南京市江宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）江宁民初字第4129号
原告邢晓娟，女，1969年8月3日生，汉族。
委托代理人郑冰，男，1963年1月25日生，汉族。
被告江苏经纬房地产有限公司（以下简称经纬公司，住所地在南京市白下区礼拜寺巷20号。
法定代表人安江，经纬公司董事长。
委托代理人黄立成、季小凡，江苏高的律师事务所律师。
第三人赵荣飞，男，1964年3月7日生，汉族。
委托代理人蔡扬、范默涵，江苏苏源律师事务所律师。
原告邢晓娟诉被告经纬公司、第三人赵荣飞商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员张映秋独任审判，公开开庭进行了审理。原告邢晓娟及其委托代理人郑冰，被告经纬公司的委托代理人黄立成、季小凡，第三人赵荣飞的委托代理人范默涵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邢晓娟诉称：2003年8月4日，其通过现代快报广告得知销售经纬城市花园商品房尾盘的信息，经向中介了解后得知是被告经纬公司委托中介公司销售，其遂于当日与中介公司南京汇丰房地产顾问有限公司秦淮分公司签订了房屋定金协议，购买经纬城市花园A2-402室、A2-404室房屋，其依约每套房屋交付了1万元定金，同年9月经纬公司将房屋交付给其。后其将其中A2-404室房屋转让给了案外人沈蓉。其入住房屋后多次找经纬公司办理A2-402室房屋的权属证书，但经纬公司一直答复正在办理中，并出具了书面说明一份。另，经纬公司已与赵荣飞签订了商品房买卖契约，并办理了房屋所有权登记手续，现A2-402室房屋登记在赵荣飞名下，但经纬公司与赵荣飞之间并未就本案房屋买卖达成真实的意思表示合意，而是经纬公司以讼争房屋抵债给赵荣飞。故其诉至法院，要求：1、确认经纬公司与第三人赵荣飞之间关于经纬城市花园A2-402室房屋的买卖合同不成立，经纬公司因此协助赵荣飞办理房屋产权过户的行为无效；2、判令经纬公司协助其办理讼争A2-402室的房屋所有权证及国有土地使用权证。
被告经纬公司辩称：一、原告邢晓娟与其公司之间不存在商品房买卖合同关系，其公司至今未曾收到过邢晓娟的购房款或定金。二、其公司与南京汇丰房地产顾问有限公司（以下简称汇丰公司）之间是典型的居间合同关系，由汇丰公司帮其公司发布卖房信息、促成房屋买卖交易，由其公司支付汇丰公司佣金。三、其公司从未授权汇丰公司直接销售房屋，该楼盘任何一套房屋的买房人与其公司之间均有正式的买卖合同，且购房款都是支付到其公司的，故汇丰公司和邢晓娟之间的定金协议对其公司没有约束力。四、其公司将讼争房屋出售给第三人赵荣飞属于正常的商业行为，邢晓娟无权干预，且合同只要双方当事人意思表示真实即依法成立。综上，请求法院驳回邢晓娟的全部诉讼请求。
第三人赵荣飞辩称：其并不是本案适格的第三人，其与原、被告之间的房屋买卖纠纷无关，其已取得该房屋的合法产权。本案无论判决结果如何，均与其无关。综上，其不应作为第三人参加本案的诉讼及审理。
经审理查明：2003年8月4日，汇丰公司受被告经纬公司委托发布售房信息，在现代快报上刊登销售经纬城市花园商品房尾盘的广告。原告邢晓娟于当日即至汇丰公司就购买经纬城市花园房屋进行了协商，并在汇丰公司居间下签订了房屋定金协议两份，约定由乙方邢晓娟分别购买了甲方位于本区经纬城市花园A2-402室、A2-404室房屋各一套，面积均为38.80平方米，价款均为112000元，邢晓娟均应向汇丰公司支付中介服务费2240元。该房屋定金协议的甲方（卖方）落款为刘春波（代）。签订定金协议当日，邢晓娟就每套房屋各交付了1万元定金给汇丰公司，并由汇丰公司出具了收据。邢晓娟自2003年9月11日起即入住讼争A2-402室房屋至今。2006年4月26日，经纬公司出具了说明一份，说明载明：江宁区经纬城市花园A2-402室的房屋产权证正在办理当中，该说明原件由邢晓娟持有。
另查明，2010年12月1日，经纬公司与第三人赵荣飞签订了商品房买卖契约一份，约定赵荣飞购买经纬公司位于本区岔路口金盛路北经纬城市花园A2-402室房屋，面积38.80平方米，价款95060元，赵荣飞应于2003年8月30日向经纬公司一次性支付全额房款，经纬公司应于2010年12月31日前将该房屋交付赵荣飞。2010年12月13日，赵荣飞取得了讼争A2-402室的房屋所有权证。
审理中，邢晓娟提供现代快报、2003年8月4日的房屋定金协议两份、其与沈蓉签订的关于A2-404室的房屋定金协议一份、经纬公司出具的说明等证据，申请汇丰公司秦淮分公司当时的负责人郑某出庭作证，并申请本院调取（2011）江宁民初字第3099号经纬公司诉沈蓉商品房预售合同纠纷庭审笔录及法律文书，证明汇丰公司接受经纬公司委托代为销售经纬城市花园尾盘房，其已经支付了购房定金，并自2003年实际占有讼争A2-402室房屋至今，经纬公司并向其出具了A2-402室房屋产权证正在办理中的说明，故其与经纬公司之间已经形成了房屋买卖合同关系，经纬公司应当协助其办理房屋产权过户手续；邢晓娟另提供其及其妹妹与赵荣飞的谈话录音，证明经纬公司因欠赵荣飞债务，故以A2-402室房屋抵偿给赵荣飞，并由经纬公司协助赵荣飞办理了产权过户手续，故经纬公司与赵荣飞之间并无真实的买卖房屋之意思表示，双方之间的商品房买卖契约不成立。证人郑某出庭作证，称其曾系汇丰公司秦淮分公司的经理，2003年7月下旬其与经纬公司法定代表人安江口头协议由其公司代理销售经纬城市花园尾盘房、代收房款，购房手续由经纬公司与客户办理，后上述房屋销售一空，因房屋定金协议让经纬公司盖章比较麻烦，故其让公司同事刘春波作为卖方代签了定金协议，然后经纬公司把所有正式的格式合同打印好给其，其代买房人签字；另外，因所售房屋设有抵押，无法至房产局办理鉴证，客户意见很大，安江于2003年10月份同意其至物业公司拿了房屋钥匙并交付给买房人；2005年左右，邢晓娟找到其称A2-402室房屋正式购房手续尚未办理，其带邢晓娟亲戚至经纬公司协调，经纬公司称过段时间一定能办好，并出具了产权证正在办理中的说明给邢晓娟。经纬公司质证后认为，对现代快报真实性无异议，其公司确实委托汇丰公司发布售房广告、带人看房，但未授权汇丰公司直接销售房屋；对2003年8月4日的房屋定金协议两份、邢晓娟与沈蓉签订的关于A2-404室房屋的房屋定金协议一份真实性无法确认，但沈蓉与其公司签订了正式的房屋买卖合同，而不是像邢晓娟系与中介公司签订的协议；其公司的说明仅是出具给汇丰公司的，而非出具给邢晓娟的；经纬公司诉沈蓉商品房预售合同纠纷庭审笔录及法律文书与本案无关联性；证人郑某的证言没有证明力，证人仅是汇丰公司具体的办事人员，并不清楚经纬公司与汇丰公司之间的约定，其公司从未授权经纬公司直接销售房屋，且证人郑某系邢晓娟买房的直接经办人，也是定金的收款人，与邢晓娟有利害关系；谈话录音以赵荣飞的质证意见为准。第三人质证后认为，其对原、被告及汇丰公司以及沈蓉与经纬公司之间的关系不清楚，故对相关证据无法质证；经纬公司的说明不能证明邢晓娟合法享有赵荣飞的房屋；证人郑某与邢晓娟能否取得房屋产权有重大利害关系，其极有可能因为自身过错承担相应责任，其证言无证明力，且其证言前后矛盾；对于谈话录音的真实性、合法性、关联性认可，赵荣飞在谈话中说明了其购买讼争房屋的前因后果及细节，并出示了房屋所有权证复印件，且邢晓娟在谈话中认为系经纬公司一房二卖，但邢晓娟至今并未支付购房款。
上述事实，有现代快报、房屋定金合同、收据、商品房买卖契约、房屋所有权证、证人证言、（2011）江宁民初字第3099号案件庭审笔录及双方当事人陈述等证据证实。
本院认为：对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。赵荣飞系讼争房屋的登记所有权人，原告邢晓娟要求确认被告经纬公司与赵荣飞之间关于讼争房屋的买卖合同不成立，并要求经纬公司协助其办理讼争A2-402室的两证，故赵荣飞与本案处理结果有法律上的利害关系，是本案适格的第三人。
根据法律规定，承诺生效时合同成立。本案中，被告经纬公司与第三人赵荣飞于2010年12月1日签订的商品房买卖契约，根据当事人双方的陈述，双方具有转让讼争房屋所有权的真实意思合意，不论合同的实质是房屋买卖合同抑或是以物抵债协议，转让讼争房屋所有权的承诺已生效，合同成立，且双方已经按照合同约定履行了房屋所有权登记手续，故对原告邢晓娟关于经纬公司与赵荣飞签订的商品房买卖契约不成立及经纬公司协助赵荣飞办理产权变更登记手续的民事行为无效的诉讼请求，无事实与法律依据，本院不予支持。
根据法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。现第三人赵荣飞已取得了讼争A2-402室的房屋所有权证，享有该A2-402室房屋的物权，经纬公司已非该房屋的所有权人，邢晓娟现亦无充分证据证明赵荣飞系恶意办理登记的受让人，故邢晓娟要求经纬公司协助其办理讼争A2-402室的房屋所有权证及土地使用权证的诉讼请求，于法无据，本院亦不予支持。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第二十五条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告邢晓娟的诉讼请求。
本案减半收取案件受理费1169元，由原告邢晓娟负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时向该院（开户行：农行鼓楼分理处，账号：033401059040001276）预交上诉案件受理费。
代理审判员 张映秋
二〇一三年四月二日
见习书记员 韩文涛