浙江省浦江县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0726民初04665号
原告：王建勋，男，1979年10月21日出生，汉族，住浦江县。
委托诉讼代理人：王槐三，浦江县塔山法律服务所法律工作者。
被告：浙江创业建设工程有限公司，住所地：浦江县亚太大道633号。
法定代表人：黄佳良，系执行董事。
委托诉讼代理人：丁盛，系公司员工。
原告王建勋与被告浙江创业建设工程有限公司（以下简称“创业公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月29日立案受理后，先依法适用简易程序，后裁定转为普通程序，两次公开开庭进行了审理。在诉讼过程中，本院据原告的申请，对原告王建勋现居住房屋的装修物品价值进行了鉴定。本案现已审理终结。
原告王建勋向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告签订的《房屋使用权转让合同》无效；
2、判令被告返还保证金人民币290000元；
3、支付违约补偿金10万元；
以上第二、三项合计人民币39万元。
4、判令被告赔偿保证金利息损失（从保证金支付次日起算至实际支付之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）；
5、判令被告赔偿原告房屋装饰装修损失101810.59元及所评估产生的鉴定费5900元；
6、判令由被告承担本案的�讼费。
事实与理由：2013年，被告推出“创业*檀宫公馆”楼盘（坐落于浦江县亚太大道633号创业大厦），以楼书、售楼人员口头宣传等形式向社会公开销售。其中，被告向社会公开宣传的楼书中详细描绘了楼盘的地址、点评、交通和周边配套、户型图、实景图等楼盘信息。更甚者，被告为促进楼盘销售，以“轻松入读东苑小学、实验中学”为口号向社会公开宣传所售楼盘。
原告看到被告宣传的楼盘信息后，于2013年12月10日，原、被告双方签订了由被告提供的格式合同《内部职工房屋使用权转让合同》，该合同约定：被告将坐落在浦江县亚太大道633号（创业大厦）1栋503室的房屋使用权转让给原告，原告应一年一付月转让金1.0/m?，分期支付保证金580000元；如国家和地方政策允许本房屋可分割做产权证的情况下，原告可书面要求被告将该房屋产权移至原告名下，原告的保证金抵付产权转让金，归被告所有；转让期限自2014年1月1日起至2033年12月31日止；合同到期后，被告无权单方面终止合同续约，且无论市场实际对该房屋价值及租金的影响或变化情况如何，本合同将自动按照同等条件顺延25年，直至2058年1月24日止；本合同转让期间，原告有权对该房屋自行进行装修；被告承诺，使用权转让期间，被告不将该房屋进行抵押，如有其他经济和法律纠纷，优先保护原告权益及经济利益；被告保证原告方子女进入本物业指定的中小学（东苑小学、实验中学）入学就读，学区享受至2058年1月24日或政府规定的日期，如有违约，原告可解除合同，被告将全额退还原告已支付房屋保证金，并按照银行同期一年期贷�利率结算支付利息。合同还对其它事项作了约定。
合同签订后，原告依约履行了支付义务，共计向被告支付保证金人民币290000元。被告于2013年12月31日将上述房屋交付给原告使用，原告对该房屋进行了装饰装修。事后，被告未按合同约定安排原告方子女入读东苑小学、实验中学。另据原告查询得知，被告违反合同约定，隐瞒原告单方将上述房屋予以抵押。
被告创业公司辩称：1、原告诉状中事实理由不能构成合同无效为法定理由；2、土地性质、违章不能构成合同无效；3、原告签订合同后未支付剩余29万本金及利息；4、依照合同法约定双方应互相返还财产，原告应支付房屋使用期间的费用，其要求支付补偿金10万元，如合同无效为依据。原告诉请的利息损失及装潢损失没有事实依据，签订合同后�告如实告知并未隐瞒，被告的责任不大。双方应根据比例来承担。被告的房屋系程序违建，可以通过变更土地使用性质变为合法建筑。原告的理由不能构成合同无效的情形。
原、被告围绕其主张向本院提交了证据。原告王建勋提交的证据与被告创业公司的质证意见：1、原告身份证（复印件）一份，证明原告的主体资格。
2、被告工商信息一份，证明被告的主体资格。
3、《创业?檀溪公馆》楼书及楼盘宣传单、《内部职工房屋使用权转让合同》各一份，证明被告通过楼书、楼盘宣传单、网络销售等方式向社会公开宣传销售包含本案诉讼标的楼盘。被告以名为使用权转让的方式，其本质实为房屋买卖合同，同原告签订了合同。其系以合法形式掩盖非法目的，双方�订的合同无效。
4、承诺书一份，证明原、被告就案涉房屋的学区办理相关事宜作了一些约定。被告有严重的违约行为，根据该承诺书原告可以解除原被告之间签订的合同。同时被告应该向原告支付违约金10万元。
5、判决书一份，证明该判决判令被告支付违约金10万元。
6、收据两份，证明原告向被告支付了约定的房款，被告向原告出具了标注为房款的购房收据。
7、国有土地使用权证四页、规划设计条件一页、建设用地规划许可证四页、施工图设计文件审查记录一页、企业投资项目备案通知书一页、规划设计要求一页（均为复印件），证明被告销售楼盘为工业用地，建设用地规划许可证及建筑工程施工许可项目均为年产2万�钢结构生产线项目；其用地规划许可的房屋性质为厂房，而非办公用房，更不是住宅。因此其销售的房屋系其私自改变用途，违反国家法律规定，因此双方签订的合同无效。
8、提供不动产登记中心不动产档案证明（复印件）两份，证明被告将销售后的房屋用以抵押货款，违反合同规定，严重侵犯了原告的合法权益，被告违法向社会、金融机构进行双重融资，主观恶意明显。
9、房屋装修损失评估报告及鉴定费发票各一份。
被告创业公司提交的证据与原告王建勋的质证意见：1、最高额抵押借款合同（复印件）一份，证明被告创业公司抵押的时间发生在原、被告双方签订使用权转让合同之后，抵押是整块土地和房产证的抵押等。
2、（2016）浙0726民初2559号民事判决书（复印件）一份，证明原、被告签订的是租赁合同且认为合同有效。
对上述证据，经举证、质证，对证据内容的真实性，双方质证均无异议，故本院对该证据内容的真实性予以认定。综上，本院认定事实如下：
2013年12月10日，王建勋（乙方）与创业公司（甲方）签订了《内部职工房屋使用权转让合同》，该合同主要约定有：第一条转让房屋情况甲方将坐落于浙江省金华市浦江县亚太大道633号（创业大厦）1栋503室的房屋的使用权转让给乙方；乙方确认：甲方已如实告知该房屋的土地使用权情况及该房屋的权利情况，乙方已清楚上述情况，并表示自愿受让该房屋使用权。第二条使用权期限和交付日期甲、乙双方约定，该房屋使用权转让期限自2014年1月1日起至2033年12月31日止；双方同意，甲方于2013年12月31日前将该房屋交付给乙方，由乙方进行验收。该房屋的交房标准详见附件。第三条转让金及支付方式甲、乙双方约定，在上述使用权转让期间内，乙方应支付月转让金人民币1元/平方米；甲、乙双方约定，在使用权转让期间内，如果市场租金收费超过月转让金的130%，经双方协商，按当地市场收费标准调整转让金标准；乙方支付转让金的方式：一年一付，先付后用。第四条保证金和其他费用甲、乙双方约定，乙方应向甲方支付房屋使用权转让保证金，保证金总额为人民币580000元。乙方在签订合同时支付保证金总金额50%即290000元。房屋的使用权转让期限到期后，乙方可选择继续该房屋使用权转让或要求甲方收回该房屋。如果乙方选择继续该房屋使用权转让的，则同等条件下甲方应与乙方续签使用权转让合同，乙方已交�的本合同的保证金转为续签的使用权转让合同的保证金。如果乙方选择要求甲方收回该房屋的，则甲方同意无息全额退还乙方交纳的保证金，但乙方对该房屋的装修等费用支出，甲方不予补偿……第七条产权过户使用权转让期间，如国家和地方政府政策允许本房屋可分割做产权证的情况下，乙方可书面要求甲方将该房屋产权转移至乙方名下，乙方的保证金抵付产权转让金，归甲方所有；在国家政策出台6个月内，甲方应配合乙方相关产权转移手续。如因乙方原因不能办理产权转移手续或拒绝办理产权转移手续的，甲方有权收回该房屋，并按实际使用时间扣除相应的使用费用后，余款不计利息返还给乙方，房屋装修及其他成本不予补偿；在办理该房屋产权过程中产生的一切税费及补交的土地补偿金、收益金等均由乙方承担。第八条抵押及保�甲方承诺：使用权转让期间，甲方不将该房屋进行抵押；如有其他经济和法律纠纷，优先保护乙方权益及经济利益；甲方承诺：使用权转让期间，如果甲方公司权益地位变动，需通知乙方；在不损害乙方权益及经济利益的条件下，该合同由下一任与乙方按照同等条件签订；双方共同声明及保证：乙方在本合同履行期间正常履约，合同到期后，甲方无权单方终止合同续约，且无论市场实际对该房屋价值及租金的影响或变动情况如何，本合同将自动按照同等条件顺延25年，直到2058年1月24日止，以维护乙方长期使用权转让该房屋的相关权益。双方共同声明及保证：乙方在本合同履行期间正常履约，2058年1月24日后，如果政府收回本物业土地，补偿部分由甲方按相应比例转给乙方；如果政府无土地收回计划，续约费用按国家统一标准由乙方自行承担；甲方保证乙方子女进行�物业指定的中小学（东苑小学、实验中学）入学就读，学区享受直到2058年1月24日或政府规定的日期。如有违约，乙方可解除合同，甲方将全额退还乙方已支付房屋保证金，并按照银行同期一年期贷款利率结算支付利息，房屋装修及其他费用甲方不予补偿……房屋交付四年后，乙方有权提前解除合同。乙方提前解除合同的，则甲方应在收回该房屋并从乙方已支付的保证金中扣除经济补偿金后，将剩余保证金无息退还乙方，但是乙方对该房屋的装修等费用支出，甲方不予补偿。经济补偿金的计算方式为乙方实际使用该房屋的年限（N）除以45年乘以保证金总额（N/45×房屋保证金总金额）。
合同签订后，王建勋依约履行了房款支付义务，共计向被告支付了290000元，被告于2013年12月31日将上述房屋交付王建勋使用。嗣后，王建勋对该房屋进行了装修。
另查明，王建勋非创业公司的职工。案涉房屋所属的土地〔土地证号：浦国用（2010）第17**号〕性质为工业用地。创业公司亦将该房地产抵押于浦江县农村信用合作联社及浦发银行金华分行。因创业公司未按合同约定安排王建勋方子女入读指定学校，双方后经协商一致，2013年12月10日签订了《承诺书》，约定，甲方违约，甲方支付乙方10万元违约补偿金。
在诉讼中，经原告王建勋申请，本院组织王建勋、创业公司对王建勋现居住的房屋的装修损失进行评估鉴定。经义乌市众正价格评估有限公司于2017年9月20日作出鉴定结论，采用市场法、成本法认定该房屋装修的价值为101810.59元（在价格鉴定基准日的价值，2017年9月11日为本次价格鉴定基准日）。王建勋预付了�定费5900元。
本院认为，本案争议的问题有：1.案涉的合同性质和效力如何认定；2.当事人双方的过错如何认定；3.案涉财产损失的范围和赔偿责任的认定。
（一）关于案涉合同的性质与效力。本院认为，据庭审查明，创业公司向社会公开推销案涉房屋的楼书，并发放“双学区”宣传单；而王建勋非创业公司的员工系事实。又因案涉合同约定房屋使用权转让期限为20年，但明确约定合同到期后自动顺延25年，合同还约定了产权过户、学区承诺等内容，且创业公司出具的收据中注明收款事由分别为房款、物业管理费，故结合合同目的、交易习惯等，本院认定案涉合同更加符合房屋买卖合同的性质。由于案涉房屋所涉土地属于工业用地，创业公司未经法定的审批程序，擅自改变土地用途，在该土地上建房并公开销售，违反了国家法律、法规的强制性规定，故案涉《内部职工房屋使用权转让合同》，本院认为属违反了法律的强制性规定而应认定为无效。
（二）如何界定原、被告的过错。被告违反法律强制性规定出售房屋，存有过错，而原告未尽合理审查义务，自愿与被告签订合同，亦存有过错。本院认为，据合同内容的违法性和双方在签订合同过程中的地位强弱、对履约风险的预判能力大小等因素比较，被告应负担主要的过错责任，本院确定由其承担70%，原告负担次要过错责任，承担30%。
（三）案涉财产损失的范围和赔偿责任。依据《合同法》的有关规定，合同经认定为无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故被告应返还原告购房款290000元，并赔偿从支付购房款次日起至返还上述购房款之日止、按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算的利息损失的70%。对原告主张的装修损失部分，本院认为因该装修物品已形成房屋附合难以再次利用，根据日常生活中装修物品通常的折旧期合理期限为10年的经验，结合装修鉴定价值已考虑计算成新率的情况，本院确定由被告根据其过错程度赔偿现值的70%，故被告应赔偿原告的装修现值即101810.59元×70%为71267.41元。关于被告向原告主张房屋居住期间的费用，可以另行起诉向原告主张。
另本案中原、被告签订《承诺书》虽具有一定的独立性，但该《承诺书》中明确约定，创业公司应尽快为王建勋子女入读指定学校，若违约，创业公司支付原告10�元违约补偿金。本院认为在认定本案《内部职工房屋使用权转让合同》属无效后，上述《承诺书》亦属无效，双方应按各自过错承担责任，故被告应支付原告“学区房”违约补偿金70000元。
综上，对原告诉请中的合法合理部分，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条、第六十四条、第七十四条之规定，判决如下：
一、确认原告王建勋与被告浙江创业建设工程有限公司于2013年12月10日签订的《内部职工房屋使用权转让合同》无效；
二、由被告浙江创业建设工程有限公司返还原告王建勋购房款290000元，并赔偿该购房款从支付次日起至本判�确定的履行之日止，按中国人民银行同期同档次贷款基准利率70%计算的利息损失；
三、由被告浙江创业建设工程有限公司赔偿原告王建勋违约补偿金70000元；
四、由被告浙江创业建设工程有限公司赔偿原告王建勋装修损失费71267.41元;
五、驳回原告王建勋的其他诉讼请求。
上述二、三、四项，限被告浙江创业建设工程有限公司于本判决生效后一个月内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费7150元，由原告王建勋负担715元，被告浙江创业建设工程有限公司负担6435元。诉讼中的鉴定费5900元，由原告王建勋负担1770元，被告浙江创业建设工程有限公司负担4130元。被告浙江创业建设工程有限公司须于本判决生效后7日内到浦江县人民法院立案大厅6号窗口办理交款手续或将诉讼费汇至浦江县人民法院执行款专户，开户银行：浙江浦江农村商业银行股份有限公司，汇入账号：20×××98。逾期将强制执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院（预交上诉案件受理费7150元。款汇至金华市中级人民法院诉讼费预收户，开户银行：中国农业银行金华市分行，汇入账号：196999010400040900000106003，或直接交金华市中级人民法院立案大厅收费室）。
审 判 长 黄小英
人民陪审员 朱君欢
人民陪审员 黄颖松
申请执行时效二年逾期不予执行
二〇一八年一月八日
代书 记员 吴艳君