云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2014）西民二终字第138号上诉人（原审被告）西双版纳××房地产开发有限公司。委托代理人宋××，云南××律师事务所律师。一般授权代理。被上诉人（原审原告）邹××，女，汉族。被上诉人（原审原告）邹×（系邹××之子），男，汉族。被上诉人（原审原告）邹××（系邹××之女），女，汉族。被上诉人（原审原告）邹××（系邹××之女），女，汉族，四被上诉人共同委托代理人荣××，云南××律师事务所律师。特别授权代理。上诉人西双版纳××房地产开发有限公司（以下简称××房地产公司）因与被上诉人邹××、邹×、邹××、邹××商品房预售合同纠纷一案，不服景洪市人民法院作出的（2014）景民二初字第624号民事判决，向本院提起上诉，本院于2014年11月11日受理后，依法组成合议庭，于2014年12月9日公开开庭进行了审理。上诉人的委托代理人宋××，被上诉人的委托代理人荣××到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理确认的本案事实是：2011年，××房地产公司经建设主管部门西双版纳州住房和城乡建设局批准在景洪市嘎栋社区么龙路33号开发建设商品房，开发楼盘名称为“西丽仰”，商品房预售许可证号为：预许西字（2011-18）号。邹××及邹××夫妻二人于2011年7月22日与××房地产公司签订《商品房购销合同》（合同编号：2-3-102），合同约定由邹××、邹××预购××房地产公司开发修建的位于景洪市嘎栋社区么龙路33号的西丽仰2栋3单元102号面积为87.53平方米的房屋一套，房屋总价款为241034元；合同第六条约定的付款方式及付款期限为：买受人于2011年7月22日签订本合同时向出卖人一次性支付购房款241034元；合同第七条约定的房屋交付期限为：出卖人应当在2012年9月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方；合同第九条约定的逾期交房的违约责任为：出卖人按照每天叁拾元向买受人支付违约金，合同继续履行。自本合同约定的交房时间届满后之次日起逾期120日后，买受人有权解除合同，已发生的交易相关税费由出卖人承担。出卖人按总房款的10%向买受人支付违约金。合同解除后，出卖人应无息退还买受人已交纳的购房款项。合同签订后，邹××、邹××按约向××房地产公司一次性付清了购房款241034元、办证费及相关的税费13500元。合同约定的交房期限届满后，××房地产公司修建的西丽仰因竣工验收不合格未能按约于2012年9月30日向邹××、邹××交付商品房。××房地产公司与施工方重庆南岳建筑工程有限公司因建设工程施工合同发生纠纷，该案二审正在审理中。此后本案双方当事人经多次协商，均未能达成一致意见。另查明，买受人邹××于2013年7月31日死亡，其继承人有：妻子邹××、长女邹××、次女邹××、长子邹×。原审认为，邹××及邹××与××房地产公司所签订的《商品房购销合同》系双方的真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，该合同合法有效，双方应按合同约定全面履行各自义务。邹××及邹××按约履行了支付全部购房款义务后，××房地产公司却未能按合同约定于2012年9月30日前将经建设单位组织验收合格、并符合合同约定的商品房交付邹××、邹××使用，××房地产公司的行为构成违约。故对邹××、邹×、邹××、邹××要求××房地产公司承担迟延交房违约责任的诉讼请求，原审予以支持。××房地产公司应按照合同约定的30元／天的标准向邹××、邹×、邹××、邹××支付自2012年10月1日起至2014年5月31日止的延期交房违约金。××房地产公司以约定的违约金过高为由，请求法院予以减少，因××房地产公司未对违约金过高承担举证责任，故对××房地产公司的辩称理由原审不予采纳。买受人邹××已于2013年7月31日死亡，其第一顺序的继承人即本案邹××、邹××、邹××、邹×对其遗产享有继承权并参加诉讼。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：××房地产公司于判决生效之日起十日内向邹××、邹×、邹××、邹××支付延期交房违约金，金额为自2012年10月1日起至2014年5月31日止为18240元，2014年6月1日后所产生的违约金按30元／天计算至判决确定的履行期限届满之日止。案件受理费256元，减半收取128元，由××房地产公司负担。一审判决宣判后，××房地产公司不服向本院提起上诉。请求：撤销景洪市人民法院（2014）景民二初字第624号民事判决，依法改判酌情支持被上诉人逾期交房违约金3000元。其理由是：一、一审判决认定事实错误：1、被上诉人在2011年7月22日与上诉人签订了《商品房购销合同》，合同约定的逾期交房在120日内承担每天30元的违约金，120日以后被上诉人有权行使合同解除权，上诉人承担总房款10%的违约金。现在被上诉人不主张解除合同，只主张违约金，上诉人只限于在120日内承担每天30元的违约责任，而非判决书认定的事实无限期的承担每天30元的违约金。2、逾期交房并非由于被上诉人的直接原因导致，延期交房的主要原因是因为施工方竣工工程未依法得到验收。上诉人与施工单位签订的《建筑工程施工合同》约定的工程竣工时间是2012年6月20日，如果施工方如约完工并交付合格工程，上诉人是可以按照约定的时间交房。但是由于施工方在提交竣工报告、上诉人组织验收时被有关部门告知“工程达不到验收的条件”要求施工方进行整改，施工方一直没有整改，拖延至今没有办法验收，所以上诉人也就不能如期交房，上诉人也不能把未经验收合格的房屋不负责任地交付被上诉人，故一审认定是由于上诉人的原因导致违约的事实认定严重错误。二、一审判决对上诉人认为违约金过高不予采信错误。1、一审认定上诉人未举证证实逾期交房的违约金过高，故不予采信，但是根据《合同法》及《民法通则》以及相关司法解释，并未要求一方当事人须就“约定的违约金过高”举证，应当是只要当事人一方提出，就应当根据市场的行情及同类产品价格、当事人违约程度，当事人具体损失情况、签订合同时对违约损失的预见情况等综合裁量来认定，而不需要上诉人举证证明违约金过高才能认定。就本案而言，上诉人有可以归责于第三方过错的原因才违约，上诉人没有过错，上诉人根本没有预见到会出现质量问题，而且根据当地市场行情，就在近两年人民法院判决支持的类似情况承担的违约金每件也就是3000元和5000元，调解结案的还有每件1000元。故一审法院认为上诉人未提供证据证明违约金过高，不予酌情减少错误。2、由于政府政策方面的原因，原来政府承诺给上诉人本案项目开发的土地减少了一大半，导致上诉人的项目开发整体规划受到影响，预计利润不能实现，当初制定的首批开发的房价实在是廉价，而且商品房的售价也低于市场价格，上诉人投资购房是增值的，享受到了实际利益，总体来讲并没有损失。因为如果现在重新购房，相同的价钱买不到同类房产；而本项目中上诉人已经绝大部分资金用于建房，支付人工工资等，由于出现了变故，该楼盘上诉人并没有钱赚，如果上诉人还要承担巨额违约金，那么严峻的事实是公司将面临亏损、破产清算，不能继续后面的整改验收和交房等事务。所以，如果按照被上诉人的计算方式承担违约责任，公司将无力承担，并且也会导致被上诉人的最终利益继续拖延得不到实现，故上诉人认为，综合本案实际情况和合同约定的违约责任承担方式，以及相关法律规定，一审判决未考虑实际情况及市场情况就判决承担每户18240元逾期交房违约金严重错误。被上诉人辩称，一、《商品房购销合同》真实、有效，双方权利义务清楚。本案是商品房预售合同纠纷，上诉人与被上诉人之间签订了《商品房购销合同》，合同内容系双方真实意思表示，有双方的签字、盖章，合同第七条约定：被告应于2012年9月30日前，将验收合格的商品房交付给被上诉人；第九条约定：逾期交房的，按30元／天支付违约金，合同继续履行。二、被上诉人完全履行了付款义务。三、上诉人违约事实清楚，依法应当承担违约责任，上诉人的抗辩没有法律依据，至今上诉人仍然未能将验收合格的房屋交付给被上诉人，违约事实清楚。合同法第一百二十一条：当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。四、逾期交房30元／天，没有约定过高。本案中，逾期交房导致被上诉人无法按期入住该小区，部分业主不得不另行租房暂时缓解，给被上诉人造成了损失，按当地市场的房屋租金，30元／天无法承租到同类型房屋。按照合同第九条的约定，被上诉人完全可以解除合同，由上诉人承担总房款的违约金，退还购房款，只是因上诉人无力支付，被上诉人只能要求继续履行。综上，请求二审维护被上诉人的合法权益。归纳各方当事人的观点，各方当事人主要争议焦点是：一审判决上诉人××房地产公司支付延期交房的违约金是否过高。二审中上诉人与被上诉人对一审确认法律事实及证据认定均无异议。对一审的各方无异议的法律事实本院予以确认。二审中上诉人与被上诉人均未提交新的证据。针对本案争议焦点，本院评判如下：本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”上诉人认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房购销合同》约定的违约金过高，上诉人应当就延期交房给被上诉人造成的损失承担举证责任，以确定约定的违约金数额是否超过给被上诉人造成的损失的30%，但上诉人并没有提交任何证据证明延期交房给被上诉人造成的损失数额。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”上诉人至今尚未向被上诉人交房已逾期两年有余，未能交房的责任完全在上诉人一方。至于上诉人认为未能交房是由于第三方的原因造成，按照合同相对性的原理，第三方并未与被上诉人有任何协议关系，所以，上诉人的该项上诉理由本院不予采纳。结合上诉人是本案中提供格式《商品房购销合同》的一方当事人，被上诉人如期接房的逾期利益以及当地的房屋租金等情况，一审判决确定的违约金数额并未“过分高于造成的损失”。因此，对上诉人的上诉主张本院不予采纳。综上所述，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，审判程序合法，本院予以维持。上诉人××房地产公司的上诉理由不充分，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费256元，由上诉人西双版纳××房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。本判决自送达双方当事人后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向原审法院申请强制执行。审 判 长  蒋荣春代理审判员  朱江舟代理审判员  玉的勒二〇一四年十二月十二日书 记 员  玉 哈