广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛中法民三终字第103号
上诉人（原审原告）：陈凤明，女，汉族，1953年10月30日出生，住广东省佛山市禅城区。
被上诉人（原审被告）：佛山市汽车运输集团有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。
法定代表人：陈汉忠，董事长。
委托代理人：刘财英，广东亚泰律师事务所律师。
委托代理人：麦焯文，广东亚泰律师事务所律师。
原审第三人：佛山市公盈投资控股有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。
法定代表人：周小刚，董事长。
委托代理人：吴富朝，广东禅都律师事务所律师。
委托代理人：孔繁钊，广东禅都律师事务所律师。
上诉人陈凤明与被上诉人佛山市汽车运输集团有限公司（以下简称汽运集团公司）、原审第三人佛山市公盈投资控股有限公司（以下简称公盈公司）确认合同无效纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2014）佛城法民一初字第1063号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：陈某（承租人、乙方）与汽运集团公司（出租人、甲方）签订《高某街九座住房租赁协议》（以下简称《租赁协议》）一份（无落款日期），主要约定位于高某街九座住宅楼是在企业转制和房改结束后，由甲方全体股东出资兴建的，该楼产权属甲方所有；甲方将该楼安排给员工居住，属房屋租赁行为，并非以往的福利分房，为此双方达成本协议，双方愿意共同遵守；甲方将佛山市高某街九座103房租赁给乙方；乙方每月缴纳租金246.19元，租金从2002年3月1日开始缴纳；乙方租住房屋后，可以对房屋进行内部装修，但严禁改变房屋结构，租住期间乙方直接向供电煤气等部门缴纳费用，乙方若发生欠缴费用等有关责任，均由乙方负责；有下列情形之一者，甲方将在一个月内收回租给乙方的住房：⑴未经甲方批准迁入户口者；⑵与甲方解除劳动合同或被甲方终止劳动合同的；⑶乙方及其配偶均已去世的；⑷连续两个月未按时缴纳租金的；⑸乙方转租给其他人员居住的等。
2007年10月18日，汽运集团公司向陈凤明发出《关于收回高某街九座103房的通知》，载明：经核实，高某街九座103房租户陈某及其配偶均已去世；根据汽运集团公司与陈某签订的协议，陈凤明于2007年11月30日前将涉案房屋归还汽运集团公司等。2007年12月7日，汽运集团公司委托广东亚泰律师事务所向陈凤明发出《律师函》一份，告知陈凤明将涉案房屋返还汽运集团公司。
2011年，汽运集团公司（甲方）与公盈公司（乙方）签订《资产移交确认书》，主要内容为根据市政府及市国资委的指示精神，甲乙双方就相关资产移交事宜确认如下，位于高某街九座职工宿舍及租金收入，同时扣除甲方投入的重建费用及应付的相关税费，双方同意在本确认书签订后三天开始进行上述资产全部原始凭证的移交工作，并在十五天内全部完成等。
2012年6月1日，佛山市中力经营管理有限公司（甲方）与汽运集团公司（乙方）签订《禅城区高某街九座宿舍管理协议》，主要内容为2011年11月28日，汽运集团公司已将位于禅城区高某街九座宿舍权属正式移交给公盈公司，佛山市中力经营管理有限公司根据佛公盈函（2011）69号文，亦正式予以接收，为便于管理，甲方特委托乙方对该物业进行日常管理，并代甲方收取租户租金等。
另查明一，2012年3月7日，陈凤明诉汽运集团公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，一审案号（2012）佛城法民一初字第1322号、二审案号（2012）佛中法民一终字第1658号。上述案件查明如下事实：佛山市禅城区高某街九座房屋是汽运集团公司的职工宿舍楼；2001年3月2日，汽运集团公司取得高某街九座的房屋拆迁许可证；陈凤明父亲陈某一直在汽运集团公司处工作，汽运集团公司分配了位于高某街九座103房的职工宿舍给陈凤明父亲陈某作为员工家属居住用房，陈某及其妻子一直居住于此；2000年1月22日，陈某之妻廖某去世。在汽运集团公司发出《关于高某街九座职工宿舍楼拆建的通知》后，陈某一家于2000年7月搬离高某街九座职工宿舍楼；2002年1月，陈某一家回迁至新建的高某街九座职工宿舍楼；陈凤明父亲陈某于2007年6月去世。
另查明二，广东省六建集团有限公司于1995年12月28日登记的《职工（干部）履历表》登记显示，陈凤明父亲为陈某，母亲为廖某。广东省六建集团有限公司于2011年12月20日出具《证明》，载明兹有我公司退休员工陈凤明，陈凤明父亲为陈某、母亲为廖某。佛山市公安局禅城分局永安派出所于2011年10月18日出具《证明》，载明经查我所户籍底卡陈某（男，1920年4月25日生，原户籍地址佛山市），其女陈凤明（女，1954年7月22日生，原户籍地址佛山市）。陈凤明于1977年3月21日与黎某登记结婚。
另查明三，汽运集团公司企业机读档案登记资料显示，汽运集团公司现为有限责任公司，成立日期为1950年1月1日。2001年1月11日，汽运集团公司取得位于佛山市高某街九座国有土地使用证，土地使用证号为佛府国用（2000）字第06000309680号。2001年2月22日，佛山市国土局向市房管局出具佛土市函（2001）06号《关于发﹤房屋拆迁许可证﹥给市汽车运输集团有限公司的函》，主要载明：“市汽车运输集团有限公司位于高某街九座职工住宅用地，我局已在2001年1月11日确权发证给该公司，且该公司已按规定在我局办妥了出让手续，交齐出让金，领取了出让性质的《中国人民共和国国有土地使用证》；因其只是在自有土地上拆建，不涉及到征用其他单位的用地，所以贵局可以根据其持有的《国有土地使用证》直接发《房屋拆迁许可证》给该公司。”2001年3月2日，汽运集团公司取得涉案房产的《房屋拆迁许可证》［拆许字（2001）第8号］。
2000年9月8日，汽运集团公司取得涉案房产《建设工程规划许可证》（编号佛规工证（2000）J224号）。2000年9月15日，汽运集团公司与佛山市达信建筑工程有限公司签订《建设工程施工合同》一份，约定汽运集团公司将位于佛山市高某街职工宿舍基础土建等工程交付佛山市达信建筑工程有限公司施工。2004年8月31日，涉案房产取得《工程竣工验收报告》。2005年6月6日，佛山市城市建设档案馆出具《佛山市城市建设档案验收证书》（佛建档验字（2005）124号），载明由汽运集团公司兴建、佛山市达信建筑工程有限公司施工的高某街九座职工宿舍工程，其档案已经该馆核准验收合格，同意接收。2008年9月17日，佛山市禅城区房地产档案馆出具的《佛山市禅城区房地产档案查询馆查询结果》显示，涉案房产权利人为广东省佛山汽车运输公司，登记日期为1991年5月6日，备注已批准征拆。
另查明四，2014年9月24日，佛山市禅城区房地产档案馆出具的《佛山市禅城区房地产登记查询结果》显示，佛山市新堤路28号804房权利人为黎某，备注已批准征拆。
陈凤明当庭陈述：陈凤明不是汽运集团公司员工，是省六建公司退休工人。陈凤明母亲于2000年去世，陈凤明父亲陈某于2007年去世。佛山市新堤路房为陈凤明夫妻共同财产，该房屋已拆迁。
汽运集团公司在原审过程中当庭陈述：1999年企业改制，汽运集团公司名称由广东省佛山汽车运输公司变更为佛山市汽车运输有限责任公司。
公盈公司在原审过程中当庭陈述：公盈公司与汽运集团公司就位于高基路120号九座已经进行了移交。
陈凤明于2014年8月28日向法院提起诉讼，请求判令：（一）确认汽运集团公司与陈某于2002年2月份签订的《租赁协议》为无效合同；（二）恢复陈凤明在高某街九座103宅的合法居住权；（三）汽运集团公司在非法剥夺陈凤明的合法居住权期间对陈凤明及家庭所造成的经济损失三万元；（四）汽运集团公司承担本案诉讼费。
原审法院认为，陈凤明父亲陈某一家居住的原高某街九座103房（以下简称旧房产）系原广东省佛山汽车运输公司分配与陈某作为员工家属居住用房，虽据2008年9月17日佛山市禅城区房地产档案馆查询结果显示旧房产登记于广东省佛山汽车运输公司名下，依据物权公示原则，不能认定旧房产归属陈某所有，但按陈凤明、汽运集团公司于案中陈述，可推定陈某居住使用旧房产带有福利待遇性质。
据原审法院查明的事实，在广东省佛山汽车运输公司转制为汽运集团公司后，汽运集团公司出资对旧房产进行拆除重建。虽然本案无证据证实重建后的高某街九座103房（以下简称涉案房屋）登记在汽运集团公司名下，但汽运集团公司系从旧房产登记权利人改制而来，涉案房屋为汽运集团公司出资重建，且在汽运集团公司将涉案房屋移交与公盈公司后，又被委托对涉案房屋进行日常管理并代为收取租金，故汽运集团公司与陈某签订的《租赁协议》并不违反法律法规强制性规定，应属有效合同。案中，陈凤明系对《租赁协议》效力及涉案房屋主张权利，不属《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定情形，故原审法院对汽运集团公司认为本案不属于法院主管范围的抗辩不予采纳。同时，基于陈凤明为陈某法定继承人，且曾在涉案房屋居住，应认定与本案有直接利害关系，陈凤明主体适格。
对《租赁协议》效力问题。虽陈凤明主张该合同系汽运集团公司胁迫陈某签订，属无效合同，但对此并无提供证据。因无证据证实上述协议具有合同法第五十二条所规定的合同无效的情形，且陈某生前亦无主张撤销上述协议，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院对陈凤明该诉请不予支持，确认上述协议为合同双方当事人真实意思表示。根据《租赁协议》之约定，陈凤明与陈某就涉案房屋的使用为租赁合同关系已达成合意，并明确不为福利分房。依据《合同法》第八条之规定，协议双方均应按照合同的约定履行自己的义务。现陈某及其配偶已先后死亡，依据《租赁协议》第四条之约定，汽运集团公司有权收回涉案房屋。陈凤明主张其对涉案房屋有居住权缺乏事实依据，原审法院不予支持。因陈凤明在其父母死亡后已无权居住涉案房屋，故其所主张的汽运集团公司对其造成的经济损失亦缺乏依据，原审法院对该诉请亦不予支持。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院判决驳回陈凤明的诉讼请求，案件受理费275元，由陈凤明负担。
上诉人陈凤明不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）《租赁协议》是无效合同。1.涉案房屋的业主从来就是国有的佛山市汽车运输公司及其直系上级国有的公盈公司。可是汽运集团公司一直声称自己是涉案房屋的业主。2.涉案房屋是福利住房。众所周知，高某街汽运大院，一共有十座住宅楼，居住着二百多户在汽运线上（含其配套企业、服务单位等）长年奋斗奉献的员工，上世纪九十年代后期，政府开展了规模宏大的住房改革，其间市政府为此颁发了（佛府办（1999）126号文件）等一系列文件。然而，汽运集团公司对市政府指令顶着不办，使涉案房屋拖过房改时间，从而将物业据为己有。原审判决关于“按原、被告于案中陈述，可推定陈某居住使用旧房产带有福利待遇性质”的认定是正确的。既然法院都认定涉案房屋带有福利待遇性质，汽运集团公司篡改涉案房屋“福利待遇性质”的行为是损害职工群众切身利益的行为。3.汽运集团公司以非法占有涉案房屋物业为目的，用欺骗的手法说他们拥有完整的物业权，说涉案房屋不同于以往的福利分房，严重损害了国家和群众的利益。在这种背景下强迫职工签订的《租赁协议》应为无效。汽运集团公司认为涉案房屋移交公盈公司后又被委托进行管理和代为收取租金，因此合同有效的说法不成立。公盈公司通过佛山市中力经营管理有限公司与汽运集团公司签订的《禅城区高某街九座宿舍管理协议》根本没有追认汽运集团公司可以拥有该物业所有权和取消涉案房屋的福利住房性质，其委托的也只是日常的管理事务而不是处分权，收租只是从2011年12月至2012年11月份止，汽运集团公司只在这一年代收费中取得10%的劳务费，不涉及所有权处分权，反映了汽运集团公司在《租赁协议》中宣称其对涉案房屋有所有权是虚假的。（二）陈凤明对涉案房屋有合法权益。陈某所居的涉案房屋是有福利分房性质的住房。汽运集团公司擅自篡改涉案房屋的福利本质，又在未取得房屋拆迁许可证的情况下对九座住房进行强行非法拆迁，直到房屋快拆平了，才申报取得市房管局拆许第（2001）第8号《房屋拆迁许可证》。汽运集团公司违反了法律的规定，以至于市国土局2001年1月11日颁发《房屋拆迁许可证》给他们时明确在许可证上注明：“未经拆迁户同意，此地不得用作抵押、转让、出租”。汽运集团公司无视上述意见，房屋刚盖好，就迫不及待宣称涉案房屋是其股东投资兴建，他们拥有全部产权，不同于以往的福利分房，从而真正露出了其非法占有的目的。按（佛府办（1999）126号文件）精神，涉案房屋当时完全有条件办好房改，但汽运集团公司一直没房改。尽管这样，在危房改造过程，住户还可以依据国务院《城市房屋拆迁管理条例》取回自己应有的合法利益，但汽运集团公司在九座房屋拆迁问题上严重损害了包括陈某在内的原住户的正当权益，剥夺住户的知情权，隐瞒真相，违法拆迁，编造他们拥有全部所有权和九座住宅不是福利住房的谎言，不签拆迁安置补偿协议就非法逼迁，迫使住户被迫接受《租赁协议》这份无效合同。陈凤明是陈某的法定继承人，且长年伴随老父亲照顾其生活和治疗，因此，原审法院在原审判决中认定陈凤明与本案有直接利害关系，主体适格是正确的。
陈凤明还补充以下上诉意见：（一）1.汽运集团公司一直冒充涉案房屋业主，在《租赁协议》中将不属于汽运集团公司的物业说成是“该楼产权属甲方（即汽运集团公司）所有”，这一行为符合合同法第五十二条第（一）项的欺诈行为。2.汽运集团公司没将此项目国有资产物业上报国资委及公盈公司，而且在危房改造过程中，从缴纳土地出让金开始，到拆迁许可证、国有土地证的申领，到工程报建验收档案等等，均私自以汽运集团公司名义进行，企图造成将涉案房屋侵占到手，严重损害国家利益，这符合合同法第五十二条第（一）项中的“损害国家利益”的规定。3.签订《租赁协议》时汽运集团公司存在胁迫行为，一手拿着汽运集团公司单方拟好的霸王条款一手拿着钥匙胁迫用户签名，24户住户中相当一部分人绝非自愿签署《租赁协议》。以上三点，说明《租赁协议》是无效合同。（二）原审判决掩盖了汽运集团公司“以合法形式掩盖非法目的”的本来面目。2000年至2005年，汽运集团公司取得九座住宅楼改建的《房屋拆迁许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》以及《工程竣工验收报告》等等，这一系列行为均是在汽运集团公司的合法外衣下进行，《租赁协议》也是以汽运集团公司自称的“物业主”形式来展现，直到2014年10月23日汽运集团公司在原审答辩状中还坚持说“涉诉房屋系由广东汽运所有，改制后归我公司所有。”从上述事实说明，汽运集团公司想占有涉案房屋。之所以涉案房屋没有登记在汽运集团公司名下，是因为所有权从来不是汽运集团公司的，所有权人是国有的公盈公司。涉案房屋移交公盈公司是将汽运集团公司非法侵占的国有资产返还所有权人。（三）《租赁协议》是一份损害社会公共利益的合同。《租赁协议》不是原审判决所认定的“双方当事人真实意思表示”，而是一份以损害一方利益为前提的不平等的合同，其表现在：1.《租赁协议》强行篡改涉案房屋的福利分房属性，强行定性涉案房屋是租赁关系，不同于以往的福利分房，将24户住户职工的福利安居工程变成汽运集团公司“全体股东所有的私有房”。2.住户的居住权毫无保障，面临随时被解除合同赶出房屋的威胁。因为所有清退条款都是汽运集团公司单方拟定的，汽运集团公司可以通过各种手段，如乘贫弱住户突遇危难或突然升租等，使住户不胜承担或不满所为而延误交租等就可达到解除合同之目的。《租赁协议》不但剥夺了职工住户应享有的福利分房（含公租或公买）的福利属性，也剥夺了一般拆迁户所应享有的权利。《租赁协议》漠视和剥夺了包括陈某在内的涉案房屋所有住户的合法利益，符合合同法第五十二条第（四）项认定的损害社会公共利益的法定情形。（四）《租赁协议》违反法律、行政法规的强制性规定。第一，我国物权法第四条明确规定：“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”汽运集团公司在《租赁协议》及答辩状中宣称涉案房屋为其股东出资兴建，“产权属甲方（即汽运集团公司）所有”等，将国有的涉案房屋的物权作为汽运集团公司的私有物权，违反了我国物权法第四条。2008年9月17日佛山市禅城区房地产档案馆出具的《佛山市禅城区房地产档案查询结果》显示涉案房产权利人为广东省佛山汽车运输公司，登记日期为1991年5月6日，备注已批准征拆。但本案无证据证实重建后的高某街九座103房登记在汽运集团公司名下。汽运集团公司将涉案房屋移交与公盈公司，汽运集团公司自己也承认“即使我公司不享有涉诉房屋的所有权，但涉诉房屋的所有权人即本案的第三人（公盈公司）……”，反映了涉案房屋的所有权非他们所有。而且涉案房屋在2011年11月8日移交时，连历年房租也要一块移交，这符合《物权法》第二百四十三条所讲“权利人可以请求返还原物及孳息”的情况，是权利人收回被占有的不动产的法定形式。第二，《租赁协议》违反了行政法规的强制性规定。汽运集团公司违反《城市房屋拆迁管理条例》第六条、第十三条的规定，2001年3月12日才取得《拆迁许可证》，却提前八个月就以断水断电断租要挟逼迁住户从2000年7月11日起进行拆迁，又不签订任何拆迁安置补偿协议，使拆迁户的合法权益毫无保障。房子改建以后，汽运集团公司单方制定的《租赁协议》强迫住户签订协议，违反了《城市房屋拆迁管理条例》的规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，《租赁协议》因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。从上面分析陈述情况综合看，《租赁协议》符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第（一）、（三）、（四）、（五）项的情形，应认定合同无效。（五）原审判决适用法律有误。原审判决适用《中华人民共和国合同法》第五十一条来为《租赁协议》披上有效合同的外衣，是完全不适当的。第一，合同法第五十一条规定无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或经订立合同后取得处分权的，该合同有效。汽运集团公司在《租赁协议》中处分了公盈公司的九座住宅楼实质上是国有资产，汽运集团公司声称该楼宇权属归其所有，但没有证据证明公盈公司已对此予以追认。第二，汽运集团公司与公盈公司签订涉案房屋移交合同后不能取得处分权。汽运集团公司订立合同后移交物业及累计租金，其仅为代理日常管理和收取租金，并不涉及处分涉案房屋所有权。时间也不相符，《租赁协议》签订于2002年初，而《资产移交确认书》却产生于2011年，且《资产移交确认书》根本没提过对《租赁协议》有效性予以支持，只是追回物业租金、委托日常管理和短短一年的时间的代收租金。《资产移交确认书》不但不能证明《租赁协议》是有效合同，反而证明了汽运集团公司非法占有国有资产物业的目的。第三，原审判决汽运集团公司与陈某签订的《租赁协议》并不违反法律法规强制性规定属有效合同是不当的。其一，原审法院认为汽运集团公司是从房屋的原权利人改制而来的，就全部继承了权利人所有资产，但是实际情况根本不是这样。国有企业改制在法律上不等于将原企业所有资产无条件送给改制后的企业，有些资产因没有改制而仍然属于原企业，就像涉案房屋。其二，汽运集团公司实质是代公盈公司出资建房，在汽运集团公司和公盈公司所签订的《资产移交确认书》第5点中已经清楚表明。其三，汽运集团公司和公盈公司所签订《禅城区高某街九座宿舍管理协议》中第二段清楚列明“租金代收工作从2011年12月至2012年11月止”。因此，公盈公司的委托是有期限的，除上述时间段之外，均没有证据证明汽运集团公司有合法的授权追认手续（包括《租赁协议》）。以上几点说明涉案房屋从产权到管理均不存在合同法第五十一条的情形。（六）应当保障住户合法权益。一系列事实和法律、行政法规证明《租赁协议》就是无效合同。无效合同应当依法撤销，恢复住户的居住权。原审判决认定《租赁协议》为有效合同错误，亦应予纠正。综上，陈凤明请求：1.依法确认《租赁协议》为无效合同，并依法保护陈凤明在103宅应得合法权益；2.汽运集团公司应承担本次诉讼费用，并赔偿陈凤明被损害的利益3万元。
被上诉人汽运集团公司答辩称：（一）原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决不存在错误，应予以维持。（二）陈凤明的上诉请求不存在任何的事实和法律依据，请法院予以驳回。1.关于《租赁协议》的效力问题。汽运集团公司是由涉案房屋的原所有权人广东省佛山汽车运输公司改制成立，而且涉案房屋由汽运集团公司投资在原址重新兴建，所以汽运集团公司对涉案房屋享有合法的所有权和使用权。而租赁协议是汽运集团公司与陈某在平等、自愿的基础上签订的，不存在《合同法》、《民法通则》等法律法规规定的导致合同无效的情形。即使《租赁协议》存在法律上的瑕疵，但《租赁协议》也已经得到公盈公司的追认而予以补救，根本不存在导致合同无效的事实。虽然陈凤明主张汽运集团公司与陈某签订的《租赁协议》无效，但陈凤明一直没有提出明确的法律依据。而陈凤明提出的汽运集团公司侵吞国有资产也只是其单方面的主观臆测，并没有提供任何事实方面的证据予以证明。同时，合同法的立法目的和宗旨系鼓励交易，保障交易安全，所以原审法院从严认定合同无效，在陈凤明没有提出任何事实和法律依据证明合同无效的情况下确认《租赁协议》符合我国立法精神，是正确的。2.陈凤明提出要求法院保护其在涉案房屋应得的合法权益的上诉请求不够具体，不明确。而且陈凤明既不是涉案房屋的产权人，也不是涉案房屋的使用权人，陈凤明对涉案房屋不存在任何权益。根据《租赁协议》的规定，汽运集团公司有权在陈某及其妻子逝世后收回房屋，即使陈凤明是陈某财产的继承人，也无权继续在涉案房屋居住。况且陈某生前没有与陈凤明共同居住，再加之陈凤明与丈夫在佛山市禅城区拥有房产，也不存在房屋居住问题。假若陈凤明认为其对涉案房屋享有合法权益，则应该明确提出其享有合法权益的法律依据和事实，并提供证据证明。3.汽运集团公司没有侵犯陈凤明的合法权益，陈凤明要求汽运集团公司给予赔偿没有事实和法律依据，其所提出的3万元赔偿金额也缺乏证据证明。所以，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决公正。
原审第三人公盈公司陈述称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。陈凤明没有证据证明其对涉案房屋有合法居住权利，应驳回其上诉请求。
上诉人陈凤明在二审期间申请证人温某、林某出庭作证中，拟证明陈某是在被胁迫的情况下与汽运集团公司签订《租赁协议》。
被上诉人汽运集团公司在二审期间未提交新证据。
本院对上诉人陈凤明申请出庭的证人温某、林某的证言认证如下：由于《租赁协议》是陈某与汽运集团公司所签，但温某、林某在庭审中均表示在陈某与汽运集团公司签订协议时其并不在场，故两名证人并未亲眼看到汽运集团公司与陈某签订协议时的情况；而且两名证人均为涉案房屋的住户，与本案具有利害关系，其证言也无其他证据予以佐证，故本院对该证人证言不予采信。
经审查，本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为：本案属确认合同无效纠纷。综合双方当事人的诉辩，本案二审阶段的争议焦点为涉案合同是否应认定为无效合同以及陈凤明是否对涉案房屋享有居住权。
关于涉案合同是否应认定为无效的问题。陈凤明上诉认为汽运集团公司非涉案房屋的所有权人，其签订的合同无效。本院认为，根据本案证据显示，涉案房屋由汽运集团公司在其享有国有地土地使用权的土地上对原有房屋进行拆除后投资新建而成，故汽运集团公司在协议签订时对涉案房屋享有所有权。在涉案房屋移交公盈公司后，汽运集团公司也取得佛山市中力经营管理有限公司的授权对涉案房屋进行管理并代收租金，故汽运集团公司作为出租方与陈某签订《租赁协议》主体适格，陈凤明关于汽运集团公司冒充其为涉案房屋所有权人签订《租赁协议》存在欺诈行为以及以签订租赁合同的形式掩盖非法目的的上诉理由不成立。陈凤明认为汽运集团公司在签订协议时存在胁迫的情形，但未能举证证明，本院对此不予采信。陈凤明还上诉认为《租赁协议》因改变了涉案房屋福利分房的性质而损害社会公共利益。本院认为，因涉案合同只是对陈某与汽运集团公司之间就涉案房屋租赁的权利义务关系进行约定，故协议的履行只涉及合同双方当事人的利益，并不涉及社会公共利益，陈凤明该上诉理由不成立。至于陈凤明上诉认为汽运集团公司拆迁损害了其利益，由于该争议已经有另案进行处理，故本院对该上诉主张不予采纳。综上，陈凤明上诉认为《租赁协议》应认定无效缺乏事实和法律依据，《租赁协议》是汽运集团公司与陈某的真实意思表示，原审法院确认该协议有效并无不当，本院予以维持。
关于陈凤明是否对涉案房屋享有居住权的问题。本院认为，陈凤明主张其有居住权需举证证明其对涉案房屋享有所有权或使用权，但陈凤明在本案中均未能举证证明。同时，汽运集团公司提交的证据证明了涉案房屋是由汽运集团公司所建，而且在房屋建成以后，汽运集团公司与陈某签订的房屋租赁协议明确了涉案房屋是汽运集团公司全体股东出资兴建，非福利分房，涉案房屋是以出租的方式交付给陈某使用，并在陈某及其配偶去世后有权收回房屋。由于陈某及其配偶去世至今已近8年时间，汽运集团公司根据《租赁协议》的约定收回涉案房屋并无不当，故陈凤明主张其对涉案房屋享有居住权，并主张汽运集团公司赔偿损失缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，陈凤明的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费275元，由上诉人陈凤明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘建红
代理审判员 谭志华
代理审判员 郑正坚
二〇一五年四月九日
书 记 员 许佩珊