黑龙江省大庆市让胡路区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）让民初字第1826号
原告王会智，女，1958年3月15日出生，汉族。
委托代理人马青龙（原告丈夫），男，1955年10月1日出生，汉族。
委托代理人王海波，黑龙江金诺律师事务所大庆分所律师。
被告屠家琳，女，1972年9月20日出生，汉族。
委托代理人牛恩武，黑龙江峰衡律师事务所律师。
原告王会智诉被告屠家琳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月17日立案受理，依法由审判员张峰适用简易程序独任审判，于2015年8月4日公开开庭进行了审理。后因案情复杂转为普通程序，依法由本院副院长徐犇担任审判长，审判员张峰主审本案，与审判员陈晓鹏共同组成合议庭，于2015年10月8日公开开庭进行了审理。原告王会智及其委托代理人马青龙、王海波，被告屠家琳委托代理人牛恩武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王会智诉称：2009年5月1日，原、被告签订房屋租赁协议，原告将位于让胡路区长青一区裙房某号房屋出租给被告使用。合同约定，租期三年，后双方约定租期延长五年，每年租金9万元；从第二年起，每年租金须提前一个月一次性支付；被告对房屋改装或扩建，须事先征得原告同意；任何一方未能全面履行本合同各项条款，均构成违约，应承担该合同总租金30%的违约金，以作为给对方的赔偿。被告在承租房屋期间，未经原告允许在2009年签订合同后和2014年进行了两次装修和改造，未经我方同意破坏了房屋二层原有的装修结构；不爱护房屋，在使用房屋过程中随意向二楼的隔层排放暖气水；逾期交纳2014年至2015年度和2015年至2016年度的租金。被告上述行为构成违约，故原告诉至法院，要求解除原、被告于2009年5月1日签订的房屋租赁合同；被告支付原告违约金3万元；对房屋改装部分予以恢复原状并赔偿损失；承担本案诉讼费用。
被告屠家琳辩称：第一，我方不同意解除租赁合同，应按约定期限继续履行。第二，被告在2009年5月份承租房屋以来，只进行了一次性的装修，主体结构没有改变，原告当时也未提出异议。第三，被告确实存在逾期交纳租金的情况，但由于被告经济状况紧张，曾同原告协商要求迟交，并同意给付利息。因原告要求的利息过高，被告在2015年5月8日通过网银支付的方式交纳了2015年至2016年的租金，原告也已接收。故被告不存在违约行为，请求驳回原告的诉讼请求。
为证实自己的主张，原告王会智向本院提交证据如下：
1、结婚证、房屋产权证复印件各一份（均与原件核对无异议）。证明：原告王会智与马青龙系夫妻关系，涉案让区长青小区商服裙房某区某某号房屋是双方夫妻共同财产，原告有权租赁该房屋。被告对该组证据的真实性及欲证明的问题均无异议。本院对该组证据予以认定。
2、房屋租赁合同复印件一份（与原件核对无异议）。证明：第一，2009年5月1日双方签订该份合同，约定除第一年外其余每年租金都应当于5月1日前一个月交纳，如果乙方（被告）不按约定日期交纳，视为违约。第二，甲方（原告）有权对房屋进行正常的定期检查。第三，如需对房屋进行改造、扩建需事先征得甲方同意。第四，乙方在租赁期内应爱护房屋。第五，合同第八条的约定任何一方未能全面履行本合同各项条款，均构成违约，应承担该合同总租金30%的违约金，以作为给对方的赔偿。第六，合同第十一条约定，双方签订租赁合同前，甲方已经对该房屋进行了装修，总费用合计13万元。第七，三年合同到期后，双方约定合同原条款不变，合同期限再延长5年，租期截止到2017年5月1日届满。在双方约定延长租赁期限时，在合同中签名的程东保是本案被告的丈夫。被告质证认为：对该份证据的真实性无异议，对合同约定内容也没有异议，程东保确系被告丈夫。本院对该份证据予以认定。
3、银行对卡客户交易查询单两份。证明：被告在2014年11月6日和2014年11月19日才分两次交纳2014-2015年度租金；被告在2015年5月8日才交纳2015-2016年度租金，证明被告多次逾期交纳租金，存在违约行为。被告质证认为：对该组证据的真实性无异议。被告2014年确实迟延支付了两笔租金，但双方已经协商一致，由被告给付了原告一部分利息。被告2015年也确实存在迟延支付租金的情况，但双方对此协商未果。本院对该组证据予以认定。
4、录音和录像光盘一张。证明：第一，被告未经原告同意将房屋原有装修破坏，与原装修对比面目全非。被告质证认为：对份证据的真实性有异议，不能确定是否是本案争议房屋。本院认为，该份视听资料证据记载的内容与其他证据能够相互佐证，故本院对该份证据的真实性予以认定。
被告屠家琳未向本院提交证据
本案经开庭审理，对证据的质证、认证，确认本案法律事实如下：
位于让胡路区长青小区商服裙房某区某某号的房屋系原告王会智与马青龙夫妻二人的共同财产。
2009年5月1日，经双方同意，由王会智作为出租人与被告屠家琳签订房屋租赁合同。双方约定，甲方（原告）将涉案房屋出租给乙方（被告）；租赁期限为3年，自2009年5月1日至2012年5月1日；每年租金为人民币9万元，第一年租金由乙方在本合同签订之日一次性付清，第二年、第三年租金须提前一个月一次性支付，如乙方不能按约定日期支付租金视为违约；甲方有权对房屋进行正常的定期检查；乙方如需对房屋进行改装或扩建，需事先征得甲方同意；乙方在租赁期内应爱护房屋（包括门窗、玻璃、室内装修）。关于违约责任，合同第八条约定：任何一方未能全面履行本合同规定的各项条款，均构成违约，应承担该合同总租金30%的违约金，以作为给对方的赔偿。合同第十一条约定，双方达成房屋租赁合同前，甲方已经对该房屋进行了装修，总费用共计13万元。上述合同签订后，双方均予实际履行。
2012年5月1日，合同约定的三年租赁期限届满后，双方又约定合同原条款不变，合同期限再延长5年，租期延长至2017年5月1日。被告丈夫程东保代表被告在原合同第二页签名，对此，各方均无异议。
经查，被告在承租期间未按约定于当年租期开始前提前一个月（即于5月1日前的一个月）向原告一次性交纳2014-2015年和2015-2016两个年度的租金。而是在原告方多次催要的情况下，才分别于2014年11月6日和2014年11月19日各交纳5万元和4万元；2015年5月8日交纳9万元。庭审中，被告辩称逾期交纳租金属实，但已与原告协商一致，支付了一部分利息。对此，原告不予认可。
原告将涉案房屋于2009年5月1日出租给被告之前，已经对房屋进行了装修，总费用为13万元，双方亦在租赁合同第十一条对此进行了约定和确认。根据原告提交的视听资料证据显示，原告将涉案房屋交付给被告时，屋内装修和空调等设施完好，但在被告承租期间，二楼装饰装修均已被损毁、破坏。
另查，被告承租涉案房屋用于经营“老淮南牛肉汤”饭店，现饭店仍在正常经营中。
现原告以被告违约为由诉至法院，要求解除合同，支付违约金，并将房屋恢复原状及赔偿损失。经调解，双方未达成一致意见。
本院认为：原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合同有效，双方应按合同约定全面履行各自义务。现已查明，原告已按约定向被告交付了房屋，全面履行了作为出租人的义务。被告在2014至2016年两个年度租期内未按约定于当年租期开始的一个月前，一次性交纳当年租金，而是在原告多次催要的情况下逾期交纳，违反了合同约定。被告在承租房屋期间，未按约定爱护使用房屋，破坏了房屋二楼的装饰装修，亦违反了合同约定，故应承担相应的违约责任。根据双方合同第八条约定，“任何一方未能全面履行本合同规定的各项条款，均构成违约，应承担该合同总租金30%的违约金，以作为给对方的赔偿”。据此，本院对要求被告支付违约金3万元的诉讼请求，依法予以支持。因被告仅存在逾期交纳租金和未按约定使用房屋的违约行为，且经原告催告后交纳了所欠租金，现双方合同约定的租赁期限尚未届满，被告的饭店亦在正常经营中，故被告的违约行为尚不构成“根本违约”，故对原告要求解除合同的诉讼请求，本院依法不予支持。被告虽对原告房屋造成了损害，但双方合同尚在履行期间，本院亦未支持原告解除合同的请求，故对原告要求将房屋恢复原状及赔偿损失的诉讼请求，本院暂不予处理，原告可在合同租赁期满后，另行主张权利。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条，第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告屠家琳于本判决生效之日起五日内一次性给付原告王会智违约金人民币3万元。
二、驳回原告王会智的其他诉讼请求。
案件受理费550元（已由原告预交）；由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于大庆市中级人民法院。
审判长 徐 犇
审判员 张 峰
审判员 陈晓鹏
二〇一五年十一月十六日
书记员 江小彤
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附：相关法律规定
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。