海南省海口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）琼01民终1304号
上诉人（原审原告）:肖优林，男，1980年3月18日出生，汉族，住海南省海口市。
被上诉人（原审被告）:海口翰星房地产投资开发有限公司。住所地：海口市龙昆南路**号钻石大厦*座。
法定代表人：陈桂虹，该司董事长。
委托诉讼代理人：曾川，海南颖川律师事务所律师
委托诉讼代理人：孟鑫，海南颖川律师事务所实习律师
上诉人肖优林因与被上诉人海口翰星房地产投资开发有限公司（以下简称翰星公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服海口市龙华区人民法院（2017）琼0106民初3861号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月1日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
肖优林上诉请求：1、撤销海口市龙华区人民法院（2017）琼0106民初3861号判决，依法改判。2、本案第一、二审的诉讼费用由翰星公司承担。事实与理由：一、一审判决主观、片面。关于交房条件、时间以及办理房屋权属证书的时间，主合同第八、第十五条有很明确的约定，而一审法院只片面地拿合同补充协议第二条第1小点作为判决依据，认为”根据双方合同约定，交付房产的情形有两种，一种为合格的毛坯房，另一种为完成综合验收后的房屋，翰星公司完成任意一种交房均应视为履行了交房义务”，”本案中，翰星公司已向肖优林交付了合格的毛坯房，故翰星公司已履行交房义务，肖优林拒绝收房的理由，不符合合同约定”。一方面，片面地强调交房期限，忽略了所交房屋的另一个必要条件，即所交房屋必须是验收合格的。另一方面，背离事实主观下结论，在明确”因翰星公司建房后临时变更小区房屋的设计，翰林西苑小区未能完成综合验收工作”这一事实基础上，作出”翰星公司已向肖优林交付了合格的毛坯房”的结论，让人匪夷所思。肖优林认为，合同补充协议第二条是对主合同第八条关于交房问题在时间上的细化明确和补充，并不是也不能更改主合同第八条关于交房时间和交房条件的约定，也就是说，翰星公司必须在约定的时间内向肖优林交付验收合格的房屋，才能算是履行了交房义务，否则，应视翰星公司交房行为未完成。翰星公司虽然向肖优林发出了收房通知，但直至本案一审开庭之日，翰星公司都没有按照合同约定完成房屋的验收工作，即此商品房没有达到法定的最低质量标准（依据我国《建筑法》等相关法律的强制性规定，商品房交付使用的法定最低质量标准是包括工程设计、施工、建设、监理单位四方的工程质量竣工验收和消防专项验收均为合格，合同约定的最低交房条件，不得低于上述最低标准），故不能称之为合格的房屋，翰星公司违规交房行为不应该受到法律保护。同时，由于此房屋没有通过有关验收，直接导致无法办理房屋产权证，而根据合同第十五条关于产权登记的约定，第一款：”出卖人应当自房屋交付之日起730日内为买受人办理房屋权属证书。”第四款：”如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之零点一向买受人支付违约金。”综上，不论是依据合同第十一条”出卖人逾期交房的违约责任”第二款”逾期超过90日后，买受人有权单方面解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之零点五的违约金”，还是依据合同第十五条”关于产权登记的约定”，翰星公司均应该向肖优林支付违约金。肖优林要求违约金赔偿的诉讼请求完全合理合法，法院应该支持。二、由于翰星公司的违约行为，对肖优林造成了很大的损失：1、由于翰星公司没有完成房屋验收，无法办理房屋产权证，影响到肖优林对该房屋的交易；2、由于不能办理房屋产权证，根据海南省个人商业性住房按揭贷款转住房公积金贷款政策施行及终止时间，肖优林错过了申请商业贷款转公积金贷款的机会，肖优林每月至少要多支付300元的银行贷款利息；3、由于该房屋未经验收合格，肖优林一直对接收房屋心存疑虑，更不放心装修入住，期间，租房损失可想而知。根据肖优林与翰星公司合同约定，违约金明显不足以弥补肖优林以上实际损失，根据《中华人民共和国合同法》有关规定：”当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条：”当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数，如果合同约定的违约金过低，不足以弥补实际损失的，依据合同法的规定可以向法院请求增加赔付额”。据上，恳请法院支持肖优林上诉请求。
翰星公司辩称，一、一审法院作出的（2017）琼0106民初3861号判决书具有事实和法律依据，应当驳回肖优林的上诉请求。根据翰星公司和肖优林签订的《海口市商品房买卖合同》中的约定，涉案毛坯房的交付时间为2012年11月1日，后因强降雨等不可抗力因素的影响，涉案毛坯房的交付时间延长为2013年1月15日，翰星公司于2012年10月19日发出交房通知将延长事由告知肖优林。2012年10月25日，翰星公司通过邮寄交房通知书的方式通知肖优林交接毛坯房，但肖优林无正当理由拒绝与翰星公司交接涉案毛坯房。翰星公司认为，《海口市商品房买卖合同》系翰星公司和肖优林双方真实意思表示，且没有违反现行法律的强制性规定，合法有效。现翰星公司已经依照《海口市商品房买卖合同》的约定向肖优林交付涉案毛坯房，应视为履行了相关交接义务。肖优林无正当理由拒绝配合，应当就其行为承担相应的法律责任。二、退一步讲，即使翰星公司违反《海口市商品房买卖合同》的约定逾期交房，肖优林要求翰星公司支付违约金的诉讼请求已经超过诉讼时效。结合本案的案情来看，本案纠纷系一般债权债务纠纷，应适用两年的诉讼时效。本案中，无论是根据翰星公司邮寄交接涉案毛坯房通知书的时间，还是依据涉案合同第八条约定的交付期限来确定肖优林知情翰星公司逾期交房的时间，截至肖优林起诉之日均已超过了两年诉讼时效，其诉讼请求不应得到贵院支持。综上所述，肖优林的上诉请求不具有事实和法律依据，故为维护翰星公司的合法权益，请求依法驳回肖优林的上诉请求。
肖优林向一审法院起诉请求：1、判令翰星公司依照合同向肖优林支付违约金32308元（暂计至2017年3月28日，全部违约金计至房屋验收通过之日止）；2、判令翰星公司赔偿因迟延交房对肖优林造成的损失费23000元（按租房500/月计，暂计至2107年3月）；3、本案诉讼费用由翰星公司承担。
一审法院认定事实：2010年12月18日，肖优林与翰星公司签订了商品房买卖合同，合同约定了肖优林以总价款494017元购买翰星公司位于××区的1508房，该房属于在建预售房；翰星公司应在2012年11月1日交付合格毛坯房，在2013年5月30日前交付经综合验收合格的房屋，存在不可抗力且30日内予以告知或存在政府原因且提供相关证明资料时，翰星公司可延期交房；双方进行房屋交接时，若房屋不合格且未存在合同约定的延期情况时，肖优林有权拒绝交接；翰星公司逾期交房在90日内则按已付房价款万分之零点三支付日违约金，逾期超过90日肖优林有权解除合同或按已付房价款万分之零点五支付日违约金等条款。签约后，肖优林依约向翰星公司支付了51%的购房首付款254017元。2011年4月12日，肖优林与中国银行股份有限公司海口椰树门支行签订住房贷款合同，按揭贷款240000元支付购房款，并在涉案房屋上设立了抵押物权保证贷款的偿还。2012年10月19日，翰星公司发出交房通知告知肖优林等业主因强降雨导致工程进度受影响，交付毛坯房的时间变更为2013年1月15日。2012年10月25日，翰星公司通过邮政向肖优林寄出交房通知书通知肖优林进行毛坯房的交接。因翰星公司建房后临时变更小区房屋的设计，翰林西苑小区未能完成综合验收工作，肖优林以此为由拒绝交接房屋。2017年8月21日，肖优林到翰星公司处办理房屋的接收并对其进行了装修。
一审法院认为，肖优林与翰星公司签订的房屋买卖合同，合同主体适格，意思表示自由真实，内容不违反法律禁止性规定，合同合法有效，应受法律保护。签约后，肖优林依约向翰星公司支付了首付款，并向银行申请按揭贷款支付购房尾款，翰星公司依约应在2012年11月1日前交付毛坯房，在2013年5月30日前验收合格交房。翰星公司在交房过程中，受强降雨的影响，毛坯房迟延交付，强降雨属于不可抗力，根据《中华人民共和国合同法》第117、118条规定，因不可抗力无法履行合同时，根据其影响部分或全部免除责任，且一方当事人应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失。本案中，翰星公司已及时向肖优林发出交房通知告知交房迟延，并在不可抗力消灭后，依约向肖优林寄出交房通知书通知肖优林进行房屋的交接，肖优林以房屋未经验收合格为由拒绝收房。根据双方的合同约定，交付房产的情形有两种，一种为合格的毛坯房，另一种为完成综合验收后的房屋，翰星公司完成任意一种交房均应视为履行了交房义务。本案中，翰星公司已向肖优林交付了合格的毛坯房，故翰星公司已履行交房义务，肖优林拒绝收房的理由，不符合合同约定。因此，肖优林诉请，没有事实与法律依据，不予支持。翰星公司主张交房的抗辩，符合双方合同约定，予以采纳。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民法总则》第三条之规定，判决：驳回肖优林的诉讼请求。本案案件受理费1182元，由肖优林负担。
二审审理期间，翰星公司未能提供证据证明涉案房屋已经验收合格的事实。
二审查明的其他事实与一审查明事实一致。
本院认为，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定：”交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”，开发商交付的房屋必须符合法律规定。即使双方约定了交付毛坯房的时间，该毛坯房也应达到法定的交付标准。翰星公司至今未能提供证据证明涉案房屋已经验收合格，故根据双方的约定，翰星公司应在2013年5月30日前交付验收合格的房屋，翰星公司未能依法交付房屋，其行为构成违约，应承担相应的违约责任。由于双方约定的违约责任是按日计算违约金，因此该债权属于持续性债权，肖优林也没有证据证明其及时主张权利致使诉讼时效发生中断的事实，故肖优林对翰星公司享有的违约金应从其提出主张之日倒推两年并计算至肖优林接收涉案房屋之日止。肖优林于2017年3月28日向法院提起诉讼，故应从2015年3月29日至2017年8月21日按肖优林已付房价款日万分之零点五计算违约金。一审法院认为翰星公司已向肖优林交付了合格的毛坯房没有事实依据，本院予以纠正。至于肖优林主张翰星公司赔偿其因逾期交房造成的损失问题，由于肖优林未能证明其实际造成损失的事实，对该请求应予驳回。
综上，肖优林的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、撤销海口市龙华区人民法院（2017）琼0106民初3861号判决；
二、限海口翰星房地产投资开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向肖优林支付逾期交房违约金（以494017元为本金从2015年3月29日至2017年8月21日按日万分之零点五计算）。
三、驳回肖优林的其它诉讼请求。
一审案件受理费人民币1182元，由肖优林负担591元，由海口翰星房地产投资开发有限公司负担591元；二审案件受理费1182元，由肖优林负担591元，由海口翰星房地产投资开发有限公司负担591元。
本判决为终审判决。
审判长 廖端明
审判员 苏 慧
审判员 杜 蕾
二〇一八年四月八日
书记员 王子超
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。