江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第2729号
上诉人（原审被告）南京朗筑建设工程有限公司，住所地南京市栖霞区和燕路365号。
法定代表人史来顺，该公司总经理
委托代理人张映波，江苏诺华律师事务所律师。
委托代理人谷巍巍，江苏诺华律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）庄颖青。
委托代理人叶松，江苏创盈律师事务所律师。
上诉人南京朗筑建设工程�限公司（以下称朗筑公司）因与被上诉人庄颖青商品房销售合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2013）栖民初字第213-1号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人南京朗筑建设工程有限公司的委托代理人谷巍巍，被上诉人庄颖青的委托代理人叶松到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
庄颖青原审诉称，庄颖青购买朗筑公司开发建设的商品房，约定办好房屋所有权证后90日内办理国有土地证，朗筑公司至今未办。故请求法院判令：朗筑公司将位于栖霞区幕府东路233-11号房屋的国有土地使用权变更登记至庄颖青名下，诉讼费用由朗筑公司承担。
朗筑公司原审辩称，对于本案所涉房屋的土地使用权变更登记手续，我公司已经履行配合义务，土地使用权变更登记未能完成的原因系相关部门不给办理，并非其�予办理。请求依法驳回庄颖青的诉讼请求。
原审经审理查明，2009年7月6日，庄颖青与南京市栖霞区城乡建设开发有限公司（以下简称开发公司）签订《幕府东路233》商品房现售合同，约定开发公司将坐落于南京市栖霞区幕府东路233之11号商品房出售给庄颖青，房屋建筑面积19.37平方米，房价为每平方米9000元；该合同第十二条第三项约定：庄颖青领取《房屋所有权证》90天后，有权且应当要求开发公司及时配合办理该商品房占用范围内的国有土地使用权变更登记；该合同第十二条第四项系违约责任条款，但在“按每迟延一天（以下空白）元计算，支付违约金”这一条款前的括号中打“×”。该合同签订后，庄颖青履行了合同义务，开发公司亦交付了房屋，该房屋所有权已于2009年9月7日变更登记至庄颖青名下，庄颖青已领取该房屋所有权证。
双方当事人签订的商品房�售合同中的房屋，系位于南京市栖霞区幕府东路233号住宅小区的门面房，开发公司就相应地块的开发建设已获得政府相关部门批准同意。南京市规划局就该门面房1栋一层面积计272.53平方米的建设，委托南京市栖霞区建设局审批，南京市栖霞区建设局颁发了建设工程规划许可证。开发公司就相应地块的土地使用与南京市国土资源局签订了国有土地使用权出让合同及补充协议，该合同约定建筑容积率为1.31，开发公司按约定缴付了土地使用权出让金，领取了国有土地使用权证，后进行了商业、住宅开发建设。
开发公司为申请办理国有土地使用权分割转让证（以下简称分割证），于2009年11月10日向南京市国土资源局递交了相关资料，南京市国土资源局进行了地籍调查，出具了《改变用地条件土地勘测定界成果表》（以下简称成果表），该成果表确定容积率为1.42，并注明�利用处（即南京市国土资源局土地利用管理处）处理。开发公司经办人于2009年12月22日领取了该成果表。
经原审法院调查，南京市国土资源局土地利用管理处（以下简称利用处）工作人员介绍：根据上述成果表反映的勘测内容并结合土地转让合同明确的1.31容积率，可以初步断定开发商涉嫌超容积率，可能要补交土地出让金。开发商拿到该成果表后，应当到利用处申请，利用处接到开发商申请后，则向开发商发出需要提交的资料清单，开发商按照清单要求将相关资料交给利用处，利用处根据资料审核确定是否超容积率、是否需要补交土地出让金及完善用地手续。如确定开发商需要补交土地出让金，待出让金金额明确后告知开发商补交，开发商补交后再签订土地出让补充协议，如开发商所开发的工程项目已经通过规划审批并验收合格，开发商就可以到地籍处领取分割�。该成果表具有通知和告知功能，而且地籍处还口头告知开发商向利用处申请，到利用处完善相关手续。经核查，该开发商没有向利用处提出申请，也没有提供有关资料、补交土地出让金、申请完善用地手续。
就从南京市国土资源局领取成果表后有无到利用处申请并办理相关手续一事，朗筑公司在本案庭审中作如下陈述：其没有到利用处申请并办理相关手续，原因是其在领取成果表后已向市国土局相关部门进行了咨询，对于容积率超标的后果明确知晓，其无力补交巨额的土地出让金以及可能的相应罚款。
因南京市栖霞区城乡建设开发有限公司的申请，工商行政管理机关于2012年7月3日准予将其企业名称变更为南京朗筑建设工程有限公司。
原审另查明，朗筑公司名下登记的房产有：坐落于本市栖霞区幕府东路233号的车库一批，坐落于本市玄武区宁栖园商业用途的楼房3栋，建筑面积合计2025.77平方米。
原审审理中，原审法院书面通知朗筑公司，要求朗筑公司：向南京市国土资源局土地利用管理处申请并按要求提交相关资料，以确定是否需要补交土地出让金；如南京市国土资源局明确不需要补交土地出让金，或明确了所需补交土地出让金的金额，应当在南京市国土资源局告知后3日内报告原审法院，并提交相关材料；如实提交朗筑公司的财产明细，包括财产的价值、财产权利凭证；逾期未按通知要求履行上述诉讼义务，将依法承担相应不利后果。但朗筑公司至本案庭审法庭辩论结束时，既未按该通知要求向南京市国土资源局申报和向原审法院作出明确的回复，也未向原审法院提供相关资料。
原审法院认为，本案双方当事人签订的商品房现售合同明确约定，购房人在领取房屋所有权证90天后，有权要求开发商配合办理涉案房屋�土地使用权变更登记。该约定系合同双方真实意思表示，并不违法我国法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。涉案房屋的所有权已于2009年9月7日变更登记至庄颖青名下，庄颖青已领取该房屋所有权证，朗筑公司应当按照合同约定，协助庄颖青办理涉案房屋的土地使用权变更登记手续，将涉案房屋的土地使用权变更登记至庄颖青名下。2009年11月朗筑公司向南京市国土资源局申请办理分割证，该局收件后进行了地籍调查并出具成果表，初步确认朗筑公司建房超容积率，因朗筑公司擅自改变用地条件，导致土地使用存在缺陷，致暂时不能领取分割证。南京市国土资源局已将成果表交给朗筑公司，并告知其向利用处申请确认是否超容积率并完善相关手续，但朗筑公司至今未向利用处申请并完善相关手续。因此，庄颖青至今未能领取到涉案房屋的国有土地使用权�，其根本原因在于朗筑公司未履行相关义务，朗筑公司应当承担全部违约责任。故庄颖青主张朗筑公司协助将涉案房屋的土地使用权变更登记至庄颖青名下的请求，合法有据，原审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，原审判决：南京朗筑建设工程有限公司于判决生效之日起30日内协助庄颖青将坐落于南京市栖霞区幕府东路233之11号房屋的国有土地使用权变更登记至庄颖青名下。案件受理费80元，由南京朗筑建设工程有限公司负担。
朗筑公司不服原审判决，向本院提起上诉称，原判决认定事实存在错误。原审法院认定庄颖青至今未能领取到涉案房屋国有土地使用权证的根本原因在于朗筑公司未履行相关义务存在错误。对于庄颖青购买的幕府东路233之11号房屋未能办理土地使用权证，朗筑公司在历次庭审中均表�愿意协助办理，土地使用权证未能办理的原因并非朗筑公司不愿意协助办理，而系南京市国土资源局不予办理，此点庄颖青是明知的并且从本案所涉房产己办理了商品房所有权证亦可以知晓朗筑公司履行了协助义务，否则，涉案房产不可能取得房屋产权证。朗筑公司在南京国土资源局初步确定容积率超标后，持相关材料至南京市国土资源局咨询，希望能够为庄颖青办理土地使用权证，但被明确告知无法办理土地使用权证，而原审法院在审理期间却要求朗筑公司向南京市国土资源局递交相关材料不但违反法律规定，超越审理职权，并属于明知不可为而为之，即朗筑公司递交材料与否并不能改变南京市国土局不予办理土地使用权证这一事实，且因朗筑公司未向南京市国土资源局递交相关材料而据此认定朗筑公司未履行相关义务。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判驳回庄颖青的原审诉讼请求，本案诉讼费用由庄颖青承担。
庄颖青辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。
二审查明的事实与原审法院查明的一致。
本院认为，上诉人朗筑公司与被上诉人庄颖青就案涉房屋签订的《商品房现售合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，合法有效，对双方当事人均有法律约束力。根据双方合同约定，庄颖青在领取房屋所有权证90天后，有权要求朗筑公司配合办理涉案房屋的土地使用权变更登记。但朗筑公司在案涉房屋容积率可能超标的情况下，拒不完善登记手续，导致案涉房屋国有土地使用权证无法办理，应承担违约责任。庄颖青要求朗筑公司继续履行合同，协助其办理国有土地使用权证，于法有据，应予支持，朗筑公司的上诉理由不能成立。依据《中华人�共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由南京朗筑建设工程有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张晗庆
审 判 员 夏海南
代理审判员 吴 勇
二〇一五年六月二日
书 记 员 崔 鸣