舟山市定海区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）舟定临民初字第55号
原告徐四芬，个体工商户。
被告陈志平，泥水工。
原告徐四芬诉被告陈志平宅基地使用权纠纷一案，原告于2015年3月3日向本院起诉，本院于同日立案受理。2015年4月3日，本案由审判员郑杰适用简易程序，公开开庭进行了审理。2015年5月26日，本案经双方当事人同意，继续适用简易程序审理，并因此延长审限三个月。2015年9月2日，本案转为普通程序审理。本案立案前，本院曾依据原告徐四芬的诉前财产保全申请，冻结了被告陈志平因坐落于舟山市定海区临城街道同胜村房屋拆迁可得的拆迁补偿款2200000元。本案立案后，被告陈志平向本院提出申请，要求变更上述款项的保全方式。2015年11月4日和11月5日，本院依据被告陈志平的上述申请，解除了对上述2200000元拆迁补偿款的冻结，并对存有该笔款项的被告陈志平在中信银行舟山分行账号为62×××69的账户进行了保全。2015年11月27日，本案经审批延长了审限三个月。2016年1月5日，本院组成合议庭对本案进行了第二次公开开庭审理。原告徐四芬、被告陈志平均到庭参加了诉讼。现本案已审理终结。
原告诉称：2006年10月18日，原告经朋友竺定伟（临城中湾村人）介绍与被告陈志平签订了一份《房屋买卖协议书》，约定被告将其独自享有权利的宅基地转让给原告，具体内容如下：一、被告将拆迁安置分得的位于同胜村120平方米的宅基地由原告全额出资建造房屋；二、房屋建成后所有权及宅基地使用权均归原告所有；三、房屋建造后，被告应协助原告办妥房屋所有权及土地使用权登记手续；四、120平方米的宅基地转让价为110000元人民币；五、付款方式为协议签订后原告先付20000元，等房屋盖顶后再付80000元，余款10000元待房屋产权办好后付清；六、被告在签订协议后，不得在任何时候以任何理由干涉原告对该宅基地的使用和所建房屋的所有权；七、在本协议签订后，房屋产权实际过户到原告名下前，如因被告原因发生第三人对该房屋行使债权，由被告处理，造成原告房屋财产实际损失时，由被告全额赔偿。然而被告在未征得原告同意的情况下，擅自将该处房屋与新城管委会征地拆迁指挥部办理了房屋征用货币置换手续。被告的该行为严重损害了原告的利益，也违背了诚信原则。为此，原告特诉请法院依法判令原、被告于2006年10月18日签订的《房屋买卖协议书》有效。
2015年5月25日，原告向本院提出了新的诉讼主张，其在原诉称的事实基础上，补充诉称：原、被告签订《房屋买卖协议书》后，原告即履行了付款义务，向被告支付了宅基地购置款95000元，并出资近300000元建造了房屋。房屋建成后，原告因受国家政策限制，一直无法将所涉房屋过户到自己名下。但房屋一直由原告使用。现所涉房屋已被当地政府拆迁，被告已以其名义与拆迁部门办理了房屋征用货币安置手续，以期获得案涉房屋的赔偿款。原告认为，原、被告签订的《房屋买卖协议书》应属无效。基于上述变更后的诉讼主张，原告将原诉讼请求变更为：要求法院依法判令被告返还原告宅基地购置款95000元、房屋建造款2384708元。
针对原告原来的诉讼请求、事实和理由，被告辩称：一、原告请求确认房屋买卖协议有效缺乏事实依据。原、被告签订的《房屋买卖协议书》明确约定被告将位于同胜村的120平方米宅基地转让给原告，该宅基地确为本人独自享有权利，但《房屋买卖协议书》签订时，该宅基地上并无建筑物，因此，原、被告之间不存在房屋买卖而应是宅基地转让。原告诉请确认房屋买卖协议有效无事实依据。二、原、被告之间的农村房屋宅基地转让因违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效合同。被告位于同胜村的120平方米宅基地属于同胜村集体所有，被告作为该村集体经济组织成员，对该宅基地并无出让权利。而原告作为城镇居民也无权购买农村集体所有的宅基地和房屋。因此，原告购买案涉宅基地的行为违反了《中华人民共和国土地管理法》和《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》以及《中华人民共和国合同法》第五十二条的相关规定，应属无效。综上，原告要求确认《房屋买卖协议书》有效的诉讼请求缺乏事实和法律依据，应予以驳回。
针对原告变更后的诉讼请求、事实和理由，被告辩称：一、案涉房屋确系原告出资建造，但原告要求返还的房屋建造款明显高于实际水平，现原告未提供确切证据证明案涉房屋的准确造价，故其要求返还房屋建造款2384708元的诉讼请求缺乏事实依据。二、原、被告之间的宅基地转让协议签订于2006年，结合当时的物价水平及房屋建造原材料的市场价格，并参考同期同类房屋的建造成本，被告认为原告在该120平方米宅基地上所建房屋的价格应在200000元以下。原告要求返还房屋建造款的数额明显高出当时的农村房屋建造价格水平。三、即使按照房屋征收标准计算，案涉房屋及其附属物建造款数额应为260000元左右。原、被告签订的《房屋买卖协议书》系无效合同，故原告不能享受国家对被告的经济补偿利益。根据《临城街道同胜村征收集体土地、房屋补偿实施方案》中产权调换的安置原则第（8）项规定的标准，该房屋建造款应为1200元每平方米，即180平方米×1200元每平方米，共计216000元。另经评估，该房屋的附属物征收价格为53060元，据此，该房屋及其附属物的建造款数额应为269060元。此外，被告对原告提出的返还宅基地购置款95000元的诉讼请求予以认可。综上，被告应返还原告的款项总计应为364060元。
经审理查明：2006年10月18日，原、被告签订了一份《房屋买卖协议书》，载明：甲方为舟山市定海区临城街道同胜村陈志平（即被告）；乙方为舟山市普陀区沈家门里坑弄101号徐四芬（即原告）；被告系定海区临城街道同胜村村民，因缺少经济能力，原意将拆迁户安置分得的位于同胜村的120平方米占地面积的宅基地（以下简称“案涉宅基地”）由原告出资建房，为明确双方的权利义务，特订立如下协议；一、被告将拆迁安置分得的位于同胜村120平方米占地面积的宅基地由原告全额出资建造房屋；二、原告出资建造房屋后，房屋所有权归原告所有，房屋占地面积的土地使用权也归原告享有；三、被告在原告房屋建造后，协助原告办妥房屋所有权及土地使用权登记手续；四、120平方米的宅基地转让价为人民币110000元整；五、付款方式为本协议双方签字后，原告先付给被告人民币20000元整，等房屋盖顶后再付80000元整，余款10000元待房屋产权办好后付清；六、被告在协议签订后，不得在任何时候以任何理由干涉原告对该宅基地的使用和所建房屋的所有权；七、在本协议签订后，房屋产权实际过户到原告名下前，如因被告原因发生第三人对该房屋行使债权时，由被告负责处理，造成原告房屋财产实际损失时，由被告全额赔偿；八、未尽事宜，由双方协商解决；九、本协议一式四份，双方各执两份。《房屋买卖协议书》落款处乙方栏属有原告的签名，甲方栏署有被告的签名，被告署名下方还署有其儿子陈雁的名字。
《房屋买卖协议书》签订后，原告在案涉宅基地上建造了房屋（以下简称“原告建造的房屋”），并于2006年10月22日、2007年1月31日及2007年6月15日，分三次向被告支付了宅基地转让款共计95000元。原告建造房屋后，一直未在该房屋中实际生活居住。此后，被告也在案涉宅基地上建造了房屋（以下简称“被告建造的房屋”），但被告也一直未在原、被告建造的上述房屋中实际生活居住。
2014年9月30日，舟山市住房保障和房产管理局就案涉宅基地上建造的房屋出具了一份《房屋产权证明》，案涉房屋中确认列入被征收范围的房屋面积总计为192平方米，其中包含原告建造的房屋面积178.98平方米，及被告建造的房屋面积13.02平方米（本判决以下部分将原、被告建造的该两部分房屋统称为“案涉房屋”）。《房屋产权证明》确认的案涉房屋所有权人为被告。案涉房屋经评估，其房屋评估价为9995元每平方米（该评估价为货币收购价，已包含土地），案涉房屋的总计补偿金额为1919040元。
2014年10月8日，被告作为被征收人就上述192平方米案涉房屋与舟山市国土资源局签订了一份《征收集体土地房屋货币补偿协议》（以下简称“《货币补偿协议》”）。2015年6月11日，拆迁部门与被告就后者依据《货币补偿协议》可得的款项进行了结算，被告可得款项分别为房屋评估金额1919040元、房屋室内外附属物补偿金额81860元、暂住费11520元、签约搬迁奖励5760元、因选择货币补偿方式可得的货币化奖励款383808元，共计2401988元。至该结算日，被告已经领取了补偿款201988元，尚可得2200000元。《房屋买卖协议书》签订后，案涉宅基地一直未办理权属证书，案涉房屋也一直未办理房产证。
另查明，原告自《房屋买卖协议书》签订至今，一直系城镇户口。2007年11月20日及2007年11月26日，原告还分别与临城街道高峰村的两位村民签订了《房屋宅基地买卖协议书》，两份协议的内容均为原告出资购买两位村民的宅基地，并在宅基地上建房，房屋建成后，宅基地使用权及房屋所有权均归原告享有。
再查明，《临城街道同胜村征收集体土地、房屋补偿实施方案》规定，在产权调换的补偿安置方式下，安置房与原房面积相等部分按重置价1500元每平方米结算。
上述事实有原、被告的当庭陈述、《房屋买卖协议书》、收条、《房屋产权证明》、房产分层分户平面图、被征收房屋及附属物价格评估表、《货币补偿协议》、搬迁结算付款清单（副联）、《房屋宅基地买卖协议书》、《临城街道同胜村征收集体土地、房屋补偿实施方案》等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为：原、被告均主张案涉宅基地在《房屋买卖协议书》签订时系被告单独享有权利，案涉房屋被征收前，房管部门确认的房屋所有权人也为被告陈志平一人，故《房屋买卖协议书》落款处被告署名下方虽署有陈雁的名字，但陈雁对案涉宅基地并不享有法定权利，其并非《房屋买卖协议书》的订约当事人。
农村宅基地使用权系农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者的特定身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得。案涉宅基地的性质系农村集体土地使用权，出卖方即被告系农村居民，买受方即原告自《房屋买卖协议书》签订至今一直系城镇居民，故原、被告订立的《房屋买卖协议书》违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条中“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”以及《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》中“禁止城镇居民在农村购置宅基地”的规定，即原、被告订立的上述合同违反了法律、行政法规的强制性规定，应属无效。
《房屋买卖协议书》被确认无效后，合同双方当事人因合同取得的财产应当返还，不能返还或没有必要返还的，应折价补偿。因此，原告为履行《房屋买卖协议书》建造的房屋以及支付给被告的95000元宅基地转让款均应由被告予以返还。因原告建造的房屋已被确权为被告所有，该房屋已列入国家征收范围，被告也以该房屋所有人的身份与拆迁部门签订了《货币补偿协议》，故原告所建造的房屋已无返还之必要，但被告应折价补偿原告建造房屋的损失。补偿金额应按1500元每平方米的重置价乘以原告建造部分的面积进行确认为宜。因此，被告应补偿原告房屋建造款共计268470元（1500元／平方米×178.98平方米=268470元）。综上，被告应返还原告宅基地转让款95000元、补偿原告房屋折价款268470元。
《房屋买卖协议书》被确认无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原、被告系出于自愿，并经协商一致订立了《房屋买卖协议书》，协议订立时，被告已明知原告系城镇居民，其应当知道原告购买案涉宅基地不符合国家法律法规的规定，现《房屋买卖协议书》签订至今已近十年，协议签订后，原告在该宅基地上进行了房屋建造，即原告为履行《房屋买卖协议书》付出了较之被告更高的成本。《房屋买卖协议书》订立后，被告一直未以诉讼方式积极寻求合同无效的法律效果，时隔近十年后，案涉房屋被列入拆迁范围，房屋被征收后可得的巨额拆迁利益系被告主张合同无效的核心动因，故被告为追求巨额经济利益，以其与原告订约时已然知晓的事由主张合同无效，显然有违诚信，其应对《房屋买卖协议书》无效承担主要责任。原告作为案涉宅基地的购买方，在与原告签订《房屋买卖协议书》的同时，还与另外两位农村居民签订了两份涉及农村宅基地买卖的合同。原告在案涉宅基地上建造房屋后，一直未在该房屋中居住，可见原告购买案涉宅基地并进行房屋建造所基于的商业需求远远高于其生活需求。原告作为城镇居民，在订立《房屋买卖协议书》时应当知道其购买农村集体经济组织享有所有权的宅基地违反了国家法律、法规的规定，故原告对《房屋买卖协议书》无效也存在过错，但其过错程度应小于被告。综合原、被告的上述行为情节，本院酌定原告应对其因《房屋买卖协议书》无效所遭受的损失承担35%的责任，被告应承担65%的责任。
被告可得的各项补偿款系按案涉房屋的确权面积进行确认，故案涉房屋确权面积中由被告自行建造的该部分房屋面积（该部分面积所占全部确权面积的比例为6.78%，即13.02平方米÷192平方米=6.78%）所带来的拆迁利益应由被告单独享有，即被告可单独享有的补偿金额为162855元（2401988元×6.78%=162855元）。本院认为，原告因合同无效所遭受的损失总额应为1970663元，即2401988元-268470元-162855元=1970663元。因此，被告应赔偿原告损失1280931元（1970663元×65%=1280931元）。综上所述，被告应返还原告宅基地转让款95000元、补偿原告房屋折价款268470元，并应赔偿原告损失1280931元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条和《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，判决如下：
一、被告陈志平于本判决生效之日起十日内返还原告徐四芬宅基地转让款95000元。
二、被告陈志平于本判决生效之日起十日内补偿原告徐四芬房屋折价款268470元。
三、被告陈志平于本判决生效之日起十日内赔偿原告徐四芬损失1280931元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费26638元，诉前保全费5000元，合计31638元，由原告徐四芬负担10659元，被告陈志平负担20979元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于舟山市中级人民法院［上诉案件受理费应在递交上诉状时预交（具体预交金额根据上诉人的上诉请求确定，具体承担金额由舟山市中级人民法院确定，多余部分以后退还），款汇至浙江省省级财政专户结算分户，开户银行舟山市农行南珍支行，账号19×××06。上诉期届满后七日内仍未缴纳又不提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理］。
审 判 长 郑 杰
代理审判员 张 杨
人民陪审员 冯信友
二〇一六年三月二日
书 记 员 郑涵文