广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第2156号
上诉人（原审被告）邹晓冰。
委托代理人张涓，广东银华律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）彭玉。
委托代理人穆孝胜，广东众诚律师事务所律师。
原审被告南楠。
原审第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司。
法定代表人吴军强，该公司执行董事。
委托代理人时姗姗，系该公司职员。
委托代理人肖洪林，系该公司职员。
上诉人邹晓冰与被上诉人彭玉、原审第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司、原审被告南楠因房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2013）深罗法民三初字第985号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：2013年6月20日邹晓冰作为南楠的代理人与彭玉签订了一份《房地产买卖合同》，合同约定，南楠将位于深圳市罗湖区X家园X栋X出售给彭玉，转让成交价为人民币98万元；彭玉在签署本合同时，向南楠支付定金二万元，彭玉在签署本合同之日起两日内再向南楠支付定金三万元，前述定金均交由居间方或银行监管，彭玉将定金支付给监管方或存入监管方帐户，即视为南楠收讫定金，南楠应向彭玉出具定金收据，南楠拒绝出具定金收据，不影响定金已交付的认定；该物业处于抵押状态，南楠委托担保公司担保融资赎楼，须于签署本合同之日起三十日内出具公证委托书担保公司办理赎楼、过户等手续，并与担保公司签署担保合同；如南楠未按照本合同约定的期限履行义务，如逾期履行义务超过十日或有其它根本违约行为，彭玉可解除合同并选择要求南楠支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还彭玉已支付的定金。另外，双方在备注条款中手写注明：1、买卖双方均清楚的知道该物业产权人为南楠，现在国外无法在本合同上签字，现委托邹晓冰为代理人代为签订本合同，如事后南楠以不在现场不履行本合约和不配合办理相关手续，邹晓冰负责所有违约责任；2、卖方承诺其供楼正常如因银行（南楠代理人邹晓冰）逾期产生多余赎楼费由卖方承担。合同签订后，彭玉向邹晓冰支付了定金人民币50000元，该款现监管在第三人处。
彭玉在原审中诉请：1、解除《房地产买卖合同》；2、要求邹晓冰返还购房定金50000元；3、要求邹晓冰支付违约金196000元。在审理过程中，彭玉申请追加南楠为本案被告，并要求南楠连带承担上述责任。
原审法院认为：邹晓冰以南楠代理人的身份与彭玉签订了《房地产买卖合同》，而一直未取得南楠的授权，而导致该合同无法履行。本案的焦点为邹晓冰以南楠代理人的身份与彭玉签订了《房地产买卖合同》的性质？对此原审法院认为，邹晓冰以南楠代理人的名义签署合同后，一直未取得南楠的授权，但是该合同为彭玉和邹晓冰的真实意思表示，并且邹晓冰在合同备注中也承诺如事后南楠以不在现场不履行本合约和不配合办理相关手续，邹晓冰负责所有违约责任。由此可见，在签订合同时，邹晓冰已经预料到南楠可能不履行该合约，而自愿承担违约责任。由此，该合同对于邹晓冰和彭玉具有约束力，双方应当按照合同的约定履行义务。南楠未向邹晓冰出具授权委托书，邹晓冰签署的《房地产买卖合同》对南楠不产生约束力，彭玉请求南楠对违约责任承担连带清偿责任，理由不成立，原审法院不予支持。邹晓冰和彭玉签署《房地产买卖合同》后，未能取得南楠的授权，致使该合同不能够履行，构成了根本违约，彭玉请求解除《房地产买卖合同》，理由成立，原审法院予以支持。彭玉要求邹晓冰返还购房定金人民币50000元，理由成立，原审法院予以支持。因该购房定金监管在第三人处，且第三人也同意返还，故应当由第三人直接将该款项返还给彭玉，邹晓冰承担连带返还的责任。因邹晓冰违约，彭玉要求邹晓冰按照合同约定支付总房款的百分之二十的违约金即人民币196000元，邹晓冰庭审中提出该违约金约定过高，因彭玉未提交证据证明其受到的损失，原审法院在此将违约金进行调整，邹晓冰向彭玉支付相当于定金数额即人民币50000元的违约金，彭玉的这一诉讼请求，原审法院部分予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四之规定，判决：一、解除彭玉和邹晓冰签订的《房地产买卖合同》。二、邹晓冰应当自本判决生效之日起十日内向彭玉返还购房定金人民币50000元（此款由第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司直接将该款项人民币50000元返还给彭玉，邹晓冰承担连带返还的责任）。三、邹晓冰应当自本判决生效之日起十日内向彭玉支付违约金人民币50000元。四、驳回彭玉的其他诉讼请求。如果邹晓冰或第三人未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币4990元，公告费人民币520元，由邹晓冰负担。
上诉人邹晓冰不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、确认彭玉与邹晓冰签订的《房地产买卖合同》无效；2、深圳市世华房地产投资顾问有限公司直接将购房定金人民币50000元返还给被上诉人，上诉人不负连带返还责任；3、被上诉人承担本案一审、二审全部案件受理费和公告费；4、驳回被上诉人其他诉讼请求。
事实和理由：一、双方对签订《房地产买卖合同》皆有可能预见到产权人南楠不履行该合约或不授权上诉人处分涉案房产，但一审法院并不能因此而在判决书“本院认为”部分得出上诉人“自愿承担违约责任”的结论，更不能因是否能“预见”而使一个本就属于无权处分的无效买卖合同变成有效。二、本案签约双方交易的标的是南楠的房产，属于不动产，对于不动产的处分，法律规定必须取得产权人的明确授权或事后追认，否则无论双方所签合同如何完善或者违约责任如何明确，都无法使一个欠缺实质生效要件的房地产买卖合同变成有效合同。一审法院对此的逻辑认定是违反法律规定的，明显错误，应予纠正。三、无效合同的法律后果法律早有规定，根本没有违约责任适用的前提基础，因此在应当依法认定涉案合同为无效合同情况下，没有法律依据判决上诉人承担违约责任，故有关违约责任的判项依法应予纠正，而案件受理费、上诉费、公告费等也应由被上诉人自行承担。
被上诉人彭玉答辩称：一、上诉人主张合同无效是不能成立的，因为根据最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释第三条的规定，合同一方当事人以无权处置来主张合同无效的，人民法院不予支持，所以上诉人以邹晓冰无处分权为由主张合同无效，是不能成立的。二、关于违约责任的承担问题，本案上诉人应当承担不能履行合同的违约责任，因为是邹晓冰本人在合同中明示如果因为南楠以不在场或者其他情况下办理不了转让过户手续的，邹晓冰本人自己同意承担违约责任，这是合同单独作出的手写承诺，这个条款是双方当事人的真实意思表示，对上诉人具有法律的约束力，故一审判决上诉人承担违约责任，是合理合法的，上诉人认为一审判决其承担违约责任错误是没有事实和法律依据的。
原审第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司答辩：与一审的答辩意见一致，没有新的补充意见。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条的规定，行为人没有合法代理权，却以被代理人名义签订合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案中上诉人邹晓冰依上述规定应承担违约责任。邹晓冰的责任基于无权代理，而非无权处分。邹晓冰以涉案交易标的物为不动产而需有产权人明确授权为由否认合同成立与上述法律规定不符，其不承担违约责任的上诉主张不成立，应予驳回。原审判决处理正确，应予维持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费4990元，由上诉人邹晓冰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马 龙
代理审判员 周 敏
代理审判员 许莹姣
二〇一五年一月二十二日
书 记 员 陈晓莹