湖北省十堰市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂十堰中民四终字第00288号
上诉人（原审被告、反诉原告）雷功文，退休干部。
委托代理人杨道成。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉或上诉等。
上诉人（原审被告、反诉原告）袁海华（系雷功文之妻），居民。
委托代理人杨道成。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉或上诉等。
被上诉人（原审原告、反诉被告）张友苏，农民。
委托代理人龚超，湖北弘亚律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，代收法律文书。
上诉人雷功文、袁海华因与被上诉人张友苏农村房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省竹山县人民法院（2013）鄂竹山民初字第00075号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年4月1日受理后，依法组成由审判员罗云飞担任审判长，审判员柏媛媛主审，审判员柯幻参加评议的合议庭，于2014年6月16日公开开庭审理了本案。上诉人雷功文、袁海华的共同委托代理人杨道成，被上诉人张友苏的委托代理人龚超到庭参加诉讼。经合议庭评议，本案现已审理终结。
张友苏原审诉请判令雷功文、袁海华协助其办理房屋土地使用权过户手续。
原审经审理查明：雷功文与袁海华系夫妻关系。2005年11月29日，张友苏与雷功文签订“买卖房屋协议书”，雷功文将其夫妇所有位于湖北省竹山县得胜镇大桥村1组的土木结构3间1厦房屋和屋内家具共作价36000元，整体出售给张友苏。合同签订时，袁海华在家，并经当地得胜镇大桥村民委员会干部在场见证，合同签订当天，张友苏依约付清了全部购房款，雷功文也依约将此房屋的“土地使用证”以及袁海华的“竹山县农户二轮承包耕地合同书”和“林权证”等相关证件都交付给了张友苏。同年12月，雷功文、袁海华搬离得胜镇大桥村1组，迁往十堰市城区生活至今。搬走之前，雷功文将老家房屋出售事宜告诉了袁海华。随后，袁海华将其户口从湖北省竹山县得胜镇大桥村1组迁入湖北省十堰市茅箭区东城南路36A号。雷功文、袁海华现居住湖北省十堰市张湾区永光新村16幢3单元201室。雷功文、袁海华搬走后，张友苏与其子张传威等家人随即从原居住地湖北省竹山县大庙乡鲍家河村4组迁移到湖北省竹山县得胜镇大桥村1组，并在争议房屋居住生活至今。2006年元月，张友苏将其子张传威的户籍从湖北省竹山县大庙乡鲍家河村4组迁入湖北省竹山县得胜镇大桥村1组。在本案原审法庭辩论终结前，张友苏也将其户口从原籍迁入湖北省竹山县得胜镇大桥村1组。张友苏及其家人迁入争议房屋居住后，便多次要求雷功文、袁海华协助办理房屋土地使用权过户手续等事宜，因其不配合而无果，张友苏遂提起诉讼。
在原审诉讼过程中，雷功文、袁海华以雷功文与张友苏签订房屋买卖合同时，张友苏不是湖北省竹山县得胜镇大桥村村民，袁海华对房屋买卖一事不知情，雷功文在事后告之其房屋买卖事宜后，其不同意为由，提起反诉，主张双方签订的房屋买卖合同无效。原审法院经向雷功文、袁海华释明，其反诉与张友苏提起的本诉系同一法律关系，其提出反诉不符合法律规定，且无必要，完全可通过抗辩主张其权利。即使雷功文、袁海华坚持提起反诉，也因其合同无效的主张，与审理查明的事实不符，其主张也不会得到法院支持。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条的规定，告之雷功文、袁海华可以变更诉讼请求。经原审法院释明后，雷功文、袁海华不同意变更诉讼请求，并坚持提起反诉，要求法院按其主张的法律关系进行判决。
原审法院认为：依法成立的合同受法律保护。张友苏在与雷功文签订书面“买卖房屋协议书”时，双方都具有完全民事行为能力，协议内容是双方真实意思表示，且买卖房屋行为得到了得胜镇大桥村民委员会的同意。根据原审庭审查明的事实，袁海华在雷功文与张友苏签订房屋买卖协议时在家，其知悉双方房屋买卖事宜，并在合同签订后与丈夫雷功文一同履行了滕房、交房义务，因此，袁海华虽然未在合同上签字，应视为袁海华对双方房屋买卖合同的追认。张友苏按约定付清了合理价款后，已于同年迁入该房屋居住至今，且其在原审法庭辩论终结前，已将其本人和其子张传威的户口迁移到现居住地湖北省竹山县得胜镇大桥村1组，已成为该村1组村民，符合我国《土地管理法》等相关法律法规关于农村宅基地转让的规定。综上，本案双方签订的“买卖房屋协议书”已具备相应的形式要件和实质要件，应为合法有效合同。雷功文、袁海华应当按照协议履行房屋买卖之后的协助过户等附随义务，对张友苏要求其二人履行相关协助过户义务的请求予以支持。雷功文、袁海华以雷功文与张友苏在签订买卖房屋协议时，袁海华不知情，事后也未得到其追认及买卖房屋协议违反我国土地管理法律法规的规定为由而主张合同无效的抗辩，与查明的事实不符，不予采纳。因雷功文、袁海华提起的反诉与张友苏提起的本诉系同一法律关系，其反诉请求实质上是对本诉的抗辩，经原审法院释明后，仍坚持反诉，并拒绝变更诉讼请求，因此，对雷功文、袁海华的反诉依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第十二条、第十三条、第六十五条第一款第（三）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，参照最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十二条之规定，判决：一、雷功文、袁海华在判决生效后10日内协助张友苏办理位于湖北省竹山县得胜镇大桥村1组土木结构3间l厦房屋的土地使用权转移过户登记手续；二、驳回雷功文、袁海华的反诉。本案本诉案件受理费700元，反诉案件受理费700元，计1400元，由雷功文、袁海华负担。
宣判后，雷功文、袁海华不服一审判决，向本院提起上诉称：一、张友苏与雷功文于2005年11月29日签订的房屋买卖协议无效。1、双方签订协议时即便袁海华在家，也不能推定其同意卖房，袁海华未在该协议上签字，且一直拒绝配合转移过户手续，足以证明其不同意卖房，原审判决认为袁海华事后对房屋买卖合同的追认无事实依据。2、因建造在集体所有土地上的房屋只能对本村村民转让，本案应审查2005年11月29日双方签订合同时，张友苏是否是大桥村村民，但截止到本案第三次庭审时，张友苏才提供证据证明其已是大桥村村民，则该房屋买卖协议应属无效协议。二、原审判决严重违反法定程序。本案合议庭的成员中人民陪审员胡德维系大桥村村委会主要负责人，但其在张友苏不是该村村民时就同意其购买房屋。本案中，大桥村委会为张友苏提供了相关证据，并将其户口非法迁入该村，故胡德维在本案中是证人，也是迁移户口的主要负责人，又是合议庭组成人员，显然违反法定程序。综上，请求二审人民法院依法撤销原审判决，改判张友苏与雷功文于2005年11月29日签订的农村房屋买卖协议无效；并由张友苏承担本案一、二审诉讼费。
雷功文、袁海华未在二审期间向本院提交新的证据。
张友苏答辩称：一、雷功文与张友苏签订的协议应属有效协议。1、2005年雷功文将房屋卖给张友苏，距今近10年之久，现由于该地地价升值而请求合同无效的行为不应得到法律及社会伦理的支持。2、在出卖房屋时，对房屋内财产进行移交的清单上签有袁海华的名字，村委会也出具证据证明，袁海华当时在场并知晓此事。出卖房屋属家庭生活的重大事件，袁海华与雷功文共同生活至今，不可能不知道房屋已被出卖。上述事实足以证明袁海华在场并知晓此事。3、根据《买卖合同司法解释》第三条，袁海华以当时不知晓及不同意，其他共有人无处分权为理由确认合同无效的，人民法院不予支持。二、因房屋的取得是物权，张友苏起诉要求雷功文、袁海华办理转移过户手续，是取得物权的表现形式。在物权转移前，即法庭辩论终结前，张友苏已取得该村成员资格，并不违反相关法律规定。同时，张友苏之子系该村村民，张友苏买房也是为家庭所需，买卖合同当然有效。三、原审判决未违反法定程序。张友苏一审中提交的大桥村村委会的证明上虽有胡德维的签字，但属于单位出具的书证，胡德维履行的是职务行为，并非本案的证人。综上，请求二审人民法院依法驳回上诉，维持原判。
张友苏未在二审期间向本院提交新的证据。
本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。
本院认为：在买卖合同法律关系中，买卖合同是物权变动的原因行为，所有权转移是物权变动的结果，根据合同归《中华人民共和国合同法》调整，物权变动归《中华人民共和国物权法》规制的原则，出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权，如没有违反《中华人民共和国民法通则》第五十五条中“（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益”的规定，就不影响作为原因行为的买卖合同的效力，买卖合同属债权合同，其效力是独立存在的，不受物权能否变动、是否变动的影响，即使物权不能变动，合同仍然有效。此外，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”根据该规定，雷功文、袁海华请求确认双方的房屋买卖行为无效的上诉理由及请求，无法律依据，本院不予支持。关于本案是否违反法定程序的问题。因该证明系大桥村委会出具，应属于单位出具的书证。胡德维虽系得胜镇大桥村村委会的工作人员，但在本案中是以人民陪审员的身份组成合议庭审理该案，并非作为证人出庭接受质询。故雷功文、袁海华上诉称本案违反法定程序的理由不能成立，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，实体处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费700元，由雷功文、袁海华负担。
本判决为终审判决。
审判长 罗云飞
审判员 柏媛媛
审判员 柯 幻
二〇一四年七月一日
书记员 刘亚琼
附：本判决所适用的法律（法规、司法解释）规定
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。