安徽省安庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖08民终736号
上诉人（原审原告）：杨贤荣，男，1974年11月21日出生，汉族，住安徽省宿松县。
上诉人（原审被告）：安徽国龙置业有限公司，住所地安徽省宿松县孚玉镇孚玉西路510号。
法定代表人：梅本强，安徽国龙置业有限公司董事长。
委托诉讼代理人：黄松林，安徽皖松律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：胡爱武，女，1976年11月11日出生，汉族，住安徽省宿松县。
上诉人杨贤荣、安徽国龙置业有限公司（以下简称国龙置业公司）被上诉人胡爱武商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省宿松县人民法院（2017）皖0826民初2474号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经阅卷，询问当事人及委托诉讼代理人，认为事实清楚，且各方当事人均未提出新的事实、证据或理由，决定不开庭进行审理。本案现已审理终结。
杨贤荣上诉请求：撤销原判决，支持杨贤荣全部诉讼请求；一、二审诉讼费用由国龙置业公司承担。事实和理由：1、案涉房屋具备交房条件后，国龙置业公司未向杨贤荣履行通知收房义务，逾期交房违约金应计算至杨贤荣实际收房的2017年6月6日。国龙置业公司未提供通知收房证据，一审法院就以通过综合验收之日为逾期交房违约金截止日错误。2、合同约定逾期交房违约金为每日总房款的万分之二，该约定未超过法定标准，双方应当按约履行。国龙置业公司未提供证据证明所购房屋是用于出租，且评估结果与实际情况不符，一审法院以房屋出租评估价为计算逾期交房违约金的参照标准，显失公平。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，商品房买卖合同未约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。然而本案双方约定了违约金，应当按双方约定的逾期交房违约金计算损失。如双方约定的违约金超过银行贷款利息30%，方可适当减少，但本案合同约定的违约金未超过银行贷款利息30%的法定标准，原判决以约定违约金过高为由变更以租金确认损失明显错误。
国龙置业公司辩称，1、杨贤荣、胡爱武在庭审中陈述，2016年12月30日及31日售楼部工作人员通过短信和微信的方式通知全体业主交房，该交房信息业已收到。所有购房户建立了微信群，杨贤荣、胡爱武也在该群中，应知道竣工验收具备交房条件的信息。因此杨贤荣、胡爱武知道房屋竣工验收状态和部分房主收房信息，国龙置业公司已履行通知义务。迟延交付房屋的计算违约金时间为2016年12月31日至2017年3月9日。2、根据相关法律规定，合同约定了违约金过高或过低的情况下，可以参照实际损失予以调整。本案约定违约金明显过高，以房屋租金为计算标准是对过高违约金的调整。综上，请求驳回杨贤荣、胡爱武上诉请求。
胡爱武未予答辩。
国龙置业公司上诉请求：请求依法改判国龙置业公司向杨贤荣、胡爱武支付违约金1200元。事实和理由：商品房合同约定商品房交付标准为第1种交付方式“该商品房验收合格”，而不是第2种“该商品房综合验收合格”因此房屋交付方式应以双方约定的商品房验收合格。况且《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。因此，房地产交付使用的法定条件是竣工验收，而非综合验收。因此无论是合同的约定还是法律的规定上诉人延期交付房屋的时间都只能计算至房屋2017年3月2日。原判决以第2种“该商品房综合验收合格”为房屋交付条件确定延期交付房屋时间无事实和法律依据。综上，请求支持上诉人国龙置业公司的上诉请求。
杨贤荣辩称，房屋买卖合同第8条的约定与法律规定相违背，应按照综合验收合格才具备交房条件。国龙置业公司通知了我收房，2017年1月20日，我到国龙置业公司收房，但此时房屋漏水、裂缝、水电又未通。2月份和5月份均去收房，房屋还是没有处理。
胡爱武未予以答辩。
杨贤荣、胡爱武向一审法院起诉请求：1.判令国龙置业公司承担违约金共计13587元；2.本案诉讼费由国龙置业公司承担。事实与理由：杨贤荣与胡爱武系夫妻关系。2015年1月18日，杨贤荣、胡爱武与国龙置业公司签订《商品房预售合同》约定：二人购买国龙置业公司位于宿松县住宅，合同成交价为426788元整。合同面积与办理房屋产权证面积差1.94平方米，杨贤荣、胡爱武已补交了该面积的价款，并分期总支付房款435449元。合同约定出卖人应当在2016年12月30日前，将合同约定及法定的商品房交付买受人使用。国龙置业公司直至2017年6月6日才履行交房义务。国龙置业开发的该房产于2017年5月11日综合验收备案，具备交房条件。合同约定出卖人逾期交房超过30天，买受人要求继续履行合同，合同继续履行的，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人应按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，共计13587元。现国龙置业公司未按照约定如期交房超过30日，故杨贤荣、胡爱武起诉至法院要求判如所请。
一审法院认定事实：2015年1月18日，杨贤荣、胡爱武与国龙置业公司签订《商品房预售合同》，杨贤荣、胡爱武购买国龙置业公司位于宿松县。合同约定该房屋总价款为426788元；交付期限为2016年12月30日前；交付条件为商品房验收合格；出卖人逾期交房违约责任为超过30日的，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同签订后，杨贤荣、胡爱武按合同约定履行了支付购房总价款435449元（含面积差价）。2016年12月30日房屋竣工后国龙置业公司通知各业主交房，有部分业主办理了交房手续并入住。新城壹号公馆小区2017年3月8日完成竣工验收备案，2017年5月11日，完成竣工综合验收。杨贤荣、胡爱武2017年6月6日办理收房手续。另查明，2016年6月至7月，本县持续降雨，6月份降水总量541.3毫米，7月份降水总量505.8毫米，共计降水37天。
一审法院认为，本案的争议焦点为：1、杨贤荣、胡爱武所购房屋何时达到合同约定的交房条件？延期交房的责任在谁？延期交房的时间如何计算？2、约定的违约金是否过高？如果违约金约定过高是否应当调整？如何调整？杨贤荣、胡爱武与国龙置业公司签订的《商品房预售合同》是双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应严格履行。杨贤荣、胡爱武依约履行了支付购房款的义务，国龙置业公司应按约定交付商品房。根据《城市房地产开发经营管理条例》十七条、十八条的相关规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当进行综合验收。由此可见，房地产开发项目竣工综合验收合格是住宅小区商品房验收合格交付使用的前提。2016年12月30日，该项目已经竣工，2017年5月11日该项目通过综合验收。经综合验收合格后方能具备合同约定的“商品房经验收合格”的交付条件,故认定2017年5月12日该商品房才具备交付条件，国龙置业公司延期交房事实存在，应承担相应的违约责任。商品房经验收合格符合交房条件后原告拒绝收房，没有合同及法律依据，故杨贤荣、胡爱武诉请延期交房时间计算至实际收房时间2017年6月6日，本院不予支持。另因2016年6月至7月宿松县遭遇强降雨天气影响工程进展，事实存在，可酌情延长交房期限10天。延期交付期限应自2017年1月10日至2017年5月12日。关于违约金的约定是否过高，应否调整问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决；当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。杨贤荣、胡爱武没有提供逾期交房给其造成损失的相关证据，本院认为，逾期交房产生的损失主要表现为不能使用房屋，国龙置业公司主张以房屋的租金为标准予以认定较为适宜。安徽天源价格房地产土地评估经济有限公司皖天源【2017】房估字第S0435号《房地产估价报告》杨贤荣、胡爱武所购房屋同幢同类的市场租金为550元/月，每天租金约为18.33元。而合同约定的违约金（已交付购房款的日万分之二，每日87元）明显超过损失的百分之三十，应认定为约定违约金过高。国龙置业公司请求调整，符合法律规定，予以采纳。本院调减违约金为该讼争房屋租金损失的130%即每日24元，自2017年1月10至2017年5月12日止共计122天，违约金为2928元（24元/天×122天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、被告安徽国龙置业有限公司自本判决生效之日五日内向原告杨贤荣、胡爱武支付逾期交房违约金2928元。二、驳回原告杨贤荣、胡爱武的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费140元，减半收取70元，由原告杨贤荣、胡爱武负担20元，被告安徽国龙置业有限公司负担50元。
各方当事人在二审未提交新证据，对原审认定事实的证据亦未要求复核，本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，综合各方当事人举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点为：一、违约金的起算日及截止日是否正确。二、计算违约金标准是否正确。
关于焦点一。《商品房预售合同》第八条约定，依照国家和地方人民政府的相关规定，在2016年12月30日前，将验收合格的商品房交付买受人使用。我国《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。该条例第十八条又进一步规定，住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收，第十八条条文列举的诸项综合验收具体要求，不仅是单项工程的工程质量验收情况还包括城市规划设计条件的落实情况及城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况等等，故此根据双方关于依照国家相关规定完成商品房交付的共同约定，一审法院关于案涉房屋交付条件为商品房综合验收合格的认定适当。自2017年5月11日起，新城壹号公馆小区已通过房地产综合验收，虽然国龙置业公司未提交直接证据证明商品房综合验收后其履行了通知义务，但根据杨贤荣陈述其在2017年2月和2017年5月均前往国龙置业公司收房，以及杨贤荣在一审陈述的因房屋质量问题一直与国龙置业公司沟通的事实，原审法院认定杨贤荣在商品房验收合格后符合交房条件的情况下拒绝收房并无不当。杨贤荣在案涉商品房已经满足交付使用条件的情况下，仍然不予收房，并主张以实际收房日2017年6月6日为计算违约金截止日，无事实和法律依据。原审法院结合相关法律规定和双方约定，并充分考虑强降水天气对工程建设的影响，确定自2017年1月10日到2017年5月12日为商品房延期交付时间，违约金计算截止日为2017年5月12日正确。
关于焦点二。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”依据上述规定，如双方合同约定的违约金过分高于实际损失，并达到《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定的“超过造成损失的30℅”时，人民法院应根据当事人适当减少的诉请，以实际损失为基准，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等多项因素，根据公平原则和诚实信用原则予以综合衡量后作出裁决。经房地产评估，杨贤荣所购房屋的市场租金为550元/月，原审法院以此租金损失为基准，认定约定违约金过高，依法调减违约金为该房屋租金损失的130%即每日24元，符合法律规定。
综上所述，安徽国龙置业有限公司及杨贤荣的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费共计796元，由上诉人杨贤荣、被上诉人胡爱武负担398元，上诉人安徽国龙置业有限公司负担398元。
本判决为终审判决。
审判长 左红
审判员 江韵
审判员 殷平
二〇一八年六月七日
书记员 程延
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；