安徽省铜陵市铜官山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）铜官民二初字第00004号
原告：倪宗萍，女，1969年5月17日出生，汉族，住安徽省。
委托代理人：陆水晶，系原告近亲属。
被告：严慧娟，女，1971年9月6日出生，汉族，住安徽省铜陵市。
委托代理人：陶然亭，安徽宪达律师事务所律师。
原告倪宗萍诉被告严慧娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年12月18日立案受理后，依法由审判员谢飞梦适用简易程序，于2014年1月13日公开开庭进行了审理。原告倪宗萍的委托代理人陆水晶、被告严慧娟及其委托代理人陶然亭到庭参加了诉讼。在审理过程中，双方当事人向本院提出给予庭外和解期间的申请，因当事人之间未达成和解，本案继续审理，现已审理终结。
原告倪宗萍诉称：2009年5月1日，被告严慧娟与原告倪宗萍共同签订明人苑宾馆租赁合同书一份。合同签订前，被告收到原告订金30000元，原宾馆装修费100000元，合计130000元。此外，原告在经营期间的各项投资款为266604元。根据合同约定，租赁物中的6号网点房系违章建筑，7号、8号网点房系由居民住宅改建，时常有行政单位干涉而影响原告的正常经营。由于被告不能提供合法、有效的经营场所，加之被告提前起诉要求解除合同，被告应当承担违约金100000元。故现诉至法院，请求判令：1、被告因提前解除合同应向原告支付投资款396604元；2、被告支付违约金100000元。
被告严慧娟辩称：
1、原告主张的各项损失事实依据不足，即使有损失，根据法律规定，由于承租方违约导致租赁合同解除的，承租方的损失不予赔偿，本案租赁合同是因为原告的自己的原因导致租赁合同解除，其相关的损失应由承租方自行承担；
2、原告给上家（前承租人）100000元属实，但该100000元系原告补偿上家对宾馆装修的投入，不是支付给被告的；
3、原告支付给被告的3万元保证金，退还的条件是合同期满、没有给被告造成损失，现租赁合同因原告的原因提前被解除，而且原告迟迟未搬离给被告造成了损失；
综上，原告的诉请没有事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2009年5月1日，被告严慧娟（合同甲方）与原告倪宗萍（合同乙方）就明人苑宾馆签订了一份《租赁合同》，合同约定：房屋的租赁期为十年，自2009年5月1日至2019年4月30日止；乙方须交叁万元履约保证金，合同期满时，在不造成甲方损失的情况下，无息退还；甲方在执行合同时，不考虑乙方装修，设施投资，乙方自行维护、维修房屋和现有设施，合同期满后，乙方移交甲方房屋、配套设施及物品数量与移交清单相符，在不破坏宾馆装修情况下，自己添置的物品可以带走；2009年5月1日前明人苑宾馆各种债权、债务由甲方负责，在租赁期间的一切费用，债权、债务和任何法律责任与甲方无关；甲乙双方不得违约，否则违约方承担违约责任并赔偿违约金100000元整（不包括甲乙方投资）。合同还约定了其他一些事项。2009年4月26日，严慧娟收到倪宗萍交付的30000元保证金，并出具了收到“订金3万元”的收条。
2012年10月29日，被告严慧娟与原告倪宗萍因履行租赁合同发生纠纷，严慧娟诉至本院，以倪宗萍违约为由，要求解除双方签订的租赁合同，倪宗萍支付租金和房屋占用费，并赔偿违约金等。案经本院一审与安徽省铜陵市中级人民法院终审，终审判决认为，“倪宗萍的行为显然已构成违约”，据此作出解除当事人签订的合同，倪宗萍给付租金和房屋占用费并承担违约责任等内容的终审判决。
在本案审理过程中，倪宗萍于2014年1月28日向严慧娟交付了租赁物明人苑宾馆。
另查明：2009年1月8日，被告严慧娟与前承租人吴金普就明人苑宾馆签订《租赁合同》一份，合同约定：合同的租赁期间自2009年1月8日至2012年1月8日止，共计三年。2009年4月30日，严慧娟收到倪宗萍交付的装修补偿费用100000元，并以“经手人”名义出具了收条一份，内容为：“今收到刘栋国（倪宗萍之夫，本院注）现金壹拾万元整，用于支付吴金普租赁宾馆时装修费用，由本人交付（转交）。此款为刘栋国自愿偿付”。
上述事实，有当事人陈述，（2013）铜中民二终字第00212号民事判决书，原被告签订的房屋租赁合同，被告与吴金普签订的房屋租赁合同，设备交接清单，收条二份，执行笔录等证据在卷佐证，可以确认。
本院认为：依法成立的合同，受法律保护。原告倪宗萍与被告严慧娟于2009年5月1日签订的《租赁合同》，已经生效的（2013）铜中民二终字第00212号民事判决书判令解除，该生效判决确认倪宗萍的行为“显然已构成违约”，且倪宗萍“构成重大违约”的事实是判决解除解除合同的依据。没有证据证明被告严慧娟在履行合同的过程中存在违约行为，因此，原告倪宗萍要求被告严慧娟支付违约金100000元的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告赔偿因提前解除合同而损失的投资款396604元诉讼请求，经查，原告主张的投资款396604元实际上系由履约保证金30000元、装修补偿款100000元以及原告为经营宾馆所投资的其他款项所构成。根据合同约定，履约保证金在合同期满时，在不造成出租方损失的情况下，出租方应当予以退还。综合合同的其他条款，本条款系对租赁合同结束时对出租人损失的专门保证条款，现租赁合同已结束，被告既未主张也未举证证明其损失，根据约定，被告应当对该保证金予以返还。装修补偿款系对前承租人的补偿，由于被告与前承租人吴金普在签订合同后三个多月租赁关系即告结束，吴金普在租赁期间的装修及投入由出租人享有，且该债权债务发生在原被告签订租赁合同之前，根据租赁合同约定，2009年5月1日前的明人苑宾馆各种债权、债务均由被告负责，原告为租赁标的物同意偿付前承租人100000元的装修投入系基于十年租赁期间的预期，原告的偿付行为也经被告同意并由被告转交，现原告实际经营的期间略多于预期租期的三分之一左右，因此，对原告主张的该100000元装修补偿款，本院酌情支持65000元。关于原告主张的合同期内投资款266604元，系原告为经营所需而进行的投入，根据合同约定，承租人于2009年5月1日的装修、设施投资与出租人无关，在不破坏宾馆装修情况下，原告自己添置的物品可以带走，因此，原告的该项主张不能成立，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第九十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、第十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条之规定，判决如下：
一、被告严慧娟于本判决生效后五日内一次性返还原告倪宗萍履约保证金30000元；
二、被告严慧娟于本判决生效后五日内一次性给付原告倪宗萍装修补偿款65000元；
三、驳回原告倪宗萍的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取4374.50元，由被告严慧娟负担1374.50元，由原告倪宗萍负担3000元，于本判决生效后十五日内支付至本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院（账户名称：安徽省铜陵市中级人民法院，银行账号：19×××61，开户银行：徽商银行狮子山支行）。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 谢飞梦
二〇一四年四月十八日
书记员 王 维
附：本判决所适用法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：
第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
……
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
……
第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：
第九条下列事实当事人无需举证
……
（四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；
……
前款（一）、（三）、（四）、（五）、（六）项，当事人有相反证据足以推翻的除外。