湖北省随州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂随州中民二终字第00012号
上诉人（原审被告）陈红梅，女，1954年8月13日出生，汉族，退休职工。
委托代理人卢治国（代理权限：代为参加法庭调查、辩论、和解等），系陈红梅之夫。
委托代理人成红刚（代理权限：一般代理），湖北神农律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）武英，女，1971年4月18日出生，汉族，个体工商户。
委托代理人邱志坚（代理权限：一般代理），湖北五合律师事务所律师。
上诉人陈红梅因与被上诉人武英房屋租赁合同纠纷一案，不服随州市曾都区人民法院（2014）鄂曾都民初字第01048号民事判决，向本院提起上诉。本院2014年12月24日立案受理后，依法组成由审判员程朝晖担任审判长，审判员吕丹丹、代理审判员叶勃参加的合议庭，于2015年1月28日公开开庭进行了审理。上诉人陈红梅及其委托代理人卢治国、成红刚，被上诉人武英的委托代理人邱志坚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告武英诉称：自2003年开始，我一直租赁被告位于随州解放路水西门二间三层的门面房开美容院。2013年4月29日又续签了租赁合同，约定房屋租金第一年80000元，以后每年递增5%，每年的4月28日前一次性交清房租，逾期视为违约和放弃使用，被告有权将房屋收回出让他人。2014年6月3日，原告收到被告发出的《解除租房合同通知》，认为我逾期交房租一个月，因违约要求解除合同，收回房屋。我收到通知后，迅速安排会计将84000元租金汇入被告账户，被告拒收。我迟交租金，并不是恶意拖欠，也没有给被告造成实质的损害，不构成根本违约。请求法院判决被告于2014年6月3日向我发出的解除租房合同无效。
原审被告陈红梅辩称：原告没按约定的时间交纳房租，且合同约定的解除权的条款是双方签字认可的，被告在原告违约条件完全成就时，送达解除合同通知是依法完全有效的。请求法院确认解除合同通知有效。
原审查明：自2003年3月开始，原告武英一直租赁被告陈红梅位于随州市解放路水西门的门面房经营美容院。2013年4月29日，原告（称乙方）与被告（称甲方）续签了《租房合同》，其主要内容为：1、甲方将位于解放路水西门处一楼两间、二楼三间、地下室一间门面房租给乙方使用，租期拾年，自2013年5月1日起至2023年4月30日止。2、房租第壹年租金为80000元，以后每年在上一年的基数上递增5%，房租在每年4月28日前一次性交清，逾期视为违约和放弃使用，甲方有权将房屋收回出让他人。3、自2013年起乙方承诺每年赠送洗洽卡甲方体验，甲方作为友好在租金递增到拾万元时不得再在拾年期继续上浮。……七、本合同一式两份，经双方签字生效。2013年5月3日，原告交纳了第一年租金80000元。第二年交付房租金按约定期限逾期后，原告未交付房租，被告亦未催收。2014年5月4日，被告就本案租赁房屋以每月租金13000元在网上公开发布招租信息广告。2014年6月1日，被告来到原告经营的水西门邦定美容院，称想把此处房屋租给别人，原告不同意，双方发生争执，后被告拨打110报警。2014年6月3日，被告向原告送达解除租房合同通知，内容为“武英，因你未按照2013年4月29日签订的《租房合同》第二条履行支付房租的义务，且逾期一个月以上，已违约。为此，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，特通知你解除2013年4月29日签订的《租房合同》。并限制你于收到该通知三日内腾空位于水西门金象珠宝旁的邦定美容院门面房，返还房屋，特此通知”。原告于2014年6月4日收到通知后，当即安排会计康丽将84000元租金汇入被告账户，被告当日将此租金退回，原告又于2014年6月5日将该租金84000元交随州市曾都区公证处提存。为此，原告于2014年6月27日诉至法院。
原审法院认为：原告租赁被告门面房从事经营，双方签订了租赁合同，该合同系双方当事人真实意思表示，为有效合同。《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”依据上述规定，本案双方当事人在合同履行过程中，被告未履行催收房租的义务，即应明确告知原告在合理期限内交付房租，经催收，原告逾期不支付的，被告可以解除合同。原告迟交租金虽属违约行为，但并非恶意拖欠拒付，被告已实现了合同的目的，故被告向原告通知解除租房合同应无效。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（三）项、第九十六条、第二百二十七条之规定，经院审判委员会讨论决定，判决：被告陈红梅向原告武英发出的解除租房合同通知无效。案件受理费1000元，由被告负担。
上诉人陈红梅不服一审法院的上述判决，向本院提起上诉称：1、双方在合同中约定的“房租在每年的4月28日前一次性交清，逾期视为违约和放弃使用，甲方有权将房屋收回出让他人”，是双方当事人在合同中约定的解除条件，也是合同核心内容，原审在判决书中认可“该合同系双方当事人真实意思表示，为有效合同”，有效合同就应严格执行，受法律保护。原审避开双方合同约定的条件和产生矛盾的焦点导致本案错误判决。2、原审认为“原告迟交租金虽属违约行为，但并非恶意拖欠拒付，被告已实现了合同目的。”而事实是，4月28日合同到期，5月6日被上诉人武英出国，且其出国期间经营并未停止，被上诉人对合同约定持无所谓态度，被上诉人逾期不交房租，导致上诉人应付给别人的贷款也不能支付，影响了上诉人的经营和诚信。3、自合同到期至6月3日，上诉人多次对被上诉人进行催告，包括合同到期前亲自找到被上诉人，5月2日下午派人催告、5月4日网上发布招租警告，5月18日、5月26日、6月1日又专门派人催告，证人、证词都有，原审均未采纳。4、原审认为“被告于5月4日在网上对外发布房屋租赁信息也是违约行为”错误。被上诉人不讲诚信违背合同约定在前，上诉人是在被上诉人违约后依照合同约定才在网上发布的招租信息。原审认为“原告于2013年5月3日交纳了第一年租金8万元，第二年交付房租按约定期限逾期后，原告未交付房租，被告亦未催收”错误。5、原审适用法律不当。《合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或迟延支付租金时，出租人可以要求承租人在合理期限内支付”，法律规定的是“可以”，因双方在合同中约定了明确的条件，出租人可以不要求再给承租人合理期限。而《合同法》第九十三条、第九十六条，关于约定解除均有明确规定。原审判决未遵循民法原则“合同有约定的从约定，没有约定的从法定，合同约定没有与法律强制性规定相抵触的，其效力应高于法定的原则”，判决上诉人依法并按程序兼而有之的解除合同无效错误。综上所述，原审认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销原判，依法改判。
被上诉人武英答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
二审中，双方当事人均未提供新的证据。
经审理查明：一审认定的事实属实。
本院认为：本案争议的焦点问题为上诉人陈红梅是否有权要求解除合同。首先，从本案的合同内容来看，上诉人陈红梅与被上诉人武英之间是租赁合同关系，租赁期限为十年。从本案的履行情况看，在履行合同第二年时双方当事人之间因被上诉人武英逾期交纳租金产生关于合同是否应当解除的争议。被上诉人武英在接到上诉人陈红梅发出的《解除租房通知》后，安排会计将房租汇款至上诉人陈红梅账户，被拒收后，又通过将租金存放至公证处，表明其要求继续履行合同的意愿。被上诉人武英无正当理由逾期交纳租金一个月零七天的行为构成违约，但该违约行为并不是根本性违约。从合同法关于法定解除条件来看，《中华人民共和国合同法》第九十四条中规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”法律规定了当事人一方解除合同的条件必须是合同相对方的行为构成了根本违约或者经过催告后仍未履行合同义务。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”该条是对租赁合同中承租人逾期交付租金，出租人行使解除权条件的进一步明确，确定了出租人行使解除权前应当给予承租人合理期限支付租金。上诉人陈红梅仅基于被上诉人武英的一般违约行为，在未给予合理履行期限的情况下，就要求解除双方之间十年期限的租赁合同不符合法律的规定，本院不予支持。综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，经本院审判委员会决定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费1000元，二审案件受理费1800元，共计2800元由被上诉人武英负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 程朝晖
审 判 员 吕丹丹
代理审判员 叶 勃
二〇一五年三月十九日
书 记 员 李国才