四川省宜宾市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宜民终字第723号
上诉人（原审被告）四川忠心房地产投资有限公司。
法定代表人孙尧忠，公司董事长。
委托代理人赖新，四川华晨律师事务所宜宾分所律师。
被上诉人（原审原告）王华，男。
上诉人四川忠心房地产投资有限公司（以下简称：四川忠心公司）因与被上诉人王华商品房销售合同纠纷一案，不服宜宾市翠屏区人民法院作出的（2014）翠屏民初字第210号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原判认定：四川忠心公司系四川省工商行政管理局2004年核准成立的以房地产开发、房屋租赁、项目投资为主业的企业法人，同年，四川忠心公司以出让方式取得四川省宜宾市翠屏区沿江路223号编号为A2-1-06地块的土地使用权，随后四川忠心公司取得在该地块上开发“金江大厦”商住楼的许可权。
2006年4月27日，王华与四川忠心公司签订《商品房买卖合同》，以总价347253元认购四川忠心公司在宜宾市翠屏区沿江路223号开发的“金江大厦”A座26楼06号房即王华所称184室。合同第三条约定“买受人购买的商品房为‘金江大厦’A幢16层06号，该商品房建筑面积184.23m2（其中套内建筑面积149.23m2，公摊建筑面积35m2）”，合同第四条约定“出卖人与买卖人约定按下述第1和2种方式计算该商品房价款：1.按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米1884.89元；2.按套内建筑面积计算，该商品房单价为2326.97元／m2”，合同第五条约定：“以套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理”，合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人原因致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，每逾期1天，出卖人须按日向买受人支付已交房款2%00的违约金”，合同第十九条、第二十条、第二十三条约定“本合同在履行过程中发生的争议，由双方协商解决，协商不成的，依法向人民法院起诉；本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议；本合同自双方签订之日起生效”。
2006年4月27日，王华与四川忠心公司签订《商品房买卖合同补充协议》一份，协议第三条约定“办理产权时买受人应向出卖人交纳契税、登记费、书证工本费、按揭抵押登记费、代办费，除代办费外，其它费用均以权证登记部门确定的收费标准为准，多退少补”，协议第六条约定“出卖人统一为买受人代办《房屋所有权证》及《国有土地使用证》；出卖人应当在商品房交付使用后60日内办理房屋产权、国有土地使用权总登记手续，出卖人在收到房屋产权、国有土地使用权总登记手续后的10个工作日内，以公告或书面通知的方式告知买受人提交办理房屋产权、土地使用权分户资料，资料齐全后360日内（含总证的60日）代买受人办理《房屋所有权证》及《国有土地使用证》”。
2006年4月27日至2006年7月21日，王华向四川忠心公司支付首付房款176253元。之后王华以向银行贷款方式支付了四川忠心公司购房尾款171000元。2008年9月25日，四川忠心公司以在《宜宾晚报》刊登公告方式通知王华于9月27日办理接房手续。
2011年7月8日，四川忠心公司向“金江大厦”住房业主书面承诺，承诺书显示“我公司承诺‘金江大厦’住房的产权证在今年9月底为业主办理完毕，10月底办理完双证”。至今，四川忠心公司没有为王华办理《房屋所有权证》及《国有土地使用证》。
王华以四川忠心公司未按期交房，交房后逾期至今未办理《房屋所有权证》及《国有土地使用证》为由提起诉讼，现请求法院判决：1.四川忠心公司为其办理所购商品房的《房屋所有权证》及《国有土地使用证》；2.支付逾期办证违约金101398元（暂按2008年11月1日至2013年12月18日计算的违约金，具体违约天数、违约金以四川忠心公司交付《国有土地使用证》和《房屋所有权证》时为止）；3.本案诉讼费由四川忠心公司承担。
四川忠心公司辩称：一、答辩人虽有违约，但王华未在违约之日起两年内主张权利，王华提出的办证及违约金支付请求已过诉讼时效，法院应当驳回王华的请求。二、“金江大厦”一期交房时间是2008年9月26日至9月29日，交房时间应以此为准。三、逾期办证违约金的计算基数有误，违约责任明显过高，王华以按揭贷款的方式购房，若王华未按期支付月供，答辩人将承担补供责任，银行至今仍将王华贷款的5%冻结用作答辩人保证金，因此，王华提出的违约金应以“首付款＋已付月供款”作为基数，按银行同期贷款利率计算，此外，受市场房价不断攀升的影响，王华的房屋已经增值，没有损失可言。四、房屋面积差产生的争议应当按照合同约定处理。五、部分业主未及时向答辩人提交分户资料，导致该部分业主不能按期取得《房屋所有权证》及《国有土地使用证》，答辩人不应承担责任。
上述事实，有双方当事人在法庭上的陈述及金江大厦项目房屋购销合同（2004.10.9）、宜宾市一中教师购房户与忠心房产公司座谈纪要、承诺书、购房收据4张、商品房购房合同、补充协议及附件、宜宾晚报交房公告、原告身份证复印件、住宅交款通知单、金江大厦付款方法及账号、建行宜宾分行个贷中心证明及结清证明、宜宾市房地产登记中心关于宜宾义乌小商品城和金江大厦业主反映办证问题情况说明及处理意见、宜宾市一中教师购金江大厦备忘录、市长信箱关于原告房产证久未获得的原因的回复、2010年11月26日业主代表与忠心房产座谈纪要、关于金江大厦业主提出问题的复函、2011年3月21日办理房产证的通知、营业执照等证实。
原判认为，四川忠心公司与原告王华签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》，合同主体及合同内容均符合法律规定，应予维护。四川忠心公司未为王华办理《房屋所有权证》及《国有土地使用证》，王华提出的办证请求及迟延办证违约金支付请求，应予支持。根据《商品房买卖合同》第十五条、《商品房买卖合同补充协议》第六条，结合法庭调查，本案商住房的交付时间为2008年9月27日，则王华主张的违约金应自2009年9月22日起按69.45元／天（347253元×2%00）计算至王华取得《房屋所有权证》及《国有土地使用证》之日止。四川忠心公司虽自2009年9月22日起就已违约，但其2011年7月8日曾向王华等人作出违约补救承诺，即本案诉讼时效应于该承诺期限届满之次日起重新计算，四川忠心公司关于本案已过诉讼时效的辩解，不予采信。四川忠心公司关于“违约责任明显过高”的辩解，与客观事实不符，不予采信。四川忠心公司关于违约金应以“首付款＋已付月供款”作为基数的辩解，有悖合同约定，不予采信。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，判决：一、被告四川忠心房地产投资有限公司于本判决生效之日起90日内为原告王华办理宜宾市翠屏区沿江路223号“金江大厦”A幢26层06号商住房的《房屋所有权证》及《国有土地使用证》，并将双证交付原告王华。二、被告四川忠心房地产投资有限公司自2009年9月22日起按69.45元／天向原告王华支付迟延办证违约金，该违约金计算至原告王华取得《房屋所有权证》及《国有土地使用证》之日止，被告四川忠心房地产投资有限公司于本判决生效起90日内给付违约金。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费2528元，由被告四川忠心房地产投资有限公司负担。案件受理费原告王华已预交，被告四川忠心房地产投资有限公司直付原告王华，于本判决生效之日起90日内付清。
宣判后，四川忠公司提起上诉的主要内容是：1、被上诉人要求支付逾期办证违约金的主张已经超过诉讼时效。2、一审判决要求上诉人在规定的时间内交付两证并支付逾期违约办证违约金属认定事实不清。3、一审判决认定违约金的计算基数有误。4、《商品房买卖合同》中约定的违约金明显过高，一审判决适用法律错误。
被上诉人辩称：上诉人违约至今未为被上诉人办理两证，被上诉人一直要求上诉人履行合同，上诉人违约后又向被上诉人承诺履行期限，但至今仍未履行义务。被上诉人主张权利一直未中断，被上诉人等人还多次的相关行政部门处理，得知是上诉人迟迟未缴纳政府的相关税费原因导致迟延至今未办理两证。被上诉人于2014年提起诉讼并未超过诉讼时效。按照合同约定，被上诉人已经提供了相关资料，上诉人逾期违约未办理两证应当按照约定支付违约金，双方约定的违约金未超过法律规定的范围，请求驳回上诉，维持原判。
二审审理查明事实与一审认定事实基本一致，对一审认定事实和证据予以确认。
本院审理认为，本案争议的焦点是：1、被上诉人要求支付逾期办证违约金的主张是否已经超过诉讼时效。2、一审判决要求上诉人在规定时间内交付两证并支付逾期办证违约金是否属认定事实不清。3、违约金的计算基数是否有误？4、《商品房买卖合同》中约定的违约金是否过高？
针对第一个焦点：本院认为，按照上诉人四川忠心公司与被上诉人王华签订的合同约定，四川忠心公司应当在约定的期限内为王华办理房屋产权手续，但四川忠心公司自2009年9月22日起就违约未为业主办理产权证书。2011年7月8日四川忠心公司向王华等全体业主作出违约补救承诺，则本案诉讼时效应于该承诺期限届满之次日起重新计算。因此，四川忠心公司主张本案已过诉讼时效的上诉理由不能成立。
针对第二个焦点：双方当事人在《商品房买卖合同》中约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”双方又在《商品房买卖合同补充协议》约定“出卖人统一为买受人代办《房屋所有权证》、《房屋他项权利证书》、《国有土地使用证》；出卖人应当在商品房交付使用后60日内办理房屋产权、国有土地使用权总登记手续，出卖人在收到房屋产权、国有土地使用权总登记手续后的10个工作日内，以公告或书面通知的方式告知买受人提交办理房屋产权、土地使用权分户资料，资料齐全后360日内（含总证的60日）代买受人办理《房屋所有权证》，资料齐全后360日内代买受人办理《国有土地使用证》”。2011年7月又向全体业主书面承诺同年9月底办理两证，10月交付两证。但上诉人四川忠心公司至今未交付两证给王华等人，原审判决上诉人四川忠心公司在规定时间内交付两证并支付逾期协证违约金的事实清楚，适用法律正确。
针对焦点三，被上诉人王华与上诉人四川忠心公司签订合同后，王华于合同签订当日向四川忠心公司支付首付房款176253元，之后王华以向银行贷款方式支付了四川忠心公司购房尾款171000元。一审判决以此金额计算违约金符合法律规定。至于上诉人四川忠心公司称银行收取贷款金额5%的保证金，此是四川忠心公司作为开发商与放贷银行之间的约定，与业主支付开发商购房款无联系。上诉人主张违约金基数计算错误与事实不符。
针对焦点四，上诉人主张约定的违约金明显过高。根据双方当事人的约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人原因致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，每逾期1天，出卖人须按日向买受人支付已交房款2%00的违约金”，以2%00的比例计算违约金符合法律规定。上诉人的主张不能成立。
综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，对其请求不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2528元，由上诉人四川忠心房地产投资有限公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 杨 永
审判员 越太强
审判员 张问桃
二〇一四年九月二十二日
书记员 聂华竟