广州市花都区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗花法民三初字第777号
原告：彭碧瑜，女，1977年1月1日出生，汉族。
委托代理人：陈刚文，广东高睿律师事务所律师。
委托代理人：薄文君，广东高睿律师事务所律师。
被告：广州市云梯山庄房地产开发有限公司。
法定代表人：何建梁，该公司董事长。
委托代理人：范嘉君，女，1982年8月24日出生，汉族。系该司职员。
原告彭碧瑜诉被告广州市云梯山庄房地产开发有限公司（以下简称云梯山庄公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年4月27日受理后，被告云梯山庄公司在答辩期间对管辖权提出异议，要求将本案移送至广州市越秀区人民法院审理。本院依法作出民事裁定书，裁定驳回云梯山庄公司对本案管辖权提出的异议。被告云梯山庄公司不服，向广州市中级人民法院提起上诉，广州市中级人民法院裁定驳回上诉，维持原裁定。本院依法组成合议庭，于2013年10月22日公开开庭进行了审理，原告彭碧瑜的委托代理人薄文君、陈刚文，被告云梯山庄公司的委托代理人范嘉君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2010年1月23日，原、被告签订《花都颐和山庄（原名云梯山庄）（自编160亩别墅／洋房）楼宇认购书》，原告当日即交付了定金10万元。2010年1月28日，原、被告双方签订《广州市商品房买卖合同（预售）》。合同第七、八条约定，标的房屋的总价格430万元，原告应于签订合同之日起1日内支付首期款130万元，剩余的房款300万元通过申请银行按揭的方式付款。合同第十三条约定，被告应于2010年12月31日前将标的房屋交付原告使用。合同第二十一条、二十二条及合同附件七本合同补充协议第十一条、第十二条约定，被告应当在标的房屋交付之日起730内到房地产登记机构为原告办妥产权登记，并将以原告为产权人的房地产证交付给原告；若被告逾期办妥《房地产权证》的，被告应当自逾期之日的次日起至原告实际取得《房地产权证》之日止，每日按标的房屋总价款0.05%的标准向原告支付违约金。
合同签订后，原告已于2010年1月28日向被告支付了首期款及契税、印花税、测绘、房产、土地登记费、工本费及代办费1332150元，并已按照购房合同的约定向中国建设银行股份有限公司广州白云支行申请住房按揭，其后，剩余的房款300万元已于2010年4月1日及4月7日分两次通过银行放贷的形式支付完毕。至此，原告已完成全部付款义务，而被告自2010年12月31日将标的房屋交付给原告使用后，至今仍未能到房地产登记机构为原告办妥产权登记，并将以原告为产权人的房地产证交付给原告。
综上所述，根据合同法的规定及原、被告签署的购房合同的约定及本案的实际情况，被告应自标的房屋交付之日起730内（即截止至2012年12月31日）为原告办妥产权登记，但被告至今未能办妥，其行为已构成违约。因此，被告应从2013年1月1日起至原告实际取得房地产权证之日止，每日按标的房屋总价款0.05%的标准向原告支付违约金。据此，请求法院判令：1、被告向原告支付逾期办妥《房地产权证》的违约金，从2013年1月1日起计至原告实际取得《房地产权证》之日止（前述违约金暂计至2013年4月10日，共计100天215000元）。2、本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称：1、涉案房屋的房地产权证正在办理中。2、根据原、被告签订的合同附件七补充协议第十八条的约定，双方因违反本合同约定而产生的利息赔偿款及违约金数额合计最高不得超过总购房价的5%。就本案而言违约金数额不得超过215000元。
经审理查明：被告是位于广州市花都区梯面镇珠高埔云梯山庄的开发商，于2009年4月30日取得房管部门核发的编号为穗房预（网）字第20090117号的《广东省广州市商品房预售许可证》，预售云梯山庄（自编C1-3至C1-10、C2、C3、D1等）的商品房。
原、被告于2010年1月23日签订《花都颐和山庄（原名云梯山庄）（自编160亩别墅／洋房）楼宇认购书》，2010年1月28日，原告（买方、乙方）与被告（卖方、甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件一、二、三、四、五、六、七。合同约定：乙方向甲方购买位于广州市花都区梯面镇云梯山庄C3幢1层101房，该商品房用途为住宅，建筑面积共490.3平方米。该商品房以整幢出售，按建筑面积计价，单价为每平方米8770.14元，总金额4300000元，付款方式为按揭贷款方式付款，首期款自合同签订之日起1日内（不超过5日）支付全部房价款的30.23%，金额1300000元，除首期款外，剩余房款金额3000000元须于2010年1月28日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。甲方应当在2010年12月31日前将涉案房屋交付乙方使用。合同第二十一条约定产权登记：乙方委托甲方办理。甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。第二十二条约定迟延办理产权登记的违约责任：如因甲方为履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金。附件七为本合同补充协议，补充协议第十一条约定：买卖双方同意本合同第二十一条变更为：甲方应当在该商品房交付之日起730日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。第十二条约定：甲方逾期办妥《房地产权证》的，本合同继续履行，乙方同意继续委托甲方办理该商品房的《房地产权证》。甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金。第十八条约定：双方因违反主合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不得超过总购房价的5%，但本补充协议另有具体约定的除外。第二十五条约定：甲乙双方一致确认，双方已根据各自的要求和实际情况对本合同之所有条款予以充分协商，双方对本合同及补充协议条款中免除或限制对方责任、己方权利的内容，在签订本合同时已向对方进行特别解释说明。乙方进一步确认本合同及本补充协议非甲方格式条款，知悉并认可本合同及本补充协议之全部条款内容，且本合同及本补充协议条款为其真实意思的反映。
此外，合同及补充协议还对双方的其他权利义务进行了约定。
原、被告签订合同后，原告按合同的约定向被告支付了全部房款4300000元。被告于2010年12月31日向原告交付了涉案房屋。涉案房屋现尚未取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。被告至今未办妥涉案房屋的房地产权登记。
诉讼中，原告认为补充协议第十八条及第二十五条均为被告提供的格式条款，法院应认定上述条款无效或根据实际情况调整违约金。被告认为根据补充协议第二十五条的约定可知上述条款并非格式条款。
本院认为：原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件，均是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同及附件合法有效，对双方均具有约束力，双方应依约履行。
本案的争议焦点为补充协议第十八条及第二十五条是否格式条款。《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”而补充协议第二十五条明确约定：“……双方对本合同及补充协议条款中免除或限制对方责任、己方权利的内容，在签订本合同时已向对方进行特别解释说明。乙方进一步确认本合同及本补充协议非甲方格式条款，知悉并认可本合同及本补充协议之全部条款内容，……”因此，原告主张补充协议第十八条及第二十五条是格式条款没有依据，本院不予采纳。原告认为补充协议第十八条约定的违约金过低，要求调整，但原告没有提供证据证明其因迟延办证造成的损失高于违约金，因此本院对此也不予采纳。
根据补充协议第十二条对迟延办证违约责任的约定及附件七补充协议第十八条的约定，现被告已逾期办证达280多天，被告应支付的违约金已超过总房价的5%，即215000元。故原告要求被告支付迟延办证的违约金超出215000元的部分，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告广州市云梯山庄房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内向原告彭碧瑜支付迟延办证违约金215000元。
二、驳回原告彭碧瑜的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4526元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
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审 判 长 刘丽琼
人民陪审员 江 敏
人民陪审员 夏建萍
二〇一三年十一月一日
书 记 员 陈佩勤