湖北省宜昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂05民终1580号
上诉人（原审原告、反诉被告）：李俊龙，男，1973年11月7日出生，土家族，住宜昌市西陵区。1107
委托诉讼代理人：范亮亮，湖北今天(宜昌)律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：陈绪昌，男，1977年4月1日出生，汉族，住宜昌市西陵区。
委托诉讼代理人：易建旻，湖北民基律师事务所律师。
上诉人李俊龙因与上诉人陈绪昌房屋租赁合同纠纷一案，不服宜昌市西陵区人民法院（2017）鄂0502民初1184号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
李俊龙上诉请求：撤销一审判决，改判支持李俊龙的一审诉讼请求，驳回陈绪昌全部反诉请求。事实和理由：一审对本案的部分事实认定不清，法律适用不当。
一、一审认定“郑新月委托其父母收回41号、42号商铺，并于2016年6月24日重新出租了他人”，郑新月是否实际收回了41号、42号商铺缺乏证据证明。另，结合原第一次开庭时陈绪昌代理人陈述郑新月直接与陈绪昌另行签订了五年期合同，“重新出租给何人”，是陈绪昌还是其他人，是本案应当查明的对裁判结果有实质性影响的基本事实。
二、基于上述第一项理由，陈绪昌主张解除合同是否符合法定条件，其本人或关联方是否仍继续利用李俊龙的装饰装修价值，均不能确定。
三、结合一审判决后新调取的证据，李俊龙与陈绪昌订立的租赁合同系为宜昌高品汽车商贸有限公司设立所进行的民事活动，该公司设立登记时陈绪昌为发起股东、法定代表人，职务为执行董事和总经理，其43号商铺作为公司的注册地，41、42、43号共同作为该公司的经营场所。在双方房屋租赁合同纠纷审理期间，该公司仍然实际使用41、42、43号商铺进行正常的经营活动。
四、在一审庭审中，法官向双方释明，建议先行办理房屋交接。因43号商铺的现状不符合《租赁合同》第三条和按照租赁物的性质使用后的状态，所以庭后李俊龙张贴《告知书》要求陈绪昌缴清43号商铺水电费，将房屋修复至原租房合同退房交付标准。实际上陈绪昌于2016年11月30日从宜昌高品汽车商贸有限公司减资退股，因为内部纠纷，所以炮制了解除合同的事由。
陈绪昌辩称，一、陈绪昌在原一审、原二审及重审中，均向法庭提交了证据，能够证明41、42号商铺的房东郑新月委托其母亲将涉案有争议的门面收回后出租给案外人汪某某。二、李俊龙所诉宜昌高品汽车商贸有限公司所发生的公司设立行为、公司经营行为等与本案无关。李俊龙所称陈绪昌系因该公司内部产生纠纷而恶意实施的，并炮制合同解除的事由不属实。请求二审依法驳回李俊龙的上诉请求。
陈绪昌上诉请求：撤销一审判决中关于本诉部分的判决，改判陈绪昌仅需支付李俊龙2016年7月8曰至2016年10月6日三个月的租金(21615元）。事实和理由：陈绪昌与李俊龙租赁合同纠纷一案，一审法院作出（2016)鄂0502民初1184号判决后，陈绪昌不服提上诉至宜昌市中级人民法院。宜昌市中级人民法院审理后发回一审法院重新审理。一审法院于2017年8月7日另行开庭对本案进行了审理，并于2017年I2月8日向陈绪昌送达了重审判决书。陈绪昌认为，重审支持了解除合同，但对于合同何时解除这一双方争议的问题，作出错误的论断，导致陈绪昌需要多支付李俊龙租金72050元。在原一审诉讼中，陈绪昌于2016年9月28日提交了反诉状，主张双方合同在2016年9月7日已经解除。但一审认为陈绪昌仅提交了短信打印件，且李俊龙是否收到短信，无法核实其真实性，因此应当从重审开庭当天作为双方解除合同的时间节点。陈绪昌认为，在原一审中，陈绪昌向法庭提交了短信，李俊龙并未否认，也没有提出任何异议。因此，陈绪昌以短信方式通知李俊龙合同解除一节，应当予以认定。退言之，即使短信真实性不能认定，但陈绪昌向法庭提交反诉状，原一审法庭于2016年10月6曰（传票确定的首次开庭日期）将反诉状送达给李俊龙，陈绪昌通过反诉的方式将解除合同的通知送达给了李俊龙。合同当事人行使合同解除权，该项权利是形成权，审判机关没有权利代替合同当事人解除合同。因此，一审以2017年8月7日开庭时组织双方办理43号房屋交接，李俊龙拒绝，从而认定双方合同在该时间节点被解除，这是对法律的错误理解和适用。
李俊龙的答辩意见同其上诉意见。
李俊龙向一审法院提出诉讼请求：1.判令陈绪昌向李俊龙支付拖欠房屋租金86460元（2016年7月8日起至2017年7月7日），并从2016年6月8日起至实际履行之日止，每日按拖欠租金数额的1%支付违约金；2.判令陈绪昌向李俊龙支付拖欠房屋租金86460元（2017年7月8日至2018年7月7日），并从2017年6月8日起至实际履行之日止，每日按拖欠租金数额的1%支付违约金。
陈绪昌向一审法院提出反诉请求：判令解除李俊龙与陈绪昌签订的《租赁合同》，李俊龙退还陈绪昌世纪欧洲城41号、42号门面装修补偿费49133元。
一审法院认定事实：2015年4月5日，李俊龙（甲方）与陈绪昌（乙方）签订《租赁合同》1份，合同约定李俊龙将位于宜昌市世纪欧洲城41、42、43号商铺（租赁面积为402平方米）出租给陈绪昌用于经营汽车装饰美容，租赁期限从2015年4月5日起至2020年5月4日止。第一、二年的租金，按每平方米税后55元计算，两年以后租金按每两年10%递增一次，直至合同期满。前两年的合同租金每月税后人民币22110元，每年税后人民币265320元。合同第五条第一款约定，从租赁物交付之日，甲方给予乙方合理的装修时间30天（其中131平方米装修至2015年7月7日），装修期间免收租金。第五条第三款约定，合同签订之日，乙方缴纳2万元押金、271平方米一年租金178860元和67000元装修补偿费用，2015年5月8日缴纳3000元押金和131平方米一年租金86460元和33000元装修补偿费用。乙方每次按一年为一个周期交付，并提前一个月预付下期一年租金给甲方。若乙方未按照约定及时向甲方预付租金，甲方有权追究乙方的违约责任，解除合同或向乙方追索滞纳金（拖欠期间，每天按拖欠额的1%计算）。合同签订后，陈绪昌向李俊龙交纳了41、42、43号商铺第一年的租金265320元和装修补偿费用10万元。
一审法院另认定：世纪欧洲城41号、42号商铺，系案外人郑新月所有，房屋面积合计271平方米。李俊龙从郑新月父亲郑安成手中承租该商铺后又将其转租给陈绪昌。因李俊龙违反协议擅自转租，郑新月委托其父母收回了上述41号、42号商铺，并于2016年6月24日重新出租给了他人。世纪欧洲城43号商铺系李俊龙所有，房屋面积131平方米，因陈绪昌未按期交纳世纪欧洲城43号商铺第二年的房屋租赁费，故李俊龙起诉至法院。2017年8月7日的庭审中，为避免上述43号商铺继续闲置、损失继续扩大，一审法院组织双方当事人先行办理房屋交接，被李俊龙拒绝。
一审法院认为，本案中陈绪昌承租世纪欧洲城41、42、43号商铺的目的是为了用以经营汽车装饰美容。而李俊龙于41、42号商铺并无处分权，致陈绪昌承租该41、42号商铺后商铺中途被权利人收回另租他人，陈绪昌整体利用上述三个商铺经营汽车装饰美容的合同目的已无法实现，陈绪昌所提解除其与李俊龙签订的《租赁合同》的反诉诉讼请求成立，一审予以支持。陈绪昌主张其于2016年9月7日已通知李俊龙解除上述租赁合同，但其就此仅提交了一份短信打印件，此短信是否真实、李俊龙是否收到，均难予认定。2016年7月8日起至2017年8月7日止的43号商铺租金93665元，陈绪昌仍须向李俊龙支付。2017年8月7日以后的租金为李俊龙自行扩大的损失，应由李俊龙自负。李俊龙请求的违约金过高，本案中的违约金应当按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算。关于41号、42号商铺的装修补偿费，因陈绪昌依据与李俊龙的《租赁合同》使用该商铺仅截止到2016年6月，所余租期对应的装修补偿费李俊龙应予返还。
综上，一审依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、陈绪昌给付李俊龙宜昌市世纪欧洲城43号商铺租金93665元。二、陈绪昌以86460元为基数，自2016年6月8日起至租金实际给付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍标准向李俊龙给付违约金；以7205元为基数，自2017年6月8日起至租金实际给付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍标准向李俊龙给付违约金。三、解除李俊龙与陈绪昌签订的《租赁合同》。四、李俊龙返还陈绪昌宜昌市世纪欧洲城41号、42号门面装修补偿费49133元。五、驳回李俊龙的其他本诉请求。上列应付款项，于判决生效后十日内履行。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费4158元，财产保全费1420元，合计5578元（李俊龙已预交），由陈绪昌负担2708.12元，李俊龙负担2869.88元，陈绪昌负担的本诉诉讼费由其在履行上述判项时一并直接转付李俊龙。反诉案件受理费1028元（陈绪昌已预交），由李俊龙负担，其在履行上述判项时一并直接转付陈绪昌。
二审中，李俊龙提交了如下证据：证据组一、宜昌高品汽车商贸有限公司企业信用信息公示报告及设立、变更工商档案。拟证明：1.陈绪昌系宜昌高品汽车商贸有限公司2015年10月22日设立时的发起股东、法定代表人，职务为执行董事及总经理，公司的经营为汽车美容等。2016年11月30日陈绪昌通过宜昌高品汽车商贸有限公司减资退出，同时被免去执行董事兼总经理、法定代表人职务。2.陈绪昌与李俊龙所签订《租赁合同》中的43号商铺是宜昌高品汽车商贸有限公司注册住所，41、42、43号商铺共同作为公司的经营场所。证据组二、收据三份、照片六张。拟证明宜昌高品汽车商贸有限公司在陈绪昌与李俊龙房屋租赁合同纠纷审理期间，仍实际使用41、42号商铺正常从事经营活动。证据组三、宜昌坤达物业有限公司证明及照片三份。拟证明：1.在2017年8月7日原审庭审中，法官向双方释明为防止损失扩大，建议先行办理房屋交接。庭审后李俊龙张贴《告知书》要求陈绪昌缴清43号商铺水电费，将房屋修复至原租房合同退房交付标准；2.43号商铺的现状不符合《租赁合同》第三条和按照租赁物的性质使用后的状态。
经庭审质证，陈绪昌对证据组一的真实性不持异议；对证据组二中的收据的真实性不持异议；对证据组三中加盖有宜昌坤达物业公司印章的两份证明，认为从证据形式上讲，属于单位出具的书面证词，因为证明所载明的内容需要有宜昌坤达物业公司的负责人或者签署意见的经办人签名，同时公章旁边也没有日期，该两份证明在形式上不符合证据的法定要求。对证据组二和证据组三中的照片因其为打印件，对真实性持异议。
本院经审查，对上述双方当事人对真实性没有异议的证据，本院予以认定。对宜昌坤达物业公司出具的两份证明，因其不符合《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第一百一十五条“单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或盖章…”的规定，本院不予认定。对李俊龙提交的其他证据，本院将综合全案证据予以认定。
二审审理查明，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，一、关于权利人郑新月是否收回争议门面并另行出租给他人的问题。陈绪昌在一审提交了郑新月给其母杨君授权管理门面的承诺书，杨君与案外人邓攀、汪光华就争议门面签订的租赁合同，及对杨君的调查笔录。上述证据证明了杨君收回争议门面，并出租给邓攀、汪光华的事实。李俊龙对除杨君的调查笔录之外的其他证据的真实性有异议，但未提交反证推翻，一审根据证据规则对上述事实予以认定并无不当，本院予以支持。
二、关于陈绪昌是否可以解除合同的问题。陈绪昌与李俊龙签订的租赁合同标的包括宜昌市世纪欧洲城41、42、43号门面，租赁面积402平方米。因李俊龙对41、42号门面系无权转租，导致权利人收回该门面另行出租，陈绪昌能够实际占有、使用的仅43号门面（131平方米），无疑会影响陈绪昌对合同预期的实现，导致陈绪昌不能实现合同目的。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，陈绪昌得以主张法定解除权。
李俊龙称陈绪昌租赁41、42、43号门面是为了宜昌高品汽车商贸有限公司经营，且41、42号门面由宜昌高品汽车商贸有限公司经营至今，43号门面系李俊龙有权出租，因此不存在陈绪昌不能实现合同目的的问题。但经查，原41、42、43号门面的承租方为陈绪昌，现41、42号门面的承租方为邓攀、汪光华，宜昌高品汽车商贸有限公司并非承租人。至于陈绪昌、邓攀、汪光华之间，及三人与宜昌高品汽车商贸有限公司之间的内部关系，根据合同的相对性原则，并非本案的审查范围。李俊龙的该项上诉理由没有法律依据，本院不予支持。
三、关于陈绪昌租金的计算时间问题。如前所述，陈绪昌是行使法定解除权，但没有证据证明陈绪昌在其主张的时间内向李俊龙交付了房屋，因此一审以庭审主持交付的时间为准计算房屋租金并无不当。李俊龙上诉称因门面不符合约定的状态所以没有接受，但经查一审卷宗相应的庭审记录为：“不接收，理由是一旦接受了就好像是认同被告主张的租赁合同已经解除，在事实上双方中止了合同履行。”而且即使门面交付存在瑕疵，也不妨碍李俊龙向陈绪昌主张违约责任。因此一审认定李俊龙不接受门面为其自行扩大的损失并不不当，本院予以支持。
综上所述，李俊龙、陈绪昌的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3432元，由李俊龙负担1831元，由陈绪昌负担1601元。
本判决为终审判决。
审判长 陈继雄
审判员 刘 强
审判员 王明兵
二〇一八年七月四日
书记员 袁昌芹