辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第3043号
上诉人（原审原告）：史晓君，女，1953年4月10日出生，汉族，住址：辽宁省辽中县。
被上诉人（原审被告）：沈阳星辰房地产开发有限公司，住所地：沈阳市和平区文体路6甲4号。
法定代表人：黄哲明，该公司董事长。
委托代理人：王志睿，系北京隆安律师事务所沈阳分所律师。
上诉人史晓君与被上诉人沈阳星辰房地产开发有限公司（以下简称沈阳星辰公司）商品房销售合同纠纷一案，不服（2015）沈和民二初字第3186号民事判决书，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由审判员贾宏斌担任审判长，审判员周海鹏（主审）、代理审判员史舒畅组成合议庭公开审理了本案，本案现已审理终结。
史晓君一审中诉称：史晓君于2012年12月18日与沈阳星辰公司签订了《商品房买卖合同》，购买位于和平区文兴路41-3号3号楼1-26-11号61.83平方米商品房一套。合同约定并承诺2014年3月31日交房，史晓君已经支付全部购房款，合计金额432810元。史晓君在合同履行过程中尽到了有关责任与义务。现实情况是：沈阳星辰公司恶意拖延交房，史晓君多次与沈阳星辰公司进行沟通，沈阳星辰公司均无动于衷，黄哲明本人极力闪躲，拒绝与包括史晓君在内的广大业主真诚平等沟通，拒不履行合同。《商品房买卖合同》约定商品房支付期限为2014年3月31日，然而沈阳星辰公司恶意拖延交房。2014年4月2日，66位业主到沈阳星辰公司办公所在地，与沈阳星辰公司签署了《2014年4月2日议定书》，其中明确：全部房款、违约金及其他相关损失将按国家法律法规，沈阳星辰公司应在60日内以现金形式一次性足额赔偿给购房者。同时沈阳星辰公司承诺：于2014年6月30日前达到国家法律法规及合同约定的竣工标准，按期交房。然而沈阳星辰公司又再次违约，继续无故拖延欺骗业主，在广大业主的极端愤怒和努力抗争中，沈阳星辰公司又再次书面承诺2014年12月31日达到国家法律法规及合同约定的竣工标准，三十个工作日内完成入住手续并把钥匙交到业主手中，同时一次性以现金形式赔偿业主到交房日。沈阳星辰公司披合法销售外衣恶意欺骗包括史晓君在内的广大业主，违背合同协议，恶意拖延工程进度。时至今日沈阳星辰公司亦未履行备案、交房及赔偿等义务，故意躲闪，恶意拖延，并对史晓君的合理合法要求极不配合，给史晓君造成很大的经济损失和巨大的精神伤害。史晓君所购买商品房系史晓君正式住房，倾注了史晓君毕生的积蓄和心血。然而由于沈阳星辰公司的敷衍、失信、欺诈的等诸多行为，致使史晓君安居乐业梦想逐步破灭，给史晓君整个家庭包括史晓君父母和亲人带来的巨大的痛苦与伤害。目前史晓君已心力交瘁，饱受煎熬，谈房色变，血压近半年来又大幅升高。正是由于沈阳星辰公司的极端不负责任行为和对法律尊严的极端藐视，在给史晓君造成巨大的经济损失同时，也给史晓君带来了极大的心理伤害和精神痛苦。为了维护史晓君的合法权益，维护社会主义市场经济秩序，推动沈阳房地产市场乃至经济社会的长远发展，特向贵院提起诉讼，望贵院支持史晓君的诉讼请求。诉讼请求：1、史晓君与沈阳星辰公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，受法律支持和保护；2、按照史晓君与沈阳星辰公司签订的《商品房买卖合同》约定，沈阳星辰公司30日内向沈阳市房产局申请并完成商品房登记备案；3、沈阳星辰公司应继续履行合同和有关协议，马上开工，尽快达到国家法律法规及合同约定的竣工标准，尽早交房；4、请求判定沈阳星辰公司问违约时间为2014年4月1日起至交房日，应以现金形式赔偿史晓君违约金，约1万元；5、请求判定沈阳星辰公司必须马上开具购房发票；6、诉讼费由沈阳星辰公司承担。庭审中，史晓君将第四项诉讼请求明确为要求沈阳星辰公司给付逾期交房违约金，从2014年4月1日至实际交房之日止，按照合同约定标准计算。
沈阳星辰公司一审中辩称：史晓君、沈阳星辰公司签订的合同合法有效，是双方真实意思表示。是否完成商品房备案登记应当在具备条件的情况下来进行。关于逾期交房违约金的问题，沈阳星辰公司认为双方对交房时间在合同中没有约定，故不存在承担逾期交房违约金的问题，另外，史晓君提出的违约金数额过高，超出了法律规定，人民法院不应予以支持。
经一审法院审理查明，2012年12月18日，史晓君（买受人）与沈阳星辰公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定史晓君以432810元购买沈阳星辰公司开发建设的位于沈阳市和平区文兴路41-3号第3幢1-26-11号房屋，即本案诉争房屋，建筑面积为61.83平方米。其中第六条约定，买受人于2012年12月18日前一次性付清购房款项人民币432810元；第八条约定，出卖人应当在2014年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。……第九条约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、（1）、逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）、逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金……。史晓君依约将购房款432810支付给沈阳星辰公司，沈阳星辰公司为史晓君出具了3张收款收据。但诉争房屋所在楼宇未竣工，未交付史晓君。
2014年7月30日，沈阳星辰公司为史晓君出具产权归属承诺书一份，载明：针对史晓君于2012年12月18日与沈阳星辰房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，购买位于沈阳市和平区文兴路41京城中心（五里河新天地家园）3号楼1单元26层11门，面积61.83平方米，已支付购房款432810元。沈阳星辰房地产开发有限公司郑重承诺，该房屋产权归购买人史晓君，身份证号21022195304100322所有。
另查明，诉争房屋存在在建工程抵押。
一审法院认为：史晓君与沈阳星辰公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实的意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，故合法有效，因此，对史晓君确认《商品房买卖合同》有效的诉讼请求，一审法院予以支持。关于史晓君要求沈阳星辰公司办理备案登记的诉请，因涉案房屋被抵押，不具备办理备案登记的条件，故对史晓君该项诉讼请求，本院不予处理。待具备条件时，史晓君可另行主张。关于史晓君诉请沈阳星辰公司尽早交房的主张，因诉争房尚未竣工，不具备交房条件，故对史晓君的诉请，一审法院不予处理，待具备交付条件后，史晓君可另行主张。关于史晓君诉请沈阳星辰公司给付逾期交房违约金的诉讼请求，因沈阳星辰公司至今未依约向史晓君交付房屋，应承担给付逾期交房违约金的责任。关于逾期交房违约金的计算标准，因史晓君及沈阳星辰公司已在合同第9条第1款中明确约定，故从其约定。沈阳星辰公司应从2014年4月1日起给付，至本院判决确定给付之日。关于史晓君诉请沈阳星辰公司开具辽宁省商品房销售统一发票的诉讼请求，因史晓君已向沈阳星辰公司全额支付购房款，沈阳星辰公司作为商品房买卖合同的出卖人有义务为史晓君开具辽宁省商品房销售统一发票，故对史晓君该项诉请，一审法院予以支持。关于沈阳星辰公司辩称违约金过高，证据不足，一审法院不予采信。关于沈阳星辰公司辩称双方对交房时间没有约定，与事实不符，一审法院不予采信。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定判决如下：
一、确认原告史晓君与被告沈阳星辰房地产开发有限公司于2012年12月18日就位于沈阳市和平区文兴路41-3号第3幢1-26-11号房屋签订的《商品房买卖合同》有效；
二、被告沈阳星辰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告史晓君逾期交房违约金，从2014年4月1日起至本判决确定给付之日止，以432810元为计算基数，按日万分之一标准计算；
三、被告沈阳星辰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给原告史晓君开具432810元辽宁省商品房销售统一发票；
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
四、驳回原告其他诉讼请求。
案件受理费50元（原告已预交）、公告费400元（原告均已预交），由被告沈阳星辰房地产开发有限公司负担。
宣判后，史小君不服原审法院判决，向本院提出上诉，请求判令被上诉人为上诉人购买的商品房备案及交房。理由是：上诉人购买了被上诉人沈阳星辰公司开发的项目：沈阳市文兴路41-3号第3幢1-26-11号房。上诉人于2011年5月3日实际并全部支付购房款，被上诉人在2012年12月18日提供《商品房买卖合同》并现场签订合同，目前漏判主体设施均已经建设完共。一审判决认定《商品房买卖合同》有效，上诉人对此无异议。既然合同有效，上诉人认为一审法院应该支持上诉人要求被上诉人“备案”和“交房”两项诉讼请求，一审法院以“涉案房屋被抵押”和“不具备条件”为由不予处理（支持）是错误的，沈阳星辰房地产开发有限公司和信达资产管理股份有限公司辽宁省分公司签订的抵押日期为12012年9月14日，至2014年9月14日，上诉人在此房被抵押之前就已经交付了全部购房款，“抵押”是在上诉人购买之后的行为，并且备案和交房“不具备条件”是因被上诉人过错所致，与上诉人无关，上诉人要求判令被上诉人履行“备案”和交房“合同义务具有充分的事实和法律依据。
沈阳星辰公司则辩称同意一审法院判决。
本院审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
上述事实，有史晓君提供的《商品房买卖合同》、收款收据、银行付款凭证、产权归属承诺书、一审法院调取的抵押物清单以及当事人当庭陈述笔录等证据在卷佐证，已经开庭质证，本院予以确认。
本院认为，上诉人史晓君与被上诉人沈阳星辰房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。
关于上诉人主张被上诉人沈阳星辰房地产开发有限公司为其办理房屋产权证书的主张，因诉争房屋尚未取得房屋初始登记批复，不具备办理房产手续的条件，故对该主张本院不予支持。
关于上诉人要求被上诉人沈阳星辰房地产开发有限公司与被上诉人中国信达资产管理股份有限公司辽宁省分公司承担连带责任的主张。被上诉人沈阳星辰房地产开发有限公司与被上诉人中国信达资产管理股份有限公司辽宁省分公司签订的抵押合同，上诉人不是抵押合同的当事人，故其无权要求解除被上诉人沈阳星辰房地产开发有限公司与被上诉人中国信达资产管理股份有限公司辽宁省分公司之间的抵押行为、办理抵押权注销登记或抵押权变更登记。其次，现诉争房屋系因逾期交房的违约行为侵害了上诉人的合法权益，不是因被上诉人中国信达资产管理股份有限公司辽宁省分公司行使抵押权而导致《商品房买卖合同》无法继续履行。既然上诉人主张《商品房买卖合同》合法有效，要求继续履行该合同，被上诉人沈阳星辰房地产开发有限公司对继续履行该合同亦无异议。故一审法院判明令双方继续履行合同及被上诉人向上诉人支付逾期交房违约金并无不当。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人史晓君负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 贾宏斌
审 判 员 周海鹏
代理审判员 史舒畅
二〇一六年一月十三日
书 记 员 王潇潇
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。