重庆市渝北区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝北法民初字第13291号
原告重庆市新仁合物业管理有限公司，住所地重庆市渝北区回兴街道兴科一路，组织机构代码77176062-2。
法定代表人周发甜，总经理。
委托代理人吉蔚滨，北京大成（重庆）律师事务所律师。
委托代理人王树涛，北京大成（重庆）律师事务所律师。
被告刘强，男，1968年6月11日出生，汉族，户籍地重庆市渝北区，现居住重庆市渝北区。
原告重庆市新仁合物业管理有限公司与被告刘强物业服务合同纠纷一案，本院于2014年8月18日立案受理后，依法由审判员邹富奎独任审判，于2014年10月27日公开开庭进行了审理。本院依法适用小额诉讼程序审理了本案。原告重庆市新仁合物业管理有限公司（以下简称“新仁合物业公司”）的委托代理人吉蔚滨、被告刘强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告新仁合物业公司诉称，被告系XXXX小区X-X-X-
X号房屋的业主。原告于2006年9月1日与XXXX业主委员会签订《XXXX物业管理服务合同》，并依合同为小区全体业主提供物业服务。合同约定，原告管理小区的期限为2006年9月1日至2009年9月1日；物业服务费按原物价局核定的收费标准执行，具体为：别墅及花园洋房1.2元／平方米·月，电梯住宅（三层及以上）1元／平方米·月，无电梯住宅及电梯住宅一、二层0.8元／平方米·月。此外，小区业主应按户分摊公用水电费；业主交费时间为每月5日前交纳上月的物业管理服务费；如业主不按约定的金额及时间交纳相关费用，原告有权要求业主补交，并从逾期之日起按欠费金额每日千分之三交纳违约金。
2009年9月1日合同到期后，原告未与业委会续签合同，但仍继续为该小区提供物业服务，业主仍按原合同约定的物业服务费交费标准及时间向原告交纳物业服务等费用。2011年1月，XXXX业主委员会、原告、嘉佳物业三方经协商一致，原告退出小区，由嘉佳物业为小区提供物业服务。被告从2008年8月起开始欠交物业服务费，经原告催收仍不支付。现原告起诉要求：1.判令被告立即向原告支付从2008年8月起至2011年1月止期间的物业服务费4054.20元、公摊水电费191.80元（共计4246元）；2.判令被告支付其拖欠的从2008年8月起至2009年8月止的物业服务及公摊水电费的违约金（以每月应交金额138.62元为基数，从当月6日起至付清时止，按每日千分之三的标准计算每月欠费违约金）；3.判令被告赔偿其拖欠的从2008年8月起至2011年1月15日止的物业服务费、公摊水电费4246元的资金占用损失（从2011年1月18日起至付清时止，按银行同期贷款利率计算）。
被告刘强辩称，被告不同意给付物业服务费，请求法院驳回原告的诉讼请求，其理由如下：1.原告提供的物业服务合同无效，为被告提供物业服务不合法；原告曾于2008年8月起诉被告案件的物业服务期限与本案相矛盾；2009年9月1日以后的物业服务是无效的；2.原告拒绝给被告倒垃圾，物业服务态度恶劣，使用暴力收费，无故停被告家的电，被告行使的先履行抗辩权；3.对于违约金及资金占用损失是格式合同的约定，且违约金约定过高；4.原告的诉讼请求已经超过诉讼时效期间。
经审理查明，原告系具有三级资质的物业管理企业。被告系重庆市渝北区XX街道XX路XXX号XXXX小区X-X-X-
X号房屋的业主，该房屋建筑面积为138.62平方米，系电梯房。
2006年9月1日，原告与XXXX业主委员会签订了《XXXX物业管理服务合同》1份。该合同约定，原告为XXXX小区提供物业服务，期限自2006年9月1日至2009年9月1日；物业管理服务费收费标准按原重庆市物价局核实的收费标准：别墅及花园洋房为1.2元／平方米·月，电梯住宅（三层及三层以上）为1元／平方米·月（含电梯费），无电梯住宅及电梯住宅一层、二层为0.8元／平方米·月，均指建筑面积；交费时间为每月5日前交纳上月的物业管理服务费；公共水电费由业主按户分摊；业主未按合同约定的收费标准和时间交纳相关费用的，原告有权要求业主补交并从逾期之日起按欠费额每日千分之三的标准交纳违约金。上述物业管理服务合同签订后，原告按约定为XXXX小区提供了物业服务。
2009年9月1日，合同到期后，XXXX业主委员会未与原告再签订物业服务合同，但原告继续为XXXX小区提供物业服务。2011年1月18日，经协商，原告退出XXXX小区物业服务，同月25日，原告退出XXXX小区物业服务区域。
从2008年8月起，被告以原告提供的物业服务合同无效，为被告提供物业服务不合法；2009年9月1日以后的物业服务是无效的；原告拒绝给被告到垃圾，物业服务态度恶劣，使用暴力收费，无故停被告家的电等理由，拒绝向原告缴纳物业服务费。
因原告为该小区提供物业服务期间，小区部分业主未向原告足额交纳物业服务费，原告于2011年3月1日通过在小区张贴公告的方式向包括被告在内的业主催收欠交的物业服务等费用。
2011年8月21日，原告又通过向被告邮寄律师函的方式要求被告缴纳从2008年8月起至2011年1月期间的物业服务等费4246元。2013年7月7日，原告再次通过向被告邮寄律师函的方式要求被告缴纳从2008年8月起至2011年1月期间的物业服务等费4246元。
2014年8月18日，原告向本院起诉要求判令被告给付从2008年8月起至2011年1月15日止期间的物业服务费、公摊水电费、违约金，并赔偿其资金占用损失。
上述事实，有资质证书、重庆市商品房买卖合同、土地房屋权属登记卡、XXXX物业管理服务合同、（2013）渝北法民初字第12587号民事判决书及本院立案受理通知书、公告的照片、律师函、国内挂号信收据、当事人陈述及庭审笔录等随案佐证，足以认定。
本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。本案中原告与XXXX业主委员会签订的《XXXX物业管理服务合同》不违反法律规定，合法有效。该合同对XXXX小区全体业主均具有约束力。虽然该合同约定的物业服务期限为2006年9月1日至2009年9月1日，但在2009年9月1日后，原告仍然为XXXX小区的业主提供物业服务至2011年1月18日原告撤出小区时止的客观事实，本院依法认定在此期间双方的事实物业服务合同关系。因此，被告辩称原告提供的物业服务合同无效，为被告提供物业服务不合法；原告曾于2008年8月起诉被告案件的物业服务期限与本案相矛盾；2009年9月1日以后的物业服务是无效的抗辩理由不成立，本院不予支持。
对于原告的诉讼请求是否超过诉讼时效期间的问题。原告要求被告支付从2008年8月1日起至2011年1月15日止期间的物业服务费，被告则认为原告的诉讼请求已经超过诉讼时效期间的问题。本院认为，原告向本院举示其最早于2011年3月1日通过在小区张贴公告的方式向被告催收欠交的物业服务等费用的相关证据，原告未向本院举示证据证明其在2011年3月1日前对被告催收过物业服务费，故应当从第一次催收（即2011年3月1日催收）向前计算两年开始计算诉讼时效期间，对超出诉讼时效的部分费用，本院不予主张。因此，按两年诉讼时效期间计算，本院确认被告在本案中应交纳的物业服务费的期间为2009年3月至2011年1月。
对于物业服务收费标准问题。本院认为，根据原告与XXXX业主委员会签订的《XXXX物业管理服务合同》中“电梯住宅（三层及三层以上）为1元／平方米·月（含电梯费）”的约定，被告的房屋系电梯房，故从2009年3月至2009年8月止共6个月中，被告每月应交纳的物业服务费为1元／月·平方米×138.62平方米=138.62元，共拖欠的物业服务费为831.72元（138.62元×6个月）。2009年9月1日后，因无其他书面合同、文件等对XXXX小区的物业服务费标准进行变更，故原告与翠湖柳岸业主委员会于2006年9月所签订的《XXXX物业管理服务合同》约定的收费标准应当继续沿用。为此，从2009年9月1日起至2011年1月15日止的共16.5个月中，被告每月应交纳的物业服务费为1元／月·平方米×138.62平方米=138.62元，共欠的物业服务费为2287.23元（138.62元×16.5个月）。因此，被告在2009年3月至2011年1月期间共拖欠的物业服务费为3118.95元（831.72元＋2287.23元）。对于原告诉讼请求中超过被告应当给付的物业服务费部分，本院不予支持。
对于被告是否应当承担违约责任，以及赔偿资金占用损失问题。原告诉讼请求中要求被告给付欠交物业服务费并给付资金占用损失，被告则辩称对于违约金及资金占用损失是格式合同，且约定的违约金过高。本院认为，根据原告与XXXX业主委员会签订的《XXXX物业管理服务合同》中关于“交费时间为每月5日前交纳上月的物业管理服务费；业主未按合同约定的收费标准和时间交纳相关费用的，原告有权要求业主补交并从逾期之日起按欠费额每日千分之三的标准交纳违约金”的约定，原告要求被告给付欠交物业服务费的违约金，符合合同约定，本院应当予以支持，但该欠交物业服务费应给付违约金的期间应在诉讼时效期间内，以及物业服务合同约定期间内，即从2009年3月1日起至2009年8月31日止。故被告辩称的违约金是格式合同，且违约金约定过高的的理由不能成立，本院不予支持。原告要求被告赔偿其资金占用损失，无法律依据，本院亦不予支持。
对于原告要求被告给付公摊水电费问题。本院认为，根据原告与XXXX业主委员会签订的《XXXX物业管理服务合同》中关于“公共水电费由业主按户分摊”的约定，原告未向本院举示公共水电费分摊的相关证据予以证明。因此，对于原告要求被告给付公摊水电费191.80元的诉讼请求，证据不充分，本院不予支持。
对于被告辩称原告拒绝给被告倒垃圾，物业服务态度恶劣，使用暴力收费，无故停被告家的电，被告行使的先履行抗辩权的抗辩理由，本院认为，行使先履行抗辩权成立的条件：1.当事人互负债务，即先履行抗辩权只存在于双务合同中；2.双方债务有先后履行顺序；3.双方债务均届期满；4.他方未履行先给付义务。要行使先履行抗辩权，必须满足以上条件，缺一不可，但原告与XXXX业主委员会签订的《XXXX物业管理服务合同》，约定的是原告根据合同约定对小区（包括被告在内）的业主提供物业服务，小区业主给付物业服务费，本案原告并不是根本没有为小区业主提供物业服务，故本院认为被告行使的权利应当是原告在服务质量方面是否存在瑕疵，被告是否应当给付物业服务费，或者给付多少的问题，而不是行使先履行抗辩权，同时，被告在本案中并没有向本院举示原告在物业服务质量方面存在不符合合同约定的相关证据。因此，被告的该抗辩理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告刘强在本判决生效后三日内，给付原告重庆市新仁合物业管理有限公司从2009年3月1日起至2011年1月15日止期间的物业服务费3118.95元；
二、被告刘强在本判决生效后三日内，给付原告重庆市新仁合物业管理有限公司从2009年3月起至2009年8月止期间应给付物业服务费的违约金（违约金计算从2009年3月起至2009年8月止，分别从2009年3月的次月6日起，分别以被告每月应交物业服务费138.62元为本金，按每日千分之三的标准计算至831.72元的物业服务费付清时止，但违约金最高不超过831.72元）；
三、驳回原告重庆市新仁合物业管理有限公司的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案受理费50元，减半收取25元，由被告刘强负担。
本判决为终审判决。
审判员 邹富奎
二〇一四年十一月十七日
书记员 罗应霞