湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）岳坪民初字第00035号
原告邓桂时。
委托代理人邓凯波。
被告长沙恒天房地产实业有限公司。
法定代表人肖玉军。
委托代理人陈鸿南。
原告邓桂时诉被告长沙恒天房地产实业有限公司（以下简称恒天公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年1月4日立案受理后，依法由审判员曹祥适用简易程序公开开庭进行了审理，书记员张灿红担任记录。原告委托代理人邓凯波、被告委托代理人陈鸿南到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告邓桂时诉称，原、被告签订商品房买卖合同购买被告位于含浦象咀路锑都家园的商品房。原告依约履行了付款等义务，但被告却屡次违反合同约定，首先被告应于2010年12月30日交房，却逾期至2011年7月1日才交房；其次被告违反合同约定的“应在交房后365日内，完成该幢商品房的初始登记，初始登记后365日内办妥买受人的房屋所有权证，并办理好土地使用权证”，逾期一年多后才办理好房屋所有权证及土地使用权证；再次被告多收了本不应由原告承担的管道天燃气工程建设服务费、防盗门费、供水供电有线电视电信宽带入户开通费、办证费、公证费等2万元左右的费用，且至今拒不返还。原告及其他业主一起以业主代表的形式向被告反应问题，被告回复承诺清算时解决。2013年8月1日，被告通知原告结算，再次要求原告支付除上述费用之外的其他不合理费用，非法扣押原告房产证、购房等相关发票。为维护权益及尊严，故诉至法院，请求判令：1、被告支付原告逾期交房违约金7487元（206833元×0.0002×181天）；2、被告支付原告逾期办证违约金11934元（206833元×0.0001×577天）；3、被告返还原告11624元（计算方式为：应退代收费用6200元＋6%代收款-
物业维修基金-契税-房屋交易费-
产权登记费80元-土地登记发证费120元，其中应退代收费用6200元=实际代收费用7540元-油烟净化机1250元）；4、被告立即向原告给付房产证、土地使用权证；5、被告立即向原告给付购房、维修基金、契税完税、房屋交易税、产权登记费及土地登记发证费发票；6、被告承担全部诉讼费用。因原告已领取了房屋产权证、国土证及购房款等相关发票，原告当庭撤回第4、第5项诉讼请求。
被告恒天公司答辩称，第一，原告所购房屋属于冷水江锡矿山建筑安装公司内部职工集资建房，原、被告之间没有实质上的权利义务关系。被告于2006年11月23日与锡矿山闪星锑业有限责任公司签订了《和园小区定向开发协议书》，双方约定被告为闪星公司职工定向开发房屋。之后，冷水江锡矿山建筑安装公司与内部职工签署了《商品房（内部）认购书》。2008年6月25日的《长沙“和园小区”项目建设会议纪要》也证明了恒天公司不属于以营利为目的的房地产开发商，而是代表业主进行集资建房，与业主之间没有实质上的权利义务关系。第二，被告在2010年12月8日已书面通知业主交房，延期交房并不是由于被告的原因造成的，被告无需承担延期交房的违约责任；第三、被告与原告只是形式上的商品房买卖合同关系，其实质是原告与其单位之间形成了集资委托建房的法律关系，仅依据《商品房买卖合同》，不考虑其原因行为，追究被告的延期交房违约责任，显然与事实相悖。第四，被告与原告签订的《商品房买卖合同补充协议》第二条第六项明确约定：“买受人依据合同有关逾期交房的约定追究出卖人的其他违约责任的，应于出卖人违约之日起30日内以书面形式通知出卖人，否则视为买受人自愿放弃行使相应的权利。”至今被告未收到原告的任何书面通知，被告也无需向原告支付延期交房违约金；第五，2013年6月20日，被告已通知原告办理结算及领取产权证，2014年9月28日，已通知领取国土证。合同约定的领取房权证的时间是房屋交付之日起两年内，但对土地使用权证的领取时间没有约定；第六，代收费用7450元由原告所在单位收取，与被告无关，其诉求第三项要求被告返还费用没有事实和法律依据，内部认购书签订的时间是2008年，不能适用2009年7月1日起实施的《湖南省新建商品房交易价格行为准则》，7450元的代收费用不应返还给原告；第七，原告己经办理了结算手续，双方就该商品房价款数额，交付期限，办证费用及相关事宜均无异议，原告诉求没有事实和法律依据；第八，合同约定交房的时间是2010年12月31日，现在是2015年，本案已经过了诉讼时效。故原告的诉求没有事实和法律依据，请求予以驳回。
经审理查明，锡矿山闪星锑业有限责任公司准备为其职工在长沙定向开发建设商品房，并将开发建设商品房的部分相关工作交由冷水江锡矿山建筑安装公司负责，以被告恒天公司的名义开发建设商品房。2008年5月3日，原告邓桂时与冷水江锡矿山建筑安装公司签订《商品房（内部）认购书》，约定由原告认购长沙市岳麓区和园小区的第9栋第4层401号住房，认购书签订后原告开始交纳部分房款。2010年9月23日原告邓桂时（买受人）与被告恒天公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》及一份《商品房买卖合同补充协议》，合同第三条第一、二款约定：1、买受人购买的商品房为锑都家园（原名和园小区）项目中的第9幢4层401号房，商品房的设计用途为住宅；2、建筑面积为130.85㎡。第四条第（一）项约定：商品房单价为1580.69元／㎡，总金额为206833元。第六条第一款第（一）项约定：首付款（含定金）206833元于本合同签订之日支付。第十条第一、二款约定：1、出卖人应当在2010年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第（1）种条件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：（1）、该商品房经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准，（2）、该商品房经综合验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准；2、如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：（1）、遭遇不可抗力，且出卖人在事实发生之日起30日内告知买受人的，（2）、国家、地方政府及有关部门等非出卖人原因而引起的（包括但不限于相关部门迟延有关文件的批准或其他政府行为的）及买受人未按时办理入伙手续的。第十一条第一、二、四款约定：1、商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，买受人应在书面通知送达之日起七日内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；2、由于出卖人原因，未按本合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别按下列方式（不作累加）处理：（1）、逾期未超过60日，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）、逾期超过60日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之贰（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金；4、买受人办理房屋验收手续时发现所交付的房屋存在质量问题，可将相关情况在房屋验收交接单上注明，交由出卖人在60日内整改，整改合格之前买受人有权拒绝收房，超过整改期出卖人应承担每日向买受人支付已交付房价款万分之贰延期交房责任。第十八条第三、四款约定：3、出卖人应在商品房交付使用后365日内，完成该幢商品房的初始登记，初始登记365日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所所有权证（）日内办好土地使用权证；4、如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按下列第（2）项处理：（1）、买受人解除合同，出卖人自买受人解除合同通知书送达之日起30日内将买受人已付房款（含同期银行利息）退还给买受人，并按已付房款的l%赔偿买受人损失；（2）、买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付万分之一的违约金，但违约金总额不超过已付购房款的百分之二。《商品房买卖合同补充协议》第二条第六款约定：买受人依据合同有关逾期交房的约定追究出卖人的其他违约责任的，应于出卖人违约之日起30日内以书面形式通知出卖人，否则视为买受人自愿放弃行使相应的权利。第三条第二款约定：因本商品买卖产生的有关税费，由双方按国家及地方相关法律、法规和政策规定各自承担，由买受人承担的有关税费，按现行标准由出卖人代为（预）收取，按办理时当时相关规定缴纳，最终双方据实结算，多退少补。2010年12月23日前原告付清了房款。2010年12月8日被告发出通知，要求在锑都家园购房的业主在2011年元旦后办理交房手续，2011年7月1日原告收了房。2013年3月27日，被告办理了原告房屋的房屋所有权证；2013年6月22日，被告在《湖南日报》向锑都家园一期业主刊登办理结算及领取产权证通知。2014年8月19日，被告办理了原告房屋的国土证。2014年9月30日，被告在《长沙晚报》向锑都家园一期业主刊登办理结算及领取国土证通知。后双方发生争议，原告向本院起诉，2015年1月4日本院立案受理。
另查明，被告向原告收取了天然气入户费、室外供水、供电、入户防盗门、单元防盗门、有线电视初装、抽油烟机费等代收费共计7450元，其中含抽油烟机费1250元。被告还向原告收取房屋维修基金、契税、办证等费用（即代收款）共计14290元。被告替原告缴纳物业维修基金4137元、契税4137元和商品房买卖手续费392元等费用。2014年10月24日原、被告就房款等进行了结算，双方签署了《结算确认清单》。《结算确认清单》注明：1、代收费用系油烟净化机、天燃气入户费、室外供水、供电、入户防盗门、单元防盗门、有线电视初装费等，包括但不止于以上范围包干计价；2、本结算清单签署，双方就该商品房价款数额，交房期限，办证费用、代收费用及相关事宜均无异议。原、被告双方认可原告领取了房屋所有权证、国土证及购房款等相关发票。
上述事实，有原、被告的陈述，原告提交并经本院庭审质证审查认定的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》、维修基金缴款凭证、契税完税凭证、商品房买卖手续费发票、缴费清单，被告提交并经本院庭审质证审查认定的《长沙和园小区项目建设会议纪要》、转账凭证、借款凭证、《和园小区定向开发协议书》、《商品房买卖合同补充协议》、《湖南日报》、《长沙晚报》、《商品房（内部）认购书》、《结算确认清单》，被告申请出庭作证的两名证人的证言等证据证明，本院予以确认。
本院认为，根据查明的事实和原、被告的诉辩主张，本案争议的焦点为：一、《结算确认清单》对原、被告是否具有法律约束力；二、《结算确认清单》是否已就逾期交房、代收费及代收款的相关事宜进行处理。针对第一个焦点，本院分析如下：《结算确认清单》是原、被告双方在结算的过程中自愿签订的，系双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照《结算确认清单》的约定全面履行自己的义务。原告在确认清单上签名时虽写了“保留意见”，但未明确表述其意见的内容，不影响原告对《结算确认清单》签字确认的效力。原告辩称被告采取欺骗手段让其在《结算确认清单》签字，但其不能就此举证，应承担举证不能的法律后果，对其抗辩意见本院不予采纳。焦点二，《结算确认清单》包含原、被告双方对房款、代收费和代收款等款项的结算，且《结算确认清单》注明：本结算清单签署，双方就该商品房价款数额，交房期限，办证费用、代收费用及相关事宜均无异议，故《结算确认清单》签署后，原、被告之间的房屋交付期限、办证费用、代收费和代收款等相关事宜均已协商一致，无异议，现原告诉请被告支付逾期交房违约金、逾期办证违约金、返还代收费和代收款缺乏事实依据，本院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款之规定，判决如下：
驳回原告邓桂时的诉讼请求。
案件受理费576元，因适用简易程序减半收取288元，由原告邓桂时承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员 曹 祥
二〇一五年四月十日
书记员 张灿红
附：本案所适用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。