河北省永年县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）永民初字第866号
原告：永年县讲武乡东李解村民委员会。
法定代表人：何长军，村委会主任。
委托代理人：鲍志军，河北江正律师事务所律师。
委托代理人：杨利强，河北江正律师事务所律师。
被告：邯郸市晨园房地产开发有限公司。
法定代表人：陈现民，该公司执行董事。
原告永年县讲武乡东李解村民委员会（以下简称村委会）诉被告邯郸市晨园房地产开发有限公司（以下简称晨园公司）建设工程施工合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告法定代表人何长军及委托代理人鲍志军到庭参加诉讼，被告晨园公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论，现已审理终结。
原告村委会诉称，为推进新民居建设，2011年1月14日，与被告签订《建设项目合作合同》，合同约定：由被告为原告建设六层楼房十二栋、别墅一百户，建筑面积约3万平方米，项目实施期间为2011年1月14日至2013年1月14日，工程竣工后由原告按1290元／平方米的价格向甲方支付总价款的85%，剩余款项待甲方交房后两年后付清。合同由永年县讲武乡北辛村党支部书记路广军为双方提供担保。同时，合同约定，如发生争议，由永年县人民法院管辖。2011年4月13日，双方签订《补充合同》，修改原告付款方式为：二层别墅封顶时付款45%、配套实施完成后再付款50%；六层楼房（带阁楼七层）建到三层封顶时付款45%，六层封顶再付款30%，配套实施完成后再付款20%，剩余工程款5%作为质保金一年后付清。合同签订后，被告将所承揽的工程违法转包给十余家借用资质或者根本没有资质的单位和个人，2011年6月份，被告由于资金不足无力承建，被迫停工。2011年12月15日，双方又签订《东李解村新民居房屋销售权转让合同书》，约定新民居中多层11栋、别墅6栋的销售权转让给被告，但该转让合同并未实际履行。后经我们查询，被告根本没有房地产开发企业资质和建筑业企业资质。依照《中华人民共和国建筑法》第十三条、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条、第四条、《合同法》第二百七十二条第三款的规定，被告明知自己没有建筑业的相应资质而违法承建原告的新民居工程，且违法将工程分包给借用资质或没有相应资质的单位和个人，造成目前因其无力承建而形成“半拉子”工程，严重影响了原告的新民居建设。为此请求：1、依法确认原被告双方2011年1月14日签订的《建设项目合作合同》、2011年4月13日签订的《补充合同》及2011年12月15日签订的《东李解村新民居房屋销售权转让合同书》为无效合同。2、判决因履行合同设计的财产相互返还，庭审中将该项请求明确为：被告对我新民居实际投入的资金由我们返还给被告，被告所建的“半拉子”工程归我们所有。3、诉讼费用由被告承担。
经向被告晨园公司公告送达起诉状、应诉通知书、举证通知书及开庭传票，被告晨园公司未到庭、未答辩。
原告向本院提交如下证据：1、2011年1月14日签订的《建设项目合作合同》、2011年4月13日签订的《补充合同》、2011年12月15日签订的《东李解村新民居房屋销售权转让合同书》，前两项证明双方为开发新民居签订了合同，第三份合同是由于被告资金链断裂，为筹措资金而签订的合同，由于新民居楼房不具备销售条件，所以该合同并未实际履行；2、被告向永年县讲武乡人民政府出具的永年县讲武乡东李解省示范新村总投资数额的证明和成本明细表复印件，证明被告曾向原告主张其投入新民居的款项是1199.8099万元，原告对其中的第9、第10两项费用不认可，其余没有异议；3、永年县讲武乡人民政府证明一份，证明新民居工程于2011年6月初停工；4、永年县有关部门对新民居辛李社区工程建设协调会会议纪要和被告法定代表人陈现民出具的保证书，共同证明被告投入新民居建设后因资金链断裂造成“半拉子”工程；5、被告所建楼房到停工状态的照片30张和一张光盘，证明六层带电梯楼房当中的2#、3#、5#、6#、9#、11#楼建设到三层封顶停工；4#、7#楼建设到四层未封顶停工；8#楼建设到一层封顶停工；10#楼建设到一层主体未封顶时停工；1#楼未动工建设。别墅9栋，1#、2#楼建设到一层封顶，二层完成墙的主体，未封顶；3#、4#楼建设到一层封顶；5#楼建设到二层封顶；7#楼建设到二层主体未封顶；6#楼未开工；8#、9#楼只做了地基，以上证据能够证明被告完成的工程量；6、被告法定代表人陈现民向永年县讲武乡北辛村出具的财务项目的说明，证明被告主张的管理费是指业务费、办公费、差旅费、租赁费、合同变更费、招待费、广告费、电话费、工资等，财务费用是指民间借贷支付的利息，根据该两项费用的性质和本案的实际情况，该两项费用不应由原告负担。
出示本院调取的被告公司的工商登记档案、建筑业企业资质、房地产开发企业资质情况，本院对原告提交的永年县讲武乡东李解省示范新村总投资数额的证明和成本明细表复印件，到永年县讲武乡人民政府核实了原件。
原告对本院调取的上述证据无异议。
经审理查明，2011年1月14日，原告作为甲方、被告作为乙方签订了名称为《建设项目合作合同》，约定原告委托被告开发建设辛李社区（东李解村）新民居，合同的主要内容为一、1、项目地点：永年县讲武乡东李解村西南。2、项目规划：建设用地50亩，约3万平方米，其中六层带电梯12栋计432户，别墅带车库不带小院100户，总户数532户。3、项目实施时间：2011年1月14日至2013年1月14日竣工。4、项目投资总额9800万元（暂估）。二、合作方式：1、由被告出资对永年县讲武乡东李解村新民居工程进行开发建设，原告向被告提供新民居工程符合法律政策的相关审批手续。2、土地补偿款每亩四万元，自签订合同之日后，乙方按总亩数×4万元的50%付给甲方，竣工后乙方可在项目工程费用中扣除。三、甲方责任，四、乙方责任，五、结算方式及付款方式，六、违约责任，七、其他：10、本合同发生争议，未能达成协议的，可向永年县人民法院起诉。落款处有原告法定代表人何长军签字并加盖村委会公章，被告法定代表人陈现民签字并加盖晨园公司合同专用章。
2011年4月13日，原告作为甲方、被告作为乙方签订了名称为《永年县辛李社区二期建设项目补充合同》，主要内容为：为积极推进新民居建设，甲乙双方于2011年1月14日共同签署了《开发建设项目合作合同》，鉴于合同第二款付款方式内容简单，条款不清晰，与实际施工情况不符，特对原合同第二款作如下修改：1、乙方建到二层别墅封顶时，甲方付给乙方工程款45%；防盗门、窗户、电、上下水、暖、墙壁抹完不挂白，再付乙方工程款50%。2、七层带电梯带阁楼的多层乙方建到三层封顶，甲方付给乙方工程款45%；六层封顶，甲方在付给乙方工程款30%；防盗门、窗户、电、上下水、暖、墙壁抹完不挂白，再付乙方工程款20%。3、七层带电梯带阁楼的多层楼与二层连体别墅楼乙方建到一层封顶时，甲方即可向村民出售，每平方米按1290元收取房款。4、5、6、7、8约定收取房款、保证工程款到位、保证施工进度以及该补充协议为《建设项目合作合同》的不可分割部分等（略记）。落款处有原告法定代表人何长军签字并加盖村委会公章，被告法定代表人陈现民签字并加盖晨园公司合同专用章。
上述合同签订后，被告承建了该新民居项目中11栋六层带电梯楼房，9栋别墅楼。到2011年6月初，因被告公司的资金链断裂造成该新民居项目停工。其中六层带电梯楼的2#、3#、5#、6#、9#、11#楼建设到三层封顶停工；4#、7#楼建设到四层未封顶停工；8#楼建设到一层封顶停工；10#楼建设到一层主体未封顶时停工；1#楼未动工建设。9栋别墅楼中的1#、2#楼建设到一层封顶，二层完成墙的主体，未封顶；3#、4#楼建设到一层封顶；5#楼建设到二层封顶；7#楼建设到二层主体未封顶；6#楼未开工；8#、9#楼只做了地基。
2011年12月15日，原告作为甲方、被告作为乙方签订了名称为《东李解村新民居房屋销售权转让合同书》，主要内容为：乙方建设的东李解村新民居现已具备销售条件，因甲方资金不到位等原因，导致工程款不能按期支付，甲乙双方经过协商同意，将原本由甲方享有的房屋销售权利转让给乙方，一、甲方将东李解村新民居多层11栋、别墅6栋（包括住宅楼、车库、连体别墅、储藏室）的销售权利转让给乙方。之后甲方无自行销售的权利，不得委托他人销售或者将销售的权利再转让给他人。二、本合同自签订之日起便以乙方名义进行销售，销售收入归乙方所有。三、经协商，本项销售价格定为11栋多层楼、别墅6栋砖混住宅纯房价1290元／平方米起价，乙方有权将价格上下浮动。四、五、六、七、八、九、十约定了销售工作开支、推广费用、促销奖励、购房认购书的签订、违约责任等事项，落款处有原告法定代表人何长军签字并加盖村委会公章，被告法定代表人陈现民签字并加盖晨园公司合同专用章。之后，被告所建工程仍未能复工，也未能销售。
经本院从永年县讲武乡人民政府调取被告出具的《永年县讲武乡东李解省示范新村成本明细表》，载明被告在原告新民居工程建设中有11项费用：①给付原告土地款130万元；②支出设计费412674元；③支出规划费45000元；④支出勘察费110250元；⑤支出工程进度款660.113772万元；⑥支出监理费10000元；⑦间接费用33735元；⑧销售费用13675.5元；⑨管理费用796757.28元；⑩财务费用2272870.47元；⑾赵成付报工程费用402000元。上述①-⑧＋⑾项计款881.82万元原告予以认可，对⑨、⑩两项的费用原告不予认可。
另查明，被告在领取工商营业执照后，未取得房地产开发企业的《暂定资质证书》及相关等级的房地产企业开发资质，也未取得建筑业企业资质。被告所建设的辛李社区（东李解村）新民居“半拉子”工程，后经县、乡政府等部门多次协调，由其他公司接盘继续建设。
上述事实有①原、被告签订的《建设项目合作合同》、《永年县辛李社区二期建设项目补充合同》；②《东李解村新民居房屋销售权转让合同书》；③原告提供的照片、录像光盘；④永年县讲武乡人民政府的证明；⑤被告于2012年7月15日出具的《永年县讲武乡东李解省示范新村成本明细表》；⑥原告的陈述等证据在卷佐证。
本院认为，原、被告签订的《建设项目合作合同》、《永年县辛李社区二期建设项目补充合同》，约定由被告为原告承建新民居工程，属建设工程施工合同。因被告不具备房地产企业开发资质和建筑施工企业资质，违反了《中华人民共和国合同法》第52条规定的效力性强制规定，故原、被告签订的《建设项目合作合同》、《永年县辛李社区二期建设项目补充合同》为无效合同。双方所签订的《东李解村新民居房屋销售权转让合同书》，是上述合同当中本由原告享有的房屋销售权利转让给被告而形成的合同，因前列合同无效，该权利转让合同也应一并认定无效。依照《中华人民共和国合同法》第58条的规定：合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所遭受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因被告投资所建楼房坐落的土地属原告所有，楼房与土地不可分割，被告投资所承建的10栋六层带电梯楼房、8栋别墅楼（均未封顶的新民居楼房）应归原告所有，原告应给付被告投资款。被告出具的《永年县讲武乡东李解省示范新村成本明细表》11项费用中①-⑧＋⑾项计款892.8472万元，原告予以认可，由原告给付被告。对于11项费用中的⑨、⑩两项费用，原告不予认可，被告就该两项费用也未提供相应的证据，本案不作处理。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条第（一）项之规定，判决如下：
一、确认原告永年县讲武乡东李解村村民委员会与被告邯郸市晨园房地产开发有限公司签订的《建设项目合作合同》、《永年县辛李社区二期建设项目补充合同》、《东李解村新民居房屋销售权转让合同书》无效。
二、被告邯郸市晨园房地产开发有限公司所建的位于永年县讲武乡东李解村西南10栋六层带电梯楼房、8栋别墅楼均未封顶的新民居楼房归原告永年县讲武乡东李解村村民委员会所有。
三、原告永年县讲武乡东李解村村民委员会给付被告邯郸市晨园房地产开发有限公司工程款892.8472万元。
上述判决第二、三项限本判决生效后十日内履行完毕。
案件受理费93789元，由被告邯郸市晨园房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。
审判长 赵 飞
审判员 刘相合
审判员 刘小芳
二〇一四年十一月十日
书记员 程雪雅