安徽省芜湖县人民法院民 事 判 决 书(2017)皖0221民初3530号原告：蒋辉，男，1983年3月24日出生，汉族，住安徽省芜湖市鸠江区。委托诉讼代理人：周世景，安徽皖通律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹永军，安徽皖通律师事务所实习律师。被告：陈鹏，男，1980年1月4日出生，汉族，住安徽省芜湖县。被告：韦忠芳，女，1982年7月10日出生，汉族，住安徽省芜湖县。上述二位被告共同的委托诉讼代理人：钱进，安徽深蓝律师事务所律师。原告蒋辉诉被告陈鹏、韦忠芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年12月11日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告、被告及其双方的委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告蒋辉向本院提出诉讼请求：请求依法判令解除原、被告之间签订的《房屋买卖合同》；请求判令被告向原告支付违约金16.6万元、返还定金3万元、返还房屋面积补差费用2351元、支付中介费9300元及实现债权费用也即律师费7000元。事实和理由：2017年6月24日，蒋辉通过镜湖区友家房地产中介所与陈鹏、韦忠芳签订《房屋买卖合同》，约定“蒋辉购买陈鹏、韦忠芳位于芜湖市镜湖区产，房屋建筑面积88.76平方米,总价款83万元。陈鹏、韦忠芳在拿到房产证七个工作日内向中介方提交办理资金托管材料，并协助办理其他房屋过户手续”。蒋辉于王益炳于合同签订当天向陈鹏、韦忠芳支付定金3万元，并于2017年8月27日支付房屋面积差价2351元。由于近期芜湖市房价涨幅较大，陈鹏、韦忠芳在2017年11月30日明确告知中介方不再继续履行合同、不愿将房屋出卖给蒋辉，且经蒋辉书面催告后仍拒不履行，已构成根本违约，给原告造成了巨大的经济损失。被告陈鹏、韦忠芳辩称：对原告的解除双方签订的《房屋买卖合同》、返还定金3万元、返还房屋面积补差费用2351元、支付实现债权费用也即律师费7000元等项诉请无异议；约定的违约金高于造成的实际损失，请求法院予以适当减少，应以8万元为宜；中介费8300元应根据提供的服务进度适当减少；过户服务未实际发生，过户服务费1000元不应该得到支持。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。对双方无异议的证据，本院经审核予以确认并在卷佐证；对双方有异议的证据，本院作如下认定：对原告提交的收款收据，被告质证认为中介费的收取依据是提供了相应的服务，在本案中居间服务行为只提供了签约和交付定金，后续的代办网签、资金托管、代办按揭贷款及银行放款的等服务均未实际发生，中介费8300原应该适当减少，过户行为未实际发生，应该退给原告1000元过户服务费。本院认为，原告的损失应以其实际发生的合理损失为准。对原告提交的微信聊天记录（三张）、《证明》，二被告质证认为该证据本身不能证明被告明确表示不卖房屋，实际上后来被告向原告明确表示有困难不卖房屋了。因该证据符合本案的事实，本院对其予以认定。对原告提交的友家中介提供的2017年11月份房屋市场价单，二被告质证认为中介机构在原告处收取佣金且丝毫不想退还，明显站在原告一方，存在利益关联，其出具的材料缺乏真实性；中介方无权出此证明，房屋市场价应该由权威部门发布；此证据中的房产与案涉房产均属二手房，证据中的价格属于挂靠价格，二手房的挂靠价格因人而异，其价格与卖房人的资金需求和心里价位密切相关，所以此证据缺乏关联性，达不到证明目的；从统计学角度说，此证据取样范围小，不合理。本院认为，就本案中所涉房价是否上涨及其上涨的幅度，原告所提交的证据可供参考。本院经审理查明,2017年6月24日，蒋辉通过镜湖区友家房地产中介所与陈鹏、韦忠芳签订《房屋买卖合同》，约定“蒋辉购买陈鹏、韦忠芳位于芜湖市镜湖区产，房屋建筑面积88.76平方米,总价款83万元。陈鹏、韦忠芳在拿到房产证七个工作日内向中介方提交办理资金托管材料，并协助办理其他房屋过户手续”；其第七条约定：“如甲方未按照合同约定的期限和条件履行的，甲方应按房屋总价款的0.04%每日，向乙方支付迟延履行违约金。逾期履行超过15天或甲方明示拒绝履行合同且经乙方催告后仍不履行的，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，甲方应在解除合同通知送达之日起15日内退还乙方全部已付款，并赔偿乙方房屋总价款20%违约金，且乙方已支付的中介费用和实现权利的必要费用（包括但不限于诉讼费、鉴定费、律师费等）应由违约方承担。”蒋辉于合同签订当天向镜湖区友家房产中介所交纳购房佣金8300元、过户服务费1000元，另向陈鹏、韦忠芳支付定金3万元，并于2017年8月27日支付房屋面积差价2351元。陈鹏、韦忠芳在2017年11月30日明确告知中介方不再继续履行合同、不愿将房屋出卖给蒋辉，且经蒋辉书面催告后仍拒不履行。本院认为，二被告对原告的解除双方《房屋买卖合同》、返还定金3万元、返还房屋面积补差费用2351元、支付实现债权费用也即律师费7000元等项诉请无异议，不违反相关法律规定，本院予以确认；原告要求被告方承担违约责任，不违反法律规定，本院予以支持。但双方约定的违约金过高，且被告方要求调整，本院结合房地产市场现状、双方当事人履行合同的情况等因素，本着公平原则，酌定二被告承担总价款15%违约金，即124500元。关于中介费，双方在合同中亦有约定，原告已支付的合理中介费用本应由被告负担。经核实，原告已支付的中介费用包括两项，其一为购房佣金8300元，其二为过户服务费1000元。本院对其已获得劳务的购房佣金8300元予以认定，而对其尚未获得相应服务的过户服务费1000元不予支持。综上所述，本院为保护当事人的合法权益，维护正常的社会经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除蒋辉与陈鹏、韦忠芳于2017年6月24日签订的《房屋买卖合同》；二、被告陈鹏、韦忠芳于本判决生效后十五日内返还原告蒋辉定金3万元、返还房屋面积补差费用2351元、给付实现债权费用也即律师费7000元、给付违约金124500元、补偿中介费损失8300元，共计给付172151元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告蒋辉的其他诉讼请求。案件受理费用2260元、财产保全费1620元，合计3880元，由原告蒋辉负担768元，被告陈鹏、韦忠芳负担3112元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方人数提交上诉状副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审判员  吴小兵二〇一八年三月二十二日书记员  杜 娟附一、本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。附二、本案当事人提交证据情况原告蒋辉提交证据和证明目的如下：1、原告身份证，以证明其诉讼主体适格；2、身份证、结婚证，以证明二位被告诉讼主体适格；3、《房屋买卖合同》，以证明原被告于2017年6月24日签订《房屋买卖合同》一份，合同第七条第一款明确约定，如甲方明确表示不履行合同，且经乙方催告后，仍然不履行，则乙方有权解除合同，并要求甲方支付20%的违约金及债权实现费用等；4、买卖房屋收条，以证明原告按照合同约定将3万元定金交给被告的事实；5、收条，以证明原告替被告补交房屋差价款2351元的事实；6、收款收据（2份），以证明原告支付中介费用9300元的事实；7、微信聊天记录（三张）、《证明》，以证明经中介机构多次联系，被告已经明确表示不将房屋继续卖给原告，已明示违约；8、催告函、邮寄凭证，以证明经原告书面催告，被告仍然拒绝履行合同义务；9、友家中介提供的2017年11月份房屋市场价单，以证明从房屋买卖合同签订至今，时隔六个多月，涉案房产房价已经大幅度上涨，即使被告向原告支付20%违约金，被告仍然从违约行为中获利；10、《委托代理合同》发票，以证明原告支付的债权实现费用，此费用应当由被告承担；11、申请证人出庭作证，以证明本起纠纷是因为被告违约行为引起的；签订合同后涉案房屋涨价幅度，应该是大于原告主张的违约金；中介机构已经收取了原告的中介费，不可能退还。