上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第8366号
原告赵广立。
委托代理人陆燕，京衡律师集团上海事务所律师。
被告张志明。
原告赵广立与被告张志明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月3日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年4月15日公开开庭进行了审理。原告赵广立及其委托代理人陆燕，被告张志明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赵广立诉称，2009年10月30日，原告与案外人陈娟夫妇签订《店铺转让协议书》，陈娟夫妇以人民币（以下币种相同）43，500元的价格将坐落上海市曹路镇龚华路XXX号店铺（以下简称系争房屋）租赁权转让给原告。原告基于该协议，与被告签订《门面房租赁协议书》，合同期限至2014年11月30日。原告花费36，000元对系争房屋进行装修并经营，亦按约以现金方式支付房租。上海市曹路镇龚华路XXX号-
XXX号的土地属于上海生大针织服装厂的集体土地，该地块上所建房屋是未取得建设工程规划许可证的建筑，系争《门面房租赁协议书》依法应属无效合同。现原告要求：1、判令《门面房租赁协议书》无效；2、判令被告退还押金5，000元；3、判令被告赔偿原告损失共计79，500元；4、本案诉讼费由被告承担。
被告张志明辩称，不同意原告的诉讼请求。系争房屋系被告购买的合法财产，有权予以出租，故《门面房租赁协议书》有效。原告未向被告支付过押金，也没有对系争房屋进行过装修。原告于2010年将系争房屋转租，且自2011年起再未向被告付过租金。被告于2013年6、7月间已将系争房屋另行出租。
经审理查明，系争房屋的建设用土地系使用者为上海生大针织服装厂的集体土地。2008年11月10日，被告（乙方）与上海东夏旺置业发展有限公司（甲方）签订《房屋租赁合同》，由乙方租赁甲方位于浦东新区曹路镇龚华路XXX号的商铺一套，面积计168平方米；租赁期限自2008年11月10日至动拆迁止；乙方一次性向甲方支付十年租金110万元，十年租赁期满后，房屋使用权归乙方所有。2008年11月，原、被告签订《门面房租赁协议书》，约定被告将系争房屋租赁给原告，从事专业美发、品牌造型；租赁期至2014年11月30日止，租赁费第一、第二年每年每间50，000元，第三、第四年每年每间55，000元，第五、第六年每年每间60，000元；押金每间5，000元，到期归还；租赁付款方式先付后租，每半年付一次，到期前10天交租，如原告拖欠租金，被告有权终止协议；协议期满后，如需续租应提前三个月以书面形式提出，在同等条件下被告给予优先考虑；如经营期间要转让，转让费及有关经营事宜由原告负责处理，但合同必须和被告签订。审理中，原告表示：一、其系从系争房屋原承租人陈娟转让承租房屋，原告支付43，500元转让费，其中包含押金5，000元；提供了转让方（甲方）为陈娟、顶让方（乙方）为赵广立的《店铺转让协议书》，约定“一、甲方将自己位于上海市浦东新区曹路镇龚华路XXX号的店铺（原为服装店）转让给乙方使用。二、乙方在2009年10月30日一次性以现金形式向甲方支付转让费共计43，500元，上述费用包括装修、装饰、设备及其他相关费用，此外甲方不得再向乙方索取任何其他费用。”该协议书上只有乙方赵广立签字。二、2009年10月30日，原告取款50，000元，用于向陈娟支付43，500元；提供银行账户明细记录当日现金支取50，000元。三、原告承租系争房屋后进行装修，花费36，000元；提供《专卖店整体装饰合同》及设计图、装修款收据；并于庭审结束后提供银行账户明细记录、盖有“上海泽田装饰工程有限公司”印章的证明“上海泽田装饰工程有限公司于2009年11月份承接上海市浦东新区曹路镇龚华路XXX号理发店装修项目，共收到赵广立装修款36，000元，分别于2009年11月5日、11月16日、12月18日收到11，000元（现金）、10，000元（转账）、15，000元（转账）。四、由于承租系争房屋后无法办出营业执照，原告于2011年将系争房屋转租，开设足浴店；原告向次承租人收取的5，000元租房押金未交给被告；原告向被告支付租金至2012年2月，被告与次承租人于2012年3月直接签订了系争房屋租赁合同，原告因此无法赚取转租差价弥补转让费和装修损失；后原告因健康原因回了老家。被告则称原告未向被告支付过租房押金，也没有装修过系争房屋；原告自2011年起未支付房租，向原告承租系争房屋的次承租人并没有直接和被告签订过租赁合同；次承租人未直接向被告支付过房租，后嫌租金太贵自行搬离系争房屋；被告无法联系到原告，系争房屋空置一年左右后，被告于2013年6、7月间再将房屋出租。
以上事实，有原告提供的《门面房租赁协议书》，被告提供的集体土地建设用地使用证、门牌证明、《房屋租赁合同》以及原、被告庭审陈述在案佐证。
本院认为，原、被告就原告向被告支付租金的期限、被告是否与次承租人直接签订了系争房屋租赁合同，各执一词，原告作为提出存在该事实的一方负有举证证明该事实存在的义务。现原告未能举证证明其所述租金付至2012年2月及被告与次承租人直接签订了租赁合同，故本院难以确认该事实存在，更无法确认次承租人直接向被告交付了房租。按原告自述，其自2012年3月起未向被告支付租金、且在知道被告与次承租人签订租赁合同后离沪，原告的行为足以表明其不再履行与被告之间的租赁协议；被告称其在2013年中将系争房屋再予出租，应当认定原、被告之间的《门面房租赁协议书》事实上已经终止。原告在承租系争房屋时，将押金5，000元交付于前承租人；但在转租系争房屋时，并未将收取的次承租人押金5，000元交付于被告，现原告未提供证据证明其已将该押金返还次承租人，故原告要求被告返还押金5，000元的诉讼请求，本院难以支持。被告提供的集体土地建设用地使用证上只记载了用地面积，没有建筑物占地面积等的记载，且附图也仅圈划了地块位置，该用地使用证尚不足以证明系争房屋为合法建筑，被告就此亦未能进一步举证，故原告要求确认诉争《门面房租赁协议书》无效，依法应予支持。对于造成协议无效，被告的过错毋庸置疑，而原告在承租系争房屋时未对建筑物合法性予以必要审核，也存在一定过错。原告在承租系争房屋时，将押金5，000元交付于前承租人；并在转租系争房屋时，未将收取的次承租人押金5，000元交付于被告，现原告未提供证据证明其已将该押金返还次承租人，故原告要求被告返还押金5，000元的诉讼请求，本院难以支持。对于原告要求被告赔偿损失79，500元的诉讼请求，其中43，500元根据原告提供的证据表明该款为原告支付给原承租人的装修、装饰、设备等承接租赁房屋的费用，该转让关系发生在原告与案外人之间，即使原告确实履行了付款义务，相关的权利也已归原告享有，且原告承租系争房屋后又重新予以装修，故原告将该部分钱款作为其损失向被告主张，依法难以支持。关于另外36，000元装修费，原告并没有在租赁期内将系争房屋交还给被告，按原告所述其将系争房屋转租用于开设足浴店。按生活常识经营美容美发与经营足浴的场所装修必定迥然不同，因此本院有理由相信原告对系争房屋的装修于转租后已发生改变，被告接手系争房屋时房屋所剩原告装修残值几何如今已不可考。另外，原、被告的租赁协议也约定了原告转租房屋时，转让费及有关经营事宜由原告负责。因此即使原告发生36，000元装修费用，原告于转租房屋时尚未提及租赁协议的效力，故其未向次承租人结算清楚，因此遭受的损失也系其自己造成，要求被告赔偿缺乏法律和事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：
一、原告赵广立与被告张志明就上海市曹路镇龚华路XXX号店铺签订的《门面房租赁协议书》无效；
二、驳回原告赵广立的其余诉讼请求。
案件受理费1，912元，减半收取计956元，由原告赵广立负担478元，被告张志明负担478元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 全炜琦
二〇一四年五月二十九日
书记员 沈 嬿
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
二、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。