河南省洛阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）洛民终字第397号
上诉人（原审被告）：刘伟锋，男，汉族。
委托代理人：路利朋，河南松盛永进律师事务所律师，一般代理。
被上诉人（原审原告）：洛阳市地和建材有限公司。
法定代表人：王治平，总经理。
原审被告：洛阳市坤泰建筑安装工程有限公司。
法定代表人：师伟民，董事长。
原审第三人：洛阳市房产管理局瀍河分局。
法定代表人：常凯，局长。
委托代理人：闫建国，河南荣信律师事务所律师，特别授权。
委托代理人：段增斌，男，汉族。
上诉人刘伟锋因与被上诉人洛阳市地和建材有限公司（以下简称地和公司）及原审被告洛阳市坤泰建筑安装工程有限公司（以下简称坤泰公司）、原审第三人洛阳市房产管理局瀍河分局（以下简称瀍河房管局）合同纠纷一案，洛阳市瀍河回族区人民法院（以下简称原审法院）作出（2014）瀍民初字第434号民事判决，刘伟锋不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人刘伟锋的委托代理人路利朋，被上诉人地和公司的法定代表人王治平、原审第三人瀍河房管局的委托代理人闫建国、段增斌到庭参加诉讼，原审被告坤泰公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：原告为第三人瀍河房管局开发的、由被告坤泰公司承建并由被告刘伟锋实际施工的位于瀍河区的“东城花园”小区供应楼板。小区工程完工后，被告刘伟锋共欠原告楼板款121000元。2009年3月11日，第三人瀍河房管局（即甲方）与被告坤泰公司（即乙方）签订协议一份，约定：甲方欠乙方工程款现未结清，为保证乙方利益，甲方先将“东城花园”2号楼1、2单元六楼4套房产，每套面积约143.26平方米，按每平方米1200元，合计687648元（陆拾捌万柒仟陆佰肆拾捌元整）抵乙方工程款，不足部分待工程审计后双方再协商处理。2009年12月12日，刘伟锋以洛阳市坤泰建筑工程有限公司名义作为甲方与原告（即乙方）签订协议一份，约定：一、1、根据甲方与洛阳市房产管理局瀍河分局于2009年3月11日签署的协议，甲方有权处理“东城花园”2号楼1、2单元六楼4套房产。甲方欠乙方楼板款121000元，为保证乙方利益，甲方将“东城花园”一套约143.26平方米房产（2号楼1单元602室），按每平米1300元，合计186238元抵乙方楼板款。2、甲方应为乙方提供办理房屋房产证所需的各种手续（与其他住户一样的购房合同、收款凭证等），使乙方今后能够和其他住户一样顺利办理房产证（购房人名字在办理购房手续时另定）。3、该套房产多出所欠的楼板款（65238元）待甲方为乙方办完与其他住户一样的购房手续时乙方一次性付清。二、保证条款……4、本协议签订后，乙方即拥有上述房屋的所有权（包括但不限于自用、出租、转让、抵押等）……。河南中中置业有限公司作为担保人在该协议上加盖公章，被告坤泰公司未在该协议上加盖公章。2009年12月18日，被告坤泰公司出具证明一份，载明：我公司东城花园项目部，2号楼1单元602室房产由刘伟锋全权处理与我公司无关。同日，刘伟锋取得东城花园2号楼1单元602室房屋钥匙。2011年6月3日，第三人瀍河房管局出具证明一份，载明：“东城花园”2号楼1单元602室已抵押给洛阳市坤泰建筑安装工程有限公司。2013年4月，原告将本案所涉房屋门锁更换。2013年，原告诉至法院，要求被告交付房屋。后原告撤诉。现原告再次诉至法院，要求依法判令：1、被告继续履行原、被告之间的协议，向原告交付“东城花园”2号楼1单元602室并办理房产转移手续；2、本案诉讼费、保全费由被告承担。
原审另查明：东城花园2号楼1单元602室房屋钥匙还在被告刘伟锋处。原告与被告刘伟锋2009年12月12日所签协议第一条第3项所约定东城花园2号楼1单元602室房产多出所欠的楼板款即65238元，原告尚未给付被告刘伟锋。
原审法院认为：根据第三人瀍河房管局与被告坤泰公司的协议及坤泰公司2009年12月18日出具的证明，被告刘伟锋有权对东城花园2号楼1单元602号房产进行处置。故被告刘伟锋与原告2009年12月12日所签协议系原、被告真实意思表示，合法有效。根据该协议约定，该协议签订后，原告即拥有该上述房屋的所有权，故被告刘伟锋应当按照协议约定将东城花园2号楼1单元602号房屋交付原告，故对原告要求被告交付房屋的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告办理房产转移手续的诉讼请求，因该诉求并不明确，对此不予处理。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，经合议，判决如下：一、被告刘伟锋于本判决生效后三十日内将东城花园2号楼1单元602号房屋交付原告洛阳市地和建材有限公司；二、驳回原告洛阳市地和建材有限公司的其他诉讼请求。本案受理费2720元、保全费1125元，共计3845元，由被告刘伟锋负担（原告洛阳市地和建材有限公司已垫付，被告刘伟锋于本判决生效后十日内给付原告洛阳市地和建材有限公司）。
刘伟锋上诉称：一、上诉人与被上诉人所签订的“协议”是无效协议1、依据《房地产管理法》第37条的规定：本案诉争房产权属有争议，未依法登记领取权属证书，依法不能上市交易。上诉人与被上诉人所签订的“协议”违反法律、行政法规的强制性规定，协议无效2、上诉人在签订协议时，并且在本案庭审辩论终结之前，未取得争议房产的所有权证书，依法不具有处分权。并且第三人开发的房产本身就是“小产权房”，不能上市交易。二、争议房屋产权不明，权属有争议。对产权不明有可能有争议的房产不能作为房屋买卖合同的标的物。上诉人将房产转让给李勇，现在李勇实际占有该房产。三、本协议签订后，乙方即拥有上述房屋所有权的约定无效。上诉人并不是合格的房屋出售人，并未依法取得房屋所有权，也没有证据证明上诉人在以后的期间定取得所有权。另外，所有权是以登记为准，依据物权法定原则，所有权的取得并不能依据约定。四、协议交付无法履行。争议房产并不是合法的房地产交易的标的物，不符合交付的条件，交付不能。五、被上诉人的诉讼已过了法定的诉讼时效，不应当支持。双方签订的协议第二条第4款规定“本协议签订后，乙方即拥有上述房屋的所有权，据此在协议签订后被上诉人就应当要求上诉人交付房屋，但被上诉人当时并不想履行协议，迟迟不要求上诉人交付。被上诉人向廛河区人民法院提出诉讼已经超过了法律规定的要求保护的诉讼时效，人民法院不应当给予保护。综上，上诉人与被上诉人的协议应为无效协议，争议房产权属不明且有争议，双方在协议签订后也都未实际履行，后房屋不断升值，被上诉人才要求上诉人交付争议房产，其诉求已过法定的诉讼时效。上诉人仅仅是欠被上诉人的楼板款121000元，且上诉人愿意归还并支付利息，原审法院认为双方的协议合法有效的认定无事实与法律依据。请求：撤销一审判决第一条或依法改判；本案的诉讼费用由被上诉人承担。
地和公司答辩称：一、―审判决正确，应予以维持。民事活动应遵循诚信原则，2009年12月12日刘伟锋以洛阳市坤泰建筑工程有限公司名义同被上诉人签订的以房抵账协议合同是双方的真实意思表达。在一审期间，刘伟锋始终没提到该房子又卖给他人，在二审期间，刘伟锋提供一份合同，说该房子又卖给他人。被上诉人认为这纯粹是一份假合同，被上诉人的合同在前，怎么可能一房两卖，对这种故意伪造假证，干扰人民法院依法办案的。二、刘伟锋和被上诉人签订的协议为有效合同，应予以支持。刘伟锋将房子以账抵给被上诉人，没有违反法律的规定，且为双方当事人的真实意思表达。刘伟锋在当时给被上诉人抵账是其真实意思。恳请中院以事实为依据，维持一审判决。
瀍河房管局答辩称：1、涉案房产不是小产权房，是第三人在国有土地上盖的房产与小产权房的性质有别；2、涉案房产第三人已经抵工程款给了坤泰公司，如何处理这些房产与第三人无关。
二审经审理查明的事实与原审查明事实一致。
本院认为：刘伟锋欠地和公司楼板款事实存在，根据瀍河房管局与坤泰公司的协议及坤泰公司出具的证明，刘伟锋有权对东城花园2号楼1单元602号房产进行处置。刘伟锋与地和公司于2009年12月12日所签协议系双方真实意思表示，合法有效，双方应按协议履行。刘伟锋称该房产权属存在争议、未取得所有权证认，协议无效的上诉理由缺乏事实依据。刘伟锋称房产不符合交付的条件，房产已卖给案外人等抗辩理由，均不能对抗双方协议的效力。本案刘伟锋未将争议房屋交给地和公司，地和公司主张权利并未超过法律规定的诉讼时效期间，刘伟锋称本案超过诉讼时效的上诉理由，本院不予采信。综上，上诉人的上诉请求，证据不足，本院不予支持。原审判决事实清楚，程序合法，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由刘伟锋负担。
本判决为终审判决。
审判长 李太山
审判员 裴文娟
审判员 邢玉玲
二〇一五年四月一日
书记员 徐笑龙