江苏省东海县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）连东民初字第913号
原告江苏省地质矿产局第六地质大队。地址连云港市海州区新建中路70号
法定代表人卢祥富，队长。
委托代理人陈思斌，江苏恒旭律师事务所律师。
被告东海县华夏中英文学校。地址东海县牛山街道牛房路45号
法定代表人孙伟，校长。
委托代理人ＸＸ江。
委托代理人陈阵。
原告江苏省地质矿产局第六地质大队诉被告东海县华夏中英文学校房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月25日立案受理。依法由审判员赵洪适用简易程序公开开庭进行了审理。原告江苏省地质矿产局第六地质大队委托代理人、被告东海县华夏中英文学校委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告江苏省地质矿产局第六地质大队诉称，2004年5月12日，被告的创办人王树阳与原告签订《房屋场地租赁合同》，约定，原告作为出租人将东海县牛房路45号的房屋场地（建筑面积5600平方米、占地面积约30亩）及相关附属设施租赁给王树阳兴办学校使用，租赁期限为16年，自2004年3月1日起至2020年2月29日止，每年租金21万元，从2007年起至2019年承租人应在每年的1月31日前支付下一结算年度的租金21万元，承租人有不交租金或者不按约定交付租金达30日以上的、或未经出租人书面同意承租人将承租的房屋或场地转租第三人等情形之一的，出租人有权解除本合同，违约方当事人应支付违约金15万元。承租人逾期支付租金的，除应及时如数补交和支付违约金外，还应按每日1000元标准支付滞纳金。合同签订后，原告履行了义务，而被告自2008年租赁年度始即未依约支付租金，原告被迫于2013年4月起诉，经法院审理，判决被告给付原告2008年4月4日至2013年4月3日期间的租金105万元，但判决生效后，被告至今未履行，对2013年4月4日起至今应交的租金，被告未支付，不仅如此，被告还擅自转租部分房屋、场地给他人使用，牟取利益。被告长期拖欠租金、擅自转租房屋、场地构成根本违约。请求1、判令被告给付自2013年4月4日起至2014年2月28日期间欠付的租金181025元及自2014年3月1日起按21万元／年的标准计算至判决合同解除之日止的租金，并支付违约金15万元。2、依法判决解除原被告双方于2004年2月5日签订的《房屋场地租赁合同》，并责令被告立即腾清自有物品，将租赁的房屋、场地返还给原告。
被告东海县华夏中英文学校辩称，拖欠原告租金是事实，对于原告提出的解除合同，腾出相关场地，被告认为解除条件不成熟，因为原告的土地上建有被告的不动产楼房，楼房需要一个处理过程，在租赁合同中约定，租赁时间达到5年以后，双方要就场地和相邻房屋、土地出让事宜进行协商达成方案。
经审理查明，2003年12月30日，原告与王树阳签订了《合作办学协议》，双方共同出资兴建华夏中英文学校，原告以位于牛山镇牛房路45号院内的约40亩土地、及3100平方米的办公楼作为股份入股，作价400万元，占总股本的20％；被告王树阳负责上述土地、设施外的所有投入，建教学楼、宿舍楼、综合楼等共计1600万，占总股本的80％。收益在扣除支出及提取公积金、公益金后，按照出资比例分配。
2004年5月12日，原告向东海县建设局申请建设教学楼，2004年5月12日，原告的申请获得批准，相关部门发放了建设工程规划许可证，后建设了教学楼等设施。
另查明，2004年2月5日，被告王树阳又与原告签订《房屋场地租赁合同》，约定：原告将位于东海县牛房路45号总占地面积30亩场地及所附的房屋楼房三幢（建筑面积3100平方米）、平房7幢（建筑面积2500平方米），水塔及灯光球场各一个，整体租赁给被告王树阳；租期16年，自2004年3月1日起至2020年2月29日止；每年租金21万元，租金总额336万元，前两年（即2004年3月1日起至2006年2月28日）租金42万元，在本合同签订后3日内支付，第三年（即2006年3月1日至2007年2月28日）的租金21万元在出租人交付房屋、场地后的3日内支付；从2007年起至2019年，承租人在每年的1月31日前支付下一结算年度的租金21万元；承租人租用房屋场地用于兴办学校，出租人协助承租人就其在租赁场地上进行基本建设和改造事宜向政府有关部门报批；违约方应当支付违约金15万元，并赔偿对方经济损失；承租人逾期支付租金的，除及时补交和支付违约金外，还应当按照每天1000元的标准支付滞纳金。
合同签订后，原告履行了义务，而被告自2008年租赁年度始即未依约支付租金，原告于2013年4月向本院起诉，经审理，判决被告给付原告2008年4月4日至2013年4月3日期间的租金105万元。被告至今尚未履行。自2013年4月4日后被告也未再向原告支付租金。被告在租赁期间，建起了约1.1万平方米的宿舍楼和教学楼，另对原告原有的房屋进行了改造。同时还将部分房屋和场地对外出租。
还查明，原、被告在租赁合同履行期间，县政府为城市建设的需要，2004年相关部门向被告华夏中英文学校出具函件，要求华夏学校拆除围栏，以征地建设迎宾广场，后征用了原告租赁给被告的土地3.43亩，用于建设迎宾广场。该广场建设的相关手续由东海县交通局承办。
诉讼中原告将诉讼请求第2条变更为，依法判决解除原被告双方于2004年2月5日签订的《房屋场地租赁合同》，将租赁的房屋、场地返还给原告（不包括被告在租赁期间新建楼房）。
原告向本院提供了《房屋场地租赁合同》以及本院（2013）东民初字第1257号民事判决书等证据。
本院认为，关于被告拖欠租金纠纷，本院曾作出判决。本次原告起诉的租金，被告未否认，其应及时偿付所欠租金。关于原告主张解除原被告双方于2004年2月5日签订的《房屋场地租赁合同》，由于被告长期未付租金，经人民法院判决后也仍未履行，该合同已无继续履行的必要，故本院对原告要求解除合同的诉讼请求予以支持。对于被告在租赁期间新建的楼房及对原告的个别房屋进行改造问题，双方可通过协商或诉讼等其他方式予以解决。对其他被告租赁原告的房屋和场地应予以返还。对于原告主张的违约金，因被告在履行合同期间，政府征用了学校部分土地，使得原被告在支付租金的数额上存在争议，原告要求被告支付违约金理由不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、被告给付原告自2013年4月4日起至2014年2月28日期间欠付的租金181025元及自2014年3月1日至2014年8月1日的租金86301元，共计267326元，于本判决生效后十日内付清。
二、自2014年8月2日起解除原被告2004年2月5日签订的《房屋场地租赁合同》，被告于本判决生效后十日内向原告返还租赁的房屋、场地。
三、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息
案件受理费20400元由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时预交上诉费20400元。
审判员 赵洪
二〇一四年八月二日
书记员 王玥
法律条文
《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。