辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽02民终5960号
上诉人(原审原告)：张丽华，女，1969年2月11日出生，满族，无业，现住瓦房店市。公民身份号码：×××。
上诉人(原审原告)：刘海波，男，1967年2月22日出生，满族，瓦房店轴承集团进出口公司业务员，现住瓦房店市。公民身份号码：×××。
二上诉人共同委托诉讼代理人：李永强，辽宁和昌律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：邹晓玲，女，1967年7月10日出生，汉族，无业，住瓦房店市。公民身份号码：×××。
被上诉人(原审被告)：于海英，女，1967年1月11日出生，汉族，无业，现住瓦房店市。公民身份号码：×××。
被上诉人(原审被告)：周清涛，男，1961年1月6日出生，汉族，住瓦房店市。公民身份号码：×××。
原审第三人：高丽，女，1981年8月13日出生，汉族，现住瓦房店市。公民身份号码：×××。
委托诉讼代理人：田淑华，女，1956年10月17日出生，汉族，系高丽母亲，现住瓦房店市。公民身份号码：×××。
上诉人张丽华、刘海波因与被上诉人邹晓玲、于海英、周清涛、原审第三人高丽房屋买卖合同纠纷一案，不服辽宁省瓦房店市人民法院（2015）瓦民初字第6167号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月18日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张丽华、刘海波及其共同委托诉讼代理人李永强，原审第三人高丽委托诉讼代理人田淑华到庭参加诉讼。被上诉人邹晓玲、于海英、周清涛经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张丽华、刘海波上诉请求：撤销原判，改判支持上诉人的诉讼请求。事实和理由：案涉房屋上先后存在产权人周清涛和董亮的”以车换房协议”及周清涛与上诉人的”二手房买卖合同”，一审法院认定上述协议及合同均为有效，属于认定事实错误。由本案的数次庭审记录以及大连市中级人民法院（2013）大民二终字第468号民事判决（以下简称468号判决）查明的事实来看，2000年周清涛与董亮达成以车换房协议时，案涉房屋在抵押权人大连银行瓦房店支行尚欠有房贷，该置换协议既未通知抵押权人，也没有取得其同意，董亮用以置换的凌志轿车，经468号判决查明没有任何手续，涉嫌为走私车辆，属于法律法规明令禁止流通的物品，依据物权法第191条及担保法以及合同法第52条之规定，周清涛与董亮以车换房的置换协议应为无效，一审法院认定该以车换房协议有效是错误的。案涉房屋不符合一房二卖的情形，而是产权人周清涛和房屋实际占有人董亮共同将房屋出卖给上诉人。董亮于2000年占有案涉房屋后，并未继续履行以车换房协议约定的还贷义务，2009年12月，周清涛公证委托邹晓玲出售房屋以还贷，邹晓玲与上诉人商议、签订、履行案涉房屋买卖合同，董亮是明知和同意的，董亮数次与上诉人及邹晓玲一起商谈售房事宜并且以上诉人交付的购房款（部分）偿还董亮本人欠邹晓玲的15万元债务，这些事实和行为足以证明董亮明知和同意周清涛的售房行为并籍此得到了售房收益，董亮虽曾陈述”售房时不知情，房屋应归我所有”，但468号判决已经认定董亮的该说法不符合事实，一审法院不应以”同一不动产上存在多个有效的买卖合同且均未办理所有权变更登记”的理由确定优先权人。一审法院认定上诉人自邹晓玲处取得案涉房屋交付的行为存在瑕疵，没有任何事实依据。上诉人的购房协议合法有效，且本案不属于”一房两卖”的情形，人民法院应本着维护诚实信用、公平交易及当事人意思自治的原则认定原告对案涉房屋具有所有权。
邹晓玲二审未参加诉讼，也未提交答辩意见。
周清涛二审未参加诉讼，也未提交答辩意见。
于海英二审未参加诉讼，也未提交答辩意见。
原审第三人高丽述称，一审判决事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。上诉人张丽华、刘海波认为周清涛与董亮所签订的合同是无效的依据有3点：1、上诉人提出案涉房屋已经抵押给银行，未经抵押权人同意，周清涛与案外人董亮之间的以车换房合同是无效的，上诉人刘海波、张丽华的这一观点与法律规定及事实相悖。首先《合同法》司法解释二第14条，《合同法》第52条规定导致合同无效的强制性规定，是指效力性强制性规定，也就是说只有违反了效力性强制性规定才会导致合同必然无效。转让房产需要经过抵押权人同意的法律规定又不属于这样的效力性强制性规定，根据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第16条规定的精神，效力性强制性规定的规则，是合同行为本身即只要该合同行为发生就绝对地损害国家利益或社会公共利益的，属于效力性强制性规定，然而承认未经抵押权人同意的房产转让合同的效力，显然损害不到国家或社会公共利益，同时也不会损害抵押权人或受让人的利益，因为现行房产变更登记中，未经抵押权人同意或未使抵押权消灭的，抵押人根本无法实现房产变动，自然也就损害不到抵押权人的权利。其次，根据《物权法》第15条规定，就本案而言，未经抵押权人同意的以车换房的行为法律效果仅仅是房产，所有权还没有变更到董亮名下，但是不影响董亮与周清涛所成立的交换合同的有效性。通过以上论述，高丽认为本案事实清楚，未通知抵押权人转让抵押财产的转让合同只要符合法律规定的其他生效要件，就是有效合同，因此，董亮与周清涛所签订以车换房的合同是合法有效的，上诉人所提出的未经抵押人同意，以车换房的合同无效，明显与法律规定及事实相悖。2、张丽华、刘海波上诉提出董亮取得的案涉房屋没有按照约定向银行偿还贷款，董亮与周清涛以车换房合同无效，是错误的。2000年6月，董亮与周清涛以车换房之后，董亮到银行还贷款时，银行要求必须有周清涛的授权委托书，房产才能给董亮，后来董亮多次通过律师、法院找周清涛办理授权委托书，周清涛的理由是”董亮不还银行贷款，不同意房屋过户”，周清涛这一理由明显是不讲理、是错误的。因为董亮要想办理案涉房屋过户手续的要件是必须持有案涉房屋的房照，如果董亮不还银行贷款没有周清涛的授权委托书，银行不会把案涉房屋的房产证交给董亮，没有案涉房屋的房产证是办理不了案涉房屋的过户，事实证明，董亮取得的案涉房屋没有按照约定向银行偿还贷款的责任，不是董亮造成的，而是周清涛所造成的，特别是周清涛在辽宁省凌源第三监狱直属分监区服刑情况特殊，无法找到他,这一事实原审庭审笔录中已经记载双方的陈述,因此，造成没有按约定向银行偿还贷款原因不是董亮。3、上诉人张丽华、刘海波提出,周清涛与董亮所订立的以车换房合同中董亮的车没有任何手续涉嫌为走私车辆,董亮与周清涛以车换房合同无效。上诉人张丽华、刘海波的此说法为无稽之谈。因为周清涛在与董亮订立以车换房合同时,如果董亮的车没有任何手续涉嫌为走私车辆,周清涛是根本不能同意与董亮签订以车换房合同的,因为人所周知车没有任何手续是禁止上路行驶的。特别是本案不可争议的事实是,周清涛与董亮所订立的以车换房合同后,并实际履行,车与房已完成了实际的交付,并且双方已经交付并实际使用到如今十六年之久。董亮的车到如今仍在周清涛的手中没有任何手续、涉案房屋没有办理过户手续董亮没有过错。因为董亮已经通过各种方式通过律师、法院找周清涛都没给办,又是不可抗力的原因是周清涛是杀人案重犯在监狱服刑不配合、也无法配合，因服刑限制人身自由所造成的。因此,到如今车、涉案房屋一直由双方实际占有、使用、管理。车与涉案房屋没有办理变更登记手续，董亮没有过错。根据以上阐述,很明显,上诉人上诉理由毫无说服力。上诉人提出的以车换房合同无效的理由是不能成立的。
张丽华、刘海波向一审法院起诉请求：请求依法判令三被告将瓦房店市新华办事处北共济街一段131号金钻楼6号网点（建筑面积117.12平方米）办理房屋变更登记至二原告名下。（房产证号：瓦房权证新私字第XX**号，价值50万元）。
原审第三人高丽向一审法院提出诉讼请求：1.请求驳回二原告要求三被告将瓦房店市新华办事处北共济街1段131号金钻楼6号网点房的产权变更至二原告名下的诉讼请求；2.请求三被告协助第三人将6号网点房的产权变更至第三人名下；3.原、被告承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：被告周清涛与被告于海英系夫妻关系，原告张丽华与原告刘海波系夫妻关系。案涉房屋位于瓦房店市北共济街1段131号金钻楼6号网点，房屋所有权证编号为瓦房权证新私字第XX**号，建筑面积117.12平方米，登记在被告周清涛名下。
2000年6月，案外人董亮（已死亡）与被告周清涛达成以车换房协议，双方约定董亮用×××凌志轿车置换案涉房屋，该房屋在大连银行瓦房店支行设定抵押借款，该银行贷款由董亮偿还。但该约定未通知银行，亦未征得银行同意。后双方互相交付了车辆及房屋，但未办理车辆转籍手续及房屋所有权变更登记手续。
董亮用案涉房屋经营”健邦干洗店”。2009年12月8日，董亮因涉嫌毁财犯罪，被公安机关刑事拘留。2010年6月，董亮刑满释放。董亮未按约定偿还案涉房屋银行贷款。
同时查明：2007年9月25日，第三人高丽（买受人）与董亮（出卖人）签订买卖合同，将在案涉房屋开办的”健邦干洗店”所有机器、设备及附件以200000元转让给第三人。同日，董亮（出租人）又与第三人高丽（承租人）签订租赁合同，约定将案涉房屋租赁给第三人用于干洗业务及商业用途，租赁期限自2007年9月25日起至2010年9月25日止，租金45000元已支付。上述买卖合同及租赁合同签订后，董亮将案涉房屋及干洗设备交付给第三人，第三人亦将房租及设备款支付给董亮。
另查明：2009年12月4日，凌源市公证处作出（2009）凌证民字第3058号公证书，证明被告周清涛委托被告邹晓玲代为办理出售案涉房屋相关事宜，包括：代为签署案涉房屋买卖合同；代收房款；代为办理房屋过户手续；代办银行贷款相关手续......等等。
2009年，被告邹晓玲与原告张丽华签订二手房买卖合同，约定被告邹晓玲将案涉房屋以498000元卖给原告张丽华。该合同已经（2013）大民二终字第468号民事判决认定有效。二原告提供的该合同中签订日期为2009年12月14日，第三人提供的该合同中没有签订日期。在（2014）瓦民初字第3698号案件庭审过程中，二原告承认该日期系依据（2013）大民二终字第468号民事判决书中确认的签订日期而补签。第三人认为二原告提供的证据系伪造，要求将二原告移送公安机关。
2009年12月16日，原告张丽华与被告邹晓玲签订关于案涉房屋的买卖契约，约定房屋价款为180000元。该契约签订目的为办理案涉房屋产权变更登记手续时降低缴纳税款，原告张丽华向房屋管理部门提交该契约，申请办理案涉房屋所有权变更登记。2009年12月31日，瓦房店市房产管理处向原告张丽华颁发瓦房权证新私字第XX**号房屋所有权证，将案涉房屋所有权登记在原告张丽华名下。后因（2013）大民二终字第468号民事判决认定上述买卖契约无效，瓦房店市房产管理处将瓦房权证新私字第XX**号房屋所有权证撤销。
2009年12月14日，原告张丽华代被告周清涛向大连银行清偿案涉房屋贷款339400元。2009年12月16日，原告张丽华依法交纳案涉房屋买卖交易相关税费。2009年12月24日，原告张丽华交纳案涉房屋取暖费共计16631元。2009年12月16日，被告邹晓玲出具收条，证明收到房款10000元。被告邹晓玲出具房屋结算明细，载明：总房款为508000元，扣除还银行贷款、过户税费、取暖费、评估费、门牌及水电费等，剩余113145．69元，房款已结清。
被告邹晓玲于2010年1月中旬将房屋交付给原告张丽华。因第三人高丽的房屋租赁期限未届满，第三人高丽的委托代理人田淑华于2010年6月7日通知原告张丽华腾退案涉房屋，原告张丽华于2010年7月13日将案涉房屋腾退给第三人高丽。
又查明：2010年7月3日，董亮（甲方）与第三人高丽（乙方）签订协议书，约定：”甲方自愿将健邦干洗店房屋以法律手段索取回来后，用以赔偿乙方一切损失””甲方借乙方钱到期没还上，于2007年9月25日由律师于志超见证下甲方将甲方的'健邦干洗店'和所有设备及相关干洗机器以贰拾万元整卖给乙方””同时，甲方与乙方签订此房'租赁合同'，租期三年从2007年9月25日到2010年9月25日止，租期三年，双方约定金额为四万伍仟元整””甲方在2009年7月26日欠邹晓玲壹拾伍万元，甲方以'健邦干洗店'房子是甲方与周清涛签定此房是我的产权'协议书'抵押的，乙方还有一年另（零）一个月的租赁房屋时间内，邹晓玲没有告诉乙方，是撬开'健邦干洗店'房门，将'健邦干洗店'房屋和所有干洗设备及相关干洗机器给全部卖掉，给乙方造成巨大经济损失。因此甲方同意签定此合同，甲方自愿将'健邦干洗店'房屋以法律手段索取回来后，用以赔偿乙方的一切损失，余额部分属于甲方。”
2013年10月10日，董亮出具借据，证明自2007年10月10至2013年10月10日止，借第三人高丽740000元。
再查明：董亮知晓并参与了被告邹晓玲与原告张丽华、刘海波接洽案涉房屋买卖事宜，但董亮未出具书面授权委托被告邹晓玲出售案涉房屋。
2010年8月2日，瓦房店市公安局新华派出所向凌源市公证处发出协查函，向该公证处协查（2009）凌证民字第3058号公证书公证时周清涛、邹晓玲是否出示案涉房屋所有权证原件；是否告知公证处案涉房屋在大连银行瓦房店支行抵押贷款；公证时抵押权人是否同意转让案涉房屋。（2009）凌证民字第3058号公证书未被撤销。在（2014）瓦民初字第3698号案件庭审过程中，一审法院询问被告周清涛：如被告邹晓玲处分案涉房屋时系无权代理，其是否追认被告邹晓玲的处分行为。被告周清涛表示认可被告邹晓玲的处分行为，予以追认。
还查明：2016年11月1日，一审法院对董亮的母亲邱吉梅进行了调查询问。邱吉梅陈述董亮在生前告知家人因董亮欠第三人高丽74万元，将案涉房屋抵债给高丽。邱吉梅向一审法院提交由其本人出具的证明一份，载明”我知道儿子董亮向高丽借款74万元，是用'健邦干洗店'的房子抵押的，借款到期还不上借款后，我儿子董亮把该房屋抵给高丽。”该证明由辽宁万正律所事务所的律师王成忠和曲道春作为见证人签名。
一审法院认为，被告周清涛与案外人董亮于2000年6月达成的以车换房协议有效，但双方未办理案涉房屋所有权变更登记手续。根据《中华人民共和国物权法》第九条”不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”案涉房屋所有权仍登记在被告周清涛名下，董亮尚未取得房屋所有权。
被告邹晓玲与原告张丽华、刘海波于2009年就案涉房屋签订的二手房买卖合同（合同金额498000元）已经大连市中级人民法院（2013）大民二终字第468号民事判决确认有效。但案涉房屋登记在二原告名下的瓦房权证新私字第XX**号房屋所有权证已被撤销，二原告亦未取得案涉房屋所有权。
鉴于在同一不动产上存在多个有效买卖合同且均未办理房屋所有权变更登记的情况下，对不动产所有权归属的认定，应以实际接受出卖人交付的买受人为优先；在均未交付的情况下，应以合同签订在先的买受人为优先。本案中，董亮与被告周清涛签订的以车换房协议先于二原告与被告邹晓玲签订的二手房买卖合同，且被告周清涛与董亮达成以车换房协议后已将案涉房屋实际交付董亮，董亮自2007年9月起即将案涉房屋出租给第三人高丽亦可佐证此节事实。而二原告不仅买卖合同签订在后，其通过被告邹晓玲取得案涉房屋的交付行为亦存在瑕疵。据此，对于原告要求三被告协助办理案涉房屋产权变更登记的诉讼请求，一审法院不予支持。
第三人高丽主张三被告将案涉房屋所有权登记变更至其名下。因第三人并未与案涉房屋登记的所有权人周清涛签订房屋买卖协议，其亦非上述以车换房协议及二手房买卖合同的相对方。根据合同相对性原则，第三人应向董亮的法定继承人及案涉房屋登记的所有权人主张相关权利。故对于第三人的请求，一审法院不予支持。
一审法院判决：一、驳回原告张丽华、刘海波的诉讼请求；二、驳回第三人高丽的诉讼请求。案件受理费8800元由原告张丽华、刘海波负担；案件受理费4400元由第三人高丽负担。公告费260元，由原告张丽华、刘海波负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：原审第三人高丽向本院提交了三份证据材料：1、载明时间为2017年10月18日的瓦房店市人民法院（2015）瓦执字第3483号查封公告，拟证明一审法院查封了案涉房屋，张丽华、刘海波对该查封公告的真实性没有异议。因高丽拟证明的事实与本案无关联性，本院对该证据材料不予采信。2、执行笔录；3、周清涛出具的情况说明。证据材料2、3拟证明周清涛承认案涉房屋虽然登记在周清涛名下，但实际所有人为董亮。张丽华、刘海波主张周清涛未出庭作证，周清涛出具证言且未出庭，其证明董亮为案涉房屋的合法实际产权人已经超出了作证范围。因高丽提交的证据材料2和3属于证人证言的性质，对于证人证言应由证人出庭作证并结合其他证据予以佐证，且周清涛作为本案当事人应出庭陈述案件事实，但周清涛并未出庭参加诉讼也未以证人的身份出庭，其出具的情况说明以及执行笔录无法核实真实性，本院对高丽提交的证据材料2和3不予采信。
本院对一审查明的事实予以确认。
另查明，本院于2013年9月17日作出的（2013）大民二终字第468号民事判决，判决：”邹晓玲与张丽华于2009年12月14日签订的二手房屋买卖合同有效”。该判决在本院认为部分认定：”本案虽然周清涛与董亮间以车换房协议是双方的真实意思表示，应为有效，但由于未进行产权过户登记，房屋的所有权人仍登记在周清涛名下，故董亮不享有案涉房屋的所有权，只享有债权，相反，周清涛仍享有案涉房屋的所有权。”前述468号民事判决在本院认为部分还认定：”从已查明的事实可以看出，张丽华、刘海波为购买案涉房屋实际支出508000元，该价款与案涉房屋的价格没有明显的差异，且所支付的款项中除偿还案涉房屋银行贷款、缴纳税费、手续费等，其余的款项替董亮偿还了债务；再者，董亮此前曾同意卖房，还与邹晓玲一起与张丽华、刘海波协商过买卖房屋的相关事宜，只是由于房屋仍登记在周清涛名下，董亮无法办理过户手续，才使双方的买卖当时没有谈成”、”周清涛有权委托邹晓玲对案涉房屋进行处分，不存在无权处分的情形。邹晓玲签订房屋买卖合同的行为，代表了产权人周清涛，系权利人对自己财产的有效处分”。
本院认为，综合各方当事人的诉辩主张，本案的焦点问题为：张丽华、刘海波主张案涉房屋过户登记的诉讼请求是否成立。由于本院于2013年9月17日作出的（2013）大民二终字第468号民事判决已判决：”邹晓玲与张丽华于2009年12月14日签订的二手房屋买卖合同有效”，又由于在该468号民事判决中已认定周清涛有权委托邹晓玲对案涉房屋进行处分，不存在无权处分的情形，邹晓玲签订房屋买卖合同的行为，代表了产权人周清涛，系权利人对自己财产的有效处分。邹晓玲基于周清涛的委托而出售案涉房屋，邹晓玲出售案涉房屋的行为后果由周清涛承担，据此，可以认定张丽华与周清涛之间存在合法有效的房屋买卖合同关系，周清涛将案涉房屋出卖给张丽华是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定。邹晓玲将案涉房屋以498000元卖给张丽华，前述468号民事判决中已认定”张丽华、刘海波为购买案涉房屋实际支出508000元”，即，张丽华、刘海波已经履行了支付房款的合同义务。周清涛亦应积极履行其义务，向张丽华、刘海波交付案涉房屋并协助其履行过户登记的义务，因案涉房屋属于周清涛、于海英夫妻共同财产，在周清涛、于海英夫妻关系存续期间，于海英亦有义务协助张丽华、刘海波办理案涉房屋的产权变更登记，因此，张丽华、刘海波诉请要求周清涛、于海英办理房屋变更登记的义务，有充分的事实根据和法律依据，应予支持，房屋变更过户过程中所产生的税费应根据法律规定或房产管理部门的要求各自承担相应的费用。因案涉房屋登记的所有权人为周清涛，并非邹晓玲，邹晓玲仅仅是接受周清涛的委托，代为周清涛出售案涉房屋，邹晓玲出售案涉房屋的行为后果由周清涛承担，故张丽华、刘海波要求邹晓玲办理案涉房屋的权属变更登记，缺乏充分的事实根据和法律依据，本院不予支持。至于董亮是否享有优先购买权的问题，虽然前述468号民事判决已认定董亮与周清涛之间达成的以车换房协议有效，但该判决认定”张丽华、刘海波为购买案涉房屋实际支出508000元，该价款与案涉房屋的价格没有明显的差异，且所支付的款项中除偿还案涉房屋银行贷款、缴纳税费、手续费等，其余的款项替董亮偿还了债务；再者，董亮此前曾同意卖房，还与邹晓玲一起与张丽华、刘海波协商过买卖房屋的相关事宜，只是由于房屋仍登记在周清涛名下，董亮无法办理过户手续，才使双方的买卖当时没有谈成”，结合前述468号民事判决查明的事实以及判决理由部分所认定的内容以及本案现有的证据看，董亮并未按照其与周清涛达成的以车换房协议的约定履行义务，偿还案涉房屋的贷款，致使周清涛又将案涉房屋委托邹晓玲出卖给张丽华，且董亮知晓并参与了邹晓玲与张丽华、刘海波接洽案涉房屋买卖事宜，在董亮去世后，没有充分的证据证明董亮的继承人要求周清涛将案涉房屋进行过户登记，因此，一审法院认定董亮享有优先购买权不妥，本院予以纠正。
综上所述，张丽华、刘海波的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二、第三项规定，判决如下：
一、维持瓦房店市人民法院（2015）瓦民初字第6167号民事判决第二项；
二、撤销瓦房店市人民法院（2015）瓦民初字第6167号民事判决第一项；
三、周清涛、于海英于本判决生效之日起二十日内协助将位于辽宁省瓦房店市新华办事处北共济街一段131号金钻楼6号网点（建筑面积117.12平方米）房屋（房产证号：瓦房权证新私字第XX**号）的产权变更登记至张丽华、刘海波名下；
四、驳回张丽华、刘海波其他诉讼请求。
一审案件受理费8800元（张丽华、刘海波已预交的部分），由周清涛、于海英负担；原审第三人高丽预交的案件受理费4400元，由高丽负担；公告费260元，由周清涛、于海英负担；二审案件受理费8800元，公告费600元，合计9400元，由周清涛、于海英负担。
本判决为终审判决。
审判长 阁成宝
审判员 季 烨
审判员 刘丽媛
二〇一八年一月三十日
书记员 滕子美