海南省三亚市中级人民法院民事判决书（2016）琼02民初34号原告：海口农村商业银行股份有限公司。法定代表人：吴敏。委托诉讼代理人：邱浩贤。委托诉讼代理人：李庆玉。原告：定安县农村信用合作联社。法定代表人：陈武达。委托诉讼代理人：陈湘。委托诉讼代理人：李庆玉。原告：东方市农村信用合作联社。法定代表人：张理平。委托诉讼代理人：邱浩贤。委托诉讼代理人：李庆玉。原告：乐东黎族自治县农村信用合作联社。法定代表人：王磊。委托诉讼代理人：邱浩贤。委托诉讼代理人：李庆玉。原告：儋州市农村信用合作联社。法定代表人：钟捷锦。委托诉讼代理人：陈湘。委托诉讼代理人：李庆玉。原告：五指山市农村信用合作联社。法定代表人：周坦。委托诉讼代理人：陈湘。委托诉讼代理人：李庆玉。原告：海南白沙农村合作银行。法定代表人：林仕志。委托诉讼代理人：张文振。委托诉讼代理人：李庆玉。原告：海南文昌农村商业银行股份有限公司。法定代表人：孙恒保。委托诉讼代理人：陈湘。委托诉讼代理人：李庆玉。原告：海南澄迈农村商业银行股份有限公司。法定代表人：周世才。委托诉讼代理人：邱浩贤。委托诉讼代理人：李庆玉。原告：保亭黎族苗族自治县农村信用合作联社。法定代表人：胡惠文。委托诉讼代理人：陈惠玲。委托诉讼代理人：李庆玉。原告：琼中黎族苗族自治县农村信用合作联社股份有限公司。法定代表人：卓令会。委托诉讼代理人：陈惠玲。委托诉讼代理人：李庆玉。原告：海口市农村信用合作联社。法定代表人：辛全龙。委托诉讼代理人：陈湘。委托诉讼代理人：李庆玉。原告：三亚农村商业银行股份有限公司。法定代表人：赵俊。委托诉讼代理人：邱浩贤。委托诉讼代理人：李庆玉。原告：临高县农村信用合作联社。法定代表人：杨大德。委托诉讼代理人：陈惠玲。委托诉讼代理人：李庆玉。原告：昌江黎族自治县农村信用合作联社。法定代表人：蒲为寿。委托诉讼代理人：邱浩贤。委托诉讼代理人：李庆玉。原告：琼海市农村信用合作联社。法定代表人：王扬显。委托诉讼代理人：陈湘。委托诉讼代理人：李庆玉。原告：陵水黎族自治县农村信用合作联社。法定代表人：罗永红。委托诉讼代理人：陈惠玲。委托诉讼代理人：李庆玉。原告：屯昌县农村信用合作联社。法定代表人：徐清汪。委托诉讼代理人：陈惠玲。委托诉讼代理人：李庆玉。以上十八位原告诉讼代表人：史红磊。以上十八位原告诉讼代表人：冯国煌。被告：海南中度旅游产业开发有限公司。法定代表人：高远。委托诉讼代理人：郭利。第三人：陕西鑫琦资产管理咨询有限公司。法定代表人：杨丹丹。委托诉讼代理人：韩会婷。原告海口农村商业银行股份有限公司（以下简称海口农商行）、定安县农村信用合作联社（以下简称定安农村合作联社）、东方市农村信用合作联社（以下简称东方农村合作联社）、乐东黎族自治县农村信用合作联社（以下简称乐东农村合作联社）、儋州市农村信用合作联社（以下简称儋州农村合作联社）、五指山市农村信用合作联社（以下简称五指山农村合作联社）、海南白沙农村合作银行（以下简称白沙农村合作银行）、海南文昌农村商业银行股份有限公司（以下简称文昌农商行）、海南澄迈农村商业银行股份有限公司（以下简称澄迈农商行）、保亭黎族苗族自治县农村信用合作联社（以下简称保亭农村合作联社）、琼中黎族苗族自治县农村信用合作联社股份有限公司（以下简称琼中农村合作联社）、海口市农村信用合作联社（以下简称海口农村合作联社）、三亚农村商业银行股份有限公司（以下简称三亚农商行）、临高县农村信用合作联社（以下简称临高农村合作联社）、昌江黎族自治县农村信用合作联社（以下简称昌江农村合作联社）、琼海市农村信用合作联社（以下简称琼海农村合作联社）、陵水黎族自治县农村信用合作联社（以下简称陵水农村合作联社）、屯昌县农村信用合作联社（以下简称屯昌农村合作联社）（以下简称十八位原告）与被告海南中度旅游产业开发有限公司（以下简称中度旅游公司）、第三人陕西鑫琦资产管理咨询有限公司（以下简称陕西鑫琦公司）债权人撤销权纠纷一案，本院于2016年3月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。十八位原告的诉讼代表人史红磊、冯国煌，十八位原告的共同委托诉讼代理人李庆玉，白沙农村合作银行的委托诉讼代理人张文振，定安农村合作联社、儋州农村合作联社、五指山农村合作联社、文昌农商行、海口农村合作联社、琼海农村合作联社的共同委托诉讼代理人陈湘，海口农商行、东方农村合作联社、乐东农村合作联社、澄迈农商行、三亚农商行、昌江农村合作联社的共同委托诉讼代理人邱浩贤，保亭农村合作联社、琼中农村合作联社、临高农村合作联社、陵水农村合作联社、屯昌农村合作联社的共同委托诉讼代理人陈惠玲，被告中度旅游公司的委托诉讼代理人郭利，第三人陕西鑫琦公司的委托诉讼代理人韩会婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。十八位原告向本院提出诉讼请求：1.判令撤销海南中度旅游产业开发有限公司与陕西鑫琦资产管理咨询有限公司签订的7份《商品房买卖合同》，面积共计3007.6m2，销售金额6015.23万元；2.判令由中度旅游公司承担本案的诉讼费用、律师服务费43.53万元以及十八位原告为实现债权而实际发生的其他一切费用。事实和理由：一、十八位原告是中度旅游公司（原“海南中度房地产开发有限公司”，2014年5月5日更名为“海南中度旅游产业有限公司”)名下“长江商学院三亚校区、三亚温泉谷度假村及休闲养生中心一期度假酒店项目”在建工程及所在土地使用权的抵押权人。十八位原告与海南中度实业发展有限公司（以下简称中度实业公司）于2012年6月11日签订了《固定资产社团贷款合同》（合同编号：三农联中心社2012年[项]社团固借[诚]字第002号)，金额15亿元，期限五年，贷款年率12.65%(其中贷款利率8.65%，诚信保证金率2%，贡献奖励金率2%);以中度旅游公司名下的位于三亚市××镇、A-02、A-04、A-07、A-08、A-09、A-011、A-013、A-014、A-19、A-21地块土地使用权581870.2m2以及地上在建工程110663.8㎡提供抵押担保（土地使用权证号分别为三土房[2014]字第11256、11230、11257、11264、11261、11260、11259、11265、11258、11263号，土地面积共计352128.69m2;三土房[2014]字第11255号、11262号,土地面积共计229741.51m2，在建工程为“长江商学院三亚校区、三亚温泉谷度假村及休闲养生中心一期度假酒店项目”，面积110663.8m2)，并签订了《抵押合同》以及《在建工程抵押合同》（合同编号分别为：三农联中心社2012年社团抵字第002号，三农联中心社2013年社团抵字第002号），抵押担保范围均为“主合同项下全部借款本金、利息、复利、罚息、违约金、赔偿金、实现抵押权的费用和所有其他应付费用”，并办理了抵押登记，抵押他项权证号分别为三土押字第2014002433号、三土押字第2014002592号。二、中度旅游公司以明显不合理的低价出售抵押财产，损害十八位原告抵押权。贷款发放后，在十八位原告已经在三亚市房管部门办妥在建工程抵押登记的情况下，中度旅游公司与陕西鑫琦公司签订7份《商品房买卖合同》并私下签署了补充协议，严重损害了十八位原告的抵押权，依法应予撤销。（一）签署阴阳合同，以不合理低价出售抵押财产。中度旅游公司向陕西鑫琦公司销售7套别墅，其中全幢B户型3套、全憧C户型1套、全幢D户型3套，上述房产同户型的售价情况为：全幢B户型售价在21135元/平方米-30587元/平方米之间。全幢D户型售价在20631元/平方米-35600元/平方米之间。中度旅游公司于陕西鑫琦公司公开备案的《商品房买卖合同》中，上述房产的售价均为20000元/平方米，双方却私下签署补充协议，将价格从20000元/平方米减少为12000元/平方米，明显低于市场价格。（二）在预售许可证公示监管账户的情况下，中度旅游公司与陕西鑫琦公司私下签署的补充协议约定将购房款支付到在非售房人的名下，双方恶意规避十八位原告对销售资金的监管，使销售资金不能回笼至监管账户，且明显低于市场价格。此外，上述《商品房买卖合同》中都特别注明“允许还款退房”该条款足以说明，中度旅游公司与陕西鑫琦公司之间是以买卖房产掩盖为民间借款提供担保，该合同名为“买卖”，实为流质条款，以合法形式掩盖非法目的，应为无效。综上，十八位原告是中度旅游公司名下“长江商学院三亚校区、三亚温泉谷度假村及休闲养生中心一期度假酒店项目”在建工程及所在土地使用权的抵押权人。中度旅游公司恶意转移抵押财产的房屋销售合同应予撤销，十八位原告对抵押物依法享有优先受偿权，请求法院依法保护十八位原告的合法权益。被告中度旅游公司辩称，一、中度旅游公司同意十八位原告诉讼请求第一项，理由如下：中度旅游公司与第三人陕西鑫琦公司所签订的《商品房买卖合同》，并非真实的买卖关系。首先从签订合同时中度旅游公司的原法定代表人徐泽宪不具有签约权，依照中度旅游公司的公司章程第31条规定，徐泽宪在未经股东会及董事会授权的前提下擅自签约系个人行为，中度旅游公司并未对其行为进行追认。从商品房买卖合同的真实意思看亦不属于商品房买卖，只是将该商品房买卖合同作为陕西鑫琦公司与中度实业公司借贷关系的一种担保。中度实业公司于2014年7月1日至同年8月1日向陕西鑫琦公司借款3500万元，中度实业公司自2014年7月1日至2015年3月24日向陕西鑫琦公司支付利息439万元。陕西鑫琦公司与中度实业公司已形成事实上的借贷关系，而中度旅游公司与陕西鑫琦公司签订的《商品房买卖合同》只是作为上述借款关系的一种担保，并非支付了购房款，商品房买卖行为并非实际履行，中度旅游公司与陕西鑫琦公司的《商品房买卖合同》属于名为买卖实为担保，此种行为违反我国的相关规定，应认定形式上的商品房买卖行为属于无效，担保行为同样无效。中度旅游公司同意十八位原告的撤销之诉。关于陕西鑫琦公司的借贷行为，应另行向借款人追偿。第三人陕西鑫琦公司述称，一、十八位原告对中度旅游公司及陕西鑫琦公司没有撤销权，基于抵押权人身份，对中度旅游公司及曲直提出该案纠纷无法律依据。十八位原告与案外人中度实业公司签订借款合同，由十八位原告向中度实业公司提供贷款，中度旅游公司以休闲养生中心等提供抵押担保，已经明确了十八位原告与中度旅游公司之间的关系，十八位原告是中度实业公司的债权人，也是中度旅游公司的抵押权人。根据《中华人民共和国合同法》第七十四条规定，十八位原告与中度旅游公司没有债权债务关系，十八位原告无权对中度旅游公司提起撤销权之诉，故十八位原告的起诉无法律依据，应予以驳回。且中度旅游公司与陕西鑫琦公司签订的《房屋买卖合同》及补充协议，双方约定中度旅游公司与陕西鑫琦公司所签订的房屋买卖合同，房屋款项需在网签后支付对价，中度旅游公司与陕西鑫琦公司依约签订合同，并在备案后依约履行付款义务，双方合同为真实有效的买卖合同，且双方在补充协议中中度旅游公司已经明确不存在任何债权债务纠纷，在陕西鑫琦公司支付合同对价，房屋已经备案的情况下，其作为善意第三人，十八位原告无权撤销。二、提起撤销权的时间是一年内，否则消灭撤销权。根据《中华人民共和国合同法》的规定，即使法院认定十八位原告对中度旅游公司有撤销权，撤销权的行使应在法律期限内提起。根据十八位原告与中度实业公司之间的合同，均明确约定了十八位原告对项目建设及抵押物的监管，且十八位原告与中度旅游公司的房地产监管协议书中，经十八位原告同意，中度旅游公司可向房管局申请备案，陕西鑫琦公司与中度旅游公司签订了合同，且经十八位原告同意向市房管局备案。自合同签订后，十八位原告就应当知道该撤销事由，但是十八位原告在2016年3月4日提起诉讼，其撤销权已经消灭。三、另对中度旅游公司来讲，首先第一条认为中度旅游公司与陕西鑫琦公司之间的合同存在重大瑕疵应属无效，中度旅游公司的表述不符合法律规定，且没有法律依据；中度旅游公司房产已经办理抵押的情况下仍对外出售，根据十八位原告与中度旅游公司签订的抵押合同中明确约定，十八位原告已经以书面的行为授权中度旅游公司可以对抵押物进行预售，中度旅游公司与陕西鑫琦公司签订房屋买卖合同，不存在任何的瑕疵和阻碍。关于中度旅游公司与陕西鑫琦公司签订的《房屋买卖合同》，中度旅游公司的公章是2014年5月5日中度旅游公司名称变更后进行变更的，签订合同的时间都是在中度旅游公司名称和公章变更之前，不存在任何中度旅游公司以作废公章签订合同的事实，因此中度旅游公司所述因合同存在重大瑕疵应属无效无事实依据和法律依据。对于第二条答辩意见，中度旅游公司称：所售房屋设定的抵押导致中度旅游公司无权买卖。抵押合同中明确约定，预售是除外的，且经书面同意。中度旅游公司有权对抵押的房产进行销售。针对第三条，中度旅游公司不承担责任，陕西鑫琦公司与中度旅游公司签订的房屋买卖合同，有中度旅游公司盖章和法定代表人的印章，中度旅游公司认为是法定代表人个人行为无法律依据。根据法律规定，合同无效不包括中度旅游公司陈述的存在瑕疵，同时，与本案陕西鑫琦公司相对方是中度旅游公司，不是公司法定代表人，不存在中度旅游公司法定代表人超越权限签订合同，且双方之间签订的买卖合同已经合法备案，不存在违法违规情形，对于中度旅游公司所述公章于2014年5月5日已经作废，陕西鑫琦公司无从得知，在合同可以合法备案的情况下，陕西鑫琦公司有理由相信出卖人为合法有效的法人。同时，中度旅游公司与陕西鑫琦公司签订的房屋买卖合同款为一次性支付，为团购房，与市场价有出入属于合理范围，不存在十八位原告所述的明显低价。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：证据1：同楼盘同户型售价统计表，以证明中度旅游公司与陕西鑫琦公司的合同是明显不合理的低价出售房屋的行为，给十八位原告造成损害。中度旅游公司对该证据予以确认，同意十八位原告的主张。陕西鑫琦公司认为双方在协商一致的情况下签订了买卖合同，由陕西鑫琦公司向中度旅游公司购买别墅，由于签订合同时，工程正处于停工中，合同签订当日，陕西鑫琦公司向中度旅游公司指定的账户汇入了房款，陕西鑫琦公司与中度旅游公司协商一致约定房屋价格，符合市场规律，陕西鑫琦公司不知道出售房屋的行为给十八位原告造成损害。该证据与三亚市国土环境资源信息中心提供的数据相印证，本院对该证据真实性、合法性、关联性、证明事项均予以确认。证据2：陕西鑫琦公司向中度实业公司资金来往银行流水汇总及凭证，显示2014年3月3日，陕西鑫琦公司向中度实业公司转款3500万元。2014年4月2日至同年12月25日，中度实业公司向陕西鑫琦公司支付利息情况。证明《商品房买卖合同》中都特别注明“允许出卖人在六至七个月内还款退房”，该条款足以说明，中度旅游公司与陕西鑫琦公司签订的《商品房买卖合同》是以买卖房产掩盖为民间借款提供担保，中度旅游公司对该证据予以确认，同意十八位原告的主张。陕西鑫琦公司认为与中度实业公司存在业务资金来往，不认可十八位原告的主张。该证据与中国农业银行电子银行交易回单等相印证，本院对该证据的真实性、合法性、关联性、证明事项均予以确认。经审理查明：2012年6月11日，十八位原告与中度实业公司签订了《固定资产社团贷款合同》[合同编号：三农联中心社2012年（项）社团固借（诚）字第002号]，主要内容为：一、中度实业公司向十八位原告贷款15亿元，贷款用途为：归还股东借款及“三亚温泉谷度假村及休闲养身中心”项目建设；二、贷款期限共60个月，自2012年6月11日起至2017年6月11日止；三、贷款年率10.65%(其中贷款利率8.65%，诚信保证金率2%);四、分批偿还本金；五、本合同项下的每笔贷款借款人都要按贷款年率10.65%向贷款人支付贷款利息(8.65%)和贷款诚信保证金（2%);......借款人到期不偿还本合同项下贷款本金及利息的，贷款人有权要求其限期清偿......同时对合同履行期届满后逾期贷款从逾期之日起按本合同约定的贷款利率（固定利率8.65%)的利率上浮50%计收利息，对未支付的利息计收复利；六、借款人所偿还款项不足以清偿同一顺序全部债务的，按有关债务发生的先后顺序清偿；七、有下列情形之一的，贷款人有权解除合同，并要求借款人提前归还贷款本息，赔偿损失：......借款人未按期归还贷款的......；八、本合同项下贷款自实际提款日起依据实际贷款天数按日计息（日利率＝年利率/360）。2012年6月11日、2013年5月10日，中度旅游公司（原“海南中度房地产开发有限公司”，2014年5月5日更名为“海南中度旅游产业有限公司”)与十八位原告分别签订了《抵押合同》和《在建工程抵押合同》（合同编号：三农联中心社2012年社团抵字第002号、三农联中心社2013年社团抵字第002号），约定中度旅游公司名下的位于三亚市××镇、A-02、A-04、A-07、A-08、A-09、A-011、A-013、A-014、A-19、A-21地块土地使用权581870.2m2以及地上在建工程110663.8mz提供抵押担保（土地使用权证号分别为三土房[2014]字第11256、11230、11257、11264、11261、11260、11259、11265、11258、11263号，土地面积共计352128.69m2;三土房[2014]字第11255号、11262号,土地面积共计229741.51m2，在建工程为“长江商学院三亚校区、三亚温泉谷度假村及休闲养生中心一期度假酒店项目”，面积110663.8m2)，为上述15亿元贷款提供抵押担保；抵押担保范围均为"主合同项下全部借款本金、利息、复利、罚息、违约金、赔偿金、实现抵押权的费用和所有其他应付费用。2012年6月15日、2013年6月7日，上述土地使用权和在建工程项目均办理了抵押登记，抵押他项权证号分别为三土押字第2014002433号、三土押字第2014002592号。十八位原告是中度旅游公司名下“长江商学院三亚校区、三亚温泉谷度假村及休闲养生中心一期度假酒店项目”在建工程及所在土地使用权的抵押权人。2012年8月12日，中度旅游公司（原“海南中度房地产开发有限公司”)、中度实业公司与三亚市农村信用合作联社签订了《房地产开发贷款资金封闭监管协议书》，约定中度旅游公司在建工程“三亚温泉谷度假村及休闲养身中心”，特邀三亚市农村信用合作联社作为售楼收入资金监管机构，中度旅游公司在三亚市农村信用合作联社开立账户，该项目全部预售款指定存入账户×××（下称监管账户），否则，三亚市农村信用合作联社有权解除三农联中心社2012年社团抵字第002号借款合同。三方还约定，中度旅游公司在实现每一笔销售业务时填写“售楼通知书”通知三亚市农村信用合作联社，经该社同意后，方可向三亚市房管局申请销售备案，中度旅游公司在经过三亚市房管局备案后，须当天将售楼款存入监管账户，属按揭贷款的在五至十个工作日将售楼款存入监管账户。如中度实业公司未按协议约定的第二、五条履行，三亚市农村信用合作联社有权提前收回部分或全部借款或解除三农联中心社2012年社团抵字第002号借款合同。本协议是三农联中心社2012年社团抵字第002号借款合同的组成部分。2012年12月3日，三亚市住房和城乡建设局向中度旅游公司颁发了《商品房预售许可证》载明：三亚市农村信用合作联社为预售款监管银行，预售款监管账号为：×××。2013年6月7日，海南中度房地产开发有限公司对上述土地使用权和在建工程项目办理了抵押登记，抵押他项权证号为三房押字第2013001227号在建工程项目均办理了抵押登记。2014年9月29日，变更为中度旅游公司在建工程项目办理抵押登记号为三土押字第2014002592号。中度旅游公司向陕西鑫琦公司销售7套别墅，其中全幢B户型3套、全憧C户型1套、全幢D户型3套，上述房产同户型的售价情况为：全幢B户型售价在21135元/平方米-30587元/平方米之间。全幢D户型售价在20631元/平方米-35600元/平方米之间。中度旅游公司于陕西鑫琦公司公开备案的《商品房买卖合同》中，上述房产的售价均为20000元/平方米，双方又签署《商品房买卖合同》补充协议，将价格从20000元/平方米减少为12000元/平方米，明显低于市场价格。在预售许可证公示监管账户的情况下，中度旅游公司与陕西鑫琦公司签署的补充协议约定将购房款支付到在非售房人的名下，双方规避十八位原告对销售资金的监管，使销售资金不能回笼至监管账户。此外，上述《商品房买卖合同》中都特别注明：“允许出卖人还款退房”。2014年7月1日至同年8月1日，陕西鑫琦公司向中度实业公司转款3500万元。2014年7月1日至2015年3月24日，中度实业公司向陕西鑫琦公司支付利息。2015年2月3日，上述商品房屋买卖合同在三亚市商品房预售网上备案系统登记备案。十八位原告得知上述情况后，以其是中度旅游公司名下“长江商学院三亚校区、三亚温泉谷度假村及休闲养生中心一期度假酒店项目”在建工程及所在土地使用权的抵押权人，中度旅游公司未经许可转移抵押财产的房屋销售合同应予撤销，十八位原告对抵押物依法享有优先受偿权，请求法院依法保护十八位原告的合法权益。2015年4月21日，海南省高级人民法院立案受理十八位原告与被告中度实业公司、中度旅游公司、中青旅海江投资发展有限公司、上海莱韵投资有限公司、上海骄登实业有限公司、海南德鑫实业有限公司、三亚龙泉谷高尔夫文化公园有限公司、徐泽宪、张敏兰、徐小雪、沈励、潘国平、杨美琴、陕西鑫琦资产管理咨询有限公司、曲直、李志祥、宋景深金融借款合同纠纷一案。2015年12月25日，该院作出（2015）琼民一初字第21-1号民事裁定，以十八位原告请求撤销中度旅游公司与陕西鑫琦资产管理咨询有限公司、曲直、宋景深、李志祥签订的26份商品房买卖合同与本案金融借款合同纠纷分属不同法律关系，不应合并审理，可向有管辖权的法院另诉处理。遂裁定：驳回十八位原告请求撤销中度旅游公司与陕西鑫琦资产管理咨询有限公司、曲直、宋景深、李志祥签订的26份商品房买卖合同的起诉。2015年12月25日，海南省高级人民法院作出（2015）琼民一初字第21号民事判决支持了十八位原告的诉讼请求，该判决已生效。2016年1月8日，十八位原告依据（2015）琼民一初字第21-1号民事裁定向本院提起诉讼，请求撤销中度旅游公司与陕西鑫琦公司、曲直、宋景深、李志祥签订的26份商品房买卖合同。2016年1月15日，本院立案受理了该案，根据第三人的不同情况经十八位原告同意后，本院于同年3月4日作了分案受理。另查明：陕西鑫琦公司的股东为杨丹丹（公司的法定代表人)、孙邦智、北京鑫琦控股有限公司（程建辉为北京鑫琦控股有限公司法定代表人、股东）。再查明：2016年6月28日，十八位原告与中融国际信托有限公司签订《债权转让协议》，该公司受让了十八位原告对中度实业公司的债权。本院认为，十八位原告与中度实业公司签订的《固定资产社团贷款合同》和中度旅游公司与十八位原告签订的《抵押合同》和《在建工程抵押合同》均系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。合同各方当事人应当依照合同约定行使合同权利、履行合同义务。本案的争议焦点为：一、关于中度旅游公司与陕西鑫琦公司签订的合同是否属于以明显不合理的低价转让财产的问题。依照最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条规定，对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价。债务人以明显不合理的高价收购他人财产，人民法院可以根据债权人的申请，参照合同法第七十四条的规定予以撤销。本案中，中度旅游公司向陕西鑫琦公司销售的上述房产的售价均为12000元/平方米，均达不到同户型最低市场价格的70%，明显低于市场价格。且未按《商品房预售许可证》载明的预售款监管银行三亚市农村信用合作联社和预售款监管账号将购房款存入。此外，上述《商品房买卖合同》中都特别注明“允许出卖人在数个月内还款退房”，该条款足以说明，中度旅游公司与陕西鑫琦公司之间是以买卖房产掩盖为民间借款提供担保，该合同名为“买卖”，实为流质条款，该条款应为无效。再根据中度旅游公司出售别墅在交易时公开市场价值，明显看出陕西鑫琦公司向中度旅游公司购买别墅的价格远低于当时的公开市场价格，足以认定该行为属于《中华人民共和国合同法》第七十四条所规定的以明显不合理低价转让财产之情形。二、关于十八位原告作为抵押权人请求撤销中度旅游公司与第三人陕西鑫琦公司签订的《商品房买卖合同》是否符合法律规定的问题。中度旅游公司向陕西鑫琦公司销售的上述房产的售价均为12000元/平方米，均达不到同户型最低市场价格的70%，属于法律所规定的以明显不合理低价转让财产的情形。宋景深、李志祥应当知道以均价为12000元/平方米购买别墅的行为不属于正常购房行为。此外，上述《商品房买卖合同》中都特别注明“允许还款退房”该条款足以说明，中度旅游公司与陕西鑫琦公司之间是以买卖房产掩盖为民间借款提供担保。此后，中度实业公司又定期向陕西鑫琦公司支付了部分利息。中度旅游公司与陕西鑫琦公司通过签订房屋买卖合同转让抵押物的价款明显低于其价值，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保，但中度旅游公司因资金链断裂工程早已处于停工中，中度旅游公司除房屋和土地外没有其它资产，中度旅游公司与陕西鑫琦公司的房屋买卖合同对中度旅游公司的债权人十八位原告造成损害。十八位原告与中度实业公司签订借款合同，是中度旅游公司的抵押权人。依照《中华人民共和国合同法》第七十四条规定，债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。该项规定确立了我国合同法上的债权人撤销权制度，债权人撤销权制度立法原意在于使债务人的责任维持在适当状态，以达到保障债权人实现债权的目的，故十八位原告认为中度旅游公司未经同意恶意转移抵押财产的房屋销售合同可予以撤销。十八位原告基于抵押权人身份，对抵押人中度旅游公司及曲直提出撤销该商品房买卖合同有法律依据，故十八位原告对抵押人中度旅游公司提起撤销权之诉，本院予以支持。因中度旅游公司与陕西鑫琦公司签订的《商品房买卖合同》未经同意转让已抵押的房产。2015年2月3日，上述商品房屋买卖合同在三亚市商品房预售网上备案系统登记备案。十八位原告得知上述情况后，于2015年4月21日，海南省高级人民法院立案受理十八位原告的起诉。2015年12月25日，该院作出（2015）琼民一初字第21-1号民事裁定，以十八位原告请求撤销中度旅游公司与陕西鑫琦公司、曲直、宋景深、李志祥签订的26份商品房买卖合同与本案金融借款合同纠纷分属不同法律关系，裁定：驳回十八位原告请求撤销中度旅游公司与陕西鑫琦资产管理咨询有限公司、曲直、宋景深、李志祥签订的26份商品房买卖合同的起诉。2016年1月8日，十八位原告依据（2015）琼民一初字第21-1号民事裁定向本院提起诉讼。2016年1月15日，本院立案受理了该案，故十八位原告提起撤销权之诉未超过了一年的除斥期。三、关于中度旅游公司是否应承担本案的诉讼费用、律师服务费43.53万元以及十八位原告为实现债权而实际发生的其他一切费用的问题。中度旅游公司与十八位原告分别签订了《抵押合同》和《在建工程抵押合同》为15亿元贷款提供抵押担保；抵押担保范围均为"主合同项下全部借款本金、利息、复利、罚息、违约金、赔偿金、实现抵押权的费用和所有其他应付费用。双方签订的合同均为双方当事人真实的意思表示，且均没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案的诉讼费用系法院根据案件胜诉情况予以确定，不是由当事人自行约定，故对十八位原告提出的诉讼费用主张，本院不予以支持。关于律师服务费43.53万元以及十八位原告为实现债权而实际发生的其他一切费用的诉求，十八位原告未提供转账凭证不能证明系十八位原告支付本案律师费和为实现债权而实际发生的其他一切费用的明确具体数额。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。十八位原告不能提供证据证明律师费以及十八位原告为实现债权而实际发生的其他一切费用明确具体数额，本院不支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七十四条第一款，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条，《中华人民共和国物权法》第一百九十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条第一款、第七十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、撤销海南中度旅游产业开发有限公司与陕西鑫琦公司签订的7份《商品房买卖合同》，面积共计3007.6m2，销售金额6015.23万元；二、驳回原告海口农村商业银行股份有限公司、定安县农村信用合作联社、东方市农村信用合作联社、乐东黎族自治县农村信用合作联社、儋州市农村信用合作联社、五指山市农村信用合作联社、海南白沙农村合作银行、海南文昌农村商业银行股份有限公司、海南澄迈农村商业银行股份有限公司、保亭黎族苗族自治县农村信用合作联社、琼中黎族苗族自治县农村信用合作联社股份有限公司、海口市农村信用合作联社、三亚农村商业银行股份有限公司、临高县农村信用合作联社、昌江黎族自治县农村信用合作联社、琼海市农村信用合作联社、陵水黎族自治县农村信用合作联社、屯昌县农村信用合作联社请求判令被告海南中度旅游产业开发有限公司承担本案的诉讼费用、律师服务费43.53万元以及为实现债权而实际发生的其他一切费用的诉讼请求。案件受理费344738元，由原告海口农村商业银行股份有限公司、定安县农村信用合作联社、东方市农村信用合作联社、乐东黎族自治县农村信用合作联社、儋州市农村信用合作联社、五指山市农村信用合作联社、海南白沙农村合作银行、海南文昌农村商业银行股份有限公司、海南澄迈农村商业银行股份有限公司、保亭黎族苗族自治县农村信用合作联社、琼中黎族苗族自治县农村信用合作联社股份有限公司、海口市农村信用合作联社、三亚农村商业银行股份有限公司、临高县农村信用合作联社、昌江黎族自治县农村信用合作联社、琼海市农村信用合作联社、陵水黎族自治县农村信用合作联社、屯昌县农村信用合作联社共同负担2477元，由海南中度旅游产业开发有限公司负担342261元。如不服本判决，可在收到判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省高级人民法院。审判长 梁 泽审判员 袁俊杰审判员 李柔翰 二〇一六年十二月二十六日书记员 贺素贞附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第七十四条债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。......最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。债务人以明显不合理的高价收购他人财产，人民法院可以根据债权人的申请，参照合同法第七十四条的规定予以撤销。《中华人民共和国物杈法》第一百九十三条抵押人的行为足以使抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为。抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求恢复抵押财产的价值，或者提供与减少的价值相应的担保。抵押人不恢复抵押财产的价值也不提供担保的，抵押权人有权要求债务人提前清偿债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。......第七十条抵押人的行为足以使抵押物价值减少的，抵押权人请求抵押人恢复原状或者提供担保遭到拒绝时，抵押权人可以请求债务人履行债务，也可以请求提前行使抵押权。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。......