广东省惠来县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤5224民初57号
原告：翁某，男，汉族，1973年9月30日出生，住址：广东省惠来县，
原告：林某，女，汉族，1978年1月28日出生，住址：广东省惠来县，
上述原告委托代理人：刘章慧、方丹丹，广东普罗米修（汕头）律师事务所律师。
被告：惠来县南春实业有限公司，住所地：惠来县惠城镇元春前面前洋四横九号。
法定代表人：方某。
委托代理人：林少丹、肖寅凯，广东潮之荣律师事务所律师。
原告翁某、林某诉被告惠来县南春实业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于受理后，依法组成合议庭。于2016年3月15日、2017年1月9日公开开庭进行了审理，原告翁某、林某及其委托代理人刘章慧，被告惠来县南春实业有限公司的委托代理人林少丹、肖寅凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告翁某、林某向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还两原告购房款人民币840534元及至返还之日止按银行同期贷款利率的利息；2.判令被告返还已收取两原告的物业管理费、办证费、装修保证金、垃圾清运费等费用总计人民币71328元及至返还之日止按银行同期贷款利率的利息；3.判令被告依法赔偿两原告违约金人民币252160.2元（按商品房买卖合同约定购房款30%计算）；4.本案全部诉讼费用由二被告承担。
事实与理由：两原告系夫妻关系，2014年10月17日，两原告向被告购买了位于惠来县惠城镇南环一路“凯悦国际广场”×××号的商品房，并于当天支付了人民币2万元作为购房定金及购房款820534元人民币，即总计购房款项为840534元人民币。合同约定被告在2014年12月31日前按照国家和地方政府的有关规定将该商品房经工程验收合格交付使用，但是直到2015年7月6日才交付上述商品房给两原告，并于当天向被告支付了3个月的物业管理费1101元、办证费及配套费用64827元、水费500元、电费1000元、灭火器100元、装修保证费2000元及垃圾清运费1800元，以上费用总计71328元人民币。2015年8月，两原告在准备对上述商品房装修时发现该商品房存在主体工程质量问题，楼顶混凝土结构拆模后表面下沉，平整度偏差达到6.5cm，严重超过GB50204-2002《混凝土结构工程施工质量验收规范》（2011年版）要求的现浇结构尺寸允许偏差8mm，存在严重安全隐患。两原告发现上述房屋主体结构质量问题后立刻口头向被告和揭阳市惠来县城镇建设管理局反映，被告和揭阳市惠来县城镇建设管理局也及时到现场查看，查看后被告未作出回应，也未采取任何补救措施解决上述质量问题。2015年11月27日，两原告以书面形式向揭阳市惠来县城镇建设管理局投诉请求处理上述商品房工程质量问题，揭阳市惠来县城镇建设管理局于2015年12月15日对被告作出《建设工程质量隐患整改通知书》（质监站（2015）改字第002号），明确了被告交付的上述商品房客厅顶板部分出现下垂，存在质量隐患。两原告认为，被告交付的商品房主体结构质量存在问题，不符合《商品房买卖合同》的约定，依照最高人民法院《关于审理商品房买卖案件适用法律若干问题的解释》第十二条之规定，房屋主体结构质量不合格的，两原告有权解除合同，要求被告赔偿损失。
原告对其陈述的事实，在举证期限内提供的证据有：
1．原告《居民身份证》，证明原告诉讼主体资格。
2．被告《企业档案登记资料》，证明被告诉讼主体资格。
3．《商品房买卖合同》，证明原告与被告之间的法律关系。
4．《收据》，证明原告已向被告支付房产定金、物业管理费、办证费、水电费以及房款。
5．《照片》，证明该商品房存在主体工程质量问题，楼顶混凝土结构拆模后表面下沉，平整度偏差达到6.5cm，存在严重安全隐患。
6．《投诉书》，证明原告就商品房出现的楼顶表面下沉质量问题向惠来县城镇建设管理局投诉，要求处理。
7．《EMS快递单》，证明原告于2015年11月27日向惠来县城镇建设管理局邮寄投诉书的记录。
8．《EMS快递查询记录》，证明惠来县城镇建设管理局已于2015年11月28日收到投诉书。
9．《整改通知书》，证明惠来县城镇建设管理局对原告的投诉情况作出书面处理，查明购买的商品房客厅顶板部分下垂情况，对被告作出了质监站（2015）改字第002号整改通知书。
10．《告知函》，证明被告对房屋质量问题进行整改的告知。
原告翁某、林某补充提供的证据有：
1．《房屋结构可靠性检测鉴定报告》，证明原告购买的房屋质量不达标。
2．《2016年9月全国城市房产租售比排行榜TOP100》，证明原告房屋租赁价格依据。
被告惠来县南春实业有限公司辩称：一、本案争议房屋不存在可以解除合同的情形。首先，被告依照合同约定已将房屋交给原告，原告所提供的所有证据无法证明房屋主体结构有质量问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十二条、《城市房地产开发管理局条例》第三十二条、《商品房销售管理办法》第三十五条规定，原告以房屋主体质量不合格为由要求解除房屋买卖合同需要以工程质量检测机构或监督单位出具的核验结论为依据。经核验确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房。如果原告没有向法院提供这方面的证据材料，原告应当承担举证不能的不利后果。二、被告已经履维修、维护的义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十三条规定，当出现质量问题时，应当首先进行修复而非直接解除合同。只要房屋主要居住功能和安全性没有因为这个瑕疵被根本地影响，通过修复，完全可以被弥补。即是说涉案房屋不管是一般质量问题还是房屋质量问题严重影响正常居住使用，首先都应当适用修复原则，而不是单方解除该合同。
被告惠来县南春实业有限公司在举证期限内提供的证据有：
《收楼资料手册》，证明被告已经依照约定将双方合同约定的房产交付与原告，原告经检验无误之后也予以签名确认，其实际的使用占有已经转移给原告方。
综合原告起诉的事实、被告的答辩及提供证据的相关性，本院经审理查明：
2014年10月17日，原告(买受方)向被告(出售方)购买了位于惠来县惠城镇南环一路“凯悦国际广场”×××号的商品房,双方当天签订了商品房买卖合同。合同约定：购买的商品房为预售商品房，建筑面积共215.61平方米，其中，套内面积183.34平方米；商品房单价为每平方米3898.40元，总价款840534元；自签订本合同七日内，买受方一次性向出售方付清全部购房款840534元；出售方应当在2014年12月31日前，依照国家和地方政府的有关规定，将该商品房经工程验收合格，并符合合同约定的商品房交付买受方使用；出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受方使用，逾期不超过一年，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出售方按月向买受方支付已交房价款万分之五的违约金，合同继续履行；买受方购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》和《使用说明书》作为本合同的附件。出售方自商品住宅交付使用之日起。按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。合同签订当天，原告向被告支付了购房定金人民币20000元以及购房款人民币820534元，总计购房款为人民币840534元。2015年7月6日，被告将商品房交付给原告使用，原告在当天向被告支付了3个月的物业管理费1101元、办证费及配套费用64827元、水费500元、电费1000元、灭火器100元、装修保证费2000元及垃圾清运费1800元，费用总计人民币71328元。2015年8月，原告在准备对该商品房装修时发现该商品房存在质量问题，即商品房客厅顶板部分出现下垂。原告发现后将上述问题告知被告和惠来县城镇建设管理局，并于2015年11月27日书面向惠来县城镇建设管理局书面投诉请求处理。惠来县工程质量监督站经查后，认为上述商品房存在质量隐患，即客厅顶板部分出现下垂，于2015年12月15日赂被告作出《建设工程质量隐患整改通知书》，要求被告对上述问题在七日内整改完毕。被告随后按要求对商品房客厅顶板进行整改，原告不同意被告的整改方案，于2016年1月14日，以被告交付的商品房主体结构质量存在问题，不符合《商品房买卖合同》的约定为由，提出如上诉讼请求。
案在审理过程中，本院于2016年3月1日根据原告的申请对涉案商品房客厅板顶进行现场勘查，勘查结果：肉眼可见客厅板顶中间有明显下垂及客厅板顶有三处钢筋外露。
另查明,涉案商品房所在建筑工程至本案法庭辩论终结前未经相关部门验收合格。
案在开庭审理后，本院于2016年5月6日针对争议商品房主体结构质量及是否严重影响正常居住使用委托广东省保顺房屋鉴定有限公司进行鉴定，广东省保顺房屋鉴定有限公司于2016年10月25日，作出保顺鉴字【2016】SW0836号房屋结构可靠性检测报告：“…八、鉴定结论。依照《民用建筑可靠性鉴定标准》（GB5029-2015），凯悦国际广场第02栋13层03号房的使用性评定为Bss级，即使用性略低于本标准对Ass级的规定，尚不影响整体使用功能，有极少数构件应采取措施。安全性评定为Bss级，即安全性略低于本标准对Ass级的规定，尚不影响整体承载，有极少数构件应采取措施。九、处理意见。应委托具备资质的单位对该房屋出现露筋及渗水的构件进行修复处理。”。
检测报告送达后，原、被告均未对检测报告提出异议。
原告于2016年12月9日向本院提出变更诉讼请求：1.变更诉讼请求第一项为“判决被告在一个月内修复房屋使得质量标准达到《民用建筑可靠性鉴定标准》Ass级规定的质量标准；2.撤回诉讼请求第二项；3.变更诉讼请求第三项为：判决被告依法赔付两原告截止至2016年12月31日的违约损失暂计人民币101832元（4243元/月×24月＝101832元），具体以被告实际修复上述房屋经验收合格之日止；4.本案诉讼费、鉴定费人民币12000元由被告承担。
变更诉讼请求的事实与理由：原告起诉时该房屋尚未做房屋结构可靠性检测鉴定报告，相关费用无法确定，房屋经鉴定后，相关赔偿数额确定。由于被告交付的房屋存在质量问题致原告约两年的时间不能正常使用，根据《最高人民法院关于审
理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定：商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。因此请求判决被告从交房日起至房屋修复质量达标日的损失。
原告对其上述陈述的事实，提供的证据有：
房屋检测性鉴定报告，证明原告购买房屋质量不达标。
2016年9月全国城市房产租售比排行榜TOP100，证明原
告房屋租赁价格依据。
被告对原告变更诉讼请求辩称：一、原告未能在法定期限内提出变更诉讼请求，请求贵院依法予以驳回。本案原告庭审后才提出变更诉讼请求，已经超过法律所规定“在举证期限届满前提出”的期限，因此原告未能在法定期限内提出变更诉讼请求，请求依法予以驳回。二、原告房屋产存在的是微小的瑕疵质量问题，并不影响房屋的整体交付条件。广东保顺房屋鉴定有限公司所出具的《房屋结构可靠性检测鉴定报告》书的中鉴定结论与惠来县工程质量监督站出具的《建设工程质量隐患整改通知书》中要求被告7日内整改完毕，说明原告房屋只需要对极少数构件进行修复，可以完全确认原告房屋产存在的是微小的瑕疵质量问题，不影响房屋的整体交付条件。即使没有修复也完全不影响原告的装修、居住、使用。三、被告并不存在违约事实，不应承担原告的损失。根据上述第二点，被告所销售给原告的房屋只是微小的瑕疵质量问题，并不影响交付条件，且实际被告也已经依照合同约定将房产交付给原告使用。在得知原告存在上述问题后，被告积极派员到现场欲进行修复，但遭到原告的拒绝、阻挠甚至要挟。被告认为，原告房屋只是存在微小的瑕疵问题，即使不进行修复也不影响原告的装修、居住以及使用，原告将其房屋空置两年是行使自身拥有的处分权，并非被告违约所造成，因此原告所提出的赔偿请求是不应得到法律所支持。
被告对其上述陈述的事实，没有提供证据
本院认为：本案为商品房销售合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的合同，对双方均具有法律约束力。原告购买的商品房交付使用后因商品房质量问题提起诉讼，未就商品房质量问题申请鉴定，本院在开庭审理后查明涉案商品房所在建筑工程未经相关部门验收合格，故本院依法委托广东省保顺房屋鉴定有限公司对商品房质量问题进行鉴定。广东省保顺房屋鉴定有限公司作出检测报告后，原告向本院提出变更诉讼请求，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条：“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应告知当事人可以变更诉讼请求”的规定，应予准许。本案重点针对原告提出变更的诉讼请求问题进行处理：一、关于商品房的修复问题。广东省保顺房屋鉴定有限公司是有资质的房屋安全及建筑工程质量检测鉴定机构，其对涉案商品房作出的保顺鉴字【2016】SW0836号房屋结构可靠性检测报告客观、真实，本院对其检测报告予以采信。根据上述报告的鉴定结论，涉案商品房使用性及安全性均评定为Bss级，即使用性及安全性略低于《民用建筑可靠性鉴定标准》对Ass级的规定。房屋的使用性及安全性为Bss级与Ass级，均表示房屋的使用性及安全性符合《民用建筑可靠性鉴定标准》的标准规范，但涉案商品房使用性及安全性均评定为Bss级，表示有极少数构件应采取措施，即涉案商品房出现露筋及渗水的构件需要修复，根据惠来县工程质量监督站经认定的商品房客厅顶板部分出现下垂，存在质量隐患，也应予修复。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖案件适用法律若干问题的解释》第十三条：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任”的规定，原告请求被告修复房屋，本院予以支持。
二、关于原告撤回诉讼请求。根据民事权利自主处分原则，原告于诉讼期间放弃要求被告返还已收取两原告的物业管理费、办证费、装修保证金等的诉讼请求，属原告对自己权利的自由处分，本院予以准许。
三、关于被告是否违约及赔偿原告的损失问题。
根据原、被告签订的商品房买卖合同，被告应当在2014年12月31日前，将商品房经工程验收合格的商品房交付原告使用。但被告在2015年7月6日将商品房交付给原告使用，违反了合同的约定，构成了违约。被告首先应按合同约定，承担逾期交房的违约责任，即从2015年1月1日起至2015年7月6日实际交付之日止，按月向原告支付已交房价款万分之五的违约金，即820534元×7个月×5／1000=2871.87元。其次，被告未将经工程验收合格的商品房商品房交付原告使用，原告在使用过程中商品房出现质量问题，致原告未能及时入住，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”及国务院《建设工程质量管理条例》第四十一条：“建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。”，故被告对商品房除应及时修复外，对造成原告的租金损失，被告应予赔偿。但鉴于本案商品房属交付使用后出现质量问题，属于质量瑕疵，本可通过被告保修解决，原告在被告针对惠来县工程质量监督站的要求对商口品房客厅板顶进行整解时不予配合，造成被告对商品房存在的问题未能及时修复，影响了原告使用房屋，故原告对造成租金损失应负一定责任。被告应赔偿原告从2015年8月起至商品房修复时止租金损失的70%责任，赔偿数额的认定可参照原告提出的北海房地产交易网分布的《2016年9月全国城市房产租售比排行榜TOP100》中揭阳市的平均租金19.68元／月／㎡，结合本地的实际情况调整为15元／月／㎡计算，即原告的租金损失按15元／月／215.61㎡×70%=计算。
综上所述，依照最高人民法院《关于审理商品房买卖案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款，第十七条第一、三款；《中华人民共和国合同法》第一百零七条，第一百一十二条，第一百一十三条，第一百一十九条；《中华人民共和国建筑法》第六十一条；国务院《建设工程质量管理条例》第三十九条，第四十一条，第四十二条之规定，判决如下：
一、被告惠来县南春实业有限公司应在本判决发生效力之日起二十日内，对原告翁某、林某购买的位于惠来县惠城镇南环一路“凯悦国际广场”×××号的商品房客厅板顶出现部分下垂、露筋及渗水的构件委托有资质的建设单位进行修复处理。
二、被告惠来县南春实业有限公司应在本判决发生效力之日起二十日内，支付原告翁某、林某从2015年1月起至2015年7月逾期交房的违约金人民币2871.87元；支付原告翁某、林某月租金损失人民币2263.91元（从2015年8月起计至履行上述商品房修复责任时止）。
三、驳回原告翁某、林某的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币15276.19元，鉴定费人民币12000元，共27276.19元。由原告翁某、林某负担8182.86元，由被告惠来县南春实业有限公司负担19093.33元。案件受理费、鉴定费原告翁某、林某均已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于揭阳市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状之次日起七日内按本判决书确定的一审案件受理费之同等金额向揭阳市中级人民法院预交上诉案件受理费。上诉费汇入中国农业银行揭阳东升支行，户名：待报解地方预算收入法院诉讼费，帐号：44×××34。逾期不交的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
审 判 长 林 浩
审 判 员 谢镇辉
人民陪审员 唐兹成
二〇一七年十一月二十三日
书 记 员 杨泽鹏
附相关法律条文：
第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定完成了承担继续履行、采取补救措施的义务。
第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
《中华人民共和国建筑法》
第六十一条规定：交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。
建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”
国务院《建设工程质量管理条例》
第三十九条：建设工程实行质量保修制度。建设工程承包单位在向建设单位提交工程竣工验收报告时，应当向建设单位出具质量保修书。质量保修书中应当明确建设工程的保修范围、保修期限和保修责任等。
第四十条：在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。
第四十一条：建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。