广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第82、205-213号
82号案上诉人（原审原告）张芳。
82号案上诉人（原审原告）：尹芳。
205号案上诉人（原审原告）：孔垂天。
206号案上诉人（原审原告）：陈爱军。
207号案上诉人（原审原告）：ＸＸ。
207号案上诉人（原审原告）：胡仁英。
208号案上诉人（原审原告）：郭信。
208号案上诉人（原审原告）：刘昌艳。
209号案上诉人（原审原告）：胡灿辉。
210号案上诉人（原审原告）：崔捷。
211号案上诉人（原审原告）：黄梅花。
212号案上诉人（原审原告）：杨楷婷。
213号案上诉人（原审原告）：王嘉璐。
上诉人共同委托代理人：文华，广东盟凯律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：深圳中海地产有限公司，住所地：广东省深圳市福田区。
法庭代表人：王琦，董事长。
委托代理人：文景志，广东广和律师事务所律师。
委托代理人：李栋梁，广东广和律师事务所律师。
上诉人张芳、尹芳等十户业主因商品房预售合同纠纷十案，不服深圳市龙岗区人民法院（2012）深龙法民三初字第1130、1126-1129、1121-1125号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本十案进行了审理。本十案现已审理终结。
原审法院查明：2013年（具体日期详见附表），张芳、尹芳等十户业主（买受人）与深圳中海地产有限公司（以下简称中海公司）（出卖人）签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定：买受人向出卖人购买位于深圳市龙岗区南湾街道阅景花园商铺一间（商铺号、建筑面积、购房总价详见附表），具体楼层和位置及尺寸见所附总平面图、立面图、楼层平面图、剖面图及分户平面图；出卖人应当于2013年12月31日前将房地产交付给买受人，交付前应取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》。合同第十一条约定，买受人收到《入伙通知书》后，应在接到《入伙通知书》之日起0日内按《收楼意见书》内容对本房地产进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起3日内在《收楼意见书》中提出；买受人逾期不提出异议，视为同意接收本房地产。合同第十八条约定，出卖人应当对样板房的装修装饰材料及其价格、规格、人工费等以书面形式详细说明，并逐项列明是否与销售商品房一致，置于样板房入口等显要位置；出卖人未提供样板房说明，该样板房即为具体确定的商品房及相关设施的说明和允诺；样板房说明中未予明确的项目，该样板房内容即为具体确定的商品房及相关设施的说明和允诺。合同第二十八条约定，买卖双方可约定其他条款列于附件五中，本合同的附件及附图均为合同的组成部分；出卖人所做的销售广告、宣传资料符合要约条件的以及样板房等说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，视为本合同的组成部分，出卖人应承担相应的义务。合同附件三约定装置、装修、装饰标准为：1、面砖外墙、广告位涂料；2、水泥内墙；3、混凝土修补平整天花；4、地面用水泥砂浆抹面；5、铝合金门窗；6、无预留厨房，只在1栋预留排油烟井；7、预留卫生间；8、无阳台；9、1栋配无障碍电梯1台。合同附件五第3条约定了涉案房地产竣工建筑面积（具体详见附表），竣工套内建筑面积，并约定按照竣工套内建筑面积计算总价，买受人已知晓本房地产的竣工面积以及基于竣工面积的单价和总金额，本房地产是按竣工面积计算的房款总价，双方对此无任何异议。合同签订后，张芳、尹芳等十户业主付清购房款，中海公司向张芳、尹芳等十户业主交付了房产。张芳、尹芳等十户业主未在约定期限内向中海公司提出收楼异议。2014年1月8日，深圳市龙岗区规划土地监察局向中海阅景花园商业街6-211业主发出《责令停止违法行为通知书》，内容为：该业主在中海阅景花园商业街6-211未经批准进行工程建设，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第40条的规定，深圳市龙岗区规划土地监察局依据《深圳经济特区规划土地监察条例》第20条的规定，责令其停止违法行为，若业主继续抢建，该局将依据《深圳经济特区规划土地监察条例》第32条的规定，对抢建部分迳行拆除。张芳、尹芳等十户业主主张中海公司在出售商铺时在销售广告、样板房展示中对涉案商铺可进行拓展搭建、可在屋顶上加建作出具体允诺，中海阅景花园商业街6-211业主据此将该商铺拓展为三层（在商铺内搭建楼板装修成两层，并在天面上加建多一层），但深圳市龙岗区规划土地监察局认定6-211业主在商铺天面上加建的行为是违法工程建设行为并责令停止，张芳、尹芳等十户业主认为其此时因此事才知道涉案商铺不能进行拓展加建，其认为中海公司违反允诺已构成违约并给张芳、尹芳等十户业主造成损失，故张芳、尹芳等十户业主诉至原审法院。
另查，张芳、尹芳等十户业主主张中海公司在出售商铺时通过广告宣传、售楼人员陈述和样板房展示向张芳、尹芳等十户业主说明和允诺涉案商铺可以进行拓展加建，中海公司的说明和允诺对涉案合同的订立以及商铺价格的确定有重大影响，实质为要约，视为合同内容，中海公司违反的应当承担违约责任。张芳、尹芳等十户业主对其主张提交（2014）深证字第97953号、97951号、98981号、97950号、100180号公证书、照片、证人证言（张芳、尹芳等十户业主的朋友）作为证据，公证书的内容均是对网页内容进行证据保全，其中97953号、100180号公证书针对“http：／／www.coli688.com”网站主页面和子页面内容，2014年7月16日时网页中“深圳中海壹街区火热认筹进行中”的文章中有“壹街区商铺层高约6米，可实现双层空间……买一层可得双层乃至三层的实用面积，实用率高达200%-400%”以及“公司与某某焦点网、某华地产和家某顺合作，开展2万抵20万‘圈铺运动’团购活动”的内容，该文章下方注明“版权所有：中海地产集团有限公司”；97951号、98981号、97950号公证书分别针对“http：／／sz.focus.cn”（某某焦点网）网站新闻网页和论坛页面内容、“http：／／www.szhome.com”（深圳房地产信息网）网站论坛内容，深圳房地产信息网论坛中显示有人上传中海壹街区商铺照片（照片显示商铺内被分隔成两层，天面用玻璃顶搭建了第三层）。中海公司认为“http：／／www.coLi688.com”网站并非中海公司的网站，网站中的文章不是中海公司发布，不是中海公司的广告；中海公司认为其与某某焦点网等不存在合作关系，某某焦点网和深圳房地产信息网中显示的文章不是中海公司发布，网站论坛中显示的内容是网民发帖内容，也与中海公司无关。张芳、尹芳等十户业主主张证人证言及深圳房地产信息网论坛中显示的照片可以证明中海公司对出售涉案商铺设置了样板房，样板房进行了拓展搭建、加建，被装修成三层，中海公司没有提供样板房说明，故该样板房即为中海公司对商铺的说明和允诺，允诺可以装修搭建成三层、可以在屋面加建一层。中海公司对证人证言及照片均不予确认，中海公司认为其对涉案商铺没有设置样板房。
再查，中海公司确认在涉案商铺屋面加建的行为为违法行为，其认为未作可拓展加建的宣传，并且张芳、尹芳等十户业主在认购商铺后、双方在签订正式买卖合同前，双方约定宣传广告不作为合同内容，中海公司对此提交其与张芳、尹芳等十户业主签订的《协议书》（签订时间详见附表）作为证据，协议内容为：双方已签订或即将签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，涉案商铺所在项目法定名为阅某花园，商业推广名为中海壹街区，本项目示范单位／样板房／样板商铺在装修时可能进行了局部改造，但仅供展示，该户型结构、外立面及建筑面积以买卖合同及政府审批文件为准，出卖人的售楼书、广告、宣传资料、户型图和模型中的内容和数据仅供参考，不构成买卖合同的组成部分，买卖双方的权利义务均以买卖合同约定为准……出卖人展示的样板房仅作为空间布局、装修装饰和家具摆设指引，不作为交楼标准和合同的样品。张芳、尹芳等十户业主认为该《协议书》不是其真实意思表示，是其在不知情的情况下签订的。
为查明本案事实，原审法院在2014年11月3日组织张芳、尹芳等十户业主、中海公司双方现场勘查。从现场所见，涉案商铺内高约6米，与其他商铺连排形成独栋仅一层的平房，平房天面沿四周边上建有柱、梁形成屋面花架；门牌号为233-225号商铺为三层，第三层系在商铺天面沿屋面花架搭建玻璃顶、四面玻璃窗而加建形成。经向233-225号商铺业主调查询问，该业主称在其购买该商铺前该商铺作为开发商的样板房向买房人展示，并且开发商将该商铺装修成三层，即在商铺天面加建了一层，其购买后只是对内部进行装修，未改变外观。张芳、尹芳等十户业主主张现场的门牌号为233-225号商铺（买卖合同商铺号为133-125号）原为中海公司设置的样板房，向各买房人展示；中海公司主张233-225号商铺原系其销售商铺的售楼处和办公场所，其在出售之前确实将该商铺对应天面利用起来、沿屋面花架用遮阳板将四周及顶上搭建起来形成临时储物间，中海公司认为233-225号商铺业主存在纠纷故该业主的陈述不客观、不应采信。张芳、尹芳等十户业主主张政府部门暂未阻止业主在商铺内搭建楼板装修成2层，但禁止业主在屋顶加建；张芳、尹芳等十户业主确认其在购房时看过其商铺，为六米高商铺，没有直接通往屋顶的通道。
张芳、尹芳等十户业主诉讼请求：1、中海公司赔偿张芳、尹芳等十户业主损失（损失金额详见附表）；2、中海公司承担本案诉讼费用。
原审法院认为：张芳、尹芳等十户业主、中海公司签订的《深圳市房屋买卖合同（预售）》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方应遵照履行。张芳、尹芳等十户业主主张中海公司销售广告和宣传资料中就涉案商铺可以拓展加建进行具体确定的说明和允诺，并对涉案合同的订立以及商铺价格的确定有重大影响，该说明和允诺应视为合同内容，但中海公司否认其就涉案商铺可拓展加建进行广告宣传，张芳、尹芳等十户业主提交的证据公证书中显示的网页内容无法表明为中海公司作出，“http：／／www.coLi688.com”网站中文章中显示的版权人亦非中海公司，网页内容亦未明确说明购买了商铺即赠送商铺天面面积或可加建，而相关证人与张芳、尹芳等十户业主有利害关系故亦不足以单独采信，原审法院认为张芳、尹芳等十户业主对其主张的事实未能提交充分证据予以证明，原审法院对此不予采纳。张芳、尹芳等十户业主主张中海公司设置了拓展加建成三层的样板房，是对涉案商铺可在天面加建的具体说明和允诺，虽中海公司否认设置了样板房，但从张芳、尹芳等十户业主提交的证据看及结合原审法院现场调查的情况，原审法院采信张芳、尹芳等十户业主主张，确认现门牌号为233-225号商铺原系中海公司设置的样板房，并且样板房为三层（第三层系在商铺天面沿屋面花架搭建玻璃顶、四面玻璃窗而加建形成）。张芳、尹芳等十户业主依据《深圳市房屋买卖合同（预售）》第十八条的约定，认为中海公司未提供样板房说明，样板房上加建了一层即为中海公司对于商铺可在天面加建的具体确定的说明和允诺。原审法院认为，从《深圳市房屋买卖合同（预售）》第十八条的内容看，该条款是对房屋装修、装置、装饰的约定，双方在附件三中亦约定了装置、装修、装饰标准，即合同第十八条系约定附件三中的9项装置、装修、装饰的交付标准应达到样板房展示标准。中海公司在样板房对应的天面用玻璃顶和窗进行搭成的加建物不属于合同附件三中约定的装修、装饰、装置，并且如业主认为该加建物属于附件三中约定的装修、装饰、装置且交付标准没有达到合同约定，应在合同约定的期限内提出，否则视为同意接收商铺。另外，建筑物的屋顶、外墙等基本结构部分为全体业主共有，中海公司无权擅自处分，并且，擅自在屋顶上加建违反《中华人民共和国城乡规划法》第40条的规定，是违法行为，若中海公司的样板房视为中海公司对违法加建的承诺，那么该约定亦是违法的，应认定为无效。综上，张芳、尹芳等十户业主未提供充分证据证明中海公司就商铺可在天面加建作出了可视为合同内容的具体确定的说明和允诺，张芳、尹芳等十户业主、中海公司在《深圳市房地产买卖合同（预售）》中亦已明确约定了商铺建筑面积而未约定赠送商铺天面面积，故张芳、尹芳等十户业主主张中海公司违反约定的依据不足，原审法院对张芳、尹芳等十户业主要求中海公司承担赔偿损失违约责任的请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件应用法律若干问题的解释》第三条第一款第（一）项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回张芳、尹芳等十户业主的全部诉讼请求。案件受理费（金额详见附表），由张芳、尹芳等十户业主承担。
张芳、尹芳等十户业主不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销一审判决；2、判令中海公司赔偿张芳、尹芳等十户业主损失（具体金额见附表）；3、中海公司承担本案诉讼费用。事实与理由：一、张芳、尹芳等十户业主有充分证据证明中海公司对涉案商铺作出过可拓展、搭建、加建的具体说明和允诺，该说明和允诺应当视为合同内容。1、中海公司在销售商铺过程中一直在作“高拓展、高赠送”这样的宣传，虽然其不承认，但根据（2014）深证字第97953号公证书对中海公司中海地产官网（http：／／www.coLi688.com）所作证据保全内容显示，该网站于2013年5月15日发布名为《深圳中海壹街区火热认筹进行中》的文章，里面明确写道“此外，根据不同地段，各黄金铺位通过内室、地下室、设备夹层、屋顶、屋外等五种不同形式实现了多维拓展空间，买一层得双层乃至三层的实用面积，实用率高达200%-400%”。另外中海公司的合作伙伴单位在推销商铺时也有大量类似的宣传，张芳、尹芳等十户业主均予以公证保全并向法庭提交。面对这样的铁证，中海公司继续抵赖，提出“http：／／www.coLi688.com”网站并非该公司网站，但国家工业和信息化部的备案资料却清楚显示。2、中海公司通过开放样板房，让购房者得以近距离感受这一最直接的方式向购房者清楚的表明商铺为三层。诉讼过程中中海公司拒不承认样板房的存在，一直表示“没有样板房”。这样的抵赖有违客观事实，也悖于地产行业自己的营销习惯。在张芳、尹芳等十户业主的要求下，一审法院进行了现场勘查，调查了样板房的业主，最终得出“存在样板房且样板房为三层”的结论。3、张芳、尹芳等十户业主申请证人刘某娴出庭作证，并提交了段某琴的证人证言，两人均明确表示中海公司处售楼人员有过可按照样板房模式加建，买一层得三层这样的表述。售楼人员的表述是职务行为，结合样板房的现状，该表述构成中海公司对商铺的说明和允诺。一审没有采信证人证言，理由是与张芳、尹芳等十户业主有利害关系。依据民事诉讼法的规定，凡是知道案件情况的单位和个人，都有义务出庭作证。本案证人系张芳、尹芳等十户业主朋友或熟人，正是这种身份，才让其得以参与购楼过程，才有机会了解事情经过。证人与案件的审理结果不存在利益纠葛，不能仅仅因为与张芳、尹芳等十户业主相识就认定有利害关系。且即便是利害关系人，法律也没有剥夺其作证的权利，只是不能单独作为认定案件事实的依据，本案中认定中海公司关于商铺赠送面积的证据有很多，证人证言不是认定对商铺的说明和允诺的唯一依据，不应被轻易否定。二、房屋买卖合同不是确认双方权利与义务的唯一依据。一审认为双方购房合同明确约定了商铺面积，而未约定赠送面积，故认定中海公司违反约定的依据不足。张芳、尹芳等十户业主认为这样的论断有失偏颇。众所周知，开发商经常把高赠送、高实用率等作为营销的手段，但罕有将赠送面积等具体内容写入购房合同，正是因为这种情形屡见不鲜，由此产生的矛盾纠纷层出不穷，才导致《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条对此作出明确规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案中双方购房合同虽然没有约定赠送面积，但中海公司方所作出的关于赠送的说明和允诺应当视为合同内容，对双方具有约束力。三、中海公司设置的样板房在无相反规定的情况下应当作为最终交付标准。《合同法》第一百六十八条规定，凭样品买卖的当事人应当封存样品，并可以对样品质量予以说明。出卖人交付的标的物应当与样品及其说明的质量相同。《商品房销售管理办法》第三十一条规定，房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。
样板房所作改建并非属于“装修、装置、装饰”的范畴，本身就超出了购房合同约定的范围，样板房对房屋作了整体改造，使用功能、房屋构造均发生结构性变化，不在合同附件三关于“装修、装置、装饰”的调整范围之内，属于额外之允诺。协议书规定：“样板房在装修时可能进行了局部改造，但仅供展示”，张芳、尹芳等十户业主认为样板房把一层改造为三层，不属于局部改造，且售楼人员明确表示买一得三，业主也可以依样改造，这表明其不仅仅供展示，而是对于赠送面积的明确说明。四、拓展面积系重要合同内容，也是张芳、尹芳等十户业主同意订立购房合同的关键因素，关乎合同的成立与履行，对张芳、尹芳等十户业主利益影响重大。房屋销售价格是房屋买卖合同成立的决定性因素，本案张芳、尹芳等十户业主都是普通市民，非常关注房屋性价比，他们当然清楚合同约定的建筑面积。本案纠纷源于张芳、尹芳等十户业主关于房屋拓展赠送面积的宣传，张芳、尹芳等十户业主对此深信不疑，并将赠送面积纳入商铺面积折算单为定价因素，可拓展商铺价格明显高于不可拓展商铺。现在商铺不能如宣传那样拓展，面积大幅缩水，张芳、尹芳等十户业主可信赖利益所损显而易见。五、顶层无法加建责任在中海公司，张芳、尹芳等十户业主属于无过错方，有权获得赔偿。一审认为顶楼加建违法，若样板房视为对违法加建的承诺，那么该约定因为违法而无效。张芳、尹芳等十户业主认为，中海公司作为国内地产行业的龙头，应当也必须清楚相关法律法规的规定，当初就不应该推出违法加建的样板房，更不应该对购房者作出高赠送、可拓展的允诺；而张芳、尹芳等十户业主都是普通市民，不应苛求他们对规划法等法律法规的掌握程度，也不应由他们来为诚信缺失的房产交易中的违规行为买单。《合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。张芳、尹芳等十户业主在整起事件中没有过错，即便“高赠送、可加建”的约定因违法而无效，中海公司作为过错方，应赔偿张芳、尹芳等十户业主由此造成的损失。综上，中海公司利用双方之间的信息不对称、利用购房者对于大型企业的信赖、利用其市场主导的强势地位，作出无法兑现的违法承诺，诱使普通购房者购买其商铺，产生纠纷后不是积极面对解决问题，而只会一味推诿与抵赖，毫无大企业的担当与操守，张芳、尹芳等十户业主依法上诉，恳请上级法院予以改判。
中海公司口头答辩如下：张芳、尹芳等十户业主的上诉请求没有事实和法律依据，请求驳回上诉。
本院经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：本案为商品房预售合同关系。根据张芳、尹芳等十户业主的上诉请求，本案的争议焦点为样板房是否作为涉案房产的交楼标准，中海公司是否应对张芳、尹芳等十户业主提出的损失予以赔偿。本院认为，中海公司出售涉案房产时，虽然设置了样板房，但是双方已经在《协议书》明确约定了样板房不作为交楼标准和合同的样品，户型结构应以买卖合同及政府审批文件为准。因此，样板房并不能作为双方的交楼标准。双方的交楼标准应以合同约定为准。中海公司在交付涉案房产后，张芳、尹芳等十户业主在规定期限内没有提出交楼异议，对中海公司的交付行为予以认可。因此，中海公司的交付行为符合合同约定，没有违约行为。中海公司虽然将样板房改造成三层的设计，违反了有关规划设计的要求，但也只是政府有关部门对其进行行政处罚的原因，不是张芳、尹芳等十户业主购买的涉案商铺不能改造成三层应得到赔偿的理由。张芳、尹芳等十户业主称其在不知情的情况下签署了《协议书》但并没有提交证据予以证明，本院对此不予采信。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费由张芳、尹芳等十户业主负担（具体金额见附表）。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 明 亮
代理审判员 路 德 虎
代理审判员 朱 宽
二〇一五年三月十日
书 记 员 伍圣权（兼）
附录相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
判决附表：
二审案号一审案号各上诉人一审诉讼请求要求赔偿金额二审上诉请求赔偿金额签订认购书（协议书）时间签订合同时间购买商铺号商铺建筑面积（平方米）购铺总价（人民币）一审诉讼费二审诉讼费2091121胡灿辉300000元300000元2013年7月14日2014年8月20日7栋10X号33.911615910元2900元5800元2101122崔捷。500000元500000元2014年5月25日2014年6月29日7栋13X号33.911450041元4400元88002111123黄梅花。800000元800000元2014年8月14日2014年8月20日7栋12X号、
7栋11X号33.91、
33.911354577元
1300698元5900元11800元2121124杨楷婷。292800元292800元认购时间为2013年7月8日
协议书落款为2013年9月27日2013年9月27日6栋11X号32.611830000元2846元5692元2131125王嘉璐。500000元500000元2013年5月26日2013年5月31日7栋12X号33.911474487元4400元88002051126孔垂天。500000元500000元2013年8月2日2013年8月7日7栋12X33.911563625元4400元8800元2061127陈爱军。300000元300000元2013年6月10日2013年6月18日7栋1X2号33.911900925元2900元5800元2071128ＸＸ。
胡仁英。360000元360000元2013年7月6日2013年7月9日6栋1X1号32.611830000元3350元6700元2081129郭信。
刘昌艳。500000元500000元2013年6月1日2013年7月1日7栋1X6号33.9115252094400元8800元821130张芳。
尹芳。500000元500000元2013年5月26日2013年6月29日7栋12X号33.911459743元4400元8800元