广西壮族自治区桂林市象山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）象民初字第476号
原告（反诉被告）XX桂林米粉有限公司，住所地：桂林市七星区空明西路1X号四楼。
法定代表人李X，董事长。
委托代理人杨XX，公司职员。
委托代理人梁XX，广西九宇律师事务所律师。
被告（反诉原告）桂林市XX投资开发有限公司，住所地：桂林市崇信路4X号。
法定代表人邓XX，董事长。
委托代理人崔XX，公司副总经理。
委托代理人谭XX，广西兴东方律师事务所律师。
原告（反诉被告）XX桂林米粉有限公司诉被告（反诉原告）桂林市XX投资开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告诉讼代理人杨桂馥、梁丹志、被告委托代理人崔大宏、谭国文到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告（反诉被告）XX桂林米粉有限公司诉称：2011年11月10日，原被告订立房屋租赁合同，被告将其位于桂林市崇信路43号红街商业广场7号楼一层103、104、105、106号铺面出租给原告作经营用途使用，双方约定了租期、租金等合同内容，合同签订后，原告即依约履行合同，向被告交纳了租赁保证金10万元及首期租金131073.6元。原告因对租赁经营投资巨大，作了长期规划，故在交付租金同时要求被告提供房屋的出租权凭证，被告称正在办。由于原告对房屋产权、经营权、转租权存有质疑，致使原告无法继续投入经营使用，原告依据合同法规定行使履行抗辩权，2012年11月25日，被告因原告行使履行抗辩权拒交租金向原告发出解除合同通知，2012年12月21日原告委托律师向被告发出律师函，明确拒付租金抗辩理由并再次催告被告提供出租房屋经营权、转租权证照，被告未予理睬。经查，被告在发出解除合同通知后已将出租房屋另租他人作水果经营使用，原告见无法实现合同目的，于2013年2月3日向被告发出解除合同通知。原告认为，被告无法向原告提供出租房屋所需的产权或转租权凭证，经原告合理催告后仍未提供，并单方违约解除合同，其解除通知应认定无效，因被告违约致合同不能实现合同目的，原告解除合同通知有效，被告应赔偿因违约造成原告的经济损失，故诉至法院，请求：一、确认被告2012.11.25解除合同通知无效；二、原告2013.2.3解除合同通知有效，被告赔偿因解除合同造成原告损失755188.6元，其中：租赁保证金10万元、租金131073.6元、装修及设施已付款损失365795元；三、诉讼费及财产保全费由被告承担。
原告XX桂林米粉有限公司就其诉请在举证期限内向本院提交如下证据：1、双方于2011年11月10日签订的租赁合同及补充协议，证明被告将其位于桂林市崇信路43号红街商业广场7号楼一层103、104、105、106号铺面出租给原告作经营用途使用，双方约定了租期、租金等合同内容，并进行补充约定；2、与客户签订的装修及设施合同，证明经营场所装修及设施损失情况。其中：应付款755188.6元，已付款596868.6元；3、付款凭证，证明已付款损失情况；4、被告于2012年11月25日传真解除合同通知，证明原告履行抗辩权，拒付租金，被告单方解除合同；5、2012年12月21日原告律师函，证明原告向被告明确行使履行抗辩权拒付租金的理由，并继续催告被告依约提供出租房屋经营权、转租权凭证；6、原告拍摄租赁物现场照片，证明被告已另行出租给他人使用，双方2011年11月10日所签订的租赁合同目的不能实现；7、原告邮寄解除合同通知书及送达凭证，证明原告向被告发出解除合同通知已送达被告，合同已解除。
被告（反诉原告）桂林市XX投资开发有限公司答辩及反诉称：一、2010年12月31日，被告与中国人民解放军75660部队签订《军队房地产租赁合同》，依法取得红街商业广场的经营权、转租权。二、被告与原告于2011年11月10日签订《租赁合同》时向原告出示了证明被告有经营权和转租权的相关文件材料。原告在起诉状中的相关陈述是虚假的。三、原告提起本案诉讼的根本原因是其商业定位错误，欲将经济损失转嫁至被告。综上，被告拥有红街商业广场的经营权、转租权。双方于2011年11月10日签订的《租赁合同》依法有效。该《租赁合同》的解除是原告单方违约所致，被告依法不承担相关损失。请求法院依法驳回原告的全部诉请。
2011年11月10日，反诉原告与反诉被告签订《红街商业广场租赁合同》，将桂林市象山区崇信路43号红街商业广场7号楼一层103、104、105、106号铺面出租给反诉被告。根据该合同：租赁面积为273.07平方米；租金单价为160元∕月；2011年11月20日至2012年1月31日为免租期，反诉被告应于2012年2月1日开始按季度支付租金。同时，合同还约定：不支付或不按约定支付租金，每日按应付季度租金总额的千分之三计付逾期利息，逾期超过30日的，甲方有权解除合同，并按季度租金的100％计算违约金。合同签订后，反诉原告按约交付了房屋，但反诉被告却未按约定支付租金。在反诉被告的申请下，反诉原告考虑到长期合作关系，同意将免租期延长至2012年5月1日，并与反诉被告签订了补充协议。补充协议签订后，反诉被告支付了首期租金（2012年5、6、7月租金），之后便不再支付租金。反诉原告多次与反诉被告协商，要求其履行合同义务，但均未得到反诉被告正面回应。无奈之下，反诉原告于2012年11月25日向反诉被告发出解除合同的通知，并要求其支付租金、腾退房屋。至今，反诉被告仍未向反诉原告支付所欠房屋租金，也未办理相关退租手续。反诉被告的违约行为造成反诉原告极大的经济损失，故提出反诉，1、请求确认反诉原告与反诉被告于2011年11月10日签订的《红街商业广场租赁合同》已经解除；2、请求判令反诉被告给付反诉原告房屋租金及房屋占用费（计算至2013年2月）人民币305838.4元；3、请求判令反诉被告支付反诉原告违约金246548.6元；4、反诉被告承担全部诉讼费用。
被告桂林市XX投资开发有限公司就其答辩及反诉在举证期限内向本院提交如下证据：1、广州军区司令部直属工作部批复，证明红街商业广场项目已经上级主管部门批准；2、桂林市规划局批文，证明红街商业广场项目规划已经桂林市规划局批复同意；3、军队房地产租赁合同，证明被告取得红街商业广场的经营权、转租权；4、关于申请延长红街店面免租期的报告、商函，证明原告一再要求延长免租期、拖欠租金的事实。
原告（反诉被告）XX桂林米粉有限公司辩称：被告反诉请求没有事实依据。合同签订后，原告多次要求被告提供产权、转租权凭证，但被告未提供。被告只说正在办理，办理后可提供，但到10月也未提供。原告已投资70多万元，如产权未保障会造成巨大损失，因此委托律师向被告发函。原告不付租金不构成违约。先履行的应是被告，其后是我方。原告可行使抗辩权。请驳回被告反诉。
经庭审质证，被告对原告证据1无异议，对其他证据真实性无异议，对证明内容不予认可。原告对被告证据的真实性无异议，对证明内容不予认可。
对于原被告无争议的证据，本院予以确认。对于原被告对真实性没有异议，仅对证明内容存在异议的，本院确认其真实性，对证据有无证明力及证明力大小独立进行判断。
综合全案有效证据及庭审笔录，本院确认本案以下法律事实：位于桂林市象山区崇信路43号沿街土地房屋，属于由中国人民解放军广州军区综合训练基地（下称综合训练基地）管理的军队房地产。2010年8月，广州军区司令部直属工作部下文批复，同意综合训练基地将上述沿街土地房屋租赁给被告桂林市XX投资开发有限公司使用，由该公司投资新建综合商业街。2010年12月31日，中国人民解放军75660部队（综合训练基地部队番号）作为出租方与被告桂林市XX投资开发有限公司作为承租方签订《军队房地产租赁合同》，约定：甲方将沿街门面区域房屋、地产出租给乙方为商用物业开发；租赁期限为十八年；在不违反租赁用途的前提下，乙方可与第三方签订转租、分租协议等内容。2011年1月，综合训练基地崇信路沿街门面改造项目规划经桂林市规划局审批。之后被告以代建形式将上述崇信路沿街门面改造建设成为红街商业广场。
2011年11月10日，被告桂林市XX投资开发有限公司作为出租方与原告XX桂林米粉有限公司作为承租方签订一份《红街商业广场租赁合同》，约定：甲方同意将红街的7号楼一层103、104、105、106号铺面出租给乙方使用，租赁面积约为273.07平方米；甲方承诺对红街商业广场房屋及商业物业拥有出租权和经营权；乙方租赁房屋用于XX桂林米粉有限公司经营；租赁期自2011年11月20日起至2017年12月31日止；从2011年11月20日至2012年1月31日止为免租期；租金：2012年2月1日起至2014年1月31日止，租赁房屋租金单价为160元∕平方米∕月；乙方于签订租赁合同时应向甲方交纳租赁保证金10万元，如租赁期满，乙方不再续租且无违约行为的，甲方向乙方无息退回租赁保证金；乙方按季度交纳租金，先支付后使用，每期租金在当期交纳期上一个月的15日前一次性全额缴清；甲方2011年11月20日向乙方交付该房屋；返还：租赁期满或合同解除后，乙方应返还该房屋及其附属设施，甲乙双方验收认可后在《房屋交接确认书》签字盖章，乙方应结清各种费用，退租时乙方可搬迁自行装修或添置的可移动部分；乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋并责令乙方搬出租赁物，甲方有权处置乙方租赁物内的财产，处置所得抵偿乙方应付的租赁费用及赔偿甲方损失，不足部分另行追索，同时，乙方所缴纳租赁保证金不予退还，且甲方有权将租赁物另行出租：1、不支付或者不按照约定支付租金，每日按应付季度租金总额的千分之三计付违约金，逾期超过30日的，甲方有权解除合同，并按季度租金的100％向甲方支付违约金等内容。被告依约将铺面交付原告使用，原告于2011年11月14日给付被告231073.6元，其中包括租赁保证金10万元、三个月的租金131073.6元。原告于2011年12月至2012年7月间对铺面进行了装修，投入了相应装修资金，但未开门营业。2012年6月7日，双方又签订一份补充协议约定：甲方同意乙方的免租期延长至2012年5月1日，乙方应于2012年6月20日前向甲方交纳第一期租金等内容。根据该约定，原告前期交付的三个月的租金131073.6元，作为2012年5、6、7月的租金。原告在2012年8月以后不再向被告交付租金。2012年11月25日，被告向原告发出《解除合同通知书》，主要内容为：“一、根据贵司（本案原告）与我司（本案被告）的原合同及补充协议，贵司于2012年5月1日开始按季度支付房屋租金，至目前贵司仅缴纳首期季度租金，第二期（8、9、10月份）及11月份并未按约定支付，已逾期达113天，共拖欠租金174764.8元，产生滞纳金59245元。我司曾多次函至贵司催交租金，但贵司之间仍未支付。根据原合同第十二条之规定，如贵司逾期30日不支付租金的，我司有权解除合同，并追究违约责任。二、我司于5月多次督促贵司开业事宜，但贵司无具体答复，至今未进场开业亦不主动与我司沟通，已对红街商业广场整体运营和对外形象造成严重影响。鉴于此，通知贵司，解除我司与贵司于2011年11月10日签订的原合同及2012年6月7日签订的补充协议；贵司应于七个工作日内向我司支付已经发生的房屋租金。”同年12月21日，原告向被告发出《律师函》，指出：自合同签订后，原告多次要求被告提供出租房屋的产权凭证、经营权、出租权凭证，但被告至今未予提供，该行为已严重影响承租人的经营和决策。提供出租房屋的产权、经营出租权凭证是被告的法定义务和合同义务，故原告依据《合同法》第六十七条进行后履行抗辩不构成违约；如被告确无法提供出租房屋的产权、经营出租权合法凭证，导致合同无效，所引起的一切损失，应由被告承担等内容。2013年2月3日，原告向被告发出《解除合同通知书》，主要内容为：“贵公司与我公司因红街铺面租赁合同在履行中发生争议，事因出租物的产权、出租权关系到合同的效力，故自合同签订以来，我公司多次要求贵公司提供出租房屋产权、出租权凭证，但贵公司未予提供，我公司是规范化经营企业法人，对本次的租赁所做的是长期规划，并对此投入了大量资金、人力，你公司的违约行为已严重影响我公司的经营和决策。经催告你公司至今仍未向我公司提供出租房屋产权、出租权凭证，，为避免我公司经营遭受更大损失，依法通知你公司解除合同，并在三日内与我公司协商返还财产及赔偿损失事物”。
在本案审理过程中，原告表示，其于2012年7月间已退场并将租赁铺面返还被告，但原告未提供相应的证据证明。被告对原告陈述的返还时间不予认可，被告表示于2013年2月起接管铺面。
被告桂林市XX投资开发有限公司的经营范围包括：对新农村建设项目、旅游景区、度假村等的投资和管理；对房地产、交通、能源、旅游业等的投资；五金交电的销售；国家允许经营的矿产品、进出口产品的销售；物业服务；房屋租赁等。
本案认为，本案争议焦点在于原、被告签订的租赁合同是否有效；原告在2012年8月起拒绝向被告支付租金是否属于正当履行抗辩权以及在合同履行过程中原、被告哪一方存在违约行为。
一、位于桂林市象山区崇信路43号沿街土地房屋，属于由综合训练基地管理的军队房地产。2010年8月，综合训练基地部队上级管理部门下文批复，同意综合训练基地将上述沿街土地房屋租赁给被告桂林市XX投资开发有限公司使用，由该公司投资新建综合商业街。随后，综合训练基地将崇信路43号沿街门面改造项目报桂林市规划部门审批并获批准。由此，作为崇信路沿街土地房屋的管理人，综合训练基地已办理了门面改造项目的相关手续。中国人民解放军75660部队（综合训练基地部队番号）作为出租方与被告桂林市XX投资开发有限公司作为承租方签订的《军队房地产租赁合同》，该合同合法有效。该合同约定承租方在不违反租赁用途的前提下，可与第三方签订转租、分租协议等内容，被告与原告签订的《红街商业广场租赁合同》，即属于转租、分租类型。该合同双方当事人意思表示真实，合同内容未违反法律法规禁止性规定，应当认定有效，原、被告双方应当按照合同的约定履行各自的义务。
二、原告在履行《红街商业广场租赁合同》的过程中，以被告未提供租赁房屋的产权、出租权凭证为由，拒绝继续支付租金，并认为该行为系依据我国《合同法》第六十七条规定先履行抗辩权。本院认为，我国《合同法》第六十七条规定：当事人互负债务，又先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。本案中，被告桂林市XX投资开发有限公司已经取得红街商业广场的经营权及房屋铺面的转租、分租权，被告在合同中亦表明“对红街商业广场房屋及商业物业拥有出租权和经营权”。但因该土地房屋属军队房地产，被告并非产权所有人，在合同中双方亦无约定被告应当向原告提供产权凭证。现被告已依约向原告交付了出租铺面，已先予履行合同义务，且履行并无不符合约定，同时，原告在租赁铺面经营后亦无第三方就租赁物主张权利，因此，原告提出先履行抗辩权不符合法律规定，本院不予支持。原告在履行租赁合同过程中拒绝向被告交付租金的行为，已经构成违约，应当承担违约责任。原告所提出的诉讼请求，无事实和法律依据，本院予以驳回。
原告主张在2012年7月已从铺面退出并将铺面返还给被告，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》规定：主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。由于原告未提供相应证据予以证明，对于原告上述主张本院不予采纳。被告提出在2012年11月25日向原告发出《解除合同通知书》后，于2013年2月实际接收铺面的陈述意见，本院予以采纳。原告应当向被告支付2012年8月1日至同年11月25日的房屋租金，以及按照合同约定的租金标准支付其后至2013年1月31日止的房屋占用费。被告以双方在租赁合同中约定的标准计算违约金，过分高于造成的损失，原告虽未主张适当减少，但在反诉答辩中否认有违约事实。根据本案的具体情况，本院予以调整，本院认为应当以实际损失的百分之三十作为计算赔偿违约金的标准。
综合上述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，判决如下：
一、驳回原告XX桂林米粉有限公司的诉讼请求。
二、确认被告（反诉原告）桂林市XX投资开发有限公司与原告（反诉被告）XX桂林米粉有限公司于2011年11月10日签订的《红街商业广场租赁合同》，已于2012年11月25日解除。
三、原告（反诉被告）XX桂林米粉有限公司支付被告（反诉原告）桂林市XX投资开发有限公司自2012年8月1日至同年11月25日的房屋租金，以及按照合同约定的租金标准支付其后至2013年1月31日止的房屋占用费共计305838.4元。
四、原告（反诉被告）XX桂林米粉有限公司支付被告（反诉原告）桂林市XX投资开发有限公司违约金91751.5元。
五、驳回被告（反诉原告）桂林市XX投资开发有限公司的其他反诉请求。
本案案件受理费11452元、诉讼保全费4520元，合计15972元（原告已预交），由原告XX桂林米粉有限公司承担；本案反诉费4712元（被告已预交），由原告XX桂林米粉有限公司承担3298元，被告桂林市XX投资开发有限公司承担1414元。
上述应付款项，义务人应在本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延付款期间的债务利息，权利人可于本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费20684元［户名：桂林市中级人民法院，帐号：20216301040001416，开户行：农行桂林七星支行高新支行］，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
审 判 长 熊 迁
人民陪审员 郝总路
人民陪审员 王新华
二〇一三年五月十六日
兼书 记员 周丽娟