广东省佛山市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2014）佛中法执外异字第135号
案外人（利害关系人）三水华健房地产发展有限公司，住所地佛山市三水区西南街道。
法定代表人蒋卫萍。
委托代理人周李明、李旭东。
申请执行人佛山市元聚元投资有限公司，住所地佛山市南海区。
法定代表人何权，执行董事。
委托代理人杨庆生。
被执行人佛山市三水区外贸房产发展公司，住所地佛山市三水区。
法定代表人蔡永昌。
被执行人佛山市三水区对外贸易集团公司，住所地佛山市三水区。
法定代表人潘雪。
本院在恢复执行佛山市元聚元投资有限公司（以下简称元聚元公司）与佛山市三水区外贸房产发展公司（以下简称外贸房产公司）、佛山市三水区对外贸易集团公司（以下简称三水外贸集团公司）借款合同纠纷一案过程中，于2014年5月28日采取执行措施，查封了被执行人外贸房产公司名下位于佛山市三水区西南街道园林路的土地使用权，案外人三水华健房地产发展有限公司（以下简称华健公司）本院提出执行异议。本院立案受理后，依法组成合议庭，于2014年9月26日公开开庭听证。案外人华健公司委托代理人周李明、李旭东，申请执行人元聚元公司的委托代理人杨庆生到庭参加了听证。本案现已审查终结。
案外人华健公司称，案外人是合法成立的中外合资公司，根据公司章程，三水市外贸房产发展公司（即本案被执行人外贸房产公司，原三水县外贸房产发展公司）以其位于佛山市三水区西南街道园林路的土地使用权（面积666平方米，使用权证号为06210706752）折价7.2万美元和现金118.8万美元出资，占注册资本的60%。华健公司登记成立后，外贸房产公司已向案外人交付涉案土地，并由案外人在涉案土地上开发建设“华健大厦”项目，于1994年7月6日取得《商品房外销许可证》，于1998年12月1日最得原三水市房地产权登记发证办公室颁发的《商品房屋产权权属证明书》，证明涉案土地上的地下室及首层属案外人所有。案外人认为，案外人实际占有涉案土地，虽未办理土地使用权的过户手续，不影响案外人对涉案土地的占有使用和处分权利，现人民法院对该土地的查封，明显错误，请求解除对上述土地使用权及地上建筑物、地下室的查封。
案外人向本院提供如下证据：1、《关于外经房地产开发公司、外贸房产发展公司与外商合资兴建华健大厦复文》；2、《关于同意提供用地的复函（三国土字（1993）188号》；3、《关于合资经营“三水市华健房地产投资有限公司”可行性报告的批复》；4、《中外合资经营华健房地产发展有限公司合同》；5、《中外合资三水华健房地产发展有限公司章程》；6、《关于中外合资经营“三水华健房地产发展有限公司”合同、章程的批复》；7、外商投资企业核准登记通知书；8、外商投资企业变更通知书；9、中华人民共和国港澳侨投资企业批准证书；10、佛山市三水区国土资源信息中心查询结果答复书；11、商品房外销许可证（编号：三房许字第［94］001号）；12、商品房屋产权权属证明书；13、申请建设用地方位及四至图。以上证据拟证明位于佛山市三水区西南镇园林路的一处土地使用权及地上建筑物、地下室属于案外人华健公司的财产，法院误将其作为被执行人的财产予以查封。
经质证，申请执行人对证据1至9的真实性无异议；对证据10，认为恰恰证明涉案土地使用权属外贸房产公司所有；对证据11，认为只能证明案外人具有销售权，并非产权证明；对证据12、13，只是地下室与首层的权属证明，不是外贸大厦的产权证明，外贸大厦的竣工手续尚未办理完成，只有个别特殊情形的办理了产权。
申请执行人答辩称，一、华健公司在成立之时与被执行人外贸房产公司实际上是一套人马，两块牌子的单位，法定代表人均是卜杰平，住所地均是在三水区西南镇文锋东路。被执行人外贸房产公司没有房地产开发资质，故需成立有房地产开发资质的企业来开发房地产，华健公司只是个壳。上网查询“三水市外贸房产发展公司”，也可以得到“三水市外贸房产发展公司（华健房产发展公司）”的查询结果，更重要的是，所开发的涉案土地，并没有过户到华健公司名下，建设工程施工合同仍有外贸房产公司参与签订，结算报告仍有外贸房产公司来参与签署，验收报告仍由外贸房产公司来盖章验收。若真由华健公司开发，何来外贸房产公司参与签订合同，参与结算、验收。二、位于三水区园林路的土地使用权及地上建筑物为外贸房产公司所有（已抵债给施工方的部分除外），而非为华健公司所有。虽然案外人公司章程约定由外贸房产公司以土地使用权入股，但并未办理过户手续。依照《中华人民共和国土地管理法》第十二条规定“依法改变土地使用权属和用途的，应当办理土地变更登记手续”、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条规定“依法改变土地所有权、使用权的，……必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效”、《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未依法登记，不发生法律效力”。时至今日，三水区园林路的土地使用权人仍是外贸房产公司，而非华健公司。而且，园林路20号的地上建筑物报建的建设方仍为外贸房产公司，外贸房产公司与施工方签订施工合同、与施工方结算，并在验收报告上盖章，证明园林路的地上建筑物真正的建设方是外贸房产公司，虽然在施工合同和结算书上也有华健公司的盖章，那是因为外贸房产公司没有开发房地产的资质，需借用华健公司的名义开发。因此，案外人的请求没有事实和法律依据，请求驳回其异议，并继续处置查封的房产。
申请执行人提供如下证据：1、企业工商档案查询资料，拟证明被执行人与案外人法定代表人、住所地均一致，由于外贸房产公司没有房地产开发资质，所以成立华健公司，借用其名义开发涉案房产；2、三水区国土资源信息中心查询资料，拟证明涉案土地使用权为外贸房产公司所有，并非华健公司所有；3、报建报批表，拟证明涉案土地使用权上的建筑报建建设单位为被执行人外贸房产公司；4、工程结算书、建筑工程承包合同、工程结算书，拟证明上述文件均有外贸房产公司盖章，部分有华健公司盖章只是由于其有房地产开发资质；5、竣工验收证明书，拟证明为实现部分物业的产权变现，以清偿对三水市第一建筑公司的债务，对首层办理竣工验收，建设单位为外贸房产公司；6、（1999）三法经一初字第601号民事判决书，证明外贸房产公司为第一被告，为实际建设单位；7、本院1999年制作的查封笔录一份，证明在原申请执行人申请执行期间，对涉案房地产进行查封，至今仍处于查封状态，在此期间，华健公司没有提出任何异议。
经质证，案外人对申请执行人提供的证据的真实性无异议，但对证明内容有异议，认为上述证据不能证明案外人与外贸房产公司是同一公司，也不能证明华健大厦属于外贸房产公司所有。
经审查，本院对案外人及申请执行人提供的证据的真实性予以确认。
经审理查明：1999年10月25日，本院根据已作出的（1999）佛中法经初字第542-1号民事裁定书，采取财产保全措施，查封被告外贸房产公司、三水外贸集团公司位于西南镇园林路外贸十一层办公大楼二层以上的房产（未办理房产证）。1999年12月10日，本院作出（1999）佛中法经初字第542号民事判决，判令：一、被告外贸房产公司应于本判决生效之日起十日内向原告广东发展银行三水支行偿还借款本金600万元及利息（计息方式略），逾期履行，则按中国人民银行规定的同期银行贷款利率加倍计算迟延履行期间的债务利息。二、被告三水外贸集团公司对上述债务向原告承担连带清偿责任。该判决生效后，两被执行人未履行生效判决确定的义务，广东发展银行三水支行遂向本院申请强制执行，本院于2000年3月29日以（2000）佛中法执字第325号立案执行。在执行过程中，本院召集双方当事人，并制作了谈话笔录。在笔录中，外贸房产公司同意将本院已采取诉讼保全措施的外贸大楼2-11层及地下车库抵给广东发展银行三水支行，但因外贸大楼（正式名称为“华健大厦”）的产权问题尚需协商，双方当事人表示要求继续商谈。此后，因广东发展银行三水支行在本案中的债权发生转移，本案未再继续执行。其中，广东省发展银行股份有限公司佛山分行于2006年10月31日将本案债权转让给广东粤财投资控股有限公司，广东粤财投资控股有限公司于2014年4月11日将本案债权转让给本案申请执行人元聚元公司（本院于2014年7月29日裁定变更申请执行人）。元聚元公司以本案被执行人有财产可供执行为由，于2014年4月29日向本院申请恢复执行，本院审查后，于2014年5月28日采取执行措施，以（2000）佛中法执字第325-1号执行裁定书及协助执行通知书，查封了被执行人外贸房产公司名下位于佛山市三水区西南街道园林路的土地使用权。随后，本院于2014年6月19日向佛山市三水区国土城建和水务局发出调查取证函，了解涉案土地使用权的性质、有无地上建筑物、地上建筑物产权证登记情况以及有关抵押、查封情况。该局于2014年7月1日（住建）和2014年7月4日（国土资源）分别复函称，广东省三水县外贸房产发展公司位于佛山市三水区西南街道园林路的土地，权属性质为国有建设用地，用途为住宅、商服用地，未办理抵押登记，已办理查封登记［查封文号为（2000）佛中法执字第325-1号］，上述土地使用权地上有建筑物，已办理3宗共用宗土地权属登记，分别为何世的20091100405号（首层8号）、何信的20081109665号（首层9／10号）、禤莲开的20071101518号（6／7号）。房产则没有登记现属产权人。本院于2014年7月29日发出公告，拟对被执行人外贸房产公司名下的位于佛山市三水区西南镇园林路的土地使用权（地号为06210706752）及公告查封的地上建筑物、地下室进行处置，告知相关单位和个人如对上述土地使用权及地上建筑物、地下室主张产权、租赁权等权利，应向本院提出书面材料。案外人华健公司得知后，遂向本院提出执行异议。
另查明：案外人华健公司是经有关部门批准成立的兴建“华健大厦”的项目公司，由外贸房产公司、三水市外经房地产开发公司、香港忠联投资有限公司三家公司联合成立，外贸房产公司以土地666平方米折价7.2万美元和现金118.8万美元出资，占注册资本的60%，三水市外经房地产开发公司和（香港）忠联投资有限公司以现金出资，各占10%和30%。华健公司登记成立后，经国土部门批准，由外贸房产公司提供西南街道园林路食出小区135号（后编为园林路20号）的666平方米土地兴建“华健大厦”。华健公司后来又取得《商品房外销许可证》，可就其开发的47套商品房向境外公开预售。2001年，华健公司因未参加2000年度年检，被工商部门吊销营业执照。
在实际开发建设园林路“华健大厦”过程中，外贸房产公司并未依法将其出资中的土地使用权过户到华健公司名下。“华健大厦”的设计报批文件中显示建设单位为外贸房产公司；建设工程施工合同中甲方为华健公司，在落款盖章处由华健公司和外贸房产公司共同盖章；结算报告由华健公司和外贸房产公司共同盖章、验收报告（中间验收）由外贸房产公司盖章；而为了解决销售问题，华健公司于1998年12月1日领取了三水市西南镇园林路地下室、首层的《商品房屋产权权属证明书》。由于建设资金不到位，原拟建十六层的“华健大厦”，实际建造十一层，华健公司与外贸房产公司于1999年4月6日在《工程对帐承诺书》中决定工程终止。该工程终止后，“华健大厦”至今未进行最后验收。
因拖欠工程款纠纷，“华健大厦”施工单位广东省三水市第一建筑集团有限公司向广东省三水市人民法院起诉。广东省三水市人民法院于2000年8月1日作出（1999）三法经壹初字第601号民事判决书，判令外贸房产公司、华健公司欠广东省三水市第一建筑集团有限公司工程款4587282.29元，须于判决生效之日起十日内清偿。2000年11月29日，广东省三水市人民法院作出（2000）三法执字第611-2号民事裁定书，裁定将原属外贸房产公司、华健公司所有的位于西南镇园林路外贸大楼的1号、2号、4号及5号的铺位及首层门厅及梯间，共219.78平方米，二层全层（除9轴梯间及公共使用面积电梯间777.74平方米，三层全层853.06平方米，地下室6-7轴1／2位及7-9轴共205.45平方米房产、华健公司的小货车一辆，外贸房产公司的新科柜式空调一台，归朱国原所有（以上过户手续由朱国原办理），用以抵偿两被执行人所欠工程款4635812元，三水市人民法院（1999）三法经壹初字第601号民事判决未履行部分终结执行。
本院认为：《中华人民共和国公司法》（1993年）第二十五条规定：股东应当足额缴纳公司章程中规定的各自认缴的出资额。股东以货币出资的，应当将货币出资足额存入准备设立的有限责任公司在银行开设的临时帐户；以实物、工业产权、非专利技术或者土地使用权出资的，应当依法办理其财产权的转移手续。股东不按照前款规定缴纳所认定的出资，应当向已足额缴纳出资的股东承担违约责任。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国公司法﹥若干问题的规定》（三）第十条规定：出资人以房屋、土地或者需要办理权属登记的知识产权等财产出资，已经交付公司使用但未办理权属变更手续的，公司、其他股东或公司债权人主张认定出资人未履行出资义务的，人民法院应当责令当事人在指定的合理期间内办理权属变更手续；在前述期间内办理了权属变更手续的，人民法院应当认定其已经履行了出资义务；……。本案中，外贸房产公司按照华健公司的公司章程，将涉案位于西南镇园林路20号土地使用权交付华健公司开发“华健大厦”，但未办理权属变更手续，应认为外贸房产公司未履行华健公司公司章程约定的出资义务，涉案土地使用权仍属外贸房产公司所有。华健公司已被吊销营业执照，不能继续经营，依法应由其公司股东组织进行清算，因此华健公司无权要求外贸房产公司继续按华健公司的公司章程为华健公司办理变更涉案土地使用权的手续，且本院已查封涉案土地使用权，外贸房产公司在未清偿本案债务前亦不能为华健公司办理变更土地使用权的手续。外贸房产公司是涉案土地使用权的使用者，也是“华健大厦”的建设方，涉案土地上未竣工验收的“华健大厦”地上建筑物，应属于外贸房产公司所有。本院查封被执行人外贸房产公司所有的土地使用权及地上建筑物，符合法律规定。案外人华健公司认为涉案土地使用权及其地上建筑物属其所有，本院查封错误的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。如当事人不服本裁定，可自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条的规定，裁定如下：
驳回案外人三水华健房地产发展有限公司的异议请求。
本裁定书送达后立即生效。
审 判 长 杨卫芳
审 判 员 陈秀武
代理审判员 简建勋
二〇一四年十二月十二日
书 记 员 汤海珊