湖南省长沙市雨花区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0111民初5370号
原告：肖飞平，女，1975年3月2日出生，汉族，住湖南省湘潭县。
委托诉讼代理人：王飞鹏，湖南骄阳律师事务所律师。
被告：邓霞，女，1955年12月8日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。
委托诉讼代理人：邓大勇，湖南天地人律师事务所律师。
原告肖飞平（以下简称原告）诉被告邓霞（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2016年10月11日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人王飞鹏，被告及其委托诉讼代理人邓大勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告双方于2014年9月1日签订房屋租赁合同约定：被告（甲方）将其位于长沙市雨花区红旗区××号的住宅出租给原告（乙方）作门面使用；租赁期限自2014年9月1日至2019年9月1日；租金每月3400元，每年按照每月200元递增，租金三个月付一次，被告收取原告押金3000元；允许原告转租，不收任何费用。合同签订后，原告按季度支付房租至2016年5月31日，同时支付了押金3000元。原告按合同约定对房屋进行了门面改造与装修。此后，原告将租赁的房屋分别转租案外人刘丹、黄小江等人，并收取了一定的租金。但被告却违反合同中允许转租的约定，将第三人后来应当缴纳给原告的资金据为己有，并告诉第三人原告转租是违法的。原告多次要求被告停止其违法与违约行为，但均遭拒绝。后第三人因被告的行为无法正常经营，都纷纷退出所租门面，致使原告不能实现合同目的，只能解除合同并要求被告退还押金。因为被告的违约行为给原告造成了房租、搬家费、装修费等重大经济损失，根据合同约定与法律规定，被告应当赔偿。为了维护自身合法权益，原告根据《中华人民共和国合同法》等法律规定，特向法院提起诉讼，请求：1.判令解除原告与被告于2014年9月1日签订的房屋租赁合同；2.判令被告返还原告租房押金3000元并承担上述款项自2016年6月1日起至实际履行日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算的利息；3.判令被告赔偿原告损失121091元，并承担上述款项自2016年6月1日起至实际履行时止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算的利息；4.本案诉讼费由被告承担。
被告辩称，1.原告诉状中称的诸多事实与客观事实严重不相符。本案客观情况是：原告至2014年9月1日合同签订之日起，故意多次拖欠房租（至少三次）和水费，被告是依据房屋租赁合同第六条第二项以及第三条第三项的约定，正常行使解约权。依据第六条第三项，同时依据第五条第三项，被告也可以行使解约权。而且，根据合同第六条第一项的约定，原告没有配合被告行使解约权，还反过来起诉被告，对被告造成了经济损失，原告理应赔偿。另一方面，在原告不配合的情况下，被告也没强行赶走次承租人，只是将我方将要行使解约权的情况提前告知次承租人。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条的规定，原告多次拖欠房租和水费的行为，完全符合以上法律规定的违法违约的构成要件，而且原告也有解约及不再履行合同的意向和行为。2.原告诉请被告“赔偿121091元”及“按人民银行同期贷款基准支付利息”，没有事实依据和法律依据。关于赔偿121091元的事实依据根本不存在。我方依法正确行使解约权，原告应自担因自身违约行为造成的损失。原告仅购买了一个普通的卷闸门和隔间的三合板，其他装修费用均由次承租人承担。原告违约的事实有合同条款的明确约定，原告拖欠房租和水费的客观、真实、合法的记录。原告拆除阳台等房屋结构和装修方式，也给被装修的承租方及邻居带来了安全隐患，被告保留向原告追究法律责任的权利。
经审理查明，2014年9月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》，合同约定被告（甲方）将坐落在长沙市雨花区红旗区××号房屋出租给原告（乙方）作门面使用；建筑面积为61.42平方米；租赁期限从2014年9月1日至2019年9月1日，共60个月；月租金3400元，每年按照每月200元递增；签订合同时，乙方向甲方支付押证金3000元；乙方必须于每季度提前7日向甲方缴交租金，每次交3个月租金；合同第五条约定：乙方按期缴纳使用房屋所发生的水、电、管理费及其他卫生、环保、消防、治安等部门按规定收取的费用；乙方拥有转让权，但需提前10日通知甲方，甲方允许乙方转租，不收任何费用；合同第六条约定：任何一方因违反本合同，违约方应赔偿另一方的经济损失；乙方拖欠租金达3天，甲方有权终止本合同，乙方所缴纳的押金不退换；乙方违反合同第五条，甲方有权收回房屋，所收保证金不予退还。
合同签订后，被告于2014年8月23日收到原告押金3000元及2014年9月1日至2014年12月1日的租金10200元，于2015年5月31日收到原告支付的2015年6月1日至2015年8月31日的租金10200元，于2015年8月26日收到原告通过熊艳庄转入的房租10800元，于2016年2月29日收到原告租金10800元，缴纳涉案房屋租金截止时间为2016年5月31日，同时，原告认可从未缴纳水费。
2014年9月26日，原告与案外人黄小江签订《房屋租赁合同》，约定原告将涉案房产中的12平方米出租给案外人黄小江，每月租金为2000元，每年按每月200元递增，租赁期限自2014年9月26日至2015年9月25日。2015年3月8日原告与案外人刘增勇签订《房屋租赁合同》，约定原告将涉案房产中的20平方米出租给案外人刘增勇，每月租金为3800元，每年按每月200元递增，租赁期限自2015年3月8日至2015年6月7日。2015年10月24日，原告与案外人刘丹签订《房屋租赁合同》，约定原告将涉案房产中的25平方米出租给案外人刘丹，每月租金为2400元，每年按每月200元递增，租赁期限自2015年10月25日至2016年10月24日。2015年6月13日，原告丈夫兰致远以其自己的名义与案外人侯鸿滔签订《房租租赁合同》，约定原告将涉案房产中的10平方米出租给案外人侯鸿滔，每月租金为1500元，每年按每月100元递增，租赁期限自2015年6月13日至2016年6月12日。
自2015年4月24日开始，原告与次承租人刘丹等人发生纠纷。原告退还刘丹押金3000元；同时原告主张2015年4月24日至2015年5月31日期间原告应当收取刘丹的租金2960元由被告收取，但未提交证据证明。2016年5月15日，原告搬离涉案房屋。2016年6月14日，被告以原告拖欠租金21天，通知原告解除房屋租赁合同。2016年7月7日，被告与案外人张某签订《房屋租赁合同》，将涉案房屋中的30平方米出租给张某使用。
在本案审理过程中，原告提交了证人谭某出具的两份《证明》，以证明其为装修长沙市雨花区红旗社区3片附12栋104房屋装修及门面支出95000元；提交2016年5月25日长沙市黄达搬家运输服务有限公司出具《证明》，以证明其2014年11月28号从马王堆和高桥搬运到红旗区××号支出运费3000元。原告则申请证人案外人张某出庭作证，张某陈述其接手房屋时房屋墙面被进行了拆除处理，阳台有部分铺了木地板，原告买了一扇门，阳台厕所有拆墙的痕迹；原告还申请案外人黄小江出庭作证，黄小江陈述其承租涉案房屋的9平方米时，房屋大部分没有进行装修。
另查明，截止2016年5月18日期间，涉案房屋产生应缴水费710.94元，违约金144.73元。
以上事实，有《房屋租赁合同》、收条、房屋所有权证、收条、银行流水、水费发票、工程预算、证人证言、当事人陈述及庭审笔录在卷佐证，足以认定。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格遵行。
关于合同解除问题。从原告支付租金的时间看，原告于2015年5月31日支付2015年6月1日至2015年8月31日的租金10200元，而按合同约定应在2015年5月24日前支付，逾期7天；原告于2015年8月26日支付房租10800元，而按合同约定，原告应于2015年8月24日前支付，逾期2天；原告于2016年2月29日支付租金10800元，而按合同约定应于2016年2月22日前支付，逾期7天。原告主张双方在合同履行过程中变更了租金支付时间，一则没有提交证据证明，二则原告在2015年5月31日与2015年8月26日支付租金违约，被告没有追究原告的违约责任，并不表示原被告变更了租金支付时间，也不能证明被告对原告2016年2月29日支付租金违约不能要求解除合同。从水费的缴纳看，原告没有缴纳过水费。根据原、被告双方签订的《房屋租赁合同》第六条第1、3项之规定，原告拖欠租金达3天，未缴纳水费的情况下，享有合同解除权，收回房屋。因此，被告有权解除租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照相本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除……”之规定，且原告已于2016年5月15日搬出涉案房屋，有解除合同的意思，故本院确认涉案合同自被告2016年6月14日的微信通知原告解除合同时解除。
关于房屋押金问题。根据2014年9月1日原、被告双方签订的《房屋租赁合同》第六条第2、3项之约定，因原告拖欠租金超过3天，拖欠水费等违约行为，被告有权解除合同并不退换押金，故对于原告要求被告支付押证金3000元并按银行同期贷款基准利率计算的利息的主张，本院不予支持。
关于原告主张的损失赔偿问题。本案原、被告双方签订的《房屋租赁合同》因原告的违约于2016年6月14日解除，因此原告主张2016年6月14日之后的房屋租金差额应自行承担。原告主张房屋的装修费为95000元，因证人谭某并未出庭作证，该证人证言不能作为定案的依据，且原告未提供其他证据予以作证，而原告申请的证人出庭作证，证明涉案房屋装修原告基本上未搞（只买了一扇门和阳台有部分搞了木地板），而是绝大部分由次承租人进行，同时结合合同解除系因原告违约所致，以及被告没有同意对原告的部分装修利用的情况，原告的该主张，事实和法律依据不足，本院不予支持。原告主张于2014年11月28日支付搬家费3000元，与被告的行为没有关联性，且系原告必然发生的费用，本院不予支持。原告主张被告收取了案外人刘丹应向其支付的2015年4月24日至2015年5月31日的租金2960元，但没有提交证据证明，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条第（五）项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、确认解除原告肖飞平与被告邓霞于2014年9月1日签订的《房屋租赁合同》于2016年6月14日解除；
二、驳回原告肖飞平的其他诉讼请求。
本案受理费2782元，由原告肖飞平承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 罗绍铭
人民陪审员 朱志明
人民陪审员 郭开华
二〇一六年十二月七日
书 记 员 曾佳洁
附：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第六十九条下列证据不能单独作为认定案件事实的依据：
（一）未成年人所作的与其年龄和智力状况不相当的证言；
（二）与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人出具的证言；
（三）存有疑点的视听资料；
（四）无法与原件、原物核对的复印件、复制品；
（五）无正当理由未出庭作证的证人证言。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成符合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。