北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京01民终4528号
上诉人（原审原告）苏璘，男，1984年5月28日出生。
委托代理人沈晓京，北京市东景律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）北京住总圣世源房地产开发有限公司，住所地北京市石景山区鲁谷南路14号1层107房间。
法定代表人宗鸣，董事长。
委托代理人项涛，北京市恒达律师事务所律师。
上诉人苏璘因商品房预售合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2016）京0107民初2418号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
苏璘在原审法院起诉称：2010年1月21日，我与北京住总圣世源房地产开发有限公司（以下简称住总公司）签订《北京市商品房预售合同》，约定我购买住总公司开发的705号商品房一套，总价为1294911元，住总公司应于2011年10月31日前将商品房交付给我，并在房屋交付之日起720日内为我办理房屋所有权证。合同签订后，我按约向住总公司支付了全部购房款共计1294911元，及全部办证费用、房屋维修基金、契税等。房屋于2012年1月10日交付我。然而住总公司并未按照合同约定于房屋交付之日起720日内（即2014年1月5日前）办理房产证。我多次敦促住总公司履行义务，住总公司一直以种种原因拖延推诿。我诉至法院，诉讼请求：1、请求判令住总公司支付逾期办理房屋所在楼栋权属登记证明的违约金2万元（暂计算自2012年4月30日起，至2013年12月31日止，合计609天，计算方法为1294911元*日万分之二*609天）；2、请求判令住总公司支付逾期办理房屋权属登记证明的违约金1万元（暂计算自2014年1月5日起，至2014年5月5日止，合计122天，计算方式为1294911元*日万分之二*122天）；3、请求判令本案诉讼费由住总公司承担。
住总公司在原审法院答辩称：不同意苏璘诉讼请求，请求法院驳回苏璘的诉讼请求。房屋产权证发证依法应属房地产机关审查及作出的具体行政行为，不应由开发商承担。办理初始登记需由开发商提供的资料在合同约定的期限已经全部取得，我公司作为开发商只有交付具备办理初始登记和转移登记条件的相关手续备案义务，但不具备批准发放权属证书的权利。而房屋产权是否具备产权性质及发证依法应属房地产机关具体作为的行政范围。房屋产权证取得时间晚于约定时间原因不在我公司。因为我公司为政府代建了文体中心等配套设施，涉案房地产项目取得竣工验收备案表后，我公司积极与规划委、建设委等政府职能部门联系，要求移交出文体中心等配套设施，但各个部门相互推诿，不肯接收，我公司也是受害者。初始登记晚于约定时间对于买受人没有任何损失，且两种违约金不应重复同时计算。如果法院在审理查明相关事实后认为我公司有违约责任，我公司认为双方约定的违约金标准过高，请求法院依法调减，且苏璘主张的初始登记的违约金已经超过诉讼时效。
原审法院审理查明：1号楼、2号楼、3号楼、鲁谷南路14号楼为住总公司开发。
2010年1月21日，苏璘（买受人）与住总公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》，其中载明：住总公司将其开发的705号房屋出售给买受人。该房屋用途为普通住宅。出卖人应当在2011年10月31日前向买受人交付该商品房；出卖人应当在2012年4月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，买受人有权退房。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金；商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人或代办公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用600元。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金。
上述合同签订后，苏璘向住总公司交纳购房款等费用，其中房款共计1292500元。2012年1月7日，住总公司向苏璘交付了所购房屋。
另查，诉争房屋所在楼栋的初始登记时间为2013年12月31日。诉争房屋的转移登记时间为2014年5月5日。
关于逾期办理涉案房屋所在楼栋初始登记原因，住总公司称迟延办理初始登记系相关政府部门的原因造成。对此，苏璘不予认可，苏璘认为逾期办理初始登记系住总公司自身原因造成。
另查，苏璘提供了照片和书面证人证言以证实其主张并未超过诉讼时效。住总公司对此否认，称不认可照片形成的时间、地点及与本案的关联性。且照片中并无苏璘本人，与本案无关。
再查，本案庭审中，住总公司在否认违约的前提下以苏璘主张的违约金标准过高为由，请求予以酌情减少。苏璘对其主张违约金损失的具体数额，亦未提供相应证据予以证实。
上述事实，有北京市商品房预售合同、补充协议、发票、准住证明、房屋所有权证书、照片、书面证人证言、民事判决书及当事人陈述等证据在案佐证。
原审法院判决认定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，双方签订的《北京市商品房预售合同》系双方真实的意思表示，合法有效，双方应遵守履行。由于合同中明确约定了住总公司办理涉案房屋所在楼栋初始登记以及办理涉案房屋转移登记的期限，并约定了因出卖人的责任导致初始登记和转移登记未按期办理的，出卖人应承担违约责任。住总公司关于未按期办理初始登记是政府相关部门未及时接收相关配套设施造成，并非出卖人责任，不应承担违约责任的抗辩意见，因其未提供充分证据予以证明，法院不予采纳。故关于苏璘要求住总公司支付初始登记以及转移登记违约金的合理诉求，法院予以支持。
又，鉴于我国法律规定的违约金具有补偿性，以填补损失为目的，根据合同法相关规定，当约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求法院予以适当减少。关于苏璘请求住总公司承担逾期取得初始登记和逾期办理过户登记违约金的诉讼请求，法院综合苏璘对于其实际损失的举证情况、住总公司对于诉讼时效的抗辩成立与否及初始登记与转移登记重叠部分的计算，兼顾合同履行情况、住总公司过错程度以及苏璘预期利益等因素，根据公平和诚实信用原则，依法予以酌定。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、北京住总圣世源房地产开发有限公司于本判决生效后七日内给付苏璘迟延办理房屋所在楼栋初始登记及房屋所有权权属转移登记的违约金共计一千元;二、驳回苏璘的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
苏璘不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：1、撤销一审判决，依法改判支持我的一审诉讼请求。2、一、二审诉讼费由住总公司负担。上诉理由：1、诉讼时效存在中断，一审未予认定错误。2、由于对方逾期办证，必然会造成我方的损失，但要求我方进行证明存在困难。3、初始登记与转移登记并不存在重复计算的情况。4、住总公司的过错程度不应成为违约金酌减的理由。
住总公司服从原审法院判决，针对苏璘的上诉理由答辩称：我公司同意一审判决，请求二审法院予以维持。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，苏璘与住总公司签订的《北京市商品房预售合同》系双方的真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，应为有效。住总公司未能按照合同约定的期限履行办理初始登记和转移登记的义务，应当承担一定的违约责任。关于违约金的具体数额，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。原审法院根据本案实际情况酌情确定的违约金数额并无不当。对于苏璘超过诉讼时效主张的违约金部分，原审法院所作认定正确，本院予以确认。综上所述，苏璘的上诉请求，无事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费二百七十五元，由苏璘负担二百五十元（已交纳），由北京住总圣世源房地产开发有限公司负担二十五元（本判决生效后七日内交纳)。
二审案件受理费二百七十五元,由苏璘负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭燕枝
代理审判员 张 磊
代理审判员 朱文君
二〇一六年七月二十五日
书 记 员 明 玥