南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鼓民初字第2235号
原告（反诉被告）南京新中海物业管理有限责任公司，组织机构代码72837846-0，住所地南京市鼓楼区草场门大街99号5楼。
法定代表人陆啸峰，总经理。
委托代理人陈博，北京市高朋（南京）律师事务所律师。
被告（反诉原告）ＸＸ，男，汉族，1976年10月5日生，xx股份有限公司职工。
委托代理人钟俊，北京市君泽君（南京）律师事务所律师。
原告（反诉被告）南京新中海物业管理有限责任公司（以下简称新中海物业公司）诉被告（反诉原告）ＸＸ物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员武加庆适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托代理人陈博、被告（反诉原告）的委托代理人钟俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结
本诉原告新中海物业公司诉称：被告为本市鼓楼区青年公寓01幢1708室产权人，原告为该公寓的物业服务公司。根据双方签订的《前期物业管理服务协议》，原告依照约定的标准向包括被告在内的业主提供物业服务，但被告长期欠缴物业服务费、自来水费及公摊电费，经原告多次催要仍未交纳。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、被告支付2010年1月1日至2014年1月31日的物业费3764.8元；2、被告支付上述费用的违约金1596元；3、被告支付自2010年4月1日至2014年1月10日原告为其垫付的自来水费2329.2元；4、被告支付自2009年4月1日至2014年1月10日的公摊电费1020.5元；5、被告承担本案的诉讼费。
本诉被告ＸＸ辩称：原告未按照合同约定履行义务，依法应当降低物业费；2、原告未按照合同约定履行义务，构成违约，故被告不应支付违约金。如果法院支持违约金的诉讼请求，被告要求予以降低；3、原告诉讼请求的构成未提供相应的证据，被告不予认可。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。
反诉原告ＸＸ诉称：反诉原告系本市鼓楼区青年公寓01幢1708室业主，2005年反诉原告与反诉被告签订《前期物业管理服务协议》，约定由反诉被告提供物业管理服务。反诉被告在该楼一楼大厅设有保安，且该楼仅能通过此处入口上楼。2013年8月4日凌晨，因物业保安在值班期间睡觉，未履行安保义务，致小偷通过保安实际控制范围进入该楼，盗窃了反诉原告家中的财物。反诉原告认为，反诉被告在提供物业服务的过程中，在安保措施和安全防范方面存在严重疏忽和过失，未尽到必要的审慎、注意义务，与反诉原告所遭受的财产损失之间具有因果关系。为此，反诉原告诉至法院，请求判令反诉被告赔偿反诉原告因失窃所遭受的经济损失10000元，并承担反诉费用。
反诉被告新中海物业公司辩称：双方签订的物业服务合同中约定，安保义务不包含人身、财产保险保管责任。反诉被告已经按照合同约定履行了全部物业服务。本案所涉青年公寓小区总共有三幢，其中1至3层是商业用房，4楼以上也存在非住宅区域，即使门禁修好，反诉被告的安保人员也不能禁止所有的客户上楼。
经审理查明，2005年9月25日，新中海物业公司（甲方）与ＸＸ（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定由甲方为乙方购买的本市鼓楼区青年公寓01栋1708室房屋提供物业服务，该房屋的建筑面积为64.02平方米。甲方的权利和义务包括对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；依据本协议向乙方收取物业管理费用；编制物业管理服务及财务年度计划；每6个月向乙方公布物业管理费用收支项目等。物业管理服务的具体内容包括房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护管理、环境卫生、保安等。物业管理服务质量包括房屋外观完好整洁；供电供水设施完好无损、设备运行正常；环卫设备齐全完好，有垃圾收集设施、中转设施等，垃圾日产日清；绿化良好、修剪整齐；车辆进出有登记，有专人负责管理；提供24小时保安服务，有专业化保安队伍负责辖区内公共秩序的管理及安全巡逻等等。公共物业服务费用收费标准为住宅1.2元／平方米／月，住宅公共水、电、电梯费按实际使用数按季按户分摊。乙方首次交纳物业公共服务费时间应自开发商验收交付使用时起，交付6个月的物业服务费，以后每季第一个月按缴费通知单交纳本季度物业服务费及上季度水电费。
自2010年起，ＸＸ一直未缴纳物业管理费。新中海物业公司通过张贴公告等方式要求ＸＸ支付物业管理费等费用。ＸＸ称未交纳物业管理费的原因是新中海物业公司提供的物业服务多项内容不符合合同约定。2013年8月3日，ＸＸ家中失窃，南京市公安局鼓楼分局汉中门派出所处警经过及处理结果的内容为：2013年8月3日7时56分民警到达现场与报警人ＸＸ了解，称其于2013年8月3日凌晨1时左右在家中睡觉，7时左右起床后发现家中被盗。经清点，损失一台I×××××，白色，11年香港购买，时价3800元；一台IPADMI**，白色，13年购买，时价3480元；一部苹果4S，12年购买，时价5880元；现金3400元，身份证、银行卡等。联系刑大看现场，做材料，登记备案，调查。ＸＸ认为其上述财产失窃系因小区门禁系统长期毁坏，新中海物业公司从未维修，以及新中海物业公司安保不到位造成的，故新中海物业公司应对上述财产承担赔偿责任。新中海物业公司认为上述失窃物品系ＸＸ单方陈述，并无其他证据证明，因此不予认可。对于失窃案件侦破情况，ＸＸ代理人称该案一直未侦破。
庭审中，ＸＸ对于新中海物业公司主张的水费、公摊电费的真实性提出异议，本庭要求新中海物业公司于庭后三个工作日内提交水费及公摊电费的证据材料及计算方式，但新中海物业公司一直未提交。本庭另要求新中海物业公司提供电梯年检、定期公布收支账目、安保巡逻记录等合同约定的服务内容，但新中海物业公司一直未提供。
因双方调解意见差距较大，致本案调解未果。
上述事实，有前期物业管理服务协议、费用催缴通知书、公告、房屋登记簿、证人证言、接警处工作登记表及当事人陈述等证据予以证实。
本院认为，新中海物业公司与ＸＸ签订的前期物业服务合同形式合法，内容真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同为有效合同，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。关于本案的本诉部分，被告ＸＸ辩称原告未按照合同约定全面履行物业服务，原告新中海物业公司认为其已经按照合同约定提供了物业服务。对此本院认为，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本庭根据被告ＸＸ提出的抗辩意见，要求新中海物业公司提供电梯年检、定期公布收支账目、安保巡逻记录等合同约定的服务内容，但新中海物业公司一直未提供，故原告新中海物业公司应承担举证不能的不利后果。被告ＸＸ关于原告新中海物业公司未全面履行合同义务抗辩意见成立，本院予以采纳。原告新中海物业公司未全面履行义务，被告ＸＸ要求减少物业服务费符合法律规定，本院予以支持。结合原告新中海物业公司履行合同的具体情况，对于原告新中海物业公司主张的物业费3764.8元，本院酌定支持2700元。关于原告主张上述物业费的违约金1596元，本院结合原告新中海物业公司履行义务的情况以及被告ＸＸ不交纳物业费的理由，对原告新中海物业公司该项请求，依法不予支持。关于原告主张其为被告ＸＸ垫付的自来水费2329.2元以及公摊电费1020.5元，因原告新中海物业公司未提交相应的证据，故对该项请求，本院不予支持。关于本案的反诉部分，因反诉原告ＸＸ已报案，现该案正作为刑事案件立案侦查，损失尚不能确定，反诉原告ＸＸ可待刑事案件侦查结束之后依法主张自己的权利。综上，反诉原告ＸＸ要求新中海物业公司赔偿损失10000元的诉讼请求，本院依法不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告ＸＸ于本判决生效之日起十日内一次性支付原告南京新中海物业管理有限责任公司物业费2700元。
二、驳回原告南京新中海物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。
三、驳回反诉原告ＸＸ的诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费50元，减半收取25元，由被告ＸＸ负担；反诉案件受理费50元，减半收取25元，由被告ＸＸ负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
代理审判员 武加庆
二〇一四年六月十六日
见习书记员 卞红艳