福建省厦门市集美区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0211民初92号原告：曾子玲，女，1964年8月27日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。委托诉讼代理人：涂慕冰，福建力涵律师事务所律师。被告：林银波，男，1955年8月28日出生，汉族，住广东省汕头市潮阳区。委托诉讼代理人：林创彬（系被告林银波儿子），住广东省汕头市潮阳区。第三人：厦门喜事多商贸有限公司，住所地厦门市湖里区枋湖南路188号御之苑2号楼1跃夹层03号店面。法定代表人：傅理祥，总经理。第三人：张萍，女，1971年7月24日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。委托诉讼代理人：林明种，福建开元大同律师事务所律师。原告曾子玲与被告林银波、第三人厦门喜事多商贸有限公司（以下简称喜事多公司）、张萍债权人撤销权纠�一案，本院于2017年1月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曾子玲及其委托诉讼代理人涂慕冰、被告林银波的委托诉讼代理人林创彬、第三人厦门喜事多商贸有限公司的法定代表人傅理祥、第三人张萍的委托诉讼代理人林明种到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾子玲向本院提出诉讼请求：1.撤销被告林银波与第三人喜事多公司于2014年1月20日签订的《存量房买卖合同》（买卖合同号00229162）；2.被告林银波与第三人喜事多公司将上述房屋所有权属恢复原状；3.本案的诉讼费用（包含但不限于案件受理费、申请费等费用）由被告承担；4.被告与第三人共同承担原告行使撤销权的必要费用11600元（包括律师费9600元、暂计差旅费2000元）。事实和理由：被告林银波与大儿子林创彬因生意需要，自2010年5月至2011年3�止，分多次向原告曾子玲借款。这些借款经结算，截止至2012年9月1日止，结欠本金及部分利息共计173.6万元。2014年1月20日，被告林银波与二儿子、女儿将价值200余万元位于厦门市集美区月美嘉园房产以96万元的价格名义出售给第三人喜事多公司，双方签订了《存量房买卖合同》（买卖合同号00229162），还办理了过户手续。被告林银波以明显不合理的低价转让上述房屋，属于恶意逃避债务的行为，侵犯了债权人的权益。2016年11月原告起诉被告并查询被告房产信息时才知被告做出该行为并且才知该行为已侵犯了自己的权益。为维护原告的合法权益，特具状起诉，请求人民法院依法判如所请。被告林银波辩称，1.2011年底，被告因急需资金周转，经朋友介绍结识案外人陈跃贡即张萍的丈夫。陈跃贡称其在银行工作，可以帮助被告办理贷款，仅需被告提供抵押物即可。被告遂提出有家庭住宅一套（即本案讼争房产），但仍有按揭贷款未还清。陈跃贡表示其可以通过金融公司操作，被告只需支付一定的手续费便可向银行贷款160万元。为了方便操作，陈跃贡要求被告办理委托公证。2012年1月13日，被告应陈跃贡的要求在厦门市公证处办理了委托公证，将讼争房产的处分委托给了陈跃贡的妻子张萍。随后陈跃贡于2012年4月13日分两笔将160万元借款支付给被告，借款期限为一年，借款当日双方签订了《借款抵押合同》。其中一份借款40万元的合同，债权人为陈跃贡；另一份借款120万元的合同，债权人为其妻子张萍。双方约定将本案讼争房产抵押给债权人。被告借款后，一直按约定支付利息，借款到期后，被告向债权人提出还款，陈跃贡主动降息，让合同自动续期一年。2013年底，被告因资金周转不灵，暂无法偿�借款本息。2015年7月，陈跃贡起诉被告还款40万元，因当时被告并不知道张萍夫妻已经将讼争房产出售（被告一家均居住于讼争房产内，从未有人前来看房，直至2015年底亦未有人主张过权利），双方在法院的组织下达成了调解协议。2015年11月，因傅理祥以各种非法方式要求被告一家搬离讼争房产时，被告才知自己的房子早在2014年1月就被张萍夫妻卖掉。但具体买了多少钱，被告并不知情。此后被告才知道陈跃贡与傅理祥是合作关系，因其双方产生纠纷，傅理祥才来找被告要房子；2.讼争房产所有权转移登记至第三人喜事多公司名下并非被告的真实意思表示。被告与张萍夫妻签订的是《借款抵押合同》，双方之间是抵押合同关系，即使被告未能偿还到期债务，双方也应先协商如何处置抵押物，张萍无权在被告不知情的情况下变卖抵押物。2012年1月13日被告将房产处分权�证委托给张萍是为了办理借款，并非为其他目的；张萍夫妻利用其工作优势，利用被告对法律的不了解，以欺诈的方式变卖被告的房产，其行为违反了法律规定。被告没有恶意逃避债务，同意撤销张萍与喜事多公司签订的《存量房买卖合同》。讼争房产所有权转移登记并非被告的真实意思表示，而是张萍夫妻与傅理祥恶意串通的结果。被告在所有权转移后近2年的时间里都不知道该事实，且一直居住于此。傅理祥在转移登记后两年都没有主张过权利，可见其对被告与张萍二人系抵押关系是知情的，其两方恶意串通的行为严重损害了被告的合法权益。综上所述，被告与张萍夫妻之间是抵押合同关系，根据《物权法》第195条及《担保法》第40条、第53条等相关法律规定，张萍夫妻在未与被告协商，甚至未通知被告，在被告毫不知情的情况下与第三人恶意串通，欺瞒被告，�被告的房产转移登记至第三人名下的行为违法，依法应予以撤销。第三人喜事多公司述称，喜事多公司是以每平方米1万元的价格购买讼争房产，当时与张萍约定交房后才将尾款30万元付清。当时约定是于合同签订后3个月将房子清出后傅理祥搬进讼争房产居住，2014年7、8月傅理祥去找被告要房子，向被告出示过户手续，告知被告搬出讼争房产。被告说要去找陈跃贡核实情况。之后傅理祥又找了被告几趟，但是被告不搬。去年因资金紧张，傅理祥又去找被告要求被告腾退房屋，但被告依旧不肯，最后傅理祥报了警。第三人张萍述称，1.张萍有权出售案涉房产，有权收取房价款；2.本案案涉房产的实际交易价格不是96万元，是160万，不存在以明显不合理的低价转让房产的情形，因此涉案的房屋买卖合�不应撤销。本院经审理认定事实如下：2012年1月13日，林银波、黄桃枝、林灿玲、林创弟在厦门市公证处办理公证委托，对坐落于厦门市集美区的房产所拥有的权利范围内，委托第三人张萍办理如下事宜：“一、受托人有权办理及领取产权证书。……二、代为偿还该房屋之抵押贷款，办理贷款结清、房产抵押注销等相关手续，代为取回房屋产权证原件等相关房产凭证。……三、受托人有权代为办理抵押借（贷）款手续，……四、受托人有权出售上述房产，权限如下：1.与房产买受人商定房产交易价格，房款支付方式、房屋交付等合同的各项条款并代为签署房屋买卖合同及相关协议、文件、领取售房款（包括购房定金、银行房款等所有款项）。受托人有权依据《厦门市存量房经纪合同和交易合同网上备案办法》办理房产相关过户手续。2.代为办理房地产权属过户登记手续并代为签署与房地产相关的法律文件，代为缴纳相应税费。受托人有权同意或否认税务机关在《厦门市存量房交易计税评估结果告知书》上的通知结果，并有权提出行政复议，受托人在该结果告知书或行政复议决定书上签名，本委托人均予以认可。3.若买受人选择银行贷款的付款方式，受托人有权协助其办理银行贷款的相应手续并代为签署相关法律文件，受托人有权代为开立银行收款账户及办理银行卡等事宜。4、代为与购房人办理房屋交接事宜及办理水、电、煤气、有线电视、电话等过户手续。受托人在办理委托事项时所有的相关行为，视同委托人本人亲为，因此所签署的相关文件及支付的相应税费，委托人均予以承认。……委托期限：从即日起至办完上述委托事项时止。”2012年4月13日，案外人陈跃贡（甲方）与林银波、林灿玲（乙方）、龙岩星月建筑涂料有限公司（丙方）订立《借款合同》，合同约定：乙方因资金周转需要，特向甲方借款人民币四十万元整；借款期限为11个月，自2012年4月12日起至2013年3月11日止；月利率为2.5%，每月付息一次，提前5日付清；借款到期后，如甲乙双方无异议则本借款合同自动延期一年。同日，第三人张萍（甲方）与林银波、林灿玲（乙方）签订《借款抵押合同》，合同约定：乙方因资金周转需要，特向甲方借款一百二十万元整；借款期限，12个月，自2012年4月13日起至2013年4月12日止；利率：月利率为2.5%，每月付息一次，提前5日付清；借款到期后，如甲乙双方无异议则本借款合�自动延期一年；发生下列情况之一时，出借人有权提前收回借款本息：（1）借款人未按约定偿还借款利息，（2）借款人发生影响其偿债能力的事件或缺乏偿债诚意，（3）借款人涉入或有可能或即将涉入诉讼、仲裁或其他行政、法律纠纷，（4）借款人违反合同其他条款的情况；本笔借款由借款人提供坐落于厦门市集美区的房产作抵押担保，若借款人未按合同约定偿还借款本息（包含罚息），出借人有权依法处置抵押物。2014年1月20日，第三人张萍（甲方）与被告喜事多公司（乙方）签订《购房协议书》，协议书约定：“一、乙方同意出资购买房屋，双方另行签订房屋买卖合同、具体约定双方的权利义务。乙方应在2014年1月20日前向甲方支付定金30万元，在该房屋产权证过户到乙方名下后，乙方应在收到房产证当日向甲方支付购房款100万元。另余款30万元甲方借给乙方，为期一年，自2014年1月25日至2015年1月24日，月利息为2.5%，按月支付，乙方另行出具借条给甲方。如乙方违约不按时支付利息，应加付按月3%支付违约金给甲方。三、甲方在卖房后应积极督促原房东林银波等人腾房，并协助乙方向银行贷款约123万元，具体贷款金额以银行审批为准。”同日，张萍作为代理人，以林银波、林创弟、林灿玲的名义（卖方）与喜事多公司（买方）签订《存量房买卖合同》（合同编号为00229162），合同约定：“第一条、房产基本情况：1.卖方房产（下称该房产）座落于集美区，建筑面积：160.44平方米。……第四条、房屋成交价：买卖双方商定上述房产成交价为人民币（大写）：玖拾陆万元整。”该合同还约定了其他内容。2014年1月21日，张萍作为代理人，以林银波、林创弟、林灿玲（甲方）的名义与喜事多公司（乙方）签订了《房产买卖协议》，协议约定甲方将座落于集美区的房产以壹佰陆拾万元整的价格出售给乙方，付款方式：2014年1月21日前向甲方支付30万元，交易过户并取得产权证当日支付100万元，贷款到账后叁日内支付30万元，该协议第十九条约定了其他事项：1.甲方同意乙方在签订本协议之日起至2月22日前，乙方应付甲方100万元……6.另房款叁拾万元，乙方应在2014年12月30日前付清，从本月起每月10日按2.5%息支付给甲方，违约双倍付息。上述协议签订之后，被告喜事多公司支付购房款的方式如下：于2014年1月22日，通过吴世辉名下账户向张萍转账30万元；于2014年3月3日，通过傅理祥名下账户向张萍转账52万元；张萍与喜事多公司之间存在车辆买卖交�，双方约定将喜事多公司已付9万元的购车款转为购房款；张萍与喜事多公司之间存在酒水买卖，喜事多公司扣除酒水款后通过傅理祥向张萍支付19.4974万元；另外30万元作为喜事多公司的借款，喜事多公司因讼争房屋未能交付而未支付剩余房款。讼争房屋已转移登记至第三人喜事多公司名下。另查明，本案审理过程中原告曾子玲申请对讼争房屋在2014年1月20日的房屋价值进行价格鉴定，但原告未按期缴纳鉴定费，主动放弃鉴定申请。庭审中，本案各方当事人均认可讼争房屋在转让时的房屋总价不低于137.2万元。福建省龙岩市新罗区人民法院于2016年12月28日（2016）闽0802民初7954号民事判决书，判决：一、林创彬、林银波应于本判决生效之日起三十日内返还曾子玲借款本金1650000元及利息86000元；并支付从2012年9月1日起至本金实际支付之�止，以1650000元为本金，按月利率2%计算的利息；二、林创彬应于本判决生效之日起三十日内支付曾子玲利息520000元；三、林创彬应于本判决生效之日起三十日内返还曾子玲借款本金50000元；并支付该款从2013年3月21日起至本金实际支付之日止，按月利率2%计算的利息。四、驳回曾子玲其他的诉讼请求。该判决已于2017年1月20日生效。以上事实有原告提供的借条、福建省龙岩市新罗区人民法院（2016）民0802民初7954号民事判决书、《存量房买卖合同》，被告提供的公证书、借款合同、借款抵押合同，第三人张萍提供的公证书、购房协议书、房产买卖协议、银行转账凭证、《汽车买卖合同》，本院依法制作的调查笔录和庭审笔录、原被告及第三人当庭陈述予以佐证，本院予以确认。本院认为，本�系债权人撤销权纠纷。原告曾子玲主张被告林银波与第三人喜事多公司以明显不合理的低价转让涉讼房屋以逃避债务，因此要求撤销林银波与喜事多公司签订的《存量房买卖合同》。依据《中华人民共和国合同法》第七十四条规定：“债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。”本案中，被告林银波等人通过公证方式委托第三人张萍办理涉讼房产所有相关事宜，代理权限包括代为签订买卖合同、领取房地产转让价款、代为办理产权交易过户、登记等。该公证委托均由委托人本人亲笔签名，且委托人均为完全民事行为能力人，应当且可能预见自己行为可能发生的法律后果，故该公证委托系当事人意思真实的体现，第三人张萍具有处分涉讼房产的代理权�，被告林银波作为委托人应当承受张萍转让房屋的法律后果。在讼争房屋转让过程中，张萍与喜事多公司签订的《购房协议书》、张萍以林银波、林创弟、林灿玲的名义与喜事多公司签订《存量房买卖合同》以及张萍以林银波、林创弟、林灿玲的名义与喜事多公司的《房产买卖协议》，从买房经过、房屋的情况及合同约定的内容看，《房产买卖协议》系对《购房协议书》的补充。而《存量房买卖合同》系房管局的格式合同，是买卖合同当事人为办理房屋产权变动登记的目的而签订的，是为了实现《购房协议书》和《房产买卖协议》转移登记讼争房屋的合同目的而订立的。虽然《存量房买卖合同》约定的价款96万元与其他两份合同约定不一致的，但三份合同的目的一致，即将讼争房产转移登记至第三人喜事多公司名下。从合同履行过程看，第三人喜事多公司系按照160�元购买房屋，第三人喜事多公司并已实际支付110余万元购房款，因此原告主张被告系以96万元转让讼争房屋缺乏事实依据，本院不予采信。至于《存量房买卖合同》是否存在违反行政管理法规的情形则不属本案的审理范围，各方当事人可依法另行主张。本案中原告主张被告以明显不合理的低价转让讼争房屋，则应就其主张承担举证责任，但原告在申请对讼争房屋价值进行司法鉴定后，却不愿缴纳鉴定费并主动放弃鉴定申请，而是主张依据其提供网页信息来证明讼争房屋的价值。本院认为，原告可通过司法鉴定确定讼争房屋的准确价值，却不愿进行鉴定而是选择提供网页信息进行证明，而被告及第三人对网页信息真实性均无法确认，即使网页信息的内容是真实的，仅能证明同小区其他房屋交易价值，由于不同地段、位置会导致房屋价值波动以此也无法准确确定讼争房屋的价值，因此原告未能就其主张完成举证责任，应承担举证不能的法律后果，故原告主张被告以明显不合理的低价转让财产缺乏事实依据，本院不予支持。且本案中讼争房屋买卖行为系林银波、林创弟、林灿玲共同做出的民事行为，而林创弟、林灿玲并非原告的债务人，即使本案符合债权人撤销权的法律要件，原告对于林创弟、林灿玲的民事行为也无撤销的权利。综上，原告撤销讼争合同的主张，于法无据，本院不予支持。本案审理中，原告对《存量房买卖合同》的合同效力提出异议、被告亦主张撤销《存量房买卖合同》，原被告的主张所依据的事实和理由各不相同，但均属于另一法律关系，而本案系债权人撤销权纠纷，因此原被告的主张不属于本案审理范围，原被告可就其主张依法另行向人民法院提起诉讼。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第七十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，判决如下：驳回原告曾子玲的诉讼请求。案件受理费13400元，减半收取6700元，由原告曾子玲承担（已预缴）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提交副本，上诉于厦门市中级人民法院。代理审判员 林 达二〇一七年九月七日代书 记员 林雅霏附：本案所适用法律法规及相关司法解释《中华人民共和国民法通则》第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。《中华人民共和国合同法》第七十四条因债务人放弃到期债权或者无偿转让财产，对债权�造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的�一般可以视为明显不合理的高价。债务人以明显不合理的高价收购他人财产，人民法院可以根据债权人的申请，参照合同法第七十四条的规定予以撤销。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。