上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）闵民五（民）初字第1175号
原告上海莘盛发展有限公司。
法定代表人叶立培，董事长。
委托代理人陶佩华，北京市隆安律师事务所上海分所律师。
委托代理人蒋曦，北京市隆安律师事务所上海分所律师。
被告上海天恩实业有限公司。
法定代表人成茂朝。
原告上海莘盛发展有限公司（以下简称莘盛公司）与被告上海天恩实业有限公司（以下简称天恩公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年6月27日受理。先适用简易程序审理，后因被告天恩公司下落不明，本院依法组成合议庭于2014年8月4日公开开庭进行审理。原告委托代理人蒋曦到庭参加诉讼。被告天恩公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告莘盛公司诉称，2008年8月5日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，合同约定，原告将上海市闵行区××路5001号2F17A＋2F15B商铺（面积为162平方米）出租给天恩公司，租期3年，用途为从事“T.en为品牌”的商业经营。固定租金第一年、第二年为每月人民币（币种下同）49，275元，第三年为每月54，203元；物业管理费为每月9，720元；推广费为每月2，000元；前述每月应付款项均应当于每月的前5日内支付；被告天恩公司延误支付前述费用及其他款项的，每延误一日，应当按照银行同期贷款利率的3倍向原告支付违约金。2008年原告将上述商铺交给被告使用，2009年5月30日原被告签订《补充协议》，对2008年12月25日至2009年底的租金等相关事项进行了补充。2010年5月6日原被告再次签订《补充协议》，对2010年1月1日至2010年6月30日的租金等相关事宜进行补充约定，同时约定延长租赁期限至2012年12月31日。2010年11月17日，原被告签订《补充协议》，对于2010年7月1日到2010年底的租金等事宜进行了补充。被告承租商铺前期能履行支付租金等合同主要义务，但自2012年7月起被告未能及时履行合同义务，无奈原告向被告发出催款函，但被告未有回应。后原告多次与被告交涉但均未果。故原告起诉至法院，请求判令：被告向原告支付租金325，218元、物业管理费58，320元、广告推广费12，000元、水电费9，854.35元及违约金45，168.77元（违约金计算至2013年5月31日）。
被告天恩公司未答辩，也未向本院提供证据。
经审理查明，2008年8月5日，原告莘盛公司（出租方、签约甲方）与被告天恩公司（承租方、签约乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将位于上海市闵行区莘庄××路5001号“仲盛世界商场”2F17A＋2F15B号商铺出租给被告使用，暂定建筑面积为162平方米，乙方从事“T.en”为品牌的商业经营；租赁期为3年，租赁期满60天前，甲乙双方可就本合同的租金、物业管理费等条款另行约定，若无法达成协议本合同终止；乙方应当支付履约押金176，985元，第一年租金为49，275元／月，第一年租金为49，275元／月，第三年租金为54，203元／月；乙方应当按照每日每平方2元向甲方支付物业管理费，每月物业管理费9，720元，乙方应当每月支付2，000元服装抵扣券向甲方支付广告推广费；乙方在租赁物业交付后60日内免缴租金，本合同免租期的营运费为每月3，240元；履约押金为乙方履行本合同的担保，押金因承担保证责任而减少的，乙方应当在承担保证责任后3个工作日内补足差额，本合同终止并结清所有债权债务的，甲方应当无息归还押余额；供电、供水、供气单位根据甲方申请为乙方租赁物业甚至单独的水、电、燃气计量仪表的，乙方应当依照前述仪表计量以及供电、供水、供气单位的定价标准支付上述费用；乙方迟延支付义务，包括但不限于本合同约定固定租金、提成租金、物业管理费、押金、水、电、燃气、空调使用费以及其他款项的，每延误一日，乙方应当按照银行同期贷款利率的3倍向甲方支付违约金；乙方归还物业时，未能在本合同约定的期限内完成清理、拆除、还原的，视为乙方放弃物业内所有财物的所有权，甲方可以自行排除妨害，其间清理、拆除、还原费用应当由乙方承担，乙方应就其违约行为所导致的延误向甲方支付违约金，每延误一日，违约金标准为末期日租金的两倍；经甲方催告后，在30日内乙方仍不履行本合同约定的各款项的支付义务的，或拖延支付期限超过60日，甲方有权书面通知方式解除本合同等。合同还对其他内容进行了约定。同年10月25日，原告向被告交付系争租赁房屋。
2009年5月30日，原告莘盛公司（出租方、签约甲方）与被告天恩公司（承租方、签约乙方）签订《补充协议书》一份，约定：乙方保证在甲方所属的仲盛世界商城内的租赁物业在2009年5月23日前对外开张营业；乙方免租期满至2009年4月30日，2009年5月1日至2009年5月22日的物业管理费为4，860元；租金优惠期限为2009年5月23日至2009年12月31日，乙方同意使用甲方POS收银系统进行收银，乙方在未正式使用甲方POS收银系统之前承诺于每周星期一向甲方提供上周的销售额凭证（收银汇总结算单），并于收到甲方书面通知后5个工作日内使用甲方POS收银系统，每月的首5日内，乙方应将经甲方确认上月月销售额的15%作为租金支付，物业管理费、广告推广费以《房屋租赁合同》约定的为准，若甲方对乙方提供的销售额有异议，乙方应在本补充协议优惠期限到期后30天内向甲方提供审计报告，该审计报告应由第三方的会计师事务所完成；优惠租金支付的时间和方式原则上以《房屋租赁合同》约定的为准，若《房屋租赁合同》约定的时间、方式与《补充协议书》不同时，在租金优惠期间以本《补充协议书》为准；租金的优惠时间暂定从2009年5月1日起至2009年12月31日止，乙方在享受租金优惠的同时应按《房屋租赁合同》约定的其他费用数额按时支付；若乙方未能在本补充协议所述的租金优惠期间按约定支付租金、物业管理等费用，则视为乙方放弃租金优惠等。
2010年5月6日，原告莘盛公司（出租方、签约甲方）与被告天恩公司（承租方、签约乙方）签订《补充协议书》一份，约定：按甲、乙双方已签订的《房屋租赁合同》以及相关协议，现双方重新商议约定租金优惠期自2010年1月1日至2010年6月30日，按照《房屋租赁合同》中约定租金30%作为租金支付，物业管理费、广告推广费以《房屋租赁合同》约定的为准，自2010年7月1日其至租赁期届满之日（2012年12月31日止）双方继续以《房屋租赁合同》约定履行各自权利义务；优惠租金支付的时间和方式原则上以《房屋租赁合同》约定的为准，若《房屋租赁合同》约定的时间、方式与《补充协议书》不同时，在租金优惠期间以本《补充协议书》为准；乙方在享受租金优惠的同时应按《房屋租赁合同》约定的其他费用数额按时支付；自本协议签订后，若乙方在租期届满前任一时候未按约定支付包括但不限于租金、物业管理、公用事业费等费用，或提前终止、解除房屋租赁合同的，则甲方在房屋租赁约定的租期，甲方给予乙方的所有优惠均作废，乙方应按《房屋租赁合同》之约定支付租金、物业管理费、公共事业费等各项费用，并补足甲方已给予乙方所有优惠租金期间的差价租金期间的差价；鉴于甲方按本协议约定给予乙方租金优惠，乙方同意于2010年5月10日前一次性支付5，000元作为市场推广补贴费用等。
2010年11月17日，原告莘盛公司（出租方、签约甲方）与被告天恩公司（承租方、签约乙方）签订《补充协议书》一份，约定：甲、乙双方共同就乙方的租赁物业在2010年7月1日后租金作出补充，租金优惠期限自2010年7月1日至2010年12月31日止，其中2010年7月1日至2010年9月30日，每月租金按《房屋租赁合同》约定租金的70%支付，原房屋租赁合同约定每月租金为49，275元，优惠后每月租金为34，493元，该期间甲方给予乙方租金优惠共计44，346元；物业管理费、推广费仍以《房屋租赁合同》约定的为准；2010年10月1日至2010年12月31日，每月租金按《房屋租赁合同》约定租金的80%支付，2010年10月1日至10月28日原房屋租赁合同约定每月租金为49，275元，优惠后每月租金为35，605元，2010年10月29日至2010年12月30日原房屋租赁合同约定每月租金54，203元，优惠后每月租金为43，362元，该期间甲方给予乙方租金优惠共计31，632元，物业管理费、推广费仍以《房屋租赁合同》约定的标准；乙方同意使用甲方POS收银系统进行收银，乙方在未正式使用甲方POS收银系统之前承诺于每周星期一向甲方提供上周的销售额凭证（收银汇总结算单），并于收到甲方书面通知后5个工作日内使用甲方POS收银系统；优惠租金支付的时间和方式原则上以《房屋租赁合同》约定的为准，若《房屋租赁合同》约定的时间、方式与《补充协议书》不同时，在本协议书约定的优惠期限内以本《补充协议书》为准；乙方在享受租金优惠的同时应按《房屋租赁合同》约定的其他费用数额按时支付；自本协议签订后，若乙方在租期届满前任一时候未按约定支付包括但不限于租金、物业管理、公用事业费等费用，或提前终止、解除房屋租赁合同的，则甲方在房屋租赁约定的租期内，甲方给予乙方的所有优惠均作废，乙方应按《房屋租赁合同》之约定支付租金、物业管理费、公共事业费等各项费用，并补足甲方已给予乙方所有优惠租金期间的差价（包含甲方本期及以往各期给予乙方的租金优惠，共计867，267元）；若乙方未能在本补充协议所述的租金优惠期间按约定支付包括但不限于租金、物业管理、公用事业费等费用，则视为乙方放弃租金优惠等。
此后在租赁合同履行过程中，被告按照双方约定支付了相应的租金、物业管理费及推广费等，自2012年7月1日起被告未能向原告缴纳相应费用。原告于2012年12月31日后收回了系争租赁商铺。2013年5月6日，原告向被告发送《催款函》，要求被告支付自2012年7月起的租金等费用393，392.35元，现金券12，000元。
上述事实，由原告提供的《房屋租赁合同》、《商铺交接授权书》、《补充协议书》三份、发票及催款函一份等证据当事人的庭审陈述所证实。上述证据经庭审质证属实，与本案有关联，本院确认其证据效力。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，于法不悖，属合法有效。此后在租赁合同的履行过程中，原、被告双方就租金支付、租赁期限及推广费等事项重新商定，达成《补充协议书》三份，该补充协议亦系双方真实意思表示，双方均应按该租赁协议及补充协议的约定履行各自义务。经双方约定租赁期限至2012年12月31日届满，被告于租赁期限届满后搬离系争租赁商铺，原告也收回该房屋，但被告在履行过程中自2012年7月1日起未能按照约定支付相应的费用，违反了双方约定应承担相应的责任。对于自2012年7月1日起至2012年12月31日止的租金325，218元及物业管理费58，320元，被告应按约向原告支付。关于原告要求被告以货币来取代原来以现金券方式支付的广告推广费之诉请没有合同依据，本院不予支持。关于原告要求被告支付拖欠电费之请求，因原告未能向本院提供能够证实被告拖欠上述电费的相关依据，本院难以支持。至于原告主张的违约金，依据双方约定，租金及物业管理费被告应于当月的前5日内支付，迟延支付每逾期一日应按照银行同期贷款利率的3倍向原告支付违约金，现被告未能按约支付租金及物业管理费已属违约，原告依据该约定要求被告支付自2012年7月5日起至2013年5月31日止的逾期支付租金及物业管理费的违约金44，515.62元，本院予以支持。
被告天恩公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、被告上海天恩实业有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告上海莘盛发展有限公司支付自2012年7月1日起至2012年12月31日止的租金325，218元及物业管理费58，320元；
二、被告上海天恩实业有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告上海莘盛发展有限公司支付逾期付款违约金44，515.62元；
三、驳回原告上海莘盛发展有限公司其余诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8，058.42元，由原告上海莘盛发展有限公司负担402.55元，由被告上海天恩实业有限公司负担7，655.87元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 刘 锋
代理审判员 殷 雪
人民陪审员 陈务宁
二〇一四年八月二十二日
书 记 员 龚 漾
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
二、《中华人民共和国合同法》
第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。
法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定金额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。