广东省江门市蓬江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）江蓬法民一初字第53号
原告：江门市鲁星建筑工程有限公司，住所地：江门市蓬江区。
法定代表人：岑卫朝，该公司总经理。
委托代理人：邓根满、宁新叶，均系广东华法（江门）律师事务所律师。
被告：黄笑颜，女，1977年5月19日出生，汉族，住江门市蓬江区。
委托代理人：丘俊平，系广东卓盛律师事务所律师。
原告江门市鲁星建筑工程有限公司（以下简称“鲁星公司”）诉被告黄笑颜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年12月22日立案受理后，依法适用普通程序，于2015年3月20日公开开庭进行了审理。原告鲁星公司的委托代理人邓根满、宁新叶，被告黄笑颜的委托代理人丘俊平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告鲁星公司诉称：原告为江门市蓬江区远禾发展有限公司（以下简称“远禾公司”）开发的嘉悦名都名校1号楼盘的建筑商之一，远禾公司以该楼盘的一部分房屋抵项其欠付原告的工程款。原告与被告于2011年3月18日签订《协议书》，将其中位于江门市嘉悦名都名校1号花园某幢某层01、02单位出售给被告，房价总款为812255.2元。协议书签订后，被告在原告安排下分别于2011年6月27日、2011年7月6日与远禾公司签订上述两单元的《商品房买卖合同》，并取得全部房款的发票。但被告却未按协议书的约定向原告支付房款，仅支付了612255.2元。之后针对余款20万元，原、被告协商一致，于2011年6月24日就上述约定的购房款支付问题签订《补充协议书》，约定购房余款20万元于2012年6月25日、2013年6月25日、2014年6月25日分三期付清。然而，《补充协议书》签订后，被告仍没有依约向原告支付余款20万元，经原告多次催收，被告仍不予支付。上述《协议书》、《补充协议书》是双方在平等自愿、协商一致的情况下签订，是合法有效的，双方必须严格按照约定履行各自的义务，被告拖欠原告购房款20万元的行为已严重构成违约，为此，原告起诉至法院，请求判令：一、被告向原告支付购房款余款20万元；二、本案的诉讼费用由被告承担。
鲁星公司在举证期限内提供的证据有：
1、营业执照、组织机构代码证，证明原告主体资格；
2、常住人口信息登记表，证明被告主体资格；
3、协议书、补充协议书，证明原告与被告签订了《协议书》和《补充协议书》，约定被告应向原告支付购房款812255.2元及其付款安排；
4、收据三份及业务凭证两份、境内汇款申请书，证明被告向原告支付部分购房款；
5、商品房买卖合同两份、发票，证明被告与远禾公司就本案房屋签订了商品房买卖合同并取得全部房款的发票。
被告黄笑颜辩称：一、本案的案由应为商品房预售合同纠纷。本案所涉的房屋为预售商品房，被告为购买该房屋已签订《商品房买卖合同》，并办理了预售房屋交易备案，故本案的案由应为商品房预售合同纠纷。根据原告与被告签订的《协议书》、《补充协议书》约定的内容，均明确需另外签订购房合同，即上述协议书并非购房合同，本案所涉房屋的购房合同应为被告与远禾公司签订的《商品房买卖合同》，原告并非合同的签订方，其作为原告的主体资格存在法律瑕疵。二、原告并非本案房屋合同相对方，其无权提起诉讼对购房款进行追索。根据上述协议书约定，需另行签订购房合同，被告亦与远禾公司签订了《商品房买卖合同》，该合同已办理交易备案。根据该合同约定，房款应支付给开发商远禾公司，远禾公司是应收房款的合法债权人。原告未有证据证明远禾公司已将应收房款债权转让给原告，即使已转让给原告，但未将该债权转让通知被告，因此，原告并未享有应收房款的债权，其无权追索被告未付房款。三、原告即使通过以房抵债方式取得本案房屋产权，但并未办理转让设立登记，因此，原告不享有本案房屋的所有权，原告无权对该房屋行使占有、使用、收益、处分权，无权对该房屋进行交易。退一步而言，即使如原告所述，其已取得本案房屋的处置权，但据原告所述，被告与远禾公司签订的合同为原告所安排，即原告是同意并认可远禾公司与原告签订的合同，其应对该合同承担民事责任。对比协议书与合同的签订时间、付款时间，可得出合同为最终签订的合同，且该合同对付款时间进行了变更，即余款的付款时间为2011年9月30日前，因此，房屋余款在原告起诉时已过诉讼时效，原告丧失胜诉权。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
黄笑颜在举证期限内提供的证据有：收据两份，证明远禾公司收取了被告支付的税费款10081.97元、14991.68元。
本院根据以上证据及综合当事人的陈述意见查明以下事实：
原告鲁星公司与被告黄笑颜于2011年3月18日签订《协议书》，载明：“开发商：远禾公司，甲方：鲁星公司，乙方：黄笑颜…乙方自愿认购权属甲方的物业：嘉悦名都名校1号花园某幢某层01、02单位。建筑面积：01单元51.64㎡，02单元77.70㎡。单价：6280元／㎡。购房价款：01单元324299.20元，02单元487956元，总价款：812255.2元（捌拾壹万贰仟贰佰伍拾伍元贰角）…一、付款方法：签署本协议书同时乙方向甲方交纳人民币30000元定金。乙方在2011年3月20日前签订购房合同并预付人民币200000元购房款划至开发商售房专户，另向甲方支付人民币300000元购房款，剩余购房款在2011年4月30日前一次性付清…三、房屋交楼时间以房屋购销合同所注时间为准。四、属乙方购房需缴纳的有关税费以及物业管理费等费用按开发商公布的准则执行，由乙方负责，依期缴纳，不包含在购房价款内…甲方在乙方未付清购房款前应乙方要求而委托开发商提前开具全额购房发票给乙方，但不免除乙方按本协议约定时间向甲方支付购房款的相关责任。
原告与被告于2011年6月24日又签订《补充协议书》，载明：“…甲、乙双方经协商一致，在已于2011年3月18日签订嘉悦名都名校1号花园某幢某层01、02单位购房协议书的基础上，签订本补充协议书，条款如下：一、付款办法。签署本协议书同时乙方向甲方交纳人民币30000元定金。乙方在2011年5月17日前预付人民币200000元，另在6月25日前签订购房合同并向甲方支付人民币382255.2元购房款，剩余购房款人民币200000元在2012年6月25日、2013年6月25日及2014年6月25日前分三次付清…二、本补充协议书未列条款，按已签订的协议书相关条款执行…。”
原告提供的《收据》（NO.0010191、0807847、0807854）（三份）载明：“兹收到黄笑颜交来嘉悦名都名校1号花园某幢某层01、02单位定金人民币30000元、购房款人民币200000元、382255.2元，收款单位：鲁星公司，时间：2011年3月18日、5月17日、6月24日…。”原告提供的《广东省农村信用合作社业务凭证》（NO.19361930、19824759）载明：“付款人：黄笑颜…付款金额：人民币200000元、382255.2元，交易日期：2011年5月17日、6月24日…。”
原告提供的《商品房买卖合同》（编号：2011-007441、2011-009109）（两份）载明：“出卖人：远禾公司…买受人：黄笑颜…出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名嘉悦名都名校1号花园…买受人购买的商品房为预售商品房…该商品房为本合同第一条规定的项目中的某幢1701室、1702室…该商品房合同约定建筑面积共51.64㎡、77.7㎡…出卖人与买受人约定按下述第一种方式计算该商品房价款：该商品房属预售，按套出售…总金额为人民币324299元（叁拾贰万肆仟贰佰玖拾玖元）、487956元（肆拾捌万柒仟玖佰伍拾陆元）…买受人按下列第二种方式付款…2、分期付款：于2011年6月27日前支付首期100000元、287956元，余款在2011年9月30日付清224299元、200000元…出卖人应当在2012年12月30日前…将具备下列第一种‘该商品房经验收合格’条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用…时间：2011年6月27日、7月6日。”原告提供的《广东省地方税务通用发票》（发票号码：244071109010、）（两份）载明：“付款方：黄笑颜，收款方：远禾公司，销售的不动产楼牌号：嘉悦名都名校1号花园某幢1701室、1702室，金额：324299元、487956元，款项性质：预收购房款…时间：2011年7月6日。”在庭审中，经法庭询问，被告陈述上述合同的主体为远禾公司和被告，在签订上述合同前，被告向原告支付了房款人民币612255.2元，在签订上述合同后，被告认为应向远禾公司支付余款200000元，但因远禾公司未交楼，故被告拒绝向远禾公司支付房款余款，至今仍未支付该款项，其对于远禾公司在其未全额支付房款的情况下为什么已向其开具全额房款的发票表示不清楚原因。
原告提供的由远禾公司于2015年3月20日出具的《证明》载明：“兹证明位于蓬江区北环路以南、丰乐路以西地段的嘉悦名都名校1号花园某幢1701室、1702室是由远禾公司开发并用以抵顶该公司应付鲁星公司的工程款的房屋（附合同），2011年6月27日、7月6日，该公司按鲁星公司的按排与黄笑颜签订上述两房屋的《商品房买卖合同》，并受鲁星公司的委托向黄笑颜开出全额的房款发票。上述房屋的房款从该公司应付鲁星公司的工程款中扣减，因此该公司并未向黄笑颜收取任何购房款。上述房屋已办理备案登记，且已具备交付条件和办证条件。”
原告提供的《补充协议》载明：“甲方：远禾公司，乙方：鲁星公司，经双方友好协商，就处理甲方拖欠乙方承建嘉悦名都28#、29#幢工程款有关事项根据嘉悦名都项目建设施工合同，达成如下补充协议：一、甲方用第二期开发的嘉悦名都3#楼东侧（靠5#楼）3层至某层住宅单元（单元编号：01、02单元），建筑面积约为2000㎡（以房产局确权面积为准），交由乙方以冲抵所欠工程款，均价5500元／㎡（抵偿价）。二、本协议经双方签订后所冲抵住宅房所有权属乙方，甲方不能将此住宅房另行出售及不能用此住宅房用作抵押贷款。三、乙方出售上述住宅房及需办理银行按揭时，甲方应配合乙方办理相关手续，并开具商品房发票给购房者…若因上述住宅房所在工程幢号无法按期交楼和按时办理房产证时，所引致的相关责任由甲方负责…八、售出的上述住宅房由甲方办理购房手续时，乙方需支付150元／套的手续费，此项费用作为甲方售楼员的提成…时间：2010年12月20日。”原告提供的《确认书》载明：“…现将冲顶物业的建筑面积及冲顶工程款的金额累总统计如下：幢号：3#，层次：3…17，单位编号：01、02…落款甲方加盖‘远禾公司’印章，乙方加盖‘鲁星公司’印章，时间：2011年3月1日。”
被告提供的《收据》（NO.3021801、3021802）（两份）载明：“今收到黄笑颜交来嘉悦名都名校1号花园某幢1701室、1702室税费人民币10081.97元、14991.68元，收款单位：远禾公司，时间：2011年7月10日。”
本院认为：综合分析原告的诉讼主张以及双方当事人的举证、陈述，本案争议的主要焦点为：一、原告鲁星公司与被告黄笑颜是否成立房屋买卖合同关系。二、被告是否应向原告支付房款余款。
关于原、被告是否成立房屋买卖合同关系的问题。从原告提供的由远禾公司出具的《证明》以及原告与远禾公司签订的《补充协议》、《确认书》等证据，可以证实本案原、被告诉争的房屋即嘉悦名都名校1号花园某幢1701室、1702室为远禾公司开发建设，该公司将上述两房屋抵顶其拖欠原告的工程款，并将该两房屋交由原告出售、处理，由此，原告通过以工程款抵扣房款的形式，取得上述1701室、1702室的处分权，而与原告签订《协议书》、《补充协议》，该协议书的内容符合房屋买卖的法律特证，没有违反法律的强制性规定，因此，原告与被告之间成立房屋买卖合同关系，该合同关系是其双方真实意思的表示，且原告也按协议的约定履行了支付大部分房款的义务，故其双方签订的《协议书》、《补充协议》依法具有法律效力，双方均应依协议约定履行各自义务。对被告抗辩认为本案的合同主体为被告与远禾公司，原告无权提起本案诉讼等的意见依据不足，本院不予采纳。
关于被告是否应向原告支付房款余款的问题。依据原、被告签订的《协议书》、《补充协议》，针对房款余款200000元，被告应于2012年6月25日、2013年6月25日及2014年6月25日前分三次付清。而在庭审中，被告也确认至今仍未支付该款项，由此，原告要求被告支付房款余款人民币200000元的请求合法有据，本院予以支持。对被告抗辩认为其应向远禾公司支付该款项，原告无权主张该款项，被告购买的上述两房屋不具备交楼和办证条件，被告可以拒付房款，原告提起的诉讼已超过诉讼时效等的意见，从原告与被告签订的《协议书》所列明的内容可以显示，被告在签订协议书时已明知远禾公司为上述1701室、1702室两房屋的开发商，被告同意自愿认购权属原告的该两房屋，也明知在远禾公司开具全额购房发票后，被告仍需向原告支付尚未支付的购房款，也即被告在与原告签订协议时是自愿同意向被告购买房屋，被告应承担由此产生的法律后果。而被告与远禾公司签订的《商品房买卖合同》与原、被告签订的上述协议书为分别约束不同当事人以及权利义务的合约，属于两种独立存在的法律关系，由此亦产生不同的法律后果，被告以其与远禾公司签订的《商品房买卖合同》来对抗原告的上述主张缺乏相应依据，因此，被告的上述意见理据不足，本院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
被告黄笑颜应自本判决生效之日起十日内向原告江门市鲁星建筑工程有限公司支付房款余款人民币200000元。
黄笑颜如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4300元，保全费1520元，合共5820元，由被告黄笑颜全部负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。
审 判 长 杨丽燕
人民陪审员 蓝志想
人民陪审员 叶长青
二〇一五年六月二日
书 记 员 李贞琴