杭州市上城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）杭上民初字第1515号
原告（反诉被告）：柏胜。
委托代理人：王恩强。
被告（反诉原告）：杭州欧维实业有限公司。
法定代表人：王林。
委托代理人：钱雪慧。
委托代理人：徐杨超。
柏胜与杭州欧维实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年11月8日立案受理后，由审判员周智适用简易程序独任审判，后杭州欧维实业有限公司于2013年11月26日提起反诉，本院于2013年12月4日对本反诉合并公开开庭进行了审理。柏胜及其委托代理人王恩强、杭州欧维实业有限公司的委托代理人徐杨超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
柏胜起诉称：2012年下半年，杭州欧维实业有限公司开始运营和管理位于杭州市上城区清江路126号的钱塘大厦女装中心，并进行一系列招商推广活动。2013年1月9日，柏胜向杭州欧维实业有限公司预付意向金10万元整，杭州欧维实业有限公司收到该意向金后向柏胜出具收据一张。因双方无法达成协议，柏胜要求杭州欧维实业有限公司退还意向金。柏胜多次去杭州欧维实业有限公司办公地点要求退款，公司工作人员多次答应，但是事后又以各种理由推诿。杭州欧维实业有限公司收取柏胜意向金10万元已达10个月之久，给柏胜造成很大损失。杭州欧维实业有限公司以各种理由不退还意向金，应对其不守信誉、不诚信的违约行为承担法律责任。故柏胜诉至法院，请求依法判令：1、杭州欧维实业有限公司立即退还柏胜意向金10万元；2、杭州欧维实业有限公司支付利息损失（自2013年10月24日至实际归还之日止，每天按银行同期贷款利率计算）；3、由杭州欧维实业有限公司承担本案全部诉讼费用。
杭州欧维实业有限公司答辩称：1、柏胜主张案由错误，双方合同未成立。柏胜一直拒绝签订正式合同，故双方租赁合同并未成立，本案属于在合同签订过程中所产生的争议，故案由应为缔约过失责任纠纷，而非房屋租赁合同纠纷。2、柏胜存在过错，应承担缔约过失责任，意向金不应全额退还。杭州欧维实业有限公司在将铺位预定给柏胜后即丧失了其他缔约机会，杭州欧维实业有限公司积极履行相应义务，投入巨资进行装修，但柏胜怠于履行与杭州欧维实业有限公司签订正式合同的缔约义务，造成杭州欧维实业有限公司损失，应承担缔约过失责任，故意向金应在扣除损害赔偿后退还。3、柏胜利息损失主张缺乏事实和法律依据。因双方合同无法成立是由柏胜过错导致，且对于该意向金的返还金额及返还时间均没有确定，故杭州欧维实业有限公司无需支付利息损失。
杭州欧维实业有限公司反诉称：柏胜为预定承租钱塘大厦4楼D008铺位，于2013年1月9日向杭州欧维实业有限公司缴纳意向金人民币10万元整，双方约定承租单价为每平方米3800元／月。预定后，杭州欧维实业有限公司招租时不再就该铺位向其他第三方出租。经过数月装修，钱塘大厦于2013年5月投入试营业。杭州欧维实业有限公司多次通知柏胜前来签订合同并进场装修，但柏胜均以各种理由推诿，不仅未依约前来，反而于2013年10月24日提起本诉。柏胜未履行签约义务违背了诚实信用原则，应当承担缔约过失责任，赔偿杭州欧维实业有限公司相关损失。故杭州欧维实业有限公司向法院提起反诉，请求依法判令：1、柏胜赔偿杭州欧维实业有限公司损失46151元；2、柏胜承担反诉全部费用。
柏胜答辩称：1、杭州欧维实业有限公司要求柏胜赔偿损失46151元，证据不足。杭州欧维实业有限公司承诺商户如果预订后对商铺不满意随时可退意向金，并把有关条款写入《认购书》，所以柏胜在《认购书》上签字并在2013年1月9日当场预付10万元意向金。但双方就商铺的承租价格、承租期限、后续市场管理等事项均未达成任何协议。反诉人单方制作的订购单没有法律效力。柏胜在开业之前已明确要求杭州欧维实业有限公司退还意向金，其市场招商部的负责人试图挽留，柏胜也已明确拒绝。2、柏胜无须承担缔约过失责任，相反，杭州欧维实业有限公司多次违背诚实信用原则。杭州欧维实业有限公司在柏胜预付意向金时曾承诺若到时不满意，意向金可如数退还。但当柏胜多次要求退还意向金时，杭州欧维实业有限公司出尔反尔，用各种理由推诿，拖延时间，直到今年十月份才明确拒绝退还，柏胜不得不诉至法院。同时，杭州欧维实业有限公司出租的商铺系违章改建而成，不符合出租和有关安全的要求。因柏胜早已告知不会与杭州欧维实业有限公司签订合同，并多次要求退意向金，杭州欧维实业有限公司早该自行处理涉案商铺。现杭州欧维实业有限公司想方设法拖延时间，占有意向金已达一年之久，企图不予退还。在诉讼过程中，杭州欧维实业有限公司对法院寄过去的诉讼文书找各种理由拒绝签收，最后法院采取留置送达方式才将诉讼文书送达，对法院组织的诉前调解也不参加，不尊重法院应有的权威。杭州欧维实业有限公司的所作所为，违背诚实信用原则，有损于企业形象和商誉。故杭州欧维实业有限公司的诉称请求没有事实和法律依据。
柏胜为证明自己的主张，向本院提交了如下证据：
1、收据一份，证明杭州欧维实业有限公司于2013年1月9日收到柏胜预付意向金10万元。
2、认购书一份，证明柏胜于2013年1月9日在杭州欧维实业有限公司办公场所签署认购书，原件在杭州欧维实业有限公司处保管；认购书约定柏胜在接到杭州欧维实业有限公司通知之日起5个工作日内来签订合同，逾期则杭州欧维实业有限公司自行将商铺另行处理，并如数退还柏胜已交纳的意向金。
3、柏胜寄给杭州欧维实业有限公司的《要求退还意向金的函》和杭州市邮政局的投递过程记录、退寄回来的特快专递各一份，证明柏胜从2013年5、6月份开始已多次去杭州欧维实业有限公司办公场所要求退还意向金未果，委托律师发函，但杭州欧维实业有限公司的工作人员以各种理由拒绝签收。
4、杭州市上城区人民法院诉前调解告知书一份，证明杭州欧维实业有限公司拒绝退还意向金，柏胜诉至法院，杭州欧维实业有限公司仍以各种理由拒绝签收法院寄去的诉讼文书，恶意拖延诉讼时间。
杭州欧维实业有限公司为证明其主张，向本院提交了下列证据：
5、杭州欧维实业有限公司订购单一份，证明柏胜已经预定了单价为3800元／月的商铺。
庭审中，柏胜、杭州欧维实业有限公司对上述证据均进行了质证，双方当事人的质证意见如下：
杭州欧维实业有限公司对证据1真实性、证据对象无异议；对证据2真实性无异议，但对证明对象有异议，认为柏胜应在接到杭州欧维实业有限公司通知之日起5个工作日内签订合同并缴纳全额租金，逾期则杭州欧维实业有限公司有权将涉案商铺另行处理，并如数退还意向金。但该条规定的是杭州欧维实业有限公司的权利，并非双方对逾期的处理条款，杭州欧维实业有限公司可以不行使此权利而依法要求损害赔偿。对证据3形式真实性无异议，但对证明对象有异议，认为该律师函是在柏胜起诉的前两天发出的，并非柏胜所称的之前要求退还意向金的函件；对证据4真实性无异议，对证明对象有异议，认为杭州欧维实业有限公司不存在恶意拖延诉讼的情况。
柏胜对证据5三性均有异议，认为订购单系杭州欧维实业有限公司单方制作，上面没有柏胜签名，双方对单价未达成任何协议。
综合原、被告举证、质证的情况，本院作如下认证：证据1真实、合法，且与本案有关联，本院予以认定；证据2至证据4本院对其真实性予以认定，对其证明对象结合其他证据综合予以认定；证据5，本院结合其他证据综合予以认定。
经审理，本院对本案事实作如下认定：2013年1月9日，杭州欧维实业有限公司（作为甲方）与柏胜（作为乙方）订立《认购书》一份，约定：乙方向甲方认购位于钱塘大厦四楼二期排挡商铺（D008），2013年1月9日乙方向甲方预付意向金100000元；乙方应在接到甲方通知之日起5个工作日内前往甲方订立合同并缴纳全额租金，逾期，则甲方有权将上述商铺另行处理，意向金如数退还（不计利息）；双方还对其他条款进行了约定。在庭审中，原被告对上述认购书中转让的系商铺使用权而非所有权陈述一致。同日，柏胜交付意向金100000元。此后，原、被告未就商铺租赁协商一致并订立正式租赁合同，原告要求被告返还意向金未果，遂引起本案诉争。
本院认为，预约合同是当事人为将来订立确定本约合同而达成的合意。杭州欧维实业有限公司与柏胜关于钱塘大厦四楼二期排挡商铺租赁的《认购书》是双方真实的意思表示，由于商铺租赁必须要签订相应的正式租赁合同方可实施，《认购书》应属正式商铺租赁行为实施前的预约，该合同未违反法律与行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。因一方违约行为而无法达成本约，即签订正式的租赁合同情形下，其违约责任也仅能是该预约合同项下的违约责任。本案中，首先，《认购书》未对违约责任及损失的计算方法作出约定，双方对未能正式订立合同的结果约定为“意向金如数退还（不计利息）”；其次，杭州欧维实业有限公司主张的损失计算方法并没有相应的合同依据和法律依据，且超出双方准备达成本约而支出的费用的范围。因此，在双方就继续订立合同已经不能实现的情况下，柏胜要求杭州欧维实业有限公司返还意向金符合《认购书》约定和法律规定；但其要求杭州欧维实业有限公司支付利息的请求与《认购书》的约定相悖，本院不予支持。杭州欧维实业有限公司要求柏胜赔偿损失46151元没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、杭州欧维实业有限公司退还柏胜意向金100000元，限于本判决生效之日起10内履行完毕；
二、驳回柏胜的其他诉讼请求；
三、驳回杭州欧维实业有限公司的全部反诉请求。
如果杭州欧维实业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费2300元，减半收取1150元；反诉案件受理费477元，均由杭州欧维实业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院提交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费用2777元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（浙江省杭州市中级人民法院开户行为工商银行湖滨分理处；户名浙江省杭州市中级人民法院；账户：1202024409008802968）。
审判员 周 智
二〇一三年十二月十六日
书记员 陶舒雯