湖南省隆回县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0524民初2147号
原告：颜镇魁，男，1963年2月28日出生，汉族，湖南省隆回县人，户籍所在地隆回县，现住隆回县。
委托诉讼代理人：伍昭，湖南三鹏律师事务所。代理权限为一般代理。
被告：赵述春，男，1968年3月24日出生，汉族，湖南省绥宁县人，户籍所在地绥宁县。
委托诉讼代理人：范松青，湖南普利律师事务所律师。代理权限为特别授权。
原告颜镇魁诉被告赵述春房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月28日立案后，原告颜镇魁申请对转让协议的笔迹形成时间进行司法鉴定，后原、被告均未提供鉴定检材，鉴定未果。本案依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告颜镇魁及其委托诉讼代理人伍昭，被告赵述春的特别授权委托诉讼代理人范松青均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告颜镇魁向本院提出诉讼请求：一、要求被告支付非法占用房屋门面近三年租金损失239774.83元，逾期利息122636.4元，违约金5000元，及直至被告腾空房屋门面之日止的非法占用房屋门面租金损失及利息；二、请求被告腾空所占用的原告门面（一楼门面及夹层）；三、请求判决被告支付原告直接损失8486.24元（其中未过被告电表表外电费6346.87元、商业电费252.77元、商业水费156.6元、拆除被告设置附加墙费用230元、门面倒板粉刷人工与材料及运费1200元、维修采光玻璃工资80元、运费50元、材料成本100元、开锁费70元）。
被告赵述春辩称，1、被告已经于2012年5月24日将承租的房屋韩式汗蒸馆整体转让给曹凯全，原告对被告的转租行为是知情的，所以原告起诉主体不适格；2、被告转租后，原告一直没有联系被告，已经超过诉讼时效；3、原告没有按照法律的规定采取提存租赁物，也没有在6个月内提起诉讼，因此原告扩大的损失由自己承担，综上所述请求法院驳回原告诉讼请求。
原告围绕诉讼请求依法提交了门面出租合同书、电子照片、证人证言、社区调解证明、公安派出机构接警的证明、与被告赵述春通话记录、电子录音、与被告及亲友短信记录、隆回县公证处所拍摄的照片及摄像、第三方评估的鉴定报告、未过电表用电清单及照片、商业水费损失清单、拆除被告设置的附加设施的支付凭据及污损原告门面倒板的照片、被告损害门面夹层间墙采光玻璃产生的维修费用单据及开锁费用单据、原告代赵述春已缴电费清单、卫生许可证证明、书面租金收据及收取水电卫生安全清单的签名、政府信息公开网信息资料及隆回县工商局的证明、电信公司提供的发票。被告提供了转让协议书、证人刘某1（晚）、魏某、罗某、龙某、刘某2、黄某、刘某3的证言。以上证据经双方质证，本院审查认为原告提供的门面出租合同书原、被告均不持异议，予以采信；原告提供的电子照片及证人证言系原告单方制作的证据材料，本院结合其他证据综合予以认定；社区调解证明、公安派出机构接警的证明、与被告赵述春通话记录、电子录音、与被告及亲友短信记录能够证明原告就案涉房屋租赁纠纷自2014年9月20日以来一直未放弃向被告主张权利；隆回县公证处所拍摄的照片及摄像能够达到2016年8月5号案涉房屋处于关门状态的证明目的；第三方评估的鉴定报告被告虽持异议，但未提供反驳证据，予以采信；未过电表用电清单及照片无其他证据相佐证，不能达到证明被告偷电造成原告财产损失6599.64元的证明目的；商业水费发票及用水明细（原告自书）在无其他证据相佐证的情况下不能够证明未办理商业停水造成用水损失费用156.6元责任在于被告，故该证据达不到原告的证明目的，不予采信；拆除被告设置的附加设施的支付凭据及污损原告门面倒板的照片、被告损害门面夹层间墙采光玻璃产生的维修费用单据及开锁费用单据、卫生许可证及房租收据、政府信息公开网信息资料及隆回县工商局的证明来源合法，内容真实，予以采信；原告金额为252元的缴电费发票时间为2014年10月25日，而原告本人陈述被告已于2014年9月20日关店歇业，在原告提供不了其他证据佐证其证明目的的情况下，不予采信；电信公司提供的发票与本案无关联性，不予采信。
被告提供的转让协议书与本院对转让协议书中受让方曹凯全的调查笔录能够相互印证，原告方虽提出异议，但未提供反驳证据，予以采信；证人刘某1（晚）出庭作证，其自述与本案被告系亲属关系，该证言与转让协议书、曹凯全的证言就曹凯全与原告进行过交涉、发生争议及刘晚仅系店长的证词相互矛盾，且不能做出合理解释，对该证言此部分内容不予采信；证人魏某出庭作证，其证言能与转让协议书、刘晚的部分证言及原告提交的刘晚签名的支付水费、房租单据相互印证，能够达到证明原告知情本案被告将门面转租的证明目的；证人罗某、龙某的证言与曹凯全的证言相互矛盾，不予采信；证人刘某2、黄某、刘某3身份不明，对其出具的证言不予采信。
根据采信的证据，结合庭审调查，本院认定如下事实：
2009年8月29日，颜镇魁（甲方）与赵述春（乙方）签订了《门面出租合同书》，合同约定：乙方租赁甲方位于沿江大道隆回一中至大桥段门面（一楼所有房子及夹层四室一厅二卫），从事汗蒸、美容、嫩肤业。承租时间为五年，从2009年8月29日至2014年8月29日；每年租金16800元，自第二年起每年递增伍佰元；付款方式为签订合同时付清第一年房租，第一年期满前一个月付清第二年房租，依此类推；乙方不得中途转租及改变使用性质，特殊情况转租或改变使用性质，需经甲方同意并重新签订合同，合同期满如乙方需要拆除装修则必须恢复原样，如有损坏应负责赔偿或维修；乙方在承租期间所有与承租有关费用自负；甲乙双方不得违反本合同所有条款，否则，由违约方承担违约金5千元……。合同签订后被告使用租赁的房屋开办理了“隆回县韩式汗蒸馆”，经营范围为汗蒸服务，并办理了工商营业执照及卫生许可证，被告依约支付原告至2012年8月29日止的房租。2012年5月24日赵述春（甲方）在未经原告同意的情况下将其经营的汗蒸馆整体转让给曹凯全、刘晚（乙方），双方签订了“转让协议”，主要内容为：赵述春自愿将自己拥有的位于隆回县沿江大道的韩式汗蒸馆转让给曹凯全，整体作价25万元整（含加盟费97650元）；甲方在收到乙方的总款25万元后，将经营权交予乙方，并及时办理好加盟事宜，以后也应指导该店的经营；转让后，该店所产生的一切事务及费用都由乙方负责……。后曹凯全与刘晚支付了25万元并共同经营“隆回县韩式汗蒸馆”，由刘晚出任汗蒸馆店长，工商营业执照未予变更，经营期间水电费由刘晚缴纳，另刘晚于2012年9月10日支付给原告房租18300元、2013年9月11日支付给原告房租18800元，原告向刘晚出具了收据，该汗蒸馆后于2014年9月20日关门歇业。原告自2014年9月20日以来至2017年10月多次向永胜社区反映，要求社区对赵述春逾期未腾空房屋事宜进行调解，社区联系多次赵述春夫妻，但赵述春夫妇既不说明理由亦不参与调解。
现汗蒸房内设备物品迄今仍未腾空，原告亦未能收到房屋占用费用。原告就案涉租赁物2014年8月29日至2017年8月28日的租赁价值向湖南邵房房地产评估有限责任公司申请估价，该公司出具了邵估字（2017）第1112号估价报告，确定2014年8月29日至2015年8月28日租金损失为5.08万元、2015年8月29日至2016年8月28日租金损失为5.39万元、2016年8月29日至2017年8月28日租金损失为5.72万元，其折现率为4.75%，共计16.19万元（含税）。
另查明，被告在租赁期内导致租赁物受损，原告支付了1730元维修费用。本院根据原告的申请于2017年9月11日作出（2017）湘0524民初2147号民事裁定书对被告赵述春名下、位于隆回县桃洪镇紫霞园小区的房屋一套（产权证号：私××号），予以查封，查封期限为二年，从2017年9月11起至2019年9月10日止。
本院认为：原、被告签订的《门面出租合同书》系双方平等自愿的基础上协商一致达成的协议，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案争议焦点是被告与曹凯全、刘晚签订的“转让协议”是否合法有效；原告诉请要求被告赔偿的经济损失依据是否充分；被告是否有义务腾空租赁房屋交回原告，是否由被告支付逾期腾房占有使用费。
对争议焦点本院评判如下：根据“转让协议”及被告赵述春、曹凯全的陈述，可以认定被告未经原告同意于2012年5月24日将案涉房屋转租给曹凯全、刘晚的事实，但从次承租人曹凯全、刘晚在案涉房屋经营汗蒸业务开始，直至门面出租合同书约定的租赁期限届满，时间长达二年，被告未参与管理，其间房屋租金、水电费一直由次承租人刘晚交付给原告，原告对被告转租的事实否认知情，不符合常理，转租长达两年多时间，原告没有提出异议，本院认定原告应当知道转租的事实，故而曹凯全、刘晚在《门面出租合同书》约定租期内继受被告与原告签订的《门面出租合同书》中的权利义务。
被告虽然转租房屋给曹凯全、刘晚，但根据合同相对性原则，原、被告之间的租赁合同仍然有效，原、被告签订租赁合同后，被告没有经原告同意擅自将租赁物转租给曹凯全、刘晚，违反合同规定，原告有权依照租赁合同约定向被告主张5000元的违约金以及本院核实的被告在租赁期内导致租赁物受损原告支付的1730元维修费用；同时原告有权要求被告承担因曹凯全、刘晚逾期腾房造成的经济损失即逾期腾房占有使用费，但此项经济损失应以相同地段、面积相当的铺面市场租金计算，原告提供的湖南邵房房地产评估有限责任公司估价报告本院予以采信，可作为原告主张逾期腾房占有使用费（2014年8月29日至2017年8月28日止）的依据，被告向原告支付以上款项后，可另行向曹凯全、刘晚主张权利。至于2017年8月29日后的房屋占有使用费，原告未提供依据，可另行主张权利。
被告因转租而未实际占有租赁物，租赁屋内物品不属被告所有，不为被告掌控，出租人不能直接请求其腾空租赁物，而应将实际占有租赁物的次承租人曹凯全、刘晚列为第三人，基于物权追及效力对次承租人直接请求返还租赁物。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第二款规定“因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼”，本院庭审中征求原告意见是否追加曹凯全、刘晚为本案诉讼第三人，原告明确表示不申请追加，故对原告主张由被告腾空租赁房屋的诉讼请求，本院不予支持，原告可向次承租人另行主张权利。
原告主张被告支付电表外电费6346.87元、商业电费252.77元、商业水费156.6元，因其提供的依据，本院未予采信，故不予支持。至于原告主张的逾期利息，因原告提供的房地产租赁估价报告已计算租赁物的折现率及现值，故原告主张逾期利息予法无据，不予支持。被告提出本案已过诉讼时效，经审查租赁合同终止后，原告一直在向被告主张权利，诉讼时效中断，被告的答辩主张不成立。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十六条、二百二十二条、二百二十三条、第二百二十四、二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：
一、被告赵述春在本判决生效后十日内支付给原告颜镇魁逾期腾房占有使用费161900元（从2014年8月29日至2017年8月28日止）；
二、被告赵述春在本判决发生法律效力后十日内支付给原告颜镇魁违约金5000元及维修费用1730元；
三、驳回原告颜镇魁的其他诉讼请求。
本案受理费6938元，由原告颜镇魁负担3538元，由被告赵述春承担3400元，本案财产保全申请费2400元，由被告赵述春承担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。
审 判 长 周杨凯
人民陪审员 吴 萍
人民陪审员 周涟源
二〇一七年十二月二十日
代理书记员 韩 烟