温州市龙湾区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）温龙开民初字第280号
原告（反诉被告）：温州市恒宇服装实业有限公司，住所地：温州经济技术开发区滨海四路475号。
法定代表人：戴洁珍。
委托代理人（特别授权）：韩笑、冯思兵，北京浩天信和（温州）律师事务所律师。
被告（反诉原告）：浙江大嘴鸭服饰有限公司，住所地：温州经济技术开发区梧桐路1号。
法定代表人：舒锡华。
委托代理人（特别授权）：郑琦、吴乐强、浙江建桥律师事务所律师.
原告温州市恒宇服装实业有限公司（以下简称恒宇服装公司）与被告浙江大嘴鸭服饰有限公司（以下简称大嘴鸭服饰公司）租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月17日立案受理。被告大嘴鸭服饰公司在答辩期限内提出反诉，本院经审查予以受理并与本诉合并审理；原告恒宇服装公司根据被告大嘴鸭服饰公司的反诉变更了本诉诉请。本案依法由审判员丁虹独任审判，于2015年9月18日公开开庭进行了审理。原告恒宇服装公司的委托代理人韩笑、被告大嘴鸭服饰公司的委托代理人郑琦、吴乐强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）恒宇服装公司诉称：2011年5月20日，被告因经营需要，与原告签订《厂房租赁协议》，协议约定，被告承租原告所有的坐落于温州经济技术开发区滨海园区A308地块及其上建筑（门牌号为××），厂房面积为20297.83平方米，租期为6年，自2011年7月20日起至2017年7月19日止，2011年5月20日至2011年7月20日止为免租期。租金前三年不变，月租金223276.13元；第四年起，每年按上一年租金总额的8%递增。租金每半年支付一次，先付后用，分别于每半年届满当月10日前支付下期租金，逾期支付租金的，每逾期一日按半年租金总额的2%计算违约金。履行保证金为30万元，在被告结清所有费用并无违约的情况下，原告无息退还。另约定，被告对厂房进行装修、改建的，提前解除合同或是合同期限届满后，装修、改建部分归原告所有，原告无需进行补偿。
在租赁合同期限内，被告向原告提出提前解除合同，原告未予以同意。随后被告擅自搬离厂房，违反合同约定擅自将装修及改建部分拆除，有些甚至是进行恶意破坏，致使原告遭受损失。被告在未享有法定或是约定解除权的情况下，原告也未同意解除租赁合同，被告无权解除租赁合同。根据《合同法》第107条的规定，原告有权要求被告继续履行合同。根据厂房租赁协议的规定，被告应当在2015年7月10日前支付半年租金，被告逾期未支付。且被告至今尚欠17862元租金未支付。根据租赁合同的约定，装修和改建部分在提前解除合同或是合同期限届满时，归原告所有，被告应当将装修和改建部分恢复原状。无法恢复的，应当按照装修时的价格进行赔偿。
另外，2014年的7月19日被告只支付了10个月的递增，本应该有11个月的递增金额，所以被告还拖欠17862元的租金。
故原告诉请判令：1.确认原被告于2011年5月20日签订的《厂房租赁协议》合法有效并继续履行；2.被告支付自2015年7月20日至2016年1月19日的租金1562575元（逾期支付租金违约金自2015年7月11日起，以1562575元租金为基数，按月息2%计算至判决确定履行之日止）；3.被告支付拖欠的租金17862元（逾期支付租金违约金自2015年1月11日起，以17862元为基数，按月息2%计算至判决确定履行之日止）；4.被告对装修、改建部分恢复原状，无法恢复原状的，按被告原告装修费用折价进行赔偿；5.本案诉讼费用由被告承担。
在被告大嘴鸭服饰公司提起反诉、本院予以受理并与本诉合并审理后，原告恒宇服装公司将诉请一、二、四项作变更，三、五项不变，变更后的诉请为：1.确认原、被告于2011年5月20日签订的《厂房租赁协议》已于2015年6月19日解除；2.被告向原告支付四个月租金964553元作为违约金；3、依法判令被告支付拖欠的租金17862元（逾期支付租金违约金自2015年1月11日起，以17862元为基数，按月息2%计算至判决确定履行之日止）；4.依法判令被告向原告赔偿装修损失30万元。5.本案诉讼费由被告承担。
审理中原告补充陈述称：在被告于2015年6月18日搬走之后，原告为减少损失开始对外招工，与2015年8月下旬与案外人签订协议，新合同租期于2015年10月1日开始计算，并非被告所主张的2015年8月份已出租。
中央空调、空气调节器、中央空调系统、冷风机等都是被告在厂房进行装修期间，作为装修设备，附着在厂房上的。按照合同约定，只要不是原告提前要求解除合同，该部分的设施应该归原告所有。原告不但不用向被告作出补偿，被告如有对装修改建部分恶意损坏、拆除的情况下，原告有权向被告要求赔偿损失。被告在对厂房腾空搬迁的过程中，对原来的墙体，地面地板有进行损坏，损害了属于原告所有的装修权益。
租金已经支付至2015年7月19日，对2014年7月20日至2015年5月19日的租金递增没有异议，原告方同意返还的租金是没有递增金额的1个月租金。水电费用已经结清。
履约保证金和违约金是不冲突的，履约保证金所担保的范围是保证被告方在租赁合同履行期间内不存在拖欠相关费用及各项违约行为的时候才主张返还的权利，本案被告在搬迁过程中，损坏了厂房的装修设施，违反了租赁合同条款，因此不具备主张返还履约保证金的权利。而提前解除租赁合同的违约责任，被告也应该承担。
被告（反诉原告）大嘴鸭服饰公司辩称：一、原告与被告签订的《厂房租赁协议》于2015年5月16日解除，而非原告所称2015年6月19日。2011年5月20日，原告与被告签订《厂房租赁协议》，约定被告向原告承租坐落于温州经济技术开发区滨海园区A308地块及其上建筑，租赁期限为2011年7月20日至2017年7月19日。2014年，被告响应开发区政策，拍卖买受坐落于温州市经济技术开发区梧桐路1号厂房并取得房产证后，决定提早退租涉案厂房搬迁至自有厂房生产。2014年10月8日，被告向原告发出《提前退租通知函》，告知被告已经拍卖取得厂房，需要提前退租的情况，原告次日签收了通知函。2015年1月8日，被告向原告发出，《解除合同通知书》，原告于2015年1月9日签收了通知书。嗣后，双方协商达成解除协议、返还厂房的一致意见。2015年5月16日，被告与原告就涉案厂房进行了交接，原告收回了涉案厂房，双方在《厂房租赁交还交接书》上签字。至此，原告与被告签订的《厂房租赁协议解除》。
二、原告要求被告支付的违约金四个月租金964553元过高，应予以适当减少。《合同法》第114条规定：“当事人可以约定一方违约时可以根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”据被告查明，原告已于2015年8月将涉案厂房租出去，因此原告受到的损失应为3个月的厂房租金损失，而违约金964553元过高，故应予适当减少。
三、被告应当支付给原告的租金都已经支付完毕，原告要求被告支付拖欠的租金17862元及逾期支付租金违约金没有事实依据。《厂房租赁协议》第三条第一款规定：“前3年租赁期内租金保持不变，从第4年起，租金标准每年按前一年租金总额的8%比例递增。”因此，从2014年7月20日起，厂房年租金在原租金基础上上涨8%计算。2015年5月16日，原告与被告签订的《厂房租赁协议》解除，被告需支付2014年7月至2015年5月这10个月的租金增加部分。2015年6月11日，被告向原告支付这10个月的租金增加部分共计17862元，至此被告应当支付给原告的租金都已支付完毕，《厂房租赁协议》解除后，原告还应退还被告2个月的厂房租金。因此原告要求被告支付拖欠的租金17862元及逾期支付租金违约金没有事实依据。
四、原告要求被告赔偿装修损失30万元，赔偿数额没有任何依据。原告诉称“被告擅自搬离厂房，违反合同约定擅自将装修及改建部分拆除，”但其提交的证据不能明确证明厂房在被告搬离之后出现破损，也无法证明被告擅自将装修、改建部分拆除。即使有破损也不影响厂房的结构，因此原告主张赔偿30万元没有任何依据。
综上，原告与被告签订的《厂房租赁协议》于2015年5月16日解除；原告要求被告支付的违约金四个月租金964553元过高，应予以适当减少；原告要求被告支付拖欠的租金17862元没有任何依据，应予驳回；原告要求被告赔偿装修损失30万元，赔偿数额没有任何依据。
被告（反诉原告）反诉称：双方的《厂房租赁协议》解除后经双方多次协商，就协议解除后的违约责任问题，曾交换多个清算方案，原告的最后方案为：1、不予退还30万元保证金；2、已经支付但未使用的租金不予退还；3、需支付4个月的租金作为违约金。但被告认为原告的第一点和第二点不合理，要求退还保证金和已付未使用房屋的租金，并要求原告对被告留存的中央空调做出补偿。为此，双方发生分歧，无法达成一致，终酿致纠纷。故诉请判令：1.确认被告与原告的《厂房租赁协议》于2015年5月16日解除；2.原告向被告返还履约保证金30万元；3.原告向被告返还租金470666元；4.原告向被告支付中央空调、空气调节器、中央空调系统、冷风机及其系统补偿金423024.7元；5.本案诉讼费用由原告承担。
审理中被告补充陈述称：在2015年5月16日前，双方已经有了一定的协商，在这日，双方进行了厂房交接，所以得出该日是涉案厂房合同解除的期限。被告向原告支付了履约保证金30万元，在保证金和违约金中原告只能选择一项。被告多付的租金原告如果再继续占有，是没有法律依据的。如果跟不动产附着的不可分离的，这部分归出租人所有，但是没有进行附合可以拆除的应该归承租人所有。中央空调、空气调节器、中央空调系统等补偿金都不是附合于厂房装修之上的，在协议终止后的，被告有权将其搬回。因为现原告要使用，所以我们要求折价赔偿。2015年8月17日，原告与案外人签订了合同，原告实际的损失没有达到四个月租金那么高的金额，所以应按照实际损失来减少违约金金额。
原告（反诉被告）针对反诉答辩称：1.被告主张双方主张《厂房租赁协议》于2015年5月16日解除是被告单方的主张，并未与原告达成一致，最终合同解除时间应当以出租人同意解除时间作为最终时间。2.被告要求原告返还履约保证金30万元没有合同依据，既然是承租人违约在先，其就已经丧失了要求返还履约保证金的权利。3.被告要求原告返还租金470666元也没有合同及其法律依据。按照双方签订的《厂房租赁协议》，承租人如要求提前解除租赁合同，应当另行向出租人支付4个月的租金，所以本案只存在被告向原告支付4个月租金的合同履行情况。4.被告要求原告支付中央空调、空气调节器、中央空调系统、冷风机补偿金423024.7元既没有合同依据，也与双方签订的合同约定违背。由于被告提出的上诉4项请求，均没有任何法律合同依据，在驳回其请求的情况下，所产生的反诉费用由其自行承担。
原告（反诉被告）恒宇服装公司提供证据如下：
1.营业执照、组织机构代码，证明原告合同主体和诉讼主体资格。2.工商登记信息、组织机构代码，证明被告合同主体和诉讼主体资格。3.温房权证经济技术开发区字第018936号产权证，证明被告承租的厂房系原告所有。4.《厂房租赁协议书》，证明原、被告之间存在租赁关系，被告应于2015年7月10前支付下半年租金及逾期支付需承担违约责任的事实并证明装修、改建部分归原告所有。5.厂房现状照片，证明被告拆除装修、改建部分及对厂房局部损毁的事实。
被告（反诉原告）大嘴鸭服饰公司提供证据如下：
1.《厂房租赁协议书》，证明反诉人承租被反诉人厂房、租赁期限和提前退租的约定。2.转账凭证，证明反诉人支付押金30万元；反诉人预付2015年1月20日至2015年7月19日的租金共计1518276.78元。3.拍卖成交确认、房产证、土地证，证明2014年3月24日，反诉人通过司法拍卖买受了坐落于温州经济技术开发区梧桐路1号的厂房并办理了房产、土地权属过户登记手续。4.《提前退租通知函》及其邮寄单、回单，证明2014年10月8日，反诉人向被反诉人告知拍卖买受了厂房，需要提前退租涉案承租厂房的情况。5.《解除合同通知书》及其邮寄回单、查询单，证明2015年1月8日，反诉人向被反诉人告知2015年4月19日腾空，并通知于该日解除合同，被反诉人应及早安排厂房后续处分事宜。6.《厂房租赁交还交接书》，证明双方达成解除合同的一直意见后，于2015年5月16日办理了涉案厂房交还出租人的交接手续。7.关于接受恒宇厂房未清理问题如下，被反诉人在厂房交接后，就扫尾工作向反诉人发出函件，反诉人按照被反诉人的要求完成了处理。8.记账凭证、发票，证明反诉人留存在涉案租赁厂房的中央空调、空气调节器、中央空调系统等账面净值423024.7元。9.记账凭证、发票，证明反诉人留存在涉案租赁厂房的冷风机及系统账面净值60704.6元。10、照片、工商登记信息，证明涉案厂房在2015年8月份已出租。
原、被告提供的证据，经庭审出示质证。原告证据1-3，被告对三性均无异议，本院审查认为符合法定证据三性要求，均予以确认。证据4，被告对真实性无异议，对原告主张的证明目的有异议。本院认为该证据符合法定证据三性要求，双方均有提供、系本案关键证据，予以确认；至于原告主张的证明目的能否成立将在下文综合分析。证据5，被告对三性均有异议，认为没办法证明与被告行为之间是否有因果关系。本院认为被告的异议成立，对该组证据不予确认。
被告证据1，原告对三性均无异议，并认为协议中约定了如承租人提前退租解约，应支付出租人4个月租金作为提前退租违约金，及装修改建部分属于出租人所有。该证据符合法定证据三性要求，本院予以确认。证据2，原告对三性均无异议，本院予以确认。证据3，原告对真实性无异议，但是认为不属于涉案标的物，与本案没有关联性，不能作为被告提前解除租赁合同的合法理由。本院认为该证据与本案具有关联性，予以确认。证据4、5，原告对三性无异议，但认为该通知函仅仅是被告单方要求解除合同的书面通知，在没有经过原告同意的情况下不能产生提前解除合同的效力。对该两组证据本院认为均符合法定证据三性要求，均予以确认。证据6，原告对真实性无异议，但原告认为并没有对黄仁亨做相关权益的授权，对于该交接书的内容没有予以认可，所以对于该交接书对本案的关联性不予认可。证据7，打印部分的内容系原告向被告提出的清理意见，手写内容并不是原告方所书写的，而是被告方自己做的备注。鉴于该证据材料是被告提交的，所以对其手写部分是被告自己所认可的内容。涉案厂房交接完毕是在2015年6月18日。当庭经本院询问，原告承认证据6中签字的黄仁亨是原告方负责后勤的工作人员，但实质权利是公司老总予以决断的。被告承认证据7中手写内容是被告方工作人员王剑频写的，厂房也是王剑频和黄仁亨进行交接的。本院认为，证据6和7结合原、被告当庭陈述其真实性能够确定，可以看出两者之间存在关联，能够反映出厂房从交还到交接清理完毕的过程，对该两组证据均予以确认。证据8、9，原告对三性无异议，但认为中央空调、空气调节器、中央空调系统均属于装修设施，而不是被告的生产设备，因此按照《厂房租赁协议》的约定，所有的装修、改建设备均归原告所有。原告对此不承担返还及折价赔偿的责任和义务。对该两组证据的真实性本院予以确认。证据10，原告认为只能看出拍摄地点是在涉案厂房前，厂房的实际情况与现状无法辨别。对工商登记信息真实性没有异议，由于不属于本案的诉讼主体，与本案没有关联性。对照片的真实性本院予以确认。对工商登记信息，本院认为无法反映被告主张的涉案厂房于2015年8月份重新出租的事实，本院不予确认。
经审理本院认定如下事实：
坐落于温州经济技术开发区滨海四路××的厂房登记在恒宇服装公司名下，产权证号：温房权证经济技术开发区字第018936号，登记时间2010年3月30日，建筑面积合计20297.83平方米。
2011年5月20日，恒宇服装公司（甲方）与大嘴鸭服饰公司（乙方）签订一份《厂房租赁合同》，约定乙方承租甲方名下的厂房，面积20297.83平方米。合同第二条租赁期限。租期为6年，自2011年7月20日起至2017年7月19日止。甲方为乙方提供两个月（即自2011年5月20日起至2011年7月20日止）装修期，装修期内免租金。租赁期满，甲方有权收回出租厂房，乙方应如期归还，乙方需继续承租的，须于租赁期满前4个月以书面形式提出，经甲方同意后重新签订租赁合同。在同等条件下，乙方有优先续租权。第三条租金及其支付方式。1.租金为每月人民币11元／平方米，月租金为223276.13元。本协议租金均不含税费，相关税费均由乙方负责承担，甲方不负责开具正式发票。前3年租赁期内租金保持不变，从4年起，租金标准每年按上一年租金总额的百分之8比例递增。2.租金每半年支付一次，先付后用，分别于每半年届满当月10日前支付下期租金，首期半年的租金于本协议签订之日支付。3.若乙方逾期交纳应交租金，每逾期一日按半年租金总额的2%计算违约金。第四条履约保证金。1.乙方在本协议签订之日一次性向甲方支付履约保证金叁拾万元整。2.履约保证金不计利息，协议终止后，在乙方结清所有费用且无违约行为时3日内一次性退还。若乙方未按规定结清水电等费用，甲方有权扣减相应金额后返还。第六条租赁厂房装修、改建。1.在租赁期限内乙方可以根据自己的经营特点对租赁物进行装修，装修费用由乙方自负；如需改建，须事先向甲方提交改建设计方案，并经甲方书面同意，同时须向政府有关部门申报同意，改建不得破坏原厂房结构。改建、装修费用由乙方承担。2.乙方对厂房进行装修、改建的，因乙方原因合同提前解除或者租赁期限届满后装修、改建部分归甲方所有，甲方不做任何补偿。第九条租赁期间，如甲方提前终止合同而违约，造成乙方不能持续生产，除应赔偿乙方四个月的生产损失外，还应补偿乙方在租赁厂房的生产辅助设施建造费，厂房装修设施废弃、设备人员搬迁等费用。租赁期间，如乙方提前退租而违约，应赔偿甲方四个月租金。合同尾部双方均签章。
合同签订之后，大嘴鸭服饰公司支付了履约保证金30万元。截止2014年底的租金大嘴鸭服饰公司均已经付清。2015年的租金部分，大嘴鸭服饰公司分别支付了2015年1月20日至2015年7月19日未计递增金额的租金计1339656.78元，以及2014年7月20日至2015年5月19日10个月的递增部分租金计178620元。
2014年2月25日，大嘴鸭服饰公司通过淘宝网司法拍卖网络平台拍得温州经济技术开发区梧桐路1号一处厂房，并于2014年6月取得了房产权证和土地使用权证。
2014年10月5日，大嘴鸭服饰公司向恒宇服装公司发出一份《提前退租通知函》，内容为大嘴鸭服饰公司已经另行购买厂房，将提前退租本案涉案厂房。该函件恒宇服装公司于2014年10月9日签收。
2015年1月7日，大嘴鸭服饰公司向恒宇服装公司发出一份《解除合同通知书》，内容为大嘴鸭服饰公司将在2015年4月19日前搬离所租赁的涉案厂房，通知恒宇服装公司双方于2011年5月29日签订的《厂房租赁合同》于2015年4月19日解除，大嘴鸭服饰公司将在2015年4月19日腾空所有承租厂房返还给恒宇服装公司，希望恒宇服装公司及早安排2015年4月19日之后的厂房处分等事宜。该函件恒宇服装公司于2015年1月9日签收。
2015年5月16日，恒宇服装公司的工作人员黄仁亨和大嘴鸭服饰公司的工作人员签署一份《厂房租赁交还交接书》，内容为大嘴鸭服饰公司因新办公楼装修延迟，2015年4月28日才从本案租赁厂房搬迁完毕。出租方即恒宇服装公司于2015年5月16日收回本案租赁厂房。
2015年6月8日恒宇服装公司发函给大嘴鸭服饰公司，列出四项租赁厂房未清理问题，要求大嘴鸭服饰公司整改，并备注“若大嘴鸭服饰未按以上要求进行整改，恒宇服饰将不予以终止租赁合同；直至大嘴鸭服饰将厂房整改完毕方可予以终止合同”。2015年6月11日，大嘴鸭服饰公司工作人员王剑频在该函件下方备注“与阿亨对接”共四项内容；2015年6月18日王剑频再次备注“恒宇厂房完全交接，恒宇厂派驻保安进厂值班看护”。
另查明，大嘴鸭服饰公司承租厂房期间的水电费用均已经结清。本案涉案厂房现已另行出租。
庭后原、被告达成一致意见，同意大嘴鸭服饰公司存留在原租赁厂房里的设备由大嘴鸭服饰公司拆回。本院组织原、被告双方人员到温州经济技术开发区滨海四路××的厂房对存留设备进行了清点，双方确认尚有存留设备如下：行政楼六楼楼顶中央空调主机两台、冷却水桶两个、管道离心泵两台；厂房二楼冷风机三台，三楼冷风机十八台，四楼冷风机四台，三楼和四楼的冷风机每台对应一条室内送风管道；宿舍楼旁边锅炉一台。同时双方协商一致，中央空调的管道和室内机不拆除，冷风机的铁架不拆除，厂房三楼和四楼的冷风机管道拆除后二十二块玻璃由大嘴鸭服饰公司负责修复。
本院认为：恒宇服装公司和大嘴鸭服饰公司签订的《厂房租赁合同》依法成立、合法生效，双方应遵照合同约定诚信履行。因大嘴鸭服饰公司另行购买了厂房并搬迁，双方解除原《厂房租赁合同》亦不违反法律法规的强制性规定；双方对该《厂房租赁合同》现已解除也无异议，争议在于解除的时间及租金的计算。双方于2015年5月16日签订的《厂房租赁交还交接书》明确约定《厂房租赁合同》终止，应视为双方于当天合意解除了《厂房租赁合同》，故合同解除的时间本院判断为2015年5月16日。审理中原、被告双方均确认本案《厂房租赁合同》已经解除，故无须本院再行判决解除。但合同解除之后至2015年6月18日大嘴鸭服饰公司才确认厂房完全交接给恒宇服装公司，由恒宇服装公司派驻保安看护，因此本院认为厂房的管理权限移交在2015年6月18日，应以此日期作为租金计算的结束时间。结合此前租金支付情况，大嘴鸭服饰公司已经多付了租金，并未拖欠，恒宇服装公司要求大嘴鸭服饰公司支付拖欠的租金本院不予支持；恒宇服装公司应将多收的2015年6月17日至2015年7月19日计一个月多三天的租金退还给大嘴鸭服饰公司，该部分租金大嘴鸭服饰公司尚未支付递增比例部分，故金额为223276.13元÷30×3＋223276.13元=245603.74元。
关于履约保证金是否应当退还。双方签订的《厂房租赁合同》第四条约定了履约保证金不计利息，协议终止后，在乙方结清所有费用且无违约行为时3日内一次性退还。若乙方未按规定结清水电等费用，甲方有权扣减相应金额后返还。可见该履约保证金的目的系为保证合同履行。在租赁合同存续期间，承租方大嘴鸭服饰公司及时支付租金；在租赁合同解除时水电费用均已结清；且双方租赁合同系协商一致形成合意而解除；恒宇服装公司主张大嘴鸭服饰公司在搬迁过程中损坏厂房部分装修但未能举证证明。综上，本院认为大嘴鸭服饰公司在履行租赁合同过程中不存在违约行为，现租赁合同已经解除，依约该履约保证金30万元应当退还给大嘴鸭服饰公司。
关于大嘴鸭服饰公司是否要支付提前退租违约金及违约金的金额。双方签订的《厂房租赁合同》第九条约定为“租赁期间，如乙方提前退租而违约，应赔偿甲方四个月租金”。审理中双方对大嘴鸭服饰公司因另购厂房而提前退租的事实均无异议，符合《厂房租赁合同》该条款的约定的情形，应当赔偿四个月租金。大嘴鸭服饰公司的异议在于认为退租后厂房已经另行出租，恒宇服装公司实际损失没有达到四个月租金那么多。本院认为，首先双方的《厂房租赁合同》中针对提前退租设定的违约金并未约定以实际租金损失作为赔偿金额，其次对于涉案厂房具体何时重新出租、新的租赁合同租金从何时开始收取大嘴鸭服饰公司未能举证证明；故本院认为大嘴鸭服饰公司主张减少违约金金额依据不足，本院不予支持，恒宇服装公司要求大嘴鸭服饰公司支付964553元作为提前退租违约金符合合同约定，本院予以支持。
关于中央空调、空气调节器、中央空调系统、冷风机的归属。双方在《厂房租赁合同》第六条约定，因乙方原因合同提前解除或者租赁期限届满后装修、改建部分归甲方所有，甲方不做任何补偿。当庭双方对中央空调、空气调节器、中央空调系统、冷风机系大嘴鸭服饰公司承租厂房后安装无异议。本院认为该些电器装修时虽然安装在建筑物上，但并没有与建筑物形成附合，合理拆除也不会损坏建筑物，因此不属于合同约定的装修、改建的部分。并且庭后原、被告达成一致意见，同意大嘴鸭服饰公司存留在原租赁厂房里的设备由大嘴鸭服饰公司拆回，本院也组织原、被告双方人员对存留设备进行了清点，故该些存留设备应由大嘴鸭服饰公司自行拆回。
恒宇服装公司还要求大嘴鸭服饰公司赔偿装修损失30万元，但未能提供充分证据证明装修损失情况及损失金额，故对该部分诉请本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告浙江大嘴鸭服饰有限公司向原告温州市恒宇服装实业有限公司支付提前退租违约金964553元；
二、反诉被告温州市恒宇服装实业有限公司返还反诉原告浙江大嘴鸭服饰有限公司履约保证金30万元；
三、反诉被告温州市恒宇服装实业有限公司返还反诉原告浙江大嘴鸭服饰有限公司多收的租金245603.74元；
上述一至三项相抵，被告浙江大嘴鸭服饰有限公司应当支付原告温州市恒宇服装实业有限公司418949.26元，此款于本判决生效之日起十日内给付；
四、反诉原告浙江大嘴鸭服饰有限公司存留在温州经济技术开发区滨海四路475号的厂房里的设备有行政楼六楼楼顶中央空调主机两台、冷却水桶两个、管道离心泵两台；厂房二楼冷风机三台，三楼冷风机十八台，四楼冷风机四台，三楼和四楼的冷风机每台对应一条室内送风管道；宿舍楼旁边锅炉一台；由反诉原告浙江大嘴鸭服饰有限公司于本判决生效之日起十五日内拆回；并且依双方协商中央空调的管道和室内机不拆除，冷风机的铁架不拆除，厂房三楼和四楼的冷风机管道拆除后二十二块玻璃由反诉原告浙江大嘴鸭服饰有限公司负责修复；
五、驳回原告温州市恒宇服装实业有限公司和反诉原告浙江大嘴鸭服饰有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费19024元（原告已经预缴），减半收取9512元，反诉受理费7773元，合计17285元，由温州市恒宇服装实业有限公司负担8665元，由浙江大嘴鸭服饰有限公司负担8620元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。
审 判 员 丁 虹
二〇一五年十一月十三日
代书记员 胡楚楚