浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙甬民二终字第840号
上诉人（原审原告）：许根龙。
委托代理人：许克强，象山县浦港法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：陈昌利。
被上诉人（原审被告）：戴建光。
委托代理人：柯国生，浙江信大律师事务所律师。
上诉人许根龙因与被上诉人陈昌利、戴建光房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省象山县人民法院于2014年11月17日作出的（2014）甬象石民初字第3号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月17日受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理认定：1995年4月13日，石浦镇人民政府批准原告拨用坐落于石浦镇文旦港村的集体土地建房。1998年4月28日，原告户口转为城镇居民，户口落入石浦镇荔港居委会，1998年5月11日，原告户口迁入石浦镇文旦港村即石浦镇玉泉路申宁巷37号，城镇化改造后，文旦港村现为海宁社区。1999年12月30日，讼争房屋下的土地使用权登记至原告名下。2003年4月24日，经中间人潘小跃介绍，原告（甲方）和被告陈昌利（乙方）签订“房屋绝卖契约”一份，约定的主要内容为：甲方将位于象山县石浦镇申宁巷37号二间二层面积约200平方米的房屋出卖给乙方；售价263000元，首付定金1万元，十天内再付6万元（产权证由乙方保管，再七天内办理产权证过户手续，便民中心同意办理过户时，乙方再付93000元，余款10万元，由乙方向甲方出具借条）；房款付至163000元（含定金）时，房屋归乙方所有，甲方在三十天内应将房屋及附属设施移交乙方；过户税费全部由乙方承担，过户手续由甲乙协同办理；如甲方反悔不卖或迫使乙方退还房屋的，甲方应加倍返还乙方定金，退还房款并赔偿一切损失。2003年5月8日，原告（甲方）和被告陈昌利（乙方）签订“补充协议”一份，约定：原定的93000元乙方应在2003年5月12日前付给甲方；原定的10万元欠款，如乙方在半个月内付清，则甲方同意房价减15000元，甲方在收款同时将房子移交乙方；如乙方只能支付5万元，则甲方同意房价减少1万元，所欠5万元乙方应向甲方按月支付以月利率1%计算的利息，最迟在半年内付清所欠最后5万元，房产证可放在乙方处，但最后5万元付清时，甲方应协助乙方办理房地产权证过户手续。双方在合同中还约定了其他内容。此后，原告履行了房屋交付义务，被告陈昌利也履行了房款支付义务，最终成交价是248000元。此后，房屋所有权证过户登记至被告陈昌利及其妻子金春菊（被告陈昌利与金春菊于2011年12月5日离婚）名下，土地使用权证未过户。被告陈昌利购入房屋后即入住，金春菊的户口于2005年1月7日迁至讼争房屋的地址即石浦镇玉泉路申宁巷37号。2006年3月1日，被告陈昌利将讼争房屋出卖给被告戴建光，价格为493800元，并约定相关权利义务。被告戴建光购入房屋进行装修后入住至今。
原审原告许根龙于2013年12月24日诉至原审法院，请求判令：1.确认原审原告和原审被告陈昌利签订的《房屋绝卖契约》无效；2.原审被告陈昌利将位于象山县石浦镇玉泉路申宁巷37号的两间两层房屋腾退返还给原审原告。原审中，原审原告申请追加戴建光为原审被告，原审法院予以准许，并且原审原告将第2项诉请变更为要求原审被告戴建光将位于象山县石浦镇玉泉路申宁巷37号的两间两层房屋腾退返还给原审原告。
原审法院认为：首先，农村宅基地的所有权属农民集体所有，所以宅基地使用权人在对宅基地行使收益和处分权利时，应当受到严格的限制。在此前提下，城市居民购买农村房屋的行为一般应当认定无效，但在处理具体案件以无效为原则时还要考虑个案的不同情况，否则不区分不同情况一概判令腾退返还房屋将会造成秩序失范。其次，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份相联系，具有一定的福利性，国家政策禁止农民向城市居民出售房屋的主要出发点是为了保护农民的土地利益。本案中，讼争房屋位于石浦镇文旦港村，但1995年4月13日原告申请批地建房时，根据证据显示，原告虽是农村户口，但其并非文旦港村村民。1998年4月28日，原告户口转为城镇居民，其户口落入石浦镇荔港居委会，此时原告仍然不是文旦港村村民，直至1998年5月11日，原告以城镇户口迁入石浦镇文旦港村，即讼争房屋所在地石浦镇玉泉路申宁巷37号，此时原告仍然不是文旦港村村民。原告将户口迁入文旦港村前就已是城镇居民，故讼争房屋下的集体土地并未与原告的特定身份相联系。而且随着城市化进程的加快，文旦港村现已是海宁社区，讼争房屋所在地早已成为较为繁华的商业地段，已不是传统意义上的农村。第三，被告陈昌利购买原告房屋后，象山县房管处根据房屋买卖合同办理房屋所有权的过户登记，向被告陈昌利颁发了房屋所有权证，并且被告陈昌利的前妻金春菊的户口亦已迁入石浦镇玉泉路申宁巷37号，相关证据表明主管房屋行政机关已经认可原告和被告陈昌利的房屋买卖行为，原告主张房屋买卖合同无效与现有事实相背。第四，房屋居住人对房屋长期、稳定的占有、使用状态也是应当受到保护的重要价值利益，重大财产的权属关系稳定对于公民生活秩序有着重大的意义。本案中，房屋买卖行为发生在十多年前，被告陈昌利购入房屋居住三年后又卖给被告戴建光，被告戴建光已居住近十年，并且不可避免进行装修等添附行为，被告基于长期占有形成的稳定的社会关系和秩序不应受到轻易破坏。况且，讼争房屋所在地现已是较为繁华的商业街道，房屋及土地增值巨大，原告违反房屋买卖合同中不得反悔的约定，要求返还房屋的主张，与民法倡导的诚实信用原则相悖。综上，结合本案的实际情况综合判断后，对原告要求确认买卖合同无效并要求被告戴建光腾退房屋的诉讼请求不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条之规定，作出如下判决：驳回原告许根龙的诉讼请求。案件受理费5020元，由原告许根龙负担。
宣判后，原审原告许根龙不服，上诉至本院称：一、一审法院的判决违反法律强制性规定。《中华人民共和国土地管理法》规定，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有。国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖的通知》、国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》分别规定，农村的住宅不得向城市居民出售；禁止城镇居民在农村购置宅基地。因此，上诉人与被上诉人陈昌利之间签订的《房屋绝卖契约》违反了法律、行政法规的强制性规定，应属无效。二、两被上诉人陈昌利和戴建光之间的房屋买卖关系，属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的违反法律、行政法规强制性规定的情形。同时，涉案房屋的物权变动没有产生效力，被上诉人戴建光不具有对涉案房屋所有权。故上诉人要求返还涉案房屋理由正当。三、房屋买卖应符合“房地一体”原则。虽然被上诉人陈昌利将涉案房屋所有权变更登记在其名下，但土地使用权至今仍登记在上诉人名下。如此房地分离现状需要法律规范的调整。四、上诉人起诉的诉讼请求具体明确，但一审法院绕开法律规定，在判词中没有适用法律，而是以其主观的经验法则推导客观事实，得出判非所诉的结果。被上诉人戴建光虽然长期居住在涉案房屋，但只能说是一种占有，当物权人行使物上请求权时，法律规定必须解除占有返还原物。本案具有明确的法律规则可以适用，而一审法院却适用“诚实信用”、“公序良俗”的法律原则，显然错误。请求二审法院撤销一审判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求。
被上诉人戴建光答辩称：一、上诉人请求确认其与被上诉人陈昌利之间的《房屋绝卖契约》无效，没有法律依据。国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖的通知》只是部门规章，不是行政法规。国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》虽属行政法规，但上述《房屋绝卖契约》签订在该决定颁布之前，该决定无溯及力，不能适用。二、涉案房屋买卖与一般的农村房屋买卖有诸多不同点，不能以一般的审判思路来处理本案。上诉人原先虽是农村户口，但并非涉案房屋坐落村的村民，其于1998年转为城镇居民，户口落入石浦镇力港居委会。涉案房屋的村集体土地并未与上诉人的身份相联系，而随着城镇化进程的加快，该村现在已经是社区，不是传统意义上的农村。被上诉人陈昌利的前妻已经将户口迁入涉案房屋的地址，表明双方之间的房屋买卖已经征得房屋所在地集体经济组织的同意。涉案房屋的所有权已经登记在被上诉人陈昌利名下，这个事实说明政府对双方之间的房屋买卖表示认可，政府认定该买卖行为是合法有效的。三、被上诉人陈昌利于2006年3月1日将涉案房屋转卖给被上诉人戴建光，被上诉人戴建光一直是农村户口，因此本案实际上是农村居民向城镇居民购买农村房屋，其实质与一般农民将农村房屋出卖给城镇居民是完全不同的。被上诉人戴建光对房屋长期稳定占有、使用状态应当受到保护。四、如果农村私有房屋买卖在合法上存在瑕疵，合同无效的主要责任在出卖人，买受人为次要责任。一旦买卖合同无效双方就需返还财产，在当今背景下，土地升值、房屋价格上涨，上诉人按照原来的交易价格返还，其将获得巨大的土地和房屋增值利益。上诉人在负有主要过错的前提下却可以享受巨大的利益，这无疑是矛盾的。因此本案也要考虑社会效果。五、未来的国家政策将允许农村房屋买卖及农村宅基地向城镇居民转让，只要双方真实意思表示，且支付合理对价，可以预见，相关的法律法规和政策对这种合同的限制将逐步取消。综上，无论从法律还是政策层面上讲，认定涉案房屋买卖合同有效是正确的，且合情合理，如果认定合同无效，不但于法无据，且违背了诚实信用原则。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人陈昌利未予答辩。
在二审审理期间，双方当事人均未提交证据。
经审理，本院对原审法院认定的事实予以确认。
本院认为：涉案房屋系政府批准由上诉人在农村集体土地上建造。后上诉人与被上诉人陈昌利于2003年4月24日签订涉案房屋的《房屋绝卖契约》，此时上诉人的身份并非房屋所在地的农村集体经济组织成员，而是城镇居民。根据现有法律规定，农村集体经济组织成员不得向非成员转让本集体经济组织所有的宅基地使用权，故上诉人与被上诉人陈昌利签订的《房屋绝卖契约》并不完全符合该项法律规定的情形。由此，上诉人主张涉案房屋《房屋绝卖契约》无效，于法无据。原审法院对上诉人要求确认其与被上诉人陈昌利签订的《房屋绝卖契约》无效，被上诉人戴建光返还涉案房屋的诉讼请求不予支持，并无不当。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。上诉人上诉理由不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5020元，由上诉人许根龙负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄永森
审 判 员 朱亚君
审 判 员 赵保法
二〇一五年二月五日
代书记员 陆 琼