重庆市江北区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）江法民初字第02045号
原告：重庆康田置业有限公司，住所地重庆市沙坪坝区西永镇科技三路99号，组织机构代码75620186-5。
法定代表人：鲜勇，总经理。
委托代理人：胡卫华、陈兵，重庆静昇律师事务所律师。
被告：重庆市江北区康田万丰园业主委员会，住所地重庆市江北区五里店红土地9号。
负责人（主任）：徐兴华，男，1950年6月20日生，汉族，住江北区。
委托代理人：刘明江，重庆博凯律师事务所律师。
原告重庆康田置业有限公司（下称康田公司）与被告重庆市江北区康田万丰园业主委员会（下称康田业委会）业主撤销权纠纷一案中，本院于2014年2月20日立案受理后，依法由审判员胡潇予独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告康田公司的委托代理人胡卫华、被告康田业委会主任徐兴华及委托代理人刘明江到庭参加诉讼。本案审理期间，双方当事人申请了2个月庭外和解期，未能达成一致意见。本案现已审理终结。
原告康田公司诉称：2013年6月22日被告组织召开康田万丰园业主大会，并于2013年7月30日作出决定，对重庆市国土资源和房屋管理局提起行政诉讼，对原告提起民事诉讼。原告作为小区业主，认为被告召开的这次大会严重违反法律规定，没有提前公告通知，原告不知晓大会的召开，没有邀请一定比例的非业主房屋使用人和街道办、派出所列席会议。根据《重庆市物业管理条例》及《重庆市业主大会实施办法》规定，推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当提前就业主大会会议拟讨论事项征求其所代表的业主意见，凡需投票表决的，业主赞成、反对、或者弃权的意见应当经本人签字，由业主代表在大会会议投票时如实反映。而被告在2013年6月22日召开业主大会时，没有履行上述程序。被告于2013年7月30日作出的决定违反了合法程序，侵害了原告的合法权益。请求：撤销康田万丰园小区业主大会于2013年7月30日作出的《重庆市康田万丰园小区业主大会决议》。诉讼费由被告承担。
被告康田业委会答辩：被告依据物业管理条例的相关规定召开业主大会，大会召开前已通知了原告及其他业主，经全体业主过半数及专有面积占总面积过半数的业主一致同意，通过了本案讼争的业主大会决议。《重庆市业主大会实施办法》对邀请人员出席的规定并非业主大会召开的必备条件。康田万丰园小区是安置房，业主都是安置户，本案原告不具备此资格，不是适格主体。本案讼争决议是业主大会作出而非业委会作出，原告应当起诉全体业主，业委会不具备被告主体资格。请求驳回原告的诉讼主张。
经审理查明：坐落于重庆市江北区五里店红土地的“康田万丰园”小区的业主计456户，总建筑面积52341.65平方米。该小区附1至附15号门面的产权登记在康田公司名下。康田业委会于2012年1月9日选举产生，并报五里店街道办事处备案。
2013年6月2日，康田业委会发出召开业主大会通知，决定在6月22日采取集体讨论和书面表决征求意见方式对以下内容进行表决：一、是否对重庆市国土资源和房屋管理局2006年7月20日违法颁发（（103）房地产2006字第15411号）重庆市房地产权证的具体行政行为提起行政诉讼。二、是否对重庆康田置业有限公司侵占重庆市江北区红土地9号附39号、附40号、附41号房屋的行为提起民事诉讼。三、如果需进行诉讼，则选举产生诉讼代表，并授权诉讼代表委托律师代理上述行政和民事诉讼。四、是否授权业主委员会代表全体业主对共同财产进行管理。
2013年7月30日，康田业委会公告了《重庆市江北区康田万丰园小区业主大会决议》：经统计同意议案内容的业主人数为365户，同意议案内容的业主专有部分面积为26938.18平方米，本次业主大会审议通过如下决议：一、同意小区全体业主对重庆市国土资源和房屋管理局2006年7月20日违法颁发（（103）房地产2006字第15411号）重庆市房地产权证的具体行政行为提起行政诉讼。二、同意小区全体业主对重庆康田置业有限公司侵占重庆市江北区红土地9号附39号、附40号、附41号房屋的行为提起民事诉讼。三、选举彭蓉、徐兴华、谢宗附、王忠华、尚显朴、张冬英、张兴茂等七人为共同诉讼代表人，并授权诉讼代表人代表全体业主委托律师代理上述行政和民事诉讼，与律师事务所签订委托代理合同，对代理律师进行授权等相关活动。四、授权业主委员会对争取回来的财产代表小区全体业主进行管理。
2013年“康田万丰园”小区的全体业主提起了行政诉讼，要求重庆市国土资源和房屋管理局撤销将产权证颁发给康田公司的具体行政行为。该案现中止审理。
康田公司对上述业主大会决议提出异议，诉至本院。本案审理中，康田业委会举示了2013年6月《业主表决记录表》（计25页），主张同意业主大会决议的业主签名有368户，专有面积计为27174.5平方米。康田公司不予认可，认为业主签名存在重大瑕疵，并提交了在重庆市江北土地房屋权属中心查询的产权人登记信息资料予以佐证，主张：1、2013年6月《业主表决记录表》中有61户业主的签名与产权证载明的名字不符，面积计5256.12平方米；2、2013年康田万丰园小区业主提起行政诉讼的起诉状业主签名中有41户业主的签名与产权证载明的名字不符，面积计3847.16平方米。康田业委会对此质证表示，产权信息查询资料属实，当时业主表决签名时，是有不规范的地方。
以上事实，有建设工程规划验收合格证、房地产权证、业委会成立备案资料、通知、照片、业主表决记录表、业主大会决议、产权信息查询资料、起诉状及当事人的陈述等证据证实，并经庭审质证，足以认定。
本院认为：根据国务院《物业管理条例》第十五条和《重庆市物业管理条例》第二十七条规定，业主委员会执行业主大会的决定事项，履行召集并主持业主大会会议，公示业主大会决定等职责。康田业委会于2012年1月9日依法选举产生，2013年7月30日“康田万丰园”小区业主大会的决议，是以康田业委会的名义对外公示公告，作为业主大会的执行机构，康田业委会具备诉讼主体资格。康田公司取得有该小区专有部分房屋的所有权证，具备业主身份。本案讼争的决议内容涉及康田公司的利益，康田公司以该决议侵害了其合法权益、违反了法定程序为由诉至法院要求予以撤销，是适格原告，康田业委会应为本案被告。本院对康田业委会提出的双方主体均不适格的辩解意见不予采纳。
根据《中华人民共和国物权法》第七十六条及《物业管理条例》第十一条、第十二条的规定，涉及小区业主有关共有和共同管理权利的重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的且占总人数过半数的业主同意。“康田万丰园”小区的业主为456户，总建筑面积52341.65平方米。康田业委会公告的2013年7月30日业主大会决议载明“同意议案内容的业主人数为365户，同意议案内容的业主专有部分面积为26938.18平方米”。本案诉讼中，康田公司对业主签名提出异议并举示了产权人权属登记信息资料与康田业委会提供的2013年6月《业主表决记录表》签名、行政诉讼案件的起诉状业主签名比较，反映出有102户业主签名不相符，此102户房产面积合计为9103.28平方米。康田业委会承认业主签名不规范，亦没有对业主签名不符的情形予以充分合理地解释。本院确认康田公司提出的异议成立，签名不符的业主及房产面积不应纳入“同意”范围。扣减以后，同意议案内容的业主人数为263户，同意议案内容的业主专有部分面积为17834.9平方米，最终同意议案的业主专有部分占建筑物总面积的比例没有过半数。故，康田业委会于2013年7月30日公告的《重庆市江北区康田万丰园小区业主大会决议》，因“同意”决议的业主专有部分面积未超过小区建筑物总面积的一半，不符合法律法规的规定，对业主不具有约束力。另，依照最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条“业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使”的规定，康田公司诉至本院要求撤销此决议的主张，未超过一年期限，本院对此项主张予以支持。
综上，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条、国务院《物业管理条例》第十一条、第十二条的规定，判决如下：
撤销被告重庆市江北区康田万丰园业主大会于2013年7月30日作出的《重庆市康田万丰园小区业主大会决议》。
本案案件受理费减半收取40元，由重庆市江北区康田万丰园业主委员会负担。此费已由重庆康田置业有限公司向本院预交，限重庆市江北区康田万丰园业主委员会于本判决生效之日起三日内支付给重庆康田置业有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
审判员 胡潇予
二〇一四年六月十日
书记员 柴世斌