山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁02民终538号
上诉人（原审原告）：刘爱境。
委托诉讼代理人：郑玉峰，山东海之信律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：吴绍鹏。
委托诉讼代理人：李培合，系莱西市司法局南墅司法所推荐代理人。
上诉人刘爱境因与被上诉人吴绍鹏房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省莱西市人民法院（2016）鲁0285民初5097号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
刘爱境向本院提出上诉请求：1.请求判令吴绍鹏支付2016年度房租8800元；2.诉讼费由吴绍鹏承担。事实与理由：2014年3月15日，刘爱境将位于莱西市南墅镇南墅医院东200米路南厂房出租给吴绍鹏使用并签订厂房租赁合同。合同约定：租期为10年，租金为每年8800元整，租金为先付后用，每一年预交一次租金，吴绍鹏必须提前一月预交一年租金，逾期不交视为违约，刘爱境有权收回房屋。吴绍鹏已交2014年3月15日至2016年3月15日租赁费。2016年3月底、4月初，吴绍鹏提出不再续租房屋并承诺撤离厂房，恢复原先厂房构造。而事实是：吴绍鹏承租期间用于生产经营所使用的设备直到现在依然存放于刘爱境的房屋中并未移走，并且因其生产经营导致的房屋墙壁、地面等的污染也未清除，直接导致刘爱境的房屋不能对外出租以及刘爱境将来清除污染、恢复原貌、修缮房屋的费用支出。一审判令吴绍鹏支付3个月的租金合计2200元整远不能弥补刘爱境的损失，显失公平。
吴绍鹏答辩称，一、刘爱境的上诉请求不应该得到支持。吴绍鹏交付了2014年3月15日至2016年3月15日的租金，吴绍鹏在承租时间内也将个人财产搬走。刘爱境称吴绍鹏是财务一直未搬走仍然存放在涉案厂房没有证据予以证实。一审法院判令吴绍鹏另支付刘爱境3个月租赁费实为对刘爱境的一种补偿，该判决认定事实正确，无过错。刘爱境要求支付2016年租金没有法律依据，对其请求应予驳回。二、刘爱境从不服一审判决递交上诉状以及在法定时间缴纳诉讼费将近一年之久，已经超过法定上诉期限，对其上诉应予驳回。综上，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，刘爱境的上诉请求不成立，要求驳回上诉，维持原判。
刘爱境向一审法院提出诉讼请求：1.判令吴绍鹏付清刘爱境房屋租赁费8800元；2.诉讼费用由吴绍鹏承担。
一审法院经审理认定事实如下：
2014年3月15日，刘爱境（甲方）与吴绍鹏（乙方）签订厂房租赁合同，刘爱境将位于莱西市南墅镇医院东200米路南厂房出租给吴绍鹏使用。厂房租赁合同约定：租赁期限为自2014年3月15日至2024年3月15日共十年；每年租金为8800元，租金为先付后用，每一年预交一次租金，乙方必须提前一月预交一年租金，逾期不交视为违约，甲方有权收回房屋；若乙方在承租期间不遵守以上条款，视为乙方违约，乙方负责赔偿甲方违约金且房租不退；本合同如有未尽事宜，一律按《中华人民共和国经济合同法》的有关规定。吴绍鹏已向刘爱境交纳2014年3月15日至2015年3月15日、2015年3月15日至2016年3月15日租赁费。2016年2月份，吴绍鹏将欠刘爱境的2015年度的房租300元、厂房大门钥匙及锁交给房邻李某（亦系租赁刘爱境房屋），让李某代交给刘爱境，并让李某告诉刘爱境其不租赁刘爱境厂房了。李某只将租赁费300元及大门钥匙和锁交给了刘爱境，并未将吴绍鹏不租赁厂房的意思告诉刘爱境，刘爱境接收了吴绍鹏所欠的2015年度的房租300元，厂房大门钥匙及锁没有接收。吴绍鹏认为其在2016年2月已经撤离涉案厂房，刘爱境则认可吴绍鹏在2016年3月底、4月初明确不租赁厂房并已撤离厂房。
一审法院认为，吴绍鹏与刘爱境签订厂房租赁合同承租刘爱境的厂房使用，租赁合同明确约定租赁期限自2014年3月15日至2024年3月15日共十年，租金为先付后用，每一年预交一次租金，吴绍鹏必须提前一月预交一年租金，逾期不交视为违约。合同约定系双方真实意思表示，且不违反法律法规，合同合法有效，予以确认。双方均应按照合同约定全面履行，现刘爱境要求吴绍鹏支付2016年3月15日至2017年3月15日的租赁费8800元，吴绍鹏主张已经在2016年2月份撤离厂房并解除合同，但吴绍鹏并未证实已与刘爱境协商解除或者按法律规定的解除方式解除租赁合同，双方的租赁合同本应按双方约定继续履行，吴绍鹏应支付刘爱境2016年度厂房租金。现吴绍鹏已经撤离刘爱境厂房并不再租赁，系要求解除合同，吴绍鹏亦认可吴绍鹏在2016年3月底、4月初已明确要求解除合同并经撤离厂房。据此，双方的合同目的已不能实现，租赁合同应予解除。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据本案事实，依据公平原则和诚实信用原则，吴绍鹏应支付自2016年3月15日起刘爱境厂房的租金损失，双方约定年租金为8800元，一审法院酌定吴绍鹏应支付刘爱境厂房三个月的租金损失2200元。
综上，一审法院据此判决：吴绍鹏于判决生效之日起十日内向刘爱境支付租金损失2200元。案件受理费50元，减半收取计25元，由吴绍鹏负担。
二审中，刘爱境申请证人刘某出庭作证，证人刘某到庭作证称，吴绍鹏租赁刘爱境涉案厂房是其介绍的，租房时厂房内是空的，2017年刘爱境找刘某一同到涉案厂房看到历年还有吴绍鹏购买的物品在涉案厂房内。经刘爱境申请，本院向莱西市公安局南墅派出所调取2017年1月18日对李某和2017年1月24日对刘某作的询问笔录，吴绍鹏对两份询问笔录的真实性无异议，对刘爱境的询问笔录内容有异议。本院于2008年2月27日勘察涉案厂房并对一审中出庭作证的证人李某进行询问，对本院拍摄涉案现场照片打印件和对李某作的询问笔录，刘爱境无异议，吴绍鹏称不清楚现场物品是谁的但不是吴绍鹏的，对李某的询问笔录无异议。吴绍鹏提交涉案现场照片一宗，证明双方之间的租赁合同已经解除，刘爱境另行出租涉案厂房。对此，刘爱境质证称这是出租给吴绍鹏之前贴的出租信息，院内的汽车与本案无关。
另查明：一审第一次法庭笔录（2016年9月23日）记载：“审：刘爱境，吴绍鹏什么时间和你说的解除租赁合同？刘爱境：我今年阴历的2月初八从东北回来，吴绍鹏是今年的3月底4月初要求和我解除租赁合同，我说你不租了不要紧，把房子给我收拾好了。审：刘爱境，你什么时间管理的厂房？刘爱境：我没管理过，吴绍鹏3月底4月初就已经搬走了。”
本院查明的其他事实与一审查明一致。
本院认为，合法有效的合同受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，吴绍鹏主张已经在2016年2月份电话通知刘爱境不再租赁涉案厂房并搬走物品，并于同月将欠刘爱境的2015年度的房租300元、厂房大门钥匙及锁交给房邻李某（亦系租赁刘爱境房屋）代交给刘爱境。刘爱境否认吴绍鹏2016年2月份通知其解除租赁合同，但在一审中明确承认吴绍鹏在2016年3月底、4月初已向其明确要求解除合同并确认吴绍鹏撤离涉案厂房。故吴绍鹏明确向刘爱境提出要求解除合同，并以实际行为表明不再继续履行合同，刘爱境一审第一次法庭调查中称吴绍鹏告知要求解除合同时，其说不租了不要紧，把房子收拾好，且其认可吴绍鹏于3月底4月初就已经搬走了。上述事实表明刘爱境当时亦同意解除租赁合同，故，本院认定双方签订的租赁合同应予解除。吴绍鹏不履行合同违约在先，但双方租赁合同对提前解除合同的违约责任约定不明，刘爱境亦未提交有效证据证明损失情况，一审法院酌定判令吴绍鹏赔偿刘爱境三个月的租金损失，并无不当，本院予以维持。刘爱境上诉主张三个月的租金远不能弥补其损失，未提交证据证明，故该上诉理由，本院不予采信。
综上，刘爱境的上诉理由，证据不足，本院不予支持。一审判决结果，并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人刘爱境负担。
本判决为终审判决。
审判长 徐 明
审判员 王化宿
审判员 齐 新
二〇一八年六月十四日
书记员 王 繁