中华人民共和国
上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第474号
上诉人（原审原告、反诉被告）北山餐饮管理（上海）有限公司。
法定代表人山口隆一郎。
委托代理人倪大刀，上海星瀚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）上海公寓（毛里求斯）有限公司。
法定代表人吴旭辉。
委托代理人王雪峰。
上诉人北山餐饮管理（上海）有限公司（以下简称“北山餐饮公司”）因房屋租赁合同纠纷一案，不服中华人民共和国上海市黄浦区人民法院（2013）黄浦民四（民）初字第1737号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人北山餐饮公司的委托代理人倪大刀、被上诉人上海公寓（毛里求斯）有限公司（以下简称“上海公寓公司”）的委托代理人王雪峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，上海公寓公司系上海市济南路XXX号XXX、XXX层及地下1、2、3层房屋权利人。2012年7月16日，上海公寓公司与北山餐饮公司签订《上海市房屋租赁合同》，约定由北山餐饮公司承租上海市济南路XXX号（济南路XXX号“巴卡拉公寓”或“物业”）204单元，建筑面积454平方米；租赁期限自2011年5月1日起至2016年4月30日止；2011年5月1日至2011年7月31日期间为免租期，2011年8月1日至2014年7月31日期间月租金人民币（以下币种均为人民币）207，137.50元，2014年8月1日至2016年7月31日期间月租金248，565元，支付日期为每日历月第1个工作日或之前，月物业管理费为17，550元（每月每平方米25元），免租期期间减半收取；租赁保证金674，062.50元（相当于3个月的租金及物业管理费），若租赁合同期限届满或提前终止时，扣除合同约定应付费用后尚有剩余则返还；租赁期间的租赁房屋所产生的水、电、煤气、通讯、设备等相关费用由北山餐饮公司承担；若上海公寓公司于2011年8月1日未按时交房并经催告后30日内仍未交房，或交付房屋不符合合同约定，致使不能实现合同目的，北山餐饮公司有权解除合同并要求3倍月租金的违约金；若北山餐饮公司逾期支付租金累计超过30日，上海公寓公司有权解除合同并要求3倍月租金的违约金，并有权停止水、电供应；若合同因北山餐饮公司违约解除则其应补交免租期租金；北山餐饮公司应于合同终止10日内返还房屋，逾期1日应按合同约定日租金的2倍计付房屋占用费；合同终止时北山餐饮公司自行安装的设备、设施由其自行拆除，放弃对房屋所进行的任何装修、增建、改建、添附等主张任何赔偿、补偿或要求支付对价的权利。
2011年12月12日，上海公寓公司与北山餐饮公司签订《补充协议》，约定因上海公寓公司未能按《上海市房屋租赁合同》约定交付房屋，故确定房屋交付日期为2012年2月29日，租赁期限自2012年3月1日起至2017年5月31日止，前3个月为免租期，上海公寓公司另同意增加4个月免租期作为延迟交付房屋的经济补偿，租赁房屋实际承租面积为430平方米；2012年10月1日至2015年9月30日期间的月租金为188，887.50元，2015年10月1日至2017年5月31日期间的月租金为226，665元，前3个月免租期内的物业管理费为8，275元，2012年6月1日起的物业管理费为16，550元，房屋交付时，双方共同实际测量使用面积，物业管理费的建筑面积按照双方实际测量的使用面积除以65%计算；房屋交付应同时满足条件：（1）济南路XXX号西苑装修工程竣工验收合格；（2）济南路XXX号西苑整体交付使用，包括公共设施设备地下车库交付使用；（3）水、电、煤气符合北山餐饮公司经营要求，双方确认的《设备供给容量及工事区分表》作为补充协议附件；上海公寓公司不能于2012年2月29日交付房屋的应赔偿北山餐饮公司实际损失，包括但不限于雇佣人员工资、房租、贷款利息及预期所得利益损失，2012年5月1日仍不能交房的，北山餐饮公司有权解除合同并要求合同约定租金9倍的违约金；租赁合同与补偿协议不一致的按补充协议执行，未变更的部分仍按原租赁合同及补充条款约定。
2012年6月25日，上海市黄浦区公安消防支队就北山餐饮公司送审的上海市济南路XXX号204室内装修的装饰施工图纸作出沪黄公消审（2012）第0059号同意审核意见。
2012年7月16日，上海公寓公司与北山餐饮公司签订《交接协议》，约定双方对于上海市济南路XXX号204单元商铺初步交接，北山餐饮公司入驻后根据《物业管理合同》等的规定进行商铺装修，并在物业达到租赁合同中约定的交付标准后与上海公寓公司签署正式的房屋交接书，装修期7个月内无需支付租金，但与商铺有关的费用（包括但不限于按租赁合同约定应制服的50%物业管理费、水费、电费、通讯费等实际费用），若物业在装修期完成后尚未达到交房标准则装修期将相应延长，双方确认交房时间为2013年8月1日，因约定租金及物业管理费降低而产生的多收取保证金82，575元抵充2012年8月1日至2013年2月28日期间的物业管理费。
2012年8月23日，北山餐饮公司以春隆料理店的名义申报店内装修工程，造价580，000元。2012年12月11日，春隆料理店内装修工程消防验收合格。2012年12月14日，上海市黄浦区公安消防支队向北山餐饮公司（春隆料理店）颁发了黄公消安检字（2012）第0377号《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。2012年12月18日，上海市黄浦区环境保护局就上海公寓公司上报的《关于济南路XXX号（西苑）1、2层裙房新增餐饮项目环境影响报告表》作出黄环保许管（2012）780号审批意见。2013年1月23日，北山餐饮公司领取了上海市济南路XXX号2楼西侧洗手间钥匙2把。
2013年6月26日，上海公寓公司发出解除房屋租赁合同通知，表示因北山餐饮公司拖欠2013年3月至5月的租金566，662.50元且自2013年6月起无人经营，故通知其于2013年7月15日解除上海市济南路XXX号204室房屋租赁合同。该通知已送达北山餐饮公司。
2013年10月，北山餐饮公司向原审法院提起诉讼称：其向上海公寓公司承租上海市济南路XXX号204单元商铺经营餐饮并支付了保证金，但上海公寓公司延迟交付商铺且始终无法达到合同约定的交房标准，无权收取租金，北山餐饮公司为减少损失而先行入驻商铺并予以装修，但上海公寓公司却以此为由要求支付租金，后又擅自收回被其封门的商铺并毁损装修，造成北山餐饮公司所有物品遗失；现要求确认双方签订的房屋租赁合同于2013年5月31日解除，并要求上海公寓公司返还租赁保证金674，062.50元、支付违约金674，062.50元及赔偿装修损失2，078，200元、停业经济损失3，000，000元、物品损失1，000，000元。
原审审理中，上海公寓公司辩称：同意解除房屋租赁合同，但解除期限为2013年7月15日，北山餐饮公司自身违约而无权要求上海公寓公司支付违约金，租赁保证金已冲抵拖欠的2013年3月至2013年5月期间的租金，北山餐饮公司自行撤离承租商铺且其申报的装修金额仅为580，000元，其主张装修损失2，078，200元不成立，北山餐饮公司自行停业且合同并无相关赔偿的约定，北山餐饮公司提及的物品从未见过，仅有法院查封时保管的部分物品；故不同意北山餐饮公司所有诉讼请求。
原审审理中，上海公寓公司提起反诉称：北山餐饮公司拒不支付商铺租金、物业管理费等，构成违约，故要求确认双方签订的房屋租赁合同于2013年7月15日解除，并要求北山餐饮公司支付2013年6月1日至2013年7月15日期间的租金283，332.25元、2013年7月16日至2013年9月10日期间的房屋占用费346，293.75元、7个月的免租期租金1，322，212.50元、合同解除违约金566，662.50元、2013年2月1日至2013年7月15日期间的物业管理费113，267元、水费5，744.80元、电费76，357.50元、空调费16，819元、生活垃圾处理费400元。
针对上海公寓公司的反诉，北山餐饮公司辩称：房屋租赁合同于2013年5月31日解除，上海公寓公司已实际收回房屋，北山餐饮公司未欠费，亦未违约，不应承担违约责任；物业费系物业公司收取，且因对物业费收费所依据的租赁商铺面积双方存在争议而不认可上海公寓公司的计费金额；现同意在上海公寓公司已向物业公司支付了其诉请的水费、电费、空调费、生活垃圾处理费的前提下向上海公寓公司支付相应费用，不同意上海公寓公司其余诉讼请求。
原审法院另查明，2013年6月6日，原审法院就案外人创起设计装饰（上海）有限公司（以下简称“创起公司”）诉案外人山口隆一郎、李德浩及北山餐饮公司装饰装修合同纠纷一案作出（2013）黄浦民四（民）初字第945号民事裁定：冻结北山餐饮公司、山口隆一郎、李德浩银行存款1，010，379元或等值财产。2013年7月8日，原审法院对于上海市济南路XXX号204室内北山餐饮公司所有物品予以查封，并由上海公寓公司协助保管。2013年9月10日，原审法院裁定解除保全。创起公司在该案中诉称：其与北山餐饮公司签订了《业主工程委托合同书》，约定北山餐饮公司委托其完成上海市济南路XXX号204室装修装饰工程，合同价格2，926，000元，实际工程结算价2，992，900元，但北山餐饮公司实际仅支付2，078，200元，故要求山口隆一郎、李德浩及北山餐饮公司支付剩余工程款及相应利息等。2013年9月12日，该案因创起公司撤诉结案。
原审法院再查明，案外人上海帕默斯顿物业管理有限公司（以下简称“帕默斯顿公司”，系为上海公寓公司提供上海市济南路8、9号房屋物业管理服务公司）出具情况说明，表示其已从代上海公寓公司收取的租金中扣除了上海市济南路XXX号204室的2013年2月至2013年9月的物业管理费等，北山餐饮公司欠付2013年2月物业管理费8，450元，2013年2月后未再支付过物业管理费；并提供该房屋内2012年8月1日至2013年6月20日期间的水费、电费、空调费抄表数清单，北山餐饮公司尚未支付截止2013年6月的水费5，744.80元、电费65，730元、空调费16，270.50元。
原审审理中，双方当事人确认，上海市济南路XXX号204室现已出租于他人且经重新装修，原装修已不复存在。北山餐饮公司认可其于2013年2月即已试营业。上海公寓公司认可与北山餐饮公司联系租赁事宜的周姓员工，但表示该员工因刑事案件取保候审而无法确认北山餐饮公司提供的经过公证的往来电子邮件是否系其邮箱收发，亦不认可曾于2013年6月6日以电子邮件形式通知北山餐饮公司已在2013年5月31日对租赁商铺采取封门措施。对于上海公寓公司协助保管的被查封的物品，北山餐饮公司表示需核实该些物品已包含在其赔偿诉请中还需核实是否尚具有利用价值，而上海公寓公司则表示同意返还。
原审法院经审理后认为，上海公寓公司与北山餐饮公司签订的《上海市房屋租赁合同》、《补充协议》、《交接协议》均系其真实意思表示，合法有效。
本案的第一个争议焦点在于上海公寓公司是否已履行交房义务，或者说上海公寓公司提供的房屋是否符合北山餐饮公司经营使用之标准。现查明，北山餐饮公司于2012年8月1日入驻承租房屋并实施装修，于2013年12月通过消防验收及环评审核，于2013年1月领取了洗手间钥匙，于2013年2月试营业，而双方约定的免租期至2013年3月1日，故上海公寓公司在免租期结束前已完全履行交房义务，符合北山餐饮公司经营所需；又鉴于《补充协议》中并未对地下车库需符合何种标准作出明确约定，并无证据可证明北山餐饮公司因地下车库不完善而无法经营，故北山餐饮公司提出的租赁房屋因尚未满足《补充协议》约定的地下车库交付使用之条件而未达到交房标准的意见不成立。
本案第二个争议焦点在于北山餐饮公司使用租赁房屋的截止时间。现北山餐饮公司提供的照片、视频资料及经过公证的往来电子邮件构成完整的证据链，可以证明上海公寓公司于2013年5月31日对承租房屋采取了封门措施，故北山餐饮公司实际使用租赁房屋至该日期。
本案的第三个争议焦点在于北山餐饮公司的装修费金额。现北山餐饮公司提供的《业主工程委托合同书》、装修费付费凭证、装修费发票、工程图纸构成完整的证据链，可以证明其委托创起公司对租赁房屋予以装修，而其提供的付款凭证与创起公司在（2013）黄浦民四（民）初字第945号一案中陈述的诉讼事实相符合，可以印证北山餐饮公司实际支付了装修费2，078，200元。
综上，上海公寓公司于2012年8月1日向北山餐饮公司交付租赁房屋，并在2013年2月前达成经营之条件，故北山餐饮公司应按约支付自2013年3月1日起租金及自2012年8月1日起的物业管理费。现北山餐饮公司拖欠租金及物业管理费，构成违约并导致租赁合同解除，理应履行支付义务及承担违约责任。
上海公寓公司书面通知北山餐饮公司于2013年7月15日解除合同，北山餐饮公司已收到通知且现对合同解除无异议，故确认双方签订的《上海市房屋租赁合同》、《补充协议》、《交接协议》于2013年7月15日解除。但因北山餐饮公司实际使用租赁房屋至2013年5月31日，故其应承担2013年3月1日至2013年5月31日的租金、2012年8月1日至2013年5月31日期间物业管理费及相应的水费、电费及空调费，又因上海公寓公司以租赁保证金抵冲2013年3月1日至2013年5月31日的租金及2012年8月1日至2013年2月28日期间的物业管理费，有约定依据，并无不当，故北山餐饮公司还应支付上海公寓公司拖欠的物业管理费58，100元（2013年2月8，450元，2013年3至5月每月16，550元计）、水费5，744.80元、电费65，730元、空调费16，270.50元。对于北山餐饮公司要求上海公寓公司返还租赁保证金及上海公寓公司要求北山餐饮公司支付2013年5月31日后的租金、房屋占用费、物业管理费、公用事业费的诉讼请求，均不予支持。
北山餐饮公司违约导致合同解除，应当按合同约定承担相应违约责任，上海公寓公司要求北山餐饮公司补付免租期租金及支付合同解除违约金的诉讼请求，有约定依据，应予支持，但上海公寓公司在《补充协议》中同意增加4个月免租期系作为对延迟交付房屋的经济补偿，并非无偿给予，故该4个月免租期租金不属于违约责任范围，北山餐饮公司应向上海公寓公司补付3个月的免租期租金566，662.50元及支付合同解除违约金566，662.50元。对于北山餐饮公司要求上海公寓公司支付违约金674，062.50元的诉讼请求不予支持。
北山餐饮公司自身违约导致合同解除，上海公寓公司无须承担赔偿装修损失之责任，但鉴于北山餐饮公司装修及使用期限较短，且因上海公寓公司将房屋另租他人之故造成装修俱已毁损，故根据公平原则，综合装修折旧情况和双方过错程度，酌定上海公寓公司按装修总值2，078，200元的20%补偿北山餐饮公司装修损失。
至于北山餐饮公司要求上海公寓公司赔偿停业经济损失、物品损失及上海公寓公司要求北山餐饮公司（原审笔误为上海公寓公司）支付生活垃圾处理费的诉讼请求，因北山餐饮公司、上海公寓公司提供的证据不足以证明其主张的事实，故均不予支持。上海公寓公司协助保管的北山餐饮公司被查封物品的返还事宜，与本案并非同一法律关系，北山餐饮公司可另案主张，并根据返还情况主张赔偿。
原审法院据此作出判决：一、确认北山餐饮公司与上海公寓公司就上海市济南路XXX号（济南路XXX号“巴卡拉公寓”或“物业”）204单元签订的《上海市房屋租赁合同》、《补充协议》、《交接协议》于2013年7月15日解除；二、北山餐饮公司于判决生效之日起十日内支付上海公寓公司物业管理费58，100元；三、北山餐饮公司于判决生效之日起十日内支付上海公寓公司水费5，744.80元、电费65，730元、空调费16，270.50元；四、北山餐饮公司于判决生效之日起十日内补付上海公寓公司3个月的免租期租金566，662.50元；五、北山餐饮公司于判决生效之日起十日内支付上海公寓公司合同解除违约金566，662.50元；六、上海公寓公司于判决生效之日起十日内补偿北山餐饮公司装修损失415，640元；七、对于北山餐饮公司的其余诉讼请求不予支持；八、对于上海公寓公司的其余诉讼请求不予支持。
原审法院判决后，上诉人北山餐饮公司不服，向本院提起上诉称：原审法院认定事实错误，违反法定程序，导致判决不公。关于承租房屋交付的问题，在双方签订的《租赁合同》补充条款2.2条、《补充协议》第六条中，对于何为“交接日”，在交接日如何办理承租房屋的交付手续，交付承租房屋的具体标准均有明确的约定，北山餐饮公司主张上海公寓公司交付承租房屋应符合交付标准，是有具体合同约定为依据的。关于承租房屋的免租期，之所以产生后4个月的免租期，是因为上海公寓公司存在未能按约交付承租房屋的违约行为，4个月免租期实质上是对于北山餐饮公司的经济补偿，故后4个月免租期应指承租房屋具有可供正常经营使用情况下计算的免租期限。原审法院将该4个月免租期与原约定的3个月免租期合并计算，并统一解读为在免租期内完成交付标准即可的观点，不但使北山餐饮公司得不到任何实际的补偿（在后4个月的免租期中房屋仍无法经营使用），还直接导致上海公寓公司援引该约定将应当按约交付房屋的时间推后4个月而无需承担任何的责任。关于上海公寓公司于2013年5月31日采取的封门措施，此时尚在双方合同履行期内，在此情况下上海公寓公司单方封门并将房屋转租他人，直接导致北山餐饮公司对房屋投入的几百万装修全部毁损。原审法院仅判令上海公寓公司承担装修总值20%的补偿，明显不公。另，上海公寓公司委托的代理人是帕默斯顿公司的工作人员，按我国现行民诉法的规定，其无权进行代理。综上所述，请求撤销原审法院的判决主文第一至七项，改判：1、确认双方之间的租赁合同于2013年5月31日解除；2、上海公寓公司支付违约经济补偿674，062.50元；3、上海公寓公司返还租赁保证金674，062.50元；4、上海公寓公司赔偿装修损失2，078，200元；5、上海公寓公司赔偿停业经济损失300万元；6、上海公寓公司支付物品损失100万元。
被上诉人上海公寓公司答辩称：上海公寓公司按约交付了房屋，理应收取租金。北山餐饮公司连水电费也有欠付，有违诚信。双方约定的免租期为7个月，其中3个月的物业管理费减半，而非北山餐饮公司理解的11个月。车库是一直正常使用的，北山餐饮公司并无证据证明车库未交付使用。上海公寓公司与北山餐饮公司在签署交接协议时已对租赁合同项下延迟交付的违约责任作出明确约定，即“乙方（北山餐饮公司）同意不以甲方（上海公寓公司）竣工延迟为由追究甲方在租赁合同项下的责任”，且上海公寓公司给予北山餐饮公司额外的4个月近70余万元租金的一次性减免，且双方的租金标准仍沿用2010年签订合同时的租金标准。据此请求驳回北山餐饮公司的上诉请求，维持原审法院的判决。
本院经审理查明，北山餐饮公司与上海公寓公司签订的房屋租赁合同上没有签署具体的签约日期。双方当事人均认可签约日期应为2010年期间，具体时间记不清楚。2012年7月16日，双方签订《交接协议》，确认的交房时间为2012年8月1日，而非2013年8月1日。原审法院查明其余事实无误，本院予以确认。
本院审理中，北山餐饮公司认为，就免租期的约定，双方当事人之间共签订过三个协议，在补充协议中约定了经济补偿免租期4个月，在交接协议中约定了装修免租期7个月，这两个免租期是不同的。装修免租期应顺延至符合交房标准的时间，北山餐饮公司认为应直到2013年5月，因车库是此时才交付的。此后，上海公寓公司还应再给北山餐饮公司4个月时间的免租期。上海公寓公司认为，双方约定的免租期应为7个月，即原合同约定的免租期3个月再加上补充协议增加的免租期4个月，交接协议上的7个月即为全部的免租期，不存在两个不同免租期的问题。房屋整体在1999年就已经完成，地下车库并没有装修，上海公寓公司同意给北山餐饮公司使用，就写进了补充协议中，实际也给北山餐饮公司使用了。
本院认为，北山餐饮公司与上海公寓公司签订的房屋租赁合同，是双方当事人真实意思之表示，亦未违反国家法律、法规的禁止性规定，应为合法有效。在履约过程中，上海公寓公司未能按2010年签订的租赁合同的约定交付房屋，双方当事人在此情况下签订了补充协议，对房屋交付的时间及标准重新进行了约定，并约定在原先约定的3个月免租期的基础上，上海公寓公司增加4个月的免租期作为延迟交付房屋的经济补偿。在此后双方签署的交接协议中，说明免租期是7个月。现北山餐饮公司认为全部免租期应为11个月，而上海公寓公司认为免租期应为7个月。结合双方当事人签订的合同的约定，北山餐饮公司主张免租期应为11个月，与双方约定本意不相符合。对北山餐饮公司该主张，本院不予采纳。原审法院认定双方当事人之间约定的免租期应为7个月，并无不当。北山餐饮公司于2012年8月1日接收承租房屋并开始装修，北山餐饮公司称上海公寓公司于此时交付的房屋尚不符合约定的交付条件，系争房屋应在2013年5月才符合交付条件，对此北山餐饮公司并未能提供相应的证据加以证明，故对北山餐饮公司该主张，本院亦难以采纳。自2012年8月1日接收房屋起算，至2013年2月底免租期满，北山餐饮公司应自2013年3月起按交付租金等费用，北山餐饮公司未支付构成违约，上海公寓公司以北山餐饮公司违约为由解除合同，依法有据。原审法院依据查明的事实，确认合同解除，并判令北山餐饮公司支付欠付的物业管理费、水电费、空调费，承担相应的违约责任等，判决并无不当，本院予以维持。对北山餐饮公司的上诉请求，本院不予支持。至于北山餐饮公司提及的程序问题，鉴于上海公寓公司是在我国领域内没有住所地外国企业，根据我国涉外民事诉讼程序的特别规定，其可委托我国律师或其他人代理诉讼。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费66，993.80元，由上诉人北山餐饮管理（上海）有限公司负担。
本判决为终审判决。
法官助理孙幸冬
审判长 卢薇薇
审判员 邬海蓉
审判员 姚 跃
二〇一五年七月二十一日
书记员 陈 洁
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……