山东省枣庄市山亭区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）山民初字第522号
原告：李某某，农民。
委托代理人：闫佩恒（特别授权代理），枣庄山亭城头法律服务所法律工作者。
委托代理人：张明启（特别授权代理），枣庄山亭法大法律服务所法律工作者。
被告：刘某，居民。
委托代理人：郑启营（特别授权代理），山东善国律师事务所律师。
第三人：山东鲁南国力建筑安装工程有限公司山亭安建分公司。住所地：山亭区城头镇长安路。
负责人：神克龙，经理。
原告李某某诉被告刘某、第三人山东鲁南国力建筑安装工程有限公司山亭安建分公司（以下简称安建分公司）案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李某某及其委托代理人闫佩恒、张明启，被告刘某的委托代理人郑启营，第三人的负责人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李某某诉称，2013年2月1日，原告与第三人安建分公司签订了房屋买卖合同，由第三人安建分公司将其位于山亭区城头镇政府前文苑小区3号楼一层第二间至第五间门头房，即位于城头镇老供销社院内老法庭东侧西数第二间至第五间卖给原告，第三人安建分公司已将上述房屋交付给原告，且原告占有至今。被告刘某对原告的房屋申请执行是错误的。原告向山亭区人民法院提起案外人执行异议，法院作出（2015）山执异字第1号民事裁定书裁定驳回原告的执行异议。为此，原告特依法向人民法院提起诉讼，请求：1、确认位于山亭区城头镇政府前文苑小区3号楼一层第二间至第五间门头房，即位于城头镇老供销社院内老法庭东侧西数第二间至第五间门头房归原告李某某所有，并要求停止对上述房屋的强制执行。2、诉讼费由被告承担。
被告刘某辩称，原告的诉求无事实及法律依据。因原告所主张事实的依据是其与第三人所签订的商品房预售合同书，但本案所诉争房屋的涉案土地未取得国有土地使用权、建设用地规划许可证及建设工程规划许可证等手续。第三人亦未取得商品房预售许可证，因此原告与第三人所签订的商品房预售合同书无效，即意味着原告就无权取得诉争房屋的所有权及合法占有权。另外，原告与第三人所签订的商品房预售合同书，仅是一个预售合同书，而非正式的房屋买卖合同。即使预售合同书有效，原告也仅能取得签订正式买卖合同的期待权，而不是取得房屋的所有权。以上事实已在（2013）滕民初字第90号与（2014）枣民五终字第4号民事判决书依法查明确认。综上，原告对诉争的房屋不享有排除强制执行的民事权益，故请求法庭驳回原告的诉讼请求。
第三人安建分公司述称，第三人安建分公司与原告签订的预售房屋合同是有效的，诉争房屋应该归原告所有。
原告李某某为证明其主张，提交如下证据材料：
1、（2015）山执异字第2号民事裁定书1份，证明原告享有了本案的诉权。
2、原告的身份证原件、复印件各1份，证明原告的身份情况。
3、商住房预售合同书1份，证明（1）原告与第三人签订的合同是有效的；（2）原告依据合同的约定，其是有权占有房屋的，并且在合同生效后，向第三人交付了房款，获得了房屋所有权；（3）房屋预售合同书中有第三人加盖的章，第三人享有该房屋所有权；（4）该合同是正式文本，不是预售合同，原告享有的是所有权，并非期待权。
4、收款收据1份，证明原告已向第三人交款的事实及原告所取该房屋所有权的时间是2013年2月1日。
5、协议书复印件、授权委托书复印件、委托开发协议书复印件、规划图纸复印件、原貌示意图复印件各1份，证明第三人已经获得建设房屋的所有权，按照《物权法》的相关规定，第三人获得的物权向原告予以出售符合法律规定，且截至目前，未有任何行政机关对原告所有的房屋认定是非法建筑。
以上证据经被告刘某质证，对证据1、2无异议。对证据3的合法性有异议，认为该合同书是无效合同，按照房地产管理法的规定，商品房预售应该取得商品房预售许可证，而本预售合同书并未有预售许可证证号。通过该预售合同书亦不能够证明第三人已经将房屋交付给原告，即使完成了交付，本合同书所涉及的房屋也不具有对抗第三人的效力，根据《物权法》第二十条的规定，完成预告登记或所有权登记。通过本合同书不能够实现在约定的时间完成了上房。对证据4的真实性、关联性及证明目的均有异议，通过该收据不能够证明原告已经实际将房款交付给第三人，在预售合同书第六条中对付款的方式有明确的规定，约定是以转账方式交付，本收据必须与转账凭证相结合才能够证明原告将房款交付给第三人。对证据5的真实性均无异议，但对其证明目的有异议，该证据仍不能证明第三人承建的房屋取得了合法的土地使用权，并取得了建设房屋所需的许可证件。按照房地产管理法等相关规定，房地产开发企业出售房屋必须取得合法的土地使用权，并取得建设房屋所需的许可证件，否则就是违法销售，因违法销售所签订的合同也是无效的。
以上证据经第三人质证，对上述证据均无异议。
被告刘某向本院提供如下证据材料：
1、（2013）滕民初字第90号与（2014）枣民五终字第4号民事判决书各1份，证明本案所诉争房屋的涉案土地未取得国有土地使用权、建设用地规划许证可及建设工程规划许可证等手续，第三人亦未取得商品房预售许可证，因此原告与第三人所签订的商品房预售合同书无效，故本案原告不能够取得诉争房屋的所有权及不享有排除强制执行的民事权益。
2、（1）中共山亭区城头镇委员会城法（2010）2号文件复印件1份。（2）本案诉争房屋所在小区的规划设计图复印件1份。（3）枣庄市山亭区城头供销合作社土地使用权登记材料复印件1份。以上证据来源于滕州市人民法院（2013）滕民初字第90号卷宗材料，证明本案诉争房屋所涉及的土地使用权的性质是国有，权利人为枣庄市山亭区城头供销合作社，第三人未取得涉案房屋的土地使用权。
以上证据经原告质证，对证据1的真实性无异议，但对其证明目的有异议，认为与本案无关。被告的举证恰能证明本案诉争财产及申请与查封的行为具有违法性。被告认为原告不享有排除强制执行的民事权益，被告应负举证义务，故其举证目的不成立。对证据2的真实性无异议，但被告认为第三人未取得国有土地使用权，第三人与城头镇政府、枣庄市山亭区果蔬恒温库签订了委托开发协议，并且委托协议书中载明第三人享有开发该土地的权利，被告提交的该证据不能证明原告同第三人签订的房屋买卖合同是无效的，更不能证明原告在被告申请查封该房屋之前该房屋是非法占有，因此原告与第三人签订的房屋买卖合同是有效的，原告所占有的房屋是合法的。
以上证据经第三人质证，对证据1的真实性无异议，但对其证明目的有异议，认为土地性质是国有土地。第三人是基于城头政府的新农村建设镇规划及危房改造的政策进行建设的房屋，故没有建设用地规划许可证及建设工程规划许可证。对证据2的真实性无异议，第三人开发的涉案房屋至今没有将国有土地使用权人由城头镇供销社变更为第三人，资料中显示国有土地使用权人仍为城头镇供销社。第三人建造房屋具有合法的权利，是由城头镇政府授权给第三人建设的，符合当时新的形势。
第三人安建分公司向本院提供如下证据材料：
1、第三人与诚贵投资有限公司签订的协议书复印件1份、政府授权销售委托证明书复印件1份、山亭区果蔬恒温库委托枣庄诚贵投资有限公司委托开发协议复印件1份、涉案房屋土地规划图复印件1宗，证明第三人与原告签订的售房协议是合法的，被告无权申请查封。
以上证据经原告质证，认为上述证据虽系复印件，但对其真实性及证明目的均无异议，第三人与诚贵投资有限公司签订的协议书中记载第三人有开发的权利，有向原告签订、买卖、预售的权利。按照协议书中甲方诚贵投资有限公司负责办理土地使用权证，因政府正在办理土地使用权证，第三人同原告签订的商品房预售合同不是违法建筑。
以上证据经被告质证，认为该证据为复印件，但对其真实性均无异议，被告对其证明目的有异议，该证据仍不能证明第三人承建的房屋取得了合法的土地使用权，并取得了建设房屋所需的许可证件。按照房地产管理法等相关规定，房地产开发企业出售房屋必须取得合法的土地使用权，并取得建设房屋所需的许可证件，否则就是违法销售，因违法销售所签订的合同也是无效的。
经当事人举证及质证，本院确认以下案件事实：
被告刘某因与枣庄市山亭区汇丰经济咨询公司、山东鲁南国力建筑安装工程有限公司山亭安建分公司民间借贷纠纷，本院于2014年4月2日作出（2014）山民初字第524号民事裁定书，查封了第三人安建分公司所有的位于山亭区城头镇老供销社院内老法庭东侧西数一至五间门市房。2014年7月17日，本院作出（2014）山民初字第524号民事判决书。判决解除刘某与枣庄市山亭区汇丰经济咨询公司于2011年4月25日签订的合同；枣庄市山亭区汇丰经济咨询公司于本判决发生法律效力后十日内，偿还刘某借款本金26万元及利息；山东鲁南国力建筑安装工程有限公司山亭安建分公司对第二项给付款项承担连带赔偿责任。因债务人未履行判决书确定的还款义务，本案被告刘某向本院申请执行。原告李某某于2015年3月3日对执行标的提出书面异议，认为其是该房所有权人，要求停止对该房产的执行。2015年3月17日，本院作出（2015）山执异字第1号执行裁定书，驳回异议人李某某的执行异议。
另查明，2013年2月1日，原告李某某与第三人山亭安建分公司签订了一份《商住房预售合同书》，合同约定，原告购买山亭区城头镇政府前文苑小区，楼号3号楼，房号一层2、3、4、5，购房款共计209000.00元。
再查明，2009年10月14日，第三人安建分公司与枣庄诚贵投资有限公司签订协议，枣庄诚贵投资有限公司委托第三人山亭安建分公司在城头镇原供销社闲置土地内建设商贸城，土地位于城头镇政府前面，东邻三十七中，西邻良友饭店东墙，南邻梁斌、韩再顺北墙，北邻城头镇政府地。该土地所有权性质为国有。第三人对该土地进行开发建设时未取得土地使用权证及建设用地规则许可证、建设工程规划许可证等建房的合法手续。后第三人安建分公司在该土地上建成了山亭区城头镇政府前文苑小区，并向社会公开销售房屋。
本院认为，本案争议焦点为，原告李某某就涉案房屋是否享有阻止执行的实体权利。原告提供《商住房预售合同书》及房款收据用以证明其对涉案房产享有合法所有权。本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第五十四条规定，建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得。第三人在枣庄市山亭区城头镇原供销社闲置土地内开发建设房屋，但未取得国有土地使用权，并且第三人建设房屋也未取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等建房的合法手续。因此，原告李某某与第三人签订的《商住房预售合同书》违反了法律法规的强制性规定。原告李某某无法根据房屋买卖协议取得诉争房产的所有权。原告要求确认诉争房产归其所有的诉讼请求不予支持。原告李某某以其对涉案房产享有所有权为由，请求本院停止对涉案房屋的执行。因前述理由，原告请求停止对涉案房屋执行的诉讼请求，本院亦不予支持。为此，根据《中华人民共和国物权法》第七条、《中华人民共和国土地管理法》第五十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，判决如下：
驳回原告李某某的诉讼请求。
案件受理费4435元，由原告李某某负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。
审 判 长 连士华
代理审判员 曾 梅
人民陪审员 崔其炎
二〇一六年四月六日
书 记 员 李美玉