山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁02民终8332号
上诉人（原审原告）：青岛保税区灵山兄弟贸易有限公司。
法定代表人：鲁芒，职务总经理。
委托诉讼代理人：刘大兴，山东青大泽汇律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘佳慧，山东青大泽汇律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：孙梅序。
委托诉讼代理人：沈云，青岛李沧鼎盛法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：王中涛。
委托诉讼代理人：沈云，青岛李沧鼎盛法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：青岛市李沧区九水路街道办事处于家下河社区居民委员会。
法定代表人：于绍青，职务主任。
委托诉讼代理人：戴志坚，青岛李沧胜达法律服务所法律工作者。
上诉人青岛保税区灵山兄弟贸易有限公司因与与被上诉人孙梅序、被上诉人王中涛、被上诉人青岛市李沧区九水路街道办事处于家下河社区居民委员会（以下简称于家下河居委会）房屋租赁合同纠纷一案,不服山东省青岛市李沧区人民法院（2017）鲁0213民初522号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
上诉人青岛保税区灵山兄弟贸易有限公司上诉请求：撤销原判，并依法改判。事实与理由：一、原审认定事实错误。1、孙梅序、王中涛承包了于家下河居委会位于村南山前松岭路北端西侧的石场30年，加盖厂房后于2004年5月25日租赁给上诉人。并于租赁期间共同向上诉人发出迁出该房屋的通知，该通知行为是王中涛对涉案房屋使用权的宣示及对租赁合同关系的认可，故原审认定上诉人与王中涛不存在房屋租赁关系错误。上诉人已经举证证明房租和水电费按时交给了代收人王平伟。至于王平伟是否只是孙梅序委托的，应由孙梅序和王中涛举证。一审法院认定房租费和电费都是由孙梅序收取的，不符合实际情况。2、王中涛2016年6月24日收到拆迁补偿款11418240元，一审法院认定与孙梅序无关与事实不符。孙梅序、王中涛共同向于家下河居委会承包了涉案房屋所在的土地，并签订了拆迁协议。王中涛签署收条的行为代表了其本人和孙梅序，是王中涛与孙梅序共同收到了拆迁补偿款。原审认定该拆迁补偿款由王中涛个人收取而与孙梅序无关是错误的。二、原审判决适用法律错误。上诉人租赁涉案房屋用于实际生产经营，该房屋在承租期内因整体规划改造而被拆除，给上诉人的生产经营造成相应影响和损失，于家下河居委会为此发放的经营性补助及搬迁补助费应支付给作为实际经营人的上诉人。涉案房屋虽未取得建设工程规划许可证，但于家下河居委会已经依据其与孙梅序、王中涛签订的《拆迁协议书》发放了经营性补偿及搬家补助，说明其对上诉人合法经营以及因拆迁所造成停产停业损失的认可，故孙梅序、王中涛领取该两笔款项于法无据，应予返还给上诉人。因此，原审以租赁合同无效为由对上诉人的诉讼主张不予支持，属于适用法律错误。
孙梅序、王中涛、于家下河居委会均答辩称：原审判决正确，请求维持。
上诉人青岛保税区灵山兄弟贸易有限公司向一审法院起诉请求：1、依法判令孙梅序、王中涛、于家下河居委会共同支付青岛保税区灵山兄弟贸易有限公司经营性补助费、搬迁补助费等共计100万元。2、判令本案诉讼费、保全费等相关诉讼费用由孙梅序、王中涛、于家下河居委会承担。
对有争议的证据，一审法院认定如下：
一、青岛保税区灵山兄弟贸易有限公司提交《房屋租赁合同》一份，用以证明青岛市保税区灵山兄弟贸易有限公司与孙梅序、王中涛分别于2004年5月15日和2007年5月15日签订《房屋租赁合同》，青岛市保税区灵山兄弟贸易有限公司租赁孙梅序位于松岭路中段，崂山矿泉水对面，自排号3号院内的房屋用于公司经营。
孙梅序、王中涛对该份《房屋租赁合同》的真实性没有异议，但认为该两份合同已经履行完毕，在合同期内没有异议，且从合同中可以看出系案外人鲁宙与孙梅序签的合同，与王中涛没有关系。
于家下河居委会对该份《房屋租赁合同》的真实性没有异议，认为两份租赁合同的租赁期限均已到期，且两份租赁合同均属无效合同。
因孙梅序、王中涛、于家下河居委会对上述《房屋租赁合同》的中真实性均未提出异议，故一审法院对其真实性予以认可。
二、青岛保税区灵山兄弟贸易有限公司提交2015年6月2日的银行转账业务回单、2015年11月26日的银行转账业务回单、2016年5月24日的银行转账业务回单各一份，用以证明2010年开始，青岛市保税区灵山兄弟贸易有限公司与孙梅序、王中涛一直保持租赁关系，青岛市保税区灵山兄弟贸易有限公司将房租交至2016年8月25日，房租的代收人为王平伟。
提交2016年1月20日和2016年5月24日的银行转账业务回单各一份，用以证明青岛保税区灵山兄弟贸易有限公司按期交纳水电费，一直到2016年6月份一直处于正常经营的状态。
孙梅序、王中涛对上述五份银行转账业务回单真实性均无异议，承认收到青岛保税区灵山兄弟贸易有限公司房租、电费，是孙梅序收的，案外人王平伟只是代收，与王中涛没有关系。孙梅序与案外人鲁宙之间的租赁关系已经解除，其已自认2016年6月份之前是正常经营，之后已经接受解除合同的客观事实，如存在争议，应当由案外人鲁宙主张权利，与青岛保税区灵山兄弟贸易有限公司无关。
于家下河居委会对上述五份银行转账业务回单均不予认可，认为与其无关。
因孙梅序、王中涛对上述证据的真实性未提异议，且孙梅序亦认可收到青岛保税区灵山兄弟贸易有限公司房租、电费的事实，故一审法院对该组证据予以采信。
三、青岛保税区灵山兄弟贸易有限公司提交《拆迁协议书》复印件一份，《收条》复印件一份，用以证明2016年6月孙梅序、王中涛与于家下河居委会签订《拆迁协议书》，拆迁地点为于家下河南山，拆迁费总额为11418240元，王中涛于2016年6月24日收到该笔补偿款。
提交《孙梅序、王中涛2》补偿明细表复印件一份，用以证明青岛保税区灵山兄弟贸易有限公司租赁的房屋的经营性补助费以及搬迁补助费合计1501893元。
因系复印件，孙梅序、王中涛不予质证，认为即使真实，也与青岛保税区灵山兄弟贸易有限公司无关。
因系复印件，于家下河居委会不予质证。认为如果青岛保税区灵山兄弟贸易有限公司能提供原件，那该拆迁协议书以及拆迁明细、收条是于家下河居委会与孙梅序、王中涛之间解除土地租赁合同关系达成的拆迁补偿，与青岛保税区灵山兄弟贸易有限公司无关，青岛保税区灵山兄弟贸易有限公司所主张的经营性补助费和拆迁补助费归其所有，应提供相关证据予以证实。
上述证据虽系复印件，但经法庭询问，王中涛认可其已经于2016年6月24日实际领取到于家下河居委会支付的拆迁款11418240元，且该笔拆迁款中含有的涉及青岛保税区灵山兄弟贸易有限公司租赁房屋的经营性补助费、搬迁补助费的数额为1501893元，故一审法院对该部分事实予以确认。
四、青岛保税区灵山兄弟贸易有限公司提交2009年6月23日青岛市李沧区九水路街道办事处于家下河居委会居民委员会出具的证明一份，用以证明：诉争房屋属于孙梅序所有，对此于家下河居委会居委会出具证明予以确认，青岛保税区灵山兄弟贸易有限公司基于该证明与孙梅序签订涉案房屋租赁协议。青岛保税区灵山兄弟贸易有限公司对于房屋的权属已经尽到了审慎审查义务。
孙梅序、王中涛对该证明的真实性没有异议，但认为其只能证明涉案房屋由孙梅序建造的，但孙梅序办理不了房屋登记权属证明，因此不符合房屋租赁的相关法律规定，双方的租赁合同应当为无效，应以无效合同作为依据处理本案的纠纷。
于家下河居委会对该证明的真实性没有异议，但于家下河居委会并非法定的房屋确权部门，因此其出具的房屋权属证明没有任何法律效力，不能认定涉案房屋有产权手续，或者尚未具备办理房屋相关手续的条件，不能证实青岛保税区灵山兄弟贸易有限公司的观点。
因孙梅序、王中涛、于家下河居委会对上述证明的真实性未提异议，一审法院对其真实性予以确认。
五、青岛保税区灵山兄弟贸易有限公司提交中华人民共和国税收通用交款书两份（编号为NO.1010120，NO.00670939），用以证明：孙梅序的缴纳涉案房屋的租金的税费情况，同时证明涉案房屋收取房屋租金属于合法收入。
孙梅序、王中涛对该份证据的真实性没有异议，但证据同时证明了孙梅序系合同的相对人，青岛保税区灵山兄弟贸易有限公司不应当向王中涛主张权利。孙梅序按照法律规定对自己收入缴纳了税金是适格行为，但该证据不能证实，孙梅序系因收取青岛保税区灵山兄弟贸易有限公司支付的租金而缴纳的税款。
于家下河居委会对该证据的真实性没有异议，该税收通用缴款书仅仅证明青岛保税区灵山兄弟贸易有限公司和孙梅序在租赁合同履行期间缴纳了相关税收，与涉案房屋有无产权手续和租赁合同是否有效没有任何关联性，不能证明青岛保税区灵山兄弟贸易有限公司观点。
虽然孙梅序、王中涛、于家下河居委会对上述证据的真实性未提异议，但无法证明孙梅序系因收取青岛保税区灵山兄弟贸易有限公司支付的租金而缴纳的税款，亦不足以证明青岛保税区灵山兄弟贸易有限公司与孙梅序之间的租赁合同合法有效，故一审法院对该组证据不予采信。
六、孙梅序、王中涛共同提交照片冲洗件两张，通知原件一张，用以证明：2016年5月份，孙梅序、王中涛已经通知承租人从涉案房屋内迁出，原因是政府需要征用土地，建设地铁11号线使用。我们与鲁宙签订的合同已经明确的约定如遇政府征用，他要无条件的迁出，我们仅返还未使用的租赁费，详见租赁协议第七条约定。
青岛保税区灵山兄弟贸易有限公司对该组证据的真实性有异议，称没有收到该通知。
于家下河居委会称该组证据与其无关，不予质证。
因青岛保税区灵山兄弟贸易有限公司对上述照片及通知的真实性未予认可，且无证据证明青岛保税区灵山兄弟贸易有限公司已经收到该份通知，故一审法院对该组证据不予采信。
七、于家下河居委会提交2002年8月30日于家下河居委会与孙梅序、王中涛签订的承包协议复印件一份，用以证明孙梅序、王中涛、于家下河居委会于2002年9月1日签订涉案房屋所在土地的承包合同，承包期限为2002年9月1日至2032年8月31日，详见承包协议。现孙梅序、王中涛、于家下河居委会已于2016年6月22日因拆迁终止该协议，故本承包协议的原件已递交上级政府备案，因此无法提交原件。同时证明于家下河居委会与青岛保税区灵山兄弟贸易有限公司没有任何事实和法律上的租赁关系，仅仅与孙梅序、王中涛存在土地承包或土地租赁的合同关系，并且该合同关系已经解除。
因系复印件，青岛保税区灵山兄弟贸易有限公司不予质证。
孙梅序、王中涛对该份承包协议的真实性及证明事项均无异议，认为该证据可以证实孙梅序、王中涛作为土地承包人，取得征用土地的补偿，依法有据，且已履行完毕，该行为与青岛保税区灵山兄弟贸易有限公司及其他人无关。
因协议的签订方孙梅序、王中涛对该份协议予以认可，故一审法院对该份承包协议予以采信。
一审法院认定事实：
2002年8月30日，青岛市李沧区九水路街道办事处于家下河村村民委员会（现为于家下河居委会）作为甲方，孙梅序、王中涛作为乙方签订承包协议，约定由乙方租赁甲方的非耕地，位于村南山前松岭路北端西侧，于家下河已废弃的石场，面积为8亩，承包期限为2002年9月1日至2032年8月31日，共30年。现因拆迁，该协议已于2016年6月22日终止。
2004年5月15日，孙梅序作为甲方，青岛保税区灵山兄弟贸易有限公司作为乙方，签订房屋租赁合同一份，合同约定：1、房屋坐落为松岭路中段，崂山矿泉水厂对面，自排号3号院内，使用面积1800平方米，院子1000平方米；2、租赁期限共三年，出租方自2004年5月15日起将出租房屋交付承租方使用至2007年5月15日收回，合同期满后，如出租方仍继续出租房屋，在同等条件下，承租方享有优先权。……7、房屋因不可抗拒的原因导致损坏和造成承租方的损失，双方互不承担责任。如遇国家征用该地时，双方应服从政府的安排。房租按实际租用时间计算，多退少补。合同落款处有孙梅序在甲方处、案外人鲁宙在乙方处签字确认，甲方处王中涛的签字系由孙梅序代签。
2007年5月15，孙梅序作为甲方，青岛保税区灵山兄弟贸易有限公司作为乙方，续签房屋租赁合同一份，合同约定：1、房屋坐落为松岭路中段，崂山矿泉水厂对面，自排号3号院内，使用面积1800平方米，院子1000平方米；2、租赁期限共三年，出租方自2007年5月15日起将出租房屋交付承租方使用至2010年5月14日收回，合同期满后，如出租方仍继续出租房屋，在同等条件下，承租方享有优先权。……7、房屋因不可抗拒的原因导致损坏和造成承租方的损失，双方互不承担责任。如遇国家征用该地时，双方应服从政府的安排。房租按实际租用时间计算，多退少补。合同落款处有孙梅序在甲方处，案外人鲁宙在乙方处签字确认。
经法庭询问，案外人鲁宙表示其是青岛保税区灵山兄弟贸易有限公司的股东之一，并认可上述两份合同系由其本人与孙梅序签订，但其是代表青岛保税区灵山兄弟贸易有限公司签订的，合同权利义务的主体是青岛保税区灵山兄弟贸易有限公司，且青岛保税区灵山兄弟贸易有限公司已经实际履行了按期交纳租金、水电费等义务，其对青岛保税区灵山兄弟贸易有限公司依据该两份合同诉至一审法院主张权利一事并无异议。
2009年6月23日，于家下河居委会出具证明一份，证明松岭路中段，崂山矿泉水厂斜对面，松岭路331号自排号3号院内，属孙梅序所有。
青岛保税区灵山兄弟贸易有限公司将涉案房屋的租金交纳至2016年8月25日，水电费交纳至2016年6月份，2016年7月份，青岛保税区灵山兄弟贸易有限公司从涉案房屋中迁出。
王中涛于2016年6月24日实际领取到于家下河居委会支付的拆迁款11418240元，且该笔拆迁款中含有涉及青岛保税区灵山兄弟贸易有限公司租赁房屋的经营性补助费、搬迁补助费的数额为1501893元。
涉案房屋尚未办理建设工程规划许可证，且不具备办理条件，对此青岛保税区灵山兄弟贸易有限公司在签订上述《房屋租赁合同》时就已明知。
一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，属于人民法院受案范围。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前却得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，涉案房屋在一审法庭辩论终结前未取得建设工程规划许可证，故青岛保税区灵山兄弟贸易有限公司与孙梅序就涉案房屋签订的租赁合同均属无效，自始不发生法律效力，故青岛保税区灵山兄弟贸易有限公司依据该无效合同要求孙梅序支付经营性补助费、搬迁补助费的主张，无法律依据，因此而造成的损失，应由双方各自承担。青岛保税区灵山兄弟贸易有限公司并未举证证明孙梅序因涉案房屋的拆迁而实际领取到了经营性补助费和搬迁补助费以及领取的具体数额，故青岛保税区灵山兄弟贸易有限公司对孙梅序的诉讼请求，一审法院不予支持。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。本案中，涉案合同系孙梅序与青岛保税区灵山兄弟贸易有限公司签订，因此合同义务应由孙梅序承担，青岛保税区灵山兄弟贸易有限公司未举证证明其与王中涛之间存在合同关系，也未举证证明孙梅序与王中涛的关系，亦无证据证明王中涛应对孙梅序签订的租赁合同履行义务、承担责任，故青岛保税区灵山兄弟贸易有限公司对王中涛的诉讼请求，一审法院不予支持。于家下河居委会与青岛保税区灵山兄弟贸易有限公司并无合同关系，对青岛保税区灵山兄弟贸易有限公司不负有支付义务，并且其已经将涉案地块的拆迁补偿款11418240元全部发放到位，各方对此也予以认可，故青岛保税区灵山兄弟贸易有限公司对于家下河居委会的诉讼请求，一审法院亦不予支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决：驳回青岛保税区灵山兄弟贸易有限公司的诉讼请求。一审案件受理费13800元（青岛保税区灵山兄弟贸易有限公司已预交），由青岛保税区灵山兄弟贸易有限公司负担。
二审期间，上诉人提交《通知》（复印件），以证明涉案房屋属孙梅序、王中涛等五人所有；孙梅序签署房屋租赁协议，孙梅序、王中涛与于家下河居委会签署拆迁协议以及王中涛签订收条一份均系对该五人的代表行为。经质证，孙梅序、王中涛称：对《通知》的真实性无异议，说明孙梅序、王中涛已经履行了通知义务，上诉人在一审自认其于2016年7月份从诉争房屋中迁出，孙梅序、王中涛于2016年8月11日将无争议的房屋交付给于家下河居委会，有录像资料记载了当时的交接过程；依据合同的相对性，本案的诉争双方仅限孙梅序与上诉人，至于孙梅序与其他人之间的关系与本案无关。于家下河居委会称该证据与其无关，不予质证。
虽然孙梅序、王中涛对上述《通知》的真实性无异议，其真实性可予以认定，但因该《通知》并非涉案房屋的权属证明，故上诉人据此主张涉案房屋属于孙梅序、王中涛等五人共同所有，本院不予采纳。
本院二审查明的事实与原审查明一致。
本案经调解，各方当事人未达成一致意见。
本院认为，因涉案房屋在一审法庭辩论终结前尚未取得建设工程规划许可证，且无证据证明其系经主管部门批准建设，故原审认定孙梅序就该房屋与青岛保税区灵山兄弟贸易有限公司签订的租赁合同无效，符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效；但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”之规定，本院予以确认。因涉案房屋租赁合同无效，青岛保税区灵山兄弟贸易有限公司也无证据证明其在迁出该房屋时已就停产停业经营性补助费、搬迁补助费等补偿费用的支付事宜与孙梅序、王中涛、于家下河居委会协商一致，且孙梅序、王中涛、于家下河居委会在本案诉讼中亦不认可燕岛公司的主张，故应认定燕岛公司请求孙梅序、王中涛、于家下河居委会共同支付其经营性补助费、搬迁补助费等共计100万元，无事实及法律依据，原审不予支持并无不当。青岛保税区灵山兄弟贸易有限公司上诉称孙梅序、王中涛、于家下河居委会应支付其经营性补助费、搬迁补助费等费用，因无证据证明，本院不予采纳。
综上，青岛保税区灵山兄弟贸易有限公司的上诉理由不成立，本院对其上诉请求不予支持。原审判决结果并无不当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第(一)项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13800元，由上诉人青岛保税区灵山兄弟贸易有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李 蕾
审判员 王昌民
审判员 安太欣
二〇一八年六月二十五日
书记员 胡浩东
书记员 吴苗苗