湖南省怀化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）怀中民一终字第38号
上诉人（原审被告）湖南大钧工程建设有限公司，组织机构代码证：75337096－2。
法定代表人许新林，公司董事长。
委托代理人（特别的授权）周新会，湖南东放明律师事务所律师。
上诉人（原审被告）周明云，男，1964年11月20日出生，汉族，
被上诉人（原审原告）张珂，女1981年1月28日出生，汉族。
委托代理人（特别授权）黄修，湖南宏峰师事务所律师。
上诉人湖南大钧工程建设有限公司、周明云与被上诉人张珂房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2013）怀鹤民一初字第291号民事判决，向本院提起上诉，本院于2014年1月16日受理后，依法组成由审判员张义泰担任审判长，审判员曾美英、审判员金丽参加的合议庭，于2014年2月25日公开开庭进行了审理。上诉人湖南大钧工程建设有限公司的委托代理人周新会、上诉人周明云、被上诉人张珂的委托代理人黄修到庭参加诉讼。上诉人湖南大钧工程建设有限公司的法定代表人许新林、被上诉人张珂经法院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原判认定：2008年7月，湖南大钧工程建设有限公司承包了怀化市体育中心安置小区7号楼的建房工程。双方并以7号楼全体安置户为甲方，大钧公司为方，签订了《建筑工程承包合同》，合同约定：工程造价为510元／每平方米；付款方法：因为是联合建房，方在开工之日必须集资总房款的50%到甲方的账户上，剩余的50%房款在工程主体验收合格日集资到位；工程款按进度支付；每完成一层甲方付该层总价的50%给方；主体验收合格后，付清总价的50%。同年7月23日，大钧公司与刘期清签订《内部承包经营合同》，由刘期清负责安置小区7号楼的建房工程。随后，刘期清、杨顺国、李圣太等三人共同承包了该项工程，并聘用毛立刚为该项目的项目经理。开工后，因建房资金原因，该工程处于停顿状态，为尽快筹集建房资金，项目部要求安置户出资，于是安置户自愿将自己名下多余的房屋以二倍工程造价（1020元／每平方米）转让给他人，并将名字报到项目部，而不再向大钧公司项目部交纳建房款，大钧公司项目部为了尽快筹集建房资金对此事也表示认可。
2009年9月，张珂丈夫申建军得知怀化市体育中心有在建新房出售，于是与刘杨等人一起来到大钧公司项目部。在该项目部，听工作人员毛立刚介绍，自己是该项目部的经理，大钧公司项目部在此承建1号楼和7号楼的工程，因有多余的安置房，大钧公司项目部决定将多余的房子出售，价格是1020元／平方米，不包括办证费用，购房款按工程进度支付，交房时间为2009年8、9月份等。经过毛立刚推荐，张珂有意在7号楼购买一套住房。后经毛立刚与安置户协商，安置户周明云同意转让两套房屋的面积与价格，张珂决定购买一套120平方米的住房。2009年6月3日，张珂向大钧公司项目部缴纳了第一笔房款30000元，周明云以经收人的名义在收款收据上签名，大钧公司项目部将盖有湖南大钧公司长依坡安置项目部公章并有会计龚家春、出纳肖从阳及周明云签名的收款收据出具给了张珂，并在收据上注明为“今收到7#楼周明云（转申建军）交购房款”。此后，按工程进度大钧公司项目部工作人员肖（从）崇阳等人，向张珂催缴房款，张珂于2009年7月5日、8月16日分别向大钧公司项目部先后缴纳了40000元、25000元购房款。大钧公司项目部先后给张珂出具了盖有公章及会计龚家春，出纳肖从阳签名的收款收据，并均在收据上注明为“收到周明云（转张珂）交来7号楼建房款”。张珂一共向大钧公司项目部缴纳购房款95000元。大钧公司项目部将上述房款均用于了安置小区的建房。
2010年初，张珂等人见7号楼已经修好，便要求大钧公司项目部交付房屋，但大钧公司项目部以因房价上涨安置户不愿交房给项目部为由拒绝交付房屋给张珂。为此张珂等人与大钧公司项目部的刘期清、杨顺国、李圣太多次协商未果。在协商期间周明云又将自己曾经同意出让的房屋的房款交到了大钧公司项目部（周明云以大钧公司项目部拖欠的红砖款冲抵了应交的房款），大钧公司项目部则将房屋交付给了周明云。张珂得知情形后，便要求湖南大钧公司退还其购房本金和赔偿损失。经多次协商湖南大钧公司于2011年2月退还了张珂本金95000元。
本案在诉讼过程中，法院委托怀化市鹤城区价格认证中心对张珂所购的房屋进行了价格鉴定，经鉴定：2009年6月该房屋的市场价值为1400元／每平方米；2011年2月该房屋的市场价值为1900元／每平方米。
原审法院认定：《中华人民共和国合同法》规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式，依法成立的合同，自成立时生效。周明云在征地拆迁中获得了四套安置房，为免交建房款，在毛立刚征求其意见时同意以建房价格的两倍即1020元／平方米出售自己的安置房，毛立刚便以大钧公司项目部名义对外销售周明云的安置房，并以口头形式与张珂达成出售安置房协议，且张珂已按协议约定履行了主要义务，因此在法律、法规没有禁止安置户依法转让其安置房屋的情况下，双方的房屋买卖行为系真实意思表示，口头合同依法成立，合法有效，买卖双方应受合同约束。
毛立刚作为湖南大钧工程建设有限公司项目部的项目经理，为了尽快筹集资金我，在征得安置户周明云的同意之下，以大钧公司项目部对外销售周明云的安置房屋，虽然毛立刚没有得到大钧公司项目部的明确授权，但是大钧公司项目部在明知毛立刚对外销售安置房屋的情况下，不仅出具了加盖有大钧公司项目部公章的收款收据，而且在张珂缴纳第一笔房款后，大钧公司项目部的出纳肖从阳等人按工程进度，向张珂催缴购房款，在张珂交纳房款后，大钧公司项目部再次向张珂出具收款收据的行为，应系大钧公司对毛立刚售房行为的追认，同时在上述售房中毛立刚本人并没有得到任何利益，所售房款均用于了大钧公司项目部的建房，因此毛立刚的行为完全是为了大钧公司项目部利益而为之，是履行职务的行为，故大钧公司项目部应负相应的法律后果，但大钧公司项目部不是独立的法人，其法律责任应由设立该项目部的湖南大钧工程建设有限公司负担。
周明云在毛立刚征求其意见时同意出售自己的安置房，并且也在大钧公司项目部2009年6月3日出具给张珂的收款收据上签名。故周明云对毛立刚代其售房屋的行为表示了认可，形成了事实上的委托代理关系，但毛立刚是以大钧公司项目部的名义对外销售房屋，且也得到了大钧公司项目部的事后追认。因此，其委托代理关系归责于大钧公司项目部。但是在销售房屋过程中，周明云仅口头答应销售自已的房屋，但对代理权限、履行的方式等双方均没有约定，属于授权不明。根据《中华人民共和国民法通则》第六十五条的规定，委托可以采用书面形式，也可以用口头形式。在委托授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任。周明云不能以张珂没有将购房款交到自己手中为由单方毁约。因在房屋销售过程中，张珂并不知晓上述履行方式，而湖南大钧工程有限公司、周明云之间也没有对房款的交款方式、房屋给付进行明确约定，因此，湖南大钧工程有限公司、周明云应对张珂的损失承担连带赔偿责任。
根据《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利，履行义务应当遵循诚实信用原则”的规定，周明云在所售房屋上涨的情况单方毁约以及大钧公司在销售房屋中明知周明云有违约行为，还将应付给周明云的砖款抵扣其建房款并将房屋退还给周明去的行为，均有违诚实实用原则，应当承担赔偿责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益”，故对张珂要求湖南大钧工程有限公司、周明云赔偿因房价上涨所得的可期待利益，法院予以支持。根据怀化市鹤城价格认证中心出具的《房地产估价鉴证报告书》鉴定的2011年2月市场价值为1900元∕平方米，据此计算房价上涨每平方米为880元∕平方米，张珂共计损失为120平方米×880元＝105600元。在庭审中周明云主张涉案的口头房屋转让合同应属无效合同及大钧公司没有房屋预售资质许可因而也没有权利出售房屋的理由，因本案系大钧公司与安置户联合建房，而非房地产开发性质，大钧公司与周明云均不属于房地产开发企业，故双方的房屋买卖行为非商品房预售行为，而是对自己安置房屋予以处理的民事法律行为，不受《中华人民共和国城市房地产管理法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》调整，故对周明云辩称口头合同无效的理由，法院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民法通则》第六十五条第三款之规定判决如下：一、周明云赔偿张珂经济损失105600元；二、湖南大工程建设有限公司对周明云向张珂的赔偿金额承担连带赔偿责任。案件受理费1800元，由湖南大工程建设有限公司、周明云共同负担。
宣判后，湖南大钧工程建设有限公司、周明云均不服向本院提起上诉。
上诉人湖南大钧工程建设有限公司上诉称，一、一审判决认定事实错误。1、上诉人将项目内部分包给刘期清，并签订了《内部承包合同》，刘期清是项目部的项目经理，不存在聘请毛立刚为项目经理的事实。一审法院凭什么认定上诉人聘请毛立刚为项目经理；2、一审判决认定安置户将多余的房屋报上诉人项目部，安置户达成委托上诉人出售多余房屋以抵交其应当交付的建房款的协议，但却没有任何证据予以证明；3、一审判决认定被上诉人购房的时间、出售房屋的主体均自相矛盾；4、上诉人虽退还了被上诉人的购房款，但并没有认可被上诉人向上诉人交纳购房款的事实。二、一审判决认定的法律关系错误。1、认定毛立刚的售房行为是职务行为是错误的，认定周明云与毛立刚形成事实上的委托关系，其委托代理关系归责于上诉人的推抡也是错误的，既认为上诉人项目部是售房人，又认定上诉人是售房人周明云的代理人，自相予盾。三、怀化市鹤城价格认证中心没有《司法鉴定许可证》，鉴定人员没有司法鉴定人员执业证书，一审判决采信怀化市鹤城价格认证中心鉴定结论不具有合法性。判决损失赔偿金额计算错误；四、一审判决适用法律错误。据此，一审判决认定事实错误，认定法律关系错误，适用法律错误，请求二审法院依法撤销一审判决第二项，驳回张珂对上诉人的诉讼和诉讼请求。本案一、二审案件受理费由被上诉人负担。
上诉人周明云上诉称，上诉人、大钧公司与张珂之间的口头合同内容约定不明，不具备合同的基本要件，且大钧公司不具备房地产开发资质进行商品房预售，该合同违背法律的强制性规定应履无效。涉案房屋系在上诉人与被上诉人之间转让，毛立刚仅是中间人，一审判决认定上诉人委托大钧公司出售房屋，认定事实错误。被上诉人交了第一笔购房款30000元后，将余款交付给了大钧公司，违背了双方的口头约定，应承担相应的违约责任或免除上诉人相应的责任。请求二审撤销原判，依法改判或发回重审。
被上诉人张珂答辩称，一审判决认定事实清楚，处理适当，请求二审驳回上诉，维持原判。
二审查明的事实与原审基本一致，双方当事人均未在二审提交新的证据。
以上事实有原审所列证据以及二审公开开庭笔录在卷佐证，足以认定。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》的规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其它形式，依法成立的合同，自成立时生效。2008年7月，大钧公司承包了怀化市体育中心安置小区7号楼的建房工程，7号楼全体安置户为甲方，大钧公司为乙方，双方签订了《建筑工程承包合同》，根据约定，由周明云等安置户支付建房款到大钧公司的账户上。因周明云在征地拆迁中获得了四套安置房，在毛立刚征求安置户周明云意见后，同意以二倍的建房价即1020元／平方米出售自己的安置房，大钧公司便以大钧公司项目部名义对外销售周明云的安置房屋并口头与张珂约定：以1020元／平方米由张珂在7号楼购买一套面积为120平方米的住房，不包括办证费用，购房款按工程进度支付，交房时间为2009年8、9月份。2009年6月3日后，大钧公司项目部收到张珂分三次缴纳的购房款共95000元，并出具了盖有大钧公司项目部公章的收款收据，因此，在法律、法规没有禁止安置户依法转让其安置房屋的情况下，双方的房屋买卖行为系真实意思表示，口头合同依法成立，合法有效，买卖双方依法应受合同约束。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人的除外。本案当事人张珂在购买房屋时业已知道受托人大钧公司项目部与委托人周明云之间的代理关系，因此，该房屋买卖合同合同直接约束委托人周明云和第三人张珂。由于在该安置房建好后，大钧公司项目部、周明云未能交付房屋，且明确表示不再履行交房义务，对此法律后果依法应由房屋所有人即委托人周明云承担。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，当事人一方不履行合同义务，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。但因张珂与周明云在订立口头合同时，没有对房款的交款方式、房屋给付进行明确约定，以致周明云产生异议，造成房屋不能给付的后果，张珂本人存有缔约过错责任，对所造成的损失应自负30%的责任。因此，一审判决周明云赔偿张珂因房价上涨可期待利益损失105600元不当；认定大钧公司、周明云对委托代理授权不明，判决由大钧公司、周明云对张珂因房价上涨可期待利益损失105600元承担连带赔偿责任不当，依法应予改判。
此外，上诉人周明云在上诉中主张大钧公司不具备房地产开发资质进行商品房预售，该合同违背了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的强制性规定应属无效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。因大钧公司和周明云均不属于房地产开发企业，故双方的房屋买卖行为非商品房预售行为，系对自已的安置房予以处理的民事法律行为，不受《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》调整，上诉人周明云在上诉中主张大钧公司不具备房地产开发资质进行商品房预售，该口头合同应属无效的理由不能成立，本院不予采纳。
综上，一审判决部分事实不清，适用法律错误，依法应予改判。上诉人大钧公司上诉部分有理。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百一十三条、第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销怀化市鹤城区人民法院（2013）怀鹤民一初字第291号民事判决；
二、由周明云赔偿张珂经济损失73920元；
三、驳回张珂其他诉讼请求。
上述款项限于本判决生效后十日内付清。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1800元，二审案件受理费1800元，共计人民币3600元，由周明云负担2520元，张珂负担1080元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张义泰
审 判 员 曾美英
审 判 员 金 丽
二〇一四年三月十日
代理书记员 唐一超