广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤20民终277号上诉人（原审被告、反诉原告）：刘某，女，1980年5月3日出生，汉族，住广东省中山市东区。委托诉讼代理人：许永刚，广东悦盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈燊媚，广东悦盈律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：孙某1，女，1982年7月5日出生，汉族，住所地辽宁省沈阳市铁西区。委托诉讼代理人：孙某2（系孙某1之夫），男，1983年12月24日出生，汉族，住所地湖北省公安县。上诉人刘某因与被上诉人孙某1房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2017）粤2072民初8025号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查、询问当事人，审查上诉意见，决定不开庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人刘某上诉请求：一、撤销一审判决第一项，依法改判支持刘某的诉讼请求，并驳回孙某1的诉讼请求；二、本案一审、二审诉讼费用由孙某1承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、涉案租赁合同的解除时间，应为孙某1未提前书面通知刘某而突然退租离场的时间，即2017年6月底。孙某1在离场时已将厂房内所有设施设备物品清空并拆除其加建的设施，以实际行动作出单方解除合同的表示。一审判决认定“孙某1离场但未解除合同”错误。二、关于合同解除后孙某1加建设施的处置及赔偿问题。1.《厂房租赁合同》第六条明确约定，合同解除后，孙某1应当拆除其所加建的设施，并将厂房恢复至初始交付时的状态，一审判决认定“租赁合同未约定合同解除后加建设施如何处置”错误；2.根据“谁主张，谁举证”原则，孙某1要求刘某赔偿其加建公用墙、水电设施、消防设备等费用，应就此举证，但其未举证其加建的事实、设施名目、费用金额及损失，应承担举证不能的后果。一审将上述举证责任分配给刘某，显失公平，一审认定“孙某1加建设施属实”错误。三、关于涉案厂房无法通过现场勘验证实加建设施状况的责任承担。1.本案合同第六条已约定合同解除后孙某1将厂房恢复原状返还刘某；2.孙某1在一审庭审中承认，其已拆除部分设施，证明其明知应当拆除且有能力拆除，且其拆除的加建设施已丧失其使用价值，其未拆除的剩余设施，应视为其故意、恶意违约；3.刘某对孙某1所加建的设施进行拆除，并将厂房恢复至原构造，符合合同约定目的及法律规定，由此产生的费用理应由违约方孙某1承担；4.法律未规定且合同未约定，承租人违约未对租赁物恢复原状时，出租人必须进行催告方可对租赁物进行处理；5.根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条规定，对于合同终止、解除时租赁物上加建设施的处置问题，优先适用合同约定，且即使双方未对已形成附合的装修装饰物的处理进行约定，在承租人违约致合同解除的情况下，承租人亦无权要求出租人赔偿剩余租赁期内装修装饰剩余残值。因此，依据涉案合同第六条约定，孙某1应当自行拆除其加建设施，孙某1不拆除加建设施的，刘某作为出租人有权代为拆除并要求孙某1承担拆除费用，孙某1无权要求刘某赔偿装饰装修剩余残值。一审认定刘某对无法进行现场勘验存在过错是错误的，刘某不存在过错，不应承担赔偿责任。四、关于免租装修期间租金的给付。1.涉案租赁合同为刘某、孙某1在平等、自愿、诚信基础上经协商而起草签订的，并非格式条款。一审判决认定租赁合同系刘某提供的格式条款，并要求刘某举证其已采取合理方式提请孙某1注意免除或限制责任的条款，是错误的。一审中，孙某1也未就涉案合同是否为格式条款提出抗辩，一审主动审查系超越职权；2.对于刘某是否已给予孙某1免租期，孙某1未对此提出主张或抗辩，一审主动审查属超越职权，且在合同已明确约定免租期的情况下，孙某1拟提出相反主张的，应承担举证责任，一审将该举证责任分配给刘某明显不公；实际上，刘某给予孙某1免租期的标志即为刘某未向孙某1收取该期间的租金。五、关于孙某1的违约责任承担。1.涉案租赁合同为双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效，双方均应遵守并履行。本案中，孙某1作为承租人，共存在以下违约行为：⑴长期无证经营，且经刘某多次催告，仍拒绝办理经营证照；⑵退租未提前3个月书面通知刘某；⑶退租时未按原构造交回厂房，且经催告未办理交接手续。在此情况下，刘某依据合同第12.3条约定要求孙某1承担被没收租赁押金、补交免租期费用、承担中介费、赔偿三个月租金的违约责任，属于双方意思自治范畴，有事实及法律依据，理应得到支持。一审在孙某1未就其违约责任提出抗辩、申请调整违约责任的情况下，主动审查并调整其违约责任，属于超越职权；2.违约金兼具惩罚性和赔偿性，从惩罚性角度讲，孙某1存在多项违约，刘某有权依据合同约定要求其支付违约金作为对其违约行为的惩罚。从赔偿性角度讲，孙某1的前述多项违约，导致刘某存在如下损失：⑴合同预期收益损失，合同约定租期至2018年3月23日，孙某1解除租赁合同时，剩余租期为9个月，预期收益为72000元；⑵本次出租的中介费及重新出租的中介费；⑶恢复原状施工费用；⑷空置期费用。在此情况下，刘某仅要求孙某1赔偿3个月租金作为违约金，金额未超过刘某损失的30%，合法有效，法院理应支持。六、一审判决适用法律错误。1.一审判决适用《中华人民共和国合同法》第三十九条规定错误，该条款规定的是格式合同条款定义及要求，涉案租赁合同的当事人均为自然人，合同系双方协商一致后起草签订的合同，不存在重复使用的情况；2.本案应适用《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条等规定。被上诉人孙某1答辩称：双方签订的租赁合同的租期至今还未到期，刘某通知孙某1在三天内搬厂，对孙某1造成了很大的损失。搬厂需要刘某提供钥匙才能搬离，合同还未到期，刘某就将厂房租赁给他人了，孙某1并未违约。孙某1向一审法院起诉请求：1.判令刘某退还厂房押金24000元；2.判令刘某偿还厂房分租时彻墙、装水电、改消防设备等相关费用65729元；3.诉讼费由刘某承担。刘某向一审法院反诉请求：1.判令刘某没收孙某1所交租赁保证金（押金）21030元；2.判令孙某1向刘某支付免租装修期租金及费用1867元并赔偿3个月租金24000元；3.孙某1负担反诉费。一审法院认定事实：杜某与梁某为中山市黄圃镇××路×号（即马新工业区××园）【不动产证书号：粤（2016）××4粤（2016）××5】的所有权人。2014年9月26日，杜某、梁某通过与唐某签订《厂房租赁合同》，将马新工业区××园的厂房出租给唐某使用，并同意唐某分租、转租，且将其已出租的D栋1楼、F栋1楼的租赁合同转给唐某，合同另约定了其他事项。唐某于2017年9月1日出具授权委托书，授权刘某以自身名义与孙某1签订租赁合同，收取保证金、押金、租金等所涉款项，补充、修改、变更、解除、终止租赁合同，处理与租赁合同纠纷等其他后续事宜。2015年3月24日，刘某（甲方、出租方）与孙某1（乙方、承租方）签订《厂房租赁合同》一份，约定：“一、厂房位置：位于中山市黄圃镇××园×栋×楼东侧部分，乙方已充分了解并满意接受该厂房现状可直接使用；二、租赁单价、管理费等标准：1.厂房租金标准9元㎡/每月，月租金5850元；2.从第三年起租金每二年递增一次，递增幅度为百分之十，未经甲方同意，乙方不得擅自更改厂房用途，但必须在领取相关经营许可证和相关证件后方可经营，未经甲方书面同意不得增加合租人，否则视为根本违约，甲方有权解除本合同，没收押金，并责令乙方立即搬走；三、租赁期：租赁期限3年，自2015年3月24日至2018年3月23日，甲方给乙方7天厂房装修，装修期免租金，不免管理费、卫生费、电梯费。计租日期自2015年4月1日起计收；四、押金收取：签合同时，乙方应向甲方交纳相当于3个月厂房、空地租金、管理费、卫生费、电梯费共计24000元作为租赁保证金（即押金）和一个月的厂房、空地租金、管理费、卫生费、电梯费8000元，共计费用32000元，在正式入驻时，乙方向甲方缴交水电押金（以乙方一个月电费为准）。如每月水电费用超过水电押金，乙方需补交差额，否则甲方有权限制乙方用水电。如乙方未能履行合同或提前解除合同，所交所有费用不予退还；五、厂房管理：在租赁期内，乙方在不改变房屋主体结构和功能的前提下，可根据实际经营需要，进行内部装修，在装修前须将装修方案交甲方审查同意方可施工，否则应自行承担由此产生的一切责任，装修必须符合建筑和消防安全规定。乙方因生产、经营的需要对该厂房进行二次装修所需的消防设施设备由乙方自行安装，相关费用由乙方承担，乙方因二次装修的消防报批及费用由乙方自行负责。本租赁物及设施设备按现状交付乙方使用，合同到期乙方不得拆除相关设施设备（乙方生产设备除外）；租赁合同签订后，乙方须按照法律法规的规定时间自行办理相应的证照和税务登记，产生的费用乙方自行负责；乙方在使用物业时，应符合环保要求；违约责任：……如乙方在合同期内提前退出租赁房屋，终止合约，亦应提前三个月书面通知甲方，付清所有费用，包括甲方给乙方的免租装修期租金（按合同第一个月租金标准计算），并将厂房、宿舍清理好，交甲方验收，甲方不退乙方租房保证金并赔偿甲方双倍保证金。如乙方突然提出退租，并无书面通知，乙方应补交免租期费用、中介费及赔偿三个月房租租金（按合同第一个月租金标准计算），并将厂房、宿舍清理好，交甲方验收，甲方不退乙方租房保证金”等内容。同日，刘某出具收据收取孙某1厂房押金24000元，也依约向孙某1交付了租赁厂房，并将涉案厂房委托中山市东辉物业管理有限公司负责日常物业服务，中山市东来投资发展有限公司负责有关租金、水电费、公摊费用等。2015年5月1日，中山市东来投资发展有限公司向×栋×楼孙某1发出《2015年5月缴费通知单》，要求孙某1交纳基本电费1150元（备注：2015年4月份）、租金及费用7010元（备注：2015年5月份），并返还金额3960元（备注：返还多收的押金及第一个月多收的租金），两者扣减后孙某1应缴费用合计4200元，随后由孙某1工作人员周某签名确认收到上述缴费通知单。2015年6月1日，中山市东来投资发展有限公司向×栋×楼孙某1发出《2015年6月缴费通知单》，要求孙某1交纳基本电费1150元（备注：2015年5月份）、租金及费用7010元（备注：2015年6月份）、隔墙费1447元（备注；102.24方*85÷2*0.333）、厂牌30元（备注；6套*5元）、电费275元（备注：11*20=220度），合计9912元，随后由孙某1工作人员严某签名确认收到上述缴费通知单。2015年9月24日，××工业园物业管理处与孙某1签订消防设施交接协议，双方确认××工业园物业管理处给孙某1配2座消防箱并配齐消防箱内的全部设施，该消防箱经检查全部合格并整体无任何损坏或生锈迹象后全部交给孙某1管理负责。孙某1租用涉案厂房用于油漆开稀、放置电焊机及焊条等，并使用可燃性化学制剂清洗油漆、现场焊接等作业，但孙某1未办理环保证、消防许可证及营业执照等证照。中山市东辉物业管理有限公司于2017年6月14日向孙某1发出通知，要求其在5个工作日内提交企业的营业执照及法定代表人身份证复印件等，但孙某1并未在指定期限内交付。中山市东辉物业管理有限公司于2017年6月24日再次重申上述事宜，并敦促孙某1在3个工作日内将厂内的危险品（易燃易爆）全部搬走。孙某1于2017年6月底离场后，刘某于2017年7月将涉案厂房出租给第三方。刘某另称双方未办理交接手续，孙某1退租时没有将厂房清理，刘某自费将水管、门窗、墙体等设施拆除及清理完毕。孙某1与刘某未能对退还押金、隔墙费、水电安装、消防设备加建的费用达成一致意见，孙某1遂于2017年7月12日起诉，刘某随即于2017年9月6日向提出反诉请求。一审另查：涉案厂房×栋×楼由孙某1与案外人中山市利德木业有限公司、中山市名扬电机电器有限公司分割承租，孙某1称其仅与中山市利德木业有限公司存在公用墙，故其不应承担与中山市名扬电机有限公司加建公用墙的费用，且因隔墙需要迁移消防栓而产生加建消防设备的费用，供电设施在一楼，租用厂房在三楼，孙某1需另行搭建设备才可以使用电，现因刘某违约，导致其被迫离场且上述加建墙体、水电设施、消防设施均不能拆除，加建费用应由刘某负担。刘某不同意承担上述加建费用，且认为加建水电设施已由其搬离现场时一并拆走，消防设施的加建是因孙某1生产经营需要自行加建的，与刘某无关，加建墙体费用并非由刘某收取。双方对各自的说法均没有提供证据予以证实。一审法院认为，2014年9月26日的《厂房租赁合同》，经案外人杜某、梁某与案外人唐某签名按捺确认，系双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。唐某基于前述租赁合同取得涉案厂房转租权，刘某则基于唐某授权可以自身名义与孙某1签订租赁合同。2015年3月24日的《厂房租赁合同》，经孙某1与刘某签名按捺确认，系双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方应按合同约定享有相应权利及履行相应义务，否则应承担相应的违约责任。办理营业执照等证照进行生产经营为经营者的法定义务，双方约定孙某1必须在领取相关经营许可证和相关证件后方可经营、使用涉案物业时应符合环保要求等，同时亦约定承租方在合同期限内退租的违约责任，现孙某1未办理营业执照等相关证件便擅自开业经营，且在刘某发出通知要求仍拒绝履行其相应义务，未提前通知便自行撤场，故孙某1已构成违约。鉴于孙某1上述违约行为，刘某有权依约解除双方租赁合同并没收其交付租赁保证金或押金等。租赁合同约定孙某1前两年每月厂房租金8000元，收款收据载明孙某1向刘某交纳厂房押金24000元，但是，2015年5月缴费通知单证实租金及费用7010元（备注：2015年5月份）、刘某向孙某1返还金额3960元（该款已在当月应付租金及费用扣减），即孙某1实际交纳厂房押金21030元。因孙某1构成违约，故刘某有权按约没收上述款项。关于隔墙、水电安装费用赔偿的问题。孙某1因自身经营需要加建隔离墙、水电、门窗等，租赁合同未约定合同解除后加建设施如何处置，但前述包括隔离墙、水电、门窗在内的设施已与租赁物形成附和，故孙某1可要求刘某予以适当补偿。刘某未催告孙某1便自行清理设施，并将涉案厂房再次出租给第三方使用，致使无法通过现场勘验证实加建设施的状况，故刘某本人存在过错。同时，孙某1亦承认其已拆除部分设施，现孙某1未能举证证明加建前述设施所需费用，故孙某1应承担举证不能的不利后果。虽然孙某1未能举证证明其支出的具体金额，但孙某1加建设施属实，故刘某仍应赔偿孙某1相应损失。根据上述案情及责任分摊，酌情认定刘某折价赔偿孙某1设施费用损失8000元。关于加设消防设施的费用赔偿。孙某1签名确认所涉厂房已配置2座设施齐备及合格消防箱，孙某1未能提供证据证明其有加建或改建消防设施的情形，故孙某1要求刘某负担其加建、改建消防设施的诉求，理据不足，不予支持。关于免租装修期间租金计付及违约责任负担。租赁合同约定“如乙方突然提出退租，并无书面通知的，乙方应补交免租期费用、中介费、及赔偿三个月房租租金（按合同第一个月租金标准计算）”，但是，租赁合同系由刘某提供的格式条款，应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或限制其责任的条款，现未有证据证实刘某已采取合理方式提请孙某1注意免除或限制责任的条款，亦没有证据证明刘某给予孙某1免租期，刘某在孙某1离场但未解除合同的情形下便将涉案厂房另行出租给第三人进行生产经营，刘某没收厂房押金足以弥补其损失，故刘某关于支付免租装修期间租金及费用并赔偿3个月租金的反诉请求，理据不足，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第一百零七条、第一百三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判令：一、刘某于本判决生效之日立即向孙某1赔偿隔墙、水电安装等设施费用损失8000元；二、刘某没收孙某1厂房押金21030元；三、驳回孙某1的其他诉讼请求；四、驳回刘某的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2044元，减半收取为1022元，反诉费486元，合计1508元，由孙某1负担1200元，刘某负担308元。本院二审期间，孙某1围绕上诉请求，向本院提交了以下证据：一、“刘小姐”与“Doris”的微信对话记录，证明刘某同意孙某1不办理营业执照；二、《厂房装修协议书》、照片，证明涉案租赁物中的隔墙是孙某1委托装修公司修建的；三、《产品销售单》、№0003773的《收款收据》、№0009293的《收款收据》，证明孙某1为安装水电、改动消防设备支出的费用。刘某没有向本院提交新证据。对于孙某1提交的上述证据，刘某对其真实性、合法性、关联性均不予确认。本院经审理查明：一审判决认定的事实清楚，且双方对此均无异议，本院予以确认。本院再查：根据上述“刘小姐”与“Doris”的微信对话记录，“刘小姐”并未明确告知或同意“Doris”不需要办理经营所需的证照，相反“刘小姐”还于6月7日告诉“Doris”不办理营业执照肯定不行，并要求“Doris”办理营业执照等。根据上述《厂房装修协议书》、照片，以及《产品销售单》、№0003773的《收款收据》、№0009293的《收款收据》，孙某1曾对涉案厂房进行了装修等，并支出了相关费用。本院认为，根据双方的诉辩陈述，并经双方当事人确认，本案二审双方争议的焦点，一是孙某1是否应向刘某支付免租装修期租金及费用，并赔偿刘某3个月租金；二是刘某是否应向孙某1赔偿隔墙、水电安装等设施费用损失。关于争议焦点一，即孙某1是否应向刘某支付免租装修期租金及费用，并赔偿刘某3个月租金的问题。本案中，孙某1向刘某租赁涉案厂房，是用于经营油漆业务。依法，孙某1应办理营业执照、税务登记证及相应的经营许可证等经营所需的证照。同时，双方在《厂房租赁合同》中也明确约定了孙某1必须在领取相关经营许可证和相关证照后方可经营，以及使用涉案物业时应符合环保要求等。但在合同履行过程中，孙某1并未办理营业执照和相关的经营许可证即擅自开业经营，且在刘某于2017年6月24日发出通知要求其提交营业执照，并要求其在3个工作日内将厂内的危险品（易燃易爆）全部搬走后，仍未履行相应义务，且未书面通知刘某便提前于2017年6月底自行撤场，故孙某1已构成违约。依约，刘某有权解除双方于2015年3月24日签订的《厂房租赁合同》，并没收孙某1交付的租赁保证金或押金等。同时，刘某在孙某2017年6月底离场后，在双方尚未进行交接的情况下即于2017年7月份将涉案厂房另行出租给他人进行生产经营，刘某没收孙某1交付的租赁厂房押金足以弥补其损失，原审判决据此驳回刘某要求孙某1支付免租装修期租金及费用并赔偿3个月租金的反诉请求，该处理结果并无不当，本院予以维持。但一审法院将该违约责任条款认定为格式条款错误，本院予以纠正。二审中，孙某1提交上述“刘小姐”与“Doris”的微信对话记录，证明刘某同意其不办理营业执照。但是，根据上述“刘小姐”与“Doris”的微信对话记录的内容，“刘小姐”不仅未明确告知或同意“Doris”不需要办理经营所需的证照，相反“刘小姐”还于6月7日告诉“Doris”不办理营业执照肯定不行，并要求“Doris”办理营业执照等。故对孙某1以此证明其不构成违约的该抗辩主张，因证据不足，本院不予采信。关于争议焦点二，即刘某是否应向孙某1赔偿隔墙、水电安装等设施费用损失的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；……。”本案中，根据《厂房租赁合同》的约定，刘某同意孙某1在租赁期内，在不改变房屋主体结构和功能的前提下，可根据实际经营需要，对涉案厂房进行内部装修。同时，双方也约定孙某1因生产、经营的需要对该厂房进行二次装修所需的消防设施设备由孙某1自行安装。涉案租赁合同签订后，孙某1因自身经营需要，依约对涉案厂房进行了内部装修，并加建了隔离墙、水电、门窗等。虽然该《厂房租赁合同》未约定合同解除后装修及加建设施如何处置，但孙某1经刘某同意对涉案厂房进行的内部装修及加建的隔离墙、水电、门窗在内的设施已与租赁物形成附和。在此情形下，虽然刘某没有明确同意利用孙某1对涉案厂房的装饰装修，但原审法院认为刘某未催告孙某1便自行清理设施，并将涉案厂房再次出租给他人使用，致使无法通过现场勘验证实加建设施的状况，刘某本人存在过错。同时，鉴于孙某1已拆除部分设施，且未能举证证明加建前述设施支出的具体费用，原审法院根据双方各自所负责任，酌定刘某折价补偿孙某1设施费用损失8000元，是符合客观实际情况和相关法律规定的，本院予以维持。综上所述，上诉人刘某的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人刘某负担。本判决为终审判决。审判长 徐 红 妮审判员 焦 凤 迎审判员 谢 劲 东二〇一八年五月十七日书记员 勾华吴歌