广东省珠海市中级人民法院文件稿纸
广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）珠中法民三终字第199号
上诉人（原审被告、反诉原告）：珠海市斗门区德昌房产有限公司，住所地：珠海市斗门区井岸镇湖心路1337号。
法定代表人：黄德强，总经理。
委托代理人：霍艳辉，广东正拓律师事务所律师。
上诉人（原审原告、反诉被告）：陈清，男，汉族，1983年4月14日出生，住珠海市金湾区平沙镇大虎八队。身份证号码：4404021983********。
委托代理人：翁均涛，广东华大律师事务所律师。
委托代理人：廖丽娜，广东华大律师事务所实习律师。
上诉人珠海市斗门区德昌房产有限公司（以下简称德昌公司）与上诉人陈清商品房预售合同纠纷一案，双方均不服珠海市斗门区人民法院（2013）珠斗法民一初字第285号民事判决书，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，2011年1月20日，陈清与德昌公司签订《珠海市商品房买卖合同》和《商品房买卖合同》附件（包括：附件二：德昌盛景花园1栋、2栋精装修房装饰、设备标准；附件三：《珠海市商品房买卖合同》补充协议；附件四：付款方式；附件五：德昌盛景花园物业管理服务），约定陈清购买德昌公司开发的位于珠海市斗门区白藤湖幸福桥南德昌盛景花园第1幢1单元1101房，建筑面积102.96平方米，每平方米6389.43元，总金额657856元。
双方在合同第六条“付款方式及期限”约定：“买受人按下列第3种方式付款：……3、其他方式：按《商品房买卖合同》补充协议附件四执行”。在合同第八条“买受人逾期付款的违约责任”约定：“买受人如未按本合同时间付款，按下列第1种方式处理。1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金……”。附件四付款方式第二条约定：“二、按揭付款：1、本合同签署时，买受人应向出卖人支付总房款的30%首期款，共计人民币197856元（已含定金20000元）。……2、余额人民币460000元由买受人向银行申请按揭贷款支付给出卖人，买受人应于签署本合同后10日内办结银行按揭贷款申请手续（买受人办结银行按揭贷款申请手续是指①向银行提供了符合银行按揭贷款要求的相关资料；②按银行要求签署了贷款合同等全部法律文书；③缴清全部费用，包括但不限于律师费、契税等）。3、买受人未能在上述约定的时间内办结银行按揭贷款手续，按买卖合同第八条的约定处理；逾期不超过三十日，买受人按日向出卖人支付按揭贷款总额万分之二的逾期违约金；逾期超过三十日，出卖人有权单方解除买卖合同，并将该商品房收回另行销售，买受人按累计应付款的百分之五向出卖人支付违约金，扣除违约金后剩余购房款无息退回买受人”。
双方在合同第七条“交付期限”约定：“出卖人应当在2012年6月30日前，依照国家和珠海市人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经综合验收合格；2、该商品房经分期综合验收合格……”。在合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：“（见补充协议第四条）除本合同第七条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金……”。附件三补充协议第三条“合同第七条‘交付期限’的内容补充为：“……2、买受人在办理商品房交接手续时，应按照买卖合同和补充协议的规定向出卖人缴清出卖人规定的所有款项（包括但不限于：全部房价款、逾期违约金等），否则出卖人有权推迟交付该商品房直至买受人缴清所有款项，出卖人对此无须承担任何违约责任”。附件三补充协议第四条“合同第九条‘出卖人逾期交房的违约责任’作出补充：“1、除买卖合同第七条规定的特殊情况外，出卖人如未按买卖合同约定时间将商品房交付买受人，买受人同意给出卖人90日宽限期限。2、若出卖人在宽限90日后仍未能将该商品房交付买受人，则按买卖合同约定方式处理。”附件三补充协议第十条通知约定：“……3、若出卖人以在《珠海特区报》刊登公告（含广告）的方式通知，则该公告（含广告）通知的效力优先于其它通知方式，该公告（含广告）通知刊登的日期为送达日期，对相关买受人均产生法律效力……”。
双方在合同第十四条“出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺”约定：“出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、排水于2012年6月30日前提供；2、给水、供电于2012年6月30日前提供；3、电视、电话网络接驳，达到使用条件，由买受人自行申请开通并承担相应的管理单位规定缴纳的费用；如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、确属出卖人责任的，每延迟一日，由出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金”。
2011年1月20日，陈清向德昌公司支付首期款197856元；根据德昌公司申请原审法院调取的证据显示：2010年1月17日，陈清开具收入证明；2011年1月18日，陈清开具珠海市房地产登记中心金湾分中心无房证明；2011年1月19日，陈清开具银行流水；2011年1月25日，陈清开具珠海市房地产登记中心斗门分中心无房证明；2011年2月1日，陈清缴纳涉案商品房契税；2011年2月12日，陈清出具放贷存折；2011年2月17日，涉案商品房办理了预购登记；2011年2月28日，陈清提交公积金申请并于2011年4月21日通过审核；2011年3月17日，陈清出具计划生育证明；2011年5月20日，签订《房产按揭担保借款合同》，办理银行按揭贷款460000元；2011年7月11日，珠海市农村信用合作联社斗门信用社向陈清发放个人贷款460000元。
2012年11月14日，德昌公司开发的德昌盛景花园室内给水管道安装工程验收合格。2012年11月21日，德昌公司开发的德昌盛景花园电气安装工程已竣工检验完毕。2012年12月6日，珠海市斗门区建设工程竣工验收备案办公室收讫德昌公司开发的德昌盛景花园第1、2栋楼的竣工验收备案文件。
2012年12月7日，德昌公司通过《珠海特区报》发布收楼通知，德昌盛景花园1-2栋现已验收合格，符合交楼条件，各业主按收楼通知时间到物业管理处办理收楼手续。同日，德昌公司向陈清发放德昌盛景花园收楼通知书，通知陈清可于2012年12月10日来办理收楼手续，通知书还载明如陈清未能在上述约定时间前来办理收楼手续，则从2012年12月31日起视为德昌公司已实际交付该房屋。
庭审中，陈清表示不解除《商品房买卖合同》，陈清确认于2012年12月10日收到上述收楼通知书。
原审法院认为：双方当事人签订的《商品房买卖合同》及附件没有违反法律、行政法规禁止性规定，建立在双方自愿、平等的基础上，应认定为合法有效，双方当事人均应当按照合同的约定行使权利和履行义务。
本案本诉的争议焦点为：一、关于德昌公司逾期交房期间的计算问题；二、关于基础设施、公共配套建筑是否应计算逾期未达到使用条件违约金的问题。
一、关于德昌公司逾期交房期间的计算问题。
双方就德昌公司存在逾期交房的违约行为均予以确认，双方争议的问题在于该违约金计算的起止时间及其适用的标准。对此，原审法院认定如下：
（一）关于逾期交房截止时间的认定。相关建设主管部门已于2012年12月6日收讫涉案商品房所在的德昌盛景花园第1、2栋的备案资料，即涉案商品房于2012年12月6日符合交付条件。德昌公司于2012年12月7日通过《珠海特区报》发布收楼通知，根据双方在附件三补充协议第十条“通知”的约定，通过报纸发布公告优先其它通知方式，视为送达。而陈清亦确认于2011年12月10日收到了德昌公司发出的《收楼通知书》，在该份《收楼通知书》中德昌公司通知陈清可于2012年12月10日来办理收楼手续，说明德昌公司已经具备交付条件和能力，其违约行为应截止到该时间。
（二）关于德昌公司应当交房的时间认定。
双方合同约定的房屋交付时间为2012年6月30日，并在附件三补充协议第四条做出了补充约定，双方争议的问题即对该补充协议第四条的理解，直接影响如何认定逾期交房的起算时间即约定交房时间为2012年6月30日还是顺延90天后的2012年9月28日。对此，原审法院认定如下：
双方对该条款的约定存在两种不同的理解，且两种理解站在各自的立场均具有合理性。但由于该补充协议是德昌公司为了重复使用而预先拟定，在订立合同时并未与对方协商，属于格式条款，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释……”的规定，对上述约定应当作出不利于德昌公司的理解，即该约定仅约定了德昌公司在超过合同约定的交房期限90日内交房的行为不属于逾期交房行为，即德昌公司超过合同约定的交房期限90天内交房的行为不属于逾期交房行为，逾期超过90天则应适用合同第九条第一款第1项（2）的规定，而所谓适用合同第九条第一款第1项（2）的规定，既包括违约金计算方式，也包括违约金计算起算日期，即德昌公司应从2012年7月1日起按已交付房价款按每日0.3‰的标准向陈清计付逾期交付商品房的违约金。
综上，德昌公司逾期交房的天数共计163天（从2012年7月1日至2012年12月10日），应支付逾期交付商品房的违约金32169.16元（657856元×0.3‰×163天）。
二、关于德昌公司是否应承担基础设施、公共配套建筑逾期未达到使用条件违约金的问题。
原审法院认为，商品房买卖合同的标的物是房屋，但基础设施、公共配套是房屋的附属配套设施，直接影响业主生活的便利和质量。此合同条款的设置的目的旨在防止开发商在交付合同主要标的物之后，基础设施、公共配套却达不到基本的生活配套条件，从而影响业主的居住质量，造成业主生活不便，因此给予相应的惩戒。而从本案的情况来看，涉案房屋进行备案登记前，各配套设施已经过验收，在交付房屋之时，各项基础设施和公共配套已经达到使用条件，如果按照合同表面文字约定的方式另行计算该项违约金，有悖合同条款的目的以及双方权利义务的对等原则。故原审法院采纳德昌公司对陈清该项诉讼请求的抗辩，不予支持陈清该项诉讼请求。
本案反诉的争议焦点为：陈清是否构成逾期付款。
对此，原审法院认为，根据附件四第二条第2、3款的内容，陈清需在签署本合同后10日内办结银行按揭贷款申请手续，包括：①向银行提供了符合银行按揭贷款要求的相关资料；②按银行要求签署了贷款合同等全部法律文书；③缴清全部费用，包括但不限于律师费、契税等。买受人超过10日未办结银行按揭手续，超过10日则应承担逾期付款责任。对此条款，原审法院认为旨在约束买受人应当在十日内提交办理按揭手续所需资料及相关费用，以防止因拖延提交资料和缴纳费用导致银行不能及时审批并发放贷款，买受人如未在规定时间内提交相关资料或缴纳费用即构成违约，因审批和发放贷款的时间由银行方面掌控，如构成违约，则违约的起算时间应为合同约定10天后的次日即2011年1月31日，截止时间原则上应以买受人提交的最后一份资料时间为准，与银行发放贷款时间无关。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”的规定，陈清应对其已经在合同约定时间内履行了提供按揭资料缴纳相关款项的义务进行举证。根据德昌公司申请原审法院调取的银行按揭资料情况显示，陈清最后一份资料为陈清于2011年3月17日出具的计划生育证明，该证明出具时间已超过了合同约定的10天时间，构成违约，应按合同约定向德昌公司支付逾期提交贷款资料的违约金4232元（从2011年1月31日至2011年3月17日共46天，460000元×0.2‰×46天）。
鉴于德昌公司已向陈清主张逾期提交贷款资料的违约金，故原审法院对德昌公司提出在计算德昌公司逾期交房天数时应当将陈清逾期付款的天数扣除的抗辩不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款第（八）项、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院作出如下判决：
一、德昌公司于判决生效之日起五日内向陈清支付自2012年7月1日起至2012年12月10日止的逾期交付商品房违约金32169.16元；二、陈清于判决生效之日起五日内向德昌公司支付自2012年1月31日起至2012年3月17日止的逾期提交贷款资料的违约金4232元；三、驳回陈清的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费860元，减半收取430元，由陈清负担103元，由德昌公司负担327元；反诉案件受理费172元，减半收取86元，由陈清负担24元，由德昌公司负担62元。
德昌公司不服原审判决，向本院提起上诉，1、撤销珠海市斗门区人民法院作出的（2013）珠斗法民一初字第285号民事判决书中第一项判决；2、依法改判德昌公司逾期交房违约金从2012年9月28日计算至2012年12月7日，共9341.56元（并将陈清逾期支付违约金的天数予以抵扣）；3、依法改判陈清向德昌公司支付违约金；4、请求判令本案上诉费用由陈清承担。事实和理由如下：一、双方在合同中虽约定的交房时间为2012年6月30日，但是双方在签订补充协议时，补充协议第四条已将交房时间作出变更，买受人同意在原合同交房时间的基础上给予被告90天的宽限期，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定：“买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更”。据此，双方对交房时间作出宽限90天的变更后，即使德昌公司应支付逾期交房违约金起算点也应随之变更为2012年9月28日起算。此外，《补充协议》附件三第十条第三款明确约定：“若出卖人以在《珠海特区报》刊登公告的方式通知，则该公告通知的效力优先于其它通知方式，该公告通知刊登的日期为送达日期，对相关买受人均产生法律效力。而本案诉争房屋于2012年12月6日已竣工备案，具备交房条件，2012年12月7日通过《珠海特区报》刊登交楼通知。因此，依据上述规定德昌公司即使存在逾期交房，违约金也应计算至2012年12月7日止。二、陈清在收房时未按合同约定付清逾期付款违约金，德昌公司有权推迟交付房屋，交房时间应予顺延。陈清在房屋交付前已存在逾期付款的违约行为，没有按合同约定支付应付款项，依据《补充协议》附件三第三条第二款约定：“买受人在办理商品房交接手续时，应按照买卖合同和补充协议的规定向出卖人缴清出卖人规定的所有款项（包括但不限于：全部房价款、逾期违约金等），否则出卖人有权推迟交付该商品房直至买受人缴清所有款项，出卖人对此无须承担任何违约责任。据此德昌公司有权推迟交付商品房，直至陈清缴清所有款项。同时，逾期办结按揭违约金与该请求不存在冲突，协议约定陈清应在收房时付清逾期违约金否则可以顺延推迟交房，是以陈清未按时付违约金为由，只要陈清未在收房时付清包括违约金在内的所有款项，德昌公司就有权推迟交付，然而陈清直至目前为止都没有付清该款，因此，德昌公司有权推迟向陈清交付商品房，交房时间应予顺延。
综上所述，德昌公司认为，原审判决存在错误，请求二审法院依法予以改判。
针对德昌公司的上诉，陈清答辩称：一审法院判决德昌公司向陈清支付自2012年7月1日至2012年12月7日的逾期交房违约金合法、有据。首先，德昌公司于陈清在附件三第四条约定，若出卖人在宽限期90天后仍未能将该商品房交付给买受人，则按买卖合同第九条规定处理，该条款包括的方式包括计算违约金起止时间、标准、支付期限等，德昌公司应自合同第七条规定的最后交付期限的第二条起至实际交付之日止计付逾期交房违约金给予陈清。因此，一审法院计算逾期交房违约金起始日期正确。其次，附件三第四条第1点约定给予德昌公司90天宽限期，实际是针对德昌公司在2012年7月1日至同年9月28日期间交房双方所约定的免责条款，对于超过2012年9月28日以后的交房行为，附件三第四条并未做出诸如减轻部分责任的例外约定，德昌公司至迟2012年12月7日交房，超出宽限期，免责条件不成就，因此，双方约定的交房期限仍为2012年6月30日。最后，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定：“买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金，但该违约金的起算点也应随之变更。显然，该条款适用的对象是付款期限的变更以及逾期付款违约金的起算点，而非指逾期交房期限的变更，两者不属于同一范畴，也与本案诉争事项无关联。二、陈清在交房之前已履行合同约定的付款义务，德昌公司无权要求推迟交房。根据附件三第三条第2款约定：“买受人在办理商品房交接手续时，应按照买卖合同和补充协议的规定向出卖人缴清出卖人规定的所有款项（包括但不限于：全部房价款、逾期违约金等），否则出卖人有权推迟交付该商品房直至买受人缴清所有款项，出卖人对此无需承担违约责任。”根据该规定，即便陈清存在逾期付款违约行为，德昌公司有人权推迟交房至陈清付清所有款项，陈清申请的按揭贷款已经发放，而合同约定交房时间是2012年6月30日，即在交房时间之前陈清已履行付款义务，因此德昌公司并不存在上述可以推迟交房时间的情形。
陈清亦不服一审判决，向本院提出上诉，请求：1、撤销珠海市斗门区人民法院作出的（2013）珠斗法民一初字第285号民事判决书第二项、第三项判决；2、改判德昌公司向陈清支付基础设施、公共配套建筑逾期未达到使用条件的违约金人民币6052元；3、驳回德昌公司的一审反诉诉讼请求，改判陈清无须向德昌公司逾期提交贷款资料的违约金人民币4232元；4、本案一、二审案件受理诉讼费由德昌公司承担。事实与理由如下：一、一审法院以贷款材料中日期最晚的资料作为陈清提交按揭申请材料的日期显然不合理，也不符合事实。恳请二审法院调取由贷款银行持有的《房产按揭贷款申请审批表》，重新认定贷款相关事实。（一）陈清在一审举证期限内申请人民法院向贷款银行调取《房产按揭贷款申请审批表》，理由是该审批表其中一栏已列明贷款申请人何时交齐材料以及银行内部各级审批的时间点。所以，调取该审批表对于逾期提交按揭材料的事实认定极其关键，审批表能够明确显示银行何时认定陈清交齐材料。对于本案，《房产按揭贷款申请审批表》能够显示陈清提交的计划生育证明是在银行确认收齐材料后提交的，如果是在银行确认陈清交齐材料之后所提交的，那么这份材料是银行后来要求补交的。从现实操作来看，贷款过程中银行根据实际或其他原因，在确认交齐后完全有可能再要求借款人补交相关材料，相信贷过款的人都有经历过，而这种情况下不应归责于陈清。一审法院根据陈清的申请，调取贷款的申请材料，但未能调取《房产按揭贷款申请审批表》，称银行不同意调取，理由是《房产按揭贷款申请审批表》属于银行内部文件，不便公开。陈清对此非常惊讶和愤怒，银行作为金融机构，依法有责任和义务配合国家司法部门的调查工作。否则，人民法院的司法权力何在？况且这份审批表关系到案件事实的认定，关系到陈清是否应向德昌公司支付违约金的认定，何等重要！！陈清认为，从贷款银行调取的按揭申请材料，只有与《房产按揭贷款申请审批表》一并质证，才能完整地披露贷款的过程与事实，而不能只审查按揭材料所显示的日期，这样对陈清是不公平，特别是陈清举证能力较弱的情况下，这样会遗漏了以下可能存在的事实：第一，日期较晚的按揭申请材料是银行的原因要求补交，别无他证，只有《房产按揭贷款申请审批表》可以印证，因《房产按揭贷款申请审批表》有审批的流程及时间点。如不调取，陈清只能哑巴吃黄莲。第二，日期较晚的按揭申请材料实际是陈清之前已提交过，后银行因各种原因又要求陈清重新开具或修改。相信办理过贷款的人基本上都经历过按揭资料提交的问题，提交时可能银行告知齐全了，后来审查后发现不符合要求或存在其他问题，再要求借款人重新提交。这种情况下作为借款人同样无法举证，唯一能够说明和佐证还是《房产按揭贷款申请审批表》，以银行确认资料收集情况那一栏作为界点。同时，如“逾期”的材料的日期界于银行内部审批期间，同样能够说明是银行要求补交的，因银行在未收齐材料时是不可能进入审批程序的。第三，所谓“逾期”提交的计划生育证明并不影响贷款的审批，一审时德昌公司已陈述了贷款所需材料，并未包括计划生育证明，而且从正常逻辑来看，是否违反计划生育与银行贷款无关。所以，即便德昌公司有证据证明是陈清逾期提交了计划生育证明，如不影响贷款申请审批的进程，德昌公司何来损失？能够说明和判断还是《房产按揭贷款申请审批表》，得看一下这份计划生育证明的开具日期是在银行审批之前还是在审批的期间？事实上，陈清在申请按揭贷款时已提交了计划生育证，当时银行方面并没有异议，后来银行方面通知要“计划生育证明”。从计划生育证明与先前的按揭材料日期来看，两者中间有一个时间段，计划生育证明与前面材料时间相隔了一个多月，从陈清方面考虑，购房是人生大事，不可能也没有动机故意迟延，如果银行当时明确需要提交，也应当是及时补交，而不可能在一个多月后才补交，这不符合常理。所以，这个事实必须调取《房产按揭贷款申请审批表》后才能查明。（二）逾期办理按揭违约条款的合同目的是防止购房人故意拖延办理按揭贷款申请手续，导致按揭贷款迟延发放。陈清认为，陈清是否需要向德昌公司按约定支付逾期提交按揭材料违约金需审查两个构成要件，第一是逾期提交的贷款材料原因是否在于陈清？另一个是逾期提交的材料否影响到贷款的审批和发放？只有同时符合这两个要件，才可能对德昌公司造成损失，才可以启动违约条款进行问责。针对第一个要件，除了调取《房产按揭贷款申请审批表》外，还应从常理和生活习惯来分析，从材料的时间、陈精的动机等因素来综合评估，陈清认为日期较晚的计划生育证明系银行后来要求补交具有高度的盖然性。针对第二个要件，“逾期”提交的材料否影响到贷款的审批和发放，即在这份计划生育证明日期之前，银行内部审批程序是否已启动，如已启动，那说明这份计划生育证明不影响银行关于贷款的审批和发放进度，不应克以违约金。上述两个要件，如何审查还是回到贷款银行《房产按揭贷款申请审批表》，陈清认为只有调取该材料，才能查明本案的事实盲点，恳请二审法院充分考虑调查取证的申请。二、原审法院判决对本诉存在认定事实不清、适用法律错误情形陈清认为基础设施和公共配套达到使用条件与商品房的交付属于不同范畴，分别约定违约责任并无不妥。即便对合同目的存在不同理解，也应从不利于德昌公司的意思解释。首先，逾期交房与逾期未将符合约定的基础设施及公共配套建筑逾期交付给陈清达到使用条件是属于两个不同的概念和违约行为，因此交付符合合同约定的商品房与交付符合约定的基础设施及公共配套建筑属于是两项不同的合同义务，双方在合同中对未能履行该两项义务的情况下珠海市斗门区德昌房产有限公司所应承担的违约责任也分别作了明确约定，并没有任何前提或附加条件，主商品的交付不必然意味着配套设施交付（达到交付条件），而现珠海市斗门区德昌房地产有限公司德昌公司的违约行为已符合上述合同中约定的构成要件，故珠海市斗门区德昌房产有限公司德昌公司应严格遵守合同的约定，向陈清承担相应的违约责任。其次，双方在买卖合同第十四条“出卖人关于基础设施、公共配套设施建筑正常运行的承诺”约定：“出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公告配套建筑按以下日期达到使用条件：1、排水于2012年6月30日前提供；2、给水、供电于2012年6月30日前提供。该条款作为开发商提供的格式条款，存在两种解释，一种是该条款是独立于主体违约金的违约条款，两者不存在关联关系；一种是该条款是主体违约金的附属条款，随主体违约金条款的变化而变化。作为开发商订立的格式条款，《中华人民共和国合同法》第四十一条规定“对格式条款有两种以上解释的，应当做出不利于提供格式条款一方的解释......”因此，对上述约定应做出不利于德昌公司的解释，即应认定该条款与主体条款无附属关系，开发商应严格遵守合同规定，承担相应违约责任。最后，一审法院认为基础设施的合同条款的目的是防止开发商在交付合同主要标的物之后，基础设施、公共配套却达不到基本的生活配套条件，影响业主的居住质量。陈清认为，如连基础设施（水、电等）都达不到使用条件，那也谈不上符合交房条件。法律并没有禁止当事人在合同就基础配套是否达条件和商品房交付分别克以违约责任。其实，在逾期交房违约条款之外再增设基础设施违约金条款，实际是双方对于商品房买卖合同交付义务的细化，细分为商品房和基础设施配套，商品房交付是合同的主义务，基础设施配套达到使用条件是合同的随附义务，如商品房未符合交付条件，而基础设施配套已达到使用条件，那么德昌公司只需承担逾期交房违约金，反之则应同时承担两种违约责任，合同的目的应当是为了催促开发商尽快验收商品房和完善基础设施配套，将合格的商品房和完善的配套交付给业主，因为基础设施配套也是购房者所关注的，与商品房的交付同样重要，所以用逾期交房违约金吸收基础设施未达使用条件的违约责任并不符合合同目的。这样一来，开发商在商品房不能正常交付的情况下，那么对基础设施配套的建设进度也就不重视，反正只需承担逾期交房违约金。因此，不能忽略了购房人对基础设施配套的重视与期望，正是出于对购房人这种期望进行保护来考虑，才在合同单独约定了履行期限和违约责任，这样对逾期交房和基础设施配套分别约定违约责任也就容易理解，且基础设施未过使用条件的违约金标准较低，属于合理范畴。二、原审法院判决对反诉存在认定事实不清、适用法律错误情形。（一）原审法院不予准许陈清申请法院调取按揭贷款银行的《房产按揭贷款申请审批表》的申请，严重影响重要事实的认定和判决结果。《房产按揭贷款申请审批表》的日期是银行工作人员对陈清提交的贷款材料审批完才予以签署的，其最终审批日期能够印证贷款合同的落款日期，可以准确显现陈清办结按揭贷款申请手续的时间。由于该申请表属于银行内部资料，由贷款银行单方持有，银行方面也明确表示需法院调取。陈清在一审向法院申请调取该证据，但一审法院未予准许，无法准确印证陈清实际办结按揭贷款申请手续的时间，所以，一审判决认定事实不清，严重影响判决结果。在购房时，开发商往往处于强势地位，业主只能按照开发商的要求与驻楼盘营销中心的银行签订贷款合同，并按银行工作人员的要求提交相关的材料，而作为强势方的银行不会出具收据给业主证明业主已提交完所有贷款材料。当发生纠纷时，陈清只能通过法律渠道维护自己的合法权益，并坚信法院能查明事实，维护其合法权益。三、德昌公司未在签订《商品房买卖合同》后十日内办理商品房预购登记手续，直至2011年2月17日才完成预购登记，即便陈清存在逾期提交贷款材料，也只能从2011年2月17日之后开始计违约金。预购登记手续是银行审核贷款的必需材料，这在一审庭审时德昌公司已确认，且预购证也出现在贷款申请材料里面。首先，办理预购登记是德昌公司的义务，德昌公司没有在签订《商品房买卖合同》后十日内办理商品房预购登记手续，也导致银行按揭借款审批和放款延误，根据权利义务相对等的原则，陈清需在签订《商品房买卖合同》后十日内提交贷款材料，那么德昌公司也应提交贷款申请必需的材料，协助陈清申请按揭贷款。否则，德昌公司也应承担相应的责任。德昌公司在2011年2月17日才办理预购登记手续，即便陈清在此日期之前提交全部贷款材料，也因德昌公司未提交预购登记证明而导致银行无法审批。换言之，因德昌公司自身过错，即便陈清按约定提交的贷款材料，在2011年2月17日之前按揭贷款申请也不可能通过银行审批，所以即便陈清逾期提交贷款材料，也应扣除2011年2月17日之前的违约天数。
综上所述，恳请二审法院查明事实，维护陈清的合法权益，支持陈清的上诉请求。
双方当事人在二审期间均未向本院提交新的证据。
经审理，本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为，上诉人德昌公司上诉主张根据合同附件三第四条中关于90天宽限期的约定，上诉人德昌公司交房时间应从合同约定的2012年6月30日顺延至2012年9月28日，同时，因上诉人陈清未按合同约定付清逾期付款违约金，上诉人德昌公司交房时间亦应相应顺延；上诉人陈清上诉主张上诉人德昌公司应支付基础设施、公共配套建筑违约金及上诉人陈清无须向上诉人德昌公司支付逾期贷款违约金。因此，本案的焦点为：一、合同附件三第四条中关于90天宽限期的约定应如何理解；二、上诉人德昌公司能否因上诉人陈清未按合同约定付清逾期付款违约金而推迟交付房屋；三、上诉人德昌公司是否应支付基础设施、公共配套建筑违约金；四、上诉人陈清是否应向上诉人德昌公司支付逾期贷款违约金。
关于合同附件三第四条中关于90天宽限期的约定应如何理解的问题。本院认为，首先，综观《商品房买卖合同》第九条的内容，其本身是对逾期交房行为所承担的违约责任具体方式的约定，其中既包括了买受人要求解除合同的情形下，出卖人如何承担违约责任，亦包括了买受人选择继续履行合同的情形下，出卖人如何承担违约责任，所谓“如何”承担违约责任，理应包括计算违约金起止时间、标准、支付期限等。而附件三第四条是对《商品房买卖合同》第九条“出卖人逾期交房的违约责任”作出补充，根据该条第2点的约定“若出卖人在宽限90日后仍未能将该商品房交付买受人，则按买卖合同约定的方式处理。”因此，附件三第四条第二点所述的“买卖合同约定的方式”应当意指《商品房买卖合同》第九条第1点第（2）项约定的全部内容，理应包括计算违约金起止时间、标准、支付期限等，德昌公司主张“方式”仅仅应理解为计算标准，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。其次，附件三第四条第1点约定给予出卖人90日宽限期，实质是针对德昌公司在2012年7月1日至同年9月28日期间交房双方所约定的免责条款，而且双方在附件三第三条仍约定交房期限为2012年6月30日，因此德昌公司主张附件三第四条是双方将交房期限变更为2012年9月28日，理据不充分，本院不予采纳。对于超出2012年9月28日以后的交房行为，附件三第四条并未作出诸如减轻部分责任的例外约定，德昌公司迟至2012年12月10日交房，超出宽限期，免责条件不成就，因此德昌公司主张逾期交房违约金起算点变更为2012年9月28日，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
关于上诉人德昌公司能否因上诉人陈清未按合同约定付清逾期付款违约金而推迟交付房屋的问题。本院认为，交付房屋属于商品房买卖合同中出卖人的主要义务之一，其相对应的权利是收取房款，在买受人已经支付全部款项的情况下，即便买受人存在延期付款的情形，出卖人通过主张违约金已经足以保护自己的利益，而且支付逾期付款违约金并非买受人在商品房买卖合同中所需承担的主要义务，故不能以买受人迟延支付违约金为由而据此迟延交房。故在买受人在办理房屋交接手续时已经付清全部款项的情况下，对于德昌公司的这一主张，本院不予支持。
关于上诉人德昌公司是否应支付基础设施、公共配套建筑违约金的问题。本院认为，虽然双方签订的买卖合同第十四条约定了基础设施、配套设施的交付时间和违约金计算标准，但该条款也表明了是因为这些基础设施和配套设施属于与商品房正常使用有直接关联才订立了这一条款。而在本案中，虽然德昌公司未能在该约定时间完成上述基础设施等验收，但在德昌公司向陈清交付商品房时，已经完成了上述基础设施等的验收，故上述基础设施验收的迟延并未影响陈清对房屋的使用，故陈清以该条款主张基础设施逾期验收的违约金没有依据，本院不予支持。
关于上诉人陈清是否应向上诉人德昌公司支付逾期贷款违约金的问题。为此，本院认为，首先，关于陈清是否存在逾期提交按揭资料的问题。从原审法院调取的证据来看，2011年3月17日，陈清才向银行出具计划生育证明，在此之后，农商银行才与陈清签订了《房产按揭贷款担保借款合同》并发放了贷款。陈清上诉主张逾期提交计划生育证明并不影响贷款的审批，但陈清并未提交证据予以证明，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，本院确定由陈清承担举证不能的后果。至于陈清提出的《房产按揭贷款申请审批表》的问题，本院认为，该审批表是银行内部的审批手续，陈清的贷款申请是否通过银行审批，应当以银行对外作出的意思表示为准，而且不能排除银行审批表作出后，再通知陈清补充有关资料的可能性，故对于陈清提出应以审批表的时间认定其是否逾期提交资料的这一主张，本院不予支持。其次，关于陈清主张应从2011年2月17日开始计算逾期提交资料违约金的主张问题。本院认为，依照合同附件四第二条第二款之规定，陈清有义务在合同签订后十天内提交符合银行按揭贷款所需的资料，这一义务的履行是为了尽早获得银行贷款用以向德昌公司支付购房款，故虽然为了获得该贷款，德昌公司也需要办理房屋预购登记，但因德昌公司系该获得贷款的权利人，德昌公司仅需承担自己迟延所造成的后果，如果德昌公司办理预购登记手续时间在陈清完成提交资料义务之后，那么德昌公司需承担自己迟延所造成的后果，而在本案中，陈清在德昌公司办理了预购登记后还办理了公积金贷款申请，故陈清主张应从涉案房屋办理预购登记之日开始计算其逾期提交资料的违约金没有依据，本院不予支持。综上，原审法院对陈清逾期提交资料的时间的认定并无不当，本院予以维持。上诉人陈清关于不应向上诉人德昌公司支付逾期贷款违约金的主张没有事实及法律依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人德昌公司与上诉人陈清的上诉主张均没有事实及法律依据，依法应予以驳回。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币470元，由陈清负担57元，由珠海市斗门区德昌房产有限公司负担413元。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨卫星
代理审判员 庹 佳
代理审判员 葛阳辉
二〇一四年七月三十一日
书 记 员 陈 颖