广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第1201号
上诉人（原审被告）：深圳市芯华集成电路科技有限公司。
法定代表人：郑绍承。
委托代理人：李兰兰，广东君言律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：深圳市上沙创新科技园管理有限公司。
法定代表人：黄永泉，董事长。
委托代理人：梁伟东，广东国晖律师事务所律师。
委托代理人：黄灿金，广东国晖律师事务所律师。
上诉人深圳市芯华集成电路科技有限公司（以下简称芯华公司）因与被上诉人深圳市上沙创新科技园管理有限公司（以下简称上沙创新公司）物业服务合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2014）深福法民三初字第752号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。
原审法院经审理查明，芯华公司于2007年8月13日与案外人深圳市某实业股份有限公司（以下简称某公司）签订《房屋租赁合同》，承租了上沙科技园x栋1-4楼（1楼富港汽车修理厂所占用的749平方米除外）（含楼顶可用面积）4730.54平方米的房屋。园区入园企业租用某公司房屋的，管理费按物业管理公司的收费标准交纳给物业管理公司，停车位由物业管理公司根据实际情况进行安排，停车费按该物业管理公司的收费标准交纳。2007年11月14日，某公司与芯华公司签订《补充协议》，对x栋的租赁面积及租金进行了变更和调整，将租赁面积调整为4045.41平方米。
2009年7月14日，某公司向上沙创新公司出具《委托管理函》，委托上沙创新公司对上沙科技园x栋进行物业管理服务。
2012年11月7日，上沙创新公司与芯华公司签订《租户管理服务合同书（商户）》，约定由上沙创新公司对芯华公司租用的上沙科技园x栋2-4楼及103#房建筑面积4051.41平方米的房屋提供物业管理服务。物业管理费为每月4元／平方米，每月分别为16205.60元，应于每月5日前向上沙创新公司交纳，逾期每日按总额的万分之五计收滞纳金，若超过一个月未交纳物业管理服务费的，上沙创新公司有权以停水、停电等方式催缴欠费。芯华公司必须按时如数向上沙创新公司缴纳上沙创新公司代收代缴的水电费等费用（本案本楼宇公共分摊的水电费），否则按政府有关规定收取滞纳金，并按供水、供电部门的有关规定催收欠款。
根据上沙创新公司提交的《上沙科技创新1、3栋芯华公司欠缴水电费明细表》，x栋自2013年12月至2014年5月间共拖欠水费4055.40元、电费38827.93元。上沙创新公司主张对电费按每日欠费金额的千分之一、水费每日按欠费的百分之一计算滞纳金。根据上沙创新公司提交的发票、贷记通知、收据等凭证，上沙创新公司已经先行同意垫付了相应费用。芯华公司对上沙创新公司提交的前述明细表不予认可，并称自2013年12月后上沙创新公司未再向其发过交费通知，芯华公司不知实际用水用电量无法交费，同时，上沙创新公司所提出的滞纳金标准是水电部门向用户收取的，而在本案中上沙创新公司已经代付，不存在滞纳金问题，该标准也不适用于上沙创新公司。
根据芯华公司提交的房屋租赁合同、上沙科技园入驻企业审批表及押金清单，芯华公司将涉案房产中的部分房产转租他人，其中，某公司已于2013年底、2014年初将下列房产收回：x栋203房217平方米、x栋2楼452.30平方米、x栋3楼1176.53平方米、x栋401、402房400.42平方米、x栋406房73.86平方米、x栋408房324.55平方米、x栋409房150.18平方米、x栋403、404房227.53平方米。前述面积结合芯华公司提交的租赁合同和某公司在另案中提交的押金清单（芯华公司提交）核算，面积不一致的以租赁合同为准。上沙创新公司起诉时未扣除该部分已经搬走房产的相关费用。芯华公司则表示，次承租人搬走后，相应房产不应再发生水电等费用。
上沙创新公司称其未协助案外人某公司采取过停水、停电措施，但现在是夏季用电高峰期，不排除因为用电或用水高峰出现偶尔的停电停水行为。
另外，根据上沙创新公司提供的2013年12月份之前的部分水电费付款凭证，芯华公司在2013年12月16日支付管理费、水费金额为52330.31元、2013年11月14日支付电费138013.68元、2013年11月14日支付管理费、水费51611.71元、2013年10月23日支付水电费128051.43元、2013年9月18日支付水电费169614.09元。
再查，上沙创新公司不具备物业服务资质，原审法院已向其释明如法院认为合同无效，是否变更诉讼请求，上沙创新公司明确表示不变更。
上沙创新公司原审诉讼请求为：1、芯华公司立即向上沙创新公司支付2013年12月1日至实际搬离之日止的水费、电费和管理费（暂计至2014年5月31日水费4055.40元、电费38827.93元、管理费97233.84元）；2、芯华公司立即向上沙创新公司支付自2013年12月6日起至实际付清之日止拖欠的上述水费、电费和管理费的滞纳金（暂计至2014年5月31日水费滞纳金为4890.08元，电费滞纳金为4632.82元，管理费滞纳金为3484.21元）；3、芯华公司承担本案诉讼费用。
原审法院认为，上沙创新公司不具备提供物业管理服务的资质，其与芯华公司签订的《租户管理服务合同（商户）》，因违反法律和行政法规的效力性强制性规定而无效。因上沙创新公司已实际提供物业管理服务，芯华公司应支付相应的物业服务费用，鉴于深圳市并未对商业、办公类物业规定物业服务费指导收费标准，考虑到本案约定的每月4元每平方米收费标准亦不过高，原审法院酌情将收费标准调低为每月每平方米3.5元，芯华公司应按该标准向上沙创新公司支付应付的物业服务费和上沙创新公司已代交的水电费用，但芯华公司并非涉案房产的业主，其交费义务应以其实际占有使用涉案房产的时间为准，芯华公司转租的部分房产已由案外人某公司收回，而上沙创新公司作为涉案房产的物业服务企业对于该事实理应知悉，故该部分房产所对应的费用理应由案外人某公司承担，上沙创新公司要求芯华公司承担该部分房产费用缺乏依据，原审法院不予支持。上沙创新公司确认该部分次承租人搬离时间为2013年底、2014年初，原审法院推定2013年12月31日为涉案部分转租房产的搬离时间，芯华公司对于2013年12月31日前的管理费和水电费应全额向上沙创新公司支付，此后的费用，根据搬离面积与总面积的比例按比例支付。上沙创新公司与芯华公司订立了物业服务合同，芯华公司是物业服务合同相对人，应承担交费义务，至于芯华公司与次承租人之间的关系，属于另一法律关系，上沙创新公司有权不考虑次承租人的情况向上沙创新公司收费。
具体而言，芯华公司应支付上沙创新公司x栋的2013年12月至2014年5月份物业管理费金额为32187.79元。对于上沙创新公司主张的水电费，上沙创新公司系按整栋主张，并未提供详细到具体房间的数据，因案外人某公司因拟拆迁涉案房产而要求提前收回房产，如芯华公司所言已经返还上沙创新公司的部分房产应不再发生水电费用，上沙创新公司提交的水电费数据虽为针对涉案房产整栋的数据，但实际上应是针对芯华公司实际占用或其次承租人仍在占用的房产面积的金额，该部分水电费上沙创新公司已经代交，芯华公司应向上沙创新公司交纳，即芯华公司向上沙创新公司交纳x栋所涉房产水费4055.40元、电费38827.93元。芯华公司虽对上沙创新公司提交的数据有异议，但从芯华公司陈述看，此前亦是上沙创新公司向芯华公司先行发出收费通知后芯华公司依通知交纳费用，且据核实上沙创新公司提交的2013年12月份之前的水电费数据，上沙创新公司在2013年12份之后主张的水电费数据考虑到实际缴费面积后并无明显差异，据此，可以采信上沙创新公司提供的数据。
因案涉物业服务合同无效，合同约定的违约责任条款亦无效，上沙创新公司主张芯华公司承担迟延交纳物业服务费、水电费的滞纳金缺乏依据，原审法院不予支持。
对于2014年5月31日之后的物业管理费、水电费，因金额尚未确定，且上沙创新公司并未就该部分主张交纳诉讼费，本案不予处理，由上沙创新公司另循法律途径解决。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第一百二十一条、《物业管理条例》第三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、芯华公司于判决生效之日起十日内支付上沙创新公司2013年12月至2014年月份的管理费32187.79元、水费4055.40元、电费38827.93元；二、驳回上沙创新公司的其他诉讼请求。
上诉人芯华公司不服原审判决，向本院提出上诉，请求：1、撤销原审判决；2、追加如下次承租人为第三人：深圳市大中能源有限公司、深圳五洲无线技术有限公司、雅奕得电子科技（深圳）有限公司、广东盈通网络投资有限公司深圳分公司、深圳市欧美亚工贸有限公司、深圳市翱海科技有限公司、王科理、深圳市迈科佳德科技有限公司、深圳市天舟网络通信有限公司、伍伟中；3、上沙创新公司承担本案的一切相关诉讼费用。事实与理由：
一、芯华公司在一审中申请追加所有次承租户为第三人，未得到原审法院允许，这是不恰当的。第一、所有次承租户是水、电的实际使用人，当然也是水费、电费、物业费的实际承担者，上沙创新公司要求芯华公司交纳水电物业费实际上就是要求所有次承租人交纳水、电、物业费。若追加所有次承租人为第三人，上沙创新公司可直接向第三人追缴水电物业费用，合情合理合法。第二、上沙创新公司与次承租人达成私下协议，上沙创新公司存在已经收取全部或者部分次承租户水电物业费用的可能。事实上，部分或者全部次承租人在搬离涉案园区前已经结清了水电等费用。深圳众思康科技有限公司提供的上沙创新公司出具给深圳众思康科技有限公司的电费发票，这完全可以证明上沙创新公司存在重复收取水、电、物业费用事实。第三、根据《房屋租赁合同》芯华公司分别与每个次承租人是合同相对人。上沙创新公司无权跳过芯华公司与次承租户达成搬离协议。2013年10月26日上沙创新公司在上沙创新科技园区显著位置张贴拆迁公告后，次承租人基于不安抗辩拒绝缴纳水、电费用，后上沙创新公司又直接与次承租人达成搬离协议，在明知次承租人拖欠水电物业费的情况下同意其搬离导致次承租户欠费的事实。这是上沙创新公司自身的过错和责任，与芯华公司无关，其也无权再向芯华公司主张本应由次承租户承担的水电物业费用。第四、若芯华公司重新向所有次承租人另案追讨水电等费用，不但不便于查清事实，更是对司法资源的浪费。
二、原审法院关于物业管理费用的事实认定不清。第一、物业费是物业产权人、使用人委托有资质的物业管理单位对居住小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目进行日常维护、修缮、整治及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。原审法院认定上沙创新公司不具备提供物业管理服务的资质，与其签订的《租户管理服务合同（商户）》违法法律和行政法规强制性规定是无效的。综上，芯华公司无理由交纳物业管理费。第二、事实上，2013年10月26日上沙创新公司在上沙创新科技园区显著位置张贴拆迁公告后，上沙创新公司就未真正进行过物业管理，非但如此，上沙创新公司还将园区入口进行封闭，停车场设置石墩，禁止车辆进入，电梯停运、洗手间停用、园区外围包设脚手架等迫使租户搬离。次承租人对此非常不满，不断向芯华公司送达《律师函》等。在一审中芯华公司在答辩中提及此处，但是并未引起一审法院重视。敢问在这样一个租赁环境条件中，上沙创新公司有什么理由要求芯华公司支付物业费。
三、一审法院关于水费、电费的事实认定是错误的。第一、一审中，上沙创新公司提交的《上沙科技创新x栋芯华公司欠缴水电费明细表》是其自己制作的，这在证据认定上是没有证明力的，其应承担举证不能的责任。第二、在上沙创新公司没有确切证据证明其诉求的情况下，一审法院根据上沙创新公司自己制作的数据与以前月份的水电费数据无明显差异，就对该水电费金额予以认定是错误的。因为2013年12月之前的水电费数据是芯华公司承租x栋一整栋的水电费数据，而如一审法院查明，芯华公司将承租房屋租给所有次承租人，次承租人在2013年12月份以后分别于不同的时间搬离。那么在次承租人不断搬离的过程中实际水电费数额应该一直在降低，不能排除上沙创新公司虚拟水电费数额骗取水电费可能性。第三、上沙创新公司在次承租人搬离园区时已经收取了部分或全部次承租户在2014年6月之前的电费（具体见深圳众思康的发票），现又要求芯华公司交纳费用，这是重复收费，骗取水电费的欺诈行为。这更进一步表明追加次承租人参与诉讼是十分必要的，可有效防范上沙创新公司的欺诈行为。众所周知，诉讼案件要以事实为依据，以法律为准绳。上沙创新公司有义务为自己诉求提供证据证明，否则承担举证不能的风险。综上，请求二审法院重新查明事实依法判决，维护芯华公司的合法权益。
被上诉人上沙创新公司答辩称：一、关于芯华公司提到的追加小租户的问题，根据合同相对性，我方是有权向芯华公司主张水电费及物业管理费，至于芯华公司和小租户之间的水电费及其他相关费用欠费是另一法律关系，我方认为芯华公司主张追加小租户缺乏合同和法律依据。我方认为有权追讨水电费、物业管理费的依据是芯华公司和上沙创新公司签订的物业管理合同，在该合同第一条第11款明确约定芯华公司必须按时如实缴纳上沙创新公司代收代缴的水电费。在合同第四条第1款中约定芯华公司应当向上沙创新公司支付物业管理费。综上，我方认为芯华公司主张追加小租户作为第三人，基于谁使用谁承担的原则的主张缺乏事实和法律依据。二、芯华公司认为一审查明管理费认定不清，在本案中一审法院主张物业管理合同无效，在此情况下一审已参考标准酌情调低了，上沙创新公司一直为芯华公司提供物业管理服务，一审据此判令芯华公司支付物业管理费符合公平原则。三、关于水电费的问题，在一审中上沙创新公司提供了充分证据证明我方的主张，所以我方认为芯华公司的上诉请求缺乏依据，请求法院依法驳回。
本院经审理查明，芯华公司二审期间向法庭提交了一条短信记录，证明次承租人广东盈通网络投资有限公司深圳分公司已向上沙创新公司交纳了10320元水电费，上沙创新公司对该短信记录的真实性、合法性、关联性均不予确认。原审判决查明其他事实清楚，本院予以确认。
本院认为，芯华公司承租了涉案房产后与上沙创新公司签订《租户管理服务合同（商户）》，虽然该合同由于上沙创新公司没有物业管理服务资质而无效，但芯华公司实际接受了上沙创新公司提供的服务管理服务，应当向某公司支付相应的物业管理费。本案二审阶段的争议焦点是：一、本案是否需要追加次承租人参加诉讼；二、芯华公司应支付物业管理费的标准及数额是多少；三、芯华公司应支付的水费、电费是多少。
关于是否应追加次承租人的问题，本院认为，芯华公司、上沙创新公司之间的物业管理服务合同关系与芯华公司、各次承租人因转租涉案房屋形成的租赁关系是不同的法律关系。根据合同的相对性原则，芯华公司有权向上沙创新公司主张物业管理费、水电费，芯华公司与各承租人的法律关系可由芯华公司再向各承租人另行主张。本案的处理并不需要追加次承租人作为第三人参加诉讼，原审判决对此认定正确，本院亦予确认。芯华公司上诉主张应追加次承租人参加诉讼的理由不成立，本院不予支持。
关于芯华公司应支付物业管理费的标准及数额是多少的问题，本院认为，首先，关于物业管理费的标准，原审判决将物业服务收费标准酌情调低为每月每平方米3.5元，芯华公司上诉提出2013年10月26日后上沙创新公司未真正进行物业管理，管理质量严重下降。根据《物业管理条例》第四十一条的规定，物业服务收费应当与服务水平相适应。但芯华公司提交的证据不足以证明每月每平方米3.5元的收费标准仍为过高，故本院对原审判决确定的收费标准不再调整。其次，关于芯华公司应交的物业管理费的数额，由于双方确认某公司已于2013年底、2014年初开始将涉案房屋逐步收回，芯华公司应交的物业管理费应以实际占有使用涉案房产的时间为准。原审判决推定2013年12月31日为涉案部分转租房产的搬离时间，并确认芯华公司应交的物业管理费从2013年12月31日后不包括该部分已搬离的房产。原审判决该处理正确，本院予以维持。经核实，原审对芯华公司应按占用的实际面积支付的物业管理费的数额亦无错误。故芯华公司关于物业管理费提出的上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于水电费的问题，本院认为，芯华公司作为涉案房产的承租人，应承担在使用涉案房产时产生的水电费。对芯华公司拖欠的水电费数额，上沙创新公司已进行了举证，提交了用水、用电明细表及增值税专用发标、广东省污水、垃圾处理费专用收据，证明芯华公司用水、用电量及已代缴纳相关费用。且对比2013年12月前后的水电费数考虑到实际使用面积后无明显差异，原审判决采信上沙创新公司关于水电费的数据并无不当。芯华公司上诉认为用水、用电明细系上沙创新公司单方制作，对用水、用电量提出异议，但未能提出反驳证据，本院不予采信。至于芯华公司主张次承租人广东盈通网络投资有限公司深圳分公司已向上沙创新公司交纳了10320元水电费，但芯华公司提交的短信记录不能证明该主张，芯华公司未能提交其他证据予以佐证，本院对该主张不予采纳。因此，芯华公司关于水电费的上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上，芯华公司的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，本院依法维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币3362元，由芯华公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 爽
审 判 员 聂 效
助理审判员 王 丹 妮
二〇一五年十月二十一日
书 记 员 李全慧（兼）
附：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。