广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第5339号
上诉人（原审被告）：广州圣地房地产开发有限公司，住所地：广州市白云区。
法定代表人：林益明，董事长。
委托代理人：刘兴桂、刘华秀，广东法制盛邦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：龚彦，身份证住址：广州市越秀区。
委托代理人：余杰，广东广信君达律师事务所律师。
上诉人广州圣地房地产开发有限公司（下简称圣地公司）因与被上诉人龚彦房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院作出的（2015）穗云法民四初字第521号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2010年9月29日，龚彦、圣地公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：龚彦向圣地公司购买位于白云区梅岗路京溪梅岗路#5-12501房的房屋1套；该房屋建筑面积95.76平方米，房价款为1715000元；圣地公司应当在2010年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付龚彦使用；圣地公司应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为龚彦办妥产权登记，并将以龚彦为产权人的房地产权证交付龚彦；在此情况下，龚彦应当在收到圣地公司书面通知后5个工作日内向圣地公司提供房地产登记机构要求的、需龚彦提供的证件资料；如圣地公司未履行相关义务造成龚彦不能按合同约定期限办妥并取得房地产权证的，圣地公司应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向龚彦支付违约金；龚彦要求继续履行合同的，合同继续履行，圣地公司应当自逾期之日的次日起至龚彦实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款的0.05%的标准向龚彦支付违约金……。当日，双方又签订附件七《补充协议》，约定对上述逾期办证条款修改并补充：龚彦同意圣地公司应当在该商品房交付之日次日起365个工作日内到房地产登记机构为龚彦办妥产权登记，并将以龚彦为产权人的房地产权证交付龚彦；非因圣地公司原因造成逾期办理该商品房项目的房地产初始登记，以及逾期办妥龚彦房屋的房地产权证，圣地公司不承担违约责任；龚彦未按照圣地公司发出的通知领取《房地产权证》的，圣地公司不承担任何责任；圣地公司在约定的最后期限以龚彦为产权人的房地产权证通知龚彦领证时，不视为圣地公司逾期交付龚彦；逾期办证违约金标准由每日0.05%调整至每日0.01%等。
上述合同签订后，龚彦已付清全部房价款。2011年1月18日，圣地公司向龚彦交付涉案房屋。从涉案房屋交付的2011年1月18日次日起365个工作日为2012年7月9日。
龚彦于2015年3月31日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、圣地公司支付迟延办理产权证违约金人民币125023.5元；2、案件诉讼费、公告费由圣地公司承担。
圣地公司在原审中答辩称：一、龚彦主张的违约金诉讼请求超过了法律规定的诉讼时效，法院应驳回龚彦的诉讼请求；二、即使法院最终认定圣地公司违约，但龚彦主张的违约赔偿数额过高不合理，应予以调整降低。
原审过程中，龚彦提交查询日期为2015年5月7日的涉案房屋《房地产登记簿查册表》一份，该查册表显示，产权人为龚彦，房屋登记地址为白云区京溪梅岗路5号之十二501房，登记日期为2014年4月21日。圣地公司主张其于2014年1月2日向房管部门申办将涉案房屋过户至龚彦名下的手续，并主张逾期办证的违约金应当计算至2014年1月2日，为此，圣地公司提交查询日期为2015年4月23日的涉案房屋《房地产登记簿查册表》一份，该查册表显示，产权人为圣地公司，登记日期为2014年1月2日。
龚彦主张其于2014年5月23日取得涉案房屋的《房地产权证》（产权人为龚彦），该房权证是圣地公司的客服人员送达其家里的。圣地公司未能提供龚彦领取涉案房屋的《房地产权证》（产权人为龚彦）的相关证据。
龚彦主张其于2014年7月18日曾向圣地公司主张过逾期办证违约金，为此龚彦申请证人龚某乙出庭作证。证人龚某乙在庭审中陈述，其是龚彦父亲，2014年7月份其与邻居的几家业主一起到圣地公司处咨询办证的事情，认为圣地公司违反合同规定逾期办证，要求圣地公司赔偿违约金。同时去的业主代表周某向圣地公司提交了《关于广州市圣地摩坊公馆业主要求开发商承担商品买卖合同违约责任的函》。龚彦提交上述函件的复印件显示，龚彦等人认为圣地公司于2014年4月左右才先后办理完房产证交付给业主，已超过合同约定365个工作日，因此要求圣地公司按照合同约定支付违约金，并要求圣地公司在30天内来函回复。龚彦提交上述函件的复印件显示龚彦在上述函件上签名。录音资料及录音文本一份，龚彦主张该录音为2015年3月12日龚彦的家某前往圣地公司的集团销售中心要求圣地公司支付逾期办证违约金的录音。对于上述证据，圣地公司表示证人龚某乙为龚彦的父亲，与案件存在直接的利害关系；相关函件无圣地公司的签收记录；录音中人员的身份无法确认，因此对上述证据的三性不予确认。
原审法院认为：龚彦与圣地公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。
2011年1月18日，圣地公司向龚彦交付涉案房屋，故圣地公司最迟应于2012年7月9日前为龚彦办妥产权登记，并负有将以龚彦为产权人的房地产权证交付龚彦的合同义务。关于《房地产权证》的交付日期，因圣地公司未能提交证据证明其向龚彦交付《房地产权证》的日期，故对龚彦主张的其收到《房地产权证》的日期即2014年5月23日予以确认。涉案房屋于2014年4月21日才登记至龚彦名下，圣地公司于2014年5月23日才将涉案房屋的房地产权证交付给龚彦，已超过双方约定的办证日期，故应当依照补充协议约定每日0.01%的标准向龚彦支付逾期办证违约金。
关于计算逾期办证违约金的起算日期。圣地公司提出诉讼时效的抗辩意见，因逾期办证违约金为普通债权，应当适用两年的普通诉讼时效，则每日的为独立的债权，诉讼时效自每个独立债权成立之次日起分别计算两年。龚彦申请证人龚某乙出庭作证，龚某乙的证言可以证明龚彦于2014年7月18日向圣地公司主张逾期办证的违约金；龚彦提交的录音光盘亦可证明龚彦等人曾于2015年3月12日就逾期办证违约金事宜与圣地公司销售人员进行过协商，双方的谈话中亦可印证龚彦在此之前曾向圣地公司主张过逾期办证违约金。因此虽然上述证据存在瑕疵，但是上述证据之间能够相互印证，形成完整的证据链，经审查确信龚彦曾于2014年7月18日向圣地公司主张过逾期办证违约金事实的存在具有高度可能性，因此认定该事实存在，故诉讼时效于2014年7月18日发生中断，逾期办证违约金起算日期可从2014年7月18日往前倒推两年起算，即从2012年7月19日开始计算逾期办证违约金。因此，对于圣地公司提出的诉讼时效的抗辩意见予以采纳。对于龚彦提出的圣地公司在录音中已作出同意支付部分逾期办证违约金的意思表示，故其诉讼时效的抗辩不应得到支持的意见，原审法院认为，录音中体现的是龚彦与圣地公司双方曾就逾期办证违约金的支付问题进行协商，但双方并未就赔偿事宜达成一致意见，圣地公司在协商过程中提出的赔偿方案并不构成其支付赔偿金的承诺，因此圣地公司的上述行为并不能构成《中华人民共和国民法通则》第一百四十条规定的“同意履行义务”，龚彦的上述意见不予采纳。
关于计算逾期办证违约金的截止日期。圣地公司辩称逾期办证违约金计算的截止日期应为2014年1月2日，根据圣地公司提交的查询日期为2015年4月23日的《房地产登记簿查册表》，该时间为涉案房屋登记至圣地公司名下的时间，圣地公司的上述抗辩意见缺乏合同依据，不予支持。由于双方约定，圣地公司应当在该商品房交付之日次日起365个工作日内到房地产登记机构为龚彦办妥产权登记，并将以龚彦为产权人的房地产权证交付龚彦，即圣地公司不仅负有办妥产权登记的义务，并负有将以龚彦为产权人的房地产权证交付龚彦的合同义务，圣地公司于2014年5月23日才将涉案房屋的房地产权证交付给龚彦。故计算逾期办证违约金的截止日期应为2014年5月23日。
综上，圣地公司应当依照补充协议约定每日0.01%的标准，以总房款1715000元为本金，向龚彦支付从2012年7月19日计算至2014年5月23日的逾期办证违约金，数额为115591元（1715000元×0.01%×674天）。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，于2015年7月17日作出判决：一、在判决生效之日起五日内，圣地公司向龚彦支付逾期办证违约金115591元；二、驳回龚彦的其它诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2800元，由龚彦负担188元，由圣地公司负担2612元。
判后，圣地公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院采纳证据偏颇，对逾期办证违约金的起算日期认定不当。虽然龚彦在原审中提供了龚某乙的证言，称龚某乙可以证明龚彦于2014年7月18日向圣地公司主张了办证违约金，同时还提交了2015年3月12日的录音光盘，但该两份证据不具备真实、合法、中立和关联的要求，不能作为认定事实的依据，而且连原审法院都认为这两份证据存在瑕疵，但原审法院居然“确信龚彦曾于2014年7月18日向圣地公司主张过逾期办证违约金…”。原审以2014年7月18日龚某乙的证言作为龚彦主张过违约金的事实，并认定以龚彦主张之日起倒推两年即2012年7月19日为违约金起算日期，完全没有理据。按照以往相似案件判例，应从龚彦向人民法院提起诉讼之日起倒推两年即2013年4月2日作为起算日期；二、原审法院对逾期办证违约金的截止日期认定不当。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，圣地公司为龚彦购买的房屋依法登记过户且办妥产权证，即完成产权登记过户义务，至于产权证的交付应不属于办证的范畴，不影响办证义务的终止。原审法院以龚彦于2014年5月23日自行领取房产证的日期作为逾期办证违金的截止日期，是不合理的。圣地公司提出以递交办证申请即2014年1月2日为截止日没有被原审采纳，退一步讲，也应以圣地公司为龚彦办妥房产证即房产证上登记时间2014年4月21日为截止日较为合理。因此，圣地公司应付违约金从2013年4月2日计算至2014年4月21日，金额为65856元。综上，圣地公司上诉请求撤销原审判决，改判驳回龚彦的诉讼请求，并判令本案诉讼费由龚彦承担。
被上诉人龚彦答辩称：不同意圣地公司以倒推的方式来计算诉讼时效。其一，圣地公司同意支付逾期办证赔偿金，即圣地公司同意履行义务，在诉讼过程中再以已过诉讼时效进行抗辩在法律上是不成立的。其二，圣地公司主张以龚彦起诉时间作为中断诉讼时效的理由也是不成立的。在龚彦起诉圣地公司之前，龚彦已经向圣地公司提出承担违约责任的主张，而且双方就该事实也进行了相关的协商处理。其三，按照合同约定，圣地公司需要将房产证交付给龚彦，支付违约金也是计至交付龚彦之日止，因此圣地公司支付逾期办证违约金应当计算至房产证交付到龚彦之日止，而非是登记之日止。
经二审查明，原审判决查明事实无误，本院予以确认。
本院认为：龚彦、圣地公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，原审法院认定该合同合法有效正确。圣地公司未依约履行为龚彦办妥产权登记并将以龚彦为产权人的房地产权证交付龚彦的义务，应当承担相应的违约责任。
关于圣地公司支付逾期办证违约金的起算日问题。龚彦主张其在提起本案诉讼之前曾向圣地公司主张逾期办证违约金，并提供了证人龚某乙证言、录音资料等证据予以证明，前述证据之间能够相互印证，圣地公司虽对其提出异议，但未提供证据予以充分反驳，结合圣地公司的迟延办证行为计至龚彦实际取得涉案房屋房地产权证之日已持续近两年的事实，本院认为，原审判决对此予以合理采信，并据此认定龚彦主张逾期办证违约金的诉讼时效于2014年7月18日发生中断，自2012年7月19日开始起算逾期办证违约金，合理合法，圣地公司上诉认为应以龚彦提起本案诉讼之日往前倒推两年起算圣地公司支付逾期办证违约金缺乏充分理据，本院不予采纳。
关于圣地公司支付逾期办证违约金的计算截止日问题。因双方已在《广州市商品房买卖合同（预售）》中明确约定，如圣地公司未履行相关义务造成龚彦不能按合同约定期限办妥并取得房地产权证的，圣地公司应当向龚彦支付逾期办证违约金至龚彦实际取得房地产权证之日止，故原审判决圣地公司支付逾期办证违约金至其将涉案房屋的房地产权证交付给龚彦之日即2014年5月23日止，并无不当，圣地公司上诉认为逾期办证违约金应计至其向房管部门递交办证申请或房产登记日止，与合同约定不符，本院不予支持。
综上所述，上诉人圣地公司的上诉理由及请求均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费2612元，由上诉人广州圣地房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 蔡培娟
审判员 谭红玉
审判员 黄 嵩
二〇一五年十一月三十日
书记员 杨思敏