福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）榕民终字第4518号
上诉人（原审原告）陈兴钦，男，1949年9月12日出生，汉族。
上诉人（原审原告）刘陈立，男，1982年10月16日出生，汉族。
上诉人（原审原告）刘秋羽，女，1956年8月3日出生，汉族。
上诉人（原审原告）俞书恩，男，1961年12月20日出生，汉族。
上诉人（原审原告）游福妹，女，1964年8月16日出生，汉族。
上诉人（原审原告）林森财，男，1950年5月22日出生，汉族。
上诉人（原审原告）游强弟，男，1971年7月29日出生，汉族。
上诉人（原审原告）余美耀，男，1971年4月7日出生，汉族。
上诉人（原审原告）王珍，女，1957年12月11日出生，汉族。
上诉人（原审原告）董健明，男，1955年8月3日出生，汉族。
上诉人（原审原告）林贞毅，男，1971年8月14日出生，汉族。
上诉人（原审原告）吴月英，女，1977年1月28出生，汉族。
上诉人（原审原告）丁爱玉，女，1953年12月30日出生，汉族。
上诉人（原审原告）林旭辉，女，1978年11月2日出生，汉族。
上诉人（原审原告）吴月英，女，1957年4月6日出生，汉族。
上诉人（原审原告）翁龙龙，男，1987年6月10日出生，汉族。
上诉人（原审原告）叶雄，男，1975年11月19日出生，汉族。
上诉人（原审原告）陈兰珍，女，1960年9月11日出生，汉族。
上诉人（原审原告）董文佳，女，1984年9月10日出生，汉族。
上诉人（原审原告）阮鸣梁，男，1981年8月5日出生，汉族。
上诉人（原审原告）阮鸣玲，女，1983年8月20日出生，汉族。
上诉人（原审原告）林虹，女，1970年6月15日出生，汉族。
上列上诉人共同委托代理人陈大勇，福建融成律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）林华妹，女，1978年5月4日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）刘义强，男，1974年10月7日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）王金珠，女，1979年4月22日出生，汉族。
上诉人陈兴钦等22人因与被上诉人林华妹、刘义强、王金珠物权保护纠纷一案，不服福州市台江区人民法院（2012）台民初字第880号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：根据榕规（2005）建字第00047号《建设工程规划许可证》审批，福州市台江区后洲街道江滨中大道86号福泰华庭（原名福泰广场）一期主楼共31层规划的使用功能为：一至三层商场，四层转换层，五至三十一层住宅。原告陈兴钦等22人均系福泰华庭1#楼住宅部分的业主。坐落于福州市台江区后洲街道江滨中大道86号福泰华庭（原福泰广场）1#楼203单元房屋系被告林华妹、刘义强所有的房产，俩被告购得该房后，将房屋出租给王金珠用于经营教育培训，并一直使用至今。三被告将讼争屋变更为经营性用途并未办理任何手续。现诸原告以被告的行为侵犯了整栋楼业主的共同利益为由，诉至原审法院，并提出上述诉讼请求。
原审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十七条的规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”及最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定：“业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称‘有利害关系的业主’。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。”本案讼争屋福州市台江区后洲街道江滨中大道86号福泰华庭（原福泰广场）1#楼203单元规划审批的用途为住宅，三被告未征得1#楼其他业主的同意，擅自将该房屋改变为经营性用房，已侵害了1#楼全体业主的合法权益。根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定：“业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。”现原告陈兴钦等22人作为1#楼的业主，诉请三被告立即停止将讼争屋用于办公经营的商业用途，恢复住宅用途，于法有据，原审法院予以支持。因被告王金珠系向讼争屋的产权人被告林华妹、刘义强依法承租房屋，在租赁期限内，其有权继续以合法形式使用该房屋，被告林华妹、刘义强亦有权依法行使其出租权，故原告主张被告王金珠立即退出讼争屋并搬离该房，于法无据，原审法院不予支持。被告刘义强、王金珠经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃自己的诉讼权利，原审法院依法缺席审理和判决。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十七条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条的的规定，判决：一、被告林华妹、刘义强、王金珠应于判决生效之日起十日内停止将福州市台江区后洲街道江滨中大道86号福泰华庭（原福泰广场）1#楼203单元用于商业经营，恢复住宅用途。二、驳回原告陈兴钦等22人的其他诉讼请求。案件受理费3100元，由原告陈兴钦等22人共同负担930元，被告林华妹、刘义强、王金珠共同负担2170元。
一审宣判后，原审原告陈兴钦等22人不服，向本院提起上诉。
上诉人陈兴钦等22人上诉称：三被上诉人擅自改变住宅为商业用途，违反了《城市规划法》和《物权法》的禁止性规定，且该违法行为一直接续未曾停止。原审法院经审理后认为三被上诉人行为违法，但却认为责令物业使用人退出福泰华庭搬离该房可能损害物业使用人的合法使用房屋的权利，原审判决对三被上诉人违反法律禁止性规定及应当承担的责任处理违反了法律规定。三被上诉人使用诉争房屋是为了商业经营的需要，其行为违反了《城市规划法》的禁止性规定，其对诉争房屋的使用是不合法的，不存在可能损害“物业使用人合法使用该房屋的权利”问题。原审判决已经查明三被上诉人的行为违法，仅判决三被上诉人停止违法行为，没有判令其消除违法行为，使得判决不具有可执行的效力。如果不对三被上诉人基于商业经营需要的房屋使用行为进行彻底消除，即腾空与搬离，则达不到“排除妨害、消除危险”的最终目的。综上，请求：1、变更一审判决第二项，改判被上诉人王金珠退出福泰华庭1#楼6层203单元，并搬离该房；2、一、二审诉讼费由三被上诉人承担。
被上诉人林华妹、刘义强、王金珠未发表答辩意见。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为：被上诉人林华妹、刘义强将使用功能为住宅的房屋出租给被上诉人王金珠作为办公经营场所，未经有利害关系的福泰华庭1#楼其他业主同意，损害了福泰华庭1#楼其他业主的合法权益。上诉人陈兴钦等22人要求被上诉人王金珠停止将福泰华庭1#楼6层203单元用于办公经营，恢复住宅用途的诉讼请求，符合法律规定，应予支持。被上诉人林华妹、刘义强作为房屋所有权人，有权将属其所有的房产出租他人，但被上诉人王金珠作为承租人在承租期间应合法使用承租房，不得擅自改变住宅用途。在本案诉讼期间，被上诉人王金珠未出庭应诉，亦未举证证明其已自行停止商业经营活动，如果被上诉人王金珠拒不停止商业经营活动，则福泰华庭1#楼其他业主有权要求被上诉人王金珠退出福泰华庭1#楼6层203单元并搬离该房。综上，原审判决不足以保障福泰华庭1#楼其他业主合法权益，本院依法纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持福州市台江区人民法院（2012）台民初字第880号民事判决第一项；
二、撤销福州市台江区人民法院（2012）台民初字第880号民事判决第二项；
三、被上诉人王金珠如未履行第一项判决，应于本判决生效之日起一个月内退出并搬离福州市台江区后洲街道江滨中大道86号福泰华庭（原福泰广场）1#楼6层203单元。
四、驳回上诉人陈兴钦等22人其他上诉请求。
本案一审案件受理费按一审判决确定的负担；二审案件受理费人民币3100元由上诉人陈兴钦等22人共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王晓如
代理审判员 刘启鸣
代理审判员 李文颖
二〇一四年××月××日
书 记 员 马 青