南京市秦淮区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）秦民初字第6415号
原告李翔，男，1980年11月21日生，汉族。
委托代理人李新辉。
被告姚永霖，男，1995年1月28日生，汉族。
委托代理人姚德东。
原告李翔与被告姚永霖房屋租赁合同纠纷一案，原告李翔于2015年11月25日向本院起诉，本院于同日立案受理，依法适用简易程序，由审判员钱英公开开庭进行了审理。原告李翔的委托代理人李新辉，被告姚永霖的委托代理人姚德东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李翔诉称，2014年11月16日，原告将本市健康路京隆国际x单元1314室房屋（以下简称诉争房屋）出租于被告，双方就诉争房屋租赁事宜进行了约定。但被告未征得原告同意的情况下，于2015年8月7日上午擅自带走诉争房屋门禁卡、房门钥匙、电视机等离开，亦未支付剩余房屋租金。原告于同年8月8日电话联系被告要求其履行租赁合同，但被告回复其离开南京，后即失联。至诉争房屋租赁期到期后，原告及中介经110开锁进入诉争房屋，发现屋内丢失电视机一台，且屋内垃圾过多，臭气熏天。原告认为被告违反合同约定，应当支付违约金并赔偿原告损失，为此原告诉至法院，请求判令：1、被告支付房屋租金8700元、2015年4月至8月的电费782元、2015年1月至7月的物业管理费825.4元、垃圾费35元、公摊费179.4元、开门换锁费300元、门禁卡60元、32寸液晶彩电一台11**元、违约金5800元、水费74.4元、清扫费200元、电视费243元，合计18398.2元；2、被告承担案件诉讼费用。
被告姚永霖辩称，被告对于居住诉争房屋内产生的电费、垃圾费、水费、公摊费、清扫费愿意承担。1、原告未按约将租赁合同办理备案登记，故被告有权终止合同。2、被告于2015年4月告知原告终止该合同。3、被告于2015年8月至11月未居住于诉争房屋内，且原告已于8月21日打扫诉争房屋，原告已经知道被告离开南京。4、违约金的要求无法律依据。5、原告未提供证据证明电视机于被告实际居住期间丢失。6、对于开锁费被告不认可，开锁日期在11月份。7、有线电视费不认可，因为被告从不看电视。被告交纳的2900元押金原告未予退还。请求驳回原告诉请。
经审理查明，涉诉房屋系原告名下的房产。2014年11月16日，原、被告通过南京安格佳房地产经纪有限公司签订《房屋租赁合同》，约定：原告将诉争房屋出租于被告，面积为53平方米，租赁期限自2014年11月17日至2015年11月16日，租赁期内，双方未经协商一致不得提前解约；房屋租金为2900元／月，按季度支付，具体支付时间为2015年2月7日、2015年5月7日、2015年8月7日，若逾期支付租金，每逾期一天，则按月租金的0.5%支付滞纳金；被告承担租赁期内电话费、水费、电费、燃气费、物业管理费等实际使用的费用，若有特殊约定从约定；被告在签订合同或交纳首期租金时支付押金2900元，待租赁期满，双方结清费用验房后，被告将房屋钥匙交与原告，同时原告将押金归还被告；未经原告书面同意，被告拖欠房租7天以上的，须向原告支付违约金2900元；租赁期内若被告中途擅自退租，须向原告支付违约金2900元；签订本合同后双方当事人应按国家规定进行备案。合同签订后，被告支付了押金2900元，也未就租赁合同报备问题向原告提出异议。后支付房屋租金至2015年8月7日并擅自退出了诉争房屋，并带走了诉争房屋的钥匙、门禁卡。原告与被告联系无果，遂于2015年8月8日通过南京锁王打开诉争房屋房门。
就原、被告租赁诉争房屋情况问题，本院向南京安格佳房地产经纪有限公司健康路店店长张鹏进行调查，张鹏陈述，被告正常交纳租金至2015年8月，之后就联系不到被告，至房屋到期，联系了110和开锁公司将房门打开，屋内很脏很乱，墙上还少了一台液晶电视，开锁时房东和物业公司的人都在现场，居住期间物业费、水电费都没有缴纳，同时被告还将房东的门卡和钥匙带走，房东就重新更换门卡和钥匙。
另查明，被告尚未支付2015年4月至8月的电费782元、2015年1月至7月的物业管理费825.4元、垃圾费35元、水费74.4元、公摊费179.4元、有线电视费243元。因被告未向原告交付诉争房屋钥匙及门卡，原告于2015年8月8日支付了开换锁费用300元、2015年8月21日支付清扫费200元、2015年8月24日支付补办两张门禁卡费60元，并向法庭出具了费用收据为证。
以上事实，有调查笔录、《房屋租赁合同》、南京开锁服务网登记单、发票、收条、收据、银行流水、房屋产权证及当事人陈述等予以证实。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。因承租人的违约行为导致房屋租赁合同解除，出租人有权要求承租人赔偿损失。原、被告约定的租赁期限至2015年11月16日，被告未经原告同意擅自退租，致使《房屋租赁合同》合同目的无法实现，原告亦于2015年8月8日更换诉争房屋门锁，故该合同于2015年8月8日解除。现因承租人的违约行为导致房屋租赁合同解除，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，但最长不得超过六个月。原告于2014年8月8日已更换诉争房屋门锁，合同期限亦至2015年11月16日届满，故空置损失应从2014年8月8日计算至2015年11月16日为宜，故被告应赔偿原告空置房屋损失8700元（2900元／月×3个月）。因被告未将诉争房屋钥匙及门禁卡归还原告，对原告造成损失，其要求赔偿开换锁费用300元、补办两张门禁卡费60元，是必然产生的合理费用，本院应予支持。对于原告要求被告支付2015年4月至8月的电费782元、2015年1月至7月的物业管理费825.4元、垃圾费35元、水费74.4元、公摊费179.4元、有线电视费243元的诉讼请求，上述费用系被告承租诉争房屋期间产生，理应由被告支付，被告亦对除有线电视费外的费用均予以认可，故对于该诉请，本院予以支持。对于被告辩称被告从未看过电视而不应支付该费用的辩称意见，本院认为，该费用产生于被告承租期间，按合同约定，被告应承担租房期间的实际使用费用，故对被告的辩解本院不予采信。被告擅自退租，构成违约，应当支付违约金并赔偿相应损失，故被告应按合同约定的违约金标准，即2900元向原告支付违约金，原告要求被告支付5800元的违约金，本院支持2900元。对于原告主张被告支付清理垃圾费200元的诉讼请求，被告予以认可，本院亦予以支持。对于原告主张被告赔偿液晶电视费用的诉讼请求，原告无证据证明系被告承租期间丢失电视机，故对该请求本院不予支持。对于被告主张其通知原告因租赁合同未按约办理备案登记要求终止该合同的辩称意见，本院认为，双方虽约办理备案登记，但签订合同后，双方对未办理备案登记均未提出异议，且合同已经实际履行，现被告再以未办理备案登记为由终止合同，本院不予支持。关于2900元房屋押金，现诉争房屋由原告占有，原告理应向被告退还该押金。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告姚永霖于本判决生效之日起三十日内向原告李翔支付空置房屋损失8700元、开换锁费300元、补办门禁卡费60元、清扫费200元、2015年4月至8月的电费782元、2015年1月至7月的物业管理费825.4元、垃圾费35元、水费74.4元、公摊费179.4元、有线电视费243元、违约金2900元，合计11399.2元（已扣除房屋押金2900元）。
二、驳回原告李翔的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费260元，减半收取130元，由被告姚永霖负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省南京市中级人民法院开户行：农行南京市鼓楼支行，账号：10×××76）。
审 判 员 钱英
二〇一六年二月十五日
见习书记员 顾颖