北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终7299号
上诉人（原审原告、反诉被告）：郑钧军，男，1979年10月16日出生，汉族，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：李波，北京市京都律师事务所律师。
委托诉讼代理人：田润苏，北京市京都律师事务所律师。
上诉人（原审原告、反诉被告）：蒋燕，女，1981年12月6日出生，汉族，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：李波，北京市京都律师事务所律师。
委托诉讼代理人：田润苏，北京市京都律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：刘娟，女，1980年5月20日出生，汉族，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：王庭伟，北京市海铭律师事务所律师。
委托诉讼代理人：冯秋爽，北京市海铭律师事务所实习律师。
被告（原审被告、反诉原告）：焦升贤，男，1978年8月27日出生，汉族，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：王庭伟，北京市海铭律师事务所律师。
委托诉讼代理人：冯秋爽，北京市海铭律师事务所实习律师。
上诉人郑钧军、蒋燕因与上诉人刘娟、焦升贤房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初52703号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人郑钧军、蒋燕及其委托诉讼代理人田润苏，上诉人刘娟之委托诉讼代理人王庭伟，上诉人焦升贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
郑钧军、蒋燕上诉请求：依法撤销一审判决第三项、第四项、第五项；并依法改判支持郑钧军、蒋燕的一审诉讼请求，改判驳回刘娟、焦升贤一审反诉请求。涉诉一、二审费用由刘娟、焦升贤承担。事实及理由：一、过户阶段刘娟、焦升贤存在违约行为。二、刘娟、焦升贤违约有证据支持且符合逻辑经验。三、刘娟、焦升贤已经通过违约行为获益且未产生损失。四、刘娟、焦升贤应当承担因其违约行为所产生的违约责任。
刘娟、焦升贤不同意郑钧军、蒋燕的上诉请求，具体理由同上诉意见：依法改判一审判决，支持刘娟、焦升贤的一审反诉请求，驳回郑钧军、蒋燕一审的诉讼请求。涉诉一、二审费用由郑钧军、蒋燕承担。事实及理由：一、一审法院认定双方签订的房屋买卖协议没有解除是严重的认定事实错误。双方的房屋买卖协议已于本案一审之前解除。二、双方之间的房屋买卖协议的解除，除符合法定解除的构成条件外，在前诉中双方又对买卖协议的解除达成了合意，协议的解除早已成为不可逆的事实。三、前诉案件经过三次开庭审理，至郑钧军、蒋燕撤诉历经14个月，郑钧军、蒋燕始终坚决主张解除双方的房屋买卖协议。但在房产价格突然上涨后，因利益驱动撤回对解除房屋买卖协议的诉讼，转而起诉继续履行合同。这种行为严重违背了基本的诚实信用原则和公平原则。四、郑钧军、蒋燕长期、坚决的主张解除房屋买卖合同，刘娟、焦升贤也同意。在这种情况下，刘娟、焦升贤将新购买的位于朝阳区大屯路的房屋进行了出售。现在涉诉房屋是刘娟、焦升贤整个家庭的唯一住房。五、原审程序重大违法。六、前诉和本案均严重超过了审限，程序不合法，直接影响了案件的结果。
郑钧军、蒋燕称不同意刘娟、焦升贤的上诉请求，具体理由同其上诉意见。
郑钧军、蒋燕向一审法院起诉请求:1、请求判令刘娟、焦升贤协助郑钧军、蒋燕办理位于北京市朝阳区××号房屋的产权转移登记手续；2、请求判令刘娟、焦升贤向郑钧军、蒋燕交付位于北京市朝阳区××号房屋；3、请求判令刘娟、焦升贤共同赔偿郑钧军、蒋燕以227万元为基数按日万分之五标准计算的自2015年5月18日起至实际办理完产权转移登记之日止的违约金。
刘娟、焦升贤向一审法院提出反诉请求:1、请求确认双方签署的买卖协议及网签合同已于2015年7月7日解除；2、郑钧军、蒋燕向我方支付多贷款39万元导致的贷款利息损失10628.4元，及以该损失为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的从2015年12月29日起至郑钧军、蒋燕实际支付该项损失之日止的利息；3、郑钧军、蒋燕向我方支付借款利息损失5万元，及以该损失为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的从2016年3月23日起至郑钧军、蒋燕实际支付该项损失之日止的利息。
一审法院认定事实：郑钧军与蒋燕系夫妻关系，刘娟与焦升贤系夫妻关系，蒋燕与焦升贤原系同事关系。2015年4月19日，焦升贤作为卖方，郑钧军作为买方，双方签订《双方房屋买卖情况说明协议》（以下简称买卖协议）一份，内容为：“房屋地址：朝阳区××，房屋交易双方：焦升贤、刘娟（夫妻）（以下简称卖方），郑钧军、蒋燕（夫妻）（以下简称买方），房屋约定交易价格：227万（贰佰贰拾柒万元整），双方约定交易付款方式：1.焦（卖方）从购买新房多贷39万（叁拾玖万元整），借予郑（买方）用于购房首付，39万的借款抵押还款方式，另附协议双方约定说明，最长还清款项时间9年。2.郑（买方）已付给焦（卖方）现金款74万（柒拾肆万元整）。3.双方初步确定购房首付款金额为郑（买方）贷126万+62万（首付）+39万（借卖方）=227万”。上述买卖协议签订前后，郑钧军、蒋燕陆续向焦升贤、刘娟支付了74万元。焦升贤于2015年4月7日向北京市住房公积金管理中心住房公积金贷款中心申请提前还清涉案房屋的全部贷款。2015年4月28日，双方办理了涉案房屋的网上签约，形成《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称网签合同）一份。2015年5月6日，双方向税务部门缴纳了涉案房屋的契税和个人所得税。
诉讼中，双方均认可对于首付款支付时间、贷款给付时间及房屋过户时间双方均未通过书面协议的形式约定。关于贷款部分的给付时间，双方均认可口头约定为2015年5月25日前。合同履行过程中，郑钧军于2015年5月8日取得了汇丰银行出具的“批贷函”，显示拟贷款金额为126万元。案件审理中，焦升贤、刘娟认为该批贷函规定了银行发放贷款的条件，郑钧军、蒋燕存在无法获得贷款的风险。
另查，焦升贤2015年4月9日与案外人崔娉婷、崔延子签订的《北京市存量房屋买卖合同》中约定其购买朝阳区×1号房屋（以下简称大屯路房屋）的购房款为327万元，其中定金10万元、拟贷款金额为205万元，除贷款及定金外的购房款112万元需要在交税前三个工作日内支付。郑钧军、蒋燕称因教委出台规定，焦升贤、刘娟需要更改工作居住证上的地址，因此要求郑钧军、蒋燕在2015年5月14日前支付涉案房屋购房款中的112万元，双方协商由蒋燕以其名下房屋作为抵押融资112万元，用于向焦升贤、刘娟支付涉案房屋的购房款。蒋燕于2015年5月7日与北京链家房地产经纪有限公司、北京中融信担保有限公司签订《借款及担保协议》，用蒋燕名下位于朝阳区×2号的房屋作为抵押融资。焦升贤、刘娟称郑钧军、蒋燕虽然签署了上述协议，但并未将获得的融资款项向其支付，其最终通过向张某某、朱某某等人借钱的方式支付了大屯路房屋的购房款，此后大屯路房屋于2015年5月25日过户至焦升贤名下，但因借款所产生的利息较高，郑钧军、蒋燕于2015年5月诉至法院要求解除双方签订的房屋买卖合同，其在2015年12月21日与案外人杨某某、李某某签订有关存量房屋买卖合同，将大屯路房屋以360万元的价格出售，并用所得款项偿还了此前向张某某、朱某某等人的借款，并支付了有关利息，其中于2016年3月22日向张某某支付利息5万元。焦升贤、刘娟另称其在购买大屯路房屋时曾多贷款39万元，导致其多支付了相应的利息10628.4元。焦升贤、刘娟提交焦升贤向张某某出具的“借条”、刘娟向朱某某出具的“借条”、焦升贤和刘娟名下的银行账户交易明细以及张某某出具的内容为其在2015年5月22日借给焦升贤92万元，借期一年，利息10%，后因其资金周转需要，焦升贤在2016年1月和3月分别向其还款10万元和87万元，本息合计偿还97万元。郑钧军、蒋燕对上述证据的真实性及证明目的均不认可。
关于涉案房屋的过户问题，双方均认可中介公司在2015年5月7日和5月8日均向北京市朝阳区不动产登记事务中心预约过户，但均未办成。关于未办理成功的原因，郑钧军、蒋燕称2015年5月7日系因焦升贤、刘娟称蒋燕的批贷函未审批完成，故不同意过户，5月8日未办理成功系因刘娟未到场；称5月7日未办理过户的原因系因蒋燕的批贷函未下发且中介未通知其办理过户手续，5月8日下午四点中介才通知其批贷函下发，并要求其赶到不动产登记中心，但由于中介填错税号，且路途较远，其赶到登记中心时被告知已无法办理过户。由于中介未取消5月7日办理过户的预约，故涉案房屋的过户手续只能再次预约至2015年5月15日继续进行。2015年5月15日当天，焦升贤、刘娟起草了一份“个人欠款合同”，对买卖协议中借款39万元和贷款部分126万元的支付问题进行了约定，双方均在该合同上签字，签字后发现房款总额错打印为227元，于是双方协商重新打印第一页，并重新签字确认，但重新签署的“个人欠款合同”的第一页内容和后面的内容不连贯，相比第一次签署的合同少了“在甲方未收到126万元的房款以及乙方将房屋抵押到甲方的名下之前，该处房产的所有权限归甲”的条款，于是焦升贤、刘娟重新打印了含有上述遗漏内容的“澄清函”要求郑钧军、蒋燕签字确认。郑钧军、蒋燕认为焦升贤、刘娟更改了合同内容，未在澄清函上签字，焦升贤、刘娟拒绝协助办理过户。此后双方继续就过户问题进行沟通，中介预约在2015年5月18日继续办理涉案房屋过户手续，刘娟在2015年5月17日回复郑钧军称无法和其去办理过户，之后双方关于涉案房屋买卖合同未发生其他履行情况。
又查，2015年5月25日，郑钧军、蒋燕将焦升贤、刘娟诉至法院，认为由于焦升贤、刘娟拒不配合办理过户，构成违约，要求解除双方签订的买卖协议，焦升贤、刘娟退还已支付的购房款并赔偿有关损失。经查，在该案2015年7月7日庭审过程中，焦升贤、刘娟表示同意解除双方在2015年4月19日签订的买卖协议，但其认为郑钧军、蒋燕在合同履行过程中未将融资款向其给付，拒绝在澄清函上签字，且由于郑钧军、蒋燕找的中介操作不规范，导致双方之间的买卖协议不能履行，焦升贤、刘娟并提出反诉，要求郑钧军、蒋燕向其返还垫付的个人所得税税款、其为郑钧军、蒋燕融资支付的费用，并要求郑钧军、蒋燕支付其因多贷款39万元而造成的契税损失5571元。该案审理过程中，郑钧军、蒋燕于2016年7月7日申请撤回本诉，法院口头裁定准许其撤诉，郑钧军、蒋燕遂提起本案诉讼。
诉讼中，郑钧军、蒋燕表示如果买卖协议继续履行，其可以一次性支付剩余购房款，并提交郑钧军名下在广发银行的存折以证明其支付能力，该存折截至2016年12月1日的余额显示为160万元，此后未发生其他交易记录。
一审法院认为：郑钧军、蒋燕与焦升贤、刘娟签订了涉案房屋的买卖协议，该协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的规定，系合法有效的合同。故双方均应当依约全面履行自己的义务。
在买卖协议签订后，双方办理了涉案房屋的网签手续，并已交纳了涉案房屋的契税和个人所得税。现郑钧军、蒋燕要求继续履行上述买卖协议，焦升贤、刘娟认为买卖协议已因郑钧军、蒋燕此前的起诉于2015年7月7日解除。根据双方当事人所持意见，结合本案审理查明的事实，法院认为本案双方争议的焦点有三：一、涉案房屋买卖协议及网签合同是否已于2015年7月7日解除；二、如果买卖协议及网签合同未在该日解除，是否应当继续履行；三、关于违约责任承担的问题。
关于第一个争议焦点。根据合同法规定，当事人协商一致，可以解除合同。法院认为，首先，根据本案审理查明的事实，双方在郑钧军、蒋燕2015年5月25日起诉的案件中虽一方起诉主张解除合同，另一方答辩同意解除合同，然双方关于合同解除所依据的事实及法律基础，对于违约责任的承担等均不一致，双方对于各自权利义务的安排并未达成一致意见，故法院认为不能据此认定双方之间就涉案房屋买卖协议的解除协商一致；其次，在前案审理中，郑钧军、蒋燕起诉要求解除双方之间的房屋买卖协议，但其在法院作出判决之前已申请撤诉，且经法院裁定准许，故就买卖协议是否解除这一问题，法院在该案中并未作出认定。综上，就双方因房屋买卖关系所形成的权利义务的处置问题，既未经双方协商一致达成合意，亦未经法院判决认定，故焦升贤、刘娟主张双方之间的买卖协议和网签合同已于2015年7月7日解除，没有事实和法律依据，法院不予支持。
关于第二个争议焦点和第三个争议焦点。本案中，双方对于涉案房屋买卖过程中的首付款支付时间、贷款给付时间及房屋过户时间均未在书面协议中约定，但根据双方履行的事实，在双方签订买卖协议时，郑钧军、蒋燕已将买卖协议中约定的首付款支付焦升贤、刘娟；关于贷款给付时间，双方达成的口头协议约定在2015年5月25日前给付，且在实际履行过程中，郑钧军、蒋燕已根据焦升贤、刘娟的有关要求进行了部分款项的融资。根据合同法规定，合同生效后，当事人就有关合同内容约定不明确的，可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定；履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。本案中，双方的买卖协议剩余的履行内容主要为郑钧军、蒋燕向焦升贤、刘娟支付剩余购房款，焦升贤、刘娟向郑钧军、蒋燕交付涉案房屋并协助其办理所有权转移登记。根据双方买卖协议及履行过程中达成的口头协议，双方对于支付剩余购房款的时间已经进行了约定，郑钧军、蒋燕在约定的付款期限届满前实际上已经取得有关银行批贷，且其又根据焦升贤、刘娟的要求进行了其他渠道的融资，根据查明的事实，在双方就变更支付剩余购房款时间这一问题未达成一致的情况下，焦升贤、刘娟明确表示不再配合原告办理涉案房屋的所有权转移登记，而双方对于房屋所有权转移登记的日期亦未达成一致意见，故法院认为在此情况下，不应认定双方存在有关违约行为。双方在2015年5月25日之后就合同履行问题发生争议并诉至法院，此后合同履行处于中断状态，现郑钧军、蒋燕表示愿意一次性支付剩余购房款，且其亦对自己的支付能力进行了举证，故法院认为涉案房屋的买卖协议并不存在继续履行之障碍，从维护交易稳定及公平角度考虑，仍应当继续履行。根据有关房屋买卖的交易习惯，在郑钧军、蒋燕向焦升贤、刘娟支付剩余购房款后，焦升贤、刘娟应当协助郑钧军、蒋燕办理涉案房屋的所有权转移登记，并将房屋交付郑钧军、蒋燕。
关于焦升贤、刘娟反诉所主张之有关损失，根据本案双方当事人在买卖协议中的约定，焦升贤、刘娟从购买新房中多贷39万元，借予郑钧军、蒋燕用于购房首付，故该39万元应视为焦升贤、刘娟代郑钧军、蒋燕垫付之款项，故焦升贤、刘娟向郑钧军、蒋燕主张其就该款项所支付之利息，应予支持，但其再主张该部分贷款利息损失之利息，没有合同和法律依据，法院不予支持。关于向案外人借款所产生的利息损失5万元，焦升贤、刘娟的举证不足以证明该项损失真实发生，且根据焦升贤、刘娟陈述和举证，其向案外人借款系发生在双方关于过户问题产生争议，其拒绝协助郑钧军、蒋燕办理过户之后，故即便该部分损失确实发生，亦不应由郑钧军、蒋燕承担，法院对焦升贤、刘娟该项反诉请求不予支持。
综上所述，法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第六十二条第（四）项、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百零八条之规定，判决：一、郑钧军、蒋燕于判决生效之日起七日内向刘娟、焦升贤支付北京市朝阳区××号的剩余购房款一百五十三万元；二、刘娟、焦升贤于收到上述第一项的购房款之日起七日内配合郑钧军、蒋燕办理北京市朝阳区××号房屋的所有权转移登记手续，将该房屋转移登记至郑钧军、蒋燕名下，并向郑钧军、蒋燕交付该房屋；三、郑钧军、蒋燕于判决生效之日起七日内向刘娟、焦升贤支付贷款利息损失一万零六百二十八元四角；四、驳回郑钧军、蒋燕的其他诉讼请求；五、驳回刘娟、焦升贤的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审中，刘娟、焦升贤向法庭提交同户型历史交易记录、同户型历史交易统计分析表、房屋价格鉴定报告证明房屋的价格上涨情况，郑钧军、蒋燕对此不予认可。刘娟、焦升贤提交相关判决证明类似案件的解除情况，郑钧军、蒋燕对此不予认可。刘娟、焦升贤提交链家交易平台的历史交易记录证明卖掉另外一套房屋的价格上涨情况，郑钧军、蒋燕对此不予认可。本院经审理查明的其他事实与一审查明一致，本院予以确认。
本院认为，本案二审争议焦点为合同应否继续履行以及违约责任的承担问题。对此本院具体分析如下：
本案中，对于合同应否履行问题，应结合本案具体情况予以分析。就涉案合同内容来看，本案房屋买卖协议对于首付款支付时间、过户时间等合同核心内容均未明确约定，这亦是双方争议的根本原因。就合同履行情况来看，买方支付首付款后，正常即进入过户流程，但是双方却在此环节发生争议，由于对涉案批贷函效力争议致使未能办理过户。此种情况下，对于未能过户的责任应由谁负担，应当根据交易惯例予以确认。按照一般交易习惯，买方在获得批贷函后，随即进入房屋过户流程，但卖方却对上述批贷函之效力提出质疑，但是并无证据证明该批贷函存在问题，这是涉案房屋未能办理过户的主要原因，对此，卖方应承担主要责任。
就买方起诉请求解除合同引发的后果来看，双方发生争议后，买方遂于2015年5月25日向一审法院起诉要求解除合同，卖方答辩同意解除合同，并提出反诉，此时房屋价格并未出现明显变化；此时，卖方误认涉案买卖合同已经解除，故将本已另行购买的房屋再行出售；但此案审理期限超过一年亦未审结，在此一年中涉案房屋价格大幅上涨，此时买方却又在一审法院撤回解除合同之请求，另案提起继续履行合同之诉；一审法院又将该继续履行之诉一案先行审结，先予立案的合同解除之诉的反诉一案至今尚未审结。客观地讲，买方提出的合同解除之诉后又在一年之后再行撤诉，并另案要求继续履行合同是导致双方纠纷至今未予解决的一个主要原因。在此期间，涉案房屋价格大幅上涨，由此产生的相应后果，应由买方承担。也就是说，对于房屋价格上涨给所导致的相应损失，应由买方承担全部责任。
从公平、诚信及保护基本权利的角度来看，涉案房屋买卖合同之卖方，在买方提出合同解除之诉后，出于双方合同已经解除之误解，随即将换购房屋另行出售，在房屋价格大幅上涨的情况下，目前其已不可能再行回购已售房屋，本案争议房屋已属其名下唯一住房，而买方名下尚有另外住房，涉案房屋并非其生存必需品。基于上述情形，本案合同是继续履行还是予以解除，应从合同约定、违约责任、基本生存权保护、公平诚信等多个因素综合考量，本案房屋买卖合同已不宜继续履行，该合同应予解除，也更为符合本案客观实际，一审法院对于本案事实认定清楚，但双方责任区分和合同应否履行问题上考虑失当，实体处理有失公正，本院予以纠正。
二审庭审中经询，双方当事人对于涉案房屋几个时间节点的价格表述如下：2015年4月8日，约为230-235万元；直到2015年5月25日买方起诉解除合同时，该价格基本无变化；2016年7月7日，约为320-350万元；2018年6月13日，约为400-430万左右。在涉案合同解除，不再继续履行的情况下，卖方应基于房屋未能过户所应承担的法律责任向买方支付相应的违约金。但是，鉴于买方在本案中并未提出此项请求，对此本案不宜处理，双方可另案解决。双方合同解除后引发的其他相关问题，亦可在另案中一并解决。一审法院关于贷款利息问题的处理正确，本院不持异议。对于焦升贤、刘娟主张的向案外人借款所产生的利息损失5万元，一审法院未予支持，说理充分，处理正确。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条，中华人民共和国民事诉讼法第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、维持北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初52703号民事判决第三项。
二、撤销北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初52703号民事判决第一、二、四、五项。
三、焦升贤与郑钧军于2015年4月19日签订的《双方房屋买卖情况说明协议》予以解除。
四、刘娟、焦升贤于本判决生效之日起十日内返还郑钧军、蒋燕购房款七十四万元。
五、驳回郑钧军、蒋燕的其他诉讼请求。
六、驳回刘娟、焦升贤的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费12480元，由郑钧军、蒋燕负担8320元（已交纳），由刘娟、焦升贤负担4160元（郑钧军、蒋燕已预交，于本判决生效之日起七日内给付郑钧军、蒋燕）。
一审反诉案件受理费658元，由刘娟、焦升贤负担164.5元（已交纳），由郑钧军、蒋燕负担158元（刘娟、焦升贤已预交，于判决生效之日起七日内给付刘娟、焦升贤）。
二审案件受理费24996元，由刘娟、焦升贤负担8332元（已交纳），由郑钧军、蒋燕负担16664元（刘娟、焦升贤已预交，于判决生效之日起七日内给付刘娟、焦升贤）；
本判决为终审判决。
审 判 长 林存义
审 判 员 张印龙
审 判 员 赵 霞
二〇一八年六月二十日
法官助理 陈亢睿
法官助理 眭 立
书 记 员 李月明