黑龙江省绥化农垦法院民 事 判 决 书（2015）绥民初字第33号原告（反诉被告）吴珊，女，汉族，1969年08月26日出生，无职业。被告（反诉原告）高洪亮，男，汉族，1982年01月15日出生，无职业。被告王月颖，女，汉族，1982年09月15日出生，无职业，。原告（反诉被告）吴珊与被告（反诉原告）高洪亮、王月颖房屋买卖合同纠纷一案，原告于2015年1月14日向本院提起诉讼，本院同日受理后，依法组成合议庭。本案于2015年3月17日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）吴珊，被告（反诉原告）高洪亮到庭参加了诉讼，本案经合议庭评议，现已审理终结。原告吴珊诉称：2012年5月16日，被告高洪亮、王月颖自愿购买原告位于绥棱农场场部7号楼六间门市房，房屋价格2100000.00元人民币整。协议约定被告首付245000.00元，剩余房款分三次付清，分别为2013年11月15日交付500000.00元、2014年11月15日交付500000.00元、2015年11月15日交付850000.00元。时至今日，被告除首付外，剩余房款一直未交，按照欠条中约定的利息也未给付。双方经过多次交涉未果。故原告为了维护自身的合法权益，要求法院依法判决被告付清房屋欠款利息285000.00元。被告（反诉原告）高洪亮答辩并反诉称：我承认欠购买原告房屋本金及利息，但原告所要利息过高。我反诉的理由是，当时买房时就说房子是有地下室和阁楼，并且这套房子是具备完全产权，可以过户的，可以司法公证，可以转让出售的，我才买的。但是通过同房产部门的核实，该房根本没有地下室，而且该房是经济适用房，不允许买卖的，所以我们不可能为套无法过户，合同有欺诈性质的房屋进行购买。反诉要求原告支付因没有的地下室造成的损失360000.00元。并且要求原告答复房屋如何过户。为什么原告单方撤销公证。被告王月颖在答辩期间未提交答辩意见。反诉被告吴珊辩称：反诉人高洪亮于2012年5月23日在平等、自愿的原则下签署的房屋买卖协议。该协议明确了房屋地址、面积、价格，以及付款方式。反诉人高洪亮于2012年5月即入住该房屋。房屋买卖协议约定三百六十平米是实际门市房面积，不可能包括其他附属建筑面积。高洪亮在反诉中提及在2014年11月发现没有地下室的问题与房屋买卖协议无关，且如有约定为何在两年半之后才发现，这既超出两年的民事诉讼时效，又与购买房屋这样重大经济活动常理不符。房屋买卖协议中明确约定房款付清后，方可办理产权过户手续。反诉人高洪亮提到我撤回公证是因为房屋有贷款，绥化农垦公证处不给予办理公证，不是我撤销公证的。在庭审中，原告（反诉被告）为证明其本诉主张向本院提供如下证据：1、2012年5月23日原告吴珊与被告高洪亮签订的房屋买卖协议一份，证明高洪亮自愿购买吴珊位于绥棱农场7号楼门市房六间共三百六十平方米，价格贰佰壹拾万元整，首付贰拾肆万伍仟元整，其中现金壹拾万元整，现有19号楼401住宅作价壹拾肆万伍仟元整。剩余房款分三次付清，2013年11月15日付伍拾万元、2014年11月15日付伍拾万元、2015年11月15日付捌拾伍万伍仟元。到期交不上房款，按1分5厘计算利息。被告高洪亮对该证据无异议。2、2012年5月16日双方签订房屋买卖合同书一份。证明原告（反诉被告）吴珊购买被告（反诉原告）高洪亮的住宅楼一套，价值145000.00元。被告预交首付款245000.00元中包含此房屋顶款145000.00元。被告（反诉原告）高洪亮对该证据无异议。欠条一份。证明被告高洪亮、王月颖未按约定支付利息。被告高洪亮对该证据无异议。原告（反诉被告）吴珊房屋产权证六个。证明六个门市房系原告单独所有。被告高洪亮对该证据无异议。5、2015年2月4日绥棱农场建设科出具的证明一份。证明该房屋购买已经超过五年，可以办理过户手续。被告高洪亮有异议，认为证明没有相关经办人的签字，只盖有公章。在庭审中，被告（反诉原告）高洪亮在本诉中未向法庭提供证据，在反诉中提供如下证据：1、2012年5月16日双方签订的房屋买卖协议书六份（六间门市房）。证明为了办理公证，每个门市房都签订协议书，原告（反诉被告）擅自撤销了公证。原告（反诉被告）对合同书的真实性没有异议。对证明的问题有异议。认为房产买时有贷款，贷款还没还上，公证处没给公证。2、2012年5月23日双方签订房屋买卖协议一份。证明原告擅自撤销公证，所以双方才签订的这份协议书。原告（反诉被告）吴珊对证据真实性无异议。对证明的问题有异议。认为房屋贷款未还清，公证处不给办理公证。3、欠条一份。证明被告所承诺的利息只是违约500000.00元部分偿还的利息。原告对该证据无异议。原告房屋产权证六个（复印件）。证明被告要购买的房屋是经济适用房，经济适用房只是住宅，不允许做门市。原告（反诉被告）吴珊对该证据的真实性无异议。对证明的问题有异议。认为被告连一个房屋的房款都交不上，所以不能给被告办理过户。录音资料一份。证明原告前夫甄玉波说过有地下室。原告（反诉被告）吴珊对该证据证明的问题有异议。认为录音与本案无关系的当事人，不能做为证据使用，没有证明力，因被告买的是原告单独所有房屋。综上，原告提供证据1、2、3、4。因被告无异议，本院予以采信。原告提供证据5、被告高洪亮有异议。本院认为，该证据来源合法，内容客观真实。本院予以采信。对被告提供的证据1、原告对合同书的内容的真实性没有异议。对证明的问题有异议。本院认为，该证据不能证明是原告撤销的公证。因该证据没有其他证据相互佐证，本院对该证据证明的问题不予采信。被告提供的证据2、原告对证明的问题有异议。本院认为，该证据缺少其他证据和法律依据的相互证实，本院对被告要证明的问题不予采信。被告提供的证据3、因原告对该证据无异议，本院予以采信。被告提供的证据4、原告对证明的问题有异议。本院认为，被告提供的证据证明的问题没有法律依据，本院不予采信。被告提供的证据5、原告对该证据证明的问题有异议。本院认为，被告在庭审中提供的录音证据，所录原告前夫甄玉波说有地下室，因其不是本案当事人，并且所录的内容也没有相关的证据予以佐证，此证据缺乏证明力，本院不予采信。根据当事人的举证、质证及本院对上述证据的认证意见，本院认定事实如下：2012年5月16日，原告吴珊与被告高洪亮、王月颖（二被告系夫妻关系）为了办理房屋公证分别签订了六份房屋买卖协议书（六个门市房，每个门市房签订一份）。因原告买房时有贷款，绥化农垦公证处未给办理公证。2012年5月23日，原告吴珊又与被告高洪亮签订房屋买卖协议一份，协议主要内容是：“高洪亮自愿购买吴珊位于绥棱农场7号楼门市房六间共计三百六十平方，价格贰佰壹拾万元整，首付贰拾肆万伍仟元整，（现金壹拾万元整，高洪亮19号楼401住宅作价壹拾肆万伍仟元整）。剩余房款分三次付清。2013年11月15日付伍拾万元、2014年11月15日付伍拾万元、剩余捌拾伍万伍仟元2015年11月15日前一次性付清，如到期交不上房款，按1分5厘计算利息。房款付清后方可办理房证过户手续。2013年11月15日，被告高洪亮没能交付上第一笔房款500000.00元。被告高洪亮、王月颖给其原告吴珊出具了一份欠据，按1分5厘计息。第一笔和第二笔给付房款都到期后，被告高洪亮、王月颖未能如期给付，原告吴珊于2015年1月14日诉至法院，要求二被告给付到期的二笔房款利息285000.00元。被告高洪亮反诉原告称买房子时说有地下室，买房子的总价款中包括地下室，按每平米1000元计算，原告应赔偿被告地下室的损失360000.00元。在庭审中被告向法庭提交的证据不能证明其主张。本院认为，原告与被告双方签订的房屋买卖协议，系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律和行政法规的禁止性规定，房屋买卖协议合法有效。双方均应按约定的内容履行各自义务。根据本案查明的事实，被告高洪亮、王月颖没有按约定给付原告吴珊第一笔和第二笔房款本金及利息，现原告要求被告给付二笔款项的利息，本院予以支持。关于所欠房款的利息计算问题。本院认为，逾期的第一笔500000.00元的利息应从2013年11月15日应付房款而未付时开始计息，双方当事人已在协议中约定按1分5厘计算利息，此利息没有超过中国人民银行同期贷款利率的四倍，本院予以支持。从2013年11月15日至2015年6月15日，利息为142500.00元，第二笔500000.00元利息从2014年11月15日至2015年6月15日，利息为52500.00元，两笔利息共计195000.00元。关于被告反诉主张购买原告的房屋没有地下室致使其损失360000.00元问题。双方签订的房屋买卖协议中没有约定地下室内容。因此被告的主张没有充足证据证实，反诉要求原告赔偿没有地下室的损失360000.00元的主张，本院不予支持。关于被告要求原告保证能够办理房屋过户手续问题。原、被告签订的房屋买卖协议中明确约定，房款付清方可办理房证过户手续。本院认为，按双方合同约定，被告付清房款后，原告有义务协助办理房证过户手续。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：被告高洪亮、王月颖给付所欠原告房款利息195000.00元，此项于判决生效后十日内履行给付义务；驳回被告（反诉原告）高洪亮的反诉请求。案件受理费5575.00元，原告（反诉被告）吴珊负担1375.00元，被告（反诉原告）高洪亮、被告王月颖负担4200.00元。反诉费6700.00元，由被告（反诉原告）高洪亮负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于黑龙江省农垦中级法院。审 判 长  武常海审 判 员  冷 勇人民陪审员  赵 琨二〇一五年六月十六日书 记 员  刘 超