湖北省黄石市黄石港区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂0202民初1475号
原告：黄石市食博园饼业有限公司，住所地湖北省黄石市黄石大道736号，统一社会信用代码91420200722025365B。
法定代表人：石飞，董事长。
委托诉讼代理人：陈尚柱，湖北鸣伸律师事务所律师。
被告：中国联合网络通信有限公司黄石市分公司，住所地湖北省黄石市团城山开发区杭州西路，统一社会信用代码91420200706815025P。
负责人：陈波，经理。
委托诉讼代理人：刘健，湖北太圣律师事务所律师。
原告黄石市食博园饼业有限公司与被告中国联合网络通信有限公司黄石市分公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月6日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭审理了本案。原告黄石市食博园饼业有限公司法定代表人石飞及其委托诉讼代理人陈尚柱、被告中国联合网络通信有限公司黄石市分公司委托诉讼代理人刘健到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告黄石市食博园饼业有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认房屋租赁协议书超过20年以上部分无效，确定房屋租赁合同期限到2023年3月24日止；2、被告补交超过原房屋租赁协议确定的面积租金1500000元（按原协议约定租金标准计算到租金判决增长之日止，此后按照新租金标准核算）；3、依据情势变更原则，判决从同地段房屋租金市场租金超过双方约定租金5倍时起，租金按照市场同步核算（或者2016年1月1日起将租金标准调整到与同地段房屋租金一致），被告原交纳的超过2016年1月1日起（或者实际增长租金之日起）的租金，按照新租金标准核算抵交，抵交完后，再另行按月交纳租金。原告当庭将诉讼请求明确为：1、确认房屋租赁协议书超过20年以上部分无效；2、2003年3月25日至2015年1月31日共12年按原协议租金标准每月每平方米9.5元的标准计算超出面积46.75平方米的租金为9.5×46.75×12×12，2015年2月1日至2023年3月24日按双方第二份合同约定的租金标准每月每平方米233.17平方米计算超出面积46.75平方米的租金为233.17×46.75×42，以上两项合计共521783.29元，原告仅主张500000元；3、2015年2月1日至2018年8月25日被告应补交的租金为（233.17-9.5）×671×42＝6303467.94元，原告仅主张1000000元；对于第2、3项诉讼请求，因为原告已交纳了30年租金共计2300000元，故预收的最后10年租金766700元应作为租金予以冲抵，即被告还应向原告交纳租金500000+100000-766700＝733300元。事实和理由如下：原、被告于2003年3月31日签订《协议书》，约定被告租赁原告位于黄石大道××门楼××层房屋，当时确定使用面积约671平方米，租期30年，租金共2300000元，并约定各自权利义务，其中包括未经出租方书面同意不得擅自转让转租物业。合同签订后被告交纳了租金。经房屋测量部门测量，租赁房屋面积为717.25平方米，比原约定面积多46.75平方米。2013年被告将租赁房屋一部分转让给一个民营公司使用，原告联系被告，被告告知是合作联营免费提供使用，却没有任何出资和经营盈亏分担，名为合作实为转租房屋。2015年2月，双方就35平方米（含外墙使用）的房屋协商租赁期限为3年，共440700元，按房屋三分之二计算，每平方米也有233.17元，是原租赁合同约定租金标准9.5元的24.54倍。故原告于2018年5月28日向被告送达了《关于房屋租赁协议有关问题的联系函》，被告未予回应。综上，双方约定租赁期限超过20年的部分无效，实际承祖面积超过原估算面积，原约定租金标准因情势变更对原告严重不公平，达不到原告出租房屋获得经济效益的目的，被告转租违约，故而成讼。
被告中国联合网络通信有限公司黄石市分公司答辩称，1、对于超出20年租赁期限的部分无效，予以认可，但20年之后其享有优先承租权，不能判决租赁期限到此为止；2、合同约定的是整体租赁，按使用面积计算，原告主张的717.75平方米系建筑面积；3、房屋租金变化系正常的商业风险，不是合同法中规定的不可预见、不可抗力的因素，不属于情势变更。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：被告对原告提交的《房屋租赁合同》关联性有异议，本院认为该证据系原告与被告签订的另一房屋租赁合同，与本案不存在关联性，不予采信；被告对原告提交的（2017）鄂0202民初2179号民事判决书有异议，本院认为该份判决书诉争的租赁物系另一处房屋，与本案诉争的租赁物不存在关联性，不予采信；被告对原告提交的《WCDMA智能手机平台合作协议书》有异议，本院认为原告在庭审中表示被告转租的事实与本案诉争无关，在本案中不予主张，故对该组证据不予采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2003年3月31日原告与被告签订《协议书》，约定原告将其所有的位于黄石市黄石大道736号的食博园门楼出租给被告使用，使用面积约671平方米（使用面积按建筑物内墙计算），其中一、二楼面积约454平方米，三楼面积约217平方米，租赁期限从2003年3月25日2033年3月24日止，共计30年；被告向原告支付定金200000元，合同生效后5日内向原告支付租金1300000元（不含定金200000元），余款800000元在2004年2月28日之前付清。2004年9月15日原告获得诉争房屋的所有权证，其中记载该房屋建筑面积为717.75平方米。
本院认为，原、被告签订的《协议书》系双方真实意思表示，除主要内容中对租赁期限的约定违反法律强制性规定外，其他部分合法有效，对双方均具有法律约束力。对于超过20年租赁期限这一部分的约定，双方在庭审中均认可无效，对原告该诉讼请求予以支持。关于租赁物面积，合同约定的面积为估算的使用面积，系按建筑内墙计算，且该房屋产权证在合同签订之后一年多才取得，故最终登记的建筑面积717.75平方米与估算的建筑内墙使用面积671平方米的差值属于合乎常理的范围，另该房屋系整体出租，双方约定的是30年的总租金，并未按照每平方米单价予以计算租金，且房屋建筑面积在租赁期间也未发生变化，故不能以单价的计算方式要求被告承担登记面积与约定面积之间差值的租金差价，对原告要求被告向其支付超出面积部分租金的诉讼请求不予支持。关于租金标准是否因情势变更原则而调整，首先情势变更原则客观上需合同赖以成立的环境或基础发生异常变动，该变动包括自然灾害、意外事故、战争爆发、国家经济政策及社会经济环境的巨变等，对于原告主张的市场经济增长这一因素，系时刻存在，诉争房屋的当地经济一直处于稳步增长，并未发生重大的异常变动，其次情势变更原则主观上需当事人在订立合同时不可预见、不可避免，双方都不存在过错，本案合同签订之时签订主体以正常商业思维是完全可以预见租金变化这一商业风险，也并不是不能避免，双方可以通过递增的租金标准进行约定，而其通过30年的打包价格这一方式计算租金，且被告在一年之内全额支付了2300000元租金，原告据此也获得了租金收益之外的一定利益，总体来看并未导致原告利益明显受损，故对原告主张依据情势变更原则调整租金的诉讼请求不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十四条之规定，判决如下：
一、原告黄石市食博园饼业有限公司与被告中国联合网络通信有限公司黄石市分公司于2003年3月31日签订的《协议书》中对约定的租赁期限超过20年部分的无效；
二、驳回原告黄石市食博园饼业有限公司的其他诉讼请求。
本案受理费9250元，原告黄石市食博园饼业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。
审判员 姜蕾
二〇一八年八月十三日
书记员 张琼