海南省海口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）琼01民终1582号
上诉人（一审被告、反诉原告）：钟玉生，男，1956年11月24日出生，汉族，现租房住海南省海口市城西镇大洋村委会大洋村**号，公民身份号码：×××。
被上诉人（一审原告、反诉被告）：林楚南，男，1972年11月17日出生，汉族，住海南省海口市，公民身份号码：×××。
上诉人钟玉生因与被上诉人林楚南房屋租赁合同纠纷一案，不服海南省海口市龙华区人民法院（2017）琼0106民初5834号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月20日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人钟玉生上诉请求：1.将本案发回重审或者依法改判；2.撤销上诉人支付装修损失费5750元的判项；3.支持上诉人一审反诉的租金、水费、电费合计6721元及利率；4.一审诉讼费用和上诉费用由被上诉人支付。
事实和理由：一、被上诉人2016年6月份注册登记”海口市龙华区心特软糕点店”（绿豆酥）后，并进行室内装修和对店招进行改造。上诉人极力反对，再三告知被上诉人，此房已列入旧城改造和多次测算和评估，上诉人也参加改造开会，任何人和单位从2016年3月24日起不得改变房屋室内外一切行为，一审法院为何还判决判上诉人支付铺面装修损失费5750元？并且，上诉人与被上诉人签订的租赁协议第四条和第九条也对此有明确约定。
二、上诉人与被上诉人签订的租赁协议第三条约定，电费为1.5元每度，水费为5元每吨。被上诉人称水费含在电费中毫无根据。拆迁指挥部2017年3月30日公告，要求上诉人动员所有的租户，被上诉人在2017年4月5日至6日才搬离。未拆迁期间的房子不应是拆迁指挥部所有，被上诉人应向上诉人支付相关水费、电费。被上诉人租房至2017年4月6日止，而上诉人只计算租金、水费、电费到3月29日止，合计6721元（利率另计），2017年3月30日起都免费提供水费、电费和租金。
综上，请求二审法院将本案发回重审或改判。改判撤销一审判决的装修损失费5750元，并改判支持上诉人的租金、水费、电费合计6721元及利息，且一审诉讼费用和上诉费由被上诉人支付。
被上诉人林楚南答辩称：一、1.2015年10月被上诉人转账4600元给上诉人，证据确凿，理由充分，而且这是上诉人同意，是上诉人强制要求的，装修是由对方做。如果不交钱给上诉人办理，则不能按照被上诉人要求做被上诉人经营范围的广告牌。这是初次的广告费，还不算初次的装修费，还不算后面翻新的，否则费用还得翻番。2.指挥部的公告，只是政府行为，不能作为上诉人拒绝赔偿的理由。3.拆迁办是否允许装修改造不能作为上诉人拒绝赔偿的理由。4.按照合同，不给补偿，这不等于不偿还残余价值。5.一审判决认定被上诉人提供的收据显示被上诉人对涉案店铺进行了装修，并根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项”因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修�值损失，由双方按照公平原则分担”的规定，结合《海口市龙华区面前坡片区棚户区（城中村）改造项目房屋征收货币化安置协议》约定涉案房屋的房屋装修补偿标准为500元/㎡，基于公平酌情支持被上诉人房屋装修补偿5750元（500元/㎡×23㎡÷2）。一审判决的该认定系证据确凿。
二、1.海南新铧测绘仪器有限公司提供的证言不能证明被上诉人直到2017年3月31日还在经营。上诉人提供的该公司工商营业执照上的住所与被上诉人到坡博路工商行政管理局打印的该公司住所地址不符；2.指挥部没有权力作证明。指挥部对被上诉人经营状况无从知道。3.2016年12月铺面就已经断水断电。被上诉人2017年1月份后就没有营业。4.2017年3月1日铺面前方的街道围上铁栏，被上诉人不可能再经营。5.2017年3月15日左右所有的铺面都拆光了，都没有铺面经营。楼上所有的租户早就搬迁。6.上诉人于2016年12月2日与海口市龙华区房屋征收局就涉案房屋签订了征收安置协议，并已领取了拆迁补偿款，该涉案铺面已被征收，因上诉人未能提供银行流水记录证明其收到第一笔拆迁补偿款的具体日期，被上诉人认为应按照其与房屋征收局签订的征收安置补偿协议中约定的补偿支付时间，认定上诉人于2016年12月22日（协议生效之日起20个工作日）收到第一笔拆迁补偿款。2016年12月22日以后，上诉人不再对涉案房屋享有占有、使用、收益及处分的权利。在2016年12月22日之前，上诉人仍对涉案房屋享有所有权，仍有权按照协议约定继续收取房屋租金。上诉人诉求的房屋租金均为2017年1月10日起算，其已不再享有房屋所有权，故其主张无事实依据和法律依据。
三、水电费。1.证明水电�应提供供电局、自来水公司的相关票据，否则视为没有水电费。2.上诉人自制的租金、水电费的收款收据纯属上诉人乱写。
林楚南向一审法院起诉请求：1.判令钟玉生退回押金5520元整；2.判令钟玉生赔偿铺面装修广告费16800元（其中装修款7000元，广告牌9800元）；3.钟玉生承担本案诉讼费用。钟玉生向一审法院反诉请求：1.判令林楚南从2017年1月10日开始至2017年3月29日止（实际28日）的铺面租金、水费、电费、三楼仓库租金、五楼林楚南的制绿豆酥师傅居住的租金、水费和电费等，共计12241元；钟玉生全部退回押金5520元给林楚南后，林楚南应支付钟玉生租金、水费、电费6721元及利息2016元（利息从2017年4月1日起至判决生效止，约10个月计算，按中国人民银行一年期贷款的每天万分之五双倍计算，即利息约为300天×6721元/天×0.0005×2=2016元�；2.本案反诉费用由林楚南承担。
一审法院认定事实：林楚南、钟玉生、案外人符某于2015年5月14日签订了一份《铺面租赁合同》，主要内容约定：钟玉生将其约23㎡的铺面出租给林楚南及符某，租赁期限三年，自2015年5月10日至2018年5月9日止，租金每月3000元，押金5520元，并约定了水电等相关费用及结算方式；第四条约定：租赁前乙方（林楚南）进行室内装修和做防盗门、阁楼等；第十条还约定了如政府征用或旧城改造，双方无条件服从，出租方不作任何赔偿（补偿）给承租方，但须全额退还所收押金。之后，钟玉生将涉案房屋交付给林楚南使用，林楚南注册成立个体工商户--”海口市龙华心特软糕点店”进行经营。
2016年7月，海口市龙华区人民政府决定对”面前坡片区棚户区”范围内房屋实施征收改造，林楚南租赁的房屋在征收范围内。2017年3月30日海口市龙华区面前坡片区棚户区（城中村）改造项目指挥部向钟玉生发出了一份《拆除通知书》，明确了：钟玉生于2016年12月2日与海口市龙华区房屋征收局就涉案房屋签订了征收补偿的安置协议，指挥部于2017年2月17日拨付了全部征收补偿款，钟玉生应在2017年2月28日前自行搬迁完毕，但钟玉生仍未搬迁完毕，指挥部将于2017年4月9日实施拆除。
林楚南与钟玉生至今未能就损失补偿问题协商一致，遂成讼。
一审法院认为：本案系因政府征收拆迁事由，引起的被拆迁人亦即实际产权所有人与涉案房屋承租人之间的房屋租赁合同纠纷案件，实质上系合同纠纷，即应根据双方签订的房屋租赁合同享有各自权利，承担各自义务。因涉及房屋拆迁造成的承租人损失应恪守合同相对性主张权利，合同有约定从约定，无约定根据相应法律法规主张权利，应基于公平原则各自承担补偿损失。林楚南主张权利应提供确实、充分证据予以证明，基于证据规则理论，在法庭上，证据证明的事实视为存在，无法提供证据证明的事实视为不存在，法律裁判依据是法律事实与法律规范。
林楚南与钟玉生于2015年5月14日签订的《铺面租赁合同》，系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规效力强制性规定，合法有效，应受法律保护。
一、关于铺面装修广告费的问题。林楚南提供的收据显示其对涉案店铺进行了装修。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项：”因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定”。《海口市龙华区面前坡片区棚户区（城中村）改造项目房屋征收货币化安置协议》约定涉案房屋的房屋装修补偿标准为500元/㎡，一审法院基于公平原则酌情支持林楚南诉请房屋装修补偿5750元（500元/㎡×23㎡÷2）。林楚南主张的标准超出安置协议限定范围，缺乏相应依据，一审法院对超出部分不予支持。
二、关于押金返还问题。现涉案房屋因政府征收，无法继续承租，林楚南与钟玉生签订的协议书无法继续履行，林楚南要求钟玉生返还已交押金5520元，有合同依据，于法有据，一审法院予以支持。
三、关于反�部分钟玉生反诉主张的租金及水电费的问题。钟玉生于2016年12月2日与海口市龙华区房屋征收局就涉案房屋签订了征收补偿的安置协议，并已领取了拆迁补偿款，故该涉案铺面已被征收。因钟玉生未能提供银行流水记录证明其收到第一笔拆迁补偿款的具体日期，一审法院按照其与房屋征收局签订的安置补偿协议中约定的补偿支付时间，认定钟玉生于2016年12月22日（注：协议生效之日起20个工作日）收到第一笔拆迁补偿款。2016年12月22日以后，钟玉生不再对涉案房屋享有占有、使用、收益及处分的权利，在2016年12月22日之前，钟玉生仍对涉案房屋享有所有权，仍有权按照协议约定继续收取房租。钟玉生诉求的房屋租金均为2017年1月10日起算，其已不再享有房屋所有权，故其主张无事实和法律依据，一审法院不予支持。
林楚南辩称其实际�2017年1月份起即未营业，与查明的安置时间相符，一审法院对其辩称予以采纳。钟玉生自制的租金、水电单收款收据，林楚南不予认可，且无林楚南签字确认，故一审法院无法确认其证明效力。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：”当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。钟玉生主张的水电费缺乏有效证据予以支持，其应承担举证不利后果，对于钟玉生反诉请求，一审法院不予支持。
综上，钟玉生应向林楚南支付铺面装修损失5750元、返还押金5520元，合计11240元。
依据《中华人民共和�合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十一条第（七）项、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）项及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、限钟玉生于本判决生效之日起十日内向林楚南支付铺面装修损失5750元、返还押金5520元，合计11240元；二、驳回林楚南的其他诉讼请求；三、驳回钟玉生反诉的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费1426元，由林楚南负担1345元，钟玉生负担81元；反诉受理费25元，由钟玉生负担。
二审期间，上诉人钟玉生提�的证据有：1.海口市龙华区面前坡片区棚户区（城中村）改造项目指挥部出具的证明，证明：改造项目指挥部2017年3月30日限上诉人在4月8日之前搬空，当时被上诉人仍在经营；改造项目指挥部于2016年3月23日已公示，凡2016年3月24日起至拆迁搬离止，任何单位或个人不得进行室内外装修和改造，而被上诉人2016年6月份注册店铺后并对该店进行室内装修和招牌改造，政府部门和业主是不给任何补偿；按照政府政策规定，对任何单位和个人，从未断电断水，都是签订拆迁协议且协议拆迁款到账后，由业主搬迁完毕后再去供电公司、自来水公司结清水电费和销户；2.海南新铧测绘仪器有限公司出具的证明；3.海南新铧测绘仪器有限公司的营业执照副本（住所登记为面前坡东村167号，登记机关落款时间为2016年6月8日）；证据2、3共同证明在2017年3月30日海南新铧测绘仪器有限公司�离时只有被上诉人的店铺仍未搬离（注：面前坡东村167号的一楼有六个店面，被上诉人承租其中一个店面，海南新铧测绘仪器有限公司承租其中一个店面）。被上诉人林楚南质证称：1.对第1份证据的真实性不认可，因为：第一，2016年12月断水断电是事实，不是指挥部提供证言就可以证明没有断水断电，指挥部不是供水供电部门；第二，若上诉人提供水电，则必须有相应水电清单；第三，对于指挥部于2016年3月23日已公示的情况，上诉人要提供相应的公告；第四，上诉人称指挥部不给被上诉人的铺面补偿装修款，一审法院要求上诉人提供证据的时候，其含糊其词，不能提供，上诉人现在提供的证明是伪证，对于指挥部是否补偿了相应装修款，应该有相应的协议、票据、转账清单。2.对第2、3份证据的真实性、合法性、关联性有异议，海南新铧测绘仪器有限公司的证言内容是虚假的，该公司也未出庭作证，不能证明被上诉人直到2017年3月份还在经营；并且该公司营业执照上的住所和被上诉人查到的该公司工商登记的住所不相符。本院对上诉人钟玉生提交的证据认证如下：1.对于第1份证据，由于上诉人提供了原件，且海口市龙华区面前坡片区棚户区（城中村）改造项目指挥部系专门负责涉案房屋片区房屋拆迁管理的办事机构，故本院对该份证明的真实性与证明内容予以认定；对于第2、3份证据，由于上诉人提供了海南新铧测绘仪器有限公司出具的证明的原件，所提供的该公司营业执照副本复印件上也加盖了该公司公章，且该两份证据实际是对第1份证据的佐证，故本院对该两份证据的真实性与证明内容予以认定。
二审期间，被上诉人林楚南提交了2018年4月18日在市工商局打印的海南新铧测绘有限公司的企业机读档案登记资料，证明该公司（一期）1、2号商业住宅楼2#楼101商铺，与上诉人提交的该公司营业执照显示的住所不一致。上诉人钟玉生质证称：对该证据的真实性不予认可，该证据没有加盖工商行政部门的公章，并且，因海南新铧测绘有限公司在2016年6月搬到上诉人处（面前坡东村167号）后，于2017年3月又搬走，工商登记的相应住所也必然会变更。本院对被上诉人林楚南提交的证据认证如下：对该证据的真实性予以认定，但是，上诉人提供的海南新铧测绘有限公司的营业执照副本系于2016年6月8日办理，被上诉人提供的该公司企业机读档案登记资料系于2018年4月18日打印，该公司因经营场所的变化必然发生工商登记住所的变更，故上诉人提供的营业执照副本中的住所地址和被上诉人提供的企业机读档案登记资料中的住所地址不一致并不矛盾。
本院审理查明：海口市龙华区面前坡东村167号的业主为钟玉生。该栋房屋的一楼有六个店面，其中一个店面租给林楚南经营海口龙华心特软糕点店。海口龙华心特软糕点店于2016年6月6日注册成立。钟玉生主张林楚南经营的海口龙华心特软糕点店于2017年4月6日左右搬离面前坡东村167号，并陈述其自家于2017年4月17日搬离面前坡东村167号。
海口市龙华区面前坡片区棚户区（城中村）改造项目指挥部出具证明证实：海口市龙华区面前坡片区棚户区（城中村）改造项目指挥部于2017年3月30日限钟玉生在2017年4月8日之前搬空，当时海口龙华心特软糕点店仍××区）改造项目指挥部于2016年3月23日公示，凡2016年3月24日起至拆迁搬离止，任何单位或个人不得进行室内外装修和改造，而林楚南于2016年6月份注册海口龙华心特软糕点店后�对该店进行室内装修和招牌改造，政府部门和业主不作任何补偿；按照政府政策规定，对任何单位和个人，从未断电断水，都是签订拆迁协议且协议拆迁款到账后，由业主搬迁完毕后再去供电公司、自来水公司结清水电费和销户。
以上事实由二审询问笔录、钟玉生一审提供的海口龙华心特软糕点店的企业机读档案登记资料、钟玉生二审提供的海口市××区）改造项目指挥部出具的证明、海南新铧测绘仪器有限公司出具的证明予以证实。
本院审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为：根据二审中双方当事人诉辩陈述，本案争议焦点为：一、钟玉生应否向林楚南支付铺面装修损失；二、林楚南应否向钟玉生支付2017年1月10日至2017年3月29日的租金�水费、电费。
一、关于钟玉生应否向林楚南支付铺面装修损失。钟玉生作为出租方与林楚南作为承租方签订的《铺面租赁合同》第十条明确约定：如政府征用或旧城改造，双方无条件服从，出租方不作任何赔偿（补偿）给承租方，但须全额退还所收押金；并且，海口市龙华区面前坡片区棚户区（城中村）改造项目指挥部出具证明证实：改造项目指挥部于2016年3月23日公示，凡2016年3月24日起至拆迁搬离止，任何单位或个人不得进行室内外装修和改造，而林楚南于2016年6月份注册海口龙华心特软糕点店后并对该店进行室内装修和招牌改造，政府部门和业主不作任何补偿。因此，林楚南诉请钟玉生支付铺面装修损失无事实和法律依据，本院不予支持。一审法院判决钟玉生向林楚南支付铺面装修损失有误，本院予以纠正。
二、关于林楚南应否向钟玉生支付2017年1月10日至2017年3月29日的租金、水费、电费。1.关于租金。依据《中华人民共和国物权法》第二十八条”因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定和《国有土地上房屋拆迁与补偿条例》第十三条第一款”市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项”的规定可得，征收决定在公告时生效，此时被征收房屋的所有权由被征收人转移至征收人国家享有。本案中，虽然未有证据证明征收决定的公告时间，但钟玉生已于2016年12月2日与海口市龙华区房屋征收局就涉案房屋签订了征�补偿安置协议，因房屋征收补偿必然是在征收决定公告之后，故本院认定钟玉生在签订涉案房屋征收补偿安置协议时涉案房屋的所有权已转移归国家。同时，依据《国有土地上房屋拆迁与补偿条例》第二十七条第一款”实施房屋征收应当先补偿、后搬迁”的规定，在涉案房屋所有权已转移归国家之后至政府补偿到位之前，钟玉生仅可以占用涉案房屋，却不能享有对涉案房屋处分、收益的权利。因此，钟玉生反诉林楚南支付2017年1月10日至2017年3月29日的租金无事实和法律依据，一审法院不予支持并无不当。2.关于水费、电费。虽然钟玉生举证证明林楚南于2017年3月30日尚未搬离涉案房屋，但钟玉生仅提供其自制的载明林楚南未付水、电费的收款收据，不足以证明林楚南在2017年1月10日至2017年3月29日使用水、电费的情况，应承担举证不能的不利法�后果，一审法院对钟玉生反诉林楚南支付2017年1月10日至2017年3月29日的水、电费不予支持并无不当。
综上所述，钟玉生的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持海南省海口市龙华区人民法院（2017）琼0106民初5834号民事判决第三项；
二、撤销海南省海口市龙华区人民法院（2017）琼0106民初5834号民事判决第二项；
三、变更海南省海口市龙华区人民法院（2017）琼0106民初5834号民事判决第一项为：限钟玉生于本判决生效之日起十日内向林楚南返还押金5520元；
四、驳回林楚南的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件本诉受理费358元（林楚南已预缴1426元），由林楚南负担308元，钟玉生负担50元；反诉受理费25元（钟玉生已预缴25元），由钟玉生负担。二审案件受理费75元（钟玉生已预缴1476元），由林楚南负担50元，钟玉生负担25元。
本判决为终审判决。
审判长 杨 曦
审判员 林志勇
审判员 王春芬
二〇一八年六月十九日
书记员 李 晶
速录员 王 妍
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。
一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。