浙江省瑞安市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）温瑞塘民初字第303号
原告杜建蒙。
委托代理人（特别授权）赵典宋、任朝金，瑞安市利民法律服务所法律工作者。
被告浙江正国房地产开发有限公司，住所地瑞安市塘下镇陈宅村。
法定代表人钱黎明，董事长。
原告杜建蒙为与被告浙江正国房地产开发有限公司（以下简称正国房开公司）商品房预售合同纠纷一案，于2014年5月23日向本院起诉，本院于同日以简易程序立案受理，于2014年6月11日公开开庭进行了审理，原告杜建蒙的委托代理人赵典宋到庭参加诉讼，被告正国房开公司经本院依法传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告杜建蒙起诉称：2009年6月30日，原、被告签订了《商品房买卖合同》两份。合同分别约定：原告向被告购买由被告开发的坐落于瑞安市塘下镇名为“总府壹号”（现为“总府名邸”）的3幢A单元2501室商品房（约定的建筑面积为89.91㎡；房价款按18338元／㎡，总计人民币1648770元）和3幢A单元2502室商品房（约定的建筑面积为76.55㎡；房价款按18337.99元／㎡，总计人民币1403773元）；被告应于2011年10月31日前将经验收合格的商品房交付原告。同时，合同还约定了违约事项及违约责任的承担，其中包括：被告如逾期交房，逾期不超过30日的，从最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按已交房价款的每日万分之二计算违约金；逾期超过30日的，从最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按已交房价款的每日万分之五计算违约金。合同签订后，原告依约履行合同义务，但被告并未如期交房。后经原告及其他购房者与被告进行交涉，被告竟然于2011年11月30日，以欺诈、隐瞒手段，欺骗原告称涉案房屋已具备交房条件，而将根本未经验收的涉案房屋交付给了原告，并按该交付时间向原告支付了违约金。同时，为规避违约责任，被告还利用原告交房心切的心理，让原告在其出具的《承诺书》上签字，承诺：“双方在购房款支付及商品房支付上均不负违约责任”，由于原告当时受到被告的欺诈，因而在《承诺书》上签了字。现据调查，涉案房屋的实际验收合格日为2012年1月10日、故此原告认为被告于2011年11月30日的交付行为无效，且其违约期限应自2011年11月1日起至2012年1月10日房屋经验收合格之日止，即共计71天，故违约金应按已支付房款的每日万分之五计算。截止2012年1月10日，原告共已支付两套房屋的购房款计人民币2982543元。根据合同约定，被告应向原告支付违约金105880元，扣除此前已支付的17299元，被告需再支付违约金共计88584元。为此，原告曾再次与被告进行多次交涉，但均因被告态度蛮横，而未果。综上所述，原、被告自愿签订的商品房买卖合同合法有效，而被告并没有依约履行合同义务，故其行为已经构成违约，依法应承担相应的违约赔偿责任。故原告诉请判令：一、依法确认在交房时由原告签署的《承诺书》无效。二、被告立即支付违约金88581元；三、本案诉讼费用由被告负担。当庭原告将第一项诉讼请求变更为：依法确认在交房时由原告签署的《承诺书》第六条无效。
被告正国房开公司未作答辩，在本院指定的举证期限内亦未提供证据。
原告在本院指定的举证期限内提供了如下证据：
证据一，原告身份证一份，证明原告诉讼主体身份；
证据二，被告企业信息一份，证明被告诉讼主体身份；
证据三，商品房买卖合同二份，证明原、被告签订认购书的事实及约定相关内容，以及认购书系格式合同的事实；
证据四，承诺书一份，证明原告受被告欺骗，签署了被告出具的格式文本《承诺书》的事实；
证据五，不动产销售发票四份、结算清单二份，证明原告已付房价款及因受被告欺诈接受交房并进行结算的事实；
证据六，民事裁定书一份，证明原告曾经起诉的事实。
上述证据经庭审出示，被告未到庭参加诉讼，亦未提出抗辩意见，视为放弃质证的权利。本院认为，原告提供的上述证据符合证据的真实性、合法性、关联性，均予以采信。
经审理，本院认定的事实如下：2009年6月30日，原告杜建蒙与被告正国房开公司签订《商品房买卖合同》两份，合同分别约定：原告向被告购买由被告开发的坐落于瑞安市塘下镇名为“总府壹号”（现为总府名袛）的第3幢A-2501号商品房（建筑面积89.91平方米，房价款按18338元每平方米计算，总计1648770元）和第3幢A-2502号商品房（建筑面积76.55平方米，房价款按18337.99元每平方米计算，总计1403773元）；被告应于2011年10月31日前将经验收合格的商品房交付原告。同时，合同还约定了违约事项及违约责任的承担，其中包括：被告如逾期交房，逾期不超过30日的，从最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按已交房价款的每日万分之二计算违约金；逾期超过30日的，从最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按交付房价款的每日万分之五计算违约金。合同签订后，原告已履行了全部付款义务。上述工程于2011年12月30日经核实具备竣工规划确认条件，于2011年12月31日竣工，于2012年1月10日竣工验收合格。该工程于2012年1月11日进行了竣工验收备案。被告已交付上述房屋并赔偿原告按已付购房款每日万分之二自2011年11月1日起计算至2011年11月30日的违约金17299元。原告在领取违约金后于2012年12月17日出具承诺书一份，其中第六条为“签署本承诺书时，承诺人已完成支付购房款义务，不再欠房开公司购房款，双方在购房款支付及商品房交付上均不负违约责任”。
本院认为，原告杜建蒙与被告正国房开公司之间签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律规定，应属有效合同。原、被告均应按照合同的约定履行相应的义务。原、被告在商品房买卖合同文本中约定的商品房交付条件为“经验收合格”。《建设工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。”《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”同时，《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条规定：“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实；未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。”可见，竣工验收合格是商品房交付使用的前提条件，而规划主管部门对建设工程作是否符合规划条件的核实是进行验收的前置条件。本案涉诉工程具备竣工规划确认条件的时间为2011年12月30日。故竣工验收合格日期则是工程竣工报告中记载的时间即2012年1月10日。承诺书是在被告张贴分户验收合格证、通知原告交付房屋、在入住通知书表明已具备入住条件、结算并支付30日违约金等一系列行为的影响下出具，原告并不知晓涉案工程尚不具备竣工验收合格的交付条件，故承诺书第六条内容违背原告的真实意思表示，应属无效。综上，被告应当承担逾期交房的违约责任。《商品房买卖合同》约定的逾期交房违约金计算方式不存在过高情形，故被告应当按原告已付购房款的每日万分之五支付自2011年11月1日起计算至2012年1月10日共计71天的违约金。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《中华人民共和国民法通则》第五十八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条，《建设工程质量管理条例》第十六条的规定，判决如下：
一、原告杜建蒙于2012年12月17日出具的《承诺书》中第六条无效；
二、被告浙江正国房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杜建蒙违约金88581元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照﹤﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥﹥第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2014元，减半收取1007元，由被告浙江正国房地产开发有限公司负担（定于判决书生效之日起十日内向本院缴纳，原告应当自判决书生效之日起十五日内来本院退回预缴的诉讼费）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院［在递交上诉状之日起7日内先预缴上诉案件受理费2014元（具体金额由温州市中级人民法院确定，多余部分以后退还），款汇温州市中级人民法院，温州市财政局非税收入结算户，开户：农行温州市分行，账号：192-999010400031950013。逾期按自动撤回上诉处理］。
审判员 王萍萍
二〇一四年六月十九日
书记员 谢 政