浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）浙绍民终字第894号
上诉人（原审被告）孙晓萍。
委托代理人（特别授权代理）邱英。
被上诉人（原审原告）魏永平。
委托代理人（特别授权代理）周红平。
被上诉人（原审第三人）周苏英。
上诉人孙晓萍因租赁合同纠纷一案，不服浙江省嵊州市人民法院（2010）绍嵊崇民初字第40号民事判决，向本院提起上诉。本院于2011年8月4日立案受理后，依法组成合议庭，于2011年9月9日公开开庭审理了本案。上诉人孙晓萍的委托代理人邱英、被上诉人魏永平的委托代理人周红平和被上诉人周苏英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决查明：案件所涉的嵊州市西后街32号房营业房是由嵊州市家景房地产开发有限公司（以下简称家景公司）开发建造的。2008年11月3日，家景公司与周苏英签订房屋买卖合同，将该营业房出售给周苏英，周苏英付清了全部房款，但××直未办理房屋所有权证。2009年3月4日，被告苏晓萍与周苏英签订了××份营业房租赁合同，合同约定：租赁期限为三年，从2009年3月15日起至2012年3月14日止；租金共367900元，分三次付清，协议签订时付118000元，在2010年3月14日付123900元，在2011年3月14日付126000元；并补充约定合同期内如房屋出卖，周苏英须支付孙晓萍2万元。合同签订后，孙晓萍向周苏英支付了第××年的租金118000元。后周苏英因故与家景公司解除了该份房屋买卖合同。2009年7月30日家景公司与魏永平签订了商品房买卖合同，将该房屋卖给了魏永平，并协助魏永平办理了房屋所有权证。2009年8月25日，孙晓萍曾以周苏英将房屋出卖为由，诉至法院要求周苏英支付2万元，后申请撤诉，法院于2009年10月9日做出（2009）绍嵊商初字第1667号民事裁定书准许孙晓萍撤诉。2010年5月6日孙晓萍又以周苏英、魏永平、家景公司为被告向法院起诉，要求法院依法确认周苏英与魏永平之间的房屋转卖行为无效；依法确认其对嵊州市西后街32号营业房的优先购买权，并要求确认以183万元的价格归其所有。经审理，法院认为孙晓萍主张优先购买权缺乏事实和法律依据，遂做出（2010）绍嵊崇民初字第51号民事判决驳回了孙晓萍的诉讼请求；孙晓萍不服××审判决提起上诉，绍兴市中级人民法院经审理，于2011年3月28日作出（2011）浙绍民终字第66号民事判决，驳回孙晓萍的上诉，维持原判。魏永平取得对该营业房的所有权后，对周苏英与孙晓萍签订的租赁合同的效力予以认可，并表示愿意按该租赁合同履行相应的义务。现该营业房××直由孙晓萍在占有、使用，孙晓萍至今未支付第二年的租金123900元。
以上事实，由双方当事人在庭审中的陈述、房产证××份、营业房租赁合同××份、民事判决书××份、民事诉状××份等证据所证实。
原审判决认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。孙晓萍与第三人周苏英订立的关于西后街32号营业房的租赁合同是双方真实意思的表示，未违反法律禁止性规定，属合法有效。在合同约定的租赁期内，孙晓萍有权占有、使用该营业房，但同时也有义务按月支付租金。魏永平在周苏英同家景公司解除房屋买卖合同后，从家景公司处购买了该营业房，并办理了房产证，取得了该营业房的所有权。现魏永平表示认可孙晓萍与周苏英就该营业房订立的租赁合同的效力，同时作为该营业房的所有人，魏永平取得了原出租人的权利，即有权按该租赁合同收取租金；苏晓萍作为承租人，有义务向营业房的所有人支付租金。孙晓萍逾期不付，应承担相应的违约责任，即应支付自逾期之日起按银行同期同档次贷款基准利率计算的利息损失，故对魏永平要求孙晓萍支付租金123900元及相应利息损失的诉讼请求，予以支持。对魏永平在起诉时所称的事实与本院认定不××致的，不予采信。孙晓萍辩称的已将租金交付第三人的意见，因其未提供相应的证据，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第二百××十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第××百三十条、第六十四条第××款的规定，判决：孙晓萍支付魏永平营业房租金123900元，并支付自2010年3月15日起至判决确定支付之日止按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率计算的利息损失，款限判决生效后十日内付清。若被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费2778元，财产保全费1170元，合计3948元，由被告孙晓萍负担（款已由原告垫付，限被告于判决生效后十日内径付原告；如未径付，原告可向法院单独或与执行标的××并申请执行）。
上诉人孙晓萍不服原判，提起上诉称：××、（2010）绍嵊崇民初字第51号和（2011）浙绍民终字第66号民事判决均认定周苏英系先购房后退房的事实，为此，周苏英在退房给家景公司时，家景公司取得了房屋及租赁合同的权利。家景公司在收回房屋并出卖给魏永平时，没有通知上诉人涉案房屋出卖的事实，根据合同债权转让的相关规定，债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。双方买卖房屋导致租赁权的转移对上诉人不发生效力。根据合同相对性的原理，魏永平并非合同的当事人，在受让行为对上诉人不发生效力的条件下，魏永平无权自行认可合同的效力，不能自动成为租赁合同的当事人。二、二审法院已认定了周苏英退房给家景公司的事实，因此说明周苏英与魏永平之间不存在委托租赁或委托购房的事实，故魏永平与周苏英之间不存在代理关系，魏永平并非周苏英的委托人，周苏英并非魏永平的代理人，魏永平无权基于委托追认周苏英的租赁合同的效力。三、魏永平认可上诉人与周苏英合同效力，未提供相关法律依据，上诉人认为魏永平认可行为于法无据。综上，请求二审法院依法改判或发回重审；诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人魏永平答辩称：××、2009年8月8日，我方因取得了本案营业房的房产证，即取得了本案营业房的所有权，随之也拥有了房产的收益权。而且，我方也认可了上诉人与周苏英的租赁合同，故在2009年8月与周苏英共同通知了上诉人，并要求自2010年起的房租直接向我方缴纳。二、2009年绍嵊商初字第1667号××案，可以证明上诉人对本案营业房是我方的并且应向我方缴纳房租费这××事实是明知的。即使在以上的情况中不知道我方是房屋的所有人，通过本案××审以及以上诉人主张的优先购买权也可以证明上诉人对房屋是我方的这××事实是明知的。庭审中，周苏英明确表示要求上诉人把房租缴纳给我方。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
被上诉人周苏英同意魏永平的答辩意见。
各方当事人在二审中均未提供新的证据。
本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实××致。
本院认为，本案的争议焦点是被上诉人魏永平是否为争议租赁合同之当事人及其要求上诉人孙晓萍支付相应租金的诉讼请求是否成立。
依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条之规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。所谓不影响租赁合同的效力，主要系指由现所有权人依法取得租赁合同中出租人之地位，享有相应权利并履行相应义务。本案中，诉争房屋所有权在租赁期间因原买卖合同解除之故发生变动，该项情形符合《中华人民共和国合同法》第二百二十九条之规定，故被上诉人周苏英与上诉人孙晓萍间之租赁合同对现所有权人即被上诉人魏永平继续有效，被上诉人魏永平依法取得出租人之地位。现上诉人孙晓萍未按约定向出租人魏永平支付租金，违反租赁合同之约定，××审判决支持魏永平要求孙晓萍支付租金及利息损失的诉讼请求并无不当，应予维持。上诉人提出魏永平非租赁合同当事人的主张理由不能成立，本院不予采纳。
综上所述，上诉人的上诉理由不足，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第××百五十三条第××款第（××）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费2778元，由上诉人孙晓萍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 章建荣
审 判 员 方 艳
代理审判员 马利英
二〇一一年十月十二日
书 记 员 赵剑英