宁夏回族自治区中卫市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）宁05民终537号上诉人（原审原告）：中卫市东方物业服务有限责任公司。住所地：宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。法定代表人：沈学元，该公司总经理。委托诉讼代理人：詹晓霞，宁夏永东律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：袁晓英，女，住宁夏回族自治区中卫市。被上诉人（原审被告）：中卫市新丰木业经销部。住所地：宁夏回族自治区中卫市沙坡头区金河小区*期*号楼**栋营业房。经营者:袁晓英，女，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。上诉人中卫市东方物业服务有限责任公司（以下简称东方物业）与被上诉人袁晓英、中卫市新丰木业经销部（以下简称新丰木业）物业服务合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院（2018）宁0502民初1515号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月1日立案后，依法组成合议庭，于2018年8月20日公开开庭进行了审理。上诉人东方物业的委托诉讼代理人詹晓霞，被上诉人袁晓英、新丰木业的经营者袁晓英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人东方物业上诉请求：1、请求依法撤销一审判决，改判二被上诉人连带支付拖欠上诉人2014年7月1日至2017年12年31日的物业费6008元及逾期付款违约金3992元，共计10000元；2、一、二审诉讼费由二被上诉人承担。事实及理由：1、原审认定上诉人自2015年2月4日才取得收取物业管理费的条件错误。原审已经认定自2014年起上诉人为中卫市沙坡头区金河小区二期房屋提供物业服务，而涉案房屋位于××区营业房，属于上诉人提供物业服务的范围，根据交付前属于出卖人，所有的权利义务均由开发商享受，交付后属于买受人，所有的权利义务转由买受人享有的原则，本案中被上诉人袁晓英于2014年3月24日领取了涉案房屋钥匙，袁晓英应自2014年3月24日之后承担所有的权利义务。上诉人自2014年7月1日开始收取物业服务管理费符合法律规定，原审却以上诉人自2015年2月4日才取得收取物业管理费的条件判决否定了2015年2月4日之前上诉人提供的物业服务，从而未支持2015年2月4日之前的物业服务费错误。退一步讲，即使根据宁价费发【2015】7号文件规定，自2015年1月1日起全区统一停止收费许可证年度审验工作，同步取消收费许可证核发工作，已发放的收费许可证，由各收费单位于4月前交回统计价格主管部门，该文件意在说明自2015年2月4日才取得的收费条件实属适用法律错误。2、原审按照0.6/月㎡计算物业费，且认定被上诉人仅承担物业服务费的40%错误。上诉人提交卫价发【2014】20号文件第二项第一款明确规定：”物业服务企业在相应规定登记基准收费标准的基础上，按照上下浮动不超过20%的幅度与业主委员会协商确定，......”根据物权法第七十六条规定，下列事项由业主共同决定：（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员，本案中包括被上诉人在内的业主并没有成立业主委员会，在没有业主委员会的条件下，上诉人根据文件规定自行确定20%的幅度收取物业费并未违反上述规定，且确认的浮动已向全小区业主进行了公示，业主也未提出反对意见，上诉人请求按照0.8/月㎡收取物业费符合法律规定。根据法律规定及卫价发【2014】20号文件第六项第九款之规定，如果确认上诉人收取的物业费与其评定的等级不符，可由相关部门对上诉人进行相应的处理，而不应判令被上诉人按照40%的比例承担物业费，从而变相削弱了上诉人对涉案小区进行服务依法从业主处获得报酬的权利，也影响了小区物业管理工作的资金运转和小区建设，损害了其他众业主的利益。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判，维护上诉人的合法权益。被上诉人袁晓英、新丰木业答辩称，一、中卫市物价局下发了【2014】20号文件对物业服务企业的资质及收费标准进行了规定，之后并未下发停止收费的文件，上诉人与被上诉人也未签订物业服务合同，未约定服务项目和收费标准，因此上诉人认为原审认定自2015年2月4日其取得收取物业管理费的条件错误的意见不能成立。二、上诉人认为被上诉人应承担2014年7月1日至2017年12月31日的物业费，但被上诉人实际于2015年2月底才搬到涉案房屋经营，物业公司一直未提供过任何服务，被上诉人所有的房屋是营业房，上诉人一审提供的证据均是针对住宅户的，并没有提交对营业房提供了物业服务的证据，且2015年前上诉人并未取得物业收费许可证。综上，请求二审法院依法驳回东方物业的上诉，维持原判。上诉人东方物业向一审法院起诉请求：1、判令袁晓英、新丰木业连带支付2014年7月1日至2017年12月31日的物业费6008元、逾期付款违约金3992元（按0.3%/日标准计算，自2014年7月1日至2017年10月23日），以上合计10000元；2、本案诉讼费由袁晓英、新丰木业负担。一审法院查明事实：2014年，中卫市沙坡头区金河小区二期房屋由东方物业管理服务。东方物业在对金河小区二期包括3号楼房屋进行物业服务过程中其物业服务等级被评定为三级，2014年政府相关部门审核批准的物业服务费标准为0.6元／月/㎡；2015年2月4日，自治区物价局和自治区财政厅下发宁价费发（2015）7号关于转发《国家发展改革委/财政部取消收费许可证制度加强事中事后监管的通知》的通知，取消了收费许可证及年审制度，东方物业取得了收取物业管理费的相应条件。袁晓英系金河小区二期3号楼05号营业房业主,房屋面积为185.7㎡。东方物业以自2014年7月1日至2017年12月31日期间为袁晓英及新丰木业的3号楼05号营业房屋提供了物业管理服务为由，于2017年10月30日发出催收单通知要求袁晓英、新丰木业支付物业服务费6008元，袁晓英及新丰木业以未享受到东方物业的服务为由拒绝支付。为此，东方物业诉至法院并提出上述诉讼请求。另查明，金河小区二期3号05号营业房于2014年3月24日交付袁晓英，但东方物业未与袁晓英签订该房屋的物业服务合同，该房屋与3号楼3层以上住宅用户共用水、电等公共设施、设备，因涉案房屋面系街面营业房，并未享受保洁、安保等物业服务，由业主或使用者单独管理负责。袁晓英于2015年2月底至今在涉案房屋经营中卫市新丰木业经销部。一审法院认为，东方物业对中卫市金河小区二期提供物业管理服务，袁晓英使用中卫市沙坡头区金河小区二期3号楼05号营业房经营中卫市新丰木业经销部，东方物业尚未与袁晓英、新丰木业签订物业服务合同，但东方物业实际对该小区的物业进行管理服务，双方存在事实上的物业服务合同法律关系。袁晓英作为金河小区二期3号楼05号营业房的业主和中卫市新丰木业经销部的经营者，依法应当按照东方物业提供服务的范围、质量承担向东方物业交纳与其服务水平相适应的物业费的义务。对东方物业要求袁晓英、新丰木业支付所欠2014年7月1日至2017年12月31日期间的物业费6008元、逾期付款违约金3992元（按0.3%/日标准计算，自2014年7月1日至2017年10月23日），以上合计10000元的诉讼请求，经核：物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，东方物业未与袁晓英、新丰木业签订物业服务合同，东方物业主张其服务行为是为了履行与袁晓英、新丰木业合同而服务的事实不清，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款规定应由原告负有举证责任，但尚无证据证明，东方物业未能在举证限期内提交证据，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，其证据不足以认定，应承担举证不利后果；但因东方物业对金河小区二期3号楼3层以上的住宅用户服务过程中，与3号楼1、2层05号营业房业主共用水、电等公共设施、设备，考虑东方物业提供相应部分公共设施的维修管理服务的事实，袁晓英房屋面积为185.7㎡，自东方物业取得收取物业管理费的相应条件之日即2015年2月4日至2017年12月30日的物业费，按照相关规定参照其服务费的标准0.6元／月/㎡计算为3877.38元，袁晓英、新丰木业按照相适应的服务水平负担40%即1550.95元较为适当，对该部分请求予以支持；对其余部分请求，东方物业应承担相应未服务部分的费用，逾期付款违约金因尚无合同约定，所举证据不足不予支持。对袁晓英、新丰木业辩称其没有享受东方物业完全的物业服务的意见部分采纳；但对袁晓英、新丰木业辩称应驳回东方物业的诉讼请求的意见，经核其事实及法律依据不足，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第七条，国务院《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第一款规定，判决：一、袁晓英于本判决生效后五日内向东方物业支付物业费1550.95元；二、驳回东方物业的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由东方物业负担21元，二审期间，上诉人东方物业与被上诉人袁晓英、新丰木业均未提交证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案中，东方物业与袁晓英、新丰木业未签订书面物业服务合同，但双方形成了事实上的物业服务合同，一审认定东方物业向袁晓英、新丰木业提供了物业服务正确。虽然袁晓英、新丰木业抗辩东方物业未提供物业服务，但就此问题没有提起上诉，故袁晓英、新丰木业应当按照规定向东方物业支付物业管理服务费。东方物业主张袁晓英、新丰木业按0.8元/平方米/月连带支付2014年7月1日至2017年12月31日的物业费共计6008元及逾期付款违约金3992元,因双方未签订书面服务合同,其请求不符合中卫市物价局、中卫市住房和城乡建设局联合发布《关于调整规范沙坡头区物业服务收费政策的通知》【卫价发（2014）20号】中”在相应规定等级基准收费标准的基础上，按照上下浮动不超过20%的幅度与业主委员会协商确定，并在物业服务合同中予以明确，物业服务合同中无法明确的执行相应规定登记的基准收费标准”的规定。东方物业在一审中出示的《关于金河二期2015年物业费上调20%的说明》系东方物业单方出具，是否与业主委员会协商确定上调20%亦无法核实，因此，对东方物业按0.8元/平方米/月计算收取物业管理费的请求不予支持。因东方物业与袁晓英、新丰木业未签订书面合同，东方物业没有提供证据证实对逾期付款违约金作出约定，故对东方物业要求袁晓英、新丰木业支付逾期付款违约金的请求不予支持。虽然自治区物价局、自治区财政厅关于转发《国家发改委、财政部取消收费许可证制度加强事中事后监管的通知》中规定自2015年1月1日起在全区停止收费许可证年度审验工作，同步取消收费许可证核发工作，但该通知是2015年2月4日才正式下发，原审认定从文件正式下发之日东方物业取得收费资格并无不当。另袁晓英经营的新丰木业属于临街营业房，由其自行管理使用，原审结合东方物业提供的物业服务及新丰木业实际享受到的物业服务项目判决袁晓英及新丰木业按照40%的比例承担物业费亦无不当，对东方物业上诉认为原审从2015年2月4日开始按照40%的比例判决袁晓英及新丰木业承担物业费错误的意见亦不予采纳。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。上诉人东方物业的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人中卫市东方物业服务有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 孙 静审 判 员 杨 涛代理审判员 谈 雪二〇一八年九月十二日书 记 员 李佰平本案适用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。