湖南省长沙县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0121民初5647号
原告湖南省中欣楚天雅郡房地产开发有限公司，住所地长沙经济技术开发区星沙国际物流园D1-7号。
法定代表人吴海涛，总经理。
委托代理人童静，湖南湘旭律师事务所律师。
委托代理人宁素洁，湖南湘旭律师事务所律师。
被告洪圳英,女，1981年8月23日出生，汉族，户籍住址海南省琼中黎族苗族自治县。
委托代理人李金宏，广东粤通律师事务所律师。
原告湖南省中欣楚天雅郡房地产开发有限公司（以下简称原告）与被告洪圳英（以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人童静、被告的委托代理人李金宏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告变更诉讼请求后请求本院判令：1、立即解除原告与被告配偶谢欠华（已故）签订的合同编号20150039702的长沙县商品房买卖合同；2、被告协助原告办理《长沙县商品房买卖合同》的注销登记（包括网签手续）；3、被告向原告承担违约金25058元（即被告按应付款的10%向原告支付违约金42438元-谢欠华以自有资金支付的17380元）；4、本案全部诉讼费由被告承担。
被告答辩要点：1、洪圳英并非本案的适格主体；2、《长沙县商品房买卖合同》的签订合法、有效，没有合同解除的法定或者约定的解除条件，应当依法继续履行；3、原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应当依法驳回。综上，原告起诉洪圳英不适当，其诉讼请求没有相关的事实和证据支持，恳请法庭依法判决驳回原告的全部诉讼请求。
查明的事实
根据双方当事人的诉辩主张和举证、质证情况，本院确认如下事实：
1、2012年9月25日，洪圳英与谢欠华登记结婚。2015年9月9日，谢欠华因脑梗塞死亡。
2、2015年6月29日，原告与谢欠华签订了《长沙县商品房买卖合同》（合同编号20150039702，包含附件一至九），合同约定：原告将其开发的位于长沙县的楚天雅郡第6栋702号房屋以总金额424380元出售给谢欠华。付款方式为：首付房款（含定金）134380元，其余房款290000元，谢欠华以银行按揭方式付款，原告应协助办理。谢欠华应于签订本合同之日起5个工作日内提交全部资料。在接到原告或贷款人通知后5个工作日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用。逾期支付购房款的违约责任为：逾期超过90日，原告有权解除合同。原告解除合同的，谢欠华按应付款的10%向原告支付违约金。谢欠华愿意继续履行合同的，经原告同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，谢欠华按日向原告支付应付款万分之二的违约金。
3、谢欠华已向原告支付购房款首付款134380元，其中谢欠华以自有资金支付购房款17380元，其余购房款117000元是向案外人王知生借款支付的。
4、谢欠华因患病未按约提供办理贷款的相关完整资料，其余房款290000元未能办理银行贷款。
5、2015年9月6日，洪圳英向原告提出退房申请。
6、2017年11月3日，原告诉至本院，主张前述诉求。2018年4月1日，本院在人民法院报上刊登公告，向被告公告送达起诉状副本等诉讼材料。在诉讼过程中，因与被告取得了联系，故本院再次向被告送达起诉状副本等诉讼材料，并于2018年6月18日送达。
判决的理由与结果
本院认为：一、《长沙县商品房买卖合同》（含九个附件）系原告与谢欠华的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应全面履行合同义务；二、谢欠华购买原告开发的涉案房屋，发生在洪圳英与谢欠华婚姻关系存续期间，在没有证据证明该债务不属于夫妻共同债务的情形下，本院认定该债务为夫妻共同债务，因谢欠华已经死亡，应由洪圳英承担的清偿责任，故洪圳英是本案的适格被告；三、被告未按合同约定支付购房款，已构成违约，原告有权根据约定行使合同解除权。2018年6月18日，本院向被告送达了包含有解除合同意思表示的起诉状副本等诉讼材料。故本院认为合同的解除日期应以包含有解约意思表示的起诉状副本送达之日即2018年6月18日为准；四、《长沙县商品房买卖合同》解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据本案的性质，恢复原状。被告应将涉案房屋返还给原告，且被告应协助原告办理《长沙县商品房买卖合同》的注销登记（包括网签手续）。原告从被告处获得的房屋对价为被告支付的首付款134380元，被告能要求退还，但其在本案中未予主张，可另寻途径解决；五、违约金当以违约造成的损失为衡量标准，并可以根据实际情况进行适当调整。被告的违约行为导致合同解除，原告有权要求其赔偿损失。原告主张按应付房款的10%计算违约金，因约定过高，原告也未举证证明因被告违约给其造成的损失，故本院对违约金予以调整，酌情认定5000元。此款，原告可在应退还的房屋对价中进行抵扣。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、原告湖南省中欣楚天雅郡房地产开发有限公司与被告洪圳英的丈夫谢欠华（已故）在2015年6月29日签订的《长沙县商品房买卖合同》（合同编号20150039702，含附件1-9）于2018年6月18日解除;
二、限被告洪圳英于本判决生效后十日内协助原告湖南省中欣楚天雅郡房地产开发有限公司办理《长沙县商品房买卖合同》的注销登记（包括网签手续）；
三、限被告洪圳英于本判决生效后十日内向原告湖南省中欣楚天雅郡房地产开发有限公司支付违约金5000元；
四、驳回原告湖南省中欣楚天雅郡房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费426元，公告费260元，合计686元，由原告湖南省中欣楚天雅郡房地产开发有限公司负担376元，被告洪圳英负担310元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 员 蒋树德
人民陪审员 郝 田
人民陪审员 赵明亮
二〇一八年七月十六日
代理书记员 黄立康
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（二）》
第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。