浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙温民终字第1595号
上诉人（原审被告）：王忠朝。
委托代理人：高豪军。
委托代理人：李磊。
被上诉人（原审原告）：金永龙（jinyonglong），邮编75018（80bbdornano75018parisfrance）。
委托代理人：洪陈鸯。
原审第三人：夏元庆。
上诉人王忠朝为与被上诉人金永龙、原审第三人夏元庆租赁合同纠纷一案，不服温州市龙湾区人民法院（2014）温龙永民初字第49号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月17日受理后，依法组成合议庭，于2014年11月17日公开开庭进行了审理。上诉人王忠朝及其委托代理人高豪军、被上诉人金永龙及其委托代理人洪陈鸯、原审第三人夏元庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理认定：位于温州市龙湾区状元镇响动岩村的龙腾山庄至今未办理房屋所有权登记手续，亦未取得建设工程规划许可。2004年3月15日，以金永龙、夏元庆的名义向龙腾山庄的原所有人李某处转让取得。2009年12月21日，金永龙与王忠朝签订了关于龙腾山庄的《房屋租赁合同》，约定上述房屋出租给王忠朝，租期从2009年12月21日到2013年8月20日，租金免收，到期王忠朝马上腾出房屋，违约每日计算违约金500元。合同到期后，王忠朝拒绝交还龙腾山庄。
金永龙于2014年4月14日向原审法院提起诉讼，请求判令：1、王忠朝腾空并返还非法侵占金永龙位于龙湾区状元镇响动岩村1号山庄住宅（现龙腾山庄）；2、王忠朝赔付自2013年8月20日起至返还山庄住宅之日止，按每日500元计算的违约金（暂算至2014年4月20日为120000元）。在审理中，金永龙将第二项诉讼请求变更为“王忠朝支付自2013年8月20日起至返还山庄住宅之日止，按每日500元计算的占有使用费（暂算至2014年4月20日为120000元）。”
原审法院审理认为：金永龙与王忠朝之间签订的《房屋租赁合同》系当事人双方的真实意思表示，但租赁的房屋未取得建设工程规划许可、未办理房屋所有权登记，依法应当认定合同无效。合同无效，据该合同取得的财产应当返还。金永龙与王忠朝虽约定对租赁物在租赁期间无偿使用，但对于合同到期后逾期交付的，双方约定了按每日500元计算违约金，金永龙请求按该标准计算占有使用费，应当予以支持。占有使用费的起算时间应为2013年8月21日。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，即使夏元庆对房屋有共有权，且将其权利转让给了王忠朝，所发生的权利争议，也是共有人之间的内部纠纷，关于房屋及租赁取得的共有财产处理，相关的权利人可另行主张，并不影响本案租赁合同纠纷的处理。故王忠朝应返还租赁物，并支付合同到期后占有使用期间的占有使用费。金永龙的部分请求合法，予以支持。王忠朝的辩驳意见，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条第一款、第五条第一款的规定，判决如下：一、王忠朝在本判决生效后一个月内将坐落于温州市龙湾区状元镇响动岩村的龙腾山庄返还给金永龙。二、王忠朝支付金永龙占有使用费（从2013年8月21日开始，按每日500元计算，计算至本判决确定履行之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回金永龙的其他诉讼请求。本案受理费2700元，由金永龙负担200元，由王忠朝负担2500元。
王忠朝不服原审判决，向本院提起上诉称：一、涉案房屋原属金永龙与夏元庆共有，夏元庆已将该共有份额转让给王忠朝，王忠朝现系涉案房屋的共有人。原判认为“关于房屋及租赁取得的共有财产处理，相关的权利人可另行主张，并不影响本案租赁合同纠纷的处理”错误。二、金永龙无独立的请求权，不符合原告的诉讼主体资格。根据物权法第九十七条规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意。涉案房屋属王忠朝、金永龙共有，双方未约定分割方式和方法，金永龙应先行对共有物确权并予以分割，而不能提起租赁合同之诉。三、王忠朝使用涉案房屋系行使共有权利，金永龙请求支付占有使用费没有依据。即使需要支付占有使用费，应按市场租赁价格计算，王忠朝承担二分之一的份额，原判按违约金的标准计算占有使用费过高。四、原审程序违法。被上诉人系旅法华侨，且法国籍黄麟（huynhthieulan，法国护照号码g096044745）系涉案房屋共有人之一，本案的处理涉及黄麟的合法权益，应予追加黄麟为当事人参加诉讼，原审法院对涉外民事案件不具有管辖权。综上，请求撤销原判，依法改判。
被上诉人金永龙答辩：一、金永龙作为涉案房屋的权利人，在约定的免费使用期限届满之后，有权要求王忠朝腾空并返还房屋。夏元庆是否系涉案房屋的共有人，与诉争的租赁法律关系无关，何况王忠朝原审时也没有提出反诉请求。二、金永龙系涉案房屋的所有权人，享有独立的请求权。假设夏元庆对涉案房屋享有共有权，但夏元庆明知金永龙与王忠朝之间签订有租赁合同，没有提出异议，应视为其对出租行为的默认。三、王忠朝主张享有涉案房屋二分之一的份额，缺乏证据支持。即使夏元庆享有共同份额，王忠朝的受让行为剥夺了金永龙的优先购买权，夏元庆与王忠朝恶意串通损害了金永龙的合法权益。四、根据房屋租赁合同的约定，王忠朝应按每日500元的标准支付占有使用费。五、原审程序合法。原审法院对涉外民事案件具有管辖权，没有证据证明黄麟享有涉案房屋的共有权，无需追加黄麟为当事人参加诉讼。综上，请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人夏元庆陈述称：夏元庆是涉案房屋的共有人，金永龙未经夏元庆同意不能出租房屋。金永龙还欠夏元庆50000元管理山庄（即涉案房屋）的费用。同意王忠朝的上诉意见。
二审期间，各方当事人均没有向本院提交新的证据。本院审核了当事人向原审法院提供的证据后，依法对原审法院认定的证据予以确认。
本院认为，原审法院对涉外民事案件具有管辖权，房屋租赁合同纠纷属于民事案件，且本案的标的额没有超过原审法院级别管辖的标准，原审法院对本案具有管辖权。
物权法第一百零一条规定“按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买权。”即使夏元庆享有涉案房屋的共有份额，但夏元庆没有提供证据证明其转让该共有份额时已通知金永龙，故凭现有证据，应认定该转让行为侵害了金永龙的优先购买权。同时，当事人也没有提供证据证明涉案房屋的建设已经合法审批。因此，夏元庆与王忠朝之间转让涉案房屋份额的行为，应依法确认无效，王朝忠继续占有使用涉案房屋，不具有合法性。金永龙基于与王忠朝之间的房屋租赁关系，请求按约定返还涉案房屋，原判予以支持的结果正确，本院予以维持。王忠朝主张金永龙无独立的请求权，不符合原审原告的主体资格，缺乏依据，本院不予采纳。
本案系房屋租赁合同纠纷，本案的审理不涉及王忠朝所谓的“huynhthieulan”对涉案房屋是否具有共有权，故王忠朝主张原审法院没有追加“huynhthieulan”为本案当事人参加诉讼程序违法，理由不足，本院不予支持。即使除金永龙外，涉案房屋还有其他共同人，也系共有人之间的内部纠纷，并不影响本案的审理。
鉴于王忠朝没有按约定返还涉案房屋，原判按每日500元的标准计算占有使用费，并无明显不当，本院不作调整。夏元庆所谓的金永龙欠其50000元的管理费用，与诉争的租赁合同不属同一法律关系，且原审时没有提出独立的诉讼请求，故该争议不属本案审理范围。
综上，上诉人的上诉请求及理由均不能成立，本院不予支持。原判正确，应予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2700元，由上诉人王忠朝负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马永利
审 判 员 蔡蓓蓓
代理审判员 曾 慧
二〇一四年十二月十五日
书 记 员 詹旭初