江苏省宜兴市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宜民初字第0919号
原告陈锡平。
委托代理人戴山源，江苏谋盛律师事务所律师。
被告谢桂平。
被告侯金萍。
委托代理人沈文超（受二被告的共同授权委托），江苏太滆律师事务所律师。
原告陈锡平与被告谢桂平、侯金萍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年4月28日立案受理后，依法由代理审判员闫文杞适用简易程序独任审判，于2014年5月28日公开开庭进行了审理。原告陈锡平的委托代理人戴山源，被告谢桂平、侯金萍的共同委托代理人沈文超到庭参加诉讼。后依法组成合议庭，于2014年9月1日公开开庭进行了审理，原告陈锡平的委托代理人戴山源，被告谢桂平，被告谢桂平、侯金萍的共同委托代理人沈文超到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。
原告陈锡平诉称：2012年5月7日，陈锡平与谢桂平、侯金萍签订一份房屋买卖协议，由谢桂平、侯金萍购买陈锡平位于宜兴市芳桥镇小阳山综合市场D-5房屋。该房屋现无房产证，依据相关法律禁止交易。故其诉至法院，请求确认双方于2012年5月7日签订的房屋买卖合同无效及返还房屋并承担本案诉讼费。后经法院释明后，其认为根据双方2013年8月8日的约定，若谢桂平、侯金萍转让房屋，陈锡平有优先购买权。故若本案房屋买卖有效，其诉讼请求为：1、请求确认双方于2012年5月7日签订的房屋买卖协议有效。2、请求法院根据双方2013年8月8日的约定，支持原告的优先购买权。若无法行使优先购买权，请求法院判决被告赔偿房屋差价损失（按评估价）。3、请求被告支付原告违约金100000元。4、本案诉讼费由被告承担。审理中，陈锡平放弃赔偿差价的诉讼请求，要求参照房屋差价主张违约金。
被告谢桂平、侯金萍辩称：双方签订的合同真实有效，且现被告已经将房屋转让给他人，钱款两清。原告要求返还房屋，有违诚实信用原则。双方于2013年8月8日的协议内容约定不明，故其有权按照市场最高价出售。房屋转让前其多次通知原告来协商，已经尽了通知义务，只是因为价款没有谈拢，其无奈只能出售给他人。
经审理查明：2012年5月7日，陈锡平、章桂芬与谢桂平、侯金萍签订房屋买卖协议，约定将陈锡平、章桂芬实际所有的位于宜兴市芳桥镇小阳山综合市场D-5的房屋（上下三层）以价款325800元卖给谢桂平、侯金萍，包括家电及家具（除一张子孙床、一台电视机、一扇门）。当日谢桂平全额支付了购房款，并收取土地证。2013年8月8日，陈锡平、谢桂平签订协议书一份，内容为：今有谢桂平买陈锡平店面房屋一间，如今后谢桂平要出卖，必需先要卖给陈锡平，以原价提高银行利息付，到明年四月份房租要租给别人（除现租人家）都可以。违约者罚款10万元。
2014年3月31日，谢桂平与冯嵩签订房屋买卖协议，将上述房屋以价款481800元卖给冯嵩，冯嵩当天通过农业银行支付谢桂平购房款481800元。
另查明：本案所涉房屋于2000年4月12日取得建设工程规划许可证，在2012年5月7日出卖时土地使用证登记在陈锡平名下，2013年8月8日陈锡平与谢桂平至宜兴市国土局办理了土地转让登记。
上述事实，由陈锡平提供的房屋买卖协议、收条、协议书，谢桂平、侯金萍提供的房屋买卖协议、汇款凭证、宜兴市房地产登记联办联，本院至芳桥镇规划办调取的建设工程规划许可证及本院庭审笔录等证据在卷佐证。
审理中，谢桂平、侯金萍陈述：2013年8月8日陈锡平、谢桂平签订协议书约定以原价提高银行利息付是约定不明，可以提高同期银行贷款利息，也可以提高同期银行贷款利率的4倍计算，故在约定不明的情况下其有权利根据市场行情以最高价出售。其在出售房屋的时候并没有违反诚实信用原则，其多次通知陈锡平来协商，只是双方就价款问题没有谈拢。陈锡平陈述：双方签订的协议并不违法法律规定，依据协议谢桂平、侯金萍只能按照约定的条款即以原价加同期银行利率出售给其，可以理解为贷款利率也可以理解为存款利率，其认可按照银行贷款利率计算。当时其原意以380000元的价款回购，但是谢桂平、侯金萍要求480000元，所以双方没有谈拢。
审理中，陈锡平提供落款时间为2014年3月20日、2014年3月24日谢桂平、侯金萍向其邮寄的告知书2份、其发给谢桂平、侯金萍告知回函1份、邮寄凭证1份。第1份告知书内容为：今有我农贸市场房屋以500000元对外出售，按原协议我主动以480000元（含装修和房屋的增值费）的优惠价格向你们出售，在2月份我已对外和向你们告知，应你们要求在3月16日给我答复，但至今你们仍在犹豫未作出明确答复，现在不能因为你们延误而影响我房屋的出售，所以在3月23日，如你们不能按时完成交易，视为你们自动放弃，我享有另作处理的权利，特此告知。第2份告知书内容为：我于2014年3月20日向你送达了优先购买告知书，根据告知书时间已过，你未能前来协商购房事宜及支付购房款，为此本人决定直接处理该房，特此告知。告知回函的内容为：谢桂平、侯金萍，你们发给我们的告知书已收悉，对于农贸市场房屋买卖一事，在今年2月份你们通知我房屋要卖。我们也答应了要买下你们的房屋。对此事我们通知你们在2014年3月20日、21日两天道芳桥镇司法所就此事进行商议，你们却以不在家为由未到场。房屋一事我们是一定要买的，但此事必需按我们之间2013年所签订的协议执行。如果你们要违约，一切责任你们自负。回函落款时间为2014年3月20日。该回函其称系通过顺风快递邮寄，邮寄凭证上签收人“谢桂平”系由侯金萍代签。邮寄凭证没有邮寄、签收日期，无网络查询信息。陈锡平称是2014年3月21日邮寄的，落款时间是根据收到谢桂平、侯金萍的告知书的时间落款的。
谢桂平、侯金萍对告知书无异议，对告知回函认可收到，但其称不是在其告知书中约定的时间邮寄的，其是4月份收到的。
后陈锡平补充提供裴曙明身份证复印件及其出具的证明1份，宜兴市芳桥街道社会矛盾纠纷调处中心出具的芳桥街道矛盾纠纷接待登记表1份，裴曙明证明内容为：本人是顺风快递公司的投递员，2014年3月22日上午，陈锡平将1份邮件交本人投递给谢桂平、侯金萍，本人于当天上午将此邮件送至芳桥菜场交给了侯金萍，在收件人栏签名“谢桂平”是由侯金萍签的，特此证明。上述证言都是真实情况，如本人作虚假证明，愿承担一切法律责任。登记表纠纷简要情况载明：章桂芬与谢桂平买房纠纷，我在今天收到谢桂平邮寄给我的一张房屋买卖通函，问我480000元是否愿意购买其名下房屋一套，我希望买该房屋，希望你们出面电话通知谢桂平到司法所协调。司法所意见载明：1、司法所电话通知谢桂平到芳桥街道司法所协调解决该纠纷，谢桂平说不在家，无法到场。2、建议章桂芬立即以函件形式告知谢桂平对该房屋的购买事宜。陈锡平提供上述证据证明2014年3月21日其收到谢桂平、侯金萍的告知函后，当天其妻子章桂芬就到司法局要求调解，司法所电话通知谢桂平到司法所解决，但谢桂平说不在家。裴曙明系顺风快递的快递员，其证明2014年3月22日上午其将陈锡平邮寄给谢桂平、侯金萍的邮件交给侯金萍的过程。对于上述证据，谢桂平、侯金萍对接待登记表的真实性及证明的事实无异议，对裴曙明的证明不认可。因为该份证据无法证明裴曙明是顺风快递的快递员，即使裴曙明是顺风快递的快递员，收寄时间也应根据快递公司的查询记录予以确认。
审理中，章桂芬提供结婚证、身份证及情况说明一份，内容为：我与陈锡平系夫妻关系，2012年5月7日，我们与谢桂平、侯金萍夫妇签订了房屋买卖合同，2014年4月23日，陈锡平以原告的身份起诉谢桂平、侯金萍夫妇，我同意原告就该诉讼产生的一切程序和实体权利及义务由陈锡平享有和承担。结婚证载明章桂芬与陈锡平系夫妻关系。
本院认为：依法成立的合同，受法律的保护，当事人应按照合同的约定全面履行自己义务。根据《城市房地产管理法》规定，未依法登记领取权属证书的房屋不得转让。但该规定并非效力性强制性规范，违反该规定并不影响房屋买卖合同的效力。本案所涉房屋虽暂未取得房产证，但具有土地使用证及建设规划许可证，不属于非法建筑，故陈锡平、章桂芬与谢桂平、侯金萍之间签订的房屋买卖协议合法有效。谢桂平、侯金萍系夫妻关系，且在审理中，对于谢桂平与陈锡平签订的协议书及陈锡平与冯嵩签订的房屋买卖协议侯金萍均予以认可，故对于上述两份协议对谢桂平、侯金萍均发生约束力。在本案所涉房屋买卖协议有效的情况下，因本案所涉房屋已经由谢桂平出卖给了冯嵩且已经交付了购房款，陈锡平要求实现优先购买权客观不能实现，故对其要求优先购买本案所涉房屋的诉请本院不予支持。
关于谢桂平、侯金萍何时收到陈锡平发的告知回函的问题，因该快递未经过正规途径进行投递，无法从顺风快递公司网络平台查询到该快递的收寄时间。陈锡平邮寄时没有签日期，侯金萍收件时也没有签日期。但裴曙明的证明与宜兴市芳桥街道社会矛盾纠纷调处中心出具的接待登记表相互印证，至少可以证明陈锡平在收到谢桂平、侯金萍的告知书后，由章桂芬向其告知或者通过司法所向其告知要求购买的房屋的意思表示。故谢桂平、侯金萍称其邮寄告知书后陈锡平没有在期限内进行回复的抗辩与事实不符，本院不予采信。关于陈锡平与谢桂平签订的协议书是否属于约定不明的问题，协议书上约定以原价提高银行利息付双方产生争议，但按照一般交易习惯的理解，应理解为提高同期银行贷款利率，而非同期银行贷款利率的数倍。故陈锡平按照原价款加同期银行贷款利率出价380000元在合理的范畴，在双方谈不拢的情况下，谢桂平、侯金萍将房屋直接出卖给冯嵩违反了谢桂平与陈锡平之间的约定，应承担相应的违约责任。在无法实现优先购买权的情况下，陈锡平按照约定主张违约金100000元，参照双方的约定回购价款、房屋的市场价及谢桂平实际出卖给冯嵩的价款，双方约定的违约金在合理的范围，陈锡平主张违约金10万元本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、确认2012年5月7日陈锡平、章桂芬与谢桂平、侯金萍签订的房屋买卖合同有效。
二、谢桂平、侯金萍于本判决发生法律效力之日起十日内支付陈锡平违约金100000元。
三、驳回陈锡平的其他诉讼请求。
本案案件受理费6187元，由陈锡平负担4288元，谢桂平、侯金萍负担1899元。谢桂平、侯金萍应负担部分已由陈锡平垫付，谢桂平、陈锡平与本判决发生法律效力之日起十日内将该款直接支付给陈锡平。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（开户名称：江苏省无锡市中级人民法院，开户行：中国工商银行无锡城中支行，帐号：11×××05）。
审 判 长 王建停
代理审判员 闫文杞
人民陪审员 宗 瑛
二〇一四年十一月十三日
书 记 员 潘新云