江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏06民终1600号
上诉人（原审被告）卢建华。
上诉人（原审被告）陆国兵。
被上诉人（原审原告）南通市港闸区秦灶街道办事处，住所地在南通市港闸区秦灶街道桥东村*组。
法定代表人张俊，该街道办事处主任。
委托代理人胡玲玲，江苏大生律师事务所律师。
委托代理人顾芹芹，江苏大生律师事务所实习律师。
上诉人卢建华、陆国兵因与被上诉人南通市港闸区秦灶街道办事处（以下简称秦灶街办）房屋租赁合同纠纷一案，不服南通市港闸区人民法院（2015）港民初字第01038号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院审理查明，位于南通市港闸区××××水岸××幢×××室房屋共有人为南通市港闸区秦灶街道八里庙社区经济合作社、西安桥村经济合作社、秦灶村经济合作社、桥北村社区经济合作社、费桥村经济合作社、桥东村社区经济合作社、袁桥村经济合作社、秦北村经济合作社，按份共有，各占八分之一。2012年5月，该房屋的共有人共同委托秦灶街办下属的集体资产管理办公室出租房屋。2012年8月23日，秦灶街道集体资产管理办公室与卢建华、陆国兵签订了《房屋租赁合同》一份，约定将南通市××××水岸××幢×××室（建筑面积为119.08平方米）的商业用房出租给卢建华、陆国兵，租期三年，自2012年9月1日至2015年8月31日止，租金每年33000元。租金按年度缴纳，先付后用，于每年度租赁期满前十日内一次性付清。不依约缴纳租金与相关费用的，每天按应缴纳租金和费用总额的千分之三支付违约金；逾期支付租金超过一个月的，秦灶街办有权解除合同并要求承租方以所欠租金数额的20%赔偿经济损失。双方还就其他相关事项进行了约定。
合同签订后，秦灶街办将上述房屋交付卢建华、陆国兵使用，卢建华、陆国兵支付了2012年9月1日至2013年8月31日的年度租金。后因陆国兵未按期缴纳2013年9月1日至2014年8月31日期间的租金，秦灶街办曾于2014年8月13日向法院提起诉讼，要求陆国兵支付租金、违约金，并返还房屋。在该案诉讼过程中，法院发现卢建华、陆国兵已将所承租的房屋一分为二，由二人分别使用。鉴于秦灶街办在该案中并未将卢建华作为共同被告，法院为查明陆国兵实际使用的房屋面积，经现场测量，陆国兵所使用房屋的套内建筑面积为53.9平方米，双方一致确认按照53.9平方米计算租金。法院遂于2014年11月12日作出了（2014）港民初字第00800号民事判决：一、陆国兵于判决生效后十日内一次性支付秦灶街办租金14937元。二、驳回秦灶街办的其他诉讼请求。陆国兵不服该判决，上诉至南通市中级人民法院，该院于2015年5月20日作出了（2015）通中民终字第00105号民事判决：驳回上诉，维持原判。
2015年11月1日，秦灶街办下属的集体资产管理办公室分别向卢建华、陆国兵发出催告函，主要内容为：1、请在2015年11月6日前向我办支付2014年9月1日至2015年8月31日的租金33000元。2、你方如有意继续租赁，请在2015年11月6日前至我办协商租赁事宜并另行签订租赁合同；逾期，我办将认为你方无意续租，则请你方在2015年11月6日前依约腾空和交还租赁房屋。催告函发出后，卢建华曾表示愿意缴纳租金，但要求按照套内建筑面积计算租金，秦灶街办没有同意；陆国兵既未缴纳租金，亦未腾空返还房屋，秦灶街办遂提起本案之诉，请求判令卢建华、陆国兵腾空并交还××××水岸××幢×××室商业用房，支付自2014年9月1日起至2015年8月31日止的租金33000元及违约金6600元，同时以每月2750元为标准向秦灶街办支付2015年9月1日起至实际返还房屋之日止的租金。卢建华、陆国兵辩称，其原先有自己的店面房被拆除后，秦灶街办并没有按照相关规定对其进行赔偿安置，后秦灶街办违法处理案涉房源，并迫使二人与其签订房屋租赁合同；案涉房屋证载面积、层数与实际情况不相一致，秦灶街办构成欺诈，合同应认定无效；即便要支付租金，亦应以（2014）港民初字第00800号民事案件中勘查笔录确定的面积为准计算；秦灶街办起诉要求二人支付租金的诉讼请求已超过诉讼时效。综上，应驳回秦灶街办的诉讼请求。卢建华还辩称，其曾向秦灶街办交纳2015年度其本人应缴纳的租金，但秦灶街办拒绝接收，故卢建华并未违约，不应承担违约责任。
原审法院认为，本案的争议焦点为：1、案涉房屋租赁合同是否有效？2、如何确定租金及违约金？3、秦灶街办提起本案之诉是否超过诉讼时效？4、卢建华、陆国兵是否应将案涉房屋腾空并返还给秦灶街办？
关于争议焦点1，法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案秦灶街办所出租的房产由房产管理部门颁发了产权证，登记的产权人为八个村经济合作社，房屋产权人又委托秦灶街办统一出租，其出租的房屋具有合法的产权，秦灶街办接受产权人委托对房屋进行经营管理，有权出租房屋，故双方之间的租赁合同合法有效，双方应当按照约定履行各自的义务。卢建华、陆国兵关于其是在被胁迫下才与秦灶街办签订了房屋租赁合同，合同应认定无效的抗辩意见，因缺乏证据证实，故不予采纳。
关于争议焦点2，法院认为，虽然双方在《房屋租赁合同》中约定年租金为33000元，但秦灶街办和陆国兵在法院审理（2014）港民初字第00800号民事案件过程中一致确认按实际测量的套内建筑面积计算租金，表明双方在履行合同过程中重新约定了租金标准，本案亦按套内建筑面积计算房租为宜，即租金标准为2489.5元/月（33000÷12÷119.08×53.9×2），29874元/年。卢建华、陆国兵辩称与秦灶街办之间存在拆迁补偿安置问题尚未解决，因该纠纷与本案不属于同一法律关系，其可另行主张权利，不能作为拒付租金的理由。卢建华、陆国兵作为共同承租人，均有义务支付合同约定的租金。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。卢建华、陆国兵结欠租金已超过一个月，构成违约，应承担违约责任。根据《房屋租赁合同》的约定，如承租方逾期支付租金超过一个月的，卢建华、陆国兵应当以所欠租金及费用总额按照每日千分之三向秦灶街办支付违约金，还要按照合同未履行期间租金总额的20%赔偿经济损失，现秦灶街办仅主张按照所欠一年租金的20%支付违约金，远低于双方约定的违约金标准，故应予支持。鉴于双方在履行合同过程中重新约定了租金标准，故卢建华、陆国兵应支付违约金5974.8元（29874×20%），
关于争议焦点3，法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，延付或拒付租金的诉讼时效为一年，诉讼时效应自合同期满之日起次日开始计算，即诉讼时效应从2015年9月1日起开始计算，秦灶街办于2015年12月11日向法院提起诉讼，故其提起本案之诉未超过诉讼时效。
关于争议焦点4，法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案秦灶街办在租赁期届满后，双方未就房屋租赁达成新的协议，故合同期限届满后租赁期限为不定期，秦灶街办可随时解除合同。秦灶街办曾于2015年11月1日向卢建华、陆国兵发出了催促函，通知其二人在2015年11月6日前就续租事宜进行商谈，若逾期则在2015年11月6日前腾空并交还房屋。《催促函》发出后，卢建华、陆国兵并未按时与秦灶街办商谈续租事宜，故应认定双方于2015年11月6日解除了合同。合同解除后，卢建华、陆国兵应当将房屋返还给秦灶街办，同时应支付房屋返还前的占有使用费。考虑到卢建华、陆国兵在涉案店面房经营多年，搬离需要一定准备时间，秦灶街办应当给予适当的宽限期，法院酌定必要准备时间为三十日。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十七条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，原审判决：一、卢建华、陆国兵于判决生效之日起三十日内将位于南通市港闸区的××××水岸××幢×××室商业用房腾空并返还给南通市港闸区秦灶街道办事处。二、卢建华、陆国兵于判决生效之日起十日内一次性向南通市港闸区秦灶街道办事处支付2014年9月1日起至2015年8月31日期间的租金29874元，并支付违约金5974.8元。三、卢建华、陆国兵于判决生效之日起十日内一次性向南通市港闸区秦灶街道办事处支付从2015年9月1日起至实际返还房屋之日止的占有使用费（以2489.5元/月为标准计算）。案件受理费533元（已减半收取），由秦灶街办负担51元，卢建华、陆国兵共同负担482元。
宣判后，上诉人卢建华、陆国兵不服，向本院提起上诉称，上诉人本拥有自己的合法商业用房，秦灶街办组织实施非法拆迁，给上诉人带来了巨大损失。2008年非法拆迁后，上诉人为了维持生计，被迫与秦灶街办签订了房屋租赁合同，该合同已违反了合同法的基本准则，也违背了民法通则的相关条款，属于非法。首先，上诉人并未从秦灶街办处拿房，其也未交给上诉人钥匙，其受委托出租的是三层房屋，上诉人住的是两层房屋，与秦灶街办并不相关。其次，一审已认定按测量面积计算租金，是秦灶街办不履行测量面积才产生违约，一审判决上诉人承担违约责任，显然不公。上诉人的店面房被秦灶街办非法拆迁，不合理安置，上诉人起诉秦灶街办拆迁违法，一审法院也不予立案。秦灶街办对上诉人负有巨额侵权债务，上诉人在上告无门的情况下，暂不付房租也是于法有据的。第三，双方的合同约定在2014年9月1日前十天支付租金而使用，可以认为2014年9月1日后如未付房租，已构成拒付租金，以此向后计算一年时间，秦灶街办在2015年9月1日后才发催促函，其后才起诉，其诉讼时效已过。如法院认为诉讼时效未过，则不存在上诉人违约的情况。第四，本合同自始非法，即使履行也属无效。案涉合同针对被拆迁的二十六户，系街道非法拆迁，不合理安置所产生，街道应承担法律后果。综上请求二审法院撤销一审判决，依法支持上诉人的上诉请求：1、将上诉人于2012年10月17日起诉拆迁协议无效的诉状予以立案。2、撤销本案一审判决，改判案涉合同无效，秦灶街办无主体资格，其行为违法，或将本案发回重审。3、依法判决秦灶街办合理赔偿、安置上诉人，并承担上诉人七年多来的各项损失。
被上诉人秦灶街办答辩称，上诉人所诉拆迁纠纷与本案的租赁合同系两个法律关系,其可另行主张权利。涉案租赁合同真实有效，且已经得到全面履行，上诉人拒付租金的行为系违约行为，应当按照合同约定支付租金，并承担违约金。关于诉讼时效问题，被上诉人因上诉人拒付涉案租赁合同2013年度的租金曾向法院诉讼，并且于2015年7月底才得以执行，被上诉人一直向其追要租金，上诉人也曾于原审庭审中自认其于2015年8月向被上诉人作出交纳租金的意思表示，但是双方因缴纳租金的标准,应当缴纳租金的房屋面积意见不合发生争议，被上诉人认为诉讼时效已经发生中断，应当重新计算，故被上诉人于2015年12月起诉并未超过诉讼时效。退一步讲，即便超过诉讼时效，上诉人在收到被上诉人寄出的催促函后曾到被上诉人处交涉租金的事宜，上诉人也同意履行缴纳租金的义务，但是因缴纳租金的标准与被上诉人发生争议，故可认定上诉人自愿放弃时效利益，现以诉讼时效届满进行抗辩，应不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审法院查明的基本事实正确，本院予以确认。
本院另查明，卢建华曾于2015年8月去秦灶街办交纳租金，但双方未就租金交纳达成一致。
二审中，上诉人提供两份江苏省高级人民法院驳回再审申请书（复印件），证明江苏省高级人民法院在以前的行政诉讼中指明了是拆迁协议侵害了上诉人的权益，但被上诉人不予赔偿。被上诉人质证认为：该证据与本案租赁合同没有关系。
本院认为，房屋产权人委托秦灶街办统一出租，其出租的房屋具有合法的产权，秦灶街办接受产权人委托对房屋进行经营管理，有权出租房屋，案涉租赁合同有秦灶街道集体资产管理办公室的盖章和上诉人签字，应当认为是双方的真实意思表示，上诉人认为其受胁迫签订没有依据。案涉租赁合同上有明确的房屋坐落，也与秦灶街办提供的产权证记载一致，上诉人认为其承租的房屋与秦灶街办的诉讼请求无关不予采信。根据查明的事实，卢建华曾于2015年8月前去交纳租金，因为双方未达成一致，导致租金未能交纳。从此节事实可以看出，因卢建华同意履行义务，诉讼时效发生中断，从中断时起，诉讼时效重新计算，故秦灶街办主张租金的诉讼时效并未超过。上诉人逾期不交纳房租，其已构成违约，即使其抗辩因秦灶街办不认可法院组织测量的面积双方发生争议，其未付租金具有合理性，但其在合同约定的交纳期限之后数月才去协商此事，其已构成违约，其应当承担违约金。上诉人请求将其起诉拆迁安置补偿协议无效的诉状予以立案非二审需要审查的问题，上诉人请求赔偿其损失以及合理安置上诉人与本案非同一法律关系，本案不予理涉。上诉人对上述请求均可依法另行主张权利。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1066元，由上诉人卢建华、陆国兵负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 盛
代理审判员 周 敏
代理审判员 张峥嵘
二〇一六年七月十三日
书 记 员 施惠惠
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定的方式驳回上诉，维持原判决、裁定。