福建省漳州市芗城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0602民初3145号
原告中国工商银行股份有限公司漳州元光北支行。
负责人陈福顺，行长。
委托代理人陈莉，原告公司员工。
被告冯泰山，男，1983年4月17日出生，汉族。
原告中国工商银行股份有限公司漳州元光北支行与被告冯泰山金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国工商银行股份有限公司漳州元光北支行的委托代理人陈莉、被告冯泰山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国工商银行股份有限公司漳州元光北支行诉称，被告冯泰山于2011年6月1日向原告申请办理个人二手住房购置贷款25万元，期限15年，即2011年6月1日至2026年6月1日，年利率6.8%，还贷采用按月等额本息还款法。该贷款由被告冯泰山所购址在漳州市芗城区×××××房地产提供抵押担保，并签订《个人购房借款／担保合同》（［闽］字［漳州］行［元光北］支行（2011）年（0013）号），办理《房屋他项权证》（漳房他证芗字第010326**号）。合同生效后，原告依约发放贷款25万元，但2011年12月11日开始即出现逾期，截止2015年12月15日已累计逾期43次。该笔贷款出现逾期后，我行多次电话、信函和上门催收，但电话联系不上，信函被拒收，上门催收居所已无人居住，该笔贷款所提供的抵押物人去楼空，已无法与借款人取得联系。根据《个人购房借款／担保合同》第十四条违约及违约责任中的14.1-L“借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息”条款约定，该客户已严重违约。截止至2016年3月11日，被告尚欠原告借款本金208048.01元，利息、罚息、复息13062.22元，合计221110.23元。因此，原告请求法院判令1、被告偿还原告借款本金208048.01元，利息、罚息、复息13062.22元，合计221110.23元（暂计至2016年3月11日），以及自2016年3月12日起至款项还清之日止按合同约定计算的利息、复息、罚息。2、原告对本案抵押物享有优先受偿权。
被告冯泰山辩称，欠款属实，但是现在经济比较困难，无力偿还。
经审理查明：
1、2011年5月16日，原告中国工商银行股份有限公司漳州元光北支行与被告冯泰山签订《个人购房借款／担保合同》，约定（摘要）：原告根据被告的申请，向被告发放个人购置住房贷款，金额25万元，用于购买坐落于漳州市芗城区×××××房屋；贷款期限180个月；被告授权原告将贷款一次性划入指定账户（户名：林阿河；账号：×××6324；开户行：工行漳州元光北支行）；被告应按照按月等额本息还款法（按月计息）偿还贷款本息；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，贷款发放后遇基准利率调整，贷款利率自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）执行新的利率；被告未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，原告有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按上述利率基础上加收50%确定；被告以址于漳州市芗城区×××××房屋为本案贷款提供抵押担保，抵押担保范围包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、原告实现债权的费用和被告所有其他应付费用；若被告连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，原告有权宣布本合同立即到期，要求被告立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。
2、2011年5月26日，原告与被告为上述房屋办理抵押登记手续。
3、2011年6月1日，原告依约将贷款25万元汇入被告上述指定银行账户，并在《个人住房贷款借款凭证》上载明（摘要）：首期借款月利率5.6667‰，借款期限180个月，借款用途：购二手房，借款到期日2026年6月1日，被告在该借款凭证上签字确认。
4、截止至2016年3月11日，被告尚欠原告借款本金208048.01元，利息、罚息、复息13062.22元，合计221110.23元。
上述事实有原告与被告冯泰山签订的《个人购房借款／担保合同》、《房屋他项权证》、《抵押登记书》、《个人住房贷款借款凭证》、《中国工商银行（漳州元光北支行个人贷款还款（催收）通知单》、当事人开庭陈述为据，应予确认。
本院认为，原、被告签订的《个人购房借款／担保合同》成立并生效，应受法律保护。被告冯泰山未按期偿还本案借款，已构成违约。原告的诉讼请求，证据充分，理由正当，应予支持。故被告冯泰山应偿还原告借款本金208048.01元，利息、罚息、复息13062.22元，合计221110.23元（暂计至2016年3月11日），以及自2016年3月12日起至款项还清之日止按合同约定计算的利息、复息、罚息。被告冯泰山未清偿本案债务时，原告对本案抵押物（位于漳州市芗城区×××××房屋）拍卖、变卖后所得的价款享有优先受偿权。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条的规定，判决如下：
一、被告冯泰山应于本判决发生法律效力之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司漳州元光北支行借款本金208048.01元，利息、罚息、复息13062.22元，合计221110.23元（暂计至2016年3月11日），以及自2016年3月12日起至款项还清之日止按合同约定计算的利息、复息、罚息。
二、被告冯泰山未清偿本案债务时，原告对本案抵押物（位于漳州市芗城区×××××房屋）拍卖、变卖后所得的价款享有优先受偿权。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4600元，适用简易程序审理，减半收取2300元，由被告冯泰山负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。
代理审判员 刘洁燕
二〇一六年三月二十八日
书 记 员 吴 越
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。