湖南省永州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘11民终583号
上诉人（原审被告）新田县循环经济工业园开发建设有限公司。
法定代表人颜学波。
委托代理人欧阳臻。
被上诉人（原审原告）欧义春。
被上诉人（原审原告）陈明魁。
二被上诉人共同委托代理人肖凌波。
上诉人新田县循环经济工业园开发建设有限公司（以下简称循环开发公司）因与被上诉人欧义春、陈明魁房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省新田县人民法院（2015）新法民二初字第130号民事判决，于2016年2月1日通过一审法院向本院提起上诉，一审法院于2016年4月1日移送案卷，本院于同日受理后，依法组成合议庭于2016年4月14日在本院第八审判庭进行了公开审理，上诉人新田县循环经济工业园开发建设有限公司委托代理人欧阳臻，被上诉人欧义春、陈明魁及二人共同委托代理人肖凌波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：被告循环开发公司于2008年10月24日成立，企业类型为有限责任公司，注册资本人民币400万元，经营范围为园内房地产开发经营；自有房屋租赁；建筑材料销售等，法定代表人曹如通，股东有曹如通、程勇华等7人，营业注册号431128000001616。2008年10月31日，被告循环开发公司通过挂牌出让竞得了龙泉镇双碧街与西凤路交叉口西南角宗地，用途为工业工地，交纳了土地出让金，2010年12月22日，被告循环开发公司与新田国土资源局补签订《国有建设用地使用权出让合同》，同年12月28日，被告循环开发公司取得了2010-000580国有土地使用权证。2009年7月31日，被告循环开发公司（出卖人、甲方）与原告欧义春、陈明魁（买受人、乙方）签订《商铺房销售合同》，合同约定：第一条、项目范围及基本情况，……2、甲方所出售的商铺房位于新田县工业园北区双碧街旁正在建设中的（4#、5#、6#栋）共24间商铺……；第二条、甲乙双方约定按计价面积计算该商铺的房款，计价单位为人民币每平方壹仟捌佰元整……总金额约为叁佰捌拾捌万捌仟元（￥3，888，000元）。该商铺交付时，合同约定面积与交付面积有差异的，以实际丈量面积为准，房款多退少补；第三条、付款方式，1、本合同签订时，乙方需首付合同金额的40%购房款给甲方。2、主体工程完工后，由甲方安装好商铺卷闸门，交付乙方商铺钥匙时，乙方再预付合同金额的20%购房款给甲方，自本合同签订之日起，主体验收一年后乙方开始使用商铺。3、甲方为乙方办理完所出让的24间商铺房屋产权证书及土地使用权证，剩余房款由乙方一次性付清，但不计付利息。4、甲方承担商铺出让所产生的一切当地政策性税费和规费……；第四条，……2、甲方按约定如期收到乙方交付的出让金后，叁年内必须为乙方办理好本项目的商业用途及完整的24间商铺房屋产权证书……。2009年7月30日，原告欧义春、陈明魁交付给被告购房订金人民币60万元，被告出具收条，合同签订后，原告欧义春、陈明魁交付购买（4#、5#、6#栋）厂房第一期购房款人民币84万元。被告循环开发公司4#、5#、6#栋厂房每栋共建设4层，主体完工后，原告欧义春、陈明魁分二次交付购买（4#、5#、6#栋）厂房第二期购房款人民币74.2044万元，曹如通于2011年5月11日签名出具2份收条，落款新田县新粤湘工业园开发建设有限公司并加盖公章。2010年10月19日，二原告与新田县新粤湘工业园开发建设有限公司签订《关于4#、5#、6#楼地面一层的租赁协议》，协议约定原告欧义春、陈明魁将在被告所建的4#、5#、6#楼地面一层租赁给新田县新粤湘工业园开发建设有限公司，租期3年，起止时间按新田县新粤湘工业园开发建设有限公司与客商签订的合同为准，租金每平方米不少于4元。2011年10月25日，新田县房产局为被告循环开发公司颁发了4#、6#栋厂房分户权证，4#楼厂房登记为新房权证龙泉镇字第7110038**号，房屋所有权人新田县循环经济工业园开发建设有限公司，共有情况单独所有，规划用途工厂厂房，土地状况地号2010-000580，土地使用权取得方式出让，户号101至108，建筑面积716.08平方米；6#楼厂房登记为新房权证龙泉镇字第7110038**号，房屋所有权人新田县循环经济工业园开发建设有限公司，共有情况单独所有，规划用途工厂厂房，土地状况地号2010-000580，土地使用权取得方式出让，户号101至108，建筑面积716.38平方米；2011年12月14日，新田县房产局为被告循环开发公司颁发了5#栋厂房分户权证，5#楼厂房登记为新房权证龙泉镇字第7110044**号，房屋所有权人新田县循环经济工业园开发建设有限公司，共有情况单独所有，规划用途工厂厂房，土地状况地号2010-000580，土地使用权取得方式出让，户号101至108，建筑面积716.08平方米。2011年6月20日，新田县新粤湘工业园开发建设有限公司出具《门面账目》，载明：一、应付门面款，24条×90平方米=2160平方米，2160平方米-100平方米（楼梯间）=2060平方米，2060×1800元／平方米=3，708，000元；二、已经付款，……2、第二期应付370.8万×20%=74.16万元，实付（1）59.954万（陈明魁付），（2）12.96万元（陈队），（3）五号楼及四号楼共9个门面出租费14，904元，（1）＋（2）＋（3）=74.4044万元，74.4044万元已开二张收据：1、陈明魁开收据34.2万，2、欧义春开收据40.2万，清账日期2011.6.20。2014年8月13日，原告陈明魁与新田县新粤湘工业园开发建设有限公司补签2013年至2014年《关于5#楼及4#楼一卡地面一层的租赁协议》，协议约定原告陈明魁将在被告所建的5#楼及4#楼一卡地面一层租赁给新田县新粤湘工业园开发建设有限公司，租期一年，起止时间按协议签订时间为准，即从2013年8月16日起至2014年8月15日，租金每平方米4元，被告循环开发公司在协议上加盖公章。2014年9月4日，原告陈明魁与新田县新粤湘工业园开发建设有限公司签订2014年至2015年《关于5#楼及4#楼一卡地面一层的租赁协议》，协议约定原告陈明魁将在被告所建的5#楼及4#楼一卡地面一层租赁给新田县新粤湘工业园开发建设有限公司，由新田县新粤湘工业园开发建设有限公司再出租，租期一年，起止时间按协议签订时间为准，即从2014年8月16日起至2015年8月15日，租金每平方米5元，新田县新粤湘工业园开发建设有限公司在协议上加盖公章。
另查明，2009年7月29日，被告循环开发公司的股东曹如通、程勇华出资成立了新田县新粤湘工业园开发建设有限公司，注册资本200万元，经营范围：厂房租赁、建筑安装，股东曹如通（102.0万）、程勇华（98.0万），法定代表人曹如通。2011年10月14日，被告循环开发公司变更为股东有曹如通（160.0万）、程勇华（160.0万）、张厚发（80.0万），法定代表人曹如通。2012年11月16日，被告循环开发公司变更为法人代表为颜学波，变更为股东有曹如通（160.0万）、程勇华（160.0万）、颜学波（80.0万）。2011年12月14日，被告循环开发公司到新田县房产局领取了4#、5#、6#栋厂房一层分户房权证后即将3本房权证交由二原告持有、保管，截止2015年7月16日二原告向法院提起诉讼前，二原告均未书面的向被告循环开发公司及相关部门提出要求被告循环开发公司协助办理龙泉镇双碧街与西凤路交叉口西南角4号楼4栋101-108套（新房权证龙泉镇字第7110038**号）、5号楼5栋101-108套（新房权证龙泉镇字第7110044**号）、6号楼6栋101-108套（新房权证龙泉镇字第7110038**号）工厂厂房所有权过户手续。2015年5月，新田县新粤湘工业园开发建设有限公司法定代表人曹如通（被告循环开发公司原法定代表人）因涉嫌非法转让、倒卖土地使用权罪被新田县公安局刑事拘留，后因涉嫌行贿犯罪被江永县检察院立案侦查，羁押于道县公安局看守所，曹如通是否构成土地犯罪尚未得到司法机关的起诉和判决，尚无证据证实曹如通涉嫌的土地犯罪与本案存在关联。2015年9月4日，被告循环开发公司股东程勇华向二原告出具情况说明，陈述二原告购买被告循环开发公司4、5、6栋楼工业厂房第二期购房款74.2万元，收据中盖的是新田县新粤湘工业园开发建设有限公司的公章，是方便两公司经营管理，该行为是新田县新粤湘工业园开发建设有限公司与被告公司的共同代表行为，其本人是该笔款项的经手人和结算人。2015年11月13日，法院对曹如通进行询问，曹如通陈述他在担任被告循环开发公司、新田县新粤湘工业园开发建设有限公司的法定代表人期间，被告循环开发公司与新田县新粤湘工业园开发建设有限公司是两套牌子一套人马，两公司在管理上是一致的。被告循环开发公司与二原告签订《工厂厂房销售合同》，二原告购买被告循环开发公司4、5、6栋楼工厂厂房门面，二原告按销售合同交付第一期购房款，第二期工程款具体经手是股东程勇华。
原判认为：该案中双方的争执焦点在于：1、被告循环开发公司与原告欧义春、陈明魁签订《商铺房销售合同》是否合法有效？2、新田县新粤湘工业园开发建设有限公司收取原告欧义春、陈明魁第二期购房款行为该如何定性？3、该案工厂厂房所有权过户所需的契税、营业税等相关税费应由谁承担？
一、被告循环开发公司系依法成立从事园内房地产开发经营、自有房屋租赁、建筑材料销售法人。被告循环开发公司通过以出让方式，交纳了土地出让金，取得了新田县工业园龙泉镇西凤街与双碧街交叉口的工业用地性质土地使用权（土地使用权证号2010-000580），并将该土地使用权上正在建设的工厂厂房转让给原告欧义春、陈明魁，双方签订《商铺房销售合同》，被告循环开发公司与原告欧义春、陈明魁签订合同目的是转让房屋所有权，且不改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的性质。被告循环开发公司将房屋建设好后，到新田县房产局办理了4#、5#、6#栋厂房一层分户房权证书，被告循环开发公司对该房屋享有占有、使用、收益、处分的权利，被告循环开发公司将所有的房屋转让给二原告，是依法行使财产的处分权，亦未违反法律、行政法规禁止性规定，也不损害国家或者社会公共利益，不存在买卖合同无效的事由，故原、被告签订《商铺房销售合同》合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”，第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，原告欧义春、陈明魁已按双方签订《商铺房销售合同》交付了第一期、第二期购房款，履行了合同约定的义务，被告循环开发公司应按双方签订《商铺房销售合同》约定协助办理转让房产产权过户手续，故，原告提出“请求确认原、被告签订的《工厂厂房销售合同》有效；被告协助原告办理龙泉镇双碧街与西凤路交叉口西南角4号楼4栋101-108套（新房权证龙泉镇字第7110038**号）、5号楼5栋101-108套（新房权证龙泉镇字第7110044**号）、6号楼6栋101-108套（新房权证龙泉镇字第7110038**号）工厂厂房所有权过户手续”的诉讼请求，符合法律和合同的约定，该院予以支持。原告未支付剩余房款，被告可在双方按合同约定结算后另行协商和主张。
二、2011年5月12日，新田县新粤湘工业园开发建设有限公司加盖公章出具2张收条，1张收到陈明魁交来第二期付款现金人民币34.2万元、1张收到欧义春交来第二期款现金人民币40.2044万元，曹如通在2张收条上在以收款人处签名，新田县新粤湘工业园开发建设有限公司收款行为与被告循环开发公司存在何种关联，该收款行为如何定性。首先，2011年5月，新田县新粤湘工业园开发建设有限公司法定代表人为曹如通，公司注册资本600万元，股东曹如通出资306万元、程勇华出资294万元，在该期间被告循环开发公司法定代表人为曹如通，曹如通、程勇华均为被告循环开发公司的股东；第二，该院审判人员向曹如通核实，曹如通证实新田县新粤湘工业园开发建设有限公司与被告循环开发公司是两套牌子一套人马，两公司在管理上是一致的，新田县新粤湘工业园开发建设有限公司与二原告未发生合同关系，二原告购买被告循环开发公司4、5、6栋楼工厂厂房门面，二原告按销售合同交付74.2万元是交付购买被告循环开发公司第二期工程款，同时被告循环开发公司另一股东出具的情况说明也佐证了曹如通这一说法。另，2014年8月13日，原告陈明魁与新田县新粤湘工业园开发建设有限公司签定2013年至2014年《关于5#楼及4#楼一卡地面一层的租赁协议》，被告循环开发公司在协议上加盖公章，也证实新田县新粤湘工业园开发建设有限公司与被告循环开发公司存在交叉管理的行为；第三，新粤湘工业园开发建设有限公司在法律上无代为被告循环开发公司收取二原告4、5、6栋楼工厂厂房购房款的资格及得到被告循环开发公司的授权，但新粤湘工业园开发建设有限公司与被告循环开发公司在收取二原告购房款时法定代表人同为曹如通，且在两公司事务管理上是一致的、交叉的进行，致二原告向被告循环开发公司交付购房款时误认为新粤湘工业园开发建设有限公司收取购房款，出具收条行为正当、有代理权，且新粤湘工业园开发建设有限公司收取二原告购房款的行为，被告循环开发公司的法定代表人及股东也认可，不违反法律和社会公共利益，新粤湘工业园开发建设有限公司收取二原告购房款的行为是表见代理，根据民法的公平、诚信信用原则，新粤湘工业园开发建设有限公司收取二原告购房款的法律后果应由被告循环开发公司承担。
三、该案中，虽然被告循环开发公司与原告欧义春、陈明魁签订《商铺房销售合同》第三条第4项约定了被告循环开发公司承担商铺出让所产生的一切当地政策性税费和规费以及第四条第2项被告循环开发公司按约定如期收到乙方交付的出让金后，叁年内必须为乙方办理好本项目的商业用途及完整的24间商铺房屋产权证书，但是被告循环开发公司在2011年12月14日，办理好4#、5#、6#栋厂房一层分户房权证后即将3本房权证交由二原告持有、保管，二原告也对4#、5#、6#栋厂房进行管业，从2011年12月14日至2015年7月16日向该院提起诉讼前长达4年8个月之久，二原告均未书面的向被告循环开发公司及相关部门提出要求被告循环开发公司协助办理4#楼、5#楼、6#楼工厂厂房所有权过户手续的请求，二原告怠于行使请求权，存在一定过错。2011年12月14日至2015年7月16日，由于城市规划建设、经济发展，二原告所购买被告循环开发公司4#、5#、6#栋厂房所有权价值有所升值，办理厂房所有权过户产生的政策性税费和规费等也随之增加，综合原、被告履行合同的情况及原、被告的过错，该院依法酌情认定对二原告所购买被告循环开发公司4#、5#、6#栋工厂房屋所有权过户产生的政策性税费等不动产登记费用，由被告循环开发公司承担60%，由原告欧义春、陈明魁承担40%，具体以所有权过户部门核准的为准，二原告与被告循环开发公司对过户产生的政策性税费等不动产登记费用可另行结算，故，二原告提出“由被告承担工厂厂房所有权过户所需的契税、营业税等一切相关税费”的诉讼请求，该院部分予以支持。
综上所述，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条、第三十九条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十九条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百六十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、由新田县循环经济工业园开发建设有限公司在该判决发生法律效力之日起十五日内协助原告欧义春、陈明魁办理新田县龙泉镇双碧街与西凤路交叉口西南角4号楼4栋101-108套（新房权证龙泉镇字第7110038**号）、5号楼5栋101-108套（新房权证龙泉镇字第7110044**号）、6号楼6栋101-108套（新房权证龙泉镇字第7110038**号）工厂厂房房屋所有权过户手续；二、办理上述工厂厂房房屋所有权过户所需的契税、营业税等相关不动产登记费用，由被告循环开发公司承担60%，由原告欧义春、陈明魁承担40%，具体以办理房屋所有权过户房产局核准的为准；三、驳回原告欧义春、陈明魁的其他诉讼请求。案件受理费人民币37，904元，由新田县循环经济工业园开发建设有限公司负担人民币34，114元，由原告欧义春、陈明魁负担人民币3790元，财产保全费人民币5000元由原告欧义春、陈明魁负担。
宣判后，新田县循环经济工业园开发建设有限公司不服上述判决，向本院提出上诉称：一、原判对本案法律关系认定错误。从双方签订的《商铺房销售合同》名称及内容看，本案应当定性为商品房买卖纠纷；二、本案合同交易违反了法律强制性规定，属于无效合同。涉案土地性质为工业用地，双方在明知土地性质的情况下，仍以商业住房性质进行交易，明显违反法律强制性规定，损害了公众利益，依法应确认交易行为无效；三、双方交易是由于上诉人需要工业园资金投入，而被上诉人以成本价获得巨大利益，违背市场交易规律，人民法院不宜支持。综上，请求本院撤销原判，确认合同无效，互相返回财产。
欧义春、陈明魁答辩称：一、本案法律关系定性准确。上诉人不具备商品房开发资质，双方签订合同目的明确，就是约定的厂房，答辩人已经履行了付款义务，上诉人也交付了房屋，应当协助答辩人办理产权过户手续；二、上诉人已经取得工业厂房的产权证，上诉人交付了房屋，答辩人转租给上诉人之后，再由上诉人转租给工业企业使用于工业目的，未改变土地的工业用途性质，符合法律的规定；三、本次交易未损害公众利益，上诉人法定代表人及股东均认可签订合同、收取房款的事实，双方签订合同时未低于上诉人开发建筑成本价，不存在欺诈、胁迫的情形，是双方真实意思表示，上诉人应当积极履行合同义务，为答辩人办理过户手续。综上，请求驳回上诉，维持原判。
二审审理期间，双方均未向本院提交新的证据。
本院二审查明事实与一审查明的一致，对一审认定的事实予以确认。
本院认为，本案因房屋买卖发生纠纷，应定性为房屋买卖合同纠纷。二审的争议焦点是：双方签订的合同是否有效，涉案房屋是否能够转让。上诉人循环开发公司的经营范围为园内房地产开发经营；自有房屋租赁；建筑材料销售等，并不具备商品房开发资质，且双方明确约定由上诉人向被上诉人出售位于新田县工业园北区双碧街旁的24间商铺，签订的《商铺房销售合同》标的物指向明确，双方皆知买卖标的所在位置。合同的价款是双方交涉协商的结果，是双方真实的意思表示，不存在欺诈、胁迫或重大误解的情形，房屋自然增值符合市场交易规律，在订立合同时并未显失公平。另，该商铺占地虽为工业用途，但上诉人已交纳了国有土地出让金，办理了国有土地使用权证，根据法律规定其地上附着物可以转让。故该合同并不违反法律强制性规定，属合法有效的合同，双方应按合同遵照执行。根据双方签订的《商铺房销售合同》，虽约定上诉人三年内必须为被上诉人办理好本项目商业用途及完整的24间商铺房屋产权证书，但被上诉人愿意在不改变工业用地性质的情况下为其办理房屋过户手续，被上诉人自愿接受经济价值较少的工业用地商铺房，上诉人不能以该商铺房占地不是合同约定的商业用地为由拒绝交易。二被上诉人已按合同约定向上诉人支付了第一、二期购房款，上诉人也于2011年取得涉案商铺的房屋土地使用权证和房屋所有权证，并已将涉案房屋及产权证交由被上诉人管理，现上诉人主张合同无效，不愿履行依法可以履行的合同，明显违反诚实信用原则。综上所述，上诉人应协助二被上诉人办理商铺产权过户手续。上诉人请求确认合同无效理由不能成立，于法无据，本院不予采纳。原判认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，处理结果得当，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费37，904元，由上诉人新田县循环经济工业园开发建设有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李湘沅
代理审判员 张向安
代理审判员 曾 忞
二〇一六年四月二十九日
代理书记员 罗 娜
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。