山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁02民终2179号上诉人（原审被告）：青岛太阳能电力研究院有限公司。法定代表人：王强，总经理。委托诉讼代理人：ＸＸ，山东乾恒律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：青岛创业园科技发展有限公司。法定代理人：袁飞，总经理。委托诉讼代理人：赵洪波，山东泰成律师事务所律师。委托诉讼代理人：于文鑫，山东泰成律师事务所律师。原审第三人：青岛荣鑫辉电子科技有限公司。法定代表人：于国辉，总经理。委托诉讼代理人：牟岩，山东准成律师事务所律师。原审第三人：青岛朗英达工业装备技术工程有限公司。法定代表人：袁军，总经理。上诉人青岛太阳能电力研究院有限公司（以下简称太阳能公司）因与被上诉人青岛创业园科技发展有限公司（以下简称创业园公司）、原审第三人青岛荣鑫辉电子科技有限公司（以下简称荣鑫辉公司）、原审第三人青岛朗英达工业装备技术工程有限公司（以下简称朗英达公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市崂山区人民法院（2016）鲁0212民初4361号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人太阳能公司上诉请求：1撤销一审判决，重新作出客观公正的判决。2、诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一、一审判决未查明上诉人及两个第三人所租赁房屋的具体位置，应属事实不清。一审中上诉人向法庭提交了青岛市崂山区株洲路190号(LED孵化器)1号楼内5层的平面图，该平面图较详细标明上诉人所租赁的位置，同时也标注了两个第三人所租住的具体位置。双方争议的焦点之一就是两个第三人的租住位置是否涵盖在上诉人所租住的范围内。对此上诉人认为：一审法院应当对两个第三人的租住位置予以确认，以便厘清第三人所租住的房屋是否与上诉人所租住的房屋重叠，上诉人为此提交了l号楼5层的平面图，第三人荣鑫辉公司与被上诉人签订的房屋租赁合同、证明材料、工商注册信息，第三人郎英达公司与被上诉人签订的房屋租赁合同、证明材料、青岛海泰自动化仪表有限公司说明等证明材料。一审判决中“若确如被告所言，第三人占用被告租赁面积长达一年多的时间内，被告却不向原告要求变更租金数额或调整租赁范围，明显与常理不符，…”。对该认定上诉人认为：l、第三人是用租赁的方式使用上诉人所租赁的面积，该事实均得到被上诉人和上诉人的认可，何来占用之说。2、被上诉人与第三人荣鑫辉公司签订的租赁合同中所确定的租赁位置就是在1号楼5层，且被上诉人也未提交反驳上诉人主张的相反证据。3、第三人郎英达使用1号楼5层的事实有案外人青岛海泰自动化仪表有限公司予以证实，且第三人郎英达公司也自己确认，对此被上诉人也未提交能证实第三人郎英达公司未在5层办公的证据。但针对第三人郎英达公司和荣鑫辉公司被上诉人均提起诉讼主张租赁费。4、作为管理者和租赁者的上诉人对两个第三人的入住情况与被上诉人事前进行了沟通，被上诉人已同意在收取两个第三人的租金后按实际数额予以扣除，现在被上诉人在崂山法院对上诉人及两个第三人均起诉，请求支付租赁费明显是在重复索要，有悖诚信、公平原则，请二审法院查明。二、关于上诉人与被上诉人的关系及安排两第三人入住的背景原因。本案上诉人与被上诉人不仅是租赁关系，而且还是(孵化器)园区的委托管理关系，这一事实情况在一审中上诉人与被上诉人均已确认。l号楼5层除上诉人租赁的部分房屋，其他大部分都被被上诉人租赁给他人，且针对所租赁业户被上诉人也提起诉讼主张租赁费。上诉人随后对所租房屋进行装修，但实际只是使用了其中的部分房屋。当时(孵化器)园区正积极招商，区管委会也给园区优惠政策，更承诺给入住的企业政策补贴。上诉人正是基于此对第三人荣鑫辉招商时，与被上诉人协商直接入住上诉人闲置已装修好的房屋，被上诉人同意并与第三人荣鑫辉公司租赁合同，第三人荣鑫辉公司直接在此房屋进行工商注册。上诉人对第三人郎英达公司招商时，被上诉人虽与第三人郎英达公司签订1号楼4层的租赁合同，但郎英达公司在接收房屋时提出该房屋未装修不符合入住条件，上诉人为了留住第三人郎英达公司，向被上诉人提出将第三人郎英达公司暂时调到5层上诉人空置的部分，被上诉人亦表示同意。上述事实在一审中已经由相应的证据予以佐证，被上诉人并未提交反驳证据来证明证据的观点，上诉人作为管理者其行为也是为了维护委托方被上诉人的利益，一审法院应当事实求实地确认该事实情况，但一审判决事与愿违，恳请二审法院明察。三、一审法院应当根据公平原则确认上诉人对本案两个第三人的入住安排是否超出委托管理范围，是否构成违约，责任如何承担。一审中被上诉人承认委托上诉人管理园区，也没有否认本案两个第三人的入住情况，只是强调未授权，其让两个第三人入住是超出权利范围的行为，构成违约应自行承担责任。一审法院对事实应客观的分析认定，这直接关系上诉人与被上诉人争议的焦点问题的解决。一审法院在审理中应当考虑上诉人的行为是否侵害委托人的利益，被上诉人是否从中获取了应得的利益。己证明的事实情况是上诉人对本案两第三人的调整和安排入住恰恰时维护了被上诉人的利益。四、上诉人不存在租赁费支付的违约行为。自2014年3月第三人荣鑫辉公司租赁5层房屋后，被上诉人同意在收取第三人租金后给上诉人扣除，第三人郎英达公司入住后被上诉人再次表示同意扣除，但直到起诉前也未给上诉人一个准确的数额，导致上诉人无法支付被上诉人确切的租金数额，期间上诉人多次向被上诉人催要均无果。因此上诉人认为该后果并不是上诉人有意拖延，其责任应在被上诉人，上诉人不存在违约行为，一审法院应当充分考虑这一事实上情况，请二审法院依法纠正一审判决关于支付违约金的判决。综上，上诉人认为：一审法院对本案的审理未能以事实为根据，上诉人为证明租金的主张向法庭提交了充分有力的证据，其目的就是证明被上诉人利用诉讼想达到重复获取房屋租赁费的非法目的，一审法院应当查清事实的真实情况，依法驳回被上诉人非法部分的请求，所以恳请二审法院依法查明本案事实，并作出客观公正的判决，以维护上诉人的合法权益。被上诉人创业园公司辩称：原审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予以维持。一、创业园公司已向太阳能公司交付房屋，并完成配套设施的配备。2012年11月15日创业园公司与太阳能公司签订房屋租赁合同后，将房屋交予太阳能公司并依约履行了相关义务，太阳能公司也已实际入驻使用，在长达两年多的使用期间太阳能公司从未向创业园公司反映过相关配套设施不完善或存在瑕疵等问题，对于太阳能公司未经创业园公司同意擅自加装改造租赁房屋配套设施情况，创业园公司保留追究其违约的权利。二、创业园公司未将租给太阳能公司区域再次出租。创业园公司租赁给朗英达公司、荣鑫辉公司房屋均独立于租赁给太阳能公司区域，不存在占用太阳能公司租赁位置或将租赁给其房屋再次出租情况。荣鑫辉公司述称：一、对将荣鑫辉公司列为本案第三人的主体地位不作答辩。二、荣鑫辉公司认为，被上诉人应对其与上诉人签订的租赁合同交付具体房屋的具体位置予以证明，这属于被上诉人的义务，而非由第三人举证证明。上诉人创业园公司向一审法院起诉请求：1、太阳能公司向创业园公司支付自2013年11月16日至2015年11月15日的房屋租赁费人民币559473元；2、太阳能公司向创业园公司按人民银行同期贷款利率1.3倍支付违约金，自应缴之日支付至判决生效之日；3、本案诉讼费由太阳能公司承担。一审法院认定事实：2012年9月21日，创业园公司与案外人青岛海泰自动化仪表有限公司（以下简称“海泰公司”）签订房屋租赁合同，约定海泰公司将崂山区株洲路190号高层建筑内6层整个建筑区域2、4、5共三层房屋和厂内单层房屋合计17925平方米租赁给创业园公司，租赁期限为三年，自2012年9月21日至2015年11月20日止。出租房屋采取包租的方式，由创业园公司自行管理。2012年11月15日，创业园公司与太阳能公司签订编号为青创租字LED·HT[2012]08号房屋租赁合同，约定创业园公司将崂山区株洲路190号LED孵化器内1号楼五层厂房出租给太阳能公司使用，房间建筑面积1216.51平方米，租赁期限三年，自2012年11月16日至2015年11月15日止，租赁费为2012年11月16日至2013年11月15日为0.5元/建筑平方米·天，年租金222013元；2013年11月16日至2014年11月15日为0.6元/建筑平方米·天，年租金266416元；2014年11月16日至2015年11月15日为0.66元/建筑平方米·天，年租金293057元，共计781486元。太阳能公司须在合同签订当天缴纳2012年11月16日至2013年5月15日的租赁费111006.5元，在2013年4月30日前缴纳2013年5月16日至2013年11月15日的租赁费111006.5元，之后租赁费以此类推。合同另约定，如太阳能公司逾期支付租赁费，创业园公司有权没收全部保证金并要求太阳能公司15日内腾空房屋，每逾期一日由创业园公司按照租赁费千分之五向太阳能公司加收违约金，逾期20日内仍未交付租赁费，创业园公司有权解除合同并收回房屋，但不免除太阳能公司违约责任。还查明，合同签订后，创业园公司依约向太阳能公司交付房屋。太阳能公司已缴纳自2012年11月16日至2013年11月15日的房租，共计222013元，但未缴纳合同中约定的保证金。庭审中，太阳能公司提交创业园公司与第三人荣鑫辉公司签订的房屋租赁合同一至三页及荣鑫辉公司登记申请书、情况说明，主张创业园公司与第三人荣鑫辉公司于2014年3月1日签订租赁合同，约定将株洲路190号LED孵化器内1#楼（多层厂房）五层房间出租给荣鑫辉公司使用，建筑面积270.28平方米，租赁期限为自2014年3月1日至2015年11月15日止，租金总额为118248元，双方现已履行完毕。该租赁房屋涵盖在创业园公司与太阳能公司之间租赁房屋的总面积内。第三人荣鑫辉公司出具情况说明证实其签订租赁合同后入住LED产业孵化器五层，具体位置位于该孵化器五层公共通道东青岛太阳能电力研究院一侧（见平面图所示），入住时该房屋已经装修。太阳能公司提交创业园公司与第三人朗英达公司签订的房屋租赁合同复印件、朗英达公司出具的证明、五层平面图复印件，主张创业园公司与第三人朗英达公司于2014年8月签订租赁合同，约定将株洲路190号LED孵化器内1#楼（多层厂房）四层房间出租给朗英达辉公司使用，建筑面积273平方米，租赁期限为自2014年1月6日至2015年11月15日止，实际入住时间为2014年8月，租金总额为129757元。入住时因四楼不具备办公条件被安排到五层太阳能公司租赁的区域内办公，该租赁房屋涵盖在创业园公司与太阳能公司之间租赁房屋的总面积内。2012年太阳能公司从创业园公司处接收房屋后，空着的面积由创业园公司委托管理，创业园公司经过太阳能公司同意将二个第三人安排在太阳能公司租赁的面积里，2014年3月1日荣鑫辉公司开始用太阳能公司的面积，2014年8月朗英达公司开始使用；第三人进来之前是太阳能公司一直在使用，一直用到租赁合同到期，平面图显示第三人荣鑫辉公司和第三人朗英达公司的租赁位置均在太阳能公司所租赁的范围内，因此上述两公司的租赁面积应当从太阳能公司的租赁面积中扣除。创业园公司对太阳能公司提交的上述证据不予认可，主张租赁面积没有重叠的情况，2、4、5层每层都为3175平方米，太阳能公司的租赁面积为1216.51平方米、荣鑫辉公司为270.28平方米、朗英达公司在4层，三家租赁面积完全是分开的，入住时间也不同，不存在太阳能公司所说的重叠。如有其他企业占了太阳能公司的租赁面积，太阳能公司应于租赁期内依据租赁合同向创业园公司提出要求补足面积或变更房租，但太阳能公司均无上述行为。第三人朗英达公司对太阳能公司提交的证据复印件均不认可，原件均认可。太阳能公司另提交2012年12月9日创业园公司与太阳能公司签订的委托管理合同，欲证明创业园公司委托太阳能公司对孵化区进行招商管理，因朗英达公司原租赁的第4层的位置不具备办公使用条件，为了留住企业，安排进了太阳能公司租赁的面积里面。创业园公司质证称，证据真实性无异议，该合同明确约定了太阳能公司的权利范围，创业园公司未授权太阳能公司私自调整租赁企业位置，太阳能公司私自调整租赁企业位置构成违约，责任应由其自行承担。第三人朗英达公司质证称，真实性无异议，太阳能公司所述的事实也存在，创业园公司说太阳能公司私自安排第三人到五楼应自行承担责任，可以证明创业园公司承认了这个事实，只是责任承担问题创业园公司主张在太阳能公司。太阳能公司是为了创业园公司的利益，不管是不是越权、违约，创业园公司多次到孵化基地视察，其他的入住单位的情况，创业园公司应该是清楚的，而且也没有提出异议。第三人荣鑫辉公司未对上述证据质证。一审法院认为，本案焦点问题为太阳能公司是否应当依照合同约定向创业园公司支付租金。太阳能公司主张其租赁的房屋面积中涵盖第三人荣鑫辉公司、朗英达公司的租赁面积，在计算租金时应当将两第三人的租金予以减除。但太阳能公司提交的情况说明、平面图等证据无法证明第三人荣鑫辉公司、朗英达公司在其分别的租赁期间内均占用了太阳能公司的租赁面积；若确如太阳能公司所言，第三人占用太阳能公司租赁面积长达一年多的时间内，太阳能公司却不向创业园公司要求变更租金数额或调整租赁范围，明显与常理不符，且该主张与第三人分别与创业园公司签订的房屋租赁合同亦不相符，故太阳能公司该主张，不予认可。故太阳能公司应依照合同约定向创业园公司支付2013年11月16日至2014年11月15日期间的租金266416元、2014年11月16日至2015年11月15日期间的租金293057元，共计559473元。关于创业园公司主张的违约金，因太阳能公司占有使用承租的房屋后，未按照约定支付租金，其行为构成违约，创业园公司主张按中国人民银行同期同类贷款利率之1.3倍支付违约金，于法有据，予以支持。根据双方合同有关租赁费交纳期间的约定，2013年11月16日至2014年5月15日期间的租金133208元应于2013年10月31日前缴纳，故太阳能公司应自2013年11月1日起支付该款项的违约金至本判决生效之日止；2014年5月16日至2014年11月15日期间的租金133208元应于2014年4月30日前缴纳，故太阳能公司应自2014年5月1日起支付该款项的违约金至本判决生效之日止；2014年11月16日至2015年5月15日期间的租金146528.5元应于2014年10月31日前缴纳，故太阳能公司应自2014年11月1日起支付该款项的违约金至本判决生效之日止；2015年5月16日至2015年11月15日期间的租金146528.5元应于2015年4月30日前缴纳，故太阳能公司应自2015年5月1日起支付该款项的违约金至本判决生效之日止。第三人荣鑫辉公司经一审法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，系对自己诉讼权利及诉讼利益的处分，一审法院依法缺席审理。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决：青岛太阳能电力研究院有限公司于判决生效之日起10日内给付青岛创业园科技发展有限公司租金人民币559473元，并按中国人民银行同期同类贷款利率之1.3倍支付上述款项的违约金（其中以133208元为基数，自2013年11月1日起支付至本判决生效之日止；以133208元为基数，自2014年5月1日起支付至本判决生效之日止；以146528.5元为基数，自2014年11月1日起支付至本判决生效之日止；以146528.5元为基数，自2015年5月1日起支付至本判决生效之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9395元，由青岛太阳能电力研究院有限公司承担。二审查明的事实与一审查明的事实一致。太阳能公司认为朗英达公司和荣鑫辉公司租赁创业园公司的房屋面积，涵盖在其租赁创业园公司的涉案房屋面积内。太阳能公司称其就该问题多次找过创业园公司协商，答复称等要回钱来给太阳能公司扣除。创业园公司辩称：没有协商过。本案纠纷其第一次起诉太阳能公司的（2015）崂民三初字第21号案中，太阳能公司没有提及朗英达公司和荣鑫辉公司占用了涉案其租赁的房屋面积。太阳能公司主张的只是其装修和投入部分应当扣除，并且在庭审笔录中第四页中承认2012年11月16日接收了房屋。太阳能公司在该案二审中才主张朗英达公司和荣鑫辉公司占用其租赁的涉案房屋面积问题。太阳能公司辩称：在该案一审中，太阳能公司确实没有提及朗英达公司和荣鑫辉公司租赁的房屋包含在涉案房屋内问题，该案上诉时太阳能公司提出这个问题，二审才将该案发回重审。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。太阳能公司称其租赁创业园公司的涉案房屋面积，涵盖了创业园公司租赁给荣鑫辉公司和朗英达公司的房屋面积。但其提交的证据并不充分，一审不予采信并无不当。其认为应当从合同约定的租金中扣除创业园公司租赁给朗英达公司和荣鑫辉公司的房屋租金，本院不予支持。如果确如太阳能公司所言，则在长达一年多的时间里，太阳能公司应当找创业园公司协商解决该问题，并变更合同才符合常理。太阳能公司称其多次找创业园公司协商解决该问题，因创业园公司否认，太阳能公司也无证据证明，本院不予采信。况且，一审法院在审理同属本案纠纷的（2015）崂民三初字第21号案时，太阳能公司并未提出该问题进行抗辩。因此，太阳能公司应当按照与创业园公司签订的房屋租赁合同按时足额支付租金。太阳能公司未按照合同约定的时间向创业园公司足额支付租金，存在违约行为，一审法院判决太阳能公司向创业园公司支付的租金及相应违约金并无不当，本院予以支持。综上所述，太阳能公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9395元，由上诉人太阳能公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 蕾审判员 王昌民审判员 杨保国二〇一八年七月三十日书记员 王 晶书记员 庞连捷