安徽省合肥市瑶海区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）皖0102执异40号
案外人：董光玉，男，1989年2月11日出生，汉族，住安徽省天长市。
委托代理人：刘文根，安徽天申律师事务所律师。
申请执行人：安徽白帝集团有限公司，住所地安徽省合肥市长江西路407号，组织机构代码85022864-8。
法定代表人：罗志明，董事长。
被执行人：天长市瑞泰房地产开发有限公司，住所地安徽省天长市二凤三桥安置小区，组织机构代码57177580-3。
法定代表人：潘祖光，董事长。
本院在执行安徽白帝集团有限公司（以下简称：白帝集团）与安徽元盛建设工程有限公司、天长市瑞泰房地产开发有限公司（以下简称：瑞泰公司）、合肥清华胜嘉服饰有限公司、合肥博宇房地产发展有限公司、合肥市天亿建筑安装工程有限责任公司、周文明、潘祖光、孙萍、王清华、束道兰、潘强、潘丽、王立军委托贷款合同纠纷一案中，案外人董光玉对本院的执行标的提出异议。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。
案外人董光玉称：2015年3月9日，董光玉与瑞泰公司签订《商品房买卖合同》，合同约定瑞泰公司将位于天长市广陵路南侧郑集路西侧炳辉路北侧金域华府商业B栋05号房产出售给董光玉，房屋总价款人民币1215000元（最终实际结算价款人民币1214630元）。合同签订当日董光玉支付了1155000元购房款，余款2015年12月31日全部付清。瑞泰公司收款后向董光玉开具等额的销售不动产统一发票（票号：00001553）。合同签订后，瑞泰公司将上述房产交付董光玉。董光玉收房后，于2016年1月1日将该房产出租给余金玲经营汽车销售、装饰装潢使用。董光玉自收房之日起多次要求瑞泰公司协助办理房屋产权登记手续，但瑞泰公司一直未能协助办理。直至2016年4月21日，在董光玉多次催促下，瑞泰公司虽然开具销售不动产统一发票（办证发票，票号：0005892），但一直未能与董光玉办理房屋网签手续，致使迄今未能办理产权登记手续。据悉，上述房产已被法院查封，查封期限为2016年7月4日至2019年7月3日。鉴于以上事实，董光玉认为，董光玉所购买的涉案房屋完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，即在贵院查封之前董光玉与瑞泰公司签订了合法有效的书面买卖合同；在法院查封之前已经合法占有该房产；董光玉已经支付了全部价款；非因董光玉原因未能办理过户登记。故，现为维护自身合法权益，特向法院提出排除执行异议申请。请求法院终止对瑞泰公司名下位于天长市广陵路南侧郑集路西侧金域华府二期商业B栋05室房产的拍卖、执行程序；请求解除对上述房屋的查封。
案外人董光玉提交了（2016）皖0102民初4446号民事裁定书及协助执行通知书复印件、商品房买卖合同复印件、入住通知单复印件、租房合同复印件、收款收据及销售不动产统一发票复印件、情况说明复印件、照片等证据，拟证实案外人的主张。
申请执行人白帝集团、被执行人瑞泰公司均未发表意见。
本院查明，安徽白帝集团有限公司与安徽元盛建设工程有限公司、天长市瑞泰房地产开发有限公司、合肥清华胜嘉服饰有限公司、合肥博宇房地产发展有限公司、合肥市天亿建筑安装工程有限责任公司、周文明、潘祖光、孙萍、王清华、束道兰、潘强、潘丽、王立军委托贷款合同纠纷一案，本院于2016年11月7日作出（2016）皖0102民初4446号民事判决。
瑞泰公司不服，提出上述。合肥市中级人民法院于2017年8月4日作出（2017）皖01民终3170号民事判决：驳回上述，维持原判。
判决生效后，被执行人未依照判决书履行法律义务，白帝集团于2017年9月25日向法院申请强制执行。诉讼中，本院以（2016）皖0102民初4446号民事裁定书查封了瑞泰公司名下位于天长市广陵南侧郑集路西侧金域华府二期商业B栋05室（2014房预售证第155号）、A栋09、10室（2014房预售证第154号），4-5栋101、102、103、104、105、106、107、109、110、111、112、114、115、116、301室（2015房预售证第040号）房产。进入执行程序后，上述保全措施自动转为执行措施。本院依法对上述房产进行了评估，预进行拍卖。后董光玉向我院提出执行异议。
本院认为：一、被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、拍卖被执行人应当履行义务部分的财产。本案中，被执行人瑞泰公司未履行生效裁判确定的法律义务，本院依法查封、拍卖被执行人瑞泰公司名下位于天长市广陵南侧郑集路西侧金域华府二期商业B栋05室（2014房预售证第155号）、A栋09、10室（2014房预售证第154号），4-5栋101、102、103、104、105、106、107、109、110、111、112、114、115、116、301室（2015房预售证第040号）房产，符合法律规定。二、对案外人异议，人民法院对已登记的不动产，应按照不动产登记薄判断权属。本案中，天长市不动产登记中心登记信息显示：天长市广陵南侧郑集路西侧金域华府二期商业B栋05室（2014房预售证第155号）房产所有权人为瑞泰公司，故该房产所有权人为瑞泰公司；三、案外人董光玉提出，涉案房屋归其所有，对其主张及提供的证据是否合法、有效，应通过诉讼来解决。故对案外人在执行阶段主张实体权利不予确认。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项的规定，裁定如下：
驳回案外人董光玉的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 陈 军
审 判 员 李晓亮
人民陪审员 李孝年
二〇一八年八月三十日
书 记 员 范志萍
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十四条被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。但应当保留被执行人及其所扶养家属的生活必须品。
采取前款措施，人民法院应当作出裁定。
第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第一百六十八条保全裁定未经人民法院依法撤销或者解除，进入执行程序后，自动转为执行中的查封、扣押、冻结措施，期限连续计算，执行法院无需重新制作裁定书，但查封、扣押、冻结期限届满的除外。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：
（一）异议不成立，裁定驳回异议；
（二）异议成立，裁定撤销相关执行行为；
（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；
（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。
第二十五条对案外人异议，人民法院应当依照下列标准判断其是否系权利人：
（一）已登记的不动产，按照不动产登记薄判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记薄、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；
（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断；
（三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证劵由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断；
（四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断；
（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。
案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依据前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。