四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川01民终字629号
上诉人（原审被告）成都金创房地产开发有限公司。住所地：四川省成都市一环路北四段***号金宇大厦*楼。
法定代表人吴祖德，董事长。
委托代理人毛喻，男，汉族，1970年9月28日出生，住四川省成都市锦江区。系成都金创房地产开发有限公司员工。
委托代理人余开平，男，汉族，1964年7月17日出生，住四川省江安县。系成都金创房地产开发有限公司员工。
被上诉人（原审原告）宋炜，男，回族，1974年12月26日出生，住四川省松潘县。
委托代理人冯红兵，四川达和律师事务所律师。
委托代理人唐远雨，四川达和律师事务所律师。
上诉人成都金创房地产开发有限公司（以下简称金创公司）因与被上诉人宋炜商品房买卖合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2015）金牛民初字第3369号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：2010年12月31日，金创公司未告知宋炜位于成都市××路××段×××号“金宇大厦”×楼××-×号、××-××-×号（面积为9.24平方米）的房屋已经抵押并被法院查封，就与宋炜签订《商业办公用房买卖合同》。约定将该房屋出卖给宋炜，总金额为249166元。在其合同范本说明第六条约定“在签订合同签，出卖人应向买受人出示应当由出卖人提供的有关证书、证明文件”。合同第十二条关于产权登记的约定“出卖人应当在商业用房交付使用后一年半内办理权属登记，需由买受人提供的相关办理产权资料及时报出卖人统一办理。涉及到的交易税费按照国家相关规定各自承担。因出卖人的责任，买受人不能够在规定期限内取得房屋权属证书的，双方同意按照下列1、2处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付购房价款退还给买受人，并按已经房价款的1%赔偿买受人损失。2、买受人不退房的，出卖人按已付房款总额的1%计算违约金。每逾期一年按照已付房款总额的1%计算违约金”。2011年1月28日宋炜支付全部购房款249166元。2011年1月10日宋炜与金创公司的关联公司金宇投资管理公司（以下简称金宇公司）签订了《委托经营协议》，约定宋炜将上述房屋委托金宇公司统一经营管理。金宇公司每月向宋炜支付租金1661元。宋炜于2011年1月28日交付购房款时，金创公司用金宇公司应向宋炜支付的第一年租金19933元冲抵了购房款。
原审法院另查明，2004年11月17日，金创公司为案外人成都金宇控股集团有限公司向中国农业银行成都市金牛区支行贷款以金宇大厦1楼作抵押并进行了抵押登记，登记抵押期限为2004年11月15日至2007年11月13日。因成都金宇控股集团有限公司与中国农业银行成都市金牛区支行之间的纠纷，成都市中级人民法院自2010年11月17日查封该抵押物至今，现已进入执行阶段。
宋炜在原审中的诉讼请求是：一、解除宋炜与金创公司签订的《商业办公用房买卖合同》；二、要求金创公司返还宋炜已支付的购房款249166元及利息（从2011年1月28日起至付清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；三、金创公司赔偿宋炜已付购房款一倍的损失即249166元。
原审法院认定上述事实，有双方当事人的身份信息、买卖合同、收据、房屋信息摘要、证明、说明以及当事人的陈述在案佐证。
原审法院认为：双方争议在于合同解除后被告是否支付购房款的利息及赔偿一倍的购房款的损失。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（二）故意隐瞒所售房屋已抵押的事实……”。金创公司是否向宋炜支付购房款的利息及赔偿一倍的购房款的损失，关键在于金创公司是否故意隐瞒所售房屋已抵押的事实及这一事实是否致使合同解除。首先关于金创公司是否故意隐瞒所售房屋已抵押的事实。金创公司称口头上告知了宋炜该房屋已抵押和查封的事实，但未举证证明，依法视为其未告知宋炜该房屋已抵押和查封的事实。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定“下列房地产，不得转让：……（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的……”，本案诉争房屋已被成都市中级人民法院查封并已在执行程序阶段，金创公司不得出卖该房屋。金创公司将法律规定不得转让的房屋出卖给宋炜，且未告知宋炜该房屋已抵押和查封的事实，证实其主观上具有隐瞒所售房屋已抵押的故意。其次该房屋已抵押是否导致合同的解除。《商业办公用房买卖合同》约定权属登记的办理期限是商业用房交付使用后一年半内。2011年1月28日金创公司交付房屋给宋炜，因该房屋已抵押并查封致使无法办理权属登记，已超过约定办理期限一年以上。上述事实符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应于支持”，宋炜可以据此请求解除合同。故宋炜要求与金创公司解除《商业办公用房买卖合同》的诉讼请求成立，原审法院予以支持。综上，金创公司签订合同时故意隐瞒诉争房屋已抵押的事实，致使双方签订的合同解除，宋炜要求金创公司返还宋炜已支付的购房款249166元及利息（从2011年1月28日起至付清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）及赔偿宋炜已付购房款一倍的损失249166元的诉请合法法律之规定，原审法院予以支持。金创公司辩称应按照合同第十二条的约定解决双方赔偿问题，此条约定是解决逾期办证的赔偿问题的约定，非解除合同后解决赔偿问题的约定，因此金创公司的上述抗辩理由不能成立。
据此，原审法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第九十四条（五）项以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，判决：一、解除宋炜与金创公司于2010年12月31日签订的《商业办公用房买卖合同》；二、于判决生效之日起十五日内退还宋炜购房款249166元及利息（按照中国人民银行同期贷款利率计算自2011年1月28日起至付清之日止）；三、金创公司于判决生效之日起十五日内支付宋炜赔偿款249166元。如果未按照判决指定的期间履行给付义务，应当依《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付履行期间的债务利息。案件受理费9579元，减半收取4789.5元，由金创公司负担。
宣判后，原审被告金创公司不服，向本院提起上诉。其主要上诉理由为：一、原审判决认定的事实存在偏差。原审判决认为双方签订的《合同》第十二条关于办证问题的约定，仅仅“是解决逾期办证的赔偿问题的约定，并非解除合同后解决赔偿问题的约定”的认定存在偏差。该合同中约定的两个选项，一个是办证逾期后不解除合同，继续办证，但要支付违约金；一个是办证逾期后解除合同，退还购房款、赔偿损失。后一个选项显然就是双方“解除合同后解决赔偿问题的约定”。两个选项的选择权都在宋炜。据此，金创公司认为根据合同意思自治原则，在合同有效的情况下解决合同履行过程中产生的纠纷应当首先遵从合同约定，合同没有约定的才遵照法律规定处理。二、原审判决适用法律存在偏差。原审判决适用《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项判决解除合同，存在适用法律偏差。本案中，根据双方合同约定应当适用《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定解除合同。三、原审判决适用法律显失公平。原审判决适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，判决金创公司支付购房款利息和按照购房款一倍金额给予赔偿显失公平。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条是一个授权性规范，授予了宋炜的请求权；但人民法院是否要满足其请求事项应当根据合同履行过程中的不同情况作出不同的判决。并不是不加区别的只要售房一方有“故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实”就必须向购房一方支付购房款利息并承担已付购房款一倍的赔偿责任。首先，双方合同已经基本履行，房屋已经交付使用，只是相关权属证书没有办理。因此，房屋已经交付的情况下不存在支付购房款利息问题，不然如何区分房屋没有交付这种情况和解决房屋使用费问题。同理，支付购房款一倍的赔偿也没有区分合同已经履行，房屋已经交付使用这一情况。其次，由于原审法院没有区别房屋是否交付使用这一重要情况，故原审法院判决只判决了退还购房款，没有判决宋炜向金创公司退还已经交付给宋炜的房屋，显失公平。第三，房屋已经交付使用，因此不存在支付购房款利息的问题。据此请求：撤销原审判决第二项、第三项。
被上诉人宋炜答辩称，金创公司在出卖房屋时隐瞒了房屋被抵押且被查封的事实，属于欺诈。根据最高人民法院司法解释，如果存在欺诈行为就应当双倍赔偿并支付房款利息，这与金创公司是否交付房屋没有关系。因为金创公司隐瞒，宋炜一直不清楚情况。一直不能办理产权证，后来才了解到案涉房屋被抵押，才提起本案诉讼。如果宋炜已经知晓这个事实就不会买房，所以承担违约责任与是否交付房屋没有关系，金创公司的上诉理由错误。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。
经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为金创公司是否应当向宋炜退还房款、支付利息并给付赔偿款。对此，本院做如下认定：
在金创公司与宋炜签订合同的过程中，金创公司负有如实告知案涉房屋的相关情况，尤其是签订合同时房屋所有权的登记情况，保证第三人不向宋炜主张任何权利、保证合同依约履行的义务。本案审理过程中，金创公司提出在签订合同时口头告知了宋炜案涉房屋的相关信息，但未提交相关证据予以证明，本院对其该项理由不予支持。金创公司提出房屋已经交付，仅是没有办理房屋权属转移登记，故不应当承担相应的责任。对此本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，我国对不动产物权变动采取登记主义，金创公司在与宋炜签订合同后，即负有及时办理房屋所有权转移登记至宋炜名下的义务。但至今案涉房屋的房屋未能办理登记至宋炜名下，致使宋炜购买案涉房屋的合同目的已不能实现。故，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或有其他行为致使不能实现合同目的”之规定，宋炜诉请解除与金创公司签订的《商业办公用房买卖合同》具有事实依据和法律依据，双方签订的《商业办公用房买卖合同》应予解除。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（五）项判决解除合同属适用法律不当，本院予以纠正。
另外，根据双方签订的《商业办公用房买卖合同》第十条“出卖人应当保证销售的商业房没有产权纠纷，因出卖人原因，造成该商业用房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担责任”的约定，因金创公司与宋炜签订上述合同时候案涉房屋已经被成都市中级人民法院查封，故实际无法办理产权登记。案涉房屋不能登记的原因在于金创公司为案外人金宇公司提供担保，导致案涉房屋被查封至今、现进入执行程序。金创公司违反双方合同约定，未告知宋炜案涉房屋被查封的事实。金创公司对未按照合同约定向宋炜提供案涉房屋信息，导致宋炜基于错误判断与其签订《商业办公用房买卖合同》，金创公司向宋炜出卖案涉房屋系违反诚信原则、故意隐瞒真实情况的行为，且因金创公司的原因导致案涉房屋无法办理权属登记，宋炜据此请求解除合同并根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，请求金创公司退还房款、支付利息并承担向宋炜支付不超过房款一倍的赔偿责任具有合同依据和法律依据，原审法院对此认定正确，本院予维持。金创公司的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。
金创公司另提出，应当按照双方签订的《商业办公用房买卖合同》第十二条约定解决双方的赔偿问题。对此本院认为，该约定是双方针对在合同履行过程中出现逾期办理权属登记证书的问题后如何处理的约定，而非对宋炜依据法律规定请求解除合同后的赔偿问题进行的约定，故金创公司的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，程序合法。虽对于案涉合同应予解除的问题适用法律不当，但案件处理结果正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费9579元，由上诉人成都金创房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 锋
代理审判员 何广智
代理审判员 龚 耘
二〇一六年三月三日
书 记 员 崔玉翠