重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝五中法民终字第02248号
上诉人（原审被告）瞿先烈，男，1978年9月29日出生，汉族，住重庆市江津区。
委托代理人孙忠尧，重庆市江津区龙华法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）何方维，女，1973年4月8日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。
被上诉人（原审原告）何方群，女，1971年10月22日出生，汉族，住重庆市江津区。
二被上诉人共同委托代理人李云英，重庆伟豪（南岸）律师事务所律师。
上诉人瞿先烈因与被上诉人何方维、何方群租赁合同纠纷一案，不服重庆市江津区人民法院2014年12月12日作出的（2014）津法民初字第06968号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：何方群、何方维在重庆市江津区双福街道南福一路39号1幢1-15号共有门面一间【房权证203房地证2013字第21705号，建筑面积75.44㎡】。2013年5月27日，何方群、何方维为甲方与瞿先烈为乙方签订《门面租赁合同》。双方约定，甲方何方群、何方维将江津区双福街道南福一路37号门面出租与乙方。合同第三条约定租赁期限为五年，从2013年6月16日至2018年6月15日止。第四条第一款约定第一、二年租金每月70元／㎡，每月为5250元；从第三年租金每月77元／㎡，第四年租金84元／㎡，第五年租金91元／㎡，租金乙方提前一个月支付下半年的租金，每半年支付一次。乙方于本合同签订之日向甲方支付履约保证金2000元。合同第八条约定，未按约定期限交付租金，超过10天以上的，甲方有权解除合同。合同第九条约定，乙方应如期交付租金，如乙方未经甲方同意逾期交付，甲方有要求乙方按当年租金的日万分之五支付违约金等内容。当天，由于开发公司烟道未安装验收完毕，双方当事人又签订补充协议，约定租赁期限自动延迟至验收使用日开始。合同签订后，何方维、何方群于2013年6月16日将门面交付与瞿先烈，瞿先烈为经营方便，经何方维、何方群同意，将重庆市江津区双福街道南福一路39号1幢1-15号和1-14号门面的隔墙打通，开始经营，瞿先烈按约将房租交纳到2014年6月15日。根据合同约定，瞿先烈应于2014年5月16日交纳2014年下半年的租金，但瞿先烈逾期未交纳2014年6月16日以后的房租。2014年7月24日，何方维、何方群给瞿先烈发去便函，该便函载明：“何方维、何方群与瞿先烈签订了《门面租赁合同》，合同对租赁期限，租金支付方式和权利、义务、续租、合同的变更和解除、违约责任及赔偿、其他等进行了约定。合同签订后，何方维、何方群按约履行了合同义务。瞿先烈应按合同约定的时间履行给付租金的义务。根据合同第四条第一款的约定，瞿先烈提前一个月（即2014年6月30日）前支付下一半年的租金，但瞿先烈已超出约定付租金时间长达二十余天仍未履行给付租金义务，已严重违约，希瞿先烈严格履行合同约定，否则，何方维、何方群将依法主张权利”。审理中，何方维、何方群将诉讼请求第2项变更为瞿先烈从2014年6月16日起按月租金5250元计算给付尚欠何方维、何方群租金至《解除租赁合同》和补充协议为止；将第3项变更为瞿先烈从2014年5月16日起按年租金63000元的日万分之五计算给付违约金，至解除《租赁合同》和补充协议为止，放弃律师费损失4000元。
一审法院认为，何方维、何方群与瞿先烈签订的《门面租赁合同》、《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。何方维、何方群已将出租屋交付瞿先烈，履行了自己的义务，因此，瞿先烈也应履行按约支付何方维、何方群租金的义务。但瞿先烈在收到何方维、何方群要求支付租金的便函后，至今逾期未交纳2014年6月16日以后的租金，其行为违约。根据《门面租赁合同》第八条第一款，未按约定期限交付租金，超过10天以上的，何方维、何方群有权解除合同的约定，现何方维、何方群要求解除与瞿先烈签订的《门面租赁合同》、《补充协议》、交回租赁门面以及从2014年6月16日起按月租金5250元支付租金至解除《租赁合同》和补充协议为止的诉讼请求，一审法院予以支持。瞿先烈在使用租赁房屋时，将出租屋15号门面和14号的隔墙打通，交回承租房屋时，应当将隔墙恢复原状。关于何方维、何方群请求瞿先烈按合同约定的当年租金的日万分之五支付违约金的问题，由于约定的违约金明显高于原告所遭受的损失，按照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，故瞿先烈抗辩约定的违约金过高，并要求降低的理由成立，一审法院予以采纳。瞿先烈应以当年租金63000元（5250元／月×12个月）为基数，按中国人民银行规定的逾期贷款利率的130%支付对方违约金。瞿先烈辩称已将门面钥匙交给了何方维、何方群的亲属，合同已经解除，另合同没有约定要将隔墙恢复，不同意恢复隔墙，不欠何方维、何方群房租的意见，既未提交相应的证据加以证明，也与一审法院查明事实不符，一审法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第二款的规定，遂判决：一、解除何方群、何方维与瞿先烈于2013年5月27日签订的《门面租赁合同》和《补充协议》。二、瞿先烈在本判决生效后十日内将位于重庆市江津区双福街道南福一路39号1幢1-15号的门面返还何方群、何方维，并将重庆市江津区双福街道南福一路39号1幢1-15号和重庆市江津区双福街道南福一路39号1幢1-14号门面之间的隔墙恢复。三、瞿先烈在本判决生效后十日内按月租金5250元支付何方群、何方维房屋租金至解除《门面租赁合同》和《补充协议》为止（从2014年5月16日起至解除《门面租赁合同》和《补充协议》为止）。四、瞿先烈在本判决生效后十日内按中国人民银行规定的逾期贷款利率的130%支付何方群、何方维违约金（以当年租金63000元为基数，从2014年6月16起至解除《门面租赁合同》和《补充协议》为止）。五、驳回何方群、何方维的其他诉讼请求。
瞿先烈不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，将本案发回重审或予以改判。主要事实和理由：双方在《门面租赁合同》中约定：如瞿先烈未按约定交付租金，超过10天以上的，被上诉人有权解除合同。事实上，上诉人已经交付了2014年6月16日以前的租金，2014年6月26日上诉人并未另行交付租金，并且已经将房屋钥匙交与被上诉人。此时，双方的租赁合同就已经解除了，被上诉人已知道此事，还张贴招租告示寻找新的租赁户，房屋未重新租赁出去过错在于被上诉人，是其故意扩大损失，应由其自己承担责任。
何方群，何方维答辩称：一审判决事实清楚，适用法律正确，要求予以维持。双方的合同没有解除，我方至今没有收回钥匙及房屋，对方应承担租金及违约责任。
二审审理中，上诉人申请证人黄德华、沈朝富出庭，拟证明在租赁期间，二被上诉人将门面租给他人，已默认了上诉人不承租房屋了。证人黄德华、沈朝富出庭陈述在2014年5月底，看见本案涉案门面打出转租通知，便通过上诉人联系了房屋房主商谈过租赁事宜，但因租金未谈达成一致意见未承租。二被上诉人质证后认为，对方二审中申请证人出庭程序不合法，且证人证言并不能达到对方的证明目的，两证人均陈述与上诉人谈转让的事情，转让与解除合同是两回事，且上诉人至今都未将房屋交还。
本院二审审理查明的其他事实与一审审理查明一致。
本院认为，针对上诉人认为其已经将房屋钥匙交还了二被上诉人，双方的租赁合同已经解除的理由。本院认为，当事人对自己主张的事实，有责任提供证据予以证明，否则应承担举证不能的后果。本案中，上诉人并未举示相应的证据证明其已经将房屋钥匙交还了二被上诉人或将租赁的房屋返还了二被上诉人。对二证人的证人证言，本院认为，二证人陈述曾经与房屋房主商谈租赁事宜与本案的《门面租赁合同》是否解除并无直接联系，并不足以证明二被上诉人已经默认上诉人不承租房屋，故本院对二证人的证人证言不予采信。综上所述，上诉人提出的上诉理由不能成立，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人瞿先烈负担。
本判决为终审判决。
本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 陈晓红
代理审判员 周 舟
代理审判员 陈 莹
二〇一五年五月十一日
书 记 员 杨 静