山东省青岛市市北区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）北民二商初字第64号
原告青岛中建交通建设股份有限公司，住所地青岛市市北区威海路220号。
法定代表人石建磊，董事长。
委托代理人曹光慎，青岛中建交通建设股份有限公司职工。
被告蓝永春，青岛遵义剧院待岗职工。
委托代理人兰庆洲，山东正洋律师事务所律师。
委托代理人王楠，山东正洋律师事务所律师。
第三人董迎弟，个体工商户。
原告青岛中建交通建设股份有限公司（以下简称为中建公司）与被告蓝永春、第三人董迎弟房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭适用普通程序于2013年3月27日公开开庭进行了审理。原告中建公司的委托代理人曹光慎，被告蓝永春及委托代理人兰庆洲、王楠，第三人董迎弟到庭参加了诉讼。本院于2013年6月3日再次开庭审理本案，原告中建公司的委托代理人曹光慎，被告蓝永春及委托代理人兰庆洲、王楠到庭参加诉讼，第三人董迎弟经传票传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理，本案现审理终结。
原告中建公司诉称，原、被告于2011年8月5日签订《宾馆承包经营合同》，约定原告将位于青岛市市北区威海路220号甲的市北奥乐华宾馆交由被告承包经营，期限自2011年3月11日起至2023年2月28日止。合同签订后，原告依约将市北奥乐华宾馆交由被告经营，原告于2012年3月2日向被告发出告知函，明确告知被告已严重违反了合同条款，严重侵害了原告的合法权益，给原告公司造成了巨大经济损失，立即终止合同。被告违反合同如下条款：1、被告违反了合同第六条约定“……拖欠承包费一个月承包合同自动终止，甲方收回奥乐华宾馆，给甲方造成的经济损失由乙方赔偿”，被告未按约定在每年的1月30日前交纳承包费80万元，应当终止合同，赔偿损失。双方在订立合同时滞纳金约定过低，请求法院调整至按照银行同期贷款利率标准收取滞纳金。2、被告违法了合同条款第十二条，私自对房屋进行装修改造，未向原告申报更新改造内容及方案。3、被告违反合同第十三条不得在经营过程中将宾馆转让给第三方独立经营以及不得以宾馆的名义、超出宾馆的经营范围经营或超过宾馆资本金的业务的规定，擅自将宾馆出租给第三人董迎弟，其经营范围已超出宾馆的经营范围。为此，特提起诉讼，请求判令解除原、被告双方签订的《宾馆承包经营合同》，2、请求判令被告向原告支付承包费600000元（2012年3月至2012年11月共9个月）以及至腾房前的占用费、按每月116667元及利息赔偿给原告（标准按140万元/12个月）。3、请求判令被告向原告支付拖欠承包费产生的滞纳金31725元，4、请求判令被告承担本案的全部诉讼费用。
原告为支持其诉讼请求，提交如下证据：
一、《宾馆承包经营合同》一份，证明原、被告于2011年8月5日签订宾馆承包经营合同的事实。被告对该证据无异议。第三人对该证据无异议，且认为该合同与其无关。
二、《房地产权证书》一份，证明本案争议的位于青岛市威海路220号甲的房屋所有权归原告所有。被告对该证据的真实性无异议，该房屋产权证取得时间为2012年2月21日，是在原、被告《宾馆承包经营合同》签订之后取得的。第三人对该证据无异议。
三、告知函一份，证明2012年3月2日原告向被告通知其违反合同的事实，原告告知被告其已经违反了合同约定的相关条款，并让被告与原告协商解决。被告质证认为，该告知函是2012年3月份被告到原告法定代表人的办公室拿到的，对原告陈述的内容不予认可。第三人对该证据无异议。
四、告知函一份，证明原告于2012年9月6日通知被告，经过原告公司全体股东表决同意，终止双方签订的《宾馆承包经营合同》的事实。被告对该证据的真实性无异议，但对内容不予认可，原告曾两次均称解除合同，被告不清楚原告以哪份函为准解除合同，被告不明白原告的真实意思。第三人对该证据无异议。
五、通知函一份，该函系原告于2012年8月23日发给第三人董迎弟的，证明原告已通知第三人终止原、被告之间合同的事实。被告质证认为，原告发给第三人的函毫无道理，要求第三人停止经营没有任何法律依据。第三人证据质证认为，对该证据的真实性无异议，原、被告之间的纠纷与第三人无关，第三人的合法权益应得到保护。
六、被告与第三人签订的《房屋租赁合同》复印件、房屋产权证明及被告身份证复印件各一份，证明被告已将位于青岛市威海路222号甲的房屋转租给第三人，且被告在转租房屋时，向第三人出具了虚假证明。被告质证认为，对《房屋租赁合同》的真实性有异议，该证据不完整，该合同与被告和第三人签订的合同不一致，不能证明原告所证明的事实。房屋产权证明被告从没有见过，该证据与被告无任何关系。第三人对《房屋租赁合同》无异议，对房屋产权证明是否由被告出具的已记不清楚了。
七、《房屋托管协议》一份，证明青岛客车修配厂委托原告管理位于青岛市威海路220号甲房屋的事实。被告对该证据无异议，称对该协议并不知情。第三人对该证据无异议，称对该协议并不知情。
八、照片四份，证明本案涉及的房屋，现已经变更了原、被告签订《宾馆承包经营合同》中所约定的使用性质。被告质证认为，照片并不能证明该房屋变更了用途。第三人质证认为，其并不知情原、被告之间约定的房屋用途。
被告蓝永春辩称，原告要求解除合同理由的不成立，被告没有违反合同规定，合同只是限制被告整体转包，并不排除被告以其他方式与其他人合作，关于2012年的房租或承包费之所以未得到清偿的原因是原告拒收，在此之前被告发短信要求原告提供账号，但原告不回答，原告故意毁约的动机是明显的，所以请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告提交如下证据：
一、2004年被告与青岛客车修配厂签订《房屋租赁合同》复印件一份，证明自2004年起被告就租用本案涉及的房屋，并成立了市北奥乐华宾馆，所以该宾馆在原被告签订承包合同之前已经实际存在多年，市北奥乐华宾馆一直由被告投资并经营，说明原告主张的将企业承包给被告的事实不成立，与事实不符合，市北奥乐华宾馆本来就是由被告投资注册成立的。原告质证认为，该房屋租赁合同期限是自2004年5月1日起至2010年7月30日止，原、被告双方签订的合同时间是2011年8月5日，该合同与本案无任何关系，该证据是过了期限的、不存在的合同，与本案毫不相干。第三人质证认为，其对该合同并不知情。
二、2011年3月1日至2012年2月28日收款收据一宗（共12份），证明2011年3月5日至2012年2月28日的80万元房租费一次性付清。原告对该证据的真实性无异议。第三人质证认为，其对该事实并不知情。
第三人董迎弟辩称，无论原、被告双方之间的纠纷如何解决，原、被告是否解除合同都与第三人无关，都不应影响第三人的营业状况，第三人合法权益应得到保护。
第三人董迎弟提交如下证据：
一、第三人与被告签订的《房屋租赁合同》一份，证明第三人与被告之间存在房屋租赁合同的事实。原告质证认为，该证据说明被告已将威海路220号甲房屋租赁给第三人，证明被告将与原告签订《宾馆承包经营合同》中的整个房屋全部转租。被告质证认为，对该证据的真实性无异议，但对证明内容有异议，被告承租本案争议的房屋后，对涉案房屋进行了内部改造，使原来的面积增加一倍，原、被告之间租赁房屋的面积仍为1512.64平方米，被告依然保留1512.64的经营面积。
二、房屋产权证复印件一份，证明被告与第三人签订租赁合同时，被告向第三人出具房产证的事实。原告质证认为，对该证据的真实性无异议，但只代表房屋此前的所有权人，现在房屋所有权人是原告。被告质证认为，对该证据的真实性无异议，但被告承租后对房屋进行了改建也是事实。
三、证明一份，该证明系第三人与被告签订时，被告向第三人出具，证明本案所涉及的房屋是由青岛客车修配厂承租给被告的事实。原告质证认为，对该证据的真实性不予认可，该证明系虚假证明。被告质证认为，被告与第三人签订合同时，并没有出具该证明。
根据原、被告及第三人所举证据及三方当庭陈述，本院确认如下事实：
一、本案争议的租赁房屋，权证字号为青房地权市字第50499号的房地产权证记载，房地产权利人为青岛客车修配厂，建筑面积为7121.57平方米，房地产坐落于青岛市市北区洮南路4号、威海路220号。2004年4月18日，该厂与蓝永春签订《房屋租赁合同》，约定将其所有的位于青岛市市北区洮南路4号一幢面积为1512.64平方米的房屋及房屋前空地780平方米出租给蓝永春使用，租期自2004年5月1日起至2010年7月30日止。后交付蓝永春管理使用，蓝永春对该房屋进行装修、改造，使房屋的实际使用面积增大。
二、2005年5月11日，青岛市市北区市北奥乐华宾馆在青岛市工商局市北分局登记注册，性质为个体经营，负责人为尹素丽，经营场所位于青岛市市北区威海路220号。该宾馆营业执照于2010年11月24日吊销。
三、2010年12月28日，青岛客车修配厂作为甲方，青岛中建交通建设股份有限公司作为乙方签订《房屋托管协议》，约定甲方同意将坐落于青岛市市北区威海路220号甲的房屋交于乙方管理出租，（房屋所有权证号：青房地权市字第2010113173号），建筑面积为1512.64平方米，收益归乙方所有。该合同第五条约定：“该房屋现有原承租人蓝永春在经营市北奥乐华宾馆和健身房，甲方与蓝永春的房屋租赁合同与2010年7月30日到期，双方再无续约；乙方应充分了解该放的实际情况，乙方同意直接与蓝永春协商房屋租赁使用事宜，从2011年2月1日作为甲方将该房屋实际交付给乙方管理的时点，乙方与蓝永春进行房屋交接时，包括水、电、改造费用等均由乙方负责，与甲方无关。其后，该房屋的所有人于2012年2月21日变更为青岛中建交通建设股份有限公司。
四、2011年8月5日，原告为甲方，被告为乙方签订《宾馆承包经营合同》，约定甲方将位于青岛市市北区威海路220号甲的市北奥乐华宾馆整体服务经营权交由被告承包经营，期限12年，自2011年3月11日起至2023年2月28日止。承包经营费为每年80万元，在每年的1月30日前付清，……该合同第十三条第一款约定：不得在经营过程中将宾馆转让给第三方独立经营，一经发现甲方有权随时终止合同并追究乙方的违约责任，不得以宾馆的名义、超出宾馆的经营范围经营或超过宾馆资本金的业务；第十六条约定：甲乙双方在签订本合同前乙方已在此经营，曾对房屋进行过装修，加层面积约1000平方米、东新增加的钢结构房屋（24×9.3×8）和房顶增加的临时建筑房以及全部的装修，甲乙双方协商确认，现市场价值50万元，如果本合同执行期间，遇到政府征用、拆迁改造或公司需宏观调整房屋使用用途时，按照第四章第十一条中的六、七款执行，如本合同执行完，以上的改造和装修归甲方所有，乙方合同到期后按照合同期间的房屋状况将房屋交给甲方，否则赔偿甲方；合同终止，乙方所改建的全部违章结构归甲方后，再出现任何责任或不良现象，均与乙方无关。
五、2011年8月14日，被告蓝永春作为甲方、第三人董迎弟作为乙方签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于青岛市市北区威海路220号的房屋租赁给乙方使用，租期10年，自2011年9月15日起至2021年9月14日止。年租金140万元，付款方式为年付等条款。后蓝永春将房屋向董迎弟交付使用。2012年7月9日经青岛市工商行政管理局市北分局核准成立市北市北奥乐华宾馆，登记负责人为张英杰，经营场所位于青岛市市北区威海路220号。该处房屋现一部分用于经营市北奥乐华宾馆，一部分用于经营佳豪名都俱乐部，以上两部分均由第三人董迎弟经营管理。
六、2012年3月2日原告向被告送达告知函，告知其违反了合同约定的相关条款，要求终止合同、赔偿损失并就相关事宜进行协商解决。2012年8月22日原告召开股东会形成决议，终止与蓝永春之间的宾馆承包经营合同，并于2012年9月6日向被告蓝永春送达告知函，告知其终止合同、返还房屋，要求蓝永春3日内与原告协商。2012年8月23日原告向第三人董迎弟送达通知函，要求第三人停止营业，返还房屋。
原、被告双方发生争议后协商未果，致使原告诉至本院。在诉讼中，本院多次组织调解，当事人未能就争议的问题达成一致。
本院认为，2011年8月5日，原、被告签订《宾馆承包经营合同》，名为承包经营合同，实为房屋租赁合同。该宾馆的地址应为原告房产证所登记的青岛市市北区威海路220号甲。市北奥乐华宾馆两次工商登记的地址及被告与第三人签订《房屋租赁合同》的租赁物地址均为青岛市市北区威海路220号，是因房地产权证的数次变更登记所致，《宾馆承包经营合同》与《房屋租赁合同》中所涉房屋应为同一房地产权证所登记的房屋。原、被告双方签订合同后，被告与第三人董迎弟签订《房屋租赁合同》，将位于青岛市市北区威海路220号甲的房屋租赁给第三人董迎弟，用于经营市北奥乐华宾馆和佳豪名都俱乐部。被告辩称，合同只是限制被告整体转包，并不排除被告以其他方式与其他人合作，其辩解理由与事实不符，本院本院不予采纳。被告的行为违背合同中约定的不得在经营期间转租及不得从事超出宾馆经营范围的条款。被告将房屋转租给第三人后，未向原告申报更新改造内容及方案并征得原告同意，擅自对房屋进行装修改造，违反了合同中约定的条款。原告依照合同中的约定，请求法院判令解除双方之间签订的《宾馆承包经营合同》，符合法律规定，应当予以支持。鉴于原、被告签订合同之前，被告已经依据与该房屋原所有人签订的协议，实际占有房屋且对该房屋投资改造的事实，双方在《宾馆承包经营合同》中均认可被告投资增添附属物的市场价值为50万元，本院对该数额予以确认。结合原、被告签订合同后，该房屋的使用时间及所增添附属物不宜拆除等因素，双方解除合同后，房屋改建所增添的附属物归原告所有，原告补偿被告45万元为妥。原告主张判令被告支付2012年3月1日至2012年11月31日承包费60万元，符合双方的合同约定，应当予以支持。原、被告已在合同的第十五条约定：任何一方单方面或遇到中建公司重大决策解除合同，应提前1个月向对方提出书面意见，经双方协商一致并形成文字材料，结清有关费用和理赔事项后方可解除合同，造成对方损失的应当承担理赔责任。如遇不可抗力只是本合同无法继续履行，可以提前解除合同，由此造成的损失由双方协商解决。据此，应当认定双方已对合同的解除条件、方式等均作出了明确约定，虽然原告曾通知被告解除合同，但并不符合双方约定的解除合同程序，在本案诉讼之前，双方之间的合同并未解除。故原告依照被告与第三人之间租赁合同的价格请求判令被告支付2012年11月31日起至腾房前每月按116667元（1400000/12）的占用费，缺乏事实和法律依据。在此期间的费用，依然应当按照双方合同中约定的价格履行。原告主张双方在合同中约定的逾期缴纳承包费滞纳金属笔误，数额明显过低，请求按照中国人民银行同期贷款利率标准进行调整，理由正当，本院予以支持。依照《中国人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十七条、第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定判决如下：
一、解除原、被告于2011年8月5日签订的《宾馆承包经营合同》；
二、被告蓝永春向原告交付位于青岛市市北区威海路220号甲的房屋，第三人董迎弟予以协助；
三、被告蓝永春向原告给付2012年3月1日至2012年11月31日承包费60万元，并自2012年3月1日起至本判决确定的给付之日止，按照中国人民银行同期同档贷款利率标准，向原告支付违约金；
四、被告蓝永春自2012年12月1日至本判决确定的返还房屋之日止，按照双方约定年租金80万元的标准，向原告交纳租金；
五、原告青岛中建交通建设股份有限公司向被告蓝永春补偿房屋改造所增添附属物的费用45万元；
以上三、五项折抵被告蓝永春向原告给付15万元，并以60万元为基数，自2012年3月1日起至本判决确定的给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率标准，向原告支付违约金。
六、驳回原告青岛中建交通建设股份有限公司的其他诉讼请求。
上述判决二至五项，原、被告于本判决生效之日起10日内履行完毕。
如果原、被告双方未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费79000元，由被告蓝永春承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向青岛市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉费，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审判长 张 伟
审判员 侯向东
审判员 黄莹莹
二〇一三年八月十四日
书记员 张 君
书记员 袁升开