汉中市汉台区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）汉民初字第01184号
原告汉中田园大酒店，住所地汉中市汉台区劳动东路*号。
组织机构代码证号72736550-2
法定代表人赵建，总经理。
委托代理人张建平，职员。
委托代理人林立，陕西兢业律师事务所律师。
被告王玲，女，生于1971年10月2日，汉族，系蓝月亮音乐私人会所登记业主。
委托代理人张亦群，汉中市司法局148法律服务所法律工作者。
被告刘保兰，女，生于1965年4月17日，汉族。
原告汉中田园大酒店与被告王玲、刘保兰房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告汉中田园大酒店委托代理人张建平、林立，被告王玲、刘保兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告汉中田园大酒店诉称：被告因开办蓝月亮会所需租用原告田园大酒店裙房二楼，双方于2012年1月6日签订《房屋租赁合同一份》，双方约定租赁期间为2012年1月1日至2012年12月31日。合同期满前，原告就通知被告，如欲续租，可另行磋商，但被告既不续租也不腾房。为维护自己合法权益，现诉至法院，诉讼请求：1、被告立即腾退租赁原告的房屋；2、要求被告支付迟延腾退房的违约金200000元；3、给付2013年1月份水电费8242.88元；4、两被告承担连带责任。
被告王玲辩称：1、被告投资2200000元把蓝月亮歌城转过来，2012年7月又投资1600000元对歌厅又重新装修，刚经营四个月投资未收回，绝不放弃租赁田园大酒店的房屋；2、被告对2012年租赁合同部分条款有异议，曾向原告提供了一份合同文本，原告不同意，造成2013年房续租合同未能签订，责任在原告，原告负有过错责任；3、2013年1月10日，蓝月亮歌厅继续营业时原告未阻止，被告又向原告预交房屋租金50000元，但原告又以被告拖欠水电费，不从被告所交20000元水电保证金中扣除，于2013年1月26日停止对蓝月亮歌厅停电、停水，致使歌厅无法经营，原告的行为已构成违约，关于停止营业造成的经济损失被告将另案起诉；4、原告要求被告按违约金条款每日向其支付10000元与法相悖，不应支持，该条款属霸王条款，有失公平；5、原、被告关于2013年房屋租赁合同正在协商中，新的房屋租赁文本尚未形成，原告向被告索取违约金无法律依据。
被告刘保兰同意王玲答辩意见。
经审理查明：蓝月亮音乐私人会所（也称蓝月亮歌厅）在本案被告王玲、刘保兰合伙经营之前称为金樽KTV，一直租用原告田园大酒店裙房二楼作为营业场所。2011年10月26日，被告王玲、刘保兰通过支付转让费从他人手中接手金樽KTV，于2011年12月30日经工商登记为汉台区蓝月亮音乐私人会所，企业性质为个体工商户，登记经营业主为王玲，主要经营KTV、歌舞厅、酒水饮料销售（免证经营）。该音乐会所除王玲为经营业主外，被告刘保兰也是实际投资经营合伙人之一。
2012年元月6日，原告田园大酒店与被告王玲签订房屋租赁合同一份，合同约定：被告仍租用田园大酒店裙楼二楼面积1180平方米的房屋开办蓝月亮音乐私人会所，房屋年租金为120000元，租赁期限为2012年1月1日至2012年12月31日，被告向原告一次性支付20000元的财产、水电使用保证金，房屋租金和保证金自合同签订当日一次性向原告交清，水电费按实际发生数额按月向原告交纳；关于装饰装修，双方又约定：被告事先必须将装修方案报甲方认可同意，双方签字备案，被告自行解决冷暖空调供应问题，费用由被告承担，租赁合同终止时，各设备设施必须按原移交清单交还原告，确有缺失或损失（自然损耗除外）无法修复的要照价赔偿，被告租赁区域内房屋面积如因原告自然垮陷给被告造成大的损失，由原、被告双方现场察看登记后，由原告承担责任。该合同第七条还特殊约定：本合同执行期间如遇国家或企业改制等重大政策调整时，原、被告双方无条件执行新政策，但被告已交租金尚未到期的，剩余租金原告应返还给被告。房屋租赁合同签订后双方还签订了两个合同附件：即附件一房屋设备设施和财产使用监管合同、附件二房屋设备设施和财产移交清单。上述合同及合同附件签订后，被告即向原告支付了2012年1月1日至2012年12月31日一年的租金120000元及财产水、电使用保证金20000元。
原、被告双方签订的房屋租赁合同履行至2012年12月5日时，原告向被告送达书面通知，要求其对是否继续租赁房作出明确答复，因被告在限期内未作回应，原告又于2012年12月11日向被告送达了书面通知，要求其限期主动申请续租事宜，否则于2013年1月1日收回房屋，同时要求被告事先做好交还房屋准备，租期届满后将停水、停电。被告于2012年12月19日向原告提出续租一年的租房合同后，原告于2012年12月29日向被告发出书面通知，表示被告如续租只能从2013年1月1日续租至2013年4月30日止，否则从2013年1月1日如期收回本房屋并停水、停电。因被告投资经营的蓝月亮音乐私人会所投资巨大，如短期租赁经营投资难以收回，故二被告一直向原告提出延长租期的请求，原告又于2013年1月4日向被告发出书面通知，表示不能满足被告意愿，续租合同只能从2013年1月1日签至2013年4月30日，若四个月租期届满，原告尚未改制，也无外界不可抗力因素制约，双方若有意可提前一个月签订按月续租协议，直到原告改革日为止，通知又要求被告必须于2013年1月7日前首先向原告交房，其次再商议续租四个月合同事宜，否则按房屋租赁合同第二条第一款约定追究赔偿责任，同时要求被告于2013年1月5日前交清拖欠的2013年1月份水电费8242.88元。2013年1月17日，原告向被告发出书面通知，表示被告行为已构成违约，但如愿续租，应当按原告提供的租赁合同文本草稿可续订一年或者四个月的租赁合同，也可选择逐月签订租赁合同，并再次要求被告支付拖欠的水、电费8242.88元，当日原告还向被告送达了关于消防问题的整改通知书。
由于被告的目的在于与原告签订更长期限的房屋租赁合同，以期从蓝月亮音乐私人会所的经营中收回投资并获利，所以原告提出的租赁意见及提供的租赁合同文本不被被告所接受，加之原告企业改革工作正在进行中，所以双方始终未能就续租事宜达成一致意见并签订新的房屋租赁合同。被告自己起草的房屋租赁合同文本也未被原告接受。纠纷拖延至今，被告经营的蓝月亮音乐私人会所目前实际一直处于停业状况，被告向原告交纳的财产水、电使用保证金20000元尚未退回被告，被告所拖欠的2013年1月份水电费8242.88元至今也未予交纳。另查明，被告庭审中出示的未注明落款日期和款项用途的原告50000元现金收条，经原告出示的田园大酒店财务档案、记账凭证及财务人员证明，该50000元现金收条实为原告收取的被告2012年度合同租期内应交租金。还查明：被告王玲曾于2012年7月26日向原告递交蓝月亮装修申请书，原告收到后未予答复；2013年1月20日因房屋水管漏水导致两个包间漏水，被告致函原告，原告未予处理，被告支付维修费3680元。
以上事实，有原告提交的房屋租赁合同、通知、整改通知、水电费收据、汉中田园大酒店财务科证明及记账凭证、刘艳证明、房屋平面图，有被告提交的娱乐经营许可证、个体工商户登记情况材料、金樽KTV转让细则书、收条、蓝月亮致田园大酒店函件、蓝月亮装修申请书及庭审笔录载卷佐证，并经当庭质证，本院予以确认。
本案在审理过程中，经本院主持调解，因双方意见分歧较大，未能达成调解协议。
本院认为，原、被告于2012年1月6日自愿签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效。因双方在合同中约定的租赁期间为2012年1月1日至2012年12月31日，该租赁合同的租赁期限届满且双方又实际履行完毕。尽管原、被告双方关于房屋续租事项进行了多次协商，但双方各自发出的要约均未得对方的承诺，致使新的租赁合同未能订立，也未达成口头租赁协议。原、被告之间的租赁关系自2012年12月31日起已告终止。被告辩称原告应对不能签订新的租赁合同承担过错责任，原告行为构成违约。本院认为该抗辩意见不能成立：民事合同作为契约在不违反法律、法规的强制性规定的情况下，主要体现合同当事人的意思自治，本案原、被告新的房屋租赁关系能否建立关键在于合同当事人本人的真实意思表示，原、被告原有的房屋租赁合同到期后，原告作为田园大酒店裙房二楼的房屋所有权人，依法对其所有的房屋享有管理、使用、收益、处分的权利，其从自身经营考虑不再与被告续签租赁合同，并起诉要求被告限期腾房、交纳拖欠的水电费和违约金是依法行使自己的处分权，其行为没有过错，也不构成违约行为；关于被告拖欠原告的水电费8242.88元，被告对此事实无争议，只是认为原告应从自己所交的20000元财产水、电保证金中扣除，且原告不是主张水电费用的适格主体，无权起诉，该辩解意见显然不符合事实，原告作为田园大酒店裙房二楼的产权所有人，按合同约定向被告收取其租用房屋期间的水、电费并无不妥，只是被告拖欠的水、电费用可否从被告交纳的财产水、电保证金中扣除，本院认为诉讼中被告要求从财产水、电使用保证金中扣除拖欠的水电费是依法行使自己的抵销权，应予以允许；关于原告起诉的违约金损失200000元，被告认为违约金计算过高，计算方法无法律依据，双方合同中的违约金约定条款系原告的“霸王条款”，表示不同意支付。本院认为，从原、被告双方提交的证据来看，原、被告就签订新的房屋租赁合同事宜均一致处于协商状态，尚不存在违约事实，故原告起诉要求被告支付违约金200000元的诉讼请求本院不予支持。但被告占有使用房屋的事实存在，故应从2013年1月1日起至被告腾房之日止，按合同约定向原告支付房屋的实占有的使用费。关于被告的装饰装修费用损失及因租房管道内漏水造成维修费等经济损失，被告已当庭表示另案起诉，本院对此不再审理。另外，被告当庭出示由原告出据的未注明款项用途和落款日期的50000元现金收条，辩称该50000元系其向原告交纳的2013年度的房屋租金，原告提出该50000元收条系原告财务人员收取的原告2012年度8月至12月租金，只是因财务人员工作疏乎未注明收款日期，过后通知被告换条被告未换，原告为此提供了被告租房期间的会计原始凭证、账目证明、会计人员证明，经本院审查，认为原告所述与案件事实和证据材料相一致，可以认定该50000元收条系原告交纳的2012年度租金收条，故被告的辩解意见本院不予采纳。综上，原告要求被告腾退房屋、支付拖欠的水电费8242.88元的诉讼请求本院依法予以支持，原告要求被告支付违约金的诉讼请求本院不予支持，被告所交20000元财产水、电使用保证金可以抵扣被告应支付的水、电费8242.88元。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条、第一百三十四条第（四）项、第（五）项、第（八）项，《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第九十九条、第一百零七条、第二百三十五条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》意见第十三条的规定，判决如下：
一、被告王玲、刘保兰于判决生效后六十日内将所租赁的原告汉中田园大酒店裙房二楼1180平方米房屋在恢复原状后交还原告。该租房内由被告王玲、刘保兰投资的设备设施由其搬离或拆除，撤离或拆除过程中如对原告房屋造成毁损被告应予以赔偿。
二、被告王玲、刘保兰自2013年1月1日起每月按10000元向原告汉中田园大酒店支付房屋占用费，直至被告全部腾退原告房屋之日止。
三、被告王玲、刘保兰支付拖欠原告汉中田园大酒店2013年度1月份的水、电费8242.88元，该费用从原告应退还被告的20000元财产水电使用保证金中抵扣，剩余11757.12元保证金原告应当于判决生效后六十日内返还被告。
四、驳回原告汉中田园大酒店的其他诉讼请求。
如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4524元，由原告汉中田园大酒店负担2000元，被告王玲、刘保兰负担2524元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。
审 判 长 冯汉军
人民陪审员 李春燕
人民陪审员 韩晓琴
二〇一三年十一月十五日
书 记 员 古 丽