辽宁省康平县人民法院	民 事 判 决 书	（2017）辽0123民初1133号	原告：康平嘉园物业管理有限公司，住所地康平县康平镇含光街18栋。	法定代表人：汪国强，该公司总经理。	委托代理人：倪云鹭，该公司副经理。	被告：吕志超，男，1984年11月25日出生，汉族，住沈阳市铁西区南十中路55-1号1-2-2。	委托诉讼代理人：吕庚民（原告父亲），男，1955年12月19日出生，汉族，住沈阳市铁西区南十中路55-1号1-2-2。	原告康平嘉园物业管理有限公司（以下简称嘉园物业）与被告吕志超物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告嘉园物业的委托代理人倪云鹭，被告吕志超的委托诉讼代理人吕庚民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。	原告嘉园物业向本院提出诉讼请求：1.原告要求被告支付物业服务费3124元和按双方签订的入住文件协议约定第六条第三款加收违约金5131元；2.由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告接受康懿房地产开发有限公司对康懿家园小区进行物业服务，约定康懿家园小区物业服务费按康平县物价局批准多层住宅按每平方米每月0.6元收取，小高层住宅按每平方米每月1元收取。被告系原告所服务的康懿家园小区20号楼1单元202室业主，该房屋建筑面积130.17平方米。自2014年8月7日开始，被告拖欠物业服务费至今（2017年6月），共计拖欠物业费3124元。被告拖欠物业服务费导致原告正常运营困难，严重损害原告及其他业主利益，原告多次催要仍拒不支付。	被告吕志超辩称，原告所诉与事实不符，拖欠物业费是因物业公司未履行服务承诺造成的：1.2012年7月进住康平县康懿家园20号楼1单元202室，同时交纳物业费至2013年7月。2013年7月交纳物业费至2014年7月。从2013年下半年起物业公司属于管理，园区人行门门禁损坏，三个人行门24小时敞开，外来人员随意出入，卖豆腐的商贩凌晨5点多钟就进入园区吹哨叫卖。严重影响业主的休息。单元门门锁损坏，业主的安全得不到保障。违反了物业管理协议第二条第四款：本园区实施封闭式管理；第三条第三款：公共设施、设备使用状况良好的服务承诺。2.物业公司2014年5月在我家窗户直线距离8米左右的地方安装高音喇叭，早上7点至9点，下午5点至晚上9点不间断的播放，严重影响我的生活。我多次到物业公司协商，要求将高音喇叭挪远点，都遭到物业公司的拒绝。长期在高分贝噪音下生活，造成本人神经衰弱、失眠，身心健康受到严重损害。违反了物业管理服务协议第一条第十款：严禁园区内商业网点经营排烟、噪音等污染的项目。这一条虽然是对业主的要求，物业公司也要遵守。3.2015年11月，由于物业公司管理不当，单元门损坏关不上，楼道窗户损坏关不上，寒冷的气温冻坏了我家的自来水表。为了避免一旦漏水影响其他业主正常生活，我们雇水暖工准备在水表前安装阀门。为了方便操作，请物业管理人员过来暂时停供水泵。物业公司来了两个工作人员，其中一人自称保安王队长，态度极其恶劣的说：“你家未交物业费，我们不管”。双方产生了口角，后来在另一名工作人员的劝说下，工作人员关停了水泵，我更换了阀门，防止自来水外泄，影响其他业主的生活。谁知过几天物业公司切断了我家自来水的上水管，停止供水，我房子失去了基本的居住条件。使我有房不能住，有家不能回，蒙受巨大经济损失。违反了物业管理服务协议第六条第一款：乙方违反协议，未达到管理服务约定目标的，甲方有权通过业主委员会要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任，4.2017年4月，我们准备把无法居住的房子卖掉。为了不给新房主增添麻烦，我于2017年4月18日到康平嘉园物业管理有限公司协商补交物业费事宜。我对物业公司以前的服务质量问题不再追究，2015年11月物业公司切断我家自来水管是不合法的，我愿意补交2014年8月至2015年10月的物业费。物业公司说：切断你家自来水管是因为你拖欠物业费，物业公司有权终止对你家服务。房主是你，你就必须全额交纳物业费。协商未果。2017年5月9日，我再次来到康平嘉园物业公司协商物业费一事，物业经理说：我刚来，以前的事情我不知道，你可以补交2014年8月至2017年4月的全部物业费的75%。我坚持补交2014年8月至2015年10月的物业费。2015年11月以后，物业公司终止对我家服务，我也没有再交物业费的义务。双方分歧较大，协商未果。2017年6月7日，康平嘉园物业管理有限公司在未经相关部门的调解，将我看成欠账不还的社会老赖，直接将我诉讼上法庭，传票送到我的工作单位，给本人的名誉和诚信造成非常恶劣的影响。《沈阳市物业管理条例》第四十条：物业管理活动中发生纠纷的，可以协商解决。无法协商解决的，可以由物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府和区、县（市）相关主管部门进行调解。调解不成的，当事人可以依法申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。	根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告吕志超系康平县康平镇康懿家园小区20号楼1单元202室房屋的业主，被告家房屋建筑面积为130.17平方米。原告嘉园物业为被告所在小区提供物业服务。	原告嘉园物业作为乙方与被告吕志超作为甲方签订一份《前期物业管理服务协议》，约定高层住宅按建筑面积每月每平方米1元收取。	另查明，被告居住的康懿家园小区20号楼1单元202室，小区的高音喇叭正对着该单元的单元门处。原告单方面切断了被告的生活供水，导致被告的正常生活困难。原告曾多次向被告催交物业服务费，被告拒绝支付。	上述事实，有原、被告陈述，原告提供的业主情况登记表、《前期物业管理服务协议》、收款收据、收费通知，被告提供的照片等证据材料，经开庭质证，本院予以确认，在卷佐证。	本院认为，原告嘉园物业与被告吕志超签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照约定履行自己的义务。基于该份协议，原告为被告所在小区提供物业服务，被告实际接受了物业服务，双方之间形成物业服务关系，根据权利义务一致原则，被告应该按照约定交纳相应的物业服务费，原告也应按照约定全面履行自己的服务义务。庭审中，原告对被告辩称的高音喇叭安放和切断供水的事实不予否认，原告未能举证证明其对业主反映的该问题积极采取措施予以处理，原告的物业服务存在瑕疵。被告主张的其他事实，因无法从照片中明确反映，故本院不予确认。故本院酌情对原告应收取的物业服务费予以酌减，按应交物业服务费的80%收取为宜。原告主张从2014年8月7日至2017年6月拖欠24个月的服务费，高层住宅按建筑面积每月每平方米1元，即被告应交纳的物业服务费数额为2499.26元（130.17平方米×1元/月/平方米×24个月×80%）。因原告的物业服务存在瑕疵，故对原告主张违约金的诉讼请求，本院不予支持。	综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：	一、被告吕志超于本判决生效之日起10日内一次性支付原告康平嘉园物业管理有限公司物业服务费2499.26元；	二、驳回原告康平嘉园物业管理有限公司的其他诉讼请求。	如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。	案件受理费50元，减半收取计25元，由被告吕志超负担。	如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。	审判员  冯劲龙	二〇一七年八月十六日	书记员  刘 畅