江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昆民初字第2213号
原告孙厚勋。
委托代理人郗玉柱，江苏瑞生律师事务所律师。
委托代理人李中华，江苏瑞生律师事务所实习律师。
被告昆山世贸联华商业经营管理有限公司，住所地江苏省昆山市玉山镇城北北门路388号，组织机构代码66763889-7。
法定代表人徐美芳，该公司董事长。
委托代理人缪莹，江苏力信律师事务所律师。
原告孙厚勋与被告昆山世贸联华商业经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月7日立案受理后，依法适用简易程序，并于2014年7月29日公开开庭进行了审理，原告委托代理人郗玉柱、李中华、被告委托代理人缪莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孙厚勋诉称：2009年7月2日，原告与被告的关联企业昆山市华懋房地产开发有限公司（以下简称华懋公司）签订《昆山市商品房购房合同》，向华懋公司购买位于昆山市XX镇XX广场XX号楼XX室商业用房。合同签订时，被告与原告签订委托租赁经营协议，被告承租了原告的商品房，期限十个年度，从2009年6月1日起，至2018年12月31日止，合同约定被告无需支付前四年的租金。从委托期的第五个年度开始，按照原告商铺购销合同约定的购房总价除以0.785乘以8%，计收第五、六、七、八年度租金；按照原告商铺购销合同约定的购房总价除以0.785乘以9%，计收第九、第十年度的租金。该合同6.3条款约定，乙方（即本案被告）若逾期支付租金，承担的违约金为应付而未付租金的日万分之二；该合同第十条10.1约定，自本合同生效之日起，任何一方不履行本合同项下义务的，除本合同已有约定的除外，必须按照该房屋销售合同约定的合同价款除以0.76后再乘以10%的标准向对方支付违约金并应继续履行本合同。自2013年10月起，被告没有按照约定支付租金，构成违约，为维护原告的合法权益，故起诉至法院，请求判令：1、被告支付拖欠的租金89427元（自2013年10月1日起至2014年6月30日止）。2、被告支付逾期支付租金违约金3249.18元（计算至2014年7月10日止）。3、被告支付违约金153947.39元。
被告辩称：被告不存在拖欠原告租金的事实，被告只是扣除应由原告承担的消防改建相关费用以及根据合同约定的免租期的租金。主要理由为：1、原告交付被告承租的房屋不符合昆山市消防大队出具的《商业建筑设计防火规范》若干规定要求，被告依法对承租房屋进行消防改建工作；2、根据双方合同约定，如非因被告主观原因导致被告无法正常经营的，原告应当减免其租金，虽然合同中没有明示按照国家规定应当进行消防改造这一客观事实，但是消防法规的变更显然是合同双方当事人都无法预料的，而且是强制性必须执行的，显然也属于意外事件。综合合同签订的整体意图及相关内容可以看出，消防改造理当属于约定中致使被告无法正常使用涉案房屋，无法正常经营的情形，被告依约享有被减免租金的权利。再则，从客观事实角度出发，为涉案房屋整体进行消防疏散通道改造所增添的设施是该房屋基础构造不可缺失的部分，是房屋基础设施，被告作为涉案房屋的经营管理者，其仅在原告提供房屋基础框架结构符合国家法规要求，可以合法对外出租的前提下，履行对该房屋对外租赁经营管理的义务，因此，为保障房屋合法出租所进行消防改造的相关费用依约应由原告承担。因此，本案中，被告只是按约扣除了应由原告承担的温莎堡假日广场1号楼消防改建的相关费用以及根据合同约定的免租期的租金，并不存在拖欠支付租金的事实，请求驳回原告的诉请。
本院查明事实如下：
2009年7月2日，原告从华懋公司购买位于昆山市玉山镇北门路388号温莎堡假日广场1号楼3层187号房，商品房用途为商业营业用房，建筑面积为70.52平方米，合同总价为1170000元。原告于2009年9月29日登记取得昆山市XX镇XX广场XX号楼XX室产权证书。
2009年7月2日，原被告之间又签订《委托租赁经营协议》一份，约定：甲方（即本案原告，下同）将所拥有的商铺物业（即上述原告所购买的商铺）委托乙方（即本案被告，下同），由乙方统一出租经营。甲方委托乙方出租经营该商铺可作商业经营用房使用。甲方委托乙方出租经营该商铺已包括了层顶、外墙面等公共部位的使用权，并不再另行计价。甲方同意承租人可以对房屋进行重新分割、布局、装饰，可为该房屋添加为商业经营开展所需的附属设备、设施和进行必要的施工（含拆除隔墙），以及与其他房屋合并使用的改造。甲方应积极配合乙方的出租经营活动，为乙方提供一切正常出租经营活动所必须的条件（如提供房产证复印件等）。若乙方需要取得甲方商铺房地产权证复印件及签署相关文件的，甲方应在三天之内提交乙方或签署。若有逾期的，甲方每日按购销合同约定的总房价款日万分之五承担违约金。在委托租赁经营期限内，乙方有权自行或同意承租人根据经营商业的需要充分自主地使用该房屋现有及增添的相关配套设施、设备，向有关单位申请必要执照、批文等手续，相关费用、造价及维护由乙方或承租人承担，该附属设施和设备归乙方或承租人所有，商业经营的盈亏由乙方或承租人自负。乙方可以甲方名义协助办理相关证照和手续。甲方应在开发商取得《商品房交付使用备案证书》后并通知甲方办理交房手续之日的次日将该房屋交付乙方。若由于甲方原因在取得该商铺《商品房交付使用备案证书》后未与乙方办理交付手续的，则视为甲方已同意将该房屋交付乙方，乙方可不经办理交付手续而直接按本合同约定用途直接进入使用该房屋。委托租赁经营期限为十年，2009年6月1日起至2018年12月31日止。乙方无需支付第一年度至第四年度的四个年度租金。第五年度至第八年度期间每年租金约定为119236元；第九年度、第十年度每年租金约定为134140元。租金按季度支付，租赁期第五年始每季度首日起10天内支付25%年租金，其他租赁期年度以此类推。乙方若逾期支付租金，承担的违约金为应付而未付租金的日万分之二。甲方因收取商铺租金而产生的各项税费，由甲方自行承担。甲方授权乙方在向甲方支付商铺租金时按当地政府税务规定开具发票，代扣代缴各项税费。自甲方向乙方交付该房屋之日起，乙方代表甲方出租经营发生的费用（包括但不限于水、电、通信费、物业管理费等）除本协议约定由甲方承担的费用之外，由乙方全部承担。自本合同生效之日起，任何一方不履行本合同项下义务的，除本合同已有约定的除外，必须按照该房屋购销合同约定的合同价款除以0.76后再乘以10%的标准向对方支付违约金并应继续履行本合同。本合同自甲方签字和乙方盖章之日起成立，甲方取得该房屋《商品房交付使用本案证书》后生效。甲、乙双方确认，本合同约定的违约责任是合理的，在任何诉讼中不会主张违约金过高而要求法院减少。
另查明：2013年10月1日起至2014年6月30日止期间租金共计89427元，被告未支付。庭审中，双方对按合同约定上述逾期未付租金产生的违约金157196.57元（3249.18元＋153947.39元）均无异议，但被告认为即使承担违约金也应按照3249.18元承担违约责任。合同履行过程中，被告在第五个年度仅支付了2013年1月1日至2013年9月30日期间的租金，后因被告对所承租商铺所在的温莎堡假日广场1号楼因整体消防不符合江苏省建设厅于2008年4月17日发布的《商业建筑设计防火规范》要求，被告对相应的消防通道等进行了整改，并以整改费用应由原告等出租方共同承担为由对应支付原告的租金予以抵扣，原告认为该费用按合同约定应由被告自行承担，不同意抵扣，双方为此引起本案纠纷。
以上事实由原告提供的房屋所有权证、委托租赁经营协议、昆山市商品房购销合同、发票以及被告提供的涉案房屋的平面图、商业建筑设计防火规范以及疏散宽度计算书、消防改建合同等证据以及当事人陈述予以证实。
本院认为：原被告双方之间签订的《委托租赁经营协议》实为房屋租赁协议，系双方当事人之间真实意思表示，于法不悖，合同依法成立后，所附生效条件亦已完成，故合同应合法有效，双方当事人均应按合同约定履行各自义务和享受各自权利。原告将其所有的房屋出租给被告，被告理应按照合同约定支付相应的房租。关于被告主张以消防改建产生的费用折抵房屋租金的抗辩意见，本院认为，双方合同中明确约定原告委托被告出租经营该商铺已包括了层顶、外墙面等公共部位的使用权，并不再另行计价。原告同意承租人可以对房屋进行重新分割、布局、装饰，可为该房屋添加为商业经营开展所需的附属设备、设施和进行必要的施工（含拆除隔墙），以及与其他房屋合并使用的改造。同时约定在委托租赁经营期限内，被告有权自行或同意承租人根据经营商业的需要充分自主地使用该房屋现有及增添的相关配套设施、设备，向有关单位申请必要执照、批文等手续，相关费用、造价及维护由被告或承租人承担，该附属设施和设备归被告或承租人所有，商业经营的盈亏由被告或承租人自负。且关于被告所统一承租的温莎堡假日广场1号楼二、三层消防改建问题，虽被告主张系由于2008年江苏省建设厅公布的《商业建筑设计防火规范》对消防通道提出的新要求导致需要改建，但原被告双方签订合同时间2009年7月，且租赁合同已经履行了四年，被告作为商业经营管理公司，理应在承租时已经知道相关法律法规要求，对消防改建应有所预见，结合双方合同中的约定，本院认为被告于2013年进行的温莎堡假日广场1号楼的消防改建工程应为被告统一经营管理所需要，所产生的相关费用不能由出租方即本案原告承担，故对被告主张以消防改建费用折抵租金的抗辩意见不予采纳。原被告双方一致确认结欠的房屋租金为89427元，故本院对原告要求被告立即支付拖欠的租金89427元的诉讼请求予以支持（2013年10月1日至2014年6月30日期间）。
关于原告主张的违约金，原告既主张按照合同约定了逾期付款产生的违约金3249.18元，同时又主张按照合同约定的双方任何违约行为即产生违约金153947.39元。本院认为，被告存在逾期付款行为，构成违约，应当承担逾期付款的违约责任。故本院对原告主张要求被告支付逾期付款违约金3249.18元的诉讼请求予以支持。关于原告另行主张违约金153947.39元，因原告主张的逾期付款违约金本院已予以支持，原告也未提供证据证明其损失超过上述逾期付款违约金，故本院对原告另主张153947.39违约金的诉讼请求不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、被告昆山世贸联华商业经营管理有限公司支付原告孙厚勋2013年10月1日至2014年6月30日期间的租金89427元，于本判决生效之日起十日内履行。
二、被告昆山世贸联华商业经营管理有限公司支付原告孙厚勋违约金3249.18元（计算至2014年7月10日）。
三、驳回原告孙厚勋的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如果被告未按本判决指定的期间履行上述义务的，原告可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
案件受理费5464元，减半收取2732元，由原告负担1700元，被告负担1032元，被告负担部分原告起诉时已预交，本院不再退还，由被告在履行本判决时一并支付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行，农业银行苏州工业园区支行营业部；帐号，10-550101040009599。
代理审判员 翟献武
二〇一四年八月八日
书 记 员 戴 婧
第页共页