四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）成民终字第4868号
上诉人（原审本诉被告，反诉原告）成都腾越德源珠宝有限公司。住所地：成都市琴台路**号*楼附*号-1。
法定代表人刘迪奥，总经理。
委托代理人刘子豪，四川豪俊律师事务所律师。特别授权。
委托代理人吴映兵，四川豪俊律师事务所律师。一般授权。
被上诉人（原审本诉原告、反诉被告）成都梦之旅文君楼宾馆。住所地：成都市琴台路**号。
负责人江谭，总经理。
委托代理人康健忠，北京盈科（成都）律师事务所律师。
委托代理人杜莉，北京盈科（成都）律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）成都新通惠实业有限责任公司。住所地：成都市琴台路**号。
法定代表人李朝亮，职务不详。
委托代理人刘继云。
上诉人成都腾越德源珠宝有限公司（以下简称德源公司）因与被上诉人成都市梦之旅文君楼宾馆（以下简称文君楼宾馆）、第三人成都新通惠实业有限责任公司（以下简称新通惠公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2011）青羊民初字第3122号民事判决，向本院提起上诉，本院2012年7月25日受理后依法组成合议庭，于2012年8月15日公开开庭进行了审理。德源公司法定代表人刘迪奥及其委托代理人刘子豪、吴映兵，文君楼宾馆委托代理人康健忠、杜莉，新通惠公司的委托代理人刘继云到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审查明，文君楼宾馆（作为甲方，出租方）、德源公司（作为乙方，承租方）于2011年1月28日签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：文君楼宾馆同意将位于成都市琴台路194号现有铺面一间，出租给德源公司用于珠宝销售。租赁期限为三年半，从2011年3月1日起至2014年8月30日止。房租每月10000元，每年120000元。在协议签订之日，德源公司一次性支付文君楼宾馆一季度租金30000元。德源公司交纳10000元作为房屋及水电费保证金。以后德源公司提前一个月向文君楼宾馆交纳下一季度租金30000元。德源公司若未按时交纳全部租金，每天应承担应交月租金总额1%滞纳金，同时文君楼宾馆有权立即终止合同，所余房租不退，按德源公司违约处理，由此造成的一切损失由德源公司承担。《房屋租赁合同》第十一条载明“乙方认同该房屋（琴台路194号）是消防通道，没有产权证。如果政府及消防部门要求拆除，乙方同意无条件拆除，甲方不承担任何责任。”德源公司于2011年1月26日向文君楼宾馆支付“房屋及水电费保证金”10000元及“2011年3月1日至2011年5月31日房租”30000元，文君楼宾馆向其出具了《财务专用收据》。之后，德源公司未再向文君楼宾馆支付租金。2011年7月25日，北京盈科（成都）律师事务所康健忠、杜莉律师受文君楼宾馆委托，向德源公司送达《律师函》，催告德源公司在2011年8月6日16时之前向文君楼宾馆支付2011年6-11月租金60000元，否则文君楼宾馆将于2011年8月7日起立即解除租赁合同，即刻收回房屋。成都市国力公证处对《律师函》的送达过程进行了公证，并制作了（2011）川国公证字第76601号《公证书》。
另查明，1.第三人新通惠公司为琴台路194号房屋的所有权人，2004年第三人将涉案房屋连同琴台路10号房屋一并出租给文君楼宾馆使用至今。2008年9月11日，成都市公安局青羊区分局草堂派出所出具《证明》一份，载明“原琴台路10号文君楼宾馆（营业执照地址琴台路12号）现门牌号变更为琴台路180号。主号为同一地址。”
2、2006年11月20日，成都市公安局青羊区公安分局向文君楼宾馆颁发青羊公特旅字第117号《特种行业许可证》（副本），之后分别于2007年11月19日、2008年11月27日、2009年12月29日、2010年12月17日年审合格，加盖有“成都市公安局青羊区分局特种行业管理专用章。”2004年9月14日，成都市青羊区公安消防大队对成都市青羊区琴台路12号进行了消防安全检查，作出“同意投入使用”的决定。本院于2012年4月6日向成都市青羊区公安消防大队发出《征询函》，要求对成都市琴台路194号的性质作出认定，成都市青羊区公安消防大队于2012年4月10日作出《回函》，作出“成都市琴台路194号不是消防车通道”的认定。
以上事实有文君楼宾馆个人独资企业营业执照、新通惠公司和德源公司的企业法人营业执照、《房屋租赁合同》、《财务专用收据》、《律师函》、《公证书》、《证明》、《特种行业许可证》、《征询函》、《回函》及庭审笔录等证据在案予以佐证，具有真实性、合法性及与本案的关联性，本院予以采信。
原审认为，（一）涉案房屋成都市琴台路194号所处位置是否为消防通道，并非双方当事人在合同中自行约定能够确定的内容，成都市青羊区公安消防大队已明确作出成都市琴台路194号房屋不是消防车通道的认定，故德源公司关于涉案房屋系消防通道，因此其与文君楼宾馆签订的《房屋租赁合同》系无效合同的主张不能成立，本院不予支持。文君楼宾馆、德源公司签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的合同。故德源公司依据合同无效而要求文君楼宾馆退还已收租金30000元、保证金10000元、装修损失302140元的主张，基于本院对上述合同的有效认定而不能成立，本院均不予支持。至于德源公司关于返还房屋转让费60000元的主张，因其未提供缴纳该费用的证据及相关合同约定，没有事实和法律依据，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，文君楼宾馆和德源公司均应按照合同的约定享有合同权利并履行合同义务。文君楼宾馆按约向德源公司交付了租赁房屋，德源公司亦应按约支付房屋租金，但德源公司自2011年6月1日起至今未交纳租金，故对文君楼宾馆关于要求德源公司按照每月10000元的标准支付2011年6月1日至判决生效之日止的租金的主张，本院予以支持。（二）按照《房屋租赁合同》第三条“乙方若未按时交纳全部租金，每天应承担应交月租金总额1%滞纳金”之约定，德源公司逾期支付租金的行为已构成违约，文君楼宾馆有权解除合同并要求德源公司承担违约责任。按照合同约定，德源公司每月应交月租金为10000元，逾期支付租金每日违约金标准为：10000元×1%=100元。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”之规定，本院认为，逾期缴纳房租对文君楼宾馆来说可能造成的损失主要是资金占用利息损失，本案中文君楼宾馆、德源公司双方约定的违约金计算标准明显过分高于资金占用利息损失，且德源公司明确提出了调整违约金的意思表示，故本院依法予以适当调整。鉴于本案文君楼宾馆未向法院提交证据证明其实际损失，一审法院调整逾期支付租金的违约金标准为每日：10000元×1%×20%=20元。故德源公司应以20元／日的标准，从其应履行给付租金义务之日即2011年5月1日起，向文君楼宾馆支付违约金。
综上，一审法院对文君楼公司的诉讼请求予以部分支持，对德源公司的诉讼请求不予支持。故依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百二十八条之规定，判决如下：一、成都腾越德源珠宝有限公司在本判决生效之日起十日内向成都梦之旅文君楼宾馆按照每月10000元的标准支付2011年6月1日起至判决生效之日的房屋租金；二、成都腾越德源珠宝有限公司在本判决生效之日起十日内向成都梦之旅文君楼宾馆按照20元／日的标准支付违约金（2011年6月-8月租金30000元，自2011年5月1日起计算至判决生效之日止；以后每季度租金30000元，分别从该季度首月1日起分段计算至判决生效之日止）；三、成都梦之旅文君楼宾馆的其余诉讼请求；四、成都腾越德源珠宝有限公司的全部诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1103元，由被告（反诉原告）成都腾越德源珠宝有限公司负担。此款原告已预交，被告在支付上述款项时一并支付给原告。反诉案件受理费7348.6元，由被告（反诉原告）成都腾越德源珠宝有限公司负担。
宣判后，成都腾越德源珠宝有限公司不服，向本院提起上诉。请求撤销一审判决，驳回被上诉人文君楼宾馆的全部诉讼请求；确认上诉人与被上诉人文君楼宾馆之间签订的《房屋租赁合同》无效；判决被上诉人文君楼宾馆返还上诉人房屋租金3万元、房屋及水电保证金1万元、房屋转让费6万元；判决被上诉人文君楼宾馆赔偿上诉人房屋装修损失303240元；本案全部诉讼费由文君楼宾馆承担。理由为：1、一审判决认定事实错误。（一）一审判决：“第三人新通惠公司为琴台路194号房屋的所有权人，并于2004年将涉案房屋连同琴台路10号房屋一并出租给文君楼使用至今”的事实认定错误。琴台路194号房屋没有产权证，原本是新通惠公司职工用于停放自行车辆的进出口通道。是两个独立产权房屋之间的通道，并非归属任何单位或者个人。琴台路194号在新通惠公司将商铺出租给文君楼宾馆时，只是通道不是商铺，新通惠公司并不认可文君楼宾馆的转租行为。草堂街办认为琴台路194号属无产权搭建房屋，责令恢复原貌。（二）一审判决：“成都市青羊区公安消防大队已明确作出成都市琴台路194号房屋不是消防车通道，故德源公司关于涉案房屋系消防通道，······主张不能成立”的事实认定错误。该证明只是证明琴台路194号房屋不是消防车通道，而没有证明不是其他通道。一审判决明显以偏概全、混淆概念。（三）一审判决：“德源公司关于返还房屋转让费6万元的主张，因未提供缴纳该费用的证据及相关合同约定，没有事实和法律依据”的事实认定错误。德源公司法定代表人刘迪奥通过银行向文君楼宾馆负责人江潭转账10万元，该费用包含了转让费、租金、保证金等。
2、一审判决适用法律错误。人民法院审理租赁合同纠纷，首先应当审查合同一方主体是否对租赁物享有物权，即具备出租人的主题资格。其次，是要审查租赁物有无瑕疵缺陷。一审过程中，无论是文君楼宾馆还是新通惠公司，均无法提供琴台路194号房屋的权属凭证，也无法提供建设规划许可证。文君楼宾馆出租违法建筑，因其出租标的物缺陷，而该缺陷直接对文君楼与德源公司之间的《租赁合同》产生影响，直接导致房屋租赁合同无效。一审法院在没有查清租赁物的权属及是否符合《城乡规划法》的强制性规定，就适用《合同法》第60条第1款错误判决。
3、一审判决程序错误。在一审举证期限内，上诉人申请法院以职权调查取证申请未被同意。法院应依职权向规划部门调查取证，但一审法院却向与本案没有利害关系的消防部门征询琴台路194号的性质，从而剥夺了上诉人向规划部门申请认定琴台路194号的性质的诉讼权利。
4、上诉人与文君楼宾馆之间所签订的《房屋租赁合同》无效，文君楼宾馆全部诉讼请求均不成立。文君楼宾馆因合同无效取得的租金、保证金、转让费应当返还上诉人，并赔偿上诉人的装修经济损失。文君楼宾馆在明知琴台路194号违法建筑的情况下，仍将其出租给上诉人使用，应当承担侵权赔偿责任。
本院二审查明的事实与一审查明事实一致。另在二审审理中，上诉人提交了以下证据：1、成都市房产信息档案琴台路10号房屋信息档案，拟证明争议房屋琴台路194号不属于新通惠公司产权范围，文君楼宾馆无权转租。2、成都市城市建设档案馆琴台路10号房屋规划图纸，拟证明争议房屋不符合规划部门规划，属于违法建筑。3、草堂街办琴台路特色街区管委办《通知》，拟证明本案争议房屋无产权，无法进行经营活动。4、成都市规划执法监督局《信访事项告知书》，拟证明规划部门已经受理上诉人举报，本案争议房屋的性质正在办理中。5、成都市消防公安局消防支队《公安消防部门受理事项告知单》，拟证明一审法院混淆消防通道和消防车通道的概念，青羊区消防大队的上级单位正在调查核实。6、文君楼宾馆工商登记信息及文君楼与新通惠公司《房屋租赁合同》，拟证明本案适格主体应当是江潭，并非文君楼宾馆，一审漏列当事人。7、新通惠公司位于琴台路实景，拟证明本案诉争房屋为琴台路194号系新通惠公司和成都画院两个独立产权人之间的通道。
被上诉人文君楼宾馆答辩并质证称，证据1关于产权信息，这是新通惠公司拆迁补偿的，2001年就取得了，在这个房子修建的时候必须有配电设施，当时是作为配电房存在，是政府合法的配套用房。证据2真实性无异议，但上诉人故意遗漏了一份图纸。证据3的内容是说上诉人的装修违规，责令其停止违规装修，要跟特色一条街的整体装修保持一致，真实性无异议。证据4、5真实性无异议，但关联性合法性有异议。行政事项不影响民事案件的审理。关于证据6，文君楼是个人独资企业，江潭是该企业的业主，在企业成立之前，以自己的名义签订合同，用于将来公司的经营，是合法有效的。证据7真实性无异议。
新通惠公司对上述证据的质证意见同文君楼宾馆。
被上诉人文君楼宾馆提交了以下证据：1、成西府（18）号文件，拟证明政府同意成立西城区第二饮食公司。2、成青府函1991第15号通知，拟证明新通惠公司历史沿革。3、成青体1996第38号通知，拟证明新通惠公司历史沿革。4、成青府函1998第38号通知，拟证明新通惠公司历史沿革。5、《通知》，拟证明新通惠依次建筑营业房列在政府规划范围内。6、《补充协议》，拟证明新通惠公司改建和新建房屋符合政府规划。7、设计图纸，拟证明涉案房屋在规划设计红线范围内。8、房屋产权证，拟证明新通惠公司为琴台路12号房屋所有权人，有权合法使用和出租该房屋。9、照片，拟证明194号是附属于12号整体建筑的部门，在规划范围内。10、《成都新通惠》2004.5期刊，拟证明194号是附属于12号整体建筑的。11、《房屋租赁合同》，拟证明文君楼合法承租琴台路12号，有权合理使用，并有权出租194号附属配电房。12，照片，拟证明上诉人一直在营业。
上诉人质证称，证据7的图纸，上诉人在规划局没有看到，红线是对方自己做的。其他证据的真实性都无异议。
本院认为，新通惠公司为琴台路12号房屋的所有权人，琴台路194号是12号的附属建筑，属于12号建筑规划用地范围内，故琴台路194号的所有权人应为新通惠公司。2004年新通惠公司将涉案房屋连同琴台路12号房屋一并出租给文君楼使用至今，新通惠公司同意文君楼宾馆转租部分商铺。上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》，是双方真实意思的表示，并且得到了房屋所有权人的同意，该合同不违反法律、行政法规等强制性法律的规定，应属于合法有效，双方当事人应当按照合同约定完整履行合同义务。上诉人认为一审法院对该事实认定错误的主张不能成立。上诉人认为涉案房屋为消防通道，但未能举证。成都市青羊区公安消防大队已明确作出成都市琴台路194号房屋不是消防车通道，故上诉人关于涉案房屋系消防通道的主张，本院不予支持。上诉人要求退还房屋租金3万元、房屋及水电保证金1万元、房屋转让费6万元，以及被上诉人文君楼宾馆赔偿上诉人房屋装修损失303240元等主张，是基于上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》无效的前提下提出的，本院认为该合同合法有效，故上诉人的上述主张均不能成立。一审法院根据庭审争议焦点，就涉案房屋是否属于消防通道的问题征询了相关部门意见，程序合法。上诉人认为一审法院适用法律错误、程序错误，没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费方式不变；二审案件受理费7348.6元，由成都腾越德源珠宝有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 廖 方
代理审判员 陶田源
代理审判员 傅 敏
二〇一二年九月十一日
书 记 员 李婧杰