南京市白下区人民法院
民 事 判 决 书
（2011）白民再初字第2号
抗诉机关：南京市人民检察院
申诉人（原审原告）孙某甲，男，汉族，1942年3月1日出生。
被申诉人（原审被告）孙某戊，男，汉族，1945年2月11日出生。
委托代理人李子林，江苏永元律师事务所律师。
原审原告孙某乙，男，汉族，1952年4月23日出生，。
原审原告孙某丙，女，汉族，1935年9月6日出生。
原审原告孙某丁，女，汉族，1937年8月24日出生，。
孙某甲因与孙某戊分家析产纠纷一案，不服本院（2004）白民一初字第1751号民事判决，向检察机关申诉。南京市人民检察院于2011年8月4日作出宁检民抗（2011）23号民事抗诉书，向南京市中级人民法院提起抗诉。南京市中级人民法院于2011年8月17日作出（2011）宁民抗字第17号民事裁定书，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。南京市人民检察院指派检察员王林铭出庭。孙某甲、孙某戊及其委托代理人李子林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2004年10月21日，原审原告孙某甲诉称，原、被告的父母去世后遗有常府街56-××号房屋一处，该房屋于1994年拆迁，被告采取不正当手段将拆迁分得的权益归为己有。故要求判令本市长白街XXX号、小杨村16幢XXX室两处房屋产权由原、被告五人各分得五分之一。原审被告孙某戊辩称，常府街56-××号房屋系被告向罗家宝购买所得，因罗家宝逃避税收，而采取换房的形式，实为买卖。本市长白街XXX号房屋并非父母遗产，系被告拆迁后分得。小杨村房产为公房，不能继承。
原审查明，原、被告系同胞兄弟姐妹。原、被告的父亲孙某某、母亲王某某共生育原、被告五名子女。孙某某于1971年去世，王某某于1996年去世。本市山西路XX号房屋（丘号：5XXXXX0-6）原产权人系孙某某，1975年8月，该房屋与罗家宝所有的本市常府街56-××号房屋（后门牌变更为小杨村××号）进行交换，同年8月27日，本市常府街56-××号房屋经南京市房产管理局核准登记至被告孙某戊名下。其后，王某某与被告孙某戊一家一直居住在该房屋内。1994年11月，该房屋被拆迁，南京万厦股份有限公司将此房屋作为孙某戊的私有房屋与其签订房屋拆迁安置补偿协议及协议书，安置孙某戊本市长白街XXX号及小杨村小区16幢XXX室房屋各一处。本市长白街XXX号房屋所有权后登记在被告孙某戊名下。
原审认为，遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产。本案原、被告诉争的本市常府街56-××号房屋于1975年即通过换房手续登记在被告孙某戊名下，当时原、被告母亲王某某尚健在，其后亦一直与被告居住在该房屋内，二十年间王某某及四原告均未对该房屋产权归属提出异议。1994年该房屋拆迁时，拆迁部门对上述房屋按被告的私有房屋给予拆迁安置，对此王某某亦应明知，但其本人以及四原告对此仍未提出异议。据此，应当认为该房屋产权早已转归被告所有。综上，原告主张常府街56-××号房屋系父母遗产证据不足，故对原告的诉讼请求，本院不予支持。判决驳回原告孙某甲、孙某丙、孙某丁、孙某乙的诉讼请求。
南京市人民检察院抗诉认为，原判认定的基本事实缺乏证据证明：1、“原告方未提出异议”与“产权早已转归孙某戊所有”之间不构成因果关系，原判决据此认定产权归孙某戊所有缺乏证据证明；2、孙某戊以个人名义领取的产权证应视为代表共有人登记取得的产权证明，其他兄弟姐妹应是该房屋产权的共有人。
本院再审过程中，申诉人孙某甲称，原坐落本市山西路XX号房屋在父亲名下，1975年置换到常府街56-××号时，孙某戊独占父母的房产，将常府街56-××号登记在孙某戊名下，并欺骗说常府街56-××号的房子是他个人购买。此后，该房拆迁安置了本市长白街XXX号门面和小杨村小区16幢XXX室住房。兄弟姐妹五人没有人表示放弃继承，在换房时登记在孙某戊名下，应视为代表共有人登记，拆迁的房产也应属共同共有。申诉人得知常府街56-××号的房屋系置换所得而非孙某戊个人购买后，才发现自己的权益受到侵害，即起诉到法院，没有过诉讼时效。申请人要求对本市长白街XXX号和原小杨村小区16幢XXX室按原、被告五人各分得五分之一进行析产，并由孙某戊支付折价款；长白街XXX号租金收益也应由原、被告五人各分得五分之一。被申诉人孙某戊辩称，罗家宝给自己写的买约证实当时是购房而不是换房。罗家宝支付的房款已给孙某甲等兄弟姐妹。当年常府街56-××号房屋登记在孙某戊名下家庭成员系明知。我国法律规定法定最长时效20年，常府街56-××号登记在孙某戊名下超过20年，已过诉讼时效。房屋实行登记制，孙某甲等认为自己也系房屋所有权人，应当先进行确权，而不能直接诉析产。旧房已被拆迁部门收购，安置房屋是孙某戊拆迁所得，与原审原告无关，故要求驳回申诉人的诉讼请求。原审原告孙某乙、孙某丙、孙某丁均书面来函表示不放弃自己应得份额。
本院再审查明，孙某某、王某某夫妇生育原审原、被告五个子女。本市山西路XX号房屋（丘号5XXXXX0-6）原系孙某某所有。1971年1月孙某某去世，无遗嘱。孙某乙、孙某丙、孙某丁成年后，到外地工作，陆续离开此房。1975年8月，本市山西路XX号房屋与罗家宝所有的本市常府街56-××号房屋（丘号2XXXXX-1，门牌后变更为小杨村1-1号）产权交换。同年8月27日，常府街56-××号房屋核准登记在孙某戊名下，建筑面积34.5平方米。房屋置换后，孙某甲夫妇迁出山西路XX号，王某某与孙某戊一家生活居住在常府街56-××号。
1993年4月，小杨村地区由南京万厦（集团）股份有限公司（以下简称万厦公司）实施拆迁，常府街56-××号属拆迁范围，拆迁时户籍登记人口有陈进华（户主）、孙强（子）、孙荣（子）、孙某戊（夫）、王某某（婆）。1995年3月14日，孙某戊与万厦公司达成拆迁安置协议，协议主要内容：安置小杨村小区10幢底层，由北向南第二间营业用房一间（即本市长白街XXX号），该房建筑面积36.09平方米，并还产，购买产权款15666元［（36.09-23）×740＋23×260］，已付清；安置小杨村小区16幢XXX室单室间一套，建筑面积40平方米，还产款19707.2元，孙某戊必须在1999年12月前付清，还产款付清后才能办理产权证；房屋拆除后，孙某戊的衣橱、衣服放置在小杨村仓库一年，万厦公司考虑这一因素同意给孙某戊一次性补偿3000元等，孙某戊和万厦公司进一步签订了拆迁安置补偿协议，并按上述协议各自履行了义务。本市长白街XXX号，丘号2XXX2-Ⅶ-3，建筑面积为36.17平方米，房屋用途为商业。本市小杨村16幢XXX室丘号2XXX2-XⅦ-28，建筑面积为41.53平方米。上述两安置房均实施产权调换，孙某戊依照协议交纳购买产权款35373.2元（15666元＋19707.2元），产权登记在孙某戊名下。孙某戊领取民房收购费3528元及过渡费等拆迁补偿费用。嗣后，王某某与孙某戊一家入住安置房内。1996年10月王某某去世，无遗嘱。2008年4月，孙某戊将小杨村16幢XXX室以350000元的价格出售。
本案审理中，孙某戊申请对常府街56-××号在1993年4月实施拆迁时的市场价值进行评估。本院委托江苏首佳房地产评估咨询事务所有限公司进行评估。2010年8月江苏首佳房地产评估咨询事务所有限公司出具苏佳房估120803-01号估价结果报告，估价结果：位于白下区常府街56-××号房地产在估价时点的市场价值为人民币59600元整。孙某甲申请对本市长白街XXX号房屋的市场价值及自1996年10月至2012年9月11日止的租金进行评估。本院委托江苏苏地行土地房产评估有限公司进行评估。2012年11月12日江苏苏地行土地房产评估有限公司出具苏地行房估字2012-334号房地产估价报告，估价结果为估价对象在2012年11月2日的市场单价35016元／平方米，总价为1266500元；1996年10月至2012年9月11日租金为497200元。
再审中另查明，南京市房管局产权档案中有一份署名王某某的《报告》，《报告》内容：“兹有山西路XX号房主王某某，系房屋四间（楼上下）折合人民币500元。常府街56号之七房主罗家宝系房屋3间折合人民币400元整两家双方协商，由罗补给王房屋差价100元整，办理手续时，请房管所将房屋权移交给次子孙某戊所有。”本案审理中，孙某戊自认《报告》全部内容及“王某某”的署名均为自己书写。
以上事实，房地产移置变更登记申请书、房产移转变更登记申请书2份、1975年7月31日落款王某某的《报告》、1975年7月28日落款孙某甲、孙某戊、孙某乙的《报告》、江苏省南京市革命委员会印发房产契证存根2份、常府街56-××号的房产契证、1975年7月29日和31日罗家保的《报告》各1份、证明存根、具结、户籍材料、南京市私有房屋拆迁调查登记表、南京市城市房屋拆迁补偿安置差额款付款函、领结款单据3张、南京市房地产管理局付款清领单、1995年3月14日万厦公司与孙某戊签订的《协议书》、（95）宁白民内证字第752号公证书及《南京市城市房屋拆迁安置补偿协议》、1994年11月16日孙某戊出具的《证明》、1993年9月21日孙某戊出具的《分房前的要求》；2008年4月22日孙某戊签订的《南京市存量房买卖合同》及契税完税证、销售不动产统一发票、房地产估价报告、当事人陈述等证据证实。
本院再审认为，房管部门的房产档案是当事人从事房产交易、置换等活动的历史记载，相关资料由当事人制作递交房管部门审查、备案，反映了当事人对房屋处置的意思表示。山西路XX号和常府街56-××号的房产档案中均明确记载两房系产权交换，孙某戊称常府街56-××号房屋是其购买，未提供足以否定房产档案的证据，本院不予确认。因山西路XX号和常府街56-××号是相互交换产权，故置换后的房屋产权人应当与原房屋的产权人一致。《中华人民共和国继承法》规定，继承从被继承人死亡时开始。继承人放弃继承的，应当在遗产处理前，作出放弃继承的表示。没有表示的，视为接受继承。《最高院人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国继承法〉若干问题的意见》规定，继承人放弃继承权应当以书面形式向其他继承人表示。用口头方式表示放弃继承，本人承认，或者其它充分证据证明的，也应当认定其有效。1971年1月孙某某去世，生前未立遗嘱，适用法定继承。妻子王某某及原审原、被告五子女均系继承人。南京市房产局档案中署名“王某某”的《报告》系孙某戊书写，不能确认系王某某真实意思表示，其他兄弟姐妹也没有放弃继承的书面承诺，应视为均已接受继承，故孙某某去世时起山西路XX号房屋应属各继承人即王某某及5子女共有，置换后常府街56-××号房屋实际产权人也应为王某某及5子女，登记在孙某戊名下应当认定系代表登记。孙某某1971年1月死亡后即发生继承，继承人未放弃继承，遗产已为继承人所有，原审原告作为所有权人之一，可随时要求析产，不受时效的限制。孙某戊认为常府街56-××号登记在其名下超过20年，已过诉讼时效，不能成立。孙某戊认为应当先进行确权，而不能直接诉析产，没有相关的法律规定，本院亦不予采信。
房屋产权原登记人虽为孙某某，但系夫妻共同财产，孙某某享有一半份额。孙某某死亡后，遗产由法定继承人妻子王某某、孙某甲、孙某丙、孙某丁、孙某乙、孙某戊共同继承，各继承1／6份额。1993年4月常府街56-××号房屋实施拆迁，根据当时的拆迁政策，旧房由国家以重置价予以收购，对房屋使用人进行安置。至此，常府街56-××号房屋因拆迁被收购，转化为货币形式，故孙某某的继承人应当取得相应的价款。按重置价计算，孙某戊收取常府街56-××号房屋收购费3528元，当时王某某尚在世，作为夫妻共同财产的一半收购款应归王某某所有为1764元。重置价系国家规定收购价格，不能体现房屋的市场价值，而继承析产折价应当以市场价确定。经鉴定，白下区常府街56-××号房地产在拆迁时的市场价值为人民币59600元整，房屋1／2份额属孙某某，孙某某遗产价值为29800元，王某某、孙某甲、孙某戊、孙某乙、孙某丙、孙某丁各分得1／6份额为4966元。
安置人共5人，王某某为安置人之一，故安置房长白街XXX号和小杨村16幢XXX室虽登记孙某戊名下，王某某亦享有1／5份额。王某某生前无遗嘱，适用法定继承，其遗产应由孙某甲、孙某戊、孙某乙、孙某丙、孙某丁共同继承。小杨村16幢XXX室出售后得款350000元，其中1／5属王某某所有为70000元。长白街XXX号总价为1266500元，属王某某所有的1／5为253300元。长白街XXX号系门面，其产生的租金系孳息，所有权人按份额应享有相应的收益。经鉴定，1996年10月至2012年9月11日租金为497200元，王某某享有1／5份额为99440元。王某某既然享有安置房产权，也应承担相应的购买产权的付款义务，购房款35373.2元王某某应承担1／5为7074元。该购房款由孙某戊垫付，故应从王某某的财产中扣除。综上，王某某的遗产应为422396元（1764元＋4966元＋70000元＋253300元＋99440元-7074元）。对被继承人尽了主要扶养义务或者与被继承人共同生活的继承人，分配遗产时，可以多分。王某某20多年来一直与孙某戊共同生活，分配遗产时孙某戊应当多分，故孙某甲、孙某乙、孙某丙、孙某丁各分得80000元，孙某戊应分得102396元，并且自2012年9月11日后的租金亦不再分配，归孙某戊所有。因房屋归孙某戊所得，故连同孙某某的遗产，孙某戊各应当支付孙某甲、孙某乙、孙某丙、孙某丁遗产折价款84966元。本案经本院审委会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条，《中华人民共和国民法通则》第七十六条，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第90条，《中华人民共和国继承法》第二条、第三条、第五条、第十条、第十三条第三款、第二十五条第一款、第二十六条第一款的规定，判决如下：
一、撤销本院（2004）白民一初字第1751号民事判决。
二、孙某戊于本判决生效之日起十五日内各支付孙某甲、孙某乙、孙某丙、孙某丁84966元。
三、驳回孙某甲其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3674元，鉴定费9750元，合计13424元，由原审原、被告各负担2684.8元（诉讼费11674元由孙某甲预交，1750元由孙某戊预交，孙某乙、孙某丙、孙某丁应负担的2684.8元；孙某戊应再支付的934.8元在本判决生效之日起十五日内向孙某甲支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，并按对方当事人的人数向本院递交上诉状及副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省南京市中级人民法院开户行：农行鼓楼分理处，账号：03×××76）。
审判长 余红蔓
审判员 李 璇
审判员 洪 欣
二〇一三年五月十六日
书记员 韩颖蕾