广西壮族自治区鹿寨县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂0223民初716号
原告张国杨。
原告张绪辉。
原告张树志。
原告张绪良。
原告张绪平。
案由：土地租赁合同纠纷
适用程序：简易程序
立案时间：2016年3月17日
开庭时间：2016年4月21日、2016年4月29日
经审理查明：原告张国杨系原告张绪辉、张树志、张绪良、张绪平的父亲。2012年8月12日，五原告（甲方）与被告韦献明（乙方）签订一份《岭地租赁合同书》，合同主要内容是：1、甲方将大井屯第三村民小组位于寨头坳口公路两边、属甲方1982年开荒的六块岭地（其中①号、⑥号地块是空地，②号、③号、④号、⑤号四块是甘蔗地）、六块总共大约25亩租赁给乙方建设一家木材加工厂，租期为30年，即从2013年1月1日起至2042年12月31日止；2、自签订合同之日起，二块空地即提供给乙方先做厂房建设，剩下四块甘蔗地待2012年11月份收完甘蔗后才交给乙方使用；3、租金按六个阶段计算，每阶段五年，第一阶段每年每亩租金1000元，第二阶段每年每亩1100元，第三阶段每年每亩1200元，第四阶段每年每亩1300元，第五阶段每年每亩1400元，第六阶段每年每亩1500元，每年的租金从当年1月31日之前一次性付清；如果乙方拖欠租金在一年以内的，甲方有权另加收20%滞纳金，如果乙方两年以内还是交不了租金，甲方有权收回岭地承租权，并有权用被告地面上的附作物（指厂房、机械设备）按当时的市场价折算抵扣甲方应收的二年租金和滞纳金；4、承租期内，甲、乙双方不得以任何理由和借口加减租金；5、合同期满后乙方不再继续承租，除机械设备可以搬出和自行处理外，其余乙方所建围墙，厂房宿舍、供水设施不得随意拆除，应留给甲方管理使用，权属归甲方所有；6、除公路下边一块6亩（实为6.06亩，即②号地）甘蔗地每年由张树志收取租金外，剩余19亩租金每年由甲方张国杨夫妇收取租金用于养老，一直收租金到张国杨夫妇百年之后，之后的租金由张国杨的四个儿子平均分配，等等。
合同签订后，被告韦献明于2012年9月23日交付了2013年全年25亩岭地的租金25000元，于2014年1月27日交给张树志的6亩地2014年度租金6000元，2015年2月8日交给张树志的6亩地2015年度租金6000元，2015年12月19日交给张树志的6亩地2016年度租金6000元，并补交给张树志从2013年1月1日至2016年12月31日共4年少计的0.06亩面积（即张树志出租面积实为6.06亩）的租金240元，此外，被告韦献明还于2013年5月22日交给原告张绪良6亩甘蔗地青苗补偿费5000元。被告韦献明以上共交了48240元。
另查明：合同签订时，原告张绪平并不在场，原告张绪良承认合同上的“张绪平”签名系其代签。原告张绪平在庭审中承认，其在被告韦献明承建厂房时提出要求增加租金至1500元，否则不同意韦献明使用④号地、⑤号地、⑥号地，理由就是每亩每年1000元太低，租地之事其不知道当时也没有在合同上签字，其在场就不同意按1000元的价格出租。
被告韦献明从2012年底即在承租的①号、②号地（二块地面积共12.26亩）盖建厂房，用作其开办的鹿寨县阳光木业有限责任公司的经营场所，其公司主要从事木材加工（桉树刨板），现该公司正常生产、经营。而③号、④号、⑤号、⑥号地（该四块地面积共12.74亩）仍维持原样，被告韦献明一直未能使用，现③号、④号地系由原告张绪良使用，地上种有豆角、甘蔗，⑤号、⑥号地现长满杂草。
被告韦献明在庭审中提出：2015年12月19日交付租金时，其与原告张国杨曾就所租土地应补交的租金进行对账，其实际还欠800元租金并开具了相应凭证交原告张国杨签字，张国杨当时已签字但后来又将凭证撕毁，并退回所收的800元。对此，原告张国杨承认当时是收取韦献明所交的800元但已退回给了被告韦献明。
被告韦献明于2013年8月份在①号地的东北面（与①号地相邻）另租一块岭地用作晒板用，之后在其厂房的西南面500米之外另租一块岭地作晒板用。
本院认为：本案的争议焦点是：1、涉诉③号、④号、⑤号、⑥号地是否已实际交付及其责任；2、被告韦献明是否还拖欠租金。
关于争议的四块出租岭地的交付问题。五原告认为已交付，理由就是合同已注明了交付时间，被告韦献明在2012年8月就在①号、②号地打井、建厂房，至于其他的地块怎样使用，使用多少系被告自身问题，与出租人无关，且被告也没有提供证据证明原告没有交付。被告韦献明认为没有交付，理由就是原告张绪平以租金低、其本人未在合同上签字为由出面阻止被告使用，所以一直未能使用该四块地，无奈之下其才另租了他人的二块土地作公司晒场，而且其中一块花了10多万元来平整场地、另一块离厂房太远增加了很多费用，但如果原告同意租用该四块地，被告根本不可能另租其他地块作晒场。本院认为，因双方在合同中并未约定租赁土地的交付方式，应综合双方的举证及本案的实际情况进行判定。诉讼中，原告对被告提供了交纳租金的凭证、即被告已交了2013年度25亩地的租金及2014年至2016年度属原告张树志的一块6.06亩地租金的事实没有异议，且对被告从2012年底即在①号、②号地建造厂房，并另租用他人二块土地作晒场的事实也无异议；此外，被告韦献明提供一份《股东退股协议书》，该协议书内容注明张绪平以合同不是其本人签字为由不同意出租⑤号、⑥号地，因场地不足致另一股东退出鹿寨县阳光木业有限责任公司的股份等；证人曹某、钟某也出庭证实张绪平出面阻止的情况；庭审中，原告张绪平也承认因租金低不同意韦献明使用④号、⑤号、⑥号地。以上证据互相吻合、印证，足以认定诉争的四块土地没有实际交付给被告韦献明使用，其责任应由五原告承担。
关于租金问题。被告实际租用五原告的二块土地，面积为12.26亩，被告应按实际使用面积及第一阶段约定的价格计算，即每年租金应为12260元，至2016年度，四年租金共计49040元。而被告交给原告张国杨、张树志的租金总额共计43240元，另交给张绪平青苗补偿费5000元，由于①号、⑥号地系空地，②号地由张树志收取租金，被告韦献明所交5000元青苗补偿费应认定为③号、④号、⑤号地的补偿费用，现被告未能租用该三块土地，该5000元应抵扣租金；即被告已交的租金总额应为48240元，尚差800元。由于本案纠纷发生之前被告已主动补交800元给原告张国杨，但张国杨收款后又退回，因此，被告韦献明除了补交800元租金外，不应承担欠款的违约责任。
《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人的名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”。本案中，签订《岭地租赁合同书》时虽然原告张绪平未到场签字，但因五原告之间的特殊身份关系，其父亲及三个亲哥当时均在场签字并由其哥代为签字，且出租的土地除②号地外、其他5块地属于共有，承租人有理由相信代签人有代理权。根据上述规定，该代为签字行为有效，据此应当认定该《岭地租赁合同》为有效合同，当事人均应按合同履行义务。履行过程中，由于原告一方的原因，被告实际使用了五原告的①号、②号地并支付了该两块地的租金，而其他③、④、⑤、⑥号地被告一直未能租用，被告对此不应承担责任。因此，五原告请求全部解除合同并要求被告承担违约责任的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予以支持。至于该四块土地的处理问题，被告表示如果五原告不同意出租③号、④号、⑤号、⑥号地，其可以放弃租用该四块地，双方就此可办理退还手续，但因退还部分土地实质系合同内容的变更，其不属于本案审理的范围，本院在此不作处理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第四十九条、第六十条，《最高人民法院关天适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、被告韦献明补交给原告张国杨、张绪辉、张树志、张绪平租金800元；
二、驳回原告张国杨、张绪辉、张树志、张绪良、张绪平的其他诉讼请求。
案件受理费1130元，减半收取565元，由原告张国杨、张绪辉、张树志、张绪良、张绪平负担557元，被告韦献明负担8元。
上述债务，义务人应于本判决生效后十日内履行完毕。逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；权利人可在本案生效判决确定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。
审判员 潘辉亮
二〇一六年六月二日
书记员 彭茂楠