天津市河西区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津0103民初4879号
原告：天津市科恒工贸有限公司，住所天津市河西区云广新里2号楼4门底商。
法定代表人：王安广，总经理。
被告：天津市河西区雅视康配镜中心，住所天津市河西区小围堤道云广新里*号楼4门底商。经营者：杨璐，女，1986年6月26日出生，回族，个体工商户，住天津市河西区小围堤道云广新里*号楼4门底商。
委托诉讼代理人：朱虹，天津晟准律师事务所律师。
被告：杨磊，男，1981年4月5日出生，回族，无职业，住天津市河西区。
委托诉讼代理人：朱虹，天津晟准律师事务所律师。
原告天津市科恒工贸有限公司与被告天津市河西区雅视康配镜中心、被告杨磊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月21日立案后，依法由审判员张国栋独任审判，公开开庭进行了审理。原告天津市科恒工贸有限公司的法定代表人王安广、被告天津市河西区雅视康配镜中心的委托诉讼代理人朱虹、被告杨磊的委托诉讼代理人朱虹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告天津市科恒工贸有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与二被告之间的租赁合同，被告天津市河西区雅视康配镜中心将天津市河西区小围堤道云广新里二号楼四门底商腾空并交还原告；2.二被告连带支付租金170000元；3.二被告以170000元为基数，以中国人民银行同期贷款利率为标准连带支付自2015年11月1日至实际付清租金之日止的利息；4.本案诉讼费用由二被告承担。
事实与理由：天津市河西区小围堤道云广新里二号楼四门底商是我从天津市翔达市政工程有限公司承租。我与天津市翔达市政工程有限公司最早于2003年签订房屋租赁合同，合同到期后，双方多次续签合同，最后一份合同于2016年1月1日签订，租赁期限截止至2016年12月31日，合同到期后，双方未再签订书面租赁合同，转为不定期租赁。2007年4月17日，我与天津市雅视康配镜中心签订房屋租赁合同，约定将我承租的天津市河西区小围堤道云广新里二号楼四门底商中的一部分约70平方米转租给天津雅视康配镜中心使用，租赁期限自2007年3月20日至2009年12月31日。租赁期限届满后，双方未续签书面租赁合同，但天津市雅视康配镜中心一直使用该房屋至今。2013年年租金是8万元，双方约定每过一年，租金增加1万元，2015年至今的租金始终未变均为10万元。租金的支付方式为每季度第一个月交下季度房租。2015年房屋租金应为10万元，被告支付了7万元，尚余3万元未支付，2016年全年未支付，2017年1-4月份房租未交纳。
原告天津市科恒工贸有限公司提交如下证据：1.房屋租赁合同复印件4张，证明原、被告双方存在的权利义务关系；2.翔达公司安全检查记录及整改通知单2张，证明天津市翔达市政工程有限公司与原告房屋租赁关系直至2017年5月31日依然存续，天津市翔达市政工程有限公司定期对原告承租房屋进行安全检查；3.李敢书写的证明1张，证明被告天津市河西区雅视康配镜中心将其承租房屋的一部分转租给“津怡印务”，对“津怡印务”占用的房屋原告不要求在本案予以涉及；4.银行流水明细2张，证明被告天津市河西区雅视康配镜中心2014年支付原告房租9万元，2015年支付房租7万元及被告同意2014年的房租是9万元，2015年房租是10万元，2016年、2017年的房租也按照10万元计算；5.天津市河西区市政服务中心与雅视康眼镜签订的租赁合同1张，证明出具该合同是为了天津市雅视康配镜中心注册个体工商户营业执照使用，为防止另作他用，原件一直保存在原告处。
被告天津市河西区雅视康配镜中心、被告杨磊辩称，2007年3月8日，经营者为杨磊的天津市雅视康配镜中心与天津市河西区市政服务中心签订房屋租赁合同，后于2007年4月17日与原告签订房屋租赁合同，租赁物是天津市河西区小围堤道云广新里二号楼四门底商中的一部分约70平方米的房屋，天津市雅视康配镜中心在两份合同中均为承租方，合同到期日均为2008年12月31日，合同实际履行中将房租交给原告而非天津市河西区市政服务中心。租金为每月3500元，每季度第一个月交下季度房租，租赁期限届满后，双方未续签书面租赁合同。房屋以天津市雅视康配镜中心的名义使用到2015年7月份，杨璐为经营者的天津市河西区雅视康配镜中心在7月份后继续使用上述房屋至今，但未与原告签订书面租赁合同。2015年双方约定租金为7万元，已经支付，没有拖欠。2016年后双方因租金标准未达成一致，就没再支付过租金。原告只有在提供证据证明其从房屋所有权人处合法承租合法转租的情况下，才有权向被告天津市河西区雅视康配镜中心主张权利。原告与天津市河西区雅视康配镜中心约定的租金是每年7万元，对原告主张的租金标准10万元/年不认可。杨磊原系天津市雅视康配镜中心的经营者，其2015年7月之后便没有再使用诉争房屋，与原告不存在租赁关系，因此原告对杨磊的诉讼请求不成立。不同意原告的诉讼请求。
被告天津市河西区雅视康配镜中心提交2007年3月8日签署的房屋租赁合同复印件1张，证明杨磊承租的天津市河西区小围堤道云广新里二号楼四门底商的出租方是天津市河西区市政服务中心，该中心应为房屋的所有权人。
被告杨磊提交个体工商户注销登记决定书复印件1张，证明天津市雅视康配镜中心注销时间。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的证据，本院认证意见如下：原告天津市科恒工贸有限公司提交的证据3，未提交充分证据佐证，真实性无法确认，本院不予采信；证据4不能显示与本案的关联性，本院不予采信；原告天津市科恒工贸有限公司提交的其他证据及被告天津市河西区雅视康配镜中心、被告杨磊提交的证据，符合证据规则的要求，本院予以采信。
本院依据当事人的陈述和采信的证据，认定如下事实：天津市雅视康配镜中心是个体工商户，经营者为被告杨磊，组成形式为个体经营，于2007年3月29日注册，2015年7月17日注销。天津市河西区雅视康配镜中心也为个体工商户，经营者是杨璐，组成形式为个体经营。原告天津市科恒工贸有限公司（合同乙方）2016年1月1日与案外人天津市翔达市政工程有限公司（合同甲方）签订房屋租赁合同，约定甲方将天津市河西区小围堤道云广新里2号楼4门底商面积201平方米出租给乙方，租期从2014年1月1日至2015年12月31日。合同到期后，双方又续签一年的租赁合同，租赁期限截止到2016年12月31日，年租金15万元。第二份合同到期后，双方未再签订书面租赁合同。天津市翔达市政工程有限公司于2017年4月、5月对原告天津市科恒工贸有限公司、天津市河西区雅视康配镜中心进行了消防、安全检查。原告天津市科恒工贸有限公司曾与天津市雅视康配镜中心签订房屋租赁合同，约定原告将天津市河西区小围堤道云广新里二号楼四门底商中约70平方米的房屋出租给天津市雅视康配镜中心使用，租赁期间从2007年3月20日至2009年12月31日。租赁期届满后，未再签订书面房屋租赁合同，天津市雅视康配镜一直使用房屋至2015年7月份。杨璐为经营者的天津市河西区雅视康配镜中心在2015年7月份后继续租用上述房屋，后天津市河西区雅视康配镜中心将其承租房屋的一部分交给“津怡印务”使用，其余部分由天津市河西区雅视康配镜中心使用至今。2015年的房租7万元已经支付，2016年1月至2017年4月共16个月的房租未支付。
另，在本案诉讼过程中，天津市翔达市政工程有限公司向本院表示，其与天津市科恒工贸有限公司房屋租赁合同已经到期，对要求腾空并交还房屋给原告的诉讼请求表示异议，对原告关于租金的诉讼请求不发表反对意见，认为与天津市翔达市政工程有限公司无关，按照租赁合同其只向天津市科恒工贸有限公司主张占用使用费。天津市翔达市政工程有限公司不要求参加本次诉讼。
本院认为，当事人合法的民事权益应予保护。关于合同效力问题，原告天津市科恒工贸有限公司虽然未与被告天津市河西区雅视康配镜中心签订书面的房屋租赁合同，但口头约定亦为合同形式之一种，双方就天津市河西区小围堤道云广新里二号楼四门底商部分场地出租事宜达成一致，意思表示真实，内容不违反法律、法规强制性规定，且出租人应当知道承租人转租，在六个月内未提出异议，本院认定转租期限未超过承租人剩余租赁期限的约定有效，超过部分无效。关于合同解除问题，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。天津市翔达市政工程有限公司与天津市科恒工贸有限公司房屋租赁合同已经在2016年12月31日到期，现转租期限已经超过承租人剩余租赁期限，对原告要求解除的诉讼请求，本院不予支持。关于腾房问题，由于原告天津市科恒工贸有限公司与天津市翔达市政工程有限公司房屋租赁合同已经到期，天津市翔达市政工程有限公司不同意原告再占用诉讼房屋，原告要求被告腾房并将房屋交付给原告的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。关于房屋租金问题，原告按照约定将房屋交付给被告天津市河西区雅视康配镜中心使用。转租期限未超过承租人剩余租赁期限的租赁合同有效，承租人应当按照约定的期限支付租金。转租期限超过承租人剩余租赁期限的租赁合同虽然无效，但天津市翔达市政工程有限公司对原告主张租金不发表反对意见，认为与其无关，原告请求参照合同约定的租金标准支付租金，本院予以支持。原告主张的租金标准，未提供有效证据证明，被告天津市河西区雅视康配镜中心认可每年房租7万元，本院按照年租金7万元标准，对2016年1月至2017年4月的房屋租金93333.33元予以支持。关于利息问题，原告的主张缺乏依据，本院不予支持。关于责任承担问题，经营者为杨磊的天津市雅视康配镜中心2015年7月17日注销，使用诉争房屋至2015年7月份，原告向杨磊主张权利缺乏依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款、第十五条、第十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、本判决生效之日起10日内，被告天津市河西区雅视康配镜中心支付原告天津市科恒工贸有限公司房屋租金93333.33元；
二、驳回原告天津市科恒工贸有限公司的其他诉讼请求。
如未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3700元，减半后收取1850元，由原告天津市科恒工贸有限公司负担834元，被告天津市河西区雅视康配镜中心负担1016元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
审判员 张国栋
二〇一七年六月二十九日
书记员 张方靖
附相关法条
1、《中华人民共和国合同法》第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。
2、《中华人民共和国合同法》第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
3、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
4、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。
5、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。
因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。
6、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。