广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤2071民初20676号
原告：中山科技新城建设发展有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区会展东路12号投资大厦12楼，统一社会信用代码91442000771893564T。
法定代表人：姜南，该公司总经理。
委托诉讼代理人：黄俊科，广东香山律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黎小凡，广东香山律师事务所律师。
被告：孙晓雷，男，1980年3月8日出生，汉族，住黑龙江省肇东市利民南路***号21门，公民身份号码2301071980********。
法定继承人：雷某，女，1984年9月7日出生，汉族，住湖南省泊罗市白塘乡松塘村**组，公民身份号码4306811984********，系被告孙晓雷的妻子。
被告：孙某，男，2015年10月11日出生，住湖南省泊罗市，
法定代理人：雷某，系被告孙某的母亲。
原告中山科技新城建设发展有限公司（以下简称为科技新城公司）与被告孙晓雷物业服务合同纠纷一案，本院于2017年11月1日受理。本院经审查发现被告孙晓雷已于2016年5月26日死亡，其法定继承人雷某向本院申请参加诉讼。2018年1月10日，原告科技新城公司申请追加孙某为本案被告。本院依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告科技新城公司的委托诉讼代理人黄俊科，被�孙某的法定代理人雷某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告科技新城公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付位于中山市火炬开发区科技新城海傍村祥兴路12号人才楼A区A3栋1102房物业管理费5331.2元；2.判令被告自2014年8月起，以每月欠款金额为基数，按中国人民银行同期贷款利率向原告支付违约金，直至被告清偿拖欠管理费之日止。诉讼中，原告科技新城公司明确2014年8月11日至2017年5月10日物业管理费每月156.8元，按照1.5元/平方米/月计算；违约金以每月欠款金额为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，从2014年8月11日起计至清偿之日止，并变更诉讼请求为判令被告孙晓雷、孙某支付前述物业管理费及违约金。事实和理由：原告与中山火炬开发区建设发展有限公司（以下称“建发公司”）签订《前期物业服务合同》，约定由原告负责对建发�司开发位于中山市火炬开发区祥兴路人才楼A/B区物业实行前期物业管理。被告购买建发公司位于人才楼A区A3栋1102房物业，建发公司通知被告于2009年9月23日办理收楼手续，并于此后开始计收物业管理费。原告提供物业管理服务过程中，自2014年8月起被告长期拖欠物业管理费，经原告多次催促被告仍拒不履行合同义务，截至原告起诉时，被告拖欠原告截至2017年5月10日期间的物业管理费5331.2元。
原告科技新城公司为支持其诉讼请求向本院提交的证据有：1.被告身份证复印件；2.商品房买卖合同；3.收楼须知、收楼通知书、入伙登记表；4.物价局复函中价函（2013）66号、广东省经营服务性收费许可证；5.催款函、快递单及记录；6.物业服务合同；7.物业资质证书；8.小区业主管理规约；9.后勤人员考勤签到表（安保）；10.后勤人员考勤签到表（清洁、绿化）。
被告孙某辩称，一、原告主张的物管费缺乏依据。1.被告与原告之间不存在物业服务合同关系。2014年业委会成立至今，原告下属物业服务管理公司从未与业委会、业主签订新的物业服务合同。2.原物业服务合同未续签。名汇苑业主认为物业公司没有切实履行《人才楼A前期物业服务协议》，对物业收费标准、基础设施不完善等存在较大意见，于2014年经由业委会与物业公司进行协商，但物业公司没有认真对待，最终未能签订新的物业服务合同。二、原告主张的物管费收取标准缺乏依据。1.被告与原告双方未约定物管费收取标准，根据《物业管理条例》第四十一条规定，原《人才楼A前期物业服务协议》中关于物管费收取标准的约定因原合同期满未续期而无效，且双方未签订新的物业服务合同，至今原告就物管费收取标准并未与名汇苑业主委员会或业主达成一致意见，更未在有效合同上明确约定，原告根据已期满未续期的原《人才楼A前期物业服务协议》来确定收取标准，违反了上述规定。2.原告主张的物管费收取标准未经物价局核定、备案。名汇苑物业服务收费标准应由中山市物价局核定，但原告一直未办理核定、备案手续，在本案中也未提供相关的证据。3.原告的物管收费标准与服务水平不相适应。名汇苑交楼时间为2009年，依据《关于公布中山市住宅物业服务收费（第一期）政府指导价的通知》（中价[2005]58号），中山市住宅物业服务收费政府指导价基准价为，高层住宅（带电梯，含电梯电费）：一级：按优质优价的原则确定；二级：每平方米2元；三级：每平方米1.5元；四级：每平方米1元。以上等级收费标准上浮幅度为20%，下浮不限。原告下属物业管理公司不具备三级及以上的资质，主张三级资质的物管费标准，且未能提供符合相应服务水平要求的服务，鉴于其所为的服务等于无服务、不作为，即使其资质能达到四级，也可以遵行“下浮不限”的通知精神进行协商达成更低标准，但物业对业主的合理要求置之不理、不协商、不作为，其行为明显严重违反了上述规定，也侵犯了业主的合法权益。4.原告的物业服务未完全履行。原告违反《合同法》第六十条的规定，根据业主与原告签订的前期物业服务合同，即《人才楼A前期物业服务协议》第七条（物业管理服务质量），物业公司提供的物业服务不符合合同的约定。小区电梯经常坏、基本文娱设施长期空白、绿化用地不足、公共区域的灯长期无人修理、小区内仅有一条道、原应配备的活动区域被一面烂铁皮围到外面，造成事实上的人车混流，业主的安全得不到保障。鉴于低劣的物业服务，业委会与物业公司、开发商（即原告）进行了多�沟通，并在相关政府部门的干预之下，就名汇苑（人才楼A）业主委员会反映名汇苑（人才楼A）绿化不足和娱乐设施缺陷等问题，中山市城乡规划局火炬开发区分局于2014年11月27日就作了复函，明确要求开发商（原告）将擅自更改的用地布局恢复成原规划绿地，尽快落实原审定的名汇苑住宅小区总平面图中原规划空间内的文化室、乒乓球和台球室，将东面临时围墙向东外移作为小区业主的活动空间缓解人车混流的安全隐患。至今，建设单位（原告）没有作为，仅仅只增加了一张乒乓球台。5.原告的物业服务存在严重安全隐患。小区三楼车库和四楼平台共有三个门可直通小区内楼道，三楼有门为外部经营场所出入小区内部的通道，从未封闭。小区南北设有门岗，但小区保安堕于询察外来不明人员，致门岗形同虚设。但保安也不是完全不管，只对来往车辆，不分内外，�问身份，只做收费。电梯经常损坏，小区内道路及楼道的灯照明不足，小区铁围栏锈蚀腐烂，栏杆连续缺失，外来人员可随时轻松从缺失栏杆处钻入钻出，小区地面下陷严重、花坛开裂、台阶变形、车库入口蹭汽车底盘，均无人修整，A1栋底层车库靠南侧玻璃破碎，雨水灌进来，无人更换，小区内三栋楼多处墙面发霉，无人打理。原告连基本的封闭管理、门卫管理、来往人员监管、消防设施配备、街道路灯安装、安全防范管理都没有，没有履行合同义务，明显属于只收费，少服务，三、四楼与外界四通八达，物业设施欠缺，服务不到位。所加的门禁一而再再而三的变换，浪费资金。对外来人员以及不明身份的人员，都可以在业务服务范围内随便出入，业主的人身财产和人身安全得不到保障。近期还排查出有制毒人员在里面租房制毒，明显没有完全履行合同。原告在�行合同义务的时候，不完全履行。因此，原告违约在先，没有完全履行合同义务，至少属于不完全履行。三、原告主张的滞纳金缺乏依据。被告与原告之间未对未按时交纳物业服务收取滞纳金进行约定。此外，《物业管理条例》等法律对就拖欠物管费是否支付滞纳金也没有规定。因此，本案原告滞纳金的主张缺乏合同和法律的依据。四、原告的主张已超过两年诉讼时效。综上所述，原告违约在先，且原告不完全履行合同，收取足额服务费，显失公平。请求法院驳回原告的全部诉讼请求。
被告孙某就其辩称向本院提交的证据有：1.死亡证明、火化证明、公证书、出生医学证明；2.关于名汇苑（人才楼A）业主委员会反映名汇苑（人才楼A）绿化不足和娱乐设施欠缺等问题的复函；3.照片37张。
本院经审理认定事实如下：2008年10月1日，中山火炬开发区�设发展有限公司（以下简称建发公司、甲方）与科技新城公司（乙方）签订《物业服务合同》，约定由科技新城公司为建发公司开发的位于中山市火炬开发区世纪大道人才楼A、B栋提供前期物业管理。2009年4月12日，建发公司（出卖人）与孙晓雷（买受人）签订商品房买卖合同，主要约定：孙晓雷购买火炬开发区祥兴路人才楼AA3幢1102房的预售商品房，该商品房用途为住宅，建筑面积104.5㎡。孙晓雷在商品房买卖合同中载明的地址为中山市东区槎桥第二工业区卓梅尼控制技术有限公司。2009年9月23日，建发公司向孙晓雷出具一份《收楼通知书》，通知孙晓雷安排于2009年9月23日收楼，物业管理费从2009年10月1日起计收；《收楼须知》（收楼通知书附件一）载明：物业管理费按建筑面积1.5元/月/平方米计收。2009年9月23日，孙晓雷在《业主入伙登记表》签名确认。2013年4月3日，中山市物价局向科技新城公司出具《中山市物价局关于火炬开发区人才楼商住小区物业服务和车辆停放保管服务收费的复函》，主要函复：高层住宅（带电梯）物业服务费（按建筑面积计算，每月每平方米）1.5元，该标准在中山市物价局指导价范围内约定，中山市物价局予以备案。2016年5月26日，孙晓雷因溺水死亡。2017年3月29日，涉案房屋权利人变更为孙某。因孙晓雷拖欠2014年8月1日至2017年2月28日的物业管理费，科技新城公司于2017年3月11日向孙晓雷邮寄《催款函》到中山市东区槎桥第二工业区卓梅尼控制技术有限公司，但该邮件因查无此人于2017年3月15日退回。庭审中，孙某称未收到该邮件。科技新城公司称业主应于每月10日前交纳物业管理费，因孙晓雷、孙某未缴纳2014年8月至2017年5月的物业管理费5329.5元（1.5元/月/平方米×104.5平方米×34个月），遂诉至本院提出前�请求。
另查，孙晓雷与雷某系夫妻关系，双方育有一子孙某，孙某为无民事行为能力人。
再查，2014年11月27日，中山市城乡规划局火炬开发区分局向名汇苑（人才楼A）业主委员会出具《关于名汇苑（人才楼A）业主委员会反映名汇苑（人才楼）绿化不足和娱乐设施欠缺等问题的复函》（中开规函[2014]144号），答复如下：经调查并与建设单位沟通协调，关于名汇苑（人才楼A）绿化不足、娱乐设施欠缺、东面临时围墙向东外移等问题，要求原建设单位恢复规划验收后擅自改变的用地西面、西南面和西北面的绿地布局；按照经审定的名汇苑住宅小区总平面图尽快落实空间内的设施；可将东面临时围墙向东外移，临时围墙外移后所围成的区域设置成绿化活动区域。
科技新城公司就本物业管理区域内物业的使用、维护、管理及业主的共同利益、业主应当履行的义务、违反本管理规约应当承担的责任等事项制定了《人才楼小区（业主）临时管理规约》，该管理规约经业主（承租人）签字后生效。该管理规约在该小区中进行了张贴公示。科技新城公司提供2017年12月期间的《人才楼物业管理处后勤人员考勤签到表》显示，科技新城公司安排有安保、清洁、绿化人员对人才楼小区进行维护、管理。
2018年1月19日，本院组织当事人双方勘验现场：1.人车合流。从涉案小区北门进入，左侧道路即人行道被占用；2.三号楼车库入库处瓷砖脱落，存在安全隐患；3.二号楼大厅处未安装照明用灯，电梯中地板脱落，电梯未安装报警器；4.三号楼湘粤名厨与三号楼相接处的消防门未设置任何警示标志；5.二号楼的四楼活动室仅配置一张兵乓球桌，其余未配置任何设施；6.二号楼的四楼平台上湘粤名厨的排烟管道未妥善设置；7.二号楼的消防楼梯未设置窗户，照明设备未能正常使用；8.从车库直接连通南门配置给业主的活动场地很狭窄。科技新城公司回应称，对于车库入库处瓷砖脱落、电梯地板脱落、三号楼湘粤名厨与三号楼相接处的消防门，科技新城公司会尽快整改，但消防门需报消防验收且经全体业主同意；二号楼大厅的照明用灯已配置了3至4盏，照明足够；消防楼梯的照明设备在白天不会开启，但在晚上会由保安开启；活动设施由涉案小区业主委员会配置，科技新城公司已提供4个房间作为涉案小区的活动场地；对于人车合流、消防楼梯未设置窗户、湘粤名厨排烟管道的不合理设置、小区活动场地狭窄，不属于物业管理服务范围。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依�与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，科技新城公司与建发公司签订了物业服务合同，并按照物业服务合同的约定提供了物业服务，对该小区已构成事实物业管理，故物业服务合同对孙晓雷具有约束力。本案中，孙晓雷已死亡，雷某、孙某均为涉案房屋的法定继承人，现涉案房屋已作为遗产由孙某继承，而孙某为无民事行为能力人，由法定代理人雷某代理民事活动。
1.关于诉讼时效的问题。按照合同的约定，孙晓雷应向科技新城公司缴纳物业管理费，但孙晓雷自2014年8月起拖欠物业管理费，科技新城公司称于2017年3月11日向孙晓雷在商品房买卖合同中提供的地址邮寄《催款函》，而邮寄地址仍是商品房买卖合同中提供的地址，而非向孙晓雷的现住址邮寄，造成《催款函》被退回。科技新城公司自身的管理问题造成的损失，�由其自行承担，故本院认定《催款函》的送达无效。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外。科技新城公司于2017年11月1日才向本院起诉向孙晓雷、孙某主张权利，怠于行使自身的权利，应承担不利的法律后果，本院认定2015年10月以前的物业管理费已超过诉讼时效。故孙某提出的诉讼时效抗辩，理据充分，本院予以采纳。
2.孙晓雷、孙某应否支付物业管理费的问题。科技新城公司与建发公司签订了物业服务合同，科技新城公司也实际为孙晓雷提供了物业管理服务，故孙晓雷理应向科技新城公司支付物业管理费用。《中华人民共和国继承法》第三十三条规定，继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。本案中，�晓雷于2016年5月26日死亡，涉案房屋已由孙某、雷某继承并居住，根据前述法律规定，雷某、孙某理应在继承遗产的范围内承担涉案房屋相应的物业管理费，即向科技新城公司支付2015年10月至2017年3月的物业管理费。孙某于2017年3月29日起成为涉案房屋权利人，实际享受了科技新城公司为其提供的物业服务，理应由孙某履行支付物业管理费的义务。但从孙某提供的证据、现场勘验情况来看，科技新城公司在共用设施、设备的管理、小区绿化的养护与管理、公用环境卫生、交通管理等方面确实存在较大瑕疵，显然与其按照1.5元/平方米标准收取物业管理费不符，未能全面履行物业服务协议赋予的管理服务义务。因此，孙某因科技新城公司未按合同约定提供完善的物业管理服务而拒绝支付物业管理费，从日常生活经验来看，是可以理解的。但是科技新城公司作为物业公司，�供的是概括性服务，虽然在合同履行中存在不作为、不到位等问题，但毕竟提供了一定程度的物业管理服务，孙某作为业主，应知其不交纳或逾期交纳物业管理费，势必会造成科技新城公司管理服务资金的不足，进而影响到科技新城公司提供正常的管理服务，并且这对于其他的交费业主也是一种不公平行为。因此，孙某仍负有交纳物业管理费的合同义务。考虑到合同的标的性质及科技新城公司履行义务（包括其服务质量和服务态度）的整体状况，可适当减少孙某需缴纳的物业管理费。综上，本院酌情支持科技新城公司主张的2015年11月至2017年5月的物业管理费2084.78元[（1.5元/月/平方米×104.5平方米×19个月）×70%]，超过2084.78元的部分，本院不予支持。
3.关于违约金的问题。孙某不按时支付物业管理费的行为系因为科技新城公司未能提供符合约定的物业服�，现科技新城公司诉请判令孙某支付违约金，于法无据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第二十条、第一百三十五条，《中华人民共和国继承法》第二条、第三十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条第二款规定，判决如下：
一、被告孙某于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山科技新城建设发展有限公司支付2015年11月至2017年11月的物业管理费2084.78元；
二、驳回原告中山科技新城建设发展有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行上述债务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取计25元（原告中山科技新城建设发展有限公司已预交），由原告中山科技新城建设发展有限公司负担17元，由被告孙某负担8元（该款被告孙某于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告中山科技新城建设发展有限公司）。
本判决为终审判决。
审判员 陈 春 华
二〇一八年一月二十九日
书记员 叶丽敏孙永辉