广西壮族自治区梧州市龙圩区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）桂0406执异5号
案外人：龙丽年，女，1957年7月12日出生，汉族，桂平建设银行退休职工，住梧州市。
案外人：李汉龙，男，1952年2月5日出生，汉族，桂平物资局退休职工，住梧州市。
申请执行人：徐左荣，男，1955年5月17日出生，汉族，个体户，住梧州市。
委托诉讼代理人：陈结明，梧州市卫民法律事务所法律工作者。
被执行人：梧州长宏房地产实业开发有限公司，住所地梧州市大学路10-14号三楼。
法定代表人：倪汉铭，该公司董事长。
本院在执行申请执行人徐左荣与被执行人梧州长宏房地产实业开发有限公司（以下简称长宏公司）民间借贷纠纷一案[即发生法律效力的（2013）蝶民初字第98号民事调解书]的过程中，案外人龙丽年、李汉龙于2017年4月17日向本院提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于同年4月25日举行了听证。案外人龙丽年、李汉龙、申请执行人徐左荣之委托诉讼代理人陈结明到庭参加了听证，被执行人长宏公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加听证。本案现已审查终结。
案外人龙丽年、李汉龙称，案外人于2011年10月18日购买被执行人长宏公司坐落在梧州市大学路1号御景名城A幢705房房屋一套，面积112.97平方米，每平方米3600元，房款总价406692元。双方签订合法有效的《梧州市商品房买卖合同》，按合同，案外人于2011年12月5日付清了全部房款给被执行人。同时，被执行人收取了案外人装修保证金2000元、垃圾搬运费451.9元、煤气管道费2500元、水表80元、印花税284.7元，五项合计5316.6元。案外人交清全部房款和上述费用后被执行人便于2011年12月5日将房门锁匙交给案外人。案外人于2012年5月18日开始装修，2012年7月底装修结束后入住至今。至此，案外人支付了购房款、各种费用和装修费等共计536612元（附购房收款收据、装修等各种费用票据和交历年电梯、水电费收据复印件）。案外人合法取得该商品房后，便一直催促被执行人开具税务部门销售不动产发票，履行合同向产权登记机构办理房产登记备案及办理房产证，但其一直拖着不办。2014年9月5日，案外人向房管部门查询，发现该房产无异议人登记信息，并因债务纠纷被法院查封。案外人倾尽一生积蓄购置的唯一房产也是全家唯一栖身之所被法院查封拍卖，一家三口将无家可归，流落街头。为此，案外人曾于2015年6月9日和2015年11月18日先后两次向本院和万秀区法院提出执行异议申请，均没有明确答复。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，案外人特向法院提出执行异议，请求撤销（2013）蝶法执字第105号执行裁定书及（2014）龙法执字第40号执行裁定书，解除对梧州市大学路1号御景名城A幢705房的查封。
申请执行人徐左荣辩称，一、请求法院依法驳回案外人的异议请求。1．本案中（2013）蝶法执字第105号执行裁定书、（2014）龙法执字第40号执行裁定书是人民法院为了保证已经发生法律效力的（2013）蝶民初字第98号、99号民事调解书的执行而在执行程序中作出的裁定，裁定书是法院执行行为的体现，没有违反法律规定；2．异议标的物于2011年4月8日被被执行人抵押给了申请执行人，并按法律规定办理了抵押登记，也到房产交易中心办理了预登记。抵押期间，未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。在（2013）蝶民初字第98号、99号民事调解书的执行案中，法院依法裁定、查封、拍卖异议标的物，但法院最后没有将抵押物用于抵偿申请执行人的债务，致使该案一拖再拖；3．案外人的购房行为在标的物抵押之后，且没有按规定办理登记。本来就是开发商恶意欺诈买卖。案外人在购房时必须了解房屋的所有情况，并应为自身的买卖行为承担责任。异议房屋出售时不能网签购房合同、开发商不能提供税务机关的正式首付发票、无法办理银行按揭贷款，甚至在签订购房合同后不能到房产部门办理备案手续。案外人明确知道拟购买的房屋存在诸多与法律相抵触的情况下仍一意购买标的房屋，显现其目的并非房屋，而是用钱去与法律抗衡。因此，其异议无效，请求法院依法驳回案外人的异议请求。二、请求法院继续执行（2013）蝶法执字第105号执行裁定书、（2014）龙法执字第40号执行裁定书。（2013）蝶民初字第98号、99号民事调解书已生效多时，查封、拍卖也多次，但至今却未有执行结果，导致申请执行人与案外人之间问题不断。为维护法律的尊严，请求法院加大执行力度，以减少双方矛盾及保护申请执行人的合法权益不受损害。综上，根据《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条、第一百九十一条、第一百九十五条等相关规定，请求法院依法驳回案外人的异议请求，依法执行（2013）蝶法执字第105号执行裁定书、（2014）龙法执字第40号执行裁定内容，以维护法律尊严。
被执行人长宏公司在本院告知其权利义务后未提交书面答辩意见。
经审查查明，2013年1月25日，原梧州市蝶山区人民法院作出（2013）蝶民初字第98号民事调解书，调解协议第一项为被执行人长宏公司欠申请执行人徐左荣两笔借款本金共计17838315.30元，被执行人长宏公司自愿于签领调解书之日起30日内偿还完毕，逾期则由被执行人处理抵押物优先受偿给申请执行人，违约金及利息等其他诉求由申请执行人与被执行人另行协商解决；第二项为本案案件受理费128830元减半收取为64415元，被执行人长宏公司自愿负担。该调解书经双方当事人签收生效后，因被执行人长宏公司未按生效法律文书履行义务，申请执行人徐左荣于2013年4月10日向原梧州市蝶山区人民法院申请强制执行，原梧州市蝶山区人民法院立案受理，案号为（2013）蝶法执字第105号。因梧州市行政区划调整，梧州市中级人民法院指定该案由本院执行，案号为（2014）龙法执字第41号。2013年7月2日，原梧州市蝶山区人民法院作出（2013）蝶法执字第105号执行裁定书，查封了被执行人长宏公司开发建设的坐落于梧州市大学路1号御景名城A幢705房。
另查明，根据申请执行人徐左荣与被执行人长宏公司于2011年4月6日签订的借款协议的约定，被执行人长宏公司将其开发建设的梧州市大学路1号御景名城A幢705房抵押给申请执行人徐左荣，并于同月8日办理了抵押登记手续。
再查明，2011年10月18日，案外人龙丽年、李汉龙与被执行人长宏公司签订《梧州市商品房买卖合同》，约定案外人向被执行人购买其名下位于梧州市大学路1号御景名城A幢705房，建筑面积112.97平方米，每平方米3600元，总价款406692元。《梧州市商品房买卖合同》签订后，案外人支付了全部购房款给被执行人。被执行人收到该房屋的款项后开具《收款收据》给案外人，但未开具正式的发票，且至今没有到产权登记机构办理合同备案手续及房产预告登记手续。
又查明，听证后，案外人向本院提交了名下无房产信息的《房屋信息查询告知书》。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，从形式上看，尽管案外人龙丽年、李汉龙在人民法院查封之前已签订书面买卖合同，也提供了所购商品房系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋的证据，并且支付了全部的房款，符合上述规定的情形，但是，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案中，涉案房产已由被执行人长宏公司抵押给申请执行人徐左荣，并在2011年4月8日办理抵押登记，而案外人与被执行人所签订的商品房买卖合同在房产抵押之后，并且案外人与被执行人签订商品房买卖合同后没有在规定期限内到产权登记机构办理合同备案手续及房产预告登记手续，故不能排除法院的执行。因此，案外人龙丽年、李汉龙提出的异议理由不成立，本院对其异议申请不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项的规定，并经本院审判委员会讨论决定，裁定如下：
驳回案外人龙丽年、李汉龙的异议申请。
如不服本裁定，可在接到裁定书之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 樊逢春
人民陪审员 朱芳勇
人民陪审员 郭木森
二〇一七年五月二日
书 记 员 黄颖健
附本案适用的法律条文：
1.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
2.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：
（一）异议不成立的，裁定驳回异议；
（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；
（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；
（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。