江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第572号
上诉人（原审被告）南京先锋奥特莱斯商业管理有限公司，组织机构代码67902827-9，住所地南京市鼓楼区中央路417号117室。
法定代表人周吉，该公司总经理。
委托代理人徐俊华，江苏苏源律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）石磊，男，汉族，1979年3月12日生。
上诉人南京先锋奥特莱斯商业管理有限公司（以下简称先锋奥特莱斯公司）因与被上诉人石磊房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2014）鼓民初字第3129号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人先锋奥特莱斯公司的委托代理人徐俊华，被上诉人石磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
石磊原审诉称，石磊系南京市鼓楼区中央路417号先锋广场综合楼第三层389号商铺（建筑面积为44.7平方米）业主。案外人陈根凤与先锋奥特莱斯公司于2012年2月签订《商铺委托租赁合同书》一份，合同截止日期为2013年10月31日。2013年5月，石磊与案外人陈根凤签订了《南京市存量房买卖合同》，石磊购买了南京市鼓楼区中央路417号先锋广场综合楼第三层389号商铺，并领取了房屋所有权证。涉案商铺租期到期后，由于双方无法就续租租金标准达成一致，石磊决定依法收回商铺，并通知了先锋奥特莱斯公司。现先锋奥特莱斯公司不仅多次拒绝石磊关于租金建议和协商要求，在合同期满后拒不归还石磊商铺。先锋奥特莱斯公司的行为违反了相关法律规定。为维护自己的合法权益，石磊诉至法院，请求判令：1.先锋奥特莱斯公司返还位于南京市鼓楼区中央路417号第三层389号商铺，并恢复原隔断；2.先锋奥特莱斯公司按每月6240元标准给付自2013年11月1日起至先锋奥特莱斯公司实际返还商铺之日止的使用费，并按银行同期利率加付利息。
先锋奥特莱斯公司原审辩称，一、先锋奥特莱斯公司不存在故意侵权行为，双方以及少数业主在政府部门、司法所、公安部门的组织下经过多次协调，石磊等业主要求上涨到15%的租金，先锋奥特莱斯公司无法承受。二、先锋奥特莱斯公司所受托经营的商场具有整体性的特殊性，对外承租经营也是整体的，暂无法拆分。三、商场大约有280户业主，先锋奥特莱斯公司已签约的商铺有260余户，石磊诉请返还商铺，将使先锋奥特莱斯公司经营的场所无法经营，损害其他90%已签约业主和经销商的权益，而且现签订合同的业主和经销商要求先锋奥特莱斯公司必须经营商场。四、案外人陈根凤与先锋奥特莱斯公司签订合同时，房产已由南京同元房地产开发有限公司实际经营，商铺已经分割，与现状一致，故无恢复隔断的义务。五、石磊诉请按每月6240元给付使用费没有事实依据，先锋奥特莱斯公司使用石磊的商铺，同意按原合同标准给付相应的租金。先锋奥特莱斯公司不存在违约行为，不应当支付相应的利息。
原审法院经审理查明，坐落于南京市鼓楼区中央路417号389室房屋（建筑面积为44.7平方米）现在登记的所有权人为石磊。案外人陈根凤（甲方）与先锋奥特莱斯公司（乙方）于2012年2月签订《商铺委托租赁合同书》一份，合同约定：甲方决定将自己所有的商场铺位在约定期限内委托乙方进行租赁经营；委托租赁商铺坐落于南京市鼓楼区中央路417号先锋广场综合楼第三层389号商铺，建筑面积为44.7平方米，商铺回购款额为499210元；甲方同意在合同有效期内将涉及商铺租赁的一切事项均委托给乙方处理，并同意乙方以乙方自己的名义将该商铺以对外租赁或其他合法的方式进行经营管理，合同期限与甲方签订的合同时间相同，在保证甲方约定利益的前提下，乙方独立处理一切与商铺有关的所有事务，乙方有权自行确定、调整商铺的经营范围、经营布局及经营模式；委托租赁期自2012年3月1日起开始计算至2013年10月31日止；甲方有权按合同约定的时间、金额向乙方收取商铺租赁回报利益；商铺租赁年回报利益额=商铺回购款额×年回报率；2011年11月1日至2012年10月31日，按商铺回购款额的8%计，即39937元，2012年11月1日至2013年10月31日，按商铺回购款额的8%计，即39937元；付款方式为每四个月支付一次，支付时间为每四个月最后一个月的25日前支付后四个月租金，以此类推；乙方若撤出商铺经营，需在撤出之日起一个月内按原交付标准恢复商铺隔断。合同签订后，案外人陈根凤将该商铺交付给先锋奥特莱斯公司委托经营。2013年5月，石磊与案外人陈根凤签订了《南京市存量房买卖合同》，石磊购买了南京市鼓楼区中央路417号先锋广场综合楼第三层389号商铺，并领取了房屋所有权证，石磊承受了案外人陈根凤的合同权利和义务。先锋奥特莱斯公司已支付了合同约定期限内的商铺租赁回报利益。2013年6月15日，先锋奥特莱斯公司函告先锋广场商铺业主，函称：商铺委托租赁合同书将于2013年10月31日到期，经多次与业主代表协商，并达成共识，下期合同期限为6年，回报率每两年调整1次，即前两年（2013-2015）为8.5%，中间两年（2015-2017）为9%，最后两年（2017-2019）为9.5%；请各位业主自8月15日始到先锋负一楼办理合同续签手续。先锋奥特莱斯公司陈述称其按函告的标准以原合同约定的商铺回购款额为基数与260户左右的商铺业主续签了租赁合同。因石磊等对商铺租赁回报利益的标准无法协商一致，石磊、先锋奥特莱斯公司双方未能续签合同。现先锋奥特莱斯公司仍实际经营管理该商铺，石磊不同意将该商铺委托先锋奥特莱斯公司继续经营管理。
原审法院认为，案外人陈根凤与先锋奥特莱斯公司签订的《商铺委托租赁合同书》是双方的真实意思表示，其内容并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，故依法成立并有效，双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。石磊从案外人陈根凤处购得了涉案商铺的房屋产权，承受了《商铺委托租赁合同书》的合同权利和义务。合同名称虽为商铺委托租赁合同书，但根据其合同内容，双方之间实际为房屋租赁合同关系。合同期限届满后，双方未能续签合同，先锋奥特莱斯公司应当返还该商铺。先锋奥特莱斯公司认为其商场系一个整体，且已与大部分产权人续签合同。由于合同中未对石磊应当续签合同条件进行约定，现先锋奥特莱斯公司无法与石磊就商铺租赁回报利益标准达成一致意见，石磊要求先锋奥特莱斯公司归还该商铺并无不当，应予支持。根据《商铺委托租赁合同书》约定“乙方若撤出商铺经营，需在撤出之日起一个月内按原交付标准恢复商铺隔断”，可见双方对于返还商铺时的标准已有明确约定，故先锋奥特莱斯公司在返还商铺时应当恢复商铺隔断。关于使用费的问题。合同期限届满后，先锋奥特莱斯公司继续经营管理该商铺，应当支付占用期间的使用费。石磊按每月6240元标准主张自2013年11月1日起至先锋奥特莱斯公司实际归还商铺之日止的使用费。由于石磊未能就该标准提供相应证据予以证明，对于该标准原审法院不予采信。先锋奥特莱斯公司已按函告的标准与先锋广场260户左右的商铺业主签订了租赁合同，使用费年标准宜参照先锋奥特莱斯公司函告的标准予以确定，计算基数仍参照《商铺委托租赁合同书》中约定商铺回购款额为499210元确定。关于利息的问题。石磊主张的该项利息，因占有使用费数额尚未确定，且双方在合同中对于占有使用费的支付时间也未作约定，故该项诉讼请求无事实和依据，原审法院不予支持。综上，先锋奥特莱斯公司应当恢复商铺隔断后将商铺归还石磊，并参照函告的标准支付使用期间的占有使用费。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条第一款之规定判决：一、南京先锋奥特莱斯商业管理有限公司于判决发生法律效力之日起十日内将坐落于南京市鼓楼区中央路417号389室房屋返还石磊并恢复隔断；二、南京先锋奥特莱斯商业管理有限公司于判决发生法律效力之日起十日内以商铺回购款额499210元为基数按年回报率（8.5%为自2013年11月1日起至2015年10月31日止的年回报率，9%为自2015年11月1日起至2017年10月31日止的年回报率，9.5%为自2017年11月1日起的年回报率，按实际返还房屋的时间分段计算）支付自2013年11月1日起至实际返还上述房屋之日止的占用使用费；三、驳回石磊的其他诉讼请求。如果先锋奥特莱斯公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费130元，减半收取65元，由南京先锋奥特莱斯商业管理有限公司负担。
先锋奥特莱斯公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称，在2008年先锋奥特莱斯公司租赁经营中央路417号商城前，商城非常冷清、萧条。先锋奥特莱斯公司租赁商城后，对商城进行了整体规划、装修，加强对外宣传，使商城业绩有了明显起色，本案并非简单的房屋租赁合同，涉及到商城的整体经营。原审判决先锋奥特莱斯公司返还389室商铺并恢复隔断，直接导致389室所在店铺及周围店铺无法正常经营，影响商城的稳定，对职工就业问题带来重大负面影响。综上，请求二审法院撤销原审判决第一项，依法改判由先锋奥特莱斯公司继续使用389室房屋，本案一、二审诉讼费用由石磊承担。
被上诉人石磊答辩称，先锋奥特莱斯公司承租商铺，其经营状况好坏与石磊无关，恢复隔断是合同要求，没有争议，故石磊有权收回商铺，请求二审法院驳回先锋奥特莱斯公司的上诉请求，维持原判。
二审经审理查明，原审法院查明的事实正确，本院予以确认。
本院认为，案外人陈根凤与先锋奥特莱斯公司签订的《商铺委托租赁合同书》系双方真实意思表示，对双方均具有约束力。石磊从案外人陈根凤处购得了涉案商铺的房屋产权，即承受了《商铺委托租赁合同书》的合同权利和义务。在合同期限届满后，双方未就续签合同达成一致，先锋奥特莱斯公司应当按照合同约定，返还涉案389室商铺并恢复隔断。石磊作为涉案389室商铺的所有权人，依法享有占有、使用、收益和处分该商铺的权利，有权在合同期满后不再将389室商铺出租给先锋奥特莱斯公司，先锋奥特莱斯公司认为中央路417号商城系一个整体，如返还389室商铺并恢复隔断，将影响商城的稳定经营，要求继续使用389室商铺的主张，既违反缔约自由的原则，又缺乏法律依据，本院不予支持。综上，上诉人先锋奥特莱斯公司的上诉理由不能成立，其上诉主张本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费130元，由上诉人南京先锋奥特莱斯商业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 汤 雷
审判员 邹小戈
审判员 孙 伟
二〇一五年三月五日
书记员 郭婷婷