浙江省海盐县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）嘉盐民初字第180号
原告（反诉被告）：海盐同城置业有限公司。住所地：海盐县武原街道新桥北路***号。
法定代表人：朱继光，执行董事。
委托代理人：钱建平，王珊珊，浙江海赛律师事务所律师。
被告（反诉原告）：嘉兴众志房产营销策划有限公司。住所地：桐乡市梧桐街道复兴南路58幢501室。
法定代表人：蒋超飞，总经理。
委托代理人：陈小英，浙江同新律师事务所律师。
原告（反诉被告）海盐同城置业有限公司为与被告（反诉原告）嘉兴众志房产营销策划有限公司房屋租赁合同纠纷一案，原告于2014年7月23日向本院进行诉前登记，本院于2014年9月3日组织双方进行证据交换，后根据原告的申请，对外委托评估损失。后评估机构作出资产评估报告，原告于2015年1月4日向本院起诉，本院于同日受理后，依法适用简易程序由审判员陈秀珍独任审判，并于2015年2月2日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，依法于2015年3月15日决定转为普通程序审理，并依法组成合议庭，于2015年4月22日公开开庭进行了审理。原告委托代理人钱建平，被告委托代理人陈小英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称，2013年8月15日，原告与被告签订房屋租赁合同一份，合同约定原告将座落于武原街道新桥北路197号第三层（原告办公室在该层下面，即第二层），建筑面积约231平方米的房屋出租给被告作营业用房；合同还约定了租赁期限（期限为三年，自2013年8月18日起至2016年8月17日止）、租金及交纳期限和交纳方式、违约责任等条款。2013年8月30日，被告因需要在原告办公大楼墙体外做业务广告牌，向原告出具一份承诺书，承诺被告如果损坏原告办公大楼墙体，被告负责装修以及维修。2014年5月15日，原告发现被告正陆续将办公用品等搬离原告承租的房屋，以行为表明其不再履行与原告达成的合同。在此期间的5月18日上午上班时，原告法定代表人发现，被告承租的房屋三层以下的外墙（北侧）有水流下泻，原告法定代表人位于被告承租方下面一层的办公室及其他房间，均有自三层渗漏下来的水大量泻落。原告法定代表人遂招呼原告其他工作人员至三楼查找漏水原因，当行至三楼楼梯拐弯处的卫生间门外时，发现卫生间内有大量水流流出，并流向东侧被告承租的大办公室。卫生间盥洗盆的自来水龙头大开，盥洗盆的下水处被拖把堵着，卫生间地面落水处被毛巾堵着，自来水源源不断地从卫生间溢向门外，流向三层东侧房间等处，东侧办公室地板均被浸泡在水中。上述情形表明，造成被告承租房屋内水漫进而渗透到楼下及房屋外墙，是人为故意所致，且发生时间至少在前一天傍晚前。上述情形发生后，原告随即与被告联系并谋求协商解决损失赔偿事宜，被告虽几次派遣工作人员含被告的法定代表人到现场察看并承诺会及时对被水浸泡、渗透的有关物品进行更换或维修。但迟迟未有实际行动。原告认为，被告承租原告房屋期间，来源于被告租房期间范围内的卫生间人为释放的自来水，造成了包括被告租房房屋木质地板长时间被水浸泡及原告二楼房屋与物品等在内的一系列损害，由此产生的后果应由被告承担。此外，被告承租原告房屋之初，曾要求在租房底楼入口处的外墙上方安置业务广告等物件，并允诺在租赁关系终止后重新装修等途径恢复原状（被告在外墙上原告原有的装饰物以钻孔等手段安装广告牌及被告单位名牌，损坏了原有物件）。但被告擅离租房并拆除其安装外墙的广告牌等物品后，未作重新装修，违反了原有承诺，应承担相应的责任。再者，被告在与原告达成的为期三年的房屋租赁期间，未经通知原告，即擅自搬离租房，以行为表明其不再履行合同，故被告应向原告赔偿。为维护原告的合法权益，请求依法判令：1、被告赔偿水漫租房给原告造成的损失28604.34元；2、被告承担违约金10000元；3、被告赔偿外墙恢复原状的费用11848.46元；4、被告赔偿损失，从2014年5月16日到被告实际腾退返还房屋之日止，按照相应时段的租金标准）；5、被告承担本案诉讼费用。庭审中原告明确第4项诉讼请求为合同解除之前请求租金，合同解除之后请求占用使用费。另外还要求被告支付评估费4000元。
被告答辩称，第一，水漫是事实，但原告没有证据证实系被告的责任，水漫责任及损失应由原告自负，理由有：被告尽到了善良管理人的注意义务，卫生间的门是破的，被告虽更换了卫生间的锁，但是只要用力一推门，照样能进去，实际上因坏掉的门导致卫生间成了公共卫生间；原告就在租赁物的二楼办公，对于水漫有失察的嫌疑；被告每月给付原告职工（管理租赁物老人）100元，但其未尽到职责；卫生间的地平线远高于主房间地板的地平线，这违反了建筑装修的要求，并且造成损失的根本原因是建筑设计本身、土建施工过程、装修装潢过程存在的缺陷。第二，被告按期支付房屋租金和水电费，不存在违约。第三，在征得原告同意后装修墙面广告，不存在恢复原状费用的问题。第四，由于原告的出租屋遭水漫加上原告的无理要求导致合同目的无法实现，故原告构成根本违约责任，应赔偿原告的损失。
针对反诉部分，反诉原告称，2014年5月17日由于水漫及被反诉人随后的无理取闹致使付出5月17日至8月16日三个月的租金但无法使用租赁物，被反诉人的行为已构成根本违约导致合同目的无法实现，为此，反诉人善意添附的装修物油漆、墙纸等近30000元，预计使用三年，但现由于被反诉人的原因仅用九个月，故被反诉人应返还反诉人房屋租金三个月13750元、赔偿反诉人房屋装修等损失20000元、违约金10000元；同时还应退还反诉人水电费押金10000元。另外，2014年10月17日，经评估公司等人现场查勘时，房屋已经腾空，并且在2014年11月28日由于合同目的不能实现，其已向被反诉人发出了解除合同的通知函，故双方合同早已解除。为此反诉人提起反诉，请求依法判决：1、被反诉人返还反诉人房屋租金3个月13750元及水电费押金10000元；2、赔偿反诉人房屋装修费等损失20000元，赔偿违约金10000元；3、本案诉讼费用由被反诉人承担。
反诉被告针对反诉部分答辩称，反诉原告的请求没有依据，请求驳回其诉讼请求。
针对自己的主张和抗辩，原告（反诉被告）提供了下列证据：
1、房屋租赁合同一份，用以证明原、被告之间存在房屋租赁合同关系，原、被告双方享有的权利和应当承担的义务。
2、承诺书一份，用以证明被告承诺对装修的外墙恢复原状的事实。
3、关于修漏问题的解决要求一份，用以证明原告要求被告解决渗漏问题但未获被告响应的事实。
4、房屋的所有权证和土地使用证各一份，用以证明房屋的权属情况。
5、资产评估报告书和发票各一份，用以证明损失的情况和其支出评估费4000元，该费用应由被告承担的事实，说明：对该报告有异议，但诉讼请求也只能采纳了该报告，否则诉讼请求无法提出。
被告（反诉原告）质证意见：对证据1、2、4没有异议。证据3，确实收到了，水漫是事实，但原因待查，这只是原告单方要求。对证据5，真实性和合法性没有异议，但关联性有异议，对于报告有异议，评估费发票应由原告承担。
本院认证意见：被告（反诉原告）对证据1、2、4无异议，本院予以确认。被告（反诉原告）认可已收到证据3，说明了原告（反诉被告）曾发函要求被告（反诉原告）解决渗漏问题。证据5，双方均未提供证据足以推翻该报告，该评估报告系根据双方委托的有资质的评估机构所作出，本院予以确认。
针对自己的抗辩理由和主张，被告（反诉原告）提供了下列证据：
1、装修工程施工协议一份，用以证明被告原定为承租三年而装修支付的装修费用，实际支付了29600元左右的事实。
2、收款收据一份，用以证明原告向被告收取了租赁保证金10000元的事实。
3、发票二份，用以证明被告按合同约定分二次共向原告交纳租金55000元的事实。
4、收款收据二份，用以证明被告按约支付当期的水电费的事实。
5、2014年11月28日的通知函、申通快递详情单和证明各一份，用以证明因合同目的无法实现，其向原告（反诉被告）发函解除合同，对方收到了该函，故双方合同已于2014年11月28日解除的事实。
6、2014年10月17日在租赁物处拍摄的照片打印件二份，用以证明物业管理有问题，二楼和四楼的卫生间都上锁的事实。
原告（反诉被告）质证意见：对证据1，协议内容的真实性和与本案的关联性无法确认。对证据2、3、4没有异议。对证据5，通知函是收到了，应该是在对方寄出后一二天之后收到的。但对其提供的证据不予认可，不能证明其待证的事实。对证据6，系打印件，对其真实性和关联性不予认可。
本院认证意见：原告（反诉被告）对证据2、3、4无异议，本院予以确认。对证据1，原告（反诉被告）提出了异议，本院认为这份装修工程施工协议无法显示与本案的关联性，且该协议的签订时间还要早于房屋租赁合同签订的时间，另外协议是否已经得到履行，被告（反诉原告）也没有提供证据证实，故本院无法认定。对证据5，原告（反诉被告）认可收到该通知函，对此本院予以确认。结合详情单和证明，可以认定该函通过申通快递发出的时间为2014年12月5日，因被告（反诉原告）未能提供收到时间的证据，而对方表示是在寄出后一二天收到的，故本院只能认定于2014年12月7日收到。对证据6，系打印件，本院无法确认。
本院经审理，认定事实如下：
2013年8月15日，原告（作为出租方、甲方）和被告（作为承租方、乙方）签订了房屋租赁合同一份，约定出租方将其所有的座落于武原街道新桥北路197号，第三层建筑面积约231平方米出租给承租方作为营业用房，租赁房屋内的原有装修及水电设施随同房屋一起租给乙方。租赁期限三年，自2013年8月18日起至2016年8月17日止。年租金第一年55000元；第二年60000元；第三年65000元整。付款方式承租方必须提前一个月交款，先付后用，半年一付。本合同生效时承租方须交纳水电、装修及履约保证金共计10000元，本保证金在合同终止或解除租赁关系时，承租方完全履行本合同条款后退还。合同期满、承租方退租或违约由出租方提前收回房屋的，承租方应将房屋及附属设施完整无缺地交还给出租方。如属承租方自费改装的室内外固定装潢不得拆除，出租方对该装潢不作补偿。任何一方违反本合同条款造成损失的除应赔偿对方实际损失外，还应支付给对方违约金10000元整。承租房屋内的设施等均为完好，在交付使用后日常维护由乙方自行负责，承租结束交还甲方时也应必须完好。
合同签订当日，被告向原告交纳了租赁保证金10000元。2013年8月19日被告向原告支付了半年租金27500元，2014年2月10日，被告向原告支付了下半年租金27500元。2013年12月12日和2014年3月12日被告分别向原告支付了2013年9月23日-2013年12月11日和2013年12月11日-2014年3月11日的水电费974.01元和3260.96元。
2013年8月30日，被告向原告出具承诺书称“公司因业务需要，需在贵公司外墙体做业务广告牌，在此承诺，不损坏贵公司外部墙体，如有损坏，公司负责装修、维修”。后被告在相应的位置安装了广告牌，现广告牌基本已拆除，铝塑板上留下了一些小洞和印痕。
2014年5月18日左右，三楼卫生间水龙头打开，卫生间的水溢出导致被告承租的房屋内进水以及楼梯墙面和位于承租房屋楼下的房屋二层也遭受一定程度的影响。
另查明，三楼的卫生间属于被告的承租范围内，在承租时，卫生间配有门锁，原告将钥匙交付给了被告，但之后被告认为锁是坏的，于是被告更换了卫生间的门锁。
后经原告申请，要求评估三楼被水漫浸泡地板（含地板下木架等）的受损及修复价款；二楼天花板、屋内外墙体（墙面）、橱柜、电脑、输电线路被水侵蚀的损失及修复价款；底楼大门上方安装公司名牌、广告（已拆除）后，恢复原状的价款。经海宁正明资产评估事务所评定为40452.80元（其中广告牌等涉及的铝塑板平面11848.46元、电脑3500元），并说明本报告评估价值是指受损房屋装潢及办公电脑重新装潢购置所需的全新重置价值；电脑一台，实地察看时已不能开机，损坏原因不能确定；输电线路实地察看时线路能正常输电，用电器也能正常使用，且输电线路铺设在墙体内，若重新铺设需损坏墙体，重置成本并非单一线路价值一项，因此，未考虑输电线路损失价值。为此，原告支出评估费4000元。
2014年12月5日，被告向原告发通知函称：“鉴于2014年5月17日由于水漫事件至今原因不清……合同目的无法实现……故依据《合同法》第94条、第96条之规定，解除合同返还我们房屋租赁金……特此通告。”2014年12月7日，原告收到该通知函。
本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，且不违反有关法律规定，故该房屋租赁关系合法、有效，双方均应严格按照合同约定履行各自的义务。
关于合同解除的问题。原告认为被告于2014年5月15日将办公物品搬离承租房屋，其以实际行动表明其不继续履行合同，故合同于2014年5月15日就解除。被告认为原告于2014年12月7日收到其解除合同的通知函时合同解除。一方面被告否认其在2014年5月15日将办公物品搬离承租房屋的情况；另一方面，即便存在当日搬离办公物品的行为，也并非意味着被告表明不再履行合同。因作为承租方的主要义务是交付租金，而当时被告租金已交付至2014年8月17日，故原告该主张缺乏法律依据，本院无法采信。2014年5月17日，因承租范围的三楼卫生间溢水导致双方之间存在纠纷，私下协商未果，原告诉至法院。为此，为处理纠纷，被告承租房屋的合同目的无法实现，故此时当事人可以解除合同。2014年12月5日，被告向原告寄送通知函表明因合同目的无法实现要求解除合同，原告于2014年12月7日收到该通知函，故承租合同应于2014年12月7日起解除。至于导致合同目的无法实现从而解除合同的起因则是承租范围内的卫生间溢水所致。至于溢水原因，因为三楼卫生间属于被告的承租范围，且卫生间的钥匙也交付给了被告，被告在认为锁坏掉的情况下也更换了锁，作为承租人，其有义务做好日常维护，合同对此也作了明确约定。现因卫生间的龙头打开导致房间溢水，对此被告应承担责任。至于被告认为溢水的原因在于建筑设计、土建施工、装饰装修等缺陷，被告对此并未提供任何证据，对此本院无法采信，至于被告认为其每月支付物业老人100元，物业老人存在失职的情形，一方面被告未提供证据；另一方面这与原告也无关，故对被告该观点也无法采信。故综上，导致合同解除的原因在于被告方，根据合同约定，被告应向原告支付违约金10000元。
关于损失问题。经评估，因水漫导致受损的财物损失（此处不含电脑）为25104.34元，对此本院予以确认。至于电脑损失，因原告未能提供证据证明电脑损坏的原因，故与本案的关联性，本院无法确认，故对电脑的损失本院无法确认。至于因被告做业务广告导致的铝塑板损失经评估为11848.46元，因被告承诺如有损坏负责装修、维修，故对该笔费用本院予以确认。因此，原告为此支出的评估费4000元由被告负担3654元。
关于合同解除前后的房屋租金和占有使用费问题。被告已支付至2014年8月17日的租金，故2014年8月18日至2014年12月7日的租金按照合同标准计算为18333.33元。原告请求以后按照合同约定的租金标准（2014年8月18日至2015年8月17日年租金60000元；2015年8月18日至2016年8月17日年租金65000元整）计算占有使用费直至被告实际腾退房屋之日止，符合法律规定，本院予以确认。被告认为2014年11月17日已将房屋的钥匙交付给了门卫老人，房屋内已经腾空了，故其已经实际腾退了房屋。对此，原告不予认可，且被告未能提供证据予以证实，故本院无法采信。但因合同已解除，被告理应将房屋腾退给原告，现因原告无此请求，故本院无法对之进行处理。
反诉部分中反诉原告提起的反诉请求，本院已在本诉部分作出回应。关于反诉原告要求反诉被告返还3个月的租金、赔偿装修费损失、赔偿违约金问题，如前所述，导致合同被解除的责任在于反诉原告，故其请求缺乏事实依据，本院无法采信。关于反诉原告要求反诉被告返还水电费押金10000元，由于双方合同约定本保证金在合同终止或解除租赁关系时，承租方完全履行本合同条款后退还，故该笔费用在承租方完全履行合同条款后由双方自行结算。因此，反诉原告的该项反诉请求，也无事实和法律依据，本院无法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二百一十九条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告嘉兴众志房产营销策划有限公司于本判决生效之日起十日向原告海盐同城置业有限公司支付水漫导致的损失25104.34元；
二、被告于本判决生效之日起十日内支付原告违约金10000元；
三、被告于本判决生效之日起十日内支付原告恢复外墙的费用11848.46元；
四、被告于本判决生效之日起十日内支付原告2014年8月18日至2014年12月7日的租金18333.33元以及2014年12月8日至被告实际腾退房屋之日止的占有使用费（标准为2014年8月18日至2015年8月17日年60000元整；2015年8月18日至2016年8月17日年65000元整）；
五、被告于本判决生效之日起十日内支付原告评估费3654元；
六、驳回原告的其他诉讼请求；
七、驳回反诉原告的反诉请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费1161元，由原告海盐同城置业有限公司负担75元，被告嘉兴众志房产营销策划有限公司负担1086元；反诉案件受理费570元，由反诉原告嘉兴众志房产营销策划有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起内向本院申请执行。
审 判 长 陈秀珍
人民陪审员 吴金观
人民陪审员 陈生华
二〇一五年四月三十日
书 记 员 马亚军
（附页）