黑龙江省东宁市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东绥民初字第29号
原告：薛建斌，男，1968年7月12日出生，汉族，无职业，住东宁市绥阳镇。
原告：李靖伟，男，1955年10月15日出生，汉族，无职业，住牡丹江市东安区。
共同委托诉讼代理人：王占云，黑龙江正大律师事务所律师。
被告：樊载友，男，1963年11月4日出生，汉族，无职业，住绥芬河市。
原告薛建斌、李靖伟与被告樊载友财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，2016年12月30日公开开庭进行了审理。原告薛建斌及其委托诉讼代理人王占云、原告李靖伟委托诉讼代理人王占云及被告樊载友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
薛建斌、李靖伟向本院提出诉讼请求：1.要求�告对承租的房屋恢复原状或对该房屋进行鉴定后按价值给予赔偿；2.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，薛建斌、李靖伟增加诉讼请求为：要求被告赔偿原告房屋的租金损失135万元；要求被告对承租房屋恢复原状（该恢复原状是指承租房屋的装修部分，即装修电路按照电力设计部门设计施工材料使用标准材料，所有装修材料均使用防火材料，房屋屋顶使用防火材料装修吊棚）。
事实和理由：2008年9月，原告与被告经协商签订了房屋租赁合同，该合同约定，“原告将坐落于东宁县绥阳镇房屋（原绥阳镇百货商场）出租给被告用于经营超市（东宁县绥阳镇鑫成超市），租赁期限为10年。”同年9月5日，原告将承租房屋交付被告。
2009年10月5日，被告经营的鑫成超市因其管理不善发生火灾，承租房屋被烧毁，经牡丹江市�大建筑工程特种技术有限公司对承租房屋受损状况鉴定，该鉴定意见为本次火灾使该房屋局部结构受到损害，出现了局部不满足安全承载要求的结构构件，该房屋安全性此时评定为Csu级。该公司出具了该房屋的结构补强方案。经双方协商，被告应先按照自己的经营需要进行简单装修，待合同结束后，再对房屋屋顶使用防火材料装修吊棚，楼板、横梁加固按照专家设计方案执行，费用由被告支付。但被告在对楼板、横梁加固施工过程中，未按专家设计方案执行，野蛮施工导致墙体开裂，使房屋损坏程度进一步扩大，严重影响房屋安全。原告为维护自己的合法权益，诉至法院。
樊载友承认原告主张的房屋租赁及承租房屋火灾事故事实。但认为，1.受损房屋施工工程质量的问题已超出法律规定的诉讼时效。该房屋是2009年10月5日发生的火灾，根据受损房屋结构及补偿方案，被告委托上海力夫工程技术有限公司进行补强施工，电气部分委托绥芬河市富邦电能置业有限公司进行施工，因此，被告认为该施工基本符合补强方案的要求。2013年5月5日，被告解除合同后，该房屋现在已经开饭店正常使用，原告默认了被告对该房屋的交付，应视为对整体楼房的现状及质量合格。2.关于房屋租金损失部分。被告与原告经判决解除合同，合同解除后，被告没有影响原告对外出租，故谈不上租金损失。3.诉讼费用和鉴定费用不应由被告承担。因东宁县广信工程监理有限公司于2009年12月16日出具了东宁县绥阳鑫成超市工程质量评估报告，被告认为房屋损失的诉讼时效应当从2009年12月16日开始计算，出具报告后，原告近五年没有维护自己的权益，应视为自动放弃。4.按双方约定，被告撤出后房屋按原状修复，材料是用矿棉板吊棚，因合同解除后，原告迟迟未赔偿被告的损失，所以被告至今未按约定恢复原状，也就是未对该房屋吊棚。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的房屋所有权证、国有土地使用证、房屋租赁合同、东宁消防科出险证明书、绥阳鑫成超市受损房屋安全性技术鉴定及补强方案、补充协议等证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提交的绥阳林业公安局消防队的证明系消防部门出具的证明，补强方案中记载火灾波及到一、二层全楼，其中受损严重需要结构性补强的面积约为70平方米，以及薛建斌房屋所有权证记载房屋总层数为2层，建筑面积2025.919平方米。被告质证称过火面积约70多平方米，系理解错误，本院不予支持。因此，该证据及关于承租房屋过火面积约2000平方米的待证事实，本院予以确认。2.照片3张，该照片中显示的棚原状，被告没有异议，本院予以确认。该照片中其他部分原状，该照片系被告开张时所照，根据租赁合同约定，可以推定被告是在原告同意的情形下对该房屋进行了装修，该照片体现的是被告装修后的房屋状况，而非原告交付房屋时的状况，因此，原告关于交付房屋时的房屋状况的待证事实，本院不予确认。3.黑中力鉴字[2015]第1323号司法鉴定意见系在双方当事人共同委托鉴定机构鉴定，该鉴定程序合法，本院予以确认。4.被告提交的单位工程施工组织设计、交工资料、东宁县绥阳鑫成超市工程质量评估报告、施工合同书均系被告委托第三方修复案涉受损房屋的资料，被告与第三方的合同的有效与否、工程质量是否达标以及何时交工均不影响本案，与本案没有关联，本院不予确认。
本院经审理认定事实如下：2008年，被告为经营绥阳镇鑫成超市，租赁原告所有的位于绥阳镇行阳街的房屋（原绥阳镇百货商场）。双方签订了《房产租赁合同》。该合同主要载明，“李靖伟（甲方）将名下房屋坐落于黑龙江省东宁市绥阳镇房屋（原绥阳镇百货商场）、建筑面积为约2100平方米出租给樊载友（乙方）。租期自2008年起，为其十年。在一方承租期内出现火灾、安全隐患及人身损害造成财产损失及损害赔偿，由乙方承担全部责任。补充协议应视为本合同不可分割的一部分。本合同自双方签署之日起生效。”
2009年10月4日，绥阳镇鑫成超市发生火灾，过火面积2000余平方米。2009年10月7日，东宁县仁达百货商场有限责任公司（甲方）与东宁县绥阳镇鑫成超市（乙方）签订《补充协议》。该协议主要载明，“一、火灾后的房屋修复问题：1.楼板、横梁加固按照专家设计方案执行，费用由乙方支付；2.装修电路按照电力设计部门设计施工材料使用标准材料，费用由乙方支付；3.所有装修材料均需使用防火材料。二、合同结束后房屋恢复问题：合同结束后，房屋房顶使用防火材料装修吊棚。乙方可按照自己的需求做现行房屋的装修。”
火灾发生后，东宁县仁达百货商场有限责任公司委托牡丹江市德大建筑工程特种技术有限公司对东宁县绥阳镇鑫成超市火灾后的房屋安全性进行技术鉴定。2009年10月12日，牡丹江市德大建筑工程特种技术有限公司出具《绥阳鑫成超市火灾后房屋的安全性技术鉴定及结构补强方案》。该方案主要载明，“本次火灾使该房屋局部结构受到损害，出现了局部不满足安全承载要求的结构构件。该房屋安全性此时应评定为Csu级。对火灾中受损害的局部�构构件按结构补强方案的要求进行认真的结构补强后，该房屋可满足正常的安全的使用要求。该房屋安全性仍应评定为Asu级。”根据该结构补强方案及补充协议，东宁县绥阳镇鑫成超市委托第三方对该房屋的结构构件及电气部分进行了修复。修复后，李靖伟与樊载友签订《房屋租赁合同补充协议》。该协议主要载明，“自2009年起，租金执行新的标准，即：2009年38万元；2010年41万元；2011年44万元；2012年47万元；2013年50万元；2014年53万元；2015年56万元；2016年57万元；2017年60万元。李靖伟给樊载友60天免租期，作为乙方装修再开业时间。”
经法院生效判决，原告与被告签订的《房产租赁合同》于2013年5月5日解除。被告于2013年5月5日搬出租赁房屋后，原告发现该房屋原火灾受损部位墙体开裂。2014年6月12日，原告诉至本院。2015年9月10日，黑龙江中�力得尔司法鉴定所出具黑中力鉴字[2015]第1323号司法鉴定意见。该鉴定意见主要载明，“1.火灾后修复时未全部按照牡丹江市德大建筑工程特种技术有限公司出具的补强方案进行；2.墙体开裂与未完全按补强方案施工有一定因果关系；3.该房屋按建议的修复方案进行修复后可恢复到火灾前的安全使用状态，其预计的修复费用为26990.5元。”
另查明，原告已对该房屋吊棚等进行了装修，用于其经营饭店。
本院认为,本案原告与被告签订的《房产租赁合同》、《补充协议》以及《房屋租赁合同补充协议》系各方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，应受法律保护。《中华人民共和国合同法》第二百二十二条规定，“承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担赔偿责任。”本案被�在租赁期间因管理不善，导致案涉房屋发生火灾，造成租赁房屋部分毁损，被告应当承担赔偿责任。
关于案涉房屋毁损造成的损失范围。1.房屋价值损失。被告在修复案涉房屋时，未按照双方同意的结构补强方案施工，导致案涉房屋受到二次毁损，不宜再由被告进行修复，案涉房屋应当由原告进行修复，被告承担修复费用，即26990.5元。2.房屋装修损失。关于吊棚装修部分。根据《补充协议》约定，被告应当在合同结束后履行使用防火材料装修吊棚的义务。被告关于因原告赔偿违约金而一直未装修吊棚的辩护主张，与法律不符，本院不予支持。在庭审之前，原告已经完成该吊棚的装修，不宜再由被告进行装修。经法庭明释，原告未提供装修吊棚的实际费用的证据，应当承担举证不能的法律后果，原告关于其要求被告对吊棚装修的诉讼主张，本院不予支持。关于其他部位装修部分。《中华人民共和国合同法》第二百二十三条规定，“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。”该条规定的“改善”，应当包括在原有房屋基础进行改善，也包括房屋受损后对其修复改善。案涉房屋受损后，根据《补充协议》约定，被告按照自己的需求对受损房屋进行了修复装修。原告关于其要求被告对其他部位应使用房屋材料进行装修的诉讼主张，因被告已对其进行了修复装修，至于该部分装修是否使用防火材料，原告未提供证据证实，应当承担不利的法律后果，本院不予支持。3.房屋经营损失。本案双方解除合同后，被告对外进行了招租。招租未果后自己临时经营饭店。招租未果的原因有多重，原告未提供证据证实招租未果的原因系在招租过程中因案涉房屋墙体开裂导致的。原告关于其要求被告承担�屋租金损失的诉讼主张，没有事实根据，本院不予支持。
关于本案诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”及第一百三十七条规定，“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。”本案被告对案涉房屋修复时，因修复不当，导致案涉房屋墙体开裂，从墙体开裂之日到被告解除合同之日，即2013年5月5日，该房屋一直在被告的控制之下，原告无法获知起权利被侵害。原告在被告搬出后，才发现案涉房屋墙体开裂，直到原告主张权利之日，即2014年6月2日，不足二年。被告关于其认为房屋损失的诉讼时效应当从2009年12月16日开始计算的辩护主张，属于法律适用错误，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第二百二十二条、第二百二十三条之规定，判决如下：
一、被告樊载友在本判决生效之日起十日内，赔偿原告薛建斌、李靖伟房屋修复费用26990.5元；
二、驳回原告薛建斌、李靖伟的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费16950元，减半收取8475元，由原告薛建斌、李靖伟负担8306元，被告樊载友负担169元。鉴定费25000元，由被告樊载友负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于牡丹江市中级人民法院。
审判员 孙 义
二〇一七年四月十三日
书记员 耿长虹