新疆维吾尔自治区鄯善县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄯民二初字第349号
原告（反诉被告）中国人民解放军69026部队。
法定代表人李海章，团长。
委托代理人钟魁，新疆楼兰律师事务所律师。
委托代理人张保华，中国人民解放军69026部队股长。
被告（反诉原告）鲜英，女，汉族，49岁，住鄯善县。
委托代理人唐林，男，汉族，49岁，系被告鲜英丈夫。
委托代理人马世明，男，汉族，49岁，系被告鲜英的朋友。
原告（反诉被告）中国人民解放军69026部队诉被告（反诉原告）鲜英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月13日立案受理后，于2014年7月8日由审判员尚玉香依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人钟魁和张保华、被告鲜英及其委托代理人唐林和马世明到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：2012年12月31日，原被告签订军队房地产租赁合同，约定：原告将位于鄯善县新城东路2163号建筑面积269平方米房屋出租给被告使用，租赁期限2012年12月31日至2013年12月31日止，租金总额18000元（不含水、电、暖等费用）如一方违反合同约定，应当向守约方支付违约金3600元，由于军事任务需要，原告用于出租的房屋需拆除，2013年11元12日，原告给被告发出书面通知，告知被告在合同期满后，尽快搬离。2014年1月1日，原被告间租赁合同期限届满，被告未按合同约定返还房屋，2014年3月24日和4月5日，原告又两次给被告发出书面通知，被告拒之不理至今，被告逾期返还并占用的房屋在鄯善县新城房屋租赁市场的最低价为500元／平方米／年，被告占用期间还产生电费2196元（日均368元，截止到被告返还日），被告已经违约，请求人民法院依法判令被告1、返还租赁房屋；2、承担违约金3600元；3、赔偿逾期返还租赁房屋给原告造成的损失51520元（日均房租368元×140天截止到被告返还日，即2014年5月20日）；4、支付欠付电费2196元；5、承担本案诉讼费用。
原告向法庭提交的证据如下：
证据一、军队房地产租赁合同，主要证明合同第三条：租赁期限自2012年12月31日起至2013年12月31日止。第四条：租金总额（不含水、电、暖、气、设备、物业等费用）18000元。年租金18000元。租金按年结算。第八条第三项：不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩固定设施。在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩固定设的，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给甲方。第十一条：乙方有违反本合同第八条的约定行为的，甲方有权解除合同，同时乙方应当向甲方支付人民币3600元作为违约金。
证据二、通知（2013年11月12日），内容：“根据当前社会形式和军事任务需要，军区要求我部对位于鄯善县新城东路2163号（兰·新39**-1号座落）营区临街门面房进行拆除。为严格贯彻落实军区指示，希望贵承租户在合同期满后积极给予配合，尽快搬离”。该通知张贴在承租户门面墙上（在2014年3月24日和4月5日又分别两次张贴）
证据三、我部周围门面房价格参考表，证实相邻原告的五家店铺每平方米每年均价（750元、667元、577元、533元、579元）
证据四、2014年1-4月电费收缴表，证实鲜英2014年3月电费已交，1月、2月、4月电费未交。
被告辩称：原被告签订的房屋租赁合同属于霸王合同，本人是2011年8月动工修建了180平米的房屋，并将原告的原房屋进行了翻修，同时将整个房屋进行装修，这一切都是征得原告同意后进行的。原告承诺可以长久性租用。装修投入了40余万元，正是基于双方“一年一续租”的约定，本人才投入40余万元进行装修和修建。试问，若非双方达成长期租赁的约定，本人何以投入大量资金进行装修，何以在短短两年内租期中回本盈利？合同签订时，双方即形成了长期租赁。基于双方口头合同约定，本人全面履行了合同义务，因此，有权继续使用租赁房屋，不应当承担违约金。原告请求支付房屋租金的数额明显过高，不符合双方合同约定，请求支付电费的数额应承担举证责任。本人的房屋租赁合同约定年租金18000元，折合日租金为50元。原告主张的房屋租金显然与约定不符，依法应予调整。本人认为，原告要求本人交还房屋完全是其上级部门的行政政策变化，所谓“军事需要”只是挡箭牌，其不能无限制扩大军事需要的概念，更不能基于其朝令夕改的政策而侵害本人的合法权益。原告的主张没有事实和法律依据，请求依法驳回其诉讼请求。
被告向法庭提交以下证据：
证据一、照片5张，证明别人租赁原告房屋未装修前的状况。
证据二、军队房地产租赁合同，证明原告在2010年和我签订的房屋租赁合同面积是110平房，而现住却是269平房，多出来是我自己盖的。
证据三、证人张斗当庭证实，鲜英也盖房子了，我是在鲜英后面盖的房子，花了2.7万元，一年以后，原告的房屋房顶坏了，我找他们部队解决，他们给我补偿了1000元。
被告反诉称：1994年起我就开始租赁原告的数间房屋从事餐饮业经营，截止目前已有20年时间，从2011年起就是一年一续签的合同，经与原告方商量，同意我们在空地上修建了180平米的房屋，后又装修花去40余万元，这一切投资都是在部队负责人许诺这些房屋你们可以永久租用的前提下进行的。2013年年底，原告竟然通知本人返还房屋，按照民法最基本的公平原则，原告有义务给本人进行适当的经济补偿，以弥补给本人造成的巨大经济损失，请求人民法院判令原告补偿本人建房费6万元，装修费5万元，并承担本案的诉讼费。
被告向法庭提交的反诉证据：《军队房地产租赁合同》及发票收据，证明2009年12月19日，原告与本人签订了该合同，租赁期限：2010年1月1日至2010年12月31日，开具的房屋租赁发票时间是2009年元月4日，租金为18000元，说明不是一年一签。
针对被告的反诉，原告辩称：与被告签订的租赁合同期限是2012年12月31日至2013年12月31日，合同中无一年一续订的字样。2013年11月12日，因上级机关要求师级以下作战单位不得再出租空余房地产，原告便向承租人发出书面通知，租赁合同到期后，原告所拥有房屋不再出租，承租人应交还租赁房产。而被告称：2013年12月31日后，原告突然提出收回租赁房屋侵害其合法权益，显然无视原告事先通知事实及双方合同约定一年的租赁期限。原告一直承诺的是一年一签，不存在一年一续订的说法。并且合同第八条第三项约定，装修及添建的建筑物费用，由被告自理，租赁期满，必须完好地无偿移交给原告。根据最高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。因此，被告要求补偿建房费6万元，装修费5万元，无法律依据，请求法庭依法驳回其诉讼请求。
原告向法庭提交的证据：《军队房地产租赁合同》，证明双方合同没有约定，我们要给被告进行补偿。
经审理查明：1994年被告就开始租赁原告的房屋，从事餐饮业。2012年12月31日，原被告签订了一份《军队房地产租赁合同》，合同约定：原告自愿将位于鄯善县新城东路2163号建筑面积269平方米房屋出租给被告使用，租赁期限2012年12月31日至2013年12月31日止，租金总额（不含水、电、暖、气、设备、物业等费用）一万元。年租金18000元。租金按年结算。合同第六条第二项：乙方履行合同约定义务的，甲方应在租赁期满时将房地产租赁保证金无息退还给乙方，乙方未履行合同约定的义务的，甲方不退还房地产租赁保证金，同时甲方有权要求乙方另行支付违约金，甲方未履行合同义务的，应当退还房地产租赁保证金，并加付银行同期存款利息。第八条第三项：不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩固定设施。在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩固定设的，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给甲方。第十一条：乙方有违反本合同第八条的约定行为的，甲方有权解除合同，同时乙方应当向甲方支付人民币3600元作为违约金。2011年和2013年被告对租赁的房屋进行了扩建和装修。后由于军事任务需要，原告用于出租的房屋需拆除，2013年11元12日，原告在被告承租的房屋门面墙上张贴通知，告知被告在合同期满后，尽快搬离（共14户租赁原告的门面房）。2013年12月31日，被告房屋租赁合同到期。2014年3月24日和4月5日，原告又两次给被告发出书面通知，要求被告将租赁到期的房屋腾退，否则，将停水、停电。庭审中，原告向法庭提交被告2014年1月-4月电费收缴表和我部周围门面房价格参考表两份证据，均是原告自己打印的，没有被告的签名。原告称：因为有被告方的负责人许诺，这些房屋你们可以永久性租用，所以我们才进行了扩建和装修。对此，未向法庭提供证据。庭审前，被告申请本院对其装修及扩建房屋的费用进行价格评估。
本案争议焦点：被告装修费、建房费，原告是否应补偿？
本院认为：原被告双方签订的军队房地产租赁合同，是双方真实意思的表示，且不违背法律法规，该合同合法有效。对原告主张由被告返还到期的租赁房屋，按照双方签订的租赁合同期限为一年，2013年12月31日已期满，此后，原被告双方已没有房屋租赁关系，因此对其主张，本院应予支持。原告主张由被告承担违约金3600元，合同第十一条规定：乙方有违反本合同第八条的约定行为的，甲方有权解除合同，同时乙方应当向甲方支付人民币3600元作为违约金。本案被告未按合同约定将已到期的租赁房屋退还原告，已造成违约，因此，对原告此项诉讼请求，本院应予支持。原告主张被告赔偿逾期返还租赁房屋给其造成的损失51520元（368元×140天，2014年1月1日至5月20日共140天）和被告欠付的电费2196元，本院认为，原告对此所举的证据，是自己打印的两张表，没有被告签名，该两项诉讼请求，本院不予支持。
关于被告装修费、建房费，原告是否应补偿的问题，本院认为，本案被告租赁的房屋在2013年12月31日已期满，并已履行完毕。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。合同第八条第三项约定，“不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩固定设施。在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩固定设的，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给甲方”。被告在庭审中称：“原告方的负责人许诺，这些房屋你们可以永久性租赁”对此未向法庭提供证据。因此，对被告请求由原告补偿装修费5万元、建房费6万元的诉讼请求，本院认为，事实不清，证据不足，故不予支持。被告申请本院，对其租赁的房屋，支出的装修费及建房费进行评估作价，鉴于被告的装修费和建房费不应支持，评估作价确实无意义，故本院未予批准。为保护双方当事人的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十五条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）鲜英自本判决书生效之日起，将租赁到期的位于鄯善县新城东路2163号建筑面积269平方米房屋返还原告中国人民解放军69026部队。
二、被告（反诉原告）鲜英自本判决书生效之日起支付原告（反诉被告）中国人民解放军69026部队违约金3600元。
三、驳回原告（反诉被告）中国人民解放军69026部队的其他诉讼请求。
四、驳回被告（反诉原告）鲜英的反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件本诉受理费595元，由原告（反诉被告）负担558元，被告（反诉原告）负担37元。案件反诉受理费1250元，由被告（反诉原告）负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状一式四份，上诉于吐鲁番地区中级人民法院。
审判员 尚玉香
二〇一四年七月十一日
书记员 徐 伟