苏州工业园区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）园商初字第2405号
原告苏州建园广告传媒有限公司，住所地江苏省苏州工业园区金鸡湖路171号创意泵站内F1-21单元。
法定代表人吴铭，总经理。
委托代理人顾介通，北京市中银（苏州）律师事务所律师。
委托代理人孙妤。
被告苏州博诚物业服务有限公司，住所地江苏省苏州工业园区葑谊街266号8商铺148室。
法定代表人徐洪祥，总经理。
委托代理人徐頔，女，1972年11月7日生，汉族。
原告苏州建园广告传媒有限公司（以下简称“建园公司”）与被告苏州博诚物业服务有限公司（以下简称“博诚公司”）财产租赁合同纠纷一案，本院于2013年12月9日受理后，依法由审判员吴牧独任审判，后因案情与工作原因的需要，转为普通程序，由审判员吴婕、人民陪审员邱火根、孙令奇组成合议庭，由吴婕担任审判长，后合议庭审判长变更为刘戈，分别于2014年4月1日、6月4日、7月8日、8月11日公开开庭进行了审理。原告委托代理人顾介通、孙妤（第二次、第三次、第四次开庭），被告委托代理人徐頔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告建园公司诉称：原告系经营广告宣传业务的传媒公司。2013年1月，原告因业务需要，联系被告询问位于苏州工业园区胜浦街道金雅苑8幢101室房屋屋顶（即胜浦兴浦路与新胜路西北角KFC楼顶）广告牌的具体所有人。被告明确其对上述广告牌享有所有权。随后，原告即与被告签订了《广告租赁合同书》，并按照合同约定支付了60000元的广告牌使用费。2013年3月，上述房屋及屋顶广告牌的所有人王益文等人发现上述广告牌被他人非法使用后报警，原告才得知被告并不是上述房屋及广告牌的合法所有人。原告认为，原告在不了解事实真相的情况下与被告签订《广告租赁合同书》并据此支付60000元费用的行为属重大误解，可以撤销。原告多次要求被告退还上述费用，被告拒不退还。故原告诉至法院，要求依法撤销原告与被告之间签订的《广告租赁合同书》；被告向原告返还广告牌使用费60000元；并由被告承担本案诉讼费用。
被告博诚公司辩称：对原告诉讼请求及所依据的事实均持有异议。原、被告之间的合同书系双方真实意思表示，内容没有违反法律法规规定，故合同应当有效。合同签订后，双方均应当遵守合同约定，履行合同义务。被告按照物业管理合同书的相关规定对本案广告牌进行管理，故被告有权处分本案广告牌，其依据金雅苑物业管理合同书第二条（一）、第二十一条（二）。小业主的异议发生在合同签订之后，在双方签订合同时，被告并不知道小业主对本案广告牌存在异议。因此双方签订合同时，被告不存在欺骗，且主观没有恶意。小业主如对本案广告牌存在异议可以向开发商及业委会提出。原告与小业主的协议与被告无关，开发商、业委会没有确认广告牌是小业主的所有权，被告有权对本案广告牌进行管理。本案广告牌一直由原告使用至今，原告应当按照合同付清余款。原告证据不能证明广告牌产权系小业主的，只能证明小业主对此事有异议，故被告不同意撤销广告租赁合同书。
经审理查明：原告建园公司（甲方）与被告博诚公司（乙方）于2013年1月签订《广告租赁合同书》。合同约定：建园公司委托博诚公司发布户外广告，广告位置为胜浦兴浦路与新胜路西北角KFC楼顶广告牌，广告形式为三面翻（留一面公益广告），广告尺寸为14＊5（以实际为准），发布期限从2013年3月1日起至2015年2月28日，广告发布单价为120000元／年（含发票）（不含电费及设备维修、维护等费用），合计240000元，付款方式为本合同签定后十个工作日内，甲方即付乙方年广告款的50%，即60000元，以后每半年支付一次，甲方付款前，乙方应提供等额的发票。博诚公司于2013年1月22日向建园公司开具金额为60000元的发票，建园公司已依约向博诚公司支付了年广告款的50%即60000元。建园公司自2013年3月1日开始使用合同中约定的广告牌发布广告。
建园公司与案外人王益文于2013年3月28日签订广告租赁合同书，约定：建园公司委托王益文发布户外广告，广告位置为胜浦兴浦路与新胜路西北角KFC楼顶广告牌，广告形式为三面翻，广告尺寸为14＊5（以实际为准），发布期限从2013年3月1日起至2015年2月28日，广告发布总金额为280000元，付款方式为本合同签定后十个工作日内，甲方全额支付乙方年广告款。
苏州工业园区胜浦金雅苑业主委员会（甲方）与博诚公司（乙方）于2012年9月16日签订物业管理合同书，约定由乙方提供物业管理服务事项，其中第二条第（一）项规定“包括但不限于楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等房屋建筑共用部位的维修、养护和管理（保修、大修、更新、改造等非日常维护除外）”；第二十一条规定乙方“根据法律、法规的有关规定和本合同的约定，自主开展各项物业管理经营活动，但不得侵害业主、物业使用人及他人的合法权益，不得利用提供物业管理服务的便利获取不当利益。”
胜浦兴浦路与新胜路西北角KFC楼顶三面翻广告牌位于苏州工业园区胜浦镇金雅苑8幢101室圆弧形位置楼顶部位，苏州工业园区胜浦镇金雅苑8幢101室与102室是相连的整体建筑，苏州工业园区胜浦金雅苑8幢101室与102室均由王益文、朱增旺、杨平连、王哲鲁、金仙超、张小燕、邵秀敏、朱中长、汪美莲、李明春、潘立英等人按份共有。2013年1月1日，上述业主委托王益文全权代办苏州金雅苑肯德基上方位置的广告牌。王益文与枣庄市三立广告设备有限公司签订《三立三面翻广告牌产品购销合同》，向该公司购买三面翻广告牌。王益文就在苏州工业园区胜浦金雅苑8幢商业楼顶设备户外广告向城管部门提出申请，城管部门于2013年4月28日审批同意。
另，苏州工业园区胜浦金雅苑开发商中新苏州工业园区华园房地产开发有限公司出具证明确认位于胜浦镇金雅苑8幢101商铺东南面墙身三面翻广告牌并非由其制作及安装，该商铺已销售并交付，产权及使用权均属于该商铺业主所有。
根据胜浦派出所于2013年10月14日出具的情况说明：2013年3月15日，该所接到案外第三人王益文报警，称博诚公司未经其同意和授权，擅自使用其位于胜浦肯德基楼上东侧合法所有广告位牌进行广告宣传。
经本院释明，原告建园公司认为如果双方签订的广告租赁合同属于有效，则主张解除原被告双方之间的广告租赁合同，因该合同并未实际履行，请求被告博诚公司返还广告牌使用费60000元。被告博诚公司则认为：原被告之间成立的租赁合同处于正常履行状态，且合同中并无约定解除合同的条款，如果原告建园公司主张解除合同，则应当将合同履行期内的全部款项支付给被告博诚公司，同时被告亦保留于另案向原告建园公司主张剩余合同履行款的权利。
上述事实，由原告建园公司提供的广告租赁合同书、发票、三立三面翻广告牌产品购销合同、胜浦户外广告设置申请表、委托书、原告与王益文签订的广告租赁合同书、中新苏州工业园区华园房地产开发有限公司书面证明、苏州工业园区胜浦派出所情况说明，被告博诚公司提供的物业管理合同书等证据，以及当事人在庭审中的陈述等予以证实。
本院认为：原、被告双方签订的《广告租赁合同书》系双方真实意思表示，内容并未违反法律强制性规定，故应当成立并生效。双方应当按照合同要求履行，被告博诚公司应当就合同履行标的的权利无瑕疵承担担保责任，即应当确保其对租赁物享有处分权利。根据《》规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。而未经业主大会决定或者依管理规约由业主共同决定，物业公司不得利用建筑物共有部分从事经营性活动。据此，被告博诚公司只能在物业管理合同授权的范围内从事管理活动，且不得侵犯其他权利人的合法权益。建筑物的楼顶属公共部位，因此王益文等11位业主作为房屋所有权人，对建筑物共有部分享有相应权益并有权依法在建筑物共有部分设立广告牌从事经营。根据被告与金雅苑业主委员会签订的《物业管理合同书》第二条，业主委员会委托被告进行物业管理服务事项，其中包括屋顶等房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，而对于共用部位的经营或商业化使用双方并未在合同中加以约定；第十七条规定自主开展物业管理经营活动的前提是不得侵害业主及他人的合法权益，而本案中广告牌设立与经营的实际权利人为王益文等业主，被告并未举证证明其取得业主的直接授权，也未举证证明通过其他形式取得业主授权享有对楼顶广告牌进行经营的权利，故被告无权对楼顶广告牌进行处分。
原告建园公司诉讼请求中主张其签订广告租赁合同的行为系不了解事实情况的重大误解，经查并不符合构成重大误解的相关要件，故其要求撤销双方订立的广告租赁合同，本院不予认可。原、被告之间签订的合同因被告对涉案广告牌无处分权而无法实际履行，合同目的不能实现，经本院释明，原告确认诉讼请求为解除原、被告双方签订的广告租赁合同，于法有据，本院予以支持。合同解除后，并未履行的，应当中止履行。本案中，原告建园公司分别与被告博诚公司以及案外人王益文等业主签订广告租赁合同，两合同标的物相同，故只有不存在权利瑕疵的合同才具备实际履行的条件，被告博诚公司自始无权利对合同标的物进行处分，故原被告之间订立的广告租赁合同，并未实际履行。原告主张返还其已经依合同向被告支付的60000元，有事实与法律依据，本院予以支持。
依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款、第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第九十七条、《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十六条第一款第（七）项、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条之规定，判决如下：
一、确认原告苏州建园广告传媒有限公司与被告苏州博诚物业服务有限公司于2013年1月签订的《广告租赁合同书》于2014年7月8日解除；
二、被告苏州博诚物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告苏州建园广告传媒有限公司返还广告租赁费60000元。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1300元，由被告苏州博诚物业服务有限公司负担，该款原告已预交，本院不再退还，被告应负担部分由被告于履行本判决时一并支付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：苏州市中级人民法院，开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，帐号：10×××99。
审 判 长 刘 戈
人民陪审员 孙令奇
人民陪审员 邱火根
二〇一四年八月十一日
书 记 员 顾大庆
附录：
《中华人民共和国合同法》
第五十四条第一款
下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：
（一）因重大误解订立的；
（二）在订立合同时显失公平的。
一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。
第九十四条
有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
第九十六条第一款
当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第九十七条
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国物权法》
第七十条
业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
第七十六条第一款第（七）项
下列事项由业主共同决定：
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条
改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为第第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”。
第页共页