山东省烟台市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）烟民一终字第31号
上诉人（原审原告）：烟台市芝罘风和日丽洗浴有限公司风和园酒店。住所地：烟台市芝罘区胜利路***号。
法定代表人：李从明，该酒店经理。
委托代理人：董健，山东康桥律师事务所律师。
委托代理人：张文婷，山东康桥律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：烟台市住房和城乡建设局房产经营与物业服务中心（原审被告烟台市住房和城乡建设局房产经营管理中心和烟台市向阳房产管理处合并后的机构）。住所地：烟台市芝罘区华茂街**号。
法定代表人：赵君良，该中心主任。
委托代理人：孙毅，山东盛信律师事务所律师。
委托代理人：杨永志，山东盛信律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：于少锋，无固定职业。
委托代理人：王建文，山东鼎然律师事务所律师。
上诉人烟台市风和日丽洗浴有限公司风和园酒店（以下简称风和园酒店）因与被上诉人烟台市住房和城乡建设局房产经营与物业服务中心（以下简称房产中心）、于少锋房屋租赁合同纠纷一案，不服烟台市芝罘区人民法院（2013）芝民一初字第39号民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人风和园酒店的委托代理人董健、张文婷，被上诉人房产中心的委托代理人杨永志到庭参加了诉讼。
风和园酒店诉称，我公司通过（烟直向）房租赁契字第11186号《房屋租赁契约》从烟台市向阳房产管理处（以下简称向阳房管处）取得了坐落于烟台市芝罘区胜利路131号（以下简称胜利路131号）、建筑面积58.10平方米公管房屋的承租权，该房屋属于房产中心烟台市住房和城乡建设局房产经营管理中心的直管公房。2012年6月7日，该房屋突然遭遇强拆，办公设施等财物全部毁损，经询问胜利路片区拆迁办公室，得知胜利路131号房屋已于2005年由房产中心出售给了被告于少峰，是于少峰所属单位烟台日樱花园房地产开发有限公司（以下简称日樱公司）自行拆除了房屋，拆迁补偿款已由于少峰领走。故请求判令：（一）确认烟台市住房和城乡建设局房产经营管理中心向被告于少峰出售胜利路131号房屋的行为侵犯了我酒店的优先购买权；（二）烟台市住房和城乡建设局房产经营管理中心为我酒店提供同等条件的置换房屋或者烟台市住房和城乡建设局房产经营管理中心、向阳房管处、于少锋赔偿我酒店经济损失550000元（拆迁补偿款与房屋出售款差价）；（三）于少峰赔偿因强拆给我酒店造成的损失120293元（附毁损物品清单）。
原审法院认为，优先购买权是指特定人依法律规定或者约定而享有的、于出卖人出卖标的物于第三人时，得以同等条件优先于他人而购买的权利，其性质属于债权请求权，调整的是平等主体的自然人、法人、其他组织之间的民事法律关系。涉案的胜利路131号房屋属于烟台市住房和城乡建设局房产经营管理中心的直管公房，烟台市住房和城乡建设局房产经营管理中心和向阳房管处代表国家行使对涉案房屋的管理权，在租赁活动中居于主导和支配地位，风和园酒店基于特定的身份承租涉案房产，承租资格和租金数额当事人均不能平等协商，受国家法律、行政法规和部颁规章及地方性法规等规范性文件规制较多，双方之间的租赁关系具有福利性、保障性和较强的行政色彩，出租人和承租人地位不平等，不属于平等主体之间的民事法律关系，不能体现自由、平等、自愿的合同法基本原则。因此风和园酒店依据其与烟台市住房和城乡建设局房产经营管理中心及向阳房管处之间的租赁关系而提出的第一、二项诉讼请求不属于人民法院民事案件的受理范围。风和园酒店主张于少锋赔偿因强拆给其造成的损失之请求与风和园酒店基于租赁关系而主张的优先购买权及赔偿请求不具有牵连性，不应合并审理。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，原审法院于2014年10月29日裁定：驳回烟台市风和日丽洗浴有限公司风和园酒店的起诉。
宣判后，上诉人风和园酒店不服，提起上诉称，上诉人与向阳房管处之间关于胜利路131号房产的租赁属于平等主体之间的民事法律关系，应属于民事案件的受理范围。烟台市住房和城乡建设局房产经营管理中心出售涉案房产给于少锋侵犯上诉人权益也属于民事法律关系应属法院管辖的范围。上诉人租赁的涉案房产被日樱公司拆除所遭受的财产损失是基于被上诉人的连续侵权的同一事实所致，应与本案一并审理。另外，本案所争议的事实属于民事案件的受理范围，主要原因如下：1、本案的基础事实也是争议的焦点即是烟台市住房和城乡建设局房产经营管理中心将胜利路131号房屋出售给了日樱公司的协议书是在2005年1月6日签订的，协议书的内容主要是日樱公司以每平米5000元的价格购买烟台市住房和城乡建设局房产经营管理中心的该处房屋，价款共计622600元，其后日樱公司提出更名申请，将房屋办证至于少锋名下，这是典型的买卖合同关系，烟台市住房和城乡建设局房产经营管理中心与日樱公司及于少锋是平等主体下的市场交易行为，上诉人与日樱公司及被上诉人于少锋的身份是完全一致的，因此就本案的事实而言，完全是平等主体间的民事关系，应当作为民事案件的受案范围。2、本案的房屋买受人与自行拆迁人均为日樱公司，日樱公司强行拆迁给上诉人造成了损失，日樱公司的侵权是基于同一个标的和同一事实，日樱公司是基于同一标的的连续侵权行为，因此强拆的损失应作为同一事实的侵害后果合并审理。3、本案的一审立案是在2012年11月份，期间经过了数次开庭，至2014年10月份下达民事裁定历经两年之久，在此期间均对案件的实体进行了审查和协调处理，在庭审中从未就是否属于民事案件的受理范围进行过审查，从庭审的审查内容以及长达两年的处理时间上看，一审法院一直是作为民事案件进行审查处理，一审法院是以一个牵强的理由回避了案件的实际处理。4、案件至今已历时三年，正式的开庭及非正式的协商进行了多次，上诉人的酒店停业、经营受损又一直得不到任何的处理和补偿，情绪一直很激动，请求二审法院迅速依法解决此问题，不至于矛盾更加激化。综上，请求二审法院依法公正裁决。
被上诉人房产中心答辩称，上诉人的上诉缺乏事实和法律依据，因为被上诉人经营管理的房屋按照国家的政策规定，是带有福利性质的住房，一审裁决的事实清楚，请求依法公正判决。
被上诉人日樱公司答辩称，一审裁决的事实清楚，请求依法公正判决。
本院审理查明，2012年3月18日，烟台市机构编制委员会办公室下发《关于市住房和城乡建设局所属部分事业单位清理规范有关问题的通知》（烟编办（2012）72号），载明烟台市住房和城乡建设局房产经营管理中心、烟台市向阳房产管理处及其他相关单位合并组建成立房产中心，该房产中心在二审庭审时申请作为被上诉人参加本案诉讼，风和园酒店与于少锋对相关机构合并的事实无异议，本院据此变更由房产中心作为本案被上诉人参加诉讼。风和园酒店原工商登记的住所地即涉案房屋已被拆迁，其称已不经营，无经营场所。
胜利路131号房产原系房产中心合并前的原烟台市住房和城乡建设局房产经营管理中心的直管公房，由向阳房管处负责管理，上诉人以有偿的方式从该房屋的前承租人吴琪涛处取得该房屋的承租权，并经当时的向阳房管处的审查后于2004年4月1日与向阳房管处签订了《房产租赁契约》，约定：向阳房管处将坐落于芝罘区胜利路131号的商贸用房出租给上诉人使用，房屋建筑面积58.10平方米，租金为755.3元／月，租赁期限为2004年4月1日至2006年4月1日，租金按月结算，由向阳房管处人员于每月直接向上诉人收取。合同中还约定了其他权利义务。合同签订后，上诉人定期缴纳租金，2006年3月14日上诉人最后一次支付租金4531.8元，之后再未缴纳过租金，且双方再未签订房屋租赁合同。
在风和园酒店使用涉案房屋的期间，原烟台市住房和城乡建设局房产经营管理中心与日樱公司于2005年1月6日签订了《协议书》，载明日樱花园根据市政府关于中心街区旧城改造规划，将对文化广场及建昌街区片拆迁改造，需拆除烟台市住房和城乡建设局房产经营管理中心所有的非住宅用房2套124.52平方米（胜利路131号58.10平方米，建昌三巷2号66.42平方米）。烟台市住房和城乡建设局房产经营管理中心参照周边房屋的市场价格，本着对现有房屋保值整合发展的原则，双方协商达成该协议。一、日樱公司因没有商业用房偿还，要求以款抵顶房屋产权。二、烟台市住房和城乡建设局房产经营管理中心同意日樱公司以每平方米5000元人民币，合计622600元（124.52x5000）以款抵房产权。三、协议签订后日樱公司于2005年4月30日前将622600元一次性交付。四、款项全部交齐后，烟台市住房和城乡建设局房产经营管理中心负责将上述房屋的房屋所有权证办给日樱公司。《协议书》签订同日，日樱公司向烟台市住房和城乡建设局房产经营管理中心出具《更名申请》，载明：我公司与贵中心2005年1月6日就文化广场区片拆迁改造所涉及的公房胜利路131号58.10平方米、建昌三巷2号66.42平方米非住宅达成了以款抵房屋产权的协议。协议约定抵房款到位后，烟台市住房和城乡建设局房产经营管理中心将上述房屋产权证办归我公司（烟台日樱花园房地产开发有限公司）。因开发公司拆迁业务需要，经公司研究同意将上述房产权证办归我公司于少锋名下，请配合支持公司拆迁工作。2005年1月6日，加盖烟台日樱花园房地产开发有限公司印章。
另外，原烟台市住房和城乡建设局房产经营管理中心与日樱公司于2006年2月10日签订了《房屋产权兑换协议》，载明为配合胜利路西区片及文化广场引资改造建设，双方依据烟政发（2003）33号第16条在平等自愿、协商一致的基础上就拆迁房屋产权兑换达成协议。原烟台市住房和城乡建设局房产经营管理中心用胜利路片区建筑面积合计1815.53平方米的35套直管非住宅（包括涉案房屋）与日樱公司所有的建筑面积1074.06平方米的烟台市芝罘区宁海路106号非住宅建筑进行产权兑换，经计算之后，日樱公司需交纳兑换差价528372.40元，双方议定同意由日樱公司从应交的产权差价款中座留278372.40元专款用于产权兑换前除向阳办事处以外的包括风和园酒店在内的9个承租户的拆迁补偿（费用包干，不足部分由日樱公司贴补）；日樱公司必须以稳定为前提，负责做好拆迁安置补偿工作；本协议确定范围的搬迁补偿均由日樱公司直接对承租人一次性支付。本案的胜利路131号房屋未在上述《房屋产权兑换协议》范围之内。
2012年6月7日，涉案房屋被拆除。当日，赵丽向芝罘区向阳街派出所报案称，涉案房屋被扒了，屋内4张实木桌子、20几把电镀椅子、1个茶几、一对沙发、一个自动麻将桌、一个立式空调、厨房中的厨具一宗被埋。风和园酒店主张涉案房屋系日樱公司自行拆除，于少锋是日樱公司的员工，于少锋只是形式上的所有权人，并不真正拥有该房屋所有权，提供了证人于某、丁某及其与日樱公司工作人员李某的通话录音。于少锋对上诉人的主张不认可，否认系日樱公司将涉案房屋拆除。2006年2月10日的《房屋产权兑换协议》中涉及的胜利路130号房屋也于2012年6月7日被一同拆除。
风和园酒店主张原烟台市住房和城乡建设局房产经营管理中心将涉案房屋出售给日樱公司及于少锋，侵犯其优先购买权，据此要求房产中心提供同等条件的置换房屋或由房产中心与于少锋赔偿其损失，对于其主张的550000元损失，风和园酒店明确是按照拆迁赔偿费的相关数额来主张的。风和园酒店在诉讼中要求本院调取涉案房屋的拆迁补偿协议。风和园酒店另主张因于少锋拆除涉案房屋，其基于侵权法律关系要求于少锋赔偿其相关损失。对风和园酒店的上述主张，房产中心不同意给风和园酒店提供相应房屋与风和园酒店建立租赁关系。房产中心与于少锋对风和园酒店主张的550000元损失亦不认可，认为风和园酒店的主张没有法律依据。于少锋对风和园酒店在本案中基于侵权关系向其主张赔偿，认为不应在本案中审理。
本院认为，涉案房屋的前承租人吴琪涛依据相关政策承租了原烟台市住房和城乡建设局房产经营管理中心的直管公房，风和园酒店从吴琪涛处取得涉案房屋并与向阳房管处签订了《房产租赁契约》，风和园酒店亦是基于相关福利政策继续租赁使用涉案房屋，因此原审认定风和园酒店与原烟台市住房和城乡建设局房产经营管理中心之间的租赁关系不属于平等主体之间的民事法律关系并无不当。风和园酒店基于平等主体之间的租赁关系，认为原烟台市住房和城乡建设局房产经营管理中心将风和园酒店租赁的直管公房向日樱公司出售侵犯其优先购买权，要求为其提供同等条件的置换房屋或赔偿其拆迁补偿款与房屋出售款差价损失的请求，不属于人民法院民事案件审理范围。风和园酒店上诉主张其请求属于人民法院民事案件受理范围，理由不成立，本院不予支持。风和园酒店另以于少锋侵权为由，要求于少锋赔偿其因强拆造成的损失，属于独立成诉的另一法律关系，原审法院不予合并审理并无不当。综上，上诉人之上诉主张不成立，应予驳回。原审裁定正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十一条及第一百七十五条之规定，裁定如下：
驳回上诉，维持原裁定。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 王守远
审 判 员 姜松诚
代理审判员 李 安
二〇一五年五月七日
书 记 员 付微微