浙江省舟山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）浙舟民终字第50号
上诉人（原审被告）陈甲。
委托代理人陆某。
被上诉人（原审原告）张甲。
被上诉人（原审原告）张乙。
被上诉人（原审原告）张丙。
上述三被上诉人的委托代理人马某某。
上诉人陈甲因房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省舟山
市普陀区人民法院（2009）舟普民初字第413号民事判决，向
本院提起上诉。本院于2010年1月29日受理后，依法组成合议
庭，并于2010年2月25日公开开庭审理了本案。上诉人陈甲的
委托代理人陆某，被上诉人张甲、张乙、张丙的委托代理人马
某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，原告张乙、张丙系原告张甲与张丁婚生女。
张丁出于经济原因欲出售坐落于舟山市普陀区××号三间平房
及道地。该房屋本系张丁祖屋，宅基地为陈家后村集体所有，
因原告一家多年在沈家门城区生活而长期闲置，空关多年，较
为残破。被告陈甲系宁波市城镇居民，在农村购置房屋是为其
父亲休养度假之用。经他人介绍，与张丁就上述房屋买卖达成
一致意向。1999年张丁因故去世，原告张甲仍同意出卖讼争房
屋，双方于2002年6月18日签订房屋买卖契约，协议内容如下：张甲自愿将祖传老屋坐落于舟山市普陀区××座西朝东平屋
三间出卖给陈甲，房屋价格15018元，房屋前面道地及南面老
屋基一间归买入方所有。落款出卖方张甲（张乙代），买入方
陈甲（陈乙代），证明人张诗友。协议签订后，被告支付了购
房款，原告方交付了房屋。2003年被告对涉诉房屋整修后时有
居住。2009年3月25日，原告以房屋宅基地系农村集体所有，
法律规定禁止出卖，且房屋买卖未经全部权属所有人同意为由
，向法院起诉，请求判令房屋买卖契约无效，被告立即予以腾
退。审理期间，经被告申请，原审法院委托舟山市价格认证中
心对涉讼房屋及装修价值进行鉴定，2009年11月9日，该鉴定
单位出具舟价认证（2009）第45号价格鉴定书，鉴定结论为：
鉴定标的在价格鉴定基准日（2009年7月2日）的价格为人民币
158531元。
原审认为，关于合同效力问题。根据我国法律，宅基地
使用权是农村集体经济组织成员享有的权某，与享有者特定身
份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。原告
与被告农村房屋买卖必然包含农村宅基地使用权的转移。目前
讼争房产的宅基地仍然登记在原告方名下，因此原、被告所签
订的买卖合同违反了国家法律强制性规定，当属无效。至于原
告方主张未经全体房屋共有人同意而无效的观点，因合同签订
距今七年，房屋交易时原告张丙业已成年理应某某此事，但张
丙在这七年里并未主张戊利，现突以此为由主张无效显然不符
合情理，故对原告该观点不予采纳。此外，被告主张原告无权
处分村里废弃房屋、原告主体不适格的观点，因被告未提供证据予以证明，即使事实成立，也应由第三人向原告自行主张己
或由行政机关处理。根据合同相对性原则，本案仅处理原、被
告之间的房屋买卖纠纷，被告所述与本案无关，故对该抗辩意
见不予采纳。关于合同利益平衡问题。根据《合同法》第五十
八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应
当予以返还；不能返还的或者没有必要返还的，应当折价补偿
。有过错的一方应当赔偿对方某此受到的损失，双方都有过错
的，应当各自承担相应的责任。被告系宁波城镇居民，在宁波
市有固定的住所，购房目的为休闲度假而非实际居住，故本案
不具有房屋无法返还或没有必要返还的情形，被告须返还房屋
，原告方返还购房款15018元。被告占有讼争房屋后，对原房
屋翻修、新建部分设施及装修所形成的添附物，与原房屋不可
分离，且有利用价值，根据《物权法》对添附物的处理原则，
理应由接受房屋及添附物的一方按添附物的价值进行补偿。本
案讼争房屋价值高出原购房款的增值部分，系被告购房所获得
的利益，应由原告在接受房屋返还时给予赔偿。现讼争房屋价
值已经专业机构鉴定，双方虽对鉴定结论有不同看法，但均未
提出相反证据加以反驳，故对鉴定结论予以认可。根据鉴定结
论，房屋重置成本价为158531元，而原购房款为15018元，因
此房屋增值及添附物折价损失为143513元，对被告主张要求原
告按照房屋增值部分的70％赔偿其损失予以支持。至于原告返
还屋内动产并扣除动产价值的主张，因屋内动产系被告专为讼
争房屋所购置，他处不一定适用，况且被告不在本市生活，返
还动产会无端增加双方负担，故对原告该主张不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六条，《中华人民共和
国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民
共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，判决：一、原告
张甲、张乙、张丙与被告陈甲于2002年6月18日订立的房屋买
卖合同无效；二、原告张甲、张乙、张丙应在判决书生效之日
起十五日内返还被告陈甲购房款15018元；三、原告张甲、张
乙、张丙应在判决书生效之日起十五日内补偿被告陈甲添附和
赔偿经济损失共计100460元；四、原告张甲、张乙、张丙返还
购房款及支付上述判决第三项款项共计115478元后一个月内，
被告陈甲将坐落于舟山市普陀区××号的三间平房及道地、老
屋基返还给原告张甲、张乙、张丙。案件受理费80元，减半收
取40元，由原告张甲、张乙、张丙负担。鉴定费1500元，由原
告张甲、张乙、张丙负担1050元，由被告陈甲负担450元。
宣判后，陈甲不服，向本院提起上诉称：1、一审判决认
定讼争房屋价值时未考虑地价部分，显属不当；2、一审法院
所依据的鉴定结论书对房屋评估也存在严重缺陷，如房屋价格
低估等，要求对讼争房屋价值（包括土地价值部分）重新鉴定
。为此，请求二审撤销一审判决，依法改判。
被上诉人张甲、张乙、张丙答辩称：原审认定事实清楚
，适用法律正确，程序合法。请求二审法院依法驳回上诉，维
持原判。
本院经审理查明的事实与原审认定的事实一致，本院对
原审查明的事实予以确认。二审期间，上诉人陈甲撤回了要求
对讼争房屋重新鉴定的申请。本院认为，《民法通则》第六条规定：民事活动必须遵
守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。法律对城镇居
民购买农村房屋虽然没有明确的强制性规定，但国家政策明令
禁止这种交易，故对本案双方签订的房屋买卖合同应认定无效
。《合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该
合同取得的财产，应当予以返还；不能返还的或者没有必要返
还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方某此受到的
损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故原审判
决上诉人应返还房屋，被上诉人返还购房款15018元，添附折
价补偿以及对房屋价值高出原购房款的增值部分给予赔偿，法
律适用正确。根据鉴定结论，房屋重置成本价扣除合同购房款
，本院认定添附物折价及房屋增值款共为143513元，该款应由
被上诉人全额补偿和赔偿。原审中，上诉人提出要求被上诉人
按70％过错赔偿经济损失（包括地价），而原审将房屋添附及
增值部分价值也按70％计算其损失，显属不当，应予纠正。宅
基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权某，与享有者特
定身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得，
故上诉人不能取得房屋地价增值的利益。综上，上诉人上诉请
求的合理部分本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民
事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项之规定，判决如
下：
一、维持舟山市普陀区人民法院（2009）舟普民初字第4
13号民事判决第一项、第二项；
二、变更舟山市普陀区人民法院（2009）舟普民初字第413号民事判决第三项为：张甲、张乙、张丙在本判决书送达之
日起十五日内补偿陈甲添附物及房屋增值部分143513元；
三、变更舟山市普陀区人民法院（2009）舟普民初字第4
13号民事判决第四项为：张甲、张乙、张丙返还购房款及支付
上述判决第二项款项共158531元后一个月内，陈甲将坐落于舟
山市普陀区××号的三间平房及道地、老屋基返还给张甲、张
乙、张丙。
一审案件受理费40元，由张甲、张乙、张丙负担。鉴定
费1500元，由张甲、张乙、张丙负担1200元，由陈甲负担300
元。二审案件受理费160元，由陈甲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 毛耕炜
审 判 员 褚 炅
审 判 员 李珊燕
二〇一〇年三月二十二日
代书记员 王丽民