湖北省十堰市茅箭区人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂茅箭民一初字第02838号原告邹绪平，女，汉族，1966年10月12日生，住湖北省竹山县。委托代理人郑亚雄，湖北汉江源律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告吴永政，男，汉族，1966年8月16日生，住湖北省竹山县。第三人何伦平，男，汉族，1973年6月10日生，湖北省十堰市茅箭区，现在在襄北监狱服刑。原告邹绪平诉被告吴永政、第三人何伦平执行异议纠纷一案，本院于2015年11月16日立案受理后，依法组成由审判员杨思孝担任审判长并主审，审判员李辉、人民陪审员彭绣霖参加的合议庭，于2016年3月24日及2016年5月5日公开开庭进行了审理。邹绪平、郑亚雄、吴永政到庭参加了诉讼。现已审理终结。原告邹绪平诉称：我于2012年1月4日与何伦平签订了商品房买卖合同，购买其开发的位于竹山县城××大街××单元××室的房屋，并在房管局办理了备案手续。2013年3月11日，吴永政因与何伦平民间借贷纠纷一案向十堰市茅箭区人民法院申请强制执行。在执行过程中，茅箭区人民法院于2015年4月8日对我购买的上述房屋（该房屋登记在竹山县恒丰房地产有限公司名下，但实际控制人为何伦平）进行了查封，并下达裁定准备予以拍卖。我得知情况后，提出了书面执行异议，但茅箭区人民法院作出了（2015）鄂茅箭执异字第00099号执行裁定书，裁定驳回了我的异议。我与何伦平间具有真实的买卖关系，而不是抵押关系，抵押应办理抵押登记，我支付了全部房款（因为我当时与何伦平住一个小区，口头约定一次性付款可以优惠点），合同上又有房管局签章，因此，我的物权权利应优先于吴永政的债权权利。更何况吴永政的债权只有7万余元，而我支付的房款是30万元，拍卖房屋用于给其还款不合理。请求判令：1、停止对权证号为竹山房权证城关字第××号房屋的强制执行；2、确认邹绪平与何伦平间签订的关于权证号为竹山房权证城关字第××号房屋买卖合同有效。原告邹绪平为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：证据一：茅箭区法院（2015）鄂茅箭执异字第00099号执行裁定书；证据二：关于竹山县长宏家园1#楼701及702室的《房屋买卖合同》；证据三：转款给何伦平的银行账户资料，共转款384000元；证据四：何伦平因犯诈骗罪被判刑的刑事判决书，其犯罪事实中没有涉及邹绪平；证据五：竹山县博强房地产开发有限责任公司股东会决议及章程，公司股东二人，其中何伦平占股份91.75%。被告吴永政辩称：本案涉案房屋是竹山县恒丰房地产有限公司的，而与邹绪平与何伦平签订房屋买卖合同的则是何伦平新成立的一家公司，因此，邹绪平的房屋买卖合同无效；701房屋120多平方米，装修一流，其价值远远不止30万元。邹绪平只是转账给何伦平，邹绪平没有房地产公司开具的房款收款收据，不能说明其支付的是购房款。执行局调查何伦平时，何伦平明确地说该房屋只是办理了备案抵押手续，没有登记。邹绪平与何伦平间并没有真实的买卖关系，而只是以房屋抵押的借贷关系。请求支持我对该房屋的强制执行。被告吴永政为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：证据一：竹山房权证城关字第××号产权证；证据二：执行笔录两份；证据三：竹山县恒丰房地产有限公司出具的情况说明；证据四：竹山县恒丰房地产有限公司的工商登记资料。第三人何伦平没有到庭应诉，但表示这套房子是卖给了邹绪平。何伦平未提交证据。经审理查明：2012年1月4日，邹绪平与竹山县博强房地产开发有限责任公司签订了商品房买卖合同，购买位于竹山县城××大街××单元××、××室的房屋，其中701室价款30万元，702室20万元，何伦平作为公司法定代表人也在合同上签名。该商品房买卖合同的封面上加盖了竹山县商品房买卖合同备案专用章。邹绪平提交的银行账户资料显示其于2011年9月28日向何伦平账户转款10万元，于2012年1月6日转款384000元。邹绪平购买房屋时拥有自己的住房，上述房屋未交付给邹绪平。2012年11月12日，本院作出（2012）鄂茅箭民二初字第00422号民事判决书，判决何伦平于判决书生效之日起十日内偿还吴永政25万元及利息。吴永政于2013年3月11日向本院申请强制执行。在执行过程中，本院于2015年4月8日向房管部门发出（2015）鄂茅箭执字第00410号协助执行通知书，将登记在竹山县恒丰房地产有限公司名下，实际所有人何伦平，所有权证号为01000010537号的涉案房屋予以查封。2015年7月20日，本院作出（2015）鄂茅箭执字第00410-1号执行裁定书，裁定拍卖涉案房屋。竹山县恒丰房地产有限公司现已变更为竹山县恒锦置业有限公司，该公司明确表示涉案房屋虽然登记在其公司名下，但实际所有权人为何伦平。在执行过程中，邹绪平提出了书面执行异议，本院于2015年10月20日作出（2015）鄂茅箭执异字第00099号执行裁定书，驳回邹绪平的异议。本院认为：所有权证号为01000010537号的涉案房屋701室登记在竹山县恒丰房地产有限公司名下，实际所有人为何伦平。邹绪平与竹山县博强房地产开发有限责任公司签订商品房买卖合同购买此房屋，该买卖合同未进行预告登记。邹绪平没有占有该房屋，其行为不符合对于登记在被执行人名下不动产提出异议，能够排除执行的条件。邹绪平购买此房屋时有自住房，也不符合登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，能够排除执行的条件。综上，邹绪平要求停止对该房屋强制执行的诉讼请求不符合法律规定，其请求本院不予支持；邹绪平与竹山县博强房地产开发有限责任公司签订的关于涉案房屋的商品房买卖合同的效力问题因竹山县博强房地产开发有限责任公司不是本案当事人，因此邹绪平的该项请求本院不予处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，第二十九条，第三十条的规定，判决如下：驳回原告邹绪平的诉讼请求。案件受理费100元，由原告邹绪平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应在递交上诉状时，预交上诉案件受理费100元。账户名称：湖北省十堰市中级人民法院；开户银行：中国农业银行股份有限公司十堰广场支行；帐号：17×××01。通过邮局汇款的，款汇十堰市中级人民法院，邮编：442000；地址：十堰市邮电街12号。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理（本院不再另行送达预交上诉案件受理费通知）。审 判 长  杨思孝审 判 员  李 辉人民陪审员  彭绣霖二〇一六年五月十日书 记 员  陈 芳本案适用的相关法律依据：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。2、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。3、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。第三十条金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。