广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤2071民初4513号
原告：中山市合利物业管理服务有限公司，住所地广东省中山市，组织机构代码××。
法定代表人：徐静，该公司总经理。
委托代理人：谢创英、张强，广东铭致律师事务所律师。
被告：魏海茹，女，汉族，身份证地址河北省石家庄市元氏县，住广东省，公民身份号码×××1049。
原告中山市合利物业管理服务有限公司（以下简称合利物业公司）诉被告魏海茹物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告合利物业公司委托代理人张强、被告魏海茹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告合利物业公司诉称：2009年2月1日，原告合利物业公司受中山市盛泰房地产开发有限公司（以下简称盛泰公司）的委托，对沙溪镇新濠路50号誉花园物业进行物业管理。根据《中山市前期物业服务合同》规定，住宅房物业管理服务费由原告合利物业公司按建筑面积每月每平方米1.6元向业主或物业使用人收取，以及梯灯分摊费按月平均分摊为8元；另根据合同的约定，业主或物业使用人逾期未缴纳物业管理费的，原告合利物业公司可收取所欠管理费用每日l‰的违约金。被告魏海茹为中山市沙溪镇新濠路50号誉花园11幢202房的业主，该物业面积为134.23平方米，每月应向原告合利物业公司交纳物业管理费222.768元（含8元梯灯费），逾期违约金原告合利物业公司按所欠金额按中国人民银行同期贷款利息4倍计算至2015年7月为106.73元。但被告魏海茹自2014年10月1日起至今一直未交纳上述费用，经原告合利物业公司多次催收均拒不交纳。原告合利物业公司认为，被告魏海茹已构成违约。原告合利物业公司为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1.被告魏海茹立即支付所欠原告合利物业公司的物业管理费445.536元、滞纳金106.73元【物业管理费自2014年10月1日按每月222.768元计算（含每月8元梯灯费）计至2014年11月，滞纳金自2014年10月1日起按每日中国人民银行同期贷款利息4倍暂计至2015年7月，以实际执行时所欠滞纳金为准】；2.被告魏海茹立即支付所欠原告合利物业公司的2014年9月1日水费127.68元；3.被告魏海茹承担本案的全部案件受理费。庭审中，原告合利物业公司明确滞纳金就是违约金并变更为：从2014年10月1日起按每月2%暂计至2015年7月，以实际执行时所欠滞纳金为准。
原告合利物业公司为证明其主张的事实及支持其诉讼请求在举证期限内提交证据如下：1.物业管理企业资质证书；2.广东省经营服务性收费许可证及副本；3.关于沙溪镇誉花园商住小区物业服务和车辆停放保管服务收费的复函；4.中山市土地房地产权档案馆档案资料证明表；5.中山市前期物业服务合同、《前期物业服务合同》补充协议（誉花园）。
被告魏海茹辩称：确认物业管理费、水费、梯灯费，违约金不知道原告合利物业公司是怎样算出来的。但第一，原告合利物业公司不能按照物业合同规定提供物业服务，违约在先，原告合利物业公司存在下列违反物业管理协议的行为：1.不履行安全保证义务，存在多处监控设备损坏、未见保安人员巡视、雇暑期工当保安，导致小区多户被盗等；2.不履行定期服务义务，其家中厨房下水道2次被堵，原告合利物业公司承诺的管道改造未实施；3.未尽到小区公共环境维护管理义务，2012年至2014年期间本小区部分业主私自占用公共绿化部位圈地种菜，乱搭建，原告合利物业公司未尽到管理责任与义务。第二，因原告合利物业公司的不作为，直接导致其长期以来，身体健康、精神状态和经济利益均受到侵害。表现为1楼业主私自搭建铁皮屋，下雨天噪音好大，太阳照射反射光线，存在容易被不法分子利用爬至二楼的隐患，铁皮屋顶的垃圾无人清扫，容易形成卫生死角，直接对其的生活造成直接影响，后经协商调解，原告合利物业公司主任口头承诺铁皮屋的卫生由原告合利物业公司清理，对此每月在其督促下清理后，再付清当月物业管理费，但直到2014年10月，对于该铁皮屋的卫生清洁，原告合利物业公司在其多次督促下，最终无人理会，其不得不自费清理至今。综上，因原告合利物业公司未履行服务义务给其生活带来诸多不便，并带来一定的经济损失和精神损害，其才从2014年10-11月停止交纳物业管理费，根据合同法有关先履行抗辩权的规定，在原告合利物业公司没有恰当履行物业服务义务之前，其有权拒绝支付物业服务费用，因此，请求法院驳回原告合利物业公司诉讼请求，并赔偿被告魏海茹的经济损失。
被告魏海茹就辩解在举证期限内提交如下证据：1.中山市誉花园前期物业服务协议复印件；2.照片18张。
经审理查明：合利物业公司为具备物业管理三级资质的物业管理企业，自2003年9月23日准予从事物业管理业务。合利物业公司自2009年2月1日起对沙溪镇誉花园商住小区提供物业管理服务。合利物业公司与魏海茹于2010年5月14日签订前期物业服务合同补充协议（誉花园），该协议载明：魏海茹将在誉花园所属物业11幢202室委托合利物业公司实行物业管理；总建筑面积134.23㎡；魏海茹由2010年5月依法交纳物业服务费和车辆停放租金，物业服务费收费标准：高层住宅每平方米1.6元／月；合利物业公司收取魏海茹物业服务费及车辆停放费将在每月15日通过建设银行账号自动划扣，对逾期不交者，经合利物业公司催收仍不交付的，合利物业公司有权采取对魏海茹停止相应的服务措施，并从逾期之日起每天按应交物业服务费的1‰缴交滞纳金；沙溪镇供水公司规定所有誉花园楼层采取从首层开始二次供水，委托合利物业公司代收水费，而水箱按卫生条列规定需定时清洁检疫检测，合利物业公司将收取水质检疫检测费每立方米（吨）0.2元（以实际用水数额计算）；本协议自双方签字或盖章后生效，具有前期物业服务合同同等效力；协议还约定了其他事项。合利物业公司与魏海茹在协议上盖章、签名确认。魏海茹系中山市沙溪镇沙溪南路50号誉花园11幢202房的业主，该房地产于2011年23日取得产权证书，登记建筑面积为136.21平方米，系高层住宅。魏海茹于2010年5月收楼并于2010年7月入住该房。合利物业公司称魏海茹缴纳物业管理费至2014年9月，自2014年10月起拖欠物业管理费用，并经催收后拒不缴纳，遂诉至本院，主张前述实体权利。
另查：合利物业公司与盛泰公司（以下简称盛泰公司）于2009年2月1日签订前期物业管理服务合同，合同载明：盛泰公司按照法律、法规和有关规定，采用规定招标、协议方式，选聘合利物业公司对本物业实施前期物业管理；本物业未竣工验收交付使用前，物业服务费由房地产开发企业交纳；竣工交付使用后，物业服务费用由业主或非业主使用人缴交；合利物业公司与盛泰公司双方约定以包干制一方式收取物业服务费和提取酬金：按每月每平方米一定的标准收取物业服务费，包括共用水费、电费。合利物业公司在年终决算物业服务总收入和服务总成本，盈余或者亏损均由物业管理公司享有；住宅按【建筑面积】、【套内建筑面积】每月每平方1.6元；商场按【建筑面积】、【套内建筑面积】每月每平方2.0元收取；业主从办理收楼手续后的次月开始缴交物业服务费，以后每次收缴物业管理费的时间为每月15号之前；服务期限自2009年2月1日起至本物业业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同生效之日止；合同还约定了其它事项。
本院认为：本案为物业服务合同纠纷。合利物业公司与魏海茹签订的服务合同补充协议系双方真实意思表示，内容并未违反法律法规的强制性规定，上述服务合同补充协议合法有效，合利物业公司已依约向誉花园提供物业服务，魏海茹应依约按时向合利物业公司交纳物业管理费。庭审中，合利物业公司主张魏海茹尚欠2014年10月至11月的物业服务费445.54元（含梯灯费）、2014年9月1日至2014年11月30日水费127.68元，魏海茹确认欠款事实与金额，对此本院予以认定。
关于魏海茹抗辩称合利物业公司未能履行物业服务义务，导致其受到一定的经济损失和精神损害。但魏海茹只提供照片和中山市誉花园前期物业服务协议复印件佐证，合利物业公司不予确认。在物业服务合同关系中，业主认为物业公司提供的服务存在一般瑕疵并不足以构成拒交物业费的正当理由，只有当物业公司提供的服务有较大瑕疵，影响业主正常生活的，相关业主才可以此为抗辩理由减免物业费。本案中魏海茹没有证据证明合利物业公司服务存在较大瑕疵。故对魏海茹的辩解，本院不予采纳。
关于滞纳金，实际为逾期交付物业服务费的违约金。魏海茹未按约定支付物业管理费，违反了诚信原则及合同的约定，给合利物业公司造成损失，应承担相应的违约责任，协议约定为每天1‰，现合利物业公司主张以实际拖欠的物业管理费为基数，从2014年10月1日起按每月2%的标准计至实际支付之日止，该诉请合法有据，本院予以支持。
综上，合利物业公司诉求合理有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《广东省物业管理条例》第四十七条之规定，判决如下：
一、被告魏海茹于本判决生效之日起七日内支付原告中山市合利物业管理服务有限公司2014年10月至2014年11月的物业服务费（含梯灯费）445.54元及违约金（违约金以实际欠款额为基数，按每月2%从2014年10月1日起计至支付之日止）。
二、被告魏海茹于本判决生效之日起七日内支付原告中山市合利物业管理服务有限公司2014年9月1日至2014年11月30日的水费127.68元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元（原告中山市合利物业管理服务有限公司已预交25元），由被告魏海茹负担25元并于本判决生效之日起七日内直接返还原告中山市合利物业管理服务有限公司）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判员 廖鑑财
二〇一六年六月六日
书记员 王 毅
陈桂清
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