北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第00907号
上诉人（原审被告）王玉满，男，1949年3月15日出生。
委托代理人王军，男，1977年1月12日出生。
被上诉人（原审原告）宋淑兰，女，1951年10月27日出生。
委托代理人郭艳华，女，1971年11月21日出生。
委托代理人郑广胜，北京市翔龙律师事务所律师。
原审被告刘国民，男，1972年3月4日出生。
上诉人王玉满因与被上诉人宋淑兰、原审被告刘国民房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市平谷区人民法院（2013）平民初字第00463号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，王玉满及其委托代理人王军、宋淑兰之委托代理人郭艳华、郑广胜到庭参加诉讼，刘国民经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
宋淑兰在原审法院诉称：1998年10月25日，我夫郭×1未与我商议，擅自将我们夫妻共同所有的位于北京市平谷区王辛庄镇××村西路×号的房屋以10000元价格卖给了王玉满。该《买卖房屋契约》违反了我国有关法律规定，侵犯了我的合法权益。故起诉请求法院确认郭×1与王玉满间签订的房屋买卖合同无效；令王玉满返还给我上述房屋。
王玉满在原审法院辩称：1997年7月，宋淑兰将上述房屋卖给了我。1998年10月25日，我们双方签订了《买卖房屋契约》。2009年1月，我又将该房屋转卖给刘国民，房款150000元。故不同意宋淑兰的诉讼请求。
刘国民在原审法院辩称：王玉满系我姑父。2009年冬，王玉满将××村西路×号的房屋卖给了我，房款为150000元。宋淑兰的上述诉讼请求，我亦不同意。
原审法院认为：宅基地的使用权系农村集体经济组织的成员享有的权利。郭×1与王玉满签订的《买卖房屋契约》，虽系双方真实意思的表示，但因王玉满非××村集体经济组织成员，双方房屋买卖合同涉及宅基地买卖，违反了国家法律、行政法规的强制性规定，属无效合同。王玉满称其将购得的房屋售给了刘国民，刘国民虽予以认可，但王玉满、刘国民间及其二人所述的部分事实与中证人刘×、郭×2的部分事实存在矛盾，且刘国民所述的付给王玉满房屋款来源前后不一，加之王玉满、刘国民存在亲属关系，故此，王玉满称其将购得的房屋卖给了刘国民的事实不成立。现宋淑兰的诉讼请求，理由正当，证据充分，法院予以支持。王玉满、刘国民之抗辩理由，无事实及法律依据，法院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条的规定，判决如下：一、宋淑兰之夫郭×1与王玉满于一九九八年十月二十五日签订的《买卖房屋契约》无效。二、王玉满与刘国民于二〇〇九年一月十五日签订的《买卖房屋文约》不成立。三、王玉满将位于北京市平谷区王辛庄镇××村西路×号的房屋及附属物返还给宋淑兰（于判决生效后十日内执行）。四、宋淑兰赔偿王玉满上述房屋及附属物重置成新价和信赖利益损失六十一万六千零八十七元（于判决生效后十日内执行）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审法院判决后，王玉满不服，以原审法院对本案的主体未能严格审查，导致主体出现错误；原审法院对其与刘国民之间的房屋买卖合法有效及宋淑兰知晓郭×1卖房的事实不予认定是错误的；原审法院采纳《房地产估价报告》错误；原审法院没有充分考虑房屋实际居住人王×母女的居住情况及宋淑兰的起诉是源于房屋拆迁利益的一种违背诚信的行为等理由向本院提起上诉，请求撤销原审法院判决，发回重审或予以改判；一、二审诉讼费用由宋淑兰负担。宋淑兰同意原审法院判决。
经审理查明：宋淑兰、刘国民均系北京市平谷区王辛庄镇××村集体经济组织的成员，王玉满系北京市平谷区平谷镇居民，刘国民系王玉满妻侄。1998年10月25日，宋淑兰之夫郭×1与王玉满签订《买卖房屋契约》，双方协议：郭×1将其所有的位于北京市平谷区王辛庄镇××村西路×号的旧瓦房卖给王玉满，房款10000元。双方未办理房屋过户手续。2005年10月，郭×1死亡。宋淑兰于2012年12月诉至原审法院，王玉满以2009年1月15日，其将自郭×1手购买的房屋又转卖给了刘国民等为由不同意宋淑兰的诉讼请求。在审理过程中，原审法院根据宋淑兰的申请，依法追加刘国民为本案被告。同时，宋淑兰增加了诉讼请求，请求确认王玉满与刘国民间签订的《买卖房屋文约》不成立。王玉满称其将购得的房屋卖给刘国民时，中证人系×、郭×2，文约的书写人系王玉满之子王军，文约系2009年1月15日晚书写，刘国民付给其的房款于次日上午交付。刘国民称其付给王玉满的房款系次日下午交付，且房款的来源系其家里有部分现金，与其兄刘×借款10000元，与其兄刘国利借款10000元，其妻于当日自银行支取80000元至90000元。郭×2证实，其不知晓王玉满与刘国民签订的《买卖房屋文约》的书写人，书写该文约时其并未在场。刘×证实，其亦不知晓王玉满与刘国民签订的文约书写人，且文约系2009年1月15日的下午签订。诉讼中，王玉满、刘国民未对刘国民向王玉满支付购房款一节提供相应证据。
原审诉讼中，王玉满同意其与郭×1签订的《买卖房屋契约》无效，但要求宋淑兰赔偿其信赖利益损失及房屋折价款。2013年8月12日，经北京华信房地产评估有限公司评估，上述房屋及附属物重置成新总价为363505元，宅基地区位补偿总价为299414元。宋淑兰支付评估费3340元。王玉满认为评估公司评估的上述房屋附属物及土石料等数量有误，其与宋淑兰协议，由宋淑兰再补偿王玉满42991.71元。后王玉满以其自郭×1购买的房屋系为其女购得，现其女无处居住为由，不同意将购得的上述房屋及附属物返还给宋淑兰。
另查，2009年4月4日，王玉满翻建×号房屋时，曾与其邻居发生纠纷。当时，王玉满认可其系上述房屋的所有人。上述房屋水费一直由王玉满交纳。原审诉讼中，王玉满在2013年1月14日庭审中陈述，其和女儿2009年就不在上述房屋中居住了；2013年5月7日庭审中陈述，因为房屋没有过户，其卖房之后仍在那里居住，水费亦由其交纳；2013年5月24日庭审中陈述，房屋卖了之后，其女儿在那里居住，冬天其和妻子就到县城居住。
诉讼中，刘国民经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。
上述事实，有购房协议、买卖房屋契约、村委会证明、王玉满与其邻居郭增喜达成的协议、××村民交纳水费清单、证人证言、买卖房屋文约、居民委员会证明、房地产估价报告、评估费发票、座谈笔录及双方当事人陈述等相关证据材料在案佐证。
本院认为：宅基地使用权系农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。农村房屋买卖涉及到宅基地买卖，宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的，我国土地管理法规定，宅基地属于农民集体所有，由集体经济组织经营、管理。根据查明的事实，郭×1与王玉满签订的《买卖房屋契约》，虽系双方真实意思表示，但因王玉满非××村集体经济组织成员，双方房屋买卖合同涉及宅基地买卖，违反了国家法律、行政法规的强制性规定，故原审法院确认郭×1与王玉满于1998年10月25日签订的《买卖房屋契约》无效，处理正确。王玉满称其将购得的房屋售给了刘国民，刘国民虽予以认可，但王玉满、刘国民间及其二人所述的部分事实与中证人刘×、郭×2的部分事实存在矛盾，王玉满未对刘国民向王玉满支付购房款提供相应证据，在2009年4月其与邻居发生纠纷后，其认可系上述房屋的所有人，加之王玉满、刘国民存在亲属关系，且王玉满在诉讼中关于其卖房后该房屋的居住情况陈述前后矛盾，故原审法院认定王玉满称其将购得的房屋卖给了刘国民的事实不成立，并无不当。
宋淑兰作为房屋所在地村集体经济组织的成员及房屋的共有产权人，其有权单独起诉确认《买卖房屋契约》无效。王玉满称房屋的所有权人为王×，缺乏事实依据，本院不予采信。宋淑兰是否知晓郭×1出卖房屋的事实，不能够据以认定郭×1与王玉满签订的《买卖房屋契约》效力。王玉满认为评估公司评估的房屋附属物数量有误，诉讼中，其与宋淑兰就房屋附属物及土石料达成协议，宋淑兰除评估价款外再补偿王玉满42991.71元，原审法院对此已经一并予以计算，现王玉满上诉主张评估公司对财产的评估过低，缺乏依据，本院不予采纳。在确认《买卖房屋契约》无效后，原审法院依据评估结果及双方达成的协议，判决宋淑兰赔偿王玉满相应的房屋及附属物重置成新价和信赖利益损失，系综合考虑了导致合同无效的原因及双方的责任。综上，王玉满的上诉请求和理由，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。原审判决并无不当，应予维持。诉讼中，刘国民经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
评估费3340元，由宋淑兰负担1670元（已交纳）；由王玉满负担1670元（本判决生效后七日内交纳）。
一审案件受理费9961元，由宋淑兰负担4980.5元（已交纳）；由王玉满负担4980.5元（本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费9961元，由王玉满负担（本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 何灵灵
代理审判员 赵 霞
代理审判员 王 黎
二〇一四年三月二十八日
书 记 员 禹海波
书 记 员 杨 扬