广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛中法民一终字第1334号
上诉人（原审原告）广东省佛山市顺德区乐从镇腾冲股份合作经济社，住所地佛山市顺德区。
负责人冯耀华。
委托代理人李国荣。
委托代理人张明。
上诉人（原审被告）佛山市顺德区国惠贸易有限公司，住所地佛山市顺德区。
法定代表人谢国强。
委托代理人沈志民。
委托代理人姬新江。
上诉人广东省佛山市顺德区乐从镇腾冲股份合作经济社（以下简称腾冲股份社）因与上诉人佛山市顺德区国惠贸易有限公司（以下简称国惠公司）土地租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2013）佛顺法乐民初字第1135号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理该案，现已审理终结。
原审法院经审理，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条的规定，作出如下判决：一、腾冲股份社与国惠公司于2009年12月1日签订的《钢铁市场土地临时租用合同》自2013年7月1日起解除，国惠公司应将涉案土地交回给腾冲股份社；二、腾冲股份社没收国惠公司所交的履约保证金398825元；三、驳回腾冲股份社的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为17100.97元，由国惠公司负担9842.07元，腾冲股份社负担7258.9元。
上诉人腾冲股份社、国惠公司均不服上述判决，向本院提起上诉。
腾冲股份社上诉称：一、一审判决认定本案所涉《钢铁市场土地临时租用合同》及《补充协议》自2013年7月1日起因货车限行措施适用情势变更原则错误。首先，2013年7月1日起的货车限行措施并不是全天24小时实施，只是有一定时间段的限制，国惠公司完全可以通过时间的调整来进行正常的经营活动，该货车限行措施并不会使国惠公司的钢铁贸易活动无法进行。因此，该货车限行措施并不会导致双方所签的《钢铁市场土地临时租用合同》无法继续履行。其次，该货车限行措施应属国惠公司签合同时可预见的正常的商业风险，不属于情势变更。虽然合同签订时双方均不可能知道2013年7月1日会有货车限行措施出现，但双方均应该预见合同履行中政府或其他部门会有一些影响合同的政策措施会出现，比如税收政策，周边道路的改造或限制通行，这些都是现在社会经常出现的现象，并非双方不可预见。因此，2013年7月1日的货车限行措施是双方签订合同时可预见的非不可抗力的商业风险，不属情势变更。再者，货车限行措施范围很广，整个禅城中心区，南海中心区，顺德部分区域都已实行，一审判决认定该措施适用情势变更原则可能使这些范围的商户依据该原则提出解除正在履行的相关合同，造成整个范围内商业环境的大动荡，与最高人民法院关于该原则慎重适用的精神相悖。
二、一审判决认定国惠公司违约却未要求国惠公司按照合同约定承担违约责任错误。根据双方签订的《钢铁市场土地临时租用合同》第二条约定：“乙方逾期交租的，甲方收取乙方的滞纳金，每逾期一天，按逾期交租金额加收每天千分之五的滞纳金；乙方超过期限十五日不按规定向甲方交纳租金的，视作乙方违约，甲方有权终止租赁合同，收回出租土地的使用权、没收履约保证金……”该约定是腾冲股份社与国惠公司之间的真实意思表示，合法有效。本案国惠公司未按照约定交纳租金构成根本违约，腾冲股份社有权全部没收国惠公司的全部履约保证金及要求其支付逾期履行的滞纳金。此外，国惠公司单方面的违约行为导致在该合同还剩下三年多的情况下即告解除，给腾冲股份社造成了二至三年的租金收益损失，该损失是非常巨大的。国惠公司所交的履约保证金只是半年租金的数额，即便腾冲股份社全部没收国惠公司的履约保证金也只能弥补腾冲股份社20％左右的损失，绝大部分损失根本无法弥补，一审判决仅支持腾冲股份社没收国惠公司履约保证金的50％作为违约金不当。
三、双方在履行《钢铁市场土地临时租用合同》过程中并未出现导致“情势变更”的事由，国惠公司迟延交付租金的违约行为与2013年7月1日的禁限货车通行措施没有关联。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的，非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化……”佛山市政府2008年9月1日就实施了《佛山市禅桂新区域北片区禁限货车通行交通管制规定》，2013年6月5日的《通告》只是扩大禅桂新中心城区禁限货车通行范围，是对2008年9月1日禁限货措施进一步的延续，不属于新的措施或政策，且2008年9月l日起禁限货车措施在广东各大媒体、网站及佛山各媒体、网站均有大量宣传、解释。涉案租赁合同均是在2008年9月1日以后签订，双方当事人在签合同前均应知晓该禁限货车措施已在佛山禅桂新区域实施，完全可以预见该措施将来可能在佛山任何地方实施。因此，2013年6月5日的《通告》颁布的禁限货车措施并不属于前述司法解释第二十六条规定的情形，而是双方在签订合同时即完全可以预见的商业风险，不能适用前述司法解释有关情势变更的规定。再者，双方合同并未明确规定腾冲股份社必须确保国惠公司的经营。在佛山禁限货车范围内很多企业经营均要使用货车，包括澜石不锈钢市场、货运公司等，这些企业在禁限货车措施下仍在继续经营，只是需要改变一些经营方法和运行时间，禁限货车措施并不必然导致双方所签合同无法继续履行。即使有些影响，也属于正常的商业风险，也是国惠公司在签订合同时可预见的商业风险，国惠公司提出的禁限货车措施无法预见显然是不成立。
四、国惠公司在2013年的交租行为也有违约，作为守约方的腾冲股份社有权追究或放弃追究2013年之前的违约行为。国惠公司称之前的交租行为已经改变合同约定缺乏依据，根据我国相关法律的规定，合同有约定的按合同约定，合同没有约定的按双方的交易习惯。本案双方有签订书面的租赁合同，合同有明确约定交租的时间和违约的后果，因此就交租不存在交易习惯，书面合同的变更应该通过书面的形式进行，本案双方并没有所签订的合同作出任何的变更、修改，一审判决国惠公司正确合法。
综上，请求二审法院：1.维持原审判决第一项；2.改判原审判决第二项，在原判决基础上增加判决国惠公司按日千分之五标准支付2013年1月20日起至付款日止的滞纳金，暂计至2013年8月25日为1372622.71元；3.改判原审判决第三项，判令没收国惠公司全部履约保证金797650元；4.本案一审、二审诉讼费用由国惠公司负担。
国惠公司上诉称：一、国惠公司已按双方约定支付了全部租金，不存在违约行为。腾冲股份社在一审诉状中称“合同签订后，腾冲股份社如约定将土地交付国惠公司，国惠公司依约向腾冲股份社缴纳了履约保证金797650元，之后也能按时交付租金。”该陈述表明：第一，国惠公司与腾冲股份社对2009年12月9日签订的《钢铁市场土地临时租用合同》中约定租金每年分两次支付方式（每年1月20日及7月20日前）变更为当年结清已达成合意，双方的租金支付方式已经变更；第二，国惠公司依变更后的租金支付方式向腾冲股份社支付了租金。2013年当年的租金由于佛山市政府的行政规划行为致使合同在2013年7月1日已解除，国惠公司在合同解除后支付2013年半年租金完全符合双方“当年结清”的约定，不存在违约问题。
二、一审判决认定“在2013年，国惠公司没有按照合同月于1月20日向腾冲股份社支付上半年的租金”，完全无视双方就租金支付方式变更已达成合意的事实。
三、一审判决将国惠公司缴纳的履约保证金797650元的50%作为违约金判令由腾冲股份社予以没收，既背离了案件事实，也无法律依据。国惠公司已依约支付了全部租金，不存在《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定的“不履行合同义务或履行合同义务不符合约定”的行为，原审法院还将国惠公司缴纳的履约保证金797650元的50%作为违约金判令由腾冲股份社予以没收显然不公。
四、一审判决国惠公司与腾冲股份社于2009年12月9日签订的《钢铁市场土地临时租用合同》自2013年7月1日起解除，腾冲股份社收取国惠公司2013年7、8月的租金，已构成不当得利，应当予以返还。如果国惠公司在合同期内有违约行为，则腾冲股份社的诉讼请求应当得到支持，但如果国惠公司按照合同约定全部履行了合同，则腾冲股份社要求没收全部保证金的请求就没有道理。国惠公司已经按合同约定全部支付了租金，双方在合同履行过程中已变更租金支付方式为当年度的租金在当年度付清即可。由于政府的限行政策，双方的合同已经在2013年7月1日解除，国惠公司已经向腾冲股份社缴纳了全部租金，不构成合同法规定的违约行为，一审判决腾冲股份社没收国惠公司缴纳的履约保证金797650元其中50%没有法律依据，在国惠公司已向腾冲股份社交纳了所有租金情况下，该保证金应当予以返还。
综上，请求二审法院：1.撤销原审判决第二项、第三项；2.本案一审、二审诉讼费用由腾冲股份社负担。
双方当事人在二审期间均没有向本院提交新证据。
经审查，原审判决认定的事实正确，本院予以确认。本院另查明，国惠公司于2010年9月份向腾冲股份社转账支付了2010年租金1423329元，于2011年8月及11月份分别转账支付2011年租金758944.50元、758900元，于2012年12月份转账支付2012年租金1326471.5元并于该时段向腾冲股份社开具一张出票金额为163118.5元的支票。
本院认为，本案为土地租赁合同纠纷。根据双方当事人的上诉主张，二审期间争议焦点为：1.本地政府作出的禁限货车通行措施是否构成情势变更事由；2.国惠公司的行为是否构成违约，如违约应如何承担违约责任？
针对第一个争议焦点，腾冲股份社认为2013年7月1日起实施的禁限货车通行措施属于可以预见的商业风险，不符合情势变更情形，国惠公司则认为2013年年初即知晓将施行禁限货车通行措施，双方合同履行已出现重大变化，涉案租赁物不再符合双方订立合同时约定用作钢铁经营场地之目的，应认定该时为情势变更起始时间。对此，本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。本案中，于2013年6月5日发布并于同年7月1日正式实施的禁限货车通行措施属政府部门行使行政职权的行政行为，该限令的颁布、实施确属双方当事人在签订合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，并且客观上造成了日常需要大型货运车辆的钢铁贸易市场的承租户无法正常进行经营活动，因而继续履行合同对承租户一方明显不公，而造成该事实又不能归咎于合同双方当事人。因此，自2013年7月1日起，该禁限货车通行措施符合上述司法解释规定的情势变更情形。但由于该措施于2013年7月1日才正式实施，故在其正式实施前，均不宜认定已发生情势变更情形。故此，腾冲股份社、国惠公司的上诉理由均不能成立，本院不予采纳。
针对第二个争议焦点，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。禁限货车通行措施自2013年7月1日才开始，故在此之前，国惠公司没有法定中止履行的事由，仍应按合同约定支付租金。国惠公司认为双方之前以实际履行的行为对案涉合同约定的支付租金时间予以变更，现不存在拖欠任何租金的行为，保证金理应全额退还。对此，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。双方就履行问题存在争议而可依据交易习惯作处理的，是双方在合同中没有约定或约定不明确的情况下适用。本案中，腾冲股份社虽未就国惠公司迟延缴纳租金的行为主张权利，但不必然视为是对该行为的追认，且从国惠公司缴纳租金时间段及金额来看，亦非完全统一。故此，国惠公司提出该项抗辩缺乏依据，本院不予采纳。至腾冲股份社提起本案诉讼，法院向国惠公司送达相关应诉材料后，国惠公司才向腾冲股份社缴清2013年1月至8月的租金，已违反了合同约定，应承担相应的违约责任。按照合同约定，国惠公司超过期限十五日不按规定交纳租金，视为违约，腾冲股份社有权没收保证金。由于保证金系针对整个租赁合同，而本案合同于2013年7月1日起发生情势变更情形，至双方解除租赁关系时，合同约定的履行期限并未完全履行完毕，故原审法院根据公平原则确定由腾冲股份社没收保证金的一半，并确定国惠公司迟延缴纳租金产生滞纳金也包括在以没收50%保证金形式承担的违约责任内，符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条关于“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，处理恰当，本院予以维持。腾冲股份社、国惠公司上诉关于滞纳金、保证金计算及退还的主张依据不足，本院均不予支持。
综上，腾冲股份社、国惠公司的上诉主张均不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费54944.94元，由广东省佛山市顺德区乐从镇腾冲股份合作经济社负担20743元，佛山市顺德区国惠贸易有限公司负担34201.94元。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐立伟
代理审判员 陈 文
代理审判员 翁丰好
二〇一四年六月十八日
书 记 员 吕倩倩
书 记 员 黄金红