贵州省盘县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）黔盘民初字第1030号
原告黄维正。
特别授权委托代理人吴林艳，贵州忠章律师事务所律师，执业证号15202201311165623。
被告盘县英豪房地产开发有限公司。
法定代表人刘盛云，盘县英豪房地产开发有限公司董事长。
特别授权委托代理人邹传超。
特别授权委托代理人毕宏昌，男，盘县司法局火铺镇法律服务所法律工作者，执业证号32409091103932。
原告黄维正与被告盘县英豪房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，原告黄维正于2014年3月3日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序由审判员丁再武独任审理，因案情复杂，本院于2014年3月21日将本案转为普通程序审理，于2014年5月8日公开开庭进行了审理。原告黄维正及其委托代理人吴林艳，被告盘县英豪房地产开发有限公司的委托代理人邹传超、毕宏昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄维正诉称，2011年7月10日，原告黄维正与被告盘县英豪房地产开发有限公司签订商品房买卖合同。合同约定原告以209556元购买由被告开发的位于盘县红果经济开发区干沟桥320国道旁“盘龙花园二期”第6幢2单元5层2号商品房，建筑面积为108.13平方米，套内面积97.99平方米。该合同第八条约定，买受人应当在2011年7月10日前一次性支付全部房款；第十一条约定，出卖人应当在2012年4月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人；第十三条约定，逾期交房责任为逾期超过30日买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，交付期限届满之次日起到实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起叁拾日内向买受人支付违约金。合同签订后，原告按约定向被告支付了购房款人民币209556元，并支付契税、维修基金等费用人民币9444元，共计219000元。但被告至今都未向原告交付房屋，至2014年2月28日，被告逾期交房共660天。原告为维护合法权益，委托贵州忠章律师事务所律师提起诉讼，支付了委托代理费4
000元。请求：一、依法判令被告继续履行原被告之间于2011年7月10日签订的《商品房买卖合同》，将原告购买的6幢2单元5层2号房屋交付原告使用。二、判决被告支付2012年4月30日起至2014年2月28日期间逾期交房的违约金人民币28908元，2014年2月28日之后的违约金计算至被告实际交付房屋时为止；三、判决被告支付代理费人民币4000元；四、本案诉讼费用由被告承担。
原告为支持其诉讼请求，在举证期限内向本院提交了以下证据：1、原告黄维正的身份证复印件一份，用以证明原告的主体资格。2、原被告双方签订的商品房买卖合同复印件一份，用以证明原被告约定的交房时间是2012年4月30日。被告对原告出示的证据1-2无异议。3、0008412、0814632、0814712号盘县商品房预售专用收据复印件各一份，用以证明原告完全履行了合同义务。被告盘县英豪房地产开发有限公司的质证意见为，0814632、0814712号盘县商品房预售专用收据中载明的款项不是购房款，是维修款和契税，不能将该两项计算在购房款中计算违约损失。4、委托代理合同、收据，用以证明原告为实现合同目的支出代理费损失4000元的事实。被告盘县英豪房地产开发有限公司的质证意见为，代理费与本案无关联性，双方在合同中也未约定代理费损失，法律也未规定代理费由被告承担。
被告盘县英豪房地产开发有限公司辩称，被告未能按时交房系因枯水季节导致被告工地缺水，属于自然灾害不可抗力因素，根据合同约定应免除被告违约责任；此外，被告完工后，已于2013年5月10日、11月7日、2014年3月28日通知原告领取房屋，原告未接受，所产生的法律后果应由原告自行承担。对于原告所支出的代理费，并非原告行使诉权所必须支出的费用，并不是经济损失，原告不能选择两种违约责任，代理费应由原告自行承担。
被告在举证期限内为反驳原告的诉讼请求，提交了以下证据，1、盘府布（2013）1号关于对银杏大道实行交通管制的通告，2、通知书复印件4份，上述两项证据被告当庭表示放弃举证质证。
此外，被告当庭提交了贵州盘江精煤股份有限公司物业管理分公司水电科出具的通知一份，用以证明2012年2月9日至2012年3月20日枯水季节停水的事实。原告对该证据的质证意见为，对该证据的三性均有异议，因原被告双方在合同中约定，因不可抗力不能按照合同履行义务的，应该在三十日内提出，但被告至今未提出，且没有相关部门的合法依据证明被告当庭出示证据的真实性。
经质证，原告提交的证据，1、原告黄维正的身份证复印件一份、原被告双方签订的商品房买卖合同复印件一份、0008412号盘县商品房预售专用收据复印件，被告无异议，本院予以采信，可作为原被告双方订立房屋买卖合同后，原告向被告支付了购房款的依据。2、委托代理合同、收据，具备证据的三性，予以采信，可作为原告为实现债权所造成的损失的依据。
对于原告提交的0814632、0814712盘县商品房预售专用收据，因该收据中载明的款项不是购房款，不能作为认定该款项系原告交纳的购房款的依据。贵州盘江精煤股份有限公司物业管理分公司水电科出具的通知，缺乏相关的证据相佐证，不能作为认定该公司停水属自然灾害不可抗力的情形，不予采信。此外，被告放弃质证的证据不予采信。
通过对上述证据的分析认定，结合当事人陈述，本院查明以下事实：2011年7月10日，原告黄维正与被告盘县英豪房地产开发有限公司签订商品房买卖合同。合同约定原告黄维正购买由被告开发的位于红果经济开发区干沟桥320国道旁的盘龙花园二期楼盘第6幢2单元5层2号商品房，建筑面积为108.13平方米，套内建筑（使用）面积97.99平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积10.14平方米。双方约定以套内建筑（使用）面积计价，价款为每平方米2
138.54元，购房总款为209556元。合同还约定了被告向原告交付房屋的期限为2012年4月30日，以及买受人未按合同规定的时间付款的违约责任、被告未按合同约定时间交付房屋的违约责任，其中合同第十三条约定，除不可抗力外，出卖人被告盘县英豪房地产开发有限公司如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人黄维正使用，逾期在30个工作日内，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过30个工作日后，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30个工作日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.2%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起到实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同签订后，原告于2011年7月9日向被告交清了购房款，还向被告交纳了相关契税和维修基金等费用9444元。被告盘县英豪房地产开发有限公司并未依约于2012年4月30日向原告交付房屋。
本院认为，本案的争议焦点是，1、被告是否应当将原告购买的房屋交付原告黄维正使用，2、被告是否应向原告黄维正支付违约金及原告的代理费损失。
被告是否应当将原告购买的房屋交付原告黄维正使用的问题。原告黄维正与被告盘县英豪房地产开发有限公司签订的购房合同，是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，原被告双方均应按合同约定履行各自的义务。本案中，原告黄维正已按约定向被告支付了购房款，被告应当按约定期限向原告交付所卖的房屋，被告未按合同约定的时间向原告黄维正交付房屋，已构成违约，根据原被告双方签订的合同，逾期超过三十日，买受人要求履行合同的，合同继续履行，因此，被告盘县英豪房地产开发有限公司应当继续履行合同约定，向原告黄维正交付原告购买的盘龙花园二期楼盘6幢2单元5层2号房屋。
被告是否应向原告黄维正支付违约金及原告的代理费损失的问题。原被告双方约定，被告盘县英豪房地产开发有限公司逾期交房超过30日，买受人要求继续履行的，出卖人按所交房款日万分之二向买受人支付违约金至实际交付房屋之日止，因此，原告请求判决被告支付违约金予以支持。但违约金应按购房款作为基数计算，原告主张将契税和维修基金计入购房款计算违约金的理由不能成立，不予支持。对于被告提出的枯水季节停水属不可抗力的辩解，因被告方并未书面告知原告存在枯水季节无法施工的情况，贵州盘江精煤股份有限公司物业管理分公司水电科出具的通知，缺乏相关的证据相佐证，是否属枯水季节亦无法确认，且贵州盘江精煤股份有限公司物业管理分公司为了保证其他供水暂停向被告供水，并非当事人无法预见、无法预防、无法避免和无法控制的事件，故被告辩解存在不可抗力的避责事由的理由不能成立，不予支持。原告主张的2012年4月30日起至2014年2月28日期间按660天计算予以支持，该期间的违约金应为209556元×660×0.0002＝27661.39元。对于原告主张从2014年2月28日到被告交房之日止按万分之二向原告黄维正支付违约金的诉请，因原告已在前述期间将2014年2月28日进行计算，故后续违约金的计算应从2014年3月1日起开始计算至被告交房之日止，按原告所交房款209
556元的万分之二向原告黄维正支付违约金。对于原告主张的为实现权利而支付的代理费，属被告未履行合同约定的义务而给原告造成的损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，被告应向原告赔偿代理费损失4000元。被告提出代理费不属原告损失，而是重复计算违约金的辩解理由，因原被告双方约定的违约金是为保证被告及时向原告交付房屋而约定的惩罚性条款，并非全部损失的约定，故其辩解理由不能成立，不予支持。
根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：
一、由被告盘县英豪房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告黄维正交付位于盘县红果镇干沟桥320国道旁的盘龙花园二期楼盘6幢2单元5层2号房屋。
二、由被告盘县英豪房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告黄维正支付2012年4月30日起至2014年2月28日期间的违约金27661.39元，从2014年3月1日起至被告交房之日止每日按原告所交房款209556元的万分之二向原告黄维正支付违约金。
三、由被告盘县英豪房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告黄维正代理费损失4000元。
四、驳回原告黄维正的其他诉讼请求。
如义务人盘县英豪房地产开发有限公司未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，按中国人民银行公布的同期贷款基准利率加倍支付迟延履行期间的利息。
案件受理费623元，由被告盘县英豪房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。
逾期不上诉，则本判决发生法律效力。原告黄维正可在本判决确定的履行期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。
审 判 长 丁再武
人民陪审员 赵林慧
人民陪审员 唐君花
二〇一四年五月三十日
书 记 员 杨 琳