贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）筑民一终字第2496号上诉人（原审原告）朱凤琴，女。上诉人（原审原告）柯未来，男。上列二上诉人共同委托代理人苏梅，贵州北斗星律师事务所律师，执业证号：15201201511197783。上列二上诉人共同委托代理人田尊贤，贵州北斗星律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）贵阳金阳商业步行街房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区碧海花园碧水云碧涟阁一栋六单元2层1号。法定代表人赵为群，该公司董事长。委托代理人兰天，贵州中孚律师事务所律师，执业证号：15201201511971368。委托代理人马江媛，贵州中孚律师事务所实习律师。上诉人朱凤琴、柯未来与被上诉人贵阳金阳商业步行街房地产开发有限公司（以下简称金阳步行街房开公司）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院作出的（2015）筑观法民初字第1398号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。原判查明，2011年5月13日，原告朱凤琴、柯未来（买受人）与被告金阳步行街房开公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定买受人以1291512元的价格购买出卖人位于贵州省贵阳市金阳新区（现为观山湖区）碧海花园、诚信路两侧金阳商业步行街G1区1层7号商业用房。关于产权登记的约定，双方在合同第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后550日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第贰项处理：2买受人不退房，出卖人按已付房价款的0,1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告向被告支付了购房款。合同签订当日，被告将涉案房屋交付原告使用。又查明，迄今，被告未取得金阳商业步行街G区《商品房销售现房证明书》，亦未提交相关资料将涉案房屋报产权登记机关备案，原告也未取得涉案房屋房地产权属证书，现原告认为被告的行为侵犯其合法权益，遂诉至法院，请求：1、判令被告向原告支付逾期办理房屋权属备案违约金120499元（按已付房款每日万分之一的标准计算，从2012年11月23日计算至2015年6月3日），及2015年6月4日以后直至实际完成备案之日止的逾期备案违约金；2、诉讼费用全部由被告承担。原判认为，原告朱凤琴、柯未来与被告金阳步行街房开公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的规定，合法有效。双方均应严格按照合同的约定履行各自义务。本案争议的焦点为被告是否存在违约情形及本案是否已过诉讼时效。原、被告双方对买卖的商品房产权登记问题，在《补充协议》中进行了约定，即出卖人应当在商品房交付使用后550日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。从该项约定载明的内容看，出卖人即本案被告办理产权登记时的义务为备案义务，也就是说被告只需将办理权属登记所需相关资料由其报产权登记机关备案即完成产权登记的义务，也就是通常所说的办理大产权义务，并不是指产权分割。按照合同约定的期限计算，原、被告双方的交房时间2011年5月13日至2012年11月13日的550天内为被告办理产权登记备案时间，被告应在2012年11月14日前办理产权登记备案手续，否则，被告金阳步行街房开公司构成违约。本案中，被告未取得金阳商业步行街G区《商品房销售现房证明书》，亦未提交相关资料将涉案房屋报产权登记机关备案，原告至今不能取得涉案房屋房地产权属证书，被告金阳步行街房开公司已构成违约。但根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外”，故二原告的诉讼保护期限应为2012年11月14日至2014年11月13日。本案原告于2015年6月26日才向法院提起诉讼，且未提供诉讼时效中止、中断或延长的相关证据，故其诉已超过2年的法定诉讼时效期间。被告金阳步行街房开公司主张原告朱凤琴、柯未来的诉请已过诉讼时效的理由成立，法院予以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的意见》一百五十三条之规定，判决如下：驳回原告朱凤琴、柯未来的诉讼请求。案件受理费减半收取1355元，由原告朱凤琴、柯未来负担。一审宣判后，朱凤琴、柯未来不服该判决，向本院提起上诉称，原判认定上诉人的诉请已过诉讼时效错误。首先，逾期办理房屋权属备案违约金并非一个普通的债权请求权，而是一个具有物权属性的持续性请求权，其逾期办理房屋权属备案违约责任应当自被上诉人实际为上诉人办理房屋权属备案之日起计算两年。在本案中，被上诉人应当在2011年7月2日前办理房屋权属备案，但是截止至今，被上诉人都未给上诉人办理房屋权属备案，故本案诉讼时效未超过。其次，上诉人与被上诉人也未对被上诉人支付逾期办理房屋权属备案违约金的履行期限进行约定，依据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条“未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。”之规定，双方未约定逾期备案违约金支付时间的情况下，也不应认定本案诉讼时效已过。再次，被上诉人会在《购房款结算确认书》上写明应当支付给上诉人的逾期违约金，故该确认书也可证明被上诉人都是在办理房屋权属备案之后，才向上诉人支付逾期违约金，故本案诉讼时效应当从被上诉人完成备案后开始计算。另外，原审判决无法达到法律保护民事活动公平性的原则。综上，上诉人请求撤销原判，依法改判。一、二审诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人金阳步行街房开公司答辩称，上诉人主张的是债权债务关系，应该在逾期时就知道主张逾期备案违约金的权利，但却没有行使，故已超过诉讼时效。原判认定清楚，请求驳回上诉，维持原判。二审经审理查明的事实与原判查明事实一致。上述事实，有当事人的陈述、身份证明材料、《商品房买卖合同》、《补充协议》、购房款收据、房屋移交证书等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人之间签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。当事人应按照合同的约定以及法律的规定全面履行各自的义务。根据双方合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后550日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但其至今未实际取得产权备案登记，导致上诉人至今无法办理房屋产权，原判认定被上诉人的行为构成违约符合法律规定，本院予以确认。逾期办证违约金的请求权本质上仍属于债权请求权，故应当受诉讼时效的约束。但一般情况下，买受人一般不会在办证期限届满之日即要求买受人支付违约金，而是待实际满足办理权属证书条件之时一并要求出卖人支付相应的违约金，故该种情形下，诉讼时效应自出卖人实际满足权属备案登记条件并通知买受人可以办证之日起算。现被上诉人仍未取得房屋权属备案登记，故不存在上诉人诉讼时效已过的问题，被上诉人主张诉讼时效已过，本院不予支持。原判认定上诉人的诉请已过诉讼时效不当，本院予以纠正。被上诉人既已违约，应当支付上诉人逾期办理权属备案登记违约金。合同约定按已付购房款的0.1%支付违约金标准过低，上诉人请求按已付购房款每日万分之一的标准计算低于中国人民银行同期贷款利率，本院从其自愿。按照合同约定，被上诉人应在2012年11月14日前办理产权备案登记，上诉人的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。自2012年11月23日起至2015年6月3日止的逾期办证违约金应为1291512元x0.0001x921日=118948元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2015）筑观法民初字第1398号民事判决；二、由贵阳金阳商业步行街房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，向朱凤琴、柯未来支付自2012年11月23日起至2015年6月3日止的逾期办证违约金118948元，2015年6月4日以后则按每日万分之一的标准计付至实际完成房屋权属备案之日止；三、驳回朱凤琴、柯未来的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1355元，二审案件受理费2710元，共计4065元，由朱凤琴、柯未来负担53元，贵阳金阳商业步行街房地产开发有限公司负担4012元。本判决为终审判决。审 判 长  彭伦禹代理审判员  刘 劼代理审判员  邓禹雨二〇一五年十二月二十九日书 记 员  林 艳