广东省佛山市南海区人民法院
执 行 裁 定 书
（2014）佛南法执异字第146号
异议人苏宝立，住佛山市南海区。
申请执行人陈吉彬，住重庆市合川市。
委托代理人张子瑜，系广东东成律师事务所律师。
被执行人陈暖万，住佛山市南海区。
第三人广东富得比拍卖有限公司佛山分公司，住所地佛山市禅城区。
负责人郭峻海。
委托代理人黄世伟，住广东省英德市，系该司职员。
本院在执行（2013）佛南法桂执字第755号案，即申请执行人陈吉彬与被执行人陈暖万机动车交通事故责任纠纷一案过程中，本院委托第三人广东富得比拍卖有限公司佛山分公司（以下简称“富得比公司”）拍卖了登记在被执行人陈暖万名下的位于佛山市南海区桂城街道西约村福东队的房屋一间（权利证号：2320055）及其土地使用权［土地证号：集用（1989）0121**）。买受人苏宝立对此提出异议，要求撤销拍卖。本院依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
异议人称，对关于佛山市南海区桂城街道西约村福东队（桂城西约村编号：0454）拍卖结果予以撤销。事实与理由为，一、拍卖行未依法对拍卖标的展示，程序违法。2014年4月14日，富得比公司在南海区人民法院网站挂出拍卖公告，拍卖位于南海区桂城街道西约村福东队（桂城西约村编号：0454）房产一座，底价为15.656万元。拍卖公示期间，本人曾要求拍卖行带本人实地查看被拍卖标的，拍卖行以法院要求不带拍卖人去实地看房及以该房屋在村中难以找到为籍口，拒绝了本人的合理要求。拍卖行拒绝带拍卖人到现场查看的行为，违反了《拍卖法》第四十八条第二项关于拍卖标的的展示时间不得少于两日的规定。
二、评估公司未依法组织评估。评估公司在没有进入房屋内部实地查看，未调查清楚被拍卖房屋门牌号码等重要信息前提下，仅仅以流管办的编号便出具了评估报告。该未依法组织评估的行为在评估报告书中得到充分的体现。该行为导致了被拍卖人陈暖万以被拍卖的标的（桂城西约村编号：0454）并非他实际的房屋为由，其拒绝接受本次拍卖的结果，拒绝搬离其户籍所在的南海区桂城街道西约福庆村174号房产。
三、执行法庭对被执行人财产尚未采取查封、扣押等措施予以占有、控制，便委托拍卖。执行法庭在未对被执行人陈暖万的房产采取查封、扣押措施，未占有或控制被执行人的财产，便委托拍卖行拍卖。拍卖机构在无物质条件情况下组织的拍卖，不能保证买受人取得拍卖物。拍卖会结束后，陈暖万机动车交通事故责任纠纷案的被害人家属，均曾去动员陈暖万及其母亲尽快搬离拍卖物，以便早日完成拍卖，早日获得赔偿，因陈暖万及其母亲拒绝搬离而不能如偿。执行法庭未对被执行财产采取查封、扣押等措施予以占有、控制，便委托拍卖，严重上损害了本人的合法利益。
四、被执行人及其所扶养家属的生活必须品不得被强制拍卖。被执行人陈暖万称被拍卖执行的南海区桂城街道西约福庆村174号是其唯一住所，现该屋被拍卖后致使其无处可居，无家可归。尤其是在他刚出狱不久，面临巨大的生存压力与社会压力。本人姐姐曾就交收房屋问题与被拍卖人陈暖万及其大哥进行协商，陈称该房为其唯一住所，他原计划由其大哥自己出钱拍回该房的。但因为其大哥没有成功参与拍卖，导致现在其无处可居，其现要求本人支付他3至5万元用于租房居住，否则陈及其年迈的母亲不会搬离该房屋。并称若强行接收该房屋，其将采取过激行为危及社会稳定。
五、本次拍卖构成了重大误解，属可撤销民事行为。因拍卖公告公示了不正确的地址，并且拍卖行拒绝带本人到现场查看。为估算拍卖标的的价值，本人根据公示的地址（桂城西约村编号：0454）找到的西约福庆村454号。拍卖行公示不正确地址及没有展示房屋的行为，导致本人误以为找到的另一处房产为被拍卖标的，致使本人对其该房屋的价值产生错误判断。4月30日，本人在重大误解的情况下以35万元高价“成交”拍卖。
拍卖行以公示形式发出了拍卖（桂城西约村编号：0454）的要约缴请，本人拍卖时基于拍卖桂城街道西约福庆村454号的意思表示进行竞价，本人欠缺购买（桂城西约村编号：0454）的意思表示，而实际上拍卖的又是陈暖万的西约福庆村174号房产。该行为无论如何都不可能与本人内心真意一致。
本人认为，该误解已是属于决定价值之成因的关于标的性质的重大错误，符合《民通意见》第71条关于重大误解的构成要件，属可撤销的民事行为，且若不撤销将对本人造成重大的经济损失。根据《民通意见》第73条之规定，对于重大误解或者显失公平的民事行为，当事人请求变更的，人民法院应当予以变更；当事人请求撤销的，人民法院可以酌情予以变更或者撤销。
综上所述，本次拍卖会在委托评估、拍卖程序等多方面存在违反法律、法规行为，且存在重大误解。为维护法律的公平正义，保护本人的合法权益，且该拍卖合同符合《民通意见》第73条的可撤销合同。特请求贵院相关部门查清事实，纠正在拍卖过程中出现的有关问题，依法撤销本次拍卖。
申请执行人称，法院的拍卖合法有效，请法院驳回异议人的异议请求。1、拍卖行的拍卖行为程序合法。拍卖依据法律规定进行了公告，而且明确了标的物展示时间，无证据表明拍卖行拒绝异议人的实际看房要求。公告已经明确公告的展示时间是4月23、24号，异议人对标的展示及公告内容是明知的。即使拍卖行没有同异议人一起去标的现场，也不能以此为借口而免除异议人应当依据公告的内容进行自行审查拍卖标的之相关情况。2、该拍卖标的已经经过依法评估，并且评估公司出具了物价报告书，异议人没有证据证明法院委托的评估公司所出具的评估报告书不具有法律效力。该评估报告书已就拍卖的标的的相关事项有明确的表述。评估的程序内容都是合法有效的，应当予以采信。异议人对该评估报告依据公告的内容应当负有审查的义务，否则，应当由其承担不利后果。关于被执行人拒绝搬离房产的理由显然是没有事实依据的。如果是异议人的误解，则不存在被执行人拒绝接受拍卖结果的事实，这个理由显然也是荒唐的。3、申请执行人在申请执行后，法院早就对该房产进行了查封，并且依据房管部门出具的房管凭证，委托评估机构进行评估。所以，关于异议人以法院没有对拍卖财产进行查封的理由显然是没有事实依据的。4、被执行人及其扶养家属的生活必需品不得强制拍卖的理由，与异议人要求撤销拍卖结果是没有任何关联性的。而且，拍卖标的依据评估报告并没有包含被执行人及其扶养家属的生活必需品。5、本次拍卖是合法有效的，经过了合法评估、合法的拍卖后，异议人进行了拍卖，不存在重大误解的情形。第一，依据拍卖公告，涉案房产的编号是0454，评估报告也明确了相关内容及图片明确了拍卖标的。房产查明中已经写明房屋是两层、证号、实物图片，所以根本不存在重大误解的情形。而且，当天的特卖经过了多轮竞价，这足以说明异议人对拍卖涉案房屋是明知的，根本不存在重大误解的情形。5、本案执行标的是80多万元，且申请执行人现在很困难，基本上是没有了劳动能力。综上，请法院驳回异议人的异议请求。
被执行人称，对于异议人的意见，我不知道怎么发表意见，法院拍卖了我的房屋后，我就没有地方住了，希望法院不要拍卖我的房屋。
第三人称，接受法院委托后，我方有说明房屋是两层、大约在80年建设，相对比较旧。当时法官说没有空，我们就留了联系电话给竞买者，跟他们说明了情况，若他们不等我们一起，也可以自行去看房屋。我们去到之后也找到了标的，其他的竞买人咨询我方的时候，我方把具体情况一一陈述了。异议人一直都没有咨询过相关情况，而其他竞买人就有咨询和查询，拍卖时，有多人参与竞买，经过多轮竞价，最后以异议人以最高竞价35万元购得涉案房屋。异议人签署涉案房屋成交确认书后，才向我方拿评估报告看。
异议人向本院提交如下证据：
1、彩色照片打印件5页，证明西约村的门牌号码非常混乱，拍卖行没有带异议人到现场查看标的，在此错误情况下，异议人对拍卖标的有误解，要求撤销拍卖。
第三人向本院提交如下证据：
2、图片3页，证明第三人有对标的进行粘贴公告展示，因异议人没有房屋钥匙，只能提供标的外貌的照片。
申请执行人无证据提交。
被执行人无证据提交。
经质证，关于证据1，申请执行人认为这几张照片不能证明异议人所说的，相反说明了桂城西约村的编号都是其自行的编号，也就是说，本案涉案房产公告的内容上的0454号与实际编号所指的房产是一致的。即桂城西约村只有唯一的0454号房产，且评报告书、拍卖公告上的编号都是唯一的。从最后一张照片可看出，异议人所说的房产454号的外貌上的房产明显至少是3层楼以上的，但本案评估报告展示的是两层，且拍卖行也明确了是两层的旧房子。至于被执行人身份证登记的地址，跟涉案房产登记的编号不一致，跟本案是无关的。也就是说，被执行人可能有很多处房产。
被执行人对照片的真实性无意见，并称涉案房屋门牌号是174号。照片第一页是被执行人房屋的照片。第三页的照片是被执行人房屋隔壁的房屋。
第三人称照片第一页是拍卖标的，且与我方自行展示的图片是一样的。第二、三页都是拍卖标的以外的房屋。第五页的房产比较新，应该是三层楼以上的房屋，而拍卖标的是两层楼的八十年代的旧房子。且其编号是454，而拍卖标的的编号是0454。标的物的号码是根据《拍卖委托书》来陈述。
关于证据2，异议人认为，第三人称房屋有0454的编号牌，但我方到房屋现场看时，并无编号牌，而且，并没有看到第三人所说的拍卖公告。申请执行人对第三人提供的证据的三性均无意见，且这也是符合行业惯例的。拍卖行于公示期间在涉案房产粘贴了公告。异议人没有见到拍卖公告的说法，是没有其他证据佐证的。被执行人称对这些情况不清楚，没有看过这些东西。
经审查，本院对证据1、2的真实性予以确认。
经审理查明，本院于2013年10月23日立案执行申请执行人陈吉彬与被执行人陈暖万机动车交通事故责任纠纷一案，案号为（2013）佛南法桂执字第755号，立案标的为816452.72元。在执行过程中，本院于2014年1月15日查封了登记在被执行人陈暖万名下的证号为2320055的房屋。
后本院委托深圳市世联土地房地产评估有限公司佛山市分公司对涉案房屋进行评估。该公司于2014年3月6日作出世联咨字FS（2013）H03001号房地产估价报告，确定涉案房屋的评估价值为156560元。
2014年3月24日，本院委托第三人富得比公司对涉案房屋进行拍卖。本院出具的《拍卖委托书》中对涉案标的的描述为“位于南海区桂城街道西约村福东队（桂城西约村编号：0454）房产一座（标的物详见执行裁定书以及评估报告书）”。
2014年4月12日，第三人富得比公司在当天的《佛山日报》A06版上刊登拍卖公告，公告定于2014年4月30日下午16：50分在佛山市南海区桂城海五路南海区人民法院第五审判庭举行2014年第8期拍卖会对位于南海区桂城街道西约村福东队（桂城西约村编号：0454）房产一座进行第一次公开拍卖。该公告上亦注明标的展示时间为：2014年4月23、24日。
在拍卖物展示期间，第三人富得比公司因故未带异议人等竞买人现场查看房屋。后异议人自行去实地查看房屋，未向第三人提出实地看现场及查阅评估报告书等资料的要求。
2014年4月30日，异议人苏宝立以350000元最高价竞得涉案房屋。现异议人以自己误认为涉案房屋为门牌号是“454”的房屋等理由要求撤销拍卖。异议人已经缴纳保证金16000元，尚未缴纳拍卖佣金。
另查明，“桂城西约村编号：0454”中的编号是村里为了便于对出租屋进行日常管理，按照村里的出租屋数目进行的编号，不属于房屋门牌号。涉案房屋在房屋管理部门的登记地址为“桂城西约福东队”。根据佛山市南海区桂城岗社区居民委员会出具的证明，涉案房屋地址现已新编为：佛山市南海区桂城街岗社区西约福庆174号。从异议人提交的证据看，涉案房屋为两层，较为残旧，外墙未予装修，而门牌号为“454”的房屋较新，外墙予以装修，高四层。
再查明，根据拍卖会现场笔录，共有三人参与竞买涉案房屋。在涉案房屋的应价达到25万后，一人退出，仅剩异议人与另一人竞价。涉案房屋成交价35万的前一手应价为32.5万。被执行人与第三人一致确认32.5万的应价人为被执行人的哥哥。被执行人在庭审中称，其哥哥参与竞买的目的是为了拍下房屋给被执行人居住。
本院认为，关于异议人提出的评估公司未依法组织评估、被执行人及其家属的生活必需品不得被强制拍卖、本院未对涉案房屋采取查封、扣押等措施予以占有、控制等撤销拍卖的理由，本院作如下分析：首先，本院依法摇珠选定评估机构，在评估报告书送达后已送达本案各方当事人，各方当事人均无异议。异议人无证据证明该评估报告书违法。异议人作为涉案房屋买受人，在竞买涉案房屋前，已了解到涉案房屋的评估价值，亦即拍卖保留价。该评估报告亦未影响异议人的实体权利，故异议人以对评估报告有异议为由要求撤销拍卖，无事实和法律依据。其次，本院已对涉案房屋进行查封，这是法律规定的对不动产的强制控制措施，异议人以此要求撤销拍卖，并无法律依据。再次，本院仅拍卖涉案房屋，并不包括涉案房屋内的被执行人及其扶养家属的生活必需品，异议人以此要求撤销拍卖，无事实和法律依据。
因此，本案的争议焦点为异议人竞拍涉案房屋时是否存在重大误解。根据拍卖公告对涉案房屋的描述，涉案房屋地址为“位于南海区桂城街道西约村福东队（桂城西约村编号：0454）房产一座”，常理而言，房屋编号仅指房屋门牌号，实践中，房屋除了门牌号外，亦少有其他编号。涉案房屋与门牌号为“454”的房屋外观差异较大。而且，第三人虽然已按法律规定在拍卖前十五日发布公告，对拍卖的时间、地点、标的物的基本情况、标的物展示时间等情况予以明示。但第三人未在标的物展示期间带异议人查看现场，亦未主动向异议人出示关于涉案房屋的详细书面表述资料，也致使异议人未能及时澄清误解。因此，异议人认为“0454”为门牌号，基于对门牌号为“454”的房屋的认识从而参与竞拍，属于对涉案标的存在认识上的显著缺陷，导致拍卖的目的未能实现。因此，现异议人要求撤销拍卖，理据充分，本院予以支持。异议人缴纳的保证金16000元应予退回，异议人无需缴纳拍卖佣金。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十五条的规定裁定如下：
撤销第三人广东富得比拍卖有限公司佛山分公司组织的于2014年4月30日举行的第1408期拍卖会对佛山市南海区桂城街道西约村福东队的房屋（权利证号：2320055）一间及其土地使用权［土地证号：集用（1989）0121**）的拍卖结果。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交申请复议书，并按对方当事人的人数提出副本，向广东省佛山市中级人民法院申请复议。
审判长 叶志标
审判员 郭敏谊
审判员 敬志超
二〇一四年八月二十二日
书记员 梁淑仪