福建省福州市台江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）台民初字第3458号
原告柯恩星，男，1953年6月15日出生，汉族，住所地福州市仓山区。
委托代理人杨友伟、王郑琤（实习），福建信得律师事务所律师。
被告林春，男，1978年5月24日出生，汉族，住所地福州市晋安区。
委托代理人林青，福建创元律师事务所律师。
委托代理人韩玉芬，女，1978年8月12日出生，汉族，住所地福州市晋安区。
第三人黄孝忠，男，1969年1月15日出生，汉族，住所地福州市晋安区。
原告柯恩星因与被告林春、第三人黄孝忠房屋买卖合同纠纷一案，向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人杨友伟、王郑琤和被告林春的委托代理人林青、韩玉芬以及第三人黄孝忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年10月24日，被告向第三人出具《委托书》全权委托第三人将坐落于福州市台江区XX路福州XX城商业店面XX层XX号商铺（以下简称“该商铺”）进行出售及第三人有权代为签订该商铺买卖合同，代为收取售房收入，以及有权办理与该商铺转让有关的一切事宜等。原告鉴于第三人持有该商铺《商品房预售合同》原件及被告出具的《委托书》并详细载明被告全权委托第三人出售该商铺的各项权利。原告与第三人商定该商铺以人民币142万元转让款进行转让，双方于2014年10月28日签订了《商铺买卖合同》对相关权利义务进行详细约定，合同第三条之第1款、第2款约定：原告应在2014年10月30日前支付100万元首付款；合同在原告支付首付款之当日起两日内，被告应前往开发商、房地产权属登记机关将该商铺房屋所有权证办至被告名下的所有法定手续办妥。该商铺权属证书办至被告名下所产生的一切费用（包括但不限于该商铺面积差价款、维修基金、税费等）由被告承担。待被告取得该商铺房屋所有权证并将该商铺房屋所有权证原件移交给原告保管之日起两日内，原告支付第二笔转让款共计20万元。合同第六条之第1款、第2款约定：双方均应严格遵守该合同，任何一方出现任何违约行为，违约方应向另一方支付违约金10万元，合同继续履行；若被告不按本协议的约定按期前往开发商、房地产权属登记机关将该商铺房屋所有权证办至被告名下的所有法定手续办妥，视为被告违约，原告有权立即起诉，要求被告立即将该商铺的房屋所有权证变更至原告名下，并按前款规定追究被告的违约责任，本合同继续履行，同时原告有权立即要求被告交付该商铺，在被告交付该商铺之日原告付清转让款余款。合同签订后，原告于2014年10月30日支付了100万元首付款。同日，第三人向原告出具“收条”一张：现收到柯恩星转账支付的购买XX城商业店面XX号商铺的首期购房款人民币壹佰万元整。按合同约定被告应在2014年10月31日前，前往开发商、房地产权属登记机关将该商铺房屋所有权证办至被告名下的所有法定手续办妥。但截止起诉之日，被告仍拒不履行合同义务前往开发商、房地产权属登记机关将该商铺房屋所有权证办至被告名下的所有法定手续办妥，造成该合同无法继续履行。现请求法院判决如下：1、被告立即将坐落福州市台江区XX路福州XX城商业店面XX层XX号商铺的房屋所有权证变更登记至原告名下；2、被告向原告支付逾期办理房屋所有权证的违约金10万元；3、诉讼费用由被告承担。
被告辩称，1、本案讼争房产系答辩人与配偶韩玉芬婚前共同出资，婚后用夫妻共同财产偿还按揭贷款、补足面积差价款所取得的财产，应属于二人共同所有。2、本案《委托书》系第三人为追索答辩人所欠债务，限制答辩人人身自由四个多小时，胁迫签署的，内容明显对答辩人不利，应认定为无效。3、第三人超越答辩人给予的代理权限、无权代理被告配偶韩玉芬处分其对讼争房产所有的份额，且本案不适用表见代理，因此，第三人签订的《商铺买卖合同》不对被告和韩玉芬产生法律拘束力。4、即便第三人有权代为签署《商铺买卖合同》，该合同也因无权处分了韩玉芬的所有份额以及签订时答辩人尚未领取产权证而无效；由此产生的法律后果应由原告和第三人承担。5、本案事实上原告与第三人恶意串通，签订条款是显示公平的《商铺买卖合同》，此类合同应同样归于无效。6、在《商铺买卖合同》无效的前提下，原告并非善意第三人，也不适用善意取得讼争房产所有权，无权要求答辩人配合办理过户登记手续。7、即便《商铺买卖合同》有效，原告诉请的违约金也明显过高，应予以调整并判由第三人承担。8、若本案判令答辩人配合办理过户登记手续，第三人也应将收取的首付款归还答辩人。
第三人辩称，原告所述属实。我方对原告诉状上的内容均无异议，同意原告的诉讼请求。
经审理查明，2014年10月24日，被告林春作为甲方，第三人黄孝忠作为乙方，双方签订一份《协议书》，内容为：双方确认截至2014年10月24日，甲方累计欠乙方借款及利息122万元整，甲方同意用福州市台江区XX路XX城铺号XX的商铺的销售房款来折抵122万元的借款及利息。同日，被告林春作为委托人，第三人黄孝忠作为受托人，双方签订了一份《委托书》，内容为：受托人黄孝忠作为委托人的全权代理人，并以委托人的名义为委托人办理坐落于福州市台江区XX路XX城铺号XX的商铺事宜。具体内容如下：1、代为办理上述房产产权出售转让、交易过户、领取交易税单、缴税等相关事宜。2、代为签订上述房产的买卖合同，代为收取售房收入。3、代为办理、领取上述房产《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》及其过户、缴税等相关手续。……12、委托方撤销此委托应由受托方和委托方双方亲自到受托人所在地公证处办理撤销委托公证手续才予以生效。2014年10月28日，被告林春作为甲方，第三人黄孝忠作为甲方全权代理人，原告柯恩星作为乙方，双方签订了一份《商铺买卖合同》对相关权利义务进行约定，该合同第三条之第1款、第2款约定：原告应在2014年10月30日前支付100万元首付款；在原告支付首付款之当日起两日内（节假日顺延），甲方林春应前往开发商、房地产权属登记机关将该商铺房屋所有权证办至甲方名下的所有法定手续办妥。该商铺权属证书办至甲方名下所产生的一切费用（包括但不限于该商铺面积差价款、维修基金、税费等）由甲方承担。待甲方取得该商铺房屋所有权证并将该商铺房屋所有权证原件移交给乙方保管之日起两日内，乙方支付第二笔转让款共计20万元。合同第六条之第1款、第2款约定：双方均应严格遵守该合同，任何一方出现任何违约行为，违约方应向另一方支付违约金10万元，合同继续履行；若甲方不按本协议的约定按期前往开发商、房地产权属登记机关将该商铺房屋所有权证办至甲方名下的所有法定手续办妥，视为甲方违约，乙方有权立即起诉。《合同》签订后，原告依约于2014年10月30日转账1000000元给第三人黄孝忠，同年12月15日，原告支付第二笔转让款200000元给第三人黄孝忠。因被告未按约定履行诉争商铺所有权证变更登记手续，原告于2014年11月诉至本院。
另查明，1999年4月13日，福州XX城房地产有限公司作为卖方（甲方），被告林春作为买方（乙方），双方签订了一份《商品房预售合同》。该合同约定，甲方将批准预售的坐落于台江区XX路福州XX城的商业店面XX层XX号，预售给乙方，该店面建筑面积34.93平方米，总价款人民币366625元。合同签订后，被告林春于1999年3月31日支付首付款116625元，余款250000元以被告林春名义向银行贷款。2014年11月19日，被告补缴面积差价款后，合计缴纳店面款项为407454.72元。2014年12月，被告林春取得该店面《房屋所有权证》（权证号为榕房权证R字第**号），该所有权证上记载房屋所有权人为林春，共有情况为单独所有，建筑面积为38.82平方米。该《房屋所有权证》原件现已移交给原告保管。
再查明，被告林春与其妻韩玉芬于2005年11月14日登记结婚。
诉讼中，经原告申请，2014年12月9日，本院作出（2014）台民保字第482号民事裁定书，冻结被告林春所有的位于福州市台江区XX路福州XX城商业店面XX层XX号店面的房屋所有权（榕房权证R第**号）。
本院认为，被告林春委托第三人黄孝忠将被告所有的坐落于福州市台江区XX路福州XX城铺号XX号商铺卖给原告，用以抵偿被告欠第三人黄孝忠的债务，而签订的《商铺买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。被告林春提出诉争店面系夫妻共同财产，被告委托第三人与原告签订《商铺买卖合同》，无权处分被告配偶对诉争店面享有的份额，该《商铺买卖合同》应属于无效的辩解，本院认为，该诉争店面系被告林春于1999年婚前购买的个人财产，根据《婚姻法》第十八条规定，一方的婚前财产为夫妻一方财产，故该诉争店面应属于被告林春个人所有，其有权进行处分。因此对被告该辩解，本院不予采信。根据《商铺买卖合同》第三条第2款约定，在原告支付首付款之当日起两日内（节假日顺延），被告林春应前往开发商、房地产权属登记机关将该商铺房屋所有权证办至被告名下的所有权法定手续办妥。第3款约定，在原告支付第二笔转让款之日起两日内（节假日顺延），原、被告双方前往房地产权属登记机关将该商铺权属过户至原告名下的所有法定手续办妥。现原告和第三人均认可原告已将120万元分两期支付完毕，故原告要求被告立即将坐落福州市台江区XX路福州XX城商业店面XX层XX号商铺的房屋所有权证变更登记至原告名下的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。对于原告要求被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金100000元的诉讼请求，本院认为，根据《商铺买卖合同》第六条第1款约定：“1、原、被告双方均应严格遵守该合同，任何一方出现任何违约行为，违约方应向另一方支付违约金100000元，合同继续履行。”故原告要求被告向原告支付逾期办理房屋所有权证的违约金100000元的诉请，本院亦予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告林春应于本判决生效之日起十日内协助原告柯恩星将福州市台江区XX路福州XX城商业店面XX层XX号商铺的房屋所有权变更登记到原告柯恩星名下。
二、被告林春应于判决生效之日起十日内向原告柯恩星支付违约金人民币100000元。
如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6550元、财产保全费5000元，共计11550元，由被告林春负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审 判 长 陈 群
人民陪审员 潘 平
人民陪审员 林 娟
二〇一五年三月二十四日
书 记 员 熊晓冰
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。