安徽省滁州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖11民终1252号
上诉人（原审被告）：江跃兵，男，1957年11月13日出生，汉族，个体工商户，住安徽省滁州市琅琊区。
被上诉人（原审原告）：滁州市房产经营管理处，住所地安徽省滁州市琅琊区，组织机构代码48608982-5。
法定代表人：王光礼，该处主任。
委托代理人：郭明强，该处房管科科长。
委托代理人：刘继军，该单位南区房管所所长。
上诉人江跃兵因房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省滁州市琅琊区人民法院于2016年2月29日作出的（2015）琅民一初字第01898号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年6月28日公开开庭审理了本案。上诉人江跃兵，被上诉人滁州市房产经营管理处（以下简称滁州房管处）的委托代理人郭明强、刘继军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：江跃兵于2013年1月14日通过公开竞价方式承租滁州房管处所有的滁州市南谯北路532号面积为922.62平方米的商铺，用于经营徽茶馆餐饮，租赁期限为五年（自2013年2月1日至2018年1月31日），每年租金268000元，合同第三条第三款规定，先付租金后用房，第一年租金在合同签订时缴纳，以后每年租金在该年度开始计算前一个月缴纳，经滁州房管处多次催要，江跃兵于2014年12月31日缴纳租金10万元，至2015年9月底尚欠房租614666.7元。
原审法院另查明：江跃兵与滁州房管处在2013年1月14日签订的《滁州市房产经营管理处租赁合同书》时，双方口头约定给予江跃兵三个月的装潢期。
原审法院认为：滁州房管处与江跃兵于2013年1月14日签订的《滁州市房产经营管理处房产租赁合同书》，系双方真实意思表示，符合法律规定，为有效合同，双方理应严格按约履行。江跃兵应按中标价268000元／年标准支付的租赁费，但是应当扣除三个月装潢期的租赁费66999元，至2015年9月30日，江跃兵拖欠房租547667.7元，以后房租应当按照合同约定的每月22333元（268000元÷12月）支付房租至该房屋让出之日止；因江跃兵没按期缴纳房租，对滁州房管处要求解除合同的的诉讼请求，予以支持；江跃兵关于房屋漏水造成其损失的辩称，因无证据予以佐证，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决：一、解除滁州市房产经营管理处与江跃兵于2013年1月14日签订的关于滁州房管处所有的滁州市南譙北路532号面积为922.62平方米商铺的租赁合同，江跃兵于本判决生效后立即将其承租的房屋腾空交付给滁州市房产经营管理处；二、江跃兵于判决生效后十日内支付滁州市房产经营管理处至2015年9月3日的房租547667.7元，以后房租应当按照合同约定的每月22333元（268000元÷12月）支付房租至该房屋让出之日止；三、驳回滁州市房产经营管理处的其他诉讼请求。案件受理费9950元，由江跃兵负担8000元，滁州市房产经营管理处负担1950元。
江跃兵上诉称：涉案房屋自2005年2月1日起至2013年1月31日年租金为8.8万元一9.6万元，其承租期间投入了280余万元进行装修。合同到期后，江跃兵为保住自己的装修投资，不得已通过竞标方式以年租金26.8万元继续承租，该租金比原来租金高了三倍，故2013年1月14日签订的租赁合同显失公平，不应按每年26.8万元确定租金标准。2012年11月，涉案房屋排污管漏水导致江跃兵关门停业，直至2013年4月底才处理好漏水问题，造成其停业5个月，停业期间不应承担租金。江跃兵曾要求退房遭到滁州房管处的拒绝，其不应承担扩大的租金损失。综上，原审认定事实不清，适用法律不当。请求撤销一审判决，依法改判。
滁州房管处在庭审中辩称：江跃兵系通过公开竞租方式以年租金26.8万元的标准取得了涉案房屋的承租权，双方于2013年1月14日签订涉案租赁合同。故涉案租赁合同并不存在显失公平。滁州房管处及时履行了维修义务，拖延维修系江跃兵自已造成。江跃兵不愿意给付房租，并要求滁州房管处赔偿装修损失，其要求退房，滁州房管处当然不可能同意。综上，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，江跃兵提供有照片一组及刘登旺的证言。证明：涉案房屋漏水，维修期间为五个月，维修停业期间的房租不应该收取。滁州房管处质证意见为：照片所拍摄的位置无法确定，即使是涉案房屋漏水也是江跃兵私自改造卫生间造成的。刘登旺的证言与本案无关，且前后矛盾，不予认可。本院认证意见为：照片拍摄时间为2012年，证人证言所证明的事实亦是发生在2012年，而涉案租赁合同约定的租赁期间为2013年2月1日至2018年元月31日，故该组证据与本案并无关联性，对其证明目的，本院不予确认。
本院认为：综合当事人的举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点为：1、涉案租赁合同约定的租金标准是否显失公平；2、2012年11月至2013年4月底期间的租金是否应当扣除及江跃兵要求退房被拒绝后的租金由谁承担。
（一）关于涉案租赁合同约定的租金标准是否显失公平问题
滁州房管处与江跃兵于2013年1月14日签订的《滁州市房产经营管理处房产租赁合同书》，系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行自己的义务。江跃兵上诉称涉案房屋自2005年2月1日起至2013年1月31日期间的租金为每年8.8万元一9.6万元，涉案租赁合同约定的年租金为268000元明显过高，显失公平。因涉案房屋系江跃兵通过公开竞价方式承租，其自愿签订涉案租赁合同，应为其真实意思表示。江跃兵以涉案房屋租金比2013年1月31日之前的租金明显过高为由，认为涉案租赁合同显失公平的理由不能成立，对其该上诉请求，本院不予支持。
（二）关于2012年11月至2013年4月底期间的租金是否应当扣除及江跃兵要求退房被拒绝后的租金由谁承担问题
江跃兵上诉称涉案房屋排污管自2012年11月至2013年4月底漏水导致其关门停业，停业期间其不应承担租金。因涉案租赁合同约定的租赁期间为2013年2月1日至2018年1月31日，双方约定给予江跃兵三个月的装潢期，租赁费自2013年5月1日开始计算。江跃兵上诉要求扣除停业期间的租金，因2012年11月份至2013年2月1日不在涉案租赁合同约定的租赁期限范围内，2013年2月1日至2013年4月底在约定的装潢期内，该期间亦不存在支付租金费用。故江跃兵要求扣除2012年11月至2013年4月底期间的租金，本院不予支持。江跃兵上诉又称其要求退房遭到滁州房管处的拒绝，其不应承担扩大的租金损失。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。涉案租赁合同约定的租赁期限尚未届满，江跃兵提前解除合同应与滁州房管处协商一致或符合合同约定、法律规定的解除条件，其未与滁州房管处协商一致，亦未提供证据证明提前解除涉案租赁合同符合合同约定或法律规定的解除条件。故江跃兵要求退房并不能产生解除涉案租赁合同的法律效力，其仍应承担支付租金的义务。因此，江跃兵该上诉理由亦不能成立，对其该上诉请求，本院亦不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法予以维持。江跃兵的上诉理由不能成立，对其上诉请求，依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9950元，由上诉人江跃兵负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孔德敬
代理审判员 付广永
代理审判员 郭东武
二〇一六年八月十日
书 记 员 吴 敬
附：本案二审处理适用的主要法律规定
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；