浙江省诸暨市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）绍诸民初字第895号
原告：浙江阮仕房地产开发有限公司。
法定代表人：何所畏。
委托代理人（特别授权）：李少军。
被告：毛佳飞。
委托代理人（特别授权）毛先康。
原告浙江阮仕房地产开发有限公司（以下简称阮仕公司）为与被告毛佳飞商品房预售合同纠纷一案，于2015年3月3日诉至本院，本院于同日受理后，依法由审判员张晓华适用简易程序独任审判，于2015年4月2日公开开庭进行了审理。原告阮仕公司的委托代理人李少军，被告毛佳飞的委托代理人毛先康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告阮仕公司起诉称，2014年3月18日，被告向原告购买金山越府小区房屋，并签订《商品房买卖合同》一份。根据合同约定，总房价为人民币1505690元，除被告已支付购房款915690元外，尚有购房款59万元一直未办理按揭贷款。合同签订后，原告多次以通知方式要求被告办理房屋的按揭贷款手续，但被告却一拖再拖，原告不得已只好于2014年6月9日再次通知被告要求办理按揭贷款手续或一次性付清全部购房款，但被告未予回复。综上，原告认为原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同合法有效，被告未按合同约定付款明显系违约行为。现起诉要求判令：一、被告立即办理按揭贷款手续或立即以现金方式付清拖欠的购房款59万元，并支付自2014年6月19日起至款付清之日止以59万元为基数按日万分之二标准计算的违约金；二、本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告�更诉请事实为：被告已支付购房款1015690元，尚应支付49万元，被告不具备办理按揭贷款的条件；故变更第一项诉讼请求为要求被告以现金方式付清购房款49万元，并支付自2014年6月19日起至款付清之日止以49万元为基数按日万分之二标准计算的违约金。
被告毛佳飞答辩称，涉案商品房系2012年10月由被告的父亲毛先康向原告购买，首付购房款46万元。因原告与贷款银行没有很好地衔接，导致毛先康无法办理按揭贷款。2014年初，原告与毛先康协商，变更合同当事人为被告毛佳飞，或许能办理按揭，如不能办理，则可以分期付款，当时毛先康又支付购房款40万元。因毛佳飞系在校学生，也无法办理按揭贷款。被告认为，原告作为房产公司应知学生不能办理按揭，故不能按时付款是房产公司的责任。被告确认未付房款为49万元，但对原告提出要求承担违约责任有异议。被告仅具备分期付款的能力，一次性付款有困难。
原告阮仕公司为证实其主张的事实，向本院提供下列证据，被告毛佳飞质证如下：
1、商品房买卖合同一份，用以证明原、被告之间存在商品房买卖合同关系，合同价款为1505690元的事实；
2、房屋预告登记证明一份，用以证明原告已将涉案房屋预登记到被告名下的事实；
3、律师函、快递详情单各一份，用以证明2014年6月9日，原告向被告发律师函催讨购房款的事实，律师函中明确要求被告于2014年6月14日办理按揭贷款手续或一次性付清购房款；
上述证据1－3，被告经质证，对证据的真实性均无异议，确认律师函收到的事实，但被告于2014年6月26日又支付了购房款10万元。
被告毛佳飞为证实其辩述意见，向本院提供下列证据，被告阮仕公司质证如下：
4、2014年6月26日支付购房款10万元的发票一份，用以证明被告于2014年6月26�又支付购房款10万元，积极履行合同义务，原告提出的承担违约责任的请求不成立。原告经质证，对证据的真实性没有异议，对被告的证明目的有异议，被告于2014年6月24日支付购房款10万元事实，但认为仅是部分履行，并没有完全履行，仍然属于违约行为；
5、支付购房款发票二份、收款收据二份，证明已付购房款情况。原告经质证无异议。
上述证据经庭审出示、宣读并质证，均已收集在卷，本院认证如下：原告提供的证据1－3，被告经质证无异议，本院对证据的证明力予以确认。被告提供的证据4、5，原告经质证，对证据的真实性无异议，双方当事人对已付购房款情况无争议，本院予以确认。
综合上述认定的证据并结合双方当事人的陈述，本院认定如下事实：
2012年10月，被告毛佳飞的父亲毛先康向原告阮仕公司购买位于诸暨市暨阳街道环城北路与朱公路交叉口金山越府3幢1单元012901号房屋（以下简称涉案房屋）。因毛先康已办理了其他银行贷款，无法办理房屋按揭贷款。后毛先康与原告阮仕公司协商，毛先康自愿将涉案房屋的权利、义务变更由被告毛佳飞享有、承担。原、被告于2014年3月18日签订商品房买卖合同，其中约定：一、涉案房屋建筑面积共153.41平方米，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米9000元，计金额1380690元；地下室D158号，面积13.50平方米，计金额125000元，商品房及相关用房总金额1505690元；二、买受人在签订商品房买卖合同时付首付款865690元，余房款64万元办理贷款。买受人如未按合同时间付款，如逾期30日之内，自合同规定的应付期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除�同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。合同签订同日，原告向被告开具金额为865690元的购房票据，并在房产管理部门进行了预告登记。被告于2014年5月5日缴纳购房款50000元。因被告毛佳飞系在校学生，亦无法办理房屋按揭贷款。双方未明确约定，被告方在出现该情形时如何支付款项。被告代理人陈述，双方口头约定以分期付款的方式支付。2014年6月9日，原告阮仕公司向被告毛佳飞发出律师函一份，内容为：要求被告自2014年6月14日起5日内，办妥房屋按揭贷款手续或一次性付清全部拖欠的购房款。被告收到律师函后，于6月26日支付购房款100000元。现尚欠490000元未支付�原告起诉来院，要求被告付清上述款项并按约承担违约责任。
本院认为，商品房预售合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。双方各自的合同目的是买受人取得房屋所有权，出卖人取得合同价款。现原告与两被告之间订立的商品房买卖合同主体适格，意思表示真实，内容亦不违反法律法规的规定，应属合法有效。合同订立后，原、被告双方均应按照合同的约定履行各自的义务。现被告尚欠原告购房款490000元的事实，双方当事人均无异议，原告诉请被告支付，理由正当，本院予以支持。双方主要存在的争议焦点是被告是否构成违约。本院认为，双方在合同中约定余房款64万元以按揭贷款方式支付，未约定无法办理按揭贷款时的付款方式，对被告是否具备贷款条件，原告作为开发商负主要的审查义务。根据被告方的陈述，合同签订时双方对贷款问题不能完全确定，口头约定如不能贷款则可分期付款，其陈述符合客观实际，被告未一次性付款不应认定构成违约。原告诉请被告承担未付款490000元自2014年6月19日起至付清日止按日万分之二计算的违约金，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：
一、被告毛佳飞支付原告浙江阮仕房地产开发有限公司剩余购房款490000元，限本判决生效之日起按每月49000元的数额支付，直至付清；
二、驳回原告浙江阮仕房地产开发有限公司的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。
本案案件受理费8650元，依法减半收取4325元，由被告毛佳飞负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审判员 张晓华
二〇一五年四月九日
书记员 杨方玲