内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）呼商终字第31号
上诉人（原审原告）呼伦贝尔市海拉尔区经济技术开发区商城业主委员会，住所地内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔开发区。
负责人佟海珍（曾用名佟海燕），主任。
委托代理人宝华，内蒙古适宜律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）海拉尔区经济技术开发区物业服务有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区。
法定代表人侯秀梅，经理。
委托代理人乔艳慧，该公司副经理。
委托代理人包玉新，内蒙古铁源律师事务所律师。
上诉人呼伦贝尔市海拉尔区经济技术开发区商城业主委员会（以下简称业主委员会）因与被上诉人海拉尔区经济技术开发区物业服务有限责任公司（以下简称物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区人民法院（2014）海商初字第13号民事判决，向本院提起上诉，本院于2014年9月28日受理后，依法组成由审判员王丽英担任审判长，审判员杨春艳、春英参加的合议庭，并于2014年11月5日公开开庭进行了审理。上诉人业主委员会负责人佟海珍及委托代理人宝华，被上诉人物业公司的委托代理人乔艳慧、包玉新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，双方分别于2007年11月1日、2009年1月1日、2010年1月1日、2011年1月1日签订了《物业管理委托合同》及《物业服务补充合同》。2007年11月1日及2009年1月1日的《物业管理委托合同》，约定了由业主委员会委托物业公司对建筑面积为18275.57平方米的开发区商城进行物业服务；四份《物业服务补充合同》约定了业主委员会每年给物业公司补贴服务费用的金额。双方对该四份补充合同约定的补贴款均已由物业公司从租金中扣取、会计报告认定的2009年至2011年期间物业公司自租金中扣取的物业费数额、不含公摊的收费面积为5652平方米、每平方米收费标准为1元的事实均无异议。但物业公司不认可业主委员会主张的通过计算的方式确定物业公司收取物业服务费用的金额，认为《物业服务补充合同》是双方关于补贴款的约定。补充合同中的物业费数额只是计算业主委员会支付物业公司补贴费的参考依据，物业公司收取物业服务费是法定权利，业主委员会不能加以限制。业主委员会曾就本案的第一、二项的诉讼请求，于2011年10月17日向该院提起民事诉讼，该院作出（2011）海商初字第1号民事判决，驳回了业主委员会该部分的诉讼请求。双方对判决不服提出上诉后，呼伦贝尔市中级人民法院将案件发回该院重审。该院在重审过程中，业主委员会变更了原审的诉讼请求，撤回了关于本案的第二项诉讼请求。对于本案的第一项诉讼请求，业主委员会在重审案件中未主张，现该判决已发生法律效力。业主委员会就本案于2014年5月10日再次向该院提起民事诉讼，本案在审理过程中，业主委员会在多次变更诉讼请求主张的金额后，将第二项诉讼请求的金额确定为138785元，其中要求物业公司返还2008年至2010年的物业费的金额为109784元（38668元（160844元＋67824元×12个月×1元-190000元）×3年-6220元）；要求物业公司返还2011年的物业费的金额为29001元（50868元（5652平方米×9个月×1元）＋120633元-142500元（190000元÷12个月×9个月））。另查明，在本案审理中，物业公司公司名称由“海拉尔经济技术开发区物业管理有限责任公司”变更为“海拉尔区经济技术开发区物业服务有限责任公司”。
原审法院经审理认为，双方当事人分别于2007年11月1日、2009年1月1日、2010年1月1日、2011年1月1日签订的《物业管理委托合同》及《物业服务补充合同》的内容不违反法律规定，合法有效。本案的争议焦点为，业主委员会是否有证据证明其诉讼请求及双方每年在补充合同中约定的物业服务费是双方约定的固定数额还是计算补贴款的参考数据。业主委员会依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持”的规定，要求物业公司移交自2007年11月1日至2011年9月30日期间的用于管理90户业主收费用的台账及收取物业服务费的收据。该院审理后认为，台账不是物业服务必备的资料，物业管理费的收据系物业公司财会入账的会计凭证，均不属于最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定中的物业服务所必需的相关资料，业主委员会第一项诉讼请求证据不足，该院不予支持。双方签订的四份《物业服务补充合同》均由两条构成，第一条内容为，业主委员会每年给物业公司补贴物业服务费用的数额及计算方式；第二条内容为年终评议各项物业服务工作优良，业主委员会补给物业公司奖金。《物业服务补充合同》的主要内容是双方关于补贴款的约定，将“年物业服务收费”的金额，作为计算补贴物业服务费用的参考数额，是对《物业管理委托合同》的一种补充，而不是变更。业主委员会以补充合同中约定的补贴费计算方式中标明的“年物业服务收费”数额，作为双方约定的固定数额，并以此为标准，要求物业公司返还物业服务费的第二项诉讼请求，不符合《物业管理委托合同》及《物业服务补充合同》的约定，且物业公司不认可，业主委员会没有其他的证据证明其主张，该院对此不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告呼伦贝尔市海拉尔区经济技术开发区商城业主委员会的诉讼请求。案件受理费3326元，减半收取1663元，由原告呼伦贝尔市海拉尔区经济技术开发区商城业主委员会负担。
上诉人业主委员会不服原审判决，向本院提起上诉称，原审判决认定事实不清，《物业服务补充合同》对《物业服务合同》物业管理费总金额进行了变更，《物业服务补充合同》明确了物业管理费为19万元，并明确了每年物业服务总金额包括每年按照建筑面积5652平方米计算物业服务收费19万元及补贴部分。因此，《物业服务补充合同》应作为物业公司收取业主委员会管理费用总金额的合法依据。物业公司在管理商城期间定期向业主收取物业管理费67824元。会计报告中显示物业公司每年从租金中扣取160848元的物业管理费，合计228668元，扣除《物业服务补充合同》约定的物业管理费19万元，四年共计多收取138785元，物业公司应将多收取的物业费返还给业主委员会。另外，根据《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定，业主委员会需要对每个商城业主交纳费用的凭证进行管理，所以物业公司应当返还票据存根或复印件。请求法院撤销原审判决，依法改判。
被上诉人物业公司答辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。物业服务费的收取问题，《物业管理委托合同》对物业服务费明确约定按建筑面积及收费标准来收取，因此业主委员会应收物业服务费21万元多，而不是业主委员会主张的物业服务费19万元。《物业服务补充合同》是对《物业管理委托合同》的补充，与主合同同时生效。《物业服务补充合同》约定业主委员会给物业公司每年补贴物业服务费，涉及到的物业服务费19万元是双方计算补贴的一个因素，并不是双方约定的物业服务费的具体数额。双方当事人之间的物业服务合同关系，依据的是物业服务的法规、合同以及物业行业的规则，并根据物价部门收费办法收取物业服务费。物业公司没有多收取业主委员会物业服务费。物业公司是依法设立的具有独立法人资格的企业，物业公司依照法律规定对会计资料负有妥善保管的职责，且收费票据存根或复印件不属于商城管理所必需的物业管理资料。故请求二审法院维持原审判决，驳回业主委员会的诉讼请求。
本院经审理查明，双方于2007年11月1日、2009年1月1日签订两份《物业管理委托合同》，由业主委员会委托物业公司对建筑面积为18275.57平方米的开发区商城进行物业服务，并约定了管理服务费按照建筑面积收取。双方对不含公摊的收费面积为5652平方米及每平方米收费标准为1元的事实认可。基于开发区商城的特殊需要，2007年11月1日、2009年1月1日、2010年1月1日、2011年1月1日双方签订了《物业服务补充合同》。四份《物业服务补充合同》约定了业主委员会每年给物业公司补贴服务费用的金额。在计算补贴服务费用的金额时，提及2008年物业服务收费合计196220.64元，2009年至2011年每年物业服务收费合计19万元。2009年、2010年、2011年物业公司自租金中扣取的物业服务费数额为160844元、160844元、120633元。另查明，在本案审理中，物业公司名称由“海拉尔经济技术开发区物业管理有限责任公司”变更为“海拉尔区经济技术开发区物业服务有限责任公司”。业主委员会主张物业服务费数额应按《物业服务补充合同》约定的19万元标准收取。而物业公司认为《物业服务补充合同》是双方关于补贴款的约定，物业服务费数额只是计算业主委员会支付物业公司补贴款的参考依据，物业公司应按照《物业管理委托合同》的约定按建筑面积收取物业服务费。为此双方发生争议，业主委员会诉至原审法院，请求物业公司返还多收取的物业管理费151296元及移交开发区商城业主的财务帐目与全部的收费票据。
本院认为，双方当事人签订的《物业管理委托合同》及《物业服务补充合同》，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。管理服务费总金额包括管理服务费和补贴管理服务费，双方对补贴管理服务费的收取无争议。本案的争议焦点为物业公司的管理服务费是以《物业管理委托合同》约定的按建筑面积收取还是以《物业服务补充合同》约定的管理服务费19万元收取为标准，物业公司是否多收取了业主委员会管理服务费；物业公司应否向业主委员会交付90户业主交纳管理服务费的收据复印件。
关于物业公司是否多收取了管理服务费的问题。双方签订的《物业管理委托合同》约定了管理服务费按建筑面积收取，并约定了管理服务费标准按物价局文件调整。由于开发区商城情况特殊，有的业主交纳管理服务费，有的业主不交纳管理服务费，《物业管理委托合同》约定的管理服务费无法满足物业公司正常管理商城的需要。因此，双方陆续签订了四份《物业服务补充合同》，由业主委员会每年另外给物业公司补贴人员工资、福利费等管理服务费用。可见，双方签订《物业服务补充合同》的目的是针对开发区商城的性质和特点，业主委员会补贴物业公司的管理服务费用，而不是对管理服务费的收取方式和标准进行变更。从《物业管理委托合同》与《物业服务补充合同》的关系看，《物业服务补充合同》并未明确表示对《物业管理委托合同》约定的管理服务费收取方式和标准进行变更或废止。因此，《物业管理委托合同》与《物业服务补充合同》应作为一个整体，二者是互为补充的关系。《物业管理委托合同》对管理服务费的收取方式和标准进行了约定，《物业服务补充合同》对补贴管理服务费进行了约定，《物业服务补充合同》提及的“管理服务费19万元”仅是作为计算补贴管理服务费时的考量因素，故业主委员会主张每年的管理服务费数额确定为19万元，依据不足。双方签订的《物业管理委托合同》是当事人的真实意思表示，且《物业管理委托合同》约定管理服务费按照建筑面积的收取标准也不违反物业管理条例及物业管理行规。因此，业主委员会的该项上诉理由不成立，本院不予支持。
关于物业公司应否向业主委员会交付收据复印件的问题。业主委员会以物业管理需要为由主张物业公司应向业主委员会交付收费票据复印件。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持”的规定，收据复印件是业主交纳物业公司的财务凭证，体现的是业主与物业公司物业服务收费的情况，与日后物业管理无关，不属于物业服务所必需的相关资料，故业主委员会的该项上诉请求不能成立，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3326元，由上诉人呼伦贝尔市海拉尔区经济技术开发区商城业主委员会负担。
本判决为终审判决。
审判长 王丽英
审判员 杨春艳
审判员 春 英
二〇一四年十一月十三日
书记员 朱健楠
附本判决所依据的相关法律：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；