文书内容广东省珠海市金湾区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0404民初1195号原告：珠海市现代名城物业管理有限公司，住所地：珠海市金湾区红旗镇藤荣路136号10栋首层夹层。法定代表人：刘源茂。委托诉讼代理人：陈大文，男，系公司行政部经理。被告：胡祥敏，男，1978年1月26日出生，汉族，户籍地址：广东省珠海市金湾区。现住珠海市金湾区。被告：刘倩丞，女，1981年1月15日出生，回族，户籍地址：广东省珠海市香洲区。现住珠海市金湾区。委托诉讼代理人：胡祥敏，系被告刘倩丞的丈夫。原告珠海市现代名城物业管理有限公司（下简称现代名城物业）与被告雷荣春物业服务合同纠纷一案，本院于2018年4月27日立案后，依法适用小额速裁程序，公开开庭进行了审理。原告现代名城物业的委托诉讼代理人陈大文，被告胡祥敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告现代名城物业向本院提出诉讼请求：1.判决被告付清拖欠的物业服务管理费9060元（2013年4月1日至2018年3月31日）,滞纳金4903元(按中国人民银行规定的同期同类贷款利率的4倍计至2018年1月15日)；可视对讲系统维护管理费、公摊水电费，以及特约服务产生的公摊维修费、电梯的年检费及维保费等3138元，利息580元（按年息10%计至2018年1月15日）；2.判决被告付清自2018年1月16日至付清之曰拖欠的物业费的滞纳金及可视对讲系统维护管理费、公摊水电费、特约服务产生的公摊维修费、电梯的年检费及维保费等的利息；3.判决本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告是珠海市××××号世纪名城36栋201房的业主，该房建筑面积为126.24平方米。被告与原告于2012年8月1日签署《前期物业管理服务协议(世纪名城)》、《珠海市世纪名城物业管理小区业主（临时）公约》、《世纪名城房屋装修协议》三份协议。约定：1.小区住宅物业服务管理费每月每平方米1.2元,被告每季度应交物业服务管理费453元；2.被告应交可视对讲系统每月维护管理费5元、每月公摊水电费、特约服务产生的公摊维修费、分摊电梯的年检费及维保费等；3.业主逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之二交纳滞纳金。从2013年4月1日至2018年3月31日止，被告累计拖欠原告物业管理费9060元；拖欠的可视对讲系统维护管理费、公摊水电费和特约服务产生的公摊维修费、电梯的年检费及维保费等3138元。因被告拒不交纳其应交的上述各费，原告多次上门或电话向被告催交，被告仍不交纳。原告向本院提交的证据：1.《前期物业管理服务协议》、《珠海市世纪名城物业管理小区业主(临时)公约》；2.催费登记表、签收表、记录表；3.世纪名称三期36栋2017年9月、10月物业相关费用公摊明细表、抢修公告、公用水电和维修费发票。被告胡祥敏辩称：1.从2012年8月至2018年1月止物业服务费65个月共计9815元，被告先期己经缴纳了1500左右的物业费，因后期物业公司不按正规开发票收取物业服务费，没有提供开支明细证明公摊费用的合理性；2.公摊费用3138元没有事实依据。公摊水电费不明晰，原告不能提供相应的明细。电梯维修费用，采购维修程序不符合规定，材料报价偏高，公摊费用每月数据没有法律依据。可视对讲系统每月5元为霸王条款；3.滞纳金是由国家法律、法规明文规定的款项，个人和其他团体都无权私自设立，滞纳金、利息的诉讼请求没有法律依据；4.小区3期楼顶，楼下架空层违规建设，小区垃圾装修废物不能及时清理，地下违规建设仓库引起消防隐患，36栋楼层被用做私人停车场；5.物业公司对小区公共范围的广告经营收入、公共游泳池经营收入没有纳入维修基金，账目也混乱不透明，不公示，所有维修费存在争议；6.物业公司擅自关停我方的家用水电，给我方生活带来不变，造成一定的损失。被告向本院提交的证据：照片。经审理查明，被告是珠海市××××号世纪名城36栋201房的业主，该房建筑面积为126.24平方米。2012年8月1日，原告现代名城物业与被告胡祥敏、刘倩丞就位于珠海市××××号世纪名城36栋201房的物业签订了一份《前期物业管理服务协议》，约定：小高层、高层住宅按建筑面积每月每平方米1.2元收取物业管理费；可视对讲系统管理费每户每月5元；开发商发出入伙通知之日起计收物业管理费，首次预收12个月以后按季度收费，每次收费时间为每季度第一个月1-10日；业主或业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之二交纳滞纳金。同时，协议还约定了其他事项。同日，双方还签订了《珠海市世纪名城小区业主（临时）公约》。被告2013年4月1日至2018年3月31日拖欠物业管理费9060元及公摊费用3138元。依据原告提交的2014年、2015年、2017年派发催费单业主（租户）签收表，2014年4月，2015年5月、12月，2017年5月原告通过向被告派发催费单的方式通知被告交纳拖欠的物业管理费及相关公摊费用。庭审过程中，被告称，原告滞纳金计算标准过高，请求法院予以调整。本院于2018年7月10日会同部分业主及现代名城物业公司部分员工就业主反映的问题对世纪名城小区进行现场勘查。本院发现，现代名城物业公司在管理过程中存在如下瑕疵：一、小区大门旁侧门没有刷卡系统，人车可随意出入，值班人员年龄偏大，在本院查勘的过程中，亦未对进出人员进行询问及身份登记；二、部分楼栋可视对讲系统整体损坏，不能使用，小区门口连接各楼栋业主的可视对讲系统亦已损坏无法使用；三、大部分楼栋的大门经业主打开未关，存在治安及安全隐患，其中29栋大门因台风损坏，至今未修缮；四、小区存在消防隐患，该小区因地势下沉，导致消防水管断裂，整个小区消防水管没有水，物业公司称该小区并无公共维修基金，修缮需要业主共同出资，但部分业主连物业费都不愿缴纳，更不愿支付该项费用，而且该项费用所需资金甚大，物业公司无力垫付。物业公司在各楼栋均配备了灭火器，但本院经勘查，部分楼宇的部分楼层灭火器缺失，部分配装的灭火器也存在超过有效检验日期的情形。以上事实有原、被告提供的证据及当事人当庭陈述在案佐证。本院认为，原告与被告胡祥敏、刘倩丞于2012年8月1日签订的《前期物业管理服务协议》，是双方的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。双方应按照协议约定的内容忠实履行自己的义务。关于物业管理费及公摊等费用的问题。根据《前期物业管理服务协议》的约定及相关费用明细，胡祥敏、刘倩丞自2013年4月1日至2018年3月31日共拖欠物业管理费为9060元。原告请求被告支付该款项，本院予以支持。关于公摊及其他费用，原告提供了支出依据以及公告，公摊水电费、公摊维修费、电梯维保费共2883元均有相应的凭据，原告请求被告支付上述公摊费用，本院予以支持。关于原告主张可视对讲系统维护费，经本院查勘，原告所管理小区多栋楼宇可视对讲系统均不能使用，小区门口的可视对讲系统亦不能使用，对可视对讲维护费255元，本院不予支持。关于物业管理费的滞纳金问题。原告主张的滞纳金具有违约金的性质，被告迟延支付物业管理费，应向原告支付滞纳金。原告主张按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算滞纳金，过分高于原告的实际损失，且被告胡祥敏认为滞纳金过高应予以调整，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，参照《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第8条“业主拖欠物业费，物业服务企业可请求业主按照合同约定支付滞纳金。当事人约定的滞纳金数额超过迟延支付物业费造成损失的百分之三十的，业主可依照《合同法》第一百一十四条第二款的规定请求适当减少。迟延支付物业费造成的损失可推定为以拖欠的物业费总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算的利息”之规定，本院予以调整，酌定滞纳金的计算按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算为宜。2013年4月1日至2018年3月31日期间，两被告共拖欠物业管理费为9060元。《前期物业管理服务协议》约定每季度第一个月10日前交清当季费用453元，滞纳金的计算：应以453元为基数，自2013年4月至2018年3月，从每季度的第一个月的11日起，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算至付清之日止。关于公摊等费用的利息问题。原、被告双方在《前期物业管理服务协议》中并未作出约定，同时，原告在物业服务的过程中确实存在部分管理瑕疵，对原告主张支付公摊等费用的利息，本院不予支持。关于原告在物业管理服务中存在的问题。经本院现场勘查，原告在物业管理服务中存在一定的问题，需要原告改进服务水平，但尚未达到业主应扣减或不交物业管理费的程度。原告作为涉案小区的物业管理方，有义务履行《前期物业管理服务协议》约定的义务，不断提高服务质量，为全体业主营造一个安全、卫生、健康、和谐、有秩序的居住环境。当业主反映物业管理服务中存在的问题时，原告应及时做好登记和处理，尽快解决相关问题。如电梯存在质量问题频发故障、可视对讲系统损坏及消防设施存在安全隐患长期未解决等情况，原告有义务及时通知并采取措施尽快解决问题，同时应向业主做好沟通解释工作，取得业主的谅解和支持。当然，广大业主作为小区的主人，同样有义务维护好小区的环境，不要乱停乱放，不要乱扔垃圾，不要私自占用公共区域。同时，业主不应因物业管理服务中存在一定的问题就不交物业管理费，物业管理服务作为一种服务活动，很难做到十全十美，适当的包容也是需要的。如果一些业主因物业管理服务存在一些不到位的问题，就不及时交纳物业管理费用，导致原告经营困难，自然会缩减人手降低成本从而影响服务质量，由此引发更多的业主不交物业管理费用，如此恶性循环，小区的生活质量必然会受到影响，从而影响到全体业主的根本利益，同时，对那些大多数能及时交纳物业管理费用的业主来说也不公平。遇到问题时，业主应及时向原告提出，原告也应及时改正，双方应共同努力建设良性互动物业管理服务关系。如原告确实存在没有履行《前期物业管理服务协议》中约定的义务，业主应收集和保存相关证据，或通过业主委员会与原告沟通协调，或循法律途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、第一百一十四条第二款，《物业管理条例》第四十二条、第四十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告胡祥敏、刘倩丞于本判决发生法律效力之日起七日内向原告珠海市现代名城物业管理有限公司支付2013年4月1日至2018年3月31日期间物业管理费9060元以及滞纳金（详见附表）；二、被告胡祥敏、刘倩丞于本判决发生法律效力之日起七日内向原告珠海市现代名城物业管理有限公司支付2013年4月1日至2018年3月31日期间公摊水电费、公摊维修费、电梯年检及维保费、可视对讲维护费合计2883元；三、驳回原告珠海市现代名城物业管理有限公司的其他诉讼请求。未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费121元，由原告珠海市现代名城物业管理有限公司负担31元，由被告胡祥敏、刘倩丞负担90元。本判决为终审判决。审判员  于金果二〇一八年七月十九日法官助理石惠书记员黄峰附：滞纳金计算说明季度              金额（元）              起算日              滞纳金标准              截至日                  2013年第二季度              453              2013.4.11              中国人民银行规定的同期同类贷款利率      实际付清之日止                  2013年第三季度              453              2013.7.11                  2013年第四季度              453              2013.10.11                  2014年第一季度              453              2014.1.11                  2014年第二季度              453              2014.4.11                  2014年第三季度              453              2014.7.11                  2014年第四季度              453              2014.10.11                  2015年第一季度              453              2015.1.11                  2015年第二季度              453              2015.4.11                  2015年第三季度              453              2015.7.11                  2015年第四季度              453              2015.10.11                  2016年第一季度              453              2016.1.11                  2016年第二季度              453              2016.4.11                  2016年第三季度              453              2016.7.11                  2016年第四季度              453              2016.10.11                  2017年第一季度              453              2017.1.11                  2017年第二季度              453              2017.4.11                  2017年第三季度              453              2017.7.11                  2017年第四季度              453              2017.10.11                  2018年第一季度              453              2018.1.11