吉林市船营区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）船民一初字第344号
原告：尚泓锦，男，汉族，住吉林市船营区。
被告：孙立彬，男，满族，住吉林市船营区。
被告：唐亚文，女，汉族，住吉林市船营区。
共同委托代理人：张昆，男，汉族，吉林市汇春法律服务所法律工作者，住吉林市昌邑区。
原告尚泓锦与被告孙立彬、唐亚文房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告尚泓锦、被告孙立彬及其委托代理人张昆，被告唐亚文的委托代理人张昆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告尚泓锦诉称：2009年5月24日，原告作为乙方与两被告作为甲方签订以租代购协议，约定甲方将其所有的位于吉林市北京路永吉小区、住宅157㎡房屋租赁给乙方开设美容院，租赁期20年，租期自2009年5月24日至2029年12月1日，并由乙方一次性向甲方支付3年房屋租金共计60万元（甲方给乙方6个月装修时间，3年租金起止之间为2009年12月1日至2012年11月30日止）。同时约定：若乙方将其余17年（2012年12月1日至2029年12月1日）的房屋租金在2012年12月1日以前，向甲方全额一次性支付385万元整，则甲方无条件将租赁房屋出售给乙方，届时乙方已支付的60万元房屋租金转为购房款。合同约定时间将至，原告多方联系被告欲履行合同，但被告以各种理由推脱，致使合同无法履行。无奈，原告起诉，请求法院确认双方签订合同真实有效，该案已经生效。现原告就该合同内容，诉至法院，请求法院判令：1、被告履行《房屋租赁协议》第5、6条内容，协助原告办理房屋买卖交易手续；2、本案诉讼费用由被告承担。
被告孙立彬、唐亚文辩称：一、原、被告房屋租赁合同中的买卖部分没有成就，没有生效；二、原告请求确认合同有效的判决，虽然生效，但对原告履行合同的请求予以驳回，该判决书中已经释明该房屋存在抵押权，原告可以待抵押权灭失后予以主张，根据法律规定，原告请求应予驳回；三、原、被告之间为房屋租赁关系，并非房屋买卖关系。因此，原告所诉的诉请没有法律依据。
原告尚泓锦针对自己的诉讼主张，向本院提供如下证据：
1、原告身份证复印件一份，两名被告的身份证复印件各一份，两名被告户籍证明信各一份，证明原、被告的主体身份；
2、2009年5月24日房屋租赁协议复印件一份、2009年5月24日房屋租赁补充协议一份、收条一份、2011年5月21日补充购房协议一份，证明原告与两名被告签订了以租代购协议，原告缴纳了三年租金，同时被告要求原告先予支付购房款20万元；
3、吉林银行归还贷款回单复印件一份，证明原告替被告孙立彬偿还了3号网点的剩余贷款；
4、中国建设银行个人贷款还款凭证复印件五张，证明原告替登记在孙立彬名下的住宅偿还了全部贷款；
5、吉林银行归还贷款回单复印件二份，证明原告将登记在唐亚文名下的四号网点的贷款全部还清；
6、2014年5月6日协议书复印件一份，证明原告已经履行交付全部购房款义务；
7、（2013）吉中民一终字第1042号民事判决书复印件一份，证明吉林省中级人民法院终审认定原、被告签订房屋租赁补充协议中关于房屋买卖合同的内容有效；
被告孙立彬、唐亚文对上述证据的质证意见为：对证据1，无异议；对证据2的真实性无异议，证明不了原告所要证明的问题，只能证明双方签订了以租代购形式的协议，按照协议约定应予2012年12月1日之前履行要约的承诺，上次庭审答辩被告不认可出卖行为；对证据3-5的真实性无异议，但认为与支付给被告购房款无关；对6证据有异议，认为剩余房款为731650元。原告还差21650元购房款没有支付；对证据7无异议。
被告孙立彬、唐亚文针对自己的抗辩主张，向本院提供（2013）吉中民一终字第1042号民事判决书复印件一份，证明吉林市中级人民法院已经将原告的诉讼请求驳回。
原告尚泓锦对被告孙立彬、唐亚文提供证据的质证意见为：对真实性无异议，对证明问题有异议，吉林市中级人民法院已经认定双方签订协议有效。
针对各方当事人提供的证据，本院综合分析评判如下：
对原告尚泓锦提供的证据1、7，因被告孙立彬、唐亚文无异议，本院予以采信；证据2、3、4、5、6，真实性本院予以确认。对被告孙立彬、唐亚文提供证据，本院对真实性予以确认。
通过原、被告及第三人诉辩、举证、质证，本院确认如下事实：
尚泓锦与孙立彬、唐亚文就本案争议房屋曾于2012年12月起诉本院，本院于2013年11月9日作出（2012）船民一初字第1147号民事判决书。尚泓锦不服该判决，上诉于吉林市中级人民法院，吉林市中级人民法院于2014年3月19日作出（2013）吉中民一终字第1042号民事判决，该判决认定如下事实：2009年5月24日，孙立彬、唐亚文作为甲方（出租方）与尚泓锦作为乙方（承租方）签订《房屋租赁协议》一份，约定将甲方所有的位于吉林市船营区网点、建筑面积为351㎡和4号网点、建筑面积为321㎡及3层住宅、建筑面积157㎡房屋租赁给乙方开设美容院，租期自2009年5月24日至2029年12月1日。同时协议第四条约定：“本协议生效之日起乙方一次性向甲方支付三年房屋租金（2009年12月1日-2012年11月30日）合计陆拾万元（小写：6000，000.00）”；第五条约定：“若乙方将其余17年（2012年12月1日至2029年12月1日）的房屋租金在2012年12月1日以前，向甲方全额一次性支付385万元整，则甲方同意将租赁房屋出售给乙方，届时本协议生效之日乙方已支付的60万元房屋租金转为乙方购房款”；第六条约定“若乙方履行《房屋租赁协议》第四条、第五条完毕，则双方签订房屋购销合同，依法履行房屋交易手续。”
同日甲乙双方又签订《房屋租赁补充协议》一份，双方约定，甲、乙双方自愿协商一致，同意就2009年5月24日《房屋租赁协议》（以下简称协议）补充如下内容：一、甲、乙双方同意履行《协议》第四条、第五条的约定；二、“若乙方在2012年12月1日以前，履行《协议》第四条、第五条完毕，向甲方支付385万元，由甲方承诺无条件将《协议》租赁的房屋出售给乙方，在甲方收到购房款六十日内依法履行房屋交易手续”。
2010年12月21日，吉林银行股份有限公司吉林汇通支行与孙立彬签订《个人循环贷款额度协议》、《个人借款合同》，约定由吉林汇通支行向孙立彬提供180万元贷款，唐亚文在借款人配偶处签字，该款项于2011年1月7日吉林汇通支行支付给孙立彬。同日唐亚文与吉林汇通支行签订《房地产抵押合同》，约定将唐亚文所有的坐落于吉林市船营区北京路永吉小区A号楼西4号网点房屋及土地使用权为上述贷款提供抵押担保，上述款项的借款期限及抵押期限均为2010年12月21日至2013年12月20日止，上述房屋及土地均办理了他项权登记，房屋抵押登记时间为2010年12月22日，土地抵押登记时间为2010年12月23日。同日唐亚文与吉林汇通支行签订《声明书》，承诺上述抵押物不存在部分出租或全部出租的情况。
2012年7月6日，吉林银行股份有限公司吉林江北支行与唐亚文签订《个人借款合同》、《个人循环贷款额度协议》，约定吉林江北支行向唐亚文发放个人最高额抵押循环借款，额度为200万元，期限自2012年7月6日至2015年7月5日，由孙立彬提供最高额抵押担保，孙立彬在借款人配偶处签字。2012年7月6日、9月10日，吉林江北支行与唐亚文签订《个人循环贷款借款合同》2份，吉林江北支行分别贷款50万元、100万元给唐亚文，并于2012年8月8日、2012年9月11日发放了该借款。2012年7月6日，吉林江北支行与孙立彬签订《个人循环贷款最高额抵押合同》，约定将孙立彬所有的坐落于吉林市船营区北京路永吉小区A号楼西3号网点房屋及土地使用权为上述贷款提供抵押担保，期限为2012年7月6日至2015年7月5日止，上述房屋及土地均办理了他项权登记，房屋抵押登记时间为2012年7月9日，土地抵押登记时间为2012年7月25日。
中国建设银行股份有限公司吉林市铁路支行与孙立彬签订《个人住房借款合同》，2002年4月27日建行吉林市铁路支行向孙立彬发放了个人贷款30万元，孙立彬将永吉小区A楼5单元3层36号（建筑面积157平方米）房屋作为抵押物进行抵押，并于2002年2月4日在吉林市房地产交易中心进行了房地产抵押（按揭）登记备案（抵押期限自2002年2月4日至2020年2月4日）。
另本院查明：2009年5月23日孙立彬收到三年房屋租金60万元。2011年5月21日孙立彬作为甲方与于萍（尚泓锦的妻子）作为乙方签订补充购房协议，载明：“因甲方急需用钱，提前支取名媛皇宫美容院以租代购房款20万元，余下购房款按原协议日期付清”。2014年4月9日尚泓锦替孙立彬偿还上述贷款本金1273616.45元、利息57508.53元，本利合计1331124.98元。孙立彬与吉林银行股份有限公司吉林汇通支行所有贷款本利全部结清。2014年4月22日尚泓锦替唐亚文偿还上述贷款本金1500000元、利息350元，本利合计1500350元。唐亚文与吉林银行股份有限公司吉林江北支行所有贷款本利全部结清。2014年4月3日尚泓锦替孙立彬偿还上述贷款本利合计136876.95元，孙立彬与中国建设银行股份有限公司吉林市铁路支行所有贷款本利全部结清。
再查明：2014年5月6日诉讼中，孙立彬、唐亚文作为甲方与尚泓锦作为乙方签订协议书，载明：“为履行孙立彬、唐亚文和尚泓锦于2009年5月24日签订的以租待购合同，乙方替甲方偿还其债务，分别在1、建设银行孙立彬（北京路永吉A楼5-36，面积157平）商品房归还贷款136876.95元；2、在吉林银行江北支行归还唐亚文（北京路网点，面积321平）贷款1500350元；3、在吉林银行汇通支行归还孙立彬（北京路网点、面积351平）贷款1331124.98元，乙方已经替甲方清偿。另外2009年5月23日支付三年租金60万元转为购房款，2011年5月21日提前支付以租代购房款20万元，购房款剩余71万元，今日一次性付给甲方，至此甲乙双方全部购房款履行完毕。2014年12月30日尚泓锦向唐亚文支付25000元购房款，至此，尚泓锦向孙立彬、唐亚文共支付购房款4503351.93元。
本院认为：2009年5月24日，孙立彬、唐亚文与尚泓锦签订的《房屋租赁协议》中第5、6条及《房屋租赁补充协议》中关于房屋买卖内容有效条款已被吉林市中级人民法院生效法律文书予以确认。现诉争房产存在抵押，因尚泓锦提前代为清偿，故抵押权消灭，上述协议中关于房屋买卖条款具备履行条件，且尚泓锦已支付全部购房款（4503000元），故尚泓锦主张履行房屋买卖合同的主张，本院予以支持，孙立彬、唐亚文应当协助尚泓锦办理房屋抵押权注销登记手续及产权交易手续。关于买卖房屋交易费用，根据《房屋租赁补充协议》的约定双方各自承担50%。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条之规定，判决如下：
1??被告孙立彬、唐亚文于本判决生效后十日内协助原告尚
泓锦办理位于吉林市船营区网点、建筑面积为321平方米房屋过户登记手续；
二、被告孙立彬、唐亚文于本判决生效后十日内协助原告尚
泓锦办理位于吉林市船营区北京路永吉小区网点、建筑面积为351平方米房屋过户登记手续；
三、合同编号5892买受人为孙立彬的商品房买卖合同项下的权利由原告尚泓锦享有。
案件受理费42824元（原告尚泓锦已交纳）由被告孙立彬、唐亚文负担，于本判决生效之日起十日内径行给付原告尚泓锦
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。
审 判 长 李建华
人民陪审员 李淑杰
人民陪审员 高 峰
二〇一五年一月九日
代理书记员 张笑男