广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第3372号
上诉人（原审被告）：林少建，男，1965年5月12日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）：广州城建开发物业有限公司，住所地。
法定代表人：杜凤君，该公司总经理。
委托代理人：申桂梅，该公司职员。
委托代理人：陈颢珺，该公司职员。
原审第三人：广州市城市建设开发集团有限公司，住所地。
法定代表人：张招兴，该公司董事长。
委托代理人：胡进，该公司职员。
上诉人林少建因租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区区人民法院（2013）穗天法民四初字第1038号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：广州市天河区xxx街45-51号首层的土地使用户名是广州市城市建设开发总公司，广州市房地产管理局于1992年7月27日核发相应的《国有土地使用证》。1997年4月16日，“广州市城市建设开发总公司”经广州市工商行政管理局核准，改制为“广州市城市建设开发集团有限公司”（即本案原审第三人，以下简称城建开发公司）。后城建开发公司委托广州城建开发物业有限公司（以下简称城建物业公司）对广州市天河区xxx街51号（下简称案涉商铺）进行经营管理，城建物业公司有权就案涉商铺对外出租，签订租赁合同，收取租金，处理与案涉商铺相关的一切事宜及承担与之相关的一切债权债务。
2010年3月30日，城建物业公司（出租方、甲方）与林少建（承租方、乙方）签订《租赁合同》（市城开物业合（2010）274号），约定：乙方租用甲方的案涉商铺，计租建筑面积68平方米，期限自2010年4月1日起至2012年3月31日止，2010年4月1日起至2012年3月31日每月租金为12240元，租金按照自然月计算，乙方须于每月5日前向甲方交付当月租金，计租期不足一个自然月的，按“月租金÷当月总天数×当月的实际租赁天数”计算应交租金，乙方须于签订本合同时一次性向甲方支付48960元（2010年4月1日起至2010年4月30日的首期租金12240元，履约保证金36720元，合同印花税），履约保证金应于合同期满并交回商铺一个月内，在乙方无违反合同且结清各项应缴付的费用并交回保证金发票原件后，由甲方如数无息退还乙方；（第9条）乙方交纳租金的方式为到广州市xxx路xxx街xxx号四楼（城建物业公司）交纳；（第24条）租赁期间，如甲方转让／出售该商铺，不必征得乙方同意，但甲方应提前1个月书面通知乙方；（第43条）租赁期内，乙方有下列行为之一的，乙方同意甲方无需通知即可提前收回物业使用权……⑧违反合同的其它约定，甲方书面通知乙方限期改正，乙方在限期内不能改正；（第50条）经甲方同意，乙方须于本合同租赁期满或终止或解除之日起3日内迁出物业，搬走物品，逾期不迁出的，乙方应按占用时间以原租赁合同租金标准的百分之二百（200%）向甲方支付场地占用费；（第54条）甲方对乙方的通知，甲方可选择当面送达、按本合同所述通信地址邮寄送达、或以留置方式送达等方式之一，均视为有效送达，乙方所租物业内营业人员的签收行为视为乙方的签收行为；（第55条）本合同未涉及的内容，仍以租赁合同为准，租赁合同未涉及的内容或与本合同不一致之处，以本合同为准；（第58条）本合同未尽事宜，双方可根据国家有关法律、法规的规定，共同作出补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力；城建物业公司联系地址为广州市天河区xxxx街xxx号，林少建联系地址为xxx街xx号；等。
2012年3月1日，城建物业公司（出租方、甲方）与林少建（承租方、乙方）签订《租赁补充协议》，约定：甲乙双方同意，乙方续租案涉商铺壹年，租赁期自2012年4月1日至2013年3月31日止，无免租期，租赁面积68平方米，月租金为13464元，由于合同租金变更，原合同履约保证金由36720元调整为40392元，乙方须在签订本补充协议后十五天内补缴差额履约保证金3672元；乙方确认知悉案涉商铺在产权人的销售计划内，租赁期间，如产权人转让／出售案涉商铺予第三人，不必征得乙方同意，但甲方应提前1个月书面通知乙方，乙方在收到转让／出售通知1个月内须无条件配合甲方进行撤场，与甲方签订提前终止协议，双方互不负违约责任；在乙方缴清应缴租金和管理费、水电费等相关费用前提下，甲方在收到保证金发票原件30个工作日内全额无息退还乙方履约保证金，本补充协议未约定的其他事项，按照原合同约定执行，其他未尽事宜，甲乙双方另行协商解决等。
2013年，xxx街45-51号租户（包括林少建）作出致城建物业公司的《函》，主要内容如下：我们是xxx街45-51号全体租户（49号除外），关于我们正在租赁的物业，我们在接到城建物业公司发给我们的出售通知后，我们已书面回复主张我们的优先购买权……城建物业公司也曾提出减免我们的租金，但一直没有一个准确和明确的意见……如城建物业公司有新的看法或者意见，应及早提出并和我们沟通等。2013年4月1日，城建物业公司针对上述《函》作出《复函》，主要内容如下：由于经营策略调整，已暂停销售贵租户承租的物业，我司未曾提出过任何减免租金的方案，根据双方签订的租赁合同，承租物业已于2013年3月31日到期，合同到期后，双方的租赁关系自然终止，请贵租户按合同约定于2013年4月3日前撤出承租物业等。林少建确认已收到上述复函。
2013年4月9日，城建物业公司作出致林少建的《通知》，主要内容如下：双方的租赁合同已于2013年3月31日到期，请贵租户于2013年4月11日前将物业内所有物品撤出所占用物业，逾期仍拒不搬出的，我司将依合同约定视为贵租户放弃遗留物品之所有权等。林少建称未收到上述《通知》，城建物业公司亦未进一步举证证明送达情况。
城建物业公司于2013年5月14日向原审法院提起诉讼，请求判令：1、林少建立即向城建物业公司交还广州市天河区xxx街51号单元物业；2、林少建已支付的履约保证金40392元归城建物业公司所有；3、林少建支付逾期交还物业的场地占用费（自2013年4月4日起计至2014年3月20日止，租金按24480元／月的标准计付）；4、林少建承担本案诉讼费用。一审审理中，城建物业公司撤回了第一项诉讼请求。
原审庭审中，城建物业公司、林少建均确认：1、林少建已向城建物业公司支付案涉商铺的履约保证金40392元；2、林少建已付清案涉商铺截止至2013年3月31日（含当日）的租金；3、租赁期限届满后，林少建占用案涉商铺至2014年3月20日（林少建称已于该日将案涉商铺交还城建物业公司，城建物业公司予以否认但表示案涉商铺的场地占用费计至该日止）。
原审法院认为：城建物业公司在本案审理过程中撤回了第一项诉讼请求，属于城建物业公司对自身民事权利和诉讼权利的合法处分，予以准许。
根据案涉商铺登记权属人城建开发公司的委托，城建物业公司对案涉商铺进行经营管理期间可对外出租，签订租赁合同，收取租金，处理与案涉商铺相关的一切事宜及承担与之相关的一切债权债务，故城建物业公司有权出租案涉商铺，并承受因案涉商铺出租所产生的各项权益。城建物业公司、林少建签订《租赁合同》、《租赁补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其主要内容没有违反国家法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的。
在约定的租赁期限届满之后，城建物业公司于2013年4月1日致林少建的《复函》中表示：承租物业已于2013年3月31日到期，合同到期后双方的租赁关系自然终止等。另，现有证据并未显示城建物业公司、林少建双方就案涉商铺的续租问题达成合意，所以，城建物业公司、林少建就案涉商铺的租赁合同关系于租赁期限届满之日（即2013年3月31日）终止。
关于城建物业公司依据《租赁合同》第50条主张林少建按24480元／月的租金标准（即12240元的200%）支付逾期迁出案涉商铺的场地占用费问题。如上所述，城建物业公司、林少建双方就案涉商铺的租赁关系已于2013年3月31日终止，林少建本应将案涉商铺交还城建物业公司，但其称直至2014年3月20日才将案涉商铺交还城建物业公司，城建物业公司虽予以否认但表示场地占用费计至该日止。另，《租赁合同》第50条已就合同期满或终止或解除后的场地占用费问题作出约定，城建物业公司亦已发函通知林少建迁出案涉商铺。城建物业公司据此主张林少建按24480元／月标准支付案涉商铺自2013年4月4日至2014年3月20日期间的场地占用费共282625元（24480元÷30天×27天＋24480元×10个月＋24480元÷31天×20天），具有事实和合同依据，予以支持。
关于林少建已付的履约保证金40392元的处理问题。城建物业公司依据《租赁合同》第43条第8点的约定，主张没收履约保证金。本案中，城建物业公司、林少建双方就案涉商铺的租赁关系已于2013年3月31日终止，且《租赁合同》第50条已就合同解除或终止后的问题作出约定，而上述第43条则是针对租赁期内的违约行为应承担的违约责任作出的约定，所以，城建物业公司据此主张没收履约保证金40392元，依据不足，不予支持。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第九十八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款的规定，于2014年5月29日作出判决：一、林少建于判决发生法律效力之日起10日内向广州城建开发物业有限公司支付广州市天河区xxx街51号单元自2013年4月4日至2014年3月20日期间的场地占用费共282625元；二、驳回广州城建开发物业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1855元、公告费500元，共2355元，由广州城建开发物业有限公司负担1005元，林少建负担1350元。
判后，上诉人林少建不服原审判决，向本院提起上诉称：城建物业公司主张的场地占用费没有事实和法律依据。一、城建物业公司违约在先，理应承担因其违约行为而导致的不利后果。在林少建与城建物业公司签订的《租赁合同》第24条约定，“租赁期间，如甲方转让／出售该商铺……甲方应提前1个月书面通知乙方”。因城建物业公司欲出售出租的商铺，于2012年8月31日向林少建以特快专递的方式向林少建送达了《销售通知书》，要求林少建于2012年9月7日前予以回复是否购买所承租的商铺。合同约定提前一个月书面通知，结果城建物业公司仅仅是提前一个星期书面通知，明显属于违约，林少建不搬离案涉商铺是在维护自身的合法权益。二、城建物业公司转让或出售案涉商铺，在同等条件下，林少建享有优先购买权，但城建物业公司损害林少建的优先购买权。合同期间，城建物业公司向林少建发出《销售通知书》，咨询林少建是否购买所承租的商铺，林少建在回复期限内回复城建物业公司，明确表示愿意购买案涉商铺。但是城建物业公司出尔反尔，并未将案涉商铺出售给林少建，为了达到把案涉商铺出售给第三方的目的，城建物业公司还在案涉商铺外张贴收回通知书，执意要求收回案涉商铺，城建物业公司的行为及其拖而不决的态度明显损害林少建的优先购买权。三、城建物业公司采取种种野蛮的措施，严重影响林少建的业务经营，给林少建造成了严重的经济损失。四、原审判决中查明林少建没有收到城建物业公司的撤场《通知》，也就表明城建物业公司并没有通知林少建撤场，因此，林少建在没有收到城建物业公司的撤场《通知》前继续占用和使用案涉商铺是合情合理。请求：1、维持原审判决第二项；2、撤销原审判决第一项；3、本案一、二审诉讼费用由城建物业公司承担。
被上诉人城建物业公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
原审第三人城建开发公司答辩称：请求维持原判。
经审理查明，原审法院查明事实无误，本院依法予以确认。
本院认为：原审判决对《租赁合同》、《租赁补充协议》效力的认定正确，本院予以认可。上述协议约定租赁期限至2013年3月31日止，租赁期满后，林少建无证据证明其与城建物业公司就续租问题达成合意，故原审法院认定林少建与城建物业公司的租赁合同关系已于该日届满正确，本院予以确认。《租赁合同》明确约定租赁期满或终止或解除之日起3日内林少建应迁出物业，搬走物品，逾期不迁出的，林少建应按占用时间以原租赁合同租金标准的百分之二百向城建物业公司支付场地占用费。因此，租赁期满后，林少建应履行上述约定义务，在2013年4月3日前交还案涉商铺，逾期应按照合同约定支付场地占用费。林少建述称于2014年3月20日已交还商铺，城建物业公司予以否认但表示场地占用费计算至该日止，故原审法院按照双倍租金标准即24480元／月的标准计算林少建应向城建物业公司支付案涉商铺自2013年4月4日至2014年3月20日期间的场地占用费为282625元依法有据，本院予以认可。林少建一审期间确认收到城建物业公司要求林少建撤场的《复函》，二审上诉主张未收到城建物业公司撤场的通知，但对其二审推翻一审陈述未作出合理解释，且林少建应明知合同约定的租赁期限以及在租赁期满后应及时交还案涉商铺，故林少建关于未收到城建物业公司的撤场通知，在收到撤场通知之前继续使用案涉商铺合理的主张缺乏依据，本院不予支持。关于优先购买权的问题，林少建无证据证明城建物业公司在租赁期间已将案涉商铺另行出售他人，且《租赁补充协议》已经明确约定租赁期间如城建物业公司出售案涉商铺的，无需征得林少建同意，且双方亦未约定如城建物业公司未提前一个月通知林少建则租赁期限顺延或城建物业公司无权收回商铺，故林少建认为城建物业公司侵犯其优先购买权并在合同期满后继续占用案涉商铺缺乏依据，本院不予支持。林少建的其他上诉主张依据不足，本院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费元，由。
本判决为终审判决。