天津市宝坻区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）津0115执异81号
案外人：于文保，男，1955年11月6日出生，汉族，居民，住。
委托诉讼代理人：周海波，天津市宝坻区正启法律服务所法律服务工作者。
申请执行人：李振生，男，1955年3月21日出生，汉族，居民，住。
被执行人：天津宝盛发房地产开发有限公司（原名称为天津宝盛发投资有限公司），住所地天津市宝坻区南关大街133号。
法定代表人：王广，该公司董事长。
被执行人：刘青岭，男，1974年4月7日出生，汉族，居民，住天津市河西区。
委托诉讼代理人：项福生，天津环岛律师事务所律师。
被执行人：尹少文，男，1979年6月25日出生，汉族，居民，住天津市宝坻区。
在本院执行李振生与天津宝盛发投资有限公司（2018年1月5日更名为天津宝盛发房地产开发有限公司）、刘青岭、尹少文民间借贷纠纷一案中，案外人于文保于2018年8月7日对本院（2017）津0115执2054号之二执行裁定书不服提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2018年8月21日举行了听证。于文保及其委托诉讼代理人周海波、刘青岭及其委托诉讼代理人项福生、尹少文参加了听证。现已审查终结。
于文保称，请求法院解除对坐落于宝坻区日盛园小区不动产证号1240815003724的10-1号楼房的查封。事实和理由：法院在执行（2015）宝民初字第7312号民事判决书过程中，查封了坐落于宝坻区日盛园小区不动产证号为1240815003724的10-1号楼房。因该房产属于案外人所有，查封该房产侵害了案外人的合法权益。被执行人天津宝盛发房地产开发有限公司与案外人存有债务关系，2014年12月29日，案外人与被执行人天津宝盛发房地产开发有限公司订立了协议书，被执行人天津宝盛发房地产开发有限公司以涉案房产及另外的一处房产抵顶向案外人的借款10000000元，案外人对涉案房产已装修并实际入住多年，只是因为被执行人的原因未能办理购房手续。为保护自身的合法权益，故案外人提出异议，请求法院解除查封，维护案外人的合法权益。
被执行人刘青岭称，不认可案外人的异议请求，申请事项及事实理由无法律依据。第一、关于本案的主体资格问题。首先，于文保的主体资格，于文保不是法律意义上的案外人，所请求的房产所有权并非于文保，因此无权要求法院解除对该房的查封;其次，被执行人天津宝盛发房地产开发有限公司主体问题，于文保申请的是天津宝盛发房地产开发有限公司，实际本案的主体应该是天津宝盛发投资有限公司，被执行人的主体错误。第二、关于于文保的请求问题。于文保的请求无法律依据应当予以驳回，本案的争议标的物的所有权人应属天津宝盛发投资有限公司所有而不是于文保，于文保无权请求法院依法撤销对该房屋的查封，法律依据为《物权法》第九条的规定，于文保所诉的标的物未经合法变更登记，该房产并没有转移给于文保，因此于文保无权请求;第三、关于本案的基础事实问题：1、于文保是基于借款关系住进了天津宝盛发投资有限公司的房产，天津宝盛发投资有限公司从未向于文保有过借款，刘青岭作为天津宝盛发投资有限公司的股东和实际控制人更是不知该笔借款，故于文保的借款与天津宝盛发投资有限公司无关；2、关于以房抵债问题，于文保依据借款关系与天津宝盛发投资有限公司进行以物抵债的事实不存在，刘青岭是该公司股东和实际控制人对以物抵债不知情、不认可，因此借款协议和以物抵债协议均与天津宝盛发投资有限公司无关，该协议效力不及于天津宝盛发投资有限公司。综上，于文保既不是本案的合法权利人，也没有事实依据和法律依据要求解除本案的查封，请法院依法驳回申请。
被执行人尹少文意见与刘青岭一致。
被执行人天津宝盛发房地产开发有限公司未出庭参加听证亦未提出意见。
申请执行人李振生未出庭参加听证亦未提出意见。
本院查明，天津宝盛发投资有限公司于2018年1月5日更名为天津宝盛发房地产开发有限公司。申请执行人李振生与被执行人天津宝盛发房地产开发有限公司、刘青岭、尹少文民间借贷纠纷一案，本院（2015）宝民初字第7312号民事判决书已经发生法律效力。李振生于2017年5月31日向本院申请执行，执行案号为（2017）津0115执2054号。执行过程中，本院于2017年10月9日作出（2017）津0115执2054号之二执行裁定书，查封被执行人天津宝盛发房地产开发有限公司名下坐落于宝坻区日盛园小区不动产证号1240815003724的10-1号楼房及其他房产。因申请执行人不要求处置被执行人被查封的房产，亦未发现被执行人有其他财产可供执行，本院于2017年10月20日作出（2017）津0115执2054号执行裁定书，裁定终结本次执行程序。案外人于文保已于2015年入住涉案房产内。入住缘由为：2013年11月18日和2014年1月14日，案外人分两次向周德宗、焦佩明出借10000000元，天津市信德典当有限公司提供担保。上述款项案外人通过银行转账至周德宗账户内，并预先扣除当月利息各160000元，实际分别借款4840000元，合计9680000元。借款发生后，二借款人共计给付案外人六个月的利息。2014年12月29日，案外人与周德宗及被执行人天津宝盛发房地产开发有限公司签订还款协议，约定以天津宝盛发房地产开发有限公司开发和拥有的涉案房产及1号楼402室房产折抵所欠案外人借款本息，并于签订协议之日起不再计付借款利息。该协议签订后，案外人于2015年初对涉案房产进行了装修，并于2015年5月入住该房屋至今，入住同时，案外人办理了生活用水、用电手续，逐年交纳采暖费、物业费，对此，小区业主大会及物业公司均予以证实。
本院认为，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当进行审查。本案中，案外人于文保认为，被查封的涉案房屋系被执行人天津宝盛发房地产开发有限公司及周德宗折抵案外人借款而来，涉案房产的现在实际所有人系案外人，而非被执行人天津宝盛发房地产开发有限公司。虽然涉案房屋现尚在被执行人天津宝盛发房地产开发有限公司名下，但涉案房屋实际所有人为案外人于文保。经本院审查，被查封的涉案房屋系案外人于文保自周德宗及被执行人天津宝盛发房地产开发有限公司折抵借款而来，虽现在尚在被执行人天津宝盛发房地产开发有限公司名下，但该涉案房产系因被执行人天津宝盛发房地产开发有限公司的原因，未能办理产权转移登记手续，且该涉案房屋在签订折抵协议时已于2013年4月7日取得了《天津市商品房销售许可证》，相关行政机关已准许涉案房产进行交易。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，涉案房产在案外人支付合理对价并已实际交付案外人入住使用的情形下，该涉案房屋的实际所有权人应为案外人于文保；又因本院下发的查封裁定晚于折抵协议，因此，本院作出的（2017）津0115执2054号之二执行裁定书，侵害了案外人于文保合法权益，故对案外人于文保的异议申请，本院予以支持。被执行人刘青岭及尹少文关于被执行人天津宝盛发房地产开发有限公司并未向案外人借款及周德宗向案外人因借款所签订的所有协议的效力均不及于天津宝盛发房地产开发有限公司的抗辩意见，因被执行人天津宝盛发房地产开发有限公司自愿加入借贷法律关系中并愿意承担以物抵债的责任，不违反法律规定，本院予以确定，被执行人天津宝盛发房地产开发有限公司在承担向案外人以物抵债责任后，就其与周德宗之间的债权债务关系也可另行处理，并未侵害被执行人天津宝盛发房地产开发有限公司或其他人的权益，故本院对被执行人刘青岭及尹少文的该抗辩意见不予采信。因案外人已经占有并实际使用涉案房产，故案外人于文保在本案中的主体资格不存在不适格问题。依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、第二十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条之规定，裁定如下：
中止对坐落于宝坻区日盛园小区（不动产证号1240815003724）10-1号楼房的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 陈国庆
审 判 员 张 贺
人民陪审员 丁建华
二〇一八年八月二十二日
书 记 员 韩金莉
●本案相关法律规定：
《中华人民共和国物权法》
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》
第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条（现第二百二十七条）的规定，向执行法院提出异议。
第二十三条人民法院依照民事诉讼法第二百零四条（现第二百二十七条）规定裁定对异议标的中止执行后，申请执行人自裁定送达之日起十五日内未提起诉讼的，人民法院应当裁定解除已经采取的执行措施。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：
（一）案外人是否系权利人；
（二）该权利的合法性与真实性；
（三）该权利能否排除执行。
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。