安徽省阜阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）阜民二终字第00239号
上诉人（原审被告）：苗士勤（又名李士勤）。
委托代理人：郭卫锋，安徽坤慧律师事务所律师。
委托代理人：李玲，安徽坤慧律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：冷平珍。
被上诉人（原审原告）：苗维彬。
被上诉人（原审原告）：苗伟凯。
被上诉人（原审原告）：苗维春。
被上诉人（原审原告）：苗维娥。
被上诉人（原审原告）：苗侠。
被上诉人（原审原告）：苗利。
上述七被上诉人共同委托代理人：韩应征，安徽谈锋律师事务所律师。
上述七被上诉人共同委托代理人：李冲，安徽谈锋律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：张树珍。
上诉人苗士勤因与被上诉人冷平珍、苗维彬、苗伟凯、苗维春、苗维娥、苗侠、苗利及被上诉人张树珍买卖合同纠纷，不服安徽省阜南县人民法院（2014）南民二初字第00057号民事判决，向本院提起上诉。本院�理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人苗士勤及其委托代理人李玲、被上诉人张树珍、被上诉人冷平珍、苗利、苗侠、苗维娥及七被上诉人共同委托代理人韩应征到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原判认定：冷平珍与苗应夫系夫妻关系，苗应夫于1995年去世。苗维彬、苗伟凯、苗维春、苗维娥、苗侠、苗利是冷平珍与苗应夫的子女。苗应夫生前系阜南县酒厂职工，1993年房改时，苗应夫购得阜南县酒厂房屋一间，该房屋属苗应夫所有。2008年4月21日冷平珍与苗应夫大儿媳妇张树珍将位于阜南县酒厂苗应夫所有的房屋出卖给苗士勤。2012年酒厂家属院进行棚户区改造，苗士勤与阜南县国有土地上房屋征收与补偿管理办公室签订阜南县国有土地上房屋征收与补偿安置协议书。冷平珍、苗维彬、苗伟凯、苗维春、苗维娥、苗侠、苗利认为该房买卖行为侵犯了其合法权利，属于无效协议，为此诉讼至原审法院，请求依法确认苗士勤与张树珍于2008年4月21日签订的房屋买卖合同为无效协议。
原审法院经审理认为：涉案房屋属苗应夫所有，张树珍系苗应夫的儿媳妇，按照继承法的规定，苗应夫去世后，冷平珍、苗维彬、苗伟凯、苗维春、苗维娥、苗侠、苗利享有继承权，张树珍对于该房屋无继承权，张树珍无权处分苗应夫的财产与苗士勤签订房屋买卖合同，该合同签订后也未得到有处分权人的追认。张树珍与苗士勤签订房屋买卖合同的行为损害了冷平珍、苗维彬、苗伟凯、苗维春、苗维娥、苗侠、苗利的利益，属于无效的民事行为，该行为从行为开始起就没有法律约束力，张树珍与苗士勤签订房屋买卖合同应为无效合同。冷平珍、苗维彬、苗伟凯、苗维春、苗维娥、苗侠、苗利请求人民法院确认张树珍与苗士勤于2008年4月21日所签订的房屋买卖合同书为无效协议，予以支持。苗士勤与冷平珍、苗维彬、苗伟凯、苗维春、苗维娥、苗侠、苗利是亲属关系，同时也是阜南酒厂职工，应对涉案房屋非常了解，苗士勤无理由相信张树珍有代理权，又与无处分权的张树珍签订买卖合同，事后也未要求苗应夫的妻子、子女追认，构不成表见代理。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔�损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。本案中，张树珍与苗士勤转让的是不动产，应当进行登记，苗士勤没有将该房屋进行登记，不符合善意取得的条件。苗士勤主张张树珍出卖该案涉案房屋时，构成表见代理，苗士勤是善意取得，不予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款、第二款，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十二条第（二）项和《中华人民共和国继承法》第十条的规定，原审法院判决张树珍与苗士勤于2008年4月21日所签订的房屋买卖合同为无效协议。案件受理费80元，由张树珍与苗士勤各负担40元。
苗士勤不服原审判决向本院提起上诉称：一、诉争房屋未经产权登记，在性质上属于公房，分配给苗应夫使用，不能说明其为所有权人，也无其他证据证明苗应夫系诉争�屋所有权人，且上诉人是否存在继承权处于不确定状态，原判认定事实错误。二、本案不存在委托代理关系，且未经被代理人追认仅产生对被代理人不发生法律效力的法律后果，与合同无效具有明显区别。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项规定恶意串通损害第三人利益的合同无效，本案没有证据证明张树珍与苗士勤存在恶意串通情形。原判引用第四十八条、第五十二条第（二）项作出判决属适用法律错误。请求改判驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人冷平珍、苗维彬、苗伟凯、苗维春、苗维娥、苗侠、苗利共同答辩称：诉争房屋作为公房已经有权机关评估后出售给苗应夫且办理了登记，苗士勤称未经登记与事实不符。七被上诉人没有明确放弃继承权的情况下享有诉权。原审判决正确，请求维持。
被上诉人张树珍没有发表答辩意见。
本院二审审�期间，上诉人苗士勤提交证人书面证明5份，并申请了证人谷XX出庭作证。证人谷XX出庭证明其是阜南县酒厂老职工，居住在诉争苗应夫房屋的旁边，诉争房屋倒掉之后，是苗应夫的大儿媳和二儿媳把房子重建出租，后又出售。被上诉人冷平珍、苗维彬、苗伟凯、苗维春、苗维娥、苗侠、苗利共同质证认为房子只是进行了维修并未倒掉。出具书面证明的5证人分别为张树珍和冷平珍村中邻居、苗应夫原所在酒厂同事、张树珍与苗士勤共同亲戚、诉争房屋原承租人、房屋买卖在场人等，共同证明原房屋倒后重建、出租、出售的事实，及冷平珍一家对房屋出售知晓的事实。被上诉人冷平珍、苗维彬、苗伟凯、苗维春、苗维娥、苗侠、苗利共同质证认为证人没有出庭，不能做证据使用。本院认为，证人没有合法理由没有到庭，其证言不应采信，出庭证人谷凤舞的证言与本案争议事实没有关联，对其证明力不予认定。综合一二审审理情况，对原判查明的事实本院予以确认。
本院认为：苗应夫为涉案房屋所有权人有原审证据阜南县公房出售价格评估单及阜南县房地产管理局证明在卷佐证，应予认定。冷平珍、苗维彬、苗伟凯、苗维春、苗维娥、苗侠、苗利作为苗应夫的法定继承人，有权提起本案诉讼。没有证据证明张树珍与苗士勤在本案房屋买卖协议签订时存在恶意串通行为，本案争议焦点在于无权处分人所签房屋买卖合同是否有效。2012年7月1日起施行的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故对冷平珍、苗维彬、苗伟凯、苗维春、苗维娥、苗侠、苗利主张确认本案买卖合同无效本院不�支持。双方因房屋买卖产生的争议可依据上述解释第三条第二款及《中华人民共和国物权法》第一百零六条等法律的规定另行解决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
一、撤销安徽省阜南县人民法院（2014）南民二初字第00057号民事判决；
二、驳回冷平珍、苗维彬、苗伟凯、苗维春、苗维娥、苗侠、苗利要求确认合同无效的诉讼请求。
二审案件受理费80元，由被上诉人冷平珍、苗维彬、苗伟凯、苗维春、苗维娥、苗侠、苗利负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 玉 峰
代理审判员 王 韩 利
代理审判员 邵 静 怡
二〇一四年十一月二十六日
书 记 员 程畅（代）
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审�，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。