大连市普兰店区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽0214民初56号
原告：大连金三马实业有限公司，住所地大连市普兰店区大刘家街道大刘家社区王染房屯60号。
法定代表人：杨征宇，系该公司执行董事。
委托诉讼代理人：丁帅元，系辽宁水源律师事务所律师。
被告：唐某某，男，汉族,1974年4月29日出生，住辽宁省瓦房店市。
委托诉讼代理人：王金有，系辽宁莲城律师事务所律师。
委托诉讼代理人：姜春桥，系辽宁莲城律师事务所律师。
原告大连金三马实业有限公司诉被告唐某某为农业承包合同纠纷一案，本院于2016年1月6日受理后，依法组成合议庭，于2017年6月22日公开开庭进行了审理。原告大连金三马实业有限公司委托诉讼代理人丁帅元、被告唐某某及其委托诉讼代理人王金有、姜春桥均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告大连金三马实业有限公司（以下简称金三马公司）诉称：2010年4月27日，被告与案外人大连弘峰企业集团有限公司签订了《温室大棚租赁合同》，该合同第六条约定：“必须按照本协议约定按时交付租金，如乙方逾期1个月交付租金，需按租金总价款日3%交纳滞纳金，逾期超过1个月，甲方有权解除本合同。”2014年4月11日，原告经过拍卖取得了案外人大连弘峰企业集团有限公司包括案涉大棚等在内的资产。原告取得案涉财产所有权后，多次向被告等租赁户催缴租金，但被告一直推拖，在原告给予宽限期后，被告也未在期限内交纳。
综上，被告的行为严重违反了合同的约定，原告为维护自身合法权益，故依法提起诉讼，请求依法判令解除原、被告间的《温室大棚租赁合同》，被告支付逾期缴纳租金的滞纳金（违约金）。诉讼费由被告承担。
被告唐某某辩称：原告的诉请缺乏事实和法律依据应予以驳回。理由是：一、原、被告间的承包合同不具备解除条件，原告诉请解除合同有违合同约定和法律规定，按合同约定，只有遇到不可抗力或者国家征用土地双方才能解除合同，原告于2015年3月告知被告其竞得案涉园区，并要求被告交纳租金，被告于2015年4月16日付清了2014年应缴租金，履行了合同约定的付款义务。因案涉园区更换所有权人，2014年应缴租金未按时交，不能归责被告，不能认定被告违约并解除合同；二、原告严重违约,2015年3月,原告向被告送达通知后，无理要求被告等租棚户缴纳2014年度滞纳金，否则拒收2014-2015年度租金，并以此制造违约陷阱，并强行对园区进行封锁，限制出入，断电断水，阻挠被告正常经营，被告被逼自行解决供水、供电，但解决不了问题。被告自承包以来，投入了较大费用，樱桃园也刚刚进入收益期，原告的行为使被告蒙受了较大的经济损失，被告当庭反诉原告要求赔偿其经济损失，后撤回反诉，另案诉讼。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提举的《温室大棚租赁合同》。拟证明被告应于每年5月27日交纳下年度租金，被告未按合同约定交租金，原告有权解除合同。被告质证意见是，对上述合同证据真实性无异议，但是对原告要证明的事实有异议。被告不存在原告所说的解除合同的违约事实。本院认为，按原告所提交的上述合同有关交租金约定时间看，每年5月27日为交纳下年度大棚租金时间，但原告应提供被告未按合同约定时间交纳租金的证据来证明被告违约，还需证明经原告催告被告仍不履行合同约定交款义务的，原告才有权提出解除合同。故本院对原告提举租赁合同真实性予以确认，但对原告提举该证据拟证明的事实不予采信，对被告的质证意见予以采纳。
2、原告提举的大连市拍卖成交确认书一份，辽宁省大连市中级人民法院（2012）大执二恢1字第38号民事裁定书一份。拟证明原告通过竞买并经大连市中级人民法院裁定取得了被告经营的案涉大棚所有权。
被告对该两份证据的真实性无异议，但对原告拟证明的事实有异议，确认书及中院裁定不应影响被告承包经营权。本院认为，原告通过竞买并经大连市中级人民法院裁定依法取得了案涉园区大棚等财产所有权。该权利的取得由生效的法律文书确认。因此本院对原告所提举的证据及拟证明的事实予以确认。
3、原告提举的2015年7月29日向被告发出的清退通知一份拟证明原告已经以书面的方式告知被告合同解除，被告已被清退。被告的质证意见是，该通知是原告单方面违背事实出具的，没有事实依据和法律效力。本院认为，原告提举该份证据中自述“我公司多次面议和发布通知给贵户催缴所欠租金和滞纳金”，但并没有证据佐证有催缴租金的行为，并且辽宁省普兰店市人民法院于2015年11月4日作出的（2015）普民初字第5208号民事判决书确认了原告继受的大连弘峰企业集团有限公司与被告于2009年4月27日签订的租赁合同为有效合同，故本院对原告所提举该份证据及拟证明的事实不予采信，对被告质证意见予以采纳。
4、原告提举的2015年2月23日向被告发出的通知一份，拟证明原告在同日已经督促被告提供相关的租赁合同及租金缴纳的证件，该通知的背景就在原告多次口头通知、催促被告缴纳租金，被告推拖的情况下，原告为了核实相关事实而向被告发出的。被告的质证意见是，对该证据真实性没有异议。但是这份证据能够证明原告是在2015年2月23日才告知被告其为财产所有人，并通知要求首先合同复核确认，确认后，双方才能往下进行到合同租金的缴纳问题。因此，不存在被告逾期缴纳租金的问题。本院认为，原告该份证据上文字显示，“通知”仅是告知了被告原告已依法取得了案涉财产所有权，同时表明为处理后续问题，需要复核被告承租合同及近三年缴费情况，反映不出原告拟证明的原告多次口头通知，催促缴纳租金、被告推拖的事实。因此本院对原告提举该证据及拟证明的事实不予采信。对于被告关于此证的质证中认可“通知”的真实性，并认可该“通知”是合同复核确认的质证意见予以采纳。
5、关于被告提举的温室大棚租赁合同，拟证明租赁大棚用途，租赁期间、租费数额、缴纳时间。合同第七条约定：甲方（原弘峰公司，现权利、义务由原告继受）不得干预乙方（被告）正常合法经营，必须保证乙方生产所需水、电供应，如因甲方水源、电源提供造成乙方损失，甲方应赔偿由此给乙方造成的实际损失；合同解除按合同第八条执行。原告对该证据的质证意见是：对该证据的真实性无异议，但本案合同解除应按合同第六条予以解除。本院认为，被告所提举的上述合同与原告提举的合同证据一致，合同条款的约定是合同订立双方自愿形成且无违反法律规定。案涉合同既约定了违约解除条款，又约定了免责解除合同条款，合同是否应当解除及适用哪个条款解除均应有客观存在事实予以佐证。前述中原告提举该证也是合同约定条款。因此，被告拟证观点及原告质证意见，仅仅是坚持己见。鉴于案涉合同效力已经本院（2015）普民初字第5208号民事判决书确认，故本院对被告提举的案涉两份合同的合法性及有效性予以确认。
6、关于被告提举的2010年、2011年、2013年专用收款收据三张，拟证明被告每年均按时向案涉园区原经营者缴纳租金，进而说明被告主观上不存在拒绝缴纳2014年租金意图，原告主张被告违约与事实不符，被告没有违约。原告质证意见是该二份收款收据与本案无关，不认可待证事实。本院认为，被告提举的2010年、2011年、2013年缴租收据能够证明其在合同履行期内按期缴租，但证明不了2014年应缴租金为何迟延缴纳。因此，本院对被告提举的2010年-2013年缴费三张收据的真实性予以确认。对原告的质证意见予以采纳。
7、关于被告提举的原告于2015年4月16日给被告出具的收取2014年度应缴租金收据，拟证明原、被告关于2014年度租金争议已经解决，合同继续履行。原告再要求被告缴纳滞纳金无理。原告质证意见是：对该收款收据真实性无异议，但收据表明被告拖延了近一年才将2014年-2015年的租金交给原告，在此期间原、被告发生争执，被告是在原告要留置其大棚樱桃时才交租金，充分表明被告未按合同约定履行，严重侵害了原告权益。本院认为，经庭审核实，原告于2015年2月23日发出的通知是告知被告原告通过竞买取得案涉财产有权并要求被告提交合同及以往缴费收据，用于复核备案，原告又于同年3月19日向被告等租棚户发生通知，要求租棚户到大连徐园饭店406房间洽谈，原告于2015年3月26日下达催缴通知单，限租棚户于三日内交2014年度租金及滞纳金。同年3月28日相关租棚户去交租金时留存的录像显示，租棚户接到相关通知后知晓了新的所有权人，也在限定时间内去交款，因原告坚持交租金同时应交滞纳金与租棚户发生争议而未交成。2015年4月16日本案被告交清了2014年应交的棚租费用。原告出具的收据中虽然显示的是租金欠款，但也没注明是否欠滞纳金，欠多少，何时交，应当确认原、被告就2014年度租金问题已经解决。因此本院对被告提举的相关证据予以确认，对原告质证意见不予采纳。
8、关于被告提举的宋某证言，拟证明被告交电费时，问园区原所有权人租金缴纳的问题，园区原所有人负责人答复意见是暂不收等通知，并以此证明被告无主观违约故意，原告质证意见是，证人是被告雇佣人员，与被告有利害关系，对该证人证言不予认可。本院认为：证人宋某出庭就其知晓的被告交电费时曾问租金缴纳问题，原园区负责人答复先不用交的事实作证，证人出庭本身就是对作证风险及责任的接受，庭审中也有证据显示2014年6月5日、11月12日，案涉园区电费仍由原所有人收取，与证人关于原园区负责人收电费的陈述相互印证。故本院对证人宋某的证言予以采信。
9、关于被告提举的原告分别于2015年2月23日、3月19日向被告发出的通知两份，拟证明2015年2月23日被告通过通知知晓了园区新的所有权人，并且按3月19日通知被告应就租赁合同合法性及能否继续履行到大连徐园饭店与原告洽谈。因此被告等租棚户向原告履行交租时间应在通知以后并且被告没有违约交租的事实。原告质证意见是：对两份通知的真实性无异议，不同意被告待证事实。坚持原告进驻园区后已多次口头催缴租金。本院认为，原告于2015年2月23日、3月19日向被告发出的通知，首先是告知被告承租的大棚等资产已由原告经竞买取得所有权，为核实相关情况需被告提交合同等相关材料用于复核备案。同时为解决合同及履行等相关事宜，要求被告等到大连洽谈，应当确认该通知即明确了原告所有权人身份，同时也要求被告等就合同相关事宜进行确认。因此本院对被告提举的上述“通知”证据及拟证明的事实予以采信，对原告的质证意见不予采纳。
10、关于被告提举的催缴通知及2015年3月28日被告方录音录像资料，拟证明原告于2015年3月26日正式通知被告等租棚户经确认复核合同后要求缴纳租金。在此通知前不应认定被告违约，并且被告等租棚户接到通知后，在限定时间内去交款，因原告坚持交租金滞纳金发生争议，原告拒收而未交成。原告质证意见是：原告进驻园区后多次就租金与被告等交涉，并且被告已于2014年4月知道园区被大连市中级人民法院拍卖的事实。即使录像真实，公司工作人员所述不能作为证据使用，其不是公司负责人，其说法不能代表公司。本院认为，原告所述的取得园区后因租金问题多次与被告等租棚户交涉，但无据佐证。从催缴通知单载明的内容来看，原告发出此通知是前期发出复核合同通知延续，在强调其已依法取得了园区资产后通知被告等租棚户缴纳租金，并没有证据佐证其索取滞纳金的事实存在，尤其是租棚户按限期交租金时，原告现场负责人明确表明，公司规定，要交租金就必须交滞纳金，否则不收。足以说明，被告等租棚户未按催缴通知要求交纳租棚费责任在原告。催缴通知是以原告名义发出并指定联系人姜家龙（保卫部）而录像中接待租棚户的正是姜家龙，原告辩称的工作人员代表不了公司的质证意见与事实不符。因此，本院对被告所提举的催缴通知和录像资料及拟证明的事实予以采信。对原告的质证意见不予采纳。
11、关于被告提举的2015年8月3日录音资料、联名投诉书、信访不予受理告知书。拟证明被告等租棚户欲交2015年-2016年度租费时因原告以不交滞纳金为由拒收。又因原告强行封锁园门，禁止出入的行为致被告等租棚户联名上访，省、市信访部门虽然以应当通过诉讼解决作出不予受理，但被告等租棚户为维权而努力争取着，被告等租棚户并未违约。原告质证意见是，对录音证据真实性不认可，即使录音证据中原告工作人员的说法真实也不代表公司意见，对联名投诉书，因系被告等单方制作，不认可其证明内容。对信访不予受理通知书，认可政府有关部门对被告投诉，让其通过法院诉讼解决的事实。本院认为，录音资料显示原告工作人员为保卫部长姜家龙，姜家龙职责身份在前述证据分析中已叙述，被告等租棚户为交纳2015年-2016年度租棚费时，因原告工作人员拒收而未交成。更因原告工作人员不当的管理行为，进而造成被告等租棚户联名上访，相关部门认为被告等租棚户应通过诉讼途径解决。足可见，被告等租棚户有继续承租大棚的意愿，也有积极交纳租金的态度，更有维权的行为。因此，被告等租棚户没有违约的故意，故本院对被告所举该证据及拟证明的事实予以采信，对原告的质证意见不予采纳。
12、关于被告提举的纠纷情况说明一份，拟证明被告迟延交租是因为案涉资产被拍卖，弘峰公司拒收，新买家又没有来收，被告未有违约。本院认为：《纠纷情况说明》由普兰店市大刘家街道人民调解委员会出具，出具人系依法成立的基层民调组织，情况说明记载的相关事实应依法采信。故本院对被告提举的《纠纷情况说明》予以采信。对原告关于此证的质证意见不予采纳。
结合上述证据分析及庭审查明,本院确认如下事实：被告唐某某于2010年4月27日与案外人大连弘峰企业集团有限公司签订了《温室大棚租赁合同》,该合同约定,被告承包大连弘峰企业集团有限公司位于案涉园区A区33号、34号、44号、45号日光温室大棚，用于从事樱桃种植。租期自2009年4月27日至2020年5月27日止，年租金34400.00元，每年5月27日前缴纳下年度租金，被告在经营期间水、电费自行负担。被告租赁大棚仅限于从事生产樱桃。合同还规定了双方权利义务，其中合同第六条规定：租赁期限内，乙方（被告）必须按照本协议交付租金，如乙方逾期1个月，甲方有权解除本合同。同时承担租金总价款日3%的滞纳金。第七条规定：甲方（现为原告）必须保证乙方（被告）生产经营所需要的电源、水源的提供，如因甲方水源、电源提供造成乙方损失，甲方应赔偿由此给乙方造成的实际损失。合同订立后，被告与案外人均按合同约定履行了相应义务。因案外人大连弘峰企业集团有限公司欠银行贷款未还，案涉大棚等资产被拍卖还债。辽宁省大连市中级人民法院于2014年4月24日作出（2012）大执二恢1字第38号民事裁定书，裁定案涉大棚等资产归买受人大连金三马实业有限公司即本案原告所有，原告于同年4月末5月初派员进驻案涉园区。2015年2月23日，原告向被告唐某某等租棚户发出通知，要求确认备案被告租赁承包合同及近三年缴费凭证，2015年3月19日原告再次向被告等租赁户发出通知，要求租赁户及承包户于同年3月23日-25日到原告指定的大连徐园饭店就合同合法性及能否继续履行洽谈。2015年3月26日原告向被告等租赁户发出催缴通知单，要求被告等租赁承包户3日内交清2014年度欠缴的租金及滞纳金以收款收据为继续经营的前提条件，在该通知限定时间内被告等租棚户到原告指定地点交租金，因租棚户不认可有违约行为，不交滞纳金，只交租金被拒收。原、被告发生争执，因原告采取锁棚门、封道路，禁止出入等手段，租赁户到当地政府及普兰店市政府上访。后经当地大刘家街道办事处人民调解委员会调解，原告同意先打开棚门允许租棚户出售樱桃，承包户也同意通过诉讼程序解决双方问题。2015年4月16日，原告工作人员李国青为被告出具了收据，收据载明：收唐某某2014年4月27日至2015年4月27日租金欠款，人民币叁万肆仟肆佰元整。2015年7月29日，原告向被告发出清退通知，以被告未履行缴纳所欠租金、滞纳金为由要求被告清退。2015年8月3日，案涉园区承包户（包括被告）集体到案涉园区办公楼2楼，同原告保卫部长姜家龙谈2015年-2016年度租金缴纳事宜，因姜家龙坚持以公司要求租金与滞纳金一齐交就收，而承包户坚持未违约不同意承担滞纳金，双方协商未果。2015年8月8日，承包户因被告清退行为联名向普兰店市政府投诉，并向上级上访，普兰店市委、市政府信访局及辽宁省信访局分别于2015年8月12日和8月20日予以书面告知，让承包户通过诉讼等法定途径解决。因原告对承包户采取了封门、断水、电等措施，被告于2015年9月11日向本院提起诉讼，本院于2015年11月4日作出了（2015）普民初字第5208号民事判决书，确认了案涉合同为有效合同。该判决现已发生法律效力。截至2017年5月6日被告按原告要求将2015年-2016年、2016年-2017年、2017年-2018年租金，合计120000.00元交给原告。案涉大棚现仍由被告经营。
另查，被告为大棚租赁及生产经营共计投资100余万元。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案被告唐某某与案涉园区原经营者大连弘峰企业集团有限公司于2010年4月27日签订的《温室大棚租赁合同》是在平等、自愿情况下订立的,是合法有效的。原告经竞买取得了案涉大棚等资产所有权，依照买卖不破租赁原则，原告即成为案涉合同权利义务继受人。案涉合同的效力已经辽宁省普兰店市人民法院于2015年11月4月日作出的（2015）普民初字第5208号民事判决书确认。本案争议焦点是被告在合同履行时是否构成违约，及合同是否应依法解除。首先从庭审已核实的事实来看，虽然案涉合同约定了如逾期缴纳超过1个月甲方（本案原告）有权解除合同。但是本案原告经竞买于2014年4月24日才取得了案涉园区大棚等资产的所有权，案涉合同的权利义务此时才由原告继受。原告于2015年2月23日向被告等发出的通知，表明原告此时以书面通知方式通知被告等租棚户其是案涉大棚等资产新的所有人。该通知与同年3月19日发出的通知体现出原告是要求被告提供合同备案复核及审查合同合法性，并无证据佐证原、被告就租金缴纳问题进行洽谈。2015年3月26日在原告发出租金催缴通知后，被告等租棚户到原告指定联系人处缴租时，因原告园区工作人员以不交滞纳金不收租金而未交成。由此可见，被告在限期内去缴而原告坚持不交滞纳金就不收租金而未交成的事实是存在的。因此，被告未及时缴纳2014年-2015年度租金的后果不能归责于被告。虽然经基层组织协调原告收取了被告应缴纳的2014年-2015年租金，但由于原告不当的管理方式，致使原、被告矛盾升级，后续租金的迟延缴纳与收取，同样不能归责于被告。原告并无证据佐证其通知被告缴租而被告不交的事实，原告坚持收取租金迟延缴纳的滞纳金无事实与法律依据。原告于2017年6月23日，撤回要求被告承担逾期缴纳租金的滞纳金的诉请，本院予以准许。其次，案涉合同应否解除。合同解除权包括法定解除权和约定解除权。在双务合同中，应综合合同的履行情况，尤其是合同目的能否基本实现为合同的解除与否的前提。具体到本案，按买卖不破租赁原则，原告是案涉合同权利义务的继受者,虽然合同约定了解除条款，但该条款的实现前提是被告构成违约，从庭审核实的事实来看，被告并无拒绝履行缴租的行为,迟延缴纳相应租金的后果也不能归责于被告。原告继受合同的基本目的是收取租金，事实上被告2014年-2017年应缴租金已按原告要求超额缴纳，原告以被告迟延履行合同约定租金缴纳构成违约，要求解除合同之诉无事实与法律依据。并且，被告租赁大棚用于樱桃种植，不仅投资成本高，而且周期长，被告订立合同的收益目的不可能短期实现。如果案涉合同解除将导致被告的利益显著失衡，并蒙受较大损失。从保护交易安全及合同稳定性角度考量，案涉合同也不应解除。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告大连金三马实业有限公司诉讼请求。
一审案件受理费100元，由原告大连金三马实业有限公司承担。
如不服本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
审 判 长 孙兆玉
审 判 员 姜琳琳
代理审判员 潘东芹
二〇一七年六月二十日
书 记 员 张露宇