四川省绵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）绵民终字第2719号
上诉人（原审原告）刘廷义，男，1936年12月17日出生，汉族，住四川省绵阳市游仙区凤凰乡。
委托代理人：刘钦伦，系刘廷义之子。
委托代理人：胡彬，绵阳市涪城区城郊法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）绵阳市游仙区凤凰乡人民政府，住所地：绵阳市游仙区凤凰乡。
法定代表人：韩兵，乡长。
委托代理人：朱力，绵阳市涪城区法律服务所法律工作者。
委托代理人：张龙，四川西华律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）梁志木，男，1965年10月23日出生，住四川省绵阳市游仙区凤凰乡。
刘廷义因物权纠纷一案，不服四川省绵阳市游仙区人民
法院（2014）游民初字第6563号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，上诉人刘廷义及其委托代理人刘钦伦、胡彬，被上诉人绵阳市游仙区凤凰乡人民政府的委托代理人朱力、张龙到庭参加诉讼，被上诉人梁志
木以本院询问的方式表达意见，本案现已审理终结。
原审经审理查明：原告刘廷义户籍所在地为绵阳市游仙区凤凰乡永清村5组。原告之兄刘廷全因与蒋树英缔结婚姻关系，于1950年左右到游仙区凤凰乡凤凰村6组居住。
原告主张其于1953年购买了位于游仙区凤凰乡凤凰村6组其兄刘廷全居所旁的房屋，并为此提交了“四川省绵阳县人民政府印发买契本契”一份，落款时间为1953年9月20日，载明刘廷奎从曹良广处购买位于凤凰乡的铺房一间（基地面积三分），原契写明：四至界限东至陈姓水沟边为界、南至曹维伦街房连椽后面旱田埋石、西至街心为界、北至买主连界。四至界限踩清踏明并无紊乱。街房壹间地基一分旱田贰分、白骡堰营水产量叁斗贰升，自卖之后任随买主耕种建修，旁人不得干涉。
上述所购房屋及原告长兄刘廷全居住的周边相邻房屋于1962年被一场大火烧毁。此后，该块土地上房屋修建的情况，仅有证人证言为证，且陈述存在差异。但万敦科、何朝生（曾任凤凰乡农经公司总经理、凤凰乡党委书记）、方云金（曾任凤凰乡副书记、治安办主任、司法所所长）、陈国友、卢正红证言一致陈述显示：1962年冬的火灾烧毁房屋以后，刘廷全居住房屋地基及刘廷义购买房屋地基上重建有土木结构草房，左邻凤凰乡政府房屋；该房屋临近政府一方搭有草棚偏房用于饲养牛等家畜，离主街道前门径还有约四米至六米左右的距离，且草棚与政府房屋右侧外墙之间有巷道供居民挑水通过。其中万敦科、何朝生、方云金、卢正红陈述均表明：前述草房之前有乡政府开会用的土台子，现位于绵阳市游仙区凤凰乡双凤街60号与64号之间的案涉争议房屋（砖混结构门面三间，一楼一底）所涉地块应是修土台的那块地。
2007年3月12日，被告凤凰乡政府（甲方）与被告梁志木（乙方）签订《房屋兑调协议》约定：甲方将位于凤凰乡计划生育服务站（案涉争议房屋）兑调乙方位于双凤街56号的4个门面，共计面积116.77㎡:1.兑调房屋位置甲方：凤凰乡计划生育服务站，共计面积225㎡，楼层为一楼一底，门面三个，房屋界限，东北为刘廷义及政府为界；西为街面为界；南为王成金为界，包括现有的楼梯和小屋。……2.兑调房屋找补。甲方要求乙方找补房屋差价现金32000元。
原告主张：其曾用名刘廷奎，在1953年以曾用名签契约购买了案涉房屋所在地的房屋，但该房屋在1962年大火中被烧毁，此后又原址重建了草房，后于1985年改建草房为案涉争议房屋第一层。为此，提交了以下证据：
1.证人万敦孝（查看案涉房屋外观照片后）陈述：案涉房屋的一楼是1985年原告请匠人陈年绪、贾仕全修建，修的是火砖墙房屋4间。自己当时35岁，常经过那里看到原告组织施工，但只看到原告下基脚修四间房，此后因为自己计划生育离家，对该房屋基脚以后的修建情况并不清楚。对于建房使用谁的地基及1985年之后的改建情况也并不清楚。
2.证人陈国友陈述：1962年火灾后，刘廷全修建了三间草房和邻政府的一间偏房，与政府之间还有一个巷道。案涉房屋修建前，该块土地上就是刘廷全搭的偏房，房屋没有紧邻街道，离街房前径墙有4米左右。之后自己离乡当兵，对于农经公司修房子的情况不清楚。小时候听刘廷全讲过原告原名刘廷奎。
3.证人曹维春陈述：自己父亲曹良广于1953年左右将房屋卖给原告，该房屋左邻曹维伦、右邻刘廷全。曹维伦旁边都是大户富农，1962年大火烧了以后就都是政府修建的房子。原告及其兄刘廷全就在原地把两家的地基合在一起修了土木结构草房，旁边有草棚养牛。因上街时间较多，看到1981年—1982年左右原告请陈年绪将草房改建为小青瓦房屋，1991年—1992年，原告又重新在小青瓦房直接改建了一层房屋，之后的二楼是谁承建的并不清楚。楼房是在原地基上面修的，因为原告与刘廷全的地基合在一起，分不清地基是谁的。但房子位置一直没有变，这边两间是茶馆，另外两间乡政府在用，不清楚是借用还是租用。另，原告刘廷义小时候其母亲叫他“奎娃子”，至于全名是否为刘廷奎并不清楚。
4.证人陈年绪（系原告亲属）陈述：1962年大火烧了原告房子后，自己去帮刘廷义修房子做工，修建土木结构草房，旁边搭了草棚养牛；1985年，原告原地修建砖木结构瓦房四间正房，没有变动地基，此后就没再帮着修建过了。自己住在街上，亲眼看到1992年原告及其兄刘廷全把原来房子拆了修成了楼房。农经站房屋占了原告砖木结构瓦房两间的地基，连同巷道一起修的两间房子。（证人查看案涉房屋外观照片后）案涉房屋小卷帘门先是农经站，后面开过馆子，旁边两个卷帘门是刘廷义1991年—1992年修建的，房子第二层不知道是哪个修的。农经站房屋是政府请殷忠保修建，修了多少间房屋并不清楚。
5.证人刘钦顺陈述：原告当兵之前叫刘廷奎。
6.绵市凤农建字00561号《村镇换许可证》一份，该许可证字迹难以辨认，但载明许可建住房对象为社员刘钦伦。原告当庭陈述：前述许可证就是案涉房屋的准建许可，当时考虑刘钦伦是儿子就已以其名义申请建房，实际上第一层是原告出资修建。案涉房屋第二层系由被告凤凰乡政府请殷忠保在原告修建的小青瓦房屋基础上改建而成，现在房屋后墙还有小青瓦屋顶的椽木。
被告为反驳原告主张，提交了游仙区行政调解中心制作形成的调查、询问笔录。其中刘廷义自述：自己老家在永清村5队，长兄刘廷全与蒋树英结婚后便到凤凰村6社女方家居住，蒋树英与前夫之女黄桂英与陈年绪结婚。自己的大女儿刘青兰7-8岁就交给刘廷全抚养，与冯朝贵结婚后与刘廷全不和，也不赡养刘廷全，就到凤凰村6队保管室居住；自己的长子刘钦伦负担刘廷全。1953年9月20日自己购买曹良广房屋，后于1962年被烧毁，当年就又修了土墙草房，一直到1982年—1983年，是冯朝贵拆了的，拆了就跑到保管室去了。1984年我在原宅基地上下地基，连刘廷全共下了四间地基，走了红砖3米高。卢正红、夏跃华来把我的墙掀了，又往我哥这边移了一米二、三，他们又叫殷宗保修，修了个平房。房屋关墙垛子上的砖是我的，还买了1万匹。房屋地基是我下的，前面的街道也是我打的，我要求将房子买回来。其余被调查人员笔录内容分别显示案涉房屋修建前土地是空置的，仅有开会用土台的，案涉房屋由被告凤凰乡政府修建，相关内容摘述如下：
1.万敦科陈述：梁志木临刘廷全的房子的情况是：1962年火烧毁了房子，那个地基是刘廷全的，其搭了个篷子（三角架的），后头棚子拆了，乡上搭了土台开大会用，对面是个粮站坝子。土台的位置就是梁志木现在位置。
2.何朝生陈述：政府临街是个礼堂，靠右的大门是一个通道，通道右边是土台子，土台右边是空坪，空坪过去才是刘廷全的房子。梁志木现在买的房子就是农经公司的房子，一楼一底，是由殷忠保承包修建。那块宅基地是当时占用了土台和邻刘廷全的那个巷子，宽度厚了，但深度不够，后面是刘廷全搭的草棚就占了点，处理办法是：用承包地来折抵，减农业税、双提款。
3.何昌财陈述：梁志木买的街房是政府的，该房是当初农经公司办实体，住在粮站，为了拓展而修建。现在的小卷帘门是进政府的通道，案涉房屋这块地是空坪，没有建筑，右边空两格门面才是梁义成房屋，刘廷全住在后面。修农经站时是和刘廷全办理土地兑换手续：当时刘廷全说该块地是他的，其抱养儿子冯朝贵要在这里修房，于是政府就将凤凰村6队的保管室买到，交给冯朝贵住。1989年农经公司又在上面加了一层，是殷忠保修建的。
4.殷忠保陈述：大约八几年时，凤凰乡农经公司与我签订修建合同，修建砖混结构楼房，两个门面，由凤凰乡农经公司支付工程款。该房屋一边靠政府房屋，另一面靠谁不太清楚，后面靠刘廷全的草房子。政府和刘廷全、刘廷义为地基扯筋，刘家还拉有砖放在旁边，但不知后面怎么协商的，最终政府的农经公司叫我修了。
因殷忠保已去世，其妻唐琼英接受调查陈述：案涉房屋是政府以前开过治安办，之后又开农经公司，房屋第一层不知道是什么时候修的，第二层是我丈夫殷忠保大概于1986-1987年间修建。修建第二层时，是把原来的瓦房顶拆了重新盖板修的第二层，当时原告也拉砖打算修第二层，但是没有修成，对具体情况不清楚。房屋没修之前的情况也不清楚。
二审经审理查明：刘廷义原名刘廷奎，其持有1953年购买位于游仙区凤凰乡凤凰村6组房屋的“四川省绵阳县人民政府印发买契本契”一份，落款时间为1953年9月20日，载明刘廷奎从曹良广处购买位于凤凰乡的铺房一间（基地面积三分），原契写明：四至界限东至陈姓水沟边为界、南至曹维伦街房连椽后面旱田埋石、西至街心为界、北至买主连界。四至界限踩清踏明并无紊乱。街房壹间地基一分旱田贰分、白骡堰营水产量叁斗贰升，自卖之后任随买主耕种建修，旁人不得干涉。上述所购房屋及其长兄刘廷全居住的周边相邻房屋于1962年被一场大火烧毁。万敦科、何朝生（曾任凤凰乡农经公司总经理、凤凰乡党委书记）、方云金（曾任凤凰乡副书记、治安办主任、司法所所长）、陈国友、卢正红证言一致陈述显示：1962年冬的火灾烧毁房屋以后，刘廷全居住房屋地基及刘廷义购买房屋地基上重建有土木结构草房。八十年代后，双方对讼争房屋的修建情况各执一词，均以证人证言的形式证明己方主张。但从本院现场调查情况看，一二层房屋的修建方式、建筑水平均有差异，尤其一楼上部至今仍有一根木头檩子存在。刘廷义认可自八十年代以来，房屋一直交由乡政府无偿使用。
刘廷义在原审中提供了绵市凤农建字00561号《村镇换许可证》一份，该许可证字迹难以辨认房屋坐落位置，但载明许可建住房对象为社员刘钦伦，故无法确认与本案的关联关系。
以上事实，有当事人陈述、身份信息、调查笔录、询问笔录、争议房屋照片、勘查笔录、房屋兑调协议在卷佐证，足以认定。
原判认为：依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，原告刘廷义主张其享有案涉房屋的所有权，应承担相应举证责任。现原告为证实其主张提出了以下两方面事由：一、原告享有该房屋所涉土地的宅基地使用权；二、案涉房屋第一层系原告修建。针对该两点事由及其证据提交情况，分项评述如下：
一、关于原告是否享有案涉房屋宅基地使用权的问题。现有证据显示原告于1953年购买了位于游仙区凤凰乡凤凰村6组曹良广的房屋，即使该房屋所涉地块与本案诉争房屋地块完全一致，随着农村集体土地所有制的变化，原告曾经取得过该地块上房屋所有权，也并不能取得案涉房屋宅基地所有权或永久性的宅基地使用权。该房于1962年烧毁后，经多位被调查人员陈述已充分证实：刘廷义、刘廷全重建土木结构草房及偏房的具体位置，与街面有5-6米的距离，不可能与案涉房屋所使用地块相重合；在案涉房屋修建之前，临街的前半部分（径深约5米左右）为开会的土台及空地。靠后部分（径深约1米多）可能与刘廷义、刘廷全的草棚偏房部分重叠。若原告于1985年修建案涉房屋属实，因修建房屋需占用了空置地块，应依照于1982年2月13日发布施行的（于1986年6月25日废止）《村镇建房用地管理条例》第五条“在村镇内，个人建房和社队企业、事业单位建设用地，都应按照本条例的规定，办理申请、审查、批准的手续。任何机关、企业、事业单位和个人不准擅自占地建房、进行建设或越权批准占用土地。”、第十四条“农村社员，回乡落户的离休、退休、退职职工和军人，回乡定居的华侨，建房需要宅基地的，应向所在生产队申请，经社员大会讨论通过，生产大队审核统一，报公社管理委员会批准；确实需要占用耕地、园地的，必须报经县级人民政府批准。批准后，由批准机关发给宅基地使用证明。”、第十五条“由于买卖房屋而转移宅基地使用权的，应按第十四条的规定办理申请、审查、批准手续。出卖、出租房屋的，不得再申请宅基地。社员迁居并拆除房屋后腾出的宅基地，由生产队收回，统一安排使用”之规定，依法申请宅基地使用权核准。但原告并非案涉房屋所在村社社员，不具备申请的身份权利，不可能取得案涉房屋土地的宅基地使用权。加之，原告还自行提交《村镇换许可证》一份，并陈述该许可证即是案涉房屋的准建证明，该许可证载明许可对象为社员刘钦伦，虽系原告之子，但是彼此独立的民事主体，也不具有同户关系，故该证据与原告主张自己系宅基地使用权人的观点相悖，反而与前述宅基地审批规定相印证，充分说明原告主张不能成立。
2.关于原告是否实际出资修建了案涉房屋第一层的问题。现原告为证实房屋系其修建，提供了证人证言。证人万敦孝、曹维春、陈年绪均作证称案涉房屋由原告修建，其中：曹维春、陈年绪陈述修建小青瓦房屋位置与原有土木结构草房位置一致，并称原告于1992年将小青瓦改建为楼房，但现查明案涉房屋位置仅可能与原土木结构草房的草棚偏房部分重叠，且第二层楼房的加盖系凤凰乡政府修建，证人陈述与事实严重不符，其证言证明力存疑，陈年绪有系原告亲属，以上证言不能作为认定案件事实的依据；证人万敦孝仅见到原告打基础要修四间火砖房屋，因离家外出也并不知晓房屋基脚以后的修建情况，其证言不能充分证明原告主张。关于案涉房屋后墙上遗留外露的木椽，即使确为原有小青瓦屋顶拆除后遗留，也并不能据此证实第一层房屋确为原告修建。且被告提交游仙区行政调解中心调解过程中制作的何朝生、何昌财的调查笔录中均显示案涉房屋系凤凰乡政府农经公司修建，原告更在游仙区行政调解中心调解询问笔录中自述“下了四间地基，走了红砖3米高。卢正红、夏跃华来把我的墙掀了，又往我哥这边移了一米二、三，他们又叫殷宗保修，修了个平房”，恰与被告凤凰乡政府反驳称原告建房不符规划修建未果的事实相一致。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第一款、第二款“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。”之规定，据原告提交证据尚不足以确信其主张事实的存在具有高度可能性，且被告还提交有反驳证据，更使原告待证事实真伪不明，故认定原告主张的其修建案涉房屋第一层的事实不存在。
原告既无证据显示案涉房屋系其修建，也未依法取得案涉房屋的全部宅基地使用权核准，其主张对于案涉房屋享有所有权不能成立，基于该主张要求返还房屋、确认二被告之间《房屋兑换合同》无效的诉请均不予支持。遂判决：驳回原告刘廷义的全部诉讼请求。本案减半征收案件受理费650元，由原告刘廷义承担。
宣判后，刘廷义不服上诉称：原审认定事实不清，讼争房屋系上诉人修建，交由政府使用。政府在二楼进行了搭建，有买契本契、证人证言证实。上诉人之子刘钦伦取得的《村镇换许可证》实为上诉人建房取得，现房屋墙上仍有当初修建时的椽木。上诉人自愿将私房交由政府无偿使用，但政府却将房屋换给梁志木，侵犯了上诉人的合法权益，请求二审依法改判。
被上诉人绵阳市游仙区凤凰乡人民政府辩称：原判正确，应予维持。讼争地籍范围内的房产曾于1962年因火灾化为灰烬，其“改建”的说法没有事实依据。火灾发生后，在该地籍上的住户陆续另址建房，此处几乎是一块空地。1982年，乡政府欲在此修建礼堂，拟建过程中需占用原告刘廷义的哥刘廷全的部分屋基。经乡政府与在刘廷全家主事的养女刘清兰（刘廷义之女）及其婚后男到女方落户的丈夫冯朝贵商议，由乡上出资1700元购买本乡四村六组的保管室与他们兑调。冯朝贵一家搬迁入住保管室后，因闹家庭矛盾刘廷全又提出异议不同意，此事暂时搁置。1984年因规划调整，礼堂改在下街处修建，而乡上出资购买的保管室仍由冯朝贵家居住，直到后来他们将保管室拆除盖建房屋，形成事实上的调换关系。其间在83年左右，刘廷义欲在临近刘廷全房子旁边下基础建房，因不符合规划，乡镇府出面干涉，不允许其在此建房，因而建造未果。后来因工作需要，该处由乡政府出资修建一楼一底的房屋作为乡农经公司办公用房。原告诉称该处已建造的基础由乡政府占用，并在其基础上搭建第二层不属实。因刘廷义当时未经批准欲建造的是住房，搬了些砖块在此处建造时被阻止，其后乡政府根据农经公司办公用房建造的设计重新再次建造，原废弃的基础根本就未能有效利用。至于两个门面旁边的通道，因刘廷义并不享有所有权，更不能得到支持。乡政府就享有所有权的房屋因公益事业修建客运站的需要与梁志木达成了《房屋兑换合同》，实质是梁志木支付了合理价款认购了该房产，刘廷义主张合同无效，没有法律依据。且刘廷义提起诉讼也已超过诉讼时效2年或20年的规定，其诉请不予支持。
梁志木口头辩称，自己是与凤凰乡政府达成的调换协议，案件与己无关。
本院认为：双方讼争的焦点是两间房屋及通道的所有权归属问题。刘廷义提供的1953年的“四川省绵阳县人民政府印发买契本契”载明房屋位置基本是现在讼争房屋的范围，由于历史变迁，虽无法精确定位，但上诉人购买该处房屋的事实可以确认。1962年因火灾房屋被烧毁，被上诉人的证人证实曾进行重建。八十年代后，双方对房屋的修建情况发生了分歧。双方均以证人证言来证明已方主张。但由于年代久远，证人证言的可信度难以认定。本案的定案依据以房契作为主要证据更有证明效力。另外，从房屋修建的质量看，一二层的建筑方式风格明显有差异，且一楼仍有木头椽子。可见房屋是同时建成的可能性较小。刘廷义在游仙区行政调解中心制作形成的调查、询问笔录中自认“1984年我在原宅基地上下地基，连刘廷全共下了四间地基，走了红砖3米高。卢正红、夏跃华来把我的墙掀了，又往我哥这边移了一米二、三，他们又叫殷宗保修，修了个平房。房屋关墙垛子上的砖是我的，还买了1万匹。房屋地基是我下的，前面的街道也是我打的”陈述更接近当时的真实状况，且与修建人殷忠保生前关于“政府和刘廷全、刘廷义为地基扯筋，刘家还拉有砖放在旁边，但不知后面怎么协商的，最终政府的农经公司叫我修了”的陈述基本吻合。因此，本院认定本案的事实是：刘廷义修建了讼争房屋的地基和部分墙体，83年上诉人因建房不合规划被阻，后墙体被政府拆除，由殷忠保修建了房屋，一直交由政府相关部门使用。
考虑刘廷义基于买卖协议取得了讼争房屋的宅基地使用权，并修建了地基和部分墙体，政府在未办理任何土地征用手续的情况下，虽重新修建了房屋，但并不当然取得在上诉人宅基地上建房的所有权。上诉人将两间讼争房屋交由乡政府免费使用至今，按“房随地走”的原则，现要求收回是其行使物权的合法权益，本院予以支持。关于房屋修建的补偿问题双方可另行协商处理。但门面房旁边的通道系乡政府改建，为二楼共有通道，基于相邻关系的便利原则，上诉人要求返还不予支持。绵阳市游仙区凤凰乡人民政府将属于刘廷义所有的部分房屋与梁志木进行调换，损害了刘廷义的权益，该合同部分无效。刘廷义就误工费、交通费等损失未举证，本院不予支持。综上，原判认定事实不清，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条关于“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更”之规定，判决如下：
一、撤销四川省绵阳市游仙区人民法院（2014）游民初
字第6563号民事判决；
二、绵阳市游仙区凤凰乡人民政府在本判决生效后十日内返还刘廷义位于绵阳市游仙区凤凰乡场镇介于金凤街60号和64号之间的两个门面；
三、绵阳市游仙区凤凰乡人民政府和梁志木之间签订的《房屋兑调协议》中涉及刘廷义两个门面的部分无效；
四、驳回刘廷义其他诉讼请求。
一审诉讼费650元由刘廷义负担200元，绵阳市游仙区凤凰乡人民政府负担450元。
二审诉讼费1300元，由刘廷义负担300元，绵阳市游仙区凤凰乡人民政府负担1000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李川华
审 判 员 廖小军
代理审判员 刘 颖
二〇一六年五月十六日
书 记 员 蒋思琪