浙江省绍兴市越城区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）绍越民初字第291号
原告王纪荣。
委托代理人（特别授权代理）叶一春。
被告浙江国脉创业科技有限公司。
法定代表人孟惠芳。
委托代理人（特别授权代理）何高峰。
被告中国移动通信集团浙江有限公司绍兴分公司。
法定代表人徐叶芳。
委托代理人（特别授权代理）王贤。
原告王纪荣与被告浙江国脉创业科技有限公司（以下简称国脉公司）、中国移动通信集团浙江有限公司绍兴分公司（以下简称移动公司）物权保护纠纷一案，于2009年12月23日向本院起诉。本院于同日受理后，依法由审判员吕小丽适用简易程序独任审判，于2010年1月26日公开开庭进行了审理。后由审判员虞媛媛担任审判长，与审判员吕小丽、人民陪审员卢水娟组成合议庭适用普通程序进行审判，于2010年6月7日公开开庭进行了审理。原告王纪荣委托代理人叶一春、被告国脉公司委托代理人何高峰到庭参加第一次庭审，被告移动公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加第一次庭审。原告王纪荣委托代理人叶一春、被告国脉公司委托代理人何高峰、被告移动公司委托代理人王贤到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。
原告王纪荣诉称：原告于2007年10月11日通过转让方式取得了位于绍兴市越城区平江路98号地号为005-004-3-1的国有土地使用权2612.70平方米，并已经取得绍市国用（2007）第13815号土地使用权证书。原告取得土地使用权后发现，原告土地证红线范围内的土地上有人建有围墙并用于停车，后经了解得知是被告移动公司建的围墙。原告遂与被告移动公司交涉，交涉后得知是被告国脉公司将该场地租用给被告移动公司使用的。原告多次与二被告交涉，并向被告出示权属证书，表示自己是土地使用权的物主，要求二被告立即停止侵权并赔偿原告损失。但二被告未停止侵权。现原告诉至法院，请求判令：二被告立即停止侵权，拆除违章搭建的建筑物排除妨碍，并赔偿原告损失8万元（暂计，具体损失以评估为准）；本案诉讼费用由二被告承担。
被告国脉公司辩称：本案诉争地块包括原告现在使用的都是原、被告以及第三方共同共有及共同管理的财产，并不是原告单方所有的，因此原告在诉状中称包括诉争土地在内的土地使用权是原告独自享有不事实。对于本案诉争土地使用权共同共有的区划共有人都有明确约定，约定由被告国脉公司占有使用。根据物权法第96条规定，共有人有约定的从约定，因此被告占有并使用该土地是合法得当的。原告诉称要求停止侵权、拆除违章及赔偿损失无依据，该围墙在原告取得土地使用权前就已经由绍兴市房产发展有限公司建造完毕了，是在出卖给国脉公司之前就已经存在的。综上，请求法院查明事实，驳回原告诉讼请求。
被告移动公司辩称：本案中诉争场地及场上的附属物都是移动公司向国脉公司租赁，二被告之间存在合法租赁关系，移动公司也向国脉公司支付了租赁费用，移动公司有合法使用权，国脉公司对场地享有合法权属。原告起诉要求被告移动公司承担相应民事责任缺乏事实及法律依据，请求驳回原告诉讼请求。
原告为证明其主张，向本院提供以下证据：
1、土地使用权证、房屋所有权证各1份，证明原告对平江路98号地号为005-004-3-1的国有土地享有土地使用权，面积为2612.70平方米，对平江路98号上的1766.76平方米的房产享有所有权。二被告对证据三性无异议，但该土地使用权证及房屋所有权证恰恰说明原告仅是诉争房屋的业主之一，而不是诉争房屋的唯一所有权人，土地使用权证也可以反映出原告仅是诉争土地共有人之一，而非独占的完全使用权人。本院对证据真实性予以确认。
2、现场照片7份，证明讼争土地上侵权事实的存在。二被告对真实性无异议，从照片中树木和围墙的新旧情况看，地上附属物并不是二被告建造，而是绍兴市房产发展有限公司建造的，是在原告和国脉公司取得房屋所有权之前就已经存在的，且在原告方向场地上也建有车棚和围墙；该车棚和围墙是基于被告国脉公司与该房产公司的约定，由国脉公司享有土地使用权，该部分场地一直由该房产公司租赁给移动公司，后继续由国脉公司租赁给移动公司。本院对证据真实性予以确认。
3、绍兴市房产发展有限公司工商登记资料1份，证明被告国脉公司是绍兴市房产发展有限公司的投资人、股东。被告国脉公司无异议。被告移动公司认为与其无关。本院予以认定。
4、房屋买卖合同复印件1份，证明原告于2007年8月6日从蔡金泉处转让得上述房屋。二被告认为真实性由法庭进行核实，在确认其真实性的前提下质证如下：该合同系原告与案外人的房屋买卖合同，合同中的权利义务均是由原告和案外人来享有和承担；合同中所注明的建筑红线范围与本案建筑红线范围有区别，且地号与本案诉争地号也不一致，故对关联性有异议；该合同中有约定如果对土地权属及房屋权属有争议的，由案外人负责解决，这也是案外人与原告的约定，与本案缺乏关联。本院认为复印件真实性无法确定，故不予认定。
被告国脉公司为证明其主张，向本院提供以下证据：
5、土地使用权证、房屋所有权证各1份，证明被告国脉公司享有诉争房屋一层662.1平方米的事实，并与案外人共同共有附属设施及土地使用权。原告对真实性无异议，但按照约定其只能占有900余平方米土地，但围墙围起来的面积远超过900平方米。被告移动公司无异议。本院对证据真实性予以确认。
6、商品房买卖合同1份及补充协议1份，证明合同中约定了讼争地块的使用权为买受人的权利，即被告国脉公司的权利。原告对真实性有异议，因为绍兴市房产发展有限公司与国脉公司存在投资和被投资的关系，对二者之间签订的合同真实性有异议，补充协议中约定的情况原告至始至终都是不清楚的。被告移动公司对真实性无异议，进一步说明被告国脉公司对土地享有合法使用权，且二被告的租赁关系是合法有效的。本院认为，该证据涉及案外人，对其真实性在本案中不作认定。
7、房屋一层平面图1份，证明根据商品房买卖合同约定该平面图所标注范围场地由被告国脉公司合法占有使用。原告对真实性无异议。被告移动公司无异议。本院对证据真实性予以确认。
经审理查明：位于绍兴市越城区平江路地号005-004-3-1的工业用地（使用权面积4135.84平方米）上，有钢混结构的四层综合楼一幢。原告王纪荣对上述综合楼的一层402.23平方米、二层427.89平方米、三层868.15平方米、屋面68.49平方米共计1766.76平方米房屋享有所有权，其在该地块中的土地使用权分摊面积为2612.70平方米。被告国脉公司对上述综合楼的一层662.10平方米房屋享有所有权，其在该地块中的土地使用权分摊面积为973.28平方米。原告王纪荣和被告国脉公司的土地使用权证宗地图红线标注范围一致。现被告国脉公司将该综合楼大门南面除通道外的场地（场地上建有停车用钢棚）以围墙圈起连同其所有的房屋一并租赁给被告移动公司使用。
另查明：原告王纪荣、被告国脉公司一致陈述尚有案外第三人对该综合楼其余房屋享有所有权。
本院认为，原告王纪荣和被告国脉公司属于依法登记取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权。原告王纪荣和被告国脉公司的土地使用权证以各自专有部分面积和建筑物总面积之比记载了各自对整个建筑区划土地的分摊面积，并未记载独用面积，即宗地图红线标注范围一致，而非明确标注各自的使用权范围。故土地使用权证的记载也明确表明原告和被告国脉公司对除建筑物占地以外的土地系共有状态。物权法第九十六条规定，共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。现本案共有人对诉争土地如何管理没有约定的情况下，被告国脉公司将属全体业主（包括原、被告共同认可的尚未登记的案外共有人）共有的部分土地以围墙圈起形式独自使用、收益，确已违反法律规定，原告请求被告国脉公司拆除该部分场地上的围墙及钢棚的请求，本院予以支持。被告国脉公司辩称，该围墙和钢棚系原业主所建造并由在出卖房屋时承诺许可其可单独使用该部分土地。本院认为，被告国脉公司的土地使用权证已明确记载了分摊的土地使用权面积，出卖方与被告国脉公司的该项约定如确实存在，也是违反法律规定的，应属无效，而围墙和钢棚现为被告国脉公司所实际控制、利用，故应由其负责拆除。原告还要求被告国脉公司赔偿其无法使用应有份额部分土地的损失。本院认为，共有不动产的管理应由全体共有人共同决定，被告国脉公司没有征得全体共有人的意见即出租土地、独占租金收益，确有不妥，但原告作为业主之一同样无权单独进行使用、收益，故不存在被告国脉公司的行为对原告造成财产损害的事实，且这种诉争土地所有共有人的财产收益分配争议，应由全体共有人协商解决，并非属于损害赔偿的范围。故原告要求对其损失进行评估并无必要，其要求赔偿损失的请求，本院不予支持。同时被告移动公司系承租人，原告要求被告移动公司停止侵权并赔偿损失，没有依据，本院亦不予支持。被告移动公司经本院传票传唤，未到庭参加第一次庭审，视为放弃抗辩权利，本院依法缺席审理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、《中华人民共和国物权法》第三十五条、第九十三条、第九十六条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条之规定，判决如下：
一、被告浙江国脉创业科技有限公司应于本判决生效之日起三十日内拆除位于绍兴市越城区平江路地号005-004-3-1工业用地南面场地上的围墙和钢棚；
二、驳回原告王纪荣的其他诉讼请求。
本案案件受理费1800元，由原告负担1200元，被告浙江国脉创业科技有限公司负担600元，于本判决生效之日起三十日内付清。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审 判 长 虞媛媛
审 判 员 吕小丽
人民陪审员 卢水娟
二〇一〇年七月十五日
书 记 员 李 奕