河北省邯郸市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）邯市民再终字第87号
申请再审人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：白新河，男，1953年11月8日生，汉族，河北省农业机械集团邯郸公司职工，现住邯郸市。
委托代理人：于世杰，河北十力律师事务所律师。
被申请人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：李树彬，男，1970年10月28日出生，汉族，河北省农业机械集团邯郸公司职工，现住邯郸市。
申请再审人白新河与被申请人李树彬因集资建房资格转让协议纠纷一案，邯山区人民法院于二0一0年四月十六日作出（2009）邯山民初字第1403号民事判决。宣判后，白新河不服上诉于本院。本院于二0一一年四月七日作出（2010）邯市民一终字第587号民事判决。该判决已经发生法律效力。白新河仍不服，向河北省高级人民法院提出再审申请。河北省高级人民法院于二0一二年四月十三日作出（2012）冀民申字第884号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人白新河及其委托代理人于世杰，被申请人李树彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）李树彬一审诉称，2004年原告所在单位--
河北省农业机械集团邯郸公司在农林路13号进行职工集资建房。原告作为单位员工，根据原告工龄、职务、进单位工作时间等条件享有集资建房的资格权利，被告在交纳集资款购买一套集资建房的情况下找到原告，欲以原告名义交集资款另购买房屋。原被告双方于2004年12月15日签订了“协议书”，载明：原告将自己所在公司的集资房号转让给被告，被告付给原告集资房号转让费17600元。原告所分房屋产权归被告，原告协助被告办理房屋过户手续。后原告得知单位曾下发通知文件，严禁买卖集资建房，如有违反者给予相应处罚。原告随即找到被告协商要求解除协议，但协商未果，并经原告咨询了解，双方签订的协议违反相关法律规定，应属无效，案件受理费及其他费用由被告承担。
被告（反诉原告）白新河一审反诉称，1、双方签署的购房协议系双方的真实意思表示，不存在欺诈，强迫，不违反国家强制性规定，属有效协议。2、我已支付房号转让费17600元，同时也向单位缴纳了足额房款，我已支付相应的对价，理应获得该房屋的所有权。3、原告所称单位的通知并非强制法规，并没有强制力，同时该通知是在双方交易后下达的，当时原告并没有提出反悔之意，但随房价上涨，其想单方面变更房屋转让价款，我不同意因此不能变更。4、2009年房屋竣工，原告迟迟不配合我交房，已经严重侵犯了我的合法权益，该“协议书”合法有效。同时，反诉人认为取得该房屋已经支付相应对价，理应取得该房屋所有权，故请求人民法判令原告履行合同义务，向我交付房屋，并协助我办理房屋产权登记、变更手续。
邯山区人民法院一审查明，2004年12月15日，原告李树彬与被告白新河签订了《协议书》约定一、甲方（即原告）自愿将自己所在公司的集资房号以八千八百元的价格转让给乙方；二、乙方（即被告）负责交付公司建房（一套）全部集资款，其中首期缴费八万元整；三、乙方分两次交付集资款后房屋产权归乙方；四、在建房中，乙方不享受公司给予甲方的一切福利待遇。如公司多年拖欠职工的工资款来抵冲集资建房款等；五、房子竣工后，过户手续及相关事宜，由乙方与公司负责，甲方应积极配合；六、如公司建房不成功，甲方将房号转让款如数退还给乙方；七、此协议应本着互信、互惠的原则，一式二份，签字画押生效。如单方违约，将由其负一定的赔偿损失。协议签订后，被告以原告名义于2004年12月15日向河北省农业机械集团邯郸公司缴纳建房款8万元，2006年9月30日缴款112600元。同日河北省农业机械集团邯郸公司颁发NO136房产证明：“李树彬同志，在本次集资建房中，已按公司规定缴齐房款，您的房号为农林路13号农机公司集资建房小区7号楼3单元11号，建筑面积107平方米，总房款192600元，面积最终以具有测绘资质的部门测审面积为准，待发房产证时总房款长退短补。”2006年9月29日原告收到被告8800元现金，后又收取被告8800元。集资建房期间河北省农业机械集团邯郸公司曾三令五申严禁私自买卖集资建房，违反者将给与相应处罚。2009年10月9日原告以双方签订协议书无效为由，诉至法院。后被告提出反诉请求确认协议有效。
邯山区人民法院一审认为，双方当事人之间转让的是房屋所有权还是集资建房的资格问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”第一百三十二条规定：“出卖的标的物，应是与出卖人所有或者出卖人有权处分。《城市房地产管理法》第三十五条规定：“房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章规定办理权属登记。”第三十七条第六款也规定：“未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让”的规定，原告与被告所签订的协议书第一条明确约定转让集资房，从本案事实看，因双方在签订《协议书》时，集资房还未竣工，原告作为河北省农业机械集团邯郸公司的职工，在履行缴纳集资建房款等义务后，所享有的仅仅是集资房的请求权，并非是房屋的所有权，原告所享有的集资建房资格，实际上是一种期待利益，属于债权范畴中的受益权。对于受益权的转让，目前法律虽没有明文禁止性规定，但原告参加的是本单位职工集资建房，是基于与本单位特定的职工身份关系，以特定身份为基础的合同权利。依据《合同法》第七十九条第一款第（一）项“根据合同性质不得转让”的规定，故原告与被告签订的《协议书》无效。况且，邯郸市住房委员会亦明确公示集资建房对象限于本单位无房户和住房困难户，一律不对社会出售，原告与被告签订的协议，既未征得集资建房单位河北省农业机械集团邯郸公司的同意，也违反了法律、法规的强制性规定，根据《合同法》第八十八条“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利义务一并转让给第三人”和第五十四条第（五）项“违反法律法规强制性规定”的规定，原告与被告签订的《协议书》亦属无效。造成双方签订的协议无效主要过错在于原告，故原告应对本案纠纷承担主要责任。原告收取被告转让费和集资款应返还给被告，并赔偿被告一定的经济损失，按银行同期贷款利率计算，赔偿70%。被告也是河北省农业机械集团邯郸公司的职工，又明知原告转让的房屋属原告所在单位职工集资建房，也未征得原告所在单位同意，具有一定过错，对本案纠纷也应承担一定责任。原告称转让的不是普通商品房，而是单位集资房，国家法律、法规明令不允许集资房转让，双方约定的集资房转让损害了国家、单位利益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：1、原告（反诉被告）李树彬与被告（反诉原告）白新河于2004年12月15日签订的《协议书》无效，原告享有本单位集资建房资格。本判决生效后15日内原告李树彬返还被告白新河集资建房转让费17600元，集资款192600元并赔偿自交款之日起到给付之日的同期贷款利息的70%。2、驳回反诉原告白新河的诉讼请求。案件受理费80元由被告白新河承担，反诉案件受理费80元由反诉原告白新河承担。
宣判后，白新河不服向本院提起上诉称，一、上诉人与被上诉人同为农机公司的职工，因此具有本单位特定的职工身份关系，不属于《合同法》第七十九条第一款（一）项“根据合同性质不得转让”的范畴，双方的转让行为不需要经过单位同意。二、一审所依据“法律”错误，确认合同效力应当依据《合同法》第五十二条的规定，一审依据“邯郸市住房委员会的公示”和《城市房地产管理法》，该法是对一级房地产开发的管理性条款，而非效力性条款规定。三、一审法院违背“不告不理”的民诉法原则，一审中双方仅对协议的效力发生争议，并没有提到退赔、返还房款，赔偿损失的请求，而一审法院却将双方的过错及款项赔偿进行了判决，显然违反法律程序，超出其审理的范畴。请求：一、依法撤销（2009）邯山民初字第1403号民事判决，判令被上诉人履行交房等义务。二、上诉费由被上诉人承担。
被上诉人李树彬辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
本院二审查明，2004年河北省农业机械集团邯郸分公司经邯郸市住房委员会办公会研究同意，组织职工在农林路13号集资建房，集资建房对象为本单位无房户和住房困难户，面积27115平方米，拟建302套，上诉人和被上诉人均有购买该集资房的资格，上诉人也参加集资并购得一套集资房。
2004年12月15日，上诉人白新河与被上诉人李树彬签订《协议书》，被上诉人李树彬自愿将属于自己的一套集资房以8800元的价格转让于上诉人白新河。
2004年12月15日，上诉人白新河以李树彬的名义向农机公司交纳建房款80000元。
2006年9月30日，上诉人白新河以李树彬的名义向农机公司交纳建房款112600元。同日，农机公司颁发NO：136房产证明：“李树彬同志，在本次集资建房中，已按公司规定缴齐集资房款，您的房号为农林路13号农机公司集资建房小区7号楼3单元11号，建筑面积107平方米。……总房款为192600元，面积最终以具有测绘资质的部门测审面积为准，待发房产证时总房款长退短补。”
2006年9月29日被上诉人收到上诉人8800元现金，后又收到上诉人现金8800元。
2009年6月11日，农机公司通知并重申：“严禁买卖集资建房，违反者将给予相应处罚”。本案争议房屋现仍由农机公司管理。
本院二审认为，本案的争议焦点问题是双方于2004年12月15日所签“协议书”的效力问题。从本案实际来看，双方在签订“协议书”时，集资房尚未竣工，该“协议书”所约定的仅仅是集资房屋的房号，即对本案诉争房屋的一种期待，并非是房屋的所有权。目前，我国城市住房大体有两个途径：一个是商业性住房，商业性住房的交易完全由市场调节，另一个是政策性保障住房即经济适用住房，本案所涉集资房屋即属于经济适用住房的性质。经济适用住房是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。国家对政策保障性住房的建设标准、供应对象、产权关系、税费政策、市场流通性、优惠补贴标准等有一系列规定。根据建设部（2004）77号《经济适用住房管理办法》的规定，集资建房也是经济适用住房的组成部分，其建设标准、优惠政策、上市条件、供应对象的审核等均按照经济适用住房的有关规定严格执行。集资建房的集资对象限定为住房困难户及无房户，农机公司在集资建房前曾请示邯郸市住房委员会办公室，邯郸市住房委员会办公室依据建设部《经济适用住房管理办法》的规定，同意该公司利用单位土地，组织本单位职工中的无房户和住房困难户集资建房，并在《邯郸日报》上公示不对社会出售，对以上公告的内容双方是明知的。显然农机公司组织的集资建房，是利用单位自用土地，目的是解决单位中的无房户和住房困难户的政策性保障住房。邯郸市住房委员会办公室根据建设部规定公示限定农机公司等四家单位的集资建房不对社会出售，限制了其市场流通性。
上诉人和被上诉人同为农机公司职工，均符合集资建房单位农机公司的集资建房资格，且上诉人已经享有一套集资房并与农机公司形成了集资房合同关系。本案中，上诉人与被上诉人与单位集资建房合同关系的性质是关于解决无房户和住房困难户的保障性住房合同关系，该合同对主体即集资建房资格有特别的限制，因此该合同依据其性质是不得转让的合同。根据农机公司的请示、邯郸市住房委员会的批复和公示以及公司的通知，合同的相对方农机公司与本单位的集资者约定了集资房不得转让，况且农机公司也没有规定本单位的职工可以转让。因此上诉人与被上诉人之间转让协议属于被上诉人的集资房资格的协议不发生法律效力。另，本院此前对农机公司另三例集资者转让集资资格的案件所作出的（2007）邯市民一终字第305号民事判决已经发生法律效力，该三例判决均确认转让集资建房资格的协议为无效协议。我国虽没有建立判例法制度，但在法律适用上，同一法院对基于同样事实所作出的判决应当具有一致性，这是以事实为依据，以法律为准绳的应有之义。
本案为确认之诉，上诉人与被上诉人在一审的诉讼请求和反诉请求是请求确认“协议书”的效力，双方均没有提及退还房款、赔偿损失的诉求，根据《民事诉讼法》“不告不理”的基本原则，一审对该部分的判决超出了当事人请求的范围，故上诉人的该上诉理由成立，本院予以采信。关于因协议无效后退还房款及赔偿损失问题，当事人可另案处理。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律适当，程序合法。但对超出当事人诉讼请求所作判决不当，依法应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项之规定，判决如下：一、撤销邯山区人民法院（2009）邯山民初字第1403号民事判决第一项；二、维持邯山区人民法院（2009）邯山民初字第1403号民事判决第二项；三、上诉人白新河与被上诉人李树彬于2004年12月15日签订的《协议书》无效。一审案件受理费80元，反诉案件受理费80元，由上诉人白新河承担。二审案件受理费80元，由上诉人白新河承担。
本院再审过程中，申请再审人白新河诉称，双方于2004年12月15日签订的协议书系双方真实意思表示，申请再审人已按约履行支付房款义务，该协议书未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效协议。本案所涉房屋是农机公司全员集资建房，不属于经济适用住房范畴，只要具备本单位职工身份即可购买，申请再审人与被申请人均为农机公司职工，同样具有购买案涉房屋的资格。原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求依法予以撤销。
被申请人李树彬辩称，双方所签协议违反法律、行政法规的强制性规定，邯郸市住房委员会办公室曾在邯郸日报上公示该房属集资建房，一律不对社会出售，单位也曾三令五申集资房不得转让。本案所涉房屋是集资建房，目的是解决单位中的无房户和住房困难户，具有较强的人身依附性，属于经济适用住房管理范畴，不得随意转让，故该协议应属无效协议。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。
根据当事人的诉辩意见，并征得各方当事人的同意，确定本案争议焦点如下：白新河与李树彬于2004年12月15日签订的协议书是否有效。
围绕争议焦点，双方当事人除提举原审证据外，被申请人另提交证据一、（2008）邯市民再终字第62号民事判决；证据二、（2012）邯市民再终字第6号民事判决。上述两份证据，拟证实同为农机公司集资房买卖协议已被生效判决确认为无效，本案所涉买卖协议与该两案所涉买卖协议相同，故也应属无效协议。
申请再审人白新河质证认为，对上述两份证据的真实性没有异议，但我国不是判例法国家，即使上述两份判决已经生效，与本案所涉买卖协议是否有效不具有关联性。两份判决中所引用的法律法规已经废止，且本案双方均为农机公司职工，同样享有集资建房资格。
本院认为，因申请再审人对被申请人提交的两份证据的真实性没有异议，本院对其真实性予以确认。但该两份判决所涉案情与本案并非同一案件，不能作为处理本案的依据，故本院不予确认其证据效力。
本院再审经审理认定的证据所查明的事实与原二审一致。
另查明，本案所涉房屋已经竣工，并由李树彬占有使用，尚未取得房屋所有权证书。
本院再审认为，李树彬、白新河二人于2004年12月15日签订的协议书第一条明确约定“甲方自愿将自己所在公司的集资房号以捌仟捌佰元的价格转让给乙方”，从该约定可以看出，签订协议时本案所涉集资房尚未动工建设，具体楼层、面积尚处于不确定状态，李树彬此时尚未取得该房的所有权，所享有的仅仅是集资房的请求权，其转让的应为集资建房资格。故本案案由应为集资建房资格转让协议纠纷，原审将本案案由定为买卖合同不当，应予纠正。
关于本案所涉协议书是否有效的问题，本院再审认为，所谓集资房是企事业单位为了解决内部职工的住房问题，企事业单位以拥有的划拨的土地使用权和部分资金及部分向内部职工筹集的资金建成的房产，建成后以较低的价格转让给内部职工。职工个人可按房价全额或部分出资、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。个人按原房价全额出资的，拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。参加集资、合作建房的对象，必须限定在本单位无房户和符合市、县人民政府规定的住房困难家庭。因此，购买集资房应有一套严格的审批手续，集资房的购买对象及购买条件必须符合上述规定。根据建设部（2004）77号《经济适用住房管理办法》第二十九条规定“集资、合作建房是经济适用住房的组成部分，其建设标准、优惠政策、上市条件、供应对象的审核等均按照经济适用住房的有关规定，严格执行。”本案所涉房产系农机公司内部集资建房，集资建房对象仅限于本单位无房户和住房困难户。李树彬、白新河虽同为农机公司职工，均享有集资建房资格，但白新河除本案所涉房屋外以己名义已另购一套集资房。该办法第三十二条规定“凡已经享受房改政策购房、购买了经济适用住房或参加了集资、合作建房的人员，不得再次参加集资、合作建房……”，故白新河已不再享有购买本案所涉房屋的资格。双方于2004年12月15日签订协议书时，案涉房产尚未动工建设，李树彬此时对案涉房产尚未取得所有权，根据《城市房地产管理法》第三十八条之规定，下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的。建设部（2004）77号《经济适用住房管理办法》第二十六条亦规定“经济适用住房在取得房屋所有权证和土地使用证一定年限后，方可按市场价上市出售；出售时，应当按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳收益。具体年限和比例由市、县人民政府确定”，据此，经济适用房的上市条件、供应对象具有严格限制，其并不等同于普通商品房，李树彬擅自将集资建房资格转让给已经享受过集资建房资格的白新河，其行为扰乱了经济适用住房管理秩序，损害了国家、社会公共利益，违反了法律、行政法规的强制性规定，故其签订的协议应为无效协议。且邯郸市住房委员会办公室于2004年7月16日在邯郸日报上公示“按照建设部《经济适用住房管理办法》……集资建房对象限于本单位无房户和住房困难户，一律不对社会出售”。农机公司亦曾三令五申通知严禁私自买卖集资建房。故李树彬、白新河二人于2004年12月15日签订的协议书应属无效，申请再审人称该协议并未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效的理由不能成立，本院不予支持。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十六条、第一百五十三条第一款第一项之规定，判决如下：
维持本院（2010）邯市民一终字第587号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 袁粟波
审 判 员 申 强
代理审判员 郑佳佳
二〇一二年十一月六日
书 记 员 刘 雯
书 记 员 刘 雯