湖北省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂民终1344号
上诉人(原审原告、反诉被告)：陈碧红，女，1978年1月29日生，汉族，住湖北省十堰市茅箭区。
委托诉讼代理人：姜荣，湖北博理律师事务所律师。
被上诉人(原审被告、反诉原告)：十堰市民政局。住所地：湖北省十堰市茅箭区天津路**号。
法定代表人：袁新云，该局局长。
委托诉讼代理人：程义军，湖北平长律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郭皓，湖北平长律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：十堰市产权交易中心。住所地：湖北省十堰市茅箭区河北路*号。
法定代表人：程年喜，该中心主任。
委托诉讼代理人：汪峰，湖北瑞泰律师事务所律师。
上诉人陈碧红因与被上诉人十堰市民政局（以下简称民政局）、十堰市产权交易中心（以下简称产权交易中心）拍卖合同纠纷一案，不服湖北省十堰市中级人民法院（2015）鄂十堰中民一初字第00020号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人陈碧红的委托诉讼代理人姜荣，被上诉人民政局的委托诉讼代理人程义军、郭皓，被上诉人产权交易中心的委托诉讼代理人汪峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈碧红上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或改判支持陈碧红的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由民政局、产权交易中心共同承担。事实和理由：一、陈碧红未与民政局签订《房屋移交协议》。二、陈碧红已按拍卖须知付清60%价款，民政局、产权交易中心应协助陈碧红办理房屋、土地过户手续。三、民政局、产权交易中心迟延移交房屋近一年、实际土地面积减少两百多平方米、标的房屋水电未分离，均构成违约，对造成陈碧红的损失应予赔偿。
民政局、产权交易中心辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
陈碧红向一审法院起诉请求：1、民政局协助陈碧红办理位于朝阳中路31号全部房产（综合办公楼和老年公寓房产）及土地的过户手续；2、民政局赔偿因延期交房等违约行为导致陈碧红各类损失500万元；3、产权交易中心与民政局承担连带责任；4、本案诉讼费用由民政局承担。
民政局向一审法院反诉请求：1、陈碧红立即向民政局支付1616万元竞买房产款和截止反诉之日利息损失500万元，以及付清全部拍卖款之日的利息(从反诉之日起直至付清全部竞拍款之日止)。2、反诉费、保全费由陈碧红承担。
一审法院认定事实：2011年4月2日，民政局与产权交易中心签订产权交易委托合同，合同约定民政局委托产权交易中心出让其位于十堰市茅箭区朝阳中路31号房屋建筑物。
2011年4月10日，产权交易中心委托十堰市资产拍卖有限责任公司（以下简称拍卖公司）拍卖该建筑物并签订了委托协议。
2011年5月9日，陈碧红委托曾焕锋负责在拍卖公司办理十堰市朝阳中路31号房屋的报名及拍卖事宜。
随后，拍卖公司发布拍卖须知，曾焕锋在拍卖须知上签字。该拍卖须知第八条约定“在拍卖成交时××应当场与拍卖公司签署《拍卖成交确认书》，并在20日内支付60%成交价款和拍卖佣金，房产过户手续办理完毕，领取房产证时，再支付30%价款，其余10%价款在标的移交前一天全部付清”；第九条约定“委托人在拍卖成交一年内移交标的，在××付清60%的价款后，开始启动办理房产、土地过户手续，并尽量在四个月内办理完毕”；第十条约定“委托人逾期不能移交标的，按照逾期天数以同期银行短期贷款利率支付给××利息”；第十二条特别说明约定“竞买人在报价竞买前应向本公司索取、查阅相关资料，到现场亲自察看、充分了解标的物之品质、缺陷、现状等，××一旦参与竞买，即表明已完全了解情况，并对其竞买行为自行承担责任”。
2011年5月12日，拍卖公司与曾焕锋签订拍卖成交确认书，该确认书第二条明确约定“乙方（××）须在签署成交确认书同时，须一次性缴清拍卖成交价全部价款，即40400000元人民币，并支付给××成交价3%的佣金，即1212000元人民币，合计41612000元”；第三条约定“乙方全部款项缴清后，由甲方（××）开具《拍卖成交通知书》，乙方持《通知书》办理拍卖品过户手续”。
2011年6月21日，因陈碧红未按约定支付拍卖款项，拍卖公司向陈碧红发出催款通知。
2011年6月30日，曾焕锋向拍卖公司出具承诺书，承诺于2011年7月8日支付1000万元，余款于2011年7月30日前全部付清。
陈碧红分别于2011年5月10日向拍卖公司付款500万元，2011年12月13日付款815.2万元；曾焕锋分别于2011年7月12日向拍卖公司付款500万元、2011年7月19日付款500万元、2011年10月19日付款100万元、2011年11月14日付款100万元。
2013年4月16日，民政局与陈碧红签订房屋移交协议，协议约定“陈碧红委托曾焕锋拍卖市民政局和市老年公寓综合楼，后续过户工作正积极办理。该房产已全部腾空，为尽快推进该项工作顺利进行，双方签订以下协议：1.由乙方（陈碧红）交付300万元价款后，甲方（民政局）移交房产；2.由甲方、乙方积极协作办理房产土地过户的各项手续，所需税费由乙方垫为支付，过户手续办结后冲抵价款；3.过户完毕后，由乙方交清剩余全部价款，甲方移交房产、土地所有证件”。同日，曾焕锋出具收条，该收条载明“今收到市民政局（老年公寓）两栋房屋的钥匙，水电已全部移交”。2013年5月27日，民政局与陈碧红约定民政局家属楼水电费由老年公寓代收代交后交给和昌物业有限公司。
本案拍卖标的物拍卖时公告土地使用证编号为“十堰市国用（2010）第0704026使用权面积为2238.3平方米，后该拍卖土地民政局于2012年11月23日重新取得“十堰市国用（2012）第07040262号”土地使用证，使用权面积为2007平方米。
陈碧红起诉时，将拍卖公司作为第三人，拍卖公司于2015年2月2日形成股东会决议，同意清算小组作出的清算报告，债权债务已全部清算完毕，如有债权债务由公司股东承担，产权交易中心作为拍卖公司股东在该决议上盖章；拍卖公司于2015年2月4日被注销。
2016年1月5日，陈碧红提出损失评估鉴定申请书，一审法院认为该申请与本案无关，不予准许。
一审法院认为，关于争议焦点一：陈碧红支付价款2515.2万元中多少属于支付拍卖价款的问题。2515.2万元系陈碧红支付给拍卖公司，但陈碧红并未举证与拍卖公司协商此2515.2万元中包含拍卖款及拍卖佣金各为多少。但根据拍卖成交确认书，陈碧红应在签署成交确认书的同时支付成交价3%的拍卖佣金121.2万元，故依照此确认书，拍卖公司可以扣除121.2万元，剩余作为拍卖价款，但拍卖中心认可只扣除91.2万元拍卖佣金，其余2424万元作为拍卖总价款的60%支付符合法律规定。故可以认定陈碧红已支付给民政局2424万元。
关于争议焦点二：民政局、产权交易中心是否应协助陈碧红办理涉案房产及土地过户手续的问题。一审法院认为，就本案拍卖涉案房产双方多次协商，签订有拍卖须知、成交确认书、移交协议等多份合同。房屋移交协议是关于拍卖涉案房产双方协商的最终结果，且对原房屋移交、过户等主要条款予以改变，此结果对双方均有约束力。虽然陈碧红认为房屋移交协议的甲方是民政局，乙方是陈碧红，该协议无效，陈碧红未授权与民政局办理移交手续，房屋的移交对象应当是××和××的委托人。但陈碧红举证其委托曾焕锋负责在拍卖公司办理涉案房产土地的报名及拍卖事宜，而移交拍卖物就是履行拍卖事宜的行为，且陈碧红实际履行了房屋移交协议即占有房产，另陈碧红作为实际购买人与物权所有人就交易涉案房产土地签订的协议并不违反法律规定。故其称房屋移交协议无效的理由不能成立。该协议明确约定由民政局、陈碧红积极协作办理房产土地过户的各项手续，故民政局应协助陈碧红办理涉案房产及土地过户手续。但该协议由民政局和陈碧红就房屋移交直接协商，且现拍卖物产权均在民政局名下，故陈碧红要求产权交易中心协助办理过户义务的诉讼请求不能成立。
关于争议焦点三：民政局、产权交易中心是否应赔偿因延期交房等违约行为导致陈碧红各类损失，如应赔偿，数额多少的问题。一审法院认为，陈碧红当庭明确其要求民政局、产权交易中心赔偿违约损失，系延期交房，土地面积减少及水电未按合同要求分离的违约行为。
1、关于延期交房的违约损失。一审法院认为，就本案拍卖涉案房产双方多次协商，房屋移交协议是关于拍卖涉案房产双方协商的最终结果。而该协议明确约定由陈碧红交付300万元价款后，民政局移交房产。即最后双方协商改变了原来的交房时间，故陈碧红依原约定的交房时间要求赔偿损失于法无据。陈碧红依拍卖须知第九条要求赔偿延期交房的损失，但该须知第十条约定“委托人逾期不能移交标的，按照逾期天数以同期银行短期贷款利率支付给××利息”。故即使起诉延期交房的损失也应依双方约定主张，而陈碧红主张延期交房导致的租金收益与事实不符。
2、关于水电未按合同要求分离的违约损失。一审法院认为，拍卖须知第十二条特别说明中明确约定“竞买人在报价竞买前应向本公司索取、查阅相关资料，到现场亲自察看、充分了解标的物之品质、缺陷、现状等，××一旦参与竞买，即表明已完全了解情况，并对其竞买行为自行承担责任”。陈碧红在参与拍卖时应对交易标的物现状包括水电是否分离应有充分了解。关于水电分离的具体要求，即双方约定的何种条件达到水电分离，何种状况是未完成水电分离并无相关证据，即陈碧红并未举证本案水电未分离。且根据陈碧红提交的证据九收条移交手续中载明“水电已全部移交、民政局家属楼水电费由老年公寓代收代交后交给和昌物业有限公司”。故涉案房产可以单独计算用电量及用水量就应视为水电分离。陈碧红关于水电未分离的损失不予支持。
3、关于土地面积减少的违约损失。一审法院认为，虽在拍卖涉案房产时，土地使用权公示面积和实际成交面积有所减少，但陈碧红拍卖的目的是使用拍卖标的，而土地面积减少并不影响其实际使用价值，故对陈碧红关于土地面积减少的赔偿请求不予支持。
关于争议焦点四：陈碧红是否应立即向民政局支付1616万元竞买房款和利息损失的问题。一审法院认为，根据双方于2013年签订的协议，应先由陈碧红交付300万元价款后，民政局移交房产；然后双方协作办理房产土地过户的各项手续，所需税费由陈碧红垫为支付，过户手续办结后冲抵价款；待过户完毕后，由陈碧红交清剩余全部价款。而陈碧红没有支付300万元价款，民政局已于2013年4月16日移交房产，故陈碧红应首先支付300万元价款，且应自2013年4月16日起按中国人民银行同期同类贷款利率支付300万元本金的利息。300万元本金及利息支付完毕，待双方办理过户手续时，由陈碧红垫为支付所需税费，并支付剩余价款即1316万元扣减掉陈碧红垫支税费后的金额。关于陈碧红是否应支付其他利息损失，根据双方约定，剩余1316万元还未到支付条件，故不应计算利息损失。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款之规定，判决：一、陈碧红自本判决生效之日起十日内向十堰市民政局支付300万元，并自2013年4月16日起按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息；二、本判决第一项履行完毕，十堰市民政局协助陈碧红办理拍卖房产土地过户的各项手续，所需税费由陈碧红垫付；三、双方办理过户手续时，陈碧红支付十堰市民政局1316万元扣减掉本判决第二项中陈碧红垫付税费金额后的款项；四、驳回陈碧红的其他诉讼请求和十堰市民政局的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费46800元，由陈碧红负担；反诉费73800元，由陈碧红负担56361元，十堰市民政局负担17439元；诉讼保全费5000元，由陈碧红负担3819元，十堰市民政局负担1181元。
二审中，各方当事人均未提交新证据。
本院经审理查明：一审法院认定事实属实，本院予以确认。
本院认为，陈碧红与拍卖公司签订《拍卖成交确认书》后，在委托人民政局、××产权交易中心、××陈碧红之间成立拍卖合同关系。陈碧红拍卖前领取的《拍卖须知》对价款支付、拍卖房产的过户等进行了详细的说明，《拍卖成交确认书》该方面内容与《拍卖须知》不同。考虑到《拍卖成交确认书》系拍卖公司制定由格式条款组成的合同，仅有标的物、成交价、佣金的内容可供填写，其他条款均不具有可协商性，并且在其后拍卖公司发出的《催款通知》和陈碧红作出的《承诺书》中，双方均以拍卖须知的内容作为拍卖合同权利义务的条款，因此《拍卖须知》的内容为双方成立拍卖合同相关内容的真实意思表示，《拍卖成交确认书》为双方对拍卖价款及佣金的确认，两份文书均系拍卖合同的组成部分，合法有效。根据《拍卖须知》的约定，陈碧红须在《拍卖成交确认书》签订之日起20日内即2011年6月1日前付清60%成交价款（2424万元）及全部佣金（121.2万元）共计2545.2万元，经拍卖公司催收，陈碧红书面承诺于2011年7月30日付清全款，但至最后一笔付款的2011年12月13日止，陈碧红共付款2515.2万元，第一期付款义务至今仍未完成，陈碧红迟延付款，违反先履行义务，构成违约。此后，发生两项事实。其一是拍卖标的物的土地使用权证于2012年11月23日换领新证，面积由2238.3平方米变更为2007平方米。其二是2013年4月16日，曾焕锋（陈碧红弟弟）以陈碧红的名义与民政局签订《房屋移交协议》，约定陈碧红交付300万元后民政局移交房产及办理过户手续等。陈碧红以民政局违约迟延交付标的物、迟延办理过户登记、土地面积减少、水电未分离为由拒绝支付价款，而民政局认为陈碧红逾期付款违约为纠纷的主要原因。本院认为，陈碧红书面委托曾焕锋参与拍卖事宜，双方构成委托关系，在拍卖合同履行中，陈碧红未撤销委托，而曾焕锋通过签订《拍卖成交确认书》、出具《承诺书》、支付部分拍卖价款、办理移交手续等行为一直持续代理，基于前述事实和双方特殊的身份关系，曾焕锋以陈碧红的名义与民政局签订《房屋移交协议》应为有权代理，且陈碧红在对民政局的《复函》中亦提及《房屋移交协议》的约定内容，因此，曾焕锋的代理行为后果应由陈碧红承担。《房屋移交协议》系拍卖合同履行中委托人与××直接签订的新的合同，不存在无效情形，应为合法有效。陈碧红关于未与民政局签订《房屋移交协议》及《房屋移交协议》无效的上诉理由不能成立。《房屋移交协议》变更了原拍卖合同的内容，不一致之处应以新合同内容为准。根据协议约定，陈碧红应在支付300万元后，民政局移交房产。陈碧红再次违反先履行义务，至今未支付300万元价款，其行为构成违约，而民政局之后履行义务尚未产生。上述事实亦表明，民政局在拍卖合同履行中并无违约行为。因此，陈碧红要求民政局先行协助办理拍卖标的的过户登记手续及民政局承担违约赔偿责任的本诉请求无事实及法律依据，本院不予支持。关于土地使用权证载明的土地面积减少的问题。首先，拍卖标的主体为房屋，引起房屋所有权证对应的土地使用权证面积减少的原因为公共通道等不影响房屋实际利用和交换价值的因素，且非委托人原因造成。其次，换发新证发生在民政局准备办理权证过户登记期间，陈碧红应为明知，且未在其后签订的《房屋移交协议》中提及此问题。故陈碧红以土地面积减少主张民政局违约及赔偿的上诉请求及理由亦不能成立。
综上，陈碧红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判
二审案件受理费46800元，由陈碧红负担。
本判决为终审判决。
审判长 孙 刚
审判员 熊亚平
审判员 叶 可
二〇一六年十二月十五日
书记员 华 卉