苏州市吴中区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）吴木民初字第493号
原告孙美君。
委托代理人赵文龙、朱静华，江苏名威名律师事务所律师。
被告苏州隆兴置业有限公司，住所地苏州市吴中区木渎镇香港一号路3幢-8。
法定代表人金力，该公司董事长。
委托代理人ＸＸ，江苏吴中益律师事务所律师。
原告孙美君与被告苏州隆兴置业有限公司（以下简称隆兴公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年7月9日立案受理。本案原适用简易程序,由代理审判员王长栋独任审理，后转为普通程序依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告孙美君及其委托代理人赵文龙，被告隆兴公司之委托代理人ＸＸ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孙美君诉称，其于2006年购买了被告开发的位于苏州市吴中区木渎镇金枫美地花园17幢104室房屋。被告于2007年3月24日向其交房后，其装修入住该房屋。入住后不久，其发现该房屋因未做好基础防水、地面严重渗水等原因，房屋内潮湿发霉，导致装修受损，无法居住。其无奈于2011年7月21日搬离房屋，在外租房居住，并由被告支付了8个月的租金。经其与被告多次协商，被告与设计、监理、施工单位于2012年2月6日制定了工程维修方案。原告提出改进要求后，被告与设计、监理、施工单位于2012年4月24日共同确定了工程维修方案。就房屋装修受损问题，苏州市吴中区建设工程质量监督站（以下简称吴中建设工程质监站）委托苏州泛亚万隆建设工程咨询有限公司（以下简称泛亚万隆公司）进行了鉴定。2013年3月6日，泛亚万隆公司出具工程造价咨询报告书，结论为苏州市吴中区木渎镇金枫美地花园17幢104室房屋因防水等原因而引起户内潮湿发霉导致的装修损失为108994.65元。但被告以种种理由拒绝履行维修义务、赔偿租金损失，仅同意赔偿其装修损失108994.65元。双方经苏州市吴中区木渎镇信访办公室调解未果。故诉至法院，请求判令被告赔偿原告装修损失108994.65元；被告按照2012年4月24日的“工程维修方案”对房屋进行维修；被告赔偿原告自2011年7月21日起在外租房的租金112000元（暂计算至2015年7月20日，之后产生的租金原告方另行主张）。
被告隆兴公司辩称，苏州市吴中区木渎镇金枫美地花园17幢104室房屋确系由原告在其处所购买。该房屋在交房前已经通过竣工验收，不存在质量问题。现该房屋出现问题是因为南方梅雨季节湿度较大，一楼房屋存在受潮现象在南方较为常见。原告房屋受潮不是因为房屋防水原因所引起。原告房屋装修后长期无人居住，未进行通风，故房屋受潮会比较严重。该问题不属于法定或约定的保修范围。因原告多次信访，其为照顾原告，同意对该房屋做进一步的防潮处理，按照2012年4月24日的“工程维修方案”对房屋进行维修，但不能据此认定其有过错。原告因维修房屋产生的费用亦不应由其承担。根据双方在2011年8月11日签订的协议书，其仅同意承担6个月房屋租金及1个月中介费，现其已经实际支付了8个月的租金。对于原告怠于维修房屋造成的扩大的租金损失应由原告自负。
经审理查明，位于苏州市吴中区木渎镇金枫美地花园17幢104室房屋属原告所有，该房屋系原告从被告处购买取得。被告于2007年3月24日将该房屋交付原告使用。原告装修后，于2008年夏天入住该房屋。2009年，原告发现该房屋在黄梅季节存在渗水和墙体脱落问题。2011年6月7日，原告第一次向被告反映房屋存在质量问题。2011年6月25日、7月22日、9月8日，被告三次向原告提出房屋维修方案。期间，原告于2011年7月搬离上述房屋，在外租房居住。
2011年8月11日，原告（乙方）与被告（甲方）签订协议，内容为因乙方报修其室内内墙渗水、墙体返潮、装修受损等问题，2011年6月8日，甲方相关部门与设计、施工单位、质监站等一起上门查勘情况，并出具了一份关于17-104室内、外的整体维修方案。依据该方案及现场实际情况，并根据乙方的申请要求，与乙方多次协商洽谈后达成一致，在维修施工期间，同意乙方外出租房半年以便解决居住的问题。考虑房屋租赁市场的特殊情况，结合维修施工的工期，甲方支付乙方六个月的租金、租房押金及中介费用共计22400元，并由乙方提供租房合同。协议签订当日，被告按照2800元/月的标准支付原告6个月的租金16800元、中介费2800元、租房押金2800元，共计22400元。后，被告又向原告支付了租金5600元。
2012年2月6日，被告第四次向原告提出维修方案。2012年2月28日,被告约谈原告，并形成了业主约谈记录。约谈内容为，“将2012年2月6日经相关单位确认的维修方案以及依据该方案所作的预算费用送至业主孙美君女士。对此，业主提出，其将依据该方案及材料，自己将再出具一份维修及装修的相关费用，再与我公司协商。针对业主的要求，告知业主该事件（即维修）需尽快处理。此前支付的房租到期之前，若还不能实施维修，将不再支付”。约谈记录客户主张栏载明“业主要求将室内受损的家具家电等损失的费用一同包含在维修及装修的费用之内（注，室内有一套红木家具）。本人要求家具家电和装修赔偿必须一起计算，否则一切责任与本人无关。”
2012年4月24日，被告第五次向原告提出维修方案。该方案内容为，金枫美地17幢104室地面、墙面因潮湿大面积霉变，现采用如下维修方案：1、沿建筑外墙将室外地面挖开，增设排水沟，见详图。电缆井处应避开，不得开挖。排水沟就近排入市政雨水井。2、建筑室外挖开后遇电管、水管伸出处用防水沙浆封堵。3、将地板拆除、地砖面层凿除，原地面挖开后增设防水涂料，具体做法见详图。防水涂料沿内墙、外墙室内侧翻起1200。4、适当减少建筑周围景观堆坡高度。维修方案下附详图。该维修方案由施工、监理、设计、建设单位（即被告）加盖印章。原告称，其是在2012年5月3日收到的上述维修方案。其在收到该方案后至今一直是认可按照该方案进行维修的。其之所以迟迟未将房屋交付被告进行维修，是希望将装修损失、租金等各项费用一起赔偿。如果在家具等赔偿问题未能达成一致的情况下，就将房屋交付被告进行维修，其将家具搬离房屋后，该部分家具损失就说不清楚了。
另查明，原告曾多次以房屋存在质量问题为由至苏州市吴中区相关部门进行信访。后经苏州市吴中区住房和城乡建设局、吴中区建设工程质监站协调，原、被告共同选定泛亚万隆公司对原告房屋因防水等原因而引起的户内潮湿发霉等造成的经济损失进行咨询。2013年3月6日，泛亚万隆公司出具万隆基编[2013]1095号咨询报告书，认定金枫美地17幢104室房屋装修（含水电）因防水等原因而引起的户内潮湿发霉等造成的经济损失为108994.65元。
2014年12月30日，原、被告在苏州市吴中区木渎镇信访办公室组织下，就金枫美地花园17幢104室地面防水及赔偿事宜进行协商，后因双方分歧较大，协商未成。
又查明，2011年7月21日，原告（乙方）与周正华（甲方）签订房屋租赁合同书，约定甲方将位于金枫美地33幢804室房屋出租给乙方使用，租赁期限为2011年7月21日至2012年7月20日；租金为2800元/月，6个月一付，共计16800元，先付后用；乙方需在签订合同时支付甲方2800元作为保证金。双方还就其他事项进行了约定。2012年7月20日，原告（乙方）与於德珍（甲方）签订房屋租赁合同书，约定甲方将位于理想家园73幢901室房屋出租给乙方使用，租赁期限为2012年7月21日至2014年7月20日；租金为2800元/月，一年一付，共计67200元，先付后用；乙方需在签订合同时支付甲方2800元作为保证金。双方还就其他事项进行了约定。合同签订后，原告使用上述租赁房屋，并按照合同约定向於德珍支付了租金。合同期满后，原告搬至其自有的另一套房屋居住。
以上事实，有原告提供的房屋所有权证、国有土地使用权证、入户通知书、业主约谈记录、工程维修方案、工程造价咨询报告书、照片、房屋租赁合同、情况说明，被告提供的协议书、竣工验收备案表，本院调查笔录及当事人陈述等在卷予以证实。
本院认为，原、被告签订房屋买卖合同后，被告于2007年3月24日将位于苏州市吴中区木渎镇金枫美地花园17幢104室房屋交付原告。原告装修、入住后发现房屋存在渗水、发霉、墙体脱落等问题，并自2011年开始多次向被告反映上述问题。经本院现场查勘，该房屋所处地势相对低洼，房屋一侧为景观堆坡。下雨时节，雨水顺流而下，易在原告房屋一侧形成积水。原告房屋内墙体存在大范围严重受潮霉变，地板开裂并出现严重变形。双方就此问题多次磋商后，被告五次提出房屋工程维修方案。现原告要求被告按照2012年4月24日的维修方案进行维修，以解决房屋受潮等问题，被告亦同意按照该方案对房屋进行维修，故对原告该项诉讼请求，本院予以支持。
关于房屋受潮给原告造成的装修损失问题。原、被告在诉前共同委托泛亚万隆公司对此进行了鉴定。2013年3月6日，泛亚万隆公司出具万隆基编[2013]1095号咨询报告书，认定金枫美地17幢104室房屋装修（含水电）因防水等原因而引起的户内潮湿发霉等造成的经济损失为108994.65元。现被告对上述损失不予认可，但未能提供相关证据，故该报告可作为认定原告装修等损失的依据。原告据此要求被告赔偿其装修损失108994.65元，合法有据，本院予以支持。
关于原告所主张的租金损失问题。现原告主张自2011年7月21日起至2015年7月20日止的租金损失共计112000元。根据原、被告于2011年8月11日达成的协议，被告愿意承担维修期间6个月的租金，并向原告支付了6个月租金、押金2800元、中介费2800元，共计22400元。后，被告又支付了原告租金5600元。但此后，双方迟迟未能就维修方案达成一致。原告称，2012年4月24日的维修方案其是在2012年5月3日收到的。其收到该方案后至今都是认可由被告按照该方案对房屋进行维修，但双方就房屋装修等损失未能达成一致的情况下，其为保存房屋现状，拒绝将房屋交付被告进行维修。原告上述意见具有一定合理性。但2013年3月6日，泛亚万隆公司已经就原告房屋因防水问题造成的装修等损失出具了造价咨询报告。此时，原告所称装修损失已经确定，已无继续保留房屋现状以确定装修损失的必要。原告在此后仍拒绝将房屋交付被告进行维修，由此造成损失的扩大，原告应承担相应责任。按照双方协商确定的租金标准，考虑到原告在收到咨询报告后腾空房屋所需的合理时间、导致房屋未能及时修复的原因等因素，本院酌定至2015年7月20日止被告应承担原告租金损失为63000元。审理中，原、被告一致确认被告已付8个月租金共计22400元、租房押金2800元。在将被告支付的租房押金直接冲抵租金后，被告实际已付租金共计25200元，故被告还应支付原告租金37800元。对于被告自愿承担的中介费用2800元，由被告承担，而不应在被告应付租金中予以扣除。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条的规定，判决如下：
一、被告苏州隆兴置业有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿原告孙美君装修损失108994.65元、租金损失37800元，合计人民币146794.65元。
二、被告苏州隆兴置业有限公司于本判决生效之日起十五日内按照2012年4月24日的维修方案对原告孙美君位于苏州市吴中区木渎镇金枫美地花园17幢104室的房屋进行维修。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币4615元，由原告孙美君负担1400元，由被告苏州隆兴置业有限公司负担3215元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。
审 判 长 王长栋
代理审判员 赵 强
人民陪审员 段莹玉
二〇一六年三月三十一日
书 记 员 姚 伊