海南省东方市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东民二初字第129号
原告蔡业金，男。
被告林明纲，男。
被告刘月美，女。
共同委托代理人林慧（系两被告的女儿），女。
共同委托代理人柯兆锋，海南天赐律师事务所律师。
原告蔡业金诉被告林明纲、刘月美房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年7月31日立案受理。依法由代理审判员李婕适用简易程序公开开庭进行了审理。原告蔡业金，被告林明纲、刘月美的共同委托代理人林慧、柯兆锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告蔡业金诉称：2011年11月24日，原告蔡业金与被告林明纲、刘月美签订一份《房地产买卖契约》。该《契约》约定，两被告将坐落于东方�八所镇滨海路260#102房（面积为47.40平方米）出售给原告蔡业金；原告蔡业金应向两被告支付购房款23000元；房屋的过户费由原告蔡业金支付，但两被告要协助办理过户手续。契约签订后，原告蔡业金按照约定向两被告支付了全部购房款。原、被告就双方签订的《房地产买卖契约》，到东方市公证处办理了公证（（2012）东证字第408号）。之后，两被告虽然将涉案房屋的产权证书交付给原告蔡业金，但却拒不协助办理房屋过户手续，故原告蔡业金诉至法院，请求判令：两被告于本判决生效之日起十五日内协助原告蔡业金将东方市八所镇滨海路260#102房过户至原告蔡业金名下；过户过程中产生的税费由原、被告各自承担；案件受理费由两被告承担。
被告林明纲、刘月美辩称：两被告是夫妻关系。1997年国家实施“房改房”政策时，两被告�为铁路职工以成本价从铁路公司购得涉案房屋东方市八所镇滨海路260#102房，并取得房屋所有权证。原、被告之间原存在亲戚关系。2008年，两被告将涉案房屋出售给原告蔡业金，并明确告知房屋的性质是“房改房”，不能办理过户手续。2011年11月24日，原告蔡业金与被告林明纲、刘月美签订的《房地产买卖契约》是事后补签的。由于“房改房”的出售、购买或上市交易受到国家有关政策的调整限制，原告蔡业金要求两被告协助履行过户义务，在法律依据上有瑕疵，且在事实上无法履行。第一、原、被告之间转让涉案房屋的价格为23000元，明显低于两被告当年所购该房屋的成本价30810元。涉案房屋的交易价格只是针对房屋的建造成本约定，不包括房屋所占国有土地使用权价值。两被告向原告蔡业金出售涉案房屋没有按�国家有关“房改房”的交易规定经过房地产行政主管部门审核且补交土地使用权出让金或土地收益，交易存在不合法，原、被告所签订的《房地产买卖契约》的效力待定。第二、原告蔡业金要求两被告协助办理过户手续，损害社会公共利益。按照粤海铁路公司的规定，铁路职工的“房改房”转让过户，必须与铁路公司签订协议放弃所有职工福利待遇。如果强制两被告履行涉案房屋的协助过户义务，将损害两被告的合法权益。
经审理查明，被告林明纲与被告刘月美是夫妻关系。被告林明纲以成本价30810元从原海南铁路总公司（现并入粤海铁路有限责任公司）购得涉案房屋东方市八所镇滨海路260#102房，建筑面积47.4平方米，并于1997年1月14日取得房屋所有权证（全部产权），所有权来源为“房改售房”。被告林明纲至今未取得涉案房屋的土地使用权证。2008年，两被告将涉案房屋出售并交付给原告蔡业金，原告蔡业金已支付全部购房款23000元，并占有、使用涉案房屋至今。2011年11月24日，两被告与原告蔡业金补签一份《房地产买卖契约》，约定涉案房屋的转让价格为23000元；两被告将房产证交给原告蔡业金保存，并协助办理过户手续，过户费由原告蔡业金支付。2012年4月11日，两被告与原告蔡业金向东方市公证处申请并办理了上述《房地产买卖契约》的公证（（2012）东证字第408号）。现因两被告至今未协助原告蔡业金办理涉案房屋的过户手续，故引起双方诉争。
本院所确认的上述事实，有原告蔡业金提供的《房地产买卖契约》复印件一份、《公证书》（（2012）东证字第408号）复印件一份、房屋所有权证（东房字第28**号）复印件一份；本�依职权向东方市住房保障与房产管理局调取的《情况说明》及原、被告双方的开庭陈述笔录在案为凭。这些证据材料在开庭过程中经双方的举证、质证和本院的审查，来源合法，内容客观真实，可以采信。
本院认为，被告林明纲依法取得涉案房屋东方市八所镇滨海路260#102房的所有权，享有占有、使用、收益、处分该房屋的权利。两被告与原告蔡业金于2011年11月24日签订的《房地产买卖契约》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。两被告辩称“涉案房屋交易不符合相关政策的限制性规定”所依据的《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发（1994）43号）的相关条文，是行政管理性规范，不是效力性强制性规定；原建设部《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》是部门�章，其效力等级低于法律、行政法规；以及涉案房屋的转让价格是否低于成本价，均不属于认定涉案房屋买卖合同无效的依据，故对其辩解意见，本院不予采纳。
关于涉案房屋是否可以办理产权过户的问题。《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条第三款“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记”及《房屋登记办法》第三十三条“申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料”，对房屋所有权变更登记所需程序和�料作出了明确规定。虽然本案被告林明纲仅取得涉案房屋的所有权证，未取得土地使用权证，但并不影响其协助原告蔡业金办理房屋产权过户手续，也不存在损害两被告合法权益的法定事由。两被告辩称“协助办理过户手续，损害社会公共利益”所提到的单位内部管理规定，其效力等级明显低于法律、行政法规，亦未提供其他合法有效的证据证实继续履行房屋买卖合同会损害国家、集体或第三人的利益，其辩解理由，本院不予采信。
关于涉案房屋产权过户税费负担的问题。原、被告所签订的《房地产买卖契约》第十一条第3点明确约定“过户费由乙方（原告蔡业金）支付”，因此，涉案房屋产权过户所需费用由原告蔡业金负担。而过户过程中所应缴纳的税，由原、被告按照国家有关法律规定各自承担。两被告辩称“涉案房屋的交易价格只是针对房屋的建造成本约定，未补交土地使用权出让金或土地收益”，涉及办理土地使用权变更手续的相关事宜，适用《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条关于“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，办理土地使用权出让手续”的具体规定，与涉案房屋产权过户税费的负担无关，不属于本案的审理范围，亦不能成为两被告拒绝协助办理涉案房屋产权过户手续的理由。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”和《物权法》第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”的规定，房屋作为不动产，其所有权是以登记产生公示效力，两被告虽然已经履行交付涉案房屋的义务，但同时负有协助办理产权变更登记的附随义务，故原告蔡业金作为房屋买受人，要求将涉案房屋过户至自己名下，属于合理请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条第二款的规定，判决如下：
被告林明纲、刘月美于本判决生效之日起十五日内，协助原告蔡业金将东方市八所镇滨海路260#102房房屋所有权变更登记至原告蔡业金名下，过户所需费用由原告蔡业金负担；过户过程中所应缴纳的税，由原告蔡业金，被告林明纲、刘月美按照国家有关法律�定各自承担。
案件受理费375元（原告蔡业金已预交），减半收取187.5元（另一半187.5元本院将依法退还原告蔡业金），由被告林明纲、刘月美负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。
代理审判员 李婕
二〇一四年九月十日
书 记 员 李娟
附：适用本案的法律条文内容
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
国务院《诉讼费�交纳办法》
第十六条适用简易程序审理的案件减半交纳案件受理费。