宁波市海曙区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）甬海西民初字第111号
原告：宁波和信物业发展有限公司。
法定代表人：张信良，该公司总经理。
委托代理人：汤婵玉，浙江联吉律师事务所律师。
被告：郭波，宁波市海曙浩哥烟杂店经营者。
原告宁波和信物业发展有限公司（以下简称和信公司）诉被告郭波房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月3日立案受理，本案依法适用简易程序，由审判员张频波独任审判，分别于2015年3月24日、4月23日、5月14日三次公开开庭进行了审理并当庭宣告判决。原告和信公司的委托代理人汤婵玉，被告郭波均参加了庭审。
原告起诉称：2012年1月18日，原告与被告郭波就宁波市海曙区粮丰街129弄10号（一间，建筑面积58.18平方米）的房屋签订《房屋租赁合同》二份，第一份租赁合同约定租赁期限为一年，自2012年2月15日至2013年2月14日，租金为17500元；第二份租赁合同约定租赁期限为十个半月，2013年2月15日至2013年12月31日，租金为16850元（经折算租金为52.7元／天）；二份租赁合同同时约定“租赁期满……乙方（被告）当于租赁期满五天内将承租房屋腾退给甲方（原告）……超过五天的，则逾期占用期间乙方（被告）应按原租金金额的两倍向甲方（原告）给付租金……”合同租赁期满后，被告并未腾退房屋，虽经原告多次催讨，被告拒不腾退承租房屋，且拒绝支付逾期占用期间的房屋使用费。为此原告诉至法院，请求判令：1.被告立即将占用的位于宁波市海曙区粮丰街129弄10号的房屋腾退给原告；2.被告向原告支付房屋占有使用费12648元（以105.40元／天计算，自2014年1月6日起暂算至2014年5月5日止），并支付自2014年5月6日起至实际腾退之日的房屋占有使用费；3.本案的诉讼费用由被告承担。审理中，原告变更（减少）第2项诉讼请求，即要求被告向原告支付2014年1月6日起至2014年5月5日止的房屋占用使用费6324元（按52.70元／天计算），并按原合同的年租金（即52.70元／天）标准，支付2014年5月6日起至被告实际腾退之日的房屋占有使用费。
被告答辩称：原、被告于2012年1月18日通过宁波天一拍卖公司签订了租房合同，因为拍前问过原告是租两年的，但是在正式签订合同时，原告方突然提出合同从2012年2月15日签到2013年12月31日，两年少了2个半月，当时被告提出房子是用来开烟杂店的，如果时间这么短是不要的。但原告保证说是可以续租的，而且说续租后每年加收租金10%。被告虽然有点担心，但是考虑到押金5000元已经支付，所以只得签订合同。但是到2013年12月25日，原告突然来到店里给了一份通知，要求一周内腾退房屋，说是合同到期后不再继续租赁给被告。综上，原告的行为属于欺诈，所以被告要求：一、应认定该合同无效，原告应该返还给被告租金34350元，退还押金5000元；二、赔偿原告的装修、设备、货物等经济损失100000元。
原告和信公司为证明自己的诉称主张，向法院提交证据材料如下：
1.房产证二份，证明讼争房屋的产权人为宁波市住房和城市建设委员会的事实。经质证，被告对该证据无异议。经审核，本院对该证据合法性、真实性、关联性及相应证明效力均予以认定。
2.宁波市住房和城乡建设委员会的委托书、情况说明各一份，证明原告系讼争房屋的实际管理者，有权以自己名义主张讼争房屋项下权利的事实。经质证，被告对该证据有异议，认为宁波市住房和城乡建设委员会是政府机关，原告是属于社会企业，双方之间的经济往来应该有正式的授权委托书或者委托合同，该证据的形式不符合要求。且写明授权期限是2013年12月31日，那么也应该在租赁合同中注明，否则就是明显的欺诈。经审核，原告提供的复印件与原件核对无异，本院对该证据合法性、真实性、关联性及相应证明效力均予以认定。
3.2012年1月18日原告与被告郭波之间签订的房屋租赁合同二份，证明原告与被告郭波之间租赁合同的内容以及租赁期限已经到期，被告郭波应腾退房屋的事实，以及合同中具体的权利义务、违约期限等的约定。其中，第一份合同的租赁期限自2012年2月15日至2013年2月14日，租金为17500元；第二份租赁合同约定租赁期限为十个半月，2013年2月15日至2013年12月31日，租金为16850元的事实。经质证，被告表示对真实性没有异议，被告是签过的。两份合同都是同一天签订的，相当于一份合同，第一份是一年，第二份是一年差二个半月，所以这个合同不规范，经审核，原告提供的系原件，本院对该证据合法性、真实性、关联性及相应证明效力均予以认定。
4.工商登记资料二份，证明涉案房产被告尚在使用中的事实。经质证，被告对该证据无异议。经审核，本院对该证据予以认定。
被告郭波向本院提供证据材料如下：
2012年1月18日收款收据一份，证明因承租宁波市海曙区粮丰街129弄10号房屋向原告交纳押金5000元的事实。经质证，原告对真实性无异议，但认为被告交纳的是保证金而非押金。经审核，本院对该证据的真实性予以认定。
本院归纳庭审中原、被告的陈述及举证、认证情况，认定事实如下：宁波市住房与城乡建设委员会是坐落于宁波市海曙区粮丰街129弄10号商业用房产权所有人，2005年1月，该产权所有人书面委托原告对涉案租赁房屋负责管理。2012年1月18日起，原告与被告郭波就宁波市海曙区粮丰街129弄10号一间，（建筑面积58.18平方米）的房屋签订《房屋租赁合同》二份，第一份租赁合同约定租赁期限为一年，自2012年2月15日至2013年2月14日，租金为17500元；第二份租赁合同约定租赁期限为十个半月，2013年2月15日至2013年12月31日，租金为16850元；签约时，乙方（注：即被告，下同）一次性支付履约保证金5000元，租金期间乙方如无拖欠水电费或其他违约行为，租赁合同期满终止时甲方（注：即原告，下同）将履约保证金全额返还乙方，若甲方违约则应双倍返还乙方违约金。在租赁期内，乙方有下列情形之一的，甲方有权单方终止协议，收回房屋：1.擅自将房屋转租、转让、转借或改变用途。2.利用承租房屋进行非法活动的，危害公共利益。3.拖欠租金超过本合同约定期限。4.严重损坏房屋结构设施。5.其他严重损害甲方权益的。在租赁期内，甲方保障上述房屋租给乙方的使用权，乙方保证承租上述房屋仅作为店铺使用；租赁协议订立后，乙方自行办理租赁证、治安许可证、营业执照、店门牌、广告等审批手续，自觉接受工商、税务、公安、环保等有关部门的管理，依法纳税。在租赁期内，乙方须到当地小区物业公司付清相关物业费用；并应将因业执照、身份证、本市临时或固定居住证明复印件交甲方备案，甲方应提供乙方领证所需的相关资料。房屋租赁期内，乙方所用的水、电及房屋修理的费用均由乙方自理；如需进行装修，应事先向甲方提交装修方案，经甲方审核及有关部门批准同意后方能实施；如损害设备及机构的，乙方负责赔偿或给予修复。若遇城市拆迁需要时，乙方必须无条件服从搬迁，本合同自然终止，租金按时计算。租赁期满时，租赁期满时，乙方把承租房屋的门面及安装的门无偿归甲方所有或恢复原状，配套设施完好无损的归还甲方，交还房时其室内外装修不得破坏、无偿移交甲方。如逾期不搬迁，甲方有权向人民法院起诉和申请执行，甲方因此所受到的损失由乙方负责赔偿。在乙方租赁期内，甲方有权将乙方租赁的房屋产权转让给第三方，乙方同意放弃承租优先购买权。若该房屋产权变动时甲方应将本合同项下的所有权利义务相应转移第三方，乙方的权益及义务保持不变。租赁期满，乙方需续租须提前二个月向甲方提出申请，经甲方同意后方可办理续租手续。违约责任：1.任何一方未能履行本协议规定的条例或违反国家、地方的有关规定的，另一方有权提前解除协议，责任方应偿付违约金每天100元；2.乙方逾期交付租金，应及时如数补交，并交付违约金每天100元计，逾期超过15天的，甲方可单方面终止本协议的执行，已付的履约保证金不再返还乙方，并有全对承租房屋内的物品作出处理；3.乙方租赁期内退租，已付租金中的剩余期限部分及履约保证金不再返还给乙方；4.乙方故意损害国擅自改变房屋结构造成承租房屋严重损坏的，应负责赔偿因此造成的损失，同时甲方有权收回房屋；5.租赁届满、解除或因其他原因终止的，乙方当于租赁期届满五天内将承租房屋依原承租赁合同腾空退还给甲方；若乙方依本协议腾空退还给承租房屋逾期超过五天的，则逾期占用房屋期间乙方应按原租金额的两倍向甲方计付租金，逾期支付的除应按实交付两倍金外，还应按每天100元计向甲方计付罚金至实际腾退交还房屋并付清所有占用费用之日止；6.如遇不可抗力的原因而造成的损失，互不承担责任。在租赁期限内，乙方如发生经营纠纷或经营风险由乙方自负，与甲方无涉。本契约一式四份，甲、乙双方各执二份。经双方签字盖章生效。双方约定的其他事项：1.除非乙方另行书面告知，否则甲方依本协议载明的乙方的住址、联系地址或承租房屋地址向乙方邮寄相关通知或其他文件的，即视为甲方已向乙方送达相关文件。另查明，2012年3月9日，被告以租赁房屋为经营地址，向宁波市工商行政管理局海曙分局西郊工商所登记注册了字号为“宁波市海曙浩哥烟杂店”，并一直经营至今。合同租赁期届满前，原告曾于2014年12月下旬书面通知了被告，告知不再续租并要求被告腾退租赁房屋。但合同租赁期满后，被告并未腾退房屋，原告虽经多次催讨，被告拒不腾退承租房屋，且未支付房屋使用费，为此原告诉至法院，请求依法判决。审理中，虽经本院主持调解，因双方各执已见，致调解不成。
本院认为：原告系涉案租赁房屋的受托管理人和经营者，有权以自己的名义与被告签订租赁合同并行使出租人的各项权利和义务。原、被告签订的二份房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，合法，有效。双方均应依约履行，合同签订后，原告依约向被告交付了涉案的出租房屋，被告也付清租赁期内的租金，按照合同约定，合同期满，被告在“租赁期满，乙方需续租应提前二个月向甲方提出申请，经甲方同意后乙方可办续租手续。”“租赁期满时，乙方把承租房屋的门面及安装的门无偿归甲方所有或恢复原状，配套设施完好无损的归还甲方，交还房时其室内外装修不得破坏、无偿移交甲方。”但被告未提前二个月书面通知原告续租。2013年12月下旬，原告书面通知被告，声明不再续租，要求收回租赁房屋，被告则要求按原租金续租，双方口头协商中对是否续租不能统一，而未签订续租合同。而原、被告双方的租赁合同已于2013年12月31日到期，期满后被告仍在使用租赁物，也未支付2014年1月1日起至今的房屋占用使用费，侵害了原告的合法权益，被告应承担相应的民事责任。原告于2015年3月向本院起诉，明确要求被告归还租赁的房屋并要求被告支付占用房屋期间2014年1月6日至2014年5月5日的房屋使用费6324元及2014年5月6日起至被告实际腾退之日止按52.70元／天计算的房屋占有使用费。原告要求支付2014年1月6日至2014年5月5日止的房屋占有使用费6324元及2014年5月6日起至实际腾退日止按52.70元／天计算的房屋占有使用费，此系参照原合同约定的租金，且并未超过原合同约定的租金金额，本院也予以支持。但原告计算的52.70元／天有误差，应修正为52.66元／天。被告辩称要求续租或赔偿装修损失，本院认为被告提出的续租优先权，应在原告继续出租涉案租赁房屋的情况下才能行使。而被告提出的赔偿装修损失的辩称主张并无事实和法律依据，本院不予采信。对被告辩称已支付押金5000元，已查明，此款系原、被告签订合同时约定的履约保证金，原、被告双方可在被告腾退出屋时依合同的约定结算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第六十条、第九十八条、第二百一十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告郭波应在判决生效之日起三十日内，将原、被告租赁合同项下，坐落于宁波市海曙区粮丰街129弄10号房屋一间共计58.18平方米的房屋腾退并归还给原告宁波和信物业发展有限公司；
二、被告郭波应向原告宁波和信物业发展有限公司支付自2014年1月6日起至2014年5月5日止的房屋占有使用费6319.20元，该款在判决生效之日起十天内一次性付清；
三、被告郭波应按原年租金标准（即52.66元／天的标准）支付自2014年5月6日起至被告郭波实际腾退房屋归还给原告之日止的房屋占有使用费，该款被告在腾退房屋之日一次性支付给原告宁波和信物业发展有限公司；
四、驳回原告宁波和信物业发展有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
案件受理费392元，因适用简易程序减半收取196元，由原告宁波和信物业发展有限公司负担5元，被告郭波负担191元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴费通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费；如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号为37×××92，开户银行为宁波市中国银行营业部，如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
审 判 员 张频波
二〇一五年五月十四日
代书记员 裘莹莹
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。