广东省清远市清城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1802民初7005号
原告：卢树连，女，1984年7月2日出生，汉族，住广东省清远市清城区，
委托代理人：胡文华，广东八骏律师事务所律师。
被告：蔡加荣，男，1981年6月12日出生，汉族，住广东省清远市清城区，
被告：清远市兴邦置业顾问有限公司，住所地：清远市清城区东城大道1号天湖郦都六十座首层商铺08号。
法定代表人：邵志键。
委托代理人：徐俏斌，广东大观律师事务所律师。
委托代理人：薛蕙蕙，广东大观律师事务所律师。
原告卢树连与被告蔡加荣、清远市兴邦置业顾问有限公司（以下简称兴邦置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告卢树连及其委托代理人胡文华，被告兴邦置业公司委托代理人徐俏斌到庭参加诉讼。被告蔡加荣经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告卢树连向本院提出诉讼请求：1、判决被告连带赔偿原告100000元；2、判决被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：经被告兴邦置业公司居间介绍，原告与被告于2017年6月23日三方签订《房屋买卖合同》。由于涉案标的房屋产权情况特殊，被告兴邦置业公司没有与原告、被告蔡加荣签订详细的《房地产买卖协议》，而是让原告与被告蔡加荣于2017年6月24日在律师见证下签订《房屋买卖合同》。合同约定：1、房屋地址：清远市新城连江西路30号翔龙花园二十二号楼6层1号；2、成交价款：710000元，签订本合同时支付定金为50000元；3、付款方式：房屋过户当日支付首付款250000元，剩余310000元申请银行按揭；4、交付及产权转移：2017年11月15日前完成房屋继承，并在7个工作日内办理房屋过户；5、违约责任：卖方保证出售房屋不存在产权瑕疵等，如逾期过户或无法过户，买房有权解除合同，并要求卖方返还双倍定金；6、争议解决：因合同发生争议，可通过协商解决，或向房屋所在地法院诉讼解决；7、其他约定。合同签订后，原告向被告支付定金100000元以及中介费7100元。其后，原告一直跟进被告房屋继承、过户进度，而被告却隐瞒事实、欺骗原告。包括：1、8月14日被告兴邦置业公司经办人何伟健告知8月可以房屋过户；2、9月5日被告兴邦置业公司经办人何伟健告知被告蔡加荣正在办理公证放弃继承手续，仅差河源派出所死亡证明，9月可以过户；3、9月25日被告兴邦置业公司经办人何伟健告知11月1日前一定能过户；4、原告10月11日联系何伟健，其让原告询问被告兴邦置业公司的法定代表人邵志键，得到的回复为10月20日可以办理过户，然而原告于10月20日询问时，邵志健告知被告蔡加荣失联。于是，原告要求被告赔偿损失（双倍返还定金）。鉴于原告完全依赖被告兴邦置业公司促成交易，因此原告与被告兴邦置业公司于2017年11月6日签订《协议书》，约定被告兴邦置业公司对被告蔡加荣的违约承担连带赔偿责任。11月15日，被告兴邦置业公司的何伟健告知原告定金已退回到公司，原告要求谈下赔偿事宜，何伟健又称被告蔡加荣联系不上了。最后，原告通过自己的关系找到被告蔡加荣的住处，于是原、被告三方于12月11日约好面谈赔偿事宜，蔡加荣便称其于9月4日已经通知邵志键房屋不能过户，且将100000元定金退回到邵志键处，并让其转交原告，因此被告蔡加荣要与被告兴邦置业公司共同承担原告损失。直至起诉之日，被告仅退回定金和中介费，未谈妥赔偿原告损失（双倍返还定金）。综上，被告蔡加荣、被告兴邦置业公司违反诚实信用原则，虚构事实，欺骗原告，造成原告经济损失，为维护原告的合法利益，特提出起诉。
被告蔡加荣没有提交答辩意见和证据。
被告兴邦置业公司辩称：一、《房屋买卖合同》为无效合同，原告不能基于房屋买卖合同的条款向被告主张违约双倍返还定金。本案房屋的登记所有人为死者叶丽娟，并非被告蔡加荣，叶丽娟的儿子及父母均为第一顺序继承人。而涉案房屋未进入继承程序，故被告蔡加荣出卖房屋的行为属无权处分。蔡加荣在未经其他房屋继承人同意的情况下，将房屋卖给原告，侵害了其他房屋继承人的合法权益，其卖房行为属于无权处分行为，因此原告与被告蔡加荣之间签订的房屋买卖房屋行为应为无效行为，该合同应确认为无效。合同无效的，原告不能据合同违约条款向被告主张违约赔偿(双倍返还定金)，只能向被告主张返还原物——即返还100000元定金。二、《协议书》约定对于被告蔡加荣返还双倍定金及承担违约责任，答辩人仅有协助义务，而不是承担连带责任。在被告蔡加荣存在违约风险的情况下，答辩人与原告于2017年11月6日签订了《协议书》一份，约定“如出现蔡加荣违约行为，不能进行房屋过户登记，甲方（答辩人）保证全力协助乙方（原告）于《房屋买卖合同》期满后起诉蔡加荣返还乙方双倍定金及承担违约责任。”《协议书》明确约定，对于被告蔡加荣违反《房屋买卖合同》约定需向原告返还双倍定金及承担违约责任，答辩人只是协助原告向被告蔡加荣主张权利，而不是承担连带赔偿责任。事实上，在原告需要起诉被告承担赔偿责任时，答辩人已经将所有资料均交付给了原告，已经履行完了协助义务。原告起诉所主张的再赔偿100000元定金，实为《协议书》约定的被告蔡加荣返还双倍定金，对于该部分定金，如前所述答辩人仅有协助义务，而不是承担连带责任。三、购房定金及中介费已返还原告，原告不存在其他损失，答辩人不应当承担赔偿责任。《协议书》约定“如若蔡加荣违约，不能返还乙方（原告）购房定金及赔偿损失，甲方（答辩人）将承担连带责任”，该条款明确约定在被告蔡加荣不能返还原告交付的100000元定金及赔偿损失的情况下，答辩人对返还原告已交付的100000元定金及赔偿损失承担连带责任。而目前被告蔡加荣收取的100000元定金已成功返还原告，故答辩人不应当再承担任何赔偿责任。至于损失赔偿问题，原告在本案的没有任何损失，其支付的中介费用答辩人已经通过员工的微信转账全部退还原告，原告不再存在任何损失且本案原告并未举证证明其还存在其他损失，对此其应当承担举证不能的法律后果。至于《协议书》最后一句“答辩人保证蔡加荣赔偿乙方10万元定金及承担违约责任”的理解问题，该保证并没有明确如果蔡加荣不赔偿责任时，答辩人该如何承担责任，应视为约定不明确。再结合全篇去理解，可理解为答辩人只对“原告所支付的100000元定金的返还”承担连带保证责任，其他责任均与答辩人无关。从常理上说，作为中介机构，答辩人仅仅是赚取小额的中介费用，在一方不缺乏诚信不履行合同义务时，作为中介机构承诺配合原告起诉被告，并承诺赔偿原告的100000元定金损失已经尽到了中介的义务，不可能再承担其他赔偿责任。综上所述，请依法驳回原告的不合理诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：原告卢树连（买受方）、被告蔡加荣（出卖方）与被告兴邦置业公司（居间方）三方签订《房屋买卖合同》（编号NO0000830），约定原告以总房价款710000元的价格购买权利人为叶丽娟、蔡加荣位于清城区连××路××室的房屋，房屋建筑面积为103.09平方米；意向金：原告为表示对房地产之购买诚意，向被告兴邦置业公司支付意向金10000元；转定金：如被告蔡加荣在本协议上签字，则乙方交付的意向金转为定金。甲方同意将前述定金交被告兴邦置业公司保管。待被告蔡加荣签订本协议后2日内，原告应补足定金至100000元，被告蔡加荣同意将该定金继续交被告兴邦置业公司保管。如被告蔡加荣将该房地产权证原件交被告兴邦置业公司保管，则原告同意被告蔡加荣可以从被告兴邦置业公司处取回定金。如被告蔡加荣违约不出售该房地产，则应向原告双倍返还定金，若原告违约不购买该房地产，则已支付被告蔡加荣的定金不予返还；居间成功：《房地产买卖协议》（附件一）成立即表明买卖合同成立，丙方居间成功；合同备注：附件一《房地产买卖协议》是本协议不可分割的部分，与本协议具有同等法律效力，甲、乙双方均同意按该附件的内容履行。《房屋买卖合同》签订后，原告卢树连及被告蔡加荣并没有签订合同附件一《房地产买卖协议》。
2017年6月24日，被告蔡加荣以案外人蔡凌锋（卖方、甲方）监护人的名义与原告卢树连（买方、乙方）签订《房屋买卖合同》，合同约定甲方将位于清远市新城连××路××楼××号房屋出卖给乙方，建筑面积为103.08平方米；房屋的交易价格为710000元，本合同签订之日，乙方向甲方支付100000元作为购房定金；甲方需在2017年11月15日之前完成房屋继承等手续，并在7个工作日内进行办理房屋过户登记至乙方名下手续；甲、乙双方合同签定后，房屋过户至乙方名下前，若甲方违约，应书面通知乙方，并自违约之日起3日内应以乙方所付定金的双倍返还乙方；甲方保证本合同约定出售的房屋不存在产权纠纷、债权债务纠纷、担保及诉讼纠纷，如因甲方原因导致房屋存在产权瑕疵或其它纠纷，无法登记过户至乙方名下，乙方有权解除合同，要求甲方返还双倍定金。
2017年6月25日，原告卢树连向被告兴邦置业公司支付购买涉案房屋定金100000元，被告兴邦置业公司出具收据一张。2017年6月26日，原告卢树连向被告兴邦置业公司支付购买涉案房屋的中介服务费7100元，被告兴邦置业公司出具收据一张，并在收据中备注：如因卖家原因导致交易不成功，中介服务费全额退还。
2017年11月6日，原告卢树连（乙方）与被告兴邦置业公司（甲方）签订《协议书》，协议书约定鉴于乙方在完全相信并依赖甲方提供服务信息的前提下，于2017年6月24日与蔡加荣签订《房屋买卖合同》，并将该房屋的购房定金100000元通过甲方进行支付。基于目前蔡加荣存在的违约风险较大，甲方愿意全力协助乙方要求蔡加荣如期履行《房屋买卖合同》的条款。如出现蔡加荣违约行为，不能进行房屋过户登记，甲方保证全力协助乙方于《房屋买卖合同》期满后起诉蔡加荣返还乙方双倍定金及承担违约责任。如若蔡加荣违约，不能返还乙方的购房定金及赔偿损失，甲方将承担连带责任，保证蔡加荣赔偿乙方10万元定金及承担违约责任。
另查明，由于原告卢树连及被告兴邦置业公司均表示涉案房屋权属人为被告蔡加荣的前妻叶丽娟，叶丽娟死亡后，由于继承人涉及多人，被告蔡加荣及叶丽娟的儿子蔡凌锋无法继承房屋，导致涉案房屋无法完成过户手续，被告蔡加荣将定金100000元通过被告兴邦置业公司退还原告卢树连，被告兴邦置业公司亦于2017年12月16日将涉案房屋的中介服务费7100元退还原告卢树连，原告对此予以确认。
本院认为，被告蔡加荣以案外人蔡凌锋监护人的名义与原告卢树连签订的《房屋买卖合同》其内容是当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，属于有效合同，原、被告均应恪守履行。对被告兴邦置业公司提出被告蔡加荣出卖房屋的行为属于无权处分，《房屋买卖合同》无效的抗辩意见，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，对被告兴邦置业公司的上述意见，本院不予采纳。原告已按合同约定支付定金100000元，被告蔡加荣应按合同的约定在2017年11月15日之前完成房屋继承等手续，并在7个工作日内进行办理房屋过户登记至原告名下手续，但原、被告均明确表示涉案交易房屋即清城区连××路××室的房地产权属人为被告蔡加荣的前妻叶丽娟，被告蔡加荣及其儿子蔡凌锋均没有权利处分涉案房屋，其后被告蔡加荣已通过被告兴邦置业公司将房屋定金100000元退还原告卢树连，明确表示无法履行合同，被告蔡加荣的行为已构成违约，应承担双倍返还定金的违约责任，对于原告提出要求被告蔡加荣赔偿原告100000元的请求，本院予以支持。至于原告与被告蔡加荣、兴邦置业公司三方签订的《房屋买卖合同》（编号为0000830）实际为居间合同，被告兴邦置业公司作为居间方主要责任是为原告卢树连与被告蔡加荣提供与订立房屋买卖合同有关真实情况的咨询和居间服务。一般情况下，居间方在提供居间服务过程中，只需尽到如实披露信息，促成买卖双方交易成立的义务，对买卖双方的信用并没有保证义务。但本案，在被告蔡加荣存在违约风险的情况下，被告兴邦置业公司自愿与原告签订的《协议书》，明确约定在被告蔡加荣违约的情况下，对被告蔡加荣的违约行为承担连带赔偿责任。协议书的实质是被告兴邦置业公司为促成房屋交易，对被告蔡加荣不履行债务时主动承担连带责任的保证行为。基于缔约自由的原则，对于原告要求被告兴邦置业公司对被告蔡加荣赔偿原告100000元承担连带赔偿责任的诉讼请求，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、限被告蔡加荣于本判决生效之日起10日内向原告卢树连赔偿100000元；
二、被告清远市兴邦置业顾问有限公司对被告蔡加荣的上述第一项债务承担连带赔偿责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1150元，由被告蔡加荣、清远市兴邦置业顾问有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。
审判员 林振鹏
二〇一八年六月七日
书记员 郭彦芳
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国担保法》
第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。