贵州省安顺市西秀区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0402民初1949号原告：向梅，女，1977年11月5日生，汉族，贵州省安顺市人，住贵州省安顺市。被告：贵州安顺今旦房地产开发有限公司，住所：贵州省安顺市西秀区南华路六号，统一社会信用代码：9152400670713157L。法定代表人：阳正威，男，1954年2月20日生，汉族，该公司董事长，住贵州省安顺市西秀区，委托诉讼代理人：杨超，男，1982年9月23日生，汉族，系，该公司员工，住贵州省安顺市西秀区。代理权限：特别代理。原告向梅与被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年5月19日立案受理后，由本院法官徐侨生依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告向梅、被告委托诉讼代理人杨超到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉请：1、被告为原告在判决生效后十个工作日办理黄果树大街东段丰景华府B5-11-1号商品房预售登记、并办理不动产权证书；2、被告每日按总房款487900元的万分之一支付违约金（其中，从2014年12月30日至2017年5月30日止为42447.3元，之后的违约金直到被告交付不动产权证书之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2013年12月2日签订被告提供的《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的安顺市西秀区黄果树大街丰景华府房屋B5-11-1号、建筑面积143.47平方米、套内建筑面积120.22平方米、总房价款487900元；其中，第二十二条第三款约定被告于2014年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，逾期办证的按日向原告支付已交付总房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告按约向被告付清房款、维修基金、四通费、其他费用（代办不动产权证书登记、工本费等费用），房屋已交付，但被告未将办理商品房预售登记、不动产权证书交付给原告。被告承认原告的诉称事实，但认为：一、《商品房买卖合同》没有约定由被告将不动产权证书办理并交付给原告，合同只约定将办理商品房转移登记有关文书交付原告，与将商品房所有权证交付给原告是两个不同的概念，原告要求被告支付违约金没有依据，被告无该义务；二、被告即使被告没有按照合同约定在2014年12月31日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告构成违约，不会影响原告对该房屋的使用，也不会造成任何损失，因此，被告认为，若原告要求按照约定支付违约金，应当提供其不能办理房屋产权证而受到的实际损失，故原告要求被告按购房款总价每日万分之一支付违约金的请求也不应得到支持。另，根据《合同法》第一百一十四条之规定及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，原告诉请违约金过高，请求调整。综上，因被告已交付房屋，原告的诉请没有依据，被告无义务交付房屋产权证书给原告，请求人民法院依法驳回原告全部诉讼请求。对原告的诉称事实，被告均予认可，双方对对方提供的证据均无异议，本院予以确认。另认定：《商品房买卖合同》第二十二条关于房屋预告登记约定：（一）、双方约定由原、被告向当地房屋登记机关申请预告登记；（二）、被告与原告共同申请预告登记的，双方约定于商品房买卖合同预售备案签订之日起90日内申请登记；被告未按约定申请预告登记的，原告可以单方申请预告登记。第二十二条初始登记约定：被告将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告的时间是在2014年12月31日前；合同关于原告逾期付款的违约金每日按总房款的万分之一来计算。房屋因工程未进行竣工验收，未达到办理不动产权证书的条件；原告于2017年5月18日向本院提交本案民事起诉状。上述事实，有原、被告的当庭陈述，原告提供的：身份证复印件、结婚证复印件、商品房买卖合同、购房付款收据四张、个人购房借款/担保合同、中国工商银行个人借款凭证及商品房预售合同备案登记表；被告提交的：营业执照复印件、法定代表人身份证复印件、商品房预售许可证等证据，经庭审质证、认证，本院予以确认。本院认为，原、被告之间的商品房预售合同关系明确，被告收到原告的款项后，应当按合同约定履行附随义务。合同第二十二条房屋登记中约定被告于2014年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告；原告认为“商品房转移登记的有关文书”就是不动产权证书，被告认为是其提交的房屋合同备案登记审批表、预告和抵押登记等材料，依据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”，本案中提供格式合同条款的一方为被告方，故本院采信原告的主张，被告未办理不动产权证书而未能履行附随义务，已违约，应向原告承担违约责任。原告诉请被告在本判决预售生效十个工作日内办理商品方预售登记，按合同第二十二条关于房屋预告登记的约定，预告登记是原、被告双方申请，如被告未按约定申请，原告可单方申请；申请预告登记不是被告应当尽的义务，故原告的该项诉请理据不充分，本院不予支持，但按上述合同的约定，原告可单方申请预告登记，被告应当给予协助。原告诉请被告办理不动产权证书，因房屋尚不具备办理不动产权证书条件，故被告不能执行，本院暂不予支持，待该房屋具备办证条件后，原告可另行主张权利。原告要求被告依合同约定支付逾期办证违约金；被告认为违约金过高要求调整；首先，针对逾期办理不动产权证书而约定的违约金，是对迟延履行合同义务约定所承担的违约责任，因此该违约金的约定显然是惩罚性而非补偿性；其次，不动产权证书直接关系到原告对房屋的其他处分权，且要求原告因此损失进行举证是不易的，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）……（三）……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收�期贷款利息的标准计算”，本案中违约金计算不高于没有约定违约金或者损失数额难以确定的法律规定参照的标准；再次，合同系被告提供，其约定的逾期办证违约金的计算方式也是被告单方拟订，其内容特别是违约金的条款，原告方无权改动，结合合同中针对原告逾期付款的违约责任也为日万分之一的计算方式，可知被告订立合同时，对各自应承担的违约责任，约定基本对等，并且公平合理，故对被告违约金过高的辩称，本院不予采信。被告辩称原告主张违约金已过两年诉讼时效，超过诉讼时效的部分不应得到支持；根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条规定：“未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算”，结合《中华人民共�国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”，具体到本案，合同中约定的是以日为单位计算违约金数额，属于继续性债权，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效，即权利人在交房期限届满超过两年后起诉的，只保护自起诉之日起前两年的违约金，之前超过两年违约金的诉请，已过诉讼时效；原告于2017年5月18日向本院递交民事起诉状之日，故原告截止至2017年5月18日主张的违约金诉讼时效期间应为2015年5月18日至2017年5月18日。另，被告何时能为原告办理不动产权证书并交付不能确定，则逾期办证违约金应从2015年5月18日起计至被告为原告办理不动产权证书并交付之日止，按487900元的万分之一48.7900元，则，2015年5月18日起至2017年5月30日（742天）的违约金为：48.7900元×742天=36202元。被告辩称无义务向�告交付不动产权证书的理由，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：由被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司在本判决生效后五日内向原告向梅支付逾期办理不动产权证书的违约金（以总房价487900元为基数、按日万分之一、从2015年5月18日起计至被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司向原告向梅、雷德芬交付不动产权证书之日止，其中，至2017年5月30日止为36202元）。如果被告未按本判决�定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费912元，减半收取456元，原告负担78元，由被告负担378元（该费原告已预交，被告向原告支付违约金时支付原告，原告不再向本院退取）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在履行期届满两年内，向本院申请强制执行。审判员 徐  侨  生二〇一七年七月三十一日书记员 丁雅洁（代）