内蒙古自治区巴彦淖尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）巴民二终字第83号上诉人（原审被告）巴彦淖尔市紫东房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区乌拉特前旗乌拉山镇。法定代表人史永强，董事长。委托代理人崔俊峰，内蒙古祥鹿律师事务所律师。委托代理人李增川，内蒙古祥鹿律师事务所律师。被上诉人（原审原告）张钧，男，1977年2月3日出生，汉族，个体户，现住内蒙古自治区乌拉特前旗乌拉山镇。委托代理人张志贤，男，1952年8月6日出生，汉族，现住内蒙古自治区乌拉特前旗乌拉山镇，系张钧父亲。委托代理人陈翠兰，内蒙古子阳律师事务所律师。上诉人巴彦淖尔市紫东房地产开发有限责任公司（以下简称紫东房地产公司）因与被上诉人张钧商品房买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区乌拉特前旗人民法院（2013）乌前民初字第1580号民事判决，向本院提出上诉，本院于2014年5月7日受理后，依法组成由法官单久芬担任审判长，法官张莉萍、霍淑珍参加的合议庭，于2014年6月5日公开开庭进行了审理，上诉人紫东房地产公司的委托代理人崔俊峰，被上诉人张钧及其委托代理人张志贤、陈翠兰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2012年7月1日，张钧向紫东房地产公司购买乌拉特前旗榕景湾小区12号楼1单元1层101号房及26号楼65号商铺各一间，紫东房地产公司给张钧出具了两份收据，载明的购房人为张钧，购房小区为榕景湾，所购房屋编号分别为12号楼1单元1层101号和26号楼65号商铺，面积分别为148.03㎡和155.08㎡，购房价格分别为2960元／㎡和13500元／㎡，购房金额分别为438169元和2093580元，缴款人均为赵某某，收款人均为紫东房地产公司。紫东房地产公司拥有商品房预售许可证，张钧与紫东房地产公司未签订商品房买卖合同。2013年7月12日，张钧将通知一份送达到紫东房地产公司，通知中标明张钧要求紫东房地产公司于接到该通知后五日内出具榕景湾12号楼1单元1层101户及26号楼65号商铺办理房屋产权证的相关手续。通知送达后，紫东房地产公司未出具相关手续。张钧诉至法院，要求紫东房地产公司立即交付其所购买的位于乌拉特前旗乌拉山镇榕景湾小区12号楼一单元1楼101室住宅楼一套和榕景湾小区26号楼65号商铺一处，并出具办理房屋产权证明的相关手续，承担本案诉讼费用。另查明，紫东房地产公司在乌拉特前旗乌拉山镇开发的榕景湾小区12号楼一单元1楼101室住宅楼一套和榕景湾小区26号楼65号商铺一处已具备交付条件，榕景湾小区12号楼一单元1楼101室住宅楼一套于2012年7月18日已被案外人房某某购买，签订了网签合同，但房屋并未实际交付给房某某，2012年年底案外人房某某将该房退还给紫东房地产公司。还查明，赵某某系紫东房地产公司的施工方，双方存在建设工程施工合同关系。原审法院经审理认为，《商品房销售管理办法》第十六条规定：商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同；商品房买卖合同应当明确商品房的状况、销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间，交付使用条件及日期，供水、供电、供热等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任以及违约责任等。本案中，张钧于2012年7月1日向紫东房地产公司购房时，双方虽未签订商品房买卖合同，但依据紫东房地产公司给张钧出具的两份加盖其公司发票专用章的售房专用收款收据，购房人为张钧，购房小区名称为榕景湾，购房编号分别为12号楼1单元1层101号和26号楼65号商铺，购房面积分别为148.03㎡和155.08㎡，购房价格分别为2960元／㎡和13500元／㎡，购房金额分别为438169元和2093580元，收款人均为紫东房地产公司等内容，充分证明紫东房地产公司已收取了张钧的购房款，并约定了商品房的基本状况、方式、价款方式等主要内容，符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，即“商品房的认订、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”，故认定张钧与紫东房地产公司形成了《商品房买卖合同》关系，该售房专用收款收据中虽未约定所购商品房的交付时间，但在庭审中双方均已认可涉案房屋现已具备交付条件，故紫东房地产公司应当依照合同约定和法律规定，诚信履行向张钧交付商品房及办理房屋产权证书的义务，而其未履行该义务，已构成违约，应当承担违约责任。故张钧要求紫东房地产公司交付购买的榕景湾小区12号楼1单元1楼101室住宅楼一套和榕景湾小屋26号楼65号商铺一处，并出具办理房屋产权证明相关手续的诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第三十六条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条；《中华人民共和国公司法》第十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第五条；《商品房销售管理办法》第三条、第十六条、第三十条第一款之规定，判决：紫东房地产公司在本判决生效后十日内给张钧交付其在乌拉特前旗乌拉山镇开发的榕景湾小区12号楼1单元1楼101室住宅楼一套和榕景湾小区26号楼65号商铺一处及办理上述房屋产权的相关手续。案件受理费27054元，由紫东房地产公司负担。紫东房地产公司不服上述判决内容，向本院提出上诉称，1、张钧在一审中主张向上诉人购买房屋的事实并不存在，双方从未就房屋购买事宜进行洽商，张钧持有的两张购房收据不是其从上诉人公司财务领取，而是案外人赵某某交付给张钧的，目的是用于赵某某向张钧借款130万元的质押担保，张钧与上诉人之间未形成任何债权债务关系，张钧对赵某某享有的民事权利也不能向上诉人主张，赵某某不是张钧的购房代理人，张钧与上诉人之间不存在房屋买卖合同关系；2、即使张钧主张的房屋买卖合同关系成立，张钧作为购买人有义务付清涉案两套房屋所需的价款253.1749万元。张钧与赵某某往来款项为130万元，一审未查明张钧给付赵某某及赵某某给付上诉人款项的具体金额，合同价款250余万元不是一个小数目，不可能以现金给付，在上诉人主张没有实际给付价款的情况下，一审判决回避查明该笔款项的付款途经不妥，属于基本事实未查清。据上诉人了解，张钧给付了赵某某130万元借款，在赵某某未付房款的情况下，一审竟然将价值250余万元的房屋判令上诉人交付给张钧，显失公平，也会使上诉人产生巨大损失，何况赵某某在借款期间内曾几次通过银行向张钧给付过借款的利息，张钧关于赵某某系其购买房屋代理人的主张即使成立，其对赵某某未交付的房款部分仍应承担付款责任，在房款付清之前，上诉人可以拒绝向任何人交付房屋，即享有合同法规定的履行抗辩权。综上，一审判决对法律关系的定性错误，且认定事实不清，请求二审法院依法驳回被上诉人张钧的诉讼请求。被上诉人张钧答辩称，1、答辩人向法院提供的两份购房收据证明双方已发生房屋交易行为，双方虽未签订《商品房买卖合同》，但紫东房地产公司给张钧出具的两张加盖其公司发票专用章的售房专用收款收据载明了购房人为张钧，同时载明了房屋的位置、面积、具体楼号房号及价款，答辩人张钧与上诉人之间已形成事实上的商品房买卖合同关系，上诉人应积极履行交付房屋的义务。上诉人主张张钧持有的两张购房收据是案外人赵某某交付给张钧的，目的是质押担保，无相关证据证明。2、案外人赵某某是上诉人公司的建筑商，张钧与赵某某之间是有经济往来，在给付购房款时张钧将其对赵某某享有的债权折抵部分购房款后又以转账形式补足下欠购房款，同时张钧将其与赵某某之间发生的债权债务手续全部交由赵某某，二人一同到上诉人财务处办理了相关手续，在上诉人足额收取购房款后，其公司才给张钧出具了收款收据，该收据所载明的内容均为上诉人公司财务人员所为，其真实性毋庸置疑。上诉人紫东房地产公司是一家具有完善规章和财务制度的公司，不可能在购房人没有足额交付购房款的情况下即向购房人出具全额的收款收据。请求二审法院依法维持原判。本院经审理查明，2012年7月1日，张钧通过银行向赵某某汇款130万元，赵某某分别于2013年1月3日、4月9日向张某某（张钧父亲）和李某某（张钧母亲）的银行卡汇款11.7万元，该两笔款系赵某某支付张钧借款130万元的利息，按季结息，月利息3分。其他事实与原审查明一致，本院予以确认。本院认为，一、上诉人紫东房地产公司主张“张钧持有的两张购房收据是案外人赵某某交付给张钧的，目的是用于赵某某向张钧借款130万元的质押担保，张钧与上诉人之间不存在房屋买卖合同关系”，同时提供了赵某某分别于2013年1月3日、4月9日向张某某（张钧父亲）和李某某（张钧母亲）的银行卡汇款11.7万元的证据，欲证明该两笔款系赵某某支付张钧借款130万元的利息。对此，经审查，张钧持有的两张收款收据，载明了购房人姓名（张钧）、购房小区名称（榕景湾）、所购房编号、购房面积、单价及交款总额，同时加盖了紫东房地产公司发票专用章并有其公司财务人员签字，收据内容符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认订、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，可以认定张钧与紫东房地产公司形成了商品房买卖合同法律关系。虽然二审庭审中赵某某出庭陈述其用紫东房地产公司出具的两张收款收据向张钧借款130万元，其对外借款由紫东房地产公司提供收据作为借款担保，对此张钧并不认可，且赵某某的陈述及紫东房地产公司提供的相关证据均不能否定张钧持有的由紫东房地产公司出具的两张收款收据，同时，赵某某给付张钧利息的行为与紫东房地产公司无关，张钧与紫东房地产公司之间并不存在借贷关系，本案的核心证据是张钧持有的两张收款收据，相关证据及案件事实均无法否认收据内容。二、紫东房地产公司上诉称“张钧给付了赵某某130万元借款，在赵某某未付房款的情况下，一审竟然将价值250余万元的房屋判令上诉人交付给张钧，显失公平，张钧关于赵某某系其购买房屋代理人的主张即使成立，其对赵某某未交付的房款部分仍应承担付款责任”，上诉人紫东房地产公司所主张的是其公司与赵某某之间的往来，赵某某是否向紫东房地产公司交付购房款，与张钧并无关联，并且紫东房地产公司作为一个从事房地产开发及销售的公司，应当有正规的商品房销售程序，其清楚没有收取购房款而出具收款收据的后果，在紫东房地产公司出具的两张收款收据中，明确载明了购房人姓名为张钧、购房小区名称、所购房编号、面积、单价及交款总额，加盖了紫东房地产公司发票专用章并有其公司财务人员签字，收据内容反映出紫东房地产公司已经收到了购房款，并且如前所述，在案相关证据及案件事实均无法否认收据内容的真实性。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费27054元，由上诉人巴彦淖尔市紫东房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 单 久 芬审 判 员 张 莉 萍代理审判员 霍 淑 珍二〇一四年七月十七日书 记 员 乌力吉仗嘎附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。……”。