广西壮族自治区融水苗族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）融水民二初字第8号
原告（反诉被告）：肖益荣，男，19XX年X月X日出生，X族，贝林火车站职工，住广西融水苗族自治县。
委托代理人：杨薇，广西求衡律师事务所律师。
被告（反诉原告）：广西融水广海房地产开发有限公司，住所地：广西融水苗族自治县。
法定代表人：陈玉盛，该公司董事长。
委托代理人：何富国，广西银正律师事务所律师。
原告（反诉被告）肖益荣与被告（反诉原告）广西融水广海房地产开发有限公司（下称广海公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年12月24日立案受理，依法由审判员莫毅适用简易程序于2015年2月3日公开开庭进行了审理。书记员朱娜担任记录。原告（反诉被告）肖益荣的委托代理人杨薇、被告（反诉原告）广海公司的委托代理人何富国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）诉称：原、被告双方于2013年2月25日在广海新城售楼部签订商品房买卖合同，合同约定被告应当在2014年4月30日前将该商品房交付原告使用，如逾期交房的，原告需按日向原告支付己交房价款的万分之壹点伍违约金，计算方式为最后交付期限的第二天起至实际交付之日止。现被告于2014年12月2日向原告发放交房通知书，延迟交房216天。原、被告双方在自愿公平的情况下签订的商品房买卖合同，对双方都产生法律约束力，受我国法律保护。现被告违约，理应承担赔偿责任。为维护原告的合法权利，特向人民法院提起诉讼，请求法院判决：被告向原告支付逾期交房的违约金15752.88元。
原告（反诉被告）对其陈述的事实在举证期限内提供的证据有：一、《商品房买卖合同》、《车库／杂物房订购书》二份。证明原告和被告双方存在商品房买卖合同关系，以及双方的具体权利和义务；二、收款收据。证明原告已经支付购房首付款和房屋登记费的事实；三、交房通知书。证明广海公司2014年12月2日才向业主下发交房通知的事实；四、《个人购房担保借款合同》。证明原告的贷款手续已经办理完毕。
被告（反诉原告）广海公司答辩并反诉称：原告诉请要求被告支付逾期交房违约金是不符合合同约定的，首先根据原、被告签订的购房合同约定：“出现不可抗力使交房时间顺延”。因为设计施工图纸的变更而导致交房时间顺延，所以逾期交房是符合原、被告双方约定，是可以免责的；其次原告计算违约金有误，应当以实际支付的购买35栋202号房款项为计算依据。反诉原告与反诉被告在2013年2月25日签订《商品房买卖合同》，合同约定反诉被告以银行按揭贷款的方式购买反诉原告销售的融水县“广海新城”商品房一套，反诉被告于签订合同当日向反诉原告支付了购房首付。但由于反诉被告向银行申请按揭贷款的申请资料不全，导致银行于2014年8月18才发放按揭贷款，反诉被告逾期付款已经造成违约，反诉原告认为，依法成立的合同受法律保护，反诉被告迟延履行合同义务，已违反双方约定，理应承担违约责任。综上请求人民法院驳回原告（反诉被告）的诉讼请求；判令反诉被告向反诉原告支付逾期付款违约金17883.75元。
被告（反诉原告）广海公司在举证期限内提供的证据有：一、2015年1月5日柳州市建筑设计科学研究院出具的证明。证明涉案房屋在施工期间出现设计修改，导致涉案的房屋施工延迟180天，这是由于不可抗力的原因导致交房时间顺延，故交房时间应该顺延6个月；二、《商品房买卖合同》。证明双方的买卖关系及附件四的约定，证明反诉被告违约应当承担的违约责任，反诉被告2014年8月18日支付的15万元违反了双方签订的合同；三、票号为0098593、009556的收据。证明反诉被告在2013年2月25日交付35栋202房首付款，2014年8月18日获得了银行按揭贷款支付的购房款15万元整；四、他项权证（融房建融水县字第XXXXXXXX号）。证明反诉被告在2014年7月28日才办理了35栋202号房权证，已经超过了双方签订的合同中约定的时间；五、反诉被告的两份结婚证。证明1989年3月6日颁发的梁桂容与肖益荣的结婚证，证号：98保字第15号。以及融水县民政局颁发的梁桂荣与肖益荣的结婚证，这是反诉被告称结婚证遗失补发的，由于该两份结婚证反诉被告妻子名字不一致，反诉被告在银行办理按揭时候没有通过审批，反诉被告迟迟不能获得银行贷款是反诉被告自身原因造成的；六、收据。证明反诉被告于2014年8月18日向反诉原告支付了购房款15万元。
原告（反诉被告）肖益荣对被告（反诉原告）广海公司的反诉答辩称：双方签订的房屋买卖合同约定“买受人应在出卖人通知交购房首付款之日起七日内向银行或住房公积金管理中心提交申请人住房贷款所需的全部资料及相关费用，并办理贷款手续……”，反诉被告肖益荣已经在七日内按约定将材料交给房开，结婚证名字有误，责任不能归咎在反诉被告，而是政府相关登记时出现的失误，反诉被告已经按时交了材料，银行推迟放款不能把责任归咎于反诉被告。
经过开庭质证，被告（反诉原告）对原告（反诉被告）提供的证据一、二、三无异议，对证据四有异议，认为证据四借款合同是办理贷款的手续之一，还有相关材料支持，才能是完整的贷款手续，签订了合同并不是办理了贷款手续，办理了贷款手续是贷款人提供了真实有效的材料，银行审核材料后才算，因此不能证明其证明目的。本院经审核认为：被告（反诉原告）对原告（反诉被告）提供的证据一、二、三无异议，对当事人无异议的证据本院予以确认；证据四具备真实性、合法性和关联性，但其只是办理贷款手续之一，原告（反诉被告）用以证明其贷款手续已经办理完毕的主张，本院不予采纳。
原告（反诉被告）对被告（反诉原告）提供的证据一、二、三、四、五、六有异议，认为证据一设计图纸的变更不属于合同约定的不可抗力；证据二真实性、合法性没有异议，关联性有异议，反诉被告按时将材料交给房开，没有违约；证据三真实性、合法性没有异议，关联性有异议，不能证明反诉原告的证明目的；证据四真实性、合法性没有异议，关联性有异议，只能证明肖益荣在银行贷款的事实，不能证明肖益荣违约；证据五真实性、合法性没有异议，关联性有异议，开发商没有履行自己的义务，没有审核材料；证据六真实性、合法性没有异议，关联性有异议，不能证明肖益荣违约的事实，只能证明其在银行贷款的事实。本院经审核认为：证据二、三、四、五、六具备真实性、合法性和关联性，且可以互相印证，本院确认具有证明效力。证据一设计方案修改不属于不可抗力，本院不予确认。
综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实：2013年2月25日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定被告将其开发的位于融水镇寿星北路“广海新城”第35幢2层202号商品房出售给原告，商品房总价款为392224元。合同第八条第一款约定：“出卖人应当在2014年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房验收合格。2.该商品房经综合验收合格。3.该商品房经分期综合验收合格。4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。”该条第二款约定：“但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.由于政府行政管理部门的原因及市政配套设施安装延误的；买受人未按合同约定履行义务的；3.影响工程进度或出卖人无法事先和控制的客观原因（如交通管制、市政停水停电、政府指令暂停施工的、规划发生变化、恶性传染病、遇连续大雨天气等）造成工期延误的。”合同第九条约定：“出卖人逾期交房违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60天后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款1.5％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五的违约金。”《商品房买卖合同》的附件四：《合同补充协议》第一条第一款第（4）项约定：“买受人应在出卖人通知交购房首付款之日起7日内向银行或住房公积金管理中心提交申请人住房贷款所需的全部资料及相关费用，并办理贷款手续。逾期视买受人违约，逾期在15日内的，买受人应按同期个人住房贷款利率向出卖人支付应付款利息；逾期超过15买受人仍未将所需贷款资料或相关费用交齐的，出卖人有权选择解约合同，并将房屋另售他人，自逾期第1日至买受人提交办理退房手续所有证件及相关票据之日止，买受人需每日按房价款的1‰向出卖人支付违约金。办理完买受人所购房屋退房手续后30日内，出卖人将首付款余额（扣除买受人应负违约金后）退还买受人。出卖人选择继续履行合同的。买受人因自逾期第1日起到买受人实际办理完贷款手续之日止，按同期个人住房贷款利率向出卖人支付应付款利息。”合同还对双方的其他权利和义务作了相应约定。合同签订后，原告于签订合同当日将商品房首付购房款242224元支付给被告，并于支付首付款后7日内委托被告向银行申请按揭贷款150000元，原告将申请住房贷款所需的资料交给被告，被告将资料提交银行时因资料不全未能办理贷款手续，被告通知原告补充相关资料，2014年7月8日原告才补齐相关材料，2014年8月18日原告办理完贷款手续银行发放贷款，被告于2014年12月2日将原告购买的商品房交付原告。
另查明，2014年1月6日，原、被告签订《车库／杂物房订购书》二份，合同约定被告将其开发的位于融水镇寿星北路“广海新城”第35栋的杂物间（编号18号）、第40栋的车库（编号15号）出售给原告，价款分别为64483元、53777元，原告于签订合同当日支付了全部价款。
本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》，当事人意思表示真实，合同内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效。该合同第八条第一款约定，被告应当在2014年4月30日之前，将验收合格并取得商品住宅交付使用批准文件的商品房交付给原告，现被告于2014年12月2日将原告所购买的商品房交付原告，已经逾期215天。被告逾期交房已经构成违约，应当承担相应的违约责任。原、被告签订的《商品房买卖合同》第九条约定，被告逾期交付商品房超过60日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告应当以原告所支付房价款按日万分之一点五支付违约金。现原告请求被告支付逾期交付商品房的违约金，理由充分，本院予以支持，但原告请求将购买车库和杂物间的价款计入已交付房价款计算违约金不合理，本院不予支持。被告应当支付的违约金数额，应当按照被告实际逾期交付的天数计算，即（110天×0.00015×242224元）＋（105天×0.00015×392224元）＝10174.23元。被告辩称，因设计图纸的变更影响了商品房施工，作为延期交付商品房的理由不成立，本院不予采纳。
《商品房买卖合同》的附件四：《合同补充协议》第一条第一款第（4）项约定：“买受人应在出卖人通知交购房首付款之日起7日内向银行或住房公积金管理中心提交申请人住房贷款所需的全部资料及相关费用，并办理贷款手续。逾期视买受人违约，逾期在15日内的，买受人应按同期个人住房贷款利率向出卖人支付应付款利息；逾期超过15买受人仍未将所需贷款资料或相关费用交齐的，出卖人有权选择解约合同，并将房屋另售他人，自逾期第1日至买受人提交办理退房手续所有证件及相关票据之日止，买受人需每日按房价款的1‰向出卖人支付违约金。办理完买受人所购房屋退房手续后30日内，出卖人将首付款余额（扣除买受人应负违约金后）退还买受人。出卖人选择继续履行合同的。买受人因自逾期第1日起到买受人实际办理完贷款手续之日止，按同期个人住房贷款利率向出卖人支付应付款利息。”该合同条款没有违反法律和行政法规的强制性规定，该合同条款合法有效。合同附件约定，买受人应在出卖人通知交购房首付款之日起7日内向银行或住房公积金管理中心提交申请人住房贷款所需的全部资料，本案反诉被告提交申请住房贷款所需的资料不齐全，视为反诉被告不能提交住房贷款所需的全部资料，造成未能如期办理贷款手续，反诉被告的行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。现反诉原告请求反诉被告支付逾期付款违约金，理由充分，本院予以支持。反诉被告应当支付的违约金数额，应当按照反诉被告实际逾期的天数计算，自逾期第一日2013年3月5日起到反诉被告实际办理完贷款手续之日2014年8月18日止，即523天×6%／365×150000元＝12895.89元。反诉原告请求的数额过高，不合理部分本院不予支持。反诉被告辩称，结婚证名字有误，责任不能归咎在反诉被告，而是政府相关登记时出现的失误，反诉被告已经按时交了材料，银行推迟放款不能把责任归咎于反诉被告的理由不成立，本院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）广西融水广海房地产开发有限公司支付原告（反诉被告）肖益荣逾期交房违约金10174.23元；
二、原告（反诉被告）肖益荣支付被告（反诉原告）广西融水广海房地产开发有限公司逾期付款违约金12895.89元。
本诉案件受理费194元，减半收取97元（本诉原告已预交），反诉案件受理费248元，减半收取124元（反诉原告已预交），合计221元，原告（反诉被告）肖益荣负担124元，由被告（反诉原告）广西融水广海房地产开发有限公司负担97元。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起五日内履行完毕，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决确定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。
审判员 莫毅
二〇一五年三月十七日
书记员 朱娜