江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第456号
上诉人（原审原告）沈春龙，男，1977年9月19日生，汉族，某局工程师。
委托代理人曹君亚，江苏刘洪律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）谢清溢，女，1979年7月2日生，汉族，自由撰稿人。
委托代理人陈伟，男，1972年10月4日，鼓楼区司法局公务员。
上诉人沈春龙因与被上诉人谢清溢房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2014）鼓民初字第2894号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年1月23日公开开庭审理了本案。上诉人沈春龙及其委托代理人曹君亚，被上诉人谢清溢的委托代理人陈伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人沈春龙原审诉称：2013年12月6日，双方签订《合作协议》，谢清溢将其承租的位于本市鼓楼区铁路北街市民广场管理用房（面积约280平方米）租赁给沈春龙，租赁期限自2013年12月6日至2014年12月6止（其中第一个月为装修免租），年租金为260000元。协议约定租赁房屋必须水电齐全。协议签订后，沈春龙先后支付给谢清溢租金200000元（包括定金50000元）。沈春龙进驻租赁房屋不到一个月，该房屋水电供给就被有关部门停止。沈春龙要求谢清溢解决停电问题，谢清溢推诿。为了经营，沈春龙购置一台发电机。后沈春龙了解到，谢清溢转租该房屋未取得产权人同意，导致停水停电。沈春龙多次找谢清溢解决停电问题，谢清溢始终没有解决。致使沈春龙从履行合同时就无法正常使用，被迫停业。另外，房屋漏水问题，沈春龙与谢清溢交涉无果，只得自行出资维修。为维护合法权益，故诉至法院，请求判令：1、解除沈春龙、谢清溢签订的租赁协议；2、谢清溢退还沈春龙交付的租金200000元，并按年租金每天千分之五的标准支付从2014年1月6日至合同解除之日止的违约金；3、谢清溢承担本案诉讼费。
被上诉人谢清溢原审辩称：沈春龙的诉讼请求没有法律依据。理由如下：1、双方签订的房屋租赁合同合法有效，沈春龙开庭时提出解除租赁合同，但解除租赁合同的理由不成立。合同没有解除，租赁房屋没有返还谢清溢，沈春龙没有理由要求退还租金。2、如果沈春龙经营不善，要求解除租赁合同，应与谢清溢进行协商处理，但沈春龙此前并未向被告提出解除合同。3、2014年3月14日双方发生纠纷，在派出所调解时，谢清溢减免沈春龙10000元租金，用于折抵沈春龙购买发电机及维修房屋的费用。综上，请求法院驳回沈春龙的诉讼请求。
原审法院经审理查明，南京市鼓楼区铁路北街市民广场项目，占地面积约8000平方米，系由南京市鼓楼区建设局（以下简称鼓楼区建设局）经报南京市建设局审批后核准建设的市政工程。2004年工程立项后，鼓楼区建设局领取了该项目《建设工程规划许可证》，核准建设南京市铁路北街市民广场管理用房及公厕，建筑面积为287.12平方米，2005年5月1日工程竣工。2006年8月9日，鼓楼区建设局将上述工程移交给鼓楼区养护管理所管理使用。2010年1月1日，鼓楼区养护管理所（甲方）与南京鼓园园林工程有限公司（乙方）签订了《合同书》，约定：由甲方将本市铁路北街市民广场绿化管养工程发包给乙方。2010年9月1日，南京鼓园园林工程有限公司将涉案房屋出租给南京市鼓楼区苏容农副产品中心使用，租期为2010年9月1日至2020年8月31日。2013年11月6日，南京市鼓楼区苏容农副产品中心将涉案房屋转租给谢清溢使用，租期自2013年11月6日至2016年11月6日。2014年1月7日，鼓楼区养护管理所另行向南京鼓园园林工程有限公司出具委托书，确认根据双方2010年1月1日所签合同书约定，将涉案房屋继续委托南京鼓园园林工程有限公司管理，南京鼓园园林工程有限公司有权继续对该房屋进行租赁、管理、经营等。
2013年12月6日，沈春龙（乙方）与谢清溢（甲方）签订《合作协议》，约定甲方将其承租的位于本市鼓楼区铁路北街市民广场管理用房部分和乙方合作使用，用途为商业，房屋面积约280平方米，甲方只收取房屋使用费，不参与经营，对乙方经营管理中出现的任何问题，不承担任何责任；合作期限自2013年12月6日至2014年12月6止，年房屋使用费为260000元，2013年12月6日至2014年1月6日为装修免租期；甲方做防水处理，如有故障甲方应及时进行维修并负担所发生的费用（如屋顶漏雨维修）；甲方未按合同约定的时间将功能完备及附属设施完好的房屋提供乙方使用的，每逾期一天，甲方应按年房屋使用费的千分之五向乙方支付违约金，逾期30天仍不履行，乙方有权终止合同等等。
合同签订后，谢清溢将房屋交付沈春龙使用，沈春龙及其合伙人窦迎峰共支付谢清溢房屋使用费200000元。
2013年12月23日，鼓楼区养护管理所向南京万荣园林实业有限公司发出停水停电通知，决定对涉案房屋停水停电。2014年1月1日，涉案房屋停水停电。2014年1月28日，沈春龙购买一台发电机应急使用。沈春龙将停水停电情况告知谢清溢后，谢清溢申请对案外人王建福家用电进行增容后，从王建福家接电到涉案房屋。沈春龙租赁涉案房屋经营电玩城，用水量较少，平时员工打扫卫生可从隔壁公厕提水使用。2014年3月14日，谢清溢向沈春龙催要拖欠租金60000元，后双方发生纠纷，谢清溢报警。经警方调解，沈春龙的合伙人窦迎峰向谢清溢出具借条一张，承诺于2014年4月30日前支付谢清溢50000元，沈春龙购买发电机及自行维修房屋产生费用折抵10000元租金。沈春龙至今未向被告支付拖欠租金50000元。
南京鼓园园林工程有限公司于2014年2月20日诉至原审法院，要求解除与罗小芳（南京市鼓楼区苏容农副产品中心个体工商户经营者）就涉案房屋签订的房屋租赁合同，并支付拖欠的房租及水电费，原审法院于2014年11月6日做出了（2014）鼓民初字第1139号民事判决书，判令解除双方签订的房屋租赁合同。
原审法院受理本案后，因无法向谢清溢送达诉讼材料，于2014年8月21日进行了公告送达。谢清溢看到公告后，于2014年9月24日到法院领取了诉讼材料，谢清溢称其出国原因，没有及时收到法院通知。
原审审理中，因双方分歧较大，致使本案调解未果。
上述事实，有沈春龙提供的《合作协议》、收据、照片、《房屋租赁合同》，谢清溢提供的接处警工作登记表、电费催缴单、借条、照片、供电公司发票、《合作协议》，原审法院调取涉案房屋的规划建设许可材料以及当事人的陈述等证据证实。
原审法院认为，沈春龙、谢清溢之间签订合作协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。双方签订的合同虽名为合作协议，但谢清溢将房屋交给沈春龙使用，其只取得固定收益，而不承担任何经营风险，故合同为房屋租赁合同，沈春龙、谢清溢之间是转租合同关系。双方因租赁房屋停水停电问题产生纠纷后，于2014年3月14日在派出所达成调解，谢清溢承担因供电不正常以及房屋漏水维修产生费用10000元，沈春龙承诺于2014年4月30前向谢清溢支付剩余租金50000元，应视为双方对此前停电停水问题产生纠纷达成协议。沈春龙当时并未主张解除合同，亦未提供证据证明此后涉案房屋不能正常供电导致其不能正常经营，亦未提供证据证明房屋漏水导致其不能正常经营，应承担举证不能的法律后果，故对沈春龙要求解除租赁合同的诉讼请求，原审法院不予支持。对于沈春龙要求谢清溢退还租金及支付违约金的诉讼请求，因沈春龙未能提供证据证明因谢清溢违约导致合同解除，故对沈春龙该项诉讼请求，原审法院不予支持。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院判决：驳回沈春龙的诉讼请求。原审案件受理费4300元，由沈春龙负担，公告费300元由被告谢清溢负担（此款沈春龙已预交，谢清溢在判决生效后十日内给付沈春龙）。
沈春龙不服原审判决，向本院提起上诉称，在上诉人与被上诉人签订房屋租赁合同时，被上诉人丈夫陈伟先声称房屋为其自有，后承认该房屋为其从鼓楼园林有限公司租赁而来，被上诉人擅自将原年租金6万元的房屋加价20万进行转租，上诉人无法接受。在签订租房合同时上诉人明确在合同中强调要有水、电，店内有员工在里面生活，不是用水量较少。被上诉人无法提供水电以及没有修复房屋漏水闹到派出所后，窦迎峰在被逼迫的情况下书写了一张借条，答应4月20日前支付剩余房款中的5万元整，对因被告违约给其经营造成的损失赔偿方案和剩余租金5万元的支付时间并未达成一致。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法发回重审或改判支持其原审诉请。
被上诉人谢清溢答辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求。
本院二审经审理，原审法院查明的事实正确，本院予以确认。
本案二审争议的焦点为双方在合同履行过程中是否出现了应予解除的情形。
本院认为，当事人可以协商一致解除合同，也可以约定一方解除合同的条件。沈春龙、谢清溢签订的合作协议实为房屋租赁合同，双方在协议中并未约定解除条件，也并未达成解除合同的一致意见，双方因租赁房屋停水停电问题产生纠纷后，已就供电以及房屋漏水维修费用达成一致意见，沈春龙也承诺于2014年4月30前支付剩余租金，双方并无解除合同的意思表示。沈春龙提供的证据亦不能证明此后涉案房屋不能正常供电、房屋漏水导致其不能正常经营，原审法院对其要求解除租赁合同的诉讼请求不予支持，并无不当。本案二审时，双方合作协议约定的租赁期限已满，双方协议已经终止，无需判决是否应当解除。据此，本院对该上诉请求，不予支持。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4300元，由上诉人沈春龙负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 殷源源
审 判 员 许云苏
代理审判员 张卓慧
二〇一五年六月十五日
书 记 员 林雨虹