河北省香河县人民法院
民 事 判 决 书
香民初字第990号
原告李艳。
委托代理人张杰，北京中今律师事务所律师。
被告香河县城镇房地产综合开发有限公司香海分公司。住所地：香河县新开大街路南泰安佳园东侧。
代表人平云虎。
委托代理人贡玉生，河北北方国立律师事务所律师。
被告香河县城镇房地产综合开发有限公司。住所地：香河县淑阳镇迎宾路。
法定代表人王尚新，董事长。
委托代理人贡玉生，河北北方国立律师事务所律师。
被告石家庄天元名品商业管理有限公司。住所地：石家庄市长安区跃进路*号天元商务大厦**层。
法定代表人高志华，总经理。
委托代理人樊伟，该公司香河项目负责人。
原告李艳与被告香河县城镇房地产综合开发有限公司香海分公司（以下简称香海分公司）、被告香河县城镇房地产综合开发有限公司（以下简称城镇房地产公司）、被告石家庄天元名品商业管理有限公司（以下简称天元名品公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李艳的委托代理人张杰、被告香海分公司及被告城镇房地产公司的委托代理人贡玉生、被告天元名品公司的委托代理人樊伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李艳诉称，原告通过传单等渠道了解到天元名品时尚广场商铺在进行包租销售，并对外宣传保证收益、不赚包退。原告产生购买投资意向，到售楼处咨询。售楼处人员承诺每个商铺都有独立产权，可办理房产证，将来可自由买卖。被告天元名品公司是代理销售商，也是租赁经营管理方，如购买涉案商铺须同时签订商铺租赁协议书，将商铺租赁给天元名品公司经营管理。经该公司多次推销，原告决定购买该商铺进行投资。2014年3月30日，原告与被告香海分公司签订天元名品时尚广场商铺认购协议书，并与被告天元名品公司签订商铺租赁协议书。当日，原告向被告香海分公司支付了首付款235866元。合同签订后，被告香海分公司一直未向原告交付商铺，也一直未通知原告办理产权证。后原告通过多方了解，发现被告香海分公司未取得预售许可证，根本无法办理商铺产权。被告香海分公司与原告签订的认购协议书应属无效，被告天元名品公司与原告签订的商铺租赁协议书是认购协议书的从合同，也应无效。被告城镇房地产公司作为被告香海分公司的总公司，应与被告香海分公司承担连带清偿责任。故起诉请求确认被告香海分公司与原告签订的商铺认购协议书无效；请求确认被告天元名品公司与原告签订的商铺租赁协议书无效；请求被告香海分公司立即退还原告购房款235866元；请求被告香海分公司赔偿原告购房款利息损失（按1年期同期银行贷款利率6%计算，自2014年3月30日起，至实际支付之日止）；请求被告城镇房地产公司与被告香海分公司承担连带清偿责任；诉讼费由三被告负担。
被告香海分公司辩称，香海分公司对本案涉及的楼盘五证齐全，系合法楼盘。该楼盘是商业综合体，是业主购买了香海分公司的商铺再出租给天元名品公司的，本案中没有实际交房的意义，因为香海分公司至今一直在对商铺进行装修，一并交付给天元名品公司，故不存在对个别业主进行交付，原告所购楼房不是自己实际使用，而是转租给天元名品公司，故香海分公司经过装修替代原告交付给天元名品公司。香海分公司在原告购房时已经给付了3年的租金，在购房款中扣除，故原告的权利并没有受到实际侵害，故在此三年内没有交付使用。我公司不承担相应责任。
被告城镇房地产公司辩称，本案涉及的标的是城镇房地产公司的分公司实际操作运营的，且分公司在营业执照中也记载有独立核算，是自负盈亏的，故应当由香海分公司独立承担责任，城镇房地产公司不同意与香海分公司承担连带责任。
被告天元名品公司辩称，原告与我公司签订的商铺租赁协议有效。原告签订协议的目的是为了通过我公司承租后对原告的商铺进行运营，其购买商铺的目的是为了获得经营收益。此协议系双方真实意思表示，不具有法定无效的情形，原告请求确认协议无效的理由不能成立。该商铺租赁协议属于预约合同，并非正式的租赁合同，我公司在该合同中不存在违约行为，不应承担民事责任。原告购买的是香海分公司的商铺，因香海分公司不能交付商铺，我公司无过错。原告陈述不能交付的原因是该分公司未取得预售许可证，因该分公司不能交付商铺，也导致我公司与购买商铺的商户无法达成正式的商铺租赁合同，我公司也是受害者。商铺租赁协议约定，我公司只有在原告取得合法产权后，双方才可能签订正式租赁协议。原告与我公司未达成正式租赁合同，没有履行的标的物，协议已无法履行，我公司同意解除协议，但我公司不应当承担任何民事责任。请法院驳回原告对我公司的诉讼请求。
审理中，原告为证明自己主张举证如下：
原告与香海分公司签订的天元名品时尚广场商铺认购协议书1份、香海分公司收取原告首付款的收据1张。证明在协议书中约定，如购买该处商铺必须签订租赁协议书并同意由天元名品公司统一管理，并证明香海分公司收取了原告的首付款。
天元名品公司与原告签订的商铺租赁协议复印件1份。证明商铺租赁协议系从属协议，在认购商铺时必须签订。
经质证，被告香海分公司及城镇房地产公司对证据1无异议。被告天元名品公司对证据1认为与该公司无关。本院对证据1的真实性予以确认。被告香海分公司及城镇房地产公司对证据2认为与该二被告无关。被告天元名品公司对证据2无异议。本院对证据2的真实性予以确认。
被告香海分公司及城镇房地产公司举证如下：
香海分公司及城镇房地产公司营业执照复印件各1份。证明被告香海分公司及城镇房地产公司具有开发主体资格。
国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、商品房预售许可证复印件各1份。证明开发商的五证齐全。
经质证，原告及被告天元名品公司对证据1无异议，本院予以确认。原告对证据2真实性无异议，但对证明目的有异议，工程规划许可证及预售许可证均注明为1号、3号楼，商铺的位置与预售许可证不符，原告商铺位置均标注不明显。被告天元名品公司对证据2无异议。本院对证据2的真实性予以确认。
被告天元名品公司未举证。
经举证、质证、当事人陈述及本院认证，本院查明如下事实：2014年3月30日，原告李艳（乙方）与被告香海分公司（甲方）签订天元名品时尚广场商铺认购协议书，约定：原告购买被告城镇房地产公司开发的天元名品时尚广场一层C区C-09号商铺，建筑面积约27.99平方米（最终以房管部门确权面积为准），成交单价16644.02元／平方米，总房款465866元。付款方式为银行按揭贷款。乙方于签订协议之日缴纳首付款235866元，剩余房款230000元，办理银行按揭。交付商铺时间为2014年10月1日前。并约定，乙方同意将房产的使用权委托给被告天元名品公司，由其统一经营管理，并就委托经营签订商铺租赁协议书，等等。该认购协议签订后，原告向被告香海分公司支付了首付款235866元。
2014年3月30日，原告（乙方）与被告天元名品公司（甲方）签订商铺租赁协议书，约定：乙方同意将香河县新开街香城壹号天元名品时尚广场内一层C区C-09号商铺租赁给甲方经营管理。乙方对所出租的商铺须具有合法产权，商铺建筑面积27.99平方米（以最终房产证实际确权面积为准）。租期12.5年，自2015年5月1日起至2027年10月31日止。前三年租金147115元（税前），在购买商铺时已由甲方支付（以最终房产证实际确权面积×单价×24%支付），剩余年限每年租金不低于49038元（税前，并以最终房产证实际确权面积×单价×8%支付），高出的部分，双方按5：5分成，具体以甲方提供的出租数据为准。在租赁期内，乙方不得提前收回。等等。
另查，2013年5月31日，被告城镇房地产公司取得香城1号东区1、3号楼商品房预售许可证。原告与被告香海分公司或城镇房地产公司未签订正式的商品房买卖合同。自2015年5月1日起三年内的租金已在原告所购商铺总房款中予以扣除。原告未办理银行按揭贷款，也未支付剩余商铺款。
本院认为，原告与被告香海分公司签订天元名品时尚广场商铺认购协议书及原告与被告天元名品公司签订商铺租赁协议书，系双方真实意思表示，合法有效，本院予以确认。原告主张要求确认商铺认购协议无效的理由是被告香海分公司未向原告交付所购商铺，未取得涉案商铺预售许可证，不能办理所购商铺分割产权。因原告与被告香海分公司或城镇房地产公司尚未签订正式的商品房买卖合同，原告未办理银行按揭贷款，也未支付剩余商铺款230000元，原告无权要求被告香海分公司交付所购商铺，且被告香海分公司的总公司被告城镇房地产公司于2013年5月31日已取得香城1号东区1、3号楼商品房预售许可证，具有预售资格。原告所称涉案商铺不能办理分割产权，也未提交相关证据证实其主张，本院不予采信。原告请求确认原告与被告香海分公司签订的天元名品时尚广场商铺认购协议书及原告与被告天元名品公司签订的商铺租赁协议书无效，本院不予支持。鉴于被告香海分公司同意解除与原告签订的天元名品时尚广场商铺认购协议书，被告天元名品公司同意解除与原告签订的商铺租赁协议书，本院予以准予。公司法规定，分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。因被告香海分公司系被告城镇房地产公司的分公司，被告香海分公司应承担的民事责任，应由被告城镇房地产公司承担。被告香海分公司亦应在自己掌握的财产范围内承担责任。被告城镇房地产公司与被告香海分公司应共同退还原告购商铺首付款235866元。被告天元名品公司尚未接收该商铺，不承担民事责任。考虑到原告请求确认商铺认购及商铺租赁协议无效不能成立，且自2015年5月1日起三年内的租金已在原告所购商铺总房款中予以扣除，购买商铺得到了优惠，其主张被告香海分公司违约赔偿原告购房款利息损失的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国公司法》第十四条之规定，判决如下：
解除原告李艳与被告香河县城镇房地产综合开发有限公司香海分公司于2014年3月30日签订的天元名品时尚广场商铺认购协议。解除原告李艳与被告石家庄天元名品商业管理有限公司于2014年3月30日签订的商铺租赁协议。
被告香河县城镇房地产综合开发有限公司与被告香河县城镇房地产综合开发有限公司香海分公司共同退还原告李艳购商铺首付款235866元。于本判决生效后五日内履行。
驳回原告李艳的其他诉讼请求。
如被告香河县城镇房地产综合开发有限公司、香河县城镇房地产综合开发有限公司香海分公司未按本判决指定期间履行返还原告购商铺首付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
案件受理费4837元，由原告负担2418.5元，被告香河县城镇房地产综合开发有限公司与被告香河县城镇房地产综合开发有限公司香海分公司共同负担2418.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于廊坊市中级人民法院。
审 判 长 吴贺永
审 判 员 王焕君
人民陪审员 吴红柳
二〇一五年五月八日
书 记 员 高 原