浙江省诸暨市人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）浙0681执异69号
案外人：诸暨叶欣机电制造有限公司，住所地：浙江省诸暨市陈宅镇工业区。组织机构代码：30764990-4。
法定代表人：俞志文。
委托诉讼代理人：俞叶红，公司员工。
申请执行人：浙江诸暨农村商业银行股份有限公司浣东支行，住所地：浙江省诸暨市浣东街道高湖东路18号永和花园5幢、6幢。组织机构代码：77647345-4。
法定代表人：陈旭光，支行行长。
委托诉讼代理人：楼云达，公司员工。
被执行人：何丽萍，女，1960年12月13日出生，汉族，住浙江省诸暨市。
被执行人：诸暨天宏服饰有限公司，住所地：浙江省诸暨市江藻镇工业小区。组织机构代码：74412116-3。
法定代表人：何丽萍。
二被执行人的委托诉讼代理人：楼旭东，浙江曦明律师事务所律师。
本院在执行申请执行人浙江诸暨农村商业银行股份有限公司浣东支行（下称农商银行浣东支行）与被执行人何丽萍、诸暨天宏服饰有限公司（下称天宏公司）金融借款合同纠纷一案中，案外人诸暨叶欣机电制造有限公司（下称叶欣公司）对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。
案外人叶欣公司称：请求本院保护其对天宏公司位于诸暨市江藻镇石壁山村的工业房地产[土地使用证号：诸暨国用（2006）第10-4272号；对相应的国有土地使用权下称涉案土地]享有的租赁权。事实和理由：2014年7月18日，诸暨市裴拉格慕进出口有限公司（下称裴拉格慕公司）与天宏公司签订租赁合同，约定由天宏公司将其位�诸暨市江藻镇工业小区的土地及地上厂房出租给裴拉格慕公司，租赁期限为2014年8月1日至2029年7月30日。2016年12月20日，裴拉格慕公司将上述房地产转租给叶欣公司，约定租赁期限为2017年2月11日至2026年2月10日，租金按年支付。叶欣公司已支付一年租金28万元，并自2016年12月起对租赁房屋进行整修。现叶欣公司得知上述房地产将被本院拍卖。由于签订租赁合同时，转租方裴拉格慕公司及实际所有人天宏公司均未告知相关房地产已被法院查封，故其系善意租赁。
申请执行人农商银行浣东支行辩称：1、其对涉案土地享有能够对抗第三人的抵押权；2、虽然天宏公司与裴拉格慕公司签订租赁合同早于涉案土地设定抵押，但设定抵押时，何丽萍曾出具过涉案土地无抵押、无租赁、无查封的承诺书，且没有证据证明在涉案土地设定抵押前，裴拉格慕公司已占有使用租赁物，故有理由相信当时天宏公司仍为涉案土地的实际占有人；3、天宏公司与裴拉格慕公司表面上为两家公司，但实际上财务同一，实际控制人同一，双方只是虚构租赁关系以对抗抵押权；4、叶欣公司提供的转账凭条只能证明相关当事人之间有经济往来，而不能证明相应款项用于支付租金。请求本院驳回叶欣公司的异议。
被执行人何丽萍及天宏公司称：叶欣公司所主张的租赁关系客观真实，本院应保护该公司享有的租赁权。
本院查明：2016年1月13日，本院对农商银行浣东支行诉何丽萍、天宏公司金融借款合同纠纷一案，作出（2016）浙0681民初174号民事调解书。调解书确定：一、何丽萍应归还农商银行浣东支行借款本金240万元，并支付相应利息，定于2016年1月20日前付清；二、若何丽萍不能按期履行债务，则农商银行浣东支行对天宏公司提供抵押的涉案土地[他项权证号：诸暨他项（2014）第4-798号，抵押登记时间：2014年12月22日]经法定程序处置所得价款享有优先受偿权。
届期因何丽萍未履行义务，经农商银行浣东支行申请，本院于2016年1月21日以（2016）浙0681执1059号立案执行。2016年2月23日，本院查封了涉案土地，并拟依法处置。现案外人叶欣公司以其已租赁涉案土地及地上建筑物（下统称涉案房地产）为由，提出异议。
上述事实，由（2016）浙0681民初174号民事调解书、执行案件立案审查信息表、（2016）浙0681执1059-1号执行裁定书、协助执行通知书、涉案土地相关权证等证据所证实。
案外人叶欣公司为证明其异议主张，提供证据：
1、2014年7月28日的《租赁合同》1份，载明：天宏公司将涉案房地产出租给裴拉格慕公司；租期自2014年8月1日至2029年7月30日；租金每年18万元，三年�付；水电押金1万元等。
2、2016年12月20日的《厂房租赁合同》1份，载明：裴拉格慕公司将涉案房地产出租给叶欣公司；租期自2017年2月11日至2026年2月10日；租金按年支付，前三年为28万元等。
3、收据1份、电子银行回单3份，载明：2016年11月8日，何建平代收俞叶红租房预付款2万元；2016年12月18日、2017年1月26日，俞叶红先后汇给何蔡狄14万元、12万元。叶欣公司据此证明，其已向裴拉格慕公司支付第一年租金28万元。
被执行人天宏公司为支持叶欣公司的主张，提供证据：
4、《租赁合同》《租房协议》《厂房租赁合同》共5份（包括叶欣公司提供的2份）、诸暨市江藻镇人民政府函1份，拟证明：自2005年10月起，天宏公司一直将涉案房地产用于出租。
5、电子银行交易回单1份，拟证明：2014年7月31日，裴拉格慕公司汇给何丽萍55万元，用以支付前3年租金54万元及水电押金1万元。
申请执行人农商银行浣东支行为反驳叶欣公司的异议主张，提供证据：
6、2014年12月22日的承诺书1份，拟证明：何丽萍及天宏公司当时承诺涉案土地无抵押、无出租、无查封等情况。
7、天宏公司、裴拉格慕公司的企业登记信息各1份、董事会同意抵押决议书1份，拟证明：何建平、何丽萍、何蔡狄为天宏公司董事会成员，何蔡狄、蔡定华系裴拉格慕公司股东。（根据当事人陈述，蔡定华、何丽萍为夫妻，何蔡狄为两人之女；何建平系何丽萍之兄。）
本院认为，案外人叶欣公司主张的对涉案房地产享有的租赁权是否应予保护，可从两个层面予以分析：一是从租赁权与抵押权的关系层面；二是从叶欣公司占有涉案房地产与本院查封涉案土地的关系层面。
第一个层面：叶欣公司主张，其是向裴拉格慕公司转租了涉案房地产，因此，即使该情况属实，其享有的租赁权要对抗农商银行浣东支行享有的抵押权，也必须建立在裴拉格慕公司享有的租赁权能够对抗农商银行浣东支行享有的抵押权的基础上。依照物权法第一百九十条的规定，订立抵押合同前抵押财产已经出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响；抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。从裴拉格慕公司与天宏公司签订的《租赁合同》看，其与天宏公司发生的租赁合同关系，确实早于后者与农商银行浣东支行发生的抵押合同关系，故裴拉格慕公司主张的租赁权似乎应予保护。但本院注意到：1、裴拉格慕公司的股东蔡定华、何蔡狄与天宏公司的法定代表人何丽萍系家人关系，何蔡狄又系后者的董事会成员，且后者的董事会成员均为近亲属，故后者向前者出租涉案房地产——租期长达15年——之真实性足以使本院产生合理怀疑；2、虽然相关电子银行交易回单显示，裴拉格慕公司曾于2014年7月31日向何丽萍支付人民币55万元，但鉴于裴拉格慕公司股东与何丽萍系家人关系，且裴拉格慕公司与天宏公司均未提供相关财务凭证，该款是否用于支付租金及押金成疑；3、2014年12月22日，何丽萍及天宏公司曾向农商银行浣东支行承诺涉案土地无出租情况；4、没有任何证据能够证明裴拉格慕公司在农商银行浣东支行设定抵押前，已实际占有使用涉案房地产。以上情况，使本院不能确认裴拉格慕公司与天宏公司之间的租赁关系具有真实性。鉴此，即使叶欣公司与裴拉格慕公司之间签订的《厂房租赁合同》是真实的，其享有的相关权利亦不能对抗农商银行浣东支行享有的抵押权。
第二个层面：依照《最高人民法院关于人民法�民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第二款之规定，第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。本院对涉案土地的查封实施于2016年2月23日，而叶欣公司与裴拉格慕公司签订《厂房租赁合同》发生于2016年12月20日，故即使叶欣公司此后确实占有了涉案房地产，也因该占有发生于本院查封——该查封已通过由不动产登记部门协助执行的方式进行了公示——之后，本院可依职权解除其占有。
综上，叶欣公司提出的异议，理由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：
驳回案外人诸暨叶欣机电制造有限公司提出的执行异议。
如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起�五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 周钢杰
审 判 员 周海戈
人民陪审员 翁华根
二〇一七年五月十一日
书 记 员 吴 洒