山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民一终字第589号
上诉人（原审原告）青岛华商天瑞集团有限公司。
法定代表人王书敏，董事长。
委托代理人李征。
委托代理人王民，山东正洋律师事务所律师。
上诉人（原审被告）青岛华裕置业集团有限公司。
法定代表人焦志裕，董事长。
委托代理人邱国强。
委托代理人崔增山。
上诉人青岛华商天瑞集团有限公司（以下简称华商公司）、青岛华裕置业集团有限公司（以下简称华裕公司）因建设工程合同纠纷一案，均不服青岛市黄岛区人民法院（2013）黄民初字第4743号民事判决，于2014年3月26日向本院提起上诉。本院于2014年3月26日受理后，依法组成由审判员赵建担任审判长、代理审判员徐镜圆主审本案、代理审判员迟金铜参加评议的合议庭。经过阅卷审查，本院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理，并于2014年4月21日组织双方当事人进行了证据和事实核对。上诉人华商公司的委托代理人李征、王民，上诉人华裕公司的委托代理人崔增山到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
华商公司在原审中诉称，2004年9月4日，华商公司与华裕公司签订《楼座转让开发协议书》，其中第四条第2款约定：“按工程总造价的5%由乙方（华商公司）扣留施工单位工程款，由甲方（华裕公司）监管使用，直到保修期满，甲方再交由乙方支付给施工单位，即履行完保修义务后多退少补”。现该工程保修期早已届满，华商公司已将上述工程保修金支付给施工单位，但华裕公司至今未将上述款项交还华商公司。华商公司多次与其协商，其均拒绝支付，故诉至法院。请求：判令华裕公司支付华商公司工程保修金625832.54元，并按中国人民银行同期贷款利率标准支付华商公司逾期利息
100581.6元（自2010年10月22日至2013年6月3日）；诉讼费由华裕公司承担。在案件审理过程中，华商公司申请变更诉讼请求，要求判令华裕公司返还工程保修金379692.6元，利息27771.03元（计算至2013年10月31日）。
华裕公司在原审中辩称，涉案房屋保修期未届满；华商公司施工存在问题；华裕公司扣的是施工单位的款项，华商公司主体不适格，故不应该返还。
原审查明，2004年9月4日，华商公司（乙方）与华裕公司（甲方）签订《楼座转让开发协议书》。约定：华裕公司将其开发的位于青岛开发区长江东路与嘉陵江东路交汇处凤凰园四组团华裕苑1号楼（后来楼号变更为3号楼）28层楼座转让给华商公司，该楼建筑面积约10592㎡（不含地下室负层及会所面积），单价1780元，总价款18853760元（含综合配套费），地下室、会所面积约1100㎡；转让楼座房屋建筑面积以房产交易所最终核定面积为准，单价不变，价款多退少补。第三条第6款约定，甲方为乙方单设账户，协助乙方对外销售和签订售房合同，甲方负责为乙方办理代扣代缴房产营业税、所得税、交易费等各种税费。第四条约定，保修期限屋面工程为5年，其他为2年，保修期自乙方与购房客户交接之日起计算；保修费按工程总造价的5％由乙方扣留施工单位工程款，由甲方监管使用，直到保修期满，甲方再交由乙方支付给施工单位，即履行完保修义务后多退少补；房屋交付使用后，暂由甲方物业公司司管理，由甲方组织乙方、物业公司、施工单位办理交接手续，物业公司再与购房户签订物业管理合同。涉案楼座工程竣工验收时间为2007年2月14日。
在庭审中，华商公司与华裕公司双方确认，涉案楼座实际转让面积10416.69平方米。根据协议书的约定，华商公司在销售楼房过程中，由买房人将购房款付至华裕公司指定账户，华裕公司扣留税款及相关费用后，将余款支付华商公司，在此过程中，华裕公司扣留涉案工程保修金625832.54元。
涉案楼座中，华裕公司转让给华商公司共计78套房屋，华商公司已出售55套，与业主交接满5年的46套，该46套房屋分别为：301、302、401、501、502、601、701、702、703、801、802、901、902、1001、1002、1003、1102、1103、1202、1203、1301、1302、1303、1402、1502、1603、1702、1703、1802、1803、1901、1902、1903、2001、2101、2102、2301、2302、2502、2601、2603、2701、2702、2801、2802、2803，46套房屋总面积共计6211.64平方米。
案外人王枫因其购买的涉案楼座1701号房屋存在质量问题诉至原审法院，当事人上诉后由青岛市中级人民法院作出（2012）青民一终字第170号民事判决，判令华商公司返还王枫购房款919330元，支付购房款利息并赔偿损失341700元，华裕公司承担连带责任。后华商公司履行了判决义务。
原审认为，本案是建设工程合同纠纷，双方当事人争议焦点的是：华裕公司是否应向华商公司退还工程保修金？
综合本案查明的事实及庭审过程中华商公司与华裕公司双方的质证意见，依据有关法律和司法解释的规定，原审作出如下分析判定：
华商公司与华裕公司于2004年9月4日签订的《楼座转让开发协议书》系双方当事人的真实意思表示，不存在当事人意志不自由、意思表示不真实的情形，合同内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，该合作开发房地产合同合法有效，双方当事人均应全面、认真地履行各自的义务。
根据《楼座转让开发协议书》第四条的约定，保修费由华裕公司监管使用，在保修期满后支付华商公司，然后由华商公司支付施工单位，因此，对于保修期已满5年的保修费应由华裕公司退还华商公司。华裕公司辩称，由其直接向施工单位返还保修金以及待全部楼房交接期满后再退还保修金，不符合合同约定，故原审不予采纳。
根据本案查明的事实，涉案楼座中华商公司出售后与业主交接满5年的46套，房屋总面积共计6211.64平方米，占涉案楼座实际转让面积的59.63%（6211.64平方米／10416.69平方米），相应比例的保修金为373183.94元（625832.54元×59.63%）。华商公司提交的其与业主张锴签订的1602号房屋的交接书，无物业公司签字，与其他交接书在形式上不相一致，华商公司提交的其他房屋交接书均有物业人员的签字，且华裕公司对该证据不予认可，故原审对华商公司提交的1602号的房屋交接书不予认定。
因华商公司与华裕公司未办理涉案工程保修金的割算事宜，华商公司主张保修金利息应从其起诉之日开始计算，计算至其主张的2013年10月31日。
综上，原审依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决：一、华裕公司于判决生效后10日内支付华商公司工程保修金373183.94元；二、华裕公司于判决生效后10日内支付华商公司工程保修金利息（以
373183.94元为基数，按照中国人民银行公布的商业银行同期贷款利率计算，自2013年6月13日起至2013年10月31日止，最多不超过27771.03元）；三、驳回华商公司的其他诉讼请求。案件受理费11064元，由华商公司负担5266元，由华裕公司负担5798元。
宣判后，华商公司与华裕公司均不服原审判决，分别上诉至本院。
上诉人华商公司上诉称，一、原审法院判决华裕公司支付保修金373183.94元错误，依法应予以改判。涉案工程最终的竣工时间是2007年2月14日，华商公司于2013年提起诉讼，已超过5年的最长保质期。原审法院以部分房屋物业交接手续有瑕疵为由，未全部支持华商公司诉讼请求，于法无据；二、原审法院认定华裕公司承担质保金利息的起算时间错误，依法应改判。不应以2013年6月13日作为支付保修金利息的起算点；三、原审判决关于诉讼费的承担有误，应依法改判。原审法院多收取诉讼费3152元。综上，请求二审法院：一、依法改判华裕公司返还质保金379692.6元；二、依法改判华裕公司返还质保金利息27771.03元；三、原审法院多收取
3152元，应依法改判；四、二审诉讼费由华裕公司承担。
上诉人华裕公司答辩并上诉称，一、华裕公司并没有收取华商公司保证金，是收取的施工企业001公司的保证金，华裕公司不存在向华商公司支付款项的问题；二、保证金问题是一个整体收费问题，根据双方协议约定，华裕公司是按工程造价的比例来收取保证金，而非按套、户来收取。由于华商公司大部分房屋没有交付使用，且存在严重质量问题，故华裕公司不应当退保证金；三、整栋楼是78套，现在仅售出46套，78套全部售出之后才退还质保金。综上，请求二审法院：撤销原审判决，改判驳回华商公司的诉讼请求。
针对华裕公司的上诉，华商公司辩称，一、山东省高级人民法院（2010）鲁民一终字第14号判决书已载明华商公司曾经提出质保金的请求，华裕公司并未提出所谓质保金是001公司的。质保金形式上是施工单位001公司的，但实际上是扣华商公司的钱；二、关于质保金必须整体出售后5年的说法无明确法律规定，剩余23套已经归华商公司所有，已不存在保修问题。
二审经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。
本案经调解，双方未能达成协议。
本院认为，本案双方当事人于2004年9月4日签订的《楼座转让开发协议书》的效力已经生效判决确认，双方均应严格依约履行。根据本案双方当事人的诉辩主张，双方争议的焦点问题是：一、华商公司的上诉请求能否成立；二、华裕公司的上诉请求能否成立。
关于第一个焦点问题。双方在协议中约定：房屋交付使用后，暂由甲方物业公司管理，由甲方组织乙方、物业公司、施工单位办理交接手续。本案中，华商公司提交的1602号房屋的交接书，无物业公司签字，与其他交接书在形式上不相一致。而华商公司提交的其他房屋交接书均有物业人员的签字，在华裕公司对该证据不予认可的情形下，原审对华商公司提交的1602号的房屋交接书不予认定，并无不妥。关于质保金利息问题。因双方在协议并未明确约定质保金利息，原审法院以华商公司起诉之日计算质保金利息，符合法律规定，本院予以支持。
关于第二个焦点问题。双方在协议中约定：“保修费：按工程总造价的5%由乙方扣留施工单位工程款，由甲方监督使用，直到保修期满，甲方再交由乙方支付给施工单位，即履行完保修义务后多退少补。”涉案房屋已售出46套，对此华裕公司并无异议。现质保期已满，华裕公司虽主张涉案房屋存在质量问题，但其并未提交证据证明使用质保金进行了维修。故其应将该46套房屋的质保金返还给华商公司。华裕公司主张应将涉案78套房屋全部售出后再返还质保金，于法无据，本院不予支持。
综上，上诉人华商公司及华裕公司的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院均不予支持。原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7353元，由上诉人青岛华商天瑞集团有限公司负担455元，由上诉人青岛华裕置业集团有限公司负担
6898元。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 建
代理审判员 徐镜圆
代理审判员 迟金铜
二〇一四年六月十六日
书 记 员 李珊珊