上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民三（民）初字第1869号
原告（反诉被告）上海炯凯工贸有限公司。
法定代表人谢法林。
委托代理人周必荣，北京盈科（上海）律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海古轩工艺品有限公司。
法定代表人陈彤。
委托代理人吴季杨，上海市天华律师事务所律师。
委托代理人方叶，上海市天华律师事务所律师。
第三人上海市青浦区徐泾镇人民政府。
法定代表人王永根。
委托代理人陆月辉，上海东炬律师事务所律师。
第三人青浦区徐泾镇光联村村民委员会。
法定代表人朱连贵。
委托代理人顾朝君，上海东炬律师事务所律师。
委托代理人李庆林，上海东炬律师事务所律师。
第三人上海光联实业有限公司。
法定代表人潘雪明。
委托代理人顾朝君，上海东炬律师事务所律师。
委托代理人李庆林，上海东炬律师事务所律师。
原告上海炯凯工贸有限公司（以下简称炯凯公司）诉被告上海古轩工艺品有限公司（以下简称古轩公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月27日立案受理后依法由审判员徐冬梅独任审理。原告炯凯公司在起诉时申请财产保全，本院依法采取了保全措施，审理中原告又申请撤销保全措施，本院依法解除财产保全措施。答辩期间，被告古轩公司提出管辖异议，本院依法裁定驳回异议申请；被告古轩公司不服本院裁定上诉于上海市第二中级人民法院，上海市第二中级人民法院经审理后依法裁定驳回上诉、由本院继续审理。根据原告申请本院依法追加上海市青浦区徐泾镇人民政府（以下简称徐泾镇政府）、青浦区徐泾镇光联村村民委员会（以下简称光联村委会）、上海光联实业有限公司（以下简称光联实业）为第三人参与诉讼。审理中，被告古轩公司提起反诉，本院经审核后依法合并审理。本案于2014年10月30日第一次公开开庭进行了审理，原告炯凯公司委托代理人周必荣，被告古轩公司委托代理人吴季杨、方叶，第三人徐泾镇政府委托代理人陆月辉，第三人光联村委会、第三人关联实业共同委托代理人李庆林到庭参加诉讼。2015年1月13日本院依法组成合议庭适用普通程序进行审理。2015年3月4日本案第二次公开开庭进行了审理，原告炯凯公司委托代理人周必荣，被告古轩公司委托代理人吴季杨、方叶，第三人徐泾镇政府委托代理人陆月辉，第三人光联村委会、第三人关联实业共同委托代理人顾朝君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告炯凯公司诉称：2012年3月1日原告炯凯公司与被告古轩公司签订厂房租赁合同一份，约定原告炯凯公司将位于青浦区徐泾镇高光路XXX号第8幢房屋出租于被告古轩公司使用，租赁期限自2012年3月1日至2014年2月28日止，房租每年人民币（以下币种均为人民币）249，112元，双方另对付款方式、违约责任等进行了约定。合同签订后，原告炯凯公司按约将房屋交付给被告古轩公司使用，但被告古轩公司自2013年9月1日起一直拖欠房租、水电费等费用不付。2014年2月28日租赁合同期满自然终止后，被告古轩公司拒不返还租赁房屋，致使原告炯凯公司遭受巨大经济损失。为此，原告炯凯公司诉至法院请求：1、判令确认双方于2012年3月1日签订的厂房租赁协议于2014年2月28日因合同期满终止；2、判令被告古轩公司立即搬离并返还青浦区徐泾镇高光路XXX号第8幢房屋；3、判令被告古轩公司支付2013年9月1日至2014年2月28日期间结欠的房租124，566元；4、判令被告古轩公司支付2013年8月7日至2014年4月20日期间拖欠的水电费17，482元；5、判令被告古轩公司支付生活垃圾清运、公用水电配套费2，000元；6、判令被告古轩公司支付自2014年3月1日起至实际搬离租赁房屋之日止的房屋使用费（按20，759元／月标准）；7、判令被告古轩公司支付逾期支付房租违约金（以124，566元为本金，按照每月2%的标准，自2013年8月1日起算至判决生效日止）；8、判令被告古轩公司支付相当于两个月房租的违约金41，518元；9、诉讼费由被告古轩公司承担。
被告古轩公司辩称：不同意原告全部诉请。故本案实为动迁补偿关系，而非租赁关系，系争房屋自2013年3月开始列入动迁征收范围，且2013年3月20日被告古轩公司已收到徐泾镇政府征收办公室发出的通知，要求被告方协商好搬迁补偿事宜；自此，原被告间自租赁关系转为因动迁而致的补偿与被补偿关系。但原告方在未进行动迁征收补偿的情况下诉至法院，无事实及法律依据。被告古轩公司未拖欠原告炯凯公司任何款项，且原告炯凯公司已于2013年6月15日与第三人光联实业签订了解除土地租赁的补偿协议，其实质就是收取相应动迁补偿款的协议，故原告炯凯公司已无权向被告古轩公司收取任何租金及费用。而，被告古轩公司已多付的租金及其他款项原告炯凯公司应予以返还，为此被告古轩公司提起反诉。原告诉请无事实及法律依据。
同时，被告古轩公司反诉称：2009年1月、2012年3月被告古轩公司与原告炯凯公司签订厂房租赁合同，由被告古轩公司租用青浦区徐泾镇高光路XXX号8幢房屋计1，050平方米。2010年3月、2012年3月、2012年8月、2013年2月被告古轩公司以上海市青浦区富群图工艺品厂之名义与原告炯凯公司签订厂房租赁合同，由被告古轩公司实际租用青浦区徐泾镇高光路XXX号9幢房屋计1，050平方米。租用交房后，被告古轩公司对房屋进行了装修布局、补修装修。2009年1月，被告古轩公司在8幢房屋内部搭建阁楼17.54平方米，在8幢和9幢房屋之前的空地上建造钢结构彩钢房约400平方米，在钢结构彩钢房内搭建单层材料房40平方米，在9幢东南面外侧搭建材料房10平方米。2013年3月23日，第三人徐泾镇政府动迁办通知原被告双方称使用的厂房及土地涉及政府动迁，并让原被告双方做好动迁准备。2013年4月第三人徐泾镇政府动迁办工作人员到被告古轩公司处进行具体评估、测量实际面积、装修生产设备等，并由被告古轩公司人员签字确认。2013年5月9日，青浦区规划和土地管理局发布《拟征告知书》；5月23日，青浦区人民政府发布《征收土地方案公告》。故自2013年5月左右，被告古轩公司开始着手对自己的员工及业务进行调整，逐步停止一些经营活动，等待正式的动迁行为。经了解，2013年6月15日原告炯凯公司与第三人光联实业签订《解除租赁合同协议书》，约定第三人光联实业一次性补偿原告炯凯公司54，966，600元。被告古轩公司认为《解除租赁合同协议书》实为动迁补偿协议，54，966，600元实际是第三人光联实业支付给原告炯凯公司的动迁补偿款。因原告炯凯公司未支付被告古轩公司相应的补偿款，为此被告古轩公司反诉请求判令原告炯凯公司：1、支付房屋款390，372.37元；2、支付租赁户补偿款及可搬迁设备、不可搬迁设备款1，563，000元；3、支付水电补偿90，452.40元；4、支付停业损失费301，508元；5、支付职工遣散费25，547元；6、支付奖励费1，364，067.42元；7、支付物品损失668，950元；8、支付2013年3月25日至2014年11月5日期间在外租赁费669，547.5元；9、返还2013年6月15日至2013年8月31日已付房屋租金及押金72，657.33元；10、支付剪断电线并拆除电表导致的电线租赁费2，000元；11、支付断水并拆除水表的导致的生活用水补偿费2，470元；12、支付医疗费3，038.4元及精神损失费30，000元；13、支付多次闯入房屋致多支出的安保费117，600元；14、反诉费由反诉被告承担。
针对被告古轩公司的反诉，原告炯凯公司辩称：不同意被告反诉第1-6项诉请，本案是基于被告在租赁合同期满后逾期不交还房屋而主张腾退，至于被告所述的房屋进入动拆迁事宜，原告并不知情；若却如被告所述当初徐泾镇动迁办公室曾通知被告房屋列入征地范围的，则被告应当向徐泾镇政府申请补偿款，与原告无关。不同意被告反诉第7项诉请，原告从未委派人员对第8幢房屋进行强拆，被告反诉主张的损失没有事实及法律依据。不同意被告反诉第8项诉请，被告自行在外租赁房屋产生的费用不是被告的损失，也与本案无关，即使发生这些费用也不应由原告来负担。原被告双方签订的租赁合同期限至2014年2月，被告反诉主张至2014年11月的租赁费用没有任何依据。不同意被告反诉第9项诉请，对于已交租金押金费用金额需要核实。不同意被告反诉第10、11项诉请，原告没有采取断水断电的措施，即使被告存在这些费用的支出，也不应由原告承担，与本案无关。不同意被告反诉第12项诉请，原告没有派人进入被告公司进行殴打的行为，即使存在也应该另案处理。不同意被告反诉第13项诉请。
第三人徐泾镇政府述称：第三人徐泾镇政府对系争地块及房屋进行征收，通过合法评估对所有资产进行评估，与第三人光联实业签订《上海市征收集体土地非居住房屋补偿协议》，并由第三人光联实业与原告炯凯公司签订了《解除租赁合同协议书》，补偿金额参照第三人徐泾镇政府与第三人光联实业的相关房屋土地的评估和补偿金额，且第三人徐泾镇政府已将全部补偿款支付给了第三人光联实业。
第三人光联村委会、第三人光联实业共同述称：同意第三人徐泾镇政府的陈述，相应的补偿款第三人光联实业也已经通过解除合同、协商的方式确定并支付给了原告炯凯公司。
经开庭审理查明：2002年10月18日，原告炯凯公司（乙方）与第三人光联实业（甲方）签订《协议书》，约定由乙方租用甲方位于光联工业区内土地建造标准厂房，由乙方开设工厂或招商；出租期限为40年，自2003年4月1日至2043年3月31日，租赁土地为40亩，以实际丈量为准，每亩每年为10，000元，合计400，000元；在租用期间，凡乙方建造的房屋，乙方有权进行使用、招租，甲方不予干涉；由乙方租用甲方土地如果前10年之内由于某种原因动迁补偿不足于乙方，当时投入数扣除折旧后由甲方不足投入数，如超于10年以上，凡动迁补偿费用归乙方所有，甲方收回土地使用权。协议书另对其他内容进行了约定。
另查明，原告炯凯公司租用土地后，未经土地规划和建房部门审批，在承租土地上投资建造了诸多房屋。2009年起原告炯凯公司将其建造的第8幢房屋出租给被告古轩公司使用，并签订了几份房屋租赁合同。
2012年3月1日，原告炯凯公司（甲方）与被告古轩公司（乙方）签订了最后一份书面《厂房租赁协议》，约定：甲方将青浦区徐泾镇高光路XXX号第8幢厂房（建筑面积计1，050平方米，尚未办理产证）出租给乙方作为家具展示厅使用；乙方在不破坏房屋结构的前提下经得甲方许可可根据需要进行分隔及装修，租赁期满后房屋场所的固定装饰不能拆除或随意损坏，无偿归甲方所有；租赁期限为2年，自2012年3月1日起至2014年2月29日，年租金为249，112元，每6个月支付一次，押金为1个月租金，先付后用，每期提前1个月支付下一期租金；乙方在租赁期内使用的水电及电话费用由乙方自行承担；乙方需在支付租金的同时缴纳同期卫生、垃圾清运、公用水电配套费，具体为0.5元每平方米每月，合计为每年4，000元；由于该房屋设计动迁需要而造成协议无法履行的，双方均须服从互不承担违约责任，若有涉及该房屋的乙方搬迁费，悉数归乙方所有，如乙方有拖欠甲方租金或相关费用发生，即视为乙方自动放弃享受该权利，本协议自行终止。协议另对其他内容进行了约定。
2009年3月起租使用中，被告古轩公司在系争土地上自行搭建了彩钢房屋。
2013年3月时，上海金虹房地产估价有限公司开始对系争地块上原告炯凯公司及其他租赁户建造的房屋、设施等进行评估工作。
2013年3月20日，徐泾镇房屋土地征收补偿工作办公室发送《告知书》予被告古轩公司，表示系争房屋已列入征收补偿范围，征收补偿工作推进小组已在与原告炯凯公司就征收补偿事宜进行洽谈，被告古轩公司作为炯凯公司的承租人，也必然面临搬迁的现状，为切实保障古轩公司的合法利益，希望积极配合工作，有关搬迁补偿事宜积极与炯凯公司进行协商解决。
被告古轩公司为配合征地工作，亦上报相关资产评估、另谋他处租赁房屋。
2013年5月9日，青浦区规划和土地管理局发布沪青拟征地告（2013）第063号、第062号《拟征地告知书》，告知第三人光联村委会及其村民和第三人徐泾镇政府村被征地范围内的组织和村民，系争租赁土地在内的地块拟将被国家征收；征地财物结果确认期限至2013年5月23日。
2013年5月4日，第三人徐泾镇政府向原告炯凯公司发送《限期拆除违法建筑事先告知书》，认为原告炯凯公司在上海炯凯园区高光路XXX号擅自搭建建筑物、构筑物，责令限期拆除。
2013年6月15日，第三人光联实业（乙方）与徐泾镇房屋土地征收补偿工作办公室（甲方）签订《上海市征收集体土地非居住房屋补偿协议》，约定：双方就乙方位于徐泾镇光联村高光路XXX号非居住房屋（房屋建筑面积19，858.90平方米，无证土地40亩）补偿事宜协商一致意见；二、经由上海金虹房地产估价有限公司评估，乙方房屋总价为16，739，301元；三、房屋内装饰及附属物补偿费用4，833，154元；四、设备搬迁6，761，807元；五、停产停业损失补偿3，971，780元，水电补偿1，191，534元，职工遣散费补偿3，500，000元；七、一次性速迁奖励费18，232，448元；八、合计55，230，024元；乙方应在2013年9月14日前搬离原址并负责房屋使用人如期搬迁。
同时，第三人徐泾镇政府、光联实业表示：（一）第三人徐泾镇政府与第三人光联实业签订的《上海市征收集体土地非居住房屋补偿协议》中“一次性速迁奖励费18，232，448元”是为促使第三人光联实业快速搬迁而给予的一种奖励，奖励费用的计算方法是通过双方协商后参照《上海市征收集体土地非居住房屋补偿协议》中第三、四、五条的金额再乘以90%确定的【即（4，833，154＋6，761，807＋3，971，780＋1，191，534＋3，500，000）＊90%=18，232，448】。（二）关于员工遣散费3，500，000元，员工人数是由炯凯公司自己统计好后提交给光联实业、再由光联实业提交给徐泾镇政府的；员工人数总计411人，其中31人有缴纳社保记录（有名单，但非本案所涉古轩公司的员工），其余380人均没有名单；徐泾镇政府与光联实业协商后确定一个打包价3，500，000元。（三）水电补偿是给第三人光联实业在安装于厂房外部的水电设施的补偿费用。
2013年6月15日同日，原告炯凯公司（乙方）与第三人光联实业（甲方）签订《解除租赁合同协议书》，约定：1、甲乙双方一致同意解除双方于2002年10月18日签订的租赁协议书；2、乙方应于2013年9月30日前将位于徐泾镇光联村高光路XXX号范围内土地及地上房屋交付给甲方；3、甲方应一次性补偿乙方54，966，600元，该款20%甲方应于2013年6月30日前支付乙方，双方作一次性了结，并附补偿清单，乙方员工所有遣散费用均由乙方负责处理支付，双方再无其他任何争议；余款于乙方交房后七日内一次性付清。协议书甲乙双方各持一份，徐泾镇房屋土地征收补偿办公室备案一份，具有相同的法律效力。加：上述补偿款税收由甲方负担。协议另对其他内容进行了约定。
《解除租赁合同协议书》约定的54，966，600元中，第三人光联实业实际已经陆续支付原告炯凯公司部分款项，尚余部分款项未全额支付原告炯凯公司。因部分租赁户认为原告尚未支付其应得的动迁补偿款而拒绝搬走腾空场地房屋，第三人光联实业于2014年8月诉至本院要求炯凯公司继续履行双方于2013年6月15日签订的《解除租赁合同协议书》、交付青浦区徐泾镇光联村高光路XXX号范围内土地及地上房屋。本院于2014年12月10日依法作出（2014）青民三（民）初字第2906号民事判决，判令炯凯公司应于判决生效之日起十日内将青浦区徐泾镇光联村高光路XXX号范围内土地及地上构筑物交付光联实业。
第三人徐泾镇政府、光联实业表示：第三人光联实业补偿给原告炯凯公司的54，966，600元由以下9项组成（见《非居住房屋动迁汇总表》）：1）炯凯公司自建房屋评估价格70%（建筑面积19，372.93平方米）即16，527，048元；2）租赁户搭建房屋补偿价格70%（建筑面积485.97平方米）即212，253元；3）附着物设施评估价格4，833，154元（见评估报告）；4）水电补偿1，191，534元（建筑面积总和19，858.9平方米，按60元／平方米计算）；5）（不）可搬迁设备6，761，807元（见评估报告）；6）停业停产损失补偿3，971，780元（建筑面积总和19，858.9平方米，按200元／平方米计算）；7）职工遣散费3，500，000元（社保缴金31人约240，000元，自报411人）；8）奖励17，969，024元（扣除房屋后，系数为0.89）。原告炯凯公司表示从未见过此《非居住房屋动迁汇总表》，也从未进行过任何评估；54，966，600元是第三人光联实业因提前解除土地租赁合同而一次性赔付给原告炯凯公司的赔偿款，并非房屋土地征收的补偿款，原告炯凯公司也不认可这些所谓的明细分项组成，54，966，600元的金额是原告炯凯公司与第三人光联实业经协商一致形成的金额。
2013年8月7日，原告炯凯公司发送《协议终止通知书》表示被告租赁房屋（第9幢）已拖欠租金三月余，视作自行终止协议，要求来办理退房手续。被告古轩公司收函后就予以书面《回复》，表示因收到徐泾镇房屋土地征收补偿工作办公室送达的房屋征收补偿告知书，被告知征收补偿工作已正式进入现场、要求被告配合拆迁推进工作、并与炯凯公司协商搬迁补偿事宜，因此停止支付该告知书之后的房屋租赁费用，要求尽早来协商搬迁补偿事宜、支付相关费用。2013年8月12日原告炯凯公司致《再告》给被告古轩公司，表示：第9幢房屋认作为自动终止协议，第8幢房因配合政府征收工作而不续约或不延续合约；有关终止协议后的补偿事宜，严格按照双方之间的协议规定进行洽谈。2013年8月21日，被告古轩公司致《沟通函》给原告炯凯公司，表示：被告古轩公司没有任何违约行为，是原告炯凯公司不承认拆迁，偷换概念将征地动迁说成村里收回土地。2013年8月24日，原告炯凯公司发送《通知》，要求被告腾空第9幢房屋，之后将停止供电；第8幢房屋也将到期，做好清场工作。
2014年5月10日，原告炯凯公司张贴寄送告知书，告知被告古轩公司表示租赁合同已于2014年2月29日到期，炯凯园区应镇政府要求行将关闭，望被告看到告知书后迅速搬清房屋内物品，原告炯凯公司将收回房屋，到时房屋内存遗留物将视作废弃物处理，同时结清所欠款项。
2014年5月23日，上海市青浦区人民政府颁布沪青征地告（2014）第034号《征收土地方案公告》，系争租赁土地在内的地块被征收，由青浦区土地管理部门组织征地事务机构拟定土地补偿、青苗补偿、地上附着物补偿、房屋补偿安置方案。2014年5月底时原告诉至本院作如上诉请。
又查明，庭审中，原、被告一致确认：被告古轩公司已付租金、垃圾清运公用水电配套费至2013年8月31日、水电费已付至2013年8月6日；另有已付押金20，759元。
以上事实，由原、被告及第三人的陈述、厂房租赁协议、告知书、协议书、解除租赁合同协议书、民事判决书、拟征地告知书、征收土地方案公告、限期拆除违法建筑事先告知书、非居住房屋动迁汇总表、评估明细表、协议终止通知书、回复、再告、沟通函、通知等证据予以佐证，并经庭审质证属实，本院予以确认。
审理过程中，原、被告就以下问题产生争议：1）关于水电费问题。被告古轩公司表示：已付水电费至2013年8月6日，2013年8月7日至2014年2月期间被告古轩公司有使用过电力，但原告炯凯公司没有提供抄表数也没有收取过水电费，故被告古轩公司未曾支付。2014年2月后分电表电线被原告炯凯公司剪断后便无法使用电力，之后被告古轩公司他处接电使用并支付了电费，最后彻底被停止供电撤除电表。2013年8月7日至2014年3月27日期间被告古轩公司正常使用水力，但水费原告未收被告未交。被告古轩公司同意按照惯例支付水电费用。原告炯凯公司表示2013年8月7日至2014年4月20日期间的水电费用原告炯凯公司已经全额支付，被告古轩公司应当为其实际使用支付费用。为此原告炯凯公司提供了缴费发票、签收单、收据等证据予以佐证。
2）关于职工人数问题。原告炯凯公司表示其自有员工数约三四百人从事工艺原材料加工。被告古轩公司表示原告炯凯公司在系争地块上只有一个办公室，只有管理没有实业；被告古轩公司一共有55名员工。
3）反诉中，被告古轩公司表示：2013年8月起因双方协商不成，原告炯凯公司便对被告古轩公司进行断水断电，且强行进入房屋强拆房屋，导致房屋内存放的年代久远、珍贵的家具收藏品的损失668，950元，导致无法使用租赁房屋他处另租损失669，547.50元，导致另租电线费2，000元，导致拆除水表费用2，470元，导致员工受伤医疗及精神损失费33，038.40元。对此，原告炯凯公司表示：不存在上述炯凯公司强拆房屋致物损人损的事实，有关费用也不予认可，此些主张与本案房屋租赁合同非同一法律关系，与本案无关。
根据庭审确认的事实，本院认为：原告炯凯公司与被告古轩公司就系争的青浦区徐泾镇高光路XXX号第8幢房屋作为标的物建立房屋租赁合同关系，因标的物属于政府相关部门确认的违章建筑，故原、被告之间的房屋租赁合同依法应被确认为无效。若未遭遇动迁或征收事宜，理应按照无效合同的过错责任来分摊各项损失。
原告炯凯公司虽辩称54，966，600元的款项性质为第三人光联实业提前解约支付的一次性补偿金，而非发生土地房屋征收所得的征收补偿款。但从原告炯凯公司与第三人光联实业签订的《协议书》中“如超于10年以上，凡动迁补偿费用归乙方所有，甲方收回土地使用权”的约定、本案系争地块被公告明确进行土地征收的事实、第三人关于54，966，600元组成和构成的陈述以及动迁评估部门对包括原被告建造房屋、设施、工作人员在内的事项进行调查评估的各项事实综合来看，本院有理由相信和确认本案所涉土地房屋发生了国家征收的事实，第三人光联实业协议支付给原告炯凯公司的54，966，600元款项的性质应为征收补偿安置款，仅是因为系争土地上建造的房屋为未经审批的违章建筑、原告炯凯公司属于土地的承租人，因而以解除协议补偿之名行土地房屋征收之实。
原告炯凯公司与被告古轩公司之间就高光路XXX号第8幢房屋的租赁合同关系虽因标的物的违法而被确认为无效，但在该合同履行过程中，因发生房屋土地被国家征收而致合同终止也是不争的事实。而原告炯凯公司享受的第三人光联实业支付的54，966，600元款项中包括了原告炯凯公司自身应得的征收补偿利益，也包括了各租赁户投入并进行评估、应得的征收补偿利益。
按照上述评估和计算方法，结合各项费用补偿的对象、目的和意义，酌情确定被告古轩公司应得的征收补偿利益项目和金额有：1）租赁户房屋补偿价格70%即5，306元；2）附着物设施评估价格495，784元；3）水电补偿21，720元；4）（不）可搬迁设备评估费1，061，572元；5）停业停产损失补偿212，000元；6）职工遣散费471，842元；7）一次性速迁奖励1，405，045元；以上合计3，673，269元。
在被征收之前，被告古轩公司实际使用系争房屋的，理应支付相应的房屋使用费和水电费；在被明确征收之后，原告炯凯公司已无权再行向被告等租赁户收取房屋使用费等费用，故原告炯凯公司理应退还被告古轩公司已交2013年6月15日至2013年8月31日期间的租金及押金合计72，657元，同样被告古轩公司应支付原告炯凯公司实际使用的水电费用17，482元。对于原告炯凯公司主张2013年6月15日之后的房屋使用费、生活垃圾清运公用水电配套费之请求本院不予支持。
在无效租赁合同关系中，原告炯凯公司主张相关的违约金，没有相应的法律依据，本院不予支持。
被告古轩公司反诉主张因原告炯凯公司强拆房屋、殴打人员所致的物品损失、医疗及精神损失、增加安保费等费用，非属本案房屋租赁合同法律关系处理范围，本案不予处理。被告古轩公司因其实际使用支出在外租赁费、电线费、水表费等，要求原告炯凯公司承担没有相应的法律依据和事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：
一、被告上海古轩工艺品有限公司应于本判决生效之日起三十日内腾退青浦区徐泾镇高光路XXX号第8幢房屋；
二、被告上海古轩工艺品有限公司应于本判决生效之日起三十日内支付原告上海炯凯工贸有限公司水电费人民币17，482元；
三、原告上海炯凯工贸有限公司的其余诉讼请求不予支持；
四、反诉被告上海炯凯工贸有限公司应于本判决生效之日起三十日内支付反诉原告上海古轩工艺品有限公司各项征收补偿利益人民币3，673，269元；
五、反诉被告上海炯凯工贸有限公司应于本判决生效之日起三十日内退还反诉原告上海古轩工艺品有限公司租金及押金人民币72，657元；
六、反诉原告上海古轩工艺品有限公司的其余诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费人民币4，171.10元，由原告炯凯公司负担人民币3，854.10元，被告古轩公司负担人民币317元。本诉财产保全费人民币1，445元，由原告炯凯公司负担。反诉受理费人民币24，454.08元，由反诉原告古轩公司负担人民币6，070.40元，由反诉被告炯凯公司负担人民币18，383.70元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 徐冬梅
代理审判员 林 青
人民陪审员 潘水云
二〇一五年四月三十日
书 记 员 夏朝羡
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。
债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。
二、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
……
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
四、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。