广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第1782号
上诉人（原审被告、反诉原告）：马伟标，住所地：广东省深圳市龙岗区。
上诉人（原审被告、反诉原告）：罗洪程，住所地：广东省深圳市宝安区。
两上诉人共同委托代理人：魏晓辉，广东卓建律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市万众城集团有限公司。住所地：深圳市龙华新区。
法定代表人：邓伟霞。
委托代理人：孙渊，系该公司员工。
上诉人马伟标、罗洪程因与被上诉人深圳市万众城集团有限公司（以下简称万众城公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法龙民初字第237号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2010年6月12日，万众城公司与马伟标、罗洪程签订租赁合同，约定万众城公司将XX层全部（面积为2045平方米）出租给马伟标、罗洪程使用，期限为2010年6月16日至2015年6月30日，免租期为2010年6月15日至2010年9月30日，租金标准为2010年10月1日至2011年6月30日为42945元／月；2011年7月1日至2012年6月30日期间为45092元／月，2012年7月1日至2013年6月30日期间为47342元／月，2013年7月1日至2014年6月30日期间为49694元／月，2014年7月1日至2015年6月30日期间为52148元／月。合同签订后，马伟标、罗洪程向万众城公司支付129000元租赁保证金，并进场经营。2010年11月2日，万众城公司与罗洪程签订租赁补充协议，约定补漏工程总费用22000元整，由万众城公司支付，防水修补工程完工后，在合同期内再次出现漏水情况由马伟标、罗洪程自行处理，万众城公司不再承担责任。2010年12月24日，马伟标向万众城公司出具收款收据，收到防水补漏工程费22000元。2011年3月3日，马伟标、罗洪程致函万众城公司，称存在多处漏水，楼道、电梯存多处问题。2013年7月，马伟标、罗洪程开始拖欠万众城公司租金。2014年12月24日，马伟标、罗洪程将其物品搬离租赁场地。
万众城公司的一审诉讼请求：1、解除万众城公司与马伟标、罗洪程于2010年6月12日签订的租赁合同；2、马伟标、罗洪程向万众城公司支付2013年7月至2014年1月期间的租金346343.72元，支付2013年9月至2013年12月的电费23171.51元，并继续支付房租与水电费至马伟标、罗洪程搬离租赁标的物之日止；3、马伟标、罗洪程按拖欠金额每日千分之一向万众城公司支付拖欠上述租金与电费所产生的违约金36872.06元（暂计至2014年1月15日），并以此标准计至付清全部欠款之日；4、万众城公司无须退还租赁保证金129000元；5、由马伟标、罗洪程承担本案诉讼费用。
马伟标、罗洪程的一审反诉请求：1、确认租赁合同于2013年12月31日解除；2、万众城公司退还马伟标、罗洪程租赁保证金129000元；3、万众城公司赔偿马伟标、罗洪程经济损失65万元；4、万众城公司支付马伟标、罗洪程违约金129000元；5、由万众城公司承担本案诉讼费用。
原审法院经审理认为：万众城公司与马伟标、罗洪程双方均未提供涉案房产的建设工程规划许可证或其他合法报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。因此万众城公司与马伟标、罗洪程签订的租赁合同违反了法律的强制性规定，为无效合同。合同虽无效，但马伟标、罗洪程实际占用涉案房屋至2014年12月24日，应当支付万众城公司实际占用期间的占用费。马伟标、罗洪程2013年7月支付租金1514.28元，此后未缴纳租金。根据双方约定的租金标准，2013年7月1日至2014年6月30日期间为49694元／月，2014年7月1日至2015年6月30日期间为52148元／月。鉴于万众城公司提供的租赁物经常漏水，给马伟标、罗洪程的正常使用带来一定影响，原审法院酌情对约定的租金标准予以降低20%，即2013年7月1日至2014年6月30日期间为39755.2元／月，2014年7月1日至2015年6月30日期间为41718.4元／月。依此标准，马伟标、罗洪程应向万众城公司支付2013年7月至2014年12月24日期间租金总额为716438.24元。万众城公司没有提交证据证明其已代为支付水电费，故对于该诉讼请求，原审法院不予支持。关于马伟标、罗洪程要求退还租赁保证金129000元的反诉请求，根据无效合同的处理原则，万众城公司应当返还；关于其经济损失，庭审中，马伟标、罗洪程认为其损失为经营损失，不需要评估。原审法院认为，马伟标、罗洪程该诉讼请求无事实和法律依据，不予支持。因合同无效，万众城公司及马伟标、罗洪程要求解除合同及要求支付违约金的诉讼请求没有法律依据，原审法院不予支持。综上，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、马伟标、罗洪程于判决生效之日起三日内支付万众城公司2013年7月至2014年12月24日期间房屋占有使用费716438.24元；二、万众城公司于判决生效之日起三日内返还马伟标、罗洪程租赁保证金129000元；三、驳回万众城公司其他诉讼请求；四、驳回马伟标、罗洪程其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费9154元（万众城公司已预交），由马伟标、罗洪程负担9154元。反诉案件受理费6440元（马伟标、罗洪程已预交），由万众城公司负担901.6元，马伟标、罗洪程负担5538.4元。
上诉人马伟标、罗洪程不服原审判决，向本院提起上诉，请求依法判令撤销原审判决第一项、第四项，改判万众城公司向马伟标、罗洪程赔偿经济损失65万元，马伟标、罗洪程无需向万众城公司支付房屋占有使用费716438.24元，并由万众城公司承担一、二审的诉讼费用。上诉理由：一、原审法院判决马伟标、罗洪程支付房屋占有使用费违反了不告不理原则。万众城公司一审诉求包括“解除租赁合同”及“支付租金”，并未提出房屋占有使用费的诉讼请求。万众城公司的诉讼请求是基于双方租赁合同合法有效，本案涉诉的房屋并没有取得建设工程规划许可证或其他合法报建手续，原审法院认定马伟标、罗洪程与万众城公司签订的租赁合同无效。万众城公司主张租赁合同租金的请求权基础已经丧失，原审法院应当驳回万众城公司的诉讼请求。租赁合同租金与房屋占有使用费是不同法律概念，适用不同法律关系，房屋占有使用费是房屋所有权人居于物权法律关系而能够主张的权利，而租赁合同租金是债权法律关系。本案中，万众城公司没有提出房屋占有使用费的诉讼请求，一审法院主动变更万众城公司的诉讼请求并且作出对马伟标、罗洪程不利的判决，违反了不告不理原则，应当予以撤销。并且，本案房屋占有使用费不应该参照租赁合同约定租金，万众城公司房屋存在严重质量问题导致占有人无法使用，不具有正常商业价值。该房屋没有合法报建手续，属于不允许买卖不允许租赁的非法建筑物，其商业价值也大大减少。涉案房屋为厂房，占有价值可参考《龙华新区2014房屋租赁指导租金》列明的指导价为每月每平方米10元，且应根据该价格再打折扣。二、原审法院认定事实错误，马伟标、罗洪程实际占用涉案房屋的截止时间为2013年11月。因万众城公司的房屋存在严重质量问题导致马伟标、罗洪程无法使用，因此马伟标、罗洪程早在2013年11月开始放弃经营，并且将场地交还给万众城公司。同时，根据万众城公司提交《补充证据目录》中的页码15页的证据《费用记录》右下角也记载：“从2013年12月份由于对方未营业无法抄表计费”也证明了马伟标、罗洪程自2013年11月之后不在经营、不再占有使用万众城公司的房屋。万众城公司的《起诉状》落款日期为2014年1月15日，但《起诉状》主张的水电费也只是计算至2013年12月，也能证明马伟标、罗洪程自2013年11月后不不再经营、占有万众城公司的房屋。三、万众城公司的房屋存在严重质量问题，马伟标、罗洪程有法定的抗辩权。尽管双方签订租赁协议及补充协议均无效，但是本案法律适用亦可参照合同法及相关司法解释中关于租赁合同的相应条款。根据合同法第二百二十条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。根据双方签订租赁合同第二条第8款约定，租赁物房屋结构、给排水系统的公共管道部分的维修由甲方（万众城公司）负责。而涉案房屋漏水原因是排水管、排污管破裂，而这些管道属于公共排水管道，非马伟标、罗洪程自用管道，属于万众城公司维修的范围之内；并且，破裂地点属于马伟标、罗洪程占用房屋的楼上，不属于马伟标、罗洪程占用范围内，马伟标、罗洪程也没有义务和权利维修。四、原审判决驳回马伟标、罗洪程要求赔偿损失的反诉请求属于认定事实不清、适用法律错误。马伟标、罗洪程支付的损失包含装修费用、购买装修物品费用、招聘人员费用等共投入200余万元，因房屋严重质量问题无法营业每月数十万的营业损失，以及马伟标、罗洪程赔偿其他商户的损失数十万元。根据马伟标、罗洪程第一次提供的《证据目录》所列明的证据：《装修合同》充分证明马伟标、罗洪程装修费用85000元，《志高空调工程项目合同》证明购买空调就达到161930元，XX摄影的函件证明XX摄影就房屋两次水管爆裂向马伟标、罗洪程索赔达550698元，另外因为房屋严重水管爆裂导致马伟标、罗洪程被他人起诉，并且法院已经判决马伟标、罗洪程赔偿损失数万元。根据马伟标、罗洪程提供的照片、视频、函件等证据充分证明了马伟标、罗洪程损失的原因是万众城公司房屋排水管、排污管爆裂导致。虽然万众城公司在一审期间提交了《租赁补充协议》以证明自身可不承担应该承担法律责任，但是该份补充协议不能作为本案判决的依据。第一，该补充协议当时马伟标、罗洪程只是和万众城公司协议解决“伸缩缝”（伸缩缝，是指为防止建筑物构件由于气候温度变化热胀、冷缩，使结构产生裂缝或破坏而沿建筑物或者构筑物施工缝方向的适当部位设置的一条构造缝）渗水漏水问题，根据补充协议第一句“就乙方租赁甲方物业存在部分漏水”也证明当时协商补漏位置是马伟标、罗洪程占有范围内的部分漏水，而本案中房屋严重质量问题体现在马伟标、罗洪程楼上的排水管、排污管多次爆裂导致马伟标、罗洪程无法经营。该排水管、排污管不在马伟标、罗洪程的占用范围内，马伟标、罗洪程没有义务也没有权利去维修。根据马伟标、罗洪程一审提交的《致皇马桌球城及物业管理处函（2013年1月）》也能证明导致漏水位置是马伟标、罗洪程楼上的四楼排水管、排污管破裂。第二，马伟标、罗洪程与万众城公司签订主合同已经被认定为无效，主合同无效补充协议也自然无效。第三，马伟标、罗洪程共同作为承租人，属于必要共同当事人一方，马伟标并没有在补充协议上签字，因此万众城公司明知马伟标、罗洪程一方是两个自然人共同作为当事人，但只和其中一方签订协议也是无效的。
被上诉人万众城公司答辩称：一、涉案房屋租赁合同应为有效合同。万众城数码中心依法取得了土地使用权［深地合字（1996）XX号】，并付清了地价款（第XX号），取得了深圳市宝安区建设项目报建审批手续，通过了深圳市宝区建设局的建设工程竣工验收（编号XX）。万众城数码中心报建手续完善，万众城公司与马伟标、罗洪程在2010年6月12日签订的租赁合同有效。根据万众城公司与马伟标、罗洪程签订的租赁合同第一项第4条第二款相关约定，马伟标、罗洪程应当每月5日向万众城公司缴纳当月租金和上月水电费，逾期每天按所欠金额的5‰收取滞纳金，由于马伟标、罗洪程拖欠万众城公司租金，马伟标、罗洪程所缴纳的租赁保证金应予没收。二、万众城公司提供的租赁物没有质量问题，没有给马伟标、罗洪程的正常使用带来影响，马伟标、罗洪程也没有出具相关质量检测部门对涉案房屋的质量检测报告。万众城公司与马伟标、罗洪程在2010年6月12日签订的租赁合同第一项第一条明确租赁物用途为商业用途，租金价格第一年为21元，第二年为22.05元。第三年为23.15元。第四年为24.30元，第五年为25.50元。根据万众城公司与马伟标在深圳市宝安区房屋租赁管理所办理的房屋租赁合同书［合同登记（备案）：宝KA019788（备）］第六条明确租赁房屋用途为商业，第二条规定：每月租金为63000元，月每平方米租金为35元，高于万众城公司与马伟标、罗洪程签订的租赁合同中约定的价格。三、万众城公司多次与马伟标协商标的物的交接事宜而马伟标一直采取逃避的态度，拒不交还租赁物。2014年12月24日，马伟标、罗洪程才将其物品搬离租赁场地。马伟标于2014年1月11日还在给万众城公司付款15000元，这充分说明马伟标、罗洪程实际占用涉案房屋的截止时间不是2013年11月份，而是2014年12月24日。四、马伟标、罗洪程于2010年6月12日与万众城公司签订租赁合同，经营桌球城等，至2014年1月份一直在正常经营，2014年1月11日还在交以前月份所欠租金。而马伟标、罗洪程又没有出具相关部门对本案房屋的质量检测报告，为此，万众城公司认为万众城公司所属的本案房屋质量没有问题。五、万众城公司于2010年11月2日与被告罗洪程签订了《租赁补充协议》补充协议第五条明确说明补充协议与2010年6月23日签订的《数码中心三楼租赁合同》具有等同法律效力，原合同中的相关条款与本补充协议产生冲突的，以本补充协议为准。同时万众城公司已于2010年12月24日向马伟标支付了万众城数码中心三楼防水补漏维修费22000元，马伟款收到三楼防水补漏维修费22000元，充分说明马伟标对罗洪程与万众城公司签订的《租赁补充协议》的认同。所以因房屋漏水造成的一些损失万众城公司不予赔偿。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。
在二审期间，上诉人马伟标、罗洪程提交了齐XX诉马伟标房屋租赁合同纠纷案件的起诉状及一、二审民事判决书，以证明其实际占用涉案租赁物的时间是2013年10月份，万众城公司曾切断涉案租赁物整个三层的供电，导致次承租人齐XX租赁的场地无法营业。该案二审判决作出的时间为2015年1月8日。
本院认为，当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。本案原审判决作出的时间为2015年6月15日，马伟标、罗洪程二审提交的证据在一审即已形成，而马伟标、罗洪程直至二审才提交，已经超过举证期限，马伟标、罗洪程也未就逾期提供证据说明正当理由，对其二审提交的上述证据，本院依法不予采纳。
二审补充查明：一、万众城于2014年2月10日向原审法院提起本案诉讼。二、万众城公司在二审期间称涉案房屋已申报历史遗留违法建筑，但政府尚未作出行政处理。三、在2015年1月8日本案一审第二次开庭过程中，原审法院已经就合同效力问题向双方当事人进行了释明，并询问双方是否变更诉讼请求，万众城公司表示将有关租金的诉讼请求变更为占有使用费，马伟标、罗洪程则表示不变更反诉请求。四、关于马伟标、罗洪程搬离涉案房屋及停止经营的时间，马伟标、罗洪程在二审期间陈述，其在2013年10月份停止经营，在2013年11月、12月份就想搬走，但万众城公司不让搬，2014年2月份搬走空调和桌台等部分物品，后面就没有搬过。万众城在二审期间陈述，马伟标、罗洪程在2014年2月份搬走后才停止经营，之前断断续续在经营，万众城公司一直要求马伟标、罗洪程归还经营场地，但对方不配合，直到2014年12月24日才搬走东西。上述事实有一审开庭笔录及二审调查笔录在卷证实。
本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷案件。涉案房屋未取得建设工程规划许可证及通过规划验收，虽已申报历史遗留违法建筑，但政府有关部门尚未作出行政处理，原审法院认定涉案房屋租赁合同无效，认定正确。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。万众城公司已于2014年12月24日收回涉案房屋，其收取的租赁保证金129000元也应当予以返还。马伟标、罗洪程已支付租金至2013年6月，马伟标、罗洪程还应当支付2013年7月份之后的房屋占有使用费。因涉案房屋确实存在漏水问题，影响到马伟标、罗洪程的正常使用。万众城公司也承认马伟标、罗洪程在2014年2月份之后已经停止了经营，之前也是断断续续在经营。此外，万众城公司在2014年2月10日提起本案诉讼后，也应当向原审法院申请收回涉案房屋，避免损失扩大。基于以上考虑，本院认为2013年7月至2014年12月24日期间的房屋占有使用费可按照合同约定租金的50%计付。经计算，该期间的房屋占有使用费为448611元（计算公式为49694元÷2×12个月＋52148元÷2×5.77个月=448611元）。马伟标、罗洪程应当向万众城公司支付上述使用费。原审法院按照合同约定租金标准的80%计付占有使用费，未能对承租人的经营情况及出租人避免损失扩大的义务作全面考量，有欠妥当，本院予以相应调整。至于马伟标、罗洪程反诉请求的损失，因缺乏证据证明，原审法院驳回该项反诉请求，并无不当。
马伟标、罗洪程上诉认为万众城公司一审系根据有效合同提出诉讼请求，原审法院认定合同无效后，直接判决房屋占有使用费，违反了不告不理原则。但从本院查明的事实来看，原审法院已就合同效力问题向双方当事人进行了释明，万众城公司也已将有关租金的诉讼请求变更为占有使用费。马伟标、罗洪程的上述上诉主张与事实不符，本院不予采纳。
综上所述，上诉人马伟标、罗洪程有关原审认定的房屋占有使用费标准过高的上诉主张部分有理，本院部分予以采纳。上诉人的其他上诉主张无理，本院不予支持。原审判决认定事实基本清楚，但在房屋占有使用费的认定上有欠妥当，本院予以相应调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法龙民初字第237号民事判决第二项、第四项；
二、撤销深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法龙民初字第237号民事判决第三项；
三、变更深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法龙民初字第237号民事判决第一项为：马伟标、罗洪程在本判决生效之日起三日内向深圳市万众城集团有限公司支付2013年7月至2014年12月24日期间的房屋占有使用费448611元；
四、驳回深圳市万众城集团有限公司的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审本诉案件受理费9154元（已由万众城公司预交），由深圳市万众城集团有限公司与马伟标、罗洪程各负担一半；一审反诉案件受理费6440元（已由马伟标、罗洪程预交），由深圳市万众城集团有限公司负担901.6元，由马伟标、罗洪程负担5538.4元。二审案件受理费17097元（已由马伟标预交），由深圳市万众城集团有限公司负担4577元，由马伟标、罗洪程负担12520元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 明 亮
代理审判员 路 德 虎
代理审判员 朱 宽
二〇一五年十一月二十五日
书 记 员 陈艳华（兼）
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。