江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终230号
上诉人（原审被告）：南京化学纤维厂，住所地南京市栖霞区燕子矶伏家场。
法定代表人：袁一泉，该厂厂长。
委托诉讼代理人：黄屹，江苏三法律师事务所律师。
委托诉讼代理人：顾建宁，男，1968年8月9日生，汉族，南京化学纤维厂职工，住南京市秦淮区。
被上诉人（原审原告）：南京沃撷商贸有限公司，住所地南京市栖霞区燕子矶街道伏家场128号。
法定代表人：王辉，该公司总经理。
委托诉讼代理人：虞兴东，江苏焯燃律师事务所律师。
原审第三人：南京傲廊海装饰工程有限公司，住所地南京市栖霞区燕子矶街道伏家场128号。
法定代表人：夏贵亮。
委托诉讼代理人：鲍力民，该公司总经理，男，1966年8月27日生，汉族，住南京市栖霞区。
上诉人南京化学纤维厂（以下简称化纤厂）因与被上诉人南京沃撷商贸有限公司（以下简称沃撷公司）、原审第三人南京傲廊海装饰工程有限公司（以下简称傲廊海公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2016）苏0113民初343号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
化纤厂上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求。2、判令被上诉人承担本案的诉讼费用。事实和理由：一、本案一审判决认定事实错误。1、上诉人与沃撷公司之间并不存在直接、真实的房屋租赁合同关系，也不存在直接的、事实上的房屋租赁合同关系。第一、同一标的房屋上不可能在不同当事人之间存在两个房屋租赁合同关系，除非是存在房屋转租关系，或者一房二租。第二、支付房屋转租关系的证据有上诉人与傲廊海公司之间的租赁合同、支付租金凭证、支付水电费等凭证，以及经办人鲍力民当庭陈述等一组证据予以证明。沃撷公司称其与上诉人之间存在直接房屋租赁合同关系的证据是2012年4月10日《房屋租赁协议书》，但仅凭该证据并不能证明沃撷公司与上诉人存在真实房屋租赁合同关系。第三、即便如一审判决认为“沃撷公司将租金交由该公司股东鲍力民，鲍力民再支付给化纤厂”的情形存在，也不能当然认为该“租赁”由鲍力民代收代付给上诉人，鲍力民收取的“租金”的依据是房屋转租关系，鲍力民向上诉人支付租金的依据是房屋租赁合同关系，两者不能混为一谈。因此，仅凭2012年4月10日《房屋租赁协议书》不能证明沃撷公司与上诉人存在真实房屋租赁合同关系，一审判决相关认定缺少充分证据，认定错误。2、一审判决对于沃撷公司在拆迁范围所使用的房屋面积认定错误，沃撷公司房屋使用面积并非判决书确定的1348平方米，而应该是1015平方米。3、关于设施搬迁费用，依据《南京市征地房屋拆迁赔偿安置办法》规定，拆迁营业用房，其设施搬迁费用，由拆迁实施单位按照不超过拆迁补偿款2%给予补偿之规定。沃撷公司在拆迁范围所使用的房屋1015平方米建筑物的用途是经营宾馆，应按拆迁补偿款2%给予计算，而一审判决按8%计算系适用错误。二、一审判决程序错误。一审法院将傲廊海公司列为第三人，在上诉人一审依法提出书面请求，应当列为一审被告而未列被告，程序错误。三、一审判决适用法律错误。本案事实认定错误，相应的导致适用法律错误。第一、沃撷公司与上诉人之间没有直接的房屋租赁合同关系，而是傲廊海公司与沃撷公司之间具有的房屋转租关系。标的房屋拆迁时，拆迁实施单位已将拆迁补偿款直接交付承租人傲廊海公司，作为次承租人沃撷公司应向傲廊海公司主张。一审判决上诉人承担给付责任没有法律依据。第二、上诉人并没有向沃撷公司作出认可其可得补偿款90万元的意思表示，不能作为判决的法律依据。
沃撷公司辩称，一审法院在租赁关系的认定及审理程序上是合法的。上诉人的上诉请求，沃撷公司不予认可，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。
傲廊海公司述称，关于租赁关系同意上诉人的意见，化纤厂和沃撷公司没有租赁关系，应当是上诉人化纤厂和傲廊海公司有租赁关系。沃撷公司可以向傲廊海公司主张相关的损失。
沃撷公司向一审法院起诉请求：化纤厂支付沃撷公司装修损失1240097.51元，停业补偿费372400元，搬迁补助费90722元，附属物损失372000元，诉讼费用由化纤厂承担。
一审法院认定事实：经审理查明，位于南京市××区燕子矶街道下庙社区××地块××村集体所有性质，由化纤厂建有建筑物若干，均未取得建设规划许可。自2011年8月开始，化纤厂将伏家场128号的厂房等建筑物出租给傲廊海公司，双方签订了租赁合同，并支付了租金。2012年4月，化纤厂（甲方）与沃撷公司（乙方）签订《房屋租赁协议》，约定乙方租用伏家场128号1号楼1015平方米，租赁期8年，合同一年一签，自2012年4月10日起至2013年4月10日止。此后，伏家厂128号1号楼一直由沃撷公司用于经营宾馆，双方未再续签合同。期间，沃撷公司将租金交由该公司股东鲍力民，鲍力民再支付给化纤厂。鲍力民同时也是傲廊海公司的股东。
2014年4月22日，南京市栖霞区人民政府发布拆迁公告，对涉案房屋在内的伏家场128号进行征收拆迁。2014年11月6日，拆迁部门与化纤厂签订《拆迁补偿协议》，载明：伏家场128号房屋总建筑面积8871.703平方米，货币补偿总额12809600元，其中：房屋拆迁补偿款7447992元，附着物补偿费3893571元，设备拆除搬迁费595839元，停业补偿费372400元，其他补偿499798元。房屋调查表及补偿款测算表记载，获得房屋补偿款的房屋总面积8144.408平方米，其中1347.953平方米（调查表建筑物标号1、2、3）在沃撷公司租赁范围内。拆迁过程中，化纤厂与傲廊海公司协商约定傲廊海公司的全部补偿款数额为330万元。2015年7月10日，拆迁部门与化纤厂签订《补充协议》约定：总补偿款12809600元中含傲廊海公司补偿款330万元，其中附着物补偿费2251963元，设备拆除搬迁费595839元，停业补偿费372400元，其他补偿79798元，拆迁部门直接将上述330万元划入傲廊海公司账户。2015年7月17日，傲廊海公司向化纤厂出具承诺书一份，载明：“经与南京化纤厂多次协商，同意南京化纤厂最终拆迁补偿款330万元（含沃撷宾馆补偿90万元）”。上述协议签订后，拆迁部门向化纤厂付清了拆迁款项，同时直接向傲廊海公司支付补偿款330万元。2015年12月，伏家场128号被拆迁。
本案一审审理中，傲廊海公司陈述其已经向沃撷公司两名股东支付了36万元补偿款，举证了2016年7月出具的收条两份。沃撷公司认为股东不能代表沃撷公司，且其与傲廊海公司之间没有法律关系。
一审法院认为，本案争议焦点：第一，沃撷公司与化纤厂之间是否成立房屋租赁合同关系；第二，沃撷公司主张的补偿款数额如何确定。
争议一，一审法院认为，沃撷公司与化纤厂签订房屋租赁合同，约定化纤厂将伏家场128号1号楼出租给沃撷公司使用，是当事人真实意思表示，房屋租赁合同成立。化纤厂辩称与沃撷公司签订合同的真实意图是为沃撷公司办理营业执照之需，沃撷公司的出租人是傲廊海公司，该事实主张除傲廊海公司的陈述以外没有其他证据证实，傲廊海公司也未能举证与沃撷公司之间的转租合同。化纤厂与沃撷公司签订了租赁合同，沃撷公司也支付了租金并实际使用房屋直至拆迁，因此，沃撷公司与化纤厂之间的房屋租赁合同关系具有租赁合同、支付租金及实际使用的事实依据，合同关系成立并实际履行。虽然化纤厂与傲廊海公司之间也签订租赁合同，但不能否定化纤厂与沃撷公司之间成立租赁合同得以实际履行的事实，化纤厂主张自己不是合同一方的辩解理由不能成立。
因伏家场128号的建筑物未取得建设规划许可，沃撷公司、化纤厂之间的房屋租赁合同无效。合同约定租赁期限至2013年4月10日止，此后沃撷公司继续使用租赁物并支付租金，化纤厂不持异议，依照合同法有关规定，双方之间形成不定期租赁关系。2014年4月22日拆迁公告发布，房屋租赁合同关系终止。
争议二，由于化纤厂利用沃撷公司的租赁事实获得了拆迁部门给予承租人的停业补偿、装修附属物补偿以及搬迁费用，故沃撷公司在上述范围内的损失补偿请求合理有据。沃撷公司、化纤厂对拆迁事宜未作约定，如参照拆迁补偿标准及补偿面积测算，沃撷公司可得补偿包括停业补偿费、附属物补偿和搬迁费用：1、停业补偿费，伏家场128号纳入补偿的面积为8144.428平方米，房屋补偿款数额7447992元，停业补偿按5%的标准确定为372400元。沃撷公司租赁范围中取得房屋补偿款的面积1348平方米，按伏家场128号的房屋补偿总面积、房屋补偿款总额平均折算，沃撷公司可获得房屋拆迁补偿款1232732元（7447992元÷8144.428平方米×1348平方米），据此再按5%计算即停业补偿费61637元。拆迁造成租赁双方均不能经营获益，故一审法院酌定沃撷公司取得上述停业补偿费中的50%即30819元。2、附属物补偿。沃撷公司、化纤厂在不定期租赁合同履行期间遇拆迁，拆迁部门按现场评估对附属物给予了补偿，化纤厂应在其利用附属物取得补偿收益范围内给予沃撷公司相应的补偿。由于沃撷公司未举证证明列入补偿范围的附属物中，哪些是由其装修添附，一审法院从开设宾馆的装修实际以及公平合理角度，按沃撷公司的租赁面积及附属物补偿款总额平均折算，酌定沃撷公司可得附属物补偿费644432元（3893571元/8144.428平方米×1348平方米）。3、搬迁费用。承租人是拆迁发生时的实际搬迁人，一审法院参照拆迁补偿标准，按沃撷公司租赁范围内房屋拆迁补偿款的8%计算，认定搬迁费98619元（1232732元×8%）。上述三项合计773870元。考虑到化纤厂认可沃撷公司可得补偿款90万元，该内容是化纤厂补偿收益具体数额的真实意思表示，并且数额略高于依法确定的补偿数额，故一审法院根据当事人真实意思表示，认定化纤厂应付沃撷公司补偿款合计90万元。
沃撷公司还诉请化纤厂赔偿其装修损失，一审法院认为，化纤厂对拆迁事实的发生没有过错，且已在受益范围内承担附属物补偿责任，对于缺乏证据证明或者未获得拆迁补偿的装修物不承担赔偿责任。沃撷公司的该项请求不具有事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百三十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条之规定,一审法院判决:一、南京化学纤维厂于判决生效之日起十五日内支付南京沃撷商贸有限公司停业补偿费、附属物补偿费、搬迁费用合计人民币90万元；二、驳回南京沃撷商贸有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按照判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费23402元，由南京沃撷商贸有限公司负担13253元，由南京化学纤维厂负担10149元。
二审中，除了上诉人化纤厂对一审查明的“期间，沃撷公司将租金交由该公司股东鲍力民，鲍力民再支付给化纤厂”、“其中1347.953平方米（调查表建筑物标号1、2、3）在沃撷公司租赁范围内”及被上诉人沃撷公司对一审查明的“自2011年8月开始，化纤厂将伏家场128号的厂房等建筑物出租给傲廊海公司”有异议外，双方当事人对一审查明的其他事实均无异议，本院依法予以确认。
本院认为，根据诉辩双方的意见，本案二审的争议焦点为：一、沃撷公司与化纤厂之间是否存在直接的房屋租赁关系；二、沃撷公司要求化纤厂支付停业补偿费、附属物补偿费、搬迁费用合计90万元的主张应否支持。
一、关于沃撷公司与化纤厂之间是否存在直接的房屋租赁关系问题。本院认为，租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁合同是转移租赁物使用收益权的合同。在租赁合同中，承租人的目的是取得租赁物的使用收益权，而不转让其所有权。租赁合同是双务、有偿合同，在租赁合同中，交付租金和转移租赁物的使用收益权之间存在着对价关系，交付租金是获取租赁物使用收益权的对价，而获取租金是出租人出租财产的目的。本案中，2012年4月，化纤厂（甲方）与沃撷公司（乙方）签订《房屋租赁协议》，约定乙方租用伏家场128号1号楼1015平方米，租赁期8年，合同一年一签，自2012年4月10日起至2013年4月10日止。年租金为12万元。合同签订后，沃撷公司在涉案房屋经营宾馆，并实际使用到涉案房屋拆迁。由于沃撷公司并无证据证明其直接向化纤厂支付租金，沃撷公司称其将租金交由该公司股东鲍力民再支付给化纤厂，而鲍力民称，化纤厂与沃撷公司签订《房屋租赁协议》系领取工商执照需要而签订，实际是傲廊海公司与沃撷公司之间的转租关系，沃撷公司将租金交给鲍力民，由鲍力民收集后向化纤厂支付总面积租金。根据查明的事实，化纤厂向傲廊海公司及傲海公司出具的租金收据亦载明系诉争伏家场128号建筑的全部租金，沃撷公司无充分证据其直接向化纤厂支付租金。故虽然沃撷公司与化纤厂签订了《房屋租赁协议》，但该租赁协议尚不能证明双方之间存有直接的租赁关系，依法应认定沃撷公司与化纤厂之间不存有直接的房屋租赁关系。一审法院认定沃撷公司与化纤厂之间存在直接的房屋租赁关系不当，本院依法予以纠正。
二、关于沃撷公司要求化纤厂支付停业补偿费、附属物补偿费、搬迁费用合计90万元的主张应否支持问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，由于涉案伏家场128号地块属村集体所有性质，由化纤厂建设若干建筑物，包括诉争房屋在内均未取得建设规划许可，因此，化纤厂与傲廊海公司签订租赁合同因违反法律的禁止性规定，应属无效合同。2014年4月22日，涉案伏家场128号被征收拆迁，拆迁部门与化纤厂签订了《拆迁补偿协议》及《补充协议》，化纤厂获得了相应的拆迁补偿款，《补充协议》约定，总补偿款中含傲廊海公司补偿款330万元。2015年7月17日，傲廊海公司向化纤厂出具承诺书一份，载明：“经与南京化纤厂多次协商，同意南京化纤厂最终拆迁补偿款330万元（含沃撷宾馆补偿90万元）”。上述协议签订后，拆迁部门向化纤厂付清了拆迁款项，同时直接向傲廊海公司支付补偿款330万元。据此，沃撷公司可基于傲廊海公司的承诺以转租关系向傲廊海公司主张相应补偿款。一审法院认定化纤厂支付沃撷公司补偿款合计90万元不当，本院依法予以纠正。另，本案中，一审法院将傲廊海公司列为第三人，审理程序并无不当，本院予以维持。
综上所述，化纤厂的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销南京市栖霞区人民法院（2016）苏0113民初343号民事判决；
二、驳回南京沃撷商贸有限公司的诉讼请求。
一审案件受理费23402元，由南京沃撷商贸有限公司负担；二审案件受理费23402元，由南京沃撷商贸有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 涂 甫
审判员 吴 勇
审判员 付 双
二〇一七年三月二十八日
书记员 朱亚芳