吉林省延吉市人民法院民 事 判 决 书（2014）延民初字第3959号原告：李运江，男，汉族，无职业，现住延吉市。原告：迟增华，女，汉族，无职业，现住延吉市。委托代理人：李运江（原告迟增华的丈夫），男，汉族，无职业，现住延吉市。被告：延边罗京实业集团有限公司，住所：延吉市。法定代表人：罗今子，公司总经理。委托代理人：李伟，该公司法律顾问。委托代理人：李海涛，该公司法律顾问。第三人：陈矿山，男，汉族，无职业，现住延吉市。原告李运江、迟增华与被告延边罗京实业集团有限公司、第三人陈矿山之间房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年9月2日受理后，依法组成合议庭，于2014年11月3日、2015年2月27日、2015年5月11日公开开庭进行了审理。原告李运江，被告延边罗京实业集团有限公司的委托代理人李伟、李海涛，第三人陈矿山到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告于2010年8月18日在延边罗京实业集团有限公司购买位于延吉市长白山东路延吉市建工小学西侧四季阳光小区xx幢x单元xxx号房屋，房屋面积为46.2平方米，每平方米价格为2600元，总金额120120元。该房屋所属工程结束后，被告将原告购买的上述房屋抵账给了第三人陈矿山。故原告诉至法院，要求1、解除原、被告之间签订的商品房预售合同；2、被告返还购房款120120元并支付利息（从2010年8月18日起至全部退还之日止，以120120元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算）；3、被告赔偿原告购房款一倍的损失120120元。被告辩称：原、被告之间签订的商品房买卖合同并不是真实的房屋买卖。该商品房买卖合同是基于李东虎与被告之间签订的借款合同而形成的抵押担保合同。现原告隐瞒上述事实，要求以房屋买卖的法律关系主张诉讼请求，与事实不符。因本案诉争房屋是为案外人商泰山、李东虎向被告出借款项提供的抵押担保物，现商泰山涉嫌非法经营罪已由延吉市公安局立案调查，该案的侦查结果将直接影响到本案的裁判结果。通过案外人商泰山在公安机关的询问笔录可以证明以商品房买卖合同和购房款收据设定借款抵押担保，系被告与李东虎等人之间形成的一种借款交易习惯，也是延吉市民间借贷主要担保方式。因此原、被告之间并不存在真实的商品房屋买卖关系，不应适用商品房屋买卖的法律关系进行审理，对原告的主张应驳回。按照《物权法》第192条及《担保法》第50条的规定，抵押权是主债权的从权利，在债权未转让的情况下抵押权不得与债权分离而单独转让，因李东虎与被告约定将抵押房屋转让到原告名下，违反法律的规定，合同无效，原告的诉讼请求不应得到支持。第三人述称：第三人于2009年5月份从被告处购买诉争房屋，该房屋应归第三人所有。二原告向本院提供的证据有：证据一.身份证复印件两份及结婚证复印件一份，证明二原告的身份及二原告之间的关系。经质证，被告及第三人对证据无异议，本院予以采信。证据二.商品房预售合同、购房款收据、交通银行个人取款回单复印件各一份，证明原告向被告购买房屋的事实。被告对商品房预售合同、购房款收据的真实性有异议，但对该两份证据中的被告公司的公章无异议。对该两份证据的证明内容有异议，提出原告提交该份证据并不能证明双方之间是房屋买卖关系，双方之间真实的关系是被告向案外人商泰山、李东虎借款，并以此房屋为其出具抵押担保，所以原告隐瞒了上述事实。对交通银行个人取款回单的真实性有异议，是原告单方伪造的，与本案无关。从另一方面证实了双方之间不可能存在房屋买卖合同关系，因为被告出具商品房买卖合同和收据的时间是2010年8月17日，而个人取款回单是2010年8月18日的，情理来讲，被告不可能为原告出具完上述收据后再收取原告的钱款。第三人对此份证据无异议。本院认为，被告对此份证据的真实性提出异议，但未能提供证据予以证明，故对此份证据予以采信。证据三.延吉市房产局房屋档案复印件一份，证明2010年8月17日，延吉市房产局对本案诉争房屋的商品房买卖合同进行登记备案。被告对证据的真实性无异议，但提出原、被告之间不存在真实的房屋买卖意思表示。第三人对证据无异议。本院对此份证据予以采信。被告向本院提供的证据有：证据一.营业执照及组织机构代码证复印件各一份，证明被告的诉讼主体资格。经质证，二原告及第三人对此份证据无异议，本院予以采信。证据二.2010年8月18日案外人李东虎与被告签订的借款协议书复印件一份，证明原告将钱款出借给案外人商泰山和李东虎，该二人又将该笔借款另行转借给被告，经案外人商泰山和李东虎的指定，被告出具了本案诉争房屋的抵押担保合同，并按照指定将房屋受让方开具在原告名下，借款协议当中第4条对此已经明确约定。二原告对证据的真实性无异议，但提出与本案无关。第三人对证据无异议，但提出与其无关。本院对此份证据的真实性予以采信，但此份证据无法证明被告所要证明的事实，对其证明内容不予采信。证据三.商品房买卖合同及收据复印件各一份，证明2009年5月13日，被告已将本案诉争房屋出售给第三人，第三人是诉争房屋的实际拥有者。二原告对证据的真实性有异议，提出该证据是被告伪造的。第三人对证据无异议。本院认为，二原告虽对此份证据的真实性提出异议，但未能提供证据予以证明，故对此份证据予以采信。证据四.延吉市公安局对商泰山的询问笔录复印件两份，证明商泰山、李东虎直接向被告发放借款，借款协议书形成了完整证据链，能够充分证明原告与被告之间不是房屋买卖合同关系。商泰山涉嫌犯罪，延吉市公安局已对其进行侦查讯问，所以本着先刑后民的原则，被告请求中止本案审理，或者追加商泰山、李东虎参加本案诉讼。二原告对证据的真实性无异议，对证明内容有异议，提出该笔录中商泰山主张是从2011年初开始与罗今子发生借贷关系，且其所陈述的出借人中不包括原告，与原告无关。第三人对证据无异议。本院对此份证据的真实性予以采信，但此份证据不能证明本案与商泰山、李东虎有关联，故对其证明内容不予采信。第三人向本院提供的证据有：证据一.身份证复印件一份，证明第三人的身份。经质证，二原告及被告对此份证据无异议，本院予以采信。证据二、商品房买卖合同复印件一份、购房款收据复印件两份、物业费收据复印件三份、供热费发票复印件三份、电费明细复印件三份、收费记录复印件一份、四季阳光各项费用收据明细复印件一份，证明2009年5月13日，第三人从被告处购买本案诉争房屋并支付购房款133695元，取得房屋后并支付房屋相关费用。二原告对商品房买卖合同及购房款收据真实性有异议，对2009年5月13日收据中的被告公司的公章有异议，提出因当时延边恒基房地产开发有限公司未变更为被告，且第三人未能提供购房款来源。被告对证据无异议。本院对此份证据的真实性予以采信。经庭审质证采信的证据以及当事人的陈述，本院综合认定如下事实：2010年8月17日，二原告与被告签订了商品房预售合同，约定二原告购买位于延吉市长白山东路四季阳光小区xx幢x单元xxx号房屋、面积为46.2平方米的房屋，房屋价款为120120元。当日，原、被告双方一同到延吉市房产局将该合同进行登记备案。2010年8月18日，原告李运江支付被告购房款120120元。2009年，被告建设延吉市四季阳光工程时，拖欠第三人的砖款。被告与第三人约定以上述房屋顶材料款，并于2009年5月13日签订了商品房买卖合同，房屋价款为133666元。2012年9月，被告将该房屋钥匙及两份购房款收据交付给第三人，其中购房款133666元的收据的日期填写为2009年5月13日。第三人取得房屋钥匙后至今使用管理该房屋。另查，延边恒基房地产开发有限公司于2010年8月16日更名为被告。本院认为：第三人与被告及二原告与被告之间签订的商品房买卖合同均系合同双方当事人的真实意思表示，合法有效。被告已将涉案房屋交付给第三人使用，故被告无法向原告履行交付房屋义务，原告要求解除原、被告之间签订的商品房预售合同的主张符合法律规定，本院予以支持。被告主张其与原告之间不存在房屋买卖法律关系，该商品房预售合同实为借款抵押担保合同，但对此未能提供充分的证据予以证明，本院对该主张不予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第（三）项规定，房屋出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。被告与第三人签订商品房买卖合同后，隐瞒该事实，又与原告签订商品房预售合同，并将该房屋交付给第三人管理使用至今，导致原、被告双方的商品房预售合同无法实际履行，故被告应返还原告已付购房款120120元及利息，并承担购房款一倍即120120元的赔偿责任。原告要求被告返还购房款120120元并支付利息（从2010年8月18日起至还款之日止，以120120元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算），赔偿购房款一倍的损失120120元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第（四）项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第（三）项之规定，判决如下：一、解除原告李运江、迟增华与被告延边罗京实业集团有限公司之间签订的商品房预售合同；二、被告延边罗京实业集团有限公司于本判决发生法律效力后立即返还原告李运江、迟增华购房款120120元，并支付利息（从2010年8月18日起至还款之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；三、被告延边罗京实业集团有限公司于本判决发生法律效力后立即赔偿原告李运江、迟增华损失120120元。如被告延边罗京实业集团有限公司未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4903元（原告已预交），由被告延边罗京实业集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。审 判 长  金 纯助理审判员  张妍妍助理审判员  尹永杰二〇一五年六月一日书 记 员  李妍颖