呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2018）内01民终1857号上诉人(原审被告)：刘海豹，无固定职业，现住呼和浩特市。被上诉人(原审原告)：刘彦峰，无固定职业，现住乌兰察布市。委托诉讼代理人：刘文正，内蒙古蒙晟睿律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：李天贵，住呼和浩特市。上诉人刘海豹因与被上诉人刘彦峰、李天贵房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区土默特左旗人民法院（2018）内0121民初258号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年06月28日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人刘海豹的委托诉讼代理人，被上诉人刘彦峰的委托诉讼代理人，被上诉人李天贵的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘海豹上诉请求：撤销一审判决，依法改判刘海豹不承担给付责任或发回重审。事实和理由：一、一审法院遗漏了应当参加诉讼的当事人。一审时，刘彦峰诉刘海豹和李天贵房屋买卖合同纠纷一案的诉讼请求其中第一项是："请求一审法院依法判决确认刘彦峰）与李天贵签订的《天时三期房屋买卖协议》无效)"。那么我们具体的看一下《天时三期房屋买卖协议》中签约主体双方，在协议底部明确甲方主体是呼和浩特市天时小区指挥部并加盖了售楼专用章，乙方是刘彦峰。也就是说刘彦峰请求确认《天时三期房屋买卖协议》无效的签约主体双方是呼和浩特市天时小区指挥部和刘彦峰。因此呼和浩特市天时小区指挥部是本案的诉讼当事人。然而一审法院并未追加呼和浩特市天时小区指挥部作为本案的诉讼当事人，显然违反了《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定。二、关于《天时三期房屋买卖协议》的效力问题。如刘海豹在第（一）个问题中所述，一审法院遗漏了应当参加诉讼的当事人即呼和浩特市天时小区指挥部，那么直接导致了一审法院对于本案所涉房屋开发的合法性问题无法明确查明，导致一审法院无法查明呼和浩特市天时小区指挥部开发天时小区时是否有相应的审批规划手续，是否合法，因为并不是在集体土地进行开发就一定不合法，而是要具体看取得土地的方式是否合法等综合来认定。一审法院在并未追加呼和浩特市天时小区指挥部作为本案当事人的情况下，就认定《天时三期房屋买卖协议》无效，显然有失偏颇。三、一审法院认定事实不清。1、一审法院对于《天时三期房屋买卖协议》的签约主体认定不清。通过《天时三期房屋买卖协议》的抬头、底部以及内容来看,可以明确看出该协议的签约主体双方是呼和浩特市天时小区指挥部和刘彦峰，李天贵只是代表呼和浩特市天时小区指挥部签了协议的签约主体，一审法院对此认定不清。2、一审法院对于谁最终收取了刘彦峰的购房款以及谁应当承担给付责任的主体，认定不清。刘海豹不是本案中承担给付责任的主体，承担给付责任的主体应当是李天贵（或者呼和浩特市天时小区指挥部)，理由如下：（1）依据合同相对性原则。本案中既然刘彦峰请求确与李天贵签订的《天时三期房屋买卖协议》无效，那么依据合同相对性原则，承担给付责任的主体应当为合同签约方，显然刘海豹不是该协议的签约方，无需承担所谓的给付责任。一审法院判决刘海豹承担给付责任显然违反了合同相对性的原则规定，本案中一审法院不能突破合同相对性原则判决刘海豹承担赔偿责任。（2）鉴于本案中所涉《房屋买卖协议》涉及到以房抵顶工程款房屋的买卖。因此该房屋买卖协议涉及到三方即开发商（李天贵)、施工方（刘天豹）和买方（刘彦峰)。其中作为施工方的刘天豹在三方协议中主要负责将李天贵为其划的房屋，配合刘彦峰与开发商签订《房屋买卖合同》。在李天贵与刘彦峰签订《房屋买卖协议》后发生的法律关系、权利义务与刘海豹再无关系。剩下发生的权利义务法律关系都将是刘彦峰和李天贵作为签约双方直接发生的法律关系了。刘彦峰与开发商签订《房屋买卖协议》后即视为刘彦峰已经向开发商支付了全部购房款，而非是向刘海豹支付了购房款，这一点通过一审时刘彦峰提供的证据《收款收据》也可以得到佐证。事实上关于李天贵用自己开发的××区西户的一套楼房抵顶欠刘刘彦峰向一审法院起诉请求：1、判令确认刘彦峰与李天贵签订的《天时三期房屋买卖协议》无效；2、判令李天贵和刘海豹返还刘彦峰购房款275000元.3、判令李天贵和刘海豹自2014年8月29日起至实际付清为止以275000元为基数按中国人民银行同期同类人民币贷款利率计算的利息；4、判令李天贵和刘海豹连带赔偿刘彦峰交纳的天然气、押金、水电卡、取暖费、物业费、垃圾清运费等共计7932元。一审法院认定事实：位于××旗的天时小区三期是李天贵开发的，属于利用农村集体土地建设房屋，是小产权房。刘海豹给李天贵干工程双方经结算李天贵用自己开发的××区西户的一套楼房抵顶欠刘海豹的工程款。后来刘海豹又将该房卖予刘彦峰，刘彦峰从2013年8月31日陆续将全部房款27.5万元交付刘海豹。2014年8月29日，李天贵与刘彦峰签订了《房屋买卖合同书》，刘海豹给刘彦峰打下房款收据，刘彦峰向小区交纳了天然气、押金、水电卡、取暖费、物业费、垃圾清运费等共计7932元后领取了房屋钥匙准备入住，但在准备装修时发现其购买的房屋己被别人装修入住，刘彦峰立即报警并找刘海豹及李天贵询问，二人说房屋另卖他人。刘彦峰认为，李天贵开发的土默特左旗天时小区三期属于小产权，未取得商品房预售许可证，所以其与李天贵签订的《天时三期房屋买卖合同》无效，故诉至法院要求支持其诉讼请求。一审法院认为，涉案房屋系李天贵开发，刘彦峰与李天贵签订的《天时三期房屋买卖协议》交易的标的物为利用农村集体土地建设的房屋，属于小产权房，作为购买方的刘彦峰并非本集体组织成员，违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第六十三条和《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》等强制性规定，属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，故该合同为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产应予返还。现已查明涉案房屋的房款是刘海豹收取的，水电等物业费是小区收取的，故合同无效后刘海豹应返还刘彦峰房款，李天贵返还刘彦峰水电物业费。另外李天贵作为天时小区的开发人应对返还房款承担连带责任。至于李天贵与刘海豹之间的以房抵帐问题当事人可另行起诉解决。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条规定，判决：一、刘彦峰与李天贵签订的《天时三期房屋买卖协议》无效。二、刘海豹于本判决生效后十五日内返还刘彦峰购房款275000元以及利息；三、李天贵对上述款项的给付承担连帯责任；四、李天贵于本判决生效后十五日内返还刘彦峰交纳的天然气、押金、水电卡、取暖费、物业费、垃圾清运费等共计7932元。案件受理费6197元减半收取3098元由刘海豹负担3000元，李天贵负担98元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证（当事人没有提交新证据的，写明：二审中，当事人没有提交新证据）。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：......（写明二审法院采信证据、认定事实的意见和理由，对一审查明相关事实的评判）。本院认为，......（根据二审认定的案件事实和相关法律规定，对当事人的上诉请求进行分析评判，说明理由）。综上，一审判决认定事实......（对一审认定事实作出概括评价，如存在瑕疵应指出）、适用法律......（对一审适用法律作出概括评价，如存在瑕疵应指出），但裁判结果正确，故对刘海豹的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国×××法》第×条（适用法律有瑕疵的，应当引用实体法）、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6197.0元，由......负担（写明当事人姓名或者名称、负担金额）。本判决为终审判决。（审判人员）二〇一八年八月六日书记员 贾沛然