山东省东营市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁05民初61号原告：江苏省苏中建设集团股份有限公司。法定代表人：笪鸿鹄，董事长。委托代理人：汪哲慧，山东达洋律师事务所律师。委托代理人：孙宇。被告：王煜民。委托代理人：房金春，山东东曦律师事务所律师。委托代理人：柏俊兰。被告：山东三陆置业集团有限公司。法定代表人：杨立志，董事长。原告江苏省苏中建设集团股份有限公司（以下简称“苏中建设集团公司”）与被告王煜民、山东三陆置业集团有限公司（以下简称“三陆置业公司”）申请执行人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告苏中建设集团公司的托代理人汪哲慧、孙宇，被告王煜民的委托代理人房金春、柏俊兰到庭参加诉讼。被告三陆置业公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告苏中建设集团公司诉称，原告与被告三陆置业公司建设工程施工合同纠纷执行一案，东营市中级人民法院（以下简称“东营中院”）于2015年9月6日立案受理，于2015年11月18日作出（2015）东执字第231-3号执行裁定，裁定拍卖三陆置业公司领秀天成底层商铺、沿街商铺、住宅等房产。在该案执行过程中，被告王煜民向东营中院提起书面执行异议，申请解除对涉案的东营市东营区黄河路579号领秀天成2幢4-501号房产的查封。东营中院于2016年5月9日作出（2016）鲁05执异13号执行裁定，裁定中止对涉案房产的执行。原告认为，被告王煜民未提交涉案房产款项的支付凭证，不能证明其已经支付了涉案全部价款，被告王煜民提交的装修合同、收款收据记载的日期远在房产查封日期之后，不能证明其在涉案房产查封之前已经实际占有使用了涉案房产，亦未就没有办理产权过户手续的原因作出合理解释。因此，被告王煜民对涉案房产不享有足以排除强制执行的权益，其要求解除对涉案房产的查封无事实和法律依据，依据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（一）项之规定，应裁定驳回其异议，对涉案房产的查封、拍卖、变卖等执行措施应继续进行。综上，请求依法许可对东营市东营区黄河路579号领秀天成2幢4-501号房产的查封、拍卖、变卖等执行措施；案件受理费由两被告负担。被告王煜民答辩称，被告王煜民于2013年12月17日与被告三陆置业公司就涉案房产签订商品房预售合同，约定王煜民购买三陆置业公司开发的领秀天成2幢4-501号房产，房屋总价款为534382元，被告王煜民已经支付全部房款，履行了全部合同义务，三陆置业公司为其出具了收据，涉案房产已经交付王煜民使用，完全符合解封条件，符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，应中止对涉案房产的执行。被告王煜民履行了全部合同义务，因被告三陆置业公司管理混乱，未办理网签和备案，但根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定并不影响双方合同的效力。最高人民法院《关于适用若干问题的解释（一）》第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”被告王煜民交付全部房款，涉案房产虽因被告三陆置业公司的不作为未办理过户手续，但并不影响被告王煜民对涉案房产享有的权利，涉案房产应归被告王煜民所有。根据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定，消费者交付购买商品房全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人，本案中，被告作为购房者已全额交付了房款，原告作为建设单位，其优先受偿不得对抗购房者。被告三陆置业公司认可因自身原因未为被告王煜民等人办理登记备案等手续，涉案房产已交付被告王煜民，根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，涉案房产也符合解除查封的条件。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告三陆置业公司未作答辩。原告苏中建设集团公司未提交证据。被告王煜民为证明其抗辩主张向本院提交以下证据：1、领秀天成买受人认购确认单复印件、内部认购协议书、三陆置业公司出具的收据复印件各一份以及被告王煜民母亲柏俊兰的存折明细一份。证明：2009年11月22日，被告王煜民的母亲柏俊兰与三陆置业公司签订了定金合同，后签订了认购单，房屋优惠后的价款共计528450元，柏俊兰在2009年11月24日至12月5日取款16.9万，截至2009年12月5日，共交房款现金528450元。2、商品房预售合同、三陆置业公司的收据各一份。证明：2013年12月17日，买房人柏俊兰更名为被告王煜民，与三陆置业公司重新签订合同，同时加收了5000余元的房屋面积差价，购房款改为534382元。3、地下车位转让协议及三陆置业公司的收据各一份。证明：王煜民于2014年12月份购买了三陆置业公司的停车位，价款5万元，已交付全部价款。4、装修合同复印件一份及东营卓冠装饰工程有限公司收据四张，pos机刷卡凭据三张。证明：涉案房产已由被告王煜民装修并入住。5、物业公司收款收据五张。证明：被告王煜民已经入住，交纳物业费及水电费。原告苏中建设集团公司质证后认为，对证据1复印件真实性不予认可，确认单中无法看出优惠后的房产价格；对收据没有相关银行流水予以佐证，无法证明涉案房款实际交付；对存折的真实性不认可，取款金额16.9万，与认购单数额不符，只能证明该部分款项的取出，并不能证明该部分款项为实际交纳的房款；对于协议书真实性无法确认，关于价款无法看出协议书是对认购单的变更。对证据2预售合同和收据系三陆置业公司出具，真实性无法确认，涉案房产未在房管局登记，不能证明被告签订了合法有效的书面合同；收据没有相关的银行流水予以佐证，无法证明已经交付了房款。对证据3地下车位的转让协议和收据的真实性不予认可，协议中约定在2011年12月31日就签订了经房管局备案的商品房预售合同，但与被告提交的未经备案的商品房预售合同内容不符，协议中约定车位转让价款为10万元，收据中却显示交款金额为5万元，且转让协议中多处出现空白，并未填写房号、签约日期及地点，不符合书面合同的法律特征；收据没有相关银行的流水佐证，无法证明车位款已实际支付。对证据4装修合同，认为系复印件，对其真实性不予认可；对收据的真实性无法确认，该组证据即使真实也仅能证明被告对涉案房产进行装修，并不能证明涉案房产完成了法律意义上的交付，无法证明被告合法占有涉案房产。证据5物业公司收款收据五张，对收据的真实性不予认可，收据中有均有涂改的痕迹，其中有二份有交款人名称的修改，其他三份是收费项目的修改，并未提交相关的物业合同，无法证明被告与物业公司之间存在物业管理合同关系。本院分析认为，被告王煜民提交的证据1至证据5相互印证，能够证明被告王煜民与被告三陆置业公司签订涉案商品房预售合同、支付房款、已经实际装修入住的事实，本院对该上述证据的证明效力予以确认。根据对以上证据的分析认定以及原、被告的陈述，本院确认如下事实：2009年11月22日，被告王煜民的母亲柏俊兰在山东三陆实业发展有限公司签订了买受人认购确认单，被告认购领秀天成2号楼4单元501室，交纳意向金1万元。2009年11月24日，柏俊兰与山东三陆实业发展有限公司签订了内部认购协议书，柏俊兰购买山东三陆实业发展有限公司开发的领秀天成2号楼4单元501室，确定房屋价格为528450元，2009年12月5日，柏俊兰向该公司交纳房款528450元。同日山东三陆实业发展有限公司为柏俊兰出具数额为528450元的收据一份。2013年12月17日，买房人柏俊兰更名为本案被告王煜民，与三陆置业公司签订商品房预售合同，该商品房预售合同约定：涉案房产位于领秀天成第2幢4单元501室，用途为住宅，预测建筑面积151.34平方米，套内建筑面积119.25平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积32.09平方米，单价每平方米3531元，总金额534382元。按照合同约定，被告三陆置业公司应于2014年5月1日前将取得建筑工程竣工验收备案表、面积实测技术报告书并经验收合格的涉案房产交付被告王煜民。被告王煜民主张被告三陆置业公司于2015年1月份左右向其交付涉案房产。上述商品房预售合同未在房产管理部门办理网签备案。合同签订后，被告王煜民交纳了5932元的房屋面积差价，购房款数额为534382元。三陆置业公司于2013年12月7日为王煜民出具数额为534382元的收据一份。2014年12月份，被告王煜民购买了被告三陆置业公司的地下车位并签订了地下车位转让协议一份，约定王煜民购买领秀天成编号为290的地下车位一个，转让款为10万元，被告主张因三陆置业公司交房不符合合同约定，造成违约，未交纳的5万元作为违约金不用再支付，故被告于2014年12月31日交纳车位价款5万元。2015年5月9日，被告王煜民的母亲柏俊兰与东营卓冠装饰工程有限公司签订卓冠装饰智造家全装合同一份，对领秀天成2号楼4单元501室房屋进行装修，合同约定价款为113704元，柏俊兰实际支付装修费用为114683元。另查明，本院于2015年11月18日作出（2015）东执字第231-3号执行裁定，裁定评估、拍卖三陆置业公司包括涉案房产在内的相关房产10套。原告王煜民针对涉案房产向本院提出书面异议，本院于2016年5月9日作出（2016）鲁05执异13号执行裁定，裁定中止对涉案房产的执行。原告苏中建设集团公司于2016年5月30日向本院提起本案申请执行人执行异议之诉。本院认为，本案争议的焦点问题为被告王煜民对涉案房产是否享有足以阻却强制执行的实体权利，应否许可对涉案房产的执行。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”根据上述规定，被告王煜民与三陆置业公司之间是否存在合法有效的商品房买卖合同关系、被告王煜民是否支付全部价款并实际占有涉案房产、被告王煜民是否因自身原因未办理过户登记系认定上述焦点问题应当考量的因素。涉案房产尚未办理初始产权登记，本案不存在因被告王煜民自身原因未办理过户登记的问题，但综合被告王煜民与三陆置业公司之间是否存在合法有效的商品房买卖合同关系、被告王煜民是否支付全部价款并实际占有涉案房产等几个方面，本院认为，被告王煜民对涉案房产享有足以阻却执行的民事权益，应当停止对涉案房产的执行。被告王煜民提交的房款收据与商品房预售合同、装修合同能够相互印证，能够证明其与被告三陆置业公司成立了合法有效的商品房买卖合同关系，被告王煜民已支付了全部购房款并已实际装修入住的事实。涉案房产系住宅且被告王煜民名下无其他居住房屋，具有保障被告王煜民基本居住权的功能。综上，本院认为，被告王煜民对涉案房产享有足以阻却强制执行的实体权利，原告主张许可对东营市东营区黄河路579号领秀天成2幢4-501号房产的查封、拍卖、变卖等执行措施不应支持。综上，依据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，最高人民法院《关于的解释》第三百零六条、第三百零八条、第三百一十一条、第三百一十三条第（二）项之规定，判决如下：驳回原告江苏省苏中建设集团股份有限公司的诉讼请求。案件受理费10070元，由原告江苏省苏中建设集团股份有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。审 判 长  翟玉芬代理审判员  李 静人民陪审员  杜桂根二〇一六年八月三十日书 记 员  温继春