福建省南平市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南民终字第133号
上诉人（原审被告）黄树德，男，1950年5月19日出生，汉族，农民。
委托代理人陈沂，福建方圆统一律师事务所律师。
上诉人（原审被告）钟细妹（系黄树德妻子），女，1955年11月23日出生，汉族，农民。
委托代理人王建徽，福建方圆统一律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）程凤珠，女，1953年12月9日出生，汉族，无业。
委托代理人陈平，顺昌县“148”法律服务所法律工作者。
上诉人黄树德、钟细妹因房屋买卖合同纠纷一案，不服顺昌县人民法院（2014）顺民初字第1181号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人黄树德的委托代理人陈沂，上诉人钟细妹及其委托代理人王建徽，被上诉人程凤珠及其委托代理人陈平到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
被上诉人程凤珠原审请求判令：1、被上诉人与上诉人黄树德于2009年5月5日签订的房屋买卖协议合法、有效；2、上诉人黄树德、钟细妹协助将顺昌县双溪街道中山西路66号熙景花园4幢二层202室房屋产权（包括房屋产权证及土地使用权证）过户至被上诉人名下；3、上诉人黄树德向被上诉人赔偿违约金60000元。
原审法院查明，被上诉人程凤珠与上诉人黄树德是从小长到大的邻居，关系融洽。上诉人黄树德于1976年9月从李祖林处购得坐落于顺昌县中山西路140号（原址为城关镇第六街勤俭路26号）房产。1976年12月31日，上诉人黄树德与上诉人钟细妹在顺昌县民政局登记结婚。2008年3月12日，上诉人黄树德与福建省顺昌锦熙房地产开发有限公司（以下简称锦熙公司）签订一份《拆迁补偿协议》，上诉人黄树德将其原坐落在顺昌县中山西路140号的房屋交由锦熙公司拆迁，锦熙公司将熙景花园4幢2层202室安置给上诉人黄树德。2008年底，上诉人黄树德接收了锦熙公司安置的熙景花园4幢2层202室。2009年5月5日，被上诉人与上诉人黄树德签订《房屋买卖协议书》一份。协议约定，上诉人黄树德将其坐落在顺昌县熙景花园4幢2层202室的房屋作价126620元转让给被上诉人，一切办证费用由承担，如有违约应赔偿对方60000元。2009年6月15日，被上诉人向上诉人黄树德支付购房款126620元，上诉人黄树德向被上诉人出具《收条》一张，之后将诉争房屋交付给被上诉人。被上诉人实际占有使用诉争房屋至今。2014年8月19日，取得诉争房屋初始登记的房屋所有权证书（证号为顺房权顺昌字第20142037-1和20142037-2），登记的房屋所有权为上诉人黄树德与上诉人钟细妹共同共有。被上诉人得知上诉人黄树德与上诉人钟细妹已领取初始登记的房屋所有权证后，要求协助办理房屋所有权转移登记手续，上诉人黄树德与上诉人钟细妹拒绝协助办理而产生纠纷，被上诉人遂诉至原审法院。
原审法院认为，从被上诉人程凤珠与上诉人黄树德签订的《房屋买卖协议书》的内容看，虽然协议内容简单，但对转让房屋的坐落位置、使用面积、交易价款、转让费用、违约责任均作出约定，且无证据证明上诉人黄树德是在欺诈、胁迫等情形下签订的《房屋买卖协议书》，应认定双方房屋买卖行为的意思表示真实、明确。从合同履行的情况看，被上诉人向上诉人黄树德全额支付了房屋转让款，上诉人黄树德向程凤珠交付了转让房屋，被上诉人从2009年7月开始实际占有、使用该房屋至今。故应认定双方当事人是在平等、自愿协商下签订的《房屋买卖协议书》，该协议约定的内容符合法律规定，双方也履行了合同约定的主要义务。上诉人黄树德称其与被上诉人签订《房屋买卖协议书》目的是帮被上诉人向其妹套取资金使用，并非双方真实房屋买卖行为的辩解，未能提供有效证据证明其主张。而经庭审查明的客观事实，一是上诉人黄树德既按合同约定收取了被上诉人支付的等额购房款，又将房屋交付给被上诉人占有至今；二是无证据证明上诉人黄树德与被上诉人签订了《房屋买卖协议书》后，确实帮被上诉人套取到资金。故对上诉人黄树德的辩解意见不予采信。上诉人钟细妹主张其对被上诉人与上诉人黄树德之间签订的《房屋买卖协议书》及实际交付房屋的行为不知情，合同双方的房屋买卖行为未征得房屋共有权人的同意，该房屋买卖行为无效，应当返还房屋的辩解意见。原审法院认为，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》第十九条“婚姻法第十八条规定为夫妻一方所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。但当事人另有约定的除外”的规定，夫妻不论结婚经过多少年，如无特别约定，一方婚前财产仍归一方所有。本案中，（一）上诉人黄树德交付拆迁的房屋，是在其与钟细妹结婚之前单独购买的房产，与锦熙公司签订拆迁协议的房屋所有权人也是上诉人黄树德一人，可视为上诉人黄树德个人所有的房产；（二）上诉人黄树德与上诉人钟细妹结婚后，并未对其婚前购得的诉争房产依法设定或经双方约定为夫妻共同共有，上诉人黄树德有权处置该房产。被上诉人与上诉人黄树德实施诉争房屋转让交付行为在前，诉争房屋登记为上诉人黄树德与上诉人钟细妹共同共有在后，之后的行为不能对抗之前有效的行为。现因上诉人黄树德个人财产被登记为上诉人黄树德与上诉人钟细妹共同共有，上诉人钟细妹也应承担协助被上诉人办理诉争房屋产权转移登记义务，故对上诉人钟细妹的辩解意见不予支持。综上所述，原审法院认定被上诉人与上诉人黄树德签订的《房屋买卖协议书》为有效合同。被上诉人与上诉人黄树德之间构成房屋买卖合同民事法律关系。双方应当按照合同约定全面履行各自的义务，被上诉人履行了支付全部房屋转让价款的义务，上诉人黄树德、钟细妹未履行协助程凤珠办理诉争房屋产权转移登记，被上诉人要求上诉人黄树德、钟细妹共同协助办理诉争房屋产权转移登记手续的诉求有理有据，予以支持。被上诉人要求上诉人黄树德、钟细妹赔偿违约金60000元的诉求，因双方未明确约定违约内容，被上诉人也未举证证明其有造成损失，故不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百三十条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》第十九条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、确认被上诉人与上诉人黄树德于2009年5月5日签订的《房屋买卖协议书》有效；二、上诉人黄树德、钟细妹应于判决生效之日起10日内共同协助被上诉人办理坐落于顺昌县双溪街道中山西路66号熙景花园4幢2层202室房屋的产权转移登记手续（包括房屋所有权证及土地使用权证）；三、驳回被上诉人的其他诉讼请求。
一审宣判后，上诉人黄树德、钟细妹不服，向本院提起上诉。
上诉人黄树德上诉称，原审法院认定事实错误，双方签订《房屋买卖协议书》的真实目的并非进行房屋的转让，而仅是以买房的名义从被上诉人程凤珠妹妹处套取一笔资金，双方的该真实意思可从双方协议书的内容、被上诉人签订协议书并未现场看房等细节中足以体现；且涉案房屋虽是上诉人黄树德婚前购置房产拆迁安置房，但是安置房有增面积，并补交了差价款，为此，诉争房屋是上诉人黄树德与上诉人钟细妹的夫妻共同财产。同时原审法院依职权调取相关证据，违反司法中立原则，且未经质证作为裁判依据，属于程序错误。综上，原审法院认定事实错误，程序违法，请求撤销一审判决，改判驳回被上诉人的原审诉讼请求。
上诉人钟细妹上诉称，原审法院认定诉争房产系上诉人黄树德婚前个人财产属于认定事实错误。涉案房屋虽为上诉人黄树德婚前购置房屋的拆迁安置房，但是拆迁安置房在原房屋的面积上进行了增面积，并补交了差价款，上述增面积部分系在婚姻关系存续期间取得，且补交的差价款也是夫妻共同财产，为此，诉争房屋应属夫妻共同财产。同时房产部门颁布的房屋权属证书，也进一步确认了诉争房屋的性质应为夫妻共同财产。既然涉案房屋为夫妻共同财产，依《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条第四项的规定，上诉人黄树德未经共有人上诉人钟细妹的同意，涉案《房屋买卖协议书》是无效的，同时双方交往甚密，被上诉人瞒着上诉人钟细妹与上诉人黄树德进行房屋买卖交易，实为侵犯上诉人钟细妹作为共有人的权益，故不具备“善意”的法定条件，且交易的价格明显低于市场价，也并非合理的价格，为此，涉案房屋买卖不适用“善意取得”。此外，原审法院依职权调取证据不符合法律的规定，违反司法中立的原则，且调取的证据未经质证就作为裁判的依据，属于程序违法。综上，原审法院认定事实错误，程序违法，请求撤销一审判决，将本案发回重审，或查明事实后改判驳回被上诉人的原审诉讼请求。
被上诉人程凤珠答辩称，被上诉人与上诉人黄树德签订的《房屋买卖协议》是双方当事人真实意思表示，合同对交易的主要内容作了约定，且合同并未违反法律的禁止性规定，该协议合法有效。合同签订后，被上诉人已经依约交付了购房款，且实际占用诉争房屋至今，同时诉争房屋系黄树德的个人财产，诉争房屋之后登记为黄树德和钟细妹的共有财产，并不能对抗之前的转让行为。此外，原审法院依职权调取证据程序合法。综上，上诉人黄树德、钟细妹的上诉理由不能成立，原审法院认定事实清楚、适用法律正确、程序合法，请求驳回上诉、维持原判。
经审理查明，上诉人黄树德和上诉人钟细妹对原审法院认定的如下事实有异议：1、协议约定，上诉人黄树德将其坐落在顺昌县熙景花园4幢2层202室的房屋作价126620元转让给被上诉人程凤珠；2、被上诉人实际占用使用诉争房屋至今。上诉人黄树德和上诉人钟细妹除对原审法院认定的上述两项事实有异议外，对原审法院认定的其他事实无异议，被上诉人对原审法院认定的事实无异议，对原审法院认定的且各方均无异议的事实，本院予以确认。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第三十二条规定：当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立，上诉人黄树德与被上诉人程凤珠于2009年5月5日签订的《房屋买卖协议书》（以下简称协议书）经双方签字确认，房屋买卖合同成立。依法成立的合同，对双方均具有约束力，各方应按照约定全面履行合同义务。被上诉人已依约向上诉人黄树德交付全额购房款，接收并实际占用诉争房屋至今，上诉人黄树德虽主张买卖房屋并非双方的真实目的，但未能提供证据予以证明，且与双方的履行行为不一致，故上诉人黄树德该项上诉理由不能成立，不予支持。诉争房屋虽系上诉人黄树德婚前购置房屋安置所得，但拆迁安置房相对于原有房屋亦有增面积及对增面积部分支付的款项3000元系上诉人黄树德、钟细妹共同财产，且诉争房产系夫妻共同财产已被顺昌县建设局颁发的顺房权证字第××号房产证所确认，故诉争房屋应为上诉人黄树德、钟细妹夫妻共同财产。但是依照《最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第八十九条”共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿“及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第二款”夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人“之规定，上诉人钟细妹提供的证据不足于证明被上诉人购买诉争房屋系恶意，且被上诉人已支付了购房款。上诉人钟细妹以不知道为由对抗被上诉人，缺乏事实依据.为此，上诉人黄树德、钟细妹主张合同无效的上诉理由不能成立，亦不予支持。此外，原审法院虽依职权调取证据不当，但并不影响本案的公正审理。综上，上诉人黄树德、钟细妹的上诉理由均不能，成立原审法院认定基本事实正确，判决结果并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费8064元，由上诉人黄树德、钟细妹各负担4032元。
本判决为终审判决。
审 判 长 乐 芳
代理审判员 刘冬龙
代理审判员 余观贵
二〇一五年三月九日
书 记 员 张素珍
本案依据的主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。