江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0583民初5558号
原告唐新图。
原告高绮芝。
委托代理人毕世华，江苏展驰律师事务所律师，代理上述两原告。
委托代理人徐娟，江苏展驰律师事务所律师，代理上述两原告。
被告王兆静。
委托代理人薛丽琴，江苏海联海律师事务所律师。
委托代理人古明娟，江苏海联海律师事务所实习律师。
原告唐新图、高绮芝与被告王兆静房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月12日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员刘欢于2016年5月24日公开开庭进行了审理。原告唐新图及其与原告高绮芝共同委托代理人毕世华、徐娟、被告王兆静委托代理人薛丽琴、古明娟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告唐新图、高绮芝共同诉称：一、2016年3月7日，原、被告双方签订《昆山左岸房屋买卖合同》,约定被告将其名下位于昆山开发区珠江御景花园XX号楼XXX室房屋以总价款1400000元出售给我们,被告应于2016年3月25日前与我们办理房屋过户手续。同时原、被告双方还约定了违约责任和合同解除条件；二、上述合同签订后，我们向被告支付了10000元定金，但被告却拒绝按照合同约定办理房屋过户手续。我们及昆山左岸房产咨询服务有限公司多次与被告协商，被告明确表示不想再出售房屋。2016年3月31日，我们委托律师向被告发送律师函,但是被告无视善意催告，仍拒绝履行房屋买卖合同，被告的行为已严重违约；三、为维护自身的合法权益，我们特诉至法院，请求：1.判令被告继续履行编号为0000498的《昆山左岸房屋买卖合同》，并按照该合同的约定协助原告办理房屋过户手续；2.判令被告自2016年3月26日（逾期办理房屋过户手续之日）起至2016年4月9日止，每日按总房款万分之三的标准向原告支付违约金共计6300元；3.判令被告向原告支付总房款20%的违约金280000元；4.本案诉讼费、保全费等费用由被告承担。
被告王兆静辩称：一、原告唐新图、高绮芝并非真实的购房者，而是与昆山左岸房产咨询服务有限公司联合串通，采用欺骗产权人手段进行炒房的非法利益牟取者，其炒房行为属于国家明令禁止行为，所签订合同是以合法形式掩盖非法目的，合同应属无效，故不存在继续履行的前提；二、根据《昆山左岸房屋买卖合同》第六条之约定，被告办理房屋产权过户手续的基础是原告支付全额房款，因此在原告没有支付全额房款的情况下，被告没有协助办理房屋产权过户手续不构成违约；三、违约金的设立是一种损失补偿制度，原告没有提供确切的损失证明，且违约金的请求过高，因此不能成立。综上，请求驳回原告唐新图、高绮芝对被告王兆静的诉讼请求。
2016年4月21日，原告唐新图、高绮芝向本院书面提出诉讼保全申请，请求查封被告王兆静名下位于昆山开发区珠江御景花园XX号楼XXX室房屋（合同价值约为1400000元），并以原告名下位于昆山市开发区晨曦北园XX号楼XXX室房屋（房屋产权证号：30××20）作为担保，保全费用5000元，原告已先行垫付。本院于当日作出裁定，准予原告的诉讼保全请求。
被告在庭审过程中提交了《申请法院调查取证》申请书一份，请求法院调查2016年3月12日下午在中国工商银行昆山正仪支行签订昆山开发区珠江御景花园XX号楼XXX室房屋《抵押贷款合同》的购房借款人是否为原告唐新图、高绮芝，经法庭依法释明，被告同意根据庭审认定事实情况，再行判断有无进行法院调查的必要。
经审理查明：2016年3月6日，原告唐新图与昆山左岸房产咨询服务有限公司就委托后者居间办理产权人为被告王兆静名下的位于昆山开发区珠江御景花园XX号楼XXX室房屋买卖事宜签订了《昆山左岸房产居间合同》即委托购房意向书，并同意于签订本合同时支付5000元作为意向金。同年3月7日，被告王兆静在该居间合同卖方确认栏处签字同意，并确认已收到原告定金5000元，且于当日，原告高绮芝与被告王兆静及昆山左岸房产咨询服务有限公司在中国工商银行昆山正仪支行签订《昆山左岸房屋买卖合同》（合同编号：0000498）。根据该合同约定：一、被告王兆静同意将其名下位于昆山开发区珠江御景花园XX号楼XXX室房屋（房屋产权证号:30××03）出售给原告唐新图、高绮芝，出售价款为1400000元，总计建筑面积187.18平方米；二、原、被告双方于2016年3月25日前办理房屋过户手续，被告于签约当日将该房屋的房产证和土地证由昆山左岸房产咨询服务有限公司代管；三、原、被告双方任何一方未按照本合同约定全面履行自己的义务，则每逾期一日，违约方应向守约方支付总房款的万分之三作为违约金，逾期超过十五个工作日，守约方有权单方面解除合同，同时，违约方应向守约方支付总房款的20%作为违约金；四、原告以1548000元购买被告房屋，此款包含此次房屋买卖的营业税、契税、过户费、评估费及中介费等所有费用，且原告于过户当日付清该房屋首付款300000元（包括定金）及过户费用158000元，贷款1090000元（年限30年）由银行代为支付。
2016年3月7日，被告王兆静出具收条，收到原告唐新图购买昆山开发区珠江御景花园XX号楼XXX室房屋房款10000元。2016年3月10日，昆山左岸房产咨询服务有限公司出具证件收条，收到昆山开发区珠江御景花园XX号楼XXX室房屋房产证、土地证各一本。2016年3月15日，原告唐新图、高绮芝将名下位于昆山市玉山镇萧林路XXX号萧林大厦XXX室房屋（房屋产权证号：10××97）以成交总价格320000元出售给购买方管雪琴，同年3月21日，上述房屋产权变更登记在管雪琴名下，登记权证号为：昆房权证玉山字第××号。2016年3月26日，原、被告双方至昆山左岸房产咨询服务有限公司就房屋买卖合同履行事宜进行协商，被告王兆静明确告知其房屋不卖。2016年3月31日，原告唐新图委托江苏展驰律师事务所律师致函被告王兆静，要求被告积极履行房屋过户义务，否则将承担相应的法律责任和违约责任，根据邮件跟踪查询系统显示，该邮件因被告王兆静迁移新址不明且无法联系，被退回。
另查明：原告唐新图、高绮芝之间系夫妻关系，《昆山左岸房屋买卖合同》上原告唐新图签字系原告高绮芝代签。
上述事实由原、被告双方身份证复印件、涉案房屋房产证及土地证复印件、《昆山左岸房产居间合同》复印件、《昆山左岸房屋买卖合同》复印件、房款收条复印件、证件收条复印件、昆山左岸房产咨询服务有限公司提供的《情况说明》复印件、《律师函》复印件、《昆山市房屋中介服务有限公司房屋买卖成交合同》复印件、房产证复印件、原告结婚证复印件及当事人的陈述予以证实。
本案中的争议焦点为：一、《昆山左岸房屋买卖合同》的效力如何认定；二、被告王兆静有无合同违约行为；三、合同违约金的约定是否适当。
本院认为：一、本案中的《昆山左岸房屋买卖合同》合法、有效，被告王兆静应承担继续履行义务。根据庭审查明情况，被告王兆静作为房屋出售方，对其名下位于昆山开发区珠江御景花园XX号楼XXX室的房屋出售意思真实、明确，而原告唐新图、高绮芝作为房屋购买方，其是否为真实的购买者，主要在于判断原告有无真实的购买意愿，而非揣度其在房屋买卖合同签订过程中的购买动机以及用途或者购买目的。房屋购买者在房屋交易过程中基于自身的需求，可以对房屋的现在以及将来价值或者其他方面进行内心考量，预估能否与上述需求匹配抑或契合，进而推动购买意愿的完成，此为意思自治原则的具体表现，而这一原则同样公平适用于房屋出售方。房屋买卖双方在上述原则的牵引下，对房屋买卖事宜达成合意，即视为真实意思表示，一旦合同依法成立，就受法律保护，对双方具有法律约束力。
被告关于原告与昆山左岸房产咨询服务有限公司联合串通，所签《昆山左岸房屋买卖合同》属于炒房牟利的抗辩，上述行为未违反法律的强制性规定，本院不予采纳。对被告庭审中向本院递交的调查取证申请，结合本案庭审事实认定情况，该申请仅涉及原告唐新图、高绮芝与被告王兆静在《昆山左岸房屋买卖合同》签订后至该合同约定的完成房屋过户手续前，双方对合同义务的自主履行情况，与被告所主张存在第三人邹某通过昆山左岸房产咨询服务有限公司购买被告王兆静名下的本案涉案房屋，即可佐证原告唐新图、高绮芝与昆山左岸房产咨询服务有限公司恶意串通之证明目的，其间没有法律上的必然关联，因此，本院不予准许。对被告于2016年5月30日书面提出的证人邹某出庭作证申请，证明目的在于查明第三人邹某与昆山左岸房产咨询服务有限公司就涉案房屋达成房屋买卖意向并支付意向金以及办理抵押贷款手续的事实，该证明目的与本案无涉，不影响合同先位签订者即原告唐新图、高绮芝与被告王兆静所签订的《昆山左岸房屋买卖合同》的效力，且该申请系庭审结束之后提出，不符合申请证人出庭作证期限的规定，本院依法不予准许。
综上，原告唐新图、高绮芝购买涉案房屋意思真实，其与被告王兆静所签《昆山左岸房屋买卖合同》对原、被告关于房屋位置、面积大小、房屋买卖价款、房屋过户时限及过户房款支付等进行的详细、明确约定也是合同主体意思自治下的自由处分，原告唐新图签字虽系原告高绮芝代签，但原告唐新图事后积极追认，因此，该合同合法、有效，被告王兆静应依约继续履行，对原告第一项诉讼请求，本院予以支持。
二、被告王兆静构成违约，应承担违约责任。本案中《昆山左岸房屋买卖合同》对原告唐新图、高绮芝与被告王兆静各自的权利义务进行了自由处分和约定，双方应恪守诚实信用原则，谨慎、忠实地予以履行。根据合同约定，原、被告应于2016年3月25日前办理过户手续,房屋价款支付包括先行支付首付款及办理银行贷款两种方式，故原告唐新图、高绮芝与被告王兆静就本案房屋买卖合同的履行不符合同时履行之构成要件，因此，被告同时履行之抗辩理由不成立，本院不予采纳。被告王兆静拒不履行协助房屋过户义务构成违约，应承担违约责任。
三、本案合同违约金的约定应先区分适用，再行判断适当与否。原告唐新图、高绮芝与被告王兆静就《昆山左岸房屋买卖合同》的未能全面履行约定了两种方式的违约金，第一种即每逾期一日，违约方应向守约方支付总房款的万分之三作为违约金，属于迟延履行违约金，主要用于担保合同债务的履行，且该约定系双方真实意思表示，并无不当，本院予以支持。第二种即逾期超过十五个工作日，守约方有权单方面解除合同，同时，违约方应向守约方支付总房款的20%作为违约金，属于合同解除条件下产生的违约金，对合同之继续履行不适用，本院不予支持。被告王兆静只需支付原告自2016年3月26日（逾期办理房屋过户手续之日）起至2016年4月9日止，每日按总房款万分之三的标准计算的违约金6300元。因此，对被告第三项抗辩理由，本院酌情予以采纳；对原告第二、三项诉讼请求，本院部分予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第五条、第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第六十一条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、第六十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百一十七条第一款之规定，判决如下：
一、被告王兆静于本判决生效之日起十日内继续履行编号为0000498的《昆山左岸房屋买卖合同》，并按照该合同的约定协助原告唐新图、高绮芝办理房屋过户手续；
二、被告王兆静于本判决生效之日起十日内支付原告唐新图、高绮芝违约金6300元；
三、驳回原告唐新图、高绮芝对被告王兆静的其他诉讼请求。
如未按本判决指定期限履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。
案件受理费17400元，减半收取8700元，由原告唐新图、高绮芝负担2175元，被告王兆静负担6525元；保全费5000元，由原告唐新图、高绮芝负担1250元，被告王兆静负担3750元，案件受理费、保全费原告唐新图、高绮芝已预交，由被告王兆静于本判决生效之日起十日内将案件受理费6525元，保全费3750元，共计10275元支付给原告唐新图、高绮芝。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。
代理审判员 刘欢
二〇一六年六月二十四日
书 记 员 王晶