江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第02937号
上诉人（原审被告）陆志芳。
委托代理人池涛，江苏至誉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）太仓住商房地产经纪有限公司，住所地江苏省太仓市城厢镇世纪苑商业用房116、216室，组织机构代码08158514-2。
法定代表人曾小明。
委托代理人严丹婷，江苏金太律师事务所律师。
上诉人陆志芳因与被上诉人太仓住商房地产经纪有限公司居间合同纠纷一案，不服江苏省太仓市人民法院（2015）太民初字第00169号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月25日受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2014年10月初，被告陆志芳在互联网上查看到二手房卖房信息，联系到了原告的业务员陆静芬，表示其想购买太仓市水岸华府楼盘的房屋。陆静芬向被告推荐了几套房屋后，被告对该小区内5幢1103号房屋表示出购买意向。
对于看房的经过，原告陈述称2014年10月中旬，原告业务员陆静芬与被告陆志芳、朱雯雯（被告女儿）、姚志强（被告哥哥）至水岸华府5幢1103号看房。看完后，被告交代陆静芬与卖方洽淡价格，原告遂与卖方洽谈价格，期间被告陆志芳曾几次向原告咨询税费及贷款等事宜，并透露想以女儿的名义买房。被告陆志芳与陆静芬磋商价格后，表示要等其丈夫看过房子后才能决定。10月25日，陆静芬与被告陆志芳及其丈夫再次前往看房，看房后陆志芳表示希望价格再便宜些，如果在98万至99万可以成交。
10月27日，被告陆志芳与陆静芬通过手机短信的方式再次磋商购房价格，双方的短信记录如下：“被告陆志芳：我刚打我老公电话，他说98.5万，明天来付订金，要么就不要了，怎么办？陆静芬：那就再商量商量吧。被告陆志芳：你帮我讨讨价，我给你点可以吗？陆静芬：我把你短信发给房东看一下。陆静芬：关键是房价能谈得拢，房东要肯，要不给我再多也没用喔！我只能尽我能力。”
2014年10月28日陆静芬致电被告陆志芳，陆静芬称水岸华府5幢1103室的房屋已经由房主与他人成交，询问被告是否系其本人或亲属购买。被告陆志芳予以否认。
被告陆志芳与朱雯雯系母女关系。2014年11月25日，位于太仓市城厢镇南郊水岸华府5幢1103室变更登记于朱雯雯名下。在太仓市房地产交易服务中心存档的房地产买卖契约中记载“立契约人甲方（卖方）：顾正明，乙方（买方）：朱雯雯……一、甲方自愿将坐落在城厢镇南郊水岸华府5幢1103室的当地产（房屋所有权证号0100134902号），……出售给乙方。……二、甲乙双方议定的上述房地产成交金额为人民币（大写）捌拾玖万元；￥890000元。……”顾正明在甲方处签字，朱雯雯在乙方处签字。
2014年11月18日，苏州市太仓市地方税务局征收了涉案房屋因二手房买卖产生的营业税45000元、契税13500元、城市维护建设税3150元、教育费附加1350元、地方教育附加900元、个人所得税9000元，合计72900元。上述费用依据的房屋成交价格和核定价格均为900000元。原审庭审中，被告陆志芳称上述费用系其缴纳，房屋成交价格为900000元。
原审庭审中，被告陆志芳称房屋买卖是通过名诚中介促成的，并支付了中介费用。为此，原审法院至名诚中介了解了涉案房屋的交易情况，该中介负责人陆耀清向原审法院陈述：在2014年10月、11月的时候，姚志强找到我，要求我帮助办理太仓市城厢镇南郊水岸华府5幢1103室房屋的过户手续，因为是朋友，办好后就收取了4000元的费用。我仅办理了过户手续，没有提供过其他服务，也没有从中斡旋谈判价格。在通常情况下，中介费用是按合同上的成交价的2%的谈起，有时被压价至1%，这个都是不确定的，关乎房屋面积大小，中介费最高是2%。在交易中，因为卖家关心的是卖出房屋的净到手多少钱，所以中介费绝大多数情况都是向买家收取。
以上事实由原告提供的房屋权属登记信息查询结果证明、户籍信息、房地产买卖契约、手机短信截屏、电话录音，原审法院调取的纳税明细、税收缴款书、调查笔录及原、被告当庭陈述等在卷佐证。
太仓住商房地产经纪有限公司的原审诉讼请求为：请求判令被告陆志芳支付中介费17800元，并承担本案诉讼费。
原审法院认为：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案的争议焦点为原告与被告之间的居间合同关系是否成立。原告认为双方的居间合同关系已经成立，原告为被告提供了房源信息、带领其看房，并协助其谈判价格，最终交易的房价900000元与原告的报价985000元的差额就是在于税费与中介费，实际是一致的，原告已经促成交易成功，居间合同已经成立，故被告理应支付原告中介费，而被告为了逃避支付中介费，跳过原告私下与卖方进行交易，违背了诚信原则。被告认为双方的居间合同关系并没有成立，原告虽提供了房源信息、并带领被告看房，但最终并未就房屋成交价格斡旋成功，该房屋最终成交价格为900000元与原告报价985000元扣除相应税费后的净价仍有差距，最终的成交价格是被告自行与卖方磋商确定的，且原告亦未提供房屋中介的后续服务，如代交税费、办理两证、协助办理物业交割等，故双方的居间合同并未成立，被告不应支付居间费用。原审法院认为，原、被告之间的居间合同成立，原告促成了房屋买卖合同的成立，理由如下：1、原、被告就原告为被告提供房屋买卖中介服务进行了洽谈，原告为被告提供了房源供被告选择，被告也表示购买水岸华府5幢1103室的意愿，原告为此带被告多次至实地看房，并与卖家洽谈出售价格，并将相关信息反馈给被告，并就税费、贷款事宜为被告提供了咨询服务。2、在原、被告洽谈过程中，被告曾表示可能以其女儿名义购买房屋，而水岸华府5幢1103室现由被告女儿朱雯雯购买，购买时间在原、被告洽谈过程中，并且在双方对购买价格达成初步意向之后数日内。3、被告表示水岸华府5幢1103室系名城房产中介为其提供中介服务，但根据名城房产中介负责人陆耀清陈述，其中介处并无该套房屋的房源信息，其也不认识该套房屋的房主，也未就交易价格提供服务，因被告亲戚姚志强与其是朋友关系，姚志强找到其要求协助办理该套房屋的过户，其也仅协助办理了房屋过户手续，且象征性收取了4000元费用。4、水岸华府5幢1103室房屋的最终成交价格为90万元，被告方并另行支付了税费等费用72900元，而原告为被告提供的价格为985000元（原告陈述该价格中包含了中介费用），与被告方最终的成交价基本相当。
关于中介服务报酬的支付主体及金额。双方对报酬支付主体并无明确约定，根据二手房行业交易习惯，中介费用及相关交易税金等费用一般由买方承担，名诚房产中介对此也作了相应的陈述，同时，从水岸华府5幢1103室房屋实际交易情况看，被告支付了全部交易税金等费用72900元，并支付名诚房产中介费用4000元，其事实上也是按二手房行业交易习惯承担了相关费用。因此，相关中介服务报酬由被告承担。现原告促成了房屋买卖合同的成立，被告应当支付相应的报酬。至于中介服务报酬金额。原告意图通过包含房屋价格、税金等交易费用及中介服务费用的总价形式赚取中介服务费用，原告并未就中介服务报酬与被告进行明确约定。依据《江苏省房地产中介服务收费管理办法》之规定，提供二手房买卖全过程服务的代理费为成交价格的1.5%-2%，而在实际交易过程中，中介服务报酬由双方进行商谈约定，有时中介服务报酬会更低。本案中，原告为被告提供了房源信息、看房、价格洽谈等服务，而房屋过户服务由他人提供，故原审法院根据二手房行业交易习惯、通常服务费用收取的情况、原告在房屋交易过程中为被告所提供的服务，酌情确定被告支付原告中介服务报酬8000元。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第四百零二十四条、四百二十六条的规定，判决：
被告陆志芳于本判决生效后10日内给付原告太仓住商房地产经纪有限公司居间报酬费8000元。
案件受理费250元，减半收取125元，由原告太仓住商房地产经纪有限公司负担69元，被告陆志芳负担56元。此款原告已预交，原审法院不再退回，被告负担部分，由被告在判决生效之日起10日内支付给原告。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
陆志芳不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审判决事实认定不清，证据不足，上诉人与被上诉人之间的居间合同关系不成立。首先，双方未就房屋价格达成一致，房屋实际成交价与被上诉人的报价存在较大差距。其次，房屋的最终成交价是案外人姚志强与卖方自行商定的，上诉人不知情，直到案外人姚志强通知办理过户手续时上诉人才知道。第三，被上诉人也没有提供房屋中介的后续服务，只是带上诉人看房，上诉人认为被上诉人没有协助上诉人促成买卖合同成立。因此双方居间合同关系不成立。二、一审判决的居间费用过高。该费用应该根据居间人提供的劳务合理确定。本案双方没有就费用进行过约定，被上诉人付出极少，且没有促成房屋买卖合同成立，只起了介绍作用就获利8000元，所依据的《江苏省房地产中介服务收费管理办法》也只是指导性规定，居间费用不合理，二审法院不应予以支持。故请求撤销原判，依法改判。
太仓住商房地产经纪有限公司答辩称：一、上诉人陈述的事实不属实。上诉状中称本案房屋成交价格是姚志强与卖方协商达成的，这与一审中上诉人认为价格是上诉人于卖方自行磋商的相互矛盾，二、上诉人与被上诉人之间的居间合同成立。被上诉人为上诉人报告了订立居间合同的机会，为上诉人提供了媒介服务，主要包括介绍房源信息、带领看房、协助谈判交易的最终价格，并就税费、贷款等提供咨询服务，上诉人理应支付居间报酬。三、一审认定的居间报酬公平合理，且符合相关规定，且符合市场交易惯例。综上原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉维持原判。
二审中，陆志芳向法庭提交了收据一份及房屋买卖合同书一份。关于收据，陆志芳称，收据上载明的款项系2014年10月28日案外人姚志强为涉案房屋所预付的定金，收款人是房屋的原所有权人。陆志芳拟以此证明该房屋事先已经由姚志强预定。陆志芳补充解释称，其与姚志强是亲戚关系，姚志强在购买时征求了其意见，是否愿意以90万元的价格成交该房屋，如果不想要的话，姚志强就自己买下来。关于房屋买卖合同书，陆志芳称，该合同系由案外人姚志强与房屋原所有权人签订，因此是姚志强与业主联系购买的，而且也基本成交了，因为姚志强与上诉人有亲戚关系，也知道上诉人想购买这套房屋，姚志强就征求了上诉人的意见要不要以这个价格购买。
对于收据，太仓住商房地产经纪有限公司质证认为：一、形式上真实性认可，但是这份证据是后补的。另外，上诉人提交的证据不属于二审的新证据，因为它既不是新发现的证据，也不是一审不准予调查的证据。因此这份证据不但不真实，而且不能作为新证据采纳。二，该证据与一审中认定的该房屋是上诉人购买的相互矛盾。对于房屋买卖合同书，太仓住商房地产经纪有限公司质证认为：一、真实性不确认，且这份证据是后补的。这份证据不是二审新证据，此证据不是新发现的证据，也不是一审不准予调查的证据。因此这份证据不但不真实，而且不能作为新证据采纳。二、该合同与一审中查明的房地产买卖契约相矛盾，而在一审中，上诉人已经认可了房屋买卖契约的真实性。另外，在一审判决第四页，被告认为，最终成交价格是被告自行与卖方磋商确定，显然相互矛盾。
本院查明事实与原审一致。
本院认为：本案争议焦点在于居间人太仓住商房地产经纪有限公司有无促成涉案房屋买卖合同成立。根据法律规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案，居间人太仓住商房地产经纪有限公司受陆志芳之托，带领陆志芳实地看房，协助洽谈房价，并提供购房咨询服务，系典型的履行居间合同的行为，可以认定双方存在居间合同关系。而居间人能否向委托人主张报酬，还要看居间人是否最终促成了合同的成立。本案中，房屋买卖合同最终在陆志芳女儿朱雯雯与房屋原所有权人顾正明之间签订。结合陆志芳曾表示可能以其女儿名义购买房屋的事实，本院认为符合居间合同目的的房屋买卖合同已经订立，然太仓住商房地产经纪有限公司为房屋买卖合同订立仅提供了阶段性服务，故应在报酬结算上有所体现。原审根据二手房行业交易习惯、服务费用收取情况、居间人已提供的服务等情况酌定报酬为8000元，应属合理，本院予以维持。上诉人陆志芳在二审中举证试图说明交易机会系由案外人姚志强让得，本院认为该情况对于衡量居间人太仓住商房地产经纪有限公司履行合同过程中的实际付出不构成实质影响。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法当予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费250元，由上诉人陆志芳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 石水根
代理审判员 赵 东
代理审判员 陈 斌
二〇一五年七月十一日
书 记 员 裘 实