杭州市萧山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭萧民初字第3777号
原告浙江纳德物业服务有限公司。
法定代表人沈志军。
委托代理人黄光明，员工。
委托代理人王铭，浙江王建军律师事务所律师。
被告施政。
原告浙江纳德物业服务有限公司（以下简称纳德公司）与被告施政物业服务合同纠纷一案，本院于2014年7月18日立案受理后，依法由审判员郑卜训适用简易程序于同年8月26日公开开庭进行了审理。原告纳德公司的委托代理人黄光明及王铭、被告施政到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告纳德公司诉称：原、被告之间存在物业服务关系。2011年12月29日，原告与被告所在的杭州市萧山区佳境天城业主委员会签订《物业服务合同》一份，约定原告为佳境天城小区提供物业管理服务，合同期限自2012年1月1日至2014年12月31日；物业服务费用由业主按其拥有物业建筑面积交纳，2012年商住为1.3元／月•㎡，2013年商住为1.4元／月•㎡，2014年商住为1.5元／月•㎡，物业服务费每年收缴一次，采用预收制，即每年物业费在第一个月交清，不包括能耗费（按实另行分摊）；业主和物业使用人逾期交纳物业费，从逾期之日起按日加收3‰的滞纳金等内容。合同签订后，原告依约提供了物业服务，而被告自2012年起开始拖欠物业服务费，欠款经原告多次口头或书面催讨，被告不予理睬。原告认为，根据原告与业委会签订的物业服务合同，原告已提供相应的物业服务，合同中的印章也已经过备案，业委会也有相应的负责人签名，合同系真实、合法且有效，应全面履行，该合同对全体业主具有约束力。若被告认为业委会签订的合同侵害业主权益，可依法另行主张，与本案无关。原告已按约提供相应服务，且小区物业缴费率较高，被告作为小区业主，已实际享受原告提供的服务，应按约交纳物业费，否则是对已交费业主权益的损害。综上，为维护原告的合法权益，故起诉请求判令：一、被告支付原告自2012年1月1日至2014年12月31日的物业服务费5054.04元及至判决生效时止的滞纳金（暂计算至2014年6月30日为8019.63元）；二、本案受理费由被告承担。庭审中，原告放弃其第一项诉请中的滞纳金部分。
被告施政在法定答辩期间未作书面答辩，在庭审中口头答辩称：1、佳境天城业主委员会和原告所签订合同不成立且违法，其主体、内容及程序均不合法。首先，合同双方主体均不合法，小区业委会是在未召开业主大会情形下产生，该业委会并未组织召开业主大会选聘物业企业，即小区没有合法续聘原告，原告在明知小区未�开业主大会的情况下仍然与业委会这一非法组织签订涨价合同，显然是知法犯法；其次，合同内容不合法，物业费涨价属于小区重大事项，而合同物业费涨价25%、逾期滞纳金等条款侵害了全体业主利益，不排除以孙志铨为代表的业委会与原告之间存在不为人知的关系和交易，故要求业委会代表孙志铨到庭说明情况；再次，程序不合法，业委会选举程序以及原告续聘程序均不合法，事实上，筹备组是在未召开业主大会的前提下，通过保安直接向业主发放选票的形式选择业委会成员，严重违法，且由原告一手操作的选票、唱票等过程的真实性令人怀疑，也侵害了业主的选举权和被选举权。另合同的签订程序也不合法，合同事先未经业主大会审查同意，事后也没有向业主公告，均属违法。2、原告提供的“催费记录表”系断章取义且与事实不符，电话中被告曾要求原告出�物业财务账，但原告并未公布每年的财务收支情况，这也侵犯了原告的知情权。3、原告提交的《前期物业服务协议》属于霸王协议，纳德物业是与房产打包捆绑销售，业主对物业公司并无选择权。综上，请求法院确认案涉物业服务合同无效，并判决原告赔偿被告名誉损失费、误工费、交通费及律师咨询费等相关费用；同时要求重新选聘物业服务公司并签订新的合同，原告定期公布财务收支情况及退还不合理的能耗费收入（电费）及多收的水费，恢复因擅自毁绿占绿、私设垃圾站及封闭通风井等而改变的小区公共场地；此外希望法院责令原告法定代表人尽早更换不符合国家标准规定的防盗门，由原告承担本案所有诉讼费用，并就其服务期间的违规违法操作公开书面道歉。
原告纳德公司为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了以下证据：1、《佳境天城前期�业服务协议》及《物业服务合同》各1份，欲证明原、被告之间存在物业服务关系及双方权利义务的事实。2、催缴函、照片、律师函及快递详情单各1份以及催费记录表3份，欲证明原告向被告书面催收物业服务费的事实。3、房屋所有权证存根1份，欲证明案涉房屋系被告及其妻子共同共有，房屋建筑面积为100.28㎡的事实。经庭审质证，被告认为，对证据1，其中前期协议已过时作废，其曾经发生过，系真实，但属于霸王协议，开发商安装的防盗门低于国家标准，业主曾起诉且胜诉，但至今未予更换；其中物业合同主体、内容及程序等均不合法。对证据2，其中“催费记录表”系断章取义及伪造，其他证据因被告对基础合同不认同，故没有意义。对证据3的“三性”无异议。
被告施政提供了以下证据：1、《佳境天城业主委员会公告》复印件1份，欲证明业委会不能仅凭公告选聘物业企业的事实；2、《佳境天城业主大会送达公告》复印件1份，欲证明选票未送达视为同意的方式系违法的事实；3、《征询意见表》及《佳境天城业主大会公告》复印件各1份，欲证明业委会未给业主自主决定权，业主只能选择其制定的方案的事实；4、《佳境天城业主大会临时会议公告》复印件1份，欲证明选举业委会成员的程序不合法的事实；5、《物业服务合同》复印件1份，欲证明该合同系违法的事实；6、照片打印件4份，欲证明部分能耗费（数额无法明确）并非业主消费的事实。经庭审质证，原告认为，对证据1-4的真实性有异议，证据系复印件或打印件，不符合证据形式要件且不能作为证据使用，与本案无关联；本案原告依据与佳境天城业委会签订的合同主张相应费用，合同真实、合法且有效，原告已提供相应服务，被告应按约履行义务，被告主张业委会选举等违法或存在瑕疵，与原告无关。对证据5的“三性”无异议，该证据恰恰证明被告应按合同约定交纳物业服务费。对证据6，照片均系打印件，不符合证据的形式要件；即使有原件，与本案亦无关联，根据双方协议，业主应支付相应能耗费，且能耗费已实际发生，故应当足额支付。
上述证据经审查，本院认为：对原告提供的证据，其中证据1，对前期物业服务协议的真实性予以确认，因被告已履行完毕，故认定其异议不成立；对于物业服务合同，结合庭审调查，可确认原告实际为佳境天城小区提供物业服务的事实。对证据2，经核查，原告所寄快递已被签收，结合庭审双方陈述，可认定原告的证明对象。对证据3，被告无异议，故予以确认。对被告提供的证据，其中证据1-4，证据均系复印件，真实性无法认定；即使系真实，也不妨碍作为物业服务提供方的原告行使主张物业服务费等费用的实体权利。对证据5，原告无异议，故确认其真实性。对证据6，对被告提出的能耗费等异议，原告已于庭审中明确其范围及计算方式等，且被告欲证明的对象与本案无关联，故对其异议不予认可。
根据以上所确认的有效证据及双方于庭审中的陈述，本院认定以下事实：2011年12月29日，原告与杭州市萧山区佳境天城业主委员会签订《物业服务合同》一份，约定原告为佳境天城小区提供物业管理服务，合同期限自2012年1月1日至2014年12月31日；物业服务费用由业主按其拥有的物业建筑面积交纳，具体标准为2012年商住1.3元／月•㎡，2013年商住1.4元／月•㎡，2014年商住1.5元／月•㎡，物业服务费每年收缴一次，采用预收制，即每年物业费在第一个月交清，不包括能耗费（按实另行分摊）；每年物业费在第一个月未交清，从逾期之日起按日加收3‰的�纳金等内容。合同签订后，原告依约提供了物业服务。被告系该小区成合苑X幢X单元XXXX室的业主，房屋建筑面积100.28㎡。被告未交纳自2012年开始的物业服务费，欠款经原告多次催讨，被告至今未付。
本院认为：本案杭州市萧山区佳境天城业主委员会代表业主与原告签订的《物业服务合同》依法成立，对全体业主具有约束力。原告依约已提供物业服务，被告为物业使用人且已实际享受物业服务，原告有权主张被告给付尚欠的物业服务费，另被告拒交费用也对其他已接受服务并交费业主不公平。被告主张的业委会擅自选聘物业等即使成立，也不能阻碍原告主张的前述权利，故对原告的物业服务费诉请予以支持。被告的前述相关辩称，于法无据，故不予采信。至于被告主张的如赔偿损失等部分答辩请求，可依法另行主张。据此，依照《中华人民共和国物权法》第八十�条以及《物业管理条例》第四十二条之规定，判决如下：
施政在本判决生效后十日内支付浙江纳德物业服务有限公司物业服务费人民币5054.04元。
如果施政未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由施政负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向该院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，上诉案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交，在上诉期满后的次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（浙江省杭州市中级人民法院开户银行为工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭州市中级人民法院，账号1202024409008802968）。
审判员 郑卜训
二〇一四年九月五日
书记员 程 燕