北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海民初字第11178号
原告金洋，女。
委托代理人张杰，北京市瑞风律师事务所律师。
被告刘丽娟，女。
委托代理人任兴洲，男。
委托代理人ＸＸ，男。
原告金洋与被告刘丽娟合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告金洋及其委托代理人张杰，被告刘丽娟之委托代理人任兴洲、ＸＸ均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
金洋诉称，我和刘丽娟于2014年3月9日签订了《合作经营合同》，但该合同实质为租赁合同，约定我将承租的位于北京市某区平房1号100平米的房屋交给刘丽娟从事水果超市经营，刘丽娟每年应向我支付租金73万元。合同履行过程中，刘丽娟只向我支付了第一笔租金325000元，但以各种理由未向我按期支付第二笔租金365000元，其行为已构成违约，同时刘丽娟还拖欠了2014年5月至2015年3月期间的水费1480.95元及电费23460元。为维护我的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、刘丽娟向我支付2014年9月9日至2015年3月4日期间的租金365000元；2、刘丽娟向我支付2014年5月至2015年3月期间的水费1480.95元、电费23460元；3、刘丽娟向我支付违约金146000元；4、由刘丽娟承担本案诉讼费用。
刘丽娟辩称，我不同意金洋的全部诉讼请求。我和金洋签订的合同名称叫《合作经营合同》，但实质上确实是租赁合同。在合同履行过程中，租赁房屋的产权方为北京某有限公司（以下简称某公司）向我张贴了终止房屋租赁合同的告知书，要求在2014年6月底腾空租赁房屋，我才得知金洋没有转租权，所以我和金洋之间的合同是无效的，也因为张贴了公告，我只好将已为顾客办的消费卡予以退还，这严重影响了我的正常经营，给我造成了巨大损失。后来我只好于2014年6月30日腾退房屋，并一直联系金洋来解决相关事宜，但金洋一直置若罔闻。
经审理查明，2014年3月9日，金洋（甲方）与刘丽娟（乙方）签订《合作经营合同》，主要约定：甲方将其承租的北京市某区平房1号（以下简称租赁房屋）由乙方从事水果超市经营之用，合作经营期限自2014年3月9日至2015年3月4日，其中2014年3月9日至2014年3月23日为装修期，乙方无需交纳经营合作金，合作期内的月经营合作金为60833元，年经营合作金为73万元，乙方每半年向甲方交纳经营合作金，于2014年3月9日交纳325000元，于2014年8月9日交纳365000元，乙方还需向甲方支付押金121666元，在经营中所产生的水、电、电话、门前三包、卫生、治安等费用由乙方交纳，若因乙方原因导致合同不能完全履行，应承担违约责任，并赔偿对方年合作金的20%作为违约金，合作经营金及押金不退。该合同签订后，刘丽娟向金洋交纳了押金121666元和第一笔经营合作金325000元。
庭审中，金洋和刘丽娟一致认可双方签订的合同名为合作经营合同，但实质为租赁合同，相应的经营合作金应为租金。
庭审中，刘丽娟以金洋无转租权为由主张双方签署的《合作经营合同》无效。金洋对此不予认可，主张刘丽娟明知租赁房屋系其自某公司承租所得，为规避转租才签订合作经营合同，且某公司亦明知其将租赁房屋转租刘丽娟。就其主张，金洋向本院提交了工商档案中刘丽娟出具的《郑重承诺》、某公司出具的《住所证明》，其中《郑重承诺》显示内容为刘丽娟拟任北京乐果坊商贸有限公司（以下简称乐果坊公司）的法定代表人，现向登记机关提出公司设立申请，而《住所证明》中记载内容为某公司同意将租赁房屋提供给乐果坊公司使用。刘丽娟对上述证据的真实性没有异议，并主张此系为了办理乐果坊公司的营业执照，不能证明某公司已认可金洋的转租行为。经查，租赁房屋的产权人为某公司。某公司于2014年2月10日与北京塔利世家餐饮管理有限公司（以下简称塔利世家公司）签订《房屋租赁合同》，约定某公司将租赁房屋出租给塔利世家公司，租期自2014年3月6日至2015年3月5日，并约定若塔利世家公司擅自将租赁房屋转租转让、转借、私自交换使用，出卖或变相出卖使用权的，某公司有权终止合同，收回房屋。另查，塔利世家公司系自然人独资企业，自然人股东为金洋。庭审中，金洋未能向本院提交某公司针对其与刘丽娟之间签订的名为合作经营合同，实为租赁合同的转租行为的意见。经本院释明，金洋明确表示，若法院认定其与刘丽娟之间的合同无效，则其要求刘丽娟比照合同约定的租金标准支付房屋的占有使用费。
庭审中，刘丽娟主张其于2014年6月30日搬离了租赁房屋，并向本院提交了某公司于2014年5月6日张贴的《终止房屋租赁合同告知书》（以下简称《告知书》），内容为：“塔利世家公司（水果店）：甲方（某公司）与乙方（塔利世家公司）于2014年3月6日签订的房屋租赁合同，将租赁房屋租赁给乙方，由于道路整治的需要，乙方所租赁的房屋合同不能继续履行。特告知乙方提前终止与乙方签订的房屋租赁合同，请贵公司于2014年6月30日前将房屋腾空，交还甲方。甲方按照所签订的房屋租赁合同第七条的约定对乙方进行赔偿。”金洋对该告知书的真实性予以认可，但主张实际上某公司并未按告知书内容解除合同，且刘丽娟也并未在2014年6月30日腾空，而是一直到2015年3月5日才搬离租赁房屋。就其主张，金洋向本院提交了2015年3月3日其与刘丽娟之间的手机短信和2015年3月5日的照片，其中短信内容为：金洋发送：“刘丽娟女士，您在租赁房屋经营的水果超市房屋合同到期，请在合同到期日之前予以腾退，特此告知，否则一切后果由你方自己承担！”刘丽娟回复：“现在合同已到期，押金你什么时候退？”金洋发送：“自2014年8月起，你方未继续履行合同，未交纳合作经营金，已经拖欠合作经营金7个月之久，现我方已经起诉，交由法院处理。”；而照片的内容则为有人员在腾空租赁房屋。刘丽娟对短信的真实性予以认可，但以照片中没有刘丽娟本人、无法确认地点、时间等为由不予认可。庭审中，刘丽娟未就其主张的于2014年6月30日腾退租赁房屋及因张贴告知书后影响其日常经营一节向本院提交其他证据。
另庭审中，金洋就其主张的水费和电费向本院提交了某公司出具的收据和发票共11张，上述票据载明2014年5月到2015年3月的水费为1480.95元，电费为23460元。刘丽娟以上述票据系某公司与塔利世家公司之间产生为由对真实性不予认可。经本院询问，刘丽娟当庭认可在使用租赁房屋时未交纳过2014年5月到2015年3月的水费和电费。
另诉讼中，刘丽娟提出反诉请求，要求法院判令金洋向其返还租金243332元、押金121666元并由金洋承担反诉费用，但刘丽娟未按本院向其开具的反诉案件受理费交款通知书规定的有效期内交纳相应反诉案件受理费。
上述事实，有双方当事人的陈述、《合作经营合同》、《郑重承诺》、《住所证明》、《房屋租赁合同》、《告知书》、短信记录、照片、收据、发票等证据材料。
本院认为，无处分权人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权人的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中，金洋与刘丽娟均认可双方于2014年3月9日签订的《合作经营合同》实为租赁合同，本院对此不持异议，并据此认定双方存有租赁合同关系。而根据塔利世家公司与某公司于2014年2月10签订的《房屋租赁合同》的约定内容，塔利世家公司对租赁房屋并无单方转租权，而金洋作为塔利世家公司的自然人独资股东，亦对租赁房屋不享有单方转租权。现金洋虽提交了某公司为刘丽娟自然人独资设立的乐果坊公司提供了《住所证明》，但因金洋与刘丽娟签署的合同在名义上为合作经营合同，而《住所证明》亦系企业进行营业执照注册时所需的证明文件，故该《住所证明》不足以证明某公司已同意金洋对租赁房屋进行转租。因此，在没有充分证据证明某公司对金洋的转租行为予以追认的情形下，金洋与刘丽娟签订的《合作经营合同》应为无效。
因刘丽娟已实际使用租赁房屋，故其应当向金洋支付相应占有使用费。因刘丽娟提交的《告知书》不足以证明其于2014年6月30日搬离租赁房屋，而金洋提交的照片确能够反映有相关人员于2015年3月5日腾空租赁房屋，刘丽娟虽对照片的真实性、关联性等不予认可，但未就此向本院提供充分相反证据予以反驳，故本院认定刘丽娟实际使用租赁房屋至2015年3月5日。同时，因刘丽娟亦未提交相应证据证明在《告知书》张贴后对其日常经营产生影响，故经本院释明后，对于金洋要求比照双方合同约定的租金标准支付2014年9月9日至2015年3月4日的占有使用费的诉讼请求，本院予以支持。
同理，刘丽娟还应负担实际使用租赁房屋所产生的水、电费用。刘丽娟虽不认可金洋提交的某公司出具的租赁房屋于2014年5月至2015年3月的水电费票据，但其未就此提供充分证据予以反驳，且其亦自认在该期间尚未支付过相应水电费用，故对于金洋的该项诉请，本院亦予以支持。
如前所述，因双方签署的《合作经营合同》为无效，故对于金洋主张的要求刘丽娟支付违约金的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。因刘丽娟已向金洋支付了押金121666元，金洋应当予以退还，但因刘丽娟还需向金洋支付相应占有使用费等费用，故基于方便当事人诉讼原则，该押金应当予以优先抵扣。另刘丽娟未按期交纳相应案件反诉受理费，视为其自动撤回反诉请求。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：
一、确认金洋与刘丽娟于二〇一四年三月九日签订的《合作经营合同》无效；
二、刘丽娟向金洋支付二〇一四年九月九日至二〇一五年三月四日期间的房屋占有使用费人民币三十六万五千元、二〇一四年五月至二〇一五年三月的水费人民币一千四百八十元九角五分、电费人民币二万三千四百六十元，上述共计人民币三十八万九千九百四十元九角五分，其中折抵金洋应向刘丽娟退还的押金人民币十二万一千六百六十六元，余款人民币二十六万八千二百七十四元九角五分，于本判决生效后七日内执行；
三、驳回金洋的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费九千一百五十九元，由金洋负担三千二百二十元，已交纳；由刘丽娟负担五千九百三十九元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审 判 长 陆金伟
人民陪审员 贾玉英
人民陪审员 王小微
二〇一五年八月十七日
书 记 员 于春燕