舟山市定海区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0902民初921号
原告安某。
原告傅某。
两原告委托代理人杨海燕，浙江兰羽律师事务所律师。
被告王某甲（曾用名王某乙。
委托代理人张隽，北京大成（舟山）律师事务所律师。
原告安某、傅某诉被告王某甲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月15日立案受理，依法由审判员马钧钧适用简易程序公开开庭进行了审理。原告安某及两原告的委托代理人杨海燕、被告王某甲及其委托代理人张隽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告安某、傅某诉称：2013年2月2日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定：1.原告将其所有的位于舟山市定海区环城西路54号的房屋（以下简称涉案房屋）出租给被告使用。2.租赁期限为三年，自2013年2月1日起至2016年2月1日止。3.租金为每年115000元，先付后租，于每年的2月2日前支付。4.对拖欠的租金，按日万分之五计算违约金。5.被告到期不搬离的，需支付违约金20000元。
合同履行过程中，被告未按约定的时间、金额支付第三年的租金，而是于2015年2月15日、8月7日分别支付了50000元。2015年12月初，原告向被告催讨尚欠的15000元租金，被告仍表示不付，原告遂要求被告限期腾退。2016年2月1日，合同到期，被告未腾退房屋。原告于2016年2月23日、2月26日两次发短信给被告，通知其于2016年3月5日前腾退房屋，但被告至今未腾退。故原告诉至法院，要求：1.被告立刻腾退其所租赁的涉案房屋。2.恢复由被告拆除的墙体，位置按房屋建造时的设计图中标明的10、11号墙体确定，墙体标准为240mm厚、实心砖墙、水泥砂浆粉刷、表面内墙腻子、白色乳胶漆，其他不做要求。3.恢复被告拆除的阁楼楼梯柱头、栏杆及扶手，具体标准为栏杆6cm×6cm×85cm,每隔25cm一个；扶手6cm×8cm×3900cm；柱头12cm×12cm×1200cm,位于楼梯底部；柱头、栏杆及扶手皆为木制，何种木材不作要求。4.恢复单列水电系统。5.拆除涉案房屋门口的广告牌、门上方的LED灯、广告牌、标志（以墙体中线为界）。6.恢复由被告拆除的环城西路54号门牌，位置在现环城西路52号门牌处。7.被告自2016年3月26日起至上述恢复、拆除完毕之日止，按每年115000元的标准向原告支付占有使用房屋的费用。自2016年3月26日起算的理由为：被告于2016年2月1日向原告支付了4万元。扣除尚欠的第三年租金15000元、逾期支付的违约金7615元（日万分之五），剩余部分为17385元。按每年115000元的标准计算，17385元可支付55天的占用使用费。8.被告向原告支付逾期不腾退的违约金20000元。
被告王某甲辩称：由于房地产市场不景气等原因，原、被告于2014年末经口头商议，对合同约定的内容作出了变更。租金由每年115000元变更为每年100000元，支付方式由一年一付变更为每半年一付。被告按约于2015年2月15日支付了5万元租金，于2015年8月7日支付了5万元租金。2015年8月，原、被告再次协商，原告同意在合同到期后继续由被告承租，租金由每年100000元变更为每年80000元，仍为半年一付。2016年2月1日，被告向原告支付了4万元，原告也予以接受。故即使按现在被告支付租金来算，租赁期限也可算到2016年8月1日。另，2007年2月已向安某支付的定金2万元，也可折抵房租。折抵后，租赁期限则可计算至2016年11月1日。现租赁期限尚未届满，原告要求被告腾退房屋、恢复原状等皆缺乏依据。由于被告按约履行，并未违约，原告的违约金诉请亦缺乏依据。综上，对原告的诉请应予驳回。
经审理查明：原告安某与原告傅某系夫妻关系。涉案房屋登记在原告傅某名下。1999年至2013年，涉案房屋一直由原告安某经手签订租赁合同，出租给舟山市万宝物资贸易有限公司（以下简称万宝公司）。2006年12月，安某与万宝公司因涉案房屋出租一事涉诉。2007年2月5日，万宝公司向安某支付了相关房租及合同定金2万元，安某撤回起诉。原告安某与万宝公司之间于2007年签订的房屋租赁合同届满日为2010年2月1日。之后，原告安某与万宝公司于2010年又签订了房屋租赁合同，届满日为2013年2月1日。原告安某一直未将上述20000元退还给万宝公司。2013年2月2日，原告安某（甲方）与被告王某甲（乙方）签订了《房屋租赁合同》一份，约定：1.将其所有的涉案房屋出租给被告使用。2.租赁期限为三年，自2013年2月1日起至2016年2月1日止。3.每年租金为115000元，先付后用。首期租金于协议生效后支付，第二、三年的租金在每年的2月2日前支付。4.为保证合同正常履行，由乙方向甲方支付定金20000元，此定金已于2007年2月5日支付。5.合同期满，乙方不再租赁房屋的，应将原拆除的墙体予以恢复，阁楼楼梯恢复安装，并对水电系统进行单列恢复。6.合同期满，甲方继续出租房屋的，乙方有优先承租的权利。乙方可在本合同届满前向甲方提出继续租赁的申请，双方协商解决。7.乙方无故拖延支付租金的，应支付甲方逾期付款违约金，按应付租金的日万分之五计算。逾期三十天不支付的，甲方有权解除合同。8.乙方到期后不搬的，应支付违约金2万元。双方还约定了其他事项。该合同中的“定金20000元”即为前述2007年2月5日万宝公司向安某支付的20000元。原告傅某对上述出租事宜皆知情且表示同意。
2013年2月5日，被告向原告安某支付了115000元。2014年1月27日，被告向原告安某支付了115000元。2015年2月15日，被告向原告安某支付了50000元。同年8月7日，被告向原告安某支付50000元。2016年2月1日，被告向原告安某支付了40000元。2016年2月23日，2月26日，原告安某两次向被告发送短信，内容为：“王总，环城西路的店铺合同已到期，请您于2016年3月5日之前搬离并按合同要求恢复原样。”
上述事实，由两原告举证的房屋所有权证书、《房屋租赁合同》（2013年2月2日签订）、《房屋租赁合同》（2010年1月31日签订）手机短信、结婚证、被告举证的款项支付凭证、《房屋租赁合同》（1999年至2007年期间签订）、收条及原、被告陈述等证据予以证实。
本院认为：原告安某与被告于2013年2月2日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。原告傅某虽并非直接签订合同者，但其与原告安某系夫妻关系，涉案房屋又登记在其名下，其不仅对涉案房屋出租之事知情且表示同意，且在本案中作为原告提出了诉讼，故其与原告安某共同得享合同权利、承担合同义务。
关于合同第三年的履行内容是否已变更，原、被告各执一词。被告主张已变更，但未提交相应的证据。仅依实际履行情况，并不足以推定变更的事实。故被告的该主张缺乏依据，本院不予采信。由于被告未按约支付租金，故原告向被告主张欠付的租金15000元及相应的逾期付款违约金，本院予以支持。关于逾期付款违约金，依双方合同约定计算，截至合同届满日应为7655元[115000元×12天（2015年2月3日至2月14日）×0.5‰/日+65000元×173天（2015年2月15日至8月6日）×0.5‰/日+15000元×179天（2015年8月7日至2016年2月1日）×0.5‰/日]。原告主张为7615元，以其主张为限。
合同届满后，应对双方的权利义务进行清算。万宝公司于2007年向原告支付的20000元，根据原、被告在合同中的约定及原告和万宝公司之间合同的履行情况，性质应为本案合同的履约押金。经本院征询万宝公司的意见，其亦表示同意该款的相关权利归被告所有。故该20000元应先支付被告的逾期付款违约金，再支付尚欠的租金。支付后，被告尚欠原告租金2615元。
关于2013年2月2日签订的《房屋租赁合同》期限届满后，原、被告是否形成了新的租赁关系。首先，并未有证据表明原告在合同履行过程中向被告主张尚欠的15000元租金及相关的逾期付款违约金。其次，从被告对2016年2月1日支付的40000元性质的表述来看，被告无支付尚欠的15000元租金及相关的逾期付款违约金的意思表示。再次，即使不计算20000元押金，被告所支付的40000元也远超过其尚欠的租金及逾期付款违约金。最后，但并非不重要的是，从涉案房屋自1999年出租以来皆在每次租赁期限届满后签订新的租赁合同来看，形成新的租赁合同，而非单纯对原租赁合同的期限延续是涉案房屋租赁时的常态，尤其是在双方对租金、支付方式的主张不同的情况下。故被告于原租赁合同届满之日向原告支付40000元的行为，应视为被告提出了一个新的租赁合同要约。虽然之后原告向被告发短信通知其限期搬离，但原告既未对该40000元予以退还，也未在通知被告搬离时对该40000元支付租金、违约金的情况进行说明。原告对该款实际予以接受的行为，应视为对被告新租赁合同的要约作出了承诺。本院据此认定原、被告在老的房屋租赁合同期限届满后形成了新的租赁关系。
由于双方已有新的租赁关系，原告基于原租赁合同期限届满而提出的腾退诉请便失去了依据。恢复原状、逾期不腾退的违约金等诉请系基于腾退的诉请而产生，亦失去了依据。故原告的上述诉请，本院不予支持。至于被告向原告支付的40000元可供被告在新的租赁关系中承租多长时间，关乎新租赁合同的约定等，本案中不作评判。该40000元亦不抵扣本案中尚欠的租金。故被告尚应向原告支付租金2615元，并自2016年2月2日起按日万分之五的标准支付逾期付款违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告王某甲于本判决生效之日起五日内向原告安某、傅某支付尚欠的租金2615元，并自2016年2月2日起至本判决确定的履行之日止按日万分之五的标准支付逾期付款违约金；
二、驳回原告安某、傅某的其他诉讼请求。
本案受理费300元，减半收取150元，由原告安某、傅某共同负担130元，被告王某甲负担20元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。
审判员 马钧钧
二〇一六年六月十四日
书记员 潘奕颖