上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）闵民五（民）初字第401号
原告刘永新。
委托代理人卞东风，上海敏诚善律师事务所律师。
被告杨凤仙。
被告杨雪龙。
被告杨贵锋。
三被告共同委托代理人薛洪庭，上海市万方律师事务所律师。
原告刘永新与被告杨凤仙、杨雪龙、杨贵锋房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年2月11日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员邹巧弟独任审判，于2014年3月10日公开开庭进行了审理。原告委托代理人卞东风，被告杨贵锋及三被告共同委托代理人薛洪庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，经中介公司居间，原、被告于2013年12月7日签订《房地产买卖居间协议》以及《房地产买卖协议》，原告向被告购买上海市闵行区华宁路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称602室）。协议约定双方应在2013年12月22日前签订《上海市房地产买卖合同》。原告支付了3万元定金及10万元房款（人民币，下同）。然而，因被告在XX室房屋搭建了违法建筑阳光房，被行政管理机关限制此房的交易，被告未能在约定的期限内与原告签订《上海市房地产买卖合同》，构成违约。现要求：1、解除原、被告签订的《房地买卖居间协议》及附件《房地产买卖协议》；2、要求被告返还定金3万元；3、要求被告返还房款10万元；4、要求被告支付违约金10万元；
诉讼中，原告变更诉讼，要求：1、解除原、被告签订的《房地产买卖协议》；2、要求被告双倍返还定金6万元；3、要求被告返还房款10万元。
三被告辩称，在原告第一次实地看房时，被告即告知原告房屋存在违法建筑，需要拆除后方可交易，且撤销行政限制需要一定的时间。双方签订房地产买卖协议后，被告于同月14日即拆除了阳光房，但由于行政管理部门撤销限制交易登记需要相应的审核流程，导致原、被告未能在12月22日前签订买卖合同。限制交易的登记于2014年1月9日被撤销。如果原告在此后与被告签订房地产买卖合同，则不影响双方在协议约定期限内办理过户手续。被告愿意按原定价格将房屋出售给原告，但原告不愿交易，反悔不买。如原告坚持要求解除协议，被告同意返还10万元房款，3万元定金则予以没收。
原告向本院提供了下列证据：
一、XX室房地产权证1份；
二、原告、被告以及居间方于2013年12月7日签订的《房地产居间协议》以及附件《房地产买卖协议》1份；
三、3万元定金收据及10万元房款收据各1张；
四、房地产登记信息1份（注销行政限制）；
五、原告的银行卡资金明细1张。
对于上述证据，经质证，被告对真实性均无异议。
被告申请了证人王某某出庭作证。证人陈述，其系上海某某房地产经纪事务所工作人员。在2013年12月7日前，原告在证人的陪同下曾两次实地查看XX室房屋。第一次看房时，被告就明确告知，房屋上的阳光房是违法建筑，在交易前需要先行拆除。行政限制未撤销前，不能网签《上海市房地产买卖合同》。12月14日，被告拆除了阳光房。12月17日，证人电话联系原告，要求将网签合同的日期延后至12月30日。12月30日，被告未能按时网签合同，原因是行政限制未注销。2014年1月10日，经查询，行政限制已撤销，买卖双方可以签署《上海市房地产买卖合同》。
对于证人证言，原告表示，在看房时，被告未告知阳光房是违法建筑。中介公司确实通知原告将签约日期推延至12月30日，但原告未同意。
经审理查明，三被告系XX室房屋权利人。2013年12月7日，经上海某某房地产经纪事务所居间，原告、三被告以及居间方签订一份《房地产买卖居间协议》，约定，原告向三被告求购XX室房屋，房价为2，124，000元；原告支付意向金3万元，如被告在此协议上签名，则3万元意向金转为定金。原、被告在此居间协议的落款处分别签名，居间方加盖合同专用章。在此居间协议的附件《房地产买卖协议》中双方约定，房屋总价款为2，124，000元，双方同意于签署本协议后15日内（2013年12月22日）签订示范文的《上海市房地产买卖合同》，于2014年2月20日前至房地产交易中心办理过户手续。协议对于付款期限、税费承担亦作了约定。
同日，原告支付了3万元定金，由被告杨雪龙签收。2013年12月18日，原告以转账方式支付房款10万元，此款转入被告杨凤仙之银行账户，被告杨凤仙出具收据。
另查，因三被告在XX室上搭建了违法建筑阳光房，房地产管理部门作出限制此房交易的行政措施。2013年12月14日，被告拆除了阳光房。2014年1月9日，房地产管理部门注销了行政限制交易的登记。三被告未能在《房地产买卖协议》约定的期限内与原告签订《上海市房地产买卖合同》。
现原告以诉称理由诉至本院。
庭审中，原、被告均确认3万元属预约定金，以担保双方签订《上海市房地产买卖合同》。
本案的争议焦点在于，《上海市房地产买卖合同》未能按签订是何方违约所致。
本院认为，原、被告签订的《房地产买卖协议》系双方真实意思表示，合法有效。协议约定双方应当于2013年12月22日签订《上海市房地产买卖合同》，然因XX室房屋存在违法建筑，而被行政管理部门限制交易，导致双方未能在约定期限内签订合同。被告系XX室房屋权利人，违法建筑的搭建者，在出售此房前，有义务拆除违法建筑，消除交易的障碍，并且应当确保在12月22日前与原告签订买卖合同。然而，截止2013年12月30日，限制房屋交易的行政登记未被注销，虽然此非三被告故意为之，但按照《合同法》第一百二十一条规定，当事人一方因第三人原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。因此，三被告仍然应当向原告承担违约责任。
原告在诉状中明确要求解除《房地产买卖协议》，诉状副本于2014年2月15日由被告签收，上述协议于该日解除。协议解除后，三被告已收的10万元房款应当返还原告。按照定金罚则，因三被告违约导致《上海市房地产买卖合同》未能签订，其已收的3万元定金应当双倍返还。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十五条、第一百二十一条，《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定，判决如下：
一、原告刘永新与被告杨凤仙、杨雪龙、杨贵锋于2013年12月7日签订的《房地产买卖协议》于2014年2月15日解除；
二、被告杨凤仙、杨雪龙、杨贵锋于本判决生效之日起十日内返还原告刘永新房款人民币10万元；
三、被告杨凤仙、杨雪龙、杨贵锋于本判决生效之日起十日内双倍返还原告刘永新定金人民币6万元；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币3，500元，减半收取计1，750元，由被告杨凤仙、杨雪龙、杨贵锋负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 邹巧弟
二〇一四年三月十八日
书记员 周佳慧
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
……
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十五条当事人可以依据《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。
二、《中华人民共和国担保法》
第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。