广西壮族自治区南宁市江南区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）江民一初字第339号
原告张安明。
委托代理人周沛俭，南宁市江南法律服务所法律工作者。
被告黄瑞深。
被告刘天带。
被告黄丹丹。
三被告共同委托代理人韦松明，广西横原律师事务所律师。
第三人黄艺。
第三人黄瑞发。
第三人共同委托代理人黄媛。
原告张安明诉被告黄瑞深、刘天带、黄丹丹，第三人黄艺、黄瑞发合同纠纷一案，本院2015年2月4日受理后，张安明于2015年3月2日向本院提出申请追加黄瑞发作为第三人参加诉讼，本院予以准许，后依法组成合议庭，于2015年4月14日公开开庭进行了审理。原告张安明及其共同委托代理人周沛俭，被告黄瑞深、刘天带、黄丹丹及其共同委托代理人韦松明，第三人黄艺、黄瑞发及其共同委托代理人黄媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张安明诉称：原告与被告黄瑞深、刘天带原系女婿与岳父母关系。2011年8月14日，经双方充分协商同意，以三被告为甲方，原告与第三人黄艺为乙方，双方签订了一份《合作建房合同书》，由三被告提供其具有使用权的位于南宁市江南区亭子乡良种的住宅地（地号050××）约80平方米，由乙方投资兴建一栋7层半高的住宅楼。该宅地已取得南宁市土地管理局颁发的《集体土地建设用地使用证》。合同第二条约定：建好的房屋由乙方全部用于出租，租金全部归乙方（原告），乙方收回建房所须成本后，整栋房子的产权由甲乙双方各占一半。合同同时约定了其它有关事项。合同签订后，原告即按约定履行出资义务，建房时间是2011年3月2日（农历一月二十八日）。原告出资建至第7层封顶后，被告要求自己出资加建第8层，故直至2012年9月3日才建成。原告所建7层楼房共计312229.5元，自2012年10月份起原告开始收取租金，逐步回收成本，每月租金约5000元左右，至2014年6月30日止，原告收取租金共计10万元左右。但自2014年7月1日起，由于原告与妻子黄艺协议离婚后，被告即不给原告收取租金，在未经原告同意的情况下，被告强行擅自收取，并提出各种不合理的要求，其行为违反双方签订的合同约定，双方发生纠纷，矛盾无法解决。原告认为，建房合同书是的真实意思表示，原告已按合同履行了全部义务。现被告违反合同的约定，不准原告收取租金收回投资，否定合同有效。请求法院判令：1、请求确认双方签订的《合作建房合同》为有效合同；2、由原告继续收取讼争房屋第1-7层楼房租金，直至收回原告尚未收回的投资212229.5元时止；3、三被告承担全部诉讼费。
原告张安明提交的证据有：1、合作建房合同书，证明原告投资兴建七层半楼房，出租收回成本后，产权各占一半，系双方的真实意思表示。2、第三人黄艺制作的建房出资原始记录，证明原告共出资312229.5元，建成七层楼房，全部履行合同义务。该笔款项来源是原告的91万征地补偿款；3、离婚协议书，证明原告与第三人黄艺协议离婚，投资兴建的楼房应得产权份额归原告；4、土地登记卡，证明合作建房用地具有合法手续；宗地面积150.1平方米，使用面积也是150.1平方米；集体土地使用证系黄瑞发黄瑞深按份共有，各占一半80多平方米是黄瑞深的份额；同一宗地两本使用证；证明建房用地是具有合法手续的。
三被告辩称：原告的第一个诉讼请求和第二个诉讼请求是两个不同的法律关系，请原告确认是以确认合同有效来诉请还是以收取租金起诉。合作建设合同书是违法的无效合同，宗地不是国有土地，所以原告不应该继续收取第1-7层的租金。因原告的诉讼请求违反国家法律规定，请求法院驳回原告的诉讼请求。原告总投资有312229.58元，但是原告已经拿走了十万元。还有212229.58元需要处理，原告出资款是与第三人黄艺的夫妻共同财产，被告主张返还给原告和第三人黄艺各一半，该房每月收取租金5000元，被告每月返还原告及第三人2500元，直至收取212229.58元。
三被告提交的证据有：集体土地建设用地使用证（编号80××），证明在原、被告及第三人黄艺签订合同的时候没有得到合同中涉及宗地共有人黄瑞发的同意，事后也没有得到追认。
第三人黄艺辩称：合作建设合同书是违法的无效合同。第三人主张被告返还其投资款212229.58元，从每月租金扣取2500元，直至还清212229.58元一半为止。
第三人黄艺未提交有证据。
第三人黄瑞发辩称：合作建设合同书是违法的无效合同。
第三人黄瑞发提交的证据有：集体土地建设用地使用证（编号80××），证明合同涉及宗地为被告黄瑞深与第三人黄瑞发共同共有。
根据原告的起诉、三被告的答辩及第三人的意见，归纳本案争议焦点为：1、双方当事人所签订的合作建房合同书是否合法有效？2、原告诉请继续收取1-7层的房屋租金直至收回原告尚未收回的投资212229.5元是否合法有据？
经审理查明：2011年8月14日，原告张安明、第三人黄艺作为乙方（投资人），被告黄瑞深、刘天带、黄丹丹作为甲方（提供宅基地人），双方签订一份《合作建房合同书》，约定：甲方提供位于南宁市亭子乡良种场的住宅居地（地号：050××）约80平方米，由乙方投资兴建一栋七层半高的住宅楼。建好的房屋由乙方全部用于出租，租金全部归乙方，乙方收回建房所须的成本后，整栋房子的产权由甲乙双方各占一半，租金收入每月由两姐妹均分，甲、乙双方不得悔约等相关事项。
原告张安明、第三人黄艺共投资312229.5元用于兴建该楼房。房屋建成后，原告已收取房屋租金10万元。2014年2月24日。原告张安明与第三人黄艺协议离婚，《离婚协议书》约定：……离婚夫妻共同财产归男方所有，包括由男方在南宁市江南区淡村四组×号（地号：B05××）投资兴建一栋六层高的住宅楼和位于南宁市江南区亭子乡良种场的住宅居地（地号：050××）投资兴建一栋七层半高的住宅楼……。
另查，坐落于南宁市亭子乡良种场宗地（宗地号050××），土地使用者为黄瑞发、黄瑞深，宗地权属性质为集体使用权，用途为农村宅基地，使用权类型为批准拨用宅基地，宅基地面积150.1平方米。黄瑞发、黄瑞深分别持有南宁集建（1992）字第802××号集体土地建设用地证和南宁集建（1992）字第802××号集体土地建设用地证。黄瑞深与刘天带系夫妻关系，黄丹丹、黄艺系黄瑞深与刘天带的女儿。原告张安明不是被告黄瑞深所在集体经济组织成员。
上述事实，有原、被告及第三人提交的证据及各方当事人当庭陈述予以佐证。
本院认为：关于合同的效力。原告张安明、第三人黄艺与被告黄瑞深、刘天带、黄丹丹签订的《合作建房协议》涉及在农民宅基地上合作建房用于出租，并对出租收回成本后房屋的权属进行分配，实质上涉及宅基地使用权的转让。首先，依据我国法律及政策规定，农村宅基地属于农民集体所有，宅基地使用权的主体是特定的农村村民，农村集体所有土地的使用权依法不得向该集体经济组织以外的成员转让，原告张安明与被告黄瑞深属于不同的集体经济组织的成员，且无证据证明被告黄瑞深所在集体经济组织明确表示同意出让该宅基地使用权，双方签订的协议违反我国法律政策的强制性规定；其次，双方均未提交证据证明房屋已按规定办理合法报建手续；再次，涉诉房屋的土地使用者为黄瑞深与黄瑞发，黄瑞深与黄瑞发否认该宅基地使用权已经分割，宅基地使用权的转让未取得另一共有人黄瑞发的同意，应为无权处分行为，另一共有人黄瑞发事后也不予追认，综上，《合作建房协议》应属于无效合同。
根据法释（2001）33号《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款：“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。”之规定，本院经审理后认为原告张安明、第三人黄艺与被告黄瑞深、刘天带、黄丹丹签订的《合作建房协议》应属于无效合同，依法对原告进行释明，告知原告可以变更诉讼请求。原告在本院限定的期限内，向法院表示其坚持认为《合作建房协议》为有效合同，不变更诉讼请求，本院据实认定合同的效力，并对当事人主张的投资款予以处理，如因本合同无效使双方当事人受到损失，当事人可另案进行主张。
无效合同自始没有法律约束力，当事人依据无效合同取得的财产应当返还对方。原告张安明和第三人黄艺尚未收回的房屋投资款212229.5元，三被告应予以返还。因该房屋投资款系原告张安明和第三人黄艺夫妻关系存续期间所投入，应属于其夫妻共同财产，离婚后原告张安明、第三人黄艺各享有该投资款的一半份额，虽然两人在离婚协议书中对涉案房屋进行了分配，但两人对涉案房屋的分割条款因涉及处分他人的财产而归于无效，且对涉案房屋的分配也不等同于对投资款进行分配，故对原告提出其与第三人在离婚时已就房屋投资款进行分割的主张，本院不予采信。则被告黄瑞深、刘天带、黄丹丹返还原告张安明106114.7元、第三人黄艺106114.7元。原告张安明、第三人黄艺主张通过收取涉诉房屋租金的方式回收投资款，三被告亦表示同意通过此方式还款，双方当事人可于案外自行协商还款的方式，本院不予干涉。
综上，依据《中华人民共和国民法通则》第五十八条，《中华人民共和国合同法》第五十二、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，判决如下：
一、原告张安明、第三人黄艺与被告黄瑞深、刘天带、黄丹丹签订的《合作建房协议》为无效合同；
二、被告黄瑞深、刘天带、黄丹丹返还原告张安明106114.7元、第三人黄艺106114.7元。
案件受理费4483元，由被告黄瑞深、刘天带、黄丹丹负担。
上述付款义务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费4483元，汇款：待结算财政款项中院诉讼费专户；开户行：中国农业银行南宁市竹溪支行（网银转账请点选“中国农业银行古城支行”，再在备注栏里注明“竹溪支行”）；账号：20×××17。逾期不交又不提出缓交、减交和免交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李姗姗
人民陪审员 蒙德荣
人民陪审员 杜 宪
二〇一五年十月八日
书 记 员 刘露聪
附相关法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第五十八条下列民事行为无效：
（一）无民事行为能力人实施的；
（二）限制民事行为能力人依法不能独立实施的；
（三）一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；
（四）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；
（五）违反法律或者社会公共利益的；
（六）经济合同违反国家指令性计划的；
（七）以合法形式掩盖非法目的的。
无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。
第六十一条民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
双方恶意串通，实施民事行为损害国家的、集体的或者第三人的利益的，应当追缴双方取得的财产，收归国家、集体所有或者返还第三人。
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国土地管理法》
第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。