上海市松江区人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）松执异字第47号
上海市松江区人民法院执行裁定书(2015)松执异字第47号异议人(案外人)李某某，男，1978年10月22日生，汉族，住福建省周宁县狮城镇南街XXX号。公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托代理人瞿琼君，上海市志君律师事务所律师。申请执行人中国邮政储蓄银行股份有限公司上海嘉定区支行，住所地上海市嘉定区。法定代表人李建昌，行长。委托代理人孙永亮，信利律师事务所上海分所律师。委托代理人宋琦琦，信利律师事务所上海分所律师。被执行人上海加戈贸易有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人叶争青，负责人。被执行人上海锂帝电子电池有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人杨彬彬，董事长。委托代理人黄建刚，上海市志君律师事务所律师。被执行人叶争青，男，1984年7月6日生，汉族，住上海市长宁区。被执行人张丹丹，女，1988年11月30日生，汉族，住福建省。被执行人杨彬彬，女，1962年12月28日生，住福建省建瓯市。利害关系人上海骏合小额贷款股份有限公司，住所地上海市松江区新松江路XXX号丰源大厦20楼。法定代表人张玉峰，董事长。委托代理人杨佳青。利害�系人上海松江开天小额贷款股份有限公司，住所地上海市松江区茸梅路XXX号XXX幢XXX楼A座。法定代表人金强，董事长。本院在执行(2014)松执字第2900号中国邮政储蓄银行股份有限公司上海嘉定区支行(以下简称“邮储银行嘉定支行”)申请执行上海加戈贸易有限公司(以下简称“加戈公司”)、上海锂帝电子电池有限公司(以下简称“锂帝公司”)、叶争青、张丹丹、杨彬彬、刘兴旺公证债权文书一案中，案外人李某某向本院提出执行异议。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。案外人李某某异议称：被执行人锂帝公司名下的上海市松江区松卫北路XXX弄XXX-
XXX号的房屋是被执行人以1.4亿元从上海开天建设(集团)有限公司购买，总投入计1.8亿元左右。购买该房屋时因资金问题，除部分自有资金外，曾向多家银行申请抵押贷款，亦向个人借款用于购买该地块房屋。此后因种种原因，最终导致锂帝公司无力还款，债权人亦不断上门催讨。在百般无奈的情况下，锂帝公司找到李某某，在各方的多次沟通下，李某某同意代为锂帝公司偿还总债务中的1600万元，条件是李某某代为管理上海市松江区松卫北路XXX弄XXX-
XXX号的房屋并收取租金直至还清为止。2011年12月26日，李某某与锂帝公司签订《房屋租赁合同》，约定将其位于上海市松江区松卫北路XXX弄XXX-
XXX号的房屋共计28686平方米租赁给李某某用于偿还借款，租赁期限16年。该合同签订后，李某某即与次承租人陆续签订房屋租赁合同。现李某某对于上述房屋的出租情况报告如下：1号房屋已经全部出租；2号房屋除4层几套房屋未出租外，其余均已出租；3号房屋除3层几套未出租外，其余均已出租；4号房屋总共三层均已出租，但底层房屋租赁的承租人实际为锂帝公司的隐名股东，因各方对债务问题未达�一致，故至今未签订租赁合同；而5号楼仅出租2592平方，其余均未出租。以上事实情况，导致李某某处于进退两难的境地，李某某请求法院组织听证，以维护各方的合法权益，对涉案房屋进行带租赁拍卖。李某某为此提供了如下证据材料：涉案房屋的上海市房地产登记簿；锂帝公司向上海超拔建材经营部借款结算单及2011年11月10日银行本票(复印件)；上海超拔建材经营部将其对被执行人锂帝公司享有1662.4万元债权全部转让给案外人李某某的债权转让协议；李某某与锂帝公司房屋租赁合同及租赁合同补充协议；李某某就涉案厂房的转租合同等申请执行人邮储银行嘉定支行表示：不认可以李某某名义签订的所有租赁合同，不同意按李某某提供的租约进行拍卖，希望法院依法裁定驳回李某某的异议请求。但为了执行程序的顺利进行，同意按目前承租人的实际占有和使用房�情况进行拍卖。被执行人加戈公司、叶争青、张丹丹、杨彬彬、刘兴旺以及利害关系人上海骏合小额贷款股份有限公司、上海松江开天小额贷款股份有限公司均未能到庭陈述。本院查明：上海市松江区松卫北路XXX弄XXX-
XXX号厂房系被执行人锂帝公司所有，根据上海市松江区房地产登记处显示的登记信息为：313弄1号1幢厂房建筑面积6872.55平方米，中信银行股份有限公司上海松江支行于2012年8月27日设定了最高债权限额为5,585万元的抵押；上海松江骏合小额贷款股份有限公司于2013年6月9日设定了250万元、500万元、250万元、500万元四份抵押。313弄2号2幢厂房建筑面积7877.56平方米，邮储银行嘉定支行于2013年5月23日分别设定了最高债权限额为1,650万元的抵押和最高债权限额为1,200万元的抵押；该厂房还有上海松江开天小额贷款股份有限公司于2013年9月6日设定的250万元抵押等。313弄3号3幢厂房建筑面积11115.09平方米，中国工商银行股份有限公司上海市松江支行于2012年3月30日分别设定了最高债权限额为5,520万元的抵押。【上述313弄1号1幢、2号2幢、3号3幢厂房于2012年9月17日在上海市松江区房地产登记处核准登记备案了承租方为上海旺腾投资有限公司(以下简称“旺腾公司”)、租赁期限为2012年7月16日至2017年7月15日的房屋租赁】313弄4号4幢厂房建筑面积1290.11平方米，313弄5号5幢厂房建筑面积1532.10平方米，邮储银行嘉定支行于2013年6月28日在该两处厂房设定了最高债权限额为1,900万元的抵押；该两处厂房还有上海松江骏合小额贷款股份有限公司于2014年4月10日设定的250万元抵押。上述313弄1-5号厂房与313弄6-9号厂房土地面积为共有，上述厂房已于2014年4月16日被本院正式查封。另查明，权利人邮储银行嘉定支行依据上海市嘉定区公证处于2014年3月27日作出的(2014)沪嘉证执行字第11号执行证书，向本院申请执行，要求被执行人支付截至2014年3月21日的本金1,650万元和利息96,245.06元，自2014年3月22日起至上述本金及利息实际清偿之日止的利息、罚息、复利；为实现上述债权和担保权利所产生的相关费用。本院于2014年5月23日以(2014)松执字第2900号案件立案执行。在执行过程中，本院于2015年3月2日至上述房屋现场张贴查封公告，责令被执行人于2015年3月15日前履行生效法律文书确定之给付义务，逾期不履行的，本院将依法拍卖或变卖系争房屋，并责令房屋内的相关人员迁出该房屋。案外人李某某遂以承租人的身份向本院提出执行异议。听证审查过程中，案外人李某某向本院提供了李某某与锂帝公司于2011年12月26日签订的房屋租赁合同以及于2012年2月16日签订的租赁合同补充协议，约定李某某承租上述313弄1-5号厂房，租期16年，自2011年12月26日至2027年12月26日；双方还约定：因锂帝公司尚欠李某某借款本息16,624,000元，故以租抵债；2011年12月26日至2014年8月30日由锂帝公司收取租金，该租金作为锂帝公司向李某某的借款；自2014年8月30日之后，各商户的租金均由李某某收取。另外，李某某还提供了2011年12月19日由上海超拔建材经营部(以下简称“超拔公司”)、李某某、锂帝公司三方签订的债权转让协议，用以证明超拔公司已将对锂帝公司的16,624,000元债权转让给了李某某。审查过程中，李某某向本院表示其已将上述房屋转租给了旺腾公司等其他次承租人。本院认为：首先，根据房产登记信息显示，被执行人锂帝公司的上述313弄1号1幢、2号2幢、3号3幢厂房在房产管理部门备案登记的承租人为旺腾公司，但旺腾公司没有在规定期限内向本院提出异议。然而，本案异议人李某某主张的租赁合同没有在房产管理部门�行登记备案，其没有提供充分证据证实其何时实际使用上述313弄1-5号厂房。相反，虽然案外人李某某主张锂帝公司以租金抵偿其所欠李某某的债务，但是从李某某提供的租赁合同补充协议来看，2014年8月30日前上述厂房还是由锂帝公司在使用，而在此之前，上述厂房均已设定了抵押。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定：“……抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。现因案外人所某某的上述厂房租赁合同租期达16年，租期至2027年12月26日止，且其主张租金已抵债，如在负担租赁权的状态下对厂房予以变现，必定会对抵押权的实现即优先受偿权的实现产生影响。故对于案外人李某某的异议申请，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如�：驳回异议人(案外人)李某某的异议。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长金贤人民陪审员张林琪人民陪审员余韵二〇一五年十月八日书记员王宇附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 黄文昭
审判员 金 贤
二〇一五年十月十五日
书记员 钟 莹
附：相关法律条文