内蒙古自治区乌海市中级人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2018）内03民终235号
上诉人(原审原告)：达拉特旗万通房地产开发有限责任公司，住所地鄂尔多斯市达拉特旗树林召镇西园路东，新园街南，纬三街北，万通集团综合办公楼。
法定代表人：吕艺,总经理。
委托诉讼代理人：尚丽丽，女，该公司员工。
委托诉讼代理人：徐慧芳，内蒙古锐信律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：王东，男，1989年10月4日出生，汉族，修车工，住巴彦淖尔市。
上诉人达拉特旗万通房地产开发有限责任公司因与被上诉人王东房屋租赁合同纠纷一案，不服乌海市海勃湾区人民法院（2017）内0302民初3682号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人达拉特旗万通房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人尚丽丽、徐慧芳，被上诉人王东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
达拉特旗万通房地产开发有限责任公司上诉请求：一、依法撤销乌海市海勃湾区人民法院作出的（2017）内0302民初3682号民事判决第二至第五项，依法改判支持上诉人的诉讼请求即1、判令被上诉人王东向上诉人支付第一年、第二年房屋租赁费22000元；2、判令被上诉人王东支付上诉人因未按期支付房屋租赁费的违约金4684元（暂计至2017年10月31日）；3、判令被上诉人王东支付上诉人以11000元为本金自2017年11月1日至11000元房屋租赁费全部付清之日止按月利率2.5%计算的违约金；4、判令被上诉人私自改建租赁房屋向上诉人支付房屋租金总额两倍的违约金66000元；二、案件诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人主张被上诉人向上诉人支付2年租金2.2万元符合合同约定，被上诉人领取开业补助奖励需要满足开门营业和签到全勤两个条件，被上诉人在第二年租赁期间存在不营业的情形，故被上诉人无权领取第二年奖励，一审法院在计算被上诉人拖欠租金时将开业奖励核减属认定事实错误；一审法院计算违约金时按核减开业奖励金后的7100元为基数计算，应按照年租金11000元为基数计算违约金；被上诉人在未经上诉人同意的情况下私自改建房屋的楼梯门等行为构成违约，应按照合同约定支付违约金6.6万。
王东辩称，被上诉人经营期间均签到，达到了领取开业奖励金的条件，但第一年被上诉人仅领取了6000元奖励金，第二年的奖励金没有发放，因为上诉人没有发放奖励金，所以被上诉人才未缴房屋租金；上诉人公司的代表李小龙口头答应租赁房屋可以改建，房屋改建后被上诉人去上诉人处签到，且领取了部分开业奖励，这说明上诉人知道且认可租赁房屋改建情况。
达拉特旗万通房地产开发有限责任公司向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告双方于2015年6月7日签订的《凯阳建材城房屋租赁合同》；2、判令被告王东向原告支付第一年、第二年房屋租赁费22000元；3、判令被告王东支付原告因未按期支付房屋租赁费的违约金4684元（暂计至2017年10月31日）；4、判令被告王东支付以11000元为本金自2017年11月1日至11000元房屋租赁费全部付清之日止按月利利率2.5%计算的违约金；5、判令被告王东向原告支付2017年6月8日至租赁合同解除之日止的房屋租赁费；以上合计：26684元。6、判令因被告王东私自改建租赁房屋向原告支付房屋租金总额两倍的违约金66000元。
一审法院认定事实：2015年6月7日，原告与被告签订《凯阳建材城房屋租赁合同》，该合同约定的主要内容有：原告将位于乌海市海勃湾区青山路与林荫大街交汇处凯阳建材城17号楼-11室商铺租赁与被告，租期从2015年6月8日起至2018年6月7日止，年租金11000元，三年不变。原告收被告押金3000元，被告退房时，结清水、电、暖、物管等费用，交还钥匙后，由原告退还被告押金3000元。租金支付时间及方式为：租金第一年暂时不交，第二年租金在本合同签订租期内第12个月交款，第三年租金在本合同签订租期内第二十四个月交款，如被告在租期内购房第一年免租，所交租金可冲抵购房款，如被告在租期内无购房意向，在租期最后一个月内补交第一年租金，如中途退场的需补交第一年租金。被告逾期交付租金，按照应付未付租金总额每月2.5%支付违约金。经原告书面同意后，被告可对房屋进行部分改造、增设，否则承担房屋租金总额两倍的违约金等。同时该合同还约定，如被告迟延交付部分或全部租金且延迟天数达到30天时，原告有权单方解除合同。另查明，原告在进驻凯阳建材城开业奖励政策中写有”凡在2015年8月1日至2015年12月1日进驻凯阳建材城并且开门营业的建材经营户，从8月1日起由招商部派专人每天进行营业签到（按整月计算），签到全勤的经营户可获得每月3000元/套奖励，签到不足整月的不计算；凡在2016年8月1日至2016年11月1日开门营业的建材经营户签到（按整月计算），连补三个月，每月奖励3000元/套；凡在2015年连续签到超过两个月以上的经营业主，2016年补贴的三个月追加10%的奖励，即每月奖励3300元/套”，签到的管理事宜由原告负责。2015年9月10日、2015年10月28日、2016年11月22日，原告共计支付被告开业奖励12000元。被告在经营过程中未依约向原告支付租赁费用，并将案涉承租房屋楼梯进行了改造及与相邻的10号房屋打通。
虽然，被告对原告提供的2016年11月22日的两张收条提出收款人处签名不是其书写，其没有领到这两笔钱，从书写的笔迹看，该两张收条的签名与被告的字体确有差异，但是否不是被告书写需有专业的笔迹鉴定机构认定，该院对此专业问题不能认定，该举证责任在被告，被告未对该两份收条申请笔迹鉴定，即不能举证证实该辩解，应承担举证不能的法律后果；被告辩称其给原告交纳过3000元押金，但其不能提供证据证实，并认可押金是交给物业公司的，故该押金与原告无关联，该案不予调整；被告提供的2016年10月14日乌海市热力公司给原告开发的凯阳建材城用户的提示及原告与凯阳建材城业主签定的《凯阳建材城暖气沟及相关施工开工合约书》可证实凯阳建材城供热管道跑水，但不能证实被告租赁房屋期间的全部采暖期均无法供暖，即不能成为被告拒交房款的抗辩。
一审法院认为，原、被告是在平等、自愿的基础上签订《凯阳建材城房屋租赁合同》，该合同合法有效，被告应当按照合同的约定按期支付租金。被告未依约支付租金，应当承担该案的民事责任。至原告向该院提起诉讼之日，被告已逾期支付租金超过30天，依据合同约定，原告有单方的解除权，故原告诉请解除双方于2015年6月7日签订的《凯阳建材城房屋租赁合同》符合法律规定，该院予以支持。
原告的进驻凯阳建材城开业奖励宣传是为促进凯阳建材城的经营向所有承租或者购买建材城的经营户所发出的承诺，参照《最高人民法院关于房屋买卖合同若干问题》的规定的相关司法解释，该承诺与租赁相关的内容应视为租赁合同的内容。由于签到的相关证据均掌握在原告方，但原告未在该院限期内提交相关证据，亦未提交证据证明被告的营业状态，应当承担举证不能的法律后果，故被告在相关时间段内可视为全勤营业，原告应依约向被告支付开业奖励。虽然原告承诺的开业奖励未约定支付时间，但按照原告承诺连续两年给付的情况，应认定为在对应年的租赁期内付清。被告自2015年6月8日开始租赁，按照开业奖励政策的规定，原告应按每月3000元的标准支付原告2015年连续签到的四个月的开业奖励，应为12000元，但实际给付6000元，欠6000元；在2016年按每月3300元的标准向被告支付2016年8月1日至11月1日期间开门经营的三个月的开业奖励，应为9900元，但实际给付6000元，欠3900元。据此，被告应支付原告第一年的租金为5000元（11000元租金-欠6000元奖励金=5000元）；应付第二年的租金为7100元（11000元租金-欠3900元=7100元）。被告既已迟延交付租金，按照合同约定，应按未付租金总额向原告以每月2.5%的标准支付违约金。第一年的租金交付时间按照合同约定应为租期最后一个月，不存在逾期问题。第二年租金交付时间为2016年6月7日前一个月内交纳，故被告逾期支付租金的违约金应自2016年6月8日起算，至2018年2月7日（本判决确定之日）应为20个月，违约金应为3550元（7100元﹡2.5%﹡20个月=3550元）。被告对违约金未要求调整，该院依法不再调整。原告诉请超出部分该院依法不予支持。原告诉请第五项实际上是第三年租赁期间租金的支付。从2017年6月8日至该院判决确定之日2018年2月7日为8个月，应付租金7333元（11000元/12个月X8个月=7333元）。第三年租金的逾期付款违约金原告未主张，属原告的自主选择。综上，被告案涉合同租期三年共计应支付原告租金19433元（5000+7100+7333=19433元）。
原告诉请第四项属于对解除合同后的逾期付款仍主张违约损失于法无据，该院不予支持。
双方在合同中明确约定，如被告对房屋进行改造、增设应经原告书面同意，现被告对房屋进行了部分改造，被告提出其改造时，经原告工作人员李小龙同意，虽然原告不认可该说法，但李小龙为原告员工，该举证责任应由原告承担，原告未举证，应认定被告的改建经原告员工李小龙同意。因双方约定明确约定，改造房屋需出租房（原告）书面同意，对此，不仅原、被告均有责任，10号房屋的租赁人亦有责任。原告作为开发建设案涉房屋的公司，专业性更强，但其员工却口头同意被告和10号房屋租赁人将两房打通，责任更大，应承担40%责任，被告和10号房屋租赁人应当知道承重墙不能拆除，在仅有原告工作人员口头同意的情况下将两房打通，应各承担30%的责任，即19800元（房屋租金总额33000X2倍X30%=19800元）。原告未对10号房屋租赁人主张权利，该案不予调整。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第二项、第一百一十四条第二款、第一百二十条、第二百二十六条规定，判决：一、解除原告达拉特旗万通房地产开发有限责任公司与被告王东于2015年6月7日签订的《凯阳建材城房屋租赁合同》；二、被告王东于本判决生效后支付原告达拉特旗万通房地产开发有限责任公司租金共计19433元；三、被告王东于本判决生效后支付原告达拉特旗万通房地产开发有限责任公司逾期付款违约金3550元；四、被告王东于本判决生效后支付原告达拉特旗万通房地产开发有限责任公司改建房屋违约金19800元；五、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费1297元（原告预交），由被告负担599元，原告负担698元。被告负担部分于上述第二、三、四项期限内一并给付原告。
本院二审期间，双方当事人未提交新证据。二审查明事实与一审查明事实一致，本院予以确认。
本院认为，上诉人承诺向被上诉人按期发放开业奖励金是上诉人的真实意思表示，上诉人应履行相应给付义务。上诉人主张开业奖励金发放的前提为全天营业及签到全勤，但其未能提供签到本等有效证据予以证明，一审法院以上诉人未能提交证据证明被上诉人的营业状态，从而认定被上诉人在相关时间段内可视为全勤营业，上诉人应依约向被上诉人支付开业奖励并无不当。故本院对上诉人关于诉争房屋租赁费不应核减开业奖励金及违约金未按合同约定的11000元为基数计算的上诉请求不予支持。一审法院驳回上诉人以11000元为本金自2017年11月1日至11000元房屋租赁费全部付清之日止按月利率2.5%计算的违约金的诉讼请求符合法律规定，上诉人的该项请求是对解除合同后的逾期付款主张违约损失，本院不予支持。上诉人作为专业开发建设公司，应做到对诉争房屋构造的监督管理职责，同时应严格规范公司内部员工管理制度，上诉人未能尽到对诉争租赁房屋的管理、监督职责，一审法院酌情判决上诉人承担40%过错责任并无不妥，本院不作调整。
综上,上诉人达拉特旗万通房地产开发有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2117.1元，由上诉人达拉特旗万通房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长周敬
代理审判员张新峰
代理审判员杨硕
二〇一八年五月二十五日
书记员何星