江苏省无锡市南长区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）南民初字第1589号
原告无锡市工人文化宫.
法定代表人胡劲峰，无锡市工人文化宫主任。
委托代理人鲍波、王晓岚（受无锡市工人文化宫的特别授权委托），均系江苏崇宁律师事务所律师。
被告无锡城南海客餐饮娱乐有限公司。
法定代表人BILLYCHEN（陈中杰），无锡城南海客餐饮娱乐有限公司董事长。
委托代理人毛慧恒、徐亦寒（受无锡城南海客餐饮娱乐有限公司的特别授权委托），均系江苏创凯律师事务所律师。
原告无锡市工人文化宫（以下简称工人文化宫）诉被告无锡城南海客餐饮娱乐有限公司（以下简称城南海客公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2012年10月16日立案受理。依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告工人文化宫及其委托代理人鲍波，被告城南海客公司的委托代理人毛慧恒、徐亦寒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告工人文化宫诉称，2004年9月，工人文化宫与城南海客公司签订房屋租赁协议与补充协议各一份，约定由工人文化宫将其所有的文化厅楼1至三层房屋（约2500平方米）出租给城南海客公司从事餐饮营业活动，租期自2005年5月1日起至2015年4月30日，双方并对租金计算标准、付款方式等作了约定。双方并约定，若城南海客公司无故拖欠房屋租金、连续三个月不付应交费用的，工人文化宫可以终止合同、收回房屋。合同签订后，工人文化宫依约履行，城南海客公司自2011年起持续拖欠租金，其行为已构成违约。现要求城南海客公司支付拖欠的房租金665313元（自2011年9月计算至2012年10月11日）、解除工人文化宫与城南海客公司所签订的租赁合同，并要求城南海客公司承担本案诉讼费。
被告城南海客公司辩称，1、双方所签租赁协议中约定的年租金为20万元，自2005年5月起至2012年5月期间的租金共计140万元，城南海客公司实际支付的费用已经超过应付的租金，因此并不存在拖欠租金的情形。另外，双方在补充协议中约定城南海客公司每年需另行支付工人文化宫10名员工工资共计30万元，自第四年递增，该部分工资费用尚未结清，但双方并未约定拖欠工资可以解除租赁合同，故城南海客公司不同意解除双方所签的租赁合同；2、工人文化宫交付的房屋面积不符约定，不足2500平方米，实为2359.4平方米，城南海客公司认为租金及费用应按实际交付的面积计算；3、工人文化宫所交付的房屋主体结构严重损坏，存大重大安全隐患，不符合使用用途，工人文化宫要对此修复并减免相关费用；4、承租房屋门口有一片停车场是由城南海客公司出资建造，该停车场使用权属于城南海客公司，但实际上工作文化宫一直在收费使用，该部分费用应归城南海客公司所有；5、城南海客公司曾准备对酒店进行装修，并与设计公司签订了合同、支付了设计费用，但在装修过程中由于工人文化宫的阻止导致无法继续装修从而造成损失，对此工人文化宫应予赔偿。综上，要求驳回工人文化宫的诉讼请求。
经审理查明：工人文化宫系无锡市清扬路1号的房屋所有权人。工人文化宫与城南海客公司存在房屋租赁关系。2012年10月，工人文化宫以城南海客公司持续拖欠其房租金为由诉至本院，要求城南海客公司支付所拖欠的房租金并解除双方所签的房屋租赁合同。
审理中，为支持其主张，工人文化宫提供如下证据：
1、房屋租赁协议1份，该份协议中的出租方为工人文化宫，承租方为DCTInc（以工商核定名称为准，实际公司名称为城南海客公司，于2005年4月经工商核准成立），签订时间为2004年9月17日。双方约定：工人文化宫将文化厅一、二、三层（面积约2500平方米，坐落于清扬路1号）出租给城南海客公司用于文化休闲、餐饮娱乐、会展等经营活动，租用期限为2005年5月1日起至2015年4月30日止，房屋租金为工人文化宫每年净得20万元，房屋租赁税由城南海客公司交纳，付款方式为城南海客公司在进场时先付一年租金，以后按年支付，先付后用，城南海客公司在协议签订时先付15万元，其中10万元为补偿金（补偿给原来与工人文化宫的合作者）、5万元为押金，租房终止，验收无误后，由工人文化宫将押金退还城南海客公司；租赁房屋以及水电等费用由城南海客公司支付，物业管理、房屋修缮、设备维修等均由城南海客公司负责并支付费用，城南海客公司进行内外部装饰时不得破坏房屋的主体建筑结构，并将装饰方案书面报工人文化宫同意后，由城南海客公司送市有关部门批准并办好相关手续后实施。双方并约定，租赁期内，城南海客公司无故拖欠房屋租金和房屋租赁税或连续三个月不付应交费用的，工人文化宫可以终止合同、收回房屋使用权，城南海客公司需承担全部责任并赔偿损失。工人文化宫认为城南海客公司自2011年以来连续拖欠房租金，已构成严重违约。
2、补充协议1份，签约方为工人文化宫与DCTInc（实为城南海客公司），双方约定：工人文化宫应于2005年1月1日前将房屋交付城南海客公司使用，城南海客公司在前三年除付给工人文化宫每年20万元房屋租赁费外，还要支付工人文化宫10名员工工资等费用，每年30万元，从第四年开始总费用按5%递增；以上补充协议作为房屋租赁协议的附件，一经双方签字，具有同等法律效力。工人文化宫称之所以签订补充协议，是出于避税考虑，为了减少税后成本，纳税时是按照年租金20万元为基数的，但实际年租金为50万元，对于此点双方是达成共识的。
3、2012年4月10日，工人文化宫通过无锡市梁溪公证处公证邮寄函件1份，收件人为城南海客公司，函件为解除合同通知书，该通知书载明：根据双方所签房屋租赁协议与补充协议，截止至2012年4月6日，城南海客公司尚欠租金330700元，该拖欠房租的行为系严重违约，虽经工人文化宫多次催告，城南海客公司仍未能履行付款义务，工人文化宫为维护自身合法利益，决定解除双方于2004年9月17日签订的房屋租赁协议和补充协议，要求城南海客公司在接到公函后即迁出承租房屋并支付租金。工人文化宫认为城南海客公司在收到函件后未作回应，现其要求解除合同。
质证时，城南海客公司对证据1、2的真实性均无异议，确认承租方即为城南海客公司，但其提出从房屋租赁协议中可反映出双方所约定的年租金为20万元，租金已支付，至于补充协议中所约定的每年30万元是员工工资，虽然该部分费用尚未结清，但双方并未约定拖欠工资可以解除租赁合同，故城南海客公司不同意解除双方所签的租赁合同。城南海客公司并认为工人文化宫交付的房屋面积不足2500平方米，实为2359.4平方米。对于证据3，城南海客公司表示没有收到。审理中，城南海客公司并提供如下证据：
1、全程委托设计合同1份及收据2份，全程委托设计合同上面载明的签约方为城南海客公司与无锡市上瑞元筑设计制作有限公司，双方约定由城南海客公司委托无锡市上瑞元筑设计制作有限公司担任室内设计工作，工程地点为清扬路1号（面积约1500平方米），双方并对设计费用、支付方式等作了约定。签约日期为2008年8月29日。收据2份上面载明的交款单位为胡俊东（城南海客公司），收款单位为无锡市上瑞元筑设计制作有限公司，所收款项为85500元、28500元，入账日期为2008年9月27日。城南海客公司称其曾准备对酒店进行装修并支付了设计费，但因工人文化宫阻止而无法继续装修造成损失。
2、由工人文化宫于2012年4月25日发给城南海客公司的通知函1份，该通知函载明：由于你公司使用不当装修，致使你公司承租的工人文化宫内原文化楼现城南海客酒店三楼出现楼板歪斜，特此通知：1、立即撤离已出现楼板歪斜区域，保障员工与顾客的人身安全；2、责令你单位在接到本通知两周内对楼板进行加固修复，并取得房屋安全检测部门的许可。城南海客公司认为承租房屋因年久失修存在质量问题，并非装修不当所致。
3、就承租房屋所拍摄的照片数张。城南海客公司认为从照片可看出承租房屋地面开裂、三楼地面倾斜、东山墙有裂缝，说明主体结构存在质量问题。城南海客公司并提供酒店门前停车场照片数张，认为停车场系城南海客公司建造，但一直由工人文化宫收费使用，在使用过程中还造成停车场大面积损坏，影响客流量。
质证时，工人文化宫认为证据1与本案无关，并认为城南海客公司作为承租方对房屋装修应征得出租方同意，而工人文化宫对其装修一事并不知情。对证据2的真实性予以认可，称当时是在城南海客公司装修不当情况下向其发出的通知；对证据3的真实性予以认可，但认为仅凭对房屋某个部位的拍摄并不能证明房屋存在主体结构方面的质量问题，且如果房屋真的存在安全隐患，解除合同更有利于人身财产安全。对于停车场，工人文化宫认为停车场是公共部位，且由多家承租户共同使用，与本案无关。
另查明，工人文化宫曾于2011年8月提出诉请要求城南海客公司支付房租金308698元（计算至2011年6月30日），在法院组织双方进行诉前调解时，城南海客公司当时的法定代表人马春宁对所欠租金的数额没有异议，并与工人文化宫一致确认租金计算方式是按照年租金50万元计算的，双方并一致确认2011年7月以后的租金按租赁协议及补充协议的规定继续履行。在本院主持下，双方达成调解协议：城南海客公司支付工人文化宫房租金308698元，此款，城南海客公司于2011年10月31日前支付158698元，于2011年11月30日前支付15万元。后城南海客公司履行了上述付款义务。
审理中，工人文化宫将诉讼请求明确为：解除工人文化宫与城南海客公司签订的房屋租赁协议及补充协议，要求城南海客公司搬迁出所承租的文化厅楼一、二、三层房屋；要求城南海客公司支付房租金857419元（计算至2012年12月31日）。工人文化宫并提供房租金计算清单2份，上面载明2011年应缴房租为229408元（应缴房租598106元扣除已缴房租368698元）、2012年应缴房租为628011元，对于计算清单上载明的计算期间与计算方式，城南海客公司未持异议。此外，对于城南海客公司所承租房屋内的装修，工人文化宫明确表示不同意利用。工人文化宫并表示对于所主张的房租金的数额可在解除合同的基础上作些减让，具体数额由法院确定。
上述事实，亦有（2011）南民初字第1509号民事调解书、调解笔录及当事人陈述等附卷佐证。
本院认为，工人文化宫与城南海客公司之间所签订的房屋租赁协议及补充协议，是双方真实意思表示，双方均应按照合同约定的内容全面履行自己的义务。合同签订后，工人文化宫依约向城南海客公司交付了房屋，城南海客公司自2011年起发生拖欠租赁费用的行为并曾形成诉讼，双方在前次诉讼中一致确认租金计算方式按照年租金50万元计算、2011年7月以后的租金按租赁协议及补充协议的规定继续履行这一事实，在前次诉讼达成调解协议后，城南海客公司履行了相关义务，但之后又发生持续拖欠租赁费用的行为，且在工人文化宫向其发出通知函后未作积极回应，拖欠租赁费用至今已有一年多，以自己的行为表明不履行主要义务，已构成违约，工人文化宫要求解除房屋租赁协议，依法应予支持。至于双方所签的补充协议，是对相关租赁费用的补充约定，是房屋租赁协议的从合同，应当与主合同同时解除。合同解除后，城南海客公司应所承租的房屋返还给工人文化宫。城南海客公司提出因双方并未约定拖欠工资可以解除租赁合同故解除条件未成就的抗辩主张，与事实不符，不予采信。至于工人文化宫所主张的房租金，因城南海客公司对工人文化宫提供租金计算清单及计算方式没有异议，故确认城南海客公司所拖欠的租赁费用为857419元（计算至2012年12月31日），考虑到涉案房屋确实存在年久失修的情况，虽然双方对房屋现存问题是由于城南海客公司装修不当还是房屋本身问题说法不一，但从公平合理原则出发，加之工人文化宫表示对于所主张房租金的数额可在解除合同的基础上作些减让，经综合衡量对于城南海客公司所应支付的租赁费用可予以酌情减少。对于城南海客公司提出工人文化宫交付的房屋面积不足2500平方米、实为2359.4平方米的主张，因双方在租赁协议中所载明的面积为约2500平方米，且双方对租赁房屋为文化厅一、二、三层，对房屋坐落的地点、部位及相关楼层等均无异议，故应认定工人文化宫不存在少交付房屋面积的情形。至于城南海客公司提出装修损失及停车场费用等问题，因其未有证据证明工人文化宫知晓并同意其装修后又阻止其装修行为，也未能举证双方就停车费问题有过约定，且对上述主张未提出反诉，故对此在本案中均不予理涉。综上，本院为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第一款第（二）项、第（三）项、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、解除工人文化宫与城南海客公司于2004年9月17日签订的房屋租赁协议及补充协议。
二、城南海客公司于本判决发生法律效力之日起三十日内搬迁出无锡市清扬路1号工人文化宫文化厅楼一、二、三层房屋，将该房屋返还给工人文化宫。
三、城南海客公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付工人文化宫租赁费用51万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费人民币12370元（已由工人文化宫预交），由工人文化宫负担5012元、城南海客公司负担7358元，城南海客公司于本判决生效之日起十日内将所负担的诉讼费直接支付给工人文化宫。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（开户行：中国工商银行无锡城中支行，户名：江苏省无锡市中级人民法院，账号：11×××05）。
审 判 长 佘君红
代理审判员 钱丽丽
人民陪审员 蔡建萍
二〇一三年四月七日
书 记 员 王晓楠
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》：
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十四第第一款有下列情形之一的，当事人可以解除合同。（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。