广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）珠中法民三终字第257号
上诉人（原审被告）：梁淑娟，女，汉族，1963年5月11日出生，住黑龙江省伊春市伊春区。
被上诉人（原审原告）：珠海万山红物业管理有限公司，住所地：广东省珠海市红旗镇。
法定代表人：郑元村，经理。
委托代理人：赵家会，男，汉族，1968年4月19日出生，住广东省珠海市斗门区白藤湖群兴新村53幢302。身份证号码：4404211968********。
上诉人梁淑娟因与被上诉人珠海万山红物业管理有限公司（以下简称万山红公司）物业服务合同纠纷一案，不服珠海市斗门区人民法院（2014）珠斗法民三初字第54号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
经审理查明，2012年3月1日，万山红公司与富豪花园业主委员会签订一份《物业管理委托合同》，约定由万山红公司对富豪花园商住小区进行物业管理，合同约定，万山红公司提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应责任。万山红公司履行对小区内房屋建筑、共同设施、公用绿地、附属配套建筑和设施、车辆停放等的维修、养护和管理等职责，并负责向业主收取物业管理服务费、代收公共用水、用电分摊费等费用；管理期限为自2012年3月1日起至2017年2月29日；物业管理服务费的标准为，多层住宅（按建筑面积）每平方米0.6元；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起每天按应交管理费的千分之三交纳滞纳金；专用露天停放车位按每月每台60元计收服务费。
原审庭审中，双方当事人均确认，交纳物业管理费的时间是每月20日，梁淑娟每月应交纳的物业管理费为97.27平方米×0.6元／平方米≈58.4元，公摊电费是3元。自万山红公司入驻该小区后，梁淑娟曾交纳过两个月的物业管理费，自2012年5月份开始拖欠物业管理费，直至本案诉讼时仍未交纳。万山红公司现仍在该小区进行物业管理。
万山红公司主张，梁淑娟拖欠2012年5月至2014年3月物业管理费共计1343.2元、公摊电费69元、车位费1380元。梁淑娟主张，其一，万山红公司在2012年3月1日入驻小区，但到2013年4月18日才有资质，其营业执照已过期，没有权利收取物业管理费。并且业主委员会也没有备案。其二，梁淑娟与万山红公司之间没有物业服务合同，万山红公司没有权利收取梁淑娟的物业管理费。其三，万山红公司将小区的树木和绿地改建为停车位，并且停车位没有专人管理，没有设施，收费没有依据，梁淑娟停车在业主共有的位置上，没有义务交纳停车费。其四，万山红公司将供业主娱乐的设施全部停止，公用门、隔热板坏掉均没有修理，楼道经常有垃圾，而且万山红公司也没有清理化粪池，影响了梁淑娟的生活，梁淑娟多次要求万山红公司协助清理但一直未果，对万山红公司的服务不满意。
另查明，万山红公司成立于2009年4月16日，于2013年4月18日取得资质证书，资质等级为三级。梁淑娟系斗门区城南白藤一路西富豪花园C幢X房业主，该房产建筑面积为97.27平方米；2013年11月15日，万山红公司向梁淑娟发出《催缴交费通知单》，要求梁淑娟补交所欠的物业费、车位费及滞纳金，由于梁淑娟仍未交缴所欠费用，万山红公司遂诉至法院。
原审法院认为，万山红公司在原审庭审中出示了其与涉案小区业主委员会签订的物业服务合同等证据，上述证据证明万山红公司为涉案小区提供了物业服务，梁淑娟作为涉案小区的业主，享受了万山红公司提供的相关服务，应当支付相应的对价，并分摊万山红公司管理小区期间产生的费用。在庭审中双方确认梁淑娟从2012年5月起未向万山红公司支付过物业服务费、分摊费用，依照国务院《物业管理条例》第七条第（五）项，参照《广东省物业管理条例》第四十九条第三款，万山红公司要求梁淑娟支付自2012年5月起至2014年3日的物业服务费、违约金、公摊电费、车位费等，依法有据，原审法院予以支持，但具体数额以原审法院确定的为准。经原审法院核算，从2012年5月起至2014年3月，梁淑娟应向万山红公司支付未按期缴纳的物业服务费为1343.2元。梁淑娟从2012年5月至2014年3月欠缴物业服务费，按合同约定梁淑娟应当从欠缴当月的20日起支付当月物业服务费的逾期支付违约金至其付清物业服务费止，但其应支付的违约金总额不应超过其欠缴的物业服务费总额。从2012年5月至2014年3月，梁淑娟欠缴的物业服务费的违约金为1449.71元（97.27平方米×0.6元／平方米×3‰×（24×11天＋12）×30天），超过了梁淑娟欠缴物业服务费的总额，对超过部分原审法院不予支持。
根据物业服务合同的约定和双方当事人在庭审中的陈述，梁淑娟每月还需支付以下费用：公摊电费3元，由于梁淑娟使用车位每月需支付60元车位费。上述费用梁淑娟也从2012年5月开始拖欠，故万山红公司要求梁淑娟支付上述费用，依法有据，原审法院确定梁淑娟应支付从2012年5月至2014年3月期间发生的公摊电费69元、车位费1380元。由于物业服务合同中对公摊电费、车位费未约定违约金，故万山红公司要求对该部分费用计算违约金的请求，原审法院不予支持。
梁淑娟辩称万山红公司提供的物业服务未达到其要求，万山红公司破坏小区绿化等，没有充分证据予以证明，原审法院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，国务院《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，原审法院判决：一、梁淑娟于判决生效之日起七日内向万山红公司支付物业服务费1343.2元、违约金1343.2元、公摊电费69元、车位费1380元，合计4135.4元；二、驳回万山红公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应该按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由万山红公司负担4元，梁淑娟负担21元。
梁淑娟不服上述判决，上诉称，万山红公司与业主委员会签订的合同不是和业主本人签订的服务合同，没有经过业主大会，是没有法律效力的合同。万山红公司非法进驻小区没有为业主服务好，化粪池长期不清理，楼顶隔热板坏了不维修，花坛被辗破不维修，楼道大门和可视对讲坏了不维修，楼道卫生清理不及时，并且将树木挖走，将绿化带改成停车场。此外，万山红公司没有公示其执照、资质及物价局审批的物业收费标准，原审判决违反了《消费者权益保护法》第九条、第十条的规定，由此上诉请求驳回万山红公司的诉讼请求。
针对梁淑娟的上诉状，万山红公司答辩称：万山红公司是具备正规资质的物业管理公司，进行物业服务后进行收费也是合法合理的，请求驳回上诉，维持原判。
梁淑娟在二审中提交了一份2014年5月5日由珠海市斗门区住房和城乡建设局出具的证明，该证明载明：经核查，我局未收到富豪花园业主委员会备案相关资料。万山红公司对该份证据的真实性没有异议。经审查，该份证据形成于一审庭审结束后，属于《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条所规定的“新的证据”，本院对该证据予以采信。
本院认为，万山红公司与涉案小区业主委员会签订《物业管理委托合同》，是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规禁止性规定，该合同合法有效，双方当事人均应按照合同的约定行使权利和履行义务。本案中，万山红公司在入驻涉案小区后取得资质证书并依据合同实际提供了物业服务，梁淑娟作为业主，理应履行交纳物业管理费的义务。其以万山红公司入驻时无资质证书为由拒不交纳物业管理费予法无据，对其该主张本院不予支持。对于梁淑娟提出业主委员会无备案的主张，国务院《物业管理条例》第十六条规定，业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。该备案是指业主委员会应当将成立时的相关文件备存于行政主管部门，以利于行政主管部门对业主委员会进行监督和管理，业主委员会的备案属于备查性质的行政管理行为，而不属于行政许可或者是行政确认行为，并且，业主委员会作为业主大会的常设机构和执行机构，其行使权利来源于全体业主的授权，而不是房产管理部门的备案登记，因此，业主委员会是否备案并不影响其对外签订合同的法律效力，梁淑娟的该主张不能成立，本院不予支持。对于梁淑娟提出的其与万山红公司之间没有物业服务合同，万山红公司没有权利收取梁淑娟的物业管理费的主张。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条明确规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。据此，梁淑娟的该主张没有法律依据，本院不予支持。至于梁淑娟所提出其对万山红公司的服务不满意的诸多主张，根据查明的事实，万山红公司确实对涉案小区进行物业管理，梁淑娟提交的证据并不能证明万山红公司在对涉案小区所进行的物业管理服务存在重大瑕疵并对其造成损害，对于其所称万山红公司在物业服务管理期间存在化粪池长期不清理，楼顶隔热板坏了不维修等等问题，梁淑娟可另循法律途径请求万山红公司承担继续履行、采取补救措施的责任，其以此为由抗辩不支付物业管理费，依据不足，本院不予支持。
由上所述，梁淑娟所提出的不支付物业管理费的抗辩，依据不足，梁淑娟未按合同约定支付物业管理费，理应承担违约责任。根据合同约定及双方确认，物业服务费交纳时间为每月20日前，逾期则从逾期之日起按每天应交的管理费的千分之三交纳滞纳金，因此万山红公司主张梁淑娟应支付滞纳金，有事实和法律依据，原审法院对此认定正确，本院予以维持，梁淑娟从2012年5月开始即欠缴物业管理费，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条之规定，万山红公司应当及时行使权利避免损失的扩大，但其未及时采取措施防止损失的扩大，对万山红公司未采取适当措施导致损失扩大而造成的该部分损失应不予支持，原审法院酌情确定梁淑娟欠缴物业管理费所应支付的滞纳金以不超过其应缴纳的物业管理费本金为限处理正确，但原审法院对于滞纳金计算的方式有误，本院予以纠正，梁淑娟应支付滞纳金的标准应以每月欠交的物业管理服务费为基数，按每日千分之三的标准，从当月21日起计至付清之日止，滞纳金总额以不超过欠缴的物业管理服务费总额为限。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人梁淑娟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾艺能
代理审判员 Ｘ Ｘ
代理审判员 葛阳辉
二〇一四年七月十日
书 记 员 王 莉