安徽省安庆市迎江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）迎民一初字第00382号
原告：殷永燕，女，住安庆市宜秀区。
原告：李莉，女，住安庆市大观区。
两原告共同委托代理人：汪安生，上海市商惠律师事务所律师。
被告：黄莉，女，住安庆市迎江区。
被告：王春林，男，住址同上。
原告殷永燕、李莉与被告黄莉、王春林房屋买卖合同纠纷（立案案由民间借贷纠纷）一案，本院受理后，依法由审判员潘小红适用简易程序独任审判，于2014年6月3日公开开庭进行了审理。原告殷永燕、李莉及两原告的共同委托代理人汪安生、被告黄莉、王春林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
两原告诉称：两被告系夫妻关系，两被告愿将位于迎江区少年宫东路21号华银综合楼405室房屋出售给原告。2013年11月25日，原、被告签订房屋买卖合同一份，约定该房价款210000元，被告当日向原告收取房款86000元，余款约定于2014年4月8日一次性付清并办理产权过户；原告按合同约定支付了房款给被告，此后，原告催促被告办理房屋过户的相关手续，被告向原告退回了1000元，余款85000元向两原告出具借条，并承诺按月息4分向原告支付利息，原告本意是购房，已付给被告的房款是借来的，不愿形成民间借贷关系，在原告的坚持下，原、被告于2014年4月6日又签订了房屋买卖合同，约定2014年4月8日办理房屋过户手续。因被告违约不履行合同义务，为维护原告合法权益提起诉讼，请求依法判决被告立即退还原告购房款85000元；被告立即支付原告违约金20000元；本案诉讼费用由被告承担。
两被告共同辩称：两被告是夫妻关系，2013年9月因王春林生意亏损，两被告找原告借款。2013年9月2日向李莉借款40000元，2013年10月14日又向殷永燕借款50000元。因被告没有资金偿还，2014年4月在原告的要求下签订了房屋买卖合同，订立房屋买卖合同不是被告的真实意思，被告已明确告知原告房屋已抵押给别人，订立房屋买卖合同没有实际意义。
两原告为支持其诉讼主张，向本院提供如下证据：
1、两原告身份证，证明原告诉讼主体适格。
2、两被告身份证、结婚证，证明两被告身份关系。
3、房产证、2013年11月25日订立的房屋买卖合同，证明原被告之间的房屋买卖关系。
4、收款收条，证明被告收到原告房款的事实。
5、借条，证明经结算被告欠原告85000元，且约定按月利率4%计息。
6、2014年4月6日的房屋买卖合同，证明原、被告之间的房屋买卖关系，约定4月8日办理房屋过户手续。
以上六组证据共同证明原告曾借款给被告，在催款过程中，该借款转化成购房款；现被告不按房屋买卖合同的约定履行义务。
被告王春林对原告的证据质证如下：
证据1、2，无异议。
证据3，房产证无异议，2013年11月25日的房屋买卖合同是原告让黄莉补签的，王春林没有签名。
证据4，王春林的签字是黄莉代签。
证据5，真实性无异议。
证据6，真实性无异议，但签订合同时已向原告说明该房产已抵押的事实。
被告黄莉对原告的证据质证如下：
证据1、2，无异议。
证据3，房产证无异议。2013年11月25日的房屋买卖合同是原告在2014年4月6日之后向黄莉称2014年4月6日的房屋买卖合同遗失，找黄莉补签的，王春林的签名是黄莉代签的。落款日期：“2013年11月25日”非黄莉所书写。
证据4，签名是黄莉所签，具体内容黄莉没有阅看。
证据5、6，无异议。
两被告未提供证据。
经庭审举证、质证，本院认证如下：
原告的证据：证据1、2、5、6，对方对真实性无异议，予以认定。证据3、房产证予以认定，2013年11月25日的房屋买卖合同及证据4系黄莉签名，予以认定，被告的抗辩理由没有反驳证据，不予采信。
依据所采信的证据，并结合当事人的陈述，本院认定如下案件事实：
两被告系夫妻关系。王春林因生意亏损，2013年9月2日，两被告向李莉借款40000元，用予周转，2013年10月14日又向殷永燕借款50000元。因被告资金周转困难，除偿还部分借款本金及利息外，短期不能偿清借款，在原告催要借款过程中，2013年11月25日黄莉与两原告签订房屋买卖合同，并在合同中代王春林作为出售方签字。合同约定将黄莉名下位于安庆市少年宫东路21号华银综合楼405室出售给两原告，约定房价210000元。当日原告将尚欠的借款本金86000元，直接转为购房款，余款约定2014年4月8日一次性支付。合同订立后，双方并未实际按合同履行，被告仍以双方间的借贷关系又向被告支付了部分利息及本金，2014年3月26日两被告与殷永燕结算，尚欠殷永燕借款本金50000元，并向殷永燕重新出具了借条，约定借款期限至2014年4月26日前，按月息4分支付利息，同时约定以少年宫东路21号华银综合楼405室房屋作为借款的抵押；2014年3月30日，两被告与李莉结算，尚欠李莉借款本金35000元，并向李莉重新出具了借条，同时约定2014年4月30日前偿还借款，如到期不能偿还，自2014年4月30日起按月息4分支付利息。后在两原告的催要下，原、被告双方又于2014年4月6日签订一份房屋买卖合同，合同第一条约定：被告将坐落于安庆市少年宫东路21号华银综合楼405室房屋（建筑面积60.88平方米）出售给原告。第二条约定房屋售价为210000元。第四条约定：由于被告的房产证在邮政储蓄银行抵押，经双方协商于2014年4月8日由原告出资解押，抵押注销当日办理过户手续。第七条关于违约责任约定：如不能按合同履行，违约方应向守约方支付违约金20000元。第九条特别约定中载明：因被告欠原告钱无法偿还，自愿将房产出售给原告不得反悔，否则承担相应的法律责任及赔偿原告的经济损失。
另查明，2013年12月底被告以该房产抵押向侯海涵借款，并于2014年1月2日办理了抵押权登记，登记的债权数额为204000元。庭审中据被告陈述，因欠侯海涵的借款到期不能偿还，被告已将该房产出售给侯海涵。至此被告不能履行与原告签订的房屋买卖合同。
本院认为：原、被告本存在借贷关系，因被告不能清偿借款，2013年11月25日原告与黄莉签订房屋买卖合同，将借款转化成购房款，但殷永燕、李莉2014年3月先后与被告重新结算借款本息的行为，可以认定为买卖双方以自已的行为协议解除了该份合同，故2013年11月25日的房屋买卖合同对双方已不再具有约束力。原、被告就借款重新达成协议后，因被告无力偿还，原、被告于2014年4月6日重新达成了房屋买卖协议，被告的借款转为原告的购房款，被告抗辩订立该协议不是其真实意思表示，没有证据证明，不予采信。依法成立的合同对双方具有约束力，现因被告的原因致该合同不能履行，原告有权解除合同，故原告要求退还购房款有事实和法律依据，予以支持。关于违约金，虽然合同中对违约一方承担的违约金进行了约定，但被告抗辩约定的违约金不合理，而法律对违约金的调整亦有明确的规定，双方约定的违约金明显高于损失，应予相应减少，本案中，根据原告已付房款并结合融资成本、综合案情，酌定违约金6000元较为合理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、被告黄莉、王春林于本判决生效后七日内退还原告殷永燕、李莉购房款85000元，并给付违约金6000元。
二、驳回原告殷永燕、李莉的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2400元减半收取1200元，财产保全费1050元，共计2250元由被告黄莉、王春林共同负担（此款已由原告预缴，被告于本判决生效后七日内直接支付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。
审判员 潘小红
二〇一四年七月二日
书记员 荣文香
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。
……。
第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
……
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的：
……。
第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第九十八条：合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百一十四条第二款：约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。