文书内容江苏省靖江市人民法院民 事 判 决 书（2017）苏1282民初7498号原告：靖江市祥和物业有限公司，统一社会信用代码91321282MA1MAUAH8J，住所地靖江市靖安苑小区物管楼。法定代表人：黄月萍，经理。被告：唐爱华，女，1966年8月28日生，汉族，住靖江市。原告靖江市祥和物业有限公司与被告唐爱华为物业服务合同纠纷一案，本院于2017年11月6日立案受理，依法由审判员凌达适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告法定代表人黄月萍,被告唐爱华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告立即给付原告自2016年4月1日起至2018年3月31日止的物业服务费5838元、公共能耗费300元、垃圾清运费240元、2016年度滞纳金1311元（计算至2017年8月15日），合计7689元。事实与理由：原告受靖江市香樟园业主委员会（以下简称业委会）选聘，自2016年7月17日起对靖江市香樟园小区（包括被告的房屋）进行物业管理。该小区2016年4月1日起至2016年7月16日止系业主委员会代管物业服务，期间产生的费用已由原告承担。故原告可自2016年4月1日起收取物业服务费。被告系香樟园小区一幢E9业主，房屋面积211.54平方米，物业收费标准为1.15元/平方米/月。自2016年4月1日起，被告未�纳物业服务费。原告同时受业委会委托收取公共能耗费、垃圾清运费，2016年能耗费为200元，2017年能耗费为100元。垃圾清运费每户每年120元。被告未按约交纳物业服务费，构成违约，按照合同约定应当承担每日千分之三的滞纳金。为保护原告合法权益，故提起诉讼。被告辩称：原告所述被告系香樟园小区门面房E9业主、自2016年4月1日起未交纳物业服务费是事实。其拒交物业费的理由：1、虽然有过物业公司上门催要物业费，但被告不知道系原告公司，不清楚原告公司与业委会签订物业服务合同；2、原告只是物业服务三级资质，其主张的物业费标准过高，且被告的建筑面积仅为210.16平方米；3、不知道有公共能耗费，也不应当由被告承担垃圾清运费；4、被告的�屋系门面房，无需物业管理服务，门面房前的道路至今未修理好。另原告预收2017年度的物业费、公共能耗费、垃圾清运费没有依据。原告针对被告的答辩补充陈述：原告为包括被告物业在内的整个香樟园小区提供了物业服务。原告对门面房漏水问题组织了修理。另门面房前道路损坏，原告也对修理工作进行了准备，但因批准的维修资金不够且未能与门面房业主协调成功，暂时未能修理。认可被告所说建筑面积。经审理查明：被告系香樟园1幢E9商铺所有权人，建筑面积210.16平方米，登记时间为2014年。业委会在原物业服务企业撤出小区时曾发出通知称，2016年4月1日起业委会自助管理期间商铺物业管理费标准为每平方米1元/月，垃圾清运费每户每年120元，一层和二层公共能耗费每户每年200元。原告系依法设立的物业服务企业，暂叁级物业服务资质。2016年7月17日，业委会与原告订立物业管理委托合同，约定原告对香樟园小区提供物业管理服务，物业类型为小高层和商铺，委托管理期限自2016年4月1日起至2021年3月31日止，商铺每平方米1.15元/月，物业服务事项包括房屋管理、设备维修养护、公共环境、绿化养护管理、交通秩序、保安等，每年4月为缴费时间，最多预交1年。逾期不交物业管理费的，从逾期之日起按每日千分之三支付滞纳金。合同同时约定原告代业委会向业主收取公共能耗费及垃圾清运费。原告签订物业服务合同时,向业委会支付前三个月的财务帐36000元、保证金10000元。包含被告在内的14户门面业主曾申�路面修理和二楼平台防水，原告出具了申请维修资金报告，至今未能完成路面修理。原告为该小区提供物业服务至今。自2016年4月1日至2018年3月31日期间的物业服务费、公共能耗费、垃圾清运费，被告未交纳。经原告催要，被告拒绝交纳。以上事实，有原告提交的物业服务合同、服务记录、营业执照、资质证书、业主委员会的文件（含公示、通知、收条），被告提交的房屋产权登记等证据在卷作证，本院予以认定。本院认为，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。业委会选聘原告为香樟园小区提供物业管理服务，并签订物业管理协议，该决定在被合法撤销前，对包含被告在内的业主具有约束力。故，可以确认原、被告之间存在物业服务合同法律关系，双方均应全面履行合同义务。被告抗辩不清楚原告物业管理服务合同，并不认可物业服务费用标准的意见，因已有物业服务合同为依据，故被告该抗辩意见不能阻却原告的主张。根据物业服务合同，公共能耗费、垃圾清运费的收取方为业委会，现被告对该两项费用的收取有异议，故诉讼权利应由业委会主张，物业服务合同中业委会对原告的授权不当然包含诉讼授权。被告提出门前的道路未修理好，然原告已启动维修程序，并非不作为。即便原告的服务出现些许瑕疵，但物业服务合同不仅是单个业主与物业管理公司的关系，还涉及全体业主的共同�利义务关系，故被告不宜以拒缴物业服务费方式来解决。至于物业费的金额，应当区分计算，业委会自治期间公告的收费标准为每平方米1元/月，故2016年4月1日至2016年7月16日的物业费应当按此标准计算，2016年7月17日起的物业费应当按照合同约定的每平方米1.15元/月计算，经计算自2016年4月1日起至2017年3月31日止的物业费应为2780元。合同约定每年4月为缴费时间，最多预交一年，但未明确先交费后服务，故原告主张2017年4月1日起至2018年3月31日止的物业服务费没有合同依据，不予采纳。被告未及时交纳物业管理费，已经构成违约，但原告在物业管理服务方面存有瑕疵，从公平、合理的角度出发，对原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求不应全部支持，酌情确定100元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用�律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第十二条第四款、第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下：被告唐爱华于本判决生效之日起十日内支付原告靖江市祥和物业有限公司物业服务费2780元(自2016年4月1日起至2017年3月31日止)、滞纳金100元，合计2880元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由被告负担（此款原告已交纳，被告在履行判决义务时一并付给原告）。本判决为终审判决。审判员  凌达二〇一八年一月三十一日书记员  刘杰7498案件索引法律：《中华人民共和国合同法》第一百零九条：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第十二条第四款：业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。第四十一条第一款：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条：基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。