广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤17民终97号上诉人(原审被告)：阳江同心房地产开发有限公司。住所地：广东省阳江市江城区甲路m号乙小区。法定代表人：张敏明，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴美怡，该公司员工。委托诉讼代理人：苏锦年，该公司员工。被上诉人（原审原告）：林宝娟，女，1970年10月17日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。被上诉人（原审原告）：莫勇军，男，1969年6月13日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。上述两被上诉人共同的委托诉讼代理人：钟国衡，广东真智律师事务所律师。上诉人阳江同心房地产开发有限公司（以下简称同心房地产公司）因与被上诉人林宝娟、莫勇军商品房预售合同纠纷一案，不服阳江市江城区人民法院于2016年11月7日作出的（2016）粤1702民初3588号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月12日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。同心房地产公司上诉请求：一、撤销一审判决第一、二项，改判驳回林宝娟、莫勇军的诉讼请求；二、一、二审诉讼费用全部由林宝娟、莫勇军承担。事实和理由：一、涉案房屋于2014年1月13日交付使用，而同心房地产公司已于2014年1月14日至2014年4月14日期间，将相关资料交给产权登记机关，即从房屋交付至提交资料到产权机关时间属于合同约定的商品房交付使用后90日内，按照双方签订的《商品房买卖合同》第十五条“办理产权登记期限为商品房交付使用后90日内”以及《补充协议》第五条第二款“如出卖人已在合同约定的时间将办理权属证书的资料交给产权登记机关的，视为出卖人已履行了本合同第十五条规定的办理产权登记的责任”的约定，同心房地产公司并没有违约。二、林宝娟、莫勇军主张“权属证书”性质为房产证，转移登记中收件日为提交办理权属证书的时间，该理解有误，其提供的证据不足以证明同心房地产公司违约。实际上，办理房产证需要两个环节，分别为房屋初始登记与转移登记环节。补充协议中约定的提交办理“权属证书”中该环节属于商品房初始登记环节，即确定房屋归属权归开发商所有，称之为“大确权”，后期办理房屋转移登记，将房屋归属转移至业主名下，称之为“小确权”。按照补充协议的约定，只要同心房地产公司能够在约定的时间内将办理权属证书的资料提交给产权登记机关（办理初始登记）即免责。事实上，同心房地产公司确实在约定的时间内提交办理权属证书的资料给房管部门，但因房管部门在收取资料时手续缺失，并没有为同心房地产公司开具接收凭证，也拒绝在同心房地产公司资料清单上签名或盖章，对该事实请二审法院予以查明。林宝娟、莫勇军于一审提交的转移登记收件收据与本案无关，一审不应将该证据作为定案依据。三、林宝娟、莫勇军对合同约定的面积差异条款理解有误，主张违约金过多。《商品房买卖合同》第五条约定，“约定计价面积与产权登记面积有差异，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差），双方同意按以下原则处理：1.差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2.差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3.差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房”。林宝娟、莫勇军认为该条款为选择性条款，但同心房地产公司认为该条款为阶梯式使用条款，对于面积差异百分比应分条件计算，即差异值在±0.6%以内（含本数），属于双方约定的免责范围内，该范围内面积差异，双方不作任何补充。换句话说，即便其他业主存在产权登记面积大于合同约定的计价面积，但差异值在±0.6%以内（含本数）的情况，同心房地产公司也不会向该部分业主主张该范围内的购房款；而面积差异百分比减去免责范围内±0.6%以内（含本数）后，剩下差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数），可选择多退少补。涉案商品房产权登记套内建筑面积为96.51平方米，而合同约定计价面积为97.25平方米，两者相差0.74平方米，面积差异百分比为0.76%，减去双方补充协议约定的免责范围0.6%，剩下0.16%，乘以房屋单价5502.85元，同心房地产公司应返还购房款880.46元给林宝娟、莫勇军。林宝娟、莫勇军辩称：一、同心房地产公司称其在2014年1月14日至2014年4月14日期间已将办理权属证书的资料交给了产权登记机关不属实，同心房地产公司也未能提供证据予以证明，应承担举证不能的责任。二、《补充协议》第五条第二款约定的提交办理权属证书的资料属于办证资料，同心房地产公司未在合同约定的履行期限提交办理权属证书的资料给产权登记部门，应承担违约责任。首先，同心房地产公司在上诉状自称补充协议是关于产权登记、房产证取得的约定，并且引用补充协议第五条第二款的内容作明确说明；此外，同心房地产公司在一审答辩时也多次提到提交权属证书的资料就是产权登记资料，由此说明同心房地产公司在事实上也认同该条款与办理房产证有关。其次，“权属证书”无论是按字义上的理解还是按日常生活的理解，明显是指产权证书。而且《补充协议》作为格式条款，即使双方有多种理解，根据《合同法》第四十一条的规定，同心房地产公司作为提供格式条款的一方，应作出不利于其的解释。最后，《补充协议》第五条已经清楚地写明是“关于办证补充条款”，且按照《商品房买卖合同》第十五条“买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书”的约定可知，《补充协议》的“权属证书”明显与房地产权属有关。综上，《商品房买卖合同》第十五条及《补充协议》第五条第二款是关于办理商品房权属证书的约定，并非同心房地产公司所指的办理初始登记。涉案商品房已于2014年1月13日交付，同心房地产公司直至2015年7月10日才将办理权属证书的资料提交给房管部门，已超出合同约定的90天内提交资料的时间，同心房地产公司已构成违约。另外，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第（二）项的规定，商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，买受人自房屋交付使用之日起90日未能取得房产证的，出卖人构成违约。同心房地产公司未能在法定期限内办理出房产证，同样构成违约。因此，无论是按照合同约定还是根据法律规定，同心房地产公司都已构成违约，应承担违约责任。三、林宝娟、莫勇军与同心房地产公司签订的《商品房买卖合同》对于面积差异的处理没有约定需要扣除0.6%的面积后再计算返还购房款，一审判决正确，应予以维持。林宝娟、莫勇军向一审法院起诉请求：一、同心房地产公司支付逾期办证违约金5351.52元给林宝娟、莫勇军；二、同心房地产公司返还购房款4072.11元及利息（利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2012年8月28日起计至付清时止）给林宝娟、莫勇军；三、本案诉讼费由同心房地产公司承担。一审法院认定事实：2012年7月13日，林宝娟、莫勇军（买受人）与同心房地产公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》（合同编号：12×××××2），合同约定：买受人向出卖人购买位于阳江市江城区甲路m号乙小区a幢b房商品房一套，该商品房为预售商品房，建筑面积共121.46平方米（其中套内建筑面积97.25平方米，公共分摊建筑面积24.21平方米），按套内建筑面积计算，单价为每平方米5502.85元，房屋总价款为535152元，签订合同时交付首期款161152元，余款374000元由银行提供按揭；商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）。面积差异百分比=（产权登记面积—合同约定计价面积）÷合同约定计价面积×100%。合同第十五条还约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。就上述合同，林宝娟、莫勇军与同心房地产公司签订了《商品房买卖合同补充协议》，其中第五条约定：“买受人如需委托出卖人办理房屋权属证书的，买受人应在商品房交付使用后、出卖人发出办证通知之日起十天内按政府部门的产权登记要求签署并向出卖人提交全部办证文件及资料，包括但不限于：《房地产交易权属登记申请书》、《广东省契税纳税申请表》、《委托书》、身份证复印件等（如政府部门有关规定变更的，按政府最近的规定为准）；并要求抵押权人移交相关资料给出卖人，同时缴清所有购房款和相关税费。否则，出卖人按照《合同》第十五条关于办理房产证的承诺期限相应顺延；如出卖人已在合同约定的时间将办理权属证书的资料交给产权登记机关的，视为出卖人已履行了本合同第十五条规定的办理产权登记的责任”。上述合同及补充协议签订后，林宝娟、莫勇军支付了全部购房款535152元给同心房地产公司。2013年9月23日，同心房地产公司将涉案商品房钥匙交给林宝娟、莫勇军。2015年7月23日，涉案商品房登记至林宝娟、莫勇军名下（房地产权证号为：粤房地权证阳字第01×××××××3号，房产证登记的房屋建筑面积为120.80平方米，套内建筑面积为96.51平方米）。2016年9月12日，林宝娟、莫勇军以同心房地产公司交付商品房的面积比实际面积少了0.74平方米，且没有在约定的时间内办理好房产证为由向一审法院提起本案的诉讼。诉讼中，同心房地产公司主张其在2014年1月14日至2014年4月14日期间已向房管部门递交了办理涉案商品房权属证书的资料，但同心房地产公司对此没有提供证据证实。诉讼中，同心房地产公司主张商品房的差价补偿款应在商品房面积差异值减去0.6%后再乘以房屋单价计算。对此，林宝娟、莫勇军不予认可。一审法院认为：林宝娟、莫勇军与同心房地产公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，内容没有违反法律禁止性规定，应为有效合同，双方应按合同约定履行。在履行过程中，林宝娟、莫勇军已交清购房款，同心房地产公司也于将涉案商品房交付原告使用。本案争议焦点有，一、同心房地产公司是否构成逾期办证违约行为；二、同心房地产公司应如何返还购房款。关于争议焦点一，林宝娟、莫勇军与同心房地产公司签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。《商品房买卖合同补充协议》约定：买受人如需委托出卖人办理房屋权属证书的，买受人应在商品房交付使用后、出卖人发出办证通知之日起十天内按政府部门的产权登记要求签署并向出卖人提交全部办证文件及资料，包括但不限于：《房地产交易权属登记申请书》、《广东省契税纳税申请表》、《委托书》、身份证复印件等（如政府部门有关规定变更的，按政府最近的规定为准）；并要求抵押权人移交相关资料给出卖人，同时缴清所有购房款和相关税费。否则，出卖人按照《合同》第十五条关于办理房产证的承诺期限相应顺延；如出卖人已在合同约定的时间将办理权属证书的资料交给产权登记机关的，视为出卖人已履行了本合同第十五条规定的办理产权登记的责任。对上述约定应理解为，只要同心房地产公司能在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由同心房地产公司提供的资料报产权登记机关备案或在商品房交付使用后90日内办理好产权证都不构成违约，否则，应按林宝娟、莫勇军已付购房款的1%支付违约金。对此，同心房地产公司应承担举证责任。本案中，涉案商品房交付时间应为交钥匙的时间即是2013年9月20日，房产权证登记至林宝娟、莫勇军名下的时间为2015年7月23日。现同心房地产公司未能举证证明其提交办理产权登记资料给登记机关的时间未超过90日，也没有证据证明其将办理产权登记资料交给登记机关后，至2015年7月23日办理好产权证时未超过90日，应承担举证不能的法律后果。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第二项“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……”的规定，同心房地产公司应承担违约责任。现林宝娟、莫勇军请求同心房地产公司按已付房价款535152元的1%支付违约金，即5351.52元（535152元×1%)，合法合理，应予以支持。关于争议焦点二，林宝娟、莫勇军与同心房地产公司签订的《商品房买卖合同》约定：“商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，产权面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房……”。该条款应理解为房屋计价条款，目的是为解决当实际面积与合同约定面积有差异时对房屋的处理问题。本案中，双方对涉案商品房的面积差异值为负0.76%[（96.5197.25）/97.25×100%]无异议，该差异值适用第二项条款即差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补条款。诉讼中，同心房地产公司主张商品房的差价补偿款应在商品房面积差异值减去0.6%后再乘以房屋单价计算。对此，一审法院认为，差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数），是指房屋差价的补偿范围，是一个是否补偿的尺度，并不是计算方法，同心房地产公司主张按扣减差异值0.6%计算返还购房款，理据不足，应不予采纳。同心房地产公司应向林宝娟、莫勇军返还购房款4072.11元[5502.85元/平方米×0.74平方米]。另，林宝娟、莫勇军请求上述购房款按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息，自2012年8月28日计至还清款时止，应予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，作出判决：一、限同心房地产公司在本判决发生法律效力之日起五日内支付逾期办证违约金5351.52元给林宝娟、莫勇军；二、限同心房地产公司在本判决发生法律效力之日起五日内返还购房款4072.11元及利息（按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2012年8月28日起计至付清时止）给林宝娟、莫勇军。一审案件受理费25元，由同心房地产公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明：一审查明的基本事实属实，应予以确认。另查明：林宝娟、莫勇军提供的《阳江市住房和城乡规划建设局收件收据（存根）》反映阳江市住房和城乡规划建设局于2015年7月10日收到涉案房屋的办证资料。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷，林宝娟、莫勇军与同心房地产公司订立的《商品房买卖合同》及补充协议是双方真实意思表示，没有违反法律法规禁止性规定，是有效合同。综合双方当事人的诉辩，本案争议的焦点问题是，一、同心房地产公司是否存在逾期办证的违约行为，应否支付逾期办证违约金给林宝娟、莫勇军；二、同心房地产公司退还林宝娟、莫勇军涉案房屋面积差异部分的购房款应如何计算。关于争议焦点一、同心房地产公司是否存在逾期办证的违约行为，应否支付逾期办证违约金给林宝娟、莫勇军的问题。林宝娟、莫勇军与同心房地产公司签订《商品房买卖合同》约定:“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”。该约定从常理上应理解为出卖人协助买受人办理产权登记的约定，而《补充协议》是对《商品房买卖合同》的补充约定，因此，该协议中关于办证补充条款中的“权属证书”亦应当理解为出卖人为买受人办理产权登记，同心房地产公司主张该约定中的“权属证书”应理解为将房屋登记在开发商名下有悖常理，且林宝娟、莫勇军对此亦予以否认，同心房地产公司该主张理据不足，本院不予采纳。本案中，林宝娟、莫勇军已付清购房款535152元给同心房地产公司;同心房地产公司于2013年9月23日交付涉案房屋钥匙给林宝娟、莫勇军，并在2014年1月13日办理了涉案房屋所在的乙工程竣工验收合格备案手续；因此，同心房地产公司应当按照《商品房买卖合同》“在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的约定为林宝娟、莫勇军办理涉案房屋的产权登记。而从林宝娟、莫勇军提供的《阳江市住房和城乡规划建设局收件收据（存根）》以及《房地产权证》来看，阳江市住房和城乡规划建设局于2015年7月10日收到涉案房屋的办证资料，并于2015年7月23日办理了涉案商品房的产权登记，可认定同心房地产公司是在交付房屋超过90天才向产权登记机关递交涉案商品房的权属登记资料；同心房地产公司主张其在2014年1月14日至2014年4月14日期间已将相关资料交给产权登记机关，没有提供证据予以证明，本院不予采信。因此，一审按照双方签订的《商品房买卖合同》的约定认定同心房地产公司构成逾期办证违约并判决同心房地产公司向林宝娟、莫勇军支付逾期办证违约金5351.52元，并无不当，应予维持。同心房地产公司主张其不需要承担逾期办证的违约责任，理据不足，应不予采纳。关于争议焦点二、同心房地产公司退还林宝娟、莫勇军涉案房屋面积差异部分的购房款应如何计算的问题。同心房地产公司上诉主张按照《商品房买卖合同》的约定，面积差异百分比减去免责范围内±0.6%以内（含本数）后，剩下差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数），可选择多退少补。林宝娟、莫勇军对此予以否认，认为应按实际差异面积多退少补。同心房地产公司与林宝娟、莫勇军签订的商品房买卖合同属于格式合同，《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。按照《商品房买卖合同》的约定，对于面积差异的处理，双方同意按以下原则处理：“1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；……”。从常理上理解，如果房屋面积误差比在0.6%以内（含本数）的，可免除买卖双方多退少补购房款的责任；如果面积误差比绝对值在0.6%以上的，买卖双方则按合同约定的单价多退少补，即0.6%以内的面积亦应退还或者补交购房款，没有证据反映双方达成需要扣减0.6%面积后再多退少补的约定。该理解亦符合《中华人民共和国合同法》第四十一条“……对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”的规定，同心房地产公司主张关于面积差异处理的约定属于阶梯式适用条款，涉案的商品房面积差异部分退还的购房款应减去0.6%面积范围内相应的购房款，理据不足，应不予采纳。一审按照涉案商品房实际差异的面积计算同心房地产公司应退还给林宝娟、莫勇军的购房款，判决同心房地产公司返还购房款4072.11元及计付利息给林宝娟、莫勇军并无不妥，本院予以维持。综上所述，同心房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由阳江同心房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 龙  飘审判员 司徒达国审判员 姜 玉 华二〇一七年二月十四日书记员 冯 梅 瑰