广东省清远市清城区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）粤1802执异43号
案外人：蔡洁英，女，1988年12月4日出生，汉族，住广东省清远市清城区。
申请人：深圳市思科达资产投资管理有限公司，住所地广东省深圳市福田区杭钢富春商务大厦2518。
法定代表人：周俊林，总经理。
委托诉讼代理人：黄猛，广东广和律师事务所律师。
被申请人：清远市金炜达房地产开发有限公司，住所地清远市新城北江一路8号龙汇领峰2号楼一梯2层03号房。
法定代表人：杨华里，董事。
委托诉讼代理人：陈超国，该公司员工。
本院在执行（2017）粤1802财保63号申请人深圳市思科达资产投资管理有限公司（以下简称思科达公司）与被申请人清远市金炜达房地产开发有限公司（以下简称金炜达公司）房地产代理销售合同纠纷一案，案外人蔡洁英于2018年2月26日向本院提出书面异议，请求解除对位于清远市新城区北江一路龙汇领峰5座B1202号单位（5号楼2梯1202号）的查封。本院于2018年4月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人蔡洁英称，请求解除对位于清远市××城区××路龙汇领峰5座B1202号单位（5号楼2梯1202号）的查封。事实和理由：申请人蔡洁英在2017年7月28日与开发商金炜达公司签订了龙汇领峰认购书（编号为：000221），认购位于清远市××城区××路龙汇领峰5座B1202号单位（住建局登记编号为5号楼2梯1202号），并交纳了10万元作为购房定金。后开发商金炜达公司称因为销售备案价格原因暂时不能网签，申请人一直在等消息。但直到2018年1月28日，申请人得知龙汇领峰楼盘被住建局全部锁定不能网签，跟开发商金炜达公司沟通后得知由于其存在违规行为，住建局才进行了锁定。申请人一直向住建局和开发商沟通协商，直到2018年2月11日开发商通知申请人只要交清首期房款，住建局即可解锁办理网签。实际上申请人认购的单位总房价为377888元，缴纳的定金10万元已相当于该单位的首期房款。经咨询住建局得知肯定答复后，申请人继续等待可以网签的机会。住建局在2月14日解除了对龙汇领峰房屋锁定，但却显示为“预查封”。申请人作为善意第三方，合法购买房屋，并且已经签订了认购书，申请人的合法权益应该得到法律保障。现在申请人完全不知情的情况下，而且已经缴纳了首期房款的情况下，申请人所购买的房屋被查封，是对申请人合法权益的侵害。为此，请求贵院同意申请人的请求事项，以维护申请人的合法权益。
申请人思科达公司称，异议人并非被查封房产的所有权人，其提交的执行异议申请没有任何法律及事实依据，依法应不予支持。事实与理由:一、被查封房产为被申请人金炜达公司房产，申请人因仲裁案件财产保全的需要，申请对其进行查封合理合法。申请人与金炜达公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，金炜达公司拖欠申请人巨额保证金及佣金，为维护申请人基本权益，申请人向清远市清城区人民法院申请财产保全，查封被申请人名下房产，包括龙汇领峰5号楼2梯1202号房。贵院已立案并查封了被申请人相关房产，案号为(2017)粤1802财保63号。申请人认为，本案查封房产为金炜达公司名下房产，申请人根据《中华人民共和国仲裁法》、《民事诉讼法》及《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》相关规定，向贵院申请查封涉案房产，查封行为合法，不应当解封涉案房产。二、异议人仅与金炜达公司签订认购书，为行为房产买卖合同关系，涉案房产未进行预售登记及网签，异议人自始至终并非被查封房产的所有权人。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定:“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，异议人于2017年7月28日与金炜达公司签订的是《认购书?，至今未签订正式的房产买卖合同，并未形成商品房买卖合同关系，异议人并非是涉案房产的买受人。涉案房产直到查封时都未进行网签、备案。因此，异议人对涉案房产不享有实际权益。本案也不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，异议人的执行异议申请不能成立。三、异议人陈述的住建局已经解除涉案楼盘“龙汇领峰”锁定并可以备案的说法与事实完全不符，截至2018年3月15日，“龙汇领峰”楼盘仍整体处于被住建局锁定的状态，根本不存在已经解锁或者可以进行网签备案。有关金炜达公司的承诺根本没有任何可信度，希望异议人不要上当受骗。综上，异议人提出的执行异议申请没有任何法律与事实依据，请求贵院依法驳回执行异议申请。
本院查明，关于本院（2017）粤1802财保63号申请人思科达公司与被申请人金炜达公司房地产代理销售合同纠纷一案，本院于2017年12月8日作出（2017）粤1802财保63号之一民事裁定书，查封金炜达公司位于清远市××××号龙汇领峰5号楼2梯1102、1103、1104、1202、1203、1204、1502、1503、1504、1702、1703、1704、2102、2103、2202号房屋。另查明，案外人蔡洁英与金炜达公司于2017年7月28日签订《龙汇·领峰认购书》（编号000221），约定蔡洁英认购位于清远市××城区××路龙汇领峰5座B1202号单位，成交总价为377888元，蔡洁英于签订认购书当天支付购房定金10万元，并由金炜达公司开具收据给蔡洁英收执，收据单号为：N04382538。上述涉案房屋登记权利人为金炜达公司，登记地址为清远市××××号龙汇领峰5号楼2梯12层02号，该房屋尚未交付给蔡洁英。
本院认为，案外人蔡洁英提出执行异议请求解除对位于清远市××××号龙汇领峰5号楼2梯12层02号房屋的查封，事实和依据是认为其与被执行人金炜达公司签订了《龙汇·领峰认购书》（编号000221）购买了涉案房屋，并支付购房定金10万元。涉案房屋目前仍登记在被执行人金炜达公司名下，案外人与被执行人金炜达公司只签订了房屋买卖认购书，并未签订正式的商品房买卖合同，亦没有在房管部门办理买卖合同的备案登记和预告登记，也没有实际占有涉案房屋，案外人交纳购房定金10万元并未超过总价款的50%。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定。案外人蔡洁英提出执行异议所主张的事实和依据并不符合以上法律规定，在本院查封之前案外人与被执行人金炜达公司并未签订合法有效的商品房买卖合同，亦无实际占有涉案房屋，已交纳购房款亦未超过总价款的50%，故案外人蔡洁英提出异议的事实与依据不足，理由不成立，并不能排除执行，对其异议请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十四条、第二十九条的规定，裁定如下：
驳回案外人蔡洁英的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 梁健球
审判员 招跃温
审判员 刘 鑫
二〇一八年七月六日
书记员 潘靖婉