上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第1719号
上诉人（原审被告）上海福临东海沐浴有限公司。
法定代表人陈达明。
委托代理人金缨，上海市金源方程律师事务所律师。
委托代理人王德杰，上海市金源方程律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）上海市虹口区东海电影院有限公司。
法定代表人毛振庆。
委托代理人徐家骥，上海市申建律师事务所律师。
上诉人上海福临东海沐浴有限公司（以下简称“福临公司”）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院（2015）虹民三（民）初字第117号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年8月4日公开开庭进行了审理，上诉人福临公司的委托代理人金缨、王德杰，被上诉人上海市虹口区东海电影院有限公司（以下简称“东海电影院”）的委托代理人徐家骥到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：上海市海门路XXX号房屋（以下简称“系争房屋”）权利人为东海电影院，该房建筑面积为4，630平方米。2004年6月，原上海市虹口区东海电影院（甲方）与福临公司（乙方）签订《东海电影院房屋租赁合同》（以下简称“《租赁合同》”）。合同第一条约定，乙方租赁甲方的东海电影院整幢楼房约5，200平方米（含地下室），地点为上海市虹口区海门路XXX号。合同第二条约定，租赁期限为17年，从2004年7月1日至2021年6月30日止。合同第三条约定，双方商定租赁等费用每年为人民币（以下币种均为人民币）1，500，000元（含在乙方工作的18名甲方职工工资及四金等费用），其中租赁费为900，000元。考虑乙方工程规模大，投资数额大，以后乙方按月支付甲方125，000元，先付后做，每月25日前支付下一个月的租金等费用。合同第五条第4款约定，在经营期间乙方应严格遵守国家各项法律法规，按照营业执照经营范围开展合法经营活动，否则由此引起的责任或损失由乙方承担。第5款约定，在租赁期内，乙方有权利将租赁内的部分场所转租给第三者经营合法项目，但要提前三个月告知甲方并以书面形式通知甲方备案。第6款约定，租赁期间乙方必须遵守经营场所有关规章制度，确保公共管理目标达标。合同第八条违约责任约定，租赁期间，非合同规定的情况，甲方擅自解除合同，提前收回房屋，甲方应按违约责任处理。如遇战争、自然灾害等不可抗拒因素无法继续经营时，合同自行终止，甲乙双方不负任何责任。在租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途私自违约退租，所有投入的设施、设备不得拆除。反之按违约责任处理。违约责任方应向对方赔偿违约金8，000，000元。
合同签订后，福临公司开始租赁经营浴场，并在系争房屋顶层搭建违章建筑用于员工住宿。2014年1月16日，东海电影院的上级单位上海市长远集团影院管理公司（以下简称“长远集团”）向福临公司发出消防、安全生产、综合治理事故隐患整改通知，该通知指称的事故隐患第1条为7楼职工宿舍属违章搭建，通知要求的整改日期为2014年1月16日至2014年2月30日。2014年3月12日，长远集团向东海电影院发出消防安全生产监督检查意见通知书，该通知书指出的第6点为7楼有违章建筑（200平方米左右，二层，用泡沫夹板搭建），限两周内完成整改。2014年3月13日，东海电影院向福临公司发出安全隐患整改责令书，要求福临公司限时拆除七楼平顶自行搭建的违章建筑，否则由此产生的一切后果由福临公司负责。2014年5月9日，东海电影院向福临公司发出告知书，要求福临公司七楼平顶自行搭建的违章建筑内的人员从该日开始全部撤离。2014年5月12日，长远集团再发消防安全生产监督检查意见通知书，指出福临公司浴场顶层违章搭建的彩钢板房至今还未拆除，且房内继续有人居住，要求福临公司必须在5月12日当天将居住人员撤离，同时在规定时间四天内13日前完成违章搭建自行拆除工作。2014年5月12日对福临公司浴场的安全生产检查记录中5月16日的复查情况标注为已按要求落实整改。2014年5月22日的安全生产检查记录检查情况为对原提出的彩钢板违建拆违正在进行，要求尽快完成。2014年7月8日的安全生产检查记录检查情况为顶层彩钢板违章拆除工作要抓紧，废物要及时清理。2014年8月4日，东海电影院向福临公司发出告知书，称福临公司租赁系争房屋顶层朝东方向未经该院批准擅自搭建广告牌，属违章搭建，存在重大安全隐患，应予立即拆除。要求接告知书7日内予以拆除。2014年8月6日，东海电影院向福临公司发出关于终止东海电影院房屋租赁合同的函，该函称因福临公司在履行合同期间未经其批准即擅自在房屋顶层搭建违章建筑及广告牌，经东海电影院上级单位长远集团多次限期整改至今仍未拆除，故现决定终止双方签订的房屋租赁合同并由福临公司承担由此产生的一切责任。2014年8月20日，上海市申建律师事务所向福临公司发出律师函，该律师函称因福临公司未经东海电影院批准擅自在租赁房屋顶层搭建违章建筑，已严重影响房屋主体结构安全及消防安全；同时福临公司未经东海电影院许可擅自将租赁房屋转租，上述行为已严重违反双方合同约定及法律法规规定，故东海电影院委托上海市申建律师事务所通知福临公司即日起解除双方签订的租赁合同，并要求福临公司将租赁房屋返还东海电影院。2014年8月28日，上海鼎力律师事务所向东海电影院发出律师函回复称租赁房屋顶层搭建的违章建筑已着手整改，目前已拆除了搭建的7、8两层内部设施，清退了室内居住人员，对室外搭建部分拟台风季后即予拆除。关于转租报备一事，自福临公司入住后因经营所需将部分场地对外转租已延续多年，东海电影院对未报备从未提出异议，说构成违约也过得去，但仅以上述两项事由通知解除双方的房屋租赁合同没有合同及法律依据，要求东海电影院收回成命。嗣后，因双方交涉无果，故东海电影院提起诉讼，要求确认双方的租赁合同已在2014年8月6日解除，福临公司从系争房屋内迁出，返还系争房屋，同时根据合同约定支付违约金8，000，000元。
原审法院另查明，2011年7月1日，福临公司与案外人卢东升就系争房屋五、六楼层签订租赁合同，该合同约定的租赁期限自2011年7月1日至2016年6月30日，租赁场地前三年租金为每年650，000元，后两年为每年700，000元。该转租行为，福临公司未按合同约定向东海电影院备案。
原审法院又查明，2012年5月8日，上海市虹口区公安消防支队出具建设工程消防验收意见书，该意见书指出虹口区海门路XXX号上海豪升娱乐有限公司KTV内装修工程（建筑层数地上6层，装修层数2层，为第五、六层，建筑面积800平方米；使用性质：KTV）不符合国家消防规范和审核要求，该工程消防验收不合格。
原审法院再查明，2014年8月24日，上海市公安局治安总队在系争房屋内查获涉嫌聚众进行“百家乐”赌博人员共44人，经上海市虹口区检察院审查起诉，原审法院于2015年1月6日作出（2014）虹刑初字第1465号刑事判决，以开设赌场罪分别判处丁杰等七人拘役的刑罚，判决认定丁杰等七人均系从犯。
原审法院还查明，原上海市虹口区东海电影院于2014年10月9日更名为东海电影院。
原审中，法院征询双方当事人是否对系争房屋的装修残值申请评估，东海电影院表示本案租赁合同的解除系福临公司违约所致，福临公司的装修在合同解除后对东海电影院也没有利用价值，故不同意进行补偿。福临公司表示如福临公司构成违约，则评估没有意义，如福临公司未构成违约，则补偿问题另行解决。
原审法院认为：东海电影院与福临公司订立的《租赁合同》合法有效，双方均应依约履行。根据合同约定，福临公司有权转租部分场所给第三者经营合法项目，但须提前三个月通知东海电影院并以书面形式备案。《租赁合同》签订后，福临公司未经提前书面通知东海电影院即将系争房屋部分转租，显属不当。关于福临公司所称东海电影院知晓转租事实而未及时提出异议的辩称意见，因缺乏相应的事实依据，法院不予采信。双方在合同中约定了经营期间福临公司应严格遵守国家各项法律法规，按照营业执照经营范围开展合法经营活动，而正因福临公司未将其转租情况向东海电影院报备，使东海电影院无法履行正常的监督权利，致使系争房屋内存在消防不合格、违章建筑等状况并发生赌博案件，福临公司对此难辞其咎，其对租赁合同而言已构成违约。福临公司在系争房屋楼顶搭建违章建筑后经东海电影院方多次催促整改直至东海电影院通知解除合同时尚未拆除完毕，亦属违约行为。东海电影院以此为由先后在2014年8月6日、2014年8月20日向福临公司发函要求解除合同，于法有据，福临公司对此虽有异议，但并未在法定的期限内向法院起诉。现东海电影院要求确认以2014年8月6日作为解除合同的时间节点，理由正当，依法应予支持。虽然合同对违约金的适用仅约定了东海电影院擅自解除合同提前收回房屋及福临公司中途私自违约退租两种情形，但由于福临公司的违约行为客观上导致了合同的提前解除，故根据其违约性质和造成的损失等因素对违约金予以酌定。根据最高人民法院司法解释规定，因承租人违约导致租赁合同解除的，出租人不同意利用的，承租人无权请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失。据此，原审法院作出判决：一、确认上海市虹口区东海电影院有限公司与上海福临东海沐浴有限公司在2004年6月签订的《东海电影院房屋租赁合同》于2014年8月6日解除；二、上海福临东海沐浴有限公司于判决生效之日起10日内携其可移动物品从上海市海门路XXX号迁出，将该房屋交还上海市虹口区东海电影院有限公司；三、上海福临东海沐浴有限公司于判决生效之日起10日偿付上海市虹口区东海电影院有限公司违约金500，000元；四、驳回上海市虹口区东海电影院有限公司其余的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费67，800元，由上海市虹口区东海电影院有限公司与上海福临东海沐浴有限公司各半负担。
福临公司不服原判，向本院提起上诉称，东海电影院与福临公司签订《租赁合同》前后，东海电影院与案外人陈某某就系争房屋也签订过租约及《补充协议》。签订《租赁合同》以来，福临公司一直都在按照合同约定履行自己的义务。所谓的违章搭建实为福临公司为解决员工住宿而搭建，东海电影院对此是明知的，且从未提出异议。2014年初福临公司在收到对方的整改信函后进行了积极且必要的整改，于2014年5月拆除了违建主体结构，至2014年12月已全部拆除完毕，消除了隐患后果，并不构成违约。违章搭建也非合同约定的违约情形，存在违章不能作为根本性违约，不能成为东海电影院享有提前解约权利的理由，且福临公司在东海电影院起诉前已经积极整改完毕，极尽诚意履行合同尽到应尽的义务。按照《租赁合同》的约定，福临公司有权对系争房屋进行转租，需要履行的只是向东海电影院报备手续。双方也没有将未报备设定为可提前解约的条件。对于福临公司与卢东升签订的转租合同，福临公司实际已将该合同报东海电影院备案，东海电影院并就此出具了《确认书》。对于福临公司的转租，东海电影院是明知的，对此从未提出任何异议，因此其以福临公司擅自转租构成违约作为提前解约的理由之一同样不能成立。秘密开设赌场的系福临公司次承租人的员工，福临公司对此并不知情。原审法院的刑事判决书已明确认定开设赌场罪的责任人系（次承租人的员工）丁杰等人而非福临公司，福临公司并未为丁杰等提供犯罪场所。丁杰等人瞒着次承租人及福临公司开设赌场，其违法犯罪行为不应连坐福临公司。况且东海电影院发出解约通知是在2014年8月6日，丁杰等人的违法犯罪行为则发生在2014年8月24日，该行为不能成为东海电影院提前解约的理由。虽然在2012年5月作为次承租人的上海豪升娱乐有限公司被虹口公安消防支队认定消防不合格，但福临公司在知晓情况后，即要求其进行整改，相应责任也应由次承租人承担。2014年4月，福临公司委托专业消防检测中心对整幢大楼的消防进行了检测，结果为合格，该检测包括了次承租人上海豪升娱乐有限公司租赁的部位。因此，在东海电影院发出解约通知前，相应问题已得到解决。而东海电影院在2014年8月发出解约通知后，直至2015年1月仍在向福临公司收取房屋租金，双方继续在履行租约。如果东海电影院坚持提前解约，应对系争房屋的装修进行评估，由东海电影院对福临公司进行补偿。福临公司认为，2014年初为达到提前解约又不予补偿的目的，东海电影院及其上级部门开始着手“制造”福临公司“莫须有”的违约行为。原审法院任意认定福临公司存在根本性的违约，据此所作的错误判决缺乏依据，显失公平，故上诉要求撤销原判第一、二、三项，对东海电影院的原审诉请不予支持，诉讼费用由东海电影院负担。
被上诉人东海电影院辩称，2003年7月1日，东海电影院与案外人陈某某就系争房屋曾签订租约，福临公司注册成立后，遂由东海电影院与福临公司签订涉案的《租赁合同》，租赁关系转由东海电影院与福临公司建立。至于《租赁合同》签订后，东海电影院与陈某某签订的租约及《补充协议》，内容所载的则是对《租赁合同》中租费（1，500，000元）构成的一种说明，当事人实际一直履行的是涉案的《租赁合同》。福临公司搭建的违章建筑有两层，存在严重的安全隐患，并未得到东海电影院的认可，也未得到有关部门的批准，对系争房屋的承载能力和侵害是客观存在的。2014年初起东海电影院多次致函福临公司要求其拆除违章搭建，至2014年5月其仅拆除违建的室内部分，主体结构并未拆除，直至2014年12月才将违建全部拆除完毕。根据相关规定，在出租人要求的合理期限内承租人对其违建不予恢复原状的，出租人有权解除合同。在福临公司拒拆长达8个月的情况下，东海电影院行使法定解除权，向其发出提前解约通知，福临公司对此也未提起诉讼，原审法院据此确认双方《租赁合同》于2014年8月6日解除是完全正确的。虽然二审中福临公司提交了东海电影院对福临公司与卢东升转租合同备案的《确认书》，但福临公司存在多处转租，未经备案违约转租的行为仍然存在。2012年5月消防部门认定次承租人上海豪升娱乐有限公司的消防验收不合格，是客观明确的，对于福临公司二审中提交的消防检测中心出具的检测报告，东海电影院不予认可。开设赌场发生在福临公司承租的系争房屋内，其作为承租人负有管理的责任，过错是显而易见的。2014年8月东海电影院依法行使法定解除权向福临公司发出解约通知，福临公司并未提起诉讼，按照法律规定，双方的《租赁合同》已经解除，但福临公司拒不搬离，其理应支付使用房屋的对价，东海电影院收取其支付费用的行为对东海电影院已与福临公司解约的后果并不相悖。至于系争房屋的装修，东海电影院不同意利用，且原审中福临公司经法院释明，坚持不同意进行评估，系其放弃权利，应当责任自负。原审法院查明事实清楚，适用法律正确。故不同意福临公司的诉讼请求，要求维持原判。
本院经审理查明，东海电影院与福临公司签订《租赁合同》前，东海电影院与案外人陈某某曾于2003年7月1日就系争房屋签订过《东海电影院房屋租赁合同》。东海电影院与福临公司签订《租赁合同》后，东海电影院与案外人陈某某于2004年7月1日还分别签订过《东海电影院房屋租赁合同》及《补充协议》，载明系争房屋年租金为900，000元，另加东海电影院18名职工工资及四金等费用600，000元。二审中，东海电影院与福临公司均确认，系争房屋年租金等费用合计1，500，000元一直由福临公司向东海电影院支付。2011年7月26日，东海电影院向福临公司出具《确认书》，该确认书载明：贵公司与卢东生的租赁合同已收到，我单位已存档备案。特告知。原审法院查明的其余事实无误。本院予以确认。
本院认为，虽然东海电影院与福临公司签订《租赁合同》前后，东海电影院与案外人陈某某就系争房屋也签订过租约及《补充协议》，但相关当事人实际履行的是《租赁合同》。尽管福临公司在系争房屋上的搭建已有一定时日，但该搭建并未得到有关部门批准，系违章建筑，不具有合法性，东海电影院于2014年初起多次致函福临公司要求其拆除违建，理由正当，但福临公司在合理期限内未能恢复原状，应当承担相应责任。鉴于上述情况，东海电影院于2014年8月致函福临公司通知其解约，福临公司对此也未提起诉讼，原审法院依照相关规定确认东海电影院的解约理由成立并确认双方的租赁合同于2014年8月6日解除是适当的。虽然东海电影院在2014年8月后仍收取了福临公司支付的相关费用，但面对双方《租赁合同》已经解除的法律后果，除非东海电影院明确表示撤回解约的权利，否则该节收费情况并不意味着双方之间又已恢复到继续履约的状态。由于东海电影院明确表示解约后不同意利用福临公司的装潢装修，且原审中针对法院的释明，福临公司也明确表示拒绝对装修残值进行评估，其应责任自负，原审法院对该问题上的处置是适当的，对其余问题所作的处理亦无不当。福临公司上诉坚持不同意解除租约及承担责任的意见，缺乏依据和理由，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币8，800元，由上诉人上海市福临东海沐浴有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾慧忠
审 判 员 周刘金
代理审判员 陈家旭
二〇一五年九月二十九日
书 记 员 范庆韵
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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