北京市怀柔区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）怀民初字第02585号
原告北京市怀柔区琉璃庙镇青石岭村村民委员会，住所地北京市怀柔区琉璃庙镇青石岭村。
法定代表人刘生民，主任。
被告北京金罗山旅游开发有限公司，住所地北京市怀柔区杨宋镇凤翔东大街12号。
法定代表人蔡井贵，经理。
被告蔡井贵，男，1965年1月21日出生。
二被告委托代理人郭伟，北京郭伟律师事务所律师。
原告北京市怀柔区琉璃庙镇青石岭村村民委员会（以下简称青石岭村委会）与被告北京金罗山旅游开发有限公司（以下简称金罗山公司）、蔡井贵农村建房施工合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员李小伟独任审判，公开开庭进行了审理。原告青石岭村委会之法定代表人刘生民，被告金罗山公司及蔡井贵之委托代理人郭伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告青石岭村委会诉称，2007年8月18日，我与被告达成协议，约定由被告承建我村33户民房建设工程。每所73000元，共计2409000元。2007年11月，上述房屋建成。但如今，部分村民入住的房屋出现了不同程度的漏雨、下沉、墙壁裂缝、灰、砖脱落、门窗裂缝甚至塌房等情形。七户村民因严重质量问题起诉我村委会至法院，法院审理后已判决我村委会赔偿该村民的财产损失。为避免出现更多问题，其他没有起诉的村民，亦由我村委会统一出资进行了维修。现我方共为33户村民维修花费610000元。因上述房屋系被告所建，故起诉要求上述维修费610000元由被告承担。
被告金罗山公司辩称，我公司不同意原告的诉讼请求。因为房子是根据村里的要求来施工的。房子出现问题是因为村里不要求做圈梁而非施工问题所致。同时该房屋交付已多年，房子出现问题也有村民使用不当的原因。村里花费的610000元，我们认为大部分是维稳花费，不是维修花费，因为对方村里曾有大量村民以房屋质量问题上访。
被告蔡井贵辩称，我不是本案主体。合同主体是金罗山公司，其他意见同金罗山公司。
经审理查明，2007年8月18日，青石岭村委会（甲方）与金罗山公司（乙方）就青石岭村旧村搬迁整治工程签订建房承包合同一份。合同第一条：工程概况及工程造价约定：1、按甲方图纸要求和材料标准施工（按甲方要求施工规程、标准）；2、乙方在施工过程中干到每道工序由甲方监理同意方可施工。4、共建大约40户。每户总合款73000元整。5、上房四间长13米、宽6米，院墙、门楼、晾台、上房内外部装修。同时，双方还就土建及装修的用料标准进行了约定。合同签订后，金罗山公司进行了施工。2007年底，青石岭村部分村民入住上述房屋，2008年，其余村民入住。
2010年9月，青石岭村村民刘生银以其房屋存在质量问题为由将青石岭村委会诉至本院，后本院依据北京中必达资产评估有限责任公司出具的损害价值评估结果，调解青石岭村委会给付刘生银房屋损害赔偿款17784元并承担案件评估费2000元及受理费2150元。2013年，村民刘显宜以其房屋大面积漏雨为由将青石岭村委会诉至本院，本院经审理判令青石岭村委会赔偿刘显宜房屋损失10000元。同期，刘生泉、刘显堂亦以其房顶漏雨严重、下沉、墙壁白灰及墙砖裂缝脱落、门窗开关不正常为由将青石岭村委会诉至本院，后本院判令青石岭村委会赔偿刘生泉房屋损失10000元、赔偿刘显堂房屋损失20000元。2014年间，村民王凤哲、刘玉亮、张继兰（王海云）等人又以其房顶坍塌、墙体出现裂缝等为由将青石岭村委会诉至本院要求赔偿。在该案中本院现场勘察，发现王凤哲、张继兰（王海云）家的房屋房顶均出现大面积坍塌、部分墙体存在裂缝；刘玉亮家墙体存在裂缝。该案在审理中，北京市建设工程质量第一检测所有限责任公司依据《镇乡村建筑抗震技术规程》（JGJ161-2008）、《建筑抗震设计规范》（GB50011-2010）出具司法鉴定意见书，认为刘玉亮、王海云的房屋没有设置圈梁、不满足规范要求且存在抗震安全隐患并对上述三家房屋的状况出具了维修方案。根据该鉴定结论，青石岭村委会给付（张继兰）王海云650**元、刘玉亮45000元、王凤哲45000元（含鉴定费）。
另查，2011年7月27日，青石岭村委会出具欠条一份，确认“扣除彭桂英外墙抹灰500元、刘生银房屋质量赔偿款及起诉费21934元，欠蔡井贵20**年建房款685566元”。2013年1月18日，青石岭村委会向蔡井贵支付100000元。后蔡井贵将青石岭村委会诉至本院，本院经审理以（2013）怀民初字第04682号民事判决书判令青石岭村委会给付蔡井贵建房款585566元，该判决书同时释明青石岭村委会如有证据证明村民的房屋质量系被告施工所致，可另诉解决。
2014年9月，青石岭村委会与刘生喜等33户村民签订协议，决定给付村民维修费用于修葺房顶。庭审中，青石岭村委会称已累计给村民下发维修费550000元。其中在上述法院判决的基础上给付刘生泉到15000元、给付刘显宜到15000元、给付刘显堂到30000元、给付刘玉亮45000元、给付王凤哲45000元、给付刘生银15000元、给付王海云650**元。同时，尚有刘玉龙、刘生虎、王海龙三户尚未签订协议、未维修房屋；刘玉宝已签协议并维修，但钱尚未下发，但根据安排该四户应给他们每户15000元，共计60000元。
2015年，青石岭村委会将金罗山公司及蔡井贵诉至本院，要求其承担上述维修款610000元。金罗山公司及蔡井贵称上述房屋已交付多年，质量问题系村民不当使用而非施工所致，另王海云等人的鉴定报告也认定无圈梁是导致房屋出现问题的原因，但无圈梁过错不在施工方。青石岭村委会认为2007年建房时，国家尚未出台农村建房需要有圈梁的标准，现房屋出现问题系施工不规范、不合格所致并提供了部分村民房屋出现的问题及拆房时的照片为证，其认为照片显示村民的房顶施工不规范、有的地方的砖只是简单的堆砌而没有用水泥等材料缝合等。金罗山公司及蔡井贵认为上述照片不足以证明房屋质量是施工所致，而是因为设计时没有圈梁导致。同时，村民对房屋没有尽到保障义务是导致损失进一步扩大的原因。
庭审中，本院亦调取了张继兰（王海云）、王凤哲、刘玉亮等人案件中的现场勘察照片，双方当事人的质证意见同上。
上述事实，有当事人当庭陈述、建房协议、维修协议、欠条、判决书、调解书、现场照片等证据在案佐证。
本院认为，青石岭村委会与金罗山公司签订的民房承包合同是双方当事人的真实意思表示，不违反国家强行性法律规定，应合法有效。双方均应按合同约定履行各自义务。金罗山公司施工后，部分村民的房屋出现房顶坍塌、漏雨等情形，现青石岭村委员会起诉要求施工方承担相应责任。对此，本院认为，焦点有二：
其一、青石岭村委会主张的该村村民房屋的损失额。部分村民在出现房屋坍塌、漏雨等问题后向法院提起诉讼并经过司法裁决或在司法程序基础上协商解决；其他村民，青石岭村委会与其签订了维修协议并给付维修金要求村民限期维修房顶。本院认为，人民法院司法裁决或在司法程序基础上协商解决的部分数额，应按上述程序确定的金额来认定。其中刘生银的维修款已在（2013）怀民初字第04682号民事判决书中予以扣除，故本案不再予以处理。对青石岭村委会与其他村民自行签订的维修协议并给付相关维修费的行为，本院的意见是，上述协议系在王海云、王凤哲等人的房屋出现坍塌以及刘显堂等村民的房屋出现漏雨等情形提起诉讼的情形下，其与其他村民而签订。该签订维修协议的行为具有控制损失进一步扩大的考虑，具有正当性，应予肯定。同时，虽尚有王海龙等四户未发放维修款，但上述四户的维修款与其它村民系按同一标准发放且已明确为60000元，为减轻当事人诉累，本院对此予以确认。据此，经核算，本院认定青石岭村委会自根据（2013）怀民初字第04682号民事判决书确认欠款585566元之后，因村民房屋维修负担的合理维修款总额为578000元。
其二、对上述房屋质量问题产生的原因认定。本院认为，在王海云、王凤哲、刘玉亮等村民起诉青石岭村委会要求赔偿的相关案件中，鉴定机构出具鉴定意见认为涉案房屋没有设置圈梁，不满足规范要求且存在抗震安全隐患，据此，应认定没有圈梁是导致房屋存在安全隐患的原因之一。但上述鉴定报告认定的依据是2008年出台的《镇乡村建筑抗震技术规程》以及2010年的《建筑抗震设计规范》，而本案中所涉及的建房协议的签署与履行系在2007年，故不应当认定金罗山公司及蔡井贵对无圈梁的行为造成的结果承担相应责任。同时，根据王海云等案件审理过程中法院现场勘察时拍摄的房顶坍塌的照片以及青石岭村委会提供的拆房时的照片，应认定金罗山公司在施工过程中亦存在一定施工不规范的情形，故金罗山公司亦应对此承担相应责任。具体责任比例，本院酌情认定。金罗山公司辩称房屋已交付多年，质量问题系村民不当使用所致，本院认为，建筑工程的承包人应当在建设工程的合理使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任，现其所建房屋出现的房顶坍塌、墙体裂缝等诸多问题许多系发生在主体结构方面，故承包方应对此承担相应责任。蔡井贵辩称其非合同主体不应承担责任，本院认为，建房协议的签订主体是青石岭村委会和金罗山公司，但青石岭村委会曾向金罗山公司的法定代表人蔡井贵书写欠条一份，后蔡井贵曾据此以自己的名义向青石岭村委会主张工程款并获支持，故现青石岭村委会要求蔡井贵与金罗山公司共同承担上述质量责任，应予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百六十九条以及《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条之规定，判决如下：
一、被告北京金罗山旅游开发有限公司、蔡井贵于本判决生效后十五日内给付原告北京市怀柔区琉璃庙镇青石岭村村民委员会房屋损失赔偿款二十八万九千元。
二、驳回原告北京市怀柔区琉璃庙镇青石岭村村民委员会其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费四千九百五十元，由原告北京市怀柔区琉璃庙镇青石岭村村民委员会负担三千零五十八元（已交纳），由被告北京金罗山旅游开发有限公司、蔡井贵负担一千八百九十二元（于本判决生效后十日内交纳）。
如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
代理审判员 李小伟
二〇一五年十二月十七日
书 记 员 刘圣杰