广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终5905号上诉人(原审被告)：广州社建房地产投资有限公司,住所地广东省广州市天河区，统一社会信用代码91440106716394244P。法定代表人：潘丽颜，执行懂事。委托代理人：刘正超，广东金腾律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：谢桂英，住广东省广州市黄埔区。委托代理人：陈晓娣。上诉人广州社建房地产投资有限公司（以下简称社建公司）因与被上诉人谢桂英商品房买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市黄埔区人民法院（2016）粤0112民初5926号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。社建公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回谢桂英全部诉讼请求；2、本案全部诉讼费用由谢桂英承担。事实与理由：（一）一审认定“被告援引合同补充协议第二条第4.2项进行免责，但未能举证证明确实存在政府行为导致延迟交楼的情形”系认定事实错误。社建公司在一审期间已向法院提交证据举证证明延迟交楼原因在于政府行为。社建公司于一审中提交了《广州市规划局黄埔分局业务案件收件回执》（以下简称《回执》），证明该公司为办理涉案房屋所在住宅楼的规划验收手续而向广州市规划局黄埔分局提交验收申请资料，并由广州市规划局黄埔分局向某公司出具了《回执》，《回执》收件日期为2015年10月28日，即社建公司已在涉案房屋约定的交楼日期（2016年2月28日）前办理规划验收手续，但因广州市规划局黄埔分局原因导致未能在交楼日期前取得规划验收文件，因此，根据双方签订的补充协议第二条第4.2款约定，双方的交楼日期应当以社建公司取得验收文件之日为准。一审仅以合同条款的约定即认定交楼日期为2016年2月28日并判决社建公司自2016年2月29日起承担逾期交楼违约责任，侵害了社建公司的合法权益。（二）关于涉案房屋验收及水、电、气办理问题。1、涉案房屋所在楼盘为烂尾楼，社建公司在办理相关验收手续时才被告知涉案房屋所在的5号楼和3号楼需要整体验收。但是3号楼在验收方面没有符合相关标准，导致5号楼也无法验收。5号楼在2015年10月已经开始办理并递交规划验收手续，故涉案房屋没有满足合同约定的交付条件并非社建公司原因，与历史遗留问题和政府相关政策有关，即使社建公司需要承担相应责任也应酌情减轻而不应当全部由社建公司承担。2、涉案房屋所在楼盘长期无法办理水、电、气的使用及获得相应证明文件，有很大部分的原因是涉案房屋所在楼盘旁边的市政道路即珠江北路当时在建设中，导致相应工程无法及时开展，使水、电、气无法及时开通使用。涉案房屋未能按期满足合同约定的交付条件，责任不全在社建公司。（三）一审认定违约金按照总房款每日0.05%的标准计算过高。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定，法院应当以谢桂英的实际损失为基础，并根据当事人的过错程度等因素计算违约金。本案中，谢桂英并未提供任何证据证明其除银行利息损失外，还存在其他经济损失，同时未能如期交楼责任在于政府的不可抗力因素，社建公司不存在主观恶意，没有过错。因此，一审应当调整违约金不高于利息损失的百分之三十，即即使认定本案存在逾期交楼的事实，违约金也应按照同期银行贷款利率上浮30%计算，而不应按照每日0.05%的标准计算。谢桂英二审答辩称：同意一审判决，不同意社建公司的上诉请求。（一）社建公司提出的导致迟延交楼的原因系政府行为的说法没有事实依据。1、按照合同约定，交楼期限为2016年2月28日，且该交付应具备各种房屋验收资料。即使社建公司在交房日前向政府部门提交验收申请，但不代表其所提交的验收申请材料完全符合法定要求。2、针对社建公司提出的3号楼和5号楼捆绑验收情况。首先社建公司在一审中已经提出该理由，但截至目前仍无法提出相应实质性证据，证明政府故意拖延验收导致其无法顺利交楼。3、关于水、电、气问题。2017年4月21日在广州市黄埔区鱼珠街综治办的组织下，由社建公司、黄埔区住建局、黄埔区自来水公司等多方召开协调会，社建公司被迫承诺支付永久性用水开通所需费用15万元，该事实证明没有通永久用水是由于社建公司的原因，而非政府行为导致。（二）社建公司自认其没有在合同约定的期限内取得相应验收材料，也没有向谢桂英交付符合约定标准的房屋，且至今没有解决临水临电和燃气问题，应承担相应违约责任。（三）一审判决的违约金标准，并没有超出法律的规定，不应予以调整。按照广州市房产交易新政规定，房产需取得产权证两年后方可进入市场交易。社建公司迟延交楼导致迟延办理房产证，涉案房屋无法顺利交楼并及时进入市场交易。谢桂英已于2014年3月前将房价款86万元全部支付给社建公司，即整整3年多该86万元未给谢桂英带来收益，且涉案房屋迟迟未能交付，目前仍处于临水状态，谢桂英的实际损失仍在持续中，合同约定的违约金远未达到谢桂英实际损失的30%。谢桂英向一审法院提起本案诉讼，请求：1、社建公司立即完善黄埔区鹤林苑商业住宅楼（自编5号）第鹤景路xxx号大院x号商业住宅楼的交楼软、硬件设施，使其符合合同约定的交楼标准，并立即向谢桂英交付符合标准的房屋；2、社建公司自2016年2月29日起，按照每日总房价款的0.05%的标准（即每日430元）向谢桂英支付迟延交楼的相应违约金，计算至社建公司按照合同标准实际交楼之日止（暂计至2016年10月29日止为103200元）；3、社建公司承担本案全部诉讼费用。一审法院查明事实：2014年2月18日，谢桂英（乙方）和社建公司（甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及相关附件，约定乙方向甲方购买位于广州市黄埔区茅岗村坑头场地段的鹤林苑商业住宅楼（自编5号）鹤景路xxx号大院x号商业住宅楼（自编5号）6层xxx号房，房屋建筑面积63.63平方米（套内面积52.12平方米）。该套商品房按套出售，按套内建筑面积计算房价，单价每平米为16500.38元，总价为860000元。合同第十二条“交房条件”约定，该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电和通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。合同第十三条“房屋交付”约定，甲方应当在2016年2月28日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，如果委托物业公司交楼的，应当出具授权委托书。因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方。合同第十四条“延期交房的违约责任”约定，甲方未能如期交楼的，按逾期时间分别处理：（1）逾期不超过180天的，甲方应当自合同约定的交房日的次日至实际交付之日止，每日按照总房价款的0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；（2）逾期超过180天的，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起30日内（不超过30日）退还乙方已支付房价款并支付利息（利息以乙方付款日起至甲方退款日止为期，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算），同时按该商品房总价款的10%向乙方支付违约金，违约金不足以补偿乙方实际损失的甲方应补偿其差额。乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自合同约定的交房之日的次日起至实际交付之日止，每日按照总房价款的0.05%的标准向乙方支付违约金。合同第十五条“房屋交付时的有关资料”约定，甲乙双方在进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供该商品房的下列资料：（一）《建设工程规划验收合格证》；（二）《建设工程竣工验收报告》；（三）《建设工程验收合格意见书》；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》。（一）至（五）项等应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方。前述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。第十六条“交付时的验收”约定，乙方应在接到收楼通知书之日起15日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起7日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后，应在7日内对异议部分作出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。合同补充协议第二条第4.2项约定，由于政府行为导致甲方延迟获得验收文件、因市政规划导致小区配套设施需延期交付使用的，甲方可以免责顺延交楼时间。上述合同签订后，谢桂英付清了全部购房款860000元，社建公司于2014年4月17日向谢桂英出具了涉案房屋的购房发票，金额为860000元。涉案房屋于2014年3月6日登记办理了“粤房地预登穗字第0120291185号”《广东省房地产预告登记证明》，预告登记权利人为谢桂英，义务人为社建公司。谢桂英于2016年2月27日收到社建公司邮寄的《收楼通知书》后，前往社建公司处办理收楼手续。收楼过程中，谢桂英认为社建公司未按合同第十五条的约定提供相关资料，且涉案房屋状态为临水临电，尚未通气，未满足交楼条件，因此拒绝收楼,收楼手续因此未完成。截止至一审辩论终结之日，未有证据显示社建公司另行通知谢桂英办理收楼手续。一审另查，广州市规划局黄埔分局于2015年10月28日收到社建公司对涉案房屋所在住宅楼的验收申请。2016年10月17日，涉案房屋所在住宅楼取得《建设工程规划验收合格证》。一审中，谢桂英明确：一、涉案房屋至今仍然不符合收楼条件，所在楼盘经常出现停水停电情况，永久供电是2016年7月实现的，永久供水至今都没有解决，天然气是2016年11月初实现的。二、由于涉案房屋目前不具备交楼条件，因此不愿意按现状收楼，要求涉案房屋达到收楼条件并取得合同第十五条约定的相关文件后才收楼。社建公司于2016年12月25日向一审法院出具书面说明：涉案房屋已具备《建设工程规划验收合格证》，《建设工程竣工验收报告》，消防部门出具的备案凭证，供气、供电永久使用证明材料，人防部门出具的认可文件，《房地产（住宅）质量保证书》，《房地产（住宅）使用说明书》，《临时管理规约》；尚未具备供水、通邮的永久使用证明材料，环保部门出具的认可文件，竣工验收合格表。以上事实，有《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件、广东省房地产预告登记证明、购房发票、广州市规划局黄埔分局业务案件收件回执、广州市建设工程规划验收合格证、情况说明、当事人陈述以及庭审笔录等证据附卷佐证。一审法院认为：谢桂英、社建公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及相关附件是双方当事人的真实意思表示，其主要内容不违反国家法律及行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有法律约束力。本案的争议焦点在于社建公司是否构成违约及违约责任的承担。关于社建公司是否构成违约的认定。根据合同第十三条的约定，社建公司作为涉案房屋的出卖人应于2016年2月28日前将涉案房屋交付谢桂英使用。社建公司虽然于2016年2月27日通过书面形式通知谢桂英收楼，但根据合同第十二条及第十五条的约定，涉案房屋的交付必须满足“商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电和通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件”的前提条件，同时在办理交房手续时，“社建公司应当向某公司提供商品房的《验收合格证》、《竣工验收报告》、《验收合格意见书》、《供水供气供电通邮的永久使用证明材料》、《人防、环保部门出具的准许使用文件》、《质量保证书》、《使用说明书》和《管理规约》等材料的原件或加盖公章的复印件”，因此谢桂英在社建公司未能按照合同第十五条的约定提供相关文件且涉案房屋未达到合同第十二条交房条件的情况下，有权按合同第十五条的约定拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由社建公司承担。社建公司援引合同补充协议第二条第4.2项进行免责抗辩，但未能举证证明确实存在政府行为导致迟延交楼的情形，对该抗辩不予采纳。社建公司提出“虽未提供验收合格的文件，但实际房屋是符合安全使用标准的，为避免延误各业主使用房屋，社建公司也在合同约定的交楼期限前通知各业主办理收楼手续，除谢桂英以外的业主也陆续办理收楼手续并对房屋进行装修，未取得质量验收合格证不影响谢桂英使用涉案房屋”的抗辩，但该抗辩理由明显与双方在合同第十三条、第十五条中的约定不符，不能对抗谢桂英根据合同约定拒绝收楼的权利，对该抗辩不予采纳。社建公司提出“在与谢桂英签订《广州市商品房买卖合同》时无法知悉3号楼需要一并验收的情况，在主观上并无迟延交付的恶意”的抗辩，但社建公司主观上是否存在迟延交付的恶意并非谢桂英能否依据合同约定拒绝收楼的前提，社建公司该项抗辩理据不足，不予采纳。综上，谢桂英在上述情况下拒绝收楼有理，社建公司至今未完成涉案房屋的交付，已构成违约，依法应承担违约责任。关于违约责任承担的认定。由于涉案房屋至今尚未具备交付条件，社建公司自应积极促成交付条件的成就，并于交付条件成就后及时按照合同的约定通知谢桂英收楼，因此本案尚不具备判决社建公司交付房屋的客观前提，对谢桂英要求立即交付涉案房屋的主张不予支持，谢桂英可待涉案房屋交付条件成就后另行主张权利。至于谢桂英要求社建公司“立即完善涉案房屋的交楼软、硬件设施，使其符合合同约定的交楼标准”的主张，因该内容本身属于社建公司交付房屋的前提条件或必经过程，在主张交付之外无单独成诉之基础，对该请求不予调处。谢桂英、社建公司双方已经在合同第十四条中约定了延期交房的违约金计付标准，谢桂英有权依约向某公司主张延期交房违约金，社建公司应当依约按照总房价款860000元每日0.05%的标准，从迟延之日（即2016年2月29日）起向谢桂英支付延期交房违约金。由于涉案房屋至今尚未具备交付条件，对于何时具备交付条件尚不确定，存在双方对该问题产生争议的可能，故该院认为延期交房违约金以暂计至本案辩论终结之日（即2016年12月20日）为宜。据此，该院确定社建公司应向谢桂英支付自2016年2月29日起至2016年12月20日止的延期交房违约金127280元（860000元×0.05%×296天）。谢桂英、社建公司之间的延期交房纠纷，本案未尽处理部分，双方可另循合法途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院作出如下判决：一、被告广州社建房地产投资公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告谢桂英支付自2016年2月29日起至2016年12月20日止的延期交房违约金127280元；二、驳回原告谢桂英的其他诉讼请求。案件受理费1423元，由被告广州社建房地产投资公司负担。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案二审的争议焦点在于：社建公司应否承担延迟交房违约金及违约金标准。对此，本院认定如下：根据涉案商品房买卖合同第十三条的约定，社建公司应于2016年2月28日前将涉案房屋交付使用。社建公司虽于2016年2月27日通知谢桂英收楼，但根据本案查明的事实，涉案房屋至一审辩论终结之日即2016年12月20日仍未具备“供水、通邮的永久使用证明材料、环保部门出具的认可文件、竣工验收合格表”等交房条件，谢桂英有权拒绝收楼，一审法院认定社建公司延期交房构成违约，判决该公司依合同约定按总房价款每日0.05%的标准向谢桂英支付2016年2月29日至2016年12月20日止的延期交房违约金，并无不当。社建公司上诉虽以“2015年10月28日已取得规划验收申请收件《回执》”、“在办理相关验收手续时才被告知5号楼和3号楼需要整体验收”、“涉案房屋所在楼盘旁边的市政道路在建设中”等为由，主张“交楼日期应当以社建公司取得验收文件之日为准”，但上述收件《回执》并不能证明其未能及时取得规划验收合格证的原因，社建公司并未举证证明其“由于政府行为导致延迟获得验收文件、因市政规划导致小区配套设施需延期交付使用”，其该项主张依据不足，本院不予支持。一审法院对社建公司援引“合同补充协议第二条第4.2项”进行免责抗辩不予采纳，并无不当。社建公司上诉虽提出“延期交房违约金标准过高”，但双方合同关于“每日按总房价款0.05%”的延期交房违约金标准的约定，是双方真实意思表示，社建公司应清楚其应承担的违约责任，且该公司未能充分举证证明合同约定的违约金标准过高而不合理，其要求予以调整理据不足，本院不予采纳。综上所述，社建公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2846元，由上诉人广州社建房地产投资公司负担。本判决为终审判决。审判长  万力平审判员  张燕宁审判员  郑怀勇二〇一七年六月二十三日书记员  杨仁义