上海市奉贤区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）奉民三（民）初字第1490号
原告（反诉被告）上海昶泰实业有限公司。
法定代表人郭红兵，经理。
委托代理人张天宇，上海徐卫红律师事务所律师。
委托代理人方惠荣，上海兆和律师事务所律师。
被告（反诉原告）杨国章。
委托代理人杨雪元，上海市浦南律师事务所律师。
委托代理人阮丹萍，上海市浦南律师事务所律师。
原告（反诉被告）上海昶泰实业有限公司（以下简称“昶泰公司”）与被告（反诉原告）杨国章房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月20日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年4月16日公开开庭进行了审理。审理中，本院根据昶泰公司申请，委托上海华瑞建设经济咨询有限公司（以下简称“华瑞公司”）对坐落于上海市奉贤区青村镇唐家村4组458号厂房（即本案讼争厂房）内装修部分现值进行司法鉴定。2015年7月8日，华瑞公司出具“关于奉贤区青村镇唐家村4组458号厂房内装修部分现值的鉴定报告”。2015年7月23日、2015年10月9日，本院先后对本案再次进行了公开审理。昶泰公司的委托代理人张天宇、方惠荣、被告杨国章及其委托代理人杨雪元、阮丹萍均到庭参加了庭审。本案现已审理终结。
昶泰公司本诉诉称，2014年3月5日双方签订《厂房租赁合同》一份，约定由昶泰公司承租杨国章坐落于上海市奉贤区青村镇唐家村4组458号厂房。在签订合同之初，昶泰公司曾多次要求杨国章提供该厂房的相关产权证，但杨国章一直推诿，并口头承诺该厂房具有产权证。后奉贤区土地规划局及政府部门多次派工作人员到讼争厂房内，并通知昶泰公司该厂房属违章建筑，要求搬离。然昶泰公司在租赁期间对厂房进行了装修，现搬离将造成较大损失，故诉至法院，要求判令：一、确认双方于2014年3月5日签订的《厂房租赁合同》无效；二、杨国章支付昶泰公司装修损失及电线损失共计人民币（下同）247，321元；三、杨国章返还押金80，000元。
昶泰公司针对其本诉诉请提供并当庭出示了下列证据：
1、厂房租赁合同一份，旨在证明双方之间存在厂房租赁关系，但该厂房没有产权证的事实；
2、昶泰公司的营业执照复印件及杨国章的户籍人员基本信息，旨在证明双方为适格的诉讼主体的事实。
杨国章本诉辩称，不同意昶泰公司的诉讼请求。理由为：一、双方之间的租赁合同标的，系杨国章于1998年通过原奉贤县产权交易管理委员会的交易所得，获取了地上物的完整产权，土地实行“农用土地流转承包经营合同”租赁所得，因此该厂房不是法律或法规限制出租范畴，双方之间的租赁合同有效；二、昶泰公司早已在其他地方另行承租了厂房，且差不多装修完毕，其故意规避已经实施的厂房搬迁事实，企图将违约责任推卸给杨国章，企图制造所谓的装修费、搬迁费等损失来坑害杨国章。
杨国章针对其本诉辩称提供并当庭出示了下列证据：
1、厂房租赁合同一份，旨在证明双方之间存在租赁关系，并对租赁期限、违约责任等作了约定的事实；
2、产权转让合同、委托书、资产确认书、资产评估书等一组证据，旨在证明杨国章通过资产转制取得系争土地地上物，故本案租赁厂房符合房屋租赁相关规定，杨国章有权处分将其出租的事实；
3、农用土地流转承包经营合同及收据，旨在证明杨国章向上海市奉贤区青村镇北唐村村民委员会交纳土地使用费的事实；
4、照片一组，旨在证明昶泰公司已将大部分设备等搬迁至新租赁的厂房中的事实；
5、上海青村化工集团资产决定，旨在证明杨国章通过合法渠道取得本案租赁物的所有权，且当时一并接受并负责了员工安置，因为历史原因导致本案租赁物无法取得产权证的事实。
杨国章反诉诉称，2014年3月5日双方签订《厂房租赁合同》一份，约定由昶泰公司承租杨国章坐落于上海市奉贤区青村镇唐家村4组458号厂房，租金支付方式为先付款后租用，从2014年9月5日起，支付方式改为每半年支付一次，半年租金为245，000元。自2015年3月5日起，昶泰公司拒不支付租金，水费也拖欠至今未付。故杨国章反诉至法院，要求判令：一、昶泰公司支付杨国章2015年3月5日至2015年9月4日的租金245，000元，并支付以245，000元为本金，自2015年3月5日起至实际支付日止，按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；二、昶泰公司支付水费4，750.2元；三、昶泰公司支付违约金490，000元。
杨国章针对其反诉诉请未向法庭提供证据。
昶泰公司反诉辩称，同意支付租金至实际搬离日止即2015年5月3日；对利息不同意支付，因双方对合同效力有争议，所以未付之后的租金；对水费认可，并同意支付；对违约金不同意支付，因为双方之间的合同系无效。
昶泰公司针对其反诉辩称未向法庭提供证据。
经当庭质证，杨国章对昶泰公司提供的证据的真实性均无异议，昶泰公司对杨国章提供的证据1、2、4、5的真实性无异议，本院对上述共六项证据的真实性予以确认。昶泰公司对杨国章提供的证据3关联性不予认可，本院亦对该证据的关联性不予确认。
基于上述认定的证据，本院确认如下法律事实：2014年3月5日，昶泰公司（乙方、承租方）与杨国章（甲方、出租方）签订《厂房租赁合同》一份，约定甲方将坐落在上海市奉贤区青村镇唐家村4组458号厂房出租给乙方，租赁期限为2014年3月5日至2020年3月4日止。双方还约定，乙方租用甲方厂房前先付给甲方前3个月的租金122，500元，至2014年6月5日前乙方再付给甲方3个月租金122，500元，至2014年9月5日起，乙方每半年付给甲方租金245，000元。乙方应于每年的3月5日和9月5日前向甲方支付租金，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按年租金的5%支付给甲方违约金，甲方也有权利采取停电措施。甲方交付该厂房时，乙方应向甲方支付厂房租赁保证金80，000元。乙方在租赁期间中途擅自退租的，乙方应按提前退租天数的租金的2倍向甲方支付违约金。甲方可从租赁保证金中抵扣。保证金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行支付。合同签订后，昶泰公司按约支付了80，000元保证金及相应租金，杨国章亦将租赁房屋交付昶泰公司使用。租金支付至2015年3月4日。现昶泰公司认为本案租赁厂房无产权证，导致租赁合同无效，以致涉讼。
庭审中，双方确认昶泰公司租金支付至2015年3月4日，昶泰公司尚欠杨国章水费4，750.2元。关于本案租赁厂房，昶泰公司已返还给杨国章。
审理中，本院根据昶泰公司申请，委托华瑞公司对坐落于上海市奉贤区青村镇唐家村4组458号本案讼争厂房内装修部分现值进行司法鉴定。后华瑞公司出具鉴定报告一份，鉴定意见为：1、关于该涉案装修及安装工程现值的计价问题，经鉴定该涉案装修及安装工程造价为289，894元，扣除折旧后，其现值为241，578元；2、关于部分电线规格的争议问题，昶泰公司、杨国章对于上述电线规格存在争议，且双方均无法提供有效证据以说服对方，对此定性问题，提请法院裁定。
昶泰公司对鉴定报告无异议，关于电线现值，现认可杨国章现值为5，743元的意见。杨国章对鉴定报告中涉案装修及安装工程现值不认可，认为应该按其向相关人员询问的价格为准。本院对鉴定报告予以确认。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案租赁厂房未取得建设工程规划许可证，亦无其他审批手续，故昶泰公司与杨国章于2014年3月5日签订的《厂房租赁合同》无效。
本案争议焦点之一，房屋占有使用费问题。房屋租赁合同无效，出租人仍可以请求参照合同约定的租金标准要求承租人支付房屋占有使用费。现昶泰公司表示只愿意支付至实际搬离日即2015年5月3日的占有使用费。杨国章要求按合同支付2015年3月5日至2015年9月4日半年的租金，且其认为虽昶泰公司于2015年5月25日搬离，但钥匙于2015年8月15日交付。本院认为，根据2015年5月11日昶泰公司、杨国章在本院所作的谈话笔录，当天昶泰公司拿着钥匙准备当场移交，杨国章以要求待鉴定公司评估后、水电费结清、电表过户好才同意移交为由拒绝接受，本院认为返还房屋并不需要以杨国章提出的这些理由为前提，杨国章拒绝接受钥匙系其对自身权利的放弃，但并不能因此加重昶泰公司的负担，故确认昶泰公司已于2015年5月11日将租赁厂房返还杨国章，昶泰公司需支付杨国章2015年3月5日至2015年5月11日期间的房屋占有使用费91，064元（490，000／12＊2＋490，000／365＊7）。因昶泰公司曾支付保证金80，000元，现两相抵扣，昶泰公司只需支付杨国章2015年3月5日至2015年5月11日期间的剩余房屋占有使用费11，064元。杨国章要求昶泰公司支付2015年5月11日之后的租金及利息损失，无事实和法律依据，本院不予支持。
本案争议焦点之二，因合同无效产生的装饰装修等损失承担问题。房屋租赁合同无效，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案租赁厂房装修及安装工程现值为241，578元，电线现值为5，743元，共计247，321元。现杨国章不同意利用租赁厂房内的装饰装修等，本院综合考虑双方租赁合同的期限及双方的过错程度，确认杨国章为主要过错责任，对装饰装修现值损失承担80%的赔偿责任，昶泰公司未尽到审慎义务，自行承担20%现值损失，故杨国章需赔偿昶泰公司装饰装修损失197，856.8元。
关于杨国章要求昶泰公司支付水费4，750.2元，双方均无异议，本院予以支持。关于杨国章要求昶泰公司支付违约金490，000元的诉讼请求，本院认为双方的租赁合同属无效合同，故不存在违约行为，对该请求不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条的规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）上海昶泰实业有限公司与被告（反诉原告）杨国章于2014年3月5日签订的《厂房租赁合同》无效；
二、原告（反诉被告）上海昶泰实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）杨国章2015年3月5日至2015年5月11日期间的剩余房屋占有使用费人民币11，064元；
三、原告（反诉被告）上海昶泰实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）杨国章水费人民币4，750.2元；
四、被告（反诉原告）杨国章于本判决生效之日起十日内赔偿原告（反诉被告）上海昶泰实业有限公司装饰装修损失人民币197，856.8元；
五、驳回被告（反诉原告）杨国章其他的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费人民币5，009元，减半收取，由原告上海昶泰实业有限公司负担500.9元，由被告杨国章负担2，003.6元。反诉案件受理费人民币2，518.5元，由被告杨国章负担。案件鉴定费人民币18，000元，由原告上海昶泰实业有限公司负担3，600元，由被告杨国章负担14，400元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审?判?员???裴孙英
二〇一五年十二月三日
书?记?员???沈?严
代理审判员 裴孙英
二〇一五年十二月三日
书 记 员 沈 严
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋损毁的，承租人应当恢复原状。
已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付延迟履行金。