宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）宁01民初51号 原告：张铎，男，汉族，1977年5月12日出生，住甘肃省兰州市。 委托诉讼代理人：王涂林，宁夏天盛律师事务所律师。 原告：吴昕，女，汉族，1981年6月5日出生，住甘肃省兰州市。 委托诉讼代理人：王涂林，宁夏天盛律师事务所律师。 被告：宁夏荣达房地产开发有限公司，住所地：石嘴山市大武口区游艺西街**。 法定代表人：梁生科，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：董鹏，宁夏平瑞律师事务所律师。 第三人：中国工商银行股份有限公司银川金凤支行，住，住所地：银川市金凤区北京中路**/div> 负责人：唐秀珍,该支行行长。 委托诉讼代理人：徐林，系中国工商银行股份有限公司银川金凤支行员工。 原告张铎、吴昕与被告宁夏荣达房地产开发有限公司（以下简称荣达公司）、第三人中国工商银行股份有限公司银川金凤支行（以下简称工商银行金凤支行）买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月9日受理后，依法组成合议庭，由审判员赵和平担任审判长，审判员杨璐璐主审，审判员赵来珍参加评议，于2018年7月12日公开开庭进行了审理。原告张铎、吴昕的委托诉讼代理人王涂林，被告荣达公司委托诉讼代理人董鹏，第三人工商银行金凤支行的委托诉讼代理人徐林出庭参加诉讼。本案现已审理完毕。 原告张铎、吴昕向本院提出的诉讼请求：1.解除原告与被告荣达公司签订的两份《银川市商品房买卖合同》，判令被告荣达公司返还原告已付的首付款7968184元及原告已向第三人工商银行金凤支行偿还的借款本息3652435.55元（截止到2018年1月8日）。共计11620619.55元；2.解除原告与第三人工商银行金凤支行、被告荣达公司签订的《个人购房借款/担保合同》，并判令被告荣达公司向第三人工商银行金凤支行偿还原告自2018年1月8日之后剩余未偿还的借款本息；3、被告荣达公司向原告赔偿资金占用期间的利息损失1870334元（暂计算至2018年1月8日止），后续资金占用期间的利息损失实际请求以第一项诉求的11620619.55元为基数按年利率6%自2018年1月9日判至判决确定之日止；上述所有金额之和为13490953.55元；4.本案诉讼费用由被告荣达公司承担。事实与理由：2014年11月5日，原告与被告宁夏荣达房地产开发有限公司签署了两份《银川市商品房买卖合同（预售）》（下称“商品房买卖合同”），约定原告向被告宁夏荣达房地产开发有限公司购买位于银川市××路的房产。两份商品房买卖合同第十一条约定，被告宁夏荣达房地产开发有限公司应当在2015年5月31日前将合乎约定条件的商品房交付原告使用。2015年1月27日，为购买上述合同项下的房产，原告与第三人中国工商银行股份有限公司银川金凤支行、被告宁夏荣达房地产开发有限公司签订《个人购房借款/担保合同》，约定原告作为借款人，向第三人中国工商银行股份有限公司银川金凤支行贷款金额为7960000元，贷款期限为十年，贷款人将贷款资金划入被告宁夏荣达房地产开发有限公司名下账户，原告以上述所购房屋作为抵押财产提供抵押担保，被告宁夏荣达房地产开发有限公司为借款合同项下的全部债务提供连带保证担保。 合同签订后，原告依约履行了两份合同约定的义务，支付了首付款，办理了按揭贷款，被告宁夏荣达房地产开发有限公司却没有依约交房，实际已经逾期超过两年的时间，原告购房目的不能实现，现原告要求解除商品房买卖合同。商品房买卖合同解除后，致使商品房担保贷款合同的合同目的无法实现，原告与第三人中国工商银行股份有限公司银川金凤支行、被告宁夏荣达房地产开发有限公司签订的《个人购房借款/担保合同》亦应被解除。商品房买卖合同解除后，原告要求被告宁夏荣达房地产开发有限公司返还已付款及赔偿损失，故诉至本院，请求判如所请。 荣达公司辩称，被告同意解除双方签订的《商品房买卖合同》，双方签订房屋买卖合同时均没有实际履行的意思表示。荣达房地产二分公司负责人苏姗与原告张铎系朋友关系，苏姗为解决荣达二分公司开发项目资金问题与张铎协商，以张铎的名义办理房屋按揭贷款由荣达二分公司使用。原告并没有实际出资支付涉案房屋的首付款，房屋首付款7968184元系荣达二分公司先将款项转入公司工作人员帐户，然后委托公司工作人员将7968184元再转入张铎的帐户，再由张铎帐户转入荣达二分公司交付首付款，通过这种倒账的方式取得符合办理按揭贷款的手续和资料。办理的按揭贷款由荣达二分公司使用，荣达二分公司以张铎的名义向工商银行银川金凤支行逐步偿还贷款。由于苏姗涉嫌刑事犯罪被公安机关侦查，二分公司的财务凭证等被公安机关作为刑事案件的证据扣押，导致二分公司不能继续正常清偿贷款，张铎向银行清偿了部分贷款利息。综上所述，1、原告诉讼的首付款7968184元因其并未实际支付，被告没有义务返还，同时也不存在赔偿原告关于该部分款项利息损失的义务。2、被告荣达公司对于按揭贷款未清偿的部分愿意按照贷款合同的约定继续承担清偿义务，保证银行的债权能够实现。3、原告已经清偿按揭贷款的部分，被告荣达公司予以返还。 工商银行金凤支行述称，不同意解除合同，为保证我行的贷款的正常归还，确保债权不落空。 原告为支持其诉讼主张，提交《银川市商品房买卖合同》两份、《个人购房借款/担保合同》一份、支付系统专用凭证六张、收款收据两张、还款交易明细，被告荣达公司为支持诉讼提交个人存款明细六张、宁夏银行电子回单一份，交易明细表一份，账上银行取款凭单一份，存款客户回单八份、银行流水单十三张。经审查，本院对原告、被告提交的证据，来源合法，内容真实，予以采信。对双方的证明目的综合全案予以认定。 经审理查明，2014年11月5日，原告张铎与被告荣达公司签订了编号为201400056806*与编号为201400056843*的两份《银川市商品房买卖合同（预售）》，约定原告向被告荣达公司购买位于银川市××路的房产。约定：贷款方式为商业贷款，买方（原告）于2014年10月30日前支付首付款3984092元和3984092元，余款向中国工商银行银川市新城支行申请贷款支付，出卖方（被告）应当在2015年5月31日前向买受人张铎交付房屋。张铎于2014年10月29日至2014年10月31日分六次向宁夏荣达房地产开发有限公司银川二分公司账户转入房屋首付款7968184元，宁夏荣达房地产开发有限公司银川二分公司向张铎出具收款收据。 2015年1月27日原告张铎（借款人）、吴昕（共同借款人）与第三人工商银行金凤支行（贷款人）、被告荣达公司（保证人）签订了《个人购房借款/担保合同》编号为[商房贷]字[工]行[新城]支行[2015]年[0000037]号号，约定原告张铎作为借款人，向第三人工商银行金凤支行为原告所购上述房屋贷款7960000元，贷款期限为10年，借款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利息为基准利率，上浮25%确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准，并按月利率=年利率/12，日利率=年利率/360，还款方式是按月等额本金还款法（按月计息）。贷款人将贷款资金划入被告荣达公司名下账户，原告以上述所购房屋作为抵押财产提供抵押担保，被告荣达公司为借款合同项下的全部债务提供连带保证担保。后原告与第三人办理了房屋抵押登记。第三人将上述借款转入被告荣达公司账户。原告自2015年2月开始每月的28日以等额本金的还款方式向工商银行金凤支行偿还借款7960000元本息，截止到2018年1月8日，共还款本金2321666.55元，还款利息为1330769元，共计3652435.55元。 另查明，在2014年10月29日-2014年10月30日期间宁夏荣达房地产开发有限公司银川二分公司向其公司员工李彦蓉、李素娟、安晓丽、陈勇、苏海伟账户转款，同日李彦蓉、李素娟、安晓丽、陈勇、苏海伟将收到公司的款项于当日全部转入张铎的账户。张铎称该款项系其他经济往来，与本案无关，宁夏荣达房地产开发有限公司银川二分公司的负责人苏姗称首付款项系其借给原告。 本院认为，原告与被告荣达公司签订的两份《银川市商品房买卖合同（预售》，原告与第三人、被告荣达公司签订的《个人购房借款/担保合同》系各方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，合法有效。当事人均应依照约定全面履行各自的义务。原告按约定支付了首付款，并以按揭方式支付了全部房款，被告应在合同约定的交付时间向原告交付案涉房屋并办理产权登记。商品房买卖的核心在于买受人预期取得房屋所有权后占有、使用、收益的权利，现涉案房屋已经自合同约定交付近3年未能办理产权无法使买受人取得所有权，同时至庭审时被告也无法提出合理期限内办理全部房产手续，合同的目的无法实现，被告的迟延履行可以认定根本违约，被告应承担违约责任。现原告诉请解除合同，被告同意解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。本案《商品房买卖合同》虽未约定解除的条件及逾期交付的责任，但因双方在是否解除合同方面意思表示完全一致，故涉案合同在此情况下即归于消灭。对于双方当事人协商一致解除合同的效力，依法予以认定。 被告辩解案涉房屋的首付款并非原告实际支付。经查，原告与被告荣达公司签订的两份《银川市商品房买卖合同（预售》有双方的签字盖章，原告支付的首付款系从其账户转出并从第三人处办理了贷款手续，合同已经实际履行，而被告提交证据仅能证明荣达二分公司的工作人员与张铎存在经济往来，且现有证据反映的转账金额明显低于本案首付款金额，不能有效证实首付款系荣达二公司分公司支付，故对于被告的辩解意见本院不予采纳。 第三人辩解不同意解除《个人购房借款/担保合同》。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”。本案中两份《银川市商品房买卖合同（预售》解除后，双方的购房目的已不能实现，原告与第三人工商银行金凤支行、被告荣达公司签订的《个人购房借款/担保合同》已无继续履行必要，应当一并予以解除。故第三人提出的辩解理由不能成立，本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的规定，原告与被告荣达公司签订的两份《银川市商品房买卖合同》、原告与第三人、被告荣达公司签订的《房屋按揭借款合同》解除后，被告荣达公司应返还原告首付款7968184元及已偿还至2018年1月8日的借款本息3652435.55元。因第三人具有独立请求权，但其对于解除《个人购房借款/担保合同》后的处理并未提出诉讼请求，故本案仅就原告主张的商品房买卖合同进行处理。 原告所主张的资金占用期间的利息损失性质实质为违约金，因被告荣达公司的违约行为，被告应向原告赔偿因违约造成的损失，双方未约定违约责任，本院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”原告主张被告荣达公司应向其赔偿资金占用期间的利息损失的请求本院予以支持，但原告提出按照每年6%计算没有法律依据。因首付款系2014年10月31日交付，故本院依据支付首付款7968184元自2014年11月1日至2018年1月8日，按照中国人民银行贷款同期基准利率计算4.75%/年的资金占用损失共计1222728.9元（7968184元×4.75%÷360天×1163天），并支付首付款7968184元自2018年1月8日判至判决确定之日止的利息，利率按照4.75%/年计算，同时支付原告张铎已经实际向第三人中国工商银行股份有限公司银川金凤支行偿还的本金2321666.55元、利息1330769元，自实际偿还之日起至本判决确定给付之日止按年利率4.75%计算的资金占用期间的利息。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第二十四条、第二十五条之规定，判决如下： 一、解除原告张铎与被告宁夏荣达房地产开发有限公司签订的两份《银川市商品房买卖合同（预售）》； 二、被告宁夏荣达房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告张铎购房首付款7968184元，并返还原告张铎、吴昕已经偿还的借款本息3652435.55元（本金利息暂计至2018年1月8日）； 三、被告宁夏荣达房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告张铎7968184元2018年1月8日前资金占用期间的利息1222728.9元，2018年起1月8日之后的资金占用期间的利息按年利率4.75%计算至本判决确定给付之日，并支付原告张铎已经实际向第三人中国工商银行股份有限公司银川金凤支行偿还的本金2321666.55元、利息1330769元，自实际偿还之日起至本判决确定给付之日止按年利率4.75%计算的资金占用期间的利息； 四、解除原告张铎、吴昕与第三人中国工商银行股份有限公司银川金凤支行、被告宁夏荣达房地产开发有限公司签订的《个人购房借款/担保合同》。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费102745元，由被告宁夏荣达房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代理人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区高级人民法院。 审判长  赵和平 审判员  杨璐璐 陪审员  马俊兰 二〇一八年九月十七日 书记员  杨 锋 附：法律相关规定 《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。 第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。 《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。