湖北省武汉市江汉区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鄂江汉民再重字第00004号
原审原告：朱正忠。
原审原告：刘风英。
上列原审原告共同委托代理人：钱开明、黄志，湖北明晓律师事务所律师。
原审被告：朱正勇。
原审被告：江佳凤。
上列原审被告共同委托代理人：张卫权、钟惊龙，北京大成（武汉）律师事务所律师。
原审原告朱正忠、刘风英与原审被告朱正勇、江佳凤物权确认纠纷一案，本院于2010年11月15日作出（2010）汉民一初字第1037号民事判决，朱正忠、刘风英不服，提出上诉，武汉市中级人民法院于2011年6月10日作出（2011）武民终字第379号民事判决，驳回上诉，维持原判。朱正忠、刘风英仍不服，向湖北省高级人民法院申请再审。湖北省高级人民法院于2012年12月17日作出（2012）鄂民再申字第00385号民事裁定，指令武汉市中级人民法院再审本案。武汉市中院人民法院于2013年8月12日作出（2013）鄂武汉中民再终字第00029号民事裁定：一、撤销武汉市中级人民法院（2011）武民终字第379号民事判决和本院（2010）汉民一初字第1037号民事判决；二、本案发回本院重审。本院于2013年10月11日立案受理，依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原审原告朱正忠、刘风英及其委托代理人钱开明、黄志，原审被告朱正勇、江佳凤及其委托代理人张卫权、钟惊龙到庭参加诉讼。审理中，因案情复杂，经本院院长批准，本案延长审理期限六个月。本案现已审理终结。
2010年5月31日，原审原告朱正忠、刘风英起诉至本院称，朱正忠与朱正勇系同胞兄弟，2003年8月10日，双方经过协商，就购买武汉市江汉区沿河大道68号万商商城9层9133-1号房屋达成《关于万商白马“9133-1”写字楼房产所得协议书》，约定此协议由各自夫妻两人共同签名为止。合同生效后，朱正勇、江佳凤拒绝按照该协议约定向朱正忠、刘风英转让登记26平方米的房屋产权，且累计非法占有、拖欠应当支付朱正忠、刘风英应分配利润。故诉至法院，请求判令：1、朱正勇、江佳凤立即协助朱正忠、刘风英将沿河大道68号万商商城9层9133-1号房屋50%所有权过户到朱正忠、刘风英名下；2、朱正勇、江佳凤立即支付房屋租赁经营少分配的利润，利润的具体金额由法院裁判。
原审被告朱正勇、江佳凤辩称，2003年7月，朱正忠与朱正勇合伙做生意，同年7月23日，以14万元转让下武汉万商白马九楼9133-1号室经营服装。同年9月该房出售，双方决定购买该房，并签订协议约定了房屋产权为共同所有，风险共同负担。2004年8月，朱正忠提出退股，全额撤回资金，另行找门面经营。当时双方结算，朱正忠共投资33万元，被告承诺还款，结算时偿还24万元，后又陆续分三期还款9万元，至2010年已全部付清。朱正忠撤伙后，朱正勇才依法办理了产权证，并独自偿还房屋剩余的贷款，交纳物业管理费。因朱正忠已全额撤回投资款，原购房分配所有权的协议已失效，上述房屋应为朱正勇一方所有，故要求驳回朱正忠、刘风英的诉讼请求。
本院原审查明，朱正忠与朱正勇系兄弟关系。朱正忠与刘风英系夫妻关系。朱正勇与江佳凤原系夫妻关系（2008年7月离婚）。2003年7月朱正忠与朱正勇合伙以人民币14万元转租武汉市江汉区沿河大道68号万商商城9层9133-1号商铺（建筑面积59.49平方米）经营服装。2003年8月23日，因上述转租的房屋出售，双方签订《关于万商白马“9133-1”写字楼房产所得协议书》一份，约定：一、该写字楼由兄弟两人投资，投资额分别为朱正忠277437元，朱正勇76214元（其中包括朱正勇向朱正忠借款人民币3万元），利润共分，风险按每人的投资比例承担，总额357651元，投资少就多承担风险，投资多就少承担风险，承担风险分别为朱正忠21.6%，朱正勇78.4%，房产所得各一半。二、经营中的利润分配问题，本店经营由朱正忠、朱正勇两人合伙经营为主，在利润分配中，除扣掉相关费用外（包括房地管理部门收取的费用及物业费、工商、营业员工资、店面经营的日杂费用及房屋按揭贷款及两人投资款的利息等），“所盈得的利润由朱正忠、朱正勇两人各分一半，朱正勇的一半作为再投资，朱正忠的一部分作为偿还多的投资款，直到双方投资款扯平为止”。三、“兄弟在经营过程中，若有一方不愿合伙，可以自动退出，退出时除所得以前合伙经营的利润外，必须承担店面转让前人民币14万元的其中人民币10万元转让费付给对方，但房产所有权必须退其所购买写字楼投资款的剩余部分，付款方式一次付清”。该协议书双方四人签名确认。签订该协议后，以朱正勇的名义与开发商签订了购房合同，支付购房款14万元，并以朱正勇的名义进行按揭贷款，贷款额为17万元。2004年7、8月份，双方因合伙经营发生矛盾，不再继续合伙经营服装。朱正勇分别于2004年7月23日、9月23日将诉争房的《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》办到自己名下，并将办证的事宜告知了朱正忠，此后由朱正勇对房屋进行管理出租及交纳剩余的房屋按揭贷款，并交纳物业管理费。
在庭审中，双方对于是否合伙清盘的事实发生争议，朱正忠一方认为，双方未进行清盘，而是以房屋出租收取租金的方式继续合伙，并且对方从2005年至今仍向朱正忠支付租金收益共计人民币23万元。朱正勇一方认为，在朱正忠提出退伙时双方就进行了实际结算，确定朱正忠的投资及利润收益为33万元，在朱正忠退伙时朱正勇即向朱正忠支付了投资款27万元，后又于2009年、2010年向朱正忠每年支付3万元，所欠朱正忠的投资款已全部支付完毕。但前期支付的27万元收条在搬家过程中遗失，现只有2009年、2010年向朱正忠支付的收条两份共计6万元，该收条也未载明支付款项的项目。
本院原审认为，诉争房屋已登记在朱正勇名下，并已由房产管理部门核发的《房屋所有权证》及《国有土地使用权证》确认，双方无争议。双方签订的《关于万商白马“9133-1”写字楼房产所得协议书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，应属有效合同。但双方对诉争房约定房屋所有权前后不一致。其中协议第一条，约定双方投资比例、风险责任分担及诉争房所有权由双方各享有50%，但协议第三条又约定：“兄弟在经营过程中，若有一方不愿合伙，可以自动退出，退出时除所得以前合伙经营的利润外，必须承担店面转让前人民币14万元的其中人民币10万元转让费付给对方，但房产所有权必须退其所购买写字楼投资款的剩余部分，付款方式一次付清”。根据查明的事实，朱正忠、朱正勇首先系转租了诉争房合伙做服装生意，后因该房出售才决定购买诉争房屋共同经营服装生意。双方签订上述协议的实质是将购房行为视作合伙的再投资而产生权利义务的约定，双方对房屋所有权的设立、变更、消灭是基于合伙经营关系而产生（该协议第二条对利润分配中约定所扣除的费用中，不仅包括了房屋的相关费用，还包括了工商、人员工资及店面日杂费用等经营费用），故本院对协议中双方约定的诉争房屋物权权属的确认不能单就房屋的物权设立、变更、消灭来分析，必须基于双方的经营合伙关系一并进行综合分析。现双方对约定在共同经营服装合伙过程中，作为合伙再投资房产各享有50%无争议。双方争议的是协议书第三条约定，从协议书第三条内容分析，该第三条是散伙后对合伙利润及先行撤伙方除分得合伙利润外，还必须承担租赁诉争房转让费中的14万元中的10万元，但受让方应当返还先行撤伙方对除去其应当承担款项外的房产投资款（房产投资系双方合伙经营投资的一部份，即协议书第三条约定的“但房产所有权必须退其所购买写字楼投资款的剩余部分”）。结合该协议书的房产所有权约定是基于合伙投资关系而产生，在受让方返还先行撤伙方的购房投资款后，即先行撤伙方已撤回了对诉争房的投资，诉争房的所有权应当由合伙受让方享有。再结合双方合伙经营服装生意散伙期间及以后实际履行情况看，朱正忠明知朱正勇将诉争房的《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》办至朱正勇名下，进行了相关法律规定的物权登记（散伙于2004年7、8月，办证时间为2004年7月9日），但迟至本案起诉时长达近六年的时间未提出任何异议；在散伙后诉争房由朱正勇一方独自出租，并交纳房屋按揭贷款；而且朱正勇向朱正忠支付部分款项（朱正忠自认朱正勇向其支付23万元，朱正勇陈述已支付33万元）的事实，从而印证了双方实际按协议书的第三条约定履行。朱正忠一方诉称，双方并没有散伙，而是以房屋出租的方式继续合伙经营，朱正勇给付的款项系合伙收益一节。本院认为，从双方签订的协议内容看，双方实际是将房产作为合伙经营服装生意的投资进行约定，合伙的内容是指共同经营服装生意，并没有约定以房屋出租方式合伙经营。服装生意散伙后，双方已处于不信赖的状态，而朱正忠一方又将诉争房交由朱正勇一方实际控制管理并出租收益，对出租收益利润分配也没有再行约定，上述事实与双方签订的协议书中对散伙后房产投资款的处理约定条款相悖，也不符合一般交易习惯及交易常理，故本院对朱正忠一方上述诉称的事实意见，不予采信。综上所述，本案中双方签订协议中对诉争房所有权约定是基于双方合伙经营服装生意再投资而产生。在协议中双方已约定散伙后对所投资房产的处理方式，而且散伙后对房屋所有权的实际处理方式也与签订的约定相符合，故诉争房物权的设立、变更及消灭应当从双方的约定，同时诉争房已依法登记在朱正勇名下，故本院认为诉争房的所有权应当确认朱正勇一方所有。本案系确认房屋所有权的物权纠纷，由于朱正勇一方应当返还朱正忠一方诉争房投资款涉及双方合伙清盘结算问题，双方可另案起诉，本案不一并审理。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十五条，《中华人民共和国民法通则》第三十条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条的规定，判决驳回朱正忠、刘风英的诉讼请求。案件受理费4420元、邮寄费92元、公告费260元，共计4772元，由朱正忠、刘风英共同负担。
朱正忠、刘风英不服，提出上诉，武汉市中级人民法院二审查明，一审查明的事实中，除“2003年7月朱正忠与朱正勇合伙以人民币14万元转租武汉市江汉区沿河大道68号万商商城9层9133-1号商铺”应为“由朱正忠个人出资14万元”；“2003年8月23日，因上述转租的房屋出售”时间应为“2003年8月10日”以外，其他事实属实，二审予以确认。
二审另查明，2003年8月5日，朱正勇与武汉商业城有限公司签订了购买武汉万商商城9层9133-1号商铺的《商品房买卖合同》。朱正忠、朱正勇签订的《关于万商白马“9133-1”写字楼房产所得协议书》第四条约定：因本店的投资款不想让兄长朱正忠的两个儿子知道，所以法定代表人的名称暂由三弟朱正勇代填。2004年10月，朱正忠将所负责的账本交出后，未参与合伙经营。同年11月，朱正勇停止经营并将所购房屋进行出租。
武汉市中级人民法院二审认为，双方签订的《关于万商白马“9133-1”写字楼房产所得协议书》为有效合同。根据协议约定，朱正忠、朱正勇对万商白马“9133-1”房屋应各享有50%产权，如一方中途退出合伙，则其应一并撤回对诉争房屋的投资，诉争房屋所有权由合伙受让方享有。2004年10月朱正忠已先于朱正勇退出合伙经营，按合伙协议的约定，应由朱正忠退出所购房产。加之，朱正勇持有上述房屋的《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》，应为上述房屋的合法产权人。协议第四条是对合伙期间朱正忠隐名的约定，与第三条退伙约定并无矛盾，朱正忠退伙后，合伙关系即终止，即应根据第三条进行清算，同时诉争房产也不存在法定不能分割的事由。故依法驳回上诉，维持原判。
本院再审过程中，朱正忠、刘风英变更诉讼请求称，双方系合伙关系，请求：1、确认双方签订的《关于万商白马“9133-1”写字楼房产所得协议书》有效；2、确认合伙关系未解除；3、确认坐落于武汉市江汉区沿河大道68号万商商城9层9133-1号商铺，为双方合伙期间的共同财产，双方各享有50%的份额；4、朱正勇、江佳凤协助将房屋50%的份额，变更过户至朱正忠、刘风英名下；5、朱正勇、江佳凤向朱正忠、刘风英支付合伙期间房屋租赁的利润37万元（从2004年11月起暂算至2013年12月止，即房屋租金的一半）；6、由朱正勇、江佳凤承担全部诉讼费用。
朱正勇、江佳凤辩称，1、朱正忠、刘风英的起诉超过诉讼时效的规定。2003年7月双方合伙做生意，2004年8月朱正忠提出退股并全额撤回资金，双方合伙关系即终结。朱正忠明知诉争的房屋相关证件已办至朱正勇名下，长达六年间未提出任何异议。其在2010年5月26日起诉已过诉讼时效；2、双方的合伙关系已经解除。双方均证明2004年8月解除了合伙协议，朱正勇已向朱正忠支付了散伙的相关款项。原审中，双方的母亲申永英也出庭作证，证明双方之间解除了合同且已结清散伙款项；3、朱正勇向朱正忠支付的款项是退回投资款项等。故请求驳回朱正忠、刘风英的诉讼请求。
本院再审查明事实与原一、二审查明事实基本一致。
另查明，双方当事人合伙的投资款均已到位，本案所购商铺的总价款为人民币29.8402万元，其中向银行按揭贷款为17万元。2004年10月，朱正忠将所负责的账本交出，同年11月，朱正勇停止服装经营将所购房屋进行出租，并自行缴纳物业费、中央空调费及偿还银行贷款。现双方确认2004年11月至2010年8月出租房屋的租金为46.8万元；物业管理费4283元及中央空调费2856元，二项每年共计7139元；银行按揭贷款每月约还1900元至2011年3月提前还清。
本案再审期间，根据朱正忠申请，本院于2014年7月委托武汉市国佳房地产评估有限公司对本案所涉商铺的当期市场客观租金及租金净收益进行了评估。结论为：评估对象从2010年8月17日至2014年7月16日共47个月的当期市场客观租金为人民币23.82万元；客观租金净收益为人民币18.61万元。其中，朱正忠、刘风英诉求要求给付租金利润的时间2004年11月至2013年12月段的当期市场客观租金及租金净收益经过计算，分别为21.548万元、16.828万元。开庭质证时，朱正忠、刘风英认为租金不应扣除税费；朱正勇、江佳凤认为租金评估金额过高。
本院再审认为，朱正忠、朱正勇双方签订的《关于万商白马“9133-1”写字楼房产所得协议书》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反国家法律规定，为有效合同。本案系当事人双方合伙做生意而引起的纠纷，朱正忠、刘风英诉求的本意并非主张物权确认，其真实意思是主张合伙期间共有物权及经营利润的分割，故本案案由应确定为合伙协议纠纷。关于本案合伙双方是否散伙以及朱正忠、刘风英起诉是否超过诉讼时效的问题，朱正忠、刘风英认为，双方合伙关系没有解除，只是转变经营方式，改以房屋出租的方式继续合伙经营，朱正勇支付的23万元，是双方按协议给付利润扯平投资款的结果，并非其退伙解除合伙关系的费用，故对合伙财产的处理，应按协议约定，其起诉未超过诉讼时效。朱正勇、江佳凤则认为，朱正忠在2004年提出退伙后，双方进行了实际结算，朱正勇已分次向朱正忠支付33万元，该款就是退回朱正忠的投资款项等，双方的合伙协议已经解除，朱正忠、刘风英的起诉已超过诉讼时效，应予驳回。本院认为，从本案查明事实看，当事人双方签订的《关于万商白马“9133-1”写字楼房产所得协议书》中并未明确双方合伙的经营项目，2004年10月，朱正忠将保管的经营账本交由朱正勇保管，二人结束服装经营业务后，朱正勇将诉争商铺以个人名义对外出租，交纳银行按揭贷款及物业等费用，并自2005年起开始向朱正忠支付现金至2010年，双方并未订立散伙清算协议以及进行清算，上述行为与双方协议约定的内容并不冲突，朱正勇对涉案商铺进行管理出租，符合协议第四条的约定和投资少的多承担合伙事务的一般商业习惯，故双方结束服装经营后，朱正忠并未退伙，双方合伙关系未解除，而是就商铺出租作为合作项目达成了合意，且仍在继续合伙经营，朱正勇主张其已支付33万元作为返还投资款，双方已进行散伙清算；而朱正忠仅承认收到23万元，且非散伙清算费用，对此朱正勇应承担举证责任。现朱正勇未能举证证实双方已散伙清算且按协议内容实际支付了33万为返还投资款，故应承担举证不能的法律后果。故本院对朱正忠、刘风英诉求合伙关系未解除的意见予以支持。朱正忠、刘风英就合伙期间共有物权及经营利润的分割进行起诉，未超过诉讼时效，朱正勇、江佳凤提出起诉已过诉讼时效的意见不予采纳。关于朱正忠、刘风英是否享有涉案房屋产权份额的问题，虽然2004年7月23日、9月23日朱正勇将诉争房的《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》办至自己名下，进行了物权登记，该登记具有对外公示的效力，但是，当事人对房屋权属的约定是对其民事权利的处分，对当事人依法亦具有约束力，双方协议第四条约定“因本店的投资款不想让兄长朱正忠的两个儿子知道，所以法人代表的名称暂由三弟朱正勇代填”，同时明确约定“房产各所得一半”，朱正勇以个人名义签订《商品房买卖合同》取得该商铺，是当事人双方依协议所为的真实意思表示，并非表明房屋产权归属朱正勇一方所有，在没有证据证明双方对房屋产权的约定已经变更，或是双方按照协议第三条已经散伙清算的情况下，该协议对当事人具有约束力，故朱正忠、刘风英对诉争房屋享有50%的产权分额。关于双方合伙期间利润分割问题，根据双方确认的房屋租金以及评估报告评估的当期租金数额，2004年11月至2013年12月涉案房屋总租金应为46.8＋21.548=68.348万元，扣除朱正勇已支付的物业费、中央空调费、银行贷款等费用，所得的实际利润再按照协议第二条约定的“所盈得的利润由朱正忠、朱正勇两人各分一半，朱正勇的一半作为再投资，朱正忠的一部分作为偿还多的投资款，直到双方投资款扯平为止”的方式计算，朱正忠一方承认收到的23万元已经超出了其应该得到的房屋出租利润的分割数额，故朱正忠、刘风英要求朱正勇、江佳凤支付租金利润37万元的诉讼请求本院不予支持。至于双方利润拉平时朱正勇分得应该进行再投资的利润部分，因双方未进行合伙清算，本院对此不予分割。朱正忠、刘风英要求将涉案商铺50%产权份额过户到其名下的诉求，不属于合伙协议纠纷审理的范围，本院不予支持，朱正忠、刘风英可另行主张权利。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第三十条、第三十二条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、原审原告朱正忠、刘风英与原审被告朱正勇、江佳凤所签订的《关于万商白马“9133-1”写字楼房产所得协议书》有效；
二、原审原告朱正忠、刘风英与原审被告朱正勇、江佳凤之间的合伙关系尚未解除；
三、坐落于武汉市江汉区沿河大道68号万商商城9层9133-1号商铺，原审原告朱正忠、刘风英与原审被告朱正勇、江佳凤双方各享有50%的产权份额；
四、驳回原审原告朱正忠、刘风英的其他诉讼请求。
原一审案件受理费4420元、邮寄费92元、公告费260元，本案评估费4000元，共计8772元，由原审被告朱正勇、江佳凤共同负担（原审原告朱正忠、刘风英已预付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审判长 周玉华
审判员 李家平
审判员 傅若林
二〇一五年三月二十七日
书记员 张淑玲