灵宝市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）灵民一初字第646号
原告胡丹阳，女，1990年8月25日生，汉族。
委托代理人蔡文霞，女，1966年1月2日生，汉族，系原告母亲，代理权限为特别授权。
委托代理人王平，河南华灵律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被告李桂花，女，1973年1月2日生，汉族。
被告李群牢，男，1953年2月15日生，汉族。
二被告的委托代理人赵汉民，灵宝市城关镇法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权。
第三人张金娥，女，1968年1月7日生，汉族。
原告胡丹阳与被告李桂花、李群牢房屋买卖合同纠纷一案，原告于2015年1月29日向本院起诉，本院受理后，原告胡丹阳申请变更诉讼请求，本院变更案由为排除妨害纠纷。本院依法组成合议庭，于2015年3月23日公开开庭进行了审理。庭审中，本院依职权追加利害关系人张金娥作为第三人参加诉讼，因第三人张金娥申请需要答辩期限，本院决定延期审理，于2015年4月8日继续公开开庭审理。原告委托代理人蔡文霞、王平到庭参加诉讼，原告委托代理人对二被告委托代理人赵汉民的出庭身份有异议，二被告委托代理人赵汉民未向本院提供执业证件，本院终止二被告委托代理人赵汉民的代理资格。二被告无正当理由中途退庭，本案现已审理终结。
原告胡丹阳诉称，2014年初，我与张金娥协议，张金娥将其位于灵宝制药厂对面果品加工厂6号小院二楼西80.5m2单元房卖给我，我于2014年1月16日通过农村信用社转账支付给张金娥2万元后，我们于2014年1月26日正式签订了房屋买卖合同书，明确约定房款为12万元，当天我又通过农信社向张金娥转账支付了99200元，张金娥为我出具了119500元（含押金300元）收条一张，同时将房屋钥匙交给我。2014年11月20日，张金娥为我出具证明一份，证明该房以12万元卖给我，并且证明只卖给了我一家，与其他人是借款关系。被告李桂花以张金娥向其借款未予偿还为由强行撬开该房屋房门，擅自将该房屋出卖给被告李群牢，致使被告李群牢已在该房中进行粉刷。请求法院判令二被告停止侵权，腾出位于灵宝制药厂对面果品加工厂6号小院二楼西80.5m2的单元房。
被告李桂花辩称，2014年9月份，我与张金娥签订房屋买卖协议，约定张金娥将位于灵宝制药厂对面果品加工厂6号小院二楼西80.5m2的单元房卖给我，约定房款10万元，协议签订当天，我一次性支付张金娥现金7万元，口头约定两个月后张金娥有钱了就将7万元返还给我，房屋还给张金娥，如果张金娥没有钱，房子就归我，但当时签的是房屋买卖协议。两个月后，我一直联系不上张金娥，我于2014年12月份将该房屋卖给李群牢，房款为11万元，李群牢先付给我2万元现金，余款2015年正月底付清。我与张金娥之间没有其他经济纠纷。
被告李群牢辩称，2014年12月份，我与李桂花签订房屋买卖合同，从李桂花处购买位于灵宝制药厂对面果品加工厂6号小院二楼西80.5m2的单元房，房款总共11万元，当天我支付了2万元现金，余款约定2015年农历正月底还清。李桂花将房屋钥匙给我，跟我说能装修就装修，年前就能住到里面了。我不知道该房屋还有其他纠纷，也不认识原告，原告起诉我没有道理。
第三人张金娥述称，2014年9月15日，我因急需用钱，经刘宝峰介绍，从李桂花处拿了7万元，我只用了5万元。当天我与李桂花签订房屋买卖合同，但实际上我是将房屋抵押给李桂花了，我于2014年元月26日与原告签订房屋买卖合同，将房屋卖给原告，原告已付清我购房款120000元。我给李桂花付了3个月的息，共计15000元息。我已告诉李桂花连本带息还其借款，并通知她不要将房屋卖给他人，李桂花强行撬开我的房门，将房屋卖给李群牢，我已将房屋卖给原告，不会再卖给其他人了。
原告胡丹阳向本院提交的证据材料有：1、房屋买卖合同1份，收条1份，打款小票2张。证明原告于2014年1月26日与张金娥签订房屋买卖合同，约定将张金娥位于灵宝制药厂对面果品加工厂6号小院二楼西80.5m2的单元房卖予原告，原告一次性付清购房款为120000元。2、张金娥证明2份，证明该房屋仅卖给原告一人。
被告李桂花向本院提交的证据材料有：第一组证据：1、房屋买卖合同1份；2、交款条1份；3、调查笔录3份；4、钥匙1套；5、照片2张；6、对话信息电子数据2张；7、收条2份。该组证据证明2014年9月15日张金娥与李桂花签订房屋买卖合同1份，李桂花购买张金娥位于灵宝制药厂对面果品加工厂6号小院二楼西80.5m2的单元房，一次性付清房款柒万元整；同日张金娥为李桂花写了一张“今借李桂花现金柒万元整，用期1—6个月，利息月月付，超两个月按购房合同执行”的借条；李文波、李会会、杨宗超证明李桂花与张金娥买卖房屋，书写借条的过程；张金娥向李桂花交付房屋钥匙及其与李桂花就房屋装修的短信对话；2014年12月26日、2015年3月9日李桂花收取李群牢购房款共计90000元。第二组证据：证人李文波出庭作证。证明李文波与李桂花、张金娥系邻居，李文波作为中间人在房屋买卖协议上签字，李文波对借款一事不清楚。
被告李群牢向本院提交的证据材料有：第一组证据：1、房屋买卖合同一份；2、转账凭条2张；3、9万元收条2张；4、2万元收条1张；5、水电费条据1张。证明2014年12月23日李桂花与李群牢签订房屋买卖合同一份，李群牢购买位于灵宝制药厂对面果品加工厂6号小院二楼西80.5m2的单元房一套，共计付款11万元整，李群牢系善意取得。第二组证据：1、东册村村委会证明1份；2、照片6张；3、调查笔录1份。证明李群牢无住处，依法享有新房的所有权与居住权。
第三人张金娥向本院提交的证据材料有：张金娥向李桂花付息证明2份，证明张金娥与李桂花之间系借款关系。
庭审中，二被告对原告提交的证据有异议，认为灵宝制药厂对面果品加工厂6号小院二楼西80.5m2的单元房不只卖给原告一人。原告对被告李桂花提交的证据有异议，认为其不清楚李桂花提交的买卖合同及条据；对被告李群牢提交的证据有异议，认为李群牢没有交房款已开始装修。第三人张金娥对原告提交的证据无异议。第三人对被告李桂花提交的证据有异议，认为其提交的借条中“超两个月按购房合同执行”该行字系被告李桂花自行加注。二被告中途退庭，未对第三人提交的证据发表质证意见。
本院认为：原告提交的证据内容客观真实，与本案案件事实有关联，可以作为本案定案的依据。被告李桂花提交的证据中房屋买卖合同虽为双方当事人自愿签订，但将购房款以借条的形式出具不符合客观事实，故其证据缺乏客观真实性，本院不予认可。被告李群牢提交的第一组证据中房屋买卖合同虽然真实，但房屋出卖人李桂花系无权处分人，李群牢在知情的情况下购买房屋，不构成善意取得；第二组证据与本案事实不具有关联性，本院不予采纳。
本院根据上述有效证据并结合当事人的陈述，可以认定以下案件事实:涉案房屋灵宝市果品加工厂6号小院四间两层建筑为第三人张金娥所建，2014年1月26日原告胡丹阳与张金娥签订购房合同，张金娥将二楼西房屋一套以12万元卖给原告胡丹阳，并将该房屋钥匙一套交给原告胡丹阳。合同签订后，原告母亲通过转账形式向张金娥支付了119500元。2014年9月15日，张金娥与被告李桂花协商借款，张金娥为李桂花出具借条一张，内容为：“今借李桂花现金柒万元整，用期1－6个月，利息月月付，超过两个月按购房合同执行。借款人张金娥。”双方同时签订购房合同一份，约定将卖予原告胡丹阳的房子卖给李桂花，价款为七万元，张金娥向李桂花交付了该房的备用钥匙一套。此后，张金娥向李桂花支付了部分利息。李桂花于2014年12月23日与被告李群牢签订购房合同，将该房以11万元卖给李群牢。李群牢对该房屋装修，张金娥得知后，多次向李桂花发短信，告知李桂花该房已卖给了原告胡丹阳。原告胡丹阳父母得知后，多次前去阻止李群牢装修，引发诉讼。
本院认为：原告胡丹阳与第三人张金娥签订的购房合同是双方真实意思表示。在合同签订后，张金娥向原告胡丹阳交付了房屋钥匙，胡丹阳亦支付了合同价款，该合同已履行完毕。根据《中华人民共和国物权法》第九条之规定“不动产物权的设立、变更、转让与消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”该房屋未经初始登记亦未进行过户登记，其所有权不发生转移，但在交付之日起，胡丹阳已取得该房屋的占有、使用权。
张金娥与李桂花签订的购房合同，名为购房实为借款，卖房并非张金娥的真实意思表示。在该房已交付给原告胡丹阳的情况下，二人均无权处分该房屋。李桂花在明知其与张金娥之间系借款关系的情况下，仍强行将该房屋卖给李群牢，已侵害了原告胡丹阳的合法权益；李群牢在原告胡丹阳父母阻止的情况下，仍强行对该房屋装修，与李桂花一同构成了对原告胡丹阳权益的侵害。原告要求李桂花与李群牢停止侵权，腾出房屋的诉求能够成立，本院予以支持。李桂花与张金娥之间的借款，李群牢与李桂花之间的房屋买卖，可另行协商或由权利人另行起诉解决。故根据《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条第（一）项、第（四）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
被告李桂花、李群牢停止侵权，腾出位于灵宝制药厂对面果品加工厂6号小院二楼西80.5m2的单元房，将房屋返还给原告胡丹阳。限本判决生效后十日内履行完毕。
案件受理费2700元，由被告李桂花、李群牢各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于三门峡市中级人民法院。
审 判 长 焦迎九
审 判 员 李艺华
人民陪审员 彭佩君
二〇一五年四月十日
书 记 员 王红娟