浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）浙杭民终字第3856号上诉人（原审被告）：董治伟，男，1987年6月2日出生，汉族，住河南省沈丘县。被上诉人（原审原告）：李辉，男，1988年12月23日出生，汉族，住浙江省长兴县。原审被告：翁国隆，男，1984年11月16日出生，汉族，住浙江省瑞安市。上诉人董治伟因与被上诉人李辉和原审被告翁国隆房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市拱墅区人民法院（2015）杭拱民初字第1766号民事判决，向本院提出上诉，本院于2015年12月23日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院根据有效证据及双方当事人的庭审陈述认定事实如下：2014年11月14日，李辉与董治伟签订《杭州市房屋租赁合同》，李辉将其所有的坐落于本市拱墅区莫干山路阳光郡14幢2103室房屋出租给董治伟。租赁期限自2015年1月1日至2019年12月31日，租金每月1800元，按季支付。房屋为毛坯房，保证金1800元，待租期届满后，结清水电费全额退还。合同第十六条约定：在租赁期内，乙方（董治伟）由下列行为之一的，甲方（李辉）有权终止本合同，收回该房屋，由此而造成甲方损失的，乙方应予以赔偿：（1）未经甲方书面同意，擅自将该房屋转租、转借他人使用的……合同签订后，董治伟支付了相应的保证金及租金，并在征得李辉同意后对房屋进行了装修。2015年3月29日，董治伟与翁国隆签订了《房屋租赁合同》，将案涉房屋转租于翁国隆，租赁期限为2015年3月21日至2016年3月20日，月租金3100元。此后房屋一直由翁国隆居住使用。董治伟支付租金至2015年9月底。李辉于2015年9月2日向法院提起诉讼，请求1、解除李辉和董治伟之间的《杭州市房屋租赁合同》；2、董治伟和翁国隆腾空房屋并归还李辉；3、董治伟赔偿李辉中介费900元；4、董治伟赔偿李辉租金5200元；5、董治伟赔偿李辉房屋装修拆除费、垃圾清运费5000元；6、董治伟赔偿李辉延期交房损失8000元（该损失从2015年8月1日起算至2015年9月30日止，按每月4000元计算以后损失计算至实际交付之日止。原审法院认为，李辉与董治伟签订的房屋租赁合同依法有效，双方均应依约履行各自的义务。合同约定未经李辉同意，董治伟不得擅自将房屋转租，否则李辉有权终止合同。李辉在董治伟擅自转租的情况下，享有合同的解除权。董治伟擅自将涉案房屋转租翁国隆，其转租行为已违反了双方合同约定，李辉据此要求解除合同，依据充足，予以支持。董治伟主张转租行为事先已征得李辉同意，但未能提交相应证据，不予采信。合同解除后，尚未履行的终止履行。合同解除后，案涉房屋应交还李辉，现房屋实际由翁国隆使用，故翁国隆负有腾退义务。根据双方合同约定，因董治伟违约造成合同解除的，董治伟应赔偿由此给李辉造成的损失。李辉主张的中介费损失900元，符合客观损失情况，予以支持。对于李辉主张房屋租金价差损失、装修拆除费、垃圾清运费，没有依据，不予支持。董治伟支付租金至2015年9月底，此后至合同解除之日的租金及至腾退之日的使用费仍应按合同约定金额支付。李辉主张按4000元的标准予以计算，没有依据，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除李辉与董治伟于2014年11月14日签订的《杭州市房屋租赁合同》；二、翁国隆于判决生效之日起十五日内腾退位于杭州市拱墅区房屋，归还于李辉；三、董治伟赔偿李辉中介费损失900元，限于判决生效之日起十日内付清；四、董治伟支付李辉租金3600元（计算至2015年11月30日，此后至合同解除之日按每月1800元标准另行计算，合同解除之日至实际腾退之日，按每月1800元的标准另行计算使用费），限于判决生效之日起十日内付清；五、驳回李辉其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费278元，减半收取139元，由李辉负担136元，董治伟负担33元。宣判后，董治伟不服，向本院提出上诉称：一、一审法院以因李辉、董治伟和翁国隆在合同中约定未经李辉同意，董治伟将房屋转租他人，因而判决双方解除合同，腾退房屋，赔偿李辉中介费900，支付剩余房租到腾空房屋之日。上述一审判决未尊重事实，违反民事法律关系中公平、公正原则，涉嫌偏私裁判。本案的事实是董治伟与李辉在2014年11月14日签订一份房屋租赁合同，由董治伟承租李辉位于拱墅区阳光郡14-2103毛坯房房屋。合同约定每月租金1800，押金1800，李辉同意董治伟对其毛坯房进行住宅需要装修的情况下，给予了一个半月装修期，并在合同中第27条约定如前两年收回房屋要赔偿董治伟装修费4万元，亦双方同意装修费4万的标准。为此董治伟的实际装修花费了52157.5元。董治伟入住后因个人原因要离开杭州，向李辉提出转租或者拿回装修款，当时电话中李辉默许董治伟转租，当董治伟在2015年3月21号转租后，李辉不知何因，在微信里留言反对转租，当时董治伟回了老家，手机未用，因此一直到一审才知道有此短信的存在。后李辉去敲了租客的房门并告知租客要起诉董治伟，至此董治伟在收到法院通知才知道这其中又发生了什么情况。依据合同的约定，董治伟对所承租房屋进行装修，属于合法增添附属物，是增加、提升李辉房屋价值的行为，当然是有益李辉的。对于此部分附属物，我国相关法律及司法解释都有相应规定:有约定的，按约定办理，没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有人。然而，一审法院在审理中居然无视董治伟的要求，对于董治伟依约进行房屋装修的合理支出一分也未让李辉补偿给董治伟！罔顾事实与法律到何等层度！对董治伟是极大的不公平！需要指出的是董治伟与李辉在租房合同中约定，李辉提前收回房屋的，应该支付装修款4万元。这一约定充分说明李辉是认可董治伟装修费用支出至少不低于4万元的事实，而董治伟实际支出也是有相应的票据证实。即便李辉不承认的，也还可以通过司法鉴定进行确认。因此，即便董治伟与李辉之间的房屋租赁关系解除，李辉仍应对董治伟装修支出进行合理赔偿。二、判决书第3条判令李辉支付中介费损失900元，没有任何事实与法律依据。董治伟与李辉双方通过中介签定了合同，双方都支付了中介费用，合同也在履行，李辉也一直按时收到房租，即便合同解除，也是合同签订一年后的事情了，更何况，李辉与现今房屋实际使用人之间即将形成新的租赁关系，李辉的中介费用支出不存在损失的状况，不应由董治伟赔偿其中介费。三、原一审判决判令董治伟支付房租3600元，并按每月1800元标准支付至房屋腾退之日止的使用费于理不合于法不符！争议所涉房屋自2015年3月一直由原一审另一被告也即房屋实际使用人翁国隆居住使用，因此判决后至腾退之日止的房屋使用费应由实际使用人支付。且未付清的3600元租金也是由李辉指使翁国隆不支付给董治伟，才导致拖欠的，李辉自身也负有相应责任。综上，董治伟转租房屋的行为，实际上得到了李辉默许，董治伟也依据合同约定对房屋进行了装修，一审法院罔顾事实的判决极大损害了董治伟的权益，明显违反了法律公平、公正以及实事求是原则。请求改判：1、判令李辉赔偿董治伟房屋装修款52157.5元。2、撤销由董治伟支付给李辉中介费损失900元的判决，并归还董治伟房屋租赁押金1800元。3、诉讼费由李辉承担。4、撤销由董治伟支付李辉租金3600元，改由翁国隆承担。被上诉人李辉辩称：董治伟的上诉理由不符合客观事实，在一审李辉已经提供证据足以证明董治伟擅自转租，因此，李辉有权解除合同。请求驳回上诉，维持原判。原审被告翁国隆未予以书面答辩。被上诉人李辉和原审被告翁国隆在二审期间未向本院提交新的证据；上诉人董治伟向本院提交照片一组，欲证明当时租赁的是毛坯房，其装修后目前的现状。装修的合理支出部分，一审未就装修赔偿进行判决。经质证，被上诉人李辉认为该证据与本案没有关联性。本院认为本案审理的是李辉诉董治伟、翁国隆房屋租赁合同纠纷一案，在一审审理期间，董治伟并未提出反诉，故董治伟所提交的证据与本案无关联性，本院不予采纳。经二审审理查明，原审法院所认定的事实正确，本院予以确认。本院认为，李辉与董治伟签订的《杭州市房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容并不违反法律法规的禁止性规定，故合法有效。双方当事人均应依约履行各自的义务。合同第十六条约定：“在租赁期内，乙方（董治伟）有下列行为之一的，甲方（李辉）有权终止本合同，收回该房屋，由此而造成甲方损失的，乙方应予以赔偿：（1）未经甲方书面同意，擅自将该房屋转租、转借他人使用的；……”之后，董治伟又与翁国隆签订了《房屋租赁合同》，将案涉房屋转租于翁国隆，董治伟虽认为其转租是经李辉同意的，李辉予以否认，董治伟亦未能提交证据证明其转租是经李辉同意，故董治伟的转租行为违反了上述合同的约定，李辉享有合同的解除权。李辉要求解除合同并要求董治伟腾退，原审法院予以支持并无不当，且董治伟对此亦未提出异议。根据合同约定，因董治伟违约造成合同解除的，由此给李辉造成的损失，董治伟应予以赔偿。据此，李辉要求赔偿中介费损失900元，原审法院予以支持并无不当。同时，根据合同相对性，原审法院判决董治伟支付租金至合同解除之日的租金及至腾退之日的使用费仍应按合同约定金额支付亦并无不妥。对于董治伟要求李辉赔偿房屋装修款52157.5元和归还房屋租赁押金1800元上诉请求，本院认为董治伟在一审审理期间并未提出反诉，原审法院未予处理并无不当。综上，董治伟的上诉理由依据不足，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，实体处理正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费278元，由董治伟负担。本判决为终审判决。审 判 长  赵为民代理审判员  睢晓鹏代理审判员  秦海龙二〇一六年二月二十六日书 记 员  项 琳??