河南省郑州市管城回族区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0104民初7329号原告（执行案外人）：河南正商置业有限公司，住所地郑州市管城区港湾路1号。法定代表人：张敬国，董事长。委托诉讼代理人：张教法，男，该公司员工，住郑州市中原区。委托诉讼代理人：张瑾红，女，该公司员工，住郑州市中原区。被告（申请执行人）：张盼，女，1988年6月7日出生，汉族，住郑州市。被告（被执行人）：郑留强，男，1983年2月12日出生，汉族，住郑州市管城回族区。原告河南正商置业有限公司与被告张盼、郑留强案外人执行异议之诉一案，本院于2017年11月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告河南正商置业有限公司的委托诉讼代理人张教法、被告张盼到庭参加诉讼，被告郑留强经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。河南正商置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认管城××区××北、××西××楼××单元××号房屋为原告所有，并停止对该财产的执行；2.要求被告承担一切诉讼费用。事实与理由：2016年1月13日，贵院就张盼诉郑留强民间借贷纠纷一案作出（2015）管民初字第2995号民事调解书，双方当事人达成协议：郑留强偿还张盼借款本金和利息共计90万元，并约定了还款方式。2015年12月1日，贵院作出（2015）管民初字第2995号民事裁定书，并对本案房屋进行查封。因郑留强未按调解协议内容还款，张盼申请对本案房屋进行强制执行。原告得知执行事宜后，对执行标的向贵院提出书面异议。贵院于2017年11月3日作出（2017）豫0104执异70号执行裁定书，驳回原告的异议。原告对该裁定书不服，特向贵院提起执行异议之诉：一、涉案房屋产权属于原告，并非被告郑留强。2011年11月15日，郑留强购买原告位于管城××区××北、××西××楼××单元××号房屋，但郑留强未按合同约定支付购房款。后郑留强因自身经济困难，要求原告办理退房手续。2015年8月27日，原告将其支付的购房款全部退还郑留强，但是因郑留强本人联系不上，导致涉案房屋合同备案手续至今没有解除。房屋合同备案并不发生产权转移登记的法律效力。根据《物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记的，发生效力；未经登记的，不发生效力，但法律另有规定的除外”；最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，“未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”权利人的归属。因此，我国对不动产物权采用登记要件主义，本案房屋所有权人仍为原告，而非被告郑留强；二、郑留强对涉案房屋不享有任何权利，贵院进行查封、拍卖不符合法律规定。根据最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（以下简称《通知》）第十五条规定，人民法院可以对“办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋”进行预查封。因此，贵院对涉案房屋的查封措施属于预查封，而非正式查封。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条规定，被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。本案中，涉案房屋产权并未过户至郑留强名下，且郑留强并未实际占有该房屋，同时郑留强因经济困难向原告申请退房，原告也将全部房款退还，该房屋已无房款可退。综上，郑留强对涉案房屋不享有任何权利，法院对案涉房屋进行查封、拍卖不符合法律规定，损害了原告作为房屋所有权人的合法权益。张盼辩称,其是根据郑留强的名字查封他名下的房屋，原告和被告郑留强之间发生的事情与其无关。原告申请既耽误了时间也耽误了其债权时限，涉案房屋目前仍在郑留强名下，其不同意原告方的诉讼请求。郑留强缺席，无答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年11月15日，原告（××）与被告郑留强（××）签订商品房买卖合同一份，约定被告郑留强购买原告开发的位于管城××区××北、××西××单元××号房屋，约定金额576082元，付款方式为现金，约定付款时间为2011年11月15日，缴纳比例为60.25%，余款38万元整以银行贷款方式支付，××逾期付款超过60日后，××有权解除合同。合同签订后办理了备案登记，被告郑留强于2011年11月15日向原告支付购房款191216元，原告向被告郑留强开具了金额为191216元的销售不动产统一发票。同日，被告郑留强向原告出具欠条一份，载明：今欠河南正商置业有限公司在管城回族区果园路南、银莺路北所开发的新蓝钻E小区22栋1单元1层109户房屋首付款384866元，现本人承诺在2012年8月15日前付194866元，在2013年5月15日前付清剩余首付款190000元，否则按《商品房买卖合同》及本协议约定支付违约金。2015年8月27日，被告郑留强向原告出具收据3份，分别载明收到退款191216元、6863元、60元，同日，原告向被告郑留强开具金额为190490元的转账支票一份，备注用途为退房款。关于张盼诉郑留强民间借贷纠纷一案，张盼提起诉讼后申请财产诉讼保全，本院于2015年12月1日作出（2015）管民初字第2995号民事裁定书，裁定冻结被告郑留强名下银行存款人民币948178元或查封、扣押同等价值的财产。2015年12月2日，本院向郑州市住房保障和房地产管理局发出协助执行通知书，查封郑留强名下位于郑州市××区××北、××西××楼××单元××号房××套。2016年1月13日，本院作出（2015）管民初字第2995号民事调解书，双方当事人自愿达成如下协议：一、被告郑留强偿还原告张盼借款本金和利息共计人民币900000元，于2016年4月15日前偿还100000元,于2016年8月15日前偿还300000元,于2016年12月15日前偿还300000元,于2017年6月1日前偿还200000元;二、如被告郑留强未能按照上述约定按期足额偿还任何一期款项，则被告郑留强应当自逾期之日起一次性偿还原告张盼所有的剩余款项。由于郑留强未按调解协议履行义务，张盼于2016年4月19日向本院申请强制执行，诉讼保全转化为执行查封。执行过程中，原告河南正商置业有限公司作为案外人对执行标的提出书面异议。认为涉案房产在法院查封前已退房，且其已将购房人的购房款全部退还，涉案房产应归其所有，故请求解除查封。2017年11月3日，本院作出（2017）豫0104执异70号执行裁定书，以本案涉及房产系登记在被执行人郑留强名下，法院依法执行并无不当，案外人提出涉案房产系其所有是对执行标的主张实体权利，应当通过实体程序予以确认为由，裁定驳回原告异议请求。2017年11月17日，河南正商置业有限公司对裁定不服，向本院提起案外人执行异议之诉。2018年1月23日，河南正商置业有限公司以郑留强为被告向本院提起房屋买卖合同纠纷之诉，请求：1.解除原、被告签订的编号为11909711的商品房买卖合同；2.被告协助原告办理商品房买卖合同备案登记注销手续、商品房预告登记注销手续；3.诉讼费用由被告承担。本院于2018年1月29日作出（2018）豫0104民初1010号民事判决书，判决：一、解除原告河南正商置业有限公司与被告郑留强2011年11月15日签订编号为11909711的《商品房买卖合同》；二、被告郑留强于本判决生效后十日内协助原告河南正商置业有限公司办理编号为11909711的《商品房买卖合同》备案登记注销手续和商品房预告登记注销手续。该判决已生效。本院认为，案外人对执行异议裁定不服，可以自裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼；因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。本案中，涉案房屋虽然登记在被告郑留强名下，但在被告张盼申请财产诉讼保全前被告郑留强已将所购买涉案房屋退还原告，原告也已将购房款退还被告郑留强，被告郑留强在涉案房屋上已不再享有民事权利，且生效判决已解除被告郑留强与原告签订的房屋买卖合同，并判令被告郑留强协助原告办理商品房买卖合同备案登记注销手续和商品房预告登记注销手续，原告作为开发商在与购房人签订的商品房买卖合同被解除且已退还购房款的情况下对其开发的涉案房屋应当享有所有权。故原告请求确认涉案房屋归其所有，证据充分，理由正当，本院予以支持。基于原告对涉案房屋享有所有权，而所有权属于对世权，其效力及于一切人，因此原告对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，故本院不得执行该涉案房产，原告请求停止对涉案房产的执行，理由正当，本院予以支持。被告张盼辩称其是根据被告郑留强的名字查封他名下的房屋，原告和被告郑留强之间发生的事情与其无关，不同意原告方的诉讼请求，理由不足，本院不予采信。被告郑留强缺席，视为其对诉讼权利的放弃，由此产生的不利后果应由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、第六十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决如下：一、确认座落于管城回族区果园南路北、银莺路西22号楼1单元1层109号房屋归原告河南正商置业有限公司所有；二、不得执行座落于管城回族区果园南路北、银莺路西22号楼1单元1层109号房屋。案件受理费13361元，由被告郑留强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。本院(2017)豫0104执异70号执行裁定书于本判决生效时自动失效。审 判 长  王贯一人民陪审员  解广明人民陪审员  焦海波二〇一八年五月三日书 记 员  赵一彪