湖北省荆门市东宝区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0802民初1421号原告（反诉被告）：李艳红，女，生于1968年1月24日，汉族，住荆门市东宝区长宁大道****号，公民身份号码420581196801240348�委托诉讼代理人：张政，湖北同进律师事务所律师。被告（反诉原告）：何德祥，男，生于1954年9月18日，汉族，住荆州市荆州区南小路**号砂石厂宿舍*单元*楼，公民身份号码4208001954********。委托诉讼代理人（特别授权）：岳进军，湖北楚韵律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权）：张杰，湖北楚韵律师事务所律师。被告:张玉兰，女，生于1968年11月25日，汉族，住荆门市东宝区象山二路*号，公民身份号码4208021968********。被告：何璇，男，生于1982年9月4日，汉族，住荆门市东宝区长宁大道**号，公民身份号码4208021982********，系何德祥与张玉兰婚生�。原告李艳红（反诉被告）与被告何德祥（反诉原告）、张玉兰、何璇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月19日立案,立案后依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李艳红及其委托诉讼代理人张政，被告何德祥及其委托诉讼代理人岳进军、张杰到庭参加了诉讼。被告张玉兰、何璇经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。在诉讼过程中，原告李艳红申请撤回对被告何德祥、张玉兰、何璇的起诉，本院依法裁定予以准许。本案现已审理终结。原告李艳红向本院提出诉讼请求：1.判令三被告配合原告办理房屋所有权转移手续；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：1998年3月，被告何德祥与案外人襄阳铁路分局签订合同，购买长宁大道1-30栋2单元221室房屋。2003年12月，原告与被告张玉兰签订购房协议购买上述房屋。协议签订后，原告依约向被告张玉兰支付了购房款。2004年，三被告退房并将诉争房屋转由原告居住使用，并委托原告办理房产登记手续。2008年，原告以被告何德祥名义办理了房屋所有权证。此后，原告多次要求三被告办理房屋所有权转移手续，三被告以各种理由推诿。为维护原告合法权益，特依据《合同法》第一百三十三条等相关法律法规之规定，诉至人民法院，请求依法裁决。针对原告的诉讼请求被告辩称，1.原告李艳红与被告张玉兰签署的房屋买卖协议，主体不适格、客体错误、形式要件缺乏，属无效协议；2.被告张玉兰处分诉争房产属于无权处分，权利人被告何德祥未追认，该处分行为无效；3.原告李艳红伪造被告何德祥的签字，其行为说明原告李艳红购买诉争房屋不属于善�取得，存在与被告张玉兰恶意串通损害被告何德祥利益之嫌。为此，被告向本院提出反诉，请求：1.确认原告李艳红与被告张玉兰签订的位于荆门市长宁大道附13号（荆一区）1-30栋2层221号房屋买卖协议无效；2.判令原告李艳红搬出位于荆门市长宁大道附13号（荆一区）1-30栋2层221号房屋并将该房屋返还被告何德祥；3.由原告承担包括鉴定费在内的本案全部诉讼费用。事实和理由：被告何德祥系襄阳铁路分局荆门电务段的退休职工，诉争房屋系其购买的本单位房改房。被告何德祥与被告张玉兰原系夫妻关系，但已于1998年12月30日协议离婚并办理了离婚登记。2000年被告何德祥受其前妻被告张玉兰所迫离家出走至今未归，直至接到原告李艳红的诉状才知晓，自己所有的房屋已在2003年由被告张玉兰卖给原告李艳红。原告李艳红向法院提交的购房协议书并无本人签名，提交的公有住房合同书、委托书、收条、退房申请上“何德祥”的签字系他人伪造。鉴于以上事实，根据《中华人民共和国物权法》、《最高人民法院关于贯彻执行若干意见》之规定，被告何德祥与被告张玉兰离婚后，被告张玉兰无权处分以上房屋，且事后又未经被告何德祥追认，其签订的房屋买卖合同应属无效。原告李艳红就争议房屋起诉至法院，要求被告履行过户义务缺乏事实和法律依据，特向法院提起反诉，请求法院依法驳回原告李艳红的全部诉讼请求。原告李艳红针对被告何德祥的反诉辩称，1.被告何德祥知晓被告张玉兰已将该房屋卖给原告李艳红；2.被告何德祥的反诉请求适用法律错误，房屋买卖协议在物权法出台之前已签订，应该适用合同法的规定，标的物的取得应�在转移时发生法律效力；3.原告张玉兰取得房屋构成善意取得。当事人围绕各自主张的事实分别提交了证据，原告李艳红提交了下列证据：A1、《襄樊铁路分局职工购买公有住房合同书》，用以证明被告何德祥、张玉兰以何德祥名义购买本案诉争房屋的事实；A2、原告李艳红与被告张玉兰签订的购房协议书，证明原告向三被告购买本案诉争的房屋，并由案外人李红见证的事实；A3、被告张玉兰向原告李艳红出具的收条一份，证明原告依约向被告张玉兰支付购房款49500元的事实；A4、被告何璇与被告何德祥出具的退房申请、何德祥身份证复印件押金收条、被告张玉兰与被告何德祥向原告出具的授权委托书，证明原告占有诉争房屋所有权证并居住在诉争房屋的事实；A5、《武汉铁路局成本价住房买卖合同书》、武汉铁路局职工购买公有住房申请书、襄樊铁路分局出售公有住房专用收据两份，证明被告何德祥知晓诉争房屋已出售给原告李艳红并配合原告购买该房屋剩余20%产权的事实；A6、证人陈启贵、罗新元证言，证明诉争房屋办证情况即诉争房屋原所有权证系原告代被告何德祥办理的事实；A7、离婚协议书一份、2016年6月29日荆门东宝区民政局出具的离婚证补领档案一份，证明原告李艳红事后得知被告何德祥、张玉兰离婚的事实，被告何德祥与被告张玉兰对诉争房屋均有处分权；A8、荆门市不动产登记中心出具的房屋登记簿、房屋所有权证，证明诉争房屋共有人均同意向原告出售诉争房屋的事实，同时证明诉争房屋原登记为共同共有，2016年7月被告何德祥与其子何璇以房屋所有权证遗失为由补办了诉争房屋所有权证的事实。被告何德祥提交了下列证据：B1、离婚证复印件与离婚协议复印件，证明被告张玉兰与被告何德祥已经离婚，被告张玉兰无权处分诉争房屋，原告李艳红不存在善意取得诉争房屋的事实；B2房屋产权证复印件，证明诉争房屋系被告何德祥单独所有，被告张玉兰无权处分房屋的事实。经庭审质证，原告对被告提出的证据真实性无异议，只是对其证明目的有异议，认为不能达到证明双方房屋买卖协议无效的目的。本院认为因原告对被告何德祥提交的证据真实性无异议且与原告提交的相关证据相吻合，故本院对被告提交的证据予以采信。被告何德祥对原告李艳红提交的书证、证人证言均不同程度地提出异议，认为原告提交的证据A1、A4、A5中的购房合同、退房申请、委托书、成本价住房买卖合同书、购买公有住房申请书上“何德祥”的签字均非本人所签并提出申请要求进行笔记鉴定；证�A2、A3系复印件，被告张玉兰未到庭，真实性存疑；原告李艳红办理诉争房屋产权证过程中其均不知晓，且未签名等等。本院经过庭审调查认为，由于原告李艳红认可《武汉铁路局成本价住房买卖合同书》上的签名系其基于委托书代何德祥所签订，对《襄樊铁路分局职工购买公有住房合同书》、委托书、收条和退房申请上的签名是否为何德祥本人所签并未提出肯定或否定的意见，本院认为上述书证中何德祥的签名是否为本人所签不影响原告李艳红客观上从被告张玉兰处购买诉争房屋的事实，故被告何德祥虽在审理过程中提出申请要求进行笔记鉴定，一无必要,二是庭审中其本人也表示不再申请鉴定，所以本院决定对相关签名的笔迹不予鉴定。原告提交的相关证据相互关联、相互印证，所提交的书证、证人证言等证据之间已形成证据链，能证实原告购买诉争房屋及代被告何德祥办理产权证的过程，符合证据的客观性、关联性和合法性，本院予以采信。原告提交的证据A7、A8与被告所提交的证据相吻合，本院依法予以采信。被告张玉兰、何璇未到庭，也未进行答辩和提交证据。结合当事人陈述和审查确认的证据，本院对案件事实认定如下：1985年8月21日，被告何德祥与被告张玉兰登记结婚。1998年3月1日，双方以24229元购买被告何德祥所属单位80%产权的房改房。后因双方感情不和协议离婚，并于1998年12月30日在东宝区人民政府婚姻登记处办理离婚登记，关于诉争房产，离婚协议中约定了双方各自使用房屋的空间范围,并约定男方给女方30000元，女方收到男方30000元后，房子的一切属于男方。2000年，因家庭内部矛盾被告何德祥搬离诉争房屋，2000年至2003年间，被告张玉兰与婚生子何璇在诉争房屋中共同生活。2003年12月，被告张玉兰与原告李艳红商谈房屋买卖事宜，并于当月24日双方签订房屋买卖合同，约定被告张玉兰以50000元的价格将上述拥有80%产权的房屋售卖给原告李艳红。合同中还约定如果原告李艳红需要购买此房另外20%产权时，被告张玉兰应负责提供其本人及被告何德祥身份证复印件并协助原告李艳红办理相关手续。由于当日被告张玉兰未能提供被告何德祥的身份证复印件，双方约定被告张玉兰少收原告李艳红500元作为未交被告何德祥身份证复印件的担保金。其间，被告张玉兰以何德祥、张玉兰两人名义向原告李艳红出具委托书，将诉争房屋所有处理权委托原告李艳红办理。合同签订后，原告李艳红于当日向被告张玉兰支付购房款49500元，被告张玉兰向原告出具收条。2004年3�2日，被告何璇受被告何德祥委托将其身份证复印件转交给原告李艳红，原告也按照上述房屋买卖合同的约定，将500元的担保金交给被告何璇，被告何璇以其和被告何德祥的名义向原告出具收条及退房申请。2004年原告李艳红入住该房屋。2007年7月22日，原告李艳红以被告何德祥的名义签署《武汉铁路局成本价住房买卖合同书》，并于7月23日以何德祥名义向武汉铁路局提交武汉铁路局职工购买公有住房申请书，购买诉争房屋剩下20%的所有权，补交了20%产权款后，以何德祥的名义办理了诉争房屋的产权证，该产权证登记房屋的所有权人为被告何德祥，权属为共同共有，该产权证书一直在原告李艳红处。后因原告李艳红向被告何德祥提出办理诉争房屋的产权过户登记，被告何德祥不同意，因此发生纠纷。2016年被告何德祥与其子何璇以房产证遗失为由向荆门市房产管�局申请挂失并要求补办房产证，同年7月5日荆门市房产管理局补发房产证，并将该房屋产权变更登记为被告何德祥单独所有。本院认为，因本案的本诉原告已经撤诉，本院裁定准许；针对被告何德祥的反诉，确定本案主要争议焦点为：被告张玉兰是否构成无权处分，原告李艳红能否善意取得诉争房屋。本案中诉争房屋系被告何德祥与被告张玉兰夫妻关系存续期间，基于被告何德祥为铁路局职工身份才有资格购买的公有房屋，该诉争房屋应属于夫妻共同财产。双方协议离婚时，虽对诉争房屋做了相关约定，但该约定只在被告何德祥与张玉兰之间具有约束力，在诉争房屋未进行产权变更登记前，对外仍应属于共同共有的财产。根据原告李艳红与被告张玉兰签订的购房协议，结合以何德祥、何璇名义出具的退房申请、收条以及以被告张玉兰、何德祥出具的委托书等客观表象，原告李艳红有理由相信被告张玉兰的行为即代表了共同共有人的意思表示。后来，在办理诉争房屋产权证过程中，原告李艳红在《武汉铁路局成本价住房买卖合同书》以何德祥的名义签署何德祥的名字，也是基于对委托协议的信任，因此即使被告何德祥否认相关书证中的签名是其本人所签，并表示对张玉兰售卖诉争房屋的行为不知晓，那也只能证明张玉兰的行为构成无权处分，并不能证明原告李艳红是恶意的。另原告李艳红基于张玉兰签订的购房协议，双方已完全履行合同义务，被告张玉兰将房屋交付给李艳红，原告李艳红也支付了相应的对价，故李艳红购买诉争房屋的行为是善意的。根据《最高人民法院关于贯彻执行（试行）》第八十九条“共�共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法利益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”之规定，对被告何德祥请求原告搬离并返还诉争房屋的诉请本院不予支持。综上所述，根据《最高人民法院关于贯彻执行（试行）》第八十九条之规定，判决如下：驳回被告（反诉原告）何德祥的反诉请求。反诉案件受理费575元，由被告（反诉原告）何德祥负担。如不服本判决，可以在判决书�达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。审 判 长  叶根旺人民陪审员  刘 迪人民陪审员  程凌春二〇一八年三月二日法官 助理  刘 薇书 记 员  王 维