广西壮族自治区北海市海城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海民一初字第1075号
原告（反诉被告）：钟林艳。
委托代理人：郭凤，广西海城律师事务所律师。
被告（反诉原告）：杜吉华。
委托代理人：温烜华，广西现城律师事务所律师。
委托代理人：冯贤光，广西现城律师事务所实习人员。
钟林艳诉杜吉华房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由审判员唐华泽任审判长，人民陪审员高振理、苏家莲参加的合议庭，于2015年9月10日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托代理人郭凤，被告（反诉原告）杜吉华及其委托代理人温烜华、冯贤光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）钟林艳诉称：2015年3月24日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将其自有的位于北海市重庆路海合小区4号铺面楼出租给原告经营生意，租期自2015年4月6日至2018年4月5日，月租金15800元，第一年每两个月给付一次租金，押金15800元。当日，原告即支付两个月租金31600元及押金15800元给被告。原告承租房屋半个月后发现，由于被告的房屋位于刚开通的重庆路上，签订合同时约定的房租过高，经营成本过大导致原告难以继续维持经营。2015年5月，原告找被告协商解除租赁合同，原告即立即自行退出被告房屋，原告已支付的房租属于被告，被告将签订合同时原告支付的押金15800元退还给原告。2015年5月26日，当原告退出被告房屋并通知被告返还原告15800元押金时，遭到被告拒绝。原告为此诉请法院判令：1、解除原告与被告签订的房屋租赁合同；2、被告返还原告支付的房屋租赁押金15800元；3、被告承担本案的诉讼费用。
被告（反诉原告）辩称：答辩人同意解除合同，但原告第二、第三项诉讼请求没有法律依据，请求法院依法驳回。
被告（反诉原告）杜吉华同时反诉称：反诉原告与反诉被告签订《房屋租赁合同》后，在双方没有解除合同的情况下，反诉被告拒绝支付2015年6月6日至2015年8月5日的租金，并于2015年7月13日向法院提起本案诉讼，要求反诉原告返还押金。由于反诉被告的违约行为导致反诉原告无法主张其合法房屋租金，反诉原告为此提起反诉，请求法院判令：1、反诉被告向反诉原告支付从2015年6月6日至反诉之日止的房屋租金29502元整（以后另计）；2、反诉被告承担本案一切诉讼费用。
被告（反诉原告）针对反诉辩称：双方合同已于2015年6月3日协商解除，反诉被告没有拖欠租金，请求法院驳回反诉原告的诉讼请求。
原告（反诉被告）举证的证据有：1、房屋租赁合同，证明原、被告的房屋租赁关系；2、身份证复印件，证明被告的诉讼主体资格；3、结婚证，证明原告与陈华系夫妻关系；4、通信记录，证明原、被告就解除房屋租赁合同进行了多次协商；5、手机短信，证明被告尚欠原告代交的修路费2333元，原被告约定用来结清房屋租赁期间未付的水电费，余款须退还原告，双方已协商解除了合同；6、收据，证明原告代被告交付2333元修路款，被告尚未归还原告；7、照片，证明涉案房屋已重新出租经营；8、交收条，证明双方已解除合同。
被告（反诉原告）举证的证据有：1、反诉原告身份证，证明反诉原告身份；2、结婚证、吴相平身份证及证明，证明吴相平与反诉原告是夫妻关系；3、租赁合同，证明房屋租赁事实；4、银行账单，证明反诉原告没有收到反诉被告2015年6月至8月的租金；5、电费、水费及垃圾污水处理费单据，证明反诉被告没有交水电费。
经过开庭质证，被告对原告举证的证据1-3、6无异议，对证据4的真实性无异议，但对证明内容有异议，双方并没有协商解除过合同；对证据5的证明内容有异议，原告确实代被告交了2333元修路费，但被告没有同意抵付水电费；对证据7的真实性有异议，因为没有拍摄时间；对证据8的真实无异议，但对证明内容有异议，不能证实双方已解除合同。被告对原告举证的证据1-3无异议；对证据4的真实性无异议，但认为无法证明原告没有收到反诉被告2015年6月至8月的租金；对证据5的真实性无异议，但原被告已协商从修路费中抵扣水电费。
本院对双方当事人均无异议的证据予以确认，可以作为本案的定案依据；对于当事人有异议的证据，因与本案有一定的关联性，本院亦将其作为定案的参考依据。
综合本案证据以及庭审笔录，本院确认如下法律事实：2015年3月24日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将其自有的位于北海市重庆路海合小区4号铺面1-4层出租给原告使用，租期自2015年4月6日至2018年4月5日，月租金15800元，第一年每两个月给付一次租金，押金15800元，原告在租赁期间未经被告同意提前终止合同的，押金不予退还。当日，原告即支付两个月租金31600元及押金15800元给被告。现原告以双方已于2015年6月13日解除《房屋租赁合同》，被告拒不返还合同押金为由诉至本院，提出上述诉讼请求；被告以原告拒不支付2015年6月6日之后的租金构成违约为由，提起上诉反诉请求。
另查明：原告承租房屋一段时间后欲解除《房屋租赁合同》，与被告通过短信协商，被告于2015年6月13日通过短信回复原告，表示“交钥匙可以，具体怎么办理，请你说清楚一点。”双方的短信内容未涉及解除合同的具体事宜。被告于2015年7月10日左右接收原告交回的楼房钥匙。涉案楼房三、四层现已出租给他人使用。
本案争议焦点：1、原、被告双方是否已于2015年6月13日协商解除《房屋租赁合同》？2、原、被告的诉讼请求有无法律依据？
本院认为：
关于原、被告双方是否已于2015年6月13日协商解除《房屋租赁合同》的问题。原、被告于2015年3月24日签订的《房屋租赁合同》是双方真实自愿的意思表示，该合同没有违反法律法规的规定，也没有侵犯他人的合法权益，为合法有效的合同。原告主张双方已于2015年6月13日协商解除上述合同，并提供短信记录予以证明，被告则主张其同意原告交还钥匙不等于同意解除合同。本院认为，根据原告提供短信记录，双方确有协商解除合同的意向，但短信内容未涉及解除合同的时间、形式以及合同解除后双方的权利义务如何承担等问题，被告亦未明确表示同意解除合同，其短信内容“交钥匙可以，具体怎么办理，请你说清楚一点”，仅能证明双方仍在协商中，并未达成一致的解除合同意向，故原告主张《房屋租赁合同》已于2015年6月13日经双方协商解除，本院不予采信。原告主张其已于2015年7月2日将楼房钥匙交还被告，但其提供的《交收条》并无交收日期，被告认可其已于2015年7月10日左右收回楼房钥匙，本院采信被告收回楼房钥匙的日期为2015年7月10日。鉴于合同标的已于2015年7月10日被收回，合同已实际解除，因此，本院认定合同解除时间为2015年7月10日。
关于原、被告的诉讼请求有无法律依据的问题。根据《房屋租赁合同》第十条第五款的约定，原告在租赁期间未经被告同意提前终止合同的，押金不予退还。原告在租赁期限内退租的行为已构成违约，故其请求被告退还押金15800元，本院不予支持。被告已于2015年7月10日收回涉案楼房，故其请求原告支付其收回楼房后的房租没有法律依据，本院不予支持，但原告仍须支付2015年6月7日至2015年7月10日的租金17380元。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、原告钟林艳与被告杜吉华于2015年3月24日签订的《房屋租赁合同》于2015年7月10日解除；
二、反诉被告钟林艳支付2015年6月7日至2015年7月10日的租金17380元给反诉原告杜吉华；
三、驳回原告钟林艳其他的诉讼请求。
本诉案件受理费196元，由原告钟林艳负担；反诉案件受理费268元，由反诉被告钟林艳负担。（反诉案件受理费反诉原告已向本院预交，反诉被告在履行支付义务时一并付还给反诉原告）
上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费196元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 唐华泽
人民陪审员 苏家莲
人民陪审员 高振理
二〇一六年二月二日
代书 记员 钟新友
附：法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。