湖北省宜昌市伍家岗区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂0503民初1566号
原告（反诉被告）：邓洪新，男，1963年10月9日出生，土家族，住宜昌市伍家岗区，
委托诉讼代理人：曹湘宇，湖北三峡律师事务所律师。
被告（反诉原告）：孙玉平，男，1975年10月26日出生，汉族，住宜昌市伍家岗区，
委托诉讼代理人：熊哲锋，湖北前锋律师事务所律师。
原告邓洪新与被告孙玉平租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月3日立案后，被告孙玉平于2017年9月13日提起反诉，本院予以受理。本案依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邓洪新及其委托诉讼代理人曹湘宇，被告孙玉平及其委托诉讼代理人熊哲锋到庭参加诉讼。审理中，双方当事人申请庭外和解，未能达成一致。本案现已审理终结。
原告邓洪新向本院提出诉讼请求:1、请求法院依法判令解除原、被告签订的《门面房屋租赁合同》；2、判令被告立即腾退房屋；3、判令被告支付租金8800元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告是宜昌市××路××号房屋业主。原、被告于2016年3月22日签订《门面房屋租赁合同》，约定租赁期限为两年，即2016年3月22日至2018年3月22日止；租金标准为2200元/月，按季度支付，先交后用。合同对原、被告的权利和义务都做出了详细约定，合同第九条第二款约定，因市政府建设需要拆除或改造已租赁的房屋，使双方造成损失的，互不承担责任，因上述原因而终止合同的，租金按实际使用时间计算多退少补。现由于宜昌市伍家岗区人民政府于2016年10月20日作出宜伍征字（2016）8号《房屋征收决定书》，租赁房屋已被征收。同时，被告从2017年3月22日开始欠缴房租至今，经原告多次催要，被告拒不缴纳租金且一直使用房屋至今。原告认为，被告未按照合同约定履行先支付租金义务，且由于政府的征收决定导致双方的合同无法履行，特具文起诉。
被告孙玉平辩称，1、我方同意解除双方签订的门面房屋租赁合同。2、双方的租赁合同是在2016年3月22签订的，2016年10月就有公告称该房屋要征收，2017年春节后，该房屋开始拆迁，被告根本无法正常经营和居住，该合同已经处于自然终止的状态。3、原告于2017年2月22日与宜昌市伍家岗区房屋征收办公室签订了房屋拆迁协议，该协议涉及到了被告租赁房屋的装修费及空调迁移费、搬家费等，后被告多次跟原告及征收办协商未果，征收办要求被告向原告追索。开始原告承诺给予被告40000元的补偿，但又出尔反尔。被告认为，原告在拆迁办取得的租赁房屋的装修费及空调迁移费、搬家费等应该补偿给被告。4、2017年3月22日起，租金不应该再继续缴纳，故原告主张的租金8800元没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。
被告孙玉平向本院提出反诉请求：1、请求法院判令原告退还2017年2月22日-2017年3月22日的月租金2200元及租房押金1000元；2、判令原告给被告租赁房屋的装饰、装修补偿费23150元（38583×60%）、过渡费16533元、搬家费1000元、空调迁移费200元以及停业损失补偿费6905元，上述各项共计50988元；3、判令原告承担本案的诉讼费。事实和理由：原、被告于2016年3月22日签订《门面房屋租赁合同》，约定原告将自有门面出租给被告，租期自2016年3月22日起至2018年3月22日止，合同还约定了租金标准、违约责任等。合同签订后，被告缴纳了房屋租金和押金，花费28000元对租赁房屋进行了装修改造，并以该租赁房屋为经营地点办理了营业执照从事餐饮服务。2017年2月22日，宜昌市伍家岗区房屋征收与补偿办公室（甲方）与原告（乙方）签订《沈家店棚户区改造项目房屋征收补偿协议》，约定甲方给乙方给付房屋征收费用补偿，因原告提交了营业执照以证明案涉房屋为营业性用房，原告领取了包括租赁房屋装饰、装修、搬家过渡费以及停产停业损失补偿费等在内的补偿款共计1075000元。被告认为，双方签订的《门面房屋租赁合同》，未对涉及到征收搬迁、临时安置、停业停产损失、装修装潢及添置物品损失予以约定，被告也应对征收补偿协议中的此类费用享有权利，因原、被告双方未能就征收补偿问题达成一致意见。请求支持被告的反诉请求。
原告邓洪新针对被告孙玉平的反诉辩称，1、被告所述不属实，被告一直使用该租赁房屋至2017年8月，拆迁并没有对被告的使用造成影响，因此，被告要求退还租金不符合合同约定。2、原告房屋在一年前系自己在经营美容美发，被告并没有对房屋进行重新装修，其使用的地板砖及相应的设施仍然是原告提供的。3、因棚户改造项目，拆迁办与原告签订了征收补偿协议，但该协议的内容不涉及到被告，所有的赔偿、补偿都是基于原告系被拆迁房屋业主的事实，跟被告无关，且原、被告签订的租赁合同第九条第二款明确约定因市政府建设需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲乙双方造成损失，互不承担责任。因此，请求法院依法驳回被告的全部反诉请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：1、对于孙玉平提交的合同、工程预算表、单据四张，拟证明孙玉平为案涉房屋投入了28000元装修款，邓洪新质证称改组证据的形成时间在2014年，与本案不具备关联性，本院认为，该组证据均不符合证据的形式要件，且无法证实孙玉平实际支付的装修款金额，本院不予认定。2、对于孙玉平提交的收条三张以及房屋租金收条八张、水电费收条四张、机打水电费票据四张，拟证明孙玉平从2014年起开始租赁案涉房屋，邓洪新质证称收条系真实的，但其未将案涉房屋出租给孙玉平，本院认为，综合全案证据，可以证实孙玉平从2014年3月起开始承租案涉房屋从事经营的事实，故对该组证据的真实性本院予以认定。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于宜昌市××路××号房屋系邓洪新所有。自2014年3月起，孙玉平承租邓洪新该房屋从事经营。2016年3月22日，邓洪新（甲方）与孙玉平（乙方）签订《门面房屋租赁合同》，约定甲方将自己所有的位于宜昌市伍家岗区伍临路30号、建筑面积为48.1平方米的房屋出租给乙方使用；租赁期限为两年，即2016年3月22日至2018年3月22日止；租金标准为2200元/月，每季度支付一次，先交后用；甲方将房屋交给乙方后，乙方的装修及修缮，甲方概不负责；水电费由孙玉平支付；使用该房屋进行商业活动产生的其他各项费用均由乙方缴纳（其中包括乙方自己申请安装电话、宽带、有线电视等设备的费用）；甲方收取乙方房屋押金1000元，乙方退房时，结清水电气等费用，交还钥匙，待甲方检查房屋内设施是否完好后退还押金；免责条件中约定因市政府建设需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲、乙双方造成损失的，互不承担责任，因上述原因而终止合同的，租金按实际使用时间计算多退少补。2016年10月22日，宜昌市伍家岗区人民政府发布《房屋征收决定公告》，载明根据宜昌市伍家岗区人民政府于2016年10月20日作出的宜伍征决字〔2016〕8号《房屋征收决定书》，案涉房屋属于被征收区域，征收实施即公告之日起。2017年2月，因涉案房屋临近拆迁，孙玉平便逐步停止了在该门市的经营，但未告知邓洪新，也未将房屋钥匙交还给邓洪新。2017年2月22日，伍家岗区房屋征收与补偿办公室与邓洪新签订《沈家店棚户区改造项目房屋征收补偿协议》，约定由伍家岗区房屋征收与补偿办公室给予邓洪新房屋补偿费1048467元（包括住宅房补偿费98779元、商业房补偿费863096元、室内装饰装修补偿费38583元、空调迁移费600元、电话宽带迁移费380元、有线电视迁移费360元、搬家补偿费1000元、水电初装费1050元、天然气初装费2300元、附属物15418元、办证费240元、其他补偿费19756元）、装修期过渡费16533元（每月5511元×3个月）、奖励10000元（若邓洪新在2017年3月1日前将房屋交付征收），以上合计1075000元；邓洪新于2017年3月1日前搬家腾房并交付伍家岗区房屋征收与补偿办公室拆除等；邓洪新及其配偶钱翠兰在该协议上签名。后邓洪新、孙玉平因部分征收补偿款项归属产生争议，未能达成一致意见。
本院认为，一、本诉方面。1、邓洪新与孙玉平签订的《门面房屋租赁合同》，是双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合同有效成立，本院予以确认。2、现因宜昌市伍家岗区人民政府发布《房屋征收决定公告》，将案涉房屋划入被征收区域，孙玉平也于2017年2月22日起逐步停止了在案涉房屋的经营，根据双方合同的约定，因市政府建设需要拆除房屋，该《门面房屋租赁合同》应予终止，故邓洪新要求解除双方之间《门面房屋租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。因案涉房屋现已无法正常经营使用，且孙玉平陈述其已经清空了屋内财产，但未将房屋钥匙交还邓洪新，视为双方未完成房屋交接，故原告请求孙玉平立即腾退房屋的诉讼请求，本院予以支持；对于邓洪新请求孙玉平支付2017年3月22日至2017年8月租金8800元的诉讼请求，本院不予支持。
二、反诉方面。1、孙玉平在腾退房屋后，未与邓洪新进行房屋交接，故对于孙玉平请求邓洪新退还其2017年2月22日至2017年3月22日的月租金2200元的诉讼请求，本院不予支持；同时，因双方《门面房屋租赁合同》已解除，邓洪新应退还孙玉平租房押金1000元；2、关于装饰装修补偿费问题。邓洪新作为房屋所有人系特定的被征收人，但案涉房屋是在租赁期限内被征收的，根据《国有土地房屋征收与补偿条例》第十七条之规定及伍家岗区房屋征收与补偿办公室确定的补偿方案来看，除了对房屋价值的补偿外，还包含对因征收房屋造成的室内装饰装修补偿、空调迁移费、搬家补偿费等等。从其性质看，既包含对所有权的补偿，亦包含对因所有权所衍生的使用权的补偿。孙玉平虽并非房屋的所有权人，但其作为房屋的使用权人，因征收补偿项目中包含对使用权所为的补偿，其有权主张。孙玉平虽未提供确实、充分的证据证实其在承租房屋后所实际进行经营改造的全部装饰装修项目及费用，但能够证明其已装修的事实，而邓洪新没有证据证明自己对出租房屋进行装修的项目并由孙玉平在使用且孙玉平并未装修的事实。对孙玉平请求按照60％计算其应享有装饰装修补偿费，本院根据公平原则，酌情确定对房屋征收与补偿办公室给予的装饰装修补偿由邓洪新支付50％给孙玉平，数额为19291.50元（38583×50％）。3、关于停业损失补偿费问题。案涉房屋出租后因房屋征收产生的停产停业损失原则上应归属于所有权人，且原告虽未提供其存在经营损失的相关证据，但考虑到原、被告租赁期限尚未届满，对原、被告均造成经营损失，本院酌情确定由邓洪新支付孙玉平停业损失补偿费3000元。4、《沈家店棚户区改造项目房屋征收补偿协议》中的过渡费、搬家费、空调迁移费均包含对房屋使用权人孙玉平的补偿，对孙玉平要求邓洪新支付过渡费、搬家费、空调迁移费的诉讼请求，本院予以部分支持。其中，邓洪新应支付孙玉平过渡费3236.58元（商业用房部分建筑面积40.58平方米×房屋评估单价26586元/平方米×0.6％×50％）、搬家费500元（1000元×50％）、空调迁移费200元（一台）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十八条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、解除原告邓洪新与被告孙玉平于2016年3月22日签订的《门面房屋租赁合同》。
二、被告孙玉平向原告邓洪新腾退位于宜昌市伍家岗区伍临路30-12-501号房屋，于判决生效之日起十日内履行。
三、驳回原告邓洪新的其他诉讼请求。
四、原告邓洪新退还被告孙玉平房屋押金1000元，于判决生效之日起十日内付清。
五、原告邓洪新支付被告孙玉平装饰装修补偿费19291.50元、停产停业损失补偿费3000元、过渡费3236.58元、搬家费500元、空调迁移费200元，合计26228.08元，于判决生效之日起十日内付清。
六、驳回被告孙玉平的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费25元，由被告孙玉平负担。反诉受理费537元，由原告邓洪新负担337元，被告孙玉平负担200元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。
审 判 员 闫刚
二〇一七年十二月十三日
法官助理 聂飘
书 记 员 汪丽