广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）青民一初字第486号
原告（反诉被告）陈XX，男，汉族，现住南宁市金浦路。
被告（反诉原告）广西XX商贸有限公司，住所地：南宁市中山路。
法定代表人常X民，总经理。
委托代理人赖铭强、张君，广西广合律师事务所律师。
原告（反诉被告）陈XX与被告（反诉原告）广西XX商贸有限公司（以此简称XX商贸）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈XX，被告XX商贸的委托代理人赖铭强、张君到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告陈XX诉称，原、被告于2009年12月17日签订一份《房屋商品房买卖合同》，约定由原告以总价款459877元的价格购买被告开发建设的南宁市青秀区金浦路18-2号风尚80住宅楼2807号房，合同约定被告应于2011年3月31日前将符合约定的商品房交付原告使用，如被告逾期交房超过60日且原告要求继续履行合同的，被告应每日按房价款的万分之五向原告支付违约金。合同签订后，原告依约向被告支付了房屋首付款115877元，且按照约定到指定银行办理按揭手续，但被告直至2011年6月30日才将房屋交付原告使用，逾期天数达90天。根据法律规定及合同约定，被告应当承担逾期交房的违约责任。综上，请求法院判令：被告向原告陈XX支付逾期交房违约金20694.47元（违约金计算：459877×万分之五×90天）；本案诉讼费由被告承担。
被告XX商贸辩称并反诉称，一、被告认可逾期交房，但被告存在依合同可据实延期的情形。扣除后逾期交房时间应从2011年6月5日起计算，而非原告诉称的从2011年3月31日起计算。具体情形如下：2010年、2011年中高考期间，政府要求学校附近施工工地停止施工，导致被告工期延误10天。2009年12月12日至2011年6月30日期间，因降雨等天气原因导致被告工期延误55天。综上，被告可以据实延期交房65天应在逾期交房天数中予以扣除。二、双方约定的逾期交房违约金过高，应予降低。被告逾期交房给原告造成的实际损失为租金损失，可参照（2012）青民一初字第673号案的评估结论确立该损失。三、原告存在逾期付款的行为，应支付逾期付款违约金，并与逾期交房违约金抵销。根据合同约定，剩余房款344000元，原告应于2009年12月27日前办妥银行按揭手续，但原告于2010年2月2日才办妥银行按揭，款至被告账户，逾期37日，亦应承担违约责任。请求法院判令原告支付逾期付款违约金5104.63元（违约金计算：459877元×万分之三×37天）；本案的全部诉讼费用由原告承担。
针对被告XX商贸的反诉，原告陈XX辩称，办妥银行按揭手续和按揭贷款到账并非同一概念。合同约定买受人在签订合同后十天内提供办理按揭所需材料，原告的义务仅在于合同签订后的十日内即2009年12月27日前向开发商（被告）指定的银行递交办理按揭的资料。而我方于2009年11月6日就与建行签订借款合同，至于银行何时放款，与原告无关。即使原告存在逾期付款行为，违约金也应参照相同地段房屋租金的标准计算。
经审理查明，2009年12月17日，原告陈XX（买受人）与被告广西XX商贸有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（包括合同六个附件），约定由原告以459877元的价格向被告购买其开发的位于南宁市金浦路18-2号风尚80住宅楼2807号房，商品房预售许可证号为南房预字（2009）第231号。合同第七条关于付款方式及期限约定，由买受人按其他方式付款（详见附件6：合同补充协议第二条），该附件约定，买受人选择银行按揭方式付款：1、买受人于签订本商品房买卖合同当日向出卖人支付合同价款的25%即115877元作为首期房款；2、剩余合同价款的75%即34400元由买受人向银行申请办理按揭贷款；3、买受人须在签订本合同后10日内按银行要求提交所有按揭资料和交纳相关费用，并到开发商指定银行办妥银行按揭手续。逾期办理的，买受人应按日向出卖人支付应付款万分之三的违约金；合同第九条约定，出卖人应于2011年3月31日前将经建设、施工、监理、设计、勘察五方联合验收合格并符合合同约定的商品房交付给原告使用。如遇以下特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：…2、非因出卖人原因包括但不限于自然灾害、公共突发事件、发生重大疫情或政府修路、封路、重大会议、庆典、交通管制、高考、中考等原因通知停工及其他政府行为导致工期延误的；3、供水、供电相关部门停水或停电每日达5个小时以上，或气象部门记录日雨量达到2日或2日以上中雨的。第十条约定，出卖人逾期交付商品房超过60日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。合同还约定了其他事项。合同签订前，原告即于2009年11月26日向被告付清了首付款115877元，并于2009年11月6日与中国建设银行南宁市园湖支行签订《个人住房借款合同》用以支付剩余房款344000元，未
早于约定的在合同签订后十日内办妥银行按揭手续。后该行于2010年2月2日将该344000元汇入被告帐内。2010年11月19日，本案房屋所在的风尚80·住宅楼通过建设单位、施工单位、监理单位、设计单位及勘察单位五方验收合格。2011年6月20日，被告向原告发出《入伙通知书》，并在《南国早报》刊登交房通知。同年6月30日，原告办理房屋入住手续。2013年2月5日，原告以被告逾期交房为由，诉至本院，请求法院判如所请；被告则答辩并提出反诉如前。
另查明，同样就被告逾期交付风尚80住宅楼一事，该楼另一业主刘晓侠（风尚80住宅楼2303号房）已先行诉至我院［案号（2012）青民一初字第673号］请求按合同约定的违约金要求被告承担违约责任。被告亦以约定的违约金过高为由，申请本院对该房屋所在地段的租金进行评估以确定刘晓侠的实际损失。后经评估该房屋自2011年4月1日至2011年8月30日期间租金价格为5385元，即日租金35.9元。本院综合全案证据后，采纳了被告的辩称，并判令被告以该租金标准承担违约责任。刘晓侠对该判决不服，上诉至南宁市中级人民法院。审理后，该院依法维持原判［案号（2013）南市民一终字第322号］。庭审中，仅就租金损失而言，原被告同意以日租金35.9元作为本案处理依据。
诉讼中，双方还对上述判决查明的如下事实无异议：
一、2010年5月24日、2011年5月19日，南宁市人民政府发布关于高考中考期间严格控制环境噪声污染的通告，要求高考期间6月7日8：00至6月8日17：00和中考期间6月24日8：00至6月26日17：00，市区作为考点的学校200米范围内的建筑工地禁止建筑施工作业。被告在提供的《施工日志》（2008年12月24日至2010年11月8日）显示：风尚80住宅楼工程在2010年6月7日、6月8日、6月24日仍处于施工状态，未停止施工。在2010年6月25、26日，天气状态分别暴雨、中雨，工程停止施工2日。
二、被告提供的由广西气象科技服务中心出具的《南宁市晴雨天气实况》载明：南宁市2009年12月12日-2010年11月8日，日雨量达到2日或2日以上中雨以上的天数为18天。2010年11月9日至2010年11月19日期间无雨天天气。2010年11月20日至2011年6月30日，日雨量达到2日或2日以上中雨以上的天数为13天。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，双方应切实认真履行合同义务。依据该合同第九条约定，出卖人应将经建设、施工、监理、设计、勘察五方联合验收合格，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。本案涉案房屋于2010年11月19日经五方联合验收合格。同时，依据该合同附件的约定，被告可以邮寄送达或以报纸公告的形式通知原告交房。被告也于2011年6月20日通过邮寄送达及报纸公告形式通知原告于2011年6月30日至7月8日办理房屋交接手续，被告的交房通知行为符合双方合同约定。据此，被告应当按照合同约定于2011年3月31日前将符合交付标准的房屋交付给原告使用，但被告直至2011年6月20日才通知原告在2011年6月30日至7月8日办理交房手续，至此，被告已构成逾期交房，违约天数共计90天（2011年4月1日至2011年6月30日）。
关于被告抗辩可以据实延期交房的问题。一、关于雨天天气是否属于可以据实延期交房的情形。合同中，双方明确约定气象部门记录日雨量达到2日或2日以上中雨的天气可以据实延期交房。该条约定应理解为连续2日以上（包括2日）达到中雨雨量以上的天气可据实延期交房。被告提供的由广西气象科技服务中心出具的《南宁市晴雨天气实况》载明：南宁市2009年12月12日-2010年11月8日，日雨量达到2日以上（包括2日）中雨以上的天数为18日。2010年11月9日至2010年11月19日期间无雨天天气。2010年11月20日至2011年6月30日，日雨量达到2日以上（包括2日）中雨以上的天数为13日。双方订立合同的时间为2009年12月17日，风尚80住宅楼的竣工日期为2010年11月19日，结合被告提供的《施工日志》，在2009年12月17日至2010年11月19日期间，因雨天原因导致停工，被告可据实延期交房18天。二、关于被告抗辩中高考期间被限制停工10天（5天＋5天），能否据实延期的问题。根据合同约定，因高考、中考等原因通知停工导致工期延误的，被告可以据实延期。从被告提供的《施工日志》来看，2010年6月7日、6月8日、6月24日中考高考期间，风尚80住宅楼工程仍处于施工状态，并未停止施工，故不存在工期延误的情形，故被告依此主张延期交房3日，于法无据，本院不予采纳。2010年6月24日、6月25日中考期间，被告停止施工2日，该期间已包含在上述因“雨天原因”可顺延的期间内，故在此不应重复扣除。而2011年度中考高考期间，风尚80住宅楼早已竣工验收，根本不存在工期延误的情形，故被告依此主张延期交房5日，本院亦不予采纳。综上所述，被告因天气原因可据实延期交房18天，即被告实际违约天数为72日（90日-18日）。
关于违约责任的问题。原告要求被告按照合同第十条约定，每日按已付房款万分之五标准支付违约金。被告主张该违约金约定过分高于原告的实际损失，要求按违约期间的租金损失调低违约金。根据合同法第一百一十四条第二款之规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”在本案中，双方虽在合同中明确约定了违约金的计算方法，但并不能据此排除被告依上述规定享有请求调整违约金数额的权利，而我国法律规定的违约金是以补偿性为基础，以惩罚性为补充，其对违约金的数额有一定控制，且就商品房预售而言，一旦逾期交房，房产开发商支付的违约金面对将是全体业主，故原告称调整（降低）约定的违约金将减少被告的违约成本，理由不充分，本院不予采纳。又根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。综上，综合考虑逾期交房的天数及工期的不可控性，被告逾期交房未造成原告的严重损失。故在原告没有提供证据证实还存在其他实际损失的情况下，被告提出以租金损失为标准进行赔偿，符合我国法律的有关规定。因庭审中，双方同意以日租金35.9元作为本案租金损失的依据，故被告应向原告支付逾期交房违约金3360.24元（35.9元×72天×130%）。
至于被告反诉原告要求其支付逾期付款违约金。首先，首期房款原告已在合同约定期限内付清，余款亦在合同规定期限内办妥银行按揭并与指定银行签订《个人借款合同》。被告以银行实际的放款日作为原告办妥银行按揭日并以此主张逾期付款违约金，与合同约定不符，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）广西XX商贸有限公司应向原告（反诉被告）陈XX支付逾期交房违约金3360.24元；
二、驳回被告（反诉原告）广西XX商贸有限公司对原告（反诉被告）陈XX的反诉请求。
本案本诉受理费159元，反诉费25元，两项合计184元，由被告（反诉原告）广西XX商贸有限公司负担。本诉受理费，原告（反诉被告）陈XX已预交，被告（反诉原告）广西XX商贸有限公司应随同上述应付款项一并支付给原告（反诉被告）陈XX。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内到南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交纳又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 骆兴国
二〇一三年四月十六日
书 记 员 陈晓丹