江西省奉新县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）奉民一初字第232号
原告：许家菊，女，1977年12月29日出生，职工，汉族，住所地：江西省奉新县。
委托代理人：许建虹，江西智泉律师事务所律师。执业证号：13609201210260523，（特别授权）。
被告：江西鹏远房地产开发有限公司，住所地：江西省奉新县奉新大道北段。组织机构代码：071835283。
法定代表人：扬华高，该公司经理。
委托代理人：邓文波，江西抚仁律师事务所律师。执业证号：13610201110939313。
原告许家菊（下称原告）为与被告江西鹏远房地产开发有限公司（下称被告鹏远公司）商品房预售合同纠纷（房屋买卖合同纠纷）一案，于2015年9月21日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法组成由审判员宋孝健担任审判长、审判员谭皓、人民陪审员倪建民参加的合议庭，分别于2015年11月4日、2015年12月29日公开开庭进行了审理。原告许家菊及其委托代理人许建虹、被告江西鹏远房地产开发有限公司的委托代理人邓文波均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2014年2月28日原告从被告鹏远公司处购得状元府邸8#楼2202号房，合同约定房价总款为424198元，原告以按揭方式按期付款，首付294198元，贷款13万元，签好合同七日内办理按揭手续。出卖人应当在2015年1月30日前向买受人交付经验收合格的商品房；如出卖人逾期超过30日后，买受人有权解除合同，出卖人应当退还全部已付款，并按买受人已付款5%向买受人支付违约金。原告按合同约定履行了全部义务，但被告并未按期交房，并且逾期已达200余天。被告多次以种种理由拖延交房，原告与被告也多次协调未果。为维护原告的合法权益，诉至法院，要求：1、判令被告向原告支付逾期违约金28888元（以已付房款424198元为本金基数，按日万分之三计算违约金，暂计算227天，自交房次日2015年1月31日起计算至2015年9月15日止，此后的违约金顺延计算至实际交房日止）；2、判令被告向原告支付因逾期交房所造成的逾期办理权属证书的违约金4242元；3、本案诉讼费由被告承担。
被告鹏远公司辩称：被告鹏远公司依照合同的约定，已履行了合同的各项义务，被告鹏远公司迟延交房是由于政府的政令行为所导致的，根据双方所签订的商品房买卖合同第8条第2款规定，属于特殊的可以延期情形之一，请驳回原告的诉请。
综合原告的诉称和被告的辩称，并征询原、被告的意见，本案焦点是：（一）签订房屋买卖合同的过程及该房屋买卖合同的效力；（二）双方当事人对房屋买卖合同的履行情况；（三）高压线入地工程是否属于房屋买卖合同约定的免责条款；（四）原告诉请违约金的法律依据及标准。
在庭审中，各方当事人举证、质证如下：
原告为证明自己的诉称事实，提供的证据有：（一）身份证，证明原告方的身份；（二）商品房买卖合同，证明购房事实；（三）收据，证明原告已足额缴纳购房款的事实；（四）奉新县物业维修资金缴存证明，证明原告已足额缴纳房屋维修基金；（五）、纳税证明，证明原告已足额缴纳契税；（六）照片，证明被告一直处于逾期交房状态；（七）企业信息，证明被告的身份情况；（八）关于状元府邸施工用电不符合安全距离的函、停电整改通知书一份，证明状元府邸附近有安全隐患，被告逾期交房的原因是其自身的原因造成的，不是不可抗力及政令造成的；（九）整改通知单一份，证明被告需要整改的项目有9项，高压线只是其中的一项。
对原告方提供的上述举证，被告经质证后对证据（一）、（二）、（三）、（四）、（五）、（七）的三性均无异议。对证据（六）的三性均有异议，认为整个建筑物的交付使用是整体验收，任何局部都不能证明整个楼盘是否竣工验收。对证据（八）的三性无异议，对证明目的有异议，认为这两份证明恰恰说明由于政府所出让的地块临近高压线，处于安全考虑是禁止施工的，必须在政府和电力部门将高压线移走后，才可以开始施工。对证据（九）的三性无异议，对证明目的有异议，认为整改项目确实有9项，其余8项是被告自身可以整改完成的，只有高压线是被告不能单方整改的，高压线的整改花费了9个月的时间。
被告为证明自己的辩称事实提供的证据有：（一）2014年3月6日奉新县城乡规划建设局建筑工程安全监督站的关于状元府邸施工用电不符合安全距离的函及复工通知书，证明2014年3月到2014年12月期间由于高压线的改迁工程，相关部门要求被告排除安全隐患后再施工，时间长达9个月；（二）2014年12月8日的奉新状元府邸工程报告申请网上停工通报，证明被告的停工时间长达9个月；（三）商品房买卖合同，证明原、被告双方签订的房屋买卖合同中第八条免责事由，被告执行政府的规定属于免责的情形；（四）工程竣工验收备案表、竣工验收报告，证明原告所购房屋已经具备了交付条件；（五）被告的销售主管向原告方发的短信通知，证明被告通知原告方于2015年8月10日交房；（六）气象局2015年1月至2015年6月的降水记录、监理公司的证明，证明2015年1月至2015年6月这段时间不宜施工的天数有109天，原告是按天计算违约金，应该剔除极端天气计算违约金；
对被告提供的上述举证，原告方经质证认为，对证据（一）的关联性及证明目的提出异议，认为该份函是在2014年3月6日出具的，而原告方系在其后与被告签订的购房合同;这份函是质监部门出具的，不是政府行为；高压线建在前，被告房产开发在后，其应当预见到该处高压线会造成不能施工的后果；复工通知是在2014年12月份，而被告现在还未交房，是因被告自身的其他原因造成的。对证据（二）的证明目的有异议，认为前面都是被告自己的报告，后面是监理站的意见“该土地所有整改内容已经整改到位，请求市站考虑取消网上停工通报”，既然是整改，说明被告施工存在内部问题需要整改，所以才会造成被告逾期交房，而不是政府的原因。对证据（三）商品房买卖合同的三性无异议，对证明目的有异议，认为被告未提供任何政府文件，高压线设立在前，不属于市政府的配套，所以被告主张的合同中的免责条款不适用本案。对被告主张的合同中免责条款中“市政府配套的安装和延误”的“市政府”应为“市政”，系笔误的意见，原告方不能同意，合同是怎么规定的就应该按合同约定履行。对证据（四）的合法性提出异议，认为工程竣工验收备案表、工程竣工验收备份表不是合同约定的奉新县房地产开发项目综合验收备案表，该份工程竣工验收备份表不能达到验收的标准，该份证据只是前期部分，工程竣工验收备份表的时间是2015年8月20日，而奉新县房地产开发项目综合验收备案表现在还没有出来，正好印证了被告到现在还没有交房，一直延期交房。对证据（五）的三性均有异议，被告的短信群发，不能证明是否发送成功，原告方未收到该短信，合同中没有约定交房的方式为短信通知方式，不符合双方的交易习惯，必须以人工电话的方式通知。对证据（六）的三性提出异议，证据形式不合法，被告作为开发商应当预见到雨季不能施工的情况。
法院依据被告的申请调取的证据：线路改造工程施工合同，证明高压线迁改的业主单位是市政土地招投标公司，是市政工程，该工程应该是在被告复工前就已经完成的。
对法院依申请调取的证据，原告认为：法院依法调取的证据不合法，这不是法院的职权，应由被告自己去调取；合同有瑕疵；这份合同不是政府的行政文件；高压线建设在前，被告开发房地产在后，过错在被告。
对法院依申请调取的证据，被告认为：合同中约定的施工日期确实比较短，但2014年3月奉新县质监站下达了停工通知书，在没有收到复工通知书的情况下是无法复工的，被告被延误的时间应从被停工开始计算至复工止；该份合同涉及到案外人的商业机密，被告无法取得，所以只能申请法院依法调取，这符合法律规定；这份合同是一份民事合同，原、被告合同约定的市政配套工程也是一种民事行为，市政配套工程会产生相应的民事行为。
综上，本院对上述证据综合认证如下：
对原告提供的证据（一）、（二）、（三）、（四）、（五）、（七）、（八）、（九）被告对其三性无异议，故确认其证据效力，可作为本案的定案依据；对证据（六）的三性被告均有异议，认为整个建筑物的交付使用是整体验收，任何局部都不能证明整个楼盘是否竣工验收。原告方提供的照片反映了原告所购房屋的状态，可以证明被告的施工未完全完成，对原告提供的证据（六）予以采信，可作为本案的定案依据。
对被告提供的证据（一）原告方对其关联性及证明目的提出异议。这份函及复工通知书是奉新县城乡规划建设局建筑工程安全监督站向被告下达的停工函及复工通知，系查清被告是否违约的重要依据，与本案有关联，对被告提供的证据（一）予以采信，可作为本案的定案依据；原告方对被告提供的证据（二）的证明目的有异议，认为前面都是被告自己的报告，后面是监理站的意见“该土地所有整改内容已经整改到位，请求市站考虑取消网上停工通报”，既然是整改，说明被告施工存在内部问题需要整改，所以才会造成被告逾期交房，而不是政府的原因。2014年12月8日奉新县城乡规划建设局建筑工程安全监督站向上级申请对被告取消网上通报，该份证据能够证明被告停工的具体时间及原因，对该份证据予以采信，可作为本案的定案依据；对证据（三）商品房买卖合同的三性无异议，对证明目的有异议，认为被告未提供任何政府文件，高压线设立在前，不属于市政府的配套，所以被告主张的合同中的免责条款不适用本案。商品房买卖合同系原、被告双方对购房一事的约定，系双方当事人真实意思表示，对该合同予以采信，可作为本案的定案依据。对被告主张的合同中免责条款中“市政府配套的安装和延误”的“市政府”应为“市政”，系笔误的意见，原告方不能同意，合同是怎么规定的就应该按合同约定履行。双方签订的合同中约定的“市政府配套的安装和延误”，根据商品房交易习惯，“市政府”应为“市政”，且在房屋施工过程中没有“市政府配套的安装”，对原告提出的该异议不予采信;对证据（四）的合法性提出异议，认为工程竣工验收备案表、工程竣工验收备份表不是合同约定的奉新县房地产开发项目综合验收备案表，该份工程竣工验收备份表不能达到验收的标准，该份证据只是前期部分，工程竣工验收备份表的时间是2015年8月20日，而奉新县房地产开发项目综合验收备案表现在还没有出来，正好印证了被告到现在还没有交房，一直延期交房。验收报告是被告是否完工的重要依据，被告在奉新县城乡规划建设局进行了工程竣工验收备案，表明被告811号楼已主体完工，对被告提供的证据（四）予以采信，可作为本案的定案依据；原告对证据（五）的三性均有异议，认为被告的短信群发，不能证明是否发送成功，原告未收到该短信，合同中没有约定交房的方式为短信通知方式，不符合双方的交易习惯，必须以人工电话的方式通知。被告向原告发送短信通知原告收房并在奉新电视台发布收房游走信息，这两份证据能够相互印证，予以认定，可作为本案的定案依据；原告对证据（六）的三性均提出异议。天气因素对施工进度确有非常大的影响，但这种雨季过长、降水量超过往年，并不属于开发商不能预见的事件。开发商在售楼签约时，就应当依据当地气象记录，结合其他因素，合理预计工期，确保在承诺的交房日前能顺利完工，因此，对被告提供的证据（六）不予认定。
原告对本院依法调取的证据有异议，认为不合法，这不是法院的职权，应由被告自己去调取；合同有瑕疵；这份合同不是政府的行政文件；高压线建设在前，被告开发房地产在后，过错在被告。该份证据系奉新县土地收购储备交易中心与奉新县新农村电力工程服务有限公司签订的线路改造工程施工合同，该合同被告无法取得，只能申请法院依法调取，这符合法律规定，对该份证据予以认定，可作为本案的定案依据。
综上认证，本院认定本案事实如下：
被告是位于奉新县一中东侧状元府邸8号、9号、10号、11号楼的开发商，于2014年1月20日获得商品房预售许可证，获准予以销售。2014年2月28日原告与被告鹏远公司签订商品房买卖合同，合同约定：“……第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人向出卖人购买位于状元府邸的房屋。第四条计价方式与价款。……该商品房总价为424198元。第六条付款方式及期限。买受人按按揭贷款方式按期付款；买受人首付294198元，贷款130000元签订好合同后七日内与银行办理好相关按揭手续，否则视为违约。……第八条交付期限。出卖人应在2015年1月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经分期综合验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人；暴雨、火灾、××，其他特殊原因包括：执行政府规定，规章强制性文件，市政府配套的批准和安装的延误。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加），1、逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；2、逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。……第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：视为已交付并由买受人承担相应的法律责任。……第二十三条本合同自双方签订之日起生效。……出卖人江西鹏远房地产开发有限公司，买受人许家菊。”原告于2014年2月13日支付了294198元，于2015年1月8日通过向银行按揭将13万元支付给了被告，并支付了物业维修资金878元、契税4242元、天然气费2200元、交易费80元。2014年3月6日奉新县质量安全监督站向被告送达《关于状元府邸施工用电不符合安全距离的函》：“因被告开发的状元府邸工程在状元路西侧有10KV高压线路，而被告开发的建筑物距其距离不符合施工最小安全距离，请立即与供电部门联系解决，在未解决安全距离前，要求被告暂停该范围内的所有建筑物的施工。问题解决后请通知奉新县质量安全监督站并做好申请复工事宜。”2014年3月12日宜春市城乡规划建设局向被告送达了整改通知单，要求被告立即整改，在未整改完毕及验收合格之前不得施工。2014年12月16日宜春市城乡规划建设局下发宜市建安（2014）51号通知，通知对被告停止在宜春市建筑市场承接施工资格的处罚自发文之日起予以解除。状元府邸工程继续施工。2014年10月16日被告向原告发出延期交房通知书，因状元府邸开发建筑物紧靠状元路西侧的10KV高压线路，不符合施工最小安全距离。工程施工期间，电力公司和质量安全监督站为确保不出意外，要求状元府邸工程现场全面停工，进行高压线路入地改造施工。供电改造方案论证到线路入地施工完成，前后耗时10月有余，因此延误了状元府邸的房屋交付日期，被告预计将于2015年6月30日启动交付。2015年8月20日状元府邸二期工程在奉新县城乡规划建设局进行了工程竣工验收备案。2015年8月10日被告向原告发送手机短信，告知原告于2015年8月10日起正式交房。2015年8月9日被告在奉新电视台发布于2015年8月10日交房的游走信息。2014年9月20日奉新县土地收购储备交易中心与奉新县新农村电力工程服务有限公司签订线路改造工程施工合同，工程地点为状元府邸用地旁，开、竣工日期为2014年10月8日至2014年10月26日。
本院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》出自双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。本案的争议焦点是高压线入地改造工程造成的施工延误是否是买卖合同中约定的特殊免责事由。原告与被告签订的《商品房买卖合同》第八条交付期限中约定被告应在2015年1月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经分期综合验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付给原告方使用。如遇下列原因，除双方同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：遭遇不可抗力，且被告在发生之日起30日内告知买受人的；暴雨、火灾、××，其他特殊原因包括：执行政府规定，规章强制性文件，市政（府）配套的批准和安装的延误。2014年3月6日奉新县城乡规划建设局建筑工程安全监督站向被告发出了关于状元府邸施工用电不符合安全距离的函，要求被告立即与供电部门联系解决，在未解决安全距离前，要求被告暂停该范围内的所有建筑物的施工，问题解决后通知奉新县城乡规划建设局建筑工程安全监督站并做好申请复工事宜。2014年3月12日宜春市城乡规划建设局发现被告9项问题，其中就包括高压线路紧靠建筑物，不符合最小安全距离，并向被告发出了整改通知单，要求被告立即停工整改。2014年3月21日国网江西奉新县供电公司安全监察部向被告发出了停电整改通知书，要求被告停止施工。2014年9月20日奉新县土地收购储备交易中心与奉新县新农村电力工程服务有限公司签订了线路改造工程施工合同，将高压电缆入地改造，施工期为2014年10月8日至2014年10月26日。奉新县城乡规划建设局建筑工程安全监督站于2014年12月18日向被告发出了复工通知书，允许被告复工。2014年10月16日被告向众业主发出延期交房通知书，注明因状元府邸开发建筑物紧靠状元路西侧的10KV高压线路，不符合施工最小安全距离，但原告未在业主名单上签字。施工期间，电力公司和质量安全监督站为确保不出意外，要求状元府邸工程全面停工，进行高压线路入地改造施工，延误了房屋交付日期，被告预期将于2015年6月30日启动交付，具体日期以被告发出的房屋通知为准。大部分业主在状元府邸一期延期交房业主告知名单中亲自或亲朋好友代签了字。从以上证据可知，原告与被告签订的商品房买卖合同第八条中的“市政（府）配套的批准和安装的延误”系笔误，根据商品房交易习惯应为“市政配套的批准和安装延误”。造成被告逾期交房的原因系因高压线与建筑安全距离不符合规定而被勒令停工，使被告从2014年3月6日至2014年12月18日期间停工。从线路改造工程施工合同的订约双方系奉新县土地收购储备交易中心与奉新县新农村电力工程服务有限公司，要将高压线进行改造，并不受被告控制，故造成逾期交房的责任不应归责于被告。在停工期间被告向原告告知了逾期交房的原因并预期在2015年6月30日启动交付，虽然被告于2015年8月10日向原告发送手机短信，告知原告于2015年8月10日起正式交房，2015年8月9日被告在奉新电视台发布于2015年8月10日交房的游走信息。但被告直到2015年8月20日才在奉新县城乡规划建设局进行了工程竣工验收备案，具备交房条件，故被告应承担从2015年7月1日至2015年8月20日的逾期交付的违约责任，根据原告与被告签订的商品房买卖合同第九条中的逾期交房违约责任的约定，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金，即被告应向原告支付违约金6362.97元（424198元×0.03%×50天）。原告要求被告支付逾期交房所造成的逾期办证违约金。原告与被告签订的商品房买卖合同第十五条中约定被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。按合同的约定，原、被告尚未交房，目前并不存在逾期办证的问题，对原告的该项诉请不予采信。本案立案时案由为房屋买卖合同纠纷不准确，应变更为商品房预售合同纠纷。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十五条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
被告江西鹏远房地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内向原告许家菊支付违约金人民币六千三百六十二元九角七分；
二、驳回原告许家菊的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币六百二十八元，由被告江西鹏远房地产开发有限公司负担人民币一百二十一元，由原告许家菊负担人民币五百零七元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费人民币六百二十八元，款汇至江西省宜春市中级人民法院，账号：02×××48，开户银行：中国农业银行宜春市分行袁山大道分理处。如逾期不交纳，按自动撤回上诉处理）。
审 判 长 宋孝健
审 判 员 谭 皓
人民陪审员 倪建民
二〇一六年三月二十一日
代书 记员 彭成霞