上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二（民）终字第913号
上诉人（原审被告、反诉原告）沙根用。
被上诉人（原审原告、反诉被告）沈文群。
原审第三人龙佳樑。
上诉人沙根用因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第19944号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月2日受理后，依法组成合议庭于2015年4月14日公开开庭审理了本案，上诉人沙根用、被上诉人沈文群之委托代理人傅天华到庭参加诉讼。原审第三人龙佳樑经本院传票传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原审认定，沙根用为上海市某某区某某路＊＊＊弄＊＊＊号＊＊＊室的房屋（以下简称系争房屋）的原产权人。2013年5月8日，沙根用向龙佳樑出具经过公证的委托书一份，委托事项包括代为签订定金协议，代为签订、修改、解除房地产买卖合同，代为办理买卖合同公证、领取公证书，代为办理房地产转移登记，代为配合买方贷款银行办理相关手续，代为调取上手购房材料，代为办理购汇相关事宜以及将所得房价款汇至委托人指定的境外账户，代为办理税务等一切相关事宜，有权签署相关文件，代为办理上述房地产买卖过程中的其他相关事宜。并确认受托人在上述代理权限内就上述房地产所实施的法律行为及所产生的法律后果，委托人均予以认可。委托期限自委托人签署委托书之日起至2014年5月7日止。
2013年9月29日，经上海某某房地产经纪事务所（以下简称某某事务所）居间介绍，龙佳樑以沙根用代理人的名义与沈文群签订《上海市房地产买卖合同》（以下简称《买卖合同》）一份，该合同约定：沙根用将系争房屋出售给沈文群，该房屋建筑面积为65.85平方米，转让价款为130万元（人民币，下同），付款方式为：1、沈文群应于2013年9月23日，支付沙根用定金2万元；2、沈文群应于2013年9月30日签订买卖合同当日，支付给沙根用房款68万元（不含上次款项）；3、沈文群向银行贷款55万元，由银行直接支付沙根用（贷款不足部分沈文群应于过户当日以现金方式补足给沙根用）；4、沈文群应于2014年2月28日前验收房屋完毕并迁出户口当日支付给沙根用最后房屋尾款5万元。双方另约定，沈文群与沙根用于2014年1月10日前至上海市浦东新区房地产交易中心申请办理房屋过户手续；沙根用于2014年2月28日之前腾出该房屋并通知沈文群进行验收交接。沈文群应在收到通知之日起2日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后沙根用将房屋钥匙交付给沈文群为房屋转移占有的标志。
2013年9月23日，沈文群经某某事务所以现金方式向沙根用支付购房定金2万元；2013年9月30日、2014年1月2日，沈文群通过银行转账分别向沙根用支付购房款68万元、55万元。上述款项共计125万元，均由龙佳樑收取并出具了收据，付款人均为沈文群的父亲沈辉。2014年1月6日，系争房屋登记至沈文群名下。现系争房屋尚未交付给沈文群，由沙根用实际控制使用。
原审另查明，2013年5月10日，系争房屋上设有抵押权登记，抵押权人为案外人田某，债权数额为30万元，债务履行期限为2013年5月8日至2013年7月7日止。2013年12月29日，该抵押权注销、他项权利终止，申请人为案外人田某。
2014年5月，沈文群诉至原审法院，要求判令：沙根用履行《买卖合同》约定义务，将系争房屋腾空并交付沈文群。沙根用不同意沈文群诉请，并反诉要求判决双方于2013年9月29日签订的关于系争房屋的《买卖合同》无效，产权恢复至其名下。
原审审理中，沈文群称，沙根用提供中介出具的证明来证实房价过低没有依据，且沈文群并未存在恶意串通取得房屋的事实，购房前，沈文群的父亲沈辉及龙佳樑和房产中介前去看过系争房屋；沙根用所提供的公安的询问笔录均是其本人所言，可信度低，且相关笔录记载的内容也均是在买卖合同签订之后发生的事，不能证实公证委托书有异议；根据公证书的约定及事实，系争房屋由龙佳樑代为办理还贷、代为办理退保、领取保费以及与房屋买卖有关的一切事项，故龙佳樑有权收取沈文群的房款。
原审审理中，沙根用称，沈文群与沙根用签订的《买卖合同》约定的价格过低，说明沈文群与龙佳樑有恶意串通的事实；房屋是沙根用的唯一住房，不可能买卖，况且沙根用不知道有委托售房事宜，沈文群买房也未看过房；对于购房款，沈文群与龙佳樑走账嫌疑很大，且龙佳樑无权委托收款，该款项不能认为是沙根用收取。
原审认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案的争议焦点在于：龙佳樑是否有权代理沙根用处分系争房屋以及沈文群与龙佳樑是否存在恶意串通损害沙根用利益的事实。首先，沙根用向龙佳樑出具了经过公证的授权委托书，授权龙佳樑办理出售房屋的一切相关事宜，故龙佳樑有权与沈文群签订《买卖合同》并办理出售系争房屋所需的相关事宜。沙根用辩称该份授权委托书是为向案外人借款担保所做的公证，但其一，从委托书的形成看，沙根用称因本人视力不好，公证人员也不予说明，案外人及龙佳樑催的急就签了字。对常人而言，办理公证是一件很重要的事件，一般不可能轻易草率签字，沙根用的该说法不合常理。其二，从委托书记载的内容看，沙根用作为有正常认知能力的成年人应当知道，该委托书系授权龙佳樑出售系争房屋而非其所称的仅为设立借款所作的担保；且条文中约定了“代为办理上述房地产买卖过程中的其他相关事宜”的兜底条款，应当也包含龙佳樑收款的权限。其三，从委托书的履行过程看，该委托书自签订至沈文群与沙根用签订《买卖合同》有一段时间，沙根用如若发现委托书有所不妥，理应及时向相关公证部门提出；沙根用虽多次报案，但从其提供相关派出所所作的笔录内容看，均未涉及到该委托书，也未能证明沈文群与龙佳樑涉嫌恶意串通的情形。综合上述事实，法院有理由相信沙根用对龙佳樑代其买卖系争房屋系知情，沙根用在对此知情的情况下，却未采取措施了解情况并提出异议，表明其对于龙佳樑处分系争房屋并不反对。而根据法律规定，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。故沙根用的上述抗辩，法院不予支持。其次，沈文群与龙佳樑的交易行为并无异常，不存在恶意串通损害沙根用利益的事实。沈文群与沙根用之间的房屋买卖系经过中介居间介绍完成；依据《公证委托书》，沈文群有理由相信龙佳樑系沙根用的代理人而签订《买卖合同》；签订《买卖合同》后，沈文群又依约向龙佳樑支付了除尾款以外的全部房款、办理了过户手续，并主动至沙根用处要求交房。一系列的事实证明，沈文群系善意的购买人。沙根用辩称系争房屋的交易价格明显低于市场价，沈文群与龙佳樑存在恶意串通的嫌疑，但其一，沙根用未能举证证明沈文群与龙佳樑交易之前即认识，以及交易过程中存在恶意串通的事实。其二，龙佳樑作为沙根用的代理人有权确定交易的价格，沙根用如果认为龙佳樑确定的交易价格过低损害沙根用利益的，应向龙佳樑主张相应的权利，并不影响《买卖合同》的效力。其三，沙根用提供的有关房产中介公司的证明，不足以证实沈文群与沙根用之间的房屋买卖价格明显低价，损害其利益的事实。故沙根用的上述抗辩，法院不予支持。
综上所述，沈文群与沙根用签订的《买卖合同》合法有效，双方均应恪守履行。沈文群已依约支付了房款，沙根用理应按约向沈文群交付系争房屋，但沙根用至今使用并控制系争房屋，显属不当。沈文群要求沙根用履行《买卖合同》约定义务，将系争房屋腾空并交付沈文群的请求，符合合同约定及法律规定，法院予以支持。沙根用提出《买卖合同》无效，请求将产权恢复至沙根用名下的主张，于法无据，法院不予支持。龙佳樑经法院合法传唤未到庭应诉，视为其放弃答辩、举证、质证的权利，法院依法缺席判决。
原审法院于二○一五年二月二十六日依法作出判决：一、沙根用应于判决生效之日起十五日内将坐落于上海市某某区某某路＊＊＊弄＊＊＊号＊＊＊室的房屋腾空并交付给沈文群；二、驳回沙根用的反诉诉讼请求。一审本诉案件受理费人民币50元，反诉案件受理费人民币8，250元，均由沙根用负担。
判决后，沙根用不服，向本院提起上诉称，上诉人对于委托售房一事并不知情，被上诉人与原审第三人间存在恶意串通，非法虚假交易房屋且房价过低，被上诉人也未看过房，本案中存在许多不合常理之处。故请求二审法院撤销原审判决，改判支持上诉人的原审反诉请求，驳回被上诉人的原审本诉请求。
被上诉人沈文群则表示服从原判，请求二审驳回上诉，维持原判。
原审第三人龙佳樑未发表答辩意见。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，上诉人沙根用向原审第三人龙佳樑出具的公证委托书，授权原审第三人龙佳樑代为办理出售房屋的相关事宜，被上诉人通过房屋中介部门与原审第三人龙佳樑签订系争房屋买卖合同并办理了产权过户、支付房款等事宜，根据法律规定，本案系争房屋买卖合同是合法有效的，对双方当事人均有法律约束力。现被上诉人作为系争房屋的产权人，其要求上诉人交付房屋应予保护。上诉人主张被上诉人与原审第三人间存在恶意串通、其对签署公证委托书存在重大误解等理由均不成立，原审判决对此已作充分阐述，本院予以认可并不再赘述，上诉人在本院审理过程中亦未能提供证据证明自己的主张，故对于上诉人的相关上诉理由本院不予采信。
综上所述，原审法院在查明事实的前提下，依法作出的判决是正确的，本院应予维持。上诉人沙根用的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币8，300元，由上诉人沙根用负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 峰
审 判 员 叶 兰
代理审判员 李 兴
二〇一五年四月二十日
书 记 员 聂妍铧
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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