湖南省湘潭市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘03民终181号
上诉人[原审原告（反诉被告）]：吴伟琳，女，1986年5月1日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市。
委托诉讼代理人：罗薇，湖南湘剑律师事务所律师。
被上诉人[原审被告（反诉原告）]：石术娥，女，1973年5月8日出生，汉族，住湘潭市岳塘区。
上诉人吴伟琳因与被上诉人石术娥房屋租赁合同纠纷一案，不服湘潭市雨湖区人民法院（2017）湘0302民初2505号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法由审判员李亚勤担任审判长，与审判员李焱、审判员陈新民组成合议庭，书记员王丽担任记录，经阅卷后决定对本案进行不开庭审理，本案现已审理终结。
原审判决后，吴伟琳不服，向本院提出上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判其与石术娥租赁合同解除，石术娥向吴伟琳支付欠缴租金并且已交纳的押金不退还或依法发回重审。2、判令被上诉人承担本案的全部诉讼费用。其上诉理由为：被上诉人自2017年6月至今一直拒绝向上诉人缴纳租金，构成根本违约，上诉人有权解除租赁合同。一审法院认为被上诉人未向上诉人交纳租主观上不是故意，是因为上诉人已经将房屋转让给第三人，第三人也向被上诉人主张权利，被上诉人不知道向谁支付租金所致。根据合同相对性，上诉人与被上诉人签订租赁合同，在上诉人未通知被上诉人将租金交付给其他人前，被上诉人应严格按合同约定向上诉人支付租金，被上诉人未按合同约定支付租金的行为构成根本违约，上诉人请求解除与被上诉人的租赁合同符合法律规定，一审法院认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院依法改判或者发回重审。
被上诉人石术娥未作出答辩意见。
原审判决认定的事实：2013年7月9日，原告（反诉被告）吴伟琳与湘潭远大置业有限公司签订《商铺买卖合同》，购买了后者开发的位于湘潭市雨湖区河西商务区平战结合人防工程（地下商城）车站路标段第-0101174号商铺（即设计编号A区170号商铺，以下简称A区170号商铺）。该商铺暂未办理不动产权属登记，备案登记在开发商湘潭远大置业有限公司名下。2016年8月18日，原告（反诉被告）吴伟琳与被告（反诉原告）石术娥签订《湘潭河西核心区地下步行街租赁合同》，合同主要内容有：原告（反诉被告）吴伟琳按月租金17307元将A区170号商铺出租给被告（反诉原告）石术娥从事女装经营，租赁期限3年，自从2016年10月1日起至2019年9月30日止，租金按季支付，保证金51921元。被告（反诉原告）石术娥已支付保证金51921元及3次共计9个月的租金，并由原告（反诉被告）吴伟琳领取。
2016年11月12日，原告（反诉被告）吴伟琳与买受人李慧签订《房屋转让合同》，合同主要内容为：原告（反诉被告）吴伟琳将A170号商铺以2450000元的价格出售给买受人李慧，买受人李慧在完成房屋更名登记时支付1800000元（含签订合同时交付的100000元定金），在2016年12月20日支付剩余650000元；原告（反诉被告）吴伟琳承诺该门面原始租户放弃优先购买权以及租赁权，此门面在交易完成后能够完全交予买受人李慧使用，否则由原告（反诉被告）吴伟琳承担买受人李慧所有损失并双倍赔偿定金。2016年11月21日，原告（反诉被告）吴伟琳与买受人李慧签订《合同补充协议》，其中主要内容：买受人李慧在2016年12月20日前付清全部购房款，否则每延期一天支付原告（反诉被告）吴伟琳5000元；买受人李慧在以买方名义与开发商签订商品房购房合同（电子网签合同）之日起15日内，原告（反诉被告）吴伟琳解决租户清场问题，否则每延期一天支付买受人李慧10000元；协议备注尾款为650000元、未清偿不算买受人李慧延期费、清场以物业公司认可为准，买受人李慧去物业公司拿钥匙，房屋必须全部清空。同日，买受人李慧就A区170号商铺与开发商湘潭远大置业有限公司签订《商铺买卖合同》（即电子网签合同）。
因原告（反诉被告）吴伟琳未能与被告（反诉原告）石术娥就解除租赁合同一事协商一致，原告（反诉被告）吴伟琳分别于2016年12月7日16时许及2016年12月20日21时许，先后两次强行组织人员将A区170号商铺腾空，被告（反诉原告）石术娥为此报警，公安机关处警后告知双方如协商不成走法律途径。物业管理单位湘潭博大企业管理有限公司以租赁合同未到期为由拒绝接收钥匙，买受人李慧亦拒绝接收钥匙。随后被告（反诉原告）石术娥均于当日将搬离物品搬回商铺，继续在A区170号商铺内经营至今。因原告（反诉被告）吴伟琳与买受人李慧未能就商铺的交付协商一致，故双方分别诉至湘潭市雨湖区人民法院，该院于2017年4月18日受理原告（反诉被告）吴伟琳的起诉并于2017年5月3日受理买受人李慧的反诉。
2017年6月15日，买受人李慧向石术娥发出《律师函》，要求石术娥向其交付租金及履行租赁合同义务。此后，吴伟琳与石术娥在6月份多次电话联系协商租金的交付事，石术娥提出将应交租金支付至物业公司，吴伟琳也表示同意，因物业公司以其无权代收业主租金为由拒收，导致石术娥应付房屋租金无所适从，只能留置在手中。
原审法院认为，原告（反诉被告）吴伟琳与被告（反诉原告）石术娥签订《湘潭河西核心区地下步行街租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，双方房屋租赁合同关系成立，双方应予全面履行。本案纠纷的引发系吴伟琳将租赁商铺出卖给买受人李慧后，因双方就商铺的交付、购房款的支付等发生纠纷并诉至本院，加之房屋买卖双方及承租人未就租赁事项协商一致，导致吴伟琳和买受人李慧均要求石术娥支付租金。石术娥分别与房屋买卖双方进行了沟通，并试图将租金交付给第三方物业公司，因第三方物业公司拒收未果，石术娥并非违约拒交租金，其行为可视为行使不安抗辩权，石术娥并不构成违约。故原审法院对原告（反诉被告）吴伟琳据此为由提出的解除房屋租赁合同的请求不予支持；同理，要求返还房屋、支付租金、不返还保证金及计算滞纳金的诉讼请求亦于法无据，该请求亦不予支持。
原审法院在审理中，当庭征询被告（反诉原告）石术娥意见，是否同意解除租赁合同，因被告（反诉原告）石术娥当庭表示不同意解除房屋租赁合同，根据买卖不破租赁原则，房屋租赁合同将继续履行，被告（反诉原告）石术娥要求退还51921元履约保证金没有法律依据，原审不予支持；吴伟琳在房屋租赁期限内分别两次组织人员强行腾房，显属违约，应承担违约责任，鉴于两次腾房后石术娥在当天又将搬离物品搬回商铺并继续从事经营，腾房行为对石术娥的经营影响较小，未造成收回商铺的后果，不宜适用《湘潭河西核心区地下步行街租赁合同》第八条中出租方擅自收回商铺应支付与履约保证金等额违约金的条款，原审法院酌情认定吴伟琳赔偿被告（反诉原告）石术娥4000元。
综上所述，原审法院对原告吴伟琳的诉讼请求不予支持，对反诉原告石术娥的反诉请求部分予以支持。故判决：一、原告（反诉被告）吴伟琳在本判决生效之日起十日内赔偿被告（反诉原告）石术娥经济损失4000元；二、驳回原告（反诉被告）吴伟琳的诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）石术娥的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依法加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审诉讼期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。
经本院审理查明，原审判决查明的基本事实清楚，证据确实充分，本院予以确认。
本院认为，上诉人吴伟琳与被上诉人石术娥签订《湘潭河西核心区地下步行街租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，双方房屋租赁合同关系成立，双方应予全面履行。本案因上诉人吴伟琳将租赁商铺出卖给买受人李慧后引发纠纷，导致上诉人吴伟琳和买受人李慧均要求被上诉人石术娥支付租金。经被上诉人石术娥分别与房屋买卖双方进行了沟通，并试图将租金交付给第三方物业公司，因第三方物业公司拒收未果，其行为可视为其继续在履行合同义务，故上诉人石术娥并未违约拒交租金，之后因吴伟琳与李慧的诉讼纠纷使其暂缓交纳租金的行为可视为其行使不安抗辩权,亦不构成违约。一、二审审理中，均征询被上诉人石术娥意见，是否同意解除租赁合同，因其均表示不同意解除房屋租赁合同，根据《城镇房屋租赁合同解释》第20条“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持……”的规定及买卖不破租赁原则，房屋租赁合同将继续履行。综上所述，本院对上诉人吴伟琳的上诉请求不予支持。原审判决审理程序合法、适用法律正确，处理恰当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉人吴伟琳的上诉，维持原判。
二审案件受理费2410元，由上诉人吴伟琳负担。
审判长 李亚勤
审判员 李 焱
审判员 陈新民
二〇一八年四月二十四日
书记员 王 丽
所附法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;
……