江苏省常熟市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0581民初13552号
原告：中国邮政储蓄银行股份有限公司常熟市支行，住所地江苏省常熟市虞山镇海虞北路3号，统一社会信用代码91320581675475979G。
负责人：周祥，该行行长。
委托诉讼代理人：李清，江苏福地律师事务所律师。
委托诉讼代理人：平国良，江苏福地律师事务所律师。
被告：李苏美，女，1967年6月15日出生，汉族，住浙江省仙居县。
被告：吴焕荣，男，1963年9月4日出生，汉族，住浙江省仙居县。
第三人：常熟服装城集团有限公司，住所地江苏省常熟市商城中路1号，统一社会信用代码9132058175142025X8。
法定代表人：陆建达，该公司董事长。
委托诉讼代理人：石周欢，该公司职员。
原告中国邮政储蓄银行股份有限公司常熟市支行诉被告李苏美、吴焕荣、第三人常熟服装城集团有限公司（以下简称服装城公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年11月29日立案受理，依法适用简易程序，于2016年12月30日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李清，第三人服装城公司委托诉讼代理人石周欢到庭参加诉讼。被告李苏美、吴焕荣经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国邮政储蓄银行股份有限公司常熟市支行向本院提出诉讼请求：1、两被告立即归还借款本金150万元，并支付计算至2016年11月28日的利息11474.63元、罚息6851.25元、复利82.51元，合计1518408.39元，以及自2016年11月29日开始计算至判决确定的最后履行之日的罚息、复利（均按年利率9.135%计算）；2、判令两被告承担律师费53460元；3、判令第三人有权对被告李苏美提供质押的常熟服装城招商城三区0051号营业用房的使用权及优先承租权以折价或者拍卖、变卖等方式公开处置，原告有权就所得款项优先受偿本案债权；4、本案诉讼费由被告承担。
事实和理由：2015年11月25日，原告和被告李苏美、吴焕荣签订《个人商务借款及担保合同》1份，约定被告李苏美以常熟服装城招商城三区0051号店面的使用权及优先承租权为质押，向原告借款150万元，期限为12个月，自2015年11月25日至2016年11月25日，确定年利率为基准利率上浮40%（6.09%），按月付息到期一次性还本，逾期罚息利率按照贷款利率1.5倍计算（9.135%）。当天，原告依约发放了贷款。同日，原告与被告李苏美、吴焕荣签订《个人商务借款及担保补充协议》，约定被告吴焕荣为共同借款人，并对其他事项作了详细约定。同日，原告与被告李苏美、服装城公司签订《协议书》1份，约定如果李苏美不能按期清偿贷款本息，第三人有权终止和被告李苏美的租赁合同，收回常熟服装城招商城三区0051号营业用房使用权，取消优先承租权，并有权对营业用房进行公开处置，所得价款扣除费用后，优先偿还结欠原告的借款本息。2016年10月25日开始，被告李苏美未能按期足额归还贷款，原告向被告宣布贷款于2016年11月10日提前到期。
被告李苏美、吴焕荣未作答辩，亦未提供证据。
第三人服装城公司述称：同意按照三方协议公开处置被告质押的营业用房所得价款扣除相关费用优先受偿本案债务。
经审理查明：2015年11月16日，被告李苏美（承租方）与服装城公司（出租方）签订《商业店铺租赁合同》1份，约定：租赁合同每年签订；出租方从2016年1月1日起将二片三区51号交付承租方用于服装经营，至2016年12月31日止。2015年11月25日，第三人（甲方）、李苏美（乙方）、原告（丙方）签订《协议书》一份，约定乙方自愿以其向第三人承租的常熟市服装城市场三交易区0051号营业用房的使用权及优先续租权作为向丙方借款的质押担保。协议第三条约定，乙方向甲方申请对乙方承租的商业用房发放贷款监管登记卡。并自愿交纳登记服务费。登记卡仅限本次贷款使用，下次贷款或转贷时须重办登记手续。在乙方与丙方借款协议（或合同）正常履行期间，乙方保证该营业用房的使用权及优先续租权不转让，同时，甲方也有权拒办转让过户手续。甲方擅自办理过户手续，造成丙方损失的，甲方承担赔偿责任。协议第四条约定，当乙方不能按期清偿贷款本息或丙方认为乙方有危及丙方债权安全的行为时，丙方将以书面方式通知乙方并抄送甲方。如乙方不能按通知要求还款，甲方可以接受丙方处理该营业用房的书面申请。终止与乙方的租赁关系。协议第五条约定，甲方收到丙方申请后，乙方无条件同意，甲方有权单方面决定提前终止甲乙双方原所签订的租赁合同，收回营业用房的使用权，取消优先续租权。甲方并有权对该营业用房进行公开处置，已处置所得扣除有关费用后，优先偿还丙方的贷款本息不足部分，甲方不承担责任，由乙方继续负责清偿。乙方不得以任何理由抗辩，同时放弃任何权利（包括优先承租权）。三方协议签订后，原告与被告李苏美至出租方服装城公司办理了质押登记手续即“贷款监管登记卡”。登记卡中“发放单位审查意见”一栏载明：同意接受申请，给予登记。在登记期间，该营业用房的使用权及优先续租权不办理转户手续。本次登记卡额度为150万元。
2015年11月25日，原告（贷款人）与被告李苏美（借款人/抵押人）、吴焕荣（抵押人）签订编号为32009183115111232297《个人商务借款及担保合同》1份，约定贷款金额为150万元，贷款期限为12个月，自2015年11月25日至2016年11月25日，实际放款日与到期日以借据为准；贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮40%；按月付息到期一次性还本；对于借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率计收利息；对于不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利；罚息利率按本合同约定的利率基础上加收50%确定；借款人未按期支付与贷款有关的到期未清偿债务，包括但不限于本合同以及相关协议、文件、约定的本金、利息及其他费用，贷款人有权宣布直接或间接源于本合同的一切债务提前到期，并要求借款人立即清偿；有权要求借款人承担贷款人因实现债权而发生的各项合理费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、执行费、仲裁费、律师代理费、差旅费、评估费、拍卖费等）。质押物为登记在李苏美名下的常熟市服装城招商市场三区0051号商铺的使用权；质押担保的范围为借款人在本合同项下发生的各项信贷业务的本金、因上述信贷业务发生的利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向贷款人支付的其他款项（包括但不限于贷款人垫付的有关手续费、电讯费、杂费、信用证项下受益人拒绝承担的有关银行费用等）、贷款人为实现债权与担保权利发生的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）。
2015年11月25日，原告（甲方/贷款人）与被告李苏美（乙方/借款人，己方/出质人）、吴焕荣（乙方/共同借款人）签订《个人商务借款及担保补充协议》1份，约定在2015年11月25日签订的《个人商务借款及担保合同》（编号为32009183115111232297）基础上订立本补充协议，约定吴焕荣为共同借款人。
同日，原告按约向被告李苏美发放贷款150万元，借款到期日至2016年11月25日，年利率6.09%，按月付息，到期一次还本。后因被告未能按约还款，原告于2016年11月4日向被告发出《贷款提前到期通知书》，宣布贷款提前到期，要求被告提前归还全部贷款本金利息。未果，原告委托江苏福地律师事务所提起本案诉讼，产生律师费53460元。
以上事实，由原告提交的营业执照复印件、身份证明复印件、个人商务借款及担保合同、商业店铺租赁合同、协议书、监管卡、补充协议、贷款借据、贷款提前到期通知书及相应的邮寄凭证、委托协议、支付凭证及本案的庭审笔录等证据证实。
本院认为：原、被告之间签订的《个人商务借款及担保合同》依法成立并生效。被告李苏美、吴焕荣借款到期后未能按约还本付息，原告有权依照合同约定宣布贷款提前到期，原告要求被告李苏美、吴焕荣归还借款本金150万元，计算至2016年11月28日的利息11474.63元、罚息6851.25元、复利82.51元，并支付自2016年11月29日起至判决确定的履行日止按照《个人商务借款及担保合同》约定计算的罚息、复利的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。原告要求被告承担律师费的诉讼请求，有相应合同约定为依据，本院予以支持。被告李苏美以向第三人承租的营业用房的使用权及优先续租权向原告提供质押担保，已经在出租方常熟服装城办理质押登记手续，原告按照质押合同约定请求对质押权利变现所得价款优先受偿符合双方合同约定，亦不违反强制性法律规定，相应请求本院予以支持。第三人服装城公司提出应由第三人对质押权利进行处分的意见，符合三方协议约定，原告对此亦表示认可，应予采信。两被告经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，应视为其放弃应诉抗辩等诉讼权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二百二十三条、第二百二十九条，《中华人民共和国担保法》第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告李苏美、吴焕荣归还原告中国邮政储蓄银行股份有限公司常熟市支行借款本金人民币150万元及相应的利息、罚息、复利（计算至2016年11月28日的利息人民币11474.63元、罚息人民币6851.25元、复利人民币82.51元，并支付自2016年11月29日起至法院判决确定的履行之日按《个人商务借款及担保合同》约定计算的罚息、复利）。
二、被告李苏美、吴焕荣支付原告中国邮政储蓄银行股份有限公司常熟市支行律师费人民币53460元。
上述第一、二项款项由被告李苏美、吴焕荣于本判决生效之日起十日内履行。（如采用转帐方式支付，请汇入原告指定帐号；或汇入江苏省常熟市人民法院，开户行：常熟农村商业银行金龙支行，账号：10×××79）。
三、如被告李苏美、吴焕荣未能履行上述第一项债务，则第三人常熟服装城集团有限公司有权对被告李苏美承租的位于常熟服装城招商城三区0051号营业用房的承租权（包括优先续租权）折价或者拍卖、变卖，原告中国邮政储蓄银行股份有限公司常熟市支行有权就上述所得款项优先受偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取人民币9473元，财产保全费人民币5000元，合计诉讼费人民币14473元，由被告李苏美、吴焕荣负担。（原告同意其预交诉讼费被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决生效之日起十日内向原告支付）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号10×××76，帐户名称：苏州市中级人民法院。
审判员 祁 馨
二〇一七年一月十一日
书记员 胡梦碟
附录：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》
第二百二十三条债务人或者第三人有权处分的下列权利可以出质：
(一)汇票、支票、本票;
(二)债券、存款单;
(三)仓单、提单;
(四)可以转让的基金份额、股权;
(五)可以转让的注册商标专用权、专利权、著作权等知识产权中的财产权;
(六)应收账款;
(七)法律、行政法规规定可以出质的其他财产权利。
第二百二十九条权利质权除适用本节规定外，适用本章第一节动产质权的规定。
《中华人民共和国担保法》
第六十七条质押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金、质物保管费用和实现质权的费用。质押合同另有约定的，按照约定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。