福建省顺昌县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0721民初1714号
原告福建顺昌三松物业管理有限公司，住所地福建省顺昌县。
法定代表人何崇雄，总经理。
委托代理人史君莉（特别代理），女，1982年6月29日出生，汉族，三松物业公司综合办主任，住福建省顺昌县。
被告江忠泉，男，19794年5月14日出生，汉族，农民，住福建省顺昌县。
原告福建顺昌三松物业管理有限公司（以下简称三松物业）与被告江忠泉物业服务合同纠纷一案，本院于2016年6月21日立案受理，依法由审判员庄志鉴适用简易程序之小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告三松物业的委托代理人史君莉，被告江忠泉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告三松物业诉称，2012年3月5日，被告与福建省顺昌瑞城置业有限公司签订一份《商品房买卖合同》。合同附件中约定，买受人同意出卖人选聘的前期物业管理服务，并承诺遵守小区“业主临时公约”规定，物业管理费按物价部门批准的价格执行。原告接受福建省顺昌瑞城置业有限公司选聘为蝶景湾小区提供前期物业管理服务，并签订《蝶景湾前期物业服务合同》，从2009年9月1日起为小区提供物业服务。被告入住后，与原告签订了《蝶景湾前期物业服务合同》，并向原告交纳物业服务费。从2014年11月开始被告拒交物业费、水电公摊费。截止2016年4月30日，被告欠缴物业服务费1841.40元、截止2016年3月3日，欠缴水电公摊费98元，合计1939.40元。上述费用经原告多次催缴，被告不予支付。请求法院依法判令：1、被告立即支付原告物业服务费、水电公摊费合计1939.40元；2、支付违约金1000元；3、由被告承担本案诉讼费用。
被告江忠泉辩称，1、原告不具备诉讼主体资格，与其签订合同的是瑞城物业公司，不是三松物业公司。2、合同约定期限是到2014年12月31日，合同届满后没有续签物业服务合同，物业管理期限已经超过，原告无权要求被告支付物业费。3、与瑞城物业公司签订的合同没有约定缴费方式，我们不知道是按月交还是按年交。
经审理查明，原告三松物业是依法设立的具有物业管理三级资质的企业法人，受福建省顺昌瑞城置业有限公司选聘为其开发的顺昌蝶景湾小区实行前期物业管理。被告江忠泉于2012年3月3日购买蝶景湾小区X区XX幢XXX室房产，2013年4月11日与原告签订《蝶景湾前期物业服务合同》、《蝶景湾B区临时管理规约》和《蝶景湾B区装饰装修管理服务协议》。前期物业服务合同约定：由原告为该小区提供前期物业服务，服务期限自2009年9月1日至2014年12月31日；服务内容包括：①物业共用部位的维修、养护和管理；②物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；③物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；④公共绿化的维修、养护；附属配套建筑和设施的养护和管理；⑤车辆停放管理；⑥公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；⑦装饰装修管理服务；⑧物业档案资料管理。物业服务收费标准：多层住宅每月每平方米0.50元，高层住宅每月每平方米0.70元；物业服务费不包含公共路灯电费、景观路灯电费、电梯电费，公共绿化用水（消防用水）等，公共水电产生的费用由各业主分摊；车辆停放秩序维护费；装修押金（验收合格无息退还）、装修垃圾清运费。合同还对其他有关权利义务作出约定。临时管理规约第六章第三十二条约定：业主、物业使用人应当按时交纳物业服务费用，未按照前期物业服务合同或物业服务合同交纳物业管理服务费用的，物业服务企业可以按日加应交纳费用万分之五的违约金。业主、物业使用人逾期90天仍未交纳物业服务费的，物业企业有权向人民法院起诉要求其补交拖欠的物业服务费及滞纳金。上述合同及规约签订后，原告依约为小区提供物业服务。被告作为物业使用人，入住后曾向原告缴纳过2013年4月至2014年10月间的物业服务费及相关费用，但自2014年11月起至2016年4月30日间的物业服务费1841.40元和自2014年1月起至2016年3月间的水电公摊费98元，合计1939.40元未交纳。被告欠交费用期间，原告按月向被告发出电子催交信息，2015年5月9日向被告发出律师催款函，要求被告支付欠交的物业服务费，被告拒不交纳。原告催收未果，遂诉至本院。
另查明，2012年8月9日，原告由原名称福建省顺昌瑞城物业管理有限公司更名为福建顺昌三松物业管理有限公司，具备原告的诉讼主体资格。
又查明，2015年1月1日，原告与福建省顺昌瑞城置业有限公司续签一份《蝶景湾前期物业服务合同》，该份合同在前合同约定的基础上，增加约定了十八层以上电梯房按每月每平方米0.90元收费，底层附房按每月每平方米0.30元收费，储藏间按每月每间每平方米3元，车库每月每间10元。交纳费用时间为每月15至25日。合同期限自2015年1月1日起至2017年12月31日止。本合同期满，若双方均无异议的，则本合同自动延续一年，依此类推。本合同期限未满，若业主大会与物业企业签订的物业服务合同生效的，本合同自动终止。
上述事实，有原、被告的陈述，有原告提供的《蝶景湾前期物业服务合同》、《蝶景湾B区临时管理规约》、《蝶景湾B区装饰装修管理服务协议》、《商品房买卖合同》、《内资企业登记基本情况表》、《物业收费台账》、《水电公推明细表》、《水电公推办法》、《法律顾问催款函》、及被告曾向原告交纳过物业服务费用的《发票》存根等证据予以证实，并经庭审质证、认证，故本院予以确认。
本院认为，原告与被告签订的《蝶景湾前期物业服务合同》和《蝶景湾B区临时管理规约》，主体适格，内容合法，且是双方当事人真实意思表示，应确认有效。福建省顺昌瑞城置业有限公司与其选聘的原告签订的《蝶景湾前期物业服务合同》，对小区全体业主具有约束力。蝶景湾小区开发建设未完成，仍处在原告受聘的前期物业管理服务期间，原告在原合同到期后与开发商续订《蝶景湾前期物业服务合同》，是双方的意思自治，并未违反法律规定，全体业主仍应按合同约定享有权利履行义务。原告持续为该小区全体业主提供前期物业管理服务，服务质量符合约定，被告及小区业主享受了原告提供的物业服务，被告应当支付原告物业费。公共水电的分摊，是原告根据合同约定管理公共部位所产生的费用，小区的绿化、照明，是原告通过管理为小区业主提供的优良环境条件，该公共部位的管理成果，被告依然得到享受，依照合同约定，被告应当交纳公共水电的分摊费用。被告的辩解理由不成立，对其辩解意见本院不予采纳。关于原告主张的逾期付款违约金，依照《临时管理规约》的约定，若业主长期欠交物业服务费，原告催交无效的，有权起诉并按日万分之五的标准收取滞纳金，故原告依约有权要求被告支付欠交期间的滞纳金。综上，原告的诉求有事实和法律依据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第四十二条第一款及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条、第一百六十二条之规定，判决如下：
被告江忠泉应于本判决生效之日起三日内支付原告福建顺昌三松物业管理有限公司物业服务费1841.40元、水电公摊费98元，合计1939.40元及滞纳金（滞纳金按欠交费用的日万分之五自2014年11月1日起算至付清物业服务费之日止）。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元，适用简易程序减半收取25元，由被告江忠泉负担。
本案受理费应在本判决生效后十日内交纳。
本判决书为终审判决。
审判员 庄志鉴
二〇一六年八月二日
书记员 陈璐婷
本案依据的主要法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《物业管理条例》
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
三、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
四、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百五十七条基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。
基层人民法院和它派出的法庭审理前款规定以外的民事案件，当事人双方也可以约定适用简易程序。
第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
执行申请提示
一、本案诉讼费的缴纳
户名：顺昌县人民法院，开户银行：中国农业银行顺昌支行，账号：1390。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日计算。