湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）湘01民终3379号上诉人（原审被告）王浪，女，1985年1月6日出生，汉族，住湖南省长沙市望城区。被上诉人（原审原告）长沙市望城区物资管理中心，住所地湖南省长沙市望城区高塘岭街道雷锋西路**号。法定代表人梁捍红，该中心主任。上诉人王浪因与被上诉人长沙市望城区物资管理中心（以下简称望城区物管中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市望城区人民法院作出（2016）湘0112民初481号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2015年2月15日以望城区物管中心为甲方、王浪为乙方，双方签订了《门面租赁协议》；协议主要约定：王浪承租长沙市望城区高塘岭街道郭亮北路长沙银行北侧（由南往北）门面第1缝，租赁期限至2015年12月31日止；门面租金第一年每月为1900元，租金按季给付，上季月末25日前支付下季度租金，若乙方逾期欠付租金则甲方每日按照月租金千分之五收取乙方违约金。该协议第一条第四款约定：“如遇城建规划调整或其他相关政策变化，需对门面进行改造、拆建或整体转让（即政府行为），双方必须无条件服从并提前终止协议。乙方用于门面的装修按‘来装去丢’规则办理，甲方不负责乙方任何经济补偿，但甲方应在收回门面前三个月书面告知乙方。”2015年9月长沙市望城区人民政府决定将王浪承租门面自2015年9月2日起调配给长沙市望城区自来水有限公司使用，故望城区物管中心于2015年9月7日向王浪发出收回门面通知书，要求王浪在2015年12月8日前做好腾退租赁门面的相关准备，并于到期日移交门面，王浪签字确认。2016年2月14日长沙市望城区自来水有限公司出具证明，同意在涉案房产实际交付至其单位前由望城区物管中心向承租人或占用人收取租金或使用费。因王浪拒绝腾退房屋，望城区物管中心于2016年1月25日诉至原审法院，请求判令：1、王浪立即腾空承租门面并交付给望城区物管中心；2、王浪立即向望城区物管中心支付2015年第四季度租金5700元及租金付清之日止的违约金；3、王浪按照2015年租金标准支付2016年1月1日起至门面实际交还望城区物管中心之日止门面使用费；4、本案诉讼费全部由王浪承担。另查明，租赁期届满后，双方未续约也未重新签订合同，王浪门面租金已交至2015年第三季度，2015年第四季度尚欠付租金5700元（1900元/月*3个月），且继续占用涉案门面。庭审中王浪辩称，2015年第四季度的租金是因望城区物管中心暂不收取还未交纳，望城区物管中心对王浪的该抗辩理由未提出反驳意见。原审法院认为：望城区物管中心与王浪签订的《门面租赁协议》为双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照协议约定履行义务。望城区物管中心与王浪在协议中约定，如遇城建规划调整或其他相关政策变化，需对门面进行改造、拆建或整体转让（即政府行为），双方必须无条件服从并提前终止协议；在长沙市望城区人民政府决定将王浪租赁的门面调配给长沙市望城区自来水有限公司使用后，望城区物管中心于2015年9月7日向王浪发出收回门面的通知，应视为望城区物管中心已在合理期限之前向王浪作出了解除协议的意思表示。望城区物管中心现要求王浪立即腾空、交付承租的门面及支付租金符合法律规定，予以支持。王浪抗辩称租赁协议约定在同等条件下王浪享有优先承租权，但王浪租赁的门面是因政府的决定而移交给长沙市望城区自来水有限公司使用，符合双方约定的退房条件，故本案中不具备王浪行使优先承租权的前提条件，王浪要求确认对原租赁的门面享有优先承租权缺乏依据，不予支持。王浪在租赁合同解除后，继续占有使用原租赁的门面给望城区物管中心造成了损失，应当予以赔偿；望城区物管中心主张由王浪按原租赁协议约定的租金为标准支付租赁合同解除后的房屋占有使用费，予以支持；综上，王浪应支付2015年10月1日至2015年12月31日期间的门面租金5700元（计算方式为1900元/月*3个月）及2016年1月1日至门面实际交还望城区物管中心之日止的门面占有使用费（计算方式为1900元/月*实际占用月数）。另查明，王浪未向望城区物管中心支付2015年第四季度的租金，主要是望城区物管中心暂不收取而造成的，王浪并未故意迟延履行支付租金的义务，不应承担违约责任，故望城区物管中心要求王浪支付违约金的请求，不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、第二百二十六条、第二百三十五条、第二百三十六条的规定，判决：一、限王浪在本判决生效之日起五日内立即腾空所承租的长沙市望城区高塘岭街道郭亮北路长沙银行北侧（由南往北）第1缝门面，交还给长沙市望城区物资管理中心；二、限王浪在本判决生效之日起五日内向长沙市望城区物资管理中心支付2015年10月1日至2015年12月31日的租金5700元；2016年1月1日起至实际腾退门面之日止的占有使用费按照1900元/月的标准由王浪支付给长沙市望城区物资管理中心；三、驳回长沙市望城区物资管理中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由王浪承担。上诉人王浪不服原审判决，向本院提起上诉称：一、涉案门面至今仍是被上诉人所有，任何第三人皆无权处置涉案门面，故本案并不适用《门面租赁协议》第一条第四款之约定。被上诉人是通过政府调配方式变相将涉案门面租赁给长沙市望城区自来水有限公司。二、即使政府决定调配涉案门面合法有效，因上诉人基于对被上诉人的信任，向第三人公司缴纳了加盟费用，同时对涉案门面进行了全面装修，被上诉人应当补偿上诉人的装修损失。三、涉案门面自承租之日起就一直存在严重漏水情形，被上诉人应赔偿上诉人因门面漏水带来的全部损失。故，请求撤销原审判决，依法驳回被上诉人的全部诉讼请求，并由被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费。被上诉人望城区物管中心答辩称：一、被上诉人为望城区商务局下辖的事业二级机构，所有资产均为国有资产，根据相关规定，区政府有权依法调配处置。根据区政府的决定，原登记在被上诉人名下的所有资产，包括涉案门面，均已调配给长沙市望城区自来水有限公司使用。被上诉人名下资产交出后，不再拥有管理和使用权，更无另行出租一说。二、《门面租赁协议》是双方真实意思表示，上诉人在经营过程中发生的各项费用均与被上诉人无关。三、关于涉案门面的漏水问题，被上诉人曾表示愿意给予一定补偿，但双方就腾退门面一事协商未果，所以此事也没有达成合意。请求维持原判。本院二审查明的事实与原审法院认定的事实一致。本院认为：望城区物管中心与王浪于2015年2月15日签订的《门面租赁协议》系双方真实意思表示，并无法定无效情形，合法有效。合同第一条第四项明确约定：“如遇城建规划调整或其他相关政策变化，需对门面进行改造、拆建或整体转让（即政府行为），双方必须无条件服从并提前终止协议。乙方用于门面的装修按‘来装去丢’规则办理，甲方不负责乙方任何经济补偿，但甲方应在收回门面前三个月书面告知乙方。”长沙市望城区人民政府于2015年9月2日决定将涉案门面调配给长沙市望城区自来水有限公司使用，符合双方合同所约定的“整体转让（即政府行为）”的合同解除条件，因此望城区物管中心于2015年9月7日向王浪送达《收回门面通知书》，要求王浪在2015年12月8日前腾退涉案门面，符合合同约定，且王浪未在法定期限内向法院起诉请求确认望城区物管中心解除合同行为无效，故双方的租赁合同已解除。因此，对望城区物管中心要求王浪腾退门面并支付相应租金的主张，本院予以支持。王浪抗辩称，根据合同约定，租赁期满后，其在同等条件下享有优先承租权。然，王浪享有优先承租权的前提是望城区物管中心在租赁期满后将涉案门面出租给第三人，而本案中，望城区物管中心收回涉案门面系因长沙市望城区人民政府已将涉案门面调配给长沙市望城区自来水有限公司使用，望城区物管中心无权继续出租涉案门面，故王浪不具备行使优先承租权的前提条件，对王浪的上述抗辩主张，本院不予支持。另，对于王浪在二审提出的要求望城区物管中心补偿装饰装修损失并赔偿因漏水造成的损失的主张，因王浪未在一审中提起反诉，且经本院调解不成，故本案中不予处理，双方可另行依法解决。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人王浪的上诉理由不成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由上诉人王浪负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘 凯审 判 员  王 勇代理审判员  金新贵二〇一六年七月十八日书 记 员  周 翔附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。