河南省洛阳市涧西区人民法院民 事 判 决 书（2015）涧民再初字第20号再审申请人（原审被告）甘保华。委托代理人朱少军，河南大鑫律师事务所律师，代理权限：一般代理。被申请人（原审原告乔玉堂之妻）赵素珍。被申请人（原审原告乔玉堂之子）乔天六。被申请人（原审原告乔玉堂之子）乔天军业。被申请人（原审原告乔玉堂之女）乔惠粉。被申请人赵素珍、乔天六、乔天军、乔惠粉的共同委托代理人韩景隆、闫佐明（实习律师），河南广文律师事务所律师，代理权限：特别授权。再审申请人甘保华因与原审原告乔玉堂为房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2011）涧民二初字第402号民事判决，向本院申请再审。本院于2015年3月13日作出（2015）涧民申字第1号民事裁定，裁定本案由本院另行组成合议庭再审。因原审原告乔玉堂于2014年4月7日死亡，本院依法变更乔玉堂之妻赵素珍、乔玉堂之子女乔天六、乔天军、乔惠粉为本案当事人参加诉讼。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人甘保华及其委托代理人朱少军和被申请人乔天军及其与被申请人赵素珍、乔天六、乔惠粉的共同委托代理人韩景隆、闫佐明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。2011年8月17日，原审原告乔玉堂起诉至本院称，2000年3月24日，原、被告签订一份《买卖房协议》。该协议规定：1、被告将涧西区太原路38号街坊13楼2门403号房屋卖给原告，房价为24000元，交房后先付23000元，剩余1000元待房产证办到原告名下后付。2、如果该房上市后有误差价，由被告付，房产证办到被告名下的费用由被告付；房产证办到原告名下，办证费、税、管理费由原告付。当天，被告将房屋及相关证件交给原告，原告依约将房款23000元支付给被告，被告向原告出具了《收条》。该房屋系房改房，是被告的父亲甘某从河南黄金建筑安装公司购得，房屋所有人和土地使用权人均记载为甘某。甘某死后，被告继承了该房屋。洛阳市涧西区公证处于2000年3月13日的（2000）洛涧证民字第079号公证书确认了被告对该房屋的继承权。该房屋一直由原告的儿子乔天军居住至今，多年来水电费及物业费均以乔天军为户名收取。原告认为，原、被告之间的《买卖房协议》合法有效，原告依约向被告支付了房款，被告也依约向原告交付了房屋，依约被告应协助原告办理过户手续。现原告诉至法院，诉讼请求：1、判令被告甘保华协助原告办理位于洛阳市涧西区太原路38号街坊13楼2门403号房屋的产权过户手续（房屋所有权转移登记及土地使用权变更登记）；2、本案诉讼费由被告承担。原审被告甘保华未出庭，无答辩意见。本院原审查明，2000年3月24日，甲方甘保华与乙方乔玉堂签订买卖房协议一份，该协议约定：“甲方将38号街坊13号楼西二门，4楼屋门朝东一套二室房屋，面积55.78，卖给乙方乔玉堂，房价总价值：24000，交房后先付23000元，剩余1000元房产证办到乔玉堂名下后付。如果该房上市后有误差价，由甘保华付。房产证办到甘保华名下，费用由甘保华付。房产证办到乔玉堂名下，办证费、税、管理费由乔玉堂付。另外遇到房屋地方一切事务、疑问，甘保华应积极协助解决。以上条件双方执行，违者依法执行。原始房产证、公证书、户口本、身份证复印件已交给乔玉堂。”该买卖房协议甲方签字盖章处签名为“甘宝华”。2000年2月24日，“甘宝华”出具收条一份，上载明：“今收到乔玉堂买房款二万叁仟元正（23000）。”庭审中，原告乔玉堂出示了该房屋的房屋所有权证及土地使用权证原件。另查明，2000年3月，洛阳市涧西区长春路办事处四街坊北居民委员会出具证明一份，上载明：“兹有我辖区38-13-2-403号居民甘宝华同志之母李某于82年6月份死亡，甘宝华之父甘某于97年10月份亦病亡，甘某和李某之父母已早逝，该甘宝华同志为家庭主要成员，为独生子女为实，需办理个人事宜。”2000年3月13日洛阳市涧西区公证处出具（2000）洛涧证民字第079号公证书，上载明“……经查，被继承人甘某于1997年10月在洛阳铜加工厂医院病故，李某于1982年6月在黄金三公司医院病故。被继承人生前无遗嘱。根据《中华人民共和国继承法》的有关规定，被继承人的儿子甘宝华是被继承人甘某、李某的第一顺序继承人，有权继承甘某、李某的遗产。”本院根据原告的申请，在洛阳市涧西区公证处调取了上述公证书及相关材料，公证机关在档案中留存的户口本复印件及身份证复印件均为“甘保华”。还查明，2001年8月23日，“甘宝华”出具借条一份，上载明：“今借到现金叁佰元正，如果房产过户时只需还壹佰伍元正”。本院原审认为，根据法律规定，继承从被继承人死亡时开始。根据《中华人民共和国物权法》第二十九条的规定，因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。甘保华之母李某于1982年6月死亡，其父甘某于1997年10月死亡，甘保华作为唯一的继承人有权继承李某、甘某的遗产。甘某生前所有的位于洛阳市涧西区太原路38街坊13栋2单元403室的房屋应由继承人甘保华继承，甘保华依法享有该房所有权。根据庭审中查明的事实及本院在洛阳市涧西区公证处调取的相关证据，本院认定“甘宝华”与“甘保华”应为同一人。2000年3月24日原告乔玉堂与被告甘保华签订的买卖房协议，系当事人的真实意思表示，未违反法律的禁止性规定，为有效协议，本院予以认定。该协议虽未明确约定房屋过户时间，但自双方签订买卖协议，原告就已在上述房屋实际居住，且原告称自2004年起就无法联系到被告，因此原告要求被告协助办理房屋过户手续的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第三十一条的规定，依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。因此，被告甘保华应根据法律规定，先将上述房屋的所有权变更登记至本人名下后才能将房屋所有权过户至原告。被告甘保华经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，视为对自己权利的放弃。据此，依照《中华人民共和国继承法》第二条、第十条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十五条、第二十九条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条及相关法律规定，判决如下：被告甘保华于本判决生效后三十日内协助原告乔玉堂办理位于洛阳市涧西区太原路38街坊13栋2单元403室的房屋产权过户手续。本案受理费500元，由被告甘保华负担。再审申请人甘保华申请再审称，1、一审程序错误。本案一审审理期间申请人正在服刑，完全可以直接送达相关文书并通知申请人到庭参加诉讼。另外本案涉及五个第三人。五个第三人都是申请人的同胞兄姐，都涉及本案房产的继承。原审没有通知他们参加诉讼，程序严重错误。2、一审认定事实错误，原告起诉应予驳回。申请人和乔玉堂原是借贷关系，乔玉堂为了保证能收回借款，要求申请人和他签订了一个《买卖房协议》，并设计让我到公证处签字。后因我服刑未在家，乔玉堂向人民法院起诉要求申请人协助乔玉堂办理房产过户手续。一审法院没有通知申请人按缺席支持了乔玉堂的诉讼请求，一审根本没有查清本案事实。按照实际情况原告的起诉应当驳回，因为双方就不存在房屋买卖关系。综上两点，申请人认为一审程序违法且认定事实错误，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第200条之规定，申请人请求：直接撤销一审判决，驳回一审原告的起诉。被申请人赵素珍、乔天六、乔天军、乔惠粉共同辩称，第一，一审程序无任何错误之处，因为根据当时的证据居委会证明，甘保华系唯一继承人，继承从死亡时开始，所以说当时签订协议时，甘保华是有权处分该房产的，并不涉及其他继承人。第二，甘保华主张的借贷关系没有任何证据，协议标题是买卖房协议，房屋的位置、标的、价值都很清楚，这是一个房屋买卖协议。从收条来看，今收乔玉堂买房款23000元。第三，根据刚才原审被告的答辩，原审被告承认协议、公正程序上的签字都是甘保华本人所签，公证处公正的结果甘保华也参与了。甘保华有权处分该房产。作为原告方的利益应当依法得到保护。第四，退一步讲，即使甘保华处分房产的行为侵犯其他继承人的利益，我们作为原告，原告在房屋签订协议过程中以及履行过程中是没有任何过错的，原告是善意第三人，根据物权法第106条之规定，原告也应当依法取得该房屋的所有权。第五，本案退一步讲，即使侵害了其他继承人的权利，也是甘保华侵害了其他继承人的权利，在这个过程中原告是没有任何过错的。根据民法通则若干问题的意见第89条的规定，善意第三人有权取得所涉财产的，应当维护第三人的合法权益。对其他共有人的损失由擅自处分共有财产的人赔偿。本案处分人就是甘保华，甘保华与其他继承人之间的关系，可以另案处理，这与本案无关。综上所述，请法庭支持原告诉讼请求，维持原审判决，判决甘保华与其他继承人之间的纠纷另案处理。本院再审查明，甘某和李某系夫妻关系，甘宝山、甘宝英、甘宝武、甘宝凤、甘宝静、甘保华均为其子女。李某于1982年6月死亡，甘福春于1997年10月死亡，两人生前均无遗嘱。洛阳市涧西区太原路38号13幢2-403号房产系甘某的遗产。2000年3月24日，甲方甘保华与乙方乔玉堂签订买卖房协议一份。该协议约定：“甲方将38号街坊13号楼西二门，4楼屋门朝东一套二室房屋，面积55.78，卖给乙方乔玉堂，房价总价值：24000交房后先付23000元，剩余1000元待房产证办到乔玉堂名下后付。如果这房上市后有误差价，由甘保华付。房产证办甘保华名下，费用由甘保华付。房产证办到乔玉堂名下，办证费、税、管理费由乔付。另外遇到房屋地方一切事务、疑问，甘保华应积极协助解决。以上条件双方执行，违者依法执行。原始房产证、公证书、户口本、身份证复印件已交给乔玉堂。”该买卖房协议甲方签字盖章处签名为“甘宝华”。2000年2月24日，“甘宝华”出具收条一份，上载明：“今收乔玉堂买房款二万叁仟元正（23000元）。”2013年4月2日乔玉堂依据本案生效判决将本案涉案房产过户到其名下。乔玉堂于2014年4月7日死亡，乔玉堂与赵素珍为夫妻关系，乔天六、乔天军、乔惠粉为其子女。本院再审认为，甘宝山、甘宝英、甘宝武、甘宝凤、甘宝静、甘保华均为甘某和李某的子女，均享有洛阳市涧西区太原路38号13幢2-403号房产的继承权，甘保华无权单独处分该遗产。甘保华与乔玉堂所签订的买卖房协议侵犯了甘宝山、甘宝英、甘宝武、甘宝凤、甘宝静的合法利益，应属无效协议，原审原告的诉讼请求应当依法予以驳回。合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、二百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条之规定，判决如下：一、撤销本院（2011）涧民二初字第402号民事判决；二、驳回原审原告赵素珍、乔天六、乔天军、乔惠粉的诉讼请求。本案受理费500元，由原审原告赵素珍、乔天六、乔天军、乔惠粉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  丁继军人民陪审员  王丽华人民陪审员  张芝政二〇一六年五月二十四日书 记 员  袁 景