黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）外民一初字第1003号
原告潘世林，1966年1月29日出生（公民身份号码×××），住址哈尔滨市道外区。
委托代理人杨绍贤，哈尔滨市道外区148法律服务所法律工作者。
被告黑龙江省置信房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市道外区南直路370号1栋。
法定代表人赵文胜，职务董事长。
委托代理人高岩，1985年1月19日出生（公民身份号码：×××），住所地哈尔滨市道外区。
原告潘世林与被告黑龙江省置信房地产开发有限公司（以下简称置信公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告潘世林及其委托代理人杨绍贤到庭参加了诉讼，被告置信公司的委托代理人高岩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告潘世林诉称，2012年10月16日，原、被告双方签订了《哈尔滨市商品房买卖合同书》。合同约定，被告将自行开发的位于哈尔滨市道外区南直路370号柏悦星城小区3栋1单元11层1103室房屋卖与原告。房屋总价款为655499元。被告在2012年10月31日前向原告交付房屋，被告在商品房交付使用后360日内，为原告办理完毕房屋产权证书、若被告违约，向原告支付合同总价款的0.5%作为违约金。合同签订后，原告依约支付了房屋总价款655499元人民币，被告于2012年11月18日向原告交付了房屋，原告占有并且使用，同日，原告向被告交付了办理房产证照的所有费用，但时至今日，被告依然没有为原告办理房屋产权证书。原告认为，原告与被告签订的房屋买卖合同，系双方的真实意思表示，被告应当按照合同约定，为原告在约定期限内办理产权证照。现被告的行为，已严重违反了合同约定，应当为原告办理房屋产权证照并向原告支付违约金。综上，原告依据民事诉讼法的相关规定，向人民法院提出上述请求，请人民法院依据事实和法律公正裁决。诉讼请求为：一、判令被告协助原告办理房屋产权证照；二、判令被告承担违约金3277.50元人民币；三、判令被告承担本案诉讼费。
被告置信公司辩称：关于潘世林的第一项诉讼请求，置信公司同意协助潘世林办理产权证照，但根据合同约定，置信公司的义务仅为需要置信公司提供的材料提供到产权登记机关备案，现尚未履行完毕，置信公司同意履行。不同意潘世林第二、第三项诉讼请求。置信公司在履行合同过程中，不存在逾期提供需由置信公司提供的资料到产权登记机关备案的违约行为，不应由置信公司承担违约责任。因政策、法规、规章不明确及政府所执行的政策变化等不可抗力原因，导致项目验收延后，应将置信公司提供相关资料到权属登记机关备案的时间顺延1018日，置信公司为积极推进产权证登记所需资料的办理，已经损失了千万元，置信公司一直在积极履行自己的义务。
原告潘世林为证明其主张的事实成立，在举证期限内向法庭提供证据如下：
证据一、2012年10月16日哈尔滨市商品房买卖合同书一份。证明原告购买被告房屋的事实。
证据二、2012年10月16日哈尔滨市商品房销售预收款票据一张、2012年10月18日房产契税收据一份，证明原告以现金的方式付清了房屋全部价款，同时交纳了房屋契税等办证的一切费用，原告履行了合同义务，交纳房产契税时间，该日期也是房屋交付时间。
置信公司质证认为：对证据一无异议。对证据二中房款收据一张无异议，对房产契税的真实性无异议，只能证明被告在原告办理房屋权属证书的时候代为缴纳契税，不含其它费用。
被告置信公司举示如下证据：
证据一、营业执照、房地产开发企业资质证书、建设用地规划许可证、国有土地使用证五份、建设工程规划许可证一份、建筑工程施工许可证（补）五份、哈市商品房预售许可证一份（复印件，原件已经提供到哈尔滨市房产住宅局），拟证明：置信公司具有开发经营资质，潘世林、置信公司签订的商品房买卖合同书合法有效。
证据二、哈尔滨市商品房买卖合同书、哈尔滨市人民政府令（第203号）《哈尔滨市新建住宅交付使用管理试行办法中》、社会评审结论领取通知书、社会评审意见书（均为复印件），拟证明：商品房买卖合同中约定的360日内将资料提交到产权登记机关，应自2015年9月7日社会评审通过时开始计算，截止日期应该是2016年9月6日，因此置信公司不存在违约行为，不应承担违约责任。
证据三、哈市国有建设用地挂牌出让文件一份、土地成交确认书一份、专题会议备忘录一份（复印件）、承诺函一份（复印件）、关于道外区厨房设备厂地段棚改项目办理分块用地规划审批手续的请示及复函各一份（复印件）、02地块、03地块、01地块交地确认书（复印件）各一份、国有建设用地使用权出让合同、哈尔滨市城乡规划局关于建设工程规划核实中有关建筑面积核实相关要求的通知哈规法发（2013）18号（复印件）、黑龙江省置信房地产开发有限公司请示文件、哈尔滨市道外区人民政府专题会议纪要（2015）3号（复印件）、哈尔滨国源土地房地产估价有限公司作出的关于道外区厨房设备厂地段棚改项目公益服务设施用地性质的说明（复印件）、协议书，拟证明：因政策法规规章不明确，政府执行政策的变化，导致项目各项验收延后，属不可抗力，导致置信公司提供相关资料到权属登记机关备案的登记时间应予顺延。
证据四、哈尔滨市商品房销售许可证，拟证明：置信公司已经具备产权证办理条件，且已经将需由出卖人提供的材料提交至产权登记机关。
潘世林对置信公司举示的上述证据发表质证意见如下：对证据一无异议。对证据二的真实性无异议，对证明问题有异议，潘世林与置信公司签订的商品房买卖合同书第十五条约定，关于政府部门原因未办理完毕出卖人不承担责任以及因发生不可抗力事件而导致合同无法继续履行的，出卖方不构成违约，该条意思不明、概念不清，未说明具体原因，也未说明不可抗力的内容，所以该条不能作为置信公司主张权利的依据；哈尔滨市人民政府令（第203号）第九条明确规定，新建住宅交付使用前应当对新建住宅是否达到交付使用条件进行社会评审，未经社会评审或者评审不合格的不得交付使用，置信公司社会评审意见是2015年9月7日完成的，既然不经评审不能交付使用，那么涉案房屋一直到2015年9月7日才符合交付条件，涉案房屋不符合进户条件就交付，从约定进户时间2012年10月31日起至2015年9月7日视为潘世林没有进户，尽管潘世林接受并入住该房屋，但不是法律意义上的进户，因此置信公司又产生另一个违约即迟延进户的违约，潘世林有权主张该权利；法律规定的出卖人完成初始登记的时间是房屋交付之日起90日内，商品房买卖合同书中也约定了房屋交付之日起360日内完成初始登记，但置信公司没有证据证明且自认没有完成初始登记，所以置信公司主张的360日内将资料提交到产权登记机关的起始日期应当是2015年9月7日社会评审通过时开始计算的说法是没有法律依据的。对证据三的真实性无异议，对证明问题有异议，置信公司用上述材料作为影响其完成初始登记的政府因素，但这些证据都不具有不可抗力的情形，不构成不可抗力，不能免除置信公司应承担的违约责任。对证据四的真实性无异议，但销售许可证不能证明置信公司能够完成办证义务。
本院确认：潘世林举示的证据一，置信公司无异议，能够证明潘世林与置信公司于2012年10月16日签订商品房买卖合同书，本院予以采信。潘世林举示的证据二中的哈尔滨市商品房销售预售款专用票据两张，置信公司无异议，能够证明潘世林已经向置信公司全额支付购房款，本院予以采信。潘世林举示的证据二中的收据，置信公司对真实性无异议，能够证明潘世林已向置信公司交纳房产契税，虽置信公司认为不能证明潘世林的进户时间，但在庭审调查中置信公司对潘世林所陈述的房屋实际交付时间为2012年11月18日未表示异议，故本院予以采信。
置信公司举示的证据一，潘世林无异议，能够证明置信公司具有开发经营资质，双方签订的合同合法有效，本院予以采信。置信公司举示的证据二，虽然在《哈尔滨市新建住宅交付使用管理试行办法中》规定：新建住宅交付使用前，应当对新建住宅是否达到交付使用条件进行社会评审，未经社会评审或者社会评审不合格的，不得交付使用，但是置信公司是否按照该规定履行交付义务与置信公司应履行持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案义务的起始时间无联系，置信公司负有上述义务的起始时间应按照潘世林与置信公司签订的商品房买卖合同书中的约定来确定，即置信公司应当在商品房实际交付使用后的360日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，而不应该是自社会评审通过时开始计算，故不能证明置信公司的主张，本院不予采信；置信公司举示的证据三，因2011年4月29日，哈尔滨市城乡规划局作出哈规函（2011）210号复函，同意置信公司开发项目分地块建设方案，2011年5月23日，哈尔滨市道外区棚户区改造工作领导小组办公室仅将置信公司开发项目中的02地块净地交付置信公司，潘世林与置信公司签订商品房买卖合同书的时间在上述时间之后即2011年9月26日，在合同签订之日置信公司应该能够预见到因为拆迁问题可能导致该项目中的其他地块给付迟延，以至于整体项目各项验收延后，最终对办理产权登记的时间产生影响，但置信公司仍然与潘世林约定了办理产权登记的时间，视为置信公司对约定办理产权登记时间的认可，置信公司即应该按照合同的约定履行合同义务，故该证据不能证明置信公司不能按合同约定时间提供相关资料到权属登记机关备案属于不可抗力原因，本院不予采信。置信公司举示的证据四，能够证明2015年11月10置信公司已经取得销售许可证，本院予以采信。
本院经审理查明：
2012年10月16日，潘世林与置信公司签订哈尔滨市商品房买卖合同书，潘世林购买置信公司开发建设的位于哈尔滨市道外区南直路370号3栋1单元11层1103室房屋，房屋价格按套计算，房屋总价款为655499元，合同中约定，出卖人应当自商品房交付使用后360日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理，即超过上述期限出卖人仍未将办理产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的，买受人有权提出退房，出卖人将买受人已付房价款退给买受人；买受人不退房的，出卖人向买受人支付合同总价款0.5%的违约金。如出卖人已在上述期间将办理权属登记需由出卖人提供的资料报政府产权登记机关备案，因政府原因未办理完毕房屋产权证，则出卖人不承担责任，买受人亦不能提出退房。2012年10月16日，潘世林向置信公司全额支付房屋总价款，2012年12月5日，潘世林向置信公司交纳房产契税及其他费用共计7549元，置信公司于2012年11月18日将房屋交付给潘世林进户使用。
诉争房屋所在小区已经取得了《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》及《商品房预售许可证》，并于2015年11月10日取得《哈尔滨市商品房销售许可证》。
本院认为：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房屋权属登记管理办法》等相关法律规定，房屋竣工后需经过质量、规划、消防、环卫等方面的工程竣工验收，取得市级建设主管部门颁发的《竣工工程备案证》后，开发商方可到市级住房保障和房产管理局办理预售转销售备案手续。开发商取得《房屋（商品房）销售许可证》后，到税务部门办理房屋销售专用发票。购房人持开发商开具的房屋销售专用发票、商品房买卖合同书、身份证等材料到房屋所在地的房产交易管理所办理房屋所有权证。本案中，潘世林、置信公司签订的商品房买卖合同书系双方真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，合法有效。合同签订后，潘世林依约向置信公司缴纳了全部购房款，置信公司作为诉争房屋的开发商，应依约向潘世林提供办理诉争房屋权属登记的资料，并协助潘世林办理房屋所有权属证书，因诉争房屋已经取得了商品房销售许可证，具备办理房屋所有权证的条件，故置信公司应该履行为潘世林开具商品房销售发票并办理房屋所有权证的义务。潘世林已经向置信公司交纳房产契税及相关费用共计7549元，因该笔费用尚未实际发生，潘世林办理房屋所有权证所实际需要的房产契税及相关费用可能与潘世林已经交纳的上述金额不一致，在庭审过程中双方一致同意按照办理房屋所有权证所需要的实际费用多退少补，但因该笔费用尚未实际发生，故对于办理房屋所有权证所需费用的承担及承担数额本院不予处理，待该笔费用实际发生，双方结算后另行主张权利。
潘世林与置信公司签订的商品房买卖合同书中约定：出卖人应当自商品房交付使用后360日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人向买受人支付合同总价款0.5%的违约金。因置信公司于2012年11月18日将诉争房屋交付给潘世林使用，置信公司应在2013年11月13日前履行上述义务，协助潘世林办理房屋所有权证书，现置信公司仍未履行上述义务，应按照上述约定向潘世林支付违约金，故潘世林主张置信公司应支付违约金3277.50元有理，本院予以支持。置信公司抗辩称商品房买卖合同书中约定的360日内将资料提交到产权登记机关，应自2015年9月7日社会评审通过时开始计算，截止日期应该是2016年9月6日以及因政策、法规、规章不明确及政府所执行的政策变化等不可抗力原因，导致项目验收延后，不应承担违约金的理由不成立，本院不予采纳。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条，《商品房销售管理办法》第三十四条，《城市房屋权属登记管理办法》第十六条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的司法解释》第九十条的规定之规定，判决如下：
一、待本判决发生法律效力后，被告黑龙江省置信房地产开发有限公司立即为原告潘世林开具该房屋的商品房销售专用发票并协助其办理房屋所有权证；
二、待本判决发生法律效力后，被告黑龙江省置信房地产开发有限公司向原告潘世林支付违约金3277.50元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费100元，原告潘世林已预付，由被告黑龙江省置信房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可于本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。
审 判 长 李晓冬
代理审判员 杨顺利
人民陪审员 赵 丹
二〇一六年二月二十四日
书 记 员 刘文斌