新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）新01民终2035号
上诉人（原审被告）：柳贤军，男，1971年11月23日出生，汉族，个体工商户，住新疆奇台县。
委托诉讼代理人：赖姿羽，新疆仕诚律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：许朋，男，1970年7月16日出生，汉族，个体工商户，住乌鲁木齐市新市区。
委托诉讼代理人：赖姿羽，新疆仕诚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李品一，女，1954年1月30日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市。
委托诉讼代理人：杨振宇，男，1982年3月27日出生，汉族，乌鲁木齐市。
委托诉讼代理人：郭艳玲，新疆力和力律师事务所律师。
上诉人柳贤军、许朋因与被上诉人李品一房屋租赁合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市新市区人民法院（2018）新0104民初16号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人柳贤军、许朋及共同委托诉讼代理人赖姿羽，被上诉人李品一及其委托诉讼代理人杨振宇、郭艳玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
柳贤军、许朋上诉请求：一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法撤销一审判决，依法改判；一、二审诉讼费用由李品一负担。事实和理由：1、一审法院依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，认定双方签订的《房屋租赁合同》整体无效属于适用法律错误。涉案合同是双方的真实意思表示，租赁房屋的用途是开设宾馆，是经李品一允许的。租赁房屋共计4层，1-2层是合法面积，3-4层是超建房屋，没有取得建设工程规划许可证，我方不知情。我方仅租赁合法部分房屋可以实现经营宾馆的合同目的。因此，涉案合同属于部分有效，部分无效。2、一审法院判令我方搬离租赁房屋认定事实和适用法律错误。《房屋租赁合同》租期为2012年4月至2022年4月，1-2层为合法建筑部分仍然有效，双方应继续履行合同。若租赁房屋3-4层是违法建筑，应处理完赔偿事宜后再搬离，否则影响上诉人主张赔偿损失。3、一审法院判令我方支付2017年-2018年剩余租金50万元认定事实错误。双方约定的租金应按照《房屋租赁合同》约定的54万元计算，我方最多支付李品一租金9万元，其多收取的18万元违约金应视为我方缴纳的2017年-2018年的租金，加上我方另行支付的13万元租金，所欠租金仅为23万元，而非50万元；4、一审法院判令合同无效后，并未审核双方的过错责任及赔偿我方的损失。综上，请求二审法院查明事实，维护我方的合法权益。
李品一辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。1、柳贤军、许朋明知租赁房屋的3-4层无手续，我并未隐瞒事实。2、柳贤军、许朋是整体承租的1-4层，因柳贤军、许朋拖延支付租金，诉至法院后，经审理认定为双方签订的是无效合同，一审法院认定合同整体无效符合法律规定。3、柳贤军、许朋在拖欠租金后，双方达成的补充协议中约定宾馆停止营业，并非柳贤军、许朋陈述的被强行搬离。4、租金63万元是双方协商确定的，柳贤军、许朋的陈述不符合事实。综上，请求二审法院驳回上诉请求，维持原判。
李品一向一审法院起诉请求：1、依法确认双方签订的《房屋租赁合同》无效；2、判令柳贤军、许朋于2018年4月1日前搬离出租房屋；3、判令柳贤军、许朋支付至2018年4月1日房屋占有使用费50万元；4、判令柳贤军、许朋承担违约金50万元；5、由柳贤军、许朋负担诉讼费用。
一审法院认定事实，2012年2月，李品一与柳贤军签订《房屋租赁合同》，约定：李品一将坐落于乌鲁木齐市鲤鱼山南路西四巷3289号自建房屋两栋共2188.68平米出租给柳贤军用于宾馆使用，租赁期共计十年，从2012年4月1日起至2022年4月1日止；第一阶段（2012年-2017年）以双方约定的租赁价格为准，第二阶段（2017-2022年）在双方约定价格基础上须按照范围租赁市场的实际情况调整涨幅，涨幅应考虑周边地区房屋（商铺）租赁价格，双方约定价格如下：2012年4月1日至2017年4月1日：第一年四十万元，第二年四十五万元，第三年四十八万元，第四年五十一万元，第五年五十四万元，2017年4月1日至2022年4月1日：第一年五十七万元，第二年六十万元，第三年六十三万元，第四年六十六万元，第五年六十九万元；支付方式为先付后用，一次性付清一年的租金。柳贤军须在每年3月1日之前缴纳下一年的租金，不得拖延，如有拖延，李品一将无条件收回房屋；双方须按照合同约定的方式履行义务，如其中一方单方面违约，须向对方支付违约金50万元，如柳贤军单方面违约，则不得向李品一提出任何补偿要求，并且向李品一支付违约金50万元。该合同还约定：如果在承租期内遇到市政建设等原因需要拆迁的，如政府明确规定房屋拆迁款和柳贤军装修款分别是多少的，在不损害双方权益的基础上，李品一应得房屋拆迁款，柳贤军应得装修补偿款，如政府明确规定只补偿房屋拆迁款，不补偿装修款，柳贤军无权向李品一提出任何补偿要求，如政府没有明确分清房屋拆迁款和装修补偿款分别是多少，将两项补偿合为一体补偿给房屋所有人，则李品一按照同等地段商品房价格核算房屋拆迁款（一楼商铺按照同等地段商铺价格核算），扣除李品一所得部分，剩余部分为柳贤军所有。涉案房屋为李品一所有，坐落于乌鲁木齐市新市区，共计4层，1至2层，建筑面积1275.58平米，第3-4层为超建，面积为913.1平米。
租赁合同履行至2014年5月22日，李品一与柳贤军、许朋又达成《补充协议》，双方协商原宾馆租赁合同规定之房租价格作废，重新决定价格如下，2014年-2015年房租为57万元，2015年-2016年房租为60万元，2016年-2017年房租为63万元，2017年-2022年房租根据市场行情协商而定。因柳贤军、许朋迟延支付租金，2017年3月1日，李品一与柳贤军、许朋达成一份《协议》，约定：柳贤军、许朋欠李品一房租款（2016年3月1日-2017年3月1日）贰拾玖万元至今未给，柳贤军、许朋承诺在2017年4月1日前还款伍万元，2017年5月1日前还款拾伍万元。柳贤军、许朋又迟延支付2017年租金，柳贤军、许朋于2017年5月23日出具《字据》，载明：许朋与柳贤军承诺所欠2017年4月-6月房租15万元，由柳贤军在2017年5月31日前支付10万元，由许朋在2017年6月10日前支付5万元，如不履行承诺，自愿放弃所有权益并且按原合同支付违约金及所欠所有费用。经询，柳贤军、许朋在2012年前合伙经营宾馆。经双方当事人确认，2017年4月1日前租金柳贤军、许朋已交清，2017年4月1日至2018年4月1日租金，柳贤军、许朋仅支付13万元，还欠50万元未付。
一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案租赁合同中的所设房屋3-4层为超建房屋，未取得建设规划相关手续，故双方签订的《房屋租赁合同》应属无效。故李品一主张确认《房屋租赁合同》无效有事实及法律依据，予以支持。合同无效，因合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《房屋租赁合同》既已确认无效，柳贤军、许朋应当将租赁物位于乌鲁木齐市新市区房屋返还李品一，现李品一主张柳贤军、许朋于2018年4月1日前搬离，给予柳贤军、许朋预留必要的搬迁期限，不违反法律规定予以准许。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。2017年4月1日至2018年4月1日间租金，柳贤军、许朋仅支付13万元，尚欠50万元未付，柳贤军、许朋应当参照合同约定的租金标准支付李品一房屋占有使用费50万元，对李品一主张柳贤军、许朋支付至2018年4月1日的房屋占有使用费50万元的请求予以支持。无效的合同，自始没有法律约束力。故李品一主张柳贤军、许朋支付违约金50万元的请求于法无据，不予支持。柳贤军、许朋辩解意见无事实依据，不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》五十六条、五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、李品一与柳贤军签订的《房屋租赁合同》无效；二、柳贤军、许朋于2018年4月1日前搬离乌鲁木齐市新市区房屋；三、柳贤军、许朋支付原告李品一房屋占有使用费50万元。四、驳回李品一的其他诉讼请求。
本院二审期间，上诉人柳贤军、许朋围绕上诉请求依法提交了以下证据：1、一审法院审理中李品一提交的《房产证》；2、柳贤军、许朋与李品一于2012年4月1日签订的《房屋租赁合同》；3、柳贤军、许朋与李品一于2014年5月22日签订的《补充协议》；4、李品一的起诉状；5、工商部门颁发的《营业执照》；6、证人李某的证人证言。上述证据旨在证明：1、涉案房屋经过规划建设部门验收，颁发了合法的证件，3-4层经规划部门认定为超建部分，并未被拆除或者确认为违法建筑；2、双方当事人在《房屋租赁合同》中对租赁期间内每年的租金进行了明确具体的规定；3、证人孙某的证言，证明《补充协议》是对欠付租金后违约金的约定。4、因李品一未告知柳贤军、许朋租赁房屋的3-4层为超建部分，导致一年多才办理上营业执照，给其造成损失，实际违约是李品一。本院组织当事人进行了证据交换和质证，李品一对上述证据的综合质证意见为：上述证据除证人孙某的证言外，其它证据是在一审法院审理期间所提交，现柳贤军、许朋以上述证据证明其主张不符合本案的事实。柳贤军、许朋是在先查看房产证后，与我签订的合同并支付租金，因此，对于租赁房屋3-4层的情况是明知的。《补充协议》是经双方协商签订的，柳贤军、许朋是完全知晓租金与违约金的区别并在协议处签字捺手印。证人孙某与是合伙人，有利害关系，对其证言不予认可。本院认为，柳贤军、许朋与李品一在签订补充协议时，证人孙某并未在场，不能证实双方协商的过程，且其与柳贤军、许朋系合伙人，与本案有利害关系，因此，该证人证言不足以证实欠付租金的数额，本院不予采信。对于柳贤军、许朋将已在一审法院审理认定的证据作为二审证据证明其主张，其证明的问题均与事实不符，对其所证明的主张，本院不予采纳。
本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，依照法律规定，违反法律强制性规定的合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还。国家对建设项目实行审批制度，建设房屋应当办理相应的审批手续。本案中，柳贤军、许朋与李品一签订的房屋租赁合同中涉及的租赁房屋，从现有证据反映因李品一所建房屋的3-4层房屋未办理相关审批，违反法律的强制性规定，而柳贤军、许朋承租后整体用于经营宾馆，不具有可分性，一审法院依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，认定合同无效正确。柳贤军、许朋上诉提出涉案合同属于部分有效，部分无效的意见无法律依据，本院不予采纳。涉案合同被确认无效后，承租人应当返还租赁的房屋。因此，一审法院确认柳贤军、许朋搬离租赁房屋正确，现柳贤军、许朋已搬离租赁房屋，柳贤军、许朋上诉提出继续履行合同，或应处理完赔偿事宜后再搬离的意见与事实不符，本院不予支持。涉案合同虽无效，但柳贤军、许朋未能提供证据证明其在实际使用过程中因合同无效导致其受到损失或影响其正常使用，故本着公平原则，在李品一要求给付租赁房屋占有使用费，柳贤军、许朋负有参照房屋租赁合同、补充协议、协议、字据约定的租金标准给付占有使用费的义务。双方签订的补充协议、协议及字据均能证实占有使用的期间及租金的数额，因此，柳贤军、许朋上诉提出欠付数额为23万元的理由无事实依据，本院不予采纳。柳贤军、许朋上诉提出李品一未赔偿其损失，因未予主张，本院不作处理。
综上所述，柳贤军、许朋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8,800元（柳贤军、许朋已预交），由柳贤军、许朋负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 董慧
审 判 员 肖炜
代理审判员 徐岚
二〇一八年八月十三日
书 记 员 焦玉