上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终507号
上诉人（原审原告）上海欣润环保设备有限公司，住所地上海市浦东新区XX镇XX路XX号。法定代表人马燕萍，董事长。委托代理人魏建平，上海汇鼎律师事务所律师。被上诉人（原审被告）上海合川机械制造有限公司，住所地上海市金山区XX镇XX路XX号XX室。法定代表人李培明，执行董事。委托代理人王智，上海市海华永泰律师事务所律师。上诉人上海欣润环保设备有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一(民)初字第35714号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月8日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年1月19日公开开庭进行了审理，上诉人上海欣润环保设备有限公司的委托代理人魏建平，被上诉人上海合川机械制造有限公司的委托代理人王智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院认定，2011年1月1日，上海欣润环保设备有限公司（以下简称“欣润公司”）、上海合川机械制造有限公司（以下简称“合川公司”）签订《合作协议》，约定欣润公司因生产业务发展需要，要求合川公司提供配套服务，合川公司因自身生产业务需求，故向欣润公司租赁生产场地；一、欣润公司同意将所属厂内车间675平方米仓库用房两间，及办公楼（一楼活动室）、车间后两间宿舍租给合川公司使用，提供水源及电源（包括办公室及辅助房照明），其他厂区内用地为欣润公司所有；二、租赁期限为三年，即2011年1月1日至2013年12月30日止；三、合川公司于2011年1月1日起缴纳租金，合川公司向欣润公司交纳年租金人民币13万元（以下币种同），付款方法，每年分四次付清，每季度第一个月支付年租金的四分之一，保证金为4万元，合同签订后5个工作日支付保证金4万元，第一季度的租金为3.25万元；……五、双方约定的其他事宜：……2、欣润公司提供合川公司文明保障；……8、合川公司必须每月缴纳生活用水、生活用电，费用另行商定等。合同签订后，欣润公司按约将上海市浦东新区xx路xxx号厂房内的675平方米仓库用房两间，及办公楼（一楼活动室）、车间后两间宿舍交付合川公司。合川公司并未向欣润公司支付保证金。2011年11月18日，合川公司向欣润公司支付房租10万元。2012年2月7日，合川公司向欣润公司支付100,670.17元，其中包含工作服1,400元、电费34,849.37元、2011年剩余租金3万元、2012年第一季度租金32,500元。2012年10月9日，合川公司向欣润公司支付2012年1月9日至9月13日的电费26,064.98元、2011年10月9日至2012年7月10日的水费1,388.90元、三个季度的租金8万元，欣润公司对上述内容出具了收条，该收条中注明：“租费：三个季度：112,500-32,500=80,000”。2014年1月2日，欣润公司向合川公司出具《收据》，载明：金额为6,420元，收款事由为收第四季度电费5,600元、水费820元。2013年1月24日，欣润公司还出具《收据》，载明：收款单位为合川公司，金额为15万元，收款事由为收取2012年房租。期间，合川公司方李培明于2012年11月9日出具“合川应付上海”凭条，注明：1、第四季度房租37,500元；2、电费9月14日至10月12日1,984.90元；3、水费7月11日至10月10日797元；4、门卫10个月×700，7,000元，合计47,281.90元。欣润公司法定代表人在该凭条上注明“同意”。2015年4月3日，合川公司法定代表人李培明出具凭证，注明：“12.10-13.9,16,891度;13.9-14.2,7,770度;14.2-14.6,5,160度;14.6-14.11,1,491度×5月=7,455度;14.11-15.3,4,998度。补贴16月×30天×2度=960度,13月×30天×2度=780度。”2015年7月2日，欣润公司委托北京市王玉梅律师事务所上海分所向合川公司的注册地及XX路XX号及xx路xxx号承租地分别发出《律师函》，称：截止2015年6月，合川公司尚有租赁费37.5万元、水电费等134,336.69元未支付，此外，因租赁协议已到期，且欣润公司需作运营调整，现通知合川公司于2015年7月31日之前全部搬离欣润公司厂房，并支付2015年7月相应租赁费及相关费用等。上述函件于同年7月4日向合川公司送达。同年7月23日，欣润公司又委托律师向合川公司的注册地及XX路XX号及xx路xxx号承租地发出《再次催收厂房租赁费及催告搬离厂房事宜》，称：双方的租赁合同将于2015年7月31日终止，但截至目前，合川公司仍未清偿拖欠欣润公司厂房租赁费、水电费等各项费用，且无搬离厂房之意愿，故再次催告合川公司于2015年7月31日前尽快搬离厂房并清偿合同期内的租赁费、水电费等各项费用。上述函件于同年7月24日向合川公司承租地送达，7月27日向合川公司注册地送达。《2015年合川电表抄表登记表》上载明：3月4日，结算数为4998，4月13日结算数为1832，5月25日结算数为2120，6月19日结算数为1329，7月30日结算数为2101，9月23日结算数为3147，10月20日结算数为1087。该登记表上由合川公司方人员张纪勤签字。原审另查明，欣润公司就上海市浦东新区xx路xxx号厂房于2012年10月至2015年6月30日共计缴纳水费21,316.40元，其中2013年第三季度水费为1,675.80元，2013年第四季度的水费为1,885元，2014年1月至2015年6月的水费为14,100元。原审审理中，欣润公司称于2013年上半年从合川公司处收回了一楼办公室约16平方米，并另行安排了约22平方米的办公室给合川公司使用。合川公司则称，于2013年年底被收回了一楼办公室约60平方米，此后并未另行安排办公室。原审审理中，欣润公司提起诉讼，请求判令：1、欣润公司、合川公司之间的租赁关系于2015年7月31日终止；2、合川公司返还位于上海市浦东新区xx路xxx号厂房内的675平方米的仓库两间（办公室）、两间职工宿舍；3、合川公司支付2013年、2014年及2015年1月-10月的租金425,000元；4、合川公司支付拖欠的2012年9月1日至2015年6月30日的水费10,658.20元、2012年10月1日至2015年7月30日的电费64,586.20元、2015年7月31日至2015年10月20日的电费9,527.60元、2012年11月至2015年10月门卫费25,200元。合川公司辩称：欣润公司、合川公司确实签订了《合作协议》，在该协议项下，存在两个法律关系，即欣润公司与合川公司之间的承揽关系，合川公司向欣润公司承租房屋的租赁关系。基于双方的房屋租赁关系，合川公司已经结清了截止2013年底为止的租金和水电费用，由于欣润公司拖欠基于承揽关系项下的费用达158万余元，为保护自身的利益，合川公司自2014年开始不再支付相应的租金等费用。现合川公司对于欣润公司主张的电费的计算标准即2014年2月前以1.2元/度、2014年3月开始以1.4元/度的说法不予认可，应当按照电力公司的计价标准计费，且当初为合川公司安装了独立分表，故以实际使用电数进行计收。关于水费，位于浦东新区xx路xxx号厂房内有欣润公司、合川公司和案外人甲公司一起使用的，在扣除甲公司的水费后，欣润公司、合川公司约定剩余水费各半负担，现也不同意欣润公司所述2012年9月至2015年6月期间甲公司实际并未使用水，故相应的水费直接由欣润公司、合川公司各半负担的主张，即使该水费存在，也应当按照三家公司分担的方式承担，即合川公司承担三分之一的水费。关于门卫费，双方并未作出约定，合川公司不予认可。现合川公司未收到欣润公司发出的律师函，也不同意解除双方租赁关系。此外，即使欣润公司存在结欠相应费用的问题，欣润公司主张的一部分租金和水电费也均已经超过法定诉讼时效，不应得到支持。原审法院认为，欣润公司、合川公司签订的《合作协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。合同约定的租赁期限至2013年年底，此后，合川公司继续使用厂房，欣润公司也未提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期的租赁合同，欣润公司可以随时解除合同，但应当在合理期限之前通知合川公司。现欣润公司实际于2015年7月4日向合川公司送达的《律师函》中明确要求合川公司于2015年7月31日全部搬离欣润公司厂房，也就是欣润公司已经给予了合川公司搬离租赁物的合理期间，故该实际解除双方的租赁合同的时间予以确认。合同解除后，合川公司应当返还厂房，即返还欣润公司位于上海市浦东新区xx路xxx号厂房内的675平方米的仓库两间（办公室）、两间职工宿舍，结清相应的租金和水电费用。至于欣润公司认为于2013年上半年收回一楼办公室后更换了另外一间办公室，对此合川公司不予认可，且欣润公司也无证据，不予采信。一、关于年租金标准，欣润公司认为合同虽约定的年租金为13万元，实际为15万元，对此，合川公司不予认可。故需结合双方的实际履行情况来审查，现从合川公司支付租金的情况看，合川公司于2011年11月支付了2011年的租金10万元，此后在2012年2月，支付了2011年租金3万元，并支付了2012年第一季度的租金32,500元，此后于2012年10月由欣润公司出具的收款凭条中注明了“租费：三个季度：112,500-32,500=80,000”，且从欣润公司提供的编号为0116434的《收据》内容看，收款事由注明为“收取2012年房租”、金额为15万元，由此可以看出，在2011年度时，合川公司所支付的年租金为13万元，自2012年起，年度租金已经变更为15万元，结合合川公司法定代表人李培明于2012年11月9日确认的“合川应付上海”凭条上也注明“第四季度房租37,500元”的内容，也能印证已经变更为年租金15万元的事实。虽合川公司认为在2013年度时收回了合同约定的一楼办公室约60平方米，欣润公司认为收回的是约16平方米的一楼办公室，鉴于欣润公司收回后，合川公司也从未提出异议，故对于收回一楼办公室后的租金不再调整。二、关于结欠租金的数额及应否得到支持。欣润公司主张自2013年起的租金，合川公司认为已经结清了截止2013年的租金。原审法院认为，该举证责任在合川公司，如上所述，合川公司已支付截止2012年度第三季度的租金，并未提供证据证明已经支付2012年第四季度的租金。同时，欣润公司提供的编号为0116434的《收据》显示已经收取2012年房租，欣润公司虽认为该收据实际并未收到款项，是应合川公司帮忙的要求而开具的主张，没有事实依据，且也不符合常理，不予采信。由此可见，合川公司结欠欣润公司2013年度、以及自2014年此后的房租。根据相关法律规定，延付或拒付租金的诉讼时效期间为一年，结合双方《合作协议》中关于租金每年分四次付清，每季度第一个月支付年租金的四分之一的约定，欣润公司直至2015年7月才向合川公司主张支付租金，故欣润公司对于2013年度、2014年第一、第二季度租金的主张已经超过法定诉讼时效，不予支持。现双方的合同已经于2015年7月31日解除，故合川公司应当支付欣润公司自2014年7月1日至2015年7月31日期间的租金共计162,500元。三、关于结欠电费的数额及应否得到支持。合川公司认为截止2013年底之前的电费均已经结清，而欣润公司主张自2012年10月起的电费。从证据可以显示，合川公司于2012年2月缴纳电费34,849.37元；从欣润公司、合川公司确认的2012年10月9日的凭条可以看出，合川公司已经支付了2012年1月至9月13日的电费；从2014年1月2日的收据可以看出，合川公司支付了2013年第四季度的电费，除此之外，合川公司并无证据证明缴纳电费的事实。根据相关法律规定，欣润公司向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，电费的主张应适用该规定，结合双方《合作协议》的约定，合川公司必须每月缴纳生活用电，现欣润公司自2015年7月4日才向合川公司送达律师函要求支付电费，故即使在2013年7月之前的电费合川公司并未支付，也已经超过法定诉讼时效，不予支持。针对2013年7月至2015年10月的电费，欣润公司提交了电费发票，并认为在2014年3月前按照1.2元/度结算,2014年3月起按照1.4元/度结算,对此,合川公司对欣润公司的上述内容不予认可，因欣润公司向电力公司缴付的电费发票中包含了厂区内欣润公司、合川公司和甲公司三家公司的电费，故欣润公司自行罗列的合川公司结欠的电费，在无合川公司确认的情况下不能作为双方结算的依据，现合川公司在审理中确认欣润公司提交的2015年4月3日由合川公司法定代表人罗列的2012年10月至2015年3月期间的用电度数，在《2015年合川电表抄表登记表》中也罗列了2015年3月至10月20日期间的用电度数，故应以此为双方结算依据。根据合川公司罗列的上述用电数，2012年10月至2013年9月的用电数为16,891度，因双方均无法确认期间每个月的实际用电数，故本院以每月平均数进行分摊，即每月为1,407.58度，也即2013年7月至9月的用电数为4,222.74度；2013年10月至12月的电费合川公司已经支付；2014年1月的用电数，也应结合2015年4月3日合川公司法定代表人罗列的2012年10月至2015年3月期间的用电数中载明的“2013年9月至2014年2月的用电数为7,770度”，即2013年9月至2014年2月期间，每月的用电数为1,554度，也即2014年1月和2月的用电数为3,108度；再加上2014年3月至2015年10月20日期间合川公司确认的用电数，以上合计为38,299.74度。现合川公司自愿以1.1元/度进行结算，予以采信，故合川公司应当支付欣润公司电费38,299.74度×1.1元/度=42,129.71元。四、关于结欠的水费问题。如上所述，2013年7月之前的水费合川公司即使未支付，也已经超过法定诉讼时效，不予支持。针对2013年7月至2015年6月的水费，原审法院认为，2013年7月至9月的水费为1,675.80元，2013年10月至12月的水费合川公司已经提供证据证明予以支付，2014年至2015年6月的水费为14,100元，以上两项合计为15,775.80元。欣润公司认为因甲公司实际并未使用水，故要求就欣润公司交付的水费由欣润公司、合川公司各半负担，对此，合川公司不予认可，欣润公司提交的甲公司向其缴纳的水费也只是欣润公司和甲公司之间所发生的关系，在无其他证据证明的情况下，欣润公司不能以此作为向合川公司主张水费的依据，现合川公司认为应在欣润公司实际缴纳水费的基础上承担三分之一，尚属合理，予以采信，故合川公司应向欣润公司缴纳水费5,258.60元。另外，鉴于双方的合同于2015年7月31日已经解除，故欣润公司按照租金标准要求合川公司支付房屋实际占有使用费，应予支持。关于门卫费，双方合同中并未对此作出约定，仅在2012年11月9日由合川公司法定代表人李培明签署“同意”的“合川应付上海”中注明“门卫，10个月×700，7,000元”，因该门卫费在合川公司作出确认后，未约定付款时间，且合同也未作出约定，故欣润公司可随时主张，该费用合川公司应向欣润公司进行支付。对于其他时间的门卫费的收取，欣润公司并无证据证明得到合川公司的确认，不予采信。原审法院审理后于二〇一五年十一月五日作出判决：一、确认上海欣润环保设备有限公司与上海合川机械制造有限公司于2011年1月1日签订的《合作协议》中关于厂房租赁合同关系于2015年7月31日解除；二、上海合川机械制造有限公司于判决生效之日起三十日内返还位于上海市浦东新区xx路xxx号厂房内的675平方米的仓库两间（办公室）、职工宿舍两间；三、上海合川机械制造有限公司于判决生效之日起十日内支付上海欣润环保设备有限公司截止2015年7月31日的租金162,500元；四、上海合川机械制造有限公司于判决生效之日起十日内支付上海欣润环保设备有限公司截止2015年10月20日的电费42,129.71元、截止2015年6月30日的水费5,258.6元；五、上海合川机械制造有限公司于判决生效之日起十日内支付上海欣润环保设备有限公司门卫费7,000元；六、上海合川机械制造有限公司于判决生效之日起十日内支付上海欣润环保设备有限公司自2015年8月1日至返还位于上海市浦东新区xx路xxx号厂房内的675平方米的仓库两间（办公室）、职工宿舍两间之日止的房屋使用费，按照12,500元/月标准计算。负有金钱给付义务的当事人，如未按原审判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,114元，减半收取计4,557元，由上海欣润环保设备有限公司负担1,979元，由上海合川机械制造有限公司负担2,578元。判决后，欣润公司不服，上诉于本院称：上诉人与被上诉人签订《合作协议》，从协议名称及约定的内容看，双方的基础关系是合作关系，只是在合作协议中明确了被上诉人使用上诉人的厂内车间的性质为租赁使用，故按租金计算被上诉人使用涉案房屋的成本。从双方的实际履行内容看，亦是合作关系，双方基于合作关系的结算应当在合作终止时进行。就涉案房屋的租赁属于双方合作协议的内容，在合作终止时，上诉人与被上诉人结算合作期间的租金、水电费的费用属于正常结算，且被上诉人在原审中陈述拒绝支付租金及水电费用的原因也是双方未就承揽关系费用进行结算，即被上诉人也认可双方应同时结算承揽费用及租金、水电费用等。退一步讲，上诉人与被上诉人在同一厂区内，之前双方关系尚属良好，以口头及电话方式催讨租金及相应的水电费也符合常理，最终因双方协商不成，故上诉人正式发函被上诉人要求其支付相应的费用及租金，上诉人已及时主张自己的权利，并不存在超过诉讼时效的问题。被上诉人实际使用了涉案房屋，产生的费用高达几十万元，被上诉人也明知其要承担该笔费用，如被上诉人不支付，则上诉人将遭受巨大损失，有违诚实信用及公平原则。就门卫费的问题，被上诉人的法定代表人也确认了每月700元的支付标准，故之后的门卫费也应按照该标准结算，被上诉人应按实支付相应的租金、水电费及门卫费，故欣润公司上诉请求维持原审判决第一、第二、第六项，撤销原审判决第三、第四、第五项，改判支持欣润公司原审中的全部诉讼请求。被上诉人合川公司辩称：不同意上诉人的上诉请求和上诉意见。原审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。经审理查明，原审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。上诉人与被上诉人就涉案房屋签订《合作协议》约定上诉人将涉案房屋交付被上诉人使用，由被上诉人支付租金，且约定了租金的支付期限，在实际履行过程中被上诉人也承担了部分水电费及门卫费，故双方就涉案房屋发生之法律关系，符合租赁合同关系的构成要件，上诉人与被上诉人就涉案房屋成就租赁合同关系，上诉人关于双方系合作关系而非租赁合同关系的抗辩意见，缺乏法律依据，本院不予采信。诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害之日起计算。延付或者拒付租金的，诉讼时效期间为一年。上诉人虽主张其曾口头或者电话方式向被上诉人催缴租金及水电费等费用，但其提供的证据并不足以证明其在相应的诉讼时效期间内催告被上诉人履行，被上诉人对此亦予以否认，故上诉人的该项主张，因缺乏证据证明，本院不予采信。原审法院对被上诉人应承担的租金、水电费之计算起点的认定，符合法律规定，本院予以维持。上诉人关于其诉讼请求中租金及水电费部分均未超过诉讼时效的主张，本院不予支持。就原审法院已认定的被上诉人应承担之租金及水电费的计算标准及计算数额，上诉人二审中予以确认，被上诉人亦未就此提出上诉，本院予以维持。就上诉人主张的门卫费。双方订立的《合作协议》对门卫费的负担并未作出约定，门卫保障亦非被上诉人单独享有，故该笔费用中由被上诉人承担的部分，应以被上诉人自认的范围为限，上诉人要求被上诉人承担25,200元门卫费的诉讼请求，缺乏证据证明，本院予以驳回。原审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持，上诉人的上诉请求，缺乏事实基础及法律依据，本院予以驳回。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币4,553元，由上诉人上海欣润环保设备有限公司负担。本判决为终审判决。
审 判 长 顾 依
代理审判员 蒋庆琨
代理审判员 娄 永
二〇一六年三月一日
书 记 员 许 晶
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……