广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中中法审监民再字第19号
申请再审人（一审第三人、二审上诉人）：中国建设银行股份有限公司中山市分行，住所地广东省中山市。
委托代理人：郑祝远、丁金石，均为该行职员。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：李满，女，1974年7月8日出生，汉族，住广东省广州市。
委托代理人：卢学希，广东深鹏律师事务所律师。
委托代理人：史晶，广东深鹏律师事务所实习律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：中山市吉雅房地产开发有限公司，住所地广东省中山市。
委托代理人：张嘉慧，女，1991年2月10日出生，汉族，住中山市，系张其之女。
一审第三人：黄家兴，男，1966年10月21日出生，汉族，住广东省珠海市。
委托代理人：谢志标，广东香山律师事务所律师。
中国建设银行股份有限公司中山市分行（简称中山建行）因与李满、中山市吉雅房地产开发有限公司（简称吉雅公司）及黄家兴商品房预售合同纠纷一案，不服本院（2013）中中法民一终字第302号民事判决，向广东省高级人民法院申请再审。广东省高级人民法院于2014年3月19日作出（2013）粤高法民一申字第1179号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。中山建行的委托代理人丁金石、李满的委托代理人卢学希和史晶、黄家兴的委托代理人谢志标到庭参加诉讼。吉雅公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案依法缺席审理，现已审理终结。
2010年2月24日，李满起诉至广东省中山市第一人民法院称：2004年其认购了吉雅公司开发的位于中山市三乡镇中心区综合市场2号楼22、23号商铺，双方约定每间商铺款为568425元，两间商铺款共计1136850元。其已分别于2005年1月31日（当日吉雅公司将钥匙交给其）、2006年4月25日支付250000元、318850元，合计568850元作为商铺的首期款，余款约定到银行办理按揭。2007年6月16日双方签订了商品房买卖合同，该两间商铺已于2005年1月31日交付其使用至今，没有人提出异议，后因吉雅公司涉嫌犯罪而导致房产证一直未办理。中山市三乡镇中心区综合市场2号楼22、23号商铺的备案人黄家兴涉嫌虚假按揭，黄家兴在张其出事后才开始向银行缴交按揭款，证明此前一直由吉雅公司自行缴交按揭款，张其出事前该两间商铺与黄家兴没有任何关系，因而属于虚假购房和虚假按揭，故黄家兴与吉雅公司签订的商品房买卖合同及与中山建行签订的按揭合同属于合同法规定的“以合法形式掩盖非法目的”情形，均为无效合同。为此，请求判令：1.其与吉雅公司签订的《商品房买卖合同》有效，位于中山市三乡镇中心区综合市场2号楼23号商铺所有权属于其；2.吉雅公司承担本案诉讼费用。诉讼中，李满变更诉讼请求为判令：1.备案登记人黄家兴与吉雅公司签订的《商品房买卖合同》无效；2.备案登记人黄家兴与中山建行签订的《个人借款合同》、《抵押合同》无效；3.吉雅公司继续履行与其签订的《商品房买卖合同》，并协助其办理中山市三乡镇中心区综合市场2号楼23号商铺的权属证书。
吉雅公司辩称：黄家兴与吉雅公司、中山建行签订的《商品房买卖合同》、《个人借款合同》、《抵押合同》的效力由法院确认，吉雅公司没有意见。
黄家兴述称：其于2004年3月9日与吉雅公司签订了《三乡中心区农贸市场认购书》，向吉雅公司购买位于中山市三乡镇中心区综合市场2号楼23号商铺。按认购书的约定，在认购书签订当日其已向吉雅公司支付了商铺定金200000元，2004年12月29日又向吉雅公司支付商铺款347340元。支付了上述商铺款后，双方于2005年5月12日签订《商品房买卖合同》，2005年9月12日到中山市国土房管局办理了备案登记。2005年9月20日，其与中山建行签订了《个人住房借款合同》，办理了银行按揭手续。经吉雅公司提议，其与吉雅公司于2007年7月28日签订了《商铺租赁合同》，同意将所购商铺出租给吉雅公司作商业用途进行收益。上述商铺是其向吉雅公司真实合法购买的，并非李满诉称涉嫌虚假按揭。其与吉雅公司也不存在任何借贷关系，购买商铺时已向吉雅公司支付了547430元，且办理了银行按揭手续，至今每月均向银行偿还贷款9600元，从未间断过。李满在其购买了上述商铺后才与吉雅公司签订买卖合同，责任在于李满及吉雅公司，李满至今仍占用其商铺是不合法的。为此，请求判令：1.确认位于中山市三乡镇中心区综合市场2号楼23号商铺属于黄家兴所有，吉雅公司协助办理房地产权属证书；2.李满立即搬离中山市三乡镇中心区综合市场2号楼23号商铺；3.诉讼费由李满承担。
中山建行述称：不同意李满的诉讼请求。因为黄家兴与吉雅公司签订的买卖合同在先，而李满与吉雅公司签订的买卖合同在后。黄家兴与吉雅公司签订的买卖合同经过国土部门登记备案，李满与吉雅公司签订的买卖合同没有经过国土部门登记备案。黄家兴与该行签订的抵押合同进行了抵押登记，且黄家兴至今仍在供房还贷，抵押合同应当有效。
广东省中山市第一人民法院一审查明：2004年7月9日，李满与吉雅公司签订《三乡中心区农贸市场认购书》约定，李满认购吉雅公司开发的位于中山市三乡镇中心区综合市场2号楼22号、23号商铺，认购楼价1136850元，签订认购书时或之前付清首期定金318850元，2006年5月15日前付清次期楼款250000元。李满分别于2005年1月31日、2006年4月25日向吉雅公司交付商铺款250000元、318850元，合计交付商铺款568850元（每卡商铺款均为284425元）。2007年6月16日，李满与吉雅公司签订了《中山市商品房买卖合同》约定，李满向吉雅公司购买位于中山市三乡镇中心区综合市场2号楼23号商铺，建筑面积共172.25平方米，商铺单价为每平方米3379.46元，按套内建筑面积（168.2平方米）计算，商铺款总价568425元。付款方式为该住户已交清全部房价的50%即284425元，余款由中山交行三乡支行按揭贷付；交楼期限为2007年12月30日前。合同第十四条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方协商一致解决。
另查：中山市商品房销售合同登记备案证明表载明，涉案的中山市三乡镇中心区综合市场2号楼23／24号商铺买方姓名为黄家兴，建筑面积为350.6平方米，购房总价为1367340元，签约日期为2005年5月12日，备案登记日期为2005年9月12日。
又查：因吉雅公司及其法定代表人张其等人涉嫌非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪，张其于2008年3月14日被羁押，同年3月15日被监视居住，同年3月25日被刑事拘留，同年4月25日被逮捕。中山市人民检察院以中检刑诉（2009）97号起诉书指控吉雅公司及其法定代表人张其等人犯非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪于2009年7月30日向本院提起公诉。本院于2010年4月29日作出（2009）中中法刑二初字第47号刑事判决，张其、林华荣、梁华娣、梁伟坤提出上诉。广东省高级人民法院于2010年7月20日作出（2010）粤高法刑二终字第167号刑事裁定，撤销原判，发回重审。本院依法另行组成合议庭对上述案件进行了重新审理，并于2011年6月9日作出（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决。张其不服，提出上诉。广东省高级人民法院经审理后，于2011年7月28日作出（2011）粤高法刑二终字第177号刑事裁定，驳回上诉，维持原判。根据已生效的（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决的认定，黄家兴与吉雅公司之间对涉案的中山市三乡镇中心区综合市场2号楼23／24号商铺的买卖属虚假的商品房买卖，目的是为了办理虚假按揭，骗取银行的按揭（抵押）贷款。
再查：本院（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决书所附的非法吸收公众存款明细表、虚假按揭物业明细表中未涉及到李满；虚假按揭物业明细表涉及涉案的中山市三乡镇中心区综合市场2号楼23／24号商铺，贷款银行为中山建行，贷款金额为820000元。中山市公安局于2008年5月8日以山安经协押字（2008）02005号文书对涉案商铺进行了查封。本案审理过程中，一审法院于2012年11月5日派员到涉案的中山市三乡镇中心区综合市场2号楼23号商铺核查使用人员并张贴通知。经核查，该商铺由李满从2005年2月开始出租给崔海荣作冷源汇中央空调工程部的一个工作点，给员工居住及做仓库堆放工具、零件，张贴的通知内容为告知该房业主或住户法院处理该房如认为可能涉及其利益，在通知张贴之日起七日内向案件审理部门提出请求。期满后未有第三人向一审法院提出书面申请。此外，由于黄家兴在本案中提出独立的诉讼请求，一审法院依据《诉讼费用交纳办法》的规定，于2011年9月22日通知黄家兴在7日内交纳诉讼费，但其逾期不交纳诉讼费用。
广东省中山市第一人民法院一审认为：本案为商品房预售合同纠纷。李满与吉雅公司于2007年6月16日签订的《广东省商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，符合民事法律行为的生效要件，应认定有效，双方均应恪守履行。吉雅公司应当在李满交付了购房款及商铺交付使用后720日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，但吉雅公司却在2005年5月12日将涉案商铺登记备案在黄家兴名下，又以黄家兴的名义与中山建行签订抵押借款合同，并将涉案商铺抵押登记在中山建行名下，吉雅公司的行为已构成违约。根据已生效的本院（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决的认定，黄家兴与吉雅公司之间对涉案商铺的买卖属虚假的商品房买卖，目的是为了办理虚假按揭，骗取银行的按揭（抵押）贷款。黄家兴与吉雅公司之间的行为违反了法律、行政法规的禁止性规定，应认定双方签订的商品房买卖合同无效。在李满与吉雅公司的上述合同具备继续履行条件的情况下，双方均应按照协议继续履行各自义务，故李满要求吉雅公司继续履行涉案商品房买卖合同，协助其办理位于中山市三乡镇中心区综合市场2号楼23号商铺的权属转移登记手续的诉讼请求，理据充分，应予支持。李满亦负有同时履行向吉雅公司支付购房余款的合同义务，其尚欠吉雅公司的购房款284000元（568425元-284425元），应一并支付给吉雅公司；李满的其他诉求与本案非同一法律关系，不予处理。对于黄家兴提出独立的诉讼请求，因黄家兴在规定的期限内未按期交纳诉讼费用，依法应按自动撤回诉讼请求处理（一审法院已另作裁定），本案中不作实体处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第六十条第二款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条的规定，广东省中山市第一人民法院于2012年12月6日作出（2010）中一法三民一初字第286号民事判决：一、确认黄家兴与吉雅公司于2005年5月12日签订的《广东省商品房买卖合同》无效；二、吉雅公司于判决发生法律效力之日起三十日内协助李满办理位于中山市三乡镇中心区综合市场2号楼23号商铺的权属转移登记手续；三、李满于判决发生法律效力之日起十五日内向吉雅公司支付购房款284000元；四、驳回李满的其他诉讼请求。案件受理费9484元，由李满负担474元，吉雅公司负担9010元。
中山建行不服一审判决，向本院提起上诉称：（一）一审认定事实不清，证据采用错误。1.李满、吉雅公司在签订认购书后，并未在认购书约定的期限内签订商品房买卖合同，双方应按认购书约定的定金罚则，向违约方追偿债权。李满、吉雅公司在本案中享有的是债权而非物权。2、一审证据采用错误。一审以22号商铺的商品房买卖合同来认定本案23号商铺“合同”的有效性，并要求双方继续履行，采用证据错误；（二）一审判决缺乏法律依据。黄家兴与吉雅公司之间的商品房买卖合同被刑事判决无效，但该行与黄家兴的借款合同、抵押合同并未被生效判决认定无效，23号商铺抵押登记在该行名下。在借款合同、抵押合同仍有效的情况下，一审将物权判决由黄家兴转移至李满，影响了抵押权人的合法权益。根据物权法，该行已善意取得抵押权。李满在与吉雅公司签订买卖合同时，23号商铺已抵押给银行，并在国土局不动产登记簿公示，任何人都可以查询，李满有重大过错。且由于房产已抵押，李满获得23号商铺产权的合同目的根本无法实现。李满目前应主张债权而非物权。综上，请求二审判令：（一）撤销一审判决第一、二、三项；（二）驳回李满的诉讼请求；（三）二审案件受理费由李满、吉雅公司承担。
李满答辩称：本案为物权关系。（一）根据物权法第15条，其购买的是物权，未办理抵押登记并不影响合同效力，其与吉雅公司签订的合同是合法有效的；（二）中山建行与黄家兴之间的合同也应为无效，根据最高院相关司法解释，借款合同无法实现是可以解除的。吉雅公司为吸取资金诈骗银行，利用黄家兴的名字办理相关手续，首期款与每月的按揭款由吉雅公司支付，直到张其被刑拘，黄家兴才开始交付相关款项，银行的损失是由吉雅公司的违法行为导致的，银行应向吉雅公司追索；（三）其与吉雅公司的交易是真实合法有效的，应予以保护；（四）即使黄家兴与吉雅公司签订的合同是合法有效的，吉雅公司也存在一房两卖的行为，黄家兴可另案起诉追索赔偿。黄家兴与吉雅公司的合同是不应受法律保护的；（五）其作为买方不存在过错，其基于对吉雅公司的信任，也有亲自去核实23号商铺的情况。银行在借款给张其时，从未到23号商铺现场查看，银行的疏忽导致其损失，银行存在过错。
黄家兴述称：首先，其是善意第三人，与李满一样是普通购买商铺的消费者。其先于李满购买23号商铺作为合法投资，使用现金购买，其也有证据证明，吉雅公司也协助其备案，其为23号商铺物权人，没有过错；其次，吉雅公司将23号商铺出卖给其后再出租给李满，吉雅公司将租金收益用于银行还贷。张其被刑拘后，其才发现吉雅公司没有帮其还贷，故自己还贷。综上，其作为善意购买消费者，其权益应受法律保障，23号商铺应归其所有，其也愿意继续还贷。李满在其购买23号商铺两年后才与吉雅公司签订认购书，且李满没有办理备案，李满享有的是债权，其享有的是物权。李满在购买23号商铺时完全可以查询该商铺的状态，李满并未核实存在过错，银行也存在过错。其对一审判决很失望故本案中未提起上诉，其保留向中山建行和吉雅公司追究的权利。
本院二审对一审查明的事实予以确认。另查明：2008年7月4日，中山建行以黄家兴、戴新梅未按合同约定还款为由，向中山市第一人民法院提起金融借款合同诉讼，请求法院判令：（一）解除该行与黄家兴、戴新梅之间的贷款合同；（二）黄家兴、戴新梅向该行偿还尚欠借款656659.34元及至还清之日止的利息；（三）该行对黄家兴、戴新梅所提供抵押物的处置价款享有优先受偿权；（四）吉雅公司承担连带保证责任；（五）黄家兴、戴新梅、吉雅公司承担该案诉讼费。2011年1月6日，中山市第一人民法院作出（2008）中三民二初字第303号民事裁定，认为根据《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十一条的规定，该案所涉借款和抵押行为因涉嫌经济犯罪已被公安机关立案侦查，并由检察机关对相关责任单位和个人向法院提起公诉，该刑事案件正在审理之中，不符合民事诉讼的受理条件，驳回了中山建行的起诉。后中山建行并未提起上诉，该案已发生法律效力。
本院二审认为：本案系商品房预售合同纠纷。李满与吉雅公司签订的中山市商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同。已生效的本院（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决认定，黄家兴与吉雅公司之间对涉案商铺的买卖属虚假的商品房买卖，目的是为了办理虚假按揭，骗取银行的按揭（抵押）贷款，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，一审认定吉雅公司于2005年5月12日与黄家兴签订的商品房买卖合同无效，并无不妥。
关于黄家兴、吉雅公司与中山建行签订的个人住房抵押贷款合同如何处理的问题。经查，中山建行诉黄家兴金融借款合同纠纷一案，经中山市第一人民法院（2008）中三民二初字第303号民事裁定驳回起诉。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。…..”本案中，中山建行在本案一审诉讼中并未提出独立的诉讼请求，一审仅处理商品房买卖合同纠纷并无不妥，个人住房抵押贷款合同的效力及能否实现抵押权的问题不属本案审理范围，中山建行可另案主张。如前所述，李满与吉雅公司签订的商品房买卖合同合法有效，在该合同具备继续履行条件的情况下，一审判决吉雅公司继续履行合同并协助李满办理涉案房产权属转移登记手续，李满向吉雅公司支付尚欠购房款，并无不当，予以维持。中山建行的上诉意见均不成立，不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院于2013年6月13日作出（2013）中中法民一终字第302号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9484元，由中山建行负担。
中山建行申请再审称：原二审判决事实不清，有悖法理，适用法律严重错误。（一）事实不清。原二审判令吉雅公司协助李满办理讼争商铺的房地产权证书，忽视了该商铺已在2005年9月就已抵押给该行这一重大事实。该项登记在国土局“不动产登记簿”公示，根据《物权法》第106条，该行已经善意取得抵押权。李满与吉雅公司直到2007年6月16日才签署商品房买卖合同。李满在订立《商品房买卖合同》时有重大过错，合同根本无法履行。原二审对这一事实视而不见，对引发的法律后果无意或者有意忽视，在判决书中没有表述、论证；（二）侵犯了该行的合法诉权。首先，原二审判决认为，可以不对该行与黄家兴的《借款合同》《抵押合同》有效性作出判决，而直接判决李满与吉雅公司签署的《商品房买卖合同》有效。这一判决的结果必然导致该行根据合法有效的《借款合同》《抵押合同》所应享有的合法权益受到侵害。其次，原二审判决认为，该行在案件中没有提出独立的诉讼请求，并应承担相应后果。但原二审同时认定，（2008）中三民二初字第303号民事裁定“已发生法律效力”，该裁定认为该行无权通过民事途径主张根据《借款合同》《抵押合同》所应享有的合法权益。原二审一方面判令该行不得主张权利，一方面怪责该行没有主张权利，再以一个貌似合理的判决架空该行的实体权利，实质是以一系列技术手段阻止该行行使合法的诉权；（三）在（2008）中三民二初字第303号案件中，法院只是驳回该行的起诉，并未就该行与黄家兴的借款合同进行实体审理。原二审判决认定该行与黄家兴的借款合同因违反法律、法规的强制性规定而无效，但实际上根据合同法解释，该行与黄家兴的借款合同并未违反法律、法规的效力性强制性规定，并不必然无效；（四）与省高院的判例相反。省高院在（2010）粤高法民二提字第254-346号借款合同纠纷案件民事判决中，针对本案情形完全一样的案件，判决银行借款合同、抵押合同有效。为此，请求再审撤销原一、二审判决，驳回李满的诉讼请求。
李满辩称：1.（2008）中三民二初字第303号民事裁定已经生效，不管是驳回起诉还是驳回诉讼请求，总之中山建行的诉求没有得到法院支持；2.原二审判决根据合同法第52条规定认定中山建行与黄家兴签订的借款合同无效是正确的。因为本案中黄家兴和吉雅公司恶意串通签订虚假的商品房买卖合同，造成社会危害及其损失，违反了法律强制性规定，从而无效，因此黄家兴与中山建行签订的借款合同也无效。借款合同无效，抵押合同自然无效；3.吉雅公司本身不是无权处分人，黄家兴不是善意受让人，黄家兴和吉雅公司串通已经有刑事判决作出认定；4.中山建行不是善意取得抵押权的，吉雅公司造成的巨大损失与中山建行密不可分，该行疏于调查随意放贷甚至不排除内部有人与吉雅公司勾结，放任吉雅公司虚假按揭；5.其在签订商品房买卖合同中没有过错，其不能查到黄家兴房产信息，房产信息没有公开，而且其已经交了大部分购房款、水电费；6.我国不是判例法国家，我国是大陆法系国家，中山建行提到省高院的有关民事判决于2010年作出，不适用现在的情况。
吉雅公司没有到庭参加诉讼，也没有提出书面答辩意见。
黄家兴述称：（一）从购买的时间来看，其购买在先，李满购买在后。其于2004年3月9日与吉雅公司签订《三乡中心区农贸市场认购书》购买位于中山市三乡镇中心区综合市场2号楼的23号商铺，并于同日支付购楼定金20万元，于2004年12月29日支付购楼款347340元。其于2005年5月12日签订购买上述商铺的《广东省商品房买卖合同》，并于2005年9月12日在中山市国土房管局办理了上述商铺的备案登记手续，于2005年9月20日向中山建行办理了银行借款手续，整个交易过程合法且符合正常交易习惯。反观李满于2004年6月18日才与吉雅公司签订认购书，分别于2005年1月31日及2006年4月25日才支付部分购楼款，且之后一直没有办理备案登记手续，再直至2007年6月16日才签订买卖合同，整个交易过程明显不符合常理，加之李满代理人亦承认与吉雅公司的张其关系熟悉，有存在用商铺抵债之嫌，符合虚假交易之特点；（二）从法律上来说，其交易已经在中山市国土房管局办理了商铺的备案登记手续，对外具有公示效力，也已经由之前的普通债权，转化为准物权，对外具备对抗力，而李满的交易，一直没有办理相关的备案登记手续（客观上也无法办理），只是普通的合同之债，根据债权不得对抗物权的原则，李满的交易不得对抗其交易，李满可以对吉雅公司主张合同违约之债，但是不能僭越于其交易之上；（三）李满存在重大过错，其不存在任何过错，法律应优先保护无过错方的利益。由于其先于李满购买涉案商铺，且已经办理了备案登记手续，李满直到公示之后的2006年4月25日才再次支付部分购楼款，李满是完全可以避免继续进行交易的，因客观上交易已经无法完成或得到实现，而李满的代理人在庭审时陈述根本没有查询房产状况的义务的说法是不能成立的，李满没有尽到注意的义务，选择继续与吉雅公司进行交易，存在重大过错，因此要承担因交易所造成的一切风险及损失。相反，其无论是在先前进行的交易过程，还是在交易完成后连续达数年的履行银行还款义务的过程，都可以证明其是真实合法及善意购买者，且其不存在任何过错；（四）从社会的角度来说，其交易也理应得到保护。在其交易中，第一其愿意买，第二吉雅公司愿意卖，第三银行愿意贷款并获取收益，三方共赢，第四没有其它导致此交易不能正常继续下去的原因。由于其购买在先，且依法办理了各项手续，更不存在损害第三方利益的行为。法院要保护的是经各方合意且合法的正常交易，这符合社会效益；（五）对张其的刑事判决不应当成为定性本案的唯一依据。刑事判决主要的目的是为惩治犯罪，其重点在于查明主要犯罪事实，但不能以此来绑架定性所有的民事案件，所谓虚假按揭名单也是依据张其本人单方陈述，并没有询问实际购买人，吉雅系列案件所涉及的交易众多，每个交易的情况都有其不同的特点，应根据具体情况具体处理，然后作出定性，省高院已有判例推翻刑事判决里被认定的虚假按揭，所以，本案也应根据这样的原则处理。为此，请求撤销原一、二审判决并驳回李满的全部诉讼请求。
本院再审对一、二审查明的事实予以确认。另查明：在（2008）中三民二初字第303号案中，黄家兴、戴新梅并没有出庭应诉，也没有提交书面答辩意见。而吉雅公司在该案中辩称：凡涉案当事人中持有购房、借款合同和交首期款发票等凭证才是真实的借款，该案当事人未能提交相关证据，也是属于虚假按揭的情形。
又查：再审庭审时，中山建行称黄家兴从2005年10月便开始交纳供楼款，但并没有在庭后提交相应的缴款记录予以证明。同时，本院要求李满提交2008年之前交纳管理费和水电费的单据，李满称时间久远难以提供相关单据。
本院再审认为：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》第三十三条第一款的规定，“人民法院应当在具体的再审请求范围内或在抗诉支持当事人请求的范围内审理再审案件。当事人超出原审范围增加、变更诉讼请求的，不属于再审审理范围。但涉及国家利益、社会公共利益，或者当事人在原审诉讼中已经依法要求增加、变更诉讼请求，原审未予审理且客观上不能形成其他诉讼的除外。”所以，本案的争议焦点为黄家兴与中山建行及吉雅公司签订的个人住房借款合同是否有效的问题。
根据本院已生效的（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决的认定，黄家兴与吉雅公司之间对涉案商铺的买卖属虚假的商品房买卖，目的是为了办理虚假按揭，骗取银行的按揭（抵押）贷款。吉雅公司以与黄家兴签订商品房买卖合同的合法形式掩盖其通过虚假按揭骗取银行按揭（抵押）贷款的非法目的，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（三）以合法形式掩盖非法目的；……”的规定，应认定双方之间签订的商品房买卖合同无效。所以，吉雅公司、黄家兴与中山建行基于该商品房买卖合同而签订的个人住房借款合同也应认定无效。而且，吉雅公司、黄家兴向中山建行抵押借款时涉案商铺已由李满出租给他人使用，中山建行没有调查了解涉案商铺的有关情况就核准并发放贷款，显然没有尽到审慎注意的义务。因此，中山建行申请再审的理由均不成立，不予采信。但原二审判决适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，对吉雅公司、黄家兴与中山建行签订的个人住房借款合同不予审理也有不当，应予纠正。
综上所述，原二审判决认定事实清楚，但适用法律错误，导致处理失当。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》第三十三条第一款、第三十八条的规定，缺席判决如下：
一、撤销本院（2013）中中法民一终字第302号民事判决；
二、维持广东省中山市第一人民法院（2010）中一法三民一初字第286号民事判决第一、二、三判项；
三、撤销广东省中山市第一人民法院（2010）中一法三民一初字第286号民事判决第四判项；
四、确认黄家兴与中国建设银行股份有限公司中山市分行及中山市吉雅房地产开发有限公司于2005年9月20日签订的个人住房借款合同无效。
一审案件受理费9484元，由李满负担474元，中山市吉雅房地产开发有限公司负担9010元；二审案件受理费9484元，由中国建设银行股份有限公司中山市分行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨雪燕
代理审判员 蔡惠群
代理审判员 卢俊廷
二〇一四年十二月十五日
书 记 员 张皓晖