福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）思民初字第14247号
原告杨元良，男，1965年10月25日出生，汉族，住厦门市思明区。
委托代理人王志杰，福建理海律师事务所律师。
被告厦门金同成大厦业主委员会，住所地厦门市思明区。
诉讼代表人苏晓文，主任。
委托代理人林嫩俤，工作人员。
被告厦门市中闽百汇商业有限公司，住所地厦门市思明区。
法定代表人李瑞庆，总经理。
委托代理人陈宇峰、林志佳，福建联合信实律师事务所律师。
原告杨元良与被告厦门金同成大厦业主委员会（以下简称金同成业委会）、厦门市中闽百汇商业有限公司（以下简称中闽百汇公司）业主专有权纠纷一案，本院于2014年9月29日立案受理后，依法由代理审判员王瑛适用简易程序，于2014年11月4日公开开庭进行了审理。原告杨元良及其委托代理人王志杰，被告金同成业委会的委托代理人林嫩俤，被告中闽百汇公司的委托代理人林志佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨元庆诉称，2001年1月18日，原告与厦门金同成置业发展有限公司（以下简称金同成公司）签订一份《商品房买卖合同》，原告以271400元的总价按揭购买位于厦门市思明区中山路金同成大厦348号D216单元的商品房，房屋用途为商场。同日，原告又与金同成公司签订一份《回租协议》，约定原告将上述房屋返租给金同成公司，租赁期限为2001年6月30日至2006年6月30日止，年租金为27140元。2005年，原告取得上述房屋的土地房屋权证。
2007年，被告金同成业委会成立，2012年5月29日，金同成业委会在未告知原告、未取得原告授权的情况下，与被告中闽百汇公司签订一份《租赁合同》，以明显低于市场的租赁价格将包括原告房屋在内的金同成大厦地下一层至地上六层出租给被告中闽百汇。该合同签订后，金同成业委会仍未通知原告该租赁事宜，也未支付原告租金。两被告的行为侵犯了原告的业主专有权，应当共同赔偿原告房屋占有费损失。故请求判令：1、被告中闽百汇公司将厦门市思明区中山路348号D216单元的商品房腾空返还给原告，恢复原状；2、两被告共同向原告赔偿房屋占有费损失（按7280元／月的标准，从2012年9月1日计至被告中闽百汇公司搬出讼争房屋之日止）。
被告金同成业委会辩称，金同成业委会经合法程序产生，并通过业主代表大会充分讨论、研究通过了《金同成大厦业主大会议事规则》和《金同成大厦业主管理规约》；金同成业委会成立后对整体招租、统一经营及租金分配方式进行了深入的业主民主调查，后经业主投票表决，于2012年5月29日与中闽百汇公司签订了租赁合同；关于租金分配方案，经业委会代表多次讨论、研究决定委托第三方评估机构进行评估，在评估基础上，再通过各楼层代表反复多次的讨论，最终确定了各层楼的租金分配方案，原告要求超过该方案确定的标准主张租金，并无依据；业委会成立后，负一楼楼层代表及秘书处工作人员也曾多次与原告沟通、联系有关招商方案及租金分配等问题。
被告中闽百汇公司辩称，1、中闽百汇公司有权租赁包括原告名下商铺在内的整个厦门金同成大厦商场。95%的业主同意将商场租赁给中闽百汇公司，故金同成业委会作出的租赁决议合法有效，金同成业委会也系经合法程序选举产生，有权根据业主大会的决议，与中闽百汇公司签订租赁合同，该合同合法有效，合同效力应及于全体业主；2、中闽百汇公司已依据合同约定，按期向金同成业委会支付相应租金，并向原告出具了相应的租赁费票据。
经审理查明，2001年1月18日，原告与金同成公司签订一份编号为0164668的《商品房买卖合同》，约定原告向其购买金同成大厦地下一层D216号房屋（以下简称为讼争商铺），用途为商场，建筑面积为11.8平方米，其中套内建筑为6.497平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积为5.302平方米，公共部位与公用房屋分摊面积构成包括电梯间、设备用房、管理用房、商场走道、商场内服务设施用房等，还约定交房期限为2001年6月30日前。该合同所附的分户平面图显示各商铺之间为虚线相隔，平面上紧密相连。
同日，原告还与金同成公司签订了一份编号为认购字（2000）第0164668号的《回租协议》，约定原告许可金同成公司或其授权的单位对讼争商铺进行使用管理，期限为2001年6月30日至2006年6月30日止共五年，在经营期间，原告同意金同成公司按照实际经营需要对讼争商铺进行装修及平面布局的调整。
后，讼争商铺连同金同成大厦其他商铺由金同成公司整体出租给他人用于经营商场。原告于2005年3月2日取得讼争商铺的《厦门市土地房屋权证》，该权证中未载明该商铺的四至界限。
另查明，中华街道办事处、仁安社区居民委员会于2010年12月13日登报，公告因金同成大厦原业主委员会未能于指定时间内组织换届选举，中华街道依法成立厦门市金同成大厦第二届业主委员会换届选举监督指导小组，负责指导仁安社区居委会组织换届选举工作，并通知业主在指定时间至中华街道办事处一楼会议室推选楼层代表；后，中华街道办事处又于2011年4月28日、29日，两次登报通知业主在2011年5月1日至5月28日期间，至外清巷20号之四参加第二届业委会改选投票；并于2011年5月30日再登报通知将于2011年6月1日上午9时在思明区金新河16号开箱验票；开箱验票后，中华街道办事处于2011年6月4日登报公示了选举结果，公布了金同成大厦第二届业主委员会的15名委员姓名，以及对《业主大会议事规则》、《业主管理规约》的投票表决情况。
2011年12月22日，金同成业委会登报公告，通知业主在12月31日前至业委会，就金同成大厦《商场招商方案》、《业主的共同承诺》、《租金工作方案》、《业主的授权委托》等事项进行表决。《商场招商方案》中载明招商方式为商场整体招租，租赁期限为12年；《业主的共同承诺》中载明业主同意放弃自主经营的权利；《业主的授权委托》中载明《商场招商方案》表决通过后，授权业委会与承租方签订租赁协议。
还查明，被告金同成业委会与中闽百汇公司于2012年5月29日，在中华街道办事处见证下签订了一份《租赁合同》（以下简称讼争合同），约定金同成业委会将厦门市中山路336-360号金同成大厦地下一层到地上六层（除地上一层厦门银行经营的380.65m2外）整体出租给中闽百汇公司，租赁期限为12年，自2012年9月1日至2024年8月31日，第一、二、三租赁年度租金为2000万元／年（不含税），第四年起每年递增。该合同签订后，金同成业委会曾于2013年10月25日向厦门市工商行政管理局出具一份《承诺书》，载明金同成大厦负一楼至地上六层产权系1350户业主共同拥有，经投票授权出租招商经营的业主有1332户，目前未授权共有18户，金同成业委会代表上述授权业主与中闽百汇公司签订租赁合同。中华街道办事处亦在该《承诺书》中盖章确认情况属实，《承诺书》后附有1332户授权业主的具体情况及未授权区域汇总表，原告所拥有的讼争商铺属未授权区域。
含讼争商铺在内的金同成大厦负一楼现由被告中闽百汇公司整体统一用于经营超市；被告中闽百汇公司已按合同约定向金同成业委会支付相应租金，但因原告尚未签署相关授权材料，金同成业委会并未将相应租金发放给原告。
以上事实，有编号为0164668的《商品房买卖合同》、编号为认购字（2000）第0164668号的《回租协议》、报纸公告、《商场招商方案》、《业主的共同承诺》、《业主的授权委托》、《租赁合同》、《承诺书》及询问笔录、庭审笔录为证。本院对上述事实予以确认。
本院认为，首先，原告所购买的讼争商铺不具有独立的使用价值，该商铺与其他业主的商铺在使用和经营上具有整体和不可分割性。（1）原告所提交的权属证书虽能够证明讼争商铺归其所有，但其产权证未记载该商铺的四至界限，《商品房买卖合同》所附的分户平面图也显示各商铺之间均为虚线相隔，平面上紧密相连，空间中没有分割墙体，无明确四至界限，原告所购商铺难与其他业主的权益相区分，且金同成大厦负一楼现已整体作为超市使用，讼争商铺与其他商铺及公共部分均已无法区分；（2）原告在购买讼争商铺时即已将讼争商铺返租，其购买时已经知晓并接受讼争商铺与所在商厦整体出租作为商场统一经营使用的模式，也应当知道该商铺所有权的性质不等同于独立商铺，其权利的行使必然要受到一定的限制，亦可见其对商铺的整体出租、今后发生纠纷后的整体处理有相应的预见。
其次，原告虽未授权金同成业委会签订讼争合同，然该业主委员会已按相关程序，征得绝大部分业主（同时拥有绝大部分商场经营面积）同意后，与被告中闽百汇公司签订讼争合同，该行为符合法律规定，符合商场整体规划经营的需要，也符合绝大部分业主的共同利益。原告虽对金同成业委会选举过程、招商表决过程之合法性、真实性提出异议，但并未举证予以证明，反观金同成业委会所举证据，其选举过程、招商表决结果均有相关政府部门予以确认，对金同成业委会第二届委员选举过程及整体招商表决的合法性、真实性，本院予以确认。
再次，业主虽对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但业主行使权利时不得危及建筑物的安全，也不得损害其他业主的合法权益。本案中，涉案的金同成大厦小业主众多，其中选择与中闽百汇建立租赁关系的业主无论是户数与所占面积比例均超过半数，占有优势地位。此情况下，任一业主要求返还商铺均会影响商场整体功能的发挥，损害商场其他业主的权益，造成社会财产的极大浪费，不利于社会经济发展；考虑讼争商铺之状况，将商厦整体出租能够较好地发挥物的效用，维护大多数业主目前认可的产权经营模式有利于保护全体产权人也保护原告自身的权利。
综上所述，本案中，金同成业委会在对招商情况进行通报并征得绝大部分业主（同时拥有绝大部分商场经营面积）同意的情况下，基于大部分业主的授权与中闽百汇公司签订讼争合同，该合同系双方真实意思表示，也未违反法律、行政法规强制性规定，应系合法有效，该讼争合同效力亦及于原告。故，原告要求被告中闽百汇公司返还讼争商铺、恢复原状之诉求，并无法律依据，本院不予支持。另，如前分析，讼争合同之效力亦及于原告，原告要求两被告支付其占有使用费之诉求，并无事实依据，本院亦不予支持，原告可按讼争合同约定及金同成业委会相关决议，另行向被告金同成业委会主张分配讼争商铺的租金。据此，依据《中华人民共和国物权法》第七十一条、第七十五条、第七十六条、第七十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告杨元良的诉讼请求。
本案案件受理费2417元，由原告杨元良负担；款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
代理审判员 王 瑛
二〇一四年十一月十二日
代书 记员 周月娜
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国物权法》
第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
第七十五条业主可以设立业主大会，选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。
第七十六条下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
法官提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。