福建省福州市鼓楼区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）闽0102执异46号
异议人（案外人）：李生泉，男，汉族，1990年7月23日出生，住福州市仓山区，
申请执行人：林琴，女，汉族，1989年7月12日出生，住福建省福州市晋安区。
委托代理人：林伟、陈利娟，福建知信衡律师事务所律师。
被执行人：刘建忠，男，汉族，1970年7月25日出生，住福建省长乐市，
被执行人：杨巧莉，女，汉族，1969年6月29日出生，住福建省福州市鼓楼区，
被执行人：福建华浦房地产开发有限公司,住所地福州市台江区鳌峰街道福光南路379号武夷绿洲23#2层02铺。
法定代�人：蔡伟，经理。
被执行人：福建华班企业管理有限公司，住所地福州市台江区鳌峰街道江滨中大道378号圣淘沙花园（现海润花园）1#楼1901单元。
法定代表人：刘建忠，执行董事兼总经理。
本院执行申请执行人林琴与被执行人刘建忠、杨巧莉、福建华浦房地产开发有限公司、福建华班企业管理有限公司民间借贷纠纷一案执行过程中，案外人李生泉对本院执行坐落于福州市台江区瀛洲街道六一中路商场；坐落于福州市台江区瀛洲街道六一中商场；坐落于福州市台江区尾垱街台江农贸市场北侧江滨新村-1层店面不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已经审查终结。
案外人李生泉请求：1、请求依法解除对坐落于福州市××区瀛××街道××�光明桥商贸城商场；坐落于福州市××区瀛××街道××号光明桥商贸城商场（以下简称“房地产”）的查封；2、请求依法解除坐落于福州市台江区××农贸市场北侧江店面的查封。
事实及理由：案外人与刘建忠、杨巧莉（合称“卖方”）于2015年签订《二手房买卖协议》，约定卖方自愿将“房地产”出售给案外人，“房地产”总成交价值为人民币400万元；还约定：应卖方要求全额购房款打入产权人刘建忠的账户，户名：刘建忠，开户行：中国建设银行城南支行，账号：62×××02。经申请，福州市房屋登记中心于2015年9月21日向案外人出具《福州市房屋登记受理领证单》，同日案外人依照协议约定向刘建忠汇款人民币400万元，但待案外人去领证时，才发现“房地产”已被法院查封。
根据《最高人民法院关于人民法院办理执�异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；”之规定，请求法院准许案外人所请，以维护案外人的合法权益。
申请执行人林琴答辩如下：异议请求和事由都不成立，异议请求不应得到支持。一、本案讼争的九个店面在房地产交易登记中心登记的所有权人为被执行人李建忠，被执行人未依法履行生效调解，法院查封被执行人名下财产，符合法律规定。二、异议请求中一个137号店面，不是本执行案件查封的。三、本案不符合最高院办理执行异议和复议案件第二十八条规定的情形，不适用该条规定。
案外人李生泉向本院提交如下证据：
证据A1、《汇款凭证》;
证据A2、《购房款收条》;
证据A3、《二手房买卖协议》;
证据A4、《福州市房屋登记受理领证单》;
证据A5、《补充协议》。
申请执行人林琴针对案外人提交证据发表质证意见如下：对证据A1《汇款凭证》的真实性无异议，但对关联性有异议，根据案外人当庭陈述，案外人和被执行人还有租赁关系，不知道该笔款项是否属于支付租金。
对证据A2《购房款收条》的真实性、合法性、关联性都有异议。
对证据A3《二手房买卖协议》、证据A5《补充协议》的真实性、合法性有异议。涉案交易的九个店面总面积494.52平方米，总售价才400万元，一平方米才8088.65元，明显低于市场价格。根据在福州赶集网、福州58同城网上检索的与涉案房产处于同一位置的房产挂牌价格，每平方米为3万6到4万1千元之间，交易价格明显低于市场价格。买卖合同和补充协议签订时间为2015年9月11日，而申请执行人对被执行人刘建忠享有的债权期限已届满，在2015年9月1日向法院提起诉讼，所以房产买卖发生在申请执行人和被执行人诉讼期间，且交易价格低于市场价，所以买卖合同和补充协议存在恶意串通，损害债权人利益的情形。且交易价格低于市场价也损害国家税收利益，涉案买卖协议和补充协议因损害国家和第三人利益而无效。根据补充协议第一条和第二条约定，涉案九个店面双方约�由被执行人继续使用到2017年9月25日，目前为止案外人尚未实际占有，涉案店面尚未实际交付。
对证据A4《福州市房屋登记受理领证单》九张的真实性有异议，领证单记载领证时间是2015年10月10日，但2016年8月法院查封涉案房产，房产还登记在被执行人名下，因此真实性有异议。且领证单不属于产权证明，案外人不是涉案房产的权利人，也不能证明涉案房产交易合法有效。
本院查明：（2016）闽0102执1575号申请执行人林琴与被执行人刘建忠、杨巧莉、福建华浦房地产开发有限公司、福建华班企业管理有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2016年5月16日立案受理。执行依据为（2015）鼓民初字第5881号民事调解：“一、被告刘建忠、杨巧莉应于2016年3月27日前向原告林琴偿还欠款本金人民币12760000元、利息人民币1620053元及原告为�现本案债权支出的律师代理费人民币180000元。二、若被告刘建忠、杨巧莉未按约定履行上述债务，则原告林琴有权向法院申请强制执行，并要求被告刘建忠、杨巧莉支付自2016年2月18日起至债务实际清偿之日止的利息（以12760000元为本金，按月息2%计算利息）……”
2016年8月10日，本院向福州市房屋登记中心所发出《协助执行通知书》，查封座落于福州市××区瀛××街道××号光明桥商贸城商场；坐落于福州市××区瀛××街道××号光明桥商贸城商场；连体2层商业用房；连体2层仓库店面，查封期限为三年。
案外人李生泉提交的《二手房买卖协议》载明，涉案房屋的总成交价值为人民币400万元，在协议签订之日，同时涉案房产在房地产交易中心已受理买卖过户手续当日，案外人应向被执行人支付全额购房款人民币400万元。案外人提交的《补充协议》载明：案外人同意被执行人继续使用交易房产至2017年9月25日。期间，被执行人有权将交易房产出租他人使用，租金由被执行人收取，但租赁期限均不得超过2017年9月25日。在2017年10月26日，被执行人负责将交易房产腾空并交付案外人，逾期交房的按每日1000原支付房屋占用费。在交易房产交付后3日内，被执行人配合案外人办理水电、物业等相关过户手续。被执行人负责结清交易房产在交付前的全部费用。
另，在本案开庭听证审查中，案外人自认“是自己没有去交税”所以在2015年9月21日拿到《福州市房屋登记受理领证单》至2016年8月10日本院查封涉案房产期间还未去办理产权转移登记手续。
本院认为，本案案外人虽在本院查封前已签订书面买卖合同，但案外人在听证过程中自认“是自己没有去交税”所以在2015年9月21日拿到《福州市房屋登记受理领证单》至2016年8月10日本院查封涉案房产期间还未去办理产权转移登记手续。案外人提交的《福州市房屋权属登记信息查询证明》、《福州市房屋登记受理领证单》仅为房屋登记信息，不属于房屋所有权证明，经本院向福州市房屋登记中心查询，了解系因案外人在税单开出后相当长一段时间内，未缴纳交易税，其因自身原因导致过户登记未办理，故案外人仅凭查询单不能证明其就是涉案房产的权利人。且案外人提交的关于租赁合同的《补充协议》载明：“案外人同意被执行人继续使用交易房产至2017年9月25日”，即至今案外人尚未合法占有该不动产，涉案房产购买价格亦明显低于市场价。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，案外人的请求不符合法律规定能够排除执行的情形，故对案外人的异议请求，本院不予支持。另，坐落于福州市台江区店面不属于（2016）闽0102执1575号执行案件查封的房产，对案外人的该项主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条、第二十八条之规定，裁定如下：
驳回案外人李生泉的执行异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 员 赵 南
人民陪审员 朱小英
人民陪审员 伍 缄
二〇一七年六月八日
书 记 员 李 榕
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳�。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二条执行异议符合民事诉讼法第二百二十五条或者第二百二十七条规定条件的，人民法院应当在三日内立案，并在立案后三日内通知案外人和相关当事人。不符合受理条件的，裁定不予受理；立案后发现不符合受理条件的，裁定驳回申请。
第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。