北京市怀柔区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0116民初4180号
原告:张俊明，男，1972年11月20日出生。
委托代理人：王鹏，北京邓少东律师事务所律师。
被告:北京舜禹工贸有限责任公司，住所地北京市怀柔区庙城镇293号。
法定代表人:王建梅，总经理。
被告:王建梅，女，1964年7月29日出生。
二被告委托代理人:徐安封，北京市义博律师事务所律师。
原告张俊明诉被告北京舜禹工贸有限责任公司、王建梅商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年7月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张俊明及委托代理人王鹏，被告北京舜禹工贸有限责任公司、王建梅的委托代理人徐安封到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张俊明向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与被告北京舜禹工贸有限责任公司签订的购房合同无效；2、判令被告北京禹舜工贸有限责任公司赔偿原告购房损失（具体数额待司法鉴定后确认）；如不能鉴定，原告一起全部房款的一倍为实际损失，其中包括房屋增值损失、被告对原告欺诈的赔偿、筹款利息等损失等计636433.5元；3、依法判决被告北京禹舜工贸有限责任公司赔偿原告购房款利息104000元；4、判决被告王建梅对以上二项请求承担连带赔偿责任；5、被告承担本案诉讼费用。事实理由:2013原告购买了被告北京禹舜工贸有限责任公司开发的位于北京市怀柔区庙城镇庙城293号院5号楼1单元303号住宅，当时被告承诺该房屋为怀柔区政府批复公租房配建商品房，可放心购买。房屋总价为1272867.00元，原告先付款百分之五十，待交房时再付另百分之五十。后原告按时将房款636433.50元按王建梅要求打入其个人账户。2015年8月14日怀柔区建委发公告明确说明被告出卖上述房产系违法行为，在原告等受骗群众多次上访后，被告王建梅于2016年2月1日将购房款退与原告。原告认为，被告恶意欺诈，骗取原告购房款，虽事后将房款退与原告，但在此期间房价大涨，原告为此蒙受重大损失，被告理应对原告进行赔偿。
被告北京舜禹工贸有限责任公司、王建梅辩称，针对没有购房资格的，我们主张合同无效，同意退还本金，其他不承担；针对有购房资格的，原告适用的是最高法院关于商品房买卖合同纠纷的意见。该司法解释是针对商业开发的商品房。我们涉案的房屋是公租房配建商品房，性质不一样，不能适用最高法院的司法解释。我方不存在隐瞒没有预售许可的情景，我方在房屋买卖合同中明确了售房依据，该依据是怀柔区政府的批复。而且在售楼处显眼的位置也进行了张贴，原告方应该看到相关的内容。我方不存在隐瞒的情形。原告的请求没有任何的法理依据。
经审理查明，2013年10月14日，张俊明（买受人）与舜禹公司（出卖方）签订购房合同，合同约定：根据怀政函[2013]52号北京市怀柔区人民政府关于怀柔新城14街区14A-01、03地块建设公共租赁住房配建商品房有关问题的批复，北京市怀柔区人民政府关于公租房建设相关问题会议纪要。双方在平等、自愿、公平、协商一致的基础上就商品房买卖事宜达成如下协议：认购怀柔区庙城镇293号院5号楼一单元3层03户型住宅，建筑面积78.09平方米；认购房产以每平方米16300元计算，总价1272867.00元；买方于本合同签订之日，交付舜禹公司购房认购金200000元整，本协议签订七日内，买方交够首付款，合计交付人民币636433.50元，占总房款50%。剩余的房款通过银行贷款的方式支付，舜禹公司应在确认收到款项后，协助买方办理银行贷款相关事宜；庙城293号院是公共租赁住房配建商品房项目，红线外市政设施由区政府建设，双方约定，暂定交付日期为2015年3月16日（赠送精装修）。购房合同买受人处张俊明签名，舜禹公司在出卖方签字处该公司加盖印章和法定代表人王建梅印章。2013年10月8日舜禹公司收取买房人20万元，2013年10月14日舜禹公司收取买房人436433.50元，收据上收款单位处盖有舜禹公司财务专用章。
2016年2月1日，舜禹公司和张俊明签订协议书，内容为：一、根据北京市住房保障办公室京住函[2015]11号文件的内容。舜禹承建的怀柔区庙城镇庙城293号原住宅1号楼、5号楼由公租房配建商品房转变为人才公租房。二、根据买方要求，舜禹公司将购房款636433.50元全部退给乙方。三、买方收到舜禹公司退还的购房款后，2013年10月14日双方签订的购房协议废止。落款处舜禹公司盖章，买方签名。
舜禹公司至今未取得银行贷款的审批手续及建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、开工许可证和商品房预售许可证。
另查，北京市怀柔区庙城镇293号院原为公共租赁住房项目。2011年，该项目经怀柔区住建委向北京市公共租赁住房发展中心书面请示获批后，被纳入北京市2012年政策性住房建设计划。
2012年11月30日，北京市规划委员会向舜禹公司出具《北京市规划委员会建设项目规划条件（授权供地）》文件一份，该文件载明：你单位2012年11月16日申报的，拟在怀柔区庙城镇293号规划建设的怀柔新城14街区14A-01、03地块公共租赁住房项目的有关材料收悉。经研究，根据有关法律、法规、规章的规定和城乡规划要求，按照项目建设的实施要求及提交的有关授权文件，同意你单位按下列规划及附图所示用地范围，办理该项目土地供应、规划设计等前期工作......相关要求：持本《建设项目规划条件（授权供地）》及其他相关文件，申请办理建设工程规划许可。
由于该项目已开工建设但未办理工地手续，无法按照公租房配建商品房项目进行挂牌交易，国土部门无法供地，故项目无法按照公租房配建商品房模式继续实施。2015年3月19日，北京市住房保障办公室函复北京市怀柔区人民政府，同意怀柔新城14街区14A-01、03地块公共租赁住房项目作为人才公共租赁住房。
为支持其诉讼请求，原告向本院提交了以下证据：
1、购房合同1份、补充协议1份；2、购房款收据2张；3、退款协议书1份；4、北京市怀柔区人民政府信访复查意见书1份、北京市怀柔区住房和城乡建设委员会信访事项办理意见书1份、北京市规划委员会关于怀柔新城14街区14A-0103局部地块控制性详细规划的批复1份，拟证明：诉争地块上所建的房屋并不是被告声称的公租房配建商品房；北京市住建委从来没有允许在该地块上建设公租房配建商品房；被告存在严重的恶意欺诈，并通过欺诈获得了重大利益、导致原告受到重大损失；5、图片。
被告方对证据1-4的真实性均认可。对证据5，被告方不认可。
为支持其答辩意见，舜禹公司向本院提交了以下证据：
1、北京舜禹工贸有限责任公司怀柔新城14街区14A-01/03地块建设公共租赁住房项目批复文件22份，拟证明涉诉房屋性质以及中间的变化过程，中间有配建商品房的批复，舜禹公司不存在恶意欺诈。
原告发表质证意见称：会议纪要的真实性无法确认；会议纪要本身并不属于具体行政行为，即使是具体行政行为，原告也不是行政相对人，会议纪要不能成为被告卖房的合法的依据；52号文件是一个原则性的批复，对于具体问题并没有说明，该文件的真实性无法确认；对两份文件的证明目的不认可。
2、王建梅向舜禹公司在北京农商银行和建设银行账户转账的进账单1份，拟证明所收房款已全部转到舜禹公司帐户。
原告发表质证意见称：账单的真实性如能核实就认可；关联性不认可，通过时间来看，不能证明账单上的款项就是购房人的房款；转账记录不是全部的账户记录，这个项目一共卖出112套房屋，涉案资金将近1亿元；被告称王建梅收取的房款全部转到了舜禹公司账户是不真实的。
3、照片1张，照片内容为售楼处的项目简介，拟证明原告知晓被告没有预售许可证，被告是依据批文来出售房屋。
原告发表质证意见称：真实性认可，证明目的不认可；被告称卖房的依据是怀政函[2013]52号，但售楼处的简介只印了文件标头，且该文件没有一个字提到允许被告卖房；怀政函[2013]52号文件针对的主体是怀柔区住建委，并非舜禹公司，而且文件上明确责成舜禹公司严格依法依规建设涉诉房屋，而舜禹公司没有依法依规建设该涉诉房屋，卖房时没有开工许可证、规划许可证等。
另外，舜禹公司申请其公司员工张媛媛作为证人出庭作证。证人张媛媛述称：我是舜禹公司员工，主要负责办公室的一些事情；卖房的时候，大家问我有没有预售许可，我跟各位买房人说卖房的依据是政府批示，出售的是配建商品房，墙上也有相关的情况说明；基本上跟过来咨询买房的人都说过。原告对于证人证言不予认可。
上述事实，有双方当事人陈述及相关书证等证据在案佐证。
本院认为，商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，舜禹公司以商品房的名义面向不特定对象销售其所开发、建设的房屋，原告以购买商品房的期待加以购买。根据买卖双方所签订合同的名称和内容、合同签订双方的主体资格及合同中关于办理银行贷款的约定，应当认定原告与舜禹公司所签订的合同为商品房买卖合同。因双方在签订购房合同时，涉案房产项目并未竣工，故双方所签订的商品房买卖合同应当认定为商品房预售合同，而非现房买卖合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立商品房预售合同，应认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定为有效。因舜禹公司在没有取得商品房预售许可证明的情况下，即与原告签订购房合同，且现涉案项目现已变更为人才公租房，舜禹公司已无取得商品房预售许可的可能，故双方所签订的购房合同应当认定为无效合同。故原告要求确认双方所签购房合同无效之诉求，本院予以支持。
合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，原告与舜禹公司所签订的合同为无效合同，舜禹公司应当返还原告已交的购房款及利息。现购房款已经返还，原告要求舜禹公司支付购房款利息之诉求，本院予以支持。利息以购房款为基数，按中国人民银行发布的同期贷款利率自交款之日计算至退款之日。
合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，舜禹公司以商品房的名义向社会公开销售其开发建设的房屋，涉诉房屋不同于一般房地产开发企业开发销售的纯正商品房。从本院查证的舜禹公司开发建设涉案项目的背景来看，舜禹公司虽具备合理期待公租房配建商品房相关审批手续能够办理成功的基础，但由于盲目乐观及过于自信，最终未能完成相关审批事宜。在此情况下，舜禹公司即对外销售房屋，对合同无效应承担相应的责任，应根据其责任赔偿原告因合同无效受到的相应损失。原告作为一个完全民事行为能力人，对于诸如房产买卖等大宗商品交易，应尽到谨慎的审查义务，对合同无效也应承担相应的责任。
关于舜禹公司向原告承担损失赔偿责任的具体数额。原告主张在销售房屋时，舜禹公司存在欺诈、隐瞒的情形，要求以商品房的标准对涉诉房屋进行价值评估，舜禹公司按评估结论赔偿购房损失；如不能评估，则按已付房款的一倍承担赔偿责任，包括房屋增值损失、被告对原告欺诈的赔偿、筹款利息损失等。一则涉诉房屋的性质为人才公租房而非商品房，二则双方签订的购房合同已被确认为无效合同，故原告主张以商品房的标准对涉诉房屋进行价值评估，无事实和法律依据。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；......。首先，舜禹公司从未表明其取得过商品房预售许可证明。其次，根据双方提交的证据及当庭陈述，结合双方签订合同的过程及合同中关于价格的约定，不能认定舜禹公司在售房过程中存在欺诈或故意隐瞒的情形。再次，原告主张的损失中包含房屋增值损失，该损失主张的基础为有效合同。在双方签订的购房合同被确认为无效合同的情况下，原告的该主张亦缺乏法律依据；且该损失舜禹公司在签订合同时难以预见。故，原告的上述诉求，本院难以支持。本院根据双方在签订合同过程中各自的过错程度，酌定由舜禹公司以已付购房款为基数、根据资金占用的时间按中国人民银行同期贷款利率的一倍赔偿原告的相应损失。
原告以购房款直接汇入王建梅的账户为由，要求王建梅就购房损失和舜禹公司承担连带责任。首先，购房合同系舜禹公司与原告签订；其次，认购金及房款收据系舜禹公司出具；再次，舜禹公司已将购房款全部退还原告并与其签订了退款协议书。综上，王建梅作为舜禹公司的法定代表人通过个人账户收取购房款的行为应认定为职务行而非个人行为。故，原告的上述诉求本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：
一、原告张俊明与北京舜禹工贸有限责任公司于2013年10月14日签订的购房合同无效。
二、北京舜禹工贸有限责任公司于本判决生效后十日内给付原告张俊明已付购房款利息（以200000元为基数，自2013年10月8日起至2016年2月1日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；以436433.5元为基数，自2013年10月14日起至2016年2月1日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。
三、北京舜禹工贸有限责任公司于本判决生效后十日内以购房款为基数，按中国人民银行同期贷款利率的一倍赔偿原告张俊明损失（以200000元为基数，自2013年10月8日起至2016年2月1日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；以436433.5元为基数，自2013年10月14日起至2016年2月1日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。
四、驳回原告张俊明的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5602元，由原告张俊明负担2241元（原告已交纳），由被告北京舜禹工贸有限责任公司负担3361元（原告已预交，被告北京舜禹工贸有限责任公司于本判决书生效之日起十日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审判员 熊海水
二〇一六年十二月二十八日
书记员 高佳曦