江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终2327号
上诉人（原审原告、反诉被告）：南京市美河园住宅小区业主委员会，住所地南京市中山南路689号。
业委会主任：张文全，该业委会主任。
委托诉讼代理人：张琴锋，北京大成（南京）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙星，北京大成（南京）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：江苏中江国际房地产有限公司，住所地南京市云南路31-1号。
法定代表人：李健，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张良柏，江苏蓝海律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：南京永伟立物业管理有限公司，住所地南京市秦淮区仁义里5号104室。
法定代表人：张斌，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张良柏，江苏蓝海律师事务所律师。
上诉人南京市美河园住宅小区业主委员会（以下简称美河园业委会）因与被上诉人江苏中江国际房地产有限公司（以下简称中江公司）、南京永伟立物业管理有限公司（以下简称永伟立公司）业主共有权纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2016）苏0104民初3201号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
美河园业委会上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持上诉人一审全部诉讼请求，驳回中江公司一审中全部反诉请求，或将本案发回重审；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误，认证不准确。秦淮区物价局作出的地下车库物价核准以及李边疆的证言不能作为认定地下车库建设成本的证据。秦淮区物价局不具有核准该地下车库销售物价的权利。本案案涉的地下车库性质为人防工程，《江苏省物业管理条例》特别强调依法配建的人民防空工程平时用作停车位的，不得将停车位出售、附赠，而应当向全体业主开放，且出租的租赁期限不得超过三年。秦淮区物价局作出的核准违反了相关的规定，属于核准错误，助长了中江公司长期变相租赁人防车库的违法行为。秦淮区物价局核准的车位价格也违反了出租的租赁期限不得超过三年的规定。秦淮区物价局作出的物价批复是依据中江公司提供的报告而做出的，而中江公司在相应的报告上，未能标识地下车库系人防工程，依据错误的前提作出结论更不具有真实性。地下车库建设成本的举证责任应该为中江公司，中江公司应承担举证不能的法律后果。中江公司并不具有案涉车位的销售许可证，违反了强制性法规定。中江公司宣传的车库配套设施是重要的因素之一，车位建筑用地使用权系小区业主共有，其上建设的构筑物的使用权应归于小区业主。本案地下车库系建设于小区地下，小区业主购买小区房屋支付了相应的国有土地使用权费用，即该地下车库所具有的国有土地使用权费用是来自小区业主地上房屋的成本支出的。本案地下车库系人防工程，所以其使用权也应由业主享有。退一步说，在不考虑地下车位的使用权、收益权、管理权的前提下，小区业主也具有合同约定项下的优先使用权。根据双方签订的《商品房买卖契约》，已经约定了机械车位是作为小区的配套设施的，中江公司应该履行合同的约定。中江公司出具的《回函》也认可了小区业主具有使用权。二、一审判决适用法律错误。一审判决忽视了对人防工程地下车库的禁止性规定。《江苏省物业管理条例》规定依法配建的人民防空工程平时用作停车位的，不得将停车位出售、附赠，而应当向全体业主开放，且出租的租赁期限不得超过三年，不得将停车位出售、附赠。人防工程平时收取的停车费、租金，应当依照有关规定，用于该人防工程设施的维护管理和停车管理的必要支出。江苏省人民政府办公厅下发的《关于加强人防工程维护管理工作的意见》，明确依法配套的人防工程停车位一律不得出售、附赠或者长期出租超过3年，2013年5月后违规的一律要求限期纠正。按照相关规定，一个物业管理区域内由一个物业服务企业实施物业管理。小区现在服务的企业是崇正物业公司，中江公司通过转让方式，使得永伟立公司入驻小区管理。案涉房屋的地下车库建设于小区地下，构成与本小区物业不可分割的一部分，形成了一个物业管理区域内存在两个物业服务企业同时管理。三、希望法院的判决能够达到社会效果与法律效果的统一。
中江公司、永伟立公司共同辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
美河园业委会向一审法院起诉请求：1、确认南京市美河园住宅小区地下机械停车位的使用权归小区业主共同所有；2、判令中江公司、永伟立公司将南京市美河园住宅小区地下机械停车位的使用权返还给美河园业委会；3、中江公司、永伟立公司承担本案诉讼费用。
中江公司一审反诉请求：1、确认南京市美河园住宅小区地下人防区域内的机械车位的使用权、收益权归中江公司所有；2、确认反诉人有权向美河园小区全体业主以公开、有偿的方式转让地下人防区域内的机械停车位的使用权；3、反诉费用由美河园业委会承担。一审中，中江公司撤回确认其有权向美河园小区全体业主以公开、有偿的方式转让地下人防区域内的机械停车位的使用权的诉请。
一审法院认定事实：2001年中江公司经建设、规划部门的许可开发建设位于南京市中山南路689号的美河园住宅小区，小区规划A3A4幢建设地下室3196.3平方米，其中部分为人防区域。2004年6月18日，A3栋防空地下室通过竣工验收，实际建筑面积2595平方米，人防区域包含地面车位、机械车位及车道。2003年1月，中江公司从杭州西子孚信科技有限公司购买“二段带地坑升降式横移机械式停车位”，以地下埋桩方式安装于A3栋防空地下室，泊停数量79个，并于2004年7月通过验收。2003年，美河园业委会就小区商品房及平面车位（6个）、机械车位销售价格向南京市秦淮区物价局（以下简称秦淮物价局）报送审核，秦淮物价局从美河园业委会报送的销售价格中扣减了车位成本8900000元（89个×100000元）后，核准：中江公司销售车位均价不得超过100000元每个。
中江公司自取得商品房销售许可证后开始销售（期房销售）美河园小区的房屋，与业主签订《南京市商品房买卖契约》，该合同第13页附件2.公共配套实施，写明：“甲方（中江公司）应按下列标准和时间交付与该房屋正常使用直接关联的公共配套实施：1、名称：电梯…2、名称：停车场，标准：杭州西子孚信停车位，交付时间：2004年6月30日；3、名称：电，标准：8千瓦；4、名称：中水处理，标准：达标排放；5、水，标准：直供水或变频供水……”。
2005年，中江公司开始向业主销售地下机械车位的使用权，6个地面车位以11.5万元每个的价格销售完毕，机械车位以10.5万元售出一个。后机械车位陆续由小区业主占有使用，中江公司陈述，由于机械车位已被占用，中江公司已将机械车位的出售款退还。
2016年2月24日，中江公司与第三人永伟立公司签订《委托管理协议》，约定将美河园小区地下机械停车位的管理权、收益权委托给永伟立公司行使。但永伟立公司没有实际取得管理权，目前诉争79个机械停车位由在该小区服务的南京崇正物业管理有限公司（以下简称崇正物业公司）管理，并按上车位200元，下车位150元收取停车费用。审理中，中江公司撤回确认其有权向美河园小区全体业主以公开、有偿的方式转让地下人防区域内的机械停车位的使用权的诉请。
对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：
中江公司提交秦淮区物价局宁秦价字（2003）第12号《关于美河园住宅商品房销售价格的批复》及中江公司向秦淮区物价局提交的《关于申请地下车库机动车销售物价核准的报告》复印件，拟证实机械车位是经过物价局核价后销售的，机械车位的成本已经从售价中扣除。美河园业委会对证据的真实性不认可，认为物价局无权认定机械车位可以销售。经一审法院调查，秦淮区物价局当时的经办人李边疆证实，当时美河园小区建设方中江公司向物价局申请商品房销售物价核准时，秦淮物价局从中江公司报请的销售价中扣除了890万车位的成本，批复批准车位均价不得超过10万元每个。对李边疆的证言，中江公司和美河园业委会均无异议，一审法院确认，美河园小区机械车位的成本已从销售价中扣除。
一审法院认为，公民、法人的合法民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。美河园小区A3栋人防地下室机械车位，由中江公司投资购买、安装，其与防空地下室构成了不可分割的整体，依据《中华人民共和国人民防空法》、《中华人民共和国国防法》的相关规定，人民防空是国防的组成部分，国防资产属于国家所有。《中华人民共和国人民防空法》还规定，“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”，并不禁止投资者在平时将人防工程中某些设施通过让渡使用权进行收益。经一审法院查实，机械车位的成本已从销售价中扣除，中江公司作为投资方，对涉案的79个机械车位具有使用、管理、收益的权利，故中江公司有权通过销售机械车位使用权获得收益，亦有权委托第三方对机械车位进行管理。
中江公司与业主签署的《商品房买卖契约》附件2写明了将该机械停车作为与房屋正常使用直接关联的公共配套设施、按其标明的标准和时间交付，但并未承诺交由业主无偿使用，也没有确认使用管理的权利归于业主。中江公司以让渡使用权的方式将机械车位处分给业主，亦符合《中华人民共和国物权法》规定的“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”，故对美河园业委会主张机械车位是公共设施、使用权应归小区全体业主的诉请，一审法院不予支持。
中江公司虽与永伟立公司签订了委托管理合同，但永伟立公司对机械车位没有取得实际管理权，目前机械车位由崇正物业公司管理。美河园业委会提出，按照相关规定，“一个物业管理区域内由一个物业服务企业实施物业管理”，即使中江公司对机械车位有管理权，也应交由目前在小区服务的崇正物业公司管理。一审法院认为，中江公司将机械车位委托永伟立公司管理，是中江公司行使使用、管理、收益的权利的方式，不同于在物业区域的物业管理，故美河园业委会要求中江公司、永伟立将机械车位的使用权返还给的诉请，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。
中江公司关于其有权向美河园小区全体业主以公开、有偿的方式转让地下人防区域内的机械停车位的使用权的撤诉申请，不违反法律规定，一审法院准予。综上，对美河园业委会要求确认美河园住宅小区地下机械车位的使用权为该小区业主共同所有，中江公司、永伟立公司将地下机械车位返还的诉请，一审法院不予支持；中江公司要求确认美河园住宅小区地下机械车位的使用权、收益归其所有的诉请，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国人民防空法》第四条、《中华人民共和国物权法》第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、第一百四十二条的规定，一审法院判决：一、驳回南京市美河园住宅小区业主委员会的诉讼请求。二、南京市美河园住宅小区防空地下室机械车位的使用权、收益权归江苏中江国际房地产有限公司所有。一审本诉案件受理费11000元，反诉案件受理费11000元，合计22000元，由南京市美河园住宅小区业主委员会负担。
二审中，除了上诉人对一审查明的“秦淮物价局从美河园业委会报送的销售价格中扣减了车位成本8900000元（89个×100000元）后，核准：中江公司销售车位均价不得超过100000元每个。”有异议外，双方当事人对一审查明的其他事实均无异议，本院依法予以确认。对上诉人美河园业委会该异议，本院不予采信。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人美河园业委会提供如下证据材料：1、车库的维保的发票，证明车库是小区业主自己维保的。2、南京崇正物业服务公司和维修服务设备公司签订的机械停车设备维修保养合同，证明所有的维护保养都是由小区业主自行维保的。3、南京浩伟物业管理有限公司与杭州西子十川岛停车设备管理有限公司签订的合同。4、杭州西子十川岛停车设备管理有限公司给上诉人的报价书和估价单。和上诉人美河园业委会签订的合同。证明所有的维护保养都是由小区业主自行维保的。5、美河园业委会和南京崇正物业服务公司签订的合同，证明停车管理系统的维保。6、美河园业委会的会议纪要、公告、唱票统计结果材料一组，证明我方召开过业主大会。中江公司、永伟立公司质证后称，上诉人提交的上述1-5组证据和本案的使用权和收益权没有关联性，并不能证明上诉人对本案诉争的地下机械车位享有无偿的使用权。对第6组证据材料的真实性认可，认为上诉人起诉已经得到了业主的同意，符合程序。
本院认为，根据诉辩双方的意见，本案二审的争议焦点为：涉案美河园住宅小区防空地下室机械车位的使用权、收益权归谁所有。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十四条规定,建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。第一百三十六条规定,建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。第一百三十七条第一款规定,设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。第一百四十二条规定，建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。本案中，被上诉人中江公司经相关部门合法审批投资开发建设诉争车位，于2004年通过竣工验收。尽管《中华人民共和国人民防空法》规定了国家保护人民防空设施不受侵害。禁止任何组织或者个人破坏、侵占人民防空设施。但不影响投资人的使用、收益权的行使。使用、收益权的行使并不违背“谁投资、谁受益”的精神。根据《中华人民共和国人民防空法》第五条：“国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”及《中华人民共和国物权法》第三十条：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”的规定。人防机械车位的使用、收益实际归属问题，关键是看建造诉争小区防空地下室机械车位的投资是否已经摊入出卖房价之中而随房屋转移。如果建设费用已经纳入到住宅销售价格之中，随着房屋产权的转移，投资者也就随之变成了购房的业主，则人防地下机械车位的使用、收益权依法转由小区全体业主享有。反之，如果房屋销售价格没有将建设费用纳入，则人防地下机械车位的使用、收益权归开发商。根据查明的事实，秦淮区物价局已经将涉案机械车位的成本从房屋销售价格中进行了扣除，并未纳入到房屋销售成本中，据此，中江公司作为开发建设单位，依法享有涉案小区防空地下机械车位的使用权、收益权。一审法院认定涉案小区防空地下室机械车位的使用权、收益权归中江公司所有，并无不当，本院依法予以维持。上诉人美河园业委会的上诉意见不能成立，本院不予支持。
综上所述，美河园业委会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11000元，由上诉人南京市美河园住宅小区业主委员会负担。
本判决为终审判决。
审判长 涂 甫
审判员 吴 勇
审判员 付 双
二〇一七年四月十七日
书记员 朱亚芳