安徽省六安市此中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）六民一终字第00038号
上诉人（原审原告）：方书义，男，1978年2月12日出生，汉族，农民，住安徽省舒城县。
委托代理人：韩春，安徽皋陶律师事务所律师。
委托代理人：崔景秀，安徽皋陶律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：王仕芝，女，1967年9月3日出生，汉族，教师，住安徽省舒城县。
委托代理人：陈永祥，舒城县山七镇法律服务所法律工作者。
上诉人方书义因买卖合同纠纷一案，不服舒城县人民法院（2014）舒民二初字第00867号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2015年3月10日公开开庭进行了审理。上诉人方书义及其委托代理人崔景秀，被上诉人王仕芝及其委托代理人陈永祥到庭参加了诉讼。本案现己审理终结。
原审原告方书义诉称：2014年2月16日原、被告双方就位于舒城县山七镇街道被告住房一套达成口头协议，被告以360000元将该房屋卖给原告，原告当场给付定金20000元，被告出具收条。2014年5月20日原告到舒城与被告办理相关手续，结果发现被告房屋的土地证和房产证不符，而被告要求原告先行给付100000元。原告通过咨询舒城房管部门，得知购买款按规定应交到舒城县房屋资金监管中心。原告欲交房款时，房管部门工作人员告知买卖双方应把合同等手续完备后才能交款。为此被告反悔，不愿将房屋卖于原告，原告多次打电话联系被告，被告恶语相加，毫无诚意，之后被告拒绝接听电话。为维护原告合法权益，故起诉要求被告履行合同，将双方协议买卖的房屋卖给原告或双倍返还定金；被告承担原告为协商买房相关事宜从外地往返费用共计1130元；被告承担律师代理费3000元。
原审被告王仕芝辩称：原、被告双方的买卖协议和原告支付20000元定金均是事实。但是，在协议前，被告已经告知原告房屋产权的实际情况，并向原告出示了房产证和土地证，之后双方才自愿签订协议。此次纠纷系原告未按照约定的三个月期限给付房款导致的，按照协议内容，原告先付清房款，被告再协助原告办理过户手续，并在三天搬离所卖房屋，被告提前履行了义务，但是原告至今未给付房款，给被告造成了一定的损失，系原告违约，被告按照定金罚则，不需退还原告20000元定金，更不可能双倍返还。原告为买房从外地的往返车费是自愿行为，被告不承担此费用，原告的律师代理费，被告亦不承担。
原审法院查明：2014年2月16日，原、被告商定，原告就购买位于舒城县山七镇街道被告房屋一套双方达成协议，房价360000元，原告三个月内付清房款，并先给付定金20000元，原告违约，被告不退定金，被告违约则双倍赔偿定金，付清房款后，被告协助原告办理产权过户手续，被告不承担相关费用，被告必须在原告付清房款后三天内搬离。当日，原告给付被告定金20000元，被告出具收条，并将双方协议的内容写入收条。嗣后，原告在约定的三个月期限内未支付360000元房款。2014年5月20日被告与原告共同前往舒城县房管局，因被告所卖房屋的房产证产权人和土地证土地使用权人不符（房产证产权人系被告方，土地证土地使用权人系第三人），所以房产不能一次性过户到原告名下，原告以此为由，暂未支付协议约定的360000元房款。为此被告开始协助原告办理相关过户手续。期间，被告向原告表明已经按照约定提前履行了协助原告办理过户手续并搬离出所卖房屋的义务，原告理应支付已经逾期的房款，但原告以房产证和土地证需统一过户其名下才能交款为由。被告因其子即将结婚，需要装修合肥所买房屋，便与原告口头协商先行给付房款100000元，原告以房款按照舒城房管部门规定必须交到舒城县房屋资金监管中心为由，拒绝直接支付房款给原告。被告以原告未按照协议约定的期限交付房款，违约在先为由终止合同，并按照协议约定，不退还20000元定金。后双方就履行房屋买卖事宜及定金返还多次协商未果，现原告诉请被告履行合同，将双方协议买卖的房屋卖给原告或双倍返还定金；被告承担原告从外地往返费用共计1130元和律师费3000元。
原审法院认为：本案原、被告双方在收条中所订立的协议系当事人真实意思表示，双方的房屋买卖合同关系成立，并合法有效。双方理应按照合同约定履行义务。原告未在合同规定的三个月期限内支付房款，逾期后又以被告的房产证产权人和土地证土地使用权人不符为由，拒绝支付房款。按照合同约定，原告付清房款后，被告协助原告办理房屋过户手续。根据《中华人民共和国物权法》关于“未办理物权登记的，不影响合同的效力”的规定，原、被告双方签订的合同效力独立于物权存在，不受物权是否变动的影响，故无论该房产是否进行物权变更登记，并不影响合同的效力。按照协议原告三个月内付清房款后，被告再协助原告办理过户手续，但原告未按期履行交款义务，被告则提前履行了协助原告办理过户手续和搬离房屋的部分义务，在合同完全可以继续履行的情况下，原告未按照约定支付房款，其行为已经违约，故其要求被告双倍返还定金的诉请，本院不予支持。原告迟延履行的行为致使不能达到合同目的，被告在房屋买卖过程中并无违约行为，其解除合同不退还定金20000元并无不当。原告诉称以房款按照舒城房管部门规定必须交到舒城县房屋资金监管中心为由拒绝直接支付房款给被告，但房款交到舒城县房屋资金监管中心只是买卖双方合意后的自愿行为，法律并无强制规定，其意见本院不予采纳。原告诉求被告承担往返车费和律师代理费，车费用系原告单方行为，且被告没有违约，另原告的律师代理费无相关证据证明，且与本案无关联性，本院对此诉求不予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第五十六条、第五十七条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第九条、第六十条、第六十一条、第六十二条第五款、第九十四条第四款以及《》第八十九条、第九十条、第九十一条之规定判决，驳回原告方书义的全部诉讼请求。案件受理费减半收取400元，由原告方书义负担。
上诉人方书义上诉称：王仕芝出售的房屋产权人与房屋土地使用权人不一致，可能交付房款后，房地产权不能过户到本人名下；据房产管理部讲，房屋买卖的款项应交付到房产管理中心，不向被上诉人支付购房款的行为是依法行使不安抗辩权的行为，上诉人的行为并不违约。被上诉人王仕芝单方解除房屋买卖协议，显属违约，应双倍返还定金。原审法院判决认定上诉人违约显属错误。请求二审法院依法判决被上诉人双倍返还定金。
被上诉人王仕芝辩称：房屋买卖是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律规定，双方房屋买卖协议合法有效。上诉人不按协议支付购房款的行为显然违约，协议约定的定金对双方当事人都有约束力。原判正确应予维持。
二审中被上诉人王仕芝提供一份土地使用权证，证明原预出售给方书义房屋的土地使用权，已于2014年8月20日办理到房屋产权人名下。
上诉人方书义认为，土地使用证已登记在张学金名下不持异议。但一审时并没有提供，上诉人不安抗辩理由是成立的。
被上诉人王仕芝提供的土地使用证本院予以认定
二审法院查明其他事实与原审法院查明事实基本相同。
本院认为，方书义在与王仕芝协商房屋买卖时，对其预购买的房屋所有权和土地使用状况是清楚的。王仕芝转让给方书义的房屋产权证登记在其丈夫张学金名下，房屋土地使用权虽在他人名下，但并不影响王仕芝将房、地产过户到方书义名下。方书义在没有证据的情况下，仅凭主观猜测认为，购房款交付后王仕芝不能将土地使用权证过户到其名下而拒付购房款的行为，显已违返双方房屋买卖的约定。从二审中王仕芝提供的土地证使用权登记证亦可证明，预出售给方书义房屋的土地使用权，已于2014年8月20日过户到张学金名下。方书义上诉所持不安抗辩的理由不能成立。另查，方书义也没有证据证明其在双方约定的时间内，向有关房产管理部门交纳购房款。据此方书义上诉所称理由均不能成立。原审法院认定事实清楚，程序合法，判决适当。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费800元，由方书义负担。
本判决系终审判决。
审 判 长 王 军
审 判 员 张胜钧
代理审判员 许 琛
二０一五年三月二十三日
书 记 员 季 敏
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；