湖南省怀化市鹤城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）怀鹤民一初字第349号
原告（反诉被告）李玲珍，女，1948年9月1日出生，汉族。
委托代理人舒发仁（特别授权），怀化市鹤城区怀兴法律服务所法律工作者。
委托代理人李明，男，1956年6月27日出生，汉族。
原告（反诉被告）黄伟，男，1976年4月24日出生，汉族。
委托代理人舒发仁（特别授权），怀化市鹤城区怀兴法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）曾振华，女，1984年10月19日出生，汉族。
委托代理人吴玉文（特别授权），湖南泰阳律师事务所律师。
被告陈贵栋，男，1973年1月8日出生，汉族。
委托代理人吴玉文（特别授权），湖南泰阳律师事务所律师。
原告（反诉被告）李玲珍、黄伟与被告（反诉原告）曾振华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月5日受理后，被告曾振华于2014年6月25日提起反诉。因陈贵栋可能系原、被告租赁合同的一方主体，本院于2014年11月18日追加了陈贵栋为本案被告。
本院依法组成了合议庭，于2014年11月11日、2015年1月14日对本诉、反诉公开开庭进行了合并审理。原告李玲珍及委托代理人舒发仁和李明、原告黄伟及委托代理人舒发仁、被告曾振华和被告陈贵栋及共同委托代理人吴玉文均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告李玲珍诉称：2009年3月18日，原、被告签订了一份门面出租合同。原告将座落在怀化市鹤城区河西神龙北路综合楼9号、10号门面租赁给被告，租赁期限为五年。从2009年4月8日至2014年4月8日止。2014年4月8日，合同期满时，原告多次要求被告返还该门面，却遭到拒绝，并强词夺理，拒不搬出，虽经多次协商而未果。致使原告合法权益蒙受侵犯。鉴此，现根据《中华人民共和国合同法》等法律之规定，原告现诉至人民法院请求：1、判决被告停止侵害、排除妨害、立即将神龙北路综合楼9号、10号二个门面返还给原告。2、判决被告赔偿原告经济损失10000元。3、本案诉讼费用由被告负担。2014年11月11日本案开庭时，原告当庭变更第二项诉讼请求为：判决被告赔偿原告经济损失50000元。在本院指定的举证期限内，原告于2014年11月29日变更第二项诉讼请求为：判决被告赔偿原告经济损失120000元（其中包括违约金40000元），由两被告承担连带责任。2015年1月14日开庭时，原告再次变更第二项诉讼请求为：判决被告赔偿原告经济损失100000元，违约金40000元。
被告曾振华、陈贵栋口头答辩称，1、诉讼请求第一条不成立，原告要求被告返还门面，合同约定的很清楚，关于装修物和样品被告有转让权，被告在合同到期前多次与原告协商，没有将门面及时返还原告，不是被告原因，是原告的过错；2、原告当庭增加诉讼请求，如果变更应给被告举证期限；3、原、被告在合同到期前多次协商，就被告装修部份和门面内样品的问题；4、合同到期之后，被告已经将门面交还给了原告。
反诉原告曾振华反诉称，2009年3月18日，被告与二原告签订门面出租合同，被告租用二原告神龙北路综合楼9#、10#门面，租用时间为2009年4月8日至2014年4月8日，合同约定“装修费及样品可以转让给别人，但不能转让门面”，合同临近到期时，被告将装修费及样品转让给别人，门面由承租人协商好，由于二原告原因，最后被告不能实现装修费用转让事宜，还将被告价值30000余元物品擅自搬出两个门面，造成被告损失130000余元（其中装修费100000元整（以鉴定为准），其他物品30000余元）。为维护本人合法权益，现依法反诉，反诉请求为：1、依法判令二被反诉人赔偿反诉人装修费用100000元整（以鉴定数据为准）；2、反诉费用由二被反诉人承担。本案开庭时，反诉原告要求当庭增加反诉被告支付其他物品损失35000元的诉讼请求，诉讼请求总数为135000元。
反诉被告李玲珍、黄伟口头辩称，1、判令反诉人赔偿被反诉人赔偿没有依据，无法律规定门面在合同期满之后，承租人赔偿装修人装修费用；2、反诉原告没有权利转让门面，合同约定只能转让装修和样品；3、反诉费用不应由反诉被告承担。
经审理查明：2013年1月5日、2013年1月6日，怀化市房产管理局向原告李玲珍发放怀房权证河西开发字第7120218**号、7120218**号房产证，房屋座落于怀化市河西神龙路南侧13栋109、110号，单独所有。2009年3月18日，原告李玲珍、黄伟与被告曾振华、陈贵栋签订《门面出租合同》（合同原件系被告曾振华、陈贵栋提供）约定：双方就神龙北路综合楼9、10号门面出租给两被告达成以下协议：一、租用时间为5年，2009年4月8日至2014年4月8日；二、第一年租金为41800元整，第一年过后租金随市场价格再议。合同期满出租方有权收回门面......；八、装修费及样品可以转接给别人，但不能转门面（第八款为手写体）......等等。庭审中，原告李玲珍、黄伟提交了另一版本《门面出租合同》的复印件，该合同与二被告提供的合同比较，仅在乙方少了陈贵栋的签名，其他合同条款全部一致（包括合同第八条手写体亦相同）。经法庭询问，二原告认可陈贵栋为一方合同主体。2014年4月9日，合同期满后，原、被告对合同第八条发生争议，对于租赁房屋在此后由谁控制和使用，二原告的当庭陈述为：2014年4月10日之后原告上了一把锁，被告大概在4-5天内就撬开了，后面原告上过三次锁总共是5把锁，原告没有看见被告撬锁，但是原告去看门面的时候要不是锁芯里堵了东西要不就是被撬开了，具体是谁撬的原告不清楚，原告后来就没有上过锁了，原告上锁的时候店里被告有一部分东西没有拿走，但是被告已经卖了一部分东西。被告的当庭陈述为：2014年4月9日之后，原告请人换锁，不是被告占起门面，被告在此后没有做过生意，门面处于闲置状态，一直没有人使用。被告还有样品在门面里面，大概还有60件样品，光门就有42张。根据原告提供的2014年6月19日、2014年11月7日的照片，租赁房屋大门外用木板写着“纠纷谁租后果自负”红色大字。房间内部摆设凌乱，明显处于闲置状态。为查明租赁门面装修及配套设施项目现值，受陈贵栋的申请及本院委托，怀化市价格认证中心于2015年1月4日做出怀市价认鉴（2014）031号价格鉴定结论书，鉴定意见为：租赁门面装修现值人民币86000元，为该次鉴定，陈贵栋支付鉴定费5000元。另查，被告已向原告缴纳租金至2014年4月8日，年租金为72800元。开庭后，经法庭询问，陈贵栋表示：因其为被追加的被告，未提起反诉，但合同权利可由曾振华一人享有，与曾振华的账务自行处理。
上述事实，经本院公开开庭审理，原、被告当庭举证、质证及辩论，本院确认，有下列证据予以证实：
1、原、被告身份证复印件一组，证明原、被告身份；
2、房地产权证复印件二份，证明原告李玲珍对租赁门面的所有权；
3、照片13张，证明租赁门面的现状；
4、门面出租合同原件一份，证明两原告与被告曾振华、陈贵栋签订门面租赁合同的具体内容；
5、价格鉴定书一份，5000元鉴定费发票一张，证明租赁门面装修情况、现值及鉴定费用；
6、庭审笔录一份，证明本案的其它事实。
本院认为：首先，原、被告分别提供的《门面出租合同》虽然存在合同主体上的不同，但是，合同条款一致，原告已当庭认可陈贵栋系合同主体，且租赁房屋的产权虽为李玲珍单独所有，租赁合同的出租人并未限定为产权人，故本院认定《门面出租合同》的出租方为原告李玲珍、黄伟，承租方为曾振华、陈贵栋。房屋的基本情况应当以房产证记载为准，依原告提供的房产证，本院确认二原告出租给二被告的房屋为怀化市河西神龙路南侧13栋109、110号。二原告当庭将诉讼请求中要求被告支付的损失从80000元增加至100000元，系诉讼时间增长导致租金损失请求数额的变化，并非增加新的诉讼请求，故本院应当予以审理，并不再另行指定举证期限。其次，原、被告签订的《门面出租合同》约定的租赁期为5年，从2009年4月8日起至2014年4月8日止，现已履行完毕，按照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条，两被告应当退回租赁房屋，因二被告现仍有部分物品存放在租赁房屋内，二原告未能对租赁房屋进行实际控制、使用，故对原告要求被告停止侵害、排除妨害、立即将租赁物返还给原告的诉讼请求，本院予以支持。再次，原、被告签订的《门面出租合同》是双方的真实意思表示，但双方在合同第八条约定：装修费及样品可以转接给别人，但不能转门面。对该款中的“装修费转接别人”按文意理解应当为装修物转让，而装修物附着于租赁门面，不可能与租赁房屋分离而单独转让，在合同签订之初，该条即为原、被告的纠纷埋下伏笔，是本案争议的焦点。对相互冲突的合同条款，其解释应当从条款有效出发，合同第八条从文意解释应为：二原告在签订合同时同意被告在合同期满后，其装修物可以得到补偿，但原告对下一手承租人有选择权。在该情形下，如原、被告对选择下一手承租人一事无法达成合意，则必然妨害被告获得装修物补偿，进而妨害原告对房屋的正常租用获利，伤及双方的权利。在需要同时满足被告的装修物补偿权与原告对下一手承租人的选择权的情况下，只能由原告自行对被告的装修物进行补偿，在原告取得被告装修物所有权的前提下，由原告自行转让，而无须原、被告对选择下一手承租人达成合意，经庭审，可确认原、被告对选择下一手承租人无法达成合意。因签订合同时，双方对对方的权利行使均缺乏预见与注意，故对被告的装修费，本院酌定由双方各半承担，即由二原告支付二被告装修物一半的价款43000元，装修物的鉴定费用5000元亦由原、被告各半承担。对被告（反诉原告）曾振华要求二原告（反诉被告）赔偿装修费用100000元的诉讼请求，本院予以部分支持，在二原告支付43000元装修费后，二原告取得二被告租赁房屋装修的所有权。因陈贵栋同意其合同权利可由曾振华一人享有，且反诉原告仅为曾振华一人，故本院判决由二原告就二被告装修物一半的价款43000元向曾振华一人支付。根据庭审查明的事实，从2014年4月9日起，租赁门面一直处于闲置状态，其必然导致原告的租金损失，因二原告未对租金的标准提出鉴定，故租金损失参照双方最近年度租金72800元的标准从2014年4月9日起计算至两被告交还租赁门面之日止。如前所述，原、被告的纠纷源于合同第八条，双方均有过错，故对二原告从2014年4月9日起的租金损失，本院酌定由原、被告各半承担，即二被告应支付给二原告的损失为：以年租金36400元的标准从2014年4月9日起计算至两被告交还租赁门面之日止，总额以100000元为限，由两被告承担连带支付责任。因合同对违约金无约定，且如前本院已确定被告应承担原告一半的租金损失，故对二原告要求二被告支付违约金40000元的诉讼请求，本院不予支持。对反诉原告曾振华当庭增加其他物品损失35000元的诉讼请求，因未在举证期限内提出，故本院对该请求不予处理。综上所述，按照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第三十四条之规定，判决如下：
一、在本判决生效后5日内，被告曾振华、陈贵栋将怀化市河西神龙路南侧13栋109、110号房屋腾空并返还给原告李玲珍、黄伟；
二、被告曾振华、陈贵栋向原告李玲珍、黄伟支付租金损失（租金损失从2014年4月9日起按每年36400元的标准连续计算至被告曾振华、陈贵栋将怀化市河西神龙路南侧13栋109、110号房屋返还给原告李玲珍、黄伟之日止，由被告曾振华、陈贵栋承担连带支付责任，该款总额以100000元为限，于被告曾振华、陈贵栋将怀化市河西神龙路南侧13栋109、110号腾空返还给原告李玲珍、黄伟之日支付。）；
三、反诉被告李玲珍、黄伟向反诉原告曾振华支付装修费43000元，该款于反诉原告曾振华、被告陈贵栋将怀化市河西神龙路南侧13栋109、110号房屋返还给反诉被告李玲珍、黄伟之日支付。反诉被告李玲珍、黄伟支付该款后，取得怀化市河西神龙路南侧13栋109、110号房屋装修的所有权；
四、驳回原告李玲珍、黄伟的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12900元，鉴定费5000元，共计17900元，由原告李玲珍、黄伟负担8950元，被告曾振华、陈贵栋负担8950元。反诉案件受理费6450元，由反诉原告曾振华负担3225，反诉被告李玲珍、黄伟承担3225元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。
审 判 长 陈发林
人民陪审员 丁 伟
人民陪审员 倪 勇
二〇一五年一月十六日
代理书记员 曾 群
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
第三十四条当事人应当在举证期限内向人民法院提交证据材料，当事人在举证期限内不提交的，视为放弃举证权利。对于当事人逾期提交的证据材料，人民法院审理时不组织质证。但对方当事人同意质证的除外。当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉的，应当在举证期限届满前提出。