北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京01民终1117号
被上诉人（原审被告、反诉原告）杨梭，女，1970年11月9日出生。
委托代理人付鹏博，北京市立圣律师事务所律师。
委托代理人许宜群，广东鑫涌律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）德爱军，女，1957年9月25日出生。
委托代理人常鸫旻，北京市金台律师事务所律师。
上诉人杨梭因与被上诉人德爱军房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第14876号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
德爱军在原审法院起诉称：2014年6月22日，德爱军与杨梭通过链家公司签订房屋租赁合同，租期自2014年7月1日开始，合同约定了双方的权利义务。德爱军按合同约定付六押一，交付了租金、押金共计59500元。2014年9月4日晚8点，德爱军承租的房屋失火。事后经公安消防科鉴定，火灾原因排除人为因素，确定是因为杨梭出租的房屋内的可视电话线线路故障引发所致，杨梭不认可鉴定结论。2014年10月，消防部门出具了北京市海淀区公安消防支队火灾认定书，维持原判，但杨梭并没有采取整改措施。火灾发生后，德爱军将自己放置在承租房屋内的部分物品转移，但德爱军的家具、电视等物品依然在承租房屋内。由于房屋不能保证德爱军的人身、财产安全，德爱军多次联系杨梭解决问题。但杨梭以种种借口拖延甚至拒绝德爱军的电话，还通知小区物业不允许德爱军取走德爱军自己的家具等物品，直接影响了德爱军的生活。火灾发生后德爱军无法继续承租该房，只得到别处租房并另购家具，造成德爱军的财产损失。杨梭在事后没有任何诚意解决问题，使德爱军可以继续承租。相反，杨梭的哥哥杨棱以代理出租做不了主为由，在去年11月开始拒绝与德爱军协商。杨梭作为房主，以不在北京为由，从未主动联系德爱军协商解决问题。在德爱军多次联系提出解决问题的要求下，故意拖延，甚至谎称去现场解决，害的德爱军苦等几天也未露面。鉴于合同第七条，杨梭应保证出租房屋的建设机构和设备符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危害人身安全，鉴于合同第十条，因杨梭未按约定履行维修义务造成德爱军的人身、财产损失的，杨梭应承担赔偿责任。综上，德爱军请求判令：1、德爱军与杨梭之间于2014年6月22日签订的房屋租赁协议于2014年9月4日解除；2、杨梭退还德爱军房屋押金8500元及剩余租金32866.67元，共计41366.67元；3、杨梭赔偿德爱军各项损失25900元；4、杨梭支付违约金8500元；5、诉讼费用由杨梭承担。
杨梭在原审法院答辩称：杨梭同意双方交接房屋后解除租赁合同，但不同意德爱军的其他诉讼请求。杨梭向德爱军交付房屋时也有德爱军的验收，德爱军也没有提出过要求对房屋进行维修等事项。火灾是在德爱军使用房屋期间发生的，与杨梭无关，火灾给双方都造成了不同程度的损失。失火后，因消防部门未能就失火原因、责任方给出清晰、准确的认定，双方未能就火灾造成的损失赔偿问题协商一致，德爱军至今还占有、控制涉案房屋，未将涉案房屋的钥匙、电卡、燃气卡、门禁、水卡、邮箱钥匙等交还给杨梭，双方未办理退房等相关手续。现杨梭提出反诉，要求判令：1、德爱军搬出位于北京市海淀区3号楼1单元1203室房屋，并将该房屋及该房屋的电卡1张、燃气卡1张、水卡1张、门禁卡3个、邮箱卡1把、户门钥匙3把、屋内门钥匙4份（每份3把）全部交还给杨梭；2、确认双方于2014年6月22日签订的《北京市房屋租赁合同》于2015年6月30日到期终止；3、德爱军赔偿杨梭家用电器损失2万元、装修损失4万元（具体损失数额待评估鉴定后确定），以及支付自2015年1月1日至2015年6月30日的租金51000元及自2015年7月1日起按每月8500元的标准支付租金损失至法院判决腾房之日止。
德爱军针对杨梭的反诉答辩称：德爱军同意第一项反诉请求，但德爱军不同意杨梭提出的其他反诉请求。火灾事故发生之后已经有消防部门的责任认定书，已经排除了人为纵火等因素，并认定起火部门是鞋柜处的对讲机系统线路故障引起的火灾，对讲机线路系统是出租房屋的设备设施的一部分，按照有关的法律法规，出租人对出租房屋消防安全负有法定义务，要保证出租房屋的安全，由于杨梭没有给房屋上意外保险，没有尽到注意义务，所以导致承租期间房屋发生火灾，给德爱军造成了损失，德爱军不能继续租住房屋，且德爱军放置在屋内的物品发生了损毁。应该依据事实及法律分清责任，这个责任就是应该由杨梭承担。出事之后，德爱军多次通知杨梭，杨梭拒不到现场解决问题，也不履行出租合同约定的出租人的法定和约定义务，导致德爱军无法继续承租，导致德爱军迫不得已在他处重新租赁房屋，并购置物品。此事给德爱军造成了巨大经济损失，杨梭却说自己有损失且超过德爱军的损失，这不合情也不合理，所以德爱军不同意杨梭的反诉请求。
原审法院审理查明：2009年7月5日，杨梭从北京市万泽碧轩房地产开发有限公司处购买了位于北京市海淀区3号楼12层1单元1203号房屋（以下简称1203号房屋）。2014年6月22日，杨梭（出租人，甲方）与德爱军（承租人，乙方）通过北京链家房地产经纪有限公司签订《北京市房屋租赁合同》，杨梭将1203号房屋出租给德爱军居住使用，建筑面积112.57平方米，租赁期自2014年7月1日至2015年6月30日，每月租金8500元，押一付六。其中，合同第七条约定：“房屋维护和维修。（一）甲方应保证出租房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全；乙方保证遵守国家、北京市的法律法规规定以及房屋所在小区的物业管理规约。（二）租赁期内，甲乙双方应共同保障该房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全状态：1、对于该房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后的七日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限。2、因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。”第九条第（三）款约定：“甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除本合同：1、迟延交付房屋达十日的。2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。3、不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。”第十条第（一）款约定：“甲方有第九条第三款约定的情形之一的，应按月租金的100％向乙方支付违约金。……。”
合同签订后，德爱军向杨梭支付了1个月押金8500元及6个月租金51000元，杨梭将1203号房屋交付给德爱军。
2014年9月4日20时11分许，1203号房屋发生火灾。2014年11月3日，北京市海淀区公安消防支队作出海公消火认字（2014）第0015号《火灾事故认定书》，内容为：“火灾事故基本情况：2014年9月4日20时16分（接警时间），位于北京市海淀区3号楼1单元1203室发生火灾，过火面积2平方米，火灾造成该房屋厨房、卫生间、客厅内物品不同程度烧损，其余房间不同程度烟熏和水渍损失，无人员伤亡。经调查，对起火原因认定如下：认定最初起火部位位于北京市海淀区3号楼1单元1203室进户门内东侧鞋柜处，火灾原因排除放火、自燃、雷击、遗留火种等引发火灾的因素，不排除智能联网数字对讲系统电气线路故障引发火灾的因素。推断起火时间为2014年9月4日20时11分左右。以上事实有：询问笔录、现场照片、现场勘验笔录、鉴定报告、现场图等证据证实。……。”之后，杨梭就《火灾事故认定书》向北京市公安消防局提出复核。2015年1月14日，北京市公安局消防局作出京公消火复字（2015）第0001号《火灾事故认定复核决定书》，决定：“北京市海淀区公安消防支队对本起火灾事故所作出的认定（认定书文号：海公消火认字（2014）第0015号）主要事实清楚、证据确实充分、程序合法、起火原因认定正确，决定予以维持。根据《火灾事故调查规定》第四十条第三款的规定，本复核决定为最终决定。”
火灾发生后，1203号房屋被北京市海淀区公安消防支队作为火灾现场予以封闭，禁止任何人擅自进入封闭区域，至2015年1月14日解除封闭。2015年3月24日，德爱军起诉至原审法院要求解除《北京市房屋租赁合同》，并要求杨梭退还押金、租金等。
庭审中，德爱军提供《火灾事故认定书》证明火灾系因房屋的线路故障引起，火灾导致其无法居住1203号房屋，杨梭应退还押金以及自2014年9月4日以后的房屋租金并赔偿损失，支付违约金。杨梭对《火灾事故认定书》的真实性予以认可，但对德爱军的证明目的不予认可，并坚持认为因德爱军在进户门的位置放置了鞋柜、电饭煲等物品以及不正当使用电饭煲，从而引发了火灾，德爱军对火灾的发生和后果有一定的关联和过错，德爱军对杨梭的上述陈述不予认可，对此杨梭未提供相应证据。德爱军提供《火灾直接财产损失申报统计表》证明25900元的损失，杨梭对《火灾直接财产损失申报统计表》的真实性未提出异议，但对德爱军的证明目的不予认可。经核对《火灾直接财产损失申报统计表》，该表记载的25900元系德爱军自行向北京市海淀区公安消防支队申报的损失，包括鞋柜1个（购买价格3000元）、皮鞋8双（购买总价20000元）、新电饭煲1个（购买价格500元）、旧电饭煲1个（购买价格400元）、洗衣机1个（购买价格2000元），对于德爱军申报的上述物品，北京市海淀区公安消防支队统计损失为11160元，包括鞋柜1个（2700元）、皮鞋8双（6000元）、新电饭煲1个（500元）、旧电饭煲1个（360元）、洗衣机1个（1600元）。经询问，德爱军称其在火灾发生后向杨梭口头提出过解除合同，并于2014年11月短信联系杨梭要求退房租及搬离物品，杨梭对此予以否认，就口头提出过解除合同的主张，德爱军未提供证据。
另，德爱军于2015年3月24日向原审法院提交起诉状时在诉讼请求中要求杨梭归还放置租赁房屋内的属其所有的家具及物品。在2015年6月5日的庭审中，杨梭提出反诉，要求德爱军搬出并返还房屋，德爱军同意搬出并返还房屋，并为此撤回了原诉讼请求中要求杨梭归还放置租赁房屋内的属其所有的家具及物品的请求，双方亦同意自行办理房屋交接手续，但之后双方未办理房屋交接手续。就未办理房屋交接的原因，德爱军称系杨梭不配合，杨梭称一开始因为德爱军出差，后来因为杨梭不能从外地赶回。在2015年7月15日的庭审中，经原审法院主持调解，双方均同意在2015年7月21日前办理房屋交接手续，但因杨梭的原因导致2015年7月21日之前双方未办理房屋交接手续。在2015年8月21日的庭审中，杨梭经原审法院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，经询问，德爱军同意本案一并处理杨梭提出的反诉。
原审查明的上述事实，有双方当事人陈述、《北京市房屋租赁合同》、《火灾事故认定书》、《火灾直接财产损失申报统计表》等证据在案佐证。
原审法院审理认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案中，2015年8月21日，杨梭经原审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃了相关诉讼权利。就杨梭提出的反诉，德爱军同意本案一并予以处理，综合案件情况，原审法院不按杨梭自动撤回反诉处理。因此，针对本诉、反诉，原审法院依法缺席判决。
《北京市房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效协议，双方均应遵守履行。根据查明事实，租赁期间，1203号房屋发生火灾，火灾造成1203号房屋的厨房、卫生间、客厅内物品不同程度烧损，其余房间不同程度烟熏和水渍损失，此次火灾造成1203号房屋部分毁损。而且根据《火灾事故认定书》，最初起火部位位于1203号房屋进户门内东侧鞋柜处，火灾原因排除放火、自燃、雷击、遗留火种等引发火灾的因素，不排除智能联网数字对讲系统电气线路故障引发火灾的因素。可见，发生此次火灾并非德爱军不正当使用房屋所致，属不可归责于德爱军的事由，故德爱军有权解除合同。德爱军称在火灾发生后其向杨梭口头提出过解除合同且于2014年11月短信联系杨梭要求退房租及搬离物品，并据此要求确认《北京市房屋租赁合同》于2014年9月4日解除，杨梭对此予以否认，德爱军未提供充分证据予以证明，故原审法院对德爱军要求确认《北京市房屋租赁合同》于2014年9月4日解除之请求，不予支持。2015年3月24日，德爱军向原审法院起诉要求解除《北京市房屋租赁合同》，原审法院认定德爱军的起诉行为属行使合同解除权利的行为，并据此确认《北京市房屋租赁合同》于2015年3月24日解除。杨梭要求确认《北京市房屋租赁合同》于2015年6月30日到期终止之反诉请求，原审法院不予支持。
合同解除后，杨梭应将房屋押金退还给德爱军，同时，德爱军应将1203号房屋及电卡、燃气卡、水卡、门禁卡、邮箱卡及相关钥匙返还给杨梭。因此，德爱军要求杨梭退还房屋押金8500元之请求，于法有据，原审法院予以支持。杨梭要求德爱军搬出1203号房屋，并返还该房屋及该房屋的电卡1张、燃气卡1张、水卡1张、门禁卡3个、邮箱卡1把、户门钥匙3把、屋内门钥匙4份（每份3把）之反诉请求，原审法院予以支持。作为出租方，杨梭应按约定保证房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件。但根据《火灾事故认定书》对火灾原因的认定，此次火灾原因系不排除智能联网数字对讲系统电气线路故障引发火灾的因素，故杨梭对此次火灾的发生存在一定的过错，应承担相应的法律责任。杨梭要求德爱军赔偿家用电器损失2万元、装修损失4万元之请求，于法无据，原审法院均不予支持。根据房屋的毁损情况以及自火灾发生后至2015年1月14日1203号房屋一直被北京市海淀区公安消防支队作为火灾现场予以封闭的事实，原审法院认为德爱军因不可归责于自身的原因无法在上述期间内居住使用1203号房屋，德爱军无需支付自火灾发生后至2015年1月14日的房屋租金，故德爱军要求杨梭退还自2014年9月4日至2014年12月31日的房屋租金32866.67元，理由正当，原审法院予以支持。杨梭要求德爱军支付自2015年1月1日至2015年1月14日的房屋租金之反诉请求，没有依据，原审法院不予支持。关于2015年1月14日至2015年3月24日期间的房屋租金问题，原审法院将根据《火灾事故认定书》对火灾原因的认定、1203号房屋于2015年1月14日被解除封闭后德爱军占有和控制房屋的事实、合同未被依法解除以及杨梭的过错程度等因素认定由德爱军与杨梭共同承担该期间的房屋租金并酌情确定双方对该期间房屋租金的承担比例，据此，德爱军应按照原审法院确定的房租承担比例向杨梭支付该期间的房租。关于合同解除以后的房租损失问题，第一，原审法院认为德爱军于2015年3月24日起诉要求解除合同，并要求杨梭退还押金、租金及归还放置房屋内的属其所有的家具及物品后，并在杨梭提出反诉后亦同意搬出并返还房屋，德爱军的上述行为表明其积极主动希望履行合同解除后的腾房义务。第二，杨梭以德爱军对火灾的发生存在过错并要求保全火灾现场为由，一直未配合办理房屋交还手续，而且在原审法院的主持下，杨梭亦未主动收回房屋，导致双方至今无法办理房屋交接手续。第三，《火灾事故认定书》认定此次火灾原因系不排除智能联网数字对讲系统电气线路故障引发火灾的因素。综上，原审法院认为杨梭应自行承担合同解除后的全部房租损失，杨梭要求德爱军支付合同解除后即2015年3月24日后的房屋租金及损失之反诉请求，缺乏事实和法律依据，原审法院均不予支持。
关于德爱军主张的违约金，由于杨梭对此次火灾的发生存在一定的过错，因此杨梭应承担相应的违约责任。现德爱军要求杨梭支付8500元违约金之请求，符合约定，原审法院予以支持。关于德爱军主张的损失25900元，该损失系德爱军向北京市海淀区公安消防支队申报的损失，德爱军当庭就该损失并未提供相应证据，而且原审法院已判决杨梭应向德爱军支付相当于一个月租金的违约金用以补偿德爱军的损失，故德爱军再要求赔偿损失之请求，缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，原审法院作出判决：一、确认德爱军与杨梭于二○一四年六月二十二日签订的《北京市房屋租赁合同》于二○一五年三月二十四日解除；二、杨梭于本判决生效后七日内向德爱军退还房屋押金八千五百元及剩余房屋租金三万二千八百六十六元六角七分，并支付违约金八千五百元，上述共计四万九千八百六十六元六角七分；三、德爱军于本判决生效后七日内搬出位于北京市海淀区三号楼一单元一二○三室房屋，并将该房屋及该房屋的电卡一张、燃气卡一张、水卡一张、门禁卡三个、邮箱卡一把、户门钥匙三把、房屋内门钥匙四份（每份三把）全部返还给杨梭；四、德爱军于本判决生效后七日内向杨梭支付自二○一五年一月十四日至二○一五年三月二十四日的房屋租金共计三千七百七十七元七角八分；五、驳回德爱军的其他诉讼请求；六、驳回杨梭的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
杨梭不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，依法确认双方的《北京市房屋租赁合同》于2015年6月5日解除；判令德爱军支付自2015年1月1日至2015年6月5日的租金45900元；判令德爱军自2015年6月5日起按每月8500元的标准支付租金损失至法院判决腾房之日止的房屋占用费，暂计至2015年11月25日，数额为45900元；判令德爱军赔偿杨梭家用电器损失及装修损失6万元（具体损失数额待评估鉴定后确定）。其上诉理由是：消防部门的火灾事故认定书并未确定失火原因即为智能联网数字对讲系统的电气线路故障所引起的，而根据杨梭方了解的情况，失火当天德爱军在房屋用电饭煲煮粥，出门忘记关电，导致线路出现问题，最终引起火灾。鉴于双方对失火的原因产生争议，请求二审进行鉴定。德爱军于2015年3月24日起诉要求解除合同，杨梭于2015年6月5日在开庭过程中也要求解除合同，故双方系协商一致解除合同，合同解除的时间应当为2015年6月5日；德爱军至今仍然实际控制房屋，其应当按照租金标准向杨梭支付合同解除后的房屋使用费；由于德爱军的原因引发火灾，其应当赔偿杨梭的损失。
德爱军服从原审判决，高度怀疑是对讲系统的线路故障引发的火灾，还勘查表明着火处的墙壁没有电源插座，没有使用电饭煲的痕迹；杨梭提出2015年6月5日为合同解除日，不符合法律规定。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明：电饭煲放置于鞋柜旁的地面上，该处无电源插座。二审中，杨梭向本院提交申请，请求对火灾事故发生的原因进行鉴定。
本院认为：二审争议焦点是，德爱军对火灾是否应当承担责任的问题；租赁合同的解除时间问题；房屋租金数额及使用费问题。
关于德爱军对火灾是否应当承担责任的问题。杨梭主张此次火灾是德爱军不正当使用电饭煲所致，对此本院注意到，首先，消防部门在火灾事故认定书中未确认或高度怀疑火灾系人为因素造成。其次，最初起火部位位于房屋进户门内东侧的鞋柜处，虽然电饭煲存放于该鞋柜旁的地面上，但该电饭煲附近的墙壁上无电源插座，不能就近插电使用；杨梭提出德爱军使用有线电源插座接入了电饭煲，但杨梭未提供证据加以证明，且根据一般家庭的习惯，做饭通常在厨房进行，而涉诉房屋拥有厨房，且厨房有电源插座，若德爱军舍近求远、舍简就繁地在鞋柜旁使用电饭煲做饭不符合常理。诉讼中，杨梭请求对火灾事故发生的原因进行鉴定，但由以上分析可以看出，火灾不是德爱军的行为所致，且消防部门出具的火灾事故认定书即对火灾原因这一专门性问题作出了鉴定意见，故无须再行鉴定，本院对杨梭的鉴定申请不予准许。鉴于火灾不是德爱军的行为所致，杨梭要求德爱军承担火灾责任及赔偿损失的主张不能成立，原审法院对该问题的认定和处理并无不当。
关于租赁合同的解除时间问题。杨梭主张以其2015年6月5日庭审中提出解除合同之日为解除合同的时间。对此，本院提请杨梭注意的是，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，行使合同解除权的当事人为守约方，而不是违约方，故杨梭作为违约方不具有提出解除合同的权利，因此，其要求确认解除合同的时间为2015年6月5日不能成立，本院对其该上诉请求不予支持。
关于租金数额及房屋使用费问题。根据房屋的毁损情况以及自火灾发生后至2015年1月14日1203号房屋一直被北京市海淀区公安消防支队作为火灾现场予以封闭的事实，德爱军无需支付自火灾发生后至2015年1月14日的房屋租金；关于2015年1月14日至2015年3月24日期间的房屋租金问题，由于房屋受损，影响了德爱军的使用，德爱军可相应减少租金给付数额。关于合同解除以后的房屋使用费问题，在合同解除后德爱军以自己的行为表明其积极主动希望履行合同解除后的腾房义务，而杨梭一直未配合办理房屋交接手续，且在原审法院的主持下，杨梭亦未主动收回房屋，导致双方至今无法办理房屋交接手续，由此可见，杨梭的行为导致德爱军不能交房，故原审法院认为杨梭应自行承担合同解除后的全部损失并无不当。
综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审本诉案件受理费一千六百九十四元，由德爱军负担四百四十七元五角（已交纳）；由杨梭负担一千二百四十六元五角（本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费二千五百二十元，由德爱军负担二十五元（本判决生效后七日内交纳）；由杨梭负担二千四百九十五元（本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费四千二百五十八元，由杨梭负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王良胜
代理审判员 徐 冰
代理审判员 王 梦
二〇一六年二月二十五日
书 记 员 罗娇杨