内蒙古自治区通辽市科尔沁区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）内0502执异47号
案外人：董某某，男，1973年出生，汉族，无职业，现住通辽市科尔沁区，公民身份号码：xxx。
委托代理人：于军，通辽市148指挥中心第二法律服务所法律工作者。
申请执行人：耿某某，男，1981年出生，汉族，无职业，现住通辽市科尔沁区，公民身份号码：xxx。
委托代理人：耿某霞，女，1976年出生，汉族，无职业，现住通辽市科尔沁区，公民身份号码：xxx。
被执行人：张某，女，1976年出生，汉族，个体，现住通辽市科尔沁区，公民身份号码：xxx。
被执行人：张某某，男，1976年出生，汉族，教师，现住通辽市科尔沁区，公民身份号码：xxx。
本院在执行申请执行人耿某某与被执行人张某、张某某民间借贷纠纷一案中，2017年12月5日，案外人董某某对本院（2016）内0502民初7295号民事裁定书作出的查封被执行人张某名下的坐落于通辽市科尔沁区清真办事处龙兴公馆4#x、阁楼屋xx室（房权证号为：xx**，面积为194.74平方米）房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，案外人董某某及其委托代理人于军，申请执行人耿某某的委托代理人耿某霞、被执行人张某某到庭参加了听证，被执行人张某经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本案缺席听证�现已审查终结。
案外人董某某称，你院在执行申请执行人耿某某与被执行人张某、张某某民间借贷纠纷一案中，依据（2016）内0502民初7295号民事裁定书查封的登记在被执行人张某名下，坐落于通辽市科尔沁区清真办事处龙兴公馆4#x、阁楼屋xx室（房权证号为：x**，面积为194.74平方米）房屋已卖与案外人。对此，案外人董某某提出执行异议。理由如下：2016年3月13日案外人与争议房屋的产权登记人张某签订了房屋买卖合同，合同约定：张某所有的坐落于通辽市科尔沁区清真办事处龙兴公馆4#x、阁楼屋xx室，套内面积为173.07平方米，丘（地）号03-xx出售给案外人，约定价款70万元，口头约定先给付50万元，当时因案外人钱不够只付给张某现金25万元，张某出具收据一枚。当日下午案外人取钱后又给付张某24万元，张某不满意，未出具收款�据，称等全部款给付后一并打条，案外人提示那就拍照，张某同意后案外人向张某提出装潢居住，张某同意。房屋买卖合同第四条约定，案外人房款全部给付后张某协助办理过户手续等，但案外人找张某给付剩余款要求过户时，张某以种种理由推拖，至今未办理过户，此责任应由张某个人承担，案外人购房是善意取得。故，请求依法中止对（2016）内0502民初7295号民事裁定书作出的查封登记在被执行人张某名下坐落于通辽市科尔沁区清真办事处龙兴公馆4#x、阁楼屋xx室的执行。
申请执行人耿某某称，对案外人的异议请求不予认可，要求继续执行此房屋，我在申请法院查封此房屋时，该房屋在登记机关只备注抵押给王忆伏，并显示该房屋为毛坯房。
被执行人张某某称，我同意继续执行涉案房屋。2016年3月13日我在寄卖行向董某某借款25万元，为了保证我能够还款，我和董某某签订了涉案房屋的买卖合同，在签订买卖合同时我妻子张某只在该合同上签了姓名，其他合同内容均是空白什么都没有填。我与董某某是借贷关系，我只向董某某借了25万元，与案外人就涉案房屋没有买卖关系，案外人所述的25万元是我向案外人的借款。到期时钱没有还上，董某某要求看我到底有没有所说的涉案房屋时要求看房子，我就把涉案房屋的钥匙给董某某了，后来就没有联系董某某。直到2017年11月29日法院执行该房屋时才发现董某某已经装修了。
被执行人张某未提交书面陈述意见。
案外人董某某为证实涉案房屋由其所有，出示证据1.涉案房屋产权证复印件1份，证明被执行人已将该涉案房屋的产权证交付给案外人�事实。证据2.房屋买卖合同1份，证明2016年3月13日，张某与董某某签订了房屋买卖合同，张某将涉案房屋卖给董某某，房屋价款70万元。证据3.收据1枚，证明2016年3月13日上午，张某与董某某签订房屋买卖合同后董某某交付房款25万元的事实。证据4.付款照片1张，证明2016年3月13日下午，董某某向张某交付房款24万元，因张某要求交付25万元，故张某未出具收据。证据5.交钥匙照片1张，证明董某某交付49万元价款后，张某将钥匙交付给董某某即张某向董某某交付房屋的事实。证据6.指纹锁收据1枚，证明董某某收到房屋后更换门琐的事实。证据7.物业费专用收款收据1枚、发票2张，证明董某某入住后交付了2017年物业管理费、供热费的事实。证据8.通辽市盛世龙兴物业服务有限公司出具的证明1份，证明董某某于2016年3月入住至今的事实。
申请执行人耿某某质证，对案外人出示的证据1真实性有异议，证据2的真实性不清楚，请求法院审查。对证据3的关联性有异议，不能够证明是给付房款。对证据4、5的照片有异议，不能证明照片中的钱是给付的房款，钥匙不能证明是涉案房屋的钥匙。对证据6收据的真实性有异议，只是收据没有明细。对证据7没有异议。对其他证据没有异议。
被执行人张某某质证，对证据1没有异议。对证据2真实性有异议，签订该合同是为了向董某某借款，与董某某之间就涉案房屋不是真实的买卖关系。对证据3真实性没有异议，对关联性有异议，收到的不是房款是张某向董某某的借款。对证据4、5有异议，对照片的内容不清楚。对证据6、7、8真实性没有异议，但对所证明的事实不清楚。
申请执行人耿某某、被执行人张�、张某某未出示证据。
本院在审查本案过程中发现下列证据与争议事实有关，由本庭出示：（2017）内0502执2331号执行案件卷宗中的公证书一份、蒙房他证通辽市字第xx**号他项权证书1份，证明张某、张某某因向王忆伏借款，将涉案房屋于2015年9月18日抵押给债权人王忆伏的事实，各方当事人对该证据发表意见。
案外人董某某质证，对以上证据的真实性没有异议，但该证据不能证明董某某对该房屋不具有占有权、使用权及持续权，该证据恰证明被执行人张某、张某某在处分该涉案房屋的过程中存在欺诈行为，董某某作为善意买受人没有过错，与张某签订的房屋买卖合同已经实际履行，标的房屋已交付董某某使用近2年，董某某对该房屋的占有使用权应当依法受到保护。
申请执行人耿某某质证，对以上证据的真实性没有异议，认为房屋买卖前买受人应当去房产管理部门查询。
被执行人张某某质证，对以上证据没有异议，此笔借款没有偿还，他项权没有解除。
本院审查认为，案外人董某某出示的证据1涉案房屋产权证复印件、证据2房屋买卖合同、证据3收据、证据7中供热费发票、证据8通辽市盛世龙兴物业服务有限公司出具的证明材料，以上证据能够证明2016年3月13日，张某与董某某就涉案房屋签订了房屋买卖合同，董某某于合同签订当日给付房款25万元，并已实际占有涉案房屋的事实；但因被执行人张某、张某某与债权人王亿伏存在抵押借款行为，张某、张某某于2015年9月18日已将涉案房屋抵押给债权人王亿伏，并于同日在通辽市房屋产权管理所办理了抵押�登记，现张某、张某某所欠债权人王亿伏的借款尚未偿还，该涉案房屋尚处抵押状态，故对以上证据的证明指向本院不予采信。案外人董某某出示的证据4付款照片、证据5交钥匙照片、证据6指纹锁收据、证据7中物业费专用收款收据，该四份证据与本案不具有关联性，对其证明指向不予采信。
本院查明，申请执行人耿某某与被执行人张某、张某某民间借贷纠纷一案，2016年12月20日，本院作出（2016）内0502民初7295号民事裁定书，查封了登记在被执行人张某名下坐落于通辽市科尔沁区清真办事处龙兴公馆4#x、阁楼屋xx室（房权证号为：xx**，面积为194.74平方米）房屋。
2016年3月13日，被执行人张某与案外人董某某签订了房屋买卖合同，张某将登记在其名下的坐落于通辽市科尔沁区清真办事处龙兴公馆4#x�阁楼屋xx室（房权证号为：xx**，面积为194.74平方米）以700000.00元卖与案外人董某某，董某某已给付部分房款并占有使用该房屋。
另查明，2015年9月18日，被执行人张某、张某某以涉案房屋作抵押与债权人王亿伏签订了抵押借款合同，该抵押借款合同经内蒙古自治区通辽市哲里木公证处公证，并于同日在通辽市房屋产权管理所办理了抵押权登记，该房屋尚处在抵押状态，且该笔借款尚未偿还，抵押权未解除。
本院认为，案外人董某某与被执行人张某虽在本案涉案房屋查封之前签订了房屋买卖合同，但该涉案房屋在产权登记人张某与案外人董某某签订买卖合同之前已抵押给王亿伏，根据《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款规定，未经抵押权人同意，抵押人处分抵押物的，该处分行为无效。�案中案外人董某某未提供证据证实抵押权人王亿伏已知晓并同意处分该抵押物，故被执行人张某与案外人董某某签订的买卖合同因无权处分而无效。案外人董某某提出的执行异议理由不能排除本案的执行，其执行异议理由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项之规定，裁定如下：
驳回案外人董某某的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 魏天成
审 判 员 刘永丽
人民陪审员 张洪霞
二〇一七年十二月二十七日
书 记 员 李 娜