大连市中山区人民法院民 事 判 决 书（2016）辽0202民初7284号原告大连百安物业管理有限公司，住所地辽宁省大连市中山区中南路中林园。法定代表人陈宁，系该公司总经理。委托代理人刘君，系辽宁恒海律师事务所律师。委托代理人周海霞，系辽宁恒海律师事务所律师。被告车柏仪，女，1991年10月12日出生，住大连市沙河口区河川街。委托代理人车鸿伟（系被告父亲），男，住大连市中山区春达园。原告大连百安物业管理有限公司诉被告车柏仪物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由本院审判员张磊磊独任审判，公开开庭进行了审理。原告大连百安物业管理有限公司的委托代理人周海霞、被告车柏仪的委托代理人车鸿伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告车柏仪系原告管理的大连市中山区中南路悦泰德里小区的业主，被告于2010年7月1日与开发商大连恒悦房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，购得位于大连市中山区春达园，即悦泰德里小区的房屋，建筑面积136.34平方米。被告在接收房屋时于2010年9月11日与原告签订了《悦泰德里前期物业管理服务合同》及《悦泰德里业主临时管理规约》，并出具书面承诺书。根据双方服务合同约定，原告向被告提供物业管理服务，被告按其拥有物业的建筑面积以每月1.9元/平方米的标准，每半年向原告缴纳物业管理费，如被告逾期付款应根据欠款金额按每日千分之三的标准向原告支付违约金，合同生效后原告依约为被告提供完善的物业管理服务，但被告至今尚欠2011年3月7日至2016年8月31日的物业费17054元、违约金5116元，虽经原告多次催缴，被告拒不交费。故诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付2011年3月7日至2016年8月31日的物业管理费17054元；2、被告按照每日千分之三支付逾期付款的违约金直至交清全部物业管理费之日止（截至2016年8月31日应支付违约金5116元）。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。1、原告没有尽到物业管理责任，存在严重违约。一是小区存在违法乱建问题，被告居住的楼原有9层，现有业主违法又搭建了一层；对面楼，原是11层，现在违法搭建了两层，严重影响了被告家的采光；其二，小区管理混乱、环境遭到破坏，部分业主将公共绿地圈为己有，小区北大门常年封闭，物业将这个门岗租给业户私用；其三，服务观念淡薄，被告家中客厅南窗、北阳台门严重透风透气，被告报修也没人理睬；而且近几年原告都未按照规定召开小区定期会议和临时会议，也没有定期公布业主应知的账目和收支情况；2、原告主张滞纳金于法无据，现行有效的物业管理条例和大连市物业管理办法都没有关于滞纳金的设定；3、原告主张的诉讼时效至少在2014年8月31日之前已经过期，原告自2011年3月起至提起诉讼时止，未曾向被告提起物业管理费的问题；4、原告长时间在本小区实施物业管理的合法性严重缺失，原告提供的是前期物业服务，但从小区业主入住已近10年，小区物业从未变过，也没有业主委员会，在没有市场竞争的情况下，原告自然不会提供好的服务，存在严重违约。对于被告的答辩意见，原告称，第一，原告是具备物业服务资质的公司，已经尽到了管理责任，提供了保安、绿化、清洁、公共设施的维修服务，从未间断，至于被告提出的透风透寒问题，原告没有接到被告的维修要求；2、原告主张的是违约金，不是滞纳金，依据前期物业服务合同的约定第十条第四款，被告理应支付逾期付款违约金；3、关于时效问题，原告曾多次就物业费问题与被告协商，并张贴了缴费通知，并且原告提供的是持续服务，不存在超过诉讼时效期间的问题；4、原告虽然提供的是前期物业服务，但原告提供了服务，被告理应缴费。原告提供服务不以被告的感官认识为标准，未成立业主委员会不是被告拒缴物业费的理由。经审理查明，原告大连百安物业管理有限公司是具有物业服务资质等级三级的物业管理企业，被告车柏仪系原告管理的大连市中山区中南路95号悦泰德里小区的业主，被告于2010年7月1日与开发商大连恒悦房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，购得位于大连市中山区春达园，即悦泰德里小区的房屋，建筑面积136.34平方米。后被告接收房屋，2010年9月11日被告父亲车鸿伟代被告与原告签订了《前期物业管理服务合同》及《悦泰德里业主临时管理规约》，并出具书面承诺书。根据双方服务合同约定，原告向被告提供物业服务，被告按其拥有物业的建筑面积以每月1.9元/平方米的标准交费，业主应于本物业交付使用之日起交纳物业管理服务费。每位业主应在办理入住手续时预交半年的物业服务费作为首期物业服务费，其后的物业服务费按半年交纳，业主或物业使用人应在每半年首月10日内履行交纳义务，如被告逾期付款应根据欠款金额按每日千分之三的标准向原告支付违约金。同日，车鸿伟向原告交纳了2010年9月7日至2011年3月6日的物业费1554元，其后未再交费。本院所确认的上述事实，有原告提供的资质证明、《商品房买卖合同》、《悦泰德里业主临时管理规约》、《前期物业管理服务合同》、承诺书、收款收据、被告提供的照片及当事人陈述笔录在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院的审查，应予采信。本院认为，原告系取得物业服务资质的物业服务公司，其与被告签订的《前期物业管理服务合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务，原告应当依照合同约定提供物业服务，被告应当依照合同约定缴纳物业费。对于原告要求被告缴纳2011年3月7日至2016年8月31日的物业费的诉讼请求，被告辩称2014年8月31日之前的物业费请求已过诉讼时效，原告主张因其多次向被告催缴费用，诉讼时效中断，并提供了张贴在入户门上的物业费催收单照片为证，本院认为，该证据系单一证据且无法证明该证据已经有效送达给被告，故对原告提出的诉讼时效因原告多次通知缴费而中断的主张，本院不予支持，原告受诉讼时效期间保护的诉请是2014年8月31日至2016年8月31日的物业费，该费用计人民币6217.10元（136.34×1.9×24）。关于被告辩称小区物业未尽到管理责任、服务意识淡薄一节，本院认为，原告承担对小区公共环境卫生的清洁管理、安全防范、绿化管理等义务，被告身为小区业主，既然享受了服务，必然要支付相应的对价，故被告的该节抗辩不足以构成其不缴纳物业费的理由，但其提供的大量照片可以证明，小区的物业服务确实存在不尽人意之处，故关于原告要求被告支付逾期付款期间的违约金5116元的诉讼请求，因被告并非完全无理由不缴纳物业费，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。关于被告主张的原告实施物业管理的合法性缺失问题，因业主委员会未能成立并非原告过错，原告提供了物业服务是事实，故该理由亦不能成为被告拒缴物业费的理由。同时需要指出的是，物业管理服务的有效运行需要物业管理公司和业主的共同努力和配合，希望物业公司和业主之间能够加强沟通与理解，互帮互助，互惠互信，共同打造自己美好的家园。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告车柏仪于本判决生效之日起十日内给付原告大连百安物业管理有限公司物业服务费6217.10元；若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费350元（原告已预交），由原告负担300元，由被告负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  张磊磊二〇一七年四月一日书记员  于颖超