安徽省淮南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）淮民一终字第00044号
上诉人（原审被告、反诉原告）：杨明，住淮南市田家庵区。
委托代理人：汝伟，安徽俊诚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：江波，住淮南市田家庵区。
委托代理人：张学奇，安徽里奇律师事务所律师。
江波、杨明因房屋租赁合同纠纷一案，均不服安徽省淮南市田家庵区人民法院（2014）田民一初字第01853号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月25日立案受理后，依法组成合议庭于2015年1月13日公开开庭进行了审理。江波及其委托代理人张学奇、杨明及其委托代理人汝伟到庭参加诉讼。江波于2015年1月28日向本院提出申请，请求撤回上诉，本院于2015年1月28日作出（2015）淮民一终字第00044号民事裁定，准许江波撤回上诉。本案现已审理终结。
江波原审诉称：2012年5月1日，江波和杨明签订房屋租赁合同，杨明将其位于淮南市田家庵区淮滨街道金太阳社区淮滨商场综合楼101室二层，以每年9.2万元的价格，租赁给江波，用于经营教学，合同期3年。2014年，杨明提出，收回部分房屋，用于经营棋牌室，因江波考虑其从事教学，故拒绝了杨明的要求。之后，杨明切断供电，导致江波无法教学，由于学生家长反应强烈，江波被迫停止教学。江波认为，在合同履行期间内，杨明无正当理由，擅自断电，扰乱江波的教学秩序，已构成违约，江波因此于2014年8月11日向杨明发出《解除合同通知书》。因双方协商不成，现诉至法院，请求判令：1、解除双方签订的《安徽省房屋租赁合同》；2、判令杨明返还租金84333元，返还押金1万元；3、判令杨明支付违约金5万元；4、诉讼费用由杨明承担。
杨明原审辩称：双方之间的纠纷系因江波拖欠房租所至，江波的起诉没有法律依据，请求驳回江波的诉讼请求。
杨明原审反诉称：2012年5月1日，杨明和江波签订了房屋租赁合同，自2012年5月1日至2015年4月30日止，年租金9.2万元，同时约定如承租方因故终止合同，应当支付赔偿金5万元。合同签订后，双方依约履行合同，但江波每年都拖欠房租。2014年8月11日，江波无故提出解除合同，并于8月24日向法院提起诉讼，并要求杨明承担违约责任。杨明为维护自己的合法利益，特提起反诉，请求：1、解除双方之间签订的“房屋租赁合同”；2、房屋租金按252.05元每天，自2014年5月1日计算至江波返还房屋止（开庭变更为42100元）；3、江波在判决生效后五日内返还房屋；4、江波支付违约金2.7万元、赔偿损失2.3万元；5、江波承担反诉诉讼费用。
江波针对杨明原审反诉辩称：1、江波没有违约行为；2、杨明主张江波没交房租没有法律依据；3、要求江波承担违约金没有法律依据。
原审法院查明：江波、杨明于2012年4月6日签订一份“安徽省房屋租赁合同”，杨明将坐落在淮南市田家庵区淮滨街道金太阳社区淮滨商场综合楼101室二层租赁给江波，期限自2012年5月1日至2015年4月30日止。合同第三条约定，年租金9.2万元，三年共计27.6万元，承租方将租金以现金方式，按年度支付给出租方，合同保证金1万元。该条款后附手写增加约定：“5月1日前须付2万元，尾款须在7月20日前付清”。合同第六条约定违约责任：1、承租方逾期交付租金的，除仍应及时如数补交外，应当支付违约金总房款1%；2、承租方……3、承租方因故终止合同的，如因此造成出租方的经济损失，应支付赔偿金5万元。补：出租方……。合同签订后，双方均按约定履行合同义务。2014年8月，双方发生纠纷，江波单方提出解除合同，并于同年8月24日向法院提起诉讼，请求：1、解除双方签订的《安徽省房屋租赁合同》；2、判令杨明返还租金84333元，返还押金1万元；3、判令杨明支付违约金5万元；4、诉讼费用由杨明承担。杨明于同年9月10日提出反诉，请求：1、解除双方之间签订的房屋租赁合同；2、房屋租金按252.05元每天，自2014年5月1日计算至江波返还房屋止（开庭明确为42100元）；3、江波在判决生效后五日内返还房屋；4、江波支付违约金2.7万元、赔偿损失2.3万元；5、江波承担反诉诉讼费用。
另查明：江波于2014年4月4日、4月16日、5月17日、6月1日，六次分别转账给杨明2万元、3万元、5000元、9700元、8000元、19300元，共计支付9.2万元。
原审法院经审理认为：依法成立的合同，受法律保护。双方签订的“安徽省房屋租赁合同”，系双方当事人真实意思表示，合同依法成立。双方在合同履行过程中，应当依照合同约定，履行合同义务。原审法院对本、反诉做以下归纳：
关于江波本诉要求解除房屋租赁合同，因杨明的反诉亦提出该请求，即双方达成解除房屋租赁合同的合意，对该请求予以支持。江波诉称杨明要求收回部分房屋，开设棋牌室，以及切断供电，导致江波无法办学，该事实，未向法院提交证据证实，不能认定杨明在合同履行过程中存在违约及过错，因此，江波请求判令杨明支付违约金5万元的请求，依法不予支持。江波要求返还房屋租金84333元及保证金1万元，因租赁房屋至今尚未返还给杨明，房屋租金应计算至开庭当天，房屋租赁费用共计42100元，余款49900元及保证金1万元，在双方解除合同，租赁房屋返还后，杨明应当退还。
关于杨明的反诉，要求解除合同，以及支付房租42100元。因双方达成解除合同的合意，该请求，予以支持。支付房屋租金至返还房屋时止，计42100元（计算至开庭当天），因该房屋至今尚未办理交接，租赁关系仍然存在，江波应当继续承担房屋租金，至双方解除合同，房屋交接时止，因此，杨明的该请求，予以支持。
杨明诉称江波迟延交付房租构成违约的意见，根据双方签订的合同，在第三条之后，手写补充“5月1日前须付2万元，尾款须在7月20日前付清”，该条的补充内容，杨明诉称为对第一年交纳房租的约定，第二年，应当于5月1日前一次性交纳房租，因该条文并没有具体文字表述，属于约定不明，对杨明的该项诉称意见，不予支持。江波按约定的期限分六次交纳了9.2万元的房租，在履行交付租金的义务上，不存在违约。但《中华人民共和国合同法》规定，一方明确表示不履行合同的，对方可以要求其承担违约责任。本案中，双方签订的房屋租赁合同合法有效，合同的内容对双方当事人均具有法律约束力，合同在履行的过程中，杨明按约履行了合同义务，但江波无故要求解除合同，属于明示不履行合同，其行为已构成违约，因此，杨明请求判令江波承担违约责任的请求，予以支持。合同第六条违约责任约定：承租方因故终止合同的，如因此造成出租方的经济损失，应支付赔偿金5万元。杨明在反诉中，将5万元调整至2.7万元，符合法律规定，该请求，予以支持。关于杨明要求江波赔偿损失2.3万元。《中华人民共和国合同法》规定，一方当事人承担违约金之后，不能再行主张赔偿损失。本案中，杨明既主张违约金，又主张赔偿损失，属于重复选择，该项主张，不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零八条、第一百一十四条的规定，判决：一、解除原告（反诉被告）江波与被告（反诉原告）杨明签订的“安徽省房屋租赁合同”。二、被告杨明退还原告江波房屋租金49900元及保证金1万元。三、反诉被告江波于本判决生效后五日内返还反诉原告杨明位于本区淮滨街道金太阳社区淮滨商场综合楼101室二层房屋。四、反诉被告江波支付反诉原告杨明违约金2.7万元。五、本判决第二、四项相互冲抵后，被告杨明退还原告江波32900元。六、驳回原告江波的其他诉讼请求。七、驳回反诉原告杨明的其他诉讼请求。案件受理费3187元，江波负担2140元，杨明负担1047元。反诉案件受理费1051元，杨明负担375元，江波负担676元。
宣判后，江波、杨明均不服，向本院提起上诉。后江波向本院申请撤回上诉，本院裁定准许其撤回上诉。
杨明上诉称：一、一审判决杨明退还江波租金49900元、保证金10000元显属不当。1、根据一审判决认定，因该房屋至今尚未办理交接，租赁关系仍应存在，江波应当继续承担房屋租金，至房屋租赁合同解除，房屋交接时止。却又判决杨明返还租金49900元，如此显然矛盾。因江波是提前交付租金，只能以江波实际房屋交接时方产生退还租金的问题，一审判决认定一审开庭当日为退还租金的时间点，未采信杨明主张的按照江波实际占有的时间以每日252.05元计算退还预收部分的租金，明显错误。2、一审判决杨明退还江波保证金错误。双方签订租赁合同时，之所以收取保证金就是为了保障杨明的利益不受损害，以保障江波按时支付租金，合同终止时江波及时交付房屋且期间不欠租金、水电费以及没有破坏租赁房屋。一审法院在认定江波违约，且没有及时交付房屋的情况下要求杨明交付保证金显然错误。二、一审未认定江波迟延支付租金系违约行为明显错误。双方约定租金均是提前支付，双方在租赁合同中约定的“5月1日前需付2万元，尾款须在7月20日前付清”系对第一年租金的约定，并不包括以后。三、就杨明请求江波赔偿损失23000元的问题，一审没有支持显属错误。根据合同法规定，杨明可以在请求违约金的同时一并要求赔偿损失。四、杨明一审中就租赁房屋被改造导致结构被破坏，且房屋受损的问题已提出给予修复、恢复的主张，法院没有在判决书中给予表述显然不当。既然一审判决江波返还租赁房屋，恢复和修复即为江波的附随义务，原审判决应当一并表述。综上，一审判决认定部分事实不清，证据不足。请求撤销一审判决第二、三、五、七项，对杨明的一审反诉请求予以充分支持，驳回江波的一审诉讼请求。二审诉讼费用由江波负担。
江波辩称：杨明的上诉没有事实和法律依据，依法不应支持。
双方对一审提交的证据的证明观点和对相对方提交证据的质证意见与一审一致，本院认证意见与一审一致。
除对一审查明的事实予以确认外，本院二审查明：在双方租赁合同履行期间杨明收取江波保证金1万元。在一审庭前及开庭当日原审法院拟组织双方交接房屋，杨明予以拒绝。
本院归纳本案的二审争议焦点为：一、江波是否存在迟延给付租金的违约行为；二、江波在承担给付违约金的同时应否再赔偿杨明损失；三、一审判令杨明退还江波保证金及租金是否适当；四、原审是否遗漏杨明关于对租赁房屋进行修复、恢复的诉讼请求。
一、关于江波是否存在迟延给付租金的违约行为问题。
根据本案已查明的事实，由于双方租赁合同明确注明“5月1日前须附贰万元，尾款需在7月20日前付清”。杨明虽主张该约定仅针对第一年，并不包括以后，但该处未注明仅针对第一年，双方租赁合同也未对租金给付期限另作约定，在杨明未提交证据证明双方存在另行约定的情况下，上述关于租金给付期限的约定应适用于合同约定的全部租赁期间。一审法院认定江波不存在逾期支付租金的行为，并无不当，杨明请求江波给付该部分违约金的请求，本院不予支持。
二、关于江波在承担给付违约金的同时应否再赔偿杨明损失问题。
杨明一审对违约金的反诉请求为：判令“江波支付违约金2.7万元、赔偿损失2.3万元”。根据双方租赁合同第六条约定“承租方逾期交付租金的，除应及时补缴外，应支付总房款的1%的违约金。一审庭审中法庭已经要求杨明明确违约金的计算依据，杨明明确为总房款的1%”。如根据双方约定，逾期支付租金的违约金数额仅为2760元（总租金276000元×1%）。可见杨明主张的27000元系根据该条约定逾期给付租金的违约金，但其计算错误。原审虽对杨明主张江波给付违约金27000元的诉讼请求予以支持，但并非认定江波存在逾期支付租金的事实，而是认定其违反合同约定要求解除合同应承担的违约责任。根据双方合同约定，承租方因故中止合同，如因此造成出租方经济损失，应支付赔偿金5万元，双方租赁合同已经明确约定了一方无故解除合同的违约责任形式及违约金数额。由于双方租赁合同已经明确约定了解除合同的违约责任及违约金的具体数额，原审法院判令江波因解除合同承担违约金27000元，该数额显然已满足了杨明的该部分诉讼请求。现杨明主张江波再行赔偿23000元损失无事实和法律依据，本院不予支持。
三、一审判令杨明退还江波保证金及租金是否适当。
在一审审理过程中，江波诉请解除租赁合同，杨明亦提起反诉请求解除租赁合同并要求返还房屋，杨明亦明知江波已经搬离房屋，故一审法院组织双方交接房屋，完全符合杨明该项诉讼请求。由于杨明既主张要求返还房屋，又不同意接收房屋，因此在诉讼期间因杨明拒绝接收房屋导致的损失应当由杨明自行承担。一审法院认定江波承担庭审之日以前的租金，对庭审之日以后江波预缴的租金由杨明予以返还并无不当，本院予以维持。
对于江波交纳的10000元保证金。由于该保证金的目的即为督促和保障江波按照约定履行合同义务，现合同已经解除，双方无需继续履行，杨明也未提交证据证明其有法定和约定扣留保证金的情形。因此，一审法院判决杨明退还10000元保证金并无不当，本院予以维持。
四、关于原审是否遗漏杨明关于对租赁房屋进行修复、恢复的诉讼请求。
根据一审杨明反诉状，其仅请求江波于判决生效后5日内返还房屋，并无要求对房屋进行修复、恢复的诉讼请求，其在一审审理期间亦未申请增加该项诉讼请求。由于对租赁房屋恢复原状应为一项独立的诉讼请求，并非返还房屋的附随义务。依据不告不理原则，法院不能超出当事人的诉讼请求进行审理，原审法院对该问题未予处理并无不当。故本院对杨明的该上诉理由不予采纳。
综上，原审法院认定基本事实清楚，适用法律正确，杨明的上诉请求不能成立，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费负担方式按一审判决执行。二审案件受理费1363元，由杨明承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 永
审 判 员 张 晨
代理审判员 刘凤玉
二〇一五年一月二十九日
书 记 员 张靖洁
本案所涉及法律条款：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。