上海市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0107民初9582号
原告ＸＸ云，男，1981年8月24日出生，汉族，户籍地上海市。原告刘文怡，女，1978年11月23日出生，汉族，户籍地安徽省合肥市。两原告共同委托代理人李宏伟，上海中沃律师事务所律师。被告陶伟卿，男，1954年12月20日出生，蒙古族，户籍地上海市。被告陶颖，女，1989年6月13日出生，蒙古族，户籍地上海市。两被告共同委托代理人陶森，上海市申中律师事务所律师。原告�德云、刘文怡与被告陶伟卿、陶颖房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告ＸＸ云及两原告的共同委托代理人李宏伟，被告陶伟卿及两被告的共同委托代理人陶森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告ＸＸ云、刘文怡诉称，2016年1月23日，原、被告在上海太平洋房屋服务有限公司羽山路二店居间介绍下签署房屋买卖合同，由原告购买被告位于上海市普陀区中江路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，总房价款为249.99万元(以下币种均为人民币)，合同对付款方式、交房以及过户等交易条件进行了约定，合同第十条约定出卖方违约须承担房屋总价款20%的违约金，补充条款约定甲方若未按照本买卖合同中的约定履行自己义务的，则甲方应参照本合同第十条之约定向乙方承担违约责任。2016年1月31日，双方签订网上备案版买卖合同。合同签订后，原告按照合同约定，分别于2016年1月23日、1月24日向被告各支付5万元，1月31日向被告支付55万元，共计65万元购房款。2月25日，被告向居间方提出涨价要求，否则拒绝履行合同义务，原被告及居间方经过多次沟通，被告仍拒绝履行合同义务，并将原告支付的65万元购房款退还原告，但拒绝承担违约责任。2016年3月7日，原告以函件形式向被告发送《违约通知函》要求被告承担违约责任，被告收到后仍拒绝承担。现原告提起诉讼，要求判令：1、解除原、被告于2016年1月31日签订的房屋买卖合同；2、被告陶伟卿支付违约金499980元；3、被告承担本案诉讼费用。被告陶伟卿辩称，两被告是父女关系，被告陶伟卿与陶颖的母亲很早已经协议离婚，陶颖随母亲共同生活至今。两被告确实曾经对置换房屋有过沟通，但最终未决定置换哪一套。置换系争房屋是被告陶�卿单方的想法，未征求过陶颖的意见，陶颖更未委托陶伟卿办理出售手续，合同是陶伟卿一人所签，该合同侵害了被告陶颖的权益，三方均应承担相应责任，当然被告陶伟卿的责任相对更大。被告陶颖提出异议后，陶伟卿根据原告提供的银行账号退还了其已付款项和利息，故同意解除买卖合同，但不同意支付违约金，如果法院认定被告陶伟卿构成违约，该违约金标准过高，请求法院予以调整。被告陶颖辩称，其从未同意过陶伟卿出售系争房屋，1月31日签订合同时，本人在国外，2月14日回国后得知此事，及时向陶伟卿提出了异议。其余答辩意见同被告陶伟卿。经审理查明，系争房屋产权人为两被告。2016年1月23日，原告ＸＸ云(乙方、买受人)、两被告(甲方、卖售人)通过上海太平洋房屋服务有限公司居间介绍，签署了《上海市房地产买卖合同》，约定由原告购买两被告所有的系争房屋，总房价款为249.99万元(以下币种均为人民币)，附件三付款协议约定乙方于签约当日支付甲方房款10万元，1月30日前支付甲方房款55万元，3月15日前支付25万元，过户当日支付55万元，贷款支付100万元，交房当日支付尾款4.99万元。合同落款处分别由原告ＸＸ云与被告陶伟卿签名，另一卖售人陶颖的名字由陶伟卿代签。2016年1月31日，两原告(乙方、买受人)与两被告(甲方、卖售人)签订编号为XXXXXXX号的《上海市房地产买卖合同》，约定房价款为190万元；2016年3月31日前办理转让过户手续；合同第十条约定甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付赔偿金，赔偿金按乙方已付款日万分之五计算，赔偿金自合同约定的应当支付之日起至实际交付之日止，逾期超过15日后甲方仍未交付房地产的，乙方有权单方解除合同，乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，并有权要求甲方承担违约责任，甲方承担违约责任除应支付自本合同应交付期限之第2日起计算至乙方发出书面解约通知之日止的赔偿金外，还应按照房屋总价的20%支付违约金；补充条款约定甲方若未按照本买卖合同中的约定全面履行自己义务的，则甲方应参照本合同第十条之约定向乙方承担违约责任。该合同落款处分别由两原告与被告陶伟卿签名，另一卖售人陶颖的名字由陶伟卿代签。上述合同签订前后，原告分别于2016年1月23日、1月24日向被告各支付5万元、1月31日支付55万元，共计65万元购房款。2016年2月25日，被告陶伟卿联系原告刘文怡，称陶颖不同意出售系争房屋，要求退还已付的65万元房款并愿意补偿相应的损失。原告刘文怡随后向其提供了原告ＸＸ云的工商银行卡卡号。2016年2月26日，被告陶伟卿通过银行转账方式退还了原告65.4万元。2016年3月7日，原告向被告发送《违约通知函》，要求被告承担总房款20%的违约责任。另查，1993年10月，被告陶伟卿与杨霞离婚，离婚协议书约定被告陶颖由女方抚养，男方如两年内不重新组织家庭，可以要求女儿的抚养权。因原告要求被告承担违约责任未果，现诉至本院，请求判决如其诉请。庭审中，原告申请证人罗某出庭作证，其证人证言为：证人系原、被告本次系争房屋交易的经办人。双方签订了两份买卖合同，第二份合同将房屋价格做低了，实际房价以及各项付款方式、期限以第一份合同为准。签订第一份合同时，被告陶颖不在场，证人要求被告陶伟卿出具被告陶颖同意出售的委托书，被告陶伟卿表示已经和陶颖短信沟通过，其同意出售，还将短信出示给证人，但短信中未明确具体哪一套房屋。合同签订后，被告陶�卿向证人表示置换房屋有困难。证人提出可以适当涨价2-3万元，但就涨价一事原、被告未达成一致意见，最终被告陶伟卿表示不涨价，并第一次提出因陶颖不同意出售，要求与原告解除买卖合同。原告另购房屋仍经证人居间，三方还协商过因原告另行购房成本上涨、被告是否需要赔偿的问题，但具体赔偿金额没有谈过。原告对证人证言无异议。被告认为证人证言能够证明涨价是证人为了促成交易提出的，而非被告主动提出。审理中，原告补充意见如下：第一，签订买卖合同前，被告陶伟卿出示了被告陶颖同意出售房屋的手机短信，短信虽没有具体指定哪一套房屋，但原告不可能了解被告是否还有其他房屋，故原告对签订买卖合同并不存在过错。两被告不同意继续履行的真实原因是上海房价大幅上涨造成被告置换房屋的成本上涨，被告的违约行为存在主观故意与过�。第二，原告向被告陶伟卿提供退款账户是基于被告明确拒绝履行合同，同意退还购房款且同意进行赔偿，不代表原告放弃向被告主张违约责任的权利，更无法得出被告支付4000元利息是双方协商一致的方案。事后，原告立即向被告发送函件，对退还的金额表示异议，要求被告按照合同约定承担违约责任。第三，2016年4月与案外人签订房屋买卖合同，另购了他处房屋，成交价为280万元。该房屋地段不如系争房屋优越，总价也高于系争房屋，此外另购房屋不同于系争房屋，不满五年，税费有所增加，3.25新政后二套房贷款利率也上涨，故合同约定的违约金并不能弥补原告所有的经济损失。诉讼中，本院多次要求原告提供其另购房屋的买卖合同、税费发票、贷款合同等证据证明其所陈述的经济损失，原告未在法院指定的期限内提供。本院认为，共同共有人对共有的不动产�者动产共同享有所有权。本案中，被告陶伟卿辩称被告陶颖未授权其出售房屋，对此原告虽称被告陶伟卿向其出示过被告陶卿同意出售房屋的短信，但其自认短信中未明确具体房屋地址，且原告未提供其他证据加以印证，故被告陶伟卿出售两被告共有房屋的行为系无权处分。然该行为并不影响双方签订的《上海市房地产买卖合同》的效力，该合同仍属有效合同，双方应恪守履行。根据约定，甲方未按本合同约定的期限将房屋交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，逾期超过15日后，乙方有权单方解除合同，并有权要求甲方承担违约责任，包括逾期赔偿金及房屋总价的20%支付违约金。现被告陶伟卿在约定过户日期前即向原告表明因被告陶颖不同意出售而无法继续交易并退还了原告已付款项，被告陶伟卿的行为构成违约，原告有权主张解除合同，并要求被告陶伟卿支付违约金。本院对原告要求解除买卖合同的诉讼请求予以支持。被告陶伟卿辩称其已支付原告损失4000元，但未提供证据证明该赔偿金额已与原告达成一致意见，故本院对该辩称不予采信。关于违约金金额，原告主张按照总房款249.99万元的20%即49.998万元计算，并认为该金额并不能弥补原告所有的经济损失，对此被告陶伟卿向本院请求降低。本院认为，首先，因原、被告发生争议时间以及被告陶伟卿占有原告房款的时间较短，原告在知晓被告陶伟卿明确不履行后也及时采取另购房屋的方式避免了房价上涨造成的损失扩大，相反被告陶伟卿在订立合同之初亦无法预见上海房屋价格上涨之快；其次，原告在与被告陶伟卿签订买卖合同前，未严格审核系争房屋的出售是否得到了全体产权人的同意以及被告陶伟卿是否取得被告陶颖的授权，故原告对于合同的解除亦�有一定责任。再次，在本院指定的时间内，原告未提供其另购房屋的一系列证据证明其损失的具体情况。综上，本院将综合双方的履约行为、责任认定、原告的合理损失、被告陶伟卿已自行补偿的金额以及违约金兼具补偿与惩罚性质等因素酌情确定违约金金额。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告ＸＸ云、刘文怡与被告陶伟卿就上海市中江路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》；二、被告陶伟卿应于本判决生效之日起十日内支付原告ＸＸ云、刘文怡违约金人民币300000元。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费人民币9049元，由两原告承担人民币3609元，被告陶伟卿负担人民币5440元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 余莉敏
审 判 员 陈文丽
人民陪审员 周婵娟
二〇一六年九月二十八日
书 记 员 陈文渊
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者�行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。