湖北省当阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂当阳民初字第00699号
原告杨昌盛，自由职业。
委托代理人罗爱国（特别授权），湖北弘发律师事务所律师。
被告刘勤，公务员。
委托代理人黄可才（特别授权）。
被告田继彪，退休公务员。
被告田继江，公务员。
被告田继海，退休职工。
被告田继山，个体经营户。
被告田继武，个体经营户。
被告田继彪、田继江、田继海、田继山、田继武的委托代理人黎士武（特别授权），湖北民基律师事务所律师。
原告杨昌盛诉被告刘勤、田继彪、田继江、田继海、田继山、田继武房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年5月30日立案受理后，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条之规定，本案依法适用简易程序，由审判员叶明浩独任审判，于2014年6月26日公开开庭进行了审理。原告杨昌盛及委托代理人罗爱国，被告刘勤的委托代理人黄可才，被告田继江及被告田继彪、田继江、田继海、田继山、田继武的委托代理人黎士武到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告杨昌盛诉称，2005年2月24日，杨昌盛与被告刘勤签订房屋买卖协议，协议约定：刘勤将位于当阳市玉阳办事处长坂路四巷原当阳市住宅开发公司二栋三单元402号一套三室一厅原户主为田继彪、田继江、田继山、田继海、田继武之父田子俊，房产证号为当阳市房权证玉阳字第××号的房屋作价37500元出售给杨昌盛，刘勤协助杨昌盛办理房屋产权过户登记手续。签订协议时，刘勤告知杨昌盛，该房屋是2004年8月8日被告刘勤向田子俊的继承人田继彪、田继江、田继山、田继海、田继武并由田继武以其父田子俊的名字签订的房屋买卖合同而购买的，双方已签订房屋买卖合同，田继武也已将房屋所有权证原件和田子俊的居民身份证复印件交付给刘勤。杨昌盛与刘勤签订协议后，刘勤将房屋、房屋钥匙、房屋所有权证原件、田子俊的身份证复印件以及刘勤与田继武签订的房屋买卖合同原件一并交付给杨昌盛，同时刘勤也向杨昌盛提供了身份证复印件，杨昌盛便于当日将购房款37500元交付给刘勤，并搬进该房屋居住生活至今。杨昌盛搬进该房屋居住后，多次要求刘勤协助办理房屋产权过户手续，但因种种原因未果。杨昌盛认为，田继武于2004年8月8日与刘勤签订的房屋买卖合同合法有效，该合同是双方的真实意思表示，田继武已将房屋、房屋钥匙、房屋所有权证原件、田子俊的身份证复印件交付给刘勤，刘勤已支付了购房款并实际占有房屋，只是未到房管局办理房屋的产权过户登记手续，但行政登记手续并不影响合同的效力，故刘勤已实际上拥有该房屋的所有权，刘勤与杨昌盛签订的房屋买卖协议合法有效，刘勤已将所有手续交付给杨昌盛，杨昌盛也已将房款交付给刘勤，并搬进该房屋内居住生活至今，六被告应协助杨昌盛办理房屋产权过户手续。现诉至法院，一、依法确认原告杨昌盛与被告刘勤于2005年2月24日签订的房屋买卖协议有效；确认2004年8月8日被告刘勤与被告田继武以其父田子俊的名义签订的房屋买卖合同为合法有效。二、由被告刘勤、田继彪、田继江、田继海、田继山、田继武协助原告杨昌盛办理房屋所有权过户登记手续。
原告杨昌盛为了支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：
证据一：杨昌盛的公民身份证，刘勤身份证。证明杨昌盛和刘勤的身份。
证据二：当阳市殡仪馆出具关于田子俊及其妻傅云兰的火化证明，2009年8月10日当阳市坝陵办事处慈化寺居民委员会出具的证明，加盖当阳市公安局霸陵派出所印章，田继彪、田继江、田继山、田继武的户籍证明，田继海的户籍信息。证明田子俊及妻子傅云兰去世的事实，其相关权利义务由继承人享有和承担，田继彪、田继江、田继山、田继武、田继海的身份。
证据三：2004年8月8日，田继武以其父田子俊的名义与刘勤签订的房屋买卖合同。证明田继武以其父田子俊的名义将位于当阳市玉阳办事处长坂路四巷原当阳市住宅开发公司四楼一套三室一厅房屋原户主为田继彪、田继江、田继山、田继海、田继武之父田子俊，房产证号为当市房权证玉阳字第××号房屋出售给刘勤，该协议系双方真实意思表示，合法有效，且双方已按协议实际履行。
证据四：房屋所有权人为田子俊的当市房权证玉阳字第××号房屋所有权证，田子俊的公民身份证。证明田继武根据房屋买卖合同将房屋所有权证、田子俊的身份证、房屋买卖协议交付给刘勤，刘勤又根据与杨昌盛签订的房屋买卖协议将上述证件交付给杨昌盛。房屋买卖协议已实际履行。
证据五：2005年2月24日，杨昌盛与刘勤签订的房屋买卖协议、刘勤的公民身份证。证明刘勤将位于当阳市玉阳办事处长坂路四巷原当阳市住宅开发公司四楼一套三室一厅私产房原户主为田继彪、田继江、田继山、田继海、田继武之父田子俊，房产证号为当市房权证玉阳字第××号作价37500元出售给杨昌盛，杨昌盛按约定支付全部购房款，刘勤已将房屋及相关证件交付给杨昌盛，该协议系双方真实意思表示，为有效协议，双方已按协议实际履行。
证据六：2014年5月20日当阳市玉阳办事处东门楼社区居委会出具的证明。证明田继武将位于当阳市玉阳办事处长坂路四巷原当阳市住宅开发公司四楼一套三室一厅原户主为其父田子俊私房屋出售给刘勤，刘勤与杨昌盛签订房屋买卖协议均已实际履行，杨昌盛已在该房屋内居住生活9年多。
证据七：湖北弘发律师事务所律师罗爱国与田继彪通话录音光碟，录音笔录，中国移动通信客户详单5张，通话录音原始载体。证明田继彪、田继江、田继山、田继海、田继武在其父田子俊死亡后，继承人田继彪、田继江、田继山、田继海都是同意放弃不要其父田子俊所位于当阳市玉阳办事处长坂路四巷原当阳市住宅开发公司四楼一套三室一厅的房屋，全部给最小的弟弟田继武，并已实际交给了田继武，并表示随田继武怎么处理该房屋，另田继彪、田继江、田继山、田继海都同意并委托田继武处理，田继武已实际上拥有该房屋的所有权，只是未办理过户登记，但行政登记手续并不影响继承人之间协议的效力，所以田继武与刘勤签订的房屋买卖合同为田继武有权处分的有效合同。
被告刘勤辩称，2004年8月8日我作为买方与田继武签订房屋买卖协议，田继武并将房屋及所有权证交给我，我给付了购房款，田继武以其父田子俊的名义签合同，是为了方便办理房屋过户登记手续，田继彪、田继江、田继山、田继海明确表态放弃继承权，近10年来没有任何人向我主张权利，我有理由相信田继武有处分权，田继武已履行了主要义务，我将房屋转卖给杨昌盛符合规定，我和田继彪、田继江、田继山、田继海、田继武有义务协助杨昌盛办理屋产权过户登记手续。
被告刘勤为支了持其抗辩理由向本院提交2004年9月4日田继武书写的收条，2005年1月26日，当阳市长坂坡汽车贸易有限公司出具的证明。证明田继武将该房屋出售给刘勤，田继武为该房屋唯一合法继承人。
被告田继彪、田继江、田继山、田继海、田继武未在法定期间内提交答辩状，庭审时辩称，田继武与刘勤签订的房屋买卖合同及刘勤与杨昌盛签订房屋买卖合同效力待定，田继武对该房屋没有完全的处分权。希望双方能协商解决。
被告田继彪、田继江、田继山、田继海、田继武为了支持其抗辩理由，向本院提交1989年2月8日（农历一九八九年一月初三），田子俊、田继彪、田继江、田继山、田继海、田继武签名的房屋协议。证明田继彪、田继江、田继山、田继海、田继武享有诉争房屋继承权。
经庭审质证，被告刘勤对原告杨昌盛提交的证据一、证据二、证据三、证据四、证据五、证据六、证据七无异议。被告田继彪、田继江、田继山、田继海、田继武对原告提交的证据一、证据二、证据四、证据五、证据六无异议。对证据三、证据七有异议，认为证据三田继武以田子俊的名义签订协议时，田子俊已经去世，田继武不能作为房屋买卖的出卖方签订合同，该合同无效。对证据七的真实性、合法性有异议。原告与被告田继彪、田继江、田继山、田继海、田继武对被告刘勤提交的证据无异议。原告与被告刘勤认为被告田继彪、田继江、田继山、田继海、田继武提交的证据不符合证据规定，杨昌盛对该买卖协议不清楚，是被告田继彪、田继江、田继山、田继海、田继武的内部协议，即使该协议属实，田继武也是继承人之一。该协议没有两个被继承人的签名，房屋所有权人没有签名，不具备法律效力。
对上述双方无异议的证据，本院予以采信。对双方有异议的证据，本院认为，原告杨昌盛提交的证据三，被告田继彪、田继江、田继山、田继海、田继武对其真实性无异议，本院结合其他证据认定。证据七，被告田继虎的通话录音符合情理，是真实意思的表示，本院予以采信。被告田继彪、田继江、田继山、田继海、田继武提交的证据，本院结合原告提交的证据七认定。
经审理查明，田继彪、田继江、田继山、田继海、田继武系田子俊与傅云兰之子，田子俊有位于当阳市玉阳办事处长坂路四巷房屋一套，房屋所有权证号为当市房权证玉阳字第××号。1996年4月7日，田继彪、田继江、田继山、田继海、田继武之母傅云兰去世，1998年1月1日田子俊去世。田子俊去世后，该房屋由田继武保管使用。2004年8月8日，田继武以田子俊的名义与刘勤签订房屋买卖合同，双方约定将位于当阳市玉阳办事处长坂路四巷房屋作价35000元卖给刘勤，2004年9月4日，田继武出具收条，其内容为：“今收到刘勤购买长坂路4巷三单元（当阳市住宅开发公司所建）四楼商品房款35000元”。田继武将该房屋及房屋所有权证，田子俊身份证（复印件）交给刘勤。2005年2月24日，刘勤与杨昌盛签订房屋买卖协议，刘勤将位于当阳市玉阳办事处长坂路四巷房屋以37500元的价格转卖给杨昌盛，并将上述证件一同交付给杨昌盛。杨昌盛在该房屋居住至今。
本院认为，本案争议的焦点是刘勤与田继武签订的房屋买卖合同是否有效，刘勤与杨昌盛签订房屋买卖合同是否有效。经审理，二份协议中出售的房屋系田子俊的遗产，田子俊去世未留遗嘱，田子俊之子田继彪、田继江、田继山、田继海、田继武均享有继承权。田继武作为法定继承人之一，在田子俊去世后，一直保管使用该房屋。刘勤有充分理由相信田继武有代理权，因此，田继武的行为构成了表见代理。田继武与刘勤签订的房屋买卖合同合法有效。之后，刘勤与杨昌盛签订的房屋买卖协议，将该房屋出售给杨昌盛，协议系刘勤与杨昌盛真实意思表示，且不违反法律规定，刘勤与杨昌盛签订的房屋买卖协议合法有效。虽然杨昌盛取得了房屋，但协助过户登记属于附属义务，刘勤、田继彪、田继江、田继山、田继海、田继武应协助杨昌盛办理房屋产权过户登记手续。因此，杨昌盛的诉请具有事实和法律依据，应予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：
一、2004年8月8日被告刘勤与被告田继武签订的房屋买卖合同，2005年2月24日原告杨昌盛与被告刘勤签订的房屋买卖协议均合法有效。
二、被告刘勤、田继彪、田继江、田继山、田继海、田继武于本判决生效后十五日内协助原告杨昌盛办理房屋所有权〖证号为当市房权证玉阳字第000104**号〗过户登记手续，将房屋产权变更登记到原告杨昌盛名下。
案件受理费80元，减半收取40元（杨昌盛已预交），由被告刘勤负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。
审判员 叶明浩
二〇一四年八月五日
书记员 狄 筱