上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宝民三（民）初字第1440号
原告（反诉被告）陈颖园。
原告（反诉被告）潘来英。
上列两原告（反诉被告）的共同委托代理人金建良，上海市江南律师事务所律师。
上列两原告（反诉被告）的共同委托代理人周思涵，上海市江南律师事务所律师。
被告（反诉原告）王宁刚。
委托代理人苏琳。
被告（反诉原告）苏琳。
原告（反诉被告）陈颖园、潘来英与被告（反诉原告）王宁刚、苏琳房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员蒋梦娴独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈颖园、潘来英及其共同委托代理人周思涵，被告（反诉原告）王宁刚、苏琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）陈颖园、潘来英诉称，2014年3月9日，陈颖园、潘来英与王宁刚、苏琳签订房屋买卖合同，约定，王宁刚、苏琳将上海市宝山区牡丹江路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）以人民币383万元出售给陈颖园、潘来英，合同签订后30日内，王宁刚、苏琳将原有户口迁出，否则每逾期一日，应按照合同约定的总房价的万分之五支付违约金。2014年3月16日，双方签订《上海市房地产买卖合同》。陈颖园、潘来英已付房款379万元，尚有5万元余款未付。因王宁刚、苏琳未能按约迁出户口，故起诉要求王宁刚、苏琳按每日1，240元的标准支付2014年4月17日起至户口实际迁出之日止的违约金。
被告（反诉原告）王宁刚、苏琳反诉并辩称，双方合同约定陈颖园、潘来英应在交房时支付尾款5万元，王宁刚、苏琳已于2014年6月8日交房，但陈颖园、潘来英至今未支付尾款，故王宁刚、苏琳不愿迁出户口。且陈颖园、潘来英诉请的违约金标准过高。综上，不同意陈颖园、潘来英的诉讼请求，并反诉要求陈颖园、潘来英支付尾款5万元，并按每日25元的标准支付该款从2014年4月19日起至付清之日止的违约金。
原告（反诉被告）陈颖园、潘来英针对反诉辩称，正是因为王宁刚、苏琳未迁出户口故其未支付尾款，现王宁刚、苏琳逾期迁出户口的违约金已远远超过了尾款。且王宁刚、苏琳主张的违约金标准过高。故不同意王宁刚、苏琳的反诉请求。
经审理查明，2014年3月9日，王宁刚、苏琳（出卖方，甲方）与陈颖园、潘来英签订《房屋买卖合同》，其中约定，乙方受让甲方系争房屋，房地产转让价383万元。为办理交易过户手续之需，甲乙双方同意于本合同签署后10天内前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。除另有约定外，前述约定期限届满日为甲乙双方签订示范合同的日期。乙方应于签订示范合同并申请办理公证手续（若需）后当日，通过居间方转付或自行支付甲方首期房价款（含甲方已实际收到的定金）268万元。乙方应于房地产交易中心出具以乙方为权利人的过户收件收据后当日内支付甲方第二期房价款110万元。甲乙双方应于2014年4月20日前对房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付乙方，并由乙方自行或通过居间方支付甲方尾款5万元。若该房地产上有户口，则甲方应于本合同签订后30日内，将原有户口迁出。否则，每逾期一日，应按照本合同第2条约定的总房价款的万分之五向乙方支付违约金，直至原有户口迁出之日止。甲乙双方一致同意严格按照本合同履行；签署示范合同仅为办理交易过户手续之需，若示范合同对本合同部分内容变更，以变更后的内容为准；本合同未变更的内容继续有效。
2014年3月16日，王宁刚、苏琳（卖售人，甲方）与陈颖园、潘来英（买受人，乙方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定，甲乙双方通过上海中原物业顾问有限公司聚丰园路分公司居间介绍，由乙方受让甲方系争房屋，房地产转让价款248万元。合同第四条约定，甲乙双方同意，甲方于2014年5月31日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起的_日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后签订房屋交接书为房屋转移占有的标志。合同第九条约定，乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。逾期超过七日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付七日违约金外，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起七日内向甲方支付。补充条款（一）第3条约定，甲方承诺于签订本合同后30日内，向房屋所在地的公安派出机构办理原有户口（若有）的迁出手续。若甲方未按时申请办理原有户口（若有）迁出手续，或在签订本合同后30日内原有户口（若有）未能迁出，则每逾期一日，甲方应当按照该房地产转让价款的万分之五向乙方支付赔偿金，直至原有户口（若有）迁出时止。附件三付款协议约定，1、乙方应于签订本合同后2日内支付甲方部分首期房价款125万元，如此共同构成乙方支付给甲方的首期房价款共计133万元（包括已支付的定金8万元）。2、待公证处出具本合同之公证书（若有）且相关部门出具购房人家庭成员及名下住房情况的查询结果和房产税申报结果后15日内，甲乙双方赴上海市宝山区房地产交易中心申请办理产权过户手续（送件），上海中原收执收件收据后2日内，乙方应支付给甲方第二期房价款110万元。3、待乙方取得房地产权证后于2014年5月31日内，甲乙双方应对该房地产进行验看、清点，确认无误后，甲方应将该房地产交付乙方。同时乙方应自行支付或上海中原代为转付给甲方房价尾款（若有）5万元。
2014年3月16日，苏琳（甲方、出售方）与陈颖园（乙方、买受方）签订《特别协议》，约定，系争房屋的实际成交总价为383万元，系争房屋的装修装饰及固定设施，搬迁补偿费，搬场费等不包含在转让房价款内，另作价135万元，乙方应于签署《上海市房地产买卖合同》当日内直接支付给甲方。
双方合同签订后，陈颖园、潘来英陆续向王宁刚、苏琳支付房款总计378万元，尚有尾款5万元未支付。2014年5月13日，陈颖园、潘来英经登记为系争房屋的房地产权利人。2014年6月8日，王宁刚、苏琳向陈颖园、潘来英交付房屋。系争房屋内尚有苏琳一家三口及苏琳父母等五人的户口尚未迁出。
审理中，陈颖园、潘来英表示双方曾口头约定，王宁刚、苏琳迁出户口后，陈颖园、潘来英再行支付尾款5万元。王宁刚、苏琳表示，双方从未做过这样的约定。
以上事实，有原告（反诉被告）陈颖园、潘来英提供的房屋买卖合同、上海市房地产买卖合同、房地产权证、特别约定等，及双方当事人当庭陈述为证，经庭审质证，本院予以认定。
本院认为，原被告间的房屋买卖合同、房地产买卖合同是双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。双方于2014年3月16日签订的上海市房地产买卖合同约定，王宁刚、苏琳于签订本合同后30日内，向房屋所在地的公安派出机构办理原有户口（若有）的迁出手续，若王宁刚、苏琳未按时申请办理原有户口（若有）迁出手续，则每逾期一日，应当按照该房地产转让价款（即248万元）的万分之五支付赔偿金，直至原有户口（若有）迁出时止；待陈颖园、潘来英取得房地产权证后于2014年5月31日内，双方对房屋进行查看、清点，同时陈颖园、潘来英支付尾款5万元。由此可见，王宁刚、苏琳应先行迁出户口，此后在交房同时由陈颖园、潘来英支付尾款。王宁刚、苏琳至今未迁出户口，显属违约。关于王宁刚、苏琳辩称因陈颖园、潘来英未支付尾款、故不迁出户口的主张，缺乏事实与法律依据，王宁刚、苏琳的抗辩，本院不予采纳。王宁刚、苏琳于2014年6月8日交付房屋，当时其已逾期迁出户口达五十余天，如严格按双方约定的逾期迁出户口的违约金条款计算，王宁刚、苏琳应支付的违约金数额已超过尾款金额，在此情况下，陈颖园、潘来英拒绝支付尾款，是符合常理的，不应视为违约，故王宁刚、苏琳以陈颖园、潘来英逾期支付尾款为由要求其支付违约金，本院不予准许。本案中，在本院已支持陈颖园、潘来英要求王宁刚、苏琳支付逾期迁出户口违约金的情况下，陈颖园、潘来英应支付尾款50，000元。对于陈颖园、潘来英主张的违约金，王宁刚、苏琳主张违约金标准明显过高，陈颖园、潘来英未提供相应损失的依据，本院根据违约的事实、当事人损失等实际情况，酌情确定为按每日200元计算并支付违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一、第二款之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）王宁刚、苏琳于本判决生效之日起十日内，按每日200元的标准向原告（反诉被告）陈颖园、潘来英支付2014年4月17日起至上海市宝山区牡丹江路XXX弄XXX号XXX室房屋内原有户口迁出之日止的违约金；
二、原告（反诉被告）陈颖园、潘来英于本判决生效之日起十日内，支付被告（反诉原告）王宁刚、苏琳房款50，000元；
三、原告（反诉被告）陈颖园、潘来英的其余诉讼请求，不予支持；
四、被告（反诉原告）王宁刚、苏琳的其余反诉请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费减半收取为3，163元，由被告（反诉原告）王宁刚、苏琳负担；反诉案件受理费减半收取为565.50元，由原告（反诉被告）陈颖园、潘来英负担525元，由被告（反诉原告）王宁刚、苏琳负担40.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 蒋梦娴
二〇一四年十一月十七日
书 记 员 刘劭阳
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
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