江苏省常熟市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）熟兴民初字第00287号
原告顾金山。
委托代理人周佳音，江苏正和正律师事务所律师。
委托代理人于佳佳，江苏正和正律师事务所律师。
被告江苏森仕龙服饰有限公司，住所地江苏省常熟市常昆工业园南溪路1号。
法定代表人孙惠新，董事长。
被告孙惠新。
原告顾金山诉被告江苏森仕龙服饰有限公司（以下简称森仕龙公司）、孙惠新房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月13日立案受理，依法由代理审判员赵丽丹适用简易程序于2014年7月14日公开开庭进行了审理，原告顾金山及其委托代理人周佳音、被告孙惠新并作为被告森仕龙公司的法定代表人到庭参加诉讼。审理中，被告森仕龙公司向本院提起反诉，但未按照规定缴纳反诉费，经释明后仍未缴纳，故本院对于被告提出的反诉不再理涉。后本院依法组成合议庭并于2014年11月26日公开开庭进行了审理。原告顾金山及其委托代理人周佳音到庭参加诉讼。被告森仕龙公司、孙惠新经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告顾金山诉称：2014年3月，原告与被告森仕龙公司签订《出租协议》一份，约定由原告承租被告森仕龙公司的位于常熟市沙家浜的厂房、生产设备、宿舍、食堂等，租赁期限为2014年3月25日至2015年3月19日，合同并对租赁的相关细节进行了约定。后原告向被告预付了5万元的设备租金，并于2014年3月29日将首期房租金及设备租金30万元汇至被告孙惠新的个人账户，并由被告孙惠新出具了收条同时由原告就剩余租金出具了欠条。之后，原告投入生产，但在刚投入生产之初得知被告拖欠了房东水电费等，为此原告为被告垫付了相关的水电费。其后，因被告拒不履行生效的裁判文书，被告的设备等被法院依法查封。后在交涉过程中，原告得知被告出租厂房未经房东同意。现被告租赁给原告的厂房、设备因查封等无法继续使用，且与两被告多次协商未果，为此诉至法院，要求：1、判令解除原、被告于2014年3月25日订立的关于原告租赁江苏森仕龙服饰有限公司全部厂房、设备、宿舍、食堂的出租协议，原告向被告出具的租金欠条同时作废；2、判令两被告连带返还已收取的租金人民币35万元整；3、判令两被告连带赔偿原告因租赁无法实现，解散公司职工发放的员工工资49409元，停产搬迁损失50000元；4、本案诉讼费用由被告承担。
被告森仕龙公司及孙惠新辩称：1、原告知道森仕龙公司向其出租的厂房是向华通公司承租的，而且孙惠新本人和原告去华通公司谈租金问题，且原告也同意租金分三个月给付。2、签订合同后，原告将租金35万元汇入孙惠新个人账号后，其当着原告的面将20万元租金给了华通公司。支付35万元后原告出具给其一张欠条，对于上面的欠款的支付情况进行了约定。3、对于法院查封的事情，由于原告在4月30日没有支付房租金，房东于5月2日拉电了。原告开厂只有十几个工人，当时其还留了一条生产线给原告的，由于原告管理不善工人都走了。法院查封是在原告的工厂没有工人了才查封的，如果原告管理经营好，工人正常生产的话，法院也不可能来查封。综上，不同意原告解除合同，要求继续履行合同。
经审理查明：2014年3月25日，原告顾金山作为乙方与被告森仕龙公司作为甲方签订《出租协议》一份，约定甲方出租给乙方厂房、全部服装生产设备及宿舍、食堂等辅助设备，同时约定：1、甲方出租全部厂房及生产设备、宿舍、食堂保证乙方能正常生产所需，租赁期间为一年，2014年3月25日至2015年3月19日；2、甲乙双方根据各方所利用的房屋面积承担房屋租金，租金统一分批付给房东（华通室内纺织装饰用品公司），租赁期间水、电通讯管理费用等由谁用的谁承担；3、厂房设备租金，全年房租陆拾万，税金捌万，服装设备壹拾伍万，合计：捌拾叁万元整。乙方签订合同即日首付叁拾伍万元整，剩余部分两个月付清；4、甲乙双方签订合同后提供给乙方全部设备清单，乙方接收后认真清点确认无误签字生效，在合同期满后，乙方应完整的把全部设备交给甲方，如有损坏乙方按市场价赔偿给甲方，如有些坏的设备在乙方不使用情况下甲方有处理权；5、合同期满后乙方有优先权，继续承租，如甲方出让乙方也享受优先权。合同甲方落款处为森仕龙公司的盖章及法定代表人孙惠新的签字，乙方落款处为原告顾金山的签字。
2014年3月26日、3月29日，顾金山分别通过其账号汇入孙惠新中国农业银行账号62×××10金额5万元、30万元，合计35万元。同年3月28日，孙惠新向原告出具收条一张，确认收到顾金山租金35万元。
2014年3月29日，原告顾金山向被告森仕龙公司出具欠条一份，该欠条载明：欠森仕龙服饰租金肆拾捌万元正，四月份付贰拾万。其余由双方按实际使用面积计算，在五月份结清。
另查明：2010年1月31日，被告森仕龙公司作为乙方与常熟市华通室内纺织装饰用品有限公司作为甲方（以下简称华通公司）签订了《房屋租赁合同》一份，该合同约定由被告森仕龙公司租赁华通公司位于常熟市东南开发区常昆工业园儒浜路1号的标准厂房，租赁给乙方经营，经营面积为9500平方米（不包括配电间），约定的租赁期限为五年，从2010年3月20日起至2015年3月19日止。其中第六条合同的解除和终止约定：1、乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同，收回房屋，租金一律不予退回，并可要求乙方承担违约责任：a、擅自将房屋直接或变相转租、转让或转借的；……d、拖欠租金、水费、电费、电话费达一个月的；合同还约定了其他的权利和义务。2014年5月12日，华通公司出具声明一份，该声明载明：华通公司从未同意森仕龙公司将位于常熟市东南经济开发区常昆工业园儒浜路1号的标准厂房转租给任何个人或单位。
2014年5月26日，华通公司起诉森仕龙公司，要求解除双方之间签订的《房屋租赁合同》，并要求被告于2014年7月20日之前交还房屋，后双方达成调解协议如下：一、森仕龙公司给付华通公司租金人民币20万元，于2014年6月30日前履行。若森仕龙公司按期履行，则由其租赁至合同期满；二、若森仕龙公司不按期履行，则其于2014年7月30日前将坐落于常熟市常昆工业园儒浜路1号的租赁房屋腾空并交还给华通公司，租金计算至被告实际交还之日，华通公司已收取的40万元租金中超出部分直接返还给森仕龙公司，于森仕龙公司实际交还之日同时交付。后森仕龙公司未能如期履行上述调解协议的内容，华通公司于2014年9月5日就上述民事调解书的内容向本院申请执行，要求森仕龙公司腾空租赁房屋并返还给华通公司，截止目前，森仕龙公司仍未履行上述义务。
审理中，本院组织双方至常熟市东南开发区常昆工业园儒浜路1号的标准厂房进行现场勘查，被告森仕龙公司、孙惠新经本院通知未到场。勘查中，原告确认，整个厂区总共有三幢楼及一排附房，其中被告森仕龙公司出租给其的全部厂房、宿舍、食堂包括南面一幢生产车间（二层）、西面一幢食堂和宿舍楼（二层）、北面办公用房中的二楼东南面第一间及最南面的一排附房及宿舍楼中的高低床、单人床、凳子、桌子等，生产设备包括车间生产设备、裁剪设备、户外基数部设备、后道设备等。
庭审中，原、被告一致确认双方系房屋租赁关系，已缴纳的租金为35万元。关于所涉厂房、设备的具体出租时间、交还情况，双方争议较大。原告认为，协议签订当天即2014年3月25日原告方将部分房屋及设备进行了交付，但正式的交接应是2014年4月1日；后因法院查封、欠缴水电费等原因，与被告孙惠新协商，但孙惠新没有解决，导致2014年5月4日断电，无法生产，故原告撤出时间应为2014年5月4日。被告认为，2014年3月25日签订合同当时已经有部分厂房、设备交付给原告使用，故交付时间应为签订合同当日；双方没有进行退租的交接手续，原告于2014年5月4日解散工人后，把办公设备搬走后就走了，2014年5月20日其交纳部分租金后又恢复了供电，继续使用，至2014年6月8日，其将原告承租的一个车间的锁换掉了，但双方一直没有交接。关于谁违约的问题，原告认为，被告在与原告签订协议时明知自己转租需要房东的同意，但是未提前与房东协商并由房东同意转租，事后也未能得到房东的追认，致房屋租赁关系无法继续；且由于被告的原因导致法院将出租的设备等查封，原告也无法使用，现原告租赁目的无法实现，故坚决要求解除出租协议，同时出具的租金欠条作废；要求被告返还已经收取的租金；赔偿因租赁无法实现，解散公司职工发放的员工工资49409元、停产损失50000元，合计99409元。同时原告在庭审中表示，被告出租给其的其中4台生产设备，分别为钉扣机1台、吸线机1台、撬钮机2台其借给朋友了。被告认为，原告方承租厂房时其出示了与房东的租赁合同，原告缴纳给其的房租其也当面汇给了房东，原告是知道厂房是转租的；法院查封系由于原告没有按时支付房租金，导致停电、停产，系原告自身经营管理不善、工人解散之后法院才查封的设备，因此不同意解除合同，要求继续履行。因第二次开庭被告未到庭，致调解未成。
以上事实，有身份证、工商登记资料、常熟市户籍信息证明、出租协议、收条、中国农业银行转账电话交易凭条、声明、房屋租赁合同、欠条、法院查封照片、调查笔录、执行笔录、（2014）熟兴民初字第0246号案卷材料、（2014）熟兴执字第0576号案卷材料、设备清单及本院庭审笔录等证据为证。
本院认为：合法的租赁关系受法律保护。被告森仕龙公司与华通公司签订房屋租赁合同后，在租赁期限内将其租赁的厂房及其所有的设备出租给原告，虽被告与华通公司的房屋租赁合同中约定不得转租，事后华通公司亦发表声明称从未同意被告森仕龙公司将其房屋转租给任何个人或单位，但原、被告间签订的厂房、设备租赁合同并未违反法律禁止性规定，应属有效。按照法律规定出租人应当按照约定将租赁物交付给承租人，并在租赁期间内保持租赁物符合约定的用途。本案中，被告森仕龙公司由于自身原因等导致生产设备等被法院查封，因被告出租给原告的系全部厂房及服装生产设备、宿舍、食堂等，生产设备查封之事实导致原告租赁被告厂房、服装生产设备之经营目的不能实现，故原告有权解除双方签订的《出租协议》。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，原告向被告出具的租金欠条终止履行，原告仍应按照约定支付租赁期间的厂房设备租金，并将其自认的4台外借的机器设备返还给被告森仕龙公司。原告认为，出租协议中约定了按原、被告双方所各自利用的房屋面积承担房屋租金，因双方对于租赁的具体面积没有约定，使用中也无法实际区分，故对原告认为租金计算应按实际使用面积计算的主张不予采信，应按照厂房设备年租金83万元的标准结合实际租赁时间计算。关于租赁的期限，双方签订《出租协议》的时间为2014年3月25日，且双方均陈述在签订合同当日已有部分厂房及设备交付，故实际租赁日应为2014年3月25日；对于房屋、设备等的交还时间，根据原、被告双方的陈述，原告搬出时间为2014年5月4日，且被告陈述其在原告将办公设备搬离后，于2014年5月20日交纳部分租金后又恢复了供电，并于2014年6月8日将原告承租的一个车间的锁换掉了，被告恢复供电、使用厂房并换锁的行为应视为被告对于原告交还的厂房、设备等的全部接收包括原告方提供的由被告制作的宿舍楼清单中的高低床、单人床、凳子、桌子等；生产设备清单中的车间生产设备、裁剪设备、户外基数部设备、后道设备等，故本院认定出租协议的实际租赁期限为2014年3月25日至2014年6月8日，厂房设备租金为170547.95元（83万元／年／365天＊75天）。现原告已向被告预付租金35万元，超出部分179452.05元应由被告森仕龙公司予以返还。对于原告要求被告孙惠新承担连带责任的诉讼请求，本院认为，原告签订的《出租协议》的合同相对方系被告森仕龙公司，孙惠新系被告森仕龙公司的法定代表人，孙惠新在出租协议上签名、向原告出具收条的行为均应视为职务行为，故对原告要求被告孙惠新承担连带责任的请求，本院不予支持。至于原告要求被告赔偿因租赁无法实现，解散公司职工发放的工人工资49409元、停产搬迁损失50000元，该主张无法律依据，本院不予支持。被告森仕龙公司、孙惠新经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩、质证的权利，应承担不利的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第九十七条、第二百一十六条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告顾金山与被告江苏森仕龙服饰有限公司于2014年3月25日签订的《出租协议》，2014年3月29日原告顾金山向被告江苏森仕龙服饰有限公司出具的欠条不再履行；
二、原告顾金山支付被告江苏森仕龙服饰有限公司自2014年3月25日至2014年6月8日的厂房设备租金170547.95元（已履行），并于本判决生效之日起十日内返还被告钉扣机1台、吸线机1台、撬钮机2台；
三、被告江苏森仕龙服饰有限公司返还原告顾金山预付租金179452.05元，于本判决生效之日起十日内履行；（如采用转帐方式支付，请汇入常熟市人民法院，开户行：中信银行常熟东南经济开发区支行，帐号：73×××17）；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
四、驳回原告顾金山的其他诉讼请求。
案件受理费人民币8915元、保全费2770元，合计11685元，由原告顾金山负担5477元，被告江苏森仕龙服饰有限公司负担6208元（原告同意其预交案件诉讼费用由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决生效之日起十日内向原告支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院账户名称：苏州市中级人民法院；开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号10×××99。
审 判 长 王鸣燕
代理审判员 赵丽丹
人民陪审员 严雪琪
二〇一四年十二月六日
书 记 员 高敏贤