广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2013）东二法民一初字第331号
原告：东莞市厚街镇珊美股份经济联合社。住所地：广东省东莞市。
负责人：尹启芳。
委托代理人：蒲松涛，广东蓝天柱律师事务所律师。
被告：中立诚投资控股有限公司。住所地：广东省深圳市。
法定代表人：肖游通，该公司董事长。
委托代理人：曾凡金，广东达和律师事务所律师。
委托代理人：曾绪钟，广东达和律师事务所律师。
原告东莞市厚街镇珊美股份经济联合社诉被告中立诚投资控股有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年2月18日受理后，依法由代理审判员卢秀文适用简易程序独任审判，后转换适用普通程序，由审判长段雅荣、代理审判员卢秀文和人民陪审员何耀军组成合议庭，于2013年9月27日公开开庭进行审理。原告东莞市厚街镇珊美股份经济联合社的委托代理人蒲松涛、被告中立诚投资控股有限公司的委托代理人曾凡金、曾绪钟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告东莞市厚街镇珊美股份经济联合社诉称：原东莞市厚街镇珊美榄树厦经济合作社（以下称“榄树厦经济合作社”）因改制变更为东莞市厚街镇珊美榄树厦股份经济合作社（以下称“榄树厦股份经济合作社”），后于2012年并入原告处，其相关权利义务由原告承接。榄树厦经济合作社于2008年7月22日与被告签订一份《租赁合同书》，出租东府集用（2000）字第＊＊＊号集体土地上的建筑面积约23000平方米的房屋给被告使用。双方约定租期20年，押金190万元，第一个五年租金每月每平方米12.5元，即租金每月28.75万元，如被告拖欠2个月租金，出租方有权终止合同，且该情形下租赁楼房的设备设施中未能及时拆卸及迁移的部分无偿归出租方所有。2010年9月10日，榄树厦股份经济合作社与被告签订《补充协议书》，确认2010年6月1日已将房屋交付被告使用，被告享有10个月的装修期，从2011年4月1日起支付租金。但至今为止，被告仅支付了3个月的租金，2011年7月1日至2013年1月31日的租金分文未付。而且，被告在装修案涉房屋时，未按时支付工程款给东莞市东楠建筑装饰工程有限公司（以下称“东楠公司”），导致装修工人集体上访。2011年6月15日，榄树厦股份经济合作社、被告和东楠公司签订一份《协议书》，约定被告在2011年6月至2011年12月期间分期清偿工程款，否则榄树厦股份经济合作社有权将所收被告的押金190万元用于代为支付被告所欠工程款，同时视为被告违约，《租赁合同书》自动终止，由被告交回房屋，且所有装修财产归榄树厦股份经济合作社所有。事后，被告未遵守约定，榄树厦股份经济合作社以被告所交190万元押金代被告支付了相关工程款。2011年12月24日，被告又以其投资设立的东莞市中立诚酒店投资有限公司（以下称“中立诚酒店”）的名义，将案涉房屋的装修工程发包给湖南格塘建筑工程有限公司（以下称“格塘公司”），并再次拖欠工程款，引起装修工人第二次集体上访。经当地维稳部门协调，原告为被告垫付了100万元的工程款给格塘公司。基于被告以上违约行为，原告订立合同的目的已无法实现，且遭受重大经济损失，故原告提起诉讼，请求判令：1.确认终止原、被告于2008年7月22日签订的《租赁合同书》；2.被告将案涉房屋归还原告；3.被告支付原告自2011年7月1日起至房屋交回之日止期间的租金，按28.75万元／月计算，暂计至2013年1月31日为5462500元；4.确认被告在案涉房屋中的固定装修全部无偿归原告所有；5.本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告申请将第3项诉讼请求的“租金”变更为“房屋占有使用费”。本院对原告变更诉讼请求的申请予以准许。
被告中立诚投资控股有限公司辩称：第一，案涉《租赁合同书》合法有效。第二，案涉房屋尚未竣工验收，也未交付被告使用，根据《租赁合同书》的约定，该房屋不满足收取租金或房屋占有使用费的条件，因此，被告没有拖欠租金和房屋占有使用费。而且，原告诉请的租金或房屋占有使用费有部分已超过法定的诉讼时效。第三，案涉房屋在原告起诉前已被原告收回，现由原告实际占有和控制。第四，原告诉请没收被告的固定装修没有事实和法律依据。反之，由于原告的误导，被告为履行合同支付了巨额装修费，原告应承担被告的经济损失。对此，虽然被告未在本案中主张权利，但请求法院考虑该事实，从而驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2008年7月22日，榄树厦经济合作社与被告签订一份《租赁合同书》，将东莞市厚街镇珊美村S256省道北侧原广洋绣花厂段建筑面积约23000平方米的房屋出租给被告使用，作为经营酒店及其附属设施的商住综合楼。双方明确，该房屋在合同签订时尚未完工，其建造费用由出租方承担；在政府办理竣工验收之日起该房屋交付被告使用，在此之前，被告可提前入场进行不影响房屋建造和验收的设计及装修施工，装修工程款及费用由被告承担。双方还约定，该房屋的租赁期限自房屋通过工程质量验收且双方正式签字接收房屋之日起二十年，其中前10个月为免收租金的装修期，此后第一个五年租金按每月每平方米12.5元计算，即每月租金287500元，于每月10日前支付，然后租金每五年递增1元。被告须于合同签订后先付100万元定金，待确定外墙装修后再付100万元。如被告违约中途退出合同的，室内外的装修和设备归出租人所有，定金不予退回。如被告拖欠房屋租金超过2个月而被出租方终止合同的，被告在房屋中添加的可拆卸或移动的设备或设施未能即时拆卸及迁移的部分无偿归出租方所有。
上述合同签订后，因榄树厦经济合作社于2010年变更名称为榄树厦股份经济合作社，被告向榄树厦股份经济合作社支付了定金190万元。2010年9月10日，榄树厦股份经济合作社与被告签订一份《补充协议书》，确认案涉房屋已建造竣工，于2010年6月1日交付被告使用，原《租赁合同书》的租赁期限自2010年6月1日起至2030年5月30日止，前10个月为免收租金的装修期，自2011年4月1日起计租。据此，原告主张被告自2010年6月1日起实际占有使用案涉房屋，应自2011年4月1日起支付租金或房屋占有使用费。原告提供收款收据为证，显示榄树厦股份经济合作社分别于2011年5月30日收取了“中立诚酒店”2011年5月的租金285000元，于2011年6月7日收取2011年5月剩余租金2500元，于2012年2月22日收取了2011年6、7月的租金各287500元，以及2011年8月部分租金25000元。原告主张被告此后未再支付租金。被告称上述《补充协议书》约定的交付时间是指出租方同意被告进场进行装修的时间，并非房屋实际交付使用的时间，故其认为无需支付案涉房屋的租金或占有使用费。
再查明：由于被告在装修案涉房屋过程中拖欠装修方工程款，榄树厦股份经济合作社、被告及装修方三方于2011年6月15日签订一份《协议书》，约定由被告分期偿还工程款给装修方，否则，榄树厦股份经济合作社须以被告支付的案涉《租赁合同书》项下的定金190万元抵偿工程款；并且，自被告确认装修方收到190万元时，视为被告违反《租赁合同书》，该《租赁合同书》自动终止，被告同意榄树厦股份经济合作社收回案涉房屋，且房屋装修财产归榄树厦股份经济合作社所有。但被告在《协议书》签订后并未按约还款给装修方，榄树厦股份经济合作社遂将被告支付的190元定金支付给装修方。因此，原告在本案中主张被告在案涉房屋中的固定装修全部无偿归原告所有。
另查明：案涉房屋尚未取得建设工程规划许可证或房地产权证，其所在土地的使用证号为东府集用（2000）字第＊＊＊号。榄树厦股份经济合作社因体制改革于2012年9月并入原告处，其权利义务由原告继受。
以上事实，有《租赁合同书》、村民代表决议书、党员决议书、《补充协议书》、收款收据、《装修建设工程施工（单价）合同书》、《协议书》、发票、支出凭单、进账单、集体土地使用证、东莞市厚街镇人民政府农林水务局的证明，以及本院质证笔录、庭审笔录等附卷为证。
本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷，案涉《租赁合同书》的出租方榄树厦经济合作社于2010年变更名称为榄树厦股份经济合作社，于2012年9月并入原告处，有东莞市厚街镇人民政府农林水务局的证明为证，本院认定原告继受了案涉《租赁合同书》出租方的权利义务。该《租赁合同书》项下的租赁物未取得建设工程规划许可证或房地产权证书，原告将其出租给被告使用，违反了法律、行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，该《租赁合同书》无效。因此，针对原告的诉讼请求，本院分析如下：
第一，关于返还房屋及支付房屋占有使用费的问题，根据原告提供的榄树厦股份经济合作社于2010年9月10日与被告签订的《补充协议书》显示，被告在该协议书中已确认案涉房屋于2010年6月1日交付其使用，且其同意自2011年4月1日起支付租金，被告在诉讼中称以上交付时间是指装修进场时间，无相关证据予以证明，本院对被告的主张不予采信。结合原告收取“中立诚酒店”2011年5月至2011年8月部分租金的事实，本院认定案涉房屋于2010年6月1日交付被告使用。被告主张案涉房屋自原告起诉后即由原告实际占有和控制，但被告对此未进行举证，本院不予采信。由此，原告诉请被告立即返还房屋，具有事实和法律依据，本院予以支持。对于房屋占有使用费，原告要求参照合同约定的租金标准进行计算，符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，本院予以支持。但根据相关租金收款收据显示，被告已支付2011年7月的房屋占有使用费287500元和2011年8月的部分房屋占有使用费25000元，则被告应付2011年8月的剩余房屋占有使用费为262500元，而自2011年9月起的房屋占有使用费，被告应按照287500元／月的标准付至返还房屋之日止。原告超出以上范围的房屋占有使用费诉讼请求，本院不予支持。此外，被告对上述房屋占有使用费提出了诉讼时效的抗辩，因案涉《租赁合同书》无效，诉讼时效期间应自合同被确认无效时开始计算，故原告的诉讼请求没有超过诉讼时效，被告的抗辩不成立，本院不予采纳。
第二，关于案涉房屋的固定装修归属问题，因原告提出该项请求的依据是《租赁合同书》以及榄树厦股份经济合作社、被告及装修方签订的《协议书》之约定，其中，《协议书》约定装修财产归出租方所有的情形其适用前提是被告违反《租赁合同书》的约定而被出租方终止合同，现该《租赁合同书》被认定为无效，所以《协议书》中涉及该《租赁合同书》的以上违约条款亦属无效，进而原告提出该诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、限被告中立诚投资控股有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内将位于东莞市厚街镇珊美村S256省道北侧原广洋绣花厂段面积23000平方米的房屋（集体土地使用证号为东府集用（2000）字第＊**号）返还给原告东莞市厚街镇珊美股份经济联合社；
二、限被告中立诚投资控股有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告东莞市厚街镇珊美股份经济联合社支付上述房屋的占有使用费，其中2011年8月的房屋占有使用费为262500元，自2011年9月1日起房屋占有使用费按照287500元／月计算，计至返还房屋之日止；
三、驳回原告东莞市厚街镇珊美股份经济联合社的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50038元，由被告中立诚投资控股有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 段雅荣
代理审判员 卢秀文
人民陪审员 何耀军
二〇一三年十一月二十五日
书 记 员 莫耀荣