江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏05民终2209号
上诉人（原审被告）：苏州满圆日用品调剂市场，住所地苏州市吴中区通达路西侧***号。
投资人：程满凤。
委托诉讼代理人：李日钧，江苏新苏律师事务所律师。
委托诉讼代理人：汪红新，江苏阜东律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：苏州市南环桥果品批发市场有限公司，住所地苏州市吴中区通达路西侧。
法定代表人：张建国，该公司董事长。
委托诉讼代理人：高峰，江苏衡鼎（苏州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王秋森，该公司员工。
上诉人苏州满圆日用品调剂市场（以下简称满圆调剂市场）因与被上诉人苏州市南环桥果品批发市场有限公司（以下简称南环桥果品市场公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2015）吴民初字第1664号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月29日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
满圆调剂市场上诉请求：撤销一审判决，将案件发回重审或依法改判驳回南环桥果品市场公司的全部诉讼请求，本案一审、二审诉讼费用由南环桥果品市场公司负担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清、适用法律有误。1、一审未能查清涉案房屋是否具有合法的所有权，以“批建手续”偷换“合法建设手续”概念，将违章建筑等同合法建筑处理。本案为房屋租赁合同纠纷，应查明房屋是否为合法不动产，南环桥果品市场公司一直未能提供房产证等证明涉案房屋具有合法所有权。涉案房屋也不属于《中华人民共和国物权法》第三十条因合法建造的事实行为设立物权，南环桥果品市场公司提供的材料中并没有建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等房屋合法建设手续，一审认定部分租赁房屋有相应批建手续没有依据。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二、三条，本案房屋租赁合同应为无效。2、一审未查清南环桥果品市场公司无权出租违章建筑。依据国有土地使用证，土地使用权人为苏州金港钢结构制造有限公司（以下简称金港钢结构公司），用途为工业用地。依据消防验收资料，厂房建造主体为金港钢结构公司。依据《企业投资项目备案通知书》，在钢结构公司地块上兴建项目的主体为苏州市南环桥市场发展有限公司，通知书有效期两年。根据金港钢结构公司2010年11月15日出具的证明，涉案地块自2006年4月1日租赁给南环桥市场发展股份有限公司，当时实际使用单位为苏州满圆投资管理有限公司。苏州市南环桥市场发展有限公司、南环桥市场发展股份有限公司、南环桥果品市场公司均是独立法人。综上，南环桥果品市场公司未提供证据证明其通过购买、租赁或其他合法方式取得建筑物的所有权或使用权，其无权处分涉案建筑物。3、即使双方之间的租赁合同有效，南环桥果品市场公司要求解除合同的理由不能成立。根据南环桥果品市场公司的陈述，满圆调剂市场在支付租金过程中存在不同程度的拖延，拖延有各方面的因素，从鼓励交易和稳定交易的角度，在尚不能证明合同目的不能实现的情况下，出租方对承租方略迟延支付租金有一定容忍义务。2015年8月1日至2016年1月31日期间的租金384.5万元已经支付了260万元，按比例计算已经支付至2015年12月3日，南环桥果品市场公司一方面收取租金，一方面又于2015年10月12日起诉，不符合单方解除合同的法定条件。4、涉案房屋的实际使用情况未查清，会留下市场动荡和社会不稳定因素。二、一审判决程序违法。1、未能依法追加与本案处理有利害关系的第三人。在南环桥果品市场公司没有证据证明其有权处分本案房屋的情况下，应当追加苏州市南环桥市场发展有限公司、南环桥市场发展股份有限公司、金港钢结构公司参加诉讼。本案还涉及满圆调剂市场300多户经营户的切身利益，应当追加经营户由经营户遴选代表参加诉讼。2、我方在一审开庭之后提供了重要证据，一审法院没有组织质证。对于南环桥果品市场公司提供的仅有复印件的证据，在我方否认的情况下一审法院直接认定缺乏依据，现有证据表明房屋批建手续是虚假的。3、诉讼费用收取和负担上偏袒南环桥果品市场公司。一审诉讼费用计算错误，且南环桥果品市场公司诉讼请求金额大部分未获支持，一审判决由我方负担大部分诉讼费用不当。4、本案一审期间南环桥果品市场公司纠集打手威胁满圆调剂市场工作人员、经营户，到市场捣乱，非法收取房租等，存在妨害司法的行为。
南环桥果品市场公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持原判，驳回上诉。1、一审判决认定事实清楚，已查明本案所涉房屋具有合法的批建手续，故双方签订的房屋租赁合同成立并有效，一审法院庭审中已查明本案所涉房屋土地使用权人为金港钢结构公司，土地的性质虽为工业用地，但涉案市场房屋是依据（2005）中央1号文件建造，其中明确对农产品的仓储设施建设用地按工业用地对待，另外国务院国发（2012）39号文件，其中3.12项鼓励各地以租赁方式供应流通业用地，再结合我公司一审所提供的企业项目投资通知书、消防验收合格意见等证据，足以证明涉案市场房屋的建立是有合法的手续，南环桥果品市场公司是该市场的经营者和相关设施的所有权人，有权对外出租，故该合同有效。2、作为合同的相对方，我公司对满圆调剂市场提起诉讼，无需将所租赁土地的使用权人作为本案的当事人参加诉讼。在一审中我公司已明确表示，不要求次承租方迁出并保证其合法经营，故一审法院没有将经营户进行追加，并无不当。3、苏州南环桥市场投资有限公司作为我公司的发起股东，依据法律规定以自己的名义为成立受理中的我公司签订合同，并不违反法律规定，故并不存在满圆调剂市场所称我方无权出租涉案房屋的相关意见。4、一审法院已查明满圆调剂市场在合同的签订和履行中一直存在逾期支付租金的违约情形，其投资人也多次出具承诺书，保证按期支付，并承诺如不按期支付同意合同解除，并承担违约责任，故一审法院根据满圆调剂市场违约情形判令合同解除，有事实和法律依据，满圆调剂市场所称的经营风险完全是其欺行霸市、经营不善造成的，并非是我公司引起的。综上，请求驳回上诉，维持原判。
南环桥果品市场公司向一审法院起诉请求：1、解除双方当事人之间的租赁关系；2、满圆调剂市场在合同关系解除后5日内将租赁物返还给南环桥果品市场公司；3、满圆调剂市场支付南环桥果品市场公司违约金1125000元。
一审法院认定事实：南环桥果品市场公司于2010年将位于苏州市吴中区通达路西侧的南环桥果品批发市场内的部分大棚、门面及场地租赁给苏州满圆投资管理有限公司，该公司法定代表人为程满凤即满圆调剂市场的投资人。后因苏州满圆投资管理有限公司拖欠南环桥果品市场公司租金，故南环桥果品市场公司诉至一审法院。后经一审法院调解双方解除了租赁关系。
后南环桥果品市场公司（出租方，甲方）与满圆调剂市场（承租方，乙方）重新划定了租赁范围，并于2013年3月22日签订租赁合同1份，其中约定：甲方经营的位于苏州市吴中区通达路西侧的南环桥果品批发市场内的部分大棚、门面及场地（具体见合同附件一的示意图，甲、乙双方共同确认该示意图中划线标记的部分是为本合同项下乙方所承租的租赁物范围）。上述示意图显示的阴影部分包括图纸左侧1-6#办公楼，中间1-6#大棚，上方门面房，右侧的7#大棚、7#、8#香蕉房、沿河仓库。另，还约定：乙方于签订本合同时确认甲方已将上述租赁物交付给乙方。租赁期限自2013年4月1日起至2013年7月31日止。租金为1833000元，先付后用。
上述合同第七条约定：乙方应于本合同签订之日向甲方交付押金200000元。合同履行期间或期满后如乙方有违约情形须向甲方承担违约、赔偿责任的，该押金用于抵偿违约金或赔偿金；如乙方无违约情形，双方又愿意延续合同的，该押金自动转为续延合同项下的押金。合同第九条第1项约定：乙方因经营需要可对外招租将上述租赁物转租给经营日用品调剂的经营户……租赁期限不得超出本合同的租赁期限。第11项约定：合同终止后，乙方应在终止之日后五日内将租赁物返还给甲方，涉及乙方所转租经营户迁出的，由乙方负责在前述时间内迁出。第十条约定：有下列行为之一的，视为乙方违约：其中第3项约定：乙方与经营户所签合同租赁期限超出甲、乙双方所签订租赁合同期限的；第8项约定：乙方未按约支付租金或未按约支付管理费、押金或未及时缴纳承租期间应缴的各项税费的。第十一条约定：有下列情形之一的，合同终止：1、合同期满又未续延的；2、乙方有本合同第十条约定的违约行为之一的。第十二条第1项约定乙方有违反本合同约定的违约行为的，乙方应支付甲方违约金，乙方认可已支付但尚未使用的该部分租金为违约金，如该部分未使用的租金低于合同项下租金30%的，乙方仍须按相当于合同项下租金30%的金额补足作为违约金支付给甲方。第十五条约定：本合同租赁期内乙方如无上述约定的违约行为，则本合同自动续延半年，但最后续延合同的租赁期截止时间不得超过2017年12月31日，双方于每续延合同开始之日前按上次合同的内容续签合同。续延期间的租金为：第一次续延即2013年8月1日至2014年1月31日的租金为3250000元，第二次续延即2014年2月1日至2014年7月1日的租金为3250000元，以后每续延半年的租金均为3750000元。每次续延合同的租金乙方仍应遵循本合同约定的先付后用原则，但应提前1个月全额支付甲方。
2015年2月，南环桥果品市场公司（出租方，甲方）与满圆调剂市场（承租方，乙方）又续签上述租赁合同，租赁范围不变，租赁期限为6个月，即自2015年2月1日至2015年7月31日止。租金为半年3750000元。其他条款与前述合同基本相同。之后双方未再以书面形式续签合同。
另，2014年3月13日，双方又签订租赁补充协议1份，载明：甲方根据乙方的请求同意在市场西沿河边场地上搭建35间临时简易门面租赁给乙方使用，相关搭建工作由甲方组织和实施，相关费用由甲方承担。本协议项下租赁物期限为半年，自2014年4月1日至2014年9月30日止。期满后，乙方如需继续租赁的，须于协议期满前一个月内向甲方提出续租申请，双方另行签订租赁协议。最后延续合同的租赁期截止时间不得超过2017年7月31日。租赁物年租金第一、二年为每年15万元，之后的租金双方另行协商。租金每半年支付一次，本着先付后用的原则，第一个半年的租金自本协议签订之日起三日内付清，以后的租金乙方于每半年租期开始前的一个月内付清。南环桥果品市场公司按约搭建了上述房屋，并将上述房屋交付满圆调剂市场使用。
2015年1月6日，满圆调剂市场向南环桥果品市场公司出具承诺书，载明：满圆调剂市场的租金在下星期五之前交付南环桥果品市场公司。担保人为满圆调剂市场委托代理人杨国玉。
2015年2月2日，满圆调剂市场的委托代理人杨国玉出具承诺书，承诺在2015年2月15日前将剩余租金一次性付清。
2015年8月5日，满圆调剂市场的投资人程满凤向南环桥果品市场公司出具承诺书，载明：自2015年8月1日起至2016年1月31日止的房租，已超过缴纳日期，由于资金困难，不能一次交清，现约定先交1000000元，剩余部分租金在2015年8月20日之前付清。如不能全部交清，将终止合同，并追究违约责任。
同年8月25日，满圆调剂市场的投资人程满凤向南环桥果品市场公司出具承诺书确认应付自2015年8月1日起至2016年1月31日止的房租（主合同租金3770000元，沿河35间门面房75000万元），已经超过缴纳房租日期，现还欠1695000元，剩余租金在2015年9月20日前付清。
另，南环桥果品市场公司还提供了内容为催要租金及催促满圆调剂市场来续签合同的通知及邮寄凭证，但满圆调剂市场称其未收到。
一审庭审中，双方确认满圆调剂市场在南环桥果品市场公司处尚有200000元押金。对此，南环桥果品市场公司表示该款项应在满圆调剂市场应付款中抵扣。另双方还确认在满圆调剂市场租赁范围内除了满圆调剂市场留有一小部分作为其办公区域外，其他房屋均转租给其他经营户。对此，南环桥果品市场公司表示仅要求满圆调剂市场从租赁场所中迁出，并将其自用的部分返还给其，满圆调剂市场转租的经营户还可以继续经营。
一审审理中，南环桥果品市场公司称满圆调剂市场违反合同约定超出双方的租赁期限与转租户签订租赁合同，并提供了出租方为满圆调剂市场、承租方为案外人的租赁合同复印件3份及收据复印件2份。经质证，满圆调剂市场不予认可，并称2015年上半年有13户转租户未向其交纳租金，共计708304元。对此，南环桥果品市场公司不予认可，并称即使是真实的也与其无关。
关于租赁标的合法性的问题，南环桥果品市场公司提供了如下证据：
1、国有土地使用证复印件及苏州南环桥市场投资有限公司（乙方）与金港钢结构公司（甲方）签订的租赁协议复印件。其中国有土地使用权证载明土地使用者为金港钢结构公司，土地位于苏州市吴中区郭巷镇姜庄、塘南村，用途为工业用地（221），使用权面积为38998.3平方米。上述租赁协议其中载明：甲方提供本公司无争议产权场地60亩（以土地证为准）供乙方开办农贸交易市场、具体名称以有关部门核准而定；租赁期自2006年4月1日至2021年3月3日。
经质证，满圆调剂市场称因南环桥果品市场公司未提供原件，故其对土地使用权证的真实性有异议。该份土地使用权证的使用权人是金港钢结构公司，而非南环桥果品市场公司，且该土地使用权证载明的用途是工业工地，按照土地管理法等有关法律规定，该用地性质的改变必须经过法定的程序。对于擅自改变土地用途的，应当依法予以惩处。对租赁协议真实性不予认可，该协议第1条约定土地租赁供苏州南环桥市场投资有限公司开办农贸交易市场，该用途违反了土地使用权证所载明的工业用地的性质，也违反了土地管理法的有关规定，因此该协议不具有合法性。另外，从该协议的内容可以看出本案涉案标的出租人应该是苏州金港钢结构有限公司，承租人是苏州市南环桥市场投资有限公司，因此本案并非独立的房屋租赁合同关系，应当是连环租赁合同，应当追加相关的出租人和承租人为本案的当事人。
2、苏州市发展和改革委员会出具的企业投资项目备案通知书、苏州市规划局吴中分局出具的建设项目方案审定意见书、吴公消（2006）审596号苏州市公安局建筑工程消防设计审核意见书、吴公消（2006）验361号苏州市公安局建筑工程消防验收意见书复印件。其中上述消防设计审核意见书及消防验收意见书复印件，载明的审核及验收的范围包括1-6#厂房、1-5#办公楼、6#办公楼及单层辅房一幢。对此，南环桥果品市场公司称上述房屋具有批建手续，其他的房屋是其事后自行搭建没有相应的批建手续。经质证，满圆调剂市场认为消防部门出具的审定意见书不等同于建设规划许可证，因此本案的建设项目在没有建设规划许可证的情况下应当认为违章建筑；对苏州发改委出具的备案通知书真实性没有异议，但是通过该通知书可以看出申请主体是苏州市南环桥市场发展有限公司而不是南环桥果品市场公司，同时该通知书与本案标的的合法性没有关系；南环桥果品市场公司应提供消防验收意见书原件，该消防验收意见书所针对的对象是金港公司所新建的丙类厂房，与本案经营的农贸市场的验收方法、验收标准不同。
关于违约金，南环桥果品市场公司称按照合同第12条计算，即半年的租金总额375万元*30%，为1125000元。对此，满圆调剂市场称该违约金标准过高，不予认可。
一审法院认为，就2015年2月双方当事人签订的租赁合同及2014年3月13日签订的补充协议，南环桥果品市场公司提供的证据能够反映双方租赁范围内1-6#厂房、1-6#办公楼及一幢附房具有相应的批建手续,故双方基于上述房屋订立的租赁合同成立并生效。上述范围之外的房屋因未具有相应的批建手续，故双方针对上述房屋形成的合同应属无效。但满圆调剂市场按约使用了上述房屋，故满圆调剂市场应按照合同约定的租金标准支付南环桥果品市场公司相应的房屋使用费。上述租赁合同及补充协议届满后，满圆调剂市场继续使用上述房屋，故应视为不定期租赁。上述租赁合同及补充协议均约定租金为先付后用，而满圆调剂市场庭审中亦确认拖欠2015年8月1日至2016年1月31日的租金1245000元。故应认定满圆调剂市场存在逾期支付租金的行为。对此，南环桥果品市场公司提供的由满圆调剂市场投资人程满凤出具的承诺书足以证明南环桥果品市场多次催促满圆调剂市场支付拖欠租金，然至今满圆调剂市场仍未履行完毕。因满圆调剂市场未履行主要合同义务，且经南环桥果品市场公司多次催促，至今仍未履行，故南环桥果品市场公司要求解除与满圆调剂市场签订的租赁合同的诉讼请求应予支持，解除之日一审法院确定为第一次开庭之日即2015年11月24日。关于返还问题。基于有批建手续的房屋部分，在合同解除的情况下，满圆调剂市场应自上述房屋内迁出并返还上述房屋。除此以外的部分，虽合同无效，满圆调剂市场亦有相应的返还义务。现涉案的房屋大部分已由满圆调剂市场转租，满圆调剂市场仅保留一小部分房屋用于办公，因南环桥果品市场公司并不要求次承租方迁出，故满圆调剂市场应从租赁场所中迁出，并将租赁房屋返还给南环桥果品市场公司。关于违约金问题。虽双方签订的租赁合同对于满圆调剂市场逾期支付租金的违约行为约定了违约金，但满圆调剂市场提出该违约金过高，因南环桥果品市场公司未提供证据证明其损失情况，故一审法院结合一般情形下南环桥果品市场公司合理损失及满圆调剂市场错过，酌定违约金为150000元。关于押金问题，因双方对于合同解除前的租金及之后的房屋使用费尚未结算，同时满圆调剂市场亦未提出要求南环桥果品市场公司返还，故一审法院不予理涉。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、九十七条、第一百零七条，第一百一十四条、第二百二十七条、第二百三十六条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条之规定，一审法院判决：一、苏州市南环桥果品批发市场有限公司与苏州满圆日用品调剂市场于2015年2月签订的租赁合同于2015年11月24日解除。二、苏州满圆日用品调剂市场于判决生效之日起十五日内自苏州市吴中区通达路西侧南环桥果品批发市场内（包括2015年2月双方签订的租赁合同中租赁范围及补充协议中市场西沿河场地搭建的简易门面房）迁出，并将其自用办公用房屋返还给苏州市南环桥果品批发市场有限公司。三、苏州满圆日用品调剂市场于判决生效之日起十日内支付苏州市南环桥果品批发市场有限公司违约金人民币150000元。案件受理费减半收取为人民币18700元，由苏州市南环桥果品批发市场有限公司负担3700元，苏州满圆日用品调剂市场负担15000元。
本院二审期间，满圆调剂市场围绕上诉请求提交证据如下：证据组一：苏州市国土资源局吴中分局“关于程满凤等人来访反映苏州金港钢结构有限公司改变土地用途的答复意见”（2016年2月1日），证明：1、国土部门认定金港钢结构公司违反土地管理法第56条规定的事实。金港钢结构公司取得土地后，未至建设、规划等部门进行工程报建违法建造房屋对外出租的事实。2、一审认为建筑物有批建手续是错误的，且在明知土地使用权是金港钢结构公司的情况下遗漏诉讼主体，事实认定错误、程序违法。证据组二：苏州市规划局“对苏州市政府协信访事项转送单苏政信转字【2016】18的答复”及相关附件（2016年3月28日），证明：1、勘查记录和答复本身共同说明位于通达路588号违法建设面积约19256平方米，即本案所涉及的建筑物全部为违法建筑。2、违法建设单位为金港钢结构公司。一审没有查明违法建筑物的责任主体，且没有通知金港钢结构公司参加到本案的诉讼中，属于认定事实不清、程序违法。证据组三：苏州市规划局吴中分局“政府信息公开答复意见”（2016年2月29日）以及南环桥果品市场公司一审提交的吴规（2006）审（方案）字322号及附图、建筑工程消防验收意见书吴公消【2006】验361，证明：南环桥果品市场公司在一审时即伪造证据，应受到相应处罚；如果该证据属于一审认定的“批建手续”，则证明一审基于错误事实作出错误判决。证据组四：金港钢结构公司的证明（2010年11月15日），证明：程满凤全额投资的苏州满圆投资管理有限公司系本案所涉地块的实际使用单位；因此涉及到土地使用等事项，应由权利人金港钢结构公司与程满凤之间进行，说明南环桥果品市场公司无权对满圆调剂市场使用土地提出异议，提起本案诉讼没有事实和法律依据。证据组五：开办市场申请材料核实情况报告书，证明市场开办审批单位认为，满圆调剂市场使用房屋产权单位为金港钢结构公司，佐证南环桥果品市场公司无权提起诉讼。证据组六：苏州市公安消防支队吴中区大队1、消防监督检查记录【2016】第-920号（2016年2月15日）；2、责令限期改正通知书“苏吴公消限字【2016】第0017号”；3、重大火灾隐患整改通知书“苏吴公消重字【2016】第0001号；4、责令限期，以上证据证明：公安机关至今认可市场经营主体为满圆调剂市场，责任人为程满凤；但目前满圆调剂市场的经营受到南环桥果品市场公司严重干扰，存在消防安全隐患；而建筑物责任单位交付投入作调剂市场使用也存在重大瑕疵。证据组七：南环桥果品市场公司、苏州市南环桥市场发展股份有限公司、苏州南环桥市场投资有限公司的工商信息简档，证明该三企业均为独立法人单位，不同法人主体对外签订的合同均具有独立性，不能互相替代。
本院组织当事人进行了证据交换和质证。南环桥果品市场公司对上述证据质证认为：证据组一中答复意见真实性有异议，仅有后页有盖章，两页之间没有骑缝章，该意见仅是对信访的答复，并非实质性处理意见，相关事实并没有得到确认，不能达到满圆调剂市场的证明目的，而且依据（2005）中央1号文件和国发（2012）39号文件的意见，均表明可以利用旧厂房、闲置仓库等设施，利用原工业用地发展供应流通业，金港钢结构公司如当时没有及时变更土地用途，其应受相应的行政处罚，但并不影响本案合同效力。证据组二中答复的真实性没有异议，但是移送函、执法联系函、通知单、勘查记录是复印件，真实性无法认定，而且该内容反映的仅是一个答复，而且还在相关的移送、调查中，并没有形成最终意见，所以该证据同样不能达到满圆调剂市场的证明目的，而且同样是反映金港钢结构公司的相关问题，属于行政处罚范围，并不影响合同效力。证据组三中答复意见的真实性没有异议，政府信息不存在并不代表我方提供的审定意见书虚假。证据组四中的证明为复印件，真实性无法认定，结合证据组五中的开办材料复印件，也只能证明是当时苏州南环桥市场发展股份有限公司为协助满圆调剂市场工商登记所出具，并未反映真实租赁关系，不能达到满圆调剂市场的证明目的。证据组六中除重大火灾隐患整改通知书外均为复印件，真实性无法认定，不予质证；对于有原件的整改通知书真实性没有异议，但不能达到其证明目的，该整改通知书恰恰证明满圆调剂市场在承租建立时没有进行消防设施的建设和市场的消防验收。签订租赁协议时已明确消防责任主体为满圆调剂市场，所以说满圆调剂市场对其经营的市场消防负有全部责任。证据组七真实性没有异议，但是不能达到满圆调剂市场的证明目的。
后满圆调剂市场又补充提交以下证据：1、光盘一张及光盘内容说明，光盘中共有17段视频，证明在2015年11月29日至2015年12月15日期间南环桥果品市场公司相关人员带领社会闲杂人员严重干扰市场经营，导致满圆调剂市场经营秩序严重受损，人心涣散；2015年12月30日在一审刚判决的情况下，南环桥果品市场公司逼迫调剂市场经营户开会，意图抢占市场，造成既成事实，妨碍了司法公开、公正；2016年1月4日南环桥果品市场公司几个股东在上诉期间带领闲杂人员手持警棍到满圆调剂市场殴打工作人员等情况。2、经营户现状的情况说明，证明满圆调剂市场的大部分经营户对于南环桥果品市场公司设置经营障碍、扰乱市场经营秩序的客观情况，经营户表明愿意跟着满圆调剂市场继续经营。
对于上述证据，南环桥果品市场公司质证认为：1、对录像资料真实性、合法性有异议，满圆调剂市场无证据证明光盘中录像内容是原始、完整的，不能反映事情的全部过程，且与本案没有关联性。录像内容是一审判决以后市场的情况，与本案处理的租赁合同纠纷无关。2015年11月29日到2015年12月15日这部分视频只是显示南环桥果品市场公司的相关人员对于市场经营的巡查、对消防问题进行检查，这是为了消除安全隐患、保护经营者的利益，而非干扰市场经营；2015年12月30日南环桥果品市场公司是在一审判决后将相关情况向经营户进行通报，也是因为满圆调剂市场在无权继续租赁的情况下仍擅收租金，为了避免经营户的不必要的损失才进行的，并不存在威逼经营户开会和抢占市场、妨碍司法公正的行为；2016年1月1日的视频显示南环桥果品市场公司拆除满圆调剂市场的招牌，这是因为在一审法院判决以后已基本确定满圆调剂市场无租赁权的情况下其仍然对外招商和收取租金，为避免不明真相的经营者不必要的损失和后续纷争所进行的善意行为，并非是抢占市场；2016年1月4日的视频，是因为满圆调剂市场的闲杂人员砸毁我公司牌子，我公司工作人员前去交涉，并无殴打情况，反而是满圆调剂市场一女性挥刀砍向我方工作人员；其他视频均反映南环桥果品市场公司向经营户解释和维稳工作，避免其进一步的经营损失，并非扰乱市场经营；关于办公室闹事的录音录像，仅是满圆调剂市场的负责人和我方相关人员进行商谈；手机QQ视频显示的是满圆调剂市场一男性闲杂人员撕毁我公司对经营户的善意通告。综上，上述视频恰恰证明满圆调剂市场在一审判决初步确定其无租赁权的情况下恶意破坏和扰乱经营。2、对三份情况说明的真实性不予认可，三份情况说明内容完全一致，显然是满圆调剂市场打好后让有关人员签字；签名和手印在第二页，第一页没有，故不能证明说明是完整、真实的；满圆调剂市场也没有提供证据证明签字和捺印的是市场内的经营户；说明中反映的内容与事实严重不符。
二审中，南环桥果品市场公司提供以下证据：1、南环桥果品市场公司开办及股东工商查询资料，证明其公司发起股东之一为苏州南环桥投资有限公司；2、（2005）中央1号文件及国发（2012）39号文件打印件，证明国家发文鼓励利用闲置土地发展流通业。3、苏州市工商局出具的公司名称核准变更通知书，证明苏州市南环桥市场发展有限公司名称变更为苏州南环桥市场投资有限公司。4、建设工程施工合同，本案所涉租赁房屋是由南环桥果品市场公司委托江苏振兴市政工程公司进行施工的。5、收款凭证和进账单，证明当时所承建房屋工程款是由南环桥果品市场公司支付。6、发票和进账单，证明南环桥果品市场公司向金港钢结构公司支付租金的情况。7、设计图三张，证明本案所涉租赁物工程设计的有关情况。8、满圆调剂市场有异议的规划审定单原件，证明该证据的真实性。
满圆调剂市场质证认为：1、对工商登记资料真实性及证明目的没有异议，但是公司股东与公司本身是两个不同的法律主体。2、对于两份文件的真实性、合法性、关联性均不予认可。3、更名核准通知书真实性不能认可。4、建设工程施工合同真实性不认可，在网上未查询到江苏振兴市政工程公司第九分公司这家单位。5、收款凭证、发票和进账单中，2007年发票款项期间的起止时间相同，付款方为苏州南环桥市场有限公司，并非南环桥果品市场公司，发票上的款项与付款凭证上的金额也不对应；另外一张发生在2016年1月5日，对应的期限是2016年1月至12月，50万元，与本案无关联性。6、对于设计图的真实性暂时不能确认是否与目前的建筑物一致，而且图纸上的建设单位是金港钢结构公司。7、对于规划审定单原件，我方已经提供证据证明该审定单不存在，故对该证据真实性仍然不予认可。
对于涉案房屋是否有建设规划及批准手续，二审中南环桥果品市场公司陈述：相应手续即已提交的规划审定单、发改委批文，另外郭巷镇政府会同吴中区规划局、土地局、建设局等相关部门召开过协调会，为了贯彻中央文件，利用闲置土地新建农贸市场，是政府的惠民工程，南环桥果品市场也是对苏州市南环桥蔬菜批发市场的补充，当时各个部门积极支持新建。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2016年2月1日，苏州市国土资源局吴中分局对程满凤信访答复如下：“经调查，苏州金港钢结构制造有限公司地块位于吴中区郭巷街道姜庄、塘南村，征地批文为‘苏国土资地函【2003】1039号’，供地批文为‘吴地让合（2004）第197号存’国有土地使用权出让合同，使用权面积为38998.3平方米，土地用途为工业用地。该公司合法取得土地后，未至建设、规划等部门进行工程报建，在地块北面、东面建造了部分混砖结构的房屋，其余部分建造了大量的彩钢瓦棚，用于对外出租。现租户开设了五金、家电、厨具、日用品、水果等店面。综上，苏州金港钢结构制造有限公司涉嫌改变土地用途，违反《中华人民共和国土地管理法》第五十六条的规定……”2016年3月28日，苏州市规划局对程满凤信访事宜答复如下：“1、我局经现场调查，苏州市南环桥市场投资有限公司于2006年3月租用苏州金港钢结构制造有限公司位于通达路588号的约60亩工业用地，并与黄修桥等5个股东成立苏州市南环桥果品批发市场有限公司，擅自搭建房屋，未经规划审批，违反了《中华人民共和国城乡规划法》相关规定，违法建设面积约19256平方米。2、我局已对违法建设单位下发了违法建设处理通知单，并依法将相关违法建设案卷材料移送市城管执法局和吴中区政府处理。”
本院认为，本案二审中双方主要争议焦点在于涉案租赁房屋是否有合法建设批准手续以及涉案房屋租赁合同是否有效。
《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款规定：“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”根据已查明的事实，涉案房屋所在土地系苏州市南环桥市场投资有限公司向金港钢结构公司租赁。对于涉案租赁房屋的建设批准手续，南环桥果品市场公司虽然提供了苏州市规划局吴中分局出具的建设项目方案审定意见书、苏州市发展和改革委员会企业投资项目备案通知书、苏州市公安局建筑工程消防设计审核意见书及建筑工程消防验收意见书等材料，但未能提供规划主管部门针对涉案房屋建设出具的建设规划许可证，不足以证明涉案房屋的建设已经规划部门审核并批准，而满圆调剂市场二审中提供的苏州市规划局的答复意见可以证明涉案房屋的建造缺乏规划审批手续，综上，南环桥果品市场公司与满圆调剂市场就涉案房屋签订的房屋租赁合同应属无效。
根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效的，因该合同取得的财产应当予以返还。满圆调剂市场根据房屋租赁合同从南环桥果品市场公司处取得涉案房屋应当返还，南环桥果品市场公司要求解除双方之间的房屋租赁关系并主张违约金没有合同依据，本院不予支持。
对于满圆调剂市场上诉主张的一审审理程序违法的相关事宜，本院逐一认定如下：首先，对于追加当事人问题，本案处理的是南环桥果品市场公司与满圆调剂市场之间的房屋租赁关系，双方是涉案房屋租赁合同的签约主体，其他单位与本案房屋租赁合同并无关联，一审法院未予追加并无不当；对于满圆调剂市场的经营户，因南环桥果品市场公司一审中明确仅要求满圆调剂市场从涉案租赁房屋中撤出，不要求处理次承租人的租赁关系，故一审法院未追加经营户参加诉讼亦无不当。其次，对于满圆调剂市场提供证据未组织质证问题，因满圆调剂市场是在一审庭审辩论结束后提交证据，已经超过举证期限，一审未组织举证质证并无不当。再次，对于一审诉讼费用收取问题，一审中南环桥果品市场公司的诉讼请求包括解除租赁合同及支付违约金，满圆调剂市场仅依据违约金金额计算诉讼费用并无依据。最后，对于南环桥果品市场公司妨害司法行为的问题，根据双方陈述，实际为双方在处理房屋租赁纠纷事宜中发生的冲突，不属于本案处理范围。
此外，一审判决中将满圆调剂市场的名称写为“苏州满园日用品调剂市场”实为笔误，本院予以纠正。
综上，上诉人满圆调剂市场的上诉主张部分成立。本院依照《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持苏州市吴中区人民法院（2015）吴民初字第1664号民事判决主文第二项；
二、撤销苏州市吴中区人民法院（2015）吴民初字第1664号民事判决主文第一项、第三项及案件受理费负担部分；
三、驳回苏州市南环桥果品批发市场有限公司的其他诉讼请求。
一审案件受理费减半收取为18700元，由苏州市南环桥果品批发市场有限公司负担15000元，苏州满圆日用品调剂市场负担3700元。二审案件受理费37400元，由苏州市南环桥果品批发市场有限公司负担30000元，苏州满圆日用品调剂市场负担7400元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王稚群
审 判 员 叶 刚
代理审判员 郭 锐
二〇一六年九月十二日
书 记 员 张维雯