广西壮族自治区玉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂09民终1382号
上诉人（一审被告、反诉原告）：陆川县米马客运服务有限公司。
法定代表人：覃玉宁，该公司经理。
上诉人（一审被告、反诉原告）：覃玉宁，男，汉族，1971年11月10日出生，个体工商户，住广西陆川县。
上诉人（一审被告、反诉原告）：张小群，女，汉族，1968年9月10日出生，住广西南宁市青秀区。
上诉人（一审被告、反诉原告）：王文强，男，汉族，1974年6月24日出生，个体工商户，住广西陆川县。
上述四上诉人的共同委托代理人：戴廷民，广西泰盛律师事务所律师。
被上诉人（一审原告、反诉被告）：林孝坚，男，汉族，1964年10月5日出生，个体工商户，住广西陆川县。
被上诉人（一审原告、反诉被告）：刘庆明，男，汉族，1946年11月14日出生，退休工人，住广西陆川县。
被上诉人（一审原告、反诉被告）戴春兰，女，汉族，1963年8月29日出生，农民，住广西陆川县。
被上诉人（一审原告、反诉被告）：王宇新，男，汉族，1974年8月3日出生，个体工商户，住广西陆川县。
被上诉人（一审原告、反诉被告）：王扬锋，男，汉族，1962�6月29日出生，个体工商户，住广西陆川县。
上述五被上诉人的共同委托代理人：刘恩明，广西三益律师事务所律师。
一审被告：ＸＸ永，男，汉族，1952年6月16日出生，个体工商户，住广西陆川县。
上诉人陆川县米马客运服务有限公司（以下简称米马公司）、覃玉宁、张小群、王文强因建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服陆川县人民法院（2016）桂0922民初2014号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了公开审理。经本院审判委员会讨论决定，本案现已审理终结。
上诉人米马公司、覃玉宁、张小群提起上诉，请求判令：撤销陆川人民法院（2016）桂0922民初2014号，改判上诉人不承担返还定金80万元的义务。事实和理由：1、双方于2013年11月17日签订《马坡车站土地转让定金协议书》，扣减被上诉人分六次支付80万元定金，部分履行了合同，但未全部履行付款义务。一审判决以抵押权否定“定金协议”的效力是不成立的，在订立合同前被上诉人是完全知悉土地设立抵押担保的事实，也愿意受让已抵押的土地，对此事实一审判决亦予以认定，同时马坡信用社作为抵押权人对抵押物的处分是没有异议的，仅要求将转让款首先归清空抵押贷款。根据双方约定，被上诉人将支付的定金80万元直接存至上诉人王文强开设的马坡信用社账户内，由抵押权人马坡信用社扣还作为归还抵押贷押贷款本息予以扣还。根据法律的规定，双方当事人签订的“定金协议”为有效协议，一审判决以“定金协议”处置抵押物作为认定“定金协议”无效的理由是不成立的；2、一审判决覃玉宁债务而转让地块中价值30万元部分土地被查封为由认定“定金协议”无效的理由不成立，覃玉宁欠款的土地是在30万元限额内被查封的，本案转让的标的价值466.08万元，且覃玉宁已还清欠款并由法院解封，不足以导致“定金协议”无效，且被上诉人在2015年2月3日起诉时，也没有将土地已解封的事实作为“定金协议”无效的理由；3、被上诉人对“定金协议”构成根本性违约，应承担违约责任，双方签订的“定金协议”是双方当事人的真实意思表示，被上诉人亦认可合同是有效的，根据合同的约定，被上诉人应分三期每期60万元支付定金180万元，交付定金后应�2014年8月31日前一次性还清，如有违约，上诉人可没收定金作为违约金，本案中被上诉人除支付80万元定金外，其余定金没有支付，属严重违约行为，应按双方约定履行。
被上诉人王文强、林孝坚、刘庆明、戴春兰、王宇新、王扬锋答辩称：1、本案转让的土地在签订转让合同之前，该土地忆被陆川县人民法院查封，在签订本案合同前后出现三次查封，现仍被查封；2、本案涉案的土地包含了一部分农村土地，不能转让，且在该土地在转让前已被抵押给马坡信用社，现有证据无法证明信用社同意转让；3、上诉人又将本案的部分土地转给案外第三人，第三人在本案的土地上加盖房屋前使用，本案的合同无法履行，一审法院对资金占用费没有判决，但被上诉人基于多方考虑没有对此提起上诉。请求驳回上诉，维持原判。
一审法院认定的事实：2009年9月21日，被告（反诉原告）米马公司与陆川县运输管理所签订《陆川县米马客运服务站租赁经营合同》,合同约定：陆川县运输管理所为甲方,被告（反诉原告）米马公司为乙方,甲方同意将陆川县米马客运服务站租赁给乙方经营管理,期限20年,即从2010年1月1日起至2029年12月31日止,乙方每月应向甲方缴纳租赁费应占乙方租赁经营客运站全部经营收入的20%(但在本合同履行期前二年内,每月不低于3000元),甲方为设立客运站而向乙方租赁的房屋、场地租金,在乙方租赁经营期间,由乙方自行承担。
2013年11月17日，原告(反诉被告)林孝坚、刘庆明、王宇新、王扬锋和戚榇强（己故，原告戴春兰的丈夫）、ＸＸ永与被告（反诉原告）陆川县米马客运服务有限公司、覃玉宁、张小群、王文强签订《马坡车�土地转让定金协议书》,协议书约定：覃玉宁、张小群、王文强为甲方（转让方）,林孝坚、刘庆明、王宇新、王扬锋、戚榇强、ＸＸ永为乙方(受让方)，经双方共同商议将座落在陆川县马坡镇马坡村二级公路西边陆国用（2011）第0652号的土地,分块转让他人。甲方向乙方转让的土地位置在车站东至(公路用地)西至(旧公路旁)北至(谢屋队)南至(围墙内),总价4660800元。乙方必须向甲方提供定金,交的定金1800000元,分三个月付清,分别为2013年11月份、12月份、2014年1月份，每月付600000元。交了定金后实欠甲方的转让款2860800元,不交足部分欠款双方定在2014年8月31日一次性交通。不得超限期,但欠款要按照银行利息补回给甲方。交了定金后双方不得违约,那方违约应担负另一方所造成的一切损失赔偿责任。在《马坡车站土地转让定金协议书》的甲方代表栏上除覃玉宁、张小群、王文强签�外,还加盖了米马公司的印章。2013年11月9日，双方又签订了一份《附加协议》。约定：本协议与马坡车站转让定金协议书里加多补上说明车站大楼后尾在覃玉宁土地证里所有剩余的空地和邮政背中约100平方米,没有证件。和杨三屋地背后尾有一块约120平方,是共谢屋兑换到的,没有证,后尾的空地转让给乙方后,通道大门改在向南,即是大楼背面拆围墙做大门,与兵佬大路通用行。车站大楼后尾滴水线出五米,乙方才有权利搞建筑,五米通道为公用。协议签订后,原告(反诉被告)通过林孝坚的账户分别于2013年11月17日、19日、21日和2014年1月5日、21日转帐给王文强在农村信用合作社和农业银行的账户200000元、200000元、100000元、100000元、100000元、100000元,共800000元。2013年11月30日和2014年1月30日分别转入ＸＸ永在农村信用合作社的账户100000元、100000元,共200000元。在上述共1000000元转帐款中,�芳永是该案签订《马坡车站土地转让定金协议书》的受让方即乙方,属原告交给被告即甲方的定金为800000元。在转让陆国用（2011）第0652号的土地时,被告（反诉原告）覃玉宁征询时任马坡信用社主任戴曲波意见,戴曲波表示清偿了贷款可以转让。被告王文强所收取的定金800000元，基本用于偿还陆川县农村信用合作联社马坡信用社的贷款本息。
陆国用（2011）第0652号国有土地使用证,使用权人为被告覃玉宁,地类(用途)为公路用地,使用权类型为出让。因被告覃玉宁与黄广全的民间借贷纠纷,2013年9月30日,被该院(2013)陆民初字第2171号民事裁定书裁定查封，查封期限二年。该地产因被告王文强向陆川县农村信用合作联社马坡信用社贷款,以该地块作为担保抵押,至今仍抵押在陆川县农村信用合作联社马坡信用社。
另查明，戚榇强与原告戴春兰是夫妻关系,其生前与妻子原告戴春兰生育的小孩有戚桂源、戚桂安、戚小清（女）、戚伟玲（女）均己成年，上述子女均表示放弃本案戚榇强的定金债权的继承,戚榇强父亲戚兰仁及母亲李氏均己故。
2015年2月3日，林孝坚、刘庆明、戴春兰、王宇新、王扬锋向一审法院提起诉讼，请求判令：米马公司、覃玉宁、张小群、王文强、ＸＸ永连带返还土地转让定金80万元，赔偿金80万元（参照双倍返还定金），分别返还林孝坚、刘庆明、王宇新各定金20万元，赔偿金20万元，合计40万元；分别返还戴春兰、王扬锋定金10万元，赔偿金10万元，合计20万元。覃玉宁、张小群、王文强提出反诉，请求判令：1、解除双方签订的《马坡车站土地转让金协议书》；2、反诉被告所支付的800000元归反诉原告所有。
一审法院认为,本案中原告(反诉被告)与被告（反诉原告）争议的焦点:
一、《马坡车站土地转让定金协议书》、《附加协议》效力问题。《马坡车站土地转让定金协议书》所约定的转让土地是陆国用（2011）第0652号国有土地使用证所载明的土地,该证书使用权类型明确为出让,虽然登记使用权人为被告覃玉宁一人,但被告（反诉原告）之间相互确认为共同筹资，以覃玉宁名义竞拍所得。被告（反诉原告）在与原告(反诉被告)签订的《马坡车站土地转让定金协议书》时,未将协议书约定转让的土地已抵押给陆川县农村信用合作联社马坡信用社和因覃玉宁的其他债务被陆川县人民法院查封的真实情况告知原告(反诉被告),隐瞒了转让标的物存在瑕疵的事实,损害了第三人利益,是无效合同。
《附加协议》虽在时间上填写是2013年11月9日,比《马坡车站土地转让定金协议书》签订时间2013年11月17日还早,但从其载述的内容表明,形成的时间是在《马坡车站土地转让定金协议书》之后,是《马坡车站土地转让定金协议书》的从合同。《附加协议》所约定的是属农村集体土地，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。《附加协议》约定的内容,违反了法律强制性规定,是无效的。且主合同无效,其从合同亦无效。
二、《马坡车站土地转让定金协议书》的定金履行问题。《马坡车站土地转让定金协议书》约定作为乙方的原告(反诉被告)必须向甲方提供定金1800000元,分三个月付清,分别为2013年11月份、12月份、2014年1月份，每月付600000元，至2014年1月21日实际�付给被告（反诉原告）共800000元。当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保，本案中标的总额4660800元的20%应为4660800X20%=932160元。依据《中华人民共和国担保法》第九十一条的规定:定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十和最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第一百二十一条的规定:当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。依《中华人民共和国合同法》第五十八条规定:合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中,原告(反诉被告)林孝坚、刘庆明、王宇新、王扬锋和戚榇强（己故，原告戴春兰的丈夫）、ＸＸ永与被告（反诉原告）陆川县米马客运服务有限公司、覃玉宁、张小群、王文强对签订的《马坡车站土地转让定金协议书》、《附加协议》均有过错,应当各自承担相应的责任。2015年2月3日,原告(反诉被告)向该院提起诉讼,请求被告（反诉原告）双倍返还定金1600000元,没有事实和法律依据,不予采纳，被告（反诉原告）应依该合同取得的财产予以返还。被告（反诉原告）反诉请求1、解除双方签订的《马坡车站土地转让定金协议书》,2、反诉被告己支付定金800000元归反诉原告所有,没有事实和法律依据,应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八条和《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定,经该院审判委员会讨论决定,判决:一、原告(反诉被告)林孝坚、刘庆明、王宇新、王扬锋和戚榇强（己故，原告戴春兰的丈夫）、ＸＸ�与被告（反诉原告）陆川县米马客运服务有限公司、覃玉宁、张小群、王文强于2013年11月17日和2013年11月9日签订的《马坡车站土地转让定金协议书》、《附加协议》无效。二、被告（反诉原告）陆川县米马客运服务有限公司、覃玉宁、张小群、王文强返还原告(反诉被告)林孝坚、刘庆明、戴春兰、王宇新、王扬锋定金800000元。三、驳回原告(反诉被告)林孝坚、刘庆明、戴春兰、王宇新、王扬锋的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）覃玉宁、张小群、王文强的反诉诉讼请求。本诉案件受理费19200元[原告(反诉被告)已预交9600元]，由原告(反诉被告)林孝坚、刘庆明、戴春兰、王宇新、王扬锋负担9600元,被告（反诉原告）陆川县米马客运服务有限公司、覃玉宁、张小群、王文强负担9600元。反诉案件受理费11800元[被告（反诉原告）已预交6000元]，由被告（反诉原告）陆�县米马客运服务有限公司、覃玉宁、张小群、王文强负担。
在二审诉讼中，被上诉人在举证期限内向本院提供证据1、2015陆执字第201-1号执行裁定书、协助执行通知书的手机照片，欲证明本案合同约定的土地在2015年8月份被陆川县人民法院第三次查封，债权人与之前的债权人是不一样的。2、照片11张，欲证明为现阶段该土地的现状，有部分土地已转让给案外第三人并加盖了房屋，本案合同无法履行。
经组织质证，上诉人认为，对证据1的真实性无异议，但查封时间远超合同履行期限之外，如当初按合同发行土地已转让给上诉人，也不会发生查封的问题，所以该查封与本案合同是否有效无效无关系，现债务已履行，查封土地已解封；证据2的照片上的房屋与本案无关，并不在双方转让土地范围内。
对于上述证据材料并结合本案其他证据，本院认为，被上诉人提供的证据1来源真实合法，依法可作为本案事实认定的依据；证据2不足以证明被上诉人所要证明的内容，依法不作为本案事实认定的依据。
经二审审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。另查明：讼争土地是上诉人覃玉宁于2011年12月13日交纳土地出让金130万元后取得，2013年9月30日，覃玉宁欠案外人黄广全30万元，本案涉讼土地被陆川人民法院（2013）陆民初字第2171号民事裁定书裁定查封，价值以30万元为限，查封期限为两年，后在查封期限届满后自动解封；2014年10月29日，陆川县人民法院再次查封本案涉案土地；因覃玉宁、ＸＸ欠案外人玉林市国银投资有限公司款项30万元，2015年8月20日，本案涉讼土地被陆川人民法院（2015）陆执字第201-1号执行裁定书裁定本案涉讼土地予以查封，价值以30万元为限，查封期限为三年。
还查明，上诉人王文强向陆川县农村信用合作联社马坡信用社贷款450万元，以本案涉讼土地作为担保抵押，尚欠约350万元。
再查明，米马公司的股东是覃玉广、覃玉宁。在米马公司（乙方）与陆川县运输管理所（甲方）签订的《陆川县米马客运服务站租赁经营合同》第六项第7款约定：“租赁经营期间，如乙方要改建、装修、硬化场地，必须与甲方协商并取得甲方同意后再动工修建，所需的费用由乙方负责。…
本院认为，关于双方当事人签订的《马坡车站土地转让定金协议书》及《附加协议》是否合法有效的问题，本案中，米马公司与陆川县运输管理所签订《陆川县米马客运服务站》，自2010年起在涉案土地上经营客运服务站，租赁经营期间是二十年，作为购买涉案土地的被上诉人购买的初衷是能从取得所购土地的自主权及管理收益，但讼争地块在购买时米马公司已在该地块上经营管理，米马公司为覃玉宁与案外人成立的公司，即如被上诉人取得讼争土地，开发、利用该土地涉及多方部门，合同目的无法实现，而且米场客运站是公路交通基础设施项目，合同目的如能实现，则会损害社会公共利益，同时讼争土地已抵押给陆川马坡信用社，上诉人提供的证据也不足以证明被上诉人在签订《马坡车站土地转让定金协议书》对此情况是了解的，且在签订该定金协议前讼争土地亦被查封，故在签订《马坡车站土地转让定金协议书》时，作为土地购买方的被上诉人对与上诉人达成的《马坡车站土地转让定金协议书》并非其真实意思表示，故一审判决认定该协议是无效的并无不当，《附加协议》所约定转让的土地是没有土地使用证的，且有部分是集体用地，故该《附加协议》所转让的土地并不具备转让条件，是违反法律规定的，该协议亦是无效的，对此本院依法予以维持；鉴于合同无效，上诉人因该合同取的的定金款项，应当予以返还，由于双方当事人在签订《马坡车站土地转让定金协议书》、《附加协议》时均存在过错，故一审判决由上诉人返还被上诉人定金80万元，并驳回双方当事人的其他诉讼请求是正确的，本院依法予以维持。
依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第四款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费11800元（上诉人已预交），由上诉人米马客运服务有限公司、覃玉宁、张小群、王文强负担。
本判决为终审判决。
审判长 吕海欢
审判员 谭泉清
审判员 李小莉
二〇一八年六月二十八日
书记员 梁 愉