西安市碑林区人民法院
民 事 判 决 书
（2011）碑民一初字第00628号
原告：杨怀安，男，1962年7月28日出生，汉族，无业。
委托代理人：姜宗起，陕西汉典律师事务所律师。
被告：何柏村，男，1948年4月6日出生，汉族，庆安航空机电集团职工。
被告：李爱玲，女，1954年6月5日出生，汉族，庆安航空机电集团职工。
被告：何华，女，1975年8月17日出生，汉族，东方航空公司职工。
被告：何保均，男，1975年8月17日出生，汉族，西安市公交一公司保卫科职员。
被告：段疆平，女，1975年1月30日出生，汉族，无业。
共同委托代理人：万亚平，陕西金镝律师事务所律师。
共同委托代理人：张小鹏，陕西金镝律师事务所律师。
被告：何新运，男，1961年5月12日出生，汉族，西安北沙坡城中村改造建设发展有限公司办公室主任。
委托代理人：侯琰，陕西知本律师事务所律师。
被告：西安市碑林区城中村改造办公室（原西安市碑林区城中村改造工作领导小组办公室），住所地：西安市碑林区友谊西路**号。
负责人：杜波，该办公室主任。
委托代理人：李建西，陕西再创律师事务所律师。
原告杨怀安诉被告何柏村、李爱玲、何华、何保均、段疆平、何新运、西安市碑林区城中村改造办公室（以下简称碑林区城改办）财产损害赔偿纠纷一案。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原、被告委托代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告杨怀安诉称，1988年3月9日，何柏村（曾用名何鼎荣）与杨怀安签订协议书，约定，卖方何鼎荣愿将西安市北沙坡村祖上遗留分家析产后，属于其本人所有的房产一院全部卖给杨怀安所有。协议签订后，何柏村将其房屋土地使用证及东西两临界墙判决书移交杨怀安。1993年至1994年5月期间，原告对所购买的院落进行拆除重建。1994年，原告又购买了何柏村南邻属于何柏村二哥何庆岳及大哥何鼎岳部分房产及院落，新建成1236.906平方米框架三层楼房一栋，并在三层楼房顶部加盖轻钢材料简易房一层，建造了院墙及大门。1995年3月，原告将所盖新楼房一部分及院落出租给西安西北电力电器制造公司作为车间及办公场地使用。2000年4月9日，何柏村等人将原告赶出北沙坡村。2007年12月9日，何柏村等人与碑林区城改办签订了《拆迁安置协议》，碑林区城改办拆除了北沙坡村房屋。2009年7月22日，西安市中级人民法院作出终审判决，确认了原告在本市北沙坡村投资建设1236.906平方米三层框架楼及第四层轻钢结构简易房的事实，同时确认原告享有在北沙坡村投资建设1236.906平方米三层框架楼及第四层轻钢结构简易房财产补偿权。被告等人将本属于原告有处分权的房屋作为自有房屋同意由碑林区城改办拆除并获得了巨额财产，已经侵犯了原告的合法权益。而碑林区城改办在明知所拆房屋实际利益人为原告的情况下，却为被告安置房屋，已构成共同侵权。由于本案在审理过程中，何鼎岳死亡，故放弃追究给何鼎岳安置105平方米房屋的补偿权。现起诉要求：1、第一至第六被告共同赔偿原告在北沙坡村所建房屋财产损失3194495元；2、第一至第六被告共同赔偿原告所建房屋因拆迁获得的财产2673004元；3、请求碑林区城改办对此承担连带赔偿责任；4、诉讼费由被告负担。
被告何柏村、李爱玲、何华、何保均、段疆平辩称，何保均、段疆平不是碑林区北沙坡村房屋的所有权人，因此2007年在该房屋拆迁时，既不是被拆迁人，也没有取得过拆迁补偿款，与原告没有任何法律或合同关系，因此何保均、段疆平不是本案适格被告。何华是因赠与取得拆迁人资格，故何华没有向原告赔偿财产损失的义务，原告无权向何华主张权利。2001年3月26日碑林区土地局碑土地监发（2001）第XX号《土地行政处罚决定书》又作出了要求原告“退还非法占用的集体土地，在本处罚决定书下发之日起15日内，自行拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和附属设施”。该处罚决定书生效后，原告对碑林区北沙坡村的房屋已经不再享有合法的所有权。原告不享有北沙坡村房屋的赔偿请求权，只能享有房屋的财产补偿。补偿应根据该建筑物的年限、质量、成新对建筑物的残值予以补偿。拆迁安置是对基于北沙坡村集体土地具有所有权和所有权的单位或个人才能成为被拆迁安置的对象，故原告不是合法的拆迁对象，因此不享有被征用土地上的房屋拆迁补偿款，请求驳回原告的诉讼请求。
被告何新运辩称，其不是本案适格的被告，请求驳回原告的诉讼请求。
被告碑林区城改办辩称，其在实施城中村改造时，何柏村等人是村民，城改办与何柏村等人签订拆迁安置协议并无过错。原告不是合法的被拆迁人，故请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，1988年3月9日杨怀安与何柏村签订协议书，约定，经中间人郭宝民介绍，何柏村愿将北沙坡村祖上所留的经分家析产后属于其所有的房产一院全部卖给杨怀安所有，并约定院内现有楼房三间，平房二间，厕所一个，树木十棵，合价为30000元。协议签订后，杨怀安通过中间人郭宝民将购房款给何柏村，何柏村将原北沙坡村房屋土地使用权证及西邻界墙判决书等交付杨怀安。1993年9月至1994年期间，杨怀安将购买何柏村的上述房屋拆除，并经李平安介绍，又以50000元的价格购买了何柏村南邻属于何鼎岳、何庆岳的部分院落147.4平方米及其地上附着物。杨怀安将两次购买的院落合并，在未经相关部门批准的情况下，私自在北沙坡村建盖框架结构三层房屋，加盖房屋建筑面积为1236.906平方米，并在三层上加盖轻型钢材料简易房一套。1995年10月19日杨怀安与西北电力电器制造总公司（以下简称电器公司）签订房屋租赁合同，电器公司以年租金10000元承租杨怀安北沙坡村473平方米框架结构的房屋。1999年9月杨怀安为办理上述房屋土地证，伪造其与何喜运房屋买卖协议，向碑林区土地管理局申请，并经碑林区土地局批准，向电器公司颁发了土集建（碑）字第XXX号《集体土地建设用地使用证》，并说明“临时用地；期限一年。”为此，何柏村以杨怀安非法侵占、诈骗农村土地使用权为由向碑林区土地局提出控告。2000年6月西安市碑林区土地管理局以碑地字（2000）第XX号行政决定注销了土集建（碑）字第XXX号《集体土地建设用地使用证》，并以碑土地监发（2001）第XX号《土地行政处罚决定书》，责令电器公司退还非法占用的集体土地，在归还期限内自行拆除在非法占有的土地上新建的建筑物和其他设施。此时杨怀安与何柏村之间的矛盾已经激化，杨怀安已无法正常使用上述房屋。2006年12月14日，何柏村向西安市人民政府提起行政复议申请，西安市人民政府于2007年3月7日以市政复决字（2006）XXX号行政复议决定书将碑土地监发（2001）第XX号《土地行政处罚决定书》第一项变更为责令电器公司退还非法占用的集体土地，维持碑土地监发（2001）第XX号《土地行政处罚决定书》第二项、第三项。2007年11月碑林区城改办对北沙坡整体实施拆迁改造。2008年杨怀安将本案被告诉至西安市碑林区人民法院，要求确认本市碑林区北沙坡村房产中1236.906平方米及三层上加盖的轻型钢结构简易房屋系杨怀安所建，并依法确认杨怀安享有所建上述房屋的拆迁补偿权。经西安市中级人民法院（2009）西民二终字第XXXX号民事判决书认定，由于原、被告买卖行为违反了国家禁止性规定，确认原、被告房屋买卖行为无效。杨怀安购房后将所购宅基地上原有房屋及相关附着物全部拆除，投资新建了框架结构楼房三层1236.906平方米，并在三层上加盖了一层轻钢材料简易房。故确认本市北沙坡村房产中1236.906平方米及在三层上加盖的轻型钢材简易房系杨怀安所建。2007年碑林区城改办对北沙坡村实施整体改造时将杨怀安所建的房屋拆除时，将杨怀安所建的框架结构楼房三层1236.906平方米及三层上加盖的一层轻钢材料简易房的拆迁补偿款给了何华、何新运、何鼎岳，双方争议的房屋已不存在。根据相关法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应予以折价补偿。故杨怀安享有该房屋财产补偿。因与买卖合同不属同一法律关系，故西安市中级人民法院未涉及。
又查，位于本市北沙坡村住房面积1354.51平方米，其中杨怀安建造1236.906平方米，三层以下为882.99平方米。西安市碑林区城中村改造领导小组办公室与何鼎岳签订拆迁安置协议，以原住房面积折合就地安置105平方米框架结构住房一套，由于何鼎岳在本案审理中死亡，故原告在本案放弃追究对何鼎岳的责任。碑林区城改办于2007年委托西安天正房地产价格咨询有限公司对本市北沙坡村18号房屋进行了评估，评估意见为，房屋重置成新均价为每平方米500元，室内装修及地上附着物重置成新价为106320元，其中钢架石棉瓦活动房为20833元。2010年11月1日，经陕西金达房地产评估有限公司评估，被告分得房屋价值市场价为5990730.75元。
上述事实有西安市碑林区人民法院（2008）碑民一初字第XXX号民事判决书、西安市中级人民法院（2009）西民二终字第XXXX号民事判决书、拆迁安置协议、评估报告、西安市碑林区国土资源局西碑国土监发（2005）XX号土地行政处罚决定书、西安市土地管理局土地行政复议决定书、西安市人民政府市政复决定（2006）XXX号行政复议决定书、死亡证明、情况说明、庭审笔录等在卷佐证。
本院认为，1988年3月9日杨怀安购买了何柏村位于本市北沙坡村析产后属于何柏村所有的房屋，杨怀安按协议约定支付购房款，之后杨怀安又购买了何鼎岳、何庆岳部分房屋及宅基地。由于上述买卖行为违反了国家禁止性规定，西安市中级人民法院（2009）西民二终字第XXXX号民事判决书认定，杨怀安与何柏村、何庆岳、何鼎岳的买卖行为无效，并确认本市北沙坡村1236.906平方米及三层上加盖的简易房系杨怀安所建。根据法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告杨怀安与被告何柏村、何庆岳、何鼎岳的买卖行为被法院确认无效后，双方应按照各自的过错程度承担相应的责任。由于何柏村、何庆岳、何鼎岳作为出卖人在出卖时即明知其所出卖的房屋及宅基地属于我国法律禁止流转范围，故其应对合同无效承担主要责任。对于杨怀安期待利益损失的赔偿，应考虑出卖人因土地升值及拆迁补偿所获利益予以认定。由于何鼎岳在审理过程中死亡，原告在本案中放弃该105平方米房屋的赔偿请求，依法准许。根据陕西金达房地产评估有限公司评估，被告分得房屋价值市场价为5990730.75元，扣除其中何鼎岳房屋价值68.31万元，根据双方过错责任划分及公平原则，由何柏村等一至六被告承担60%的责任计3184578.45元。由于原告主张第一至第六被告赔偿的此项损失为2673004元，故应按原告的请求予以赔偿。2007年碑林区城改办对北沙坡村实施整体改造时，在未查明本案所涉房屋权属的情况下便将杨怀安所建房屋拆除，并将该房屋的拆迁补偿付给何柏村等一至六被告，存在过错，因此碑林区城改办应当对以上损失承担连带赔偿责任。杨怀安对其所建房屋享有财产权，因碑林区城改办已将其所建房屋拆除，故杨怀安应享有该房屋财产损失赔偿权。损失赔偿计算，应按2007年西安天正房地产价格咨询有限公司对本市北沙坡村房屋评估意见，房屋重置成新均价以每平方米500元计算，原告所建房屋扣除放弃何鼎岳部分105平方米，为1131.906平方米，计金额565953元，另有钢价石棉瓦活动房价值为20833元，两项共计586786元，由碑林区城改办予以赔偿。室内装修及地上附着物由于权属不明，待权属明确后原告可另案起诉。原告要求赔偿其他损失，依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国物权法》第三十七条之规定，判决如下：
一、被告何柏村、李爱玲、何华、何保均、段疆平、何新运于本判决生效后三十日内赔偿原告杨怀安损失2673004元，西安市碑林区城中村改造办公室承担连带赔偿责任。
二、被告西安市碑林区城中村改造办公室于本判决生效后三十日内赔偿原告杨怀安房屋损失586786元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回原告杨怀安其余诉讼请求。
诉讼费57820元，由原告杨怀安负担20000元，被告何柏村、李爱玲、何华、何保均、段疆平、何新运负担30000元，被告西安市碑林区城中村改造办公室负担7820元（此款原告已预付，被告在付上述款时，直付原告）。
如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审判长 谢 虹
审判员 蒲 晖
审判员 范和瑞
二〇一三年四月十六日
书记员 许 扬