广东省信宜市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）茂信法民二初字第205号
原告（反诉被告）张广玲，女，汉族，住信宜市。
委托代理人卢德杰，男，汉族，住信宜市。
被告（反诉原告）信宜市亘德房地产开发有限公司。
法定代表人卢彦敏，该公司董事长。
委托代理人李龙周，广东信威律师事务所律师。
委托代理人李创彬，广东泰的律师事务所律师。
原告（反诉被告）张广玲诉被告（反诉原告）信宜市亘德房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年7月17日受理后，依法由审判员彭秋香独任审判，于2015年9月15日、10月8日两次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张广玲的委托代理人卢德杰、被告（反诉原告）信宜市亘德房地产开发有限公司的委托代理人李龙周到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）张广玲诉称，2011年6月30日，原、被告签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号：081106），该合同约定原告购买被告开发的位于信宜市东镇教育路锦湖花园（亘德.育龙湾小区）D座八幢11层1106号商品房。合同签订后，原告先后分四次支付该商品房价款共992758元给被告，尽了原告支付清房价款给被告的合同义务。而被告没有依照合同约定期限在2012年8月1日前履行其交付商品房给原告使用的义务。直到2015年4月3日被告才将该商品房交付给原告使用。被告的行为构成违约。根据该合同第九条第一款第一项中（2）的约定，该商品房应从约定交付期限之日起至延迟而实际交付之日止被告按日向原告支付已交房价款万分之三违约金。从2012年8月1日起计至2015年4月3日止被告交付该商品房给原告使用延迟了976日。因此，被告应当按照该合同约定支付违约金290679元（已交房价款992758元×日付违约金3‰0×976日）给原告。但被告拒不支付违约金给原告。为此，原告起诉至法院，请求法院判令：一、被告信宜市亘德房地产开发有限公司立即支付延迟交房违约金人民币290679元给原告张广玲。二、案件受理费由被告承担。
原告（反诉被告）张广玲对其主张提供的证据有：1、原告张广玲的居民身份证复印件一份。2、《广东省商品房买卖合同》（合同编号：081106）复印件一份。3、收据复印件三张、中国农业银行个人借款凭证复印件一张。4、《个人购房担保借款合同》复印件一份。5、收楼确认书复印件一份。6、中国农业银行广东省分行个人房地产贷款申请表复印件一份、贷款审批通知书复印件一份。
被告（反诉原告）信宜市亘德房地产开发有限公司在庭审中辩称，一、我方认为本案是原告违约在先，原告没有按合同约定的时间办理银行的按揭手续，导致应交的房款延期支付，这是属于原告先行违约，没有履行其应先履行的合同义务，由于原告延期付款所以其无权要求我方按照约定的期限交楼，也无权要求我方承担延期交楼的违约金。二、我方认为，即使被告延期交楼构成违约，原告在本案中提出的违约金数额明显过高，所以我方请求法院依法适当调低，调低的标准应当按照原告房屋延期交付造成的经济损失的30%作为上限。原告房屋延期交付造成的损失应该是房租的损失，按照信宜房租大概是每月500元左右，按照30%损失就应该是150元左右。
被告（反诉原告）信宜市亘德房地产开发有限公司反诉称，反诉人是房地产开发企业，本案建设的商品房是2010年开工建设，于2011年8月9日建成封顶，同年取得商品房预售许可证（信房预售2011028号）。然后正式对外销售。反诉人与被反诉人于2011年6月30日签订《商品房买卖合同》，该合同明确约定被反诉人支付款项的时间及方式。具体为第六条“本商品房买受人是按银行按揭方式付款的，在签订《商品房买卖合同》，待该幢房屋封顶后十五天内到指定银行办理按揭贷款”。根据该合同约定，被反诉人应当在2011年8月24日到银行办理银行按揭手续，而被反诉人办理按揭的时间是2012年3月23日，这比合同约定时间推迟了253天，根据《商品房买卖合同》第七条规定“逾期超过60天的，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。”据此被反诉人应当就按按揭部分向反诉人支付相应的逾期付款违约金，具体为390000×0.05%×253天=49335元。综上所述，由于被反诉人的违约行为，影响了反诉人的正常营业活动，并造成了反诉人的较大经济利益损失，为维护反诉人的合法权益，请求法院判决：一、被反诉人支付反诉违约金49335元给反诉人。二、被反诉人承担本案反诉费用。
被告（反诉原告）信宜市亘德房地产开发有限公司对其主张提供的证据有：1、中华人民共和国建筑工程施工许可证复印件一份。2、建设工程规划管理验收合格证复印件一份。3、亘德育龙湾二期D座的质量验收记录表复印件五页。
原告（反诉被告）张广玲对被告（反诉原告）信宜市亘德房地产开发有限公司的反诉答辩称，被反诉人不同意反诉人的诉讼请求，请求法院驳回反诉人的反诉请求，理由如下：反诉人的封顶时间并不是反诉人所说的时间，反诉人把分期综合验收的时间作为封顶和竣工的说法是错误的，因为封顶有封顶的记录，竣工验收有竣工验收的相关资料，根据合同中的第八条约定，所以反诉人所说的封顶、竣工没有事实依据。虽然合同约定待该幢房屋封顶后十五天内到指定银行办理按揭贷款，但是由于该幢房屋的封顶时间不确定，被反诉人只是按照反诉人的通知才去办理按揭手续的，2012年3月23日不是被反诉人申请办理按揭的时间，而是被反诉人划款到反诉人账户的时间。并且反诉人提起的反诉已超过诉讼时效，据证据显示从该幢房屋封顶日期计起至今已经过了4年，如果从最后一笔购房款支付之日计起至今也已经超过了2年，而且不存在诉讼时效中止、中断的情形，因此，被告的反诉就已经过了诉讼时效。
根据原告（反诉被告）张广玲的申请，本院调取的证据有：1、房屋建筑工程和市政基础设施工程（亘德育龙湾二期D座）竣工验收备案表复印件一份。2、亘德育龙湾二期D座的现浇结构模板安装工程检验批质量验收记录表复印件三页、钢筋加工工程检验批质量验收记录表复印件四页、钢筋安装工程检验批质量验收记录表复印件四页、模板拆除工程检验批质量验收记录表复印件三页、现浇混凝土结构观感质量及尺寸偏差检验批验收记录表复印件三页、砖砌体工程检验批质量验收记录表复印件一页、建筑地面工程分部（子分部）工程验收记录复印件一页、水泥砂浆面层检验批质量记录表复印件两页。3、门窗工程分部（子分部）工程验收记录复印件一页、细部工程分部（子分部）工程验收记录复印件一页、门窗套制作与安装工程检验批质量验收记录表复印件两页、金属门窗安装工程检验批质量验收记录表复印件两页。
经审理查明，被告信宜市亘德房地产开发有限公司是依法登记成立的房地产开发企业，经营范围是房地产开发、销售；小区物业管理、园林绿化；房地租赁咨询服务、林业种植开发。（凭有效的资质证经营），其在信宜市东镇教育路陈锦垌开发建设亘德.育龙湾住宅小区。
2011年6月30日，原告张广玲作为买受人，被告信宜市亘德房地产开发有限公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》一份，该合同主要内容为：一、张广玲向信宜市亘德房地产开发有限公司购买的商品房为预售商品房，该商品房位于信宜市东镇教育路陈锦垌亘德.育龙湾第D座八幢11单元1106号房。二、该商品房属预售，购房总金额为992758元。买受人按银行按揭方式付款。即交定金50000元，签订购房协议书后15天内到售楼部缴交首期购房款并签署《商品房买卖合同》，待该栋房屋封顶后十五天内到指定银行办理按揭贷款。买受人如未按合同规定的时间付款的，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在30日之内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。（3）逾期超过90日后，则作自动放弃购买权，出卖人有权对买受人定购的商品房／物业另行处理，买受人按累计应付款5%向出卖人支付违约金，买受人已支付的定金不予退还。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。三、出卖人应当在2012年8月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的。除上述规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。四、商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示该商品房经验收合格的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，买受人接到出卖人交楼通知30天内未能按期交接的，双方同意按以下方式处理：（1）逾期在30日之内，买受人按累计应付款3%向出卖人支付违约金。（2）逾期超过60日后，买受人按累计应付款5%向出卖人支付违约金，双方的验收交接视为通过。本合同自双方签订之日起生效。
原告张广玲于2011年6月7日支付了购房定金100000元，于2011年6月30日支付购房款202757.6元，又于2012年2月17日支付购房款300000元给被告信宜市亘德房地产开发有限公司。2012年3月8日，原告张广玲为支付涉案1106房的购房款而向中国农业银行股份有限公司信宜市支行提出按揭贷款390000元的申请。2012年3月15日，原告张广玲与贷款人中国农业银行股份有限公司信宜市支行、信宜市亘德房地产开发有限公司签订《个人购房担保借款合同》。2012年3月23日，原告张广玲取得了中国农业银行股份有限公司信宜市支行发放的按揭贷款390000元，并支付了该款给被告信宜市亘德房地产开发有限公司。亘德.育龙湾D座的结构层数为：地上18层、底下2层，该D座楼房框剪结构于2011年10月30日验收完毕，该D座于2012年12月29日取得了建设工程规划管理验收合格证。但《商品房买卖合同》约定的交房时间到后，被告没有将涉案的1106房交付给原告，直至2015年4月3日，被告才将涉案的1106房交付给原告张广玲。2015年7月15日，原告以被告延期交房违约为由起诉至本院，提出上述诉称中的诉讼请求及事实理由。庭审中，被告称其提起的反诉没有超过诉讼时效，因为由于原告先行违约逾期付款，因此在涉案房屋交付之前原告的延期付款客观上没有造成被告的权利受损，因为当时我方还没有确定是否交房给原告，如果我方连房屋都不交付给原告，就不存在延期付款的反诉请求事项，所以应该认定是在交房之后而且原告又要求我方承担推迟交房的损失的前提下，被告才具备反诉的条件，因此被告的反诉在本案不适用诉讼时效的法律规定，双方合同结算的日期是原告交清房款同时被告又已经交房，才是结算完毕的。而原告对被告的上述主张不予认可。
本院认为，原告张广玲与被告信宜市亘德房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》主体适格，内容合法，双方意思表示真实，是有效合同。本案的争议焦点有：一、被告信宜市亘德房地产开发有限公司迟延交付涉案商品房是否存在免责事由。二、原告起诉要求被告信宜市亘德房地产开发有限公司按日万分之三支付延期交房违约金290679元能否获得法院支持？三、关于反诉人信宜市亘德房地产开发有限公司反诉要求被反诉人张广玲支付迟延付款的违约金是否已过诉讼时效及要求被反诉人张广玲支付迟延付款的违约金49335元能否获得法院支持？
被告信宜市亘德房地产开发有限公司迟延交付涉案商品房是否存在免责事由。被告信宜市亘德房地产开发有限公司辩称原告拖欠被告的购房款项，在原告未付清购房款前，被告没有交付房屋的义务。从双方签订的《商品房买卖合同》可知，原、被告已就逾期付款违约责任事先作了明确约定，即原告迟延支付购房款的，被告可以继续履行合同，并要求原告支付违约金，或者要求解除合同。由此可见，即使存在原告迟延支付购房款的情形，这也不是合同约定的被告信宜市亘德房地产开发有限公司迟延交付涉案商品房的免责事由。综上，被告信宜市亘德房地产开发有限公司迟延交付涉案商品房没有存在法定及合同约定的免责事由。
原告起诉要求被告信宜市亘德房地产开发有限公司按日万分之三支付延期交房违约金290679元能否获得法院支持？根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中的约定被告应当于2012年8月1日前将涉案的1106房交付给原告使用，但事实上被告是于2015年4月3日才将涉案的1106房交付给原告，所以按照《商品房买卖合同》中有关出卖人逾期交房的违约责任的约定，被告应当从2012年8月2日起至2015年4月3日按已交的房价款计付违约金给原告。至于违约金应按何标准计算的问题。被告认为即使延期交房，原告的损失应为租金的损失，即应按同地段同类房屋租金标准确定违约金数额，所以本案合同双方约定的违约金计算标准严重偏高于实际损失，法院应对违约金的计算标准进行调整。原告对被告的该项主张不予认可。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》可知，出卖人迟延交付房屋超过180天，且买受人要求继续履行合同的，出卖人按已付总房款日万分之三计付违约金给买受人，该违约金计付标准并未超过法律规定的范围。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的主要内容是针对商品房买卖合同中没有约定违约金数额计算方法的，可参照同地段房屋租金标准确定。而本案中双方已在其签订的《商品房买卖合同》中明确约定违约金的计付标准，所以并不适用上述“解释”第十七条的规定，故被告辩称按租金确定原告的损失缺乏法律依据，本院不予采纳。原告在2012年8月1日前已支付了全部购房款合计992757.6元给被告，所以该992757.6元的违约金应从2012年8月2日起计至2015年4月3日止共975天。按照双方在《商品房买卖合同》中约定违约金的计付标准及原告分期交付的房价款的金额，被告应当支付其延迟交房的违约金290381.6元（992757.6元×3÷10000×975天）给原告。原告请求被告支付的违约金超过该290381.6元的部分，本院不予支持。
关于反诉人信宜市亘德房地产开发有限公司反诉要求被反诉人张广玲支付迟延付款的违约金是否已过诉讼时效及要求被反诉人张广玲支付迟延付款的违约金49335元能否获得法院支持？反诉人信宜市亘德房地产开发有限公司反诉称被反诉人张广玲没有按《商品房买卖合同》中约定的房屋封顶后十五天内到指定银行办理按揭贷款，因此被反诉人张广玲应当按按揭部分向反诉人支付逾期付款违约金49335元。而被反诉人张广玲则认为其已按反诉人的通知办理了按揭手续，反诉人已接受了购房款，反诉人也没有将涉案楼房封顶的情况通知被反诉人，并且反诉人提起的反诉已超过诉讼时效为由不同意反诉人的反诉请求。由于原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定的房屋封顶后十五天内到指定银行办理按揭贷款，而涉案的亘德.育龙湾第D座框剪结构最后的验收时间为2011年10月30日，根据上述《商品房买卖合同》中的约定被反诉人张广玲应当于2011年11月14日前到指定的银行办理按揭贷款，事实上被反诉人张广玲是于2012年3月8日才办理按揭贷款手续，并且被反诉人张广玲也是2012年3月23日才取得贷款支付给反诉人的。因此，若该笔购房款存在延迟支付的情形，反诉人也应当于2013年11月13日前向法院主张权利，本案中反诉人是于2015年8月19日才提起反诉请求被反诉人张广玲支付延迟付款的违约金，并且反诉人在诉讼中也没有提供证据证实存在诉讼时效中止、中断的情形，故反诉人就该笔购房款提起的反诉已超过了两年的诉讼时效。至于反诉人主张被反诉人延迟付款的违约金应从被反诉人接收涉案房屋之日即2015年4月3日起计算，反诉人的该项主张与法律规定不符，本院不予采纳。综上，本院对反诉人要求被反诉人张广玲支付迟延付款的违约金49335元的反诉请求不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款的规定，判决如下：
一、限被告（反诉原告）信宜市亘德房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内支付违约金人民币290381.6元给原告（反诉被告）张广玲。
二、驳回原告（反诉被告）张广玲的其他诉讼请求。
三、驳回被告（反诉原告）信宜市亘德房地产开发有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费2830元（原告预交），由被告（反诉原告）信宜市亘德房地产开发有限公司负担2828元，原告（反诉被告）张广玲负担2元。反诉案件受理费517元（反诉人已预交），由被告（反诉原告）信宜市亘德房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。
审判员 彭秋香
二〇一五年十月十日
书记员 许瀚丹
附法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
3、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款：没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。