山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁10民终1629号上诉人（原审被告）烟台天鸿置业有限公司,住所地烟台市莱山区春晖路15号。法定代表人宋宗礼，董事长。委托代理人于建青，山东通世律师事务所律师。被上诉人（原审原告）孟宪君，男，1957年8月24日出生，汉族，住黑龙江省饶河县。委托代理人李春萍，山东威海卫律师事务所律师。委托代理人于洋，山东威海卫律师事务所律师。原审被告乳山市渤海房产销售信息服务中心，住所地乳市区金丰场*楼。负责人高玉军，经理。上诉人烟台天鸿置业有限公司因商品房认购合同纠纷一案，不服乳山市人民法院（2013）乳民初字第222号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明，2011年8月13日，原告与被告乳山市渤海房产销售信息服务中心签订认购书，由原告购买被告烟台天鸿置业有限公司开发的位于乳山银滩旅游度假区海之缘花苑小区99号楼3单元809号住宅一套，建筑面积101.51平方米，单价每平方米3760元，计房款381678元。该认购书卖方为烟台天鸿置业有限公司，买方为孟宪君。认购书最后购房人孟宪君签名盖印，开发商烟台天鸿置业有限公司没有盖章，被告乳山市渤海房产销售信息服务中心在房价款及费用处盖章。该认购书还约定：1、定房者若通过银行缴纳定金，款到后五日内足额交纳首付款，并签订《商品房买卖合同》。3、定房者逾期未足额交纳首付款的，视为放弃对本认购书约定之房的订购意向，开放商有权另行出售此房产，并不退还定金。4、购房人向开发商交付款时，须将银行汇款回执(注明所购楼号、房号)传真至销售部，以银行的汇款回执作为依据，并可以凭此回执到开发商处换取交款收据。5、签订《商品房买卖合同》后，此认购书自行失效。原告于2011年8月13日向被告乳山市渤海房产销售信息服务中心交付定金200000元，于2011年12月26日向被告乳山市渤海房产销售信息服务中心交付剩余房款181678元、维修基金、物业费、契税等费用12474.4元。上述款项，均由被告乳山市渤海房产销售信息服务中心向原告出具收据。2012年12月10日，被告乳山市渤海房产销售信息服务中心负责人高玉军向原告出具保证书“今承诺孟宪君购买海之缘小区99—809房于2013年5月31日前办好房产证件，否则全额退款”。2013年7月8日，原告以被告未与其签订商品房买卖合同为由诉至原审法院，要求解除上述商品房认购书，由被告返还已付购房款381678元及维修基金、物业费、契税等费用12474.4元合计394152.4元及利息，并支付自原告付款之日至被告承诺办妥房产证之日按照日万分之三的标准计算的违约金。原审诉讼中，被告烟台天鸿置业有限公司提交了编号(乳)1321814号商品房买卖合同，该合同有原告的签名盖印，原告主张商品房买卖合同中的签名盖印均不是其本人签印，被告烟台天鸿置业有限公司在原审法院规定的期限内未提交书面鉴定申请。被告烟台天鸿置业有限公司提出，在乳山市渤海房产销售信息服务中心将涉案房款交付后，已及时办理了涉案房屋的权属证书，并提交了2013年8月21日登记的房屋的所有权证书和2013年8月28日登记的土地使用权证书。原审法院认定上述事实，有双方当事人的陈述及认购书等相关证据在案为证。原审法院认为，《中华人民共和国民法通则》第六十三条规定，公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。《中华人民共和国合同法》第四十六条规定，当事人对合同的效力可以约定附期限。附生效期限的合同，自期限届至时生效。附终止期限的合同，自期限届满时失效。本案中，被告乳山市渤海房产销售信息服务中以被告烟台天鸿置业有限公司的名义销售由烟台天鸿置业有限公司开发的海之缘花苑小区99号住宅楼并与原告签订认购书、收取房款，应当认定被告乳山市渤海房产销售信息服务中心系被告烟台天鸿置业有限公司的销售代理人，被告乳山市渤海房产销售信息服务中心的行为后果应由被告烟台天鸿置业有限公司承担。由于被告乳山市渤海房产销售信息服务中心未提交具体的授权委托书，应视为授权不明，代理人被告乳山市渤海房产销售信息服务中心应负连带责任。被告乳山市渤海房产销售信息服务中心以被告烟台天鸿置业有限公司的名义与原告签订的认购书，系双方当事人真实的意思表示，未违反相关法律、法规的强制性规定，应认定有效合同。2012年12月10日，被告乳山市渤海房产销售信息服务中心负责人高玉军向原告承诺于2013年5月31日前办好房产证件，否则金额退款。高玉军该承诺行为应认定为其代表被告乳山市渤海房产销售信息服务中心所作出的承诺，该承诺行为后果应由被告烟台天鸿置业有限公司承担。承诺书可视为对认购书的补充，即附终止期限。被告在约定的终止期限届满时非但未按承诺办妥涉案房产证件，且商品房买卖合同尚未签订，该认购书依法自期限届满时失效，现原告要求解除该认购书理由正当，予以支持。导致认购书失效的责任在于被告，故原告要求被告返还已付购房款381678元及维修基金、物业费、契税等费用12474.4元，理由正当，予以支持。原告要求被告支付购房款利息理由正当，予以支持，利息应自2013年6月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算。原告要求被告支付违约金的诉讼理由不当，不予支持。对被告烟台天鸿置业有限公司在庭审中提交的商品房买卖合同，因该合同签订时间为2013年7月28日，此时原告已向法院提起诉讼，且原告提出该合同中签名盖印均非原告所为，被告烟台天鸿置业有限公司在原审法院规定的期限内未提交书面鉴定申请，该商品房买卖合同不予认定，对原告不具约束力。至于被告乳山市渤海房产销售信息服务中心未能及时将收取原告房款交付给被告烟台天鸿置业有限公司，属代理双方的内部问题，与原告无关。依据《中华人民共和国民法通则》第五条、第六十三条及《中华人民共和国合同法》第八条、第四十六条、第六十五条第三款、第九十七条、第一百零七条之规定，判决：一、解除原告孟宪君与被告于2011年8月13日签订的房屋认购书；二、被告烟台天鸿置业有限公司于判决生效后十日内返还原告孟宪君购房款381678元、维修基金、物业费、契税等费用12474.4元及利息(以381678元为本金，自2013年6月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算至法院确定的给付之日)，被告乳山市渤海房产销售信息服务中心对上述款项承担连带赔偿责任；三、驳回原告孟宪君的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7212元、诉讼保全费2525元，均由被告烟台天鸿置业有限公司及被告乳山市渤海房产销售信息服务中心负担。宣判后，上诉人烟台天鸿置业有限公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称，上诉人未授权原审被告或高玉军签订涉案涉案认购书，双方之间不存在委托代理关系，涉案认购书中亦无上诉人签章，对上诉人不具有约束力。上诉人于2013年8月收到高玉军转来的购房款后即与署名为被上诉人的购房人签订涉案商品房买卖合同并办理了房产证，涉案合同已全部履行完毕，上诉人也不存在违约行为，被上诉人无权诉请解除涉案认购书。故请求撤销原判，依法改判。被上诉人孟宪君答辩称，原判正确，请求维持。原审被告乳山市渤海房产销售信息服务中心未予述辩。案经本院二审审理查明，原审诉讼中，上诉人认可涉案楼盘其自己销售一部分，剩下一部分由高玉军（原审被告乳山市渤海房产销售信息服务中心负责人）介绍客户销售，上诉人按照比例支付其佣金。二审中，上诉人主张在2013年8月2日收到高玉军转交被上诉人交付的涉案房屋的全部购房款后，依据高玉军提供的有被上诉人签印的商品房买卖合同、被上诉人的身份证以及被上诉人委托其工作人员孙峻岩办理产权证件的书面手续单方为被上诉人办理了涉案房屋的产权证，但未能提供被上诉人曾明示委托上诉人工作人员孙峻岩办理涉案房屋产权证件的书面手续，并认可合同中买受人委托代理人处的“孙峻岩”签名非其本人签名，合同中卖受人“孟宪君”的签名和手印是否是本人签印亦不清楚。经比对，合同中“孟宪君”的签名与涉案卷宗中被上诉人的签名有较大出入。另查，涉案商品房认购书中的卖方处记载的名称为被上诉人，地址为上诉人的住所地，认购书中未约定被上诉人委托上诉人或原审被告代为办理产权证。被上诉人也不认可被上诉人提供的上述商品房买卖合同及办理的产权证件，也不同意依据该合同和产权证件接收房屋。本院二审查明的其他事实与原审查明的一致。本院认为，涉案商品房认购书中的卖方处记载的名称为上诉人，地址为上诉人的住所地。原审诉讼中，上诉人认可确曾委托原审被告负责人高玉军销售涉案楼盘中的部分房屋，并按照比例为其提取佣金，二审中亦认可高玉军已将涉案房屋的购房款全部交付上诉人，并依据高玉军提供的合同及手续为被上诉人办理了产权证。上述事实和证据足以认定涉案房屋系由上诉人的委托代理销售商即原审被告出售给被上诉人，上诉人已全额收取购房款并以签订合同和办理产权证的单方行为对原审被告的代理行为和认购书的效力予以确认，故涉案认购书对作为委托人的上诉人具有约束力。上诉人主张其从未委托原审被告销售涉案房屋及该认购书对其无约束力，与事实不符，理由不当，本院不予采纳。据此，原审被告高玉军于2012年12月10日为被上诉人出具的承诺书亦系销售代理行为，其效力当然及于上诉人，对上诉人具有约束力，现上诉人及原审被告均未能在承诺书约定的期限内为被上诉人办理产权证，已构成违约，承诺书中约定的被上诉人可据此解除涉案认购书并要求上诉人全额退款的条件已成就，被上诉人已享有合同解除权。上诉人主张该承诺书对其无约束力，被上诉人无权解除涉案商品房认购书，理由不当，本院亦不予采纳。因上诉人提供的商品房买卖合同及产权证均系被上诉人提起本案诉讼后单方办理，被上诉人并未参与，也无证据证实系受被上诉人委托办理，涉案合同中的买受人委托代理人处的“孙峻岩”签名非本人签名，合同中“孟宪君”的签名与涉案卷宗中被上诉人的签名有较大出入，原审诉讼中上诉人亦明确放弃对“孟宪君”签印的真实性进行鉴定，被上诉人亦明示拒绝对上诉人于本案诉讼中的上述行为及效力予以追认，故不能认定上诉人提供的商品房买卖合同系被上诉人的真实意思表示，该合同及产权证对被上诉人不具有约束力。上诉人主张涉案商品房买卖合同已实际履行、涉案商品房认购书不应解除，理由不当，本院不予采纳。综上，上诉人之上诉主张，证据不足，理由不当，本院不予支持。原判正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7212元，由上诉人烟台天鸿置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  于大海代理审判员  李佳忆代理审判员  宋 杨二〇一六年十二月二十七日书 记 员  刘双双