安徽省阜阳市颍泉区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）泉民一初字第01027号
原告：鹿某甲。
原告：鹿某乙。
上列原告的共同委托代理人：张家涛，安徽相和律师事务所律师。
上列原告的共同委托代理人：蒋曙光，安徽春源律师事务所律师。
被告：安徽环球房地产股份有限公司，住所地阜阳市颍泉区中市办事处胜利北路128号。组织机构代码75296403-X。
法定代表人：游荣丁，该公司董事长。
委托代理人：孙超，该公司法律顾问。
被告：鹿某丙，男。
原告鹿某甲、原告鹿某乙与被告安徽环球房地产股份有限公司（以下简称环球公司）、被告鹿某丙房屋拆迁还原安置合同纠纷一案，本院于2014年6月30日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年10月31日公开开庭进行了审理。原告鹿某甲及原告鹿某甲、原告鹿某乙的共同委托代理人蒋曙光、张家涛，被告环球公司的委托代理人孙超，被告鹿某丙到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
鹿某甲、鹿某乙诉称：2008年9月19日，环球公司与鹿某甲、鹿某乙、鹿某丙签订《房屋拆迁补偿安置协议书（0084168）》（阜房拆字（2003）第027号）一份，约定：一、拆迁人环球公司，委托拆迁人：阜阳市新强房屋拆迁有限公司，被拆迁人鹿某甲、鹿某乙（鹿某甲长子）、鹿某丙（鹿某甲次子）。二、产权性质：私有，拆除房屋坐落在阜阳市颍泉区颍州中路与河滨路交叉口西南角，准建证及产权证号阜房产权颍泉区字第1999004695号，补偿方式为产权调换，拆除房屋面积162.12㎡，补偿合计253227元。三、附属物补偿计8174元。四、产权调换：本人要求还原并安置在环球一期F标段，交房日期24个月，建筑面积D2、D3四楼两套各92㎡共184㎡。调换房屋价格：拆162.12㎡，还原162.12㎡，21.88㎡超面积，按2800元／㎡找差价；新房面积最终以房地产有关部门实测面积为准，双方多退少补。过渡方式：自租，过渡期限，24个月，月安置补助费1296元。五、违约责任：1、严格按照《安徽省人民政府153号令》、《阜阳市人民政府第3号令》执行；2、本协议在三方签字盖章后即时生效，在签字盖章前，已经对有关房屋拆迁补偿安置等事宜无任何异议，如有违约，将承担一切法律责任。上述《房屋拆迁补偿安置协议书（0084168）》经鹿某甲、鹿某乙、鹿某丙签字、环球公司和阜阳市房屋拆迁管理办公室盖章确认。应为合法有效。2008年12月12日，环球公司又向鹿某甲出具了一份承诺书，主要内容是：鹿（侠）霞光和环球公司于二00八年九月二十日签订的房屋拆迁还原协议，如环球公司未能按照协议约定进行还原，必须选择就近开发的楼房按照协议内容同楼层、同面积进行调整还原。然而，2010年11月19日鹿某丙没有经过鹿某甲、鹿某乙授权的情况下与环球公司签订面积分别为124.79㎡和82.86㎡的两份《择房确认书》，该《择房确认书》由环球公司拟定，主要内容是：“根据我公司与你2010年11月19日签订的《拆迁补偿安置协议书》（NO：0084168）的约定，现你户自愿选择环球公司提供的清颍公园北门还原安置房该房屋产权预测面积82.86㎡和124.79㎡（最终结算时以房产局实测面积为准）各一套，该房位于F标段四单元西二单元1217室和1216室，房号选定后不得更改，此单一式三份，环球公司存档一份，被拆迁户一份，作为新房交房凭证之一，报房屋拆迁管理办公室备案一份”。2010年11月20日鹿某丙与环球公司又签订《协议书》，主要内容是：“根据我公司与被拆迁户鹿某甲签订的《阜阳市房屋拆迁补偿协议书》的内容，乙方已经选好房屋两套，总计面积207.65㎡（最终结算时以房产局的实测面积为准，详见择房确认单），因乙方选择房屋已经超过原暂定房屋面积，故乙方在拿新房时须补差价，差价按择房楼层的开盘价8折计算，即207.65-184=23.65元，其余超出面积按（0084168）号协议书执行。另、因乙方原已和阜阳绿洲房产公司签订了房屋拆迁协议书，从绿洲房产公司已经拿走房屋附属等各种赔偿款计73520.75元，而我公司已赔偿给绿洲房产公司相关拆迁费用，故乙方在择房确认单签字后先行付5万元给甲方，其剩余款在拿新房时再付清，未尽事宜协商解决，该协议一式两份，各执一份，双方签字盖章生效”。鹿某甲、鹿某乙认为：双方于2008年9月19日签订的《拆迁补偿安置协议书0084168》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应为有效协议，该协议当事人应当按照约定全面履行自己的义务。环球公司亦于2008年12月12日补充承诺“未能按照协议约定进行还原，必须选择就近开发的楼房按照协议内容同楼层、同面积进行调整还原”。被告鹿某丙未经原告鹿某甲、鹿某乙授权，擅自与环球公司签订的《协议书》和两份《择房确认书》，属于无权代理行为，擅自变更了《拆迁补偿安置协议书0084168》的主要内容，未经追认，对被代理人不产生法律效力。现被告拒不按照《阜阳市房屋拆迁补偿安置协议书（0084168）》履行义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律法规之规定，特诉诸贵院，请求：1、确认鹿某丙与环球公司签订的《择房确认书》、《协议书》无效；2、判令环球公司按《阜阳市房屋拆迁补偿安置协议书（0084168）》的约定继续履行合同。3、本案诉讼费用由被告承担。
环球公司辩称：一、鹿某丙与环球公司签订的《协议书》和《择房确认书》是对《阜阳市房屋拆迁补偿安置协议书（0084168）》的变更，依法应为有效。环球公司与鹿某甲、鹿某乙、鹿某丙签订《阜阳市房屋拆迁补偿安置协议书（0084168）》后，由于设计规划变更，该协议约定的环球一期F标段D2四楼所在的楼房因设计规划变更政府不再让建设，将该楼的容积率调整到现在的F标段楼房。因此，该协议书约定的还原房屋没有建设。随后，鹿某丙代表鹿某甲、鹿某乙与环球公司签订《择房确认书》和《协议书》，将原协议约定还原房屋变更为F标段4单元1216、1217两套房屋，该房屋产权预测面积82.86㎡和124.79㎡，总计面积207.65㎡，因所选择房屋已经超过原暂定房屋面积，在拿新房时须补差价，差价按择房楼层的开盘价8折计算，即207.65-184=23.65元，其余超出面积按（0084168）号协议书执行。基于以上事实，环球公司有理由相信鹿某丙有权代表鹿某甲、鹿某乙与环球公司签订《择房确认书》、《协议书》，鹿某丙的行为明显属于表见代理。原告诉请确认鹿某丙与环球公司签订的《择房确认书》、《协议书》无效没有事实和法律依据。二、原告要求履行《阜阳市房屋拆迁补偿安置协议书（0084168）》的诉请，依法不属于本案审理的范围。鹿某甲、鹿某乙、鹿某丙均属于被拆迁人，系共同权利人，在本案中，原告鹿某甲、鹿某乙与被告鹿某丙所处的地位是相互对立的双方，鹿某丙并未要求也无权要求环球公司继续履行原协议。三、原告要求继续履行《阜阳市房屋拆迁补偿安置协议书（0084168）》，客观上已不可能。所约定的还原房屋根本未建设。双方签订的《择房确认书》、《协议书》是合法有效的民事法律行为，应予遵守。四、本案案由定性为房屋买卖合同纠纷是错误的，应确认案由为“确认合同无效纠纷。基于以上事实，恳请依法驳回原告的诉讼请求。
鹿某丙辩称：其与环球公司签订择房协议，是因公司规定在建楼房6楼以上才是还原房，所以其选了高层的房屋，签订协议后，因其父亲有病，不适合住在高层，全家就去环球公司反映。签订协议是没有经过父亲同意，是本人擅自签字的，是其个人行为。该行为是不正确的。
鹿某甲、鹿某丙为证明其诉讼主张举证如下：
证据一、鹿某甲、鹿某乙、鹿某丙身份证各一份、安徽环球房地产股份有限公司组织机构代码证一份。证明原、被告诉讼主体资格。
证据二、房产证复印件。证明坐落在阜阳市颍泉区颍州中路与河滨路交叉口西南角，产权证号阜房产权颍泉区字第1999004695号房屋所有人系鹿某甲。
证据三、《阜阳市房屋拆迁补偿安置协议书（0084168）》。证明环球公司是与鹿某甲、鹿某乙、鹿某丙三人签订的房屋拆迁补偿安置协议，约定还原房屋在环球一期F标段，D2、D3四楼两套各92㎡共184㎡。
证据四、《承诺书》一份。证明环球公司承诺，如不能按照协议约定进行还原，必须选择就近开发的楼房按照协议内容同楼层、同面积进行调整还原。
证据五、《择房确认书》两份，《协议书》一份，证明鹿某丙与环球公司恶意串通，未经原告同意擅自变更了《阜阳市房屋拆迁补偿安置协议书（0084168）》内容，将安置房由四楼调换为位于F标段四单元西二单元1217室和1216室，损害了原告的合法权益。
证据六、证人证言。证人张敏秀出庭证明，原告知悉还原房屋被调换后多次到环球公司要求换房子，环球售楼部是在桥旁边。
环球公司对原告证据一、二、三、四无异议，对证据五真实性无异议，对证明目的有异议，鹿某丙的行为属于表现代理行为。对证据六有异议，证人证言不真实。
鹿某丙对原告证据均无异议。
环球公司为证明其抗辩主张举证如下：
证据一、组织机构代码、营业执照。证明其诉讼主体资格。
证据二、阜阳市房屋拆迁补偿安置协议书、协议书、择房确认单、缴款收据。证明鹿某丙是被拆迁人；双方已对还原房屋的位置、结算价格进行了约定；环球公司已按约定履行了相应的义务；鹿某丙签订的协议书、择房确认单的内容完全有利于原告的事实。
证据三、环球F标段2007年规划图、2009年规划图、及阜阳市规划局《会议纪要》。证明原拆迁安置还原协议约定的还原房屋因规划变更未建设，约定的楼座取消后其容积率已增加到新楼座，新楼座四楼不属于住宅的事实。
证据四、房地产测量报告。证明原拆迁安置还原协议约定的还原房屋楼座D2、D3因规划变更未建设的事实。
原告对上述证据一无异议，对证据二的证明目的有异议。虽然在安置协议中有鹿某丙的名字，实际原被拆迁房屋的所有人是鹿某甲，不是鹿某丙，只是鹿某甲同意鹿某丙是被拆迁人之一，而且还原房屋位置并不能证明是环球公司所说的六层楼中的四楼。环球公司没有按照协议约定还原原告四楼房屋。对证据三真实性无异议，对证明目的有异议规划图仅仅是测绘的图纸，不能证明原设计楼房有批准文件证明改建。会议纪要不是批准文件，仅仅是专家意见，没有审核批准意见，证明不了环球公司主张的事实。2007年的规划图仅是图纸，没有批准文件，不能证明当初安置还原协议中的还原的四楼是六层的楼房的四楼。不管现在的高层建筑四层是商业也好，住房也好，被告都应该按照安置协议还原四楼房屋。对证据四有异议，原告并不清楚D2、D3的具体位置，该证据不能证明还原房屋位于六层楼的四楼。
鹿某丙对上述证据的质证意见是：对证据一无异议；对证据二有异议，还原房屋位置并不能证明是环球公司所说的六层楼中的四楼，缴款收据不属于其与环球公司协议还原房屋的差价钱。对证据三证明目的有异议，当时协商还原时，环球公司没有和我们提出还原的是六层的房子，他们还建议我们选择高层，承诺按照F标段处还原，就地还原。对证据四有异议，该证据不能证明还原房屋位于六层楼的四楼。
鹿某丙未提供证据。
通过庭审举证、质证，本院对当事人所举证据认证如下：
原告证据一、二、三、四和环球公司的证据一属于当事人无异议证据，对其证明效力予以认定。
原告证据五《协议书》及《择房确认书》的真实性应予认定，对其证明目的，本院结合争议焦点的分析另行认定。证据六证人证言系孤证，无其他证据佐证，该证据不能单独作为认定案件事实的依据。
环球公司的证据二中《阜阳市房屋拆迁补偿安置协议书（0084168）》的真实性、合法性、关联性应予认定，对《协议书》及《择房确认书》的认定意见同原告证据五的认定意见。环球公司证据三、四的真实性应予认定，该证据虽能证明原规划中的六层楼房因规划变动未建设，但不能证明协议约定还原给原告的房屋位于该六层楼座的四楼，故对其证明目的不予认定。
经审理查明：鹿某甲系鹿某乙、鹿某丙之父。鹿某甲有一处房产位于安徽省阜阳市颍州北路58号，房地产权证号：阜房产权颍泉区字第1999004695号。2008年9月19日，为建设环球一期工程需要，环球公司与鹿某甲、鹿某乙、鹿某丙签订一份《房屋拆迁补偿安置协议书（0084168）》（阜房拆字（2003）第027号），约定：拆迁人环球公司，委托拆迁人：阜阳市新强房屋拆迁有限公司，被拆迁人鹿某甲、鹿某乙、鹿某丙。产权性质：私有。拆除房屋坐落在阜阳市颍泉区颍州中路与河滨路交叉口西南角，准建证及产权证号阜房产权颍泉区字第1999004695号，补偿方式为产权调换，拆除房屋面积162.12㎡：补偿合计253227元。附属物补偿计8174元。产权调换地点：还原并安置在环球一期F标段，交房日期24个月，建筑面积D2、D3四楼两套各92㎡共184㎡。调换房屋价格：拆162.12㎡，还原162.12㎡，21.88㎡超面积，按2800元／㎡找差价；新房面积最终以房地产有关部门实测面积为准，双方多退少补。过渡方式：自租，过渡期限，24个月，月安置补助费1296元。该协议被拆迁人处有鹿某甲、鹿某乙、鹿某丙签字，拆迁人处有环球公司盖章并有阜阳市房屋拆迁管理办公室、阜阳市开发区新强房屋拆迁有限公司盖章确认。2008年12月12日，环球公司又向鹿某甲出具了一份承诺书：主要内容是：鹿某甲和环球公司于二00八年九月二十日签订的房屋拆迁还原协议，如环球公司未能按照协议约定进行还原，必须选择就近开发的楼房按照协议内容同楼层、同面积进行调整还原。因环球一期F标段四楼以下全部是商业用房，环球公司不同意还原原告四楼两套房屋。2010年11月19日鹿某丙与环球公司签订两份《择房确认书》，主要内容是：根据我公司与你2010年11月19日签订的《拆迁补偿安置协议书》NO：（0084168）的约定，现你户自愿选择环球公司提供的清颍公园北门还原安置房该房屋产权预测面积82.86㎡和124.79㎡（最终结算时以房产局实测面积为准）各一套，该房位于F标段四单元西二单元1217室和1216室，房号选定后不得更改。2010年11月20日鹿某丙与环球公司签订《协议书》，《协议书》的主要内容是：“根据我公司与被拆迁户鹿某甲签订的《阜阳市房屋拆迁补偿协议书》的内容，乙方已经选好房屋两套，总计面积207.65㎡（最终结算时以房产局的实测面积为准，详见择房确认单），因乙方选择房屋已经超过原暂定房屋面积，故乙方在拿新房时须补差价，差价按择房楼层的开盘价8折计算，即207.65-184=23.65元，其余超出面积按（0084168）号协议书执行。另、因乙方原已和阜阳绿洲房产公司签订了房屋拆迁协议书，从绿洲房产公司已经拿走房屋附属等各种赔偿款计73520.75元，而我公司已赔偿给绿洲房产公司相关拆迁费用，故乙方在择房确认单签字后先行付5万元给甲方，其剩余款在拿新房时再付清，未尽事宜协商解决，该协议一式两份，各执一份，双方签字盖章生效”。原告鹿某甲、鹿某乙认为该协议损害其合法权益，与环球公司交涉协商未果，遂起诉来院。
综合诉辩双方的意见，本案争议焦点为：1、被告鹿某丙与被告环球公司签订的《协议书》及《择房确认单》效力问题；2、原告鹿某甲、鹿某乙要求被告环球公司继续履行《房屋拆迁安置补偿协议》的诉讼请求能否支持。
本院认为：本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷，鹿某甲、鹿某丙、鹿某乙与环球公司签订的《房屋拆迁安置补偿协议》是双方真实的意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。现被拆迁人已按约定履行房屋拆迁义务，被告环球公司应当按照合同约定履行交付还原房屋的义务。如合同义务履行不能，根据《中华人民共和国合同法》第七十七条规定，当事人协商一致，可以变更合同。法律规定的当事人协商一致，是指合同所有当事人共同协商才能变更合同内容。鹿某丙与环球公司签订的《协议书》《择房确认单》旨在对《房屋拆迁补偿安置协议》内容的变更，是以被拆迁房屋共有人的名义实施的行为，且鹿某丙在诉讼中亦明确表示其实施前述行为未获得其他共有人即本案两原告鹿某甲、鹿某乙的授权，故其行为属于无权代理。被告环球公司辩称鹿某丙的该行为属于表见代理行为，在无权代理情况下，应综合分析鹿某丙的该行为是否构成表见代理。最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》中明确规定，“合同法第四十九条规定的表见代理制度不仅要求代理人的无权代理行为在客观上形成具有代理权的表象，而且要求相对人在主观上善意且无过失地相信行为人有代理权”。本案中，被告环球公司与被拆迁人签订《房屋拆迁补偿安置协议》时明确列明权利人是鹿某甲、鹿某乙、鹿某丙父子三人，合同签字也是三权利人分别签字，但在变更该合同内容时，环球公司作为具有房屋开发资质的企业，对合同主体未尽合理审慎的审查义务，只与共有人之一的鹿某丙签订旨在变更原合同内容的协议，在缔约时具有明显过失，因而鹿某丙的行为不构成表见代理。鹿某丙与环球公司签订的协议书和择房确认书由于未有其他共有人的授权，该行为属于无权代理行为，协议属效力未定的协议，在事后得到其他共有人的追认可转化为有效协议，但本案中其他共有人并没有进行追认，因此该《协议书》及两份《择房确认书》均应认定为无效。
关于原告鹿某甲、鹿某乙要求被告环球公司继续履行《房屋拆迁安置补偿协议》的诉讼请求能否支持问题。由于《房屋拆迁补偿安置协议》系环球公司与鹿某甲、鹿某乙、鹿某丙三人所签，该三人是被拆迁房屋的共同共有人，现因三个共有人诉讼地位不同，无共同的诉讼请求，故原告鹿某甲、鹿某乙要求被告环球公司履行《房屋拆迁补偿安置协议》的诉讼请求本院不予支持，相对权利人可另行主张权利。案经本院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十八条、第六十条、第七十七条之规定，判决如下：
一、被告鹿某丙与被告安徽环球房地产股份有限公司签订的《协议书》及《择房确认单》无效。
二、驳回原告鹿某甲、原告鹿某乙其他诉讼请求。
案件受理费13000元，由原告鹿某甲、鹿某乙负担6500元，被告安徽环球房地产股份有限公司负担6500元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。
审 判 长 于 冲
审 判 员 周卫红
人民陪审员 李世影
二〇一四年四月十四日
书 记 员 陈 莹
附：（2014）泉民一初字第01027号民事判决书适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。
相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。
法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。