广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）东中法民一终字第1513号
上诉人（原审被告）：东莞市锦华房地产开发有限公司，住所地：广东省东莞市东城区东城南路39号三楼。
法定代表人：谢锦标，该公司董事长。
委托代理人：华宗晟，广东硕源律师事务所律师。
委托代理人：韩水粉，广东硕源律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告）：东莞市东升工贸有限公司，住所地：广东省东莞市东城区堑头居委会。
法定代表人：苏润发，该公司董事长。
委托代理人：华宗晟，广东硕源律师事务所律师。
委托代理人：韩水粉，广东硕源律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：余土炎，男，汉族，1974年11月出生。
委托代理人：陶曼丽，广东林德律师事务所律师。
上诉人东莞市锦华房地产开发有限公司（以下简称锦华公司）、东莞市东升工贸有限公司（以下简称东升公司）因与被上诉人余土炎商品房销售合同纠纷一案，广东省东莞市第一人民法院于2013年1月18日作出（2013）东一法民一初字第243号民事判决，判决如下：一、限东莞市锦华房地产开发有限公司、东莞市东升工贸有限公司立即协助余土炎办理案涉商品房的产权登记手续；二、限东莞市锦华房地产开发有限公司、东莞市东升工贸有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向余土炎支付违约金8158.68元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为25元，由东莞市锦华房地产开发有限公司、东莞市东升工贸有限公司共同承担。
原审判决后，锦华公司、东升公司不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人锦华公司、东升公司上诉称：（一）一审法院未通知与本案有法律上利害关系的东莞市置地投资发展有限公司（以下简称置地公司）、张景佳参与诉讼，违反法定程序。上诉人在一审审理期间提交了上诉人在2006年12月5日、2007年7月13日与置地公司、张景佳分别签订《合作开发合同》、《合同项目补充协议》，根据该两份协议约定上诉人将开发的东莞市锦华凯欣名苑项目（即被上诉人所购买的商品房开发项目），全部转让给置地公司、张景佳。上诉人将凯欣名苑项目转让后，该项目即由置地公司、张景佳负责进行开发、销售，并享有该项目的收益和承担该项目的责任。现被上诉人诉请要求协助办理房屋的房地产权属登记和承担违约金的责任，实际应当由置地公司、张景佳承担。因此，案件的处理结果与置地公司、张景佳有法律上的利害关系。同时，上诉人转让凯欣名苑项目后，案涉商品房也是由置地公司、张景佳销售给被上诉人的，其参与诉讼也有利于查明案件事实。一审法院应当追加置地公司、张景佳为本案的共同被告，或者依照民事诉讼法第五十六条的规定，追加其为第三人。但一审法院在查明该事实后，不主动予以追加，且对上诉人书面申请追加置地公司、张景佳参与诉讼的申请也不予准许。因此，一审法院未通知与该案有法律上利害关系的置地公司、张景佳参加诉讼，属于遗漏诉讼主体，造成程序错误。（二）一审法院判决上诉人协助被上诉人办理产权登记手续和支付违约金没有法律依据。上诉人在一审中提供的证据证明，上诉人已经提交了办理凯欣名苑项目产权确权备案登记的手续，收到了房管部门出具的受理回执，且房管部门正在办理相关的房屋产权确权证书，但因具体的办理时间和期限属于房管部门的职权，非上诉人所能决定。由此可知，上诉人已经积极履行了协助办理案涉商品房办理产权登记的义务，被上诉人未能取得产权登记的原因在于房管部门，并非上诉人的消极办理的过错所致。被上诉人起诉主张的逾期办理房屋产权的违约金，根据我国民法通则第一百三十五条和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》，是属于应当适用诉讼规定的债权请求权。按照被上诉人签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，上诉人应当在案涉商品房交付后60日内，将办理权属登记需由上诉人提供的资料报产权登记机关备案，即协助被上诉人办理产权登记。被上诉人在收楼之日起60日后就应当知道上诉人没有依约办妥房屋产权登记的行为，已侵害了其合法权利，可以主张权利，请求上诉人承担逾期协助办证的违约责任（支付违约金），但被上诉人起诉时已经远远超过了法定的两年的诉讼时效，丧失了胜诉权。因此，被上诉人的诉讼请求已经超过了诉讼时效，应当依法予以驳回，一审法院判决支持被上诉人超过诉讼时效的诉讼请求，适用法律错误。综上所述，一审法院程序违法，遗漏应当参与诉讼的当事人，被上诉人诉请已经超过诉讼时效，其诉讼请求没有事实和法律依据。故请求：1、撤销（2013）东一法民一初字第243号民事判决；2、依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；3、本案一审及二审的全部诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人答辩称：（一）上诉人与置地公司、张景佳签订的房地产合作开发合同违反了城市房地产管理法，不能成为案件的主体。本案被上诉人与上诉人锦华公司签订的商品房买卖合同，依据合同相对性原理，锦华公司应为本案被告。另外，东升公司与锦华公司签订房地产开发合同，东升公司也是适格被告。（二）上诉人所主张的时效问题，双方关于办证协助义务的约定是一个物上请求权，因为这个约定直接导致所有权的转移，上诉人的违约造成所有权转移受阻，业主的办证协助的请求权是所有权交付的请求权，是物上请求权。另外，如果按照上诉人的主张，双方签订的商品房买卖合同及办证的协助义务都是债权的约定，本案上诉人属于主给付义务没有履行，因此，两上诉人均没有按照规定向相关部门提交办证材料而导致被上诉人无法获得房产证，其行为损害了被上诉人的合法权益，被上诉人请求违约金有理有据。故原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序正当，所作裁判公正合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审期间，锦华公司、东升公司向本院补充提交了一份由东莞市房管部门就案涉房屋出具的产权权属确权证书，拟证明案涉房屋已经确权到锦华公司、东升公司名下，可以办理房产证，上诉人一直在积极履行协助办证义务，该份证明书的日期为2013年9月9日。被上诉人对于锦华公司、东升公司在二审时新提交的证据质证意见如下：该份证据正好证明了上诉人违约的事实，该份证明书取得日期是2013年9月9日，本案案涉房屋在2010年3月份几乎全部交付给了业主，按合同约定，在2010年5月份前上诉人就应该提供该份证明书给业主办理房屋产权手续，因此，这恰好说明了上诉人严重违约的事实。对于证据的性质，不属于新的证据，也不能够证明上诉人的上诉请求。被上诉人二审期间未向本院提交新证据。
原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八的规定，本案二审程序中仅针对上诉的有关事实和适用法律进行审查。本案二审的争议焦点为：一、原审未通知置地公司、张景佳参与本案诉讼，是否违反法定程序；二、原审判令锦华公司、东升公司支付违约金是否有法律依据及是否超过诉讼时效。
针对第一个争议焦点，本案案涉《商品房买卖合同》签订人为上诉人锦华公司和被上诉人，上诉人锦华公司和被上诉人系本案合同的当事人，《商品房买卖合同》的效力约束双方当事人，置地公司、张景佳并非本案合同当事人，根据合同相对性的原则，置地公司、张景佳亦并非本案适格当事人。锦华公司、东升公司称其与置地公司、张景佳分别签订了《合作开发合同》、《合同项目补充协议》，根据该两份协议约定锦华公司、东升公司将案涉楼盘房屋全部转让给了置地公司、张景佳，本院认为，《合作开发合同》、《合同项目补充协议》系锦华公司、东升公司单方提供，即使真实存在，锦华公司、东升公司也未能举证证明《合作开发合同》、《合同项目补充协议》的内容已为被上诉人所知悉并同意，故该转让合同权利义务的行为对被上诉人不产生法律效力，锦华公司、东升公司称应追加置地公司、张景佳为本案当事人没有法律依据，本院不予支持。
关于焦点二，案涉《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，合法有效。按照合同的约定，锦华公司应在案涉商品房交付后的60日内将办理权属登记需由锦华公司提供的资料报产权登记机关备案。本案中，锦华公司明显迟于该约定的期限向产权登记机关提供业主办理房产证的相关资料，应承担违约责任，按照合同约定的标准向业主支付违约金。原审认定上诉人向业主支付相应足额的违约金系基于合同的约定，符合法律规定，本院予以维持。关于诉讼时效的问题，由于锦华公司、东升公司未依约定向相关部门提交办理案涉商品房权属登记所需的资料，导致业主无法获取房屋产权证书，损害了业主的合法权益，且业主的权益一直处于被侵害的状态，业主诉请锦华公司、东升公司履行协助办理房产证义务并支付违约金，并未超过诉讼时效。二审时锦华公司、东升公司提交的东莞市房管局就案涉房屋出具的产权权属确权证书并不能证明其已在合同约定的期限内履行了协助义务，本院对该证据的证明力不予确认。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人锦华公司、东升公司的上诉理由不成立，本院予以驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费50元，由锦华公司、东升公司承担（已预交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱海晖
代理审判员 李达明
代理审判员 王九龙
二〇一三年十月二十三日
书 记 员 李丽欢