广东省丰顺县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）梅丰法民一初字第6号
原告（反诉被告）丰顺县汤坑镇邓屋村村民委员会，住所地：广东省梅州市丰顺县汤坑镇邓屋村。
负责人陈建明，系该村主任。
委托代理人徐惠华，丰顺县法律援助处工作人员。
被告（反诉原告）陈太盛，男，汉族，住广东省丰顺县。
委托代理人文迪波，广东深君联律师事务所律师。
委托代理人陈晓容，女，汉族，住甘肃省武威市凉州区，系陈太盛的女儿。
原告丰顺县汤坑镇邓屋村村民委员会诉被告陈太盛返还原物纠纷一案，本院于2015年1月5日立案受理后，被告陈太盛于2015年1月22日提起反诉，本院经审查后予以受理，并组成合议庭于2015年2月10日公开开庭进行了合并审理。原告丰顺县汤坑镇邓屋村村民委员会的委托代理人徐惠华、被告陈太盛的委托代理人文迪波、陈晓容到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告丰顺县汤坑镇邓屋村村民委员会诉称，1985年9月2日，原告与被告陈太盛经双方协商签订了《邓屋乡瓦厂、灰厂责任管理合同书》。约定，瓦厂、灰厂同意给陈太盛等人承包，从1985年9月1日起至1988年8月31日止。时间3年，瓦厂每年租金800元正，灰厂每年租金111元，合共911元。后双方订立《邓屋瓦厂、灰厂落实责任补充合同书》，1、承认1985年9月2日原合同书，两厂工具类有效，要保留管理好；2、从1988年9月1日起至1998年8月31日止10年时间；3、每年租金911元在头年春节前交清；4、租款逐年有交清，若要增长年期，也可连续再加十年；5、村委集体若是集体福利事业要动用，应归还集体使用，私人不能用集体名义争夺使用；6、同意在两厂范围内界，围起围墙有利管理，也可增大发展企业生产；7、在头十年内，要收归集体时，两厂新建起的围墙及大修材料费，到该时按现实进行评价偿还材料费给承包者，超期给适当补偿；附注：因原范围内划出地方建庙，每年减少租金200元正。2000年10月9日原告要求重新订立合同，因双方分歧未能签订，导致现在也未归还村集体。为了维护自身合法权益，特向人民法院提起民事诉讼，请求法院判令被告陈太盛立即把原邓屋瓦厂、灰厂及两厂工具（现春保温泉）腾退还给原告丰顺县汤坑镇邓屋村村民委员会；判令被告陈太盛支付从2000年10月至腾退之日的占用费30000元；本案的诉讼费用由被告承担。庭审中原告明确要求被告返还的土地座落于丰顺县汤坑镇邓屋村，四址界限详见丰顺县汤坑镇人民政府出具的方位、面积草图A、B两块，面积3596.9平方米；还表示自愿撤回要求被告返还两厂工具的诉讼请求。
被告陈太盛答辩称，一、原告不具有诉讼主体资格。1、村民委员会作为农村集体经济组织，与法人的性质、适用的法律法规不同，村委会主任的法律地位与法定代表人也不同。2、村委会主任以村委会名义就重大事项起诉需经民主议定程序。3、村委会主任虽然是村委会的负责人，但其代表权并无法定或事先约定的权利来源，必须经过授权，否则其行使权利就没有合法依据。4、根据《村民委员会组织法》第二十四条规定涉及村民利益的重大事项，经村民委员会讨论决定方可办理。5、村委会主任要取得代表村委会提起诉讼的权利，应提供证据证明已经民主程序同意起诉或得到授权，否则应该驳回起诉。二、双方签订的《管理合同书》及《两厂落实责任补充合同书》合法有效，应该视为延长承包期限。三、原告要求返还两厂面积3596.9平方米缺乏事实及法律依据。四、原告要求被告支付2000年10月至腾退之日的占用费30000元缺乏事实及法律依据。
反诉原告陈太盛反诉称，1985年9月2日反诉人陈太盛与被反诉人丰顺县汤坑镇邓屋村村民委员会（丰顺县邓屋乡人民政府）签订《邓屋瓦厂、灰厂落实责任管理合同书》，约定将瓦厂、灰厂承包租赁给反诉人，面积大约一千余平米（具体的四向界址目前均可以查找到，有村民及村干部可以证明），承包期间3年，每年租金911元，自1985年9月1日起至1988年8月31日止。1987年10月10日双方签订《邓屋瓦厂、灰厂落实责任补充合同书》，约定承包期10年，自1988年9月1日起至1998年8月30日止。租款逐年交清，若要增长年期，也可连续再加十年；在承包的头十年若要收回集体，应该按现时进行评估估价，给承包者进行补偿。因原厂范围内划出土地公用建庙，每年减少租金200元。此后，反诉人陈太盛一直按合同约定的义务缴纳租金直至2003年，同时被反诉人丰顺县汤坑镇邓屋村村民委员会也出具了《农村社、队企业统一发货票》或收款收据。《补充合同书》合同期限届满后，被反诉人丰顺县汤坑镇邓屋村村民委员会与反诉人陈太盛一直未重新签订合同，双方继续按原合同条款履行。反诉人在合理经营原两厂时，为保障工厂的安全及正常生产场所秩序，陆续对两厂范围外荒地进行拓荒，加盖建筑物作为企业经营的配套及生活措施，同时从本村村民处有偿流转了三个厕所面积的土地。十几年前因村民委员会未经反诉人同意私自偷卖反诉人耕种的老鼠跳仓土地。反诉人期间一直找村委会及村干部反映，要求解决上述土地被盗卖事宜，要求村委会予以置换或给付土地征收的补偿款，村委会既不置换土地又拒绝将私卖土地的补偿款给付反诉人。因此村委会不再收反诉人承包租金，后因村委会改选，新当选的主任及干部说你的租金交不交都无所谓，瓦厂、灰厂不用到你就继续使用。盗卖的土地是前任的事情。反诉人认为，双方签订的《两厂承包租赁合同》合法有效，应受到法律的保护。在承包期间届满且合同约定了自动顺延十年的条款，双方应该继续履行合同，非因法定或约定的事由出现的情况下，发包方不得单方解除合同。承包经营期间，反诉人的拓荒地及有偿流转其他村民的土地、新增的建筑物均属于反诉人辛苦经营二十余年的血汗，发包方要求返还土地缺乏事实及法律依据，假使要求返还也应该补偿反诉人的各项合理损失。综上所述，反诉人认为，双方签订的《两厂承包租赁合同》合法有效，应受到法律的保护，承包租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效。双方的合同期限届满后被反诉人继续收取租金并未提出异议，应该视为双方继续按原合同履行，延长承包期限。现被反诉人无正当理由要求返还原物，缺乏事实及法律依据。请求人民法院判令：一、被反诉人坚持解除《承包租赁合同》，则应该对承包范围内反诉人所有的建筑物、房屋、地上附着物及果树等进行补偿（参考约168万元）。具体的赔偿金额及范围以法院委托的第三方评估机构评估鉴定价格为准。二、本案诉讼费及反诉费由被反诉人承担。
反诉被告丰顺县汤坑镇邓屋村村民委员会答辩称，2003年后反诉原告理应腾退，但一直非法占用至今，要求赔偿在租赁范围内其自行投资建设的建筑等相关设施，因其建设投资未经我方同意，也未得到我方事后追认，也未经有关部门批准，是属违法建筑，应该拆除，因此反诉请求赔偿160多万元，依据不足，应予驳回。我方也不同意反诉人请求对其在租赁范围内所有的建筑物委托相关部门进行评估。另反诉原告提交的光碟，事先未经当事人同意的情况下所做的录音，证据来源不合法，不能作为证据使用。围墙及大修材料费补偿问题也早已超过诉讼时效，我方同意补偿5000元给反诉原告。
经审理查明，1985年9月2日，丰顺县邓屋乡人民政府与被告陈太盛经双方协商签订了《邓屋乡落实瓦厂、灰厂责任管理合同书》。合同书约定：瓦厂、灰厂同意给陈太盛等人承包，时间3年，从1985年9月1日起至1988年8月31日止；瓦厂每年租金800元正，灰厂每年租金111元，合共911元；附属瓦厂、灰厂工具等内容。1987年10月10日，丰顺县汤南镇邓屋村经济联合社、丰顺县汤南镇人民政府邓屋管理区与被告陈太盛签订了《邓屋瓦厂、灰厂落实责任补充合同书》，约定：同意陈太盛继续承包邓屋瓦厂、灰厂，1、承认1985年9月2日原合同书，两厂工具类是有效，要保留管理好；2、从1988年9月1日起至1998年8月31日止十年时间；3、每年租金911元在头年春节前应交清；4、租款逐年有交清，若要增长年期，也可连续再加十年；5、村委集体若是集体福利事业要动用，应归还集体使用，私人不能用集体名义争夺使用；6、同意在两厂范围内界，围起围墙有利管理，也可增大发展副业生产；7、在头十年内，要收归集体时，两厂新建起的围墙及大修理材料费，到该时按现实进行评价偿还材料费给承包者，超期给适当补偿；附注：因原范围界内划出地方建庙，每年减少租金200元正。1985年合同签订后，邓屋乡人民政府依约将瓦厂、灰厂及附用工具等交给被告管理使用，被告向原告缴清了1985年9月1日起至2002年8月31日止的租金，2002年9月1日起至今被告仍一直在该原邓屋瓦厂、灰厂范围内经营管理，但再未向原告村委会缴交租金。期间，2000年10月9日原告曾要求被告重新签订合同，但被告陈太盛不同意原告提出的租赁条件，经协商，双方未能达成一致意见。2014年11月12日原告向被告发出腾退通知，要求被告于2014年11月16日前自行腾退，但被告拒不腾退，原告遂于2015年1月5日向本院起诉，并提出上述诉讼请求。
另查明，2015年1月25日丰顺县汤坑镇人民政府出具证明，证实1985年9月2日《邓屋乡落实瓦厂、灰厂责任管理合同书》中丰顺县邓屋乡人民政府印章、1987年10月10日《邓屋瓦厂、灰厂落实责任补充合同书》中丰顺县汤南镇邓屋村经济联合社、丰顺县汤南镇人民政府邓屋管理区印章所表述的主体即是现在的丰顺县汤坑镇邓屋村村民委员会。原告向本院提交一份丰顺县汤坑镇人民政府出具的方位、面积草图，注明涉案邓屋瓦厂、灰厂座落于丰顺县汤坑镇邓屋村，A块红线界址内面积2523.8平方米，东至千江苑围墙，南至自墙（村道），西至自墙（通巷、村集体土地），北至自墙（温泉路）。B块红线界址内面积1073.1平方米，东至黄大仙庙墙、村集体谷仓，南至村晒谷场、村集体土地，西至排洪沟、村集体土地，北至村道。以上A、B两块土地（邓屋村集体砖瓦厂和晒砖瓦场）属邓屋村集体所有，界址明确，权属清楚。
另查明，庭审中被告陈太盛称，合同签订后，其在租赁范围内投资建设有：热水池3个；温泉浴室60至70个；热水井3口，深度约为180米；冷水管5800米；冷水池3个；游泳池1个；厕所3个；建筑物若干个及其他配套设施。对于上述设施，原告丰顺县汤坑镇邓屋村村民委员会表示被告的投资建设均未经其同意，不予认可，不同意赔偿。被告还称1987年后其建筑有围墙，合同签订后还对100多平方米的瓦厂房进行装修，具体价格费用不清楚。庭审中被告向本院提交了2015年1月《丰顺县汤坑镇人民政府因征收补偿涉及位于梅州市丰顺县汤坑镇春保温泉内的一批地上建（构）筑物与附着物的拆迁补偿评估报告》，载明房屋重置成本价值估价计算表项下围墙总价值36600元，砖瓦房总价值93494元。原告对1987年10月10日补充合同书中约定围墙及大修材料费补偿问题，认为早已超过诉讼时效，但表示同意补偿5000元给被告。
上述事实，有原告向本院提交的《邓屋乡落实瓦厂、灰厂责任管理合同书》、《邓屋瓦厂、灰厂落实责任补充合同书》、2000年10月9日原告起草的合同、丰顺县汤坑镇人民政府出具的证明及方位、面积草图；被告向本院提交的《邓屋乡落实瓦厂、灰厂责任管理合同书》、《邓屋瓦厂、灰厂落实责任补充合同书》、收据、取水许可证、个体工商户营业执照、证人证言、邓屋村委腾退通知书、光碟、汤坑镇征收补偿评估结论复印件各一份及庭审笔录予以佐证。
本院认为，本案是返还原物纠纷，本案的争议焦点有：一、关于原物所有权归属的问题；二、原告要求被告返还原邓屋瓦厂、灰厂（即丰顺县汤坑镇人民政府出具的方位、面积草图中A、B两块）土地是否合理的问题；三、原告要求被告支付2000年10月起至腾退之日止的占用费30000元是否合理的问题；四、被告主张租赁物范围内的建筑物、房屋、地上附着物及果树等应予补偿是否合理的问题；五、原告起诉是否应经村民委员会讨论决定的问题。
关于原物所有权归属的问题。被告主张原告要求返还的A、B两块土地（即丰顺县汤坑镇人民政府出具的草图所指向的两块土地）不全是原告出租给被告的原瓦厂、灰厂范围，原瓦厂、灰厂范围没有这么大，现A、B两块地中包含有其承租后自行拓荒及向本村村民处有偿流转的三个厕所面积的土地。被告对其主张申请证人出庭作证，但未向本院提交有其依法对该土地享有占有、使用权利的相关权证。原告主张返还座落于丰顺县汤坑镇邓屋村A、B两块土地，向本院提交了丰顺县汤坑镇人民政府出具的方位、面积草图，注明A块红线界址内面积2523.8平方米，B块红线界址内面积1073.1平方米，属邓屋村集体所有，界址明确，权属清楚。故本院认为，原告请求被告返还座落于丰顺县汤坑镇邓屋村A、B两块土地的权属均应属于原告集体所有。
关于原告要求被告返还原邓屋瓦厂、灰厂（即丰顺县汤坑镇人民政府出具的方位、面积草图中A、B两块）土地是否合理的问题。1985年9月2日，原、被告签订了《邓屋乡落实瓦厂、灰厂责任管理合同书》，约定租期3年。1987年10月10日，原、被告又签订了《邓屋瓦厂、灰厂落实责任补充合同书》，约定租期10年即从1988年9月1日起至1998年8月31日止。合同期满后，2000年10月9日原告曾要求被告重新签订合同，但被告陈太盛不同意原告提出的租赁条件，经协商，双方未能达成一致意见。1998年8月31日合同期限届满后，双方未续签合同，但原告一直收取被告交付的租金直至2002年8月31日止，根据《中华人民共和国合同法》第236条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。因此原、被告在合同中约定的租赁期间届满后，双方虽未续签合同，应认定原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，原告可随时要求被告返还租赁物。原告于2014年11月12日书面通知被告返还租赁物，但被告拒不返还，原告诉请法院依法判决被告返还，合理合法。对被告主张合同约定了自动顺延十年，双方应该继续履行合同的问题，本院认为，原、被告双方在1987年10月10日签订的补充合同书中约定，租款逐年有交清，若要增长年期，也可连续再加十年。延长合同期限的前提条件是租款逐年有交清，但被告从2002年9月1日起未向原告缴交租金，违反合同约定，故对被告的主张，本院不予采纳。被告主张因原告未经其同意私自偷卖其土地未解决，因此原告表示不再收取租金，但未提交充分的证据证实，本院不予采信。综上，原告要求被告返还座落于丰顺县汤坑镇邓屋村原邓屋瓦厂、灰厂（即丰顺县汤坑镇人民政府出具的方位、面积草图中A、B两块）土地的请求，事实清楚，证据充分，依法应予支持。
关于原告要求被告支付从2000年10月起至腾退之日止的占用费30000元是否合理的问题。本院查明，从2002年9月1日起被告未向原告缴交租金，但原告直至2014年11月12日才书面通知被告要求返还租赁物，本身存在一定过失，故原告该项诉请合理，但数额偏高，占用费可参照原、被告在合同中约定的每年711元租金标准计算，计至腾退之日止。
关于被告主张租赁物范围内的建筑物、房屋、地上附着物及果树等应予补偿是否合理的问题。本院认为，一、1987年10月10日的《邓屋瓦厂、灰厂落实责任补充合同书》第6、7条约定，原告同意被告建围墙，在头十年内，要收归集体时，两厂新建起的围墙及大修理材料费，到该时按现实进行评价偿还材料费给承包者，超期给适当补偿。故参考被告提供的拆迁补偿评估报告、结合当时物价水平、被告使用年限及本案实际情况，本院酌定原告补偿材料费7000元给被告。二、《中华人民共和国合同法》第223条规定，承租人经出租人同意可以对租赁物进行改善或者增设他物。但本案被告在租赁物范围内进行投资建设（除围墙外）未经原告同意，也未得到原告事后追认，是被告擅自行为，且被告的建筑行为未经相关部门的批准，所造成的损失，应由其自行负责。故被告要求原告对其租赁物范围内的建筑物、房屋、地上附着物及果树进行补偿的请求，依据不足，本院不予支持。
关于原告起诉是否应经村民委员会讨论决定的问题。被告主张涉及村民利益的重大事项，经村民委员会讨论决定方可办理；村委会主任要取得代表村委会提起诉讼的权利，应提供证据证明已经民主程序同意起诉或得到授权。本院认为，《村民委员会组织法》第二十四条规定涉及村民利益的重大事项有9项，需经村民委员会讨论决定方可办理，但未规定向法院提起诉讼需经村民委员会讨论决定，故被告的主张无法律依据，本院不予采信。
庭审中原告表示自愿撤回要求被告返还两厂工具的诉讼请求，是其依法处分自己的民事权利，依法应予准许。
综上所述，为了维护公民的合法权益，依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第一百零六条第一款、第一百一十七条第一款、第一百三十四条第一款第四项，《中华人民共和国合同法》第二百二十三条、第二百三十六条，《中华人民共和国侵权责任法》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：
一、被告陈太盛应于本判决发生法律效力之日起五日内将座落于丰顺县汤坑镇邓屋村原邓屋瓦厂、灰厂（即丰顺县汤坑镇人民政府出具的方位、面积草图中A、B两块）土地返还给原告丰顺县汤坑镇邓屋村村民委员会。
二、被告陈太盛应于本判决发生法律效力之日起五日内支付从2002年9月1日起至腾退之日止按每年711元标准计算占用费给原告丰顺县汤坑镇邓屋村村民委员会。
三、驳回原告丰顺县汤坑镇邓屋村村民委员会其他诉讼请求。
四、反诉被告丰顺县汤坑镇邓屋村村民委员会应于本判决发生法律效力之日起五日内补偿反诉原告陈太盛材料费7000元。
五、驳回反诉原告陈太盛的其他诉讼请求。
被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，
应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费650元，由原告丰顺县汤坑镇邓屋村村民委员会负担25元，由被告陈太盛负担625元；反诉案件受理19920元，减半收取9960元，由反诉原告陈太盛负担9840元，反诉被告丰顺县汤坑镇邓屋村村民委员会负担120元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于梅州市中级人民法院。
审 判 员 吴小垚
审 判 员 刘和亮
人民陪审员 杨藤花
二〇一五年二月十六日
书 记 员 赖江林
附相关法律条文及司法解释：
《中华人民共和国民法通则》
第七十一条财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。
第一百零六条第一款公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。
第一百一十七条第一款侵占国家的、集体的财产或者他人财产的，应当返还财产，不能返还财产的，应当折价赔偿。
第一百三十四条第一款第四项承担民事责任的方式主要有：
（一）停止侵害；
（二）排除妨碍；
（三）消除危险；
（四）返还财产；
（五）恢复原状；
（六）修理、重作、更换；
（七）赔偿损失；
（八）支付违约金；
（九）消除影响、恢复名誉；
（十）赔礼道歉。
《中华人民共和国合同法》
第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。
承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
《中华人民共和国侵权责任法》
第十九条侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《诉讼费用交纳办法》
第二十九条诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。共同诉讼当事人败诉的，人民法院根据其对诉讼标的的利害关系，决定当事人各自负担的诉讼费用数额。