江西省武宁县人民法院民 事 判 决 书（2015）武民一初字第724号原告宛桂花，女，1947年8月6日出生，汉族，江西省武宁县人，退休职员，住武宁县。被告九江福泉房地产开发有限公司，住所地：武宁县城解放路21号。法定代表人余修日，董事长。委托代理人聂梅，九江福泉房地产开发有限公司职员。原告宛桂花诉被告九江福泉房地产开发有限公司（以下简称福泉公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告宛桂花、被告委托代理人张聂梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，要求法院判决被告尽快为原告办理沁春园小区6栋4单元101室房屋所有权证和土地使用权证。事实和理由是，2007年9月25日，原、被告签订《武宁县商品房买卖合同》。合同约定，被告将武宁县沁春园小区6栋4单元101室的商品房以113300元价格出售给原告，交房时间为2011年12月30日前。合同签订后，原、被告均依约履行了付款及交房手续。2011年6月20日，被告收取了原告5834元办证费用和2000元物业费，但至今未能向原告交付房屋所有权证和土地使用权证，为此，原告诉诸法院。被告辩称，被告同意办证，但因小区未综合验收完毕，故未能办理。原告为证明其诉讼主张，提交了如下证据：第一组证据：商品房买卖合同复印件1份（已与原件核对无异）。证明原、被告存在商品房买卖合同关系及双方约定的合同内容情况。第二组证据：提交原告支付给被告购房款收据复印件2张（已与原件核对无异）。证明原告的儿子张华已按合同约定支付购房款97000元的事实。第三组证据：原告支付办证费用收据1份、物业费装修押金收条1份及办证费用清单1份，共3份（已与原件核对无异）。证明被告于2011年6月20日收取原告办证费用5834元及物业费2000元，而被告至今未交付产权证。对原告提交的上述三组证据，经质证，被告对三组证据的真实性均无异议。本院认为，原告提交的上述三组证据来源真实合法，与本案具有关联性，能够证明原告主张的待证事实，本院对该三组证据予以认定。被告为证明其诉讼主张，提交了成交确认书复印机一份、武宁县二轻工业总公司关于要求兴建安置住房的报告复印件一份，用以证明安置房占用了沁春园小区的出让土地，而政府没有补面积差价，导致整个小区无法办证的事实。经质证，原告认为与其无关。经审查，本院认为，被告提供的证据与本院2013年受理的沁春园小区业主诉讼被告办理产权证案件所查明的事实相互印证，能够证明土地取得方式及武宁县二轻工业总公司下属木器厂职工房屋拆迁安置的情况，故本院对该组证据的真实性予以采信，但该组证据不能证明因政府未补面积导致被告未办证的事实，故对该证据的证明目的不予采信。经审理查明，2007年9月25日，原告宛桂花与被告福泉公司签订《武宁县商品房买卖合同》。合同约定，被告将武宁县沁春园小区6栋4单元101室的商品房以113300元价格出售给原告，交房时间为2011年12月30日前。合同签订后，原告的儿子张华支付被告97000元的购房款，并与被告口头约定，该房款就已付清，余款不再支付。2011年6月20日，被告与原告办理的交房手续，且收取了原告5834元办证费用和2000元物业费，但至今未能向原告交付房屋所有权证和土地使用权证，为此，原告诉诸法院。另查明，2013年，本院共受理沁春园小区业主诉讼被告办理产权证案件111件，除几件案件撤诉外，其余均已判决被告依法为业主办理产权证，且判决均已生效。依据已生效的（2013）武民一初字第724号民事判决书，可确定本案如下事实：2005年9月28日被告九江福泉房地产开发有限公司（前身为武宁县万福房地产开发有限公司）受让建设路（木器厂）、樟岭路东侧（纺织厂等）宗地，分别开发建设沁春园和旺樟园小区。同日，余修日等8人签订合伙协议成立了0702工程项目部，挂靠于被告福泉公司，项目开发用地为沁春园小区和旺樟园小区。本案所涉的沁春园小区由武宁县豫宁建筑公司中标承建。由于沁春园小区所处位置涉及到武宁县二轻工业总公司下属木器厂职工房屋拆迁，为维护职工权益，2006年11月30日，武宁县政府办公室下发抄告单，职工拆迁安置房建设地点定于沁春园住宅小区内。当年12月，武宁县政府亦同意了被告就沁春园小区规划报批（含安置楼）。沁春园小区开发建设过程中，由于被告内部管理混乱，股东之间、公司与承建商之间以及对外债务纠纷不断，工程停工，致使购房户多次上访。2009年8月28日，武宁县房产管理局下发监管通知，目的是促使被告尽快将工程按时完工。主体工程完工后，2011年6月23日，因沁春园小区承建公司武宁县豫宁建筑公司拒绝给被告提供该小区验收资料，被告向武宁县沁春园协调领导小组提出一份“请求尽快解决办理沁春园工程验收资料的报告”，声明：豫宁公司因无理取闹，拒绝办理资料，给社会造成负面影响、给我公司造成的经济损失我公司概不负责，一切由豫宁公司承担。次日，武宁县房管局回复意见：…责成你公司继续与豫宁公司沟通，尽快妥善解决，如无法妥善协商，应及时向法院提出诉讼，通过法律渠道解决。你公司提交《报告》中发表的声明，是极其不妥的行为，你公司不得借自己的声明，推卸自己应该履行的义务和应承担的法律责任。之后，被告一直就工程验收问题未解决，整个小区至今未竣工验收。但沁春园小区大部分业主已实际入住。因沁春园业主等多人就沁春园小区办房产证一事多次上访，2013年10月16日，武宁县相关部门单位主要负责人就沁春园小区验收发证一事开展协调会。会议就小区项目中已规划的11间铺面未报建、消防验收、防雷、建设工程质量验收备案等问题，要求各相关部门负责，主动作为，加强协作，确保完成相关验收工作。本院认为，原、被告在协商一致的基础上自愿签订的“商品房买卖合同”符合相关法律规定，属有效合同，双方应严格按约履行各自义务。根据商品房买卖合同法律规定，房屋的交付使用与所有权的转移是出卖人负有的两个层次的义务，房屋的交付使用是出卖人的首要义务，房屋所有权的转移是买卖合同的终极目的，更应是出卖人不可免除的责任，而房屋所有权的转移即是办理房屋所有权登记。房屋所有权的办理取得，应当是由原告（买受人）按照国家有关规定向房地产行政管理部门申请办理土地使用权变更和房屋所有权的登记手续，被告（出卖人）应当在原告（买受人）申请办理房屋所有权登记手续前，根据《房屋登记办法》的相关规定，在房屋竣工后的三个月内应向登记机关申请房屋所有权初始登记，并提交用地证明文件或者土地使用权证、建设工程符合规划的证明，房屋竣工验收资料、测绘资料及其他必要材料等有关证明文件。被告只有将上述证明文件备齐提交房地产权属登记部门，取得登记部门出具的收件单等证明材料，即可认为被告在约定的期限内完成了房屋初始登记的义务。然而，被告由于公司股东之间的股权纠纷及与承包商豫宁建筑公司的建筑合同纠纷，造成该商住楼至今无法竣工验收；同时又由于被告在建筑过程中任意更改规划，部分工程未完工，致使相关职能部门不能依法验收，责任完全在于被告。尤其是自2013年来，沁春园小区业主就陆续诉讼要求被告办理产权证，鉴于原告属群体性，经县政府召集相关职能部门协调，同意提前为该商住楼办理好相关手续，解决违规问题，欠缴有关费用待后追缴，然而被告至今仍然拒绝配合，被告更是无理至极。本案中，原、被告在合同中约定交房时间为2011年12月30日前，但原告自认被告于2011年6月20日办理交房手续，故本院认为原告应在2011年6月20日起90日内即应当在2011年9月18日前取得房产证，现原告按约交付了全部购房款，且交付了办证费用，其诉请被告及时为其办理房屋所有权证及土地使用权证，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条、一百三十条、一百三十三条、一百三十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：被告九江福泉房地产开发有限公司于2015年11月15日前为原告宛桂花办理沁春园小区6栋4单元101室商品房的房屋所有权证及土地使用权证。案件受理费2566元，由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审 判 长  邱 湘审 判 员  盛奎伟审 判 员  刘梦三二０一五年十月十九日代书记员  王泰兰