四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）成民终字第4830号
上诉人（原审原告）张晓，女，汉族，1984年3月1日出生，住河南省南召县。
委托代理人胡定芳，四川信和信（成都）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）四川省遂宁市欣茂房地产开发有限公司。住所地：四川省遂宁市开善路五建大厦。
法定代表人罗启明，董事长。
委托代理人张永友，男，汉族，1971年10月7日出生，系该公司员工，住四川省什邡市。
原审第三人四川华贯建筑工程有限公司。住所地：四川省成都市武侯区永康路***号。
法定代表人刘建春，董事长。
委托代理人王欣，四川律治律师事务所律师。
原审第三人王天成，男，汉族，1951年5月12日出生，住四川省南部县。
委托代理人田才先，四川嘉冠律师事务所律师。
上诉人张晓因与被上诉人四川省遂宁市欣茂房地产开发有限公司（以下简称欣茂公司）、原审第三人四川华贯建筑工程有限公司（以下简称华贯公司）、原审第三人王天成合同纠纷一案，不服四川省郫县人民法院（2014）成郫民初字第1075号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月1日立案受理后，依法组成合议庭于2014年10月29日公开开庭审理了本案。上诉人张晓的委托代理人胡定芳、被上诉人欣茂公司的委托代理人张永友、原审第三人华贯公司的委托代理人王欣、原审第三人王天成的委托代理人田才先到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2007年5月11日，欣茂公司与华贯公司签订《西郡兰庭项目建筑施工协议》，约定将西郡兰庭小区建设施工承包给华贯公司，王天成在该合同中作为华贯公司的委托代理人在合同上签字。2007年6月12日，华贯公司与王天成和谢华福签订了《项目工程承包经营协议书》，华贯公司又将西郡兰庭小区建设施工承包给王天成和谢华福。2008年2月26日，欣茂公司与华贯公司签订了《投资分房协议》，约定华贯公司投资所应选择分配的房屋。同日，王天成向欣茂公司出具欠条一张并加盖四川华贯建筑工程有限公司西郡兰庭技术专用章，载明王天成欠欣茂公司两套房子的购房款929944元，其中包含张晓那套房屋464972元。2008年2月26日，张晓与欣茂公司签订了《西郡兰庭房屋投资合同》及《西郡兰庭房屋投资合同补充协议》。合同约定，张晓以总价款464972元购买由欣茂公司开发的位于郫县犀浦镇的“西郡兰庭”小区A区4幢2单元11层6号面积为140.73平方米的住宅，付款方式和期限为：在2008年3月30日前在华贯公司工程款中全部扣清。2008年7月16日，王天成向张晓出具收条一张，收到张晓缴纳的购房款464972元，并加盖了四川华贯建筑工程有限公司西郡兰庭项目部章。双方在履行合同过程中发生争议，欣茂公司至今未向张晓交付房屋。
一审法院认定上述事实有西郡兰庭项目建筑施工协议、项目工程承包经营协议书、投资分房协议、欠条、西郡兰庭房屋投资合同、西郡兰庭房屋投资合同补充协议、收条等证据以及各方当事人当庭一致陈述在案为证。
张晓在一审的诉讼请求为：1、判令欣茂公司立即交付位于郫县犀浦镇龙吟村天府大道旁西郡兰庭小区A区4幢2单元11层6号的房屋，并按照每日总投资款的万分之十支付从2009年3月27日起至实际交房之日止的逾期交房违约金；2、判令欣茂公司在判决生效后30日内为张晓办好房屋权属登记，并按照已付房款的1%支付从2012年3月27日至实际交房之日止的权属登记违约金；3、本案诉讼费由欣茂公司承担。
一审法院经审理认为，合同具有相对性，依法成立的合同只对合同的当事人具有法律约束力，对合同关系以外的第三人不产生法律约束力。张晓与欣茂公司签订的《西郡兰庭房屋投资合同》及《西郡兰庭房屋投资合同补充协议》，该合同只对张晓和欣茂公司具有约束力，该合同对华贯公司和王天成不具有约束力。张晓与欣茂公司签订的名为“投资合同”的合同，张晓作为投资方交纳投资款的回报仅为取得合同确定的房屋，并不参与项目建设的利益分配及风险承担，参照最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》关于“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同”的规定，张晓与欣茂公司之间签订的合同其性质仍应为房屋买卖合同。作为房屋买卖合同的买方，支付约定的购房款是张晓应履行的主要义务。双方在合同中虽然约定了“在2008年3月30日前在华贯公司工程款中全部扣清”，该约定表明的是双方约定的房款支付方式，并不能表明欣茂公司具有在华贯公司的工程款中主动抵扣的义务。支付房款或者将华贯公司的工程款抵扣给欣茂公司作为购房款，应当是张晓作为房屋买卖合同买方应履行的义务。张晓提供的证据，并不能证明张晓已经完成了将购房款抵扣给欣茂公司，即张晓作为房屋买卖合同的相对方，并未向欣茂公司实际履行支付房款的义务，欣茂公司拒绝交付房屋的理由符合《中华人民共和国合同法》第六十七条规定的先履行抗辩权。因此，张晓要求欣茂公司交付房屋和办理房屋权属登记的诉讼主张，证据不足，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，最高人民法院《关于民事诉讼法证据的若干规定》第二条的规定，原审法院判决：驳回张晓的诉讼请求。一审案件受理费50元，由张晓负担。
宣判后，张晓不服一审判决，向本院提起上诉，认为，1、原审法院认定事实错误。张晓向王天成交付了购房款，王天成同意欣茂公司在其工程款中扣除相应款项，作为张晓向欣茂公司支付的房款。因此，张晓的购房款已经在华贯公司的工程款中予以了扣除，张晓已经履行了交付房款的义务，欣茂公司也收到了相应房款。2、欣茂公司应当主动从华贯公司的工程款中抵扣房款。从张晓和欣茂公司的合同约定来看，欣茂公司应在2008年3月30日前在华贯公司的工程款中扣除房款，工程款掌握在欣茂公司手中，因此，欣茂公司应当自行扣除房款。且王天成向欣茂公司出具了欠条，欣茂公司应当主动在工程款中扣除房款。综上，请求撤销原判，改判支持张晓在一审的全部诉讼请求，上诉费由欣茂公司承担。
被上诉人欣茂公司辩称，建设工程施工合同是欣茂公司与华贯公司签订，而不是与王天成。张晓应当举证证明欣茂公司有权在华贯公司工程款中扣除房款。王天成出具的欠条上载明，王天成在2008年3月付清款项而不是在工程款中扣除款项。综上，原审法院认定事实清楚，符合法律规定，请求予以维持。
原审第三人华贯公司述称，对于张晓和欣茂公司之间的合同关系，华贯公司不清楚，华贯公司也未收到过任何款项，请求法院依法判决。
原审第三人王天成述称，张晓交的房款应当由王天成或华贯公司收取，后王天成向欣茂公司出具了欠条，说明欣茂公司接受了债权债务的抵扣，欣茂公司应该在应付款中进行抵扣。王天成向欣茂公司主张的工程款中已经扣除了张晓应当支付的房款，王天成在本案中没有任何过错。
本院经审理查明的案件事实与原审法院审理查明的案件事实一致，对此，本院予以确认。
本院二审另查明，经向郫县房管局查询和现场查看，西郡兰庭A区没有4幢2单元11层6号房屋。本院依法向张晓释明，张晓仍坚持其在原审的诉讼请求，请求法院依法判决。
本院认为，张晓与欣茂公司签订的《西郡兰庭房屋投资合同》及《西郡兰庭房屋投资合同补充协议》不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人应按双方间的约定履行义务、行使权利。现张晓要求欣茂公司交付房屋，但现有证据表明并不存在张晓主张的西郡兰庭A区4幢2单元11层6号房屋，张晓也未举证证明其购买的房屋门牌号发生变更以及变更后的门牌号。因此，张晓关于交付房屋的主张，因基于现有证据表明标的物不存在，而事实上不能履行。故张晓要求欣茂公司交付房屋并支付违约金的主张，本院不予支持。同时，基于房屋交付后关于办证并承担违约金的请求，也因标的物不存在，事实上不能履行而无法支持。一审判决对此事实认定不清，导致适用法律错误，本院依法予以纠正，但一审判决“驳回张晓的诉讼请求”的结果正确，本院对判决结果予以维持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费按一审判决确定的方式执行；二审案件受理费100元，由张晓负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 宿 波
代理审判员 张 琦
代理审判员 何广智
二〇一四年十一月二十七日
书 记 员 杨大准