海南省三亚市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）琼02民终1175号上诉人（原审原告）：闫万林，男，汉族，1967年11月27日出生，公民身份号码×××，住黑龙江省鸡西市。委托诉讼代理人：周亮，海南建亚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：三亚兆豪实业有限公司，住所地三亚市兆豪大酒店八楼。法定代表人：王德芳，该公司董事长。被上诉人（原审第三人）：王德芳，男，汉族，1951年7月15日出生，公民身份号码×××，住三亚市。委托诉讼代理人：刘秋丽，海南尚邦律师事务所律师。原审第三人：陈洪凤，女，汉族，1954年6月20日出生，公民身份号码×××，住三亚市。委托诉讼代理人：刘秋丽，海南尚邦律师事务所律师。上诉人闫万林因与被上诉人三亚兆豪实业有限公司（以下简称兆豪公司）、王德芳、原审第三人陈洪凤房屋买卖合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2017）琼0271民初2558号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。闫万林上诉请求：1、撤销三亚市城郊人民法院（2017)琼0271民初2558号民事判决；2、发回重审或依法改判被上诉人兆豪公司及其法定代表人、控股股东王德芳立即将位于三亚市××区号房屋过户至闫万林名下；3、本案一、二审诉讼费等费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院认定本案的基本事实不清，认定被上诉人兆豪公司对涉案房屋无处分权的事实错误，适用法律亦错误。涉案房屋登记的所有权人系被上诉人王德芳，为销售包含涉案房屋在内的楼层，其专门设立了兆豪度假公馆售楼中心，以被上诉人兆豪公司的名义向社会公开销售，并与应国维、陈翔签订了《兆豪度假公馆包销合同》，约定王德芳将包括涉案房屋在内的兆豪度假公馆三至八层的房产交由应国维、陈翔销售，包销定价为1950万元；销售期间房款由王德芳收取，定金由应国维、陈翔收取，由王德芳统一提供收据，应国维、陈翔每月向王德芳结账，并将定金转给王德芳账户。而兆豪公司的法定代表人系王德芳，股东为王德芳、王乃鹏（王德芳之子），分别持股90%、10%。2007年3月24日，上诉人闫万林与兆豪公司签订了《商品房买卖合同》，被上诉人王德芳在合同签章处盖上自己的印章。根据上述事实，王德芳实际上系将涉案房屋委托他人以兆豪公司的名义对外销售，并统一以兆豪公司的名义向购房者出具房款收据，且房款最终均由王德芳收取，足以证明王德芳是知道且同意兆豪公司按照《商品房买卖合同》的约定处分（包含办理过户）涉案房屋。二、被上诉人兆豪有限公司及其法定代表人、控股股东王德芳应当协助上诉人闫万林办理涉案房屋的过户手续。首先，《商品房买卖合同》约定兆豪公司应于房屋交付使用后365个工作日内办理房屋过户手续，且上诉人闫万林已依约支付了全部购房款及办理过户手续费，兆豪公司于付款当日将涉案房屋交付给上诉人使用，兆豪公司逾期办理过户，己构成违约；其次，涉案房屋登记的所有权人系王德芳，王德芳在上诉人与兆豪公司签订的《商品房买卖合同》签章处盖有”王德芳”私章，且王德芳系兆豪公司法定代表人及控股股东，涉案房屋购房款最终亦由王德芳收取，其知情并同意兆豪公司按合同约定处分（包含办理过户）涉案房屋；最后，兆豪公司的控股股东为王德芳，持股90%，剩余10%股权由王德芳之子王乃鹏持有，兆豪公司销售涉案房屋所得的购房款最终由王德芳个人取得，兆豪公司与控股股东王德芳的财产是混同的，兆豪公司的利益与王德芳的收益不加区分，实际上系王德芳以自己控股的兆豪公司的名义对外销售自己的房屋，其有义务协助办理过户事宜。因此，兆豪公司有权处分涉案房屋，兆豪公司与法定代表人、股东王德芳应协助闫万林办理过户手续，将涉案房屋过户至闫万林名下。兆豪公司辩称：一、原审判决认定，被上诉人兆豪公司对涉案房屋无处分权，具有事实和法律依据。首先，涉案诉争的房屋723号登记在王德芳的名下，属于被上诉人王德芳与原审第三人陈洪凤的夫妻共有财产。其二，兆豪公司具有独立法人资格的有限责任公司，兆豪公司与上诉人闫万林之间的债权债务应由该公司依法独立承担。其三，兆豪公司与上诉人闫万林签订《商品房买卖合同》，出售诉争房屋的行为事前没有王德芳、陈洪凤夫妇的授权，事后没有追认。上诉人闫万林上诉状称，2007年3月24日，闫万林与兆豪公司签订《商品房买卖合同》有王德芳印章，王德芳实际上系将涉案房屋委托他人以兆豪公司出售，闫万林的该上诉主张是不成立的。因为《商品房买卖合同》没有被上诉人王德芳的签字，王德芳印章不能说明是经被上诉人王德芳的同意，该私章又没有公安局备案登记，无法确认其真实性。被上诉人王德芳对兆豪公司与上诉人闫万林签订《商品房买卖合同》不知情，更不存在委托他出售的问题。因此，兆豪公司与上诉人闫万林签订的《商品房买卖合同》对被上诉人王德芳、原审第三人陈洪凤不产生法律约束力。最后，上诉人闫万林诉状称，兆豪度假公馆以1950万元的价格包销给应国维、陈翔，销售期间房款由王德芳收取、定金由包销人应国维、陈翔收取，上诉人的主张前后矛盾。既然包销价1950万元，就不应存在被上诉人王德芳收取房款的问题。被上诉人王德芳从没有收到过上诉人闫万林的房款，上诉人的主张不属实。综上，涉案房屋是被上诉人王德芳名下的财产，兆豪公司对涉案房屋无处分权。上诉人闫万林要求兆豪公司协助办理过户，存在事实上的履行不能；二、上诉人闫万林二审的上诉请求超过原审诉讼请求的内容范围。原审第一项诉讼请求是判令兆豪公司立即将诉争房屋过户给闫万林，二审上诉请求第二项为发回重审或依法改判被上诉人兆豪公司及法定代表人、控股股东王德芳立即将诉争房屋过户给闫万林。显然增加了王德芳为办理诉争房屋过户手续的义务人，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第184条等相关法律规定，二审法院只对原审诉讼请求有关的事实和适用法律进行审查。另外，兆豪公司不属于一个人独资公司也不属于夫妻公司，王德芳作为兆豪公司的股东，仅对其出资额为限对公司承担责任。上诉人闫万林也无证据证明兆豪公司与王德芳的个人资产混同，上诉人要求兆豪公司股东王德芳与兆豪公司共同协助办理过户，无事实依据。被上诉人王德芳意见同兆豪公司。原审第三人陈洪凤辩称：原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请二审法院给予维持。本案诉争的房屋属于王德芳与陈洪凤的夫妻共同财产，并且登记在王德芳个人名下。从兆豪公司与闫万林签订《商品房买卖合同》，至本次开庭审理之时兆豪公司未取得诉争房屋的产权；陈洪凤对兆豪公司出售其夫妻共有财产的房屋不知情，直到本次起诉才知晓案情；兆豪公司将诉争房屋出售给闫万林的行为，事前没经过实际产权人王德芳、陈洪凤夫妇的授权，事后也未经王德芳、陈洪凤夫妻的追认，因此，兆豪公司与闫万林签订的《商品房买卖合同》对陈洪凤、王德芳夫妇不产生法律约束力；兆豪公司与闫万林签订的《商品房买卖合同》属于无权处分行为，闫万林主张涉案房屋归其所有，并要求兆豪公司协助办理过户，事实上履行不能，闫万林的主张依法不应得到法律的支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，证据确实充分适用法律正确，请二审法院依法维持原审判决。闫万林向一审法院起诉请求：1、判令兆豪公司立即将位于三亚市××区号房屋过户给闫万林；2、判令兆豪公司承担一审的诉讼费用。一审法院认定事实：2007年3月24日，闫万林与兆豪公司签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定兆豪公司将位于三亚市××区号房屋出售给闫万林，房屋总价为234060元，兆豪公司应当在房屋交付使用后365个工作日内办理房屋过户手续。合同签订后，闫万林依约支付了全部购房款，兆豪公司收到购房款后向闫万林出具了房款收据。付款当日，兆豪公司将涉案房屋交付给了闫万林。涉案房屋及土地产权登记在王德芳名下。一审法院认为：《商品房买卖合同》系闫万林、兆豪公司的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立，自成立时生效，对双方具有法律约束力。兆豪公司以在签订合同时对涉案房屋没有处分权为由主张合同无效，依法不予支持。合同签订当日，闫万林依约支付了全部购房款，兆豪公司也已于同日将涉案房屋交付至闫万林使用。按照合同约定，兆豪公司应于房屋交付使用后365个工作日内办理房屋过户手续。兆豪公司至今未协助闫万林办理房屋产权过户，构成违约。然而涉案房屋是王德芳名下的财产，兆豪公司对涉案房屋无处分权。闫万林要求兆豪公司协助办理过户，事实上不能履行，依法不予支持。故判决：驳回闫万林的诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕诉讼请求依法提交了新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：闫万林提交证据1《兆豪度假公馆包销合同》及《补充协议》的复印件各一份，欲证明王德芳将兆豪度假公馆（含涉案房屋）交给应国维、陈翔代为销售，销售完毕后，应国维、陈翔将全部销售房款支付给王德芳，过户手续由王德芳办理；证据2案外人刘亚红与兆豪公司签订的《商品房买卖合同》、（2013）城民二初字第209号民事判决书复印件各一份，欲证明本案涉案房屋与刘亚红所购房屋均为同一栋楼的兆豪度假公馆，签订的《商品房买卖合同》内容均一致，王德芳在刘亚红起诉过户的案件中承认其以兆豪公司名义对外销售，对刘亚红的诉求没有异议，最终法院判决王德芳为刘亚红办理过户手续。对证据1，被上诉人认为该证据为复印件，对其真实性有异议，并认为不论王德芳是否与应国维、陈翔签订过包销合同，都与本案的买卖合同无任何关联性。对证据2，被上诉人认为该商品房买卖合同虽然有王德芳私人印章，但该印章并未在公安局备案登记，存在他人私刻的可能性，不能说明王德芳对兆豪公司出售行为知情，刘亚红的案件中，王德芳并未承认以兆豪公司名义对外出售，也不存在对刘亚红诉求没有异议，该判决与本案的事实不同，该份证据不能作为本案定案依据。目前，涉案房屋产权仍登记在王德芳名下。对一审查明的其他事实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为兆豪公司是否应为闫万林办理过户登记手续。本案中，王德芳将其名下的兆豪度假公馆三至八层以包销的方式交由应国维、陈翔对外销售，并以兆豪公司名义与闫万林签订商品房买卖合同，盖有兆豪公司公章及法定代表人王德芳印章。该合同是双方真实意思表示，未违反法律、法规强制性规定，应为有效合同，双方应按合同约定积极履行义务。现闫万林在合同签订当日，如期足额支付了购房款，兆豪公司于同日将涉案房屋交付闫万林使用，按照合同约定，兆豪公司应于房屋交付后365个工作日内办理房屋过户手续。兆豪公司未按约定办理过户，已构成违约，但涉案房屋产权登记在王德芳个人名下，兆豪公司并无处分权，因此，闫万林要求兆豪公司为其办理过户，实际履行不能，一审法院不予支持并无不妥。闫万林二审上诉请求兆豪公司法定代表人王德芳个人协助办理过户，属于新增诉讼请求，根据《最高人民法院关于适用若干问题的意见》第一百八十四条规定，在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或反诉进行调解，调解不成的，告知当事人另行起诉。经本院调解，双方未能达成调解协议，对该诉求本院不予审理。综上所述，闫万林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费2405元，由闫万林负担；二审案件受理费4810元（闫万林已预交），由上诉人闫万林负担。本判决为终审判决。审判长  尹合欢审判员  梁 朝审判员  陈太洪二〇一七年十二月六日书记员  林尤锦附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。