广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第2908号
上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市家储贸易有限公司，住所地。
法定代表人：陈国兵，该司总经理。
委托代理人：张满贵，广东百越律师事务所律师。
委托代理人：张晓莉，广东百越律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：李春林，男，1974年4月8日出生，汉族，住广州市白云区。
委托代理人：王丽娟，广东颐和律师事务所律师。
原审第三人：叶福成，男，1958年11月26日出生，汉族，住广州市白云区。
原审第三人：黎再尤，男，1965年12月21日出生，汉族，住广州市白云区。
上述两原审第三人共同委托代理人：容绍云，广东宾得律师事务所律师。
上诉人广州市家储贸易有限公司因租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2012）穗云法民四初字第1263号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2011年9月30日，广州市家储贸易有限公司（承租方.乙方）（以下简称家储公司）与李春林（出租方.甲方）签订《租赁合同书》，约定由乙方承租位于广州市白云区嘉禾彭西大街2号嘉汇广场一、二、三层共5897平方米的物业范围，租赁期限自2011年11月14日至2020年11月13日止，共9年。双方约定了免租装修期，自甲方取得该物业第一次消防验收合格之日起计，给予乙方75天作为免租装修期。2011年11月14日起，甲方全额计收乙方租金。租金标准：2011年11月14日至2014年11月13日，一至三层每月租金合计300000元……。合同保证金：自双方签订本合同后，乙方须在三日内支付600000元作为合同保证金。此保证金在合同期满乙方缴清一切应缴费用时，甲方在十五天内一次性不计息返还给乙方。在租赁期限内，乙方不得用保证金抵偿租金。预交租金：自双方签订本合同后，乙方须在三日内（交纳）一个半月租金450000元给甲方，此款项待实际计租时扣减。水电费标准：1、用水单价以同期供水部门或村公布的用水单价为收费标准；2、用电单价1.3元／度，如有变动，以供电部门浮动价为准；租金按月结算，乙方须于每月5号前以现金、转账或支票的方式向甲方缴清当月租金及上月水电费。租赁期间，乙方如未能按合同缴交租金和使用水电费的，每逾期一天，需加收欠款的1%作为滞纳金，逾期30日（含）以上，甲方有权单方终止合同，没收合同保证金，并视乙方违约，乙方须无条件退场，并赔偿甲方由此引起的全部经济损失等等。
合同签订之前的2011年9月1日，李春林将上述涉案场地交付家储公司使用。家储公司于2011年9月2日向李春林交纳了保证金600000元并预交了2011年11月15日至2011年12月30日的租金450000元。合同签订后，家储公司依约向李春林交纳租金，其中2012年3月份，家储公司向李春林交纳了部分租金27500元。
另查，原审法院于2012年8月24日作出（2012）穗云法民四初字第1184号民事裁定书，查封李春林名下价值796460元的财产，同日，根据叶福成、黎再尤提供的财产线索，查封位于广州市白云区嘉禾彭西大街2号嘉汇广场第一、二、三层共50台空调。叶福成、黎再尤陈述，自（2012）穗云法民四初字第1184号查封涉案场地物品之日，即2012年8月24日，涉案场地及场地内被查封物品均由叶福成、黎再尤保管。
再查，各方当事人均未能提交涉案场地合法的规划报建手续及产权证明材料。
家储公司于2012年8月30日向原审法院提起诉讼，请求判令：1.确认家储公司与李春林于2011年9月30日签订的《租赁合同书》无效；2.李春林返还家储公司保证金600000元；3.由李春林承担诉讼费用。李春林在原审答辩称：李春林不同意家储公司的诉讼请求，租赁合同应当是合法有效的，双方顺利并且实际履行，不存在无效的情形。家储公司承租李春林场地后，实际进行了经营，又将涉案场地转租给其他人经营，所以双方已经实际履行。家储公司是因为自己经营不善亏损导致无法继续经营，生意存在风险，家储公司不能将责任归咎于李春林。李春林和叶福成、黎再尤签订租赁合同时，叶福成、黎再尤是同意转租的，只是不知道转租给谁。假如合同无效，这也是出租方主张合同无效，转租方无权主张合同无效。本案的过错在于家储公司，以自己的行为拒不履行合同，家储公司长期拖欠李春林租金，并且在合同租赁期限内擅自搬离，未有通知李春林收回场地。至今也没有将钥匙交付给李春林。所以家储公司应一直交付租金至返还钥匙之日。另外租赁合同无效的话，家储公司无权要求返还保证金。根据司法解释的规定，李春林还可以主张免租期间的使用费。
在原审诉讼中，李春林提出反诉请求判令：1.家储公司支付李春林自2011年9月1日至2011年11月13日期间涉案场地一至三层的房屋使用费（以30万元／月为标准）；2.家储公司支付李春林2012年3月份涉案场地一至三层未付部分房屋使用费25000元；3.家储公司支付李春林2012年4月1日计至2012年8月31日期间涉案场地一、三层的房屋使用费（以250000元／月为标准）；4.家储公司支付李春林2012年6月至2012年8月的水电费合计101030元；5.家储公司支付李春林拖欠租金及水电费的滞纳金，按每日1%计算（从反诉之日起计至实际付清款项之日）；6.案件诉讼费用由家储公司负担。针对李春林的反诉，家储公司在原审答辩称：不同意李春林的反诉请求，李春林的诉求没有事实依据。理由是李春林与陈国新重新签订的2012年3月22日的《租赁合同》，该时间与家储公司与陈国新支付的收据时间是一致的。家储公司找到新的证据，是一封李春林发给陈国新的通知函，该函写明了家储公司已退出1、3楼，然后由陈国新租赁二楼，家储公司与李春林早在2012年3月22日就解除了租赁关系。叶福成、黎再尤起诉李春林交付的使用费也是截止到2012年8月，李春林也没有提出租赁房屋的使用证明和产权证明证实这个房屋具备出租的条件。请法院依法驳回李春林的全部反诉请求。
针对家储公司本诉及李春林的反诉，叶福成、黎再尤述称，叶福成、黎再尤同意李春林的意见，但是这个事情是李春林与家储公司发生的关系，叶福成、黎再尤合同关系只是针对李春林。而且家储公司主体不适格，营业执照显示的是广州市家橱贸易有限公司（以下简称家橱公司），其是实际使用场地的主体，应当参与本案诉讼。且根据（2012）穗云法民四初字第1184号案的证据，即家储公司与李春林签订的补充协议显示，如果要对场地进行装修，需要经过一个案外人（甲方）的同意，所以这个案外人（甲方）应当参与本案诉讼。
原审审理中，家储公司与李春林一致确认涉案场地的租金从2011年11月15日起算。诉讼中，家储公司陈述，2012年3月22日，在家储公司与李春林均在场的情形下，家储公司退出涉案场地，其退场已与李春林达成一致意见。为证明其陈述，家储公司出示了以下证据：1、李春林与案外人陈国新、家橱公司于2012年3月22日签订的《租赁合同书》，拟证明涉案场地二层由李春林租给案外人；2、涉案场地二层4、5、6、7月租金收据，拟证明案外人陈国新交纳涉案场地二层租金；3、2012年8月21日，落款为“李春林（代）”的《通知函》，拟证明家储公司在2012年3月22日已经解除与李春林的租赁关系；4、2012年6月份收据若干，拟证明家储公司将涉案场地三层转租案外人。李春林对家储公司于2012年3月22日退场的事实不予确认，对于家储公司所称退场时李春林在场及就退场双方已达成一致意见的事实均不予确认。对于家储公司提供的上述证据发表如下意见：1、确认在2012年3月22日，与案外人陈国新、家橱公司就涉案场地二层签订的《租赁合同书》，确认自2012年4月1日起涉案场地二楼的租赁合同相对方是案外人陈国新、家橱公司，但同时抗辩称家储公司与陈国新、家橱公司均为实际履行2012年3月22日签订的《租赁合同书》的主体。2、对于涉案场地二层4、5、6、7月每月交纳租金5万元予以确认，但同时抗辩称该租金以家储公司名义交纳。3、对于《通知函》不予确认，否认是李春林本人发出。同时认为家储公司从未与李春林办理交接场地手续，未将涉案场地钥匙交还李春林，认为家储公司至今仍占用涉案场地，但是自2012年9月即不再实际经营。对于家储公司离场不予确认。审理中，李春林出示通知函、快递单、查询单，拟证明向家储公司催收租金及水电费；出示水电费缴费通知单，拟证明家储公司欠付水电费。家储公司对李春林提供上述证据均有异议。另外，据李春林陈述，水电费读数由叶福成、黎再尤核实后告知李春林，由李春林向家储公司收取，李春林承担代收代缴的义务。2012年6-8月的水电费，家储公司尚未向李春林交纳。而据叶福成、黎再尤陈述，其已在另案即（2012）穗云法民四初字第1184号中就2012年6-8月份李春林未缴水电费撤回起诉，李春林至今未有向叶福成、黎再尤交纳上述期间水电费。
原审法院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法院辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定无效。”现各方当事人均未能提交涉案场地合法的规划报建手续及产权证明材料，家储公司与李春林签订的《租赁合同书》应为无效。合同无效，因合同而取得的财产应相互返还，故家储公司要求李春林返还保证金600000元的诉请合理合法，予以支持。合同虽然无效，但家储公司占有并实际使用了涉案场地，理应支付相应的房屋使用费，家储公司陈述其于2012年3月22日退场，但首先，家储公司并未将涉案场地的钥匙交付李春林，亦未有提供证据证实其与李春林办理了场地交接手续；其次，家储公司称李春林对其于2012年3月22日退场知情且同意，但在2012年8月，李春林仍向家储公司营业执照所在地寄出催费函，要求家储公司履行2012年3月之后的未交租金，这明显与家储公司陈述的事实不符，李春林亦否认家储公司的上述陈述。家储公司认为上述催费函的收件人为案外人陈国新及家橱公司，但是李春林在收件人处以括号注明了收件人还包括家储公司及家储公司法人，寄件地址也是家储公司营业执照住所地，故此，家储公司认为收件人不是其司的主张不能成立；再次，家储公司陈述其已退场且已经李春林同意，但是货架等设备却未同时搬离，即使涉案场地二层的设备如家储公司所述已交付陈国新使用，但是涉案场地一、三层设备为何在2012年3月22日之后直至部分物品被原审法院查封之日（2012年8月24日）仍未搬离，家储公司并未举证证明也没有合理解释。最后，家储公司出示了通知函及收据若干，对于通知函，函件落款处的签名为“李春林（代）”，是否由李春林本人发出无法证实，李春林亦不确认该签名的真实性，否认发出该份通知函。而根据函件内容，并未直接反应家储公司已在2012年3月22日搬离的事实。而收据显示的租赁期仅为2012年6月部分期间，也没有反应出租赁地点是否为涉案场地。故上述证据并不能直接证明家储公司已在2012年3月22日搬离涉案场地的事实。综合以上观点，对于家储公司认为其在2012年3月22日退出涉案租赁场地的主张，不予采信。李春林要求家储公司支付涉案场地3月份一、二、三层未付房屋使用费部分、自2012年4月1日起，涉案场地一、三层的房屋使用费的诉请合理合法，予以支持。涉案场地内空调及电梯已于2012年8月24日被原审法院查封。根据叶福成、黎再尤陈述，2012年8月24日之后，涉案场地已无人经营并自2012年8月24日起由其进行管理；李春林亦确认家储公司在涉案租赁场地内实际经营至2012年8月底。故家储公司应支付的房屋使用费应计算至2012年8月24日止。至于2012年8月24日之后，家储公司并未实际使用涉案租赁场地且涉案场地已在叶福成、黎再尤管理之下，李春林要求家储公司支付自2012年8月24日之后的房屋使用费并不合理，不予支持。根据司法解释的规定，虽然涉案租赁合同无效，但是当事人约定的租金标准可以参照适用。故家储公司应付房屋使用费的标准可参照与李春林签订的租赁合同书约定标准计算。合同约定涉案租赁场地一、二、三层在2011年11月14日至2014年11月13日期间的租金为300000元／月、家储公司租赁面积合计为5897平方米，由此可以得出租金单价为51元／月.平方米。根据现有证据及当事人陈述，涉案场地二层由家储公司承租的面积为2020平方米，故涉案场地一、三层家储公司承租面积为3877平方米，家储公司就涉案场地一、三层应交房屋使用费标准应按197727元／月计算。李春林主张按照250000元／月计算涉案租赁场地一、三层房屋使用费，但是二层租金为50000元／月属于李春林与案外人之间的约定，由此标准得出的一、三层房屋使用费为250000元／月不是家储公司与李春林之间的约定，不宜作为家储公司房屋使用费的标准参照适用。关于房屋使用费滞纳金，由于对于合同的无效，家储公司与李春林均有过错，即李春林将不具有合法规划报建手续的物业出租、家储公司在承租涉案物业时未尽到谨慎审查的义务，故因合同无效产生的损失应各自承担。李春林主张的滞纳金损失应由李春林自行承担。现李春林要求家储公司按照合同约定的标准计付的滞纳金的理据不足，不予支持。2011年9月1日至2011年11月13日在家储公司与李春林约定的免租装修期内，关于免租的约定同样属于租金标准的约定。李春林按照合同约定的租金标准要求家储公司支付房屋使用费，免租约定应同样予以适用。故李春林要求家储公司支付自2011年9月1日至2011年11月13日止的房屋使用费没有事实依据亦不合理，对其相应诉求，不予采纳。
关于涉案场地的水电费，李春林履行的是代收代缴义务，但是根据叶福成、黎再尤及李春林陈述，李春林尚未向叶福成、黎再尤支付上述费用。根据现有证据，除一份未有加盖公章的由“嘉汇广场一楼办公室”出具的缴费通知单外，李春林也并未提供充分证据证实其主张的水电费费用的依据，该份缴费通知单即未经双方当事人核对，也并不是有权部门出具的文件，家储公司对此亦不予确认，故不能作为确定家储公司于2012年6-8月期间欠付水电费的直接证据，李春林对其相应诉求举证不足，应承担举证不能的法律后果。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2013年8月23日作出如下判决：一、家储公司与李春林于2011年9月30日就广州市白云区嘉禾彭西大街2号嘉汇广场第一、二、三层场地签订的《租赁合同书》无效；二、在判决生效之日起十日内，李春林返还家储公司保证金600000元；三、在判决生效之日起十日内，家储公司支付李春林自2012年3月22日至2012年3月31日欠缴的位于广州市白云区嘉禾彭西大街2号嘉汇广场第一、二、三层场地房屋使用费25000元；四、在判决生效之日起十日内，家储公司支付李春林自2012年4月1日至2012年8月24日止欠缴的位于广州市白云区嘉禾彭西大街2号嘉汇广场第一、三层场地房屋使用费943987元；五、驳回李春林其他的反诉请求。案件本诉受理费9900元，由李春林负担；反诉受理费11674元，由家储公司负担6744元、由李春林负担4930元。
判后，上诉人家储公司不服原审判决，向本院提起上诉称：家储公司有足够的证据可证明家储贸易与李春林协商一致后，于2012年3月22搬离涉案场地，并于当日将涉案场地第一层、第二层和第三层的场地和房屋全部移交给李春林管业。具体表现为：1.家储公司提供的李春林与工程方于2012年4月14日签订的《安装玻璃工程合同书》可证明李春林在2012年3月22日接管涉案场地后将第一层的玻璃安装发包给工程承包方进行施工。同时，李春林将该第一层自行间隔成若干小商铺分别出租给其他人经营使用；2.家储公司提供的李春林与陈国新、家橱公司于2012年3月22日签订的《租赁合同书》可证明李春林在2012年3月22日接管涉案场地后将第二层出租陈国新和家橱公司从事商业经营使用，之后李春林亦依约收取了上述场地和房屋的租金和水电费；3.李春林在2012年3月22日接管涉案场地后，随即将第三层另行出租给程文标使用，双方签订了《三楼结业合约》和两份《三楼服装城续约租期协议》，并收取了程文标2012年4月、5月、6月1日至6月27日的租金及电费14662元。因此，原审判决支持李春林部分诉请属认定事实错误。上诉请求：1、撤销原审判决第三、四项，改判驳回李春林一审全部反诉请求；2、本案一审反诉受理费和二审受理费全部由李春林承担。
被上诉人李春林答辩同意原审判决，不同意上诉人家储公司的上诉请求。
经查，原审查明事实中除了判决书第六页第四行中的“部分租金27500元”应为“部分租金275000元”外，其他查明事实无误，本院予以确认。
在本案二审过程中，家储公司为证明其已在2012年3月22日搬离涉案场地第一至第三层，提供了如下证据：1.《证明材料》及身份证复印件一份，上述证明材料签名人为程文标，显示出具日期为2013年10月5日；2.《三楼结业合约》，显示签约日期为2012年5月，签约人有家储超市三楼服装城程文标、房东李春林、家储超市陈国新；3.《三楼服装城续约租期协议》两份，显示签约日期分别为2012年6月2日和2012年6月17日，签约双方为李春林和程文标；4.2012年6月1日、2012年6月5日、2012年6月20日、2012年6月25日的《收据》四份，显示收取电费及租金；5.《租赁合同书》，显示签约日期为2012年3月22日，签约出租方为李春林，承租方为陈国新、家橱公司；6、《安装玻璃工程合同书》复印件，显示签约日期为2012年4月14日，签约双方为李春林及案外人；7.《协议书》，显示签约日期为2012年3月22日，签约各方为李春林、陈国新、家橱公司；8.《商铺租赁合同》（用途为鞋类、服装），显示签约日期为2012年4月16日，签约双方为李春林和李玉光；9.《商铺租赁合同》（用途为仓库），显示签约日期为2012年4月16日，签约双方为李春林和李玉光；10.2012年4月16日装修款收据、2012年4月21日保证金收据、2012年4月21日的租金收据。家储公司明确其提交的证据1是在一审诉讼后形成，其他证据均形成于一审诉讼前。李春林书面表示家储公司上述证据已过举证期，不属二审新证据，不同意进行质证。
本院认为：原审法院已就家储公司在一审提供的证据能否证明其于2012年3月22日搬离涉案场地进行了充分、详细的分析，本院予以确认，不再赘述。本案双方争议的焦点是家储公司二审提交的证据是否足以证明其在2012年3月22日交还涉案场地一至三层。首先，关于涉案场地第一层是否交还给李春林的问题。家储公司提供了2012年4月14日李春林与案外人签订的《安装玻璃工程合同书》、2012年3月22日李春林与陈国新、家橱公司签订《协议书》、2012年4月16日李春林与李玉光签订的两份《商铺租赁合同》和收取装修款、保证金、租金的三份《收据》予以证明，但《安装玻璃工程合同书》没有原件，该合同真实性无法确认，而《协议书》和《商铺租赁合同》的签约相对方并非家储公司，上述合同和协议不能证明家储公司退出涉案场地第一、三层，以及陈国新、家橱公司已在2012年3月22日实际使用了该场地，保证金和租金收据的收款人并非李春林，装修款的收据也不足以证实李春林将场地交予他人装修和使用，故上述证据不能证明家储公司在2012年3月22日已实际交还涉案场地第三层给李春林；其次，关于涉案场地第二层是否交还给李春林的问题。家储公司二审主张的证据还是其一审提交的李春林与陈国新、家橱公司于2012年3月22日签订的《租赁合同书》，但该证据不能证实李春林在2012年3月22日将涉案场地第二层交付给陈国新、家橱公司使用，故家储公司认为涉案场地第二层在2012年3月22日已实际交还理由不成立了；最后，关于涉案场地第三层是否交还李春林的问题。家储公司提供了《证明材料》、《三楼结业合约》、《三楼服装城续约租期协议》二份、《收据》四张等证据予以证明。程文标在《证明材料》中明确表示其在2013年3月下旬开始与李春林协商租赁涉案第三层场地和房屋事宜，而家储公司提供的程文标与李春林签订的《三楼结业合约》、《三楼服装城续约续期协议》、《收据》等材料显示的时间均为2012年，这与程文标的《证明材料》内容相互矛盾，且四份收据的经手人也不能确认就是李春林。李春林没有确认上述证据，家储公司也无申请程文标到庭核实上述证据的真实性，本院对于上述证据不予采信。据此，家储公司二审提供的证据均不足以证明其在2012年3月22日搬离涉案场地的主张，故其上诉要求驳回李春林诉请依据不充分，本院不予以支持。
综上所述，上诉人家储公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费6744元，由广州市家储贸易有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 怡
代理审判员 余 盾
代理审判员 蔡 峰
二〇一四年九月十一日
书 记 员 肖和念