吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）吉01民初75号
原告（案外人）：孔祥琦，男，汉族，1978年6月4日出生，住吉林省辉南县朝阳镇爱国西朝阳大街钢厂路八委*组。
委托诉讼代理人：单莉莉，吉林升圆律师事务所律师。
委托诉讼代理人：毕长海，辽宁生辉律师事务所律师。
被告（申请执行人）:吉林省东宏来投资有限公司，住所地：吉林省长春市经济技术开发区三小区凯撒花园六栋三号。
法定代表人：李晓辉，董事长。
委托诉讼代理人：石丽华，吉林创一律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄志红，吉林创一律师事务所律师。
第三人（被执行人）：通化宜家置业有限公司，住所地：吉林省辉南县朝阳镇爱民小区一号楼。
法定代表人：王泽彬，经理。
原告孔祥琦与被告吉林省东宏来投资有限公司（以下简称东宏来公司）、第三人通化宜家置业有限公司（以下简称宜家公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年1月10日立案后，依法适用普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理。原告孔祥琦的委托诉讼代理人单莉莉，被告东宏来公司的委托诉讼代理人石丽华到庭参加诉讼。第三人宜家公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。
孔祥琦向本院提出诉讼请求：一、判决立即停止对原告购买的位于吉林省辉南县朝阳镇爱民大街与兴工路交叉地块的朝阳小镇小区15号楼2单元1404、1504两套房屋的执行；二、判决确认原告与第三人宜家公司签订的两份商品房买卖合同合法有效，并确认位于吉林省辉南县朝阳镇爱民大街与兴工路交叉地块的朝阳小镇小区15号楼2单元1404、1504两套房屋归原告所有；三、判决第三人宜家公司协助原告办理位于吉林省辉南县朝阳镇爱民大街与兴工路交叉地块的朝阳小镇小区15号楼2单元1404、1504两套房屋的产权过户登记；四、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年5月13日，原告与李保民签订房屋买卖协议，约定原告向李保民购买案涉两套房屋，总价款599200元。同日原告向李保民交付全款。2015年5月26日原告与宜家公司签订两份商品房买卖合同，约定原告购买宜家公司案涉两套房屋，总价款599200元。2015年5月27日宜家公司为原告出具了两份销售不动产统一发票。2017年4月6日，原告办理了两套案涉房屋入住手续。朝阳小镇尚不具备办理产权过户的条件。长春市中级人民法院在审理本案被告与宜家公司、王继明等合作开发房地产合同纠纷一案中，于2015年8月12日预查封了登记备案在宜家公司名下的案涉两套房屋，在该案执行中，原告以案外人身份提出执行异议，长春市中级人民法院以（2017）吉01执异1337号执行裁定驳回原告的异议请求。原告在宜家公司处购得案涉房屋，交付全款并占有该房产，因宜家公司的原因未办理过户登记。原告作为消费者依法享有对该房屋的期待产权。根据物权法第15条、最高院民事执行查封扣押冻结规定第17条，理应排除对案涉房屋的执行。故依据民事诉讼法第305条、307条的规定，提起诉讼，请求依法判决。
东宏来公司辩称，1.孔祥琦购买的涉案房屋是建立在案外人李保民与第三人宜家公司之间以房抵债基础上的，案外人李保民以房抵债只对涉案房屋享有请求权，没有物权，所以孔祥琦不享有涉案两套房屋的物权。正如孔祥琦在起诉状中自述，其先与李保民签订《房屋买卖协议》，并向李保民全额交付了款项，购买其因对宜家公司享有的债权抵顶房款，之后又与宜家公司签订商品房买卖合同。即使与宜家公司签订了《商品房买卖合同》，宜家公司也向其开具了销售不动产统一发票，但根据物权法第九条第一款、第十五条规定，因案涉房产一直登记在宜家公司名下，物权变动并未完成。因此，孔祥琦仅对宜家公司享有债权请求权，不享有对涉案房屋的物权。2.孔祥琦请求排除执行涉案房屋没有事实及法律依据。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第28条规定，孔祥琦与宜家公司之间基础法律关系是建立在李保民的借款基础上的借款转房款，虽然签订买卖合同，但并不是物权意义上的买卖，只是一种宜家公司对李保民债的履行担保方式。孔祥琦在法院查封之前并未实际占有涉案房屋，未能提交购房款的付款凭证证明及原始的债权凭证，本案情形不符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第28条第二项、第三项法律规定的能够排除执行的条件要求，其异议不能成立，孔祥琦要求排除执行的诉请不符合法律规定，不应支持。3.孔祥琦即使与宜家公司之间签订过真实的商品房买卖合同，所形成的一般债权也不能对抗人民法院查封房屋及土地的保全效力，阻却执行。诉讼期间，法院于2015年8月12日预查封包括涉案两套房屋在内的登记在宜家公司名下尚未出售的住宅及商业用房、车库共计212套。我方申请执行后，2016年8月30日，法院又查封了宜家公司坐落于辉南县朝阳镇的土地使用权。上述事实表明涉案房屋及土地均被我方查封。我方对依法查封的被执行财产有权执行，孔祥琦作为一般债权人对查封财产没有优先权。孔祥琦与宜家公司之间的商品房买卖合同，是以消灭金钱债务为目的的债的履行方式，并不是物权意义上的买卖，在完成房屋变更登记之前，以房抵债协议不能优先于已查封的保全效力，否则破坏了债权平等受偿的原则，损害我方的合法救济途径，故不能认定依据以房抵债协议而产生的物权期待权及物权本身。因此，孔祥琦对案涉房屋并不享有阻却执行的权利。综上，请求法院依法驳回孔祥琦的诉讼请求，便于我方能够尽快执行涉案房屋，维护我方的合法权益，维护法律的尊严。
宜家公司未到庭，亦未答辩。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
本院在审理东宏来公司与宜家公司、王继明、吉林省东禹水利水电工程监理咨询有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷一案过程中，于2015年8月12日预查封了宜家公司开发的位于吉林省辉南县朝阳镇朝阳小镇3、5、7、8、12、13、14、15号楼中尚未出售的住宅及商业用房、车库、共计212套（包括案外人主张的案涉房屋），查封期限从2015年8月12日至2018年8月12日。2016年2月23日，本院作出（2015）长民一初字第44号民事判决：一、宜家公司偿还东宏来公司欠款4331.32万元，并从2015年1月1日起按年息24%支付利息直至还清之日止。二、王继明对上述债务承担连带还款责任。该判决生效后，因宜家公司等未履行还款义务，东宏来公司向本院申请执行。2016年8月5日，本院以（2016）吉01执354号立案执行。2016年8月30日，本院查封了宜家公司经辉国土资出（挂）字[2009]第009号批复取得的坐落于辉南县朝阳镇，面积60436平方米的土地使用权，查封期限自2016年8月30日至2019年8月29日止。后案外人向本院提出异议，我院于2017年12月27日作出（2017）吉01执异1337号执行裁定，裁定驳回案外人孔祥琦的异议请求。
另查，孔祥琦向法庭提交2014年3月5日收据一张，交款单位为王泽彬，人民币壹佰万元整，加盖宜家公司财务专用章。2015年5月13日，李宝民(甲方）与孔祥琦（乙方）签订房屋买卖协议，约定案外人购买案涉两套房屋，总价款为599200元。协议落款处甲方：李保民，乙方：孔祥琦。另孔祥琦提交2015年5月13日收孔祥琦买房款收据一张，收款人为李保民，金额590000.00元。
2015年5月26日，孔祥琦与宜家公司签订《商品房买卖合同》两份，约定宜家公司将案涉两套房屋以每平方米3500元价格出售给孔祥琦。两份合同落款处出卖人均加盖宜家公司及法定代表人王泽彬公章，买受人处均未签章。根据案涉两套房屋的《商品房买卖合同》记载，案涉房屋性质均为住宅。庭审中，孔祥琦向法庭提交了开票日期为2015年5月27日案涉房屋两张销售不动产统一发票，发票记载案涉两套房屋金额均为299600元。并提交了2017年4月6日孔祥琦办理案涉两套房屋物业费、垃圾清运费、电梯费及代开发商收预存电费收款收据。
宜家公司成立于2008年8月6日，是有限责任公司（自然人独资），法定代表人为王泽彬。据本院执行异议审查程序中调查，孔祥琦名下有其他住房。
上述事实，有当事人提交的证据、执行异议案件卷宗材料、当事人陈述足资为证。
本院认为：最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”上述法律规定是排除执行所需具备的条件。本案中，孔祥琦针对案涉两套房屋虽提交了其与李保民（李宝民）签订的《房屋买卖协议》及与宜家公司签订的《商品房买卖合同》，并提交了相关证据，但现有证据不足以证明以房抵债行为前原债权债务的事实。案涉两套房屋预查封时间为2015年8月12日，根据孔祥琦向法庭提交的证据显示时间均发生在案涉两套房屋查封之后。孔祥琦虽陈述其与配偶在购买案涉争议房屋没有其他居住房屋，但未向法庭提交证据对执行异议审查程序中查询其存在其他住房的事实予以反驳。即使孔祥琦对案涉两套房屋未进行产权变更登记无过错，根据现有证据亦不足以证明案涉两套房屋查封之前孔祥琦已实现合法占有的事实。根据上述法律规定并结合本案事实及当事人举证、质证情况，孔祥琦不享有对案涉两套房屋足以阻却执行的民事权益。另关于孔祥琦请求确认其与宜家公司签订的两份《商品房买卖合同》合法有效，并确认案涉两套房屋归孔祥琦所有的主张，因本案是案外人执行异议之诉，旨在审查案外人是否享有足以阻却执行的实体权利，在孔祥琦所举证据不能证明其享有足以阻却执行的实体权利的情况下，对于孔祥琦要求确认合同效力的诉讼请求本院不予评价。同时因案涉房屋未办理产权变更登记，故孔祥琦要求确认案涉争议两套房屋归其所有并请求宜家公司协助办理产权过户登记的主张亦不予支持。
综上所述，孔祥琦的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第六条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，判决如下：
驳回原告孔祥琦的诉讼请求。
案件受理费9792元，由孔祥琦负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。
审 判 长 郭 宇
代理审判员 董惟祎
代理审判员 高云燕
二〇一八年六月二十五日
书 记 员 庞 娟