江苏省如皋市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）皋商初字第1096号
原告中国银行股份有限公司如皋支行，住所地江苏省如皋市如城街道海阳中路185号。
负责人孙小飞，行长。
委托代理人姜建荣，系原告员工。
被告王平。
被告郑保忠，系被告王平之夫。
被告如皋市海上明珠房地产开发经营有限公司，住所地江苏省如皋市长江镇长江东路北侧1号。
法定代表人王海明，执行董事。
委托代理人丁大虎，江苏启秀律师事务所律师。
原告中国银行股份有限公司如皋支行（以下简称中国银行）与被告王平、郑保忠、如皋市海上明珠房地产开发经营有限公司（以下简称海上明珠公司）金融借款合同纠纷一案，本院2015年7月13日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中国银行的特别授权委托代理人姜建荣、海上明珠公司的特别授权委托代理人丁大虎到庭参加了诉讼。被告王平、郑保忠经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告中国银行诉称，2013年1月25日，原、被告签订了《个人一手住房贷款合同暨个人贷款抵押合同》，被告王平向原告借款29万元用于购买海上明珠公司开发的长江海上明珠3幢704室住房，借期120个月，月利率为5.4583‰，还款方式为按月等额本息还款。被告王平、郑保忠以其贷款所购房屋向原告提供抵押担保，海上明珠公司承担连带责任保证，被告郑保忠亦出具了共同还款承诺函。合同生效后，2013年3月26日，原告按约向被告王平放款29万元，但王平、郑保忠未能依约履行还款义务，海上明珠公司亦未承担保证责任。现起诉请求判令：1、被告王平、郑保忠偿还借款本金260565.31元、利息（含罚息）3764.67元（暂计算至2015年6月30日，此后至贷款本息实际还清前产生的利息及罚息仍由两被告承担）、律师费8000元；2、原告有权对涉案抵押物依法实现抵押权（相关费用均由被告承担），原告优先受偿；3、被告海上明珠公司对被告王平、郑保忠的上述债务承担连带清偿责任；4、被告承担本案全部诉讼费用及原告实现债权的全部费用。
被告海上明珠公司辩称，1、无法确认合同的真实性。2、原告同时行使抵押权和追究答辩人的担保责任没有法律依据。3、案涉工程是由南通瑞华置业有限公司（以下简称瑞华公司）承包建设的，也是由瑞华公司负责出售房产，如果该借款合同真实，也应当由瑞华公司和梁福华来承担相应的保证责任。4、请求法庭追加瑞华公司和梁福华为本案的第三人。
被告王平、郑保忠未答辩，亦未提供证据。
原告为证明其主张，提供了以下证据：
证据1、2013年1月25日被告王平、郑保忠、海上明珠公司与原告签订的《个人一手住房贷款合同暨个人贷款抵押合同》，证明被告王平、郑保忠向原告借款、被告海上明珠公司承担阶段性连带保证责任的事实。
证据2、如皋市房地产监理所出具的皋房预字第16697号房屋预告登记证明，证明原告与被告王平、郑保忠对案涉房产进行了预购商品房抵押权预告登记的事实。
证据3、零售贷款借款借据，证明原告依约向被告王平放款的事实。
证据4、被告郑保忠签订的共同还款承诺函，证明郑保忠自愿承担共同还款责任。
证据5、被告王平、郑保忠的身份证复印件、婚姻登记证明，证明被告王平、郑保忠的身份及婚姻状况。
证据6、贷款已还款明细清单，证明借款人王平已还款及未还款的明细。
对原告所举证据，被告海上明珠公司质证认为，因为借款、房屋出售等活动，我公司没有参与，对整个活动的真实性我公司不能确认，我公司也没有委托或者安排人员与原告方订立担保合同。对证据1《个人一手住房贷款合同暨个人贷款抵押合同》：（1）合同的真实性不能确认，虽然有我公司字样的印章，但由于我公司并未参加该借款合同的订立，因此不能确认这枚印章的真实性。（2）关于通用条款的约定，在存在物的担保的情形下，债权人应当先行使物权担保，然后再要求保证人承担保证责任，但即使这样，也并不代表我公司愿意承担担保责任。对证据2房屋预告登记证明的表面真实性予以认可，但预告登记的取得所依据的材料我们无法确认其真实性。对证据3零售贷款借款借据，原告向被告王平、郑保忠放款的事实，被告海上明珠公司无法确认。对证据4共同还款承诺函，海上明珠公司不认识王平、郑保忠，对他们的签字笔迹无法确认。对证据5王平、郑保忠的身份证复印件、婚姻登记证明的真实性予以认可，但与本案没有关联。对证据6贷款已还款明细清单，被告王平、郑保忠还款的情况海上明珠公司不清楚。
被告海上明珠公司为证明其主张，提供了以下证据：
证据1、房地产开发项目合作合同、建设工程规划许可证及移交清单。证明海上明珠公司与瑞华公司存在承包合同关系，相关证照已交由瑞华公司保管，瑞华公司负责房屋预售，梁福华也同意为双方的合作合同向海上明珠公司承担连带责任。
证据2、补充协议及移交单，证明海上明珠公司依照合作合同的约定向瑞华公司移交了财务资料及税控物品。
证据3、瑞华公司的工商资料，证明瑞华公司是合法的民事主体。
证据4、（2014）通中商初字第33号民事判决书、（2015）通中商终字第135号民事判决书，证明证据1、2所证明的事实，同时也证明瑞华公司和梁福华在房屋预售、工程建设等与海上明珠工程有关的事务均由瑞华公司和梁福华自行承担。他们的行为不构成对海上明珠公司的表见代理。
上述证据证明，海上明珠工程是由瑞华置业实际建造发售，海上明珠公司并没有参与该工程的任何事务，也不清楚、不了解瑞华公司在这起工程中的所有行为。
对被告海上明珠公司所举证据，原告质证认为，瑞华公司在本案中至始至终没有体现出来，原告是与海上明珠公司签订的合同，至于海上明珠公司与瑞华公司签订的合同及相互关系与本案无关。故对被告海上明珠所举证据原告不予认可。
经审理查明，2013年1月25日，原告中国银行与被告王平、郑保忠、海上明珠公司签订《个人一手住房贷款合同暨个人贷款抵押合同》，约定：王平向中国银行借款29万元用于购买海上明珠3幢704室房屋；贷款利率采用浮动利率方式，浮动周期为12个月，第一个浮动周期内，贷款月利率为5.4583‰，按月结息，每月15日为结息日和付息日；逾期贷款罚息利率为合同约定的贷款利率水平上加收50%；贷款人将贷款划到开发商海上明珠公司账户；贷款以按月等额本息还款方式偿还，自发放贷款后第二个月开始按月还款，还款期数共120期，还款日为每月的15日；借款人以贷款所购房屋提供抵押担保；保证人海上明珠公司提供阶段性连带责任保证。同时约定，借款人未按期归还借款本息的，贷款人有权宣布贷款本息全部或部分提前到期，可行使担保物权，要求保证人承担保证责任；保证人承担连带保证责任，保证期间为借款人债务履行期届满（包括贷款提前到期的情形）之日起两年；若主债务为分期履行的，则保证期间为自本合同生效之日至最后一期债务履行期届满之日后两年；主债务在保证之外同时存在物的担保的，不影响贷款人本保证项下的任何权利及其行使，保证人不得以此抗辩贷款人。合同签订后，2013年3月22日，原、被告至如皋市房地产监理所办理了房屋预告登记证明，王平、郑保忠以位于长江海上明珠3幢704室的房屋作预购商品房抵押权预告登记，债权数额为29万元。2013年3月26日，中国银行按约向海上明珠公司转账34万元。此后，被告王平自2013年5月15日起至2014年11月25日共偿还款17期，其中偿还本金29434.69元、利息26750.58元，尚欠借款本金260565.31元。保证人亦未承担保证责任。原告遂诉至本院，请求判如所请。
另查，被告王平与被告郑保忠于2011年10月11日登记结婚。
再查，（2015）通中商终字第135号民事判决书判决驳回了上诉人杨桂峰的上诉请求，维持了（2014）皋商初字0018号民事判决。该判决书中已查明的事实：2009年7月12日，海上明珠公司与瑞华公司签订房地产开发项目合作合同，约定：海上明珠公司已通过国有土地使用权出让方式取得项目土地使用权、立项批文、建设用地许可证及一期项目的建设工程规划许可证，与瑞华公司进行海上明珠项目合作；双方一致确认以海上明珠公司名义、由瑞华公司总承包的方式合作开发；瑞华公司向海上明珠公司支付总承包金2600万元，瑞华公司投入项目后续开发建设及销售所需的全部资金，并全面负责项目的开发建设和销售；瑞华公司须将在房屋预售或销售时收取的全部房款或定金及时转入共管的银行账户，共管账户的银行印鉴，双方各持一枚，海上明珠公司持法定代表人章，瑞华公司持财务专用章；瑞华公司投入项目的建设资金由其自筹；海上明珠公司的公章、合同专用章、法定代表人章由海上明珠公司掌控，瑞华公司因项目开发建设及销售需要，在合理且不损害海上明珠公司利益或对外担责的情况下，海上明珠公司应积极、及时配合瑞华公司用章需求，一直项目过户到合作方为止；项目总承包期间或之后，因瑞华公司开发建设或房屋销售或其他原因发生的债权债务或诉讼仲裁（包括以海上明珠公司名义的），均由瑞华公司承受和处理，若因此导致海上明珠公司连带偿债或损失的，瑞华公司应予赔偿。同日，双方签订补充协议，约定：海上明珠公司公章及重要证照在项目合作期间由海上明珠公司保管；项目合作期间，瑞华公司因工程需要使用公章，需经海上明珠公司法定代表亲自签笔申请，合同或协议确立后，需留复印件备案；双方合作之前海上明珠公司的债权债务由海上明珠公司负责并承担，合作之后海上明珠公司的债权债务由公章使用人负责并承担。2009年12月2日，海上明珠公司将海上明珠公司在长江“中行”开户的共管账户“财务专用章”一枚等移交给梁福华。
本院认为，借款人应当按照借款合同约定的期限偿还借款本金及利息。关于本案是否需要追加瑞华公司、梁福华为本案第三人，被告海上明珠公司认为，海上明珠公司与瑞华公司存在承包合同关系，长江海上明珠工程是由瑞华公司实际建造和发售，相关证照、物品也交由瑞华公司保管，瑞华公司法定代表人梁福华也同意为双方的合作合同向海上明珠公司承担连带责任。其他案件中也有将瑞华公司和梁福华追加为本案的第三人的情形。根据法律规定，民事诉讼第三人是指对他人争议的诉讼标的有独立请求权，或者虽无独立请求权，但案件的处理结果与其有法律上的利害关系，而参加到他人之间已经开始的诉讼中去的人。庭审中被告海上明珠公司对（2014）皋商初字0018号民事判决中查明的事实无异议。根据判决书确认的事实，海上明珠公司的公章是由海上明珠公司保管，海上明珠公司移交给瑞华公司的系财务专用章。庭审中，海上明珠公司对原告提供的借款合同上的海上明珠公司的公章以及法定代表人王海明的印章不能确认，但经本院释明后亦未申请启动鉴定程序，因此对于原告提供的借款合同上的海上明珠公司的公章以及法定代表人王海明的印章的真实性本院予以确认。因海上明珠公司的公章在其与瑞华公司合作期间是由海上明珠公司保管，而非由瑞华公司、梁福华保管，且本案系借款合同关系，与海上明珠公司及瑞华公司之间的合作关系无关，故本案无需追加瑞华公司、梁福华为第三人参加诉讼。
原告与被告王平、郑保忠、海上明珠公司签订的住房贷款合同系当事人真实意思的表示，内容不违反法律法规的强制性规定，均应确认合法有效。合同签订后，原告按约发放借款29万元，被告王平按约偿还部分贷款后，自2015年11月25日之后未能继续履行还款义务，原告根据合同约定宣布贷款提前到期、要求担保人承担责任，于法有据，被告王平、郑保忠应按约偿还下余借款本息。本院根据合同约定的方式计算确定被告王平、郑保忠逾期之时的逾期罚息利率，即以当期浮动周期内中国人民银行公布施行的相应档次的贷款基准利率上浮50%，即逾期利率为年利率5.4583%×（1＋50%）＝8.19%；关于逾期付款利息的起算，被告王平按约支付利息至2014年11月15日，结息日为每月15日，故逾期付款利息应当自2014年12月16日起算。
被告王平以其购买的案涉房屋提供抵押担保，但该案涉房屋的所有权未转移至被告王平名下，原告与被告王平、郑保忠虽就该案涉房产办理了房屋预告登记，但原告未能提供房屋预告登记已转换成为正式的抵押登记手续证明，亦未提供证据证明已取得该案涉房产他项权证，原告作为该案涉房产抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对该案涉房产办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对该案涉房产的处分，但并非对该案涉房产享有现实抵押权，故原告请求对被告王平购买的位于长江海上明珠3幢704室住房拍卖、变卖后所得的价款享有优先受偿权，无事实和法律依据，本院不予支持。对于律师8000元，原告未能提供证据加以证明，亦未委托律师出庭参加诉讼，故对于该部分主张，本院不予支持。
被告海上明珠公司为案涉借款提供连带责任保证，保证责任的范围包括本金、逾期利息等，其应按约承担连带保证责任，其承担保证责任后可依法向债务人追偿。被告海上明珠公司辩称原告不应同时行使抵押权和追究海上明珠公司的担保责任，应当先行使物权担保，然后再行使保证责任，对此，本院认为，原、被告约定了物的担保不影响原告向保证人主张保证权利，该约定不违反法律规定，且本案原告与被告王平、郑保忠对案涉房产的预告登记不能视为其已办理了正式的抵押登记，原告无法对案涉房产拍卖、变卖后所得的价款享有优先受偿权，故原告要求被告海上明珠公司承担担保证责任，于法无悖，本院照准。被告郑保忠与被告王平系夫妻关系，且被告郑保忠向原告出具共同还款承诺函，表示愿意对王平所欠本案所涉合同债务作为共同债务人承担共同还款责任，故应该承担共同还款责任。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十三条、第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决如下：
一、被告王平、郑保忠于本判决生效之日起十日内归还原告中国银行股份有限公司如皋支行借款本金260565.31元及利息（以260565.31元为基数，按照合同约定的利率自2014年11月16日起计算至实际给付之日止）。
二、被告如皋市海上明珠房地产开发经营有限公司对被告王平、郑保忠的上述债务承担连带清偿责任。
三、被告如皋市海上明珠房地产开发经营有限公司承担担保责任后有权向王平、郑保忠追偿。
被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
四、驳回原告中国银行股份有限公司如皋支行的其他诉讼请求。
案件受理费5615元，由原告中国银行股份有限公司如皋支行负担157元，被告王平、郑保忠、如皋市海上明珠房地产开发经营有限公司负担5458元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费5615元（户名：南通市财政局；帐号：47×××82；开户行：中国银行南通市西被闸支行）。
审 判 长 黄爱平
代理审判员 洪 宇
人民陪审员 汪 平
二〇一六年一月十二日
书 记 员 夏晓莉