本溪市平山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）平民初字第00650号
原告朱香梅，女，1955年12月1日出生，蒙古族，内蒙古科右前旗人，退休民警，现住辽宁省本溪市平山区。
被告冯亚平，男，1951年3月1日出生，汉族，江苏省溧阳市人，无业，现住浙江省宁波市。
被告冯宁辉，男，1959年11月19日出生，汉族，江苏省溧阳市人，公司职工，现住辽宁省本溪市平山区。
被告冯宁秀，女，1958年2月19日出生，汉族，江苏省溧阳市人，退休职工，现住辽宁省本溪市明山区。
第三人本溪钢铁（集团）房地产开发有限责任公司，住所地：平山区水塔路7号。
法定代表人申强，该公司董事长。
委托代理人李雪曼、曹璨，该公司工作人员。
原告朱香梅诉被告冯亚平、冯宁秀、冯宁辉，第三人本溪钢铁（集团）房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告朱香梅、被告冯宁秀、冯宁辉，第三人本溪钢铁（集团）房地产开发有限责任公司的委托代理人李雪曼、曹璨到庭参加诉讼，被告冯亚平经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告诉称：2011年3月16日，原告与三名被告的父亲冯某某签订房屋买卖协议，协议约定原告以12万元的价格购买冯某某所有的位于平山区中心街136号楼42单元6楼38号阁楼，当日原告给付冯某某购房款5万元，剩余7万元于2011年年底付清，冯某某收到购房款后将房屋交付原告使用。由于开发商的原因，房屋一直未办理过户手续，在此期间，冯某某死亡。其继承人三名被告一直不为原告办理房屋过户手续，故原告起诉要求：1、被告本溪钢铁（集团）房地产开发有限责任公司协助三名被告过户，三名被告协助原告过户；2、三名被告承担本案诉讼费用。
被告冯宁辉、冯宁秀共同辩称：我们的父母共有三名子女，即三名被告，母亲于1999年去世。2006年，由冯宁秀出资54990元以父亲冯某某的名义（因签订该协议需要借助登记在冯某某名下的6楼的房屋所有权证）与第三人签订了平改坡协议。2011年父亲冯某某将该阁楼出售给原告，我们均知情，房款12万元均由冯宁秀收取。2012年7月6日，父亲冯某某去世，为了减少纠纷特留有遗嘱称阁楼归冯宁秀所有。我们同意协助原告办理过户，但房屋目前并未登记在我们名下。
被告冯亚平未到庭，亦未提交书面答辩意见。
第三人述称：同意协助办理过户手续。
经审理查明：冯某某与妻子共育有三名子女，长子冯亚平、次子冯亚辉、长女冯亚秀，其妻于1999年去世。2006年9月11日，冯某某（甲方）与第三人（乙方）签订《平山区中心街136#楼“平改坡”协议书》，其主要内容为：根据《关于本溪市多层房屋平屋面改坡屋顶事实意见》的有关规定，就位于平山区中心街136东房屋“平改坡”问题，设计方案由甲方选定，为外接楼梯阁楼式建筑，乙方为建设单位负责工程使用组织、质量监督、工程监理的组织协调等工作，甲方承诺按顶层现有建筑面积每平方米壹仟元计算在开工前将全部建设资金一次性全额交付给乙方用于工程建设；按照“谁出资谁产权”的原则，产权归甲方所有，乙方负责阁楼产权统一登记办理工作，办理产权过程中所发生的费用由甲方承担。2009年6月16日，冯某某以“遗嘱”的形式对该阁楼的出资归属做了情况说明，其主要内容为：136栋2单元新楼7楼由冯宁秀出资，房屋产权属冯宁秀所有，与2单元6楼38号房产无关。
2011年3月16日，原告（乙方）与冯某某（甲方）签订《房屋买卖协议书》，约定：甲方自愿将座（坐）落在平山区某某号阁楼面积54.99平方米的楼房转让乙方，转让价格为壹拾贰万元，乙方必须在2012年12月31日前将买房款付给甲方，房票过户、公证费、过户费等一切费用从协议签订之日起由乙方负责。2011年9月26日，原告交付被告冯宁秀购房款5万元，2012年12月25日，原告交付被告冯宁秀购房款7万元。
上述事实有《平山区中心街136#楼“平改坡”协议书》、《房屋买卖协议书》、收条、死亡证明及双方当事人陈述笔录在案为凭，业经庭审质证和本院审查，可以采信。
本院认为：依法成立的合同，受法律保护。本案中，第三人与冯某某签订的《平山区中心街136#楼“平改坡”协议书》依法有效，该协议约定冯某某出资、第三人负责工程施工组织、“谁出资谁产权”，故阁楼合法建造后第三人应协助冯某某办理房屋所有权登记。
2009年6月16日，冯某某以“遗嘱”的形式对该阁楼的出资归属做了情况说明，载明阁楼由被告冯宁秀出资、房屋产权属被告冯宁秀所有，故本院认定被告冯宁秀应为阁楼的实际权利人，冯某某去世后，被告冯宁秀有权要求第三人协助其办理房屋所有权登记。
冯某某与原告签订了《房屋买卖协议书》，实际是受阁楼的实际权利人冯宁秀的授权与原告签订的买卖协议，现冯某某去世，原告知悉了冯某某与被告冯宁秀之间的委托代理关系，故原告有权请求被告冯宁秀在阁楼登记在其名下后协助原告办理房屋权属登记。现第三人未协助被告冯宁秀办理权属登记，被告冯宁秀亦未要求第三人履行协助义务，房屋至今未登记在被告冯宁秀名下，致使原告既不能向房屋的实际权利人即被告冯宁秀主张权利、亦不能突破合同相对性直接向第三人主张权利，原告的合法权利无法实现，本院认为在此情况下原告有权要求第三人、被告冯宁秀依次履行协助过户义务，即由第三人协助被告冯宁秀将阁楼的产权登记于其名下，再由被告冯宁秀协助原告办理权属登记。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十条、第一百三十五条、第四百零二条、第四百零三条，《中华人民共和国物权法》第三十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、第三人本溪钢铁（集团）房地产开发有限公司于本判决生效后十日内协助被告冯宁秀办理坐落于平山区中心街136号楼2单元6楼38号阁楼的产权登记；
二、被告冯宁秀于坐落于平山区中心街136号楼2单元6楼38号阁楼的产权登记到其名下后十日内协助原告朱香梅办理该房屋的产权登记。
案件受理费一百元（原告已预交），由被告冯宁秀负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省本溪市中级人民法院。
审 判 长 马 洋
人民陪审员 任凤云
人民陪审员 李继跃
二〇一五年八月六日
书 记 员 闫光媚
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。
第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。
第四百零三条受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。
受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。
委托人行使受托人对第三人的权利的，第三人可以向委托人主张其对受托人的抗辩。第三人选定委托人作为其相对人的，委托人可以向第三人主张其对受托人的抗辩以及受托人对第三人的抗辩。
《中华人民共和国物权法》
第三十条因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
告知执行事项：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。
调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。