广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第1434号
上诉人（原审被告）：深圳市恒信奥特投资发展有限公司。
法定代表人：袁军，该公司总经理。
委托代理人：杨彩云，该公司员工。
委托代理人：傅强，北京市君泽君（深圳）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：袁小英。
委托代理人：刘为忠，广东利人律师事务所律师。
上诉人深圳市恒信奥特投资发展有限公司（以下简称恒信奥特公司）因与被上诉人袁小英房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2015）深罗法民三初字第674号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。
原审法院经审理查明，2014年12月1日，袁小英（买方）与恒信奥特公司（卖方）签订《房产买卖合同》，约定卖方所转让房地产坐落于深圳市罗湖区东门中路新风花园鸿基商业中心SXX1商铺，房地产证号为2xxxxxxx**，房地产用途为商业，登记建筑面积为22.39平方米；该房地产已设定抵押，本合同生效后，卖方负责向银行申请办理还贷手续并负责办理该房产抵押手续解除事宜；买方购买该房地产时，已知悉及接受卖方已将该房地产出租给深圳市优一城商业管理有限公司，租期2014年9月25日至2022年9月24日的事实及其法律效力；该房地产转让总价款为人民币3989935元；该房地产交易定金为人民币403024元，本合同签订时向卖方支付该定金；买方须于2014年12月3日前一次性将房款支付至卖方账户；因该房地产带租约，产权转移至买方且卖方收到全部房款之日视为该房地产交付日；延迟交房的违约责任除本合同另有约定外，卖方未按合同约定的期限将该房地产交付买方，自约定的交付期限届满次日起至实际交付日止，卖方以该房地产转让总价款为基数按日万分之四向买方支付违约金，合同继续履行；买家已按合同约定支付了全部房款或首期购房款（需办理按揭贷款），买卖双方须在签订本合同60日内，共同向房地产权登记机关申请办理转移登记手续；任何一方不履行本合同约定义务，致合同目的不能实现，违约方应向守约方支付该房地产总价款百分之二十的违约金。
袁小英于2014年10月、11月、12月陆续向恒信奥特公司支付了全部购房款。庭审中，恒信奥特公司认可其收到全部购房款。深圳市优一城商业管理有限公司向袁小英支付了租金。
涉案房产于2013年9月11日办理了抵押登记，抵押编号为IDXXXXXXX6，抵押权人为中国工商银行股份有限公司深圳红围支行。
2015年3月9日，袁小英委托律师向恒信奥特公司发出《律师函》，要求恒信奥特公司在接到律师函后三个工作日内，与袁小英共同向房地产登记机关申请办理转移登记手续，履行合同义务。至本案庭审之日，恒信奥特公司未完成涉案房产的抵押权解除事项，涉案房产仍处于抵押状态。
袁小英一审诉讼请求为：1、解除袁小英、恒信奥特公司签订的编号为SXX1房产买卖合同；2、恒信奥特公司返还袁小英购房款人民币3989935元；3、恒信奥特公司向袁小英支付延迟交房违约金67031元；4、恒信奥特公司向袁小英支付违约金人民币797987元；5、本案的诉讼费、诉讼保全费和诉讼保全担保费由恒信奥特公司承担。
原审法院认为，袁小英与恒信奥特公司签订的《房产买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，袁小英、恒信奥特公司应遵照行使权利及履行义务。本案中袁小英依照合同约定支付了全部房款，已经完成了合同约定的主要义务，但恒信奥特公司未按照合同约定在2015年1月31日前办理解除抵押手续将涉案房产过户至袁小英名下，属迟延履行主要债务，经袁小英催告仍未履行，袁小英有权解除合同，袁小英要求解除双方签订的《房产买卖合同》的诉讼请求原审法院予以支持。买卖合同解除，恒信奥特公司应将袁小英已经支付的房款人民币3989935元予以退还，袁小英要求恒信奥特公司返还购房款人民币3989935元的诉讼请求符合法律规定，原审法院予以支持。袁小英要求恒信奥特公司按日万分之四的标准计算支付延期交房违约金，原审法院认为合同第十条约定延迟交房的违约责任是在合同继续履行的情况下，现袁小英已要求解除合同，不适用该条款约定的违约责任，对该项诉讼请求原审法院不予支持。袁小英要求恒信奥特公司按照合同第十二条约定支付该房地产总价款百分之二十的违约金的诉讼请求，原审法院认为该约定虽然是双方当事人的真实意思表示，但是该违约金计算标准明显过高，有违公平原则，且袁小英没有提交恒信奥特公司违约造成其实际损失的证据材料，为此，原审法院依恒信奥特公司的申请，根据合同法的有关规定对违约金的标准予以适当调整，恒信奥特公司应按房产转让成交价的10%向袁小英支付人民币398993.5元的违约金。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第三款、第一百一十四条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百五十七条之规定，判决：一、解除袁小英与恒信奥特公司于2014年12月1日签订的《房产买卖合同》（合同编号：SXX1）；二、恒信奥特公司于本判决生效之日起十日内向袁小英返还房款人民币3989935元；三、恒信奥特公司于本判决生效之日起十日内向袁小英支付违约金人民币398993.5元；四、驳回袁小英的其他诉讼请求。如果恒信奥特公司未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币22820元，诉讼保全费5000元，由袁小英负担2670元，由恒信奥特公司负担25150元。
上诉人恒信奥特公司不服原审判决，向本院提出上诉，请求：撤销原审判决第一、二、三项，改判继续履行合同。事实和理由：一、原审判决解除合同缺乏事实依据，适用法律不当。1、恒信奥特公司迟延履行义务不属于应当解除合同的情形，原审适用法律不当。恒信奥特公司签订涉案房产买卖合同后，立即申请解除对涉案商铺的抵押，但是抵押权人（工商银行红围支行）要求恒信奥特公司提前偿还全部贷款、整体解除抵押，之后恒信奥特公司继续争取，近期银行才表示可以分批偿债和分批解除对应商铺的抵押。在上述过程中，恒信奥特公司始终积极履行合同义务，履行迟延实属客观原因所致。一审期间，恒信奥特公司与工商银行已经基本达成了对涉案商铺解除抵押的一致意见，恒信奥特公司已经能够解除对涉案商铺的抵押，买卖双方的合同目的已经能够实现，涉案合同应当继续履行。2、袁小英“催告”恒信奥特公司履行义务的“律师函”（今年3月9日）限定三个工作日内解除抵押申请过户。这个期限显然不属于《合同法》第九十四条第三款规定的“合理期限”。原审依据该条款判决解除合同系适用法律不当。一审期间，恒信奥特公司与工商银行已经基本达成了对各商铺分别解除抵押的一致意见，恒信奥特公司已经能够解除对涉案商铺的抵押，买卖双方的合同目的已经能够实现，涉案合同应当继续履行。原审判决解除合同没有考虑到维持合同效力、维护交易稳定、促成合同目的的实现，是不妥的。二、恒信奥特公司没有给袁小英造成实际损失，原审有关支付违约金的判决不当。袁小英付清全款后，涉案商铺承租人深圳市优一城商业管理有限公司一直按照租赁合同及时足额向袁小英支付租金，袁小英的利益没有因恒信奥特公司迟延履行过户义务而受到任何损害。因此，原审判令恒信奥特公司支付39万余元的巨额违约金没有法律依据。综上所述，原审判决认定事实和适用法律不当，恒信奥特公司请求二审人民法院依法纠正原审错误，支持恒信奥特公司的上诉请求。
被上诉人袁小英二审答辩称，恒信奥特公司的上诉请求没有事实和法律依据，恳请法庭驳回恒信奥特公司的上诉，维持一审判决。
经二审查明，原审查明的事实基本清楚，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据当事人的上诉及答辩意见，本案二审阶段的争议焦点是袁小英是否有权解除涉案合同。对此，本院认为，涉案合同第九条约定因涉案房地产带租约，产权转移至买方且卖方收到全部房款之日视为房地产交付日。袁小英主张恒信奥特公司违约，拒不履行房产交付的义务。而房产的交付，可分为实际交付和权利交付，通常情况下，房屋的实际交付使买受人获得占有、使用、收益的权能，而权利交付则使买受人取得所有的权能。本案中，由于涉案商铺带有租约，袁小英在签订涉案合同后已于2014年12月份起收取涉案商铺的租金，可认定恒信奥特公司已于2014年12月完成了涉案商铺的实际交付。但恒信奥特公司至今未办理解除抵押手续将涉案房产过户至袁小英名下，导致袁小英未能按合同约定取得涉案商铺完整的所有权，恒信奥特公司的该行为已构成违约。
至于袁小英是否可以据此主张解除涉案合同的问题，本院认为，首先，涉案合同第十条约定，卖方未按合同约定的期限将该房地产交付买方，自约定的交付期限届满次日起至实际交付日止，卖方以该房地产转让总价款为基数按日万分之四向买方支付违约金，合同继续履行。从合同约定看，袁小英解除涉案合同并无合同依据。其次，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定，商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。根据该条规定，如因恒信奥特公司原因致袁小英未能办理涉案商铺房地产权证的，则合同约定的办证时间即2015年1月31日经过合理期限“一年”，袁小英享有合同解除权。由于一年的合理期限尚未届至，袁小英行使解除权的条件尚未成就，故其虽向恒信奥特公司发出催告，恒信奥特公司未按该催告通知履行办证义务，袁小英亦无权据此行使合同解除权。
综上，上诉人恒信奥特公司的上诉理由成立，本院予以支持。原审判决认定事实清楚，但适用法律错误，处理不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销深圳市罗湖区人民法院（2015）深罗法民三初字第674号民事判决；
二、驳回原审原告袁小英的全部诉讼请求。
本案一、二审案件受理费人民币64731元，诉讼保全费人民币5000元，共计人民币69731元，由上诉人恒信奥特公司负担20919.3元，由被上诉人袁小英负担48811.7元。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 潮 声
审 判 员 聂 效
助理审判员 王 丹 妮
二〇一五年八月三十一日
书 记 员 李全慧（兼）
附：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。