新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）新01民终80号
上诉人（原审被告）：新疆维吾尔自治区军队离退休干部安置管理服务中心，住所地乌鲁木齐市天山区东泉路298号清泉小区综合楼1、3、4、5层。
法定代表人：彭阳旭，军队离退休干部安置管理中心主任。
委托代理人：脱玉明，男，汉族，1975年10月26日出生，军队离退休干部安置管理中心科长，住乌鲁木齐市水磨沟区红山路285号5号楼2单元602号。
委托代理人：罗良俊，新疆农林牧律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：新疆新天物业管理有限公司，住所地乌鲁木齐市红山路159号天鸿山庄。
法定代表人：刘建敏，新疆新天物业管理有限公司董事长。
委托代理人：李国强，新疆新天物业管理有限公司副总经理，住乌鲁木齐市红山路159号天鸿山庄。
委托代理人：于承炜，男，汉族，1962年3月15日出生，新天物业公司市场法务部经理，住乌鲁木齐市天山区碱泉街139号79栋1单元203号。
上诉人新疆维吾尔自治区军队离退休干部安置管理服务中心（以下简称军队离退休干部安置管理中心）因物业服务合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市天山区人民法院（2015）天民三初字第803号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年1月4日立案后，依法组成合议庭于2016年1月27日公开开庭审理了本案，上诉人军队离退休干部安置管理中心的委托代理人脱玉明、罗良俊，被上诉人新疆新天物业管理有限公司（以下简称新天物业公司）的委托代理人李国强、于承炜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2010年军队离退休干部安置管理中心委托新疆军区有关部门在位于乌鲁木齐市东泉路298号清泉小区内代建综合楼。小区建成后，新疆军区房地产管理局于2012年12月26日与新天物业公司签订《前期物业服务合同》，约定：“甲方（新疆军区房地产管理局）选聘乙方（新天物业公司）对新疆军区清泉小区实施前期物业管理服务，位于乌鲁木齐东泉路298号，物业类型为高层普通住宅，占地面积181581平方米，建筑面积53.92万平方米，其中高层住宅楼29栋，1栋综合楼，1栋幼儿园……共分三期建设，一期建筑面积272004.84平方米，其中……1栋综合楼….乙方提供服务的对象为本小区的全体业主和物业使用人，乙方管理服务的项目包括房屋建筑共有部位，公共设施及附属建筑物、公用绿地及花木、公共环境卫生、交通及车辆停放秩序，安全防范、相关的工程图纸档案等的维修、养护和管理，具体明确如下：（一）房屋建筑共用部位包括屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等；（二）共用设施设备包括共用的上下管道、落水管、垃圾站、烟道、公用照明、天线、供水管线、水泵房、高低压配电室、楼内消防设备及污水处理设施等；（三）市政公用设施及附属建筑物包括道路、沟渠、池、井、室外上下水管道、健身器材、地下和露天停车场等；（四）公用绿地及花木包括因养护不当造成损坏后补植的绿地和花草树木；（五）公共环境卫生包括公共场所、房屋公用部位的卫生，垃圾的收集、清运的管理等；（六）安全防范包括安全监控、巡视、门岗执勤、治安防范等维护公共安全的活动；乙方负责向小区业主收取物业管理费、垃圾清运费、代收代缴水费、综合楼、幼儿园、商业用房物业服务费……业主违反《业主手册》、《临时管理规约》中相关规定，乙方可以根据具体情节，采取批评、警告、制止等措施予以纠正，同时可以按照相关法律法规规定进行处理；清泉小区高层住宅物业服务费标准为1.1元／月·平方米，综合楼物业服务费标准为1.5元／月·平方米……乙方对清泉小区一期业主免收三个月的物业费、停车费（2012年12月1日-2013年2月28日）……”《临时管理规约》中约定业主违反本规约关于业主共同利益的约定，未按期足额缴纳相关服务费用的，物业服务机构可以自欠费之日起依照业主或物业使用人所欠金额按日加收千分之三的违约金。该《临时管理规约》张贴在综合楼二楼走廊墙壁。自此，新天物业公司开始为清泉小区提供物业服务。期间，新天物业公司多次向军队离退休干部安置管理中心发出催缴通知，军队离退休干部安置管理中心均以物业费标准偏高应予调整为由拒绝支付。
原审法院认为：新疆军区房地产管理局作为建设方于2012年12月26日与新天物业公司签订《前期物业服务合同》，新疆军区房地产管理局聘请新天物业公司在清泉小区进行前期物业管理，该《前期物业服务合同》是新疆军区房地产管理局在清泉小区未成立业主大会、未能通过业主大会选举产生业主委员会聘请物业公司对小区进行管理的情况下代表全体业主签订的，该《前期物业服务合同》符合法律法规的有关规定，合法有效，对清泉小区的业主具有约束力，且新天物业公司也履行了《前期物业服务合同》中约定的业务，对清泉小区进行了管理，军队离退休干部安置管理中心作为综合楼一、三、四、五层的业主也接受了服务，从中收益，双方之间形成物业服务合同关系，军队离退休干部安置管理中心应当按照《前期物业服务合同》约定的标准缴纳物业费，故军队离退休干部安置管理中心应按1.5元·月／平方米的标准缴纳自2013年3月1日至2015年10月31日期间的物业费404259.36元（8422.07平方米×1.5元·月／平方米×32个月）。虽然《临时管理规约》中约定业主违反本规约关于业主共同利益的约定，未按期足额缴纳相关服务费用的，物业服务机构可以自欠费之日起依照业主或物业使用人所欠金额按日加收千分之三的违约金，但是《前期物业服务合同》及《临时管理规约》中均未对缴纳物业费的时间和方式进行约定，故军队离退休干部安置管理中心应当以先受益后付款的年缴方式较妥，参照新天物业公司的实际损失，酌定军队离退休干部安置管理中心应按照欠付物业费数额的利息标准支付新天物业公司违约金20693.02元【（8422.07平方米×1.5元·月／平方米×12个月×4.875‰×20个月，自2014年3月1日至2015年10月31日）＋（8422.07平方米×1.5元·月／平方米×12个月×4.875‰×8个月，自2015年3月1日至2015年10月31日）】，新天物业公司主张超出部分，不予支持。新天物业公司为清泉小区提供的物业服务包括房屋建筑共有部位，公共设施及附属建筑物、公用绿地及花木、公共环境卫生、交通及车辆停放秩序，安全防范、相关的工程图纸档案等的维修、养护和管理，军队离退休干部安置管理中心作为小区的业主，已享受到新天物业公司提供的相应的物业服务，另外，军队离退休干部安置管理中心购买了综合楼1、3、4、5层，2层由物业公司作为办公场所使用，该综合楼内的高层电梯亦由军队离退休干部安置管理中心独立使用，属于专用部分，其维护保养亦应由军队离退休干部安置管理中心自行承担，军队离退休干部安置管理中心以新天物业公司未提供电梯维护保养义务、楼内卫生保洁工作为由认为新天物业公司没有提供物业服务其不应当按1.5元·月／平方米标准缴纳物业费的抗辩理由，不予采信。遂判决：一、军队离退休干部安置管理中心支付新天物业公司物业管理综合服务费404259.36元（8422.07平方米×1.5元·月／平方米×32个月，自2013年3月1日至2015年10月31日）；二、军队离退休干部安置管理中心支付新天物业公司违约金20693.02元【（8422.07平方米×1.5元·月／平方米×12个月×4.875‰×20个月，自2014年3月1日至2015年10月31日）＋（8422.07平方米×1.5元·月／平方米×12个月×4.875‰×8个月，自2015年3月1日至2015年10月31日）】。
上诉人军队离退休干部安置管理中心不服一审判决上诉称：原审法院判决认定事实错误，新天物业公司对我中心所属的清泉小区综合楼1、3、4、5层室内空间未尽任何服务义务，且我中心所属的清泉小区为5层以下多层结构，新天物业公司仍按照高层物业费标准计收物业费，违反相关规定。
被上诉人新天物业公司答辩称：原审法院判决符合事实及法律规定，请求二审法院维持原审判决。
本院经二审审理查明的事实与原审法院查明事实相一致。
以上查明事实有房屋租赁合同、转让协议、收条及一、二审法庭审理笔录及当事人陈述为证。
本院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。在本案中，新疆军区房地产管理局作为建设方于2012年12月26日与新天物业公司签订的《前期物业服务合同》，系双方当事人真实意思的表示，内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，故应属合法有效。依照法律规定，该有效合同对清泉小区的全体业主均具有约束力。合同签订以后，新天物业公司履行了合同约定的义务，对清泉小区进行了物业服务及管理，军队离退休干部安置管理中心作为综合楼一、三、四、五层的业主亦接受了相关的物业服务，双方形成了物业服务合同关系，军队离退休干部安置管理中心应当依照合同约定向新天物业公司缴纳相应的物业费用。军队离退休干部安置管理中心上诉称新天物业公司未尽任何服务义务，显然与本院所查事实不符，而其以收费过高拒绝缴纳物业服务费用亦无相应的事实及法律依据，故本院对其上诉请求不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，判决正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费7674.29元（军队离退休干部安置管理中心已预交），由上诉人军队离退休干部安置管理中心负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黎 剑
审 判 员 王 宏
代理审判员 黄淑梅
二〇一六年二月二十三日
书 记 员 田伟伟