上海市闸北区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）闸民三（民）初字第429号
原告上海天硕物业管理有限公司，住所地上海市闸北区。
法定代表人叶华，职务经理。
委托代理人徐军，上海宇钧律师事务所律师。
被告张国顺，男，1964年6月29日出生，汉族，户籍地上海市闸北区。
原告上海天硕物业管理有限公司与被告张国顺物业服务合同纠纷一案，本院于2015年2月3日受理后，依法适用简易程序，于2015年3月10日第一次公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案转为普通程序审理，本院依法组成合议庭，于2015年11月20日第二次公开开庭进行了审理。原告上海天硕物业管理有限公司（以下简称天硕物业）的委托代理人徐军，被告张国顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告天硕物业诉称，被告为本市闸北区天目西路XXX号不夜城金融大厦（以下简称不夜城金融大厦）地下室以及一层南间的业主。根据不夜城金融大厦物业管理服务合同和管理规约的约定，由原告按照约定为不夜城金融大厦业主提供物业管理服务，不夜城金融大厦业主应向原告按月支付每平方米建筑面积人民币8.5元（以下币种均为人民币）的物业管理费。被告所有的地下室建筑面积为1，053.93平方米，地下室按建筑面积的一半计物业费用，故计费面积为526.965平方米，即每月需缴纳物业管理费用4，479.2025元。被告欠缴的2010年7月至2012年4月的物业费由法院判决支付，然被告从2012年5月起至2014年6月又开始拖欠原告物业费用，共计116，459.3元。经原告多次催讨，但被告至今仍未支付。为维护原告的合法权益，请求法院判令被告支付物业管理费105，396元（以地下车库的建筑面积1，053.93平方米，现在按一半面积收526.965平方米，从2012年5到2015年8月底，共计40个月，按之前案件确定的5元每月每平方米的物业费标准收取。）
被告张国顺辩称，不同意原告的诉讼请求。因为原告长期占用被告的物业，有2015年3月10日的报警单为证。前案二审判决是确定了物业费的标准为每月每平方米5元。目前房屋一直由物业公司占用，物业公司也没有提供相应的物业服务。
经审理查明，不夜城金融大厦有六个业主，一层北间为福建兴业银行上海分行、二层为龚建海、三层为上海东方网点文化花园店有限公司、四层为上海松阳投资有限公司、五层和六层为姜永玉、一层南间及地下室为被告。
被告通过买卖方式自2010年6月22日起成为不夜城金融大厦地下室的权利人，不夜城金融大厦地下室的建筑面积为1，053.93平方米。
2011年6月之后，除被告外，原告与不夜城金融大厦的其他五个业主签订了物业管理合同，由原告为整幢大厦提供物业服务并约定了每月每平方米建筑面积8.5元至20元不等的物业管理费。
另查明，2012年4月26日，原告诉至本院【案号：（2012）闸民三（民）初字第904号】，请求判令张国顺支付天硕公司所欠的2010年7月至2012年4月的物业管理费119，908.80元。后本院判决后，张国顺、天硕物业均不服，上诉至上海市第二中级人民法院。上海市第二中级人民法院经审理后认为，公民、法人的合法权益受法律保护。张国顺系不夜城金融大厦地下室及一层南间的业主。虽然张国顺未与天硕公司签订物业管理服务合同，但天硕公司与大厦其他业主均签订物业管理服务合同，并向大厦提供物业服务，故张国顺应当向天硕公司支付相应的物业管理费。关于地下室闲置时是否应当分摊物业管理费的问题。根据2010年10月18日生效的《不夜城金融大厦业主共同管理公约》，地下室如果闲置或者作为仓库，按面积1／2（即526.965平方米）承担物业管理费，虽然张国顺未在该公约的落款处签字认可，但该大厦其他业主（超过2／3投票权）均已签字同意该公约，该公约对张国顺具有约束力。现地下室处于闲置状态，张国顺应当按照526.965平方米计支付天硕公司相应的物业管理费。张国顺称天硕公司阻扰其使用地下室，但未能提供证据证明其主张，本院对此不予采信。关于一层南间的物业管理费。虽然在一层南间的使用问题上张国顺与大厦其他业主存在分歧，张国顺可与其他业主另行依法解决，但张国顺并不能以此拒付一层南间的物业管理费。原审法院未支持天硕公司要求张国顺支付大厦一层南间物业管理费的诉讼请求欠妥，本院予以更正。关于物业管理费的单价问题，鉴于张国顺与天硕公司未签订物业管理服务合同，双方未对物业管理费的单价作出约定，原审法院根据地下室及一层南间的用途、实际使用情况，并参考同时段内大厦其他业主支付的物业管理费的单价，酌定张国顺在2010年7月至2012年4月间应支付物业管理费的单价为每月每平方米建筑面积5元并无不妥。上海市第二中级人民法院于2012年12月13日作出（2012）沪二中民二（民）终字第1366号民事判决：一、撤销上海市闸北区人民法院（2012）闸民三（民）初字第904号民事判决；二、张国顺于判决生效之日起十日内支付上海天硕物业管理有限公司物业管理费人民币74，943元；三、对上海天硕物业管理有限公司的其他诉讼请求，不予支持。
以上事实，由原告提供的《物业管理服务合同》、上海市房地产登记簿、（2012）沪二中民二（民）终字第1366号民事判决书等证据予以佐证。
审理中，被告表示，其提供的2015年3月10日的报警单，能够证明原告将地下室的门锁掉，如果该证据只能证明是2015年3月10日锁的门，之前的物业费其同意支付，但是原告也没有提供相应的物业服务。
原告表示，原告提供的报警单与本案无关，且这仅仅是被告的陈述，无法证明原告从2015年3月10日开始侵占被告的房屋。物业服务的范围包括保洁、安保、电梯维修、巡逻等，除了被告，其他的业主都是签订18元每月每平方米的物业合同，被告的地下室按照前案判决的标准5元每月每平方米来收取。
原告表示，经过考虑，原告在本案中主张的物业费截止到2015年2月底，金额为89，586.6元。该时间段之后的物业费，原告保留诉权。
本院认为，原告与不夜城金融大厦其他五位业主签订了物业管理服务合同，原告系不夜城金融大厦的物业管理公司，并对不夜城金融大厦进行了物业管理服务。虽然被告始终未与原告签订物业管理服务合同，但并不能否认原告对包括被告地下室的不夜城金融大厦整体进行物业管理服务，故本院认定原、被告之间存在物业服务合同关系，被告应支付物业管理费。被告认为2015年3月10日之前的物业费其同意支付，但原告未对其所有的地下室进行物业服务，该节事实被告未提供证据予以佐证，本院不予采纳。至于物业管理费收取标准，原告以（2012）沪二中民二（民）终字第1366号民事判决中确定的每月每平方米建筑面积5元主张物业管理费，具有事实和法律依据，本院予以认同。原告表示，本案中的物业管理费计算区间为2012年5月至2015年2月底，之后的物业管理费保留诉权，系当事人对于自身民事权利的处分，并无不当，本院予以准许。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条之规定，判决如下：
被告张国顺应于本判决生效之日起十日内向原告上海天硕物业管理有限公司支付本市闸北区天目西路XXX号地下室的物业管理费（2012年5月至2015年2月）89，584.05元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2，629.2元，由原告上海天硕物业管理有限公司负担606.7元，被告张国顺负担2，022.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 魏思奇
代理审判员 吴 双
人民陪审员 陈名玲
二〇一五年十二月十一日
书 记 员 潘 瑾
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。
二、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
三、《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。