湖北省丹江口市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂丹江口民初字第01215号
原告（反诉被告）：丹江口市住房保障管理中心。
法定代表人：孙军，该中心主任。
委托代理人：李新，该中心职工。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，参与调解、进行和解，提起反诉和上诉，代为签收法律文书等。
委托代理人：陶静宏，湖北延津律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，参与调解、进行和解，提起反诉和上诉，代为签收法律文书等。
被告（反诉原告）：杜忠翼，男，生于1971年6月24日，汉族。
原告丹江口市住房保障管理中心（以下简称：房管中心）诉被告杜忠翼房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月23日受理后，依法由审判员周智华独任审判。被告杜忠翼在庭审辩论终结前提起反诉。本院分别于2015年7月27日、2015年9月2日公开开庭进行了审理。原告房管中心的委托代理人李新、陶静宏，被告杜忠翼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告房管中心起诉并对反诉辩称：原、被告双方于2012年9月1日签订了房屋租赁合同，该合同约定被告租赁原告34平方米的房屋，每月按时交纳房租。但从2013年7月以后，经原告多次催交，被告以各种理由拒绝交纳。原告于2015年6月1日向被告下达了解除租约通知书，但无果。请求人民法院判令解除原、被告双方签订的租约，被告交清从2013年6月至2015年6月拖欠房租626.4元（24个月×26.1元），支付违约金1000元，诉讼费由被告承担。在签订租约时被告出具有书面的承诺书，承诺自愿承担水、电费等维修费用，保证按时交房租，其反诉请求理由不成立，应予驳回。第二次庭审中，原告提出双方签订的租约已到期，对解除原、被告双方签订的租约的请求变更为终止合同返还房屋。
原告房管中心为支持其诉讼请求辩解意见，向本院提交了如下证据：
证据1：原告的组织机构代码证、丹江口市机构编制委员会文件丹编（2014）13号《关于市房产局及所属事业单位机构编制有关事项的批复》复印件各1份、法定代表人身份证明1份。拟证明：原告的主体资格。经质证，被告对该证据无异议。本院对该证据的证明效力予以确认。
证据2：丹江口市房产管理二所与被告签订的《丹江口市公房租约》、丹江口市公房房租收据存根1份。拟证明：双方签订了房屋租赁合同，根据合同约定，被告已缴纳部分租金。经质证，被告对该证据无异议。本院对该证据的证明效力予以确认。
证据3：2015年6月1日原告向被告发出的《终止租约的通知》、送达照片2张。拟证明：根据双方签订的房屋租赁合同，原告向被告送达了《终止租约的通知》。经质证，被告对该证据无异议，认为通知上写的“经我单位工作人员多次上门催收房屋，你拒交且无故长期拖欠房租”，原告没有多次找被告要过房租，反而是被告多次找原告要求维修房屋。本院对该证据的证明效力予以确认；对被告的质证意见将结合本案的其他证据予以分析认定。
证据4：2012年8月31日被告向原告出具的承诺书1份。拟证明：被告杜忠翼给原告出具过承诺，自愿承担水、电等相关费用，保证按时交房租。经质证，被告对该证据无异议。本院对该证据的证明效力予以确认。
被告杜忠翼口头答辩并反诉称：我不愿意解除合同，要求继续租房或原告另行给我安排房屋；我是2012年从别人手里转租过来的，支付了转让费1万元，房管局给我们办理了过户，我给房管局支付了一年房租；我支付2000元对房子进行了维修，准备入住时发现房子漏水无法住人，租赁合同中约定房屋漏水墙体倒塌由房管局负责维修，几次找房管局要求维修未果；我支付了一年租金却未住一天，还支付了转让费和装修费，是原告违约在先，不应要求我支付房屋租金和承担违约金。我交了房租却没有住成，给我造成损失，请求人民法院判令反诉被告赔偿我转让费10000元、维修费2000元、违约金1000元，合计13000元。
被告杜忠翼为支持其抗辩理由和反诉请求，向本院提交了如下证据：
证人李某、郭某的当庭证言。拟证明：被告为所租赁的房屋倒地坪、粉刷墙支付了1000多元。经质证，原告认为该证据与本案无关联。本院对该证据的真实性和原告房管中心的质证意见将结合本案的其他证据予以分析认定。
经审理查明：原告房管中心由原丹江口市房产管理一所、二所（以下简称：房产二所）于2014年7月22日合并成立。被告杜忠翼于2012年8月24日向原丹江口市房产管理二所申请租住12代区公房，由于前住户长期空置此房，造成此房破损，被告于2012年8月31日向该所出具了承诺书，承诺“由于前住户长期空置此房，造成此房破损，无水无电，由此种种造成的费用我自愿承担，今后我保证遵守租赁合同事项，按时交纳房租，不私自转租转让等。”房产二所与被告在2012年9月1日签订了丹江口市公房租约，该租约约定乙方（指被告）租赁甲方（指房产二所）管理砖木结构的公房（平房）34平方米，租赁期限从2012年9月1日至2015年8月31日止；屋顶塌陷、溜瓦漏雨由甲方修缮；乙方应在每月20日前交清当月的租金；乙方若需对房屋进行装饰装修，应经甲方同意，其费用自理，租约期满后按甲方要求恢复原状或予以保留，保留部分不予补偿，也不作为资产抵扣租金；乙方若有违反，甲方有权收回公房终止租约，并处违约金500元至1000元等条款。原告按照被告所租房屋面积确定每月应缴房租26.1元。合同签订后，被告未居住，被告已将房租交至2013年6月，此后被告未再缴纳租金。约在2013年6、7月份，被告请人将该房进行倒地坪和墙壁粉刷，接通水电等维修。被告为此支付维修费用1000多元。由于该房屋漏水，原告未做修缮，被告自己也未修缮，未入住。2013年7月以后，经多次催交，被告拒绝交纳房租。原告于2015年6月1日向被告送达了终止租约通知书，要求解除合同收回该房屋，并提示该房屋建设年代较早，破损严重已不能居住，为了人身和财产的安全请被告及时搬离。但被告未同意。原告遂向本院提起诉讼。被告在诉讼中提出反诉。
本院认为：房产二所与被告签订的丹江口市公房租约是双方真实意思表示，不违反法律法规的规定，合法有效，双方应当按约定享有权利和履行各自的义务。房管中心是由房产一所和房产二所合并成立的，因此，房产二所的权利义务应由原告房管中心承继。被告在租赁后未居住，是被告自己的责任，房屋漏雨原告未维修是追究违约责任的理由，但不是拒付租金的理由，被告应当按约定支付租金。为了防止损失扩大，能够居住，被告应当采取有效措施，所支付的费用可依据合同约定主张权利。故原告要求被告支付拖欠租金的请求，本院予以支持。自2013年7月至合同期满被告共拖欠原告26个月的租金，共计678.6元，原告起诉了24个月626.4元的租金，本院按该请求数额予以支持。被告提出不应支付拖欠的租金的辩解意见，因无事实和法律依据，本院不予采纳。被告要求原告赔偿转让费和墙壁粉刷、倒地坪、接水电费用的反诉请求，因转让费是被告与他人之间协商形成的，无证据证明经原告同意所形成，原告不应对此承担责任；被告支付墙壁粉刷、倒地坪、接水电费用，因在签租约前被告已向原告作了“由于前住户长期空置此房，造成此房破损，无水无电，由此种种造成的费用我自愿承担”的承诺。故被告此项反诉请求本院不予支持。原告要求被告承担违约金本诉请求和被告要求原告承担违约金的反诉请求，因原告未尽到维修责任，被告未按时支付租金，双方均有违约行为，原、被告的此项请求本院均不予支持。原告要求终止合同，返还房屋的请求，因原、被告所签订的公房租赁合同，是依据相关行政管理规定所形成的租赁关系，不是平等主体之间的合同关系，不属民事法律调整的范围，其起诉应予驳回，本院另行裁定处理。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，并参照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告杜忠翼在本判决生效后十日内支付原告丹江口市住房保障管理中心房屋租赁费626.4元。
二、驳回原告丹江口市住房保障管理中心的其他诉讼请求。
三、驳回被告杜忠翼的反诉请求。
如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费50元，反诉案件受理费68元，合计118元，由原告丹江口市住房保障管理中心负担28元，被告杜忠翼负担90元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应在递交上诉状时，根据不服本判决部分的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费。十堰市中级人民法院诉讼费专户名称：湖北省十堰市中级人民法院；开户银行：中国农业银行股份有限公司十堰广场支行；账号：17234901040010701。通过邮局汇款的，汇款十堰市中级人民法院，邮编：442000；地址：十堰市邮电街12号。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理（本院不再另行送达预交上诉案件受理费通知）。本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
审判员 周智华
二〇一五年九月十七日
书记员 陈 伟
附法律条款：
《中华人民共和国合同法》
第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。
第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。