大连市甘井子区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽0211民初11140号
原告大连道亨物业管理有限公司。
法定代表人沈观标，系总经理。
委托代理人董磊，系辽宁宏展律师事务所律师。
委托代理人侯佳青，系辽宁宏展律师事务所律师。
被告王鑫鑫。
委托代理人郭鹏飞，系辽宁海大律师事务所律师。
委托代理人谷剑峰，系辽宁海大律师事务所律师。
原告大连道亨物业管理有限公司与被告王鑫鑫物业服务合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告大连道亨物业管理有限公司的委托代理人侯佳青，被告王鑫鑫的委托代理人郭鹏飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告大连道亨物业管理有限公司诉称，2010年4月1日，原告与建设单位大连泰华房地产开发有限公司签订了《物业管理委托书》，约定合同期六年，由原告为小区提供物业服务。被告在买受房屋时与建设单位签订了《大连市前期物业管理服务协议》和《商品房买卖合同补充协议》，协议约定物业费按每月1.60元/平方米收取。原告全面、及时地履行了物业服务合同义务，但被告却拖欠物业服务费未向原告及时支付。原告多次向所有欠费业主催缴，分别在2012年3月30日、2014年3月23日和2016年3月15日在每栋楼的入口处张贴书面通知书催缴物业费，但至今包括被告在内仍有部分业主欠费。合同期满的2016年3月31日，原告终止了对该小区的物业服务。现原告诉至法院，请求依法判令被告支付自2014年1月1日起至2016年3月31日拖欠的物业费4,107.46元。
被告辩称，不同意原告诉讼请求。一、原告没有履行案涉《物业管理委托书》、《大连市前期物业管理服务协议》和《商品房买卖合同补充协议》中载明的物业服务项目和内容，不但无权向被告收取物业费，反而应退还被告已预交的物业费。二、原告系与案涉小区的开发建设单位违法私自签订了案涉小区的前期物业服务协议，原告取得案涉小区物业服务管理权并未履行通过合法的投标方式或者系经过相关行政主管部门批准后采用协议的方式这两种选聘程序中的任何一种。因此，该违法签订的前期物业服务协议对被告不具有约束力，原告无权向被告主张物业费。三、原告没有依法取得《收费许可证》，无权向被告收取物业服务费，已收取的、被告已预交的物业费应当退还给被告。四、原告2014年8月6日之前的物业费请求权已过诉讼时效期间，不受法律保护，应驳回原告的该部分诉讼请求。
经审理查明，2010年4月1日，大连泰华府邸小区（行政街号为翠州园）的建设单位大连泰华房地产开发有限公司与原告签订了《物业管理委托书》，委托原告为大连泰华府邸小区提供物业管理服务，委托管理期限为六年。后，建设单位大连泰华房地产开发公司与案外人郝威签订了《商品房买卖合同补充协议》和《大连市前期物业管理服务协议》，约定物业费按每月1.60元/平方米（建筑面积）收取。被告王鑫鑫于2013年从案外人郝威手中购得案涉房屋。上述合同签订后，原告为该小区提供物业服务至2016年3月31日。原告于2016年4月1日撤离小区，将小区交由大连华安物业管理有限公司接管。
另查，被告王鑫鑫系大连市甘井子区翠州园房屋的业主，该房屋建筑面积95.08平方米。被告自2014年1月1日起至2016年3月31日止未交纳物业费。
再查，原告提供的证据显示，其曾在案涉小区内的公告栏上张贴了催缴物业费的通知及各业主欠付物业费的具体金额，注明的日期分别是2014年3月23日和2016年3月15日。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。建设单位大连泰华房地产开发公司与原告大连道亨物业管理有限公司签订的《物业管理委托书》以及与案外人郝威之间签订的《商品房买卖合同补充协议》和《大连市前期物业管理服务协议》合法有效，被告与原告虽然未直接签订合同，但其从案外人郝威手中购得案涉房屋并实际享受了原告提供的物业服务，被告与原告已经构成了实际上的物业服务合同关系，故上述合同对原、被告具有约束力。原告作为案涉小区的物业服务单位，应当按照合同的约定为被告所在小区提供物业服务，被告作为该小区业主应按合同约定的价格标准交纳物业费。原告以《商品房买卖合同补充协议》和《大连市前期物业管理服务协议》为据，按照房屋建筑面积每月每平方米1.60的标准向被告主张物业费，应首先举证证明其所提供的物业服务达到了合同约定的标准。然，通过庭审调查可知，原告的物业服务存在诸多的不足，且原告在提供物业服务期间一直未取得《收费许可证》，同时考虑到原告已于2016年4月1日撤出案涉小区，其无法通过后续的物业服务行为对当前的服务状况加以改善。故此，本院在综合考量上述因素后，酌定认为被告按照拖欠物业费本金的60%向原告支付物业费为宜。经本院调整后，被告应交纳的物业费数额为2,464.48元（4,107.46元×60%）。对于被告提出的原告未依约提供物业服务，故不应支付物业费一节，本院认为，物业管理是一种服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来解决，相同的服务、不同的服务对象感受也可能不一样，物业费是保障物业公司能提供正常服务的物质基础，部分业主以物业服务不到位即拒绝交纳物业费，不利于维护大多数交费业主的权益和小区整体利益。因此，被告以此为由拒交物业费没有事实基础和法律依据。
关于被告辩称的原告系未经合法程序选聘的物业服务企业一节，本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。”现本案被告并未提供相应的证据对该问题予以证明，故本院对被告的该项辩驳意见不予采纳。
关于被告辩称原告主张已超过诉讼时效一节，因原告已提供证据证明其分别于2014年3月23日和2016年3月15日向欠费业主催缴过物业费，故对于被告的该项辩驳意见，本院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告王鑫鑫于本判决发生法律效力之日起十日内向原告大连道亨物业管理有限公司支付拖欠的自2014年1月1日起至2016年3月31日止的物业服务费2,464.48元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告大连道亨物业管理有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费50元（原告已预付），由被告王鑫鑫负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
申请执行的期限为二年。
审 判 长 李晓男
代理审判员 管华东
代理审判员 李琦文
二〇一七年三月二十日
书 记 员 宋雅楠
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，享有下列权利：
（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；
（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；
（四）参加业主大会会议，行使投票权；
（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；
（六）监督业主委员会的工作；
（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；
（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；
（十）法律、法规规定的其他权利。