山东省烟台市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2107）鲁06执异71号
案外人：王新凯，男，汉族，1970年2月20日出生，住址：山东省莱阳市。
申请执行人：陕西建工第二建设集团有限公司。住所地：陕西省宝鸡市经二路***号。组织机构代码：91610000220522935B。
法定代表人：刘新潮，董事长。
被执行人：烟台中简置业有限公司。住所地：烟台经济技术开发区八达岭路*号。
法定代表人：郁小毛，执行董事。
被执行人：烟台桃花源置业有限公司。住所地：烟台市福山区连福街**号。组织机构代码：91370600059029465J。
法定代表人：张恩伟，执行董事。
本院在执行申请执行人陕西建工第二建设集团有限公司与被执行人烟台桃花源置业有限公司建设工程施工合同纠纷一案过程中，案外人王新凯向本院提出书面异议，本院受理后依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人王新凯称，王新凯与被执行人烟台桃花源置业有限公司于2015年8月19日签订了《商品房买卖合同》，约定烟台桃花源置业有限公司将其位于福山区福海路欧尚花园5＃楼1105号房屋出售给王新凯，抵顶在欧尚花园建设施工中，总包单位江西中盛建筑工程有限公司所欠王新凯的部分工程款，金额为人民币579829元。被执行人烟台桃花源置业有限公司已将上述房屋办理过户登记手续，并将钥匙交给王新凯，将该套房屋正式交给王新凯使用。对此王新凯没有过错，按照中国法律，人民法院不得将福山区福海路欧尚花园5＃楼1105号房产查封、扣押。特依法提出异议，请求中止对上述财产的执行。
本院查明，关于原告陕西建工第二建设集团有限公司与被告烟台中简置业有限公司、烟台桃花源置业有限公司建设工程施工合同纠纷两案，本院在审理过程中，于2015年9月22日进行诉讼保全，查封了被告烟台桃花源置业有限公司名下的欧尚花园70余套房产。两案经审理后，本院分别于2015年6月1日、2015年6月22日作出（2014）烟民一初字第127号及254号民事判决。宣判后，烟台桃花源置业有限公司均不服，上诉至山东省高级人民法院，山东省高级人民法院审理后作出民事裁定书，裁定：撤销（2014）烟民一初字第127号民事判决，发回本院重审。本院重审后，于2016年12月19日作出（2016）鲁06民初303号民事判决，判决：一、被告烟台中简置业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告陕西建工第二建设集团有限公司工程款13793572.79元及自2014年6月16日至上述欠款付清之日止按银行同期同类贷款利率计算的利息；二、被告烟台中简置业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告陕西建工第二建设集团有限公司2773088.50元；三、被告烟台桃花源置业有限公司对被告烟台中简置业有限公司应履行的上述第一、二项付款义务承担连带清偿责任；四、驳回原告陕西建工第二建设集团有限公司的其他诉讼请求。烟台桃花源置业有限公司不服提起上诉，山东省高级人民法院于2017年5月25日作出（2017）鲁民终字第504号民事判决，驳回上诉，维持原判。关于本院（2014）烟民一初字第254号案件，烟台桃花源置业有限公司上诉后，山东省高级人民法院于2016年3月22日作出（2016）鲁民终252号民事判决，判决：一、维持烟台市中级人民法院（2014）烟民一初字第254号民事判决主文第一项、第三项；二、撤销烟台市中级人民法院（2014）烟民一初字第254号民事判决主文第二项；三、驳回陕西建工第二建设集团有限公司对烟台桃花源置业有限公司关于对本案欠款承担连带清偿责任的诉讼请求。
案件进入执行程序后，本院于2017年7月5日下发（2017）鲁06执字第65号执行通知书，责令烟台桃花源置业有限公司自通知书送达之日起五日内履行下列义务：一、支付陕西建工第二建设集团有限公司工程款本金13793572.79元及利息；支付陕西建工第二建设集团有限公司2773088.50元及利息；并负担迟延履行期间的滞纳金；二、负担案件受理费107237元；申请执行费84073.90元。如拒不执行，本院将依法采取强制措施，并将该公司列入失信被执行人名单。2017年7月24日，本院下发查封公告，内容为：依据（2014)烟民一初字第127-1、254-1号民事裁定书已于2015年9月22日查封了被执行人如下财产：烟台桃花源置业有限公司名下欧尚花园3号楼2606、1106号；4号楼3007、3006、3008、3003、3002、2906、2908、2901、2903、2807、2806、2808、2803、2802、2706、2708、2701、2703、2606、2603、2506、2503、2406、2306、2308、2206、2203、2103、2008、2003、1906、1905号；5号楼3007、3006、3008、3003、2907、2906、2908、2903、2806、2803、2703、2603、2503、2406、2408、2403、2306、2308、2303、2206、2106、2006、1906、1806、1805、1808、1803、1903、1706、1703、1606、1605、1604、1505、1406、1106、1105、1006、1005、806、706、506、406、404号房产。上述财产已由有关部门协助本院登记查封，查封期限自2015年9月22日至2018年9月21日止等等。
案外人王新凯为证明其主张向本院提交了《商品房买卖合同》及《协议书》复印件各一份。2015年8月19日，以烟台桃花源置业有限公司为卖方、王新凯为买方签订《商品房买卖合同》，该合同载明，买方购买的商品房为预售商品房，所买房屋为欧尚花园5号楼第11层1105号房，该商品房总价为579829元，付款方式为全额抵顶江西中盛工程款，卖方应予2015年12月30日前向买方交付房屋。该《商品房买卖合同》约定：“第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，卖方应当书面通知买方办理交付手续。双方进行验收交接时，卖方应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，卖方还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》……”。2015年8月19日，以烟台桃花源置业有限公司为甲方、王新凯为乙方签订《协议书》，内容为“乙方的施工队伍进场施工需要长期驻扎工地现场，而甲方桃花源置业有限公司没有施工工棚，甲方同意乙方将抵顶的欧尚花园5-1105号房作为施工人员的宿舍仓库使用，甲方应予减免上述房产的物业费和水电费”。
本院认为，本案的焦点在于案外人是否对涉案的5＃楼1105号房产享有足以排除强制执行的民事权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十五条第一款第（一）项规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，涉案的房产建设工程规划许可证、施工许可证均登记在被执行人烟台桃花源置业有限公司名下，本院查封建设工程规划许可证及施工许可证登记在被执行人烟台桃花源置业有限公司名下的房产，符合上述法律规定。案外人在双方签订合同后未办理房产网签备案手续、直至涉案房屋被查封亦未办理房产登记事宜；案外人提供的证据即使能证明“甲方（烟台桃花源置业有限公司）同意乙方（案外人）将抵顶的欧尚花园5-1105号房作为施工人员的宿舍仓库使用”，也显然不是按《商品房买卖合同》第十一条约定进行交接，也不足以证明案外人在本院查封涉案房屋前已合法占有该房屋。案外人提交的证据不能足以证明其对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权利，案外人异议理由不能成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第（一）项、第二十八条规定，裁定如下：
驳回案外人王新凯的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 陈善乐
审判员 栾焕舸
审判员 门 伟
二〇一七年九月四日
书记员 潘姝卉