山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁04民终1372号上诉人（原审原告）：枣庄市众泰商贸有限公司，住所地山东省枣庄市市中区中心街办事处新凤里69号。法定代表人：石磊，该公司经理。委托诉讼代理人：秦元洙、王光跃，山东齐鲁（枣庄）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：高玉水，男，1956年6月2日出生，汉族，住山东省枣庄市市中区。委托诉讼代理人：马洪祥，山东恒平律师事务所律师。上诉人枣庄市众泰商贸有限公司（以下简称众泰公司）与被上诉人高玉水房屋买卖合同纠纷一案，山东省枣庄市市中区人民法院于2016年9月8日作出（2016）鲁0402民初527号民事判决书，众泰公司不服，向本院提起上诉。本院于2017年1月17日作出(2016)鲁04民终1718号民事裁定，裁定撤销(2016)鲁0402民初527号民事判决书，发回山东省枣庄市市中区人民法院重审。山东省枣庄市市中区人民法院于2017年11月13日作出(2017)鲁0402民初1390号民事判决。众泰公司不服，向本院提起上诉。本院于2018年6月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。众泰公司的法定代表人石磊及其委托诉讼代理人秦元洙、王光跃，高玉水及其委托诉讼代理人马洪祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。众泰公司上诉请求：1.请求二审法院依法撤销山东省枣庄市市中区人民法院(2017)鲁0402民初1390号民事判决，改判支持众泰公司的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费由高玉水承担。事实和理由：一、众泰公司与高玉水签订《房屋买卖合同》，合同约定的标的物为枣房权证枣字第××号《房屋所有权证》载明的房产及院落，并非现状房屋买卖。1.2014年12月9日，众泰公司与高玉水签订的《房屋买卖合同》，对这一事实，一审法院予以认定，但对众泰公司的诉讼主张没有认可和支持，这与双方签订《房屋买卖合同》的内容及事实相悖。在一审中，众泰公司为支持自己的诉求列举了大量的证据，一审法院也做出了认可。根据该合同，双方约定的合同标的物为枣房权证枣字第××号《房屋所有权证》载明的房产及院落，该合同第一条、第二条、第四条均标明所购买的房屋为枣房权证枣字第××号《房屋所有权证》中载明的全部房屋所有权，要不然该《房屋买卖合同》第四条“甲方协助乙方办理房产过户手续。过户费用甲乙方各承担50%…”的约定就失去了基础，毫无意义。2.一审法院在判决书第8页至第10页综合分析本案案情中的观点是违背客观事实的臆断。众泰公司所接手的房屋与枣房权证枣字第××号《房屋所有权证》不相符是铁的事实，法官何须“综合分析”而妄加推断，判定众泰公司买的就是现有的房屋是完全错误的。众泰公司在收到房产证复印件等相关资料时并不清楚其第一幢楼已被拆除，当时考虑高玉水有房产证的面积是894.61平方米，房产证之外又增加了部分没有房产证的面积，总面积达到932.73平方米，现在办理房产证时发现第一幢楼440平方米已经拆除，由高玉水加盖二层，现在房产部门已经把第一幢楼的整体房产证涉及的房屋都认为是无证房，也就是违章建筑，不予办理房产证，也不予办理过户手续，众所周知的道理，无证房不能进行买卖，是违章建筑，买卖也是无效的，众泰公司与高玉水签订买卖合同的基本事实就发生了根本变化，一审法院怎么可以总结出一个违背法律规定的焦点一一“是按照现状买卖还是按照房产证的面积进行买卖”，难道违章建筑的无证房也可以进行交易吗，是受法律保护的吗？对于这个问题，法律的规定是明确的，无证房是不允许进行买卖的，否则违背《房地产管理法》第三十八条第六项之规定，也是不受法律保护的，上次一审法院以此理由驳回众泰公司的诉讼请求，众泰公司上诉，二审人民法院发回重审，没有想到现在一审人民法院又换汤不换药的以同样理由驳回众泰公司的上诉。高玉水的行为已经违约，双方之间的买卖合同无法办理过户手续，给众泰公司造成了损失，因此应当承担违约责任。一审法院认定作出“众泰公司购买的是现有房屋”这一错误判断，又进一步的作出“高玉水不构成违约”的错误判断。在双方签订合同当日，虽然高玉水将相关手续交给了众泰公司，但是，房产证与实际房产不符导致房产无法过户，这也是铁的事实，如果不相信，到不动产登记中心来落实和认定，一审法院无视这一事实，依据合同法第六十六条的规定，认定双方享有同时履行抗辩权与事实不符，《房屋买卖合同》第二条明确约定：“合同签订之日，乙方付给甲方房款200万元，该房屋产权过户之日将余款270万元一次性付清全部房款”，结合第四条的约定，高玉水有义务协助办理，并且明确了过户之日，但是由于高玉水出售的房屋与产权证不符，无法办理过户，因此双方当事人不具备同时履行抗辩权的要件，现在众泰公司随时准备将270万元剩余房款支付给高玉水，但前提是高玉水应当和必须办理完房产证之日，这个约定是非常明确的，先办理房产证，在办理完也就是拿到房产证的当天，众泰公司支付剩余的270万房款，否则高玉水就承担违约责任。办理房产证不是一天的事情，需要一个过程，最快也需要半个月到一个月的时间，最近到不动产登记中心，时间更长，现在的问题是刚到房产交易中心一受理，到现场进行房屋检验就不符合过户的程序而终止了过户手续，从而导致双方发生纠纷，其过错责任在高玉水，高玉水应承担违约责任并赔偿众泰公司损失。综上，一审法院认定事实错误，适用法律错误，驳回众泰公司的诉讼请求更是荒唐，请求二审法院依法撤销原判，改判支持众泰公司的诉求。高玉水答辩称，一、众泰公司上诉称“众泰公司与高玉水签订《房屋买卖合同》，合同约定的标的物为枣房权证枣字第××号《房屋所有权证》载明的房产及院落，并非现状房屋买卖”，纯属是颠倒黑白，混淆是非。高玉水与众泰公司于2014年12月9日所签订的《房屋买卖合同》开篇就讲的明明白白“甲、乙双方就房屋买卖事宜进行了充分协商，经乙方对现有房屋现场认定。在平等、互惠的基础上，自愿达成协议如下”，合同第一条又明确约定了“甲方将自己所有的坐落在枣庄市市中区田屯老煤矿矸子山东侧现有房屋及院落一处（房产证号：枣房权证枣字第××号）出售给乙方，房屋及院落和地上附着物总售价为人民币肆佰柒拾万元(4700000.00)”。据此，完全可以证明高玉水所卖的房屋是现有房屋及地上附着物一宗，而且这也是众泰公司经数次的现场察看后认可的事实。众泰公司的上诉理由纯属是颠倒黑白，混淆事非。一审法院基于合同的上述约定，在判决书第8页至第10页综合分析本案案情中的观点是完全符合本案实际情况的。二、高玉水没有违约，相反是众泰公司违约，且分别由枣庄市市中区人民法院(2016)鲁0402民初4501号民事判决和枣庄市中级人民法院(2017)鲁04民终922号民事判决所确认。三、众泰公司的诉讼请求，无事实根据，无法律根据，不应得到二审人民法院的支持。正如一审判决所论述的那样，双方并未明确约定过户和付款的先后履行顺序，在众泰公司未履行交付剩余购房款270万元之前，高玉水没有义务协助众泰公司履行过户义务。四、众泰公司在一审重审诉讼中已变更了诉讼请求事项，诉称“判令高玉水承担因违约给众泰公司造成的损失290万元（损失清单：1．利息损失186万元，2．租金损失84万元，3．违约金20万元）”，更是没有事实和法律根据。相反，该案在发回一审重审时，众泰公司向一审法院提交了一份新证据，即“2014年12月28日，众泰公司将该诉争房产已租赁给了枣庄鲁腾矿用设备有限公司有偿使用，租期10年，每年租金42万元”。至今众泰公司已收取租金三年有余计100多万元，真正造成损失的不是众泰公司，而是高玉水。另外，众泰公司原公司负责人以及相关人员已被枣庄市公安局市中区分局以强买强卖、敲诈勒索依法予以刑拘。2018年3月份，山东省枣庄市市中区公安局刑警队工作人员，曾多次向高玉水以及高玉水的朋友及有关单位调查核实有关案情。综上所述，一审法院对本案认定事实清楚，适用法律正确，请求二审人民法院依法驳回众泰公司的上诉，维持原判。众泰公司向一审法院起诉请求：1.请求依法判令高玉水弥补房产证与实际房产不符的现实，采取补救措施并协助众泰公司房产过户手续。2.依法判令高玉水承担因高玉水违约给众泰公司造成的损失290万元：（1）200万元的利息，月息3分，从2014年12月19日计算至2017年7月19日，计为31个月，利息损失为200万元×3%×31个月=186万元；（2）可得租金损失；年租金42万元，从2015年6月30日计算至2017年6月30日计：42万元×2年=84万元；（3）由于房产不能过户，导致同枣庄鲁腾矿用设备有限公司所签的租赁合同违约，应付违约金20万元。3.诉讼费由高玉水承担。一审法院认定事实：2014年12月9日，众泰公司（乙方）与高玉水（甲方）签订《房屋买卖合同》一份，该合同约定：“一、甲方将自己所有的座落在枣庄市市中区田屯老煤矿矸子山东侧现有房屋及院落一处（房产证号：枣房权证枣字第××号）出售给乙方，房屋及院落和地上附着物总价款为人民币肆佰柒拾万元(￥4700000.00)。二、合同签订之日，乙方付给甲方房款贰佰万元(￥2000000.00)，该房屋产权过户之日将余款贰佰柒拾万元(￥2700000.00)一次性付清全部房款。三、合同签订之日，甲方将该房屋的产权证原件及土地使用证、厂宗地图复印件和相关文件等一并交清给乙方。……六、该合同签字生效，甲、乙双方应严格履行，任何一方不得以任何理由单方擅自解除和变更，否则视为违约，违约方向守约方支付房屋及院落价款20%作为违约金。…”。众泰公司在该协议上盖章，高玉水在该协议上签名。同日，高玉水收到众泰公司银行转账交付的购房款200万元，众泰公司亦向高玉水出具《交接手续》一份，内容为：“收到高玉水交来：房产证原件、土地使用证复印件、厂宗地图复印件。院落树木及地上附着物等一宗。高玉水土地使用费已交至2015年7月。所有手续已交清，永不再议！过户时甲方高玉水必须全权配合”。另查明，位于田屯老煤矿矸子山东侧的涉案房屋（房产证号：枣房权证枣字第××号）房产证载明房屋所有权人为高玉水，房屋状况为：第1幢（总层数1，所在层数1）建筑面积440.00平方米；第2幢（总层数1，所在层数1）建筑面积289.21平方米；第3幢（总层数1，所在层数1）建筑面积114.16平方米；第4幢（总层数l，所在层数1）建筑面积51.24平方米。高玉水早年因经营需要已将房产证上载明的第1幢房屋拆除，后对房屋进行了改造、加盖层数、新建办公楼，但未向房管部门申请办理增补手续。证人张某证明其作为介绍人与众泰公司、高玉水到涉案房屋处察看时，高玉水并未向众泰公司告知其已将房产证上载明的第一幢房屋拆除的事实，亦未量房。再查明，自众泰公司与高玉水签订合同后，高玉水即将案涉房产及土地交付给众泰公司占有、使用。2016年1月众泰公司将高玉水原办公楼（未办理产权手续）拆除。又查明，2014年12月11日，众泰公司向王健出具借条一张，内容载明：因我公司购买高玉水拥有的枣庄市市中区矿区办事处洗煤厂厂房及院落，现急需资金，经协商向王健借款人民币2000000元整（大写贰佰万元整），月息3%，利息半年一付，借款期限壹年，有借款方汇入我公司制定账号（户名：朱彦彬，工商银行卡号：62×××26），以借款到账三日为准计算利息。落款处有众泰公司的印章。2014年12月17日，朱彦彬工商银行卡号(62×××26)收入200万元，对方账号为62×××20，2014年12月18日，朱彦彬工商银行卡号(62×××26)转出200万元，对方账号62×××58。2014年12月19日，高玉水的账号收到常夫海账号为62×××34转来的200万元购房款。还查明，2014年12月28日，众泰公司（甲方）将本案诉争房产及院落租赁给枣庄鲁腾矿用设备有限公司（乙方）使用，并签订《租赁合同》一份，双方约定：三、甲乙双方约定租赁期限为10年，租赁金额为每月每平方米7元，即月租金35000元，年租金42万元整。四、甲乙双方约定乙方如全额缴纳当年租金即可优惠2万元，即实收40万元整。该合同落款处有众泰公司及枣庄鲁腾矿用设备有限公司的印章。一审法院认为，根据当事人的诉辩意见，本案焦点为：一、众泰公司与高玉水达成的买房合意的标的物系现有房屋还是枣房权证枣字第××号载明的房屋？二、高玉水是否构成违约及是否应协助众泰公司办理过户？关于争议焦点一、众泰公司与高玉水达成的买房合意的标的物系现有房屋还是枣房权证枣字第××号载明的房屋？众泰公司与高玉水签订《房屋买卖合同》，不违反法律法规的强制性规定，是双方真实意思表示，系合法有效的合同，双方当事人均应按约定履行自己的义务。综合分析本案案情l.从双方签订合同内容看，2014年12月9日众泰公司（乙方）与高玉水（甲方）签订的《房屋买卖合同》中明确约定：甲乙双方就房屋买卖事宜进行了充分协商，经乙方对现有房屋现场认定。在平等、互惠的基础上，自愿达成协议如下：甲方将自己所有的……现有房屋及院落一处（房产证号：枣房权证枣字第××号）出售给乙方，房屋及院落和地上附着物总售价为470万元。该合同明确写明了“对现有房屋现场认定”、“现有房屋及院落一处”，且原审中证人张某证言证明众泰公司曾到达现场查看，能够体现众泰公司购买的是现有房屋的意思表示；2.从470万购房款的形成时间及构成来看，470万价格应是双方当事人针对现场房屋、院落及地上附着物情况形成的总体作价。双方在《房屋买卖合同》第一条明确约定房屋及院落和地上附着物总售价为470万。众泰公司认可第一次见到了房产证的时间是2014年12月9日，是在双方签订完合同后才收到的，说明合同中约定的470万购房款是众泰公司在看到房产证之前就已经形成的，按常理推断应该是众泰公司在看过房屋现场情况与高玉水协商形成的，470万作为合同主条款内容体现了众泰公司购买的是现有房屋的意思表示；从正常的买房交易习惯来看，买房一般是在看完现场的房屋基本情况后，买卖双方根据房屋的情况商量价格，很少有直接根据房产证商量形成价格的，本案的470万价格应该是在众泰公司看完现场房屋情况后，协商好的价格；3.从高玉水交付房产证时间看，众泰公司与高玉水签订《房屋买卖合同》的当天即2014年12月9日，高玉水就把枣房权证枣字第××号房产证原件、土地使用证复印件、厂宗地图复印件等交付给众泰公司，而众泰公司在2014年12月19日才将200万首付款交付给高玉水。按照正常的交易习惯，高玉水将房产证交付给众泰公司，众泰公司作为买方在收到房产证后应尽到合理审慎的注意义务，房产证上明确载明房屋总层数均为一层，而原审中证人张某证言证明众泰公司到达现场查看，众泰公司通过现场查看已明知涉案房产存在二层及二层以上的加盖情况，在收到房产证后长达10天的时间里也应该注意到房产证上和实际情况明显的不相符，但却依然坚持支付200万的首付款，应视为其对房屋现状的认可；4.从众泰公司实际占有和使用涉案房产的情况看，双方签订完《房屋买卖合同》后，高玉水就将房屋交付给了众泰公司。众泰公司在已明知高玉水交付的房产与房产证不一致的情况下，依然占有、使用涉案房产，并在2016年1月自行将高玉水原办公楼拆除，并且将涉案房产租赁给第三人并签订了租赁合同，体现了默认和接受现有实际房屋的意思表示。根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款的规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”综上考虑本案合同签订条款、词句的具体内容、合同实际履行情况、交易习惯来看，众泰公司与高玉水达成《房屋买卖合同》是购买现有房屋的意思表示存在高度可能性，其诉请的“判令高玉水弥补房产证与实际房产不符的现实”，不予支持。关于争议焦点二、高玉水是否构成违约以及是否应协助众泰公司办理过户？高玉水已按照《房屋买卖合同》的约定，在签订合同的当日将房产证原件、土地证复印件、厂宗地图复印件、院落树木及地上附着物等交付给了众泰公司，且已经将涉案房产交付给众泰公司占有、使用，因此，高玉水并未构成违约，众泰公司诉请的“判令高玉水承担因违约给众泰公司造成的损失290万元”没有法律依据，不应予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十六条之规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”众泰公司与高玉水签订的《房屋买卖合同》第二条：“合同签订之日，乙方付给甲方房款二百万元，该房屋产权过户之日将余款270万元一次性付清全部房款”，双方并未明确约定过户和付余款的先后履行顺序，故众泰公司与高玉水均享有同时履行抗辩权，即在高玉水未履行过户义务之前，众泰公司有拒绝付款的权利，在众泰公司未履行支付余款270万元义务之前，高玉水也有拒绝过户的权利。本案众泰公司并未履行交付270万元余款，高玉水也无义务协助众泰公司履行过户义务，因此，对众泰公司诉请的“判令高玉水采取补救措施并协助众泰公司办理房产过户手续”，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款之规定，判决：驳回原告枣庄市众泰商贸有限公司的全部诉讼请求。案件受理费28492元，由原告枣庄市众泰商贸有限公司承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。高玉水向本院提交如下新证据：1.山东省枣庄市市中区人民法院（2016）鲁0402民初4501号民事判决书，该判决认定众泰公司构成违约。2.山东省枣庄市中级人民法院（2017）鲁04民终922号民事判决书，该判决是2017年8月7日作出的，判决结果是驳回上诉，维持原判。证明二审判决支持了高玉水的诉讼主张，该判决已发生法律效力。众泰公司对上述证据发表质证意见为：高玉水提交的两份已经生效的法律文书真实性无异议，该两份判决所证明的观点众泰公司是不同意的，这份判决书违约是指交第一批房款200万元晚交了10天承担违约金，并且法院已经就拖延10天的违约金进行了判决，与本案提出不能办理过户的违约是两个不同的概念，本案的焦点指的是不能过户的违约金，高玉水说的违约与本案的违约是不一致的，这两份证据与本案的审理没有关联性。众泰公司未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，高玉水与众泰公司签订的《房屋买卖合同》，系当事人真实的意思表示，对双方当事人均有约束力，众泰公司主张双方之间买卖标的物应为枣房权证枣字第××号房产证登记的房屋，高玉水不予认可并辩称双方买卖标的物为现场现有房屋，众泰公司与高玉水签订的《房屋买卖合同》明确约定“对现有房屋现场认定”及“现有房屋及院落一处”，双方亦曾到达现场查看，且高玉水与众泰公司签订合同当天即将枣房权证枣字第××号房产证原件、土地使用证复印件、厂宗地图复印件等交付给众泰公司，而众泰公司在2014年12月19日才将200万元首付款交付给高玉水，在此期间众泰公司均未提出异议，高玉水就将房屋交付给众泰公司后，众泰公司亦依然占有、使用涉案房产，并在2016年1月自行将高玉水原办公楼拆除，并将涉案房产租赁给第三人并签订了租赁合同，一审法院综合考虑本案合同签订条款、词句的具体内容、合同实际履行情况、交易习惯予以认定众泰公司与高玉水房屋买卖标的物为现有房屋并无不当，众泰公司主张其与高玉水房屋买卖合同标的物为枣房权证枣字第××号房产证载明房屋，未提供充分有效证据予以证明，其主张不能成立，本院不予支持。众泰公司主张高玉水存在违约行为并承担违约责任，根据其与高玉水签订的《房屋买卖合同》，高玉水在签订合同的当日已将房产证原件、土地证复印件、厂宗地图复印件、院落树木及地上附着物等交付给众泰公司，且已经将涉案房产交付给众泰公司占有、使用，同时众泰公司亦未提供证据证实其向房屋登记部门申请办理过户，众泰公司主张高玉水违约并要求其承担违约责任的理由不能成立，本院不予支持。综上所述，众泰公司的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费28492元，由上诉人枣庄市众泰商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  崔兆军审判员  李政远审判员  李 帅二〇一八年八月二十二日书记员  马馥君