广西壮族自治区平南县人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0821民初3756号原告：傅敏，女，1978年11月18日出生，汉族，居民，住广西平南县。委托诉讼代理人：杨灵基，广西桂港律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨海奇，广西桂港律师事务所实习律师。被告：平南县兴滨房地产开发有限公司，住所地广西平南县平南镇城西街步行街口斜对面。法定代表人：廖佑祥，该公司经理。原告傅敏与被告平南县兴滨房地产开发有限公司（以下简称兴滨房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年10月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告傅敏的委托诉讼代理人杨灵基、杨海奇，被告兴滨房地产公司的法定代表人廖佑祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告傅敏向本院提出诉讼请求：判令被告兴滨房地产公司支付从2016年12月30日起至取得建筑工程竣工合格证明文件之日止每日按413280元的万分之二计付逾期交房违约金给原告。事实和理由：原告与被告于2015年12月28日订立《商品房预售合同》（合同编号：201512280019），约定：原告购买被告开发的兴滨·华府天地01幢010905号商品房一套，房屋总价款为413280元，被告向原告交付该商品房时间为2016年12月30日前；逾期交付的，被告按日向原告支付全部已付款万分之二的违约金。合同签订后，原告已经付清413280元购房款。但是至今，被告没有按合同约定的交房条件和交房时间向原告交付商品房，已经构成违约，应当承担违约责任，即从2016年12月30日起每日按413280元的万分之二计付逾期交房违约金至取得建筑工程竣工合格证明文件之日止给原告傅敏。本案审理过程中，经本院释明，原告将其诉讼请求变更为：判令被告支付从2016年12月30日起至2018年5月31日止每日按413280元的万分之二计付逾期交房违约金给原告。被告兴滨房地产公司辩称，一、其公司与原告虽然在商品房销售合同中约定商品房交付时间，但是由不可抗力法定免责事由导致，其公司不需承担责任，导致延期交房的事由，是施工方在施工过程中，由于雨天过长、雨量过大，拖延了施工期，于2017年6月25日才通过竣工验收，因此，被告不需承担违约责任，即使承担违约责任，违约时间也应从2017年6月25日起计算至2017年6月30日止，共计5日；二、其公司与原告在购房合同中约定的违约金过高，其公司认为每日按已付款的万分之一计算违约金更合理、更公平。本院经审理认定事实如下：2015年12月28日，原告傅敏与被告兴滨房地产公司签订了《商品房预售合同》（合同编号为201512280019），约定原告向被告购买坐落于平南县“兴滨·华府天地”01幢第9层1单元010905号商品房，预测建筑面积为103.3平方米，其中套内面积为84.8平方米，公摊面积为18.5平方米，单价为每平方米4000.77元，总价款为413280元，交房时间为2016年12月30日前。《商品房预售合同》第十三条约定，除不可抗力外，出卖人未按照约定的期限和条件将商品房交付买受人的，逾期在60日内，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同，买受人选择解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知书送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。2016年11月22日，平南县住房和城乡规划建设委员会对被告开发建设的兴滨·华府天地工程的竣工验收备案文件（包括《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》）同意备案。2017年6月19日，被告向原告发送短信，告知原告1单元收房时间为2017年6月30日-7月2日、2单元收房时间为7月3日-4日、3单元收房时间为7月5日-6日；2017年6月24日，被告向原告发送收房时间略作调整的短信，告知原告3单元的收房时间改为2017年6月30日-2017年7月2日，1单元的收房时间为2017年7月5日-7日。2017年7月30日，原告前往被告处要求被告交房，并在按被告要求交付了面积差异款600元及测绘费207元后，对01幢第9层1单元010905号房予以收房。2017年10月13日，平南县房地产测绘队对案涉楼盘出具了测绘成果报告书，其中，010905号商品房实测建筑面积为103.45平方米，比预测建筑面积大0.15平方米。另查明，平南县城建监察和房屋拆迁办公室（以下简称拆迁办）分别于2014年6月5日、2015年6月5日、2016年6月5日作出《关于高考期间停止施工作业的通知》，要求各建设单位、施工单位在高考期间（均为当年的6月5日8:00-6月8日19:00）在平南县在内）周边在建工地一律停止施工，考场周边禁止打桩、据板、拌料、破碎、振捣等产生噪音超标的建筑施工作业。拆迁办又分别于2014年6月23日、2015年6月23日、2016年6月23日作出《关于中考期间停止施工作业的通知》，要求各建设单位、施工单位在中考期间（均为当年的6月23日8:00-6月26日19:00），在平南县考点周边在建工地一律停止施工，考场周边禁止打桩、据板、拌料、破碎、振捣等产生噪音超标的建筑施工作业。本院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律的强制性规定，是合法有效的合同，本院予以确认。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告在合同中约定于2016年12月30日前交付房屋，但被告没有依约定时间交付给原告，已构成违约，应承担违约责任，支付逾期交房违约金给原告。被告辩解施工期间的降雨、停电、中考、高考等导致无法施工而不能按期交房，属合同约定不可抗力因素。但不可抗力是指不能预见、不能避免，并不能克服的客观情况，施工期间的降雨、停电、中考、高考等应属于施工过程中可以预见的情形，不属于不可抗力因素，且案涉工程建设周期长达二年，被告完全可以根据工程进展情况调整工程进度。且被告所辩称的导致工期顺延的上述情形系被告与承包人之间的约定，与本案无关。故被告主张施工过程中降雨、停电、中考、高考的天数应在合同约定的交房期限内予以扣除，本院依法不予采信。被告分别于2017年6月19日、24日短信通知原告收房，并对收房时间作了轻微调整，将收房时间从6月30日-7月2日调整为7月5日-7日，但结合全案证据，综合考虑到被告此举确系为避免业主过于集中收房造成拥堵而作出，且被告已收房，故本院酌定被告的逾期交房时间为181日（从2016年12月31日起至2017年6月29日止）。原告请求被告支付违约金至2018年5月31日止，对其超出部分，本院不予支持。被告逾期交付房屋,按合同约定被告应按日计算向原告支付全部已付房款万分之二的违约金，被告主张该约定偏高，本院认为，违约金的性质有补偿性和惩罚性两种性质，适用违约条款时应综合权衡双方的权益，以补偿性为主，以惩罚性为辅。本案中，逾期交房违约金过高，应予以调整，综合全案，调整为按原告已付房款的日万分之一计算较为适宜。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条之规定，判决如下：一、被告平南县兴滨房地产开发有限公司支付违约金7480.37元给原告傅敏；二、驳回原告傅敏的其他诉讼请求。上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。案件受理费296元，减半收取计148元（原告已预交），由原告傅敏负担92元，被告平南县兴滨房地产开发有限公司负担56元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。同时应在上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费296元（汇款至户名为：贵港市中级人民法院-诉讼费；开户行：中国农业银行贵港分行营业部；帐号：45×××93）。逾期不交也未提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。审判员  覃献军二〇一七年十二月二十八日书记员  吴玉雯