重庆市南川区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0119民初6896号原告重庆泽京物业管理集团有限公司，住所地重庆市南川区南城街道南园路69号，统一社会信用代码91500119774883046H。法定代表人郑师明，重庆泽京物业管理集团有限公司总经理。委托代理人周晓源，男，1986年2月17日出生，汉族，重庆泽京物业管理集团有限公司员工，住重庆市江北区。被告鲜文伟，男，1971年7月14日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。被告赵亚美，女，1971年11月26日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。委托代理人鲜文伟（赵亚美之夫），基本情况同上。被告戴鸿波，男，1970年6月26日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。被告皮其垒，男，1973年3月11日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。被告皮倩，女，1994年3月17日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。被告蒲孝霞，女，1981年3月12日出生，汉族，重庆市南川区村民，住重庆市南川区。被告李海波，男，1976年10月9日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。委托代理人蒲孝霞（李海波之妻），基本情况同上。被告晏然，男，1996年1月7日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。委托代理人晏平（晏然之父），1967年11月20日出生，汉族，住重庆市南川区。被告易永亮，男，1968年12月21日，汉族，重庆市江津市村民，住重庆市南川区。被告周伟，男，1977年10月28日，汉族，居民，住重庆市南川区。被告程昔棵，男，1992年12月25日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。委托代理人周伟（程昔棵之叔），基本情况同上被告邱浩洋，男，1997年5月2日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。委托代理人周伟（程昔棵之叔），基本情况同上。被告唐纲，男，1975年12月1日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。原告重庆泽京物业管理集团有限公司（以下简称泽京物业公司）与被告鲜文伟、赵亚美、戴鸿波、皮其垒、皮倩、蒲孝霞、李海波、晏然、易永亮、周伟、程昔棵、邱浩洋、唐纲物业服务合同纠纷一案，本院于2016年10月14日立案受理后，依法由审判员韦云华独任审判，适用简易程序，于2016年11月7日公开开庭进行了审理。原告泽京物业公司的委托代理人周晓源，被告鲜文伟、赵亚美的委托代理人鲜文伟、皮其垒、皮倩、蒲孝霞、李海波的委托代理人蒲孝霞、晏然的委托代理人晏平、易永亮、周伟、程昔棵和邱浩洋的委托代理人周伟到庭参加诉讼，被告戴鸿波、唐纲经本院传票传唤，无正当理由拒不出庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告泽京物业公司诉称，被告鲜文伟、赵亚美、戴鸿波、皮其垒、皮倩、蒲孝霞、李海波、晏然、易永亮、周伟、程昔棵、邱浩洋分别为重庆市南川区“香格里拉西苑.西苑”小区相关房屋的业主，并将各自房屋的一部分（除易永亮为全部门面外，其余业主均为房屋的第二层）出租给被告唐纲用于经营“尚爽鱼府”的餐饮经营。原告系“香格里拉.西苑”小区的物业服务单位，为被告提供物业服务，同时按照各被告要求为出租房屋安装独立电表用于计算电费，出租房屋电费由原告代收代缴。截至原告起诉之日，出租房屋欠物业服务费共计31330.71元，欠电费143514元。以上欠款虽经原告多次催收，被告均未支付。为维护自己的合法权益，原告特提起诉讼，请求判令：一、被告唐纲支付欠付电费143514元，被告鲜文伟、赵亚美、戴鸿波、皮其垒、皮倩、蒲孝霞、李海波、晏然、易永亮、周伟、程昔棵、邱浩洋承担连带支付责任。二、被告唐纲支付欠付物业服务费31330.71元。其中，被告赵亚美、鲜文伟对“香格里拉.西苑”8-1-1商业门面在2015年7月至2016年9月期间的物业服务费2924.4元承担连带支付责任；被告戴鸿波对“香格里拉.西苑”8-1-2和8-1-3两个商业门面在2015年7月至2016年9月期间的物业服务费6865.35元承担连带支付责任；被告皮其垒对“香格里拉.西苑”8-1-4商业门面在2015年8月至2016年9月期间的物业服务费2788.38元承担连带支付责任；被告皮倩对“香格里拉.西苑”8-1-5商业门面在2015年9月至2016年9月期间的物业服务费4043.13元承担连带支付责任；被告蒲孝霞、李海波对“香格里拉.西苑”8-1-6商业门面在2015年7月至2016年9月期间的物业服务费2190元承担连带支付责任；被告晏然对“香格里拉.西苑”8-1-7商业门面在2015年7月至2016年9月期间的物业服务费3675元承担连带支付责任；被告易永亮对“香格里拉.西苑”8-1-8商业门面在2015年7月至2016年9月期间的物业服务费4274.25元承担连带支付责任；被告周伟对“香格里拉.西苑”8-1-9商业门面在2015年7月至2016年9月期间的物业服务费2492.85元承担连带支付责任；被告程昔棵、程浩洋对“香格里拉.西苑”8-1-10商业门面在2015年7月至2016年9月期间的物业服务费2077.35元承担连带支付责任。三、被告承担本案诉讼费。被告鲜文伟、赵亚美、皮其垒、皮倩、蒲孝霞、李海波、晏然、易永亮、周伟、程昔棵、邱浩洋辩称，1、我们将房屋出租给被告唐纲，约定物业服务费、电费由被告唐纲承担，被告唐纲实际也在交纳，被告唐纲与原告之间存在事实上的物业服务关系。2、从2015年7月至2016年9月期间，我们从未接到过原告要求交纳物业服务费的通知。3、被告唐纲租赁的房屋单独安装有电表，一般情况电费拖欠2个月不交就会自供停止供电，为什么还会欠这么多的电费。因此，我们不应对被告唐纲所欠的物业服务费和电费承担连带支付责任，请求驳回原告对我们的诉讼请求。被告戴鸿波、唐纲未作答辩意见。经审理查明，重庆泽京房地产开发有限公司（甲方）与泽京物业公司（乙方）签订《泽京.香格里拉西苑前期物业服务合同》，该合同约定，由重庆泽京房地产开发有限公司选聘泽京物业公司对其开发建设的重庆市南川区“香格里拉.西苑”小区提供前期物业管理服务。该合同第四条约定，本物业管理区域的物业服务收费按照以下方式：高层住宅1.6元/月.平方米（含电梯费），按建筑面积标准收取；门面管理费3元/月.平方米，按建筑面积标准收取；停车场物管费：车位按60元/月.个标准收取（不含停车场水电费、经营管理及车辆保管责任）；第十九条约定，本合同期限为三年，自2011年3月15日起至2016年3月14日止。合同期未满，业主委员会与选或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。同时，泽京物业公司又分别与“香格里拉.西苑”小区业主鲜文伟、赵亚美、戴鸿波、皮其垒、皮倩、蒲孝霞、李海波、晏然、易永亮、周伟、程昔棵、邱浩洋签订《前期物业服务合同》，该合同期限从房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同生效时止。该合同第四条约定，乙方（业主）应于每月10日前缴纳物业服务费及其它应缴费用，而无论该房屋是否空置或被占用。收费标准与前述《泽京.香格里拉西苑前期物业服务合同》相同。另查明，鲜文伟、赵亚美系“香格里拉.西苑”8-1-1房屋业主，8-1-1的建筑面积为129.69平方米；戴鸿波系“香格里拉.西苑”8-1-2、8-1-3房屋业主，8-1-2的建筑面积为169.85平方米，8-1-3的建筑面积为135.27平方米；皮其垒系“香格里拉.西苑”8-1-4房屋业主，8-1-4的建筑面积为132.34平方米；皮倩系“香格里拉.西苑”8-1-5房屋业主，8-1-5的建筑面积为103.67平方米；蒲孝霞、李海波系“香格里拉.西苑”8-1-6房屋业主，8-1-6的建筑面积为96.87平方米；晏然系“香格里拉.西苑”8-1-7房屋业主，8-1-7的建筑面积为163.3平方米；易永亮系“香格里拉.西苑”8-1-8房屋业主，8-1-8的建筑面积为190.15平方米；周伟系“香格里拉.西苑”8-1-9房屋业主，8-1-9的建筑面积为110.79平方米；程昔棵、邱浩洋系“香格里拉.西苑”8-1-10房屋业主，8-1-10的建筑面积为92.33平方米。以上房屋为商业门面，每个门面各自独立，共有两层，两层建筑面积相同。2013年9月27日，鲜文伟、戴鸿波、皮其垒、皮倩（皮麒麟代）、李海波、晏然（晏平代）、易永亮、周伟、程昔棵和邱浩洋（周伟代）与唐纲签订《门面租赁合同书》，合同约定由以上几人将其位于重庆市南川区渝南大道“香格里拉.西苑”8号楼门面第二层及8号门面租给唐纲做经营用房，二楼建筑面积为675.265平方米，8号门面建筑面积96.285平方米，租赁期限8年，即2013年11月1日至2021年10月31日。另约定，承租期间，由唐纲自行支付所租门面产生的水费、电费、物管费等费用。合同签订后，唐纲利用租赁房屋经营“尚爽鱼府”，“尚爽鱼府”实际租用的房屋为“香格里拉.西苑”8-1-1、8-1-2、8-1-3、8-1-4、、8-1-6、8-1-7、8-1-8、8-1-9、8-1-10门面房的第二层以及8-1-5门面房的全部（两层）。2016年1月25日，鲜文伟、戴鸿波、皮其垒、皮倩、李海波、晏然、易永亮、周伟以唐纲为被告向我院提起诉讼，请求解除其与唐纲于2013年9月27日签订的《门面租赁合同书》，并由唐纲交回租赁房屋。我院2016年4月27日作出（2016）渝0119民初790号民事判决，支持了鲜文伟等人的诉讼请求。该判决于2016年5月30日生效，判决生效后唐纲未履行判决所确定的交房义务。还查明，2015年6月，“尚爽鱼府”停止经营。从2015年7月至2016年9月，鲜文伟、赵亚美8-1-1商业门面（第二层）欠物业服务费2918.25元（129.69平方米/2×3元/月.平方米×15个月）；戴鸿波8-1-2和8-1-3两个商业门面（第二层）欠物业服务费6865.65元[（169.85平方米/2×3元/月.平方米）×15个月+（135.27平方米/2×3元/月.平方米）×15个月]。从2015年8月至2016年9月，皮其垒8-1-4商业门面（第二层）欠物业服务费2779.14元（132.34平方米/2×3元/月.平方米×14个月）。从2015年9月至2016年9月，皮倩8-1-5商业门面欠物业服务费4043.13元（103.67平方米×3元/月.平方米×13个月）。从2015年7月至2016年9月，蒲孝霞、李海波8-1-6商业门面欠物业服务费2179.8元（96.87平方米/2×3元/月.平方米×15个月）；晏然8-1-7商业门面欠物业服务费3674.25元（163.3平方米/2×3元/月.平方米×15个月）；易永亮8-1-8商业门面欠物业服务费4278.6元（190.15平方米/2×3元/月.平方米×15个月）；周伟8-1-9商业门面欠物业服务费2493元（110.79平方米/2×3元/月.平方米×15个月）；程昔棵、邱浩洋8-1-10商业门面欠物业服务费2077.65元（92.33平方米/2×3元/月.平方米×15个月）。以上物业服务费共计31309.47元。此外，“尚爽鱼府”单独安装了电表，从2014年3月至2015年7月期间，“尚爽鱼府”共计用电145960度。电费已由泽京物业公司代为交纳。审理中，泽京物业公司对电费的计算进行了说明，并提供了国网重庆南川区供电有限责任公司出具的电费发票，证人证人、照片等证据，拟证明其每月垫付“香格里拉.西苑”小区的电费以及商业用电每度按1元计算的依据。上述事实，有原、被告的当庭陈述，以及《前期物业服务合同》、《商品房买卖合同》、房地产权证、《门面租赁合同书》、（2016）渝0119民初790号民事判决书、电费发票、商业电表抄表明细、照片、证人证言等证据在案佐证，并经庭审核实，具有证明效力。本院认为，泽京物业公司与重庆泽京房地产开发有限公司签订的《泽京·香格里拉西苑前期物业服务合同》以及泽京物业公司与鲜文伟、赵亚美、戴鸿波、皮其垒、皮倩、蒲孝霞、李海波、晏然、易永亮、周伟、程昔棵、邱浩洋签订的《前期物业服务合同》，系合同双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的规定，依法合法有效，对合同双方当事人具有法律约束力。泽京物业公司作为“香格里拉.西苑”小区的物业管理企业，对小区进行了物业管理服务，小区业主鲜文伟、赵亚美、戴鸿波、皮其垒、皮倩、蒲孝霞、李海波、晏然、易永亮、周伟、程昔棵、邱浩洋，理应按照物业服务合同约定及时向泽京物业公司交纳物业服务费，但由于其将房屋出租给唐纲使用，双方约定租赁期间物业服务费由唐纲承担，同时，双方签订的《门面租赁合同书》虽已于2016年5月30日解除，但唐纲一直占用租赁房屋不还，合同义务尚未履行完毕，故根据《物业管理条例》第四十二条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任”的规定，下欠的物业服务费31309.47元由唐纲交纳，鲜文伟、赵亚美、戴鸿波、皮其垒、皮倩、蒲孝霞、李海波、晏然、易永亮、周伟、程昔棵、邱浩洋对各自房屋所欠物业服务费承担连带交纳责任，而其中，戴鸿波、易永亮、周伟、程昔棵、邱浩洋实际应连带承担的物业服务费，高于泽京物业公司主张的金额，其超额部分视为泽京物业公司自愿放弃。关于电费的承担问题。泽京物业公司垫付的电费系由唐纲经营“尚爽鱼府”产生，该费用不属于物业服务合同约定的物业服务费范围，依法应由实际用电人唐纲自行承担，泽京物业公司要求业主鲜文伟、赵亚美、戴鸿波、皮其垒、皮倩、蒲孝霞、李海波、晏然、易永亮、周伟、程昔棵、邱浩洋承担连带支付责任，于法无据，本院不予支持。对于电费的计算。根据电力公司发票载明的商业用电以及其他附加费用的收费标准，结合电表分表到总表存在一定电力损耗的生活常识进行衡量，泽京物业公司将唐纲用电的电费标准确定为每度1元，并无不当，本院予以采纳，故唐纲应支付的电费为145960元。鉴于泽京物业公司主张电费（143514元），低于唐纲实际应付电费，系对自己民事权利的合法处分，不损害唐纲利益，本院予以采纳。戴鸿波、唐纲经本院传票传唤后，无正当理由拒不到庭，系自行放弃诉讼抗辩权利的行为，应自行承担相应的法律后果。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《最高人民法院关系审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下:一、被告唐纲于本判决生效后30日内支付原告重庆泽京物业管理集团有限公司垫付电费143514元。二、被告唐纲于本判决生效后30日内支付原告重庆泽京物业管理集团有限公司物业服务费31309.47元。其中，被告鲜文伟、赵亚美承担2918.25元物业服务费的连带支付责任，被告戴鸿波承担6865.35元物业服务费的连带支付责任，被告皮其垒承担2779.14元物业服务费的连带支付责任，被告皮倩承担4043.13元物业服务费的连带支付责任，被告蒲孝霞、李海波承担2179.8元物业服务费的连带支付责任，被告晏然承担3674.25元物业服务费的连带支付责任，被告易永亮承担4274.25元物业服务费的连带支付责任，被告周伟承担2492.85元物业服务费的连带支付责任，被告程昔棵、邱浩洋承担2077.35元物业服务费的连带支付责任。三、驳回原告重庆泽京物业管理集团有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3800元，减半收取1900元（原告已交纳），由被告唐纲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费3800元,递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  韦云华二〇一六年十二月二日书记员  张恺凯