四川省遂宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）川09民终359号上诉人（原审被告，反诉原告）：蔡军，女，1980年12月10日2月10日出生，汉族，居民，住四川省大英县。上诉人（原审被告，反诉原告）：唐铭珠，女，1969年2月13日2月13日出生，汉族，居民，住四川省大英县。二上诉人共同委托诉讼代理人（特别授权）：李果，四川斗城律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：射洪永恒达商业经营管理有限公司，住所地四川省遂宁市射洪县太和镇新阳街73号，统一社会信用代码：915109223094310874。法定代表人：顾景峰，公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：任立玺，遂宁市射洪县太和法律服务所法律工作者。上诉人蔡军、唐铭珠因与被上诉人射洪永恒达商业经营管理有限公司（以下简称永恒达商业公司）租赁合同纠纷一案，不服四川省射洪县人民法院（2016）川0922民初1375号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月20日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人蔡军、唐铭珠及其委托诉讼代理人李果、被上诉人永恒达商业公司的委托诉讼代理人任立玺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蔡军、唐铭珠上诉请求：1.依法撤销四川省射洪县人民法院（2016）川0922民初1375号民事判决第二项、第三项、第五项、第七项，并予以改判；2.请求对案涉租赁商铺的装饰装修现值进行鉴定，并依法判令被上诉人赔偿上诉人的装饰装修损失人民币1451478.90元；3.依法判令被上诉人赔偿上诉人加盟费损失人民币300000.00元；4.依法判令被上诉人向上诉人支付违约金人民币100000.00元；5.依法判令被上诉人赔偿上诉人因停电造成的冷冻食品报废损失人民币232647.00元；6.依法判令被上诉人返还上诉人已给付的租金人民币101405.00元；7.本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：1.原审判决认定事实错误。原审判决关于“按公平原则，原、被告应对合同的解除各自承担50%的责任。”这一认定事实错误，该认定严重背离了本案客观事实。理由如下：上诉人租赁案涉商铺经营“吉布鲁牛排海鲜自助餐厅”期间，因被上诉人经营管理的“中央景峰”项目拖欠民工工资，导致民工集体堵门讨薪，并封锁进出商场通道，致使上诉人无法经营。同时，被上诉人经营管理的“中央景峰”商场经常停水、停电，不仅导致上诉人无法正常营业，还造成上诉人购进的冷冻食品因停电造成腐烂变质，无法食用，损失人民币232647.00元。加之，2016年3月底，因“中央景峰”一、二、三、四楼撤离走了的商家没有交水电费，“中央景峰”要求四楼没有撤离的三家商铺来分摊其他商家没有交的水电费用，这样的要求是极不合理的，上诉人更没有义务和能力来分摊其他商家的费用，在政府与四川明珠水利电力股份有限公司多次调解无果的情况下导致整栋商场停水停电，致使上诉人经营的餐厅被迫停止经营，无法实现租赁合同目的。上诉人已按合同约定履行了义务，不存在违约行为，对合同解除无过错，上诉人不应承担任何法律责任。本案因被上诉人的违约行为导致合同目的无法实现，被上诉人应对此承担100%的赔偿责任。鉴于此，原审判决关于“按公平原则，原、被告应对合同的解除各自承担50%的责任。”这一认定属认定事实错误，理应予以纠正。2.本着权利需得到救济原则，上诉人申请对案涉租赁商铺的装饰装修现值进行鉴定，并由被上诉人全部赔偿剩余租赁期限内装饰装修残值损失。案涉租赁商铺的合同签订后，上诉人根据8年租期投入大量资金对涉案商铺进行装饰装修，总计投入装修成本人民币1413221.00元。本案因被上诉人的违约导致合同解除，上诉人的装修成本无法通过租赁涉案商铺的经营收益作为弥补，被上诉人对上诉人的装修损失发生存在过错，应当承担全部赔偿责任。该案在一审审理过程中，因承办法官未明确告知上诉人不对吉布鲁商铺装饰装修的价值进行鉴定的不利法律后果，也就是说，原审承办法官未明确说明不鉴定就不支持分文的装饰装修残值。加之，上诉人经营的餐厅损失惨重，无法支付巨额的鉴定费，最后就放弃了鉴定。鉴于此，原审承办法官对相关鉴定未对上诉人进行明确释明，由此误导了上诉人。本着权利需得到救济原则，上诉人现对案涉租赁商铺的装饰装修现值申请鉴定，以切实维护上诉人的合法利益。3.如前所述，因被上诉人的违约导致合同解除，被上诉人应对此承担过错赔偿责任。被上诉人不仅应返还已给付的租金人民币101405.00元，还应支付违约金人民币100000.00元，以及赔偿装饰装修损失人民币1413221.00元、赔偿加盟费损失人民币300000.00元、赔偿因停电造成的冷冻食品报废损失人民币232647.00元等相应损失。4.被上诉人行使诉权的条件和期限尚未成就，原审法院应不予受理，并依法驳回被上诉人原一审全部诉讼请求。《射洪中央景峰租赁合同》第七条第四项约定：“甲方（被上诉人）不得无故提前终止合同，若甲方需提前终止合同，必须提前60日以书面形式通知乙方（上诉人），并向乙方支付本条第一款约定的违约金，赔偿由此给乙方造成的损失。”本案中，被上诉人未按合同约定提前60日以书面形式通知上诉人需提前终止合同，其行使诉权的条件和期限尚未成就。由此，原审法院对本案予以受理的条件尚未成就，理应依法驳回被上诉人原一审全部诉讼请求。永恒达商业公司答辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院撤销一审判决第五项；就本案而言，双方签订的是租赁合同，上诉人提出的加盟损失与双方所签订的租赁合同无关系，且主张的加盟损失无法律依据；总之，上诉人提出的各项请求无证据支持，且与本案无关，故请求驳回上诉人的全部上诉请求。永恒达商业公司向一审法院起诉请求：1.解除原、被告2014年12月25日签订的租赁合同，被告庚即退场；2.二被告蔡军、唐铭珠共同支付原告房租费304815.84元、物管费（含商业管理费）200142元、水电费158884元、违约金10万元，合计763841.84元；3.本案诉讼费由被告承担。蔡军、唐铭珠向一审法院反诉请求：1.原告赔偿被告商铺装饰装修投资1713221元（含加盟费30万元）；2.原告赔偿被告因停电造成的冷冻食品报废损失232647元；3.原告给付被告违约金10万元；4.原告返还被告保证金33801.76元。一审法院认定事实：2014年12月25日，永恒达商业公司（甲方）与蔡军、唐铭珠（乙方）签订了《射洪中央景峰租赁合同》，约定，蔡军、唐铭珠承租永恒达商业公司位于射洪县太和镇交汇处“中央景峰”项目4层1号、6号档口商铺用于经营吉布鲁自营咖啡，该商889.52平方米，套内面积698.35平方米；租赁期为8年，从2015年2月15日起至2023年2月14日止，其中2015年2月15日前为装修期，商场预计开业时间为2015年2月15日，2015年2月15日至2015年8月14日为免租期，从商场正式开业之日起正式计租；租金按建筑面积/每月/平方米计算，递增率：从第四年起每年递增5%，具体标准为：从2015年2月15日至2016年2月14日38元/月/平方米，月租33801.76元/月，年租金总计202810.56元/年，从2016年2月15日至2017年2月14日38元/月/平方米，月租33801.76元/月，总计405621.12元/年…….；免租期内的电费及其它因乙方使用而产生的费用由乙方自行负担；乙方按每季度支付租金一次，应于签订租赁合同后正式交房前30日支付2015年2月15日至2015年11月14日的租金，共计101405.28元，以后缴纳下次租金应提前30日预付；商铺租赁保证金33801.76元；甲方权利义务：一、有权根据本合同规定之时间、方式向乙方足额收取租金；二、应当为乙方之合法租赁权利之行使提供便利；三、有权要求乙方守法、文明经营，并保证租赁物的结构和功能不被破坏，若有损坏，甲方有向乙方追偿的权利；四、享有对商铺进行设备或设施维修的权利，但应尽量保证乙方正常经营；五、为保证商铺的整体经营良好，甲方有权利对部分区域调整其经营状态，乙方需予以配合，包括但不限于因经营业态的调整而引起的租赁位置的变更，且乙方享有优先选择租赁位置的权利；六、有要求乙方按照法律法规的规定和商场管理公司《物业服务协议》、《管理公约》、《消防安全责任书》和《装修守则》等规章制度手法经营并定期、足额缴纳各项费用的权利；七、本合同无论因何原因终止，乙方均必须按期撤场。如乙方未按期撤场时，甲方有权自行撤除乙方的全部设施和设备，由此造成的相关的风险由乙方自行承担。乙方的权利与义务：一、享有该商铺的经营和使用权；二、应为其在租赁商铺内进行的经营取得一切必要的合法证件及其他手续；三、为其经营需要，有对商铺进行装修的权利，但应符合按照商场管理公司商铺的装修要求；四、有权要求甲方为其提供必要的物业服务，例如公告照明、公共保洁、公共空调等项目；五、本合同期满后，乙方应按甲方要求时限内将租赁商铺恢复承租时原状（包括但不限于配电箱、给排水、隔墙、隔墙内管线、地面、公告等）；六、有权向甲方索取支付款项的发票和收据；七、必须遵守《物业服务协议》、《管理公约》、《消防安全责任书》和《装修守则》等规章制度守法经营、文明经营、诚信经营，并与相邻商家、同业有竞争的商家和谐相处，不得有不正当竞争、恶意竞争的言行。合同违约金为10万元，乙方逾期支付租金的，应按日以欠交租金总额的3‰向甲方支付本条第一款约定的违约金，如乙方逾期15日仍未向甲方交付租金的，甲方有权要求乙方支付违约金。同时永恒达商业公司（甲方）与蔡军、唐铭珠（乙方）签订了《射洪中央景峰吉布鲁、自营咖啡合同补充条款》，约定甲方外沿4＊20米阳台在乙方合同期内按1万元租赁；物业等相关费用按实际使用面积收取，收费标准按10元/月/平方米收取（不包含中央空调电费）。2014年12月25日，蔡军、唐铭珠向永恒达商业公司支付了保证金33801.76元、2015年2月15日至2015年11月14日的租金101405.28元及一次性阳台租金1万元。2014年12月28日，蔡军、唐铭珠（乙方）与南充吉布鲁餐饮管理有限公司（甲方）签订《合同书》，约定乙方在开设吉布鲁牛排?海鲜自助餐厅遂宁市射洪县分店，合同期限从2015年3月1日至2018年6月28日止，乙方一次性向甲方交纳技术教授、营业模式教授30万元。2015年2月15日，蔡军、唐铭珠经营的吉布鲁餐厅进驻“中央景峰”，2016年3月底，该餐厅暂停营业。2016年3月底，因“中央景峰”四楼拖欠电费，四川明珠水利电力股份有限公司停止向“中央景峰”四楼供电，同年5月，原告永恒达商业公司向四川明珠水利电力股份有限公司补缴下欠电费。2016年5月18日，原告永恒达商业公司向一审法院提起诉讼，要求判决终止原、被告签订的租赁合同，被告庚即退场，二被告共同支付原告房租费304815.84元、物管费（含商业管理费）200142元、水电费158884元、违约金10万元，合计763841.84元，本案诉讼费由被告承担。2016年6月22日，被告蔡军、唐铭珠向一审法院提起反诉，要求判决原告赔偿被告商铺装饰装修投资1713221元（含加盟费30万元）、因停电造成的冷冻食品报废损失232647元，给付违约金10万元，返还保证金33801.76元。一审审理中，原告表示其主张的合同终止即是要求解除合同。被告增加反诉请求要求原告退还其剩余的阳台租金，并表示不愿向原告缴纳下欠租金及物业管理费用。一审法院认为，原告永恒达商业公司（甲方）与被告蔡军、唐铭珠（乙方）签订的《射洪中央景峰租赁合同》及补充条款系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定主张权利、履行义务。原告按合同约定交付租赁物给被告使用，被告应当按照合同约定支付租金及物业管理费，被告明确表示不愿向原告支付下欠租金及物业管理费，对原告要求解除与被告签订的《射洪中央景峰租赁合同》及《射洪中央景峰吉布鲁、自营咖啡合同补充条款》的诉讼请求，予以支持。截止2016年3月31日，被告尚欠原告2015年11月15日至2016年3月31日的租金152107.92元（33801.76元/月×4.5个月）、2015年2月15日至2016年3月31日的物业管理费105077.25元[10元/月/平方米×（698.35+80）平方米×13.5个月]，共计257185.17元，被告应当承担以上费用的给付责任。原告要求被告支付的商业管理费无相关依据，不予支持。原告未提供充分的证据证明被告下欠水电费的具体数额，对其要求被告给付水电费158884元的诉讼请求，不予支持，待有其他新证据可另行起诉。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”，原告明知被告租赁商铺是经营餐饮，但从被告进驻中央景峰四楼商铺后，出现民工堵门讨要工资的情况，会造成被告一部分顾客的流失，2016年3月底，因“中央景峰”四楼欠电费，四川明珠水利电力股份有限公司停止向“中央景峰”四楼供电，对被告的正常经营亦会造成较大影响，按公平原则，原、被告应对合同的解除各承担50%的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任……”。原告应按过错比例承担被告装修残值的赔偿责任。经一审法院释明后，被告坚持不对吉布鲁商铺装饰装修的价值进行鉴定，对该商铺的装饰装修残值损失无法认定，故对被告要求原告赔偿商铺装饰装修费用的反诉请求，不予支持。被告未提供相关证据佐证其因停电造成的损失，对其要求原告赔偿其损失的反诉请求，不予支持。被告加盟南充吉布鲁餐饮管理有限公司花费加盟费30万元，被告经营至2016年3月底，该加盟费剩余价值为20.25万元（30万元/40个月×27个月），原告应按责任比例赔偿被告加盟费损失10.125万元。被告一次性给付原告8年的阳台租金10000元，截止2016年3月31日，阳台剩余租金为8594元（10000元/96个月×82.5个月），对被告要求原告返还其阳台剩余租金的反诉请求，予以支持。原、被告均有违约行为，原告要求被告支付违约金10万元的诉讼请求及被告要求原告支付违约金10万元的反诉请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十六条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、解除原告射洪永恒达商业经营管理有限公司与被告蔡军、唐铭珠签订的《射洪中央景峰租赁合同》及《射洪中央景峰吉布鲁、自营咖啡合同补充条款》；二、被告蔡军、唐铭珠于本判决生效后二十日内腾退商铺；三、由被告蔡军、唐铭珠给付原告射洪永恒达商业经营管理有限公司租金152107.92元、物业管理费105077.25元，共计257185.17元；四、由原告射洪永恒达商业经营管理有限公司退还被告蔡军、唐铭珠保证金33801.76元及剩余的阳台租金8594元；五、由原告射洪永恒达商业经营管理有限公司赔偿被告蔡军、唐铭珠加盟费损失101250元；六、驳回原告射洪县永恒达商业经营管理有限公司的其它诉讼请求；七、驳回被告蔡军、唐铭珠的其它反诉请求。上列三、四、五项品迭后，被告蔡军、唐铭珠还应付给原告射洪永恒达商业经营管理有限公司113539.41元，限判决生效后十日付清。本诉案件受理费11438元，由原告射洪永恒达商业经营管理有限公司负担7587元，由被告蔡军、唐铭珠负担3851元。反诉案件受理费11719元，由原告射洪永恒达商业经营管理有限公司负担809元，由被告蔡军、唐铭珠负担10910元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院根据上诉人蔡军、唐铭珠的申请，依职权委托四川中联恒通资产评估有限公司对案涉租赁物的装饰装修物残值和设备设施残值进行了评估鉴定，双方当事人对于评估报告亦进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：在二审举证期限内，上诉人提交了两组证据，第一组证据：证人的书面证言、销货清单、收条、购设备设施材料等收款收据，拟证明上诉人与被上诉人签订租赁合同后，投入了大量资金对租赁物进行装饰、装修，并购买了厨具、餐具、定作冻库等设施、设备，合计人民币1451478.90元。第二组证据：《民事证据制度解析与重构》论文、最高人民法院（2015）民一复字第3号复议决定书、（2015）民申字第3298号民事裁定书，拟证明对于当事人逾期提交证据的，人民法院可根据不同情形，对当事人采取不同的制裁措施。被上诉人对上述两组证据经质证认为，均不是新的证据，对第一组证据的真实性、合法性、关联性均有异议，且与本案实体处理无关联，由此产生的损失与被上诉人无关；对第二组证据中的最高法院案例的真实性无异议，但与本案无关，第二组证据中的《民事证据制度解析与重构》论文不是符合法律规定的证据，且与本案无关。此外，一审法院已经向上诉人释明对装饰装修物的残值申请鉴定，但上诉人明确表示不申请鉴定，应当由其自行承担不利后果。本院对上述两组证据经审查后认为，第一组证据中虽无正式发票，但能够相互印证从而证实上诉人蔡军、唐铭珠接收案涉租赁物后为确保吉布鲁牛排·海鲜自助餐厅的正常营业，投入资金购置了大量的设施设备，并对租赁物进行了装饰装修，故对第一组证据的真实性、合法性、关联性予以采信；第二组证据中的最高法院案例对应的裁判文书真实合法，故对真实性、合法性予以采信，但该两则案例均与本案实体处理无关，故对关联性不予认定。《民事证据制度解析与重构》一文不具备证据的三性，不予认定。二审中，上诉人申请对案涉租赁物“中央景峰”项目4层1号、6号档口商铺装饰装修物和设备设施的残值进行评估鉴定并预交了鉴定费40000元，本院对其逾期举证行为进行处罚后于2017年6月30日委托四川中联恒通资产评估有限公司对射洪县太和镇交汇处“中央景峰”项目4层1号、6号档口商铺的装饰装修物和设备设施残值进行评估。该评估公司经过实2017年10月11日作出了川中联恒通评资字（2017）第155号《资产评估报告》，评估结论为：资产评估总价为人民币771100元，其中，装饰装修价值为730700元，设备设施为40400元。上诉人对《资产评估报告》的真实性、合法性、关联性均无异议，被上诉人对《资产评估报告》的真实性、合法性、关联性均有异议，且认为自身无违约行为，并未给上诉人造成任何损失，本案不应处理租赁物的装饰装修残值和设备设施残值的问题。本院认为，被上诉人并未举证证实该评估报告鉴定人员存在缺乏鉴定资质或鉴定依据不足等导致鉴定结论无效之情形，且《资产评估报告》系本院依法委托评估机构四川中联恒通资产评估有限公司依照相应规则独立公正所完成，故对该《资产评估报告》的真实性、合法性、关联性予以认定。案涉租赁物的装饰装修残值和设备设施残值现有价值为人民币771100元。二审另查明，2015年2月16日、2015年2月17日、2015年11月10日、2015年12月31日，部分欠薪民工到“中央景峰”商场门口采取锁住大门等方式追讨工资，射洪县公安局太和派出所五次出警予以现场处置，并向欠薪民工解释依法维权。因永恒达商业公司管理的“中央景峰”商场未足额缴纳电费，2016年3月7日，四川明珠水利电力股份有限公司向“中央景峰”商场送达了《欠费（限）停电通知书》。二审审理查明的其他案件事实与一审法院查明的案件事实一致，本院予以确认。本院认为，结合诉、辩双方各自的意见，确定本案二审的争议焦点是：第一，本案中是双方当事人违约还是上诉人单方违约，是否应当承担违约责任；第二，解除租赁合同的条件是否成就；第三，被上诉人是否应当向上诉人赔偿装修装修物和设备设施残值损失，以及赔偿多少残值损失。关于争议焦点一，双方在本案一审和二审诉讼中均提出对方违约、均应由对方承担违约责任的请求。首先，从查明的案件事实看，上诉人与被上诉人签订租赁合同后，按期对租赁物进行了装饰装修和购置相关的设备设施，并加盟南充吉布鲁餐饮有限公司从事餐饮经营活动。因租赁合同中约定了2015年2月15日至2015年8月14日的免租期，故在此期间上诉人无需缴纳租金。在上诉人正式开始经营活动的过程中，因被上诉人经营管理“中央景峰”工程项目尚欠民工工资，导致部分欠薪民工于2015年2月16日、2月17日、11月10日、12月31日多次到“中央景峰”商场门口集体讨薪，锁住该商场大门并堵塞进出通道，产生了恶劣的社会影响，必然会影响前来该商场消费的顾客，从而客观上影响了上诉人的经营活动和收益，导致上诉人预期可得利益受损。此外，“中央景峰”商场对外招商正式营业后，因部分商户未按期缴纳电费，四川明珠水利电力股份有限公司在向该商场送达《欠费（限）停电通知书》后，该公司自2015年3月底至2015年5月停止向该商场供电，直接影响了上诉人的经营活动，并产生相应的经济损失。由此可见，案涉租赁物存在瑕疵，被上诉人未能确保上诉人对租赁物全面地行使权利，具有违约行为，应当承担与其过错相应的违约责任。其次，上诉人签订租赁合同接受租赁物“中央景峰”项目4层1号、6号档口商铺后，并未按照合同约定全额缴纳租赁期限第一年的租金，亦未在租赁期第一年届满前30日缴纳第二年度租金，上诉人仅缴纳了租赁期第一年2015年8月15日至2015年11月14日期间的租金，且未缴纳2015年2月15日至2016年3月31日期间的物业管理费，主观上具有过错，客观上亦存在违约行为，亦应当承担相应的违约责任。因此，上诉人提出导致本案纠纷发生的全部责任均应由被上诉人承担、本案系被上诉人单方违约、自己没有违约行为的上诉理由，与本院查证的案件事实相悖，本院不予支持。考虑到双方均有违约行为，原审法院酌情考虑双方各自的过错，并认定对本案纠纷的发生由双方各自承担50%的责任，并互不给付违约金，符合本案的实际，本院对此予以维持。关于争议焦点二，如前所述，上诉人和被上诉人在租赁合同履行过程中均存在违约行为，被上诉人永恒达商业公司在本案一审诉讼过程中明确提出解除租赁合同的诉讼请求，上诉人蔡军、唐铭珠对此亦无异议，且上诉人在一审反诉中亦明确表示不愿向被上诉人缴纳下欠租金及物业管理费，即明确表明不愿继续履行合同的主要义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第三款“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；”之规定，被上诉人提出解除租赁合同的条件已经成就，一审判决解除双方签订的《射洪中央景峰租赁合同》及《射洪中央景峰吉布鲁、自营咖啡合同补充条款》，具有事实和法律依据，并无不当，本院对此予以维持。关于争议焦点三，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任……”。本案中，上诉人蔡军、唐铭珠在一审诉讼中未申请对案涉租赁物的装饰装修物和设备设施残值进行评估鉴定，一审法院以其未提供证据证明其装饰装修物及设备设施残值金额为由，驳回其提出的该项反诉请求的实体处理方式正确。二审中，经上诉人蔡军和唐铭珠申请和本院委托，四川中联恒通资产评估有限公司对射洪县太和镇交汇处“中央景峰”项目4层1号、6号档口商铺的装饰装修物和设备设施残值进行评估，该2017年10月11日作出了川中联恒通评资字（2017）第155号《资产评估报告》，装饰装修物和设备设施残值评估总价为人民币771100元。因上诉人和被上诉人在本案中均有过错，且均有违约行为，现双方均同意解除租赁合同，虽然双方约定的租赁期限为8年，但租赁合同事实上已经无法继续履行完毕。上诉人经被上诉人同意后为经营活动投入资金和人力、物力对案涉租赁物进行装饰装修，并购买了相关的设备设施，以确保经营活动顺利开展，现租赁合同提前解除，蔡军、唐铭珠无法继续从事餐饮经营活动，在短期内无法收回投资成本，附合在租赁上的装饰装修物一旦拆除无法继续使用，已经购买的设备设施撤除也会导致其价值贬损。考虑到双方对于租赁合同的提前解除均有过错，故对于案涉商铺的装饰装修和设备设施残值损失，应由双方共同承担。本院结合双方的各自的过错行为，认定双方各承担50%的责任为宜，即被上诉人应当向上诉人赔偿装饰装修物和设备设施残值损失人民币385550元。此外，上诉人蔡军、唐铭珠还提出了应由被上诉人永恒达商业公司向其全额赔偿加盟费损失300000元、停电造成的冷冻食品报废损失232647元、返还已经给付租金101405元等上诉请求。首先，双方对于本案纠纷的发生均有过错，且租赁合同并未按照约定履行全部期间，故一审法院酌情判决支持被上诉人承担加盟费剩余价值202500元的50%较为公平合理。其次，上诉人并未提供证据证实因“中央景峰”商场停电导致其冷冻食品报废产生的相应损失，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，其应当承担举证不能的不利法律后果，一审判决驳回该项反诉请求的实体处理方式正确。再者，本案租赁合同已经实际履行了一年多时间，上诉人占有使用案涉租赁物从事经营活动亦实际获得了一定的收益，其缴纳一定数额的租金是其按约应当履行的合同义务，其提出应由被上诉人返还已缴纳租金的上诉请求，于法无据，且有失公允，本院予以驳回。综上所述，蔡军、唐铭珠的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持四川省射洪县人民法院（2016）川0922民初1375号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项、第五项、第六项，即：“一、解除原告射洪永恒达商业经营管理有限公司与被告蔡军、唐铭珠签订的《射洪中央景峰租赁合同》及《射洪中央景峰吉布鲁、自营咖啡合同补充条款》；二、被告蔡军、唐铭珠于本判决生效后二十日内腾退商铺；三、由被告蔡军、唐铭珠给付原告射洪永恒达商业经营管理有限公司租金152107.92元、物业管理费105077.25元，共计257185.17元；四、由原告射洪永恒达商业经营管理有限公司退还被告蔡军、唐铭珠保证金33801.76元及剩余的阳台租金8594元；五、由原告射洪永恒达商业经营管理有限公司赔偿被告蔡军、唐铭珠加盟费损失101250元；六、驳回原告射洪县永恒达商业经营管理有限公司的其它诉讼请求；”；二、撤销四川省射洪县人民法院（2016）川0922民初1375号民事判决第七项；三、射洪永恒达商业经营管理有限公司向蔡军、唐铭珠赔偿租赁物装饰装修和设备设施残值损失385550元；四、驳回蔡军、唐铭珠的其他反诉请求。上列各项金钱给付义务品迭后，射洪永恒达商业经营管理有限公司还应向蔡军、唐铭珠给付272010.59元，限本判决生效之日起十日内付清。一审案件受理费23157元，由蔡军、唐铭珠负担12157元，射洪永恒达商业经营管理有限公司负担11000元；二审案件受理费23157元，由蔡军、唐铭珠负担13157元，射洪永恒达商业经营管理有限公司负担10000元；鉴定费40000元，由蔡军、唐铭珠负担20000元，射洪永恒达商业经营管理有限公司负担20000元。本判决为终审判决。审判长  文晓萍审判员  危 晓审判员  康 英二〇一七年十一月六日书记员  李 佳