广东省广州市越秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗越法民三初字第521号
原告卢若，住广州市海珠区。
委托代理人田克英，联系地址同上。
被告广州市越秀区俊星计算机职业培训学校，住所地广州市越秀区。
法定代表人李函，该单位总经理。
委托代理人罗清初，广东可园律师事务所律师。
委托代理人陈玉冰，广东经国律师事务所律师。
原告卢若诉被告广州市越秀区俊星计算机职业培训学校租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员郭雪独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人田克英，被告委托代理人罗清初、陈玉冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告代理人与被告签订了关于广州市越秀区先烈中路102号大院之九802房A单元的租赁合同（租赁期限为2013年8月1日至2014年7月31日，租金3800元／月）后，要求原告额外加装雨棚12米，但被告经常不按时交租，每月拖欠租金。被告的拖欠行为损害了原告权益，因此，原告请求法院判决：1、被告立即支付自2013年12月1日起至2014年3月31日止的广州市越秀区先烈中路102号大院之九802房A单元之租金15200元（按3800元／月的标准计付）给原告；2、被告立即支付逾期缴纳2013年8月、9月、10月租金的违约金1330元（每日按逾期支付租金的1%计算，其中2013年8月拖欠16天；2013年9月拖欠16天，2013年10月拖欠3天，共计35天）给原告；3、被告立即支付逾期缴纳2013年12月1日起至2014年3月31日租金的违约金（自逾期之日起，每日按应付未付租金的1%计付）。
被告辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：1、原告诉讼主体错误，原告并没有与被告签订租赁合同，故原告起诉主体不适格。2、从原告提供的房产证来看，原告出租给被告的房屋属于自行分割出租，《商品房屋租赁管理办法》明确规定禁止将商品房分割出租，分割后房屋为违法建筑，由此涉案租赁合同也为无效合同。3、被告在2013年9月已搬离涉案802A房，2013年11月30日被告明确提出解除租赁合同，原告对于该事实是知情的，被告提出解除合同是由于该房产没有阳台和冲凉房，墙壁也脱落，无法居住使用。原告不愿意接收涉案房屋，恶意提供物品清单，及强行要求被告修理电器才予以接收，物品的损坏非被告的过错造成，被告无需维修，原告不接收房产的责任由原告自行承担。2013年8月的租金是在2013年7月30日交纳，2013年9月的租金是在2013年9月11日交纳，2013年10月的租金是在2013年10月3日交纳。
经审理查明，广州市越秀区先烈中路102号大院之九座九层802房是原告所有的房产，所有权性质为私有，占有份额为全部，建筑面积125.27平方米。
原告委托代理人田克英（出租人，甲方）与被告单位职工罗某（承租人，乙方）于2013年7月27日签订了《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将座落在越秀区先烈中路102号之九802A房号的房地产出租给乙方作住宅用途使用，建筑面积85平方米。租赁期限为2013年8月1日起至2014年7月31日止，月租金额为人民币3800元。租金按月结算，由乙方在每月的第1日前按现金付款方式缴付租金给甲方。乙方向甲方交纳人民币7600元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金7600元退回乙方或抵偿租金。乙方应依时交纳租金。逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的1%向甲方支付违约金。本合同在履行中发生争议，双方应协商解决，协商不成时，依法向人民法院起诉等。之后，原告依约将涉案802A房交付给被告使用，被告于2013年10月3日交纳了10月租金3800元。
原、被告双方对于涉案802A房2013年8月、9月租金履行日期存在争议。庭审中，被告称于2013年7月30日支付8月租金，但在现场勘查时，被告单位工作人员称由于在承租802A房伊始该房的雨篷和配备设施不齐全，故直到2013年8月16日被告才支付8月租金，该情况与原告所述相符；原告为证明被告于2013年9月16日交纳租金3800元，提交了由广州市公安局越秀区分局黄花岗派出所出具的回执号：09111147的报警回执原件（记载原告委托代理人田克英于2013年9月11日11时45分到该派出所报案）；在该回执上方有部分手写文字证明材料（载明：802A、802B九月房屋延迟至2013年9月16日交付，因使用方原因。下面注明“2013年9月11日”、“罗某”等字样。）原告称该证明材料是报警当日在警官的见证下手写，但未有证据证实。被告对该证据的真实性有异议，并且为证明其于2013年9月11日支付租金3800元，提交了收据一张（载明本人田克英是先烈中路102号大院之九802A之业主，现收到罗某先生交来承租该单位之租金人民币3800元整。业主签署：“田克英”（手写签名）；日期：2013年9月11日（手写日期）。原告对上述证据的真实性有异议，称该租金收据已作废却被被告持有，故原告于2013年9月11日报警。
被告主张上述合同已于2014年1月11日解除，为此提交了：（1）《声明》一份（记载：承租人罗某在签此份房屋租赁合同时，身份为我校职工，代表我校签下此份合同，租下越秀区先烈中路102号之九802B房产一处，现租赁双方经协商解除此合同，由于原承租人罗某已离职，现由我校向出租方田克英收回租房保证金7000元。另外，以上租赁双方，经协商同时解除先烈中路102号之九802A房产合同，出租方田克英不需要向我校退回租房保证金7600元。出租方田克英须在此声明登报三日内（2014年1月15日之前），退还我校承租的越秀区先烈中路102号之九802B房产租房保证金7000元。签章处载明：“北大青鸟广州俊星计算机学校”、“2014年1月11日”，并加盖被告“广州市越秀区俊星计算机职业培训学校”公章。下面载有手写字迹“知悉上述声明。田克英2014.1.11”等），被告认为该声明中关于收回保证金的条款通常仅在解除合同时才会涉及，故可以推定在该声明出具之前双方已通过协商达成解约，且原告在声明后签署知悉上述内容，表示知道并同意确认上述内容，如有异议应当即提出。（2）录音和文字整理材料一份（为2013年11月30日原告与被告单位宿管人员李荣军通话的录音记录，双方电话沟通维修洗衣机、空调等家用电器问题，里面提及终止合同和退房事宜。在电话中原告方某：“是你终止合同，你为什么不拿过来（指物品清单），本来是空调坏了，今天可以先修空调的，你借口连空调都没修。”被告方某：“物品清单没在我这里，我也问过我们学校这边，确实没有。那你说今天我要把空调修好了，我们就交房了，（因为没有物品清单）其他电器我们这边都没法确认。”原告方某：“你电器修好交给我，带不带是我的事，你必须所有电器都修好给我。第一，你修不修；第二，你修好我就把清单带过去。第三，过了1号你再不交租，你一会儿给我打电话吧”等）。原告的质证意见称对证据1的真实性无异议，但该证据与原告提交的证据相冲突，原告不同意解除合同，被告没有任何理由终止合同的履行，原告注明知悉上述声明仅表示知道被告取代罗某成为承租人，双方如解约需签订正式的解约协议，不能仅以单方的声明解除合同；对证据2中的真实性无异议，但对内容有异议，从录音可知被告是将涉案房屋内的电器损坏并且没有修理，原告没有接收房屋的原因是被告将涉案房屋的电器损坏。
原告为证明双方合同未解除，应由被告进一步承担承租人责任，向本院提交了《声明》一份（记载：承租人罗某在签此份房屋租赁合同时，身份为我校职工，代表我校签下此份合同，租下越秀区先烈中路102号之九802A、802B房产两处，由于原承租人罗某已离职，现由我校直接行使承租人权益。签章处载明：“北大青鸟广州俊星计算机学校”、“2014年1月18日”，并加盖被告“广州市越秀区俊星计算机职业培训学校”公章）。被告对上述证据无异议，称罗某曾是其单位员工。
庭审中双方对涉案802A房的钥匙由谁持有产生争议。被告称在使用涉案802A房期间的电器陆续损坏，双方发生争执，2013年12月起原告就更换了该房钥匙导致被告无法进入。原告委托代理人田克英在第一次开庭时称属实，原告在2013年11月29日更换涉案802A房锁头，802A房的钥匙掌握在被告员工李荣军的手里。但在之后的庭审中否认换锁，称是被告员工李荣军换的锁，原告自始至终都没有换锁，实际涉案房屋一直由被告占有使用。
本院于2014年3月28日组织原、被告双方去涉案房屋进行现场勘验时，原告委托代理人田克英称2013年11月30日，原、被告双方进入802A房查看相应的家具和设备时，由李荣军开门，之后其记不清锁的问题，虽然其记不清了，但其绝对没有带人（开锁）。反过来说，无论是不是原告换的锁，对方都没有交接钥匙给原告。被告员工李荣军称，2013年11月30日的录音内容是其和原告委托代理人田克英的谈话，当日被告与田克英达成解约协议，其带田克英到涉案802A房检查屋内的相关设备以及电器的使用情况，以便交房给原告，当时其站在8楼楼梯口等田克英，发现田克英上楼时带了一位男士，李荣军便打开802A房门带田克英进去房间检查设备，这时跟田克英一同上楼的那位男士开始换锁，李荣军认为已经要退房了，房东要换锁很正常，换锁之后其未收到钥匙，此后其一直未进入802A房，之后其于2013年12月15日、25日试锁，但一直未能打开房门。
原告在4月8日庭审时称，认为被告换人换锁，换人是指将罗某换成了李荣军，李荣军没有电器配置清单和钥匙，被告宣称无法开锁的原因一方面可能由于被告之前已经换锁，另一方面因为被告意图无故终止合同，陷其于不清不楚的状态。
另查明，原告明确合同约定的每月1日前支付租金，1日支付视为在有效期限内交款，不视为逾期。
本院认为，原告代理人田克英和被告单位职工罗锋签订的《广州市房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。被告主张合同无效，于法无据，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条的规定，受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。原告作为委托人，有权行使上述租赁合同的权利，被告辩称原告主体不适格，本院不予采纳。
被告迟延支付2013年8月、9月、10月租金的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。关于8月租金的支付时间，被告单位工作人员已于现场勘验时自认是8月16日，与原告主张一致，本院予以采纳；至于9月租金的支付时间，被告提交载有原告代理人田克英签名的租金收据足以证实其于2013年9月11日交付9月租金，而原告提交的2013年9月11日报警回执以及称在警察见证下书写的证明被告于2013年9月16日交租的文字材料不足以反驳被告的上述证据，故原告主张9月租金在2013年9月16日交纳本院不予采信；被告在10月3日支付10月租金的事实双方均无异议，本院予以确认。鉴于合同约定每迟延一天按照逾期支付租金的1%计付违约金的标准过高，远超出原告迟延收到租金造成的损失，本院依法调整为按照同期中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计付为宜。
关于换锁一事，原告在庭审中承认其于2013年11月29日更换了涉案802A房的锁头，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条的规定，本院确认原告换锁的事实。虽然其后原告否认换锁，但无相反证据足以推翻其之前的陈述，故本院不予以采纳。鉴于原告换锁导致被告无法使用承租房屋，根据民法之公平原则、等价有偿原则，原告无权要求被告支付换锁之后的租金，故原告诉请被告支付涉案802A房2013年12月1日至2014年3月31日期间的租金及违约金，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十六条、第四百零三条之规定，判决如下：
一、被告广州市越秀区俊星计算机职业培训学校应于本判决发生法律效力之日起10日内，将逾期缴纳2013年8月、9月、10月广州市越秀区先烈中路102号大院之九802房A单元房屋租金的违约金（其中逾期缴纳8月租金的违约金从2013年8月2日计至2013年8月16日，逾期缴纳9月租金的违约金从2013年9月2日计至2013年9月11日，逾期缴纳10月租金的违约金从2013年10月2日计至2013年10月3日。以同期应付而未付租金3800元为基数，按同期中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计付）一次性支付给原告卢若。
二、驳回原告卢若的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取142元，财产保全申请费213.80元，由原告卢若负担330.80元，由被告广州市越秀区俊星计算机职业培训学校负担25元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 郭 雪
二〇一四年五月六日
书 记 员 曾可欣