黑龙江省佳木斯市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黑08民初85号原告（执行案外人）：赵广胜，男，1968年9月25日出生，赫哲族，住佳木斯市向阳区。委托诉讼代理人：慕歌，黑龙江君德律师事务所律师。被告（申请执行人）：沈阳天北鸿基建设集团有限公司，住所地沈阳市沈河区东纬路70号。法定代表人：刘长龙，经理。委托诉讼代理人：沈宗铉，黑龙江沈宗铉律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾丽，黑龙江沈宗铉律师事务所律师。被告（被执行人）：佳木斯顺通房地产开发有限公司，住所地佳木斯市郊区莲江口镇。法定代表人：邵弘韬，总经理。原告赵广胜与被告沈阳天北鸿基建设集团有限公司（以下简称鸿基公司）、被告佳木斯顺通房地产开发有限公司（以下简称顺通公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2017年11月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人慕歌、被告鸿基公司委托诉讼代理人贾丽到庭参加诉讼，被告顺通公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵广胜向本院提出诉讼请求：1.确认被告佳木斯顺通房地产开发有限公司开发的金域蓝湾小区9号楼5套小区内门市（5套面积分别为1号145.69平方米、2号295.75平方米、3号179.43平方米、4号184.28平方米、5号187.99平方米）、7号楼2套小区内门市（2套面积分别为1号145.69平方米、2号295.75平方米）、5号楼2套小区内门市（2套面积分别为1号145.69平方米、2号295.75平方米）归原告所有，解除对上述房屋的查封并中止执行；2.诉讼费用由被告承担。事实及理由：被告沈阳天北鸿基建设集团有限公司依据佳木斯市中级人民法院（2014）佳民初字第14号民事判决书申请执行被执行人佳木斯顺通房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，贵院已立案正在执行之中。在诉讼过程中被告沈阳天北鸿基建设集团有限公司申请法院查封了被告佳木斯顺通房地产开发有限公司开发的金域蓝湾小区已出售给原告的9套小区内门市。原告向贵院提出异议，但贵院下达了（2017）黑08执异52号执行裁定，驳回了原告的异议。原告认为在贵院查封9套小区内门市之前即2013年7月23日被告佳木斯顺通房地产开发有限公司已将上述房屋出售给原告，房款已全部付清且开具了机打商品房买卖合同，并在产权管理部门备案，原告在诉被告佳木斯顺通房地产开发有限公司的民间借贷纠纷案件[郊区法院（2013）郊民商初字第162号]还作为申请财产保全的担保物被查封。因此该9套小区内门市已不能作为被告佳木斯顺通房地产开发有限公司的财产被执行。但贵院以原告购买房屋并非用于居住为由，驳回了原告异议。原告购买的是门市房屋，当然不是用于居住，而是用于投资，该行为不违反法律法规、强制性规定，应合法有效。另外，当初购买9套小区内门市，房价按每平方米3500元购买的，房屋现状6套在建工程和3套未建，由于被告原因导致至今未能入户。按现行市场行情，房价只能是2500元左右。鸿基公司辩称，一、本案属于执行异议之诉，在前置执行异议审理时，原告在执行异议申请书中明确写明争议9套门市是被告顺通公司正常出售给原告的，在执行异议卷宗95页，原告本人做的笔录中也明确表示争议门市是通过购买取得，并称总价款为65660000元。而在庭前交换证据时，原告却称争议标的物并非正常购买，而是先有债权未清偿，后以争议标的物抵债。被告认为，正常购房与以物抵债是两个法律关系，原告在进行民事诉讼活动时，在表示出相应的言词后，要对自己的言词负责，根据禁止反言规则，原告不仅不能随意撤回对己不利的自认，原告的行为也有违诚实信用原则，因此，请求法庭对原告所提诉请及证据做严格审查。二、即使原告与被告顺通公司存在以房抵债法律关系，也对抗不了答辩人享有的工程价款优先权。根据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定，人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照合同法第286条规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。原告以房抵债法律关系的基础是借贷法律关系，也就是普通债权，显然对抗不了答辩人享有的工程价款优先受偿权，所以原告对5号和7号楼4户门市享有的权利无法排除答辩人的执行。至于9号楼的5户门市，答辩人认为，以房抵债属于实践性合同，签署商品房买卖合同只是达成以房抵债的合意，未实际占有或未办理产权证照都属于以房抵债合同未履行完毕，这5户门市就仍然属于被告顺通公司财产，答辩人有权在债权范围内对其进行查封、评估和拍卖。综上，请合议庭驳回原告诉讼请求。被告顺通公司辩称，双方均没有理由对顺通公司提起诉讼及申请查封的理由：1.鸿基公司在并未完工也未向顺通公司交付合格产品和产品合格证明的情况下怎能有工程决算。2.鸿基公司与顺通公司在2014年4月18日签订的协议书不合法，因为在此期间顺通公司被当时法人通过提供虚假材料进行了非法变更。3.赵广胜是用胁迫方法取得的房屋买卖合同，并没有实际交付房款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：赵广胜提供证据一、原告身份证复印件一份、二被告工商注册信息两份，欲证明原告、被告的主体资格。鸿基公司质证认为无异议。本院经审查，对该证据予以认定；赵广胜提供证据二、佳木斯市中级人民法院（2016）黑08执异52号执行裁定书、（2014）佳民初字第14号民事判决书、黑龙江省高级人民法院（2016）黑民终字第203号民事裁定书，欲证明鸿基公司诉顺通公司施工合同纠纷案件，佳木斯市中级人民法院作出（2014）佳民初字第14号民事判决，判决顺通公司给付鸿基公司23300000元，鸿基公司对其施工的5、6、7号楼有优先权，判后顺通公司上诉，因未交纳上诉费用，按撤诉处理。判决生效后，鸿基公司向法院申请强制执行，法院决定对顺通公司开发的金域蓝湾小区9号楼5套小区门市、7号楼2套小区门市、5号楼2套小区门市强制执行，原告向法院提出执行异议，法院下达了（2016）黑08执异52号执行裁定，认为原告所购商品房并非用于居住，异议请求不符合规定，驳回了原告的异议，原告依据该裁定向法院提起本案诉讼。鸿基公司质证认为无异议。本院经审查，对该证据予以认定；赵广胜提供证据三、建设工程施工合同一份、协议书一份，欲证明2011年4月27日顺通公司将金域蓝湾小区发包给鸿基公司施工，2014年双方又签订了补充协议，双方约定，工程款为15532992.60元，借款3940000元，利息及损失3827007.40元，共计23300000元，鸿基公司应保证2014年7月28日前将5、7号楼全部完工，并保证质量合格。根据法律规定，借款3940000元、利息及损失38270000元，不应计算在优先受偿的范围之内。因此（2014）佳民初字第14号民事判决书未确定优先受偿的范围，将23300000元都纳入优先受偿的范围是错误的。鸿基公司质证认为，对该组证据无异议，优先受偿的范围应以法院（2014）佳民初字第14号民事判决为准。本院经审查，对该证据予以认定；赵广胜提供证据四、借据二张、工行流水一张、建行流水一张、建行明细一张、金域蓝湾订购协议二份、商品房买卖合同九份、佳木斯市郊区产权处出具的金域蓝湾小区5、7、9号楼销控表三份、顺通公司出具的证明一份，欲证明2011年12月9日顺通公司向原告借款1000000元，2012年3月9日向原告借款6000000元，顺通公司在向原告借款时用房屋作抵押，双方签订了房屋订购协议及收据，原告在此提供两份订购协议作为佐证。借款到期后，被告并未按约还款，2013年7月顺通公司给原告出具了15套门市房屋商品房买卖合同，用于抵偿上述借款本息中的6260000元（2011年12月9日770000元，2012年3月9日2000000元、3000000元、490000元），9套门市总房款为65660000元，差额部分以现金方式支付。本案所涉其中的9套门市房屋，即9号楼5套、7号楼2套、5号楼2套。顺通公司给原告出具了机打商品房买卖合同，并在产权部门进行了备案，从而证明以物抵债完成，本案所涉9套房屋归原告所有。2013年12月15日顺通公司更换法定代表人及股东后对原有合同进行清点、梳理，重新给原告出具了日期为2013年12月15日的商品房买卖合同。鸿基公司质证认为，对借据的真实性有异议，2011年12月9日的借据是1000000元，但建行汇款凭证是770000元，且汇入账户是李晓东个人，与顺通公司无关。2012年3月9日6000000元出借人系仁胜房地产投资公司，但工行交易记录未体现出汇款人姓名，汇款数额与借款数额不一致，与原告无关。对商品房买卖合同和订购协议书真实性有异议，不排除后期补签的可能性，两套合同日期是2013年7月23日、12月15日，不符合交易常理。本院经审查，对赵广胜提供的工行流水、建行流水、建行明细、郊区产权处出具的销控表予以认定，对其他证据不予认定；赵广胜提供证据五、佳木斯市郊区人民法院（2013）郊民商初字第162号民事裁定书一份、查封原告提供担保房屋档案明细表一份、协助执行通知书一份、送达回证一份，欲证明原告诉顺通公司借款合同纠纷一案，曾用本案所涉的9套门市做抵押担保，郊区产权部门签收并在法院送达回证上签字，从而说明本案所涉9套门市已在产权部门预告登记在原告名下，归原告所有。鸿基公司质证认为，对真实性没有异议，但郊区产权处已经对销控表的性质作出说明，并不是产权备案手续，另外，原告向法院提供保全担保物是个人行为，不能证明担保物产权归属，担保物产权归属应当经司法部门审理后确认。本院经审查，对该组证据予以认定。鸿基公司提供证据一、顺通公司原法人李晓东出具的证明及律师见证书、李晓东在执行局所做的笔录各一份，欲证明李晓东作为顺通公司2012年至2013年的法定代表人出具了说明，证明2012年原告向顺通公司打款的性质是借款。证明原告并非购房消费者，而是基于金钱债权与顺通公司形成以物抵债法律关系，对抗不了鸿基公司享有的工程款优先权。赵广胜质证认为，对真实性没有异议，但李晓东在见证书及调查笔录中陈述的事实与事实不符。李晓东称是原告胁迫其加盖公章这一事实不成立，李晓东应提供证据，否则主张不成立。原告认可房屋买卖合同是用借款折抵的房款。李晓东本人与本案有利害关系。本院经审查，对该组证据予以认定；鸿基公司提供证据二、顺通公司股权转让协议及股东出资信息，欲证明原告于2013年11月4日成为被告顺通公司股东，股东与公司之间显然是利益共同体，双方之间有着经济利益关系，因此他们之间的以房抵债关系不具有真实性。原告质证认为，对证据的真实性没有异议，对证明问题有异议，该证据与本案没有关联性，顺通公司向原告借款及用房屋抵偿债务均发生在原告受让股权之前，现在原告并非顺通公司股东，当时受让股权是为了解决顺通公司项目无人管理和无人投资问题。本院经审查，对该组证据予以认定；鸿基公司提供证据三、莲江口房产管理处电子信息一份，欲证明本案争议的9户门市的产权不能以莲江口房产管理处存有的电子信息为准，该份证据明确写明此电子信息为房屋现状查询信息，不作为房屋产权确权登记信息，因此郊区人民法院以该信息就认定争议门市系原告个人所有，并以此作为保全担保物是错误的。原告质证认为，对真实性没有异议，对证明问题有异议，郊区产权处工作人员在销控表上备注的内容是其个人理解问题，在郊区产权处本案诉争房屋备案登记在原告名下，根据法律规定属于预告登记。本院经审查，对该证据予以认定；鸿基公司提供证据四、金域蓝湾订购协议书四份，欲证明2011年顺通公司对外出售门市的价格要远远高于原告提交的商品房买卖合同的价格，证明以房抵债的不真实、价格不公正。原告质证认为，对该证据真实性有异议，无购房人姓名，在订购协议上也明确备注了此协议非房屋买卖合同，仅限于办理小额贷款。抵债价格是根据双方经济状况综合考虑的。本院经审查，对该证据不予认定；鸿基公司提供证据五、协议书一份，欲证明被告顺通公司欠付23000000元工程款一事原告十分清楚，其在2014年4月18日协议书上亲自签字确认欠款，在顺通公司对外未还清施工款的情况下，原告作为股东又与公司之间进行内部交易有恶意串通逃避债务的嫌疑。原告质证认为，对真实性没有异议，对证明问题有异议，23000000万元并非全是工程款，在协议中明确约定工程款仅15000000元，其余为借款、利息及损失，不在优先权范围之内，原告的借款及顺通公司以房抵债发生在该协议签订之前，不存在恶意串通的问题。本院经审查，对该证据予以认定。被告顺通公司未向法院提供证据。通过庭审举证、质证及认证，结合各方陈述，认定本案基本事实如下：2015年9月18日，本院就原告鸿基公司与被告顺通公司建设工程施工合同纠纷一案，作出（2014）佳民初字第14号民事判决书，判决顺通公司给付鸿基公司工程款23300000元及利息，原告对其施工的5、6、7号楼有优先受偿权。顺通公司不服该判决，上诉至黑龙江省高级人民法院，因未按期交纳上诉费用，黑龙江省高级人民法院于2016年3月17日，作出（2016）黑民终203号民事裁定书，按顺通公司自动撤回上诉处理。（2014）佳民初字第14号民事判决书生效后，鸿基公司申请执行程序中，案外人赵广胜提出执行异议，本院作出（2016）黑08执异52号执行裁定书，驳回赵广胜异议请求。赵广胜遂起诉至本院。本院认为，本案原告赵广胜主张确认金域蓝湾小区5号楼2套小区内门市、7号楼2套小区内门市归其所有，解除对上述房屋的查封并中止执行，因该4套门市涉及（2014）佳民初字第14号民事判决书、黑龙江省高级人民法院（2016）黑民终字第203号民事裁定书确定的优先权内容，本院不予处理，当事人可通过审判监督程序予以解决。赵广胜主张确认金域蓝湾小区9号楼5套小区内门市归其所有，解除对上述房屋的查封并中止执行，因顺通公司书面意见不认可收到赵广胜支付的购房款，赵广胜可与顺通公司另行诉讼解决。赵广胜提供的佳木斯市郊区产权处出具的金域蓝湾小区5、7、9号楼销控表及佳木斯市郊区人民法院（2013）郊民商初字第162号民事裁定书相互佐证，可以证明金域蓝湾小区9号楼5套门市已由赵广胜进行预告登记。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定，金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持。本案应当中止执行。综上所述，赵广胜的诉讼请求部分成立。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决如下：一、中止对金域蓝湾小区9号楼5套小区内门市（5套面积分别为1号145.69平方米、2号295.75平方米、3号179.43平方米、4号184.28平方米、5号187.99平方米）的执行。二、驳回赵广胜的其他诉讼请求。案件受理费5176元，由被告沈阳天北鸿基建设集团有限公司与佳木斯顺通房地产开发有限公司负担，多缴纳的6153元予以退回。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。本院（2016）黑08执异52号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长 姜广武审 判 员 韩国斌审 判 员 王雪洁二〇一八年四月八日法官助理 金爱武书 记 员 王胜权