温州市龙湾区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）温龙永民初字第242号
原告：薛忠放。
委托代理人（特别授权代理）：覃杨萍、陈聪。
被告：温州广纳五金市场开发有限公司。
法定代表人：严永光。
委托代理人（特别授权代理）：方钧亮。
原告薛忠放与被告温州广纳五金市场开发有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月28日立案受理，依法由审判员郑文忠适用简易程序，于2014年11月24日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人覃杨萍、陈聪、被告的委托代理人方钧亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告薛忠放起诉称：2011年8月10日，原告与被告签订了两份《定租认铺合同》，合同约定原告认租被告位于温州广纳五金装饰市场的b6-101号及b6-102号商铺，长期保证金分别为63万、62万元，被告于2012年5月1日之前将商铺交付原告承租，并在交付时签订正式的《商铺租赁合同》。于是，原告于2011年11月22日向被告支付了上述两套商铺的保证金各10万元，合计20万元，同日被告出具《收款收据》一张。之后市场却迟迟未开业，被告也未按照在2012年5月1日之前将商铺交付原告使用。直至2012年10月底原告才收到被告寄发的一份《通知书》，通知广纳五金装饰市场将于2012年11月29日开业，并要求原告于2012年11月5日之前办理缴款手续。然而原告在办理相关手续时发现被告在2012年9月10日就已将上述商铺出租给了周温莲，而在2012年9月10日之前被告也早已经将温州广纳五金装饰市场的b6-101号商铺出租给了叶文华，将b6-102号商铺出租给了马胜立。被告在2012年9月10日收到周温莲订了两份《租赁合同》（合同编号分别为：温州广纳五金字第369号、370号），约定将温州广纳五金装饰市场南区一楼27排107号（即原b6-101）商铺及南区一楼27排108号（即原b6-102）商铺出租给周温莲，并于同日收取周温莲商铺保证金30万元。
综上，原告认为被告“一铺多租”的行为属于严重违约，致使合同目的无法实现。现要求判令1、依法解除原、被告于2011年8月10日签订的两份《定租认铺合同》；2、被告返还原告保证金200000元；3、被告支付原告违约金（从2012年5月2日起至履行完毕之日止，按月利率2％计算）；4、本案诉讼费由被告承担。
原告为证明上述诉称的事实，提供了如下证据：
1、原告公民身份证复印件、工商行政管理部门出具的被告公司基本情况、组织机构代码复印件。以证明原、被告诉讼主体资格情况的事实；
2、《定租认铺合同》两份。以证明原、被告于2011年8月10日签订合同内容的事实；
3、《收款收据》。以证明原告依约支付涉案两套商铺保证金20万元的事实；
4、《通知书》。以证明被告称2012年11月29日市场开业，要求原告于2012年11月5日前办理交款手续的事实；
5、《收款收据》。以证明被告已于2012年9月10日已将涉案两套商铺出租给周温莲，收取周温莲两套商铺的定金20万元，而在周温莲之前则早已出租给叶文华和马胜立的事实；
6、收款收据2份、交易凭证、定租认铺合同2份、协议书。以证明被告于2012年11月8日与周温莲就涉案商铺签署《租赁合同》，并收取保证金30万元的事实；
7、ems快递单两份及其快递查询结果、《解除定租认铺合同的函》。以证明被告已于2014年11月21日收到原告解除涉案两份《定租认铺合同》通知的事实。
被告温州广纳五金市场开发有限公司答辩称：1、双方签订的是预约合同，约定的是一定条件满足后，双方签订正式租赁合同，在正式租赁合同签订之前尚不存在租赁物交付的问题。原告诉请返还保证金也是错误，原告交付的20万元是用于担保商铺租赁合同的签订的订约定金和担保预约合同长期保证金的履行认铺合同约定义务的履约定金，而非保证金；2、被告没收20万元定金于法有据，原告支付定金后，被告多次通知原告支付50万元的长期保证金，原告始终置若罔闻，被告才依约解除合同没收定金20万元。原告在通知书最终期限前也未与被告签订正式的租赁合同，被告在通知时间内拒绝签署商铺租赁合同则应视为自动放弃承租，被告也有权没收定金；3、合同解除后，被告自2012年9月起就多次通知原告，表示愿意重新将涉案租赁物出租，实际是向原告发出新的要约，最终原告没有承诺，因此最终租赁合同没有成立；4、之所以被告要重新发出要约，是原告违约之后导致涉案租赁物很难再另行出租，被告不得不尽快找到承租人以减少损失。期间就有案外人叶文华、马胜立看过涉案租赁物并支付20万元定金，几天之后就磋商不下去了，由周温莲继受了案外人叶文华、马胜立该20万元，并继续与原告磋商，直到原告拒绝签订租赁合同，被告才与周温莲签订了租赁合同，并将租赁物交承租人使用。由此可知，被告在通知书给予的最终期限之前，是完全具备履约能力的，根本不存在所谓一铺多买导致合同目的不能实现的情形。当然，原告第二项诉请所谓违约责任及其计算方法，也没有依据可言。综上，本案事实是原告仅支付定金，拒不支付长期保证金，也拒不签订租赁合同，已经构成了根本违约，被告解除合同并没收定金于法有据。之后，被告重新发出要约后，原告也未承诺订立合同，被告更不负任何返还义务。
被告为证明上述答辩称的事实，提供了如下证据：
1、网上下载截图打印件。以证明被告的五金装饰市场迟延系政府职能部门整合，相关行政机构审批延后原因导致的事实；
2、《建设工程竣工验收意见表》、《市场名称登记证》等复印件。以证明被告的五金装饰市场因工程施工单位与政府职能部门整合造成2012年7月13日竣工，2012年8月22日市场名称许可的事实。
原告提供的上述证据，庭审中出示，被告质证认为，1、原告所举的证据1、2客观性、合法性、关联性均无异议，证据中明确约定长期保证金金额与订约定金金额，逾期缴纳长期保证金被告有权解除合同并没收定金；2、证据3《收款收据》客观性、合法性无异议，关联性有异议，实际是收取定金，书写保证金是被告财务人员对定金与保证金的概念不明，笔误造成；3、证据4《通知书》的来源合法性无异议，确实是被告发出，但有骑缝章存在，该《通知书》还有其他内容附后，原告恶意不提供，真实性有严重缺陷，关联性亦有异议，是对原告发出要约；4、证据5、6与周温莲发生《收款收据》3份、交易凭证、定租认铺合同2份、协议书等客观性、合法性、关联性均有异议，实际是原告迟迟不与被告签订正式《商铺租赁合同》，交付长期保证金的情况下，被告为避免扩大经济损失，才收取他人定金，签订预约合同，最后到2012年11月8日才签订正式《商铺租赁合同》，不存在一铺多租情形；证据7无异议。
被告所举的证据，庭审中出示，原告质证认为，被告所举的证据1网上下载截图打印件客观性、合法性、关联性均有异议；证据2形式真实性无异议，关联性有异议，不能证明工程施工单位或政府部门审批延误造成。
本院审核认为，原告所举的证据，符合证据客观性、合法性、关联性，具有证明力，能够证明本案相关的事实，本院均予以确认。被告所举的证据1与本案缺乏关联性，本院不予确认；被告所举的证据2与本案存有关联性，能证明被告开发建设的五金装饰市场竣工、核准日期的事实。
经审理查明：2011年8月10日，原、被告分别签订了两份《定租认铺合同》，预订合同编号分别为温州广纳五金字第076号、温州广纳五金字第077号，出租方为被告，定租方为原告，约定甲方经政府相关部门审批，在温州市龙湾区上江紧固件生产基地地块投资建设“温州广纳五金装饰市场（拟）”，乙方充分了解后看好该市场的发展前景，在甲方对市场主体工程开工建设之际，自愿先行对市场商铺进行定租认铺，现乙方认租的商铺位于b6-101、b6-102，每间商铺套内建筑面积约为21平方米，商铺租赁期限约为18年（具体准确的租赁期限则由《商铺租赁合同》中约定），每间商铺上述期限的长期保证金分别为63万、62万元，该一次性保证金不再因市场商铺交付时租赁期限差异而调整，不予计息，甲方根据实际租赁年限在该保证金中平均扣减年租金及配套设施使用费，每一租赁年度扣减一次，直至保证金扣完为止。为了保证市场商铺建设竣工后乙方能够及时地与甲方签署正式的《商铺租赁合同》，乙方在签署本合同时，自愿向甲方交纳租赁定金10万元整，以获得甲方商铺建设竣工后承租的权利，双方签订正式《商铺租赁合同》时，乙方缴纳的上述定金直接充抵乙方应缴纳的长期保证金相应金额，由于乙方对租赁商铺的需求，乙方同意在签署本合同后，在2011年11月1日起至2011年11月10日止的10日内，再向甲方支付25万元，以作为长期保证金的支付，扣减定金及预支付的保证金后，剩余保证金在双方签署正式的《商铺租赁合同》时，由乙方向甲方一次性付清。被告于2012年5月1日之前将商铺交付原告承租，并在交付时签订正式的《商铺租赁合同》。甲方根据工程进度及完工情况，约于2012年5月1日之前将商铺交付给乙方承租，但交付时乙方必须已与甲方签署《商铺租赁合同》，付清全部保证金及相关费用，并签署《物业管理公约》，甲方逾期交付的，须向乙方支付违约金，违约金按乙方已交定金和保证金的合计金额达银行同期贷款利息计算，直至甲方交付时止，如遇因政府政策调整或非甲方原因而市场工程、配套设施延迟交付及相关部门延期验收的，商铺交付期限应顺延。乙方负有按本合同约定按时支付长期保证金的义务，如乙方未按本合同约定按时支付长期保证金的，则每日按应付保证金金额的2‰向甲方支付违约金，如逾期超过60日时，则甲方有权解除本合同，且没收乙方已付定金，并有权将乙方已认租的商铺再另行出租，如甲方已有收取长期保证金的，则在商铺另行出租后保证金不计息退还给乙方。以及其他事项内容的约定。
合同签订后，原告未能按约向被告交纳两间商铺的长期保证金，仅于2011年11月22日向被告支付了上述两套商铺的签约定金各10万元，合计20万元，同日，被告财务人员出具《收款收据》交由原告收执，该《收款收据》注明内容却为“保证金”。2012年8月22日被告开发建设的五金装饰市场核准登记，2012年10月27日被告向原告发《通知书》，该《通知书》主要内容为“定2012年11月29日进行市场开业，在2012年9月已多次短信通知和邮寄书面通知，要求原告于2012年10月15日前到被告签署《商铺租赁合同》，交付租金，办理商铺交接手续。现如在2012年11月5日前办理交款手续的，将给予优惠政策……等等，如再逾期交付租金的，将依《定租认铺合同》规定执行，并有权处理已经认租的商铺”。期间，原告得知被告于2012年9月10日收取周温莲上述商铺租赁预签定金，在被告出具给周温莲的《收款收据》中发现这之前还分别将上述商铺租赁预签给叶文华、马胜立，2012年11月8日被告收取周温莲的上述商铺租赁保证金30万元后，并与周温莲签订了《商铺租赁合同》，将涉诉的上述商铺出租给周温莲。
本院认为，原、被告之间签订的两份《定租认铺合同》事实清楚，双方意思表示真实，权利义务关系明确，内容不违反法律、法规强制性规定。依约原告在签署两份《定租认铺合同》时交纳签约定金共计20万元，应在2011年11月10之前支付两间商铺的长期保证金共计50万元，而原告仅交纳定金款20万元后，未能依约继续支付长期保证金，原告诉称交付的20万元不是签约定金，系长期保证金，与事实不符，本院不予采纳。另被告在五金装饰市场竣工及市场名称经行政部门登记后，多次向原告通知，原告也确认在2012年10月27日收到被告的《通知书》，而被告的该份《通知书》仍同意要求原告履行两份《定租认铺合同》约定的义务，原告就置之不理，显然构成违约，依约被告有权解除两份《定租认铺合同》。据此，被告为避免扩大经济损失，于2012年11月8日与他人周温莲签署诉争商铺的《商铺租赁合同》，并不违约。原告的诉讼请求，缺乏事实与法律依据，本院不予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告薛忠放的诉讼请求。
案件受理费6100元，减半收取3050元，由原告薛忠放负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院［上诉案件受理费6100元（具体金额由温州市中级人民法院确定，多余部分以后退还）应在提交上诉状时预交，款汇温州市中级人民法院，温州市财政局非税收入结算户，开户行：农业银行温州市分行，账号：192999010400031950013，上诉期满七日后仍未交纳的，按自动撤回上诉处理］。
审判员 郑文忠
二〇一四年十二月二日
书记员 应雪杰
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