重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0105民初22520号原告：杨小利，女，1969年5月12日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：张凯，重庆丽达律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭雯然，重庆丽达律师事务所实习律师。被告：重庆绿地申港房地产开发有限公司，住所地重庆市两路村滩保税港区管理委员会综合大楼8-1-92，统一社会信用代码915000000772973679。法定代表人：金健，总经理。委托诉讼代理人：郑昊，北京京师（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：舒丽娜，北京京师（重庆）律师事务所实习律师。原告杨小利与被告重庆绿地申港房地产开发有限公司（以下简称绿地公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年9月25日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨小利的委托诉讼代理人张凯、郭雯然，被告绿地公司的委托诉讼代理人郑昊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨小利向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告于2016年3月8日签订的《重庆市商品房买卖合同》；2.判令被告向原告返还已付房款1583794元及利息（以1583794元为基数，从2016年3月25日起，按中国人民银行同期同类贷款利率，至付清之日止）；3.判令被告向原告返还已付契税、大修基金等合计53246.38元；4.判令被告向原告支付违约金15837.94元。事实和理由：2016年3月5日，原告在被告售房部，与重庆桂能资产管理有限公司（以下简称桂能公司）签订了《重庆绿地保税中心房屋转让认购书》，约定原告购买位于重庆市江北区金渝大道X号重庆绿地保税中心X幢X-X号房屋。2016年3月8日，原告与被告签订了《重庆市商品房买卖合同》。当日，原告即按照被告要求向桂能公司的账户支付了房款747482元，后原告又按照被告要求支付了房款636312元，被告出具了同等金额的销售不动产统一发票。根据原告与被告签订的《重庆市商品房买卖合同》第七条第一款第二项约定“甲方应当在2016年12月31日前，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用”，然而被告至今无法将房屋交付给原告，已严重损害了原告的合法权益，遂提起诉讼，望判如所请。绿地公司辩称：原告诉称的解除《重庆市商品房买卖合同》条件不成立，原告的购房款并未付齐；被告不构成违约，不应承担违约金。本院经审理认定事实如下：2015年5月29日，被告（甲方）与重庆桂能资产管理有限公司（以下简称桂能公司）（乙方）签订《商业定制协议》，约定：甲方同意将其开发的“绿地保税中心”项目部分商业依据乙方的特别需求按照本协议的约定定制于乙方，乙方依照本协议支付相应对价，双方同意定制房屋87套，共7246.94平方米的建筑面价单价为17910元，总价为129792695元，2015年6月10日前乙方向甲方按每套200000元缴纳87套、共17400000元作为商业房屋定制款，其中包含定金2000000元；乙方支付定制款之日起，在本协议约定的乙方定制商业的范围内可以用乙方或乙方确定的任意第三方名义与甲方签订《重庆市商品房买卖合同》，《重庆市商品房买卖合同》签订后3日内，到甲方指定银行办理相关按揭贷款手续，甲方为乙方指定任意第三方签署《重庆市商品房买卖合同》办理银行按揭等手续提供支持；甲乙双方约定价格与甲方和乙方指定任意第三方签署《重庆市商品房买卖合同》约定价格之间的差额部分，属于乙方投资甲方定制物业的投资收益，归于乙方所有，溢价差额部分（及乙方投资收益）乙方可自行全额收取，个别情况亦可委托甲方协商部分收取；乙方或乙方指定第三方与甲方签署《重庆市商品房买卖合同》，甲方按甲乙双方约定价格开具票据，乙方可以指定任意第三方根据本协议与甲方签署全部或单套《商品房买卖合同》；位于重庆市江北区金渝大道X号X幢X-商业X的房屋，属于《商业定制协议》所确定的定制房屋的范围。2016年3月5日，桂能公司（甲方）与原告（乙方）签订《重庆绿地保税中心房屋转让认购书》，约定：乙方充分了解甲方定制抵款标的物业，即位于重庆市江北区金渝大道X号重庆绿地保税中心第X座/栋X层X号单位之物业，建筑面积为79.17平方米，套内面积为66.21平方米，建面单价32825.48元/平方米，经优惠后，成交总价为2018794元，具体付款方式乙方签署《重庆市商品房买卖合同》时另行约定并支付，乙方承诺在本认购书签署后7日内签订《重庆市商品房买卖合同》；乙方在签署本认购书时，确认已经充分了解该定制的款物业现状、建筑参数等，充分理解优惠条款及相关服务内容，并同意接受，乙方亦明白相关行为之相应结果，自愿申请并同意接受，甲方保证乙方在和被告签署《重庆市商品房买卖合同》时，根据《重庆市商品房买卖合同》约定的权益向乙方提供相应的权属证明及其附件，并按重庆市人民政府相关管理规定，完成乙方所购买该物业的合同网签、该物业登记备案等权属确认程序。2016年3月8日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定：乙方购买甲方开发的位于重庆市江北区金渝大道X号X幢X-商业X房屋，建筑面积为79.17平方米，套内面积为66.21平方米，房屋用途为非住宅，属于商服用地，总成交金额为1271312元，乙方采用按揭付款方式支付，于2015年3月8日付房款636312元，余下房款635000元在银行办理按揭；因甲方的原因，导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方愿意继续履行合同的，双方对具体付款方式、期限另行协商，并签订补充协议，乙方也可单方解除合同，甲方应于乙方解除合同书面通知到达之日起30日内，将收受的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方，并按照乙方已付房价款1%赔偿乙方；甲方应当在2016年12月31日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，逾期在90日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行，逾期超过90日后，乙方有权解除合同，乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款1%向乙方支付违约金，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起自实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。同日，原、被告签订《补充协议》，约定：第一条、关于合同第五条第（二）款第3项按揭付款的补充说明“乙方于2016年3月8日前向甲方支付购房款的11%，即152522元，并付清由政府规定的相关税费、贷款的各项费用；乙方于2016年3月25日前向甲方支付购房款的38%，即483790元”；第二条、按揭贷款“乙方以银行按揭方式购房的，甲方协助乙方办理银行贷款手续。甲方的协助义务仅包括确定可贷款银行，根据银行贷款审批进度告知乙方贷款结果”；第七条、关于合同第七条和第十七条的补充说明“甲方在向乙方交房前，乙方需付清全部款项，包括但不限于购房款、相关税费、大修基金、本合同履行过程中的违约金、利息及可能发生的本补充协议第二条约定的所有款项，否则甲方有权不予交房并不承担任何法律责任。属预售商品房的，甲方按本合同正文第七条（一）、2款约定的日期交房，如果在约定的交房日期前乙方尚未付清全部款项，则自乙方付清全部款项之日起20个工作日内交房”。原告于2016年3月25日向被告支付了契税等费用53246.38元，被告于同日向原告出具了收据。原告向桂能公司支付了购房款及定金共计1583794元，桂能公司向原告出具了947482元的收据。2016年5月11日，桂能公司向被告出具《预付款冲抵确认书》，载明：原告购买商铺号X-X-X，合同金额1271312元，应付首付款636312元，根据补充协议，在第三方于2016年3月8日签署《商品房买卖合同》时，用桂能公司已付预付款950万元冲抵，预付款冲抵余额8863688元，桂能公司自行收款，并由甲方开对应发票。被告于同日向原告出具了636312元的《销售不动产统一发票》。原告与杨章福系夫妻，2017年8月14日，杨章福向被告提交了《退房申请》，载明，原告与被告签订了《重庆市商品房买卖合同》，购买了位于重庆市江北区金渝大道X号X幢X-商业X房屋，合同约定了上述房屋交房期限为2016年12月31日，但时至今日，超过交房期限8个月，特申请解除《重庆市商品房买卖合同》，请被告在收到本人申请之日起7日内向原告作出书面答复，并于收到本申请之日起30内退还已收取的购房款、税费、利息、违约金。被告于同日签收该《退房申请》。另查明，被告于2015年9月25日取得绿地保税中心一期的《重庆市商品房预售许可证》。上述事实，有《重庆绿地保税中心房屋转让认购书》、《重庆市商品房买卖合同》、《补充协议》、收据3份、《销售不动产统一发票》、POS机签购单8份、交易明细清单7份、《结婚证》、杨章福的公民身份证复印件、《退房申请》、《预付款冲抵确认书》、《重庆市商品房预售许可证》及当事人的陈述等证据在卷佐证，前述证据均经开庭质证，足以认定。本院认为，原、被告于2016年3月8日签订的《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该《补充协议》是合同内容的组成部分，亦专门注明了“特别提示”，其约定内容对双方当事人同样具有约束力。在合同与补充协议的约定条款出现有不一致的情况下，应当按补充协议的条款履行。原告认为被告逾期交付位于重庆市江北区金渝大道X号X幢X-商业X的房屋，其要求解除与被告于2016年3月8日签订的《重庆市商品房买卖合同》，虽然《重庆市商品房买卖合同》约定的交房时间为2016年12月31日前，但依据《补充协议》第七条、关于合同第七条和第十七条的补充说明载明：“甲方在向乙方交房前，乙方需付清全部款项，包括但不限于购房款、相关税费、大修基金、本合同履行过程中的违约金、利息及可能发生的本补充协议第二条约定的所有款项，否则甲方有权不予交房并不承担任何法律责任。属预售商品房的，甲方按本合同正文第七条（一）、2款约定的日期交房，如果在约定的交房日期前乙方尚未付清全部款项，则自乙方付清全部款项之日起20个工作日内交房”之规定，原告应当在交房前即2016年12月31日前向被告付清全部款项，但原告举示的证据只证明其通过桂能公司向被告支付了首付款636312及直接向被告支付了契税等费用53246.38元，剩余房款635000元截至起诉时尚未向被告支付，被告有权不予交房，《重庆市商品房买卖合同》约定的合同解除条件尚未成就，且即使原告认为其与桂能公司签订的《重庆绿地保税中心房屋转让认购书》和其与被告签订的《重庆市商品房买卖合同》是共同销售行为，其也并未按《重庆绿地保税中心房屋转让认购书》之约定付清案涉房屋的全部购房款，故原告据此要求解除双方签订的《重庆市商品房买卖合同》，其主张不能成立，其主张被告返还原告已付房款、利息、契税、大修基金、违约金等，亦不能成立，依法应当驳回其诉讼请求。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告杨小利的诉讼请求。案件受理费减半收取9527.07元，案件申请费5000元，合计14527.07元，由原告杨小利负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  王大伟二〇一八年七月六日书记员  马燕群