上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）虹民三（民）初字第2333号
原告上海顺基投资管理有限公司，住所地上海市。
法定代表人吴长铭，董事长。
委托代理人忻浩，上海予湛律师事务所律师。
委托代理人邵洁芸，上海予湛律师事务所律师。
被告上海滚镀一厂，住所地上海市。
法定代表人郑忠宝，厂长。
委托代理人邬华良，上海市李国机律师事务所律师。
委托代理人陈路，上海市李国机律师事务所律师。
原告上海顺基投资管理有限公司（以下简称顺基公司）与被告上海滚镀一厂（以下简称滚镀厂）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告顺基公司的法定代表人吴长铭及其委托代理人忻浩、邵洁芸，被告滚镀厂的法定代表人郑忠宝及其委托代理人邬华良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告顺基公司诉称，原、被告于2005年12月28日签订《房屋租赁合同》，约定由原告租赁被告位于上海市溧阳路XXX-
XXX号全部厂房（375号底层农贸市场例外，以下简称租赁房屋）用于建立创意园区，被告配合做好引进的相关手续，租赁期限自2006年2月15日起至2012年12月30日止。双方又于2009年11月10日签订补充协议，约定租赁期限顺延3年，延长至2015年12月31日。基于双方租赁协议的约定，为实现缔约目的，原告和案外人徐某某于2006年10月20日就上海市溧阳路XXX号（底楼邻387号部分）租赁事宜达成一致签署《房屋租赁合同》，租赁期限自2007年1月1日起至2012年12月30日止。2006年12月18日，原告和徐某某又就上海市溧阳路XXX号（底楼邻387号后面部分）租赁事宜达成一致签署《房屋租赁合同》，租赁期限自2007年1月18日起至2012年12月30日止。原告和徐某某签订的两份合同租赁目的均为开设酒店。2009年原告和徐某某因租赁纠纷诉讼，经法院一审、二审、再审，法院最终判决原告和徐某某的两份《房屋租赁合同》于2009年2月13日解除，原告须补偿徐某某房屋装修损失444，957.22元，并将与徐某某约定的租金予以调低，对自2009年2月13日至实际搬迁之日的房屋使用费的认定亦大大低于《房屋租赁合同》的约定。同时，二审判决认定“2005年12月28日，顺基公司向系争房屋产权人滚镀一厂承租系争房屋用于建立创意园，滚镀一厂亦书面授权委托顺基公司将该厂房对外租赁注册酒店等项目的招商引资。然本案中，顺基公司未能于系争房屋所在地建立创意园，致徐某某租赁系争房屋开设酒店的合同目的不能实现。”再审判决认定“是由于顺基公司在合同履行过程中未能将系争厂房性质和用途变更为创意园，致使徐某某无法办出营业执照，无法开设酒店，顺基公司应承担合同不能继续履行的主要责任。”基于上述判决认定的理由，原告认为，不能在租赁房屋建立创意园区，租赁厂房性质和用途不能改变为创意园，是合同不能履行的主要责任，而该责任在于被告。被告是租赁房屋的产权人，变更手续只有被告方能办理，原告不符合办理相关变更的主体资格。基于原、被告签订的《房屋租赁协议》，相关手续的办理义务也在被告。同理，正是因为被告无法变更系争房屋的性质，是造成原告合同目的无法实现的主要原因，致使原告在和徐某某的诉讼中承担了补偿责任的原因也在于此，故原告支付给徐某某的款项，理应由被告承担。另外，基于同样的原因，上述判决对徐某某的房租予以调整，判决金额和《房屋租赁合同》约定的租金之间的差额系原告的损失，而造成这一损失的原因系被告不能变更厂房性质，无法建立创意园区，致使原告的合同利益无法实现，被告应当对此损失承担赔偿责任。徐某某于2012年12月31日搬离了租赁房屋。故要求判令：1、被告赔偿装潢补偿款损失444，957.22元；2、被告赔偿租金和房屋使用费收益损失672，255元。
被告滚镀厂辩称，不同意原告的全部诉讼请求。原、被告之间的租赁合同是建立创意园区，原告和徐某某的租赁合同是办酒店。建立创意园区的义务在原告，被告只是尽配合义务。当时国家政策没有规定创意园区具体设立条件，厂房能否办创意园区并无定论。原告在创意园区尚未建成的情况下就将房屋借给徐某某办酒店，是原告的过失，应由原告自己承担责任。二审判决和再审判决均认定不能建立创意园区是原告的责任而非被告的责任。创意园区未办成系因政府不批准，属不可抗力，原告也是明知的，而酒店未办成系因办酒店的条件不成立。原告和徐某某诉讼后，原告还与被告签订补充协议延长租赁期限，故产生的损失与被告无关。创意园区办不成，原告仍然租赁房屋，说明原告对于租赁房屋能否办出创意园区是有预计和考量的。被告已尽配合义务，故被告不应承担责任。
经审理查明，2005年12月28日，原告（承租方，乙方）和被告（出租方，甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：1、甲方将租赁房屋可用面积2000平方米出租给乙方，另给甲方保留办公场所；2、甲方同意乙方将租赁房屋用于建立创意园，引进海内外的创意企业及相关配套的商铺和工作室，甲方配合乙方做好引进的相关手续；3、租赁期为7年，自2006年2月15日起至2012年12月30日止……。
2006年10月8日，被告向虹口区推进创意产业建设联席会议办公室（以下简称推进创意产业办公室）提交《关于申报设立虹口区“蓝桥创意楼”的申请》，内容为：“遵照虹府办（2006）28号文件的精神，结合区闲置厂房现状产业导向的规定和“三不变五变”的原则，我厂拟将闲置厂房与上海顺基投资管理有限公司合作开发，由顺基公司投资将旧厂房重新装修成办公楼后设立虹口区创意产业园区——蓝桥创意楼……。”
2006年10月20日，原告和案外人徐某某签订《房屋租赁合同》，约定：原告将上海市溧阳路XXX号（底楼邻387号部分）建筑面积约200平方米出租给徐某某，徐某某将该房屋用作开设酒店等项目，徐某某的经营执照、消防许可、卫生许可证等相关必须申办的手续全部由徐某某自行负责；租赁期为6年，自2007年1月1日至2012年12月30日止；第一年月租金8，333元，年租金10万元，第二年月租金9，167元，年租金11万元，第三年月租金1万元，年租金12万元，第四年开始到合同期满前均按第三年租赁价计算，每期按三个月交纳租金，先付后用，第一次交纳租金24，999元，此后支付日期为季度首月的10日之前支付；保证金为16，666元；租赁期满后，原告对徐某某的装潢不作补偿，属于原告投资的财产，徐某某应完好无损地归还原告（自然损耗除外），属于徐某某投资的动产归徐某某所有。
2006年10月23日，被告向推进创意产业办公室提交《关于申报设立虹口区“蓝桥创意楼”申请的补充报告》，陈述其寻到原告合作创办“蓝桥创意楼”的有利因素。
2006年12月18日，原告和徐某某另签订一份《房屋租赁合同》，约定：原告将上海市溧阳路XXX号（底楼邻387号后面部分）建筑面积约200平方米出租给徐某某，徐某某将该房屋用作开设酒店等项目，徐某某的经营执照、消防许可、卫生许可证等相关必须申办的手续全部由徐某某自行负责；租赁期为6年，自2007年1月18日至2012年12月30日止；第一年月租金6，666元，年租金8万元，第二年月租金7，500元，年租金9万元，第三年月租金8，333元，年租金10万元，第四年开始到合同期满前均按第三年租赁价计算，每期按三个月交纳租金，先付后用，第一次交纳租金2万元，加保证金13，333元，合计33，333元，此后支付日期为季度首月的10日之前支付。
上述两份租赁合同签订后，徐某某将两处租赁房屋装修后用于开办餐馆。
2007年5月9日，被告出具授权委托书，称：“兹上海滚镀一厂委托上海顺基投资管理有限公司，位于虹口区溧阳路XXX号底层北部；同意对外租赁注册酒店等项目的招商引资。（附：上海顺基投资管理有限公司营业执照、上海滚镀一厂房形位置图）”
因徐某某未能办妥餐饮营业执照，其无证经营一段时间后停止经营，并开始欠付租金。
2009年1月7日，原告顺基公司起诉徐某某，要求自2009年1月7日起解除其和徐某某签订的《房屋租赁合同》，要求徐某某支付2007年10月1日至2009年1月7日的房屋租金137，333元，要求徐某某按每月1万元支付2009年1月8日起至徐某某实际搬迁之日止的房屋使用费，要求徐某某支付2007年10月1日至2009年1月7日拖欠租金的违约金41，199.90元［（2009）虹民三（民）初字第64号案］。该案审理中，徐某某称，如法院判决解除租赁合同，其要求顺基公司返还保证金16，666元、补偿房屋装潢损失42万元。2010年3月19日，本院作出判决：1、顺基公司与徐某某2006年10月20日签订的《房屋租赁合同》于2009年2月13日解除；2、徐某某携可移动物品及其个人物品从上海市溧阳路XXX号（底楼邻387号部分）迁出，将该房屋交还顺基公司；3、徐某某支付顺基公司2007年10月1日至2009年2月13日的房屋租金59，732.93元；4、徐某某按每月4，000元支付顺基公司2009年2月14日至徐某某实际搬迁之日止的房屋使用费；5、顺基公司返还徐某某租赁保证金16，666元；6、顺基公司补偿徐某某房屋装潢损失（含房屋修建、装饰及设备损失）236，330.90元；7、顺基公司的其余诉讼请求，不予支持。顺基公司和徐某某均不服判决，提出上诉。2010年8月18日，上海市第二中级人民法院判决驳回上诉，维持原判［（2010）沪二中民二（民）终字第1224号案］。顺基公司对二审判决仍然不服，向检察院申诉。上海市人民检察院向上海市高级人民法院（以下简称上海高院）提出抗诉。上海高院裁定提审该案［（2011）沪高民一（民）再提字第8号案］。2011年11月23日，上海高院作出判决：撤销上海市第二中级人民法院（2010）沪二中民二（民）终字第1224号民事判决书及上海市虹口区人民法院（2009）虹民三（民）初字第64号民事判决第六项；2、维持上海市虹口区人民法院（2009）虹民三（民）初字第64号民事判决第一、二、三、四、五、七项；3、顺基公司补偿徐某某房屋装潢损失（含房屋修建、装饰及设备损失）220，297.29元；上述第二项至第三项，均应于2010年9月2日前履行完毕。根据该再审生效判决，徐某某减少支付租金89，540.04元、房屋使用费279，400元。
2009年1月7日，原告顺基公司另案起诉徐某某，要求自2009年1月7日起解除其和徐某某签订的《房屋租赁合同》，要求徐某某支付2007年10月18日至2009年1月7日的房屋租金107，250元，要求徐某某支付2009年1月8日起至徐某某实际搬迁之日止的房屋使用费（其中2009年1月8日至2009年1月17日按每月7，500元计算，2009年1月18日之后按每月8，333元计算），要求徐某某支付2007年10月18日至2009年1月7日拖欠租金的违约金32，175元［（2009）虹民三（民）初字第65号案］。该案审理中，徐某某称，如法院判决解除租赁合同，其要求顺基公司返还保证金13，333元、补偿房屋装潢损失33万元。2010年3月19日，本院作出判决：1、顺基公司与徐某某2006年12月18日签订的《房屋租赁合同》于2009年2月13日解除；2、徐某某携其个人物品从上海市溧阳路XXX号（底楼邻387号后面部分）迁出，将该房屋交还顺基公司；3、徐某某支付顺基公司2007年10月18日至2009年2月13日的房屋租金46，999.08元；4、徐某某按每月3，333.20元支付顺基公司2009年2月14日至徐某某实际搬迁之日止的房屋使用费；5、顺基公司返还徐某某租赁保证金13，333元；6、顺基公司补偿徐某某房屋装潢损失（含房屋修建、装饰及设备损失）236，330.90元；7、顺基公司的其余诉讼请求，不予支持。顺基公司和徐某某均不服判决，提出上诉。2010年8月18日，上海市第二中级人民法院判决驳回上诉，维持原判［（2010）沪二中民二（民）终字第1257号案］。顺基公司对二审判决仍然不服，向检察院申诉。上海市人民检察院向上海高院提出抗诉。上海高院裁定提审该案［（2011）沪高民一（民）再提字第9号案］。2011年11月23日，上海高院作出判决：撤销上海市第二中级人民法院（2010）沪二中民二（民）终字第1257号民事判决书及上海市虹口区人民法院（2009）虹民三（民）初字第65号民事判决第六项；2、维持上海市虹口区人民法院（2009）虹民三（民）初字第65号民事判决第一、二、三、四、五、七项；3、顺基公司补偿徐某某房屋装潢损失（含房屋修建、装饰及设备损失）224，659.93元；上述第二项至第三项，均应于2010年9月2日前履行完毕。根据该再审生效判决，徐某某减少支付租金70，396.18元、房屋使用费232，824.02元。根据上述两案再审生效判决，顺基公司应补偿徐某某房屋装潢损失共计444，957.22元，徐某某减少支付顺基公司租金和房屋使用费共计672，160.24元。上述两案再审生效判决认为，合同中虽约定徐某某的经营执照、消防许可、卫生许可证等相关必须申办的手续全部由徐某某自行负责，但徐某某签订租赁合同的目的未能实现，是由于顺基公司在合同履行过程中未能将系争房屋性质和用途变更为创意园，致使徐某某无法办出营业执照，无法开设酒店，顺基公司应承担合同不能继续履行的主要责任。
经本院强制执行，原告已履行上述两案再审生效判决，徐某某也于2012年12月30日搬离租赁房屋。
上述顺基公司和徐某某的租赁合同纠纷案一审诉讼期间，原、被告于2009年11月10日签订《补充协议》，约定双方的租赁期限顺延3年，自2013年1月1日起至2015年12月31日止。
原告向被告支付租金至2013年2月，之后未再支付。
2013年12月25日，被告起诉原告，要求解除双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，要求原告支付违约金50万元、租金（按照每月48，666.70元，自2013年6月起支付至判决生效之日）、水电费9，492元［（2013）虹民三（民）初字第2823号案］。2014年6月23日，被告以双方自行协商为由撤回了起诉。
2014年9月26日，被告起诉原告等公司，提出要求解除其与原告签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》等诉讼请求［（2014）虹民三（民）初字第1944号案］。2014年10月23日，被告与原告等公司达成调解协议：1、滚镀厂与顺基公司签订的《房屋租赁合同》及《补偿协议》于2014年8月15日解除；……；6、滚镀厂于本调解书生效之日起3日内支付顺基公司补偿款50万元、返还顺基公司房屋押金48，000元，滚镀厂共计支付顺基公司548，000元；……。
上述事实，有原告提供的房屋租赁合同、补充协议、关于申报设立虹口区“蓝桥创意楼”的申请、关于申报设立虹口区“蓝桥创意楼”申请的补充报告、授权委托书、房屋平面图、（2009）虹民三（民）初字第64号民事判决书、（2010）沪二中民二（民）终字第1224号民事判决书、（2011）沪高民一（民）再提字第8号案民事判决书、（2009）虹民三（民）初字第65号民事判决书、（2010）沪二中民二（民）终字第1257号民事判决书、（2011）沪高民一（民）再提字第9号民事判决书、（2012）虹执字第53号案代管款（保证金）处理情况表，被告提供的三方协议、（2014）虹民三（民）初字第1944号民事调解书，本院调取的（2009）虹民三（民）初字第65号案庭审笔录、（2012）虹执字53号案材料、（2013）虹民三（民）初字第2823号案谈话笔录以及双方当事人的陈述等证据为证。
本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且未违反相关法律的强制性规定，应为合法有效。原告主张变更厂房性质的义务在被告，现经查实，被告已多次向政府有关部门申请用租赁房屋建创意园，原告认为被告未完成厂房性质变更就应承担全部责任，缺乏依据，本院不予采纳。对被告主张的建创业园的义务在原告，被告只负有配合义务，故未能建成创意园的责任应全部由原告自己承担的辩称意见，同样也缺乏相关依据，本院亦不予采纳。双方的租赁合同明确原告租赁房屋的用途系建立创意园，被告对此是明知的，故被告提供租赁房屋应能满足建立创意园的要求。租赁房屋系厂房性质，能否用于建立创意园须经政府有关部门批准，原、被告双方在尚不确定租赁房屋能否用于建立创意园的情况下即签订租赁合同，缺乏谨慎，故对由此带来的租赁风险，双方应共同承担。
根据查明的事实，徐某某签订租赁合同的目的未能实现，系因租赁房屋的性质和用途未能变更为创意园，导致徐某某无法办出营业执照开设酒店。鉴于原、被告在明知租赁房屋系厂房且能否用于建立创意园尚不确定的情况下，约定租赁房屋用于建立创意园，双方均有过错，且被告过错程度相对较高，故由此产生的损失应由原、被告双方按照过错程度共同承担。现生效判决判定徐某某减少支付原告租金和房屋使用费，并判定原告赔偿徐某某装潢损失，该减少收取的租金、房屋使用费以及赔付的装潢损失系原告租赁被告房屋产生的损失，被告应分担，具体分担金额，由本院根据双方的过错程度予以酌定。依照《中华人民共和国合同法》第五条之规定，判决如下：
一、被告上海滚镀一厂应赔偿原告上海顺基投资管理有限公司赔付的装潢损失266，974.33元；
二、被告上海滚镀一厂应赔偿原告上海顺基投资管理有限公司租金和房屋使用费收益损失403，296.14元；
上述第一款、第二款所述款项，被告上海滚镀一厂应于本判决生效之日起15日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费14，854.90元，由原告上海顺基投资管理有限公司负担5，941.96元，被告上海滚镀一厂负担8，912.94元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 郑 煌
人民陪审员 肖美珠
人民陪审员 李 棣
二〇一五年八月二十五日
书 记 员 吴 燕
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。