北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2015）海民（商）初字第04573号原告中国铜业有限公司，住所地北京市海淀区西直门北大街62号8层。法定代表人熊维平，董事长。委托代理人张璇，北京市鑫诺律师事务所律师。委托代理人陈宗跃，男。被告李倩，女，1969年4月6日出生。委托代理人韦宁，北京卓纬律师事务所律师。原告中国铜业有限公司（以下简称中国铜业公司）与被告李倩承包经营同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，组成由法官王焱担任审判长，人民陪审员庞奎玉、陆友才参加的合议庭，公开开庭进行了审理。原告中国铜业公司的委托代理人张璇、陈宗跃，被告李倩及其委托代理人韦宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国铜业公司诉称：2008年1月25日，中国有色新金属有限公司（以下简称有色新金属公司）与李倩签订《月亮河招待所承包经营协议书》，约定有色新金属公司将所属位于北京市海淀区北三环中路43号院北3号板楼南半部的设备层及地下室的北京月亮河招待所（以下简称月亮河招待所）由李倩承包经营，承包方式为自负盈亏；承包期限为2008年1月1日至2008年12月31日，并移交了月亮河招待所相关资产、经营证照、公章等法律文件。2008年6月30日，有色新金属公司与李倩签订《月亮河招待所承包经营补充协议书》，约定有色新金属公司将所属位于北京市海淀区北三环中路43号院北3号板楼南半部的设备层及人防层的月亮河招待所由李倩承包经营，承包期限延长至5年，即2008年1月1日起至2012年12月31日，并进一步明确李倩在承包经营期限内负责月亮河招待所营业必须的各种证照的办理、送审；自负消防及消防设备设施添置、治安管理等。2008年8月25日，有色新金属公司经过名称变更，变更为中国铜业公司。2012年12月14日，鉴于月亮河招待所的承包经营期限届满，中国铜业公司向李倩发出通知，告知期限届满后于2013年1月5日前办理相关移交手续。而李倩未按通知移交月亮河招待所经营管理权以及迁出物业。此后，经中国铜业公司反复催告，李倩仍然拒绝移交，强行占有月亮河招待所及物业违法经营至今。2013、2014年度的物业费46544.37元、取暖费111090.49元应当由李倩负担。现中国铜业公司诉至法院，诉讼请求：1、判令李倩腾退北京市海淀区北三环中路43号院北3号板楼南半部设备层及人防层的月亮河招待所，并将上述房屋交给中国铜业公司；2、判令李倩向中国铜业公司返还月亮河招待所的公章、营业执照（正、副本）、组织机构代码证、经营许可证、税务登记证、卫生许可证、2006年版人防工程平时使用证、消防合格证、特种行业许可证；3、判令李倩赔偿中国铜业公司2013、2014年度物业费46544.37元、取暖费111090.49元；4、请求判令李倩赔偿中国铜业公司逾期不交房的经济损失（自2013年1月1日至李倩实际腾退房屋之日止，按照2.43元/平方米/天逾期天数1123平方米的方式计算）。被告李倩辩称：请求驳回中国铜业公司的全部诉讼请求。李倩自大学毕业后一直在有色新金属公司工作，1998年调入有色新金属公司下属的北京佳点利商店（以下简称佳点利商店）、月亮河招待所。2004年，有色新金属公司任命李倩为佳点利商店、月亮河招待所经理。2005年底，佳点利商店、月亮河招待所的经营出现严重亏损，为扭亏为盈，急需新的资金，而有色新金属公司自身经营困难，没有能力进行资金投入。为了引资，有色新金属公司时任法定代表人黄实主动与李倩沟通，许诺只要李倩投资对佳点利商店、月亮河招待所进行改造，就让李倩长期经营。李倩响应该号召，自2007年便自筹资金，独立承包经营佳点利商店、月亮河招待所，之后为符合法律形式的需要，双方在李倩实际投资后分别签订了《月亮河招待所承包经营协议书》、《月亮河招待所承包经营补充协议书》。在《月亮河招待所承包经营补充协议书》第五、六条明确，有色新金属公司同意并要求李倩在经营月亮河招待所及其配套的佳点利商店过程中自筹资金。由于当时市场环境的变化，仅月亮河招待所可以继续经营。佳点利商店由于无法与物美等兴起的大型仓储超市竞争，业务萎缩到板楼地下室的有限空间。而且，月亮河招待所经营范围和方式都需要重大改变，必须在固定资产方面大量投入，进行大面积的房屋改建。该笔投资没有十年甚至二十年以上的良好经营不可能收回成本。面对此困难，有色新金属公司时任法定代表人黄实为让李倩踏踏实实入资，更进一步向李倩亲口允诺，会让李倩一直经营，并承诺尽力确保李倩可以盈利，为此，李倩从亲戚朋友处大肆举债，在此后的经营中投入的大量资金。鉴于李倩投入大量自有资金，李倩与中国铜业公司于2008年协商入资佳点利商店、月亮河招待所后，佳点利商店、月亮河招待所不再是仅有李倩单独出资所有的纯粹国有企业，李倩独立出资的那部分资金权益应当受到同等保护。2007年，李倩入资后的佳点利商店、月亮河招待所实际形成了李倩与中国铜业公司共同出资的混同所有权状态。在此种民事共有法律关系出现的前提下，中国铜业公司与李倩之间签订《月亮河招待所承包经营协议书》、《月亮河招待所承包经营补充协议书》实际上并非妥当。因为所谓承包经营关系并不涉及李倩单独投资的事宜，更不能对李倩具有民事平等主体的同等民事权利予以保护。因此，该两份协议仅仅属于李倩与中国铜业公司之间共同投资事实的陈述性文件。其中，关于经营期限及违约条款的约定皆背弃了双方之间法律关系的本质，两份协议属于部分有效、部分无效的协议，无效是因为违反民法通则和民事法律关系的基本原则，经营期限和违约条款是无效的。具有企业管理职能的无端方式以图非法对李倩自有资金进行枉意处分对李倩极为不妥。双方之间系基于共同投资关系形成的事实合伙的法律关系，应当独立受到法律保护。中国铜业公司用完全背离基本事实的承包协议意图终止月亮河招待所经营的做法是违法的，不应当受到法律保护，李倩作为合伙一方主体有权决定是否关闭或继续经营，中国铜业公司单方终止合伙关系的做法是违法。经审理查明：1996年7月8日，月亮河招待所成立，住所地北京市海淀区北三环中路43号板三楼地下人防层南侧，法定代表人冯丹，类型为全民所有制，投资人为北京金昌科技开发公司（以下简称金昌科技公司）。诉讼中，中国铜业公司提交了金昌科技公司、北京市新金属工贸公司（以下简称新金属工贸公司）的工商登记信息打印件。其中，金昌科技公司的工商登记信息显示其类型为全民所有制，投资人为新金属工贸公司；新金属工贸公司的工商登记信息显示其类型为全民所有制，投资人为中国有色新金属公司（以下简称新金属公司）。1998年6月15日，北京市房屋土地管理局向新金属公司出具房屋所有权证（海全字第07159号），该所有权证的部分内容记载：所有权人为新金属公司，房屋座落于海淀区北三环中路43号北3号板楼，其中地下室1、2层（南半部分）的建筑面积为1123.2平方米。2007年3月16日，新金属公司变更名称为有色新金属公司。2008年1月29日，有色新金属公司（发包方）与李倩（承包经营人）签订《月亮河招待所承包经营协议书》，约定：承包经营标的为有色新金属公司所属位于北京市海淀区北三环中路43号院北3号板楼南半部的设备层及地下室的月亮河招待所（建筑面积：1123平方米）。承包方式为经营人对承包经营实行自负盈亏。承包期限为2008年1月1日起至2008年12月31日止，承包期为1年。承包费为每月1万元，共计12万元。每月1日交纳当月的承包费。发包方按照承包协议规定，监督承包经营人管理好资产，监督企业依法经营，照章纳税，履行合同，做好指导协调、服务工作；按照承包协议规定，在双方清理盘点后，根据双方约定按时移交相关资产（见财产清单）、营业执照、法人代码证书、税务登记证书、公章及特行经营许可证等法律文件。承包经营人是企业在承包经营期间内的法定代表人，对企业的经营管理活动负有全面的责任，在承包经营期间应对双方约定移交的资产做到保值，同时应守法经营、照章纳税，全面履行协议规定。承包经营期间，承包经营人应与北京市消防部门签订《防火安全责任书》，并严格按照《防火安全责任书》做到安全经营。若违反安全规定，发生火灾，造成损失由承包经营人承担。承包经营人应按照协议及时交纳承包费，每拖延交纳1日，将按照同期同额银行贷款利率向发包方交纳滞纳金。承包期间除上交承包费外，承包方应自付水、电及物业费、取暖费（按实际经营使用的建筑面积交纳）等各项经营税费。承包期间的执照年检、换证由承包经营者负责，所需提供的上级文件由发包方负责。承包经营期间承包方不得转包，无权将承包标的—房产、执照设定抵押或质押。承包期满，承包经营者有意续包的需提前3个月向发包方提出书面申请。若到期终止协议双方需提前1个月做好原企业移交资产的清点及证照的移交工作。2008年6月30日，有色新金属公司（发包方）与李倩（承包经营人）签订《月亮河招待所承包经营补充协议书》，根据中铝安委字[2008]8号关于转发《平安奥运行动—中央国家机关人防工程和普通地下室安全管理工作实施方案》的通知，现就月亮河招待所承包经营过程中的安全责任问题以及物业管理费和取暖费等问题，经双方协商一致，签订补充协议，约定：承包经营标的为有色新金属公司所属位于北京市海淀区北三环中路43号院，北3号板楼南半部设备层及人防层的月亮河招待所（建筑面积：1123平方米）。承包期限在原协议的基础上延长至五年，即自2008年1月1日起至2012年12月31日止。承包费为每年12万元，五年总计承包费60万元。物业管理费为当年物业管理费标准*1123平方米*0.5。其它经营所需的各种税费由承包经营人自行承担。每月前5日承包经营人向发包方交纳当月承包费1万元。每年6月30日前和12月31日前，承包经营人向发包方交纳当年的物业管理费各半。每年3月15日前承包经营人向发包方交纳本供暖季的取暖费。若承包经营人延期交费，按照同额银行贷款的利率向发包方交纳相应数额的滞纳金。承包经营人负责自行办理月亮河招待所营业所必需的各种证照，包括：《营业执照》、《税务登记证》、《卫生许可证》、2006年版《人防工程平时使用证》、《消防合格证》、《特种行业许可证》。承包经营人应负责定期向相应的政府主管机关送审上述证照，使之合法有效，并负责月亮河招待所消防、治安的管理。承包经营人负责筹集资金，按照中铝安委字[2008]8号，关于转发《平安奥运行动-中央国家机关人防工程和普通地下室安全管理工作实施方案》的通知的要求，添置月亮河招待所营业所必须的机械排烟、喷淋系统。承包经营期间，承包经营人未能执行国家、政府、行业有关的法律、文件、政策、规定，给月亮河招待所带来各种经营上的损失，或因须执行国家新的管理政策，而需承包经营人对月亮河招待所投入新的资金，均由承包经营人自行解决。免除承包经营人2008年以前，承包经营月亮河招待所期间欠交的物业管理费和取暖费。本补充协议书未涉及的其它约定，遵从月亮河招待所承包经营协议书。2008年8月25日，有色新金属公司变更名称为中国铜业公司。2009年2月6日，中国铝业公司（以下简称中铝公司）作出《中铝公司总经理会议决议》，其部分内容载明：同意中国铜业公司将其所拥有的资产、债务以无偿划转的方式划转给中铝润滑科技有限公司（以下简称中铝润滑公司）。留存中国铜业公司的资产及债务包括：（一）北京市海淀区北三环中路43号北3号板楼三套总面积为212.4平方米的住宅，以及总面积为1123.2平方米的人防层和设备层；（二）按其他应收、应付款项处理的房改时的职工购房款及维修基金。同意中国铜业公司的职工安置方案，同意按“人随资产走”的原则将中国铜业公司现有人员（包括在岗32人、内退16人和退休33人）全部转移到中铝润滑公司。2009年2月9日，中国铜业公司（甲方）与中铝润滑公司（乙方）签订《资产划转协议》，鉴于中铝公司系国务院国有资产监督管理委员会履行出资人职责的国有企业，甲方、乙方均系中铝公司下属全资子公司，为了整合资源，优化产业结构和提高公司核心竞争力，促进国有资产的保值和增值，甲方同意将相应的净资产无偿划转给乙方，乙方同意接受。甲方同意将标的资产无偿划转给乙方，乙方同意接受标的资产。标的资产即除下述资产及负债之外的甲方其余资产及债务：（1）北京市海淀区北三环中路43号北3号板楼三套面积为212.4平方米的住宅，以及总面积为1123.2平方米的人防层和设备层，共计1335.6平方米；（2）按其他应收、应付款项处理的房改时的职工购房款及维修基金。本次划转涉及的甲方职工分流安置事宜根据甲方职工代表大会审议通过的决议执行。同日，中国铜业公司职工代表召开职工代表大会，审议了关于公司将除北京市海淀区北三环中路43号北3号板楼总面积共计1335.6平方米的房产（包括总面积为212.4平方米的住宅，以及总面积为1123.2平方米的人防层和设备层）、按其他应收、应付款项处理的房改时的职工购房款及维修基金之外的其他净资产划转至中铝润滑公司涉及的职工安置方案，并作出《中国铜业公司职工代表大会决议》。其部分内容载明：公司现有各类人员共计81人，其中在岗32人（在册职工23人、外聘2人、农民工7人）；内退16人（其中：1人返聘）；退休33人（其中两人为代管）。职工安置方案如下：1.公司现有全部职工的劳动关系全部转入中铝润滑公司，并由中铝润滑公司与职工重新签署劳动合同，劳动年限继续计算，工资待遇原则上保持不变；2.公司在划转前与内退职工签署的内退协议的全部权利义务由中铝润滑公司承继；3.退休职工转由中铝润滑公司管理，在不违反国家政策的前提下，其待遇和养老金发放原则上保持不变。与会代表认真审议了职工安置方案，并听取了有关说明。经过认真讨论，同意上述划转的职工安置方案。2009年4月13日，中铝公司作出《关于对中国铜业公司资产划转协议的批复》。其部分内容载明：经2009年2月6日中铝公司总经理会议审议通过，同意中国铜业公司将其所拥有的资产、债务以无偿划转的方式划转给中铝润滑公司。同意中国铜业公司的职工安置方案，同意按“人随资产走”的原则将中国铜业公司现有人员（包括在岗32人、内退16人和退休33人）全部转移到中铝润滑公司。同意中国铜业公司与中铝润滑公司签订的《资产划转协议》和相关协议及出具相关内部程序决定文件。2012年12月14日，中国铜业公司发出了一份《关于计划关闭月亮河招待所租赁的北3#板楼南部地下室空间的通知》。2013年1月7日，北京市兴达利物业管理公司（以下简称兴达利公司）出具一份《中铜2013年收费项目明细表》，该明细表载明：北三环中路43号3号板楼总面积为13454.86平方米，其中中国铜业公司84户，共计6724.6平方米。2005-2012年中国铜业公司上市户27户，共1832.8平方米。目前，中国铜业公司57户，共4891.8平方米。物业费合计101373.28元。诉讼中，中国铜业公司提交了一份《物业管理服务合同》，该合同甲方为中国铜业公司，乙方为兴达利公司，该合同部分内容载明：甲方愿将北三环中路43号院北3号板楼委托乙方实行物业管理。物业基本情况：坐落位置为北京市海淀区北三环中路43号院，建筑面积4891.8平方米。合同期限1年，自2013年1月1日起至2013年12月31日止。2013年12月9日，兴达利公司出具一张发票，载明：付款单位为中国铜业公司，项目为物业费，金额为101373.28元。2014年2月25日，兴达利公司出具一份《中铜2014年收费项目明细表》，该明细表部分内容载明：北三环中路43号3号板楼总面积为13454.86平方米，其中，中国铜业公司84户，共计6724.6平方米。2005-2013年中国铜业公司上市户28户，共1901.9平方米。目前，中国铜业公司共56户，4822.7平方米。物业费合计99946.78元。诉讼中，中国铜业公司提交了一份《物业管理服务合同》，该合同甲方为中国铜业公司，乙方为兴达利公司，该合同部分内容载明：甲方愿将北三环中路43号院北3号板楼委托乙方实行物业管理。物业基本情况：坐落位置为北京市海淀区北三环中路43号院，建筑面积4822.7平方米。合同期限1年，自2014年1月1日起至2014年12月31日止。2014年5月20日，中国铜业公司发出了一份《关于关闭月亮河招待所租赁的北3#板楼南部地下空间的通知》。同日，中国铜业公司向李倩发出一份《关于恢复3#板楼南部地下空间人防层及设备层功能暨关停月亮河招待所的通知》。该通知载明：“李倩：……现我公司郑重通知你于2014年5月30日前向我公司交回月亮河招待所经营权与资产，迁出物业。具体内容如下：1.即日起清退客人或住户，停止经营；2.清理债权债务，清缴有关各项税费，包括但不限于水、电、通讯、有线电视、物业管理等欠交的费用，以及依法应纳税款等；3.交回月亮河招待所营业执照等有关证照和资质证书；4.配合资产盘点与移交资产，交回该物业钥匙。其中就你自筹设备、设施添置，应自行拆除迁出；就你未经允许而私自改造的，应恢复原状；5.赔偿逾期（自2013年1月1日起算）占用经营至今的经济损失共计17万元……”。2014年12月30日，兴达利公司向中国铜业公司发出一份《关于的复函》，其内容载明：“所属贵公司的月亮河招待所物业（北京市海淀区北三环中路43号院北3号板楼南半部的设备层及人防层）在我公司服务区域内经营多年……鉴于贵公司决定关停月亮河招待所，我公司已按贵公司来函要求，于2014年5月30日上午10:00对3#板楼南部地下空间准时断电。但是我公司断电后，月亮河招待所实际经营人为恢复电力，不仅于当日从本楼住户私接电线，而且于傍晚强行破坏我公司配电柜，推闸送电，并威胁我公司管理人员，严重影响我公司正常运营。关于李倩所欠兴达利物业费用情况，经统计汇总，计欠暖气费111090.49元（明细见附表）……”。诉讼中，中国铜业公司提交了一份《2014-2015年度联片供暖单位供暖费明细单》，其部分内容载明：月亮河招待所，合计金额111090.49元。该明细单上加盖有“兴达利公司”字样的印章。对此，中国铜业公司称上述111090.49元即为其第三项诉讼请求中取暖费的金额，该费用其没有向兴达利物业公司交纳。李倩称月亮河招待所承包经营期限届满后至今的供暖费，其没有交纳。中国铜业公司与李倩均认可对于承包经营期间的供暖费，李倩已经交纳。2015年1月7日，兴达利公司出具一张发票，其部分内容载明：付款单位为中国铜业公司，项目为2014年物业费，金额为99946.78元。诉讼中，中国铜业公司提交了一份李倩的《北京市社会保险个人信息登记表》，该表记载填报单位为中铝润滑公司，组织机构代码为71093572。同时，中国铜业公司提交了李倩的2009、2010、2014年度的北京市社会保险查询网页打印件，李倩的2011、2012、2013年的北京市社会保险个人缴费信息对账单，李倩的2015年1、2月的北京市社会保险查询网页打印件。对此，中国铜业公司称其与李倩之间不存在劳动关系，李倩通过中铝润滑公司办理社保，李倩是中铝润滑公司的员工。李倩称其不清楚自己的工作单位，其将社保款项交给中铝润滑公司，由中铝润滑公司代其缴纳；其自2005年开始自行缴纳社保；其签订承包经营协议时，系有色新金属公司的员工，现在唯一显示劳动关系仅是一张1991年的有色新金属公司的工作证；有色新金属公司员工都划转到中铝润滑公司的过程，其并不清楚；其与中国铜业公司之间没有劳动合同。诉讼中，李倩提交了一份《月亮河招待所相关证件存底/领用登记表》，该登记表上“领用人”处有“李倩”签名字样，该登记表记载的证件名称包括营业执照（正本、副本）、特种行业许可证、旅店业经营许可证、卫生许可证等。对此，李倩称上述登记表上记载的所有证件现在其处；对于中国铜业公司的第二项诉讼请求中涉及证照、印章，除了2006年版人防工程平时使用证、消防合格证，其没有外，其余的证照、印章，其现均持有。中国铜业公司称其第二项诉讼请求中的经营可许可证即为上述登记表上记载的旅店业经营许可证。诉讼中，中国铜业公司与李倩均称《月亮河招待所承包经营协议书》、《月亮河招待所承包经营补充协议书》记载的承包经营标的与房屋所有权证（海全字第07159号）记载的北京市海淀区北三环中路43号北3号板楼地下室1、2层（南半部分）为同一建筑；北京市海淀区北三环中路43号北3号板楼地下部分共有两层，地下一层是设备层，地下二层是人防层；双方签订上述承包经营协议时，月亮河招待所的区域仅限于人防层，设备层是佳点利商店，现月亮河招待所区域包括人防层与设备层。李倩称2008年8月以后，设备层变成了月亮河招待所的区域。中国铜业公司对此表示不清楚，称系李倩自行改建的。李倩称其改建时将情况报给了时任有色新金属公司法定代表人黄实；现月亮河招待所仍由其在经营。诉讼中，中国铜业公司称其第三项诉讼请求中物业费46544.37元系2013、2014年物业费的合计；2013年的物业费计算方式为101373.28除以4891.8乘以1123；2014年的物业费计算方式为99946.78除以4822.7乘以1123，上述两种计算方式得出的金额约为46544.37元；101373.28元是2013年兴达利物业公司负责管理其物业面积4891.8平方米的物业费总额；99946.78元是2014兴达利物业公司负责管理其物业面积4822.7平方米的物业费总额；因兴达利公司管理的北京市海淀区北三环中路43号院北3号楼系其房产，每年其都会将该房产中的部分房屋进行出售，对于出售的房屋，其不再承担物业费，故兴达利物业公司计算管理物业面积时会有所减少。对此，李倩称兴达利物业公司系月亮河招待所所属的物业管理公司，其没有交纳2013、2014年的物业费；《中铜2013年收费项目明细表》、《中铜2014年收费项目明细表》中记载的除了生活垃圾清运费、化粪池清掏费与其有关外，其他费用均与其无关，且其自行缴纳上述两项费用。中国铜业公司与李倩均称对于承包经营期间的物业费，李倩已经交纳，每年1万元左右；双方签订的承包经营补充协议书记载的“当年物业费管理标准”系指物业公司每年都会向中国铜业公司出具类似上述收费项目明细表。诉讼中，中国铜业公司其第四项诉讼请求中“2.43元/平方米/天”系依据其从网上选取的北京市海淀区北三环中路43号院北3号楼周边19处地下室或半地下室的房屋租金的金额，通过其自行计算得到平均数为2.43元。对此，李倩不同意该标准，认为应当按照双方承包经营协议约定的承包金平摊每日每平方米的标准。以上事实，有原告中国铜业公司提交的《月亮河招待所承包经营协议书》、《月亮河招待所承包经营补充协议书》、工商登记信息打印件、房屋所有权证（海全字第07159号）、《资产划转协议》、《关于对中国铜业公司资产划转协议的批复》、《中国铜业公司职工代表大会决议》、《中铝公司总经理会议决议》、《北京市社会保险个人信息登记表》、北京市社会保险查询网页打印件、北京市社会保险个人缴费信息对账单、《关于的复函》、发票、《2014-2015年度联片供暖单位供暖费明细单》、《关于计划关闭月亮河招待所租赁的北3#板楼南部地下室空间的通知》、《关于关闭月亮河招待所租赁的北3#板楼南部地下空间的通知》、《关于恢复3#板楼南部地下空间人防层及设备层功能暨关停月亮河招待所的通知》、《物业管理服务合同》、《中铜2013年收费项目明细表》、《中铜2014年收费项目明细表》、准予变更登记通知书，被告李倩提交的《月亮河招待所承包经营协议书》、《月亮河招待所承包经营补充协议书》、《月亮河招待所相关证件存底/领用登记表》等证据材料及本院的开庭笔录在案佐证。本院认为：本案中，李倩主张《月亮河招待所承包经营协议书》、《月亮河招待所承包经营补充协议书》系李倩与中国铜业公司之间共同投资事实的陈述性文件，双方之间应系基于共同投资关系形成的事实合伙的法律关系，上述两份协议关于经营期限、违约条款的约定违反民法通则、民事法律关系的基本原则，应属无效。结合上述两份协议书的内容来看，李倩承包经营有色新金属公司所属的北京市海淀区北三环中路43号院北3号板楼南半部分的设备层及人防层的月亮河招待所，李倩按约定交纳承包费、自负盈亏。据此，李倩的上述主张，缺乏事实及法律依据，本院对此不予采信。有色新金属公司与李倩之间签订的《月亮河招待所承包经营协议书》、《月亮河招待所承包经营补充协议书》反映了双方的真实意思表示，未违反国家法律及行政法规的强制性规定，应确认有效。现有色新金属公司的名称变更为中国铜业公司。本案中，中国铜业公司主张其与李倩之间不存在劳动合同关系，为此，中国铜业公司提交了《资产划转协议》、《关于对中国铜业公司资产划转协议的批复》、《中国铜业公司职工代表大会决议》、《中铝公司总经理会议决议》的原件，以及李倩的《北京市社会保险个人信息登记表》的原件、李倩的北京市社会保险查询网页打印件、李倩的北京市社会保险个人缴费信息对账单。本院对上述证据的真实性予以确认。依据上述证据内容以及李倩关于其通过中铝润滑公司缴纳个人社保的陈述，无法确认李倩与中国铜业公司之间存在劳动合同关系。对于中国铜业公司的第一、二项诉讼请求，因《月亮河招待所承包经营协议书》、《月亮河招待所承包经营补充协议书》约定承包经营期限已经届满，李倩现仍在经营月亮河招待所，缺乏依据，其后续经营月亮河招待所以及逾期不交还房屋的行为应属违约，中国铜业公司有权要求李倩将月亮河招待所所属房屋腾退并交还，将月亮河招待所的相关证照、印章返还，故中国铜业公司的第一、二项诉讼请求，本院予以支持。对于第二项诉讼请求返还证照、印章的具体内容，依据李倩对其现持有证照、印章的陈述，以及双方交接证照的相关证据，中国铜业公司没有提交证据证明李倩现持有月亮河招待所的2006年版人防工程平时使用证、消防合格证。故对其该项诉讼请求中涉及返还上述两证的部分，不予支持，对于其他的证照、印章部分，李倩应向中国铜业公司进行返还。对于中国铜业公司的第三项诉讼请求，实质上是中国铜业公司要求李倩赔偿物业费、取暖费的损失，而该损失属于直接损失，应以实际发生为前提条件，即中国铜业公司已经产生了财产上直接减少。现依据中国铜业公司的陈述，其主张的取暖费并未向兴达利物业公司交纳，故现该取暖费并非其损失，其要求李倩赔偿取暖费损失的诉讼请求，缺乏依据，本院对此不予支持。对于中国铜业公司主张的物业费损失，中国铜业公司出具了两份《物业管理服务合同》、《中铜2013年收费项目明细表》、《中铜2014年收费项目明细表》的原件，本院对上述证据的真实性予以确认。本案中，李倩与中国铜业公司均称承包经营期间物业公司均会出具类似上述收费项目明细表，同时，李倩亦认可月亮河招待所所属物业公司为兴达利物业公司，且中国铜业公司对北京市海淀区北三环中路43号北3号板楼地下室1、2层（南半部分）享有所有权。据此，本院确认上述两张收费项目明细表中记载的管理物业的面积包括月亮河招待所的1123平方米在内。李倩关于上述收费项目明细表中只有生活垃圾清运费及化粪池清掏费与其有关的主张，缺乏依据，本院对此不予采信。李倩虽称其自行交纳清运费及清掏费，但并未提交证据予以证明，故对其该项主张，本院不予采信。依据兴达利公司出具的物业费发票，可以确认中国铜业公司向兴达利公司支付了2013、2014年的物业费。同时，李倩认可其没有交纳2013、2014年的物业费。据此，李倩在承包经营期限届满后，仍然在继续经营月亮河招待所，属于违约行为。中国铜业公司现已支付了2013、2014年的月亮河招待所的物业费，其要求李倩赔偿物业费的损失，有事实及法律依据，其该项诉讼请求，本院予以支持，对于物业费损失的金额，中国铜业公司主张的计算方式，并无不当，对其主张的金额，本院予以支持。对于中国铜业公司的四项诉讼请求，实质上是中国铜业公司要求李倩赔偿其逾期交还月亮河招待所所属房屋给其造成的间接损失即可得利益损失，因李倩在经营期限届满后，仍然继续经营月亮河招待所，逾期向中国铜业公司交还房屋的行为应属违约，故中国铜业公司有权要求李倩赔偿由此给其造成的可得利益的损失，其该项诉讼请求，本院予以支持。对于损失的计算标准，中国铜业公司并未就其主张“2.43元/平方米/天”的计算标准提交相应的依据，故对其该项主张，本院不予采信。结合李倩对于损失计算标准的主张，两份承包经营协议约定承包金的金额，承包经营期限届满的时间，以及承包金在协议约定的承包经营期限内没有变化的特点。本院酌定，按照每月1万元的标准计算损失，自2013年1月1日至李倩实际腾退房屋之日止。中国铜业公司该项诉讼请求中超出上述部分的金额，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告李倩于本判决生效后三十日内将北京市海淀区北三环中路43号院北3号板楼南半部分地下一层、二层的月亮河招待所的房屋腾退，并将该房屋交还给原告中国铜业有限公司；二、被告李倩于本判决生效后十日内将月亮河招待所的公章、营业执照（正、副本）、组织机构代码证、旅店业经营许可证、税务登记证、卫生许可证、特种行业许可证交还给原告中国铜业有限公司；三、被告李倩向原告中国铜业有限公司赔偿2013、2014年物业费损失四万六千五百四十四元三角七分，于本判决生效后十日内付清；四、被告李倩向原告中国铜业有限公司赔偿可得利益损失（自二Ｏ一三年一月一日至被告李倩实际腾退房屋之日止，按照每月一万元的标准计算），于本判决生效后十日内付清；五、驳回原告中国铜业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二万六千四百六十二元，原告中国铜业有限公司已预交，由其自行负担二万二千九百三十五元；由被告李倩负担三千五百二十七元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，并按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  王 焱人民陪审员  庞奎玉人民陪审员  陆友才二〇一五年十二月三十日书 记 员  窦文冉