吉林省吉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）吉中民一终字第1019号
上诉人（原审原告、反诉被告）：孙彦容，女，1949年9月9日生，汉族，退休职工，住吉林市昌邑区。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：邬连荣，女，1963年10月29日生，汉族，无职业，住舒兰市。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：张侍义，男，1963年5月25日生，汉族，舒兰市工商局职工，住舒兰市。
被上诉人（原审第三人）：王志强，男，1959年3月21日生，汉族，沈阳铁路局餐饮服务段长春车间职工，住吉林市船营区。
被上诉人（原审第三人）：徐砚华，女，1959年10月6日生，汉族，无职业，住吉林市船营区。
上诉人孙彦容因房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林市船营区人民法院（2014）船民一初字第1250号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人孙彦容，被上诉人邬连荣、王志强、徐砚华到庭参加诉讼。被上诉人张侍义经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
孙彦容在原审时诉称：原告孙彦容于2014年8月25日领取坐落于吉林市船营区桃源路北宁里小区12号楼2单元1层1号房屋所有权证。房屋所有权证号为：吉林市房权证船字第S0002901**号。原、被告于2007年7月16日凭借房改证明达成房屋买卖协议，出售价格为16万元，协议第三条约定：被告先交原告13.2万元，待产权证更名过户时再付余款1.8万元，现被告欠原告购买房屋款1.8万元，至今没有结清。2009年8月22日，被告邬连荣、张侍义在原、被告房屋买卖交易没有结清购房款的情况下，未经原告孙彦容的同意，擅自将原告的房屋以高价出售给第三人王志强、徐砚华。原告诉至法院，请求判令：1.原、被告双方订立的房屋买卖协议无效；2.被告与第三人订立的房屋买卖协议书无效；3.诉讼费用由被告负担。
邬连荣、张侍义在原审时辩称：关于确认第三人和被告签订的房屋买卖协议无效，被告认为原告没有权利对该合同效力主张无效。原、被告于2007年7月16日签订的房屋买卖协议是在双方平等自愿的情况下签订，不违法法律规定，应认定协议有效。原告诉状中依据《房地产管理法》第三十七条主张确认合同无效，适用法律错误，应适用合同法和物权法，未办理物权登记的不影响合同效力，且本案在诉讼前，原告取得房屋产权证书，应视为该合同有效。原告取得产权证后，应按照协议约定将房屋产权过户到被告名下。原告未履行原协议约定，属于违约行为，应承担继续履行协议的义务，将房屋产权过户到被告名下。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求，支持被告的反诉请求。
邬连荣、张侍义在原审时反诉称：2007年7月16日，反诉人与被反诉人签订了房屋买卖协议，被反诉人以16万元的价格将其通过单位房改取得的位于吉林市船营区桃源路北宁里小区12号楼2单元1层1号房屋转让给反诉人，协议约定：签订协议后，反诉人向被反诉人给付购房款后七个工作日内撤出。反诉人履行了合同约定义务后，被反诉人于2007年7月将该房屋交付给反诉人，由反诉人实际拥有和管理，因该房屋是单位房改取得，当时未办理产权登记，故反诉人一直等待办理产权登记后，变更到反诉人名下，而被反诉人于2014年8月25日办理房屋所有权证后，未履行协议约定产权更名过户义务，并以未经被反诉人同意将该房屋转让给第三人为由诉至法院，请求确认反诉人与被反诉人签订的房屋买卖协议无效。反诉请求：1.判令反诉原告与反诉被告于2007年7月16日签订的房屋买卖协议有效；2.判令反诉被告继续履行合同义务，并将房屋产权变更过户到反诉原告名下；3.反诉被告承担反诉费用。
孙彦容在原审时针对反诉辩称：反诉原告提到的继续履行2007年7月16日房屋买卖协议，协议第三条约定：被告先交原告13.2万元，待产权证更名过户时再付余款1.8万元，现被告欠原告购买房屋款1.8�元至今没有结清。从以上事实看，反诉原告违约在先。根据《合同法》第51、52条及《中华人民共和国房地产管理法》第37条及《物权法》第14、17、20条之规定，不动产物权的设定、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人的同意，处分该不动产的，不发生物权变动的效力。所以邬连荣、张侍义2009年8月22日，在原、被告房屋买卖交易没有结清购房款的情况下，未经孙彦容同意，擅自将反诉被�的房屋，以高价出售给第三人王志强、徐砚华，所以反诉被告提出的反诉理由不能成立，请法院驳回反诉原告的请求，支持原告的诉请。
王志强、徐砚华在原审时述称：我们购买两名被告房屋，与两名被告于2009年8月22日签订房屋买卖协议，该协议是没有欺诈行为，是双方自愿签订，协议合法有效，要求两名被告及原告配合我们进行更名过户手续。
原审判决认定：2007年7月16日，孙彦容（甲方）与邬连荣（乙方）签订房屋买卖协议书，约定：经甲、乙双方协商，甲方自愿将北宁里小区12号楼2单元1号、建筑面积为71㎡暖气房卖给乙方。卖房价壹拾陆万元。先交定金壹万元。签订协议后，先交壹拾叁万贰仟元，待产权证更名过户时再付壹万捌仟元。更名过户费由乙方承担。甲方收到房款后七个工作日内搬出。协议签订后，孙彦容收到房款14.2万元，孙彦容依约搬离吉林�船营区桃源路北宁里小区12号楼2单元1层1号。邬连荣、张侍义在此处居住两年。2009年8月22日，邬连荣、张侍义（甲方）与王志强、徐砚华（乙方）签订房屋买卖协议书，约定：经双方共同协商，甲方自愿将位于吉林市船营区北宁里12-2-1号住宅一套（建筑面积为71平方米）出售给乙方。上述房屋出售价格为壹拾捌万陆仟元整。甲方收到房款壹拾柒万陆仟元正，甲方交乙方钥匙，剩余房款壹万元整甲方交此房房照时乙方一次性付清。协议签订当日邬连荣收到王志强、徐砚华购房款16.6万元，连同2009年8月18日王志强、徐砚华交的购房定金1万元，总计人民币17.6万元。同日，王志强、徐砚华入住上述房屋，居住至今。另查明：孙彦容原系吉林市铁路局职工，位于吉林市船营区桃源路北宁里小区12号楼2单元1层1号、建筑面积为71㎡房屋原系该单位的公产房屋。2008年10月22日，经产权单位吉林铁路住房交易管理中心审批，批准孙彦容将上述房屋出售给邬连荣。再查，孙彦容于2014年3月26日取得位于吉林市船营区桃源路北宁里小区12号楼2单元1层1号、建筑面积为71㎡房屋所有权，产权证编号为吉林市房权证船字第S0002646**号。但因为该产权证中对位置、楼层等处登记书写错误，孙彦容申请重新登记。2014年8月25日，孙彦容取得上述房屋产权证，编号为吉林市房权证船字第S0002901**号。
原审判决认为：依法订立的合同自成立时生效。当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。原告孙彦容与被告邬连荣于2007年7月16日签订的房屋买卖协议书，被告邬连荣、张侍义与第三人王志强、徐砚华于2009年8月22日签订的房屋买卖协议书，均系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。原告与被告、�告与第三人均依约交付购房款，依约交付房屋。原告与被告邬连荣之间的购房款尚未结清以及原告与被告邬连荣订立合同时该房屋是公产房屋，自己没有所有权，均不影响原、被告之间买卖合同的效力，亦不影响被告与第三人之间买卖合同的效力。且原房屋产权管理单位对此予以认可，原告事后取得房屋的所有权，表明其对诉争房产依法享有处分权，虽双方交易房产未办理物权登记，但不影响合同的效力。原告主张被告与第三人签订的合同因未经其追认而无效，于法无据，本院不予支持。当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。原告与被告邬连荣于2007年7月16日订立的房屋买卖协议中明确约定被告邬连荣先交定金及房款总计人民币14.2万元，待产权证更名过户时再交余额1.8万元。在该房屋买卖协议中，原告与被告邬连荣互负给付之债，原告协助被告邬连荣办理更名过户的义务在先，被告邬连荣给付1.8万元的义务在后。本案中，原告孙彦容已经于2014年3月26日取得本案争议房屋的所有权，应当依约先履行协助被告邬连荣办理房屋产权变更登记的义务。关于反诉，反诉原告的主张符合法律规定，本院予以支持。反诉被告在履行房屋更名义务后，反诉原告应将剩余购房款交付反诉被告。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十七条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，作出判决。
原审判决主文：一、驳回原告孙彦容的诉讼请求；二、原告孙彦容与被告邬连荣于2007年7月16日签订的房屋买卖协议有效；三、反诉被告孙彦容于本判决生效之日起十日内协助反诉原告邬连荣办理位于吉林市船营区桃源路北宁里小区12号楼2单元1层1号、建筑面积为71㎡房屋产权的变更登记手续，房屋过户更名费用由邬连荣承担。
原审判决后，孙彦容不服，向本院提起上诉。请求：撤销原审判决，依法改判，原审诉讼费用及原审反诉费、上诉费由被上诉人负担。其主要上诉理由为：原审未审清房屋共有人及该房屋是否存在争议。原审被告购房后，不应在未付清购房款的同时，没有取得房屋所有权的情况下，以高价将诉争房屋出售给第三人。如果原审被告坚持要房，应给付房屋现价值与已付房款差价177500元，我才可协助其办理房证。
被上诉人邬连荣在二审庭审中辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人王志强、徐砚华在二审庭审中辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人张侍义在二审中未到庭参加诉讼，也未提交答辩意见。
二审中，上诉人孙彦容提供如下证据：
1.诉争房屋窗改门的手续复印件一份，原件在王志强处。证明我在卖给邬连荣诉争房屋之前，诉争房屋已变更为私产。被上诉人邬连荣质证意见：真实性及证明问题无异议。王志强、徐砚华质证意见：真实性及证明问题无异议。
本院认为，因被上诉人对上诉人提供的证据真实性均无异议，本院对该证据予以采信。
2.房产局档案复印件一份。证明孙彦容已经一次性交付了全部的购房款，五年以后房屋可以自行买卖。邬连荣质证意见：真实性及证明问题均无异议。王志强、徐砚华质证意见：真实性及证明问题均无异议。
本院认为，因被上诉人对上诉人提供的证据真实性均无异议，本院对该证据予以采信。
3.户口本一份。证明孙彦容与女儿在同一个户口本上，卖房时应征得孙彦容女儿同意。邬连荣质证意见：真实性无异议，但对证明问题有异议，我不知道她女儿是否同意。王志强、徐砚华质证意见：真实性无异议，但对证明问题有异议，我不知道她女儿是否同意卖房，她女儿是否同意卖房与我无关。
本院认为，户口本虽客观真实，但因仅凭户口本无法证明孙彦容买卖房屋是否应经其女孙琳同意，故本院对上诉人提供的户口本的待证问题不予采信。
被上诉人邬连荣、王志强、徐砚华在二审中未提供新的证据。
经本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为：孙彦容与邬连荣签订《房屋买卖协议书》时，孙彦容虽未取得吉林市船营区桃源路北宁里小区12号楼2单元1层1号、建筑面积为71㎡的房屋所有权证，但孙彦容与邬连荣于2007年7月16日�订的《房屋买卖协议书》系双方真实意思表示，不违反法律规定，且原房屋产权管理单位对此予以认可，该《房屋买卖协议书》合法有效。《房屋买卖协议书》签订后，邬连容已依照协议约定交纳购房款，孙彦容亦依照约定交付房屋。孙彦容已于2014年3月26日取得本案诉争房屋的所有权证书，原审判决孙彦容协助邬连荣办理房屋产权的变更登记手续并无不当。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十四条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3500元，由上诉人孙彦容负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 英
审 判 员 孙 伟
审 判 员 林凤岩
二〇一五年二月十二日
代理书记员 姜 雪