安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）合民一终字第04794号
上诉人（原审被告）：合肥香街商业经营管理有限公司，住所地合肥市庐阳区金寨路女人街节约巷43号2层，组织机构代码09079429-6。
法定代表人：罗志铜，总经理。
委托代理人：柳养生，安徽协利律师事务所律师。
委托代理人：孙婉莹，安徽协利律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：徐郑，无固定职业。
委托代理人：吴飞，安徽远致律师事务所律师。
原审被告：王晶晶，无固定职业。
原审被告：马茹娅，职业不详。
上诉人合肥香街商业经营管理有限公司（以下简称合肥香街公司）因与被上诉人徐郑、原审被告王晶晶、马茹娅返还原物纠纷一案，不服安徽省合肥市庐阳区人民法院（2015）庐民一初字第00373号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：徐郑系合肥市七桂塘步行街5幢底层1-19号位门面房的产权人。2012年10月12日，徐郑与马茹娅订立房屋租赁合同一份，约定徐郑将上述36.95㎡的房屋租赁给马茹娅经营，租赁期限自2012年10月19日至2013年10月18日，租金每季度为16000元。双方在房屋租赁合同中还就其他权利义务关系进行了详细约定，并特别约定房屋修路期间房租正常缴付，如遇到建筑拆迁，合同自动终止等。上述协议订立后徐郑即向马茹娅交付了涉案房屋，由马茹娅将租赁房屋作为营业场所使用。
2014年2月28日，合肥香街公司与马茹娅订立商铺租赁置换协议书一份，约定合肥香街公司与马茹娅将自己经营的两间商铺转让给对方，即合肥香街公司将位于合肥市庐阳区女人街夜市路东侧一层一间建筑面积68㎡（实际使用面积40㎡）的商铺转让给马茹娅，马茹娅将位于合肥市庐阳区七桂塘路两间实际使用面积36.95㎡的商铺即涉案房屋转让给合肥香街公司，双方相互转让年限为三年，自2014年3月1日至2017年2月28日止。双方在协议中还就商铺转让价格、付款期限、违约责任等做出了详细约定。上述协议订立后，马茹娅将涉案房屋交付给合肥香街公司，合肥香街公司又于2014年5月28日与王晶晶订立房屋租赁经营合同一份，约定合肥香街公司将位于合肥市香街项目5号楼5-1-11、5-1-12号房屋（即涉案房屋）出租给王晶晶作为商业用途使用，租赁期限自2014年7月10日至2017年2月28日，其中2014年7月10日至2015年7月9日期间年租金为120000元。双方还就其他权利关系做出了详细约定，此后合肥香街公司向王晶晶交付涉案房屋。2014年10月，合肥香街公司与王晶晶协商确认不再履行原订立的房屋租赁合同，王晶晶向合肥香街公司返还了涉案房屋。2014年11月12日，合肥香街公司与马茹娅、马进忠订立商铺交接证明书一份，称合肥香街公司将位于合肥市七桂塘商铺的钥匙交还给马茹娅、马进忠，该商铺从此与合肥香街公司再无任何关系，马进忠在交接书上代马茹娅签名。
另查明：徐郑于2014年6月8日向合肥市公安局报案，称其所有房屋被他人装修，要求公安部门予以处理。经合肥市公安局益民街派出所调查，涉案房屋系被合肥香街公司置换处理后引起纠纷，因马茹娅、合肥香街公司均未与徐郑协商处理涉案房屋处置事宜，也未在2013年10月18日后向其支付房屋使用费，徐郑遂诉至一审法院。
本案审理过程中，经一审法院主持交接，马茹娅于2015年4月30日将合肥市七桂塘步行街5幢底层1-19号位门面房返还徐郑，法院在交接现场制作交接笔录一份，对上述交接事实予以确认。
一审法院认为：徐郑取得合肥市七桂塘步行街5幢底层1-19号位门面房的产权登记，是上述房产物权所有人，其物权受到侵害时，可依据《中华人民共和国物权法》之规定主张返还原物请求权，并有权要求侵权人赔偿损失。合肥香街公司辩解本案系租赁合同纠纷，无法律依据，不予采纳。马茹娅自与徐郑订立的房屋租赁合同到期后仍占有涉案房屋，并于2014年2月28日与合肥香街公司订立商铺租赁置换协议书，将涉案房屋置换给合肥香街公司处理。上述协议虽名为商铺租赁置换协议，但实际处分了涉案房屋占有、使用、收益的权利，合肥香街公司自马茹娅处接收涉案房屋后，对涉案房屋占有、使用、收益权利再行进行了处分，并将涉案房屋出租给王晶晶使用。上述过程中，马茹娅、合肥香街公司对于涉案房屋的实际产权人情况，均应有一定认识，但其均未能妥善履行注意义务，进而妨害了涉案房屋实际所有人徐郑的合法权益，应承担相应的赔偿责任。王晶晶系从合肥香街公司处取得涉案房屋租赁权，在订立合同的过程中基于其订立合同时所处地位，对徐郑合法权益受到损害的结果无明显过错，且现已搬离涉案房屋，故徐郑要求王晶晶返还房屋、承担赔偿责任事实、法律依据均不足，不予支持。
关于徐郑主张的损失，审查如下：1、2013年10月19日至2014年2月28日期间，涉案房屋由马茹娅占有，故应参照相关标准赔偿徐郑上述期间经济损失。关于本案中损失参照的标准，因徐郑主张的损失12932.5元／月系其估算而来，缺乏事实依据，参照原合同约定的租金标准（16000元／季度）计算徐郑的损失。因2013年10月19日至2014年2月28日期间共计133天，据此，马茹娅承担的赔偿责任为23644元（计算方式：16000元÷3个月÷30天×133天）；2、自2014年3月1日至2014年11月11日期间，涉案房屋通过租赁置换的方式由合肥香街公司占有，此后涉案房屋又由合肥香街公司于2014年11月12日返还马茹娅。本案审理过程中，马茹娅于2015年4月30日返还徐郑涉案房屋。上述期间内，合肥香街公司、马茹娅通过订立商铺租赁置换协议书的方式处置了涉案房屋占有权限，即便此后存在自行交接的行为，但均未得到徐郑的授权或追认，合肥香街公司、马茹娅共同的行为客观上导致了房屋实际所有权人徐郑损失，应承担连带损害赔偿责任。因2014年3月1日至2015年4月30日期间共计426天，据此，马茹娅、合肥香街公司承担的赔偿责任为75733元（计算方式：16000元÷3个月÷30天×426天）。
关于徐郑主张的返还合肥市七桂塘步行街5幢底层1-19号位门面房的诉讼请求，因涉案房屋系经马茹娅、合肥香街公司订立合同后予以置换处置，从而妨害徐郑占有、使用、收益的所有权权能，故马茹娅、合肥香街公司均应向徐郑负返还原物的法律责任，但鉴于本案审理过程中徐郑已收回涉案房屋，徐郑该项诉请已得到实际履行，故对徐郑该项诉请已实际履行的事实予以确认。依据《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十四条、第三十七条、第三十八条、第三十九条、《中华人民共和国侵权责任法》第八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告合肥香街商业经营管理有限公司、马茹娅返还原告徐郑位于合肥市七桂塘步行街5幢底层1-19号位房屋（已履行）；二、被告马茹娅于本判决生效之日起十日内赔偿原告徐郑租金损失99377元；三、被告合肥香街商业经营管理有限公司就本判决第二项确定的租金损失中的75733元承担连带赔偿责任；四、驳回原告徐郑的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取为6750元，由徐郑负担3868元，合肥香街商业经营管理有限公司、马茹娅负担2882元。
宣判后，合肥香街商业经营管理有限公司不服，向本院上诉称：1、上诉人承租案涉房屋依约向马茹娅支付了对价，并非无偿使用，不应承担被上诉人租金损失；2、上诉人于2014年11月12日将案涉房屋返还马茹娅，不应负有返还原物的法律责任；3、一审法院未判决王晶晶承担责任，判决承担连带责任不妥。请二审依法改判。
被上诉人徐郑辩称：一审判决正确，请二审维持。
原审被告王晶晶、马茹娅未作答辩。
二审对一审查明的事实予以确认。
二审查明，案涉房屋一直租赁给马茹娅的同乡从事兰州拉面，该案涉房屋使用人私自搭建的部分侵占了部分消防通道需拆除。
本院认为：被上诉人徐郑将案涉房屋租赁给马茹娅，2013年10月18日租赁到期后，双方未续订租赁合同，房屋一直由马茹娅占有使用，可认为双方的租期在延续，但徐郑有权随时收回该房，故此后应认定被上诉人徐郑与马茹娅是租赁关系，被上诉人徐郑应向马茹娅主张房屋租金或收回房屋。马茹娅通过租赁置换的方式将该房于自2014年3月1日至2014年11月11日期间的使用权交予上诉人，未取得房主徐郑同意，上诉人在对案涉房屋租赁期限未履行严格审查的情况下即与马茹娅签订房屋置换协议，至被上诉人徐郑在此期间不能顺利收回房屋，上诉人及马茹娅应依法承担被上诉人此期间租金损失的侵权责任，2014年3月1日至2014年11月11日期间共计256天。上诉人于2014年11月12日将案涉房屋返还马茹娅之后，上诉人不再妨碍被上诉人徐郑向马茹娅主张收回房屋的权利，其不应再承担法律责任。一审法院认定徐郑的租金损失标准正确，但认定2014年11月12日之后上诉人承担租金损失的责任不妥，二审应予调整。上诉人应承担徐郑的租金损失为45511元（16000元／季÷90天×256天）。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、维持安徽省合肥市庐阳区人民法院（2015）庐民一初字第00373号民事判决第一项、第二项、第四项；
二、撤销安徽省合肥市庐阳区人民法院（2015）庐民一初字第00373号民事判决第三项；
三、合肥香街商业经营管理有限公司就一审法院判决第二项确定的租金损失中的45511元承担连带赔偿责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费按一审判决执行。二审诉讼费2882元，由上诉人合肥香街商业经营管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 洁
审判员 钱 岚
审判员 程 镜
二〇一六年二月二日
书记员 吴晓俊
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
第一百七十条第一款（二）项原判决、裁定认定事实清楚错误或适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；