浙江省平阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）温平民初字第686号
原告：平阳县新兴物业有限责任公司。
法定代表人：陈均忠。
被告：温州旺达酒店投资管理有限公司。
法定代表人：包杰。
被告：温州庄吉置业有限公司。
法定代表人：郑元忠。
委托代理人：包崇安。
原告平阳县新兴物业有限责任公司（以下简称新兴公司）与被告温州旺达酒店投资管理有限公司（以下简称旺达公司）、温州庄吉置业有限公司（以下简称庄吉公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2013年10月29日立案受理，依法由助理审判员倪维常适用简易程序公开开庭进行了审理。原告新兴公司法定代表人陈均忠、被告庄吉公司委托代理人包崇安到庭参加诉讼，被告旺达公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告新兴公司起诉称：2012年9月20日，原告与平阳县昆阳镇汉森世家小区业主委员会（以下简称小区业委会）就汉森世家小区物业管理达成协议，合同约定：委托管理期限为一年（即2012年10月1日至2013年9月30日止），经营用房按建筑面积每月每平方米1.30元收取，物业管理费从2012年10月1日开始收取，每半年为一个收费周期，在每个周期的第一个月开始，在三个月内由业主送达小区物业办公室，逾期按日千分之三交滞纳金，滞纳金以物业管理费为上限，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业管理费的，从其约定，业主负连带交纳责任。合同自2012年9月20日签订当天发生法律效力。2012年9月30日，原告按合同约定进驻汉森世家小区，全面接管小区物业管理。在合同约定的期限内，原告按合同约定全面履行了物业服务义务，并得到小区业主一致肯定。从2013年2月开始，原告曾多次以口头或书面形式向二被告催讨物业管理费，但二被告均拒绝履行支付义务，造成原告资金周转困难。另据了解，被告庄吉公司于2011年3月23日将其房产出租给被告旺达公司，租期为五年。原告认为原告与小区业委会签订的委托物业服务合同合法有效，现二被告拒不按合同约定支付物业服务费，应承担违约责任。为此，原告起诉要求判决二被告连带支付物业物业管理费及滞纳金共计122356元（物业管理费按使用面积5884平方米计算，滞纳金按半年收费周从2013年4月1日起计算至支付之日止），本案诉讼费用由二被告承担。
被告庄吉公司答辩称：原告与小区业委会有关协议，被告庄吉公司并不知情，也没有告知被告庄吉公司。原告主张多次催计物业管理费遭被告庄吉公司拒绝缺乏事实依据，根据谁主张谁举证的原则，原告应承担举证不能的法律后果。被告庄吉公司于2011年3月23日将房产出租给被告旺达公司使用是属实的。根据《物业管理条例》规定，选聘物业服务企业应由业主共同决定，业主委员会代表业主与物业服务企业签订物业服务合同。但小区业委会在没有业主大会决定选聘物业服务企业的情况下，签订合同，属越权行为，应认定无效。二被告已经约定物业服务费用由被告旺达公司交纳，交纳物业费用义务主体是被告旺达公司，原告要求二被告互为连带缺乏法律依据。原告提供的《物业服务合同》约定了合同履行发生争议由双方协商解决或报请物业管理行政主管部门进行调解协商的程序，故原告直接起诉法院缺乏依据。原告在诉状中所称的面积不准确，物业费用收取的标准不合规，计算滞纳金时间有错误，计算标准过高，应予以降低。
被告旺达公司未作答辩，也未提供证据。
经审理本院查明事实如下：2012年9月20日，原告新兴公司与小区业委会签订一份《物业服务合同》，约定：小区业委会将汉森世家小区委托给原告实行统一专业化物业管理，委托管理期限自2012年10月1日至2013年9月30日止；物业服务标准参照《浙江省普通住宅小区物业服务收费等级考评目录》和《普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）》的一级标准；经营用房物业管理服务费由原告按建筑面积每月每平方米1.30元向业主或物业使用人收取；合同期内的物业管理费从2012年10月1日开始收取，每半年为一个收费周期，在每个周期的第一个月开始，三个月内由业主送达物业办公室；住户违反物业服务合同约定，逾期不缴纳物业服务费的（从逾期之日起每天按应缴额的千分之三交纳滞纳金，滞纳金以应交物业服务费为上限），原告应当督促其限期交纳，逾期不缴纳的，物业管理企业可以依法追缴；业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。合同签订后，原告于2012年9月30日开始进驻汉森世家住宅小区提供物业管理服务，并在合同期间履行了物业管理职责。二被告至今未缴纳2012年10月1日至2013年9月30日的物业管理费。另查明，二被告于2011年3月23日签订一份《房屋租赁协议》，约定：被告庄吉公司将坐落平阳县昆阳镇104国道东侧庄吉大厦2号楼12#-24#、3号楼一层至四层建设面积为4925.27平方米出租给被告旺达公司，租期自2011年7月1日起至2016年6月30日止，物业管理费用每月每平方米1.30元，由被告旺达公司自行向物业交纳。经双方确认，被告庄吉公司产权建筑面积为4925.27平方米，即为被告旺达公司所租赁房屋。
本院认为：业主委员会与原告签订的物业服务合同对业主具有约束力。原告作为物业服务企业已按照物业服务合同约定及相关规定提供服务。二被告签订房屋租赁合同，约定由被告旺达公司承租涉案物业，并支付物业费，以上约定依法有效。原告已经按合同约定完成合同期内的物业管理，但被告旺达公司至今未交纳物业管理费，作为物业使用人及业主，二被告理应依合同约定及法律规定交纳相应的物业费并承担相应的违约责任。根据物业服务合同约定，原告应当督促二被告限期交纳物业管理费，但原告未能提供相应证据证明其有督促交纳的事实，故对原告主张违约金，本院不予支持。关于物业管理费面积计算的问题。双方确认被告庄吉公司产权建筑面积为4925.27平方米，原告物业收费是以建筑面积为计算标准，该建筑面积实际已包括公摊面积。原告主张被告旺达公司占用公共面积的物业管理费，但双方未有相关合同约定，从二被告租赁合同中也无法体现被告旺达公司实际占用公共面积的情况，原告也无证据证明予以证明，故原告该主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。被告旺达公司应支付原告物业管理费76834.21元（4925.27平方米×1.3元／平方米×12个月），被告庄吉公司应承担连带交纳责任。原告已经实际进驻小区并提供物业服务，且合同约定义务已经实际履行完毕，被告庄吉公司主张物业服务合同无效，其主张缺乏事实依据，本院不予支持。被告旺达公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案缺席审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、限被告温州旺达酒店投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告平阳县新兴物业有限责任公司物业管理费76834.21元；
二、被告温州庄吉置业有限公司对上述第一项负连带支付责任；
三、驳回原告平阳县新兴物业有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未在判决指定的期限内履行金钱给付义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费2747元，减半收取1373.50元，由温州庄吉置业有限公司负担511元，温州旺达酒店投资管理有限公司负担862.50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。在递交上诉状之日起七日内，预缴上诉案件受理费2747元，款汇至温州市财政局非税收入结算户，开户行农行温州市分行，帐号：192999010400031950013，逾期不交，按自动撤回上诉处理。
本判决生效后，负有义务的一方当事人不履行判决确定的义务，另一方当事人应当在判决书确定义务履行之日起二年内向本院申请执行。
代理审判员 倪维常
二〇一三年十二月十七日
书 记 员 王 珍