成都市锦江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）锦江民初字第1013号
原告杨杰杰，女，汉族，1965年9月25日出生，住成都市新都区。
被告成都新界广场商业有限公司。住所地：成都市锦江区天府广场东御街******号。
法定代表人朱海，成都新界广场商业有限公司总经理。
被告成都洋洋摩尔百货有限公司。住所地：成都市锦江区东御街******号。
法定代表人江秉金，成都洋洋摩尔百货有限公司董事长。
委托代理人吴爱民，四川英济律师事务所律师。
委托代理人董平，四川英济律师事务所律师。
原告杨杰杰与被告成都新界广场商业有限公司（简称新界公司）、成都洋洋摩尔百货有限公司（简称洋洋公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员黄鸿彬适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨杰杰，被告洋洋公司的委托代理人董平到庭参加诉讼。被告新界公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，本案现已缺席审理终结。
原告杨杰杰诉称，2003年10月29日，原告通过购买的方式取得了位于成都市锦江区东御街55号1栋1层62-99号的商业房产。2003年10月29日，新界公司与原告签订了《合作经营协议》，双方约定由原告将该商铺出租给新界公司经营，每年按物业原始购买价的7%收取固定收益，合作期限从2003年10月29日到2012年2月28日止，期限届满后新界公司无条件退还商铺。协议期满后，新界公司拒不按合同约定将物业退还给原告，洋洋公司在未与原告签订任何租赁协议的情况下继续强行占用物业，并进行经营。原告对此要求新界公司、摩尔公司退还物业，均遭到拒绝。原告通过邮政快递EMS方式函告新界公司、洋洋公司退还物业，否则按照物业原始购买价的35%计算租金。在上述合同到期后，原告与成都浦望房地产营销策划有限公司（以下简称浦望公司）签订《商铺租赁意向合同》，约定的租金起始标准为物业原始购买价的20%（税后）或22%（税前），且采用先支付租金后使用的原则。但由于新界公司、洋洋公司拒绝退还物业，致使原告遭受经济损失。请求判令：1、新界公司、洋洋公司按照原告商铺原始购买价的20%的标准计算年占用费（税后），赔偿原告自2013年10月1日起继续占用原告物业期间的占用费，直到二被告退还原告物业为止，2013年10月1日至2014年12月31日的占用费为133562.7元（庭审中，原告确认洋洋公司已按照调解协议向其支付了2014年10月31日前的物业使用费）；2、新界公司、洋洋公司按照中国人民银行同期贷款利率6.15%向原告支付2013年10月1日至2014年12月31日的占用费利息8214.1元；3、确认新界公司、洋洋公司继续非法占有、使用、收益和处分原告财产的期限，每年按照第一条诉讼请求的标准准时向原告支付占用费，且占用费标准在上一年占用费的基础上逐年递增5%直到非法占用终止为止；4、新界公司、洋洋公司承担本案的所有诉讼费、合理律师费及误工费。
被告洋洋公司辩称，对原告的第一项诉讼请求，已由生效判决作出认定，应当按照生效判决确定的标准计算使用费；且对原告主张的使用费时间也有异议，在原告诉新界公司、洋洋公司的上一次诉讼中，洋洋公司已经向原告支付了2014年10月31日前的使用费，原告实际上多主张了一个月的使用费，应从2013年11月1日开始主张。原告主张的利息于法无据，不应得到支持。原告主张的第三项诉讼请求及律师费、误工费无事实和法律依据，不应得到支持。
被告新界公司未作答辩。
经审理查明，2004年8月5日，成都摩尔商业广场有限公司经工商局批准更名为成都摩尔百盛实业有限公司。2011年5月20日，成都摩尔百盛实业有限公司经工商局批准更名为洋洋公司。
2001年8月20日，成都汇发置业有限公司（甲方，以下简称汇发公司）与洋洋公司（乙方）签订了《关于“海发新世界”大楼部分物业的租赁协议》，协议约定：“甲、乙双方经友好协商，甲方决定将其合法持有位于成都市东御街55-223号海发新世界（又名“海发商厦”）大楼部分房产出租给乙方经营一事，达成如下协议：一、租赁范围及面积：甲方同意将“海发新世界”大楼地下二层、地下一层、地面一层、二层、三层、四层、五层共计七个楼层的商业楼面，全部（各层的公用设施、设备房、自行车停车场除外）租赁给乙方经营使用；二、租赁期限：该商场租期暂定十年，从2002年3月1日起至2012年2月28日止。租期届满，在当时相等于市场同等级市场租金条件下，甲方同意乙方优先续租；三、租赁金：……八、关于所租物业的产权转让问题：甲方有权出售乙方所租楼层的产权。经出售后的楼盘可更改楼盘名称，但出售产权不得影响乙方的经营；……。”
2003年10月29日，汇发公司（甲方）与原告（乙方）签订了《商品房买卖合同》，合同约定由原告购买汇发公司开发的位于成都市天府广场东御街55－223号的商铺。其后双方又达成《商品房买卖合同补充协议》，约定原告所购区位改用1-62-99标识，建筑面积16.48平方米，其中，套内建筑面积7.43平方米，公摊面积9.05平方米，实际成交总房款为533374元，汇发公司并向原告提供了摊位平面图。2005年12月26日原告取得了该房的《房屋所有权证》，载明“房屋坐落：锦江区东御街55号1幢1层62－99号；设计用途：商业；建筑面积16.48平方米，其中公摊面积9.05平方米”，但上述权属证书中未记载房产的四至界限，也未附房产平面图、详细测量尺寸。
2003年10月29日新界公司（甲方）与原告（乙方）签订了《合作经营协议》，协议约定：“甲、乙双方就合作经营汇发摩尔中心（注册名：海发商厦）事宜签订本协议：……第二条、合作经营项目和范围：甲乙双方以品牌百货为主导项目，从事甲方工商注册经营范围内的一切经营活动；第三条、合作期限：合作期自2003年10月29日起，至2012年2月28日止，共8年零122天；第四条：出资和经营方式：1、甲方保证汇发摩尔中心启动和正常运转所需要的全部资金，并全权负责中心的承包经营；2、乙方以拥有产权的汇发摩尔中心物业1层7B区99号，建筑面积15.98平方米的房屋楼层区位（合同编号002912），购置价533374元交付甲方使用；3、合作期间，甲方拥有房屋楼层区位的使用权和汇发摩尔中心的经营权；第五条、盈余分配与债务承担：1、合作期间，无论汇发摩尔中心盈亏与否，甲方每年均按乙方出资额的7%固定比例向乙方分配红利；第六条、双方的权利和义务：（一）甲方的权利和义务：1、合作经营期内，甲方拥有该房屋楼层区位的使用权和经营收益权；……5、合作经营期满后，甲方将该房屋楼层区位完好退还给乙方；（二）乙方的权利和义务：……3、合作经营期满后，乙方若需进场自行经营或再次装修等，必须服从和遵守本大厦业主委员会和商场经营管理方的统一规划和各项制度；……”。
其后，洋洋公司按照新界公司提供的分配表上载明的日期、金额向新界公司发放租金，再由新界公司将红利分配给包括原告在内的小业主。
2012年2月28日，新界公司与原告约定的合作经营期限届满。合作经营期满后至2013年10月31日的物业使用费，洋洋公司已依据生效判决和调解书按照房屋购置价的15%／年向原告进行支付，原告已全部领取完毕。2013年11月1日之后的物业使用费，洋洋公司未再向原告支付。
另查明，原告与浦望公司签订了《商铺租赁意向合同》，合同约定原告将其所有的案涉商铺租赁给浦望公司十年，租金标准按原始购房总价的百分之二十（税后）计算。
2001年8月20日，汇发公司（甲方）与洋洋公司（乙方）签订了《关于“海发新世界”大楼部分物业的租赁协议》，约定甲方将成都市东御街55-223号海发新世界大楼地下二层、地下一层、地面一层、二层、三层、四层、五层共计七个楼层的商业楼面（包括本案讼争物业）租赁给乙方经营使用，租赁期限从2002年3月1日起至2012年6月22日止。海发商厦负2至4层共有产权面积为28620.5平方米，小业主共有1094户，共有产权面积为25589.03平方米。合作经营期限届满后，对于是否继续租赁给洋洋公司经营小业主意见不一。迄今，已与洋洋公司签协议的业主数与所占面积数均过半。洋洋公司与新签协议的小业主达成的年租金标准（前三年）为原始购房总价的15%（税后），支付方式为按季度支付。本案讼争物业现仍由洋洋公司在使用。
2006年7月至2007年11月期间，因新界公司欠付租金，部分小业主向本院起诉新界公司，请求解除双方签订的《合作经营协议》，并由新界公司支付拖欠的租金及承担违约金等。本院作出民事判决书，认定起诉的部分小业主等出租的房屋与其他业主出租的房屋使用和经营具有整体、不可分割性，起诉的小业主在签订《合作经营协议》时，明知自己的房屋是与其他业主的房屋用于整体经营，若起诉的小业主单独解除《合作经营协议》，势必影响其他出租人的利益，同时起诉的小业主自身的利益也会受到损害，故对于起诉的小业主要求解除《合作经营协议》的主张，不予支持。起诉的小业主不服，上诉至成都市中级人民法院，成都市中级人民法院审理认定起诉的小业主与新界公司《合作经营协议》中并未约定行使解除权的条件，且该案所涉及的租赁房屋与其他业主出租的房屋使用和经营具有整体和不可分割性，若起诉的小业主单独解除与新界公司签订的协议，势必影响其他出租人的利益，据此，驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
2012年至2013年，部分小业主在《合作经营协议》约定期限届满后向本院起诉新界公司、洋洋公司，要求新界公司、洋洋公司返还商铺，该系列案件经本院一审和成都市中级人民法院二审，认定提也同样商铺无法实际分割，在大部分小业主已选择继续与洋洋公司建立租赁关系的情况下，商铺不具备返还条件。该系列案件中的一案即胡吉英诉新界公司、洋洋公司租赁合同一案经四川省高级人民法院再审，并作出的（2014）川民提字第465号民事判决认定，由于诉争商铺系虚拟产权式商铺，性质上全体业主按份共有，故每一位业主所有权的行使必然受限于业主的共同决定，而超过半数业主作出的由洋洋公司继续经营的共同决定导致诉争商铺难以返还，该商铺不具备返还条件。
以上事实有当事人陈述一致的事实及以下证据在案为证：原告身份证，新界公司、洋洋公司工商信息，房产证，《商品房买卖合同补充协议》，《合作经营协议》，（2014）川民提字第465号民事判决书，签约统计表，支票请领单、银行回单。
本院认为，汇发公司将海发商厦负2至4层物业租赁于洋洋公司经营后，又将物业分别出售给1094户业主，并委托新界公司进行经营管理及与包括原告在内的小业主签订《合作经营协议》，现协议期限届满，双方权利义务已经履行完毕。因现新界公司并未继续占用其商铺，故原告要求新界公司支付物业使用费及利息的请求不能成立。据查明事实，合同履行期限届满后，洋洋公司仍在使用原告所有的商铺进行经营，故向原告承担使用费给付责任的主体应当是洋洋公司。对于使用费标准问题，原告主张其与浦望公司签约的标准能体现市场价值，并主张按物业原始购买价5%的标准每年递增。本院认为，原告与浦望公司之间的合同不能证明其主张。为维护广大业主的合法权益，该标准应由业主委员会与洋洋公司协商确定为宜。在双方未达成一致意见前，因大多数业主与洋洋公司新签订合同的租金标准为15%（税后），根据公平原则，原告请求的使用费标准可以参照此标准计算至原告主张权利之日止，故原告主张的使用费标准及按物业原始购买价5%的标准逐年递增的诉请请求，本院不予支持。对于计算使用费的起止日期，由于洋洋公司已依据生效判决及调解书按照房屋购置价的15%／年向原告支付了合同期限届满后至2012年10月31日的使用费，故原告再次主张2012年10月1日至10月31日期间的物业使用费，系重复主张，本院不予支持。对于使用费利息，原告与洋洋公司并未约定使用费的给付时间，根据房屋租赁惯例，一般采用先支付后使用的习惯每三个月支付一次租金，且大多数业主与洋洋公司新签订的合同也约定按季度支付租金。因此，洋洋公司应在上季度末向原告支付下季度使用费。且由于原告主张利息的计算标准无相应的事实及法律依据，对原告请求洋洋公司支付使用费利息本院仅部分支持。对于原告主张的律师费及误工费，由于原告未提供相应证据，且该项诉讼请求无相应的法律依据，本院不予支持。对于原告要求确认洋洋公司占用涉案商铺的具体期限，由于该商铺系虚拟产权式商铺，每一位业主所有权的行使受限于业主的共同决定，即法院无法确认业主与洋洋公司的合作期限，故对原告的该项诉讼请求，本院不予确认。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国物权法》第三十九条、第七十一条，《中华人民共和国合同法》第六十一条（法律条文全文附后）之规定，判决如下：
一、被告成都洋洋摩尔百货有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告杨杰杰支付物业使用费（从2013年11月1日起至2015年1月11日（起诉前一日），按533374元×15%／365天×实际占用天数为标准计算），并支付利息（以2013年11月1日至2014年2月1日使用费为基数，从2013年11月1日起至给付清结之日止，按中国人民银行同期存款利率计算；以2014年2月2日至2014年5月1日使用费为基数，从2014年2月2日起至给付清结之日止，按中国人民银行同期存款利率计算；以2014年5月2日至2014年8月1日使用费为基数，从2014年5月2日起至给付清结之日止，按中国人民银行同期存款利率计算；以2014年8月2日至2014年11月1日使用费为基数，从2014年8月2日起至给付清结之日止，按中国人民银行同期存款利率计算；以2014年11月2日至2015年1月11日使用费为基数，从2014年11月2日起至给付清结之日止，按中国人民银行同期存款利率计算）；
二、驳回原告杨杰杰的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费3136元，减半收取1568元，由被告成都洋洋摩尔百货有限公司负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理审判员 黄鸿彬
二〇一五年二月二十五日
书 记 员 刘 茜
附：本判决所适用法律条文全文
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《中华人民共和国物权法》第三十九条所有权人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
《中华人民共和国合同法》第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。