甘肃省兰州市城关区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）城民一初字第241号
原告苏宏成，男，1953年6月1日出生，汉族，甘肃省靖远县人，国营华兴机械厂退休干部，住兰州市城关区。
委托代理人史少峰，甘肃银衡律师事务所律师。
被告兰州华泰房地产开发公司，住所地兰州市七里河区。
负责人法定代表人曹颖，该公司经理。
委托代理人樊新亭，甘肃东方人律师事务所律师。
原告苏宏成诉被告兰州华泰房地产开发公司（以下简称华泰公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年11月12日立案受理后，于2014年11月18日作出（2013）城民一初字第616号民事判决书后，被告不服上诉至兰州市中级人民法院，兰州市中级人民法院于2015年2月27日作出（2014）兰民三终字第974号民事裁定，撤销原判决发回本院重审。本院于2015年4月7日立案受理后，依法另行组成合议庭，于2015年5月15日公开开庭进行了审理。原告苏宏成的委托代理人史少峰，被告兰州华泰房地产开发公司的委托代理人樊新亭到庭参加了诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。
原告苏宏成诉称，1988年4月23日，原告与被告签订了房屋买卖协议书，约定：被告将位于兰州市城关区一只船88号（新号为一只船南街128号）的在建商品房59.54平方米以777.52元／平方米价格出售给原告，当时未约定产权登记时间。同日，原告将购房款47，751.2元支付给被告，被告出具了收款收据。1990年被告向原告交付10单元303室房屋，原告居住至今。此后，原告多年一直要求被告为原告办理产权证，被告以种种理由推诿。2013年8月，了解到被告可能将涉案房屋出售给甘肃银鑫实业开发公司（以下简称银鑫公司）并已过户的信息，原告随即到公司了解情况得知：被告已于1988年4月30日与银鑫公司签订房屋买卖协议，将上述涉案房产出售给该公司，双方已于2005年通过诉讼方式办理了产权登记手续，银鑫公司实际已取得涉案房屋产权证。综上，原、被告签订的协议在先，并且合法有效。被告将已出售给原告的房产二次出售给银鑫公司并办理了房产登记手续，致使被告客观上已无法履行为原告办理产权证的义务，导致合同目的无法实现，给原告造成了重大经济损失，故状诉本院，请求判令：1、解除原、被告之间的房屋买卖协议。2、被告返还原告已经支付的购房款47，751.2元。3、被告赔偿原告经济损失514，365.8元。4、被告向原告承担47，751.2元的赔偿责任。5、本案诉讼费由被告承担。
被告华泰公司辩称，1、被告自1984年成立以来，法定代表人从未变更，凡是协议、合同事务均由法定代表人曹汉诚亲自签章，他人未经委托不能代签，且公章、合同章、法人章均由曹汉诚保管。2、被告自成立至今在兰州仅为完成旧城改造拓宽三路而开发了静宁路、洪门子两处建设用地，因此被告从未开发过一只船地区，也没有在一只船地区有建设项目，因此不可能出售一只船地区的房屋。公司出售房屋必须要五证齐全，而被告并不具备此条件。至于被告与银鑫公司之间的房屋买卖纠纷，被告当时并未出庭，不知道银鑫公司如何办理的房屋产权过户。3、被告从来没有向原告出售过原告诉称的房屋，也没有收过原告的房款。综上所述，原告与被告之间没有法律关系，应当驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，1988年4月23日，原告苏宏成与被告华泰公司签订房屋买卖协议，约定被告将兰州市城关区一只船88号（现为：兰州市城关区东岗西路街道一只船南街128号）建筑面积59.54平方米的在建商品房出售给原告。房屋价款每平方米777.52元，共计47，751.20元。合同签订当日，原告交纳购房款47，751.20元。房屋建成后，被告入住兰州市城关区东岗西路街道一只船南街128号10单元303室房屋至今。
又查，兰州市城关区东岗西路街道一只船南街128号是兰州第一汽车运输公司（现为兰州交运集团）所属的土地。因被告与兰州交运集团存在往来账款及债权债务关系，被告便将兰州市城关区东岗西路街道一只船南街128号10单元部分房屋转卖出售。1988年4月30日，被告与银鑫公司签订房屋买卖协议，约定被告将兰州市城关区东岗西路街道一只船南街128号10单元1-3层建筑面积523.635平方米（包括已出售给原告的涉案房屋）出售给银鑫公司。该合同成立后，因被告迟延为银鑫公司办理产权证引发诉讼，本院于2004年7月30日作出（2004）城法民一初字第302号民事判决书，确认兰州市城关区一只船88号（新号为128号）东单元（即10单元）1-3层101、102、103、201、202、203、301、302、本案涉案房屋303号房屋归银鑫公司所有，并判令被告为银鑫公司办理上述房屋的所有权证。判决生效后，被告未履行生效判决，本院作出（2005）民一执字第258号协助执行通知书，为银鑫公司办理了上述房屋的所有权证。至此，位于兰州市城关区一只船88号（新号为128号）东单元（即10单元）1-3层101、102、103、201、202、203、301、302、本案涉案房屋303号共九套房屋的产权证登记在银鑫公司名下。
再查，被告华泰公司登记的法定代表人曹汉诚已死亡，因公司遗留问题法定代表人一直未进行工商变更登记，现该公司的实际负责人为曹汉诚之女曹颖。
另查，在本案审理过程中，经原告申请，本院委托甘肃格致房地产评估商务有限责任公司评估位于兰州市城关区东岗西路街道一只船南街128号10单元303室（建筑面积59.54平方米）即本案涉案房屋的价格，格致公司以2014年9月23日作为评估基准日作出了涉案房屋市场单价为9441元／平方米，总价为562，117元的评估结论。根据国家统计局公布的房价指数，兰州地区2014年房屋价格较2013年环比上涨0.94%。
以上查明的事实，有原告提供的房屋买卖协议书、收据、（2004）城法民一初字第302号民事判决书、（2005）民一执字第258号协助执行通知书、取暖、煤气、卫生费收据及票据、被告档案资料及法定代表人签字表、被告与案外人之间的房屋买卖协议书、收据、甘肃格致房地产评估商务有限责任公司评估报告，被告提交的法定代表人签字表、变更主管单位申请、变更登记表及原、被告在法庭上的陈述笔录在案为凭，上述证据材料已经质证和本院审查，可以采信。
本院认为，本案首先要确定的是原、被告之间是否存在真实的房屋买卖关系，该协议是否合法有效。首先，被告自始否认其开发过一只船地区的涉案房产，也未与原告签订过房屋买卖协议，但根据（2004）城法民一初字第302号民事判决及该案中相应证据曾认定被告于1988年4月30日将包括涉案房屋在内的9套房屋出售给了银鑫公司，期间，（2004）城法民一初字第302号案件审理中依法向被告送达了诉状副本、应诉通知、开庭传票及相关法律文书，被告在上诉期届满前未提出上诉，该判决现已生效，且已执行，即通过执行人民法院生效判决书确定的义务银鑫实公司取得了涉案房屋的所有权证。根据民事诉讼法及证据规则的相关规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无需举证证明，但当事人有相反证据足以推翻的除外，被告在庭审中并未提供证据对其主张予以佐证。另根据案件的具体情况，本院就案件举证责任重新进行了分配，并要求被告对其不予认可的公章及财务印章申请评估鉴定，被告虽提供了公司备案公章的印文，但被告在限定的期限内未能提交鉴定申请，也未能提交公司历年所使用过的全部印章，致使原告提供的房屋买卖合同上的被告的印章及收款收据上的印章不能通过鉴定确认非被告之印章，对此，被告应负有举证不能的后果。故本院对被告辩称未与原告签订合同之理由不予采纳。其次，从原告的涉案房屋交款收据、案外人持有的与涉案房屋关联的交款收据、被告（2004）城法民一初字第302号案卷中交款收据来看，财务专用章均一致，被告又未提供证据对该公章的真实性予以反驳，故对被告否认收取原告的购房款的辩称不予采信，双方存在房屋买卖合同关系。再次，（2004）城法民一初字第302号卷宗材料可以反映出涉案房屋所属土地为兰州交运集团，一只船南街128号10单元均不是交运集团及其下属公司职员居住，且被告与交运集团之间又存在往来账目及债权债务，故涉案房屋是通过被告发生的流转。综上，原、被告之间存在房屋买卖关系，签订的房屋买卖协议真实有效。
原、被告双方签订房屋买卖协议后，原告履行了支付全部房款的义务，原告也入住该房屋。根据我国《物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。被告出售该房屋，应当为房屋买受人办理房屋所有权证，而被告又将房屋另行出售，造成涉案房屋一房二卖。一房二卖后被告不办理房屋产权，被另一买受人银鑫公司诉至法院，涉案房屋产权已办理至银鑫公司名下，被告行为导致原告取得房屋所有权的合同目的无法实现，因此房屋买卖协议的法定解除条件已成就，本院对原告要求解除房屋买卖协议书的诉讼请求予以支持。关于原告要求被告返还房款、赔偿损失的诉讼请求，合同解除后，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，有权要求赔偿损失。现双方合同已依法解除，被告应当向原告返还购房款。为了维护社会主义市场经济科学、有序的发展，使交易秩序进一步规范、和谐，当事人应当遵循诚实、信用、公平、等价有偿的基本原则，因房屋价格的上涨，原告购买房屋后可期待利益已成为现实利益，合同解除后，房价上涨给原告造成的损失应由被告承担。原告于2014年3月17日向本院申请对涉案房屋进行评估鉴定，甘肃格致房地产评估商务有限责任公司以2014年9月17日作为评估基准日对房屋市场价值进行了评估，评估结论为涉案房屋的市场单价为9441元／平方米，总价为562，117元。经审查，甘肃格致房地产评估商务有限责任公司评估程序、评估方法均合理合法，但其确定的评估基准日不准确，涉案房屋价值的评估基准日应以原告起诉立案，即2013年11月12日时为准。根据国家统计局向社会已公布的房屋市场价格增幅比例的相关文件，兰州地区2014年房屋价格较2013年环比上涨0.94%。本院酌情按照上述标准，确定基准日2013年11月12日涉案房屋的市场单价为9352元，总价为556，818.08元，扣除原告已支付的购房款47，751.20元，涉案房屋的溢价损失实际为509，066.88元，因此本院对原告要求被告返还购房款并赔偿损失的诉讼请求按实际溢价损失予以支持。关于原告要求被告承担47，751.20元赔偿责任的诉讼请求，因涉案房屋自建成后即由原告居住使用，在长达二十余年的时间里原告均未对房屋产权情况尽到合理的注意义务，直至2013年底才得知房屋产权证办理在银鑫公司名下的事实，原告对损失的扩大亦有一定的过失，故本院对原告的该部分诉讼请求不予支持。关于合同解除后涉案房屋处理的问题，根据相关法律规定，合同解除后原告应将涉案房屋退还产权人，因本案为变更之诉，且银鑫公司在审理期间不要求参加诉讼，本院依法向其告知，如原告拒绝腾交房屋，可另案起诉腾房。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十三条第一款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条、第九十三条第一款第（五）项、第二款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十条第（一）项之规定，判决如下：
一、解除原告苏宏成与被告兰州华泰房地产开发公司于1988年4月23日签订的《房屋买卖协议书》。
二、被告兰州华泰房地产开发公司于本判决生效后十五日内向原告苏宏成返还购房款47，751.20元，并赔偿原告苏宏成经济损失509，066.88元。
三、驳回原告苏宏成的其他诉讼请求。
案件受理费9997元，由原告苏宏成承担775元，被告兰州华泰房地产开发公司承担9222元，评估费3000元，由被告兰州华泰房地产开发公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。在上诉期满七日内未缴纳的，按照自动撤回上诉处理。
在本判决生效后，如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期限的债务利息。
本民事判决书发生法律效力后，在判决书规定的履行期限届满之日起，权利人向本院申请执行的法定期限为二年，未在法定期限内申请的，视为放弃申请执行的权利。
审 判 长 柴宗海
代理审判员 马海光
人民陪审员 张文刚
二〇一五年九月二十四日
书 记 员 陈丽丽