广西壮族自治区桂林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）桂市民四终字第363号
上诉人（一审被告）皇氏集团股份有限公司桂林分公司，住所地广西壮族自治区桂林市象山区凯风路东1栋2F。
负责人何海晏，该公司总经理。
委托代理人吕闻，广西万益律师事务所律师。
上诉人（一审被告）皇氏集团股份有限公司，住所地广西壮族自治区南宁市西乡塘区科园大道66号。
法定代表人黄嘉棣，该公司董事长。
委托代理人何冠，广西万益律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）秦智，农民。
被上诉人（一审原告）杨洪铭，自由职业。
二被上诉人委托代理人甘泉，广西桂康律师事务所律师。
二被上诉人委托代理人秦川，广西桂康律师事务所实习律师。
被上诉人（一审第三人）张文国，个体工商户。
委托代理人邓峰，广西桂山律师事务所律师。
委托代理人袁门君，广西桂山律师事务所实习律师。
上诉人皇氏集团股份有限公司桂林分公司（以下简称皇氏集团桂林分公司）、皇氏集团股份有限公司（以下简称皇氏集团公司）与被上诉人秦智、杨洪铭、张文国因房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市七星区人民法院（2014）星民初字第991号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月2日受理后，依法组成由审判员吕秀文担任审判长，审判员卢卫民、代理审判员蒋子秀参加的合议庭，于2015年7月23日公开开庭审理了本案。上诉人皇氏集团桂林分公司的委托代理人吕闻、皇氏集团公司的委托代理人何冠，被上诉人秦智、杨洪铭的委托代理人甘泉，被上诉人张文国的委托代理人邓峰、袁门君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2004年8月12日，桂林市朝阳乡人民政府、桂林高新七星区建设规划土地房产局批准桂林市朝阳乡合心村委会半塘尾村新建老年协会办公室。2007年1月16日，桂林市朝阳乡合心村委会半塘尾村村民小组作为甲方与乙方秦智、唐维凯签订《合作建房合同》，约定由甲方提供土地，乙方提供资金合作建设桂林市朝阳乡合心村委会半塘尾村老年协会办公室A、B两栋楼，A栋归甲方，B栋归乙方使用。2008年1月29日，桂林市国土资源局给桂林市朝阳乡合心村委会半塘尾村老年协会颁发土地使用权证。2009年10月12年，秦智、唐维凯与第三人张文国签订《房屋租赁合同》一份，约定秦智、唐维凯将坐落于桂林市七星区（县）朝阳乡合心半塘尾村150号（东二环路与育才路交叉处），建筑面积3400平方米，整栋共7层，加屋四周围墙内空地出租给第三人张文国，张文国已知秦智、唐维凯拥有租赁房屋的经营使用权，房屋未设定抵押；租期自合同签订之日至2024年10月30日止，从2009年11月1日至2012年10月30日止，房屋租金每年为人民币23万元，其中前四个月免租金；从2012年11月1日起至2019年10月30日止，房屋租金每年递增5%；从2019年11月1日起至2024年10月30日止，房屋租金每年递增8%；每月租金在前一个月的30日之前支付（如2010年5月份的租金最迟支付时间为2010年4月30日）；不按照约定支付租金达15日的，秦智、唐维凯有权单方解除合同；第三人张文国应将租金直接存入秦智在中国银行账户上45×××14和唐维凯在中国银行账户上48×××44。2011年9月27日，第三人张文国与皇氏集团桂林分公司签订《房屋租赁合同》一份，约定第三人张文国自愿将座落于桂林市七星区朝阳乡合心半塘尾村150号（东二环路育才路口）一楼所有的房间（除一楼靠右边楼梯20平方的房间），面积650㎡，三楼所有房间，面积493㎡的房间出租给皇氏集团桂林分公司，租期从2011年12月1日起至2016年11月30日止，第一年租金为每月人民币22元／㎡，之后每年租金递增5%。合同签订后，第三人张文国分别向秦智、唐仕润（唐维凯之父）的账户存入房屋租金至2013年9月4日。2013年10月29日，秦智、唐仕润分别注销其账户。2013年11月7日，秦智、唐维凯以第三人张文国欠缴租金长达一个月且无任何合理说明为由，解除双方于2009年10月12日签订的《房屋租赁合同》，并于当日送达第三人张文国，并同时告知被告皇氏集团桂林分公司。2013年11月7日起至2014年2月7日止，第三人张文国向唐维凯账户按月转入房屋租金共计106400元。2014年2月17日，唐维凯将前述款项全部退还第三人张文国账户上。2014年4月9日，第三人张文国向桂林市公证处提存2014年4月份的房屋租金20200元。2014年2月24日，秦智、唐仕润向被告皇氏集团桂林分公司再次发出通知，要求皇氏集团桂林分公司于2014年2月28日前将拖欠的房屋租金及其他费用全部支付给秦智、唐仕润，如逾期未支付，则于2014年3月3日前搬离租赁房屋。2014年3月5日，第三人张文国委托律师向秦智、唐维凯发出《律师函》，载明“2009年10月12日，我方当事人张文国与贵方签订房屋租赁合同，约定张文国承租秦智、唐文凯房屋至2024年10月30日，现贵方以张文国方迟延给付租金为由，擅自解除合同不符合事实，张文国对你方单方擅自解除合同不予认可。该合同已实际履行，并不存在违约情况。我方已按照合同约定向你方及时给付租金，你方已然接受。现发现你方违反合同约定擅自向承租户发出通知，要求承租户直接向你方交纳租金，诋毁我方合法权益，我方将保留对你方诉讼的权利，另由于你方现将合同约定的账户注销，致使我方无法将租金转入你方约定账户，望你方在二十工作日后将账户告知我方，否则二十个工作日后，我方将租金向桂林市公证处办理租金支付提存，由此造成的损失由你方承担”。2014年3月20日，唐仕润将其位于桂林市七星区朝阳乡合心村委半塘尾村150号房屋的财产权益（占该物业的50%）转让给杨洪铭，并签订转让协议书一份。由于被告皇氏集团桂林分公司自收到通知后，既未向原告交纳租金，也未搬离（2015年2月9日已自行搬离），故诉至该院，请求判令被告皇氏集团桂林分公司立即腾空、搬离原告的位于桂林市七星区朝阳乡合心半塘尾村150号B栋楼一层及三层的房屋，并从2013年11月7日起按每月3万元标准计算支付原告租金损失直至腾空搬离之日止；被告皇氏集团公司对被告皇氏集团桂林分公司应支付给原告的租金损失承担连带偿还责任；本案诉讼费、保全费、差旅费等相关费用由二被告承担。
另查明：皇氏集团桂林分公司是皇氏集团公司下设的分公司，不具有法人资格。
一审法院审理认为，本案的争议焦点为：一、原告杨洪铭的主体资格问题；二、出租人与承租人的租赁关系是否解除；三、被告皇氏集团桂林分公司逾期腾房是否构成侵权；四、被告桂林分公司逾期腾房是否应当支付房屋占用费；五、被告皇氏集团公司是否应承担清偿责任。
争议焦点一、秦智、唐维凯以提供资金的方式与桂林市朝阳乡合心村委会半塘尾村合作建房，取得位于桂林市七星区朝阳乡合心半塘尾村150号B栋房屋的使用权。根据《房屋分割协议》的约定，秦智与唐维凯系该房屋共同共有人，各占50%的份额。因此，秦智、唐维凯作为房屋的出租方，享有租赁权，应是本案适格的诉讼主体。唐维凯明知其父唐仕润将其享有的房屋使用权的50%转让给原告杨洪铭的情况下，并未提出异议，转让已成立，故杨洪铭取得租赁权，系本案适格的诉讼主体。二被告提出杨洪铭的诉讼主体资格不适格的意见，该院不予采信。
争议焦点二、根据秦智、唐维凯与第三人张文国签订的《房屋租赁合同》，约定：承租人逾期不按照约定支付租金达15日的，出租人有权单方解除合同。第三人张文国并未按合同约定时间向秦智、唐维凯交付10月份的租金，已构成违约，原告单方有权解除与第三人签订的房屋租赁合同。根据《合同法》第九十六条的规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机关确认合同效力”；《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条规定“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”。第三人张文国没有在法律规定的时间内向人民法院提起诉讼，故原告与第三人张文国签订的《房屋租赁合同》已经解除，双方的权利义务已终止。合同解除时间为原告向第三人张文国本人送达解除合同通知书之时。
争议焦点三、由于皇氏集团桂林分公司是以第三人张文国的租赁权的存在为基础取得的转租权，原告依据合同约定解除与第三人张文国所签订的《房屋租赁合同》，其租赁关系归于消灭，因此第三人与皇氏集团桂林分公司的房屋租赁关系已丧失合法依据，皇氏集团桂林分公司没有继续承租的权利，皇氏集团桂林分公司继续占用租赁房屋行为，构成侵权。被告皇氏集团桂林分公司负有腾房的义务，但本案在审理过程中被告皇氏集团桂林分公司已自动搬离租赁房屋，故原告要求被告皇氏集团桂林分公司腾空、搬离所占据的房屋的诉讼请求，已无事实依据，本院不予支持。被告皇氏集团桂林分公司辩称已将租金交付第三人张文国，其并无违约行为的辩解意见，没有事实和法律依据，本院不予采信。
争议焦点四、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”。原告自2013年11月7日书面告知第三人解除合同，被告皇氏集团桂林分公司继续占据租赁房屋至2015年2月9日止，应当向原告支付房屋使用费。但原告要求被告皇氏集团桂林分公司按月租金30000元支付房屋使用费，缺乏法律依据，应参照被告皇氏集团桂林分公司与第三人张文国签订的《房屋租赁合同》中第一年租金为每月人民币22元／㎡，之后每年租金递增5%的标准的约定支付房屋使用费。
争议焦点五、被告皇氏集团桂林分公司是皇氏集团公司的分支机构，不具有独立法人资格，其民事责任由皇氏集团公司承担。因此，被告皇氏集团公司应承担清偿责任，被告皇氏集团桂林分公司因不具有独立承担民事责任能力，不承担清偿责任。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广西皇氏甲天下乳业股份有限公司支付原告秦智、杨洪铭房屋占有使用费420667.43元（计算方法详见附表）；二、驳回原告秦智、杨洪铭的其他诉讼请求。本案收取案件受理费7610元，保全费2270元，公告费303元，合计10183元（原告已预付该院），由被告广西皇氏甲天下乳业股份有限公司负担。
上诉人皇氏集团桂林分公司不服一审判决，上诉称：（一）皇氏集团桂林分公司不存在拖欠租金的违约情形，一审判决认定事实不清，适用法律错误。皇氏集团桂林分公司在使用房屋过程中，已按约向被上诉人张文国支付了相应的租金，不存在拖欠租金的行为，张文国亦对该事实进行了确认。一审判决皇氏集团公司向秦智、杨洪铭支付房屋占用费，属于适用法律错误。（二）皇氏集团桂林分公司与秦智、杨洪铭不存在合同关系，不应支付房屋占有使用费，应由张文国向被上诉人支付房屋占有使用费。（三）秦智、唐维凯与张文国签订的《房屋租赁合同》并未依法解除，双方应继续遵照执行或另案起诉处理。（四）被上诉人杨洪铭不符合本案原告的诉讼主体资格，应驳回其诉讼请求。请求：1、撤销（2014）星民初字第991号民事判决第一项，改判由被上诉人张文国向被上诉人秦智、杨洪铭支付房屋占用费。
上诉人皇氏集团公司不服一审判决，上诉称：（一）皇氏集团桂林分公司不存在拖欠租金的违约情形，一审判决认定事实错误。（二）皇氏集团桂林分公司与被上诉人秦智、杨洪铭不存在合同关系，一审判决由上诉人向被上诉人秦智、杨洪铭支付房屋占有使用费，属于认定事实错误、适用法律不当，应由张文国支付房屋占有使用费。（三）秦智、唐维凯与张文国签订的《房屋租赁合同》未依法解除，双方应继续遵照执行或另案处理。（四）被上诉人杨洪铭不符合本案原告的诉讼主体资格，应驳回其诉讼请求。杨洪铭提供的《协议》并非与唐维凯所签，且该协议中亦无唐维凯签字确认同意的意见，并不能证明被上诉人杨洪铭与本案的审理结果有直接的利害关系。请求：1、撤销桂林市七星区人民法院（2014）星民初字第991号民事判决第一项，改判由第三人张文国向被上诉人秦智、杨洪铭支付房屋占用费；2、本案诉讼费由被上诉人秦智、杨洪铭负担。
被上诉人秦智、杨洪铭答辩称：（一）一审法院认定被上诉人与张文国之间的《房屋租赁合同》已经在2013年11月7日解除，事实清楚、证据充分。（二）被上诉人要求上诉人皇氏集团公司及其桂林分公司承担责任，符合法律规定。（三）杨洪铭是本案适格的原告主体。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。
被上诉人张文国答辩称：（一）张文国不存在拖欠租金的违约行为，一审判决认定事实不清，适用法律错误。（二）一审法院审理张文国与被上诉人签订的《房屋租赁合同》效力问题，超出了审理范围，违反了不告不理原则，存在程序违法。（三）杨洪铭不符合本案原告的诉讼主体资格，应驳回其诉讼请求。（四）被上诉人注销账户，恶意促成解除条件，应视为解除条件没成就。张文国在催告期内主动支付租金、提存租金，积极促进合同履行，一审法院不应认定双方的租赁合同解除。
本院经审理，对一审法院查明的案件事实予以确认。另查明：2014年12月5日，广西皇氏甲天下乳业股份有限公司经广西壮族自治区工商行政管理局核准更名为皇氏集团股份有限公司；2015年3月31日，广西皇氏甲天下乳业股份有限公司桂林分公司经桂林市工商行政管理局核准更名为皇氏集团股份有限公司桂林分公司。
本院认为，本案二审的争议焦点是：1、杨洪铭是否具备本案适格原告资格？2、出租人与承租人的租赁关系是否解除？次承租人应否支付房屋占有使用费？
关于杨洪铭是否具备本案适格原告资格问题。当事人适格与否应当根据原告在具体诉讼中与作为诉讼标的的权利或法律关系的相应关系予以确定，这种关系归根到底就是原告对诉讼标的的实体法上的权利具有处分权。本案中，杨洪铭通过转让方式取得了诉争房屋即本案诉讼标的的物的使用权，也就具有了对本案诉讼标的在实体上权利的处分权，因此，杨洪铭具备本案适格原告资格。上诉人皇氏集团公司与皇氏集团桂林分公司在上诉中提出唐仕润转让涉争房屋的行为未经房屋所有权人唐维凯的同意，认定杨洪铭未取得涉争房屋的处分权。本院认为，转让涉争房屋的行为有效与否不是本案的审理范围，其为另一法律关系。因此，上诉人的该项上诉理由不成立，本院不予支持。
关于出租人与承租人的租赁关系是否解除？次承租人应否支付房屋占有使用费的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”涉争的《房屋租赁合同》约定：承租人逾期不按照约定支付租金达15日的，出租人有权单方解除合同。从本案查明的情况看，承租人张文国逾期15日以上缴纳2013年10月份的租金，达到了双方租赁合同自行约定的解除条件，当条件成就时，出租方行使解除权解除合同，符合法律规定。出租人于2013年11月7日将解除上述租赁合同的通知送达承租人张文国，承租人张文国没有在法律规定的三个月异议期内向法院提起确认解除合同效力的诉讼，视为双方的租赁合同自出租人解除合同通知到达承租人时解除，双方的租赁关系随即终止。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”本案中，次承租人皇氏集团桂林分公司在房屋租赁关系终止时，即不再拥有占有、使用租赁房屋的合法依据，形成了对出租人所有的租赁房屋的无权占有，则负有返还租赁房屋及支付逾期腾房占有使用费的义务。出租人与承租人的租赁关系于2013年11月7日终止，次承租人仍然占有涉争房屋至2015年2月9日，此期间的占有使用费应由次承租人即皇氏集团桂林分公司支付。因皇氏集团桂林分公司不具有独立法人资格，其民事责任由皇氏集团公司承担。一审法院判决由皇氏集团公司支付被上诉人秦智、杨洪铭房屋占有使用费并无不妥，应予维持。上诉人认为出租人与承租人的租赁关系未解除，其不应支付房屋占有使用费的上诉请求和理由没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，程序合法，实体处分正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费7610元，由上诉人皇氏集团股份有限公司负担；上诉人皇氏集团股份有限公司桂林分公司已交二审案件受理费7610元，由桂林市中级人民法院退回上诉人皇氏集团股份有限公司桂林分公司。
本判决为终审判决。
审 判 长 吕秀文
审 判 员 卢卫民
代理审判员 蒋子秀
二〇一五年八月二十七日
书 记 员 申峰峰