广西壮族自治区南宁市江南区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）江民一初字第484号
原告南宁市康业物业服务有限责任公司。
法定代表人张丽。
委托代理人梁永红。
委托代理人胡红京。
被告周川皓，男，壮族。
被告黄美薇，女，壮族。
原告南宁市康业物业服务有限责任公司诉被告周川皓、黄美薇物业服务合同纠纷一案，本院于2013年2月6日受理后，依法组成合议庭，于2013年4月11日公开开庭进行了审理。原告南宁市康业物业服务有限责任公司的委托代理人梁永红、胡红京，被告黄美薇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告南宁市康业物业服务有限责任公司诉称：被告周川皓、黄美薇共同向开发商南宁市城市建设投资发展总公司购买了“绿城印象”小区清秀佳韵组团12栋B座××号房（119.41平方米），接开发商入伙通知于2010年9月17日如期办理了入住手续，按时交付物业管理各项费用至2010年10月份。随后从2010年11月份至2012年5月份产生的物业费、电梯费、城市垃圾处理费、水费、水公摊、电公摊，被告无故拒不支付。依我公司与开发商签订的《“绿城印象”前期物业服务合同》第28条的约定，被告应付的物业管理服务费用按月交纳，应在每月1日至当月底付清当月各项费用，对小区接受物业服务的业主欠费逾期三个月的有权通过法律途径解决，何况每月我公司都向被告送达了《缴费通知单》及不定期在其房门上留有《催款通知》。被告的行为违反了国务院公布的《物业管理条例》第6条第2款第（1）项、第7条第（5）项、第21条、第22条、第23条第2款，第42条第1款及国家发改委、建设部制定的《物业服务收费管理办法》第15条和自治区物价局、建设厅制定的《广西壮族自治区物业服务收费管理实施办法》第3条、第18条的规定。为维护原告及绿城印象小区广大业主的权益，原告特诉至法院，请求法院判令：1、被告支付拖欠原告的物业费2059.4元，电梯费120元，城市垃圾处理费152元，水费23.1元，电公摊356元，水公摊65.2元，违约金2499.97元（按每日千分之三计到2012年11月30日，以后另计）。合计5275.66元；2、被告承担本案的一切诉讼费用。
原告提交的证据有：1、《商品房买卖合同》，证明被告向开发商购买“绿城印象”小区清秀佳韵组团12栋B座××号房，被告系争议物业费房屋的业主；2、测绘面积，证明被告房屋的实际面积；3、身份证复印件，证明被告的身份情况；4、入住通知书，证明被告已入住“绿城印象”小区清秀佳韵组团12栋B座××号房；5、《“绿城印象”前期物业服务合同》，证明原、被告在前期物业服务中的权利义务；6、南宁市普通住宅小区物业服务收费标准备案表、南价格（2007）319号批复，证明2007年12月28日被告房屋的物业服务费按建筑面积0.75元／㎡·月计。2009年12月24日物业管理费按建筑面积0.99元／㎡·月计。按补充协议开发商南宁市城市建设投资发展总公司停止补贴后，从2011年3月起按建设面积0.99元／㎡·月计，取消电梯费；7、南府字（2003）18号《南宁市人民政府关于统一征收城市生活垃圾处理费的通告》，证明原告诉请城市生活垃圾处理费的依据；8、《关于调整南宁市城市污水处理费的通知》、《关于南宁市城市供水价格调整的通知》，证明原告诉请水费的依据；9、南价格（2005）145号《关于住宅小区“空置房”物业管理服务收费问题的通知》，证明原告收取物业服务费用的依据；10、小区公摊水费公示、小区公摊电费公示，证明原告已支付公用水电费用，被告应依约支付给原告。
被告周川皓、黄美薇共同答辩称：一、被告并非于2010年9月17日办理入住手续，被告在2012年9月之前也未收到任何的《催费通知单》；二、被告于2011年3月4日收房时发现房屋被水浸泡，餐厅、书房、厨房墙壁大面积渗水，被告因此拒绝签字收房；三、根据《商品房买卖合同》的约定，由于原告及开发商的失责，对漏水水管不及时维修，致使被告的房屋墙体被水长期浸泡渗水不能交付使用，被告于2011年3月8日通过原告向开发商递交要求重新确认交房的申请，但一直未得到任何答复。被告直到2011年9月才得以进场装修。根据《绿城印象前期物业服务合同》第六条之规定，原告与开发商对造成被告房屋墙体被淹的水管漏水均负有责任。综上，由于被告与开发商的共同责任，致使被告不能按时接收和使用房屋，房屋装修被迫延期长达7个多月，造成被告直接损失14000元，因此，并非被告故意不支付相关的费用，而是原告有过错在先，原告的诉请没有事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告周川皓、黄美薇提交如下证据：1、浦发银行贷款申请批复情况上网查询结果，证明被告入住的时间并非为2010年9月17日；2、物业报修登记簿、照片等，证明被告的房屋墙体、墙面等有渗水的情况，原告及开发商有责任维修，但其却没有履行维修的义务；3、《关于要求重新确定绿城印象12栋B座1401号房交房日期的申请》，证明被告入住房屋的时间。
根据原告的陈述和被告的答辩，本案的争议焦点为：1、原告从何时起为被告提交物业管理服务？2、原告请求被告支付物业费、水费、城市生活垃圾费及水电公摊费是否有事实和法律依据？3、原告诉请被告支付违约金是否有事实和法律依据？
经审理查明：原告原企业名称为南宁市康业物业管理有限责任公司，成立于2004年6月30日，具有物业管理的经营范围及资质。2011年6月27日，该企业经工商登记，名称变更为南宁市康业物业服务有限责任公司。2007年11月1日，南宁市城市建设投资发展总公司与原告签订一份《绿城印象前期物业服务合同》，委托原告在八桂绿城－绿城印象小区前期物业管理阶段实施物业管理服务事项，合同有效期自合同签订之日起至业主委员会成立之日并选聘物业管理公司、签定新的物业管理服务协议之日止；物业管理服务费的收费标准在取得物价主管部门审批收费标准前，小高层住宅综合管理服务费暂按建筑面积每月每平方米0.75元向业主或物业使用人收取，电梯费按30元／户／月向业主或物业使用人收取，物价主管部门审批后按审批收费标准收取；逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起每天按应交纳物业管理费的千分之三交纳滞纳金，对欠费逾期1个月的，原告有权停止向该业主（或使用人）提供物业管理服务，对欠费逾期3个月的，原告有权采取法律手段处理。合同还约定自用水费按业主或使用人实际发生金额据实代收，公用水、电费及自用、公用水电损耗，按当月实际发生公用水、电费和自用、公用水电损耗实行据实按户或按建筑面积分摊收取。2007年12月29日，南宁市物价局（2007）319号《关于“绿城印象”物业服务收费标准的批复》核准“绿城印象”的住宅物业服务费为每平方米（建筑面积）每月0.75元，该批复注明的有效期为自2007年12月28日起至2009年12月31日止。《绿城印象前期物业服务合同》签订之后，合同双方又两次达成补充协议，分别约定：根据《绿城印象前期物业服务合同》的物业管理收费标准为0.75元／㎡，但由于楼盘销售需要，甲方（开发商）要求乙方（物业公司）按物业管理费为0.6元／㎡收取，差额部分0.15元／㎡由甲方（开发商）给予补贴；补贴时间为三年，从应收取业主物业管理费之日起开始计算，即2008年3月1日起计算，至2011年2月28日止；合同第六章第二十八条第4项第（1）点中所述的“滞纳金”修改为“违约金”。自2011年3月起，住宅综合费按建筑面积计（带电梯）最高收费为0.99元／㎡，已由南宁市物价局备案。2003年7月9日，南宁市人民政府作出南府字（2003）18号《南宁市人民政府关于统一征收城市生活垃圾处理费的通告》，其中规定城镇居（村）民以户为单位收取，2003年7月10日至2005年7月9日按7元／户·月收取，2005年7月10日至2007年7月9日按7.5元／户·月收取，2007年7月10日起按8元／户·月收取。按照南宁市城市供水价格价目表和桂价费（2010）392号文件规定，2010年之前居民生活用水为每立方米1.88元，2010年1月-11月居民生活用水每立方米2.28元，2010年12月起居民生活用水每立方米2.29元。
被告于2010年7月17日与开发商签订《商品房买卖合同》，购买“绿城印象”小区清秀佳韵组团12栋B座××号房。根据原告提交绿城印象青秀佳韵入住通知书的内容，“绿城印象”小区清秀佳韵组团12栋B座××号房于2010年9月17日符合交付的条件，开发商通知被告收房，庭审中，被告也确认其已收到了该通知。
另查明，至本案开庭审理之日即2013年4月11日，原告一直为“绿城印象”小区提供物业管理服务，从未中断。
本院认为：公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。
关于原告何时起为被告提供物业管理服务的问题，被告认为应从2011年3月起起算交房的时间，原告则认为被告于2010年9月17日办理入住清秀佳韵组团12栋B座××号房的手续。从本案中被告提交的证据，无法确认被告所主张的交房时间，而被告在庭审中认可收到了绿城印象青秀佳韵入住通知书，故原告关于被告于2010年9月17日办理入住清秀佳韵组团12栋B座××号房手续的主张更合理，本院予以采信。
《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”现没有证据证明“绿城印象”小区的业主、业主大会选聘物业服务企业，故原告仍应当按照其与开发商签订的《绿城印象前期物业服务合同》的约定履行管理服务职责，被告作为绿城印象的业主，也应当按照合同约定，向原告交纳有关物业管理费及相关费用。现被告既已享受原告提供的物业服务，就应当支付物业管理费用及相关费用。原告要求被告支付物业管理费理由正当，应予以支持。
被告还提出认为开发商所交付的房屋存在质量问题，开发商及原告均没有尽到相应的责任，故其不交纳物业管理费等相关费用。但根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定，如开发商交付的房屋存在质量问题或原告确实存在没有尽到物业管理责任的情况，被告可通过协商解决或者通过其他合法途径敦促开发商或原告履行相关义务，而不能以拒交物业管理服务费的行为予以对抗。故被告之辩解并无法律依据，本院不予采信。
原告诉请的物业管理费在合同中有约定，且经过物价部门核准，后开发商与物业公司将物业管理费调整为按0.6元／㎡收取，电梯费每月15元；自2011年3月起物业管理费（含电梯费）按0.99／㎡收取，物业公司与此作为计算标准有事实依据，本院予以支持，则从2010年11月起至2011年2月，被告应每月交纳的物业管理费为71.6元，电梯费每月30元；自2011年3月至2012年5月被告每月应交纳的物业管理费（含电梯费）为118.2元，按上述计算标准计算，被告自2010年10月至2012年5月应向原告交纳物业管理费2059.4元，电梯费120元，本院对原告的该项诉讼请求予以支持。
原告诉请被告支付城市垃圾处理费152元，并提交了《南宁市人民政府关于统一征收城市生活垃圾处理费的通告》作为依据，本院对原告该项诉请依法予以支持。
原告收取水费、水公摊费、电公摊费是依合同约定履行代收义务，合理有据，本院同样予以支持。根据相关文件规定和被告房屋的水表读数，被告欠交的水费应为23.1元，本院予以支持；被告欠交的水公摊费为65.2元，本院予以支持。电公摊费356元，原告提交了每月的电费公摊明细作为事实依据，本院予以支持。
关于违约金的收取问题。《“绿城印象”前期物业服务合同》约定“逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起每天按应交纳物业管理费的千分之三交纳滞纳金”，以及补充协议中“合同第六章第二十八条第4项第（1）点中所述的‘滞纳金’修改为‘违约金’”的约定，此两条款系针对逾期交纳物业综合服务费的行为所作出的约定。被告未履行按时向原告交纳物业管理服务费的合同义务的，应当承担赔偿损失的违约责任。业主未按时交纳物业管理服务费的，给原告造成的应为利息损失，现原告主张按日千分之三计算明显超过了其损失的30％，结合本案的实际情况，本院酌定违约金应当按照中国人民银行规定的同期贷款利率的130％分段计付。自2010年11月至2011年2月，以每月应交物业管理费（含电梯费）101.6元作为计算基数，从当月物业管理费应交纳的最后期限即当月期满之次日起，至被告付清物业管理费之日止，按中国人民银行规定的同期贷款利率的130％计付；自2011年3月至2012年5月，以每月应交物业管理费118.2元作为计算基数，从当月物业管理费应交纳的最后期限即当月期满之次日起，至被告付清物业管理费之日止，中国人民银行规定的同期贷款利率的130％分段计付。城市生活垃圾处理费、水费、水公摊费、电公摊费，这些费用为原告代收代缴，被告迟延履行交付义务为原告带来的损失仅相当于同期银行贷款利息，其请求按日千分之三计算无法律依据，可按同期银行贷款利率予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第（四）项、第（五）项、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告周川皓、黄美薇支付原告南宁市康业物业服务有限责任公司从2010年11月至2012年5月的物业管理费2059.4元，从2010年11月至2011年2月的电梯费120元；
二、被告周川皓、黄美薇支付原告南宁市康业物业服务有限责任公司从2010年11月至2012年5月的城市生活垃圾处理费152元；
三、被告周川皓、黄美薇支付原告南宁市康业物业服务有限责任公司从2011年1月至2012年5月的水费23.1元；
四、被告周川皓、黄美薇支付原告南宁市康业物业服务有限责任公司从2010年11月至2012年5月的水公摊费65.2元、电公摊费356元；
五、被告周川皓、黄美薇支付原告南宁市康业物业服务有限责任公司物业管理服务费逾期付款违约金（违约金计算：自2010年11月至2011年2月，以每月应交物业管理费101.6元（含电梯费）作为计算基数，从当月物业管理费应交纳的最后期限即当月期满之次日起，至被告付清物业管理费之日止，按中国人民银行同期贷款利率的130%计取；自2011年3月至2012年5月，以每月应交物业管理费118.2元作为计算基数，从当月物业管理费应交纳的最后期限即当月期满之次日起，至被告付清物业管理费之日止，按中国人民银行同期贷款利率的130%计取）；
六、被告周川皓、黄美薇支付原告南宁市康业物业服务有限责任公司城市垃圾处理费、水费、水公摊费、电公摊费逾期交纳违约金（违约金计算：以每月应交费用数额作为计算基数，从当月上述费用应交纳的最后期限即当月期满之次日起，至被告付清上述费用之日止，按同期银行贷款利率计取）；
七、驳回原告南宁市康业物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。
案件受理费50元，由被告周川皓、黄美薇负担。
上述应付款项，义务人应于本判决书生效之日起十日内履行完毕；逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；权利人可在本案生效判决书规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费50元，款汇：南宁市中级人民法院诉讼费专户；开户行：中国农业银行古城支行南宁市竹溪分理处；帐号：010201011887017。逾期不交也不提出缓交、减交和免交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 林 尧
人民陪审员 麦志文
人民陪审员 周曼丽
二〇一三年七月二十四日
书 记 员 罗森文
法律依据
《中华人民共和国合同法》
第八条【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原告不能自行收集的证据，或民法院认定审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。