福建省福州市晋安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0111民初4200号
原告（反诉被告）:张万银，男，1963年9月9日出生，汉族，住福建省永泰县。
委托诉讼代理人:黄家城，福建亚太天正律师事务所律师。
被告（反诉原告）:雷明达，男，1976年1月23日出生，畲族，住福建省罗源县。
原告（反诉被告）张万银与被告（反诉原告）雷明达房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月25日立案后，于2015年7月22日作出（2015）晋民初字第218号民事判决，原告张万银、被告雷明达均不服，提起上诉，福建省福州市中级人民法院于2016年8月12日作出（2016）闽01民终248号民事裁定，撤销（2015）晋民初字第218号民事判决、发回重审。本院于2016年9月13日重新立案，另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张万银及其委托诉讼代理人黄家城、被告雷明达到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张万银向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2012年8月15日签订的《店面租赁合同》中租赁期限超过2013年12月31日的部分无效；2.被告返还原告押金200000元并支付违约金100000元；3.被告承担本案诉讼费。事实和理由：2012年8月15日，原告张万银与被告雷明达签订了《店面租赁合同》，合同约定：被告雷明达将位于福州市前屿东路13号和顺海鲜餐厅230平方米店面（由4个店面组成，门牌号分别为：315、316、317、318）出租给原告使用，租期3年，自2012年8月15日至2015年8月15日，月租金22000元，押金100000元。合同第四条约定，本租赁合同签订后，经营时间未满被告雷明达不得无故收回店面，张万银在经营未满时也不得无故退租，否则违约一方需承担按租店押金的1倍罚金。协议签订后，原告支付押金100000元给被告。2013年5月16日，原告因为要对租赁的店面进行二次装修又交了100000元押金给被告。原告花费大量时间及大笔资金对承租的店面二次装修后继续营业，2014年8月16日店面所有权人及代理人向原告送来了给被告雷明达的《告知函》，告知被告与店面所有权人签订的合同分别于2013年12月30日、2014年5月15日及2014年7月30日到期并明确告知不再与被告续签合同，限原告在三日内清空并交还店面。原告与店面所有权人多次沟通，想与所有权人重新签订合同，但是店面所有权人明确要求原告清空并交还店面，原告无奈只能将店面交还给店面所有权人。原告认为与被告与店面所有权人签订的租赁合同期限最迟为2014年7月30日，却与原告签订了租期3年（自2012年8月15日至2015年8月15日）的《店面租赁合同》，在租期内原告还花费巨额金钱对店面进行二次装修，但是因为被告的原因导致租赁店面在合同规定的到期时间提前一年被收回，更为让人气愤的是被告在合同期限内已经将个别店面退还给所有权人并从所有权人处退走押金，被告的不诚信行为导致原告的合法经营被破坏，给原告造成了无可挽回的经济损失。
被告雷明达辩称：一、因原告未待合同期满，便将店面转租他人，不交还店面，不恢复原有的装修格局，被告依约有权没收原告缴纳的200000元押金。2013年5月16日，原告与被告就出租店面的二次装修事宜签订《补充协议书》，其中约定：“……原告不恢复被告原有的装修格局，被告有权没收乙方破坏装修押金壹拾万元与原有财产壹拾万元，共计贰拾万元人民币。”早在2013年6月，原告便将店面出租与银行作为柜员机使用，之后更将店面全部转租他人并收取150000元转让费。原告转让给新的承租人并签订了五年的租赁合同，结果新承租人进行投资装修。后来其过去的时候发现店被砸了，所以才要求张万银支付100000元装修补偿金，这个在补充协议里有体现。根据上述约定，原告将店面转租他人，导致被告无法收回店面，无法恢复原有的装修格局，被告依约有权没收原告缴纳的200000元押金。二、被告不存在违约行为，合同期限未满，原告将店面擅自转租他人，拒不缴纳租金，拒不交还店面及店内各项设施和设备，无权要求被告支付违约金。综上，原告的诉讼请求缺乏事实依据和法律依据，请求法院予以驳回。
反诉原告雷明达向本院提出诉讼请求：1.反诉被告向反诉原告支付自2013年12月15日起至2014年8月15日止的房租、承包金，房租、承包金每月22000元。2.押金200000元归反诉原告所有。3.反诉被告向反诉原告支付垫付的税收11258.5元。4.反诉被告依据财物清单向反诉原告返还财物，价值约10万元。5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年8月15日，反诉原告与反诉被告签订《店面租赁合同》，约定反诉原告自2012年8月15日起至2015年8月15日将福州市前屿东路13号和顺海鲜餐厅230平方米的店面出租给反诉被告，月租金为22000元，押金100000元。后2013年5月16日，反诉原告与反诉被告就出租店面的二次装修事宜签订《补充协议书》，约定如合同期满，反诉被告不恢复甲方原有的装修格局，反诉原告有权没收反诉被告破坏装修押金100000元与原有财产100000元，共计200000元。上述合同订立后，反诉原告依约向反诉被告交付租赁店面，积极履行合同义务。然而，反诉被告自2013年12月16日起拒绝向反诉原告支付租金，经反诉原告催告后仍拒不支付租金，甚至未经反诉原告同意，将租赁店面转租他人，导致反诉原告未能收回店面，之前向他人支付的转让费450000元、装修费用100000元等付之东流，严重损害了原告的合法利益。另反诉被告经营期间，反诉原告为其垫付税收合计11258.5元，反诉被告应将此费用支付反诉原告。
反诉被告张万银辩称：第一、本案中由于反诉原告与店面所有权人的租期到期，反诉原告没有权利要求反诉被告支付诉请中的租金，反诉原告与房东之间租赁到期后的租金已经由反诉被告直接付给房东，未到期店面的租金在2014年8月份之前已经支付给雷明达共计27000元。第二、由于反诉原告超期转租的违约行为，导致双方签订的租赁协合同无法正常履行，不存在需要等租赁合同约定的时间到期后恢复原状的问题,且给反诉被告造成巨大损失，反诉原告应将200000元押金返还给反诉被告，还应当承担违约责任。反诉原告在明知反诉被告将店面归还后还继续以反诉被告的名义向税务机关交付代垫的税费与反诉被告无关，由反诉原告自行承担。
本院经审理认定事实如下：
2010年12月26日，被告雷明达与案外人陈明光签订《店面租赁合同》，承租四季绿都春园小区315、316店面（即前屿小区3#楼26、27店面）用于商业经营。该合同载明租赁期共三年，出租房从2011年1月1日交给承租方使用，至2013年12月31日收回。第一年租金6000元/月，第二年租金6500元/月，第三年租金7000元/月，于每月5日前缴纳。
2011年5月16日，被告雷明达与案外人许丽珍签订《店面租赁合同》承租前屿小区3#楼318店面（即3#楼29店面），租期三年，从2011年5月16日起至2014年4月15日止，每月租金2600元，按月支付。
2011年8月1日，被告雷明达与案外人张世发（1929年出生，现依张世发的公民身份号码无法查询到户籍信息）签订《店面租赁协议》，承租四季绿都春园小区3#317店面（即前屿小区3#楼28店面），租赁期为三年，从2011年8月1日起至2014年7月31日止，第一年租金2700元/月，第二年租金2900元/月，第三年租金3100元/月，第一次支付租金时间为2011年8月1日。
2012年8月15日，被告雷明达与原告张万银签订《店面租赁合同》将前述四间店面出租承包给原告作为餐厅经营使用，双方约定：租期3年，即自2012年8月15日起至2015年8月15日止，月租金为22000元，押金为100000元，双方如有违约均按押金的1倍罚款。在承包期结束时，原告要如数归还被告设备、物件（财产单见附表）。被告负责店面经营的三证齐全，包括工商、税务、卫生许可证等证件办理，办理费用由原告负责，如被告未及时办理证件影响原告经营，被告必须按月租金10%赔偿原告损失。合同第八条载明：“甲方（即被告）与房东租期合同至2013年12月，甲方要负责与房东续签合同……”后该条款被划上删除线，并注明该条协议作废。合同签订之前，原告即已支付被告100000元押金。合同签订后，被告将四间店面及店内设备、物品一并交付原告使用。2013年5月16日，原告因要对店面进行二次装修，又与被告签订一份《补充协议书》。该协议书约定：甲方（即被告）同意乙方（即原告）装修，乙方支付甲方装修押金100000元，合同期满，乙方负责恢复原有的装修格局，后甲方退还乙方100000元的装修押金，否则，甲方不再返还100000元装修押金与原有100000元财物押金。该协议书同时载明：等到2013年12月份，房租到期，如房租涨价不超过5000元，都由乙方承担，如超过5000元，双方再作商议。该协议书签订后，原告支付被告100000元装修押金。原告承租后，将店面的一部分转租给银行作为银行自动柜员机使用，被告自认于2013年3月得知此事。
原、被告依约履行合同至2013年底，后因被告未与房东续签315、316店面的租赁合同，原告不再按约定向被告支付租金。2014年6月21日，原告向被告出具欠条结算租金支付情况，双方确认2013年12月15日前的租金原告已付清，原告后续又三次向被告支付款项共计27000元。
原告自述，因被告未继续取得四间店面的承租权，原告在该四间店面经营至2014年8月15日，后将四间店面返还房东，但未与被告就店内物品进行交接。后该四间店面被房东出租给他人经营使用。
以上事实，有原告提供的《店面租赁合同》、《补充协议书》、陈明光与雷明达的《店面租赁合同》、店面招牌照片，被告提供的欠条、财物清单、张世发与雷明达的《店面租赁协议》、许丽珍与雷明达的《店面租赁合同》，本院现场调查后制作的询问笔录、现场照片及原、被告的陈述等为证，本院予以认定。
原告称被告在双方合同期限内已经将个别店面退还给所有权人并从所有权人处退走押金，并提供被告雷明达出具的收条为证，被告雷明达抗辩称该收条与本案无关。经查，原告提供的收条未记载与本案店面及房东有关的信息，与本案缺乏关联性，故原告主张的上述事实不能认定。
被告称原告将店面全部转租他人并收取150000元转让费,但未举证证明，被告主张的该事实不能认定。
原、被告共同确认，在被告和房东的三份租赁合同履行期限届满前，原告欠被告租金、占有使用费期间如下：欠315、316、317、318店面2013年12月16日起至2013年12月31日止半个月，欠317店面2014年1月1日起至2014年7月31日止七个月，欠318店面2014年1月1日起至2014年4月15日止四个月半。
原告称，被告与房东之间租赁到期后店面的租金已经由原告按照被告与房东之间约定的金额直接付给房东，未到期店面的租金已经支付给被告27000元。315、316店面房东陈明光从2014年3月份开始向其催讨租金，其向陈明光支付了自2014年1月份开始全部租金；318店面房东许丽珍的代理人陈定雨从2014年5月份开始找其催讨租金，后其开始向陈定雨支付租金；其曾向317店面房东支付过一个月租金。被告对此有异议。经查，原告举证的银行流水可以证明其已经在与被告结欠租金后，按照被告与房东约定的租金金额，将315、316店面的占有使用费支付给房东。原告举证的三份收款人为陈定雨的收条均注明收取的是本案318店面的租金，现被告仅对收条载明的租金金额提出异议，未提供相反证据，本院可以认定原告已向房东支付318店面2014年4月15日之后的占有使用费。原告主张其向317店面房东支付过一个月租金，因未举证证明，本院不能认定。
本院认为：
1.关于超期租赁的合同效力。转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定无效。本案租赁合同关系中，店面的房东系出租人，被告系承租人，原告系次承租人。原、被告之间的《店面租赁合同》是将四间店面作为一个整体转租给原告，但转租期限超过被告作为承租人与出租人之间租赁合同的剩余租赁期限，因此原告主张确认与被告签订的《店面租赁合同》中租赁期限超过2013年12月31日的部分无效，理由充分，本院可以确认。
2.关于租赁押金。原、被告在《店面租赁合同》中约定了在承包期结束时原告应如数归还承租时接收的设备、物品，该约定不受合同超期部分无效的影响，原告在终止履行时仍应通知被告交接归还设备、物品，现原告未履行该义务，其主张退还租赁押金不能支持。
3.关于返还财物。本案双方《店面租赁合同》签订时反诉原告交付给反诉被告的设备、物品现已不能归还，反诉原告主张反诉被告返还财物不能支持。因反诉被告不能履行归还义务，按照合同约定，反诉原告主张没收租赁押金可以支持。
4.关于装修押金。原、被告之间的租赁合同超期部分无效，被告亦因与出租人的租赁合同到期而无权接收房屋，故原告无需履行《补充协议书》约定的将租赁店面恢复原有装修格局的义务，被告应将装修押金100000元退还原告。
5.关于违约金。原告明知被告与出租人的租赁合同将于2013年12月31日到期，但仍与被告签订超过该期限的转租租赁合同，由此产生的超期租赁风险属于原告的商业风险，原告以被告超期租赁为由主张被告违约并要求支付违约金，理由不成立，不予支持。
6．关于租金及占有使用费。反诉原告诉请的租金、承包金实为租金及占有使用费。2013年12月31日之前，反诉被告尚有半个月租金未结清，反诉被告应按双方合同约定将半个月租金11000元支付给反诉原告。反诉被告系因与反诉原告签订《店面租赁合同》而租赁使用本案店面，合同虽部分无效，但反诉被告继续占有使用店面的权利义务系来源于双方的合同，反诉被告仍应向反诉原告支付占有使用费。反诉原告与出租人之间的租赁合同虽已到期，但相应的店面仍由反诉原告转租使用，反诉原告应向出租人支付占有使用费。反诉被告就315、316、318店面已向出租人支付的费用，视为其代反诉原告向出租人支付反诉原告应付的占有使用费。2013年12月31日之后，反诉原、被告之间没有有效的租赁合同，反诉原告主张按无效合同约定的价格收取占有使用费不合理，本院确认占有使用费按反诉原告向出租人支付的租金金额为标准计算。因此，反诉被告代反诉原告向出租人支付315、316、318店面占用使用费后，无需再向反诉原告支付上述店面相应期间的占有使用费，反诉原告请求反诉被告向其支付该费用不能支持。反诉原告关于反诉被告支付其317店面七个月半的占有使用费23250元及318店面四个月半的占有使用费11700元部分的诉请，有事实和法律依据，可以支持。综上，扣除已支付的27000元，反诉被告还应支付反诉原告租金及占有使用费合计18950元。
7.关于税费。《店面租赁合同》对税费的负担未作约定，税费缴纳不属于本案房屋租赁合同法律关系范畴，本院不予审理。
8.关于反诉被告的违约问题。反诉原告早在2013年3月便知悉反诉被告将部分店面转租给银行做柜员机，其并未提出异议，而是继续履行《店面租赁合同》，视为反诉原告已同意该转租行为，而反诉被告的转租行并未对双方租赁合同履行产生不利影响，反诉原告以上述转租行为为由主张反诉被告违约，理由不成立，不予认定。反诉原告未与房东续签租赁合同导致其与反诉被告的《店面租赁合同》不能继续履行，反诉被告在此情况下拒付租金事出有因，反诉原告以反诉被告拒付租金为由主张对方违约，理由不能成立，不予认定。
综上，依照《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：
一、确认原告张万银与被告雷明达于2012年8月15日签订的《店面租赁合同》中租赁期限超过2013年12月31日的部分无效。
二、被告雷明达应于本判决生效之日起十日内退还原告张万银装修押金100000元。
三、驳回原告张万银的其他诉讼请求。
四、反诉被告张万银已支付的100000元租赁押金归反诉原告雷明达所有。
五、反诉被告张万银应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告雷明达租金及占有使用费合计18950元。
六、驳回反诉原告雷明达的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费11720元，由原告张万银负担7813元，被告雷明达负担3907元。反诉案件受理费7258元，由反诉原告雷明达负担5812元，反诉被告张万银负担1446元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审 判 长 李蓓蓓
人民陪审员 丁鸿燕
人民陪审员 张端宁
二〇一七年九月十二日
书 记 员 游秀琴
附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示
《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。