上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宝民三（民）初字第1127号
原告曹罡。
委托代理人曹宝康。
委托代理人ＸＸ飞。
被告马丽君。
委托代理人朱琴，上海市捷华律师事务所律师。
被告杜旭元。
原告曹罡与被告马丽君、杜旭元房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年7月31日受理后，依法由代理审判员蒋梦娴独任审判，公开开庭进行了审理。原告曹罡及其委托代理人曹宝康、ＸＸ飞，被告马丽君的委托代理人朱琴，被告杜旭元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告曹罡诉称，上海市宝山区泗东新村XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）原为公有住房，曹罡于2002年1月购买产权并登记为房地产权人。系争房屋一直由曹罡及父亲曹宝康居住。2013年12月，马丽君持系争房屋的房地产权证与买卖合同向曹宝康主张排除妨碍，要求曹宝康搬离系争房屋，后马丽君撤回起诉，曹罡才获知马丽君以45万元购买了系争房屋。近期，曹罡发现系争房屋又被马丽君出售给了杜旭元。曹罡认为，马丽君购买系争房屋的价格明显偏低，显失公平，而杜旭元也不是善意购买人，故起诉要求撤销曹罡与马丽君就系争房屋签订的买卖合同，确认马丽君与杜旭元之间的买卖合同无效，系争房屋恢复登记至曹罡名下。
被告马丽君辩称，马丽君购买系争房屋的价格确实低于市场价，但没有达到显失公平的程度，曹罡与马丽君之间的买卖合同及马丽君与杜旭元之间的买卖合同均合法有效，不同意曹罡的诉讼请求。
被告杜旭元辩称，杜旭元与马丽君之间为真实的买卖关系，不同意曹罡的诉讼请求。
经审理查明，曹罡原为系争房屋的房地产权利人。2012年8月11日，曹罡出具委托书，内容为，委托人曹罡，受托人雷先进，委托人是系争房屋的房地产登记权利人，全权委托雷先进为代理人，全权办理如下事项：一、代为办理上述房地产为本人或第三人借款抵押相关的一切手续，签订借款抵押合同（含办理银行放贷的储蓄卡、补办还贷卡修改密码），以及相关公证事宜。代为归还上述房地产中的银行及其它债权人的借款。二、代为接待上门看房、签订上述房地产的买卖合同，代为办理房地产买卖合同公证，代为办理买卖过程中支付的相关税费及其它相关手续、并协助办理买受方办理按揭贷款手续。三、代为办理上述房地产抵押登记手续并领取相关文件，及房地产权证和密码领取、更改、补办以及上述房地产的过户登记手续，并办理注销抵押登记手续、领取他项权利证书。四、代为办理维修基金的交割、物业进出户手续。五、代为办理水、电、煤气、有限电视、电话等产权过户手续。六、代为办理向保险公司办理退保事宜及领取退保费。七、代为办理上述房地产的看管、出租等相关手续及搬迁房内物品。八、代为调阅上述房地产的原始资料。九、代为签订租赁合同，代为办理租赁登记手续。十、代收房款。凡受托人在上述委托权限内所实施的法律行为及所签署的法律文书，委托人均予以认可。委托期限：自2012年10月11日至2013年4月10日止，本委托书无转委托权。2012年8月14日，上海市崇明公证处对上述委托书进行公证。曹罡表示，该公证授权委托书确为本人所签，但当时公证处要求曹罡提供单身证明，此后曹罡并未提供单身证明，不知道公证书是如何办理的。
2012年10月11日，雷先进作为代理人代曹罡（卖售人、甲方）与马丽君（买受人、乙方）签订《上海市房地产买卖合同》，其中约定，甲乙双方未通过经纪机构居间介绍，由乙方受让甲方系争房屋，房屋建筑面积46.5平方米，房地产转让价款45万元。第四条约定，甲乙双方同意，甲方于__年__月__日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起的__日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后__为房屋转移占有的标志。第六条约定，甲乙双方确认，在2012年11月11日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。
2012年10月26日，雷先进出具收据，表明收到马丽君购买系争房屋的定金5万元。2012年10月27日，马丽君向雷先进银行帐户转账支付两笔15万元共计30万元。2012年10月28日，马丽君向雷先进银行帐户转账支付10万元。马丽君于2012年11月14日经核准登记为系争房屋的房地产权利人。
系争房屋目前仍由曹罡、曹宝康实际居住。
另查明，2014年4月9日，马丽君出具委托书，内容为，委托人马丽君，受托人陈艳雯，委托人因故无法亲自办理出售系争房屋的相关事宜，特委托受托人陈艳雯作为委托人的代理人，就上述房地产代表委托人办理下列附录中所列的第一至十一事项，委托人无转委托权。受托人在上述代理权限内就上述房地产所实施的法律行为及所产生的法律后果，委托人均予以认可。上述委托的期限自2014年4月9日起至2014年7月8日止。附录：一、代为签订定金协议。二、代为签订房地产买卖合同。三、代为办理买卖合同公证、领取公证书。四、代为办理房地产转移登记。五、代为办理还贷、退保手续、代为办理转按揭相关手续（包括签署有关合同、文件并办理公证，领取他证及其他注销资料）。六、代为办理变更或注销房地产抵押登记。七、协助房地产买受方办理查询原有住房情况手续。八、代为申报、支付上述房地产买卖过程中应付之相关税费，代为签署与税收有关的承诺文件（包括有关自住五年以上唯一生活用房的承诺）。九、代为办理房地产买卖过程中的其他相关事宜（包括向登记机关调取购房的相关资料）。十、代为办理上述房屋水、电、煤、有线电视及物业过户手续。十一、协助房地产买受方办理银行贷款手续。十二、代为交房。十三、代为收取房价款。2014年4月9日，上海市东方公证处对上述委托书进行公证。
2014年4月25日，陈艳雯作为代理人代马丽君（卖售人、甲方）与杜旭元（买受人、乙方）签订《上海市房地产买卖合同》，内容为，甲乙双方通过上海宇尚房地产经纪事务所公司居间介绍，由乙方受让甲方系争房屋，房地产转让价款50万元。第四条约定，甲乙双方同意，甲方于2014年6月30日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。附件三付款协议约定，乙方于2014年4月24日前支付21万元，于2014年6月30日前支付29万元。
2014年4月25日，陈艳雯代马丽君与杜旭元签订《买卖合同补充协议》，约定，甲乙双方已于2014年4月25日签署了关于系争房屋的房地产买卖合同，鉴于该房屋由原权利人的亲属实际居住，致使甲方无法向乙方履行交付房屋、迁出户口以及结算并过户水、电、煤、有线电视及物业等费用的实际情况，乙方对此知晓并明确。现甲乙双方一致确认对该合同中条款作以下变更及明确补充。1、总价款。考虑到该房屋因甲方无法实际交付、户口等因素，甲方实际出售该房屋的价格为36万元净到手；该合同所约定价格系考虑到相关税务部门对该房屋的核价因素，不作为甲乙双方的付款的依据。2、付款方式，因甲方要求乙方资金一次性到位，但乙方亦需要贷款筹集资金，故双方约定的付款方式如下：2.1乙方应于本协议约定的过户时间之前或当日将36万元支付至上海市房地产交易资金管理有限公司监管，待该房屋过户后，由上海市房地产交易资金管理有限公司按照约定支付予甲方；甲方配合办理房款监管手续。2.2贷款：乙方应在本协议约定的过户时间之前办妥贷款申请手续；在过户及甲方收到乙方的贷款后，由甲方在2个工作日内无息直接归还至乙方指定的第三方；贷款数额不超过30万元；超出上述贷款数额的，甲方有权不予配合办理贷款。……
杜旭元于2014年6月20日经登记为系争房屋的房地产权利人。
又查明，2013年10月，马丽君至本院起诉曹宝康，要求曹宝康搬离系争房屋。该案审理过程中，本院通知曹罡作为第三人参加诉讼。曹罡表示，曹罡与雷先进实为借贷关系，曹罡向雷先进借款23万元，但借条写了40万元，之后因曹罡无力还款，雷先进将房屋出售。曹罡于2012年9月20日进入戒毒所强制戒毒，不清楚雷先进与马丽君之间的买卖关系，也没有收到过房款。马丽君表示，不清楚雷先进与曹罡的关系，马丽君是通过中介公司获知系争房屋的房源信息，虽没有上门看过系争房屋，但看过类似的房子。由于系争房屋便宜，马丽君想快速拿下房子，所以细节没有讨论，房地产买卖合同上就没有约定交房日期，附件三的付款内容也是空白。本院向上海中原物业顾问有限公司进行询价，系争房屋于2012年10月成交总价为65万元左右。马丽君表示房价没有65万元，曹罡与曹宝康表示房价不止65万元。马丽君于2014年4月11日对该案撤回起诉。
再查明，经曹罡申请，本院通过上海市高级人民法院委托上海信衡房地产估价有限公司对系争房屋于2012年10月11日的市场价值进行估价，估价结果为67万元。曹罡对估价结果没有异议，马丽君及杜旭元对估价结果不予认可。
审理中，杜旭元表示，2014年5月，朋友陆志强告诉杜旭元有个房子蛮便宜的，价格是50万元。杜旭元上网查了下，这样的房子大概是80万元。一开始说可以贷款，后来又说要一次性付款。陆志强说房子里面有人住，但不是一直住，等房子卖掉之后过段时间他们就搬走了。由于杜旭元比较忙，加上是朋友介绍的，杜旭元觉得这是通过正常途径购房。且杜旭元成为产权人之后，实际居住人总会走的。杜旭元没有上门看过房、也没有签订过居间协议，认为房子便宜才买的。杜旭元从未见过马丽君，一直是与陈艳雯接触，也不清楚陈艳雯与陆志强是什么关系。房价一开始说是50万元，补充协议约定的36万元指的是房款，加上中介费、税费、好处费等等是50万元。签订买卖合同前，杜旭元向陆志强支付了定金3万元，之后将房款36万元支付到了监管帐户，杜旭元还支付了税费7万多元，剩余一些房款准备交付之后再支付给陆志强作为好处费和中介费。如果法院认定要撤销或确认买卖合同无效，要求退还房款36万元、定金3万元、税费7万余元及利息损失。
马丽君表示，由于系争房屋内有户口、且由曹宝康居住，考虑到执行的问题，估计很难拿到房子，故以低价的方式将房屋出售。房屋出售是全权委托陈艳雯办理的，房屋的实际交易价格是36万元，现已收到了36万元。马丽君不认识陆志强，与其也没有任何关系。如果法院认定要撤销或确认买卖合同无效，要求曹罡返还房款45万元、房屋契税6万元及自2012年10月11日起的同期银行贷款利息。
以上事实，有原告曹罡提供的上海市房地产买卖合同、上海市房地产权证，被告马丽君提供的公证书、上海市房地产买卖合同、房地产登记信息、契税证明、买卖合同补充协议等，被告杜旭元提供的上海市房地产买卖合同等，房地产估价报告，本院调取的（2013）宝民三（民）初字第1641号案件的审理笔录等，及各方当事人的陈述等证据为证，有关证据经庭审质证，本院予以认定。
本院认为，根据合同法的相关规定，在订立合同时显失公平的合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。雷先进代曹罡与马丽君签订的上海市房地产买卖合同约定的房价为45万元，根据房地产估价报告，订立合同时系争房屋的市场价为67万元，由此可见，马丽君购得系争房屋的价格明显偏低，买卖合同显失公平。曹罡以显失公平为由要求撤销曹罡与马丽君间的买卖合同，合法有据，应予准许。至于马丽君与杜旭元之间的买卖合同，马丽君及杜旭元明知系争房屋内有原产权人及亲属居住仍进行交易，且交易价格仅36万元，明显低于市场价格，马丽君及杜旭元显属恶意串通、损害了曹罡的利益。曹罡要求确认马丽君与杜旭元间的买卖合同无效，合法有据，应予准许。合同被确认为无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因曹罡与马丽君间的买卖合同被撤销，马丽君与杜旭元间的买卖合同无效，系争房屋应恢复登记至曹罡名下，曹罡应返还马丽君购房款。曹罡委托雷先进代为办理房屋出售及收取房款等事宜，故雷先进收取的45万元应视为曹罡收取的房款，曹罡应予以返还。至于马丽君要求曹罡返还房屋契税6万元及房款利息等主张，鉴于马丽君明知房价过低仍购买系争房屋，存在过错，相关损失应由己方自行承担。至于马丽君与杜旭元间的房款返还等问题，与本案的诉请并不直接相关，可由当事人另行解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十四条第一款、第五十八条的规定，判决如下：
一、撤销原告曹罡与被告马丽君就上海市宝山区泗东新村XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》；
二、被告马丽君与被告杜旭元就上述房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；
三、被告杜旭元于本判决生效之日起十日内，将上述房屋的房地产权利返还给原告曹罡；
四、原告曹罡于本判决生效之日起十日内，向马丽君返还购房款45万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当依照上述规定，支付迟延履行金。
案件受理费减半收取为4，025元，由被告马丽君与被告杜旭元各半负担；评估费2，800元，由被告马丽君负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 蒋梦娴
二〇一四年十一月十一日
书 记 员 罗仁冰
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：
（一）因重大误解订立的；
（二）在订立合同时显失公平的。
……
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。