湖北省黄石市黄石港区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）鄂0202执异16号
异议人（被执行人）：张琼（系被执行人王文健之妻）。
申请执行人：余俊。
申请执行人：邹斌。
申请执行人：周兴球。
申请执行人：刘友前。
被执行人：王文健。
被执行人：鄂州市俊杰农业专业合作社，住所地鄂州市泽林镇火烧坝农场。
法定代表人：王文健，董事长。
本院在执行申请执行人余俊、邹斌、周兴球、刘友前与被执行人王文健、张琼、鄂州市俊杰农村专业合作社民间借贷纠纷一案中，异议人张琼对本院执行行为提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
异议人张琼称，黄石港区人民法院在本案执行过程中的评估拍卖行为违反了法律规定，违背了执法为民理念，理由如下：1.送达错误，异议人和被执行人王文健均未签收过评估、拍卖等相关法律文书；2.评估机构的选择和拍卖公告发布平台的选择错误，被评估房产在鄂州，而评估机构均在黄石，拍卖公告亦发布在黄石市地方性报刊；3.虚假评估，鄂州市文星路工行房产及鄂州市凤凰路房产评估报告书内容虚假，评估公司未实地勘察，评估报告附件房产的图片错误；4.超额拍卖且拍卖价格错误，法院拍卖的六套房产超过了异议人在两份判决书中确定的债务数额，其中鄂州泽林镇门面房、凤凰路房产、文星路房产降价拍卖的比例均超过了保留价的20%；5.鄂州泽林镇门面房、鄂州高知秀园房产拍卖时使用的评估报告已过一年有效期，四处房产三次拍卖之间的间隔时间超过法律规定。故异议人请求撤销黄石港区人民法院对鄂州市凤凰南路与十一号路交汇处高知秀园小区21号楼独单元11层东户16（11）层住宅（房权证字第××号）（下称高知秀园房产）、鄂州市泽林镇江碧路东侧综合楼由南至北第8-9间及第2-3层综合房地产（鄂州房权证鄂城私字第××号）（下称泽林镇房产）、鄂州市文星路中段工行综合楼3单元5层西户（鄂州房权证字第××号）（下称文星路房产）、鄂州市凤凰路鑫平志开发楼南单元2-3层复式独户（房权证字第××号）（下称凤凰路房产）的评估拍卖及过户，撤销（2013）鄂黄石港执字第00240号之六、之七、之八、之九执行裁定书。
经审理查明，本院于2013年7月23日对原告余俊、邹斌、周兴球、刘友前诉被告张琼、王文健、鄂州市俊杰农村专业合作社民间借贷纠纷一案作出（2012）鄂黄石港胜民初字第00205号民事判决书，确定：被告王文健、张琼于判决生效后十日内连带给付原告余俊、邹斌、周兴球、刘友前借款本金180万元及利息，并连带给付原告为实现债权而支出的律师服务费6万元。在被告王文健、张琼不能清偿债务时，被告鄂州市俊杰农业专业合作社对上述债务承担清偿责任。履行期限届满后，被告未按判决书内容履行给付义务，2013年10月8日，原告向本院申请强制执行。本院于2013年11月14日向三被执行人送达执行通知书，责令三被执行人履行给付义务，执行通知书均送达至王文健本人，其因病无法签名，故本院留置送达。被执行人逾期未履行，本院于2013年12月10日作出（2013）鄂黄石港执字第00240号执行裁定书，裁定对被执行人张琼、王文健、鄂州市俊杰农业专业合作社采取强制执行措施。
2014年8月15日，本院依法向申请执行人及被执行人送达《选定评估机构通知书》，通知双方于8月19日前往黄石市中级人民法院协商选定评估机构，因被执行人未到场，经黄石市中级人民法院摇号确定委托湖北益欣成土地房地产估价经纪有限公司（下称益欣成公司）对被执行人张琼所有的泽林镇房产、高知秀园房产进行评估，该评估公司于2014年9月12日作出yxc房估字（2014）第267号、yxc房估字（2014）第268号《房地产估价报告》，2014年10月17日，本院将评估报告送达给了申请执行人和被执行人，申请执行人对yxc房估字（2014）第267号《房地产估价报告》提出异议并要求复核。2015年6月1日，益欣成公司出具《关于对湖北省黄石市中级人民法院委托的位于鄂州市泽林镇江碧路东侧综合楼由南至北第8-9间及第2-3层张琼综合房地产市场价值修正的说明函》对yxc房估字（2014）第267号《房地产估价报告》进行了修改，修改后泽林镇房产的市场总价值为3309993元。2015年7月15日，本院向被执行人张琼、王文健留置送达了修改后的评估报告书。本院分别于2015年8月7日、2015年11月11日作出（2013）鄂黄石港执字第00240-1号、（2013）鄂黄石港执字第00240-2号执行裁定书，裁定拍卖上述两套房屋。2015年8月28日本院依法经黄石市中级人民法院委托湖北嘉隆国际拍卖有限公司对被执行人张琼所有的泽林镇房产进行公开拍卖，拍卖公告发布于《东楚晚报》，本院于2015年12月11日、2016年3月10日、2016年10月1日向被执行人张琼、王文健留置送达了拍卖公告。该拍卖公司于2015年12月18日以评估价3309993元作为第一次拍卖保留价进行拍卖并流拍，后本院建议降价20%作为第二次拍卖保留价于2016年3月16日进行第二次拍卖流拍。2016年4月13日，本院向黄石市中级人民法院出具《函》一份，建议降价15%作为第三次拍卖保留价，2016年5月16日第三次拍卖流拍后，申请执行人向本院提出申请同意以第三次拍卖保留价2250800元接受拍卖财产抵债。本院于2017年3月1日作出（2013）鄂黄石港执字第00240号之七执行裁定书，裁定将泽林镇房产交付申请执行人余俊、周兴球、刘友前抵偿债务。因泽林镇房产于2010年7月9日已设立抵押，抵押权人为中国工商银行股份有限公司鄂州分行，申请执行人替被执行人张琼偿还抵押权人借款本息812291.31元。
2015年11月17日，本院依法委托湖北嘉隆国际拍卖有限公司对被执行人张琼所有的高知秀园房产进行公开拍卖，第一次拍卖时间为2016年3月16日，以评估价625820元作为拍卖保留价并流拍；2016年4月13日，本院向黄石市中级人民法院出具《函》一份，建议降价15%作为第二次拍卖保留价，2016年5月16日第二次拍卖流拍后，本院于2016年6月2日向黄石市中级人民法院出具《函》一份，建议降价20%作为第三次拍卖保留价，2016年6月6日第三次拍卖流拍后，2016年11月10日经黄石市中级人民法院委托武汉光谷联合产权交易所黄石产权交易有限公司对该房产进行公开变卖，买受人黄神赐以第三次流拍保留价人民币425600元依法竞得，本院于2016年12月10日作出（2013）鄂黄石港执字第00240号之六执行裁定书，裁定本院依法变卖的被执行人张琼位于高知秀园房产的所有权及相应的土地使用权归买受人黄神赐。
2015年11月18日，本院向被执行人王文健、张琼留置送达了《选定评估机构通知书》，因被执行人未到场协商选定评估机构，经黄石市中级人民法院摇号确定委托湖北九洲房地产评估经纪事务所对被执行人张琼所有的凤凰路房产、被执行人王文健所有的文星路房产房产进行评估。该评估公司于2016年1月20日作出湖北九洲-（司法鉴定）字第2015-031-1号、湖北九洲-（司法鉴定）字第2015-031-2号《房地产司法鉴定估价报告》，两份报告中凤凰路房产和文星路房产的评估价分别为763857元和282179元。本院于2016年3月10日将两份估价报告送达至王文健、张琼，王文健因病无法签收，故留置送达并电话通知与张琼。2016年10月，本院经黄石市中级人民法院委托湖北日隆拍卖有限公司对上述两套房产进行公开拍卖，湖北日隆拍卖有限公司在《东楚晚报》发布拍卖公告。该拍卖公司于2016年12月26日分别以凤凰路房产和文星路房产的评估价作为第一次拍卖保留价拍卖并流拍；2017年1月18日，本院向黄石市中级人民法院出具《函》一份，建议降价10%作为两套房产的第二次拍卖保留价，2017年3月7日第二次拍卖流拍后，该拍卖公司次日向本院出具《流拍报告》一份，报告中载明两套房产第二次拍卖保留价为941433元；2017年3月31日，本院向黄石市中级人民法院出具《函》一份，建议降价20%作为两套房产的第三次拍卖保留价，2017年5月10日第三次拍卖，买受人王文娟依法以235000元竞得文星路房产，买受人唐皓兵依法以550000元竞得凤凰路房产，本院于2017年5月24日分别作出（2013）鄂黄石港执字第00240号之八、之九执行裁定书，裁定上述两套房产所有权及相应其他权利分别归王文娟、唐皓兵所有。另，2018年1月26日，湖北九洲房地产评估经纪事务所出具《关于“王文健位于鄂州文星路中段工行综合楼3单元5层西户住宅房地产市场价值评估”情况汇报》，该汇报中对照片与房屋实际现状不符问题回应为“在进行内页照片整理时操作失误，导致报告附图错误”，并特别说明“经过对比照片，装修等差异部分在房屋整体评估结论的影响微乎其微，并未影响房屋价值的结论”。
另查明，被执行人张琼名下高知秀园房产已于2012年1月13日设立抵押，抵押数额为350000元，抵押权人为刘友前、刘雪梅；凤凰路房产于2012年1月13日设立抵押，抵押数额450000元，抵押权人为余俊。
本院认为，一、关于本院是否送达错误的问题。根据本院查明的事实，本院分别于2014年8月15日、2015年7月15日、2015年11月18日、2015年12月11日、2016年3月10日、2016年6月2日、2016年10月1日前往被执行人张琼、王文健住处向其留置送达了评估及拍卖相关法律文书，亦电话通知了异议人，异议人主张本院送达错误，无事实依据；
二、关于本案评估机构的选择和拍卖公告的发布平台是否错误的问题。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第五条规定：“评估机构由当事人协商一致后经人民法院审查确定；协商不成的，从负责执行的人民法院或者被执行人财产所在地的人民法院确定的评估机构名册中，采取随机的方式确定……”，本院向被执行人送达了选定评估机构通知书，亦电话通知过被执行人与申请执行人参与评估机构的协商选定，但被执行人并未到场参加协商，本案评估机构依法通过黄石市中级人民法院在委托评估、拍卖机构名册内摇号确定，符合法律规定。而关于本案拍卖公告发布平台的问题，本案涉案四套房产均已通过拍卖或变卖成交并过户，拍卖公告发布于《东楚晚报》并未使被执行人的合法权益受到影响，异议人亦未向本院申请在其他新闻媒体上公告或要求扩大公告范围，故异议人的主张无事实和法律依据，本院不予支持。
三、关于本案文星路房产、凤凰路房产是否虚假评估的问题。根据异议人的主张和湖北九洲房地产评估经纪事务所出具的《情况汇报》，本院对湖北九洲-（司法鉴定）字第2015-031-2号《房地产司法鉴定估价报告》附图错误的事实予以认定，该报告中对被估对象文星路房产附概貌性图片八张，其中涉及室内装修的厨房、卧室、卫生间三张图片错误。但是这一事实并不足以支撑异议人的主张。首先，本案评估机构湖北九洲房地产评估经纪事务所是具有法定资质的房地产估价机构，是本院依法通过黄石市中级人民法院确定的评估机构；其次，该评估机构作出的两份评估报告附件中均有被评估房产的摄影图，包括外部环境图片和室内装修图片，以示评估过程中进行了实地勘察。虽然文星路房产所附室内三张图片错误，但异议人未对文星路房产所附外部环境图片及凤凰路房产所附图片提出相反意见，由此可见这些图片反映的确是两处房产的真实面貌，可以证明评估公司进行了实地勘察。异议人主张虚假评估，但除了提出文星路房产室内装修图片有误，未对其主张提供任何证据支持，而湖北九洲房地产评估经纪事务所已对该失误作出合理解释，并说明室内装修对该房产评估价格基本没有影响。且评估报告中的评估价只是拍卖的一个参考价，房产的真正价值由公开拍卖时的市场确定，文星路房产已通过公开竞价拍卖成交，并不损害被执行人的合法权益，故异议人以此为由主张撤销拍卖与过户，无事实与法律依据。
四、关于本院是否超额拍卖且拍卖价格错误的问题。首先，本案只涉及泽林镇房产、高知秀园房产、文星路房产和凤凰路房产的拍卖，异议人提出的另外两套房产并非本案执行对象，不在本案审查范围内；其次，本案执行标的截至2013年12月10日已达2317245.74元，涉案四套房产，除文星路房产外，其它三套上均设立了抵押，泽林镇房产抵押数额为1200000元，高知秀房产抵押数额为350000元，凤凰路房产抵押数额为450000元。因抵押权人享有优先受偿权，故上述房屋的拍卖或变卖价款应优先偿还抵押债权，在扣除案件受理费、诉前财产保全费、执行费、评估费、律师费、房产过户税费、抵押债权等费用后，剩余的拍卖或变卖价款才是申请执行人的实际受偿金额。本案四套房产，分三次分别拍卖，正是由于每一次房产拍卖或变卖后所得价款扣除上述费用后不足以清偿申请执行人的全部债权，故一而再进行拍卖，最终拍卖成交本案四套房产后得以清偿申请执行人的全部债权。且泽林镇房产的评估价值为修正后的3309993元，并非4262045元，评估价作为拍卖的参照价，不应直接作为案件执行标的是否超额的衡量对象，经过市场检验的公开拍卖或变卖价格才是涉案房产在市场中的真正价值。因而，异议人以本案四套房产的评估价值与判决书中的案件标的相比较得出本案执行超标的的结论，是片面且无事实依据的，本院不予支持；第三，拍卖公告中载明的拍卖参考价并不一定是实际拍卖中的拍卖保留价。拍卖公司在拍卖公告中为取整数，往往参考价与法院确定的拍卖保留价有所差异。本院在拍卖涉案四套房产过程中，严格按照以评估价为第一次拍卖保留价，第二、三次拍卖保留价均在前次基础上下降20%以内的规则出具降价函。从湖北日隆拍卖有限公司出具的凤凰路房产和文星路房产第二次流拍报告可见，两套房产第二次拍卖保留价941433元，正是根据本院的降价函在评估价1046036元的基础上下降10%所得。而拍卖公告上两套房产第二次拍卖参考价为95.4万元，显然有所差别。故异议人以拍卖公告中的参考价互相比较得出本院拍卖价格错误的结论，与事实不符，本院不予支持。
五、关于泽林镇房产、高知秀园房产拍卖时使用的评估报告是否过期，四处房产三次拍卖之间的间隔时间是否超过法律规定的问题。首先，本案中，泽林镇房产评估报告因申请执行人申请复核，益欣成公司于2015年6月1日出具修正函对该房产的市场价值进行修正，因而泽林镇房产的评估报告生效日期为2015年6月1日，本院于2015年8月7日作出（2013）鄂黄石港执字第00240-1号执行裁定，拍卖该房产，已在评估报告有效期限内依法启动了拍卖程序，符合法律规定；其次，根据本院查明的事实，高知秀园房产拍卖程序启动时，超过评估报告有效期61天，但评估结果有效期的记载主要是为了防止拍卖时间与评估时间间隔过长因市场变化可能导致的评估价格波动从而损害当事人利益，本案拍卖程序启动时间与评估结果有效期之间仅隔61天，并不足以导致拍卖房地产的评估价格发生特别巨大的价格波动从而损害被执行人利益的情形。此外，评估报告仅是执行标的物第一次拍卖保留价的参照依据，拍卖标的物的最后价值是由市场确定，本案执行标的物均经过三次公开拍卖或变卖成交，已由市场验证其价值，并未损害异议人的合法权益，异议人以此为由主张撤销拍卖与过户，无事实和法律依据；第三，根据本院查明的事实，本案四套房产拍卖过程中，本院在每一次拍卖流拍后，均在法律规定的时间内尽快出具了下一次拍卖的降价函，启动了下一次拍卖程序，最后拍卖公司确定的部分房产二三轮拍卖时间超出规定几天，不足以构成严重违反拍卖程序的情形，也无证据证明损害了当事人或竞买者的利益，故异议人以此为由主张撤销拍卖，本院不予支持。
综上，本案评估拍卖程序中存在瑕疵，但并不构成严重违反拍卖程序的情形，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条中五种可以撤销拍卖、变卖的情形。异议人的主张理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项的规定，裁定如下：
驳回异议人张琼的异议请求。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向黄石市中级人民法院申请复议。
审 判 长 洪 涛
审 判 员 张 春
人民陪审员 吴能斌
二〇一八年五月十七日
书 记 员 罗 瑾