广东省广州市花都区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗花法民三初字第1668号
原告：廖运元，住湖南省衡南县。
委托代理人：姜顺玲，广东粤兴律师事务所律师。
委托代理人：温舜猛，广东粤兴律师事务所律师。
被告：曾广明，住广州市花都区。
被告：贺中秋，住湖南省衡南县。
原告廖运元诉被告曾广明、贺中秋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月16日立案受理，后因案情需要，本院依法将本案转为普通程序并依法组成合议庭适用普通程序于2015年3月2日公开开庭进行了审理。原告廖运元及其委托代理人姜顺玲和被告曾广明到庭参加诉讼。被告贺中秋经本院传票传唤，拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称：2012年7月，原告与被告贺中秋签订《协议》，约定原告向被告贺中秋承租位于花都区狮岭镇合成横坑一队一栋五层半房屋，作为公寓出租使用；租期为2012年7月1日至2014年7月1日，租金每年63960元（每年一次交清）；押金20000元，合同到期后退回。该房屋是被告贺中秋从被告曾广明处租赁，租期为2011年12月1日至2014年12月1日。原告与被告贺中秋的合同到期后，原告与被告曾广明、贺中秋于2014年8月2日经协商签订三方协议，约定租房押金20000元暂不退回给原告，原告向租户收取房租，直到收齐20000元抵满押金为止。三方协议签订之后，原告还没有收取任何租金，两被告违反合同约定，被告曾广明强行将房屋钥匙拿走并交给贺中秋，导致原告无法继续收租，押金也无法收回。原告与被告贺中秋是亲戚关系，两被告也多次保证不会违反约定，但签订三方合同后，两被告既不退还押金又采取各种方式阻挠原告收取租金。原告去社区请求调解，但是无果，唯有具状起诉，请求法院依法判令：1.被告曾广明、贺中秋连带返还原告押金20000元及利息（利息以20000元为本金，从起诉之日起按照中国人民银行同期贷款利率为计算计至被告曾广明、贺中秋还清款项之日止）；2.本案诉讼费由被告曾广明、贺中秋承担。
被告曾广明辩称：一、租金每年60000多元，实际是80000多元，从2011年至2014年12月，我没有收到过原告一分钱租金，原告所称的20000元押金我也没有收到过。二、2014年9月2日，原告和被告贺中秋都没有向其缴纳租金和水电费，我有权收回涉案房屋。三、原告收取了涉案房屋租户2014年7月份的房租和2014年8月份的部门房租。四、我与原告于2011年12月1日签订的《房屋租赁合同》注明原告把一楼一间房子要改造通道，合同结束时，我有权要求还原房间，原告至今没有把通道还原为房间，现恢复费用需要3900元，该笔费用应该由原告支付。综上，原告和被告贺中秋是老乡也是亲戚关系，二人串谋给我造成了严重经济损失，请求法院驳回原告全部诉讼请求。
被告贺中秋没有到庭应诉，亦没有提交书面答辩意见。
原告在庭审中保证其所提供的证据及所作的陈述均属实。原告所举的证据和所作的陈述因无相反的证据反驳，也无影响证明效力的因素，且原告保证真实，本院经核证后予以确认。
经审理查明：涉案房屋位于广州市花都区狮岭镇合成村横一队，为农村房屋，为五层半房屋，共41个房间，建筑面积合共约900平方米，房屋所附着集体建设用地使用权人为被告曾广明的父亲曾某，房屋建设人为被告曾广明。
涉案房屋由被告曾广明以包工包料的方式发包给被告贺中秋建设，于2011年11月建设完工。2011年12月1日，被告曾广明（出租人，甲方）与被告贺中秋（承租人，乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定：一、甲方将涉案房屋出租给乙方使用，租赁期限从2011年12月1日至2014年12月1日，租金为88560元／年，租金按合同签订时间开始计算，每年付款一次，先交租后使用，逾期10天不缴纳租金作违约处理。二、当月发生之水、电费在下月1号前交纳，过期按每天收取滞纳金处理，合同期满前2个月，乙方必须知会甲方是否续租，乙方有优先权。三、甲方收取乙方保证金20000元，在乙方没有违约的情况下，合同期满后保证金全部退还给乙方，利息不作计算。四、甲方在不受经济影响下，乙方可把房屋转让给他人，甲方必须同意，不可无故终止合同，如无故终止合同，赔偿乙方一切损失。此外，双方还对其他内容进行了具体约定。
合同签订当日，被告贺中秋即向被告曾广明支付押金20000元，2011年12月1日至2012年12月1日的租金88560元，并约定2012年12月1日至2014年12月1日的租金，被告贺中秋不需要再向被告曾广明缴纳，用于抵扣被告曾广明欠付被告贺中秋建设涉案房屋的工程款。合同签订后，被告曾广明即将涉案房屋交付给被告贺中秋使用，由被告贺中秋从事公寓出租经营。
2012年7月1日，经被告曾广明同意，被告贺中秋与原告签订《协议》，约定被告贺中秋将涉案房屋合共41间房间以每间130元／年的价格于2012年7月1日至2014年7月1日期间租赁给原告，房租每年交一次，为63960元／年，原告向被告贺中秋支付押金20000元，押金到期后退还，未退还以房租抵清等内容。该协议签订当日，应被告曾广明要求，原告（乙方）与被告曾广明（甲方）签订了《房屋租赁合同》，该《房屋租赁合同》约定的租赁地址、租金情况、付款方式及押金等全部内容均与被告曾广明、贺中秋于2011年12月1日签订的《房屋租赁合同》完全一致，原告与被告曾广明还将合同签订日期倒签至“2011年12月1日”，该合同还在底部空白处注明：“乙方把一楼一间房子要改造通道，到合同结束时，甲方有权要求还原房间。”
协议及《房屋租赁合同》签订当日，原告向被告贺中秋支付押金20000元及2012年7月1日至2013年7月1日的租金63960元，被告贺中秋即将涉案房屋交付给原告用于公寓出租经营。2013年7月1日，原告又向被告贺中秋支付了涉案房屋2013年7月1日至2014年7月1日期间的租金63960元。
2014年7月1日，原告与被告贺中秋协议约定的租赁期限到期后，被告贺中秋收回涉案房屋及涉案房屋钥匙，原告要求被告贺中秋退还其支付的20000元押金，被告贺中秋未予退还。2014年8月2日，原告与被告曾广明、贺中秋三人签订一份《保证书》，记载：“2014年9月2日2万元押金没有退还给廖运元，由廖运元从房租里收回，直到收满为止。”保证书下方签有“廖运元、曾广明、贺中秋”。保证书签订后，被告贺中秋将涉案房屋钥匙交给原告。2014年9月2日，被告贺中秋未退还20000元押金给原告，被告曾广明从原告手中收回涉案房屋及涉案房屋的钥匙，并自行出租给他人。原告遂具状起诉至本院而成讼。
本院认为：被告曾广明与被告贺中秋双方签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思的表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效。原告与被告贺中秋双方签订的《协议》性质为转租合同，是双方当事人的真实意思的表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效。原告与被告曾广明签订《房屋租赁合同》后一直由原告按照其与被告贺中秋签订的《协议》的内容向被告贺中秋支付押金和租金，该《房屋租赁合同》虽采用书面形式订立，也没有违反法律和行政法规的强制性规定，但并未在原告与被告曾广明之间设立权利义务关系，并非双方当事人的真实意思表示，合同并未成立并生效。
被告贺中秋为被告曾广明承建了涉案房屋，后被告曾广明将涉案房屋租赁给被告贺中秋使用三年，并约定以两年出租房屋租金抵扣欠付被告贺中秋的工程款。被告贺中秋经被告曾广明同意，将其承租期间内2012年7月1日至2014年7月1日期间转租给原告使用，并由原告在转租期间向被告贺中秋支付租金。原告与被告贺中秋约定的转租期限届满后，原告已将涉案房屋交付给被告贺中秋，被告贺中秋理应将20000元押金退还给原告。2014年8月2日，被告贺中秋仍未向原告退还20000元押金，原告与被告曾广明、贺中秋签订的《保证书》约定于2012年9月2日向原告退还押金，若不退还，则由原告向租户收取租金抵扣押金。2012年9月2日，被告贺中秋仍未向原告退还20000元押金，违反后合同义务，应当承担相应的违约责任，被告曾广明在该日擅自将涉案房屋收回亦违反三方在《保证书》所作的约定，有违民法的诚实信用原则，应当承担相应的法律责任。故原告要求两被告连带返还押金20000元并从起诉之日起计付利息的诉讼请求，有理有据，本院予以支持。被告曾广明认为原告与被告贺中秋转租合同期限届满后，原告与被告贺中秋均未向其缴纳租金和水电费，其有权于2014年9月2日收回涉案房屋自行出租，但被告曾广明在庭审中确认其与被告贺中秋签订的租赁合同期间为2011年12月1日至2014年12月1日，而且2011年12月1日至2012年12月1日的租金，被告贺中秋已向其支付，而2012年12月1日至2014年12月1日期间的租金则用于抵扣其欠付被告贺中秋的工程款。因此，2014年9月2日尚在被告贺中秋的承租期限之内，被告贺中秋为涉案房屋的使用人，被告曾广明无权未经被告贺中秋的同意，擅自收回涉案房屋自行出租，而且也违背其于2014年8月2日向原告所作的书面保证，故被告曾广明认为其有权收回涉案房屋的抗辩意见无理，本院不予采纳。被告曾广明认为原告与被告贺中秋的转租合同期限届满后，原告向涉案房屋的租客收取了涉案房屋2014年7月份的租金和2014年8月份的部分租金，但被告并未举证证实原告收取租金的具体数额，因此，被告曾广明的上述抗辩意见缺乏理据，本院不予采纳。被告曾广明还认为，根据其与原告于2011年12月1日签订的《房屋租赁合同》的约定，原告改造了一楼一间房间为通道，至今未将通道恢复为房间，应当向其支付恢复费用3900元，但被告曾广明与原告签订的《房屋租赁合同》实际上并未对双方产生权利义务关系，其依据该合同要求支付恢复费用，缺乏理据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第五十四条、第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第二条、第六条、第八条、六十条、第九十八条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
被告曾广明、贺中秋于本判决发生法律效力之日起十日内，连带向原告廖运元返还押金20000元及利息（利息以20000元为本金，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率为标准，自2014年9月15日起计至被告曾广明、贺中秋付清款项之日止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费300元，由被告曾广明、贺中秋负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。逾期双方当事人不上诉的，本判决即发生法律效力。
审 判 长 刘 兵
人民陪审员 毕婉微
人民陪审员 邹容娣
二〇一五年五月五日
书 记 员 刘雄燕
王学丹