湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘01民终7018号
上诉人（原审原告、反诉被告）:唐定梅，女，1976年5月6日出生，汉族，住湖南省新化县。
被上诉人（原审被告、反诉原告）:李万红，女，1972年2月4日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。
委托诉讼代理人：李可人，湖南环海律师事务所律师。
上诉人唐定梅因与被上诉人李万红房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院作出的（2016）湘0111民初178号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人唐定梅不服原审判决，向本院上诉称:因被上诉人违反合同约定，拒绝对所出租房屋的卷闸门的维修义务，并借机阻止上诉人开门，而用残忍的手段打伤上诉人致残。被上诉人违反合同债务的行为有（2015）雨刑初字第00545号判决书作证，有长沙市雨花区检察院雨检刑诉（2015）524号起诉书指控作证，有被上诉人所找证人张某、戴某的证言证明，被上诉人明确表明不再租给上诉人使用而阻止上诉人开门并打伤上诉人的事实。根据《合同法》第二百一十八条，第二百二十二条，第二百二十一条之规定，被上诉人应当承担卷闸门的维修义务或者承担维修费用赔偿，如因维修影响被上诉人所租门面的使用应当减少租金或延长租期。被上诉人除不承担维修责任，还以明确的语言表明不再租给上诉人使用、收益，并以实际行动阻止上诉人开门，违反合同法第二百一十六条。根据《合同法》第三条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，被上诉人应当承担违约责任，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，根据《合同法》第九十八条、第一百零八条、第一百二十二条上诉人起诉要求上诉人承担违约责任。一审法院认为，被上诉人未阻止上诉人开门营业和2015年11月21日起无证据表明被上诉人阻止上诉人使用涉案房屋；上诉人明确表示不再承租涉案房屋；上诉人未腾空房屋；上诉人并未申请相关设备的购置价值或残值鉴定；上诉人可在涉案合同解除后自行拆除或取回设施设备。其实，阻止开门就是阻止开门营业，这是没区别的，以那般残忍的手段阻止一次就足够达到终止合同的目的，之后被上诉人也从没要求上诉人去开门营业，去腾空房屋。据此，请求二审法院判决：1、被上诉人承担违约责任的赔偿；2、被上诉人承担本案诉讼费用。
被上诉人李万红答辩称：1、（2015）雨刑初字第00545号《刑事判决书》认定双方发生纠纷、扭打的原因系卷闸门出现问题，并非答辩人为解除合同而阻止被答辩人开门。2、被答辩人提及的张某、戴某的证言，不能证明答辩人存在违约行为。首先，被答辩人提出卷闸门坏了时，答辩人明确提出要求被答辩人自己修理，没有提出解除合同。其次，虽然答辩人说了“我房子不租给你了”，但是是在卷闸门已经出现问题且被答辩人使劲摇门致使答辩人非常生气的情况下说的，除此之外，答辩人未实施任何行为阻止被答辩人开门，并且张某证实被答辩人先动手打答辩人，并非答辩人借机打伤被答辩人阻止被答辩人开门。3、本案租赁房屋仅有的钥匙一直由被答辩人持有，答辩人未换锁也未处置被答辩人物品，即被答辩人一直占用租赁房屋至今。被答辩人一直主张合同已于2015年4月21日解除，但是其又一直占用该房屋至今，这明显是矛盾的。
唐定梅向一审法院起诉请求：1、判令李万红赔偿唐定梅实际财产损失和可得利益损失共计178902元（实际财产损失17980元，含押金750元；可得利益损失，按照受伤前经营定美发屋的收入9466元/月乘以17个月，从2015年4月21日至2016年9月24日）；2、判令李万红承担本案全部诉讼费用。
李万红向一审法院提出反诉请求：1、判令解除唐定梅与李万红之间的《房屋租赁合同》并限期唐定梅腾空房屋；2、判令唐定梅向李万红支付房屋租金6000元（从2015年6月25日暂计算至2016年2月24日，此后的租金按合同标准计算至唐定梅腾空房屋之日止）；3、唐定梅承担本案全部诉讼费用。
一审法院经审理查明：2013年9月25日，唐定梅与李万红签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：唐定梅承租李万红位于长沙市××井安置小区××单元东安置房屋的门面经营“定美发屋”理发店，租赁期限为3年，自2013年9月24日至2016年9月24日；每月租金750元，水电费由唐定梅承担，物业管理费由李万红承担；双方任何一方解除本合同需提前1个月通知对方，并应经双方协商一致，方可解除。
2015年4月21日10时许，唐定梅因承租房屋的卷闸门出现问题，与李万红发生口角并相互扭打，后被他人劝开。李万红丈夫彭利泉回来后打了唐定梅一个耳光，唐定梅即从店内拿刀刺向彭利泉的腰部，因彭利泉身穿皮裤未受伤，李万红随后拿起一把长凳追打唐定梅，在彭利泉扯开双方时，李万红又拿一瓷杯将唐定梅的头部砸伤。唐定梅受伤后，先后在长沙中心医院住院、湖南省脑科医院治疗，于2015年11月18日出院。唐定梅伤情经湘雅二医院司法鉴定中心鉴定构成十级伤残，误工时间约为7个月。
案发后，长沙市雨花区人民检察院以（2015）524号起诉书指控李万红犯故意伤害罪，于2015年7月10日向该院提起公诉。该院于2015年9月12日作出（2015）雨刑初字第00545号刑事判决书，判处李万红犯故意伤害罪，处有期徒刑九个月，缓刑一年。
唐定梅应支付李万红的租金，已支付至2015年6月24日；自2015年4月21日起，唐定梅经营的“定美发屋”理发店停止营业至今，涉案房屋至今由唐定梅占有。
2016年1月12日，唐定梅诉至该院，请求判如所请。2016年2月24日，李万红提出反诉，请求判如所请。在本案诉讼中，唐定梅认为李万红以实际行为阻止其使用租赁房屋，故表示不再承租涉案房屋，并认为涉案合同已于2015年4月21日解除；李万红认为唐定梅一直占有涉案房屋，合同未实际解除，故反诉提出解除合同。另，唐定梅以人身损害为由，于2016年1月12日另案起诉李万红，要求李万红赔偿医疗费、残疾赔偿金、误工费等各项损失共计425074.24元。该院于2016年7月12日作出（2016）湘0111民初177号民事判决书，判决李万红赔偿唐定梅医疗费、残疾赔偿金、误工费等各项损失共计108745元。唐定梅对上述判决不服，已提出上诉。
一审法院认为：唐定梅与李万红签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。
关于合同解除。唐定梅承租涉案房屋经营的“定美发屋”理发店虽然于2015年4月21日停止经营，但唐定梅并未明确表示解除涉案合同，且该院作出的生效刑事判决书认定双方发生纠纷系因卷闸门出现问题所致，并非李万红阻止唐定梅开门营业所致，同时唐定梅也并未将涉案房屋腾空并交付李万红，故唐定梅主张涉案合同于2015年4月21日已实际解除，与事实不符，该院不予认定。李万红反诉主张解除涉案合同，唐定梅也明确表示不再承租涉案房屋，该院对此予以支持；唐定梅于2016年3月2日收到李万红提出解除涉案合同的反诉状，认定为解除涉案合同的通知到达之日，涉案合同自此解除。涉案合同已解除，且租赁期限现已届满，唐定梅应返还租赁物，李万红反诉要求唐定梅限期腾空房屋，该院予以支持。
关于唐定梅损失。涉案合同解除后，唐定梅支付的押金750元，李万红应予返还。唐定梅因经营理发店购置的相关设施设备并未与涉案房屋形成附合，涉案合同解除后可由唐定梅自行拆除或取回；同时唐定梅并未申请对相关设施设备的购置价值或残值申请鉴定，相关损失也无法认定，故唐定梅主张的设施设备损失，无事实及法律依据，该院对此不予支持。自2015年4月21日起至合同到期之日（2016年9月24日），唐定梅经营的“定美发屋”理发店虽停止营业，但无证据表明系因李万红阻止唐定梅经营所致，同时唐定梅在（2016）湘0111民初177号案件中已主张了其因伤所致的误工费损失，唐定梅在本案中主张上述期间的可得利益损失，系重复主张，且唐定梅主张的可得利益损失计算标准也无法认定，故该院对此不予支持。
关于租金。李万红因故意伤害致唐定梅住院治疗，误工时间经鉴定为7个月（自2015年4月21日至2015年11月20日，与唐定梅实际住院治疗期间基本一致），使唐定梅在客观上无法正常使用涉案房屋，该误工期间的租金应予免除；自2015年11月21日起，无证据表明李万红阻止唐定梅使用涉案房屋，且涉案房屋一直由唐定梅实际占有，唐定梅应按合同约定支付相应租金至腾空房屋之日止。在上述应免除租金的期间内，唐定梅已实际支付了自2015年4月21日至2015年6月24日的租金，该部分租金计算2个月为1500元（750×2），应冲减唐定梅自2015年11月21日至2016年1月20日止2个月的应付租金，故唐定梅最终应付租金自2016年1月21日起计算。李万红反诉主张租金的超过部分，该院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第（二）项、第九十六条、第九十七条、第一百二十二条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定，判决如下：一、唐定梅与李万红于2013年9月25日签订的《房屋租赁合同》于2016年3月2日解除；二、唐定梅于本判决生效之日起10日内腾空李万红的位于长沙市××井安置小区××单元东安置房屋并交付李万红；三、李万红于本判决生效之日起10日内返还唐定梅押金750元；四、唐定梅于本判决生效之日起10日内支付李万红房屋租金（按月750元标准，自2016年1月21日计至房屋腾空之日止）；五、驳回唐定梅的其他诉讼请求；六、驳回李万红的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3878元，反诉费25元，共计3903元，由唐定梅负担3853元，李万红负担50元。
二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。
本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为：综合双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点是被上诉人是否应当向上诉人赔偿违约损失。上诉人认为，被上诉人以暴力阻止开门，是在以实际行动的方式表达其终止租赁合同的意愿，而上诉人在受到其人身攻击后，不敢也不可能继续经营，所以被上诉人存在违约行为。本院认为，上诉人经营的“定美发屋”理发店虽停止营业，但系卷闸门出现问题导致双方发生纠纷所致，并非系被上诉人在租赁合同约定期间内阻碍其继续经营所致，上诉人也未提交相关证据证实被上诉人阻止其经营。上诉人的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。另，上诉人因经营理发店购置的相关设施设备在涉案合同解除后可由其自行拆除或取回，同时上诉人在（2016）湘0111民初177号案件中已主张了其因伤所致的误工费损失，其在本案中主张上述期间的可得利益损失，系重复主张。因此，一审判决对上诉人要求被上诉人赔偿相关财产损失和可得利益损失不予支持并无不妥。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处得当，依法应予维持。上诉人唐定梅的上诉理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费289元，由上诉人唐定梅负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 何豪杰
审 判 员 曾庆军
代理审判员 黄 琦
二〇一六年十一月二十九日
书 记 员 胡小博
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。