山东省枣庄市山亭区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）山民初字第2374号
原告：李茂学，居民。
委托代理人：曹传杰，山东法扬律师事务所律师。
被告：枣庄华邦房地产开发有限公司。住所地：山亭区府前路。
法定代表人：闫绍理，经理。
委托代理人：金苏东，山东恒平律师事务所律师。
原告李茂学与被告枣庄华邦房地产开发有限公司（以下简称华邦公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告李茂学及其委托代理人曹传杰、被告华邦公司的委托代理人金苏东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李茂学诉称，原、被告于2009年3月7日签订拆迁房屋实物补偿协议一份，约定将原告位于山亭区香港街53号营业用房拆除开发，建成后补偿给原告181.08平方米同地段的营业用房，履行期限为2009年2月27日至2010年9月28日。到期后，被告交付给原告的房屋营业面积没有达到约定的面积数，原告要求被告补足合同约定的同地段、同价值营业房面积。后经协议，被告将原告房屋西侧的90平方米的过道作为补偿，并已履行，但被告于2013年提出强行收回该过道，致伤原告营业房补偿不足的部分再次落空。请求判令被告继续履行拆迁房屋实物补偿协议，如无法履行，被告补偿原告非营业房损失525096元、拆除过道上建筑损失107000元。
被告华邦公司辩称，根据拆迁房屋实物补偿协议，拆除原告房屋建筑面积为147.07平方米，回迁建筑面积为181.08平方米，而被告补偿给原告的建筑面积为187.7平方米，与原告计算回迁安置面积是按149.77平方米结算的，原告仅补2.7平方米的差价，其余38平方米以每平方米3507元计价133266元，也没有让原告支付。原告于2011年5月20日办理了回迁上房手续，对上述事实予以认可。应驳回原告的诉讼请求。
原告李茂学为支持其诉讼主张，庭审中提交如下证据：
1、拆迁房屋实物补偿协议，用以证明原告原在山亭区香港街53号原有门市房一套被被告华邦公司拆迁，约定被告华邦公司补偿给原告现香港街3、4号181.08平方米营业房的事实；
2、（2013）山民初字第897号民事判决书，用以证明补偿给原告的房屋有缺陷，被告华邦公司同意将公用过道补偿给原告作为营业房使用，被告华邦公司起诉收回了补偿给原告的公用过道被判决收回的事实；
3、淄博瑞晟房地产评估有限责任公司出具的房地产估价报告，用以证明原告建设于上述公用过道的营业房价值8228000及土建成本为62592.88元的事实；
4、由其申请，本院委托山东中亿源资产评估事务所出具的资产评估报告书，用以证明被告华邦公司补偿给原告李茂学的，位于山亭区太清湖18号楼3、4号楼门市房凹字形建筑（79.56平方米），及凹字形建筑之外建筑（108316平方米）面积的价值分别为127296元、886912元，折合单价分别为1600元、8200元的事实；
5、山东中亿源资产评估事务所出具的收款收据一份，用以证明其因鉴定，支出鉴定费10000元的事实。
上述证据，经被告华邦公司质证认为，对证据1、2的真实性没有异议，证据1证明拆迁原告的建筑面积是147.07平方米，回迁面积为181.08平方米，证据2民事判决书不能证明原告的证明主张；对证据3不予认可；证据4，山东中亿源资产评估事务所对涉案的面积进行价值评估，但对涉案房屋面积没有资质进行测绘丈量，涉案房屋因原告李茂学在结算清单上签字认可，并已经上房，对面积、价格无争议，无需进行价值评估。
被告华邦公司为支持其抗辩主张，庭审中提交如下证据：
1、房权证03SF字第××号房产证，用以证明被告华邦公司拆迁原告房屋的面积为99.09平方米的事实；
2、拆迁房屋实物补偿协议，用以证明被告华邦公司拆迁了原告李茂学147.07平方米房屋，原告李茂学回迁了181.08平方米房屋的事实；
3、安置房结算清单，用以证明2011年1月30日与原告就安置房进行了结算，被告华邦公司补偿给原告李茂学的房屋面积为187.7平方米，原告李茂学找补了2.7平方米的差价，“四条裤衩”不按营业房计算的事实；
4、回迁上房单，用以证明回迁房已由原告李茂学上房的事实；
5、户室信息表一份，用以证明补偿给原告李茂学的回迁房的建筑面积为187.7平方米的事实。
上述证据，经原告李茂学质证认为，对证据真实性没有异议，由于双方约定了“四条裤衩”不按营业房计算，双方未最终进行结算，测绘建筑面积的结果与本案没有关联性。
原、被告提交的上述证据，经本院审查符合法律规定的证据的真实性、合法性、关联性的要求，本院作为认定案件事实的依据。
依上述证据，本院认定以下事实：原告李茂学在山亭区香港街53号原有门市房一套，建筑面积147.07平方米。2009年3月7日，原、被告及山亭区建设局、枣庄市信诚房屋拆迁有限公司签订拆迁房屋实物补偿协议，约定原告位于山亭区香港街53号门市房由被告华邦公司拆迁，被告华邦公司以建成后位于山亭区香港街3、4号181.08平方米的房屋作为补偿等内容。拆迁后施工中，因原告李茂学待回迁的房屋座北朝南被设计为“凹”字形，原告李茂学多次找被告华邦公司及山亭区建设局协商解决未果。太清湖小区建成后，原告李茂学又多次找被告华邦公司协商后达成口头协议，被告华邦公司负责人默许原告李茂学将太清湖小区南侧通向香港街的消防通道改建为门市房。2010年10月22日，被告李茂学在上述消防通道上完成施工，经淄博瑞晟房地产评估有限公司评估，该门市房造价为62592.88元。原告李茂学建筑于太清湖消防通道的房屋因影响太清湖小区验收，被告华邦公司向本院提起诉讼，请求判令该案被告李茂学拆除该房屋，本院以（2013）山民初字第897号民事判决书，判令该案被告李茂学拆除建筑于太清湖消防通道的房屋。2011年1月30日，原告华邦公司与被告李茂学办理安置房结算，在原、被告双方盖章、签字认可的安置房结算清单中约定，回迁安置面积为147.07平方米，超过拆除面积为2.7平方米，“四条裤衩”（凹字形建筑中的两侧突出部分）视同非营业房面积。本案被告华邦公司回迁给原告李茂学的房屋经枣庄市房地产测绘队勘测，一层套内面积为88.86平方米、分摊面积为5平方米、建筑面积为93.86平方米；二层勘测结果同于一层。对本案涉案房屋中的“四条裤衩”平的面积及市场价格、视为营业房的面积及市场价格，山东中亿源资产评估事务所认定为“裤衩”部分面积为79.56平方米、市场价格为127296元（折合每平方米1600元），视同营业房面积为108.16平方米、市场价格为886912元（折合每平方米8200元）。
本院认为，原告李茂学与被告华邦公司签订的拆迁房屋实物补偿协议、安置房结算协议是双方的真实意思表示，为有效合同。被告华邦公司安置给原告李茂学的回迁房因设计缺陷，原、被告方在安置房结算协议中约定了“四条裤衩”视同非营业房面积，为补足营业房面积，被告华邦公司默许原告李茂学将太清湖小区南侧通向香港街的消防通道改建为门市房，应认定为原、被告对拆迁房屋实物补偿协议的履行变更，同时印证被告华邦公司已无其他营业房，以履行拆迁房屋实物补偿协议约定的营业房面积安置给原告李茂学的事实。原告李茂学建筑于太清湖小区南侧通向香港街消防通道上的建筑物，已由被告华邦公司为了其本身及太清湖小区的利益，诉请本院予以拆除，一方面致使原、被告补足“四条裤衩”所占营业房面积的目的不能实现，另一方面也致使原告李茂学因建设上述消防通道上建筑物支出的建造成本受损，被告华邦公司应继续向李茂学补足“四条裤衩”所占营业房面积，并赔偿原告李茂学建造成本损失。因被告华邦公司事实上已无房向原告李茂学补足“四条裤衩”所占营业房面积，被告华邦公司应折价525096元予以补偿。原告李茂学请求被告华邦公司赔偿建设于消防通道上建筑物的损失107000元，因原告李茂学仅举证证明其建造成本62592.88元，其他损失未举证证明，该请求本院支持62592.88元。被告华邦公司辩称，没有事实依据，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条第一款第一项、第一百一十二条之规定，判决如下：
一、被告枣庄华邦房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，补偿原告李茂学营业房款525096元、损失赔偿款62592.88元；
二、驳回原告李茂学的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9800元，由被告枣庄华邦房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。
审 判 长 邵明磊
审 判 员 范祥法
人民陪审员 牛家鼎
二〇一五年四月二十二日
书 记 员 苗 梅