连云港市连云区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0703民初3142号原告:樊某，男，1989年11月4日生，汉族，住连云港市连云港市连云区。被告：连云港景力房地产有限公司，住所地连云港市连云区五羊路16号楼景城名郡售楼处。法定代表人：何从，该公司董事长。委托诉讼代理人：李吉忠，江苏维尔利律师事务所律师。原告樊某与被告连云港景力房地产有限公司（以下简称景力公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年9月7日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告樊某，被告景力公司委托诉讼代理人李吉忠到庭参加诉讼，现已审理终结。原告诉称，2012年12月31日，被告景力公司（出卖人）与原告樊某（买受人）签订《商品房买卖合同》约定：出卖人将位于连云区港城大道东侧、五羊路北景城名郡5幢2单元2-701室出售给原告，该房屋的建筑面积114.38平方米，单价为4100.49元，总金额为469014元。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料提交产权登记机关备案。被告至今未办理备案手续，导致原告无法办理房屋产权证书。被告在不具备交房条件的情况下，强迫业主收房，原告实际收房后发现涉案房屋没有取得竣工验收备案表，使用临时用电，没有经过分户验收，至今不具备交付条件。故诉至法院，请求判令：1、被告支付逾期办理房地产权属证书的违约金4690元；2、被告支付自2015年2月9日至2015年3月4日的延期交房违约金215元及自2015年3月4日次日起至具备交房条件止期间的延期交房违约金；3、被告承担本案诉讼费。被告辩称，1、原、被告签订的商品房买卖合同第十五条对于办理产权证的具体日期没有约定，故原告要求被告支付逾期办证违约金的诉求不成就，请求依法驳回原告的诉求；2、被告在通知原告收房时已具备法律规定及合同约定的交付条件，竣工备案表不是交付房屋所必须的条件，被告在原告收房时已将延期交房违约金一次性支付给原告，原告已签收收款确认表。原告起诉前从未向被告主张过房屋不符合交付条件，故即使存在延期交房违约金，原告的诉求也已超过诉讼时效。经审理查明，2012年12月31日，被告景力公司（出卖人）与原告（买受人）签订《商品房买卖合同》1份，合同第三条约定：出卖人将位于连云区港城大道东侧、五羊路北景城名郡5幢2单元2-701室出售给原告，该房屋的建筑面积114.38平方米。合同第四条约定：按建筑面积计算，该商品房单价为4100.49元，总金额为469014元。合同第八条约定：出卖人应当在2014年12月14日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：5、单体楼宇验收合格且买受人已支付全部购房款。……合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价万分之0.2的违约金。合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理:2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”合同签订后，原告按约定向被告支付了房款469014元，并于2015年3月4日接收房屋，原告樊某在收房时签收收款确认表，确认收到被告支付的延期交房违约金544.06元。另查明，被告至诉讼时也未将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，原告亦未能取得房屋产权登记证书。上述事实有《商品房买卖合同》、住宅质量保证书、物业管理服务合同、个人贷款支付凭证、收款确认表等证据以及当事人的陈述予以证实，本院依法予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的规定，合法有效。原告按合同约定交纳了购房款，并接收房屋，被告应当按照合同约定将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。关于被告提出商品房买卖合同第十五条中对办证期限未作约定，原告起诉条件不成就的辩解意见，因商品房买卖合同系被告提供的格式合同，对于合同中的格式条款理解有不同解释的应当作出不利于格式条款提供方的解释，故本院对被告的该项辩解意见依法不予采信。被告未按合同约定期限将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，至原告在本案诉讼阶段仍未能办理产权登记证书，已经构成违约，应当承担违约责任。根据涉案合同约定，被告应按已付房价款469014元的1%向原告支付违约金，故本院对原告要求被告支付其违约金4690元的诉求依法予以支持。关于原告要求被告给付延期交房违约金的诉求，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条规定：诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。原告主张自2015年2月9日至2015年3月4日的延期交房违约金已超过诉讼时效期间，且原告如对已收到的延期交房违约金数额有异议应当在法定的期限内主张权利，原告未能及时主张，也已超过诉讼时效期间，故本院对被告的该项辩解意见依法予以采纳，对原告的该项诉求依法不予支持。原告在2015年3月4日收到被告支付的延期交房违约金544.06元，并接收房屋，视为认可合同中的收房条件，故本院对原告要求收房后的延期交房违约金依法不予支持。综上，依照《民法通则》第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十一条、第二百七十二条之规定，判决如下：一、被告连云港景力房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告樊某逾期办理房地产权属证书违约金4690元。二、驳回原告樊某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告负担（因原告已预交，被告于支付上述款项时将该款项一并支付原告）。本判决为终审判决。中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。代代理审判员  张敏二〇一七年九月二十七日书 记 员  孙思法律条文《民法通则》第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十一条人民法院审理小额诉讼案件，适用民事诉讼法第一百六十二条的规定，实行一审终审。第二百七十二条民事诉讼法第一百六十二条规定的各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资，是指已经公布的各省、自治区、直辖市上一年度就业人员年平均工资。在上一年度就业人员年平均工资公布前，以已经公布的最近年度就业人员年平均工资为准。