广西壮族自治区北海市海城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海民一初字第1421号
原告：广西壮族自治区北海市中级人民法院
法定代表人：张某某
委托代理人：林某
委托代理人：林某
被告：梁某某
原告广西壮族自治区北海市中级人民法院（以下简称：北海市中院）与被告梁某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月8日受理后，依法由代理审判员钟新友适用简易程序，于2016年1月19日公开开庭审理了本案。书记员莫雪芳担任法庭记录。原告北海市中院委托代理人林某及被告梁某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告北海市中院诉称：2013年7月23日，原被告续签一份《铺面租赁合同》，约定由被告承租原告权属的坐落于xxxxx的4间铺面（从原告单位宿舍区门口算起第二至第五间），租期一年，租期自2013年6月的1日起至2014年5月31日止，租金为1500元／间／月，四间铺面年租金合计为72000元整。租金按季度支付，每季度18000元，下季度的租金应提前15日付清。合同约定了逾期支付租金的违约金责任及合同解除的条件。合同签订后，被告占有使用租赁房屋，但从未依约时间缴纳租金。为此，经原告多次催告，被告分别于2013年6月缴纳18000元，2013年12月缴纳18000元，2014年1月份缴纳18000元，2015年3月缴纳20000元，共计74000元。2014年5月30日，该《该铺面租赁合同》的租期届满，双方未再续签书面租赁合同，但被告仍然占有使用该四间铺面，且未�原告同意擅自转租其中两间给他人，但仍然不缴纳租金。原告得知被告擅自转租他人后于2015年6月1日收回其中的一间房屋。原告为此诉请法院判令：1、判令解除原告与被告之间签订的房屋租赁合同关系，被告限期内腾退租赁房屋即位于北海市海城区广东路87号的3间铺面给原告；2、判令被告向原告支付房屋租金人民币97000元（按每月每间1500元计算，自2014年6月起暂计至2015年11月30日，以后另计，直至被告腾退房屋给原告之日止）；3、判令被告向原告支付违约金14400元；4、判令原告不予退还被告租房押金20000元；5、本案的诉讼费用由被告承担。在本案审理过程中，原告认为被告2014年1月份并没有缴纳18000租金，原告在诉状中多算了这笔租金，因此，第二项诉讼请求的租金数额变更为113000元。
被告梁某某辩称：不同意原告的诉讼请求。1、不同意解除租赁合同；2、承认欠了原告租金，但数额有异议，并没有原告主张的97000元那么多；3、关于违约金，我并没有违约行为，不予认可；4、关于押金，原告理应退还给我。
综合全案证据及庭审情况，本院确认以下法律事实：2013年7月23日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《铺面租赁合同》一份，主要约定：原告将落于xxxxx市中级法院铺面肆间（从宿舍区门口算起第二至第五间），租赁期限：自2013年6月1日起至2014年5月31日止，每月租金为6000元，付款方式：乙方应每季度向甲方一次性交付租金18000元，下季度租金应提前15日付清，不按时缴纳租金的视为违约。《铺面租赁合同》第五条第二款约定：“租赁期间，乙方如发生擅自将房屋转租、分租、转让、转借、联营、入股或与他人调剂交换以及在租赁铺面进行非法活动等行为，甲方有权立即终止合同并收回房屋，所产生的法�后果由乙方独立承担，押金及所余房租不予退还”；第三款约定：“租赁期间，乙方如逾期交付租金，除应补交所欠租金外，另支付合同总价款20%违约金，如超过半个月仍不按要求主动缴纳所欠款项的，甲方有权终止合同”；第四款约定：“租赁期间，甲乙双方自愿终止合同的押金退还，若因甲方原因终止租赁合同的，甲方应支付给乙方一个月的租金的违约金，并全额退还押金；若乙方原因终止租赁合同的，押金不予退还”。2013年7月28日，被告向原告支付了20000元押金及18000元租金。此外，被告还于2013年12月13日支付了租金18000元，2015年3月19日支付了租金20000元给原告。原告认为被告逾期支付租金已构成违约，为此诉至本院提出上述请求。
另查明，原告曾于2014年7月11日、2015年1月22日、2015年3月10日向被告发出《关于追缴铺面租赁费用的通知》，要求被�及时补交所欠款项并责令被告立即搬离，2015年6月30日原告再次向被告发出《关于追缴铺面租赁费用的通知》，要求被告收到通知之内起十日内补交所欠款项，并于2015年7月20日前自行清场搬离，如被告仍以种种理由推诿、抵赖，原告将依法采取措施收回所租铺面。原告已于2015年6月1日收回宿舍区门口第二间铺面，其他三间铺面自从租赁合同期限届满之后一直由被告占有使用。
上述事实有《国有土地使用权证》、《铺面租赁合同》、票据、庭审笔录等证据在卷证实，本院予以确认。
本院认为：原、被告于2013年7月23日签订的《铺面租赁合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，为合法有效的合同，原、被告双方应按照合同的约定全面履行自己的义务。本案原告已将合同约定的铺面交付给被告使用，已履行了合同义务。租赁期间届满后，被告继续占有使用该租赁铺面，原告没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，出租人可以随时解除合同。原告曾多次要求被告补交所欠租金并责令其搬离铺面，已履行了将解除合同的意思表示在合理期间内通知被告的义务，因此原告要求解除租赁合同并要求被告腾退铺面，符合法律规定，本院予以支持；被告依法应按原租赁合同的约定向原告支付铺面租金，被告主张2013年7月28日所缴纳的18000元租金是支付2013年7月份-9月份的租金，2013年6月份是原告给予的装修时间，无需支付租金，但对此内容双方在合同中并没有约定，且合同的期限是从2013年6月1日开始的，原告手上保管的2013年7月28日所开具的结算票据上亦注明是6-8月份的往来款，虽然被告所持有的该份票据上注明是7-9月份的往来款，但“（7-9）”字体与“往来款”及票据上其他书写的字体不一致，有更改的嫌疑，因此对于被告该主张本院不予以采信，本院认为被告于2013年7月28日所缴纳的18000元租金应是支付2013年6月至8月份的租金，因此被告于2013年12月13日支付的租金18000元应是支付2013年9月至11月份的租金，2015年3月19日支付的租金20000元应是支付2013年12月至2014年2月份的18000元租金，剩余2000元冲抵后面的租金。因此被告并没有按照合同约定每季度提前15日支付租金，而且从2014年3月至5月份就开始没有依约足额支付租金，已构成违约。原告主张已于2015年6月1日收回宿舍区门口第二间铺面，被告不提异议，本院予以采信。依据原来的《铺面租赁合同》“每月租金为6000元，付款方式：乙方应每季度向甲方一次性交付租金18000元，下季度租金应提前15日付清”的约定，以四间铺面按照1500元每月每间的标准从2014年3月1日计算至2015年5月30日，租金为90000元（1500元／间／月×4间×15个月=90000元）以及以三间铺面按照1500元每月每间的标准从2015年6月1日计算至2015年11月30日，租金为27000元（1500元／间／月×3间×6个月=27000元），扣除被告预交的2000元，截止2015年11月30日，被告尚欠租金合计115000元。对于违约金的问题，本院认为，被告在租赁期间存在逾期支付租金的行为，根据《铺面租赁合同》第五条第三款约定：“租赁期间，乙方如逾期交付租金，除应补交所欠租金外，另支付合同总价款20%违约金”的约定，且被告没有提出该合同约定的违约金过高予以减少的抗辩，双方关于违约金的约定是当事人的意思自治，不违反法律法规的强制性规定，故原告请求被告支付合同总价款的20%的违约金，共计14400元（72000×20%=14400元），合理有据，本院予以支持；对于押金是否应退还的问题，本院认为，租赁合同的终止是因被告逾期支付租金而引起的，依据《铺面租赁合同》第五条第四款约定：“租赁期间，甲乙双方自愿终止合同的押金退还，若因甲方原因终止租赁合同的，甲方应支付给乙方一个月的租金的违约金，并全额退还押金；若乙方原因终止租赁合同的，押金不予退还”的约定，原告请求不予退还20000元押金，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：
一、解除原告广西壮族自治区北海市中级人民法院与被告梁某某于2013年7月23日签订的《铺面租赁合同》；
二、被告梁某某将所承租的位于北海市海城区广东路87号的3间铺面（从宿舍区门口算起第三至第五间）腾空并返还给原告广西壮族自治区北海市中级人民法院；
三、被告梁某某向原告广西壮�自治区北海市中级人民法院支付房屋租金人民币115000元（按每月每间1500元计算，自2014年3月1日起暂计至2015年11月30日，以后按合同约定另计至租赁铺面腾空返还之日止）；
四、被告梁某某向原告广西壮族自治区北海市中级人民法院支付违约金14400元；
五、原告广西壮族自治区北海市中级人民法院收取被告梁某某的20000元押金不予退还。
本案案件受理费2928元，减半收取计1464元，由被告梁某某负担。（该费用原告已向本院预交，被告在支付上述款项时一并付还给原告）
上述义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。
�不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费2928元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 钟新友
二〇一六年四月六日
书 记 员 莫雪芳
附：本裁判文书引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知�协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。