广东省肇庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）肇中法民二终字第8号
上诉人（原审原告）：钟锴杰，男，1986年11月11日出生，汉族，住广东省四会市。
委托代理人：钟振东，是钟锴杰之父亲。
上诉人（原审被告）：刁海成，男，1979年12月28日出生，汉族，住广东省四会市。
上诉人钟锴杰因与上诉人刁海成房屋租赁合同纠纷一案，均不服四会市人民法院（2014）肇四法江民初字第174号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2013年5月1日，钟锴杰与刁海成签订《房屋租赁合同》，刁海成租赁钟锴杰位于四会市地豆镇圩镇大街东10号之二首层的房屋（面积为130.26平方米）作为手机销售及服务厅。钟锴杰为合同甲方，刁海成为合同乙方，合同约定：1.1甲方愿意将属其所有的或具有处分、收益的位于四会市地豆镇圩镇大街东10号之二首层的房屋出租给乙方作为手机销售及服务厅之用；2.1甲方从2013年5月1日至2017年4月30日将租赁物交付给乙方使用，租赁期共4年；2.2乙方有下列情形之一，甲方可以终止合同、收回租赁物：（1）乙方利用租赁物进行违法活动，损害公共利益；（2）乙方拖欠租金累计达3个月，经甲方催告仍不支付租金的；3.1本合同租赁物第一年租金为34828元／年......；3.2租金每季度支付一次，每季度租金第一个月10号前一次性支付当季度租金，由甲方开具收据给乙方；乙方进场前向甲方交纳押金10000元，押金于合同中止后15天内归还乙方；……7.4乙方逾期交付租金的，除应及时如数补交外，还应向甲方支付当期所欠租金1‰的日息作为违约金；……7.6合同期内，乙方如需提前终止本合同，应提前一个月以书面方式通知甲方，并按照实际的租赁年限进行赔偿，第一年违约赔偿甲方6万元作补偿……；双方还约定了其他事宜。合同签订后，钟锴杰依约将房屋交给刁海成使用，刁海成也依约支付租金。但刁海成从2014年2月开始拖欠租金（计至2014年6月30日为14801.9元），钟锴杰于2014年5月21日通过邮政快递方式向刁海成发出《关于催收租金违约金、赔偿金的通知书》。2014年6月26日，钟锴杰以刁海成违约没有如期交付租金、弃置租赁房屋、拒绝与其协商处理为由诉至原审法院，请求判令：1、解除双方签订的《房屋租赁合同》；2、刁海成支付租金14802.9元、违约金1592.82元、违约赔偿金60000元，合计76331.72元，以及腾退租赁物交回房屋锁匙给钟锴杰；3、一审诉讼费由刁海成承担。
原审法院认为，钟锴杰与刁海成签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应当依法行使合同权利，履行合同义务。钟锴杰已经依约定提供租赁房屋给刁海成使用，但刁海成并没有按时足额支付租金，构成违约，故钟锴杰起诉要求解除其与刁海成签订的《房屋租赁合同》和清偿欠付租金14801.9元（计至2014年6月30日），合理合法，该院予以支持。扣除刁海成已给付钟锴杰的合同押金1万元，故刁海成应当支付租金4801.9元。
钟锴杰主张刁海成支付违约赔偿金6万元（实则为合同违约金），由于钟锴杰与刁海成之间的租赁合同是钟锴杰交付房屋给刁海成使用，刁海成给付租金的合约行为，钟锴杰的收益主要是租金，现刁海成违约，合同约定第7.6项违约赔偿金条款为第一年违约的违约赔偿金为6万元，但该约定超出了刁海成违约给钟锴杰收益带来的损害，该院考虑在尊重双方约定和兼顾公平原则下，对违约金进行适度调整，认为刁海成赔偿钟锴杰3个月租金为宜，即8707元。
至于钟锴杰要求刁海成支付违约金1592.82元（实则为租金的滞纳金），根据《房屋租赁合同》第7.4项违约金条款其实是租金的滞纳金，按双方合同约定“乙方逾期交付租金的，除应及时如数补交外，还应向甲方支付当期所欠租金1‰的日息作为违约金”，因这约定是双方民事行为的意思自治下做出的，该院予以支持。但1‰日息的租金滞纳金明显过高而显失公平，该院支持万分之三，故刁海成应当支付租金14801.9元的滞纳金661.64元（计至2014年6月30日）。刁海成经原审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃证据质证和法庭辩论的权利，该院依法作出缺席判决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第一款第（三）项、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除钟锴杰与刁海成于2013年5月1日签订的《房屋租赁合同》；二、刁海成在该判决书生效之日起二十天内支付给钟锴杰租金4801.9元、违约金8707元、租金滞纳金661.64元；三、刁海成在该判决书生效之日起二十天内搬离租赁房屋，并把租赁房屋交回钟锴杰。如果未按指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费减半收取855元，由刁海成承担159元，钟锴杰承担696元。
宣判后，钟锴杰不服原审判决，向本院提起上诉称：一、对原审判决审理查明的事实无异议。另在本案审理过程中，为了避免造成更大的经济损失和加剧矛盾，双方于2014年10月11日完成清场并对租赁房屋进行交接。二、原审判决与查明的案件事实、双方当事人签订《房屋租赁合同》的旨意以及相关法律规定明显不符、自相矛盾，导致作出错误判决。表现在：1、原判已明确认定双方签订的《房屋租赁合同》为合法有效，且刁海成的行为已构成违约，故其支付拖欠的租金最少应计至租赁房屋腾退交回钟锴杰的2014年10月10日止，刁海成欠付租金应为24960.05元，原判仅计至2014年6月30日欠准确。2、刁海成签订合同时所支付的合同押金1万元，其性质应属合同履行保证金，在刁海成完全履行合同后应如数退回；在发生违约行为时，应作为违约金予以抵扣，而不应将该押金直接抵付拖欠的租金。3、原判已明确认定合同规定的违约赔偿金实质为违约金。双方在合同中对于违约责任约定是完全对等、公平的。但原审法院在刁海成经合法传唤不到庭应诉抗辩的情况下，主动调整双方在合同中对违约金所作的约定，有违法定程序和公正公平原则，明显偏帮刁海成。而事实上按照《房屋租赁合同》的四年租期，租金总额为148193元，刁海成在合同期的第一年仅支付9个月租金就存在违约行为，致使合同无法继续履行造成钟锴杰租金损失122072元，该损失远远大于约定的6万元违约金。因此，原判自行调整仅赔偿3个月租金即8707元，明显违反合同法有关规定和当事人的约定，根本没有达到双方约定违约金的最终目的。原判错误调整当事人约定日息1‰的滞纳金，理由同上。鉴于本案完全是由于刁海成单方违约所致，钟锴杰的诉讼请求事实和法律依据充分，应予支持。综上，请求二审法院：一、维持原判第一、三项；二、改判原判第二项为“刁海成在该判决生效之日起20日内支付拖欠钟楷杰的租金24960.O5元（计至腾退日即2014年10月10日止）、违约金6万元、迟延支付租金滞纳金4463.71元，合计89423.76元；三、改判本案一、二审诉讼费由刁海成负担。
针对钟楷杰的上诉，刁海成答辩称：同意扣除押金后补交一个月租金给钟楷杰。
刁海成也不服原审判决，向本院提起上诉称：一、刁海成没有收到原审法院寄出的证据材料、传票、举证通知书、应诉通知书及起诉状，当其收到民事判决书时，一审诉讼已结束。二、钟楷杰与刁海成于2013年5月1日签订的《房屋租赁合同》，所有事宜一直是由钟楷杰父亲钟振东代理，钟振东的行为即代表钟楷杰的行为。三、钟楷杰是提前明确知道刁海成要退出租赁铺面，因为：1、2013年11月25日，钟振东到财务处收取2013年11月至2014年1月租金时，刁海成告知钟振东其租赁至2014年I月31日止，并叫钟振东另行招租以减少损失。刁海成租用期间的2013年5月至2013年11月一直处于亏本经营状态，所以刁海成提出不再租用钟楷杰的铺面经营。钟振东于2013年11月28日亲自在刁海成承租的铺面门面上张贴招租纸。此事实足以证明钟振东是明确知道刁海成是要退出承租商铺。刁海成认为其有1万元押金在钟楷杰处，且又已提前3个月提出退出租赁铺面，同时又未造成钟楷杰多大损失，在此情形下才没有以书面通知告知钟楷杰，并认为此事互不拖欠。2、2014年2月春节刚过，钟振东就到财务处收取2014年2月至4月的租金共8707元，此时刁海成己通过电话形式明确通知钟振东要终止合同，因为从2013年5月开始至现在生意一直处于亏本，且在2014年前有提过要终止合同，但钟振东一直没有理会，从此时开始钟振东是明确知道刁海成要终止合同的，因此，钟振东没有收到租金。2014年2月中旬，钟振东约刁海成在办公室商讨租金一事，刁海成已明确告知钟振东要终止合同。3、刁海成雇请的员工邱燕玲、丘淑英已于2014年1月30日搬离租赁铺面没有上班，她们亦清楚刁海成退出租赁铺面的事实。四、由于刁海成在租赁期间从2013年5月至2014年1月一直是处于亏损状态，所以不得不退出租赁商铺。刁海成为了减少钟振东的损失，已提前一个季度告知钟振东决定退出租用其商铺。刁海成的行为没有造成钟锴杰铺面的损失，故原审法院判决刁海成需支付2014年2月1日至2014年6月30日铺面租金不合理，同时亦不存在滞纳金的情形。由于刁海成提前终止租赁合同，在合理范围内可赔偿一个月租金2903元给钟锴杰。请求二审法院撤销原审法院判决刁海成支付钟锴杰租金14802.9元、违约金8704元、租金滞纳金661.64元的判项。
针对刁海成的上诉，钟锴杰答辩称：2013年11月25日钟振东到刁海成另一营业店（马田店）财务处收取租金时，刁海成对钟振东讲要“诚招合作伙伴”，但并无提及退出向钟锴杰承租的铺面，于是钟振东将刁海成的宣传单带回地豆镇，交由刁海成在地豆店的营业员进行张贴。2014年2月中旬，钟振东到刁海成的马田店收取租金，刁海成叫钟振东帮忙找人顶租，但钟振东没有答应帮忙，刁海成承租的门店电子显示屏还在不断滚动播放广告，门柱中间贴着“诚招合作伙伴”的招纸联系人仍是刁生。2014年10月11日，钟锴杰约刁海成商谈后，双方才对地豆店（即本案承租铺面）进行移交。刁海成的上诉理由和事实依据是不成立的，其违反《房屋租赁合同》的约定，请求二审法院作出公正的判决。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
另查明，二审诉讼中，钟锴杰与刁海成确认在2013年11月25日，刁海成委托钟振东带宣传单张“诚招合作伙伴”回承租的房屋交由刁海成聘请的员工张贴。
本院认为：原审法院对本案案由定性准确，应予确认。根据本案双方当事人的意见，本案二审争议的焦点是：一、刁海成是否构成违约；二、双方约定的违约金和补偿金应否受保护。
关于刁海成是否构成违约的问题。二审诉讼中，刁海成表示其于2013年11月25日已向钟锴杰的委托代理人钟振东提出终止租赁房屋，并于当日委托钟振东带宣传单张“诚招合作伙伴”回其承租的房屋张贴，即为终止承租房屋的意思表示。钟振东虽确认帮刁海成带宣传单张的行为，但并不认为此行为即为终止承租房屋。根据双方签订的《房屋租赁合同》7.6“合同期内，乙方如需提前终止本合同，应提前一个月以书面方式通知甲方，并按照实际的租赁年限进行赔偿，第一年违约赔偿甲方6万元作补偿……”的约定，刁海成需提前终止承租房屋合同时应提前一个月以书面方式通知钟锴杰，而刁海成并未提供证据证实其已提前一个月向钟锴杰提交书面终止承租房屋合同的证据，故刁海成的行为已构成违约。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，刁海成应对其上诉主张不构成违约承担举证不能的民事责任，本院对刁海成的上诉请求不予支持。
关于双方约定的违约金和补偿金应否受保护的问题。根据《房屋租赁合同》“7.4乙方逾期交付租金的，除应及时如数补交外，还应向甲方支付当期所欠租金1‰日息作为违约金；……7.6合同期内，乙方如需提前终止本合同，应提前一个月以书面方式通知甲方，并按照实际的租赁年限进行赔偿，第一年违约赔偿甲方6万元作补偿……”的约定，钟锴杰上诉主张刁海成违约应按上述规定支付违约金和违约补偿金，但钟锴杰收回租赁房屋后可自行使用或继续出租，并不存在其日后租金损失122072元，故钟锴杰上诉主张的损失数额具有不确定性，本院不予认定。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，即违约金以补偿性为主，属于损害赔偿额之预定，用于填补守约方的损失，违约金数额应与违约行为所造成的损失相对称。本案中，钟锴杰没有举证证实其因刁海成的违约行为所造成的具体损失，且双方已于2014年10月11日完成清场并对租赁房屋进行交接。原审法院根据钟锴杰的诉讼请求范围，判决刁海成支付至2014年6月30日铺面租金，还判决刁海成另外支付三个月租金8707元当作违约金、并按日息万分之三计算拖欠租金利息给钟锴杰，已足以弥补钟锴杰因刁海成违约所造成的经济损失。因此，钟锴杰在仅存在承租房屋租金的利息损失的情形下，上诉请求按每日1‰计算逾期付款违约金和赔偿补偿款6万元的事实依据不充分，本院不予支持。原审法院根据本案事实和依照法律规定，兼顾公平原则，对违约金进行适度调整所作出实体处理正确，本院予以维持。
综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律准确，实体处理正确，本院予以维持。钟锴杰和刁海成的上诉请求理据不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费2085元，由上诉人钟锴杰负担1681元，上诉人刁海成负担404元。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐 强
审 判 员 徐俭玲
代理审判员 梁达明
二〇一五年一月十五日
书 记 员 邵丽虹