广东省东莞市第三人民法院
民 事 判 决 书
（2013）东三法民一初字第1277号
原告张腾芳，男，1971年4月19日出生，汉族，身份证住址：福建省宁化县。
委托代理人杨辉，广东尚融律师事务所律师。
委托代理人唐小琼，广东尚融律师事务所实习律师。
被告郑祥亮，男，1971年1月5日出生，汉族，身份证住址：河南省商城县。
被告胡莉，女，1975年5月31日出生，汉族，身份证住址：湖北省黄冈市黄州区。
委托代理人谭文江，重庆星兴律师事务所律师。
被告满堂红（中国）置业有限公司，住所地：广东省广州市。
法定代表人陈戎。
被告满堂红（中国）置业有限公司东莞分公司，住所地：广东省东莞市。
法定代表人曹国超，该分公司总经理。
以上两被告共同委托代理人张玲悦，女，1982年7月19日出生，汉族，身份证住址：海南省海口市美兰区，该公司职员。
原告张腾芳诉被告郑祥亮、胡莉、满堂红（中国）置业有限公司（以下简称“满堂红公司”）、满堂红（中国）置业有限公司东莞分公司（以下简称“满堂红东莞分公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张腾芳的委托代理人杨辉，被告胡莉的委托代理人谭文江，被告满堂红公司及满堂红东莞分公司的共同委托代理人张玲悦到庭参加诉讼。被告郑祥亮经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告张腾芳诉称，2010年10月18日，郑祥亮、胡莉委托满堂红东莞分公司将其位于东莞市塘厦镇银湖山庄2期5座3C室出售给张腾芳，三方签订《房地产买卖合同》，签约时张腾芳向郑祥亮、胡莉交付了定金20000元，并向满堂红东莞分公司支付了居间费7000元。合同签订后，郑祥亮、胡莉却不按合同约定履行义务，导致合同无法履行，造成张腾芳人力财力的损失。张腾芳起诉请求：一、四被告双倍返还定金40000元及居间费7000元；二、四被告赔偿张腾芳损失10000元；三、四被告承担本案诉讼费用。
被告郑祥亮在法定期限内未向本院提供任何证据或进行答辩。
被告胡莉辩称，根据双方之前两个诉讼案件查明的事实，胡莉在张腾芳与郑祥亮、满堂红东莞分公司签订《房地产买卖合同》之前，胡莉并不知情，该合同及相应的法律后果，胡莉无需承担，请求法院驳回对胡莉的诉讼请求。
被告满堂红公司、满堂红东莞分公司辩称，一、满堂红东莞分公司如实报告订立合同的机会并促成合同成立，有权按《买卖代理费支付承诺书（买方）》的约定收取居间费用。根据合同约定，若成功促成双方达成买卖，则张腾芳须支付房地产咨询及买卖代理费共计13650元，提前终止买卖不影响代理费的支付。整个交易过程中，满堂红东莞分公司不存在隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况，损害张腾芳的利益。合同未能顺利进行，是郑祥亮、胡莉未配合解决法院查封事宜及履行后续手续，并将物业另行出售给案外人。二、满堂红分公司非合同当事人，张腾芳要求中介方承担双倍返还定金，缺乏事实及法律依据。综上，满堂红东莞分公司依法促成合同成立，有权按照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十五条及《买卖代理费支付承诺书（买方）》的规定收取居间服务费，请求法院驳回张腾芳对满堂红公司、满堂红东莞分公司的诉讼请求。
经审理查明，案涉房产位于东莞市塘厦镇银湖山庄2期5座3C，是胡莉、郑祥亮于2005年向东莞市塘厦镇房地产开发公司购买所得，由胡莉、郑祥亮共同共有。胡莉、郑祥亮于2010年10月已办理了权属登记，胡莉持有的房地产权证号为粤房地权证莞字第240＊**号，郑祥亮持有的房地产权证号为粤房地权证莞字第240＊**号。
2010年10月18日，郑祥亮通过满堂红东莞分公司的中介服务，单方以郑祥亮及胡莉两人的名义，与张腾芳签订了《房地产买卖合同》一份，约定将上述房产转让给张腾芳，转让价为650000元，明确郑祥亮凭商品房买卖合同交易。合同第六条约定，因买方或卖方违反合同约定的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任或支付等额于总价10%的违约金，合同第七条约定，合同履行中，任何一方不履行合同或因一方因素导致合同无法履行的，违约方应代守约方向经纪方支付代理费，守约方已支付的，经纪方不予退还，该代理费作为守约方损失由违约方直接赔偿。合同落款处，除郑祥亮、张腾芳的签名外，另有“郑祥亮代胡莉”的字样。同时，张腾芳向满堂红东莞分公司出具《买卖代理费支付承诺书（买方）》，承诺如成功促成达成买卖合同，张腾芳同意支付房地产咨询及买卖代理费13650元。张腾芳在签订合同之日向郑祥亮支付了购房定金20000元，并向满堂红东莞分公司支付了居间代理费7000元。
在该合同履行过程中，郑祥亮与张腾芳发生了房屋买卖合同纠纷。满堂红东莞分公司于2011年7月15日以特快专递形式向胡莉、郑祥亮发出《通知》一份，提示胡莉、郑祥亮可能违反相关法律规定、涉嫌预期违约。
2012年10月23日，满堂红东莞分公司以郑祥亮、胡莉为被告，以张腾芳为第三人，向本院提起了（2012）东三法民二初字第2103号居间服务合同纠纷案，请求郑祥亮、胡莉支付居间服务费15000元并承担案涉诉讼费。在该案的审理过程中，2013年1月4日胡莉以张腾芳、郑祥亮、满堂红公司、满堂红东莞分公司为被告，以郑祥亮无权处分、郑祥亮与张腾芳恶意串通为由，向本院提起了（2013）东三法民一初字第517号确认合同效力纠纷案，请求确认张腾芳、郑祥亮签订的案涉《房地产买卖合同》无效。
该确认合同效力纠纷案庭审中，张腾芳、满堂红东莞分公司确认协商缔约及签约的过程中胡莉并未到场，未审查郑祥亮与胡莉的身份关系，亦未要求郑祥亮出具授权委托书。本院经审理，于2013年9月6日制发（2013）东三法民一初字第517号民事判决书，认为张腾芳、满堂红东莞分公司在签约时未审查郑祥亮与胡莉的身份关系，未要求郑祥亮出示有效的授权委托凭证，郑祥亮未到庭就胡莉主张的无权代理进行抗辩，对胡莉关于郑祥亮没有取得代理权而以胡莉名义签订案涉合同的主张，本院予以采纳。一方面郑祥亮、张腾芳签订《房地产买卖合同》，约定转让价为650000元，胡莉未主张明显低于实际价值；另一方面，双方签约的标的物是不动产，其交易最终需要以房地产权属部门的确认、过户，该确认、过户手续须作为共有权人的胡莉本人或其委托人配合办理，即该合同并不能在胡莉不知情、不配合的情况下实际转移案涉房产的权属，胡莉主张郑祥亮、张腾芳存在恶意串通以期损害胡莉的合法权益，缺乏事实依据。胡莉以此主张合同无效，本院不予支持。郑祥亮在未取得授权凭证的情况下，以胡莉的名义签订案涉《房地产买卖合同》，胡莉未对该代理行为予以追认，并不必然使得合同无效。根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条的规定，该《房地产买卖合同》可能引起的权利义务及相关民事责任，应由郑祥亮承担。据此，该判决驳回胡莉的全部诉讼请求。该判决书已于2013年10月26日发生法律效力。
随后，本院就双方的居间服务合同纠纷案，于2013年12月20日制发（2012）东三法民二初字第2103号民事判决书，认为胡莉明确表示对郑祥亮的代理行为不予追认，郑祥亮的代理属于无权代理，案涉房地产买卖合同对胡莉而言应属无效。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款规定，满堂红东莞分公司要求胡莉支付代理费，没有法律依据。根据《房地产买卖合同》第七条及承诺书中载明，如满堂红东莞分公司促成案涉买卖合同，郑祥亮同意支付房地产咨询及买卖代理费共15000元，由于该合同对胡莉无效、案涉房屋自始无法实现过户，而满堂红东莞分公司作为提供专业中介服务的公司，在签订合同时未履行其审查、敦促义务，且事后也未能促使胡莉对案涉合同进行追认，满堂红东莞分公司也应为导致合同无法履行承担部分责任。结合双方陈述，酌情认定郑祥亮应向满堂红东莞分公司支付代理费5000元。因承诺书中已载明满堂红东莞分公司已收取代理费5000元，郑祥亮无须再行支付。据此，该判决驳回满堂红东莞分公司的全部诉讼请求。该判决书已于2014年2月7日发生法律效力。
前述两个案件的审理中，张腾芳于2013年2月20日以郑祥亮、胡莉明确表示不履行合同、严重违约为由提起本案诉讼。本案诉讼中，经满堂红公司、满堂红东莞分公司提出调查取证申请，本院依法向东莞市塘厦房地产交易所调取了案涉房产的权属资料，取得房产登记信息查询结果、房地产买卖合同复印验证件等，显示郑祥亮、胡莉于2012年6月、7月向案外人陈泽丽转让案涉房产，陈泽丽于2012年7月30日取得证号为粤房地权证莞字第240＊＊**号的房地产权证，占有份额为全部。双方对该调查取证取得的材料均无异议，均确认案涉房产已向案外人转让。张腾芳主张因满堂红公司、满堂红东莞分公司未尽合理审查义务导致案涉合同对胡莉无效，满堂红公司、满堂红东莞分公司应就违约责任承担连带责任。满堂红公司、满堂红东莞分公司认为合同不能履行是因为已经转让给案外人，居间方没有过错。
以上事实，有胡莉、郑祥亮、张腾芳的身份证复印件、满堂红公司及满堂红东莞分公司的营业执照、房地产买卖合同、买卖代理费支付承诺书（买方）、定金收据、代理费收据、房产登记信息查询结果、房地产买卖合同复印验证件、（2012）东三法民二初字第2103号民事判决书及生效证明书、（2013）东三法民一初字第517号民事判决书及生效证明书等以及本案的庭审笔录附卷为据。
本院认为，被告郑祥亮经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，也未向本院提出答辩及提供任何证据，视为放弃举证、质证和抗辩的权利。对胡莉、张腾芳、满堂红东莞分公司确认真实性的《商品房买卖合同》复印件、房地产权证复印件、《房地产买卖合同》等证据，本院予以采纳。根据双方此前的（2012）东三法民二初字第2103号居间服务合同纠纷案、（2013）东三法民一初字第517号确认合同效力纠纷案的生效民事判决书，郑祥亮在无权代理胡莉的情况下与张腾芳签订《房地产买卖合同》，胡莉已明确表示不予追认，该合同效力不及于胡莉，合同的相关责任由郑祥亮承担，因此张腾芳请求胡莉承担相关违约责任，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
前述已查明，郑祥亮、胡莉已将案涉房产出售给案外人，即张腾芳、郑祥亮间的《房地产买卖合同》因郑祥亮的违约已无法履行，郑祥亮应向张腾芳承担相应的违约责任。合同中的违约条款约定，张腾芳有权解除合同并要求郑祥亮承担定金责任或支付等额于总价10%的违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条关于“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”、第一百一十六条关于“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”的规定，张腾芳于本案中明确请求适用定金条款、请求郑祥亮双倍返还定金共计40000元，合理有据，本院予以支持。满堂红公司、满堂红东莞分公司作为中介方，为双方提供居间服务，张腾芳请求满堂红公司、满堂红东莞分公司就违约责任承担共同责任，缺乏理据，本院不予支持。
同时，根据《房地产买卖合同》第七条及《买卖代理费支付承诺书（买方）》的约定，如满堂红东莞分公司促成案涉买卖合同，张腾芳同意支付房地产咨询及买卖代理费共13650元，由于该合同对胡莉无效、案涉房屋自始无法实现过户，而满堂红东莞分公司作为提供专业中介服务的公司，在签订合同时未履行其审查、敦促义务，且事后也未能促使胡莉对案涉合同进行追认，满堂红东莞分公司也应为导致合同无法履行承担部分过错责任。结合双方陈述，本院酌情认定张腾芳应向满堂红东莞分公司支付代理费4500元。根据《房地产买卖合同》第七条约定，违约方应代守约方向经纪方支付代理费，守约方已支付的，经纪方不予退还，该代理费作为守约方损失由违约方直接赔偿。双方已确认满堂红东莞分公司已收取张腾芳代理费7000元，满堂红公司、满堂红东莞分公司应依法向张腾芳退回代理费2500元，郑祥亮应依约向张腾芳支付垫付的代理费4500元。
至于张腾芳请求的损失10000元，由于张腾芳并未就此进行相关举证，且郑祥亮已承担定金双倍返还的罚则，对张腾芳该项诉讼请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条，《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告郑祥亮于本判决发生法律效力之日起七日内向原告张腾芳双倍返还购房定金共计40000元；
二、被告郑祥亮于本判决发生法律效力之日起七日内向原告张腾芳支付垫付代理费4500元；
三、被告满堂红（中国）置业有限公司、满堂红（中国）置业有限公司东莞分公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告张腾芳返还居间费用2500元；
四、驳回原告张腾芳关于被告胡莉的全部诉讼请求；
五、驳回原告张腾芳的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1225元，由原告张腾芳负担200元，被告郑祥亮负担960元，被告满堂红（中国）置业有限公司、满堂红（中国）置业有限公司东莞分公司负担65元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 冯影琳
人民陪审员 赵亮明
人民陪审员 张丽芬
二〇一四年五月六日
书 记 员 房嘉敏
附相关法律法规条文：
《中华人民共和国民法通则》
第六十六条没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。
代理人不履行职责而给被代理人造成损害的，应当承担民事责任。
代理人和第三人串通，损害被代理人的利益的，由代理人和第三人负连带责任。
第三人知道行为人没有代理权、超越代理权或者代理权已终止还与行为人实施民事行为给他人造成损害的，由第三人和行为人负连带责任。
《中华人民共和国合同法》
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当作出依法判决，判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
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