重庆市高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝民终403号
上诉人（一审原告）：林某某，男，香港特别行政区居民。
委托诉讼代理人：陈龙，重庆睿渝律师事务所律师。
委托诉讼代理人：高阳，重庆睿渝律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：重庆新一兴建设工程有限公司，住所地重庆市涪陵区高笋塘路18号，统一社会信用代码9150010220855079XX。
法定代表人：刘一，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王某某，男，汉族，该公司职工。
原审第三人：重庆市博天房地产开发有限公司，住所地重庆市涪陵区桥南开发区双宝路（红光三组桥南大厦），统一社会信用代码91500102798001941C。
法定代表人：项英，该公司经理。
委托诉讼代理人：秦某某，男，汉族，该公司员工。
上诉人林某某因与被上诉人重庆新一兴建设工程有限公司（以下简称新一兴建设公司）、原审第三人重庆市博天房地产开发有限公司（以下简称博天房地产公司）执行异议之诉纠纷一案，不服重庆市第三中级人民法院（2017）渝03民初27号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人林某某的委托诉讼代理人高阳，被上诉人新一兴建设公司的委托诉讼代理人王某某，原审第三人博天房地产公司的委托诉讼代理人秦某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
林某某上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判为支持上诉人一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院否认上诉人提交的收条、收据等证据的真实性，认为上诉人委托原审第三人出租讼争房屋并以租金抵房款有违常理，认为上诉人不属于善意购买人等，均属于认定事实错误；2.一审法院适用法律不当，本案中上诉人符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十六条、第十七条规定的情形，人民法院不应查封、扣押、冻结涉案房屋。
新一兴建设公司辩称，重庆市涪陵区人民法院（2016）渝0102民初8402号民事判决是在本案诉讼之后才作出，按照相关法律规定，上诉人不能依该判决对抗执行；上诉人和原审第三人共谋串通伪造证据，将双方之间的借款关系205万元转变为房屋买卖关系。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。
原审第三人博天房地产公司同意上诉人的全部上诉请求和理由。
林某某向一审法院起诉请求：判令立即停止对重庆市涪陵区崇义街道办事处桥南路19号蓝山郡1号楼负二层8号商业门面的强制执行，并解除对该房屋的查封。事实与理由：1.重庆市涪陵区人民法院（2016）渝0102民初8402号民事判决确认重庆市涪陵区崇义街道办事处桥南路19号蓝山郡1号楼负二层8号商业门面所有权归林某某所有，为林某某的个人财产，新一兴建设公司与林某某之间并无债权债务纠纷，新一兴建设公司无理由查封林某某的房屋。2.根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，林某某已支付讼争房屋的全部价款并实际占有使用该房屋，且并非林某某的原因导致未办理产权过户手续，林某某并无过错，应当解除对讼争房屋的查封。
一审法院认定事实：重庆市涪陵市政工程公司与博天房地产公司建设工程施工合同纠纷案，重庆市第三中级人民法院于2014年11月25日作出（2014）渝三中法民初字第00190－1号民事裁定，同日该院向重庆市涪陵区国土资源和房屋管理局送达了协助执行通知书，查封包括讼争房屋在内的房地产。该院于2016年2月29日作出（2014）渝三中法民初字第00190号民事判决：“重庆市博天房地产开发有限公司在本判决生效后10日内支付重庆市涪陵市政工程公司工程款21565037.24元及至付清时止按中国人民银行同期基准贷款利率的二倍计算的利息（其中，以8505164.61元为基数从2013年9月6日起计算，以789678.93元为基数从2013年11月6日起计算，以629318.86元为基数从2013年12月6日起计算，以1686449.44元为基数从2014年2月6日起计算，以3870204.07元为基数从2014年6月28日起计算，以6084220.95元为基数从2014年11月4日起计算）；重庆市涪陵市政工程公司就21565037.24元工程款对其承建的蓝山郡1号楼、2号楼经拍卖、变卖的价款享有优先受偿权”。该判决认定：2012年11月1日，重庆市涪陵市政工程公司与博天房地产签订《建设工程施工合同》，开工日期为2012年11月1日（具体开工日期以监理人发出的开工通知为准），竣工日期为2013年8月31日。2012年12月27日，案涉工程监理人中煤科工集团重庆设计研究所向重庆市涪陵市政工程公司发出开工通知，重庆市涪陵市政工程公司开始进场施工。该判决发生法律效力后，重庆市涪陵市政工程公司向重庆市第三中级人民法院申请执行。2016年2月2日，重庆市涪陵市政工程公司更名为重庆新一兴建设工程有限公司。重庆市第三中级人民法院在执行该案过程中，于2016年10月9日作出（2016）渝03执102号之一执行裁定，对包括讼争房屋在内的房地产进行了续查封，查封期限为3年。2017年1月4日，林某某向重庆市第三中级人民法院提出执行异议，该院于2017年1月19日作出（2017）渝03执异2号执行裁定，驳回林某某的异议请求。林某某于2017年3月8日向一审法院提起案外人执行异议之诉。
2016年7月26日，林某某以博天房地产公司为被告向重庆市涪陵区人民法院提起案由为买卖合同纠纷的诉讼，该院于同年10月31日作出（2016）渝0102民初8402号民事判决，认定：“2011年9月19日林某某、博天房地产公司签订《房屋预售合同》，由林某某购买博天房地产公司投资开发的位于重庆市涪陵区崇义街道办事处桥南路19号蓝山郡1号负楼二层8号（建筑面积98平方米）门面，约定房屋单价为2.3万元/平方米，总金额为225.4万元，分八期支付；2013年5月1日，林某某、博天房地产公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定林某某购买博天房地产公司所有的位于重庆市涪陵区崇义街道办事处桥南路19号蓝山郡1号负楼二层8号门面（建筑面积为96.75平方米）一套，单价仍为2.3万元/平方米，总房价为222.525万元，第二期2014年11月10日前支付20万元，第三期余款在房产证办理后3个工作日内付清；预售商品房的，在商品房实际交付之日起60日内，双方向土地房屋登记机构提交相关资料，办理房屋登记手续，否则博天房地产公司按日向林某某支付房价款万分之一的违约金”。并判决“林某某与博天房地产公司于2013年5月1日签订的《重庆市商品房买卖合同》合法有效，位于重庆市涪陵区崇义街道办事处桥南路19号蓝山郡1号楼负二层8号门面归林某某所有。……”该判决已发生法律效力。
林某某分别于2011年7月19日、9月19日、12月6日向傅某个人账户转账50万元、30万元、20万元，2012年5月2日、7月26日向傅某个人账户转账50万元、10万元，2014年10月11日、10月21日、11月10日向傅某个人账户转账10万元、15万元、20万元，共计分8次向傅某转账支付205万元。2014年10月12日，博天房地产公司向林某某出具收据，收到房款205万元。2016年6月20日，博天房地产公司向林某某出具收款确认书，确认林某某支付给傅某的款项是代表该公司的收款行为。
2010年8月30日，博天房地产公司的法定代表人由傅某变更为项英。该公司的投资人为自然人股东彭学珍、付孝露。2013年4月25日，博天房地产公司取得包括讼争房屋在内的房地产的预售许可证[涪房管（2013）预字第（22）号]。
一审法院认为，本案争议焦点为：林某某是否享有足以排除强制执行的民事权益，是否应当停止对重庆市涪陵区崇义街道办事处桥南路19号蓝山郡1号楼负二层8号商业门面的强制执行。
林某某诉称，讼争房屋已经人民法院生效裁判文书确认归其所有，其享有排除强制执行的民事权益。经查，重庆市涪陵区人民法院2016年10月31日作出（2016）渝0102民初8402号民事判决，该判决虽然确定讼争房屋即重庆市涪陵区崇义街道办事处桥南路19号蓝山郡1号楼负二层8号商业门面归林某某所有，但是该院受理该案的时间在重庆市第三中级人民法院对讼争房屋采取财产保全措施之后，作出判决时间亦在重庆市第三中级人民法院采取强制执行措施查封后。按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断；（三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断；（四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断；（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理”。第二十六条“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结前作出的另案生效法律文书提出排除执行异议，人民法院应当按照下列情形，分别处理：（一）该法律文书系就案外人与被执行人之间的权属纠纷以及租赁、借用、保管等不以转移财产权属为目的的合同纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其返还执行标的且其权利能够排除执行的，应予支持；（二）该法律文书系就案外人与被执行人之间除前项所列合同之外的债权纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其交付、返还执行标的的，不予支持。（三）该法律文书系案外人受让执行标的的拍卖、变卖成交裁定或者以物抵债裁定且其权利能够排除执行的，应予支持。金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持”规定，本案讼争房屋仍登记在博天房地产公司名下，林某某不能依据该生效判决对抗执行。
林某某诉称其与博天房地产公司签订房屋买卖合同后，已按合同约定支付大部分房款，讼争房屋也于2014年5月28日交付。其已将讼争房屋委托博天房地产公司代为出租，并用租金冲抵了剩余房款，其已依约向博天房地产公司提交了办理房屋登记的全部手续，其对讼争房屋未能过户并无过错，人民法院不得查封。经查，林某某向傅某支付款项始于2011年7月19日，终于2014年11月10日，共计八次205万元，而在其支付傅某前述款项时，并无博天房地产公司书面授权；工商登记档案亦显示，傅某在此期间并非博天房地产公司的法定代表人，亦非股东；而讼争房屋2012年12月27日方才开工建设，博天房地产公司于2013年4月25日才取得包括讼争房屋在内的房地产的预售许可证。林某某在房屋尚未开工建设，博天房地产公司亦未取得商品房预售许可证的情形下与其签订商品房买卖合同购买商业门面，其支付205万元购房款后，亦未向博天房地产公司索取销售发票，未尽到善意购房人应当具有的注意义务，且有违常理，故应当认定其不属于善意购买人。但博天房地产公司事后出具确认书，追认傅某代表该公司收取了205万元购房款，对林某某及该公司仍然有效。
关于涉案房屋是否交付的问题。林某某举示了蓝山郡物业管理处出具的2014年5月28日交纳物业费收据一张，载明为林某某预交三个月物业费，金额为725.6元。据此证明其已于2014年5月28日接受讼争房屋。经查博天房地产公司提交的该证据所在做账凭证前后编码不一致，林某某亦不能合理解释同一时段收取物业费单据编码不一致的原因，仅凭该证据不能认定讼争房屋已实际交付给林某某。对于林某某称其授权博天房地产公司将讼争房屋出租他人，并将所获租金冲抵购房款项的问题，经查，该笔资金金额为175250元。虽然有博天房地产公司出具的收据，但该收据出据时间为2017年3月10日，在重庆市第三中级人民法院采取查封措施后，不具合法性，故不能认定林某某在查封前已交纳全部购房款项。即不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”规定。林某某所购房屋系商业门面，并非居住的唯一用房，也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”规定之情形，一审法院不予采信。综上所述，林某某的诉讼理由不能成立，其诉讼请求一审法院不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第二款、第二十六条第一款、第二款、第二十九之规定，一审法院判决：驳回林某某的诉讼请求。案件受理费24602元，由林某某负担。
本院二审查明事实与一审查明事实相同，本院予以确认。
本院认为，本案原告林某某是香港特别行政区居民，本案属于涉及香港特别行政区的民事诉讼案件，根据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第五百五十一条的规定，本案可以参照适用涉外民事诉讼程序的特别规定进行审理。依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三条（当事人依照法律规定可以明示选择涉外民事关系适用的法律）、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国涉外民事关系法律适用法>若干问题的解释（一）》第八条第二款（各方当事人援引相同国家的法律且未提出法律适用异议的，人民法院可以认定当事人已经就涉外民事关系适用的法律做出了选择）规定，鉴于本案各方当事人未选择适用的法律但均援引中国内地法律，本院依法认定当事人选择适用中国内地法律作为审理本案的准据法，本案应当适用中国内地法律。
本院认为，本案二审的争议焦点是：一、一审法院是否适用法律不当；二、林某某主张的实体权利是否足以阻却执行。
一、关于一审法院是否适用法律不当的问题。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》是为了规范人民法院办理执行异议和复议案件，结合人民法院执行工作实际制定的，其中第二十五条、第二十六条针对的是对案外人的执行异议人民法院应当如何判断其是否系权利人的问题。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》是为了进一步规范民事执行中的查封、扣押、冻结措施，结合人民法院民事执行工作的实践经验制定的，其中第十六条、第十七条针对的是被执行人将财产、需要办理过户登记的财产出卖给第三人的情况下，法院是否可以查封、扣押、冻结的问题。本案属于案外人执行异议之诉，林某某主张自己系被查封的登记在被执行人博天房地产公司名下的讼争房屋的权利人，故一审法院依据林某某诉讼主张的权利基础，依法适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》并无不当。林某某认为一审法院适用法律不当的上诉理由不成立，本院不予支持。
二、关于林某某主张的实体权利是否足以阻却执行的问题。
本院认为，确认本案适用法律之后，本案审查的重点即是林某某提出执行异议的诉讼请求是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》规定的能够排除执行的条件，是否可以据此阻却执行。
首先，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断。”本案讼争房屋登记在博天房地产公司而非林某某名下，据此无法认定林某某系讼争房屋的所有权人，无法阻却执行。
其次，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条规定：“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。”本案讼争房屋于2014年11月25日被查封，重庆市涪陵区人民法院作出的（2016）渝0102民初8402号民事判决虽然认定讼争房屋归林某某所有，但该判决书于2016年10月31日生效，晚于讼争房屋被查封的时间，因此林某某依据该判决书提出排除执行异议，无法阻却执行，本院不予支持。
再次，即使适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，讼争房屋也不符合其中第十六条、第十七条规定的情形。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十六条、第十七条规定：“被执行人将其财产出卖给第三人，第三人已经支付部分价款并实际占有该财产，但根据合同约定被执行人保留所有权的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人要求继续履行合同的，应当由第三人在合理期限内向人民法院交付全部余款后，裁定解除查封、扣押、冻结。被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”截止2014年11月25日讼争房屋被查封时，林某某共计向博天房地产公司支付房款205万元，尚欠175250元，属于已经支付部分价款的情形。林某某用于证明其实际占有讼争房屋的证据仅有重庆市涪陵蓝山郡物业管理处开具的物管费收据一张，该收据于2014年5月28日开具，当时林某某尚未支付完全部房款，博天房地产公司在尚未收到全部房款时就向林某某交付房屋不合常理。且一审法院查明该收据所在做帐凭证前后编码不一致，林某某对此也未作出合理解释，因此一审法院不采信该收据并无不当，林某某关于其已实际占有讼争房屋、本案属于《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十六条、第十七条规定情形的上诉理由不能成立，本院不予支持。
最后，从本案现有证据来看，讼争房屋所在的蓝山郡1号楼于2012年12月27日开始进场施工，开发商博天房地产公司于2013年4月25日取得该楼盘预售许可证，而林某某与博天房地产公司却早在2011年9月19日就签订了《房屋预售合同》，并约定了购买房屋具体的位置、面积、单价、交付日期（具体到2014年5月28日），林某某更是在签订《房屋预售合同》前两个月2011年7月19日就向博天房地产公司支付房款30万元；《房屋预售合同》和《重庆市商品房买卖合同》末尾林某某签章处只有签名却均未签署时间，两份合同均未加盖博天房地产公司骑缝章；此外，从林某某支付房屋价款的方式来看，不是向博天房地产公司支付，而是向其前法定代表人傅某个人支付；房款共分八期支付；买方林某某委托卖方博天房地产公司代为出租房屋并以租金冲抵房款等等，前述种种情形均有别于一般的房屋买卖程序和惯例，存在多处有违常理的情况，让人产生合理怀疑。因此，林某某提出的自己系讼争房屋善意购买人、对讼争房屋享有所有权能够阻却执行的主张不能成立，本院不予支持。
综上所述，林某某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费24602元人民币，由林某某负担。
本判决为终审判决。
审判长 黑小兵
审判员 周 露
审判员 宋黎黎
二〇一八年八月八日
书记员 冯 忍