湖南省邵阳市大祥区人民法院行 政 判 决 书（2018）湘0503行初10号原告：邵阳兆基产业有限公司，住所地邵阳市双清区东大路56号。法定代表人孙昭陵，该公司经理。委托诉讼代理人蒋斌，湖南谐正律师事务所律师。被告：邵阳市不动产登记中心，住所地邵阳市双清区邵水东路***号。法定代表人夏春生，该中心主任。委托诉讼代理人欧阳涛，该中心工作人员。委托诉讼代理人欧阳平，湖南泽宇律师事务所律师。被告：邵阳市国土资源局，住所地邵阳市大祥区邵石路。法定代表人李桂楚，该局局长。委托诉讼代理人肖洪斌，该局工作人员。委托诉讼代理禹勇，湖南振威律师事务所律师。第三人：邵阳市第二房地产管理所，住所地邵阳市大祥区太平巷*号。法定代表人谢忠良，该所所长。委托代诉讼理人陈文华，该所工作人员。第三人：欧阳波，男，1970年12月30日出生，汉族，住邵阳市大祥区。委托代诉讼理人欧阳涛，男，1975年4月10日出生，汉族，住邵阳市大祥区。原告邵阳兆基产业有限公司诉被告邵阳市不动产登记中心、邵阳市国土资源局及第三人邵阳市第二房管所房屋登记管理行政撤销纠纷一案，本院于2017年6月27日作出（2017）湘0503行初6号行政判决。邵阳兆基产业有限公司不服该判决，向邵阳市中级人民法院提起上诉。邵阳市中级人民法院于2017年9月19日作出（2017）湘05行终163号行政裁定发回重审。本院依法另行组成合议庭进行审理，原告邵阳兆基产业有限公司于2018年4月26日提起书面申请，请求追加欧阳波作为本案的第三人参加诉讼。本院于2018年5月7日追加欧阳波作为第三人参加诉讼，并于2018年5月28日公开开庭进行了审理。原告邵阳兆基产业有限公司的法定代表人孙昭陵及其委托诉讼代理人蒋斌，被告邵阳市不动产登记中心委托诉讼代理人欧阳涛、欧阳平，被告邵阳市国土资源局委托诉讼代理人肖洪斌、禹勇，第三人邵阳市第二房地产管理所委托诉讼代理人陈文华，第三人欧阳波委托诉讼代理人欧阳涛均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2015年4月1日，第三人邵阳市第二房地产管理所办理房屋产权登记手续，取得邵房权证邵阳市字第**号房屋所有权证，坐落于邵阳市大祥（幢房籍号：20000000-XXX-XXXX）的产籍号为20000000-XXX-XXXX（000XX、0001XX、000XX、000XX）建筑面积138.5平方米的非住宅房屋为第三人邵阳市第二房地产管理所单独所有（系国家直管公房）。被告邵阳市不动产登记中心、邵阳市国土资源局向本院提供了以下作出被诉行政行为的证据和依据：1、初始登记受理单复印件1份1页，拟证明被告于2015年3月17日受理了第三人办理房屋登记的申请。2、邵阳市房屋登记申请书(一)复印件1份1页，拟证明第三人向被告申请房屋登记。3、房屋平面图、房屋建筑面积测算表复印件各1份共6页，拟证明该房屋所处位置及楼层、面积，同时测绘人员进行了现场测量的事实。4、事业单位法人证书复印件1份1页，拟证明申请人符合法定的资格。5、直管公房办证审批表复印件1份1页，拟证明被告办证过程中程序合法。6、身份证复印件1份1页，拟证明第三人的法人代表亲自到场办理的事实。7、照片1张，拟证明申请人亲自在场申请的事实，8、偿还门面移交复印件1份1页，拟证明本案讼争的第8号门面于2010年3月1日移交给第三人的事实。9、《直管公房拆迁安置协议书》复印件1份共6页，拟证明含讼争门面在内的建筑用地上的原有国家直管公房，由第三人邵阳市第二房地产管理所与原告达成了拆迁安置协议，本次是为产权调换的安置房屋办理登记。10、告知认可书复印件1份1页，拟证明原告将项目转让给第三人欧阳波是经邵阳市人民政府在整理烂尾楼过程中批准同意的，也得到第三人邵阳市第二房地产管理所的认可。11、《关于XX街兆基大厦工程开发权转让及工程复工建设有关问题的请求》、《关于责令开泰大厦项目对XX街开泰大厦工程立即开工的通知》复印件各1份共5页，拟证明原告开发的兆基大厦工程项目，经原告申请，邵阳市人民政府批准，已转让给第三人欧阳波。原告邵阳兆基产业有限公司诉称，2000年原告投资开发邵阳市XX街“兆基大厦”房地产开发项目，后因故将项目转让给欧阳波，依照各方签订的协议，部分得到履行。欧阳波将该项目改为“开泰大厦”。欧阳波成立邵阳市开泰公司和该“开泰大厦”项目部至今未取得合法的经营资格，未办理合法的登记及取得相关许可证。该大厦的实际建设开发权管理权至今仍在原告，包括房地产开发项目应具备房屋产权登记资料、各类证件等。第三人邵阳市第二房地产管理所不具备房屋所有权初始登记、总登记资格，只具备房屋所有权转移登记的条件。2015年4月1日，被告在第三人邵阳市第二房地产管理所缺失国土使用权证、建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证、建筑工程施工许可证及竣工验收的证件等证明材料的情况下，依邵阳市第二房地产管理所的申请给予登记并颁证，将原告所有的财产确权给第三人邵阳市第二房地产管理所。请求：1、判决撤销第三人邵阳市第二房地产管理所的邵阳市房权证字第**号房屋所有权证；2、本案诉讼费由被告承担。原告邵阳兆基产业有限公司向本院提交了如下证据：1、邵阳兆基产业有限公司企业法人营业执照、组织机构代码证复印件各1份共2页，拟证明原告的主体资格。2、被告及第三人的主体资格复印件各1份共3页，拟证明被告及第三人的主体资格。3、《建设工程规划审批单》复印件1份共3页，拟证明原告对邵阳市XX街综合楼拥有房产权属。4、邵房权证邵阳市字第**号房屋所有权证复印件1份共4页，拟证明被告为第三人办理了房屋所有权证。5、欧阳波出具的承诺书的复印件1份1页，拟证明欧阳波未兑现承诺，一直未办理开泰公司或开泰大厦项目部的工商登记等合法手续。6、平面设计图复印件1份1页，拟证明讼争的门面原设计图中为消防通道，改建为门面后应为原告所有，而被告却将该门面的所有权登记在第三人名下。7、土地他项权证复印件1份共4页，邵阳市土地使用权抵押合同复印件1份共3页，拟证明土地存在抵押，该土地上的房屋不能进行产权登记。8、邵阳市北塔区人民法院（2004）北民初字第68号民事判决书复印件1份共7页，（2004）北执字第76-2号民事裁定书复印件1份共2页，邵阳市鸿源拍卖有限公司拍卖成交确认书复印件1份共2页，欧阳波的谈话记录复印件1份共3页，拟证明签订项目转让协议后第三人欧阳波未办理兆基大厦项目转让手续，原告仍是原“兆基大厦”项目的权利义务承受人。9、计划批文即地方小型项目（或单项工程）立项的批复复印件1份1页，红线图复印件1份1页，建设用地规划许可证复印件1份共2页，建设工程规划许可证复印件1份1页，建设工程施工许可证复印件1份1页，商品房屋预售许可证复印件1份1页，拟证明项目转让协议签订后，该项目未依法实际变更，原告依旧是项目的权利人。10、关于XX街兆基大厦工程开发权转让及工程复工建设有关问题的请示复印件1份共3页，拟证明兆基大厦工程项目尚未实际转让。11、邵阳市第二房地产管理所诉袁有志的民事诉状复印件1份共2页，拟证明第三人邵阳市第二房地产管理所办证的房屋与拆迁安置的房屋不符，办证违法。12、开泰大厦拆迁户、购房户请求办理房屋所有权证和国土使用权证的报告复印件1份共10页，黄志勇、何关心、黄大刚、王正业的证明复印件各1份1页，拟证明开泰大厦因未达到办证条件导致拆迁户、购房户不能办理房产证，而被告却给同为拆迁户的第三人邵阳市第二房地产管理所违法办证。被告邵阳市不动产登记中心辩称，邵阳兆基产业有限公司不是本案适格原告，不具备诉讼主体资格，应裁定驳回；本中心颁证给第三人邵阳市第二房地产管理所的房屋所有权证，颁证程序合法，审查适当，适用法律正确，依法应当予以维持；现在不动产由邵阳市国土资源局颁证，本中心已不是本案适格被告。邵阳市国土资源局辩称，现在不动产是以本局的名义颁证。其他答辩意见与被告邵阳市不动产登记中心答辩意见相同。第三人邵阳市第二房地产管理所陈述，邵阳兆基产业有限公司不是本案适格的诉讼主体，其权利义务已于2003年转让给“邵阳市开泰大厦项目公司”，应依法裁定驳回其起诉；第三人为保证国有资产不流失和遭受非法侵占，依法向本案被告申请颁证，产籍清楚、产权清晰、资料合法有效，应依法予以维持；本案被告依法依规为第三人管理的国有资产颁证，程序合法，审查适当，适用法律正确，人民法院应予以维持。第三人邵阳市第二房地产管理所未向本院提交证据。第三人欧阳波陈述，邵阳兆基产业有限公司不是本案适格的原告，我方已受让了兆基大厦项目并更名为开泰大厦。第三人欧阳波未向本院提交证据。经庭审质证，被告及第三人对原告提交的证据质证意见如下：1、对证据1的真实性无异议，但对关联性有异议，认为公司已长期未营业，被吊销了营业执照，已不具备诉讼主体资格；2、对证据2、4无异议；3、对证据3的真实性无异议，但认为该审批单没有具体的审核内容且原告已将建设工程项目转让，故原告不再享有相关权利；4、对证据5的三性均有异议，该承诺与本案不具关联性；5、对证据6的关联性提出异议；6、对证据7的关联性有异议，认为该抵押期限至2005年7月18日，现已到期，不再具有法律效力，不能实现原告的证明目的；7、对证据8—证据12未发表质证意见。原告对二被告提供的证据提出如下质证意见：1、对证据1、2的合法性有异议，认为证据的内容不合法，不具备颁证的合法手续，审批违法；2、对证据3的真实性无异议，但认为该证据并不能体现对应的房号，作为申请颁证的资料不合法；3、对证据4、9无异议；4、对证据5的合法性有异议；5、对证据6、7的真实性无异议，但认为该证据并不能证明被告给第三人邵阳市第二房地产管理所颁证符合法律规定；6、对证据8的合法性有异议，该证据不符合法律规定且移交的房号与拆迁安置协议不符；7、对证据10的真实性无异议，但认为告知的内容并未完全履行，转让项目也没有完全得到履行，对该项目还存在纠纷，因此，该告知书并不能作为被告颁证合法性的依据；8、对证据11的关联性有异议，该证据不能作为被告颁证的依据。第三人邵阳市第二房地产管理所、欧阳波对二被告提交的证据均无异议。对原、被告所提交的证据，本院经审查认证如下：1、原告提交的证据2、4及被告方提交的证据4、9各方当事人均无异议，且与本案具有关联性，本院予以采信。2、邵阳兆基产业有限公司的营业执照虽被吊销，但未注销，其仍具有诉讼主体资格。对原告提交的证据1本院予以采信。3、原告提交的证据3、6及被告方提交的证据1、2、3、5、6、7、8、10、11的真实性各方当事人均无异议，本院予以采信。4、原告提交的证据5、7、8、9、10、11与本案具有关联性，本院予以采信。5、原告提交的证据12，证据形式不合法，本院不予采信。本院根据以上采信的证据及当事人的陈述，认定如下案件事实：原告邵阳兆基产业有限公司原为邵阳天地人房地产置业发展有限公司，该公司于1997年11月取得了在邵阳市XX区XX街修建综合楼一栋的立项批复及该基建项目的建设用地规划许可证，并于1998年6月30日在邵阳市国土管理局办理了该建设用地的国有土地使用权证。2000年4月28日，邵阳天地人房产置业发展有限公司更名为邵阳兆基产业有限公司。因开发建设XX街综合楼“兆基大厦”工程项目，2000年12月30日，原告（乙方）与第三人邵阳市第二房地产管理所（甲方）签订了《直管公房拆迁安置协议书》，约定：乙方按程序批准，对市XX街30号至48号地段进行改造开发建设，该地段甲方在砖木结构的直管公房建筑面积1896.38平方米，其中经营性门面10间，建筑面积412.61平方米，非住宅建筑面积939.36平方米，住宅租赁户17户，建筑面积544.4平方米；直管公房门面和非住宅按拆一还一，不找补差价的原则在原地偿还，乙方同意在原地新建房中临XX街面由北往南排列第1、2、3、4、5、6、8、9号（详见附图）8间门面偿还给甲方，建筑面积不少于298.5平方米，加在临市财政局乙方新建综合楼北向靠XX街由东向西的第1、2间（详见附图）两通间门面偿还给甲方，建筑面积不少于99.9平方米；乙方偿还给甲方的房屋产权属甲方所有，房屋质量必须经市质监部门检验合格，达到国家规定的标准；本协议自甲、乙双方签字盖章，甲方监证机关鉴证后生效。2001年1月15日，鉴证机关邵阳市房地产管理局房地产管理科鉴证同意。2002年6月原告将该工程发包给第三人欧阳波承建，同年8月，该项目东栋开工，北栋也于10月动工建设。2002年9月、11月、12月原告相继办理了《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房屋预售许可证》。在施工过程中因发包人与承包人之间的纠纷，该项目于2003年3月5日停工，致使被拆迁人逾期不能回迁，造成社会负面影响。经相关部门多次协调，原告于2003年10月9日呈报了《关于邵阳市XX街兆基大厦项目开发权转让的请求报告》，并于2003年12月1日与第三人欧阳波签订了项目转让协议，得到了邵阳市人民政府的批准同意。2003年12月1日，邵阳市人民政府房屋拆迁管理办公室下发邵房拆字（2003）16号责令开工通知，责令该项目于2003年12月10日前开工建设，并及时到相关部门办理该项目建设的开工手续。该通知同时明确欧阳波就该项目的开发建设依法成立“邵阳市开泰大厦项目公司”。2003年12月23日，原告法定代表人孙昭陵、邵阳市开泰大厦项目公司欧阳波及邵阳市第二房地产管理所法定代表人共同签署了《告知认可书》，内容为“为了加快XX街兆基大厦项目的工程建设，邵阳兆基产业公司与邵阳市开泰大厦项目公司（原兆基大厦项目承包人欧阳波）在市政府及有关部门批准和督办下，邵阳兆基产业公司将兆基大厦项目开发权转让给邵阳市开泰大厦项目公司，该项目涉及邵阳兆基产业公司的全部债权债务及内外的一切业务、事务和拆迁户、购房户和直管公房的拆迁安置由邵阳市开泰大厦项目公司（原兆基大厦项目承包人欧阳波）负责承担，并承担全部法律责任。”2003年12月29日第三人欧阳波向原告出具了“承诺书”，承诺“2003年12月1日XX街兆基大厦项目转让协议书，甲方于市政府拆迁办盖章，乙方签字生效。并承诺在2004年4月1日前办好工商登记加盖公章”。但邵阳市开泰大厦项目公司一直未在有关部门办理登记本案手续，原“兆基大厦”项目的《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》等未办理转移变更手续。2010年房屋建成后，第三人欧阳波向第三人邵阳市第二房地产管理所移交了房屋，并出具了《偿还门面移交单》，内容为“我公司于2003年12月依照市政府领导的指示，接手原兆基产业有限公司的开发项目兆基大厦现改名为开泰大厦。根据原邵阳市兆基产业有限公司2000年12月30日与贵所签订的《直管公房安置协议书》第三条3款的约定，偿还给贵所的门面，因特殊情况经规划部门的批准予以变动，原图中的消防通道改为门面，原约定偿还给贵所的8号门面因故另行安排，为保证贵所门面得到偿还，现将消防通道改成的门面（从南往北数）的第八间偿还给贵所，请贵所予以接收”，第三人邵阳市第二房地产管理所盖章予以认可并接收门面。2015年3月17日，第三人邵阳市第二房地产管理所法定代表人谢忠良持房屋登记申请书、房屋平面图、相片、《直管公房拆迁安置协议书》、《告知认可书》、《偿还门面移交单》等资料向邵阳市房产局申请房屋初始登记。该局受理后，经相应审批程序，于2015年4月1日向第三人颁发了邵房权证邵阳市字第**号房屋所有权证，将坐落于邵阳市大祥区开泰大厦（幢产籍号：20000000-XX-XXXX）的产籍号为20000000-XXX-XXXX（000XX、0001XX、000XX、000XX）建筑面积138.5平方米的非住宅房屋登记为第三人邵阳市第二房地产管理所单独所有（系国家直管公房）。另查明，原告于2000年7月17日与中国农业银行邵阳市分行昭陵支行沿江办事处签订了邵阳市土地使用权抵押合同，将其取得的XX街国有土地使用权进行抵押以借款180万元，并在土地管理部门办理了土地使用权抵押登记手续。2004年5月31日中国农业银行邵阳市分行将本案原告起诉至邵阳市北塔区人民法院，邵阳市北塔区人民法院于2004年9月13日作出（2004）北民初字第68号民事判决，判决本案原告邵阳兆基产业有限公司偿还中国农业银行邵阳市分行借款本息，且中国农业银行邵阳市分行对抵押物享有优先受偿权。依据《不动产登记暂行条例》国家实行不动产统一登记制度，因行政职权的变更，现被告邵阳市不动产登记中心为不动产登记的经办机构，被告邵阳市国土资源局为不动产登记的颁证机构。本院认为，本案是一起房屋登记管理行政撤销纠纷。邵阳市房产局作为当时的房地产行政主管部门，有职责也有义务对符合法定条件的房屋办理权属登记，但办理房屋权属登记必须依照法定程序进行。依照办理城市房屋权属登记的有关法规，办理房屋初始登记时，申请人应当提交用地证明文件或土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。本案第三人邵阳市第二房地产管理所不是涉案新建房屋的开发商，且在为其产权调换的房屋申请办理初始登记时又未提交上述证明文件及资料的情况下，邵阳市房产局对邵阳市第二房地产管理所提交的申请是否符合相关规定及提交的登记材料是否齐全不予严格审查，就为其办理了权属登记，并颁发了房屋所有权证。因此，邵阳市房产局为邵阳市第二房地产管理所作出的颁发房屋所有权证的行政行为主要证据不足且违反法定程序。原告据此请求撤销被诉具体行政行为具有事实和法律依据，本院予以支持。《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款规定“行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告”，因职权变更，继续行使原邵阳市房产局颁证职权的行政机关是邵阳市国土资源局，故邵阳市国土资源局是本案的适格被告。因涉案房屋所在的“开泰大厦”（原“兆基大厦”）项目工程的国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证仍登记在原告邵阳兆基产业有限公司名下，被告提出其颁证行为与原告没有利害关系、原告主体资格不适格的抗辩理由不能成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第一项、第三项之规定，判决如下：撤销被告邵阳市国土资源局颁发的邵房权证邵阳市字第**号房屋所有权证。案件受理费50元，由被告邵阳市国土资源局负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  朱小卫审 判 员  刘 莲人民陪审员  岳 静二〇一八年六月二十八日代理书记员  王思思