山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）济民一终字第432号
上诉人（原审被告）王先玉，女，1959年1月9日出生，汉族，居民，住济南市。
委托代理人沈继荣（系王先玉之女），女，1986年4月15日出生，汉族，居民。
被上诉人（原审原告）黑龙江蓝郡物业管理有限公司济南分公司，住所地济南市。
代表人王跃强，总经理。
委托代理人王坤，山东科创律师事务所律师。
上诉人王先玉因与被上诉人黑龙江蓝郡物业管理有限公司济南分公司（以下简称蓝郡公司济南分公司）物业服务合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2014）槐民初字第43号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2014年7月21日公开开庭审理了本案，上诉人王先玉及其委托代理人沈继荣，被上诉人蓝郡公司济南分公司的委托代理人王坤到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院认定：蓝郡公司济南分公司于2010年1月26日与王先玉签订《物业管理服务协议》一份，该合同对双方的权利义务进行了约定，业主自办理入住手续后，需预交六个月物业管理费，费用按照政府规定标准收取。在《物业管理服务协议》的违约责任一章约定，乙方（王先玉）违反协议，不按本协议约定的收费标准和收费时间交纳有关费用的，甲方（蓝郡公司济南分公司）有权采取必要的方式予以制裁，有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天0.3%交纳违约金。王先玉房屋建筑面积为106.96平方米。自2010年1月25日起，王先玉停交物业管理费。截止到2013年12月31日，共拖欠物业费3894.3元。黑龙江新明基物业管理有限公司济南分公司于2011年10月17日在济南市工商行政管理局槐荫分局变更名称为黑龙江蓝郡物业管理有限公司济南分公司。
原审法院认为：蓝郡公司济南分公司与王先玉于2010年1月26日签订《物业管理服务协议》，由蓝郡公司济南分公司对发祥巷小区提供物业服务，在该小区居住的业主在接受蓝郡公司济南分公司提供的服务同时即应交纳相应的物业服务费用。客观来说，小区的物业服务本身具有一定难度，物业服务企业提供的物业服务很难达到“十全十美”的标准。这种难度存在的原因一是物业服务企业自身能力是否足够。二是物业服务企业接手的小区原来可能存在开发商与业主的矛盾，这种矛盾在物业服务期间可能会转移或演变成物业服务企业与业主的矛盾。三是小区内业主往往人数众多，对物业服务质量的评判标准不统一。正是因为小区物业服务存在困难，才更要求物业服务企业与业主团结合作、共同努力，创造美好、舒适的生活环境。这种美好、舒适生活环境既来源于物业服务企业的努力工作、不断提高服务能力，也来源于广大小区业主对物业服务企业工作的理解和支持。而这种理解和支持中很重要的一项就是业主的正常交纳物业服务费用。物业服务费用本身就是用于小区的正常运转和发展，也是小区赖以存在和正常运转的物质基础。作为物业服务企业，其提供的是服务，追求的是利润，此无可厚非。而服务的基础是物业费的收取、利润的来源是优质服务换取的物业服务费用。就小区内的业主个人而言，对物业服务可能会存在这样或那样的意见。因为对服务质量不满，小区业主也许会以拒交物业服务费用作为解决问题的手段。但适得其反，物业服务费用的拖延或拒绝交纳，带来的是小区物业服务质量的快速下降，严重的甚至会导致整个小区“瘫痪”。小区物业服务质量的提高、改善在很大程度上取决于物业服务费用的收取比例。物业服务费用的收取如果达不到物业服务企业“保本”的标准，那直接带来的就是服务质量的下滑，服务质量反而得不到提高。同时，对于物业服务企业而言，单纯收取物业服务费而不提供足质足量、让广大业主满意的物业服务也是不可取的。物业服务企业与小区业主本身就是长期的、相互依存的关系。只有不断提高物业服务质量，真正地想业主所想、急业主所急、做业主想做，才能赢取广大业主的欢迎。如果物业服务企业与业主之间形成和谐共处的关系，物业服务费用的收取也就不会再是难题。就本案而言，蓝郡公司济南分公司的物业服务工作还存在需要改进之处，但王先玉拒绝交纳物业费的做法原审法院不支持。因此蓝郡公司济南分公司要求王先玉支付拖欠的物业费，从2010年1月25日计算至2013年12月31日，共计3894.3元的诉讼请求，予以支持。王先玉辩称蓝郡公司济南分公司主体不适格的问题，蓝郡公司济南分公司于2011年10月17日变更名称，但其主体资格并未改变，故其作为原告提起诉讼并无不当。关于蓝郡公司济南分公司要求王先玉支付2010年、2011年、2012年物业服务费的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题，原审法院认为，蓝郡公司济南分公司收取物业服务费的依据为其与王先玉订立的《物业管理服务协议》，根据该协议中关于交纳物业服务费的约定可以看出，本案的物业服务费是双方当事人在同一份合同产生的同一性质的债务分期履行，该债务具有整体性和关联性。王先玉未按照该《物业管理服务协议》的约定及时支付物业服务费，蓝郡公司济南分公司作为权利人未在每一期履行期限届满后即主张权利，并非其怠于行使权利，而是基于对同一原因产生的债务具有整体性及各分期履行债务具有关联性的合理信赖，认为不必在每一期履行期限届满后即主张权利，以维护双方的信赖关系和交易关系。因此，蓝郡公司济南分公司要求王先玉支付2010年、2011年、2012年的物业服务费未超过诉讼时效。蓝郡公司济南分公司要求的违约金，原审法院认为，王先玉拒绝交纳物业费的做法虽有不妥，法院不支持这种做法，但考虑到蓝郡公司济南分公司的工作尚存需提高、改进之处，鉴于此种情形，原审法院对于蓝郡公司济南分公司要求王先玉承担逾期交费违约金的诉讼请求，不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、被告王先玉自本判决生效之日起十日内向原告黑龙江蓝郡物业管理有限公司济南分公司支付物业管理3894.3元。二、驳回原告黑龙江蓝郡物业管理有限公司济南分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告王先玉负担。
上诉人王先玉不服原审判决上诉称：一、原审判决认为被上诉人是具有合法资质的物业公司，但是在一审质证时被上诉人出具的证据显示，黑龙江新明基物业管理有限公司济南分公司变更为被上诉人的时间是2011年10月17日，而黑龙江蓝郡物业管理有限公司的工商登记时间为2012年，总公司登记时间晚于济南分公司登记时间，公司成立程序违法，故被上诉人不具备合法的法律地位，无权起诉。被上诉人未经过合法招投标方式选聘为发祥物业管理企业，未提供与发祥巷建设单位签订的委托物业服务合同，其不具备执业资格。况且新明基济南分公司作为非法人单位，无权对外签订物业管理服务协议，在与答辩人签协议时没有出具法人授权委托书，协议只有王跃强人名章未加盖单位印章，物业管理合同的当事人只能是业主和物业公司，据此该协议未成立；二、被上诉人起诉上诉人支付物业费及违约金没有法律依据及事实依据，双方从未就物业费标准达成任何约定，上诉人没有收到过任何书面催缴物业费的通知，据此被上诉人诉讼请求事实不清，证据不足；三、被上诉人在单元门维修、停车管理、环境维护、安全保卫等方面存在物业管理不善的问题，且整改不力，民愤极大，未能切实履行好合同约定的服务内容，未能达到应有的服务标准，应相应减除上述物业费，以平衡业主和物业公司的利益。上诉人被盗走价值3000元电瓶车一辆，许多业主均被盗；为防止再次被盗，上诉人在地下室自费安装了监控设备，由此产生的费用应由被上诉人承担；四、根据《民法通则》第135条的规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年”，被上诉人本次诉讼已超过法定期限，其超过时效的诉求法院依法不予支持；五、发祥巷小区作为棚户改造小区，广大业主均为社会低收入特困人群，对于包括上诉人在内的回迁业主，政府明确表示给予照顾，予以减免。原审判决对此未予认定。综上，原审判决认定事实不清，物业费计算不公，请二审法院依法改判。
被上诉人蓝郡公司济南分公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。
经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。
另，二审中，蓝郡公司济南分公司向本院提交黑龙江新明基物业管理有限公司与济南市发祥置业有限公司于2008年7月4日签订的济南市前期物业管理委托合同原件一份，合同第十三条第（三）款约定：“本合同有效期内已交付使用物业的物业管理费，由乙方（黑龙江新明基物业管理有限公司）根据《前期物业服务的约定》，按下列标准向业主或使用人收取。住宅房屋建筑面积多层每月每平方米0.8元、高层1.2元，非住宅房屋建筑面积每月每平方米3.0元，收费时间提前预收，每次至少预交半年。”
济价房字（2009）123号《关于制定棚户区改选安置房小区物业服务收费标准的通知》载明，棚户区改造安置房小区物业服务收费标准暂定为多层住宅0.4元／平方米／月；高层住宅0.85元／平方米／月。
本院认为，根据《公司法》的规定，由公司登记机关进行公司与分公司的登记。被上诉人提交的工商登记基本情况载明，2011年10月17日，黑龙江新明基物业管理有限公司济南分公司的名称变更为被上诉人，现公司登记机关已对被上诉人进行变更登记。在该登记未被撤销的情况下，王先玉主张被上诉人成立程序违法、无权起诉，本院无法支持。
最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。王先玉与被上诉人签订的《物业管理服务协议》虽未约定物业费的收取标准，但是黑龙江新明基物业管理有限公司与济南市发祥置业有限公司于2008年7月4日签订的济南市前期物业管理委托合同中对物业费的收取标准已进行了约定，该协议对王先玉具有约束力。被上诉人按每平方米0.85元的标准向王先玉主张物业费，且该收取标准未违反法律法规的规定及物价部门对棚户改造安置房小区物业服务收费标准的通知中列明的标准，本院予以采信。
王先玉主张被上诉人提供的物业服务在单元门维修、停车管理、环境维护、安全保卫等方面存在物业管理不善的问题，且整改不力，未能切实履行好合同约定的服务内容，未能达到应有的服务标准。本院认为，由于物业公司提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区全体业主的切身利益，如果个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业费，则会造成物业服务企业运营经费愈加不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益。只有当物业服务企业提供的服务有重大瑕疵，造成物业服务区域内的环境卫生、绿化、秩序等持续恶化，影响了业主正常生活，单个业主才可以此为抗辩理由少交或免交物业费。如果物业公司所提供的物业服务存在一般瑕疵，导致小区大多数业主对该公司的服务不满意，业主可以通过召开业主大会作出相关决议的方式重新选聘物业服务企业。王先玉对其主张所提供的证据不足以证实被上诉人提供的物业服务存在重大瑕疵，因此，其主张减免物业费，本院不予支持。在地下室安装监控设备并非被上诉人的法定义务，双方亦无合同约定，王先玉主张应由被上诉人承担其在地下室安装监控设备的费用，无法律依据，本院不予支持
王先玉主张发祥巷小区作为棚户改造小区，广大业主均为社会低收入特困人群，对于包括上诉人在内的回迁业主，政府明确表示给予照顾，予以减免。提交报纸刊登的内容予以证明。本院认为，即使王先玉主张的政府曾表示给予照顾的事实存在，被上诉人作为物业费收取的权利人并未表示同意，对其不产生效力，王先玉以此为由主张被上诉人应为其减免物业费，本院无法支持。
同一原因产生的债务具有整体性及各分期履行债务具有关联性。王先玉未及时支付物业服务费。因此，蓝郡公司济南分公司要求王先玉支付2010年、2011年、2012年的物业服务费未超过诉讼时效。
综上，上诉人王先玉的上诉理由均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人王先玉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙红岩
审 判 员 翟 勇
代理审判员 赵建军
二〇一四年九月二十二日
书 记 员 白 雪