福建省福州市仓山区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0104民初2948号原告：福建红星美凯龙物业服务有限公司，住所地福州市仓山区。法定代表人：安中华，董事长。委托诉讼代理人：胡苡豪、陈广生，北京大成（福州）律师事务所律师。被告：林幼清，女，1968年12月30日出生，汉族，住福州市鼓楼区。委托诉讼代理人：陈海光、李建华，北京中银（福州）律师事务所律师。原告福建红星美凯龙物业服务有限公司与被告林幼清物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人胡苡豪、被告林幼清及其委托诉讼代理人陈海光、李建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告支付拖欠的物业服务费28115.10元，并按照每日3‰的标准支付相应的违约金（违约金暂计至2017年6月15日为48076.82元，前述物业费、违约金总额暂合计76191.92元）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年10月20日，被告与福建红星美凯龙置业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了该公司开发的仓山区闽江大道与浦上大道交汇处福州红星国际3#商业楼[2]层[19]号商铺，建筑面积120.15平方米。同日，原告与被告签订《福州红星国际商业街物业管理服务协议》，约定由原告为被告提供相应的物业管理服务，物业费按照6元/月/平方米标准收取，从“交房通知载明的交房日期开始”计算并缴纳。《物业协议》同时约定，业主逾期支付物业服务费的，除应如数支付或补足外，每逾期一日，按照应付未付金额的3‰向原告支付违约金。原告积极履行了《物业协议》约定义务，但被告自2014年2月27日交房至今，一直欠缴物业费，严重损害了原告及相关依法缴费业主的合法权益。被告辩称，一、福建红星美凯龙物业服务有限公司没有提供物业管理，不是本案适格的原告，请求人民法院驳回起诉。虽然原告与被告签订了《前期物业合同》，但原告并没有为被告提供物业服务，依法无权向被告收取物业服务费。被告提交的证据《被告与红星美凯龙置业有限公司的会议纪要以及各方在市建委开发处协商的录音》可以证明：红星美凯龙公司的相关人员确认，为玫瑰天街提供物业管理服务的是福州市仓山区玫瑰天街商业管理咨询有限公司，双方虽未签订书面的物业服务合同，但是，已经形成了事实上的物业服务合同关系。福建红星美凯龙物业服务有限公司现已不是实际上提供物业服务的主体，也没有提供物业服务，无权向被告收取物业管理费，福建红星美凯龙物业有限公司不是本案适格的原告。二、原告承诺免收物业费在先，被告不存在违约行为，原告请求被告向其支付物业费及违约金的诉讼请求没有事实根据，依法驳回原告的诉讼请求。被告提交证据《原告、红星美凯龙商管公司、建委林处长协商的音像资料》可以证明以下事实：1、早期红星美凯龙与全体业主间曾就物业费收费的起始时间作出重新约定，以天街开业日起算物业管理费；2、原告的工作人员承认自交房以来一直未收取物业费；3、红星公司工作人员确认，本案是因被告起诉红星公司要求红星公司赔偿逾期办证违约金和未建桥的产生的损失后，因没有看到书面的物业费予以免除的文件，根据受托律师的建议提起的诉讼。玫瑰天街招商经理陈雪娜的录音可以证明：1、玫瑰天街至今为止还没有开始收物业费，如果将来要收物业费时会依照规定的程序，先公示，会与每一家商铺签订物业合同，而不会冒然告知要收取物业费；2、2017年7月17日之前都没收物业费；3、玫瑰天街商铺的水电费均由福州市仓山区玫瑰天街商业管理咨询有限公司代为收缴，但该公司从来没有提出收取物业费的问题。综合上述证据可以证明，红星美凯龙（红星美凯龙置业有限公司、红星美凯龙物业有限公司、福州市仓山区玫瑰天街商业管理咨询有限公司）因自身问题向全体业主及租户承诺免收物业费，并将免收物业费作为玫瑰天街的招商政策。被告系根据红星美凯龙的承诺免交物业费的，不存在违约行为，原告要求被告缴纳物业费并支付违约金的诉求没有事实和法律依据，依法应予驳回。三、退一步说，即使法庭经审理不支持被告的意见，涉案《前期物业合同》约定的违约金明显过高，依法应进行调整。原告诉请的部分物业服务费及相应的违约金已超过法定诉讼时效，依法应驳回原告已超过诉讼时效的请求。1、被告认为迟延交付物业管理费的损失仅为资金利息损失，但《前期物业合同》却约定逾期交纳物业服务费的违约金为自逾期之日起按每日应交费的千分之三，该约定明显过分高于实际造成的损失，依《合同法》第一百一十四条第二款的规定，应予调整。2、根据民法通则第135条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外”。被告与原告签订的《前期物业服务合同》中明确物业费自“交房通知载明的交房日期起开始”缴纳，原告从被告实际交房日起从未向被告主张过权利，因此本纠纷中原告的部分诉求已超过诉讼时效，依法应驳回该部分诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2010年10月20日，被告与福建红星美凯龙置业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买福建红星美凯龙置业有限公司开发的仓山区金山街道闽江大道与浦上大道交叉处福州红星国际第3#商业楼2层19商铺，建筑面积120.15平方米。同日，原告与被告签订《福州红星国际商业街物业管理服务协议》，约定原告为被告提供物业管理服务。物业服务费以建设单位交房通知列明的交房时间当天起计收，物业服务费按月交纳，每月5号前交付当月物业服务费，物业服务费计算面积按被告签订的《商品房买卖合同》的建筑面积，商业物业服务费6元/月/平方米。业主（或承租经营户）逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按每日应交费的千分之三交纳违约金。2014年2月27日，被告接收了讼争商铺。2017年4月21日，原告向被告邮寄《物业管理费催收函》，向被告催收2014年2月27日至2017年4月21日的物业费。另查明，被告与案外人王云丹签订《店面租赁合同》，将讼争商铺出租给王云丹使用，约定租赁期内物业费由王云丹支付。本院认为，原、被告签订的《福州红星国际商业街物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律规定，合法有效。被告辩称原告没有提供物业管理，不是适格原告，且原告承诺免收物业费在先，但被告提交的证据不足以证明该主张，故本院对被告的抗辩不予采纳。被告辩称其与案外人王云丹签订的《店面租赁合同》约定由王云丹交纳物业费，本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持，故被告仍应向原告交纳物业费。关于物业费的起算时间问题，原告主张按三年诉讼时效计算，被告抗辩按两年诉讼时效计算。本院认为，原告于2017年4月21日向被告邮寄《物业管理费催收函》，构成诉讼时效中断，故原告诉请的物业费中从2015年4月21日起计算的该部分，本院予以支持。原告诉请的物业费中2015年4月21日之前的时效利益事实上在民法总则实施前已经享受完毕，诉讼时效已因此而归于消灭，不能因新法的实施而使已消灭的时效重新“激活”，故原告主张的该部分物业费，本院不予支持，被告应按720.9元/月的标准向原告支付2015年4月21日至2017年6月14日的物业费18599.22元。原告主张按日千分之三的标准计算逾期支付违约金，被告抗辩该计算标准过高，本院予以支持，依法调整为日万分之五。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告林幼清于本判决生效之日起十日内支付原告福建红星美凯龙物业服务有限公司物业服务费18599.22元及违约金（2015年4月21日至4月30日的违约金，以该期间应缴纳的物业费为基数，按每日万分之五的标准，从2015年4月21日起计算至款项还清之日止；2015年5月1日之后的违约金，以每月应缴纳的物业费为基数，按每日万分之五的标准，从2015年5月5日起分别计算至款项还清之日止）；二、驳回原告福建红星美凯龙物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1704元，减半收取计852元，由原告福建红星美凯龙物业服务有限公司负担568元，被告林幼清负担284元。被告应负担的诉讼费用于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。代理审判员  吴灵婧二〇一七年十一月二十九日书 记 员  林彦琪