广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛中法民三终字第18号
上诉人（原审被告）：佛山市恒捷房产有限公司。住所地广东省佛山市顺德区。
法定代表人：邓兆强，该公司董事长。
委托代理人：刘红增，广东海迪森律师事务所律师。
委托代理人：罗志文，该公司员工。
被上诉人（原审原告）：赖荣华，男，汉族，1975年9月2日出生，住上海市长宁区。
被上诉人（原审原告）：肖秋平，女，汉族，1975年9月25日出生，住广东省佛山市顺德区。
上诉人佛山市恒捷房产有限公司（以下简称恒捷公司）因与被上诉人赖荣华、肖秋平房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2014）佛城法民一初字第720号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2010年12月2日，赖荣华、肖秋平（乙方）与恒捷公司（甲方）签订《商品房买卖合同》，约定乙方向甲方购买位于佛山市顺德区房屋，建筑面积99.32平方米，套内建筑面积83.20平方米，公共部位与公共房屋分摊建筑面积16.12平方米；第四条甲乙双方约定按下述方式确定该商品房价款：该商品房价格按套内建筑面积计算，为每平方米7245.93元，按建筑面积计算，为每平方米6069.89元，总金额602861元；第六条面积确认及面积差异处理。该商品房以套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异，双方同意按以下原则处理：1.面积误差比绝对值在0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2.面积误差比绝对值为0.6%以上（不含本数）的，据实结算；第九条商品房交付期限，甲方应当在2011年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已办理竣工验收备案手续，符合本合同附件二所规定的装饰设备标准并能正常使用的商品房交付乙方使用。第十条甲方逾期交付商品房的违约责任，逾期不超过100天的，乙方同意不追究甲方逾期交付的违约责任，逾期超过100天，自本合同第九条约定的最后交房期限的第101天起至实际交楼之日止，甲方按工作日向乙方支付房款万分之三违约金，本合同继续履行；第十五条关于产权登记的约定，本合同经甲乙双方签字后三十日内，由甲方向管理部门申请备案，在房屋交付使用之日起90日内协助乙方向管理部门申请办理《房地产权证》。乙方委托甲方办理《房地产权证》。如因甲方的责任，乙方不能在规定期限内取得《房地产权证》的，双方同意按下列第3项处理：……3.乙方不退房，甲方按已付房款和人民银行规定的计收逾期贷款利息的标准支付违约金……
合同签订后，赖荣华、肖秋平已依约向恒捷公司支付涉案房屋购房款。2012年1月16日，赖荣华、肖秋平与恒捷公司签订《楼宇交接书》，主要载明内容“涉案房屋具备入伙条件，可正式交付使用，开发商通过本交接书的签署将该单元正式移交给阁下，现阁下收到入户钥匙6条、业主出入职能卡3张、信箱钥匙2条，请阁下三天内按相关售房资料验收住宅。”2012年1月18日，恒捷公司向赖荣华、肖秋平开具涉案房屋发票，载明涉案房屋套内面积82.72平方米，单价7287.97元，总房价602861元。2013年8月27日，赖荣华、肖秋平取得涉案房屋房地产权证（房地产权证号为粤房地权证佛字第××号、第××号）。
另查明，2011年8月23日，恒捷公司取得涉案房屋所在小区汇景国际一期、二期竣工验收备案表。据《广东省契税纳税申报表》，佛山市顺德区地方税务局大良分局于2013年6月17日收到涉案房屋的纳税申报，并于2013年6月25日通过审核。
赖荣华、肖秋平于2014年4月9日向法院提起诉讼，请求法院判令：恒捷公司向赖荣华、肖秋平支付迟延办证违约金47827元（违约金计算方法：以房屋总价款602861元为本金，按中国人民银行同期贷款年利率自2012年5月1日起计算至2013年10月1日止）。诉讼中，赖荣华、肖秋平将违约金计算方法明确为以房屋总价款602861元为本金，按中国人民银行同期贷款年利率自2012年5月1日起计算至2013年8月27日止。
赖荣华、肖秋平在一审中当庭陈述：由于办证迟延，赖荣华、肖秋平每月房租损失上千元。当初买房的主要目的就是为了小孩就读涉案房屋对面的世纪小学，但由于恒捷公司迟延办证，赖荣华、肖秋平小孩无法就读该校。
恒捷公司在一审中当庭陈述：恒捷公司于2011年8月25日以挂号信形式向赖荣华、肖秋平邮寄收楼通知书和办证须知，提醒赖荣华、肖秋平收楼时带齐收楼及办证相关资料。但赖荣华、肖秋平未按时收楼，也未带齐相关办证资料。2012年1月16日，双方办理收楼手续时，恒捷公司口头告知赖荣华、肖秋平办证须知，但没有出示书面办证须知。涉案房屋所在楼盘7座702房最早办理到房地产权证，出证时间是2012年8月24日。在收到赖荣华、肖秋平提交的办证材料后，恒捷公司于2013年5月3日送件至地税部门申缴税款，但因地税部门的工作量大而退件，直至2013年6月17日才再次收件，8月份纳税成功后随即便到交易中心交件交费，于2013年8月27日办妥房地产权证。
原审法院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。赖荣华、肖秋平与恒捷公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同内容没有违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效，依法应受法律保护，赖荣华、肖秋平及恒捷公司均应依约履行各自的合同义务。
根据双方合同第十五条约定，赖荣华、肖秋平委托恒捷公司进行代办房地产权证，恒捷公司应在涉案房屋交付使用之日起90日内协助赖荣华、肖秋平办理房地产权证。恒捷公司对此抗辩提出系因赖荣华、肖秋平未提交办证材料，以致办证迟延。原审法院认为，恒捷公司作为房地产企业，受购房业主委托办理房地产权证的情况下，须尽通知提交办证资料的义务。案中，无证据证明恒捷公司已尽通知义务，故对该抗辩不予采纳。至于恒捷公司着手办证时间，虽恒捷公司主张其于2013年5月3日送件至地税部门但遭退件，但并无证据证实。因《广东省契税纳税申报表》反映地税部门系于2013年6月17日收到纳税申报，故原审法院确认恒捷公司系于当日着手为赖荣华、肖秋平办理房地产权证。则按照双方约定，恒捷公司应承担违约责任。对赖荣华、肖秋平诉请恒捷公司支付从2012年5月1日起至2013年8月27日止的迟延办证违约金47827元。按照双方合同约定，恒捷公司应于2013年4月17日开始向赖荣华、肖秋平支付违约金，赖荣华、肖秋平主张违约金从2014年5月1日开始计付，系赖荣华、肖秋平对其诉讼权利的处分，原审法院照准。至于违约金计付时段，涉及对涉案合同第十五条的理解。原审法院认为双方合同约定“在房屋交付使用之日起90日内协助向管理部门申请办理《房地产权证》”，该条款已明确约定为“申请办理”而非取得《房地产权证》。况且，在双方合同已作特殊约定情况下，将行政部门办证时段亦归入合同所载“90天”内不符合合同本意，故原审法院结合案件实际，以2013年6月17日作为违约金计算截止日。至于付款标准，因赖荣华、肖秋平自愿以同期贷款利率计付，且恒捷公司亦对合同约定的违约金计付标准提出抗辩，故原审法院对赖荣华、肖秋平关于违约金的诉请，以602861元为本金，从2012年5月1日开始以同期贷款利率为标准计算至2013年6月17日为42866.77元，超出部分，原审法院不予支持。综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：（一）恒捷公司于判决发生法律效力之日起十日内，向赖荣华、肖秋平支付位于佛山市顺德区房屋迟延办理房地产权证违约金42866.77元；（二）驳回赖荣华、肖秋平其他诉讼请求。案件受理费减半收取498元，由恒捷公司负担436元，由赖荣华、肖秋平负担62元。
上诉人恒捷公司不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）一审判决采信赖荣华、肖秋平不诚实的陈述，从而认定恒捷公司未尽通知义务是错误的。一审判决对恒捷公司关于于2011年8月25日就寄给赖荣华、肖秋平《逸林首府收楼通知书》、《办证须知》的陈述，因赖荣华、肖秋平的不诚实否认而不予采信，加之对恒捷公司提出的调取通话记录的申请置之不理，从而认定“案中，无证据证明被告已尽通知义务”，是十分错误的。这是对房地产行业对业主提供基本服务的全盘否定。众所周知，依房地产买卖的交易习惯，业主购楼后何时去收楼、如何收楼是凭开发商出具的收楼通知书，恒捷公司所开发的楼盘也不例外。而一审法院却缺乏起码的判断，偏信赖荣华、肖秋平在庭审中所说的从未收到过恒捷公司所寄出的挂号信的陈述。如果赖荣华、肖秋平没有收楼通知书、没有办证须知，其是无法收楼和完成提供免税、纳税、办房地产权证等相关材料。另外，依房地产市场开发商多年通行的服务惯例，通知业主收楼，让业主备齐办证各项资料都会采取多管齐下的方式送达。恒捷公司也不例外，除向业主邮寄通知和须知外，还辅之以电话、短信等方式告知。而且恒捷公司未采用邮寄平信而对全部业主都采用了挂号信函寄出的方式，在恒捷公司未收到退件的情况下，恒捷公司有理由相信专业第三方（邮政）送达的信函，收件人肯定收到了恒捷公司寄出的“通知”和“须知”。恒捷公司作为房地产开发商通知业主前来收楼，告知业主提交各项办证资料是非常基础的和基本的服务，更何况恒捷公司与赖荣华、肖秋平签订的合同，也没约定所有的通知都必须以书面形式告知或送达。原审法院既不采信恒捷公司提交的证据，又对恒捷公司提出的调取证据的申请置之不理，实际上是对恒捷公司已提供的基本服务（通知义务）的全盘否定。司法判例如果对这一便捷的通知方式都不认可，无疑是在向社会诱导交易双方互不信任，必然增大交易成本，妨碍社会经济发展。（二）原审法院把迟延办证的责任全部归责于恒捷公司是错误的。本案中，迟延办证有如下几个原因：赖荣华、肖秋平收楼迟延；赖荣华、肖秋平提交减免税资料、办房地产权证资料迟延；税务部门、房地产登记部门遇税制改革、限购政策，扎堆办证等因素影响限收、拒收办证资料而收件迟延（依据见补充证据：税务部门提供给开发商根据合同签订时间提示客户应提交的资料及纳税标准一览表）。虽然恒捷公司无法一一举证由于赖荣华、肖秋平自身的原因以及政府办证部门的原因导致延误，但一审法官凭心证和认知不应把迟延办证的责任全部强加在恒捷公司身上。（三）一审判决颠倒举证责任分配。根据“谁主张，谁举证”的举证规则，本案本应由赖荣华、肖秋平举证证明系因恒捷公司的过错造成办证时间迟延，而非让恒捷公司举证自己没有过错。即本案应该由赖荣华、肖秋平举证证明其何时何地把政府税务、房产登记部门要求购房者提供的资料交付给了恒捷公司。因为根据《商品房买卖合同》第十五条的约定，仅因系恒捷公司的责任导致办证迟延的，恒捷公司才须负相关的违约责任。而综合上面的分析可知，赖荣华、肖秋平的房地产权证之所以迟延办理是由多个原因造成的，并且其中无一与恒捷公司有关，恒捷公司已经履行了受委托办证所应该做的全部事项，而赖荣华、肖秋平没有证据证明恒捷公司在此过程中有过错或对迟延应承担责任的情况，也没有证据表明赖荣华、肖秋平其本身履行了委托办证所应履行的相关义务，如按时提供办证所需的完备材料、签署了相关的免税、纳税文件、房地产申请登记文件等。在此情况下，法院应按日常习惯和常理分析，公平地分配举证责任。赖荣华、肖秋平没有证据证明恒捷公司对迟延办理存在过错的，应当承担举证不能的不利后果，承担败诉风险。综上所述，恒捷公司认为一审法院判决于法无据、于理不合，请求：（一）依法撤销（2014）佛城法民一初字第720号判决，并依法改判驳回赖荣华、肖秋平的诉讼请求；（二）一审、二审诉讼费用由赖荣华、肖秋平承担。
被上诉人赖荣华、肖秋平答辩称：（一）赖荣华、肖秋平在一审庭审中确认收到恒捷公司寄送的收楼通知，赖荣华、肖秋平否认的是该邮件里附随了办证须知。（二）恒捷公司将责任推到赖荣华、肖秋平或政府部门上是错误的。首先，赖荣华、肖秋平并不是收楼迟延，恒捷公司在收楼通知书中明确说了“如需提前或更改办理时间的，请致电售楼部经办人员预约更改收楼时间”，也就是收楼并非2011年8月29日不可。即使赖荣华、肖秋平收楼迟延，也不构成对方迟延办理的理由，因合同约定的办证时间是“在房屋交付使用之日起90日内”，而不是约定应交付之日。其次，恒捷公司一直没有通知赖荣华、肖秋平办理税务事宜需要什么材料，所以赖荣华、肖秋平无法提交。从恒捷公司提交的补充证据看，恒捷公司提交办证材料的时间是2013年6月17日，而一审判决计算违约金的截止时间也是该时间点，即使税务部门有迟延，也不构成恒捷公司行为正当的理由。（三）就举证责任，一审的分配是合法、合理的。只有恒捷公司通知了赖荣华、肖秋平提交哪些材料后，才存在赖荣华、肖秋平证明是否提交了的问题。但恒捷公司一直未证明其已通知赖荣华、肖秋平。（四）广东省佛山市中级人民法院就与本案相近似的案件已有相关的判决。综上，一审判决合理、合法，恳请维持一审判决。
上诉人恒捷公司在二审期间向本院提交了如下证据：
证据1.《契税标准及提交资料变更表》；
证据2.《办证差异》；
证据3.《逸林苑住房办证情况表》；
证据1至证据3拟证明恒捷公司迟延办证是由于相关办证部门延误而造成的。
被上诉人赖荣华、肖秋平在二审期间未向本院提交证据。
经审查，本院对上诉人恒捷公司提交的证据认证如下：证据1显示的为契税执行标准，与恒捷公司是否已尽通知义务或是否因办证部门的原因导致办证迟延无直接关联，本院对此证据不予采信；证据2为恒捷公司对商品房买卖办理房地产权证所需材料清单变化的单方陈述，与本案无直接关联，本院对此不予采信，理由同上；证据3是恒捷公司单方制作的材料，无其他证据相印证，且即使该证据属实，仅凭该证据也不能证明恒捷公司及时履行其办证义务，故本院对其不予采信。
原审判决在列当事人时，将恒捷公司的全称“佛山市恒捷房产有限公司”误写为“佛山市恒捷房地产有限公司”，对该笔误，本院予以纠正。除该笔误外，本院对原审法院查明的事实予以确认。
另查明，原审判决在“本院认为”部分，误将恒捷公司应于2012年4月17日开始向赖荣华、肖秋平支付违约金的日期写成2013年4月17日，并将赖荣华、肖秋平主张违约金的日期（2012年5月1日）写成2014年5月1日。
本院认为：本案属房屋买卖合同纠纷。综合双方当事人在二审中的诉辩意见，本案争议的焦点为恒捷公司是否按照合同约定的期限履行了其办理涉案房屋房地产权证的义务。
本案中，双方在商品房买卖合同中约定，赖荣华、肖秋平委托恒捷公司办理房地产权证，恒捷公司在房屋交付使用之日起90日内协助赖荣华、肖秋平向管理部门申请办理房地产权证。恒捷公司应当依照合同在约定的期限内履行相应的办理房地产权证的义务。本案事实表明，双方在2012年1月16日即签订了交付房屋使用的《楼宇交接书》，但直到2013年6月17日地税部门才收到恒捷公司提交的办理房地产权证所需的纳税申报，故恒捷公司确实存在未在合同约定的期限内履行相应的办理房地产权证的义务的行为。本案的关键问题在于恒捷公司对其迟延办证的行为提出的有关抗辩理由是否成立，若恒捷公司的抗辩理由成立，则其迟延办证的行为不属于违约行为，否则即属于违约行为，应承担相应的违约责任。恒捷公司上诉提出导致该迟延办证的原因有如下二点：一是赖荣华、肖秋平提交办证资料迟延，二是因赖荣华、肖秋平接收房屋迟延和政府部门限收、拒收办证资料而迟延。恒捷公司提出的这些迟延办证的理由是否成立，本院分述如下。
关于赖荣华，肖秋平是否存在提交办证资料迟延的问题。由于办理房地产权证需要双方均提交各类材料和履行相关手续，恒捷公司作为专业的房地产企业，受赖荣华、肖秋平的委托办理涉案房产的房地产权证，对于办理房地产权证应当提交的各类材料应予以知悉，故其理应负有通知赖荣华、肖秋平提交材料的义务，并应举证证明其已经履行该通知义务。恒捷公司上诉提出原审法院认定恒捷公司对赖荣华、肖秋平是否在合同约定的期限内收到提交办理房地产权证相关材料的通知负举证责任是错误的。本院认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定：“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”根据本案合同的约定，履行办理房地产权证的义务方是恒捷公司，现双方就恒捷公司是否依照合同约定的期限履行相应的行为发生争议，根据上述司法解释的规定，恒捷公司作为负有履行义务的一方，应对其已履行相关协助义务承担举证责任，包括对其已通知赖荣华、肖秋平提交办理房地产权证所需的相关材料等承担举证责任。故原审法院对赖荣华、肖秋平是否已获通知提交办理房地产权证所需材料这一待证事实确定由恒捷公司承担举证责任并无不当，恒捷公司该上诉理由缺乏法律和事实依据，本院不予支持。恒捷公司在上诉中还提出其在通知赖荣华、肖秋平办理涉案房屋的交付使用手续时已同时通知了赖荣华、肖秋平提供相关材料以办理房地产权证的问题。如上分析，因恒捷公司对其是否已履行通知义务负举证责任，故恒捷公司应提交证据证明其已履行了相关通知义务。首先，虽然恒捷公司寄发的挂号信的签收收据显示赖荣华、肖秋平曾于涉案房屋交付使用之前收到过恒捷公司的邮件，且赖荣华、肖秋平也确认该邮件为通知接受涉案房屋交付的邮件，但由于双方在合同中约定恒捷公司协助赖荣华、肖秋平办理房地产权证的义务是于房屋交付之后发生，故不能以涉案房屋交付前寄发的邮件推定该邮件中当然包含了通知赖荣华、肖秋平办理房地产权证的通知。恒捷公司还称其已通过电话多次通知赖荣华、肖秋平提供办理房地产权证所需材料，但恒捷公司未提供相应证据予以证明。恒捷公司请求法院向电信公司调查其营销部固定电话的通话记录，但因恒捷公司所申请调取的通话记录不可能包含双方的通话内容，即使取得该证据也仅能证明双方之间曾经有通话，但不能据此证明通话的内容是恒捷公司通知赖荣华、肖秋平提交相关材料，故本院对其调查取证的申请予以驳回。同时，恒捷公司还称其曾通过短信通知赖荣华、肖秋平，但其提交的证据显示其通过短信通知赖荣华、肖秋平时已超过双方约定的恒捷公司履行协助办理房地产权证的期限，故亦不能证明其已按约履行其通知义务。因恒捷公司提交的证据不能证明其已经履行了相应的通知义务，故其提出的办证迟延系因赖荣华、肖秋平迟延提交办证材料的抗辩理由不成立，本院不予采纳。
至于恒捷公司上诉还称赖荣华、肖秋平同样也应对其是否收到办理房地产权证的通知负举证责任。本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一款的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。在本案中，赖荣华、肖秋平所举出的证据已经足以证明恒捷公司存在迟延办证的违约行为，并要求恒捷公司承担相应的违约责任，而恒捷公司主张迟延办证系因对方行为或其他原因所造成，即应当举出证据予以证明，只有在其完成举证责任后，赖荣华、肖秋平才负有进一步的举证责任。但如上所述，恒捷公司举出的证据并不足以证明其已经履行了相应的通知义务，故赖荣华、肖秋平并不需要举证证明其未收到该通知。
关于恒捷公司上诉提出导致其办证迟延的一个原因是由于相关办证部门限收、拒收材料而造成的问题。对此，本院认为，首先，根据双方在商品房买卖合同中的约定，恒捷公司的协助义务之一是在涉案房屋交付使用之日起90日内向有关部门提出申请，并非在涉案房屋交付使用之日起90日内办理好房地产权证。故恒捷公司是否按约履行其义务以其提交的证明其于上述期限内向相关办证部门提交了办理房地产权证的申请为准，相关办证部门的迟延并不影响恒捷公司相关义务的履行。但从本案证据看，恒捷公司向相关办证部门提交办理房地产权证材料的时间为2013年6月17日，恒捷公司虽称在此之前提交过材料被拒收，但未提交相关证据予以证明，其在二审期间提交的证据也仅能反映办证流程等的变化，无法反映恒捷公司所称材料被拒收的事实，故恒捷公司所称因相关办证部门的原因导致办证迟延缺乏证据支持，本院不予采信。恒捷公司还提出上诉称导致迟延办证的原因在于赖荣华、肖秋平接收房屋迟延，因按照合同约定提交办证的时间为在房屋交付使用之日起90日内，而实际上违约金的计算也是从涉案房屋实际交付使用之日起90日后开始计算的，因此，恒捷公司该上诉理由与本案事实无关，本院不予采信。
综上所述，由于恒捷公司未按时履行其相应办理房地产权证的义务，导致涉案房屋办理房地产权证的时间超过双方合同约定的期限，恒捷公司的行为构成违约，原审法院判决恒捷公司承担相应的违约责任并无不当，本院予以维持。恒捷公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审判决将“佛山市恒捷房产有限公司”写为“佛山市恒捷房地产有限公司”以及在论述部分还存在的相关日期的笔误，本院对此依法予以纠正。因原审判决认定的基本事实清楚、适用法律正确，上述笔误不影响案件的最终实体判决，本院对原审判决予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费871.65元，由上诉人佛山市恒捷房产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘建红
代理审判员 谭志华
代理审判员 郑正坚
二〇一五年一月二十二日
书 记 员 许佩珊