贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0103民初331号原告：马开雨，男，1987年2月13日出生，汉族，住贵州省黔西县。委托诉讼代理人：刘念、黄丽，贵州慧歆律师事务所律师。被告：贵阳丰茂房地产开发有限公司，住所地：贵州省贵阳市云岩区中华北路78号神奇世纪商务城15楼5号，统一社会信用代码：9152010078545866XE。法定代表人：张光志。委托诉讼代理人：王茂林，贵州慧原律师事务所律师。原告马开雨与被告贵阳丰茂房地产开发有限公司（以下简称：丰茂公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告马开雨的委托诉讼代理人刘念、黄丽，被告的委托诉讼代理人王茂林到庭参�诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告按日向原告支付已交付房款万分之二的逾期交房违约金18292元。2、依法判决被告返还原告电表费620元、水表费490元，共计1110元；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2015年12月6日向被告购买一套位于贵阳市云岩区黔灵镇改茶村牵马山农民新村项目8栋1单元15楼3号的房屋，并于当日签订商品房买卖合同。该合同约定房屋总价款为319360元，交房时间为2016年10月31日前，合同签订后，原告履行了付款义务，但被告未按期交付房屋，已构成违约，且在逾期交房时违反《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》强制向原告收取电表、水表配套设施的费用，若原告不予缴纳则不予交房。因合同约定被告每日按已付房款万分之0.3向原告支付违约金不足以弥补给原告造成的经济损失，特根据相关法�法规向法院提起诉讼。被告辩称：1、被告在向原告交付房屋时，经与原告协商，原告在签署的《交房确认书》中已明确不再向被告主张逾期交房违约金。原告放弃要求被告承担逾期交房违约责任的权利，系原告的真实意思表示，并未违反相关法律规定，原告无权再追究被告的违约责任；2、被告未违规收取电、水表费，是按双方约定收取，被告出具了收据，原告交款时也无异议，对该项诉请应予驳回。本院经审理认定事实如下：2015年12月6日，原告作为买受人、被告作为出卖人签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买丰茂公司开发的位于云岩区黔灵镇改茶村牵马山农民新村项目第7、8号楼（8）1单元15层3号房屋一套，购房款总金额人民币319360元。前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件5所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。对于房屋的交付，合同第十一条约定“（一）出卖人应当在2016年10月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3、4项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；4、经房产管理部门批准的商品住房交付使用备案证书。”。对于出卖人逾期交房的违约责任，合同第十三条约定“（2）逾期超过180日。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.3的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金”。合同签订后，原告向丰茂公司支付了购房款。庭审中，原告提交了《接房确认单》，该确认单载明“姓名：马开雨，房号：8-1-15-3，接房相关费（代收代付款项目）：燃气费（2690元）、智能水表费（490元）、电表费（620元），合计“￥3800元整（叁仟捌佰元整）”，2017年7月27日被告向原告出具收到上述款项的收据。原告认为该智能水表费、电表费已包含在房价中，不应收取，应由被告返还，而被告则认为这是买表的费用，并不是合同约定的建设安装费用，且其是代相关的供水、供电部门收取。2017年7月27日，原告签署《交房确认书》，该确认书载明：“根据贵阳丰茂房地产开发有限公司与马开雨于2017年6月30日就《贵园御景》7、8号楼8栋1单元15层3号，签定的《房屋买卖合同》约定，符合交房条件，收房人对交接事宜达成以下确认：1、马开雨根据自身实际情况，于�日要求我司交付房屋，我司将该房产从即日起交付收房人，收房人同意接受，权利义务从即日起由我司转移给收房人。2、自2017年6月30日止，收房人不再向我司主张逾期交房违约金。3、房屋交付时，不影响房屋装修及正常居住。”。被告在举证期限内，未提交房屋验收合格具备交付使用的相关证据。庭审中，原告还提交了《贵阳市住房租赁市场发展报告》，其中载明：“2016年6月贵阳市的住房租金每平方米均价为23.44元”，以此证明双方合同约定的逾期收房违约金过低，要求按照同地段同类型房屋租金计算，调整为已付房款每日万分之二。另查明，贵阳市住房和城乡建设局发布的《2014年贵阳市房屋租金指导价公告》（尚未公布新的公告）中载明，四级地段：1、主要街道。新添大道中段、松柏路、百花山路、东山路、油榨街、富源北路、富源中路、东站路�南厂路、沙冲中路、沙冲南路、花溪大道、头桥路、二桥路、三桥片区、黔春路、鹿冲关路、黄山冲路等。四级地段，住宅类租金标准为11-17.5元/平方米/月。本院认为，原、被告所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示且不违反法律规定，应属合法有效，双方应当按照合同约定履行义务。原告已按照合同约定向被告付清购房款，即原告已经履行了合同义务。依照合同约定，被告应当在合同约定的期限内将经验收合格及符合合同约定的房屋交付给原告使用，但被告未能按照上述合同约定的期限履行交房义务，故被告构成违约，应承担逾期交房违约责任。本类案件的争议焦点为：1、是否应调整逾期交房违约金；2、被告是否应返还原告缴纳的电表费、水表费；3、原、被告签署的《交房确认书》的效力。针对焦点一，虽然本案双方当事人签�的《商品房买卖合同》中对逾期交房违约金进行了约定，但是，原告认为该违约金的约定过低，请求予以调整，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”的规定，人民法院在双方约定的违约金低于因违约造成的损失时应予调整。根据日常生活经验及我国普遍的司法实践，房屋买受人因出卖人逾期交付房屋产生的可得利益损失往往可以通过比较同类地段同类房屋的租金予以计算和量化。因本案诉争房屋属于贵阳市住房和城乡建设局发布的贵阳市房屋租金指导价公告中的四级地段，参照该地段同类房屋的租金标准，本案双方当事人约定的逾期交房违约金显然过低，难以弥补原告在本案中受到的损失，故应对逾期交房违约金酌情予以调整为按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金。针对焦点二，被告主张向原告收取的水表费、电表费是买表的费用，并不是合同约定的建设安装费用，且其是代相关的供水、供电部门收取，其应对这一主张承担举证责任，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”，被告对自己的主张未能举证，应承担举证不能的不利后果，故对被告主张是代相关的供水、供电收取的意见，不予采纳。另被告主张向原告收取的水表费、电表费是买表的费用，根据合同约定“商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件5所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用”，被告收取上述费用无事实依据，对被告的该主张亦不予采纳。综上，对原告诉请被告返还收取的水表费、电表费，应予支持。针对焦点三，《交房确认书》系双方真实意思表示，属合法有效。双方争议的焦点在于对于交房确认书中“自2017年6月30日止，收房人不再向我司主张逾期交房违约金”内容的理解，被告主张原告签署该交房确认书就表明原告已书面放弃违约金，无权再行主张，而原告认为其放弃的是交房以后的违约金。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”，对上述条款有两种理解，第一种为从2017年6月30日起，收房人不再主张在此之后的违约金；第二种为从2017年6月30日起，对在此之前和之后的违约金均不再主张。因该交房确认书系被告制作的格式性合同，应作出对被告不利的解释，即理解为原告放弃的是2017年6月30日以后的违约金，本案中约定的交付期限为2016年10月31日，算至2017年6月30日，逾期违约天数为242天，故被告应向原告支付的逾期违约金为319360元*万分之一*242天=7729元。对原告超出上述金额的诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或�仲裁机构予以适当减少。”及《中华人民共和国合同法》第四十一条：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、被告贵阳丰茂房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内支付原告马开雨逾期交房违约金人民币7729元；二、被告贵阳丰茂房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内返还原告马开雨电表费620元、水表费490元；三、驳回原告马开雨的其余诉讼请求。案件受理费人民币257元，由被告贵阳丰茂房地产开发有限公司负担124元，由原告马开雨负担133元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉至贵州省贵阳市中级人民法院。审判长  章放忠审判员  武晋军审判员  吴 静二〇一八年八月十五日书记员  乔维姗