浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙杭民终字第1293号
上诉人（原审被告）：浙江迪凯金宏房地产有限公司。
法定代表人：谢卿宝。
被上诉人（原审原告）：张美近。
委托代理人：周仲献、张飞，浙江金麦律师事务所律师。
上诉人浙江迪凯金宏房地产有限公司（以下简称迪凯公司）因与被上诉人张美近房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2014）杭江民初字第1957号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月27日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审判决认定，2007年11月18日，张美近（乙方）与迪凯股份有限公司（甲方）签订合作建设协议，约定：甲方与他人联合公开竞买了钱江新城某地块的土地使用权，甲方将该项目中按股权比例属于甲方权益的部分楼层以合作建设的形式进行内部认购；乙方通过委托合作建设，并按约定及时支付相应借款额，以取得相应建筑面积的优先认购权，并享有该部分的房屋产权；乙方委托合作建设的房屋位于主塔楼第5层至22层之间，具体位置通过抽签确定，暂估每层建筑面积约2000平方米，合作建设的房屋建筑面积约为2000平方米，计1层；合作建设的房屋平均成本包干价为17500元/平方米；在项目取得商品房预售许可证之前，甲方以9000元/平方米的标准向乙方借款的方式筹集合作建设资金，乙方应支付的借款总额为1800万元；等等。张美近、迪凯公司、迪凯股份有限公司曾签订协议书，约定：三方同意于协议签署之日由迪凯股份有限公司将张美近汇入其公司的1800万元款项代张美近转付给迪凯公司，用于支付张美近应付迪凯公司的购房款；等等。
2012年12月25日，迪凯公司向张美近发函，内容为：根据其公司与张美近签订的合作建设协议，该项目已符合杭州市商品房预售条件，通知张美近于2013年1月4日到其公司签订商品房买卖合同；如张美近的签约时间与通知的签约时间冲突，请联系专属顾问魏某；购房款总价34727637元，已支付1800万元，未付款16727637元；办理签约手续需缴纳合作建设协议项下的违约金2014000元；等等。2013年1月14日，张美近（买受人）与迪凯公司（出卖人）签订商品房买卖合同4份，载明出卖人以出让方式取得杭州市江干区钱江新城杭政储出（2007）54号地块的建设用地使用权，出卖人经批准在上述地块上建设商品房迪凯银座；张美近分别向迪凯公司购买迪凯银座1201室、1202室、1203室、1204室房屋。上述4套房屋按建筑面积计算价款，其中1201室房屋价款为8702464元，买受人应于合同签署当天支付450万元、于2013年1月14日前支付首付余款2464元，余款420万元采用银行贷款支付；1202室房屋价款为8443007元，买受人应于合同签署当天支付450万元、于2013年1月14日前支付首付余款3007元，余款394万元采用银行贷款支付；1203室房屋价款为8536692元，买受人应于合同签署当天支付450万元、于2013年1月14日前支付首付余款6692元，余款403万元采用银行贷款支付；1204室房屋价款为8855427元，买受人应于合同签署当天支付450万元、于2013年1月14日前支付首付余款5427元，余款435万元采用银行贷款支付。迪凯公司已收到上述4份合同约定的以银行贷款支付的购房款1652万元。此外，2013年1月14日，迪凯公司销售顾问魏某向张美近出具清单，清单记载了张美近的账户—中国工商银行6222021202034195918，清单还记载有以下内容：“-182083.33（-17590元）再付164493.33元”。同日，张美近的上述中国工商银行账户网银转入164493.33元，付款人为倪某，系迪凯公司监事。
4份商品房买卖合同第9条第1款约定，出卖人应当在2013年6月30日前将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：（1）建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；（2）取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；（3）用水、用电、用气具备商品房正常使用的基本条件。第9条第2款约定，但遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……（3）由于非出卖人所能控制的政府行为、市政工程、市政投资项目工程建设的批准与建设延误导致不能按时将该商品房交付使用的；（4）合同签订之后颁发新的法律法规或行政规章或有关地方政府部门的规定，导致出卖人为了遵守该等新的法律法规或行政规章或地方部门规定而不能按时将该商品房交付使用的；（5）买受人逾期付款且在该合同约定的交房期限的前1日仍未能全额付清合同约定应付款项的，如该合同继续履行，则交付日期相应顺延至买受人全额付清应付款项后的7日内，届时出卖人无须另行通知买受人收房，且顺延期限不视为交付逾期。第10条约定，除该合同第9条约定的特殊情况以外，出卖人如未按该合同约定的期限将商品房交付买受人使用，逾期不超过120日的，自最后期限的第2天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款0.03%的违约金，合同继续履行；逾期超过120日后买受人有权解除合同，买受人要求继续履行的，合同继续履行，自最后交付期限的第2天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款0.03%的违约金。4份商品房买卖合同第6条约定，产权登记面积与合同约定面积发生差异，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款，超出3%时，买受人有权退房。第12条第3款第（4）项约定，买受人未付清房款或未按该合同第6条约定结算面积差异部分房屋款的、未履行逾期付款违约责任的，出卖人不承担延期交房责任。补充协议第7条第2款约定，买受人应于房屋交付使用前结算、交清所有房款、物业维修资金、违约金等，买受人在未付清上述款项前，出卖人有权拒绝买受人的交房要求，并不构成逾期交房违约。
迪凯银座项目于2013年8月8日进行了竣工验收，但迪凯公司本案审理中提交的竣工验收备案表未记载竣工验收日期。2013年8月9日，迪凯公司向张美近邮寄入伙通知书，通知张美近于2013年8月12日、13日前往办理收房手续。2013年8月12日以后，迪凯公司向迪凯银座的部分买受人交付了房屋。
迪凯银座的2层设计有通往其他建筑的街区步行廊（连廊）。2012年12月19日，迪凯公司与中国移动通信集团浙江有限公司就迪凯银座与移动综合楼间空中连廊建设事宜进行商议，会议纪要载明双方对迪凯银座与移动综合楼间空中连廊的图纸方案及建设时间进行了沟通，讨论了连廊建设方案与各方连接处的连接处理方式，明确如下几点意见：（1）连廊建设安排已有所拖延，需加快安排进行，并同意由迪凯银座的建设方迪凯公司代建，要求在2013年4月30日前完成；（2）连廊建设费用须经双方核对确认，并由双方各承担50%；（3）连廊建设期间，双方须紧密配合承建单位施工，以使工程建设尽快完成。2014年12月28日，迪凯公司向杭州市钱江新城建设管理委员会提交报告，内容为：迪凯银座项目已完成建设并竣工验收合格，在规划验收过程中规划部门要求该项目与相邻浙江移动大厦项目间的连廊必须按规划审批要求实施到位；关于连廊建设的进度与造价分摊事宜，之前由杭州市钱江新城建设管理委员会多次召集浙江移动公司与迪凯公司协调，确定由迪凯公司建设，费用由迪凯公司与浙江移动各承担50%；迪凯公司已与连廊建设施工单位签订完施工合同，但由于浙江移动公司对连廊建设缺乏积极性，且内部合同审批流程复杂，时间上不能控制，至今还未完成相关审批流程；要求先向杭州市钱江新城建设管理委员会缴纳与连廊建设合同总造价等同的保证金（即1118149元），待浙江移动公司代建协议完成签订后，由杭州市钱江新城建设管理委员会给予退还；等等。2015年1月4日，杭州市钱江新城建设管理委员会向迪凯公司作出“关于要求缴纳保证金报告的反馈”，内容为：来文已收悉，为支持迪凯公司项目开展规划验收，同意迪凯公司交纳给杭州市钱江新城建设管理委员会120万元连廊工程建设保证金，要求连廊在2015年5月1日以前建成，等等。
2013年8月12日，杭州市人防工程质量监督站就杭政储出（2007）54号地块商业用房出具人防工程质量监督报告，工程竣工监督意见为：经工程参与各方检查，工程实物质量及保证项目资料无明显质量缺陷，结构安全，各类验收文件签字手续齐全，符合工程竣工标准规定，同意五方责任主体验收意见。2015年1月16日，杭州市人民防空办公室出具人防工程专项验收意见书，内容为：迪凯公司报送的杭政储出（2007）54号地块办公及商业金融用房（迪凯银座）项目人防工程，验收合格，准予核发人防工程专项验收意见书。2013年8月19日，杭州市卫生局出具建设项目竣工验收意见书，项目名称杭政储出（2007）54号地块办公及商业金融用房项目（迪凯银座），验收意见为原则同意新建迪凯银座通过土建验收。2013年10月12日，杭州市环境保护局出具建设项目环保“三同时”检查意见书，项目名称杭政储出（2007）54号地块办公及商业金融用房项目（除食堂以外），内容为：经检查内容的环保措施基本符合项目环评和项目环境影响后评价要求；要求迪凯公司在实施项目食堂建设时，应严格按照项目环评和项目后评价提出的污染防治措施落实食堂的环保措施，确保食堂达标排放；待项目符合验收条件后，办理环保相关手续；等等。现张美近起诉至原审法院，要求：一、判令迪凯公司继续履行合同约定的交房义务，即在取得建设工程竣工验收备案证明后交付迪凯银座1202室商品房。二、判令迪凯公司支付逾期交房违约金1591275.88元（暂计算至2014年11月12日，至实际交付房屋之日止的后续违约金另计）。
原审法院认为，张美近与迪凯公司之间的房屋买卖合同关系合法有效，双方当事人应按约定履行自己的义务。商品房买卖合同约定，出卖人应当在2013年6月30日前交付符合约定条件的商品房，约定条件包括建设工程经竣工验收合格、并取得建设工程竣工验收备案证明等。但是涉案房屋至今未取得建设工程竣工验收备案证明，已超过合同约定期限。迪凯公司主张张美近拖欠合作建房违约金未付，根据合同约定张美近未付清上述款项前，迪凯公司不构成逾期交房。原审法院认为，第一，合作建设协议的双方当事人是张美近与迪凯股份有限公司，迪凯公司并非该协议的当事人，商品房买卖合同亦未约定有张美近支付合作建设协议项下违约金的义务，迪凯公司无权以合作建设协议项下的违约金支付为由进行抗辩；第二，迪凯公司2012年12月25日通知张美近前往签订涉案商品房买卖合同的函件中已经载明了签订商品房买卖合同需缴纳合作建设协议项下的违约金，其后迪凯公司与张美近签订了商品房买卖合同，在双方就该违约金的支付未有其它约定的情况下，迪凯公司亦不应再以该违约金的支付为由进行抗辩。迪凯公司主张张美近未能在房屋交付前付清所有房款、物业维修基金、物业费及公共能耗费，迪凯公司拒绝张美近的交房要求，不构成逾期交房违约。迪凯公司主张张美近未付清的房款是指商品房买卖合同约定的首付款余款，4套房屋分别为2464元、3007元、6692元、5427元，共计17590元；张美近主张该些款项已支付。原审法院认为，第一，该些款项仅是4套房屋价款的零头，约定的付款日期又系2013年1月14日即合同签订当日，按常理不至于没有当场付清；第二，合同签订当日迪凯公司的销售顾问魏某向张美近出具的清单中有“-182083.33（-17590元）再付164493.33元”的内容，其中“（-17590元）”应即为上述首付款余款，同日张美近收到了迪凯公司监事倪某支付的164493.33元，该金额与清单中的“再付164493.33元”一致，由此可以认定张美近应支付的首付款余款与张美近的其他应收款进行了结算抵扣，魏某、倪某均系迪凯公司员工，所涉首付款余款金额亦不大，张美近有理由相信魏某、倪某的行为得到了迪凯公司的认可，因此不论上述结算抵扣系基于何种法律关系，均应认定张美近已向迪凯公司支付了4套房屋的首付款余款17590元。至于物业维修基金、物业费及公共能耗费，涉案房屋尚未符合合同约定的交付条件，迪凯公司要求张美近支付该些费用没有依据。迪凯公司主张张美近事实上已经收房，没有证据证明。迪凯公司主张因公安消防部门印发文件，其公司对涉案房屋消防登高等项目进行了整改导致消防验收延迟，没有证据证明。迪凯公司的该些理由不能成立。商品房买卖合同第9条第2款第（3）项约定，由于非出卖人所能控制的政府行为、市政工程、市政投资项目工程建设的批准与建设延误导致不能按时将该商品房交付使用的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。迪凯公司主张因涉案房屋与浙江移动公司之间的连廊工程浙江移动公司迟迟不予批准和造价确认，导致规划验收至今无法完成；根据上述约定，其公司不构成逾期交房违约。原审法院认为，根据迪凯公司与中国移动通信集团浙江有限公司的会议纪要以及迪凯公司向杭州市钱江新城建设管理委员会提交的报告、杭州市钱江新城建设管理委员会所作的“关于要求缴纳保证金报告的反馈”，可以认定迪凯银座项目确因与移动综合楼间空中连廊建设原因致使规划验收受到影响，而设计该连廊的原因亦可以认定系非出卖人所能控制的政府行为。但是，导致迪凯公司不能在2013年6月30日前交付符合约定条件的商品房的原因并非仅有连廊建设：首先，迪凯银座项目至2013年8月8日才进行竣工验收，已晚于房屋交付期限，而建设项目环保“三同时”检查意见书的出具日期为2013年10月12日，人防工程质量监督报告虽于2013年8月12日出具但人防工程专项验收意见书的出具日期已迟至2015年1月16日，因此即使未受到连廊建设的影响，迪凯公司完成建设工程竣工验收备案的时间也将严重晚于2013年6月30日；其次，2012年12月19日迪凯公司与中国移动通信集团浙江有限公司形成的会议纪要中已经约定连廊建设应在2013年4月30日前完成，至张美近于2014年12月起诉已逾1年半仍未完成，即使存在案外人拖延的原因，但迪凯公司至张美近起诉后才向杭州市钱江新城建设管理委员会提交报告要求缴纳与连廊建设合同总造价等同的保证金（即1118149元）以进行规划验收，迪凯公司自身的拖延亦是导致规划验收一直未完成的原因之一。因此，迪凯公司主张其公司不构成逾期交房违约依据不足，但考虑连廊建设对规划验收确实造成了影响，可以减少计算逾期交房违约金的期间，原审法院酌情决定至判决日迪凯公司应支付10个月的逾期交房违约金。
商品房买卖合同第10条约定，出卖人逾期交房超过120日且买受人要求继续履行的，合同继续履行，自最后交付期限的第2天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款0.03%的违约金。迪凯银座1202室房屋的商品房买卖合同约定的价款为8443007元，张美近主张的逾期交房违约金计算基数大于该金额，原因是张美近将其向案外人支付的款项亦计入房屋价款（张美近证据1中的2008年5月2日付款）；原审法院认为，支付逾期交房违约金的合同依据是本案的商品房买卖合同，逾期交房违约金计算基数亦应以本案商品房买卖合同约定的房屋价款为准，张美近要求将其向案外人支付的款项计入房屋价款缺乏依据。迪凯银座1202室房屋的价款8443007元张美近已支付，据此计算至判决日迪凯公司应向张美近支付逾期交房违约金759871元。张美近要求迪凯公司继续履行合同约定的交房义务，即在取得建设工程竣工验收备案证明后交付迪凯银座1202室商品房；张美近的该项诉讼请求符合合同约定，原审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决：一、浙江迪凯金宏房地产有限公司向张美近交付杭州市江干区迪凯银座1202室房屋，于取得建设工程竣工验收备案证明后十日内履行完毕。二、浙江迪凯金宏房地产有限公司向张美近支付逾期交房违约金人民币759871元（暂计算至2015年3月27日，此后以人民币8443007元为基数按每日万分之三计算至房屋交付之日止），于判决生效后十日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回张美近其他诉讼请求。按规定减半收取的案件受理费人民币9560.50元，由张美近负担人民币3861元，由浙江迪凯金宏房地产有限公司负担人民币5699.50元。浙江迪凯金宏房地产有限公司应负担的案件受理费人民币5699.50元，于判决生效后三日内交纳至原审法院。
宣判后，迪凯公司不服，向本院提起上诉称：一、因张美近未支付合作建房违约金，根据合同约定，迪凯公司不构成逾期交房。原审判决认定《合作建设协议》由迪凯股份有限公司与张美近签订，并非由迪凯公司签订，同时认为《合作建设协议》与《商品房买卖合同》之间相互独立，《合作建设协议》的履行情况不应影响《商品房买卖合同》的履行，原审法院的上述认定是错误的。1、《合作建设协议》于2007年11月18日签订时，迪凯公司没有成立，迪凯股份有限公司作为迪凯公司的发起人以自己的名义与张美近签订合同，在迪凯公司成立后，由迪凯公司承继，且该承继事实已得到协议双方的确认。张美近在享有《合作建设协议》约定权利的同时，应按照该协议向迪凯公司履行义务，在张美近拖欠该协议项下违约金的情形下，迪凯公司有权以该违约金进行抗辩。2、《合作建设协议》的性质为房屋买卖合同，而《商品房买卖合同》系双方对案涉4套房屋买卖事项的细化和补充，属于对《合作建设协议》的延续和完善，张美近未履行完毕《合作建设协议》项下义务的，迪凯公司有权以此进行抗辩。二、原审判决根据张美近提供的证据3即魏某出具的清单及证据4即中国工商银行查询信息申请表从而认定张美近已经向迪凯公司支付了4套房屋的首付款余款是没有事实和法律依据的。1、清单的真实性无法确认，原审判决以“迪凯公司认可魏某曾是其公司销售顾问”为由确认该清单的真实性，并以此作为唯一的直接证据认定张美近已经付清了首付款，明显不当。2、从清单内容来看，这是一张关于倪某与张美近个人之间的往来款项结算单，其目的是为了确定倪某对张美近的应付款项金额，而张美近、倪某、魏某三人在迪凯公司没有授权和确认的前提下，擅自将张美近应付迪凯公司的部分违约金和首付款余额17590元与倪某应付张美近的款项作了抵扣，该清单并不能对本案中迪凯公司与张美近之间的权利义务发生影响。原因如下：首先，魏某的行为是无权代理行为。其次，魏某参与倪某、张美近结算时，不具有足以使张美近相信其有权代理迪凯公司的事实和理由。最后，张美近具有过失。综上，魏某的行为不符合表见代理的构成要件。3、倪某虽系迪凯公司的监事，但没有证据证明倪某的收、付款行为代表迪凯公司。4、原审判决“按常理不至于没有当场付清”为由认定首付款已经付清，纯属没有证据的主观臆测。三、原审判决迪凯公司应支付10个月的逾期交房违约金没有事实和法律依据。根据相关规范要求，人防工程专项验收并不属于办理竣工验收备案中应当提交的文件，《商品房买卖合同》中也未约定人防工程专项验收作为案涉房屋的交付条件。原审判决以人防工程专项意见书的出具时间作为衡量逾期交房期限的标准，属于认定错误。至于影响规划验收的空中连廊工程，迪凯公司与中国移动通信集团浙江有限公司早在2012年12月份就形成会议纪要，连廊建设滞后系中国移动通信集团浙江有限公司对连廊建设缺乏积极性以及其内部审批流程复杂导致，迪凯公司自身并不存在任何拖延的事实。根据迪凯公司提供的证据可以证明，即使迪凯公司存在逾期交房，截止至2013年10月12日，迪凯公司已经具备除规划验收外的其余交付条件，而原审判决已经认定规划验收系政府原因导致延误，迪凯公司可以根据合同约定据实予以延期而不承担滞后的逾期交房责任。综上，请求二审查明事实，依法撤销原审判决，改判驳回张美近的全部诉讼请求。
被上诉人张美近在二审期间未提交书面答辩状，其口头辩称：一、迪凯公司与张美近之间不存在合作建房违约金纠纷，更不存在张美近拖欠违约金的情形。二、张美近已经支付完毕全部购房款项。迪凯公司在其出具的签约通知书中明确载明张美近的购房顾问系魏某，在正式签约过程中也均是魏某与张美近接洽核对购房面积、房款金额等事宜并最终签订《商品房买卖合同》，张美近在当时有理由相信魏某对当事人确认房款支付完毕的行为系代表迪凯公司的行为。三、原审判决酌情认定迪凯公司支付张美近10个月的逾期交房违约金已经明显减轻了迪凯公司的违约责任。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律恰当，请求依法驳回迪凯公司的上诉请求。
上诉人迪凯公司在二审期间提交以下新的证据：1、竣工验收备案表，欲证明人防工程专项验收不属于备案内容，亦不属于合同所约定的交房条件。张美近对该证据的真实性无法确认，同时认为竣工验收备案表目录上没有人防工程专项验收项目并不代表不需要验收。本院经审查后对该证据的真实性予以确认。2、报告及函件，欲证明迪凯公司在与相邻的中国移动通信集团浙江有限公司关于空中连廊工程建设过程中，并不存在工作上的懈怠，并非因迪凯公司的原因造成工期延误。张美近经质证后认为该组证据均系迪凯公司单方制作形成的材料，证明效力不足。本院经审查后认为，该组证据系迪凯公司单方制作形成，虽然迪凯公司提出该组证据其系从相关政府部门处调取所得，但缺乏佐证，故对该组证据的证明效力，本院不予确认。
被上诉人张美近在二审期间提交（2015）杭江民初字第466号民事判决书一份，欲证明迪凯公司与张美近之间不存在违约金纠纷，张美近无须支付迪凯公司或者迪凯集团股份有限公司任何违约金。迪凯公司经质证后对该证据的真实性、合法性无异议，但认为该判决书是错误的。本院经审查后对该证据的真实性予以确认。
原审判决认定的事实与本院查明的事实一致。本院另查明，案涉迪凯银座项目于2015年6月3日向杭州市江干区住房和城乡建设局进行了备案。本院再查明，2014年12月30日，迪凯集团股份有限公司即原迪凯股份有限公司向原审法院提起诉讼，要求张美近依据《合作建设协议》的约定支付违约金2470000元。原审法院于2015年4月20日作出（2015）杭江民初字第466号民事判决，驳回迪凯集团股份有限公司的诉讼请求，该判决现已生效。
本院认为，本案争议的焦点系迪凯公司是否应当承担逾期交房的违约责任。迪凯公司主张其可以据实延期交房而无须承担逾期交房违约责任的理由主要为两方面，一为张美近存在拖欠合作建房违约金、未付清房屋首付款余额及相关物业费用等情形，二为案涉商品房所在的迪凯银座项目存在因政府及第三人的原因导致规划验收迟延情形。针对迪凯公司提出的第一个理由，本院经审查后分析如下：关于张美近是否应当支付合作建房违约金的问题，虽然《合作建设协议》中有关案涉商品房取得内容与《商品房买卖合同》的订立存在一定的关联性，但两份合同的签订主体不同，合同的主要内容亦不同，迪凯公司提出的《合作建设协议》的性质系房屋买卖合同，《商品房买卖合同》属于对《合作建设协议》的延续、完善及补充的上诉理由，依据不足，本院不予采纳。同时根据审理查明，迪凯集团股份有限公司在本案一审审理期间就张美近是否应当承担《合作建设协议》项下的合作建房违约金这一纠纷单独向原审法院提起了（2015）杭江民初字第466号民事诉讼，原审法院经审理判决驳回了迪凯集团股份有限公司的诉讼请求，该判决现已生效。该事实可以证明两点内容，其一为张美近无须承担合作建房违约金，其二为《合作建设协议》中迪凯集团股份有限公司的权利义务并未如迪凯公司上诉所称的已经由其承继。故迪凯公司以张美近拖欠《合作建设协议》项下的违约金为由主张其可以据实延期交房而无须承担违约责任的上诉理由，依据不足，本院不予采纳。关于张美近是否已经付清案涉房屋首付款余额的问题，根据审理查明，迪凯公司发给张美近的签约通知书中明确载明魏某系代表迪凯公司与张美近办理商品房购买事宜的销售顾问，张美近有理由相信魏某的行为系代表迪凯公司。现魏某出具的清单与张美近所购房屋的实际面积结算应收款相吻合，亦与迪凯公司监事倪某与张美近的银行款项往来数目相符，而且从张美近所购4套商品房价值高达3000万元以上这一事实来看，张美近恶意拖欠17590元首付款差额部分，与常理不符。故在迪凯公司未提供证据证明张美近明知魏某的行为未得到迪凯公司授权以及张美近与倪某之间存在其他经济往来的情况下，原审法院认定张美近有理由相信魏某、倪某的行为得到了迪凯公司的认可，并进而认定张美近已经付清4套房屋首付款余额17590元，并无不当。迪凯公司以张美近未付清房屋首付款余额为由主张其无须承担逾期交房违约责任的上诉理由，依据不足，本院不予采纳。关于张美近是否应当支付物业维修基金、物业费以及公共能耗费的问题，经审理查明，迪凯公司与张美近之间至今未办理房屋交接手续，故迪凯公司要求张美近支付上述费用的依据不足，迪凯公司以此为由主张其可以延期交房并无须承担逾期交房违约责任的理由，依据亦不足，本院不予支持。
针对迪凯公司提出的第二个理由，本院经审查后认为，虽然经审理查明案涉商品房所在的迪凯银座项目与相邻的中国移动通信集团浙江有限公司移动综合楼之间的空中连廊建设存在政府因素，但经杭州市钱江新城管理委员会的协调，迪凯公司与中国移动通信集团浙江有限公司之间就空中连廊建设已经达成会议纪要，该会议纪要明确载明该空中连廊由迪凯公司代建，并在2013年4月30日之前完成，双方各承担50%的建设费用。从该会议纪要的内容中可以得出，政府因素在该空中连廊的建设中已经不再凸显，而且若双方严格执行该会议纪要内容，该空中连廊的建设将不会影响迪凯银座项目在案涉《商品房买卖合同》所约定的2013年6月30日交房时间之前进行规划验收。即使确实存在迪凯公司所主张中国移动通信集团浙江有限公司在空中连廊建设过程中存在不配合及拖延并导致规划验收迟延的情形，根据相关法律规定，迪凯公司因第三人的原因导致无法在合同约定的交房时间完成交房义务的，其仍应当承担相应的违约责任。故迪凯公司主张因存在政府因素及第三人因素导致规划验收迟延，其有权据实延期交房而无须承担逾期交房违约责任的上诉理由，本院不予支持。
综合上述分析，迪凯公司所主张的其无须承担逾期交房违约责任的上诉理由，均依据不足，其应当按照合同约定承担相应的违约责任。关于原审判决所确定的迪凯公司承担逾期交房违约责任的期间问题，本院经审查后认为，根据案涉商品房所在的迪凯银座项目的各项验收实际时间，以及该项目于2015年6月3日竣工验收备案完成的事实，并综合考虑到案涉项目的部分建设内容确实存在一定的政府因素等，原审法院认定在原审作出判决之前迪凯公司承担10个月的逾期交房违约责任，尚属合理，本院予以维持。关于张美近在诉讼过程中提出的交房请求，鉴于在本案二审审理期间，迪凯公司于2015年6月3日取得了案涉商品房所在的迪凯银座项目建设工程竣工验收备案证明材料这一新发生的事实，本院对原审判决第一项内容进行调整。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持杭州市江干区人民法院（2014）杭江民初字第1957号民事判决之第二、三项及诉讼费负担部分；
二、撤销杭州市江干区人民法院（2014）杭江民初字第1957号民事判决之第一项即浙江迪凯金宏房地产有限公司向张美近交付杭州市江干区迪凯银座1202室房屋，于取得建设工程竣工验收备案证明后十日内履行完毕；
三、浙江迪凯金宏房地产有限公司于本判决生效之日起十日内向张美近交付杭州市江干区迪凯银座1202室房屋。
二审案件受理费11399元，由上诉人浙江迪凯金宏房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 丹
审 判 员 金瑞芳
代理审判员 毕克来
二〇一五年六月十八日
书 记 员 吴梦姣