北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0108民初49743号
原告：卢建光，男，1966年5月29日出生，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：郑向梅，北京市中银律师事务所律师。
被告：杜敏立，男，1964年7月14日出生，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：王涛，北京瑄晖律师事务所律师。
被告：杜敏荣，女，1951年9月13日出生，住北京市海淀区。
被告：杜敏茹，女，1953年11月26日出生，住北京市海淀区。
被告：杜敏强，男，1955年6月30日出生，住北京市海淀区。
被告：杜敏英，女，1960年8月27日出生，住北京市海淀区。
杜敏荣、杜敏茹、杜敏强、杜敏英共同委托诉讼代理人：刘惠军，北京市方舟律师事务所律师。
原告卢建光与被告杜敏立、杜敏荣、杜敏茹、杜敏强、杜敏英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告卢建光及其委托诉讼代理人郑向梅，被告杜敏立的委托诉讼代理人王涛及被告杜敏荣、杜敏茹、杜敏强、杜敏英的共同委托诉讼代理人刘惠军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
卢建光向本院提出诉讼请求：1、确认我与李某就北京市海淀区常青园一区ｘ号楼ｘ号房屋签订的《转让协议书》为有效合同；2、被告搬出其强占的上述房屋；3、被告赔偿我其强占房屋期间的经济损失（包括我向北京鸿盛伟业房地产经纪有限公司支付的违约金17500元及按照每月8750元的标准自2017年8月2日计算至实际返还房屋之日止的租金损失）；4、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2005年6月1日，李某（五被告之母，现已去世）、杜敏立、刘某（杜敏立之妻）与我签订房屋转让协议，约定我购买位于北京市海淀区常青园一区ｘ号楼ｘ号房屋，房屋总价款417111.8元。我依据协议支付了全部购房款后，刘某出具了收条。我于2005年5月25日办理了房屋入住手续，此后房屋一直由我居住和使用。2015年起，我将房屋委托房产中介北京鸿盛伟业房地产经纪有限公司（以下简称鸿盛公司）对外出租。2017年上半年，杜敏立以房屋升值为由，要求我再向其支付费用，我予以拒绝。2017年8月2日晚，杜敏立带领数人将居住于涉案房屋内的租户强行赶出，霸占房屋至今，导致我无法履行与鸿盛公司之间的房屋租赁合同，后鸿盛公司以房屋租赁合同纠纷为由起诉我至北京市海淀区人民法院，该案中我与鸿盛公司达成和解，我依据租赁合同约定向鸿盛公司赔偿了违约金17500元。综上，现我诉至法院，提出上述诉请。
杜敏立辩称，不同意对方的诉讼请求，一、杜敏立在2003年因为经营向卢建光借款40万元，无法偿还，在2005年经过协商在卢建光的要求下写了《转让协议书》，性质实际为抵押，杜敏立的借款还不上的话可以让卢建光免费居住涉案房屋，用于抵偿借款利息至还清债款日止，因此《转让协议书》不是房屋买卖性质，应为无效。二、卢建光的租金损失是其与中介公司调解结案，与我方无关;我方把房屋抵押给卢建光时口头约定卢建光可以居住，但是不能转租，故不同意卢建光主张的租金损失。
杜敏荣、杜敏茹、杜敏强、杜敏英辩称，认可涉案房屋从2017年8月2日开始由我方四人占有至今。但涉案房屋的不是杜敏立而是李某的房产。产权人可以对房产进行处置，非产权人没有经过产权人同意不能擅自处置财产。《转让协议书》中李某的签名并非其本人所签，杜敏立一方的签字也没有李某的授权，而卢建光对此是知情的，也知道房屋产权人是李某，因此卢建光是恶意的。杜敏立和卢建光恶意串通损害了李某的合法财产权益，《转让协议书》是无效的，因此我方不同意卢建光的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。李某与杜某本系夫妻，二人生育杜敏立、杜敏荣、杜敏茹、杜敏强、杜敏英五个子女。杜某本于1985年4月12日去世，李某于2014年12月22日去世。李某的父母均先于其去世。杜敏立与刘某系夫妻。
2003年11月3日，杜敏立代理李某（买方、乙方）与北京青远房地产开发有限公司（卖方、甲方）（以下简称青远公司）签订《常青通达新村住宅楼拆迁认购（期房）购销合同》（以下简称《购销合同》），约定李某以416417元购买涉案房屋，青远公司须于2005年8月20日前将竣工验收合格的房屋交给乙方使用。本案中，双方认可涉案房屋系李某的个人财产，现涉案房屋未办理产权登记。
卢建光向本院提交载明签订日期为2005年6月1日的《转让协议书》一份，内容为“本人经全家协商同意，将常青圆（园）ｘ号楼ｘ号二居室一套（面积108.06平方米）以原购价3860元/平米，总价肆拾壹万柒仟壹佰壹拾壹元八角（417111.8元）转让给卢建光，以后其他所有费用由卢建光付给。以后办房产证时业主写卢建光，费用全由卢建光付，本人负责协助办理。协议签订双方决不反悔。”协议中转让人处有李某、杜敏立、刘某的签名，受让人处有卢建光签名。2005年6月1日，刘某出具《收据》，载明收到卢建光支付的涉案房屋房款417111.8元。
关于《转让协议书》签订及履行的具体过程，卢建光称，其与杜敏立系朋友，2003年六、七月份，杜敏立听说其想买房，说他家的回迁房马上下来了，如果他家不买涉案房屋这套安置房也一时拿不到折算的现钱，要将涉案房屋出售给其。杜敏立还说老房子马上要拆了，没有地方住，因其在西冉村开修理厂，厂子里有好多房，杜敏立想住到其那里，其给杜敏立腾了四间房，大概100平米左右，杜敏立把房子装修了之后，自2003年七、八月份开始，杜敏立一家三口及李某在厂内房屋处住了两年直到2005年回迁房交付。2003年10月底杜敏立签完拆迁协议后，其和杜敏立以及李某一起去青远公司选购回迁房，李某出示身份证和户口本之后是杜敏立代理签的《购销合同》，签字的时间是11月3日，签完之后杜敏立把《购销合同》原件给了其。11月7日杜敏立跟其要房款，《购销合同》上的房款是416417元，其通过支票方式给了杜敏立整数416500元。李某与其及杜敏立、刘某夫妇一起去选的房和签订的《购销合同》，李某知道杜敏立卖房的事。2005年5月青远公司交付涉案房屋，6月1日其打印好《转让协议书》，在杜敏立居住的修理厂内房屋处，其把转让协议给了杜敏立，当时李某已经在里屋睡觉了，其说让杜敏立和李某他们签转让协议，刘某将转让协议拿到里屋，后刘某拿出来说签完字了，然后杜敏立和刘某也在转让协议上签了字，同时刘某给其出具了收到房款收条。2005年6月25日，其和刘某、李某一起去领的房屋钥匙并签订了补交房屋实测面积与原协议销售面积差值的购房款的《补充协议》，《补充协议》原件由其保存，面积补差款694.8元亦由其交纳，收据由其保存。
杜敏立认可其收取了卢建光于2003年11月7日支付的416417元款项，但主张该笔款项系其因经营砂石厂需要资金而对卢建光的借款，2005年6月1日签订的《转让协议书》中的购房款实际为该笔借款，涉案房屋为该笔借款的抵押，《转让协议书》实际为抵押借款合同。杜敏立就其上述主张向本院提交其于2004年11月1日就河北四装砂石厂二分厂租赁而签订的租赁合同、欠付工人工资的欠条、工人工资单及本院于2006年就许某诉其劳务合同纠纷案件向其送达的起诉书、传票和应诉通知书为证。另，杜敏立否认卢建光主张的系李某与其和卢建光一起去青远公司选购的回迁房，并主张《转让协议书》中李某的签名为刘某所签，李某并不知晓《转让协议书》签订的事实。杜敏茹等其余四被告认可杜敏立所述借款及抵押的事实，亦称《转让协议书》中李某的签名为刘某代签，并主张杜敏立与卢建光恶意串通签订《转让协议书》而损害了李某的利益，《转让协议书》应为无效。另，杜敏立认可原有老房拆迁后，李某与其及刘某共同居住在卢建光开办的修理厂内的房屋，杜敏荣等其余四被告表示李某大部分时间是跟随杜敏立、刘某居住生活，有时候也住在女儿家里。
本案诉讼过程中，刘某到庭接受询问，表示涉案房屋的权利人为李某，因杜敏立向卢建光借款后无力偿还，将涉案房屋抵押给卢建光而签订了《转让协议书》，协议是在卢建光在西冉村的厂子里卢建光的办公室里签订的，协议上杜敏立、刘某和李某的名字都是由其所签，当时杜敏立虽在场，但是杜敏立一般签字都是让其代签，李某在其与杜敏立住的房屋内，并未在现场，李某对于其代为签订《转让协议书》并不知情，其替李某签名之后也没跟李某说，至李某去世时李某都不知道此事。因卢建光称转让协议需要家里人都同意，故其代签了三个人的名字。其书写的《收据》中款项用于了杜敏立开办的砂石厂的经营。
卢建光否认存在杜敏立主张的借款及抵押的事实，表示刘某出具收条中载明的款项就是其购买涉案房屋所支付的购房款；另表示因《转让协议书》中转让人处的签名并非当其面所签，系刘某将签有三人名字的协议拿给其，其无法核实李某的签名是否为本人所签，现其认可协议中李某的签名为刘某代签，但主张该种签字行为构成表见代理，《转让协议书》应为合法有效。
另查明，2005年6月25日，刘某代理李某签订《补充协议》，载明涉案房屋实测面积后应补交购房款694.8元。涉案房屋自2005年6月青远公司交付后即由卢建光居住使用，房屋交付入住时的业主入住公约、入住合同、供暖协议书、供气安全协议书均为卢建光实际签订，《购销合同》原件及李某分两次向青远公司交纳共计417111.8元购房款的收据原件、业主入住公约、入住合同、供暖协议书、供气安全协议书和《补充协议》的原件均由卢建光持有。2017年2月5日，卢建光与鸿盛公司签订合同，将涉案房屋出租予鸿盛公司，租赁期限自2017年3月1日至2018年2月29日，月租金8750元，同时约定如一方违约，应按月租金的200%向对方支付违约金。卢建光将涉案房屋交付鸿盛公司使用期间，杜敏荣、杜敏茹、杜敏强、杜敏英于2017年8月2日将房屋内租户清走，占有涉案房屋至今。鸿盛公司以房屋租赁合同纠纷为由起诉卢建光至本院，诉请卢建光支付违约金17500元并赔偿家具家电损失5000元及精神损失6000元，本院于2017年10月13日作出（2017）京0108民初47666号民事调解书，载明双方达成了解除合同及卢建光向鸿盛公司支付违约金17500元的调解协议。
本院认为，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，依据双方当事人的陈述，对于《转让协议书》中李某的签名为刘某代签的事实，本院予以确认。涉案房屋系李某的财产，《转让协议书》中李某的签字虽为刘某代签，但依据杜敏立、刘某与李某的身份关系、杜敏立代理李某签订《购销合同》、刘某代理李某签订《补充协议》、李某与杜敏立、刘某在原有老房拆迁后长期共同居住于卢建光开办的修理厂内房屋等事实，足以认定卢建光有理由相信刘某在《转让协议书》中代李某签字为刘某、杜敏立对李某出售涉案房屋的有权代理行为，故《转让协议书》对李某发生法律效力，卢建光诉请确认其与李某之间的《转让协议书》有效，具有事实及法律依据，本院予以支持。如前所述，杜敏荣、杜敏茹、杜敏强、杜敏英主张《转让协议书》系杜敏立与卢建光恶意串通签订，不能成立，四被告所提《转让协议书》应为无效的抗辩意见，缺乏依据，本院不予采纳。五被告主张《转让协议书》系因杜敏立向卢建光借款而签订的名为买卖实为抵押的合同，但依据杜敏立向本院提交的证据，仅能证明杜敏立欠付工人工资的事实，无法证实存在杜敏立向卢建光借款的事实，五被告对其上述事实主张，举证不足，本院不予采信，对其以此为据所提抗辩意见，本院亦不予采纳。
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。合同的一方当事人死亡后，死亡一方当事人的合同权利义务并不当然终止，而应由其继承人予以承继。本案中，李某依据《转让协议书》所负义务，在其去世后，应当由其继承人即本案五被告予以承担。卢建光已经依约支付了购房款，现杜敏荣、杜敏茹、杜敏强、杜敏英在房屋交付卢建光后又占有房屋，系其违约，卢建光要求占有人腾退房屋并赔偿房屋被占用期间的经济损失，具有事实及法律依据，本院予以支持。卢建光与鸿盛公司之间纠纷虽为调解解决，但该案中卢建光向鸿盛公司支付违约金17500元具有明确的合同依据和事实依据，卢建光并无任意扩大损失的情形，故对于该项损失，认可占有房屋的杜敏荣、杜敏茹、杜敏强、杜敏英四人应当予以赔偿；卢建光以房屋被占有前出租的租金标准主张房屋被占有期间的经济损失，标准适当，本院予以支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第九十一条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、确认卢建光与李某就买卖北京市海淀区常青园一区ｘ号楼ｘ号房屋签订的《转让协议书》有效；
二、杜敏荣、杜敏茹、杜敏强、杜敏英于本判决生效后七日内将上述房屋腾退交付卢建光；
三、杜敏荣、杜敏茹、杜敏强、杜敏英于本判决生效后七日内赔偿卢建光经济损失一万七千五百元及按每月八千七百五十元的标准计算的自二〇一七年八月二日至实际腾退交付房屋之日止的经济损失；
四、驳回卢建光的其他诉讼请求。
案件受理费七千五百五十六元（卢建光已预交四百二十四元），由杜敏立、杜敏荣、杜敏茹、杜敏强、杜敏英共同负担，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审 判 长 徐 斌
人民陪审员 李绥奇
人民陪审员 周义忠
二〇一八年六月二十五日
书 记 员 曲 婧