广东省珠海横琴新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0491民初357号
原告：曹博，男，1993年3月21日出生，汉族，住山东省青岛市城阳区，
委托代理人：刘青，北京德恒（珠海）律师事务所律师。
委托代理人：李聪，北京德恒（珠海）律师事务所实习律师。
被告：李怡，男，1976年5月5日出生，汉族，住山西省侯马市，
委托代理人：党全胜，广东凯邦律师事务所律师。
被告：黄楣茜，女，1972年11月28日出生，香港特别行政区居民，
委托代理人：李四明，广东显德律师事务所律师。
委托代理人：王强凤，广东显德律师事务所律师。
被告：珠海安科房地产代理有限公司，住所地：珠海市港昌路537号。
法定代表人：黄定杏，经理。
委托代理人：李四明，广东显德律师事务所律师。
委托代理人：王强凤，广东显德律师事务所律师。
原告曹博诉被告李怡、黄楣茜、珠海安科房地产代理有限公司（以下简称安科公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月20日受理后，依法由审判员葛阳辉独任审判，于2016年7月8日和2016年9月30日公开开庭进行了审理。原告曹博及其委托代理人刘青、李聪，被告李怡的委托代理人党全胜、被告黄楣茜及其委托代理人李四明、王强凤，被告安科公司委托代理人李四明、王强凤到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告曹博向本院提出诉讼请求：1、撤销李怡与黄楣茜之间的房屋买卖合同；2、判令李怡将珠海市香洲区吉大景和街77号5栋2单元503房产过户给曹博；3、判令李怡、黄楣茜、安科公司支付给曹博违约金70000元；4、判令李怡、黄楣茜、安科公司赔偿曹博律师费40000元；5、本案诉讼费、保全费由三被告承担。事实理由如下：2015年8月16日曹博通过安科公司介绍与李怡签订《房产买卖合同》，李怡将珠海市香洲区吉大景和街77号5栋2单元503房转让给曹博，成交价为140万元。首期款32万元，剩余98万元办理银行按揭，代理费2万元。合同签订当日，曹博向李怡支付购房定金10万元，又向安科公司支付中介代理费2万元。此后，曹博陆续向李怡支付首期款32万元。因李怡通过按揭方式购买房产，涉案房产仍处于抵押状态，李怡没有还清按揭款，导致房产无法过户。2015年9月14日曹博与被告签署《房产移交书》，被告将房产交付给曹博，另外，李怡将房屋内全部实木家具、电器全部移交给曹博，曹博又向李怡支付6万元。曹博开始正式入住房屋。2016年5月19日曹博到珠海市房产登记中心查询，发现李怡于2016年5月17日将房产过户给黄楣茜，成交价为1697800元。经了解，李怡因欠安科公司的借款，通过公证处授权给安科公司工作人员，安科公司明知房产已经卖给曹博的情况下，仍然将房产再次卖给黄楣茜。黄楣茜从未到房屋看房，竟然同意以1697800元购买房产，显然不符合交易习惯。三被告恶意串通，损害曹博合法权益，房屋买卖合同应当依法撤销，并赔偿曹博因此造成的经济损失。为维护曹博合法权益，特具此状，请求法院依法判决。
被告李怡答辩称，被告李怡也是受害者，被告李怡并未串通珠海安科房地产代理有限公司、林杏泉、黄楣茜签订《房地产买卖合同》。相反，被告李怡一直在催促林杏泉尽快给曹博办理按揭及过户手续，被告李怡是在根本不知情的情况下房产被珠海安科房地产代理有限公司、林杏泉、黄楣茜以恶意串通的手段转到黄楣茜名下的。相关责任应由海市安科房地产代理有限公司、林杏泉、黄楣茜等人承担，被告李怡在本案中不应承担责任。
被告李怡于2014年7月先后分两次向珠海安科房地产代理有限公司借款35万元，珠海安科房地产代理有限公司以其工作人员林杏泉的名义出借。珠海安科房地产代理有限公司要求被告李怡以位于珠海市香洲区吉大景和街77号5栋2单元503房抵押，因有银行按揭抵押无法办理再抵押手续，珠海安科房地产代理有限公司提出以出具委托公证的方法办理抵押。事后被告李怡已陆续归还17万元。
2015年8月16日，被告李怡与曹博、珠海安科房地产代理有限公司三方签订了《房产买卖合同》，珠海安科房地产代理有限公司的签字代表为林杏泉。合同约定被告李怡将珠海市香洲区吉大景和街77号5栋2单元503房以140万元总价出售给原告。曹博除支付给我定金及部分房款外，还付给珠海安科房地产代理有限公司、林杏泉中介服务费和帮助贷款按揭服务费2万元，后又付给珠海安科房地产代理有限公司、林杏泉3万元房款。在签订三方合同时黄楣茜作为珠海安科房地产代理有限公司的工作人员在场，在为原告办理按揭手续过程中，也一直是黄楣茜作为经办人在联系。后珠海安科房地产代理有限公司、林杏泉多方推托，借口手续不全，不给曹博办理按揭贷款手续。2016年4、5月份，被告李怡多次致电或短信给林杏泉，要求林杏泉结算借款并尽快办理过户手续给曹博，林杏泉借口在外地，称不在珠海无法办理。2016年5月18日曹博给我电话说房子已转让给别人了，让我解释。2016年5月19日被告李怡从外地赶回珠海，发现林杏泉已私下将房产转让给黄楣茜办理了过户手续。
珠海安科房地产代理有限公司、林杏泉在明知被告李怡已将房屋转让给曹博的情况下，隐瞒被告李怡，利用2014年7月21日为变通办理借款抵押手续而办理的公证委托书，与黄楣茜恶意串通，私自与黄楣茜签订《房地产买卖合同》，将房产过户到黄楣茜名下。被告李怡在2016年5月13日与林杏泉联系时，其称尚在外地未回珠海，2016年5月17日办理过户手续的次日的5月18日，在与被告李怡通话时林杏泉仍声称其本人还在福建还没有回到珠海，显然是在恶意欺骗。因被告李怡于2015年9月14日已将房屋钥匙已交给曹博，黄楣茜从未到房屋来看房，其2016年5月17日签订的《房地产买卖合同》的出售价格也远低于当时同期的市场价格达60-70万元，且事后在被告李怡前往珠海安科房地产代理有限公司处与林杏泉协商时，黄楣茜身穿珠海安科房地产代理有限公司工作人员服装也同时在场，并当场表示被告李怡按其要求偿还借款便同意将房屋回转给被告李怡。珠海安科房地产代理有限公司、林杏泉、黄楣茜为达到催收借款的目的恶意串通，不择手端，在被告李怡不知情的情况下擅自订立的《房地产买卖合同》无效，相关责任应由珠海安科房地产代理有限公司、林杏泉、黄楣茜承担。被告李怡就此已向珠海横琴法院提出起诉，要求恢复珠海市香洲区吉大景和街77号5栋2单元503房房产登记到在被告李怡名下。
被告黄楣茜答辩称，黄楣茜与曹博签订的房地产买卖合同，是双方真实意思表示，不违反法律规定，是合法有效的合同。曹博无权撤销黄楣茜与李怡之间的房地产买卖合同。二、黄楣茜依法取得涉案房产产权证书，是涉案房产所有权人，曹博主张将涉案房屋登记在其本人名下，客观上无法实现。三、黄楣茜没有任何过错，黄楣茜与曹博无房产没有关系，根据合同相对性，曹博应当向李怡主张权利。四、曹博要求黄楣茜承担违约金、律师费的主张没有合同以及法律依据。
被告安科公司答辩称，一、安科公司是涉案房屋居间人，曹博在合同期限内没有提供办理银行按揭材料，且长期失去联系，致使曹博与李怡的合同无法履行，曹博违约在先，而李怡的公证委托人林杏泉将涉案房屋以更高价格转让给黄楣茜，并未损害原业主即李怡的利益。二、涉案房屋因李怡拖欠银行按揭贷款不予还清，被法院强制执行。黄楣茜根据合同约定代理偿还了银行债务、其他费用，在解除涉案房屋的抵押、查封后办理正常过户，在交易过程中没有过错。三、安科公司不认可曹博已经支付首期款36万元给李怡，而李怡将涉案已经交付给曹博居住使用。综上，安科公司在整个交易中没有过错，请求驳回曹博全部诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：2014年7月21日，李怡出具一份《委托书》，委托林杏泉办理涉案房屋银行贷款手续、注销房屋抵押登记手续，办完上述事项后，确定买家、商议并决定该房屋的出售价格、签署涉案房屋的买卖合同、办理涉案房屋的过户手续等。
2015年8月16日，曹博、李怡与安科公司签订一份《房产买卖合同》，约定曹博以人民币140万元购买李怡所有的涉案房屋，合同第三条第2款约定买卖双方须于2015年10月30日前签署房地产买卖合同并办理房地产过户手续。合同第四条约定国家规定买卖交易税费承担方式为各付各税。合同第八条第1款约定，卖方保证物业没有产权及财务纠纷或交易时的其他交易限制，并保证该物业没有存在隐藏与该物业买卖有关的重要事实或提虚假情况等违反诚实信用行为的，若在交易完成前发生存在就纠纷或权利障碍造成房屋买卖不成的，除即时将所收买方定金及购款全款退换买方，卖方应向买方及代理方各承担总房价之5%的违约金（70000元）。合同第八条第5款约定，买卖双方确认违约方若不按上述期限做出赔偿，须承担被追收赔偿所产生的律师费、诉讼费、保存费、滞纳金、利息等。安科公司作为代理方在合同上盖章，林杏泉作为安科公司员工在合同上签名。
2015年9月14日，李怡和曹博签订一份《房产交接书》，李怡将房产钥匙交给曹博。
2016年5月17日，林杏泉代李怡与黄楣茜签订《房地产买卖合同》，约定黄楣茜以人民币1697800元购买涉案房屋，合同签订之日三十日内，双方前往珠海市不动产登记中心办理过户手续。涉案房屋现登记在黄楣茜名下。安科公司为本次房屋买卖提供居间服务。
黄楣茜在接受本院询问时，表示知道曹博购买涉案房屋的事情，因为曹博一直没有出现李怡也没有回复，而银行催的紧说再不处理就拍卖房子了，而林杏泉把李怡与曹博合同无法履行已经解除的事情告诉了黄楣茜。李怡则认为其与曹博的合同并未解除，并愿意继续履行该合同。安科公司主张林杏泉作为李怡代理人，已经口头告知李怡、曹博合同解除了。
本院认为，被告黄楣茜是香港特别行政区居民，本案属于涉港房屋买卖合同纠纷案件，应参照涉外民事诉讼相关规定进行审理。因合同履行地在广东省，中华人民共和国内地法与本案有最密切联系，本院依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条之规定，确定本案适用中华人民共和国内地实体法。
本院认为，结合双方诉辩主张，本院归纳本案争议焦点为：一、曹博与李怡之间的合同效力问题；二、林杏泉代李怡与黄楣茜签订的合同效力问题；三、曹博的主张能否得到支持。
一、曹博与李怡之间的合同效力问题。本院认为，曹博与李怡于2015年8月16日签订的《房产买卖合同》是双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，本院确认该合同双方签字之日起生效。对于黄楣茜和安科公司主张曹博与李怡的合同已经解除的主张，本院认为，李怡并未提出解除与曹博之间的房屋买卖合同，而李怡给林杏泉的授权委托中只有确定买主、商议并决定房屋出售价格、签署出售上述房屋的买卖合同的权限，并未包括解除房屋买卖合同的权利，另外安科公司未能提供证据证明曹博存在足以导致合同解除的违约行为，也未提供证据证明曾向曹博发出解除合同通知，故本院对黄楣茜和安科公司的这一主张不予支持。
二、林杏泉代李怡于2016年5月17日与黄楣茜签订的《房地产买卖合同》效力问题。本院认为，黄楣茜在明知李怡与曹博已就涉案房屋签订了买卖合同的事情，但仍然与李怡（林杏泉代签名）就涉案房屋签订买卖合同并办理房屋所有权过户手续，而这必将导致曹博购买房屋的目的不能实现，故本院据此认定林杏泉代李怡与黄楣茜签订的房屋买卖合同属于恶意串通损害了曹博的利益，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项之规定，本院确认林杏泉代李怡于2016年5月17日与黄楣茜签订的《房地产买卖合同》无效。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二十一条之规定。在本案中，李怡与黄楣茜之间的房屋买卖合同无效，黄楣茜根据该合同取得涉案房屋所有权没有依据，应当将涉案房屋所有权返还给李怡。
三、曹博的主张能否得到支持。对于曹博要求李怡将涉案房屋过户至曹博名下的主张，本院认为，双方签订的《房产买卖合同》第三条第2款约定双方须于2015年10月30日前签署房地产买卖合同并办理房地产过户手续，现该期限已经届满，故曹博有权要求李怡协助其将涉案房屋所有权登记至曹博名下。对于曹博提出的要求李怡、黄楣茜、安科公司支付违约金及律师费的主张。本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，李怡应当按照与曹博签订的房屋买卖合同的约定履行自己的义务，但李怡并未履行合同义务，而是另行与黄楣茜签订房屋买卖合同并办了过户手续，故李怡的行为构成违约，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，曹博有权要求李怡承担违约责任。对于李怡提出自己并不知道与黄楣茜签订《房地产买卖合同》的事情，本院认为，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款之规定，代理人在代理权限内以被代理人名义实施民事法律行为，被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。在本案中，虽然李怡自己并未自己与黄楣茜签订《房地产买卖合同》，但在李怡授权林杏泉签订房屋买卖合同的情况下，李怡应当承担林杏泉代签合同行为带来的后果，即需对曹博承担违约责任。对于曹博主张要求违约金70000元的主张，因曹博与李怡签订的《房产买卖合同》第八条第1款约定的是造成房屋买卖不成时的违约责任，而本案中在本院认定林杏泉代李怡于2016年5月17日与黄楣茜签订的《房地产买卖合同》无效且李怡愿意继续履行与曹博之间的房屋买卖合同的情况下，曹博依照该约定主张违约金没有依据，本院酌情确定李怡应支付的违约金为人民币10000元。对于曹博主张的要求李怡承担的律师费人民币40000元，因该费用属于曹博为主张权利所发生的合理费用，本院对曹博这一主张予以支持。
对于黄楣茜的责任问题，因黄楣茜明知曹博与李怡之间就涉案房屋签订了买卖合同，且在曹博与李怡之间合同并未解除的情况下仍与李怡（林杏泉代签）房屋买卖合同，黄楣茜和李怡的共同行为损害了曹博的利益，依照《中华人民共和国侵权责任法》第八条之规定，黄楣茜应当与李怡承担连带责任。对于安科公司的责任问题，在本案中，安科公司不仅是曹博与李怡房屋买卖合同的经纪方，也是黄楣茜与李怡之间房屋买卖合同的经纪方，依照《中华人民共和国侵权责任法》第九条第一款之规定，安科公司应当与李怡、黄楣茜承担连带责任。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第（二）项、第一百零七条，《中华人民共和国侵权责任法》第八条、第九条第一款之规定，判决如下：
一、确认被告林杏泉代被告李怡于2016年5月17日与被告黄楣茜签订的《房地产买卖合同》无效；
二、被告李怡于本判决生效之日起十五日内向原告曹博支付违约金人民币10000元；
三、被告李怡于本判决生效之日起十五日内向原告曹博支付律师费人民币40000元；
四、被告黄楣茜、被告珠海安科房地产代理有限公司对被告李怡的上述两项债务承担连带清偿责任；
五、驳回原告曹博的其他诉讼请求。
本案本诉案件受理费7035元，保全费5000元，由被告李怡、被告黄楣茜、被告珠海安科房地产代理有限公司负担。
如不服本判决，被告黄楣茜可在判决书送达之日起三十日内，原告曹博、被告李怡、被告珠海安科房地产代理有限公司可在判决书送达之日起十五日向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
审判员 葛阳辉
二〇一六年十一月十七日
书记员 何绍峰