陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西中民二终字第00668号
上诉人（原审被告）西安佑利置业有限公司，住所地西安市翠华路甲子六号。
法定代表人陈荣华，董事长。
委托代理人武鹏飞，陕西法智律师事务所律师。
委托代理人陈琳，陕西法智律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）史二强。
委托代理人孙蓉，陕西律师农民工维权工作总站律师。
上诉人西安佑利置业有限公司（以下简称佑利公司）与被上诉人史二强因商品房预售合同纠纷一案，不服西安市长安区人民法院（2014）长安民初字第05818号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人佑利公司之委托代理人武鹏飞、陈琳，被上诉人史二强之委托代理人孙蓉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，佑利公司欲建西安市长安区紫翰庭院住宅项目，2012年初，佑利公司向社会发出认购商品房广告，2014年1月19日，史二强（乙方）与佑利公司（甲方）签订了《紫翰庭院项目认购协议书》一份，约定：乙方购买由甲方建设开发的紫翰庭院8号楼1-1905号住宅一套，住宅面积暂定为77.3平方米，单价为5800元，房款总计448340元，乙方选择向甲方支付诚意认购定金134502元（总房款30%）。同时，该认购协议约定甲方在紫翰庭院项目开盘前保证五证（建设用地规划许可证、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证）齐全，并承诺项目正式开盘时间不超过2013年6月30日，如超过此时间，乙方有权要求退房，若退房，则甲方须无条件退还乙方交纳的诚意认购定金。协议签订后，史二强2014年1月19日向佑利公司交纳诚意认购定金80000元，同年4月29日又向佑利公司交纳诚意认购金54502元，共计134502元。后紫翰庭院项目因故停工，佑利公司另外给史二强出具《承诺书》一份，向史二强承诺项目内容。第一，工程若未能在2014年3月15日前动工，则佑利公司在10个工作日内为史二强无条件办理退款事宜，并按银行利息从史二强签订协议之日起至退款之日按史二强已缴纳的首付款补充史二强损失。第二，如在2014年9月15日前未开盘，则佑利公司在10个工作日为史二强无条件办理退款事宜，并按史二强已缴纳的首付款从史二强签订协议之日起至退款之日每天按万分之一的标准补偿史二强损失。后紫翰庭院项目虽在2014年3月15日前动工（现已停工），但未能在同年9月15日前开盘。另在庭审查明，截止本案庭审之日，佑利公司开发的紫翰庭院项目尚未取得商品房预售许可证等五证，项目亦未开盘。史二强、佑利公司就退款和赔偿问题协商未果，史二强遂与2014年10月23日诉至原审法院，要求佑利公司返还认购金134502元并赔偿利息损失6744.48元和支付违约金4438.50元。本案审理中，史二强表示不同意按照佑利公司的承诺书内容计算违约金，要求佑利公司承担所付认购金的同期银行贷款利息。佑利公司虽同意退还史二强所交认购金，但同时表示，目前尚无资金能力。因双方分歧较大，对该案未能调解。
2014年10月23日，史二强诉至西安市长安区人民法院称，其和佑利公司签订《紫翰庭院项目认购协议书》一份，后其向佑利公司支付诚意认购金134502元，但佑利公司未取得商品房预售许可资格，未能与其签订正式的商品房买卖合同，现起诉要求佑利公司返还认购金134502元、返还同期银行贷款利息6744.58元、支付违约金4438.50元，本案诉讼费由佑利公司承担。
佑利公司辩称，对于签订认购协议及史二强交纳认购金的数额均无异议，现同意退还史二强的认购金134502元。但对史二强要求的同期银行贷款利息6744.58元其不予认可，因为根据其给史二强的承诺书第一项的规定，其只有在2014年3月15日前未动工才承担史二强的利息损失，而事实上其在3月15日前已经动工。对史二强要求的4438.50元其无异议，但认为不属于违约金。
原审法院认为，史二强、佑利公司于2014年1月19日签订的《紫翰庭院项目认购协议书》及史二强根据双方合同约定支付了134502元作为购房款虽属事实，但截至法庭辩论终结时，佑利公司仍未取得法律规定的商品房预售许可证等五证，项目未能开盘，故该认购协议书无效。合同无效，因该合同取得的财产应当返还，且导致合同无效的责任由佑利公司引起，因此给史二强造成的损失亦应当予以赔偿，故史二强要求佑利公司返还支付的购房款134502元的请求符合法律规定，对史二强要求赔偿损失一节，因史二强不同意按佑利公司单方出具的承诺书中的方案计算损失，故应按照同期银行贷款利率支付利息。为维护公民合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、被告西安佑利置业有限公司于判决生效后十日内向原告史二强返还购房款134502元，并赔偿利息损失（损失按照同期中国人民银行贷款利率，其中80000元从2014年1月19日起计算至本判决确定付款之日止，另外54502元从2014年4月29日起算至本判决确定付款之日止）。二、驳回原告其余诉讼请求。如果未按本判决书指定期限内履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3151元，原告已预交，由原告承担50元，由被告西安佑利置业有限公司承担3101元，在本判决生效后连同上述款项一并给付原告。
宣判后，佑利公司不服，向本院提起上诉称，一审认定事实有误，证据不足，依照上诉人所发承诺之约定，截止至被上诉人起诉之日，被上诉人所应获赔偿损失为3180.6元，而非7240元，其公司与史二强签订《紫翰庭院项目认购协议书》中并未对赔偿金、违约金的支付进行约定，为安抚业主，其公司三次向业主发出《承诺书》均承诺依照万分之一向申请退房的业主支付赔偿金，因承诺书系单方法律行为，已经作出便发生法律效力。请求：一、撤销原审判决第一项“并赔偿利息损失（损失按照同期中国人民银行贷款利率，其中80000元从2014年1月19日起计算至本判决确定付款之日止，另外54502元从2014年4月29日起算至本判决确定付款之日止）”，改判为“损失按照每日万分之一计算其中80000元从2014年1月19日起计算至本判决确定付款之日止，另外54502元从2014年4月29日起算至本判决确定付款之日止。二、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。
史二强辩称，上诉人说按照承诺书的约定赔偿损失，但承诺书是佑利公司单方承诺，并非双方约定，而且对方所述利息按照总房款每日万分之一计算，根本不足以弥补被上诉人的损失，上诉人对承诺书也没有履行。我们同时主张了中国银行同期贷款利率、总房款每日万分之一，故一审法院认定正确，没有超出被上诉人诉请，承诺书中承诺过开盘前取得五证，但至今未取得，上诉人占用、收取被上诉人的购房款，损失一直持续，望上诉人尽快赔偿，使损失不再继续扩大。
经审理查明，原审判决查明的事实属实。
本院认为，史二强与佑利公司签订的《紫翰庭院项目认购协议书》，系双方真实的意思表示，该协议虽名为认购协议，但该协议已经具备商品房买卖合同的主要内容；加之协议中约定的诚意认购定金数额较大，实为购房款的一部分，且佑利公司已按照约定收取了该部分购房款，故原审判决认定史二强与佑利公司签订的《紫翰庭院项目认购协议书》为商品房预售合同正确。由于佑利公司至今未取得法律规定的建设用地规划许可证、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证等五证，该项目也未能开盘，故该认购协议书应该被认定为无效。我国法律明确规定，因无效合同取的财产应当返还。史二强依据无效合同向佑利公司支付了134502元，佑利公司应当向史二强返还。佑利公司上诉主张按照承诺书承诺的每日万分之一补偿业主损失，由于该承诺书系佑利公司单方出具，史二强不予认可，该承诺对业主不具有法律约束力；原审法院按照同期银行贷款利率判决佑利公司支付利息并无不妥。综上，佑利公司的上诉没有事实和法律依据。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元（西安佑利置业有限公司已预交），由西安佑利置业有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 高俊岗
代理审判员 窦 敏
代理审判员 王学堂
二〇一五年六月十六日
书 记 员 陈 歆