西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西中民一终字第00074号
上诉人（原审被告、反诉原告）罗刚。
委托代理人陈玮，陕西睿诚律师事务所律师。
委托代理人杨兰。
被上诉人（原审原告、反诉被告）张卓。
委托代理人芦国安，陕西凌安松律师事务所律师。
上诉人罗刚因与被上诉人张卓房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2013）雁民初字第03246号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人罗刚的委托代理人陈玮、杨兰及被上诉人张卓的委托代理人芦国安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，张卓（甲方）与罗刚（乙方）于2011年9月18日通过中介机构西安豪嘉商业运营管理有限公司签订《房屋租赁合同》。该合同约定：张卓将位于西安市绿地中�广场商业步行街1-10215号商铺出租给罗刚经营使用，租赁期间自2011年11月8日至2014年11月8日，张卓应于2011年9月28日前将房屋按约定条件交付给罗刚。租金为每月14040.6元，按半年支付。双方约定2011年9月18日至2011年11月7日为免租期，免租期后罗刚分六期支付租金，分别为2011年9月19日支付2011年11月8日至2012年5月7日租金84243.6元；2012年4月8日前支付2012年5月8日至2012年11月7日租金84243.6元；2012年10月7日前支付2012年11月8日至2013年5月7日租金98284.2元；2013年4月8日前支付2013年5月8日至2013年11月7日租金98284.2元；2013年10月7日前支付2013年11月8日至2014年5月7日租金112324.8元；2014年4月8日前支付2014年5月8日至2014年11月7日租金112324.8元。双方还约定，罗刚支付房屋租赁押金14040.6元，租赁期满或合同解除后，该押金除抵扣罗刚承担的费用、租金及违约金外，剩余部分应退还罗刚。租赁期间的�电、物业等相关费用由罗刚承担。租赁期内该房屋及附属物品、设施因自然属性或合理使用导致损耗，罗刚应通知张卓维修，张卓应在接到通知后三日内进行维修，逾期不维修的，罗刚可代为维修，费用由张卓承担。因维修房屋影响罗刚使用的，应相应减少租金或延长租赁期限。该合同第九条关于违约责任约定，罗刚拖欠租金达十日的，欠缴各项费用达500元的，罗刚应向张卓支付两个月租金作为违约金。合同签订后，张卓依约将房屋交付罗刚使用，罗刚装修后开始小仙居私房菜经营活动。2013年1月30日，罗刚承租房屋的店长孙晓峰持有罗刚出具的委托书与张卓签订补充协议，约定双方协商一致解除《房屋租赁合同》，罗刚赔偿张卓违约金32761元，并承诺合同解除之日付清的欠缴租金45319.4元及物业费、水电费；罗刚于2013年2月4日前将房屋内移动设施及装修物，在不损�房屋原貌前提下，一次性移出，否则视为自动放弃，张卓有权处置。该补充协议签订当日，罗刚通知孙晓峰向张卓支付租金20000元。2013年2月1日，张卓、中介机构、物业公司及罗刚方店员共同对租赁房屋内财物进行清点、并锁门处理，钥匙交由中介机构保管。另查明，截止2013年1月30日，罗刚尚欠房租25319.4元，欠物业管理费、水电费共计4976.6元。另罗刚向张卓支付的押金14040.6元，张卓尚未退还。在审理过程中，罗刚称因所租赁房屋出现漏水，致使无法正常经营，且张卓在其经营期间对租赁房屋采取停电、停水、封门等侵权行为，亦给罗刚造成巨大损失，故提起反诉，要求张卓支付罗刚经济损失100000元；罗刚对此主张未提交相关证据。
2013年5月，张卓诉至西安市雁塔区人民法院称，2011年9月张卓与罗刚通过中介机构签订了《房屋租赁合同》，该合同对双方的权利义务及违约责任作了明确的约定。但2012年10月开始罗刚不按合同约定支付租金并拖欠物业费及水电费。2013年1月，罗刚向张卓提出因经营不善不能依约支付租金，要求解除合同，张卓在该中介机构的见证下同意与罗刚解除合同。2013年1月30日双方签订《补充协议》，终止原《房屋租赁合同》的履行。罗刚承诺合同解除后的违约损失由其承担，但该补充协议签订后罗刚仍不按原定履行付款义务，随后通知张卓自行停业。无奈之下张卓与中介公司、物业管理公司共同对该房屋做出了锁门处理。罗刚至今仍拖欠租金、物业费及水电费未支付。现请求依法确认双方签订的《房屋租赁合同》已解除；罗刚支付张卓拖欠的租金25319.4元、物业管理费及水电费4976.6元；罗刚支付张卓违约金32761元；案件诉讼费用由罗刚承担。
罗刚答辩并反诉称，张卓与孙晓峰解除《房屋租赁合同》的行为�于无效民事行为，因孙晓峰非租赁合同当事人，罗刚事前未对其授权，事后亦未追认其解除合同的行为。张卓出租的房屋漏水不能正常使用，严重影响罗刚的经营，罗刚多次要求张卓修缮未果。后张卓在维修过程中又给罗刚造成4200元的现金损失，故张卓违约在先。且张卓对租赁房屋采取锁门、停水、停电的行为给罗刚造成巨大的经济损失，已构成根本违约。综上，罗刚请求依法驳回张卓的诉讼请求，并提起反诉，请求张卓赔偿其因停水、停电、封门等侵权行为造成的经济损失100000元。
张卓针对罗刚反诉辩称，罗刚所述房屋漏水情况根本不存在，因罗刚长期拖欠租金、物业费及水电费已构成根本违约。且罗刚主张的经营损失实属无中生有，无任何事实及法律依据，故请求依法驳回罗刚的反诉请求。
原审法院经审理认为，当事人双方签订的《房屋租赁合同》，系双�真实意思表示，故该合同合法有效，依法予以确认。合同签订后，张卓依约将房屋交付罗刚使用，罗刚应该按照合同约定支付租金、物业管理费及水电费。庭审中，张卓主张双方签订的《房屋租赁合同》已解除，罗刚亦表示同意解除该合同，故对于张卓要求解除双方签订的房屋租赁合同一节，依法予以准许。对于张卓要求罗刚支付租金25319.4元，物业管理费及水电费4976.6元的请求，罗刚对拖欠张卓上述款项数额表示认可，故应由罗刚向张卓支付。但张卓收取押金14040.6元尚未退还罗刚，根据双方租赁合同约定合同解除后押金可抵扣租金及违约金，故罗刚应支付张卓租金11278.8元，物业费及水电费4976.6元。关于违约金一节，因罗刚确存在拖欠租金的违约情形，庭审中张卓向法庭提交其与罗刚店长孙晓峰签订的补充协议，在该协议中双方约定由罗刚向张卓支付违约金32761元，罗刚虽表示对此补充协议不知情亦不追认，但其随后又向法庭提交了在签订补充协议当天罗刚通过孙晓峰向张卓支付租金20000元的证据，据此，对于补充协议依法予以确认，故罗刚应依约向张卓支付违约金32761元。关于罗刚反诉要求张卓支付经济损失100000元一节，因其未向法庭提交相关证据予以证明其经济损失情况，且在庭审中罗刚明确表示对损失不申请司法鉴定，故对于罗刚要求张卓支付其经济损失的请求，依法不予支持。综上，为保护当事人的合法权益，维护社会正常秩序，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）张卓与被告（反诉原告）罗刚于2011年9月18日签订的《房屋租赁合同》予以解除。二、被告（反诉原告）罗刚于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）张卓房屋�金11278.8元、物业管理费及水电费4976.6元。三、被告（反诉原告）罗刚于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）张卓违约金32761元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告（反诉被告）张卓其余诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）罗刚的反诉请求。本诉案件受理费1152元，由原告（反诉被告）张卓承担152元，由被告（反诉原告）罗刚承担1000元，因原告张卓已预交，故被告罗刚在给付上述款项时一并支付原告张卓；反诉案件受理费1150元，由被告（反诉原告）罗刚自行承担。
宣判后，罗刚不服上述判决，向本院提起上诉称：《补充协议》是罗刚的员工孙晓峰在张卓的胁迫下所签，内容显失公平，违约金数额过高，且罗刚本人对此事毫不知情�应为无效。因涉案房屋漏水、张卓对租赁房屋擅自锁门并将各种装修装饰及设备据为己有，给罗刚造成巨大的经济损失。故原审判决事实不清，适用法律不当，现上诉请求撤销原审判决第三、第五项，依法降低违约金数额，并判令张卓赔偿其因封门、扣押财产、房屋漏水等造成的经济损失100000元；一、二审案件受理费由张卓承担。
张卓辩称，因罗刚自身经营不善，长期拖欠租金等，要求与张卓解除《房屋租赁合同》。张卓同意后，罗刚委托店长孙晓峰在中介公司的见证下签订了《补充协议》，双方意思真实，内容合法有效，违约金约定适当。房屋公共区域漏水不影响罗刚经营，且物业公司已及时修复。2013年2月1日，张卓、中介机构、物业公司及罗刚方店员共同对租赁房屋内财物进行清点、并锁门处理，并非张卓擅自锁门。《补充协议》签订后，罗刚并未及时处理相关事务，按照《补充协议》约定，张卓有权处置相关物品。原审判决事实清楚，要求驳回罗刚的上诉请求，维持原判；一、二审案件受理费由罗刚承担。
经审理查明，原审判决认定事实清楚。
本院认为，本案焦点为：2013年1月30日《补充协议》是否有效。上诉人罗刚主张，该《补充协议》为其员工孙晓峰个人私自与张卓所签，罗刚对此不知情亦不追认。但在本案审理中，上诉人罗刚认可《授权委托书》上“委托人”处“罗刚”印迹确为其本人私章，加之在原审庭审中，由罗刚出示的《收条》（2013年1月30日）载明：“今收到孙晓峰缴纳的绿地中央广场商业街1-10215号商铺2012年11月8号到2013年1月30号应付的租金贰万元整。张卓，2013.1.30”，由此可认定该《补充协议》为孙晓峰代为罗刚签订，故原审法院对该《补充协议》依法予以确认并无不当。至于罗刚辩称，该《补�协议》的签订过程存在胁迫、显失公平，但其并未提交相关证据佐证且并未在法律规定的期间内行使撤销权，依法不予采信。因此，关于罗刚要求张卓赔偿其因封门、扣押财产、房屋漏水等造成的经济损失100000元一节，根据该《补充协议》之约定，罗刚并未及时处理相关事务，张卓有权处置相关物品，且罗刚未向法庭提交有效证据予以证明其经济损失情况，亦未及时依法申请财产保全及司法鉴定或评估，故原审法院依法驳回罗刚要求张卓支付其100000元经济损失的请求，并无不妥。关于违约金一节，因罗刚拖欠租金违约事实清楚，对张卓造成一定的损失，应依法承担相应违约责任，但《补充协议》中约定的违约金32761元数额过高，现依法调整为2166.95元。综上，原审判决应予部分改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持西安市雁塔区人民法院（2013）雁民初字第03246号民事判决第一、第二、第四、第五项；
二、变更西安市雁塔区人民法院（2013）雁民初字第03246号民事判决第三项为：罗刚于本判决生效之日起十日内支付张卓违约金2166.95元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1152元，由张卓、罗刚各承担576元；反诉案件受理费1150元，由罗刚承担。二审案件受理费2955元，由罗刚承担2379元，张卓承担576元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘国强
代理审判员 张安品
代理审判员 秦燕燕
二〇一四年三月十二日
书 记 员 李 艳