湖南省慈利县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）慈民四初字第67号
原告张家界维一物业服务有限公司。
委托代理人张海，男，1970年11月27日出生，汉族，。
被告吴胜男，女，1987年3月7日出生，土家族。
原告张家界维一物业服务有限公司诉被告吴胜男物业服务合同纠纷一案，本院受理后依法适用普通程序由审判员潘双庆、人民陪审员邢晓咏、人民陪审员李启平组成合议庭，于2016年1月13日公开开庭进行了审理。原告张家界维一物业服务有限公司的委托代理人张海、被告吴胜男到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张家界维一物业服务有限公司诉称，2012年4月18日原告与张家界林鑫源房地产开发有限公司签订《“金澧明珠”前期物业管理服务合同》，原告依该合同约定自2014年1月1日进驻小区，对该商住小区实施物业服务并开始向业主收取物业服务费用。2014年7月28日被告与张家界林鑫源房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，购买了金澧明珠小区A栋1101房。被告自买房之日起接受了原告提供的物业服务，但因种种原因未到物业办公室办理相关手续，并拒绝缴纳物业服务费，原告多次催收并张贴催款通知单，被告以种种理由推诿，至今分文未付。故向法院起诉，要求被告吴胜男立即支付2014年8月至2015年12月31日期间的物业服务费1854元并承担滞纳金370.8元。
为支持其诉讼请求，原告张家界维一物业服务有限公司向本院提交了以下证据：
1、物价部门收费申报审核表，旨在证明：物业费用每月每平方米1元；
2、金澧明珠前期物业管理服务合同，旨在证明：开发商与原告签订的物业合同；
3、慈利县商品房买卖合同，旨在证明：被告与开发商签订的购房合同，证明被告于2014年7月18日购买了金澧明珠小区A栋1101房，面积123.98平方米；
4、物业费用催缴通知单，旨在证明：原告书面通知被告缴费的事实。
被告吴胜男辩称，被告购房时开发商口头承诺小区物业费只有0.6元／平方米，与原告未签订书面合同，后原告私自涨价，将物管费提高到1.0元／平方米，也未提供相应的物业服务，收费也不合理。故请求驳回原告的诉讼请求。
被告吴胜男除了当庭陈述未提交其他证据材料。
双方发表质证意见如下：被告吴胜男对原告张家界维一物业服务有限公司提交的证据1有异议，认为不能按照二级服务等级收费，对证据2、3、4的真实性、合法性均无异议。
本院认证如下：原告张家界维一物业服务有限公司提交的证据1来源于慈利县物价局，系价格主管部门出具的审查意见，来源合法，内容真实，能证明原告自2015年2月11日起可按1.0元／平方米收费，被告虽持异议，但无相反证据予以推翻，本院予以采信。原告提交的证据2、3、4客观真实，被告没有异议，本院予以采信。
根据原、被告的陈述和本院采信的证据，本院查明如下案件事实：
2012年4月18日原告张家界维一物业服务有限公司与张家界林鑫源房地产开发有限公司签订《金澧明珠前期物业管理服务合同》，双方约定：原告提供的前期物业管理服务应达到的质量标准为中国物业管理协会颁发的《普通住宅小区物业管理服务等级标准》（试行）的三级标准，物业服务费用由业主按其拥有的物业的建筑面积交纳，标准为0.6元／月／m2，在房子交付前不收取物管费，业主应于交付之日的次月第一天起交纳物业服务费用，买受人与开发商签订买卖合同时，原告应同时与买受人按本合同的基本内容签订物业管理服务合同。此后，原告张家界维一物业服务有限公司依该合同约定于2014年1月1日进驻小区，对该商住小区提供物业服务并开始向业主收取物业服务费用。2014年7月28日被告吴胜男与张家界林鑫源房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，购买了金澧明珠小区A栋1101房，面积123.98平方米，开发商张家界林鑫源房地产开发有限公司告知被告吴胜男物管费为0.6元／月／m2。同年9月被告吴胜男入住该小区，但原、被告未签订物业服务合同，小区亦未召开业主大会。2015年2月11日慈利县物价局同意原告服务的金澧明珠小区按二级服务等级收费，标准为1.0元／月／m2。被告吴胜男对此认为原告擅自提高服务价格。2015年12月9日原告向被告送达物业费用催收通知单，要求被告吴胜男立即支付2014年8月至2015年12月31日期间的物业服务费1854元（具体计算方法为：从2014年8月1日计算到2015年12月31日。2014年度每月0.6元计算：123.58×0.6×5＝371元，2015年度按每月1元计算：123.58×1×12＝1483元）。但被告吴胜男一直未履行缴费义务。原告张家界维一物业服务有限公司于2015年12月18日向法院起诉，要求被告支付物业服务费1854元并承担滞纳金370.8元。
本院认为，建设单位依约与物业服务企业签订的前期物业服务合同对于业主具有约束力，且双方已约定由办理入住手续的业主承担前期物业费，开发商在售房时已明确告知被告吴胜男物业费的标准，被告吴胜男入住后亦享受了原告提供的物业服务，视为前期物业服务合同尚未终止。原告作为物业服务企业提供了相应的服务，被告应当支付相应的物业管理费用。至于被告吴胜男以原告作为服务企业随意涨价和服务质量未达到约定的服务等级标准为由提出抗辩，因未提交相关证据，本院不予支持。虽然原告张家界维一物业服务有限公司在2015年2月取得了价格主管部门的审核同意将物业费由0.6元／月／m2调整为1.0元／月／m2，但原、被告为价格未达成合意，故原告对被告拖欠的物业费的起算时间和标准有误，应按原来的标准执行，起算时间自被告吴胜男入住之日的次月即2014年10月计算（即123.98×0.6×13=967.04元）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第二十五条、第六十七条、《最高人民法院审理物业服务合同纠纷案件司法解释》第一条、第六十七条、《湖南省物业服务收费管理办法》第二十条之规定，判决如下：
被告吴胜男支付原告张家界维一物业服务有限公司物业管理费用967.04元。限本判决生效后三日内履行。
本案案件受理费100元，减半收取50元，由被告吴胜男负担。
如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。
审 判 长 潘双庆
人民陪审员 李启平
人民陪审员 邢晓咏
二〇一六年一月十八日
书 记 员 杨 芳
援引法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《物业管理条例》
第二十五条建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。
第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
《最高人民法院审理物业服务合同纠纷案件司法解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
《湖南省物业服务收费管理办法》
第二十条前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业服务费用，由建设单位承担。出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用，由物业买受人按照房屋销售合同约定的前期物业服务收费标准承担；房屋销售合同未约定的，由建设单位承担。
物业产权转移时，产权转移之日的当月及以前发生的物业服务费用，由物业出让人承担；产权转移之日的次月起发生的物业服务费用，由物业受让人承担。物业受让人在产权转移时应向物业服务企业了解物业服务合同、管理规约等情况，并督促原业主结清相关物业服务费用，出现费用未结清时，由物业受让人承担连带交纳责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。