湖南省衡阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘04民终1568号
上诉人(原审原告、反诉被告)彭桂清，男，1953年4月11日出生，汉族，居民，住湖南省衡山县。
上诉人(原审原告、反诉被告)彭明琴，女，1988年9月17日出生，汉族，居民，住湖南省衡山县，现住湖南省衡阳市南岳区。
彭桂清、彭明琴共同委托诉讼代理人：陈文胜，广东明浩律师事务所律师。
上诉人(原审被告、反诉原告)衡阳市顺兴置业有限公司，住所地：湖南省衡阳市南岳区南岳镇祝融北路19号。
法定代表人：谭金联，总经理。
委托诉讼代理人：黄先进，衡阳市南岳区南岳法律服务所法律工作者。
上诉人彭桂清、彭明琴因与上诉人衡阳市顺兴置业有限公司（以下简称顺兴置业公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省衡阳市南岳区人民法院（2017）湘0412民初8号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人彭桂清、彭明琴的委托诉讼代理人陈文胜，上诉人顺兴置业公司的委托诉讼代理人黄先进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
彭桂清、彭明琴上诉请求：撤销一审判决第二项，改判顺兴置业公司从2011年4月29日起按金融机构同期同类逾期贷款利率相彭桂清、彭明琴支付逾期办证违约金直至产权证实际办妥之日止并承担本案诉讼费。事实和理由：顺兴置业公司提供的“南岳区房屋登记授权委托书”上“彭桂青”签字非彭桂清本人所写，不能认定双方对办理房屋权属证书起始时间进行了新的约定。顺兴置业公司在2010年11月29日收取了全部办证费用并承诺6个月内办妥，之后，顺兴置业公司故意拖延不安排办证，应承担违约责任，按金融机构同期同类逾期贷款利率从2011年4月29日起支付违约金。
顺兴置业公司辩称，2010年顺兴置业公司已将涉案房产初始登记办至公司名下，未及时办至彭桂清、彭明琴名下，是因彭桂清、彭明琴没有及时交款，顺兴置业公司没有违约，不应承担违约责任。
顺兴置业公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判支持顺兴置业公司的反诉请求。事实与理由：涉案房屋原业主汪喜红未及时交房款已构成违约，顺兴置业公司考虑业主利益未追究其违约责任并同意汪喜红将房屋转让给彭桂清、彭明琴，放弃了溢价，为彭桂清、彭明琴节省了过户费。2010年2月3日，顺兴置业公司交清了税费，为涉案房屋办理初始登记，通知彭明琴在2010年6月3日提供资料，交清款项，便于办理房产转移登记。彭明琴于2010年11月29日才将超面积房款和办证费用交清，延误了办证时期。目前不能办证原因是费改税等政策变化所致，并非顺兴置业公司主观过错，且未办转移登记对权利人没有实质损害。彭桂清、彭明琴受让汪喜红的房屋应对汪喜红违约行为承担责任。顺兴置业公司的反诉有理有据。
彭桂清、彭明琴辩称，顺兴置业公司已收取办证费用，未及时办证原因可能是少交税金，彭桂清、彭明琴没有违约行为，顺兴置业公司上诉没有事实依据。
彭桂清、彭明琴向一审法院起诉请求：顺兴置业公司为彭桂清、彭明琴所购买的位于衡阳市南岳区南岳镇“永盛花苑B幢3层3068（305）号”房屋办理土地及房屋产权证；赔偿彭桂清、彭明琴损失约9.8万元（按照已付房款328261元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准从2011年1月1日起计至产权证办妥之日止）。
顺兴置业公司向一审法院反诉请求：请求判令彭桂清、彭明琴支付顺兴置业公司违约金5.7万元。
一审法院认定事实：顺兴置业公司系经衡阳市工商行政管理局登记的从事房地产开发及经营的有限责任公司。2006年11月16日，案外人汪喜红与顺兴置业公司（甲方）签订《永盛大厦购房协议》，约定由汪喜红购买顺兴置业公司开发的永盛大厦xxx号房，面积为199．8平方米，每平方米1418元，共计房款283316．4元，付款方式：1、2006年11月16日交购房款2万元整；2、2006年12月5日交购房款121658元整；3、余额款主体竣工验收后交清。另约定：1、房屋在2007年12月31日竣工，2008年3月31日交付使用。2、甲方负责统一代办国有土地使用证和房屋所有权证；3、待甲方通过竣工验收合格后，6个月内甲方负责代办国有土地使用证和房屋所有权证以及把房锁钥匙交给乙方。协议签订后，顺兴置业公司分别于2006年11月16日、2007年9月16日、2008年4月10日、2009年1月21日收汪喜红房款3万元、10万元、10万元、2万元，总计25万元。在合同约定的期间内，顺兴置业公司将房屋交付给了汪喜红。在汪喜红交付了最后一笔房款后，汪喜红、彭桂清、彭明琴一同在顺兴置业公司处对《永盛大厦购房协议》进行了主体变更，将合同乙方变更为彭桂清、彭明琴，顺兴置业公司在彭明琴签字处加盖永盛花苑项目部公章进行确认。合同变更后，彭明琴于2009年7月8日向顺兴置业公司交付房款28316元。因房屋实际核算面积超过约定面积，彭桂清于2010年11月29日补交了房款39945元。2010年11月29日，彭桂清向顺兴置业公司汇交了15000元办证费。2013年4月12日，彭桂清、彭明琴与顺兴置业公司签署《衡阳市南岳区房屋登记授权委托书》（以下简称《授权委托书》），授权顺兴置业公司代为办理产权登记和领取产权证。然至今日，顺兴置业公司仍未为彭桂清、彭明琴办理好房产权证。南岳区房产管理局出具的衡房权证南岳字第xx**号房屋所有权证证明，顺兴置业公司于2010年2月3日将案涉房产登记于己方名下。
一审法院认为，案外人汪喜红与顺兴置业公司（甲方）签订《永盛大厦购房协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的民事合同。合同签订后，汪喜红、彭桂清、彭明琴在顺兴置业公司处对合同主体进行变更，彭桂清、彭明琴成为该房的买受人，顺兴置业公司亦在协议中加盖了公章对此进行了确认。协议主体变更后，彭桂清、彭明琴即继受了汪喜红在合同中的权利义务，现彭桂清、彭明琴已按约向顺兴置业公司付清了全部购房款，顺兴置业公司则应依约为彭桂清、彭明琴办好房屋所有权证（现政策已调整为不动产权证书）。顺兴置业公司辩称未办好房产证的原因在于彭桂清、彭明琴延迟交清超面积房款和办证费用及费改税、营改增政策的影响，但顺兴置业公司在庭审中未提交证据证明彭桂清、彭明琴延迟交付超面积房款和办证费用，亦未提交证据证明政策调整对顺兴置业公司代办权证产生了不可抗力的影响，且据查明的事实，顺兴置业公司在2010年11月29日，即在顺兴置业公司自称费改税政策推行之后，仍然预收委托办理权证费用15000元，应视顺兴置业公司接受并愿意为彭桂清、彭明琴办理房产权证。现顺兴置业公司未办好涉案房产的权属证书，其行为已构成违约，应承担相应的法律责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”彭桂清、彭明琴、顺兴置业公司于签订《购房协议》时约定“待甲方通过竣工验收合格后，六个月内甲方负责代办国有土地使用证和房屋所有权证以及把房锁钥匙交给乙方”，但彭桂清、彭明琴自2010年11月29日方才缴清超过合同约定面积的房款，故违约损失的起算时间不宜依照合同约定的时限起算。彭桂清、彭明琴于2013年4月12日签署《衡阳市南岳区房屋登记授权委托书》授权顺兴置业公司代为办理产权登记和领取产权证，应视彭桂清、彭明琴与顺兴置业公司对办理房屋权属证书起始时间进行了新的约定，根据《授权委托书》和《购房协议》的约定，顺兴置业公司应在委托书签订6个月内办理好权属证书，故违约金的起始计算日期为2013年10月13日（即2013年4月12日之后起算6个月）。彭桂清、彭明琴主张从2011年1月1日起计算违约损失不合理，该院不予支持。彭桂清、彭明琴与顺兴置业公司之间未约定逾期办证违约金，损失数额亦难以确定，彭桂清、彭明琴主张参照金融机构同期同类贷款利率的标准来确定彭桂清、彭明琴的实际损失数额，该院予以认可。彭桂清、彭明琴已付房款318261元，从2013年10月13日起算至2017年7月13日，共计3年零9个月，另据2017年中国人民银行发布的1-3年期的贷款年利率为4．75％，以此计算出月利率为0．395％，违约损失为56666．36元（318261元＊3年＊4.75%/年＋318261＊9月＊0.395%/月）。在权属证书办理之前，期间外的违约金仍可另行计算。彭桂清、彭明琴主张违约损失9．8万元过高，应予更正。顺兴置业公司反诉称彭桂清、彭明琴未按合同约定交付房款等相关款项，故要求彭桂清、彭明琴支付违约金5．7万元。经庭审查明，案外人汪喜红交付最后一笔房款时间为2009年1月21日，交付该笔房款后才对《永盛大厦购房协议》进行了主体变更，将乙方即购买方变更为彭桂清、彭明琴，彭桂清、彭明琴在成为合同乙方后又于2009年7月8日、2010年11月29日向顺兴置业公司交付房款28316元、39945元及办证费用15000元。虽然《永盛大厦购房协议》约定房款余额于主体竣工验收时交清，但顺兴置业公司收到彭桂清、彭明琴交的房款后一直未提出异议，视为对彭桂清、彭明琴迟交房款行为的认可，故彭桂清、彭明琴不应承担违约责任，对顺兴置业公司的诉讼请求该院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、顺兴置业公司应于本判决生效之日起三个月内将位于衡阳市南岳区祝融路47号470幢305室房产登记于彭桂清、彭明琴名下。二、顺兴置业公司应于本判决生效之日起十日内支付彭桂清、彭明琴自2013年10月13日至2017年7月13日止逾期办证违约金38000．36元。顺兴置业公司应于权属登记手续办妥时，按金融机构同期同类贷款利率，付清2017年7月13日之后的违约金。三、驳回彭桂清、彭明琴其他的诉讼请求。四、驳回顺兴置业公司的诉讼请求。如被告未按本判决上述指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2250元，由彭桂清、彭明琴负担1350元，由顺兴置业公司负担900元。反诉费1225元，由顺兴置业公司负担。因一审判决主文第二项存在笔误，一审法院做出（2017）湘0412民初8号民事裁定，将第二项中“逾期办证违约金38000．36元”补正为“逾期办证违约金56666．36元”。
二审中，当事人没有提交新证据。本院查明，落款时间为2013年4月12日的《衡阳市南岳区房屋登记授权委托书》上“彭桂青”签字非彭桂清本人签署。对一审查明的其他事实，本院予以确认。
本院认为，顺兴置业公司与案外人汪喜红签订《永盛大厦购房协议》后，汪喜红对其中几笔房款的交付要迟于协议的约定，顺兴置业公司亦未按照协议约定的期限办理国有土地使用权证和房屋产权证，双方均存在未严格按合同履行义务的行为。汪喜红将涉案房屋转让给彭桂清、彭明琴，顺兴置业公司在协议上盖章确认时，各方均未对协议履行中相对方的瑕疵行为提出异议，应视为各方对协议约定的交款时间及办证时间进行了变更，故顺兴置业公司提出汪喜红违约，彭桂清、彭明琴应对此承担违约责任的主张本院不予支持。顺兴置业公司还称该公司通知彭桂清、彭明琴支付超出协议面积房款及办证费用，彭桂清、彭明琴未及时交款，导致不能顺利办证，但顺兴置业公司未对此举证证明，应承担举证不能的后果，不能认定彭桂清、彭明琴违约。顺兴置业公司提出因费改税导致办证费用发生变化，给该公司办理权属证书带来一定影响，但费改税政策变化不属于不可抗力，不能免除顺兴公司办理权属证书的义务。顺兴置业公司未及时办证，必然使彭桂清、彭明琴不能在预期时间内对房屋充分行使占用、使用、收益、处分的权利，彭桂清、彭明琴利益受损的事实存在，一审以彭桂清、彭明琴所交房款的银行同期贷款利率计算逾期办证违约金并无不当。关于彭桂清、彭明琴提出的逾期办证违约金的起算时间问题，本院认为，彭桂清、彭明琴向顺兴公司交纳超面积房款及办证费用时，并未明确办证的具体时间，其提出按交纳办证费后六个月起计算逾期办证违约金依据不足。虽然顺兴置业公司提供的《衡阳市南岳区房屋登记授权委托书》上非彭桂清签字，但表明顺兴置业公司此时已具备为彭桂清办证的意思表示和条件，一审以此时间节点之后6个月起计算逾期办证违约金亦无不当。
综上所述，彭桂清、彭明琴、顺兴置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3475元，由彭桂清、彭明琴负担1737.5元，由衡阳市顺兴置业有限公司负担1737.5元。
本判决为终审判决。
审判长 周 宏
审判员 刘丽娅
审判员 邓 琳
二〇一七年十二月二十七日
书记员 刘婉君