广东省四会市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1284民初198号
原告：广东恒基物业管理公司，住所地：广州市天河区穗园路穗园东街45号3A07房。统一社会信用代码：914400001903744087。
法定代表人：林粤，该公司总经理。
委托代理人：李美，广东金马波士德律师事务所律师。
委托代理人：李娥，广东金马波士德律师事务所实习律师。
被告：黄建阳，男，汉族，1973年7月2日出生，住福建省莆田市涵江区。
原告广东恒基物业管理公司（以下简称广东恒基公司）诉被告黄建阳物业服务合同纠纷一案，本院2017年2月4日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李美、被告黄建阳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告于2008年1月7日与四会市信兴发房地产发展有限公司（甲方，以下简称“开发商”）签订了《前期物业服务合同》，委托广东恒基公司对四会市“珠江新城”提供前期物业服务，服务期间从2007年11月1日起至“珠江新城”的业主委员会成立之日止。合同约定由入伙之日起计收物业服务费，物业服务费住宅按照0.98元/月/㎡（不含公用水电分摊）的标准计收，公共用水用电费按照实际发生额分摊。如甲方、业主或者非业主使用人逾期缴纳物业服务费及其他费用，广东恒基公司有权按拖欠部分费用每日千分之五的标准计算滞纳金。2010年11月1日原告与开发商又签订了《前期物业服务合同》，顺延双方的服务年限从2010年11月1日至2013年10月31日。后原告与开发商签订了《珠江新城前期物业服务合同补充协议》，约定物业服务合同期限顺延至小区业主委员会成立时止。2014年3月，原告经四会市物价局的备案，不再单列公摊电费，物业服务费住宅按照1.18元/月/㎡的标准计收。被告所居住的四会市××大道××新城小区××单元（建筑面积：151.77㎡），一直拖欠物业管理等费用不交，至今仍欠以下费用未缴：自2008年4月起至2016年10月的物业管理费16109.8元（暂计至2016年10月31日）；自2008年10月起至2014年3月的公摊电费1136.8元；滞纳金23199.8元（诉讼请求实际上是按照应缴物业管理费的每日千分之一的标准计算，按季分期计算，每期以当季物业管理费为本金，至下个季度第一日起计，暂计至2016年10月20日）。以上欠费合计40446.4元。经原告多次提醒及催缴，仍然拒不缴纳。原告按照合同的约定提供了物业管理服务，被告应当按时缴纳相关的物业管理费等费用。被告拒不缴纳费用的行为已经损害了原告的合法权益，并对原告为小区业主提供物业管理服务造成了不利的影响。为此请求判令被告：1.立即支付所拖欠的物业管理费16109.8元，公摊电费1136.8元，以及滞纳金23199.8元（从欠费之日起，管理费暂时计至2016年10月31日；滞纳金按应缴物业管理费的每日千分之一的标准计算，按季分期计算，每期以当季物业管理费为本金，至下个季度第一日起计，暂计至2016年10月20日，实际计至被告支付完毕所拖欠的费用为止）。以上费用合计40446.4元。2.本案的诉讼费用全部由被告承担。
原告递交证据如下：1、2008年签订的《前期物业服务合同》；2、2010年签订的《前期物业服务合同》；3、《珠江新城前期物业服务合同补充协议》；证据1、2、3证明原告与四会市信兴发房地产发展有限公司签订了《前期物业服务合同》并约定了双方的权利义务，约定由原告为四会市珠江新城小区提供物业管理服务；4、物业服务收费备案表，证明经四会市物价局批准备案，从2014年3月开始，不再单列公摊电费，直接并入物管管理费中，标准从0.98元/月/㎡变更为1.18元/月/㎡；5、广东恒基物业管理公司四会分公司的营业执照复印件，证明原告为更好管理珠江新城小区，并应四会市地税等政策的要求，在四会市设立的分公司，主要负责关于收费等事务，如催收物管费、交税等等；6、欠费明细表，证明原告诉讼请求的具体计算标准和计算方法；7、缴费通知书、催缴通知书、律师函，证明原告在电话催收、上门催收的同时，也通过邮寄信件、律师函的方式催收物管费，但是被告仍然拒不缴纳；8、不动产登记资料查询结果证明[四会市东城街道××大道南××新城××座××号（××楼××）]，证明被告的房屋在原告的物业管理范围，以及被告房屋的基本情况。
被告答辩称：我不同意原告的诉讼请求。我2007年在珠江新城居住的，2008年4月之前都有缴纳物业费，因为我和合伙人的东西放在我大舅家里也就是四会市××新城××轩××号被盗了，大概损失几十万。我当时也报警了，东西没有追回来，公安机关至今还没有调查结果。我家没有被盗过，但是就是我大舅家被盗了，我觉得物业不到位，我从那时开始就没有缴纳物业管理费。我要求原告赔偿我损失，原告要处理好这件事情，处理好了我才缴纳物业管理费。如果不处理好，我就不缴纳物业管理费。因为原告的物业也有发现摩托车被盗了，也有折旧价赔偿给业主，为什么我就没有赔偿。我不明白我为什么要缴纳物业管理费。
被告递交证据如下：1、证明；2、报警回执；证明之前被告都有缴纳物业管理费，自从丢失了财产，原告没有尽到保安责任，需要赔偿被告的损失，所以被告拒绝缴纳物业管理费。
经审理查明：2008年1月7日，四会市信兴发房地产发展有限公司（甲方）与原告（乙方）签订了《前期物业服务合同》，委托原告对四会市“珠江新城”提供前期物业管理服务，服务期间从2007年11月1日起至2010年10月31日止，由入伙之日起计收物业服务费，住宅的物业服务费按建筑面积0.98元/月/㎡（不含公用水电分摊）的标准计收，公共用水用电费按照实际发生额分摊。原告提供的前期物业管理服务包括八大项：（一）物业共用部位的维修、养护和管理；（二）物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；（三）物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；（四）公共绿化的养护和管理；（五）车辆停放管理；（六）公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；（七）装饰装修管理服务；（八）物业档案资料管理。合同还约定，物业服务费用按季交纳，业主或物业使用人应在每季度首月的5日前交纳该季度的物业管理费用。如甲方、业主或者物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用等其他费用的，原告有权按拖欠部分费用每日千分之五的标准收取滞纳金。2010年12月1日原告与四会市信兴发房地产发展有限公司又签订了《前期物业服务合同》，顺延双方的服务年限从2010年11月1日至2013年10月31日，原告提供的物业管理服务内容不变，约定物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月的5日前交纳该月度的物业管理费用。后原告与四会市信兴发房地产发展有限公司签订《珠江新城前期物业服务合同补充协议》，载明物业服务合同期限顺延至小区业主委员会成立时止，高层及小高层住宅收费标准调为1.18元/月/㎡等。
原、被告双方确认登记在被告名下的××小区××轩××单元［产权登记地址：四会市东城街道××大道南××新城××座××号（××楼××）］的建筑面积为151.77㎡。被告从2008年4月1日起没有缴纳物业管理费。2014年3月3日，广东恒基物业管理公司四会分公司申请对珠江新城小区高层住宅物业服务收费调整为1.18元/月/㎡，执行时间为2014年1月，四会市物价局同意备案。广东恒基物业管理公司四会分公司系原告在四会设立的分公司，没有法人资格。原告主张四会市东城街道××大道南××新城××座××号（××楼××）房屋的物业管理费2008年4月1日至2014年3月31日按0.98元/月/㎡，2014年4月1日起按1.18元/月/㎡计算。滞纳金按应缴物业管理费的每日千分之一的标准计算，要求被告支付2008年4月1日至2016年10月31日期间拖欠的物业管理费16109.8元以及相应的滞纳金（暂计至2015年10月20日为23199.8元）、2008年10月至2014年3月的公摊电费1136.8元。被告对原告主张的上述物业管理费计付标准没有异议，但辩称原告主张的违约金计付标准过高，应调整为每日0.1‰。被告以存放在其大舅家（四会市××新城××轩××号）的东西被盗而拒绝交纳物业管理费，要求原告赔偿损失后才交纳物业管理费，并拒绝交纳滞纳金，但同意交纳公摊电费1136.8元。被告确认曾多次收到原告的催款通知书。
以上事实有经庭审质证的证据以及庭审笔录证实。
本院认为：本案系物业服务合同纠纷。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，故原告与四会市信兴发房地产发展有限公司签订的物业服务合同及相关补充协议对被告具有约束力。
根据原告与四会市信兴发房地产发展有限公司签订的前期物业服务合同，原告提供的前期物业管理服务包括八大项：（一）物业共用部位的维修、养护和管理；（二）物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；（三）物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；（四）公共绿化的养护和管理；（五）车辆停放管理；（六）公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；（七）装饰装修管理服务；（八）物业档案资料管理。物业服务合同是双务合同，物业服务企业的义务是按照合同的约定提供物业服务，交纳物业管理费及相关费用是业主的基本合同义务，业主不交纳物业管理费及相关费用，物业服务企业可以依照合同约定主张权利，业主亦可依照合同规则进行抗辩。物业服务合同中，物业服务企业要持续不断地提供服务，业主要不断地交纳物业费，并且双方总给付的内容取决于应给付时间的长短，因此物业服务合同为继续性合同，业主可以行使先履行抗辩权。在物业服务企业未按合同约定提供服务或者提供的服务不符合约定时，业主可以拒交相应的物业费或要求减少欠交的物业费。
《解释》第六条规定:“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案的争议焦点是被告是否有正当理由拒绝交纳物业费？本院认为，被告拒绝交纳物业费是行使抗辩权的体现，被告是否享有拒绝交纳物业费的抗辩权应遵循诚实信用原则的指导。诚实信用原则对抗辩权的指导作用主要体现在三个方面：第一，根据诚实信用原则，如果发生特殊情况使当事人之间的利益关系失去平衡时，应当进行调整，使利益平衡得以恢复，由此维持一定的社会经济秩序。第二，诚实信用原则要求合同的双方当事人应当彼此尊重对方的利益，并建立密切的协作关系。第三，诚实信用原则允许当事人行使抗辩权，但不得滥用此项权利。上述司法解释规定的“正当理由”，应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵，或者业主不交费用是基于正当、合理的理由，才能构成业主拒交的“正当理由”。本案中，被告拒绝交纳物业费的主要理由是其存放在大舅家（四会市××新城××轩××号）的东西被盗。原告主张被告交纳的是××小区××轩××单元的物业管理费，而非××轩××号的物业管理费，被告财物被盗，与本案不属同一法律关系，双方可通过协商或依法律途径解决，原告应予以协助。且根据现有的证据，未能证明原告在履行物业服务合同中存在重大瑕疵，被告上述理由不足以构成拒交物业费的正当理由。故被告应向原告支付拖欠的物业管理费16109.8元（2008年4月1日至2016年10月31日的物业管理费为16260.64元，原告主张16109.8元是对其权利的自由处分，本院予以支持）。
关于滞纳金的问题。交纳物业管理费是业主应承担的一项基本合同义务，业主不按约定交纳物业管理费，属于违约行为，应承担相应的违约责任。对于物业服务合同中出现的有关滞纳金条款，应该理解为合同双方在词语的选择和表述上不够准确，未能分清违约金与滞纳金的法律区别，双方在合同条款中约定的滞纳金的真实意思表示应为违约金。原告与四会市信兴发房地产发展有限公司后来签订的前期物业服务合同约定物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月的5日前交纳该月度的物业管理费用。如被告、业主或者物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用等其他费用的，原告有权按拖欠部分费用每日千分之五的标准收取滞纳金，现原告主张被告按每日千分之一的标准计付，被告认为过高，要求调整。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。本案中，在原告未能举证存在其他损失的情况下，被告迟延交纳物业服务费，给原告造成的损失是资金占用的利息损失，根据上述规定，本院对合同约定的违约金在本案中予以适当调整，按照中国人民银行同期同档次的整存整取存款利率分别以每月应交物业服务费为本金，自当月6日起计至还清日止为宜。
物业服务企业和业主是相互依存的关系，物业服务企业依靠业主缴纳物业费生存、盈利，业主依靠物业服务企业提供优秀的服务享受优美、舒心的居住环境。对于物业费的缴付和物业服务提供之间的关系问题，物业服务企业和业主都应坚持质价相符和权利与义务相统一的原则。一方面物业服务企业提供的服务的标准应与服务收费的标准相适应，物业服务企业应当严格遵守价格法规和政策，执行规定的收费办法和收费标准，努力提高服务质量，向业主提供质价相符的服务，不得只收费不服务，也不得多收费少服务。另一方面，业主享受物业服务企业提供的物业服务，自应承担相应的义务，其中最基本的义务就是及时、足额交纳物业费。若业主无正当理由都动辄拒交物业费，不仅违反契约精神，还很可能造成物业服务企业的维护、管理费得不到补偿，工人的工资得不到支付的局面，从而使物业服务企业难以为继，影响物管工作的良性循环，直接影响广大业主的切身利益。总之，双方应当多一点沟通，本着互谅、互相尊重的原则和精神，依法行使权利、履行义务，创造和谐小区，而不应该因一时之气而扩大矛盾，加剧纷争，造成不必要的损失。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第一款，《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条第一款及最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：
被告黄建阳于本判决发生法律效力之日起五日内支付2008年4月1日至2016年10月31日的物业管理费16109.8元及滞纳金（按照中国人民银行同期同档次的整存整取存款利率分别以每月应交物业服务费为本金，自当月6日起计至还清日止）、公摊电费1136.8元给原告广东恒基物业管理公司。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费406元，由被告黄建阳负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。
审判员 夏睿娜
二〇一七年三月二十八日
书记员 何倩仪