上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宝民三（民）初字第70号
原告上海泛和投资有限公司。
法定代表人赵现凤。
委托代理人黄雷，北京市隆安律师事务所上海分所律师。
被告上海市宝山区罗店镇束里桥村民委员会。
负责人鲍晓锋。
委托代理人柴小雪，上海利歌律师事务所律师。
委托代理人苏国斌，上海利歌（太仓）律师事务所律师。
原告上海泛和投资有限公司（以下简称“泛和公司”）诉被告上海市宝山区罗店镇束里桥村民委员会（以下简称“束里桥村委会”）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员穆英慧独任审判，公开开庭进行了审理。原告泛和公司的委托代理人黄雷，被告束里桥村委会的委托代理人苏国斌、柴小雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告泛和公司诉称，2003年10月21日，泛和公司与束里桥村委会签订《租赁合同》，泛和公司向束里桥村委会租赁上海市宝山区月罗路XXX号西侧高压线下的场地，并约定了双方的权利和义务。合同签订后，泛和公司严格按照合同约定履行了全部义务。租赁合同第九条约定，租赁期满后，泛和公司如无违约行为，或该场地未被政府规划为其他用地（以批文为主），泛和公司可无条件续租十年，租金依照第四条类推计算。2014年3月至今，泛和公司就继续履行上述租赁合同多次与束里桥村委会的负责人协商，愿意按照合同约定，双方签订一份新的租赁协议，但对方以各种理由加以推脱，并要将场地直接出租给其他人。故泛和公司起诉，要求束里桥村委会与泛和公司继续履行《租赁合同》。
束里桥村委会辩称，泛和公司在合同履行期内有明显的违约行为，到目前为止，合同期内的租金还有人民币12，345元没有支付。按照合同约定，租金是先付后用，但泛和公司所有付款都是先用后付，并且都延期。泛和公司现在提出的续签租赁合同的租金束里桥村委会不能接受，不同意继续履行租赁合同，也不同意续签租赁合同。
经审理查明，2003年10月21日，束里桥村委会（甲方、出租方）与上海泛和物资有限公司（乙方、承租方）签订《租赁合同》，主要约定，甲方决定将上海市宝山区月罗路XXX号西侧高压线下场地租赁给乙方使用，甲方出租的场地面积为26亩，租赁期十年，甲方免除前6个月租金，自2004年5月1日起算租金。每年租金为4，000元，四年后递增为每年5，000元，以后每三年递增一次，递增额为原租金基础上的5%。每半年支付租金一次，先租后用。乙方向甲方支付租金后，甲方不得以任何理由再向乙方索要青苗补偿费等。在租赁期内，甲方允许乙方在该场地内修路、设置停车场、货物堆场等。租赁期内，甲方同意乙方将该场地及附属设施的全部或部分出租、出借，需要时甲方应予出具证明或盖章。但出租、出借期限不得超出本合同约定的期限。租赁期内，在该场地上距东侧围墙10米，由南向北（自月罗路至团结河）修一条12米宽的水泥道路，归乙方及北面农业示范区共同使用。修路费用另行约定。租赁期满后，乙方如无违约行为，或该场地未被政府规划为其他用地（以批文为准），乙方可无条件续租十年，租金依照第四条类推计算（但根据当时实际情况参照有关文件作相应调整）。2004年6月30日，上海市宝山区农业委员会（甲方）、上海市泛和钢铁发展有限公司（乙方）与束里桥村委会（丙方）签订《协议书》，主要约定：甲乙双方拟在束里桥村（罗东路东侧、月罗路北侧）筑建一段水泥道路，道路建造于罗店镇束里桥村建配龙公司大楼西侧（紧靠建配龙大楼西侧围墙距该道路中心直线距离为17.5米），直接贯通月罗路和罗店镇团结河园艺场桥，2004年8月底前完成。甲乙双方共同出资建筑该路段道路，甲乙双方出资额均为该路段建设总费用的50%，出资建设总费用包括新开道口费、道路建设费、二侧绿化设计费（总计3米）、道路面积（含绿化）租用费。甲乙双方共同委托丙方建设该路段（包括开道口和绿化），道路建设资金费用双方均直接与丙方进行结算等。租赁合同签订后，束里桥村委会将系争场地交付给泛和公司使用。2014年4月30日，合同到期后，双方未再续签合同，束里桥村委会也未再向泛和公司收取租金，目前泛和公司并未将系争场地交还给束里桥村委会。
另查明，2014年10月12日，泛和公司委托律师向束里桥村委会发出律师函，主要内容：泛和公司与束里桥村委会签订租赁合同后，严格按照合同约定履行了义务，至今未拖欠束里桥村委会任何费用。2014年3月至今，泛和公司就继续履行租赁合同与束里桥村委会的负责人协商，但束里桥村委会以各种理由推脱，并以该场地被政府规划为绿地为由，拖延签订新的《租赁合同》，可至今未能按约定提供相关政府批文。束里桥村委会在接本函后3日内提供该场地被政府规划为绿地的相关政府批文，否则视为同意按照原《租赁合同》第九条约定继续履行出租义务。束里桥村委会在接函后3日内与泛和公司达成后续事宜，并停止一切损害泛和公司利益的行为，否则泛和公司将通过一切可行途径，追究束里桥村委会的违约责任。
又查明，2003年11月7日，上海市工商行政管理局同意上海泛和物资有限公司名称变更为上海泛和钢铁发展有限公司。之后上海泛和钢铁发展有限公司名称又变更为泛和公司。
再查明，系争场地的性质系农用地，并未取得建设用地规划许可证。
审理中，束里桥村委提供泛和公司支付租金的相关凭证，其中2011年-2012年度泛和公司共计支付租金123，450元，根据合同约定，自2011年5月1日起，租金应为每亩每年5，250元，年租金总额为129，622.5元，泛和公司少付了6，172.5元。2012年-2013年度，泛和公司也共计支付123，450元租金，也少支付了6，172.5元，两年合计少付租金12，345元。2013年5月1日至2014年4月30日，泛和公司付清了租金。束里桥村委会表示，泛和公司每次都不是按照合同约定的时间支付租金，付款金额也与合同约定的应付金额不相符。束里桥村委会一直向泛和公司催要租金，泛和公司不肯支付，束里桥村委会都是根据泛和公司承诺的付款时间和金额向泛和公司开具发票。由于泛和公司支付租金存在违约，并且双方就续租的价格无法协商一致，故不同意继续履行合同。泛和公司表示，对束里桥村委会提供的付款凭证没有异议，实际支付的租金金额也没有异议，但泛和公司不认为拖欠束里桥村委会租金。泛和公司支付租金都是根据村委会计算出来的数额、期限来支付，当时村委会就让泛和公司半年一付租金，以便于给村民分红。如果泛和公司有欠付租金的情况，束里桥村委会不可能在收取2013-2014年度租金的时候不提出来。在整个租赁期间，束里桥村委会从未提过泛和公司迟延支付租金，也从未提过少付租金。如果确实有欠付租金，束里桥村委会发出书面通知，泛和公司可以支付，但泛和公司不认可欠付租金。泛和公司认为双方的租赁合同仍在履行，书面合同上约定的租赁期限是十年，当时商谈时本要求签订20年，因对方是村委会，形式上需要，约定了租期10年，合同中又约定10年后再续租，故不存在到期的问题。2014年5月左右，泛和公司为继续履行合同的约定，要求束里桥村委会续签书面的合同，但束里桥村委会主动违约，直接找到泛和公司招商的商户，要与商户直接签约，泛和公司为此提出异议，并向束里桥村委会发函。泛和公司也多次要束里桥村委会提供账号，以便于及时支付租金，现在没有束里桥村委会的账号无法支付租金。泛和公司认为双方的合同仍在合同期内，场地是泛和公司承租的，泛和公司愿意按照现租金标准的一倍向束里桥村委会支付租金。
以上事实，有泛和公司提供的《租赁合同》、《协议书》、律师函及邮寄凭证、录音光盘及书面文字整理、准予变更登记通知书、企业名称变更核准通知书、束里桥村委会提供的罗店镇集体合同管理办法、《租赁合同》、记账凭证及银行进账单、现金缴款单、土地权属证明，及当事人所作陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。
本院认为，原被告之前就系争场地建立了租赁关系，双方也签署了《租赁合同》。但由于束里桥村委会所出租的场地性质为农用地，并未取得建设用地规划许可证等批准文件，故双方就系争场地建立的租赁合同应为无效。虽然租赁合同约定，租赁期满后，泛和公司如无违约行为，或该场地未被政府规划为其他用地（以批文为准），泛和公司可无条件续租十年，租金依照第四条类推计算等，但因双方签订的租赁合同无效，原告要求继续履行租赁合同的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国土地法》第六十三条之规定，判决如下：
原告上海泛和投资有限公司要求与被告上海市宝山区罗店镇束里桥村民委员会继续履行《租赁合同》的诉讼请求，不予支持。
案件受理费减半收取为25元，由被告上海市宝山区罗店镇束里桥村民委员会负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 穆英慧
二〇一五年四月八日
书记员 陶佳佳
附：相关法律条文
《中华人民共和国土地管理法》
第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、装让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。