北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第10791号
上诉人（原审被告）北京立尚嘉禾养殖专业合作社，住所地北京市平谷区平谷镇赵各庄北小街2号。
法定代表人李伟立，经理。
被上诉人（原审原告）北京市平谷区平谷镇赵各庄村民委员会，住所地北京市平谷区平谷镇赵各庄村。
法定代表人李景利，村主任。
委托代理人宁振国，北京市方桥律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）刘长森，男，1961年5月25日出生。
被上诉人（原审第三人）张玉芹，女，1961年11月23日出生。
二被上诉人委托代理人杨光，北京市时雨律师事务所律师。
上诉人北京立尚嘉禾养殖专业合作社（以下简称立尚合作社）因与被上诉人北京市平谷区平谷镇赵各庄村民委员会（以下简称赵各庄村委会）、刘长森、张玉芹房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市平谷区人民法院（2014）平民初字第262号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
赵各庄村委会一审诉称：我村南养鸡场现由刘长森租赁使用，用于养猪经营。在村委会换届选举后，村两委班子在整理档案中发现，上届村委会主要领导又与立尚合作社签订了房屋租赁合同，将养鸡场租给了立尚合作社，且合同约定对村集体严重不公，村民代表对此表示强烈不满，因为合同约定房屋租赁期限自2012年12月1日起至2042年11月31日止，租期共30年，该约定违反租赁合同的最长期限为20年的规定；合同约定如遇国家、政府征占土地，土地补偿款归甲方所有，乙方获得地上物补偿款的80%，甲方获得地上物补偿款的20%，该条款严重不公，涉嫌以合同形式侵犯集体财产；本案是以租赁形式处分村集体财产，应当经过村民代表大会讨论通过，合同签字双方系亲属关系，更应严格按法定程序办理。故起诉要求撤销与立尚合作社签订的房屋租赁合同。
立尚合作社一审辩称：我与赵各庄村委会在2012年11月30日签订房屋租赁合同，并按照合同约定在同年12月22日交纳了租金，履行了自己的义务。合同租期虽为30年，但属于赵各庄村委会、立尚合作社协商的结果，20年以内是有效的，超出部分才是无效的；双方对补偿款的约定，属于双方真实意思表示且是公平的，没有侵犯集体利益，符合法律规定；另外租赁房屋为危房，需要改建，现正准备改建；李伟立是立尚合作社法定代表人，又是本村村民，在签订合同前，对于养鸡场租赁问题已经村民代表通过，同意村里闲置的房屋再次出租，但是没确定租赁主体，故无需再经三分之二以上村民代表通过。时任村委会的法定代表人虽与李伟立是叔侄关系，但双方签订合同没有违反法律规定。现赵各庄村委会提出的事实理由没有事实和法律依据，故不同意赵各庄村委会的诉讼请求。
刘长森、张玉芹一审述称：立尚合作社并非本村集体经济组织成员，赵各庄村委会将房屋及场地出租给立尚合作社，违反了《农村土地承包法》第四十八条规定的民主议定程序，且未经过镇政府批准，该租赁合同应被确认无效；赵各庄村委会于1997年与我签订了租赁合同，将房屋及场地租赁给我占有、使用、收益，租期为三年。租赁期限届满后，赵各庄村委会与我继续履行双方所签的租赁合同，根据合同法的规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”因此，赵各庄村委会与我的租赁合同系有效租赁合同，在赵各庄村委会未解除租赁合同的情形下，该租赁合同并无终止期，而赵各庄村委会至今未通知我解除双方租赁合同，我对租赁物构成物权法上的合法占有，赵各庄村委会亦无权将租赁物再租给立尚合作社。但赵各庄村委会前任村委会人员却在明知赵各庄村委会与我的合同未解除的情况下，与立尚合作社恶意串通签订租赁合同，其行为严重损害了我的利益，根据合同法的规定，赵各庄村委会与立尚合作社所签租赁合同亦属无效；假设赵各庄村委会与立尚合作社所签租赁合同有效的情形下，我已经合法占有租赁物，我与赵各庄村委会的合同亦成立在先，赵各庄村委会与我的租赁合同也应优先得到履行。综上所述，应确认赵各庄村委会与立尚合作社所签租赁合同无效或予以撤销，赵各庄村委会与我的合同有效且应优先得到履行。
一审法院经审理查明：1997年7月25日，赵各庄村委会与刘长森签订房屋土地租赁合同，约定赵各庄村委会提供给刘长森房屋三排（18间）及院落管理使用，租赁期限自1997年8月1日起至2000年7月31日止，租期三年，租金7800元整，分三次上交租金，每次不超过8月1日上交1年租金2600元。后刘长森与其妻张玉芹以家庭为单位在租赁房屋及院落从事畜牧养殖，并交纳了租赁期限内的租金。租赁期满后，刘长森分别于2000年10月9日、2006年4月24日、2009年1月12日、2012年3月21日向赵各庄村委会交纳了2012年7月31日前的租金。2012年11月30日，赵各庄村委会与立尚合作社签订房屋租赁合同，约定赵各庄村委会将位于赵各庄村南原养鸡场，房屋三排（18间）及院落租赁给立尚合作社管理使用，租赁期限自2012年12月1日起至2042年11月31日止，租期共30年；立尚合作社在每年12月31日前向赵各庄村委会缴纳租金5000元，30年共计15万元；在房屋租赁期间，立尚合作社根据实际生产需要可以改建或新建生产性及办公用房；如遇国家、政府征占土地，土地补偿款归赵各庄村委会所有，立尚合作社获得地上物补偿款的80%，赵各庄村委会获得地上物补偿款的20%，赵各庄村委会根据实际租赁时间退还立尚合作社相应租金。立尚合作社于2012年12月22日向赵各庄村委会交纳了2012年12月1日至2013年11月30日租金5000元。赵各庄村委会在2012年12月31日换届后，未接收立尚合作社及刘长森、张玉芹交纳的租金，刘长森、张玉芹占用租赁物经营至今，立尚合作社则未进入租赁场所进行经营。现赵各庄村委会认可刘长森、张玉芹租金已交至2012年7月31日，不欠之前的租金，另认为刘长森、张玉芹为无独立诉讼请求，另行解决与刘长森、张玉芹的合同是否有效问题，刘长森、张玉芹同意。
一审法院认为，集体所有的财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、私分。《中华人民共和国村民委员会组织法》规定，以租赁方式处分村集体财产涉及村民利益，需经村民会议讨论决定方可办理。本案中，在赵各庄村委会与立尚合作社房屋租赁合同的签订程序上，房屋及院落出租涉及村民利益，应经村民会议讨论决定方可办理。现赵各庄村委会两委成员对与立尚合作社签订的房屋租赁合同均不知情，亦未发现原两委成员有相关议事纪要，以及村民会议纪要，而立尚合作社未能举证证明诉争合同的签订已经村民会议讨论决定，因此，赵各庄村委会与立尚合作社签订的房屋租赁合同未经法定程序；其次，双方签订的房屋租赁合同涉及的房屋系赵各庄村委会的财产，在合同未设定立尚合作社应进行翻修建设，且立尚合作社未实际进行翻修建设的情况下，即如遇国家、政府征占土地其取得大部分地上物补偿款，该约定显失公平。另外，刘长森、张玉芹在房屋土地租赁合同届满后，仍然占用租赁物，赵各庄村委会亦接收了刘长森、张玉芹交纳的租金，此种情形应视为不定期租赁；赵各庄村委会在刘长森、张玉芹仍然占用租赁物的情况下，赵各庄村委会的相关人员又与立尚合作社签订了房屋租赁合同，其行为显然不妥，而时任赵各庄村委会法定代表人与立尚合作社法定代表人确系叔侄关系。综上所述，赵各庄村委会与立尚合作社签订的房屋租赁合同并非善意和等价有偿，损害了赵各庄村委会的合法权益，故应予撤销。现赵各庄村委会认为刘长森、张玉芹为无独立诉讼请求，另行解决与刘长森、张玉芹的合同问题，刘长森、张玉芹表示同意，故一审法院对刘长森、张玉芹要求确认赵各庄村委会与其合同有效且应优先得到履行的请求不予判定。另对立尚合作社交纳的租金等问题，经释明，立尚合作社表示不在本案解决，故不予判定。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第（二）项、第五十八条的规定，判决：撤销北京市平谷区平谷镇赵各庄村民委员会与北京立尚嘉禾养殖专业合作社签订的房屋租赁合同。
立尚合作社不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：1.2012年11月30日，上诉人与赵各庄村委会签订房屋租赁合同，并于2012年12月22日交纳了租金。在签订合同前，是经前任两委成员以及村民代表，对所租赁的场地进行研究讨论通过。现由于赵各庄村委会两委班子成员己经换届，现任两委成员对我涉案租赁合同不知情，在庭审中我向法院建议，赵各庄村委会应出示2011年度至2012年度期间的村务公开手册，但其仅提供了2012年1至12月份村务公开工作手册，未反映出上述内容。请求二审法院协助调查2011年度1月至12月村务公开手册；2.签订租赁合同时，刘长森、张玉芹的租赁合同期限是1997年8月1日至2000年7月31日。合同到期后，第三人于2012年3月21日向赵各庄村委会交纳了2011年7月31日至2012年7月31日租金，双方仍然履行原合同的交款日期。2012年11月30日，上诉人与赵各庄村委会签订房屋租赁合同，是在第三人的租赁合同到期后签订的。并于2012年12月22日交纳了每年租金5000元。而第三人在15年后依然缴纳每年租金2600元，第三人不是本村村民，租赁合同低价继续履行，才是真正损害了赵各庄村委会的合法权益；3.在我签订租赁合同后，欲经营养殖，现有的场地、房屋均不符合办公和养殖的发展。因此，在我签订租赁合同的初衷准备扩大养殖规模，故在租赁合同中第四条第四项约定了在房屋租赁期间乙方根据生产实际需要，可以改建或新建生产性及办公用房。在租赁合同第六项中双方的约定：如遇国家、政府征占土地，土地补偿款归甲方所有，乙方获得地上物补偿款的80%，甲方获得地上物补偿款的20%，甲方根据实际租赁时间退还乙方相应租金。该条款是我在扩大养殖规模，改建或新建生产性及办公用房之后相辅相成的条款。现未能正常经营的主要原因是赵各庄村委会的过错造成。综上，请求：1.撤销北京市平谷区人民法院（2014）平民初字第262号民事判决，改判驳回赵各庄村委会一审的诉讼请求。
赵各庄村委会辩称，不同意立尚合作社的上诉请求，同意一审判决。
刘长森、张玉芹述称，不同意立尚合作社的上诉请求，同意一审判决。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实相同。
上述事实，有双方当事人陈述，房屋土地租赁合同、房屋租赁合同，交纳租金收据，村务公开工作手册，照片等证据在案佐证。
本院认为：因重大误解、在订立合同时显失公平、一方以欺诈、胁迫手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立合同的，当事人一方可以请求人民法院或仲裁机构撤销。根据本案查明的事实，双方合同中虽然约定了拆迁补偿分配比例，但结合内容判断，地上物补偿应为立尚合作社的新建或改建设施。另外即使发生拆迁事实，双方对此产生争议，依租赁合同性质判断，租赁行为并不能使租赁物的所有权发生变更，赵各庄村委会仍可作为所有权人取得相应的补偿，故该约定不能构成显失公平；而未经村民会议讨论决定、第三人不定期租赁、亲属关系、合同租期超过法定最长期限等情况，也不能构成上述可撤销合同的法定事由。综上，立尚合作社的上诉请求成立，本院对一审判决予以纠正，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第五十四条之规定，判决如下：
一、撤销北京市平谷区人民法院（2014）平民初字第262号民事判决；
二、驳回北京市平谷区平谷镇赵各庄村民委员会的诉讼请求。
一审案件受理费70元，由北京市平谷区平谷镇赵各庄村民委员会负担（已交纳）。
二审案件受理费70元，由北京市平谷区平谷镇赵各庄村民委员会负担（于本判决生效后七日内直接给付北京立尚嘉禾养殖专业合作社）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 朔
审 判 员 周文祯
代理审判员 陈烁琳
二〇一四年十一月十九日
书 记 员 李星月