安徽省黄山市徽州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）徽民二初字第00106号
原告：浦江金杭投资策划有限公司，住所地浙江省浦江县。
法定代表人：张三英，该公司总经理。
委托代理人：徐献忠，安徽昌法律师事务所律师。（特别授权）
委托代理人：陈根清，该公司员工。（特别授权）
被告：黄山协诚置业有限公司，住所地安徽省黄山市徽州区。
法定代表人：沈高明，该公司董事长。
委托代理人：李颂，浙江颂阳律师事务所律师。（特别授权）
原告浦江金杭投资策划有限公司（以下简称浦江金杭公司）与被告黄山协诚置业有限公司（以下简称黄山协诚公司）委托合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员凌小民独任审判，并于2015年8月28日公开开庭进行了审理。原告浦江金杭公司委托代理人徐献忠、陈根清，被告黄山协诚公司委托代理人李颂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
浦江金杭公司诉称：2013年1月1日，浦江金杭公司与黄山协诚公司签订《代理合同》一份，黄山协诚公司指定浦江金杭公司在黄山地区之外代理销售“丰乐怡庭”商业用房，双方约定：内铺按销售价格的14%计提取佣金，购房客户房款按实际到达黄山协诚公司账户之日起一周内，由黄山协诚公司向浦江金杭公司支付代理佣金。由浦江金杭公司介绍过来的浙江客户胡细英和楼开洪，先后于2013年4月27日、2014年8月19日与黄山协诚公司签订了《商品房买卖合同》，购买了“丰乐怡庭”13幢456号和14幢407号内铺，并支付了446254元的房款。但黄山协诚公司却没有按约向浦江金杭公司支付应提的佣金，后浦江金杭公司多次要求黄山协诚公司支付代理费均无果。2015年7月28日，浦江金杭公司诉至本院，请求判令：1、黄山协诚公司向浦江金杭公司支付商铺销售代理佣金62475.56元，并按合同约定每逾期一日按0.05%支付赔偿金（胡细英户应提佣金15652元，从2013年5月4日起计算，楼开洪户应提佣金46823.56元，从2014年8月26日起计算）2、本案诉讼费用由黄山协诚公司承担。
黄山协诚公司辩称：一、浦江金杭公司未取得房地产中介服务资质，与黄山协诚公司签订的《代理合同》应属无效；二、浦江金杭公司主张的胡细英户代理佣金已经付清；三、楼开洪户所购房屋并非黄山协诚公司委托浦江金杭公司代理销售范围，且超过合同约定的合作期限，不应给付代理佣金。
经审理查明：2013年1月1日，黄山协诚公司（即甲方）与浦江金杭公司（即乙方）签订《代理合同》一份，合同约定主要内容有：第二条委托项目“甲方开发的位于黄山市徽州区丰乐怡庭项目（以下简称'本项目'），现甲方委托乙方在黄山地区之外代理销售本项目的部分商业（附分销房源表，盖甲方公司公章确认，作为本合同的附件）……”；第三条合作期限“1、本合同合作期限为6个月，自2013年1月1日至2013年6月30日止。合同到期后，经双方协商一致，可续订代理合同……”；第四条代理相关费用标准“1、乙方的代理费1#楼内铺按销售价格的14%计提，1#楼沿街商铺按销售价格的10%计提。2、乙方在向甲方领取佣金时，需提供相应金额的代理发票”等等。2013年4月17日，浦江金杭公司介绍浙江客户胡细英与黄山协诚公司签订了《商品房买卖合同》，购买14幢456号内铺，胡细英先后给付房款111800元。2014年7月23日，浦江金杭公司接送、介绍浙江客户楼开洪来徽州“丰乐怡庭”项目看房，因未看中14幢房源，在黄山协诚公司推荐下，2014年8月19日与其签订了《商品房买卖合同》，购买13幢407号内铺，随后楼开洪一次性给付房款334454元。
另查明：徽州“丰乐怡庭”项目图纸中1#楼即14幢房屋。在合作期限内，浦江金杭公司曾代理除胡细英外的数户客户与黄山协诚公司达成商品房买卖合同，具体客户数量浦江金杭公司未能提供相关证据证实。浦江金杭公司向黄山协诚公司开具过数份代理服务费发票，其中经庭审查明的发票有：2013年4月12日金额46200元、2013年4月30日金额32172元、2013年5月5日金额38821元、2013年5月12日金额70000元、2015年1月13日金额35067元。黄山协诚公司亦通过银行转账方式向浦江金杭公司给付过代理服务费，其中经庭审查明的付款有：2013年4月29日金额40600元、2013年9月10日金额9985元、2013年9月18日金额132364.40元、2013年6月4日金额187193.16元。浦江金杭公司与黄山协诚公司未就代理服务费数额进行对账核实。
浦江金杭公司向黄山协诚公司主张代理服务费未果，2015年7月28日起诉至本院，诉求如前所述。
上述事实有当事人的营业执照、组织机构代码、法定代表人证明书，《代理合同》、《商品房买卖合同》，代理服务费发票、银行单证，楼开洪出具的证明以及庭审陈述等证据佐证。
本院认为，本案的主要争议如下：
一、关于涉案《代理合同》的效力。黄山协诚公司以浦江金杭公司未取得房地产中介服务资质为由，主张与其签订的代理合同无效。本院认为，该《代理合同》的内容不违反国家限制经营、特许经营以及法律、行政法规禁止经营规定，且双方意思表示真实，可认定为有效合同。
二、关于胡细英户的代理服务费。本院认为，在黄山协诚公司已经提供相关付款凭证的情况下，浦江金杭公司主张黄山协诚公司未给付胡细英户的代理服务费或是付过后因按揭没有办妥被扣回。浦江金杭公司对于其主张均未能提供相应证据证实，故对于胡细英户的代理服务费15652元，因浦江金杭公司证据不足，本院不予支持。
三、关于楼开洪户的代理服务费。浦江金杭公司接送、介绍浙江客户楼开洪来徽州丰乐怡庭项目看房的时间虽在双方签订的《代理合同》约定的合作期限之外，楼开洪户购买的内铺亦不是浦江金杭公司代理销售的房源。但是，浦江金杭公司对促成黄山协诚公司与楼开洪户签订《商品房买卖合同》起到重要作用，浦江金杭公司与黄山协诚公司形成了事实上的代理关系，双方对于代理服务费未约定，本院比照《代理合同》中“内铺按销售价格的14%计提”标准的一半酌情确定为23411.78元。
综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告黄山协诚置业有限公司于本判决生效后十日内给付原告浦江金杭投资策划有限公司代理服务费23411.78元。
二、驳回原告浦江金杭投资策划有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费1362元，减半收取681元，由原告浦江金杭投资策划有限公司负担400元，由被告黄山协诚置业有限公司负担281元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。
审判员 凌小民
二〇一五年九月二十八日
书记员 占 磊
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》
第十条当事人超越经营范围订立合同，人民法院不因此认定合同无效。但违反国家限制经营、特许经营以及法律、行政法规禁止经营规定的除外。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。