湖州市吴兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙0502民初2749号
原告：刘兴荣，男，1956年8月11日出生，汉族。住址：湖州市吴兴区。
原告：王晓丹，女，1960年2月28日出生，汉族。住址：湖州市吴兴区。
原告：刘涛，男，1985年6月12日出生，汉族。住址：杭州市拱墅区。
三原告共同委托代理人：程福如，浙江京衡（湖州）律师事务所律师。
三原告共同委托代理人：唐丽莎，浙江京衡（湖州）律师事务所律师。
被告：湖州诺德置业有限公司。住所地：湖州市八里店镇食品工业园区。
法定代表人：陈卫东，该公司总经理。
委托代理人：吕希菁，上海市锦天城律师事务所律师。
第三人：浙江省三建建设集团有限公司。住所地：杭州市上城区雷霆路**号长城大厦。
法定代表人：曹伟，该公司董事长。
委托代理人：洪亮，该公司员工。
原告刘兴荣、王晓丹、刘涛与被告湖州诺德置业有限公司、第三人浙江省三建建设集团有限公司商品房销售合同纠纷一案，原告于2018年4月16日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法由审判员沈巍独任审判。审理过程中，依据被告的申请，本院通知浙江省三建建设集团有限公司为本案的第三人参加诉讼。本案于2018年6月14日公开开庭审理。原告刘兴荣、王晓丹、刘涛的共同委托代理人程福如、唐丽莎，被告湖州诺德置业有限公司的委托代理人吕希菁，第三人浙江省三建建设集团有限公司的委托代理人洪亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
三原告共同起诉称：2010年4月21日，三位原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买上湖城紫桂园71幢A座房屋一套，被告应在2011年8月30日前将该房屋交付给原告。合同签订后，原告依约履行了全部义务，被告于2012年2月交付了该房屋。原告本打算2012年10月进行装修，并且在该小区物业进行了备案，缴纳了装修管理费、文明施工保证金、垃圾清理费。但在装修施工队伍现场查看时发现房屋墙面存在多处漏水现象，无法进行装修，更无法入住。原告立即向物业反映房屋漏水情况，同时也与被告沟通希望被告尽快对漏水墙面进行修复。后浙江京兴物业管理有限公司湖州分公司（以下简称物业公司）在2013年10月-2017年10月经过多次现场查验之后，依次出具六分房屋维修联系单交由被告。经过原告的多次反映催促，被告在2016年11月才对原告的房屋漏水问题予以重视并开始维修，至2017年6月20日房屋维修完毕后才交付原告使用。原告认为，自己花费高价购得该套房屋本为改善生活，但被告所出售的房屋存在严重的质量问题，直至今年被告才将质量合格的房屋交付原告使用，被告长时间的消极处理态度，使原告的损失日益扩大，而被告至今未对原告进行任何赔偿。故原告起诉至法院，请求判令：一、被告赔偿三位原告因房屋质量问题所遭受的损失480727元（2077105×4.9%÷365×1724天，以购房款2077105元为基数，中国人民银行同期贷款年利率4.9%为标准，自2012年10月1日计算至房屋维修结束之日2017年6月20日止）；二、被告支付原告2012-2013年5月物业费共计7487元，并按5199元/年的标准支付至2017年房屋维修结束之日止；三、本案诉讼费由被告承担。
被告湖州诺德置业有限公司答辩称:被告与三原告于2010年4月21日签订《商品房买卖合同》一份，原告向被告购买上湖城紫桂园71幢A座房屋一套，被告于2012年2月向原告交付了该房屋，履行了《商品房买卖合同》项下的相关义务，原告在交房时已对房屋状况进行了确认。同时，被告还向原告支付了补偿金368539元。房屋交付后，原告认为房屋漏水，被告随即积极联系施工方进行维修，现所有房屋已修复完成，并得到了业主的认可。综合以上情况，被告认为，1、被告在收到关于房屋漏水的问题后已积极联系施工方进行维修。根据被告与第三人于2009年7月28日签署的《房屋建筑工程质量保修书》，上湖城项目相关房屋的质量问题应由其承担保修责任并进行维修。同时，被告还曾自行组织施工队伍进行维修。因此，被告已履行了自己的责任和义务。2、原告要求被告按照购房款为基数、银行同期贷款利率为标准支付赔偿款没有合同依据和法律依据，合同中未约定任何类似的违约条款，同时，原告也无法证明该数额为其所受的损失。原告购买该房屋为自住，且原告三人除该购买房屋外均另有住所，现房屋已经原告确认修理完毕，原告并未因维修事项产生任何实际损失。3、被告已于2012年2月向原告交付房屋，原告亦办理了产证，缴纳物业费为其作为业主的义务和责任，应由其自行承担，与被告无关，其要求被告承担相关费用没有法律及合同依据。因此，请求驳回原告的诉讼请求。
第三人浙江省三建建设集团有限公司陈述称：1、涉案的《商品房买卖合同》系原告与被告之间签订，与第三人无关。2、第三人已经按照被告的通知履行了维修义务，且已维修完毕交付被告，维修结果也得到原告、被告及物业公司的认可。3、原告的诉讼请求第一项并没有法律及事实依据，也没有合同约定，不应当得到支持。4、原告的诉讼请求第二项，根据原告提交的证据来看，物业公司已履行相应的职责，并不存在怠于履行物业职责的情况，原告向物业公司支付物业费与被告及第三人无关。综上，请求法庭驳回原告的全部诉讼请求。
三原告为支持其诉讼请求，向本院提供了下列证据材料：
证据1、《商品房买卖合同》一份，证明2010年4月21日原告从被告处购买案涉房产，且合同附件六约定屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙的防渗漏被告承诺保修期为8年的事实。
证据2、购房发票一份。
证据3、不动产产权证书一份。
上述三份证据共同证明原告已支付所有房款并取得房屋产权证书的事实。
证据4、垃圾清理费、装修管理费、文明施工保证金收款收据各一份，证明原告拟在2012年10月装修房屋后搬进房屋，在物业处备案并缴纳了上述款项的事实。
证据5、物业管理费收款收据、发票各一份，证明原告已缴纳2012年物业费5199元，2013年半年的物业费2288元的事实。
证据6、房屋维修联系单复印件一份，证明物业公司在2013年10月-2017年10月经过多次现场查验之后，出具六份房屋维修联系单给被告，要求被告进行维修的事实。
证据7、原告要求维修房屋漏水的书面意见一份，证明2015年原告要求被告与施工单位进行维修的书面意见，施工单位工作人员邱荣寿已签收的事实。
证据8、物业公司出具给浙江省三建建设集团有限公司的《函》复印件一份，证明被告早已知晓本案所涉小区排屋高层普遍存在墙面、屋面渗漏现象近六年的情况，其于2017年5月联合物业公司正式发函要求施工单位予以维修的事实。
证据9、浙江省三建建设集团有限公司的《回函》复印件一份，证明施工单位针对上述的《函》进行回复，并指派邱荣涛作为维修联系人的事实。
证据10、情况说明一份，证明物业公司出具的情况说明，载明了原告房屋的漏水情况与具体维修情况，被告盖章予以确认的事实。
被告湖州诺德置业有限公司为支持其抗辩意见，向本院提供了下列证据材料：
证据1、未交房业主结算单复印件一份，证明被告在交房时已向原告明确房屋存在瑕疵，原告予以认可，且双方已协商一致并履行完毕的事实。
第三人浙江省三建建设集团有限公司未向本院提交证据材料。
对原、被告提交的证据，结合双方当事人及第三人的质证意见，本院经审查，作如下分析评判：
对原告提交的证据1、2、3，被告质证认为无异议，第三人质证认为真实性无异议，但证据1第18条明确约定保修责任系被告之责任，与第三人无关。本院经审查，认为该三份证据符合有效证据的要件，其证明效力，本院予以确认。
对原告提交的证据4，被告质证认为真实性、合法性无异议，关联性有异议，认为该份证据只能证明原告交了这些费用，办了这些手续。第三人质证认为真实性无异议，关联性有异议。本院经审查，认为该份证据能够反映原告发现房屋漏水的时间节点，本院作为有效证据予以采信。
对原告提交的证据5，被告质证认为真实性、合法性无异议，关联性有异议，认为物业费本应由原告交纳。第三人质证认为真实性无异议，关联性有异议。本院经审查，认为该份证据符合有效证据的要件，其证明效力，本院予以确认。
对原告提交的证据6，被告质证认为对相关事实的发生无异议，但可以看出物业公司于2013年10月才与被告沟通、联系，且中间间隔时间长，若原告比较急，也可自行组织维修，故原告也应承担相应的责任。第三人质证认为真实性无异议，但认为该份证据能够证明物业公司向原告提供了物业服务，与被告及第三人无关。本院经审查，认为该份证据虽为复印件，但被告及第三人对该份证据的真实性无异议，本院作为有效证据予以采纳。被告认为物业公司于2013年10月才与被告联系，但结合原告提交的证据10（被告及第三人对真实性无异议），原告、物业公司于2012年下半年开始便与被告、第三人进行沟通协调，故对被告的该项质证意见，本院不予采信。被告认为维修联系单的时间间隔较长，且原告也可自行维修，故原告也应承担相应的责任，本院认为，涉案房屋系渗水漏水问题，即便维修完毕，也需经过雨季多次检查确认是否已符合正常使用的条件，故各份维修联系单之间具有一定的时间间隔实属正常，且原告已联系被告进行维修，业主对未装修新房不擅自维修，以便明晰责任的心态和做法符合常理，故对被告的该项质证意见，本院亦不予采信。
对原告提交的证据7，被告质证认为与其无关联，2015年施工单位已整修过，可见被告没有怠于联系。第三人质证认为三性均无异议。本院经审查，认为该份证据符合有效证据的要件，本院予以采纳。
对原告提交的证据8、9，被告质证认为真实性无异议，认为证据8恰恰证明了被告已履行义务，已进行过修理，证据9与本案没有比较大的关联。第三人质证认为真实性无异议，认为该两份证据证明第三人在约定时间做了反应及维修。本院经审查，认为该两份证据虽为复印件，但被告及第三人对其真实性无异议，本院认为该两份证据能够达到原告的证明目的，与本案具有一定的关联性，本院作为有效证据予以采信。
对原告提交的证据10，被告质证认为真实性无异议，认为该份证据证明被告已经履行了维修义务。第三人质证认为真实性无异议，关联性有异议，认为与第三人无关。本院经审查，认为该份证据能够反映案件的基本情况，符合有效证据的要件，本院予以采信。
对被告提交的证据1，原告质证认为真实性、合法性无异议，关联性有异议，认为与本案的质量问题无关，第三人质证认为三性无异议。本院经审查，认为该份证据虽为复印件，但原告及第三人对其真实性无异议，本院作为有效证据予以采信，但该份证据仅能证明合同履行过程中，原、被告对房屋价格因各种因素进行调整，及被告代收各项维修基金，原告还需支付给被告的金额为368539元。被告未能说明该结算单中“支付补偿金144693元”一项与本案房屋漏水的关联性。
本院经审理，认定事实如下：2010年4月21日，原告刘兴荣、王晓丹、刘涛与被告湖州诺德置业有限公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：由原告购买被告承建的坐落于湖州市上湖城紫桂园71幢A座的房屋一套；购房款为2226044元；被告应在2011年8月30日前交付房屋；房屋交付应满足以下几个条件：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件。若被告逾期交房，逾期不超过90日，自2011年8月31日起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，原告有权解除合同，但若原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自2011年8月31日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，被告于2012年2月向原告交付了该房屋，原告也按实际成交价共计支付了房款2077105元。原告并于2017年4月17日取得该房屋的不动产权证书。
2012年10月，原告向物业公司交纳了垃圾清理费、装修管理费、文明施工保证金，准备对该房屋进行装修，但发现多处渗漏现象，且面积较大，质量问题严重，无法进行装修入住。自2012年下半年开始，原告、物业公司与被告、第三人进行多次沟通协调，要求立即对房屋漏水问题进行维修，且物业公司于2013年10月至2017年10月期间共向被告出具六份房屋维修联系单。2016年11月，被告组织施工队对该房屋进行了维修，并于2016年12月20日修复完工，经历2017年雨季的多次检查，于2017年6月20日正式交由原告使用。
2012年10月19日、2013年5月8日，原告分别向物业公司支付物业费5199元、2288元。
另查明，浙江省长城建设集团股份有限公司于2013年10月22日更名为浙江省长城建设集团有限公司，又于2016年3月1日更名为浙江省三建建设集团有限公司。浙江长城建设集团股份有限公司系涉案房屋的建设施工单位。
本院认为：原告刘兴荣、王晓丹、刘涛与被告湖州诺德置业有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效。原、被告双方均应按约全面履行义务。双方合同签订后，原告依约支付了全部价款，已全面履行了合同义务，被告作为出卖方亦应合理审慎地履行合同义务，向原告交付符合合同约定的房屋。被告已于2012年2月向原告交付了涉案房屋，但因房屋存在多处渗漏现象，致使原告无法进行装修并正常使用，原告无法实现改善型购房居住的目的。经原告及物业公司多次与被告反映、沟通，直至2017年6月20日，被告才对该房屋维修完毕并交付原告使用。因出卖方履行上的瑕疵，即房屋存在瑕疵，严重影响买方正常居住使用，出卖方应当赔偿买受人损失。故对原告关于要求被告赔偿因房屋漏水问题所遭受损失的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。但对于损失的计算标准，原告主张按照中国人民银行同期贷款年利率4.9%计算，缺乏依据。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中对被告逾期交房的违约责任计算标准为按照买受人已支付房价款的万分之一每日计算，即按照3.65%每年的标准计算，原告主张按年利率4.9%计算明显超过被告可预见的因违反合同可能造成的损失，即使在被告逾期交房且原告不提解除合同的前提下，被告也仅承担每日万分之一的赔偿标准。本案因房屋漏水，导致原告无法按照预期装修入住，对原告产生的不利后果与逾期交房并无二致。故本院参照该《商品房买卖合同》中关于出卖人逾期交房的违约责任计算标准，即按照买受人已支付房价款万分之一每日的标准计算。对于计算的期间，本院认为原告主张自其打算装修入住并发现房屋渗漏问题之时起计算至被告维修完毕并交付原告使用之时止，有理可据，于法不悖，本院予以支持。对原告要求被告支付其已支付的自2012年至2013年5月物业费的诉讼请求，本院认为，因被告交付的涉案房屋存在严重的质量问题，原告无法进行装修、使用，未能全面享受小区业主的权利，系原告产生的实际损失，故对该项诉讼请求，本院予以支持，对其要求被告支付自2013年6月至2017年物业费的诉讼请求，因该部分费用尚未实际发生，本院不予支持。综上，为正确调整民事法律关系，维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款之规定，判决如下：
一、被告湖州诺德置业有限公司赔偿原告刘兴荣、王晓丹、刘涛因房屋瑕疵交付所造成的损失358093元（2077105元×0.1‰×1724天），限于本判决生效之日起十日内清偿；
二、被告湖州诺德置业有限公司赔偿原告刘兴荣、王晓丹、刘涛已支付的物业费损失7487元，限于本判决生效之日起十日内清偿；
三、驳回原告刘兴荣、王晓丹、刘涛其余诉讼请求。
如被告湖州诺德置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费8623元，减半收取4312元，由原告刘兴荣、王晓丹、刘涛共同负担1083元，被告湖州诺德置业有限公司负担3229元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。
审判员 沈 巍
二〇一八年七月四日
书记员 吴佳佳