南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鼓民初字第2532号
原告张长春，男，汉族，1971年3月21日生，江苏建信置业有限公司副总经理。
被告张敬军，男，汉族，1973年8月30日生。
原告张长春与被告张敬军房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张长春到庭参加诉讼。被告张敬军经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案依法缺席开庭审理。本案现已审理终结。
原告张长春诉称：2013年1月8日，原、被告双方在本市江宁区签订厂房租赁合同，由被告租赁原告厂房。合同签订后被告支付租金2万元，后经原告催要，被告又于2013年12月27日支付租金1万元，并写下欠条一份。2013年12月21日被告承诺2014年2月8日前还清欠款，若到期不还，从欠款之日起每月按欠款总额的万分之六支付利息及违约金2万元。故原告诉至法院，请求判令被告支付租金12400元、违约金20000元及利息（自2014年1月8日起每月按总欠款额的万分之六计算利息）；被告承担诉讼费用。
被告张敬军未答辩。
经审理查明：2008年10月28日原告张长春及李某（乙方）与南京市江宁区江宁街道上湖社区村民委员会（以下简称上湖村委会，甲方）签订《土地租赁协议》，约定由乙方租赁甲方位于工业园区中心路东面土地，面积约10亩，用于设备仓库、数控加工；期限为2009年1月1日起至2026年12月31日。2013年1月8日，原告张长春与被告张敬军签订《厂房租赁合同》，由张敬军承租南京市江宁区厂房一幢及90平方米办公房，双方约定：年租金为42400元，租金每年1月8日前一次性支付完毕；租赁期限为2013年1月10日至2016年1月9日，租赁期满甲方有权收回厂房，乙方在合同期满逾期15日仍不搬走按合同总价每天千分之五赔偿给甲方；甲、乙双方约定本合同违约金为2万元，一方违约必须支付守约方违约金，等等。被告张敬军在合同承租方一栏签名，并在“承租方签名”处加盖南京军东数控科技发展有限公司合同专用章。后被告支付原告第一年度内租赁费用20000元。
2013年12月1日原告张长春（甲方）与被告张敬军（乙方）签订《厂房租赁合同解除协议》，约定：因乙方违约未按合同支付租金，双方同意于2014年1月9日终止双方签订的厂房租赁合同，乙方在合同终止后10日内把厂房内物品搬走；乙方尚欠甲方房租费22400元未支付，于2014年2月8日前一次性付清，若到期不付，自2013年1月8日起按每天万分之六计算利息，另加付原合同违约金2万元。2013年12月27日被告张敬军支付原告租赁厂房费用10000元，并为原告张长春写下欠条一份，内容为“欠条今欠到张长春租上湖工业园03幢厂房租金12400元。欠款人：张敬军日期2013年12月27日”。被告张长春于2014年1月9日后10日内搬出涉案厂房。后原告向被告催要余下款项，未果，原告诉至本院，要求判如所请。
庭审中，原告陈述，涉案厂房系原告自建，未取得产权证，也未通过行政机关的规划许可；南京军东数控科技发展有限公司法定代表人系被告，加盖该公司公章，是因为被告希望承租的厂房由该公司使用。
上述事实，有当事人陈述、厂房租赁合同、欠条等证据以及本院开庭笔录予以证实。
本院认为：公民合法的权益受法律保护。当事人订立、履行合同应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德。根据本案的具体情况，本院对以下问题进行评判：一、被告是否是厂房租赁合同的相对方；二、原、被告签订的租赁合同是否无效；三、被告是否应该支付原告租赁费用以及违约金等。
一、被告是否是厂房租赁合同相对方的问题。原告张长春与被告张敬军签订租赁合同时，被告仅在合同下方“承租方签名”处签名并加盖了“南京军东数控科技发展有限公司”的公章。后被告张敬军与原告张长春签订厂房租赁合同解除协议，并没有加盖上述公司的印章，证明原、被告双方均未将南京军东数控科技发展有限公司作为合同相对方，被告张敬军是厂房承租人；而且张敬军也是以承租人的身份为张长春写下欠条，同意支付张长春租赁费用12400元，因此张敬军与张长春签订租赁协议并非履行南京军东数控科技发展有限公司的职务行为，被告张敬军是租赁合同的相对方，是本案适格的被告，应承担本案的民事责任。
二、原、被告签订的租赁合同是否无效的问题。原告承租南京市江宁区江宁街道上湖社区土地后，未经规划行政主管部门批准，未取得建设工程规划许可证，自行建设厂房。然后以上述厂房作为标的物与承租人张敬军订立的租赁合同。根据我国《城乡规划法》第四十条，“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证”；第四十一条，“在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设的，建设单位或者个人应当向乡、镇人民政府提出申请，由乡、镇人民政府报城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。在乡、村庄规划区内使用原有宅基地进行农村村民住宅建设的规划管理办法，由省、自治区、直辖市制定。在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设以及农村村民住宅建设，不得占用农用地；确需占用农用地的，应当依照《中华人民共和国土地管理法》有关规定办理农用地转用审批手续后，由城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证”。涉案厂房至今没有取得建设工程规划许可证，属于违法建筑，原告张长春以此标的物与被告张敬军所签订的房屋租赁合同，违反法律禁止性的规定，应属无效。
三、被告是否应该支付原告租赁费用以及违约金等问题。原告与上湖村委会签订土地租赁协议，原告因此拥有上工业园区中心路东面土地的一定期限内使用权。原告可以占有、使用该土地上附着的房屋，因此原告依法享有该土地上附着物相应的权利。根据合同法的规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的应当各自承担相应的责任。原、被告之间的房屋租赁合同无效，因合同取得的财产应当返还，因此被告应将其占用的涉案房屋返还原告，被告也已返还涉案厂房。原、被告自双方发生签订合同行为之后，被告即占有、使用案涉厂房，获取了占有利益，原告可参照原合同约定，要求被告支付房屋使用费。对于原告主张的第一年度余下12400元房屋使用费用，本院予以支持。本案的房屋租赁合同无效，原告主张的违约金及利息，没有法律依据，本院不予支持。
被告张敬军经本院依法传唤未到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃。
综上所述，为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告张敬军于本判决生效之日起十日内支付原告张长春房屋使用费12400元。
二、驳回原告张长春的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费610元，公告费600元，合计1210元，由原告张长春负担310元，由被告张敬军负担900元（原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（上诉费交纳户名为南京市中级人民法院，开户银行为农行鼓楼分理处，账号为10×××76）
审 判 长 周力文
审 判 员 武加庆
代理审判员 孙 燕
二〇一四年十一月五日
见习书记员 庄 妮