安徽省合肥市庐阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）庐民一初字第02822号
原告：安徽盈投商业经营管理有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区长江路262号（原158号），组织机构代码58889011-1。
法定代表人：陈飚，总经理。
委托代理人：沈智伟，安徽安天行律师事务所律师。
委托代理人：朱广志。
被告：李满意，男，1968年9月28日出生，汉族，无业。
委托代理人：吴飞，安徽中天恒律师事务所律师。
原告安徽盈投商业经营管理有限公司（以下简称盈投公司）与被告李满意房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年9月25日立案受理，依法组成由审判员孔静担任审判长，代理审判员季宏、人民陪审员贾荣参加的合议庭，适用普通程序于2013年11月19日、2013年12月4日两次公开开庭进行了审理。原告盈投公司的委托代理人沈智伟，被告李满意的委托代理人吴飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
盈投公司诉称：2012年9月6日，盈投公司与李满意签订《房屋租赁经营合同》一份，合同约定：盈投公司将位于合肥市长江中路262号“长江壹号”贵宾楼号楼1-4层及附属房屋出租予李满意用于商业经营；租赁期限自2013年1月1日至2022年9月30日止；自2013年1月1日起至2014年12月31日，月租金为305760元，从2015年1月1日开始月租金逐年递增4%；租金按六个月为一个支付期，李满意应提前一个月一次性支付下一支付期租金；自进场之日起，李满意应当承担并支付租赁期间发生的水、电、燃气等费用；租赁期内，李满意若逾期支付租金、水、电费，自逾期之日每日按照未付款项的千分之五支付滞纳金直至付清全部款项为止；逾期超过十五日盈投公司有权收回房屋、没收保证金，李满意应按装修免租期所在租赁年度的月租金向盈投公司全额支付装修免租期的租金。合同生效后，盈投公司依约向李满意交付了房屋，履行了全部合同义务。但李满意自2013年6月1日起开始拒不支付租金，经盈投公司多次催要，李满意仍置之不理，故盈投公司诉至法院，请求判令：1、李满意向盈投公司立即支付2013年7月至12月租金1084560元及滞纳金764622元、装修免租期租金1223040元、2013年6月17日至2013年9月17日的水电费115336.86元及滞纳金21654.91元（滞纳金暂计算至2013年9月24日，以后计算至实际清偿之日止）；2、盈投公司有权没收李满意履约保证金30万元；3、李满意承担本案的全部诉讼费用。
李满意辩称：盈投公司未按招商及合同附件中的规划，将涉案房屋间隔不到15米的西面建筑物改建为咖啡厅，最终导致李满意经营的娱乐会所无法通过环评，被验收不合格，致使其无法正常营业，故盈投公司违约在先，其要求李满意支付逾期租金、水电费、装修免租期租金、没收履约保证金的诉请不应得到支持，另盈投公司诉请的逾期租金滞纳金及水电费滞纳金过高，超出国家法定标准。
经审理查明：2011年11月24日，合肥长江饭店有限责任公司与安徽美邦酒店管理有限公司签订《房屋租赁合同》及《补充协议》，合同及协议约定：由安徽美邦酒店管理有限公司承租合肥长江饭店有限责任公司所有的位于合肥市长江中路，建筑面积约为20538平方米的房屋；用途为商业；房屋租赁期限（不含装修期）自2012年4月1日起至2022年3月31日止；合同第十条第七款载明：在租赁期内，安徽美邦酒店管理有限公司先将第三人资料送达合肥长江饭店有限责任公司后方可将该房屋部分或全部转租、转借给第三人。第三人的全部责任和义务均由安徽美邦酒店管理有限公司全部承担。第三人对该房屋及其附属设施造成损坏的，应由安徽美邦酒店管理有限公司向合肥长江饭店有限责任公司承担赔偿责任。《房屋租赁合同》及《补充协议》并对其他事项进行了约定。2012年3月2日，合肥长江饭店有限责任公司与安徽美邦酒店管理有限公司再次签订《房屋租赁补充协议》，进一步对位于合肥市长江中路建筑面积约为20538平方米房屋的租赁事项进行补充约定，其中将房屋租赁期限变更为自2012年4月1日起至2022年9月30日止，2012年4月1日至2012年9月30日为房屋安全加固期，免收租金，安徽美邦酒店管理有限公司自2012年10月1日起支付租金。2012年6月21日，合肥长江饭店有限责任公司、安徽美邦酒店管理有限公司及盈投公司三方签订《协议书》，约定：原合肥长江饭店有限责任公司与安徽美邦酒店管理有限公司于2011年11月24日签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》以及2012年3月2日签订的《房屋租赁补充协议》（以下合称“三份协议”）项下安徽美邦酒店管理有限公司全部权利义务一并无偿转让给盈投公司。合肥长江饭店有限责任公司、盈投公司一致确认，合肥长江饭店有限责任公司、盈投公司双方仍然按照前述“三份协议”约定的内容履行协议，前述“三份协议”作为本协议附件，作为合肥长江饭店有限责任公司、盈投公司之间房屋租赁合同关系的合同依据；《协议书》并对其他事项进行了约定。
2012年9月6日，盈投公司（甲方）与合肥朝阁娱乐有限责任公司（个体工商户，业主系李满意）（乙方）签订《房屋租赁经营合同》一份，合同约定：由乙方承租甲方位于合肥市长江中路262号“长江壹号”贵宾楼号楼1-4层及附属房屋（建筑面积约3822平方米）用于经营娱乐会所及餐饮服务；租赁期限自2013年1月1日起至2022年9月30日止（不含装修免租期）；第一年及第二年月租金为305760元（自2013年1月1日起至2014年12月31日止），第三年月租金为317990元（自2015年1月1日起至2015年12月31日止），第四年月租金为330710元（自2016年1月1日起至2016年12月31日止），第五年月租金为343938元（自2017年1月1日起至2017年12月31日止），租金从2015年1月1日开始在上一年租金的基础上逐年递增，租金年递增率为4%；租金按六个月为一个支付期，先支付后使用，乙方应提前一个月一次性全额支付下一支付期租金，乙方在2012年9月7日前需支付首期租金1834560元；乙方签订本合同后，于2012年9月7日前支付甲方履约保证金30万元整。履约保证金由甲方在整个租赁期间保存，乙方不能将该保证金理解为支付给甲方的租金。租赁期内，如果乙方有违反或不履行合同的行为，并给甲方造成损失或者损害，在甲方发出要求乙方纠正该等行为并赔偿甲方损失的书面通知后7天内，乙方拒不纠正该行为并赔偿甲方损失的，甲方有权直接从履约保证金中抵扣赔偿款（不影响甲方对乙方该行为可行使的其他任何权利或补救方法），以补偿甲方因乙方该行为而造成的损失或者损害，甲方损失超过剩余履约保证金的，仍有权追索。甲方在抵扣行为发生后3日内书面告知乙方；自进场之日起，乙方应当承担并支付该租赁房屋发生的水、电、燃气等费用。水、电、燃气费按一个月为一个支付期，乙方应按时足额缴纳，支付时间、方式及金额均按甲方付款通知单的要求；如乙方不按时支付或不足额支付租金、水电费超过15日的，甲方有权解除合同，有权收回房屋、切断水、电等一切能源供应或直接采取强制措施，履约保证金不予退还。乙方还应向甲方支付该租赁年度50%的租金作为违约金，违约金不足抵付甲方经济损失的，乙方还应负责赔偿；如因乙方违约导致合同解除的，乙方应按装修免租期所在租赁年度的月租金向甲方全额支付装修免租期租金；租赁期限内，乙方逾期支付租金、水、电等费用的，每日按照未付款项的千分之五支付滞纳金；合同并对其他事项进行了约定。后李满意按约支付了首期租金1834560元（自2013年1月1日起至2013年6月30日止）及履约保证金30万元。另于2013年7月支付租金45万元、2013年9月6日支付租金30万元。因李满意未按时缴纳水电费115336.86元（其中2013年6月17日至2013年7月17日水电费30661.75元；2013年7月17日至2013年8月17日水电费52341.77元；2013年8月17日至2013年9月17日水电费32333.34元），足额支付2013年7月至12月房租，故盈投公司诉至法院，要求判如所请。
另查明：李满意租赁涉案房屋用于经营“秀吧KTV”。2013年8月14日，合肥市庐阳区环境保护局出具《关于合肥庐阳区秀吧音乐会所项目建设工程竣工环境保护验收意见的函》，认为：合肥庐阳区秀吧音乐会所现状周边环境与环评文件提供的内容存在明显不符，主要表现在项目建设地点西侧建筑部分，环评文件提供的内容为西侧建筑物整体从事小红楼主题咖啡店，而现状环境则是该建筑物2-3楼仍有部分居民居住。由于上述两幢建筑物距离太近，且存在噪声扰民问题，我局认为该项目不具备验收条件，责令你单位按环评文件内容进行整改，待符合环保要求后另行报验。2013年10月1日“秀吧KTV”致函盈投公司要求减免房租。
上述事实，由盈投公司提供的盈投公司营业执照、组织机构代码证、企业基本信息查询单、李满意身份证复印件、盈投公司与李满意签订的房屋租赁经营合同、合肥长江饭店有限责任公司与安徽美邦酒店管理有限公司签订的房屋租赁合同、补充协议及房屋租赁补充协议、房产证、合肥长江饭店有限责任公司与安徽美邦酒店管理有限公司及盈投公司签订的协议书、秀吧KTV致盈投公司的函、水电费收据、水电费缴款通知单、水电表照片，被告李满意提供的盈投公司与李满意签订的房屋租赁经营合同、街区规划图纸、招商手册、合肥市庐阳区环境保护局出具《关于合肥庐阳区秀吧音乐会所项目建设工程竣工环境保护验收意见的函》及双方当事人的庭审陈述予以证实。对于李满意提供的合肥市12345政府直通车记录单，因其提供的系打印件，无法核实其真实性，且盈投公司不予认可，本院不予确认。
本院认为：盈投公司与李满意签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应严格依照合同约定履行各自义务。李满意未按照合同约定按时支付租金，应当承担违约责任。李满意关于盈投公司未按招商及合同附件中的规划图纸，交付符合营业条件的房屋导致其不能正常营业的抗辩理由不能对抗其支付租金的主要合同义务，李满意仍应当向盈投公司及时支付2013年7月至12月的租金1084560元（305760元／月×6个月-
已支付750000元）。按照《房屋租赁经营合同》的约定，李满意应提前一个月支付下一期租金，如若欠付房屋租金应当支付一定数额的滞纳金，因双方在合同中约定的滞纳金数额过高，本院依法按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍予以调整，经计算，截止2013年9月24日的滞纳金为95526.29元［其中李满意支付的45万元租金，盈投公司未主张滞纳金，不违反法律规定，本院予以确认；另30万元租金的滞纳金应自2013年6月2日起计算至2013年9月5日止为17920元（300000元×96天×利率0.056÷360天×4倍=17920元）；1084560元租金的违约金应自2013年6月2日起计算至2013年9月24日为77606.29元（1084560元×115天×利率0.056÷360天×4倍=77606.29元）］，自2013年9月25日起的滞纳金，应以1084560元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算至本判决确定的履行期限届满之日止。关于盈投公司主张李满意支付2013年6月17日至2013年9月17日的水电费115336.86元，该费用系李满意承租涉案房屋期间发生，根据双方合同的约定及支付水电费惯例，该费用应由李满意负担，故本院对盈投公司主张李满意支付水电费115336.86元的诉讼请求予以支持。对于盈投公司主张李满意支付逾期水电费滞纳金，因双方在合同中约定的滞纳金数额过高，本院依法按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍予以调整，经计算，截止2013年9月30日水电费滞纳金为2192.47元［其中2013年6月17日至2013年7月17日的水电费滞纳金应以30661.75元为基数，自该月水电费缴款截止日后一日2013年7月31日起计算至2013年9月30日为1182.86元（30661.75元×62天×利率0.056÷360天×4倍=1182.86元）；2013年7月17日至2013年8月17日的水电费滞纳金应以52341.77元为基数，自该月水电费缴款截止日后一日2013年8月31日起计算至2013年9月30日为1009.61元（52341.77元×31天×利率0.056÷360天×4倍=1009.61元）］。自2013年10月1日起的水电费滞纳金应以115336.86元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算至本判决确定的履行期限届满之日止。关于盈投公司主张李满意支付的装修免租期租金1223040元及没收30万元履约保证金，因双方在合同中明确约定因李满意违约导致合同解除的，盈投公司有权没收履约保证金，李满意全额支付装修免租期租金，本案中盈投公司并未主张解除合同，故本院对该诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、李满意于本判决生效之日起十日内支付安徽盈投商业经营管理有限公司房屋租金1084560元及滞纳金95526.29元（计算截止2013年9月24日，此后滞纳金应以1084560元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍，自2013年9月25日起计算至本判决确定的履行期限届满之日止）；
二、李满意于本判决生效之日起十日内支付安徽盈投商业经营管理有限公司水电费115336.86元及滞纳金2192.47元（计算截止2013年9月30日，此后滞纳金应以115336.86元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍，自2013年10月1日起计算至本判决确定的履行期限届满之日止）；
三、驳回安徽盈投商业经营管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费37526元，由安徽盈投商业经营管理有限公司负担15010元，李满意负担22516元；保全费5000元，由李满意负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审 判 长 孔 静
代理审判员 季 宏
人民陪审员 贾 荣
二〇一三年十二月十三日
书 记 员 许艳虹