四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）成民终字第5584号
上诉人（原审原告、反诉被告）赵新。
委托代理人曾阳，四川路阳律师事务所律师。
委托代理人刘丹，四川品贤律师事务所律师。
上诉人（原审原告、反诉被告）任伟。
委托代理人曾阳，四川路阳律师事务所律师。
委托代理人刘丹，四川品贤律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）新嘉置地（成都）发展有限公司。住所地：四川省成都市锦江区大慈寺路*号。
法定代表人杨玉燕，董事长。
委托代理人白鑫，四川善嘉律师事务所律师。
上诉人赵新、任伟与被上诉人新嘉置地（成都）发展有限公司（以下简称新嘉公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2013）锦江民初字第239号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年10月21日受理本案，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明，2010年4月7日，赵新、任伟与新嘉公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，购买新嘉公司开发的位于成都市锦江区大慈寺路3号朗御大厦1栋1单元43楼2号的商品房一套，房屋总价款3302552元。《商品房买卖合同》就逾期付款责任、交付条件、逾期交房责任等内容作出约定，其中，第十条“交付条件”约定：“（一）出卖人应当在2012年4月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、4、5项所列条件；……1、该商品房已取得规划验收合格证；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书；4、满足第十一条中出卖人承诺的市政基础设施达到的条件；5、该商品房为住宅的，出卖人提供《住宅工程质量分户验收表》……”第十一条“市政基础设施和其他设施的承诺”约定：“出卖人承诺与该商品房正常使用直接相关的市政基础设施和其他设施按照约定的日期达到下列条件：1、市政基础设施：（1）上水、下水：2012年4月30日达到使用条件；（2）电：2012年4月30日达到正式使用条件；（4）燃气：2012年4月30日达到开通基础条件，由买受人自行向有关部门申请开通。如果在约定期限内未达到以上条件，双方同意按照下列方式处理：买受人允许出卖人在三十日内整改完毕，如超过三十日仍未达到约定条件的，出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金”。第十二条“逾期交房责任”约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：……（1）逾期在30日之内，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金……”。（2）逾期超过30日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起10日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金。第十五条“商品房质量、装饰、设备标准的约定”双方约定：“……3、交付该商品房时，该商品房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格，出卖人应当与买受人共同查验收房，发现有其他问题的，双方同意按照第3种方式处理：由出卖人按照国家和四川省有关工程质量的规范和标准在商品房交付之日起60日内负责修复，并承担修复费用。在出卖人或其他委托的物业管理公司或其他第三人或其毗邻业主履行修复义务时，买受人应当予以配合，若因买受人不配合导致损失扩大的，扩大部分的损失由买受人承担。4、出卖人交付的商品房的装饰、设备标准应当符合双方约定的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下列第2种方式处理：出卖人按当时市场价格赔偿装修、设备差价”。双方合同附件六对朗御大厦的结构、公共区域及地面、墙面、吊顶、入户门、厨房系统、卫浴系统、强弱电、部品配置、空调系统、新风系统、地暖系统及其他的装饰和设备标准进行了约定。同日，双方签订《商品房买卖合同补充协议》，第一条“对合同第五条、第九条付款方式、期限及逾期付款的说明及补充”约定：2、付款方式为按揭贷款方式，首付房款1322552元，余款1980000元，由买受人向招商银行申请六成三十年房屋抵押贷款的方式支付，买受人应于签订合同及本补充协议的当日内，一次性向出卖人付清全部首付房款；2.2买受人应于自签订合同和补充协议的3日内，按要求提供按揭贷款所需全部资料，并在合同签订之日起5日内到指定银行办理相关按揭事宜，逾期未办理则视为买受人逾期付款；《商品房买卖合同补充协议》第一条第2款2.3项约定：买受人向出卖人指定银行申请办理“按揭贷款”的，买受人承诺在签订合同和补充协议时，已充分了解并同意严格按照“按揭贷款”的办理条件、程序及补充协议的约定及时办理相关手续。若因买受人原因而导致以下情况发生的，买受人应承担相应责任：其中A约定，买受人未按时办理按揭手续或由于买受人未积极配合导致最终未能办理按揭贷款：若非因出卖人的原因导致出卖人在合同签订之日起30日内未能收到银行划转的相应款项或者银行拒绝为买受人办理按揭借款，则视为买受人违约，出卖人有权单方面解除合同及补充协议，并由买受人向出卖人支付房屋总价款10%的违约金；出卖人在扣除买受人应承担的违约金等费用后，应于30日内向将买受人已付房款的等剩余部分无息退还买受人。在出卖人行使合同解除权之前，买受人可与出卖人协商另行达成协议，采取继续补充相关按揭资料或变更为一次性付款方式向出卖人支付剩余房款。若出卖人同意买受人继续补充按揭资料的，则原合同继续履行，但买受人应按日承揽应付款万分之四的违约金至出卖人收到该款项时止。若买受人不同意以上处理办法的，出卖人可以解除合同及补充协议，并要求买受人承担房屋总价款10%的违约金。第三条“合同第十条交付条件的补充约定”：经双方协商，商定该商品房取得竣工验收合格报告后即可交房。第六条“对合同第十四条交接手续的说明及补充”：买受人应在交接房屋前交纳合同约定的全部应付款以及按合同第十四条约定委托出卖人代交的政府部门规定费用，并签署委托出卖人代办房屋产权证、国土证及他项权利登记的各项手续。……无论买受人是否接到出卖人发出的书面交房通知，买受人均应按合同约定的交房期限前往办理房屋交接手续。买受人逾期不接房、不办理房屋交接手续，由此产生的一切责任由买受人承担。上述情况下，按合同约定的交房期满之次日起视为出卖人已按合同约定交付房屋，风险也因此转移至买受人。商品房交付时，买受人按照《成都市城市住宅专项维修资金管理暂行办法》的规定和《商品房买卖合同》的约定，将所购商品房的首次专项维修基金交由出卖人代收代缴至房管局指定银行管理专户；缴纳契税及其它相关的办证费用给出卖人。如因买受人原因导致未按时交纳上述费用的，买受人应自合同约定的交付期限之次日起，向出卖人支付房屋总价款每日万分之一的违约金。
当日，双方于《住宅质量保证书》上签字确认。2010年5月4日，赵新、任伟与招商银行股份有限公司成都分行签订《个人购房借款及担保合同》，向其贷款1980000元，2010年5月12日，该行开具个人贷款借款借据向赵新发放借款1980000元，期限自2010年5月13日起到2040年5月13日。
2012年4月12日，新嘉公司向业主发出《延迟交房通知》，告知业主由于朗御项目施工有一些延迟，工程正处于收尾阶段，为确保施工质量，原定的2012年4月30日前的交房约定，现将推迟。新嘉公司将于5月30日前另行书面通知交房时间，并将根据合同约定按实际逾期交房天数承担相应的逾期交房违约金。该违约金将于正式交房时进行核算确认，并在正式交房后10个工作日内完成支付。
2012年5月23日，新嘉公司向赵新、任伟发出《“朗御大厦”交房通知书》，告知赵新、任伟已具备交房条件，从2012年5月30日起可以前往办理手续。
2012年5月29日，新嘉公司发出《致歉信》，告知业主由于朗御系成都首个超高层且精装报建的住宅项目，在施工过程中一些细节问题的处理造成了施工进度的一些延误。在最后冲刺验收阶段，由于施工合作方工作操作失误造成断电，导致电力部分无法按时验收，因此影响了预期的交房时间。原定于2012年5月30日的交房约定，现将再次推迟，预计交房时间为2012年6月中下旬，将于交房前7天另行书面通知交房时间。并将根据合同约定按实际逾期交房天数承担相应的逾期交房违约金。该违约金将于正式交房时进行核算确认，并在正式交房后10个工作日内完成支付。
2012年6月19日，新嘉公司向赵新、任伟发出《“朗御大厦”交房通知书》，告知赵新、任伟已具备交房条件，请于2012年6月26日起前去办理交房手续。
2012年7月1日，双方签订《整改及保密协议》载明，新嘉公司于2012年7月1日至7月20日对出卖人提出的问题进行整改。新嘉公司从2012年5月1日至7月20日向赵新、任伟按日以赵新、任伟已付房款万分之三计算支付违约金、若新嘉公司在2012年7月20日前完成整改的，违约金则计算至整改完成之日。赵新、任伟确认除其在《房屋交付验收表》上提出的缺陷和瑕疵外，没有其他问题。赵新、任伟同意对此保密，不向任何第三人透露、散布朗御项目的任何缺陷与瑕疵，也不得将该协议的内容向任何第三人透露、散布，更不得以任何形式伙同其他买受人、媒体等向新嘉公司施压、闹场等。新嘉公司在该协议约定的期限内整改完成以上问题后，赵新、任伟同意不以任何理由向新嘉公司主张其他任何权利。
2012年7月26日，新嘉公司向赵新、任伟发出《致歉函》，对赵新、任伟的投诉进行了回复：对未能按期完工交房，以及装修质量未能让其满意，表示歉意，愿意本着合同精神做出相应补偿。已书面责令相关施工单位，对赵新、任伟提出的问题进行切实整改，并加强监督管理，尽心尽力做好整改工作。整改工作一旦完成，会第一时间通知赵新、任伟复验。
双方另签订一份《逾期交房违约责任承担协议》表明，双方确认新嘉公司于2012年6月26日通知正式交房(即实际交付或视为交付之日)，逾期交房时间共计56天。根据合同约定，赵新、任伟不选择解除合同或退房，而要求继续履行合同，由出卖人承担支付违约金的违约责任。双方确认，违约金按日以买受人全部已付房款万分之叁计算，共计56天。违约金金额共计55482.87元。
2012年7月1日，赵新、任伟向北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司成都分公司缴纳了2012年8月1日至2013年1月31日的物业管理费、生活垃圾处理费、水费共计4063.68元。
2012年9月21日，新嘉公司向任伟支付逾期交房违约金110410.91元(为赵新、任伟所购两套房屋的违约金)。
应赵新、任伟、刘旭的申请，四川省成都市成都公证处于2012年10月11日作出(2012)成证内经字第31475号公证书，对位于成都市锦江区大慈寺路3号朗御大厦1幢1单元45层1号、1幢1单元43层2号、1幢1单元47层1、2号房屋现状进行了保全证据公证，并将所拍摄照片刻录成光盘。
2012年10月16日，新嘉公司与赵新签订《调解书》，该调解书载明，因新嘉公司多次延迟交房，2012年9月21日，赵新到新嘉公司办公区进行违约金赔付申请，双方协商未果，赵新情绪激动，导致新嘉公司办公物品损坏。当日，双方就物品损坏达成了赔偿协议且赵新同时支付了相关赔付款。2012年10月16日，在合江亭派出所警官的调解下，双方达成共识：赵新补足前期赔偿金额不足部分，并致函新嘉成都公司对9月21日发生事件进行说明并致歉，双方愿意友好态度完成后续收房事宜。此事双方愿意一次性解决。
2012年10月18日，双方对验房遗留问题作出记录(备忘录)，双方确认：客厅西厨台面下封板需更换，厨房厨柜台面石材开裂需处理；保姆房阴角不顺直需处理，主卧柱子旁飘窗石材需修复处理，主卧卫生间淋浴房玻璃有划痕需处理，主卧衣帽间门框上方阴角墙面需处理，主卧卫生间门坎石材需处理卫生，主卫进门右上角墙砖断裂，需更换。以上问题待处理时间确定后，以函件形式通知业主收房。
另查明，新嘉公司与中国建筑一局(集团)有限公司签订总承包工程合同，约定总工期为31个月，合同工期的起计日为2008年6月1日。
2012年4月6日，新嘉公司朗御项目取得了住宅工程质量分户验收结果表，该房屋的室内装修工程经分户验收合格。2012年5月24日，取得房产测绘技术成果报告，2012年6月25日，新嘉公司开发的住宅、商业及配套设施、公厕工程取得建设工程规划合格证，2012年5月21日，取得竣工验收报告。
原审法院审理认为，赵新、任伟与新嘉公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，系双方当事人真实意思的表示。合同签订后，双方建立商品房买卖合同关系，且未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约全面履行其义务。
关于新嘉公司是否已向赵新、任伟交付房屋。赵新、任伟认为新嘉公司至今未交付房屋，新嘉公司辩称已于2012年6月26日实际交付。原审法院认为，双方签订的《逾期交房违约责任承担协议》中虽确认出卖人于2012年6月26日通知正式交房(即实际交付或视为交付之日)，逾期交房时间共计56天。但双方于2012年7月1日签订《整改及保密协议》，双方同意在2012年7月1日至7月20日对出卖人提出的问题进行整改。2012年7月26日，新嘉公司向赵新、任伟发出《致歉函》，对未能近期完工交房，以及装修质量未能让业主满意，表示歉意，并承诺整改工作一旦完成，会第一时间通知业主复验。2012年10月18日，双方对验房遗留问题作出记录，双方确认房屋还有八处问题处理，待处理时间确定后，以函件形式通知业主收房。但目前无证据证明10月9日之后新嘉公司书面通知了赵新、任伟收房。故应当认为新嘉公司未向赵新、任伟实际交房。赵新、任伟起诉要求新嘉公司交付房屋的诉讼请求，原审法院予以支持。新嘉公司反诉要求确认房屋已于2012年6月26日交付赵新、任伟的理由不能成立，不予支持。
关于房屋是否已达到交付条件。双方签订的《商品房买卖合同》就房屋的交付条件进行约定，2012年6月26日前，该商品房已经取得了规划验收合格证、商品房面积实测报告书、住宅工程质量分户验收表、市政基础设施也已经达到了合同约定的条件。由于该房屋系精装房，双方对装修的设备和标准进行了约定，但对精装房的交付条件没有具体的约定。结合本案诉争房屋的情况，原审法院认为，新嘉公司于2012年10月18日出具《证明》对验房遗留问题作出备忘确认的客厅西厨台面、厨房橱柜台面、保姆房阴角、主厨衣帽间门框上方阴角墙面、主厨卫生间门坎石材、主卫进门右上角墙砖出现的问题，均属于房屋主体结构质量不合格，并不能直接导致该房屋不能交付、不能使用。该房屋已符合双方合同约定的交付条件，新嘉公司应立即向赵新、任伟交付房屋。
关于违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少”、“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”，即我国合同法规定的违约金兼有补偿和惩罚的双重性质，且以补偿性为主，惩罚性为辅。本案中，新嘉公司答辩称，双方约定的违约金比例过高，要求裁判至万分之零点一。现诉争房屋已符合双方《商品房买卖合同》第十条“交付条件”和第十一条“市政基础设施和其他设施的承诺”的条件，由于系精装房，装修存在瑕疵而导致未能交房，基于违约金具有“补偿和惩罚”的双重性质，并以补偿非违约方的损失为主要功能，故本案综合考虑新嘉公司的违约情况及给赵新、任伟可能造成的损失等相关因素，对违约金作适当裁减，并兼顾公平原则及损益相抵规则，酌情确定新嘉公司应支付违约金18000元。
关于赵新、任伟是否应向新嘉公司支付应当缴纳的契税、房屋专项维修基金并承担逾期支付的违约责任。原审法院认为，根据双方签订的《商品房买卖合同补充协议》的约定，商品房交付时，赵新、任伟应当向新嘉公司缴纳专项维修基金、契税及其它相关的办证费用，因赵新、任伟原因导致未按时交纳上述费用的，赵新、任伟应自合同约定的交付期限之次日起，向新嘉成都公司支付房屋总价款每日万分之一的违约金。但诉争房屋至今未予交付，赵新、任伟交纳上述费用的条件尚未成就，故不应承担逾期支付的违约责任。而收房时赵新、任伟应当缴纳的相关费用的金额，不属本案处理的范畴，本案不作处理。故新嘉公司反诉要求赵新、任伟支付契税、房屋专项维修基金等费用，并支付逾期缴纳违约金的反诉请求不能成立，原审法院不予支持。
关于新嘉公司是否代缴物管费用，赵新、任伟是否应当支付该费用。原审法院认为，赵新、任伟向法庭提交了缴纳物管费用的票据，可以证明其向物管公司缴纳了2012年8月1日至2013年1月31日的物管费用。新嘉公司未提交其他证据对其代缴的事实及金额予以佐证，仅凭物管中心出具的情况说明，不能证实其代付行为，故新嘉公司要求赵新、任伟向其支付代付的物管费用4748.1元的反诉请求不能成立，不予支持。
关于新嘉公司要求赵新、任伟承担逾期缴纳房款的违约责任是否已过诉讼时效。赵新、任伟认为新嘉公司起诉要求其承担逾期缴纳房款的违约责任已过诉讼时效。原审法院认为，根据双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第一条第二款2.3项A的约定，新嘉成都应在2010年5月8日收到银行转入的房屋款，新嘉公司实际收到房屋款项的时间迟于合同约定的时间，为2010年5月13日。新嘉公司认为赵新、任伟逾期缴纳房款，应当自2010年5月13日知晓，其诉讼时效应自2010年5月14日起算，现新嘉公司提起反诉要求赵新、任伟承担逾期缴纳房款的违约责任已超过两年诉讼时效，故赵新、任伟的该辩解意见予以支持。新嘉公司的该项反诉请求，原审法院不予支持。
关于赵新、任伟是否应当返还新嘉公司违约金。新嘉成都公司反诉要求赵新、任伟退还其多支付的违约金53633.44元。原审法院认为，双方签订的《整改及保密协议》和《逾期交房违约责任承担协议》，系双方当事人的真实意思表示，双方确认违约金的计算方式及金额为55482.87元，该款已由新嘉公司向赵新、任伟实际支付。庭审中，新嘉公司请求裁减违约金比例，只能针对尚未支付的部分，故其要求赵新、任伟退还其已实际履行支付违约金的反诉请求，不能成立，不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、新嘉公司应于判决发生法律效力之日起十日内向赵新、任伟交付位于成都市锦江区大慈寺路3号朗御大厦1栋43楼2号的商品房；二、新嘉公司应于判决发生法律效力之日起十日内向赵新、任伟支付违约金18000元；三、驳回赵新、任伟的其他本诉诉讼请求；四、驳回新嘉公司的反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件本诉受理费减半收取1824元，反诉受理费减半收取2397元，合计4221元，由新嘉公司负担4000元，原告赵新、任伟负担221元。
宣判后，原审原告（反诉被告）赵新、任伟不服判决，向本院提起上诉。
上诉人赵新、任伟的主要上诉理由为，1、新嘉公司存在严重的违约行为和欺诈行为，诉争房屋至今未达到交付条件，一审法院错误认定房屋符合交付条件。从本案的证据看，该工程的《建设工程规划合格证》是在2012年6月25日才取得，而新嘉公司在2012年5月21日就取得竣工验收报告，由此可见竣工验收是通过非法程序取得。在竣工验收报告中已经载明工程取得消防验收意见书，而消防验收是在竣工验收报告的2012年5月21日取得。2、一审法院认为该房屋系精装房，双方对装修的设备和标准进行约定，当对精装修的交付条件没有约定。该事实明显错误，对于房屋的装修交付标准，在双方签订的房屋买卖合同附件六中明确约定。且赵新、任伟购置的是新嘉公司的全装房，装修标准是每平方米4200元，因此，新嘉公司交付的房屋既要符合主体结构质量要求，同时应保证交付的房屋还需达到一般家装市场关于装修的技术质量和标准。新嘉公司一直向赵新、任伟表示致歉，出具证明认为房屋不符合交付条件。3、新嘉公司的逾期交房行为构成违约，给赵新、任伟造成严重的损失，原审法院自由调整连基本的损失都没有补偿，有违实体公正。4、一审法院严重超审限，违反法律程序，有违程序公正。请求改判按照合同约定的交付条件交付房屋；改判支付违约金165764.97元。
被上诉人新嘉公司答辩称，争议房屋已经达到交房标准，双方对精装房的交房标准无约定，上诉人认为没有达到交房标准应当提供证据证明。至于一审法院判决的违约金上诉人已经支付过，且约定过高，故一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。
本院对原审法院查明的基本事实和证据予以确认和采信。
本院认为，一、关于涉案房屋是否已经具备交房条件及新嘉公司是否应当交房的问题。
首先，根据双方当事人签订的《商品房买卖合同》约定的房屋交付条件，在2012年6月26日前，该商品房已经取得了规划验收合格证、商品房面积实测报告书、住宅工程质量分户验收表、市政基础设施也已经达到了合同约定的条件，故根据《商品房买卖合同》的约定条件争议房屋已经符合交房条件。其次，本案争议房屋系精装房，虽然双方当事人对装修的设备和标准进行了约定，但对精装房的交付标准没有进行具体的约定。根据2012年7月1日双方签订的《整改及保密协议》及同年9月20日签订的《逾期交房违约责任承担协议》所载明的内容，清楚表明双方已确认出卖人于2012年6月25日达到交房条件并通知买受人收房，也确认新嘉公司于6月26日完成了交付房屋的义务。新嘉公司也承担了因违反合同约定交房时间2012年4月30日至实际交房逾期56天的违约金责任。此后，因双方一致明确约定新嘉公司应当对赵新、任伟收房时提出的房屋缺陷和瑕疵问题进行整改，故此后新嘉公司应承担的是交房后的整改义务。应当认定诉争房屋已经具备了合同约定的交房条件，对赵新、任伟认为房屋不符合交房条件的上诉主张不予支持。
由于在整改期间，新嘉公司实际控制该房，且其在2012年10月9日的《证明》中承诺整改工作一旦完成后联系业主完成交房事宜，现并无证据证明其通知赵新、任伟及时验收整改后的房屋，故其还应当向赵新、任伟交付整改后的房屋。一审法院判决新嘉公司应向赵新、任伟交付诉争房屋并无不妥。
对于赵新、任伟上诉认为诉争房屋涉及的工程的《建设工程规划合格证》是在2012年6月25日取得，《建设工程消防验收意见书》也是在竣工验收报告之后取得。而新嘉公司在2012年5月21日就取得《竣工验收报告》，明显矛盾，故应认定交房条件不具备。本院认为，对争议工程的《建设工程规划合格证》、《建设工程消防验收意见书》和《竣工验收报告》先后时间不一致是属于行政行为，不属于本案审理的范围。
关于违约金的调整是否适当的问题。本院认为，根据我国法律规定，如前所述，双方签订《整改及保密协议》后，新嘉公司应承担的责任系整改责任，如整改不符合约定，赵新、任伟可要求继续整改，或自行整改并有权请求新嘉公司承担整改费用。如果因整改不当造成赵新、任伟损失的，应当赔偿损失，同时上诉人赵新、任伟还负有防止损失扩大的义务。本案中，赵新、任伟提出参照同地段同类房屋租金标准认定所受损失，系最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定如当事人违反合同约定条件逾期交房确定损失赔偿额的适用方法，而对于逾期交房的违约责任，双方已以《整改及保密协议》《逾期交房违约责任承担协议》重新确认，新嘉公司并已实际支付。赵新、任伟再以此主张新嘉公司承担未及时完成整改义务并交房的责任缺乏法律依据和合同依据，加之现并未举证证明其在新嘉公司整改期间所受的实际损失，该上诉请求不能成立。一审法院调整违约金的理由认定不妥，应予纠正。因新嘉公司对一审法院酌定其支付赵新、任伟违约金18000元的判决未上诉，且也不损害赵新、任伟利益，故本院对结果予以维持。
对于赵新、任伟认为一审法院审理本案严重超审限，违反法律程序，有违程序公正。本院认为，由于本案的处理结果一审法院认定正确，故审限问题并不影响公正处理本案，故本院对赵新、任伟的该项主张不予支持。
综上所述，原判认定事实清楚，适用法律部分正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费，按照一审判决确认的执行，二审案件受理费3648元，由上诉人赵新、任伟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 宿 波
审 判 员 陈 苹
代理审判员 张 琦
二〇一二年十二月九日
书 记 员 杨大准