重庆市九龙坡区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）九法民初字第13799号
原告（反诉被告）中国人民解放军重庆市九龙坡区人民武装部，住所地：重庆市九龙坡区杨家坪杨渡一村13栋。组织机构代码：00929314-5。
法定代表人陶少雄，职务部长。
委托代理人何春，重庆依斯特律师事务所律师。
委托代理人唐博，重庆依斯特律师事务所律师。
被告（反诉原告）重庆商众文化传播有限公司，住所地：重庆市北部新区东湖南路3号22-6号。组织机构代码：69925044-0。
法定代表人陈禹铭，职务总经理。
委托代理人杜文国，重庆志和智律师事务所律师。
委托代理人杜丽诗，重庆志和智律师事务所律师。
原告（反诉被告）中国人民解放军重庆市九龙坡区人民武装部（以下简称：九龙坡区人民武装部）诉被告（反诉原告）重庆商众文化传播有限公司（以下简称：商众公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托代理人何春、唐博，被告（反诉原告）的委托代理人杜文国、杜丽诗到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告九龙坡区人民武装部诉称，原、被告分别于2011年9月30日、2012年5月23日签订了房屋租赁合同、房屋租赁补充合同，合同约定原告将其所有的位于重庆市九龙坡区杨渡一村13栋2、3、4层房屋出租给被告，被告应当按照合同约定履行相应的义务。合同签订后，原告完全履行了合同约定的义务，被告却未按合同履行相应的义务，被告在未经原告同意的情况下擅自转租，构成违约。原告多次催告要求被告腾退房屋未果，为了维护原告的合法权益，故诉至法院，请求依法解除原告与被告之间的房屋租赁合同及房屋租赁补充合同；依法判决被告腾退位于重庆市九龙坡区杨渡一村13栋第1、2、3、4层房屋；本案诉讼费由被告承担。
被告商众公司辩称，原被告双方存在房屋租赁合同关系，同意解除双方签订的房屋租赁合同及房屋租赁补充合同，但解除合同的原因系因原告单方提出解除。对于搬离房屋，事实上租赁房屋的大部分已由原告控制，因尚有几间房屋和仓库内存有被告的物品，所以被告没有完全搬离租赁物。被告曾去办理搬离手续，但原告不同意搬离。
反诉原告商众公司诉称，反诉原告与反诉被告分别于2011年9月30日、2012年5月23日签订了房屋租赁合同、房屋租赁补充合同，合同约定反诉被告将位于重庆市九龙坡区杨渡一村13栋2、3、4层房屋出租给反诉原告。合同签订后，反诉原告出资约250万元对房屋装修改造并营业，后因经营调整，反诉原告在征得反诉被告书面同意的前提下，反诉原告与重庆良甬商贸有限公司（以下简称：良甬公司）签订了《合作协议》，协议约定双方共同经营餐饮和住宿等经营项目，该合作协议签订后良甬公司出资约147万元对租赁物进行二次装修改造。反诉原告按期缴纳了租金，但反诉被告单方解除合同，阻止反诉原告进入租赁物，造成反诉原告无法继续经营。为了维护反诉原告的合法权益，故提起反诉，请求反诉被告返还反诉原告保证金20000元；判决反诉被告返还反诉原告租金63332元；判决反诉被告赔偿反诉原告装修改造损失2000000元；本案诉讼费由反诉被告承担。
反诉被告九龙坡区人民武装部辩称，反诉原告存在转租行为，反诉被告解除合同符合法律规定，也符合合同约定。反诉被告同意反诉原告第一次的装修行为，反诉原告所称的第二次装修未得到反诉被告的同意，对于反诉原告所称的二次装修改造费用也不属实。因反诉原告存在擅自转租的违约行为，故不同意反诉原告提出的赔偿装修改造费用的请求，也不同意返还保证金；因双方未办理房屋搬离的交接手续，故不同意退还租金。
经审理查明，2011年9月30日，九龙坡区人民武装部（甲方）与商众公司（乙方）签订了房屋租赁合同，合同约定甲方将位于重庆市九龙坡区杨渡一村13栋武装部办公楼2、3、4层（不包括第2层领导和职工用餐房间、第3层修理营房间、第4层0号房间）出租给乙方使用。租赁期限为2011年12月15日至2016年12月14日，租期5年。租金标准为前三年每年18万元，第四年19万元，第五年20万元，保证金2万元。对于装修和改变房屋结构的约定，乙方可根据需要在不影响房屋主体结构安全的情况下对房屋部分设置进行更改和装修，装修中更改房屋设置的，乙方不再租赁时，立即恢复房屋原结构。乙方装修房屋的二、三、四楼，并负责购置办公设备及住宿房间设备。甲方装修该房屋的一楼，装修完毕后交与乙方经营，并负责保障厨房、餐厅等设备，用于接待大厅和餐厅。关于因乙方责任终止合同的约定，乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋：....4、乙方在租赁期内不得以任何形式将该房屋转租、转让等。关于合同的解除与变更的约定：1、租赁期满，本合同即终止。届时乙方必须将房屋退还甲方。租赁期间，如乙方确因特殊情况需要退房，必须提前三个月书面通知甲方解除合同。租赁期间，如甲方确因特殊情况需要收回房屋，必须提前三个月书面通知乙方解除合同，并应付给乙方违约金，违约金以乙方实际装修费用计算。2、租赁期满或合同解除后，乙方必须按时搬出全部物件，完成正式搬迁手续后十个工作日房屋内仍有余物，视为乙方放弃所有权，由甲方处理。2012年5月23日，原、被告双方签订了房屋租赁补充合同，该补充合同约定一层餐饮及公共场地部分由甲方负责出资装修，二三四楼办公、宾馆区由商众公司负责出资装修，为使改造装修工作统一组织实施，提供工作效率，双方一致商定全部装修改造工作由商众公司负责组织实施，甲方已付给乙方改造装修及设备设施购置包干费用70万元；甲方付给乙方改造装修宾馆新增内容、天然气增压、厨房改造、厨房新增设备以上四项包干费18万元，厨房设备资产归人武部所有；关于租赁期限，双方约定原则上租赁期限为10年，待原合同5年期满前一个月内续签，否则将赔偿乙方投资损失。
2013年7月17日，商众公司向九龙坡区人民武装部发出《关于人倵宾馆联营合作的商函》，该函记载商众公司拟寻求一家有实力、有影响的公司进行合营，共同承担风险与发展，根据协议，如需对外合作，需经贵部书面协商并同意，在此期间，如有任何问题，都由本公司负责。2013年9月5日，九龙坡区人民武装部向商众公司发出《关于同意联营合作的复函》，该复函记载同意商众公司寻求一家有实力、有影响的公司在原合同期内进行合营。2013年9月16日，商众公司与良甬公司签订了《合作协议》，该协议约定商众公司在征得九龙坡区人民武装部同意的前提下，将租赁房屋的使用作为合作条件，与良甬公司共同经营餐饮和住宿等经营项目；合作期限为2013年12月15日至2021年12月14日；由于商众公司将该房屋的使用权作为与良甬公司的合作条件，故商众公司在合作期限内的合作收益体现为房屋使用费即良甬公司向商众公司缴纳房屋使用费为代价而使用上述房屋。房屋使用费每月5万元（全年使用费六十万元），房屋使用费由良甬公司按季度交纳，在本合同签署后5个工作日内，良甬公司向商众公司支付合作押金15万元中的5万元，在商众公司全部移交合作主体后3个工作日内支付剩余10万元押金，并于2013年12月1日前缴纳第一年第一季度15万元房屋使用费。每一季度的房屋使用费在上一季度末十五日内支付。由于市场因素，每年房屋使用费递增五万元，该五万元在上一年最后一个季度支付。本合同签署后，商众公司此前在上述房屋中经营使用的《九龙坡区杨家坪人武宾馆》营业执照、餐饮服务许可证、卫生许可证等资质须更名，由良甬公司负责，商众公司协助，更名后在本合同执行期间该部分执照、许可证、资质的使用及所产生的相关费用均由良甬公司单独承担。待合同期满后，由双方配合将执照变更回来。本合作协议签署前，商众公司经营九龙坡区杨家坪人倵宾馆所产生的全部债权债务和其他后果，由商众公司承担；本合作协议签署后，良甬公司承担经营九龙坡区杨家坪人倵宾馆的全部后果，同时，商众公司承担本合同签署前因租赁、使用该房屋而产生的全部债权债务，良甬公司承担本合同签署后按约定承担使用该房屋而产生的全部债权债务。合作期内，如因经营的合理需要，商众公司有义务配合良甬公司向九龙坡区武装部申请经营内容的调整及改变；合作期内，如因不可抗拒原因导致合作主体不能继续经营，则良甬公司不承担相关责任，商众公司应无条件全部退还良甬公司保证金及预交未使用的租金。合同期内，如良甬公司未按合同约定支付商众公司房屋使用费达30天，合同将自行终止。2016年8月2日，良甬公司出具情况说明陈述：“关于本公司与重庆商众文化传播有限公司于2013年9月16日签订九龙坡区人倵宾馆的《合作协议》，现本公司确认，本公司所有的资产仅限于武装部二楼茶室内物品及仓库内的物品。其他物品及装修装饰及改造项目均为重庆商众文化传播有限公司所有，与本公司无关”。对该情况说明，九龙坡区武装部及商众公司均予以认可。同时，商众公司表示其反诉诉讼请求中装修改造损失200万元包含除二楼茶室内物品及仓库内物品外其他物品及装修装饰改造项目的所有损失及费用。
庭审中，双方均表示租赁合同关系于2015年8月13日解除，但对于解除合同的原因各执一词，九龙坡区武装部认为解除合同系因商众公司在未经九龙坡区武装部同意的情形下擅自将租赁房屋转租给良甬公司，九龙坡区武装部虽同意商众公司寻求其他公司合营，但未同意其转租，商众公司与良甬公司之间签署的《合作协议》名为合作，实为转租，根据双方合同约定，九龙坡区武装部有权解除合同；商众公司认为解除合同系因九龙坡区武装部单方解除合同，商众公司没有擅自转租租赁房屋，商众公司与良甬公司之间系合作关系，且事先经过九龙坡区武装部的书面同意，而非转租行为。另查明，九龙坡区武装部收取了商众公司保证金20000元，多收取租金63332元。按照双方房屋租赁补充合同约定，九龙坡区武装部已实际支付商众公司租赁物一层装修及改造费70万元。庭审中，九龙坡区武装部与商众公司对于人倵宾馆及租赁房屋的装修、装饰、改造项目、物品共同确定：为了物尽其用除二楼茶室内物品及仓库内物品外，其他形成附合及未形成附合的装修、装饰、改造项目、物品均由九龙坡区武装部利用，九龙坡区武装部给予商众公司补偿款536668元。
以上事实，有当事人的陈述、房屋租赁合同、房屋租赁补充合同、关于人倵宾馆联营合作的商函、关于同意联营合作的复函、合作协议、协议书等证据及本院庭审笔录附卷为证，并经当庭质证，足以认定。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。对于商众公司与良甬公司之间签订《合作协议》的性质，从该合作协议约定的内容上看：在收益上，商众公司收取的合作收益为固定的房屋使用费（标准为60万元/年，每年房屋使用费递增五万元，且该费用按季度交纳）；在责任承担上，合作协议签署前，商众公司经营九龙坡区杨家坪人倵宾馆所产生的全部债权债务和其他后果，由商众公司承担；合作协议签署后，良甬公司承担经营九龙坡区杨家坪人倵宾馆的全部后果；商众公司承担合同签署前因租赁、使用该房屋而产生的全部债权债务，良甬公司承担合同签署后按约定承担使用该房屋而产生的全部债权债务；在出现纠纷的解决上，如因不可抗拒原因导致合作主体不能继续经营，商众公司应无条件全部退还良甬公司保证金及预交未使用的租金；如良甬公司未按合同约定支付商众公司房屋使用费达30天，合同将自行终止。从以上三个方面可以看出，商众公司与良甬公司之间签订的《合作协议》名为合作，实为转租。从举证责任来说，商众公司未举示证据证明商众公司参与《合作协议》签订之后的经营、管理，商众公司依法应承担不利的法律后果。综上，本院对于商众公司与良甬公司之间签订《合作协议》认定为转租协议。商众公司与九龙坡区武装部签订的房屋租赁合同约定商众公司在租赁期内不得以任何形式将租赁房屋转租，商众公司转租房屋，九龙坡区武装部有权终止合同并收回房屋。九龙坡区武装部虽同意商众公司寻求合作伙伴，但并未同意商众公司转租房屋，故商众公司在未经九龙坡区武装部同意的基础上转租房屋的行为已构成违约，根据双方租赁合同的约定，九龙坡区武装部有权解除合同。本案中，双方均表示租赁合同关系于2015年8月13日解除，对此本院予以确认。双方租赁合同解除后，商众公司应当将租赁房屋退还九龙坡区武装部，故对于九龙坡区武装部请求商众公司腾退位于重庆市九龙坡区杨渡一村13栋第1、2、3、4层房屋的诉讼请求，本院依法予以支持。因商众公司存在违约行为，故对于商众公司请求九龙坡区武装部退还保证金20000元的诉讼请求，本院不予支持。九龙坡区武装部多收取商众公司租金63332元，因无合同及法律依据，故对于商众公司请求九龙坡区武装部退还该租金的诉讼请求，本院依法予以支持。
承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。本案中，双方对于人倵宾馆及租赁物的装修、装饰、改造项目、物品共同确定为了物尽其用除二楼茶室内物品及仓库内物品外，其他形成附合及未形成附合的装修、装饰、改造项目、物品均由九龙坡区武装部利用，九龙坡区武装部给予商众公司补偿款536668元。对此本院予以尊重，依法予以确认。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百二十四条第二款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条、第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条第一款、第一百四十条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）中国人民解放军重庆市九龙坡区人民武装部与被告（反诉原告）重庆商众文化传播有限公司于2011年9月30日签订的《房屋租赁合同》及于2102年5月23日签订的《房屋租赁补充合同》于2015年8月13日解除。
二、被告（反诉原告）重庆商众文化传播有限公司于本判决生效后十五日内腾退位于重庆市九龙坡区杨渡一村13栋第1、2、3、4层房屋。
三、原告（反诉被告）中国人民解放军重庆市九龙坡区人民武装部于本判决生效之日起十五内退还被告（反诉原告）重庆商众文化传播有限公司租金63332元。
四、原告（反诉被告）中国人民解放军重庆市九龙坡区人民武装部于本判决生效之日起十五内支付被告（反诉原告）重庆商众文化传播有限公司补偿款536668元。
五、驳回反诉原告重庆商众文化传播有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费1950元，由商众公司负担（该款九龙坡区武装部已预付，商众公司于本判决生效之日起十五日内迳付九龙坡区武装部）。本案反诉案件受理费11733元，由商众公司负担9783元，由九龙坡区武装部负担1950元（该款商众公司已预付，九龙坡区武装部于本判决生效之日起十五日内迳付商众公司）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
本判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以在本判决规定履行期间的最后一日起两年内向人民法院申请执行。
审 判 长 付家伟
人民陪审员 崔元良
人民陪审员 杨 莉
二〇一六年八月八日
书 记 员 李 霞