广东省广州市海珠区人民法院
行 政 判 决 书
（2014）穗海法行初字第214号
原告：黄瑞玉，住址：广州市越秀区。
委托代理人：赵少伟，广东正大联合律师事务所律师。
被告：广州市国土资源和房屋管理局，地址：广州市越秀区。
法定代表人：李俊夫，职务：局长。
委托代理人：曾凡星、童鸿飞，均为广东宏安信律师事务所律师。
第三人：廖东信，住址：广东省深圳市罗湖区。
委托代理人：陈启荣、禹梦娜，分别是广东经国律师事务所律师及实习律师。
第三人：广发银行股份有限公司广州华南支行，地址：广州市番禺区。
负责人：简伟峰，职务：行长。
委托代理人：胡晓军、罗跃雁，均为该行工作人员。
原告黄瑞玉诉被告广州市国土资源和房屋管理局、第三人廖东信、第三人广发银行股份有限公司广州华南支行撤销房产证纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2014年10月30日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人赵少伟，被告广州市国土资源和房屋管理局的委托代理人曾凡星，第三人廖东信的委托代理人陈启荣、禹梦娜、第三人广发银行股份有限公司广州华南支行的委托代理人胡晓军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告黄瑞玉诉称：我是广州市海珠区宝岗大道956号翠城南街64号68号72号南泰路359号377号2657铺（下称涉案商铺）的业主。2011年7月，第三人廖东信向建设单位广州市祥港房地产开发有限公司购买位于广州市海珠区翠城南街64号68号72号南泰路359号377号201房，建筑面积3737.1845平方米，规划用途为超市及餐厅。2011年8月2日，第三人廖东信向被告申办上述房屋的产权转移登记。2011年9月27日，在第三人廖东信未办理实际分割，未申请规划变更、消防验收等情况下，被告直属单位广州市房地产测绘所擅自向第三人廖东信出具广州市海珠区翠城南街64号68号72号南泰路359号377号201房屋分割后900多个铺的测绘成果报告及图纸，我向第三人廖东信购买的就是其中一个铺。2011年11月8日，第三人廖东信根据测绘所出具的分割图向被告申请涉案商铺的分割登记，被告在未进行现场勘查确认变更情况后是否符合法律规定的物的特征情况下，于2012年6月7日向第三人廖东信核发涉案商铺的房产证，产权证号为粤房地权证穗字第××号。被告向第三人廖东信核发产权证的具体行政行为违法，第三人廖东信申请分割及转移登记时，涉案房产只有测绘机构依第三人廖东信提供的界址在平面图纸上作出分间，而实际的房屋没有分间，涉案房屋目前不具备独立使用价值或可供经营使用的条件。之后我与第三人廖东信签订《商铺买卖合同》购买了涉案商铺，并取得被告核发的粤房地权证穗字第××号《房地产权证》。经现场查看，涉案商铺地址2层整层实际未分割，每个铺没有明确的界线及不具有独立使用之用，而且连那些属于公共部分都无法区分；显然整个201房屋被分割成900多个5-10平方米不等的商铺，在未做任何消防报备，而且未做实际现场分割区别，被告的做法违反了物权法、《房屋登记办法》、《房地产登记技术规程》及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等法律法规的规定。我方与第三人廖东信的交易过户尚未具备登记的条件，被告所做的交易过户发证行为，应依法确认为无效及撤销。为维护我的合法权益，故起诉要求：1、判令撤销被告向原告核发的广州市海珠区宝岗大道956号翠城南街64号68号72号南泰路359号377号2657铺的房产证（产权证号为粤房地权证穗字第××号）；2、判令被告承担本案诉讼费。
被告广州市国土资源和房屋管理局辩称：广州市海珠区宝岗大道956号翠城南街64号68号72号南泰路359号377号2657铺原产权人为第三人廖东信。2013年10月9日，出售方廖东信与购买方黄瑞玉、抵押权人广发银行股份有限公司广州华南支行到我局申请办理上述房屋转移、抵押登记，并提交了广州市房地产转移登记申请书、广州市房地产他项权利登记申请书、房地产权证、广州市存量房买卖合同、公证委托书、身份证明、买卖具结书、房屋现场照片、纳税证明、个人房屋按揭贷款合同等资料，我局以14登记01379240号立案受理。经审核，申请人办理转移、抵押登记符合《广州市城镇房地产登记办法》第十一、三十、三十一、三十六、三十七、三十八、三十九条的规定，我局准予申请人办理转移、抵押登记，以原告名义核发粤房地权证穗字第××号《房地产权证》。我局的登记行为事实清楚、程序合法，符合法律法规的规定。根据原告（丙方）与第三人廖东信（甲方）、广州市越和睿坚物业管理有限公司（乙方）签订的《商铺买卖合同》第七、八条，本合同签订之日起至2016年4月30日止，海珠区宝岗大道956号翠城南街64号68号72号南泰路359号377号2657铺由乙方经营使用；“鉴于商场整体经营需要，丙方授权甲、乙方在装修时可按商场整体经营需要进行装修，必要时可拆除该商铺的隔墙等；自本合同签订之日起至2016年4月30日止，乙方享有该商铺的使用权及收益权，包括依法进行的关、停、并、分立装修等行为，丙方不得干涉”。由此可见，现商场将分割后的商铺连通使用是原告明确授权的。原告充分考虑投资利益后决定购买该商铺，其投资行为的后果，无论盈亏，都应由其自身承担。综上，我局向原告核发的粤房地权证穗字第××号房地产权证所依据的资料齐备、事实清楚、程序合法，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
第三人廖东信述称：我方根据相关法律法规的规定，在本案涉案商铺转移登记的过程中，履行了自己的义务，向被告提交了真实有效的相关文件、材料，被告经过审核向原告核发涉案商铺的产权证合法有效。涉案商铺不存在不能间隔的问题，也非“不具备独立使用价值或可供使用的条件”。原告仅凭商铺现状主张撤销涉案商铺的过户登记，既不符合双方合同的约定，也缺乏法律依据。
第三人广发银行股份有限公司广州华南支行述称：我行与原告签订的抵押贷款合同真实有效，并且办理了抵押登记手续，我行是合法的善意第三人。原告主张撤销涉案房屋房地产权证，损害我行作为善意第三人的合法利益，不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，2012年6月7日被告向第三人核发涉案商铺的房产证（粤房地权证穗字第××号），建筑面积是13.14平方米，规划用途是商业。
2013年10月9日，原告与第三人廖东信，广州市越和睿坚物业管理有限公司签订《商铺买卖合同》，购买广州市海珠区宝岗大道956号翠城南街64号68号72号南泰路359号377号2657铺，建筑面积13.14平方米，套内建筑面积4.85平方米；该商铺在2016年5月1日移交使用权；本合同签订之日起至2016年4月30日止，该商铺由广州市越和睿坚物业管理有限公司经营使用；并对交铺装修标准作出了具体约定。
2013年10月原告和第三人廖东信、广发银行股份有限公司广州华南支行代理人向被告申请转移、抵押登记，并提交了粤房地产权证穗字第××号《房地产权证》、广州市存量房买卖合同、（2013）粤广南方第109737号《公证书》、纳税证明、身份证复印件、个人房屋按揭贷款合同等资料，被告以14登记01379240号立案受理，经审查，向原告核发粤房地权证穗字第××号《房地产权证》。
本院认为，根据《广东省城镇房地产权登记条例》第九条规定：“权利人办理房地产权登记应当向房屋所在地的房地产管理部门提交下列文件：（一）申请人的身份证明；（二）房地产权属来源证明或者权利证书；（三）房地产转移、转让、变更或者设定他项权的协议书、合同书或者批准文件；（四）缴纳房地产税的证明。”本案原告和第三人在申请对涉案房屋进行交易过户登记时，提交了产权来源证明即粤房地权证穗字第××号房地产权证、广州市存量房买卖合同、公证委托书、纳税证明、身份证复印件、个人房屋按揭贷款合同等材料，被告收件后对上述材料予以审核，交易双方所申报的资料齐备，符合法律法规规定的形式和实质要件，由于双方是进行交易过户登记，对交易双方自行约定的商铺使用的方式，并非交易过户登记审查的范围，故被告向原告核发涉案房地产权证的具体行政行为合法。原告认为该交易过户尚未具备登记的条件，所作出的转移登记行政行为无效应予撤销的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，依据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十条的规定，判决如下：
驳回原告黄瑞玉的诉讼请求。
本案受理费50元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，可在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李 泳
人民陪审员 罗彦文
人民陪审员 梅玉兰
二〇一四年十一月二十七日
书 记 员 孙雪莹
郭艳芬