北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第09127号
上诉人（原审被告、反诉原告）杨连春，女，1951年1月1日出生。
委托代理人李洪东，北京子英律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）北京大汉鹏飞物业管理有限公司，住所地北京市丰台区分钟寺277号德盛宾馆8213室。
法定代表人马登云，经理。
委托代理人张恒，男，1980年7月22日出生，该公司法务部主任。
委托代理人刘德琴，女，1957年7月18日出生，该公司职员。
上诉人杨连春因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2014）东民初字第01659号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人杨连春及其委托代理人李洪东，被上诉人北京大汉鹏飞物业管理有限公司委托代理人张恒、刘德琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2014年1月，北京大汉鹏飞物业管理有限公司（以下简称大汉公司）诉至原审法院称：我公司和杨连春在2012年4月26日签订《北京天堂阳光大酒店六层大汉连锁写字楼租赁合同》，合同约定大汉公司将北京市东城区北京站东街6号写字楼6层613房（面积59.8平方米）租予杨连春，租期为2012年5月1日至2013年4月30日，租金为每平方米每天2元，月租金3638元。后经杨连春申请，将其承租房屋由613号房屋调至606号和626号房屋，其中606号房屋的月租金标准为2853元，626号房屋的月租金标准为959元。杨连春拖欠606号和626号房屋自2013年2月1日至2013年4月30日的三个月房屋租金8559元、水电费307.5元、供暖费1025元。合同到期后，杨连春一直使用606号、626号房屋直到2013年5月30日。2013年5月30日，大汉公司将606号、626号房屋自行收回。后经协商，双方一致同意用房屋押金抵扣租金。故我公司起诉至法院，请求判令杨连春支付：1、两个月租金5706元；2、水电费307.5元；3、供暖费1025元；4、逾期交房期间的房屋使用费5706元。
杨连春答辩并反诉称：606号、626号房屋的租金已经交纳至2013年1月31日。2013年3月18日，我已经搬离606号、626号房屋，但没有交付房屋钥匙。在双方协商过程中，大汉公司承诺用房屋押金可以抵扣一个月的租金。虽然确实存在拖欠租金的情形，但因为606号、626号房屋在2012年10月份就开始陆续停水、停电、停网络，导致我无法正常办公，故不同意支付拖欠租金；水电费一节，我同意支付2013年3月18日之前的费用；因为606号、626号房屋供暖是中央空调供暖，因为停电无法进行采暖，故不同意支付供暖费；大汉公司也没有通知解除合同事宜，合同到期后，双方也一直协商纠纷处理问题，不存在逾期交付房屋的问题，不同意支付超期违约金。同时，因为606号、626号房屋停水、停电等问题，导致经营损失，据此我提起反诉，要求确认双方合同在2013年3月18日已经终止；大汉公司退还营业执照注册押金1000元、退还房屋和钥匙押金3690元、赔偿经营损失15592.5元，并支付违约金3690元。
针对杨连春的反诉请求，大汉公司辩称，2013年5月30日，我公司才自行收回606号、626号房间，不认可杨连春在2013年3月18日已经搬走的陈述；杨连春主张的营业执照注册押金和本案没有关联性，不同意在本案中退还；双方已经就房屋押金抵扣租金事宜达成一致意见，不同意退还房屋押金和支付违约金；杨连春始终未将钥匙归还，因此不同意退还钥匙押金90元；经济损失一节，涉案合同签订方是个人，杨连春的企业不是登记注册在606号、626号房屋，不同意支付上述企业的经营损失；至于杨连春主张的断水断电问题，可以酌情降低房屋租金和占用费数额。
原审法院经审理认为：杨连春和大汉公司签订《北京天堂阳光大酒店六层大汉连锁写字楼租赁合同》、《调房协议》系双方真实意思表示，内容不违反有关法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，杨连春和大汉公司均应依约履行。关于房屋押金抵扣租金究竟为整月还是实际天数的问题，双方各执一词，且均未举证，法院从公平的角度出发，认定房屋押金抵扣租金应按照租金标准核算具体天数。大汉公司作为涉案房屋的出租人，负有保证涉案房屋内相关设施、设备处于正常使用状态的义务。现经查证属实，涉案房屋在杨连春租赁期间曾存在停水、停电、电讯网络故障等情形，大汉公司理应就此向杨连春承担违约责任，给予杨连春一定比例的房租减免。但杨连春拒付房租及合同期满后占用涉案房屋期间使用费的做法不妥。至于大汉公司主张逾期不退房即为超期违约租房，超期违约租房租金按原合同租金的双倍的意见，因就停水、停电、电讯网络故障等产生的纠纷一直未能协商解决，租赁届满杨连春未及时退房并非恶意逾期，故对于大汉公司主张双倍收取房屋使用费的意见，法院不予采纳，法院将综合相关情况酌情确定杨连春应缴的房租数额及后续的房屋使用费。由于大汉公司未能提交杨连春拖欠水电费具体数额的证据，故对于大汉公司要求杨连春支付水电费的诉讼请求，法院不予支持。供暖费一节，考虑供暖形式以及从供暖季开始就断断续续停电的事实，供暖费亦应该进行减免，现杨连春已经交纳部分供暖费，故对于大汉公司要求杨连春再行支付供暖费的诉讼请求，法院不予支持。
因双方租赁合同关系已经终止，大汉公司已经自行收回并实际控制涉案房屋，故杨连春要求退还注册押金和钥匙押金的反诉请求，法院予以支持，但因为双方已经就房屋押金抵扣房屋租金事宜达成一致意见，故杨连春要求大汉公司返还房屋押金的诉请，法院不予支持。因法院已减免杨连春一定数额的租金及房屋使用费，故杨连春要求大汉公司再另行支付违约金不妥，法院不予支持。至于杨连春要求确认2013年3月18日合同终止以及要求大汉公司赔偿经营损失的反诉请求，因杨连春未举证，故对该反诉请求，法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，原审法院于2014年7月作出判决：一、杨连春于判决生效之日起十日内支付北京大汉鹏飞物业管理有限公司房屋租金及房屋使用费人民币七千七百五十一元；二、北京大汉鹏飞物业管理有限公司于判决生效之日起十日内退还杨连春注册押金一千元、钥匙押金九十元；三、驳回北京大汉鹏飞物业管理有限公司其他诉讼请求；四、驳回杨连春的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，杨连春不服，上诉至本院，主张：一审中大汉公司已认可杨连春的诉讼请求，故原审法院未支持杨连春的诉讼请求不当，现要求撤销原判，改判大汉公司赔偿其经营损失34343.5元，给付其违约金6633元，并驳回大汉公司要求杨连春给付房屋租金及房屋使用费的诉讼请求。大汉公司虽不同意原判，但未提起上诉。
经审理查明：2012年4月26日杨连春和大汉公司签订《北京天堂阳光大酒店六层大汉连锁写字楼租赁合同》，合同约定大汉公司将北京市东城区北京站东街6号写字楼6层613房（面积59.8平方米）租予杨连春，租期为2012年5月1日至2013年4月30日，租金为每平方米每天2元，月租金3638元。合同约定大汉公司负责向杨连春负责提供水、电、暖气、通讯及其他必要的营业设备；同时还约定，大汉公司未能按照合同的规定履行义务并向杨连春提供出租房屋，应当向杨连春支付押金数额同等的违约金，同时杨连春有权单方面解除合同，并有权要求大汉公司退还押金。另，上述合同附件《客户须知》中约定每年11月15日至次年3月15日为供暖期，收费标准为每平方米35元；还约定租赁届满而为办理续租手续时，杨连春必须当日退房，逾期不退房即为超期违约租房，超期违约租房租金按原合同租金的双倍，按日计算每日支付。合同签订后，大汉公司依约将613号房屋交付杨连春。杨连春曾向大汉公司交纳注册押金1000元，用于办理营业执照。2012年4月26日，杨连春向大汉公司交纳房屋和钥匙押金3690元，其中房屋押金3600元，钥匙押金90元。
2012年7月14日杨连春和大汉公司签订《调房协议》，约定杨连春房承租房屋由613号房屋变更为606号房屋和626号房屋，其中606号房屋面积46.9平方米，租金标准为每个月2853元，626号房屋面积16.6平方米，租金标准为每个月959元。租赁期限截止时间依然为2013年4月30日。同时约定2012年11月15日至2013年3月15日的暖气费为1642元。协议签订后，大汉公司将606号、626号房屋交付杨连春，杨连春依约支付相关费用。
另查，因大汉公司与涉案房屋的业主另有纠纷，涉案房屋在2012年10月份开始出现停水、停电现象，所使用的电梯也出现不能正常使用的情况，2012年12月份开始电讯网络亦出现故障，2013年1月15日后涉案房屋出现长时间断电、断电讯网络的情况。再查，杨连春和大汉公司在纠纷发生后，就用房屋押金抵扣房屋租金事宜达成一致意见，但大汉公司称抵扣份额不足一个月，按实际比例计算，杨连春则称抵扣了整一个月的租金。
606号、626号房屋交付一节，杨连春主张2013年3月18日已经搬离606号、626号房屋，但搬离时未交付房屋钥匙。大汉公司对搬离时间不予认可，杨连春对其主张的搬离时间亦未举证。因大汉公司自认2013年5月30日自行收回606号、626号房屋，法院认定，2013年5月30日之前杨连春并未交付606号、626号房屋。
水电费一节，杨连春表示同意支付2013年3月18日之前的水电费，但双方对水电费数额未达成一致意见。大汉公司以“大汉员工记事卡”证明其主张水电费数额，杨连春认为该证据是大汉公司单方自行制作，不予认可。本院认为“大汉员工记事卡”系大汉公司单方制作，故对于大汉公司据此主张的拖欠水电费的数额不予认可。供暖费一节，双方均认可杨连春缴纳供暖费至2013年1月底。
以上事实，有《北京天堂阳光大酒店六层大汉连锁写字楼租赁合同》、《调房协议》、收据、当事人当庭陈述等在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。杨连春和大汉公司签订《北京天堂阳光大酒店六层大汉连锁写字楼租赁合同》、《调房协议》系双方真实意思表示，内容不违反有关法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，杨连春和大汉公司均应依约履行。关于涉案的房屋租金及房屋使用费问题，合同签订后，大汉公司将涉案房屋交予杨连春使用。后双方发生纠纷，杨连春搬离606号、626号房屋。关于搬离时间，杨连春主张其于2013年3月18日搬离，但其搬离时未交付房屋钥匙。大汉公司虽对杨连春主张的搬离时间不予认可，但自认2013年5月30日已自行收回605号房屋，因杨连春未对其主张的搬离时间提供充足证据，且搬离时并未交付房屋钥匙，故法院确认605号房屋交还时间为2013年5月30日。根据本案已查明的事实，杨连春的租金已交至2013年1月31日，此后杨连春仍占用涉案房屋，故杨连春应承担其尚未交纳的房屋租金及合同期满后占用涉案房屋期间的使用费。双方曾协商确定用房屋押金抵扣一个月房屋租金，本院对此不持异议。关于涉案房屋租金和房屋使用费的具体数额，因在杨连春租赁期间，涉案房屋曾存在停水、停电、电讯网络故障等情形，故大汉公司应给予杨连春一定比例的房租减免，原审法院根据前述情况酌情确定杨连春应缴的房租数额及后续的房屋使用费数额，并无不当。
关于杨连春要求大汉公司支付违约金的上诉请求，因杨连春对房屋租金及房屋使用费已获得一定数额的减免，故其要求大汉公司另行支付违约金不妥，对杨连春的该项上诉请求，本院不予支持。
关于杨连春主张大汉公司赔偿其经营损失的上诉请求，因杨连春并未提供充足合法有效的证据证明其该项主张，依法其应承担举证不能的法律后果，故对其该项上诉请求，本院亦不予支持。
综上，原判事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费190元，由北京大汉鹏飞物业管理有限公司负担98元（已交纳95元，余款于本判决生效后7日内交纳），杨连春负担92元（于本判决生效后7日内交纳）。一审反诉费200元，由杨连春负担190元（已交纳），北京大汉鹏飞物业管理有限公司负担10元（于本判决生效后7日内交纳）；二审案件受理费462元，由杨连春负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 曹雪
代理审判员 王云
代理审判员 卢涛
二〇一四年十月十六日
书 记 员 董红