北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0105民初36400号
原告北京尚岑服饰有限公司，住所北京市东城区金宝街89号金宝大厦6层02-04号。
法定代表人徐宇，总经理。
委托代理人苏德栋，国浩律师（北京）事务所律师。
委托代理人林仁博，国浩律师（北京）事务所实习律师。
被告北京政泉控股有限公司，住所北京市朝阳区大屯里315号1-4层、316号1-4层、317号、318号1-4层。
法定代表人贾鑫，董事长。
委托代理人王泽波，男，汉族，1976年12月14日出生，北京政泉控股有限公司职员，住址浙江省嘉兴市。
委托代理人张秋华，汉族，1980年9月15日出生，北京政泉控股有限公司职员，住址北京市顺义区。
原告北京尚岑服饰有限公司（以下简称尚岑公司）与被告北京政泉控股有限公司（以下简称政泉公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由审判员文怡昊担任审判长，审判员杨静、代理审判员禹雷参加的合议庭，公开开庭进行了审理，书记员姚澍峥担任法庭记录。尚岑公司委托代理人苏德栋、政泉公司委托代理人王泽波、张秋华均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
尚岑公司诉称：2015年3月2日，我公司与政泉公司签署了《租赁合同》，约定政泉公司将其位于北京市朝阳大屯里315号楼、316号楼、318号楼的商业中心金泉港B栋B203的物业（以下简称涉案物业）租赁给我们用于经营，并约定了相应的租金、租金保证金及租赁物业的交付日、装修期及开业日以及违约责任等事项。根据《租赁合同》的约定，我公司于2015年3月向政泉公司支付了宣传推广费、POS服务费、租赁保证金、物业管理费保证金、POS机保证金等费用，同期交付物业费及公共事业保证金，总计310833.67元。政泉公司先是通知我们金泉港项目推迟至7月18日开业，后由于政泉公司自身管理层发生变故等原因全面暂停了金泉港项目，导致我们无法如约开业经营，而我方为店面装修，前期产生施工费用已达614364.5元。2015年6月29日，我们向政泉公司发出沟通函，要求他们退还已交付的各项费用，赔偿施工费用。2015年8月11日，我公司委托广东君厚律师事务所向政泉公司发出《律师函》，进一步主张解除合同并要求承担相应违约金，返还已交付的各项费用及赔偿甲方施工费用；但双方经多次沟通，政泉公司仍拒不退还我们支付的费用，我们只好诉至法院，要求:1、解除双方签订的租赁合同；2、政泉公司返还宣传推广费1985.28元、POS机服务费500元、租赁保证金25.38万元、物业管理费保证金36660元、POS机保证金3000元、物业费13008.39元、公共事业保证金1880元；3、政泉公司赔偿我方损失，包括施工费614364.5元、律师费6万元；4、政泉公司支付违约金25.38万元。
政泉公司辩称：不同意解除双方签订的租赁合同。尚岑公司主张的各项费用中，我们不同意退还施工费、律师费和违约金，其他的费用我们已经收到，并且同意退还。我方没有违约行为，即使我方有违约，在尚岑公司主张损失赔偿的情况下，也不能再主张违约金了。尚岑公司主张的违约金过高。依据合同20条的规定，违约金应当按照租金计算，而租金是按照尚岑公司营业额的抽成计算的，尚岑公司根本没有营业，租金是0，因此违约金不存在。我们认为尚岑公司根本没有进场施工，现场还是空置的。尚岑公司证据中的沟通函显示他们在2015年6月29日就已经知道金泉港项目搁置，还提出了止损方案，但是却在2015年7月7号又和第三方签署了物料合同，尚岑公司没有采取适当的止损措施导致损失扩大，我们不承担相关责任。这个物料合同无法确定就是金泉港项目使用的，即使金泉港不开业，尚岑公司也可以用于其他地方。尚岑公司也没有证据证明合同已经实际履行完毕了，根据物料合同的约定，发票本来就应在付款之前开具的，仅凭发票不能证明尚岑公司已经支付了物料款项，尚岑公司也没有提供这些费用的转账记录。即使参考数据，施工费的票据与尚岑公司主张的数额也相差四十余万。
经审理查明：2015年3月2日，政泉公司作为甲方，与乙方尚岑公司签订租赁合同一份，约定甲方出租涉案物业给乙方，租赁面积188平方米，用于乙方经营服装服饰业务。租赁物业的交付标准见主合同附件三，甲方应保证交付乙方的物业符合该指标。租赁期限自2015年5月30日到2018年5月29日止。在乙方交纳租赁保证金的条件下，甲方应向乙方交付物业，交付时间以甲方书面通知为准，如因甲方原因未能在约定的交付日交付租赁物业的，乙方同意交付日向后顺延，起租日亦向后顺延。顺延不得超过30天，否则甲方承担违约责任。装修期为租赁物业交付日起90天，该期间内，乙方无须支付租金、宣传推广费，但公用事业费、装修管理费等其他费用仍需支付。起租日为2015年5月30日，自该日起，乙方须支付租金、宣传推广费、物业管理费、公用事业费、收银系统服务费（POS机服务费）等一切费用。首月租金应于本合同签订后五日内一次性支付。从第二个月起每月租金按照固定租金和浮动租金二者取高的方式计算。除首月租金外，其后备月预付的固定租金，乙方应于每月第一个工作日或之前向甲方支付；同时乙方应于每月5日前向甲方如实汇报上月营业数据，其营业数据应由乙方被授权人签字并加盖乙方公章或财务章；若乙方上月浮动租金高于上月固定租金，乙方应于甲方向乙方发出付款通知后5日内向甲方支付上月浮动租金高于上月固定租金部分。为保证乙方忠实履约，乙方应于本合同签订后五日内支付甲方租赁保证金25.38万元（相当于三个月固定租金）。乙方应在支付租金时一并向甲方支付宣传推广费，该费用标准为10元每平方米每月。甲方委托物业管理公司对金泉港进行物业管理，乙方承诺按照甲方及物业公司的规定支付以下费用：1、向物业管理公司支付物业管理费，标准为65元每平米每月，按合同约定的租赁面积计算，首期物业费应于物业交付当日支付，之后乙方应于每月25日前支付下月物业管理费。2、租赁物业交付五日前，一次性向物业管理公司支付相当于三个月物业管理费的物业管理费保证金。3、在租赁物业交付日前，一次性向物业管理公司支付公用事业费保证金。每平米10元，按租赁面积计算。4、乙方应按公用事业单位或物业管理公司指定的期限和方式支付水费、动力电费、照明电费、燃气费、供暖费等乙方应承担的能源费用。按照合同约定的交付期限，甲方应提前三个工作日通知乙方进行租赁物业实物交付，乙方应在甲方书面通知的日期，前往租赁物业进行接收、验收，验收完成后双方签署物业移交记录单等。在乙方完全履约的情况下，甲方未按合同约定交付租赁物业的，每逾期一日，按乙方已付款万分之二向乙方支付违约金，逾期超过三十个工作日，乙方有权解除本合同。本合同因甲方原因解除时，乙方有权要求甲方返还租赁保证金余额，同时甲方还应向乙方支付相当于三个月租金（按照租赁期限最后六个月的平均月租金标准计算）的违约金。甲方赔偿乙方因违约造成的损失，包括但不限于赔偿金、诉讼费、律师费、滞纳金等。本合同已明确约定双方各自通讯地址，任何一方变更联系地址的，应及时有效通知对方，否则对该地址的投递视为已经送达。签约后，尚岑公司依约定向政泉公司分别支付了宣传推广费1985.28元、POS机服务费500元、租赁保证金25.38万元、物业管理费保证金36660元、POS机保证金3000元、物业费13008.39元、公共事业保证金1880元。2015年3月9日，政泉公司作为甲方与乙方尚岑公司签订租赁物业交付确认书一份，主要内容为经甲、乙双方对上述租赁物业的清点、验收和交接，乙方确认所承租的租赁物业内外的各项设施一应完善，租赁物业内外的各项设备及工程均已符合双方租赁合同及其附件约定的交付条件／标准，乙方对租赁物业的交付条件／标准及现状无异议。除保修义务外，乙方确认甲方在铺位交付过程中已全面、适当地履行完毕合同约定的甲方应承担的义务，并无任何不当之处。乙方今后将不以任何方式提出异议。2015年6月29日，尚岑公司向政泉公司发送沟通函，该函件内容为：我司于2015年2月就贵司出租的“金泉港”B栋B203商铺签订了为期三年的租赁合同，并履行合同约定于2015年3月支付各项保证金，原计划5月初进场施工，但甲方告知“金泉港”项目推迟至7月18日开业，故我司进场时间顺延。近日经与贵司招商负责人沟通，被告知“金泉港”项目因客观原因被无限期搁置，可能无法根据合同约定履行甲方义务。我司现发函提出止损方案，现场施工进度即日暂缓，要求贵司在收到此函5个工作日内无息退还我司已交付的各项费用合计310833.67元，并赔偿因无法如期开业对我司已经造成的损失，费用合计614364.5元。此外，我司仍保留追讨其他甲方违约的赔偿权利。2015年8月11日，广东君厚律师事务所接受尚岑公司委托，向政泉公司发出律师函，该函件主要内容是：尚岑公司同政泉公司2015年3月2日签订《租赁合同》，但政泉公司交付争议物业后因自身原因全面暂停了金泉港项目的进一步开展，导致尚岑公司迟迟无法进场施工，经多次催促仍未能纠正。鉴于以上事实，政泉公司已构成根本违约，特郑重函告，一、在本律师函送达之日起十五日内，如政泉公司仍不能纠正该等违约行为的，该租赁合同将因政泉公司根本违约解除。二、政泉公司应在合同解除后三日内将已收取的租赁保证金及相关费用退还尚岑公司，并支付违约金，如拒不履行上述义务，尚岑公司将会采取相应法律救济措施。
庭审中，政泉公司提交了二审装图意见一份，欲证明尚岑公司提供的装修图纸不符合政泉公司、物业管理单位的规定，但尚岑公司一直未整改，属于违约行为。尚岑公司对此质证称真实性认可，证明目的不认可，称已经按照政泉公司的要求进行了整改，改图之后是可以装修的。
尚岑公司提交了1、（2016）京长安内证字第22309号公证书，证明公司的品牌监理已经改进了装图意见，并且与物业人员有过邮件往来，满足了政泉公司提出的整改要求，具备装修条件。2、委托代理协议一份、律师费发票一张，证明为维权聘请本案代理人苏德栋，支出律师费6万元。3、北京永鑫嘉诚建筑安装有限公司职工周俊杰的证人证言，该证人到庭作证称2015年春天尚岑公司通知我进场施工，我们先报图纸给尚岑公司，尚岑公司再报给业主审核，审核没有问题我们再报价。报价时间是2015年3月30日，我们一共报了6万多元。先报价，后签合同，因为报价的审批流程长，所以后来在2015年4月签的合同。之后我们就备料，尚岑公司先打了一万三千多元的预付款，之后就等施工。等了一个多月后尚岑公司通知我们项目停了，我们没有进场，做了前期工作。一万三千多是采购设备用了，这个设备是四管制的设备，别的地方用不了，预付款是不退的。4、北京永鑫嘉诚建筑安装有限公司开具的发票联1张、收据2张，北京辉腾姿漫商贸有限公司开具的发票联3张，证明为了装修，尚岑公司向两家单位支付了大量费用。政泉公司质证称：证据1、2真实性认可，证明目的不认可。证据3真实性不认可，正常情况下应该先签合同后报价，而证人所述相反。没有支付凭证，也不能证明尚岑公司确实相对方支付了相关费用。约定的开业时间是5月30日，尚岑公司这份协议却是4月份签的，工期在6月开始，也不合清理。证据4真实性、证明目的不认可，合同约定数额同发票数额不一致，我方也无法确认收款人的身份。
另查，双方争议的228商铺现仍空置，承租商铺所在的金泉港商厦至今未开业，政泉公司无法确定该商厦何时开业。
上述事实，有租赁合同、告知函、发票联、收据、当事人陈述等在案佐证。
本院认为：尚岑公司与政泉公司签订的租赁合同是双方真实的意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定严格履行自己的义务。从签订合同之日到庭审结束之日已经超过两年，该项目仍未开业。且作为开发商的政泉公司既不能说明无法开业的原因，也不能说明未来具体的开业时间。考虑到尚岑公司与政泉公司签订租赁合同的合同目的系为经营服装服饰，但因金泉港项目长期无法开业，导致租赁合同的标的物无法正常使用，尚岑公司的合同目的落空，因此政泉公司的行为构成根本违约。在合同目的无法实现的情况下，尚岑公司主张解除合同并无不妥，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现政泉公司同意退还尚岑公司宣传推广费1985.28元、POS机服务费500元、租赁保证金25.38万元、物业管理费保证金36660元、POS机保证金3000元、物业费13008.39元、公共事业保证金1880元，本院对此不持异议。就违约金一节，本案中，政泉公司在签约后至今不能提供符合约定的租赁物，应当承担违约责任，支付违约金。违约金的数额，由于尚岑公司并未实际营业，故其提出按照合同约定的三个月固定月租金来计算，本院予以确认。关于双方争议的赔偿损失问题，违约金和损害赔偿均以填补守约方实际损失为主要目的，因此在约定的违约金无法弥补全部损失的情况下，守约方要求违约方赔偿损失并无不妥。尚岑公司提出，基于对合同的信赖支出了大量费用，后因政泉公司拒不退款又增加了维权支出，具体项目包括空调施工款、道具与物料制作合同约定的物料款、天花灯具物料费用以及现场施工费、律师费。本院依次加以分析说明，第一、空调施工款是依照施工协议约定支付，但尚岑公司并未支付全部款项，实际支付金额仅为1.31万元。第二、道具与物料制作合同约定的内容是由案外人向尚岑公司提供货物，现货物尚在，可以利用，尚岑公司亦可以通过变卖等方式减小损失，其以支付款项直接作为损失数额不妥。第三、天花灯具物料费用没有提供相关合同，无法证明与本案有关。第四、现场施工费用尚岑公司当庭表示没有实际支付给对方，且不能提供具体的施工合同。第五、律师费一项证据充分，本院予以确认。综合上述分析可以看出，尚岑公司的实际损失远远小于其主张的损失，通过违约金已可以全面填补其实际损失，故本院对于赔偿损失的请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条的规定，判决如下：
一、解除原告北京尚岑服饰有限公司与被告北京政泉控股有限公司于二〇一五年三月二日签订的租赁合同。
二、被告北京政泉控股有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告北京尚岑服饰有限公司宣传推广费一千九百八十五元二角八分、POS机服务费五百元、租赁保证金二十五万三千八百元、物业管理费保证金三万六千六百六十元、POS机保证金三千元、物业费一万三千零八元三角九分、公共事业保证金一千八百八十元。
三、被告北京政泉控股有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告北京尚岑服饰有限公司违约金二十五万三千八百元。
四、驳回原告北京尚岑服饰有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一万五千九百五十元，原告北京尚岑服饰有限公司负担七千九百元（已交纳），被告北京政泉控股有限公司负担八千零五十元（本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 文怡昊
审 判 员 杨 静
代理审判员 禹 雷
二〇一七年十一月七日
书 记 员 姚澍峥