福建省宁德市蕉城区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0902民初6071号原告：伯恩（福建）物业管理有限公司宁德分公司，住所地福建省宁德市东侨经济技术开发区曲尺塘路8号三盛海德公园16号楼二层，统一社会信用代码91350901696605461Q。法定代表人何祥文，总经理。委托诉讼代理人邱渠，北京中银（福州）律师事务所律师。委托诉讼代理人林民全，北京中银（福州）律师事务所律师。被告：何爱花，女，1983年5月17日出生，汉族，住福建省宁德市东侨经济技术开发区（户籍地福建省宁德市蕉城区），原告伯恩（福建）物业管理有限公司宁德分公司（以下简称伯恩公司）与被告何爱花物业服务合同纠纷一案，本院于2016年8月5日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人邱渠到庭参加诉讼，被告何爱花经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告伯恩公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付拖欠2015年2月至2016年6月期间物业服务费人民币2765.9元及自2015年2月6日起至清偿之日止的违约金，违约金以月拖欠物业服务费金额为基数，按日千分之五计算，暂计至2016年7月6日的违约金为3319.1元；2.被告向原告支付2015年12月起至2016年5月止拖欠水电公摊费375.12元；3.被告承担原告为实现权利而支出的律师代理费人民币1000元。事实与理由：被告为宁德市东侨经济技术开发区五里亭曲尺塘8号三盛海德公园143号楼1102单元业主。2014年10月31日，原、被告签订了《前期物业服务协议》，协议约定：原告为三盛海德公园小区（宁德市曲尺塘路8号）及被告提供物业服务，物业服务费按产权面积每月每平米1.8元收取，被告应于每月5日前向原告缴纳上月度物业服务费。如被告逾期缴纳物业费的，每逾期一日，每天应按欠缴总额的千分之五缴纳违约金。被告房屋的产权面积为90.37平方米，每月5日前应向原告缴纳的物业服务费为162.7元。合同签订后，原告依约向被告提供物业管理服务至今，但被告自2015年2月开始拒绝缴纳物业费，至2016年6月，被告共拖欠物业服务费2765.9元；自2015年12月开始拒绝缴纳水电公摊费，至2016年5月，拖欠水电公摊费375.12元，原告多次致电并书面催缴，被告拒不缴纳上述费用。被告何爱花辩称：原告违背诚实信用原则，伪造原、被告签订的《前期物业服务协议》签订时间，协议中，原告利用合同格式条款，擅自扩大收费范围，把物价部门批复的物业费每月每平方米1.6元标准，按物业费每月每平方米1.8元对业主进行收费，被告已向宁德市东侨经济技术开发区工商局投诉，该局正在调查处理中。原告在履行协议中存在过错，并非被告无理拒缴物业费，对违约金被告不予认可，同时，原告提出的水电公摊费有明显不公，算法与实际产生费用存在问题。原告伯恩公司围绕诉讼请求依法提交了前期物业服务合同、前期物业服务协议业主、基本情况登记表、房屋交付验收表、房屋登记信息证明、物业服务费发票、收款收据综合缴费通知单、EMS邮寄单、律师函、物流状态显示截屏、宁德市12345政务服务平台诉求件详细页、水电公摊费公示照片、业户满意度调查表、委托代理协议、转账凭证、律师费发票各一份。被告何爱花经本院合法传唤未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为自愿放弃诉讼权利。原告提交的证据虽未经被告质证，但上述证据来源、形式合法，内容真实可信，且与本案具有关联性，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告为宁德市东侨经济技术开发区五里亭曲尺塘8号三盛海德公园143号楼1102单元业主。2014年10月31日，原、被告签订了《前期物业服务协议》，协议约定：原告为三盛海德公园小区（宁德市曲尺塘路8号）及被告提供物业服务，物业服务费按产权面积每月每平米1.8元收取，被告应于每月5日前向原告缴纳上月度物业服务费。如被告逾期缴纳物业费的，每逾期一日，每天应按欠缴总额的千分之五缴纳违约金。对于拖欠物业服务费的行为，原告可以将欠缴费用的业主名单在物业管理区域内予以公布，并有权依法向人民法院提起民事诉讼，被告按照法律规定支付原告因此产生的包括律师费在内的一切费用。被告房屋的产权面积为90.37平方米，每月5日前应向原告缴纳的物业服务费为162.7元。合同签订后，原告依约向被告提供物业管理服务至今，但被告自2015年2月开始未缴纳物业服务费，截止至2016年6月，被告拖欠物业服务费2765.9元；自2015年12月未缴纳水电公摊费，截止至2016年5月，拖欠水电公摊费375.12元。事后，被告未向原告缴纳物业服务费，为此,原告为实现债权而支出律师代理费1000元。综上所述，本院认为：依法成立的合同，受法律保护。原、被告之间签订的《前期物业服务协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效。原告已依约为海德公园小区业主提供物业服务，被告作为海德公园小区业主，应依约向原告交纳物业服务费及水电公摊费。被告未按时交纳物业服务费及水电公摊费，构成违约，应承担违约责任，原告该诉求有事实和法律依据，本院予以准许。原告主张被告偿付物业服务费违约金，每日按欠缴总额的千分之五缴纳，由于该约定过分高于给原告造成的损失，应予调整为按月利率2%计算。原告主张要求被告承担原告因实现债权支出律师代理费的诉讼请求，有合同约定，收费标准符合福建省物价局、福建省司法厅关于制订福建省律师服务收费标准的通知及《福建省律师服务收费标准（试行）》的规定，且已实际支付，依约该项费用亦应当由被告承担。被告辩称，原告利用合同格式条款，擅自扩大收费范围，把物价部门批复的物业费每月每平方米1.6元标准，按物业费每月每平方米1.8元对业主进行收费，缺乏依据，其抗辩理由不能成立。被告未到庭，依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法(?javascript:SLC(183386,0)?)〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告何爱花应于本判决生效之日支付原告伯恩（福建）物业管理有限公司宁德分公司2015年2月至2016年6月期间物业服务费人民币2765.9元及偿付逾期付款违约金（以被告每月应交纳物业费数额为基数，从逾期之日起至相应物业服务费付清之日止，按月利率2%计算）；二、被告何爱花应于本判决生效之日支付原告伯恩（福建）物业管理有限公司宁德分公司自2015年12月起至2016年5月止水电公摊费375.12元；三、被告何爱花应于本判决生效之日赔偿原告伯恩（福建）物业管理有限公司宁德分公司为实现债权而支出的律师代理费1000元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告伯恩（福建）物业管理有限公司宁德分公司的其它诉讼请求。案件受理费50元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，上诉案件受理费至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。审 判 长  蒋俐兴人民陪审员  林鼎森人民陪审员  陈 忠二〇一六年十二月二十九日书 记 员  陈巧梨附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自已的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条业主应当根据物业(?http:?/??/?205.0.0.29:8080?/?claw?/?ApiSearch.dll?ShowRecordText?Db=chl&Id=25&Gid=96816&ShowLink=false&PreSelectId=225322000&Page=1&PageSize=20&orderby=0&SubSelectID=undefined”l”m_font_123#m_font_123?)服务合同的约定交纳物业(?http:?/??/?205.0.0.29:8080?/?claw?/?ApiSearch.dll?ShowRecordText?Db=chl&Id=25&Gid=96816&ShowLink=false&PreSelectId=225322000&Page=1&PageSize=20&orderby=0&SubSelectID=undefined”l”m_font_124#m_font_124?)服务费用。业主与物业(?http:?/??/?205.0.0.29:8080?/?claw?/?ApiSearch.dll?ShowRecordText?Db=chl&Id=25&Gid=96816&ShowLink=false&PreSelectId=225322000&Page=1&PageSize=20&orderby=0&SubSelectID=undefined”l”m_font_125#m_font_125?)使用人约定由物业(?http:?/??/?205.0.0.29:8080?/?claw?/?ApiSearch.dll?ShowRecordText?Db=chl&Id=25&Gid=96816&ShowLink=false&PreSelectId=225322000&Page=1&PageSize=20&orderby=0&SubSelectID=undefined”l”m_font_126#m_font_126?)使用人交纳物业(?http:?/??/?205.0.0.29:8080?/?claw?/?ApiSearch.dll?ShowRecordText?Db=chl&Id=25&Gid=96816&ShowLink=false&PreSelectId=225322000&Page=1&PageSize=20&orderby=0&SubSelectID=undefined”l”m_font_127#m_font_127?)服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业(?http:?/??/?205.0.0.29:8080?/?claw?/?ApiSearch.dll?ShowRecordText?Db=chl&Id=25&Gid=96816&ShowLink=false&PreSelectId=225322000&Page=1&PageSize=20&orderby=0&SubSelectID=undefined”l”m_font_128#m_font_128?)买受人的物业(?http:?/??/?205.0.0.29:8080?/?claw?/?ApiSearch.dll?ShowRecordText?Db=chl&Id=25&Gid=96816&ShowLink=false&PreSelectId=225322000&Page=1&PageSize=20&orderby=0&SubSelectID=undefined”l”m_font_129#m_font_129?)，物业(?http:?/??/?205.0.0.29:8080?/?claw?/?ApiSearch.dll?ShowRecordText?Db=chl&Id=25&Gid=96816&ShowLink=false&PreSelectId=225322000&Page=1&PageSize=20&orderby=0&SubSelectID=undefined”l”m_font_130#m_font_130?)服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法(?javascript:SLC(183386,0)?)〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。