黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）哈民一民终字第1012号
上诉人（原审被告）禹德公司，住所地哈尔滨市南岗区西大直街400号2单元7层5号。
委托代理人董焕成，吉林省松原市兴原法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）张严誉，黑龙江力英法律服务所法律工作者，住哈尔滨市道里区。
原审被告谷凤波，住哈尔滨市南岗区。
原审被告谷凤东，住哈尔滨市南岗区。
上诉人禹德公司因与被上诉人张严誉房屋租赁合同纠纷一案，不服哈尔滨市香坊区人民法院（2014）香民三初字第69号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月11日受理后，依法组成合议庭，于2014年2月13日公开开庭进行了审理。上诉人新城公司的委托代理人关善韬，被上诉人王哲的委托代理人王如意、张歆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定：2010年3月3日，张严誉（甲方）与禹德公司（乙方）签订房屋租赁合同，约定禹德公司承租
张严誉位于哈尔滨市南岗区西大直街400号B座704室房屋，租期为三年。合同第三条约定：“前两年即自201O年3月3日至2013年3月3日期间年租金为四万元整，以半年为付款周期，2010年3月3日付款两万元整，2010年7月3日前付款两万元整，如果乙方于2010年7月3日前不能支付两万元整下半年租金，则甲方有权找开锁公司将门打开，于2010年7月3日收回房屋，且剩余两个月租金不退，乙方还要承担年总租金30％的违约金。第二年自2011年3月3日至2012年3月3日的租金支付时间为2011（合同误写为2000）年1月3日，2011年7月3日，若不能按时支付租金，则视为乙方终止租房合同。”合同第四条约定：“甲方负责包烧费、物业费及房租税金的支付，其他均由乙方支付，甲方收取押金一千元整。”合同第八条约定：如乙方出现拖欠租金或违约等情况，乙方法人与法定代表人等股东相互承担连带责任。”同日，张严誉与禹德公司签订了第二份房屋租赁合同，除合同第三条删去了违约金条款外，其余内容与第一份合同均相同。双方签署第二份房屋租赁合同的目的是，禹德公司用此合同办理公司执照等相关手续。禹德公司法定代表人谷风波在张严誉留存的合同背面写下了“此合同仅用于办执照等相关手续租房以前一份为准”的确认意见。合同签订后，张严誉按合同约定将房屋交给禹德公司使用。2010年7月12日，张严誉收到禹德公司2010年9月3日到2011年3月3日的租金20，000元，并出具收条。双方经协商，已自行解除了房屋租赁合同。禹德公司于2011年3月3日按约定迁出了承租的房屋。禹德公司在使用该租赁房屋期间未缴纳电梯费。2011年3月13日，张严誉向哈尔滨塞维斯物业管理有限公司交纳了2010年1月至2011年12月两年的商用电梯费，计2400元。张严誉未举证证实谷风东是公司股东。该案经调未果。
原审法院判决认为，张严誉与禹德公司签订的有违约金约定条款的房屋租赁合同是双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定且已实际履行，合同合法有效，按双方约定及谷风波的确认意见，该合同应作为处理双方纠纷的基本依据。关于禹德公司是否欠张严誉上半年租金的问题，张严誉未收取上半年房屋租金却收取了下半年租金，确如禹德公司所称不符合交易习惯，但如禹德公司已交付上半年租金而张严誉不出具收条也不符合交易习惯。根据谁主张谁举证的原则，是否已交上半年租金，证明责任在禹德公司，而禹德公司已举示了原告收取下半年租金的证据，却没有举示交纳上半年租金的证据。由于禹德公司不能举证，该法院对张严誉要求禹德公司给付房屋租金20，000元的诉讼请求予以支持。根据双方签订的合同，张严誉应承担的费用项下并未列明电梯费，而且禹德公司又不能举证证明其与张严誉另行约定电梯费由张严誉承担，故禹德公司关于电梯费由张严誉承担的主张不能成立，禹德公司应承担使用租赁房屋期间的电梯费。现张严誉已将禹德公司应承担一年的电梯费计1200元交给物业管理公司，故张严誉请求禹德公司给付电梯费1200元，南岗法院予以支持。禹德公司主张迟延几天交纳房租是经过张严誉同意的，亦应由禹德公司举证证明。现禹德公司不能举示张严誉同意其公司迟延给付房屋租金的证据，该公司行为已构成违约。合同中违约金约定较高，但禹德公司并未主张调整，依法应按合同约定按年租金40，000元的30％承担违约责任。张严誉请求禹德公司给付违约金12，000元，该院予以支持。谷凤波是禹德公司法定代表人，根据合同约定应承担连带责任。张严誉请求谷凤东承担连带责任因无事实及法律依据，该院不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条和《中华人民共和民事诉讼法》第六十四条之规定判决：一、禹德公司给付张严誉租金20，00O元；二、禹德公司给付张严誉电梯费1200元；三、禹德公司给付张严誉违约金12，000元；四、谷凤波对禹德公司上述应付款项承担连带给付责任；五、张严誉其他诉讼请求不予支持。案件受理费630元，由禹德公司、谷风波负担。
原审原告陈素珍，原审被告新纪元房地产公司均不服一审判决，向本院提起上诉。
陈素珍上诉称：1.因漏水造成房屋墙壁、橱柜、隔断门、装修费用予以重新鉴定；2.租房费用是因漏水造成无法居住，迫使陈素珍在外租房的费用应由新纪元房地产公司承担。请求二审法院依法改判新纪元房地产公司赔偿房屋修复费用（按实际损失赔偿）及无法居住期间产生的租房费用27000元。
上诉人新纪元房地产公司辩称：陈素珍居住的小区是新纪元房地产公司开发的，其公司到现场看了确实产生了漏水的情况不能居住。就赔偿而言首先应鉴定责任，如新纪元房地产公司原因，其公司承担赔偿责任。
被上诉人红旗茂物业公司辩称，希望找到漏水的部位，如果是开发公司的问题其公司帮助协调事后的赔偿或赔付。
新纪元房地产公司上诉称：黑龙江中和力得尔司法鉴定所作出的鉴定意见不具客观性、科学性，应刨开漏水部位进行直观分析检测以确定责任方。而一审判决在未确认漏水责任的情况下采信该鉴定意见错误。请求：撤销一审判决，驳回陈素珍的诉讼请求。
上诉人陈素珍辩称，坚持上诉意见。
被上诉人红旗茂物业公司辩称，同意新纪元房地产公司的上诉请求。
被上诉人李浩军经本院合法传唤无正当理由拒不到庭亦未提交书面答辩状。
在二审庭审过程中，上诉人陈素珍、上诉人新纪元房地产公司，被上诉人红旗茂物业公司未举示证据。
二审认定的案件事实与一审一致。
本院认为：争点之一，关于黑龙江中和力得尔司法鉴定所作出的鉴定意见应否采纳的问题。黑龙江中和力得尔司法鉴定所通过现场听证及到现场勘查后，对房屋漏水的原因及修复损失作以分析说明表明：从陈素珍、李浩军购买房屋进户、装修时间上分析，陈素珍于2011年12月末前基本完成了室内主要装修工作；李浩军在2011年10月末已完成室内主要装修工作，若双方或一方在装修施工过程中局部破坏了地面采暖管道，正值在采暖期间的陈素珍不会在较长的时间内（3日-5日间）未发现漏水现象；又经解剖陈素珍所有房屋厨房橱吊顶情况，根据陈素珍陈述及现场勘查，钢射钉摄入混凝土板内深度未达到其楼上地面辐射采暖管道构造层；另根据李浩军陈诉，其房屋地面木地板铺设亦未对地面下采暖系统造成损害，因此排除了陈素珍、李浩军安装装修损坏地面采暖管道的原因。且2014年2月18日在现场听证、勘验中未见到开发单位应提供给业主的《住宅工程质量分户验收记录》、《房屋建筑工程竣工验收备案表》和采暖管道安装施工、隐患验收记录，又经现场勘验地面采暖管道安装实物现状存在渗漏现象，得出该楼3单元9层2号房屋地面采暖系统安装质量未达到国家标准的规定要求。
同时，鉴定机构在对一审法院提出质询函的答复为，“鉴定人在2014年2月18日对该涉案工程进行听证和勘验过程中及司法鉴定意见书发出前，依据四方当事人的陈述及鉴定现场勘验时的工程实物现状，鉴定人未发现造成房屋漏水现象存在次要原因。”故黑龙江中和力得尔司法鉴定所出具的鉴定意见书客观、真实。新纪元房地产公司上诉称该鉴定意见不具客观性、科学性，应刨开漏水部位进行直观分析检测以确定责任方的主张，本院不予支持。
关于陈素珍因漏水遭受的损失数额的问题。首先，陈素珍并未举示证据予以证实其因漏水遭受的损失数额；其次，一审判决依陈素珍申请委托黑龙江中和力得尔司法鉴定所对陈素珍所有的房屋漏水原因及修复费用进行了鉴定。陈素珍虽对该鉴定意见中关于修复费用有异议，但并未向一审法院提出重新鉴定申请。一审判决采信鉴定意见并结合陈素珍实际支出的包烧费、物业费等费用，判决新纪元房地产公司赔偿陈素珍相应漏水损失正确，本院予以确认。
关于陈素珍上诉称新纪元房地产公司应赔偿其因房屋漏水产生的租房费用27000元的问题。本院认为，陈素珍在一审中举示租房协议书及出租人王俊彪作为证人出庭作证予以证实其主张。但王俊彪出庭证实租赁房屋一直由陈素珍的儿子卜祥璐实际使用，其并未陈诉陈素珍在租赁房屋居住的事实，且陈素珍亦未提供其他证据予以证实其在租赁房屋中实际居住的事实，故该房屋租金27000元与房屋漏水损失无必然联系。故陈素珍该上诉请求无事实根据，本院不予支持。
综上所述，陈素珍上诉请求因房屋漏水产生的租房费用无事实根据，本院不予支持。新纪元房地产公司的上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款（一）项、第一百七十四条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费666元，由上诉人陈素珍负担118元，由上诉人黑龙江省新纪元房地产开发有限公司负担548元。
本判决为终审判决。
审 判 长 许 静
代理审判员 蔡耘耕
代理审判员 赵峻峰
二〇一五年二月四日
书 记 员 齐 跃