广西壮族自治区柳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）桂02民终1440号
上诉人（原审被告）：柳州市禾田商贸有限公司，住所地：广西壮族自治区柳州市东环大道西一巷6号协和嘉年华庭14-1号。统一社会信用代码：91450200619367455F。
法定代表人：赵岐鹰，该公司总经理。
委托诉讼代理人：周漠，广西佑成律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：黄瑞强，男，1970年4月20日出生，汉族，无职业，住广西壮族自治区柳州市鱼峰区。
委托诉讼代理人：张金丽，广西永维律师事务所律师。
委托诉讼代理人：彭峙，广西永维律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：柳州新佳华房地产开发有限公司，住所地：广西壮族自治区柳州市红阳路云岭区1号。统一社会信用代码：91450200745126927C。
法定代表人：植亚梅，该公司总经理。
委托诉讼代理人：陈柳新，广西天际律师事务所律师。
委托诉讼代理人：钟国华，柳州市恒益法律服务所法律工作者。
原审被告：邓柳斌，男，1964年1月18日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市。
委托诉讼代理人：周漠，广西佑成律师事务所律师。
原审第三人：广西华地房地产开发有限责任公司，住所地：广西壮族自治区柳州市柳南区飞鹅路55号飞鹅商城11楼。统一社会信用代码914502007087436194。
法定代表人：庞君，该公司总经理。
委托诉讼代理人：周志怀，男，该公司职工。
上诉人柳州市禾田商贸有限公司（以下简称禾田公司）因与被上诉人黄瑞强、柳州市新佳华房地产开发有限公司（以下简称新佳华公司）、原审被告邓柳斌、原审第三人广西华地房地产开发有限责任公司（以下简称华地公司）租赁合同纠纷一案，不服柳州铁路运输法院（2015）桂铁民初字第64号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月30日立案后，依法组成合议庭，于2018年6月5日开庭进行了审理。上诉人禾田公司的委托诉讼代理人周漠，被上诉人黄瑞强及其委托诉讼代理人张金丽、彭峙，被上诉人新佳华公司的委托诉讼代理人陈柳新、钟国华，原审被告邓柳斌的委托诉讼代理人周漠，原审第三人华地公司的委托诉讼代理人周志怀均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
禾田公司上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判上诉人不承担退还被上诉人剩余年限投资款的义务。2、上诉人不承担所有诉讼费用。
事实和理由：一、禾田公司取得案涉商铺的依据是（2008）南执字第6号民事裁定，但该裁定没有涉及前期投资款的问题，新佳华公司没有出具《生产经营铺面出让经营权协议书》，也没有谈到该协议的任何内容。另外柳州市中级人民法院作出（2007）50-2号民事裁定过程中，新佳华公司也只是陈述其存在二十年租赁关系并收了前十年的租金，没有谈及收取本案投资款的事实。二、本案被上诉人请求退还投资款的时效应当从禾田公司2009年6月10日登报申明废除原《生产经营铺面出让经营权协议书》开始计算，至被上诉人2015年提起诉讼时，已经超过了诉讼时效。三、被上诉人在使用案涉铺面十年后，未依据原《生产经营铺面出让经营权协议书》的约定按新的租金标准向禾田公司交租金，该行为是事实上的先期违约，禾田公司所采取的措施都是在维护自身合法权益。四、原审判决认定《生产经营铺面出让经营权协议书》中的先期投资款是融资性质，那就应当由实施融资行为的新佳华公司承担本案的返还义务。五、案涉铺面在被上诉人租赁之前就已设定了抵押，因此该租赁无效，且其租赁的效力不应及于禾田公司。六、同性质的案件一审判决与已生效的柳州市中级人民法院（2011）柳市民一终字第230号、（2011）柳市民三终字第160号、广西高级人民法院（2013）桂民申字第135号案件的裁判不一致，因此一审判决错误。
黄瑞强辩称，我方不同意上诉人的上诉请求，一审认定的事实清楚。一、多项事实表明禾田公司知道生产经营出让经营权的存在，上诉人称知道租赁关系但是不知道前期投资款的问题，这不符合常理，租赁关系和前期投资款是一个整体关系不可分割，既然知道租赁关系，就知道或者应当知道前期投资款的问题。二、租赁户权益受损是2014年4月开始，至2015年4月8日起诉，根据一般诉讼时效两年，本案诉讼没有超过诉讼时效。三、租赁户没有违约情况，一直缴纳租金至2014年3月，而禾田公司2014年4月就断水断电，其行为是违约行为，是导致合同解除的原因。
新佳华公司辩称，一、一审判决是正确的；二、上诉人的上诉违背了根本事实，早在2007年9月11日上诉人的法定代表人赵岐鹰与新佳华公司在柳州市中级人民法院组织调解时，赵岐鹰提到在法院拍卖时设置前提条件，要接受这些租赁户就可以了。虽然这些铺面没有进行拍卖，但是在接受这些铺面之前两年就已经知道这些铺面存在租赁的所有情况。因此上诉人在上诉状中第一条最后一句话所述不是事实。三、2009年1月21日新佳华公司与禾田公司、邓柳斌签署的协议书已经确定了将所有铺面所有权、管理权移交给了禾田公司、邓柳斌。同时，在该协议书第三条约定，新佳华公司移交的所有资料如果是有质疑的地方，需5日内提出，否则表示认可通过。因此，上诉人现在说知道或者不知道都没有任何意义，并且，从2009年1月21日以后发生的所有事件与新佳华公司无关。
邓柳斌述称，在本案中邓柳斌不是与被上诉人签订合同的相对方，不是履行义务的主体，被上诉人的诉讼请求与邓柳斌无关。
华地公司述称，被上诉人与新佳华公司签订的20年铺面转让协议书与我公司无关，我公司不是出租人也不是受益人，我公司既不是合同相对方，也不是权利义务相对人。因此，上诉人与被上诉人之间的租赁合同纠纷案与我公司无关。
黄瑞强向一审法院起诉请求：1.判令解除黄瑞强与新佳华公司于2003年10月22日所签订的《（生产）经营铺面出让经营权协议书》；2.判令新佳华公司、禾田公司、邓柳斌、华地公司共同向黄瑞强返还剩余年限的前期投资款279249元；3.判令新佳华公司、禾田公司、邓柳斌、华地公司共同赔偿黄瑞强损失24000元；4.本案诉讼费由新佳华公司、禾田公司、邓柳斌承担。
一审法院认定事实：2003年左右，新佳华公司与华地公司联合开发位柳州市号的新佳华商厦，约定开发完成后，新佳华商厦归新佳华公司所有。同年，两公司为解决资金问题，以华地公司、新佳华公司股东植桂华、梁银芬名义向中国银行柳州分行贷款，用新佳华商厦铺面作为抵押，签订《商业用房抵押借款合同》，并办理了《柳州市预购商品房贷款抵押登记证明书》。
2003年10月22日、11月18日，黄瑞强（乙方）与新佳华公司（甲方）签订《（生产）经营铺面出让经营权协议书》约定：新佳华公司将其位柳州市6.9平方米出让给黄瑞强经营使用，使用期限自2003年10月26日起至2023年10月25日止。该协议第五条约定：“乙方交纳（入场）前期预约代定代垫投资款后优先入场经营，并享受优先承租经营商铺经营权（使用权），并在协议期内受益获转租权、联营权，并享受一定的租金优惠。1.乙方已交纳（入场）前期投资款按9.5折582780元。2.月租金、市场管理费标准及优惠时段：（1）从2003年10月26日起到2006年10月25日止，为培育市场，在该时间段内，免收铺面租金。（2）收取铺面租金及房屋设备修缮养护费从2007年10月26日起到2008年10月25日止，租金每年每平方米21元，房屋设备修缮养护费每年每平方米21元……（7）收取铺面租金及房屋设备修缮养护费从2008年10月26日起到2011年10月25日止，租金每年每平方米41元，房屋设备修缮养护费每年每平方米41元（租金、房屋设备修缮养护费逐年递增）。（8）后十年铺面租金按市场价格另订……4.支付方式：现金，由市场商业管理部收取……”第十一条约定：“在协议期内，因政府行为或新佳华公司债权债务纠纷终止协议的，新佳华公司将从终止协议之日起，如数按剩余年限退回余款。”合同还对双方的其他权利义务进行了约定。同日，黄瑞强交纳了A45号门面的前期投资款403500元，C46号门面的前期投资款179280元，共计582780元，开始管理使用签约的铺面。
2007年12月，由于华地公司及植桂华、梁银芬未能偿还中国银行柳州分行贷款，中国银行柳州分行诉至柳州市柳南区人民法院，在执行过程中，柳州市柳南区人民法院作出（2008）南执字第121-1号民事裁定，以变卖的形式处置抵押物，变卖所得价款归还中国银行柳州分行借款。裁定载明：“一、被执行人植桂华、梁银芬所有的位柳州市号新佳华商厦一层33至47号及119至125号共十六间（面积615.09平方米）以5525784.03元的价格变卖给柳州市禾田商贸有限公司。二、被执行人植桂华、梁银芬与铺面承租经营户订立的租赁合同中所有的权利义务由柳州市禾田商贸有限公司享有和承担。三、双方于本裁定书送达后十日内将价款、财产交付完毕，买受人柳州市禾田商贸有限公司在交付完毕后持本裁定书在60日内到相关房产、土地部门办理产权过户手续。”2009年1月21日，新佳华公司、邓柳斌与禾田公司签订《协议书》，约定双方于2009年1月21日内办理完有关位柳州市及地下停车场的交接手续，且新佳华公司于当天内撤出该商厦的物业管理。新佳华公司撤出后，该商厦所有与住户有关的设施和设备则自动移交到禾田公司、邓柳斌的名下，禾田公司、邓柳斌即取得包括对该商厦进行管理和收益的所有权利和义务。2009年1月21日前在该商厦所涉的债权债务由新佳华公司负责，与禾田公司、邓柳斌无关。当天，新佳华公司与禾田公司、邓柳斌在办理完结交接手续后即退出新佳华商厦。2009年6月10日，禾田公司、邓柳斌在《南国今报》刊登公告表示：禾田公司、邓柳斌于2008年2月1日起取柳州市号新佳华商厦有关房屋的所有权，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十六条规定，禾田公司、邓柳斌对新佳华公司所签订的租赁合同没有承受的义务，不予认可，原租赁合同对禾田公司、邓柳斌不具有约束力，原租赁合同终止执行。2009年6月13日，新佳华公司亦在《南国今报》刊登公告表示：根据柳州市中院（2007）柳市执字第50-2号民事裁定书，租户承租的新佳华商铺属合法有效，新佳华公司将维护租户的权益。此后，黄瑞强一直使用该铺面并按月到新佳华商厦的管理处交纳租金。2013年12月初，新佳华商厦管理处通知商户，铺面从2014年1月1日起，每平方米租金增加30～50元，让租户按增加后的租金交租。2014年初，黄瑞强按增加的租金交租。2014年2月21日，禾田公司、邓柳斌在新佳华商厦管理处、停车场、公告栏、电梯口等处发布《公告》，内容为“我公司和邓柳斌拟对公司所属商铺的租赁进行调整，凡有承（续）租意向者请于2014年2月24日至25日签订（续）租合同，过期我公司和邓柳斌将不再办理租赁相关事宜”。在《出租公告》中，禾田公司、邓柳斌将新佳华一楼铺面租金标准按位置定为每平方米200元、300元、400元几档。3月25日，禾田公司、邓柳斌再次发布同类公告，通知商户到新佳华物业管理办公室查看租赁的相关标准规定及租赁要求，进行意向登记，最后期限至3月28日。2014年3月28日，禾田公司、邓柳斌发布《通知》，内容为“禾田公司和邓柳斌于2014年3月26日再次发布了新佳华商铺招租的公告，对承租价格再次进行了优惠，并在公告中已经明确了签订合同的最后期限，现公告规定的截至期限已过，原使用商铺的商户未按照公告要求办理承租手续，请于2014年3月31日之前退还商铺，把自己的所有物品搬离新佳华商厦。自2014年4月5日起，禾田公司和邓柳斌对其所有的商铺不再供电，不再负责保洁、保安及相应的监管工作。如因没有办理租赁手续，又不办理搬离手续的，其在新佳华商厦的财物如有丢失损坏自己负责，如因不搬离的行为给禾田公司和邓柳斌造成损害的，将追究其法律责任”。之后，禾田公司和邓柳斌于2014年4月5日起对新佳华商厦不再供电，不再负责保安工作，并拉起警戒线，黄瑞强遂搬离商铺，租金交至2014年3月。2015年4月，黄瑞强向法院起诉，提出以上之诉讼请求。2015年4月13日，该院向禾田公司、华地公司送达了包括黄瑞强要求解除与新佳华公司签订合同之起诉状在内的有关应诉材料。同年6月8日，向邓柳斌送达上述材料。同年6月12日，向新佳华公司送达上述材料。
一审另查明，2007年11月，在本案发生前，因借款合同纠纷，新佳华商厦二楼全部商铺已以物抵债给禾田公司，柳州市中级人民法院作出（2007）柳市执字第50-2号民事裁定书，载明：“一、植亚梅将坐落柳州市号新华商厦二层的1-143号共143间（面积4081.1平方米）铺面抵债给柳州市禾田商贸有限公司；二、被执行人与铺面承租经营户订立的租赁合同中所有的权利义务由柳州市禾田商贸有限公司享有和承担……”该案执行过程中，柳州市中级人民法院向禾田公司的法定代表人赵岐鹰制作了询问笔录，在询问笔录中提及新佳华公司与承租户签订的租赁合同，植桂梅明确向赵岐鹰说明了涉案房屋有“租户”，且确认转让的经营权为二十年，新佳华公司收了前十年的租金，后十年租金未收取。2007年12月12日，禾田公司又向新佳华公司出具一份书面《申明》，其中载明：“本公司（即禾田公司）现与广西华地房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》中二层商铺（即位柳州市号新佳华商厦二楼商铺），是根据柳州市中级人民法院下达的（2007）柳市执第50-2号民事裁定书从植亚梅名下变更为本公司名下的。关于植亚梅与商铺经营者签订的出让经营合同，本公司遵照柳州市中级人民法院下达的裁定书执行。”
一审法院认为，本案的争议焦点是：1.黄瑞强对新佳华公司的诉讼是否已过诉讼时效；2.《（生产）经营铺面出让经营权协议书》及前期投资款的性质和效力如何；3.黄瑞强与新佳华公司签订的《（生产）经营铺面出让经营权协议书》是否应当解除；4.黄瑞强要求新佳华公司、禾田公司、邓柳斌、华地公司共同返还剩余年限的前期投资款和赔偿损失是否有事实和法律依据，应由谁承担返还和赔偿责任。
关于黄瑞强对新佳华公司的诉讼是否已过诉讼时效的问题。该院认为，虽然在2009年2月、2009年6月，新佳华公司、禾田公司、邓柳斌均就新佳华商厦权益问题在报纸上发布过公告，且有关新佳华商厦的民事纠纷从2009年开始诉讼，但当时均未有定论。黄瑞强从签订协议书到2014年3月，一直在管理使用新佳华铺面，向新佳华商厦管理的物管处交纳租金，对铺面的权利一直正常行使中。直至2014年4月，因新佳华商厦不再供电，不再负责保安工作，并拉起警戒线，黄瑞强无法使用铺面，才对自身相关权益提起诉讼，黄瑞强对新佳华公司的诉讼时效应当从此时起算，因此，黄瑞强对新佳华公司的诉讼没有超过时效。
关于《（生产）经营铺面出让经营权协议书》及前期投资款的性质和效力如何的问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”本案中，新佳华公司与黄瑞强在《（生产）经营铺面出让经营权协议书》中约定，新佳华公司将本案争议涉及的铺面20年期限的经营权（使用权）出让给黄瑞强，由黄瑞强占有使用，为此黄瑞强向新佳华公司支付一定金额的前期投资款并按照合同约定支付租金，双方上述约定符合《中华人民共和国合同法》第二百一十二条的合同特征。虽然黄瑞强与新佳华公司在《（生产）经营铺面出让经营权协议书》中约定，黄瑞强向新佳华公司交纳一笔较大金额的前期投资款后，即享有优先承租权、获得免租期以及租金优惠等权利，双方上述约定使得合同带有一定的融资性，但并未改变租赁关系中出租方交付租赁标的物、承租方支付租金对价的合同特征，因此，《（生产）经营铺面出让经营权协议书》实质为租赁合同。黄瑞强交纳前期投资款后，确实也取得了三年的市场培育免租期，并且之后七年内的租金也是享受了极大优惠，这些优惠和交纳前期投资款是相辅相存、共为一体存在于租赁合同当中的，不可分隔开。禾田公司通过柳州市柳南区人民法院作出（2008）南执字第6号民事裁定，以以物抵债的形式取得新佳华商厦一层15～30号及158～159号共16间铺面。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响合同的效力”所规定的“所有权变动不破租赁”原则，新的所有人取代原所有人地位而成为新的出租人，其与承租人互相间权利义务的内容，全部依照原租赁合同不变，即承租经营户订立的租赁合同中所有的权利义务由禾田公司享有和承担，包括前期投资款。现因前期投资款的返还产生纠纷，若要返还，返还的主体应当是禾田公司。禾田公司辩称，按照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十六条第一款“抵押权人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”的规定，故禾田公司不应对租赁合同承担责任。该院认为，该司法解释中所谓抵押权的实现是指抵押人不履行债务时，抵押权人通过行使抵押权的方式来获得清偿，也就是以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物的价款优先受偿。而本案禾田公司实际是通过代债务人向中国银行柳州分行偿还所欠债务后，使得债权人中国银行柳州分行实现债权，同时一并消灭其享有的抵押权预告登记权利，之后再通过以物抵债的方式取得抵押物，也就是铺面的所有权。因此，禾田公司不是抵押权人，其也不是通过实现抵押权的方式取得铺面的所有权，故本案并不适用上述司法解释的规定。禾田公司又辩称其没有在法院执行时见到争议涉及《（生产）经营铺面出让经营权协议书》对前期投资款的规定，且禾田公司与新佳华公司于2009年1月21日签订了《协议书》，第四条已经明确以前的债权债务由新佳华房公司承担。该院认为，根据新佳华公司与禾田公司在（2007）柳市执字第50号案件执行阶段形成的询问笔录记载的内容，禾田公司在此时就已知晓新佳华公司与租户签订了《（生产）经营铺面出让经营权协议书》的事实。再结合此后禾田公司于2007年12月12日自行发表的《声明》内容来看，禾田公司在《声明》中称，关于与商铺经营者签订的出让经营权合同，该公司遵照（2007）柳市执字第50-2号民事裁定书执行。故禾田公司实际已明确表示知道本案争议涉及的租赁合同系“出让经营权”协议，并自愿承担继续履行合同的责任。而2009年1月21日签订了《协议书》是对原来约定的补充而不是否认。因此，对禾田公司该项抗辩主张该院不予支持。
关于黄瑞强与新佳华公司签订的《（生产）经营铺面出让经营权协议书》是否应当解除的问题。《（生产）经营铺面出让经营权协议书》约定的租赁期限是二十年，并约定“后十年铺面租金按市场价格另订”，十年期限到来后，对于后十年的租金，禾田公司在从2014年1月起，每平方米增加了30～50元租金，黄瑞强亦按增加后的租金交租。但2014年2月底，禾田公司又发布《公告》调整租金，要求黄瑞强确认，黄瑞强对再次调整租金无法接受，不予回应。此时，若禾田公司认为还需调整租金，可以寻求法律途径来解决，但禾田公司以不再供电、不再负责保安工作、拉起警戒线的方式使黄瑞强搬离门面，造成合同无法继续履行，存在违约，故根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……”之规定，黄瑞强依法享有单方解除合同之权利，该协议应当解除。又根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”之规定，解除合同的时间应当为黄瑞强起诉至该院，该院向禾田公司送达起诉状等应诉材料的时间，即2015年4月13日。
关于黄瑞强要求新佳华公司、禾田公司、邓柳斌、华地公司共同返还剩余年限的前期投资款和赔偿损失是否有事实和法律依据，应由谁承担返还和赔偿责任的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据合同履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，本案协议于2015年4月13日解除，2015年4月13日以后的前期投资款应由禾田公司返还给黄瑞强。虽然黄瑞强在2014年4月后无法正常经营，但直到起诉时才明确主张合同解除权，因此，黄瑞强要求从2014年4月开始返还前期投资款的诉请，该院不予支持，禾田公司应返还从2015年4月13日起的前期投资款。黄瑞强前期投资款的使用期限是2003年10月26日至2015年4月13日，共4187天，已使用的前期投资款为582780元÷（365天/年×20年）×4187天=334248元，那么，应返还的前期投资款为582780元-334248元=248532元。黄瑞强请求赔偿损失8000元/月×3个月=24000元，是按照搬离、重新寻找新铺面的时间是3个月，每个月两间门面正常营业时的盈利是8000元来计算的。但黄瑞强对其搬离门面后是否又寻找了新门面经营及正常营业时的盈利均未能举证证明，对黄瑞强请求赔偿损失的诉请不予支持。根据上述理由，返还剩余年限的前期投资款应当由禾田公司承担。新佳华公司的合同责任已经转由禾田公司承担，新佳华公司不应承担赔偿责任。黄瑞强要求邓柳斌、华地公司承担赔偿责任，而邓柳斌、华地公司既不是合同相对方，也不是合同权利义务的继受取得者，要求其承担责任没有法律依据，该院不予支持。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第二项、第九十六条第一款、第九十七条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十六条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，并经该院审判委员会讨论决定，判决：一、黄瑞强与新佳华公司于2003年10月22日、11月18日签订的《（生产）经营铺面出让经营权协议》于2015年4月13日解除；二、柳州市禾田商贸有限公司向黄瑞强退还剩余年限投资款248532元；三、驳回黄瑞强的其他诉讼请求。一审案件受理费5849元（禾田公司已预交），由黄瑞强负担1053元，柳州市禾田商贸有限公司负担4796元。禾田公司负担的诉讼费用，连同上述应付款项一并支付给黄瑞强。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。禾田公司提交如下证据：1、2014年9月1日禾田公司与柳州市区农村信用合作联社《商铺租赁合同》一份；2、2015年1月1日柳州市柳南区顺华市场管理服务部与黄斌、蔡凡签订《租赁合同》各一份。欲证明2014年新佳华商厦租金标准情况，禾田公司当时据此要求向本案租赁户增加租金。
黄瑞强提交广西壮族自治区高级人民法院（2017）桂民申1703号民事裁定书一份，欲证明与本案诉讼相关的另一系列案件的判决书已经生效，并被高院驳回再审申请。进而说明已生效判决认定的禾田公司应当承受新佳华商厦原租赁户的权利义务关系，涉案情形并不适用《中华人民共和国担保法》第六十六条之规定，前期投资款应由禾田公司予以退还。
本院组织当事人进行了证据交换和质证。针对以上证据，本院认定如下：以上证据当事人能够提供原件，但禾田公司提交的证据1、2中租赁物与本案涉租赁物之面积、朝向等商业条件是否一致在举证中无从对比，故该证据证明目的本院难以采纳。黄瑞强提交的民事裁定书为人民法院生效裁定，该裁定所涉案件与本案性质一致且具有关联，故应作为本案审理之参考证据。
对一审查明的事实，当事人争议问题是：1、禾田公司是否于2014年2月21日、2014年3月28日对外公告并有拉警戒线、停止供电等行为。2、新佳华公司是否向禾田公司告知过新佳华商厦上承载了本案当事人二十年经营权约定。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：关于争议事实1，一审根据当事人举证的禾田公司署名盖章的书面《通知》、案涉现场照片以及一审黄瑞强起诉状自认等证据，对以上事实作出认定，当事人虽有异议但并无其他证据予以反驳，故本院对一审查明之事实予以确认。关于争议事实2，根据2009年1月21日新佳华公司与禾田公司、邓柳斌《协议书》第二条规定，禾田公司按当时现状接收新佳华商厦商铺，新佳华公司移交材料内容中包括了“承租户租赁合同及以甲方（新佳华公司）名义签订的使用权合同”，第三条明确了禾田公司应在5日内对移交材料的真实性和完整性提出异议，否则表示认可通过，再结合2009年9月11日本院（2007）柳市执字第50号《询问笔录》中，植桂梅明确向赵岐鹰说明了涉案房屋有“租户”且确认转让的经营权为二十年。因此可以认定新佳华公司已向禾田公司告知过新佳华商厦上承载了本案当事人二十年经营权约定。
综上，一审查明事实属实，本院二审予以确认。
二审另查明，根据《柳州市预购商品房贷款抵押登记证明书》载明内容，植亚梅与中国银行柳州分行就新佳华商厦签订《商业用房抵押借款合同》所办理的是抵押权预告登记。
本院认为，综合各方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点是：一、被上诉人要求退还投资款是否超过了诉讼时效？二、投资款的性质问题？三、投资款的退还主体问题？四、是否已达到退还剩余年限投资款的约定条件问题？
关于争议焦点一，禾田公司虽在2009年2月、2009年6月就新佳华商厦权益问题在报纸上发布过公告，但黄瑞强从签订协议书到2014年3月，一直在管理使用新佳华铺面，向由禾田公司委托收租的新佳华商厦管理的物管处交纳租金，其对铺面的权利一直正常行使中。直至2014年4月，因禾田公司对新佳华商厦停止供电及保安工作，并拉起警戒线，造成黄瑞强实际无法使用铺面，引起诉讼，故黄瑞强对禾田公司、新佳华公司的诉讼时效应当从此时起算，本案黄瑞强对禾田公司、新佳华公司的诉讼没有超过诉讼时效。
关于争议焦点二，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”本案中，新佳华公司与黄瑞强在《（生产）经营铺面出让经营权协议书》中约定，新佳华公司将本案争议涉及的铺面20年期限的经营权（使用权）出让给黄瑞强，由黄瑞强占有使用，为此黄瑞强向新佳华公司支付一定金额的前期投资款并按照合同约定支付租金，双方上述约定符合《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定的租赁合同特征，出租方交付租赁标的物、承租方支付租金对价，双方已经形成租赁合同关系。
由于黄瑞强与新佳华公司在《（生产）经营铺面出让经营权协议书》中约定，黄瑞强向新佳华公司交纳一笔较大金额的前期投资款后，即享有优先承租权、获得免租期以及租金优惠等权利。且黄瑞强交纳前期投资款后，也确实取得三年的免租期及之后七年内的租金优惠。因此，双方关于收取投资款的合同条款性质应属于附融资条件的租赁合同条款。且租金的优惠与所须交纳前期投资款的条件是相辅相承、共为一体存在于租赁合同当中，不可分割。
关于争议焦点三，禾田公司通过柳州市柳南区人民法院作出（2008）南执字第6号民事裁定，以以物抵债的形式取得新佳华商厦一层15～30号及158～159号共16间铺面。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响合同的效力”所规定的“所有权变动不破租赁”原则，新的所有人取代原所有人地位而成为新的出租人，其与承租人互相间权利义务的内容，全部依照原租赁合同不变，即承租经营户订立的租赁合同中所有的权利义务应由禾田公司继受承担。
至于禾田公司称，按照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十六条第一款“抵押权人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”的规定，故禾田公司不应对租赁合同承担责任。以上司法解释中所谓抵押权的实现是指抵押人不履行债务时，抵押权人通过行使抵押权的方式来获得清偿，也就是以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物的价款优先受偿。而本案禾田公司实际是通过代债务人向中国银行柳州分行偿还所欠债务后，使得债权人中国银行柳州分行实现债权，同时一并消灭其享有的抵押权预告登记权利，之后再通过以物抵债的方式取得抵押物，也就是铺面的所有权。因此，禾田公司不是抵押权人，其也不是通过实现抵押权的方式取得铺面的所有权，故本案并不适用上述司法解释的规定。
又至于禾田公司称其获取案涉的新佳华商厦物权过程中并不知晓其物权上承载的《（生产）经营铺面出让经营权协议书》对前期投资款的约定，经查这一述称与禾田公司、新佳华公司于2009年1月21日签订之《协议书》第二条规定的新佳华公司移交材料内容中包括“承租户租赁合同及以甲方（新佳华公司）名义签订的使用权合同”、及第三条禾田公司应在5日内对移交材料的真实性和完整性提出异议否则表示认可通过等内容不符。且结合2009年9月11日本院（2007）柳市执字第50号《询问笔录》，植桂梅在该笔录中明确向赵岐鹰说明了涉案房屋有“租户”同时确认转让的经营权为二十年。由此，可以认定新佳华公司已向禾田公司告知过新佳华商厦上承载了本案当事人二十年经营权约定。
据此，禾田公司应按照其2009年1月21日签订之《协议书》约定之事项，对新佳华公司与原承租经营户订立的《（生产）经营铺面出让经营权协议书》中约定的所有的权利义务进行继受和承担。一审判决由禾田公司作为本案投资款的退还主体符合当事人的约定，本院对此予以维持。
关于争议焦点四，案涉《（生产）经营铺面出让经营权协议书》约定的租赁期限是二十年，并约定“后十年铺面租金按市场价格另订”，十年期限到来后，对于后十年的租金，禾田公司在从2014年1月起，每平方米增加了30～50元租金，黄瑞强亦按增加后的租金交租。但2014年2月底，禾田公司又发布《公告》调整租金，要求黄瑞强确认，黄瑞强对再次调整租金无法接受，不予回应。此时，若禾田公司认为还需调整租金，可以寻求法律途径来解决，但禾田公司以停止供电、停止负责保安工作、拉起警戒线的方式使黄瑞强搬离门面，造成合同无法继续履行，存在违约，故根据《中华人民共和国合同法》第九十四条关于“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同”之规定，黄瑞强依法享有单方解除合同之权利，该协议应当予以解除。
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据合同履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失”，《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。根据上述法律规定，解除合同的时间应当为黄瑞强起诉后法院向禾田公司送达起诉状等应诉材料的时间，即2015年4月13日。故2015年4月13日以后的前期投资款应由禾田公司返还给黄瑞强。黄瑞强前期投资款的使用期限是2003年10月26日至2015年4月13日，共4187天，已使用的前期投资款为582780元÷（365天/年×20年）×4187天=334248元，那么，应返还的前期投资款为582780元-334248元=248532元。
综上所述，禾田公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5028元（柳州市禾田商贸有限公司已预交），由上诉人柳州市禾田商贸有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 江 侦
审判员 黄继湘
审判员 杨显强
二〇一八年六月二十六日
书记员 唐 卉