于丽杰否认广百新翼公司提交的相关消防验收等文件的真实性，但无充分举证证明，该院不予采纳。有鉴于上述情况，于丽杰要求原审法院判令广百新翼公司将商铺交还于丽杰使用以及要求广百新翼公司承担逾期交付商铺违约金的诉讼请求，该院不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条之规定，于2012年10月23日判决：驳回于丽杰的全部诉讼请求。本案本诉受理费5214元，由于丽杰负担。
判后，上诉人于丽杰不服，向本院提起上诉称：一审认定事实不清，证据不足，适用法律错误，二审应予改判。1、被上诉人一审提交的相关证据不能证明涉讼商铺及配套符合交付使用条件，并且也不能证明其将符合使用条件的商铺通知和交付给买受人而拒收。故一审关于视为收铺的认定的判决证据不足。2、上诉人的证据完全可以证明被上诉人出售的商铺及配套至今尚未符合合同第八条、第十条、第十四条和第十三条及附件三约定的交付使用条件。故上诉人的诉讼请求证据确凿、充分。3、一审判决驳回了双方交收商铺的诉讼请求，违背了双方当事人在诉讼中同意交收铺的共同意愿，违反了法律的规定，违反了合同的约定，造成了上诉人将永远不能实现收铺的合同目的。4、一审判决驳回了上诉人要求被上诉人支付逾期交铺违约金的诉讼请求，严重错误，二审应予改判。5、相邻商铺的收铺文书和公证照片等二审的新证据可证明涉案商铺及配套直至2012年11月尚未装修好，也未完善交付使用的配套设施和服务，即未符合交付使用的条件。6、一审并未审查涉讼商铺是在办取了各项验收，并在2003年、2004年取得权属证明书和房产证后，2006年被查处建设6365平方米的违章建筑；不仅被上诉人未就该违建作出《建筑工程质量安全评估报告》，而且该违建也未经验收合格。一审并未审查相关事实。7、一审并未审查（2006）2085号《建设工程规划验收合格证》，不但没有认定涉讼建筑符合规划的要求而验收合格，反而认定被上诉人违反规划并经处罚验收合格。故2085号证是附整改条件和待拆条件的合格证。被上诉人至今仍未整改，也未就其待拆的违建提供资金担保。故涉讼商铺及配套至今仍然未符合2085号证关于规划合格的要求。8、被上诉人擅自改变规划，建设违规配套设施，造成商铺的部分配套不符合合同第十四条和第十条的约定，一审并未审查相关事实。9、被上诉人一直未能提供“五证二书四表”等证明商铺合格的交铺文件；权属证明书和房产证仅仅是物业的权属证明，并不是证明商铺经验收合格的文件。于丽杰请求撤销原审判决，改判支持于丽杰一审的全部诉讼请求，一、二审诉讼费由广百新翼公司承担。
被上诉人广百新翼公司答辩称：原审审查事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
经二审审理查明：原审判决书第4页第四段第三行“2004年6月24日”有误，应为“2005年6月24日”。本院对原审法院查明的其他事实予以确认。
二审审理过程中，于丽杰为证明涉案商铺和公共配套服务未符合交付使用的条件，提交了以下证据：1、广百新翼G199商铺交收表；2、（2012）粤广南方第121871号公证书，内容是对2012年11月30日广州市越秀区西湖路18号广百新翼G199号商铺的现状及周围设施进行拍照的保全证据公证；3、（2012）粤广南方第127290号公证书，内容是对案外人章家、邱雪芳于2012年12月20日向广百新翼公司寄送《关于接收广百新翼G199商铺的声明》的过程进行保全证据公证；4、（2012）粤广南方第127289号公证书，内容是对案外人章家、邱雪芳于2012年12月20日向广州市越秀区人民法院执行局寄送《申请书》一份的过程进行保全证据公证；5、广百新翼公司2012年8月8日起诉状一份，内容是要求确认其与案外人章家、邱雪芳于2001年12月15日签订的《商品房买卖合同》无效；6、广百新翼公司2012年8月8日起诉的证据目录；7、广州市国土资源和房屋管理局于2009年10月23日作出的《穗国房群字（2009）1659号关于章家、邱雪芳信访事项的复函》；8、广州市国土资源和房屋管理局于2009年12月8日作出的《（2009）128号依申请公开信息办理结果答复书》；9、广州市越秀区人民法院（2012）穗越法民三初字第2451号民事裁定书；10、广东红棉律师事务所（2012）粤红棉律函字第426号律师函；11、广东红棉律师事务所（2013）粤红棉律函字第011号律师函；12、广州市规划局作出的《穗规信（2013）50号广州市规划局关于广百新翼负一、二层违建处理信访问题的复函》；13、（2010）南公证内字第45805号公证书，内容是对广百新翼公司于2010年11月29日向案外人章家、邱雪芳寄送《城启.广百新翼G199商铺收楼通知书》的过程进行保全证据公证；14、案外人章家、邱雪芳给（2010）越法民三初字第1737号案二审审判员的信及G199号商铺的照片；15、涉案商铺配套公厕、负二层通道的照片。广百新翼公司对上述证据1的真实性没有异议，对证明内容有异议，认为涉案商铺已符合交楼条件；对证据2、3、4、5、6、7、8、9的关联性有异议；对证据10、11真实性、关联性均有异议；对证据12真实性没有异议，但认为涉案商铺符合交楼条件；对证据13的关联性有异议，认为置换协议更改了交付条件，所以与本案无关；对证据14、15的真实性、关联性均不予确认，认为证据中的商铺为置换商铺，与本案涉案商铺性质不同。
广百新翼公司为证明涉案商铺已达到交付条件以及涉案商铺在2005年6月份已经交付，提交了《物业交付确认书》一份。于丽杰认为该物业交付确认书是被广百新翼公司欺诈而签的，且该证据是在一审结束后提交的，不符合新证据的规定，不应采信。
本院认为，原审认定于丽杰与广百新翼公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》合法有效正确，本院予以确认。依据合同的约定，广百新翼公司应在2005年6月30日前将验收合格的商铺交付于丽杰，广百新翼公司已于交楼前办理了广百新翼大厦地下一、二层的房产权属登记及涉案商铺的房地产权证，并于2005年6月24日以特快专递的方式通知于丽杰收楼。涉案商铺的《房地产权证》中“房地产分户图”已明确了该商铺的地号、四至及面积范围，而房地产权证是房管部门对已通过各项法定验收的建筑工程所核发的权属证明文件，现涉案商铺的《房地产权证》至今未被撤销，且广百新翼公司还提供了相关的消防验收合格证明文件，故应认定涉案商铺是通过各项验收的合法建筑物。2006年9月5日，广州市城市规划局在对广百新翼大厦规划再次审核并处罚后重新向广百新翼公司核发了《广州市建设工程规划验收合格证》，更进一步说明了涉案商铺已经规划验收。因此，对于丽杰提出涉案商铺不符合交付使用条件的主张，本院不予采纳。广百新翼公司已经履行了通知于丽杰收铺的义务，且于丽杰已于合同约定的收铺日期前在《物业交付确认书》上签名，证明于丽杰已知悉广百新翼公司通知其收铺，按双方的合同约定涉案商铺已经“视作”收铺，于丽杰要求广百新翼公司支付迟延交铺违约金没有依据，原审驳回于丽杰的全部诉讼请求正确，本院予以维持。于丽杰上诉提出涉案商铺装修等不符合合同约定的标准问题，因不影响涉案商铺产权的交付，若于丽杰认为涉案商铺存在上述问题并严重影响到涉案商铺的实际使用、给其造成损失的，其可另循途径要求广百新翼公司承担赔偿等相应的违约责任。
综上所述，审查原审判决，认定事实清楚，适用法律正确，应予维持；于丽杰的上诉理由不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费5214元，由上诉人于丽杰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 肖逸思
代理审判员 吴 湛
代理审判员 彭 湛
二〇一三年六月五日
书 记 员 刘 侃