北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终5849号
上诉人（原审被告）贾建梅，女，1971年2月3日出生。
委托代理人魏×（系贾建梅之夫），男，1971年7月28日出生。
被上诉人（原审原告）北京首都机场物业管理有限公司，住所地北京市顺义区北京空港物流基地物流园八街1号。
法定代表人张战涛，总经理。
委托代理人樊金刚，北京金虎律师事务所律师。
委托代理人王建秋，男，1989年7月10日出生。
上诉人贾建梅因与被上诉人北京首都机场物业管理有限公司（以下简称首都机场物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初295号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月19日受理后，依法组成由法官张丽新担任审判长，法官高娜、法官张海洋参加的合议庭，于2016年4月27日公开开庭进行了审理。上诉人贾建梅之委托代理人魏青山、被上诉人首都机场物业公司之委托代理人樊金刚、王建秋均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
首都机场物业公司在一审中起诉称：首都机场物业公司从2004年开始为首都机场×号楼住户提供物业管理服务，贾建梅系该小区×号房屋的业主。在首都机场物业公司提供相应服务后，贾建梅无故拖欠自2004年2月1日至2014年12月31日期间的物业费。经首都机场物业公司多次催要，贾建梅拒绝支付。现首都机场物业公司诉至一审法院，请求判决：1.贾建梅支付首都机场物业公司2004年2月1日至2014年12月31日物业管理费30297.46元；2.贾建梅按物业费（年）＊拖欠月数＊1%的标准支付拖欠物业费的滞纳金至实际付清之日；3.贾建梅承担发送律师函的费用7.8元；4.贾建梅承担《致业主一封信》发送费用3.9元；5.贾建梅承担本案的诉讼费。
贾建梅在一审中答辩称：诉争房屋是贾建梅2003年全款购买，贾建梅只跟首都机场房地产有限公司签过一份物业合同，没有跟首都机场物业公司签订过物业服务合同。贾建梅从2004年2月1日到现在没有交过物业费。首都机场房地产有限公司承诺第二年拿到产权证，但是第二年贾建梅迟迟没有拿到产权证，所以就没有再交第二年的物业费。贾建梅发现产权证有严重问题，不能上市交易，在住建部查不到房子的产权。贾建梅住一楼，电梯收费过高，地下车库一直没有开放，贾建梅就没有使用电梯的机会。物业管理不到位，楼内存在私搭乱建、私自占用等现象。
一审法院经审理查明：首都机场物业公司2004年2月1日已经开始给贾建梅作为业主的北京市朝阳区×号房屋提供物业管理服务，该房屋建筑面积为110.88平方米，每年物业费2775.34元。贾建梅从2004年2月1日开始拖欠物业管理费。一审庭审中，首都机场物业公司向一审法院提交了给贾建梅邮寄的《致业主的一封信》和《律师函》以及相应的邮寄发票，以此证明曾向贾建梅催缴过物业管理费。
一审法院认为：依法成立的合同，具有法律约束力，合同的各方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。本案中，首都机场物业公司、贾建梅之间形成了事实上的物业服务合同关系，属于合法有效的合同关系，在首都机场物业公司提供物业服务后，贾建梅应当支付相应的物业费。因贾建梅从2004年2月1日开始拖欠物业费，现首都机场物业公司要求贾建梅交纳2004年2月1日至2014年12月31日的物业费的诉讼请求，具有事实和法律依据，该院予以支持。贾建梅所称与首都机场物业公司没有签订物业服务合同，房屋产权有问题的抗辩不能成立。贾建梅抗辩首都机场物业公司物业管理有问题，一方面证据不足，另一方面其多年未交物业费，对于首都机场物业公司的物业管理正常运营有影响，故该抗辩该院不予采纳。贾建梅称其作为一层业主，不用电梯，不应交纳电梯费的辩解意见，于法无据，该院不予支持。首都机场物业公司、贾建梅之间无书面物业服务合同，首都机场物业公司据此主张滞纳金亦无事实依据，该院不予支持。关于首都机场物业公司要求贾建梅承担的邮寄费用，系属于首都机场物业公司自行应当负担的物业管理日常开支，其要求贾建梅负担亦无法律依据，该院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决：一、贾建梅于判决生效之日起7日内给付首都机场物业公司2004年2月1日至2014年12月31日的物业费30297.46元；二、驳回首都机场物业公司的其他诉讼请求。如果贾建梅未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
贾建梅不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。贾建梅认为：一、首都机场物业公司不具备本案起诉原告的主体资格，一审法院应驳回其起诉。2003年，贾建梅签订的《物业管理委托合同》的对方是首都机场房地产有限公司，期限为5年，并非本案的首都机场物业公司。首都机场房地产有限公司与首都机场物业公司是何种关系，贾建梅没有义务去调查了解，亦没有人对贾建梅发放任何有效通知，系单方更改主体，故法院应驳回首都机场物业公司的起诉。二、首都机场物业公司的部分诉讼请求已经超过诉讼时效。2016年1月4日，首都机场物业公司起诉贾建梅要求交纳自2004年2月1日至2014年12月31日的物业费，时间跨度长达11年；且首都机场物业公司从未向贾建梅有效催缴物业费。三、一审法院判决认定首都机场物业公司与贾建梅之间成立《物业管理委托合同》是合法有效的，缺乏事实依据。因首都机场房地产有限公司未按要求向贾建梅提供合格房产证，且在物业管理委托合同未到期时擅自更改合同内容，私自变更收费标准，开发商延期交付房产证，导致小区大部分业主与首都机场物业公司未达成协议，亦未签订后续合同。首都机场物业公司亦未切实尽到履行催收物业费的义务。贾建梅与首都机场房地产有限公司签订的《物业管理委托合同》是一个附期限的协议，而非永久性协议，且首都机场物业公司存在严重违约、违规、管理不到位等情形。如单方擅自更改合同内容，私自变更收费标准，没按合同约定开启地下车库，导致贾建梅作为一楼用户无法使用电梯，对贾建梅不应收取电梯费用，此外还存在私搭乱建、公摊面积被占用、小区外车辆随意停放等问题。综上，请求二审法院判令：1.撤销一审法院判决，改判驳回首都机场物业公司的诉讼请求；2.诉讼费用由首都机场物业公司承担。
首都机场物业公司服从一审法院判决，其针对贾建梅的上诉理由答辩称：第一，首都机场物业公司于2004年开始在本小区持续提供物业服务，贾建梅亦接受了服务，一审法院认定双方之间形成物业服务合同关系正确。第二，首都机场物业公司至少每年都进行一次物业费催收工作，相关催缴的证据材料于一审期间已经提交。根据相关法律规定，除非物业服务公司明显怠于行使权利的，否则物业服务合同纠纷的诉讼时效不宜要求过苛。第三，贾建梅的房产证是否存在问题，是其与首都机场房地产有限公司之间的问题，与本案无关。
贾建梅于二审期间向本院提交以下新的证据：贾建梅所在小区部分业主签名提交给首都机场集团公司刘×总经理的信件复印件一份，证明贾建梅不交物业费并非有意拖欠，而是因首都机场房地产有限公司办理的房产证有问题，且首都机场物业公司提供的服务存在瑕疵。首都机场物业公司发表如下质证意见：真实性无法确认，该份信件系提交给首都机场集团公司的，而非给首都机场物业公司的，与本案没有关联性。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有《致业主的一封信》、《律师函》、邮寄发票及当事人的庭审陈述在案佐证。
本院认为：关于本案主体问题。本案中，首都机场物业公司于2004年2月1日开始就向包括贾建梅在内的北京市朝阳区×号房屋提供物业管理服务，双方之间形成了事实上的物业服务合同关系。在首都机场物业公司提供了物业服务后，有权向接受了物业服务的业主请求支付物业费。故首都机场物业公司系本案适格原告，贾建梅关于首都机场物业公司不是适格原告的上诉主张不成立，本院不予采信。
关于诉讼时效。因物业费是双方当事人基于提供公共物业服务产生的同一性质的债务，该债务具有整体性和关联性。本案中，首都机场物业公司并不存在明显怠于行使权利的情形，贾建梅仅以诉讼时效否定首都机场物业公司收取物业费的上诉主张，本院不予支持。因物业服务合同双方系首都机场物业公司与贾建梅，而贾建梅的房屋产权证是否存在问题，与首都机场物业公司并无关联，故贾建梅上诉称涉案房屋产权证存在问题，故其不交纳物业费的理由不成立，本院不予采纳。
综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费546元，由北京首都机场物业管理有限公司负担226元（已交纳），由贾建梅负担320元（于本判决生效之日起7日内交纳）。
二审案件受理费640元，由贾建梅负担（已交纳）
本判决为终审判决。
审 判 长 张 丽 新
代理审判员 高 娜
代理审判员 张 海 洋
二〇一六年四月二十八日
书 记 员 张晓华书记员郭莹