北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终10495号
上诉人（原审原告、反诉被告）：北京佑霖弘业科技有限责任公司，住所地北京市朝阳区民族园路1号1号楼3-5层成果酒店5023室。
法定代表人：郎朗，总经理。
委托诉讼代理人：焦志坚，北京市逢时律师事务所律师。
委托诉讼代理人：宋跃，男，1972年7月30日出生，北京佑霖弘业科技有限责任公司经理，住北京市朝阳区。
上诉人（原审被告、反诉原告）：北京天地一家春餐饮有限公司，住所地北京市海淀区学院路31号地质大学院内航遥中心一层。
法定代表人：刘小燕，董事长。
委托诉讼代理人：李梦赏，北京市海嘉律师事务所律师。
原审第三人：北京永立天地商业策划有限公司，住所地北京市朝阳区北辰西路69号峻峰华亭A座102号。
法定代表人：王伟锋，董事长。
上诉人北京佑霖弘业科技有限责任公司（以下简称佑霖公司）北京天地一家春餐饮有限公司（以下简称一家春公司）因与第三人北京永立天地商业策划有限公司（以下简称永立公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院2013朝民初字第13332号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行审理，永立公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。
佑霖公司上诉请求：1、撤销一审判决第二项，依法改判一家春公司支付佑霖公司装修损失1143786.65元；2、撤销一审判决第三项；3、由一家春公司承担本案诉讼费与鉴定费。事实和理由：第一，一审中对涉案房屋的装修进行了鉴定，鉴定出的装修金额为1143786.65元，一审判决酌减为75万元缺乏依据；第二，第三人永立公司在2012年6月16日已经代替佑霖公司支付了欠款和违约金，自当日起，佑霖公司就不再欠付一家春公司任何费用；第三，由于佑霖公司并未违约，故不应承担案件受理费，一审已判决一家春公司承担佑霖公司装修损失，佑霖公司亦无需承担鉴定费用。
一家春公司上诉请求：1、撤销一审判决第二项；2、撤销一审判决第三项，改判佑霖公司给付一家春公司违约金156660元；3、判决佑霖公司支付天地一家春迟延支付房租的利息19613.04元；4、判令佑霖公司承担本案的全部诉讼费用和鉴定费。事实和理由：第一，一审法院在认定佑霖公司存在拖欠房租等严重违约行为导致租赁合同解除的情形下，仍然判决一家春公司支付佑霖公司房屋装修损失缺乏依据；第二，当事人对房屋装修鉴定报告存在争议，其中有大量项目与另案中永立公司已支付的设备转让款中所包含项目重合，鉴定报告内容存在重大瑕疵，一审法院据此确定的装修损失金额75万元缺乏依据；第三，一审法院在认定佑霖公司违约的前提下，将违约金调整为10万元，违反了合同意思自治原则，处理有误；第四，在佑霖公司拖欠租金的情况下，一审法院未支持租金利息，处理有误。
一家春公司针对佑霖公司的上诉辩称：不同意佑霖公司的上诉请求及理由，坚持一家春公司的上诉请求与理由。另外，永立公司并未代替佑霖公司支付欠款和违约金，在永立公司起诉佑霖公司的案件中，相关的证据已被永立公司撤回，法院生效判决也未涉及代付欠款和违约金问题。
佑霖公司针对一家春公司的上诉辩称：不同意一家春公司的上诉请求及理由，坚持佑霖公司的上诉请求与理由。另外，一家春公司在将涉案房屋租给永立公司时使用的就是佑霖公司的装修，当时其并未提出异议，在时隔四年之后再拆除装修并主张不同意利用装修有违诚信。
佑霖公司向一审法院起诉请求：1、解除佑霖公司与一家春公司之间于2011年1月4日签署的北京市房屋租赁合同；2、一家春公司赔偿装修损失1141643.12元。
一家春公司向一审法院反诉请求：1、确认我公司与佑霖公司之间的房屋租赁合同于2012年6月8日解除；2、要求佑霖公司支付拖欠租金449727.35元及利息19613.04元；3、要求佑霖公司支付水电费38645元；4、要求佑霖公司支付违约金156600元。
一审法院认定事实：位于北京市朝阳区华严北里×号楼房屋登记在北京市朝阳区供销合作社名下，房屋所有权证书填发日期为2000年5月17日。
2010年11月20日，一家春公司出具证明一份，主要内容为：兹证明，魏海波系本餐饮公司华严北里分店负责人，现全权处理华严北里×号楼北侧一层二层的对外合作招商事宜。
2011年1月4日，魏海波代一家春公司（作为出租人，甲方）与佑霖公司（作为承租人，乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定乙方承租位于北京市朝阳区亚运村街道华严北里×号楼，建筑面积1250平方米，租赁用途为办公。房屋租赁期限自2011年2月1日至2019年1月31日。甲方应于2011年2月1日前将房屋按约定条件交付给乙方。租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。乙方继续承租的，应提前30日向甲方提出书面续租要求，协商一致后双方重新签订租赁合同。租金标准为每月78330元，支付方式为押二付三，各期租金支付日期为2011.2.1、2011.5.1、2011.8.1、2011.11.1、2012.3.1、2012.6.1、以此类推。押金156666.6元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。租赁期内供暖费、物业管理费、房屋租赁税费由甲方承担，水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费、卫生费由乙方负担。除甲乙双方另有约定以外，乙方需事先征得甲方书面同意，方可在租赁期内将房屋部分或全部转租给他人并就受转租人的行为向甲方承担责任。第九条合同解除，（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、迟延交付房屋达7日的。2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。3、不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达7日的。2、欠缴各项费用达3000元的。3、擅自改变房屋用途的。4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。5、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的。6、利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的。7、擅自将房屋转租给第三人的。第十条违约责任。（一）甲方有第九条第三款约定的情形之一的，应按月租金的200%向乙方支付违约金；乙方有第九条第四款约定的情形之一的，应按月租金200%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。（二）租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的200%支付违约金，甲方还应退还相应的租金。（四）甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按2611元/天标准支付违约金。
同日，魏海波代一家春公司、宋跃代佑霖公司签署《补充协议》，约定：1、室内维修只包括水、暖气等固有设施，原有中央空调为甲方免费提供使用，如在租赁期间内出现故障由乙方自行维修，乙方装修后的设施在使用过程中出现故障则由乙方自行维修。2、首期房屋租金及押金于2011年1月20日之前支付给甲方。
同日，魏海波签署收据一份，载明其收到佑霖公司交来租金10万元，余款291666元于2011年1月20日前支付。
2011年1月5日，涉案房屋交付佑霖公司使用。
2011年1月27日，一家春公司（作为甲方）与佑霖公司（作为乙方）签署《协议》一份，约定甲方将华严北里×号楼二层部分房屋（面积约300平米）出租给乙方办公使用，租赁期自2011年2月1日起至2018年1月31日止。租金为每年15万元，付款方式为每三个月付一次。乙方自行承担水电、通讯、税金等与经营有关的一切费用。乙方应按时足额交付房屋租金及相关费用，若逾期交付超过一个月的，甲方有权收回房屋。乙方可在甲方楼下餐厅签单月结，消费享受八五折优惠。
同日，双方签署《补充说明》一份，载明以上甲、乙双方签订的协议只为乙方到工商局办理营业执照迁址变更使用，一切合同内容以2011年1月14日签订的合同为准。
2011年2月10日，北京市朝阳区供销合作社开具《证明》一份，主要内容为北京市朝阳区供销合作社同意一家春公司将朝阳区华严北里×号楼部分商业用房租赁给佑霖公司使用。
2012年4月12日，涉案房屋由永立公司占有使用。
2012年6月8日，一家春公司向佑霖公司发送《解除租赁合同通知函》，提出因佑霖公司未按合同约定支付房屋租金，一家春公司将解除双方之间的租赁合同。
关于房屋租金及费用的支付时间，双方认定如下：2011年1月4日支付10万元、1月21日支付29.16万元、7月19日支付4万元、8月4日支付5万元，2012年4月12日支付12万元、5月19日支付5万元、5月24日支付5万元、5月25日支付5万元、5月29日支付1万元。
此外，佑霖公司主张其另于2011年4月29日支付4.9万元，5月支付共计16万元、8月份支付10.5万元，2012年5月22日支付5万元。一家春公司认可佑霖公司于2011年4月29日仅支付3.5万元。
另，一家春公司认可佑霖公司支付押金及租金共计82万元。
佑霖公司主张其于2011年3月22日、4月13日、5月10日、7月10日支付水电费6000元、824元、1270元、5000元。一家春公司予以认可。
审理中，根据佑霖公司的鉴定，法院委托北京建基业工程管理有限公司对北京市朝阳区华严北里×号楼房屋的装修造价进行鉴定，北京建基业工程管理有限公司出具工程造价鉴定意见书两份，造价意见分别为：一、工程范围为北京市朝阳区华严北里×号楼房屋的结构、装饰、电气（含一层大厅、隔断间、门楼，不含二层房屋装修）等相关工程的造价总计212131.84元（其中确认项金额为209988.31元，争议项金额为2143.53元），确认项工程名称为室内装饰、门楼、电气；争议项工程名称为120砖墙。二、工程范围为北京市朝阳区华严北里×号楼房屋（仅二层房屋）的结构、装饰、电气、给排水等相关工程的造价鉴定，房屋二层补充造价合计931654.81元（其中确认项金额为69237.71元、争议项金额为862417.1元）二层装修，确认项为室内装饰、电气工程、给排水工程，争议项为二层装饰、电气工程、给排水工程、拆除工程。为此佑霖公司支付鉴定费5万元。
庭审中，佑霖公司提交如下证据：1、公证书一份，主要内容为电子邮件往来记录，佑霖公司主张魏海波向宋跃发送转租协议书。2、通知及邮件详情单，通知于2012年8月10日由佑霖公司发送给一家春公司及魏海波，主要内容为因餐饮执照无法办理及税务手续未予办成导致佑霖公司对继续经营失去信心，出现房租拖欠问题。为解决房租拖欠，佑霖公司意通过第三方接手来彻底解决，其间魏海波出具了明确同意转租给第三方的三方协议，但第三方拒绝签字。考虑到合作的顺畅，魏海波多次积极协调尽快解决此事，第三方并不积极配合，并拒绝交付租金。为维护双方权利及利益不受损害，魏海波即时通知第三方，即日起搬出标的物。一家春公司认可证据1的真实性，但未认可证明目的，未认可证据2的真实性。
审理中，一家春公司提交如下证据：1、解除租赁合同通知函及邮件详情单，通知函由魏海波于2012年6月8日向佑霖公司发送，主要内容为：依据双方于2011年1月4日签订的《房屋租赁合同》第四条第一款规定，佑霖公司已累计拖欠租金共计575882元，但在再三催促及宽限下，佑霖公司至今依然未能交付所欠款项。依据合同规定，我方决定在本月11日前如仍未收到贵公司的全部欠款，我方将解除与贵公司签订的《合同》，《合同》解除后我方将收回房屋并保留向贵方追索相应欠款及违约金的权利。2、收据，用以证明佑霖公司支付水电费数额。3、水表及电表查询单，载明佑霖公司自2011年3月17日至2012年4月23日水电费表数及数额，共计45800余元。佑霖认可电表查询单中李冀及郎朗签字的部分收据，未认可其他证据的真实性。
另查，永立公司曾以房屋租赁合同纠纷为由将佑霖公司及一家春公司诉至法院，要求确认其与佑霖公司签订的《房屋租赁合同》于2012年6月21日解除，佑霖公司返还履约保证金、设备转让款、违约金等。法院于2014年8月22日出具判决书，经审理查明：2012年4月11日，佑霖公司与东尚明都（北京）商业管理有限责任公司（该公司名称于2013年3月12日经核准变更为北京永立天地房地产咨询公司，后又于本案审理期间变更为北京永立天地商业策划有限公司）签订《房屋租赁合同》（编号201204101230，以下简称租赁合同），约定佑霖公司将位于北京市朝阳区华严北里×号的小区配套设施楼项目地上一层部分及地上二层的部分商业用房，总租赁建筑面积为1450平方米，出租给永立公司用于办公、商业经营和私人俱乐部，租赁期限自2012年4月11日至2019年1月31日止，第一年的年租金为1000000元，第二年的年租金为1300000元。2012年4月12日，佑霖公司与一家春公司签订《补充协议》，约定“此补充文件与201204121230号合同为相互依存的关系。2012年4月12日签订合同中租赁面积1450平方米，其中一楼150平方米，二楼1300平方米是为配合乙方签约的变通方法。双方确认，实际租赁面积为一楼150平方米，二楼为1100平方米，共计1250平方米。合同期内租金按原合同约定执行不变”。2012年6月17日，一家春公司向永立公司发送《公函》，提出因佑霖公司未经其同意将涉案房屋转租给永立公司，属于不合法行为，一家春公司已经于2012年6月16日正式与佑霖公司解除了租赁合同关系，并同意与永立公司直接签订租赁合同。2012年6月21日，永立公司向佑霖公司发送《关于双方签订〈房屋租赁合同〉的解约函》，提出佑霖公司未能按照合同第三条第三款的约定履行义务，并隐瞒了佑霖公司与业主之间的经济纠纷事实，已构成严重违约，故通知佑霖公司解除双方之间的租赁合同关系。永立公司另就涉案房屋租赁事宜与一家春公司签订租赁合同，合同载明签订时间为2012年6月16日，合同补充条款第二款约定，“双方签订本合同并甲方向乙方提供合法房产手续及资质后3日内乙方需向甲方支付12年6月16日至12年9月5日租金人民币25万元整及佑霖公司12年6月16日之前所欠租金、能源费等款项人民币31万元整，合计人民币56万元整”。2012年8月20日，朝阳供销社出具《房产证明》，表明该社是北京市朝阳区华严北里×号楼的产权人，该社同意将此处房屋租赁给一家春公司使用，并同意一家春公司将部分房屋租赁给永立公司使用。审理中，永立公司与一家春公司均称其两家公司之间的租赁合同是倒签的，但未就此举证。判决如下：一、北京永立天地商业策划有限公司与北京佑霖弘业科技有限责任公司之间的《房屋租赁合同》于二○一二年六月十六日解除；二、北京佑霖弘业科技有限责任公司于判决生效后三十日内返还北京永立天地商业策划有限公司履约保证金十万元；三、北京佑霖弘业科技有限责任公司于判决生效后三十日内给付北京永立天地商业策划有限公司违约金三十万元；四、北京永立天地商业策划有限公司于判决生效后三十日内给付北京佑霖弘业科技有限责任公司设备转让款九十万元；五、驳回北京永立天地商业策划有限公司的其他本诉诉讼请求。六、驳回北京佑霖弘业科技有限责任公司的其他反诉诉讼请求。
一审法院认为，佑霖公司与一家春公司自愿签订租赁合同，约定内容并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，租赁合同合法有效，对双方均具有法律约束力。
根据租赁合同的约定，佑霖公司不按约定支付租金达7日或欠缴各项费用达3000元的，一家春公司有权解除合同。根据本案已经查明的事实，佑霖公司在租赁合同履行期间，确有不按时交纳租金的费用情形，违约在先，一家春公司有权解除合同。现佑霖公司及一家春公司均同意解除合同，法院不持异议，但就租赁合同的解除时间，法院认为一家春公司向佑霖公司发送了解除通知函，要求如在2012年6月11日前未收到全部欠款，将解除双方之间的合同，之后于2012年6月16日与永立公司签署租赁合同，明确表示不再继续履行双方之间的租赁合同，至此，一家春公司与佑霖公司租赁合同不再具备履行基础，合同解除时间应以2012年6月16日为准。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，佑霖公司构成违约并导致合同解除，其应当承担相应的法律责任。佑霖公司要求赔偿装修损失，鉴于双方签订合同时佑霖公司知晓装修事宜，合同解除后佑霖公司另行与永立公司签署租赁合同，由永立公司继续承租并实际占有使用涉案房屋，应视为一家春公司同意继续利用其装修，一家春公司就装修部分应给与佑霖公司一定补偿。对于补偿数额，法院在结合违约程度、装修价值等因素，综合予以确定。
对于反诉请求，鉴于佑霖公司违约在先，一家春公司要求支付拖欠的租金及水电费符合法律规定，法院予以支持。对于水电费数额，一家春公司已提交收据及电表查询单为证，且主张数额并未超过证据所载明的数额，而佑霖公司并无提交其他反证予以证明，故法院以一家春公司主张数额为准。至于利息及违约金法院择一酌情予以支持，具体数额结合违约程度，实际损失情况等予以确定。
判决：一、确认北京佑霖弘业科技有限责任公司与北京天地一家春餐饮有限公司之间的《房屋租赁合同》于二○一二年六月十六日解除；二、北京天地一家春餐饮有限公司于判决生效后三十日内给付北京佑霖弘业科技有限责任公司装修损失七十五万元；三、北京佑霖弘业科技有限责任公司于判决生效后三十日内给付北京天地一家春餐饮有限公司租金四十四万九千七百二十七元三角五分、水电费三万八千六百四十五元、违约金十万元；四、驳回北京佑霖弘业科技有限责任公司的其他本诉诉讼请求；五、驳回北京天地一家春餐饮有限公司的其他反诉诉讼请求。一审本诉案件受理费七千五百三十七元，由北京佑霖弘业科技有限责任公司负担一千八百八十七元（于判决生效后七日内交纳），由北京天地一家春餐饮有限公司负担五千六百五十元（于判决生效后七日内交纳）。一审反诉案件受理费五千二百二十三元，由北京天地一家春餐饮有限公司负担三百八十一元（已交纳），由北京佑霖弘业科技有限责任公司负担四千八百四十二元（于判决生效后七日内交纳）。鉴定费五万元，由北京佑霖弘业科技有限责任公司负担二万五千元（已交纳），由北京天地一家春餐饮有限公司负担二万五千元（北京佑霖弘业科技有限责任公司已预交，北京天地一家春餐饮有限公司于判决生效后七日内给付北京佑霖弘业科技有限责任公司）。
二审中，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，负有举证证明责任的当事人应承担不利的后果。
结合在案证据材料，可以确认佑霖公司确实存在拖欠租金的行为，一审法院认定佑霖公司存在违约行为并无不当，佑霖公司虽主张永立公司已代替其向一家春公司支付了拖欠的租金、水电费及违约金，但并未提交充分的证据加以佐证，故本院对其主张不予支持，一审法院判令其给付一家春公司拖欠的租金、水电费及违约金并无不当，本院予以维持。一家春公司上诉主张一审法院对违约金与利息的处理有误，本院认为，一审法院结合本案实际情况，斟酌违约程度、实际损失等所做的处理并无不当之处，本院予以维持。
有关装修补偿问题，一家春公司上诉主张其无需承担装修损失。本院认为，佑霖公司装修之时，一家春公司知晓装修事宜且未予以反对，之后一家春公司另行与永立公司签署租赁合同，由永立公司继续承租并实际占有使用涉案房屋，应视为一家春公司同意继续利用佑霖公司之装修，一家春公司应就装修部分给予佑霖公司一定补偿。一家春公司在时隔多年之后主张未同意利用佑霖公司之装修，无需支付装修补偿款，缺乏依据，本院不予支持。有关装修补偿款金额问题，佑霖公司上诉主张应按鉴定报告确定的金额给予其装修补偿。一家春公司主张鉴定报告中含有多处争议项，且报告中的项目存在重复计算，鉴定报告内容存在重大瑕疵，一审法院确定的金额缺乏依据。本院认为，在本案中，佑霖公司确有违约行为并导致合同解除，其应当承担相应的法律责任，一审法院综合考虑本案实际情况，参考鉴定报告确定的金额并予以酌减所确定的装修补偿金额并无不当之处，一家春公司主张的争议项、重复计算等问题不足以否定一审法院已经予以酌减了的补偿金额，故本院对其主张亦不予支持，一审法院的处理并无不当，本院予以维持。
综上所述，佑霖公司、一家春公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费26621元，由北京佑霖弘业科技有限公司13621元（已交纳），由北京天地一家春餐饮有限公司负担13000元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄海涛
审 判 员 万丽丽
审 判 员 杨 夏
二〇一八年九月十七日
法官助理 杨俊逸
书 记 员 王 艳
书 记 员 卢园园