新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）新01民终2334号上诉人（原审被告）：刘宁，男，1954年4月21日出生，汉族。被上诉人（原审原告）：乌鲁木齐锦峰房地产开发有限公司。法定代表人：刘睿，该公司执行董事。委托诉讼代理人：邓朝晖，新疆万和律师事务所律师。上诉人刘宁与被上诉人乌鲁木齐锦峰房地产开发有限公司（以下简称锦峰公司）房屋租赁合同一案，不服乌鲁木齐市天山区人民法院(2018)新0102民初280号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人刘宁，被上诉人锦峰公司的委托诉讼代理人邓朝晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘宁上诉请求：1.请求依法改判一审判决第一项、第二项、第三项，并依法驳回锦峰公司的诉讼请求；2.由锦峰公司承担一、二审全部诉讼费。事实与理由：一审法院认定事实有误。1.2017年9月27日，锦峰公司发出《解除租赁合同通知书》系单方意思表示，我与锦峰公司之间不存在不定期租赁合同关系；2.根据“买卖不破租赁”原则，我现居住涉案房屋并非恶意侵占锦峰公司的合法财产。原乌鲁木齐市人民服装厂进行改制后，涉案房屋所有权由乌鲁木齐锦峰房地产开发有限公司拍卖取得，我方现居住的涉案房屋并不存在侵占行为。乌鲁木齐锦峰房地产开发有限公司是通过拍卖取得涉案房屋所有权，没有同我方签订房屋租赁合同也没有修缮房屋，而是单方面的要求解除，我与锦峰公司之间没有租赁关系，不存在解除；3.涉案房屋现已属于危房，锦峰公司现要拆除涉案房屋，我与锦峰公司之间属于拆迁安置补偿关系，锦峰公司应当向我支付相应的补偿款。请求二审法院支持我的上诉请求。锦峰公司辩称，不同意刘宁的上诉请求。涉案房屋是我公司通过拍卖取得的，我公司是涉案房屋的所有权人，我公司已通知刘宁要求解除合同，刘宁也并未提出异议，刘宁在针对涉案房屋房改时并未取得房屋所有权，刘宁只是买断工龄的下岗人员，无权取得房屋拆迁安置的补偿。一审法院查明事实清楚，请求法庭驳回上诉，维持原判。锦峰公司向一审法院起诉请求：1.判令确认锦峰公司、刘宁之间的不定期租赁关系已解除；2.判令刘宁搬离并向锦峰公司返还承租房屋；3.判令刘宁支付拖欠租金59,700元及租金被占用至2017年9月27日止期间的利息为8,595元，合计68,295元；4.判令刘宁依原租金标准向锦峰公司支付2017年9月28日起至2018年1月26日的租金3,600元；5、由刘宁承担本案全部诉讼费用、邮寄送达费。一审法院认定事实：1985年，乌鲁木齐市人民服装厂（以下简称人民服装厂）自筹资金建造了位于乌鲁木齐市天山区，共计三层。1988年2月2日，人民服装厂取得房屋所有权证。住宅建成后，人民服装厂将房屋共计18套分配于其单位职工，作为公租房使用。刘宁分得2单元301号，并按期向人民服装厂交付房屋租金。2003年1月1日，人民服装厂进行改制，被新疆西部房地产开发有限公司（以下简称西部房产公司）兼并，上述房产过户至西部房产公司名下，刘宁仍继续使用房屋。2005年，西部房产公司曾诉至一审法院，要求刘宁搬离房屋。经一审法院审查，认为本案是因企业体制改革过程中，企业兼并体制变动而引起的房地产纠纷，不属于人民法院受案范围。故对西部房产公司的起诉依法不予受理。2010年5月7日，锦峰公司经拍卖购得涉案房屋，2011年1月17日，锦峰公司取得幸福路82号1栋1-3层的房屋所有权证书，于2011年5月15日取得土地使用权证。因刘宁至今居住使用房屋，锦峰公司于2014年1月13日诉至一审法院，要求刘宁停止侵权、排除妨碍、立即从本市天山区幸福路82号2单元301号住宅搬出，要求刘宁赔偿损失50,000元。一审法院于2014年2月14日作出（2014）天民三初字第84号民事判决书，判决：驳回锦峰公司的诉讼请求。锦峰公司不服判决提起上诉。本院作出（2014）乌中民四终字第374号民事判决书，判决：驳回锦峰公司的诉讼请求。锦峰公司不服该判决，向新疆维吾尔族自治区高级人民法院申请再审，新疆维吾尔族自治区高级人民法院于2016年4月22日作出（2016）新民申764号民事裁定书，认为刘宁居住的人民服装厂的政策性自管公房，该厂对涉案房屋未进行房改，双方形成的是房屋租赁合同法律关系，锦峰公司虽通过拍卖购得该房屋房产，根据“买卖不破租赁”原则，刘宁现居住房屋并非恶意侵占锦峰房产公司的合法财产，据此裁定：驳回锦峰房产公司的再审申请。2017年9月27日，锦峰公司向刘宁发出《解除租赁合同通知书》，载明：2010年，我公司通过拍卖的方式合法取得幸福路1-82号楼的所有权。自2010年8月起租住至今，未向我公司交纳过租金，现我公司已多次催缴，至今未交。根据相关法律规定，现正式通知：从即日起与你解除不定期租赁合同，并请于2017年9月27日前根据你住的房屋面积的大小将拖欠的房屋租金40平米按租金41,600元7年，50平米按55,450元7年，60平米按59,700元7年，各自分别交至我公司人员潘锦华处，（租金计算：即按当年的平均租金为依据计算，从2010年8月起至2018年1月27日期间）并自本通知发出之日其7日内腾退返还房屋，否则将追究责任，由此产生的一切法律后果，将由你自行承担”。因刘宁一直未交租金，锦峰公司遂起诉至法院。庭审中，刘宁陈述其于2003年西部房产公司兼并人民服装厂时买断工龄,目前无固定收入，目前居住的涉案房屋面积为60平方米。锦峰公司撤回要求刘宁支付租金被占用至2017年9月27日期间利息8,595元的诉讼请求。一审法院认为，经生效判决认定，刘宁居住涉案房屋系基于其原单位人民服装厂分配的政策性自管公房，双方形成租赁合同法律关系。西部房产公司于2003年兼并人民服装厂后房屋产权发生变动，房屋所有权变动至西部房产公司名下，刘宁与西部房产公司之间的租赁合同关系继续履行。后锦峰公司又通过拍卖购得涉案房产，刘宁与锦峰公司仍存在租赁合同法律关系。2017年9月27日，锦峰公司向刘宁发出《解除租赁合同通知书》,刘宁未在3个月内提出异议，该解除通知已在送达之日生效，故锦峰公司要求确认锦峰公司、刘宁之间的不定期租赁关系已解除的诉讼请求合理，一审法院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，故锦峰公司要求刘宁搬离并返还承租房屋的诉讼请求合理，一审法院予以支持。因刘宁在2003年西部房产公司兼并人民服装厂时买断工龄,目前无固定收入，涉案房屋亦未办理产权证，故租金应按照刘宁自认的60平方米，参照乌鲁木齐市公共租赁住房标准租金每月每平方米0.98元的标准计取，故刘宁应向锦峰公司支付2010年8月至2018年2月期间的租金5,292元(60㎡×0.98/月·㎡×90个月)。锦峰公司主张超出部分，一审法院不予支持。判决：一、乌鲁木齐锦峰房地产开发有限公司与刘宁之间的不定期租赁关系已于2017年9月27日解除；二、刘宁于本判决生效后十五日内将乌鲁木齐锦峰房地产开发有限公司名下的位于乌鲁木齐市天山区房屋返还乌鲁木齐锦峰房地产开发有限公司；三、刘宁支付乌鲁木齐锦峰房地产开发有限公司占有使用费5,292元【60㎡×0.98/月·㎡×90个月(2010年8月至2018年2月】。本案二审期间，本院组织双方当事人对新证据进行了举证、质证。刘宁出示下列新证据：1.2013年12月31日的通告，用于证明是刘宁与锦峰公司之间存在拆迁安置补偿关系；2.西部房产公司与涉案小区住户签订的同意搬迁，用于证明是刘宁与锦峰公司之间存在拆迁安置补偿关系。锦峰公司对上述证据的真实性认可，对关联性及证明力不予认可，认为上述证据并未涉及到拆迁补偿的问题，只是通知刘宁从涉案房屋搬迁。本院对上述证据的真实性确认，但上述证据并未证实双方之间存在拆迁安置补偿合同关系，对上述证据的证明效力不予采信。本院对一审法院查明的事实及认定的证据予以确认。本院认为，刘宁与锦峰公司因双方就涉案房屋是否存在租赁合同关系产生争议。刘宁上诉认为锦峰公司未与其签订租赁合同，双方不属于租赁合同关系，涉案房屋即将拆迁，双方应当属于拆迁安置补偿关系。根据庭审调查及当事人陈述，涉案房屋由原人民服装厂修建并取得了所有权，刘宁与人民服装厂之间属于租赁合同关系，因人民服装厂发生改制，涉案房屋的所有权发生了变更，后锦峰公司又通过拍卖取得了涉案房屋的所有权，在涉案房屋的所有权发生变更的期间，刘宁一直以租赁的方式占有使用涉案房屋，刘宁与涉案房屋的现所有权人锦峰公司之间应当属于租赁合同关系，生效裁判文书对于双方之间属于租赁合同关系亦进行了确认，刘宁出示的证据无法证实双方曾签订过拆迁安置补偿合同或者就拆迁补偿事宜协商一致，刘宁的该项上诉理由不能成立，本院不予采信。《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，刘宁与锦峰公司之前未签订书面租赁合同，亦未对租赁期限进行约定，应当属于不定期租赁，锦峰公司已向刘宁通知解除不定期租赁合同，刘宁亦未在合理期限内提出异议，双方的不定期租赁合同关系应当予以解除，合同解除后，刘宁无权继续占有使用涉案房屋，其应当向锦峰公司返还涉案租赁房屋、支付欠付租金及占有使用费用，刘宁的上述上诉理由不能成立，本院不予采信。综上所述，刘宁的上诉请求，不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由上诉人刘宁负担。本判决为终审判决。审判长  董慧审判员  冯宁审判员  卫杨二〇一八年八月二十八日书记员  刘杨