海南省海口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）琼01民终822号
上诉人（原审被告）：海口恒正实业有限公司，住所地海口市美兰区琼山大道86号琥珀悠澜9号楼9层。
法定代表人：王君一，董事长。
委托诉讼代理人：杜俊，海南正益律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘鋆，男，1979年9月19日出生，汉族，现住海口市，公民身份号码×××。
委托诉讼代理人：杨海燕，女，1974年6月5日出生，汉族，现住海口市。
上诉人海口恒正实业有限公司（以下简称恒正公司）因与被上诉人刘鋆房屋买卖合同纠纷一案，不服海口市美兰区人民法院（2017）琼0108民初6394号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月31日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人恒正公司上诉请求：1.撤销一审判决并改判驳回刘鋆的诉讼请求；2.一、二审案件受理费由刘鋆承担。
事实和理由：原审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误，依法应当撤销原判改判支持恒正公司的诉求，理由如下：
一、原审认定事实不清，证据不足，因逾期办证由于政府政策导致，非因恒正公司造成，恒正公司具有免责事由。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记约定的第一款”出卖人应当自房屋交付之日起720日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在720日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证”，据此约定，恒正公司应在2016年9月24日之前为刘鋆办理完毕房屋权属证书，但2015年3月开始，由于国家政策的变化，房屋权属证书和土地证书合并为不动产权证书，即不再存在房屋权属证书，因政府政策的变化，恒正公司不可能在2016年9月24日之前办理出已经消失的房屋权属证书，恒正公司完全由于第三方的原因导致对本合同的履行不能，属不可抗力，恒正公司具有免责事由，不存在违约。
二、刘鋆迟延提交完整办证资料也是造成逾期办证的重大原因之一，恒正公司于2015年12月即通知刘鋆补交契税，但刘鋆补交契税的时间是2017年8月16日，办理房屋权属证书必须要有完整的契税凭证，刘鋆逾期提供完整的办证资料导致房屋权属证书办理时间延迟的重要原因，该结果应当由刘鋆自行承担，恒正公司不存在违约行为。
三、双方签订的《商品房买卖合同》所约定的办证期限因为国家法律的变化而发生改变，办证期限应为交付房屋后的1440天，刘鋆已经于该办证期限内取得了不动产证书，恒正公司并不存在违约。
四、恒正公司的办证义务是物权转移的附随义务，据办证申请及相关证据表明恒正公司已经向办证机关递交了相应办证材料履行了办证义务，是刘鋆迟延补缴房款和税款致使领证时间推迟，恒正公司不存在违约。
五、恒正公司已经向有关行政部门提交申请材料，是相关的行政部门没有按照法定时间作出行政许可的决定，恒正公司在2016年11月就申请了不动产登记，但是不动产登记机构在2016年12月底才作出许可决定。因为行政机关所延误许可的时间应该排除在办证期限外，也就是说办证期限应该得到延长。
综上，请法院依法查明案件事实，撤销原判，改判驳回刘鋆的一审诉求。
被上诉人刘鋆辩称：一、首先，恒正公司说办证1440天的依据不足，双方在商品房买卖合同中有约定，自交房之日起720内要给刘鋆办理不动产证。虽然已经二证合一，政策变化是不可抗力的原因，但并不影响恒正公司为刘鋆办理不动产证。恒正公司有充足的时间为刘鋆办理产权证，是因为恒正公司大产权证没有办下来，导致其不能给刘鋆办理房屋产权证。恒正公司并没有通知刘鋆房屋的实际测量面积差，刘鋆是在2016年8月打电话自行询问才知道要补房屋面积差价，补了房屋面积差价才能补交房屋面积差的契税，这所有的一切都是办理不动产权证的所有依据。其次，恒正公司所说的延误办理产权证是行政部门的责任，如是行政部门的责任，恒正公司可以去追究行政部门的责任，不能推到业主身上。恒正公司说其没有逾期办证，刘鋆不认可。
二、关于恒正公司说已经通知业主补交房屋面积差价问题，刘鋆没有收到任何的通知，合同上有明确规定，恒正公司如果为刘鋆办理产权证，要提前7日以书面的形式通知刘鋆，恒正公司并没有通知刘鋆，恒正公司说在小区的公告栏中发通知，刘鋆并不知晓，刘鋆并没有住在小区，恒正公司并没有通知到刘鋆。因此，对恒正公司说已经通知到刘鋆，刘鋆不认可。恒正公司说大产权证已经办理下来，恒正公司提供的大产权证办下来的时间就已经逾期了，大产权证已逾期不可能按时给刘鋆办理产权证。其提供的2012年测绘报告只能说恒正公司在卖给刘鋆房子之前所做的一系列工作。为业主办理产权证书，既然写到合同上，恒正公司就要严格履行合同的规定和义务，720日内没有为刘鋆办理产权证书是其一，其二并没有以书面的形式通知刘鋆，因此恒正公司逾期办证是事实，请求维持一审判决。
刘鋆向一审法院起诉请求：1.恒正公司支付刘鋆因未在规定期限内取得房屋权属证书违约金25247.2元；2.诉讼费用由恒正公司承担。
一审法院认定事实：2014年5月15日，刘鋆与恒正公司签订《海口市商品房买卖合同》，合同主要约定：恒正公司将琥珀悠澜3号楼（幢）一单元14层13A02房屋预售给刘鋆，该房建筑面积80.98㎡，总价款人民币664458元，付款方式为按揭贷款支付，即合同签订之日支付首付房款214458元，余款450000元采取按揭贷款方式支付。恒正公司应于2014年8月1日前交付该房，应当自房屋交付之日起720日内为刘鋆办理房屋权属证书，恒正公司应当提前7日如实书面告知刘鋆办理房屋权属证书需要由刘鋆提供的证件资料。如因恒正公司的责任，刘鋆不能在约定期限内取得权属证书的，恒正公司自逾期之日起每日按已付房款的万分之一向刘鋆支付违约金。合同签订后，刘鋆依约支付购房款人民币664458元，恒正公司于2014年10月4日将涉案房屋交付刘鋆，2017年9月11日，恒正公司领取涉案房屋的不动产权证书，并将原件提交贷款银行。刘鋆认为恒正公司逾期办理房屋权属证书，遂诉至一审法院请求判决支持其诉讼请求。
一审法院认为，刘鋆、恒正公司签订的《海口市商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同依法成立并生效，刘鋆、恒正公司双方应当按照约定全面履行各自的义务。合同签订后，刘鋆作为买受人已依约履行了付款义务，恒正公司未按照合同约定在房屋交付之日起720日内办理房屋权属证书，已构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。根据合同约定及查明事实，恒正公司逾期办理房屋权属证书期间为2016年9月24日起至2017年9月11日止，逾期办证352天，故恒正公司应承担的违约金为23388.92元（664458元×0.0001×352天）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款、《中国人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、恒正公司于本判决生效后二十日内，向刘鋆支付违约金人民币23388.92元；二、驳回刘鋆其他诉讼请求。案件受理费人民币216元由刘鋆负担76元，由恒正公司负担140元。
二审期间，刘鋆未向本院提供新证据。恒正公司向本院提供证据如下：1.海口市不动产首次登记申请表；2.刘鋆房屋登记信息查询情况说明；证据1-2共同证明恒正公司已经履行了房屋移转的附随办证义务，办理的时间在合同约定的办证期限内，恒正公司不存在逾期办证的违约行为。恒正公司在2016年11月就申请了不动产登记证，2016年12月底行政部门才确认了分户，恒正公司履行了协助义务，尽到了职责，刘鋆是2017年8月7日才补交房款，是刘鋆逾期补交房款和税款造成了办证迟延。3.琥珀悠澜3号楼房屋建筑面积测绘报告；4.琥珀悠澜房屋测量合同；证据3-4共同证明恒正公司于2012年就委托海南利保测绘有限公司进行实测和测绘工作，海南利保测绘有限公司2015年10月就作出了实测面积，国土部门2015年12月底才采信核准，当即恒正公司就把实测面积的结果告知了刘鋆。
经质证，刘鋆发表意见如下：对证据1真实性没有异议，但该证据只能证明恒正公司办理大产权证的时间是2016年11月24日，刘鋆收房日期是2014年10月4日，根据合同720日内为刘鋆办理产权证的约定，恒正公司在办理大产权证提交申请表的时间就已经逾期，超过了两年时间，意味着他们不可能按合同期限为刘鋆办理产权证书。对证据2真实性没有异议，恒正公司分证的登记时间是2016年12月30日，刘鋆的收房日期是2014年10月4日。刘鋆产权证登记时间是2017年9月11日，意味着办证离刘鋆收房之日已经逾期将近一年的时间。对证据3真实性没有异议，2015年10月28日恒正公司说测绘报告已经出来，也就是在测绘报告中显示，刘鋆的实际房屋面积与购买时有误差，从证据上看，测绘报告出来后，房屋面积有误差，恒正公司并没有通知刘鋆补交房屋面积差价，导致业主在2017年8月自行询问才来补交房屋面积差价和房屋面积差价的契税。对证据4真实性没有异议，只能证明恒正公司房屋在卖给刘鋆之前，已经委托房屋测量，并不能证明恒正公司没有逾期给刘鋆办理房产证。
本院认证如下：恒正公司提供的证据不属二审新证据，且不能支持其所主张的证明目的，故对上述证据，本院不予采纳。
二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，刘鋆与恒正公司签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，受法律保护。双方合同约定恒正公司应当自房屋交付之日起720日内为刘鋆办理房屋权属证书，而恒正公司于2014年10月4日向刘鋆交付房屋，刘鋆于2017年9月11日才取得不动产权证书，恒正公司存在逾期办证的事实。恒正公司虽主张是政府行为及刘鋆自身原因导致逾期办证，但其未能提供充分证据加以证明，故对此主张，本院不予支持。据此，恒正公司未依约办理房屋权属证书，构成违约，应承担相应的违约责任。一审判决恒正公司向刘鋆支付逾期办证违约金并无不当，本院予以维持。综上所述，恒正公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费431元，由海口恒正实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王春芬
审 判 员 杨 曦
审 判 员 杜 蕾
二〇一八年四月二十日
法官助理 任 琳
速 录 员 杨建悦
附相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。