常州市金坛区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）苏0482执异29号
异议人（案外人）潘菲菲。
申请执行人张杰。
委托代理人王立春，江苏××××律师事务所律师。
被执行人唐中华。
被执行人李莲芳。
本院在执行张杰申请执行李莲芳、唐中华民间借贷纠纷一案中，案外人潘菲菲向本院提出执行异议。本院依法组成合议庭进行了审查并提交审判委员会讨论，现已审查终结。
案外人潘菲菲称，坐落于江苏省常州市金坛区华城某某广场5-903室房屋（以下简称某某广场5-903室房屋）系本人向唐斌购买取得，本人已于2011年9月入住至今，剩余5000元购房款待完成过户手续至本人名下后支付。之后，本人向唐斌支付了全部购房款。但唐斌于2015年8月3日意外落水死亡。为维护本人合法权益，本人依法向法院起诉，请求判决某某广场5-903室房屋归本人所有及判决被执行人协助本人完成过户至本人名下，该请求已被（2015）坛民初字第2632号民事判决书所确认及支持。该房产系本人及幼女的唯一住所，如果执行将导致我们无家可归，请求法院中止对该房产的执行。
为证明其主张，案外人潘菲菲向本院提交以下证据：一、房屋买卖协议1份。以证明潘菲菲与唐斌于2011年8月20日签订的协议对房屋买卖的价款、定金、付款、违约责任等作了约定，系双方真实意思表示，协议依法成立，合法有效。二、房款支付凭证（收条5份，内容分别为：2011年8月20日唐斌收到潘菲菲购房定金10万元；2011年8月27日唐斌收到潘菲菲购房款25万元；2011年9月9日唐斌收到潘菲菲3台空调及厨房设备转让费17400元；2012年12月20日唐斌收到潘菲菲购房款14万元；2011年12月23日唐斌收到潘菲菲购房款20万元）。2、家电购物凭证。3、数字电视、燃气、电费过户凭证。证明目的：潘菲菲已实际支付购房款69万元，电气设备、三台空调及厨房设备转让费17400元；潘菲菲已于2011年9月入住该房屋，并办理了数字电视、燃气、电费等过户手续；双方的房屋买卖合同已实际履行，潘菲菲已取得该房屋的实际所有权。上述证据材料为复印件，经核对与本院（2015）坛民初字第2632号中潘菲菲提供的证据相同。
本院查明，本院在审理张杰诉李莲芳、唐中华、刘萍民间借贷纠纷一案过程中，于2015年9月1日依法作出（2015）坛民初字第2695号民事裁定书，查封了某某广场5-903室房屋价值13万元部分。2015年12月24日，本院作出的（2015）坛民初字第2695号民事判决书，依该判决：一、被告李莲芳于本判决生效之日起15日内返还原告张杰借款人民币114000元，并按照年利率24%承担自2015年5月14日起至还清之日止的利息。二、被告唐中华在继承唐斌遗产价值范围内于本判决生效之日起15日内返还原告张杰借款人民币114000元，并按照年利率24%承担自2015年5月14日起至还清之日止的利息。三、驳回原告张杰的其他诉讼请求。本案案件受理费2880元、财产保全费1170元，合计人民币4050元，由原告负担120元，被告唐中华、李莲芳负担3930元（此款原告已预交，被告负担部分于本判决生效之日起15日内迳付原告）。判决书已经发生法律效力，因唐中华、李莲芳未能履行上述生效法律文书确定的义务，张杰于2016年4月15日向本院申请执行。
另查明，2011年8月20日，潘菲菲与唐斌签订协议1份，约定：唐斌将其所有的坐落于华城某某广场5幢903室房屋出售给潘菲菲，房屋总价695000元；潘菲菲支付总房款50%以上，唐斌交付房屋，2011年年底前双方办理公证手续，潘菲菲付清全部房款。协议签订后，原告陆续支付购房款690000元，唐斌交付房屋给原告，但至今未办理房屋产权变更登记手续。2015年8月3日，唐斌意外死亡。李莲芳、唐中华系唐斌的父母。2015年8月12日，潘菲菲诉至本院处理要求判令李莲芳、唐中华继续履行合同协助其办理房屋产权变更登记手续。2015年11月27日，潘菲菲在本院在开庭审理过程中以房屋未满5年缴纳税费较高，唐斌口头约定5年后过户，尾款5000元未支付，双方约定过户后支付该款，但一直到唐斌死亡也未满5年，因此造成房屋至今未过户。2015年12月8日，本院依法作出（2015）坛民初字第2632号民事判决书，判决：被告李莲芳、唐中华于本判决生效之日起30日内协助原告潘菲菲办理坐落于华城某某广场5幢903室房屋产权变更登记手续；本案案件受理费80元，由被告唐中华、李莲芳负担（该受理费原告已预交，被告于本判决生效之日起30日内迳付原告）。该判决生效后，潘菲菲于2016年4月18日向本院申请执行，要求李莲芳、唐中华继续履行买卖合同，完成过户至潘菲菲的名下。2016年11月21日，本院依法作出（2016）苏0482执998号执行裁定书，裁定查封华城某某广场5幢903室房屋及该房屋占用范围内的土地使用权。
另查明，华城某某广场5幢903室房屋（建筑面积94.56平方米）的所有权及土地使用权分别于2010年11月18日、2011年1月13日登记至唐斌的名下。因唐斌生前负有较多债务，除上述2个案件的查封外，本院还分别于2015年8月25日在审理原告吉继欢诉被告孙金生、戴凡茜、唐中华、李莲芳民间借贷纠纷一案中作出（2015）坛民初字第2625号民事裁定书、于2015年9月25日在审理原告倪鹏飞诉被告唐中华、李莲芳民间借贷纠纷一案中作出（2015）坛民初字第2752号民事裁定书，裁定查封该房产并在常州市不动产登记交易中心金坛分中心办理了协助查封登记手续。
上述事实，有华城某某广场5幢903室不动产登记查询结果、房屋买卖协议、收条、本院（2015）坛民初字第2695号民事裁定书及民事判决书、（2015）坛民初字第2632号民事判决书、（2016）苏0482执998号执行裁定书、（2015）坛民初字第2625号民事裁定书、（2015）坛民初字第2752号民事裁定书等在卷佐证。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，在金钱执行债权中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出执行异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应当支持：1、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4、非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，潘菲菲与唐斌签订的华城某某广场5幢903室房屋买卖协议发生在本院查封之前，并且该房屋买卖协议经本院生效的（2015）坛民初字第2632号民事判决书确认为合法有效。在本院查封之前唐斌已将该房屋交付给潘菲菲居住使用，潘菲菲已支付大部分购房款，剩余5000元依双方约定5年后过户付清，由于唐斌意外死亡，潘菲菲随即起诉要求过户。在潘菲菲诉李莲芳、唐中华房屋买卖合同一案的审理过程中，由于债权人张杰申请诉讼保全查封了该房屋，潘菲菲已履行了应尽义务，故非因潘菲菲自身原因未办理过户登记。综上所述，潘菲菲对华城某某广场5幢903室房屋提出的执行异议符合上述司法解释的规定的情形，并且其权利能够排除执行，本院应予依法裁定中止对该房屋的执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十五条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：
中止对坐落于常州市金坛区华城某某广场5幢903室房屋的执行。
如不服本裁定，可以自裁定书送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。
审 判 长 张卫明
审 判 员 孟繁旭
代理审判员 朱庆华
二〇一六年十二月七日
书 记 员 魏 静