云南省姚安县人民法院民 事 判 决 书（2017）云2325民初527号原告：姚安泰怡物业服务有限公司。住所姚安县栋川镇荷城福苑。统一社会信用代码：915323250594731605。法定代表人：高勇，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵婷婷，云南滇中律师事务所律师。委托代理权限：特别授权。被告：楚雄恒州网络科技有限公司。住所楚雄市鹿城镇阳光大道***号*幢*层**室。组织机构代码证代码：08638128-8。法定代表人：李天华，该公司总经理。被告：姚安源泰房地产开发有限公司。住所姚安县栋川镇东片区荷城福苑*栋。统一社会信用代码：91532325566240388H。法定代表人：马赛伟，该公司副总经理。委托诉讼代理人：朱晓云，男，汉族，1986年10月16日生，家住姚安县，系姚安源泰房地产开发有限公司办公室职工。委托代理权限：特别授权。原告姚安泰怡物业服务有限公司与被告楚雄恒州网络科技有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2017年8月1日立案后，审理过程中，因发现姚安源泰房地产开发有限公司依法应当作为共同诉讼被告参加诉讼，遂依法追加姚安源泰房地产开发有限公司作为本案共同诉讼被告参加诉讼。本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告姚安泰怡物业服务有限公司的委托诉讼代理人赵婷婷、被告楚雄恒州网络科技有限公司的法定代表人李天华、被告姚安源泰房地产开发有限公司的委托诉讼代理人朱晓云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姚安泰怡物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告缴纳2015年10月1日起至2017年5月31日期间的物业服务费24510元及生活垃圾处理费6365元；2、请求判令被告支付违约金2720元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年12月25日，姚安源泰房地产开发有限公司将姚安荷城福苑小区物业委托给楚雄汇佳商业有限公司经营管理，随后楚雄汇佳商业有限公司与被告楚雄恒州网络科技有限公司签订商铺租赁合同，约定将荷城福苑15-1号1531.88平方米商铺出租给恒州网络科技有限公司经营，由恒州网络科技有限公司承担物业管理费、卫生水电费等费用。2015年1月1日，姚安源泰房地产开发有限公司与原告签订了2015年1月1日至2017年12月31日期间三个年度的《前期物业服务合同》，委托原告为姚安荷城福苑小区提供前期物业管理服务。按照《前期物业服务合同》约定及姚安县发展和改革局文件，姚安荷城福苑小区物业服务收费标准为：多层住宅物业按0.6元/月/平方米收取，生活垃圾处理费按相关规定代收，业主若逾期不缴纳物业费的，将承担应缴纳费用日千分之三的滞纳金。2015年1月1日，被告接受15-1号房屋并开始装修。2015年1月1日至2017年5月31日期间，原告按照《前期物业服务合同》约定提供了物业服务，尽到了物业管理义务，但被告至今已累计欠缴物业服务费20个月，被告物业面积为1531.88平方米，按每平方米0.8元计算，累计欠缴物业服务费24510元，生活垃圾处理费6365元，违约金2720元，合计33595元。为此，原告特向本院起诉，请求判决支持其诉讼请求。被告楚雄恒州网络科技有限公司辩称，我公司和楚雄汇佳商业有限公司签订合同时约定，楚雄汇佳商业有限公司同意免我公司三年的租金和物业管理费，但合同上没有写明免物业管理费的问题。当时签合同时还约定，楚雄汇佳商业有限公司同意划30个停车位给我公司，但后来一个都未划。原告方只管向我方收钱，但并未为我们业主提供过管理和服务，因此我公司所欠原告的物业管理费该缴纳的我方会缴纳，但不应全额缴纳。被告姚安源泰房地产开发有限公司辩称，我方与被告楚雄恒州网络科技有限公司签订有合同，合同约定出租给楚雄恒州网络科技有限公司的商铺，我公司免除其三年租金，物业费由楚雄恒州网络科技有限公司向物业服务企业缴纳，因此，本案诉争的物业管理费应由楚雄恒州网络科技有限公司向原告交纳，不应由我公司交纳。原告针对其诉讼主张，向本院提供了以下证据：1、销售代理合同，欲证明姚安源泰房地产开发有限公司于2014年1月1日至2016年12月31日将源泰.姚安商业中心项目委托于楚雄汇佳商业有限公司进行全案销售，营销策划推广，同时对该项目的商业部分进行招商工作。2、姚安源泰房地产开发有限公司与楚雄汇佳商业有限公司于2014年12月25日签订的房屋租赁合同，欲证明姚安源泰房地产开发有限公司将坐落于姚安县“源泰.荷城福苑——姚安商业中心”项目未售商业房屋租赁给楚雄汇佳商业有限公司使用，租赁期限自2014年12月31日起至2024年12月31日止，楚雄汇佳商业有限公司租赁经营用途为商业。3、楚雄汇佳商业有限公司与楚雄恒州网络科技有限公司于2014年10月30日签订的商铺租赁合同，欲证明楚雄汇佳商业有限公司将坐落于姚安县“源泰.荷城福苑”项目第15-1栋商业物业租赁给楚雄恒州网络科技有限公司使用，租赁建筑面积1531平方米（以房产测绘报告为准），租赁期限自2014年11月20日起至2024年11月19日止。楚雄汇佳商业有限公司免除楚雄恒州网络科技有限公司自2014年11月20日起至2017年11月19日止共3年的房屋租金。楚雄恒州网络科技有限公司必须自行缴纳其经营期间的一切相关费用，包含物业管理费、卫生水电费等费用。4、姚安源泰房地产开发有限公司与姚安泰怡物业服务有限公司于2015年1月1日签订的前期物业服务合同，欲证明姚安源泰房地产开发有限公司将姚安县“源泰.荷城福苑”小区的前期物业委托姚安泰怡物业服务有限公司进行服务管理，委托服务期限自2015年1月1日起至2017年12月31日止。物业服务费由姚安泰怡物业服务有限公司按住宅多层0.6元／月·平方米,商业0.8元／月·平方米标准向业主收取。生活垃圾处理费按相关规定代收。经催告后业主逾期不缴纳物业服务费，向业主日加收应纳费用千分之三的滞纳金，业主和物业使用人负连带交纳责任。5、商铺装修服务协议书、电费收据，欲证明被告楚雄恒州网络科技有限公司于2015年1月1日接收并使用姚安县“源泰.荷城福苑”项目第15-1栋房屋。6、姚安县发展和改革局关于姚安源泰·荷城福苑小区物业管理服务收费标准的批复、姚安县发展和改革局关于调整姚安县城市生活垃圾处理费收费标准的通知、垃圾清运费收据，欲证明姚安县发展和改革局对姚安泰怡物业服务有限公司管理的姚安源泰·荷城福苑小区物业管理服务收费标准批复为，物业管理服务收费：（一）住宅：0.6元／平方米·月，（二）商铺：实行市场调节价管理，由业主与物业管理服务公司协商确定；对姚安县城市生活垃圾处理费收费标准规定为，休闲娱乐业：30m2以下，每月收取25元，30m2以上（含30m2）每月收取35元，且每增加10m2每月增收2元，以此类推。经质证，被告楚雄恒州网络科技有限公司对上述证据的意见是：证据4，前期物业服务合同，证据5，商铺装修服务协议书，其公司均未签订过，对其他证据无异议。被告姚安源泰房地产开发有限公司对原告方提供的上述证据无异议。被告楚雄恒州网络科技有限公司及姚安源泰房地产开发有限公司针对各自答辩意见，未向本院提供任何证据。本院认为，原告方针对其诉讼主张向本院提供的证据，具备并符合证据的三性要求，其证明效力本院依法予以确认。综上，根据庭审和质证，本院确认本案法律事实如下:2014年12月25日，被告姚安源泰房地产开发有限公司与楚雄汇佳商业有限公司签订房屋租赁合同，合同约定姚安源泰房地产开发有限公司将坐落于姚安县“源泰.荷城福苑——姚安商业中心”项目未售商业房屋租赁给楚雄汇佳商业有限公司使用，租赁期限自2014年12月31日起至2024年12月31日止，租赁经营的用途为商业。2014年10月30日，楚雄汇佳商业有限公司与被告楚雄恒州网络科技有限公司签订商铺租赁合同，合同约定楚雄汇佳商业有限公司将坐落于姚安县“源泰.荷城福苑”项目第15-1栋商业房屋租赁给楚雄恒州网络科技有限公司使用，租赁建筑面积1531平方米，租赁期限自2014年11月20日起至2024年11月19日止。楚雄汇佳商业有限公司免除楚雄恒州网络科技有限公司3年的房屋租金。楚雄恒州网络科技有限公司必须自行缴纳其经营期间的一切相关费用，包含物业管理费、卫生水电费等费用。2015年1月1日，被告姚安源泰房地产开发有限公司与原告姚安泰怡物业服务有限公司签订前期物业服务合同，合同约定姚安源泰房地产开发有限公司将姚安县“源泰.荷城福苑”小区的前期物业委托姚安泰怡物业服务有限公司进行服务管理，委托服务期限自2015年1月1日起至2017年12月31日止。物业服务费由姚安泰怡物业服务有限公司按住宅多层0.6元／月·平方米,商业0.8元／月·平方米标准向业主收取。生活垃圾处理费按相关规定代收。经催告后业主逾期不缴纳物业服务费，向业主日加收应纳费用千分之三的滞纳金，业主和物业使用人负连带交纳责任。被告楚雄恒州网络科技有限公司承租姚安县“源泰.荷城福苑”项目第15-1栋商业房屋并对房屋装修后从事休闲娱乐业经营使用至今。原告姚安泰怡物业服务有限公司按照《前期物业服务合同》的约定为其提供了物业服务。审理中，原告未向本院提供其曾向被告楚雄恒州网络科技有限公司催交交纳物业费的书面通知。被告楚雄恒州网络科技有限公司至今未向原告姚安泰怡物业服务有限公司交纳物业费和生活垃圾处理费。另查明，姚安县发展和改革局关于姚安源泰·荷城福苑小区物业管理服务收费标准的批复明确，姚安源泰·荷城福苑小区物业管理服务收费标准为：（一）住宅：0.6元／平方米·月，（二）商铺：实行市场调节价管理，由业主与物业管理服务公司协商确定；姚安县发展和改革局关于调整姚安县城市生活垃圾处理费收费标准的通知对姚安县城市生活垃圾处理费收费标准规定为，休闲娱乐业：30m2以下，每月收取25元，30m2以上（含30m2），每月收取35元，且每增加10m2每月增收2元，以此类推。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案被告姚安源泰房地产开发有限公司与楚雄汇佳商业有限公司签订的房屋租赁合同，楚雄汇佳商业有限公司与楚雄恒州网络科技有限公司签订的商铺租赁合同及被告姚安源泰房地产开发有限公司与原告姚安泰怡物业服务有限公司签订的前期物业服务合同均系依法成立的合同，因而，对有关当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行各自的合同义务。被告姚安源泰房地产开发有限公司与原告姚安泰怡物业服务有限公司签订的前期物业服务合同，被告楚雄恒州网络科技有限公司作为物业使用人虽未参与签订，但依照法律和其与楚雄汇佳商业有限公司签订的商铺租赁合同约定，该合同在其承租房屋的物业服务管理方面仍然对其具有约束力。因此，被告楚雄恒州网络科技有限公司向楚雄汇佳商业有限公司承租姚安县“源泰.荷城福苑”项目第15-1栋商业房屋，并接受原告姚安泰怡物业服务有限公司的物业服务后，即应当按照合同约定和有关规定，向原告交纳其承租房屋的物业费和生活垃圾处理费。被告楚雄恒州网络科技有限公司辩称，原告未为其提供过管理和服务的主张，未提供相应证据予以证明，因而，对其欠交的物业费，其不应全额交纳的意见，本院不予支持。原告主张要求被告楚雄恒州网络科技有限公司按应收物业费逾期金额每月2%的标准向其交纳违约金的请求，因原告未向本院提供其曾向被告楚雄恒州网络科技有限公司催交交纳物业费的书面通知，故本院无法认定原告已向被告楚雄恒州网络科技有限公司尽到合理催告义务，进而无法认定原告主张逾期交纳物业费的起算时间，故原告的该请求，本院依法不予支持。被告姚安源泰房地产开发有限公司作为楚雄恒州网络科技有限公司承租姚安县“源泰.荷城福苑”项目第15-1栋商业房屋的业主，对该房屋使用人即被告楚雄恒州网络科技有限公司欠交的物业费用，具有连带交纳责任，但审理中，原告已明确表示放弃要求被告姚安源泰房地产开发有限公司承担连带交纳责任的权利，原告的该意见，是其对其依法享有实体权利的处分，该处分行为并不违反法律之规定，对此，本院依法予以准许。关于原告主张要求支付的物业费计算问题，原告主张自2015年10月1日起至2017年5月31日止共欠交20个月，有事实依据，其物业面积为1531平方米，按照前期物业服务合同约定，楚雄恒州网络科技有限公司从事商业经营，其物业费应按0.8元／月·平方米向原告交纳，故应交纳的物业费为：1531平方米×0.8元／月·平方米×20个月＝24496.00元；生活垃圾处理费的计算问题，按照有关部门的规定，生活垃圾处理费，由物业服务企业代县环卫站收取，其收费标准，从事休闲娱乐业，30m2以上（含30m2），每月收取35元，且每增加10m2每月增收2元，因此被告楚雄恒州网络科技有限公司应缴纳的生活垃圾处理费为：［35元+（1531-30）平方米÷10平方米×2元／月]×19个月＝6365.00元。故依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条第一款、第四十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第十二条之规定，判决如下：一、由被告楚雄恒州网络科技有限公司于本判决生效后10日内支付原告姚安泰怡物业服务有限公司物业费24496.00元,生活垃圾处理费6365.00元,两项合计30861.00元;二、驳回原告姚安泰怡物业服务有限公司的其他诉讼请求；三、被告姚安源泰房地产开发有限公司对被告楚雄恒州网络科技有限公司差欠原告姚安泰怡物业服务有限公司的物业费及生活垃圾处理费不承担连带交纳责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费320.00元，由被告楚雄恒州网络科技有限公司负担300.00元,原告姚安泰怡物业服务有限公司负担20.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省楚雄彝族自治州中级人民法院。审判员  黄志雄二〇一七年九月二十五日书记员  杨 梅