新疆维吾尔自治区高级人民法院民 事 判 决 书（2014）新民一终字第143号上诉人（一审原告）：和田亿里坤地产置业顾问有限责任公司。住所地：新疆维吾尔自治区和田市。法定代表人：吐鲁洪·居买，该公司总经理。委托代理人：艾则孜·依敏，新疆吾康律师事务所律师。上诉人（一审被告）：新疆百嘉祥房地产开发有限公司。住所地：新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。法定代表人：张仲，该公司总经理。原审被告：新疆百嘉祥房地产开发有限公司和田分公司。住所地：和田市。法定代表人：张树元，该公司总经理。上诉人和田亿里坤地产置业顾问有限责任公司（以下简称亿里坤公司）与上诉人新疆百嘉祥房地产开发有限公司（以下简称百嘉祥公司），原审被告新疆百嘉祥房地产开发有限公司和田分公司（以下简称百嘉祥和田分公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，亿里坤公司和百嘉祥公司不服和田地区中级人民法院（2013）和中民二初字第23号民事判决，向本院上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人亿里坤公司法定代表人吐鲁洪·居买和委托代理人艾则孜·依敏，百嘉祥公司委托代理人马拾义、胡楷，百嘉祥和田分公司委托代理人马拾义、胡楷等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明：2012年8月8日亿里坤公司与百嘉祥和田分公司签订了迎宾花园销售代理合同，合同约定，由亿里坤公司独家代理销售百嘉祥和田分公司开发的位于和田市迎宾路72号附一号的迎宾花园商住楼项目，期限自合同签订之日至该商住楼项目销售完毕。百嘉祥和田分公司不再委托第三方或自行销售。经双方确认，百嘉祥和田分公司按照实际销售回款额度的1.8%支付给亿里坤公司代理费，前期支付1.5%代理费，销售工作完成后，支付剩余0.3%代理费。客户缴纳定金及签署认购书之后违约的，百嘉祥和田分公司收取客户的违约金将按照具体情况支付给亿里坤公司，作为亿里坤公司服务费用。2013年1月至6月，双方相互函告、指责对方未能履行合同义务。2013年7月12日，百嘉祥和田分公司以亿里坤公司破坏其公司形象、无法完成销售任务等为由，向亿里坤公司发出通知，终止双方之间的销售代理合同。另查明，迎宾花园商住楼项目一至四楼为商铺，一楼共有商铺6间，二至四楼整层向外出售，五至十五楼为住宅楼，共88套。2013年1月2日至2013年6月17日，亿里坤公司共销售住房48套，销售一楼门面房1间，销售二楼商铺1层，合同总金额为33482138元。百嘉祥和田分公司向亿里坤公司实际支付销售代理费共计127095元。百嘉祥和田分公司终止合同后自行销售了剩余楼盘。亿里坤公司提交的一份销售代理合同、一份终止合同的通知、一份亿里坤公司的房地产经纪机构《备案证书》、一份营销计划书和实际价格表、四套方案及一套制度、一份宣传单制作印刷报告、四份通知、一份催促任务单、四份复函、一份函、一份市场报告、一份报表等证据的客观性、合法性以及关联性予以确认。对亿里坤公司提供的一份申请报告、一份房源表以及伊力哈木·艾则孜的证人证言，因百嘉祥和田分公司已经向亿里坤公司垫付了部分款项，百嘉祥和田分公司也不予认可房源表，证人伊力哈木·艾则孜和亿里坤公司存在利益关系，故对以上证据的客观性不予确认。对亿里坤公司庭审后提供的来访客户登记表和迎宾国际实际价格表的客观性、合法性及关联性，应予以确认。百嘉祥和田分公司提交的第一组证据，即一份提出问题的函和四份通知。第三组证据，即两份发票联。对以上证据的客观性、合法性以及关联性予以确认。对百嘉祥和田分公司提交的第三组证据，即张雪莲、张玲、郭春梅的证人证言等材料以及代亿里坤公司垫付张雪莲、张玲、郭春梅的工资及销售提成的收条，因该收条是发生在百嘉祥和田分公司和亿里坤公司终止销售代理合同之后，且该组证据与待证的案件事实没有内在的联系，故不予确认该组证据的关联性。因被告百嘉祥和田分公司提供的一份销售统计表与五十份认购书相一致，故本院对该证据的客观性、合法性及关联性予以确认，因迎宾花园售楼价格说明明显不符合市场行情，故不予确认该证据内容的客观性。原审法院认为：一、关于亿里坤公司与百嘉祥和田分公司之间的销售代理合同是否解除的问题。该销售代理合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律规定，属于有效委托合同。根据《中华人民共和国合同法》第四百一十条“委托人或者受委托人可以随时解除委托合同”的规定，故2013年7月12日，即百嘉祥和田分公司向亿里坤公司发出终止合同的通知到达亿里坤公司时，双方之间签订的销售代理合同解除。二、关于销售代理费的支付问题。百嘉祥和田分公司提供的发票联记载其已经向亿里坤公司支付了销售代理费127095元，又根据双方对销售代理合同的履行情况以及百嘉祥和田分公司已经实际解除了销售代理合同的事实，根据《中华人民共和国合同法》第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”的规定，亿里坤公司的销售代理费应按照销售代理合同价款的1.8%进行清算较妥。根据百嘉祥和田分公司提供的销售统计表，亿里坤公司共销售房屋合同总金额共计33482138元，剩余销售代理费应为：33482138元×1.8%－127095元=475583元。三、关于不能继续履行销售代理合同的责任划分以及损失补偿的问题。亿里坤公司在销售代理合同签订后，为履行该合同进行了大量的前期准备工作，包括制定各种与销售有关的方案和制度以及策划宣传等，并在2013年1月至6月份，积极销售了该楼盘的住宅房屋48套，二楼整层商铺以及一楼1间门面房。后因百嘉祥和田分公司未能及时结算销售代理费并且提高了楼盘销售价格，导致了亿里坤公司楼盘销售出现困难，之后由百嘉祥和田分公司单方解除了和亿里坤公司的销售代理合同。故被告百嘉祥和田分公司应对不能继续履行合同承担主要责任。但原告亿里坤公司自身存在经营管理不善，致使销售人员在售楼部闹事、客户资料丢失等情况，影响了楼盘的销售进度。故原告亿里坤公司应对不能继续履行合同承担次要责任。根据《中华人民共和国合同法》第四百一十条“委托人或者受委托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失”的规定。百嘉祥公司应对亿里坤公司适当补偿，即按照可以获得利益的20%作为百嘉祥公司对亿里坤公司的损失补偿。具体损失补偿计算：一、住宅楼部分：40套（剩余住宅楼）×373040元（每套均价）×1.8%×20%=53717元；二、商铺部分：【5间×4984838元（每件均价）＋10591360元（3、4层均价）×2】×1.8%×20%=165984元，合计补偿损失219701元。遂判决：一、2012年8月8日原告和田亿里坤地产置业顾问有限责任公司与被告新疆百嘉祥房地产开发有限公司和田分公司签订的迎宾花园销售代理合同于2013年7月12日解除；二、被告新疆百嘉祥房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告和田亿里坤地产置业顾问有限责任公司支付代理费475583元；三、被告新疆百嘉祥房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给原告和田亿里坤地产置业顾问有限责任公司补偿损失219701元；四、驳回原告和田亿里坤地产置业顾问有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费26371元，由原告和田亿里坤地产置业顾问有限责任公司负担15618元，由被告新疆百嘉祥房地产开发有限公司负担10753元。亿里坤公司上诉称：一审判决认定合同不能继续履行的责任划分欠妥，本案中商品房代销合同依法有效成立，上诉人严格按要求履行，并且已取得实际合同利益，但被上诉人在没有任何解除条件成就的情况下单方提出解除合同，并且造成合同实际不能履行，是合同不能继续履行的根本原因，而不是一审判决认定的主要责任，并且一审判决在认定被上诉人承担主要责任的情况下却只判决被上诉人承担20%的损失补偿责任，显然与责任主次划分意见不符。综上，请求依法改判，支持上诉人合同履行可得利益损失1828939元。判令被上诉人承担二审诉讼费。百嘉祥公司辩称：上诉人所称可得利益损失法律规定不予支持，故可得利益根本不存在，请求驳回亿里坤公司上诉请求。百嘉祥公司上诉称：一、一审法院认定亿里坤公司销售合同总金额为33482138元，该数额的认定没有依据。因亿里坤公司拖欠销售人员工资致使销售人员全部离职售楼部锁门，导致一部分购房者提出退房要求，我公司为减少社会矛盾根据所交金额全部退款。假定该销售合同数额认定真实有效，且只是销售合同金额，并不是回款金额，而双方合同约定是按回款金额1.5%支付代理费。二、一审法院认定上诉人单方解除合同有一定过错，判决上诉人给被上诉人支付20%预期收入损失219701元是错误的。因亿里坤公司拖欠销售人员工资致使销售人员全部离职，代理销售房产无法继续进行，我公司为了避免损失继续扩大，采取解除合同自己销售措施，故我公司不存在过错。我公司通知亿里坤公司解除合同是2013年7月12日。而亿里坤公司对合同解除提出异议起诉我公司是2013年11月18日。亿里坤公司对合同解除提出异议要求赔偿起诉上诉人时已经超过了法定三个月异议期限。根据《合同法司法解释二》第24条规定，一审人民法院应对亿里坤公司要求赔偿的请求不予支持。综上，请求二审法院依法撤销一审法院错误判决，驳回亿里坤公司的诉讼请求。亿里坤公司辩称：一、百嘉祥公司上诉提出商品房销售后又被退款，故实际销售金额发生变化，本意见未在一审中提出，并且未提供相关证据予以证明，故该意见依法不能作为上诉意见，只能另行诉讼。关于百嘉祥公司提出的解除合同责任承担的问题，答辩人认为，百嘉祥公司对于依法生效履行的合同在没有任何约定条件及法定条件成就的前提下随意提出终止合同，是严重的不负责任，是失信的商业行为，应当按照法律规定承担赔偿责任。二、关于百嘉祥公司提出的单方解除合同，相对方应当在三个月内提出的异议的上诉意见，同样未在一审中提出，且至今也没有提供解除条件成就的任何证据。综上，一审判决认定事实清楚，证据充分，百嘉祥公司上诉没有事实及法律依据，应当依法予以驳回。本院二审审理中，百嘉祥公司提交和田市劳动人事争议仲裁委员会和市劳人仲字（2013）64号、和市劳人仲字（2013）66号、和市劳人仲字（2013）65-1号、和市劳人仲字（2013）65-2号仲裁裁决书，以此证明亿里坤公司未向销售人员张雪莲、郭春梅、张玲支付工资及提成被诉至劳动仲裁委后，由百嘉祥公司代亿里坤公司向三人支付了工资及提成3万元，应当在代理费中扣除。提供购房人郭有能、朱振峰、刘晓琴向百嘉祥公司写的关于退房的申请及百嘉祥公司退房款、退定金的相关支票存根、收据。以此证明三人已全额退房，退房款为1350000元。依照代理合同约定，全额退房的不支付销售代理费用。亿里坤公司对和田市劳动人事争议仲裁委员会四份仲裁裁决书的真实性和与本案的关联性均不予认可，称“我公司向员工发工资、奖金等问题是公司内部事宜。况且从以上证据的时间段来看，仲裁裁决是2014年1月作出，钱是2013年7月20日垫付，可以证明他们之间无任何关系”。对三位购房人的退房手续的真实性和关联性亿里坤公司均不予认可，称“退房与我公司无任何关系，我公司已履行合同义务，是百嘉祥公司未履行合同义务。”本院二审查明的事实与一审法院查明的事实基本一致。本院认为，本案争议焦点为：一、《销售代理合同》是否解除及划分责任问题；二、销售房源金额及应付代理费数额的确认问题；三、损失赔偿认定问题。一、《销售代理合同》是否解除及划分责任问题。双方于2012年8月8日签订的《销售代理合同》对合作期限、双方责任、销售价格及代理费事宜、财务管理等事宜有明确约定，系双方当事人真实意思表示，其内容不违反国家法律法规的强制性规定，属有效合同，原审法院认定正确。该合同未约定解除合同相关事宜，百嘉祥公司于2013年7月12日向亿里坤公司下发通知，终止销售代理合同属单方解除委托合同，原审依据《中华人民共和国合同法》第四百一十条之规定，认定百嘉祥公司向亿里坤公司发出终止合同的通知到达亿里坤公司时，双方之间签订的销售代理合同解除正确，本院予以确认。合同解除后的责任划分，原审依据双方未能继续履行合同中存在的过错情况，对此做出认定正确，符合本案事实，本院予以确认。百嘉祥公司称：“我公司为了避免损失继续扩大，采取解除合同自己销售措施，故我公司不存在过错”的辩解本院不予采纳，双方应按各自过错承担相应责任。二、销售房源金额及应付代理费数额的确认问题。亿里坤公司自2013年1月至2013年6月共销售48套住房、1间门面房、二楼商铺一层，合同总金额为33482138元，该事实有百嘉祥公司2014年1月出具的《销售统计表》和50份《迎宾国际项目认购书》予以证明。百嘉祥公司举证主张“该50户内三户已全额退房。依照代理合同约定，全额退房的不支付销售代理费用。原审认定合同总金额为33482138元没有依据”。百嘉祥公司出具的《销售统计表》亿里坤公司法定代表人吐鲁洪·居买虽签字确认，但结合本案事实来看，亿里坤公司按双方合同约定履行了出售房屋的义务。况且，《销售代理合同书》第四条第6项约定：“客户交纳定金及签署认购书之后毁约的，甲方收取客户的违约金将按照具体情况支付给乙方，作为乙方服务费用。”根据此约定，三户退房，百嘉祥公司未收取违约金而全额退款属百嘉祥公司与客户间内部事宜，故原审综合本案实际情况，认定百嘉祥公司应当向亿里坤公司支付销售该三套房屋的服务费用正确。百嘉祥公司提出代亿里坤公司向三人支付工资、提成的主张，原审认为与待证的案件事实没有内在联系，不予确认关联性正确，本院予以认定。合同解除，双方权利义务自时终止。因此，原审依据《中华人民共和国合同法》第九十八条的规定，认定亿里坤公司的销售代理费按照销售代理合同价款的1.8%进行清算正确，本院予以确认。百嘉祥公司提出的“双方合同约定是按回款金额1.5%支付代理费”的主张本院不予采纳。故，原审法院确认亿里坤公司共销售房屋合同总金额并按1.8%计算代理费符合本案事实，不违反相关法律规定，应予支持。三、损失赔偿认定问题。百嘉祥公司未按合同约定的合作期限履行义务，单方解除合同，使之合同目的无法实现，且百嘉祥公司应当赔偿亿里坤公司因此遭受的损失。原审根据《中华人民共和国合同法》第四百一十条的规定，按责任划分比例，综合本案实际情况分析，酌情认定可获得利益的20%作为百嘉祥公司对亿里坤公司损失补偿的处理妥当。合理支持亿里坤公司损失是讲究诚信，鼓励交易，提高效率等社会因素的体现，符合民法的公平原则，本院予以支持。综上，一审法院认定案件事实清楚，适用法律及处理结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费由新疆百嘉祥房地产开发有限公司负担10753元，由和田亿里坤地产置业顾问有限责任公司负担20560元。本判决为终审判决。审 判 长 戴 昀 杞代审判员 热 依 拉代审判员 古丽菲亚二〇一五年三月十日书 记 员 美 丽 班