广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛城法民一初字第696号
原告佛山市绿茵物业管理有限公司。
法定代表人林美玉。
委托代理人张楠，男，汉族，1990年7月4日出生。
被告王洪章，男，汉族，1969年6月10日出生。
委托代理人黄愿福，男，汉族，1971年10月25日出生。
原告佛山市绿茵物业管理有限公司诉被告王洪章物业服务合同纠纷一案，本院于2014年5月23日立案受理后，依法由审判员田媛适用小额诉讼程序独任审判，于2014年6月12日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张楠、被告的委托代理人黄愿福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告购买佛山市禅城区湖景路15号B座201商品房，原告为该小区物业管理公司。被告拖欠原告2012年2月至2014年5月物业管理费3357.70元、公共电费分摊437.80元，合计3795.50元，经多次催要被告仍未缴纳，应按每日千分之三分段计算违约金，至2014年5月1日违约金为4016.49元。现诉请法院判令：1、被告支付所欠的物业管理费3357.70元、公共电费分摊437.80元以及从欠费之日至2014年5月1日的逾期支付违约金4016.49元，合计7811.99元；2、全部诉讼费由被告承担。
庭审中，原告明确欠费期限不变，物业管理费本金数额应为3353.70元、公共水电分摊为430.30元，合计3784元。
被告答辩称，2006年3月，开发商迟延交楼，被告要求其赔偿违约金，开发商承诺减免7年即2006年3月-2013年3月的管理费，当时双方协商的只是减免管理费的期限，未提到金额。且提出将违约金用于减免管理费也是开发商提出的，如果当时开发商将违约金给被告的话，至今的利息都有几千元。原告多次向被告追讨物业管理费，双方也经过多次协商，协商不成所以就有本案诉讼。
诉讼中，原告提交以下证据：
原告的企业法人营业执照、组织机构代码证、被告的身份证、佛山市禅城区房地产登记信息查询结果。证明原、被告的诉讼主体资格。被告是涉案房屋的所有权人。
2、欠费明细。证明被告拖欠的物业管理费的数额及期限。
3、绿茵鸣苑物业管理服务合同、原、被告签订的前期物业管理协议。证明原、被告之间存在物业服务关系。
4、服务收费备案回执。证明涉案小区在2011年8月起更改收费标准。
5、2012年4月至2014年4月的公共分摊明细表。证明原告代被告交纳公共电费的事实以及被告拖欠公共电费的数额。
诉讼中，被告提交以下证据：
收据一份（编号为0000902）。证明涉案小区开发商承诺减免被告2006年4月至2013年3月的物业管理费。
经庭审质证，本院对证据作如下认证：原告提供的证据1、3、4、5，被告均无异议，本院予以采信。原告提供的证据2，被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认，至于被告的欠费数额，本院待后予以论述和认定。被告提供的证据，该收据复印件下方注明原件由原告收取，并加盖有原告公司公章，原告庭后书面答复对真实性予以确认，故本院对真实性予以确认。
综合本院采信的证据以及庭审中当事人的陈述，本院确认以下案件事实：
佛山市绿茵房地产发展有限公司（以下简称绿茵房地产公司）是座落于佛山市禅城区湖景路11-21号绿茵鸣苑小区的开发单位，被告王洪章是该小区15号B座201房的产权人，原告是绿茵房地产公司委托的物业管理企业。
2005年1月6日，绿茵房地产公司（甲方）与原告（乙方）签订《绿茵鸣苑物业管理服务合同》，约定：第一条、物业基本情况。物业名称：佛山市绿茵鸣苑小区……第二条、委托管理事项。1、房屋建筑共用部分的维修、养护和管理……14、向业户收取物业管理服务费用及其他应缴费用。……第三条、合同期限。自发展商向业主书面通告的物业交楼日起到合法成立业主委员会并与选定的物业管理公司签订物业管理合同为止。……第七条、管理服务费用。1、物业的住宅管理服务费按交易建筑面积计每月每平方1.00元；……2、公共水电费由用户按实际发生数以交易建筑面积或按户均摊。……
2005年3月28日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《绿茵鸣苑前期物业管理服务协议》，约定：……甲方对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安全防范、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；……甲方依据本协议向乙方收取物业管理费用和其他应收费用并提供合法有效的票据……乙方交纳费用时间：从发展商发出的收楼通知书上所标明的物业交收日起交付；住宅物业管理服务费用按建筑面积（含公摊面积）每月每平方米1.00元收取……公共水电费（含公共照明、公共设备设施运行、水景、绿化、清洁等用水电费）以实际发生额由全体业主分摊……交纳费用时间及方法：每月10日前，通过银行划账托收当月费用，乙方应在托收账户中存入足够的款项……乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，经书面催促仍未交纳的，甲方有权采取相关措施，甚至采取法律行动来追收欠费，并有权按欠费总额每日收取3‰的滞纳金……
2011年7月11日佛山市禅城区发展规划和统计局向原告出具《服务（收费）备案回执》，载明：1、收费标准（调价）：有电梯住宅1.10元／月／平方米（一期），有电梯住宅1.20元／月／平方米（二期）；2、有关资料：调价意见征询结果及其承诺说明、成本监审报告、物业管理委托合同等（只受理合同中住宅的物业服务收费部分，有效期至业委会签订物业服务合同之日止）。
另查明，2006年3月28日，绿茵房地产公司出具NO.0000902《收据》一张，载明：“今收到王洪章购湖景路15号B座201单元物业管理费（2006年4月-2013年3月）柒年。金额捌仟肆佰叁拾叁元陆角，￥8433.60。”次日，原告在该收据复印件上加具“原件已收，待管理处处理后，再归还业主。”的意见并盖章确认。
再查明，原告是三级资质的物业管理公司，其经营范围为物业管理及家政服务，物业中介代理、停车场管理服务。被告是佛山市禅城区湖景路15号B座201房（以下简称涉案房产）的所有权人，该房产登记的建筑面积为101.44平方米。
原告提交的欠费明细显示：涉案房产2006年4月至2007年2月的管理费计费标准为100.40元／月，2007年3月至2011年7月的管理费计费标准为101.40元／月，2011年8月至2014年5月的管理费计费标准为121.70元／月；2006年4月至2014年5月期间，公摊水电费合计1605.20元（公摊电费1597.50元＋公摊水费7.70元）。
庭审中，原告陈述：公摊水电的计算方式是按面积分摊；涉案小区已经成立业主委员会，至2014年5月没有与其他公司签订物业管理合同，与原告正在洽谈中。
庭审中，被告陈述：被告对涉案房产属绿茵鸣苑二期开发、从2006年4月开始计收物业管理费均无异议，对欠费明细上公摊水电费的数额亦无异议，也清楚物业管理费的收费标准有更改；不清楚是否成立了业主委员会，一般有问题就找管理处；被告与开发商协商的前提是开发商减免被告七年的物业管理费，收据上的数额是开发商应向被告承担的违约金，该部分减免的费用中包括了公共水电分摊；被告不是故意拖欠物业管理费，因此无需支付滞纳金。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷，绿茵房地产公司与原告签订的《绿茵鸣苑物业管理服务合同》以及原、被告签订的《绿茵鸣苑前期物业管理服务协议》均是各方当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对原告及小区全体业主均具有约束力，原告以及作为小区业主之一的被告均应按照上述合同的约定善意全面的履行各自承担的义务。
关于原告诉请的物业管理费和公摊水电费。原告在签订涉案物业服务合同后，已实际为绿茵鸣苑小区提供了物业管理服务，被告作为该小区业主之一，其不按时缴纳物业管理费的行为会对小区的整体服务产生不利的影响，对于其他按时交纳费用的业主或物业使用人也极为不公，根据合同约定和等价有偿原则，原告有权向被告收取物业管理费和公摊水电费，被告应自2006年4月起开始向原告交纳上述费用。被告对原告主张的欠费期间和计费标准均无异议，但主张绿茵房地产公司与其约定的免交期间为2006年4月至2013年3月，免交的范围包括物业管理费和公摊水电费。如前本院查明的事实，绿茵房地产公司出具的收据上载明的费用项目仅为物业管理费，载明的金额8433.60元也恰好是按照1.00元／月／平方米的标准计算出的2006年4月至2013年3月期间物业管理费总和，故被告主张免交2006年4月至2013年3月的公摊水电费无事实根据，本院不予采纳。由于免交2006年4月至2013年3月期间物业管理费8433.60元属于绿茵房地产公司与被告之间的约定，被告以此为由抗辩主张无需向原告交纳2011年8月至2013年3月期间因调价而产生的物业管理费差额，有违合同相对性原则，本院不予采纳。经分段计算，2006年4月至2014年5月期间，被告应交纳的物业管理费合计10616.40元（100.40元／月×11个月＋101.40元／月×53个月＋121.70元／月×34个月），公摊水电费合计1605.20元，原告确认绿茵房地产公司与被告之间关于免交物业管理费的约定并同意据此扣减8433.60元，故至2014年5月止，被告实际欠缴的物业管理费和公摊水电费数额合计3788元（10616.40元＋1605.20元-8433.60元）。原告诉请被告支付物业管理费、公共水电分摊合计3784元，属对自身诉讼权利的自由处分，不违反法律规定，本院予以准许。
关于原告诉请的逾期支付违约金。据本院查明的事实，由于原、被告对绿茵房地产公司免交被告物业管理费的范围和金额存在争议，未能达成一致，故被告并无拖欠相关物业管理费用的故意，对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告王洪章于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市绿茵物业管理有限公司支付物业管理费、公共分摊水电费合共3784元；
二、驳回原告佛山市绿茵物业管理有限公司的其他诉讼请求。
被告王洪章如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用小额诉讼程序，案件受理费减半收取25元，由被告王洪章负担。
本判决为终审判决。
审判员 田 媛
二〇一四年六月十六日
书记员 李若梅
附引用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十三条第二款当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。