文书内容广东省珠海市金湾区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0404民初1196号原告：珠海市现代名城物业管理有限公司，住所地：珠海市金湾区红旗镇藤荣路136号10栋首层夹层。法定代表人：刘源茂。委托诉讼代理人：陈大文，男，系公司行政部经理。被告：黄新年，男，1969年2月12日出生，汉族，户籍地址：江西省。现住珠海市金湾区。原告珠海市现代名城物业管理有限公司(下简称现代名城物业)与被告黄新年物业服务合同纠纷一案，本院于2018年4月27日立案后，依法适用小额速裁程序，公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人陈大文，被告黄新年到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告现代名城物业向本院提出诉讼请求：1.判决被告付清拖欠的物业服务管理费7560元（2012年4月1日至2018年3月31日），滞纳金6284元；可视对讲系统维护管理费、公摊水电费以及特约服务产生的公摊维修费、电梯的年检费及维保费等2500元，滞纳金1540元；2.判决被告付清自2018年1月16日至付清之日拖欠的物业费及可视对讲系统维护管理费、公摊水电费、特约服务产生的公摊维修费、电梯的年检费及维保费等的滞纳金；3.判决本案的诉讼费用由被告承担。庭审时，原告变更诉讼请求：将第１、２项诉讼请求变更为判令被告支付至2018年5月31日止物业管理费（2012年4月1日至2018年3月31日拖欠的物业服务管理费7560元）的滞纳金7076元，公摊费用（2012年4月1日至2018年3月31日拖欠的公摊费用2500元）的滞纳金1540元。事实和理由：被告是珠海市金湾区××大道东××海岸××房的业主，该房建筑面积为87.57平方米。被告与原告于2011年10月29日签署《前期物业管理服务协议（海岸豪苑）》、《珠海市海岸豪苑物业管理小区业主（临时）公约》。约定：1.小区住宅物业服务管理费每月每平方米1.2元，被告每季度应交物业服务管理费315元;2.被告应交可视对讲系统每月维护管理费5元、每月公摊水电费、特约服务产生的公摊维护费、公摊电梯的年检费及维保费等；3.业主逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的万分之八交纳滞纳金。从2012年4月1日至2018年3月31日止，被告累计拖欠原告物业管理费7560元；拖欠的可视对讲系统维护管理费、公摊水电费和特约服务产生的公摊维修费、电梯的年检费及维保费等2500元。被告拒不交纳其应交的上述各费，原告多次上门或电话向被告催交，被告仍不交纳。原告向本院提交的证据：1.《前期物业管理服务协议》、《珠海市世纪名城物业管理小区业主（临时)公约》；2.催费登记表、签收表、照片；3.海岸豪苑2栋2017年9月、10月物业相关费用公摊明细表、公用水电和维修费发票、公告、《电梯维修保养合同》；4.海岸豪苑2栋1204房2012年至2018年3月物业相关费用公摊明细汇总表。被告黄新年辩称：原告按照日万分之八计算滞纳金过高，请求法院予以调整；其已经缴纳了拖欠的物业管理费及公摊费用，原告说不用缴纳滞纳金其才全部交清的，原告存在欺骗行为，其不应再支付滞纳金；公摊费没有详细清单，原告没有提供，其对公摊费用存在疑问；原告每月应有催缴费用的信息给被告，因被告没有住在小区。经审理查明，被告是珠海市金湾区××大道东××海岸××房的业主，该房建筑面积为87.57平方米。2011年10月29日，原告现代名城物业与被告黄新年就位于珠海市金湾区××大道东××海岸××房的物业签订了一份《前期物业管理服务协议》，约定：小高层、高层住宅按建筑面积每月每平方米1.2元收取物业管理费；开发商发出入伙通知之日起计收物业管理费，首次预收12个月以后按季度收费，每次收费时间为每季度第一个月1-10日；业主或业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的万分之八交纳滞纳金。同日，原、被告双方签订了《珠海市海岸豪苑物业管理小区业主（临时)公约》。依据原告提交的海岸豪苑2栋1204房2012年至2018年3月物业相关费用公摊明细汇总表，被告2012年4月1日至2018年3月31日共拖欠物业管理费为7560元及公摊费用为2500元。依据原告提交的2014年、2015年派发催费单业主（租户）签收表及照片，原告分别于2014年6月4日、11月9日，2015年7月12日、12月28日，通过向被告派发催费单或者在被告门口张贴的方式通知被告交纳拖欠的物业管理费及相关公摊费用。原告当庭确认已收到被告交纳拖欠的物业管理费及公摊费用，但滞纳金没有交。以上事实有原告提供的证据及当事人当庭陈述在案佐证。本院认为，原告与被告黄新年于2011年10月29日签订的《前期物业管理服务协议》，是双方的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。双方应按照协议约定的内容忠实履行自己的义务。关于物业管理费的滞纳金问题。原告请求被告支付按照合同约定的日万分之八的标准计算至2018年5月31日止的物业管理费（2012年4月1日至2018年3月31日拖欠的物业服务管理费7560元）的滞纳金7076元。原告主张的滞纳金具有违约金的性质，被告迟延支付物业管理费等费用，应向原告支付滞纳金。原告主张按《前期物业管理服务协议》约定日万分之八的标准计算滞纳金，过分高于原告的实际损失，且被告黄新年认为滞纳金过高应予以调整，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，参照《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第8条“业主拖欠物业费，物业服务企业可请求业主按照合同约定支付滞纳金。当事人约定的滞纳金数额超过迟延支付物业费造成损失的百分之三十的，业主可依照《合同法》第一百一十四条第二款的规定请求适当减少。迟延支付物业费造成的损失可推定为以拖欠的物业费总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算的利息”之规定，对滞纳金的约定，本院予以调整，酌定滞纳金的计算按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算为宜。被告自2012年4月开始拖欠物业管理费，至2018年3月31日，共拖欠物业管理费7560元。《前期物业管理服务协议》约定每季度第一个月10日前交清当季费用315元，滞纳金应从拖欠物业管理费当季度的第一个月的11日起计算，计算至2018年5月31日止。关于公摊费用的滞纳金问题，原告请求被告支付至2018年5月31日止公摊费用（2012年4月1日至2018年3月31日拖欠的公摊费用2500元）的滞纳金1540元。《前期物业管理服务协议》并没有约定迟延支付公摊费用的滞纳金，同时，原告在物业服务的过程中确实存在部分管理瑕疵，对原告主张支付公摊费用滞纳金1540元，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、第一百一十四条第二款，《物业管理条例》第四十二条、第四十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告黄新年于本判决发生法律效力之日起七日内向原告珠海市现代名城物业管理有限公司支付2012年4月1日至2018年3月31日期间物业管理费的滞纳金（详见附表）；二、驳回原告珠海市现代名城物业管理有限公司的其他诉讼请求。未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由被告黄新年负担。本判决为终审判决。审判员  于金果二〇一八年七月十九日法官助理石惠书记员黄峰附表：滞纳金计算说明季度              金额（元）              起算日              滞纳金标准              截至日                  2012年第二季度              315              2012.4.11              中国人民银行规定的同期同类贷款利率      2018年5月30日                  2012年第三季度              315              2012.7.11                  2012年第四季度              315              2012.10.11                  2013年第一季度              315              2013.1.11                  2013年第二季度              315              2013.4.11                  2013年第三季度              315              2013.7.11                  2013年第四季度              315              2013.10.11                  2014年第一季度              315              2014.1.11                  2014年第二季度              315              2014.4.11                  2014年第三季度              315              2014.7.11                  2014年第四季度              315              2014.10.11                  2015年第一季度              315              2015.1.11                  2015年第二季度              315              2015.4.11                  2015年第三季度              315              2015.7.11                  2015年第四季度              315              2015.10.11                  2016年第一季度              315              2016.1.11                  2016年第二季度              315              2016.4.11                  2016年第三季度              315              2016.7.11                  2016年第四季度              315              2016.10.11                  2017年第一季度              315              2017.1.11                  2017年第二季度              315              2017.4.11                  2017年第三季度              315              2017.7.11                  2017年第四季度              315              2017.10.11                  2018年第一季度              315              2018.1.11