福建省龙岩市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）岩民终字第144号
上诉人（原审原告）潘华英，女，汉族，住厦门市思明区。
上诉人（原审原告）李子渊，男，汉族，住厦门市思明区。
上述二上诉人的共同委托代理人倪谆、林奕增，福建明嘉律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）中国光大银行股份有限公司龙岩分行，住所地龙岩市新罗区。
负责人廖晓晖，行长。
委托代理人陈琳晖、林昌祥，福建中天成律师事务所律师。
上诉人潘华英、李子渊因与被上诉人中国光大银行股份有限公司龙岩分行案外人执行异议之诉一案，不服福建省漳平市人民法院（2014）漳民初字第831号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。二上诉人的共同委托代理人林奕增、被上诉人的委托代理人陈琳晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决查明：原告潘华英于2011年3月24日与潘文强签订《店铺租赁合同》，将建平饭店一楼店铺二间出租给潘文强使用，租赁期限自2011年6月1日至2021年5月31日止；于2011年5月10日与叶林静签订《建平饭店房产租赁合同》和《建平饭店承包经营合同》，将建平饭店第2-12层经营性房产、地下室、底层大堂等出租给叶林静使用，同时，将投资经营的建平饭店转给叶林静承包经营，租期及承包期限自2011年6月1日至2019年12月31日止；于2011年3月24日与周忠心签订《店铺租赁合同》，将建平饭店一楼店铺一间出租给周忠心使用，承租期限自2011年6月1日至2021年5月31日止。
2011年6月22日，原告潘华英、李子渊与郑健立签订《房产买卖协议》，约定将原告所有的位于漳平市菁城街道和平路23号（建平饭店）整栋房屋出售给郑健立，整栋房屋共有12本所有权证、12本土地使用权证，成交价为3500万元（包含整栋房屋及地下室、所有配套设施、家具、电器等），并约定郑健立将上述购房款分四次支付给原告，已支付的定金直接冲抵首期购房款，具体付款日期及金额如下：于2011年6月27日前，郑健立向原告支付第壹笔购房款500万元（作为购房定金），将指定的4本房屋所有权证及土地使用权证过户给郑健立时，郑健立向原告支付第贰笔购房款500万元；于2011年9月10日前，郑健立向原告支付第叁笔购房款1000万元；将指定的6本房屋所有权证及土地使用权证过户给郑健立时，郑健立向原告支付第肆笔购房款500万元；于2011年11月15日前，郑健立向原告支付第伍笔购房款500万元；所有交接手续办理完毕时，郑健立向原告付清购房款余款500万元；三次过户完毕之后，原告配合郑健立办理所有房屋交接手续，包括承租、承包方所有的交接手续，并将房产交付给郑健立使用。在此之后上述所有房产的经营权才归属郑健立，包括全部出租、承包收益归郑健立所有。《房产买卖协议》签订后，原告已将指定的10本房屋所有权证及土地使用权证过户给郑健立，郑健立亦支付了前三笔购房款，但尚未依约付清第四笔购房款，于2011年12月23日，郑健立向原告出具《购房款欠条》，载明郑健立欠原告购房款（第四笔购房款）310万元。因郑健立未依约支付购房款，原告亦停止办理剩余的2本房屋所有权证及土地使用权证的过户手续。为此，原告诉至龙岩市中级人民法院，要求郑健立支付房产转让款及利息，二0一三年七月二十六日，龙岩市中级人民法院作出（2013）岩民初字第17号民事判决书，判决：郑健立于本判决生效之日起十日内向原告支付尚欠的购房款310万元，并支付自2011年12月23日起至本判决确定的还款之日止以尚欠购房款按月利率1.5%计算的违约金。
另查明，申请执行人中国光大银行股份有限公司龙岩分行、福建华兴（龙岩）典当有限责任公司、中国建设银行股份有限公司龙岩第一支行、福建海峡银行股份有限公司漳平支行、中国银行股份有限公司龙岩分行、龙岩市辉润融资担保有限公司与被执行人郑健立、陈丽珍、龙岩市雅妆名典商贸有限公司系列金融借款合同纠纷案，原审法院依据已经发生法律效力的龙岩市新罗区人民法院于2012年10月9日作出的（2012）龙新民初字第5433号等民事判决书所确定的义务，原审法院于2013年12月25日作出（2013）漳执委字第1-3号执行裁定书及（2013）漳执委字第1-3号协助执行通知书，裁定的其中一项为查封、扣押、拍卖、变卖被执行人郑健立、陈丽珍、龙岩市雅妆名典商贸有限公司应当履行义务部分的财产。原审法院执行过程中，对漳平市菁城街道和平路23号（和平中路93号）1-12层（店面、商业营业用房、地下室）房地产及漳平市建平饭店室内动产委托龙岩金诺评估咨询有限公司进行评估，整栋房产（含室内装修价值）价值为4227.65万元及漳平市建平饭店室内动产价值约为81.23万元，其中对应已过户于被执行人郑健立名下房产的价值为3357.83元，所占整栋房产的价值及室内动产价值比例为77.928%，原审法院于2013年12月31日向协助人叶林静、潘文强、周忠心送达了上述协助执行通知书及执行裁定书，要求协助人叶林静、潘文强、周忠心协助执行：扣留并提取被执行人郑健立名下的漳平市建平饭店的店面或酒店的租金（承包费）收入；从2014年度起，将叶林静、潘文强、周忠心原来各自向潘华英、李晓春租赁（承包）的漳平市建平饭店的店面或酒店所缴纳的租金（承包费）的77.928%交至漳平市法院。二原告向原审法院起诉，请求判令：一、漳平市和平路23号建平饭店整栋房产（包括2-12层和第一层的1#、2#、3#号店）租金收益及酒店经营承包费归原告所有；二、停止执行被告关于扣留并提取漳平市和平路23号建平饭店房产及酒店2014年度起77.928%的租金及经营承包费收入的申请事项；三、本案的一切诉讼费用由被告承担。
原审法院认为，本案系原告对在执行申请执行人中国光大银行股份有限公司龙岩分行等与被执行人郑健立系列金融借款合同纠纷执行一案中的协助执行措施提出异议，被法院驳回后，又根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，所提起案外人执行异议之诉，请求停止执行关于扣留并提取漳平市和平路23号建平饭店房产及酒店2014年度起77.928%的租金及经营承包费收入的申请事项。因此，本案双方当事人诉争的焦点是：本院应否停止执行关于扣留并提取漳平市和平路23号建平饭店房产及酒店2014年度起77.928%的租金及经营承包费收入。被执行人郑健立经过二次过户，已办理了10本漳平市和平路23号房产（建平饭店）整栋（共12本产权证）的房屋所有权证和土地使用权证，虽然原告与被执行人郑健立签订的《房产买卖协议》第四条第（四）项约定，三次过户完毕之后，转让方（即：原告）配合买受人（郑健立）办理所有房屋交接手续，包括承租、承包方所有的交接手续，并将房产交付给买受方使用，在此之后上述所有房产的经营权才归属买受方（郑健立），包括全部出租、承包收益归买受方所有。房产属于不动产，我国《物权法》明确规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。因此，该约定应属原告与被执行人郑健立之间的内部约定，不能对抗外部的第三人。被执行人郑健立依据10本的房产证设立了担保物权（抵押权），被执行人郑健立不履行到期债务致使抵押物被依法扣押，根据《物权法》的有关规定，自扣押之日起抵押权人有权收取该抵押财产的法定孳息（租金和承包金）。漳平市法院作出（2013）漳执委字第1-3号协助执行通知书及（2013）漳执委字第1-3号执行裁定书，要求协助人叶林静、潘文强、周忠心协助执行：扣留并提取被执行人郑健立名下的漳平市建平饭店的店面或酒店的租金（承包费）收入；从2014年度起，将叶林静、潘文强、周忠心原来各自向潘华英、李晓春租赁（承包）的漳平市建平饭店的店面或酒店所缴纳的租金（承包费）的77.928%交至法院，符合有关法律、法规的规定。因此，案外人即原告提起的执行异议，证据不足，理由不充分，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十九条和《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条、第一百九十七条之规定，判决：驳回原告潘华英、李子渊的诉讼请求。一审案件受理费29888元，由原告潘华英、李子渊负担。
宣判后，原告潘华英、李子渊不服，向本院提起上诉，上诉请求：撤销原审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求；判令一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由如下：
租金收益及酒店经营承包费均不属于被执行人郑健立的财产和收入所得，不能成为被执行的标的，《执行裁定书》及《协助执行通知书》将属于上诉人的合法收入视为郑健立的财产作为执行标的明显错误。原审法院认定事实及适用法律明显错误：
1、法院扣留被执行人的财产应确定哪些属于被执行人名下的财产和收入，不属于被执行人的收入和财产法院无权扣留。根据上诉人与被执行人郑健立之间的《房产买卖协议》的约定，虽然房屋所有权已经转移，但是由于郑健立未付清购房款，上诉人享有对出售房屋的使用、经营、出租、收益的权利。该项约定在双方的买卖协议中有明确体现，该买卖协议签订于房屋抵押给被上诉人之前，且该保留使用权、收益权的约定内容也不违反法律的规定，理应得以遵守。即，房屋租金及酒店经营承包费归上诉人所有。既然租金及承包费归上诉人所有，而不属于被执行人所有，那么协助执行通知书所要求的扣留租金、承包费等非属被执行人郑健立所有的财产的内容是错误的。
2、本案并非房屋所有权之争，而是基于房屋转让过程中所产生的租金收益归属的认定，即一旦认定租金收益归上诉人所有，则执行机关无权扣留这些不属于郑健立的租金收益。
3、上诉人与被执行人在签订房产买卖协议时明确约定，三次过户完毕之后，转让方（即：上诉人）配合买受人（郑健立）办理所有房屋交接手续，包括承租、承包方所有的交接手续，并将房产交付给买受方使用。在此之后上述所有房产的经营权才归属买受方（郑健立），包括全部出租、承包收益归买受方所有。可见，只有在三次交易过户完毕后，转让方才有义务办理所有房屋（包括承租、承包方）交接手续，并将房产交付被执行人郑健立使用，在此之前，所有的房产、饭店仍归转让方使用、经营、出租、收益。由于买受人（郑健立）仅履行第一次的付款义务（1000万元）及第二次的部分付款义务1190万元，至今未依约履行第二次、第三次、第四次的付款义务，合计尚欠原告1310万元购房款，故双方未完成前三次付款所涉的房产过户手续，上诉人根据双方房产买卖协议约定，无需将房产交付给郑健立使用、经营和收益，该房产在被依法处置前的使用权、经营权、租赁权、收益权仍归上诉人所有。根据《物权法》第40条、第117条、第116条第二款中关于所有权人设定用益物权及用益物权人依法享有对他人所有的不动产的占有、使用和收益权利的规定，用益物权人的权利行使优于所有权，且是对所有权的限制。上诉人作为讼争房产的用益物权人，有权根据《房产买卖协议》中的约定享有对讼争房产的占有、使用、收益的权利，包括依约定合法取得讼争房产的租金收益、经营承包费等法定孳息的权利，可见，虽然讼争房产已经转让给被执行人郑健立，但是讼争房产租金和承包经营收益仍归上诉人所有，不属于被执行人郑健立的财产和收入。
4、建平饭店大厦的酒店系由上诉人投资装修和经营的，在上诉人与郑健立的房产买卖协议中也未涉及将酒店经营权一并转让的约定，与酒店经营等相关财产、承包费收入与郑健立无关，即便房产转让了，酒店投资人和经营人也没有发生转变，原始经营权仍属于原投资人所有，至今也没有办理酒店执照的变更手续，且整个酒店的装修、设备均为上诉人投资、购买，这些设备及装修获利均归上诉人所有，因此酒店承包费不属于被执行人郑健立的财产和应得收入范围，不应被扣留和提取。
5、原审法院依据《物权法》第197条规定认定被上诉人（抵押权人）有权扣留抵押财产的法定孳息（租金、承包金）来对抗上诉人主张的租金、承包金等收入归属问题明显错误。因为，该条规定的抵押权的行使范围仍然以所有权的权利范围为限，不可能超过所有权人的权利范围，即不属于所有权人的应得收入范围（如：租金、承包金等）是不在抵押权的权利范围。然而，上诉人基于所有权人的约定，依法享有用益物权，且所有权人设定的用益物权先于抵押权的设定，根据《物权法》第117条的规定，用益物权人对于所有权人的财产依法享有除了“处分权”以外的“占有、使用、收益”的权利，显然该项权利优先于所有权人，是对所有权人行使权利的部分限制，当然也就包括对抵押权人享有的权利的限制。然而，上述本属于上诉人的财产和应得的收入，却被被上诉人错误的认定为被执行人郑健立的应得收入，申请法院扣留、提取，其申请的执行标的错误，侵犯了上诉人的合法权益，据此导致漳平市人民法院根据被上诉人的申请所发出的协助执行通知书中的内容也存在错误。
被上诉人答辩认为，上诉人的上诉主张没有法律和事实依据，应当予以驳回。
双方当事人对原审判决认定的事实均无异议，本院予以确认。
本案双方当事人的争议焦点是：1.本案讼争的房产及酒店经营等相关财产、承包费是属于上诉人的还是被执行人郑健立的？2.原审判决适用法律是否错误？对此，本院分析、认定如下：
本院认为，所谓物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。被执行人郑健立经过二次过户，已办理了10本漳平市和平路23号房产（建平饭店）整栋（共12本产权证）的房屋所有权证和土地使用权证，已经过户的房产属被执行人郑健立所有。即郑健立已经取得上述不动产的物权。被执行人郑健立依据10本的房产证设立了担保物权（抵押权），被执行人郑健立不履行到期债务致使抵押物被法院依法扣押，根据《物权法》的有关规定，自扣押之日起抵押权人有权收取该抵押财产的法定孳息（租金和承包金）。原审法院依据已经生效的法律文书，对被执行人郑健立名下的漳平市建平饭店的店面或酒店的租金（承包费）收入，采取强制执行措施，符合有关法律、法规的规定。上诉人与被执行人郑健立在《房产买卖协议》中约定，三次过户完毕之后，转让方配合买受人（郑健立）办理所有房屋交接手续，包括承租、承包方所有的交接手续，并将房产交付给买受方使用，在此之后上述所有房产的经营权才归属买受方（郑健立），包括全部出租、承包收益归买受方所有。根据合同相对性原理，该约定属上诉人与被执行人郑健立之间的约定，合同效力仅及于合同双方，不能对抗外部的第三人。上诉人以其与被执行人郑健立签订的《房产买卖协议》的约定，认为讼争房产租金和承包经营收益仍归上诉人所有，不属于被执行人郑健立的财产和收入，依据不足，上诉理由不能成立，上诉请求本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，判决正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费29888元，由上诉人潘华英、李子渊负担。一审案件受理费按原审判决确定计收。
本判决为终审判决。
审 判 长 许 培 清
审 判 员 陈 水 柏
代理审判员 赖 其 荣
二〇一五年四月二十二日
书 记 员 黄秋华（代）
陈其溢（代）
附注主要法律适用条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。