江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏02民终3164号
上诉人（原审原告）：无锡博雅特视听设备有限公司，住所地无锡市南长区沁园新村921-4-1。
法定代表人：胡明伟，该公司总经理。
委托诉讼代理人：杨雅君、周燕娜，江苏柯兰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：无锡市新吴桥商城，住所地无锡市吴桥东路***号。
法定代表人：唐一兵，该商城经理。
委托诉讼代理人：顾建新、顾继平，无锡市北塘区金申法律服务所法律工作者。
上诉人无锡博雅特视听设备有限公司（以下简称博雅特公司）因与被上诉人无锡市新吴桥商城（以下简称新吴桥商城）租赁合同纠纷一案，不服无锡市北塘区人民法院（2016）苏0204民初638号民事判决，向本院提起上诉，本院于2016年9月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
一审法院认定事实：
2011年12月23日，新吴桥商城将吴桥南28号房屋出租给博雅特公司，双方签订房屋租赁契约一份，约定租金标准为4万元/年，租赁期限自2012年1月1日至2013年12月31日。2014年1月1日，新吴桥商城又将吴桥北26号房屋出租给博雅特公司，双方又签订房屋租赁契约一份，约定：1、租金标准为4万元/年，租金每半年结算，博雅特公司在结算期间起算日的前十日支付租金；2、租赁期限自2014年1月1日至2017年12月31日；3、房屋租赁期内，博雅特公司不得擅自改变房屋结构、用途，因业务或其他原因需要拆、改、添建或门面、室内装饰等应事先征得甲方同意，议定今后处理办法，并另签协议。2014年3月，博雅特公司对其承租的吴桥北26号房屋进行装饰装修。
2015年11月21日，博雅特公司与无锡市金德物资再生利用有限公司签订厂房租赁合同一份，承租无锡市石门路2号原老厂区树脂车间（面积为420平方米），双方约定租金标准为53800元/年，租赁期限自2015年11月21日至2018年11月20日。2015年11月23日，博雅特公司向无锡市金德物资再生利用有限公司支付自2015年11月21日至2016年11月20日的租金52800元。2015年11月30日，博雅特公司与无锡市金汇丰运输有限公司签订运输合同一份，委托无锡市金汇丰运输有限公司对涉案房屋内的婚庆用品、音响设备等物品进行运输，并支付运费（含搬运、人工、吊车等费用在内）56000元。2015年12月13日，无锡市北塘区城市管理行政执法局向新吴桥商城发出限期整改通知书，载明“你单位在吴桥26号桥洞内搭建500平方米的临时建筑物，现已超过批准时限，限你单位在2015年12月20日前将桥洞内无锡博雅特视听设备有限公司清理完毕，并于2015年12月25日前自行拆除”。2016年1月18日，博雅特公司将涉案房屋的钥匙交还新吴桥商城。
2016年2月29日，博雅特公司诉至一审法院称：其承租新吴桥商城的吴桥南28号、吴桥北26号，在征得新吴桥商城同意后，其对承租房屋进行装修，花费装修费用60000元。2015年9月，其接到新吴桥商城通知，要其立即搬离，其于2015年年底搬离了租赁场所，为此支付运输费用56000元。新吴桥商城明知租赁房屋使用期限到期，却不积极办理相关手续，亦未明确向其告知，存在过错，造成其装修、运输、租金差价等损失，请求判令：1、解除双方之间的租赁合同关系；2、新吴桥商城赔偿损失145129元，其中装修费用60000元、搬迁运输费用56000元、租金差价29129元（自2015年11月21日起至2017年12月31日止），计算方式（53800元-40000元）÷12个月×25.33个月。
新吴桥商城辩称：1、博雅特公司未按约支付房租，违约在先，至今拖欠其2015年度的租金21700元未付；2、博雅特公司未经其同意擅自装修，应自行承担装修费用；3、搬迁费、租赁费系博雅特公司自身经营所需费用，由博雅特公司自行承担；4、是政府部门责令其拆除房屋，其并无过错，无需承担任何责任。请求驳回博雅特公司的全部诉讼请求。
关于租金支付情况为：2014年12月15日，博雅特公司向新吴桥商城支付租金18300元，新吴桥商城开具收据载明收款事由为“2015.2.1-12.31日桥洞下场地使用费”。对此，博雅特公司陈述：该款项原来并非涉案房屋的租金，而是由于新吴桥商城提要在涉案房屋的旁边再出租一间房屋给其，年租金18300元，其付款后，新吴桥商城又说消防不能通过，不再出租该房屋，其提出该18300元无需退还而直接作为涉案房屋2015年半年的租金，新吴桥商城同意了，2015年6月份，其与新吴桥商城联系，询问为何不收租金，新吴桥商城口头告知涉案房屋不能再出租，也不再收取租金，只收取水电费，其提交短信截屏照片一份，证明其曾于2015年11月11日发送短信给新吴桥商城的经理唐一兵，催促其收取租金（短信内容为“唐总，我几次到你公司去交房租金，你公司没人，请你公司会计与我联系，谢谢”），又提交收据一份，证明其曾于2015年11月3日缴纳电费2580元，另其认为租金只应算至2015年11月底，因为12月份开始其已开始搬迁，对于结欠的租金，其同意在新吴桥商城支付的赔偿款中予以抵扣。对此，新吴桥商城陈述，其并未同意2015年上半年的租金按18300元结算，故博雅特公司违约在先，租金应算至2016年1月18日博雅特公司交还房屋之日。
以上事实，由无锡市计划委员会锡计资（1995）第163号文、房屋租赁契约、简单装修合同及收条、照片、厂房租赁合同及收据、运输合同及货物运输业增值税专用发票、限期整改通知书、收条、租金及水电费收据、短信截屏照片及双方当事人陈述等在卷佐证。
一审法院认为：新吴桥商城与博雅特公司所签房屋租赁契约所约定的租赁期限超过临时建筑的使用期限，故合同无效。新吴桥商城在出租房屋时，未明确告知房屋性质，博雅特公司在承租房屋时，未审慎审查房屋性质，故认定双方负有同等的过错，应当对对方所受到的损失承担相应的赔偿责任。博雅特公司主张装修费用损失，但其未举证装修依约征得新吴桥商城的同意，故装修费用由博雅特公司自行负担。博雅特公司主张运输费用损失，提交了运输合同及货物运输业增值税专用发票，并对运输物品作出了合理的说明，故法院对运输费用的真实性予以认定，该费用是因合同无效而给博雅特公司带来的直接损失，新吴桥商城对该费用承担50%的赔偿责任，即28000元。博雅特公司主张租金差价损失，无事实和法律依据，合同无效后博雅特公司另行寻租，价格高低与新吴桥商城无涉，故对博雅特公司主张的租金差价损失不予支持。房屋租赁合同无效，新吴桥商城请求博雅特公司参照合同约定的租金标准支付尚欠的房屋使用费，应予以支持。博雅特公司于2016年1月18日交还房屋，故计算至房屋交还之日欠付的房屋使用费应为23672.6元（计算方式：40000元+40000元÷365×18-18300元）。博雅特公司主张双方曾就2015年上半年度租金为18300元达成一致、房屋使用费计算至2015年11月底，无事实和法律依据，不予采纳。博雅特公司、新吴桥商城一致同意欠付的房屋使用费在新吴桥商城的赔偿款中予以抵扣，不违反法律规定，予以确认。折抵后，新吴桥商城尚需赔偿博雅特公司4327.4元（28000元-23672.6元）。诉讼费由双方当事人按胜败诉比例分担。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款、第五条、第十三条之规定，判决：一、新吴桥商城于判决发生法律效力之日起十日内赔偿博雅特公司损失4327.4元。二、驳回博雅特公司的其他诉讼请求。一审案件受理费2465元，由博雅特公司负担2390元，由无锡新吴桥商城负担75元。
博雅特公司不服一审判决，向本院提起上诉称：双方的租赁合同合法有效。新吴桥商城明知房屋使用期限已到，怠于办理延长手续，存在明显过错，其在履行合同过程中不存在过错，一审责任分配明显不公。其在装修过程中，新吴桥商城未予阻止，属于默许，新吴桥商城应对其装修损失折价赔偿。一审判决错误，请求二审法院撤销原判，依法改判或发回重审。
被上诉人新吴桥商城辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，双方当事人对一审查明事实均无异议，亦未提供新证据，本院对一审查明事实予以确认。
本院认为：一、按照法律规定，临时建筑的租赁合同，若租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。本案所涉临时建筑，已超出使用期限，超过部分应认定无效。二、关于临时建筑能否延长使用，需经主管部门批准，新吴桥商城未办理延长手续并非诉争临时建筑未能延长使用的根本原因，一审判决已让新吴桥商城承担50%责任，责任分配并无不当。三、按照法律规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。本案中，博雅特公司并无证据证明其装修行为征得过新吴桥商城的同意，故相应装修费用应由其自行承担，博雅特公司要求新吴桥商城赔偿其装修损失，缺乏依据。综上，博雅特公司的上诉请求缺乏依据、不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4930元，由上诉人博雅特公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘晓伟
审判员 杜伟建
审判员 孙 宏
二〇一六年十一月十七日
书记员 翁 强