云南省麻栗坡县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云2624民初747号
原告：文有珍。
委托诉讼代理人：聂正永，云南圆合圆律师事务所执业律师，特别授权。
被告：文山荣华房地产有限公司。
法定代表人：邹剑锋。
被告：文山荣华房地产有限公司麻栗坡分公司。
负责人：邹剑锋。
共同委托诉讼代理人：肖义凯，云南君山律师事务所执业律师，特别授权。
原告文有珍与被告文山荣华房地产有限公司（简称荣华公司）及文山荣华房地产有限公司麻栗坡分公司（简称荣华分公司）商品房销售合同纠纷一案。本院于2017年12月6日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告文有珍的委托诉讼代理人聂正永、被告荣华公司及荣华分公司的共同委托诉讼代理人肖义凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
文有珍向本院提出诉讼请求：依法判决两被告退还购房款149401.00元（庭审中变更请求金额99401.00元）。事实及理由：2014年10月9日文有珍与荣华公司签订《商品房购销合同》，购买其开发的麻栗坡县莱溪荣华别苑A6幢一单元502室房屋，并分两次将购房款149401.00元支付至荣华分公司账户。剩余购房款按约定通过银行按揭贷款方式向被告支付。2015年3月份，双方达成退房协议，但荣华公司没有全额退还已支付的购房款，为维护合法权益，特向法院提起诉讼。
荣华公司、荣华分公司辩称，文有珍与案外人张俊原系恋人关系。2014年10月9日，二人共同支付首付款（文有珍出资50000.00元、张俊出资99401.00元）以文有珍的名义按揭购买我公司开发的麻栗坡县莱溪荣华别苑A6幢一单元502室房屋。2015年3月份，文有珍与张俊找到我公司协商，欲将上述房屋转让给张俊的朋友杨元丽。后经三方（文有珍和张俊、公司、杨元丽）协商，我公司同意文有珍将上述房屋转让给杨元丽，由杨元丽将房屋首付款149401.00元直接支付给文有珍和张俊，公司不再退款给文有珍。2015年3月17日，文有珍与我公司办理退房手续，并到房管部门注销双方签订并备案的《商品房购销合同》。次日，由杨元丽与公司重新签订《商品房购销合同》，并到房管部门备案。按照文有珍的意思，杨元丽于当日将50000.00元首付款通过银行转账方式支付给张俊，2017年2月26日通过现金存款方式，支付50000.00元首付款给文有珍，余款49401.00元通过现金支付给张俊，公司、文有珍与张俊、杨元丽之间存在事实上的三方协议，三方的债权债务关系通过债务承担与债权转让已经相互抵消，恳请依法驳回原告的全部诉讼请求。
综合双方当事人诉辩主张，本案争议焦点是商品房购销合同解除后被告是否退还原告预付款？
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。无异议的证据是：文有珍提交的证据A1，身份证复印件，用以证明原告的基本身份信息及本案适格的主体资格；荣华公司、荣华分公司提交的证据B1营业执照复印件、法人身份证复印件，证明被告的基本信息。对当事人有异议的证据，本院认定如下：证据A2：2014年10月9日签订荣华房售字（2014）第179号《商品房购销合同》，用以证明文有珍购买荣华公司开发的麻栗坡县莱溪荣华别苑小区A6幢一单元502室房屋的事实；荣华公司、荣华分公司质证认为，对证据A2的合法性、真实性、关联性无异议，对证明观点有异议，本案涉及的房屋已经转售给杨元丽。本院认为,文有珍提交的证据A2与荣华公司提交的证据B2中双方签订的荣华房售字（2014）第179号《商品房购销合同》相一致，证明文有珍购买荣华公司莱溪荣华别苑小区A6幢一单元502室房屋的事实，予以采信，但该《商品房购销合同》证明该房屋已转售他人的证明观点不予采信，只有荣华房售字（2015）第179号《商品房购销合同》才能证明。证据A3：云南省地方税务局通用机打发票两张，用以证明（1）、编号“00066130”的发票是文有珍于2014年10月9日将99401.00元购房款支付至荣华分公司账户的事实。（2）、编号为：“00066137”的发票证实，是文有珍将50000.00元购房款支付至荣华分公司账户，两次共支付149401.00元购房款的事实。荣华公司、荣华分公司质证认为，对证据A3的合法性、真实性、关联性无异议，对证明观点有异议，房屋已经转售给杨元丽。本院认为，文有珍提交的证据A3两张发票能证明其支付购房款149401.00元的事实，予以采信；证据A4：荣华公司2015年3月10日报给麻栗坡县房地产管理所《关于荣华别苑一期商品房退房的申请》、2017年10月10日麻栗坡县房地产管理所回复云南圆合圆律师事务所《查询结果回复》，用以证明（1）、双方达成退房意见的事实。（2）、荣华公司已到房管部门办理了退房手续的事实。荣华公司、荣华分公司质证认为，对证据A4的合法性、真实性、关联性及证明观点不予认可，本院认为，证据A4能证实荣华公司2015年3月10日向房管部门递交文有珍所购房屋需要退房的申请，同年3月17日正式办理退房手续，以及该套房屋由荣华公司于2015年3月18日与新客户杨元丽另行签订荣华房售字（2015）第179号《商品房购销合同》并向房管部门备案的事实，并非是文有珍私下将房屋转让给杨元丽，也就是说，荣华公司先向房管部门申请办理退房手续，才与文有珍终止合同，再与杨元丽签订购房合同，故对证据A4予以采信；证据A5：2017年11月6日文山市人民法院（2016）云2601民初2769号民事判决书，用以证明（1）、杨元丽没有转房款给张俊的事实。(2)、杨元丽没有转房款给文有珍，文有珍也没有收到转让款的事实。荣华公司、荣华分公司质证认为，对证据A5的合法性、真实性、关联性无异议，对证明观点有异议，该组证据我公司有证据证实杨元丽将售房款转给文有珍和张俊的事实。本院认为，文有珍提交的证据A5是文山市人民法院对张俊起诉文有珍民间借贷纠纷一案的民事判决书，其中记载：“文有珍提交了户名为'文有珍'在麻栗坡县农村信用合作联社营业部查询（本年度历史分户明细账）一份、《云南省农村信用社储蓄取款凭证》一份，证明张俊与文有珍共同出资购买的房屋经张俊转让给杨元丽，杨元丽通过银行转账支付文有珍房款50000.00元，其余款由张俊收取。张俊质证认可证据的真实性、合法性，不认可关联性，认为没有与文有珍共同出资购买房屋，也没有收取过杨元丽的任何款项，而且从张俊与文有珍的答辩中，文有珍购买房屋是自己出资购买，与张俊无关”。该证据来源合法，予以采信。荣华公司、荣华分公司提交的证据B2:荣华房售字（2014）第179号《商品房购销合同》与文有珍提交的证据A2荣华房售字（2014）第179号《商品房购销合同》相一致,已评述予以采信，对公司与杨元丽签订的荣华房售字（2015）第179号《商品房购销合同》，用以证明（1）、为履行文有珍与张俊、荣华公司、杨元丽之间的三方协议（即荣华公司同意文有珍与张俊将其所购房屋转让给杨元丽），于2015年3月17日荣华公司配合文有珍到房屋管理部门将双方签订的荣华房售字（2014）第179号《商品房购销合同》注销；（2）、2015年3月18日荣华公司与杨元丽签订荣华房售字（2015）第179号《商品房购销合同》并到房屋房管部门完成备案。文有珍质证认为，对该证据的合法性、真实性、关联性无异议，但对证明观点（1）不予认可，张俊并非商品房购销合同的当事人，签订买卖合同是荣华公司与文有珍、荣华公司与杨元丽签订的。对证明观点（2）无异议。本院认为，该证据能证明荣华公司与文有珍、荣华公司与杨元丽签订的购销合同是同一标的物即莱溪荣华别苑小区A6幢一单元502室房屋，但是两个不同的买受人之间的买卖关系，予以采信；证据B3：卡交易对账单、客户取款回单、客户存款回单，用以证明（1）、2015年3月18日，杨元丽通过银行转账方式将50000.00元支付给张俊，（2）、2017年2月26日，杨元丽通过取款存款方式将50000.00元支付给文有珍。文有珍质证认为，对证据B3的合法性、真实性、关联性无异议，该房屋由荣华公司转卖给杨元丽的事实，对证明观点（1）有异议，杨元丽替荣华公司转款50000.00元给张俊与本案无关，对证明观点（2）无异议；本院认为，荣华公司、荣华分公司提交的证据B3能证明文有珍认可新的买受人杨元丽代替荣华公司退预付房款50000.00元的事实，即证据中客户取款回单、客户存款回单予以采信，其余退款与本案无关联，不予采信；证据B4杨元丽出具的《情况说明》，用以证明文有珍与荣华公司购买的荣华别苑小区A6幢一单元502室房屋已经转卖给杨元丽，文有珍之前支付的首付款149401.00元已经由杨元丽分别支付给文有珍和张俊，与对方提交的证据A3相互印证。文有珍质证认为，对荣华公司将莱溪荣华别苑小区A6幢一单元502室房屋转卖给杨元丽的证明观点无异议，除认可由杨元丽代荣华公司退房款50000.00元外，其余房款既没有授权荣华公司退给张俊代收，也没有委托张俊代收房款，对荣华公司这一行为不予认可。本院认为，该份《情况说明》能证实文有珍退房、杨元丽购房的证言和2017年2月26日文有珍同意并收取由杨元丽代荣华公司支付房款50000.00元的证明内容部分予以采信，其余证言缺乏相应证据印证，不予采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2014年10月9日，文有珍购买荣华公司开发的麻栗坡县莱溪荣华别苑小分区A6幢一单元502室房屋，双方签订了荣华房售字（2014）第179号《商品房购销合同》，文有珍以个人名义分两次将购房款149401.00元支付给荣华分公司账户（发票号00066130、00066137），剩余购房款由原告通过按揭贷款方式向被告支付。因文有珍无力偿还贷款申请退房，荣华公司于2015年3月10日向房管部门递交申请办理退房手续，3月17日双方正式终止荣华房售字（2014）第179号《商品房购销合同》，并办理了注销备案。2015年3月18日荣华公司将该套房屋卖给杨元丽，与杨元丽签订荣华房售字（2015）第179号《商品房购销合同》，并到房管部门办理了备案。2017年2月26日，文有珍同意并收取杨元丽代荣华公司通过银行转账支付应退房款50000.00元，余款经催要无果。起诉来院。
本院认为，商品房买卖合同,是指房地产开发企业将尚未建成或者已峻工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。本案中,文有珍与荣华公司签订荣华房售字（2014）第179号《商品房购销合同》,购买莱溪荣华别苑小分区A6幢一单元502室房屋，是双方当事人的真实意思表示,
买卖关系合法有效受法律保护。文有珍按照合同约定向荣华公司的分支机构荣华分公司支付购房款149401.00元，双方已经开始履行合同约定的权利义务。因文有珍无偿还贷款能力提出退房，荣华公司向麻栗坡县房地产管理所递交申请办理文有珍所购房屋退房手续后，双方同意并终止合同，基于买卖产生的权利义务关系同时终止，文有珍负有退还房屋的义务，同时享有请求返还购房款的权利。荣华公司、荣华分公司享有接管文有珍所购房屋的权利，也负有返还文有珍购房款的义务。荣华公司于2015年3月17日终止与文有珍的荣华房售字（2014）第179号《商品房购销合同》，次日又与杨元丽签订荣华房售字（2015）第179号《商品房购销合同》，将同一标的物A6幢一单元502室房屋卖给杨元丽，经文有珍同意杨元丽代荣华公司通过银行转账支付方式收到应退回的房屋款50000.00元，其余款额至今未付。荣华公司、荣华分公司以“公司、文有珍及男友张俊、杨元丽三方协议退房，由杨元丽代公司退房款”进行抗辩的理由不能成立，理由如下：一是公司与文有珍协商退房是事实，但不是三方协商，也没有三方协商协议的证据证明；二是《商品房购销合同》的合同主体是文有珍，交纳购房款也是文有珍，既使张俊是文有珍男友参与协商也只能作为在场人，张俊在文山市人民法院（2016）云2601民初2769号民事判决书中明确说明没有参与文有珍共同出资购买房屋；三是在文有珍没有同意也没有授权的情况下，谁收取购房款都是无效的民事行为，无效的代理行为。因此，文有珍主张荣华公司、荣华分公司退还购房款99401.00元的理由成立，依法予以支持。
综上所述，为保障当事人正确行使权利、履行义务，确保合同当事人的合法权益。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第六十条、第九十一条第（七）项、第九十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，判决如下：
文山荣华房地产有限公司、文山荣华房地产有限公司麻栗坡分公司退还文有珍购房款99401.00元，限判决生效后十日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟缓履行期间的债务利息。
案件受理费3288.00元，减半收取1644.00元，由文有珍负担550.00元，文山荣华房地产有限公司、文山荣华房地产有限公司麻栗坡分公司负担1094.00元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。
本案申请执行的期间为二年。
审判员 张孝国
二〇一八年二月六日
书记员 刘基婷