湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘01民终3469号
上诉人(原审第三人)：长沙市开福区赤东美光展车护理中心，住所地湖南省长沙市开福区北辰三角洲奥城D3区1029商铺。
经营者：曾娉娜，女，1985年6月27日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。
委托代理人：赵忠民，湖南精彩律师事务所律师。
委托代理人：付华，湖南精彩律师事务律师。
被上诉人(原审原告)：许光辉，男，1955年1月11日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。
被上诉人(原审原告)：杨敏，女，1975年4月13日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。
两被上诉人的共同委托代理人：吴煊，湖南芙蓉律师事务所律师。
两被上诉人的共同委托代理人：钟艳丰，湖南芙蓉律师事务所实习律师。
被上诉人(原审被告)：湖南省奥斯卡商业管理有限公司，住所地湖南省长沙市天心区黄兴南路步行商业街西厢北栋2-4楼。
法定代表人：符光，总经理。
委托代理人：彭戬，男，汉族，1974年7月15日出生，住湖南省长沙市开福区，该公司法律顾问。
上诉人长沙市开福区赤东美光展车护理中心（以下简称赤东美光展车护理中心）因与被上诉人许光辉、杨敏、湖南省奥斯卡商业管理有限公司（以下简称奥斯卡公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院作出的(2015)开民一初字第05775号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人赤东美光展车护理中心不服原审判决，向本院提起上诉，请求:撤销一审判决，确认上诉人与被上诉人奥斯卡公司签订的商铺租赁合同合法有效，并要求继续履行商铺租赁合同或赔偿相应的经济损失。事实与理由：一、上诉人与被上诉人奥斯卡公司之间的商铺租赁合同的签订征得被上诉人许光辉、杨敏的同意，内容合法、意思表示真实，具有法律效力。2013年3月27日，被上诉人许光辉、杨敏与被上诉人奥斯卡公司签订《商铺租赁合同》，合同中约定被上诉人许光辉、杨敏将开福区湘江北路三段1200号北辰三角洲奥城D3区第一层第1029号商铺租赁给被上诉人奥斯卡公司统一经营、管理，租期为15年。2014年11月1日，被上诉人奥斯卡公司将商铺出租给上诉人赤东美光展车护理中心使用，租期为120个月，自2014年11月1日起至2024年10月31日止。根据转租合同，上诉人占有、使用该商铺，进行经营活动。二、上诉人与被上诉人奥斯卡公司签订房屋租赁合同以来，拥有对开福区湘江北路三段1200号北辰三角洲奥城D3区第一层第1029号商铺的占有、使用权和经营权。一审判决在没有解除上诉人与被上诉人奥斯卡公司签订的商铺租赁合同的情形下，直接判决上诉人返还商铺，损害了上诉人的合法权益。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，特提出上诉，要求二审法院依法公正裁判。
被上诉人杨敏、许光辉辩称：一、一审判决认定事实清楚、适用法律正确、审理程序合法。一审判决虽未全部支持答辩人的起诉请求，但答辩人从尽快解决纠纷的角度出发，未再提起上诉。但答辩人的良好愿望并未得到积极正面回应，所欠的租金及违约金至今分文未付、商铺亦一直被奥斯卡公司和上诉人无偿占有使用，这明显是在继续侵害答辩人的合法权益。二、答辩人仅与奥斯卡公司形成了房屋租赁合同关系。答辩人与上诉人之间并未产生合同关系，上诉人不能以其与奥斯卡公司有次承租合同为由进行抗辩。同时，奥斯卡公司在一审判决后并未提起上诉，一审判决解除答辩人与奥斯卡公司签订的《商铺租赁合同》实际上已经生效，而在主租赁合同已经解除的情况下，次承租合同当然解除，上诉人无权向答辩人要求继续租赁房屋。三、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解释》第十七条之规定，上诉人并未承诺代奥斯卡公司支付欠付的租金和违约金，因此答辩人主张解除与奥斯卡公司之间的商铺租赁合同、收回房屋的请求应当得到支持，而上诉人亦有义务向答辩人返还商铺且应承担租赁合同解除后支付逾期腾房占有使用费。四、上诉人提出的赔偿相应经济损失的请求属于其与奥斯卡公司之间的纠纷，与本案的审理无关。
被上诉人奥斯卡公司辩称：一、我方同意上诉人的上诉理由与请求；二、本案一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，本案中次承租人处于一个独立的地位，而且经过了被上诉人许光辉的同意。奥斯卡公司与房东的合同解除，不必然导致正常经营的次承租人的合同解除。此外，上诉人愿意将今后的租金直接支付给被上诉人许光辉，而且奥斯卡公司也明确表示愿意承担欠付的租金及违约责任。因此，在能够保障房东正常的租赁权益的情况下，一审法院作出解除次承租合同的判决于法无据，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。
杨敏、许光辉向一审法院起诉请求：1、解除杨敏、许光辉与奥斯卡公司签订的《商铺租赁合同》，奥斯卡公司及赤东美光展车护理中心返还长沙市开福区湘江北路三段1200号北辰三角洲奥城D3区第壹层第1029号的商铺门面；2、奥斯卡公司支付杨敏、许光辉商铺租金595592元（自2015年3月28日起暂计算至2015年11月27日，其后租金按照合同约定标准计算至返回商铺之日止）；3、奥斯卡公司支付杨敏、许光辉违约金4420941.2元；4、奥斯卡公司承担物业费10141.92元（自2015年1月1日至2015年12月31日止，后续物业费计算至返回商铺之日止）；5、奥斯卡公司承担本案诉讼费。
原审法院经审理查明：许光辉、杨敏共同购买了长沙市开福区湘江北路三段1200号北辰三角洲奥城D3区第一层第1029号商铺，总房款11052353元。2013年3月27日，许光辉、杨敏与奥斯卡公司签订《商铺租赁合同》，约定许光辉、杨敏将该商铺租赁给奥斯卡公司统一经营管理，租期为15年，自2013年5月28日起至2028年5月27日止，合同对每年的租金标准进行了约定，奥斯卡公司在每个月的10号内支付上月租金。在租赁期内，奥斯卡公司承担及负责因商铺使用而发生的水、电、煤气、电讯、物业管理等费用以及商铺的清洁、保安、维护及管理事项。奥斯卡公司有权对租赁商铺进行转租或与第三方合作经营。合同第十条约定，如奥斯卡公司未按时支付租金逾期超过60日，则视为奥斯卡公司违约，许光辉、杨敏有权解除本协议，收回房屋。并按商铺总房款的40%作为违约金赔偿给许光辉、杨敏，违约金在违约事项发生后10日内支付到许光辉、杨敏账户，奥斯卡公司不得主张违约金过高，由此造成的各类损失均包括在违约金内，不再另行计算和赔偿。合同签订后，许光辉、杨敏依约将涉案商铺交付给奥斯卡公司使用，但奥斯卡公司自2015年3月28日起拖欠许光辉、杨敏租金至今，截至2015年11月27日，已拖欠租金345692元。
另查，2014年11月1日，奥斯卡公司与赤东美光展车护理中心签订《商铺租赁合同》，约定奥斯卡公司将涉案商铺出租给赤东美光展车护理中心使用，租期为120个月，自2014年11月1日起至2024年10月31日止。赤东美光展车护理中心现占有、使用涉案商铺。2015年11月19日，绿城物业服务集团有限公司湖南分公司长沙北辰三角洲D3区物业服务中心向许光辉、杨敏发出《催缴函》，要求许光辉、杨敏交纳2015年1月1日至2015年12月31日的物业管理费10141.92元，许光辉、杨敏尚未交纳该笔物业管理费。
本案在审理过程中，许光辉、杨敏向本院申请追加赤东美光展车护理中心为第三人，并要求赤东美光展车护理中心返还涉案商铺。
原审法院认为：一、许光辉、杨敏与奥斯卡公司签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行合同。奥斯卡公司自2015年3月28起拖欠许光辉、杨敏租金，已构成违约，根据合同约定，许光辉、杨敏有权解除合同，故对于许光辉、杨敏要求解除合同、交还商铺的诉求，该院予以支持；因合同解除权系形成权，从解除通知到达奥斯卡公司之日起，合同即已解除，许光辉、杨敏作为守约方以诉讼的方式向奥斯卡公司表达了解除合同的意思表示，故该院确认双方签订的《商铺租赁合同》自起诉状副本送达奥斯卡公司之日起（2015年12月15日）即解除。因许光辉、杨敏与奥斯卡公司签订的《商铺租赁合同》已解除，奥斯卡公司与赤东美光展车护理中心签订的《商铺租赁合同》继续履行的基础已丧失，故该租赁合同亦应当解除，赤东美光展车护理中心作为次承租人、实际占有、使用人应向许光辉、杨敏返还商铺。赤东美光展车护理中心与奥斯卡公司之间的租赁关系，可另行主张权利；
二、截至2015年11月27日，奥斯卡公司已拖欠许光辉、杨敏租金345692元，奥斯卡公司应当予以清偿。合同解除后，奥斯卡公司应按租金标准支付许光辉、杨敏商铺占用费，故自2015年11月28日起，奥斯卡公司应按应按合同约定的租金标准支付许光辉、杨敏租金或商铺占用费至商铺返还给许光辉、杨敏之日止。关于违约金。因奥斯卡公司违约造成许光辉、杨敏损失，奥斯卡公司因承担相应的违约责任，但损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失。对于许光辉、杨敏而言，其损失系租金损失，并不会影响其商铺本身的价值，合同解除后，许光辉、杨敏仍可将商铺出租或出售，因此，双方合同约定违约金为总房款的40%，明显过分高于造成的损失，该院不予支持。根据本案实际情况，该院酌情调整为第4年度租金的25%即违约金为156540元；
三、关于物业管理费。因许光辉、杨敏尚未交纳物业管理费，且交纳该项费用系许光辉、杨敏与物业管理公司之间的合同义务，与本案系不同的法律关系，许光辉、杨敏可在交纳该项费用后，根据其与奥斯卡公司之间的租赁合同的约定另行向奥斯卡公司主张权利。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：一、许光辉、杨敏与奥斯卡公司于2013年3月27日签订的《商铺租赁合同》自2015年12月15日起即解除；奥斯卡公司、赤东美光展车护理中心自判决生效之日起五日内将长沙市开福区湘江北路三段1200号北辰三角洲奥城D3区第一层第1029号商铺门面交付给许光辉、杨敏；二、奥斯卡公司自判决生效之日起五日内向许光辉、杨敏支付截至2015年11月27日止的租金345692元；其后租金、占用费按照双方签订的《商铺租赁合同》约定的租金标准计算至商铺返还给原告许光辉、杨敏之日止；三、奥斯卡公司自判决生效之日起五日内向许光辉、杨敏支付违约金156540元；四、驳回许光辉、杨敏的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费46987元，因适用简易程序减半收取23493.5元，由许光辉、杨敏承担3493.5元，奥斯卡公司承担20000元。
二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。
本院查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：综合双方当事人的诉辩意见,本案二审争议的焦点为上诉人赤东美光展车护理中心与被上诉人奥斯卡公司之间的租赁合同是否应当继续履行。本案中，出租人许光辉、杨敏与承租人奥斯卡公司签订《商铺租赁合同》，约定许光辉、杨敏将该商铺租赁给奥斯卡公司统一经营管理，承租人奥斯卡公司与次承租人赤东美光展车护理中心签订《商铺租赁合同》，约定奥斯卡公司将涉案商铺出租给赤东美光展车护理中心使用。因奥斯卡公司拖欠租金，一审判决确认解除许光辉、杨敏与奥斯卡公司签订的《商铺租赁合同》并无不妥。因许光辉、杨敏与奥斯卡公司签订的《商铺租赁合同》已解除，奥斯卡公司与赤东美光展车护理中心签订的《商铺租赁合同》继续履行的基础已丧失，赤东美光展车护理中心上诉要求继续履行合同没有事实依据，本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解释》第十七条之规定，次承租人仅有在其承诺代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院才予以支持。本案中，次承租人赤东美光展车护理中心并未承诺代奥斯卡公司支付欠付的租金和违约金，故其不能抗辩出租人杨敏、许光辉主张合同解除权。赤东美光展车护理中心作为实际占有、使用人，应履行返还商铺的义务，一审判决其应交付涉案商铺并无不妥。
综上所述，上诉人赤东美光展车护理中心的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费46987元，由上诉人长沙市开福区赤东美光展车护理中心负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 何豪杰
审 判 员 曾庆军
代理审判员 黄 琦
二〇一六年八月十六日
书 记 员 胡小博
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。