安徽省宿州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）皖13民终855号上诉人（一审被告）：砀山星港湾房地产开发有限公司，住所地安徽省宿州市砀山县。法定代表人：彭奇妹，该公司总经理。被上诉人（一审原告）：李立功，男，1966年10月7日出生，汉族，住安徽省宿州市萧县。被上诉人（一审原告）：唐森林，男，1968年12月8日出生，汉族，住安徽省宿州市砀山县。上列两上诉人共同的委托代理人：刘新华，安徽张勇律师事务所律师。上诉人砀山星港湾房地产开发有限公司（以下简称星港湾公司）因与被上诉人李立功、唐森林房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省砀山县人民法院2016年2月24日作出的(2016)皖1321民初71号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月26日受理后，依法由审判员李德道担任审判长，与审判员杨俊举、代理审判员杜飞组成合议庭审理了本案。现已审理终结。李立功、唐森林一审诉称：2015年1月20日，星港湾公司与李立功、唐森林签订了房屋租赁合同，约定租金每年130000元。星港湾公司向李立功、唐森林交付房屋后，李立功、唐森林向星港湾公司支付了租金83000元，后星港湾公司又收取了李立功、唐森林转让费40000元及押金30000元。星港湾公司在与李立功、唐森林签订租赁合同时，隐瞒了其不是房屋所有权人的事实，2015年8月24日房屋所有权人张瑞芳向第一承租人砀山县西地亚房地产开发有限公司及星港湾公司送达了解除房屋租赁合同通知书，现张瑞芳已经将该房屋另租他人，致使星港湾公司与李立功、唐森林签订的房屋租赁合同事实上已经无法履行。请求判令：解除星港湾公司与李立功、唐森林签订的房屋租赁合同；星港湾公司返还李立功、唐森林转让费40000元及押金30000元。星港湾公司一审辩称：李立功、唐森林无权单方面解除合同，其明确向张瑞芳表示不再续租。李立功、唐森林未在8月1日前支付下一年度租金，应承担违约后果，应驳回其诉讼请求。一审法院查明：涉案出租房屋座落于砀城人民西路北侧丽苑小区5栋114室，房主系张瑞芳。2015年1月19日李立功、唐森林向星港湾公司缴纳了房屋租金83000元、押金30000元、转让费40000元。2015年1月20日星港湾公司（甲方）与李立功、唐森林（乙方）签订了房屋租赁合同，合同约定：1、甲方将砀山县丽苑小区5号楼人民路北侧从东往西，第一、二间门面房屋，共96平米出租给乙方。2、出租年限从2015年1月26日起至2018年9月16日止。3、该房屋每年租金为130000元，一年一付。4、乙方须支付甲方转让费40000元，及押金30000元。租期满后，本押金退回乙方。7、每年8月1日之前付清下一年房租，如延迟支付房租，甲方有权收回店面。星港湾公司在与李立功、唐森林签订租赁合同时，隐瞒了其不是房屋所有权人的事实，在合同履行过程中，2015年8月24日房屋所有权人张瑞芳向第一承租人砀山县西地亚房地产开发有限公司及星港湾公司送达了解除房屋租赁合同通知书，现该房屋由张瑞芳已经另租他人，致使星港湾公司与李立功、唐森林签订的房屋租赁合同事实上已经无法履行。李立功、唐森林遂要求星港湾公司退回李立功、唐森林的转让费40000元及押金30000元，双方由此发生争议。一审法院认为：房屋转让费是市场发展过程中形成的一种商业习惯，该费用一般包含房屋装饰装修费用、承租人长期在该房屋经营形成的商业价值、承租人先行占有房屋的垄断利润及优先承租权等多种不同性质的费用集合体。星港湾公司与李立功、唐森林签订的转让其承租的房屋经营权并没有约定转让费用具体包含的费用性质，而且，星港湾公司表示该转让费主要是一种经营权的转让费用，是沿袭市场惯例的做法。因李立功、唐森林未与房主就租赁房屋事宜达成一致，该房屋已由张瑞芳另租他人，致使星港湾公司与李立功、唐森林签订的房屋租赁合同事实上已经无法履行，李立功、唐森林要求解除、终止履行该房屋租赁合同的诉讼请求，应予支持。本案中，李立功、唐森林在与星港湾公司协商租赁该房屋时，应当了解房屋的权属及星港湾公司有无转租权，因其疏忽没有了解，李立功、唐森林对造成合同无法继续履行存在一定过错，因此应承担相应的责任；星港湾公司明知自己无转租权而进行转租并收取转让费，其主观上存在过错，亦应承担相应责任，该责任以双方各自承担50％为宜。因星港湾公司无权转租造成房屋租赁合同解除，李立功、唐森林要求星港湾公司返还押金30000元的诉讼请求，予以支持。对星港湾公司的抗辩意见，因无证据支持，不予采纳。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除2015年1月20日李立功、唐森林与星港湾公司签订的房屋租赁合同，并终止履行；二、星港湾公司于判决生效后十日内返还李立功、唐森林转让费40000元的50﹪即20000元；三、星港湾公司于判决生效后十日内返还李立功、唐森林押金30000元；四、驳回李立功、唐森林的其他诉讼请求。案件受理费1550元，因适用简易程序减半收取775元，由李立功、唐森林负担221元，星港湾公司负担554元。星港湾公司不服一审判决，向本院提起上诉称：1、一审判决认定星港湾公司隐瞒了其不是房屋所有权人的事实错误，星港湾公司从未隐瞒该事实，其在向李立功、唐森林转租该房屋时也征得了出租人的同意。2、张瑞芳的通知足以证明李立功、唐森林明确表示不再续租、不再支付房租，张瑞芳才通知星港湾公司解除合同，李立功、唐森林单方解除合同构成违约。综上，一审判决认定事实错误，请求撤销原判，驳回李立功、唐森林的诉讼请求。李立功、唐森林辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决公正，请求驳回上诉，维持原判。双方所举证据与一审相同，相对方质证意见同于一审，本院认证意见与一审一致。经二审审理查明：除一审判决查明“星港湾公司在与李立功、唐森林签订租赁合同时，隐瞒了其并非房屋所有权人的事实”外，一审判决查明的其他事实属实，本院予以确认。另查明：张瑞芳发出的《解除房屋租赁合同通知书》载明：李立功、唐森林表示不再继续租赁，不支付下年租金。二审中，李立功、唐森林认可张瑞芳向其催要房租时，其了解到张瑞芳就出租房屋曾发生多起纠纷，故不愿继续租赁涉案房屋。本院认为：综合双方举证、质证及诉辩意见，本案二审争议的焦点是：涉案房屋租赁合同解除后，星港湾公司是否应返还李立功、唐森林转让费40000元、押金30000元。本案中，星港湾公司与李立功、唐森林签订的房屋租赁合同双方意思表示真实，且不违反相关法律、行政法规的效力性、强制性规定，该合同合法有效。根据双方合同约定，李立功、唐森林应于2015年8月1日前付清次年租金，但其未按期支付租金，已经构成违约。李立功、唐森林向房屋所有权人张瑞芳表示不再继续租赁，导致张瑞芳将涉案房屋另租他人，李立功、唐森林与星港湾公司签订的房屋租赁合同客观上已无履行可能，故一审判决解除合同正确，本院予以维持。由于房屋租赁合同不要求出租人必须为房屋所有权人，星港湾公司在合同履行过程中并无过错，且双方未约定合同解除后出租方应退还转让费，依照商业惯例，租赁合同已经履行的，转让费一般不予退还，故一审判决星港湾公司返还李立功、唐森林转让费20000元不当，本院予以纠正。对于房屋押金是否返还的问题，因押金是履行合同的担保，合同解除后，星港湾公司继续占有该押金无法律依据，一审判决其返还正确，本院予以维持。综上，一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，但裁判结果部分不当，本院予以纠正。星港湾公司的上诉理由部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持安徽省砀山县人民法院(2016)皖1321民初71号民事判决第一项，即“解除2015年1月20日李立功、唐森林与砀山星港湾房地产开发有限公司签订的房屋租赁合同，并终止履行”；第三项，即“砀山星港湾房地产开发有限公司于判决生效后十日内返还李立功、唐森林押金30000元”；二、撤销安徽省砀山县人民法院(2016)皖1321民初71号民事判决第二项，即“砀山星港湾房地产开发有限公司于判决生效后十日内返还李立功、唐森林转让费40000元的50﹪即20000元”；第四项，即“驳回李立功、唐森林的其他诉讼请求”；三、驳回李立功、唐森林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1550元，减半收取为775元，由上诉人李立功、唐森林负担443元，由被上诉人砀山星港湾房地产开发有限公司负担332元；二审案件受理费1550元，由上诉人李立功、唐森林负担620元；由被上诉人砀山星港湾房地产开发有限公司负担930元。本判决为终审判决。审 判 长  李德道审 判 员  杨俊举代理审判员  杜 飞二〇一六年七月八日书 记 员  夏春秋附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。