天津市津南区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）津0112民初1562号
原告北京金地格林物业管理有限公司，住所北京市北京经济技术开发区天宝园三里111-302。
法定代表人刘涛，职务总经理。
委托代理人杨倩，女，北京金地格林物业管理有限公司客服主管。
委托代理人蔡建春，女，北京金地格林物业管理有限公司客服助理。
被告苏强，男。
原告北京金地格林物业管理有限公司与被告苏强物业服务合同纠纷一案，本院于2016年3月3日立案受理，依法由代理审判员刘信亮适用简易程序公开开庭进行了审理。原告北京金地格林物业管理有限公司（以下简称“金地物业公司”）的委托代理人杨倩、蔡建春，被告苏强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金地物业公司诉称，原告为被告坐落于天津市××双港镇金地格林小城B28-1-402房屋提供了优质的物业服务，但被告自2011年12月1日开始未缴纳物业费，至2016年12月31日共欠物业费11928.55元。依据前期物业合同，被告应给付原告滞纳金3202.50元。后经原告催要未果，故诉至人民法院，请求依法判令:1、被告支付物业费11928.55元及滞纳金3202.50元；2、诉讼费由被告承担。
被告苏强辩称，天津市××双港镇金地格林小城B28-1-402房屋系其所有属实，自2011年12月1日开始确未交纳过物业费属实，但发表如下答辩意见：1、对房屋质量的维修，物业公司没有尽到应有的责任。2009年6月，业主的客厅、主卧以及其他部位墙面开裂，物业公司仅派维修人员对主卧室墙面进行了维修，其他部位并未维修，2009年6月至2011年12月，被告多次联系物业公司要求修复，但是物业公司一直没有修复。2012年1月物业工作人员李某入户催缴2012年物业费，当我们再次要求修复墙面时，李某告诉我们现在没有泥瓦匠，等修复完了再交付物业费，自此，没有人过问过墙面修复情况以及物业费的问题。2013年1月下雪，业主书房内窗台和窗右侧墙体渗水，2014年雨季到来后，业主书房内窗台和窗右侧墙体大面积漏水，漏水浸泡了房内墙面及地板，造成原告房屋内物品的损失。2、原告对公共设施的损坏，不能及时修复。被告母亲于2012年5月12日在小区内散步，但路灯、地灯均不亮，导致被告母亲刘俊荣脚踏入地灯后摔伤，给正常的家庭生活带来严重的影响，被告认为物业公司对地灯罩没有尽到及时维修的责任，故对其母亲的摔伤负有直接责任，应对其医疗费、营养费等给以一定的补偿。3、原告安全管理疏忽，小区内多户遭到入室盗窃，物业安保人员没有尽到相应预防、防范的职责，且消防救生通道被占用。4、小区内车辆管理混乱，2009年入住以来，停在小区内的车辆多次出现刮碰现象，直至2014年5月，物业公司才建立地上车位，统一刷卡进入管理。5、地上车位收费标准超过业主用户手册收费标准，现在却以150元／月的标准收费，强制收费使业主难以接受。6、清洁服务不到位，没有兑现业主手册的承诺，自2009年入住以来，原告未就外墙玻璃进行过清洁，特别是防火窗户外墙玻璃，年久未清。7、对诉讼时效存在异议，物业费的追溯期限为两年，原告诉状中记载的物业费，计算不准确。8、被告和原告没有签订过物业服务合同，不知道物业是怎么计算物业收费标准的，也不清楚为什么业主委员会没有成立。综上，请求驳回原告的诉请，并且要求原告按照被告的实际损失减免至2018年。
本案争议焦点：1、原告主张的部分物业费是否超过诉讼时效；2、被告抗辩提出的事实是否系原告的服务范围及物业公司是否存在过错。
围绕争议焦点，原告金地物业公司向本院提交如下证据：
1、前期物业合同复印件一份、确认书1张、入住户签单1张，证明原告的服务事项和服务内容及业主对《前期物业管理服务合同》和《业主公约》知情的事实。
2、催缴函3份、系统催缴截图一份，快递单存根4张，证明原告有催缴的事实。
3、制止占用消防通道的情况说明一份，证明原告物业公司在消防安全通道尽到了公共管理的责任。
4、格林世界A、B区推进住宅物业服务标准化工作资料10页，证明原告日常提供物业服务的具体内容，是符合物业公司标准的。
经当庭质证，被告苏强对原告提交的证据1，认为没有看到过前期物业管理合同，当时在签订买卖合同的时候仅把这几张单子给被告看过，物业服务合同没有看过。对确认书和入住单没有异议，是被告签字的。对原告提交的证据2，快递没有收件人签字，没有收到过催交函，没有收到过快递，也没有收到催缴短信，原告留的电话是被告以前的电话，被告那个号码已停机好几年。对原告提交的证据3，认为原告公司并没有制止住，小区经常有打架、占用消防通道等行为的发生。对原告提交的证据4，没有看到过，对原告的工作服务不予认可。
围绕争议焦点，被告苏强提交如下证据：
1、被告母亲刘俊荣因小区地灯出现问题导致摔伤的情况及证明人陈丽荣签字的说明一份，证明被告母亲摔伤的事实及经过。
2、照片3张，证明业主占用救生通道的事实。
3、照片5张，证明房屋质量有问题，房屋开裂的情况。
4、照片15张，证明房屋漏水造成房屋地板、墙面、家具收到浸泡造成损失的事实。
5、视频资料一份，证明2014年夏天开始房屋漏水的情况。
6、业主手册一份，证明物业公司对服务事项的承诺。
7、和深圳金地集团联系的截图2张，证明被告和深圳金地集团对房屋问题进行交涉的记录。
经当庭质证，原告对被告提交的证据1不认可，认为不能证明系原告物业公司的责任。对被告提交的证据2，真实性认可，但原告作为物业公司已经向有关部门进行报告，尽到了相应的义务；对被告提交的证据3、4、5、6没有异议；对被告提交的证据7，认为和原告公司没有关系。
本院经审查分析认为，原告提交的证据1，符合证据的真实性、合法性和关联性，对其证明效力予以确认；原告提交的证据2，尾号为3211的快递单有邮局提供的被告于2014年11月10日签名的回执影印件，故能够证实原告确有催缴的行为，对该证据的证明效力，本院予以确认。其余的快递单均系寄件人存单，未能显示交寄时间及邮戳，不能证明被告收到物业费催缴通知的情况，系统截图亦不能反映被告是否实际收到短信，故对其余证据的证明效力，本院不予确认。原告提交的证据3，能够证实物业公司确有向执法部门报告的行为，对该证据的证明效力，本院予以确认。原告提交的证据4，仅能反映原告提供的部分物业服务情况，不能证实原告自2011年至2016年为被告提供了优质服务的事实，故对该组证据的证明效力，本院不予确认。被告提交的证据1，与本案不具有关联性，对该证据的证明效力，本院不予确认。被告提交的证据2，鉴于原告方对真实性认可，本院对该证据的证明效力予以确认。被告提交的证据3-5，被告认可，本院对其真实性认可，但房屋漏水并非物业服务合同解决范畴，对上述证据的证明效力，本院不予确认。被告提交的证据6，符合证据规则的有关规定，对该证据的证明效力，本院予以确认。被告提交的证据7，与本案不具有关联性，对该证据的证明效力，本院不予确认。
结合双方提交的证据及庭审情况，本院综合确认如下事实：
2006年6月26日，原告北京金地格林物业管理有限公司与案外人金地集团天津房地产开发有限公司签订《前期物业管理服务合同》，原告为被告居住的小区提供物业服务，该合同约定，4.5层普通户型每月每平方米1.40元;业主于每月7日前交纳，业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交物业管理服务费的万分之三交纳滞纳金。
被告苏强系天津市××双港镇金地格林小城B28-1-402房屋业主，该房屋建筑面积为139.68平方米。2007年7月29日被告办理入住手续时签署确认书，确认理解、认同《前期物业管理服务合同》内容，同意严格遵守。
被告自2011年12月1日之后未交纳物业费，现原告诉至本院，请求诉如所请。庭审中，被告苏强坚持答辩意见，不同意交纳物业费，但认可2014年4、5月份原告代理人杨倩和其谈过物业费的事情。原告认为，房屋漏水、开裂情况属实，但该问题属于开发商处理，不属于物业公司服务范围，被告反映的其他问题，物业公司亦尽到相应的义务，后在庭审中变更诉请，表示主张物业费至2016年3月31日即可。
本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业管理服务合同对业主及物业服务企业均具有约束力，物业服务合同所产生的权利与义务应由物业管理企业及各业主依合同之约定享有与承担。故原告为被告提供了物业管理服务，被告理应向原告交纳物业费用。原告以每月每平米1.40元向被告主张权利，符合《前期物业管理服务合同》约定，合同约定业主于每月7日前交纳，故原告主张2011年12月1日至2016年3月31日的物业费，符合《前期物业管理服务合同》约定，应予以支持。经本院核算，2011年12月1日至2016年3月31日该期间的全部物业费，计10168.70元。
被告提出诉讼时效抗辩，但庭审中被告自认2014年4、5月份原告代理人与其商谈物业费的事情，故2014年4月份产生诉讼时效中断的效力，对被告诉讼时效抗辩的主张，本院不予采纳。
对于被告提出的因房屋开裂、漏水、质量有问题、专有部分受侵害等问题，被告可向购房合同的相对方主张权利，不属于本案物业服务合同纠纷解决范畴。对于被告提到的因小区内公共设施损坏导致其母亲身体受伤的主张，因被告并非主张权利的适格主体，且与本案并非同一法律关系。对于被告提到的占用消防通道问题，系其他业主的不文明行为，物业服务企业并不具备执法权，被告可向有关部门进行控告。对于被告地上车位管理的问题，系目前广大业主不断增多的车辆与日趋紧张的土地资源之间的矛盾，亦包括部分业主的不文明行为，不能全部归责为物业公司的过错。对于被告提到的车位收费标准与合同约定不一致的问题，因被告未向本院提交相应的交费票据，原告可另行解决。对于被告反应的其他问题，因原告不予认可，且被告未向本院提交充足有效的证据予以证实，故本院不予采纳。
对于原告主张的滞纳金，实为违约金性质，《前期物业管理服务合同》明确约定日万分之三的滞纳金计算方式，被告长期拖欠物业费的违约行为属实，此种行为的存在,本身也制约着物业公司对服务的投入,长此以往，势必损害双方的根本利益，对于本小区内大多数按期支付物业费的业主亦不公平，但原告所主张的滞纳金超过其拖欠物业费总额的30％，故应予以调整。本院本着督促双方履行各自义务，督促物业公司提高服务水平，以及公平的原则出发，酌情支持滞纳金800元。
同时本院需要指出：原告作为小区的物业服务公司负责日常的垃圾清运、机电设施的正常运营及维护、小区安保及环境卫生等事务，确已尽到了主要的义务，不能苛求物业公司达到所有业主的满意，但原告仍应努力追求管理服务措施上的尽善尽美，力求赢得广大业主的理解和支持。而业主亦应及时运用法律武器以保护自己合法的权利，而不亦以欠付物业费作为手段以加剧与物业服务企业之间的矛盾，长久以往、恶性循环，势必将损害双方的利益，最终影响业主的生活环境。
综上，依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、被告苏强于本判决生效后十日内给付原告北京金地格林物业管理有限公司2011年12月1日至2016年3月31日的物业费人民币10168.70元及滞纳金人民币800元。
二、驳回原告北京金地格林物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如被告苏强未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费89元，由被告苏强负担。（此款原告已预交，被告于本判决生效后十日内给付原告北京金地格林物业管理有限公司）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
代理审判员 刘信亮
二〇一六年六月二日
书 记 员 张勇昊