湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）长中民三终字第01764号上诉人（原审被告）长沙宝利房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市开福区网船班路10号世纪春天小区33栋110号房。法定代表人杨兴文，董事长。委托代理人张树森，湖南工总律师事务所律师。委托代理人杨俊，系该公司职工。被上诉人（原审原告）李寅。委托代理人刘用生、周海战，湖南环海律师事务所律师。上诉人长沙宝利房地产开发有限公司（以下简称宝利公司）因与被上诉人李寅房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院作出的（2013）开民一初字第04177号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2016年5月10日公开开庭对本案进行了审理，上诉人宝利公司的委托代理人张树森、杨俊，被上诉人李寅的委托代理人刘用生、周海战到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2006年5月19日，李寅与宝利公司签订《商品房买卖合同》，约定：1、李寅购买宝利公司位于长沙市开福区网船班路世纪春天第11栋103房（即秀园2栋C座）；2、宝利公司承诺与该商品房正常使用直接关联的基础设施、公共配套建筑与房屋同步交接；3、宝利公司自该房屋交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。宝利公司向李寅出具的《住宅质量保证书》中明确宝利公司委托湖南省建筑装饰总公司负责房屋质量保修。2007年李寅发现购买的上述房屋屋顶、墙壁等多处存在严重漏水的质量问题。2008年4月9日，李寅向宝利公司世纪春天项目工程部发函告知该四楼天井周围天花板、墙壁、北面房屋内墙角、烟道等处漏水渗水，宝利公司一直未予处理。因双方协商未果，李寅于2013年11月26日诉至原审法院，请求判令：一、宝利公司承担李寅因房屋漏水所花费的维修费2000元；二、宝利公司承担李寅因房屋屋顶漏水所需的平改坡改造费用10万元；三、宝利公司承担李寅因房屋漏水所需室内和外墙修复费用62351.3元；四、宝利公司承担本案全部诉讼、鉴定等费用。本案在审理过程中，李寅申请对上述房屋漏水原因、修复整改方案及造成损失进行鉴定，2014年6月5日湖南省房协司法鉴定中心作出湘房协司鉴字[2014]第7号长沙市李寅所属住房漏水原因、修复整改方案及造成损失鉴定意见书，××害原因定论主要在玻璃返水、窗洞口返水、屋面漏水和外墙渗水，病因为雨篷和采光井的结构浇筑未按设计要求浇筑混凝土反沿，钢化玻璃安装也未按相关的规范、规程与规定执行，导致钢化玻璃反背（底部）返水入室；外墙窗洞口窗户安装未按相关的程序进行，窗洞口四周安装窗户时四周没有做止水处理；不满足相关规范、规程与规定要求，是导致窗洞口返水入室的原因；该房设计为上人屋面，因防水材质、防水施工的工艺流程、单项施工质量以及隐蔽防水因外力的作用等等多种因素，造成了卷材防水起壳裂口或穿孔，使屋面失去了整体防水的功能，这是造成屋面多处渗漏严重的原因。鉴定结论为：李寅房屋系因屋面及外墙窗口、正视立面的雨棚等处雨水向室内渗漏，造成装修损坏。因雨水向室内渗漏造成装修损害回复原状须将原有的内装饰面层打毛后，满刷饰面渗透剂（或801胶类）两遍，然后按施工程序补刮腻子，重新按原样再做装饰面层。其修复费用为21157.49元。房屋漏水整改方案建议及整改费用共计74764.9元（包含装修因漏水损失恢复费用21157.49元）。还查明，宝利公司于2006年10月23日向李寅交付上述房屋，并出具《住宅质量保证书》，承诺正常使用情况下保修内容及保修年限：“1、地基基础、主体结构（按设计年限）50年；2、屋面防水5年；3、外墙面、地下室、厨房、厕所及卫生间地面、管道等防渗漏5年；……”，并说明：“二、本《住宅质量保证书》的保修期（详见表一）自竣工验收合格之日起计算；国家对住宅工程质量保修期另有规定的，保修期期限按照国家规定执行。五、用户在使用所购住宅前，必须认真阅读《住宅质量保证书》，用户验收住宅后自行添置、改动的设备、设施，由用户自行承担维修责任。六、因用户使用不当或擅自改动结构、设备和不当装修等造成的质量问题，本单位不承担保修责任；因用户使用不当或擅自改动结构等原因，造成房屋质量受损或其他用户损失，由责任人承担相应责任。”李寅向原审法院提交维修费3600元收条，房屋漏水修复工程预算报告，拟证明李寅因房屋漏水所造成的损失，宝利公司不予认可。另查明，李寅自行进行改装窗户、加装雨棚、封闭阳台，搭建花架。原审法院认为：一、本案房屋保修期问题。商品房买卖合同是买卖合同的一种，是指出卖人将房屋交付给买受人，买受人支付相应价款的合同。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。当事人因商品房买卖合同的效力、履行、违约责任产生争议而提起的诉讼，或者合同以外的利害关系人对买卖合同的当事人提起的确认买卖合同无效或者赔偿损失的诉讼，均为商品房买卖合同纠纷。李寅与宝利公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，当事人应按照合同约定履行各自的权利和义务。根据该合同和《住宅质量保证书》的约定，宝利公司对本案诉争房屋漏水有维修、整改的义务，故李寅请求宝利公司排除房屋漏水的妨害并承担相应的赔偿责任，原审法院予以支持。宝利公司辩称李寅的诉讼请求已过保修期。原审法院认为保修期的涵义是无偿修缮的期限，不是承担责任的期限。《住宅质量保证书》和保修期是行政管理部门为房地产开发商规定的行业规范，来源于1998年9月1日建设部颁布的《商品住宅实现住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》。《住宅质量保证书》是《商品房买卖合同》的补充约定，同时产生开发商的保修责任。保修责任应当理解为是不收取费用的修缮责任。在保修期过后，开发商仅是不再承担无偿维修责任，而不是对房屋质量不承担任何责任。基于商品房买卖合同关系，开发商对房屋要承担瑕疵担保责任，其中包括质量瑕疵担保责任。故原审法院对宝利公司的辩解意见不予采纳。二、关于李寅的损失。（1）房屋修复费用和整改费用。湖南省房协司法鉴定中心作出湘房协司鉴字[2014]第7号长沙市李寅所属住房漏水原因、修复整改方案及造成损失鉴定意见书，程序合法，内容真实，原审法院予以采信。根据该《司法鉴定意见书》，李寅房屋因漏水需改造修复相关工程费用74764.9元，故李寅主张房屋修复费62351.3元和平改坡改造费用10万元，原审法院对其超过部分的诉讼请求不予支持；（2）维修费。李寅主张其曾自行对房屋进行维修花费3600元，因李寅仅提交收条一张，不能有效证明李寅因房屋漏水进行的维修，故原审法院对李寅的该项诉讼请求不予支持。李寅损失共计74764.9元。三、关于责任承担。湖南省房协司法鉴定中心作出湘房协司鉴字[2014]第7号长沙市李寅所属住房漏水原因、修复整改方案及造成损失鉴定意见书，该鉴定意见书客观、真实，原审法院予以认可。该鉴定意见书认定该房设计为上人屋面，因防水材质、防水施工的工艺流程、单项施工质量以及隐蔽防水因外力的作用等等多种因素，造成了卷材防水起壳裂口或穿孔，使屋面失去了整体防水的功能，这是造成屋面多处渗漏严重的原因。该房屋漏水的主要原因是宝利公司设计施工该房屋存在严重的质量瑕疵，故宝利公司应承担全部责任74764.9元。综上，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条、第八十九条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决：一、宝利公司于本判决生效后5日内支付李寅房屋修复费、改造费共计74764.9元；二、驳回李寅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付李寅迟延履行期间的债务利息。本案受理费3619元，保全费1520元，鉴定费13000元，共计18139元，由李寅承担1139元，宝利公司承担17000元。上诉人宝利公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审程序违法，影响案件正确裁判。本案是案情复杂和合并审理的房屋质量纠纷案件，一审适用简易程序违反民事诉讼法的规定；一审在第一次开庭时才将被上诉人提交的证据送达给上诉人，致使上诉人不能有效质证；一审法院委托鉴定机构出具《鉴定意见书》的程序违法。二、原审法院基于一份程序不合法、内容不真实、结论不科学的《鉴定意见书》，在损害原因及因果关系等事实没有查清的情况下，武断认定房屋质量存在瑕疵，属事实认定不清。三、作为本案关键证据的《鉴定意见书》是在保修期满后3年9个月作出的，该《鉴定意见书》并未指出引起房屋漏水的原因是否是保修期内的质量问题，缺乏证明力。四、上诉人交付的是毛坯房，但一审鉴定机构的鉴定对象是精装房，装饰装修导致的质量问题与上诉人无关。即便有漏水，也是因业主违反规范的装修行为所致。五、本案房屋的竣工验收合格日期是2005年9月1日，保修期截止日期是2010年8月31日，诉讼时效的截止日期为2012年8月30日，故本案已经超过诉讼时效。综上，请求撤销原审判决，依法改判，并由被上诉人承担本案诉讼费用。被上诉人李寅答辩称：一、一审审理程序合法。根据民事诉讼法的规定，原审法院有权决定对本案是否适用简易程序；上诉人在庭前就已经与原审法院有所接触，不存在原审法院故意不向上诉人送达证据材料；被上诉人是在一审第一次庭审中，上诉人公然退庭后基于原审法院的建议提交的鉴定申请；被上诉人于2014年3月24日提交的《补充申请》是根据鉴定机构的要求提交的，并不会影响鉴定机构独立公正的作出司法鉴定；上诉人在一审第二次庭审中拒绝对《鉴定意见书》进行质证，在二审中根本无权再对《鉴定意见书》提出任何疑问。二、上诉人并未提供证据证明鉴定机构出具《鉴定意见书》的程序不合法；且该《鉴定意见书》已经列明了漏水原因，而并非没有弄清因果关系。三、涉案房屋未过保修期，且是交付毛坯房时引起的漏水，属于上诉人的保修范围。故，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。在本案二审审理过程中，湖南省房协司法鉴定中心向本院出具《关于撤销（湘房协司鉴字[2014]第6号）等三份鉴定意见书的联络函》，载明：“本中心于2014年6月5日出具的（湘房协司鉴字[2014]第6号）《长沙市李萍所属住房漏水原因、修复方案及造成损失鉴定意见书》、（湘房协司鉴字[2014]第7号）《长沙市李寅所属住房漏水原因、修复方案及造成损失鉴定意见书》、（湘房协司鉴字[2014]第15号）《长沙市曾馨所属住房漏水原因、修复方案及造成损失鉴定意见书》三份鉴定意见书因被鉴定物交付使用期过长，期间因维修、业主装修（改造）、自然因素及使用过程中维护等多方面原因导致渗漏痕迹产生原因无法客观认定。以致该三份鉴定意见书结论存在不能客观、真实反映被鉴定物现状的现象，经本中心研究决定并特致函贵院，撤销以上三份鉴定意见书。退回委托申请人支付的全额鉴定费。”后经宝利公司申请，本院依法委托湖南省建设工程质量检测中心对本案涉案房屋的漏水发生时间、原因（即是毛坯房的质量问题的漏水，还是业主使用不当发生的漏水，及各原因对漏水产生的原因力）、修复方案等事项进行鉴定。湖南省建设工程质量检测中心于2015年7月28日出具《世纪春天小区11栋103号房（秀园2栋C座）房屋漏水检测鉴定意见书》（[2015]建鉴字第32-43-SJ**号），鉴定意见：1、该房屋于2005年竣工，至今已10年，目前无法鉴定具体漏水时间；2、屋面因业主进行了二次装修，无法认定原毛坯房屋面防水存在质量问题；3、南向阳台栏板顶部渗漏，因业主进行了阳台封闭，该处渗漏不属于质量问题；4、玻璃顶漏水，无法鉴定是否为竣工后5年内出现的渗漏，无法鉴定是否为原毛坯房质量问题。上诉人宝利公司对上述鉴定意见书的证据三性均无异议，认为该鉴定意见书可证明上诉人没有责任，被上诉人的损失与上诉人无关。被上诉人李寅认为上述鉴定意见书明显有悖常理：1、被上诉人从未对屋面进行过二次装修；被上诉人曾于2009年3月6日请人对屋面的采光井进行维修；2、与被上诉人所在房屋同一联排的A座房屋毛坯房屋面同样存在严重漏水情况，且世纪春天小区房屋屋面普遍存在严重漏水情况；3、鉴定意见书对漏水情况的描述简单草率，也没有相关照片予以对应；鉴定机构经现场检测，屋面只有约50%的顶加盖了玻璃，而加盖玻璃的地方恰好是屋面不漏的地方，两处漏水的烟道和采光井并没有改动，但鉴定机构却无法鉴定原毛坯房屋面防水存在质量问题，明显有悖常理；从鉴定意见书的修复方案“窗边渗漏的，窗框与墙洞间缝隙处原砂浆凿除，重新进行密封处理”看，渗漏的主要原因是墙体基层抹灰的砂浆配比不满足外墙防水造成的。故依法不应采纳该鉴定意见书，重新委托有资质的权威鉴定机构对涉案房屋再次进行鉴定。后，本院依法委托北京新大信工程造价咨询有限公司对涉案房屋的漏水修复费用进行鉴定。北京新大信工程造价咨询有限公司于2016年4月20日出具《开福区网船班路世纪春天小区11栋103号房（即秀园2栋C座）漏水修复费用鉴定意见书》（京信咨字[2016]047号），鉴定意见：世纪春天小区11栋103号房（即秀园2栋C座）漏水修复费用为40122.97元。对该鉴定意见，宝利公司质证称：1、湖南省建设工程质量检测中心的鉴定意见已明确因业主进行了改装，无法鉴定毛坯房防水是否存在质量问题，所以该鉴定意见中的费用都与我方无关。2、鉴定意见不具有合法性，该鉴定书没有两人以上的司法鉴定人参与，且没有提供司法鉴定人资格证并加盖司法鉴定人印某，违反《司法鉴定程序通则》第19条之规定。3、修复费用的内容脱离湖南省建筑工程质量检测中心明确的鉴定范围，内容不真实，与本案无关。李寅质证称：鉴定意见书第三项“鉴定过程”中关于2015年9月28日进行现场勘验表述有误，应是被上诉人派人参加了，而上诉人没有参加；关于屋面修复方式，我方认为只有加顶棚或进行平改坡改造才能彻底解决漏水问题。经审核，湖南省建设工程质量检测中心出具的《世纪春天小区11栋103号房（秀园2栋C座）房屋漏水检测鉴定意见书》，程序合法，鉴定人员具有相应鉴定资质，本院予以采信；北京新大信工程造价咨询有限公司出具的《开福区网船班路世纪春天小区11栋103号房（即秀园2栋C座）漏水修复费用鉴定意见书》，虽有两名工作人员参与鉴定工作，但其中一名工作人员并不具备从事司法鉴定的执业证，鉴定程序违反《司法鉴定程序通则》第十九条之规定，其在本院释明后亦无法补正，故本院不予采信。二审另查明：1、涉案房屋于2005年9月1日竣工验收合格。2、李寅与长沙卓越物业服务有限公司签订的《前期物业管理服务协议》第二条第10项约定：“不得擅自改变房屋建筑及其设施设备的结构、外观、设计及在买卖物业时与发展商约定的用途、功能和布局等。……，原建筑设计已封闭的阳台和窗台一律保持原貌。……房屋及阳台、窗台外墙不允许安装雨阳蓬、衣架和花架等外置（设）构件。”3、原审法院认定的涉案房屋漏水时间，缺乏充分证据予以佐证。本案二审查明的其他事实与原审法院认定的事实一致。本院认为：本案中，宝利公司是否应承担涉案房屋的漏水修复费用，取决于房屋漏水是否是因涉案房屋在保修期限内出现质量缺陷所致。对此，本院分析如下：首先，宝利公司向李寅出具的《住宅质量保证书》说明部分第六条明确：“因用户使用不当或擅自改动结构、设备和不当装修等造成的质量问题，本单位不承担保修责任。”李寅违反装修规范和合同约定对涉案房屋实施了改装窗户、加装雨棚、封闭阳台、搭建花架等不当装修行为，致使湖南省建设工程质量检测中心在对涉案房屋的漏水原因进行鉴定时，无法确定是房屋的质量缺陷所致，还是李寅的违规装修行为所致。因涉案房屋在交付使用时已经竣工验收合格，且导致漏水原因无法查明的原因主要是因李寅存在违规装修行为，故对于涉案房屋存在质量缺陷的事实，应由李寅承担举证证明责任。李寅所提交彭伟于2009年3月出具的关于防水工程款的收条，无法直接证明系因涉案房屋存在质量缺陷导致的漏水，故本院不予采信。因李寅未提供充分证据证明涉案房屋存在质量缺陷，故对其要求宝利公司承担涉案房屋的漏水修复费用的主张，本院不予支持。其次，根据建设部《房屋建筑工程质量保修办法》第八条“房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算”之规定，及《住宅质量保证书》第二条之约定，涉案房屋防水工程的保修期应为竣工验收合格之日2015年9月1日至2010年8月31日。然，根据李寅所提交的现有证据，无法证明涉案房屋的漏水系因保修期内出现质量缺陷所致，具体分析如下：1、李寅所提交的照片和视频资料，无法核实其拍摄时间是在保修期内，亦无法证明系因房屋存在质量缺陷导致的漏水；2、李寅向“宝利公司世纪春天项目工程部”出具的落款日期为2008年4月9日的函件，无证据证明已送达给上诉人，无法达到李寅的证明目的；3、2011年11月19日签订的《关于小区供水的约定协议》并不涉及房屋漏水的情况，且该协议的签订时间是在保修期满后；4、李寅提交的两次录音无法核实形成时间及参与人员，且录音内容无法确认宝利公司认可房屋漏水发生在保修期内。综上所述，李寅要求宝利公司承担涉案房屋的漏水修复费用的主张不成立，本院不予支持。另，因宝利公司未在一审期间提出李寅的诉讼请求已过诉讼时效期间的抗辩主张，故对其二审期间提出的诉讼时效抗辩，本院不予支持。综上，原审判决认定事实不清，上诉人长沙宝利房地产开发有限公司的上诉理由部分成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销湖南省长沙市开福区人民法院（2013）开民一初字第04177号民事判决；二、驳回原审原告李寅的全部诉讼请求。本案一审案件受理费3619元，保全费1520元，二审案件受理费3619元，向湖南省建设工程质量检测中心交纳的鉴定费2000元，共计10758元，由被上诉人李寅负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘 凯审 判 员  王 勇代理审判员  金新贵二〇一六年六月六日书 记 员  周 翔附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉