黑龙江省伊春市伊春区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）伊民初字第514号
原告吴艳荣，女，汉族，无职业，现住伊春市伊春区。
委托代理人李梦，黑龙江仗义律师事务所律师。
委托代理人岳长海，男，1957年11月15日出生，汉族，现住伊春市伊春区。
被告何亚芝，女，汉族，无职业，住所地黑龙江省伊春市伊春区。
委托代理人张庆伟，黑龙江中兴律师事务所律师。
被告于海龙，男，汉族，无职业，住所地黑龙江省伊春市伊春区。
原告吴艳荣诉被告何亚芝、于海龙确认合同无效纠纷一案。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告吴艳荣及其委托代理人李梦、被告何亚芝及其委托代理人张庆伟、被告于海龙到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，1972年5月被告何亚芝的丈夫吴庆志家建一简易的板夹泥茅草房。居住十几年以后已经破旧不堪，何亚芝家当时非常困难，根本没有能力维修房屋。1986年9月原告吴艳荣和女婿岳长海看到何亚芝的茅草房面临倒塌，不能居住，出全资将原来的茅草房扒掉一半后，重新扩建，建起一座近70平方米砖瓦结构的房子，让被告何亚芝一家老少三代继续居住。1992年原告和丈夫去辽宁鞍山，1997年又去湖北武汉，每次回到伊春也住在此房内，所有生活用品也放在此房。2009年5月下旬，原告在湖北武汉接到三妹吴艳文的电话说：“妈找个后老伴，妈和我商量好了要把房子卖给你，因为这个房子是你和大姐夫出钱盖的，只有你有权接收，我们都没有权利，盖房子的时候我们还小，你回来一趟办理买房子的手续。”原告当时在湖北武汉帮助儿子照顾生意，接到电话后专程回到伊春办理交易事宜。何亚芝将自己居住原告出资建造的房子以8000元的价格卖给原告。2009年5月27日原告与被告何亚芝签订了《房屋交易协议》，原告交给被告何亚芝8000元购房款，被告何亚芝将该房子的原始批件施工许可执照和执照费发票的原件还有房门钥匙交给原告。因被告何亚芝和后老伴杨茂昌要在这个院子里种菜，需要休息和存放工具，原告就把钥匙又交给被告何亚芝保管，又回到武汉。2015年6月初，原告回到伊春发现于海龙已经住在那里。询问被告何亚芝，被告知是三女儿吴艳文联系把房子卖了。期间原告找被告何亚芝要回自己的房子都没有结果。被告何亚芝与原告的房屋买卖交易在先，并且原告支付全部价款，被告完成交付，应受到保护，被告何亚芝无权处分不属于自己的财产的行为，违反了诚实信用原则，具有明显过错，其行为侵犯了权利人的合法权益，请求法院判决确认被告何亚芝与被告于海龙房屋买卖合同无效。
被告何亚芝辩称，本案争议的房屋，房主名为吴庆志，吴庆志与答辩人何亚芝为夫妻关系，二人对涉案房屋共同共有，吴庆志2004年2月份去世后房屋由答辩人居住。2008年4月何亚芝找一老伴，为了防止房屋落入他人之手，2009年5月27日答辩人与吴艳荣签订了房屋交易协议假协议，吴艳荣至今未交给答辩人购房款8000元，房屋始终由答辩人居住，双方并未实际履行合同，合同未生效，对双方没有约束力。吴艳荣无权主张确认合同无效。答辩人何亚芝在2015年4月1日将涉案房屋卖给于海龙，双方签订了房屋买卖合同，合同签订后于海龙交付5000元定金，交付购房款20000元，答辩人将房屋交付给于海龙，双方实际履行，于海龙善意取得涉案房屋，双方签订的合同合法有效。请求驳回原告诉讼请求。
被告于海龙辩称，我是善意取得该房。
原告在诉讼中向本院提交的证据材料有：
证据一、2009年5月27日吴艳荣与何亚芝签订的《房屋交易协议》1份、1972年施工许可执照复印件1份、1972年执照费发票复印件1份、2009年5月27日何亚芝给吴艳荣写的8000元购房款收条1份、吕枫2015年6月25日的律师询问笔录、证言各1份、薛佩贤证言1份、杨柳证言1份、薛佩贤2015年7月4日的律师询问笔录1份。证明何亚芝将房子卖给吴艳荣的事实。
被告何亚芝质证意见，有异议，该协议不真实，在吴艳荣逼迫被告的情况下签订的；该房屋并未实际交付给原告，原告也未支付被告8000元购房款，该房屋始终由被告居住，所以该房屋交易协议未实际履行，是违背被告真实意思表示的情况下签订的，应该是无效的；对执照无异议，为被告丈夫吴庆志申请领取的施工许可证，该房屋为被告何亚芝和吴庆志的家庭共有财产；发票也是证实同一内容；对收条有异议，是在原告胁迫的情况下被告所出具，原告并未支付给被告购房款8000元；对吕枫的证言有异议，必须出庭接受双方的质证，不具备法定不出庭理由，请求法院对该份证据不予采信；对薛佩贤的证言有异议，同吕枫证言质证意见一致。第一证人证明内容不明确不具体，请求人民法院不予采信；对第二证人证明内容有异议，杨秀英与杨柳不是一人，杨秀英与原告是亲属关系具有利害关系，陈述不属实，请求法院对该份证据不予采信。
被告于海龙质证意见，我不清楚这个事。对两名证人身份有异议。
本院经审查认证，施工许可执照、执照费发票具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。对房屋买卖合同被告何亚芝认为是被原告胁迫签订的，但无证据证明其主张，该房屋买卖合同具有真实性，但该房屋尚未登记领取权属证书，按法律规定不得转让，该合同不具有合法性，不予采信。对购房收条被告何亚芝提供证据证明，原告未支付款项，该证据真实性不能确认。证人证言可以证实原被告签订了房屋买卖合同。
证据二、证人黄永久律师询问笔录1份、证人李景禄证言1份、证人徐明惠证言1份、证人李金波证言1份、证人孔庆福证言1份、证人岳长贵证言1份、证人孙艳荣证言1份、证人岳桂香证言1份、证人岳长江证言1份。证明何亚芝的房子是吴艳荣夫妻出资翻盖扩建的事实。
被告何亚芝质证意见，对出庭的证人证明翻盖的事实无异议，他们是无偿进行翻盖，不能因翻盖原告取得了该房屋的所有权，翻盖和帮忙与本案争议的焦点无关，这几份证据与本案无关；未出庭证人证言的根据证据规则，没有法定不出庭的原因，该份证据请求人民法院不予采信。
被告于海龙质证意见，无异议。
本院经审查认证，以上证据不能证明原告负责房屋全部翻盖及出资，不能证明其所要证明的问题。
证据三、何亚芝与于海龙签订的《房屋买卖合同》复印件1份。证明何亚芝、吴艳文、吴艳梅用欺诈手段欺骗被告于海龙将原告的房屋高价出卖的事实。
被告何亚芝质证意见，真实性、合法性无异议。当时何亚芝对该房有处分权利，于海龙善意取得该房屋，该份合同合法有效。
被告于海龙质证意见，真实性无异议。
本院经审查认证，该房屋未取得权属证书，按法律规定不得转让，该份证据不予采信。
证据四、照片4张。证明吴艳荣请求返还房屋的位置。
被告何亚芝质证意见，真实性无异议。
被告于海龙质证意见，真实性无异议。
本院经审查认证，该证据可以证实争议房屋的位置。
证据五、2015年6月5日录音1份。证明吴艳荣夫妻从湖北回到伊春，得知自己的房子被被告何亚芝卖掉，要回自己房子的经过。
被告何亚芝质证意见，与我无关，不予质证。
被告于海龙质证意见，无异议，我不知道你们身份，没必要告诉你们真实情况。
本院经审查认证，该证据可以证明原告索要过房屋。
被告何亚芝在诉讼中向本院提交的证据材料有：
证据一、户籍证明信、证明各1份。证明被告何亚芝始终住在本案涉案的房屋。
原告质证意见，不予质证。
被告于海龙质证意见，无异议。
本院经审查认证，该证据具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。
证据二、录音1份。证明2012年6月5日原告与被告何亚芝的录音，并证实原告未支付给被告购房款。
原告质证意见，与本案无关，不予质证。
被告于海龙质证意见，无异议。
本院经审查认证，该证据可以证明原告所要证明内容。
证据三、房屋买卖合同复印件1份（与原件核对无异议）。证明被告何亚芝将该案房屋出售给被告于海龙，双方意思表示真实，不违反法律强制性规定，请人民法院确认该份合同合法有效。
原告质证意见，有异议，内容虚假，请法院判决无效。
被告于海龙质证意见，无异议。
本院经审查认证，争议房屋未取得权属证书，按法律规定不得转让，该合同不具有合法性，不予采信。
证据四、吴艳梅证言，证明当时我母亲要找老伴，作一个假合同，房子吴艳荣没给钱。
原告质证意见，不予质证。
被告于海龙质证意见，无异议。
本院经审查认证，该证据可以证明其所要证明的内容。
被告于海龙在诉讼中向本院提交的证据材料有：
证据一、广告单1份。证明于海龙通过广告购买该房屋。
原告质证意见，不予质证。
被告何亚芝质证意见，无异议。
本院经审查认证，该证据可以证明其所要证明的内容。
证据二、证明复印件2份。证明何亚芝对该房享有所有权，可以处分该案房屋。
原告质证意见，不予质证。
被告何亚芝质证意见，对于海龙证实何亚芝享有所有权、处分权均无异议。
本院经审查认证，该证据不能证明被告何亚芝已取得房屋所有权。
根据以上证据及当事人的当庭陈述，本院认定案件事实如下：
原告吴艳荣系被告何亚芝与吴庆志的女儿，1972年5月12日伊春市城市建设管理处为吴庆志发放了施工许可执照，许可吴庆志建造50平方米简易住宅一处。该住宅建成后于1986年进行了翻盖，位于伊春区高山委七组26号。吴庆志于2004年去世。2009年5月27日被告何亚芝与原告吴艳荣签订了房屋交易协议，将该房屋出售给原告吴艳荣。2015年4月1日被告何亚芝与被告于海龙签订了房屋买卖合同，将该房屋出售给被告于海龙。现原告诉至本院要求确认被告何亚芝与被告于海龙签订的房屋买卖合同无效。
本院认为，房屋买卖合同作为一种特殊的买卖合同，我国法律对其进行了规定，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项规定，未依法登记领取权属证书的不得转让。本案争议房屋系1972年伊春市城市建设管理处为吴庆志发放施工许可执照允许其建造，在此之后吴庆志未取得该房屋所有权，1986年该房屋进行翻盖亦未取得施工许可以及该房屋的所有权，原告称被告何亚芝与其签订的房屋买卖协议在先，被告何亚芝出售给被告于海龙在后，侵犯了其合法权益，但原告提供的证据不能证明其取得了该房屋的所有权，以该理由认为何亚芝与于海龙签订的房屋买卖合同无效的主张本院不予采纳。但被告何亚芝在该房屋未取得权属证书的情况下将该房屋出售给任何人均违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项的法律规定，故该买卖行为应属无效。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条（六）项、《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项之规定，判决如下：
被告何亚芝与被告于海龙签订的房屋买卖合同无效。
案件受理费50元，由被告何亚芝负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状。并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省伊春市中级人民法院。
审 判 长 管宏晶
代理审判员 夏芝荣
代理审判员 高忠明
二〇一五年十二月二十一日
书 记 员 焦显菊