广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中一法沙民一初字第795号
原告：吴铭炜，男，1982年2月11日出生，汉族，住广东省中山市。
原告：林嘉敏，女，1982年11月8日出生，汉族，住广东省中山市。
委托代理人：朱志强、谢丽芳，分别系广东凯行律师事务所律师、律师助理。
被告：中山市荣光置业有限公司，住所地中山市。
法定代表人：彭植均。
原告吴铭炜、林嘉敏诉被告中山市荣光置业有限公司（以下简称荣光公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年6月10日受理后，依法由审判员董爱民独任审判，公开开庭进行了审理。原告吴铭炜、林嘉敏的委托代理人朱志强到庭参加诉讼。被告荣光公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴铭炜、林嘉敏诉称：2012年2月16日，原告与被告签订《中山市商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于中山市西区富华道30号黄金广场商铺109卡，房价款为2317314元，商品房交付日期为2012年5月1日前，被告应在商品房交付使用后720个工作日内办妥房屋权属证书。原告依约付清了全部房价款及办理房屋权属证书所需的契税。另，原、被告于2012年5月签订了租赁协议，约定原告于2012年5月1日起将中山市西区富华道30号黄金广场商铺109卡出租给被告使用，租期三年。鉴于被告直至起诉之日止仍未为原告办理房屋权属证书，致使原告不能完全行使房屋的占有、使用、收益、处分等权利，造成了无法估量的损失，但《中山市商品房买卖合同》约定的被告逾期办理房屋权属证书的违约金明显过低，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，被告应按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向原告支付逾期办理房屋权属证书的违约金。为维护原告的合法权益特提起诉讼，请求判令：1.被告立即向原告支付逾期办理房屋权属证书的违约金（违约金以原告已付购房款总额2317314元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，从2015年3月18日起计至房屋权属证书办妥之日止，暂计至起诉之日为43306.8元）；2.被告承担本案的全部诉讼费用。
原告对其主张的事实及诉讼请求在举证期限内提供的证据有：1.中山市商品房买卖合同、中山市商品房销售登记备案表；2.收据、中山市契税缴款通知书及税收转账专用完税证；3.补充协议书；4.中国建设银行中山恒信支行个人活期明细信息3张。
被告荣光公司未到庭参加诉讼，也没有提交答辩意见和证据。
经审理查明：2012年2月16日，吴铭炜、林嘉敏（买受人）与荣光公司（出卖人）签订《中山市商品房买卖合同》（合同条码：1201004132），约定由吴铭炜、林嘉敏购买荣光公司开发的位于中山市西区富华道30号黄金广场商铺109卡，该商品房为预售商品房，总金额为2317314元，该款以分期付款的方式支付，于2012年2月16日支付1391314元，于2012年3月16日支付926000元，前述款项应按以上约定的付款方式，将商品房预售款直接存入该商品房预售款专用帐户（开户行：中国农业银行石岐支行营业部，账号：44-31050104002＊＊＊＊）。凭银行出具的存款凭证，向出卖人换领交款收据。吴铭炜、林嘉敏如未按本合同规定的时间付款，分别处理（不作累加）：（1）逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，吴铭炜、林嘉敏向荣光公司支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，荣光公司有权解除合同，荣光公司解除合同的，吴铭炜、林嘉敏按累计应付款的2%向荣光公司支付违约金。吴铭炜、林嘉敏愿意继续履行合同的，经荣光公司同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，吴铭炜、林嘉敏按日向荣光公司支付逾期应付款万分之一［该比率应不小于第（1）项中的比率］的违约金；荣光公司应当在2012年5月1日前将具备经建设单位、施工单位、监理单位、设计单位、勘察单位验收合格并出具工程竣工验收报告的商品房交付给吴铭炜、林嘉敏。荣光公司如未按本合同规定的期限将前述商品房交付给吴铭炜、林嘉敏使用，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，荣光公司向吴铭炜、林嘉敏支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，吴铭炜、林嘉敏有权解除合同，吴铭炜、林嘉敏解除合同的，荣光公司应当自吴铭炜、林嘉敏解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按吴铭炜、林嘉敏累计已付款的2%向吴铭炜、林嘉敏支付违约金。吴铭炜、林嘉敏要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，荣光公司按日向吴铭炜、林嘉敏支付逾期应付款万分之一［该比率应不小于第（1）项中的比率］的违约金；荣光公司应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由荣光公司提供的资料到产权登记机关备案。如因荣光公司的责任，吴铭炜、林嘉敏不能在规定期限内取得房地产权属证书的，吴铭炜、林嘉敏不退房，荣光公司按已付房价款的1%向吴铭炜、林嘉敏支付违约金。合同还约定了其他事项。2012年2月24日，三方签订的商品房买卖合同在中山市房地产交易登记管理所办理了登记备案。2012年3月4日，吴铭炜、林嘉敏就上述商品房向中山市地税局交纳了房屋契税69519.42元。上述合同签订后，吴铭炜、林嘉敏于2012年2月16日支付购房款1341314元，于同年年3月12日支付购房款926000元，合计2317314元。吴铭炜、林嘉敏确认涉案买卖的商品房已于2012年5月1日前交付给其二人，但是荣光公司没有按照上述合同约定在商品房交付使用后720个工作日内即2015年3月18日前为其二人办理涉案买卖商品房的房地产权属证书。为此，吴铭炜、林嘉敏于2015年6月10日诉至本院，主张前述实体权利。
另查：吴铭炜、林嘉敏称其与荣光公司签订商品房买卖合同的同时还签订了一份商铺租赁合同，将涉案商铺出租给荣光公司使用，租赁期限至2014年4月30日，租金按年计算，每年139039元，荣光公司已向其支付上述期间的租金，并称该租赁协议在荣光公司处。诉讼期间，吴铭炜、林嘉敏提交了其与荣光公司于2014年6月10日签订的补充协议，订明吴铭炜、林嘉敏于2012年5月前与荣光公司签订了黄金广场首层商铺109卡的租赁协议，按照该协议荣光公司应于2014年5月1日前支付吴铭炜、林嘉敏年租金我139039元，由于荣光公司资金困难，难以履行租金支付义务，双方具体约定如下：1.荣光公司应于2014年12月30日前支付吴铭炜、林嘉敏租金（2014年5月1日至2015年4月30日）139039元；2.按原协议约定，荣光公司应向吴铭炜、林嘉敏按日支付租金万分之一的违约金（自2014年5月1日至实际支付之日）。
本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。涉案的中山市商品房买卖合同是吴铭炜、林嘉敏与荣光公司在平等自愿的基础上签订的，系其三方真实意思表示，且内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，为合法有效的合同，三方均应依合同约定全面履行自己的义务。按照该合同的约定，被告应在商品房交付使用后720个工作日内即2015年3月18日前将办理上述商品房的权属登记需要该公司提供的资料报产权登记机关备案。荣光公司未按照合同约定履行办证义务，违反了上述合同约定，应承担相应的违约责任。吴铭炜、林嘉敏要求不按合同约定的出卖人迟延办理权属登记所产生的违约责任及违约金计算方式来计算，考虑到吴铭炜、林嘉敏至今仍未能取得涉案商品房的权属证书，且荣光公司不应诉也导致办理权属登记的时间无法确定，由此造成吴铭炜、林嘉敏的损失数额难以确定。该情形符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款关于“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，故本院对于吴铭炜、林嘉敏要求参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准从2015年3月18日起计至房屋权属证书办妥之日止计算违约金的请求予以支持。被告荣光公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未向本院说明正当理由，视为其放弃举证、质证和抗辩的权利，并承担相应的诉讼风险。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：
被告中山市荣光置业有限公司向原告吴铭炜、林嘉敏支付从2015年3月18日起至涉案的中山市西区富华道30号黄金广场商铺109卡权属登记手续办妥之日止的违约金（违约金以原告已付购房款总额2317314元为基数，按中国人民银行逾期贷款利率的标准计算）。其中，从2015年3月18日起至本判决发生法律效力之日止的上述违约金款项，被告中山市荣光置业有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内原告吴铭炜、林嘉敏支付；从本判决发生法律效力之日起至涉案商品房权属登记手续办妥之日止的上述违约金款项，被告中山市荣光置业有限公司于本判决发生法律效力之日起每隔三个月向原告吴铭炜、林嘉敏支付相应期间的违约金至清偿为止。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费883元，减半收取为441元（原告吴铭炜、林嘉敏已预交），由被告中山市荣光置业有限公司负担（被告负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告吴铭炜、林嘉敏）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判员 董爱民
二〇一五年七月三十一日
书记员 陈桂清