北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）一中民终字第1794号
上诉人（原审原告、反诉被告）姜雁玲，女，1958年9月15日出生。
委托代理人游志雄，北京市逸峰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）徐凯，男，1978年8月4日出生。
委托代理人禚伟，北京市慧策律师事务所律师。
上诉人姜雁玲因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第12203号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
姜雁玲在原审法院诉称：2013年8月30日，经北京我爱我家房地产经纪有限公司撮合，我与徐凯签订编号为×的《北京市存量房屋买卖合同》，约定：我购买徐凯位于北京市海淀区×单元4号房屋；房屋面积54平方米，性质为已购公房；成交价格为300万元，我于签约时支付定金20万元；如未能在合同签订之日起90日内申请办理房屋权属转移登记，我有权退房，徐凯应当退还全款；发生争议由房屋所在地人民法院管辖。同日，我与徐凯在北京我爱我家房地产经纪有限公司见证下，签订《补充协议》，约定：前述房屋系徐凯已满五年的唯一住房，房屋售价为300万元。当日，按北京我爱我家房地产经纪有限公司的安排，我与徐凯签署《装修款补充协议》，将房屋价款中192万元，约定为配套设施折价款。后我向徐凯实际支付定金135000元，出具欠付的65000元定金欠条，并垫付了2013年取暖费1620元，支付中介费7.5万元。2003年9月初我方知自己不具有购房资格，无法通过网签。后，我子女欲购此房，中介公司亦提议以310万另行出售他人，徐凯均不同意。因我不具有购房资格故合同无法继续履行，此系政策原因造成，故请求贵院判决解除我与徐凯签订的编号为×的《北京市存量房屋买卖合同》；判令徐凯立即返还定金135000元及垫付的2013年取暖费1620元；徐凯承担诉讼费。
徐凯在原审法院辩称：姜雁玲在签合同之前，北京我爱我家房地产经纪有限公司已经向姜雁玲告知，如果不具备购房资格存在的法律风险，姜雁玲知悉风险并签订购房承诺书，承诺愿意承担相应违约责任，现姜雁玲不具备购房资格，无法网签应该由姜雁玲承担相应的违约责任。根据合同法相关规定，其违约我无须向姜雁玲返还定金。对姜雁玲的诉讼请求，我方同意解除合同，返还其垫付的取暖费，但不同意返还定金。并且我方提出反诉，姜雁玲在明知国家限购政策情况下并签订承诺书，愿意承担因违反相关政策所导致的一切法律责任。现其因不具备购房资格无法继续履行合同构成违约。反诉请求判令解除我与姜雁玲签订的北京市房屋买卖合同、装修款的补充协议、补充协议；判令姜雁玲依照协议约定向我支付违约金人民币30万元；本案诉讼费由姜雁玲承担。
姜雁玲针对徐凯的反诉在原审法院辩称：我方并未违约，签约之前我方并不知自己不具备购房资格，我方也很想将合同履行完毕。但政策不允许我方与徐凯进行网签，因此无法履行合同。我方并未违约。双方纠纷应当适用市高院关于妥善处理涉及住户限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要第三条的规定。因此不同意徐凯的反诉请求。如果法院认为我方违约，我方也认为违约金约定过高。
原审法院经审理查明如下事实：2013年5月25日，经北京我爱我家房地产经纪有限公司中介服务，徐凯（甲方，出售方）与姜雁玲（乙方，买受方）签订《房屋买卖定金协议》，约定：甲方将其所有的北京市海淀区×单元4号房屋出售给乙方，价格为300万人民币，乙方在签署本协议当日向甲方交付购房定金2万元。同年8月30日，双方签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定，徐凯（出售方）将上述房屋以300万元价格出售给姜雁玲（买受方），买受方可以在签订本合同的同时支付定金人民币20万元；未能在本合同签订之日起九十日内申请办理房屋权属转移登记取得房屋所有权证书的，如因出售方的责任，买受方有权退房。当日双方及北京我爱我家房地产经纪有限公司另签订《补充协议》、《装修款补充协议》。其中《补充协议》第五条约定双方协商以全款方式购买此房，签订买卖合同当天姜雁玲支付定金20万元，网签当天支付首付172万元，剩余108万元，于资金监管当天存入资金监管帐户后由银行支付给徐凯；同时三方在执行合同的过程中，如有任一方提出《买卖合同》、《居间合同》或《补充协议》等书面约定不符的要求，合同另外两方有权拒绝配合；如提出要求方因所提条件未被配合而拒绝继续履行合同，则视为违约；若徐凯、姜雁玲有一方违约；则双方中守约方有权要求双方中的违约方承担合同金额10%的违约金。《装修款补充协议》中约定徐凯出售给姜雁玲标的房屋总价款为300万元，其中包含标的房屋配套设施折价款192万元，因此房屋过户价款108万元。
上述协议签订后，姜雁玲分三次共计向徐凯支付定金13.5万元，并于2013年9月3日交纳涉诉房屋2013年至2014年供暖费1620元。
徐凯就其反诉另提交姜雁玲签署的《购房承诺书》，证明姜雁玲在签买卖合同前已知悉国家及北京市的住房限购政策。对此姜雁玲认可真实性，但称其因是离异单身，名下有一套住户，原以为是符合限购政策的，但后来才知道不符合限购政策的规定。
就徐凯所称姜雁玲违约而主张的违约金，徐凯表示其因姜雁玲违约，导致交易半年未完成，产生可以用售房款购买其他房屋而无法实施、可用售房款投资等预期利益损失。
上述事实，有当事人庭审陈述、房屋买卖定金协议、北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）、补充协议、装修款补充协议、购房承诺书等在案佐证。
原审法院认为：姜雁玲与徐凯签订的房屋买卖合同是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应属有效协议，对双方均有约束力。但现因姜雁玲不具备购房资格而致使上述房屋买卖合同无法继续履行。现双方均同意解除上述房屋买卖合同，法院不持异议。同时主合同解除，作为从合同的补充协议及装修款补充协议亦应一并解除。对于姜雁玲已垫付的供暖费，徐凯应予退还。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。姜雁玲称其因住户限购政策原因致使其无法购房，从而要求徐凯退还已付定金，而徐凯要求定金不予退还。现有证据显示姜雁玲在签订合同时已知存在住房限购政策，且国家对于住房限购政策的规定是逐步加强和完善的，故其作为房屋买受人在其签订购房合同之前知道或应当知道住房限购政策的内容，并应当对其签订房屋买卖合同后可能出现的房地产市场风险及各种履行障碍应有一定程度的预购和判断。故姜雁玲因住户限购政策原因无法履行房屋买卖合同的主张，不能成为免除其违约责任的理由，其要求徐凯退还定金，法院不予支持。但徐凯主张的违约金，因其并未就自己的损失提交证据，故双方约定的违约金标准过高，法院予以调整。
原审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款之规定，判决：一、解除徐凯与姜雁玲签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》、《装修款补充协议》；二、驳回姜雁玲要求徐凯退还已付定金人民币十三万五千元的诉讼请求；三、徐凯自本判决生效之日起七日内退还姜雁玲垫付的供暖费一千六百二十元；四、姜雁玲自本判决生效之日起七日内向徐凯支付违约金人民币三万元。
姜雁玲不服一审法院上述民事判决，上诉至本院，请求撤销原判第二、四项。其主要上诉理由是：1、对方在一审法院审理中，明确表示选择违约金而不要求定金。2、对方在一审法院审理中明确表示没有损失发生。
徐凯服从一审法院判决。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
徐凯在原审法院庭审中主张“根据合同法规定，定金和违约金二选一，我方主张选择违约金，所持的定金用以抵扣相应的违约金。”
上述事实，有当事人在一审、二审审理期间的陈述在案佐证。
本院认为：当事人既约定定金，又约定违约金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。双方合同约定违约金过高，法院予以调整。徐凯主张30万元违约金法院不予全部支持，考虑到姜雁玲的过错程度和房屋另行出售可能带来的损失，本院酌定违约金数额为15万元。姜雁玲以徐凯没有损失为由不同意给付违约金，没有事实与法律依据，本院不予支持。徐凯在原审法院审理中选择适用违约金条款，则无权没收姜雁玲给付的定金，但已收取的定金应当折抵违约金，因此姜雁玲要求返还定金的诉讼请求本院不予支持。
综上所述，原审法院判决认定事实清楚，但适用法律不当，应予更正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第一百一十六条之规定，判决如下：
一、维持北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第12203号民事判决第一项、第二项、第三项；
二、撤销北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第12203号民事判决第四项；
三、姜雁玲给付徐凯违约金人民币十五万元。（姜雁玲已支付徐凯的定金人民币十三万五千元折抵违约金后，姜雁玲应于本判决生效之日起七日内再给付徐凯人民币一万五千元）
四、驳回徐凯的其他反诉请求。
一审案件受理费三千零三十二元，由姜雁玲负担（已交纳一千五百一十六元，余款一千五百一十六元于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费五千八百元，由徐凯负担五千二百五十元（已交纳二千九百元；余款二千三百五十元于判决生效后七日内交纳）；由姜雁玲负担五百五十元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
二审案件受理费三千六百元，由姜雁玲负担三千二百七十三元（已交纳），由徐凯负担三百二十七元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王茂刚
审 判 员 刘国俊
代理审判员 刘 磊
二〇一五年四月八日
书 记 员 索 彤