北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西民初字第15985号
原告北京宣房投资管理公司，住北京市西城区右安门内大街15号。
法定代表人任伟，董事长。
委托代理人牛子静。
委托代理人王京平，北京市亿中律师事务所律师。
被告张建都，男，1959年1月19日出生。
被告乔桂琴（张建都之前妻），1963年1月14日出生。
被告张博航，男，1984年1月6日出生。
被告范晓蕾（张博航之妻）,1986年7月14日出生。
委托代理人张博航。
被告张博雅，女，1987年10月4日出生。
被告孙涛（张博雅之夫），1982年7月20日出生。
委托代理人张建平（孙涛之姑姑），1957年12月5日出生，中国农业电影电视中心退休记者。
被告孙梦竹（张博雅与孙涛之女），2013年5月25日出生。
法定代理人张博雅，同上。
被告孙胤祺（张博雅与孙涛之子），2015年9月11日出生。
法定代理人张博雅，同上。
原告北京宣房投资管理公司诉被告张建都、乔桂琴、张博航、范晓蕾、张博雅、孙涛、孙梦竹、孙胤祺房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王德海独任审判，公开开庭进行了审理。原告北京宣房投资管理公司的委托代理人牛子静、王东跃，被告张建都、乔桂琴、张博航、张博雅、孙涛及孙涛的委托代理人张建平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，北京市西城区仁寿路6号、8号、10号、12号、14号、16号以及香厂路6号系原告管理的直管公房。原告与张建都于2010年9月16日签订了《北京市公有住宅租赁合同》（编号：宣房天字第XXX号，以下简称：《租赁合同》）。合同约定张建都在仁寿路X号承租房屋3间，使用面积45.2平方米。《租赁合同》第十一条约定：应城市建设等需要，承租的房屋须拆除或腾让时，原告有权终止合同。
2009年7月23日，原北京市宣武区人民政府根据《文物保护法》的相关规定，确定新市区泰安里（宣武区仁寿路6、8、10、12、14、16号）为文物保护单位，并公布了《北京市宣武区人民政府关于公布第三批文物保护单位的通知》（宣政发[2009]11号）。
新市区泰安里始建于1915年—1918年，是北洋时期香厂新市区的代表建筑，是具有代表性的近现代重要史迹以及代表建筑。这些建筑多年来作为民居使用，文物损毁严重，危害了文物的安全，且房屋存在严重安全隐患。根据《文物保护法》第十五条第二款、第二十六条及北京市关于文物保护实施办法以及市、区相关文件的规定，北京市西城区文化委员会依法制订了搬迁居民腾退新市区泰安里的具体保护措施，并由原告组织实施。为此，2013年12月10日，北京市西城区文化委员会在新市区泰安里公布了《北京市西城区文化委员会关于搬迁居民腾退新市区泰安里的公示》。
在原告与张建都签订的《租赁合同》履行过程中，鉴于涉案房屋已依法确定为文物保护单位，根据北京市西城区文化委员会依法制定的搬迁居民腾退新市区泰安里的具体保护措施，被告须腾退涉案房屋，双方《租赁合同》无法继续履行。根据《租赁合同》规定，原告有权解除合同，被告应立即腾退涉案房屋。
2013年12月17日，原告与张建都经协商一致，签订了《西城区仁寿路、板章路房屋排险解危和文物保护腾退协议》（以下简称：《腾退协议》）。根据《腾退协议》第四条及第七条约定，自2013年12月17日起，双方签订的《租赁合同》解除，被告应在签订《腾退协议》之日起5日内，将涉案房屋及自建房腾空交于原告。现被告严重违反合同约定，且经原告多次催告，均拒不腾退房屋。
综上，根据《民事诉讼法》有关规定，为保证居民、文物安全，原告特向法院提起诉讼：1、请求法院依法确认原告和张建都于2010年9月16日签订的《北京市公有住宅租赁合同》（编号：宣房天字第XXX号）已于2013年12月17日解除。2、请求法院依法判令八被告立即将位于北京市西城区仁寿路X号一层南房3间房屋腾退空并返还原告，同时张建都按照每月76.3元的租金标准向原告支付自2014年1月起至实际腾退之日止的房屋使用费。3、诉讼费用由被告承担。
被告张建都辩称，1984年，我与原告签订了《租赁合同》。从1984年至今，我就住在仁寿路X号。房屋位置是西房南数第一、二，和南房西数第一间，总面积如原告所述。现被告八人的户口都在这里，实际居住人是张博航、张建都两人，其他人都在外面租房。我们没有腾退房屋是有原因的。第一，腾退拆迁应该按照程序进行，京建2012年19号文件是北京市住房和城乡建设委员会出的，应该公示，公示应该载明征收的文号、项目名称、房屋征收实施单位、受托评估机构、房屋征收范围、签约期限、征收人联系方式、征收补偿方案及行政复议、行政诉讼权利等内容。其中，受托评估机构，法律服务机构的选定也应依法按照程序来进行，但我们没有看到原告公示的具体内容。第二，由于原告办事员误导、诱骗我们签字，我与原告签订了一份《腾退协议》，但是该协议不具备法律文件应当具备的公平、公开、公正的性质。第三，原告并未向仁寿路X号居民公示腾退房及安置房的计算依据。2013年12月17日上午，在山水时尚酒店，我们与原告工作人员双方协商腾退房屋事宜时，我们要抄写协议上各项细则及条款，要求对腾退房屋详细条款有知情权，但原告办事员不耐心，不耐烦，且没有给我们这份未生效的协议。原告的腾房计算方式，不符合国家腾退安置规定。我们房屋的面积系数是1.33，为了尽快让我们办理房屋腾退，其工作人员牛某和马某对我们说，可以给我们申请按照1.49的系数计算面积，以便我们尽快签订协议。我没有工作，身患糖尿病，常年吃药，生活来源就是现在经营承租房屋的一个理发店。此次腾房涉及停业，我没有生活来源，原告应该给予补偿。原告的工作人员牛某、马某说让我先写一个困难补助，然后上报，到时候可以给我们适当补助，就让我在《腾退协议》上先签字选房。我们认为该腾房协议是无效的。现原告在距离签订该腾房协议已经时隔两年的情况下将我们告上法院，是没有道理的。我们签订腾房协议的当天下午，我找原告要回租赁契约，但原告没有给我们，我们就认为上当受骗了。我们的房租确实是交到了2013年12月31日，现我们同意按每月76.3元交租金，因为原告没给我们安置房屋，故不同意原告的其他诉讼请求。
被告乔桂琴、张博雅、孙梦竹、孙胤祺辩称，我们的答辩意见同张建都。
被告孙涛辩称，我的答辩意见同张建都，对于房屋租金，我愿意按照每月76.3元+240元的标准交纳。
被告张博航辩称，我的答辩意见同张建都，另外补充一点，我认为原告当时与我们签订的《腾退协议》是无效的。根据规定的第12条约定，我们没有在7日内交房，也没有搬家和交房，故该协议无效。
被告范晓蕾辩称，我的答辩意见同张博航。
经审理查明：张建都与乔桂琴原系夫妻，二人于2014年12月24日离婚。孙涛与张博雅系夫妻，二人育有孙梦竹、孙胤祺。张博航与范晓蕾系夫妻。张博雅系张建都之女儿，张博航系张建都之侄子。
原告与被告张建都早年曾签订过《租赁合同》。2010年9月16日，原告与被告张建都又续签了《租赁合同》，约定张建都租赁北京市西城区仁寿路X号院4-6号房屋，总使用面积45.2平方米，每月租金76.3元，其中一间南房支付企租房费240元。《租赁合同》第十一条约定，应城市建设等需要，乙方（被告）承租的房屋须腾让时，甲方（原告）有权终止合同，乙方所需房屋按有关规定办理。目前，被告八人的户籍均在仁寿路X号院。庭审中张建都表示，仁寿路X号承租房屋的实际居住人是张博航和张建都两人，其余被告都在他处租房居住。张建都并确认自己的房屋租金交至2013年12月31日。
2009年7月23日，原北京市宣武区人民政府根据《文物保护法》的相关规定，作出关于公布第三批文物保护单位的通知（宣政发[2009]11号文件），该文件确定原宣武区（现西城区）仁寿路6、8、10、12、14、16号（新市区泰安里）为文物保护单位。
2013年12月10日，北京市西城区文化委员会作出了《关于搬迁居民腾退新市区泰安里的公示》，确定由原告公司组织实施该地区居民的房屋腾退工作。
2013年12月12日，原告作出《西城区仁寿路、香厂路房屋排险解危和文物保护腾退工程补偿安置方案》。该补偿安置方案第十二条房屋腾退安置办理须知第四款规定：房屋腾退户于签订《房屋腾退安置协议》之日起七日内应搬家交房，否则，所选安置房屋及已经办理的房屋腾退安置手续终止，协议无效。
2013年12月12日，原告还对居住在仁寿路6、8、10、12、14、16号院房屋中的承租人作出了排险解危和文物保护腾退工作的公告。
2013年12月17日，原告（甲方）与房屋承租人被告张建都（乙方）签订了《腾退协议》。该《腾退协议》第四条约定，本协议签订之日起，乙方（公房承租人）与房管部门签订的《北京市公有住宅租赁合同》终止，乙方将持有的《租赁合同》原件交给甲方。该《腾退协议》第五条约定，经双方协商，甲方向乙方提供位于昌平区回龙观融泽嘉园XX1号、XX2号和XX3号房屋；甲方持乙方提供的相关材料到相关审核部门进行资格审核；如未通过资格审核，甲方告知乙方，乙方需在3日内答复甲方，是选择安置面积货币补偿，还是在已申请的保障性住房与本次腾退工程的安置房中任选其一。该《腾退协议》第七条付款方式、搬家期限中，未明确约定张建都的搬家日期。庭审中原告陈述，因每户的情况不同，《腾退协议》需要现印制。因此，该《腾退协议》签订时，原告未加盖公章，原告即将张建都已经签字的《腾退协议》取回加盖公章。其后，张建都及其共居亲属未按协议搬家腾房，原告因此亦未将该《腾退协议》原件给付被告张建都。
上述事实，有双方当事人陈述、《北京市公有住宅租赁合同》及房屋位置附图、被告方人员的户籍材料、《北京市宣武区人民政府关于公布第三批文物保护单位的通知》、《北京市西城区文化委员会关于搬迁居民腾退新市区泰安里的公示》及照片、公告及照片、2013年12月17日原告与张建都签订的《腾退协议》、张建都与乔桂琴的离婚证及离婚协议书（以上均为复印件）等材料在案佐证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
原告与被告张建都签订的《租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，故双方当事人应当按照约定履行自己的义务。《租赁合同》第十一条约定，应城市建设等需要，乙方（被告）承租的房屋须腾让时，甲方（原告）有权终止合同，乙方所需房屋按有关规定办理。
原北京市宣武区人民政府根据《文物保护法》的相关规定，确定被告张建都承租的仁寿路X号等房屋为文物保护单位，北京市西城区文化委员会也作出了《关于搬迁居民腾退新市区泰安里的公示》，并确定由原告公司组织具体实施，故此原告应城市建设等需要，有权与被告张建都终止《租赁合同》，但是，原告应当与被告协商解决被告张建都及其共居亲属的居住问题，或对被告居住的房屋按有关规定办理。
原告虽然与被告张建都签订了《腾退协议》，但原告未将该《腾退协议》原件给付被告张建都。协议中约定的原告向被告提供的安置房屋，还需原告到相关审核部门进行资格审核。由于是否通过资格审核具有不确定性，故原告为被告安置的房屋具有不确定性。原告作出的《西城区仁寿路、香厂路房屋排险解危和文物保护腾退工程补偿安置方案》第十二条房屋腾退安置办理须知第四款规定：房屋腾退户于签订《房屋腾退安置协议》之日起七日内应搬家交房，否则，所选安置房屋及已经办理的房屋腾退安置手续终止，协议无效。现被告张建都及其共居亲属没有在签订《房屋腾退安置协议》之日起七日内搬家交房，根据补偿安置方案的第十二条第四款规定，被告张建都所选的安置房屋及已经办理的房屋腾退安置手续应当终止，双方签订的《腾退协议》应为无效。
由于原告与被告张建都签订的《腾退协议》无效，故该《腾退协议》第四条约定的“本协议签订之日起，乙方（公房承租人）与房管部门签订的《北京市公有住宅租赁合同》终止”的约定自然无效，故原告与被告张建都签订的《北京市公有住宅租赁合同》仍为有效，双方的房屋租赁关系依然存在。
由于双方的房屋租赁关系存在，故对原告请求法院确认原告和张建都于2010年9月16日签订的《北京市公有住宅租赁合同》已于2013年12月17日解除的诉讼请求，本院不予支持。由于双方存在房屋租赁合同关系，故对原告请求法院判令八被告立即将位于北京市西城区仁寿路X号一层南房3间房屋腾退空并返还原告的诉讼请求，本院不予支持。由于双方存在租赁合同关系，故原告可以依据《租赁合同》的约定要求被告支付租金，现原告要求被告张建都支付房屋使用费，没有合同依据及法律依据，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：
驳回原告北京宣房投资管理公司的全部诉讼请求。
案件受理费三十五元，由原告北京宣房投资管理公司负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内，未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 王德海
二〇一六年五月二十六日
书记员 王运佳