北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0102民初4215号原告：北京非常空间物业管理有限公司，住所地北京市西城区广安门外大街305号八区15、16、17号楼101室。法定代表人：李之波，总经理。委托诉讼代理人：李新苗，女，1991年4月24日出生，该公司职员，住该公司。委托诉讼代理人：张荷芳，女，1981年6月9日出生，该公司职员，住该公司。被告：孙华荣，男，1970年1月13日出生，住北京市西城区。委托诉讼代理人：伍玉珍，女，1970年7月6日出生，住北京市西城区。原告北京非常空间物业管理有限公司（以下简称非常空间物业公司）与被告孙华荣物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告非常空间物业公司的委托诉讼代理人张荷芳及李新苗、被告孙华荣委托诉讼代理人伍玉珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告非常空间物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付2011年7月8日至2014年3月31日的物业费15629.7元；2、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告孙华荣系北京市西城区广外大街305号荣丰嘉园八区4号楼501号房屋的产权人，房屋建筑面积150平方米。2006年7月10日，原告与北京荣丰房地产开发有限公司签订《荣丰2008物业服务合同》，约定北京荣丰房地产开发有限公司委托原告为其开发的荣丰2008一期提供物业管理服务，建筑面积为122907平方米，委托管理期限自2006年4月26日起至业主委员会聘任新的物业公司时止；该合同第十一条约定，非常空间物业公司收取一期物业费收费标准为每月每建筑平方米3.18元（涉案房屋属于一期大户型项目）。接受委托后，原告对小区物业及配套设施、公共绿化、垃圾清运、车辆管理、安全保卫、供暖等提供了全方位的管理和服务，积极履行着物业管理服务的义务。但被告至今尚未缴纳2011年7月8日至2014年3月31日的物业费15629.7元，严重损害了原告的合法利益。鉴于上述事实，原告特诉至法院。被告孙华荣辩称：认可原告所述涉案房屋位置、建筑面积及产权人情况。确实未交纳2011年7月8日至2014年3月31日的物业费15629.7元。原因是：1、2009年7月我入住荣丰小区，之前均交纳物业费；但2009年10月，我停放于原告公司门口的一辆电动车丢失，我找到楼长，楼长说原告可以进行相应的补偿但最后没有兑现。2、2010年以来，如原告起诉书中所述义务，原告并没有对小区物业及配套设施、公共绿化、垃圾清运、车辆管理、安全保卫、供暖等提供全方位的管理和服务，具体来说，比如2010年4号楼下由3个保安转为无人值守、卫生由一个人负责一栋楼变为一个人负责两栋楼、小区四处尘土飞扬、绿化面积与最初承诺面积不等、2014年两次建委组织的对荣丰小区的全面检查发现电梯、监控、消防严重影响业主生命安全，某位专家表示该小区物业费1元都不值，小区所有消防监控都是瘫痪的。3、荣丰小区建筑面积要求至少具有一级以上管理等级的物业公司才能提供物业服务，但原告只是三级资质等级的物业公司，无权管理涉案小区。且其资质证书的时间和我在西城区房管局得到信息公开的时间相差了接近4年，怀疑其文件的真实性。起诉状中原告的法定代表人与我方掌握的实际法定代表人(陈姓)不一样。4、物业费明细表为原告单方制作非物价局核定，原告需出示物价局核定过该收费标准的相关证明。5、原告需提供2006年原告管理小区到其退出小区为止的物业费收支明细、财务报表，履行合同中每半年公示财务报表的义务；原告需提供其公司各部门员工人数及员工费用支出。6、收费期限不应为2014年3月31日，《物业服务合同》第三章第六条中约定委托管理期限为聘用新的物业公司时为止，根据小区业主投票结果显示，该决议于2014年1月27日生效，因此实际的收费期限应截止于2014年1月27日，依据是《北京市物业管理办法》第二十七条。综上，不同意原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原、被告一致确认孙华荣系北京市西城区广外大街305号荣丰嘉园八区4号楼501号房屋的产权人，该房屋建筑面积为150平方米，为荣丰2008一期项目。2006年7月10日，非常空间物业公司与北京荣丰房地产开发有限公司签订《荣丰2008物业服务合同》，约定北京荣丰房地产开发有限公司委托非常空间物业公司对其开发的荣丰2008一期提供物业管理服务，建筑面积为122907万平米；委托管理期限自2006年4月26日起至业主委员会聘任新的物业公司时止；物业管理费用方面，小区公寓住宅由非常空间物业公司按建筑面积计算，一期项目为每月每平方米3.18元向业主或物业使用人收取。孙华荣自2011年7月8日起未交纳物业管理费。另查，2012年12月8日，北京市西城区荣丰嘉园小区业主委员会（以下简称荣丰业委会）成立，并于2012年12月25日经北京市西城区人民政府广安门外街道办事处办理了备案手续。荣丰业委会于2014年2月16日张贴的《关于停止交纳物业费并做好交接工作的公告》（以下简称《交接公告》），内容为“解除与北京非常空间物业管理有限公司前期物业服务合同。选聘中标第一名企业长城股份集团有限公司为荣丰嘉园小区新的物业服务企业”。公告同时载明，此业主大会会议决定于2014年1月31日以EMS方式向非常空间物业公司送达，但被拒收。同时告知非常空间物业公司自2014年1月31日起，不得再向业主收取物业服务等相关费用，交接工作应在3月31日前完成。庭审中，非常空间物业公司表示未收到过邮寄的上述公告。北京市西城区房屋管理局分别于2014年6月26日、2014年8月8日，就非常空间物业公司未依法与荣丰业委会交接事宜，对非常空间物业公司作出京建法改（西房）字[2014]第540015号责令改正通知书及京建法罚（西房）字[2014]第540006号行政处罚决定书。再查，非常空间物业公司被相关行政部门准予从事物业管理业务时间为2006年11月1日。非常空间物业公司的资质等级为三级。庭审中，孙华荣向本院提供了北京市住宅物业管理服务三级项目内容与标准、小区现状照片打印件若干，欲证明非常空间物业公司物业服务不到位。非常空间物业公司虽不认可上述证据真实性，但未向本院提交相反证据予以证明。被告另提交政府信息公开材料复印件，欲证明原告准予从事物业管理活动的时间、资质核定的时间和资质等级。原告对该证据的真实性表示认可。被告还提交了民事判决书一份、行政处罚决定书一份、责令改正通知书一份（以上均为复印件），欲证明原告拒不撤出涉案小区。原告对上述证据的真实性表示认可，但不认可证明目的。被告还提交了《北京市物业管理办法》、《公告》（复印件），欲证明原告有权收费的截止时间为2014年1月31日。原告对《北京市物业管理办法》的真实性表示认可，但不认可证明目的；原告对《公告》真实性及证明目的均不认可。本院认为：北京荣丰房地产开发有限公司系荣丰嘉园小区的开发建设单位，其委托非常空间物业公司对其开发建设的荣丰2008一期进行物业管理，并与之签订《荣丰2008物业服务合同》，该合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，在业主委员会聘任新的物业公司之前对小区业主具有约束力。非常空间物业公司为该小区提供了物业服务，孙华荣作为该小区业主，理应按照合同约定向非常空间物业公司交纳物业管理费。孙华荣所作原告物业费收费标准不合法的抗辩不成立，本院不予采纳。关于原告有权收取的物业管理费期间一节，业主大会会议决定被非常空间物业公司拒收，故无法就此认定非常空间物业公司已于2014年1月31日接收到荣丰业委会的上述书面告知，依据《交接公告》的内容及北京市西城区房屋管理局作出的责令改正通知书、行政处罚决定书内容，应当认为非常空间物业公司应在2014年3月31日前完成物业交接工作，故非常空间物业公司主张2011年7月8日至2014年3月31日期间的物业管理费，本院予以支持。关于孙华荣辩称非常空间物业公司提供的服务不到位一节，孙华荣已提供了相应证据证明非常空间物业公司物业服务存在不到位之处，而非常空间物业公司并未提供充足的证据证明其全面履行了物业服务义务，结合同小区关于物业管理费的生效判决文书，本院认定非常空间物业公司提供的物业服务与合同约定的标准之间确实存在较大差距，故应对非常空间物业公司主张的物业管理费数额予以酌减，具体数额由本院酌定。关于孙华荣所提非常空间物业公司资质等级无权管理涉案小区一节，根据《荣丰2008物业服务合同》约定，北京荣丰房地产开发有限公司委托非常空间物业公司管理的面积并未超出管理能力范畴，故孙华荣以此为由拒绝交纳物业费的抗辩，本院不予支持。孙华荣所提非常空间物业公司应提供相关材料的抗辩，鉴于孙华荣未明确提出反诉请求，故本案不予处理。孙华荣的其他抗辩未提供相应证据，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起七日内，被告孙华荣向原告北京非常空间物业管理有限公司支付2011年7月8日至2014年3月31日期间的物业管理费12503.76元；二、驳回原告北京非常空间物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费95元，由原告北京非常空间物业管理有限公司负担19元（已交纳），由被告孙华荣负担76元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  葛明柱二〇一七年六月二十九日书记员  李帅帅