天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2016）津0116民初681号原告刘华。委托代理人王文静，北京市东元律师事务所律师。委托代理人王江，北京市东元律师事务所律师。被告天津塘沽和利丰投资有限公司，住所地天津市滨海新区塘沽响螺湾商务区第7号。法定代表人高志文，总经理。委托代理人李超鹏，该公司员工。原告刘华诉被告天津塘沽和利丰投资有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2016年3月14日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员闫秀珍独任审判，于2016年5月11日、5月27日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人王文静、王江及被告的委托代理人李超鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原、被告双方�2014年7月8日签订《中惠熙元广场认购书》一份，该认购书主要约定：原告购买被告开发的位于响螺湾中央商务区坨场南路和滨河西路交口的熙元广场1栋-滨河路210号房屋，用途为商铺，建筑面积88.10平方米，折后价1257983元，付款方式为首付百分之五十，余款银行按揭贷款。定金人民币50000元等内容。该认购书签订后，原告、被告、案外人天津市中滨园林工程有限公司又签订《购房款抵扣工程款合同（三方）》，该抵扣工程款合同主要约定：三方同意将被告应支付给案外人天津市中滨园林工程有限公司的637983元抵扣原告的商品房购房款。上述两份合同签订后，原告如约履行了自己的义务，但被告却因房价上涨拒绝与原告签订《商品房买卖合同》。为此原告多次找被告交涉，均无任何结果，故起诉至法院，要求：1.判令被告双倍返还原告定金人民币100000元整。2.判令被告�偿原告损失128041元。3.判令被告承担本案全部诉讼费。庭审中，原告增加诉讼请求，要求判令解除原、被告双方签订的《中惠熙元广场房屋认购书》。原告为证实其诉讼请求成立，提交以下证据：证据1.《中惠熙元广场房屋认购书》，证明原、被告之间预约合同关系成立和原告诉求的损失情况。证据2.《中惠熙元广场》定金收据，证明原告已按照认购书的约定交付被告定金50000元。证据3.购房款抵扣工程款合同，证明原告作为天津市中滨园林工程有限公司的认购代表购买诉争房产，首期购房款637983元以被告拖欠天津市中滨园林工程有限公司的工程款进行抵扣，双方协商一致变更了认购书中关于付款时间的约定，该合同的签订视为原告履行了付款义务。证据4.被告的销售代表王宇与原告的手机往来短信，证明被告对诉�房屋的付款时间变更的事实是知情且同意的。证据5.中国农业银行天津市分行交易明细及进账单，证明被告认可其违约在先的事由。证据6.录音证据一份，证明被告认可其违约在先的事由。证据7.《工程验收证明书》，证明三方签订的抵扣房款合同有效。被告辩称：根据该认购书第二条第一款、第二条第三款约定，认购方逾期付款或逾期签订《商品房买卖合同》及附件等文件的，出售方有权解除认购书，认购书解除后，认购方所交定金不予退还，该认购书于2014年7月8日签订，原告方没有按照约定如期给付被告房屋首期款，也没有签订合同，被告是依据约定没收定金。另外，原、被告及案外人天津市中滨园林工程有限公司签订《购房款抵扣工程款合同》第3-02条约定“本合同签订之日起15日内，丙方与甲方签订该商品房的《商品房买卖合同》及其补充合约等其他相关文件，丙方逾期签订前述文件的，每逾期一日，按照购房款总额的千分之一向甲方支付违约金。”该合同签订后，原告没有按照约定签订合同，也没有支付房款。被告为证实其诉讼请求成立，提交以下证据：证据1.广发银行交易明细查询单和中国工商银行转账支票存根各一份，证明被告将工程款637983元退给了原告。证据2.收款人帐户声明书，被告将熙元广场1栋-210号商铺部分房屋首期款800000元退还给了原告。证据3.土地使用权证，建设工地许可证和商品房预售许可证，证明被告具备与原告签订认购书的资质。经质证，被告对原告所举证据1、证据3的真实性、合法性无异议，但认为证据1不能证明原告有损失，证据3证明了原告违约，对两份证据本院予以采纳；对证据2、证据5的真实�、关联性、合法性均无异议，本院予以采纳。被告对原告所举证据4、证据6的合法性、关联性、真实性不予认可，证据4中的房屋总价与原、被告双方签订的《熙元广场房号确认单》的房屋总价相符，结合被告庭审中关于售楼人员的陈述，本院对该证据的真实性予以认定，证据6的内容与证据1-证据5相互印证，对证据6的真实性本院予以认定。证据7与本案无关联，本院不予采纳。原告认为被告所举证据1、证据2、证据3的真实性无异议，但不认可被告证据1、证据2的证明目的，鉴于原告对上述证据的真实性均无异议，本院对三份证据予以采纳。经审理查明，原告（认购方）于2014年7月8日与被告（出售方）签订《中惠熙元广场认购书》，认购书约定：原告购买被告开发的位于响螺湾中央商务区坨场南路和滨河西路交口的熙元广场1栋-210号房屋，用途为商铺，建筑面积88.10平方米，套内建筑面积为64.09平方米，房屋标准总价为1479981元，优惠折扣为2.97%，认购总价为1436024元，签署认购书时刘华付清定金50000元，2014年7月15日之前刘华支付首期购房款726024元。另，该认购书还约定选择一次性付款以及按揭付款方式的认购方应于签订本认购书后7日内，携本认购书及带齐签署合同需提供的文件、已付楼款的银行回单到销售方销售中心签署《商品房买卖合同》及附件等文件；认购方逾期付款或逾期签订《商品房买卖合同》及附件等文件的，出售方有权采取下列方式处理：1）要求认购方支付违约金，每逾期一天，认购方按该物业认购总价的万分之五向出售方支付违约金；2）解除认购书，认购书解除后，认购方所交定金不予退还，出售方有权不再另行通知认购方而将该物业出售他人，因此而获得的一切利益归出售方所有。该认购书中的房号确认单约定滨河路1栋-210号房屋的折后总价为1257983元，定金为50000元，首付款为637983元，50%房款600000元为按揭贷款支付。签订认购书当天原告支付被告定金50000元。庭审中被告认可涉诉房屋认购折后价为1257983元。另查明，原告（丙方）与被告（甲方）及案外人天津市中滨园林工程有限公司（乙方）于2014年底签订了《购房款抵扣工程款合同》，该合同约定乙方购买甲方的中惠熙元广场1-滨河路210号房屋，面积为88.1平米，购房款为1257983元。乙方指定丙方作为认购代表购买相关房产，同意房产产权归丙方所有，丙方同意作为乙方的认购代表按本合同之约定购买相关房产。鉴于甲方应付乙方工程进度款为816234.01元，甲乙丙三方确认，本合同所指购房款抵扣工程进度款即是：甲方将基于该合同应当支付乙方的工程进度款中的637983元等额抵扣乙方应�支付甲方的商品房购房款中的637983元。双方约定购房款637983元直接等额抵扣甲方应当支付给乙方的工程进度款，签约完成637983元扣款时，甲方支付178251.01元剩余进度工程款；剩余购房款（含定金）620000元，由丙方在本合同签订之日起30日内支付甲方。双方约定本合同签订后，即意味着甲方已经向乙方支付了基于工程合同应当支付乙方工程进度款中的816234.01元，乙方已经向甲方支付了购买中惠熙元广场1-滨河路210号房屋购房款中的637983元。被告于2015年6月30日向原告退还房款350000元，于2015年8月1日向原告退还房款289394.01元。另查明，被告的销售代表王宇2015年4月15日向原告发送短信，内容为“喜报[邀请函]2015年4月19日，上午10点在滨海新区第二大街喜来登九点举办新老业主答谢会，大型节目表演、商户签约等精彩活动！并有万元大奖抽奖活动等着你！星期日上�十点我们不见不散哦！王宇祝您生活愉快”。王宇于2015年4月21日向原告发送短信，内容为“2466-4总价2324386元，首付1164386元。1-210总价1257983元”。再查明，被告的员工2015年5月明确向原告陈述“我这边是坚决不卖，集团有规定的。”上述事实，有原、被告当庭陈述及双方提供的证据予以证实，本院予以确认。本案争议焦点问题为：1.双方签订的认购书是预约还是本约；2.被告应否双倍返还原告定金并赔偿原告损失。本院认为，原、被告签订的《中惠熙元广场认购书》系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。关于认购书的性质问题，认购书不完全具备商品房买卖合同的主要内容，且对未来双方在签订《商品房买卖合同》有明确的意思表示，故认购书系预约合同。原告关于认购书系商品房买卖合同的主张，�院不予支持。关于原告要求被告双倍返还定金的问题。根据被告与原告、案外人天津市中滨园林工程有限公司签订《购房款抵扣工程款合同》的约定，合同签订后原告即已经履行了向被告交付涉诉房屋首期款的义务。该合同变更了双方之前签订的认购书中关于签订《商品房买卖合同》期限的约定。被告员工王宇2015年4月19日、4月21仍向原告发短信邀请其参加签约会并再次确认房屋价款。因王宇系被告处员工，且负责销售事宜，根据民法通则第43条之规定，企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任，被告员工王宇发送的短信应视为双方对涉诉房屋的商品房买卖合同签订时间的变更，由被告承担相应的法律后果。根据合同法第七十七条之规定，原、被告应该按照变更后的约定履行义务。《购房款抵扣工程款合同（三方）》签订及被告员工王宇向原告发送催款短信后，原告已履行支付房屋首期款义务，被告拒绝与原告签订商品房买卖合同，系被告违约。因被告构成违约，原告起诉要求被告承担双倍返还定金的违约责任，于法有据，本院予以支持。原告未提供证据证明其损失情况，对原告主张的损失，本院难以支持。原告诉求解除双方签订的认购书，根据合同法规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。被告拒绝与原告签订《商品房买卖合同》，致使双方约定的合同目的无法实现，故双方签订的《认购协议书》依法予以解除。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告天津塘沽和利丰投资有限公司于本判决生效后十日内双倍返还原告刘华定金100000元。二、驳回原告刘华的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2360元，原告负担1325元（已交纳），被告负担1035元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。代理审判�闫秀珍二〇一六年六月六日书记员  杨晗相关法律法规：1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。2.《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的�人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。3.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。4.《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。5.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。