江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏09民终2943号
上诉人（原审原告）：盐城市盐动机械有限公司，住所地江苏省盐城市盐都区张庄街道办事处振兴北路。
法定代表人：商忠义，该公司总经理。
委托诉讼代理人：黄正忠，男，该公司部门经理。
被上诉人（原审被告）：邵学兵，男，1978年5月4日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市盐都区。
上诉人盐城市盐动机械有限公司（以下简称盐动机械公司）因与被上诉人邵学兵房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省盐城市盐都区人民法院（2018）苏0903民初210号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人盐动机械公司的委托诉讼代理人黄正忠以及被上诉人邵学兵均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
盐动机械公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判邵学兵承担水电费合计36823.76元；2.一、二审诉讼费用全部由邵学兵承担。事实和理由：1.盐动机械公司在邵学兵租赁期间每月按时先行垫付邵学兵的水电费，但邵学兵一直以种种理由拖欠。盐动机械公司所提供的证据足以证明其要求邵学兵支付水电费的主张，但一审法院未予判决存在错误。2.双方签订的房屋租赁合同是真实有效的，应当受到法律保护。由于邵学兵所用设备主要为注塑机和印刷机，系高耗能、高污染项目，且并非法人企业，故盐动机械公司无法向邵学兵提供电费增值税专用发票。3.邵学兵在其租赁期间拖欠租金已构成违约。
邵学兵辩称，1.邵学兵向盐动机械公司按时交纳了2017年3月17日至2017年5月1日的水电费，之后之所以没有足额交纳的原因是盐动机械公司与邵学兵结算水电费时没有实事求是。2.邵学兵经营公司需要注册，但是因案涉厂房是临时工棚，不能满足生产经营的需要，案涉租赁合同无效。
盐动机械公司向一审法院起诉请求：1.判令邵学兵立即支付2017年12月31日前的房屋租金及水电费27724元，并承担利息1663元；2.判令邵学兵承担违约金10000元；3.判令邵学兵支付人工损失费8400元；4.由邵学兵承担诉讼费和律师费。
一审法院认定事实：2017年2月10日，盐动机械公司与邵学兵签订房屋租赁合同一份，约定：盐动机械公司将坐落于盐城市盐都区张庄街道办事处振兴北路成庄一组厂房500㎡租给邵学兵生产经营，由邵学兵自行负责隔断、开窗、水电表购买安装等，期满结束后恢复原样或无条件留给盐动机械公司；租赁期限为三年，自2017年3月1日至2020年2月28日；月租金3000元，先交租金后用房，每半年一交，逾期视为邵学兵违约；如须办理证件，需盐动机械公司提供有效证件，盐动机械公司必须无条件服从；租赁期内因生产所产生的电费按国家规定由邵学兵每月交纳一次给盐动机械公司，水费按国家规定由邵学兵每两月交纳一次给盐动机械公司，其中电费盐动机械公司必须出具增值税票给邵学兵；如任何一方终止合同需提前三个月通知对方，否则视为违约，违约金需赔偿对方10000元。双方还对其他事项作了约定。合同签订后，邵学兵进场经营，并支付了2017年9月底前的租金及部分水电费。2017年11月23日，邵学兵搬离。双方因协商处理未果，为此，盐动机械公司诉至一审法院。
一审法院另查明，盐动机械公司出租给邵学兵的房屋系临时用房，无房产证。
一审法院认为：盐动机械公司与邵学兵间签订的租房协议，虽系双方真实意思表示，但因出租的房屋不具备合法手续，违背行政法规的强制性规定，应属无效合同。对此双方均有一定过错。因合同无效，双方关于违约条款的约定因此无效，故盐动机械公司要求邵学兵承担违约金10000元的诉讼请求，一审法院不予支持。但盐动机械公司请求参照合同约定的租金标准支付自2017年10月1日起至2017年11月23日间的房屋占有使用费的请求，一审法院予以支持。盐动机械公司主张邵学兵支付租赁期间的水、电费，对此未能提交有效证据，且双方也未能就差欠金额达成一致意见，故一审法院对此暂不作处理，盐动机械公司如有确切证据，可另行主张权利。盐动机械公司另主张因腾空房屋出租而发生的人工损失费8400元于法无据，一审法院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、邵学兵支付盐动机械公司2017年10月1日起至2017年11月23日止的房屋使用费5300元，限于判决生效后十五日内履行完毕；二、驳回盐动机械公司的其他诉讼请求。案件受理费994元，减半收取497元，由盐动机械公司负担350元，邵学兵负担147元。
二审中，双方当事人均未提交新证据。
二审另查明，2017年2月11日黄正忠出具了收到2017年3月1日至8月31日的租金18000元的收条。2017年5月9日邵学兵通过其妻子贾春燕的手机银行转账给黄正忠支付2017年3月17日至5月1日的水电费10883元；2017年6月15日邵学兵通过贾春燕的手机银行转账给黄正忠支付2017年5月1日至6月2日的水电费10493元；2017年7月19日邵学兵通过贾春燕的手机银行转账给黄正忠支付2017年6月3日至7月3日的水电费5177元；2017年9月15日邵学兵通过其手机银行转账给黄正忠支付2017年7月4日至9月15日的水电费18500元。因此，邵学兵已付清2017年9月份之前的租金，水电费则交至2017年9月15日。
二审还查明，邵学兵于2017年11月18日通过尾号9875的借记卡向黄正忠尾号4205的账户转账12000元。邵学兵主张该12000元系支付的9-11月份的水电费，而盐动机械公司则主张该笔款项是偿还的3-9月份租金和水电费的欠账。
在二审审理过程中，本院组织盐动机械公司与邵学兵对账，双方对于邵学兵差欠2017年9月-11月份电费计27333.77元、水费计237.81元均表示认可。同时，盐动机械公司在计算2017年9月份之前水电费时多计算了3550元，邵学兵同意该款项直接抵扣其差欠的2017年9月-11月份水电费，不要求盐动机械公司返还。
本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，1.关于案涉房屋租赁合同的效力认定问题。本案中，《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定为有效。本案中，案涉出租房屋系临时建筑，并未取得建设工程规划许可证或相关批准文件，盐动机械公司对此表示认可。根据上述规定，盐动机械公司与邵学兵就案涉房屋所签订的租赁合同应为无效合同，故盐动机械公司主张案涉房屋租赁合同有效以及要求邵学兵承担违约金于法无据，本院不予支持。
2.关于邵学兵应否支付房屋占有使用费和水电费，以及数额如何认定的问题。根据《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，虽然案涉租赁合同无效，但邵学兵实际使用了案涉房屋，其仍应参照租金标准向盐动机械公司支付占有使用费。因邵学兵于2017年11月23日已搬离，其亦认可自2017年9月起便未再支付过占有使用费，故邵学兵应支付2017年9月1日至11月23日的占有使用费为8300元。同时，邵学兵还差欠盐动机械公司电费27333.77元、水费237.81元。邵学兵于2017年11月28日又支付了12000元水电费，且邵学兵对于盐动机械公司计算错误的3550元同意抵扣2017年9－11月份的水电费，故邵学兵还应支付盐动机械公司房屋占有使用费和水电费合计20321.58元。
综上所述，盐动机械公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销江苏省盐城市盐都区人民法院（2018）苏0903民初210号民事判决；
二、被上诉人邵学兵于本判决发生法律效力之日起十日内支付上诉人盐城市盐动机械有限公司房屋占有使用费和水电费合计人民币20321.58元；
三、驳回上诉人盐城市盐动机械有限公司的其他一审诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费994元，减半收取497元，由上诉人盐城市盐动机械有限公司负担350元，被上诉人邵学兵负担147元。二审案件受理费995元，由上诉人盐城市盐动机械有限公司负担572元，被上诉人邵学兵负担423元。
本判决为终审判决。
审 判 长 樊丽萍
审 判 员 孙曙光
审 判 员 周 陇
二〇一八年八月三十日
法官助理 郑娟娟
书 记 员 唐 舒
附录法律条文
1．《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
2.《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定为有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
3.《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。