北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第15616号
上诉人（原审被告）王斌，男，1961年1月13日出生。
委托代理人王永平，北京市奥东律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）北京市望京实业总公司，住所地北京市朝阳区南湖东园224号楼。
法定代表人李庆杰，董事长。
委托代理人闻凤武，女，1967年8月13日出生。
委托代理人张玥，男，1982年9月19日出生。
上诉人王斌因与被上诉人北京市望京实业总公司（以下简称望京公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第09517号民事判决，向本院提起上诉。本院受理该案后，依法组成由法官高峙担任审判长，法官王天水、法官田璐参加的合议庭，于2014年12月11日公开开庭进行了审理。上诉人王斌及其委托代理人王永平，被上诉人望京公司的委托代理人闻凤武、张玥均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
望京公司在一审中起诉称：2001年10月31日，望京公司、王斌签订了望京西园三区3×楼×座×单元×室《物业管理服务协议》。根据该协议约定，王斌使用位于北京市朝阳区望京西园三区3×楼×座×单元×室房屋，该房屋建筑面积164.68平方米。协议签订后，王斌按照约定进入并使用该房屋，无正当理由拒不支付2003年至2013年度物业费，经望京公司多次催要至今未履行给付义务。望京公司认为，王斌的行为已违反了相关法律规定和双方的约定，故诉至法院要求判令：王斌支付2006年物业费3619.94元、2007年物业费3335.05元、2008年物业费3055.09元、2009年物业费2999.10元、2010年物业费2999.10元、2011年物业费2999.10元、2012年物业费2999.10元、2013年物业费2999.10元，违约金2000元。
王斌在一审中答辩称：望京公司诉讼请求全部没有法律依据，应予以驳回。望京公司作为王斌居住小区的前期物业服务企业，2012年4月1日经小区业委会通过已经终止了对该小区的物业服务，望京公司没有理由收取2012年、2013年的物业费。作为合同纠纷，2006年-2011年的物业费已经过了诉讼时效，请求驳回望京公司诉讼请求。
一审法院审理查明：望京公司、王斌于2001年10月31日签订了物业管理服务协议，该协议第二条约定“甲方所购房屋基本情况望京西园三区314-A-6-702号，建筑面积164.68平方米”，第十二条约定了物业管理费各项收费标准。2006年始，该小区执行经适房小区物业服务收费政府指导价，物业费收费标准下调。
王斌表示该小区于2012年4月1日选聘了新的物业公司，但因望京公司拒绝交接，新物业公司未实际提供服务。望京公司表示其一直为王斌小区提供物业服务，并一直通过上门催收及电话催收方式向王斌催缴物业费，王斌一直未交纳，并提交了催费记录；王斌表示望京公司从未向其催收物业费，但对其所述未能举证。
一审法院判决认定：望京公司为王斌提供了物业服务，王斌应交纳物业服务费。望京公司要求王斌支付2006年物业费3619.94元、2007年物业费3335.05元、2008年物业费3055.09元、2009年物业费2999.10元、2010年物业费2999.10元、2011年物业费2999.10元、2012年物业费2999.10元、2013年物业费2999.10元，该院予以支持，合计为25005.58元。因物业管理服务协议未就违约金进行约定，故望京公司要求王斌支付违约金2000元的诉讼请求，该院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决：一、王斌于判决书生效之日起7日内给付望京公司物业服务费25005.58元。二、驳回望京公司的其它诉讼请求。如果王斌未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
王斌不服一审法院判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：王斌提供的证据足以证明前期协议已经终止，小区的业主委员会已经与新的物业公司签订了物业合同，因为望京公司拒不腾退，导致新的物业公司没有办法进驻小区。望京公司在物业合同终止后以提供事实服务为由，要求王斌支付物业服务费没有依据。2012年之前的物业服务费已经过了诉讼时效，2012年4月1日后望京公司无权收取物业服务费。综上，请求撤销一审判决第一项，改判驳回望京公司的诉讼请求。一、二审案件受理费由望京公司承担。
望京公司服从一审判决。其针对王斌的上诉理由答辩称：望京公司一直为王斌所在小区提供物业服务至今，没有新的物业公司和望京公司做过交接，王斌应当支付物业费。请求驳回王斌的上诉，维持原判。
二审审理期间，王斌向本院提交业主委员会备案表、望京公司2011年1月20日、2012年1月12日致望京西园三区业主委员会（以下简称业委会）的回复函、2013年3月15日、18日业委会的信访书、望京街道办事处信访答复意见书、北京市朝阳区人民政府信访复查意见书。上述证据用以证明业委会依法设立，望京公司收到解除前期物业服务合同告知书后，回函拒绝办理物业交接的事实。以及业委会就望京街道办事处关于望京西园三区业主大会表决所做的说明，提出信访的事实。
望京公司认可其回函的真实性，并表示其不了解情况，无法对其他证据的真实性作出判断。
二审审理期间，望京公司向本院提交2011年12月22日望京街道办事处通告、2012年3月13日望京街道办事处情况说明、2012年4月20日望京公司对业委会的回复函。上述证据用以证明望京街道办事处经审查发现，望京西园三区业主大会作出废止前期物业服务协议的决议不合法，以及望京公司拒绝履行不合法业主大会决议的事实。
王斌认可上述证据的真实性，但提出街道办事处无权作出通告和情况说明。
本院经审查认为，望京公司认可其回函的真实性，本院对该证据的真实性予以确认。望京公司对业主委员会备案表、信访书、望京街道办事处信访答复意见书、北京市朝阳区人民政府信访复查意见书既不作肯定表示亦不作否定表示，应当承担不利后果。本院综合分析该证据的来源等情况，认定上述证据的真实性。王斌认可通告、情况说明、望京公司回复函的真实性，本院予以确认。对于上述证据的证明目的，本院将在本院认为部分结合其他证据，一并予以说明。
本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有当事人当庭陈述、物业管理服务协议、收费明细、业主委员会备案表、望京公司回复函、业委会的信访书、望京街道办事处信访答复意见书、北京市朝阳区人民政府信访复查意见书、望京街道办事处通告、望京街道办事处情况说明等证据在案佐证。
本院认为：望京公司与王斌签订的物业管理服务协议，不违反法律、行政法规定的禁止性规定，该协议合法有效。双方均认可望京公司至今仍为王斌所在小区提供物业服务，本院予以确认。本案的争议焦点在于，业委会通知望京公司交接小区物业的行为，对望京公司收取物业费的权利是否产生影响。《中华人民共和国物权法》规定：选聘和解聘物业服务企业，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定：物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。综合分析前述法律规定可知，在建筑面积、业主人数均符合前述规定的情况下，业主大会可以作出解聘物业服务企业的决议。业主委员会执行业主大会决议，通知解聘物业服务企业后，物业服务合同的权利义务终止。物业服务合同的权利义务终止后，原物业服务企业不得向业主主张物业费。
结合本案，首先，望京街道办事处作出的情况说明显示，望京西园三区于2011年9月15日至2011年12月17日召开的业主大会会议所表决的关于解聘望京公司的事项未达到法规规定的专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。关于该决议的效力问题至今没有生效法律文件予以确认。其次，业委会在通知望京公司办理物业交接后，没有采取后续行为主张自己的权利。依现有证据亦无法证明业委会选聘的物业服务企业要求进驻小区的事实。再次，望京公司在了解到望京西园三区业主大会的决议可能存在瑕疵的情况下，继续从事物业服务并无过错。综合上述分析，本院认定本案并不适用前述法律、司法解释关于物业服务企业无权收取物业服务费的情形的规定，望京公司继续提供物业服务后，其有权主张物业服务费。王斌关于2012年4月后，望京公司无权收取物业服务费的上诉主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。因望京公司持续性提供物业服务，且向王斌主张权利，不能认定望京公司存在超出诉讼时效的情形。王斌关于2012年以前的物业服务费请求权超出诉讼时效的上诉主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上，王斌的上诉理由均不能成立，本院均不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费212元，由王斌负担（于本判决书生效后7日内交纳）；
二审案件受理费424元，由王斌负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 高 峙
代理审判员 田 璐
代理审判员 王天水
二〇一四年十二月十一日
书 记 员 付 哲