河南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫民再163号
申请再审人（一审被告、二审上诉人）：安阳县房地产开发公司。住所地：安阳市文峰区长青路中段。
法定代表人：费保林，该公司总经理。
委托代理人：曹平，该公司职工。
委托代理人：郑志平，该公司法律顾问。
被申请人（一审原告、二审上诉人）：陈瑞平，男，汉族，1987年10月16日出生。
委托代理人：陈士民。
委托代理人：谢凤只。
申请再审人安阳县房地产开发公司（简称安阳房产公司）因与被申请人陈瑞平商品房预售合同纠纷一案，不服河南省安阳市中级人民法院（2014）安中民三终字第1929号民事判决，向本院申请再审。本院于2015年12月8日作出（2015）豫法立二民申字第1926号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2016年3月21日公开开庭审理了本案。申请再审人安阳房产公司委托代理人曹平、郑志平，被申请人陈瑞平委托代理人陈士民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2014年3月24日，一审原告陈瑞平起诉至安阳市文峰区人民法院称，其于2013年11月16日购买了安阳房产公司开发的位于安阳市文峰小区20号楼2单元5楼西户的房产一处，但不能正常入户。请求依法判令：1、解除安阳市商品房买卖合同（房屋代码220869、合同编号为YS00079808）；2、安阳县房地产公司退还陈瑞平的全部购房款、办理房产证和贷款手续等费用共计664141.91元；3、安阳县房地产公司赔偿陈瑞平房屋租金、贷款月供、借款利息、彩礼等共计141350元。安阳房产公司辩称，双方签订商品房预售合同后，于2014年1月份办理了贷款手续，后安阳房产公司将该房屋的钥匙交给了陈瑞平。由于安阳房产公司和施工方之间的矛盾，导致施工方堵门。安阳房产公司找人将该房屋门锁打开后，让陈瑞平进行装修。双方之间的买卖行为已经完成，因此陈瑞平的各项诉讼请求均没有事实和法律依据，请求依法驳回陈瑞平的各项诉讼请求。
安阳市文峰区人民法院一审查明，2013年11月16日，陈瑞平与安阳县房地产公司签订关于安阳市文峰区文峰大道与平原路交叉口文峰小区20号楼2单元504室房产的买卖合同。该房产预测建筑面积为139.01平方米，每平方米4200元，总房款人民币583842元。其中首付款183842元，商业贷款400000元。该商品房经验收合格后，应于2013年11月30日前交付买受人使用。该合同约定的交接事项为：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，自出卖人书面通知买受人办理交接手续之日起15日内买受人未办理交接手续，将于本期限结束之日起视为已收房，逾期30日未办理交接手续，买受人将每日按合同金额的万分之一支付违约金。陈瑞平和安阳县房地产公司的委托代理人曹平在该合同上签字、捺印，并盖有安阳房产公司公司的印章。该商品房买卖合同于2013年11月18日在安阳市房管局办理登记备案手续。2013年11月16日，安阳房产公司晨峰小区项目部收到陈瑞平购房款200000元。2013年11月17日，安阳房产公司文峰小区项目部收到陈瑞平购房款（地下室款共计53600元，其中200000元的房款冲抵首付款183842元后的差价款）37442元。2013年11月25日，安阳市地方税务局契税税务分局收取陈瑞平购买文峰小区20号楼2单元504房产的契税11676.84元。2013年12月19日，安阳市房产产权交易管理处收取陈瑞平住房房屋登记费60元。2014年1月6日，安阳房产公司文峰小区项目部收到陈瑞平二次管网费6600元、装修管理费556元。2014年1月6日，安阳房产公司文峰小区项目部安阳市辰星无业管理有限责任公司收到陈瑞平物业费1834元、装修押金1000元。陈瑞平从安阳银行贷款400000元。安阳房产公司收到了陈瑞平的购房款583842元，其中不包含二次管网费。截止2014年5月16日，陈瑞平仍未能入驻购买的安阳房产公司文峰小区20号楼2单元5楼西户的房屋。庭审中，安阳房产公司认可其与施工方因工程款产生纠纷，施工方琚学林曾扣押过安阳房产公司10套房屋，其中就有陈瑞平购买的这套房屋。陈瑞平认可因不能正常入住上述该房屋，双方进行过调换房屋的协商事宜，但协商未果。安阳市文峰区人民法院一审认为，双方于2013年11月16日签订的关于安阳市文峰小区20号楼2单元5楼西户房产的买卖合同，是双方的真实意思表示，不违反法律规定，予以确认。双方均应按照该合同的约定，全面履行各自的义务。该合同中约定商品房达成交付使用条件后，出卖人应当出面通知买受人办理交付手续。安阳房产公司虽然提交了2014年1月6日赵亮的开锁收据，以证明其将合同项下的房屋交给了陈瑞平，但该证据不能证明安阳房产公司按照合同的约定进行了房屋交付。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，可以解除合同。房屋交付是商品房买卖行为中卖方一项最重大的义务，本案中，安阳房产公司并未按照合同的约定向陈瑞平交付房屋，无法实现陈瑞平购买房屋的合同目的。且在发生纠纷后，双方就调换房屋也进行了协商，但协商未果。因此陈瑞平主张解除与安阳房产公司于2013年11月16日签订的商品房买卖合同的诉讼请求，合法有据，予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方的商品房买卖合同解除后，陈瑞平请求安阳县房地产公司返还依据该合同收取的购房款583842元和地下室房款53600元的诉讼请求，合法有据，予以支持。在此基础上产生的二次管网费6600元、装修管理费556元、装修押金1000元也应当一并返还。双方因履行该合同交给第三方的相关费用，各自承担，是否能够退还，按照收款方的相关规定予以执行。陈瑞平主张安阳房产公司支付其房屋租金、借款利息、彩礼等诉讼请求，证据不足，不予支持。安阳市文峰区人民法院于2014年7月22日作出（2014）文民二初字第127号民事判决：一、解除陈瑞平与安阳房产公司于2013年11月16日签订的商品房买卖合同（房屋代码220869、合同编号为YS00079808）；二、限安阳房产公司于本判决生效后十日内返还陈瑞平购房款583842元、地下室款53600元、二次管网费6600元、装修管理费556元、装修押金1000元，共计人民币645598元；三、驳回陈瑞平的其他诉讼请求。案件受理费11855元，陈瑞平负担2353元，安阳房产公司负担9502元。
陈瑞平不服一审判决，上诉称，一审判决漏判物业费1000元、契税11676.84元、社会保险金5707.07元、银行公证费100元、10个月的贷款月供利息20562.25元、租房费10500元、违约金7000元、给付女方彩礼款10万元、首付20万的借款利息4800元、请求购房款的一倍损失664975.9元等10项损失。
安阳房产公司不服一审判决，上诉称，涉案商品房买卖合同有效，公司在合同约定期限内已交付了钥匙，无违约事实。陈瑞平找借口解除合同属无理要求。请求撤销原判，驳回陈瑞平诉讼请求。
河南省安阳市中级人民法院二审查明：陈瑞平在一审多次变更诉讼请求，其中请求过合同违约金6722.41元，但一审未支持该项；一审认定装修押金和物业费交付于安阳房产公司项目部物业公司，但仅判决返还装修押金，未支持物业费；上诉请求第10项在原审未请求。双方在2013年春节前协商过换房之事，开发公司把钥匙给了陈瑞平，后未协商成。安阳银行股份有限公司个人业务部出具证明，证明陈瑞平自2013年12月27日至2014年11月21日累计归还贷款本息28912.18元，其中贷款本金3802.41元，贷款利息25109.77元。其他事实与一审查明事实相同。
河南省安阳市中级人民法院二审认为，安阳房产公司上诉称其没有违约行为与事实不符，陈瑞平按照合同约定要求解除合同依法有据，一审判决解除双方合同正确。陈瑞平在原审起诉开发公司违约并要求对方承担违约金，原审已认定开发公司违约，但未支持该项请求不当。按照双方合同约定，违约金为买受人累计已付款的1%，陈瑞平支付完全部房款，加上地下室款共计63744.42元，违约金应为6374.42元；一审未支持陈瑞平购房贷款利息不合理，该损失（至2014年11月21日，贷款利息25109.77元）系因安阳房产公司违约造成，应予支持；物业费1834元未支持不当，一审认定安阳房产公司项目部收到陈瑞平物业费1834元、装修押金1000元，但仅判决返还装修押金，未支持物业费不当。陈瑞平上诉要求的第三方费用系因安阳房产公司违约行为造成，应予赔偿。关于陈瑞平未归还的银行贷款，陈瑞平同意由安阳房产公司直接给付银行，予以准许。陈瑞平其他上诉请求证据不足，原审未予支持并无不当。河南省安阳市中级人民法院于2014年12月17日作出（2014）安中民三终字第1929号民事判决：一、维持一审判决第一项即“解除陈瑞平与安阳房产公司于2013年11月16日签订的商品房买卖合同（房屋代码220869、合同编号为YS00079808）”；维持第三项即“驳回陈瑞平的其他诉讼请求”。二、改判第二项内容为：限安阳房产公司于判决生效后十日内返还陈瑞平购房款583842元（除去陈瑞平已还部分，其余未归还贷款由安阳房产公司直接给付所贷款银行）、地下室款53600元、二次管网费6600元、装修管理费556元、装修押金1000元，物业费1834元、违约金6374.42元、贷款利息25109.77元（截止2014年11月21日）共计人民币678916.19元；三、限安阳房产公司于判决生效后十日内赔偿陈瑞平交于第三方费用损失：房屋登记费60元、公证费100元、社会保险金5707.07元、共计5867.07元；一审案件受理费按一审判决执行，二审案件受理费11855元由陈瑞平承担1500元，由安阳房产公司负担10355元。
安阳房产公司不服，向本院申请再审称，一、二审判决认定事实不清，适用法律错误，漏列当事人，判决解除合同没有事实和法律依据。1、安阳房产公司与陈瑞平于2013年11月16日签订的房产买卖合同合法有效，一审判决解除该合同是错误的；2、二审维持一审判决并支持陈瑞平的各项诉讼请求是不妥的，安阳房产公司有证据证明是在合同约定的时间内交付了房屋；3、二审判决安阳房产公司直接给付陈瑞平所贷银行贷款的本金和利息是错误的；4、原审漏列安阳银行为第三人，如果让安阳房产公司直接还陈瑞平的贷款，就应当追加该银行为第三人。请求撤销一、二审判决，驳回陈瑞平的诉讼请求；确认安阳房产公司与陈瑞平于2013年11月16日签订的商品房买卖合同（房屋代码为220869，合同编号为YS00079808）合法有效，继续履行；请求追加安阳银行为第三人。
陈瑞平辩称，1、安阳房产公司在合同签订时存在欺骗行为，且未在约定期间内交付房屋，致使陈瑞平在合同约定期间不能入住房屋，原判决予以解除正确。2、二审判决基于安阳房产公司对陈瑞平的购房贷款提供的连带责任保证，直接给付陈瑞平所贷银行贷款的本金和利息是正确的，不追加安阳银行为第三人并不侵害该银行的合法权益。请求维持二审判决。
根据当事人的诉辩意见，经当事人同意，本院确定本案再审的争议焦点是：涉案的商品房预售合同应继续履行还是应解除；如应解除，陈瑞平对该房屋的银行贷款及相关的已付款和损失应如何处理。
本院再审查明：一、双方签订的商品房买卖合同第十二条约定，出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。二、陈瑞平为购买涉案房屋与安阳银行签订的个人住房借款担保合同一份，该合同第十八条约定，安阳房产公司自愿就本合同项下的债务向安阳银行提供连带责任保证。三、陈瑞平未归还的贷款由安阳房产公司直接给付所贷款银行的判决已经由人民法院执行给安阳银行。其他事实与原审查明事实一致。
本院再审认为：关于涉案商品房预售合同应继续履行还是应解除的问题。根据双方签订合同的约定，出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。安阳房产公司虽然将合同项下的房屋钥匙交给了陈瑞平，但该房屋因安阳房产公司与施工方因工程款产生纠纷，施工方琚学林曾扣押过该房屋。陈瑞平不能正常入住该房屋，双方进行过调换房屋的协商事宜，但长达一年的时间内协商未果。根据双方的约定，出卖人安阳房产公司应承担全部责任。故安阳房产公司没有完成适当且符合合同约定的交房义务。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，可以解除合同。安阳房产公司因未按照合同的约定向陈瑞平交付房屋，导致陈瑞平无法实现购买房屋的合同目的。故二审判决解除陈瑞平与安阳房产公司之间的商品房买卖合同并无不当。
关于双方商品房买卖合同解除后陈瑞平对该房屋的银行贷款及相关的已付款和损失应如何处理的问题。首先，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。陈瑞平因购买涉案房屋向安阳房产公司支付的已付款及相关损失，安阳房产公司应当予以返还并赔偿。故二审判决安阳房产公司向陈瑞平返还相关的已付款并赔偿相关损失正确，本院予以确认。其次，由于陈瑞平已付清的房款中包含其向安阳银行的抵押借款，且安阳房产公司也收到了该笔款项，因双方之间商品房买卖合同的解除，安阳房产公司应返还基于陈瑞平购买该房屋而获得的款项，这些款项包含因涉案住房借款担保合同从安阳银行处获得的房屋抵押贷款，由于安阳房产公司就涉案房屋抵押贷款的债务向安阳银行负担连带担保责任，二审判决安阳房产公司将陈瑞平未归还的贷款由安阳房产公司直接给付所贷款银行适当，且并未加重安阳房产公司的义务，本院予以确认。综上，二审判决查明事实清楚，判处结果适当，应予维持。安阳房产公司申请再审要求发还重审或依法改判的理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
维持安阳市中级人民法院（2014）安中民三终字第1929号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 邵 炜
代理审判员 魏佳佳
代理审判员 万宗杰
二〇一六年五月三日
书 记 员 韩 宇