江苏省扬州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）扬民终字第0309号
上诉人（原审原告）周生刚，男，1977年2月28日生，汉族。
委托代理人尤志明，江苏宗申律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）仪征市中远房地产有限公司。
法定代表人严宗华，董事长。
委托代理人魏德，江苏中立信律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）孟庆海，男，1972年6月10日生，汉族，户籍所在地江苏省滨海县新生村*组。
上诉人周生刚因与被上诉人仪征市中远房地产有限公司（以下简称中远公司）、孟庆海确认合同无效纠纷一案，不服仪征市人民法院（2013）仪民初字第0594号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年2月26日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：2007年6月15日，孟庆海与中远公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：由孟庆海购买中远公司开发的仪征市真州镇新天地花苑10幢c段101-102、102-202号门市房，约定房屋价款为654718元，约定付款方式为分期付款：签约之日付定金贰万元，07年6月30日前付叁拾捌万元，07年12月31日前付壹拾万元。08年12月31日付壹拾陆万伍仟陆佰肆拾元。如不按时付款，将按农村信用社同期贷款利息双倍付息。自2007年6月30日至2009年8月19日，孟庆海先后八次（2007年6月30日180000元、2007年6月14日20000元、2008年4月3日140000元、2008年4月14日60000元、2009年8月19日180000元、197640元、欠款利息29840元、2009年1月22日50000元）支付中远公司购房款857480元（含逾期利息）。2012年1月9日，孟庆海向中远公司作出书面承诺一份，内容为：“承诺仪征市中远房地产有限公司：本人孟庆海承诺在2012年元月20号前还清中远房地产公司的全部借款和应付利息，如到期不能归还清，本人自愿将在中远房地产公司所购的新天地花苑10幢C段门市房：101、102、201、202的所购房款收据七张计665640元和该房屋购房合同交回给中远房地产有限公司。承诺人孟庆海2012年元月9号”。2012年7月24日孟庆海向中远公司作出书面承诺一份，内容为：“承诺书本人孟庆海保证在2012年7月31号前还清仪征市中远房地产有限公司的全部借款和利息，还请中远房地产有限公司担保本人向小贷公司贷款公司所借贷款利息及滞纳金。如果到时不能做到上述保证，本人承诺在2012年8月1日自动无条件搬出新天地花苑10幢C栋门市房101、102、201、202室。并退回购买该房屋的合同书和缴款收据，否则仪征市中远房地产有限公司有权进入该房屋搬出办公用品并出售该门市房。承诺人：孟庆海，2012年7月24号”。2012年9月12日孟庆海与中远公司签订关于解除商品房买卖合同的协议，内容为：“甲方：仪征市中远房地产有限公司，乙方：孟庆海由于经济原因，乙方孟庆海现已没有支付能力实施与甲方仪征市中远房地产有限公司于2007年6月15日所签有关购买甲方所开发的新天地花苑10幢C段门市房101、102、201、202室的商品房买卖合同，经甲、乙双方协商乙方自愿解除此商品房买卖合同，乙方已付购房款人民币陆拾万伍仟陆佰肆拾元用作冲抵甲方为乙方担保的小额贷款和乙方所欠甲方的借款，双方互不承担法律责任。此协议一式二份，双方各执一份，签订生效。甲方仪征市中远房地产有限公司（章），乙方孟庆海，2012年9月12号”。2012年4月孟庆海向周生刚出具书面承诺一份，内容为：“承诺本人孟庆海承诺将购万年大道门市房现金收据、合同转让给周生刚，房产所有权归周生刚所有。（现金收据共捌张）承诺人孟庆海，2012年4月20号”。2012年5月28日孟庆海向周生刚出具协议一份，内容为：“协议本人孟庆海借到周生刚壹佰万元人民币，现将新天地花苑10#楼C栋101、102、201、202室，卖给周生刚，交付于周生刚使用。孟庆海，2012年5月28号，翟二朵（孟庆海妻子）”。现周生刚诉至法院，请求判令确认孟庆海与中远公司签订的《关于解除商品房买卖合同的协议》无效，并由孟庆海和中远公司承担本案的诉讼费用。
原审法院认为：当事人对自己的主张应当负举证责任。周生刚要求确认孟庆海与中远公司之间签订的《关于解除商品房买卖合同的协议》无效，但其提供的证据不能证明其已经取得涉案房屋的所有权，故对周生刚的主张因其证据不足难予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回周生刚的诉讼请求。案件受理费80元，公告费600元，计680元，由周生刚负担。
宣判后，周生刚不服，向本院提起上诉称：根据《物权法》的司法解释，基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。本案中，我方支付了全部购房款，并占有使用房屋，实际承担了房屋的物业费、水电费等，应当是涉案房屋的业主。孟庆海将其无处分权的房屋又处分给中远公司，行为显然无效。其请求二审依法改判，支持其诉讼请求。
其在二审未提交新的证据。
被上诉人中远公司答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉无任何法律依据，请求二审驳回上诉，维持原判。
其在二审未提交新的证据。
被上诉人孟庆海未作答辩亦未提交新的证据。
经审理查明：原审判决查明的事实属实，本院对此依法予以确认。
二审的争议焦点为：周生刚主张孟庆海与中远公司签订的《关于解除商品房买卖合同的协议》无效有无事实和法律依据？
本院认为：孟庆海与中远公司所签订的《关于解除商品房买卖合同的协议》合法有效。理由如下：
1、《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《中华人民共和国物权法》第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。本案中，孟庆海从中远公司处购买房产，其与中远公司签订了房屋买卖合同，并分八次缴纳了购房款，但直至合同解除之前，孟庆海始终未到相关部门办理产权登记，据此，孟庆海未曾取得讼争房屋的所有权。孟庆海将房屋出售给周生刚，其行为系无权处分，周生刚主张对讼争房屋享有处分权无事实和法律依据。
2、最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款规定，基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。该规定是为了方便特定人群对共有部分的利用以及共同管理权的行使，并非认定房屋所有权人的法律依据。周生刚对房屋的占有和使用，不能改变中远公司仍为房屋所有权人的事实，也不能影响中远公司与孟庆海所签订合同之效力。
3、根据现有证据来看，孟庆海与中远公司间存在其他债权债务关系，且孟庆海承诺若不能清偿，将退回讼争房屋，以购房款抵偿债务，后因孟庆海无力清偿，双方签订了《关于解除商品房买卖合同的协议》，该协议为双方真实意思表示，且并不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效。
综上，上诉人周生刚的上诉理由不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人周生刚负担（已交）。
本判决为终审判决。
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审 判 长 宦广堂
审 判 员 黄宝生
代理审判员 李春艳
二〇一四年三月十八日
书 记 员 任 群
附相关法律条文：
1、《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
2、《中华人民共和国物权法》第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
3、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
4、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；