海南省三亚市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）琼02民终441号
上诉人（原审原告）：李井钟，男，汉族，1955年1月15日出生，住。
委托诉讼代理人：幺东升，海南肖明德律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：林明正，男，汉族，1969年7月28日出生，住。
委托诉讼代理人：文海丹，男，汉族，1967年4月20日出生，住。
原审第三人：朱琼贵，男，汉族，1970年8月23日出生，住（现下落不明）。
上诉人李井钟与被上诉人林明正、原审第三人朱琼贵房屋租赁合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院(2014)城民二初字第1505号民事判决书，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李井钟的委托诉讼代理人幺东升、被上诉人林明正及其委托诉讼代理人文海丹到庭参加了诉讼。原审第三人朱琼贵经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席判决。本案现已审理终结。
李井钟上诉请求：一、一审判决在叙述查明事实上过分从简，没有完整的叙述事实，更没有写明林明正为阻止合同约定付款条件成立的事实，以至于作出错误判决。二、一审法院认为，本案案由为房屋租赁合同纠纷。李井钟认为本案纠纷基于房屋租赁关系不符合实际，因为本案的纠纷基于房屋买卖合同。换言之，李井钟与林明正之间没有房屋租赁关系。双方纠纷基于李井钟受让取得林明正房屋所有权之后的孳息即租金。孳息产生或计算的基础是林明正与第三人的房屋租赁关系。三、李井钟请求租金的事实依据是林明正己经收取了李井钟90%多的房款，然后通过故意不办理产权转移的方式阻止剩余10%房款交付条件的成就。但林明正于2010年8月15日与李井钟达成《房屋租赁合同》，象征性的将房屋交付给了李井钟。一审判决无视事实和法律。1、参照合同法第四十五条明确规定，当事人为自己的利益不正当的阻止条件成就的，视为条件已经成就。李井钟在一审法庭上明确，本案讼争的202房没有办理产权过户完全是由于林明正故意违约不配合造成的，致使房屋买卖合同中约定的支付尾款的条件办理产权证更名无法实现，支付尾款的条件不能成就。2、从事实分析，倘若林明正认为2010年7月就支付租金属于推理不可采信，那么2010年8月15日双方签订的房屋租赁合同即是林明正象征性交付房屋的真实意思表示，从维护诚实履约的李井钟合法权益来考量，也应当从2010年8月15日作为房屋交付的起算时间。法院应当充分认识到，本案中林明正有明显的欺诈行为。3、按合同约定，李井钟还有54万元没有支付给林明正，但反过来计算一下，林明正从2010年至今六年，已经收取了306万元的租金，一审法院只片面强调李井钟拖欠尾款54万元，不全面衡量李井钟应该获得远远超过54万元的租金，思维明显偏颇。有恶意偏袒之嫌。4、根据民法、合同法规定的公平原则衡量。林明正两次收取了李井钟支付的共计531万元房款(2012年春节前又借走5万元，共536万元），每年利息大约375200元，林明正一边占有房屋收取每年51万元的租金，一边占有李井钟巨额资金节省375200元的利息，恶意违约一举三得，一年连收带省885200元，再加上无偿使用租房押金25万元每年节省利息17500元，三项总计获利902700元。一审法院判决说没有法律依据，有损公平原则。四、一审判决书引用物权法关于物权转移的相关规定，无视林明正恶意违约不办理产权转移，无视仲裁裁决书生效即法定物权转移的事实，却从2014年5月20日海口海事法院作出琼海法执字第318号执行裁定书时起算本案房屋的所有权转移，严重歪曲法律。五、一审判决自相矛盾，既称李井钟主张租金没有法律依据，又判决支持将25万元押金支付给李井钟，确认李井钟概括承继房屋租赁合同。六、一审判决体现了高超的书写技巧，论理中不支持李井钟的请求，主文却没有驳回，使李井钟无法有针对性的提出撤销错误判决的上诉请求。综合以上，希望上级法院依据本案事实和法律，支持李井钟一审提出的诉求。判令林明正将一审判决中没有支持的林明正收取的153万元租金支付给李井钟。
林明正辩称：一、李井钟要求增加53万元的诉讼请求，在一审提起的以及二审增加的诉讼请求我们都不认可，增加的是租金和后面腾退的费用，我们都不予认可。二、买卖的房屋产权交接的时间应该是2014年6月末，具体时间请法庭查明，我们认为房屋产权正式转移时间是2014年6月末，所以李井钟请求的前面的租金不应该由李井钟收，则后面的租金也不应该由李井钟收，因为李井钟从来没有向朱琼贵表明承继租赁的权利义务。三、朱琼贵基于租赁者的优先购买权，以及朱琼贵在房屋中的投入，朱琼贵以我们违约为由，后面的租金以及承包金都没有给我们，所以我们认为李井钟的诉求不能成立。请求法院驳回李井钟的上诉请求。
原审第三人朱琼贵未到庭参加诉讼亦未作陈述。
李井钟向一审法院起诉请求:判令林明正向李井钟支付其已收取的三年房屋租金153万元及房屋押金25万元，共计178万元。
一审法院认定事实：李井钟起诉主张其与林明正于2010年4月20日就三亚市解放路金宝商业大厦202房557.86平方米房屋（产权证书编号：三土房[2003]字第0626号）签订《房屋买卖合同》、林明正与朱琼贵于2008年5月1日就该房屋签订《房屋租赁合同》的事实，已为发生法律效力的海南省三亚市城郊人民法院(2013)城民二初字第339号民事判决以及海南省三亚市中级人民法院（2013)三亚民二终字第367号民事判决确认，其中李井钟与林明正签订的《房屋买卖合同》第六条第3项约定“甲方应在获得全部房款后3天内将房屋搬空”。海口海事法院于2014年5月20日作出（2014)琼海法执字第318号执行裁定，裁定将前述房屋过户至李井钟名下。另查明，2008年5月1日，林明正收到朱琼贵涉案房屋租房押金25万元、2008年度租金76万元；2012年9月17日，林明正收到朱琼贵20**年度及2012年度涉案房屋租金合计102万元。一审法院认为：本案争议的焦点为：1、李井钟应否向朱琼贵收取房屋租金及起始时间；2、林明正应否承担给付租金李井钟获得涉案房屋租金及押金是否以交付房屋或付清购房款为前提。一、本案案由。李井钟诉求取得涉案房屋租房押金及三年的租金，该押金及租金均源于承租人朱琼贵向林明正所作给付，李井钟与林明正对涉案房屋出租收益归属的争议，李井钟主张的民事法律关系基于房屋租赁合同关系，而并未基于与林明正之间签订的房屋买卖合同关系主张权利，因而本案案由应确定为房屋租赁合同纠纷。二、房屋租赁合同的效力范围。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十八条以及《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第119条第二款“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效”的规定，在房屋所有权变更的情况下，房屋租赁合同中的权利义务发生法定的概括转让，新房主替代原房主成为房屋租赁合同权利义务的相对人。在本案中，林明正与朱琼贵20**年5月1日《房屋租赁合同》为有效合同，李井钟因买卖继受取得涉案房屋所有权，基于已发生法律效力的法院判决既判力，该《房屋租赁合同》对李井钟与朱琼贵具有法律约束效力。林明正所收取朱琼贵押金25万元，根据《房屋租赁合同》约定该租金系作为朱琼贵履行承租人义务的保证金，李井钟概括承继该合同权利义务后占有该押金的权利且负有在合同期满朱琼贵付清水电费时退还该押金的义务，林明正应将收取的押金25万元转交李井钟占有。林明正以李井钟未支付全部购房款，涉案房屋不符合交付条件的抗辩理由，没有法律依据，不予釆纳。房屋作为不动产，其物权的设立、变更、转让或者消灭均应遵循法定原则。在本案中，李井钟对涉案房屋所有权系因海口海事法院（2014)琼海法执字第318号执行裁定的作出而依法取得，李井钟自该执行裁定作出时即2014年5月20日起对涉案房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，李井钟主张取得2010年、2011年及2012年的房屋租金收益的理由没有法律依据，不予釆纳。李井钟诉求林明正支付房屋押金的理由成立，予以支持；其诉求支付2010年、2011年及2012年的房屋租金理由不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八十一条、第八十六条、第八十九条、第二百二十九条，《中华人民共和国物权法》第二十八条，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行)》第119条第二款的规定，判决如下：一、林明正向李井钟交付租房押金25万元。二、前项给付任务，林明正应在判决发生效力之日起十日内履行完毕。
经审理查明：原审法院查明事实属实，本院依法予以确认。
本院认为，李井钟与林明正于2010年4月20日签订了《房屋买卖合同》，约定林明正在买卖合同签订后将涉案房屋过户至李井钟名下。由于林明正提交房屋过户登记资料后又撤回，拒不办理房屋过户手续，经海南仲裁委员会裁决，并经海口海事法院执行裁定，将涉案房屋过户至李井钟名下。生效的裁决书确认双方签订的《房屋买卖合同》合法有效，李井钟与林明正应按照合同履行。李井钟已向林明正支付了90%的房款，林明正不办理房屋过户手续，阻却房屋交付条件成就，应视为林明正向李井钟交付房屋的条件成就，李井钟自房屋交付时起享有涉案房屋的收益权。一审法院认为物权变动效力发生后李井钟才享有涉案房屋的收益权错误。李井钟与林明正于2010年4月20日签订合同，本院酌定自2010年7月起李井钟享有涉案房屋的收益权。现已查明李井钟收取了2011年、2012年租金，虽然没有证据证明林明正收取了朱琼贵20**年租金，但由于林明正拒不将涉案房屋过户至李井钟名下，致使李井钟不能行使房屋所有权人的权利，且林明正仍然向朱琼贵收取了2011年、2012年租金，故林明正应当将从2010年7月起至2012年底的租金支付给李井钟。因此李井钟诉求林明正向其支付2010年、2011年、2012年3年租金共153万元，除2010年7月前的租金不应支付外，应予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下：
维持三亚市城郊人民法院（2014）城民二初字第1506号民事判决第一项即“林明正向李井钟交付租房押金25万元”和第二项即“前项给付任务，林明正应在判决发生效力之日起十日内履行完毕”；
林明正应于本判决生效之日起十日内向李井钟交付房屋租金1275000元。
如未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一、二审案件受理费共计30013.43（李井钟已预缴）元，由上诉人李井钟负担4201.93元，被上诉人林明正负担25811.5元。
本判决为终审判决。
审判长 尹合欢
审判员 扆成塘
审判员 梁志鹏
二〇一六年十二月二十九日
书记员 谢材余
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。