广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤20民终2446号
上诉人（原审被告）：中山市长江兆业地产开发有限公司。住所地：中山市。
法定代表人：梁志雄，该公司总经理。
委托代理人：黄烈，广东千里行律师事务所律师。
委托代理人：黄冬韵。
被上诉人（原审原告）：杨秀娴，女，1976年9月21日出生，汉族，住中山市。
委托代理人：袁清泉，男，1972年9月20日出生，汉族，住中山市。
上诉人中山市长江兆业地产开发有限公司（以下简称长江兆业公司）因与被上诉人杨秀娴商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初3013号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审查明：买受人杨秀娴与出卖人长江兆业公司于2014年3月18日签订了中山市商品房买卖合同（合同编号1401013051），合同约定：杨秀娴向长江兆业公司买受位于中山市石岐区学院路8号星际豪庭2幢3009房，房屋建筑面积128.87平方米，套内建筑面积102.35平方米，购房总价90万元。合同第六条约定的付款方式为：长江兆业公司应当于2014年2月14日支付购房款45万元，于2014年3月15日支付45万元。合同第八条约定：“出卖人应当在2014年9月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因台风、雨天或战争、动乱等非出卖人的责任对工程造成的延误的灾害或事由；3、非出卖人所能控制的其它事由，包括但不限于政府规划政策调整、市政府配套工程等因素所导致的延误。”合同第九条约定如出卖人未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过180日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金；逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日60日内退还全部已付款，并按已付房价款的5%向买受人支付违约金。出卖人退回买受人已付房价款及支付违约金后，买受人同意出卖人不再另行补偿或赔偿其损失（损失包括但不限于已付购房有关费用、已供银行按揭利息或其他一切损失）。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，至合同第八条规定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。合同第十四条约定：“出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第4项处理；……4、买受人不退房，出卖人自迟延之日起每日按买受人已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。补充内容详见本合同附件六第六条。”合同签订后，杨秀娴依约支付了90万元购房款。长江兆业公司未在约定的期限内将符合交付条件的商品房交付杨秀娴使用。杨秀娴遂诉至原审法院，请求判令：1.长江兆业公司支付逾期交房违约金［暂由2015年9月23日计至2016年2月29日为28800元（900000×0.02%×160天）］；2.合同第十四条为强制式霸王条款，应修改为“出卖人应当在商品房交付使用后90天内”。庭审中，杨秀娴明确第一项诉讼请求的违约金计算方法为从2015年9月23日起按每日万分之二标准计至长江兆业公司实际交付房屋之日止；第二项诉讼请求为判令双方当事人签订的中山市商品买卖合同第14条为无效条款。
原审另查明：因长江兆业公司未在2014年9月30日前向杨秀娴交付房屋，杨秀娴另案【案号：（2015）中一法民一初字第3308号】诉至原审法院，主张长江兆业公司逾期交房，应向杨秀娴支付从2014年10月1日至2015年9月22日止的违约金。原审法院审理后，依法作出判决，支持了杨秀娴的诉求，长江兆业公司不服提起上诉，该案现正处于二审阶段。
原审又查明：长江兆业公司于2015年12月30日取得涉案房产中山市建设工程竣工验收备案登记证。
原审法院认为：本案系商品房预售合同纠纷。杨秀娴与长江兆业公司签订的商品房买卖合同是当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，为有效合同。双方均应按合同约定履行相应义务。合同签订后，杨秀娴按照约定支付了全部购房款，长江兆业公司也应按照约定的期限及交付条件将案涉商品房交付杨秀娴，但长江兆业公司直至2015年12月30日才取得中山市建设工程竣工验收登记证，即涉诉商品房直至2015年12月30日之前都不符合合同约定的交付条件，长江兆业公司未按合同约定的期限于2014年9月30日前向杨秀娴交付房屋，已经构成违约，应承担违约责任。现杨秀娴请求长江兆业公司支付违约金，理据充分，原审法院予以支持。关于违约金的计算期限，长江兆业公司于2015年12月30日取得竣工验收备案证只是具备了可能符合交房的条件，长江兆业公司于2015年12月30日后未通知杨秀娴收楼也未实际将房屋交付给杨秀娴，故违约金应当计算至房屋实际交付之日止。双方在合同中约定逾期交房的按每日万分之二的标准计算违约金，该约定是当事人真实意思表示，符合法律规定，杨秀娴请求违约金以90万元为本金从2015年9月23日起按每日万分之二的标准计算至长江兆业公司实际交付房屋之日止，符合法律规定，原审法院予以支持。
虽然涉案商品房买卖合同是长江兆业公司提供的格式合同，合同第十四条关于产权登记的约定属于格式条款，但杨秀娴在庭审中明确在签订合同时并无受到长江兆业公司的胁迫，涉案合同第十四条不属于合同法规定的合同无效的情形，且该条款并未免除长江兆业公司为杨秀娴办理涉案房地产权属证书的责任，亦未加重杨秀娴责任、排除杨秀娴主要权利，涉案合同第十四条不属于无效条款，故对杨秀娴请求确认涉案商品房买卖合同第十四条为无效条款的诉讼请求，原审法院不予支持。长江兆业公司经原审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自动放弃举证、质证及辩论的诉讼权利，相应的诉讼风险应由其自行承担。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、长江兆业公司于原审判决发生法律效力之日起七日内向杨秀娴支付违约金（违约金以90万元为本金从2015年9月23日起按每日万分之二的标准计算至长江兆公司实际交付房屋之日止）；二、驳回杨秀娴的其他诉讼请求。如果未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费520元，减半收取为260元（杨秀娴已预交），由长江兆业公司负担（长江兆业公司于原审判决生效之日起七日内迳付杨秀娴）。
一审宣判后，长江兆业公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，驳回杨秀娴的诉讼请求。事实和理由：一、涉案楼盘早在2012年底竣工，2013年至2014年通过相关验收手续，不管是房屋质量还是其他方面的配套设施均可满足各住户的使用、居住、生活的需要。大部分与杨秀娴同批购房的业主都已在涉案楼盘入住并正常生活，足以证明该楼盘的质量和居住环境不存在问题。二、长江兆业公司暂未能办结综合验收备案手续的主要原因在于政府部门管理规定及交付标准的变动，这是上诉人不能预见和掌握的事项，属于政府行为，应适用涉案购房合同第八条第二项第三点的规定。涉案楼盘属于烂尾楼改造工程，早在2008年，长江兆业公司在开发小区前就经过市政府的审批可免建人防工程，但建设主管部门没有及时掌握这一情况，而在长江兆业公司办理综合验收备案手续时，要求增建人防工程，或将已销售的地下车库全部收回并不得再行销售。这一要求改变了市政府以前的决定，必然导致长江兆业公司的重大经济损失。为此，长江兆业公司逐级向政府部门反映情况并请求协助，通过努力才取得原批文的复印件。另外，长江兆业公司在2007年至2008年办理规划报建时，新建商品住宅配套设施及交付标准中并没有光纤设施这一项，但在长江兆业公司办理综合验收备案手续时，需提交的资料中却增加了该项内容，导致长江兆业公司不得不对整个小区的通讯设备进行改造，大大延长了备案时间。
杨秀娴答辩称：长江兆业公司在2016年6月14日才将经整改勉强合格的涉案商品房交付使用。长江兆业公司没有证据证明其无法按照约定交付商品房，系因在2014年3月18日至2016年6月13日期间受到政府政策调整所致。长江兆业公司构成违约，应当承担违约责任。
本院经审理查明：原审查明的基本事实清楚，本院予以确认。
本院另查明：长江兆业公司不服（2015）中一法民一初字第3308号民事判决，向本院提起上诉，本院于2016年3月28日作出（2016）粤20民终577号民事判决，驳回长江兆业公司的上诉，维持原判。该判决已于2016年5月16日生效。
本案二审期间，长江兆业公司提交三份中山日报复印件，记载了与涉案楼盘相关的一份封路通知与两份延期封路通告，拟证明涉案的建设工程在2012年底已经全部完工，因为配套设施的原因导致无法办理综合验收，责任并不在于长江兆业公司，其不应承担违约责任。杨秀娴认为3份报纸的日期均在2013年，说明封路的事实发生在其与长江兆业公司签订商品房买卖合同之前，但对方在签订合同时并没有出具，这三份复印件不能作为证据。杨秀娴提交楼宇交接书与验收记录表，主要记载“其已到场检查房屋，确认已符合买卖合同约定的交付条件，同意接收该房屋；其于2016年5月27日收楼时发现大门质量不合格，长江兆业公司更换后仍不合格，后长江兆业公司承诺在其入住后更换好合格大门，故于2016年6月14日收楼”。该楼宇交接书中由小区物业服务中心签章并出具了“证明杨秀娴于2016年6月14日收楼”的意见。杨秀娴拟证明其收楼时，房屋质量不合格。长江兆业公司不确认真实性，不予质证，认为涉案房屋是现楼销售，杨秀娴在购买时对于房屋状况全部知情，其主张房屋质量存在问题应当提供充分证据证实。
对于上述当事人争议的事实，本院认定如下：长江兆业公司提供的材料记载的事实均发生在杨秀娴购买涉案商品房之前，不足以证明长江兆业公司的上诉主张，本院对于相应证据不予采信。杨秀娴提交的证据记载了其于2016年6月14日确认房屋符合交付条件，并已收楼的事实，该证据材料载明的内容属于当事人自认，本院予以采信。
本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。杨秀娴向长江兆业公司认购涉案商品房之后，履行了给付购房款的合同义务，长江兆业公司应当依约如期交楼。对于交楼日期，双方当事人约定为：“出卖人应当在2014年9月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”出卖人长江兆业公司在约定的交楼期限届至时没有履行交楼义务，应当向买受人杨秀娴承担约定的违约责任。长江兆业公司虽在2015年12月30日取得建设工程竣工备案登记证，却没有举证证明其在具备交楼条件之后及时通知杨秀娴办理收楼手续，应当继续承担违约责任。长江兆业公司上诉认为未将涉案商品房交付杨秀娴使用的原因系因政府政策调整及交付标准变动所致，符合该条第二款第3点约定“非出卖人所能控制的其它事由，包括但不限于政府规划政策调整、市政府配套工程等因素所导致的延误”，但长江兆业公司未能就其该主张举证予以证实，故对其该点上诉意见，本院不予支持。在长江兆业公司没能举证证明因杨秀娴个人原因导致该公司逾期交楼的情况下，原审判决确定逾期违约金计至涉案商品房实际交付之日，符合合同约定，依据充分。杨秀娴在二审期间，举证自认了其于2016年6月14日收楼的事实，由此导致逾期收楼违约金数额的确定，本院据此认定长江兆业公司应当给付的违约金金额为47700元（以90万元为本金，自2015年9月23日至2016年6月14日期间止，按每日万分之二的标准计算）。原审法院在收楼事实尚未发生的情况下，确定逾期交楼违约金的计算方式，处理并无不妥，本院对于原审判项可予以维持。
综上所述，长江兆业公司的上诉理据不足，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费520元（中山市长江兆业地产开发有限公司已预交），由中山市长江兆业地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 官 琳
审 判 员 赵伟光
代理审判员 马燕清
二〇一六年七月三十一日
书 记 员 易嘉璇
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