北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第12722号
原告（反诉被告）北京十里河文化创意有限公司，住所地北京市朝阳区左安门外左安路东口路北。
法定代表人王xx，董事长。
委托代理人贺丹，北京市勤和律师事务所律师。
被告（反诉原告）罗xx，女，1992年4月27日出生。
委托代理人魏新，北京市中海律师事务所律师。
原告（反诉被告）北京十里河文化创意有限公司（以下简称原告）与被告（反诉原告）罗xx（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由本院代理审判员李君升独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人贺丹，被告及其委托代理人魏新均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告于2012年6月18日签订《商铺租赁合同》，约定被告承租原告位于北京市朝阳区十里河文化园一层x区x1、x2、x3、x4、x5、x6号商铺，租赁面积90平方米，租金标准为4元／平方米／天，年租金为131400元；租赁期限为一年，即2012年8月9日至2013年8月8日；租赁期满，原告有权收回全部租赁商铺，被告如要求续租，必须在租赁期满2个月前向原告提出书面申请，经原告同意租期后，原被告双方须在期满前45天内重新签订续租合同。现双方之间的《商铺租赁合同》已于2013年8月8日终止，被告未按照合同约定向原告提出续租申请，原告要求被告腾退，被告拒绝。故起诉要求：1.被告腾退北京市十里河文化园第一层x区x1、x2、x3、x4、x5、x6号商铺；2.被告支付2014年1月1日至实际腾退之日期间的房屋使用费以及物业管理费（房屋使用费和物业管理的计算标准按照双方合同约定的标准计算）；3.被告按照其所拖欠的房屋使用费和物业管理费的2倍向原告支付违约金。
被告辩称并反诉称：双方在合同中约定租期为2012年8月9日至2013年8月8日，但到了2012年8月9日，原告以各种理由不向被告交付钥匙。此时，被告已聘请好员工，准备好了货物，只等开业，但原告对被告的要求置之不理，只是让被告等通知，直到2012年12月12日，被告才从原告处拿到钥匙。拿到钥匙当日，原告还强迫被告签订《十里河文化园装修协议》，原告要求亲自为店铺进行装修，并将装修费定为65000元，而实际装修费最多不超过10000元。原告装修完毕后，因原告的装修根本无法使用，被告只好又找人装修，并支出装修费52650元。因此，被告直到2013年3月2日才正式营业，为此原告也同意将租期延长到2012年年底。但是2012年8月8日刚过，原告便告知被告要将租金提高37%，还要一年一交，故双方未签成书面合同。后来，被告为了正常经营，同意了原告的要求，但是原告又拒绝收取租金同时要求被告搬走。2013年8月28日，原告给被告断电，被告则将商铺上锁，不再经营。后原告又用封条将商铺封住。双方之间的合同约定租期为一年，该条款为霸王条款，被告具有优先承租的权利。合同期满后，原告擅自涨房租，不合情理，不合法律。综上，被告不同意原告的诉讼请求。因被告承租商铺后，投入大笔资金，原告的违约行为给被告造成巨大损失，故反诉要求：1、原告给付被告违约赔偿金278200元（包括2012年8月8日至2013年3月2日期间的货款利息262800元和仓储费15400元）；2、原告返还被告装修费117650元（包括被告向原告支付的装修费65000元和被告自行装修所支出的52150元）、冷暖气费30000元、保证金48000元、电表押金4000元、租金78000元（2012年8月8日至2013年3月2日）；3、原告赔偿被告人力成本费70000元。
原告针对被告的反诉辩称：被告主张的损失，并非原告方造成，原告不同意赔偿。关于装修费，原告同意按照合同约定退还装修费用的30%即19500元。冷暖费已包括安保费、保洁费等费用，而且费用不高，故不同意退还。关于电表押金，同意按照合同约定处理。关于房屋租金，被告只交纳一年的租金，不同意退还。
经审理查明：原告与被告于2012年6月18日签订《商铺租赁合同》，约定：被告承租原告位于北京市十里河文化园第一层x区x1、x2、x3、x4、x5、x6号商铺，租赁面积为90平方米；租赁用途为经营珠宝玉石；租期一年，自2012年8月9日至2013年8月8日；租赁期满后，原告有权收回全部商铺，如果被告要求续租，必须在租赁期满2个月前向原告提出书面申请，经甲方同意后，双方在约满前45天内重新签订续租合同；如被告未按照本条约定就续租达成共识并签订租赁合同，原告有权将商铺出租给他人，并安排租户进入现场视察及有权与他人订立此租赁期后起租的新租赁合同；租金按4元／平方米／天执行，年租金总额为131400元；租金分两期交纳，本协议签订之日起1日内交纳50%，2012年12月20内前交纳剩余的50%；被告应于合同签订之日起1日内向原告交纳经营保证金48000元；租赁期限内，被告须向原告支付商铺的物业管理费，空调费、供暖费收费标准为1.5元／平方米／天，金额共计49275元；被告须向原告交纳独立安装电表的押金2000元，并自行承担电费；被告承诺按原告通知开业之日开始营业，否则每逾期一日，原告有权收取100元违约金；如被告需对商铺进行独立装修的，须将装修方案、施工组织设计报原告有关部门审批，未经审批，被告不能开展装修工程等。双方还就商铺的装修、使用、归还等事项进行了约定，但双方并未就迟延交付店铺的违约责任进行明确约定。
合同签订当日，被告向原告交纳上半年的租金65700元、经营保证金48000元、空调费和供暖费49275元、电表押金2000元。2012年12月1日，十里河文化园开园营业，被告于2012年12月12日从原告处领取了涉案商铺的钥匙。
经查，在2012年12月12日前，原告已完成对涉案商铺的基础装修。原、被告于2012年12月12日补签《十里河文化园装修协议》，载明：装修内容为商铺门面、地面、墙面等，装修费用共计65000元；合同一年到期后，如被告不再与原告续签租赁合同，退场时原告退还被告30%的装修费用。当日，被告向原告交纳装修费65000元。
被告接收商铺后，又自行对商铺的进行了装修和装饰，并自行支付了装修费用。经现场勘验，被告的装修包括：为店铺墙壁张贴了壁纸，在店铺内环店铺周围安装了玻璃展柜（包括下方的柜子和上方的射灯）。除此之外，被告还在店铺内购置了展览桌三张、茶桌一套（包括一桌五椅）、木质展览架六个、保险柜一台、监控设备一套（包括五个摄像头、一个显示屏和一台处理设备）。为证明其自行装修和装饰支出的费用，被告提交北京西红门鸿坤展示架加工厂出具的收据一张，载明交款人为罗xx，交款时间为2013年1月15日，款项内容为“罗xx十里河文化城店内装修x1、x2、x3、x4、x5、x6”，款项明细为“柜台18米＊2500=45000元、桌台3张＊1500元=4500元、墙面90平方米＊35=3150元”。原告对该收据不予认可，但认可被告所贴壁纸的现值为3150元。
装修完毕后，被告开始营业，并于2013年7月13日向原告交纳下半年租金65700元。后被告与原告协商续租事宜，但双方因租金数额和交纳方式未达成一致，故双方未再签订续租协议。2013年12月底，原告不再向被告供电，被告亦不再经营。2014年1月，原告另行将涉案商铺租给他人，但涉案商铺至今仍由被告掌控。
原告称双方签订合同时，十里河文化园尚未完全完工，故暂时签订合同，待正式开业时再交付店铺并计算租期，故双方未就迟延交付店铺约定违约金。被告则称签订合同时，原告保证开业时间为2012年8月9日，但届时原告并未施工完毕。
被告称双方在合同中约定的冷暖气费用过高，应相应的降低，故要求原告返还冷暖气费用30000元。原告则称，合同中约定的冷暖气费实际包含了物业费、冷暖气费、保洁费等各项费用，标准不高。
上述事实，有当事人陈述、《商铺租赁合同》、勘验笔录、开庭笔录等证据在案佐证。
本院认为：原告与被告之间的《商铺租赁协议》是双方的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效，双方均应如约履行。双方虽在合同中约定租期为2012年8月9日至2013年8月8日，但十里河文化园的实际开业日期为2012年12月1日，被告亦实际于2012年12月12日接收涉案店铺，再结合合同的实际履行情况，可以认定双方的实际租期应为2012年12月12日至2013年12月11日。合同履行过程中，被告对此并未提出异议，且已按此期限履行合同约定的内容，现被告又以此为由主张原告迟延交付店铺的行为构成违约，理由不足，故对被告关于违约赔偿金、人力成本费以及退还租金的反诉请求本院无法支持。同理，关于原告的主张的违约金，亦无事实和合同依据，本院亦无法支持。
双方合同的实际履行期限届满后，双方并未就续租事宜达成一致，且原告已将涉案店铺租给他人，被告无权再继续占用涉案店铺，原告有权要求被告将店铺腾空。合同履行期限届满后，双方未签订续租协议，被告在明知原告已将涉案店铺租给他人的情况下仍拒绝腾退，原告有权要求被告交纳使用费以及物业费，但具体起算日期应为2013年12月12日。关于使用费的计算标准，可以参照双方在《店铺租赁协议》中约定的租金予以计算。关于物业费的计算标准，综合考量双方在《店铺租赁协议》中关于物业费以及冷暖气费用的约定，可以确认双方约定的冷暖气费用实际为物业费，但被告并未实际享受物业服务，故本院将在合同约定的计算标准的基础上酌情予以调整。
租赁合同已经履行届满，原告应将经营保证金和电表押金退还被告，故对被告的该项反诉请求，本院予以支持。关于暖气费，被告的反诉请求无事实和合同依据，本院无法支持。
根据双方之间的租赁合同的签订、约定和履行情况可以认定，双方在签订租赁合同之初均有长期租赁的意向，基于此，被告才向原告交纳了装修费并自行进行了装修。原告与被告签订的《十里河文化园装修协议》真实、有效，双方均应如约履行。被告虽称其是受原告胁迫所签，但现有证据并不足以证明其主张。依据该协议约定，原告应向被告退还装修费用的30%（仅限于原告为被告装修所收取被告的装修费用）。关于被告自行装修的部分，展览桌三张、茶桌一套（包括一桌五椅）、木质展览架六个、保险柜一台和监控设备一套（包括五个摄像头、一个显示屏和一台处理设备）均未形成附和，被告可自行拆除或搬走，故对被告要求原告返还展览桌（即桌台）费用的反诉请求，本院不予支持。双方之间的租赁合同虽已到期，但被告基于长期承租的角度为店铺安装了玻璃展柜，且该展柜已与店铺形成附和，如予拆除将不利于资源的合理利用，故被告可主张原告返还相应的装修款项，具体金额本院将参照被告的实际支出及玻璃展柜的使用现状酌情予以确定。同理，本院亦将根据被告的实际支出以及店铺内壁纸的现状酌情确定原告应向被告返还的壁纸费用数额。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）罗xx于本判决生效之日起七日内将北京市朝阳区十里河文化园一层x区x1、x2、x3、x4、x5、x6号商铺腾空并交付给原告（反诉被告）北京十里河文化创意有限公司；
二、被告（反诉原告）罗xx于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）北京十里河文化创意有限公司自二零一三年十二月十二日至实际腾退之日期间的使用费（按每日三百六十元计算）以及物业费（按每日九十元计算）；
三、原告（反诉被告）北京十里河文化创意有限公司于本判决生效之日起七日内返还被告（反诉原告）罗xx保证金四万八千元、电表押金二千元、装修费用五万七千五百元；
四、驳回原告（反诉被告）北京十里河文化创意有限公司的其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）罗xx的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费698元（原告已交纳），由被告（反诉原告）罗xx负担（于本判决生效之日起七日内给付原告北京十里河文化创意有限公司）。
反诉费5029元（被告已交纳），由被告（反诉原告）罗xx负担4165元，由原告（反诉被告）北京十里河文化创意有限公司负担864元（于本判决生效之日起七日内给付被告罗xx）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。
代理审判员 李君升
二〇一四年五月二十日
书 记 员 宋学亮