北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）一中民终字第2137号
上诉人（原审被告）佘志强，男，1951年9月24日出生。
委托代理人王琦，北京市大正-国都律师事务所律师。
委托代理人杨国良，北京市才达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）陈生，男，1958年3月5日出生。
被上诉人（原审原告）方作仁，男，1959年1月26日出生。
被上诉人（原审原告）徐兰妹，女，1956年4月15日出生。
三被上诉人委托代理人黄长勇，北京元都律师事务所律师。
上诉人佘志强因合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第5309号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人佘志强及其委托代理人王琦、杨国良，被上诉人陈生、方作仁、徐兰妹及其委托代理人黄长勇到庭参加了诉讼，现已审理终结。
陈生、方作仁、徐兰妹在原审法院诉称：2002年4月28日佘志强代表陈生、方作仁、陈×（徐兰妹之夫，2009年10月5日去世）与北京帝恒房地产经营开发有限公司（以下简称帝恒公司）就北京市海淀区大泥湾海淀文化艺术中心（现登记坐落位置北京市海淀区中关村大街28-1号，以下简称海淀文化艺术中心）首层签订《商品房买卖合同》。陈生、方作仁、陈×与佘志强协议：所购房屋为陈生、方作仁、陈×与佘志强共有，各方按照出资比例享有产权，共同开发，任何一方未经其他方同意，不得擅自变动；违约方应按市场价格赔偿其他各方的损失。但房屋购买后，陈生、方作仁、陈×发现佘志强并没有按照双方约定划分面积，并且将自己的部分产权卖出，导至陈生、方作仁、陈×少得面积63.08平方米，该面积差异已经北京市第一中级人民法院（2013）一中民终字第12265号民事判决确定，并明确可另行起诉主张相关权益，故要求佘志强向陈生、方作仁、徐兰妹支付房屋折价款2275295.6元，诉讼费由佘志强负担。
佘志强在原审法院辩称：佘志强与陈生、方作仁、陈×共同购得整体房屋建筑面积为1756.16平方米。通过对所购房屋规划设计为154个柜台并确定位置。对方对其认购的23.5个柜台所在大厅内的位置和数量是认可的，故不存在少得63.08平方米建筑面积的问题。根据房屋土地测绘技术报告书确定测绘面积1756.16平方米，共有公用面积为1121.44平方米，154个柜台分户列出计算明细，数据和房屋建筑面积吻合，报告还特别说明在原有分摊的基础上摊位分摊部位过道、1101、柱位并附图纸。故不同意陈生、方作仁、徐兰妹的诉讼请求。
原审法院判决认为：由于佘志强、陈生、方作仁、徐兰妹关于争诉房屋分割标准的争议，已经北京市第一中级人民法院生效判决确认。在该生效判决中详细阐述了佘志强、陈生、陈×、方作仁享有的权益应体现为诉争房屋中对应的面积（建筑面积），而不应是柜台，佘志强坚持以分配柜台为标准核算各方权益的抗辩理由，已经生效判决驳回，故佘志强在本案诉讼中仍以该理由进行抗辩，法院不予采信。同时，生效判决亦确认，佘志强在各方共同经营期间，已将部分柜台出售他人，且相关部门亦按照柜台对诉争屋完成了测绘，并已按照相应柜台办理独立产权证明，可以确认按照面积分割诉争房屋的客观基础已不存在。指出陈生、方作仁、徐兰妹根据其出资额在诉争房屋中应享有的房屋面积为322平方米，而分割完毕后其三人仅分得面积258.92平方米，还有63.08平方米未得，可另行起诉主张相关剩余权益。故陈生、方作仁、徐兰妹要求佘志强按照房屋现值对少分得的面积予以补偿，法院支持。根据《中华人民共和国物权法》第一百条，判决佘志强于本判决生效后十五日内给付陈生、方作仁、徐兰妹房屋折价款二百二十七万五千二百九十五元六角。
佘志强不服一审法院判决，上诉至本院，请求改判驳回陈生、方作仁、徐兰妹全部诉讼请求。上诉理由是：1、一审法院套用前案判决内容错误。2、2004年12月13日协议书修改了之前的协议，对方放弃了剩余面积。3、一审法院计算折价款的标准不合理，应当按照原来购买价格计算。
陈生、方作仁、徐兰妹服从一审法院判决。
本院经审理查明：2002年1月18日，佘志强、陈生、陈×、方作仁签订《合作协议书》，就共同购买海淀文化艺术中心首层事宜做出约定。2002年4月28日，帝恒公司与佘志强就海淀文化艺术中心首层签订《商品房买卖合同》，合同中确定建筑面积为1684.03平方米，其中套内建筑面积1314.66平方米，分摊建筑面积369.37平方米，购房单价建筑面积每平方米22000元，房屋总价款37048660元。
2004年11月29日，佘志强（甲方）、陈生（乙方）、方作仁（丙方）、陈×（丁方）签订《协议书》（以下简称四方《协议书》），甲、乙、丙、丁四方首先确认了以下3项事实：1、四方共同出资购买了海淀文化艺术中心首层开办电子商城，建筑面积1756.16平方米。2、乙、丙、丁三方拥有柜台23个，建筑面积322平方米，出资金额共计6785000元。3、其余合同款项由甲方为主筹备，乙、丙、丁方共同筹措。然后甲、乙、丙、丁四方约定共同开发，共同拥有产权证，由甲方统一装修，各方按照出资比例享有所有柜台的期权和所有权，在所购柜台进行分割前，任何一方未经其他方同意，不得擅自变动所购柜台。违反以上约定的当事人，应按照市场价格赔偿其他各方的损失。
2004年12月13日，佘志强（甲方）、陈生（乙方）、方作仁（丙方）、陈×（丁方）、股东（庚方）签订《协议书》（以下简称五方《协议书》），五方首先确认共同出资购买了海淀文化艺术中心首层开办电子商城，建筑面积1756.16平方米。确认共同拥有对购买柜台的所有权期权。明确了乙、丙、丁三方建筑面积二百七十点二五平方米，金额六百七十八万伍仟元整，并具体写明三方及其属股东（庚方）各自实际拥有的柜台数量、建筑面积、金额、柜台号。尽管五方《协议书》确认的出资总额多于四方《协议书》确认的出资金额，但陈生、方作仁、徐兰妹与佘志强均认可陈生、方作仁、陈×实际出资为四方《协议书》确认的金额，即陈生出资1475000元，方作仁出资1475000元，陈×出资3835000元，共计6785000元。总计柜台数23.5个，0.5个柜台也有专门的柜台号，实为24个柜台号，每个柜台的建筑面积为11.5平方米。佘志强已将上述23.5个柜台交与陈生、方作仁、陈×及其下属股东。甲、乙、丙、丁、庚五方约定共同开发，共同拥有产权证，由甲方统一装修，各方按照出资比例享有所有柜台的期权和所有权，不得擅自变动所购柜台面积，以上违反者应按照市场价格赔偿其他各方的损失。
北京市海淀区房屋土地经营管理中心测绘队于2005年10月10日出具房屋土地测绘技术报告书，确认海淀区中关村大街28-1号建筑总面积1756.16平方米，分摊给本户共有共用面积441.70平方米、过道459.33平方米、“1101”209.17平方米、柱位11.24平方米及各柜台的建筑面积。
2013年佘志强将陈生、方作仁、徐兰妹诉至法院，要求对海淀文化艺术中心首层进行分割。海淀文化艺术中心首层共计154个柜台，除佘志强已经售与他人的51个柜台外，法院对其余103个柜台进行了分割，陈生、方作仁、徐兰妹分得五方《协议书》中确认的23.5个柜台（24个柜台号）。陈生、方作仁、徐兰妹不服提出上诉，要求按照协议书约定，应当按照面积分割，不应按照柜台分割。本院二审审理后认为，房屋面积与柜台并非同一概念，出资额对应的权益及首要标准系相应房屋面积，柜台仅是在房屋交付后因现实状态而产生的与经营相对应的概念。同时认为，按照面积分割房屋的客观基础已不存在，原审法院根据柜台现状及相关测绘报告按照柜台将诉争房屋予以分割并无不妥。但因陈生、方作仁、徐兰妹根据其出资额在诉争房屋中应对应享有的房屋面积为322平米，而分割完毕后其三人仅分得面积258.92平方米，另有63.08平方米未得。陈生、方作仁、徐兰妹可另行起诉主张相关剩余权益。
一审审理期间，陈生、方作仁、徐兰妹申请对海淀文化艺术中心首层的房屋单价进行评估，经法院委托百成首信房地产评估有限公司评估，单价为36070元／平方米。陈生、方作仁、徐兰妹交纳鉴定费55200元。
上述事实，有双方当事人陈述、《合作协议书》、《商品房买卖合同》、四方《协议书》、五方《协议书》、房屋土地测绘技术报告书、（2013）海民初字第10322号民事判决书、（2013）一中民终字第12265号民事判决书、房地产估价报告等在案佐证。
本院认为：四方《协议书》、五方《协议书》均系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。佘志强为分割与陈生、方作仁、陈×（含下属股东）共同出资购买的海淀文化艺术中心首层，已经以陈生、方作仁、徐兰妹为被告提起过共有物分割纠纷，本院作出（2013）一中民终字第12265号民事判决后，陈生、方作仁、徐兰妹与佘志强针对海淀文化艺术中心首层已不存在共有法律关系。陈生、方作仁、徐兰妹以在共有物分割中少分得建筑面积63.08平方米房屋为由向佘志强主张折价款，实为合同纠纷，陈生、方作仁、徐兰妹起诉的案由及一审判决认定的案由均属不当，本院予以纠正。
从四方《协议书》内容看，第一部分内容是对四方共同出资所购买房屋的总建筑面积，乙、丙、丁分得柜台数量和出资金额的确认，第二部分内容是对共有物的使用管理、按照出资比例享有所有权等内容的约定。从五方《协议书》内容看，第一部分内容是对五方共同出资购买房屋总面积，乙、丙、丁及下属股东（庚方）分得柜台数量、建筑面积、出资金额及柜台号的确认，第二部分内容与四方《协议书》第二部分内容大致相同。综合四方《协议书》和五方《协议书》，两协议第一部分均是对相关事实的确认，既不表明协议是根据分得柜台的面积约定应出资金额，也不表明协议是根据出资的金额核定应分得的柜台面积。根据电子市场的实际经营特点，被上诉人与其代表的多个自然人只能以柜台为单位分割利益，五方《协议书》中明确记载每个人投资数额及分得的柜台，可以看出该协议目的即是为了分割财产权，被上诉人主张双方协议只是对管理使用进行划分，本院不予采信。
四方《协议书》和五方《协议书》明确约定各方按照出资比例享有所有柜台的期权和所有权，即陈生、方作仁、徐兰妹根据出资比例应享有322平方米建筑面积柜台的所有权，而依照《协议书》，陈生、方作仁、徐兰妹实际分得柜台的建筑面积为258.92平方米，少分得63.08平方米，这部分面积差额相应出资受法律保护。
陈生、方作仁、徐兰妹主张佘志强按照当前市场价向其支付折价款，实质是认为其应当获得差额面积的房屋，从而应当享受该部分房屋增值利益，但其在五方《协议书》中已经认可该柜台分配方案，签订协议后即无权再要求实际分得更多的房屋，故陈生、方作仁、徐兰妹要求佘志强按照市场价支付房屋折价款的主张，没有事实根据，本院不予支持。四方《协议书》和五方《协议书》虽然均约定违反约定的当事人应按照市场价格赔偿其他各方的损失，但在协议中，双方明知存在面积差额，却对面积差额对应的出资额如何处理未明确约定，直至诉讼发生亦未进行结算，且共有物的分割是在丧失共有基础后，通过到法院诉讼实现的，因此协议各方当事人均未违反相关约定，故不存在按照市场价格赔偿损失的问题。一审法院判决佘志强按照房屋评估的现值给付陈生、方作仁、徐兰妹房屋折价款，没有事实根据，本院予以纠正。在佘志强多分得了相应的房屋的情况下，佘志强应将陈生、方作仁、陈×出资金额中多出的部分退还陈生、方作仁、徐兰妹。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第5309号民事判决；
二、佘志强于本判决生效后十五日内给付陈生、方作仁、徐兰妹投资款共计一百三十八万七千七百六十元。
三、驳回陈生、方作仁、徐兰妹的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
鉴定费五万五千二百元，由陈生、方作仁、徐兰妹负担（已交纳）。
一审案件受理费二万五千零二元，由陈生、方作仁、徐兰妹负担九千八百零二元（已交纳），由佘志强负担一万五千二百元（本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费二万五千零二元，由陈生、方作仁、徐兰妹负担九千八百零二元（本判决生效后七日内交纳），由佘志强负担一万五千二百元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王茂刚
审 判 员 刘国俊
代理审判员 刘 磊
二〇一五年六月三十日
书 记 员 索 彤