江西省赣州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）赣中民一终字第19号
上诉人（原审原告）方源。
委托代理人方明生。
委托代理人卢毓津，江西文峰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）王宏俊。
被上诉人（原审被告）朱忠玉。
委托代理人吴华萍，江西创兴律师事务所律师，系两被上诉人共同的委托代理人。
上诉人方源因与被上诉人王宏俊、朱忠玉房屋买卖合同纠纷一案，不服南康市人民法院（2012）康民一初字第350号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2010年6月19日，方明生以儿子方源的名义与王宏俊签订了一份《套房买卖合同》，合同载明：方源自愿购买王宏俊拥有的座落在本市东山街道办事处迎宾大道南侧所建的住宅（四楼南面）一套，建筑面积约为125平方米；交易价格为：水电安装上户费5000元、房屋价款281250元，合同签订之日，方源支付定金10000元；付款时间与方式：双方同意以银行按揭方式付款，首付款（含定金）90250元，余款196000元申请银行按揭；王宏俊提供给方源的是仅水电到户的毛坯房，于2010年12月30日前交付使用……；违约责任：甲（王宏俊）、乙（方源）双方合同签定后，若乙方中途违约，甲方应在15日内将乙方的已付款（不计利息）返还给乙方，但购房定金归甲方所有；若甲方中途违约，并自违约之日起15日内应以乙方所付定金的双倍及已付款返还给乙方。合同签订后，方明生代儿子方源向王宏俊交付了首付款90250元（其中包括10000元定金和水电安装上户费5000元），王宏俊向方明生出具了收条一张。王宏俊与方源签订套房买卖合同后，朱忠玉以王宏俊未经其同意将夫妻共同财产出售给方源，侵害了朱忠玉的权利为由诉至法院，要求确认方源与王宏俊于2010年6月19日签订的《套房买卖合同》无效，两级法院经审理认为，朱忠玉的诉请无事实和法律依据，驳回了朱忠玉的诉讼请求。2010年4月13日，王宏俊办理了座落于南康市东山街道东山迎宾大道南侧土地240平方米国有土地使用权证，方明生以方源名义与王宏俊签订的《套房买卖合同》所涉标的就是建立在该土地上的房屋，房屋于2010年11月建成，之后，王宏俊多次通知方源接收房屋、办理按揭贷款手续，因方明生未能提供方源的收入证明使按揭贷款无法办理，房屋未能交付，王宏俊则于2011年3月18日将该诉争房屋卖给了案外人王建富、段辛兰夫妇，并于同年4月15日办理了产权证书。
2012年3月27日，方源起诉要求王宏俊及朱忠玉立即向方源交付《套房买卖合同》的标的物，并支付迟延履行金10000元。诉讼中，方源获知该标的房屋已经于2011年3月18日卖给了案外人王建富、段辛兰，并于2011年4月15日在房管部门办理了产权证，方源无法获得诉争房屋，不能实现合同目的，故方源变更诉讼请求为：1、判决确认王宏俊及朱忠玉于2011年3月18日单方解除2010年6月19日签订的《套房买卖合同》；2、判令王宏俊及朱忠玉退还水电上户费5000元，双倍返还首付款170500元，并向方源支付从2010年6月19日起按银行贷款双倍利率计付的利息；判令王宏俊及朱忠玉向方源支付违约金20000元并赔偿因其单方解除合同给方源造成的经济损失计人民币149005元；3、本案诉讼费、鉴定费由王宏俊及朱忠玉承担。
原审法院庭审时，双方均同意解除2010年6月19日签订的《套房买卖合同》，并退还给方源购房的首付款项，但对违约金及损失等款项的赔付未能达成一致意见。
原审法院认为：方明生以方源名义与王宏俊签订的《套房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合同合法有效。合同签订后，王宏俊及朱忠玉的房屋按时竣工，并在2010年11月和12月期间多次通知方源接收套房，方源因故未予接收。期间，王宏俊及朱忠玉还多次要求方明生将方源的身份证明、收入证明等相关资料交给王宏俊及朱忠玉到银行办理购房按揭手续，方明生一直没有提供方源的收入证明等资料，致使合同第四条约定的按揭贷款无法办理。因此，方源应当知道其不符合按揭条件而约定按揭贷款购房，其行为构成违约，自己应承担违约责任。王宏俊及朱忠玉已将涉案房屋出售给他人，双方之间的合同目的已经无法实现，双方也同意解除合同，符合法律规定，予以确认。合同解除后，王宏俊及朱忠玉应依约退还首付款给方源。至于方源自愿退还定金，原审法院从其意见。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除方源与王宏俊于2010年6月19日签订的套房买卖合同；二、由王宏俊退还方源购房首付款、水电安装上户费和定金共计人民币90250元；三、履行期限：上述款项限王宏俊于本判决生效后五日内履行完毕；四、驳回方源其他诉讼请求。案件受理费6568元，由原、被告各负担3284元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
方源不服该判决，上诉请求撤销原审判决，改判支持上诉人原审诉讼请求，案件受理费及价格认证鉴定费由被上诉人承担。其上诉主要理由如下：一、原审认定讼争房屋未能交付原因是王宏俊多次通知上诉人收房，办理贷款手续，因上诉人未提供收入证明使按揭贷款无法办理，该认定是错误的。第一，原审无任何证据证明被上诉人多次通知上诉人收房，多次通知上诉办理按揭贷款手续。第二，原审判决无视（2011）康民一初字第438号和（2011）赣中民一终字第317号民事判决认定的事实。该两案中，被上诉人均以夫妻不和，一方单方处理房屋买卖诉求认定无效。该案中，王宏俊庭审陈述上诉人房子没能卖成的理由是：①瞒着老婆签的合同，房子建好后为卖房子的事吵了一架；②上诉人不愿意补装防盗门和沙子的钱。二、原审判决认定，庭审时，双方均同意解除《套房买卖合同》是错误的。上诉人没有同意解除合同，前案二审判决下达后，上诉人的诉求还是继续履行《套房买卖合同》，要求被上诉人交房。在第一次通知开庭的时间到达时上诉人才知道被上诉人在2011年3月就已经把讼争房屋转卖给了案外人并已办理产权登记的事实。上诉人只能无奈地被动诉请确认被上诉人单方解除合同的事实，原审歪曲了上诉人的本意。三、原审认定上诉人的行为违约是错误的。双方讼争的房屋买卖产生纠纷，有（2011）赣中民一终字第317号终审判决民事判决结果和认定的事实作为处理的依据。既然生效判决认定：双方签订的《套房买卖合同》合法、有效，毫无疑问合同双方当事人必须按合同的约定履行义务。在合同合法有效的前提下，被上诉人须在2010年12月30日向上诉人交付房屋，该义务的履行举证责任在被上诉人方。在被上诉人尚未解除与上诉人《套房买卖合同》之前，其擅自转卖给案外人并办理产权登记手续，违约事实清楚。被上诉人作为出卖人在购买人贷款条件有硬性规定的情况下没有告知按揭贷款条件或对上诉人的按揭贷款条件进行审查，难道不是违约？更何况合同并没有约定办理按揭贷款的时间截止日期，原审认定的上诉人违约行为根本不成立，其目的是为被上诉人把讼争房屋转卖案外人找借口。四、上诉人为证明被上诉人的行为给自己造成的损失，申请物价部门对讼争房屋进行价格认定，但原审判决未有任何说理。被上诉人违约事实清楚，依合同法相关规定上诉人可要求被上诉人赔偿损失，为此申请价格鉴定但原审判决只字未提。价格鉴定结论多处错误，上诉人还申请鉴定人出庭作证证明，但原审判决只字未提。综上，原审判决事实不清，证据不足，适用法律错误，应予改判。
被上诉人王宏俊、朱忠玉答辩称：一、原审法院依据本案的事实及方源在庭审中的自认，认定房屋未能交付的原因是被上诉人多次通知方源收房，而方源因故未予接收的事实清楚、适用法律正确。根据双方于2010年6月19日签订的《套房买卖合同》约定，涉案房屋于2010年12月30日前交付使用。被上诉人在房屋按时竣工的情况下于2010年11月－12月间多次通知方源收房，但方源以各种理由不予接收，并且亦一直不提供按揭贷款材料。对此方源在庭审中予以自认，详见（2011）赣中民一终字第317号庭审笔录第6页中“王宏俊问：我2010年11月份是否通知方源来收房？方明生（方源的父亲）回答：是有这回事，但是他要加钱一万多元，我就不肯，然后他就不卖”。其实这一万多元也即“12375元的清单”，系被上诉人装了防盗门和纱窗等费用，而这些费用是由方源承担，对此方源也予以了认可，详见（2012）康民一初字第350号庭审笔录第11页中“被（王宏俊）问：关于防盗门等这些费用我有无讲过是你负责？方（方明生）答：防盗门和纱窗讲过我负责”。而且另外几个买家即证人刘小林、廖瑞忠均证实了防盗门和纱窗等费用由他们自己负担（祥见庭审笔录中的证人证言）。故双方就“防盗门和纱窗等费用”达成口头协议，其性质实为《套房买卖合同》之补充协议，双方应严格履行。本案不存在方源认为的系被上诉人想涨价，而不愿卖房的事实，实质上是方源不愿负担事先说好的防盗门和纱窗等12375元费用及提供不出方源的收入证明致使无法办理按揭贷款而导致不愿收房。二、方源不支付剩余房款并拒绝收房及不提供银行按揭材料的行为构成根本违约，应承担违约责任。方源在被上诉人多次通知其接收房屋的情况下而拒收，多次要求其提供收入证明等按揭资料的情况下一直不提供，且在明知无法办理银行按揭的情况下，也未依《套房买卖合同》第三条“如银行实际审批数额不足前述申请额度，乙方应在缴交税费过户前差额一并支付给甲方”之约定，将剩余房款支付给被上诉人，导致双方之间的合同目的无法实现，其行为已构成了根本违约，应承担违约责任。根据双方签订的《套房买卖合同》第5条的约定，购房定金1万元归被上诉人所有。三、一审法院判决解除本案《套房买卖合同》于法有据。因方源根本违约，导致双方之间的合同目的无法实现。被上诉人将诉争房屋出售给案外人并已办理过户手续，双方都认为《套房买卖合同》已经无法履行，均同意了解除该份合同，根据《合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同”之规定，一审法院判决合同解除是完全正确的。四、方源要求被上诉人双倍返还首付款170500元，并支付利息、违约金及经济损失无事实和法律根据。首先，方源引用《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，要求双倍返还首付款，适用法律错误。该《解释》第一条即明确规定其调整对象为“房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”，出卖人主体只限为房地产开发企业，而本案被上诉人为个人，并不是房地产开发企业；其二，（2011）赣中民一终字第317号民事判决只是没有支持朱忠玉要求“确认《套房买卖合同》无效”的诉请，并不能由此得出被上诉人违约的推论，故原审判决方源违约与此并无冲突；其三，被上诉人将房屋出售给他人，是行使先履行抗辩权。方源的根本违约是导致本合同解除的根本原因，方源一直不履行支付剩余房款的义务，也一直拒绝收房，根据《合同法》第六十七条规定，“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”，被上诉人将房屋出售给他人，是为避免损失的进一步扩大，正是行使先履行抗辩权的体现，根本不构成违约，无需支付违约金及承担任何损失。五、本案的诉讼费及鉴定费应由主张鉴定的方源承担。
二审审理中，上诉人方源向法庭提交被上诉人答辩中所陈述的一份12375元费用组成的清单，证明被上诉人当时通知交房时要求缴纳这些费用。被上诉人质证时称，对该清单真实性没有异议，清单是给他们看的，他们可以来协商，不是一定要他们交12375元。
二审审理中，被上诉人未向法庭提交新的证据。
二审认定的事实与一审查明的事实一致。
二审另查明：1、2010年11月，被上诉人在通知方源收房的同时，要求方源交纳下列各项费用合计12375元，并列了一张需交纳费用的清单给方源。该清单载明：沙6×90=540元、门1900元、瓷板镶贴800元、公摊追补1.5×2250元=3375元、楼宇对讲260元、铝合金2×140元=280元、水电补900元、柴间7.2×2200元=4320元，合计12375元。方源的父亲方明生在（2011）赣中民一终字第317号民事案件庭审中在王宏俊询问“我2010年11月份是否通知方源来收房”时，回答“是有这回事，但是他要加钱一万多元（即12375元），我就不肯，然后他就不卖”，“不加钱就不卖，我去他家里面干什么”。2、朱忠玉以王宏俊未经其同意将夫妻共同财产出售为由，起诉方源与王宏俊一案（（2011）康民一初字第438号）中，方源并没有提起反诉或另案提起诉讼要求继续履行合同，并且没有申请法院对诉争房屋进行财产保全。该案南康市人民法院于2011年8月2日判决驳回朱忠玉的确认合同无效之诉。但该案在南康市人民法院一审审理期间，王宏俊、朱忠玉即将案涉房屋出卖给了案外人王建富、段辛兰，并于2011年4月15日办理了房屋过户登记。3、一审审理期间，方源申请法院委托，对案涉房屋的市场价格进行鉴定，并交纳了鉴定费用3000元。2012年8月15日，南康市价格认证中心出具康价认字（2012）122号《价格认证结论书》，载明：价格认证基准日为2012年5月20日，价格认证方法为市场法，结论为：诉争房屋在价格基准日的价格为309415元（即单价2517元／㎡×面积122.93㎡）。4、王宏俊、朱忠玉夫妻建了一个单元共七层，其中第一层是店面，二楼是写字楼，住房有十套，王宏俊、朱忠玉夫妻卖了五套，其余自用。
本院认为：2010年6月19日的诉争《套房买卖合同》已经前案审理认定合法有效。本案争议的是哪一方违约还是双方均违约导致合同无法履行的问题。被上诉人称其通知了方源收房，但方源拒不收房而违约。对此，本院认为，从（2011）赣中民一终字第317号民事案件庭审记录来看，方源的父亲方明生是认可被上诉人通知了收房这么一回事，但方明生同时也陈述，被上诉人要求加1万多元钱（即上述清单中的12375元），才肯交房，不加钱就不卖。从方明生的该陈述来看，被上诉人并不是单纯地通知无条件交房，而是附条件交房，所附的条件就是交纳清单中载明的这些费用。而这些费用并不是《套房买卖合同》所约定的方源应当交纳的费用，其中《套房买卖合同》约定柴间的单价为1600元／㎡，而该清单要求按2200元／㎡交纳。被上诉人也没有提供证据证明双方在《套房买卖合同》之外另行达成了交纳上述费用的协议。本案二审审理中，尽管被上诉人陈述这些费用仅是叫方源过来协商，并不是一定要他交这些费用，但也足以证明被上诉人在原《套房买卖合同》约定之外提出了新的费用主张。因此，方源在（2011）赣中民一终字第317号民事案件庭审中的陈述并不能证明其自认了被上诉人通知其收房而方源拒不收房的事实。本案中，案涉房屋已经出卖给了他人并已交付、办理了转移登记，故继续履行诉争房屋买卖合同已经不可能。解除该合同是必然的处理方式，且双方也均同意解除该合同。只是对于解除合同后，王宏俊、朱忠玉是否应当赔偿方源的损失问题产生争议，而这个问题涉及到是谁违约的问题。
本院认为，在《套房买卖合同》的履行过程中，双方均有违约的行为。首先是王宏俊、朱忠玉的违约问题。王宏俊、朱忠玉在通知方源收房的同时要求方源交纳一些《套房买卖合同》没有约定的费用，在这些要求没有满足的情况下，没有在合同约定的2010年12月30日将房屋交付给方源。此其违约行为之一。其二，在（2011）康民一初字第438号民事案件中，形式上是朱忠玉以王宏俊未经其同意将夫妻共同财产出售为由而起诉方源，并将王宏俊也作为被告。但实质上，从其后的一系列行为来看，被上诉人夫妻的利益是一致的，均不愿意再继续履行原《套房买卖合同》。作为涉诉房屋，在案件未审结前，被上诉人本应保持涉诉房屋的现状。但是，在该案还在一审过程中，被上诉人夫妻在未告知法院以及方源的前提下，即将该案涉房屋出卖给了案外人王建富、段辛兰，并于2011年4月15日办理了房屋过户登记，甚至在该案进入二审审理过程中，被上诉人夫妻也未将该房屋已经出卖他人并已过户的信息披露给法院或方源，导致方源在本案一审中的诉讼请求开始仍是要求继续履行原《套房买卖合同》，后得知诉争房屋出过户给他人之后，才变更诉讼请求。其次则是方源的违约行为问题。《套房买卖合同》对于第二笔款196000元的给付时间没有作出约定，对于缴交税费以及过户的时间也没有作出约定。但权利义务应当相一致，合同约定了房屋交付时间为2010年12月30日，在不能从银行按揭贷款的情况下，方源应当将第二笔款196000元在2010年12月30日前交付给王宏俊、朱忠玉。但本案中，在买卖双方对于王宏俊所提交的交纳费用清单中哪些应当交纳哪些不应当交纳产生争议后，方源对于这些清单中其认可的费用并没有先行交纳，在2010年12月30日约定交付时间届至时，在方源因其为大学生无法提供收入证明等材料而无法办理银行按揭的情况下，没有及时支付该第二笔款196000元给王宏俊、朱忠玉，方源这些怠于履行合同的行为也是引起纠纷的原因。故在双方的行为均构成违约的情况下，方源再要求王宏俊、朱忠玉双倍返还已付购房款并赔偿其房屋溢价损失，本院不予支持。但王宏俊、朱忠玉从2010年6月19日起占用了方源支付的款项90250元，应当按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计息，由王宏俊、朱忠玉承担。
综上，上诉人的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。因此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持南康市人民法院（2012）康民一初字第350号民事判决；
二、由被上诉人王宏俊、朱忠玉给付上诉人方源利息，该利息以本金90250元计，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率从2010年6月19日计算至付清时止，利随本清。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费6568元、一审鉴定费3000元、二审案件受理费6568元，合计16136元，由上诉人方源负担9534元，由被上诉人王宏俊、朱忠玉负担6602元。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑小兵
代理审判员 黄中林
代理审判员 彭 莉
二〇一三年四月二日
书 记 员 王 佳
书 记 员 王丽琼