江西省新余市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）余民一终字第183号
上诉人（一审被告）：朱秀娟。
被上诉人（一审原告）：新余市方正物业管理有限公司，住所地：新余市人民北路龙凤花园院内。
法定代表人：廖无思，该公司总经理。
委托代理人：聂燕燕，江西三江合律师事务所律师。
委托代理人：李辉华，江西三江合律师事务所律师。
上诉人朱秀娟因与被上诉人新余市方正物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服江西省新余市渝水区人民法院（2015）渝民初字第00683号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年9月24日公开开庭审理了本案。上诉人朱秀娟（下称上诉人）、被上诉人新余市方正物业管理有限公司（下称被上诉人）的委托代理人聂燕燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院查明，上诉人系被上诉人提供物业服务的新余市月亮湾住宅小区业主。2009年10月6日，新余市月亮湾住宅小区的开发商洪隆新天地（新余）房地产有限公司与被上诉人签订《月亮湾住宅小区前期物业服务合同》，合同约定被上诉人为月亮湾住宅小区提供前期物业管理服务；物业管理服务费、停车费服务费按新余市物价部门批复的收费标准执行；业主应于房屋交付之日起（入伙通知限定期内不办相应手续，视为入住）交纳物业管理服务费。2006年新余市物价局在余价字（2006）30号文件《关于“月亮湾”小区物业管理服务试行收费标准的批复》中，对港联物业有限公司新余分公司批复的物业管理服务收费标准为：多层住宅每月每平方米（建筑面积）0.53元，商业用房每月每平米1.2元。但被上诉人一直参照港联物业公司的标准按0.45元／平方米向业主收取物业管理费。另，被上诉人还通过《月亮湾用户手册》告知业主逾期缴纳物业管理费将收取3‰／天的滞纳金。但上诉人入住该小区后，仅交纳了至2007年12月31日之前的物业管理费。另查明，2008年上诉人家中失窃，港联物业（广州）有限公司新余分公司向上诉人出具承诺一份，表明其愿意承担上诉人一半的财产损失，即免收8250元物业费。
一审法院认为，本案属物业服务合同纠纷。被上诉人与洪隆新天地（新余）房地产有限公司于2009年10月6日签订的《月亮湾小区前期物业管理服务合同》，属双方真实意思表示，未违反法律、法规禁止性规定，依法成立，合法有效。合同签订后，被上诉人按约为月亮湾小区提供管理和服务，上诉人作为小区业主，拖欠被上诉人的物业费不交，系违反合同的行为。因被上诉人与洪隆新天地（新余）房地产有限公司签订合同的时间为2009年10月6日，则被上诉人为月亮湾小区提供物业服务的时间应从2009年10月起计算，自2009年10月至2014年12月，上诉人共拖欠物业费0.45元／㎡×127.03㎡×63个月=3601元，故对被上诉人主张上诉人支付物业管理费4802元的诉讼请求，予以部分支持。关于被上诉人是否适格的问题，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，被上诉人虽未与洪隆新天地（新余）房地产有限公司签订《月亮湾小区前期物业管理服务合同》，但根据上述规定该合同对业主同样具有约束力，故对上诉人抗辩被上诉人不是适格主体意见不成立，一审法院不予采纳。关于上诉人辩称其曾与港联物业（广州）有限公司新余分公司达成免收8250元物业管理费约定的问题，因该约定系上诉人与港联物业（广州）有限公司新余分公司之间产生，与本案被上诉人无关，对上诉人的此项抗辩意见，一审法院不予采纳。关于上诉人辩称被上诉人提供的物业管理服务存在诸多问题，业主有权拒交物业管理费的问题。本案中，上诉人提出的楼层通道未装门窗、小区建设期冗长、新开工楼房改变了原设计规划楼层、业主长期受噪音、粉尘环境污染等问题，并非物业公司的原因所致；其次，上诉人提出小区雕塑严重损坏及景观喷泉无法正常运行等问题，涉及到申请维修基金，上诉人可与其他业主共同配合物业公司进行。故上诉人以上述事由作为拒交物业管理费于法无据，一审法院不予采纳。关于上诉人辩称被上诉人主张的物业管理费已过诉讼时效的问题，因上诉人自2009年10月起持续且连续拖欠物业管理费，其违约行为是统一、连贯的，未超过诉讼时效，被上诉人现就此前连续拖欠的物业费一并提出诉讼请求并无不当，故对上诉人的此项抗辩意见，一审法院不予采纳。关于被上诉人要求上诉人承担违约金3956元（计算至2014年11月5日，之后的违约金按年利率6%的四倍计算至结清物业管理费之日止）的诉请，一审法院认为，虽被上诉人已通过《月亮湾用户手册》告知业主拖欠物业费将按3‰／天交纳违约金，但上诉人拖欠物业费未交，系上诉人对被上诉人提供的物业服务产生争议所致，并非上诉人恶意违约，故被上诉人要求上诉人支付违约金3956元（计算至2014年11月5日，之后的违约金按年利率6%的四倍计算至结清物业管理费之日止），不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《国务院物业管理条例》第四十二条之规定，判决：一、朱秀娟应于本判决生效之日起十日内支付新余市方正物业管理有限公司物业管理费3601元；二、驳回新余市方正物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，由朱秀娟承担。
宣判后，上诉人朱秀娟不服一审判决，向本院提起上诉。其上诉请求是：撤销一审判决，改判驳回被上诉人要求上诉人支付物业管理费的诉讼请求。其理由主要有：1、一审认定向上诉人收取物业管理费的主体错误，有权向上诉人收取物业管理费的是港联物业（广州）有限公司，而非本案的被上诉人。根据2006年4月17日上诉人与开发商洪隆新天地（新余）房地产开发有限公司签订的《房屋交接书》第5条约定，港联物业（广州）有限公司为月亮湾小区唯一的物业管理有限公司。2006年4月17日上诉人与港联物业（广州）有限公司新余分公司签订的《入伙合伙》约定确认港联物业（广州）有限公司为物业管理单位。2、一审认定“因被上诉人与洪隆新天地（新余）房地产有限公司签订合同的时间为2009年10月6日，则被上诉人为月亮湾小区提供物业服务的时间应从2009年10月起计算”错误。上诉人在一审中向法院提供的由港联物业（广州）有限公司新余分公司财务部门出具的收据已表明，即使被上诉人具有收取物业管理费的权利，也应当从2010年的7月开始计算。3、一审在认定上诉人对被上诉人所提供的物业服务有争议的同时又判决上诉人支付物业管理费是对法律的错误适用，因被上诉人存在物业服务违约行为，一审法院不应当自由裁量、冲抵合同双方的违约责任，不应将驳回被上诉人的违约金请求来冲抵被上诉人的违约责任。4、即使被上诉人是月亮湾小区的物业管理企业，在其提供物业服务的过程中存在以下违反物业服务合同约定的行为：将位于小区东大门的物业管理用房出租给他人开立“广东脊椎推拿轩”；位于小区东大门的安全通道无人值守且门锁长期损坏不予修复，已存在严重的安全隐患，沿街商铺的油烟、废气、废水直接排入小区，导致业主一年四季无法开窗，严重影响到了业主正常生活、居住环境，被上诉人多年无人制止，不向有关行政部门报告，用于服务于治安的监控设备，也完全处于非正常工作状态，小区东、西二个主要的值班岗亭形同虚设，毫无作用；小区道路、场地被擅自占用，小区成了杂乱无章的外来车辆免费停车场；小区东面入口雕像已严重损坏至今未得到维护，喷泉无法正常运行，已成为污水池，臭气熏天，公共场所的座椅损坏严重，景观绿化带及地面破残不堪，路灯大多不亮。
被上诉人辩称，1、被上诉人事实上为月亮湾小区提供物业服务的物业公司，根据相关法律的规定，小区业主委员会成立前，建设单位与被上诉人签订的前期物业服务合同依法有效，对业主具有法律效力。2、被上诉人已经履行了合同义务，上诉人反映的问题不是被上诉人导致。
二审中，上诉人为支持其上诉请求，提交了物业费收款收据一份，拟证明2010年6月份月亮湾小区有业主向港联物业（广州）有限公司交纳物业费，被上诉人不应从2009年10月，而应从2010年7月份开始收取物业费。被上诉人认为，该份证据材料不属于新的证据，收据上未载明是月亮湾小区业主交纳的物业费，不能达到上诉人的证明目的。本院认为，上诉人提交的该份证据材料并非其自己于2010年6月交纳物业费的收据，且收据上记载的物业费交纳主体不明，对该组证据材料不予采信。
被上诉人未提交新的证据材料。
二审经审理查明，被上诉人与洪隆新天地（新余）房地产有限公司签订的《月亮湾小区前期物业管理服务合同》第一条约定，被上诉人提供的前期物业管理服务包括以下内容：物业共用部位的维修、养护和管理；共用设施设备的运行、维修、养护和管理；共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理。另，月亮湾小区临街饭店存在油烟直接向空中排放，未将油烟排入市政管道的情形，小区道路上用于安全监控的摄像头全部损毁未维修。二审查明的其他事实与一审一致。
本院认为，本案属物业服务合同纠纷。根据双方当事人的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：1、被上诉人是否为本案的适格主体，是否有权收取月亮湾小区物业费，以及应从何时起收取物业费？2、被上诉人提供的物业服务是否存在违约，上诉人是否有权拒交物业管理费
一、关于被上诉人是否为本案的适格主体，是否有权收取月亮湾小区物业费，以及应从何时起收取物业费的问题。被上诉人与洪隆新天地（新余）房地产有限公司于2009年10月6日签订的《月亮湾小区前期物业管理服务合同》为前期物业服务合同，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，该合同对上诉人具有法律约束力，被上诉人是为上诉人提供物业服务的合同当事人，因此，被上诉人为本案物业服务合同纠纷的适格主体。关于被上诉人是否有权收取月亮湾小区物业费的问题，本院认为，虽然2006年4月17日洪隆新天地（新余）房地产有限公司与上诉人签订的《房屋交接书》和同日港联物业（广州）有限公司与上诉人签订的《入伙协议》中确定港联物业（广州）有限公司系月亮湾小区的物业管理企业，但在2009年10月6日洪隆新天地（新余）房地产有限公司已与被上诉人签订《月亮湾小区前期物业管理服务合同》，因此，应当认定月亮湾小区的物业管理企业已由港联物业（广州）有限公司变更为被上诉人，被上诉人有权收取月亮湾小区的物业费。关于被上诉人应从何时起收取物业费的问题。本院认为，被上诉人与洪隆新天地（新余）房地产有限公司签订前期物业合同的时间为2009年10月6日，因此，应认定为月亮湾小区提供物业服务的时间应从2009年10月开始，且上诉人未提供证据证明其在2009年10月后交纳过物业费，因此被上诉人有权收取2009年10月之后的物业费。
二、关于被上诉人提供的物业服务是否存在违约，上诉人是否有权拒交物业管理费的问题。上诉人认为月亮湾小区临街饭店存在未将油烟排入市政管道，油烟直接向空中排放的情形，导致靠近饭店的小区内业主无法开窗，影响到小区内业主正常生活、破坏了其居住环境。本院认为，根据《国务院物业管理条例》第四十六条规定，“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告”，物业服务企业应当对临街饭店将油烟向空中排放的行为进行制止，并及时向有关行政管理部门报告。本案中，被上诉人未提供证据证明其实施了制止行为，并向有关的行政管理部门报告，因此，应当认定被上诉人在提供物业服务过程中存在违反国家有关物业管理法律法规的情形。另，依据《月亮湾住宅小区前期物业服务合同》第一条约定，被上诉人提供的前期物业管理服务包括以下内容：……物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，……公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理。本案中，月亮湾小区道路上用于安全监控的摄像头全部损毁失修，被上诉人未对属于物业共用设备设施的监控摄像进行维修、管理，应认定被上诉人违反了物业服务合同的约定，存在违约行为。综上，被上诉人提供的物业服务不符合法律、法规规定以及物业服务合同约定的义务，存在明显瑕疵，本院根据被上诉人未履行的服务项目对其主张的物业服务费予以适当核减20%，即按照0.36元／平方米（0.45元／平方米×80%）收取，对上诉人提出的拒绝交纳物业费的主张，予以部分支持。上诉人自2009年10月至2014年12月应交纳的物业费为2881.04元（0.36元／平方米×127.03㎡×63个月）。
综上，一审法院认定事实部分有误，依法应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持江西省新余市渝水区人民法院（2015）渝民初字第00683号民事判决第二项，即：“驳回新余市方正物业管理有限公司的其他诉讼请求”；
二、变更江西省新余市渝水区人民法院（2015）渝民初字第00683号民事判决第一项“朱秀娟应于本判决生效之日起十日内支付新余市方正物业管理有限公司物业管理费3601元”为“朱秀娟应于本判决生效之日起十日内支付新余市方正物业管理有限公司物业管理费2881.04元”。
如果未按本判决所指定的期限履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费50元，二审案件受理费50元，共计100元，由上诉人朱秀娟承担80元，被上诉人新余市方正物业管理有限公司承担20元。
本判决为终审判决。
审判长 艾力钊
审判员 甘致易
审判员 熊 剑
二〇一五年十一月十二日
书记员 杨 玲