广东省深圳市罗湖区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）粤0303执异97号
案外异议人唐宗明。
委托代理人赵文丽。
申请执行人仲利国际租赁有限公司，住所地上海市遵义路100号虹桥上海城B栋2683-15单元。
法定代表人陈凤龙。
委托代理人蓝华林。
被执行人哈尔滨中强能源科技有限公司，住所地黑龙江省双城市经济技术开发区。
法定代表人付治国。
被执行人东莞强强新能源科技有限公司，住所地东莞市清溪镇三中工业区。
法定代表人付治国。
被执行人付治国。
被执行人付强。
本院在执行已发生法律效力的（2015）深罗法民二初字第2457号民事调解书过程中，查封被执行人付治国名下的位于北京市海淀区蓝靛厂南路59号18号楼3层18231房屋（房产证号：X京房权证海字第××号），案外人唐宗明对此提出执行异议，认为涉案房产归其所有。本院受理该申请，并组成合议庭进行公开听证。案外异议人唐宗明及委托代理人赵文丽、申请执行人仲利国际租赁有限公司的委托代理人蓝华林到庭参加了听证。被执行人哈尔滨中强能源科技有限公司、东莞强强新能源科技有限公司、付治国、付强经本院合法传唤未到庭参加听证。本案现已审查终结。
案外异议人唐宗明称，请求解除对北京市海淀区蓝靛厂南路59号18号楼3层18231号房产的查封。事实与理由：2015年6月29日，异议人与付治国、上海浦东发展银行北京分行（以下简称浦发银行）经协商，签订三方协议：浦发银行同意付治国出卖位于北京市海淀区蓝靛厂南路59号18号楼3层18231号的抵押房屋，所得购房款1300万元用于偿还北京国强环球科技发展有限公司在浦发银行的贷款，然后浦发银行对抵押房产予以解押。6月29日，异议人将1300万元房款打入其在浦发银行开立的账户，全部房款结清，付治国于同日将房屋交付给异议人占有，7月1日异议人通过海淀区建委办事大厅提交了购房资格核验申请，由于北京市存量房屋买卖手续比较繁琐，7月15日异议人在查询核验结果时发现，该房屋已于7月13日被本院查封，因此无法办理房屋产权转移登记。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结的规定》第十七条规定：“……第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”从以上解释得出：1、异议人已经支付全部价款；2、异议人已经实际占有财产；3、异议人对没有办理权属转移手续没有过错；异议人的情况完全符合解释中的规定。综上所述，恳请法院依法核实后，对该房屋解除查封。
为支持其主张，异议人提交了以下证据：1、《三方协议》一份，证明2015年6月29日，浦发银行、付治国、唐宗明三方签订，证明目的是浦发银行同意由唐宗明以1300万元偿还北京国强环球科技发展有限公司在该行的贷款，银行负责解除抵押；2、购房资格核验申请告知单，证明唐宗明按照海淀区建委办事大厅要求等待核验结果，无迟延行为，对未办理过户手续不存在过错；3、存量房房源核验受理回执，证明2015年6月24日付治国向海淀区建委办事大厅申请核验涉案房屋的信息；4、北京市存量房屋买卖合同（自行成交版），证明付治国与唐宗明签订该合同的时间为2015年6月29日，证明目的是唐宗明与付治国之间存在房屋买卖关系；5、上海浦东发展银行业务凭证/回单，证明2015年6月29日，唐宗明从其在浦发银行的62×××56账户向北京国强环球科技发展有限公司在浦发银行的账户汇款10,000,000.00元购房款；6、上海浦东发展银行业务凭证/回单，证明2015年6月29日，唐宗明从其在浦发银行的62×××56账户向其在浦发银行另行开立的资金监管账户汇款3,000,000.00元购房款，唐宗明的1300万元购房款履行完毕；7、浦发银行情况说明，证明2016年5月27日，浦发银行进一步证实唐宗明整个房产买卖交易的真实过程；8、唐宗明实际占有房产的照片，证明唐宗明已经实际占有房屋；9、唐宗明缴纳水、电、气、热、物业费的单据，证明唐宗明实际占有房屋后缴纳各种税费的情况，全部体现是由唐宗明完成的，已经与付治国无关；10、房屋所有权证书，证明付治国为涉案房产房屋所有权人。
对异议人提出的证据，申请执行人质证后认为，证据1并没有约定将款项支付到具体的某一个人账户上，真实性、合法性、关联性均不予认可；证据2、3均为打印件，并没有相关部门的盖章确认，且产生在申请执行人申请强制执行之后，对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可；证据4买卖合同里面有大部分重要信息为空白，这么大额的交易买卖没有第三方或中介的确认，不符合交易习惯，对该证据的真实性、合法性、关联性不予认可；证据5、6汇款并不是汇到房屋所有权人账户里，不能作为支付购房款的证据；证据7浦发银行是本案的利害关系人，他们提供的说明不能作为证据使用；证据8房屋照片上面并没有日期，而且照片不能作为异议人已实际占有涉案房产的证据；证据9缴费单只能证明异议人代付这些费用；对证据10没有异议，予以认可。
申请执行人仲利国际租赁有限公司称，一、异议人提供两张付款单，其中一笔是异议人付给北京国强环球科技发展有限公司，另一笔是支付给异议人本人，而异议人提供的三方协议并没有经过北京国强环球科技发展有限公司确认，异议人付给北京国强环球科技发展有限公司的1000万元不一定是购房款，另一笔300万元是异议人支付到其本人账户，并未支付或扣划，更加不能主观认定为购房款，所以异议人没有支付全部价款；二、缴费单只能表明异议人代付治国支付各种物业等费用，不能证明异议人已实际占有涉案房产；三、异议人提供的三方协议没有载明购房款和收款人及收款账户，不符合正常的交易习惯，异议人本人只是单纯的代付治国支付各种物业费用及向浦发银行偿还抵押贷款，并没有处分涉案房产的实质行为，而且申请执行人已于2015年6月4日申请了强制执行付治国，却在6月29日与异议人、浦发银行签订了不是付款到自己账户的三方协议，有恶意逃避执行的行为；四、房屋买卖合同没有约定付款方式不符合常理，且重要的信息为空白，没有中介的确认。
申请执行人未提供证据证明其主张。
经审查查明，仲利国际租赁有限公司诉东莞强强新能源科技有限公司、哈尔滨中强能源科技有限公司、付治国、付强融资租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月20日作出（2015）深罗法民二初字第2457号民事调解书，调解达成协议如下：一、被告东莞强强新能源科技有限公司与原告仲利国际租赁有限公司租赁合同项下标的物如下：连续分条机DYG－110BH两套、转盘式压芯机六台、半自动卷绕机三十八台、负级超声波全自动制片机MHT－ZP－AO十一台、正极超声波全自动制片机MHT－ZP－AO十一台、全自动盖板焊复合带机MHT－ZP－AO三台、全自动底部包胶机十四台、全自动盖板焊复合带机MTH－Dh，AO一台、间隙涂布机XTB8－322E三台、高温烤箱XGK7－120B七台、（三层）真空箱XZK6－100B三十三台、自动真空烤箱XKX8－211A（I）二十二台、电池检测设备BFGS－9512－5V2A十八台。原、被告双方确认上述租赁标的物的所有权归原告仲利国际租赁有限公司。二、被告东莞强强新能源科技有限公司按照如下方式支付人民币5496600元给原告仲利国际租赁有限公司：2015年5月23日支付人民币149500元、2015年5月28日前支付人民币200000元、2015年6月25日前支付人民币548500元、于2015年6月28日前支付人民币249500元、2015年7月至2016年7月每月28日支付人民币204200元、2016年8月至2016年12月每月28日前支付人民币154800元、2017年1月28日前支付人民币920000元，2017年2月至6月每月28日前向原告仲利国际租赁有限公司支付人民币100元，以上共计人民币5496600元。三、被告东莞强强新能源科技有限公司应于2015年7月28日前向原告仲利国际租赁有限公司支付违约金人民币60000元及本案诉讼费人民币10763元。四、被告哈尔滨中强能源科技有限公司、被告付强、被告付治国对上述第二、三项所确定的给付义务承担连带清偿责任。五、如被告东莞强强新能源科技有限公司依照上述协议履行完毕，案涉合同项下租赁标的物所有权转为被告东莞强强新能源科技有限公司所有。如被告东莞强强新能源科技有限公司未能依照本协议履行，原告仲利国际租赁有限公司有权要求被告东莞强强新能源科技有限公司支付本协议到期应付款项并立即返还租赁标的物或者要求任何一方一次性支付本协议第二、三项所列全部款项（全部款项付清后被告东莞强强新能源科技有限公司获得租赁标的物的所有权）。该调解书于2015年5月20日发生法律效力后，由于被执行人未按期履行上述生效法律文书确定的义务，申请执行人向本院申请强制执行。
在执行过程中，本院查封被执行人付治国名下位于北京市海淀区蓝靛厂南路59号18号楼3层18231房屋（房产证号：X京房权证海字第××号）。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，对案外人的异议，已登记的不动产，按照不动产登记簿判断其是否系权利人。本案涉案房产登记在被执行人付治国名下，本院查封涉案房产并无不当。上述解释的第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。该四个要件必须全部具备，缺一不可。由于案外人唐宗明未能提供证据证明其已实际履行支付全部价款，或已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项、第二十八条的规定，裁定如下：
驳回案外人唐宗明所提异议。
如不服本裁定，可以自裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 张 青
审 判 员 罗映霞
代理审判员 王 艳
二〇一六年七月二十九日
书 记 员 姜夕月