湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂28民终1147号
上诉人（原审被告）：贺习润。
委托诉讼代理人：唐北平，恩施州广源法律服务所法律工作者。
上诉人（原审被告）：黄永红，系贺习润长女。
委托诉讼代理人：唐北平，恩施州广源法律服务所法律工作者。
上诉人（原审被告）：黄军，系贺习润次女。
委托诉讼代理人：唐北平，恩施州广源法律服务所法律工作者。
上诉人（原审被告）：黄玉华，系贺习润三女。
委托诉讼代理人：唐北平，恩施州广源法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：杜世泽。
委托诉讼代理人：吴玉康，湖北清江源律师事务所律师。
上诉人贺习润、黄永红、黄军、黄玉华因与被上诉人杜世泽确认合同有效纠纷一案，不服湖北省恩施市人民法院（2016）鄂2801民初1046号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月18日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人贺习润、黄永红、黄军、黄玉华的委托诉讼代理人唐北平、被上诉人杜世泽及其委托诉讼代理人吴玉康到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
贺习润、黄永红、黄军、黄玉华的上诉请求：一、撤销恩施市人民法院（2016）鄂2801民初1046号民事判决，依法改判。二、本案全部诉讼费用由杜世泽承担。事实及理由：一、一审法院认定事实错误。黄大茂处分的房屋是贺习润与黄大茂的夫妻共同财产，在未取得贺习润同意的情况下，黄大茂与杜世泽签订《房屋买卖协议》侵犯了贺习润的合法权益，杜世泽在明知购买房屋时贺习润夫妇的夫妻共同财产而不告知贺习润，且黄大茂没有完全的所有权和处分权而仍与黄大茂交易，很显然违背了《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第一百三十二条的规定，协议应属无效。黄大茂在签订《房屋买卖协议》时是非农户口，在协议中将贺习润、黄永红、黄军、黄玉华的承包土地转让，违背法律的禁止性规定。二、一审判决适用法律错误。根据合同法第五十二条第（五）项的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，一审却认定《房屋买卖协议》有效，适用法律错误。三、杜世泽出具的证据缺乏真实性，一审判决结果明显错误，一审判决杜世泽与黄大茂2014年12月18日签订的《房屋买卖协议》为有效合同，但黄大茂于2005年6月去世，很显然2014年的协议不可能有效。请求二审法院撤销一审判决，维护上诉人的合法权益。
杜世泽辩称，一审判决认定事实清楚，结果正确，请求维持。黄大茂为一家之主，虽为非农户口，但是实际上是和一家人一起生活，其行为是受到家人的委托。黄大茂处理财产也是经过家人默认、默许和认可的，其取得的房款用于了家庭共同生活，不存在侵犯家庭成员的权益情况。
杜世泽向一审法院起诉请求：确认杜世泽与黄大茂签订的《房屋买卖协议》有效，判令贺习润、黄永红、黄军、黄玉华在判决生效后十日内协助杜世泽办理土地使用证的过户手续，本案诉讼费由贺习润、黄永红、黄军、黄玉华负担。
一审法院认定事实：贺习润与黄大茂系夫妻关系，双方久居于恩施市龙凤镇三龙坝村黄龙组并育有三女，即黄永红、黄军、黄玉华。上世纪七十年代，贺习润与黄大茂在三龙坝村黄龙组共同修建了一栋土木结构房屋，1993年9月9日恩施市土地管理局就该房屋颁发了编号为恩市集建（1993）字第150103322号的集体土地建设用地使用证，土地使用者为黄大茂。2004年12月18日，杜世泽从恩施市新塘乡移民搬迁落户到恩施市龙凤镇三龙坝村，并在三龙坝村民委员会的见证下与黄大茂签订了房屋买卖协议，协议约定黄大茂将前述房屋以26000元出售给杜世泽，同时将大约2.5亩承包地一并流转给杜世泽，杜世泽付清购房款后黄大茂须将土地使用证交给杜世泽过户。协议签订之前，杜世泽已于2004年11月11日给黄永红的丈夫陈志远支付了5000元定金，协议签订后，杜世泽又通过三龙坝村民委员会从自己移民土地补偿安置费中拿出21000元作为购房款支付给陈志远，两次收款陈志远分别出具了收条和领条。购房款付清后，黄大茂将集体土地建设用地使用证交付给杜世泽，杜世泽入住该房屋至今，但双方一直未到土地管理部门办理过户登记手续。××过世，现杜世泽希望办理土地使用证过户手续，而贺习润、黄永红、黄军、黄玉华认为房屋买卖协议无效，杜世泽遂诉至法院，请求判准前述诉讼请求。
一审法院认为，本案的争议焦点在于房屋买卖合同的效力问题。本案争议房屋由黄大茂与贺习润共同修建，是二人夫妻共同财产，贺习润以黄大茂卖房时未与家人商量为由主张协议无效，该抗辩理由不能成立，不予采纳，理由如下：
一、黄大茂与杜世泽签订房屋买卖协议不是一蹴而就秘密进行的，也不是突发事件，而是经过了看房、议价、交付定金、签订协议、付清余款多道程序，协议加盖了三龙坝村民委员会的公章，具有阶段性和公开性。即使黄大茂未告知贺习润，贺习润也可通过同组村民、三龙坝村民委员会以及女婿陈志远等多种途径获悉黄大茂卖房一事，而从2004年11月11日陈志远收取5000元定金到2004年12月18日房屋买卖协议签订之日，期间历时一月有余，贺习润完全有时间以明示的方式向买房人杜世泽或者三龙坝村民委员会表示自己不同意卖房，但贺习润未提交任何证据证明自己于协议签订之前明确表示过反对，应视为同意黄大茂对共有房屋的处分行为。
二、杜世泽作为移民买房落户是为了安居乐业，而非转手获利，房屋买卖协议的签订在三龙坝村民委员会的见证下进行，且购房款由黄永红的丈夫陈志远直接领取，杜世泽有理由相信黄大茂卖房已事先征得家人同意。争议房屋的集体土地建设用地使用证上仅有黄大茂一个人的名字，基于不动产的公示、公信原则，杜世泽有理由相信黄大茂为该房屋的完全权利人且无义务核实该房屋是否还有其他隐形共有人，杜世泽属于善意第三人，为保护交易安全，贺习润不得以不同意或者不知道为由对抗善意第三人。
综上，黄大茂与杜世泽签订的房屋买卖协议是双方当事人真实意思表示，不违反法律禁止性规定，法院认定为有效合同。根据合同的约定，杜世泽已经付清了全部购房款，黄大茂有义务协助办理过户手续。黄大茂过世后，贺习润、黄永红、黄军、黄玉华作为法定继承人应以遗产实际价值为限清偿被继承人黄大茂身前所负债务即合同约定的房屋过户手续协助办理义务，根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”的规定，房屋过户手续包含有土地使用证的过户。故对于杜世泽要求贺习润、黄永红、黄军、黄玉华协助办理土地使用证过户手续的诉讼请求，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》第十七条第二项、《中华人民共和国继承法》第三十三条第一款、《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百四十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、杜世泽与黄大茂2014年12月18日签订的《房屋买卖协议》为有效合同。二、贺习润、黄永红、黄军、黄玉华于判决生效后十日内协助杜世泽办理恩市集建（1993）字第150103322号集体土地建设用地使用证过户手续，将土地使用权过户到杜世泽名下。案件受理费100元，减半交纳50元，由贺习润、黄永红、黄军、黄玉华负担。
本院二审期间，杜世泽围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：杜世泽二审提交的恩施市新塘乡移民工作站的介绍信及恩施市龙凤镇三龙坝村民委员会的证明证实杜世泽一户属移民水布垭库区移民户，但对该事实一审已经予以查明，且双方均无异议，故不属于二审中的新的证据，本院不予采信。经二审审理查明，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，综合贺习润、黄永红、黄军、黄玉华的上诉理由以及杜世泽的答辩意见，本案双方争议的焦点为2004年12月18日黄大茂与杜世泽签订的《房屋买卖协议》是否有效。经审查，因2003年清江水布垭库区移民，杜世泽需要进行移民搬迁，欲购买涉案房屋，遂与黄大茂签订《房屋买卖协议》。贺习润、黄永红、黄军、黄玉华认为该协议未取得其同意，侵害其作为家庭共有人的合法权益，应属无效。本院认为，《房屋买卖协议》系双方的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，应属有效，理由如下：
贺习润称对黄大茂出售涉案房屋一事不知情与客观事实不符，黄大茂处分房屋属于处分与贺习润共同生活中的重大财产，对于该财产的处分协议，不仅有黄大茂的亲笔签名，而且有三龙坝村委会的盖章，双方签订《房屋买卖协议》后，相应的款项亦是由贺习润的女婿陈志远收取。涉案房屋转让后，集体土地建设用地使用权证的原件也是由杜世泽保管，在2004年协议签订后长达十多年时间内，房屋一直由杜世泽一户居住使用，而该房屋与贺习润现居住房屋毗邻而建，贺习润、黄永红、黄军、黄玉华称对涉案房屋已经转让的事实不知情于情理不符。且一、二审中贺习润、黄永红、黄军、黄玉华未提交证据证实其明确向买房人杜世泽或三龙坝村民委员会表示自己不同意卖房，结合涉案房屋的土地使用证载明的土地使用者仅有黄大茂一人的情况，杜世泽有理由相信《房屋买卖协议》签订取得了黄大茂家庭共同成员的同意。对于《房屋买卖协议》中涉及的农村土地承包经营权流转问题，因杜世泽系响应移民政策的搬迁户，对此恩施市人民政府专门下发有恩市政办发（2003）31号文件，对移民户进行政策倾斜，且杜世泽所迁入的龙凤镇三龙坝村委会亦同意杜世泽落户至该集体经济组织，在《房屋买卖协议》签订后，三龙坝村委会与杜世泽签订了农村土地承包合同并颁发有承包经营权证，杜世泽取得了合法的承包经营权。黄大茂将家庭所承包的部分土地的承包经营权流转给杜世泽符合农村土地承包法的规定。贺习润、黄永红、黄军、黄玉华认为该协议侵犯其合法权益、违反法律法规的规定应属无效的上诉理由不能成立。一审判决确认《房屋买卖协议》有效，判令贺习润、黄永红、黄军、黄玉华协助杜世泽办理涉案房屋集体土地建设用地使用证过户正确。但一审判决在判条主文第一项中将杜世泽与黄大茂“2004年12月18日签订的《房屋买卖协议》”写为“2014年12月18日签订的《房屋买卖协议》”系笔误，对此本院予以更正。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持恩施市人民法院（2016）鄂2801民初1046号民事判决第二项；
二、变更恩施市人民法院（2016）鄂2801民初1046号民事判决第一项为：杜世泽与黄大茂2004年12月18日签订的《房屋买卖协议》为有效合同。
一审案件受理费100元，减半交纳50元，由贺习润、黄永红、黄军、黄玉华负担；二审案件受理费100元，由贺习润、黄永红、黄军、黄玉华负担。
本判决为终审判决。
审判长 郜帮勇
审判员 吴 卫
审判员 侯著韬
二〇一六年九月十三日
书记员 张晶晶