湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）岳民初字第05517号
原告蔡世雄。
被告沈菁。
被告易大利。
两被告共同委托代理人余均军。
原告蔡世雄诉被告沈菁、易大利房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员郭庆栋适应简易程序于2014年10月20日公开开庭进行了审理，书记员易游担任庭审记录。原告蔡世雄，被告沈菁、易大利到庭参加了诉讼。后因案情复杂，本案转为普通程序审理，并由审判员郭庆栋担任审判长，与人民陪审员孙新容、徐佑珍组成合议庭于2014年12月26日第二次公开开庭进行了审理，书记员易游担任庭审记录。原告蔡世雄，被告沈菁、易大利的委托代理人余均军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告蔡世雄诉称：2013年1月15日，原、被告经协商一致签订了《房屋租赁合同》，约定原告承租位于岳麓区西岸润泽府8栋401、402房。至今，原告已按照合同约定按时向被告支付了全部租金。但被告以原告未交纳物业费为由单方要求原告腾出房屋，拒绝原告使用承租的物业。综上，原告认为由于被告的行为严重影响了本人正常使用租赁房屋。为此，原告特诉至法院，请求判令：1.解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2.被告立即退还原告押金12000元；3.被告立即返还原告价值42800元的财产，不能返还的财产照价赔偿：4.被告承担本案诉讼费。
被告沈菁、易大利辩称：一、被告认为根据《房屋租赁合同》第七条的相关约定，因被告收到法院应诉通知书之前没有收到原告的书面通知，因此涉案合同应在被告收到法院应诉通知书之日起30天后终止。二、原告存在拖欠房租、物业费及水电费等情形，且存在非法转租并收取次承租人万奇明租金及押金等情况，上述款项应与原告押金冲抵，多退少补。三、关于原告要求返还财产的请求，因原告在承租期间对房屋结构擅自改动及损坏了房屋，被告对此进行维修约需51800元，另修复期间的房租损失应按200天／元计算，被告认为只能在修复后才能返还其清单中的物品。四、在租赁合同履行过程中，被告严格依照合同约定履行了义务，相反原告存在多处违约行为，并拒绝协商处理，给被告及次承租人带来诸多麻烦和困扰，因此本案的一切责任及费用均应由原告自行承担。
原告针对其诉讼主张向本院提供了以下几组证据材料：
证据一、《房屋租赁合同》，拟证明被告应退还12000元押金及涉案房屋内的相关财产。
证据二、原告与梁文胜的短信记录及原告与401房次承租人刘卓佳的通话录音，拟证明此次合同纠纷是被告方单方增加原告的负担所致，对原告生活造成较大影响。
被告对原告的证据材料质证认为：对证据一的真实性、合法性无异议，原告没有按时交租金，且没有通知我解除房屋租赁合同；另，原告将涉案房屋转租，但没有告知我们；因此，原告关于押金的12000元诉求是没有理由的。证据二的真实性无法核实，从证据内容可以看出，原告一直没有交房租，故我方告知梁文胜不要直接交租金给原告，我方并存在要把原告踢出涉案房屋租赁合同的情况。
被告针对其抗辩主张向本院提供了以下几组证据材料：
证据1、万奇明《情况说明》、原告与万奇明《房屋租赁合同》，拟证明原告方在被告不知情的情况下将房屋转租，存在违法转租的情况。
证据2、梁文胜《情况说明》、梁文胜《证明》、《解除合同通知书》、润泽府物业公司物业费及水费催缴通知单，拟证明被告不存在对原告的租赁过程进行干扰，且被告并没有以欠缴物业费为由来解除合同，是因为原告欠缴房屋租金及物业费被告才提出与原告进行面谈。
证据3、原告与被告的《房屋租赁合同》，拟证明原告没有按时交纳房租，且没有提出要解除房屋租赁合同。
原告对被告的证据质证认为：对证据1内容的真实性有异议，我与刘卓佳的恰谈过程没有告诉房东要转租，对房屋的转租情况房东是不知情的，刘卓佳知道我只是房屋承租人，告知过刘卓佳我不是业主。对证据2三性均有异议，梁文胜与我签订合同后，在2014年7月15日应交给我房租，但梁文胜一直没有向我交租金，后我给梁文胜送达了一份通知书，通知其搬离涉案房屋，梁文胜已与本案没有任何关系，其证言没有证明能力；原告与万奇明的房屋租赁合同中写明总的押金才6000元，而不是10000元。对证据3无异议。
本院对原告提供的证据材料结合被告的质证意见认证如下：关于证据一，因被告对其真实性无异议，故对其真实性予以确认，对其证明力将结合其他有效证据在“本院认为”部分予以阐释。关于证据二，故对其真实性予以确认，对其证明力将结合其他有效证据在“本院认为”部分予以阐释。
本院对被告提供的证据材料结合原告的质证意见认证如下：关于证据1，对其真实性予以确认，对其证明力将结合其他有效证据在“本院认为”部分予以阐释。关于证据2，对其真实性予以确认，对其证明力将结合其他有效证据在“本院认为”部分予以阐释。关于证据3，因原告无异议，依法应予采信。
根据上述认定的证据及当事人的陈述，可以认定以下案件事实：
2013年1月15日，原告（乙方-承租方）、被告（甲方-出租方）及长沙新环境房地产经纪连锁有限公司（丙方-
经纪方）签订了编号为0009010的《房屋租赁合同》，约定由原告承租被告所有的位于长沙市岳麓区西岸润泽府8栋401及402号房屋，租期为2013年2月18日至2016年2月18日，租金为6000元／月，租金支付方式为按季支付。该合同第二条约定，签订合同交房当天内乙方支付首次租金和押金12000元，同时甲方将房屋交付乙方使用，后期提前七天交付下期租金。该合同第五条约定：“租赁期间，如甲乙任何一方因特殊情况需要终止本合同，必须提前30天书面通知对方解除合同，违约方支付给守约方违约金，违约金数额为押金数，并办理好退租金和退房屋的交接手续。”该合同第七条还约定：“1.乙方如果拖欠租金，应按100元／天计算向甲方偿付违约金，乙方如拖欠租金达7天以上，甲方可以从乙方押金中扣除租金，并可收回出租之房屋并追究违约责任。……3.租赁期间，房屋的相关维修均由乙方承担（注：设备老化造成乙方不能正常使用，由甲方负责责修缮）；乙方不得随意损害房屋租赁所附的物品，如若有对物品进行人为损害的，甲方有权在合同解除时直接从押金内进行扣除；租赁期间，甲方需要对房屋及其附着设施进行检查、修缮，乙方应予积极协助，不得阻挠施工；因乙方管理使用不善造成房屋及其相连设备的损失和维修费用，由乙方承担责任并赔偿损失。……4.租赁期满或合同解除，乙方必须按时搬出属于乙方的全部物件，搬迁后2日内房屋里如仍有余物，视为乙方放弃所有权，由甲方处理。如乙方逾期不搬迁，乙方应赔偿甲方因此所受的损失，必要时甲方可以向人民法院起诉和申请执行。5.乙方不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需先征得甲方书面同意，投资由乙方自理，以来装去丢为原则。退租时，除另有约定外，甲方有要求乙方按原状恢复或向甲方交纳恢复工程所需费用。……”该合同还就其他事项进行了约定。
2013年9月22日，原告与案外人万奇明签订了《房屋租赁合同》，约定由原告将长沙市岳麓区西岸润泽府8栋402号房屋转租给案外人万奇明，租期为2013年9月22日至2014年9月21日，租金为3333元／月。原告的此转租行为未事先告知被告并获得被告同意。2014年9月2日，涉案402房次承租人万奇明搬离涉案房屋，原告与案外人万奇明终止了《房屋租赁合同》。
2014年4月15日，原告与案外人梁文胜签订了《房屋租赁合同》，约定由原告将长沙市岳麓区西岸润泽府8栋401号房屋转租给案外人梁文胜，租期为2014年4月20日至2014年4月19日，租金为6000元／月。2014年9月3日，原告向梁文胜发出了《解除合同通知书》，2014年9月5日梁文胜搬离了涉案401房。
2015年1月19日，本院主持原、被告双方前往涉案401号房屋进行清点财物，其中被告当场表示原告主张属其所有的位于涉案401号房屋的格力大3P柜式空调两台、格力大1.5P挂式空调两台、科龙大1.5P挂式空调一台、台式窗机空调一台、投影机一台、投影幕一个及摄像头六个等均非其财物。
2015年3月24日，本院主持原、被告双方前往涉案401、402号房屋进行清点财物，原告指认位于402房财务室内的黄色办公桌一张及配套座椅九把、位于402房综合办公室内的四人卡座桌一张、位于402房总经理办公室内的棕色皮质办公桌一张和及配套皮座椅一把、LED彩电一台、茶具一套、位于402房前台的水晶灯一个及摄像头一个均系其财物，被告对此予以认同。同时，在清单现场本院与案外人梁文胜进行了通话，其确认401号房屋中没有其大件财物，原告诉请的财产清单中的财产均非其财产。
本院认为，原、被告双方的订立《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效。原、被告双方均应秉持诚信原则，严格按照合同的约定履行各自义务。在合同履行过程中，因双方就原告对外转租涉案房屋及关于房租缴纳等事宜，产生了纠纷，现原告诉请要求解除涉案合同，被告亦同意予以解除。但关于合同解除时间，被告认为合同解除时间应以其收到法院应受通知书之日起30天后；对此本院认为，根据原被告签订的《房屋租赁合同》第五条之约定，需要终止合同的，需提前30日书面通知对方解除，而在原告提起本案诉讼之前，其并未书面通知被告要求解除合同，故被告关于合同解除时间的抗辩意见，于法有据，应予采纳，因此关于合同解除时间，应确定为被告收到本案应诉通知书之日（2014年9月11日）起30日之后，即为2014年10月11日。关于押金是否应予退还的问题，根据双方签订的《房屋租赁合同》第五条之约定，合同履行如有违约的，违约方需支付守约方金额相当于押金的违约金，而涉案合同履行过程中，原告存在未经被告同意而对外转租之情形，显然原告存在违约行为，故其现请求返还押金12000元，理据不足，本院不予支持。关于返还财产的问题，经现场清点，并经当事人及次承租方确认，位于涉案401号房屋的格力大3P柜式空调两台、格力大1.5P挂式空调两台、科龙大1.5P挂式空调一台、台式窗机空调、投影机及投影幕、摄像头六个及位于涉案402房财务室内的黄色办公桌一张及配套座椅九把、综合办公室内的四人卡座桌一张、总经理办公室内的棕色皮质办公桌一张及配套皮座椅一把、LED彩电一台及茶具一套、前台内的水晶灯一个及摄像头一个为原告所有，现涉案租赁合同予以了解除，则上述财产被告应返还给原告，但拆卸、装运上述财产的相关费用应由原告自行承担，且在拆卸、装运过程中原告需尽到相应的注意义务，不得对涉案房屋及房屋内其他不属于原告之财产造成损害。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告蔡世雄与被告沈菁、易大利于2013年1月15日签订的《房屋租赁合同》于2014年10月11日解除；
二、限被告沈菁、易大利于本判决生效之日起三日内向原告蔡世雄返还位于长沙市岳麓区西岸润泽府8栋401号房屋内的格力大3P柜式空调两台、格力大1.5P挂式空调两台、科龙大1.5P挂式空调一台、台式窗机空调一台、投影机一台、投影幕一个、摄像头六个及位于长沙市岳麓区西岸润泽府8栋402房财务室内的黄色办公桌一张及配套九把座椅、综合办公室内的四人卡座桌一张、总经理办公室内的棕色皮质办公桌一张及配套皮座椅一把、LED彩电一台、茶具一套、前台内的水晶灯及摄像头一个，上述返还财物由原告蔡世雄自行拆运并负担相应费用；
三、驳回蔡世雄的其他诉讼请求。
本案受理费1170元，由原告蔡世雄负担500元，由被告沈菁、易大利负担670元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 郭庆栋
人民陪审员 孙新容
人民陪审员 徐佑珍
二〇一五年三月二十七日
书 记 员 易 游
附相关法律条款：
《中华人民共和国合同法》
第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。