湖北省宜昌市中级人民法院民 � � � 判 决 书（2014）鄂宜昌中民二终字第00166号上诉人（原审被告）宜昌梅子垭市场建设开发有限公司。住所地：宜昌市夷陵区小溪塔街道办事处梅子垭村*组。法定代理人杨松涛，该公司总经理。委托代理人ＸＸ伟，该公司员工。一般授权代理。被上诉人（原审原告）邹家奎。委托代理人焦华蓉，湖北民基律师事务所律师。一般授权代理。上诉人宜昌梅子垭市场建设开发有限公司（以下简称梅子垭开发公司）因与被上诉人邹家奎商品房销售合同纠纷一案，不服宜昌市夷陵区人民法院（2013）鄂夷陵民初字第01252号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法由审判员张晓燕担任审判长，审判员毕勇、李建敏组成合议庭审理本案，现已审理终结。原审认定，2010年11月22日，邹家奎与梅子垭开发公司签订《商品房买卖合同》，约定邹家奎以银行按揭方式购买�昌·恒大绿洲17#［幢］1层17-1-3号房，建筑面积共134.03平方米、单价5001.28元，房款合计670321元，梅子垭开发公司应于2012年12月30日前交房。合同还对双方的权利义务进行了约定。合同附件一为商品房及所在楼层平面图、立面图、分户平面图。合同及相关附件均由邹家奎签名捺印、由梅子垭开发公司加盖印章。合同签订后，邹家奎于当日交纳房款首付201321元，由梅子垭开发公司出具了发票。之后，邹家奎向中国建设银行股份有限公司三峡分行申请住房按揭贷款，并签订《个人住房（商业用房）借款合同》。银行按揭贷款办理后，邹家奎于2010年12月11日向梅子垭开发公司支付了剩余购房款469000元。2013年3月21日，金碧物业有限公司宜昌分公司向邹家奎下达《宜昌恒大绿洲收（验）楼通知书》，通知邹家奎验房并办理相关手续。2013年3月28日，邹家奎向梅子垭开发公司交�房屋维修基金4011.90元后，随梅子垭开发公司工作人员前去验房。在验房过程中，邹家奎发现房屋大门设计不在入户大厅内部，与其购买初衷相悖，其与梅子垭开发公司多次协商未果，遂向原审法院提起诉讼，请求判令撤销双方签订的《商品房买卖合同》，由梅子垭开发公司返还购房款670321元、房屋维修修基金4011.90元、利息损失107014.4元、房屋增值部分损失42746元，并由梅子垭开发公司承担诉讼费用。原审法院认为，本案争议的焦点是当事人双方签订《商品房买卖合同》时，是否存在重大误解的情形。2010年11月22日，邹家奎与梅子垭开发公司签订《商品房买卖合同》时，涉诉房屋尚未建成，邹家奎作为消费者，对其所购房屋的具体情况只能通过梅子垭开发公司的口头和书面描述中得知。但梅子垭开发公司在与邹家奎签订合同时，并未将17栋首层的房屋详细结构以及大门准确位置通过样板房、平面图或其它书面及口头方式告知邹家奎，合同附件一中涉诉房屋的分户平面图没有标示出房间大门位置，梅子垭开发公司也未告知邹家奎宜昌.恒大绿洲17栋首层与标准层之间的差异，导致邹家奎在签订合同时未能认识到其购买的房屋的大门与标准层房屋存在结构差异。从房屋建成后的情况看，涉诉房屋的大门未经过入户大厅而位于房屋生活阳台处，楼上是31户居民生活阳台，确实存在空间狭小、不安全等因素，在通常情况下，邹家奎根据梅子垭开发公司提供的信息以及对房屋空间结构的想象，与房屋实际情况确有较大差距。故邹家奎主张其在购买房屋时对房屋大门位置存在重大误解的理由成立，应当予以支持。邹家奎据此请求撤销双方签订的《商品房买卖合同》符合法律规定。合同撤销后，梅子垭开发公司应当向邹家奎返还已付购房款670321元、房屋维修基金4011.90元。对于《商品房买卖合同》被撤销给邹家奎造成的已付购房款的利息损失，也应由梅子垭开发公司承担。邹家奎请求梅子垭开发公司赔偿房屋增值部分的损失42746元，缺乏相应依据，不予支持。梅子垭开发公司辩称邹家奎主张行使撤销权已超一年的期间，根据法律规定，撤销权的行使应当自当事人知道或者应当知道撤销事由之日起计算，本案双方于2013年3月28日验房，邹家奎于当日知道房屋的实际结构，故其主张行使撤销权未超过除斥期间。经调解，双方不能达成协议，原审遂依据《中华人民共和国合同法》第五十四条、五十五条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决撤销邹家奎与梅子垭开发公司签订的《商品房买卖合同》。由梅子垭开发公司返还邹家奎购房款670321元、房屋维修基金4011.90�、赔偿邹家奎利息损失107014.43元（首付款201321元自2010年11月22日至返还之日按银行同期贷款利率暂算至2013年11月30日、按揭贷款469000元自2010年12月11日至返还之日按邹家奎已向银行支付的利息暂算至2013年10月10日），限判决生效后15日内支付，并驳回邹家奎的其他诉讼请求。原审同时决定案件受理费6021元（已减半），由梅子垭开发公司负担。梅子垭开发公司上诉称：1、原判认定事实不清证据不足，梅子垭开发公司在签订合同时已经尽到告知义务，邹家奎也没有因住房的入户位置设计遭受重大损失，本案事实不能构成重大误解。本案所涉商品房的设计从未变更，且已在附件中注明入户位置，邹家奎自合同签订之日就应知道可撤销事由，现提出撤销合同已过一年期限。2、原审遗漏了必要的共同诉讼人中国建设银行股份有限公司三峡分行（以下简称建行三峡分行），属程序违法。如本案商品房合同被撤销，则邹家奎与建行三峡分行签订的《个人住房借款合同》必然解除，因此建行三峡分行对本案的审理结果有利害关系和独立的请求权。请求二审依法撤销原判，改判驳回邹家奎诉讼请求或依法裁定将本案发回重审，并由上诉人承担所有诉讼费用。邹家奎答辩称：梅子垭开发公司的售楼人员刘晓莉在签订合同时明确告知入户的位置在入户大厅的正常位置，且带邹家奎看了样板间和房屋现场，合同的分户平面图也没有标识房间入户门的位置，阳台设计本来就有一个门，但没有说明是入户大门。梅子垭开发公司称其在签订合同时已尽到告知义务与事实相悖。邹家奎知道撤销事由是在2013年3月28日交房验房时，有梅子垭开发公司出具的维修基金发票为证。一审认定事实清楚，法律适用正确，请求二审人民法院依法驳回上诉，维持原判。�审中，梅子垭开发公司提交了邹家奎于2013年11月22日出具的收条一份，拟证实梅子垭开发公司因延迟交房（本案争议房屋）向邹家奎支付违约金5564元，邹家奎接受该款即表示已放弃因重大误解请求撤销《商品房买卖合同》的权利，以行为对《商品房买卖合同》表示了认可。邹家奎质证称对收条的真实性无异议，但该证据不能证明梅子垭开发公司的观点。本院经审查认为，因双方对收条的真实性不持异议，故本院对该证据予以采纳。本院经审理查明，原审查明事实属实。同时查明，2013年11月22日，梅子垭开发公司因延迟交房（本案争议房屋）向邹家奎支付了违约金5564元，本院认为：1、梅子垭开发公司上诉称，签订商品房买卖合同时附带的设计图已标识入户房门在阳台处，且售房人员当时已就该事宜向邹家奎进行说明，故梅子垭开发公司已就入户房门位置尽到告�义务。本院认为，设计图上房屋阳台确有房门标记，但未做特别标识，不足以以此向买房者提示该房门系入户房门；邹家奎在一审中出具与梅子垭开发公司售房人员刘晓莉的电话录音，证实刘晓莉作为售房人员在交房前未向邹家奎告知入户房门准确位置，故不能认定梅子垭开发公司就入户房门位置在交房之前向邹家奎进行了告知，原审以重大误解为由支持邹家奎要求撤销合同的诉请并无不当。2、邹家奎于2013年11月22日接受梅子垭开发公司因延迟交房违约金5564元，并向其出具收条。以该收条内容来看，该笔违约金系梅子垭开发公司因延迟交房行为向邹家奎承担的违约责任，该违约行为发生在邹家奎验房之前，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。即邹家奎接受开发商迟延履�违约金不能免除开发商在其后其他瑕疵履行债务的违约责任，更不能因开发商承担迟延交付违约责任的时间在验房之后，就视邹家奎以其行为对合同予以认可以及对撤销权的放弃。3、梅子垭开发公司上诉称，建行三峡分行是本案必要的共同诉讼人，原审未追加属程序违法。本院认为，在本案诉讼过程中，建行三峡分行并未以有独立请求权的第三人身份提出诉讼请求，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，原审仅处理商品房买卖合同纠纷并无不当。综上，原审认定事实清楚，法律适用正确，实体处理恰当，依法应予维持。经合议庭评议决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12042元（宜昌梅子垭市场建设开发有限公司已预交），由宜昌梅子垭市场建设开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张晓燕审判员  李建敏审判员  毕 勇二〇一四年七月三日书记员  张鹏炜