中华人民共和国
广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第5723号
上诉人（原审被告）：梁乃昌，身份证登记住址广州市荔湾区。
上诉人（原审被告）：梁蕴端，身份证登记住址广州市天河区。
上诉人（原审被告）：曾宇霞，身份证登记住址广州市越秀区。
上列三上诉人的共同委托代理人：余国伟、张细珠，广州市荔湾区逢源法律服务所法律工作者。
上诉人（原审被告）：广东粤海房地产开发有限公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人：萧泽光，该司董事长。
委托代理人：韩嵩，广东德良律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张少山，住广东省从化市。
委托代理人：马环开、彭陆锋，广东定海针律师事务所律师、实习律师。
被上诉人（原审原告）：张大飘，身份证登记住址广东省从化市。
被上诉人（原审原告）：黄锦明，身份证登记住址广东省从化市。
被上诉人（原审原告）：黄锦洲，身份证登记住址广东省从化市。
被上诉人（原审原告）：张金容，身份证登记住址广州市花都区。
被上诉人（原审原告）：张善良，男，1950年12月30日出生，现住巴拿马，护照号码G35131095，身份证号码E-8-48562。
上列五被上诉人的共同委托代理人：张少山，本案被上诉人之一。
被上诉人（原审被告）：赵军，户籍地址广州市越秀区，现下落不明。
被上诉人（原审被告）：赵民，户籍地址广州市，现下落不明。
上诉人梁乃昌、梁蕴端、曾宇霞、广东粤海房地产开发有限公司（以下简称粤海公司）因与被上诉�张少山、张大飘、黄锦明、黄锦洲、张金容、张善良、赵军、赵民确认合同无效纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第2843号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：1986年3月29日，原审法院曾作出（84）越某字第311号民事判决书，其中判决：北京南路119号房屋一座归梁某甲、罗某、张某乙及张某甲（属张某甲所有的遗产，由其继承人另案办理继承）所有，其中第一、三层产权归张某甲，第二、四层产权归梁某甲、罗某、张某乙三人所有，从1983年3月起，各自收取自己产权的住户租金。该案判决后，梁某甲、罗某、张某乙不服该判决，向广州市中级人民法院提起上诉，该院于1986年8月25日作出（86）穗法民复字第440号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
1989年3�21日，广东省从化县公证处作出《继承权证明书》，其中记载：查张某甲于1930年死亡，死后遗有广州市北京南路119号（原永汉南路99号楼房）一、三层［（86）穗法民复字第440号］，经继承后，张某甲的上述遗产由张某丙沾、张某丙藏、苏某各继承25%；张某丙赤、张某丁各继承12.5%。
张某丙沾于2001年8月8日去世，其配偶钟银招于2012年1月19日去世，两人婚后共生育三个子女：张少山、张某戊和张某己，无收养子女。张小辉和张正生均表示放弃对张文沾死后遗有广州市北京南路119号房屋（首层及三层）25%的产权的继承权。
张某丙藏于1992年8月12日死亡，广东省从化市公证处于1998年6月15日出具《继承权证明书》，记载：查张文藏是张佐卿的遗产（广州市北京南路119号）的继承人之一，张某丙藏死亡后，经继承，上述张某丙藏应继份额的继承�由张大飘一人继承。
苏某因死亡于2012年8月28日注销户口。张某庚因死亡于2011年1月9日注销户口。从化市公安局鳌头派出所于2014年7月3日出具《证明》，记载：经查我所1982年户籍底册显示，张某庚户内成员为户主张某庚、母亲苏某、子黄锦明、子黄锦洲。
张某丙赤于2002年12月14日死亡，张善良与张大杨均为张某丙赤的儿子。张大杨表示放弃对张文赤死后遗有广州市北京南路119号房屋（首层及三层）12.5%的产权的继承权。
2013年6月24日，广东省广州市花都公证处出具《公证书》，记载：张某丁已故，张金容为张某丁的胞妹。
2011年7月26日，广东省广州市南方公证处出具（2011）南公证内字第29517号《公证书》，记载：被继承人罗某于1986年12月4日死亡；被继承人罗三妹死亡时遗留有坐落于广州市北区永汉南路99号房屋的三分之一产权份额，上述遗产属其个人所有；被继承人罗某与配偶梁颛垤（已于1940年死亡）共生育梁乃昌、梁蕴端、梁某乙、梁某丙四个子女，无收养子女，罗某的父亲、母亲均先于其死亡；梁某丙于2001年10月16日后于被继承人罗某在广州市死亡，其与配偶曾某只生育曾宇霞一个子女，无收养子女，因此，梁某丙应继承被继承人罗某的上述遗产份额转由曾某、曾宇霞共同继承；现梁乃昌、梁蕴端、梁某乙表示要求继承被继承人罗某的上述遗产，曾某、曾宇霞均表示要求转继承梁某丙应继承被继承人罗某的上述遗产份额。故被继承人罗某的遗产由梁乃昌、梁蕴端、梁某乙、曾某、曾宇霞共同继承。
2011年5月27日，梁乃昌、梁蕴端、梁某乙、曾某、曾宇霞（委托人）与梁某丁（受委托人）签订《委托书》，载明：委托人是坐落于广州市北区永汉南路99号房屋共有人罗某的�承人，现委托梁某丁作为委托人的合法代理人，代表委托人执行和处理以下事项：二、对上述房屋进行管理、出租，收取租金，缴纳上述房屋的有关税费；三、与征用单位签订拆迁补偿协议和安置协议、弃产协议及领取弃产补偿所得款；四、受委托人有转委托权；五、受委托人在执行和处理上述事项过程中所签署的相关法律文书，委托人均予以承认；此委托合同的有效期为办理完上述事项之日止等。该《委托书》经广东省广州市南方公证处（2011）南公证内字第29518号《公证书》公证。
2011年9月1日，梁某丁（转委托人）与招凤桃（受委托人）签订《转委托书》，载明：转委托人是坐落在广州市越秀区（北区）永汉南路99号房屋共有人罗某的继承人（梁乃昌、梁蕴端、梁某乙、曾某、曾宇霞）的受托人，现我转委托招凤桃为上述继承人的合法代理人，代表上�继承人执行和处理以下事项：二、对上述房屋进行管理、出租，收取租金，缴纳上述房屋的有关税费；三、与征用单位签订拆迁补偿协议和安置协议、弃产协议及领取弃产补偿所得款……受转委托人在办理上述事项的过程中，所签署的一切文件，上述继承人均予以承认；此委托书有效期为办妥上述事项止。该《转委托书》经广东省广州市南方公证处（2011）南公证内字第37747号《公证书》公证。
2011年9月20日，招凤桃（被拆迁人、乙方）与粤海公司（拆迁人、甲方）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定：甲方拆除乙方越秀区北京路119号房，据房地产权证记载，原址房屋为双隅结构3层，用途为商业，产别为私产，建筑面积为53.5966平方米；双方同意按货币补偿方式办理原址房屋的补偿，甲方于2011年10月30日前向乙方支付2679900元，用作拆迁乙方原址房�的补偿；乙方应在2011年10月15日前，将原址房屋移交甲方拆除；等。
原审另查明：据房产登记号为局字434号的《房地产登记簿查册表》（查册时间为2015年1月29日）显示，北区永汉南路99号，建筑面积为160.7898平方米，结构层数为3层，使用性质为商业，产权登记人为梁某甲、罗某、张某乙，三人各占1／3产权份额；此地于2011年9月22日广东粤海房地产开发有限公司征用，货币补偿，契证回收，协议书存案（征罗某份额1／3）。
广州市公安局珠光派出所于2014年5月3日出具《户口注销证明》，载：原我辖区梁某乙现因死亡，户口已注销，注销日期2014年5月3日。该所于2014年11月14日出具（2014）穗公越（珠光）第0251421号户籍档案查询摘抄记录，记载：“经查我所1982年（14-25）年代户籍档案，仰仲街11号北楼2楼户主梁某乙，夫赵某1928年5月4日出生，子赵军1958年3月21日出生，女赵民，1959年11月13日出生。”另，根据该所于2015年7月24日出具的死亡注销信息显示，赵某已于2005年7月5日死亡。
根据广州市公安局北京派出所于2015年7月24日出具的《户口注销证明》显示，曾某因死亡于2013年2月5日注销户口。
2014年11月17日，张少山、张大飘、黄锦明、黄锦洲、张金容、张善良共同向原审法院提起本案诉讼，请求判令：确认梁乃昌、梁蕴端、曾宇霞、赵军、赵民与粤海公司于2011年9月20日签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》无效。
原审庭审中，张少山、张大飘、黄锦明、黄锦洲、张金容、张善良共同表示：除了我们六人外，张某甲遗下的涉案房屋产权没有其他的继承人；在判决后大概是在1986年，有去申请执行，法院也发函给房管部门，后房管部门要求当事人双方到房管局，需要拿旧的房地产权证�件，但张某乙的继承人一直不予配合，故无法办理登记手续；在拆迁之前，一楼是房管局代管，三楼是我方在使用；在84年判决之后，我方只是偶尔在涉案房屋的一、三层内居住，没有迁户口在内，也无相关的水电费单据，一楼以前是粮店，以前是我方在出租，由房管局代管租金，租金被梁乃昌等人拿走了，我方去房管局查询过，我方也去追过梁乃昌等人，粮管所的人员称之后再去处理租金的问题。梁乃昌、梁蕴端、曾宇霞表示：拆迁之前房屋全部被出租，张少山、张大飘、黄锦明、黄锦洲、张金容、张善良没有使用；原来的房屋是有租客的，有部分是我方出租的，其他部分是谁在出租，我方不清楚；我方弃产的价格按照不交吉的价格计算，我方与粤海公司签订拆迁协议，拿到补偿款后，其他使用人的搬迁等事宜由粤海公司负责，我方不负责。粤海公司表示：涉案�屋的一楼以前是一个商铺，在交楼后未搬走，但在2014年12月15日之前就搬走了，涉案房屋大概在2015年1月已被拆成空壳子。
原审法院认为，虽然张少山、张大飘、黄锦明、黄锦洲、张金容、张善良中有部分人没有办妥继承手续，但张少山、张大飘、黄锦明、黄锦洲、张金容、张善良均提供了证据证明其与上述房屋及被继承人张某甲有利害关系，故张少山、张大飘、黄锦明、黄锦洲、张金容、张善良有权提起本案诉讼。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条的规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。生效判决已经认定涉案房屋的一、三层产权归张某甲所有，梁乃昌、梁蕴端、梁某乙、曾某、曾宇霞无权对涉案房屋的一、三层�权进行处分，故在未经张某甲继承人追认的情况下，梁乃昌、梁蕴端、梁佩英、曾少清、曾宇霞与粤海公司签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》中关于对涉案房屋的一、三层产权的拆迁补偿内容属无效。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条的规定，于2015年7月27日作出如下判决：一、确认梁佩英、曾少清、梁乃昌、梁蕴端、曾宇霞与粤海公司于2011年9月20日签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》中关于对广州市越秀区北京路119号房的一、三层产权的拆迁补偿内容无效；二、驳回张少山、张大飘、黄锦明、黄锦洲、张金容、张善良的其他诉讼请求。一审案件诉讼费1050元（其中受理费100元、公告费950元），由梁乃昌、梁蕴端、曾宇霞、赵军、赵民、粤海公司共同负担。
�后，上诉人梁乃昌、梁蕴端、曾宇霞和粤海公司均不服原审判决，分别向本院提起上诉。
梁乃昌、梁蕴端、曾宇霞共同上诉及答辩称：原审认定事实基本清楚，但适用法律不当。《物权法》第二十八条不能单独适用。根据《物权法》第三十一条规定，不动产物权必须履行登记程序。我方与粤海公司在签订《拆迁补偿合同》时是依法办理相关登记备案手续的，而且在办理上述事项过程中并没有任何人提出异议。张少山、张大飘、黄锦明、黄锦洲、张金容、张善良在原审庭审时才称曾在八十年代向原审法院申请执行，但无法得到原审法院确认，而不动产登记部门至今没有收到法院的任何法律文书。如张少山等六人认为该物权登记违法或侵害其权益应通过行政诉讼起诉产权登记部门撤销原产权登记，或向原审法院提出司法赔偿获得救济。粤海公司作为善意第三人已支付合理对价，其行为应受法律保护，故我方与粤海公司签订的《拆迁补偿合同》并没有违反《合同法》第五十二条的规定。张少山等六人若认为我方侵犯其权利的，应另行按照一般民事侵权或按不当得利起诉我方赔偿损失或返还其应得拆迁补偿款。综上所述，我方同意粤海公司的上诉意见和请求，并上诉请求撤销原审判决，改判驳回张少山等六人的诉讼请求。
粤海公司上诉及答辩称：一、依据《物权法》规定，我司只能选择与涉案房屋的登记产权人签订《拆迁补偿协议书》，该协议没有违反法律、行政法规的强制性规定，一审法院依据《物权法》第二十八条认定《拆迁补偿协议》无效属适用法律错误。虽然《物权法》第二十八条规定，经人民法院判决变更物权的，自判决生效时发生效力，但《物权法》第三十一条亦规定，依第二十八条规定享有物�的人在处分不动产物权时，未经登记不发生物权效力。即通过判决享有不动产物权的所有权人，在处分该物权时，必须先办理产权登记手续。本案中，张少山、张大飘、黄锦明、黄锦洲、张金容、张善良通过法院判决享有涉案房屋物权，但依据《物权法》第三十一条规定，张少山等六人在未经登记前无权处分涉案房屋。即使张少山等六人等六人在我司张贴拆迁公告后，即向我司主张权利，其也将因尚未进行产权登记而无权与我司签订《拆迁补偿协议》。故我司就涉案房屋与已故的罗某的继承人签订《拆迁补偿协议》是正确、合法、唯一的选择。原审法院认定《拆迁补偿协议》部分无效属于适用法律错误。二、我司依据涉案房屋物权登记情况与该房屋登记产权人签约，并支付了合理对价，应认定我司为善意第三人。根据物权法第一百零六条规定，我司善意取得涉案房屋一、三层的所有权。1、我司依法取得了涉案房屋所在地块的《房屋拆迁许可证》，是涉案房屋的拆迁人，房屋拆迁管理部门同时发布了房屋拆迁公告，我司履行了法定的公告义务。2009年4月7日，我司向不动产登记机构查询涉案房屋的产权情况，其中载明涉案房屋共3层，产权为梁某甲、罗某、张某乙共有。我司基于此而将梁某甲、张某乙、罗某作为被拆迁人，已履行了谨慎、适当的审查义务。除了查询产权情况以外，我司还审查了梁某甲、张某乙、罗某持有的1955年颁发的房地产共有权证照、1995年颁发的房地产所有证，均记载其为共有产权人；我司还审查了（2011）南公证内字第29517号公证书，该公证书载明：“被继承人罗三妹死亡时遗留有：座落在广州市北区永汉南路99号房屋的三分之一产权份额，上述财产属其个人所有。”出于对经过公证的法律文书和房屋登记管理部门的信赖，我司认定原审被告为被拆迁人罗某的继承人。2、我司签订的拆迁补偿协议的价格等于或高于评估报告的价格及拆迁管理部门的指导价，且经过了拆迁管理部门的备案。产权登记部门经过审慎核查后，对涉案房屋作出如下登记：“此地于2011年9月22日广东粤海房地产开发有限公司征用，货币补偿，契证回收，协议书存案（征罗某份额1／3）”。综上，涉案房屋至今仍登记在罗某名下，我司根据产权登记情况与已故的罗某之继承人签订《拆迁补偿协议》并支付了合理对价，应认定为善意第三人。三、根据法理通说及相关司法解释规定，张少山、张大飘、黄锦明、黄锦洲、张金容、张善良主张《拆迁补偿协议》无效的理由不能成立。根据物权法相关司法解释，善意取得是财产所有权的取得方式之一，在原权利人、出让人和受让人之间形成三方面的法律关系。一是原权利人不能向受让人主张返还财产，二是原权利人不能仅以无权处分为由主张出让人和受让人之间的法律关系无效，三是原权利人可以基于债权上的请求权要求出让人承担责任。根据前述理论，最高人民法院关于买卖合同的司法解释第三条明确规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。而涉案《拆迁补偿协议书》是被拆迁人（出卖人）向拆迁人（买受人）转移原址房屋（标的物）的所有权、买受人支付价款的合同，实质上属于《合同法》第一百三十条规定的买卖合同，应当适用前述司法解释。四、张少山、张大飘、黄锦明、黄锦洲、张金容、张善良虽依生效判决对涉案房屋第一、三层享有物权，但其在超过20年的时间里怠于要求法院及房管部门变更涉案房屋的产权登记，在拆迁涉案房屋过�中亦从未向我司主张权利，具有严重过错。根据物权法第一百零六条，我司自2011年9月22日起取得涉案房产一、三层的所有权，原所有权人对涉案房屋一、三层的所有权归于消灭，张少山、张大飘、黄锦明、黄锦洲、张金容、张善良无权向我司主张返还原物及重新签订拆迁补偿协议。一审判决结果鼓励了张少山等六人上述怠于行使权利的行为，严重损害我司合法权益，影响交易的稳定性，扰乱市场秩序。故我司同意梁乃昌、梁蕴端、曾宇霞的上诉意见和请求，并上诉请求二审法院判令：1、撤销原审判决第一项，改判驳回张少山、张大飘、黄锦明、黄锦洲、张金容、张善良的全部诉讼请求；2、本案诉讼费用由张少山、张大飘、黄锦明、黄锦洲、张金容、张善良负担。
被上诉人张少山、张大飘、黄锦明、黄锦洲、张金容、张善良共同答辩称：我们同意原审判�。本案系房屋拆迁纠纷，不属于不动产买卖，不适用有关善意取得的规定。关于产权登记问题，我们六人并无过错，而是原来的张某乙、梁某甲、罗某等人欺骗房管部门取得房产证。我们已经申请办理了有关执行事项，只是申请执行时房管部门要求提供旧的房产证原件，而罗某的后人及张某乙、梁某甲拒绝提供，故我们无法办理房产登记手续。
被上诉人赵军、赵民经本院公告传唤，无正当理由没有到庭参与诉讼，亦未发表答辩意见和举证。
本院经庭询调查，确认原审法院查明事实。被上诉人张少山、张大飘、黄锦明、黄锦洲、张金容、张善良在二审庭询中提交（2015）粤广从化第1754号公证书，内容显示张少山继承张某甲遗产份额25%，黄锦明和黄锦州共同继承张某甲遗产份额25%，张金容继承张某甲遗产份额12.5%，张善良继承张某甲遗产份额12.5%。上诉人表示对上述公证书中继承人的范围有异议，认为该公证书所依据的1986年的判决是根据1954年的判决而来，而1954年的判决只确定了四个继承人，该公证书扩大了继承范围，与1954年判决相矛盾。
粤海公司在二审庭询中提交了如下证据：1、一份出租人为梁惠坚、关于北京路119号房屋地下部位的《广州市非住宅房屋租赁合同》复印件（无原件）。粤海公司称该合同是梁某甲于2010年左右从房管局取得交给其司，在梁某甲案中已提交法院，拟证明该司对涉案房屋产权登记面积范围内的使用、收益等情况已尽到最大的查询义务；2、出具时间为2015年12月22日的两份评估报告，评估时点分别为2011年9月20日和2012年3月15日，粤海公司称该两份评估报告是其在前两件关联案件败诉后针对二审判案理由而作出的，拟证明补偿价格合理。梁乃昌、梁蕴端、曾宇�对证据1没有异议，但不认可证据2评估报告的结果，因为涉案房屋已被拆掉，无法评估。张少山、张大飘、黄锦明、黄锦洲、张金容、张善良对上述证据均不认可，认为无法确定证据1租赁合同的真实性，该证据不符合举证规则，亦不能凭该合同来认定面积，应以房管部门登记为准；证据2评估报告的结果不合理，且应在签订拆迁补偿协议时评估，不应现在才评估。
本院认为，张某甲是涉案房屋的物权人，在拆迁关系成立前，已经被生效判决确认，其合法权利应当得到法律的保护。被上诉人张少山、张大飘、黄锦明、黄锦洲、张金容、张善良以张某甲继承人的身份提起本案诉讼，提交了相关的证明文件，原审认定上述六人有权提起本案诉讼合理有据，本院予以确认。
涉案房屋被拆迁，依法应由拆迁人与房屋所有权人协商签订拆迁产权补偿协议。上�人梁乃昌、梁蕴端、曾宇霞无权代表张某辛的继承人与拆迁人协商签订协议，其所签订的协议未经张某甲的继承人追认；上诉人粤海公司作为拆迁人，声称已经依据法律规定履行审查确定产权人的义务，但是对涉案房屋产权登记面积范围内的使用收益情况并未明晰，对可能存在的其他产权人未能及时察觉，且其承诺的补偿价款未能证明与同期房屋价值相符，涉案拆迁补偿协议在形式及内容上都对被上诉人张少山、张大飘、黄锦明、黄锦洲、张金容、张善良的合法权益造成损害。基于签订人都有过错，原审认定上述拆迁补偿协议中有关涉案房屋第一、三层产权的内容应为无效并无不当，本院予以维持。上诉人提出协议有效的意见，缺乏事实和法律依据，本院均不予采纳。另外，被上诉人张少山、张大飘、黄锦明、黄锦洲、张金容、张善良在二审庭询中提交的继承份�证明材料，与本案争议的协议效力问题缺乏关联，本院不予采纳为本案新证据和确认为本案事实。上诉人粤海公司在二审庭询中提交的《广州市非住宅房屋租赁合约》没有原件，不符合证据的形式要件，该证据与评估报告均不足以证明粤海公司的上诉主张，本院均不予采信。
综上所述，原审法院查明事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费200元，由上诉人梁乃昌、梁蕴端、曾宇霞负担100元，由广东粤海房地产开发有限公司负担100元。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩志军
审 判 员 郭东升
代理审判员 刘 卉
二〇一六年三月二十二日
书 记 员 刘 纯