上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宝民三（民）初字第1651号
原告张志新，男，1976年10月15日生，汉族，住上海市宝山区。
委托代理人张辉，上海明伦律师事务所律师。
被告袁晓，男，1991年6月17日生，汉族，住上海市闵行区。
委托代理人郑飞，上海坤禾律师事务所律师。
被告秦玲玲，女，1992年3月10日生，汉族，户籍所在地安徽省六安市。
委托代理人费远敏，上海东方环发律师事务所律师。
委托代理人商正群，上海东方环发律师事务所律师。
原告张志新诉被告袁晓房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员穆英慧独任审判，并通知秦玲玲作为本案被告参加诉讼，公开开庭进行了审理。原告张志新及其委托代理人张辉，被告袁晓及其委托代理人郑飞，被告秦玲玲的委托代理人费远敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张志新诉称，张志新因购买系争上海市宝山区呼玛四村XXX号XXX室房屋而拖欠上海邮政储蓄银行浦东分行的房贷，超过90天未正常归还，该银行于2014年9月25日向浦东新区人民法院起诉要求张志新偿还全部房贷。在诉讼中，银行的代理律师向张志新介绍了秦玲玲，通过秦玲玲找到许刚向张志新借款60万元用以归还银行贷款，等银行撤销抵押后再由张志新自己售房来偿还许刚的借款。张志新在与秦玲玲、许刚沟通中，许刚提出要张志新向秦玲玲出具一份卖房的公证委托书，如果张志新不能偿还许刚的借款，秦玲玲可以出售系争房屋用以偿还许刚的借款，这样许刚才同意借款。2015年1月3日，秦玲玲通知张志新称许刚要用钱，她又帮张志新找到一位可以借钱的人，之后在2015年1月16日，张志新的银行帐户中收到了80万元，张志新以为是新的借款到账，不知道是秦玲玲出售系争房屋的房款。当日，张志新通过银行转账还给许刚借款80万元。事实上，2015年1月9日，秦玲玲与袁晓进行了房屋交易。秦玲玲与袁晓采取欺诈手段，在没有向张志新催讨借款和通知卖房的情况下，将系争房屋出售。张志新一直不知情，直到收到袁晓起诉张志新排除妨害一案的开庭传票，才知道系争房屋已经出售。故张志新起诉，要求撤销张志新与袁晓就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》，袁晓将系争房屋过户至张志新名下。
被告袁晓辩称，袁晓与有权处分系争房屋的受托人秦玲玲签订了房屋买卖合同，付清了全部房款100万元，依约履行了全部义务。之后袁晓也取得了系争房屋的房地产权证，是系争房屋登记的产权人。张志新诉状中所述的借款、抵押等情况，袁晓并不知情。袁晓是到中介看到挂牌信息后才通过中介购买的系争房屋，并不是秦玲玲直接找到袁晓交易的，袁晓与秦玲玲并不相识，交易的中介费都是袁晓支付的。袁晓购买系争房屋时，房价确实比市场价便宜一点，袁晓也问过为何会便宜，秦玲玲说对方急需用钱。中介还带袁晓去看过房，张志新也开门配合看房，袁晓觉得没什么问题，所以才购买。故不同意张志新的诉讼请求。
被告秦玲玲辩称，第一，秦玲玲出售系争房屋是基于张志新的公证委托书，且秦玲玲并未超过委托权限，出售房屋所得100万元房款全部交给了张志新，秦玲玲代为出售系争房屋的行为合法有效，不存在欺诈。第二，秦玲玲与袁晓签订的买卖合同，房价是100万元，该款已全部进入张志新帐户，张志新对此也明知。张志新自认收到的钱款是借款，但张志新并未再与任何人签订借款合同或出具借条，也未与任何人就借款达成合意。如果张志新收到的款项是借款，按照借贷的基本常识，出借人应该与借款人见面或电话就借款事项进行协商，并应当要求借款人签订借款合同或出具借条，单凭中间人介绍，就将上百万钱款直接支付给素未谋面也未联系过的人，无论从何种角度分析都不符合常理。因此，张志新称收到钱款是秦玲玲为其介绍的新的借款人支付的借款，明显不符合逻辑。第三，秦玲玲与袁晓此前并不相识，双方是通过中介公司居间介绍认识的，房屋买卖过程也全部是由中介公司操作，系争房屋的出售价款也与当时的市场价相符。秦玲玲与袁晓签订的房屋买卖合同有效，不存在欺诈，不同意张志新的诉讼请求。张志新称秦玲玲帮其向许刚借款是客观存在的，是否为了还银行的抵押，不清楚。当时张志新向许刚借款100万元，张志新收到房款后归还给许刚80万元，另外的20万是否归还，秦玲玲不清楚。张志新向许刚借款时已经说好如果到期不能归还借款，同意秦玲玲将房屋出售用于归还许刚的借款，所以才办了公证委托。借款到期后，张志新没有归还许刚的借款，秦玲玲也带张志新去找其他人是否愿意借款给张志新，但因张志新信用记录不好，别人不肯借钱，所以秦玲玲才挂牌出售房屋。开始挂牌是115万，但一直没有人买。过了一段时间，中介说有人愿意以100万的价格购房，秦玲玲到中介签约才第一次见到袁晓。之前张志新自己也在中介挂牌出售系争房屋，价格与秦玲玲的挂牌价差不多。秦玲玲出售系争房屋没有低于市场价，也符合当时协商的房价不低于100万元的约定，故买卖合法有效。
经审理查明，张志新是系争房屋原房地产权利人。2014年9月26日，张志新（委托人）向秦玲玲（受托人）出具《委托书》，主要内容为张志新是系争房屋的房地产权利人，现委托受托人在委托权限范围内办理系争房屋的相关事宜，主要包括：代为签订系争房屋的房地产买卖合同（出售价格不低于100万元）及撤销买卖合同、领取房地产转让价款，并协助买受方办理按揭贷款及其它相关手续；代为办理向有关房地产交易机关、登记部门办理该房屋的产权交易过户、登记等手续；代为交纳与办理上述事项有关的正当费用和税款；代为办理上述房地产的交付事宜及物业维修基金户名变更手续，结算物业管理费。委托期限自2014年10月26日至2015年10月25日。凡受托人在上述委托权限内所实施的法律行为及所签署的法律文书，委托人均予以认可。2014年9月29日，上海市宝山公证处对该委托书予以公证。2015年1月9日，秦玲玲代张志新（卖售人、甲方）与袁晓（买受人、乙方）签订《上海市房地产买卖合同》，该合同约定，双方通过上海博客房地产经纪事务所有限公司居间介绍，由乙方向甲方购买系争房屋，总房价款为100万元。双方确认在2015年3月31日前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同补充条款（一）约定，甲方的个人抵押在2015年1月20日前撤销。此房如有户口，在交房前迁出。合同附件三付款协议约定，乙方在签订买卖合同当日向甲方的代理人秦玲玲支付定金5万元；乙方在甲方撤销抵押当日向甲方的代理人秦玲玲支付房款15万元；乙方在拿到房产证当日向甲方支付房款80万元，同时办理交房手续。合同落款处秦玲玲作为张志新的代理人在甲方处签名。合同签订后当日，袁晓向秦玲玲支付了5万元定金。2015年1月12日，袁晓通过银行转账形式向秦玲玲支付房款15万元。2015年1月16日，袁晓又通过银行转账形式向张志新支付房款80万元。秦玲玲于2015年1月10日转账给张志新5万元，1月12日再次转账给张志新15万元。2015年3月3日，袁晓经核准，登记成为系争房屋的房地产权利人。目前系争房屋仍由张志新居住，并未交付给袁晓。
审理中，张志新表示，整件事情的起因是其被朋友骗了近200万元，疏忽了系争房屋上的房贷，超过90天未归还，银行就起诉张志新归还全部贷款。张志新就与银行的律师沟通是否有解决方法，银行的律师提供了秦玲玲的电话，通过秦玲玲可以帮张志新借款。张志新之前与秦玲玲根本不相识。秦玲玲介绍了许刚，由张志新向许刚借款，实际借款金额不超过60万元，并不是100万元。许刚让张志新出具了两张借条，一张是70万元，借款是60万元，利息是10万元。还有一张借条是100万元，如果超过6个月不还款，按照利息计算，金额肯定超过70万元，所以又打了一张100万元的借条，两张借条都在许刚手里。之后，张志新与秦玲玲办理了两个公证，一个是向许刚借款的公证，一个是委托秦玲玲出售系争房屋的公证。公证办好以后，许刚和张志新在银行办理了虚拟付款，许刚先打款60万元给张志新，张志新取出后当场交给许刚，许刚存入帐户，再打款40万元给张志新，100万元就是这样支付的，张志新根本没有收到100万元借款。之后，许刚或秦玲玲拿着60万元到浦东法院付清了银行的房贷，第二天法官到宝山区房地产交易中心解除了对系争房屋的查封。之后许刚又在系争房屋上做了一个100万元借款的抵押。此后，张志新就准备售房，用房款先归还许刚的70万元借款。张志新自己在中介挂牌125-135万元，正在卖房期间，发现系争房屋在3月份就已出售给袁晓，而张志新对此根本不知情。袁晓是否来看过房屋，也没有印象。2015年1月16日，秦玲玲称已经找到了新的借款人，叫优静，于是带着张志新到火车站的工商银行，说会打给张志新80万元，并让张志新当场支付给许刚。70万元是归还给许刚的借款本金和利息，另外10万元是给新的借款人的利息，也打给许刚，秦玲玲并没有说房屋已经卖掉，这80万元是房款。优静也没有让张志新打借条，因为许刚手里有一张100万元的借条。系争房屋之前上面有许刚的100万元的抵押，当时谈的是张志新找到买家将房屋出售后用房款归还许刚，许刚就注销抵押。秦玲玲与袁晓在没有向张志新催讨借款和通知卖房的情况下，就进行交易，且未告知张志新80万元是房款，两人存在欺诈，所以买卖合同应该撤销。如果是正常的房屋买卖，袁晓在3月份取得房屋产权后，应该装修入住，但袁晓从未让张志新交房，而且房屋买卖合同上关于交房的约定是空白的。直到袁晓起诉张志新排除妨害一案，张志新才看到袁晓。关于秦玲玲转账给张志新的20万元，确实到了张志新的帐户，但张志新马上就取出来又交给秦玲玲了，就是走了一个转账程序。当时秦玲玲称先走个20万元的流水，作为对许刚的还款，之后又称许刚急着要钱，秦玲玲又给张志新找了一个借款人，愿意借款给张志新。后来张志新卡内就进了80万元，80万元当场就转给了许刚。张志新从一开始就按照秦玲玲的流程操作，是被骗的。
袁晓表示，袁晓是通过中介公司购买系争房屋，对房屋上是否有抵押也不清楚，自己没有去查过房屋的抵押情况。中介说全部房款付清后就可以办理过户，袁晓信任中介，事实上房款支付后，房屋确实也完成了过户。房款也是中介公司让支付给秦玲玲的，因为秦玲玲有代收房款的权限，后来秦玲玲说收到房款还要再转交给张志新，就让袁晓直接将后面的房款付给了张志新。袁晓购房是为了提前准备婚房，但因现在还没有女朋友，不急着用房子，就让中介公司去催促张志新交房，自己没有要张志新交房。因张志新一直不交房，所以袁晓才起诉张志新排除妨害。2015年1月份左右，系争房屋的房价大约是110万左右，之所以100万成交，是中介公司说卖家急着用钱，必须无贷款，所以房价会便宜一点。袁晓是看到了张志新给秦玲玲的公证委托书，知道秦玲玲有权处分系争房屋才购房，而且房款并未低于委托的最低价，张志新认为袁晓与秦玲玲恶意串通，没有依据。
秦玲玲表示，之前已经和张志新讲好，不能按时还钱，秦玲玲可以出售系争房屋。秦玲玲是在张志新的借款到期后，才在中介公司挂牌，挂牌价格是115万元，但秦玲玲告诉中介公司底价是100万元，后来中介公司找到袁晓，通知秦玲玲有人愿意以100万元的价格来购买。关于张志新收到的80万元，张志新应该知道是房款，如果是借款，肯定要有借条。事实上，张志新并没有与其认为有借款关系的人联系过，不可能突然出现80万元的借款。秦玲玲将房屋出售给袁晓，并未超过委托权限，并且也将房款100万元全部交付给了张志新，并不存在欺诈。秦玲玲与袁晓并不相识，根本不可能串通、欺诈张志新。
以上事实，有张志新提供的《上海市房地产买卖合同》、（2014）沪宝证字第12933号公证书、委托书、上海市房地产登记信息、银行卡明细清单、袁晓提供的《上海市房地产买卖合同》、上海市房地产权证、汇款凭证两张、秦玲玲提供的农业银行入账证明、工商银行的转账记录，及当事人所作陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。秦玲玲与袁晓之间就系争房屋买卖签订的《上海市房地产买卖合同》是否合法有效，关键在于秦玲玲与袁晓是否存在恶意串通、欺诈的行为。张志新主张两人恶意串通、欺诈，应就此承担举证责任。现张志新并没有证据证明秦玲玲与袁晓恶意串通，对其进行欺诈，对此张志新应承担不利后果。纵观本案的事实和证据，也难以认定秦玲玲与袁晓恶意串通、欺诈张志新，对此本院作如下分析：首先，张志新向秦玲玲出具了委托书，委托权限包括签订系争房屋买卖合同、领取房款，办理系争房屋交易过户手续等，该委托书还经过公证，故秦玲玲与袁晓就系争房屋签订买卖合同，收取房款，秦玲玲的行为并未超过委托权限。其次，虽然秦玲玲与袁晓成交的房价低于系争房屋的市场交易价格，但张志新授权秦玲玲以不低于100万元的价格出售系争房屋，秦玲玲以100万元的价格与袁晓交易并未超过委托书的授权范围，无论秦玲玲的行为是否损害了张志新的利益，均不能据此就否认系争房屋买卖的真实性。再次，系争房屋是通过中介公司居间交易，秦玲玲与袁晓事先并不相识，根据袁晓及秦玲玲提供的证据材料，袁晓已按约完成了支付房款的义务，秦玲玲也将自己收取的20万元房款转付给了张志新，张志新也实际收到了100万元房款。张志新表示20万元房款收到后又当场还给了秦玲玲，秦玲玲予以否认，张志新对此并未提供相应证据予以证明。张志新认为收到的80万元钱款是秦玲玲介绍的优静给张志新的借款，但张志新也表示，优静并未要求其出具借条，对于该笔大额借款，不出具借条，不对借款事宜进行具体沟通，这明显不符合借款常理。结合当事人的陈述，张志新自己也在挂牌出售系争房屋，张志新在收到钱款时，不可能不知道秦玲玲已将系争房屋出售。张志新出具的委托书上也载明受托人在上述委托权限内所实施的法律行为及所签署的法律文书，委托人均予以认可。现秦玲玲已将系争房屋出售给袁晓，对此产生的后果应由张志新自行承担。综上，秦玲玲代表张志新与袁晓就系争房屋买卖签订的合同，合法有效。张志新要求撤销该合同的请求，缺乏依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第五条、第六十三条第二款、《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
原告张志新要求撤销其与被告袁晓就上海市宝山区呼玛四村XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》，将上述房屋房地产权利恢复至原告张志新名下的诉讼请求，不予支持。
案件受理费减半收取6，900元，由原告张志新负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 穆英慧
二〇一六年一月八日
书记员 罗仁冰
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。
第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。
代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。
……
二、《中华人民共和国合同法》
第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：
（一）因重大误解订立的；
（二）在订立合同时显失公平的。
一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。
……
三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。