浙江省绍兴市越城区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）绍越民初字第3510号
原告宋曙光。
委托代理人（特别授权代理）严炎中、钟惠芳。
被告黎春莲。
被告秦诗农。
上列两被告之共同委托代理人（特别授权代理）章关兴、金立君。
原告宋曙光与被告黎春莲、秦诗农房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年8月31日立案受理后，依法由审判员赵钦独任审判，于2012年9月26日、2013年3月8日公开开庭进行审理。原告委托代理人严炎中、钟惠芳，两被告委托代理人章关兴到庭参加诉讼。2012年9月27日至11月27日、2013年3月10日至4月10日为原、被告庭外和解期间。2012年11月28日至2013年2月10日为鉴定期间。本案现已审理终结。
原告宋曙光诉称：原告与两被告于2012年6月19日签订房地产买卖契约1份，约定原告向两被告购买位于绍兴市越城区车站路住宅3幢203室面积65.26平方米的房产，总购房款为820000元。双方同时对定金、房款交付、过户等作了明确约定。原告在签约当天即向两被告支付了100000元定金并支付了8000元中介信息服务费，但被告收取定金后在双方约定的办理过户日前后明确表示不再出卖该房屋，并拒绝配合办理有关过户手续，经原告多次催告无果，导致原告购房目的不能实现。故起诉请求判令：一、解除双方的商品房买卖合同，并判令两被告的立即向原告双方返还购房定金计人民币200000元；二、两被告赔偿因违约给原告造成的超过定金部分的损失人民币254680元（暂按涉诉房屋每平方米18000元的价格计算，最终按评估结果为准）；三、两被告向原告支付购房中介信息服务费8000元；四、本案诉讼费用由两被告承担。诉讼中，原告变更第二项诉讼请求为：判令两被告赔偿原告因违约超过定金部分的损失158422元。同时要求被告支付评估费3690元。
被告黎春莲、秦诗农辩称：双方签订房屋买合同及收取定金情况属实，但本身是原告违约，而不是被告违约，在原告没有按期付款的情况下，被告才不同意将房屋出卖给原告。被告在签订买卖协议时存在重大误解，并且被中介机构欺诈，被告当时卖给原告时理解该套房屋是单学区的房屋，但事实上签订合同时讼争房屋已经是双学区房屋了，单学区和双学区的房屋差价在1／3以上，才导致被告违约。后原、被告双方协议过程中被告要求变更协议，协议不成后才要求撤销买卖合同，故被告是在原告违约的情况下依法行使其合法权益，原告的诉讼请求不应当予以支持。同时双方在合同中对于违约的责任都已经作了明确约定，原告所主张的超过定金部分的损失被告认为没有依据，因为该差价本身是基于被告以低价在被欺诈和存在重大误解的情况下才给予的让步，该让步部分不应作为损失的依据。诉争买卖房屋本身存在租赁情况，按照合同法规定，房屋买卖双方之间应事先经承租人同意，承租人有优先购买权，故本合同系效力待定合同，本案原告的起诉依据不足。关于损失赔偿部分，被告认为：一、损害赔偿的主旨是补偿受害人的损失，本身并不带有惩罚性，并且必须是受害人实际已经受到的损失，特别是利润损失，必须有确凿证据证明这些利润是实际存在或会产生的。被告认为依据评估结论推定原告损失是明显错误的，因为在实际交易过程中，特别是买卖房屋过程中，在目前房地产形势低迷的情况下，卖方基于各方面考虑一般都会给予买方适当优惠甚至大幅度减让，难道原告就能保证其卖出该房屋就一定不低于评估价格。二、损害赔偿必须使用损益相抵规则，即由于违约方违约而致使受害人节省的费用必须在损失中扣除，原告因交易取消而可以少支出的费用，若原告要实际获得其所谓的利润损失，必须面临两次交易，并缴纳两次税费，这两项均应在损失中扣除。三、损害赔偿不能以违约方违约而获得的利益来确定赔偿额。如果按照评估结果来计算原告损失，该计算结论明显不是按原告实际损失来计算而是以被告的利益来计算，且这些利益中还包含了被告因原告欺骗而在合同当时就应当存在但被减损的利益。
原告为证明其主张，向本院提交了下列证据：
证据1、房地产买卖契约1份，要求证明原、被告签订合同买卖房屋的事实。
证据2、房产权证复印件1份，要求证明两被告在收取原告定金后将讼争房屋的房产权证交付给了原告的事实。
证据3、收条1份，要求证明两被告在签约当天收到了原告的10万元购房定金的事实。
证据4、收条1份，要求证明原告已依约向中介机构支付了8000元中介信息服务费的事实。
被告对上述4组证据质证认为，对买卖合同、2份收条、房产证复印件真实性无异议，但不能证明被告存在违约的事实，相反可以证明原告存在违约事实。
证据5、录音资料1份，要求证明两被告在双方商定的办理过户日前后多次表示不再出卖案涉房屋，导致原告购房目的无法实现的事实。被告质证认为，对录音内容真实性无异议，具体应当以录音的内容为准，不应当以整理资料为准。录音内容只反映了双方在签订合同后要求变更或者撤销合同的一个协商过程，这一过程本身也是在原告违约后，因为按照合同约定，原告应当在8月5日之前付清房款，而录音时间是在8月8日，是在原告违约后产生的变更和撤销问题。因双方没有协商一致，故不能作为协商的依据。
证据6、中介房源信息1份，房价实际成交价参考资料1组，要求证明与讼争房屋类似区域和面积的房屋的市场价。被告质证认为，网上的参考价不具有可参考性，本案实际上不需要评估，理由如下：合同中已经明确了毁约方责任约定，房屋涨价部分本身并不是原告的直接损失，实际上被告在卖房给原告的时候该房屋房价已经上涨，只不过是被告不知情，当时存在主观上的重大误解，不应当以被告不知道房屋当时已经涨价的情况而把涨价部分归纳为原告的可得利益，这个推理是明显不成立的。即使要算的话也只能从6月19日开始计算到现在房屋解约后这段时间房屋涨价部分的损失。
证据7、申请法院委托评估机构对讼争房屋现价进行评估。根据原告的申请，本院委托绍兴市博大房地产评估有限公司对讼争房屋的价值进行评估，该评估机构于2013年1月29日出具房地产估价报告1份，其评估结果为：估价对象在估价时点上的房地产价值为1078422元。原告认为，对评估报告的真实性及结论均无异议，同意按照评估机构认定的价值来计算原告的损失。原告的损失应是1078422元减去房屋购房款820000元为258422元。同时3690元评估费应由被告承担。被告认为，对评估报告真实性、合法性无异议，对其证明内容有异议。从评估报告看，评估点是在2012年12月25日，只能证明在12月25日的对应价值是1078422元，但并不能证明双方在6月19日签订合同时房屋的实际价值。被告认为对于损失赔偿，本身就不带有惩罚性，且在目前房地产不景气的情况下，可能存在双方签订合同时，原告降低了相应的价值。在此前提下，原告当时买方价值本身就低于市场价值，原告下次出卖该房的时候也会低于此市场价值。按合理合法的原则，应确定签订合同当时的市场价值，仅凭该评估报告不能认定原告因交易取消所产生的实际损失。
证据8、评估费发票1份，要求证明原告支付评估费3690元的事实。被告质证认为，评估报告不能作为原告损失的依据，故评估费不需要被告承担。即使法院认为评估报告可以作为原告损失的依据，评估费也应由原告承担。
被告为证明其主张向本院提交了下列证据：
证据1、2012年6月16日绍兴晚报1份，要求证明被告在买卖房屋的时存在重大误解，2012年6月16日讼争房屋已经是双学区，小学是北海小学，中学是绍兴一中初中部，房屋价值已经大幅提升，当时被告不知情，才把房屋卖给原告。原告质证认为，对证据真实性无异议，对其证明目的有异议，该份晚报时间是2012年6月16日，而双方签订合同时间是2012年6月19日，也就是说，双方在签订商品房买卖合同的时候已经明知案涉房屋是双学区，因此不存在重大误解。
证据2、房屋租赁协议复印件1份，要求证明讼争房屋被告实际上已经出租给了第三人王少华。原告质证认为，该证据系复印件，真实性无法确定，内容也无法认定，但该房屋是否出租，并不能说明租赁房屋不能买卖，承租人是否行使优先购买权是承租人的权利，不影响原、被告双方进行房屋买卖。
本院对上述证据分析认证认为，原告提供的证据1、2、3、4，被告对其真实性没有异议，本院予以认定；证据5，被告对其真实性没有异议，可以证明被告不同意按合同约定价格将房屋出卖给原告的事实，本院予以认定；证据6，与本案缺乏关联性，本院不予认定；证据7，系本院委托具有评估资质的评估机构依法定程序作出的评估结论，其证明力可予确认。证据8，本院对其真实性予以认定。被告提供证据1，原告对其真实性没有异议，本院予以认定；证据2，与本案缺乏关联性，本院不予认定。
经审理查明：被告黎春莲、秦诗农系夫妻关系。2012年6月19日，原告宋曙光与被告黎春莲、秦诗农通过中介签订《房地产买卖契约》1份，约定两被告将位于绍兴市越城区车站路住宅3幢203室房屋（建筑面积65.26平方米，附带车棚6平方米、管道煤气、有线电视及机顶盒）转让给原告。协议约定：上述房产价格为820000元；第一次于2012年6月19日付定金人民币100000元整，第二次于2012年8月5日前公证处公证完毕后以现金全额付清，此后该房出租房租由原告收取，押金由被告移交原告；若原告中途毁约，原告不得向被告索还定金，若被告中途毁约，被告应在毁约之日起一日内将定金退还给原告另给付原告相当于定金数额同等违约金；信息服务费8000元，由原告支付，签约后若有一方毁约，毁约方应承担信息服务费。上述房屋买卖合同签订后，原告向被告交付定金100000元，并支付中介信息服务费8000元，被告黎春莲于2012年6月19日出具收条1份，载明“今收到宋曙光购车站路住宅3幢203室房屋定金合计人民币壹拾万元整”。现原告以被告拒绝履行合同为由，起诉要求解除合同，双倍返还定金并赔偿损失。
另查明，绍兴市越城区教育局于2012年6月15日公布2012学年绍兴市区公办小学招生施教区，本案所涉房屋所在火车站社区（车站路以西）划入北海小学教育集团胜利校区施教区。同时查明，本案讼争房屋经原告申请本院委托绍兴市博大房地产评估有限公司进行评估，该评估机构评估上述房产价值为1078422元。
本院认为，原告宋曙光与被告黎春莲、秦诗农签订的房屋买卖合同，双方主体适格，意思表示真实，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，应认定合法有效。买卖合同双方当事人应当按照诚实信用、等价有偿、公平交易的原则履行合同义务。关于被告提出原告违约在先，未按合同约定付款的辩称，本院认为，根据双方合同约定，原告向被告交付100000元定金之后，被告应当于2012年8月5日前协助原告办理公证，待公证完毕后原告再向被告支付剩余房款。本案中，被告未按约定配合原告办理公证手续，是原告不支付剩余房款的原因，也是合同无法继续履行的根本原因，根据原告提供的录音证据，亦可反映出被告不同意出卖房屋而构成违约的事实，故对被告上述辩称，本院不予采纳。关于被告认为其签订合同时存在重大误解，合同应当撤销的辩称，本院认为，因本案所涉房屋施教区调整系教育部门公开公布信息，新闻媒体予以报道，从被告提供的2012年6月16日的《绍兴晚报》即可看出，对该项全社会公布信息，被告作为房屋出卖人，理应及时了解，且原、被告签订房屋买卖合同时间为2012年6月19日，上述信息于6月15日公布，6月16日即见报，不存在原告或中介机构故意隐瞒事实或串通欺骗的事实。被告对所签订合同、收取定金的事实均无异议，两被告作为具有完全民事行为能力的成年人，应当对其行为具有认识并承担责任，故对被告的上述辩称，本院不予采纳。被告关于讼争房屋出租给第三人，房屋买卖应当先经承租人同意的辩称，本院认为，法律对承租人优先购买权的规定，系对承租人用益物权的保护，本案中相关承租人并没有对原、被告双方的买卖合同提出异议，被告作为合同当事人不能以此作为合同效力待定的抗辩理由，综上，本案中原、被告所签合同真实有效，被告违约在先，且由于被告的违约行为致使原告合同目的不能实现，现原告要求解除双方签订的房屋买卖合同，符合法律规定，本院予以支持。同时，根据《中华人民共和国担保法》第八十九条规定以及双方合同条款约定，被告应当双倍返还原告给付的定金，对原告该项诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张损失部分，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于违约所造成的损失，包括合同履行后可获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中讼争房屋现价进评估其价值为1078422元，原、被告合同约定房屋价款为820000元，其差价为258422元，已远超过双方合同约定的定金数额，根据公平原则，当守约一方所受到的损失远超过定金金额的情况下，除适用定金罚则外，其仍可向违约方主张损害赔偿，但该损害赔偿范围不宜超过扣除定金金额之后的损失部分。综上，本院确定被告赔偿原告损失158422元，对原告该项主张，本院予以支持。根据原、被告合同约定，毁约方应当承担相应的中介服务费，现被告违约，原告要求被告支付8000元中介服务费的请求，符合双方合同约定及法律规定，本院予以支持。关于评估费，根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定，诉讼费用由败诉方负担，故原告的主张符合法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国担保法》第八十九条、《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条、第一百一十三条之规定，判决如下：
一、解除原告宋曙光与被告黎春莲、秦诗农于2012年6月19日签订的《房地产买卖契约》；
二、被告黎春莲、秦诗农应双倍返还给原告宋曙光定金共计人民币200000元；被告黎春莲、秦诗农应赔偿给原告宋曙光损失共计人民币158422元；被告黎春莲、秦诗农应支付给原告宋曙光中介服务费人民币8000元；被告黎春莲、秦诗农应支付给原告宋曙光评估费3690元，上述款项于本判决生效之日起三十日内付清。
如未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取3398元，由被告黎春莲、秦诗农负担，于本判决生效之日起三十日内付清。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审判员 赵 钦
二〇一三年四月十六日
书记员 胡吉飞
附页：
《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
《中华人民共和国合同法》第一百一十三当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。