河北省石家庄市裕华区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）冀0108民初2038号
原告：河北锦堂房地产开发有限公司，住所地河北省石家庄市长安区建设北大街14号。
法定代表人：王庆彪，该公司董事长。
委托诉讼代理人：苏婷婷，河北得正律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李梦洁，河北得正律师事务所律师。
被告：夏立换，男，1980年5月8日出生，汉族，住河北省石家庄市栾城区。
委托诉讼代理人：张少军，北京市盈科（石家庄）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周晓燕，北京市盈科（石家庄）律师事务所律师。
原告河北锦堂房地产开发有限公司与被告夏立换房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人苏婷婷、李梦洁、被告夏立换的委托诉讼代理人张少军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：一、请求依法确认原被告所签订房屋认购协议无效。二、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告夏立换于2013年6月2日签订了《房屋认购协议》,协议约定夏立换认购由原告开发的新合国际项目5号楼1单元2012号公寓，总面积130.89平方米，总价款626832元。认购协议签订后，被告向原告缴纳了300454元认购房款，且被告在签订认购协议时明知原告尚未取得房屋顶售许可证。协议签订后，原告遭遇土地性质调整、项目规划变更等客观变化。导致原协议约定被告购买公寓产品无法开发，合同目的无法实现，公寓的预售许可证也不可能再取得。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，本案《房屋认购协议》属无效房屋买卖合同。
被告辩称，原、被告签订的《房屋认购协议》合法有效，原告诉称无效没有任何事实和法律依据。具体理由如下：一、本案原、被告签订的《新合国际房屋认购协议》(以下简称认购协议）不是商品房买卖合同，不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，以出卖人未取得商品房预售许可证明为由而认定本案认购协议无效。理由是1、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定商品房的认购、订购等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定商品房买卖合同的主要内容应当认定为商品房买卖合同。2、《商品房销售管理办法》第十六条，规定商品房买卖合同应当明确以下主要内容，(1)当事人名称和住所；(5)交付使用条件及日期；(6)装饰、设备标准承诺；(7)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；(8)公共配套建筑的产权归属；(9)面积差异的处理方式；(10)办理产权登记有关事宜等；3、本案订购协议显然不具备上述法律规定的商品房买卖合同的主要内容，故不属于商品房买卖合同，不应直接适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合司纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条认定为无效。二、本案原被告签订的《认购协议》是预约合同，合法有效。1、原被告签订《认购协议》，只是为以后签订正式商品房买卖合同等相关事宜进行约定。2、从合同形式看是《认购协议》而不是《商品房买卖合同》3、从合同的内容看。《认购协议》更不是《商品房买卖合同》，而是签订《商品房买卖合同》的预约合同。如第一条、房屋坐落位于石家庄市裕华区新河国际（系推广名，最终以政府地名办核定为准）认购房屋：5-1-2212室。建筑面积约130.89平方米,以上房屋编号为报规编号，参照政府相关部门最终予以确认为准，并以此确认房号签订正式《购房合同》。第十条，本认购协议一式三份，经双方签署，甲方加盖专用章后生效，待《商品房买卖合同》签订后，本协议自动终止。还有第七、九条等合同为容都足以证明是预约合同。4、我国合同法第二条规定，“合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权判义务关系的协议”。本案《认购协议》是原被告作为平等主体依据《合同法》设立买卖商品房民事权利义务关系而签订的预约合同，是双方的真实意思表示。5、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担继续履行等预约合同违约责任，人民法院应予支持。进一步说明专项法律承认了房屋预约买卖的效为。6、《中华人民共和国物权法》第十五条的规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定。综上，原、被告双方签订《认购协议》其性质属于商品房买卖预约合同，具有独立的合同效力，同时该《认购协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不具有法律规定的无效的情形，合法有效，原告诉称无效没有任何依据，请法院依法判决驳回其诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：2013年6月2日原告（出卖人）与被告（买受人）签订了一份《房屋认购协议》（协议号：533），该协议约定：房屋坐落于石家庄市裕华区新合国际，认购房屋为5号楼1单元2012室，建筑面积130.89平方米，付款方式为个人住房按揭贷款，认购房屋单价为4789元/平方米，房屋总价款626832元，优惠后单价4587.47元/平方米，优惠后房屋总价为600454元。交房时间口头约定为2014年12月底。合同签订后，原告收到被告购房款300454元。但至起诉之日，原告未取得预售许可证，也未将房屋交付被告。
另，经本院当庭释明，被告明确表示不在本案中反诉要求原告返还购房款或赔偿损失等。
本院认为，原、被告双方签订的《房屋认购协议》载明出卖人为原告、买受人为被告，买卖的房屋坐落于石家庄市裕华区新合国际5号楼1单元2012室，建筑面积为130.89平方米，优惠后房屋总价为600454元，交房时间为2014年12月底。该认购协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受部分购房款，该协议符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，应当认定为商品房买卖合同。因原告在起诉前未取得商品房预售许可证，故原被告订立的《房屋认购协议》，应当认定无效。原告因该合同取得的购房款本金300454元，应当予以返还。经本院当庭释明，被告明确表示不在本案中反诉要求原告赔偿损失，故被告如有赔偿损失的诉求，可另案另行处理。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条规定，判决如下：
一、原告河北锦堂房地产开发有限公司与被告夏立换于2013年6月2日签订的《房屋认购协议》(协议号：533)无效；
二、原告河北锦堂房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内返还被告夏立换购房款本金300454元；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5806元，减半收取2903元，由原告河北锦堂房地产开发有限公司承担2033元，由被告夏立换承担870元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于七日内到河北银行各营业厅交纳上诉费，收款单位名称：河北省石家庄市中级人民法院；开户银行：河北银行华兴支行；银行账户62×××477。逾期不缴纳，视为放弃上诉。
审判员 左书旺
二〇一八年七月十三日
书记员 孙 然