新疆维吾尔自治区阿勒泰市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）阿民一初字第248号
原告（反诉被告）陶绪宝，男，汉族，1966年9月9日出生，无固定职业。
委托代理人王之惠，阿勒泰市城区法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）赵官荣，男，汉族，1960年11月27日出生，农民。
委托代理人丁江兰，新疆振鑫律师事务所律师。
委托代理人陈玉芳（赵官荣之妻），女，汉族，1964年6月22日出生，农民。
原告陶绪宝诉被告赵官荣农村建房施工合同纠纷一案，本院于2014年3月21日立案受理，依法由审判员张帆独任审判，公开开庭进行了审理。在诉讼中，被告赵官荣对原告陶绪宝提起反诉，本院依法合并审理。原告陶绪宝及委托代理人王之惠，被告赵官荣及委托代理人丁江兰、陈玉芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陶绪宝诉称，原、被告与2012年5月5日签订了《喀拉希力克乡安居富民建房合同书》。双方在合同中约定，由陶绪宝为赵官荣新建建筑面积80.2平方米的砖混结构住宅，每平方米造价1，100元，总造价88，220元。后双方协商变更为建筑面积75平方米，每平方米造价1，300元，总造价97，500元。工程施工期间，赵官荣向陶绪宝赊购了价值7，000元的红砖。工程结束后，赵官荣尚欠陶绪宝工程款18，500元、红砖款7，000元，总计25，500元未付，经陶绪宝多次索要无果。现诉至法院，要求：1、被告赵官荣支付工程款18，500元；2、被告赵官荣支付红砖款7，000元；3、被告赵官荣承担诉讼费。
被告赵官荣辩称，原告陶绪宝施工中擅自变更房屋建筑面积为75平方米，赵官荣未同意每平方米造价变更为1，300元。按合同约定的每平方米造价1，100元，以房屋实际面积75平方米计算，房屋的总造价为82，500元，原告陶绪宝已收到工程款79，000元，余款3，500元赵官荣未付，按照合同约定赵官荣应扣留5%的质保金4，125元，赵官荣多付了625元。赵官荣从陶绪宝处赊购了价值7，000元的红砖1万块，由于陶绪宝建他人房屋时缺砖，陶绪宝经赵官荣同意，拉走了800块砖，后陶绪宝又多次拉运砖到别的建房户处使用，1万块红砖还剩多少赵官荣也没有数了。应驳回原告陶绪宝的诉讼请求。
反诉原告赵官荣诉称，赵官荣因为身体原因回四川做手术，于2013年7月回家后多次要求与陶绪宝结算未果。赵官荣要求陶绪宝维修房屋的地面、门窗、电路，屋顶、涂料等，陶绪宝未进行维修。合同约定工程从2012年5月5日开工，2012年8月30日完工（除涂料粉刷和SBS），但陶绪宝未按期将房屋主体完工，陶绪宝应按约定支付违约金1万元。现诉至法院，要求：1、陶绪宝向赵官荣支付房屋少5平方米面积的工程造价款5，500元；2、陶绪宝支付房屋维修费；3、陶绪宝给付赵官荣违约金1万元；4、陶绪宝承担诉讼费。
反诉被告陶绪宝辩称，2012年5月5日，陶绪宝与赵官荣口头商量建房，陶绪宝于5月12日开始施工，书面合同是8月补签的，因陶绪宝与赵官荣为建房发生纠纷，8月底左右陶绪宝离开了工地，由乡政府接管了剩下的工程。房顶上的稀释混凝土、屋顶SBS、室内外墙粉刷、室外左前边的散水是乡政府安排“大王”干的；室外左山墙、前墙砂浆抹墙是“大王”返工的。房屋地基是按照养殖小区的标准施工的，比富民安居工程的地基工程量增加了，如增加工程价款后，可以同意按每平方米1，100元的单价计算造价。房屋面积减少5平方米是原、被告协商同意的，也经过乡政府安居富民办的验收。在合同中没有明确房屋面积减少要承担违约金。陶绪宝施工完成的时间未违约，乡政府安排“大王”完成的后期施工。请求人民法院驳回赵官荣的反诉请求。
原告（反诉被告）陶绪宝当庭出示以下证据：
1、《喀拉希力克乡安居富民建房合同书》一份。证明原、被告之间签订了建房合同。
2、富民工程验收记录。证明原告为被告建的房屋质量合格。
被告（反诉原告）赵官荣的质证意见为，对证据1无异议；对证据2的真实性不认可，赵官荣的名字不是本人签的，2012年8月20日保温层、SBS、混凝土找平没有完工，单项施工完成日期均不对。
被告（反诉原告）赵官荣当庭举证如下：
1、证人赵学辉到庭作证证言。证明2012年赵学辉是陶绪宝工地的小工，赵学辉从赵官荣的建房工地往其他工地拉砖了。
2、证人蒲大龙到庭作证证言。证明蒲大龙于2012年7月至9月10日在喀拉希力克乡富民安居办实习，主要负责加勒齐村富民安居房工程进度和工程监督。赵官荣的房屋9月10日还没有封顶，陶绪宝违约。
3、证人王臣到庭作证证言。证明王臣是喀拉希力克乡乡政府规划办干部，做规划安居工作。赵官荣的房屋主体完工是2012年的9月底。
4、2014年6月19日照片两张（由喀拉希力克乡驻村工作组人员拍摄）。证明本案房屋屋顶油毡质量差，被风刮起。
原告（反诉被告）陶绪宝的质证意见为，证人赵学辉无法证明陶绪宝从赵官荣处拉运红砖。证人蒲大龙所说不属实，乡富民安居的工程验收记录中可以证明工程合格，未超期。证人王臣所说不属实。证据4照片不认可，不能证明质量不合格。
本院认证如下，一、原告陶绪宝举证。对证据1合同予以确认。对证据2验收记录系复印件，无原件核对，且与证人王臣、蒲大龙陈述的房屋主体完工时间不一致。另外，根据陶绪宝的陈述可知2012年8月20日赵官荣房顶稀释混凝土、屋顶SBS、室内外墙粉刷等还未施工，这与该验收记录中记载明显矛盾。对证据2不予确认。二、被告赵官荣举证。证人赵学辉的证言不能证明陶绪宝将赵官荣购买的1万块红砖拉到别处使用，该证据本院不予确认。证人蒲大龙、王臣对案件的事实基本陈述一致，证实赵官荣于2012年9月对赵官荣的房屋主体施工完毕。对证据4照片不能证明损害与房屋质量有因果关系，不予确认。
经审理查明，根据国家政策，居住在阿勒泰市喀拉希力克乡加勒齐村的赵官荣获得了安居富民建房的指标，赵官荣的建房专项补贴款4.9万元由阿勒泰市喀拉希力克乡人民政府保管。经陶绪宝与赵官荣协商，由陶绪宝的施工队为赵官荣建设安居富民房，双方于2012年5月中旬签订了《喀拉希力克乡安居富民建房合同书》，约定：房屋面积为80.2平方米，每平方米造价1，100元，总造价88，220元；采取包工包料的建设方式，按施工图纸施工；工程从2012年5月5日开工建设，2012年8月30日完工（除涂料粉刷和SBS），工期为117天；保修金按工程造价的5%进行预留，工程竣工一年后支付给陶绪宝；由于陶绪宝原因导致合同无法履行的，陶绪宝应承担违约金1万元，赔偿因其违约给赵官荣造成的一切损失。陶绪宝的施工队于2012年5月中旬开工建房，2012年9月主体施工完毕，因陶绪宝与赵官荣发生纠纷，陶绪宝带领施工队撤离赵官荣房屋建设工地。阿勒泰市喀拉希力克乡人民政府找来“大王”对赵官荣房屋的房顶稀释混凝土、屋顶SBS、室内外墙粉刷等继续施工，2012年10月房屋建设竣工。2013年10月，赵官荣搬入安居富民房居住。经陶绪宝、“大王”、阿勒泰市喀拉希力克乡人民政府进行协商，陶绪宝从阿勒泰市喀拉希力克乡人民政府领取了4.9万元的建房专项补贴款，陶绪宝与“大王”单独进行了结算。陶绪宝已收到赵官荣给付的建房款3万元。
本案在审理过程中，被告（反诉原告）赵官荣将委托代理人ＸＸ更换为丁江兰。反诉原告赵官荣向本院提出要求对房屋质量和维修费进行鉴定，后在诉讼中撤回了鉴定申请。
本案争议焦点，一、房屋的单价为多少钱；二、赵官荣是否应当给陶绪宝支付红砖款；三、陶绪宝是否因违约需向赵官荣支付违约金1万元。
本院认为，根据《中华人民共和国建筑法》第八十三条规定，农民自建低层住宅的建筑活动不适用建筑法。农民可以将自建低层住宅承包给无建筑资质的人，因此，赵官荣与陶绪宝签订的《喀拉希力克乡安居富民建房合同书》合法有效。原、被告应当按照合同约定全面履行合同义务。该合同约定的每平方米造价为1，100元，实际建筑面积为75平方米，房屋总造价为82，500元。陶绪宝已收到建房款79，000元，赵官荣还应支付3，500元。原告陶绪宝诉称“双方口头约定每平方米造价为1，300元”，因无证据证明，赵官荣也不认可，本院对该意见不予采信。反诉原告赵官荣诉称“房屋实际面积比合同约定的少了5平方米，陶绪宝应支付建房款5，500元”，因该意见无合同及法律依据，且陶绪宝未多付建房款，本院对该意见不予采信。反诉原告赵官荣称“按照合同约定应扣留5%的质保金4，125元”，经查，2012年10月房屋建设竣工，合同约定保修金于工程竣工一年后支付。反诉原告赵官荣的这一意见无依据，本院不予采信。
在建房中，赵官荣与陶绪宝又形成了关于红砖的买卖行为，赵官荣认可从陶绪宝处赊购红砖1万块，价值7，000元。被告赵官荣辩称“陶绪宝将1万块红砖拉到别处用了”，因无证据证明，本院不予采信。在未约定价款何时支付的情况下，在陶绪宝索要时，赵官荣应当及时支付购砖款7，000元。
反诉原告赵官荣无证据证明陶绪宝承建的房屋质量不合格，需承担维修责任，本院对赵官荣主张赔偿房屋维修费的诉讼请求不予支持。建房过程中，赵官荣与陶绪宝发生纠纷，陶绪宝擅自撤离工地，对剩余工程未进行施工，陶绪宝的行为造成了合同无法履行，只能由他人继续施工。陶绪宝违反合同，按照约定应当向赵官荣支付违约金1万元。反诉被告陶绪宝辩称“乡政府和赵官荣不让其继续施工，陶绪宝无违约行为”，因无证据证明，且理由缺乏正当性，本院不予采信。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告赵官荣于本判决生效后五日内向原告陶绪宝支付建房款3，500元；
二、被告赵官荣于本判决生效后五日内向原告陶绪宝支付购砖款7，000元；
三、反诉被告陶绪宝于本判决生效后五日内向反诉原告赵官荣支付违约金10，000元；
四、驳回反诉原告赵官荣的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费438元，减半收取219元，反诉受理费188元，减半收取94元，合计313元，由原告（反诉被告）陶绪宝负担190元，被告（反诉原告）赵官荣负担123元
如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交二审案件受理费，上诉于阿勒泰地区中级人民法院。缴纳上诉费的期限为上诉期限届满后七日内，逾期将按自动撤回上诉处理。
审判员 张帆
二〇一四年七月七日
书记员 张宁