成都市武侯区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）武侯民初字第2198号
原告四川省永合实业有限公司。
法定代表人李英明，董事长。
委托代理人胥小琼。
被告四川吉美装饰工程有限公司。
法定代表人李晓军，职务不详。
被告李晓军。
原告四川省永合实业有限公司（以下简称永合公司）诉被告四川吉美装饰工程有限公司（以下简称吉美公司）、李晓军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年4月22日受理后，依法组成合议庭，于2013年10月24日公开开庭进行了审理。原告永合公司的委托代理人胥小琼到庭参加了诉讼，被告吉美公司、李晓军经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告永合公司诉称，2010年11月19日，原告与吉美公司签订了《红牌楼写字楼物业服务租赁合同》，约定原告将其位于红牌楼广场x号写字楼x号物业租赁给吉美公司用于办公，面积436.75平方米，租金60元／平方米按月计算，租赁期限为5年，从2010年12月1日起至2015年11月30日止。每期租金和物业综合管理费在上期届满提前十天支付，从第三年起，租金在上一年度基础上每年递增6%。2012年12月1日至2013年11月30日期间的月租金为27777.30元，2013年12月1日至2014年11月30日期间的月租金为29443.94元。合同另外约定，如果被告拖欠租金超过30天的，经原告书面催缴的日期内仍不缴纳的，原告有权解除合同，如原告因此行使合同解除权，被告还应向原告支付解除合同的违约金，违约金按合同约定年基本租金总额和年物业综合管理费总额的30%，押金亦不退还。合同签订后，原告按约履行了义务，但吉美公司欠付2011年11月1日至2012年4月30日租金，经原告书面催收，吉美公司补交了部分租金，原告基于合作诚意，原谅了吉美公司的违约行为，没有立即解除合同，给了吉美公司继续履行合同的机会。但从2012年6月1日至今，吉美公司再次欠付租金，经多次催收未果。李晓军作为吉美公司的独资自然人股东，应承担连带责任。原告故诉至法院请求判令：1.解除原告与被告吉美公司签订的《红牌楼广场写字楼物业租赁合同》，被告立即腾退该租赁物业；2.吉美公司立即支付所欠323893.8元及违约金119494.8元（暂时计至2013年5月31日止，具体所欠租金金额以被告实际退出物业房屋为止）；3.被告李晓军承担连带责任；4.诉讼费保全费由二被告承担。
被告吉美公司未作答辩。
被告李晓军未作答辩。
经审理查明，2010年11月19日，原告与被告吉美公司签订《红牌楼广场写字楼物业租赁合同》，约定原告将其位于成都市佳灵路3号红牌楼广场店2号写字楼5层509号办公房，面积436.75平方米出租给吉美公司用于办公。租赁期限为5年，从2010年12月1日起至2015年11月30日止，计租起始日为2011年2月1日。基本租金为60元／平方米／月，每月租金26205元，从2011年2月1日起计收。从第三年开始，租金在上一个租赁年度租金的基础上每年递增6%，从2012年12月1日至2013年11月30日，每月租金27777.30元；从2013年12月1日至2014年11月30日，每月租金29443.94元；从2014年12月1日至2015年11月30日，每月租金31210.57元。物业综合管理费为16元／平方米／月，共计6988元／月，从2011年2月1日起计收。租金和物业综合管理费均采用预付方式，按季支付，应在上期届满提前十天支付。如果被告拖欠租金、物业综合管理费及水电气等任一费用超过30天的，经原告书面催缴的日期内仍不缴纳的，原告有权解除合同，被告应当缴清欠款并支付逾期付款违约金。如原告因此行使合同解除权利的，被告还应向原告支付解除合同的违约金，该违约金为年基本租金总额和年物业综合管理费总额的30%，同时被告的押金不予退还。若被告吉美公司拖欠物业综合管理、水、电、气等因使用房屋而发生的费用累计达三次以上的，原告有权解除合同，并按合同约定年基本租金总额和年物业综合管理费总额的30%要求被告支付解除合同的违约金。承租人的通讯联络以合同载明的通讯地址的、电话、邮编为准。合同载明的被告吉美公司的通讯地址是四川省成都市佳灵路3号红牌楼广场x#-x-xxx号。合同签订后，原告向被告吉美公司交付了房屋。2012年3月2日，原告向被告吉美公司发出《支付租金通知书》，要求吉美公司支付2011年11月1日至2012年4月30日的租金和物业综合管理费共计157230元，否则于2012年3月7日解除合同。该通知由谢丹签收。被告吉美公司支付了2011年11月1日至2012年5月31日的租金，原告亦未解除合同，并向吉美公司开具了租金发票。之后，吉美公司未再支付租金。原告故诉至法院。
2012年6月24日，吉美公司作出股东会决议，原股东股权全部转让给李晓军，并由有限责任公司变更为一人有限责任公司。次日，吉美公司申请工商变更登记。
上述事实有《红牌楼广场写字楼物业租赁合同》、发票、工商登记资料及当事人的庭审陈述笔录等证据收集在案予以证实。
本院认为，被告吉美公司、李晓军经本院合法传唤未到庭应诉，放弃答辩和质证的权利，本院对原告永合公司提交的证据原件的真实性、合法性、与本案的关联性及证明力予以确认。原被告签订的《红牌楼广场写字楼物业租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律法规的规定，应属合法有效，双方应恪守履行。原告已按合同约定向被告履行了交付出租房屋的义务，而被告应当履行按期支付租金的义务。被告吉美公司应当按照合同约定支付房租，其迄今未支付从2012年6月1日起至今的房租，已违反了合同的约定累计达三次以上，原告根据合同约定要求解除合同的理由成立，本院予以支持。现房屋被告吉美公司仍未腾退原告，原告要求被告吉美公司腾退房屋的理由成立，本院予以支持。合同解除前，原告与吉美公司的租赁合同关系成立，吉美公司应当按照合同约定支付租金，在合同解除后，原被告之间没有租赁合同关系，被告吉美公司如尚未腾退房屋，原告永合公司可以主张房屋占有使用费。故原告要求被告支付合同解除前的房屋租金的理由成立（截止2013年5月31日共计323893.8元），本院予以支持，对其主张的超出部分不予支持。被告吉美公司迄今未支付房租已违反了合同约定，原告要求其支付年基本租金总额和年物业综合管理费总额的30%的违约金即119494.8元的理由成立，本院予以支持。被告吉美公司系一人公司，且李晓军未举示证据证明公司财产独立于股东自己的财产，故原告要求被告李晓军对上述债务承担连带责任的理由成立，本院予以支持。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十七条、《中华人民共和国公司法》第六十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十四条、《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告四川省永合实业有限公司与被告四川吉美装饰工程有限公司于2010年11月19日签订的《红牌楼广场写字楼物业租赁合同》；
二、被告四川吉美装饰工程有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告四川省永合实业有限公司腾退成都市佳灵路3号红牌楼广场2号写字楼5层509号房屋；
三、被告四川吉美装饰工程有限公司于本判决生效之日起十日内向原告四川省永合实业有限公司支付租金323893.8元，并且该租金从2013年5月1日起按照合同约定的租金支付标准支付至本判决确定的合同解除之日止；
四、被告四川吉美装饰工程有限公司于本判决生效之日起十日内向原告四川省永合实业有限公司支付违约金119494.8元；
五、被告李晓军对被告四川吉美装饰工程有限公司承担的上述付款义务承担连带清偿责任；
六、驳回原告四川省永合实业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7955元，诉讼保全费2720元，共计10675元由被告四川吉美装饰工程有限公司、李晓军承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
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审 判 长 刘潺潺
人民陪审员 谢再琼
人民陪审员 薛 峰
二〇一三年十月三十日
书 记 员 罗 茂