黑龙江省鸡西市鸡冠区人民法院民 事 判 决 书（2018）黑0302民初1749号原告:姜秀清，女，1969年11月13日出生，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。委诉讼代理人：巩君玲，黑龙江雪原律师事务所律师。被告：牡丹江天福利亨房地产开发有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市宁安市。法定代表人：李功会，董事长。委托诉讼代理人：杨静昕，男，1962年12月2日出生，牡丹江天福利亨房地产开发有限公司法务部总监，住黑龙江省牡丹江市东安区。原告姜秀清与被告牡丹江天福利亨房地产开发有限公司（以下简称天福利亨公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姜秀清的委托诉讼代理人巩君玲、被告天福利亨公司的委托诉讼代理人杨静昕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姜秀清向本院提出诉讼请求：1.确认被告与原告方团购代表签订的商品房团购协议合法有效；2.确认原、被告签订的房屋预售合同合法有效；3.判决被告给付原告房屋差价款人民币75520元；4.判决被告从2014年12月3日起每日按照原告购房款总额人民币358720元为基数并且按照人民银行同期贷款利率4倍标准给付原告违约金至房屋价差款付清时止；5.被告承担相应的诉讼费用。事实和理由：2012年9月29日，原告单位与被告天福利亨公司签订一份《商品房团购协议书》，该协议书第四条约定“出卖人所建某公馆位于鸡冠新区×-×块，出卖人确保某公馆于2013年12月31日完全竣工并交付使用，确保某公馆整体环境符合规划设计，实现绿化、美化要求。”第七条约定：“（1）、某公馆每平方米单价3680元，1号、2号楼层次费为6层起价60元，4号层次费为5层起价，每增加一层每平方米加收60元，顶层不收取层次费。（4）、出卖人对外销售价确定后出现降价调整，购买人的团购价格也相应降价调整。如出卖人在对外销售过程中给予其他单位、团体、个人的每平方米单价及层次费等诸多优惠的任何一项优惠价格低于本协议的价格，购买人的团购价格将以优惠价格为准（包括每平方米单价及层次费任何一项）。第十二条约定”出卖人违反本协议约定，从违约之日起，日赔偿购房者已实际交纳购房款总额按人民银行同期贷款利率4倍标准赔偿违约金。基于上述的《商品房团购协议书》，原告以单价每平方米3800元（单价每平方米3680元、层次费120元）购买了被告开发的某公馆×楼×单元×层×号房，建筑面积94.40平方米的房屋一户，房屋总价款人民币358720元。原告于2012年9月29日交付第一笔购房款人民币108720元。被告未能在2013年12月31日交付房屋。于2014年4月29日双方签订了《房屋预售合同》以及被告给原告出具了108720元的商品房销售预收款专用票据，于2014年9月18日住房公积金办公室拨付给被告250000元作为原告第二次支付购房款，2014年9月28日被告将房屋交付给原告使用，原告办理了入户手续。另，2014年1月10日被告取得了商品房预售许可证。2016年8月，原告在游览司法审判网页时发现案号为（2016）黑0302民初330号民事判决书的原告孟某某诉被告商品房买卖合同纠纷一案，该案认定2014年12月3日，被告将某公馆建筑面积109.42平方米的二室一厅住宅出售给案外人朱某某，成交价为每平方米3000元，成交金额328260元，上述成交信息在鸡西市商品房预售管理办公室登记。原告认为：团购协议书是当事人的真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，故合法有效。原告给予团购协议书购买了被告开发的“某公馆”的房屋并交纳了购房款，被告出售给案外人朱某某“某公馆”的住宅成交价格为每方米3000元，原告主张依据《商品房团购协议书》第七条第四项规定，原告购买的房屋建筑面积为94.40平方米，按照每平方米3000元的价格计算，原告应当支付的购房款为人民币283200元，原告已经支付给被告购房款人民币358720元，被告应当返还给原告购房款人民币75520元，并按团购协议书约定赔偿原告从被告违约之日起至返还购房差价款期间的违约金。天福利亨公司辩称，一、团购协议具有时效性。买卖双方的权利和义务应以在房产局备案登记的《房屋预售合同》约定为准。被告于2012年9月29日在尚未取得商品房预售许可的情况下与某人民法院团购代表签订商品房团购协议，被告给予团购人员以优惠价每平方米3680元。被告在取得商品房预售许可后，被告收回了在原告人手中的团购协议，重新与原告签订《房屋预售合同》包括坐落位置、房号、单价、面积、交付时间、违约责任等主要条款均重新作了约定，房产局将《房屋预售合同》登记备案，但不将团购协议登记备案，团购协议也不纳入产权管理档案中。而且被告已经在2014年4月因逾期竣工交付，给付原告按中国人民银行同期贷款利率四倍利息计算的违约金5958元。原告早在2014年4月对所购房屋就已入住、占有、使用至今，团购协议至此终止。《房屋预售合同》是双务合同，不动产房屋作为合同标的、作为一种特殊商品，在已经交付使用后、在房管部门登记备案后，双方合同义务基本完成，特别是在合同价款已经履行完毕后，在长达六年后购房人又要求与出卖人重新结算购房款没有合同依据，没有法律依据。二、施工单位顶账房价格与被告无关，更与原告无关，原告无权要求按顶账房价格与被告在房屋单价上重新结算。被告为施工单位出具《商品房买卖协议书》载明每平方米单价为4040元（顶账房）。施工单位售房人孙某某与购房人朱某某在商品房买卖协议上共同签名，表明该房屋原始来源是顶账房。被告作为房地产开发企业以开发建设的某公馆房屋低偿施工单位工程款，房屋单价远高于团购价格。施工单位为缓解资金压力，低价变现抵顶房屋，被告为买受人出具《商品房预售合同》无可非议，因为施工单位不具备商品房预售资质只能由被告出具合同，房屋管理部门只将房产局统一制式的《房屋预售合同》登记备案，其他协议，包括《商品房团购协议》一概不予归档。现原告以诉讼方式要求被告按民工售房价格与其重新结算没有事实根据和法律依据。三、鸡冠区法院在另一案件中，对被告为民工售房的购买人出具商品房买卖协议、收据的行为，是代第三方履行义务的行为，是正确的，该判决已发生法律效力。对本案具有参照意义。鸡冠区法院在审理另一涉及被告顶账房屋案件，于2016年11月28日作出的（2016）黑0302民初1619号民事判决，对被告为顶账房屋的购房人出具商品房买卖协议和收据的行为认定为：被告作为有销售资质的房地产开发企业，为顶账房屋的购买者出具商品房买卖协议书及购房收据，并在可以办理商品房备案登记时及时为其办理商品房备案登记手续的行为，是第三人代为履行行为，该民事判决已发生法律效力，本案应参照裁判。综上，团购协议已完成阶段性使命，距今已过六年，房地产市场已发生重大变化，原告在已经入住、占有、使用房屋完全交付的情况，又以民事诉讼方式要求与被告重新在房屋单价上结算，没有合同根据和法律依据，被告请求人民法院对原告的诉讼请求不予支持。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年9月29日，刘某某、王某某作为某人民法院购买人代表与被告天福利亨公司签订商品房团购协议书，该协议书约定“第四条：出卖人所建“某公馆”位于鸡冠新区×-×块。出卖人确保“某公馆”于2013年12月31日完全竣工并交付使用，确保“某公馆”整体环境符合规划设计，实现绿化、美化要求。第七条：1、“某公馆”每平方米单价3680元，1#、2#层次费为6层起价（60）,4#层次费为5层起价，每增加一层，每平方米加收60元，顶层不收取层次费。2、购买人按选定的房屋套型建筑面积付款，凡购房者：（1）采取分期付款方式的购买者，于2012年9月29日前交纳总房款的50%；于2013年3月1日前交纳总房款的40%，待楼房交付使用时结清剩余房款。（2）采用按揭贷款的购房者，于2012年9月29日前交纳总房款的30%；在接到甲方书面通知15日内，去指定银行或公积金管理部门办理按揭贷款的所有手续。过期不办理者，甲方有权将此房另行出售，并在6个月内退还原购房者交付的房款。逾期退款，出卖人除退还已交的购房款项外，还需承担自交款日至退款日的人民银行同期贷款利率四倍利息。3、出卖人取得《预售房屋许可证》后30日内，由出卖人和购房者个人签订《商品房预售合同书》，确认双方权利和义务，《商品房预售合同书》应与《商品房团购协议书》一致，如有抵触以《商品房团购协议书》为准。4、如出卖人对外销售价格确定后出现降价调整，购买人的团购价格也相应予以降价调整。如出卖人在对外销售过程中给予其他单位、团体、个人的每平方米单价及层次费等诸多优惠政策中的任何一项优惠价格低于本协议的价格，购买人的团购价格将以优惠价格为准（包括每平方米单价及层次费任何一项）。第八条：1、交付期限。出卖人应当按照第四条约定的交付时间，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件的商品房整体向购买人交付：（1）待商品房经验收合格，向购买人提供一套完整的竣工图纸。（2）“某公馆”一年内综合验收合格。（3）商品房和小区符合交付使用的批准文件。2、交接手续。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知购买人办理交付手续，双方签署房屋交接单视为交房。3、产权证照办理。出卖人应确保在交付房屋后一年内为购买人提供办理房屋产权证照的所有的相关手续。4、逾期交房及办理证照的责任。出卖人如未按协议约定的期限和方式将商品房交付于购买人及未能使购买人在约定时间内拿到办理房屋产权证照的相关手续，购买人有权选择要求出卖人按本协议第十条、第十一条的约定承担违约责任。第十条：某公馆项目的地下停车位及车库的房源在同等条件下由法院团购者优先选择。第十一条：本协议签订后，任何一方不得擅自变更，解除本协议（包括补充协议及附件）的内容。开始计算工期后，因出卖人原因拖欠开工日期达90日，或出卖人不能交付商品房，或出卖人没有按约定提供商品房质量时，购买人可解除本协议。协议解除后由出卖人向购买人返还已经支付的全部款项（包括银行贷款及公积金贷款），并按银行同期贷款利率4倍承担违约责任。如出卖人不能承担上述违约责任，购买人有权对出卖人已建筑完的建筑接管、出售。第十二条：出卖人违反本协议约定，从违约之日起，日赔偿购房者已实际交纳购房款总额按人民银行同期贷款利率4倍标准计算违约金；由于出卖人的原因，导致商品房买卖合同目的不能实现无法取得房屋的买受人可以请求解除合同，返还已付购房款利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。”基于上述团购协议书，原告姜秀清以每平方米3800元（每平方米3680元＋120元层次费）价格购买了被告天福利亨公司开发的“某公馆”×号楼×单元×室，建筑面积94.40平方米住宅一户，房屋总价款358720元。原告于签订合同当日即2012年9月29日交付第一笔购房款108720元，于2014年9月18日以公积金贷款给付被告购房款250000元。被告未能在2013年12月31日交付房屋，被告收到房款后二次给原告出具了收到358720元购房款的收据。2014年4月16日，原告办理入户手续，被告天福利亨公司按商品房团购协议要求，给付原告逾期交房三个月即2013年12月31日至2014年4月16日期间违约金5958元，并收取原告2014年的取暖费和物业费等费用。2014年4月29日双方签订房屋预售合同，合同编号××××××××××××，合同约定“第四条：按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3800元，总金额人民币358720元。第八条：出卖人应当在2014年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件（排水、用水、用电、采暖、道路、排污等商品房功能），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。2014年12月3日，被告以每平方米3000元的价格将某公馆一户住宅房屋售予案外人朱某某。本院认为，被告天福利亨公司与原告方团购代表签订的商品房团购协议书，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，协议合法有效。原告基于团购协议购买了被告天福利亨公司开发的位于鸡冠×路北侧某公馆×号楼×单元×层×号、建筑面积94.40平方米楼房一户，原告交付了全部房款，原、被告签订的房屋预售合同真实有效。商品房团购协议第七条明确约定“《商品房预售合同书》应与《商品房团购协议书》一致，如有抵触以《商品房团购协议书》为准”，约定了“如出卖人对外销售价格确定后出现降价调整，购买人的团购价格也相应予以降价调整。如出卖人在对外销售过程中给予其他单位、团体、个人的每平方米单价及层次费等诸多优惠政策中的任何一项优惠价格低于本协议的价格，购买人的团购价格将以优惠价格为准。”2014年12月3日，被告以每平方米3000元的价格将某公馆住宅房屋售予案外人朱某某，鸡西市商品房预售管理办公室出具的朱某某合同备案信息表显示案外人朱某某购买的是一手房，直接从被告处购买，另外从被告天福利亨公司提交的证据中可看出朱某某购买某公馆房屋与被告天福利亨公司签订了房屋预售合同及商品房买卖协议书，同时被告天福利亨公司为案外人朱某某开具了鸡西市商品房销售预收款专用票据，房屋体现单价为3000元，朱某某的房屋信息中并没有被告天福利亨公司所述的与孙守某1抹账事实，且上述事实已经人民法院生效裁判文书确认，被告违反了团购协议价格约定，原告主张按每平方米3000元价格与被告天福利亨公司结算房款的诉讼请求，本院予以支持。原告购买的楼房建筑面积为94.40平方米，按每平方米3000元价格计算，原告已付款358720元，被告天福利亨公司应返还原告房屋差价款75520元。被告于2014年12月3日按每平方米3000元价格另行出售房屋，构成违约，按照商品房团购协议第十二条第一款约定“出卖人违反本协议约定，从违约之日起，日赔偿购房者已实际交纳购房款总额按人民银行同期贷款利率4倍标准计算违约金”，被告应按该约定赔偿原告违约之日起至返还购房差价款期间的违约金，且上述理由已经过法院生效文书认定，对原告提出的该项诉讼请求，本院予以支持。综上所述，应确认原告方团购代表与被告天福利亨公司签订的商品房团购协议合法有效，确认原告与被告签订的房屋预售合同合法有效；被告应返还原告房屋差价款75520元，并按团购协议书约定赔偿原告违约之日起至返还购房差价款期间的违约金。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告方团购代表与被告牡丹江天福利亨房地产开发有限公司签订的商品房团购协议有效；原告姜秀清与被告牡丹江天福利亨房地产开发有限公司签订的房屋预售合同有效；二、被告牡丹江天福利亨房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告姜秀清房屋差价款75520元；三、被告牡丹江天福利亨房地产开发有限公司从2014年12月3日起每日按原告姜秀清实际交纳购房款总额358720元并按人民银行同期贷款利率4倍标准给付原告姜秀清违约金至房屋差价款付清时止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1688元，减半收取计844元，由牡丹江天福利亨房地产开发有限公司负担。此款姜秀清己预付，牡丹江天福利亨房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内将此款给付姜秀清。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省鸡西市中级人民法院。审判员  李小明二〇一八年八月八日书记员  王丹丹