徐州市泉山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泉民初字第789号
原告马胜利，个体户。
委托代理人刘恒武，江苏清正苑律师事务所律师。
被告张树民，个体户。
委托代理人沈萍，江苏红杉树律师事务所律师。
委托代理人李磊，江苏红杉树律师事务所实习律师。
被告贾胜联，个体户。
被告郝威。
原告马胜利诉被告张树民房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年2月9日受理后，于2015年3月13日、2015年3月30日公开开庭进行了审理。后本院依法组成合议庭，根据原告马胜利的申请追加贾胜联、郝威为本案被告，又于2015年6月23日、2015年8月24日公开开庭进行了审理。原告马胜利及其委托代理人刘恒武、被告张树民及其委托代理人沈萍、李磊、被告贾胜联、被告郝威到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告马胜利诉称，被告张树民自2015年1月至今拖欠原告马胜利两个月房租，至今没有向原告马胜利作出任何解释。2013年7月20日，原告马胜利与被告张树民签订合同，原告马胜利将位于泉山区凤鸣路xx号（凤鸣花园xx号楼）租赁给被告张树民经营酒店，按照双方约定（合同第六条）“如连续两个月不支付房租，甲方（即原告马胜利）有权单方面解除合同，收回房屋。”现被告张树民从2015年1月1日至今未支付房租而且也未露面。2015年1月4日，原告马胜利去讨要房租，酒店管理人员非但不给且态度蛮横，被告张树民也不肯来现场，原告马胜利无奈之下打110报警，奎山派出所接警后通知被告张树民去派出所协调，被告张树民不理。被告张树民没有任何诚意履行合同，原告马胜利只有通过法律程序来保障自身权益。因被告张树民将租赁的房屋转租给被告贾胜联，而被告贾胜联又将房屋转租给被告郝威经营使用，被告贾胜联、郝威是饭店转租后的实际经营人。请求法院判令：1、按照《租赁协议书》的约定解除该租赁合同；2、被告张树民支付2015年1月份租金16000元并支付滞纳金14400元（按照每日3%，自2015年1月1日计算至2015年1月31日）；3、被告张树民立即腾空交回房屋并赔偿占用房屋期间的损失（2015年2月起至实际归还之日止，按533元／日计算）；被告贾胜联、郝威对上述诉讼请求承担连带责任。诉讼费用由三被告承担。
被告张树民辩称，一、被告张树民每月支付房租的时间，原被告双方虽有合同约定，但是实际履行时均为每月6日或其后一两天，由原告马胜利派人去饭店上门收取当月房租，原被告双方就此已形成实际履行习惯。二、被告张树民并未实际两月不支付房租，原告马胜利恶意促成合同解除条件的成就。1、租赁合同中明确约定连续两个月不支付房租，原告马胜利即可解除合同，但是在1月4日因原告马胜利违反交易习惯，提前两天来收取房租，被告张树民事先未准备好，双方因此发生纠纷。原告马胜利锁门不让经营才造成事态的进一步恶化，被告张树民的员工砸门时受伤并连续两天即4日、5日未能开门营业，被告张树民因此损失12000元。纠纷发生报警后，派出所让双方协商解决。2、因1月4日纠纷发生后原被告一直未能协商解决处理，被告张树民其后多次和原告马胜利联系要支付一月份房租，原告马胜利一直不予理睬，被告张树民一直都在履行合同约定的义务。原告马胜利不予理睬，故意不收取房租的原因就是为了恶意促成合同约定解除条件的成就。3、二月份的房租被告张树民一直是积极履行的，但原告马胜利却一直说不急，等等再说，一直拒绝接受。三、原告马胜利要求被告张树民支付滞纳金不合理。原告马胜利出租房屋的根本目的是为了获得租金这一经济效益，而租金给付时间的迟延对原告马胜利而言并不很重要，因此造成的后果也并不严重，不会因此造成原告马胜利合同目的的落空，而且被告张树民也一直在积极履行支付义务，只是原告马胜利为了恶意促成解除合同条件的成就故意拒绝收取，在这种情况下原告马胜利还要求被告张树民支付滞纳金是不合理的。退一万步讲，每日3%的滞纳金也过高。综上所述，合同继续履行，不仅能保持双方利益的均衡而且也有利于维护社会稳定。原告马胜利恶意促成合同解除条件的成就是不应当被法律所支持的，原告马胜利的诉请应当依法驳回。恳请法庭综合考虑，结合法律规定作出公正的裁决。
被告贾胜联辩称，原告马胜利称三被告是转租行为，实际上被告贾胜联与被告张树民、郝威是合作伙伴，不是转租关系。
被告郝威辩称，被告郝威和被告张树民、贾胜联是合作关系，不是转租关系。
经审理查明，2010年6月1日，原告马胜利（甲方）与被告张树民之妹张慧萍（乙方）之间曾签订《租赁协议书》一份，约定甲方自有楼房一栋、位于徐州市凤鸣花园xx号楼交由乙方租赁使用。此后，被告张树民在此处注册经营“徐州市泉山区xxxxxx大酒店”。
2013年7月20日，原告马胜利（甲方）又与被告张树民（乙方）之间签订《租赁协议书》一份，内容为：甲乙双方经共同协商，就房屋租赁一事，达成以下协议，共同遵守：一、甲方自有楼房一栋，位于徐州市凤鸣花园xx号楼（凤鸣路xx）号。现由乙方租赁使用；二、乙方未得甲方书面同意不得转让、转租或变相转让、转租他人；三、乙方在承租期内应合法经营，乙方经营中产生的费用和责任由乙方承担；四、租期三年，自二零一三年八月一日起，至二零一六年七月三十一日止；五、租金每月壹万六千元整；六、乙方应在每月一日前足额支付租金，如当月一日前未完成支付，则按每日百分之三缴纳滞纳金。如连续两个月不支付房租，甲方有权单方面解除合同，收回房屋；七、本合同签字时，乙方应向甲方缴纳合同保证金三万元，待合同履行完毕，双方结算后由甲方退还乙方；八、乙方根据经营需要可在不影响房屋主体结构的前提下进行装修，合同终止或解除后，除可移动部分外（注：可移动部分归乙方所有），乙方不得对装修进行毁损；九、乙方在合同期满后，在同等条件下有优先承租权；十、有关部门收取的费用按规定各自缴纳；十一、国家有关部门如出台新政策或法规，应按照新政策法规甲乙双方协商重拟本协议；十二、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，若有未尽事宜，可另行协商。
“徐州市泉山区xxxxxx大酒店”开业经营至今，其工商登记、税务登记的负责人一直为被告张树民。
2015年1月4日，原被告因缴纳房租问题发生纠纷，徐州市公安局奎山派出所接处警工作登记表显示的处警经过及结果为：2015年1月4日11时57分朱梅报警称：在凤鸣路xx号xxx饭店，有人把我的店门砸了，请来人处理。民警到现场了解系房主马胜利、朱梅到店里收房租，因原承租人张树民称饭店已转手给贾胜联以至于房主未能收到房租。后房主将门锁上，贾胜联认为房主影响其营业，遂将门打坏且自己也被门弄伤，民警到场时贾胜联已去医院治疗不能到所协调处理。因张树民未参与此次纠纷而且张树民也称在医院看病，另外贾胜联所损坏的门系张树民装修安装的门与报警人无关。故告知报警人先给张树民、贾胜联看病时间后择日协商处理此事，协商不成诉诸法院。报纠纷调处警情处理。
2015年2月，原告马胜利即以诉称理由起诉来院，请求判令解除其与被告张树民签订的《租赁协议书》，后当庭增加了诉讼请求（详见诉称）。被告张树民则以辩称理由予以反驳。原告马胜利又向本院申请追加贾胜联、郝威为本案共同被告参加诉讼承担责任。经本院追加后，被告贾胜联、郝威则各以辩称理由予以反驳。经调解无效。
原告马胜利为证实其主张，向本院提交原告马胜利及其委托代理人刘恒武与被告郝威之间于2015年2月14日在凤鸣路xx号xxx酒店的谈话录音及录音打印记录件各一份，其内容有：（刘恒武）“这个店以前是老贾干的吗？”（被告郝威）“是的，现在转让给我了”。（原告马胜利）“你们之间签合同了吗？”（被告郝威）“订了”。（原告马胜利）“那你合同能让我们看下吗？”（被告郝威）“合同我没拿，放家里了，明天不行吗？”（刘恒武）“是谁转给你的？老贾转给你的还是老张转给你的？”（被告郝威）“是老贾。”（原告马胜利）“你是跟姓贾的签的合同？”（被告郝威）“对。”（原告马胜利）“没有给姓张的签合同？”（被告郝威）“老张哥帮我干的。”（原告马胜利）“那你给那个姓贾的转让费了吗？”（被告郝威）“给了。”（原告马胜利）“给了多少？”（被告郝威）“15。”（原告马胜利）“给了15万？”（被告郝威）“对。”（刘恒武）“姓贾的合同当时给谁签的？”（被告郝威）“当然是给我签的，我给他签，他给我签。”（刘恒武）“我是说他的上手。”（被告郝威）“就是他的上手。”（刘恒武）“老贾的上手是谁？”（被告郝威）“老贾的上手是老张。”（刘恒武）“老张转让给老贾的，老贾又转让给你的，对不？”（被告郝威）“对，这老张哥现在跟我一起在这干。”（原告马胜利）“你和姓贾的没签租赁合同的时间吗？”（被告郝威）“没有，可能是2年吧，我看那顶上写的，好像是2年到期。”（原告马胜利）“不到2年，是到16年7月，因为老张刚开始把房子租给老贾的时候我不知道，之后他们拖欠房租，我就打电话给他。”……（被告郝威）“我不知道，我接这个店我也不知道是谁的，他要转让，转让我就接手了。”……（刘恒武）“那你干这个的营业执照和卫生许可等手续是谁的？”（原告马胜利）“还是老张的执照吗？”（被告郝威）“就这个，哦，搁那个黄会计那了。”（刘恒武）“你新办的还是用以前老张的？”（被告郝威）“是老张哥的……”（被告郝威）“老张哥那时前一段时间有xxx，搁医院弄的很厉害。”（原告马胜利）“他身体不太好。”（被告郝威）“对，所以让老贾先干一段时间，老贾干不下去了转给我的”。原告马胜利以此证据证实被告张树民在未经其同意的情况下，将酒店先是转让给被告贾胜联经营，后被告贾胜联又将该房转让给了目前的实际经营者被告郝威，且被告郝威与被告贾胜联之间、被告贾胜联与被告张树民之间均存在书面转让协议。
被告张树民质证认为：对录音的真实性、合法性不予认可。理由：1、该段录音并不是完整的、连续的，不能真实地反映当时的情况。2、该段录音系原告马胜利于2月9日向法院提起诉讼后带着原告马胜利的诉讼代理人于2月14日录取的，该段录用中原告马胜利认为的关键性问题均系原告马胜利的代理人发问的，多次诱导性发问。作为专业的法律人士，发问目的比较明显，而被告郝威本身文化水平较低，对法律常识也不了解，他的回答并不能真实地反映被告张树民、被告贾胜联与被告郝威之间的合作关系。3、原告马胜利诉讼代理人录取该段录音作为证据，系向法院提起诉讼之后，是否应该按照法律规定严格执行证据调取的规定。4、当庭播放的录音并不是出自原始载体。被告郝威质证认为：对电话录音真实性无异议，但对录音内容完整性有异议。录音内容中被告郝威给原告马胜利房钱的那一段没有体现出来，希望原告马胜利提供完整录音。
针对三被告的质证意见，原告马胜利补充说明：录音是从原告马胜利到饭店以后进到被告郝威办公室开始录的，中间没有任何掐头去尾，内容是连续的，一直到从被告郝威办公室出来。
被告张树民为证实其与被告贾胜联、被告郝威之间系合作关系，向本院举证有：一、落款日期为2014年6月16日、署名为被告张树民（甲方）、贾胜联（乙方）的《合作协议书》一份，内容为：为进一步拓展xxxxxx酒店的发展，甲乙双方强强联手，达成以下共识：1、甲方以经营中的酒店并全部财产包括电视、空调、桌椅、餐具、字画、文化材料、设备折价36万人民币为甲乙双方共同所有。乙方投资18万元人民币，占股份50%，甲方占50%，每月进行盈亏核算，按各占股份分红。乙方签合同后，首付人民币10万元，其他8万元下月付清（30日内）。2、合作期间酒店可继续使用原工商注册经营品牌，相商后也可更换法人代表姓名品牌。3、双方合作后就酒店经营重大事项进行研讨商定做出决策后，双方要精诚合作努力奋斗维护发展，完成预定计划。4、酒店财务管理双方商讨后合理分管，双方以实事求是清清楚楚的态度进行上报核算，任何一方不得假公济私危害双方利益。5、甲方负责后勤工作，乙方负责前厅，后厨，营运全面管理。甲方协调目前管理，并逐步交与乙方全面管理。6、合作之时双方进行盘点，对现存酒水食品原料进行评估。合作前店内所有债权债务由甲方负责，合作后由双方共同承担。7、店内现有捕鱼捉鳖38法文化资料为双方共同享有，共同维护宣传，如有发展所得利润双方共同所有。双方合作后，甲乙任何一方所添置文化、字画等可动资产为本人所有，重要不动财产添置双方共同相商投资，为双方共同所有。8、双方如有亲朋来店就餐，最低可享受8折优惠待遇，如未付款，由当事人负责结账。9、以上合同一式两份，双方签字后即日生效，双方不得擅自退股，其他事宜双方协商后处理。二、落款日期为2015年1月30日、署名为被告张树民、贾胜联、郝威的《合作协议书》一份，内容为：张树民、贾胜联、郝威三人本着友好互利、团结友爱、互帮互助、努力向上把xxxxx酒店做大做强的宗旨达成以下合作协议：1、张树民同意贾胜联将自己在xxxxx十八万股份中的十五万转让给郝威，所剩三万元股份为贾胜联自己所有，占xxx酒店总体股份的10%。2、张树民同意郝威以十五万元人民币接受贾胜联的股份，占甲鱼王总体股份的40%。3、张树民原十八万人民币股份不动，占甲鱼王总体股份36万人民币中的50%，为大股东，依然为xxxxx酒店法人代表，负责酒店的整体策划和营运决策及财务管理。郝威负责前厅、后厨的具体运作和协调。贾胜联负责外部营销和酒店内签单单位欠款回收工作。合作期间，三人各负其责，又要互帮互助，使各项工作做得更完善。4、每月月底进行成本结算，盈利部分按股份分成，如有亏损，张树民承担70%，郝威承担20%，贾胜联承担10%。5、对于酒店重大事项必须经三人共同协商决策，如有异议，最终决定权由大股东张树民决定，形成决议后，三人必须共同执行。6、为了更好地有利于酒店的经营和创造利润，三位股东对外都可以宣称酒店为自己独资经营，以争取更多的亲朋及社会各界人士更多的客源。7、合租期间，股东都要以身作则，遵守酒店各项规章制度，严守酒店商业秘密。对于家人前来就餐，股东享受六折待遇，股东自己就餐必须先下单后，再就餐，不搞特殊化，在员工当中树立良好的形象和模范作用。8、以上各条为三人共同制定，签字后即日生效。合作期间，张树民有义务有责任帮带郝威、贾胜联二人，增强团队力量，精诚团结，为老张甲鱼王品牌的发扬壮大，各尽自己最大的力量和努力。
原告马胜利质证认为：这两份协议书与原告马胜利提供的录音之间存在诸多矛盾之处，这两份协议书显然是根据已经开过庭查明的事实杜撰的。理由：第一，在录音中被告郝威称是与被告贾胜联单独直接签订的合同，且转让费用是150000元，而目前提供的所谓的三方协议与该事实不符。第二，被告郝威与贾胜联单独签订的合同中有该房屋租赁的剩余期间的约定，而这份协议书中没有。第三，在录音中被告郝威对于拖欠租金及之前营业的问题不清楚，仅仅是支付了150000元转让费，接手了该酒店，当时被告郝威都不知道这个酒店是谁的，接手后现在为该酒店的独立经营人，从未提过所谓的股权问题，因此，该协议不符合常理。第四，在录音中，被告郝威对于房子到期以后其应当自己找房主续签合同的事是明知的。如果当时被告张树民和被告贾胜联未退出经营，被告郝威不会作出这样的意思表示。协议中的约定与实际不符。第五，被告张树民是该酒店的第一任经营人，且工商营业执照为个体工商户，在法律上也不存在所谓的股权分配和参股问题。鉴于该协议与被告郝威的录音谈到的诸多问题明显不一致，可以推断该协议是三被告为应付诉讼故意回避转租的事实而临时杜撰的，协议中的内容和形成的时间显然是虚假的。对此不予认可。被告贾胜联质证认为：证据属实，被告贾胜联也有。被告郝威质证认为：证据属实。
针对原告马胜利的上述质证意见，被告张树民补充说明称：第一份合作协议是被告张树民和被告贾胜联签的，第二份合作协议书是因为被告马胜利锁门，酒店无法经营，被告贾胜联才砸的门，以致受伤。被告贾胜联经常头痛无法继续经营，转让180000股份中的150000给被告郝威，法人代表一直是被告张树民，营业执照也是被告张树民，一直是被告张树民在经营，包括现在被告张树民一直在经营，被告贾胜联、郝威都是来帮助被告张树民的。三被告之间没有其他协议，就这两份合作协议书。被告贾胜联补充说明称：第一，被告贾胜联和被告张树民的合作协议书真实的。第二，自从被告马胜利1月4日到饭店去又骂又吵，把店门锁上了，影响被告贾胜联的正常经营，被告贾胜联只有把店门给砸了，造成了客人的恐慌，造成被告贾胜联的头受伤，被告贾胜联就找被告张树民商量，被告贾胜联说这个店被告贾胜联经营不下去了，被告张树民就找到了他的朋友被告郝威，说要不行就三人合伙干，被告贾胜联说合伙也行，被告贾胜联也只能占个小股，让被告郝威拿150000，30000是被告贾胜联自己的，所以才三人合伙干，现在主要经营是被告郝威和被告张树民两人。第二份协议也是真实的，三被告之间没有其他协议。被告郝威补充说明称：是被告张树民喊被告郝威和被告贾胜联三人合伙干的这个饭店，被告贾胜联把他的180000股份中的150000转让给被告郝威，三方就签了这一份协议，没有其他协议。
原告马胜利为证实其诉请主张，还向本院提交证据如下：一、徐州电视台20**年3月3日播出的“张慧帮你问”视频及文字说明各一份，其内容包括：（记者）“2014年6月，陈先生（化名，真实姓名为贾胜联）开始接手经营凤鸣路上的一家酒楼，而沿湖农场的人则是这家酒楼的常客”（被告贾胜联）：“我来这个饭店，他们常年的在这吃饭，这个以前是老张干的，我是从6月份开始接过来的，之后他们也经常在这吃。”（沿湖农场丁所长）：“原来老张和俺场长认识，在那吃的饭，以前在那吃过多次。”（记者）：“对于消费满一万元就结账的说法，丁所长称这个做法早在陈先生接手酒店之前就跟前老板定好了。”（丁所长）：“原来给老张说过，你不要老往这跑麻烦，一两万元结一次，俺又不知道是你又接手干的。”原告马胜利以此证据证实1、被告贾胜联于2014年6月份开始接手xxx酒店，并独立经营，一直经营到2015年元月份，将该酒店另行转让。2、在被告贾胜联找到徐州电视台期间，被告贾胜联自己已经完全不经营酒店了，去找沿湖农场结算餐费是结算的被告贾胜联自己经营期间的餐费。3、沿湖农场系被告张树民的客户，且该场的负责人与被告张树民之间系朋友关系，如果被告张树民未将酒店转让给被告贾胜联，那么该款被告张树民即可很轻松地要来。由此印证三被告之间所谓的合作经营协议是虚假的。二、原告马胜利在赶集网及徐州才好网上打印的徐州xxx酒店的招聘信息各一张，其中自赶集网打印的徐州xxx酒店的招聘信息发布于2014年8月4日，联系人为“贾经理”；自徐州才好网打印的徐州xxx酒店的招聘信息发布于2014年11月3日，联系人为“贾经理”。原告马胜利以此证据证实在2014年8月份至2014年11月份期间，都是被告贾胜联经营该酒店的，留的信息和电话都是被告贾胜联本人的。
被告张树民质证认为：1、对证据一，刚才原告马胜利讲是被告贾胜联自己干的，到了10月份被告张树民还交的房钱，是原告马胜利去拿的。2、对证据二，都是原告马胜利自己的想象。被告贾胜联质证认为：1、对证据一，原告马胜利说的这些话都是一种猜想和假设，如果被告贾胜联是独立干的话，被告张树民的朋友到被告贾胜联这吃饭，被告贾胜联不可能让他打白条。因为被告贾胜联和被告张树民是合作人，打白条是被告张树民的朋友，被告贾胜联催了被告张树民好多次让他去要这个钱，被告张树民一直给被告贾胜联说他那个朋友非得到10000元才结账，因为这个原因，被告贾胜联和被告张树民吵了好几回架，所以被告张树民给被告贾胜联说就说是被告贾胜联自己干的，让被告贾胜联要这个钱，正好到1月份的时候，因为原告马胜利的无理取闹，被告贾胜联也没有心劲去经营了，为了把这个账刹死，被告贾胜联才和被告张树民出了这个计策，就说是被告贾胜联单干的。2、对证据二，联系人是被告贾胜联很正常的，但不是被告贾胜联独立经营。因为被告张树民是每天早上买菜，他身体不好，全天都是被告贾胜联在，招聘都是留被告贾胜联的电话，来找被告贾胜联，如果招聘大厨与被告张树民联系。被告张树民与贾胜联两人是分工的，被告贾胜联管前台，被告张树民管后厨。被告郝威质证认为：这个事被告郝威不知道。
被告张树民为证实其反驳主张，还向本院提交以下证据：一、2014年7月至2014年11月《收条》各一张，其中2014年7月7日《收条》内容为：今收到xxx七月份房租壹万陆仟圆。朱颖；2014年8月6日《收条》内容为：今收到xxx八月份租金壹万陆仟圆整。朱同标。2014年9月7日《收条》内容为：今收到xxx九月份房租壹万陆仟元正（16000）。朱颖。该《收条》正文下方另写有“贾胜联”三个字；2014年10月9日《收条》内容为：今收到xxx十月份房租壹万陆仟元正（16000）。朱颖。该《收条》正文下方另写有“张树民”三个字；2014年11月6日《收条》内容为：今收到xxx拾月份房租壹万陆仟元正。朱颖。被告张树民以该组证据证实虽然原告马胜利与被告张树民合同约定房租支付时间是每月1号，但是双方已经就房租的支付已经达成了交易习惯，均为每月6号及其后，而且收取人也不是原告马胜利本人。二、录音光盘及录音打印记录各一份，为两段录音，第一段录音系原告马胜利与被告张树民于2015年1月22日的通话录音，内容包括：（被告张树民）“马老板，我老张。”“你到饭店去吗？去拿钱了吗？”（原告马胜利）“没有。”（被告张树民）“你去啊。”被告张树民以此录音证实原告马胜利与被告张树民1月份就房租发生争端后，被告张树民也一直积极要求支付房租，只是由于原告马胜利的原因未能支付。第二段录音系原告马胜利与被告郝威于2015年3月12日的通话录音，内容包括：（被告郝威）“你看，我还是那样，就是我上次说的，先把2月份的钱先给你。”（原告马胜利）“你这个别急，因为明天就开庭了，这个事等那个。”（被告郝威）“我知道，他开庭，我上次给你，你想想你也不要，你想想，弄得这个事也不好。”（原告马胜利）“不是不是，我和你说，主要是和老张这个事必须要和他搞清楚，你知道吧。”（被告郝威）“我和你说，我知道你和他签的合同，这老张哥不是有病吗，咱就是来给他帮忙的，我想先给你，你上次和老张哥聘用的孩子，我也不知道你们有什么纠纷，所以老张哥把那孩子也辞退了，我想着都3月份了，我一直给你打电话，一直都打不通。”……（原告马胜利）“如果是我们按照合同，我和你签合同，他这个很麻烦，你知道吧，你到时候你想和他合作，这是你们的事，我就不管了。这个事本来不难解决，因为老张他当时如果说把钱给我了，哪怕就是他给了老贾了，把钱给我了也就没事了。他不认，老贾也不认，双方都不认，你知道吧，你到最后，我一找他，他还要我去找老贾要，老贾能给我吗，老贾肯定不能给我啊。我去了以后，老贾把我骂一顿，说根本就不认我，然后弄到派出所去了，你说这个事哪有退路了。本来一直都很好的，怎么最后出来这么个情况。而且你后来接的时候，他没和我说，要知道的话就闹不成这样。”（被告郝威）“他怎么回事吧，就因为你发生这个事，老张哥把他辞退了，把我又喊来了，让我来管理一下。我说行，可以，我接手管理一下，谁知道你发生这个事情，怎么说的他头也破了，这个那个的，我也不知道你知道吧，所以我想那天你一来我想你来收房租，我把2月份我先给你，谁知道你是这些熊事，我不知道。”……（被告郝威）“我还是把2、3月份的先给你。”原告马胜利：“那不行，现在不行，等这个弄完了以后再说，好吧。”（被告郝威）“那行，那咱明天见面再说，老张哥也把你那房租给我了，让我给带着，都给你带着。咱明天见面说，好吧。”被告张树民以此录音证实被告张树民在2月份以后也一直要求履行支付房租的义务，但原告马胜利一直不收取。三、被告贾胜联医疗门诊病历一份，显示被告贾胜联因2015年1月4日后头部被砸伤而至徐州市第三人民医院门诊治疗。被告张树民以此证据证实在2015年1月4日发生争端后，被告贾胜联头部受伤，无法继续经营。四、《xxx订餐表》四页、徐州市升辉玻璃有限公司玻璃门收据一张。该玻璃门收据上注明的订货日期有涂改痕迹，同时载明玻璃门2扇的合计金额为850元。被告张树民以此证据证实因原被告矛盾造成被告张树民1月4、5日两天无法经营，以及玻璃门的损失。五、徐州市中医医院2015年4月1日病情诊断证明一份，载明被告张树民经诊断患有xxx。被告张树民以此证据证实其之所以让被告贾胜联和被告张树民一起干是因为那一段时间被告张树民身体不好，是xxx。
原告马胜利质证认为：1、对《收条》真实性无异议，但其中9、10月份《收条》上所谓的“贾胜联、张树民”的名字是他们自行添加的，明显与朱颖的笔迹不符。另外，合同约定的支付房租的日期是1号，原告马胜利每次都在月底之前就通知被告张树民准备房租，但被告张树民以种种理由进行推拖，并想方设法将支付房租的日期推后，这根本就不是所谓的交易习惯，而是被告张树民每月都拖欠房租所形成的。2、对录音一，原告马胜利认为录音一的内容是不全的，从双方说话0分27秒到0分38秒仅仅11秒时间，内容是截取的。况且如果被告张树民有支付房租的意思，他应当直接支付给原告马胜利，而不会说让原告马胜利去找被告贾胜联拿，况且当时原告马胜利与被告贾胜联之间因为房租的事实已经闹到了奎山派出所。对此希望被告张树民能够提供在2015年1月22日通话的话单，以证明双方通话的时长到底是多长时间。如果通话时长超过11秒，该录音显然不能作为证据使用。在此之前，包括1月4日发生纠纷的那天，原告马胜利给被告张树民打电话，让被告张树民来处理，被告张树民明确地说酒店已经完全转给被告贾胜联了，被告张树民不管了，这是非常明确的。当天，由于原告马胜利与被告贾胜联的纠纷，原告马胜利去了奎山派出所报警，接警的警察当时给被告张树民和贾胜联打电话，希望他们到现场来处理，被告贾胜联当时说他在医院，然后被告贾胜联明确表示想要房租想都别想。然后叫被告张树民来，被告张树民说他打完针就来，并且把他跟被告贾胜联签的转让协议拿给原告马胜利看，以证明他是完全转让给被告贾胜联了，但是原告马胜利在派出所等了很长时间，最终被告张树民也没有去。所以被告张树民给原告马胜利打过电话，让原告马胜利去饭店找被告贾胜联要钱，原告马胜利都没有去。因为被告贾胜联是不可能给原告马胜利钱的，之前已经说的很明确了，而且原告马胜利认为原告马胜利是跟被告张树民签的合同，跟被告贾胜联没有任何关系，要拿钱也要从被告张树民手里拿，而不能去找被告贾胜联。对录音二，因为原告马胜利与被告郝威在2015年2月14日已经事先见过面，也是双方第一次见面，双方通话的问题建立的基础是被告郝威独自接手该酒店并自己独立经营。在这里头之所以不能接受被告郝威的房租是因为原告马胜利与被告张树民之间的租赁合同没有完全解决掉。在这种情况下，如果单独接受了被告郝威的房租，就等于是一女二嫁，所以是不合适的。基于该原因，被告郝威在2月14日当时提出过与原告马胜利另行签订租赁合同的问题，这个录音所有的事实都是建立在这个基础上谈的。另外在被告郝威的谈话中可以明确看出来，被告贾胜联与他们根本就没有所谓的合作关系，在录音打印记录中倒数第13行，倒数第6行。3、对病历真实性无法发表意见，因为无法确认。当时被告贾胜联在甲鱼王酒店受伤，离四院近，被告贾胜联但舍近求远去徐州市第三人民医院治疗。该病历与本案的事实没有关联性，根据派出所的接处警的记录以及被告贾胜联今天当庭陈述，其头部受伤是因自己砸门所造成的。4、对订餐表的真实性不予认可。被告张树民应当提供其他更有力的证据证明当时有订餐的事实。订餐表是铅笔写的，随时可以涂改。对于所谓的玻璃门收据真实性不予认可。从单据上的日期看，日期有涂改，实际日期应当是2015年3月20日。因此，与本案没有关联性。5、原告马胜利质证认为，对病情诊断证明的真实性有异议，被告张树民应提供相应的门诊病历和检查报告来佐证。众所周知，××是慢性病，除非有××重，而一般的××不会影响到正常的经营。被告郝威就证据二的第二段录音质证认为：与被告郝威没有任何关系，被告郝威给原告马胜利钱，原告马胜利不要，无理取闹。被告贾胜联就证据三门诊病历质证认为：当时被告贾胜联的头伤到什么程度，被告贾胜联不清楚，因为什么原因被告贾胜联选择三院，被告贾胜联家离三院很近，这个病历是被告贾胜联老婆给被告贾胜联送到三院去的。所以被告贾胜联没到四院，到的三院。平时房东都是6、7号来拿房钱，那天是4号来拿房钱，被告贾胜联一进大厅，原告马胜利两口子又吵又闹又骂，说如果今天不给房钱，就不会让继续经营，就把店门锁死，被告贾胜联说不是每次都是6、7号来拿房钱吗，为什么4号就来拿房钱了，原告马胜利说今天必须拿到钱，不拿到钱就把房门锁死，当时原告马胜利夫妇就拿链子把门锁死了，当时是中午时间，门外有客人，房间也有客人在吃饭，当时客人很惊慌，所以，被告贾胜联只有把门砸了，才导致把被告贾胜联的头碰破，说明被告贾胜联的头破是由于原告马胜利造成的。
原告马胜利为反驳被告张树民举证的上述2015年1月22日通话录音的证明目的又向本院提交通话详单打印件共九张。原告马胜利以此证据证实1月22日的通话详单画上的部分，当时是被告张树民用其他电话打过来的，通话时长为5分17秒，而被告张树民提供的录音时长只有11秒，显然录音是被告张树民剪辑的。被告张树民质证认为：对打印的通话详单系原告马胜利单方制作，没有中国移动的公章，对其不予认可。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
本案中，原告马胜利要求解除双方2013年7月20日签订的《租赁协议书》，其理由是被告张树民连续两个月不支付房租，已实际违反上述《租赁协议书》第六条约定，即：乙方应在每月一日前足额支付租金，如当月一日前未完成支付，则按每日百分之三缴纳滞纳金。如连续两个月不支付房租，甲方有权单方面解除合同，收回房屋。但从双方当事人的举证及徐州市公安局奎山派出所的接处警工作登记表内容分析，原告马胜利系2015年1月4日到凤鸣路20号“徐州市泉山区xxxxxx大酒店”索要房租未果遂将店门锁上，被告贾胜联认为锁门影响酒店营业遂将店门砸坏且其本人因此受伤，双方矛盾进一步恶化。此后，被告郝威、被告张树民虽分别向原告马胜利表示继续支付房租的意愿，但原告马胜利已表示拒绝，致使被告张树民已实际拖欠数月房租未支付。据此可以认定，被告张树民违反上述《租赁协议书》的约定逾期支付2015年1月份的房租，原告马胜利仅有权要求被告张树民再支付每日百分之三的滞纳金，其将店门锁上阻止经营，实际违反了合同约定，是导致双方矛盾加剧的直接原因。再考虑到发生上述纠纷后原告马胜利拒绝再收取房租，与被告张树民超过两个月以上未支付房租有直接关联，对原告马胜利以被告张树民违反上述《租赁协议书》第六条的约定为由行使合同解除权，本院不予支持。
上述《租赁协议书》第二条还约定：乙方未得甲方书面同意不得转让、转租或变相转让、转租他人。原告马胜利庭审中还主张被告张树民已将承租房屋转租给被告贾胜联，被告贾胜联又转租给被告郝威经营使用，即被告张树民违反《租赁协议书》第二条的约定。原告马胜利为此主要举证有：1、原告马胜利及其委托代理人刘恒武与被告郝威之间2015年2月14日的谈话录音。2、徐州电视台20**年3月3日播出的“张慧帮你问”视频。3、原告马胜利在赶集网及徐州才好网上打印的徐州xxx酒店的招聘信息。但被告张树民为证实其与被告贾胜联、被告郝威之间系合作经营关系，而非转租关系，已提交：1、被告张树民与被告贾胜联之间2014年6月16日签订的《合作协议书》。2、被告张树民与被告贾胜联、被告郝威2015年1月30日签订的《合作协议书》。从上述两份协议可以看出在被告贾胜联、被告郝威前后参与“徐州市泉山区xxxxxx大酒店”经营，“徐州市泉山区xxxxxx大酒店”由被告张树民个体经营，变为被告张树民与被告贾胜联之间按照各占50%股份比例合作经营，再变为被告张树民、被告贾胜联、被告郝威之间按照50%、10%、40%的股份比例合作经营。结合“徐州市泉山区xxxxxx大酒店”开业经营至今的工商登记、税务登记负责人一直为被告张树民的事实，应认定上述两份《合作协议书》的证明力高于原告马胜利所提交上述三份证据的证明力，原告马胜利以被告张树民违反上述《租赁协议书》第二条约定为由行使合同解除权，本院亦不予支持。
原告马胜利诉请被告张树民支付2015年1月份的房租16000元，符合双方合同约定，本院予以支持。原告马胜利诉请被告张树民按照每日百分之三支付上述房租的滞纳金，符合双方的合同约定。但被告张树民已提出双方约定的每日百分之三的滞纳金过高，考虑到逾期支付房租可能造成原告马胜利的实际损失，本院酌定将上述滞纳金调整至每日百分之一。再考虑到双方矛盾进一步恶化的直接原因，以及被告张树民2015年1月22日曾与原告马胜利通话告知其去店内收取租金的事实，本院酌定支持2015年1月份的房租16000元所产生的2015年1月2日至2015年1月22日期间的滞纳金3360元（16000×1%×21），其余滞纳金的诉请不予支持。
原告马胜利诉请被告张树民立即腾空交回房屋，鉴于原告马胜利解除上述《租赁协议书》的诉请本院未予支持，其相应立即腾空交回房屋的诉请本院亦不予支持。
原告马胜利诉请被告张树民赔偿占用房屋期间的损失（2015年2月起至实际归还之日止，按533元／日计算），因上述《租赁协议书》仍在生效履行期间，被告张树民仍应于每月一日前按照约定足额支付当月房租。鉴于2015年2月后的房租系因双方矛盾进一步恶化实际未能支付，被告张树民仍应向原告马胜利支付尚欠的房租，即按照每月16000元，从2015年2月计算至本判决生效当月。
原告马胜利诉请被告贾胜联、被告郝威对上述债务承担连带清偿责任，虽然“徐州市泉山区xxxxxx大酒店”现在实际为被告张树民、被告贾胜联、被告郝威合作经营，但考虑到租赁合同权利义务主体的相对性，仍应由被告张树民向原告马胜利履行合同义务，故本院酌定不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第九十三条、九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告张树民应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告马胜利支付2015年1月的房租16000元及2015年1月2日至2015年1月22日期间的滞纳金3360元。
二、被告张树民应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告马胜利支付2015年2月后尚欠的房租（按照每月16000元，从2015年2月计算至本判决生效当月）。
三、驳回原告马胜利的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费9560元，由原告马胜利负担4780元、被告张树民负担4780元（原告已预交，被告于本判决生效后十日内直接支付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审 判 长 魏道升
审 判 员 杨 瑞
人民陪审员 苏征社
二〇一五年十一月二十三日
书 记 员 程 美