上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第1602号
上诉人（原审原告）上海迪信电子通信技术有限公司。
法定代表人刘东海。
委托代理人周涛，北京市京都律师事务所上海分所律师。
委托代理人欧阳锐，北京市京都律师事务所上海分所律师。
上诉人（原审被告）李来专。
委托代理人刘炜，上海市远东律师事务所律师。
上诉人上海迪信电子通信技术有限公司（以下简称“迪信公司”）、李来专因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院（2014）嘉民三（民）初字第521号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人迪信公司的委托代理人欧阳锐，上诉人李来专及其委托代理人刘炜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2010年7月16日，李来专经房屋所有权人委托，与迪信公司签订《房屋租赁合同》一份，主要约定，李来专将坐落于上海市嘉定区曹安公路XXX号XXX幢一层第1061室、1062室、1063室、1176室、1177室、1178室铺位及该楼一楼中厅（铺位、中厅位置范围见附件一）出租给迪信公司使用；李来专同意迪信公司对外立面的门头及内场进行装修，装修免租期自2010年8月1日至2010年8月31日；租赁期限自2010年9月1日至2015年8月31日；租金为每年人民币（以下币种均为人民币）880，000元；租赁保证金为220，000元；租赁期内，李来专不能正常提供迪信公司附件一、附件二条件的，应按月租金的3倍标准支付迪信公司违约金。合同补充约定了五项内容，其中第三项内容主要为，李来专应保证迪信公司在租赁期限内有权使用系争房屋，若其中任何一个铺位或该楼一楼中厅被收回，则本合同自动终止，由李来专赔偿迪信公司装修损失及相当于3个月租金的违约金；一楼中厅迪信公司应和物业友好协商移动摆放；如迪信公司违约的则李来专无须退还押金，此押金抵扣违约金。合同附件一为内场平面布置图；附件二系外立面门头装修后的效果图。合同订立后，迪信公司于2010年7月29日支付租赁保证金220，000元，并对房屋进行装饰装修，用于经营“迪信通”手机连锁。2011年4月7日，迪信公司、李来专签订《曹安店补充协议》一份（以下简称“第一份补充协议”），约定对2011年5月1日至2014年12月31日期间的租金进行调整，其中2012年9月1日至2012年12月31日的租金为286，666元。2012年8月17日，迪信公司支付了2012年9月1日至2012年12月31日期间的租金286，666元。之后，因系争房屋所在商业广场经营业态发生调整，造成迪信公司不能按照合同约定使用系争房屋。2012年11月14日，迪信公司、李来专签订《曹安店补充协议》一份（以下简称“第二份补充协议”），约定，自2012年10月8日起，因李来专原因致使迪信公司不能正常使用房屋租赁合同中附件一、附件二的条件，双方同意：如2012年12月31日前，李来专能恢复以上条件的，自2012年10月8日至李来专恢复以上附件一、附件二条件期间房租全免并另减少一个月租金作为赔偿迪信公司经营、装修损失。如2012年12月31日前，李来专未能恢复房屋租赁合同中附件一、附件二条件的，则双方合同于2013年1月5日正式解除，李来专于该日前来接收房屋并结算租金，另按照房屋租赁合同中的条款来执行赔偿问题，并无偿返还迪信公司押金及自2012年10月8日起至2012年12月31日期间的房租。之后，因李来专未能在2012年12月31日前恢复房屋租赁合同中附件一、附件二条件，迪信公司随即搬离了系争房屋。2013年1月5日，李来专未按约接收房屋、结算租金，也未履行返还租金和押金等义务。
2014年5月，迪信公司以其与李来专于2010年7月16日签订《房屋租赁合同》后，迪信公司一直妥善履约，但自2012年10月8日起，由于租赁房屋所在商场经营调整，迪信公司无法继续使用租赁房屋中的一楼中厅和门头装修，虽经双方多次沟通，但迪信公司始终无法正常使用，故双方签订的《房屋租赁合同》已于2013年1月5日解除为由，起诉至原审法院，请求判令：1、李来专返还房屋租金197，376.59元（自2012年10月8日起至2012年12月31日止）；2、返还房屋租赁保证金220，000元；3、支付违约金220，000元；4、赔偿装修损失101，621.50元。原审审理中，迪信公司增加诉讼请求，要求李来专支付自2013年1月6日起至判决生效之日止按银行同期贷款利率计算的逾期返还租金（197，376.59元）及租赁保证金（220，000元）产生的利息。
原审法院经审理后认为，迪信公司、李来专签订的房屋租赁合同及两份补充协议，均是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。李来专以当事人将公用分摊面积的一楼中厅作为租赁标的物，且在中厅区域摆放柜台系违反消防法规为由主张合同无效，缺乏法律依据，原审法院不予采信。李来专作为房屋出租人，有义务保证租赁期内租赁标的物符合合同约定的用途。法律规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。合同履行过程中，由于该商业广场经营业态发生调整，造成迪信公司不能按约正常使用租赁标的物，故李来专应承担相应违约责任；李来专在补充协议后未按约及时采取补救措施，恢复租赁房屋用途符合合同约定附件一、附件二的状态，因此，李来专已构成根本性违约，迪信公司依照合同约定要求李来专支付3个月租金标准的违约金，于法有据，应予支持。同时，第二份补充协议约定了合同的解除条件，因李来专未能在2012年12月31日前恢复房屋租赁合同中附件一、附件二条件，故合同解除条件已成就，原审法院确认系争房屋租赁合同于2013年1月5日解除。按照该补充协议约定，李来专应于2013年1月5日返还迪信公司押金及自2012年10月8日起至2012年12月31日期间的房租。现李来专久拖不还，显属无理，应承担还款并赔偿迪信公司利息损失的民事责任。迪信公司请求李来专支付上述押金、租金及该款自2013年1月6日起至判决生效之日止按银行同期贷款利率计算的利息，符合法律规定，应于支持。关于迪信公司要求赔偿装修损失的问题，由于李来专违约导致合同解除，李来专应当赔偿迪信公司剩余租赁期内装饰装修的残值损失；但因李来专对迪信公司主张的装饰装修造价不予确认，迪信公司也未提供必要证据予以证明，故装饰装修的残值损失尚无法确定；考虑到违约金的主要功能是弥补当事人的经济损失，现李来专承担的解除合同违约金显然能够弥补迪信公司装饰装修的残值损失，因此，对于迪信公司诉请的装修损失，原审法院难以支持。至于李来专的相关抗辩，一是迪信公司是否存在少付或迟延支付租金构成违约的问题，因李来专未于本案提起反诉主张请求权，故对于迪信公司是否因此构成违约本案不作处理，李来专可另行主张权利。二是迪信公司如存在上述违约行为是否构成李来专拒绝返还押金的抗辩理由，首先合同补充约定“如迪信公司违约的则李来专无须退还押金”是特别针对补充约定第三项内容，前提是迪信公司负有对一楼中厅和物业友好协商移动摆放的义务，如迪信公司违反此义务的则李来专无须退还押金，因而“如迪信公司违约的则李来专无须退还押金”不涉及迪信公司支付租金等其他义务；其次，第二份补充协议对于押金的返还作了特别约定，其效力优先于合同约定，即明确了李来专应于2013年1月5日返还押金，因此李来专以迪信公司少付、迟延支付租金为由抗辩拒绝返还押金，原审法院不予采信。三是李来专请求减少违约金数额的问题，因李来专对于违约金是否过高未提供证据证明，原审法院根据诚实信用原则、迪信公司的损失及李来专的违约程度等实际情况，对李来专要求减少违约金的请求不予支持。四是李来专认为逾期返还押金、租金的利息与违约金系重复计算的问题，因该两笔金额的性质、产生的条件均不同，故对于李来专的该项抗辩亦不予采信。
原审法院据此作出判决：一、李来专应于判决生效之日起十日内返还上海迪信电子通信技术有限公司房屋租金197，376.59元，并赔偿该款自2013年1月6日起至判决生效之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失；二、李来专应于判决生效之日起十日内返还上海迪信电子通信技术有限公司房屋租赁保证金220，000元，并赔偿该款自2013年1月6日起至判决生效之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失；三、李来专应于判决生效之日起十日内支付上海迪信电子通信技术有限公司违约金220，000元；四、驳回上海迪信电子通信技术有限公司的其他诉讼请求。
原审判决后，上诉人迪信公司、李来专均不服，分别向本院提起上诉。
迪信公司上诉称：房屋租赁合同及补充协议均明确约定如果迪信公司无法使用合同中约定的中厅和门头位置，则迪信公司有权解除合同，并要求李来专承担相应违约责任，其中就包括赔偿迪信公司的装修损失，该约定于法不悖，应为有效。且迪信公司在一审庭审过程中已提供相应的装修结算单和发票，证明装修损失的存在。原审判决认为迪信公司未提供必要证据予以证明，而对迪信公司关于装修损失的诉讼请求全部未予支持，缺乏事实和法律依据。综上，请求撤销原审判决主文第四项，改判李来专赔偿迪信公司装修损失101，621.50元。
李来专辩称及上诉称：1、公用分摊面积属于全体业主共有，现双方当事人将该共有物作为租赁物，明显违反法律规定。原审中，李来专并未主张涉案合同整体无效，仅认为针对“公用分摊面积部位的租赁行为”及“不能继续租用公用分摊面积所产生的违约责任”的约定无效。2、假设李来专的违约责任成立，违约金金额也属明显过高。3、迪信公司存在拖欠李来专租金的情况，究“租赁保证金”之性质，依法可与李来专应付款项予以抵销。另，2012年10月8日起至2012年12月31日期间，迪信公司已使用租赁物，且其有拖欠租金的状况，其仍要求李来专返还对应租金，于法无据。4、若迪信公司存在少付或迟延支付租金的违约行为，李来专当然有权以所保管的租赁保证金抵扣迪信公司应付款项。5、迪信公司自行撤离，且双方也约定到期放弃装修，故装修损失不应由李来专承担。6、李来专仍坚持原审中提出的迪信公司继续使用租赁房屋至少至2013年6月之后，故迪信公司应支付相应的使用费。综上，请求撤销原审判决主文第一项、第二项、第三项，发回重审或依法改判驳回迪信公司的原审全部诉讼请求。
迪信公司针对李来专的上诉意见答辩称：涉案租赁合同及两份补充协议是双方真实意思表示，不存在无效情形，应为合法有效。迪信公司使用的租赁区域没有堵塞消防通道，也没有法律法规规定商场中央不允许摆放柜台，本案系李来专根本违约，其应赔偿并承担违约金、利息。综上，请求驳回李来专的上诉请求。
二审审理中，李来专提供发票记账联、中国农业银行进帐单及2014年7月4日的录音，以证明迪信公司在2013年9月还在使用租赁房屋，且迪信公司于2013年3月支付了2013年2月的电费1，435.80元。对此，迪信公司表示其在正常使用租赁房屋期间的电费均在五千至七千元左右，故其于2013年2月缴纳的电费一千余元系补缴之前的差额，并不能证明迪信公司当时还在使用租赁房屋；至于录音证据，因录音中相关人员的身份无法确认，且亦未出庭接受质证，故对该证据的真实性不予认可。迪信公司就此提供2012年3月至2013年2月其缴纳电费的发票。对此，李来专表示，根据迪信公司提供的发票显示，2012年10月的电费是2，442元，同年11月是1，565.80元，12月则是2，041.80元，2013年1月为1，265.60元，虽然金额比之前有所下降，但不能证明迪信公司所主张的补差，至少迪信公司在2013年2月仍在使用租赁房屋。
二审审理中，李来专书面申请法院开具调查令。根据调查令要求，上海瑞孚物业发展有限公司（以下简称“瑞孚物业”）于2014年12月1日出具情况说明：迪信公司承租曹安公路XXX号XXX幢一层1061、1062、1063、1176、1177、1178室铺位及该楼一楼中厅期间，实际支付电费至2013年2月；2013年3月该公司应付电费1，255.50元；该司已付电费均为实付，无补差情况发生。迪信公司表示，该情况说明加盖的系瑞孚物业的发票专用章，而非公章，故对其真实性不予认可，迪信公司于2013年1月初已搬离租赁房屋，2月份的电费只是补差，之后迪信公司并未使用租赁房屋，故不可能存在拖欠3月份电费的情形。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院另查明，迪信公司与李来专在第一份补充协议中约定将2013年1月1日至2013年4月30日的租金调整为286，666元。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中迪信公司与李来专签订的房屋租赁合同及两份补充协议，系双方真实意思表示，属合法有效。李来专上诉提出双方将属于全体业主共有的公用分摊面积作为租赁物系违反法律规定，故合同部分无效的意见，缺乏依据，本院不予采纳。根据查明的事实，李来专在2012年12月31日前仍未能按照第二份补充协议的约定，将租赁房屋用途恢复至符合合同约定的附件一、附件二的状态，故其已构成根本违约，原审据此确认双方签订的房屋租赁合同于2013年1月5日解除，并认定李来专应返还迪信公司2012年10月8日起至2012年12月31日期间的租金及利息损失，合法有据，本院予以认同。关于迪信公司主张的违约金及租赁保证金一节，李来专上诉称迪信公司存在少付及迟延支付的情况，故其有权以其保管的租赁保证金抵扣迪信公司应付的款项，但房屋租赁合同明确约定，租赁期内，李来专不能正常提供迪信公司合同附件一、附件二条件的，李来专应按月租金的三倍的标准向迪信公司支付违约金。而合同第十八条第三款关于“如迪信公司违约的则李来专无须退还押金，此押金抵扣违约金”的约定，系针对迪信公司就一楼中厅的使用应履行与物业友好协商移动摆放的义务，并且第二份补充协议也明确约定，如李来专未能在2012年12月31日前恢复合同附件一、附件二条件的，其应无偿返还迪信公司押金，且双方在前述协议中均未提及迪信公司少付或延付租金的情况。故本院认为，李来专的该上诉意见，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。李来专虽主张违约金明显过高，要求对违约金金额予以调整，但其并未就此提供证据加以证实，故本院对此亦不予采纳。关于李来专上诉提出迪信公司实际使用租赁房屋至2013年9月的意见，迪信公司辩称其于2013年1月5日即搬离了租赁房屋，但根据瑞孚物业提供的情况说明显示，至2013年3月迪信公司仍应支付电费1，255.50元，迪信公司虽主张其并不存在拖欠2013年3月份电费的情形，且2013年2月份的电费系为补缴之前的差额，但迪信公司未提供相应证据，故本院基于此认定迪信公司实际使用租赁房屋至2013年3月31日，迪信公司应向李来专支付2013年1月1日起至2013年3月31日的房屋租金及使用费。关于迪信公司上诉提出的装修损失一节，原审法院已作充分阐述，本院认同，不再赘述。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：
一、维持上海市嘉定区人民法院（2014）嘉民三（民）初字第521号民事判决；
二、上海迪信电子通信技术有限公司应于本判决生效之日起十日内支付李来专自2013年1月1日起至2013年3月31日止的房屋租金及使用费人民币214，999.50元。
负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费人民币11，189元，减半收取人民币5，594.50元，由上海迪信电子通信技术有限公司负担2，396.94元，李来专负担人民币3，197.56元；二审案件受理费人民币11，189元，由上海迪信电子通信技术有限公司负担人民币4，793.88元，李来专负担人民币6，395.12元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张晓频
代理审判员 姚 跃
代理审判员 俞 璐
二〇一四年十二月二十六日
书 记 员 汪汝珏
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。