甘肃省兰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）兰民三终字第846号
上诉人（原审被告）兰州华泰房地产开发公司，住所兰州市七里河区。
负责人曹颖，该公司经理。
委托代理人樊新亭，甘肃东方人律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）苏宏成，男，汉族，1953年6月1日出生，国营华兴机械厂退休干部，住址兰州市城关区，。
委托代理人史少峰，甘肃银衡律师事务所律师。
委托代理人李生君，甘肃银衡律师事务所律师。
上诉人兰州华泰房地产开发公司（以下简称华泰公司）为与被上诉人苏宏成房屋买卖�同纠纷一案，兰州市城关区人民法院于2014年11月18日作出（2013）城民一初字第616号民事判决，华泰公司不服，提起上诉；本院于2015年2月27日作出（2014）兰民三终字第974号民事裁定，裁定撤销原判发回重审；该院重审后于2015年9月24日作出（2015）城民一初字第241号民事判决，华泰公司仍不服，提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人华泰公司的委托代理人樊新亭，被上诉人苏宏成的委托代理人史少峰、李生君到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
一审法院查明，1988年4月23日，苏宏成与华泰公司签订房屋买卖协议，约定华泰公司将兰州市城关区一只船88号（现为兰州市城关区东岗西路街道一只船南街128号）建筑面积59.54平方米的在建商品房出售给苏宏成。房屋价款每平方米777.52元，共计47751.20元。合同签订当日，苏宏成交纳购房�47751.20元。并在房屋建成后，入住东岗西路街道一只船南街128号10单元303室房屋至今。
一审法院又查，兰州市城关区东岗西路街道一只船南街128号是兰州第一汽车运输公司（现为兰州交运集团）所属的土地。因华泰公司与兰州交运集团存在往来账款及债权债务关系，该公司便将东岗西路街道一只船南街128号10单元部分房屋转卖出售。1988年4月30日，华泰公司与银鑫公司签订房屋买卖协议，约定华泰公司将东岗西路街道一只船南街128号10单元1-3层建筑面积523.635平方米（包括已出售给苏宏成的涉案房屋）出售给银鑫公司。该合同成立后，因华泰公司迟延为银鑫公司办理产权证引发诉讼，该院于2004年7月30日作出（2004）城法民一初字第302号民事判决书，确认兰州市城关区一只船88号（新号为128号）东单元（即10单元）1-3层101、102、103、201、202、203、301、302、本案涉�房屋303号房屋归银鑫公司所有，并判令华泰公司为银鑫公司办理上述房屋的所有权证。判决生效后，华泰公司未履行生效判决，该院作出（2005）民一执字第258号协助执行通知书，为银鑫公司办理了上述房屋的所有权证。至此，位于兰州市城关区一只船88号（新号为128号）东单元（即10单元）1-3层101、102、103、201、202、203、301、302、本案涉案房屋303号共九套房屋的产权证登记在银鑫公司名下。
一审法院再查，华泰公司登记的法定代表人曹汉诚已死亡，因公司遗留问题法定代表人一直未进行工商变更登记，现该公司的实际负责人为曹汉诚之女曹颖。
一审法院另查，在本案审理过程中，经苏宏成申请，该院委托甘肃格致房地产评估商务有限责任公司评估位于兰州市城关区东岗西路街道一只船南街128号10单元303室（建筑面积59.54平方米）即本案涉案房屋�价格，格致公司以2014年9月23日作为评估基准日作出了涉案房屋市场单价为9441元／平方米，总价为562117元的评估结论。根据国家统计局公布的房价指数，兰州地区2014年房屋价格较2013年环比上涨0.94%。
本案中苏宏成诉称，1988年4月23日，其与华泰公司签订房屋买卖协议并于当日交付全额房款，于1990年入住至今。2013年8月，其了解得知华泰公司又于1988年4月30日与甘肃银鑫实业开发公司（以下简称银鑫公司）签订房屋买卖协议，将上述涉案房产出售给该公司，双方并于2005年通过诉讼方式办理了产权登记手续，银鑫公司实际已取得涉案房屋产权证。华泰公司将已出售的房产二次出售并办理了房产登记手续，客观上已无法履行为其办理产权证的义务，导致合同目的无法实现，故请求判令：1、解除双方之间的房屋买卖协议；2、华泰公司返还已支付的购房款47751.20�；3、华泰公司赔偿经济损失514365.8元；4、华泰公司承担47751.2元的赔偿责任；5、本案诉讼费由华泰公司承担。
华泰公司辩称，1、该公司自1984年成立以来，凡是协议、合同事务均由法定代表人曹汉诚亲自签章，他人未经委托不能代签，且公章、合同章、法人章均由曹汉诚保管。2、该公司自成立至今在兰州仅开发了静宁路、洪门子两处建设用地，从未开发过一只船地区，在一只船地区没有建设项目，不可能出售该地区的房屋。公司出售房屋必须要五证齐全，而华泰公司不具备此条件。至于与银鑫公司之间的房屋买卖纠纷，当时华泰公司未出庭，不知道银鑫公司如何办理的房屋产权过户。3、华泰公司从来没有向苏宏成出售过其诉称的房屋，也没有收过其房款。综上，本案双方之间没有法律关系，应当驳回苏宏成的诉讼请求。
一审法院认为，本案首先要确定的是双方之间是否存在真实的房屋买卖关系，该协议是否合法有效。首先，华泰公司自始否认其开发过一只船地区的涉案房产，也未与苏宏成签订过房屋买卖协议，但根据（2004）城法民一初字第302号民事判决及该案中相应证据曾认定该公司于1988年4月30日将包括涉案房屋在内的9套房屋出售给了银鑫公司，期间，（2004）城法民一初字第302号案件审理中依法向华泰公司送达了诉状副本、应诉通知、开庭传票及相关法律文书，华泰公司在上诉期届满前未提出上诉，该判决现已生效，且已执行，即通过执行人民法院生效判决书确定的义务银鑫实公司取得了涉案房屋的所有权证。根据民事诉讼法及证据规则的相关规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无需举证证明，但当事人有相反证据足以推翻的除外，华泰公司在庭审中并未提供证据对其主张予以佐证。另根据案件的具体情况，一审法院就案件举证责任重新进行了分配，并要求华泰公司对其不予认可的公章及财务印章申请评估鉴定，该公司虽提供了公司备案公章的印文，但在限定的期限内未能提交鉴定申请，也未能提交公司历年所使用过的全部印章，致使苏宏成提供的房屋买卖合同上的华泰公司的印章及收款收据上的印章不能通过鉴定确认非该公司之印章，对此，华泰公司应负有举证不能的后果。故对该公司辩称未与苏宏成签订合同之理由不予采纳。其次，从苏宏成的涉案房屋交款收据、案外人持有的与涉案房屋关联的交款收据、华泰公司（2004）城法民一初字第302号案卷中交款收据来看，财务专用章均一致，华泰公司又未提供证据对该公章的真实性予以反驳，故对该公司否认收取苏宏成购房款的辩称不予采信，双方存在房屋买卖合同关系。再次，（2004）城法民一初字第302号卷宗材料可以反映出涉案房屋所属土地为兰州交运集团，一只船南街128号10单元均不是交运集团及其下属公司职员居住，且华泰公司与交运集团之间又存在往来账目及债权债务，故涉案房屋是通过华泰公司发生的流转。综上，本案双方之间存在房屋买卖关系，签订的房屋买卖协议真实有效。
双方签订房屋买卖协议后，苏宏成履行了支付全部房款的义务，也入住该房屋。根据我国《物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。华泰公司出售该房屋，应当为房屋买受人办理房屋所有权证，而该公司又将房屋另行出售，造成涉案房屋一房二卖。一房二卖后华泰公司不办理房屋产权，被另一买受人银鑫公司诉至法院，涉案房屋产权已办理至银鑫公司名下，华泰公司行为导致苏宏成取得房屋所有权的合�目的无法实现，因此房屋买卖协议的法定解除条件已成就，对苏宏成要求解除房屋买卖协议书的诉讼请求予以支持。关于苏宏成要求返还房款、赔偿损失的诉讼请求，合同解除后，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，有权要求赔偿损失。现双方合同已依法解除，华泰公司应当返还购房款。为了维护社会主义市场经济科学、有序的发展，使交易秩序进一步规范、和谐，当事人应当遵循诚实、信用、公平、等价有偿的基本原则，因房屋价格的上涨，苏宏成购买房屋后可期待利益已成为现实利益，合同解除后，房价上涨给苏宏成造成的损失应由华泰公司承担。苏宏成于2014年3月17日申请对涉案房屋进行评估鉴定，甘肃格致房地产评估商务有限责任公司以2014年9月17日作为评估基准日对房屋市场价值进行了评估，评估结论为涉案房屋的市场单价为9441元／平方米，总价为562117元。经审查，甘肃格致房地产评估商务有限责任公司评估程序、评估方法均合理合法，但其确定的评估基准日不准确，涉案房屋价值的评估基准日应以苏宏成起诉立案，即2013年11月12日时为准。根据国家统计局向社会已公布的房屋市场价格增幅比例的相关文件，兰州地区2014年房屋价格较2013年环比上涨0.94%。该院酌情按照上述标准，确定基准日2013年11月12日涉案房屋的市场单价为9352元，总价为556818.08元，扣除苏宏成已支付的购房款47751.20元，涉案房屋的溢价损失实际为509066.88元，因此对苏宏成要求返还购房款并赔偿损失的诉讼请求按实际溢价损失予以支持。关于苏宏成要求承担47751.20赔偿责任的诉讼请求，因涉案房屋自建成后即由苏宏成居住使用，在长达二十余年的时间里其均未对房屋产权情况尽到合理的注意义务，直至2013年底才得知房屋产权证办理在银鑫公司名下的事实，苏宏成对损失的扩大亦有一定的过失，故对该部分诉讼请求不予支持。关于合同解除后涉案房屋处理的问题，根据相关法律规定，合同解除后苏宏成应将涉案房屋退还产权人，因本案为变更之诉，且银鑫公司在审理期间不要求参加诉讼，一审法院依法向其告知，如苏宏成拒绝腾交房屋，可另案起诉腾房。综上，该院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十三条第一款，﹤最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释﹥第九十条、第九十三条第一款第（五）项、第二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十条第（一）项之规定，判决：一、解除苏宏成与兰州华泰房地产开发公司于1988年4月23日签订的《房屋买卖协议书》；二、兰州华泰房地产开发公司于本判决生效后十五日内向苏宏成返还购房款47751.20元，并赔偿苏宏成经济损失509066.88元；三、驳回苏宏成的其他诉讼请求。案件受理费9997元，由苏宏成承担775元，兰州华泰房地产开发公司承担9222元，评估费3000元，由兰州华泰房地产开发公司承担。
上诉人华泰公司不服上述民事判决，上诉称，1一审法院认定双方存在房屋买卖合同关系的依据不足。苏宏成提供的合同不能证实华泰公司曾开发过涉案房屋，也没有土地、规划资料显示上述情形，虽然（2004）城法民一初字第302号民事判决书系生效法律文书，但其载明的事实并未查清，一审认定华泰公司因与兰州交运集团存在往来账款及债权债务关系而转卖涉案房屋属无根据的猜测。2、一审法院对举证责任分配及对证据分析认定错误。一审中，华泰公司已经反复证明在1988年及其前后所使用的印章�财务章与本案中出现的完全不符。3、一审法院认定苏宏成损失的依据不足。涉案《房地产估价报告》缺乏最基本的依据，不应采信，一审判决的赔偿额明显超过订立合同时双方可预见的损失范围，苏宏成居住房屋获得的收益应当予以扣除。4、苏宏成的诉讼已超过法定时效，丧失胜诉权。请求撤销一审判决，驳回苏宏成的诉讼请求。
被上诉人苏宏成答辩称，1、一审认定双方存在房屋买卖合同关系的证据不仅有苏宏成提交的房屋买卖协议、收款收据、华泰公司与案外人之间的合同、收款凭证据，还有已生效的（2014）城法民一初字第302号案卷材料佐证，华泰公司所述没有使用过在涉案房屋买卖协议及收据上的公章，没有与兰州交运集团存在债权债务关系，及302号案件没有查清的上诉理由与客观事实不符。2、依据证据规则，生效法律文书确认的事实无需举证�除非对方有相反证据予以推翻。华泰公司未开发该房产并不能表明没有交易过房产。3、房地产评估报告合法有效，华泰公司主张租金没有依据。评估报告是严格按法定程序进行的，结论应予采纳，苏宏成是基于买卖关系对房屋占有、使用，而非基于租赁关系享有租赁权。4、本案未超过法律规定的诉讼时效。请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理对一审法院查明的事实予以确认。
本院补充查明，在2004年银鑫公司诉华泰公司权属纠纷案期间，华泰公司于同年5月20日领取了应诉通知书、起诉状副本、举证通知书、开庭传票等诉讼法律文书，并于同年10月11日领取了该案所涉302号民事判决书。同时，该案中华泰公司在收款凭证上加盖的财务印章与本案中苏宏成提交收据上加盖财务印章的名称等均一致。
本院认为，根据当事人上诉及答辩，本案双方争议的焦点问题为1、苏宏成与华泰公司是否存在房屋买卖合同关系；2、一审法院就苏宏成损失的认定是否正确。
关于苏宏成与华泰公司是否存在房屋买卖合同关系的问题。从本案查明的事实看，首先，华泰公司将包括本案所涉房屋在内的9套房产出售给银鑫公司的相关事实，已为生效的一审法院（2004）城法民一初字第302号民事判决书所确认，故华泰公司认为未开发过涉案房产，不可能对外与苏宏成等签订房屋买卖协议的辩称与事实不符。其次，苏宏成提交的购房协议上加盖的华泰公司业务印章虽与银鑫公司一案中购房协议上加盖的华泰公司业务印章不尽相同，但其提交的案外人唐志成的购房协议上的华泰公司业务印章与银鑫公司一案中涉及的华泰公司业务印章一致；同时，上述购房合同中所涉及的收款收据上加盖的华泰公司财务专用印章均相互一�。上述行为应认为华泰公司对外经营中存在使用不同业务印章的情形，因此，华泰公司仅以其在工商部门预留印鉴来否认涉案协议的真实性，也无事实依据。第三，华泰公司对银鑫公司一案的相关诉讼法律文书及民事判决书均已签收，该公司认为此案因其未出庭应诉致使相关事实未予查明，但在早已知晓该案判决书所确认的事实及处理结果的情形下，华泰公司多年来并未就其上述质疑及时采取合理有效的措施，其上述行为，本院实难理解，故该公司本案中以此提出的抗辩理由，本院亦实难采信。由此，一审法院认定苏宏成与华泰公司存在房屋买卖合同关系且合法有效，并无不当，本院予以维持。
关于苏宏成损失认定的问题。根据查明的事实，涉案房屋目前虽由苏宏成占有使用，但房屋产权证书已办理在银鑫公司名下，故苏宏成完全取得房屋所有权的目的已无法实现，且该后果系华泰公司一房二卖行为产生，故一审法院对苏宏成解除涉案房屋买卖协议并要求赔偿损失的主张予以支持，并无不当。根据苏宏成申请，一审法院经委托评估，在评估结论的基础上，综合考量房屋年度环比上涨率及扣除已付房款后认定房屋实际溢价损失数额，亦无不当。华泰公司对评估报告不予认可，但又未申请重新鉴定，其认为损失计算还应按市场租金扣除使用期间的收益，也没有事实依据。因此，该公司就损失计算认定提出的上诉理由，本院均不予支持。
至于华泰公司认为本案超过诉讼时效的上诉理由，因本次二审之前的历次审理中，华泰公司均未提起时效的抗辩，故其本次二审关于超过诉讼时效的上诉理由，不符合法律规定，本院亦不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处适当。依照《中华人民共和�民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9368元，由兰州华泰房地产开发公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马列东
代理审判员 赵辉君
代理审判员 靳文丽
二〇一六年一月四日
书 记 员 张邴雯