江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第4292号
上诉人（原审被告）何某，女，1959年9月17日生，汉族，某厂退休工人。
上诉人（原审被告）汪某甲，男，1987年8月9日生，汉族，某公司销售经理。
上诉人（二审追加）某甲（汪美意儿子），男，1973年8月13日生，汉族，某处警察。
上诉人（二审追加）某乙（汪美意丈夫），男，1931年11月23日生，汉族。
上列四上诉人共同委托代理人王蕴刚，江苏刘洪律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）黄汪某，女，1945年12月8日生，某退休公务员。
委托代理人严耀帮，江苏严耀帮律师事务所律师。
委托代理人李春蕾，江苏严耀帮律师事务所律师。
原审被告汪某乙，男，1951年4月5日生，汉族。
上诉人汪美意、何某、汪某甲与被上诉人屠桂英、黄汪某、原审被告汪某乙分家析产纠纷一案，南京市玄武区人民法院于2014年6月26日作出（2013）玄民初字第1001号民事判决。宣判后，汪美意、何某、汪某甲不服，向本院提起上诉。本院于2014年10月21日受理后，依法组成合议庭，于2014年11月6日公开开庭审理了本案。上诉人汪美意与被上诉人屠桂英分别于2014年12月15日、2014年12月30日去世。本案于2015年1月13日中止诉讼。本院依法追加汪美意的继承人金阆、金流为本案上诉人参加诉讼，并于2015年3月13日恢复本案审理。本院于2015年3月23日再次公开开庭审理了本案。上诉人何某、金流及其与汪某甲、金阆共同委托代理人王蕴刚，被上诉人黄汪某及其委托代理人严耀帮、李春蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，屠桂英与汪俊系夫妻关系，生有子女四人：黄汪某、汪美意、汪某乙、汪志滨。何某系汪志滨妻子。汪某甲系汪志滨儿子。汪俊于1960年1月29日死亡，生前未立遗嘱。汪俊的父母已死亡。汪志滨于2011年9月8日死亡。屠桂英年岁已高，生活出现困难。
原南京市玄武区丹凤街55-2号房屋系汪俊与屠桂英的夫妻共同财产。1986年5月屠桂英与黄汪某、汪美意、汪某乙、汪志滨共同向房产部门出具具结书，由屠桂英代表家庭成员进行登记，并承诺处理该财产保证取得全部子女同意。1994年6月15日该房因拆迁，获得安置73-6号106室、双龙巷1号304室、307室、尖角营4号406室等四套房屋。拆迁安置补偿协议中还记载ＸＸ承租门面房部分，领取玄个字15743号营业执照，商号为玄武区ＸＸ小吃部。上述房屋所有权均登记于屠桂英名下。黄汪某支付拆迁安置房补差款等费用68491.97元。四处房屋中73-6号106室建筑面积64.64平方米，双龙巷1号304室、307室建筑面积均为50.31平方米，尖角营4号406室建筑面积41.05平方米。
1995年9月10日屠桂英立有“私房产权分配”字据一份，该字据中记载屠桂英将73-6号106室产权分配给黄汪某。
1998年6月25日南京市公证处出具（98）宁证字第895号公证书，公证书记载：……查被继承人汪俊于1960年1月29日在南京死亡，死亡后遗留有与其妻子屠桂英共有的坐落南京市丹凤街55-2号私房一处，于1994年6月15日被南京市房地产综合开发总公司房地产开发分公司拆迁，安置补偿私房丹凤街73-6号106室、双龙巷1号2单元304室、双龙巷1号4单元307室、尖角营4号3单元406室。死者生前未立遗嘱，根据《中华人民共和国继承法》第五条和第十条的规定，被继承人的遗产应由其父母、配偶、子女共同继承。因汪俊的父母均已死亡，上述房屋中属于被继承人的遗产应由其妻子屠桂英、女儿黄汪某和汪美意、儿子汪某乙和汪志滨共同继承。当日屠桂英还立有《赠与书》一份，南京市公证处对此出具（98）宁证字第896号公证书。该《赠与书》记载：屠桂英丈夫汪俊生于1915年4月22日，于1960年1月29日在南京病故；两人共有子女四人：黄汪某、汪美意、汪某乙、汪志滨；……关于73-6号106室等四处房屋，根据继承法规定，上述房屋所有权一半归屠桂英所有，属于汪俊的另一半房屋所有权由屠桂英与四个子女共同继承；因屠桂英现居香港，自愿将屠桂英享有的以及继承的房屋所有权赠与四个子女；屠桂英与四个子女经协商安排73-6号106室东半部分门面房赠与黄汪某、汪美意、汪某乙、汪志滨四人均有，西半部分单室套住房赠与黄汪某所有；双龙巷1号304室赠与汪志滨所有；双龙巷1号307室赠与汪某乙所有；尖角营4号406室赠与汪美意所有。
2005年屠桂英将金流居住的尖角营406室卖给胡旭明，房款258000元由金流收取。
2006年屠桂英将双龙巷1号307室汪某乙居住的房屋出卖给谢媛、李兆睿，房款385000元由汪某乙收取。
2009年屠桂英将双龙巷1号304室出卖给何某、汪某甲、汪志滨。何某、汪某甲、汪志滨未支付房款。
2010年3月6日屠桂英作为出卖人，与作为买受人的黄汪某签订《南京市存量房买卖合同》，将73-6号106室出卖给黄汪某。合同订立后黄汪某未支付房款。
2011年汪美意、何某、汪某甲将屠桂英、黄汪某诉至南京市玄武区人民法院，请求确认屠桂英与黄汪某之间关于73-6号106室房屋买卖合同无效，判令屠桂英、黄汪某将73-6号106室房屋权属恢复至买卖合同订立前的状态。南京市玄武区人民法院于2012年5月30日作出（2011）玄民初字第1144号民事判决，判决：一、屠桂英与黄汪某于2010年3月6日以南京市存量房买卖合同形式转让73-6号106室房屋的行为无效；二、屠桂英、黄汪某于判决生效后十日内将上述房屋权属恢复至屠桂英名下。屠桂英、黄汪某不服，上诉至南京市中级人民法院。
南京市中级人民法院认为，一、从拆迁安置协议以及（1992）玄民初字第613号民事调解书来看，包括73-6号106室房屋在内的四处房屋，系由拆迁协议约定分配给南京市玄武区丹凤街55-2号房屋原产权人，并按当时政策交纳相关费用，并不是从市场购买的商品房，也没有按市场价支付相应的对价，应认定73-6号106室、双龙巷1号304室、双龙巷1号307室、尖角营4号406室为拆迁安置房。二、双方当事人到二审庭审时仍认为没有经过分家析产，895号公证书也确定由家庭成员共同继承，故涉案房屋应当为家庭成员共同共有。拆迁安置的四处房屋实际居住情况家庭成员达成一致意见，不能认定为分家析产，所有产权均登记在屠桂英一人名下，也不能认定为分家析产。三、赠与合同经过公证，对全体家庭成员均有约束力。但受赠人与赠与人没有就该房屋办理过户手续，赠与行为没有实际完成。屠桂英将73-6号106室卖给黄汪某，是对其应有份额赠与其子女行为的撤销。屠桂英年岁已高，自己生活出现困难，其撤销赠与符合法律规定。四、73-6号106室系未经分家析产的家庭成员共有房屋，屠桂英与黄汪某私自买卖损害了其他家庭成员的合法利益，该买卖合同无效。2012年12月17日南京市中级人民法院作出（2012）宁民终字第2952号民事判决：驳回上诉，维持原判决。
2014年5月27日原审法院向南京链家房地产经纪有限公司、南京鑫梦源房产经纪有限公司、南京顺驰不动产网络有限公司、南京我爱我家房屋租赁置换有限公司咨询涉案房屋价格。其中，73-6号106室房屋价格为每平方米约4.8万元（最低价格为每平方米约3.5万元，最高价格为每平方米约6万元），双龙巷1号304室、307室、尖角营4号406室房屋价格为每平方米约2万元。
原审法院认为，屠桂英于1998年6月25日立有《赠与书》一份，并经南京市公证处公证。该《赠与书》记载：73-6号106室东半部分门面房房屋所有权由黄汪某、汪美意、汪某乙、汪志滨四人均有，西半部分单室套住房赠与黄汪某所有；双龙巷1号304室赠与汪志滨所有；双龙巷1号307室赠与汪某乙所有；尖角营4号406室赠与汪美意所有。虽然赠与合同经过公证，对赠与合同双方当事人均有约束力。但受赠人与赠与人没有就该房屋办理过户手续，赠与行为没有实际完成。《中华人民共和国合同法》第一百九十五条规定，赠与人的经济状况显著恶化，严重影响其生产经营或者家庭生活的，可以不再履行赠与义务。南京市中级人民法院生效判决确定屠桂英年岁已高，自己生活出现困难，其撤销赠与符合法律规定，故依据《中华人民共和国合同法》第一百九十五条之规定，可以不再履行赠与义务。
汪美意、何某、汪某甲主张系何某以被拆迁房屋作为经营地领取了营业执照，才得以安置补偿73-6号106室门面房，如何某没有以被拆迁房屋作为经营地领取营业执照是不可能被安置门面房的。原审法院认为，首先，被拆迁房屋本身具备作为经营用房的条件，这是拆迁安置门面房的基础。其次，被拆迁房屋并非必须出租给何某，其可以出租给任一不特定的人，即任一不特定的人均可以通过租赁被拆迁房屋领取营业执照。第三，汪美意、何某、汪某甲所举证据也不能证明系何某领取了营业执照。因此，对汪美意、何某、汪某甲的该项主张不予采纳。
73-6号106室等四处房屋，在895号公证书中确定由家庭成员共同继承，且屠桂英、黄汪某、汪美意、何某、汪某甲在南京市中级人民法院（2012）宁民终字第2952号案件庭审时也认为没有经过分家析产，故73-6号106室等四处房屋应当为家庭成员共同共有。无论拆迁安置的四处房屋实际居住情况家庭成员达成一致意见，还是所有产权均登记在屠桂英一人名下，均不能认定为经过分家析产。
因被拆迁房屋属于屠桂英与其丈夫汪俊的夫妻共同财产，作为被拆迁房屋的物的转化形式，屠桂英享有73-6号106室等四处房屋50%所有权份额。对于73-6号106室等四处房屋其余50%所有权份额，屠桂英与其四名子女各自均等继承10%所有权份额。综上所述，屠桂英共计享有四处房屋60%所有权份额，黄汪某享有73-6号106室等四处房屋10%所有权份额。
根据询价结果，73-6号106室房屋价值约310.3万元，双龙巷1号304室、307室价值约为100.6万元，尖角营4号406室价值约82.1万元，四处房屋总计价值593.6万元。73-6号106室房屋价值不及全部四套被拆迁安置房屋价值的70%。此外，按照最低价格以及最高价格计算，73-6号106室房屋价值也均不及全部四套被拆迁安置房屋价值的70%。
屠桂英、黄汪某请求判决享有73-6号106室产权，于法有据。屠桂英、黄汪某内部约定屠桂英享有73-6号106室房屋60%所有权份额，黄汪某享有40%所有权份额，系屠桂英、黄汪某对其实体权利的约定及自由处分，不违反法律的禁止性规定，予以支持。
原审法院据此判决：一、原告屠桂英享有南京市玄武区丹凤街73-6号106室房屋60%所有权份额；二、原告黄汪某享有南京市玄武区丹凤街73-6号106室房屋40%所有权份额。
宣判后，汪美意、何某、汪某甲不服该判决，向本院提起上诉称，原审认定屠桂英生活困难没有依据，并依此支持屠桂英有权撤销赠与错误。合同法对于赠与人的经济状况显著恶化只是规定没有履行的可以不再履行，已经履行的不得再撤销。屠桂英与子女之间已对包括本案所涉房产在内的财产进行了分家析产，屠桂英无权撤销赠与。二审审理中屠桂英、汪美意去世，请求二审改判驳回被上诉人在原审的全部诉讼请求。
黄汪某辩称，根据之前法院的生效判决所确认的相关事实，屠桂英年事已高，生活出现困难，当然享有撤销赠与权。原审审查确认南京市玄武区丹凤街73-6号106室房屋价值没有达到所有四套涉诉房产价值的70%，并依此确认归属被上诉人的份额完全合理。屠桂英生前立有遗嘱，将遗产给被上诉人继承。请求驳回上诉，维持原判。
原审被告汪某乙未作答辩。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
二审审理中，上诉人汪美意与被上诉人屠桂英分别于2014年12月15日、2014年12月30日去世。金阆系汪美意丈夫，金流系汪美意儿子。黄汪某提交屠桂英遗嘱，主张屠桂英已将所有个人财产由其继承。
以上事实，有双方当事人陈述、公证书、房屋所有权证、南京市存量房买卖合同、南京市城市房屋拆迁安置协议、收据、私房产权分配字据、声明书、民事调解书、民事判决书、询价笔录、居民死亡医学证明书、香港生死登记处证明等证据证实。
本院认为，本案中，屠桂英于1998年6月25日所立的经过公证的《赠与书》合法有效，对赠与人具有法律约束力，屠桂英于二审审理期间去世，原审法院支持屠桂英撤销赠与的事由已消失。黄汪某要求享有南京市玄武区丹凤街73-6号106室房屋40%所有权份额，并主张屠桂英应享有南京市玄武区丹凤街73-6号106室房屋60%所有权份额由其继承，无事实依据，原审判决应予撤销。金阆、金流、何某、汪某甲的上诉请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销（2013）玄民初字第1001号民事判决；
二、驳回黄汪某的诉讼请求。
一审案件受理费13496元，黄汪某、汪某乙各负担3374元，金阆、金流、何某、汪某甲各负担1687元；二审案件受理费13496元，由黄汪某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁 钰
代理审判员 陈晓霞
代理审判员 徐聪萍
二〇一五年四月二十日
书 记 员 宋龙雯