重庆市第四中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝04民终451号
上诉人（原审被告）：重庆乾和置业有限公司。住所地：重庆市石柱土家族自治县南宾镇玉音巷文广大厦***室。
法定代表人：敖天宝，该公司经理。
委托代理人：杜可，重庆星兴律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘月飞，男，土家族，1967年10月27日出生，中专文化，农村居民，住重庆市石柱土家族自治县。
委托代理人：刘昌伦，男，土家族，1967年5月8日出生，大学文化，城镇居民，住重庆市石柱土家族自治县。
上诉人重庆乾和置业有限公司（以下简称乾和公司）因与被上诉人刘月飞商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市石柱土家族自治县（以下简称石柱县）人民法院(2015)石法民初字第01278号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年4月28日对上诉人乾和公司的委托代理人杜可、被上诉人刘月飞及其委托代理人刘昌伦进行了询问。本案现已审理终结。
一审法院审理查明，2011年2月20日,刘月飞(乙方)与乾和公司(甲方)签订《重庆市商品房买卖合同》、《合同补充协议》，购买乾和公司开发的位于石柱县南宾镇红井路66号“粼江峰景”22栋6-4住房一套，建筑面积90平方米，购房总价276282元。其中，《重庆市商品房买卖合同》第十三条关于办理产权登记的约定为：预售商品房的，在本商品房交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。逾期超过60日后，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。《合同补充协议》第五条对《重庆市商品房买卖合同》第十三条的补充说明：1.甲乙双方经协商，约定自本合同签定之日起60日内在所在地的区县房地产交易管理部门申请办理合同登记备案；在商品房交付使用后90日内，申请办理《房地产权证》。2.乙方同意委托甲方代办合同登记备案及权属登记手续，乙方需于合同签定之日按相关规定交纳各类税费、及大修基金等，否则不予登记。3.办理权属登记时，乙方应按甲方的通知时间、地点向甲方递交办理权属登记所需的资料并完善相关手续，否则，引起的逾期办证的违约责任由乙方承担。如乙方因故不能按期履行上述提交资料的相关义务超过30天的，甲方解除为乙方代办权证的义务，由乙方自行向产权办理机构办理该房屋权证。刘月飞已付清购房款。
2011年3月7日，刘月飞缴纳重庆市物业专项维修资金（即大修基金）。2012年9月9日，乾和公司将涉案房屋交付刘月飞使用，双方办理了接房手续。2013年7月31日，乾和公司取得“粼江峰景”小区9号、10号、11号、21号、22号房屋的产权总证。2014年2月13日，石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局出具《业务受理通知书》，载明：业务类型为预售后房屋权属登记（转移登记）。
刘月飞一审诉称，2011年2月20日，其与乾和公司签订《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，向乾和公司购买其开发的“粼江峰景”小区22栋6-4住房一套。刘月飞根据乾和公司的接房通知，交清房屋契税、大修基金等费用，并办理了接房手续。但乾和公司却没有在合同约定的时间内向土地房屋登记机构提出办理房地产权证的申请，并实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，违反了合同的约定，依法应当担责。请求人民法院判令乾和公司向刘月飞支付违约金，即2012年11月1日至2014年2月13日期间未按时办理房屋权属登记的违约金计12985.25元，并承担诉讼费用。
乾和公司一审答辩称，一、乾和公司未能按照合同约定的时间申请房屋产权过户登记手续，是因政府及行政部门政策等不可抗力的原因导致，乾和公司并未实际违约。二、乾和公司因政府不可抗力的原因导致办理房屋过户登记申请延迟，乾和公司已采取了积极的补救措施，并未给刘月飞造成直接的经济损失。三、在双方签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》后，因刘月飞存在违约，乾和公司对此部分不承担违约责任。四、乾和公司按约定无义务为刘月飞提交房屋产权过户登记申请。五、乾和公司现为刘月飞办理房屋产权过户登记申请只是一种协助义务，并不是约定义务或法定义务。六、即使刘月飞的主张有法律以及事实依据，那么其计算的违约金额以及违约期限有误，依法不应当得到支持。违约金的起始时间应从原告的实际接房时间90日之后开始计算。
一审法院认为，刘月飞、乾和公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，对签约双方均具有拘束力，双方当事人应依诚实守信原则，行使合同权利，履行合同义务。乾和公司收取刘月飞缴纳的房屋登记费和身份证复印件等相关资料，并向刘月飞发放《房地产权证》，可以证明乾和公司已接受刘月飞委托办理涉案商品房的权属登记。
《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。违约责任的归责原则采严格责任（又称无过错责任），是指违约发生后，确定违约当事人的责任，应主要考虑违约的结果是否因违约方的行为造成，而不考虑违约方的故意和过失。因此，如果违约方无违约的免责事由，则应当承担违约责任。本案房屋出卖人在约定期间内未按约定向土地房屋登记机构提交办理商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，已构成事实上的违约，依法应当承担违约责任。乾和公司抗辩称系因政府及行政部门政策等不可抗力的原因导致延误办理初始登记，其主张出卖人没有实际违约不应承担逾期办证违约责任的理由不属合同法规定的免责事由，故对其主张不予支持。同时，根据《合同法》第一百二十一条：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，即使乾和公司确因第三人原因导致其逾期办理房地产权证仍应承担违约责任。
刘月飞在房屋交付使用之日已经缴纳税费和大修基金，乾和公司应按照约定“在商品房交付使用后90日内，申请办理《房地产权证》”，但乾和公司既未在约定时间申请办理房地产权证，又未提供证据证明刘月飞的缴费行为与乾和公司逾期办证之间有因果关系，故对乾和公司“逾期办证是刘月飞不按乾和公司要求提交办证税费和大修基金所致”的主张难以支持。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同解释》）第十一条第一款“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用”的规定，涉案商品房的交付使用时间为2012年9月9日。乾和公司主张逾期办证违约金应以2013年7月31日取得房屋产权总证为截止时间，违反了双方关于逾期办证违约金应计算至“实际提交资料并取得登记受理单日止”的约定，其抗辩理由不成立。按照诉争双方在《商品房买卖合同》及《合同补充协议》的约定，乾和公司应当在房屋交付使用后90日内取得受理单，其超过90日才提交申请并实际取得受理单，其应当支付逾期取得受理单的违约金为：11907.75元（431天×（276282元×0.01%）元/天）。
综上所述，依照《合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十一条、《商品房买卖合同解释》第十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、被告重庆乾和置业有限公司在本判决生效之日起十五日内向原告刘月飞支付逾期向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单的违约金11907.75元。二、驳回原告刘月飞的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费125元，由被告重庆乾和置业有限公司负担。
乾和公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销石柱县人民法院（2015）石法民初字第01278号民事判决，依法作出公正判决。主要事实与理由：1.根据《商品房销售管理办法》第三十四条第三款、《城市房地产开发管理条例》（2011年修订）第三十三条的规定，办理使用权变更和房屋所有权手续（包含产权登记申请等）的法定义务是商品房买受人即本案的刘月飞，商品房出卖人即本案的乾和公司对此并无法定义务，仅有协助义务。同时，按照双方签订的《商品房买卖合同》第十三条第二款的约定，办理土地房屋产权证的申请以及提交相关资料应双方共同向相关主管部门办理，未约定乾和公司一方办理。2.合同履行中，刘月飞未向乾和公司出具书面的代为申请办证的授权委托书或者其他委托手续，刘月飞在签订合同之日也未按照合同的约定向乾和公司交付办理房屋产权登记的全部相关手续，即按照合同约定的时间提交大修基金票据，而一审法院仅凭刘月飞交付的房屋登记费、身份证复制件，即认定乾和公司已接受其代为申办房屋产权登记的申请，有违公平原则，亦属认定事实错误。基于此，则乾和公司对此享有免责。3.一审法院认定乾和公司应当自房屋交付使用之日90日内申办房地产权登记没有事实根据。4.迟延申办房地产权登记并未给刘月飞造成直接经济损失。
被上诉人刘月飞答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，判决结果正确，应予维持。理由如下：1.按照双方签订的《商品房买卖合同》第十三条的约定，结合《合同法》第六十条、第一百零七条的规定，在刘月飞按照合同约定的时间、地点向乾和公司提交房屋登记费、身份证复制件后，而乾和公司没有在2012年9月9日交房之日起的90日内取得办理房屋产权登记机构受理的登记单，可以证明乾和公司已构成违约，乾和公司据此应当承担支付违约金的法律责任。2.《合同补充协议》第五条第二款约定刘月飞在合同签订之日即应缴纳大修基金，违反《住宅专项维修资金管理办法》第十二条的规定，属无效。刘月飞在2012年9月9日实际接房之日之前的2011年2月21日就缴纳了大修基金，符合规定。大修基金的缴纳，不影响乾和公司向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单，且从乾和公司出示的石柱县国土资源和房屋管理局业务受理通知书上的载明，乾和公司提交的资料中无物业专项维修资金专用收据。3.按照双方签订的《商品房买卖合同》第十三条的约定，已明确约定乾和公司负有为刘月飞代为申办取得房屋产权登记受理单的义务。即使合同约定申请办证属委托关系，但在乾和公司未举示证据证明刘月飞有违反合同约定义务的前提下，则这种委托关系并未解除，一审法院认定委托关系成立，认定事实正确。4.乾和公司辩称延迟取得登记受理单系因政府的行为和国土房管部门网络升级所致，不属于《合同法》第一百一十七条规定的不可抗力，依法不应免责，一审判决不显失公平。5.刘月飞已按照乾和公司通知的时间、地点提交了办理产权登记的全部资料，未违反《合同补充协议》第五条第三款超出30天时间的约定。6.刘月飞是否因延迟取得房屋产权证书并产生直接的经济损失，与乾和公司的违约担责，无法律上的因果关联。
二审审理中，乾和公司、刘月飞无新证据举示。
本院二审查明的事实与一审查明的事实相同，本院予以确认。
本院认为，二审中，双方的争议焦点为：一是刘月飞是否委托乾和公司申办房地产权证；二是如何认定申办房地产权证的约定期限。对此，评述如下：
关于委托办证问题。首先，《合同补充协议》约定：“1.甲乙双方经协商，约定自本合同签订之日起60日内向所在地的区县房地产交易管理部门申请办理合同登记备案；在商品房交付使用后90日内，申请办理《房地产权证》。2.乙方同意委托甲方代办合同登记备案及权属登记手续。乙方需于合同签订之日按相关规定交纳各种税费、及大修基金等，否则不予登记。3.办理权属登记时，乙方应按甲方的通知时间、地点向甲方递交办理权属登记所需的资料并完善相关手续，否则，引起的逾期办证的违约责任由乙方承担。如乙方因故不能按期履行上述提交资料的相关义务超过30天的，甲方解除为乙方代办权证的义务，由乙方自行向产权办理机构办理该房屋权证”，即《合同补充协议》已明确约定刘月飞委托乾和公司代为申请办理权属登记。其次，乾和公司已收取刘月飞的权属登记费、身份证复制件，刘月飞已缴纳重庆市物业专项维修资金（即大修基金）。再次，乾和公司已实际为刘月飞申请办理了权属登记。由此可见，一审判决认定刘月飞已委托乾和公司代为申请办理权属登记，乾和公司已接受该委托事项正确。
关于办证期限问题。《商品房买卖合同》已明确约定：“逾期超过60日后，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金”，而《合同补充协议》第五条第1项已对60日明确变更为90日，故乾和公司、刘月飞在2012年9月9日进行房屋交付，至乾和公司2014年2月13日取得石柱县国土资源和房屋管理局出具的《业务受理通知书》，扣除90天的时间期限，则延迟时间期限为431天，一审判决对此认定，并无不妥。
综上所述，上诉人乾和公司的上诉理由不成立，其请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费125元，由上诉人重庆乾和置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁咏梅
代理审判员 万华瑜
代理审判员 王东义
二〇一六年五月九日
书 记 员 孙正心