湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂武汉中民终字第00506号
上诉人（原审被告）：黄文慧，女，1968年4月18日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）：中国舰船研究设计中心（中国船舶重工集团公司第七○一研究所），住所地武汉市武昌区紫阳路268号。
法定代表人：吴晓光，该所所长。
委托代理人：陈超汉、李桃山，该所员工。
原审第三人：方洪义，男，1957年10月21日出生，汉族。
原审第三人：陈亚萍（系方洪义之妻），1958年12月28日出生，汉族。
上诉人黄文慧因与被上诉人中国舰船研究设计中心（中国船舶重工集团公司第七○一研究所，以下简称七○一所）返还原物纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2014）鄂武昌民初字第00075号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年5月6日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2013年12月，七○一所向一审法院提起诉讼，请求判令：1、黄文慧及方洪义、陈亚萍腾退武汉市武昌区张之洞路268号89栋18号房屋；2、黄文慧支付计算至2013年12月5日的逾期退房违约金210，576元和2013年12月6日至实际腾退之日的违约金；3、本案诉讼费由黄文慧承担。
一审法院查明，黄文慧系七○一所职工的遗孀。坐落于武汉市武昌区紫阳路268号房屋（现名称为武汉市武昌区张之洞路268号）权属于2001年1月14日登记至七○一所名下，房屋所有权证号：武房权证昌字第2001230**号（该证含1栋至112栋所有房屋）。
张之洞路268号64栋1单元8号的房屋，建筑面积55平方米，由黄文慧承租使用。
七○一所为新建职工住宅，决定将包括黄文慧承租使用的房屋在内的张之洞路268号64、65、66栋房屋整体拆除。2007年10月15日，七○一所（甲方）与黄文慧（乙方）签订《临时安置协议》，约定：甲方为乙方临时安置的地点为坐落于武汉市武昌区张之洞路268号89栋8单元18号的房屋，该房屋建筑面积为65.60平方米，临时安置的过渡时间为1年，自2007年10月16日至2008年10月16日。同日，黄文慧、七○一所签订《拆迁安置协议》，作为《临时安置协议》的补充，约定：甲方同意以优惠房价向乙方出售新建住宅，新建住宅属于甲方与中国人民解放军七四三五工厂合建的高层经济适用房，乙方购买的房屋为17层西朝向二室一厅住宅一套，建筑面积88平方米，购房款为163，900元。双方在本协议签字后，乙方即付定金15，000元，在七个工作日内付购房款的50%，领取新房钥匙时付清余款，甲方应向乙方支付的补偿费和奖励款13，900冲抵房款，若乙方不按本协议付款，甲方将终止购房合同。2009年3月6日，七○一所、黄文慧签订《临时安置房退房协议》，约定：乙方领取新房钥匙后，三个月内交回临时安置房钥匙，经验收后，退回房屋押金5，000元；若不能按时退出，一个月内按每天65.60元的标准计收违约金，超过一个月按照前述标准的2倍收取违约金。当日，黄文慧领取了新房（武昌区首义村联建房1701室）的钥匙，并交纳了退房押金5，000元、装修押金3，000元、垃圾清运费300元。
因黄文慧未交纳购房款，2009年3月9日，七○一所、黄文慧签订《租赁协议》约定：首义村联建房1701室暂按租赁执行，月租金每平方米1.50元，若未按时缴纳，则从装修押金3，000元中扣减租金。随后，黄文慧对武昌区首义村联建房1701室进行了装修，并入住该房屋。
据黄文慧称，其于2013年上半年将坐落于武汉市武昌区张之洞路268号89栋8单元18号的房屋出借给方洪义、陈亚萍使用至今。
2013年7月2日，七○一所向黄文慧发函，要求其于2013年7月10日前办理坐落于武汉市武昌区张之洞路268号89栋8单元18号的房屋的退房手续。2013年11月11日，七○一所向实际居住于武汉市武昌区张之洞路268号89栋8单元18号房屋的方洪义、陈亚萍发函，要求其退出该房屋。
一审法院另查明，1、黄文慧因患左颈内眼动脉瘤，于2007年7月3日至同年8月18日在湖北省人民医院住院治疗，行左颈内眼动脉瘤夹闭术，出院记录载明的出院情况为：患者一般情况好，未诉不适，体检未见阳性特征；2、武昌区首义村联建房1701室房屋至今未办理“两证”。
一审法院认为，七○一所、黄文慧之间就诉争房屋的使用、返还问题，签订了《临时安置协议》、《拆迁安置协议》、《临时安置房退房协议》等三份协议，在协议履行过程中，双方发生了纠纷，三份协议的合法性、退房条件是否成就、违约金如何支付系本案争议的三焦点。一、黄文慧在行左颈内眼动脉瘤夹闭术后，出院情况为一般情况好，未诉不适，体检未见阳性特征，表明其身体尚可。黄文慧不能举证其签订合同时缺乏行为能力，亦不能举证上述协议系在受欺诈、胁迫的情形下签订，合同内容亦不具有无效、可撤销的情形，因此，上述协议系七○一所、黄文慧真实意思表示，内容合法，应为有效。二、七○一所、黄文慧在协议中约定退回临时安置房的条件为，黄文慧领取新房钥匙后，三个月内交回临时安置房钥匙。黄文慧已于2009年3月6日领取新房钥匙，并装修入住，因此，本案退房条件已经成就。武昌区首义村联建房1701室房屋是否及时办理“两证”，系另一法律关系，黄文慧以武昌区首义村联建房1701室房屋至今未办理“两证”为由，不退出诉争房屋，其抗辩理由不能成立。黄文慧未经七○一所同意，擅自将本案诉争房屋出借给方洪义、陈亚萍使用，该行为无效，方洪义、陈亚萍应退还诉争房屋。方洪义、陈亚萍与黄文慧之间如有纠纷，可另案处理。三、黄文慧应按约定在三个月内交回临时安置房钥匙，逾期不退，应承担相应的民事责任。本案中约定的违约金过高，且黄文慧系七○一所职工的遗孀，独自抚养女儿，曾患重病，考虑到其具体困难，依法予以调整，确定2009年3月6日至2013年12月5日的逾期退房违约金为63，172.80元［（65.60元／天×30天）×30%＋（65.60元／天×30天×53个月×2倍）×30%］。2013年12月6日以后发生的逾期退房违约金按上述约定标准的30%计算，即每日39.36元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十四条、第五十二条、第五十四条、第五十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决：一、黄文慧、方洪义、陈亚萍应于本判决生效之日起十日内将武汉市武昌区紫阳路268号89栋18号房屋返还给中国舰船研究设计中心（中国船舶重工集团公司第七○一研究所）。二、黄文慧应于本判决生效之日起十日内向中国舰船研究设计中心（中国船舶重工集团公司第七○一研究所）支付逾期退房违约金，其中2009年3月6日至2013年12月5日期间的逾期退房违约金为63，172.80元，2013年12月6日以后的逾期退房违约金的计算标准为每日39.36元，计付至上述房屋返还时止。三、驳回中国舰船研究设计中心（中国船舶重工集团公司第七○一研究所）的其他诉讼请求。案件受理费4，960元，减半收取2，460元，由黄文慧负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判后，黄文慧不服，向本院提出上诉，请求二审法院撤销原判，改判驳回七○一所的全部诉讼请求。其上诉的主要理由为：一、七○一所对其出售的房屋，为黄文慧办理房屋“两证”是法定义务，七○一所应当履行。二、由于七○一所至今未履行办理房屋“两证”的法定义务，黄文慧不予退房有正当的理由，不构成违约，一审判决由黄文慧承担逾期退房的违约金，显然是错误的。三、一审认定案由错误，本案应按相应的合同纠纷来确定正确的案由。
被上诉人七○一所答辩则要求维持原判。
原审第三人方洪义、陈亚萍未到庭参加诉讼，亦未陈述意见。
经审理查明，一审认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，七○一所与黄文慧之间签订的《临时安置协议》、《拆迁安置协议》、《临时安置房退房协议》均是双方当事人真实意思表示，未违反有关法律、行政法规强制性的规定，应为有效。在合同履行的过程中，2009年3月，黄文慧领取了新房（武昌区首义村联建房1701室）的钥匙，并装修入住。按照双方合同的约定，黄文慧领取新房后应腾退本案诉争的过渡房屋。关于黄文慧称七○一所未办理房屋“两证”，其不退房理由正当，不构成违约的上诉理由，按照双方约定，黄文慧应在领取新房钥匙后三个月内将临时安置房退还七○一所，双方并没有约定房屋未办“两证”黄文慧不退房，现该栋楼房的“两证”在办理之中，因此，黄文慧的上诉理由没有事实和法律依据，其请求不能成立，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4，960元，由黄文慧负担。
本判决为终审判决。
审判长 申 斌
审判员 王 阳
审判员 张文霞
二〇一四年七月十五日
书记员 赖瑞文