广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中一法民一初字第335号
原告：黄碧芸，女，1973年2月13日出生，汉族，住广东省中山市东区。
被告：林海良，男，1968年11月7日出生，汉族，住广东省中山市板芙镇。
原告黄碧芸诉被告林海良房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月10日受理后，依法由代理审判员杨丽独任审判，于2014年2月13日公开开庭进行了审理。原告黄碧芸及被告林海良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄碧芸诉称：2010年9月7日，原告与案外人袁晓琳签订商铺租赁合同一份，约定由袁晓琳承租原告位于中山市东区岐关西朗晴假日＊幢＊卡的商铺，建筑面积70.42平方米，租赁期自2010年10月1日起至2015年9月30日止，租金每月2853元。2011年6月9日，袁晓琳将商铺转租给被告。经原告同意转租后，三方在商铺租赁合同后面签订转租合同，约定原商铺租赁合同内容不变。自2013年11月起，被告开始拖欠租金。2013年12月底，原告发现商铺内物品被清空，商铺玻璃大门以及内部原有固定装饰被拆除，也无法联系被告。原告遂向法院提起诉讼，请求判令：1.解除双方签订的商铺租赁合同；2.被告支付自2013年11月起至实际返还商铺之日止的租金；3.被告支付物业管理费176.5元（实际要求计算至被告返还占用商铺之日止）；4.被告支付代交税费748.5元（实际要求计算至被告返还占用商铺之日止）；5.被告按每天拖欠租金总额的1%支付自2013年11月1日起至实际支付日止的逾期违约金；6.被告恢复商铺玻璃大门以及内部原有固定装饰；7.被告承担本案诉讼费用。
诉讼中，原告撤回第3项诉讼请求；变更第2项诉讼请求为判令被告支付自2013年11月起按每月2853元计至2014年3月15日止的租金；变更第4项诉讼请求为判令被告支付2013年8月至2014年1月的租赁税889.02元；变更第5项诉讼请求中违约金的起算时间为2013年11月6日；变更第6项诉讼请求为判令被告支付修复商铺玻璃大门的费用3300元；因需登报才能停止支付租赁税，故增加诉讼请求判令被告支付《中山日报》登报费328元。
原告就其主张的事实及诉讼请求在举证期限内提供了如下证据：1.商铺租赁合同、转租合同；2.房产证；3.发票；4.人口信息全项；5.玻璃门费用报价单；6.登报费发票；7.租赁税发票；8.《办理租赁税报停须知》、发票。
被告林海良辩称：1.同意解除合同，被告曾于2013年12月口头向原告表示解除合同；2.愿意支付2013年11月至2013年12月的租金；3.同意支付2013年8月至2014年1月的租赁税；4.不同意原告所述的违约金；5.愿意帮原告将玻璃门恢复原状或支付1500元。
被告就其辩解意见在举证期限内未向本院提交证据材料。
经审理查明：2010年9月7日，原告与案外人袁晓琳签订商铺租赁合同，约定由袁晓琳承租中山市东区岐关西路朗晴假日园＊幢＊卡的商铺；租赁期限自2010年10月1日至2015年9月30日；2010年10月1日至2011年9月30日每月租金2464元，2011年10月1日至2012年9月30日每月租金2587元，2012年10月1日至2013年9月30日每月租金2717元，2013年10月1日至2014年9月30日每月租金2853元，2014年10月1日至2015年9月30日每月租金2995元，租金均未含税；在租赁期限内，所有政府及当地有关部门征收因使用该租赁物有关的所有一切费用支出（包括但不限于水电、环保、治安、租赁税、物业管理费等）均由袁晓琳按时足额支付；袁晓琳应于每月5日前，以现金方式一次性支付当月租金和租赁税（租赁税按政府相关部门规定的标准收取）给原告，如逾期支付，每逾期一天，袁晓琳应向原告支付欠付款项总额的1%的违约金；租赁期内，若袁晓琳提前解除合同，视为违约；在搬离租赁物时，袁晓琳保证不损坏租赁物的结构，不拆除租赁物内的固定装修（包括但不限于不拆除租赁物内的门窗、天花、地板、供电系统、消防系统等），该装修及设施无偿归原告所有。商铺租赁合同还约定了其他内容。2011年6月9日，原告、袁晓琳、被告签订转租合同，约定经原告同意，原承租方袁晓琳现将涉案商铺转租给被告，原租赁合同内容不变。转租合同签订后，袁晓琳将商铺交给被告，被告按照合同约定向原告交纳租金、租赁税等费用。2013年11月，被告开始拖欠租金。2013年12月31日，被告将商铺钥匙交至小区物业管理处，并将商铺玻璃大门拆除拿走。原告遂于2014年1月10日诉至本院，主张前述实体权利。
另查：原告系中山市东区岐关西路55号朗晴假日园＊幢＊卡［房产证号：粤房地权证中府字第021000＊＊**号］的产权人。原告支付了涉案商铺2013年8月1日至2014年1月20日的租赁税889.02元，并根据中山市东区城乡建设服务中心的要求在《中山日报》上刊登声明以注销登记从而终止缴纳租赁税，为此花费328元。
诉讼中，原告向本院提交中山市东区槎桥洁明玻璃加工厂的报价单，该报价单显示玻璃门修复费用为3590元。被告向本院提交中山市东区赣艺玻璃加工店的报价单，该报价单显示玻璃门修复费用为1460元。双方均不确认对方提交的报价单。由于原、被告未能协商确定涉案商铺玻璃大门的修复费用，本院限定原、被告于2014年3月3日前提交书面评估申请书，逾期不提交的视为放弃申请。同时，原、被告确认如均不提交评估申请书，则原告可自行修复玻璃大门，修复的费用以本院判令为准，如有超出部分由原告自行承担。但期限届满，原、被告均未向本院提交评估申请书。原告确认涉案商铺的玻璃大门已于2014年3月15日修复完毕，为此其支出费用3300元。
本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。本案所涉商铺租赁合同、转租合同系原告与案外人袁晓琳，原告、案外人袁晓琳与被告在平等自愿基础上签订，且内容未违反法律法规的强制性规定，合同依法成立且生效，三方均应依约履行各自义务。在三方签订转租合同后，原属袁晓琳的合同权利义务由被告承接。被告辩称已于2013年12月与原告口头协商解除合同，但并未举证证明，故对被告该辩解意见，本院不予采信。被告于庭审中确认同意解除合同及支付2013年8月至2014年1月的租赁税889.02元，故对原告要求解除合同及支付租赁税的诉讼请求，本院予以支持。关于租金，被告未按合同约定支付租金等费用，其行为已构成违约。虽然被告于2013年12月30日已将商铺钥匙交出且未实际使用商铺，但由于原、被告未达成解除合同的合意，且被告将商铺玻璃大门拆走，导致原告无法将商铺租给他人，造成了实际的租金损失，故被告应支付从2013年11月起至2014年3月15日止的租金12838.5元（2853元×4个月＋2853元÷30天×15天）。关于违约金，系合同双方的合意，被告抗辩不同意违约金，请求法院调整。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”之规定，由于原告确认其实际损失为被告拖欠租金所产生的资金占用损失，双方约定每日1%的违约金标准过分高于原告的损失，明显有失公允，故本院将违约金的计算标准调整为按照中国人民银行同期贷款基准利率的四倍计算。合同约定每月5日前交房租，故被告应支付的违约金的计算方法应为：2013年11月至2014年2月，以每月2853元为基数，从当月6日起；以1426.5元为本金，从2014年3月6日起；均按中国人民银行同期贷款基准利率的四倍计算至本判决确定的履行期限止。关于登报费，因合同约定租赁税由被告负担，登报费系原告为防止继续交纳租赁税而导致被告损失扩大而实际支出的费用，故对原告主张被告支付登报费328元的诉讼请求，本院予以支持。关于玻璃门修复费用，被告违反合同约定拆除玻璃门，其存在过错，应承担玻璃门的修复费用。因原、被告均未向本院提交评估申请，原告为修复玻璃门支出费用3300元，结合过错程度及原玻璃门折旧情况，本院酌定玻璃门修复费用为2000元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、解除原告黄碧芸与被告林海良于2011年6月9日签订的转租合同；
二、被告林海良于本判决发生法律效力之日起七日内向原告黄碧芸支付2013年11月至2014年3月15日的租金12838.5元及逾期违约金（计算方法：2013年11月至2014年2月，以每月2853元为基数，从当月6日起；以1426.5元为本金，从2014年3月6日起；均按中国人民银行同期贷款基准利率的四倍计算至本判决确定的履行期限止）；
三、被告林海良于本判决发生法律效力之日起七日内向原告黄碧芸返还垫付的租赁税889.02元；
四、被告林海良于本判决发生法律效力之日起七日内向原告黄碧芸返还垫付的登报费328元；
五、被告林海良于本判决发生法律效力之日起七日内向原告黄碧芸支付玻璃门修复费用2000元；
六、驳回原告黄碧芸的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费318元，减半收取为159元（原告已预交），由被告林海良负担（被告于本判决生效之日起七日内向本院交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
代理审判员 杨 丽
二〇一四年三月二十日
书 记 员 卢翠香