北京市门头沟区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）门民初字第1762号
原告方美兰，女，1963年12月7日出生。
委托代理人王晶，北京市中银律师事务所律师。
被告北京巨安金润房地产开发有限公司，住所地北京市门头沟区妙峰山镇水丁路1号院97号。
法定代表人王福生，总经理。
委托代理人韩少军，北京市富通律师事务所律师。
原告方美兰诉被告北京巨安金润房地产开发有限公司（以下简称巨安金润公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告方美兰的委托代理人王晶，被告巨安金润公司的委托代理人韩少军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告方美兰诉称：我于2004年3月5日与巨安金润公司订立《商品房买卖合同》，购买坐落于北京市朝阳区京通新城x号楼x号房屋，总价款为483535元。后我向巨安金润公司支付了首付款103535元，并向中国银行股份有限公司北京王府井支行贷款，将余下购房款380000元给付巨安金润公司。我向巨安金润公司支付了全部购房款后，巨安金润公司又将涉诉房屋转卖给了案外人王秋生，又收取了王秋生的全部购房款。王秋生现已入住该房。巨安金润公司的上述行为，导致我与王秋生签订的《个人房屋转让协议》，因无履行的可能性和必要性而被法院判决解除；我与巨安金润公司之间的房屋买卖合同也因无法履行而被法院判决解除，同时判令巨安金润公司返还我全部购房款并支付逾期返还的利息（按照银行同期贷款利息率计算）。我为了购买该涉诉房屋向银行贷款，因巨安金润公司的行为，我不但没有取得涉诉房屋，反而产生了银行贷款利息的损失，巨安金润公司应支付我因购买房屋而导致的银行贷款利息损失。故我诉至法院，请求法院依法判令巨安金润公司赔偿我的损失141614.36元。
被告巨安金润公司辩称：我公司不同意原告方美兰的诉讼请求。第一，我公司与原告之间的纠纷，你院（2011）门民初字第1908号民事判决书已经判决驳回了方美兰的诉讼请求，现在方美兰再次起诉，违反了一事不再理的原则；第二，方美兰的起诉已经超过了诉讼时效；第三，方美兰要求返还的购房款法院已经执行完毕，其中购房款483535元、利息200000元、迟延履行金50000元、案件受理费4420元，共计737955元，我公司实际支付给方美兰720000元。就支付金额来说，即使按照此次起诉的全部损失计算，方美兰共计支付的各类款项共计625149.36元，而方美兰实际收到我公司给付的款项为720000元，方美兰不存在损失；第四，方美兰提出其损失是因为我公司与其解除合同造成的，与事实不符，我公司对双方解除合同一事没有过错，即使方美兰因合同解除而产生损失，也应由其本人承担。
经审理查明：2004年3月5日，方美兰与巨安金润公司签订《商品房买卖合同》及附件，约定方美兰购买巨安金润公司开发的京通新城第x幢9层x号房屋，房屋总价款483535元。方美兰需交纳首付款103535元，余款以贷款方式支付。方美兰如约向巨安金润公司支付了首付款。2004年4月1日，中国银行北京市王府井支行（以下简称中行王府井支行）与方美兰及巨安金润公司签订《楼宇按揭担保借款合同》（以下简称《担保借款合同》），约定方美兰向中行王府井支行借款人民币380000元用于购买涉诉房屋，贷款期限为2004年4月1日至2024年4月1日，以涉诉房屋作为抵押担保，巨安金润公司提供不可撤销的连带责任还款保证。同日，中行王府井支行依约将380000元划入巨安金润公司的账户。
后，方美兰欲解除其与巨安金润公司签订的021370号《商品房买卖合同》及附件，办理涉诉房屋的退房手续。
2004年5月13日，方美兰与案外人王秋生签订《个人房屋转让协议》，约定“方美兰愿意将已购的涉诉房屋转让给王秋生。由于涉诉房屋是方美兰个人银行按揭购买，审批贷款期限为20年。自今日双方签订合同之日起，方美兰不负责任何与此房相关的一切法律责任，全权由王秋生独自承担”。当日，王秋生给付方美兰转让款117587.96元。
2004年6月28日，方美兰委托王秋生办理退房相关手续，2004年8月，王秋生与巨安金润公司签订《商品房买卖合同》，并一次性向巨安金润公司付清了购房款，后巨安金润公司将涉诉房屋交付王秋生，房屋现由王秋生居住。
另查一，2010年，中行王府井支行将方美兰、巨安金润公司诉至北京市东城区人民法院（以下简称东城法院），要求方美兰偿还借款本金306364.36元，并支付自2010年5月21日起至借款本金实际清偿之日止的利息、罚息，赔偿律师费1111.76元，同时要求巨安金润公司承担连带保证责任。2010年11月，东城法院作出（2010）东民初字第04655号民事判决书，判决解除了中行王府井支行与方美兰、巨安金润公司签订的担保借款合同，判令方美兰偿还中行王府井支行借款本金306364.36元及相应的利息、罚息，赔偿律师费1111.76元，巨安金润公司对上述债务承担连带清偿责任，方美兰、巨安金润公司共同负担诉讼费7977元。后中行王府井支行向东城法院申请强制执行，现已执行完毕。
另查二，2010年，方美兰将王秋生诉至北京市朝阳区人民法院（以下简称朝阳法院），要求解除其与王秋生于2004年5月13日签订的《个人房屋转让协议》，王秋生将涉诉房屋腾空并交付给方美兰，并支付方美兰2004年5月14日至2010年5月13日期间的房屋使用费72000元。朝阳法院于2011年3月29日作出（2010）朝民初字第17619号民事判决书，判决方美兰与王秋生于2004年5月13日签订的《个人房屋转让协议》自判决生效之日解除，驳回方美兰的其他诉讼请求。该判决现已生效。
另查三，2011年5月19日，方美兰将巨安金润公司诉至我院，要求判令解除方美兰与巨安金润公司于2004年3月5日签订的《商品房买卖合同》及附件，巨安金润公司返还购房款并支付利息共计713697.66元，赔偿原告损失100000元。我院作出（2011）门民初字第1908号民事判决书确认方美兰与巨安金润公司签订的《商品房买卖合同》于2005年8月12日解除，并判令巨安金润公司退还购房款及利息。后方美兰向我院申请强制执行，现已执行完毕，巨安金润公司共支付方美兰购房款、利息、迟延履行金、案件受理费等费用，共计737955元。
另查四，2013年，巨安金润公司将方美兰诉至朝阳法院，要求方美兰返还其代偿的购房贷款185900元，朝阳法院2013年11月5日作出（2013）朝民初字第33293号民事判决书，判令方美兰于判决生效之日起10日内返还巨安金润公司为其代偿款项185900元。方美兰上诉后，北京市第三中级人民法院于2014年3月20日，作出（2014）三中民终字第230号民事判决书，判决驳回方美兰上诉，维持原判。
为证明自己的主张，方美兰提供了如下证据予以证实：
证据一、中国银行存款回执单8份，证明原告在2010年1月至7月和2011年5月期间，共计偿还中国银行涉诉房屋贷款29350元。证据二、东城法院作出的（2010）东民初字第4655号民事判决书及中国银行的还款凭证，证明方美兰已偿还中国银行房屋贷款本金306364.36元。证据三、北京市第三中级人民法院作出的（2014）门民初字第230号民事判决书及朝阳法院作出的（2013）朝民初字第33293号民事判决书，再结合证据一、二，证明方美兰共计支付购房款及利息625149.36元。
经质证，对证据一，巨安金润公司表示对2010年1月22日、2010年2月22日的两张回执单真实性不认可，对其他的回执单真实性认可，但是对于证据一的证明目的不认可。对证据二，巨安金润公司表示对判决书没有异议，对银行的还款凭证不予认可，上面说的还款金额与判决书中的金额不一致，还款凭证上没有结清的具体金额。并不能说明方美兰的证明目的，即方美兰还款306564.36元的事实。对证据三，巨安金润公司表示对判决书的真实性认可，对于方美兰的证明目的不认可。方美兰把涉诉房屋转让给王秋生时，王秋生已经支付117587.96元；对于方美兰提出185900元应由巨安金润公司支付的主张，实际上是巨安金润公司替方美兰偿还的款项，并没有给方美兰造成损失。
证据四、我院作出的（2011）门民初字第1908号民事判决书，证明巨安金润公司应返还方美兰购房款483535元及利息，该笔购房款利息的损失与银行贷款利息的损失是不同的。经质证，巨安金润公司对该证据的真实性认可，对证明目的不认可。该判决已经执行完毕，巨安金润公司实际支付的款项是720000余元，该款包括购房款本金及利息、迟延履行金等。总之，不认可方美兰的证明目的。
证据五、北京市门头沟区人民法院（2011）门民初字第1908号民事案件的开庭笔录，时间为2011年8月22日14时，证明内容为：一、巨安金润公司认可方美兰的购房贷款应该由王秋生来还，在与王秋生商量后，巨安金润公司在收到王秋生替方美兰还贷的全部款项后，表示由巨安金润公司直接负责偿还银行贷款，因巨安金润公司没有全部还清银行贷款，导致方美兰被银行起诉并被法院执行。二、证明方美兰主张的损失为房屋升值后的房屋差价损失，不包括银行贷款的损失。对此，巨安金润公司表示方美兰所主张的损失在（2011）门民初字第1908号民事案件中已经解决了；贷款协议是方美兰与银行签订的，方美兰将涉诉房屋转让给王秋生，理应由方美兰自行与银行解除贷款协议，其公司对此没有责任。
证据六、朝阳法院作出的（2010）朝民初字第17619号民事判决书，证明因为巨安金润公司一房二卖的行为，导致了方美兰与王秋生签订的个人房屋转让协议因无履行的必要而被解除。王秋生与方美兰签订的协议与本案无关。经质证，被告对该证据的真实性认可，证明目的不认可，认为该判决书认定双方签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示；方美兰为其公司出示了授权委托书，委托其公司办理退房，故其公司不存在一房二卖的事实。
为证明自己的主张，巨安金润公司提供了如下证据予以证实：
证据一、方美兰在我院提交的2011年5月19日的民事起诉书，证明方美兰已于2011年5月以房屋买卖合同纠纷向法院起诉过，法院已经受理并解决了，方美兰再次起诉违反了一事不再理的原则。证据二、门头沟区法院作出的（2011）门民初字第1908号民事判决书，该判决生效的时间是2011年10月5日，从判决生效的时间起算，对于因合同解除造成的损失方美兰最迟应该在2013年10月4日前提起诉讼，但是方美兰直到2014年4月18日才提起诉讼，已经超过了两年的诉讼时效；还证明涉诉房屋买卖合同已经解除，相关赔偿费用已经全部解决完毕。证据三、送达回证，证明双方于2011年9月22日收到该判决书，该判决生效时间是2011年10月5日，方美兰本次起诉超过了2年的诉讼时效。
经质证，方美兰对证据一的真实性认可，但认为其诉讼请求中不包括银行贷款利息，并不属于一事不再理的范畴。对证据二的真实性认可，证明目的不认可，对于证据三的真实性认可，证明目的不认可。方美兰认为诉讼时效应该从损失实际发生时且其知道的时候开始计算的，并非从合同解除时开始计算。方美兰的损失因（2014）三中民终字第230号民事判决书生效时才产生的，所以本案没有超过诉讼时效。方美兰并没有解除合同，也没有与巨安金润公司办理退房手续，其为王秋生出具授权委托书与办理退房是不一样的。王秋生购买涉诉房屋是基于与方美兰的购房协议，但是巨安金润公司却收取了该笔购房款。王秋生给付方美兰117587.56元，是王秋生与方美兰签订的协议中应该解决的问题，与本案没有关系。对证据三的真实性认可，对其证明目的不认可。
证据四、门头沟区法院作出的（2012）门执字第539号执行通知、发款笔录、执行案件结案审批表。上述证据证明双方签订的房屋买卖合同解除后，购房款及利息720000余元已经全部执行完毕，并且执行款高于方美兰支付的购房款，双方债权债务已经全部解决完毕。对此，方美兰表示对证据四的真实性认可，证明目的不认可。执行款中的720000元包括其支付的购房款483535元，其余的款项是逾期返还购房款产生的利息。与本案中所主张的银行贷款利息是两个不同的法律关系。
证据五、朝阳法院作出的（2010）朝民初字第17619号民事判决书，证明内容与门头沟区法院（2011）门民初字第1908号民事判决书认定的事实是一致的，解除合同是原告主动要求的，原告并不存在损失。方美兰表示对证据五的真实性不认可，因为该判决不是在朝阳法院调取的，而是在门头沟区法院其他案件中调取的。认为方美兰欲解除与巨安金润公司的房屋买卖合同与实际解除合同是不一样的，其与王秋生签订协议，约定将涉诉房屋转给王秋生，房屋的贷款由王秋生偿还，与方美兰没有关系；其为王秋生出具的授权委托书不能证明已经退房的事实，巨安金润公司一直都没有提供过方美兰或王秋生办理退房的相关材料。实际情况是方美兰将涉诉房屋转让给王秋生，王秋生基于该协议取得该房屋，由王秋生偿还方美兰未偿还的贷款，后因巨安金润公司将一房二卖，收取了方美兰、王秋生两份购房款才导致了方美兰的一切损失。
上述事实，有王晶、韩少军的陈述，银行存款回执单，存款凭证，（2010）东民初字第04655号民事判决书，（2010）朝民初字第17619号民事判决书，（2011）门民初字第1908号民事案件材料及判决书，（2012）门执字第539号民事案件材料，（2013）朝民初字33293号民事判决书，（2014）三中民终字第230号民事判决书等证据在案佐证。
本院认为：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据加以证明。已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无需举证证明，但有相反证据足以推翻的除外。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
本案中双方争议焦点为：一、方美兰提起的（2011）门民初字第1908号民事案件中的购房款、购房款利息损失及其他损失，与此次方美兰提起的要求给付银行贷款利息损失是否违背一事不再理原则；二、方美兰的起诉是否超过了诉讼时效；三、方美兰是否存在损失，以及损失数额的认定。下面本院就此逐一进行论述：
首先，按照已生效的（2011）门民初字第1908号民事判决书，法院生效的判决已确认原被告双方签订的《商品房买卖合同》于2005年8月12日解除，方美兰与巨安金润公司之间的《商品房买卖合同》解除后，方美兰有权要求返还购房款，并赔偿其购房款的利息损失。该案中，方美兰主张的损失为购房款及利息损失、房屋升值损失、医疗费损失、银行信用不良记录损失、诉讼费损失、律师费损失等，不同于方美兰在本案中主张的银行贷款及利息损失，并未违反一事不再理原则。故本院对于巨安金润公司提出的方美兰以同样理由再次起诉，违反了一事不再理原则的答辩意见，不予采纳。
第二，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。依据法院查明的事实，2011年8月22日，巨安金润公司表示：其在先收到方美兰交来的全部购房款后，又和王秋生签订了房屋买卖合同，将房屋重新卖给了王秋生（王秋生于2004年8月12日一次性向巨安金润公司付清了购房款），巨安金润公司与王秋生商量由其公司负责偿还方美兰的银行贷款，后因巨安金润公司没有按期还贷款，银行才要求方美兰还款，但是银行贷款不应由方美兰偿还，应由巨安金润公司负责偿还。2013年，巨安金润公司诉至朝阳法院，要求方美兰向巨安金润公司支付代偿的银行贷款185900元，朝阳法院作出（2013）朝民初字第33293号民事判决予以支持；方美兰上诉后，北京市第三中级人民法院于2014年4月20日作出判决，驳回了方美兰的上诉，维持原判。方美兰因清偿巨安金润公司为其代偿款项185900元的损失，系于2014年4月20日才产生的。方美兰主张权利的起始时间应当自知道或应当知道其权利被侵害之日起，即自2014年4月20日起计算。本案中方美兰主张的诉讼请求未超过诉讼时效，本院对巨安金润公司提出的方美兰的起诉超过了诉讼时效的主张，不予支持。
第三，关于方美兰是否存在损失，以及损失数额的认定。根据方美兰提供的证据一、二、三，充分证明了方美兰因为购买涉案房屋共计支出本金及银行贷款利息625149.36元，在巨安金润公司偿还方美兰购房款483535元后，其损失为141614.36元。对于此笔损失，巨安金润公司表示方美兰收取的购房款及其利息等执行款项为720000元，要比方美兰支出的费用多，方美兰不存在损失。
本院认为，巨安金润公司在先收取了方美兰交来的全部购房款后，又于2004年8月12日一次性收取了王秋生付清的购房款。巨安金润公司在收取了王秋生的购房款后，承诺由其公司偿还银行贷款，巨安金润公司完全可以一次性偿还全部银行贷款，因其公司收款后没有及时偿还银行贷款，导致方美兰因清偿相关代偿款项而产生损失，该损失属于向银行贷款产生的损失；而方美兰之前主张的损失为支付的购房款损失，包括购房款的本金及利息损失，该笔损失与银行贷款及利息的损失在性质上是不一致的。故方美兰要求被告支付其损失141614.36元的诉讼请求，证据充分，合法有据，本院予以支持。巨安金润公司的答辩意见与事实不符，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第（四）项之规定，判决如下：
被告北京巨安金润房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内赔偿原告方美兰经济损失十四万一千六百一十四元三角六分。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费三千一百三十二元，由北京巨安金润房地产开发有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。
审 判 长 殷文辉
人民陪审员 高秀娥
人民陪审员 李 平
二〇一四年十二月十九日
书 记 员 韩 霄