重庆市高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝高法民终字第00579号
上诉人（原审被告）：王敏权。
委托代理人：曾念庆，重庆恒庆律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：唐伟晋。
法定代理人：王敏权。
委托代理人：曾念庆，重庆恒庆律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：赖红君。
委托代理人：骆瑞明，重庆兴胜律师事务所律师。
委托代理人：李云华，重庆兴胜律师事务所律师。
上诉人王敏权、唐伟晋与被上诉人赖红君房屋买卖合同纠纷一案，重庆市第一中级人民法院于2015年9月25日作出（2014）渝一中法民初字第00822号民事判决，王敏权、唐伟晋对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年12月25日、2016年1月27日公开开庭审理了本案。王敏权及王敏权、唐伟晋的委托代理人曾念庆，赖红君的委托代理人骆瑞明、李云华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2011年3月11日，赖红君与王敏权、唐伟晋签订《房地产买卖合同》两份，王敏权作为唐伟晋的法定代理人在合同上签字，分别将渝北区龙溪街道龙华大道1775号1幢2-1号房屋，价格7821000元，与渝北区龙溪街道龙华大道1775号1幢-1层房屋（巨龙车位1-13），价值975000元，转让给王敏权、唐伟晋，并于2011年3月11日办理了相应房屋的权属变更登记。两份合同上均未约定价款支付时间。
赖红君于2014年8月18日提起本案诉讼，请求：1、判令王敏权、唐伟晋立即向赖红君支付购房款8796000元，并以该购房款为基数自起诉之日起至购房款支付完毕时止按中国人民银行同期同类同档次贷款利率向赖红君支付利息。2、案件受理费由王敏权、唐伟晋负担。
在审理过程中，经一审法院释明，赖红君变更诉讼请求，撤回基于重庆市渝北区龙溪街道龙华大道1775号丹阳名居巨龙车位1-13号的买卖合同提起的诉讼请求，并明确本案的诉讼请求变更后金额为800万元，案件受理费由王敏权、唐伟晋承担。
一审法院认为，2011年3月11日，赖红君与王敏权、唐伟晋签订了两份《房地产买卖合同》，该两份合同是针对不同的房产进行的买卖，属于不同的法律关系，因此赖红君应分案诉讼，不能在同一案件中合并进行审理。在本院向赖红君释明后，赖红君选择在本案中针对渝北区龙溪街道龙华大道1775号1幢2-1号房屋的《房地产买卖合同》进行诉讼，撤回基于重庆市渝北区龙溪街道龙华大道1775号丹阳民居巨龙车位1-13号的买卖合同提起的诉讼请求，并明确本案的诉讼请求变更后金额为800万元，符合法律规定，予以准许。2011年3月11日，赖红君与王敏权、唐伟晋签订的针对重庆市渝北区龙溪街道龙华大道1775号丹阳名居1幢2-1号房屋的《房地产买卖合同》，系赖红君与王敏权、唐伟晋的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按约履行。该房屋现已登记在王敏权、唐伟晋名下，赖红君已完成了自己的合同义务，王敏权、唐伟晋应向赖红君支付对应的房屋价款7821000元。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”参照该司法解释的规定，对赖红君要求王敏权、唐伟晋从起诉之日起，至购房款支付完毕时止，按中国人民银行同期同类同档次贷款利率向赖红君支付利息的诉讼请求予以支持。
王敏权、唐伟晋在诉讼中辩称，赖红君是作为王敏权前夫的代理人去办理两处房产买卖手续，赖红君的购房款由王敏权前夫支付，但未举示任何证据证明。因此，对王敏权、唐伟晋的该抗辩理由不予采信。
对于赖红君起诉是否超过两年诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。”《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条规定：“未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。”《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”第六十二条规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：…（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。…”根据前述规定，因赖红君和王敏权、唐伟晋未在《房地产买卖合同》中约定购房款的付款期限，赖红君可以随时要求王敏权、唐伟晋履行，诉讼时效期间从赖红君首次向王敏权、唐伟晋提出要求时起算两年。王敏权、唐伟晋未举示证据证明赖红君在起诉时间的两年之前向王敏权、唐伟晋要求过支付购房款，并被王敏权、唐伟晋拒绝，且在之后未再向王敏权、唐伟晋要求过支付购房款。因此，本案未超过两年的诉讼时效。
综上，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十一条、第六十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条之规定，作出判决：一、王敏权、唐伟晋于本判决生效之日起立即向赖红君支付购房款7821000元；王敏权、唐伟晋以7821000元为基数，从2014年8月18日起，至购房款7821000元支付完毕时止，按中国人民银行同期同类同档次贷款利率向赖红君支付利息；前述购房款和利息总额以8000000元为限。二、驳回赖红君的其他诉讼请求。本案案件受理费73372元，由赖红君负担5572元，王敏权，唐伟晋负担67800元；财产保全费5000元，由王敏权，唐伟晋负担。
王敏权、唐伟晋不服一审判决，向本院提起上诉。请求：1.撤销一审判决，驳回赖红君的诉讼请求；2.本案诉讼费由赖红君承担。主要事实和理由：1.王敏权是案涉房屋的实际产权人。该房屋原始取得是在2002年12月，王敏权前夫唐孝宏以抵工程款的方式从重庆市万州区巨龙房地产开发有限公司（以下简称巨龙房地产公司）购得，因唐孝宏有债务，遂将房屋登记在其朋友的女儿刘青青的名下，并特意将购房者写明是刘青青和王敏权。有渝北区土地房屋权属登记中心保存的《重庆市不动产销售专用发票》和巨龙房地产公司向渝北区房管局出具的证明为证。2.赖红君不是房屋的实际所有人，刘青青案涉房屋出售给赖红君的买卖合同不是一个真实的交易。2008年8月12日，唐孝宏与王敏权离婚，因涉及财产处理，2008年8月22日将案涉房屋通过买卖形式转移到赖红君名下，刘青青与赖红君签订的买卖合同是虚假的，其合同价格低于市价，赖红君也未提交实际支付房款的凭据。因此，赖红君不是案涉房屋实际所有人。3.赖红君与王敏权、唐伟晋的买卖合同不是真实的买卖关系，是在唐孝宏安排下，通过买卖方式进行的资产转移。该合同约定出售价格低于市价，且未约定付款期限。4.唐孝宏和赖红君合伙成立的多家公司的实际控股人均是唐孝宏，法人却是赖红君或其他人，赖红君一直充当唐孝宏代理人的角色，根本没有经济实力购买案涉房屋。5.赖红君与王敏权的关系并非赖红君所述的亲密关系，赖红君不催收购房款，与情理不合。
赖红君答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。主要事实和理由：1.王敏权并非案涉房屋实际所有人。案涉房屋系刘青青向开发商巨龙房地产公司购买，后卖给赖红君，再由赖红君出卖给王敏权、唐伟晋。房屋买卖合同是真实的，赖红君完成了买卖房屋的全部义务，王敏权、唐伟晋作为买受人，理应按照合同约定支付房屋价款；2.王敏权、唐伟晋称案涉房屋系唐孝宏以600万元工程款抵房款不成立。事实上，案涉房屋价款是赖红君支付的，唐孝宏曾向赖红君借款550万元为王敏权购买房屋，根本没有能力出资购买案涉房屋。
二审中，王敏权举示以下证据：
第一组：重庆市渝北区土地房屋权属登记中心的房屋登记查询资料。其中，巨龙房地产公司于2002年12月23日出具的《重庆市不动产销售专用发票》载明的客户名称为刘青青、王敏权，购房地址为渝北区龙溪街道龙华大道1775号1幢-1、2、3层，金额为600万元。巨龙房地产公司于2008年4月5日出具的《证明》载明：我公司客户刘青青、王敏权于2002年12月用600万元工程抵款购买我公司位于渝北区龙溪街道龙华大道1775号1栋-1、2、3层房屋。
拟证明案涉房屋的最初取得有王敏权的出资。
第二组：重庆鸿聚福工贸有限公司的工商登记资料。
第三组：重庆伟晋环保科技有限公司工商登记资料。
第四组：重庆红君工贸有限公司的工商登记资料。
第二、三、四组证据拟证明上述公司的实际控制人是唐孝宏，赖红君只是其代表人。
第五组：1.重庆市大渡口区人民法院（2012）渡法行初字第151号行政判决书；2.重庆市大渡口区人民法院（2012）渡法民初字第02005-10号民事判决书。
拟证明赖红君与王敏权的关系并不密切。
第六组：刘青青的身份信息。
拟证明刘青青不是案涉房屋的实际出资人。
赖红君质证意见如下：
第一组：对该组证据中《证明》的真实性不能确认，对其他证据的真实性无异议。该组证据不能证明案涉房屋系王敏权出资购买。首先，巨龙房地产公司于2008年4月5日出具的《证明》，是开发商巨龙房地产公司为了其他原因出具的，案涉房屋的交易时间并非2002年。其次，房款所指向的房屋并无明确，从《重庆市不动产销售专用发票》上看，所对应的房屋为渝北区龙溪街道龙华大道1775号1幢-1、2、3层，主体也是刘青青和王敏权，二人共计付款600万元，各自付款比例并不明确，而该票据上载明的第3层即为王敏权所有，因此，案涉房屋的购房款并非王敏权支付的，况且王敏权并未提供支付凭证等证据予以证实。
第二、三、四组，真实性予以认可，但与本案没有关联性，工商档案注册股东出资比例高低不能推断出持股比例较高股东会无偿为较低股东购买房屋，不能达到王敏权的证明目的。
第五组，真实性均予以认可，但不认可该组证据的关联性，行政判决书、民事裁定书上载明内容均不涉及本案事实，且行政判决书中所载内容并非本案双方当事人之间的纠纷，双方当事人在行政诉讼期间没有争议。民事裁定书是撤诉裁定书，是第三方起诉，法院主动追加赖红君为原告，赖红君本着和谐家庭的目的撤诉了，该案与本案没有关联性。
第六组，对刘青青的身份信息内容没有异议，但该身份信息来自重庆市璧山区公安局，刘青青从未在璧山生活过，证据来源不合法，不认可其证明目的。
二审中，赖红君申请本院调取案涉房屋的登记档案资料。本院于2016年1月13日从渝北区土地房屋权属交易中心调取了案涉房屋的登记档案资料。以上资料显示：2008年，巨龙房地产公司与刘青青签订《重庆市商品房买卖合同》，约定巨龙房地产公司将渝北区龙溪街道龙华大道1775号丹阳名居1幢2-1（建筑面积1564.2平方米）、-1层1-13（建筑面积755.3平方米），以总价300万元出售给刘青青。上述房屋的专项维修资金及完税证上的缴款人及纳税人名称为刘青青。2008年4月28日，上述房屋权属批准登记在刘青青名下。之后，刘青青与赖红君签订《重庆市房地产买卖合同》，约定刘青青以5043450元价格将上述房屋出售给赖红君，上述房屋的转让手续费及完税证上的付款人及纳税人名称为赖红君。2008年8月21日，上述房屋权属批准登记在赖红君名下。2011年3月10日，赖红君与王敏权、唐伟晋签订《重庆市房地产买卖合同》，约定赖红君将案涉房屋，即渝北区龙溪街道龙华大道1775号1幢2-1号房屋以7821000元价格出售给王敏权、唐伟晋，该房屋的转让变更登记费及契税缴税证明上的付款人及纳税人名称为王敏权、唐伟晋。2011年3月11日，案涉房屋登记王敏权、唐伟晋名下。渝北区龙溪街道龙华大道1775号1幢3-1号房屋的专项维修资金的缴款人为王敏权、唐伟晋。
赖红君以本院调取的上述证据，拟证明案涉房屋历次转让程序清晰，权属清楚，赖红君获得案涉房屋所有权无争议，其处分案涉房屋合法、正当。
赖红君还举示以下证据：
第一组：巨龙房地产公司出具的客户名称为刘青青，购房地址为龙溪镇龙华大道1775号丹阳名居A幢，金额为300万元，时间为2002年3月2日的《重庆不动产销售专用发票》一份，以及《中华人民共和国契税完税证》、《非税收入一般缴款书》、《重庆市渝北区物业公共维修基金专用收款收据》，拟证明案涉房屋的第一次转让中，受让人刘青青履行了购房人义务。
第二组：落款人为唐孝宏，落款时间为2008年3月18日的《欠条》一份。该欠条载明：今欠到赖红君渝北区龙溪街道龙华大道1775号丹阳名居1幢3-1号购房款550万元正，待办完房屋产权证和办理完银行抵押贷款手续后，将所贷资金全部付给赖红君，待办完房屋结算手续后付清剩余金额。拟证明王敏权、唐伟晋购买的渝北区龙溪街道龙华大道1775号1幢3-1号房屋的购房款，系唐孝宏从赖红君处借得，因此，王敏权称案涉房屋系唐孝宏购买不是事实，以工程款抵房款毫无根据。
第三组：唐孝宏和王敏权于2008年8月12日签订的《离婚协议书》。该协议书载明：女方的财产属于女方，男方的财产属于男方；子女抚养归女方；债权债务归男方。拟证明唐孝宏有自己的财产处置权，与王敏权无关。
王敏权、唐伟晋的质证意见：
对本院调取的案涉房屋登记档案资料的真实性无异议，登记档案资料可以证明最初购房者就有王敏权，但是不能达到赖红君的证明目的。
第一组：对赖红君举示的《重庆不动产销售专用发票》真实性有异议，该发票与登记资料中的发票在时间、购房者、购房地址、面积均不一致，对完税凭证等其他证据的真实性无异议。
第二组：对赖红君举示的《欠条》内容真实性有异议，巨龙房地产公司于2002年就开具了发票，该欠条内容与本案事实不一致，与本案没有关联性。
第三组：对离婚协议书的真实性无异议，但与本案无关联性。
本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。
本院认为，本案系赖红君与王敏权、唐伟晋之间的房屋买卖合同纠纷，并非房地产开发企业与买受人之间的商品房买卖合同纠纷，一审确定本案案由为商品房买卖合同纠纷不当，二审予以纠正，本案案由应为房屋买卖合同纠纷。
本案的争议焦点：赖红君与王敏权、唐伟晋就案涉房屋签订的《重庆市房地产买卖合同》是否真实有效，王敏权、唐伟晋是否应当向赖红君支付相应房价款。针对以上焦点，本院作如下评判。
赖红君与王敏权、唐伟晋签订的《重庆市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，没有证据证明双方签订该合同时存在欺诈、胁迫之情形。
该合同符合房屋买卖合同的基本特征。房屋买卖合同是出卖人将房屋所有权转移给买受人，买受人支付价款的合同。赖红君与王敏权、唐伟晋签订的《重庆市房地产买卖合同》约定赖红君将案涉房屋出卖给王敏权、唐伟晋，王敏权、唐伟晋支付价款7821000元，上述约定符合房屋买卖合同的基本特征。根据案涉房屋登记资料记载，赖红君作为案涉房屋的出卖人，与王敏权、唐伟晋签订《重庆市房地产买卖合同》时，系案涉房屋的产权登记人，有权处分案涉房屋。王敏权举示的证据不足以证明其为案涉房屋的实际权利人。首先，巨龙房地产公司于2002年12月23日出具的《重庆市不动产销售专用发票》虽然载明客户名称为刘青青、王敏权，但该发票所指向的房屋包括案涉房屋（渝北区龙溪街道龙华大道1775号1幢2层）以及其他房屋（渝北区龙溪街道龙华大道1775号1幢-1、3层），根据本院调取的房屋登记资料显示，以上房屋分属不同的权利人，其中案涉房屋（渝北区龙溪街道龙华大道1775号1幢2层）和渝北区龙溪街道龙华大道1775号1幢-1层登记在刘青青名下，渝北区龙溪街道龙华大道1775号1幢3层登记在王敏权、唐伟晋名下。该发票虽未分别载明各权利人的具体购房款金额，但各权利人应支付的购房款金额可以从各自签订的商品房买卖合同中得以确认，故不能因为该发票未区分各权利人的具体购房款金额而认定王敏权系案涉房屋的出资人或实际权利人。其次，巨龙房地产公司于2008年4月5日出具的《证明》仅仅说明600万元购房款系以工程抵款，并未说明该600万元系唐孝宏以工程抵款，该《证明》既不能证明王敏权上诉所称案涉房屋系唐孝宏以工程抵款的方式从巨龙房地产公司购得，也不能证明王敏权系案涉房屋的实际权利人。再次，王敏权举示的多家公司的工商登记档案以及人民法院的生效行政判决书、民事裁定书均与案涉房屋的买卖无关联性，不能证明王敏权系案涉房屋的实际权利人。最后，关于刘青青、赖红君的购房问题。本案中，王敏权并无充分证据证明刘青青与巨龙房地产公司所签商品房买卖合同以及赖红君与刘青青所签房屋买卖合同是虚假的，刘青青、赖红君是否支付购房款以及如何支付购房款，属于上述合同的履行问题，不属本案审理范围。
赖红君与王敏权、唐伟晋签订的《重庆市房地产买卖合同》不违反法律、行政法规的禁止性规定。关于王敏权、唐伟晋上诉提出该合同约定价款低于市价，且未约定付款期限的问题。本院认为，首先，该合同价款系双方当事人自愿达成的，未违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同已经备案，双方亦未提出该约定价款显失公平，请求变更或撤销。其次，付款期限属于合同的履行期限条款，双方当事人未约定付款期限并不影响该合同的成立或效力，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项规定：履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的时间。
综上所述，赖红君与王敏权、唐伟晋就案涉房屋签订的《重庆市房地产买卖合同》真实有效，赖红君作为出卖人，已将案涉房屋转移并登记在王敏权、唐伟晋名下，履行了出卖人的合同义务。王敏权、唐伟晋作为购房人，应当向赖红君支付相应的房价款。王敏权、唐伟晋的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费67800元，由王敏权、唐伟晋负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 宾
代理审判员 周 倩
代理审判员 黄 巍
二〇一六年三月七日
书 记 员 文婷婷