呼和浩特市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）内01民终1655号
上诉人（原审被告）：内蒙古荣氏房地产开发有限责任公司。
法定代表人：刘文荣，该公司总经理
委托诉讼代理人：李晓钟，内蒙古百宁律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：姚军，无业，住内蒙古自治区呼和浩特市。
被上诉人（原审原告）：刘静，无业，住内蒙古自治区呼和浩特市。
上诉人内蒙古荣氏房地产开发有限责任公司（以下简称荣氏公司）因与被上诉人姚军、刘静房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院(2016)内0105民初3217号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月8日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，各方当事人均未提交新的证据，亦未提出新的事实或理由，本院依法决定不开庭审理，并向各方当事人予以释明。本案现已审理完毕。
荣氏公司的上诉请求：1、依法撤销呼和浩特市赛罕区人民法院(2016)内0105民初3217号民事判决，发回原审法院重审或依法改判；2、依法判令姚军、刘静承担本案一、二审诉讼费。事实与理由：2014年5月14日荣氏公司与姚军、刘静签订《商品房买卖合同》，双方约定的交房条件为：该商品房经验收合格，且买受人繳清购房款及相关费用。同时该合同附件4约定：在该房屋符合约定交房条件情况下，乙方（姚军、刘静）应签署房屋交接单并履行领受房屋的义务。2015年12月29日荣氏公司在《呼和浩特日报》刊登交房通知，姚军、刘静未交付相关费用，也没有受领房屋，原审法院没有认定该日期为交房日期。原审法院认为：荣氏房地产公司主张以登报方式通知买受人缺乏事实及法律依据，其提供的证据不能证明已按约履行书面通知办理交房手续的合同义务。根据《合同法》第十一条书面形式是指合同书、信件和数据电文（包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件）等可以有形地表现所载内容的形式。显然登报方式通知买受人（姚军、刘静）属于履行书面通知办理交房手续的合同义务。原审法院认定事实错误，交房日期为2015年12月29日，违约金应当计算至该日期而不是姚军、刘静起诉荣氏公司给付违约金的庭审日2016年7月5日。综上，原审法院认定事实错误，二审法院应当撤销原审判决，依法改判或发回原审法院重审，以維护荣氏公司的合法权益。
姚军、刘静辩称，当时荣氏公司说是报纸上登的交房通知，姚军、刘静没有订阅报纸，看不到。当时签合同的时候，荣氏公司说是以电话方式或是请柬的方式，但是也没有。后来还是打听到别人领了房，姚军、刘静主动去的，并不是荣氏公司通知的。
姚军、刘静一审诉讼请求：荣氏公司向姚军、刘静支付逾期交付房屋的违约金21310元（777758元×0.0001×274天，自2015年8月30日起计算至2016年5月30日），并承担本案诉讼费。
一审法院经审理认定事实如下：姚军、刘静（买受人）与荣氏公司（出卖人）于2014年5月15日签订《商品房买卖合同》，合同约定买受人购买的商品房为预售商品房，预售商品房批准机关为呼和浩特市房地产产权管理处，商品房预售许可证号呼房售字第20130062号。买受人购买的房屋为合同第一条约定项目中的第9号楼1单元2303号，建筑层数地上25层，地下2层。该商品房预测建筑面积共111.14平方米。房价按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米6998元，总金额777758元。关于付款方式，合同约定买受人于签署《商品房买卖合同》当日，交纳总房款的55%，交纳总房款427758元，剩余房款以公积金贷款350000元。合同第八条交付期限约定，出卖人应当在2015年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格；4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件；5、该商品房经验收合格，且买受人交清购房款及相关费用。合同第九条关于逾期交房的违约责任约定，该房屋交付日期为2015年5月31日前，因国家政策和不可抗力因素造成工期延误的，具体交付时间甲乙双方协商决定。在该房屋符合本合同约定条件的情况下，乙方应签署房屋交接单并履行领受房屋的义务，不得以房屋装饰、设备不符合约定为由拒绝接受房屋，否则按乙方原因造成房屋未能按期交付执行，甲方就此不承担延期交房责任。如因甲方自身原因造成未在本协议约定期限内将该房屋交付乙方，则乙方给予甲方90日的宽展期，宽展期内，本《商品房买卖合同》继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任。如宽展期届满后甲方仍未将该房屋交付乙方，自本协议约定的交付期限届满后第91日起至实际交付之日止，甲方应按日向乙方支付已交房价款万之一的违约金，《商品房买卖合同》继续履行。合同另就产权登记、保修责任等作了约定。
合同附件四就”乙方信息”和送达方式约定，乙方确认，《商品房买卖合同》所填写乙方名称、通信地址、电话等均为准确有效。如乙方通信地址或电话等不准确，或者发生变更而未按前述约定有效通知甲方，造成甲方任何通知未实际送达乙方的，甲方通知应视为已合法有效送达乙方，未能实际送达的责任及由此引起的相关责任、损失均由乙方自行全部承担，甲方就此不承担任何责任。第二条就房屋交付约定，如发生以下情形之一的，甲方可据实顺延交房日期，无需承担违约责任：......乙方在房屋交付前仍有到期应付房款或其他费用（含契税、公共维修基金等税费）尚未付清......。《商品房买卖合同》附件五即补充协议除就购房款的支付方式、公积金手续办理作了约定外，另约定在买受人的全部购房款及应缴纳的相关费用未交清前，出卖人有权不交付房屋并不承担逾期交房的违约责任。另查明，该商品房所属楼宇于2013年9月20日取得商品房预销售许可证。勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位于2015年10月25日在房屋建筑工程竣工验收备案表上分别签章。2015年12月29日荣氏公司在《呼和浩特日报》刊登了向”新公馆”1、6、9、10号楼全体业主的交房通知。
一审法院认为，姚军、刘静与荣氏公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。合同附件系《商品房买卖合同》的组成部分，对双方亦具有约束力。
本案中，双方争议在于涉案房屋是否具备交付条件，是否构成逾期交付，如逾期交付，荣氏公司是否应承担及如何承担违约责任。关于涉案房屋是否具备交付条件，一审法院认为，合同就房屋交付条件约定”该商品房经验收合格，且买受人交清购房款及相关费用”，姚军、刘静认为没有备案的八个文件，也没有质检站的文件资料，不能作为验收合格的依据，荣氏公司认为工程通过建设、施工、监理、勘察、设计单位的验收，即达到”验收合格”的交付条件，无需再满足其他条件。对此争议，一审法院结合相关法律、行政法规的规定和双方当事人的诉辩意见评析如下：根据《建设工程质量管理条例》第十六条的规定：”建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。”依照该规定，”商品房经验收合格”，应理解为建设单位组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，并取得勘察、设计、施工、工程监理等有关单位分别签署的质量合格文件。故一审法院据此对荣氏公司的主张予以采纳，即一审法院认定本案所涉房屋符合交付条件。
关于涉案房屋是否构成逾期交付，如逾期交付，荣氏公司是否应承担及如何承担违约责任，一审法院认为，双方就房屋交付使用有多项约定条件：《商品房买卖合同》第八条交付期限约定，荣氏公司应于2015年5月31日前交付房屋，合同附件四中约定因荣氏公司自身原因造成未在本协议约定期限内将该房屋交付姚军、刘静，则姚军、刘静给予荣氏公司90日的宽展期，宽展期内本合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任；就逾期交房的违约责任，双方约定按已付房价款日万分之一计算违约金直至交付之日；合同附件五付款方式再次约定，在买受人的全部购房款及应缴纳的相关费用未交清前，出卖人有权不交付房屋并不承担逾期交房的违约责任。综合双方就交付房屋作出的约定，荣氏公司至迟应于2015年8月29日将已经验收合格的房屋交付，但该交付行为另附”买受人交清全款及相关费用”的条件，否则荣氏公司不承担延期交房的违约责任。该条款表达的含义为合同履行有先后顺序，即买受人（姚军、刘静）付清所有合同价款，出卖人（荣氏公司）才履行交房义务。荣氏公司在未收到姚军、刘静支付的全部价款之前有权利不履行交房义务。就本案而言，双方于2014年5月15日签订的《商品房买卖合同》，姚军、刘静于2014年10月11日付清全部购房款，荣氏公司理应依合同约定至迟于2015年8月29日前交付房屋，姚军、刘静称未接到荣氏公司的交房通知，但荣氏公司在2016年7月5日开庭时，表示同意向姚军、刘静交付房屋，能视为是荣氏公司向姚军、刘静发出了交房通知，双方均应依合同约定办理房屋交接的相关事宜，故荣氏公司应支付自2015年8月30日至2016年7月5日期间的逾期交房违约金元24110元（777758元×0.0001×310天）。另，荣氏公司辩称，因姚军、刘静未交付”相关费用”故不交付房屋的抗辩，一审法院认为，首先合同就”相关费用”未作明确约定，法院无法认定该费用是否为房屋交付产生的必要费用；其次，荣氏公司负有交付房屋的义务，如办理房屋交接手续时买受人未交清相关必要费用，荣氏公司方可按合同约定拒绝交付房屋。现姚军、刘静交清房款后，荣氏公司未举证证明向姚军、刘静发出了交付房屋通知，也并未实际交付房屋，故荣氏公司的该抗辩理由不能成立。
关于荣氏公司辩称，2015年12月29日在《呼和浩特日报》刊登过交房通知，已通知姚军、刘静接收房屋，该日期应为交房日期，一审法院认为，原荣氏公司签订的《商品房买卖合同》第十一条关于房屋交接部分约定，”商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。......”，合同附件四第一条”乙方信息和送达方式”部分明确约定了姚军、刘静的名称、通信地址及电话等具体信息，但荣氏公司未能举证证明按上述信息书面通知过姚军、刘静。荣氏公司未能穷尽合同约定的送达方式即采取报纸刊登通知的方式向姚军、刘静送达，通知内容也未列明具体房屋位置及业主姓名，且荣氏公司也未能举证证明姚军、刘静通过报纸接收到该通知内容，故荣氏公司以登报方式通知交付，拟证明其已依合同约定通知交付缺乏事实及法律依据，一审法院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：内蒙古荣氏房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内给付姚军、刘静逾期交房违约金24110元（自2015年8月30日至2016年7月5日，777758元×0.0001×310天）。
二审期间，双方当事人均未提供新的证据。本院对于一审认定的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：荣氏公司向姚军、刘静交付房屋的日期是2015年12月29日还是2016年7月5日。针对争议焦点，姚军、刘静与荣氏公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应按合同约定诚实信用地履行各自的义务。根据《商品房买卖合同》第十一条交接部分约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。本院认为，出卖人采用的书面通知方式，应以该”书面通知”买受人能够接收到为标准。本案中，荣氏公司采取在报纸上刊登交房通知的方式履行通知义务。报纸的发行面向全社会不特定人群，买受人通过阅读报纸的方式知悉交房事宜具有或然性。荣氏公司并无相关证据证明买受人能够通过阅读报纸的方式接收交房通知。此外，本院认为，出卖人应当依照合同的约定勤勉审慎地履行告知义务，只有在穷尽其他方式无法通知的情况下才能采取在报纸上刊登交房通知的方式。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》中明确写明了姚军、刘静的联系电话，荣氏公司未依次采取电话通知、短信通知的方式履行告知义务，而径直采取在报纸上刊登公告的方式通知交房事宜，显然违反诚实信用原则。
另荣氏公司主张根据《中华人民共和国合同法》第十一条规定，书面形式是指合同书、信件和数据电文（包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件）等可以有形地表现所载内容的形式。登报方式通知买受人属于履行书面通知办理交房手续的合同义务。本院认为，该法律规定联系《中华人民共和国合同法》第十条规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。《中华人民共和国合同法》第十一条规定的书面形式是指在合同签订中关于书面形式的规定。且该法律条文中列举的合同书、信件和数据电文等书面形式也表明书面形式应尽量采取向特定人发出，并可为特定人接收的书面形式。故荣氏公司关于主张交房日期应为登报日期2015年12月29日的上诉理由不能成立，上诉请求本院不予支持。
综上所述，荣氏公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费332元，由内蒙古荣氏房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩 韬
审 判 员 戴玉英
代理审判员 刘 伟
二〇一七年七月二十六日
书 记 员 曹建飞