贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2016）黔0502民初80号原告李秀敏，女，汉族，生于1961年8月9日。委托代理人蔡芝新（特别授权代理），贵州胜腾律师事务所律师。被告贵州金源达房地产开发有限公司。法定代表人周驰，系该公司总经理。委托代理人周振国（一般授权代理），贵州衡瑞律师事务所律师。第三人贵州毕节农村商业银行股份有限公司。法定代表人陈笑宏，该公司董事长。委托代理人赵新春（一般授权代理），贵州本芳（黔西）律师事务所律师。原告李秀敏诉被告贵州金源达房地产开发有限公司、第三人贵州毕节农村商业银行股份有限公司（以下称贵州毕节农商行）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月4日立案受理后，依法适用简易程序由审判员吴运成独任审判。2016年2月16日，被告贵州金源达房地产开发有限公司依法申请追加第三人贵州毕节农村商业银行股份有限公司参加本案诉讼。案件审理过程中，因本案案情复杂，不宜适用简易程序继续审理，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十三条之规定，本院于2016年3月31日裁定转为普通程序进行审理。2016年5月8日，本院依法适用普通程序公开开庭审理了本案，原告李秀敏之委托代理人蔡芝新，被告贵州金源达房地产开发有限公司之委托代理人周振华、第三人贵州毕节农村商业银行股份有限公司之委托代理人赵新春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李秀敏诉称，原、被告于2012年3月21日签订了《商品房买卖合同》(以下简称合同，合同复印件附后），合同总价455346.00元，原告己付清。合同规定出卖人应当在2013年5月12日前向买受人交付该商品房。合同第十三条规定了逾期交房的违约责任：逾期在90日之内，出卖人按日计算向买受人支付己交房屋价款万分之零点五的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金。逾期超过90日，出卖人按日计算向买受人支付全部己付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金。被告2013年12月27日书面通知原告于2013年12月30日前办理交房手续。凭此证明被告违约交房期共计229天。1.日万分之零点五违约金时间90天，455346元×0.00005/天=22.77元/天，90天×22.77元/天=2049.30元。2.日万分之一违约金时间139天，455346元×0.0001/天=45.53元/天，139天×45.53元/天=6328.67元。前两项共计人民币8377.97元。被告应如数支付原告。现由于被告拒不支付，原告根据合同规定向本院提起诉讼，要求依法判决被告贵州金源达房地产开发有限公司支付原告违约金8377.97元，并承担本案的案件受理费。原告为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：1.原告李秀敏身份证复印件。用以证明原告的诉讼主体适格。被告及第三人质证意见是：无异议。本院予以采信。2.商品房买卖合同复印件。用以证明原告李秀敏在被告处购买房屋以及被告违约情况。被告的质证意见是：对三性无异议，但达不到原告的证明目的，在合同的第十条可以看出原告同样要承担逾期付款的违约责任。第三人质证意见：对三性无异议，证明了第三人不是争议的商品房买卖合同相对人，根据合同相对性，第三人在本案中既不享有权利也不承担义务。经审查，该商品房买卖合同约定的付款方式及付款期限为：应于合同签订之日向出卖人交付首期房款255346元，余款200000元以公积金贷款支付。逾期付款违约责任为：买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1)和（2)不作累加）⑴逾期在90日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.5违约金，并于实际支付应付款之日起90日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日（该日期应当与第（1）项中的日期相同），买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，并于实际支付之日起90日内向出卖人支付违约金。约定的交房时间为2013年5月12日，逾期交房违约责任为：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1)和（2)不作累加）：(1)逾期在90日之内（该时限应当不小于第十条第1(1)项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第1(1)项中的比率），并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金，合同继续履行。(2)逾期超过90日（该日期应当与本条第1(1)项中的日期相同），买受人有权退房。但若买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款项的万分之1(该比率应当不小于本条第1（1)项中的比率）的违约金。商品房买卖合同符合证据三性，本院予以采信。被告贵州金源达房地产开发有限公司辩称，答辩人依法申请追加贵州毕节农村商业银行份有限公司(原毕节市农村信用合作联社）为本案的第三人参加诉讼。答辩人提出以下七点答辩意见：第一、涉案房屋《团购房屋协议书》、《团购房屋补充协议》的签订，是笫三人与答辩人在协商一致的前提下签订，第三人为了原告的利益，即低于市场价格购买答辩人开发修建的商品房。该协议书及补充协议的签订，若是没有原告向第三人的申请及委托，第三人是不可能与答辩人签订的，答辩人更不可能以1890元的低价将涉案房屋出售给原告。《团购房屋补充协议》第五条约定：在答辩人办理商品房屋预售许可证后，原告及第三人在一个月内办理完毕涉案房屋的个人住房按揭贷款。因此，原告应当受该条的约束，况且，原告以团购房屋的名义向答辩人购买的商品房，原告已经从中受益10万元以上，而答辩人为此却损失巨大。第二、答辩人于2011年8月25日，办理了《商品房屋预售许可证》，原告及第三人就应当依约定在2011年9月25日前办理完毕涉案房屋的个人住房按揭贷款。在答辩人向第三人两次发函催告下，第三人才分批向答辩人提交了团购人员的名单。原告于2012年5月15日，才办理完毕涉案房屋个人住房按揭贷款，原告迟延履行合同义务230天。第三、答辩人为什么与原告约定在2013年5月12日前将涉案房屋交付给原告，是答辩人履行合同约定的义务，即《团购房屋补充协议》第四条约定的房屋交付时间。第四、在合同履行期间，每年中考、高考7天，为了不影响考试，涉案房屋的修建必须停工；在合同履行期间的2011年至2013年，出现了大暴雨、凝冻、降雪等人力不可抗拒的天气天数共计234天，这一因素，严重影响了答辩人的交房时间。第五、在第三人向答辩人提交的团购房屋人员名单中，答辩人要求购房者必须是第三人的员工，但答辩人无法审查原告是不是第三人的员工。既然原告提起诉讼，答辩人要求原告及第三人提供证据加以证明，证明原告是第三人的员工。否则，原告无权以低于市场价格购买答辩人开发修建的商品房，更加无权提起诉讼。第六、答辩人依约定以低于市场价格，将涉案房屋出售给原告，履行了合同义务，原告却没有依《团购房屋补充协议》第五条的约定，在2011年9月25日前，办理完毕涉案房屋的个人住房按揭贷款的合同义务。权利义务具有对等性，原告不可能只享受合同权利，而不履行合同义务。根据《合同法》第一百二十条的规定，原告迟延履行合同义务，己经构成了违约，依法应当承担违约责任。因此，答辩人恳请合议庭充分考虑答辩人迟延交房的天数以及答辩人迟延交房存在不可抗力的因素，结合原告迟延履行合同的天数及原告购买的团购房屋己经受益10万元以上的客观事实，答辩人主张与原告的违约责任与天数相互抵销。第七、答辩人与原告约定的涉案房屋交付时间为2013年5月12日，即合同的履行期限为2013年5月12日。那么，根据《民法通则》第一百三十五条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条的规定，原告应当依法在两年内行使诉讼权利，即2015年5月12日前向人民法院提起诉讼，而原告在2015年12月21日才向人民法院提起诉讼，己经超出了保护民事权利的诉讼时效期间。况且，原告在行使诉讼时效权利期间，不存在任何中断、中止、延长等情形。因此，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。被告为反驳原告的诉讼请求，向本院提交如下证据：1.营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证、法定代表人身份证明书。用以证明被告的基本身份信息及诉讼主体适格。原告及第三人质证意见是：无异议。经审查，该组证据符合证据的三性，本院予以采信。2.团购房屋协议书、团购房屋补充协议。用以证明：（1）第三人为了让原告低于市场价格购买被告开发修建的商品房，也即是原告向第三人提交申请及委托的前提下，第三人才与被告协商一致，签订了《团购房屋协议书》及《团购房屋补充协议》，原告才有资格以1890元的低价购买被告开发修建的商品房。原告及第三人均应当受《团购房屋补充协议》第五条的约束：即“乙方按规定办理了房屋预售许可证后，甲方在1个月内办理完毕本项目的团购人员个人住房按揭贷款。（2）《团购房屋补充协议》第四条：被告交房时间为补充协议签订后的1年内，即2013年5月12日。被告受该条约定的约束，履行合同义务，与原告约定交房时间为2013年5月12日一致。原告的质证意见是：对该组证据的真实性无异议，但对证明目的有异议。签订团购房屋协议书以及补充协议的时候并无在建的商品房，被告违反了建设部《商品房销售管理办法》第三条第二款规定。第三人的质证意见是：对真实性无异议，但是达不到被告的证明目的，该协议仅仅是房屋出售的促销活动。经审查，2009年10月26日，毕节市农村信用合作联社（即本案第三人贵州毕节农村商业银行股份有限公司的前身）与被告贵州金源达房地产开发有限公司签订《团购房屋协议书》，协议约定，第三人向被告团购400套房屋，单价为1800元/平方米，协议签订后，每户预交30%的定金给被告，被告负责在签订协议后的三年内交房，亦即在2012年10月26日前交房。2010年5月3日，第三人与被告签订《团购房屋补充协议》，将团购房屋的数量由400套变更为350套，价格由1800元/平方米变更为1890元/平方米，交房时间变更为补充协议签订后，第三人从原告缴纳的30%首付款中拨付1000万给被告使用起，被告在三年内交房。被告按规定办理房屋预售许可证以后，第三人在一个月内办理完毕本项目的团购人员个人住房按揭贷款。该《团购房屋协议书》、《团购房屋补充协议》符合证据的三性，本院予以采信。3.商品房预售许可证、关于团购房屋办理个人住房按揭贷款的告知函、关于团购房屋的函、团购人员名单。用以证明：被告于2011年8月25日，办理了《商品房屋预售许可证》，原告及第三人就应当依约定于2011年9月25日前，办理完毕本项目的团购人员个人住房按揭贷款，但原告及第三人却迟延履行该合同义务。在被告三次告知下，第三人才向被告分批提供了团购人员名单，从第三人职工宿舍管理委员会提交的名单可知提供团购人员名单的时间为2011年12月2日，说明被告在办理了《商品房屋预售许可证》后及时履行了告知义务。原告质证意见是：告知函原告都不知情，在告知函中没有提到原告，原告也没有签收过告知函。商品房预售许可证真实性有异议。对团购人员名单并不知情。第三人质证意见：商品房预售许可证无异议，但是告知书和函不知情，故不发表质证意见。团购名单真实性无异议，但是达不到被告的证明目的，被告方的证明目的主要是被告是否向原告发出告知书和函，而告知书和函第三人并未收到也不知情。从该团购名单看，第三人向被告提供的是联社按揭贷款名单，但是事实上原被告双方并未与第三人开展有贷款合作，而是向中国农业银行办理按揭贷款。经审查，根据被告与第三人签订的团购房屋补充协议约定，被告应于办理涉案团购房屋预售许可证后30日内通知第三人办理团购房屋的个人住房按揭贷款，亦即在2011年9月25日之前被告应当通知第三人办理个人住房按揭贷款。虽然被告提供了两份关于办理团购房屋个人住房按揭贷款的通知（2011年9月1日和同年9月26日制作）和关于团购房屋的函（2011年11月28日）用以证明其已经向第三人履行通知的义务，但是第三人或原告对此予以否认，然结合第三人提交给被告的毕节市联社职工在联社按揭贷款名单以及住房公积金贷款人员名单，可以推定被告已经履行告知第三人为团购房屋办理个人住房按揭贷款的义务。至于被告告知第三人的时间是不是通知书及函上载明的时间，因被告未提供送达的相关证据予以证明，故被告提供的通知书及函上载明的时间，不能作为认定被告是在2011年9月1日、2011年9月26日、2011年11月28日履行告知义务，但结合第三人提交的第二期办理住房公积金贷款人员名单上标注的2011年12月2日，可以推定，在2011年12月2日之前，被告已经履行告知第三人办理个人住房按揭贷款的义务。那么，在2012年1月2日之前，第三人就应当为原告办理个人住房按揭贷款。故对该组证据，本院予以采信。4.毕节市专业气象台出具《七星关区2011年-2013年气象资料统计》。用以证明：在原告与被告签订的合同履行期间内，出现了人力不可抗拒的大暴雨天气、降雪天气、结冰天气的因素，共计234天。这些因素，导致修建涉案房屋停工，严重影响了房屋交付时间。原告质证意见是：对真实性有异议，关于天气情况不能施工，还需要认证。第三人的质证意见是：无异议，但是达不到被告的证明目的，该气象报告所显示的气候原因，并不能证明相关气候足以导致房屋停工建设。经审查，被告开工建设涉案房屋的起止时间为2011年3月5日至2013年3月5日，采用综合标准计算方法，被告在修建涉案房屋期间遭遇不可抗力因素的天数为162天。其中，2011年3月5日至2011年12月31日期间为78天（95天÷365天×301天），2012年为72天，2013年1月1日至2013年3月5日期间为12天（67天÷365天×63天）。部分能达到原告的证明目的，本院予以采信。5.收据。用以证明：原告应当依据《团购房屋补充协议》第五条的约定，于2011年9月25日之前办理完毕涉案房屋的按揭贷款，但原告却于2012年5月15日才办理完毕，原告迟延履行合同义务230天。原告质证意见是：真实性无异议，但是达不到被告证明原告逾期交款的证明目的，原告并没有收到被告提供的通知书及函。第三人质证意见是：无异议。经审查，原告李秀敏于2012年5月15日在毕节市农村信用合作联社贷款200000元用于支付被告购房尾款。第三人贵州毕节农村商业银行股份有限公司述称，1.原告向被告支付购买房屋款购买被告开发建设的房屋，权利义务发生在原被告之间，与第三人没有实质性的权利义务关系。2.第三人与本案被告签订的团购房屋协议书，团购房屋补充协议，属促销活动，如原告认为该促销合同损害其利益，可另案主张权利。3.被告作为房地产开发商，应当具有开发建设房屋的实力，第三人是否贷款给被告，与其是否能完成房屋开发建设没有因果关系。4.第三人不是本案争议的商品房买卖合同相对人，根据合同的相对性，第三人在本案中不享有权利也不承担义务。第三人为支持其述称，向本院提交如下证据：1.工商变更登记资料、组织机构代码证、营业执照、法定代表人身份证及其身份证明书。用以证明：原毕节市农村信用联社于2013年8月27日变更为贵州毕节农村商业银行股份有限公司以及变更后的基本身份信息。原被告质证意见是:无异议。经审查，该组证据符合证据三性，本院予以采信。2.购房委托书。用以证明第三人接受原告的委托代为办理缴纳首付款的事宜。原告质证意见是无异议。被告的质证意见是：三性无异议，但是达不到第三人的证明目的，仅证明了原告及第三人存在委托关系，原告应当受到补充协议第五条的约束。经审查，2010年3月12日，原告向第三人临时成立的毕节市信用联社职工宿舍管理委员会出具委托书，委托该委员会代办购房的相关手续。该委托书符合证据三性，本院予以采信。综合上述对证据的分析与认定，本院查明如下事实：为解决原毕节市农村信用合作联社（现贵州毕节农商行）职工住房问题，2009年10月26日，以第三人毕节市农村信用合作联社为甲方，被告贵州金源达房地产开发有限公司为乙方，甲乙双方签订《团购房屋协议书》，协议约定，第三人向被告团购400套商品房，单价为1800元/平方米，每户先预交30%订金给乙方。第三人为便于与被告对接、处理有关团购房屋事宜，临时成立了毕节市信用联社职工宿舍管理委员会。2010年3月12日，原告李秀敏向毕节市信用联社职工宿舍管理委员会出具购房委托书，委托该委员会代办购房相关手续（包括但不限于代缴首付款等事宜）。之后，原告将购房首付款交到毕节市信用联社职工宿舍管理委员会，由该委员会代缴给被告。2010年5月13日，被告与第三人签订《团购房屋补充协议》，协议约定将原团购房屋数量由400套变更为350套，单价由每平方米1800元变更为1890元，第三人从30%购房定金中（经双方协商，每套房为6万元，350套共计2100万元）拨付1000万元给被告使用起，被告在三年内交房。同时约定被告按规定办理了房屋预售许可证以后，第三人在1个月内办理完毕本项目的团购人员个人住房按揭贷款。2011年8月25日，被告取得涉案房屋预售许可证，并于2011年12月2日前通知第三人在一个月内办理团购人员个人住房按揭贷款，但第三人未按照团购房屋补充协议的约定为原告办理个人住房按揭贷款。2012年3月21日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，合同约定，原告向被告购买位于毕节市七星关区百里杜鹃大道旁名为金源城市花园D栋商品房，房屋建筑面积231.14平方米，总价款455346元，合同签订时原告已向被告支付购房款255346，余款200000元以公积金贷款方式支付。如果逾期付款在90日内，原告应当向被告支付逾期应付款万分之零点五的违约金。逾期超过90日，如果原告愿意继续履行合同，并经被告同意后，原告应当向被告支付逾期应付款万分之一的违约金。2012年5月15日，原告李秀敏通过第三人以公积金贷款方式按揭贷款200000元支付被告购房尾款。该《商品房买卖合同》同时还对房屋交付时间及逾期交房违约责任进行约定：被告应当在2013年5月12日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给原告使用，被告逾期交房在90日以内，每日应当按照已付购房款的万分之零点五向原告支付违约金；超过90日，如果原告愿意继续履行合同，则被告每日按已付购房款的万分之一向原告支付违约金。2013年12月27日，被告通知原告于2013年12月30日前办理交房手续。原告接收房屋后，要求被告支付逾期交房违约金未果，遂以此前述诉请诉来本院。被告以抗辩的方式，要求原告支付逾期付款违约金。另查明，2013年8月27日，毕节市农村信用合作联社更名为贵州毕节农村商业银行股份有限公司。毕节市专业气象台出具的七星关区城区2011年至2013年气象资料统计载明：“2011年，日雨量≥10mm总日数16天；年降雪日数37天，年结冰日数42天；2012年，日雨量≥10mm总日数22天；年降雪日数19天，年结冰日数31天；2013年，日雨量≥10mm总日数19天；年降雪日数20天，年结冰日数28天”。被告开工建设涉案房屋的起止时间为2011年3月5日至2013年3月5日，采用综合标准计算方法，被告在修建涉案房屋期间遭遇不可抗力因素的天数为162天。其中，2011年3月5日至2011年12月31日期间为78天（95天÷365天×301天），2012年为72天，2013年1月1日至2013年3月5日期间为12天（67天÷365天×63天）。本院认为，本案争议的焦点有4点：1.《团购房屋协议书》和《团购房屋补充协议》对原告是否具有约束力。2.双方在履行《团购房屋协议书》、《团购房屋补充协议》和《商品房买卖合同》中是否存在违约行为以及承担违约责任大小。3.原告主张的逾期交房违约金请求权是否超过了诉讼时效。4.被告主张的逾期付款违约金请求权是否超过了诉讼时效。第一、关于《团购房屋协议书》和《团购房屋补充协议》对原告是否具有约束力的问题。从原告与原毕节市信用联社职工宿舍管理委员会签订《购房委托书》载明的内容可以看出，因原告向被告金源达购买房屋为团体购买，第三农商行为购买房屋临时成立了原毕节市信用联社职工宿舍管理委员会，原告在购买被告金源达的房屋中涉及办理有关交纳首付款等手续均委托毕节市联社职工宿舍管理委员会全权代理，因此应认定原告与第三人农商行之间基于团购房屋形成委托法律关系。原告基于与第三人农商行的委托法律关系，其应受《团购房屋协议书》和《团购房屋补充协议》的约束，即其应按两个协议的约定履行相应的义务。第二、关于双方在履行《团购房屋协议书》、《团购房屋补充协议》和《商品房买卖合同》中是否存在违约行为以及承担违约责任大小的问题。虽然原告委托第三人农商行与被告金源达签订《团购房屋协议书》和《团购房屋补充协议》，但之后原、被告基于上述协议又签订《商品房买卖合同》，上述合同均系双方当事人的真实意见表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，因此原、被告均应按《团购房屋协议书》、《团购房屋补充协议》及《商品房买卖合同》的约定履行相关权利和义务。（1）原告李秀敏是否存在违约行为以及承担违约责任大小的问题。第三人毕节农商行与被告金源达在《团购房屋补充协议》第五条约定，被告办理了涉案房屋预售许可证之后，第三人应当在一个月之内办理完毕本项目的团购人员个人住房按揭贷款。被告于2011年8月25日取得涉案房屋预售许可证后，应当及时通知第三人办理团购房屋的个人住房按揭贷款，但是被告提供的证据不足以证明被告于2011年9月1日、9月26日、2011年11月28日已经履行将《关于办理团购房屋个人住房按揭贷款的告知书》、《关于团购房屋办理个人住房按揭贷款的告知书》及《关于团购房屋的函》送达给原告或者第三人义务。但结合第三人提交的按揭贷款人员名单，可以推定被告于2011年12月2日前向第三人履行通知义务，那么，根据约定，第三人应于2012年1月2日前为原告办理涉案房屋按揭贷款。经庭审查明，第三人并未按时给原告办理涉案房屋个人住房按揭贷款，将款项支付给被告，因此，从2012年1月3日起，原告应当承担逾期付款的违约责任。因原被告于2012年3月21日签订《商品房买卖合同》，在合同第八条第3项，对原被告在《团购房屋补充协议》中的付款方式及时间进行变更。第3项约定，买受人以公积金贷款付款的，应于本合同签订之日向出卖人支付首期房款255346元，余款200000元以公积金贷款支付。买受人应在接到出卖人书面通知之日起3日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后10日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理。在2012年1月3日至原被告签订《商品房买卖合同》的2012年3月21日期间，因被告未免除原告逾期付款的违约责任，所以，原告应当承担逾期付款的违约责任。对于2012年3月22日至2012年5月15日期间，因被告未举证证明何时通知原告提交按揭贷款或公积金贷款所需的资料以及何时通知原告到指定地点办理相关贷款手续，因此，被告应当承担举证不能的不利后果。故对原告李秀敏逾期付款的违约时间，应从2012年1月3日计算至2012年3月21日，逾期天数共计78天，虽然《团购房屋补充协议》未约定逾期付款违约金的计算标准，但之后原、被告在《商品房买卖合同》中就涉案房屋逾期付款违约金的计算标准予以约定，因此在2012年1月3日至2012年3月31日期间逾期付款违约金的计算标准应参照《商品房买卖合同》的约定向被告金源达支付逾期应付款万分之0.5的违约金，即780元（200000元×0.00005×78天）。（2）被告金源达是否存在违约行为以及承担违约责任大小的问题。原被告双方于2012年3月21日签订的《商品房买卖合同》约定，被告金源达应在2013年5月12日前向原告交付房屋，但被告金源达于2013年12月27日才通知原告交付房屋，因此，被告金源达的行为也构成违约，其应按《商品房买卖合同》第十三条的约定承担违约责任，因原告主张被告逾期交房的违约时间计算至2013年12月27日，故从2013年5月13日计算至2013年12月27日，被告逾期交房的违约天数为229天。但根据《商品房买卖合同》第二十七条的约定，可以根据不可抗力因素的影响，部分免除被告金源达逾期交房的违约责任。因涉案房屋的开工日期为2011年3月5日，竣工日期为2013年3月5日，在上述期间内发生日雨量≥10mm、降雪、结冰等不能预见、不能避免并不能克服的客观事实而导致不能正常施工，应属于不可抗力。在被告遭遇的229天不可抗力天气中，根据七星关城区气象统计表载明，2011年日雨量≥10mm、降雪、结冰的天数为95天，在无法确定具体时间时采取综合标准计算2011年3月5日至2011年12月31日期间的不可抗力天数为78天（95天÷365天×301天）；2012年日雨量≥10mm、降雪、结冰的天数为72天；2013年日雨量≥10mm、降雪、结冰的天数为67天，在无法确定具体时间时采取综合标准计算2013年1月1日至2013年3月5日期间的不可抗力天数为12天（67天÷365天×64天）。因此涉案房屋在2011年3月5日至2013年3月5日期间内遭遇不可抗力的天数为162天，该不可抗力可以免除被告金源达的违约责任，即被告金源达应承担逾期交房违约责任的天数为67天（229天-162天）。根据《商品房买卖合同》第十三条的约定，被告金源达应承担的违约金为已交房款455346元的万分之0.5即1525.41元（455346×0.00005×67）。（3）关于原告主张的逾期交房违约金与被告抗辩的逾期付款违约金能否抵消的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十九条：“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。”之规定，通过上述核算，被告应当支付给原告的逾期交房违约金为1525.41元，原告应当支付给被告的逾期付款违约金为780元，被告应当补差745.41元给原告。第三、关于原告主张的违约金请求权是否超过诉讼时效的问题。因被告从2013年5月12日至2013年12月27日期间，其逾期交房违约行为处于一种连续状态，且原被告在《商品房买卖合同》第十三条约定，逾期交房在90日以内的，出卖人应当自商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金。故计算被告逾期交房违约金请求权诉讼时效的时间应从2014年3月27日（从房屋实际交付之日起90日内）起算至2016年3月27日，而原告于2015年12月28日通过邮寄向本院递交诉状，并未超过诉讼时效。故对被告提出诉讼时效抗辩，本院不予采信。第四、关于被告向原告主张逾期付款违约金是否超过诉讼时效的问题。因在本案的诉讼过程中，被告并未提出反诉，而是通过提出抗辩的方式主张与原告相互抵消，而被动债权是否受诉讼时效约束，法律及相关司法解释未作明确规定。故对原告提出的诉讼时效抗辩，本院不予采信。第五、因被告金源达未提供证据证明涉案房屋工程在中考、高考期间全天停工，故被告金源达认为中考、高考期间应免除违约责任的辩解理由不成立，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第七十七条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十七条、第一百二十条、第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告贵州金源达房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告李秀敏逾期交房违约金人民币745.41元。二、驳回原告李秀敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币50.00元，由原告李秀敏承担45.00元，被告贵州金源达房地产开发有限公司承担5.00元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。逾期不上诉，则本判决发生法律效力。审 判 长  吴运成人民陪审员  赵明贵人民陪审员  李朝俊二〇一六年六月二十七日书 记 员  张一佳