浙江省桐庐县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）杭桐民初字第404号
原告（反诉被告）：王赟。
原告（反诉被告）：邓杰。
二原告（反诉被告）委托代理人：陈磊、陈岁，浙江杭天信律师事务所律师。
被告（反诉原告）：浙江荣正置业有限公司。
法定代表人：朱观武。
委托代理人：陈一群、刘斌。
原告王赟、邓杰与被告浙江荣正置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年5月14日立案受理。诉讼中，被告浙江荣正置业有限公司提起反诉，本院决定合并审理，依法由审判员曾春红适用简易程序公开开庭进行了审理。二原告（反诉被告）委托代理人陈磊和被告（反诉原告）委托代理人刘斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王赟、邓杰起诉称：2009年6月21日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于桐庐县××镇渡济江边的山水半岛13幢1单元103号房，购房总金额为1500000元。合同签订后，原告按约履行了自己的义务。按照合同第八条规定，被告应于2010年3月20日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付原告使用。同时合同第九条规定：“逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”第十四条规定：“出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺，出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、交付日通水通电；2、有线电视、电话、宽带入户。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、采取补救措施，使之达到交付标准；2、按合同第九条处理。”然而，被告并未按合同约定如期向原告交付该商品房。截止起诉之日，被告开发的该商品房仍未达到合同约定的交付标准，不具备交付使用条件。原告认为，被告迟延交房的行为不存在任何法定或约定的免责事由，且逾期交房时间已超过三年，违约事实明显，给原告带来了重大损失，严重损害了原告的合法利益。为维护原告的合法权益，特起诉法院，请求：判决被告支付原告因被告逾期交房的违约金至房屋实际达到交付标准之日（暂计至起诉之日为341700元）。
被告浙江荣正置业有限公司口头答辩称：1、根据建设工程管理条例及其他法律法规规定，本案房屋竣工验收时间是2010年2月4日，该房屋达到了住宅的用途，而且通水通电等已经铺设到户。根据合同规定，被告通知原告交付房屋的条件应以竣工验收合格为准，该房屋具备且符合了合同约定的交房条件，被告也于2010年5月20日通知原告交房，之后被告也多次通知原告办理交房手续，信函至少有四次以上，是原告自己的原因一直没有到被告处来收房；2、原告违约金的计算是错误的，而且标准过高，被告也没有给原告造成实际损失；3、合同约定的交房日是2010年3月30日，被告第一次通知交房是2010年5月20日，通知交房确实有延误，但是被告认为应从2010年3月30日计算至2010年5月20日按照万分之一的标准计算违约金。
反诉原告浙江荣正置业有限公司反诉称：根据反诉原、被告签订的《商品房买卖合同》第十一条约定：由于反诉被告的原因，未能按期交付房屋的，则自反诉原告通知反诉被告办理交付手续最后期限之第二日起，反诉原告有权将该房屋作退房处理，同时反诉被告应支付反诉原告相应违约金。合同签订后，反诉原告如约履行了合同约定的义务。2010年2月4日，该房屋经验收为合格。2010年5月29日，反诉原告通过信函方式通知反诉被告办理交房手续，但反诉被告拒绝收房。后反诉原告于2010年5月、6月、12月、2011年2月多次以电话和信函方式通知反诉被告办理交房手续，反诉被告均拒绝收房。综上，反诉原告认为，该房屋符合交房条件，反诉被告无故拒绝办理交房手续的行为，侵害了反诉原告的合法权益。为此，为维护反诉原告的合法权益，现向法院提起反诉，请求：1、判令立即解除反诉原告与反诉被告于2009年6月21日签订的《商品房买卖合同》；2、判令反诉被告立即支付反诉原告违约金807000元；3、判令反诉被告立即支付反诉原告房屋物业管理费24809.09元。
反诉被告王赟、邓杰口头答辩称：1、反诉原告至今没有提供合同约定的符合商品房交付条件的房屋给反诉被告，违约的是反诉原告，称反诉被告拒绝收房没有任何事实和法律依据；2、合同约定，如果是购房者逾期不收房要承担从万分之一到万分之三甚至万分之五的违约金，标准过高，而且合同条款权利义务完全不平等，属于霸王条款，实际上买受人逾期不收房对开发商未造成任何损失，但是由于开发商逾期不交房，却只要承担万分之一的违约责任，所以违约金的约定显属不公平，而且该约定是格式条款，对于反诉被告未收房的违约金约定过高；3、物业管理费应该根据物业管理合同来提出，而且如果发生了物业合同关系，也是反诉原告与物业公司发生关系，不是与反诉原告发生关系，反诉原告也无权主张物业管理费用。
经审理查明：原告提供证据有：1、《商品房买卖合同》复印件1份，证明原、被告的商品房买卖合同关系；2、桐庐网上县长回复意见2份，证明被告逾期交房；3、建设工程规划核实确认书、物业管理用房缴交确认单、竣工验收备案表等复印件，证明案涉房屋在2010年9月29日前仍未通知交付。说明：1、建设工程规划核实确认书是房屋经过竣工验收之前的前置程序，在没有办理规划核实确认书之前，所有的竣工验收都是不符合法律规定的，第四页有关部门的验收这一系列的材料里面的合格证明等正是原、被告商品房买卖合同需要开发商进行交付的材料，显然被告的材料里面是没有这些材料的；2、确认单是房屋进行竣工验收并进行相应的核实确认以后开发商向相关部门提出申请，可以证实在2010年9月29日、10月29日的时候，房屋的面积相关部门还没有确认下来，在这个面积没有确认下来的情况下，房屋是不可能交付的；3、竣工验收备案表更改的时间，被告确实是2010年2月4日去做了验收，但是没有办理相关的规划核实确认书等前置手续，所以备案中日期改为2012年10月19日。
经庭审质证，被告质证意见为：对证据1，真实性没有异议，但被告提供的房屋是符合交房条件的，并于2010年5月20日通知了原告办理交房手续，原告应当先行办理交房手续，而不是一直拖延；对证据2，真实性没有异议，但是原告反映的内容真实性有异议，因为被告的房屋是符合交房条件的，是原告拒绝交房，并且反映到县长信箱去，即使房屋存在瑕疵，也不影响原告办理交房手续；对证据3，因为原告提供的是复印件，所以真实性有异议，被告认为房屋验收应当是以被告的验收日期为准，我们的竣工日期即使是根据原告提供的该证据，竣工日期也是2010年2月4日。关于面积的问题，合同中已经作了相关的约定，不存在一定要确定面积才能组织竣工验收，这不符合逻辑及建筑情况。
被告未提供证据。
反诉原告提供证据有：1、商品房买卖合同，证明反诉原告的房屋已经达到交房条件，合同第十一条对违约收房及补充协议中对送达方式进行了约定；2、竣工验收备案表复印件，证明本案房屋2010年2月4日已经竣工验收合格并进行了备案，已经符合合同约定的交付条件；3、交房通知书及邮件存根，证明反诉原告四次以上通过信函的方式要求反诉被告办理交房手续，反诉原告已经尽到了及时交房的义务。
经庭审质证，反诉被告质证意见为：对证据1，真实性、关联性没有异议，该证据无法证明反诉原告的房屋已经达到交房条件；对证据2，如果房管局有这份东西的话，我们对形式真实性没有异议，但是该证据名称是竣工验收报告书并不是备案表，这份证据恰恰可以证明反诉原告的房屋至今仍然没有验收，这份竣工验收报告是五方主体对建设工程项目进行验收以后向政府部门报送相应的材料，要求政府部门进行验收；对证据3有异议，从证据形式和内容不能证明反诉原告已经通知了反诉被告交房，即使寄了这些材料，也不能证明房屋已经达到交付条件，因为房屋达到交付条件是一个事实行为。
反诉被告未提供证据。
本院出示向桐庐县建设局调取的竣工验收报告书和竣工验收备案表各2份，原告质证意见为：对形式真实性没有异议，但不完整，仅凭该证据不能证明商品房竣工验收交付时间，竣工验收时间应以备案时间为准；被告质证意见为：真实性均没有异议，本案争议房屋系13幢，属一期工程，验收时间应是2010年2月4日。
经审核，本院认证证据如下：一、对原告提供的证据：对证据1、2真实性予以认定，对证据3，建设工程规划核实确认书、物业管理用房缴交确认单等的证明力低于本院出示的竣工验收报告书和竣工验收备案表，竣工时间应以竣工验收报告书、竣工验收备案表的竣工验收时间为准，对竣工验收备案表，其中一期竣工验收备案表与本院调取的一致，予以认定，对二期的与本案无关，不予认定；二、对反诉原告提供的证据：对证据1、3予以认定，对证据2系复印件，且与本院调取的不符，不予认定，竣工验收时间以本院调取的为准；三、对本院出示的证据：真实性均予以认定，但竣工验收时间未具体明确，故以最后一次即2010年9月19日为准。
根据上述有效证据，结合双方的庭审陈述，本院确认事实如下：2009年6月21日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于桐庐县××镇渡济江边的山水半岛13幢1单元103号房，总房款150万元。合同第八条约定：“出卖人应当在2010年3月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”对于逾期交房的，第九条约定：“（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。”第十一条约定：“由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人通知买受人办理交付手续最后期限之第二天起：（1）30天内，买受人按日向出卖人交纳总房款万分之一违约金；（2）30－60天，买受人按日向出卖人交纳总房款万分之三违约金；（3）60天以上，买受人按日向出卖人交纳总房款万分之五违约金；出卖人有权将该房作退房处理，所退房款不计利息。”该合同还补充约定：“合同中约定的需由出卖人、买受人以书面方式告知对方的通知等，通知方均以挂号信函的方式送达另一方，通知自送达邮件回执上收件日期起生效。”原告在该合同上提供的地址为：桐庐县桐君街道体育场路10幢2单元503室。
案涉房屋属一期工程，一期工程经两次竣工验收合格，分别是2010年2月4日和2010年9月19日。2010年5月29日，被告以挂号信的方式邮寄通知原告于5月20日至30日交房，邮寄地址为原告在合同上填写的地址。该信于31日被退回。同年6月26日，被告再次以挂号信的方式邮寄至桐庐县××公寓××单元××室，又被退回。2010年12月3日，被告再次向原告邮寄挂号信通知收房。2011年2月20日，被告通知原告，称原告于2010年12月8日前向桐庐县县长公开电话投诉的房屋问题，现已整改完毕，现再次邀请您前来看房、验房。2013年1月18日，原告网上投诉，县住建局于同月24日召集原、被告协调会，原告称：小区有线电视、电信等基础设施到2012年12月才开通，收到交房通知时并没达到收房条件，且第一次收到交房通知书时间是2010年底，收到交房通知后前往验收，房子存在裂缝等质量问题，房产公司维修整改后未通知再次验房。被告表示：小区首期竣工验收是2010年2月4日，通水、通电、弱电管网系统已铺设到户，入户业主可凭借公司提供的入户证明到有关部门办理开通相关业务，第一次书面通知该购房人交房是2010年5月29日（有邮戳），购房人提出的裂缝等问题维修后已书面通知购房人再次看房（有邮戳）。2013年1月25日，原告网上咨询称，房产公司到目前为止未提供任何如2010年5月26日交房挂号信的退件、有线电视入户相关施工时间的证据、房子维修后通知交房的相关邮件证据，县住建局答复称，经了解，房产公司已电话通知该购房人前往查看相关依据，且购房人于2013年1月29日赴房产公司查看了解，但双方沟通后仍各抒己见：房产公司表示已经向购房人出示邮戳原件，购房人部分有异议，且要求复印自行去邮局查证，目前该业主未曾向公司申请安装电话、有线等业务，公司员工也未曾向其出具办理开通有线电视的事例。而购房人则表示并未看到邮戳原件，房产公司只提供了并不清晰的复印件，前往邮局后查询无果，同时房产公司未提供有线电视入户等施工时间的依据。
本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。根据合同约定，被告应在2010年3月30日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用，案涉商品房所属一期工程经两次竣工验收合格，因未具体明确该商品房的验收时间，故以最后一次验收时间即2010年9月19日为准，在此之前被告几次通知原告收房，因该房当时尚不符合交付条件，原告此前的未收房行为未违反约定。此后被告再次于2010年12月3日通知原告收房，此时房屋已经竣工验收合格，符合交付条件，原告称其交房不符合要求，依据不足，本院不予采信。因被告逾期交房，依约应承担违约责任，承担自2010年3月31日起至2010年12月3日止（共248天）按日利率万分之一计算的违约金，共计37200元。原告请求超出部分，本院不予支持。被告反诉请求解除双方签订的《商品房买卖合同》并支付违约金的请求，根据合同第十一条约定，“由于买受人原因，未能按期交付的，……”该条规定在于因买受人的原因导致出卖人未能按合同约定的期限交付，买受人应承担的违约责任，而本案被告迟延交付并非原告的原因导致，故对被告的该项反诉请求，本院不予支持。被告反诉请求原告支付物业管理费24809.09元，依据不足，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决如下：
一、浙江荣正置业有限公司于本判决生效后十日内支付王赟、邓杰违约金37200元；
二、驳回王赟、邓杰的其他诉讼请求；
三、驳回浙江荣正置业有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6426元，减半收取3213元，由王赟、邓杰负担2863元，浙江荣正置业有限公司负担350元；反诉案件受理费6060元，由浙江荣正置业有限公司负担，均于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费12486元，对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交（开户行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：12×××68），在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审判员 曾春红
二〇一三年八月一日
书记员 吴琴雅