山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民提字第12号
申请再审人（原审被告）：李秀云。
申请再审人（原审被告）：苏东升。
被申请人（原审原告）：崔向荣。
委托代理人：刘晓慧，山东新和律师事务所律师。
委托代理人：洪霞，女，系崔向荣妻子。
申请再审人李秀云、苏东升与被申请人崔向荣房屋买卖合同纠纷一案，青岛市市北区人民法院于2012年7月20日作出（2010）北民一民初字第212号民事判决，已经发生法律效力。李秀云、苏东升不服，向本院申请再审。本院于2014年3月26日作出（2014）青民申字第1号民事裁定，提审本案。本案受理后，本院依法组成合议庭，于2014年5月17日前向各方送达开庭传票，于2014年5月22日公开开庭审理了本案。申请再审人李秀云、苏东升，被申请人崔向荣及其委托代理人刘晓慧、洪霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2010年3月25日，崔向荣诉至法院称，2009年9月8日双方通过中介签订了房屋买卖合同，崔向荣以69.6万元的价格，购买李秀云所有的本市镇江路37号2单元×××户房屋。合同约定2010年3月底前，崔向荣将剩余房款交付给李秀云，李秀云将房屋交付给崔向荣，但李秀云预期违约要求解除合同，致使崔向荣无处居住。请求判令：1、李秀云、苏东升继续履行该买卖合同，协助崔向荣办理该房屋的过户手续；2、李秀云、苏东升赔偿崔向荣租房损失18500元。后变更诉讼请求为：1、李秀云、苏东升双倍返还定金8万元；2、李秀云、苏东升赔偿房屋增值损失23.51万元；3、李秀云、苏东升赔偿房屋租金损失44045元（包括评估后至2012年5月12日期间的租金损失）；4、李秀云、苏东升赔偿购房中介费3000元；5、李秀云、苏东升赔偿租房中介费损失600元；6、诉讼费用由李秀云、苏东升负担。
李秀云辩称，本市镇江路37号2单元×××户房屋是其与苏东升的共有财产，其出售该房屋时未经过苏东升的同意，苏东升得知后坚决反对，其已按照合同约定致函给崔向荣，表示解除该合同，由于崔向荣拒绝接收双倍定金，其已将该款交付给了中介。崔向荣在起诉时已经知道其不出售此房，崔向荣应作出妥善处理，对其扩大的损失不应由其承担，要求驳回崔向荣的请求。
苏东升辩称，涉案房屋是其与李秀云的共有财产，李秀云未经过其同意，擅自与崔向荣签订买卖合同，侵犯了其合法权益，该合同是无效合同。
青岛市市北区人民法院一审查明，李秀云与苏东升原系夫妻关系，双方于2004年3月2日协议离婚。在离婚协议中约定，无财产纠纷，无住房纠纷。
2004年3月2日李秀云与售房单位青岛粮油进出口接运有限公司签订青岛市公有住房（成本价）买卖合同，并使用苏东升的工龄购买了本市镇江路37号2单元×××户房屋，李秀云已取得该房屋产权证（权证字号：青房地权市字第房改452042号），产权证显示，填发日期为2004年5月18日。
2009年9月8日崔向荣（乙方）与李秀云（甲方）就本市镇江路37号2单元×××户房屋签订了房屋买卖合同，合同约定：甲方以69.6万元的价格将该房屋出售给乙方；乙方于合同签订之日付给甲方定金4万元，乙方于2010年3月底前将剩余房款65.6万元交付给甲方，定金将在最后一次付款时冲抵房款；甲方应于2010年3月底将房屋交付给乙方；合同第七条第一款约定：本契约签订后，乙方中途悔约，应书面通知甲方，甲方应在七日内将乙方的已付款（不计利息）返还给乙方，但购房定金归甲方所有。甲方中途悔约，应书面通知乙方，并自悔约之日起的叁日内将双倍定金及已付款返还给乙方。第二款约定乙方不能按期向甲方付清购房款或甲方不能按期向乙方交付房屋，每逾期一日，由违约一方向对方支付购房款万分之五的违约金.任何一方逾期叁日以上未履约的，视为毁约，违约方应按本条第一款的规定承担责任，但双方另有约定的除外。
合同签订后，崔向荣如约向李秀云支付购房定金4万元并支付中介费3000元。2010年3月底前李秀云提出要求解除合同，崔向荣不同意。2010年4月30日崔向荣收到李秀云向其邮寄的解除合同通知书。
诉讼中崔向荣提供了其妻子与苏东升的电话录音，在该录音中苏东升表示当初出售该房屋时是因为等钱用，后来因为家里老人参与进来不让卖了，他觉得很为难，愿意给买方造成的损失予以赔偿或补偿。苏东升对该录音不予认可，认为不能确定是其本人的谈话。崔向荣申请对该录音证据中是否苏东升的谈话进行鉴定，苏东升未按法院通知的时间参加鉴定活动，导致鉴定无法进行。
崔向荣与李秀云对合同中第七条约定内容的理解产生争议，崔向荣认为该约定是一个违约责任条款的约定，该条约定中的“悔约”是指一般违约，李秀云作为违约方，其无权要求解除合同。
李秀云则认为该条约定是解约条款的约定，双方均可依此约定，要求解除合同。根据合同自由原则，当事人因协商一致而产生合同，当然也有权因协商一致解除合同或约定解除权。本案中根据双方合同内容，该约定中的“悔约”，应理解为解约，该条款实际上是赋予了双方解除合同的权利，这是双方自愿协商一致的结果，只是崔向荣要求解除合同须以放弃定金为代价，李秀云要求解除合同须以双倍返还定金为代价。
现由于双方对是否继续履行合同存在较大争议，一审法院向崔向荣释明：在李秀云明确表示不再继续履行合同的情况下，崔向荣是否考虑诉讼风险，是否坚持自己的请求？崔向荣经考虑后变更了诉讼请求，要求李秀云、苏东升双倍返还定金8万元，赔偿经济损失（包括房屋增值损失、中介费损失、房屋租金损失及评估费）并申请对涉案房屋的增值损失及租金损失进行评估。法院委托山东恒正房地产评估有限公司进行了评估，评估价论为，该房屋自2009年9月8日至2011年11月4日的增值部分为23.51万元，自2010年4月至2011年11月的租金总额为34212元。崔向荣预交鉴定费1955元。根据该评估结论，现崔向荣要求李秀云、苏东升双倍返还定金8万元、赔偿房屋增值损失23.51万元、房屋租金损失44045元（包括评估后至2012年5月12日期间的租金损失）及购房中介费3000元、租房中介费损失600元及评估费1955元。
李秀云、苏东升认为崔向荣变更诉讼请求应该在举证期限届满前和法庭辩论结束前提出，现在提出变更诉讼请求，不符合法律规定。
诉讼期间，崔向荣提供了2009年9月13日其与案外人唐昭旭的房屋买卖合同、房屋所有权转移档案登记材料、崔向荣与署名衣丰博的房屋租赁合同及补充协议、租金收据、中介费收据。以证明崔向荣和李秀云、苏东升签订房屋买卖合同后，已将自有房屋出售，而李秀云、苏东升不履行合同，导致崔向荣只能在外租房居住，产生了租房损失。李秀云、苏东升认为崔向荣出售自有房屋系其个人行为，与本案无关，崔向荣提交的租赁协议是个人所签，应由证人出庭作证，否则无法确认该租赁合同的真实性。
青岛市市北区人民法院一审认为，崔向荣与李秀云签订的房地产买卖合同是双方的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，因此该合同是合法有效的。苏东升辩称合同项下的房屋系其与李秀云的共有财产，李秀云出售该房屋时未经其同意，该合同应属无效合同。苏东升的该辩解，理由不足，法院不予采信。因为根据崔向荣提供的录音资料可以证明，苏东升对出售房屋的事实是清楚并同意的，而且涉案房屋登记在李秀云一人名下，崔向荣完全有理由相信其对该房屋享有处分权，崔向荣已经尽到谨慎注意义务。虽然苏东升对该录音不予认可，但是崔向荣申请对该录音中是否为苏东升的谈话进行鉴定，苏东升没有参与鉴定，导致无法鉴定，该后果应由苏东升承担，应认定该谈话录音是苏东升的谈话。
我国民法通则和合同法均规定了诚实信用原则，民事主体在从事民事活动时，应诚实守信，以善意的方式履行义务，以维护市场交易的安全性和稳定性。双方在签订合同后，均应按照此原则，按照合同约定内容全面履行各自义务。合同法关于合同的解除规定了三种情形，崔向荣与李秀云所签订的合同第七条的约定，与合同法规定的合同解除的三种情形均不相符，该条约定应是违约条款的约定，李秀云违约要求解除合同，崔向荣作为守约方有权作出合同解除与否的选择，这也符合我国合同法的规定，但由于李秀云已明确表示不再继续履行合同义务，李秀云尚未交付房屋，在该情况下不适宜强制双方继续履行合同，而且崔向荣已经变更诉讼请求，不再要求继续履行合同，因此双方的买卖合同应予解除。由于该合同的解除是李秀云单方表示不再继续履行而导致的结果，因此李秀云应对合同解除的后果承担违约责任。
虽然苏东升不是合同主体，但是在本次诉讼中李秀云、苏东升均认可涉案房屋系双方的共有财产，崔向荣也认可是李秀云、苏东升的共有财产，通过崔向荣提供的录音可以证明，苏东升是知道李秀云与崔向荣签订房屋买卖合同并同意出售该房屋的，并且通过录音也可以看出，苏东升对房屋买卖合同不能继续履行，愿意给崔向荣造成的损失予以赔偿，因此对崔向荣的损失李秀云、苏东升应共同承担责任。
现崔向荣要求李秀云、苏东升双倍返还定金、赔偿房屋增值损失、购房中介费的损失，符合法律规定，但《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定：“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。”本案中因李秀云违约给崔向荣造成了房屋增值损失23.51万元、中介费损失3000元，根据上述规定，李秀云、苏东升双倍返还崔向荣定金8万元后，还应赔偿崔向荣房屋增值损失19.51万元及中介费3000元。崔向荣要求超过损失总和的部分，法院不予支持。
崔向荣对其主张的租金损失、租房产生的中介费损失，虽然提供了租赁合同和收据，但是合同相对方没有出庭作证，对崔向荣提供的租赁合同和收据的真实性无法确认，对此法院不予采信，崔向荣主张的租金损失和租房产生的中介费损失，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。青岛市市北区人民法院经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，于2012年7月20日作出（2010）北民一民初字第212号民事判决：一、李秀云、苏东升向崔向荣双倍返还定金人民币8万元；二、李秀云、苏东升赔偿崔向荣房屋增值损失人民币19.51万元；三、李秀云、苏东升赔偿崔向荣购房中介费人民币3000元；四、评估费1955元（崔向荣已预交），由崔向荣承担977.5元、李秀云、苏东升承担977.5元；五、驳回崔向荣的其他诉讼请求。上述一至四项由李秀云、苏东升于判决生效之日起十日内履行完毕。一审案件受理费8353元、财产保全费2871元，共计11224元（崔向荣均已预交），由崔向荣负担1962元、李秀云、苏东升负担9262元。
李秀云、苏东升申请再审称，1、《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”涉案合同第七条第一款约定：“本契约签订后，……甲方中途悔约，应书面通知乙方，并自悔约之日起的叁日内将双倍定金及已付款返还给乙方。”根据该约定，即使李秀云违约，违约责任即可预见的损失为双倍定金及中介费。李秀云于2010年3月给崔向荣发出了解除合同通知，并将双倍定金交给中介转给崔向荣，但崔向荣不接受。2、涉案房屋为李秀云与苏东升原婚姻存续期间的夫妻共同财产，李秀云出售涉案房屋时未取得苏东升的同意，苏东升在知道涉案房屋买卖后，不同意李秀云出售行为，才同对方通话。3、《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”对方当事人在接到李秀云发出的解除合同通知后，应采取措施防止损失扩大，原审判令李秀云、苏东升赔偿涉案房屋自2009年9月8日至2011年11月4日的增值部分，属适用法律错误。4、原审法院程序违法，李秀云、苏东升在原一审最后一次庭审时没有接到开庭传票。5、合同签订后，曾催促崔向荣付款，但崔向荣未及时付款办理过户，导致后来情形发生变化，崔向荣也有过错。6、本案不应适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》。
崔向荣辩称，1、李秀云、苏东升恶意违约，作为违约方没有单方解除合同的权利。2、涉案合同没有约定合同解除条款，李秀云、苏东升没有解除合同的权利，邮寄通知书没有解除合同的法律效力。3、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条、第二十九条并不矛盾，本案适用第二十八条正确，不适用第二十九条。4、苏东升对出售房屋的事实是清楚并同意的。5、原审法院程序合法。
庭审中，李秀云、苏东升主张合同应自2010年4月30日崔向荣收到解除合同通知之日解除，并就2009年9月8日至2010年4月30日的涉案房屋增值部分申请鉴定。崔向荣主张李秀云、苏东升应赔偿其涉案房屋2009年9月8日至2011年11月4日期间的增值。
受本院委托，青岛泰城房地产评估有限公司作出西泰城估（2014）296号房地产估价报告。结论为，自2009年9月8日至2010年4月30日，涉案房屋价值的增值为10.63万元。李秀云、苏东升质证认为鉴定价值过高，一座普通民宅评出了高档小区的价位。崔向荣质证认为鉴定终点选取的不合理，应采信原鉴定结论，同时新的鉴定未考虑国家政策对房价的影响，价值过低。
本院审理过程中，李秀云、苏东升提交证据如下：1、房产查询信息两套，同时主张崔向荣另有两套房屋。证明崔向荣拥有房产，有地方住，没有损失。崔向荣对证据的真实性没有异议，但认为崔向荣名下有多少套房产与本案没有关系，李秀云、苏东升违约就应承担违约责任。并称，本市市南区东海中路房产是崔向荣顶名购买，实际房主是其哥哥，后来也是其哥哥出售的。本市四方区四流南路房屋给了洪霞小姨，其拿出一部分钱供崔向荣买涉案房屋。本市镇江路房屋因结婚需要购买，后来出售，款项用于购买涉案房屋。本市市南区南九水路房屋是2012年买的，由于对方不履行合同，才另外购买的房屋。2、收据一份。证明2010年3月其已将中介费6000元交给了中介，其不应再向崔向荣支付3000元的中介费。崔向荣对该证据的真实性不予认可，且不属于新证据。
经审理查明，涉案房屋自2009年9月8日至2010年4月30日，增值10.63万元。青岛泰城房地产评估有限公司鉴定报告采用市场比较法进行估价，能够客观反映当时的房屋交易价格，虽然双方当事人均对鉴定报告提出异议，但均未提供相关证据予以证明，本院对该鉴定报告予以采纳。
本院查明的其它事实与原审一致。
本院认为，本案的焦点问题是：1、李秀云、苏东升是否构成违约；2、如构成违约，李秀云、苏东升违约责任的计算；3、崔向荣支付给中介的3000元中介费是否应由李秀云承担。
关于第一个焦点问题，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效，”该法第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”
本案中，涉案合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，当事人有义务全面履行。李秀云在合同签订后，不履行交房义务，主张解除合同，致使合同无法履行，不能实现合同目的，构成根本违约。
关于第二个焦点问题，涉及以下两个方面。
首先，合同解除时间的确定。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”该法第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中，涉案合同第七条第一款约定：“本契约签订后，乙方中途悔约，应书面通知甲方，甲方应在叁日内将乙方的已付款（不计利息）返还给乙方，但购房定金归甲方所有，甲方中途悔约，应书面通知乙方，并自悔约之日起的叁日内将双倍定金及已付款返还给乙方。”关于该条中“悔约”的含义，双方当事人存在争议。本院认为，关于其含义应放在该段文字中整体进行解释。该段文字前半部分是关于乙方（即崔向荣）违约的约定，约定如乙方“悔约”，则甲方将已付房款返还给乙方，定金归甲方所有。此处“悔约”意思应为解除合同，因为只有解除合同才会发生已付房款返还、定金归守约方的问题。相应的，后半部分关于甲方违约的约定，“悔约”意思也应为解除合同。也就是说，根据双方合同上述约定，合同任何一方可以书面方式，通知对方解除合同。据此，涉案合同应自2010年4月30日崔向荣收到解除通知之日解除。
其次，李秀云、苏东升的赔偿责任如何确定。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，……”。本案中，双方自2009年9月8日签订合同，作为买方的崔向荣即享有以合同约定价款购买涉案房屋的权利以及合理预期。至2010年4月30日崔向荣收到解除合同通知，合同解除，崔向荣再次购买与涉案房屋类似条件的房屋，根据鉴定报告，需要额外支出10.63万元，这部分机会损失是由于李秀云的违约行为所造成，应由李秀云、苏东升承担。
关于以合同解除之日作为崔向荣获得赔偿损失计算终点的问题，根据崔向荣提交的证据，李秀云自2010年3月中旬即口头提出解除合同，并于2010年4月30日邮寄通知解除合同，崔向荣虽不同意解除合同并提起诉讼，但对李秀云根据合同约定解除合同的行为及其效力，应有合理预期并作出适当安排以避免损失的扩大。据此，本院将2010年4月30日合同正式解除之日作为崔向荣获得赔偿损失计算终点。
《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”本案中，李秀云作为违约方，应双倍返还定金8万元。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定：“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。”本案中，在双倍返还定金后，崔向荣尚有6.63万（10.63万－4万）损失，应由李秀云、苏东升予以赔偿。
关于《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》是否适用于本案问题，该司法解释自2012年7月1日起施行，该司法解释第四十六条第二款规定，该解释施行后尚未终审的买卖合同纠纷案件，适用该解释。本案原审作出裁判的时间为2012年7月20日，故根据规定，该司法解释适用于本案。
李秀云主张曾催促崔向荣交付房款，因崔向荣未及时交付，才发生了后续的问题，但从本案纠纷发生过程来看，崔向荣在合同约定的履行期限之前未支付房款不构成违约，李秀云、苏东升认为崔向荣迟交房款有过错的主张不成立。
关于第三个焦点问题，由于李秀云违约，崔向荣支付的3000元中介费应由李秀云、苏东升承担。至于李秀云在寻求合同解除过程中支付的中介费，该行为未与崔向荣协商，也未通知崔向荣，如有多交部分，不应由崔向荣向中介索要，可由李秀云向中介主张。
综上，李秀云、苏东升申请再审理由部分成立，原审判决认定事实部分不清，适用法律部分有误，依法应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项、第二百零七条的规定，判决如下：
一、维持青岛市市北区人民法院（2010）北民一民初字第212号民事判决第一、三、五项；
二、变更青岛市市北区人民法院（2010）北民一民初字第212号民事判决第二项为：李秀云、苏东升向崔向荣赔偿超过定金部分损失6.63万元。
三、变更青岛市市北区人民法院（2010）北民一民初字第212号民事判决第四项为：评估费5938元（1955元＋3983元），由崔向荣负担2969元，李秀云、苏东升负担2969元。
上述一至三项确定的金钱给付义务，由李秀云、苏东升于本判决生效之日起十日内履行完毕。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费8353元、财产保全费2871元，共计11224元，由崔向荣负担5612元，李秀云、苏东升负担5612元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李军玲
审 判 员 鲁 宇
代理审判员 陈召坤
二〇一四年九月四日
书 记 员 柴守图
书 记 员 胡晓东