河南省信阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）信中法民初字第13号
原告祁成星，男，1976年9月10日出生，汉族，住信阳市浉河区。
委托代理人程升，河南晓燕律师事务所律师。
被告信阳市浉河区文化中心，住所地信阳市工区路*号。
法定代表人熊真祥，该文化中心总经理。
委托代理人刘国华，信阳市浉河区五里墩法律事务所法律工作者。
原告祁成星诉被告信阳市浉河区文化中心房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告祁成星及其委托代理人程升，被告信阳市浉河区文化中心的法定代表人熊真祥及其委托代理人刘国华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告祁成星诉称，原、被告双方于2011年10月10日签订《房屋租赁合同》，约定被告将位于信阳市工区路1号文化中心的二楼剧场租赁给原告使用，租赁期为15年，自2012年11月1日起至2027年10月31日止，双方还对其他事项进行了约定。特别是《房屋租赁合同》第八条明确约定“甲方（被告）违约解除合同的，甲方应赔偿乙方（原告）双倍损失（包括但不仅限于设计费、装修费等）并向乙方赔偿违约金贰佰万元”。双方还于当日又签订了一份《租赁文化中心二楼剧院的补充合同》，约定“合同期内如对本剧院进行拆迁，必须对乙方的投资进行合理赔偿，达成协议后方可终止合同”。合同签订后，原告于2011年11月15日，向被告支付租金10万元。2012年5月21日，原、被告双方又签订了《租赁文化中心三楼办公室合同》，约定被告将文化中心的三楼办公室租赁给原告使用，租赁期为15年，2013年5月1日至2028年4月30日止，双方还对其他事项进行了约定。另外，合同第五条还明确约定“任何一方违约支付违约金2万元，不影响本合同执行”。随后，原告投巨资对租赁的房屋进行了装修。但是，被告却在2014年2月26日，向原告送交一份《文化中心关于终止与祁成星同志将剧场改造成综合性文化娱乐场所的情况说明》，要求解除尚未到期的租赁合同，而且被告还拒不与原告协商租赁合同解除后的赔偿事宜，给原告造成巨大经济损失，原告诉讼请求：一、依法解除原、被告签订的《房屋租赁合同》、《租赁文化中心二楼剧院的补充合同》、《租赁文化中心三楼办公室合同》。二、判令被告向原告退还房屋租金10万元、支付违约金202万元、赔偿经济损失225万元，合计437万元。三、由被告承担本案诉讼费用。
被告信阳市浉河区文化中心答辩称，答辩人完全同意原告第一项诉讼请求，因为原告屡次违约已使合同无法履行。原告的第二项诉讼请求根本不能成立，应予驳回，原告不具备完全的诉讼主体，原告起诉遗漏了当事人。一、关于诉讼主体，2011年10月10日我方与翡翠明珠、原告三方一起签订了《房屋租赁合同》，原告明显将承租方翡翠明珠遗漏，按该协议第四条第一款，承租方租金为每年80万元，从合同签订到原告2014年12月22日起诉，原告应向我方交纳160万元租金（不包括递增5%），但原告只交付租金10万元，并且起诉也要求退还10万元，原告已严重违约，双方协议第九条第一款，乙方违约解除合同的，乙方应向甲方赔偿违约金贰佰万元。我方认为应对等罚。10万元也不是原告交的，而是畅歌集团打款给原告，然后由原告转款给被告，这充分说明原告应为两人。二、我方完全同意原告第一项诉讼请求，首先10万元租金不是原告交的；其次违约金202万元，同样原告也严重违约，2年租赁时间我方本应收取160万元，但仅仅收到10万元（还是别人交的），因此按双方协议第九条第一款，原告也应向我方交200万元违约金；最后赔偿经济损失225万元，我方不知道原告是如何计算的。要求法院驳回原告第二条和第三条诉讼请求。
原告祁成星为证明自己的主张，向本院提交以下证据：
1、2011年10月10日原、被告签订的《房屋租赁合同》、《租赁文化中心二楼剧院的补充合同》。
2、2011年11月15日，原告向被告支付租房“预付定金款”10万元收据。
3、2012年4月20日，原告向被告书面请求《合同延期执行申请》。
4、2012年5月21日，原、被告签订的《租赁文化中心三楼办公室合同》。
5、2012年8月13日，原告就租赁房屋签订的《装饰工程设计合同》及支付设计费用17.5万元的收据。
6、2012年8月20日，原告就租赁房屋签订的《建设工程设计合同》及支付勘察设计费用5万元的收据。
7、2012年10月25日，原告就租赁房屋签订的《鑫辉园林装饰公司工程合同书》及支付装修工程款90万元的收据。
8、2014年2月26日，被告通知原告《文化中心关于终止与祁成星同志将剧场改造成综合性文化娱乐场所的情况说明》。
9、2015年6月15日，信阳市鑫辉园林装饰工程有限公司出具证明收到祁成星大浪淘沙文化中心项目装修合同预付订金玖拾万元正。
10、武汉市悠壹乐娜室内建筑设计有限公司设计的《信阳水会施工图》及设计效果图。
11、应原告申请，证人曾重、徐富兵、周峰出庭作证，证明原告装修、设计费用付款的真实性以及签订合同的公司收款后，履行合同的情况。
被告信阳市浉河区文化中心为支持自己的抗辩理由，向本院提交以下证据：
1、原告向被告交纳预付定金款10万元及交纳预付上缴款30万元的票据。
2、原告向被告出具的收款30万元的收条。
3、中共信阳市浉河区委员会浉文（2012）135号会议纪要。
原、被告双方当庭交换了证据，并进行了质证。
被告对双方签订的房屋租赁合同的真实性没有异议，但认为原告起诉遗漏了承租人翡翠明珠；被告对原告预付10万元定金款没有异议；被告对合同延期申请的真实性没有异议，但认为被告应当交纳的租金没有交纳；被告对《装饰工程设计合同》、《建设工程设计合同》、《鑫辉园林装饰公司工程合同书》认为原告没有进驻租赁场地，合同没有履行，是空合同，且设计费及装修工程款均为收据而非发票，存在偷税漏税可能，施工图及设计效果图没有被告的任何签字，也没有报请被告征得被告的同意；证人的证言不具有真实性；被告对终止合同的情况说明没有异议。
原告对被告提供的证据证明原告收回已交付的30万元租金的事实没有异议；对区政府的会议纪要，原告认为没有提及是原告存在违约导致合同不能履行，被告以政府文件为由解除合同的理由不能成立，且双方签订的合同已经对租赁期间如果出现政府规划或拆迁等原因，对租赁房屋的处理进行了明确约定，被告以此为由终止履行合同没有与原告协商，造成租赁合同不能履行的过错在于被告，被告应当对原告投资进行赔偿。
经审理查明，2011年10月10日，翡翠明珠以及原告祁成星（承租方、乙方）与被告信阳市浉河区文化中心（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》，约定将座落于信阳市工区路1号文化中心二楼剧场出租给乙方，用于量贩式KTV经营使用，合同约定了双方各自的权利及义务。其中《房屋租赁合同》第四条第1项约定“第一年租金为捌拾万元整”；第四条第2项约定“此合同签订后5日内乙方给甲方交纳拾万元合同定金，乙方在2012年3月31日前将半年房租一次性交清”，拾万元合同定金此时转为乙方租金使用，甲方须在2012年5月1日前将房屋交给乙方，租金以后每半年支付一次，先交租金后使用房屋；第八条第1项约定“甲方违约解除合同的，甲方应赔偿乙方双倍损失（包括但不限于设计费、装修费等）并向乙方赔偿违约金贰佰万元”；第八条第13项约定“如甲方因政府规划或其他原因需要拆除或收回乙方所租房屋，需征求乙方同意，赔偿乙方的所有损失”；第九条第1项约定“乙方违约解除合同的，乙方向甲方赔偿违约金贰佰万元”；第九条第3项约定“乙方保证按时缴纳房租，先交款后使用。如未按约定期限交付租金超过三个月以上的，甲方有权收回房屋”。同日，原告与被告又签订了《租赁文化中心二楼剧院的补充合同》，该合同第三条约定“合同期内如对本剧院进行拆迁，必须对乙方的投资进行合理赔偿，达成协议后方可终止合同”。2012年4月20日，原告向被告书面申请合同延期执行，被告同意合同执行日期后延六个月。2012年5月21日，原告与被告签订《租赁文化中心三楼办公室合同》，双方协商将2011年10月10日签订的《房屋租赁合同》用途由开办量贩式KTV，变更为开办宾馆、洗浴，并申请增租文化中心三楼办公室，每年租金11万元，该合同第四条第5项还约定“任何一方违约支付违约金2万元”。2012年8月13日，原告与武汉市悠壹乐娜室内建筑设计有限公司签订《装饰工程设计合同》，向该公司支付17.5万元设计费，对租赁房屋进行装修室内设计。2012年8月20日，原告以被告名义与信阳金兰建筑勘察设计有限责任公司签订《建设工程设计合同》，向该公司支付设计费5万元，对租赁房屋进行室内装修勘察设计。2012年10月25日，原告与鑫辉园林装饰公司签订《工程合同书》，向该公司支付工程款90万元。在签订上述合同期间，2011年11月15日，原告向被告预付定金款10万元，之后，又分别于2012年5月27日给付10万元、6月27日给付5万元、9月30日给付5.2万元、10月25日给付4.8万元、11月23日给付5万元，合计30万元租金，该30万元租金被告已退还原告。2014年2月26日，被告根据中共信阳市浉河区委员会浉文（2012）135号文件，向原告出具《文化中心关于终止与祁成星同志将剧场改造成综合性文化娱乐场所的情况说明》，要求解除租赁合同，因被告拒不与原告协商租赁合同解除后的赔偿事宜，双方遂起纠纷，原告起诉来院，请求判决支持其诉讼请求。
本院认为，依法成立的合同，应受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在合同履行过程中，被告以政府文件要求主张解除合同，终止与原告签订的租赁合同，虽然不属于解除合同的法定情形，但由于租赁物所在的区域已纳入政府整体招商开发的范围，出现了不能继续履行本案房屋租赁合同，不能实现合同目的的重大变化，本院根据原、被告双方达成解除房屋租赁合同的一致意见，依法解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》、《租赁文化中心二楼剧院的补充合同》、《租赁文化中心三楼办公室合同》。原告请求被告退还其预付定金款10万元应予支持。原告为履行三份房屋租赁合同投入设计费17.5万元、勘察设计费5万元依法有权要求被告赔偿，本院予以支持。装修预付款90万元因原告并未进场施工，故该请求本院不予支持。原告主张被告违约，应当承担违约责任，被告对违约金的计算有异议，经审查，原告主张的违约金202万元超过其实际损失32.5万元（定金10万元、设计费17.5万元、勘察设计费5万元）的30%，本院依法予以调整违约金为9.75万元（32.5万元×30%）。关于被告抗辩称双方签订的《房屋租赁合同》中乙方除了有原告，还有签约人“翡翠明珠”，原告起诉遗漏案件当事人的理由，因已被生效的（2013）信中法民初字第80号民事判决另案解决，故被告关于本案遗漏案件当事人的理由不能成立。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法若干问题的解释》（二）第二十六条、第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：
一、解除原告祁成星与被告信阳市浉河区文化中心签订的《房屋租赁合同》、《租赁文化中心二楼剧院的补充合同》、《租赁文化中心三楼办公室合同》。
二、被告信阳市浉河区文化中心返还原告祁成星定金10万元。
三、被告信阳市浉河区文化中心赔偿原告祁成星直接经济损失22.5万元。
四、被告信阳市浉河区文化中心赔偿违约金9.75万元。
五、驳回原告祁成星的其他诉讼请求。
上述判决一至四项共计42.25万元于本判决生效之日起三十日内一次性付清，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费41760元，原告祁成星承担20880元；被告信阳市浉河区文化中心承担20880元。
如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。
审判长 余继田
审判员 任 钢
审判员 吴 斌
二〇一五年八月十日
书记员 杨 帆
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