云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）云01民终3525号
上诉人（原审被告）：段正阳，男，汉族，1996年1月2日出生，云南省宣威市人，住云南省宣威市，
上诉人（原审被告）：张梨，男，汉族，1994年6月8日出生，云南省昭通市人，住云南省昭通市昭阳区，
委托诉讼代理人：黄馨瑶，云南创泰律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（原审原告）：杨建华，男，汉族，1983年3月16日出生，云南省昆明市人，住云南省昆明市五华区，
委托诉讼代理人：张胜坤，云南亮剑律师事务所律师，特别授权代理。
上诉人段正阳、张梨因与被上诉人杨建华房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省安宁市人民法院（2017）云0181民初2261号民事判决，向本院提起上诉。本院2018年4月16日立案后，于2018年5月25日审理了本案，本案现已审理终结。
上诉人段正阳、张梨上诉请求：1、撤销原审判决判决，依法改判确认上诉人与被上诉人的《商铺租赁合同》于2016年7月20日解除。2、改判上诉人不再向被上诉人杨建华支付商铺租金及承担违约金。诉讼费用由被上诉人负担。其主要的事实及理由为：1、在一审中，上诉人已经向法庭证实在2016年7月，由于被上诉人将房屋租赁权转让给第三人，第三人多次到上诉人的出租商铺要求上诉人腾房，影响上诉人正常经营和使用，被上诉人明知与上诉人的租赁合同未到期，仍将标的商铺转让，主观存在明显故意，损害上诉人利益。故上诉人认为双方合同应于2016年7月解除。2、上诉人已向被上诉人支付的款项应为36万元。在一审中上诉人提交了被上诉人员工出具的收款收据共计36万元，一审法院未认真核实收据的真实性，只认定上诉人支付被上诉人款项为25万元，同时，上诉人存在违约行为，请求二审法院再次认真核实上诉人证据的真实性、合法性，给予上诉人公正判决。故请求二审法院支持其上诉请求。
被上诉人杨建华答辩表示，不认可上诉人的上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人杨建华向一审法院起诉请求：1、判令确认原告与被告于2016年12月1日解除双方签订的《商铺租赁合同》。2、判令被告向原告支付2016年12月1日之前实际占用房屋期间未支付的租金100312.5元人民币。3、判令被告向原告支付违约金人民币79950元。以上合计：180262.5元人民币。4、判令被告承担本案的诉讼费、保全费。
一审法院认定事实：2012年1月1日，原告杨建华通过转租的方式承租了2011年9月15日赵秀英从云南经济管理职业学校承包的3-1-9至3-1-10（3幢1楼）、3-2-7至3-2-12（3幢2楼）、3-3-1至3-3-12（3幢3楼）的后勤保障用房，承包经营期限10年，自2012年1月1日至2021年12月31日止。2015年5月13日原告杨建华作为甲方与被告段正阳、张梨作为乙方签订了《商铺租赁合同》，合同约定：甲方将位于云南经济管理学院安宁校区商业街3-2-7至12的商铺出租给乙方作为茶室（酒吧）经营使用，租期6年，自2015年4月15日起至2021年3月14日止。租金为130000元/年，租金期限为2015年4月15日至2017年3月14日，租金到期续租的，租金每年递增5%。乙方应按先付款后使用的原则，每两年支付一次，付清租金后方可使用租赁物。第一次支付租金乙方应于合同签订后3日内一次性付清。乙方应于合同签订当日交纳承包保证金40000元，租赁期满或者合同解除后，押金抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的违约赔偿责任后，剩余部分如数返还乙方。在合同补充条款中还约定了酒吧的财产折价95000元一次付清转让给乙方使用。甲方按酒吧现状于2015年4月15日开始正式交给乙方经营，保证交付前各种主要设施设备处于正常使用状态。同时，合同对其他相关费用的承担范围、维护及维修、转租和转让、合同解除条件、违约责任等均作了明确约定。在合同空白处手写载明：“2015年5月13日付租金100000元（壹拾万元整），2015年6月1日前付100000元（壹拾万元整），余下款项140000（壹拾肆万元整）于2016年1月付清。”另查明，原告杨建华与案外人赵秀英系母子关系，赵秀英分别向侯兴明、张义朴承租的云南经济管理职业学校三幢1-3楼后勤保障用房的所有人是云南经济管理职业学院。其所有人出具证明“我校委托侯兴明、张义朴代表学校管理和对外出租的后勤保障用房，允许承租人赵秀英对外转租和转让租赁权。”同时，赵秀英出具情况说明“其承租的云南经济管理职业学校3幢1-3楼后勤保障用房全部转让给我儿子杨建华经营，允许杨建华对外转租或转让，其对外的转租或转让行为由他自己承担相应法律责任。”2016年12月2日，侯兴明、张义朴与赵秀英签订《解除租赁合同协议书》约定双方于2011年9月15日签订的《租赁合同》于2016年12月2日解除。再查明，2016年1月9日原告杨建华与案外人李燃签订《门面转让协议》将其承租的云南经济管理职业学校三幢1-3楼后勤保障用房转让给案外人李燃，后双方由于转让纠纷诉至法院，并经昆明市中级人民法院终审确认《门面转让协议》解除。2016年7月20日被告张梨与案外人罗涵签订《商铺转让协议书》约定将本案涉案商铺转让给案外人罗涵。
一审法院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告杨建华与被告段正阳、张梨签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，自双方签字时成立并生效。根据《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力当事人应当按照约定履行自己的义务。不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”的规定，双方应按照合同的约定全面履行各自的义务。对于原告主张解除合同，庭审中被告表示同意解除，同时认为双方签订的《商铺租赁合同》实际已经于2016年7月就已经解除，但对于该主张被告并不能提供证据加以证实。根据2016年12月2日，侯兴明、张义朴与赵秀英签订《解除租赁合同协议书》，原告对涉案房屋已不再享有转租权，确认原、被告2015年5月13日签订的《商铺租赁合同》于2016年12月2日解除。对于原告主张被告支付2016年12月1日之前实际占用房屋期间未付租金100312.5元的诉请。在《商铺租赁合同》第四条第（一）项：“双方采用以下方式确认租金:1、租金为：130000.00元/年（大写：壹拾叁万元整），租金期限为二零一五年四月十五日─二零一七年三月十四日；2、租金到期续租的，租金每年递增5%。”原告认为按照该条约定，自合同签订第二年起租金应递增5%，对此被告不予认可。根据该条约定，在租金130000.00元/年后限定了租金期限为2015年4月15日至2017年3月14日，按照通常理解应是2015年4月15日至2017年3月14日期间的租金为130000.00元/年。同时对于被告辩称自己已经支付了360000元租金，但对此被告提供的证据并不足以证实。至2016年12月1日，按照合同约定，被告应向原告支付租金、酒吧财产折价款、承包保证金共计：130000元（2015年4月15日至2016年4月15日）﹢81561元（2016年4月16日至2016年12月1日共229天）﹢95000元﹢40000元=346561元，扣除原告认可的被告已经向其支付的250000元，被告还应向原告支付96561元。对于原告主张按照《商铺租赁合同》第九条违约责任第（一）项：“乙方有第八条第三款约定的情形之一的，应按全部租金的30%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方赔偿相应损失。”向被告收取第一年、第二年租金总额266500元的30%的违约金79950元。庭审中被告辩称由于原告在双方签订的《商铺租赁合同》合同期限内将涉案商铺转让给案外人李燃，原告存在违约情形，但是被告并不能提供由于被告转让涉案商铺导致被告无法正常使用商铺的证据。此外，在《商铺租赁合同》第七条约定：“在租赁期间，乙方未经甲方书面同意不得将租赁物转租、转让给第三方。……”被告在未经原告书面同意的情况下于2016年7月20日将涉案商铺转让给了案外人罗涵，同时被告亦未按照约定的期限向原告支付涉案商铺租金，因此原告主张向被告收取违约金的诉请本院支持。庭审中被告请求调低违约金，本院根据原告损失的实际情况酌定被告以未付租金96561元为基数按照银行同期贷款利率上浮30%向原告支付违约金。对于被告向原告交纳的承包保证金40000元，被告可另案主张，不在本案中抵扣处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决，一、原告杨建华与被告段正阳、张梨2015年5月13日签订的《商铺租赁合同》于2016年12月2日解除。二、由被告段正阳、张梨于本判决生效后10日内向原告杨建华支付截止2016年12月1日未付租金96561元及违约金（以96561元为基数按照中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算）。
在二审审理中，上诉人提交《云南经济管理学院授权委托书》一份、该学校后勤保障用房承包合同一份，欲证实涉案的房屋是于2016年11月15日就已经交付给案外人罗涵使用了，因此，双方当事人的租赁合同至迟也应当在2016年11月15日解除。经被上诉人质证认为，对于上诉人提交的该两份证据的证据三性均不予认可。上诉人申请本院到安宁市人民法院调取（2018）云0181民初479号民事案件卷宗中由杨建华出具给张梨的6张收据，调取杨建华出具给案外人罗涵的金额为3万元的收条。经本院依法向安宁市人民法院调取前述相关证据，经安宁市人民法院向本院出具《情况说明》证实（2018）云0181民初479号民事案件卷宗以及相关的案件中均无上诉人申请调取的6张收据。同时，证实上诉人申请调取的杨建华出具给案外人罗涵的金额为3万元的收条收存于（2017）云0181民初1354号案件中，并附该收条的复印件一份。经上诉人张梨、段正阳质证，对于本院依法调取的前述情况说明及收条的复印件无异议，经被上诉人杨建华质证，认为该收条是经案外人罗涵要求所写，但罗涵并未实际付款。上诉人提交的《云南经济管理学院授权委托书》一份、该学校后勤保障用房承包合同一份，被上诉人不予认可。经本院审查，因前述两份证据涉及案外人权益，但案外人未参加本案诉讼，故本案中不宜做相关认定，故对该两份证据不予采信。同时，对于本院依法调取的证据，对于前述的“收条”虽然被上诉人有异议，但未能提交相反证据予以证实，故本院依法予以采信。
双方当事人对于一审法院所确认的事实过程无异议，本院依法予以确认。同时，本院确认，被上诉人杨建华于2016年8月21日收到案外人罗涵代张梨支付房租欠款3万元。
归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：双方当事人之间的房屋租赁合同的解除时间是什么时候、上诉人应否向被上诉人支付房屋租金及违约金？
本院认为：《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。上诉人主张其与被上诉人之间的房屋租赁合同已于2016年7月20日解除，但因其所提交的证据不足以证实其该主张成立，故本院对于上诉人提出的该主张，不予支持。根据查明的事实，被上诉人曾于2016年8月21日收到案外人罗涵代张梨支付房租欠款3万元，故应当在上诉人欠付被上诉人的房屋租金内予以扣除，即应当由上诉人向被上诉人支付66561元房屋租金并承担按照此款为基数按照银行同期贷款利率上浮30%的违约金。据此，本院对于上诉人上诉请求中有事实及法律依据的部分予以支持，对于其他上诉请求予以驳回。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条、第三十条之规定，判决如下：
一、维持云南省安宁市人民法院（2017）云0181民初2261号民事判决书第一项，即“原告杨建华与被告段正阳、张梨于2015年5月13日签订的《商铺租赁合同》于2016年12月2日解除”；
二、撤销云南省安宁市人民法院（2017）云0181民初2261号民事判决书第二项，即“由被告段正阳、张梨于本判决生效后10日内向原告杨建华支付截止2016年12月1日未付租金96561元及违约金（以96561元为基数按照中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算）”；
三、由上诉人段正阳、张梨于本判决生效后10日内向被上诉人杨建华支付截止2016年12月1日未付租金66561元及违约金（以66561元为基数按照中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算）；
四、驳回上诉人段正阳、张梨的其他上诉请求；
五、驳回被上诉人杨建华的其他诉讼请求。
一二审案件受理费5857.5元由上诉人段正阳、张梨负担4686元，由被上诉人杨建华负担1171.5元。
本判决为终审判决。
审判长 刘昕光
审判员 朱 欢
审判员 杨 艳
二〇一八年七月二十五日
书记员 郭亭恋