广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第1703号
上诉人（原审原告、反诉被告）：李日暖，住广州市天河区。
委托代理人：陈建兴。
委托代理人：陈婧。
上诉人（原审被告、反诉原告）：方向阳，住广州市。
上诉人李日暖、方向阳因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民三初字第862号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：据粤房地权证穗字第××号《房地产权证》记载，李日暖原是越秀区寺右新马路101号2209铺（建筑面积12.62平方米）的权属人。
2010年12月19日，方向阳（认购方）与李日暖（出售方）签订《［星辰天街广场］商铺认购书》约定，方向阳认购越秀区寺右新马路101号［星辰天街广场］2层209号商铺，认购价900000元，2010年12月19日支付定金50000元，同时签署本《商铺认购书》，2010年12月26日前支付首期价款400000元（已扣除定金）即总价款的50％，同时签署《商铺买卖合同》，余款450000元由认购方申办商业按揭手续……等。同日，方向阳向李日暖支付定金50000元。
2010年12月26日，方向阳（买受人）、广州御嘉投资顾问有限公司（出卖人委托代理人及保证人，以下简称御嘉公司）与李日暖（出卖人）签订《商铺买卖合同》，约定：买受人所购商铺为广州市越秀区寺右新马路101号第二层209号铺（以政府相关部门批复的最终地址为准），建筑面积12.6234平方米，套内建筑面积7.1250平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积5.4984平方米；该商铺属现房，按套内建筑面积计价，房价款总额为900000元，付款方式为按揭付款，2010年12月26日前支付全部房价款的50％（包含定金），余下房价款450000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接转入出卖人指定的银行账号……出卖人应于2011年10月1日前，以书面形式通知买受人办理该商铺的交付手续，买受人负有积极配合出卖人办理该商铺的交接义务，并配合该商场管理公司签订相关委托租赁、经营管理的相关协议，如因买受人不配合出卖人办理该商铺交付手续，而影响商场的正常经营，买受人同意在完成该商铺全部交付手续前，买受人以该商铺全部房价款为标准，按每日1‰向出卖人支付违约金，买受人未按时前来办理收楼手续的，从出卖人发出交楼通知书之日起第十五天视为已收楼。出卖人应于2013年10月1日前，将该商铺按本合同约定的装修标准移交给买受人使用，买受人同意从该日期后开始正式行使该商铺的使用权及收益权，因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付使用的，出卖人应当及时书面告知买受人。买受人未按书面通知的时间办理商铺使用权交接手续的，视为从书面通知发出之日起该商铺的使用权已实际交给买受人，一切风险由买受人承担；本合同中约定出卖人告知买受人相关事项的通知和信函，均须按本合同载明的双方通讯地址进行传送；本合同生效后的220个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续。在此情况下，买受人应当在收到出卖人书面通知后5个工作日内向出卖人提供房地产登记机构要求的、需买受人提供的证件资料。买受人同意委托并授权出卖人或出卖人指定的代理人代其到产权登记部门办理该商品房的产权登记手续及申某《房地产权证》。若买受人选择按揭付款方式的，则在出卖人申某《房地产权证》后，出卖人将其直接交付给买受人的按揭银行，亦视为出卖人将《房地产权证》交付买受人。买受人须在申请办理房地产权证手续前，向出卖人提供所需资料及交清全额房价款、认购书第三条第3.7款约定的律师费、违约金（如有）、与政府规定缴纳的税项和费用，因买受人未提供或迟延提供所需资料及未交付或迟延交付上述款项、税费导致出卖人不能或延迟办理产权登记或《房地产权证》的，视为买受人未履行办理产权证的相关义务，由此产生的责任全部由买受人承担，出卖人办理《房地产权证》的时间相应顺延。出卖人如未按本合同规定时间申办商铺交易过户手续，按下列方式处理：1、逾期在30日内，自本合同规定的申办期限之第二天起至实际申办之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款1‰的违约金，本合同继续履行，2、逾期超过30日后，买受人有权解除合同，若买受人解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付房价款并以已收房价款为基数，按银行同期贷款利率向买受人计付违约金。买受人要求继续履行的，本合同继续履行，自本合同规定的最后申办期限的第二天起至实际申办之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款1‰的违约金（该比例应不小于第1项中的比率）等。同日，方向阳向李日暖支付商铺首期款400000元。
此后，方向阳认为李日暖虚假宣传、恶意欺诈误导其签订合同并支付房款，向原审法院起诉李日暖、御嘉公司等方向阳［案号：（2011）穗越法民三初字第1621号］，要求撤销李日暖、方向阳、御嘉公司签订的《商铺买卖合同》，由本案李日暖向本案方向阳返还已收取的定金50000元、购房款400000元及上述款项的利息等。原审法院于2011年11月30日作出（2011）穗越法民三初字第1621号民事判决，认为本案李日暖发布的广告虽然有夸大“星辰天街广场”商铺的状况，至今尚没有销售人员所宣传的“马会家居”整租进驻“星辰天街广场”项目旁边的五羊购物广场，但并不是本案李日暖对本案方向阳故意隐瞒真实情况，因为本案方向阳当时有与“马会家居”合作的意向，其销售人员所宣传的只是对将来要发生情况的渲染，是本案李日暖的一种合作意向未得到实现。本案李日暖所作出的广告没有明确具体的成就标准，属于商业吹嘘，虽有失实之处，但没有构成欺诈。本案方向阳是完全行为能力人，应按正常的判断标准，全面分析预测市场风险及商业广告的内容，不能仅以广告宣传就确定自己的大额资金的投向，且本案方向阳在签订《商铺买卖合同》前也已对涉讼商铺进行认真考察。李日暖、方向阳及御嘉公司签订的《商铺买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，内容及形式没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本案方向阳认为本案李日暖虚假宣传、恶意欺诈误导其签订《商铺买卖合同》，要求撤销该合同、返还购房款的诉讼请求依据不足，遂判决驳回本案方向阳的诉讼请求。该判决已发生法律效力。
2011年12月9日，李日暖向方向阳发出《办理按揭手续的通知》，通知方向阳在2011年12月16日前带齐相关按揭资料到中国银行广州珠江支行办理按揭申请手续等。
李日暖于2013年3月6日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：方向阳向李日暖支付剩余房价款450000元及逾期付款违约金（从2011年12月17日起至付清剩余房价款之日止，每日按450000元的1.5‰计算）。方向阳原审辩称，李日暖主张的逾期付款违约金过高，其计算的违约金金额占剩余房价款的60％以上，该违约金标准应予以调整。根据房地产市场价格趋势，涉讼商铺价格不断上涨，李日暖并未受到实际损失，即使存在实际损失，也不是方向阳责任。方向阳向法院起诉李日暖的（2011）穗越法民三初字第1621号案，是方向阳合理怀疑李日暖出售商铺存在恶意欺诈所致，方向阳在合同的履行中并无违约，上述案件的审理期间不应计算在违约期内。在符合约定或法定的合同解除条件下，方向阳可以行使解除权，该合同并非必须履行，故不同意李日暖的全部诉讼请求。
方向阳在原审提出反诉，请求判令：1、解除李日暖与方向阳签订的《商铺买卖合同》；2、方向阳向李日暖返还购房款450000元。李日暖对方向阳的反诉原审辩称，不同意方向阳的反诉请求，理由如下：1、方向阳自愿向李日暖购买涉讼商铺，李日暖在出售该商铺时向方向阳出示了合同范本及法律规定的相关权属证书，方向阳已经阅读并理解上述文件，清晰了解了土地使用权权限年限等情况，方向阳现场实际查看了商铺实情，对商铺现状了解后没有异议，双方才分别签订认购书及商铺买卖合同；2、双方在买卖合同中约定付款方式为按揭付款，方向阳在2010年12月已经支付全部房款的50%，余下房款应向银行抵押贷款，由贷款银行划入李日暖指定的账号，但方向阳至今未履行该义务，构成违约；3、方向阳违约后，李日暖为合同的顺利履行，在2011年12月9日向方向阳发出办理按揭手续的通知，督促方向阳办理相关手续，方向阳签署该通知后至今未履行；4、方向阳认为李日暖存在欺诈，曾在2011年向法院起诉要求撤销买卖合同返还购房款，经（2011）穗越法民三初字第1621号民事判决认定李日暖、方向阳就涉讼房屋签订的买卖合同是合法有效合同，方向阳认为李日暖虚假宣传恶意欺诈，误导其签署买卖合同，与其投资目的相悖，要求撤销合同返还房款依据不足，遂判决驳回了其诉讼请求；5、方向阳提出的事实及理由没有依据，李日暖不存在虚假宣传更不存在欺诈。方向阳要求调整违约金标准没有依据，双方约定的违约金属于惩罚性违约金，目的在于促使债务人积极履行义务。
原审另查明，方向阳于2013年3月25日向李日暖发出《解除合同通知函》并就此办理了（2013）粤广广州第050382号《公证书》，记载因李日暖未按宣传开发，其已起诉过请求撤销合同，现其还是不愿意继续履行合同，根据《合同法》第九十四条规定，通知如下：1、自本通知到达您的同时，即解除双方签订的《商铺买卖合同》，2、合同解除之日返还已付的450000元预付房款及利息等。
涉讼2209铺于2013年3月19日办理了登记至方向阳名下的产权过户手续。御嘉公司于同年5月3日作出《情况说明》，称方向阳购买涉讼商铺，并授权何赛碧、何某、陈某办理该商铺的交易过户手续，在出卖人多次催促方向阳办理按揭贷款手续而方向阳仍不前往办理且不向出卖人支付余下房款的情况下，出卖人因履行《商铺买卖合同》约定义务所需，于2013年1月23日与方向阳委托人共同向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，且于2013年3月19日完成过户。
原审法院认为，李日暖与方向阳签订的《商铺买卖合同》经已生效的（2011）穗越法民三初字第1621号民事判决书确认为合法有效的合同，双方应依约履行。该判决书认定李日暖在签约前所作出的广告宣传虽没有构成欺诈，但有失实之处，属于商业吹嘘。方向阳是基于李日暖的广告宣传与其签订合同进行投资，但涉讼商铺所在广场实际经营情况不如宣传所述，与方向阳原本投资目的及预期收益相悖，李日暖对此有一定过错。在合同履行过程中，李日暖依约应于2011年10月1日前以书面形式通知买受人办理该商铺的交付手续，但李日暖没有提供证据证明其依约履行了通知方向阳收铺的义务，方向阳亦没有实际接收涉讼商铺。此外，李日暖应在合同生效后的220个工作日内负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，即便涉讼商铺于2013年3月19日完成过户，也已远远迟于约定的办证期限，严重违反了合同约定，影响方向阳合同目的的实现。根据合同约定，李日暖逾期超过30日办证的，方向阳可以主张解除合同，故对方向阳的反诉请求，予以支持。（2011）穗越法民三初字第1621号案是方向阳认为李日暖在签约前虚假宣传存在欺诈提起的合同撤销之诉，并不影响其解除合同权利的行使，且方向阳此前已依约支付了约定款项履行了买受人的义务，是李日暖迟延履行交铺及办证等义务构成违约，故对李日暖要求继续履行合同的诉讼请求，不予支持。李日暖迟延履行出卖人的主要义务，其违约事实已发生，但方向阳直至2013年3月25日才向李日暖主张解除合同，李日暖在方向阳要求解除合同之前的3月19日已将涉讼商铺产权过户给了方向阳，故方向阳怠于向李日暖主张解除合同，令李日暖继续投入成本履行合同完成过户手续，现方向阳自愿赔偿90000元给李日暖，原审法院予以照准。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款及第九十七条之规定，原审法院于2014年11月21日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日，李日暖与方向阳于2010年12月26日就广州市越秀区寺右新马路101号2209铺签订的《商铺买卖合同》予以解除。二、李日暖在本判决发生法律效力之日起10日内，向方向阳返还已付房款450000元。三、方向阳在本判决发生法律效力之日起10日内，向李日暖赔偿90000元。四、驳回李日暖的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11216元，反诉费4075元，合计共15291元，由李日暖负担13241元，方向阳负担2050元。
判后，上诉人李日暖、方向阳均不服原审判决，向本院提起上诉。
李日暖上诉称：一、一审法院认定事实不清。1、我方在2011年9月2日向方向阳发出办理涉案商铺交付手续的通知并送达给方向阳，是其没有及时办理接收手续。2、根据涉案合同第十四条约定，方向阳应当在我方办理《房地产权证》之前交清全额房款以及完成相应义务，但其既没有付清房价款，也没有按照约定办理按揭手续，致使我方无法按时完成交易过户手续，责任在于方向阳。二、一审法院适用法律错误。1、方向阳对涉案商铺的现状及交易条件充分了解，其是自愿向我方购买该商铺。2、涉案合同第四条第二项明确付款方式为按揭付款，若方向阳未按约定办理按揭手续或提供按揭资料，视为逾期付款，按照本合同第五条承担违约责任。3、方向阳支付45万元后不配合以后办理按揭手续，也没有向我方支付剩余房款。4、因方向阳违约，我方按照合同约定顺延办理涉案商铺的交易手续。根据（2011）穗越法民三初字第1621号民事判决，本案不存在方向阳依法解除涉案合同的法律规定。故上诉请求：1、撤销原审判决；2、判决方向阳向李日暖支付逾期未支付的房价款45万元及逾期付款违约金（从2011年12月17日起计算至该笔房款付清之日止，暂计至2013年2月20日，450000元×432日×1.5‰=291600元），共计741600元；3、本案诉讼费用由方向阳承担。
针对李日暖的上诉请求，方向阳答辩认为：不同意李日暖的上诉请求。一、李日暖二审提交的星辰天街收铺通知书其没有签收，没有看到。二、双方应该以双方签订的合同为真实意思表示，不能以以后的行为反推本意，本意是合同约定的办证期限是从2010年12月26日起的220个工作日内，即出卖人应当于2011年11月14日前负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，付清房款为按合同约定的期限应付的房款，在2011年11月14日前，我已经按合同约定付清房款，对方不应当把按揭款计算在内，因按揭款需要等卖家通知才支付，出卖人在2011年12月9日向我方出了办理按揭手续的通知，要求我在2011年12月16日前带齐相关按揭资料到指定的按揭点办理按揭手续，这个通知是晚于卖家应该办证期限，出卖人在办证期限届满前没有通知我，包括书面电话通知都没有，按揭通知是合同第四条备注约定的卖家的义务，我一直等卖家通知，或者说在此通知前，我已经按合同履行了义务，交清了合同约定的应该付的房款，我没有违约。三、关于法律适用的问题，出卖人在跟我签订合同的时候，没有给我看相关法律规定的权属证书，因为一直以为是一手商铺，如果是二手商铺，是有房产证的，涉案商铺出证日期是2010年12月27日，我们签订认购书是12月19日，所以在这个时候没有房产证给我，所谓的大房产证也没有看过，我当时没有清晰了解土地使用权年限这些详细的情况，现状是围蔽装修。
方向阳上诉称：根据涉案合同第十四条约定，李日暖应于本合同生效后的220个工作日内负责申办涉案商铺的交易过户手续，双方于2010年12月26日签订合同，故李日暖应于2011年11月14日前办理过户手续。李日暖实际于2013年3月19日完成过户，已构成违约，我方主张解除合同合法有理，原审判决我方赔偿李日暖损失，缺乏依据。故上诉请求：1、撤销原审判决第三项；2、李日暖承担本案一、二审诉讼费用。
针对方向阳的上诉请求，李日暖答辩认为：我方与方向阳在商铺买卖合同第十四条约定合同生效后220个工作日内由我方办理商铺的交易过户手续，但该条第四款通知约定对方需在办理房产证手续前向我方交齐资料及交齐房价款，根据认购书第3.7款，由此可以看出对方交清全部房款及完成相应义务是我方办理房产证的前提条件，对方没有交付全部房款，也没有办理按揭手续，是对方违约在先，致使我方无法办理商铺的交易过户手续，责任在对方，不在我方，我方只是按约定顺延办理商铺的交易过户手续，我方在2013年3月19日完成涉案商铺的过户手续，完成了合同义务。
经二审审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。
二审另查明：《商铺买卖合同》第四条付款方式及期限约定：按揭付款，2010年12月26日前支付全部房价款的50%（包含定金），余下房价款45万元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接转入出卖人指定的银行账号。备注：买受人接出卖人通知（电话通知或者书面通知）的3天内须到出卖人指定的律师事务所办理按揭贷款手续；如买受人未按约定期限办理按揭贷款手续或逾期未按银行要求提供所需的按揭资料，视为逾期付款。上述合同未对应于何时办妥按揭贷款手续作出约定。
方向阳一审期间向原审法院表示：因涉案商铺过户至其名下，其解除涉案合同会给李日暖带来一定损失，其愿意赔偿李日暖9万元的损失。
二审中，李日暖向本院提交：1、星辰天街收铺通知书、EMS国内特快专递邮件详情单（EN269961649CS）及该单的妥投证明，拟证明其已于2011年9月2日通知方向阳办理收铺手续；2、EMS国内标准专递邮件（1022464717404）及该单的妥投证明，拟证明其于2013年9月24日通知方向阳在2013年9月29日之前办理商铺交换手续；3、方向阳回函，拟证明方向阳已收到2013年9月24日收铺通知，其拒绝收铺的情况。方向阳质证后认为：证据1快递单上没有我的签名，我没收到过该邮件，不知道妥投证明怎么得来的，而且妥投证明撕烂了。关于证据2、3，确认其有收到该邮件。对于要证明的事实，认可李日暖提交的证据2、3要证明的事实，不认可证据1要证明的事实。
二审中，方向阳某甲称按照合同约定，合同签订后的220个工作日是2011年11月14日，李日暖对此没有提出异议。李日暖述称其在2011年12月9日才发函通知方向阳办理涉案商铺的按揭手续，之前也有通知，但是没有证据证实，方向阳表示李日暖之前并未通知其办理按揭手续，只是在2011年12月9日的发函中有提及。李日暖确认方向阳按时支付了涉案商铺房价款的50%。
本院认为：本案二审争议的焦点是方向阳有无权利解除涉案合同。方向阳与李日暖签订的《商铺买卖合同》约定，合同生效后的220个工作日即2011年11月14日，李日暖要负责向广州市房地产交易登记中心申办涉案商铺的交易过户手续，逾期申办交易过户手续超过30日，方向阳某乙解除合同。根据业已查明的事实可知，合同签订后，李日暖直至2013年3月19日才向广州市房地产交易登记中心申办涉案商铺的过户手续，逾期申办超过了30日，方向阳依约有权主张解除合同，原审据此判令涉案《商铺买卖合同》予以解除，并无不当，本院予以维持。
李日暖辩称根据合同约定，方向阳须在申请办理房地产权证手续前，向出卖人提供所需资料及交清全额房价款，因方向阳只是缴纳了合同价款的50%，尚有45万元的银行贷款未支付，故李日暖办理《房地产权证》的时间可相应顺延。对此，本院认为，涉案商铺约定的付款方式是按揭付款，且并未约定办妥按揭贷款的时间，只是约定方向阳应于李日暖通知的3天内到李日暖指定的律所办理按揭贷款手续。因方向阳对于其直接支付的50%房款并未迟延支付，剩下的50%未付房款是银行贷款，该笔款项只能是在涉案商铺过户至方向阳名下，银行才会发放贷款至李日暖账户，故合同中约定的在申请办理房地产权证手续前支付的全额房价款应是指由方向阳直接给付的购房款，而不包含银行贷款，据此李日暖以方向阳未缴清全额房价款为由主张其有权迟延办证，理据不足，本院不予支持。由于李日暖直至合同约定的申办房地产权证手续的届满时间之后才通知方向阳带齐按揭资料到银行办理按揭贷款手续，此时方向阳已享有合同解除权，方向阳某乙主张合同解除而不办理相应手续。李日暖辩称其早已通知方向阳办理按揭贷款手续，但未能提供证据证实，方向阳亦予以否认，本院对该说法不予采信。
一审期间，方向阳向原审法院表示因涉案商铺已经登记至其名下，其自愿向李日暖赔偿9万元的损失，原审据此判令其支付9万元给李日暖，并无不当，本院予以维持。
综上所述，原审法院查明事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人李日暖和方向阳的上诉理由均不能成立，本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费17624元，由李日暖负担15574元，方向阳负担2050元。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴国庆
审 判 员 李 民
代理审判员 姚伟华
二〇一五年四月二十八日
书 记 员 邹文芳