浙江省金华市婺城区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）浙0702执异91号
异议人（案外人）：叶建恒，男，1971年9月21日出生，汉族，住金华市金东区。
申请执行人：中国建设银行股份有限公司金华分行，住所地金华市解放东路1号。
法定代表人:王井平。
被执行人:朱寒军，男，1973年4月16日出生，汉族，住金华市婺城区。
被执行人:毛菊云，女，1976年4月27日出生，汉族，住金华市婺城区。
被执行人:朱绍军，男，1966年7月22日出生，汉族，住金华市婺城区。
在本院执行中国建设银行股份有限公司金华分行与朱寒军、毛菊云和朱绍军金融借款合同纠纷一案中，案外人叶建恒对本院拍卖朱绍军名下位于金华市李渔路以北、金信集团用地以西1幢04、05、06室的房地产{权证号码:00××86、00××87、00××88号，金市国用（2002）第7-91128号、金市国用（2002）第7-91127号、金市国用（2002）第7-91126号}提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
叶建恒称�请求依法保护案外人的合法租赁权，停止位于金华市××、××集团用地以西××、××、××室的房产的执行。理由如下：被执行人朱绍军将上述房产顶上二楼3间设备房出售给朱芳驰，于2011年9月3日签订了《房屋使用权转让协议》，朱芳驰于2011年9月6日付清了购买二楼3间设备层房款，并由朱绍军出具了购房款收据，朱芳驰对该房屋进行了改装，具备独立出租的功能。朱芳驰将购买的二楼3间设备层出租给案外人叶建恒，租期18年，于2012年3月16日签订了《房屋租赁合同》，叶建恒于2012年3月21日一次性付清了18年租金，并由朱芳驰出具租金收条。朱绍军将一楼3间营业房出租给叶建恒，租期18年，于2012年7月3日签订了《房屋租赁合同》，叶建恒于2012年7月4日一次性付清了18年租金，并由朱绍军出具租金收条。叶建恒承租后，再将一楼3间营业房与二楼3间设备层转租给徐思思，用于博洋家纺经营使用，租期8年，于2012年8月22日签订了《商铺转租合同》。因该房屋产权及租赁关系复杂，徐思思系博洋家纺的代表，要求所有相关人员在合同上签字，并将上述的所有协议、合同及相关租赁资料的原件，全部都拍照留档。博洋家纺于2012年9月进行了装修，花费100多万元，以（2013）金婺刑初字第478号刑事判决书为证，又于2017年7月装修，花费120多万元，以（2017）浙0702刑初1101号为证。案外人签订的《房屋租赁合同》合法有效，也已支付了全部租金，案外人对该房屋享有合法的出租权利，再将合法取得的该房屋转租给徐思思经营，赚取租金差价，被执行人朱绍军再将已出租给案外人的房屋为他人贷款作抵押担保，未告知案外人，现因贷款无法归还，该房屋面临拍卖，严重侵犯承租人合法权益。
叶建恒提交了以下证据：1.朱绍军与朱芳驰签订的《房屋使用权转让协议》、银行转帐凭证、转让款收据复印件各1份，证明朱芳驰向朱绍军购买第二层3间设备层，付清房款，享有出租的权利。2.朱芳驰与叶建恒签订的《房屋租赁合同》、租赁付款凭证及收条复印件各1份，证明案外人叶建恒向朱芳驰承租房屋，付清全部租金有合法的转租权利。3.朱绍军与叶建恒签订的《房屋租赁合同》、租赁付款凭证及收条复印件各1份，证明案外人叶建恒向朱绍军承租房屋，付清全部租金并有合法的转租权利。4.《商铺转租合同》复印件1份、工商注册登记信息及刑事判决书复印件各2份，证明徐思思承租该房屋，博洋家纺进行了两次装修，使用至今的事实。
中国建设银行股份有限公司金华分行称：请求贵院驳回叶建恒的异议。理由如下：1.2011年9月3日朱驰芳与朱绍军签订的《房屋使用权转让协议》真实性不能确定，虽有转账凭证，但并未载明款项用途，不能排除转账款项为双方之间的其他经济往来。该部分房产属于李渔路经北、金信集团用地以西1幢04/05/06号登记房产范围（房产证号：00××86、00××87、00××88），并不存在单独的设备层之说。且该合同未经物权转让登记，不能对抗申请人依法享有的抵押权。因此，朱弛芳的买卖及其后的出租行为均不受法律保护。2.叶建恒与朱驰芳、朱绍军签订的两份《房屋租赁合同》租期均为18年、租金均一次性支付，124平方米的店面一次性支付的租金达到477万元，从房屋租赁的交易习惯来说明显不符合常理。其虽然提供了转账凭证，但未记载款项用途，不能排除转账款项为双方之间的其他经济往来。3.异议人的租赁合同为未经备案，也未提供其占有使用房产的证据。虽提供了其与徐思思的转租合同，�其提供的经营者注册登记信息显示的经营者为“蒋晓锋”、“李志杰”，均与徐思思无关，且未能提供徐思思的支付租金的任何依据。4.前述合同系被执行人为对抗法院执行，损害抵押权人及其他债权人利益，而恶意制作的虚假合同。综上，请求法院依法查清事实，驳回案外人的异议请求。
中国建设银行股份有限公司金华分行未提交证据材料。
朱寒军、毛菊云和朱绍军未答辩也未提交证据材料。
本院查明，中国建设银行股份有限公司金华分行与朱寒军、毛菊云、朱绍军和朱丽珊金融借款合同纠纷一案，本院于2017年4月18日作出（2016）浙0702民初11367号民事判决书，判决如下：一、朱寒军、毛菊云于本判决生效后立即归还中国建设银行股份有限公司金华分行借款5000000元，并支付利息296531.79元（利息已计算至2016年9月29日，之后利息按合同约定及中国人民银行相关规定计算至实际履行完毕之日止）。二、被告朱寒军、毛菊云于本判决生效后立即支付原告中国建设银行股份有限公司金华分行为实现本案债权支出的律师代理费10000元。三、中国建设银行股份有限公司金华分行对朱绍军所有的位于金华市××南街以西、××以南××室（房产证号：金房权证婺字第××号）的房产和位于金华市××以北、金信集团用地以西1幢04/05/06号（房产证号：金房权证婺字第××号、00××87号、00××88号）的房产在最高限额8760400元的范围内享有优先受偿权。案件受理费58946元，公告费260元，合计59206元，由朱寒军、毛菊云共同承担。该民事判决生效后，朱寒军、毛菊云和朱绍军未履行生效法律文书所确定的义务，中国建设银行股份有限公司金华分行向法院申请执行。执行期间，2018年7月17日，本院作出(2017)浙0702执4437号执行裁定：一、拍卖朱绍军所有的位于金华市××、××集团用地以西××、××、××室的房产(证号:00××86、00××87、00××88号)。二、朱绍军及相关人员于本裁定送达之日起三十日内从上述房屋中迁出，并将房屋钥匙交付本院执行局209办公室。为此叶建恒以其享有该案涉房产合法租赁权为由，向本院提出书面异议。
另查明,2011年9月3日，朱绍军与朱芳驰签订《房屋使用权转让协议》，约定朱绍军将金华市李渔路722号临街第二层3间房屋使用权以101万元的总价转让给朱芳驰。2012年3月16日，朱芳驰与叶建恒签订的《房屋租赁合同》，约定朱芳驰将涉案房屋第二层3间房屋以每年租金55000元出租给叶建恒，租期为18年即2012年3月18日�至2030年3月17日，并将18年的租金一次性交付等。2012年7月3日，朱绍军与叶建恒签订的《房屋租赁合同》，约定朱绍军将涉案房屋3间一层营业房屋以每年租金210000元出租给叶建恒，租期为18年即2012年7月3日起至2030年7月2日，并将18年的租金一次性交付等。
2013年12月25日，朱绍军与中国建设银行股份有限公司金华分行签订《个人助业借款最高额抵押合同》，将其所有的位于金华市××、××集团用地以西××、××、××室的房产为朱寒军贷款提供最高额抵押担保，合同签订后，办理了上述房产抵押登记。
本院认为，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。订立抵押合同前抵押财产已出租的,原租赁关系不受该抵押权的影响；抵押�设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案中，朱绍军将其所有的位于金华市××、××集团用地以西××、××、××室的房产的房地产提供抵押担保向中国建设银行股份有限公司金华分行借款，并办理了抵押登记。不动产物权一经登记即产生公示公信的效力，法院查封、拍卖该抵押房产，并无不当。案外人叶建恒以房屋租赁协议、付款凭证等主张案涉房产的租赁权并要求中止执行该财产的法律依据不足，对其异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，裁定如下：
驳回叶建恒的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 王晓萍
审 判 员 刘 敬
人民陪审员 钱忠式
二〇一八年八月十日
书 记 员 吴 奇