河北省昌黎县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昌民初字第2014号
原告张文陆，农民。
委托代理人高男，河北百人合律师事务所律师。
被告秦皇岛秉翰房地产开发有限责任公司，所在地昌黎县昌黎镇汀泗涧村五峰山路157号。
法定代表人李建军，该公司董事长。
委托代理人李爱静，河北碣阳律师事务所律师。
第三人曾继利，市民。
委托代理人张爱霞。
原告张文陆与被告秦皇岛秉翰房地产开发有限责任公司（以下简称秉翰房地产公司）、第三人曾继利商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年8月4日立案受理后，依法由审判员刘秀艳适用简易程序，于2015年9月1日公开开庭进行审理，原告委托代理人高男及被告秉翰房地产公司委托代理人李爱静到庭参加诉讼。后原告申请追加曾继利为第三人，该案转入普通程序，于2015年12月9日第二次公开开庭进行了审理，原告张文陆委托代理人高男、被告秉翰房地产公司委托代理人李爱静、第三人曾继利及其委托代理人张爱霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张文陆诉称，被告秉翰房地产公司开发的昌黎金泽雅园怡澜庭项目给昌黎县城关镇汀泗涧村小曾庄曾继利置换房屋一套。2011年8月7日在被告的许可下，曾继利将金泽雅园怡澜庭小区1栋1单元1302室房屋以229800元转让给原告，原告履行了给付义务，曾继利在被告公司给原告出具收条一份，2011年8月8日被告向原告收取转让费7661元，并约定该房屋经竣工验收合格后立即向原告交付房屋。现该楼房已于2014年6月4日竣工验收合格，并于2014年8月份通知原告交纳物业费、电梯费、装修保障金、取暖费、电费、水费等费用共计11593元。原告在其通知的时间段内向其交纳费用时被告拒收，且拒绝向原告交付房屋，其行为已经构成违约。故诉至法院，要求依法判令第三人协助被告交付金泽雅园怡澜庭1-1-1302室建筑面积76.61㎡的房屋，若无法交付房屋，被告和第三人应返还原告房屋购房款229800元及转让费7661元，并自2011年8月8日起至实际履行之日止按照中国人民银行同期贷款利率支付利息；诉讼费用由被告负担。
被告秉翰房地产公司辩称，原告所诉与事实不符，其诉讼请求依法应当予以驳回。事实与理由是：
2010年7月30日，昌黎县政府与我公司签订关于汀泗涧城中村改造项目合作协议，约定县政府负责拆迁。2010年8月第一期工程启动，县政府开始实施第一期工程拆迁工作，县拆迁部门具体负责拆迁工作，汀泗涧村予以协助，我公司予以配合；第一期拆迁完成后，汀泗涧城中村改造工程第二期至今未启动，县政府未予以实施第二期工程拆迁工作。2011年8月，第一期拆迁正在进行期间，时任汀泗涧村村主任、负责协助汀泗涧村一期拆迁工作的梁大勇找到我公司售楼部，称其村村民曾继利是拆迁户，曾继利家的房屋在拆迁安置范围内，曾继利将其拆迁安置取得的一套楼，即怡澜庭小区1栋1单元1302室楼房转让给原告，他带人到售楼部办理补交差价款手续，其余房款待签订拆迁安置协议、履行拆迁安置手续时补足。因梁大勇当时是汀泗涧村村主任，主要负责拆迁工作，我公司售楼部工作人员相信了梁大勇的说法，就按梁大勇提供的情况收取了补交费用。怡澜庭房屋竣工后，我公司通知业主交房，随即，我公司工作人员核对相关资料时发现，虽然原告受让的是曾继利拆迁安置房，但是，我公司与总经理及拆迁部门并未签订拆迁安置补偿协议。并且，我公司经查得知曾继利的房屋根本不在汀泗涧城中村第一期拆迁范围内，曾继利的房屋至今未拆迁，曾继利不具备拆迁安置条件，没有实际取得上述拆迁安置房屋，不具备交房条件。
另外，原告与我公司既未签订书面商品房买卖合同，也未约定交付期限，原告至今也未将本案争议房屋的房价款付清，故不具备交房条件。
对于原告增加要求我公司退还房款，并支付利息的诉讼请求，我公司认为如果原告不同意缴纳其余购房款给我公司，并要求解除购房合同，那么鉴于本案的特殊性，我公司同意退还原告已缴纳的购房款本金7661元，否则不应退还。但是，对于原告要求支付利息的请求，因没有事实和法律依据，故我公司不同意支付。
综上，汀泗涧城中村改造拆迁工作第二期未启动，当时的中间人梁大勇已经去世，曾继利的房屋不在已拆迁的第一期拆迁范围内，未签订拆迁安置补偿协议。并且，我公司与原告也未签订商品房销售合同，未约定房屋交付时间，原告所购房款至今没有交清。故我公司无法交付房屋给原告。原告只有向我公司交清全部购房款，我公司才能将房屋交付给原告；或者原告要求解除购房合同，我公司才能退还原告交付的购房款本金7661元。故恳请法院查明事实，依法驳回原告要求我公司交付房屋和支付已付房款利息的诉讼请求。
第三人曾继利述称，1、我与原告在2011年8月7日达成一致：我将拆迁置换的房屋金泽雅园怡澜庭小区1-1-1302号出售给原告，收取了原告购房款并出具了收条。之后，经被告秉翰房地产公司同意，由张文陆向其交付房屋转让费后将我的房屋产权名字更名为张文陆。故我出售房屋的行为是合法有效的，且我已按双方约定履行了义务，张文陆与我双方之间合同关系履行结束，交付房屋的义务应由被告秉翰房地产公司承担，故原告无权要求我返还购房款和交付房屋。2、原告诉称被告秉翰房地产公司收取了原告房屋转让费，并约定房屋竣工验收合格后交付房屋，且被告于2014年6月4日向原告发送书面通知，要求原告交纳物业费、电梯费、装修保障金等，即证明被告和原告之间存在合同关系。现被告未按双方约定的合同执行，逾期未交付房屋，根据《合同法》107条：当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。被告不履行交房义务，原告应要求其承担违约责任，与我无关。3、原告要求我返还其购房款，但返还购房款的前提必须是我和张文陆之间的合同解除。根据《合同法》94条约定，合同解除需一方不履行义务致使合同目的不能实现，但我已履行了自身义务，无违约行为，且我们之间合同已履行完毕，故我和张文陆之间不存在合同解除的条件，张文陆无权要求我返还购房款。
总之，无论从事实还是法律依据上，张文陆均无权要求我返还购房款，也无权要求我交付房屋，故请驳回原告对我的诉讼请求。
原告张文陆为支持其主张，向本院提交如下证据：
1、第三人曾继利出具的收条一份，内容为“今收到张文陆房款交来昌黎金泽雅园怡（依）澜亭小区1号楼1单元1302室房款共计贰拾贰万玖仟捌佰元整（￥229800元），房屋所在地昌黎金泽雅园怡（依）澜庭1#楼1单元1302室，建筑面积76.61㎡。房屋出售人：曾继利，2011年8月7日。”第三人曾继利在出售人处签字摁印，证明原告与第三人曾继利之间存在商品房买卖合同关系，并且原告已经履行了给付购房款的义务。
2、被告2011年8月8日出具的交纳转让费收据一份，内容为：“今收到张文陆交来转让费人民币柒仟陆佰陆拾壹元整，￥7661，收款人常，交款人张文陆”，其上盖有被告秉翰房地产公司财务专用章，原告在交款人处签字。证明被告认可原告与第三人之间的商品房买卖合同合法有效，第三人系拆迁户的身份。
3、被告出具的怡澜庭物业收费及地产收费表各一份。证明被告认可原告系金泽雅园怡澜庭1栋1单元1302房屋业主的身份，被告应该向原告交付诉争房屋。
被告经对原告证据质证发表如下质证意见：
证据1如果第三人认可，我公司对真实性无异议，但对证明目的有异议，经查第三人并非汀泗涧村一期拆迁范围内的拆迁户，没有取得怡澜庭小区安置房的资格，因此该买卖合同是无效的，买卖合同关系不能成立。对证据2的真实性无异议，对证明目的有异议，该收条是基于被告工作人员不明真相的情况下，听信梁大勇隐瞒第三人不是拆迁户的真相、第三人取得安置房并将其转让给原告的说法而收取的费用，该收据并非被告真实意思表示。证据3没有被告盖章，无法确认真实性，而且如果是真实的，也是基于对证据1、2的质证意见，并非真实意思表示。
第三人曾继利经对原告证据质证，发表如下质证意见：
证据1收条是我写的，我收到了购房款，对证据1没有意见。对证据2、3没有异议。
被告秉翰房地产公司为支持其抗辩意见，向本院提交如下证据：
1、2010年7月30日昌黎县人民政府与被告签订的合作协议书一份。证明拆迁工作并未全部完成，拆迁安置是由政府组织实施的，协议也是拆迁安置部门以及拆迁人和被拆迁人均持有一份，但从本案来说，被告方以及第三人均没有拆迁安置补偿协议。
2、《昌黎县财政局、城乡建设局、昌黎镇人民政府关于对汀泗涧村拆迁规划河道、道路及公共绿地占地费用测算情况的报告》及汀泗涧村总的拆迁费用测算明细表、拆迁范围图各一份，证明汀泗涧村一期拆迁户有130户，但不包含本案第三人的房屋，现在第三人的房屋仍然没有拆迁，第三人无权取得置换房屋，原告与第三人的买卖合同不成立。
原告经对上述证据质证，发表如下质证意见：
对证据1的真实性无异议，证明目的有异议，该证据恰恰反映了被告开发的城中村改造的范围系整个渟泗涧村，而第三人系该村村民，其房屋在其拆迁范围内，可以证明第三人系拆迁户的合法身份，被告应该向原告交付诉争房屋。对证据2报告的真实性无异议，该文件中无论是开发商自报价，还是测算结果，都是以渟泗涧拆迁总面积为依据，不能证明第三人不属于拆迁范围，被告的证明目的不能实现；证据2当中的测算明细表及一期拆迁图均没有政府相关的盖章确认，真实性不予认可。
第三人曾继利经对上述证据质证，发表如下质证意见：
同原告质证意见，我属于一期拆迁户。
第三人为支持其主张，向本院提交如下证据：
1、曾兆友、汤连义、王秀梅、曾继林书面证明一份，记载2011年秉翰房地产公司在汀泗涧村拆迁时，在村长梁大勇主持下，我们签了拆迁协议，当时说给钱的时候给我们协议，但到现在也没给现金和协议。四人签字摁印。
2、刘振芹证人证言一份，内容为“我们几家一起在开发商那签字，我们家是我丈夫曾兆友签的，说过三个月给安置费及集体拆迁协议，一直没给。我们已搬出了汀泗涧村房屋，但该房还在，没有拆。给的房号在金泽雅园。”
3、王秀梅证人证言一份，内容为“2010年8月份渟泗涧拆迁的，我们村多一半都签协议了，但协议也没有给我们，开发商把我们写的楼号卖了，今年五一知道的，我去售楼处去过，说手续不全就给卖了。我们选的楼号在金泽雅园怡澜庭。我们村签协议的有一二十户没有给房子，拆迁协议开发商拿走了，我们搬出了待拆迁的房屋，但房屋没有拆，路西马路边的房子拆了。”
原告张文陆经对上述证据质证，发表如下质证意见：
无异议，二位证人均能证明拆迁补偿协议在被告公司保存，被告应该提交法庭，如不提交应承担举证不能的责任，二位证人均表示搬出待拆迁房屋。
被告秉翰房地产公司经对上述证据质证，发表如下质证意见：
对证人证言有异议，本案被告与第三人没有签订协议，被告没有见到过拆迁协议，这份协议不存在在被告处的问题。证据2中证人是曾兆友的妻子，她没有亲身经历，是听说的，不具有证明效力，而且曾兆友是诉本案被告的另案的第三人，与本案存在利害关系。上述二位证人证言无法互相印证，所证内容与事实不符。
经庭审质证，本院对上述证据作如下确认：
原告证据及被告证据形式来源合法，内容真实，与本案有关联，本院予以采纳。第三人证据1证人未到庭接受质询，本院不予采纳。被告2、3中关于第三人待拆迁的房屋至今未拆迁的证言与原、被告及第三人陈述一致，本院予以采纳，证言中其他内容不予采纳。
综合以上诉讼证据的认证情况和当事人在庭审中的陈述，对本案事实认定如下：
2010年7月30日，昌黎县人民政府与被告秉翰房地产公司签订关于汀泗涧城中村改造项目合作协议，确定被告秉翰房地产公司为昌黎县昌黎镇汀泗涧村城中村改造项目的开发商。第三人曾继利系昌黎县城关镇汀泗涧村村民。2011年8月7日，通过梁大勇介绍，曾继利将昌黎县金泽雅园怡澜庭小区1栋1单元1302室以22.98万元的价格卖给原告张文陆，并收取原告全部购房款。8月8日，被告秉翰房地产公司收取原告张文陆转让费7661元。原告向被告主张交付金泽雅园怡澜庭小区1栋1单元1302室，被告认为第三人曾继利不具备返迁安置条件，拒绝向原告交付房屋。第三人曾继利待拆迁房屋至今未拆迁。
本院认为，原告张文陆与第三人曾继利的房屋买卖合同应基于第三人曾继利与被告秉翰房地产公司拆迁补偿安置协议成立和第三人享有拆迁安置房屋权利而具备履行条件，否则原告的购房目的不能实现。根据原告及第三人均不能提交被告与第三人已签订房屋拆迁协议以及第三人拆迁房并未拆除的事实可以确认，原告与第三人交易的拆迁安置房屋既无被告与第三人房屋拆迁协议签订的基础，亦无拆迁行为的实施，因此原告主张第三人协助被告交付金泽雅园怡澜庭小区1-1-1302室的主张无事实和法律依据，本院对原告的该项主张不予支持。原告合同目的不能实现，原告与第三人之间的买卖合同应予解除，第三人应当承担退还原告购房款的民事责任，同时被告应当承担返还原告所交纳房屋转让费的民事责任。关于原告要求被告及第三人给付购房款利息的主张，因被告及第三人对原告合同目的不能实现存在过错，故对原告的该项主张本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第九十七条之规定，判决如下：
一、解除原告张文陆与第三人曾继利签订的房屋买卖合同。二、被告秦皇岛秉翰房地产开发有限责任公司于本判决生效
之日起十日内返还原告张文陆人民币7661元，并按照中国人民银行同期贷款利率支付自2011年8月9日至本判决确定的履行期限内实际履行之日止的利息。
三、第三人曾继利于本判决生效之日起十日内返还原告张文陆人民币22.98万元，并按照中国人民银行同期贷款利率支付自2011年8月8日至本判决确定的履行期限内实际履行之日止的利息。
四、驳回原告张文陆要求第三人曾继利协助被告秦皇岛秉翰房地产开发有限责任公司交付金泽雅园怡澜庭1-1-1302室的诉讼请求。
如果未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4747元，由被告秦皇岛秉翰房地产开发有限责任公司负担158元，第三人曾继利负担4589元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。
审 判 长 刘秀艳
审 判 员 蒋红梅
代审判员 赵瑞利
二〇一五年十二月十日
书 记 员 李 琰