湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘01民终1689号
上诉人（原审被告）彭建斌，男，1960年2月21日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。
委托代理人彭佳，女，1988年4月23日出生，住湖南省长沙市雨花区，系彭建斌之女。
被上诉人（原审原告）梁孟，男，1989年2月11日出生，汉族，住湖南省长沙县。
委托代理人曾强，湖南本义真元律师事务所律师。
委托代理人李兵，湖南本义真元律师事务所律师。
上诉人彭建斌因与被上诉人梁孟房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院作出的（2015）雨民初字第05436号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年10月18日，梁孟与彭建斌签订一份《租赁合同》，合同约定：梁孟承租彭建斌所有的位于长沙市××号房屋，租赁期限为5年，从2012年12月1日起至2017年11月30日止；租金为每月20000元，按每六个月缴纳一次，在该租赁合同签订之日交清租金，从2013年12月1日起，在上一年租金的基础上每年递增5%的租金，以后每次缴纳租金，应提前10日；梁孟应按时缴纳租金，如逾期缴纳租金，每逾期一日，则违约金按月租10%每天支付给彭建斌，梁孟有以上行为，彭建斌有权提前终止合同，收回房屋，并向梁孟追缴一个季度的违约金；梁孟向彭建斌预交50000元转让金后，可以在合同期限内转让门面，但房租及房屋押金在原基础上不低于10%，合同期满后，如续签，转让费另行协商，合同期满后未转让此款无条件退还；梁孟需交押金100000元，在合同期满和此门面转让后，押金无条件退还。同日，梁孟向彭建斌支付押金100000元；2012年10月19日，梁孟向彭建斌支付转让金50000元。此后，梁孟开始使用租赁的门面，并支付了2014年5月31日前的全部租金。
2015年5月18日，彭建斌向该院提起诉讼，请求判令：要求解除双方所签《租赁合同》，并要求梁孟支付从2014年6月1日起至2015年5月31日止的租金258300元、违约金1022000元（每日按月租金的10%标准）、水、电费1137元。2015年7月24日，该院作出（2015）雨民初字第02573号民事判决书，判决结果为：梁孟、彭建斌所签《租赁合同》于2015年6月11日解除；梁孟应支付彭建斌租金为258300元；以彭建斌在该案中主张的违约金过高为由，将梁孟应支付的违约金标准调整为应付租金的每日万分之五标准；梁孟应支付彭建斌水电费1137元。梁孟在该案中辩称其支付的押金100000元、转让金50000元，彭建斌应予返还，该院对此以梁孟未在该案中提出反诉为由而未予处理。目前，上述判决已生效，且已进入执行程序，梁孟尚未按上述判决履行相应的给付义务。
2015年10月14日，梁孟诉至该院，要求彭建斌返还押金100000元、转让金50000元，并要求彭建斌支付相应利息。在本案诉讼中，彭建斌提出反诉，要求梁孟支付相当于一个季度租金的违约金。
原审法院认为：梁孟与彭建斌签订的《租赁合同》，已经该院（2015）雨民初字第02573号民事判决书判决于2015年6月11日解除，该院对此予以确认。
关于押金和转让金。梁孟所支付的押金，性质上属对合同履行的一种担保；梁孟支付的转让金，性质上属对其取得转租涉案房屋权利的担保。涉案合同虽因梁孟违约导致解除，但彭建斌因涉案合同享有的权利已经该院判决，且彭建斌的相应损失也通过违约金的形式得到弥补，在涉案合同解除后且彭建斌再无其他损失的情况下，彭建斌继续占有上述款项无事实及法律依据，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，彭建斌应返还因涉案合同收取梁孟的押金100000元、转让金50000元。该给付义务系合同解除后因结算产生，并非合同履行过程中的互负债务，彭建斌不能以梁孟未履行该院（2015）雨民初字第02573号生效判决为由予以抗辩；梁孟另行主张的违约金，因涉案合同解除系因梁孟违约导致，梁孟的该项诉讼请求无法律依据，该院不予支持。
关于彭建斌主张的违约金。违约金从性质上主要是对守约方损失的补偿，兼顾对违约方有限度的惩罚。涉案合同约定的违约金包括两个部分，一是梁孟逾期支付租金，每逾期一日，按月租金10%标准计算的违约金；二是梁孟存在违约行为，则应支付相当于一个季度租金的违约金。彭建斌在（2015）雨民初字第02573号一案中，主张的是第一部分违约金，该院（2015）雨民初字第02573号民事判决书认定彭建斌在该案中主张的违约金标准明显过高，并酌情调整为按每日万分之五的标准计算。根据上述事实，梁孟应承担的违约责任已经生效判决处理，彭建斌以相同事实再行要求梁孟承担违约责任有违“一事不再理”原则；另彭建斌在上述案件中主张的违约金已被认定过高，并由该院依法作出调整，可以认定彭建斌因梁孟违约所导致的损失已得到足额弥补，梁孟再行主张另一部分违约金，无事实和法律依据，该院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、彭建斌于判决生效后10日内返还梁孟押金100000元、转让金50000元；二、驳回梁孟的其他诉讼请求；三、驳回彭建斌的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费因适用简易程序减半收取1754元，反诉费727元，共计2481元，由彭建斌负担。
上诉人彭建斌不服原审判决，向本院上诉称:一、被上诉人在支付5万元转让金后，即拥有转让权，上诉人收取的是转让权的保证金。被上诉人在合同履行期限内无法履行合同，法院判决被上诉人违约，没有按期支付租金，导致违约解除合同。《租赁合同》第七条第二款明确约定了合同期满才有返还权，被上诉人违约在先，导致合同被提前解除，合同期未满不构成无条件退还，因此，被上诉人要求返还转让金无事实和法律依据；二、《租赁合同》明确约定了退还押金的情形，没有合同期满，不构成合同约定的押金无条件退还的情形。被上诉人要求退还合同押金100000元，没有事实和法律依据。并且，从2014年6月1日至今，被上诉人拖欠租金至少258300元，还有水电费、诉讼费、逾期支付的租金的违约金共计已超过300000元。被上诉人在未履行完合同义务的前提下，没有押金返还请求权。另外，因被上诉人违约解除合同，给上诉人造成近六个月的实际房租损失，合计将近130000元（月租22050元）；三、《租赁合同》约定的违约金是两部分，并非以相同事实要求承担违约责任，而是根据合同约定，分别以“逾期支付租金”和“违约解除合同”要求被上诉人承担违约责任。而原审法院认为被上诉人应承担的违约责任有违“一事不再理”原则，另上诉人主张的违约金过高且上诉人的损失已得到足额补偿的说法与事实完全不符。当事人在合同中约定了违约金，该约定是合法有效的，法院应支持合同中对于违约金的约定，上诉人的合法权益没有得到充分保障。据此，请求二审法院：1、撤销（2015）雨民初字第05436号民事判决书第一项、第三项，依法改判支持上诉人的一审反诉请求，并驳回被上诉人的一审诉讼请求；2、本案的一审、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。
被上诉人梁孟答辩称：一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法予以维持。
二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。
二审审理过程中，上诉人以被上诉人至今未履行原审法院（2015）雨民初字第02573号民事判决为由向本院申请中止审理。
本院查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：（一）关于押金和转让金的问题。彭建斌上诉称，被上诉人主张返还押金10万元和转让金5万元无事实依据与法律依据。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，被上诉人支付的押金和转让金系对合同履行的一种担保，涉案合同已经原审法院（2015）雨民初字第02573号民事判决书判决解除，且上诉人的相应损失也通过违约金的形式得到弥补。根据上述法律规定，原审判决上诉人返还被上诉人押金10万元、转让金5万元并无不当。上诉人的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。（二）关于上诉人主张的违约金问题。上诉人称，被上诉人应按合同约定支付“逾期支付租金”与“违约解除合同”两种违约金。本院认为，虽上诉人在（2015）雨民初字第02573号一案中主张的是第一部分违约金，但该判决认定上诉人主张的违约金标准明显过高，并酌情调整为按每日万分之五的标准计算。根据上述事实，被上诉人应承担的违约责任已经生效判决处理，上诉人的损失亦已得到足额弥补，一审法院以“一事不再理原则”予以驳回并无不当。上诉人的该项上诉理由亦不能成立，本院不予支持。（三）关于本案是否中止审理的问题。上诉人以被上诉人至今未履行原审法院（2015）雨民初字第02573号民事判决为由向本院申请中止审理。本院认为，被上诉人是否履行原审法院（2015）雨民初字第02573号民事判决并不影响本案的审理，本案不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条规定的需中止诉讼的情形。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处得当，依法应予维持。上诉人彭建斌的上诉理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费2481元，由上诉人彭建斌负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 何豪杰
审 判 员 曾庆军
代理审判员 黄 琦
二〇一六年六月二十一日
书 记 员 孙 娇
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。