山东省青岛市李沧区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）李民初字第1394号
原告：王XX，男，汉族，系青岛海之达房地产开发有限公司职工，户籍所在地山东省沂水县高庄镇，现住青岛市李沧区。
被告：刘XX，男，汉族，现住青岛市李沧区。
委托代理人：田翠丽，山东运策律师事务所律师。
委托代理人：金学善，山东运策律师事务所律师。
被告：孙XX，女，汉族，现住青岛市市北区。
委托代理人：杨XX，男，汉族，自由职业者，现住青岛市市北区，系被告孙XX之子。
原告王XX为与被告刘XX、孙XX房屋租赁合同纠纷一案，于2014年6月11日向本院起诉，本院受理后，依法组成合议庭，于2014年7月11日、2014年8月5日、2014年11月17日公开开庭进行了审理，原告王XX、被告刘XX及其委托代理人田翠丽、金学善到庭参加了诉讼，被告孙XX及其委托代理人杨XX参加了两次庭审，第三次庭审经本院传票传唤，无正当理由未出庭应诉。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年3月2日，原告与被告孙XX就租赁李沧区北山二路11号2单元403户的房屋达成协议，由原告租赁两被告的该房屋居住，原告当日支付了一年的租金，租赁时间为2014年3月6日至2015年3月5日。不曾想，原告五一假期回来后，发现门锁被被告刘XX换掉，原告找两被告协商无果，被告拒不返还和赔偿。原告认为其与被告签订的租赁合同合法有效，被告的行为不但违反了双方的合同约定，还损害了原告的财产权利，为维护自己的合法权益，原告具状法院，请求依法判令：1、两被告与原告继续履行李沧区北山二路11号2单元403户房屋的租赁合同并支付违约金3000元；2、依法判令被告刘XX赔偿原告损失1万元；3、诉讼费由被告承担。诉讼过程中原告变更诉讼请求为：依法解除原、被告签订的房屋租赁合同，两被告一并返还房屋租金9600元、押金1000元、支付违约金3000元、赔偿损失10000元。
被告刘XX辩称，原告与被告孙XX签订的房屋租赁合同无效，孙XX出租房屋的行为被告并不知情，因为当时我在台湾，我从台湾回来后发现门打不开了，所以就报警开了门，发现里面住的别人，我的东西也不见了，并且孙XX出租房屋的时候并没有房产证，所以该租赁合同无效。针对原告变更的诉讼请求，刘XX答辩称同意解除租赁合同，剩余的房租、押金、违约金及损失应当由孙XX的儿子杨XX退还。
被告孙XX辩称，我之所以将涉案房屋出租，是因为我发生车祸了，经济比较拮据。我收了原告一年的房租9600元、押金1000元，出租房屋的事情都是我儿子杨XX办理的。
经开庭审理查明，两被告于1984年8月10日登记结婚，被告刘XX系初婚，被告孙XX系再婚，两人未生育子女。2014年7月1日，两被告经本院调解离婚，离婚时未处分财产。坐落于青岛市李沧区北山二路11号2单元403户房屋系登记在被告刘XX名下的房产，2014年3月2日，原告与被告孙XX之子杨XX就上述房屋签订房屋租赁合同1份，约定将涉案房屋出租给原告居住使用，租期为2014年3月6日至2015年3月5日，月租金800元。合同约定双方如有违约，违约方应向对方支付3个月的房租为违约金。水、煤、电押金1000元。同日，被告孙XX之子杨XX代收原告一年租金9600元、押金1000元，共计10600元。2014年五一节前后，被告刘XX将涉案房屋换锁，原告从该房屋搬离。上述事实，有原告提交的租赁合同1份、收条1张、被告刘XX提交的房屋产权证1份、离婚调解书1份及当事人陈述一致的笔录在案为凭。
被告刘XX称，涉案房屋系其个人财产，租赁合同系原告与案外人杨XX所签订，杨XX不是涉案房屋的权利人，该没有收到租金也不知情，其签订的合同是无效的，2014年5月1日前后，该从台湾回来，拨打了110，后将门锁给换了。该提交李沧区公有资产经营公司2014年7月4日出具的证明1份以证实其主张。该证明的内容为：刘XX同志系1984年由台湾回国人员，按照当时政策规定由原崂山县商业局安排承租住房一套，位于原李村京口路77号，后于1993年根据区领导意见调整住房至原李村北山二路111号甲9户（现住址；李沧区北山二路11号2单元403户）。原告及被告孙XX对该证明有异议，不予认可。
原告称，杨XX是由被告孙XX授权作为其代理人与原告签订租赁合同的，该租赁涉案房屋已经有几年的时间了，该在签订租赁合同时，查了房屋的权利人是刘XX，还看了两被告的结婚证，所以才与被告孙XX签订了合同，以前签订的合同都找不到了，被告刘XX多次带人去涉案房屋，原告为此打过110报警。原告提交被告孙XX出具的授权委托书1份及给杨XX的汇款凭证7份以证实其主张。被告刘XX称原告在第一次庭审时并没有提交授权委托书，该证据显然是为了应付开庭而伪造的证据，对此不予认可。而汇款凭证不能证明往来的款项与本案有关。被告孙XX对原告提交的证据及主张均无异议，称房屋租赁合同确实是该与原告签订的，授权委托书上其签名是儿子杨XX代签的，自己按的手印，该收取了原告
9600元房租及1000元押金，被告刘XX每年都回来，对于房屋出租的情况是知情的。被告孙XX提交被告刘XX的出入境记录1份以证实其主张。被告刘XX对于该出入境记录无异议。
庭审中，原告主张因涉案房屋已经无法继续租住，故要求解除合同，两被告应该按照合同约定赔偿其违约金3000元，返还租金9600元、押金1000元。被告刘XX称同意解除合同，但原告主张的上述款项应由被告孙XX的儿子返还。原告称，涉案房屋内还有其个人物品双层床1张、热水器1台，还有其他个人物品及工艺品，故要求两被告赔偿损失1万元。被告刘XX称涉案房屋内确实有双层床1张及热水器1台，愿意折价400元给原告，原告对此表示同意，被告刘XX当庭将该两项财产的折价款400元给付原告。原告表示即使如此，仍要求两被告赔偿其损失1万元。该事实，有本院的庭审笔录在案为凭。
本院用以确认上述事实的证据，已经本院审查并经开庭质证，可以采信。
本院认为，关于涉案房屋租赁合同的效力问题。一、虽被告刘XX主张涉案房屋的租赁合同系原告与案外人杨XX签订的，其对此不知情，但原告与被告孙XX均主张杨XX只是被告孙XX的委托代理人，即使案外人杨XX与原告签订租赁合同时未取得授权，事后孙XX对此予以追认，并认可收取了原告的房租及押金，故本院确认杨XX系被告孙XX的委托代理人，有权代孙XX进行相关的民事活动。二、该涉案房屋的租赁合同签订时，两被告系夫妻关系，且被告刘XX在台湾，原告作为第三人，与登记产权人的配偶即被告孙XX签订租赁合同，已经尽到了相应的注意义务，若涉案房屋系夫妻共同财产，则孙XX可以自己的名义对外出租，若涉案房屋系被告刘XX的个人财产，被告孙XX将房屋出租给原告的行为也构成表见代理，故原告与被告孙XX就涉案房屋签订的房屋租赁合同系双方的真实意思表示，合法有效。在合同履行过程中，被告刘XX将涉案房屋换锁，致原告无法继续使用涉案房屋，且原告已搬至他处，房屋租赁合同已无继续履行的可能，现原告主张解除房屋租赁合同，于法有据，本院予以支持。因导致涉案房屋租赁合同解除的原因系被告刘XX将房屋换锁，原告无法继续居住造成的，原告并无违约行为，根据合同约定，被告孙XX应就合同解除的后果承担相应的法律责任。因原告在合同签订后居住使用了大约2个月，故被告孙XX应将剩余10个月的房租8000元及押金1000元返还原告。根据合同约定，违约方应向对方承担3个月房租的违约金，故被告孙XX应赔偿原告违约金2400元。原告主张存放在涉案房屋中的床及热水器已经由被告刘XX折价赔偿，其主张的其他物品未提供相关证据予以证实，本院对其要求被告赔偿损失1万元的主张，因证据不足，不予支持。因上述租赁行为发生时两被告仍系夫妻关系，故被告孙XX应返还原告的款项系夫妻共同债务，被告刘XX对此负连带返还责任。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条、《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告王XX与被告孙XX2014年3月2日就李沧区北山二路11号2单元403户房屋签订的房屋租赁合同。
二、被告孙XX于本判决生效之日起10日内返还原告租赁费8000元、押金1000元并支付原告违约金2400元，共计人民币11400元。被告刘XX就上述给付义务承担连带责任。
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币125元（原告已预交），由原告负担15元，两被告负担110元，两被告于本判决生效之日起10日内直接给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院或山东省青岛市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 张玲玲
人民陪审员 花光春
人民陪审员 刘风秋
二〇一四年十一月二十日
书 记 员 郝军军