咸阳市秦都区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）秦民初字第01198号
原告杨某甲，男，1974年6月26日生。
委托代理人师某某，陕西咸益律师事务所律师。
委托代理人杨某乙，男，1950年7月2日生。
被告陕西东银实业有限公司，住所地秦都区人民中路东银大厦。
法定代表人陈某某，该公司执行董事。
委托代理人张某某，陕西博硕律师事务所律师。
原告杨某甲诉被告陕西东银实业有限公司（以下简称东银公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理�，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告杨某甲及委托代理人杨某乙、师某某，被告的委托代理人均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：2003年12月28日，原告与四川东嘉房地产开发有限公司咸阳分公司签订了购买其开发的东银大厦三层A-3-26、A-3-27商业房屋商品房买卖合同两份，合同约定的面积分别为50.15平方米和54.04平方米，总面积共计104.19平方米。该两份合同第八条约定，出卖人应当在2004年10月31日前，将经验收合格的房屋交付使用；第十五条约定在房屋交付使用后，如买受人不能在规定的期限内取得房地产权证书的，双方同意按下列的1、2、3处理。同日，原告又与该分公司签订了商品房买卖（预售）合同补充协议，该补充协议第六条第一项约定，该商品房交付后，甲方（本案被告）代为办理房屋产权证书。同日原告又与该公司签订了两份委�协议，该两份委托协议第1条约定，原告委托该公司将两商铺使用权作为投资并委托该公司，委托期限为10年（2004年10月31日起至2014年10月31日止）。第2条约定，该公司每年向原告支付两商铺投资回报费分别为15612.96元和16824.02元。该两份商品房买卖合同签订后，原告均按合同约定履行了支付购房款的义务。原告亦在2014年10月31日前，按委托协议约定收到了回报费。该委托协议到期后，原告得知其它业主已取得了房产证，即找被告要求其办理房产证，被告拒不办理，亦不向原告交回所占房屋。另调查得知，四川东嘉房地产开发有限公司咸阳分公司已注销，2013年4月26日，东银公司及该公司股东向咸阳市工商行政管理局出示了《陕西东银实业有限公司股东会议决议》，承诺四川东嘉房地产开发有限公司咸阳分公司注销后的一切债权债务由东银公司承担。故要求依法判令，被告为原告办理房屋产权证书；依法判令被告支付为原告逾期办证的违约金3686元；依法判令被告交付合同约定的房屋；依法判令被告赔偿占用原告房屋造成的损失75000元；依法判令被告承担本案诉讼费。
被告辩称：原告的诉讼请求没有事实依据和法律依据，请求依法予以驳回。第一，原告能否将二个《商品房买卖合同》关系，作为一个诉提起诉讼的问题，答辩人认为应分别起诉，然后请求法院合并审理。第二，原告请求判令答辩人为其办理房屋产权证书没有事实依据和法律依据。其一涉案房屋至今未办房产证书是原告自己的原因造成的，办理产权登记义务人是原告，答辩人只起到配合和协助的义务。如果原告自己不办理，答辩人单独无法办理产权证书。其二该《补充协议》约定，由答辩人代为办理产权证书，但这是针对贷款的用户，产权证办好后抵押给贷款银行。代为办理的前提是，委托人出具委托授权及履行相关义务，办理相关的手续。但本案中的原告即未办理委托授权，也没履行原告未履行办理产权证的义务，目前仍不符合办理产权证的条件。办理产权证的前提是，已交清全部购房款，并取得不动产发票，凭不动产发票交纳契税，交纳大修基金，然后才能办理产权证书。本案中，原告拒绝与答辩人结算面积差，导致无法结算购房款及出具不动产发票，也未交纳契税和大修基金，根本不具有办理产权证的条件。第三原告请求判令答辩人支付原告逾期办证违约金3686元，及有事实和法律依据。因为逾期为证是原告自己原因造成的，因此答辩人不承担违约责任；从诉讼时效的角度，房屋交付已超过10年，原告诉请早已超过诉讼时效。第四，原告请求判令被告交付合同约定的房屋没有事实和法律依据。合同约定的房屋，已拟制交�，按委托协议，从商品房合同约定交房之日，被告每年支付原告投资回报率为总房款的8.8%，且已返还了十年。该房屋虽然由答辩人占有使用，但依委托协议，与本案商品房买卖纠纷无关，原告可另行起诉。第五，原告请求判令答辩人赔偿占用原告房屋造成的损失75000元没有事实和法律依据。本案为商品房买卖合同纠纷，答辩人已将房屋交付，原告已取得10年租金，因此，不存在占用原告房屋的问题；其二，如原告认为答辩人占用其房屋并造成损失，应以委托合同另案起诉。
原告当庭出示了以下证据材料：
证1、《股东会决议》。证明被告应承担四川东嘉房地产开发有限公司咸阳分公司的一切债权债务。
证2、商品房买卖合同两份及商品房买卖（预售）合同补充协议两份。证明被告应按商品房买卖合同及补充协议的约定交付房屋，并为原告办理房屋产权证书，被告�承担逾期办理房产证的违约责任。
证3、委托协议两份。证明原、被告之间委托协议从2014年10月31日已到期，被告应交回所占房屋，并赔偿给原告所造成的损失。
证4、交房款收据7份，证明原告已交清了购房款368602元，该房屋所有权归原告所有，被告应交回所占房屋。
被告对原告出示的证据发表质证意见如下：对证据1、4无异议，对证据2真实性认可，证明目的不认可，原告不具备办理产权证的条件，面积差这块没有结算，系原告自己造成的，对证据3真实性认可，证明目的不认可，本案为商品房买卖合同而不是委托协议纠纷，没有法律依据。
被告当庭出示了以下证据材料：
证1、《委托协议》两份，证明原、被告双方之间除了商品房买卖合同关系外，还存在委托（租赁）合同关系，租赁时间为2004年10月31日（与合同约定的交房时间相同），证明房屋已经交时，且�告已实际受益，原告要求交房没有事实和法律依据。
证2、催告函，证明结算购房款（面积差）是开具不动产发票的前提，开具不动产发票，是交纳契税的前题，上述手续是办理产权证的必要条件，被告多次催促原告办理相关手续，但原告均不予配合，迟延办理房产证是原告自己的原因造成的，被告不承担违约责任。
证3、2015年11月的三层竣工图，证明原告所在位置电梯是在竣工以前就存在。
原告对被告出示的证据发表质证意见如下：对证据1真实性认可，对证据2的真实性认可，对证明目的及关联性不认可，被告在答辩状中提出了商品房买卖合同协议，承认委托协议、补充协议。被告应当通知原告办理手续；可被告于2014年10月31日才通知原告办理房产证的有关手续；可见不是所谓的面积差而是被告在使用过程中占用了原告的房屋面积，没有办证的原因在于被告；�证据3真实性、关联性及目的不认可，没有规划部门报批，这个图是在交房以后的图，只是电梯的竣工图，而房屋是在2004年10月31日交付的。
本院调取的《变更通知》两份，2003年6月1日关于地下室防水及2003年7月1日施电的变更通知。
根据原、被告举证、质证，合议庭综合分析评议认为：对原告出示的证据1、4，被告无异议，且该证据真实合法，能证明其所要证明问题，本院予以采信；对原告出示的证据2，因其来源合法，内容真实，能证明其所要证明问题，本院予以采信；对原告出示的证据3，被告对真实性认可，故本院对真实性予以采信；对被告出示的证据1，因其原告对真实性认可，且能证明其所要证明问题，故本院予以采信，对被告出示的证据2，因原告对真实性认可，但不能证明其所要证明问题，本院对真实性认可，对证明目的不认可；对证据3因不符合相关法�、法规的规定，本院不予采信。
根据庭审笔录及采信的证据，确认案件事实如下：
2003年12月28日，原告与四川东嘉房地产开发有限公司咸阳分公司分别签订了购买其开发的东银大厦三层A-3-26、A-3-27商品房买卖合同两份，该商品房合同的用途为商用。约定的面积分别为50.15平方米和54.04平方米，其价款分别为177420元，191182元，总价款为368602元。该两份合同第八条约定，出卖人应当在2004年10月31日前，将经验收合格的房屋交付使用；第十五条约定在房屋交付使用后，如买受人不能在规定的期限内取得房地产权证书的，双方同意按下列的1、2、3处理，其中2规定，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。同日，原告又与该分公司签订了商品房买卖（预售）合同补充协议，该补充协议第六条第一项约定该商品房交付后，甲方（本案被告）代为办理房屋�权证书。同日原告又与该公司签订了两份委托协议，该两份委托协议第1条约定，原告委托该公司将两商铺使用权作为投资并委托该公司，委托期限为10年（2004年10月31日起至2014年10月31日止）。第2条约定，该公司每年向原告支付两商铺投资回报费分别为15612.96元和16824.02元。该两份商品房买卖合同签订后，原告是以银行按揭方式付款，履行了支付购房款的义务。被告亦在2014年10月31日前，按委托协议约定支付了回报费。被告至今未向原告办理房产证，东银大厦其它的大部分业主已办理房产证。另查，被告于2003年6月1日关于地下室防水变更及2003年7月1日施电变更向规划部门递交了变更通知。四川东嘉房地产开发有限公司咸阳分公司已注销，2013年4月26日，东银公司及该公司股东向咸阳市工商行政管理局出示了《陕西东银实业有限公司股东会议决议》，承诺四川东嘉房地产开发有限公司咸阳分公司注销后的一切债权、债务由东银公司承担。
本院认为：原告与四川东嘉房地产开发有限公司咸阳分公司签订的两份商品房买卖合同协议及补充协议，是在平等、自愿的基础上签订的，且不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，原告依合同，履行了自己的付款义务，但被告依补充协议，未履行为原告办理房产证的义务，故原告要求被告为其办理房产证及承担逾期未办理房屋产权证违约金3686元（按总价款368602元的1%违约金）的诉讼请求，正当合法，应予支持；被告辩称未办证的原因是原告不结算面积差，从而导致无法办证，驳回原告的诉请的辩称，理由不成立，被告在原告购买的商铺上增加电梯是在房屋交付之后，而不是在未交付之前。被告给规划部门也未递交过变更申请。按规划条例的要求建设单位应当按照规划条件进行建设，确需要变更的，必须向城市、县人民政府城市规划主管部门提出申请，故被告辨称不予支持；被告辩称其交付房屋已10年，诉讼时效已过的理由，不能成立，因为按补充协议，办证的义务人为被告，且房证至今未办，故其辩称不予支持；原告要求被告交付合同约定的房屋及赔偿占用其房屋造成的损失75000元的诉讼请求，依据原、被告双方的委托协议，该房屋已于2004年10月31日已拟制交付，且属另一层租赁合同法律关系，故本案不予涉及，原告可另案起诉，被告辩称理由成立，本院予以支持。故依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十八条之规定，判决如下：
一、被告陕西东银实业有限公司在本判决生效后十日内给原告杨某甲办理其购买的位于秦�区人民中路东银大厦三层A-3-26、A-3-27的房屋所有权证，原告杨某甲在被告办证过程中有协助的义务，在办理房屋产权证过程中所需交纳的契税及大修资金，按相关的法律、法规，由应交纳的一方交纳。
二、被告陕西东银实业有限公司在本判决生效后七日内赔偿原告杨某甲逾期办理房产证违约金3868元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1766元，由被告承担。
如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。
审 判 长 任 伟
人民陪审员 田雅丽
人民陪审员 王线芬
二〇一五年七月六日
书 记 员 范珍珍