河南省新乡市红旗区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）红民一初字第2423号
原告（反诉被告）：河南瑞源律师事务所，住所地新乡市。
负责人：刘瑞华，该单位主任
委托代理人：张光平，河南瑞源律师事务所律师。
原告（反诉被告）：刘瑞华。
委托代理人：张光平，河南瑞源律师事务所律师。
被告（反诉原告）：孟新兰。
被告（反诉原告）新乡市锦坤黄金珠宝有限公司，住所地新乡市金穗大道399号星海假日王府1、2号楼附属商业楼102号商铺。
法定代表人：孟新兰。
被告：姚伴科，男，汉族。
被告：郭国民，男，汉族。
被告：刘志力，男，汉族。
原告河南瑞源律师事务所、刘瑞华诉被告孟新兰房屋租赁纠纷一案，本院于2013年3月8日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行审理后，审理中，原告申请追加新乡市锦坤黄金珠宝有限公司作为被告参加诉讼；被告新乡市锦坤黄金珠宝有限公司对原告河南瑞源律师事务所、刘瑞华提起反诉。本院于2014年3月14日作出（2013）红民一初字第319号判决，后原、被告双方均不服判决提起上诉。河南省新乡市中级人民法院2014年11月21日作出了（2014）新中民五终字第258号民事裁定书，裁定撤销新乡市红旗区人民法院（2013）红民一初字第319号民事判决，发回新乡市红旗区人民法院重审。本案重审立案后，依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。审理中，原告再次追加姚伴科、郭国民、刘志力作为本案共同被告参加诉讼。原告河南瑞源律师事务所、刘瑞华的委托代理人张光平到庭参加诉讼，被告新乡市锦坤黄金珠宝有限公司、孟新兰、姚伴科、郭国民、刘志力经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告河南瑞源律师事务所、刘瑞华诉称，原告与被告于2012年7月31日签订《瑞源战略联盟合作协议》，双方约定原告将自己集资联建的位于本市金穗大道的商会大厦B座28楼部分房产交与被告办公使用，并约定了使用条件、违约责任等。协议签订后，被告除支付部分费用外，未按协议约定内容履行，至今被告仍欠缴费用及违约金共计32万元。为维护原告的合法权益，原告起诉要求：判令被告立即腾清占用原告的办公场地并支付欠缴费用及违约金32万元，判令被告支付到腾清原告的办公场地止的费用及违约金。诉讼中，原告申请追加新乡市锦坤黄金珠宝有限公司、姚伴科、郭国民、刘志力作为本案被告参加诉讼；明确诉讼请求为：欠缴联盟费122800元，违约金主张到2013年5月6日计340600元，不再要求被告腾清房屋。
原一审中被告新乡市锦坤黄金珠宝有限公司（反诉原告）、孟新兰答辩并新乡市锦坤黄金珠宝有限公司提起反诉称，1、被告与刘瑞华签订的《瑞源战略联盟合作协议》实际上是房屋租赁协议。首先，被告与刘瑞华签订的《瑞源战略联盟合作协议》中的瑞源战略联盟集团，事实上并没有这样一个联盟机构存在。其次，该协议中约定的双方权利义务仅仅是对河南瑞源律师事务所、刘瑞华具有所有权的商会大厦B座28楼部分房屋使用问题的明确，与协议宗旨是并不相符的。最后，刘瑞华之所以以《瑞源战略联盟合作协议》的形式与被告签订房屋使用协议，就是为了规避新乡市工商业联合会与刘瑞华签订的禁止房屋转让、出租的条款。从2012年8月16日河南瑞源律师事务所刘瑞华与被告签订的房屋租赁协议就可以清楚看到双方是一种租赁关系，而非战略联盟关系。因此，双方名义上签订的是《瑞源战略联盟合作协议》，实际上是房屋租赁协议。2、河南瑞源律师事务所、刘瑞华与被告签订的战略联盟协议、租赁协议属欺诈行为，应认定为无效合同。1）、河南瑞源律师事务所刘瑞华明知其与新乡市工商业联合会约定5年内禁止房屋的转让、出租，而其故意隐瞒这一条款，不仅向被告提供的其与新乡市工商业联合会签订的新乡商会大厦集资联建合同不显示禁止出租条款，而且，采用规避手段与被告签订名为战略联盟协议，实为房屋租赁协议。2）、河南瑞源律师事务所刘瑞华与被告签订的无论是战略联盟协议，还是房屋租赁协议，根本就是一份无法实际履行的协议。首先，被告签订协议的目的就是为了公司使用该房屋办公，而房屋的出租人河南瑞源律师事务所刘瑞华根本就没有与商会大厦办理相关的物业管理手续，商会大厦也不可能为其提供正常的水电供应。其次，被告租赁该房屋后，时至今日也没有得到正常的水电供应，租赁的房屋始终未能正常使用。最后，从商会大厦查封被告租赁房屋的行为进一步确定了河南瑞源律师事务所与被告签订的无论是战略联盟协议还是房屋租赁协议，根本就是一份无法履行的协议。3）、被告与河南瑞源律师事务所刘瑞华所签订的协议的行为系职务行为，被告与河南瑞源律师事务所刘瑞华签订的协议是得到公司授权的行为，因此，将孟新兰列为被告显然诉讼主体错误，要求驳回原告的起诉。协议签订后，被告按约定向刘瑞华支付了75000元租赁费，并进行办公场所的装修。装修期间，被告多次要求刘瑞华按照合同约定提供装修必用的水电，而刘瑞华以种种借口回避自己向被告提供正常水电供应义务。时至今日，刘瑞华租赁给被告的办公场所被商会大厦查封，也未能给被告提供正常的水电供应。因此，双方签订的租赁合同不仅无法实际履行，而且由于刘瑞华的欺诈行为致使被告蒙受装修经济损失。为此，提出反诉，要求：1、依法判令双方签订的《瑞源战略联盟合作协议》及租赁协议为无效合同；2、依法判令刘瑞华返还租赁费75000元，并赔偿因装修而产生的经济损失79833元。重审中，被告孟新兰、新乡市锦坤黄金珠宝有限公司未向本院提交新的答辩意见和证据材料。
被告姚伴科、郭国民、刘志力未向本院提交证据材料和答辩意见。
经审理查明：2012年8月1日，原告与被告孟新兰签订了一份《瑞源战略联盟合作协议》，由原告方将其在新乡市商会大厦集资联建的办公房屋提供给被告使用，约定一年的费用为26万元，每半年提前一个月支付一次，被告孟新兰需于2012年7月7日前一次性支付第一期费用13万元整，并约定了其他相关事宜。协议签订后，被告向原告支付了75000元，其中加盟合作费65000元，押金10000元，被告于2012年9月17日入驻。后双方产生矛盾，被告于2013年5月6日从该房屋搬出，将钥匙交付原告。原告诉请要求被告支付欠缴费用122800元，从2012年8月16日到2013年5月6日，违约金为340600元。
另查明被告使用的房屋现已正式办理房产证，产权人为原告刘瑞华。新乡市工商业联合会（总商会）与原告河南瑞源律师事务所签订的集资联建合同第八条规定，原告取得房产证、土地证之后，五年内不得出租转让。
再查明，新乡市锦坤黄金珠宝有限公司注册资本为1000万元，成立于2012年9月27日，发起人为姚伴科、郭国民、刘志力、孟新兰四人，认缴及持股比例姚伴科、郭国民、刘志力三人均为20%即200万元，孟新兰为40%即400万元。公司成立时四股东首期实缴出资为认缴额的20%，剩余80%在公司成立之日起两年内出资到位。2014年1月7日郭国民、刘志力将持有该公司的股权全部转让给孟新兰，当日股东会决议显示转让时郭国民、刘志力实缴出资仍为其认缴出资的20%即40万，出资未到位，同日公司章程修正案确认股权转让后的公司股东孟新兰、姚伴科认缴出资最后出资时间为2014年9月26日，但至今两股东的出资仍未到位。
上述事实由下列证据予以证明：协议书、合同、交付房屋钥匙手续、证明、通知、新乡市房产查询证明、工商登记手续、当事人陈述等。
本院认为：
关于本案被告的确认问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条规定，发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。《瑞源战略联盟协议》是孟新兰代表即将设立的公司所签订，该协议签订后，孟新兰同其他股东共同设立了新乡市锦坤黄金珠宝有限公司（以下简称公司），孟新兰亦是该公司法定代表人及股东。该公司成立后，住所地登记为新乡市金穗大道商会大厦B座28楼，实际经营办公地点也是在新乡市金穗大道商会大厦B座28楼，亦即原告依据协议约定提供的房屋，此外，协议第三十六条约定“乙方（即被告孟新兰）及其合伙人开办的公司正式成立后，乙方需以正式文件通知甲方（即原告），届时乙方的全部权利、义务均由乙方及其开办的公司和合伙人或者股东共同承担。”因而依据法律规定及协议约定孟新兰及新乡市锦坤黄金珠宝有限公司均是适格被告。
另，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第十三条第二款规定，公司债权人请求未履行或者未全面履行出资义务的股东在未出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任的，人民法院应予支持。原告提供的公司工商登记材料显示，新乡市锦坤黄金珠宝有限公司注册资本为1000万元，成立于2012年9月27日，发起人为姚伴科、郭国民、刘志力、孟新兰四人，认缴及持股比例姚伴科、郭国民、刘志力三人均为20%即200万元，孟新兰为40%即400万元。公司成立时四股东首期实缴出资为认缴额的20%，剩余80%在公司成立之日起两年内出资到位。2014年1月7日郭国民、刘志力将持有该公司的股权全部转让给孟新兰，当日股东会决议显示转让时郭国民、刘志力实缴出资仍未其认缴出资的20%即40万，出资未到位，同日公司章程修正案确认股权转让后的公司股东孟新兰、姚伴科认缴出资最后出资时间为2014年9月26日，但至今两股东的出资仍未到位。姚伴科、郭国民、刘志力三人作为该公司股东，理应按照认缴出资额在公司章程确定的出资时间内出资到位，但是至今其仍未出资到位，因此，姚伴科、郭国民、刘志力三人亦是本案适格被告。
关于原告否享有出租涉案房屋的权利，原告取得涉案房屋的方式为集资联建，并不同于一般的以商品房买卖方式取得房屋所有权，属于事实取得的一种方式，依据《物权法》第三十条规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力，因而自涉案房屋建造完成时原告即享有所有权，且事后原告亦取得房屋所有权证，证明了该房屋的权利归属。虽然新乡市工商业联合会（总商会）与原告河南瑞源律师事务所签订的集资联建合同第八条规定原告取得房产证、土地证之后，五年内不得出租转让，但依据合同相对性的法理，该约定仅对当事人之间有约束力，对合同以外的第三人不发生法律效力，且依据《物权法》第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，因而原告将其所有的房屋提供给被告使用属于行使其所有权的方式，并不违法法律强制性规定。
《瑞源战略联盟协议》签订主体符合合同法的要求，双方意思表示真实，亦无合同法第五十二条合同无效的情形，因而应当视为有效合同，《合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”因而原告与被告孟新兰签订的协议中关于双方权利及义务的约定受法律保护，任何一方都应当依据该协议的要求积极履行义务，违反该协议的行为应当依据协议约定及法律规定承担相应的违约责任。
依据案涉协议约定，对于因不能正常使用水电造成正常经营的损失，承租人应当书面通知出租人，并赔偿损失，而新乡市锦坤黄金珠宝有限公司、孟新兰提起反诉，据现有证据和当事人陈述，没有证据证明被告方要求原告方就此赔偿相应损失，也未要求减少租金。本案对此部分不予审理。
房屋使用人从案涉房屋中搬出，双方之间房屋租赁合同关系已解除。本次重审本案，原告方称解除房屋的原因为被告违约，为支付相应费用。被告方缺席没有提供新的意见。本案目前对合同的解除当事人有无过错、过错大小无法作出更进一步的认定。被告方反诉部分，因本案本次重审时，被告方缺席，本案对反诉部分按撤回起诉处理，如有争议当事人可另行主张权利。
依据《瑞源战略联盟协议》第二十条，被告每年需向原告支付26万元加盟合作费，联盟费用从2012年8月16日起计收，被告需于2012年7月7日前一次性支付第一期费用（2012年8月16日至2013年2月16日）13万元整。被告实际交付占用房屋的时间为2013年5月6日，因而费用计算期限应当自2012年8月16日至2013年5月6日，为8个月零20天。依据协议约定费用标准为年26万，则月费用为260000元／12=21666.67元，日费用为260000元／365=712.33元，被告应当支付的费用为130000元＋21666.67元＊2＋712.33元＊20=187579.94元，扣除被告已经实际支付的65000元，被告仍应支付给原告122579.94元，原告主张128000元，对于超出部分不再予以支持。为简便手续，被告方向原告方支付钱款时，其所缴纳的押金10000元，冲抵所支付款项，原告方不再向被告方退还押金10000元。关于原告主张的违约金，依据《瑞源战略联盟协议》第二十一条约定，被告逾期缴纳联盟费用时，每逾期一日，原告按每年费用金额的千分之五向被告加收违约金。依据本院认定的事实，被告在2012年7月7日前需向原告支付第一期费用，但是被告仅支付一半后就未再支付，且至今未付，因而被告的行为自2012年7月7日起就构成违约，且违约行为持续。原告主张的违约金计算期限为2012年8月16日至2013年5月6日，期间短于实际违约期间，属于对自身权利的处分，本院予以认可。依据双方约定，违约金的计算基数为260000元，以日千分之五计算违约金，2012年8月16至2013年5月6日共计262天，违约金总额为260000元＊5‰／天＊262天=340600，该数额同原告主张一致，本院予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第三条、第十三条第二款的规定，缺席判决如下：
一、被告孟新兰、新乡市锦坤黄金珠宝有限公司于本判决生效后十日内给付原告刘瑞华、河南瑞源律师事务所房屋使用费112579.94元（122579.94元、减去押金10000元）；违约金304000元。被告姚伴科、郭国民、刘志力以其出资未到位数额的范围内承担上述判决义务。
二、反诉原告孟新兰、新乡市锦坤黄金珠宝有限公司按撤回反诉处理。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费8250元，由被告被告孟新兰、新乡市锦坤黄金珠宝有限公司、姚伴科、郭国民、刘志力负担；保全费2120元，由被告孟新兰、新乡市锦坤黄金珠宝有限公司、姚伴科、郭国民、刘志力负担；反诉费1748元，减半收取874元，由被告被告孟新兰、新乡市锦坤黄金珠宝有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。
审判长 张习坤
审判员 原培宏
审判员 彭晓明
二〇一五年十二月十日
书记员 高 晗