成都市龙泉驿区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）龙泉民初字第1342号
原告刘雄,男，1957年4月10日出生，汉族，住址成都市龙泉驿区龙泉龙平路***号*栋*楼*号。
委托代理人付能清，四川南北律师事务所律师。
被告陈久平。
委托代理人王显寿，四川方舟达律师事务所律师。
委托代理人蓝盾，四川方舟达律师事务所律师。
原告刘雄诉被告陈久平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2012年5月3日立案受理后，依法由审判员黎志适用简易程序于2012年6月13日、2012年9月20日、2012年9月29日公开开庭进行了审理。原告刘雄及其委托代理人付能清、被告委托代理人王显寿、蓝盾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘雄诉称：2007年9月17日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》一份，原告将位于成都市龙泉驿区鲸龙路2号“雄峰苑“二楼（594.5平方米）的房屋租赁给被告使用。合同约定租金“季度支付（先支付后使用）”，“租金提前一个月支付”，装修“不允许改变主体结构”。有下列情形之一，出租人有权解除本合同：1、承租人不交付或不按时交付租金达0.5个月以上；2、承租人所欠各项费用达10000元以上……4、承租人违反本合同，不承担维修责任致使房屋或设备严重损坏的；5、未经出租人书面同意，承租人将出租房屋进行装修的”,“违约金80万元”。合同签订后，原告依约将房屋交付了被告使用。2008年8月，被告无理拒付房租6000元，至今未支付原告。被告还多次不按约定时间支付租金。更为恶劣的是原告在2012年初去收取租金的时候，发现被告在装修房屋的时竟然擅自在房屋1-4轴/1-1/c～1-E轴休息平台的台梁上钻了2个直径160mm圆孔。2012年3月15日，原告委托四川省建筑科学研究院对该孔对房屋结构的影响进行技术鉴定。四川省建筑科学研究院于2012年3月29日出具了《龙泉驿区雄峰苑底层1-4轴/1-1/c～1-E轴休息平台梁钻孔后的技术鉴定》。该鉴定的“鉴定结论”为“经查阅图纸及现场检查、检测情况综合分析。钻孔已对底层1-4轴/1-1/c～1-E轴休息平台梁的箍筋造成损伤，对梁的截面造成损伤；影响了梁的抗剪承载能力”。“建议对该处钻孔的休息平台梁采取可靠的加强措施”。原告多次口头通知被告整改和立即修复并采取加强措施，被告均置之不理。现诉请法院判令：1.判令解除原告与被告于2007年9月17日签订的《房屋租赁合同》，并判令被告立即将租赁的房屋归还原告；2.判令被告立即对承租的位于龙泉驿区鲸龙路“雄风苑”1-4轴/1-1/c～1-E轴休息平台梁采取可靠的加强措施；3.判令被告立即向原告赔偿鉴定费5000元；4.判令被告立即向原告支付拖欠的租金6000元；5.判令被告依照合同约定立即向原告支付违约金150000元；6.被告承担本案全部诉讼费用。
被告陈久平辩称：原告的起诉缺乏基本事实根据，人民法院应当驳回原告的诉讼请求。1.针对原告诉请1，原被告双方签订了租赁合同，双方应按照合同约定履行各自义务，被告按照合同约定履行了自己的义务，所以原告的诉请1不成立；2.针对诉请2不明确，不具体，事实上被告在现场多次请相关人员进行勘察，两个排气烟道不影响房屋的任何结构；3.原告主张的鉴定费不应得到支持，原告单方申请的鉴定，鉴定费应由原告自行承担；4.被告未欠原告任何租赁费，原告提供的房产证上载明的面积是400余平米，而被告实际是按600余平米的面积支付房租，被告已超支；5.被告没有违约行为，不应当支付违约金。请求驳回原告的诉讼请求。
通过本院采信的有效证据，结合双方当事人的陈述，本院认定的案件事实如下：
2007年9月17日，原、被告双方签订了《房屋租赁合同》，约定原告将位于成都市龙泉驿区鲸龙路2号1栋2楼1号、2号总面积共计594.5平方米的房屋出租给被告陈久平使用，租赁期限从2008年1月1日至2017年12月31日止。合同约定租金为2008年1月1日-2010年12月31日每平方米15元人民币每月，2011年1月1日-12月31日为每平方米16元人民币每月，2012年1月1日-12月31日为每平方米17元人民币每月，2013年1月1日-12月31日为每平方米18元人民币每月，2014年1月1日-12月31日为每平方米19元人民币每月，2015年1月1日-2017年12月31日为每平方米20元人民币每月。租金的支付期限为季度支付（先支付后使用）。合同约定有下列情形之一的，出租人有权解除合同“1.承租人不交付或者不按约定交付租金达0.5个月以上；2.承租人所欠各项费用达10000元以上；3.未经出租人同意及有关部门批准，承租人擅自改变出租房屋用途的；4.承租人违反本合同约定，不承担维修责任致使房屋或设备严重损坏的；5.未经出租人书面同意，承租人将出租房屋进行装修的；6.未经出租人书面同意，承租人将出租房屋转租第三人；7.承租人在出租房屋进行违反活动的。”合同约定出租人（原告）允许承租人（被告）对租赁房屋进行装修或改善、增设他物，装修、改善、增设他物的范围是不允许改变主体结构。合同签订后，原告依约将房屋交付给被告使用。
被告在租赁期间内对案涉房屋内部进行了装修，在案涉房屋底层1-4轴/1-1/c～1-E轴休息平台梁上开有两个孔洞。原告在诉前委托四川省建筑科学研究院对案涉房屋底层1-4轴/1-1/c～1-E轴休息平台梁进行钻孔后技术鉴定，四川省建筑科学研究院于2012年3月29日出具《技术服务报告》，原告刘雄支付技术服务费5000元。
原告在本案诉讼过程中向本院提出了司法鉴定申请，要求对案涉房屋底层1-4轴/1-1/c～1-E轴休息平台梁钻孔后对房屋承载力、抗震能力及房屋安全进行鉴定。四川中节能工程检测中心有限公司接受本院的委托，针对原告的申请事项，于2012年8月10日向本院出具了编号为BG2012-0005的《鉴定报告》，该《鉴定报告》作出如下鉴定结论：“受检构件钻孔后构件抗剪承载能力减弱，仅影响构件自身抗剪能力，不会影响到整栋房屋承载力、抗震能力及房屋安全，建议按以下处理建议进行处理。处理建议：1、采用C35膨胀细石凝土将孔填密实。2、将损伤箍筋ф10钢筋进行搭接焊，采用碳纤维进行补强处理。3、采用1：2水泥砂浆抹面。”原告预交鉴定费7000元。
上述事实有房产证、《房屋租赁合同》、《技术服务报告》、技术服务费票据、《鉴定报告》、检测费票据、收条等证据在案佐证，上述证据来源合法，客观真实，具有真实性、合法性、关联性，并能证明本案待证事实，本院予以确认。
本院认为，原、被告之间的房屋租赁合同关系是双方的真实意思表示，其内容不违反法律的强制性规定，应予保护，双方均应按约全面履行自己的义务。合同的解除分为法定解除与约定解除，从双方举证与陈述来看，原、被告双方在履行合同过程中并没有发生法定解除或约定解除合同的条件，双方合同第八条明确约定了被告（承租人）在不改变房屋主体结构的前提下有权对承租房屋进行装修、改善、增设他物。根据四川中节能工程检测中心有限公司出具的编号为BG2012-0005《鉴定报告》的鉴定结论，被告对案涉房屋进行装修并不影响整栋房屋承载力、抗震能力及房屋安全。另外，被告在合同签订后对案涉房屋进行了相应的投入，解除合同将给被告造成较大损失，从利益均衡及交易安全的角度考虑，不适宜解除合同。原告诉称被告多次未按约支付租金符合合同解除条件，本院认为，被告虽有迟延支付租金的行为，但主观上不具有恶意拖欠租金的故意且被告一致在履行支付租金的义务，从双方履约情况来看，双方均未严格按照合同的约定履行各自的义务，原告在被告逾期支付租金后仍然收取租金的行为应视为双方对租金的支付期限进行了变更，故对原告要求解除与被告之间《房屋租赁合同》的主张，本院不予支持。被告对案涉房屋进行装修虽不影响到整栋房屋承载力、抗震能力及房屋安全，但被告作为承租人有义务妥善保管和使用租赁房屋，被告未经原告同意擅自在墙上开孔虽非恶意，但属不妥，故对原告要求被告对案涉房屋底层1-4轴/1-1/c～1-E轴休息平台梁采取可靠的加强措施的诉讼请求，本院予以支持。原告提交的《技术服务报告》是对案涉房屋安全性的担忧所采取的合理措施，原告诉请的鉴定费实为技术服务费，原告要求被告承担该项费用的诉请并无不当，本院予以支持。四川中节能工程检测中心有限公司出具的《鉴定报告》符合证据的三性，本院予以采信，由此产生的7000元鉴定费，本院在酌情考虑后认为由原告承担2000元，被告承担5000元较适宜。关于原告要求被告支付2008年8月6000元租金的诉请，由于原告于2008年6月30日出具的收条明确记载了原告收到被告2008年7月至9月的租金，故对原告的该项诉请，本院不予支持。违约金支付的前提是合同当事人一方存在违约行为，结合本案，被告按约履行了合同义务，并不存在违约行为，故对原告要求被告支付150000元违约金的诉请，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百一十二条、第二百二十三条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条，判决如下：
一、被告陈久平于本判决生效之日起十日内按照《鉴定报告》（四川中节能工程检测中心有限公司，报告编号：BG2012-0005）的处理建议对成都市龙泉驿区“雄风苑”底层1-4轴/1-1/c～1-E轴休息平台梁进行修复；
二、被告陈久平于本判决生效之日起十日内支付原告刘雄技术服务费5000元；
三、驳回原告刘雄的其他诉讼请求。
案件受理费减半收取1760元，由原告刘雄负担1500元，由被告陈久平负担260元。鉴定费7000元，由原告刘雄负担2000元，被告陈久平负担5000元。（案件受理费、鉴定费已由原告刘雄垫交，被告陈久平在履行上述付款义务时将应负担部分一并支付给原告刘雄）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 黎志
二〇一二年九月二十九日
书记员 苏杨