上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终14107号
上诉人（原审原告）上海中商恒一实业发展有限公司，住所地上海市浦东新区耀华路215号。
法定代表人：柴彤，总经理。
委托代理人：刘雨修、周蕾蕾，上海伟聚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：中国建设银行股份有限公司上海浦东分行，住所地上海市浦东新区陆家嘴环路900号。
负责人：齐红，行长。
委托代理人：王雯珏，上海虹桥正瀚律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：中国商业建设开发有限公司，住所地北京市西城区复兴门内大街45号。
法定代表人：柴崇安，总经理。
被上诉人（原审第三人）：上海崇隆贸易有限公司，住所地上海市天目西路547号3（B幢）1713、1714室。
法定代表人：程思岚，总经理。
被上诉人（原审第三人）：上海中商企业发展有限公司，住所地上海市虹口区曲阳路553号408A室。
法定代表人：张树义，总经理。
上诉人上海中商恒一实业发展有限公司（以下简称中商恒一公司）因与被上诉人中国建设银行股份有限公司上海浦东分行（以下简称建行浦东分行）、中国商业建设开发有限公司（以下简称中商建公司）、上海崇隆贸易有限公司（以下简称崇隆公司）、上海中商企业发展有限公司（以下简称中商发展公司）案外人执行异议之诉一案，不服上海市浦东新区人民法院（以下称浦东法院）（2016）沪0115民初14577号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月30日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
中商恒一公司向浦东法院起诉请求：1、确认中商恒一公司对上海市浦东新区XX路XX号房屋（以下称XX路XX号房屋）享有租赁权；2、判令立即停止对上海市浦东新区XX路XX号房屋的强制执行。
浦东法院查明，上海市浦东新区XX路XX号房地产登记在中商建公司名下。
2014年3月20日，系争房屋因（2014）浦民六（商）初字第3087号案被浦东法院保全查封，之后被多家法院轮候查封。
2014年5月26日，浦东法院出具（2014）浦民六（商）初字第3087号民事调解书，在建行浦东分行诉崇隆公司、中商发展公司、中商建公司金融借款合同纠纷中，当事人达成调解协议：崇隆公司应于2014年8月30日前归还建行浦东分行借款本金人民币30,000,000元并支付建行浦东分行自2014年3月20日起至全部款项实际清偿之日止的以30,000,000元为基数，按照原告签订的《人民币流动资金贷款合同》约定利率计算的利息及逾期利息等；中商发展公司、中商建公司对崇隆公司的付款义务承担连带清偿责任。因崇隆公司、中商发展公司、中商建公司未履行调解协议内容，建行浦东分行向浦东法院申请执行。
2015年10月8日，浦东法院发布（2014）浦执字第17051号公告，责令被执行人崇隆公司、中商发展公司、中商建公司于2015年10月16日之前履行生效文书确定的义务，逾期不履行的，将拍卖或者变卖查封财产（即XX路XX号房屋），被执行人以及占有房屋的案外人应当自公告之日起十五日内迁出系争房屋。案外人认为对系争房屋享有租赁等权利而合法占有的，应当自公告之日起十五日内向执行法院提交书面异议及相关证据。逾期不迁出也不提出书面异议的，执行法院将在系争房屋不负担租赁权的状态下进行评估、拍卖、变卖，并对房屋占有人实施强制措施。
2015年10月20日，中商恒一公司向浦东法院提出执行异议，认为其对上述房屋享有租赁权。
2016年1月28日，执行法院经审查后作出（2016）沪0115执异16号执行裁定书，裁定驳回了中商恒一公司的异议。后中商恒一公司向浦东法院提起案外人执行异议之诉。
浦东法院在审理过程中，中商恒一公司向该院提供了其与中商建公司于2006年4月12日签订的《租赁合同》、中商建公司与上海XX有限责任公司（以下简称XX有限责任公司）（乙方）就XX路XX号地块签订《上海浦东耀华路地块合作开发框架协议书》、水、电、燃气费发票及转租合同，XX有限责任公司向中商建公司转账凭证，以证明其对系争房屋享有租赁权。
建行浦东分行认为，XX有限责任公司向中商建公司的转账款系股权转让款，并非租金，不能仅凭真实性存疑的《租赁合同》、《合作框架协议》和水、电、燃气户名就证明原告对系争房屋占有使用并享有租赁权，
浦东法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。案外人主张其对房屋享有租赁权并可以对抗申请执行人的，应当提供合法签订的租赁合同、占有房屋的凭证、租金支付凭证。根据中商恒一公司提供的证据，中商建公司与XX有限责任公司之间签订有《合作开发框架协议书》，该协议包括双方成立项目公司合作开发涉案地块以及XX有限责任公司受让中商建公司持有的项目公司股权等内容，而涉案的租赁合同系在相关合作开发项目暂停审批的背景下签订，因此有必要从租赁合同是否双方真实意思表示、中商恒一公司是否依据租赁合同占有房屋以及是否按照租赁合同支付租金等方面进行审查。
一、中商恒一公司主张合作开发遇阻后，经股东会决议一致同意转为中商恒一公司与中商建公司之间的租赁合同关系，为此其提供了2006年4月7日的股东会决议。该股东会决议系中商恒一公司公司内部文件，并未对外公示，真实性存疑。其次，根据该股东会决议的内容来看，XX有限责任公司与中商建公司并未终止《合作开发框架协议书》的履行，仅是为保障XX有限责任公司权益而采取了《租赁合同》的形式，先行利用房屋，获取收益。本院注意到，中商建公司在《租赁合同》签订次日出具的《声明及委托书》中提及房屋财产权已经转让给中商恒一公司，且该《声明及委托书》的有效期到产权变更至中商恒一公司名下为止。亦可以说明，当时双方的目的仍为合作开发和项目公司股权转让，并非房屋租赁。二、虽然根据中商恒一公司提供的水、电、燃气费发票以及中商恒一公司与案外人的租赁合同等来看，可以确定系争房屋已由中商恒一公司经营管理。但中商恒一公司对何时开始占有房屋前后说法不一，且目前并无双方在《租赁合同》签订后办理租赁物移交的证据，因此不能排除中商恒一公司系基于合作开发而占有系争房屋。三、中商恒一公司主张已由XX有限责任公司代其向中商建公司支付租金。但XX有限责任公司2005年向中商建公司支付的四笔款项是股权转让定金、预付款，《租赁合同》虽有提及租房定金、租金由XX有限责任公司代为支付，但并未明确约定以XX有限责任公司已付的上述款项进行冲抵。股东会决议虽然也提及XX有限责任公司支付的股权转让款、垫资改造费用等“可转为”房屋租赁定金和租金，但各方没有对《合作开发框架协议书》未终止的情况下，相关已付费用和租金如何结算进一步具体约定，目前也没有证据证明中商建公司已向中商恒一公司开具租金发票，因此难以认定相关费用已经转为租金。
综上所述，浦东法院认定中商恒一公司要求对系争房屋享有排除执行的租赁权的诉讼请求，证据不足，故于2016年9月12日作出（2016）沪0115民初14577号民事判决，驳回了中商恒一公司的全部诉讼请求。
中商恒一公司不服上述判决，向本院提起上诉的主要理由是：该公司已经基于租赁合同以承租人的身份占有了涉案房屋并进行装修改造，并实际支付了首期20年的租金。一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审改判支持其全部诉讼请求。
建行浦东分行答辩称：根据上诉人在上海市浦东新区市场监督管理局的工商登记资料，中商建公司于2006年4月13日出具《授权委托书》，该登记备案的《授权委托书》可以证明上诉人系受中商建公司委托而管理XX路XX号房屋，中商建公司与中商恒一公司之间并非租赁关系。中商建公司与上诉人有关联关系，上诉人中商恒一公司一审提供的《租赁合同》、《声明及委托书》，因中商建公司经法院通知不到庭作证，该两份证据可能存在伪造或者事后补签的嫌疑。故中商恒一公司提供的证据，不足以证明该公司对XX路XX号房屋享有租赁权，故请求本院驳回上诉，维持原判。
中商建公司、崇隆公司、中商发展公司经本院通知，未到庭发表意见。
在本案二审审理期间，被上诉人建行浦东分行从上诉人中商恒一公司工商登记资料中调取了一份由中商建公司于2006年4月13日出具的《授权委托书》。该《授权委托书》声明：“全权委托中商恒一公司对XX路XX号房屋实施租赁管理。中商恒一公司对外签署的涉及该房屋租赁的合同、文件我公司均无异议予以认可。委托有效期从2006年4月13日至2016年12月31日”。上诉人中商恒一公司对该《授权委托书》的真实性无异议。
上诉人中商恒一公司在二审期间，未提供其向中商建公司支付租金的直接证据。
本院另查明，中商恒一公司系由中商建公司与XX有限责任公司于2005年7月共同出资设立，中商建公司以实物即XX路XX号房屋作价7,300万元作为出资，占注册资本的91.25%；XX有限责任公司以人民币700万元作为出资，占注册资本的8.75%。经股权转让后，目前中商建公司出资比例占25%，XX有限责任公司出资比例占75%。浦东法院认定XX路XX号房屋登记在中商建公司名下及相关的执行情况属实。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，上诉人中商恒一公司未能就其与中商建公司签订合法有效的租赁合同、租金支付等提供相应的证据予以证明，且中商建公司经通知未到庭作证。故对中商恒一公司的上诉请求，本院不予支持。被上诉人建行浦东分行认为系争房屋由上诉人实施租赁管理，有相应的事实依据，本院予以采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币80元，由上诉人上海中商恒一实业发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 阮 国 平
代理审判员 施 泉 根
代理审判员 吉 顺 祥
二〇一七年三月十四日
书 记 员 徐林祥宇
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……